# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8c968af3-d166-50e5-bc55-b528dcf593fb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 18.05.2022  SB.2022.00011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2022-00011_2022-05-18.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2022.00011	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 18.05.2022
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/Einzelrichter
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer (Kosten- und Entschädigungsfolgen)

	
Verweigerung einer Parteientschädigung, wenn das Rechtsmittel lediglich wegen einem Novum gutzuheissen ist.

Verfahrensgegenstand (E. 1).

Kostenverlegung vor Steuerrekursgericht (E. 1.1.1).

Abzüge sind als steuermindernde Tatsachen vom Steuerpflichtigen nachzuweisen (E. 1.1.2).
Da die Pflichtige die nötigen Unterlagen zur steuermindernden Geltendmachung eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels bereits im Einschätzungs- bzw. Einspracheverfahren hätte einbringen können und damit das Rekursverfahren hätte vermeiden können, liegt eine Verletzung der Verfahrenspflicht vor, weshalb die Rekurskosten vollumfänglich der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen sind und ihr für das Rekursverfahren keine Parteientschädigung zusteht (E. 1.4). 

Gutheissung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						GEWERBSMÄSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL
MINDERHEIT
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
STEUERMINDERNDE TATSACHEN
VERURSACHERPRINZIP

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 151 StG
§ 221 Abs. 2 StG
§ 17 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2022.00011

 

 

 

Urteil

 

 

 

der Einzelrichterin

 

 

 

vom 18. Mai 2022

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich,
Gerichtsschreiberin
Ivana Devcic. 

 

 

 

In Sachen

 

 

Stadt A, 

vertreten durch Kommission für Grundsteuern 

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

B AG, 

vertreten durch C AG,

Beschwerdegegnerin,

 

 

Grundstückgewinnsteuer

(Kosten- und Entschädigungsfolgen),

hat sich ergeben: 

I.  

Am 8. Oktober 2018 verkaufte die B AG das
Grundstück Kat.-Nr. 01 (D-Strasse 02 in A, … m2
Grundstücksfläche) zum Preis von Fr. … an eine einfache Gesellschaft,
bestehend aus fünf Gesellschaften. Die Handänderung wurde am 19. Dezember
2018 im Grundbuch eingetragen. In der Steuererklärung für die
Grundstückgewinnsteuer machte die B AG u. a. wertvermehrende Aufwendungen von Fr. …
geltend, die ein nicht bewilligtes Überbauungsprojekt betrafen. 

Nach einer Auflage zu Nachweisen betreffend das Bauprojekt
und geltend gemachten Anwaltskosten, veranlagte die Kommission für Grundsteuern
der Stadt A in der Folge einen Grundstückgewinn von Fr. … und setzte die
Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … fest, wobei sie u. a. die geltend gemachten wertvermehrenden
Aufwendungen von Fr. … nicht zum Abzug zuliess.

Die dagegen erhobene Einsprache wies die Kommission für
Grundsteuern am 5. März 2021 ab. Sie setzte sich dabei eingehend mit der
Frage der geltend gemachten Abzugsfähigkeit gemäss § 221 Abs. 1 des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) auseinander und prüfte zudem, ob es
sich bei der B AG um eine Liegenschaftenhändlerin handelt und sie deshalb
den Abzug unter § 221 Abs. 2 StG hätte geltend machen können, was sie
aber aufgrund fehlender Unterlagen, Hinweisen oder Indizien für eine
entsprechende Qualifikation verneinte.

II.  

Im Rekurs an das Steuerrekursgericht beantragte die B AG
erstmals ihre Qualifikation als Liegenschaftenhändlerin, wobei sie hierfür erst
in der Replik zahlreiche Beweise erbrachte. In der Folge beantragte die Stadt A
die Gutheissung, jedoch unter Auferlegung der Kosten an die B AG, und das
Zusprechen einer Parteientschädigung. Die B AG wiederum beantragte die
Auferlegung der Kosten an die Gemeinde und eine erhöhte Parteientschädigung,
weshalb einzig noch die Kostenverlegung und Parteientschädigungen strittig
waren.

