# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c586ebac-8d2c-5dc5-a400-923ae85a490c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 14.08.2023 NG220012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG220012_2023-08-14.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG220012-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur. 

A. Strähl sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Gautschi 

Urteil vom 14. August 2023 

in Sachen 

 

A._____,  
Klägerin und Berufungsklägerin, 

 

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____ 

 

gegen 

 

B._____, 
Beklagter und Berufungsbeklagter, 

 

vertreten durch Verwalterin, C._____ AG 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ 

 

betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung 
 
Berufung gegen einen Entscheid des Mietgerichtes Zürich vom 29. Juni 
2022 (MJ210064) 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 

der Klägerin (act. 1 S. 2): 

"1. Die Kündigung betreffend die 4-Zimmer-Wohnung und die Gara-
genbox vom 29. Januar 2021 per 31. März 2022 sei als miss-
bräuchlich zu bezeichnen. 

 2. Eventualiter: Das Mietverhältnis sei um drei Jahre, das heisst bis 
zum 31. März 2025, zu erstrecken. 

 3. All dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. 
zu 7.7% zu Lasten des Beklagten." 

des Beklagten (act. 17 S. 2): 
"1. Die Klage sei abzuweisen, und es sei die Gültigkeit und Wirksam-

keit der Kündigung per 31. März 2022 festzustellen. 
 2.  Das Mietverhältnis sei einmalig und definitiv bis längstens zum 

30. September 2022 zu erstrecken. 
 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MWST, zulasten 

der Klägerin." 

Beschluss und Urteil des Mietgerichtes: 

Es wird beschlossen: 

1. Der prozessuale Antrag der Klägerin um Sistierung des vorliegenden Ver-

fahrens bis zum rechtkräftigen Abschluss des Baubewilligungsverfahrens 

wird abgewiesen. 

2. Das Verfahren wird abgeschrieben, soweit sich der Beklagte mit einer ein-

maligen und definitiven Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 

30. September 2022 einverstanden erklärt hat. 

3. [Mitteilungen]. 

4. [Rechtsmittel]. 

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Es wird erkannt: 

1. In Abweisung von Rechtsbegehren Ziff. 1 der Klage wird die Kündigung der 

Mietverhältnisse (4-Zimmerwohnung und Garagenparkplatz) an der 

D._____-strasse … in … Zürich vom 29. Januar 2021 per 31. März 2022 für 

gültig erklärt.  

2. Das Eventualrechtsbegehren Ziff. 2 der Klage betreffend Erstreckung der 

Mietverhältnisse wird in Bezug auf den Zeitraum von 1. Oktober 2022 bis 

31. März 2025 abgewiesen.  

3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 4'970.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 0.00   Barauslagen 

Fr. 4'970.00   Kosten total   

4. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und von dieser unter Verrechnung 

ihres Kostenvorschusses bezogen. 

5. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von 

Fr. 6'570.– (inkl. MwSt) zu bezahlen.  

6. [Mitteilungen]. 

7. [Rechtsmittel]. 

Berufungsanträge: 
(act. 35 S. 3) 

"1. Der Entscheid des Mietgerichts Zürich Nr. MJ210064 vom 
29. Juni 2022 sei aufzuheben. 

2. Es seien die gegenüber A._____ je mit amtlichen Formular vom 
29. Januar 2021 auf den 31. März 2022 ausgesprochenen Kündi-
gungen für die klägerischen Mietobjekte (4-Zimmerwohnung und 
Auto-Einstellhallenplatz) an der D._____-strasse … in … Zürich 
allesamt für missbräuchlich zu erklären und aufzuheben. 

3. Eventualiter: Die Mietverhältnisse seien erstmals um drei Jahre, 
das heisst bis zum 31. März 2025, zu erstrecken. 

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4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteu-
ern zu Lasten von B._____." 

Erwägungen: 

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) und 

der Beklagte und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagter) schlos-

sen am 8. Juli bzw. 11. Juli 1994 einen Mietvertrag über die 4-Zimmerwohnung an 

der D._____-strasse … in … Zürich mit Mietbeginn am 1. August 1994 ab 

(act. 3/1). Die Berufungsklägerin war bereits im Jahr 1993 als Untermieterin in die 

Wohnung eingezogen (act. 13 Rz. 2). Mit Mietvertrag vom 11. Juli 1994 mietete 

die Berufungsklägerin zudem einen Auto-Einstellplatz vom Berufungsbeklagten 

(act. 3/3). Der Bruttomietzins für die Wohnung und den Einstellplatz betrug zuletzt 

Fr. 1'758.– (Fr. 1'537.– und Fr. 220.–; act. 3/4 und act. 3/5). Diese Mietverhältnis-

se wurden mit amtlichem Formular vom 29. September 2021 per 31. März 2022 

gekündigt (act. 3/6).  

1.2. Mit Eingabe vom 26. Februar 2021 (Datum Poststempel) focht die Beru-

fungsklägerin die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsa-

chen des Bezirks Zürich an (act. 6/1). Anlässlich der durchgeführten Schlich-

tungsverhandlung konnte keine Einigung erzielt werden, woraufhin die Schlich-

tungsbehörde den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreitete (act. 6/12). Die 

Berufungsklägerin lehnte den Urteilsvorschlag innert Frist ab (act. 6/17). In der 

Folge erteilte ihr die Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom 1. September 2021 

die Klagebewilligung (act. 5). Die Berufungsklägerin reichte mit Eingabe vom 

1. Oktober 2021 (Datum Poststempel) eine unbegründete Klage beim Mietgericht 

des Bezirksgerichts Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) ein (act. 1). Anlässlich der 

Hauptverhandlung vom 9. Februar 2022 erstatteten die Parteien die ersten Par-

teivorträge und die Berufungsklägerin wurde von der Vorinstanz persönlich be-

fragt. Am 17. März 2022 wurde die Hauptverhandlung fortgesetzt (Prot. Vi. S. 6). 

Anschliessend entschied die Vorinstanz mit Beschluss und Urteil vom 29. Juni 

2022 einerseits, dass das Verfahren abgeschrieben werde, soweit sich der Beru-

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fungsbeklagte mit einer einmaligen und definitiven Erstreckung des Mietverhält-

nisses bis zum 30. September 2022 einverstanden erklärt habe, und wies ande-

rerseits das Rechtsbegehren Ziffer 1 betreffend missbräuchliche Kündigung sowie 

das Eventualbegehren Ziffer 2 betreffend Mieterstreckung ab (act. 30 = act. 34 

[Aktenexemplar] = act. 36). 

1.3. Mit Eingabe vom 1. September 2022 (Datum Poststempel) erhob die Beru-

fungsklägerin sodann Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil mit obengenann-

ten Rechtsbegehren (act. 35). Mit Verfügung vom 6. September 2022 wurde der 

Berufungsklägerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt, welcher 

fristgerecht eingegangen ist (act. 42). Auf die Einholung einer Berufungsantwort 

wird unter Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO verzichtet. Das Verfahren erweist 

sich als spruchreif.  

2. Prozessuale Vorbemerkungen zur Berufung 

2.1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308 

Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur 

zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 

ZPO). Mit Blick auf den von der Vorinstanz angenommenen und von der Beru-

fungsklägerin nicht beanstandeten Streitwert (act. 34 S. 39; act. 35) und die in der 

Berufung gestellten Rechtsbegehren, ist der Streitwert vorliegend ohne Weiteres 

erreicht, womit die Berufung zulässig ist.  

