# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c916011c-93d2-585d-a26b-3a7221798fcc
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-03-20
**Language:** de
**Title:** Denkmalschutz. Seestrasse Küsnacht. Rekurs der Schulgemeinde.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0029/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0029-2018_vom_20._maerz_2018.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2017.00086 
0029/2018 

Entscheid vom 20. März 2018 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Ersatz-
richter Ulrich Brunner, Gerichtsschreiber Roland Blaser     

in Sachen 

Rekurrentin 

Schulgemeinde Küsnacht, Heinrich Wettstein-Strasse 18, 8700 Küsnacht  

gegen 

Rekursgegner 

Gemeinderat Küsnacht, 8700 Küsnacht  

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss  vom  17. Mai  2017;  Unterschutzstellung  Gebäude, 
Kat.-Nr. 9414, Seestrasse 143, Küsnacht 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A.  

Mit  Beschluss  vom  17. Mai  2017  stellte  der  Gemeinderat  Küsnacht  das 

Wohngebäude  Assek.-Nr.  343  an  der  Seestrasse  143  in  Küsnacht  unter 

Denkmalschutz (Grundstück Kat.-Nr. 9414). 

B. 

Dagegen rekurrierte die Schulgemeinde Küsnacht mit Eingabe vom 19. Ju-

ni 2017 fristgerecht an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und bean-

tragte: 

"1.  Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Vorinstanz sei 
einzuladen, das  Gebäude  Assek.-Nr. 343  an  der Seestrasse 143  in 
Küsnacht  aus  dem  kommunalen  Inventar  der  schutzwürdigen  Bau-
ten zu entlassen, 

eventuell: Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben, 

subeventuell: Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und das 
Verfahren sei zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

 2. 

Eventuell: Es sei durch das Gericht ein Denkmalgutachten einzuho-
len. 

 3. 

Eventuell: Es sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen. 

 4.  Unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  des  Rekurs-

gegners." 

C. 

Mit Verfügung vom 20. Juni 2017 wurde der Eingang des Rekurses vorge-

merkt, zudem festgestellt, dass diesem im Sinne von § 211 Abs. 4 des Pla-

nungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  keine  aufschiebende  Wirkung  zukommt 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D.  

In ihrer Rekursantwort vom 20. Juli 2017 beantragte die Vorinstanz: 

"1.  Der Rekurs sei abzuweisen und die Unterschutzstellung sei zu bestä-

tigen. 

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 2.  Eventualiter:  Der  angefochtene  Beschluss  sei  aufzuheben,  und  das 
Objekt sei im Inventar der schützenswerten Bauten zu belassen. 

 3.  Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurren-

tin." 

E.  

Die rekurrentische Replik datiert vom 21. August 2017; die vorinstanzliche 

Duplik vom 18. September 2017.  

F.  

Am  26. September  2017  führte  die  2. Abteilung  des  Baurekursgerichts  im 

Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Im Anschluss daran 

wurde das Verfahren informell sistiert. Die nachfolgenden Bemühungen für 

eine  einvernehmliche  Lösung  zwischen  den  Streitbetroffenen  blieben  je-

doch erfolglos.  

G.  

Auf die Vorbringen der Parteien und das Ergebnis des Augenscheins wird, 

soweit  entscheidrelevant,  in  den  nachstehenden  Erwägungen  Bezug  ge-

nommen. 

Es kommt in Betracht: 

1.  

Die  Rekurrentin  ist  als  Eigentümerin  des  streitbetroffenen  Gebäudes  vom 

angefochtenen Beschluss mehr als irgendwelche Dritte oder die Allgemein-

heit  in  ihren  eigenen  Interessen  betroffen und  aufgrund  ihrer nachstehend 
unter  Ziffer  3.1.  zusammengefassten  Rügen  gemäss  § 338a  PBG  rechts-

mittellegitimiert.  Da  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  ebenfalls  erfüllt 
sind, ist auf den Rekurs einzutreten.  

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2.  

Das streitbetroffene Wohnhaus ist Teil der Primarschulanlage Dorf und liegt 

im  Ortszentrum  von  Küsnacht  unmittelbar  an  der  Seestrasse.  Seit  dem 

5. Dezember 2016  gehört das  Gebäude,  welches unter der Nummer I/117 

im kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten verzeichnet ist, zum 

Verwaltungsvermögen  der  Rekurrentin.  Das  betreffende  Grundstück  Kat.-

Nr. 9414, auf welchem die gesamte Schulanlage Dorf zu finden ist und wel-
ches  eine  Fläche  von  8'714 m2  aufweist,  liegt  in  der  Zone  für  öffentliche 
Bauten. 

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Die Vorinstanz definierte in Dispositiv-Ziffer 1.1-1.4 des angefochtenen Be-

schlusses folgenden Schutzumfang (act. 3, S. 6):  

"1.1  Das  Gebäude  Vers.-Nr. 343,  Seestrasse 143,  auf  dem  Grundstück 
Kat.-Nr. 9414  ist  in  dem  unter  Ziffer 1.2  aufgeführten  Umfang  ein 
Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG und wird gestützt 
auf die Erwägungen unter Schutz gestellt.  

 1.2  Das  Objekt  ist  dauernd  und  ungeschmälert zu  erhalten;  Umbauten, 
Renovationen und Instandstellungsarbeiten sind jeweils nach denk-
malpflegerischen Gesichtspunkten wahrzunehmen.  