Das Steuerrekursgericht hiess den Rekurs in der Folge am
24. Januar 2022 teilweise gut und reduzierte den Grundstückgewinn
antragsgemäss nach summarischer Prüfung und setzte die Grundstückgewinnsteuer
fest. Die Gerichtskosten auferlegte es zu 19/20 der Stadt A und verpflichtete
sie zur Zahlung einer Parteientschädigung an die B AG in der Höhe von Fr. 5'100.-.

III.  

Mit Beschwerde vom 2. März 2022 liess die Stadt A dem
Verwaltungsgericht beantragen, es seien die Verfahrenskosten des
Steuerrekursgerichts des Kantons Zürich der B AG aufzuerlegen und es sei
dieser keine Parteientschädigung für das Rekursverfahren zuzusprechen. Die
Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens seien ebenfalls der B AG
aufzuerlegen.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, schloss die B AG auf Abweisung der Beschwerde.

Die Einzelrichterin erwägt:

1.
 

Vorab ist festzuhalten, dass sich das vorliegende Verfahren
gemäss dem unmissverständlichen Antrag in der Beschwerde ausschliesslich auf
die Verlegung der Rekurskosten und der Zusprechung einer Parteientschädigung
beschränkt. Die Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer ist nicht mehr
Streitgegenstand. Das vorliegende Verfahren weist damit einen Streitwert auf
und fällt deshalb gemäss § 38b Abs. 1 lit. c des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in die
einzelrichterliche Zuständigkeit, da ein Streitwert von Fr. 20'000.- nicht
überstiegen wird. 

1.1
 

1.1.1
Die Kostenverlegung im Verfahren vor Steuerrekursgericht wird in § 151
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) geregelt. Danach werden die
Verfahrenskosten grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt bzw. – bei
teilweiser Gutheissung des Rekurses – anteilsmässig aufgeteilt (Abs. 1).
Dem obsiegenden Rekurrenten können die Kosten ganz oder teilweise auferlegt
werden, wenn er das Verfahren durch sein pflichtwidriges prozessuales Verhalten
provoziert oder die Untersuchung erschwert hat (Abs. 2). Schliesslich kann
von einer Kostenauflage abgesehen werden, wenn besondere Verhältnisse es recht­fertigen
(Abs. 3). Für das Zusprechen einer Parteientschädigung gilt das
Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG) gemäss § 152 StG sinngemäss und die
unterliegende Partei kann im Rekursverfahren zu einer angemessenen
Entschädigung für die Umtriebe des Gegners verpflichtet werden (§ 17 Abs. 2
VRG). 

Die Verfahrenskosten sind nach dem Erfolgsprinzip
grundsätzlich nach Massgabe des Unterliegens aufzuerlegen, jedoch führt die
Anwendung des Verursacherprinzips dazu, dass die obsiegende Partei aufgrund
verspäteten Vorbringens von Tatsachen die Kosten zu tragen hat (Felix Richner
et al., Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Zürich, 4. Aufl., Zürich 2021, § 151
N. 11 und 14). Wenn der obsiegende Rekurrent, bei pflichtgemässem
Verhalten schon im Einschätzungs- oder Einspracheverfahren zu seinem Recht
gekommen wäre und somit unnötig Kosten verursacht hat, können ihm gestützt auf
das Verursacherprinzip die Kosten ganz oder teilweise auferlegt werden (Felix
Richner et al., Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Zürich, 4. Aufl., Zürich
2021, § 151 N. 16 und zum Folgenden). Dies ist dann der Fall, wenn er
schuldhaft durch die Nichterfüllung von Verfahrenspflichten dazu beigetragen
hat, dass im früheren Verfahren zu seinen Ungunsten entschieden wurde. Jedoch
muss es sich um wesentliche Sachverhaltselemente oder Beweismittel handeln, die
er verspätet vorbringt. Da die Steuerbehörde das Recht vom Amtes wegen
anzuwenden hat, stellt der Umstand, dass der Rekurrent erst im Rekursverfahren
rechtliche Argumente vorbringt, die zu seinem Obsiegen führen, keinen Grund für
eine Kostenauflage dar (Felix Richner et al., Kommentar zum Steuergesetz des
Kantons Zürich, 4. Aufl., Zürich 2021, § 151 N. 16).

