# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 64693a50-a5e3-5a18-af5f-23c3e88ad5a3
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-23
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Verwaltungsgerichtshöfe 23.03.2016 602 2016 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_007_602-2016-8_2016-03-23.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

602 2016 8
602 2016 9
602 2016 25

Arrêt du 23 mars 2016

IIe Cour administrative

Composition Président: Christian Pfammatter
Juges: Johannes Frölicher, Dominique Gross
Greffière-rapporteure: Vanessa Thalmann

Parties A.________, recourants, représentés par Me Hervé Bovet, avocat

contre

PRÉFECTURE DU DISTRICT DE LA SARINE, autorité intimée,

B.________ et C.________, intimés, représentés par 
Me Michel Bussey, avocat

Objet Aménagement du territoire et constructions

Recours du 29 janvier 2016 contre les décisions du 30 décembre 
2015

Tribunal cantonal TC
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considérant en fait

A. Par avis publié dans la Feuille officielle (FO), B.________ et C.________ ont mis à l'enquête 
publique la démolition de trois garages et la construction d'une nouvelle habitation sur l'article ddd 
du Registre foncier (RF) de la Commune de E.________. La construction doit s'implanter le long 
de la limite ouest de cet article. De ce côté, la façade ne comporte aucune fenêtre.

Par acte déposé le 15 mars 2015, A.________, copropriétaires de l'article fff RF, se sont opposés 
à ce projet. 

B. Par décisions du 30 décembre 2015, le Préfet du district de la Sarine a accordé le permis de 
construire requis, sous réserve du respect de certaines conditions, et rejeté l'opposition des 
voisins. A l'appui de ses décisions, il s'est référé aux préavis favorables des services spécialisés et 
a notamment pris acte des conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances aux 
limites de fonds passées entre les propriétaires de l'article ddd RF et des articles ggg RF, fff RF, 
hhh RF et iii RF. Il a notamment considéré qu'un éventuel litige au sujet de la convention de 
dérogation était du ressort du juge civil.

C. Par mémoire du 29 janvier 2016, A.________ ont recouru contre ces décisions préfectorales 
auprès du Tribunal cantonal, en concluant – sous suite de frais et dépens – à leur annulation. Ils 
ont en outre requis l'octroi de l'effet suspensif.

A l'appui de leur conclusion, les recourants font valoir que le projet de construction viole les règles 
sur les distances aux limites. Ils exposent que la demande de permis porte – du côté de leur bien-
fonds – sur la construction d'une bâtisse d'une hauteur de 4 m. Ils relèvent cependant que la 
convention de dérogation qu'ils ont signée en faveur des constructeurs permet uniquement la 
construction d'un mur d'une hauteur comprise entre 2.50 m et 3 m au maximum.

D. Dans leur détermination du 19 février 2016, les intimés concluent au rejet du recours. Ils 
soutiennent qu'ils ont été mis au bénéfice d'une convention de dérogation valable permettant 
l'implantation de l'habitation à la limite des articles ddd et fff RF. Ils relèvent que la hauteur fixée au 
maximum à 3 m doit se mesurer sur la façade et non par rapport à la hauteur au faîte. Ils 
confirment enfin, en se référant aux plans, que cette façade respecte sur toute sa longueur la 
hauteur maximale de 3 m. 

Le 19 février 2016, le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) soutient que des 
litiges concernant des conventions se rapportant au droit privé ne sont pas du ressort du droit 
public de la construction. Il relève par ailleurs qu'un éventuel dépassement de hauteur ne ressort 
pas des plans mis à l'enquête publique.

Par courrier spontané du 23 février 2016, les recourants maintiennent qu'ils n'ont pas eu la volonté 
de signer une dérogation permettant l'implantation de la construction telle que mise à l'enquête.

Dans sa prise de position du 24 février 2016, la commune conclut au rejet du recours. Elle relève 
qu'au vu des plans du dossier de permis de construire ainsi que de l'accord intercantonal du 
22 septembre 2005 harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC; RSF 
710.7), le mur litigieux respecte les conditions fixées dans la convention manuscrite, soit une 
hauteur de 2.50 m à 3 m, à l'endroit de la propriété des recourants. 