 1.3  Es gilt, den Bau in seinem historischen Erscheinungsbild mit seiner 
bauzeitlichen  Struktur  und  Substanz  zu  erhalten  respektive  aufzu-
werten. 

 1.4  Der Schutzumfang gilt für folgende Teile und im folgenden Umfang: 

-  das historische äussere Erscheinungsbild 

-  die innere Grundstruktur mit Geschossdecken, Grundrissen sowie 
den historischen Feldertüren, Brüstungstäfern sowie Fenster- und 
Türlaibungen 

-  den  historischen  Keller  in  seiner  bauzeitlichen  räumlichen  Eintei-

lung, der Höhe, der historischen Stützen und Balkendecke. 

Alle  Veränderungen,  die  das  Gebäude  ab  1920  erfahren  hat,  sind 
vom Schutz ausgeschlossen. 

Im  Rahmen  der nächsten  Veränderungen  des  Aussenraums  ist  die 
Nahumgebung aufzuwerten." 

3.1. 

Die  Rekurrentin  führt  zur  Begründung  zusammengefasst  im  Wesentlichen 

an,  sie  habe  bei  der  Vorinstanz  lediglich  ein  Gesuch  um  Entlassung  des 

streitbetroffenen Gebäudes aus dem kommunalen Inventar der schützens-

werten Bauten und nicht um Schutzabklärung gestellt. Mit dem angefochte-

nen Unterschutzstellungsbeschluss habe die Vorinstanz über das Ziel hin-
ausschiessend  nicht  nur  ihrem  Gesuch  nicht  entsprochen,  sondern  in 

rechtswidriger Weise die Unterschutzstellung beschlossen.  

Aufgrund der erfreulicherweise stetig wachsenden Schülerzahl in Küsnacht 

bestehe  ein  grosser Bedarf  an  zusätzlichem  Schulraum,  welcher im  streit-

betroffenen  Gebäude  nicht  realisiert  werden  könne.  Die  Raumaufteilung, 

die  ungenügenden  Raumhöhen  sowie  die  äusserst  problematischen  stati-

schen  Verhältnisse  liessen  eine  solche  Nutzung  gar  nicht  zu.  Angesichts 
der  akuten  Raumnot  bestehe  ein  grosses  Interesse,  Schulraum  am  streit-

betroffenen Ort im Rahmen eines Neubaus zu realisieren. Es gebe zahlrei-

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che  Optionen,  etwa  ein  Anbau  an  das  bestehende  Schulgebäude  Wiltis-

wacht. Ein konkretes Projekt an diesem wegen der umliegenden Schutzob-

jekte und des Verkehrslärms nicht einfach zu überbauenden Ort sei in ers-

ter Linie wegen der Unterschutzstellungsproblematik noch nicht vorhanden. 

Die  Planung  sei  allerdings  bereits  recht  fortgeschritten.  Aber  erst  mit  der 

beantragten  Nichtunterschutzstellung  sei  die  notwendige  Planungsflexibili-

tät für ein definitives Projekt  vorhanden.  Entgegen vorinstanzlicher Auffas-

sung sei die beantragte Inventarentlassung also kein Unterschutzstellungs-

verzicht auf Vorrat. Der angefochtene Beschluss könne viel eher als unzu-

lässige  Unterschutzstellung  auf Vorrat bezeichnet  werden.  Schliesslich  sei 

es  nicht  Aufgabe  der  Rekurrentin,  mit  der  Vermietung  von  zonenwidrigen 

Wohnungen Mietzinseinnahmen zu generieren. 

Im Wissen um die Untauglichkeit des Gebäudes Seestrasse 143 als Schul-

gebäude habe sie bei der [….] idarch GmbH, ein Denkmalgutachten in Auf-

trag  gegeben.  Daraus  gehe,  auch  wenn  das  Gebäude  gewisse  architekto-

nische Qualitäten aufweise, unmissverständlich die fehlende wichtige Zeu-

genschaft im Sinne von § 203 PBG hervor. Der Vorwurf der Vorinstanz, die 

Rekurrentin  habe  quasi  hinter  dem  Rücken  der  Politischen  Gemeinde  ei-

genmächtig  ein  für  sie  ergebnisorientiertes  Parteigutachten  bestellt,  sei 

haltlos.  Als  öffentlichrechtliche  Körperschaft  unterliege  die  Rekurrentin  in 

baudenkmalpflegerischen  Belangen  ohnehin  der  gesetzlichen  Selbstbin-

dung.  Mit  dem  durch die  idarch  GmbH erstellten  Gutachten habe  sie  folg-

lich nur ihre Sorgfaltspflicht wahrgenommen.  

Das  von  der  Vorinstanz  bei  der  vestigia  GmbH  in  Auftrag  gegebene  Ge-

gengutachten stelle im Wesentlichen denselben Sachverhalt fest, ziehe da-

raus jedoch völlig falsche Schlüsse. Zudem setze es sich mit dem Erstgut-

achten  der  idarch  GmbH  in  rechtswidriger  Weise  überhaupt  nicht  ausei-

nander.  Das  Streitobjekt  sei  zwar  ein  gefälliges  Haus  mit  einem  gewissen 

Alter.  Dessen  Baumeisterarchitektur  sei  jedoch  beliebig  und  keineswegs 

epochenprägend. Die übrigen Häuser desselben Bautyps an der Seestras-

se seien zu weit entfernt, um ein schützenswertes Ensemble zu bilden. Das 

Streitobjekt  präge  keineswegs  das  Strassenbild,  sondern  sei  viel  eher  ein 

Fremdkörper  in  der  Umgebung  unwirtlicher  Mehrfamilienhäuser  und  einer 

Tankstelle.  Schliesslich  sei  der  ursprüngliche  Zustand  des  Gebäudes  be-

reits mehrmals nachteilig verändert worden.  