1.1.2
In Ergänzung zum Untersuchungsprinzip der Behörde, sind Abzüge als
steuermindernde Tatsachen vom Steuerpflichtigen nachzuweisen, welcher die
Beweislast für deren Vorhandensein trägt (vgl. Martin Zweifel, Die
Sachverhaltsermittlung im Steuerveranlagungsverfahren, Zürich 1989, S. 48
und S. 110). Der Steuerpflichtige hat diese Tatsachen – spätestens im
Rekursverfahren – rechtsgenügend darzutun und nachzuweisen (vgl. RB 1987 Nr. 35;
1980 Nr. 69). Genügend substanziiert ist eine Sachdarstellung, welche
hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund all jene Tatsachenbehauptungen enthält,
die ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung, die
rechtliche Würdigung der geltend gemachten Steueraufhebung oder -minderung
erlauben (RB 1992 Nr. 32). Gelingt dem Steuerpflichtigen der entsprechende
Nachweis nicht, muss demzufolge zu seinen Ungunsten angenommen werden, die
behaupteten Tatsachen hätten sich nicht verwirklicht (vgl. VGr, 21. August
2013, SB. 2012.00181, E. 2.5, mit Hinweisen [nicht auf www.vgrzh.ch
veröffentlicht]).

1.1.3
Zweck der Bestimmung von § 221 Abs. 2 StG ist, Personen, die mit
Grundstücken handeln, über die Aufzählung in Abs. 1 hinaus, die Anrechnung
weiterer mit dem Grundstück zusammenhängender Aufwendungen bei der Berechnung
des Grundstückgewinns geltend zu machen. Hierbei handelt es sich um ein
eigentliches Wahlrecht (Felix Richner et al., Kommentar zum Steuergesetz des
Kantons Zürich, 4. A., Zürich 2021, § 221, N. 148), weshalb die
Grundsteuerbehörde nicht verpflichtet ist, die Pflichtigen auf die Möglichkeit
hinzuweisen. Die Geltendmachung hängt allein vom Willen der Pflichtigen ab,
jedoch muss sie auf die Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer
ausdrücklich verzichten (§ 221 Abs. 2 StG). Dieser Nachweis obliegt
der Pflichtigen und setzt in der Regel eine detaillierte Aufstellung mit
ausdrücklicher Bezeichnung der Aufwendungen, welche bei der Einkommens- resp.
Gewinnsteuer aktiviert oder auf andere Weise nicht geltend gemacht werden sowie
allfälliger Abschreibungen voraus. Diese Aufstellungen sind den
Staatssteuererklärungen beizulegen und bilden Bestandteil der Einschätzung der
betreffenden Steuerperioden, wobei der Verzicht auch später – vor Rechtskraft
der Staatssteuereinschätzung – geltend gemacht werden kann (Felix Richner et
al., Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Zürich, 4. A., Zürich 2021, § 221,
N 149). Wenn die Pflichtige aufzeigen kann, dass sie eine bestimmte Aufwendung
aktiviert hat, ist der Nachweis des Verzichts aber noch nicht erbracht. Sie
muss auch nachweisen, dass sie in den Folgejahren bis zur Veräusserung keine
Abschreibungen vorgenommen hat. Denn wurden die aktivierten Aufwendungen (ganz
oder teilweise) bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer abgeschrieben, kann dies
im Hinblick auf die Grundstückgewinnermittlung nicht mehr rückgängig gemacht
werden. 

