# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 022dacd3-99a8-53a7-929a-9f7704d9e44b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 20.01.2022 PF220001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PF220001_2022-01-20.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: PF220001-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller sowie 

Gerichtsschreiber MLaw R. Jenny 

Urteil vom 20. Januar 2022 

in Sachen 

 

1. ... 

2. A._____,  
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, 

 

vertreten durch Sozialdienst des Bezirkes Dielsdorf, Berufsbeistandschaft 

 

gegen 

 

1. B._____,  
2. C._____,  
Gesuchsteller und Beschwerdegegner, 

 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____ 

 
betreffend Ausweisung 

 
 
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Diels-
dorf vom 8. Dezember 2021 (ER210027) 
 
 

- 2 - 

Erwägungen: 

1.  

1.1. D._____ ist Mieterin und B._____ und C._____ sind Vermieter der 3.5-

Zimmerwohnung sowie des Einstellplatzes Nr. 1 im Erdgeschoss der Liegenschaft 

E._____-strasse … in F._____ (vgl. act. 4, act. 6/1 und act. 6/3). Im vorinstanzli-

chen Verfahren blieb unbestritten, dass auch A._____ im Mietobjekt gemeldet sei 

und deshalb davon ausgegangen werden müsse, dieser beanspruche zumindest 

an einem Teil des Mietobjekts ein Nutzungsrecht (vgl. act. 1 N 10). Mit amtlichem 

Formular vom 14. Juni 2021 kündigten die Vermieter die Mietverträge für die 

Wohnung und den Einstellplatz per 30. September 2021 wegen Zutrittsverweige-

rung (vgl. act. 6/12). Am 5. Oktober 2021 stellten die Vermieter beim Einzelgericht 

des Bezirksgerichts Dielsdorf (nachfolgend Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren 

gegen D._____ und A._____ (vgl. act. 1). Nachdem innert angesetzter Frist keine 

Stellungnahmen zum Ausweisungsbegehren eingegangen waren, hiess die Vo-

rinstanz das Begehren mit Urteil vom 8. Dezember 2021 gut und verpflichtete 

D._____ und A._____, die gemietete bzw. bewohnte Wohnung sowie den gemie-

teten bzw. mitbenutzten Einstellplatz ordnungsgemäss geräumt und gereinigt so-

fort zu verlassen, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall 

(vgl. act. 19). 

1.2. Mittels seiner Vertretungsbeiständin erhob A._____ (nachfolgend Be-

schwerdeführer) am 5. Januar 2022 rechtzeitig Beschwerde beim Obergericht und 

beantragte, er sei im Urteil vom 8. Dezember 2021 zu streichen (vgl. act. 20; zur 

Rechtzeitigkeit vgl. act. 16/3). Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 

1-17). Von der Einholung einer Beschwerdeantwort ist abzusehen (vgl. Art. 322 

Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. 

1.3. Geht es im Verfahren wie hier nur um die Frage der Ausweisung und nicht 

auch um die Gültigkeit der Kündigung, ist für die Berechnung des Streitwerts von 

sechs Bruttomietzinsen auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Der monatli-

che Bruttomietzins beläuft sich auf Fr. 1'436.– (vgl. act. 6/2 und act. 6/3). Der 

Streitwert liegt damit unter Fr. 10'000.–, weshalb gegen den vorinstanzlichen Ent-

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scheid das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben ist (vgl. Art. 319 lit. a ZPO 

i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechts-

anwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes gel-

tend gemacht werden (Art. 320 ZPO). 

2.  

2.1. Die Vorinstanz erwog, das Mietverhältnis sei gegenüber der Mieterin frist- 

und formgerecht per 30. September 2021 gekündigt worden. Die Mieterin habe 

die Frist zur Anfechtung der Kündigung ungenutzt verstreichen lassen. Damit be-

stehe für sie und auch für den Beschwerdeführer, welcher zu keinem Zeitpunkt 

Mieter der streitgegenständlichen Objekte gewesen sei, ab 1. Oktober 2021 kein 

Rechtstitel zum Verbleib in der Wohnung mehr. Ab dann hätten die beiden die 

Wohnung und den Einstellplatz unrechtmässig benutzt. Aufgrund der Erreichbar-

keit der Mieterin an der streitgegenständlichen Adresse während des Verfahrens 

sei davon auszugehen, dass sie und der Beschwerdeführer die Wohnung und den 

Einstellplatz bisher nicht geräumt und gereinigt verlassen bzw. abgegeben hätten. 

Damit sei das Begehren der Vermieter gutzuheissen (vgl. act. 19 E. III.2.2.1-III.3.). 

