# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f97c109d-8da1-53a7-825d-68b888f9b310
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-05-07
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 07.05.2025 SCBES.2025.20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_005_SCBES-2025-20_2025-05-07.html

## Full Text

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und
Konkurs 

 

 

 

 

Urteil vom 7. Mai 2025      

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler 

Oberrichterin Kofmel 

Oberrichter Flückiger   

Gerichtsschreiber Isch

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Jean-Claude Cattin,

 

Beschwerdeführer 

 

 

gegen

 

 

1.    Betreibungsamt
Olten-Gösgen,

 

2.    B.___
vertreten durch C.___ AG, hier vertreten durch Rechtsanwalt Beat Muralt,

 

Beschwerdegegner 

 

betreffend     Retention
Nr. [...]

zieht die Aufsichtsbehörde
für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

I.

 

1. Mit Eingabe vom 3. März 2025 lässt A.___
fristgerecht Beschwerde gegen das Retentionsverzeichnis, Retention Nr. [...],
des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom 12. Februar 2025 erheben und folgende
Rechtsbegehren stellen:

 

1.      Das Retentionsverzeichnis, Retention Nr.
[...], vom 12. Februar 2025 sei aufzuheben.

2.      Eventualiter sei das Betreibungsamt
anzuweisen, die im Retentionsverzeichnis, Retention Nr. [...], aufgeführten
Schätzungswerte zu überprüfen und für die Schätzung nötigenfalls einen
Sachverständigen beizuziehen und alsdann den Umfang der Retention der neuen
Schätzung anzupassen.

3.      Der Beschwerde sei die aufschiebende
Wirkung zu erteilen.

4.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(letztere zzgl. der gesetzlichen MWST).

 

Zur Begründung wurde ausgeführt, am 15.
Februar 2005 habe der Beschwerdeführer die D.___ GmbH gegründet, welche der
Führung eines Restaurationsbetriebes diene. In der Folge habe der
Beschwerdeführer Restaurationsbetriebe geführt, wozu er das entsprechende
Mobiliar und die entsprechenden Einrichtungen jeweils über die eigens dafür
gegründete D.___ GmbH erstanden habe. Am 3. Juli 2011 hätte der
Beschwerdeführer und B.___ einen Mietvertrag abgeschlossen. Seit August 2011
betreibe der Beschwerdeführer auf der entsprechenden Liegenschaft das Restaurant
E.___. Sämtliches, sich im Retentionsverzeichnis befindliches Mobiliar, stehe
im ausschliesslichen Eigentum der D.___ GmbH. Dies entweder, weil das Mobiliar bereits
vor Übernahme des Restaurants E.___ zur Führung eines Restaurationsbetriebs
angeschafft und im Restaurant E.___ weiterverwendet worden sei, oder weil das
Mobiliar, respektive die Einrichtung, zu einem späteren Zeitpunkt im Namen und
auf Rechnung der D.___ GmbH erstanden worden sei. Die im Inventar aufgeführten
Gegenstände stünden somit nicht im Eigentum des Mieters respektive
Beschwerdeführers. Als Folge davon sei das Retentionsverzeichnis aufzuheben. 

 