2.2. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige 

Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue 

Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzu-

lassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer 

Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 

ZPO). Dies gilt auch in Verfahren, in welchen der eingeschränkte (oder soziale) 

Untersuchungsgrundsatz herrscht. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz 

innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 

ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich, dass die Berufung zudem (zu be-

gründende) Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. In der Begründung hat eine Be-

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rufung führende Partei der Rechtsmittelinstanz daher im Einzelnen darzulegen, 

aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und abgeändert wer-

den soll. Es genügt nicht, in einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die 

Vorakten anzubringen und/oder pauschale Kritik am vorinstanzlichen Entscheid 

zu üben (wie z.B. es sei falsch oder willkürlich), oder bloss das zu wiederholen, 

was bereits vor Vorinstanz vorgebracht wurde (sog. Begründungslast; vgl. OGer 

ZH LB110049 vom 5. März 2012, E. 1.1 m.w.H.; OGer ZH PF120022 vom 1. Juni 

2012, E. 4.1). Zwar besteht keine eigentliche Rügepflicht (sondern nur eine Rü-

geobliegenheit), aber die Berufung führende Partei muss sich sachbezogen mit 

den Entscheidgründen des erstinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen. Sie 

muss darlegen, inwiefern die Vorinstanz das Recht falsch angewendet hat bzw. 

welcher Sachverhalt unrichtig festgestellt worden sein soll. Danach muss sie den 

vorinstanzlichen Erwägungen die aus ihrer Sicht korrekte Rechtsanwendung resp. 

den korrekten Sachverhalt gegenüberstellen und darlegen, zu welchem abwei-

chenden Ergebnis dies führen soll. Dies gilt selbst im Bereich des Untersu-

chungsgrundsatzes (vgl. zum Ganzen HUNGERBÜHLER/BUCHER, in: Brun-

ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 

2. Auflage, 2016, Art. 311 N 30 ff. und N 36 ff.; REETZ/THEILER, in: Sutter-

Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-

ordnung, 3. Auflage, 2016, Art. 311 N 36 f.; vgl. OGer ZH LB110049 vom 5. März 

2012, E. 1.1 f., je m.w.H.). Ist die Begründung nicht geradezu ungenügend, aber 

in der Substanz mangelhaft, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unbe-

rührt, doch es kann sich in der materiellen Beurteilung zum Nachteil auswirken 

(OGer ZH NG210006 vom 27. Juli 2021, E. 2).  

3. Gültigkeit der Kündigung 

3.1. Die Vorinstanz erwog zur Ernsthaftigkeit des Sanierungswillens des Beru-

fungsbeklagten und Realisierbarkeit des Bauprojekts zusammengefasst, sowohl 

die Projektpläne als auch die Kostenschätzung mit Kurzbaubeschrieb seien spä-

testens am 14. Januar 2021 erstellt worden. Die Schätzungen würden auf dem 

Vorprojekt vom 1. Dezember 2020 basieren. Auch der ins Recht gelegte Termin-

plan für die Sanierung der Wohnungen datiere vom 11. Dezember 2020 und da-

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mit vor der Kündigung. Das Architekturbüro habe am 1. Februar 2021 Arbeiten 

aus dem Jahr 2020 in Rechnung gestellt und der Betrag für diese Arbeiten von 

Fr. 19'386.– sei beglichen worden. Es könne folglich festgestellt werden, dass der 

Berufungsbeklagte sein Sanierungsvorhaben vor der Kündigung habe ausarbei-

ten lassen. Dies unterstreiche die Ernsthaftigkeit des Projekts (act. 34 E. III.1.2.3). 

Zum Vorbingen der Berufungsklägerin, der Berufungsbeklagte habe für die Bau-

bewilligung falsche Pläne eingereicht und die Baubehörde habe aufgrund der feh-

lerhaften Pläne die Wesentlichkeit der Änderung der Baute nicht erkannt und ent-

sprechend keine lärmschutzrechtlichen Abklärungen getroffen, erwog die Vor-

instanz, dass nicht leichthin von einer offensichtlich fehlenden Bewilligungsfähig-

keit gesprochen werden könne. Die Baubewilligung sei mit Bauentscheid vom 

3. November 2021 unter gewissen Bedingungen und Auflagen erteilt worden. 

Dies verdeutliche, dass das Projekt grundsätzlich bewilligungsfähig sei, da Aufla-

gen und Bedingungen gerade den Zweck hätten, die Bewilligungsfähigkeit durch 

die Beseitigung von behebbaren Mängeln eines Projekts zu erreichen, und das 

Sanierungsobjekt nicht an gravierenden Mängeln leide. Die verschärfte Recht-

sprechung betreffend Lärmschutz schliesse zwar nicht aus, dass dem Berufungs-

beklagten im baurechtlichen Rechtsmittelverfahren aus umweltrechtlicher Sicht 

Schwierigkeiten entstehen könnten. Daraus könne aber nicht per se auf ein offen-

sichtlich nicht bewilligungsfähiges Projekt geschlossen werden. Auch die Erteilung 

einer allfällig notwendigen Ausnahmebewilligung oder eine Projektmodifikation 

seien nicht ausgeschlossen. Es könne demnach offenbleiben, inwieweit die [mit 

dem Baugesuch] eingereichten Pläne korrekt seien. Denn selbst, wenn das Bau-

rekursgericht die Baubewilligung korrigiere, würde es der Bewilligungsfähigkeit  

eines leicht modifizierten Projekts keinen Abbruch tun. Sodann erwog die Vor-

instanz, dass die Lärmschutzbestimmungen einem vollständigen Rückbau mit an-

schliessendem Neuausbau, einer Strangsanierung sowie einer Fassadendäm-

mung nicht entgegenstehen würden. Diese Sanierungsarbeiten wären selbst beim 

Vorliegen einer wesentlichen Änderung (durch die Grundrissanpassung) in sämt-

lichen Wohneinheiten der Liegenschaft des Berufungsbeklagten möglich (act. 34 

E. III.1.2.4).  

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 Insgesamt könne dem Berufungsbeklagten weder der Sanierungswille ab-

gesprochen noch gesagt werden, dass dem Sanierungsprojekt (aus lärmschutz-

rechtlicher Sicht) die Bewilligungsfähigkeit von Anfang an offensichtlich fehle 

(act. 34 E. III.1.2.4). Damit erweise sich die ausgesprochene Kündigung als gültig 

und die Klage sei in diesem Punkt abzuweisen (act. 34 E. III.1.3).  

3.2. Die Berufungsklägerin kritisiert im Wesentlichen, dass sich die Vorinstanz 

nur am Rande mit ihren Einwänden zur Gültigkeit der Kündigung auseinanderge-

setzt habe. An einer konkreten Auseinandersetzung mit ihren Vorbringen fehle es 

vollständig. Insbesondere habe die Vorinstanz zu Unrecht den Vorwurf, das Bau-

gesuch habe sich auf falsche Pläne gestützt und es liege daher diesbezüglich ein 

formeller Fehler des Gesuchs vor, als unwesentlich qualifiziert und diese Thema-

tik offen gelassen. Interessant sei im Zusammenhang mit dem geltend gemachten 

formellen Fehler des Baugesuchs Folgendes: Sobald dem Berufungsbeklagten 

bekannt geworden sei, dass im Baurekursverfahren ein Augenschein durchge-

führt werde, seien korrekte Pläne erstellt und nachträglich eingereicht worden. 