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Ungeachtet  des  Vorhandenseins  oder  des  Fehlens  einer  wichtigen  Zeu-

genschaft stünden einer Unterschutzstellung ohnehin die bereits erwähnten 

überwiegenden  öffentlichen  Interessen  an  der  Schaffung  zusätzlichen 

Schulraums am streitbetroffenen Ort entgegen.  

3.2. 

Demgegenüber  hält  die  Vorinstanz  die  angefochtene  Unterschutzstellung 

für sachgerecht, angemessen  und  rechtskonform.  Die  öffentlichen  Interes-

sen an genügend Schulräumlichkeiten einerseits und an der Erhaltung die-

ser schützenswerten Baute seien sorgfältig und eingehend gegeneinander 

abgewogen worden. Dasselbe gelte bezüglich der beiden Gutachten. Auch 

wenn  im  angefochtenen  Beschluss  nicht  erwähnt,  sei  das  rekurrentische 

Gutachten  der  idarch  GmbH  keineswegs  unbeachtet  geblieben.  Das  Ge-

bäude  Seestrasse 143  sei  ein  gut  erhaltener  und  wichtiger  Zeuge  für  die 

Baumeisterarchitektur  im  19. Jahrhundert  und  bedeutend  für  die  damalige 

Siedlungsentwicklung  in  Küsnacht.  Das  Erscheinungsbild  der  Baute  lasse 

eine unmissverständliche Zuordnung zu dieser Epoche zu. Es gebe nur ein 

einziges  vergleichbares  Haus  in  der  Gemeinde.  Diese  Liegenschaft,  näm-

lich Seestrasse 185, sei jedoch seinerzeit aus dem Inventar entlassen wor-

den.  Das  Streitobjekt  präge  zudem  das  Strassenbild  äusserst  augenfällig. 

Die  umliegenden  Mehrfamilienhäuser  sowie  die  benachbarte  Tankstelle 

würden das Schutzobjekt in seinem Wert nicht beeinträchtigen.   

Die  Rekurrentin  habe  kein  wirkliches  überwiegendes  Interesse  an  einer 

Nichtunterschutzstellung darlegen können. Weder habe sie genügend kon-

kretisierte  Vorstellungen  oder  Projekte  entwickelt  noch  ausgeführt,  inwie-

fern sie Alternativen für zusätzlichen Schulraum geprüft habe. Eine vernünf-

tige Schulraumplanung sei angesichts der vorhandenen baulichen und flä-

chenmässigen Reserven in der Schulanlage Dorf bei einer Unterschutzstel-

lung  durchaus  möglich.  Letztere  schaffe  vielmehr  Klarheit  für  die  weitere 

Entwicklung dieses Schulareals. Das rekurrentische Wohnhaus habe schon 

vor der Einstufung in die Zone für öffentliche Bauten bestanden und könne 

aufgrund  der  Bestandesgarantie  auch  weiterhin  zu  Wohnzwecken  genutzt 

werden.  Die  bestehenden  statischen  Probleme  seien  sowohl  bei  einer 

Wohn- als auch bei einer Büronutzung der Schulverwaltung technisch lös-

bar.  

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Seite 7 

 
 
4.  

Vorab  nicht  zu  folgen  ist  dem  rekurrentischen  Eventualantrag,  angesichts 

zweier  im  Ergebnis  unterschiedlicher  Denkmalgutachten  sei  eine  Oberex-

pertise  notwendig.  Das  Baurekursgericht  verfügt  als  regelmässig  mit  hei-

matschutzrechtlichen  Fragen  befasste  Gerichtsinstanz  über  genügend 

Fachkompetenz,  aufgrund  der  Akten  sowie  der  Ergebnisse  des  Augen-

scheins die Schutzwürdigkeit des Streitobjekts selbst zu beurteilen.  

Unzutreffend  ist  in  diesem  Zusammenhang  der  Einwand,  die  Vorinstanz 

hätte  sich  im  angefochtenen  Beschluss  explizit  mit  dem  Erstgutachten  der 

idarch  GmbH  auseinandersetzen  müssen.  Der  Rekurrentin  stand  es  frei, 

dieses Gutachten und allfällige andere Unterlagen zusammen mit dem Pro-

vokationsbegehren  bei  der  Vorinstanz  einzureichen.  Gleichfalls  stand  es 

der  Vorinstanz  frei,  ein  eigenes  Fachgutachten  in  Auftrag  zu  geben  und 

dieses  dann  als  Basis  für  den  angefochtenen  Unterschutzstellungsbe-

schluss zu nehmen. Dieses Vorgehen führte insbesondere nicht zur gerüg-

ten  Verletzung  des  rekurrentischen  rechtlichen  Gehörs,  zumal  die  Rekur-

rentin  vom  vorinstanzlichen  Gutachtensauftrag  an  die  vestigia  GmbH  auf-

grund  des  (anfechtbaren)  Baukommissionsbeschlusses  vom  11. Oktober 

2016 Kenntnis hatte (act. 10.6) und zu diesem Gutachten vor der strittigen 

Unterschutzstellung eingehend Stellung nehmen konnte (act. 5.21). 

5.  