Sodann sei im Retentionsverzeichnis das
Auto [...], km ca. 80'000, aufgeführt. Dieses Auto falle in das Eigentum der D.___
GmbH, was anhand deren Bilanz ersichtlich werde. So sei dieses unter «1530
Fahrzeug» in der Bilanz der D.___ GmbH aufgeführt. Folglich dürfe dieses
Fahrzeug nicht als retinierter Gegenstand im Retentionsverzeichnis, welches A.___
als Mietzins-Schuldner nenne, aufgeführt werden. Hinzu komme, dass der Wert
dieses Fahrzeuges bei Weitem nicht der im Retentionsverzeichnis angegebenen
Schätzung von CHF 8'000.00 entspreche. Vielmehr habe dieses noch einen
ungefähren Wert von maximal CHF 1'000.00. Mit diesem Wert sei das Fahrzeug [...]
sodann auch in der Bilanz der D.___ GmbH aufgeführt. Die übrigen im
Retentionsverzeichnis aufgeführten Gegenstände fänden sich in der Bilanz unter
«1510 Mobiliar und Einrichtungen» und fielen folglich ebenfalls in deren
Eigentum. Die Position «Mobiliar und Einrichtungen»
werde in der Bilanz mit insgesamt CHF 3'000.00 bewertet. Das Delta im Vergleich
zur Bewertung im Retentionsverzeichnis lasse sich anhand der folgenden Tatsache
erklären: Die D.___ GmbH habe das Mobiliar und die Einrichtungen unter ihrem
tatsächlichen Wert in der Bilanz aufgeführt (Unterbewertung von Aktiven) und
damit stille Reserven gebildet. Diese Willkürreserven seien von einer
Unternehmung willentlich durch Unterbewertung von Aktiven oder Überbewertung
von Passiven gebildete stille Reserven. Ein Weg zur willentlichen Bildung
stiller Reserven – welcher nota bene im Gesetz ausdrücklich erwähnt werde –
führe über die Aktivseite der Bilanz. Übersetzte Abschreibungen oder
Wertberichtigungen kürzten die Aktivwerte über das von den einschlägigen
Bewertungsregeln verlangte Mass hinaus. Konkret seien es im Anlagevermögen
übersetzte planmässige Abschreibungen beziehungsweise übersetzte nicht
planmässige Wertberichtigungen und im Umlaufvermögen willentliche
Unterbewertungen beziehungsweise übersetzte Wertberichtigungen (BÖCKLI PETER,
OR-Rechnungslegung, 2. Aufl., Zürich/ Basel/ Genf 2019, S. 286). Die D.___ GmbH
habe solche stillen Reserven gebildet. Entsprechend sei die in der Bilanz
aufgeführte Bewertung des Mobiliars und der Einrichtungen tiefer als deren
tatsächlicher Wert. Stille Reserven würden oft schleichend über einen gewissen
Zeitraum hinweg gebildet (HANDSCHIN LUKAS/ VIONNET-RIEDERER FLURIN,
Rechnungslegungs- und Revisionsrecht in a nutshell, 3. Aufl., Zürich/ St.
Gallen 2023, S. 115). So auch im vorliegenden Fall. Die D.___ GmbH sei im Jahr
2005 gegründet worden. Seit diesem Zeitpunkt seien auf dem Mobiliar und den
Einrichtungen stille Reserven gebildet worden. Folglich seien die stillen
Reserven über die Jahre angestiegen und beliefen sich zum heutigen Zeitpunkt
auf eine merkliche Summe. Im Übrigen sei zu erwähnen, dass die Gegenstände im
Retentionsverzeichnis zu hoch bewertet worden seien. Die jeweiligen Schätzungen
überstiegen den tatsächlichen Wert der Gegenstände massiv. Diese Überschätzung
trage ebenfalls ihren Teil zum Delta zwischen der Bewertung im
Retentionsverzeichnis und der Bewertung in der Bilanz der D.___ GmbH bei. 

 

Dass sich sämtliche im
Retentionsverzeichnis aufgeführten Gegenstände im Eigentum der D.___ GmbH befänden,
manifestiere sich nicht zuletzt auch darin, dass die D.___ GmbH ihren Sitz in [...]
habe. Sämtliches Mobiliar respektive alle Einrichtungen befänden sich an dieser
Adresse, somit also am Sitz und Domizil der D.___ GmbH, was zweifellos die
Zusammengehörigkeit aufzeige. Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle
angeführt, dass sich das Restaurant E.___ ebenfalls in [...] befinde. Aus
diesem Grund könnte die Ansicht vertreten werden, dass sich die fraglichen
Gegenstände im Besitz des Restaurants E.___ – beziehungsweise im Besitz des
Beschwerdeführers – befänden. Dies spiele jedoch vorliegend keine Rolle. Selbst
wenn die fraglichen Gegenstände dem Besitz, also der tatsächlichen Gewalt, von A.___
zugeschrieben werden sollten, befänden sich die Gegenstände weiterhin im
alleinigen Eigentum der D.___ GmbH. Die D.___ GmbH sei diejenige Partei, welche
die rechtliche Gewalt über die Gegenstände innehabe.

 

Folglich dürften diese Gegenstände nicht
retiniert beziehungsweise nicht in einem Retentionsverzeichnis, welches nicht
auf die D.___ GmbH als Schuldnerin laute, aufgeführt werden. Somit sei das
Retentionsverzeichnis als unangemessen zu bezeichnen (Art. 17 Abs. 1 SchKG).
Daraus resultiere die Notwendigkeit der Aufhebung des Retentionsverzeichnisses.