Auch werde ihr Einwand, das Bauvorhaben sei aus lärmschutzrechtlichen Grün-

den nicht realisierbar, durch die Vorinstanz als Nebensächlichkeit beschrieben 

und zu Unrecht erwogen, diese würden einer Baubewilligung und damit einer 

konkreten Realisierung nicht im Wege stehen, da durch kleinere Modifikationen 

die Baubewilligungsfähigkeit erreicht werden könne. Es sei jedoch so, dass be-

reits das Bauvorhaben gemäss Bauentscheid vom 3. November 2021 diverse An-

passungen benötigt habe und es seien verschiedene Auflagen zu erfüllen, bevor 

das Bauprojekt überhaupt realisierbar sei. Ihren Einwand, das Projekt sei nicht 

behindertengerecht, habe die Vorinstanz gar nicht geprüft. Vor diesem Hinter-

grund könne nicht davon die Rede sein, dass das Bauvorhaben des Berufungs-

beklagten bereits im Zeitpunkt der Kündigung (29. Januar 2021) realisierbar ge-

wesen sei, zumal eine Realisierbarkeit eineinhalb Jahre später immer noch zu tä-

tigende Anpassungen und Auflagen der Baudirektion erfordert habe. Ferner kön-

ne der Bauentscheid sogar im Rahmen des Baurekursverfahrens aufgehoben 

werden. Der Sachverhalt sei somit unter Berücksichtigung aller vorgebrachten Ar-

gumente von der Vorinstanz nicht hinreichend festgestellt und berücksichtigt wor-

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den, ansonsten bereits die Vorinstanz festgestellt hätte, dass im Zeitpunkt der 

Kündigung kein realisierbares Bauprojekt vorgelegen habe (act. 35 Rz. 18 ff.).  

 Weiter habe es die Vorinstanz unterlassen, im Rahmen der Überprüfung des 

Sanierungswillens dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Berufungsbeklag-

te – wie erwähnt – anlässlich der Baueingabe falsche Pläne und mangelhafte 

Ausführungen zu bestimmten notwendigen Angaben im Baugesuch gemacht ha-

be. Es sei aufgrund der Einreichung von falschen Plänen nicht davon auszuge-

hen, dass der Berufungsbeklagte im Zeitpunkt der Kündigung über einen ernst-

haften Sanierungswillen verfügt habe. Bestehe kein ernsthafter Sanierungswille 

oder habe im Zeitpunkt der Kündigung kein realisierbares Bauprojekt bestanden, 

sei die Kündigung als missbräuchlich zu qualifizieren. Es liege auch zum heutigen 

Zeitpunkt kein realisierbares Bauprojekt des Berufungsbeklagten vor, geschweige 

denn zum Zeitpunkt der Kündigung. Die Kündigung sei deshalb als missbräuch-

lich zu qualifizieren und aufzuheben. 

3.3. Auf die zutreffenden rechtlichen Erwägungen der Vorinstanz zu den Vo-

raussetzungen für die Gültigkeit einer Kündigung kann verwiesen werden (vgl. 

act. 35 E. III.1.1). Zu ergänzen bleibt Folgendes: Ob die Kündigung gegen Treu 

und Glauben verstösst, ist eine Rechtsfrage. Dafür muss das tatsächliche Motiv 

des Kündigenden festgestellt werden, was eine Tatfrage darstellt. Es ist hierbei 

auf den Zeitpunkt, in welchem die Kündigung ausgesprochen wurde, abzustellen 

(BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022, in: mp 2/2022, S. 132, E. 3.1.1, 

m.w.H.). Bezüglich der Kündigung im Hinblick auf ein Bauprojekt hat das Bundes-

gericht festgehalten, dass die Kündigung gegen die Regeln von Treu und Glau-

ben verstosse, wenn der Vermieter nicht wirklich vorhabe, das in Erwägung gezo-

gene oder abgeklärte Projekt auszuführen, sondern nur beabsichtige, die Woh-

nungen wieder zur Vermietung anzubieten, ohne das Projekt zu realisieren (BGer 

4A_247/2021 vom 4. Mai 2022, E. 3.2.2, in: mp 2022, S. 205 ff.). Zur Realisier-

barkeit eines Bauprojekts hat das Bundesgericht erwogen, dass die Kündigung 

des Vermieters gegen die Regeln von Treu und Glauben verstosse, wenn das 

Renovationsprojekt offensichtlich gegen die anwendbaren öffentlich-rechtlichen 

Bestimmungen verstosse oder objektiv unmöglich sei, so dass es mit Sicherheit 

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nicht bewilligt werde (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022, E. 3.2.2, in: mp 2022, 

S. 205 ff., m.w.H.; BGE 142 III 91, E. 3.2.1). Für die Beurteilung der offensichtli-

chen Unvereinbarkeit des Renovationsprojekts mit dem öffentlichen Recht ist 

wiederum auf den Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung abzustellen. Spätere 

Ereignisse können diese Beurteilung nicht umstossen, da eine gültige Kündigung 

nicht nachträglich ungültig werden kann. Sie können aber allenfalls helfen, die 

Chancen des Projekts zur Zeit der Kündigung zu beurteilen. Eine Kündigung 

verstösst jedoch nicht bereits deswegen gegen Treu und Glauben, weil das ur-

sprüngliche Projekt für eine Bewilligung geändert werden muss (BGer 

4A_435/2021 vom 14. Februar 2022, in: mp 2022 S. 132 ff., m.w.H.).  

3.4. Vorliegend stellte die Vorinstanz fest, dass der Berufungsbeklagte das Sa-

nierungsvorhaben vor den Kündigungen habe ausarbeiten lassen. Er habe für 

Planungsarbeiten des Projekts aus dem Jahr 2020 dem Architekturbüro eine 

Rechnung von Fr. 19'386.– bezahlt. Weiter seien durch den Architekten bis zum 

20. April 2021 Kosten von Fr. 98'000.– angefallen, wovon der Berufungsbeklagte 

eine Akontozahlung über Fr. 40'000.– bereits beglichen habe (vgl. act. 34 

E. III.1.2.3). Diese vorinstanzlichen Feststellungen beanstandet die Berufungsklä-

gerin nicht. Die Leistungen des Architekturbüros und die damit zusammenhän-

genden Zahlungen des Berufungsbeklagten sowie die Tatsache, dass er zeitnah 

nach der Kündigung das Baubewilligungsverfahren einleitete, berücksichtigte die 

Vorinstanz korrekt als starke Indizien für die Ernsthaftigkeit des Sanierungswillens 

des Berufungsbeklagten. Es obliegt der Berufungsklägerin als Kündigungsemp-

fängerin zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schüt-

zenswerten Grund erfolgte (vgl. BGE 135 III 112, E. 4.1, m.w.H.). Der Berufungs-

klägerin gelingt dies auch unter dem Aspekt, dass der Berufungsbeklagte angeb-

lich falsche Pläne mit dem Baugesuch eingereicht und mangelhafte Ausführungen 

zu bestimmten notwendigen Angaben im Baugesuch gemacht habe, nicht. Mass-

gebend ist der tatsächliche ernsthafte Sanierungswille zum Zeitpunkt der Kündi-

gung. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Berufungsbeklagte bereits Sanierungspläne 

ausarbeiten lassen, woraus auch erhebliche Kosten entstanden sind. Es ist nicht 

ersichtlich, inwiefern die Einreichung von angeblich falschen Plänen im Bauge-

such zu einem Zeitpunkt nach der Kündigung gegen einen ernsthaften Sanie-

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rungswillen zum Kündigungszeitpunkt sprechen sollte. Schliesslich habe der Be-

rufungsbeklagte die korrekten Pläne im Baurekursverfahren nachgereicht (act. 35 

Rz. 14; act. 38/5). Dieses von der Berufungsklägerin geltend gemachte Novum 

spräche – wenn es in zeitlicher Hinsicht darauf ankäme – gerade für den Sanie-

rungswillen des Berufungsbeklagten. Er unternahm demnach auch nach Einrei-

chung des Baugesuchs weitere Handlungen, damit ihm die Baubewilligung für 

das Sanierungsprojekt ausgestellt wird. Im Sinne der Vorinstanz ist zu bestätigen, 

dass der ernsthafte Sanierungswille des Berufungsbeklagten zum Zeitpunkt der 

Kündigung gegeben war (vgl. act. 34 E. III.1.2.3.). 

 Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, wurde das Bauprojekt mit Bauent-

scheid vom 3. November 2021 unter gewissen Auflagen und Bedingungen bewil-

ligt (vgl. act. 14/18 und act. 32/18). Aus dieser nachträglich erteilten Bewilligung 

ist zu schliessen, dass das Bauprojekt im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung 

an die Berufungsklägerin nicht offensichtlich mit den Regeln des öffentlichen Bau-

rechts unvereinbar war, sondern vielmehr unter Vorbehalt der entsprechenden 

Auflagen und Bedingungen bewilligt werden konnte. Den Umstand, dass ur-

sprünglich nicht korrekte Pläne eingereicht worden seien, hat der Berufungsbe-

klagte spätestens mit der von der Berufungsklägerin geltend gemachten Einrei-

chung der richtigen Pläne korrigiert (vgl. act. 30 Rz. 32). Auch aufgrund dieser 

Pläne, bei welchen gewisse eingezogene Wände neu eingezeichnet sind, kann 

nicht der Schluss gezogen werden, das Bauprojekt sei im Zeitpunkt der Zustel-

lung der Kündigung mit dem öffentlichen Recht offensichtlich nicht vereinbar ge-

wesen. Inwieweit das Projekt den lärmtechnischen Vorgaben nicht entsprechen 

soll, verdeutlicht die Berufungsklägerin im Übrigen nicht. Ihren pauschalen Ein-

wänden, dass das Bauvorhaben aufgrund lärmschutzrechtlicher Vorgaben und 

fehlender Berücksichtigung der Behindertengerechtigkeit eindeutig nicht realisier-

bar sei, kann somit nicht gefolgt werden.  

 Zusammengefasst dringt die Berufungsklägerin mit ihren Beanstandungen 

gegen die Kündigung nicht durch. Die Vorinstanz kam somit zu Recht zum Er-

gebnis, die Berufungsklägerin habe die Treuwidrigkeit der Kündigung nicht nach-

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gewiesen. Die Berufung ist damit hinsichtlich der Kündigungsanfechtung abzu-

weisen.  

4. Erstreckung des Mietverhältnisses 

4.1. Das Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete 

für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interes-

sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräu-

me kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre 

erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Als Härte kommen Umstände in Betracht, 

die es dem Mieter verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleiben-

den Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen von vornherein nur Schwierig-

keiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhält-

nisses abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung ver-

bundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe BGer 

4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; 4A_639/2018 vom 21. November 2019 

E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen). Die regelmässig 

unangenehmen und teilweise als hart empfundenen Folgen sind jeder Kündigung 

inhärent und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufge-

hoben, sondern bloss aufgeschoben. Der Kündigungsaufschub muss somit dazu 

beitragen, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterschaft we-

niger Nachteile bringt und die Härtefolgen mindert. Die Erstreckung kann daher 

erst sinnvoll sein, wenn sie mit der Verschiebung der Vertragsauflösung zugleich 

eine Milderung der Folgen verspricht, also erwartet werden kann, dass der Umzug 

später für den Mieter weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der Kündi-

gungsfrist wäre (BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; BGE 105 II 197, 

E. 3a; BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020, E. 5.2., je m.w.H.).  

 Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Suchbemühungen be-

reits im ersten Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen (BGer 4A_292/2021 

vom 31. August 2021 E. 4.1; BGE 125 III 226 E. 4b; BGE 116 II 448, E. 1; BGE 

110 II 254; Cour de justice Genf vom 7. April 2003 in: mp 2003, S. 137). Es wird 

vorausgesetzt, dass sich die mietende Partei sofort nach Erhalt der Kündigung 

ernsthaft um die Miete anderer Räume bemüht (HULLIGER, SVIT-Kommentar, Das 

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schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Art. 272 N 38 mit Hinweis auf BGE 102 II 

256; BGE 110 II 249, E. 4; BGer 4A_577/2009 vom 4. März 2010, in: MRA 1/11, 

S. 19 ff. und BGer 4A_452/2010 vom 22. November 2010, in: MRA 3/11, 

S. 107 ff.), denn umfassend belegte und ernsthafte Suchbemühungen bilden das 

beste Beweismittel für eine konkrete Härte. Dabei darf der Mieter im Rahmen ei-

ner ersten Erstreckung nach einem gleichwertigen Mietobjekt hinsichtlich Preis, 

Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung suchen. Allerdings sind die Anforderun-

gen an die Suchbemühungen von Personen, die infolge Alter, Krankheit  

oder Invalidität hilflos sind, tiefer (BSK OR I-WEBER, 7. Auflage 2020, Art. 272 

N 13). 

 Das Gericht entscheidet nach freiem Ermessen, mithin nach Recht und Bil-

ligkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist, und wenn ja, für wel-

che Dauer. Dabei hat es den Zweck der Mieterstreckung zu berücksichtigen, der 

darin besteht, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach Ersatzräumlichkeiten zu 

geben, als ihm nach der ordentlichen Kündigung zur Verfügung stünde (vgl. BGE 

135 III 121, Pra 98 (2009) Nr. 88; BGE 105 II 197 E. 3a). Die Berufungsinstanz 

auferlegt sich grundsätzlich bei der Überprüfung von Ermessenentscheiden der 

Vorinstanz insoweit Zurückhaltung, als sie nicht eigenes Rechtsfolgeermessen 

ohne Weiteres an die Stelle des vorinstanzlichen stellt, insbesondere dann, wenn 

es örtliche und persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen gilt, denen das Sach-

gericht näher steht (STERCHI, Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, ZPO, 

2012, Art. 310 N 3; BLICKENSTORFER, Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE-

Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Auflage, 2016, Art. 310 

N 10).  

4.2. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, das Mietverhältnis habe 28 Jahre 

gedauert, weshalb von einem sehr langen Vertragsverhältnis auszugehen und ei-

ne gewisse Ortsverbundenheit anzunehmen sei. Die Berufungsklägerin behaupte 

– vor Vorinstanz – aber keine Ortsgebundenheit zum Quartier E._____, sondern 

einzig eine Verwurzelung in der Stadt Zürich. Entsprechend seien auch ihre 

Suchbemühungen auf das ganze Stadtgebiet ausgefallen. Aufgrund der gesam-

ten Umstände sei ihr eine Ortsverbundenheit zur Stadt Zürich – nicht aber zum 

- 14 - 

Quartier E._____ – zu attestieren. Es sei ihr somit zuzugestehen, ein Ersatzobjekt 

in der Stadt Zürich zu suchen (act. 34 E. III.2.3 S. 34 f.).  

 Zur Finanzierung des Lebensunterhaltes stehe der Berufungsklägerin neben 

einer AHV-Rente von Fr. 1'689.– ein Darlehen der Familie zu Verfügung. Trotz ih-

res Alters arbeite sie unbestrittenermassen nach wie vor als Architektin, wobei sie 

in der Covid-Krise keine Aufträge mehr erhalten habe. Aus dem Jahr 2020 seien 

noch Honorarrechnungen von Fr. 60'000.– von Kunden ausstehend. Weiter habe 

die Berufungsklägerin angegeben, für eine Dreizimmerwohnung Fr. 1'700.– und 

für eine Vierzimmerwohnung Fr. 2'500.– bezahlen zu können. Bei einem Mietzins-

rahmen von bis zu Fr. 2'500.– für Mietobjekte mit mindestens drei Zimmern werde 

die Suche nach einem Ersatzobjekt nicht erschwert. Dies insbesondere, da sich 

der Suchradius auf das gesamte Stadtgebiet erstrecke und sich ihre Tochter be-

reit erklärt habe, für das Ersatzobjekt solidarisch zu haften. Es liege damit weder 

aufgrund der langen Mietdauer noch aufgrund der persönlichen oder finanziellen 

Verhältnisse eine erhebliche Härte vor (act. 34 E. III.2.3 S. 35 f.).  