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Dans ses observations du 24 février 2016, le préfet propose le rejet du recours. Il indique qu'il n'y a 
pas de doute que la dérogation écrite et produite au dossier permet l'implantation de l'habitation 
telle que mise à l'enquête.

Dans un courrier du 7 mars 2016 déposé spontanément, les intimés maintiennent leurs 
conclusions.

en droit

1. a) Déposé dans le délai et les formes prescrits - et l'avance des frais de procédure ayant 
été versée en temps utile - le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code 
fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). Le 
voisin propriétaire du projet soumis au permis de construire est en principe directement touché par 
la décision d'opposition dont il était d'ailleurs destinataire. Le Tribunal cantonal peut dès lors entrer 
en matière sur les mérites du recours.

b) Selon l'art. 77 CPJA, le recours peut être formé pour violation du droit y compris l'excès 
ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits 
pertinents (let. b). En revanche, à défaut d'habilitation légale expresse, le Tribunal cantonal ne 
peut pas examiner en l'espèce le grief d'inopportunité (art. 78 al. 2 CPJA).

2. a) Par le permis de construire, nécessaire en principe à toute construction (cf. art. 135 de 
la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions; 
LATeC; RSF 710.1), l'Etat garantit la sécurité, la salubrité et la fonctionnalité des constructions 
(art. 1 al. 2 let. j LATeC). Il s'agit d'une autorisation ordinaire dont le requérant a droit à l'obtention 
s'il satisfait aux conditions légales. L'objet d'un permis de construire est de constater que le projet 
de construction respecte le droit public (ATF 119 Ib 22 consid 3a; arrêt TF 1A.202/2006 du 
10 septembre 2007 consid. 4). C'est en l'occurrence ce qu'a fait le préfet qui, en accordant le 
permis sollicité, a examiné qu'aucun obstacle de droit public ne s'opposait à la construction 
envisagée.

L'octroi d'un permis de construire a pour seul effet de constater que le projet en cause n'est pas 
contraire au droit public et qu'il peut être réalisé du point de vue de la police des constructions. Les 
problèmes et litiges relevant du droit privé sont réservés (cf. message n° 43 du 20 novembre 2007 
du Conseil d'Etat accompagnant le projet de loi sur l'aménagement du territoire et les 
constructions, BGC 2008 1274, 1289, ch. 3.10; art. 96 al. 1 du règlement fribourgeois du 
1er décembre 2009 d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions 
[ReLATeC; RSF 710.11]; arrêt TC FR 602 2011 74 du 7 décembre 2012). En d'autres termes, les 
titulaires de droits civils ne peuvent pas utiliser la voie de la contestation du permis de construire 
pour tenter de faire reconnaître leurs prétentions. Ils doivent agir devant les autorités de la justice 
civile.

b) Selon l'art. 132 al. 1 LATeC, la distance minimale d'un bâtiment à la limite d'un fonds est 
au moins égale à la moitié de la hauteur totale du bâtiment, mais au minimum de 4 mètres. 
Toutefois, les propriétaires peuvent, conformément à l'art. 133 LATeC, convenir par écrit de 
déroger aux prescriptions sur les distances par rapport aux limites de leurs fonds.

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c) En l'espèce, les constructeurs ont signé avec leurs voisins recourants une convention 
manuscrite et une convention dactylographiée datées du 23 janvier 2015 ainsi que les plans qui s'y 
rapportaient. Il ressort avec évidence – notamment des plans signés – que le bâtiment à construire 
sera implanté en limite des deux fonds. La convention manuscrite mentionne qu'un mur fera office 
de séparation entre les deux propriétés et que sa hauteur ne dépassera pas 3 m. Quant à la 
convention dactylographiée, elle est libellée comme suit: 
"[Les propriétaires] (ont) pris connaissance des plans relatifs à la construction d'une habitation sur l'art. ddd 
du registre foncier (…).
En vertu de l'art. 133 de la loi du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions 
(LATeC), les parties conviennent de déroger aux prescriptions sur les distances par rapport aux limites des 
fonds voisins selon les mesures indiquées sur le plan de situation cadastral daté du 21.01.2015.
Remarques
Selon plans Normal Office 685.030 plans 20-08.1 et 20-08.2 du 15.1.2015."