 

Des Weiteren seien die Gegenstände - wie
bereits oben erwähnt - im Retentionsverzeichnis zu hoch bewertet worden. Sollte
wider Erwarten davon ausgegangen werden, die retinierten Gegenstände befänden
sich im Eigentum des Beschwerdeführers beziehungsweise Mieters, so seien die im
Retentionsverzeichnis aufgeführten Schätzungswerte entsprechend zu überprüfen
und für die Schätzung nötigenfalls ein Sachverständiger beizuziehen sowie der
Umfang der Retention der neuen Schätzung anzupassen. Dem Beschwerdeführer sei
zur genauen Bezeichnung derjenigen Gegenstände, welche einer Schätzung
bedürfen, eine angemessene Nachfrist zu setzen. Schliesslich erscheine es vorliegend
sachgerecht, den Zustand vor Errichtung des Retentionsverzeichnisses so
lange aufrechtzuerhalten, bis über dessen Richtigkeit beziehungsweise
Zulässigkeit entschieden worden sei, anstatt die weiteren - nach Errichtung des
Retentionsverzeichnis folgenden - Schritte einzuleiten respektive
durchzuführen. Dementsprechend werde hiermit beantragt, der vorliegenden
Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

 

2. Mit Vernehmlassung vom 10. März 2025
schliesst das Betreibungsamt auf Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung wird
ausgeführt, über Eigentumsansprachen Dritter werde im Widerspruchsverfahren
entschieden, welches erst nach Stellen des Verwertungsbegehrens eingeleitet werde
(Basler Kommentar zum SchKG [BSK], 3. Auflage, Basel, Wiede, Art. 283 N 63). Bei der Festlegung der Schätzungswerte der retinierten
Gegenstände habe man den Beizug eines Sachverständigen als nicht
verhältnismässig angesehen. Wie der Beschwerdeführer richtig ausführe, handle
es sich nämlich bei den Gegenständen teilweise (nach Ansicht des
Betreibungsamtes sogar mehrheitlich) um Alltagsgegenstände.

 

3. Mit Verfügung vom 12. März 2025 wird
der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

 

4. Die Gläubigerin, zur Stellungnahme
eingeladen, schliesst mit Eingabe vom 24. April 2025 (Datum Inca-Mail) auf
Abweisung der Beschwerde sowie des Gesuchs um aufschiebende Wirkung.

 

II.

 

1. Der Beschwerdeführer macht unter
anderem geltend, dass sich sämtliche im Retentionsverzeichnis aufgeführten
Gegenstände im Eigentum der D.___ GmbH befänden. Diesbezüglich ist
festzuhalten, dass Eigentums- und Pfandansprachen Dritter vom Betreibungsamt -
sobald dieses davon Kenntnis erhält - in der Retentionsurkunde analog der
Pfändung vorzumerken sind (Art. 106 Abs. 1 SchKG). Über solche (materielle)
Rechte Dritter kann nur das Zivilgericht im Widerspruchsverfahren endgültig
entscheiden, welches gemäss Art. 155 Abs. 1 erst nach Stellen des
Verwertungsbegehrens eingeleitet wird (BGE 108 III 123 E.4; 104 III 27 E. 2; 96
III 69 E. 1; vgl. N 96ff.). Somit tritt die Aufsichtsbehörde mangels
Zuständigkeit in diesem Punkt nicht auf die Beschwerde ein. Da der geltend
gemachte Drittanspruch der D.___ GmbH bislang nicht im Retentionsverzeichnis
vorgemerkt wurde, hat dies das Betreibungsamt entsprechend nachzuholen.

 

 

2.

2.1 Vermieter und Verpächter von
Geschäftsräumen können, auch wenn die Betreibung nicht angehoben ist, zur
einstweiligen Wahrung ihres Retentionsrechtes (Art. 268 ff. und 299c OR) die
Hilfe des Betreibungsamtes in Anspruch nehmen. Das Betreibungsamt nimmt ein
Verzeichnis der dem Retentionsrecht unterliegenden Gegenstände auf und setzt
dem Gläubiger eine Frist zur Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung an
(Art. 283 SchKG).