 Suchbemühungen seien seit der Kündigung vom 29. Januar 2021 bis zur 

Hauptverhandlung (9. Februar 2022, Fortsetzung 17. März 2022) nur sehr punk-

tuell und auch nicht sofort nach Erhalt der Kündigung erfolgt. Sie seien zwischen 

22. Juli 2021 und 10. September 2021 sowie vereinzelt im Januar 2022 nachge-

wiesen. In den übrigen zehn Monaten habe die Berufungsklägerin keine Such-

bemühungen belegt. Dass in dieser Zeit keine zumutbaren Ersatzobjekte auf dem 

Wohnungsmarkt der Stadt Zürich gewesen sein sollen, sei nicht realitätsnah und 

auch gar nicht behauptet worden. Entsprechend seien die Suchbemühungen als 

ungenügend zu qualifizieren und es gelinge ihr auch nicht in Bezug auf den Woh-

nungsmarkt eine genügende Härte zu belegen. Jedoch wäre – selbst wenn man 

eine gewisse Härte annehme – zu berücksichtigen, dass der Berufungsbeklagte 

mit einer Frist von 14 Monaten anstatt der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei 

Monaten gekündigt habe. Zudem habe er bereits anlässlich der Schlichtungsver-

handlung vom 29. Juni 2021 per sofort einem vorzeitigen Auszugsrecht unter 

Wahrung einer Anzeigefrist von 14 Tagen auf Mitte und Ende eines jeden Monats 

zugesagt. Dadurch sei das Risiko einer möglichen doppelten Mietzinsbelastung 

- 15 - 

erheblich reduziert worden, was die Suche erleichtert bzw. flexibler gemacht ha-

be. Der Berufungsklägerin hätten seit Erhalt der Kündigung insgesamt 20 Monate 

zur Verfügung gestanden, um ein geeignetes Ersatzobjekt zu suchen. Unter die-

sen Umständen würde eine längere Erstreckung – als die vom Berufungsbeklag-

ten zugestandene – vor dem Hintergrund des zwar in erster Linie finanziellen, 

aber deshalb nicht weniger legitimen Sanierungsinteresses des Berufungsbeklag-

ten, ohnehin nicht in Betracht kommen (act. 34 E. III.2.3. S. 36 f.). 

 Die Vorinstanz erwog schliesslich, dass eine weitergehende Erstreckung 

auch ausgeschlossen sei, da die Berufungsklägerin selbst erklärt habe, sie habe 

für fünf Mietobjekte eine Zusage erhalten. Diese habe sie aber aus verschiedenen 

Gründen nicht angenommen, insbesondere da diese per sofort zu vermieten ge-

wesen wären. Die Ablehnung aus diesem Grund sei nicht nachvollziehbar, da der 

Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin anlässlich der Schlichtungsverhandlung 

vom 29. Juni 2021 per sofort ein vorzeitiges Auszugsrecht sowie die Rückgabe 

des Objekts in besenreinem Zustand gewährt habe. Ein sofortiger Umzug bzw. 

eine doppelte Mietzinszahlung für eine kurze Zeit wäre der Berufungsklägerin 

zumutbar gewesen. Insgesamt erscheine es zudem zumindest zweifelhaft, dass 

alle diese Angebote nicht angemessene Ersatzobjekte gewesen seien und damit 

die Ablehnungen legitim bzw. ohne Rechtsnachteile zulasten der Berufungskläge-

rin erfolgt seien. Es scheine, als habe sich die Berufungsklägerin nur aus prozess-

taktischen Gründen auf viele Wohnungen beworben, ohne diese tatsächlich ge-

wollt zu haben. Es stehe jedoch fest, dass drei Wohnungen den Voraussetzungen 

der Berufungsklägerin entsprochen hätten. Sie begründe das Ausbleiben eines 

Vertragsabschlusses einer der Wohnungen damit, dass sie in der entsprechenden 

Woche gestürzt sei und deswegen nicht auf die Zusage reagiert habe. Inwiefern 

die Berufungsklägerin durch den Sturz derart eingeschränkt gewesen sein soll, 

dass sie nicht ein kurzes Telefonat oder ein Schreiben zur Wohnungszusage hät-

te verfassen können, sei von ihr weder behauptet noch belegt worden. Zum weite-

ren Argument der Berufungsklägerin, es sei ihr für diese Wohnungen ja noch kein 

schriftlicher und unterschriebener Mietvertrag zugestellt worden, erwog die Vo-

rinstanz, dass dies unbeachtlich sei. Es könne nicht davon ausgegangen werden, 

dass Verwaltungen mündliche Wohnungszusagen machen würden, ohne an-

- 16 - 

schliessend einen Mietvertrag abzuschliessen. Indem die Berufungsklägerin das 

Zustandekommen eines neuen Mietverhältnisses trotz entsprechender Möglich-

keiten verhindert habe, habe sie durch ihr Verhalten eine allfällige Härte selbst 

verursacht. Entsprechend sei eine Erstreckung auch aufgrund der Verletzung der 

Schadensminderungspflicht ausgeschlossen (act. 34 E. III.3.2 S. 38 f.).  

 Zusammenfassend sei die Klage in Bezug auf das Rechtsbegehren Ziffer 2 

über die Erstreckung der Mietverhältnisse abzuweisen, soweit es über das vom 

Berufungsbeklagten zugestandene Mass hinausgehe (act. 34 E. III.3.2 S. 39).  

4.3. Die Berufungsklägerin macht in der Berufungsschrift einerseits geltend, es 

sei – entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen – gerichtsnotorisch, dass man 

an dem Ort, an dem man wohne und auch arbeite, verwurzelt sei. Die Mietdauer 

von 28 Jahren sei ausserordentlich lange und aus der Mietdauer würde eine ge-

wisse Quartierverbundenheit entstehen (act. 35 Rz. 30). Bei den weiteren diesbe-

züglichen Vorbringen der Berufungsklägerin – wie beispielsweise, dass ihre Kun-

dinnen und Kunden teilweise im Quartier wohnten sowie dass sie aus gesundheit-

lichen Gründen darauf angewiesen sei, ihr Büro am Wohnort zu haben – handelt 

es sich um Noven. Dasselbe gilt für die Behauptungen, ihre Physiotherapeutin be-

finde sich wenige hundert Meter entfernt und ihr ganzer Freundeskreis wohne im 

Quartier. Sie unterlässt es jedoch zu begründen, inwieweit die genannten Noven 

nach Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig sein sollen. Auch aus den Akten geht nichts 

Entsprechendes hervor, weshalb diese neuen Vorbringen für die Entscheidfin-

dung nicht zu berücksichtigen sind.  

 Wie die Vorinstanz hierzu richtig erwog, ist aufgrund des sehr langen Miet-

verhältnisses von einer gewissen Ortsverbundenheit auszugehen. Dass dadurch 

gerichtsnotorisch eine Quartierverbundenheit entstehe, ist jedoch nicht zu bestäti-

gen. Es läge vielmehr an der Berufungsklägerin, eine solche Verwurzelung konk-

ret darzutun. Eine lange Mietdauer alleine begründet noch keine besondere Ver-

wurzelung im Quartier (OGer ZH NG010019 vom 22. Februar 2002, in: MRA 4/02 

S. 152 ff.). Insbesondere in der Stadt Zürich, welche eine sehr gute Vernetzung 

des öffentlichen Verkehrs aufweist, so dass in kurzer Zeit verschiedene Orte und 

Quartiere innerhalb der Stadt erreicht werden können, ist nicht gerichtsnotorisch 

- 17 - 

von einer Quartierverbundenheit ausgehen. Daran ändert auch die Arbeitstätigkeit 

der Berufungsklägerin im Quartier nichts. Als Architektin geht die Berufungskläge-

rin nicht einer Dienstleistungstätigkeit nach, bei welcher der Standort ihrer Arbeits-

tätigkeit für die Kunden derart entscheidend wäre. Vielmehr besteht ihre Dienst-

leistung in einer intellektuellen, gestalterischen Tätigkeit, die aus der Perspektive 

ihrer Kundinnen und Kunden mehr von ihrer Person abhängen dürfte, als vom 

Quartier, in dem sich ihr Büro befindet. Es gelingt der Berufungsklägerin somit 

nicht nachzuweisen, dass sie besonders im Quartier verwurzelt ist. Wie von der 

Vorinstanz erwogen und der Berufungsklägerin nicht beanstandet, sind entspre-

chend auch die Suchbemühungen der Berufungsklägerin auf das ganz Stadtge-

biet ausgefallen (act. 34 E. III.2.3; act. 15/32). Demnach ist die Vorinstanz dahin-

gehend zu bestätigen, dass aufgrund der gesamten Umstände eine Ortsverbun-

denheit zur Stadt Zürich – nicht aber zum Quartier E._____ – anzuerkennen und 

ein Ersatzobjekt, das den Standort in der Stadt Zürich hat, als angemessen zu er-

achten ist.  