Nach Auffassung der Rekurrentin ist die Vorinstanz mit dem angefochtenen 

Unterschutzstellungsentscheid  in  rechtswidriger  Weise  über  das  Ziel  hin-

ausgeschossen,  weil  die  Rekurrentin  lediglich  die  Inventarentlassung  des 

Gebäudes Seestrasse 143 und nicht einen Entscheid über die Schutzwür-

digkeit verlangt habe.  

Die  Rekurrentin  reichte  am  31. August  2016  ein  Provokationsbegehren  im 

Sinne  von  § 213  PBG  beim  zuständigen  Gemeinderat  Küsnacht  ein  und 

beantragte dabei die Inventarentlassung (act. 5.5). Gemäss dieser Bestim-

mung ist jeder Grundeigentümer mit einem glaubhaften aktuellen Interesse 

jederzeit berechtigt, vom zuständigen Gemeinwesen einen Entscheid über 

die  Schutzwürdigkeit  seiner  Liegenschaft  und  über  den  Umfang  allfälliger 

Schutzmassnahmen zu verlangen. Handelt es sich um ein bereits inventa-

risiertes Objekt, endet diese Abklärung zwangsläufig mit einem Entscheid, 
der  entweder  die  Schutzwürdigkeit  oder  die  Inventarentlassung  feststellt. 

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Dem Risiko einer unerwünschten Unterschutzstellung kann sich der Begeh-

rensteller  auch  mit  einem  –  wie  hier  –  wohlbegründeten  Provokationsbe-

gehren also nicht entziehen. Letzteres wäre nur möglich, wenn er sein Be-

gehren vor dem Schutzentscheid zurückziehen würde. 

6.  

Aufgrund der so genannten gesetzlichen Selbstbindung (§ 204 PBG) steht 

das seit 1933 im Eigentum der Rekurrentin stehende Streitobjekt selbst oh-

ne formelle Verfügung faktisch bereits unter Schutz (BRKE II Nr. 0214/1982 

in BEZ 1984 Nr. 18, E. 2; BRGE III Nr. 0167/2015 vom 21. Oktober 2015; 

www.baurekursgericht-zh.ch;  bestätigt  mit  VB.2015.00720  vom  12. Mai 

2016). Gemäss § 204 Abs. 1 PBG haben Gemeinden oder andere Instituti-

onen,  welche  öffentliche  Aufgaben  erfüllen,  in  ihrer  Tätigkeit  dafür  zu  sor-

gen,  dass  Schutzobjekte  geschont  und,  wo  das  öffentliche  Interesse  an 

diesen  überwiegt,  ungeschmälert  erhalten  bleiben.  Will  die  der  Selbstbin-

dung  unterworfene  Institution  ein  solches  Objekt  wie  im  vorliegenden  Fall 

jedoch nicht mehr erhalten, hat sie Anspruch auf einen formellen Entscheid 

über das weitere denkmalschützerische Schicksal ihres Objekts  (Christoph 

Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht, 

5. Aufl., Zürich 2011, Bd. 1, S. 221).  

7.1.  

Die  Vorinstanz  stellte  das  streitbetroffene  Wohnhaus  gestützt  auf  § 203 

Abs. 1  lit. c  PBG  unter  Schutz.  Nach  dieser  Bestimmung  zählen  zu  den 

Schutzobjekten  u.a.  Ortskerne,  Quartiere,  Strassen  und  Plätze,  Gebäude-

gruppen,  Gebäude  und  Teile  sowie  Zugehör von  solchen, die  als wichtige 

Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen 

Epoche  erhaltenswürdig  sind  oder  die  Landschaften  oder  Siedlungen  we-

sentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.  

7.2.  

Die  vom  Gesetz  verlangte  wichtige  Zeugeneigenschaft  setzt  voraus,  dass 

ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen, na-

mentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstattungsmäs-

sigen  Eigenschaften  eine  Epoche  besonders  aussagekräftig  und  qualitäts-
voll zu dokumentieren vermag. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

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denen Gründen ergeben und ist im Einzelfall aufgrund der konkreten Sach-

lage zu prüfen. 

Mit  dem  Begriff der Epoche  im  Sinne  von §  203  Abs. 1  lit.  c  PBG  werden 

vom  Gesetz  auch  Ereignisräume  eingeschlossen,  die  zeitlich  oder  lokal 

vergleichsweise  eng  begrenzt  sind  und  daher  kaum  als  "Epochen"  im  all-

gemeinen  Sprachsinn  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit  Blick  auf  die 

baukünstlerischen Epochen gilt zudem, dass auch Bauten, die Übergänge 

zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu  verlangen  ist 

allerdings in jedem Fall, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, so-

ziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.  

Nicht  zwingend  ist  in  diesem  Zusammenhang,  dass  ein  potentielles 

Schutzobjekt von einem akademisch ausgebildeten oder gar renommierten 

Architekten  realisiert  wurde.  Schutzwürdig  kann  vielmehr  auch  die  so  ge-

nannte  Baumeisterarchitektur  sein,  also  ein  Gebäude,  welches  von  einem 

Baumeister mit handwerklichen Wurzeln entworfen und gebaut wurde (zur 

Definition  der  Baumeisterarchitektur:  Zürcher  Baumeisterhäuser:  Zeugen 

einer wachsenden Stadt – Verkannte Architektur aus dem 19. Jahrhundert, 

Zürich 2011, S. 13). 

7.3.  

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder  Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  bezweckt  § 203  Abs. 1  lit. c  PBG 

anders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen  nicht  die  Dokumentation  ge-

schichtlicher  Epochen,  sondern  die  Erhaltung  qualifizierter  Landschafts- 

und  Siedlungsbilder.  Es  geht  hier  um  den  Situationswert  eines  Objekts. 