2.2. In seiner Beschwerde erklärt der Beschwerdeführer, er wohne seit dem 

1. August 2013 nicht mehr an der E._____-strasse … in F._____, sondern in der 

Stiftung G._____ in H._____ (vgl. act. 20). Dabei handelt es sich um ein neues 

Vorbringen, nachdem der Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren auf 

eine Stellungnahme verzichtet hatte (vgl. act. 20). Neue Anträge, neue Tatsa-

chenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausge-

schlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das neue Vorbringen kann damit nicht berück-

sichtigt werden. Weitere Einwände gegen den vorinstanzlichen Entscheid werden 

nicht vorgebracht. Die Beschwerde ist damit abzuweisen. Es ist im Übrigen nicht 

nachvollziehbar, warum der nun in der Beschwerde vorgebrachte Einwand nicht 

bereits bei der Vorinstanz im Rahmen der Stellungnahme zum vorinstanzlichen 

Ausweisungsbegehren vorgebracht wurde, nachdem die Vermieter im Auswei-

sungsbegehren erklärt hatten, die im Hinblick auf die Einleitung der Ausweisungs-

klage vorgenommenen Abklärungen beim Einwohneramt F._____ hätten erge-

ben, dass auch der Beschwerdeführer im Mietobjekt gemeldet sei. Ob es sich bei 

- 4 - 

ihm um den Sohn der Mieterin oder einen Untermieter handle, entziehe sich der 

Kenntnis der Vermieter. Die Mieterin habe sie nie über den Einzug des Be-

schwerdeführers informiert und/oder um Zustimmung zur Untervermietung er-

sucht; demnach sei solches auch nie genehmigt worden. Infolge der offiziellen 

Anmeldung müsse jedoch davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdefüh-

rer zumindest an einem Teil des Mietobjekts ein Nutzungsrecht beanspruche. 

Demnach sähen sie sich gezwungen, das Ausweisungsbegehren auch gegen den 

Beschwerdeführer einzuleiten (act. 1 N 10). 

3.  

Umständehalber sind für das Beschwerdeverfahren keine Kosten zu erheben. 

Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Dem Beschwerdeführer nicht, 

weil er unterliegt, und den Vermietern nicht, weil sie sich im Rechtsmittelverfahren 

nicht äussern mussten. 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Kosten erhoben und keine Par-

teientschädigungen zugesprochen. 

3. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Bei-

lage eines Doppels von act. 20, sowie an das Bezirksgericht Dielsdorf, je 

gegen Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

- 5 - 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 8'616.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

MLaw R. Jenny 
 
versandt am: 
20. Januar 2022 
 
 
 
 

	Urteil vom 20. Januar 2022
	Erwägungen:
	1.
	1.1. D._____ ist Mieterin und B._____ und C._____ sind Vermieter der 3.5-Zimmerwohnung sowie des Einstellplatzes Nr. 1 im Erdgeschoss der Liegenschaft E._____-strasse … in F._____ (vgl. act. 4, act. 6/1 und act. 6/3). Im vorinstanzlichen Verfahren bli...
	1.2. Mittels seiner Vertretungsbeiständin erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 5. Januar 2022 rechtzeitig Beschwerde beim Obergericht und beantragte, er sei im Urteil vom 8. Dezember 2021 zu streichen (vgl. act. 20; zur Rechtzeitigkeit vgl....
	1.3. Geht es im Verfahren wie hier nur um die Frage der Ausweisung und nicht auch um die Gültigkeit der Kündigung, ist für die Berechnung des Streitwerts von sechs Bruttomietzinsen auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Der monatliche Bruttomietz...

	2.
	2.1. Die Vorinstanz erwog, das Mietverhältnis sei gegenüber der Mieterin frist- und formgerecht per 30. September 2021 gekündigt worden. Die Mieterin habe die Frist zur Anfechtung der Kündigung ungenutzt verstreichen lassen. Damit bestehe für sie und ...
	2.2. In seiner Beschwerde erklärt der Beschwerdeführer, er wohne seit dem 1. August 2013 nicht mehr an der E._____-strasse … in F._____, sondern in der Stiftung G._____ in H._____ (vgl. act. 20). Dabei handelt es sich um ein neues Vorbringen, nachdem ...

	3.
	Umständehalber sind für das Beschwerdeverfahren keine Kosten zu erheben. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Dem Beschwerdeführer nicht, weil er unterliegt, und den Vermietern nicht, weil sie sich im Rechtsmittelverfahren nicht äussern muss...

	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
	2. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	3. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Beilage eines Doppels von act. 20, sowie an das Bezirksgericht Dielsdorf, je gegen Empfangsschein.
	4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...