1.2 Die
Vorinstanz hielt fest, dass die Beschwerdeführerin zwar die Pflichtige nie
aufgefordert habe, ihre Eigenschaft als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin
nachzuweisen, hierzu aber auch keine Veranlassung gehabt hätte, da die
Pflichtige diese in keiner ihrer Eingaben geltend gemacht hätte. Die Pflichtige
hätte dies auch in der Steuererklärung, die jedoch hierfür extra eine Zeile
vorsehe, nicht geltend gemacht. Weiter hielt die Vorinstanz ausdrücklich fest,
dass aufgrund der Akten zu schliessen sei, dass die Pflichtige selber gar nie
auf den Gedanken gekommen sei, sich darauf zu berufen. Sie habe dies erst nach
der Lektüre des Einspracheentscheids getan, indem die Beschwerdeführerin
geprüft hätte, ob die Pflichtige als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin zu
gelten habe oder nicht. Obschon die Vorinstanz erkannte, dass die Pflichtige
durch die rechtzeitige Geltendmachung bereits im Einschätzungs- respektive im
Einspracheverfahren zu ihrem Recht hätte kommen können und sie das
Rekursverfahren als einzig durch die Unkenntnis der Pflichtigen verursacht sah,
erkannte sie im Verhalten der Pflichtigen keine Verfahrenspflichtverletzung,
weshalb sie die Kosten entsprechend dem Verfahrensausgang auferlegte.

1.3 Die
Beschwerdeführerin macht geltend, dass sie bereits im Einspracheentscheid, ohne
hierzu verpflichtet gewesen zu sein, von sich aus prüfte, ob die Pflichtige als
gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin qualifiziert werden könnte. Sie tat
dies, weil nach der Ablehnung der Grundlage von § 221 Abs. 1 StG zum
Abzug der geltend gemachten (Projektierungs-)Kosten (inkl. Anwaltskosten)
einzig noch auf der Grundlage des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels eine
Abzugsmöglichkeit bestanden hätte. Sie lehnte die entsprechende Qualifikation
damals, nach der Analyse des Zwecks gemäss Handelsregisterauszug sowie mangels
Hinweisen der Pflichtigen und des fehlenden Nachweises über die nicht erfolgte
Geltendmachung bei der Gewinnsteuer, ab. Weiter macht sie geltend, dass die
Pflichtige noch nicht einmal im Rekurs vom 7. April 2021, sondern erst im
Rahmen der Replikschrift vom 23. Juli 2021 die notwendigen Informationen
für die Beurteilung des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels eingereicht
hätte, was zudem zu einem modifizierten Antrag über den steuerbaren
Grundstückgewinn geführt hätte. Aufgrund der Ausführungen in der Replik und den
damit eingereichten Unterlagen habe die Beschwerdeführerin die Pflichtige als
gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin qualifizieren können und habe dem
abgeänderten Antrag auf den neuen Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. …
in der Duplik zugestimmt. Da es sich bei den eingereichten Unterlagen um
Tatsachen gehandelt habe, die der Steuerpflichtigen bereits im Rahmen des
Einspracheverfahrens vorgelegen hätten und es sich zudem um steuermindernde
Tatsachen handle, für die die Pflichtige beweispflichtig sei, seien die
Unterlagen als verspätet eingereicht anzusehen. Zumal sich durch das
rechtzeitige Einbringen nicht nur das Rekursverfahren und die
Rekursantwortschrift der Beschwerdeführerin erübrigt hätten, sondern bei
rechtzeitiger Geltendmachung sich gar die eingehende Auseinandersetzung mit den
Kosten des Bauprojekts auf mehr als einem Dutzend Seiten im Einspracheentscheid
erübrigt hätte.

Im Weiteren habe die gewerbsmässige
Liegenschaftenhändlerin ein Wahlrecht, ob sie die Aufwendungen bei der
ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer oder bei der Grundstückgewinnsteuer
zum Abzug bringen will. Aus diesem Grund sei die Grundstückgewinnsteuerbehörde
nicht verpflichtet, die steuerpflichtige Person auf die Möglichkeit von § 221
Abs. 2 StG aufmerksam zu machen.