Weil das Gesetz die beiden Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung 

– also  Zeugeneigenschaft  (Eigenwert)  oder prägende Wirkung  (Situations-

wert) –  alternativ  aufzählt,  lässt  sich  bereits  mit  letzterer  allein  die  Anord-

nung  von  Schutzmassnahmen  an  Gebäuden  oder  Gebäudegruppen  be-

gründen. Allerdings rechtfertigt keinesfalls jede Optimierung von Siedlungs- 

oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-

tiv  prägende Wirkung  muss  vielmehr  objektiv  ausgewiesen  und  begründet 

sein,  was  u.a.  bei für das  geschützte  Ortsbild  wichtigen  Kernzonenbauten 

der Fall sein kann (BRGE II Nr. 0074/2015 vom 19. Mai 2015, E. 4.2.2). 

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Seite 10 

 
 
7.4.  

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse  liegen  und  verhältnismässig  sein  (Art.  36 Abs. 2  und 3  der Bundes-

verfassung  [BV]).  Das  Verhältnismässigkeitsprinzip  verlangt  somit  im  kon-

kreten  Fall  eine  Abwägung  der  privaten  und  öffentlichen  Interessen. 

Schutzmassnahmen  sind  für  die  betroffene  Grundeigentümerschaft  nur 

dann zumutbar, wenn sie das private oder andere öffentliche Interessen an 

einer  möglichst  freien  Grundstücksnutzung  überwiegen  (Ulrich  Häfelin/ 

Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht,  7.  Aufl.,  Zü-

rich/St. Gallen 2016, Rz. 555 ff.; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 223). Die Qualifi-

kation eines Gebäudes als "wichtiger Zeuge" oder "die Umgebung wesent-

lich mitprägendes Element" führt folglich nicht per se zwingend zur Anord-

nung von Schutzmassnahmen im Sinne von §§ 205 und 207 PBG, sondern 

es ist im Rahmen des Schutzentscheids eine umfassende Interessenabwä-

gung vorzunehmen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 223).  

Im Rahmen dieser Interessenabwägung vermögen finanzielle Grundeigen-

tümerinteressen an einer möglichst gewinnbringenden Nutzung für  sich al-

lein in der Regel das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmassnahmen 

grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270, E. 6c). Die Frage der 

Verhältnismässigkeit  darf  somit  nicht  isoliert  nur  anhand  der  zu  erwarten-

den  finanziellen  Aufwendungen  beurteilt  werden.  Vielmehr  ist  im  Rahmen 

der  Interessenabwägung  ebenso  das  Mass  des  öffentlichen  Interesses  an 

der  Unterschutzstellung  und  damit  der  Grad  der  Schutzwürdigkeit  zu  be-

rücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz: Je schutzwürdiger eine Baute, des-

to  geringer  das  Gewicht  von  Rentabilitätsüberlegungen  (BGE 126 I 219, 

E. 2c).  Allerdings  können  rein  finanzielle  Interessen  bei  ausgewiesener 

Schutzwürdigkeit  für  sich  genommen  nicht  ausschlaggebend  sein  (BGr 

1C_168/2012 vom 2. November 2012, E. 6.4).  

7.5.  

Bei sich auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG stützenden Schutzentscheiden kommt 

den  kommunalen  und  kantonalen  Denkmalpflegebehörden  eine  gewisse 

Entscheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation 

eines  Objektes  als Schutzobjekt,  auf  den  konkreten  Umfang  einer Schutz-

massnahme,  allenfalls  auf  die  Auswahl  unter  mehreren  in  Betracht  fallen-

den  Schutzobjekten  oder  aber  auf  den  Verzicht  auf  Schutzmassnahmen. 

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Seite 11 

 
 
Insoweit  hat  sich  die  Rekursinstanz  bei  der  Entscheidüberprüfung  Zurück-

haltung aufzuerlegen.  

Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage, 

was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-

stehen ist, kann die Rekursinstanz frei prüfen und beantworten. Soweit dem 

Baurekursgericht die örtlichen Verhältnisse hinreichend bekannt sind, kann 

er diese in der Regel ohne Vorbehalt würdigen. Bei bautechnische Fragen, 

namentlich  um  solche  der  vollständigen  oder  partiellen  Erhaltungs-  und 

Renovationsfähigkeit  von  Schutzobjekten,  ist  das  Baurekursgericht  als 

Fachgericht  in  Bausachen  zu  deren  Beantwortung  ohnehin  nicht  weniger 

berufen als die Denkmalpflegebehörden.  

Im  Übrigen  ist  die  Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebehörde  stets 

gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen (Art. 77 der 

Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a BV; Marco Donatsch, in: Kommentar 

VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmass-

nahmen in der Regel einen schweren Eingriff in das Grundeigentum bilden. 

8.1.  