 

2.2 Die retinierten Gegenstände werden
einzeln aufgezeichnet und nach den Regeln der Pfändung geschätzt. Es darf
jeweils nur soviel in das Retentionsverzeichnis aufgenommen werden, als zur
Deckung der fälligen oder mutmasslichen künftigen Forderungen des Vermieters
samt Zinsen einschliesslich Kosten des Betreibungs- und Retentionsverfahrens
erforderlich scheint (Art. 97 Abs. 2; 268b Abs. 1 OR; BGE 97 III 43 E. 4; AB
BL, BlSchK 1994, 151 = BJM 1993, 268). Im Übrigen wird - soweit auf das
Retentionsverfahren überhaupt anwendbar - analog der Pfändung in der
Reihenfolge von Art. 95 vorgegangen (Basler Kommentar zum SchKG [BSK], 3.
Auflage, Basel, 2021, N. 60 zu Art. 283).

 

2.3 Wird zu viel gepfändet (oder
retiniert), spricht man von Überpfändung. Dagegen bzw. gegen die Höhe der
Schätzung steht den Betroffenen (Gläubiger/Schuldner) die Beschwerde an die
Aufsichtsbehörde offen. Die Folge einer Gutheissung der Beschwerde einzig wegen
zu hoher Schätzung ist nicht die Aufhebung des Retentionsverzeichnisses,
sondern eine Anpassung des Schätzungswertes (vgl. BGE 93 III 20 ff.).

 

2.4 Von genügender Sachkenntnis des
Betreibungsamtes hinsichtlich der Schätzung ist dann auszugehen, wenn genügend
Anhaltspunkte zur Beurteilung des Wertes vorliegen, so dass das Betreibungsamt
die Schätzung gestützt auf eine sachliche Würdigung vornehmen kann (BGE 93 III
20 E. 4 mit Verweis auf BGE 51 III 114 ff.). In schwierigen Fällen muss zur
Schätzung ein Sachverständiger beigezogen werden (BSK, a.a.O., N. 57 zu Art.
283). Als Faustregel, ob ein Sachverständiger beizuziehen ist oder nicht, gilt,
ob es sich um Alltagsgegenstände handelt oder nicht. Alltagsgegenstände können
anhand von ähnlichen Angeboten z.B. im Internet geschätzt werden. Zu denken ist
an Möbel, elektronische Geräte wie PC, Drucker, Kopiermaschinen etc. Für manche
Gegenstände gibt es auch Preisindikatoren, wie z.B. «Eurotax» für Fahrzeuge.
Sobald es sich um spezielle Gegenstände, wie z.B. Kunstobjekte oder
Antiquitäten oder dergleichen handelt, ist dem Betreibungsamt zu raten, einen
Sachverständigen beizuziehen (Myriam A. Gehri, Durchsetzung des mietrechtlichen
Retentionsrechts in der Praxis, in: Schweizerische Zeitschrift für
Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht, 37/2016, S. 86 ff.). Die Schätzung
und damit auch die von ihr abhängige Bestimmung des Umfangs der Retention ist
im Wesentlichen eine Ermessenssache (Kurt Amonn/Fridolin Walther, Grundriss des
Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl., Bern 2013, § 22 N 49). Dies
bedeutet, dass Aufsichtsbehörden auf Beschwerde hin sich auf die Frage
beschränken, ob das Betreibungsamt sein Ermessen pflichtgemäss ausgeübt hat.
Zum Ermessen gehört z.B. die Beurteilung der von der Schuldnerin vorgebrachten
Drittangebote von z.B. ähnlichen Maschinen bezüglich Zustand, Alter, Anzahl
Maschinenstunden, allfälligen Standschäden etc. (Gehri, a.a.O., 37/2016, S. 86
ff.).

 

3. Zunächst steht unbestrittenermassen
fest, dass bei der vorliegenden Schätzung der retinierten Gegenstände keine
Sachverständigen im Sinne der obenstehenden Ausführungen mitgewirkt haben. Zwar
handelt es sich bei den retinierten Objekten überwiegend um Alltagsgegenstände,
welche, wie in E. II. 2 hiervor ausgeführt, anhand von ähnlichen Angeboten z.B.
im Internet geschätzt werden können. Darunter befinden sich aber auch eine
nicht unbedeutende Anzahl an Gegenständen aus dem Gastronomiebereich, deren
verbleibender Wert sich anhand der gängigen Online-Auktionsplattformen nicht
ohne Weiteres bestimmen lässt. So lassen sich beispielsweise bezüglich der
retinierten Gegenstände [...], weder auf ricardo.ch noch auf ebay.com genügend
vergleichbare Angebote finden. 