4.4. Hinsichtlich ihrer Suchbemühungen bringt die Berufungsklägerin zusam-

mengefasst vor, sie habe – entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen – sehr 

wohl nach Wohnungen gesucht und auch zahlreiche Suchbemühungen belegt. 

Diese seien gemessen am Einzelfall als genügend einzustufen. Weiter habe sie 

an keiner Wohnungsbesichtigung teilnehmen können, weil sie sich nicht habe 

impfen lassen dürfen und deshalb Menschenansammlungen vermieden habe. 

Aufgrund des ausgetrockneten Wohnungsmarktes sei es für sie nicht einfach, ei-

ne Wohnung zu finden, die ihren Bedürfnissen entspreche. Es sei wichtig, dass 

die Wohnung über einen Lift verfüge, sich nicht im Erdgeschoss befinde und mit 

einer Badewanne ausgestattet sei sowie eine geschlossene Küche habe. Die 

Suchbemühungen seien – wie erwähnt – insgesamt aufgrund ihres Alters und ih-

res gesundheitlichen Zustandes als genügend einzustufen (act. 35 Rz. 32 ff.). 

Ausserdem habe sie nach der vorinstanzlichen Hauptverhandlung weitere Such-

bemühungen angestellt und Wohnungen besichtigt. Diese hätten aber nicht zum 

gewünschten Erfolg geführt. Hierzu reicht die Berufungsklägerin im Berufungsver-

fahren einen Nachweis für eine Wohnungsbesichtigung im August 2022 ein und 

- 18 - 

erklärt, dass es sich um ein zulässiges Novum handle, da es nach der vorinstanz-

lichen Entscheid entstanden sei (act. 35 Rz. 35; act. 38/7).  

 Schliesslich führt die Berufungsklägerin aus, sie benötige eine gewisse 

Übergangszeit für einen Umzug. Ein Auszug per sofort sei für sie – entgegen der 

Ansicht der Vorinstanz – nicht möglich, denn es hätten sich in den 28 Jahren in 

der Wohnung zahlreiche Gegenstände angesammelt. Sie sei wiederum aufgrund 

ihres Alters und ihres gesundheitlichen Zustandes für den Umzug auf Hilfe von ih-

rer Familie und Personen im Bekanntenkreis angewiesen, welche jedoch frühzei-

tig organisiert werden müsse (act. 35 Rz. 32 ff.). Ausserdem habe es die Vor-

instanz bei den Erwägungen der mündlichen Wohnungszusage unterlassen zu 

berücksichtigen, dass der schwere Sturz für die Berufungsklägerin ein traumati-

sierendes Erlebnis gewesen sei und sie eine Wunde am Kopf davongetragen ha-

be. Dass eine neue Wohnung in den ersten Tagen danach nicht ihre grösste Sor-

ge gewesen sei, sei aufgrund ihres Alters und angeschlagenen Gesundheitszu-

standes verständlich. Es sei zudem an der vorinstanzlichen Hauptverhandlung 

nicht protokolliert worden, dass sich die Berufungsklägerin in der Verhandlung 

korrigiert habe und sie nicht für fünf Wohnungen mündliche Zusagen erhalten ha-

be, sondern lediglich für zwei (act. 35 Rz. 34).  

4.5. Vorab ist hinsichtlich der letzten Behauptung, die Berufungsklägerin habe 

sich anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung zur Anzahl Wohnungszusagen 

korrigiert, festzuhalten, dass gemäss den vorinstanzlichen Akten keine entspre-

chende Protokollberichtigung beantragt wurde (vgl. Art. 235 Abs. 3 ZPO). Zudem 

führte der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin vor Vorinstanz anlässlich der 

fortgesetzten Hauptverhandlung am 17. März 2022 in der Replik erneut aus, dass 

sie fünf mündliche Wohnungszusagen erhalten habe und korrigierte diese Anzahl 

damit nicht (act. 23 Rz. 92; vgl. Prot. Vi. S. 8). Diese nachträgliche Korrektur im 

Berufungsverfahren ist somit als Novum zu behandeln. Es fehlt indes an substan-

tiierten Ausführungen zur Novenqualität im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO und 

insbesondere dazu, weshalb es trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor Vor-

instanz hätte vorgebracht werden können. Die Behauptung ist damit unbeachtlich 

und es ist vorliegend aufgrund der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung von 

- 19 - 

fünf mündlichen Wohnungszusagen auszugehen (vgl. act. 34 E. III.2.3 S. 37 ff.). 

Auch beim Vorbringen, da ihr Büro im Sommer 2021 gezügelt worden sei, habe 

sie in diesem Zeitraum keinen Zugriff auf einen Computer gehabt, handelt es sich 

um ein Novum. Es fehlen wiederum Ausführungen zur Novenqualität , weshalb es 

für die Entscheidfindung unberücksichtigt bleiben muss. Die Berufungsklägerin 

argumentiert zur Begründung der Nichtannahme der zugesagten Wohnungen, 

dass sie – entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen – nicht per sofort aus der 

Wohnung ausziehen könne. Ein Umzug sei wegen ihres Alters und ihrer ange-

schlagenen Gesundheit eine Herausforderung. Bei den diesbezüglichen Argu-

menten, dass sie für den Umzug Hilfe benötige, die sie frühzeitig organisieren 

müsse, sowie dass sie aufgrund ihrer finanziellen Lage auf die Hilfe aus der Fami-

lie und dem Bekanntenkreis angewiesen sei, handelt es sich wiederum um No-

ven, bei welchen es die Berufungsklägerin unterlässt, deren Novenqualität im 

Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO zu begründen. Entsprechend sind auch diese Tat-

sachenbehauptungen für die Entscheidfindung nicht zu berücksichtigen. Unge-

achtet dessen ist dennoch festzuhalten, dass die Berufungsklägerin ab der Zustel-

lung des Kündigungsschreibens und damit über ein Jahr vor dem Kündigungs-

termin Kenntnis hatte, dass sie die Wohnung verlassen werden muss. Es wäre ihr 

somit durchaus zuzumuten gewesen, bereits ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnah-

me mit der Aussortierung der von ihr erwähnten zahlreichen angesammelten Ge-

genstände zu beginnen. Ferner ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass eine dop-

pelte Mietzinszahlung für eine kurze Zeit – wie beispielsweise für einen Monat – 

der Berufungsklägerin durchaus zuzumuten gewesen wäre. Innerhalb dieser Zeit 

wäre es vertretbar gewesen, den Umzug mit privater oder professioneller Hilfe zu 

organisieren.  