Die  bereits  erwähnten  beiden  Gutachten  der  idarch  GmbH  vom  20. Juli 

2016 (act. 5.18) und der vestigia GmbH vom 3. Januar 2017 (act. 5.20) ha-

ben  sich  mit  der  Schutzwürdigkeit  des  Streitobjekts  eingehend  auseinan-

dergesetzt. Bezüglich der tatsächlichen Feststellungen herrscht dabei weit-

gehend Einigkeit. Diese gutachterlichen Fakten, von welchen sich das Bau-

rekursgericht  anlässlich  seines  Augenscheins  überzeugen  konnte  und  die 

auch  mit  dem  (allerdings  deutlich  weniger  ausführlichen)  Inventareintrag 

übereinstimmen (act. 10.1), sind wie folgt zusammenzufassen:  

Rudolf  Baumann  liess  das  streitbetroffene  Gebäude  in  den  Jahren 

1863/1864 etwas ausserhalb des historischen Ortskerns von Küsnacht un-

mittelbar bergseitig an der Seestrasse im damaligen Rebbaugebiet realisie-

ren.  Die  Seestrasse  war bereits 1838/1839 erstellt  worden.  Genaue Pläne 

der  Ursprungsbaute  fehlen  ebenso  wie  historische  Fotos  aus  der  Entste-

hungszeit. In der Folge wechselte das Haus mehrmals den Besitzer, bis es 

1933 von der Rekurrentin erworben wurde.  

Das  in  typischer  Baumeisterarchitektur  im  Stile  eines  reduzierten  Klassi-

zismus  (Zürcher  Baumeisterhäuser:  Zeugen  einer  wachsenden  Stadt, 

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S. 18 f.) gestaltete zweigeschossige Gebäude ist unterkellert und weist ein 

ausgebautes  Dachgeschoss  unter  einem  Satteldach  mit  Biberschwanzzie-

geln  und  einer  durchgehenden  beidseitigen  "Giebelgaube"  auf  (Zwerch-

haus). Das mit dem Hauptfirst parallel zur Seestrasse (also traufständig) si-

tuierte, freistehende Wohnhaus hat einen rechteckigen Grundriss und eine 

regelmässige  symmetrische  Befensterung.  Giebel-  und  traufseitig  wurden 

jeweils  so  genannte  Okuli  (kleine  Rundfenster)  angebracht.  Der  strassen-

seitige Balkon mit filigranem Eisengitter befindet sich zentriert im Mittelrisa-

lit  des  Obergeschosses.  Das  Haus  wurde  über  einem  mit  Sandstein  ver-

kleideten  Sockelgeschoss  in  massiver  Bruchsteinbauweise  erstellt;  das 

Erdgeschoss kann folglich als Hochparterre bezeichnet werden. Der Haus-

zugang  samt  Treppenhaus  befindet  sich  giebelseitig  an  der  Nordfassade 

des  Gebäudes.  Visuell  markant  sind  vier  erst  1925  erstellte  Dachlukarnen 

(je zwei auf der Ost- und Westseite). An der südlichen Giebelfassade wur-

den später bei allen drei bewohnten Geschossen fassadenmittige Balkone 

angefügt,  welche  einen  1892  erstellten  Verandaanbau  ersetzten.  Weitere 

kleinere Veränderungen datieren aus verschiedenen Zeiten. Bezüglich des 

aktuellen  äusseren  Erscheinungsbildes  der  Liegenschaft  ist  auch  auf  die 

Augenscheinfotos  vom  26. September  2017  (vgl.  voranstehend  Ziffer 2) 

und die Fotodokumentationen in den Gutachten zu verweisen.  

Das Gebäudeinnere wird in beiden Gutachten ebenfalls einlässlich und zur 

Hauptsache  übereinstimmend  beschrieben  sowie  jeweils  umfassend  foto-

grafisch  dokumentiert  (act.  5.18,  S.  17  ff.,  und  act.  5.20,  S.  35-49).  Das 

Gutachten  der  idarch  GmbH  ist  bezüglich  der  Beschreibung  des  Ist-

Zustandes etwas detaillierter.  

Das  Innere  des  Streitobjekts  wird  räumlich  durch  drei  geschossbasierte 

Mietwohnungen  strukturiert.  Die  Einteilung  der  Wohnungen  im  Erd-  und 

Obergeschoss  entspricht  mit  Ausnahme  der  Toilette  und  der Küchen  dem 

Originalzustand.  Hinsichtlich  des  Innenausbaus  dieser  Wohnungen  ist  zu-

sammenfassend festzuhalten: Die Wände der Wohn- und Schlafräume sind 

weitgehend  mit  gestemmtem  brust-  und  bzw.  raumhohen  Feldertäfer  ver-

kleidet.  Dieses  Holztäfer  stammt  aus  dem  19.  bzw.  (im  Rahmen  einer  Er-

neuerung) teilweise aus dem frühen 20. Jahrhundert. In den Wohnzimmern 

ist das wohl originale  Deckentäfer erhalten. Die übrigen Wohnungsdecken 

sind  verputzt  und  gestrichen.  Erhalten  sind  im  Weiteren  die  historischen 

Feldertüren,  die  Fensterlaibungen  sowie  die  profilierten  Türeinfassungen. 
Die  Bodenbeläge  entsprechen  nicht  mehr  dem  Originalzustand,  sondern 

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wurden  im  Laufe  der Zeit  erneuert.  Allenfalls  sind  teilweise  Originalbeläge 

unter dem jetzigen Boden vorhanden.  

Die Dachwohnung wurde im Laufe der Zeit baulich erheblich verändert. Sie 

entspricht nicht mehr dem ursprünglichen Zustand aus der Entstehungszeit 

des Gebäudes. Der Dachstock über dem Dachgeschoss ist begehbar, dient 

als Estrich und  ist  nicht  beheizt.  Die  bauzeitliche  Dachkonstruktion  ist,  so-

weit nicht wegen des nachträglichen Einbaus der erwähnten Lukarnen ver-

ändert, erhalten.  