Plusieurs éléments ressortent des plans en question, en particulier la hauteur de la façade ainsi 
que celle du bâtiment et également le fait qu'il ne s'agit pas d'un toit plat.

Dans ces conditions, on ne voit pas pour quelle raison les recourants font référence à la hauteur 
totale du bâtiment pour contester la validité de la dérogation. Bien que celle-ci aurait pu être 
déterminante, force est de constater qu'elle ne l'est pas en l'espèce. En effet, comme le relève le 
SeCA, les recourants ont signé les plans du projet de construction, signifiant ainsi leur accord 
quant à la réalisation de la construction telle que prévue. Ce sont ces plans qui ont été mis à 
l'enquête publique par la suite, sans aucune modification. Il va de soi que la future construction 
devra être réalisée en conformité avec ces documents uniquement.

Partant, sur la base des pièces en sa possession, le préfet pouvait sans autre conclure à ce que la 
condition de l'art. 133 LATeC était satisfaite, soit que les requérants du permis de construire 
disposaient de l'accord signé des voisins pour construire à la limite du fonds une façade d'une 
hauteur entre 2.60 m et 3 m, respectivement, la construction qui a été mise à l'enquête. Les 
allégations faites par les recourants tendent à démontrer qu'ils n'avaient pas la volonté d'accorder 
une telle dérogation. Or, celles-ci sont en contradiction avec les pièces du dossier de la 
construction et il appartiendra, cas échéant, au juge civil de trancher un éventuel litige quant à la 
validité de la convention. Les recourants prétendent certes, dans la présente procédure, qu'ils 
ignoraient que les intimés supprimeraient le toit plat prévu dans un premier projet qui devait 
s'implanter à un autre endroit; cependant, ils ne peuvent pas exiger du préfet qu'il examine ce grief 
dans le cadre de la procédure d'autorisation de police des constructions.

Aussi n'existe-t-il aucune raison d'annuler les décisions attaquées.

3. Partant, le recours doit être rejeté et les décisions litigieuses confirmées.

L'affaire étant jugée au fond, la demande tendant à l'octroi de l'effet suspensif au recours (602 
2016 9) ainsi que la requête de sûretés (602 2016 25) deviennent sans objet. 

4. Il incombe aux recourants qui succombent de supporter les frais de procédure en application 
de l'art. 131 CPJA. Ils sont fixés selon les art. 1 et 2 du Tarif fribourgeois du 17 décembre 1991 
des frais de procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative (RSF 150.12).

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Les intimés, qui obtiennent gain de cause et qui ont fait appel à un mandataire professionnel pour 
défendre leurs intérêts, ont droit à une indemnité de partie pour les frais nécessaires engagés. 
Compte tenu des opérations strictement nécessaires et de la complexité très relative de la 
présente affaire, il y a lieu de s'écarter de la liste de frais produite par le mandataire des intimés. 
L'indemnité de partie est arrêtée ex aequo et bono à CHF 3'500.-, TVA comprise. Elle est 
solidairement mise à la charge des recourants, qui s'en acquitteront directement auprès du 
mandataire des intimés (art. 137, 140 et 141 CPJA).

la Cour arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. Les frais de procédure, par CHF 1'500.-, sont solidairement mis à la charge des recourants. 
Ils sont compensés par l'avance de frais versée.

III. Un montant de CHF 3'500.- (TVA comprise), à verser à Me Bussey à titre d'indemnité de 
partie, est solidairement mis à la charge des recourants.

IV. Communication.

Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification.

La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans un délai de 
30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie 
de la décision est contestée (art. 148 CPJA).

Fribourg, le 23 mars 2016/JFR/vth

Président Greffière-rapporteure