 

Das Betreibungsamt hält diesbezüglich
lediglich fest, bei der Festlegung der Schätzungswerte der retinierten
Gegenstände habe man den Beizug eines Sachverständigen als nicht
verhältnismässig angesehen. Wie der Beschwerdeführer richtig ausführe, handle
es sich nämlich bei den Gegenständen teilweise bzw. sogar mehrheitlich um
Alltagsgegenstände. Weitere Ausführungen dazu, ob die Schätzungswerte der
retinierten Gegenstände der Höhe nach gültig und richtig taxiert wurden, macht
das Betreibungsamt nicht. Aber auch der Beschwerdeführer begründet seine
Behauptung, die Preise und Werte der übrigen Gegenstände seien viel zu tief
angesetzt, kaum weiter. Bei seinen Ausführungen, wonach die Position «Mobiliar
und Einrichtungen» in der Bilanz mit insgesamt nur CHF 3'000.00 bewertet worden
sei, weil die D.___ GmbH das Mobiliar und die Einrichtungen unter ihrem
tatsächlichen Wert in der Bilanz aufgeführt (Unterbewertung von Aktiven) und
damit stille Reserven gebildet habe, handelt es sich um eine unbewiesene
Parteibehauptung. Es kann an dieser Stelle auch nicht gesagt werden, die
aufgelisteten Schätzungswerte seien zu tief bzw. unrichtig. Mit anderen Worten
ist es der Aufsichtsbehörde nach Lage der Akten nicht möglich festzustellen,
welcher Wert den retinierten Gegenstände zukommt, da in diesem Bereich keine
Gerichtsnotorietät besteht. 

 

3. Infolge der Abklärungslücke ist die
Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen und die Sache an das Betreibungsamt
Olten-Gösgen zurückzuweisen, damit es die retinierten Gegenstände aus dem
Gastronomiebereich unter Beizug eines unabhängigen Sachverständigen schätzen
lässt. Dabei wird der Sachverständige unter anderem zu berücksichtigen haben,
auf welche Weise das Betreibungsamt praxisgemäss eine Verwertung solcher
retinierter Gegenstände vornimmt. So ist anzunehmen, dass es angesichts der
grossen Anzahl retinierter Gegenstände einen unverhältnismässigen Aufwand
darstellen würde, sämtliche Objekte einzeln zu versteigern bzw. auf
Auktionsplattformen zu stellen und stattdessen eine gesamthafte Übernahme des
Inventars durch einen Interessenten angestrebt wird. Dies könnte sich auf den
zu erwartenden Gesamterlös auswirken.

 

Anhand dieser Schätzungswerte wird das
Betreibungsamt zu prüfen haben, ob allenfalls ein oder mehrere retinierte
Gegenstände wegen Überpfändung aus dem Retentionsbeschlag zu entlassen sind.
Die Aufhebung der Retentionsverzeichnisse kann entgegen dem Begehren des
Beschwerdeführers nicht Folge der Gutheissung sein (s. E. II. 2.3 hiervor).

 

4. Das Beschwerdeverfahren ist nach Art.
20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die Ausrichtung
einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

Demnach wird erkannt:

1.    Die Beschwerde wird, soweit darauf
einzutreten ist, in dem Sinne gutgeheissen, dass die Sache an das
Betreibungsamt zurückgewiesen wird, damit es für die Schätzung der retinierten
Gegenstände, für die sich nicht leicht ein Verkehrswert feststellen lässt, einen
unabhängigen Sachverständigen beizieht und hiernach in Bezug auf die
Schätzungswerte im Sinne der Erwägungen verfahre und gegebenenfalls den
Retentionsbeschlag beschränke.

2.    Es werden weder eine Parteientschädigung
zugesprochen noch Verfahrenskosten erhoben.

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. 

Im Namen der Aufsichtsbehörde für
Schuldbetreibung und Konkurs

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Hunkeler                                                                           Isch