Äusserst bemerkenswert ist der vergleichsweise sehr hohe Keller, der einst 

vor allem dem Weinhandel diente, lag das Gebäude Seestrasse 143 doch 

bis anfangs des 20. Jahrhunderts inmitten eines ausgedehnten Rebbauge-

bietes.  Küsnacht  war damals die  grösste  Rebbaugemeinde  im Kanton  Zü-

rich (www.kuesnacht.ch/page/18; besucht am 8. März 2018). Der nur durch 

wenige  Trennwände  unterteilte  grosszügige  Keller  weist  eine  weitgehend 

sichtbare Holzbalkendecke aus der Entstehungszeit auf. Die ursprünglichen 

Sandsteinstützen und -konsolen sind sehr gut erhalten, wurden später aus 

statischen  Gründen  aber  mit  Stahlunterzügen  verstärkt.  Die  Kellerwände 

bestehen  aus  Boll-  und  Bruchsteinen  mit  allseitig  angeordneten  Oblicht-

fenstern.  

8.2.1. 

Während  über  das  bauliche  Erscheinungsbild,  die  noch  vorhandene  Bau-

substanz  aus  der  Entstehungszeit  sowie  über  die  weiteren  tatsächlichen 

Feststellungen  im  Wesentlichen  gutachterliche  Einigkeit  herrscht,  fällt  die 

Würdigung der Baute im Lichte des Denkmalschutzes bzw. die Beurteilung 

der Schutzwürdigkeit gegenteilig aus. 

8.2.2. 

Das von der Rekurrentin in Auftrag gegebene Gutachten der idarch GmbH 

sowie  die  rekurrentischen  Ausführungen  im  Schriftenwechsel  und  anläss-

lich  des  Augenscheins  attestieren dem  Streitobjekt  wohl gewisse  architek-

tonische Qualitäten in der Formensprache bzw. in den handwerklich schön 

ausgebildeten  Details  und  damit  in  gewisser Weise  Zeugenschaft  für  eine 

baukünstlerische Epoche. Auch könne das Gebäude ansatzweise als Zeu-
ge  einer  wirtschaftlichen  und  sozialen  Epoche  bezeichnet  werden,  weil  es 
am fraglichen Ort den seinerzeitigen Weinbau repräsentiere.  

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Dies  genüge  allerdings  nicht  für  eine  Unterschutzstellung  im  Sinne  von 

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG. Es sei sehr zu bezweifeln, ob die Baute eine Archi-

tekturauffassung exemplarisch darstellte und nicht eher ein zwar gefälliges, 

aber doch beliebiges Objekt sei. Dieser Gebäudetyp im Stil des schlichten 

Klassizismus sei u.a. im Grossraum Zürich und in den Zürcher Seegemein-

den  oft  zu  finden.  Das  Streitobjekt  könne  weder  innen  noch  aussen  mit 

überzeugenden  architektonischen  Qualitäten  bestechen.  Zudem  hätten 

zahlreiche  Umbauten  in  der  Vergangenheit  den  baulichen  Charakter  stark 

und im Lichte des Denkmalschutzes überaus nachteilig verändert. Das Kri-

terium  eines  wichtigen  exemplarischen  Zeugen  einer  baukünstlerischen 

Epoche werde hier keineswegs erfüllt. Eine sonstige wichtige Zeugenschaft 

sei  ebenfalls  nicht  erkennbar.  Die  zum  Streitobjekt  gehörende  Umgebung 

sei ebenfalls nicht schutzwürdig; diese sei im Vergleich zur Entstehungszeit 

allenfalls noch fragmentarisch erhalten. Eine strassen- oder ortsbildprägen-

de Bedeutung sei objektiv nicht erkennbar. 

8.2.3. 

Dieser Würdigung kann nicht gefolgt werden. Mit dem Gutachten der vesti-

gia  GmbH  ist  das  Baurekursgericht  der  Auffassung,  dass  es  sich  beim 

Streitobjekt um einen erhaltenswürdigen wichtigen Zeugen einer baukünst-

lerischen  Epoche  handelt  und  das  Gebäude  zudem  das  dortige  Strassen- 

und Ortsbild wesentlich mitprägt. Dass die Umgebung – wie die Rekurrentin 

dezidiert festhält – baulich eher "unwirtlich" ist, tut letzterer Wirkung keinen 

Abbruch. 

Architektonisch  zeichnet  sich  das  Gebäude,  welches  im  Übrigen  einen 

ausgezeichneten  baulichen  Erhaltungszustand  aufweist,  vorab  durch  sein 

gut proportioniertes Volumen und durch seine für die Baumeisterarchitektur 

der  damaligen  Zeit  charakteristische  zurückhaltende  spätklassizistische 

Formensprache  aus.  Kennzeichnend  für  diesen  Bautyp  und  damit  für  das 

Streitobjekt sind u.a. das Zwerchdach, die giebelseitigen Rundfenster (Oku-

li), das Treppenhaus in der Gebäudeecke, die umlaufenden Gesimsbänder, 

Art und Anordnung der Fenster samt deren Laibungen, die symmetrischen 

Fassaden mit einem strassenseitigen Giebelrisalit und dekorativem Balkon, 

separate Geschosswohnungen mit dem dortigen Täfer und den Feldertüren 

(Zürcher  Baumeisterhäuser:  Zeugen  einer  wachsenden  Stadt,  S. 14 f.). 
Bemerkenswert ist vorliegend zudem der kunstvoll gezahnte Dachfries so-
wie  der  grosszügige  hohe,  einst  dem Weinhandel  dienende  Keller  mit  der 

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erhaltenen Holzbalkendecke und den ursprünglichen Sandsteinstützen und 

-konsolen.  