 Zum Vorbringen, dass die Berufungsklägerin aufgrund ihres Sturzes eine 

der mündlich zugesagten Wohnungen nicht habe annehmen können (act. 35 

Rz. 42), ist festzustellen, dass sich keine Arztzeugnisse oder andere Beweismittel 

in den Akten befinden, welche die Schwere der Verletzungen der Berufungskläge-

rin nach dem Sturz nachweisen würden. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass 

die Argumentation der Berufungsklägerin nicht überzeugt. Es ist zwar nachvoll-

ziehbar, dass ihr der Sturz zugesetzt hat. Die Berufungsklägerin weist jedoch 

- 20 - 

nicht nach, dass die Verletzungen aufgrund des Sturzes derart gravierend gewe-

sen wären, dass ein Spitalaufenthalt notwendig gewesen wäre oder die Ein-

schränkungen ansonsten derart schwer gewesen wären, dass ein kurzes Telefo-

nat oder das Verfassen eines kurzen Schreibens an die Verwaltung nicht mehr 

möglich gewesen sein soll. Diese Handlungen hätten nur einen geringen Aufwand 

benötigt. Zudem ist davon auszugehen, dass die Berufungsklägerin noch vier wei-

tere mündliche Wohnungszusagen erhalten hatte. Die Gründe, weshalb die Beru-

fungsklägerin diese nicht annahm, wurden mindestens hinsichtlich zweier weiterer 

Wohnungen (vgl. vorinstanzliche Erwägungen act. 34 S. 38) gar nicht begründet 

und auch hinsichtlich der beiden anderen Objekte nur ungenügend dargelegt (vgl. 

act. 34 E. III.2.3). Da die Berufungsklägerin nicht substantiiert Gegenteiliges be-

hauptet, muss davon ausgegangen werden, dass es sich gemäss der nicht bean-

standeten vorinstanzlichen Feststellung bei mindestens drei Wohnungen um an-

gemessene Ersatzobjekte handelte (act. 34 E. III.2.3 S. 38). Es ist damit nicht 

weiter darauf einzugehen, ob es der Berufungsklägerin zumutbar gewesen wäre, 

der Verwaltung zuzusagen. Ebenso ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass auf-

grund der mündlichen Wohnungszusage der Verwaltungen praxisgemäss auch 

davon ausgegangen werden kann, dass die Berufungsklägerin bei ihrer Zusage 

jeweils einen schriftlichen Mietvertrag erhalten hätte. Konkrete gegenteilige Hin-

weise bringt die Berufungsklägerin nicht vor und sind auch nicht ersichtlich. Die 

Berufungsklägerin trifft eine Schadenminderungsobliegenheit, welcher sie, indem 

sie zumutbare Wohnungsangebote nicht annahm, verletzte. Dadurch hätte die 

Berufungsklägerin eine allfällige Härte durch ihr Verhalten selbst verursacht. Wie 

die Vorinstanz richtig feststellte, ist eine Erstreckung bereits aufgrund der Verlet-

zung der Schadenminderungsobliegenheit durch die Berufungsklägerin ausge-

schlossen. Überdies kann es der Berufungsklägerin aufgrund dieser Zusagen 

nicht gelingen, eine Härte auf dem Wohnungsmarkt im Sinne von Art. 272 OR 

nachzuweisen, zumal ihre Wohnungssuche teilweise erfolgreich war. Damit erüb-

rigen sich auch weitere Ausführungen dazu, inwiefern die Suchbemühungen der 

Berufungsklägerin genügend waren.  

 Hinsichtlich anderer Härtegründe stellte die Vorinstanz fest, dass kein wirt-

schaftlicher Härtefall der Berufungsklägerin vorliege (act. 34 S. 36). Diese Fest-

- 21 - 

stellung beanstandete die Berufungsklägerin nicht konkret (act. 35), weshalb es 

dabei bleibt.  

4.6. Insgesamt ist im Einklang mit der Vorinstanz festzuhalten, dass eine Er-

streckung des Mietverhältnisses einerseits aufgrund der Verletzung der Scha-

denminderungsobliegenheit durch die Berufungsklägerin sowie andererseits auf-

grund des fehlenden Nachweises einer Härte ausgeschlossen ist. Die Berufung 

erweist sich somit auch hinsichtlich des Eventualantrages der Mieterstreckung bis 

zum 31. März 2025 als unbegründet und ist abzuweisen.  

5. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

5.1. Ausgangsgemäss hat die Berufungsklägerin die Prozesskosten des zweit-

instanzlichen Verfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beanstandungen hin-

sichtlich der Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskosten und der Parteientschädi-

gung wurden nicht vorgebracht. Sie sind zu bestätigen.  

5.2. Grundlage der Gebührenfestsetzung für die zweitinstanzliche Entscheid-

gebühr bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitauf-

wand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen 

die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem Streitwert 

von Fr. 73'836.– (vgl. act. 34 E. IV) ist die Entscheidgebühr in Anwendung von § 4 

Abs. 1 bis 3, § 7 lit. a sowie § 12 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 3'000.– festzusetzen.  

5.3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Der Berufungsklägerin 

nicht, weil sie unterliegt, dem Berufungsbeklagten nicht, da ihm im Berufungsver-

fahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.  

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird hinsichtlich des Haupt- und Eventualbegehrens abgewie-

sen. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichts Zürich vom 29. Juni 

2022 wird bestätigt. 

- 22 - 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'000.– festgesetzt und 

der Berufungsklägerin auferlegt. 

Für die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens wird der von der 

Berufungsklägerin geleistete Vorschuss von Fr. 4'795.– herangezogen; der 

Überschuss wird der Berufungsklägerin zurückerstattet, unter Vorbehalt  

eines allfälligen Verrechnungsanspruchs. 

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.  

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter 

Beilage von Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis, 

Beilagen und weiteren Eingaben (act. 35 und act. 38/2-7, 38/13, 38/18-21, 

38/32, act. 43, act. 44 und act. 45/1), sowie an das Mietgericht des Bezirks-

gerichts Zürich, je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 73'836.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

- 23 - 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw N. Gautschi 
 
 
versandt am: 
15. August 2023 
 
 
 

	Urteil vom 14. August 2023
	Rechtsbegehren:
	der Klägerin (act. 1 S. 2):
	Beschluss und Urteil des Mietgerichtes:
	Es wird beschlossen:
	1. Der prozessuale Antrag der Klägerin um Sistierung des vorliegenden Verfahrens bis zum rechtkräftigen Abschluss des Baubewilligungsverfahrens wird abgewiesen.
	2. Das Verfahren wird abgeschrieben, soweit sich der Beklagte mit einer einmaligen und definitiven Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 30. September 2022 einverstanden erklärt hat.
	3. [Mitteilungen].
	4. [Rechtsmittel].
	Es wird erkannt:
	1. In Abweisung von Rechtsbegehren Ziff. 1 der Klage wird die Kündigung der Mietverhältnisse (4-Zimmerwohnung und Garagenparkplatz) an der D._____-strasse … in … Zürich vom 29. Januar 2021 per 31. März 2022 für gültig erklärt.
	2. Das Eventualrechtsbegehren Ziff. 2 der Klage betreffend Erstreckung der Mietverhältnisse wird in Bezug auf den Zeitraum von 1. Oktober 2022 bis 31. März 2025 abgewiesen.
	3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
	4. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und von dieser unter Verrechnung ihres Kostenvorschusses bezogen.
	5. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 6'570.– (inkl. MwSt) zu bezahlen.
	6. [Mitteilungen].
	7. [Rechtsmittel].
	Berufungsanträge: (act. 35 S. 3)
	Erwägungen:
	1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
	1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) und der Beklagte und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagter) schlossen am 8. Juli bzw. 11. Juli 1994 einen Mietvertrag über die 4-Zimmerwohnung an der D._____-strasse...
	1.2. Mit Eingabe vom 26. Februar 2021 (Datum Poststempel) focht die Berufungsklägerin die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirks Zürich an (act. 6/1). Anlässlich der durchgeführten Schlichtungsverhandlung konnte kei...
	1.3. Mit Eingabe vom 1. September 2022 (Datum Poststempel) erhob die Berufungsklägerin sodann Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil mit obengenannten Rechtsbegehren (act. 35). Mit Verfügung vom 6. September 2022 wurde der Berufungsklägerin Frist z...