1.4 Mit der
Vorinstanz ist festzuhalten, dass die Pflichtige die nötigen Unterlagen bereits
im Einschätzungs- respektive im Einspracheverfahren hätte einbringen können und
damit durch die rechtzeitige Geltendmachung, auch ihres Wahlrechts, das
Rekursverfahren hätte vermeiden können. Bereits im Einspracheentscheid hielt
die Beschwerdeführerin (in Rz. 59) fest, dass die notwendige
Jahresrechnung nicht eingereicht wurde und auch nicht geltend gemacht worden
sei, dass weitere Liegenschaften verkauft worden seien. Die Pflichtige reichte
dann mit der Rekursschrift die Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Jahre 2012
und 2018 ein. Auch wenn aus dem ausserordentlichen Ertrag aus verkauften
Liegenschaften im Jahre 2018 erkannt werden kann, dass Aufwendungen aktiviert
wurden – wie sie in Ziff. 17 des Rekurses festhielt – fehlte es an
weiteren Unterlagen. Denn, wie unter E. 1.1.3 dargelegt, ist mit dem Beleg über
die Aktivierung bestimmter Aufwendungen der Nachweis über den Verzicht der
vormaligen Geltendmachung noch nicht erbracht. Vielmehr müsste sie zudem
nachweisen, dass sie auch in den Folgejahren bis zur Veräusserung keine
Abschreibungen vorgenommen hat. Ihr in der Replikschrift abgeänderter Antrag
und ihre entsprechenden Ausführungen in Ziff. 42 ff. zeigen deutlich,
dass sie eine detaillierte Überprüfung erst nach Einreichen des Rekurses
vornahm. So legte sie erst im Rahmen des Replikschreibens dar, dass die
wertvermehrenden Aufwendungen zu hoch deklariert und im Jahr 2013
Abschreibungen verbucht worden seien. Die geforderte detaillierte Aufstellung
mit ausdrücklicher Bezeichnung der Aufwendungen, welche bei der Einkommens-
resp. Gewinnsteuer aktiviert wurden oder einer solchen über die getätigten
Abschreibungen (vgl. E. 1.1.3) für den erforderlichen Nachweis der Pflichtigen
gemäss § 221 Abs. 2 StG wurde somit verspätet erbracht, obwohl ihr
dies ohne Weiteres möglich gewesen wäre. 

Im Übrigen wurden auch die weiteren Belege für die
Qualifikation als Liegenschaftenhändlerin erst mit dem Replikschreiben
eingereicht und in der Rekursschrift einzig ohne Belege behauptet, dass die
Qualifikation als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin bereits im
Ankaufszeitpunkt 2012 sowie im Verkaufszeitpunkt 2018 gegeben gewesen sei.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Pflichtige
tatsächlich die relevanten steuermindernden Tatsachen im notwendigen Umfang
erst mit der Replik im Rekursverfahren und damit verspätet einreichte und das
Rekursverfahren damit verursacht hat. Dabei ist festzuhalten, dass es sich um
wesentliche Sachverhaltselemente und Beweismittel handelte und in der
verspäteten Geltendmachung eine Verletzung der Verfahrenspflichten zu erkennen
ist. Ergänzend ist anzufügen, dass die Beschwerdeführerin nach Einreichen der
zur Beurteilung notwendigen Unterlagen durch die Pflichtige umgehend im Rahmen
der Duplik dem abgeänderten Antrag zustimmte. 

Damit sind die Rekurskosten vollumfänglich der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen und steht ihr für das Rekursverfahren keine Parteientschädigung
zu. 

Die Beschwerde ist damit
vollumfänglich gutzuheissen.

2.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 StG).

Demgemäss erkennt die
Einzelrichterin:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffern 3 und 4 des Entscheids des
Steuerrekursgerichts vom 24. Januar 2022 (1 GR.2021.8) werden aufgehoben.
Die Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt und es wird für das
Rekursverfahren keine Parteientschädigung zugesprochen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    750.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      70.--     Zustellkosten,

Fr.    820.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

5.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Steuerrekursgericht;

c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

       d)    die Dienstabteilung Recht des
kantonalen Steueramts;

       e)    die Eidgenössische
Steuerverwaltung.