Die genannten architektonischen und baukünstlerischen Qualitätsmerkmale 

sind beim rekurrentischen Gebäude trotz einigen baulichen Veränderungen 

im  20. Jahrhundert  in  aller  Deutlichkeit  ablesbar  und  kennzeichnen  das 

Gebäude  als  wichtigen  zeittypischen  Zeugen  für  die  damalige  Bauepoche 

in  der  Biedermeierzeit  und  die  siedlungshistorische  Entwicklung  von  Küs-

nacht. Dieses innere und äussere Erscheinungsbild gilt es grundsätzlich zu 

erhalten. Dazu kommt  – wie bereits erwähnt  – der bedeutende Situations-

wert des  Gebäudes  als  sehr mitprägender Bestandteil  des  Strassenraums 

inmitten eines im Übrigen nicht besonders hochwertigen Ortsbildes im dor-

tigen Bereich der Seestrasse.   

8.3. 

Somit  bleibt  zu  prüfen,  ob  die  strittige  Unterschutzstellung  an  gewichtigen 

entgegenstehenden  Interessen  der  Rekurrentin  scheitert.  Im  Vordergrund 

steht dabei ihr Einwand, der Fortbestand des Streitobjekts verhindere oder 

erschwere  zumindest  sehr  erheblich  die  Schaffung  von  dringend  benötig-

tem  Schulraum,  welcher  aus  baulichen,  funktionellen  und  gesetzlichen 

Gründen im Gebäude Seestrasse 143 nicht realisiert werden könne. 

Diese rekurrentischerseits in den Mittelpunkt gestellte Schulraumproblema-

tik  lässt  sich,  wie  die  Vorinstanz  in  ihren  Ausführungen  zutreffend  darlegt, 

selbst bei einer Unterschutzstellung des Gebäudes Seestrasse 143 durch-

aus  auf  angemessene  Weise  lösen.  Dass  dieses  Gebäude  zur  Schaffung 

von Klassenzimmern aus verschiedenen Gründen ungeeignet ist, lässt sich 

nicht  bestreiten.  Hingegen  könnte  die  Liegenschaft  beispielsweise  für  die 

Schulverwaltung  genutzt  werden.  Im  Gegenzug  könnten  bisherige  Schul-

verwaltungsräume  in  anderen  Liegenschaften  zu  Klassenzimmern  umge-

baut werden. Zudem gibt es, wie die Vorinstanz in ihrer Rekursantwort ein-

gehend dargelegt hat, an einigen Orten auf der grossflächigen Schulanlage 

Dorf  Ausbaumöglichkeiten  (act.  8,  S.  8  und  9).  Ein  Abbruch  des  Streitob-

jekts ist also ganz klar keine conditio sine qua non für die Schaffung weite-

rer Klassenräume. Dass ein Erhalt des Streitobjekts die Planung bzw. Rea-

lisation dieser zusätzlichen Flächen für den Schulunterricht allenfalls etwas 
komplexer  macht,  ist  kein  Grund,  die  im  hohen  öffentlichen  Interesse  lie-
gende Unterschutzstellung aufzuheben. Auch die Behebung der bestehen-

den  statischen  Probleme  vorab  im  Ober- und  Dachgeschoss  des Streitob-

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jektes dürften etwa bei einer Verwaltungs- bzw. Büronutzung mit einem ver-

tretbaren  finanziellen  Aufwand  verbunden  sein.  Baulich  sind  sie  ohnehin 

problemlos zu realisieren.  

Schliesslich  ist  auch  das  Zonenregime,  die  streitbetroffene  Liegenschaft 

liegt  bekanntlich  in  der  Zone  für  öffentliche  Bauten,  kein  Grund  für  eine 

Nichtunterschutzstellung.  Die  seit  Jahrzehnten  (mit  einem  kurzen  Unter-

bruch)  bestehende Wohnnutzung  hat  Bestandesgarantie.  Zudem  ist  –  wie 

die  Vorinstanz  zutreffend  festgehalten  hat  –  unter  Beachtung  der  Schutz-

vorschriften eine zeitgemässe Erneuerung des Gebäudes im Rahmen von 

§ 357 PBG möglich. 

Insgesamt  sind  die  Interessen  des  Denkmalschutzes  weit  gewichtiger  als 

die rekurrentischen Interessen, im Rahmen der Schulraumplanung frei über 

das Gebäude verfügen zu können. Im Weiteren erweist sich die strittige Un-

terschutzstellung als verhältnismässig. 

9. 

Als  Fazit  ist  festzuhalten,  dass  die  Vorinstanz  das  Gebäude  Seestras-

se 143 im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu Recht unter Denkmalschutz 

stellte  und  auch  den  Schutzumfang  im  Rahmen  ihres  Ermessenspielrau-

mes  korrekt  definierte.  Insbesondere  ist  hier  zu  erwähnen,  dass  die  seit 

1920 realisierten baulichen Änderungen richtigerweise vom Schutz ausge-

schlossen  wurden.  Sinnvoll  ist  schliesslich  die  Zielsetzung  der  Vorinstanz, 

bei  künftigen  baulichen  Veränderungen  zur  Akzentuierung  des  Schutzob-

jekts eine Aufwertung des Aussenraums anzustreben.  

10.  

Insgesamt ist der Rekurs vollumfänglich abzuweisen. 

[….] 

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