	2. Prozessuale Vorbemerkungen zur Berufung
	2.1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Mit Bl...
	2.2. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn sie (a) oh...

	3. Gültigkeit der Kündigung
	3.1. Die Vorinstanz erwog zur Ernsthaftigkeit des Sanierungswillens des Berufungsbeklagten und Realisierbarkeit des Bauprojekts zusammengefasst, sowohl die Projektpläne als auch die Kostenschätzung mit Kurzbaubeschrieb seien spätestens am 14. Januar 2...
	Insgesamt könne dem Berufungsbeklagten weder der Sanierungswille abgesprochen noch gesagt werden, dass dem Sanierungsprojekt (aus lärmschutzrechtlicher Sicht) die Bewilligungsfähigkeit von Anfang an offensichtlich fehle (act. 34 E. III.1.2.4). Damit ...
	3.2. Die Berufungsklägerin kritisiert im Wesentlichen, dass sich die Vorinstanz nur am Rande mit ihren Einwänden zur Gültigkeit der Kündigung auseinandergesetzt habe. An einer konkreten Auseinandersetzung mit ihren Vorbringen fehle es vollständig. In...
	Weiter habe es die Vorinstanz unterlassen, im Rahmen der Überprüfung des Sanierungswillens dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Berufungsbeklagte – wie erwähnt – anlässlich der Baueingabe falsche Pläne und mangelhafte Ausführungen zu bestimmten n...
	3.3. Auf die zutreffenden rechtlichen Erwägungen der Vorinstanz zu den Voraussetzungen für die Gültigkeit einer Kündigung kann verwiesen werden (vgl. act. 35 E. III.1.1). Zu ergänzen bleibt Folgendes: Ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst,...
	3.4. Vorliegend stellte die Vorinstanz fest, dass der Berufungsbeklagte das Sanierungsvorhaben vor den Kündigungen habe ausarbeiten lassen. Er habe für Planungsarbeiten des Projekts aus dem Jahr 2020 dem Architekturbüro eine Rechnung von Fr. 19'386.– ...
	Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, wurde das Bauprojekt mit Bauentscheid vom 3. November 2021 unter gewissen Auflagen und Bedingungen bewilligt (vgl. act. 14/18 und act. 32/18). Aus dieser nachträglich erteilten Bewilligung ist zu schliessen, d...
	Zusammengefasst dringt die Berufungsklägerin mit ihren Beanstandungen gegen die Kündigung nicht durch. Die Vorinstanz kam somit zu Recht zum Ergebnis, die Berufungsklägerin habe die Treuwidrigkeit der Kündigung nicht nachgewiesen. Die Berufung ist d...

	4. Erstreckung des Mietverhältnisses
	4.1. Das Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann es um ...
	Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Suchbemühungen bereits im ersten Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen (BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; BGE 125 III 226 E. 4b; BGE 116 II 448, E. 1; BGE 110 II 254; Cour de justice Genf v...
	Das Gericht entscheidet nach freiem Ermessen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist, und wenn ja, für welche Dauer. Dabei hat es den Zweck der Mieterstreckung zu berücksichtigen, der darin besteht, dem...
	4.2. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, das Mietverhältnis habe 28 Jahre gedauert, weshalb von einem sehr langen Vertragsverhältnis auszugehen und eine gewisse Ortsverbundenheit anzunehmen sei. Die Berufungsklägerin behaupte – vor Vorinstanz – aber...
	Zur Finanzierung des Lebensunterhaltes stehe der Berufungsklägerin neben einer AHV-Rente von Fr. 1'689.– ein Darlehen der Familie zu Verfügung. Trotz ihres Alters arbeite sie unbestrittenermassen nach wie vor als Architektin, wobei sie in der Covid-K...
	Suchbemühungen seien seit der Kündigung vom 29. Januar 2021 bis zur Hauptverhandlung (9. Februar 2022, Fortsetzung 17. März 2022) nur sehr punktuell und auch nicht sofort nach Erhalt der Kündigung erfolgt. Sie seien zwischen 22. Juli 2021 und 10. Sep...
	Die Vorinstanz erwog schliesslich, dass eine weitergehende Erstreckung auch ausgeschlossen sei, da die Berufungsklägerin selbst erklärt habe, sie habe für fünf Mietobjekte eine Zusage erhalten. Diese habe sie aber aus verschiedenen Gründen nicht ange...
	Zusammenfassend sei die Klage in Bezug auf das Rechtsbegehren Ziffer 2 über die Erstreckung der Mietverhältnisse abzuweisen, soweit es über das vom Berufungsbeklagten zugestandene Mass hinausgehe (act. 34 E. III.3.2 S. 39).
	4.3. Die Berufungsklägerin macht in der Berufungsschrift einerseits geltend, es sei – entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen – gerichtsnotorisch, dass man an dem Ort, an dem man wohne und auch arbeite, verwurzelt sei. Die Mietdauer von 28 Jahren sei...
	Wie die Vorinstanz hierzu richtig erwog, ist aufgrund des sehr langen Mietverhältnisses von einer gewissen Ortsverbundenheit auszugehen. Dass dadurch gerichtsnotorisch eine Quartierverbundenheit entstehe, ist jedoch nicht zu bestätigen. Es läge vielm...
	4.4. Hinsichtlich ihrer Suchbemühungen bringt die Berufungsklägerin zusammengefasst vor, sie habe – entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen – sehr wohl nach Wohnungen gesucht und auch zahlreiche Suchbemühungen belegt. Diese seien gemessen am Einzelfa...
	Schliesslich führt die Berufungsklägerin aus, sie benötige eine gewisse Übergangszeit für einen Umzug. Ein Auszug per sofort sei für sie – entgegen der Ansicht der Vorinstanz – nicht möglich, denn es hätten sich in den 28 Jahren in der Wohnung zahlre...
	4.5. Vorab ist hinsichtlich der letzten Behauptung, die Berufungsklägerin habe sich anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung zur Anzahl Wohnungszusagen korrigiert, festzuhalten, dass gemäss den vorinstanzlichen Akten keine entsprechende Protokollbe...
	Zum Vorbringen, dass die Berufungsklägerin aufgrund ihres Sturzes eine der mündlich zugesagten Wohnungen nicht habe annehmen können (act. 35 Rz. 42), ist festzustellen, dass sich keine Arztzeugnisse oder andere Beweismittel in den Akten befinden, wel...
	Hinsichtlich anderer Härtegründe stellte die Vorinstanz fest, dass kein wirtschaftlicher Härtefall der Berufungsklägerin vorliege (act. 34 S. 36). Diese Feststellung beanstandete die Berufungsklägerin nicht konkret (act. 35), weshalb es dabei bleibt.
	4.6. Insgesamt ist im Einklang mit der Vorinstanz festzuhalten, dass eine Erstreckung des Mietverhältnisses einerseits aufgrund der Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit durch die Berufungsklägerin sowie andererseits aufgrund des fehlenden Nach...

	5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
	5.1. Ausgangsgemäss hat die Berufungsklägerin die Prozesskosten des zweitinstanzlichen Verfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beanstandungen hinsichtlich der Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskosten und der Parteientschädigung wurden nicht vorge...
	5.2. Grundlage der Gebührenfestsetzung für die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die Tarife gemäss ...
	5.3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Der Berufungsklägerin nicht, weil sie unterliegt, dem Berufungsbeklagten nicht, da ihm im Berufungsverfahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird hinsichtlich des Haupt- und Eventualbegehrens abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichts Zürich vom 29. Juni 2022 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'000.– festgesetzt und der Berufungsklägerin auferlegt.
	3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Beilage von Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis, Beilagen und weiteren Eingaben (act. 35 und act. 38/2-7, 38/13, 38/18-21, 38/32, act. 43, act. 44 und act. 4...
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...