# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f8f1ea09-73e9-5c07-8223-d1aa33cc9140
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-06
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 06.06.2024 11.2023.13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2023-13_2024-06-06.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2023.13

  	
  Lugano

  6 giugno 2024 

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G.
  A. Bernasconi, presidente,

  Giani
  e Giamboni

  

 

	
  cancelliera:

  	
  Ghirardelli
  

  

 

 

sedente
per statuire nella causa SE.2021.30 (proprietà
per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura della
giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con petizione del 27 settembre 2021
da

 

	
   

  	
  AP1
  e AP2, Ca______

  (già
  patrocinati dall'avv. PA1, L______)

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  Comunione
  dei comproprietari 

  del
  AO1ˮ, Ca______ 

  (patrocinata
  dall'avv. PA2, L______),

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

giudicando
sull'appello del 16 febbraio 2023 presentato da AP1 e AP2 contro la sentenza
emessa dal Pretore il 16 gennaio 2023;

 

Ritenuto

 

in fatto:                   A.   Sulla particella n. 417 RFD di M______, sezione di Ca______,
sorge uno stabile costituito in proprietà per piani (Condominio “AO1”) composto
di 47 unità, suddivise in due blocchi (24 appartamenti nella “casa A A______” e
23 appartamenti nella “casa B S______”). AP1 e AP2 sono titolari, un mezzo
ciascuno, della proprietà per piani n. 559 (appartamento n. 24 nella “casa A
A______”), pari a una quota di 28/1000.
Il fondo costeggia il lago C______.

                                  B.   Mediante
convenzione del 5 giugno 1978 lo Stato del Cantone Ticino ha concesso a titolo
precario all'allora proprietaria della particella n. 417 RFD l'autorizzazione di
occupare circa 330 m² di dominio pubblico “per la formazione di un porticciolo per l'attrac­co
dei natanti”, area estesa in
seguito di 13 m² per l'erezione
di un muro e di altri 24 m² per la costruzione
di una passarella. In seguito alla
costituzione della proprietà per piani l'autorizzazione è stata rilasciata, nel
luglio del 2014, alla Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1”. Salvo
ulteriore rinnovo decennale, tale autorizzazione sarebbe scaduta il 5 giugno
2024. La tassa demaniale a carico della Comunione dei comproprietari, riscossa
annualmente dall'Ufficio del demanio, è ripartita fra i medesimi in proporzione
delle loro quote. La Comunione dei comproprietari si è dotata inoltre di un
regolamento “concernente la superficie del lago”.

 

                                  C.   All'assemblea
generale ordinaria del 29 maggio 2021 i comproprietari hanno discusso una
richiesta di AP1 e AP2 volta all'esenzione della tassa demaniale del 2021 e al
rimborso di quelle del biennio 2019 e 2020 (oggetto n. 20). La richiesta è
stata respinta a maggioranza con 25 voti contrari, 7 favorevoli e 3 astenuti. Il
verbale assembleare prevede che “il costo dei posti barca viene diviso, secondo la
tabella dei millesimali, tra tutti i comproprietari”, mentre AP1 ha
informato gli astanti che non avrebbe più versato la quota di oneri comuni a
suo carico.

 

                                  D.   Il 23 luglio 2023 AP1 e AP2 si sono rivolti alla
Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord per un tentativo di conciliazione
in vista di promuovere causa per far dichiarare nulla o almeno far annullare la
risoluzione assembleare n. 20. Decaduto infruttuoso
il tentativo di conciliazione, il Segretario assessore ha emanato il 17
settembre 2021 l'autorizzazione ad agire. Le spe­se di fr. 400.– sono state
poste a carico degli istanti, riservato un diverso addebito in esito alla causa
di merito (inc. CM.2021.47).

 

                                  E.   Il
27 settembre 2021 AP1 e AP2 hanno adito il Pretore per ottenere quanto
postulato in sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 3 dicembre 2021 la
Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1” ha proposto di respingere la
petizione. Gli attori hanno replicato il 7 gennaio 2022, ribadendo la loro
domanda. Altrettando ha fatto la convenuta in una duplica del 28 gennaio 2022. Alle
prime arringhe dell'8 mar­zo 2022 le parti hanno notificato prove. L'istruttoria
si è chiusa il 6 settembre 2022 e alle arringhe finali le parti hanno
rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro memoriali del 29
novembre 2022 esse hanno poi mantenuto le rispettive posizioni. Statuendo con
sentenza del 16 gennaio 2023, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le
spese processuali di fr. 3100.– solidalmente a carico degli attori, tenuti
a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 4000.–
per ripetibili. 

 

                                  F.   Contro la decisione appena citata AP1 e AP2 sono
insorti a questa Camera con un appello del 16 febbraio 2023 nel quale chiedono
di annullare il giudizio impugnato e di rinviare la causa al Pretore affinché “statuisca
nel merito circa l'oggettività dell'applicazione
dell'art. 712h cpv. 3 CC consistente nel merito alla riparazione delle spese della tassa
demaniale gravan­te il Condominio AO1”. Nelle sue osservazioni del 18 aprile
2023 la Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1” conclude per la
reiezione dell'appello. In replica e duplica spontanea del 2 e 10 maggio 2023 le
parti hanno reiterato le loro posizioni. 

 

Considerando

 

in diritto:                 1.   Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura semplificata
(art. 243 segg. CPC) sono appellabili entro 30 giorni dalla notificazione (art.
311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso secondo l'ultima conclusione
riconosciuta nella decisione impugna­ta raggiungesse almeno fr. 10 000.– (art.
308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per
principio, carattere pecuniario e il suo valore è quello che l'annullamento
della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, sen­za
riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a
tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la soglia di fr. 10 000.– è
raggiunta, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in fr. 27 720.–,
corrispondenti all'ammontare della tassa demaniale per il 2021 e l'esercizio
2019/2020. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata
è stata notificata al patrocinatore degli attori il 17 gennaio 2023 (traccia dell'invio n. __.__.______.________, agli atti).
Depositato il 16 febbraio 2023, ultimo giorno utile, l'appello in
esame è pertanto ricevibile.

 

                                   2.   Il
5 febbraio 2024 la Comunione dei comproprietari ha trasmesso alla Camera il
verbale del­l'assemblea generale tenutasi il 27 luglio 2023, in occasione del­la
quale i comproprietari hanno autorizzato a maggioranza l'amministrazione e
l'avv. PA2 a rappresentarla nella procedura d'appello. AP1 e AP2 contestano
l'ammissibilità di tale documento. A torto. La mancanza di una procura è una formalità sanabile (art. 132 cpv. 1
CPC). Inoltre il rilascio di una procura (o di un'autorizzazione a stare in
lite), in qualsiasi momento avvenga, comporta la ratifica degli atti svolti
dalla persona in causa (sentenza del Tribunale federale 5A_357/2022 dell'8 novembre 2023 consid. 4.1.2; I CCA,
sentenza inc. 11.2017.64 del 25 aprile 2019 consid. 5 con rinvio). Al riguardo
non occorre diffondersi.

 

                                   3.   Gli
appellanti chiedono di annullare la decisione impugnata e di rinviare gli atti al
Pretore “affinché si esprima sui criteri di applicazione dell'art. 712h
cpv. 3 CC in relazione alla tassa demania­le gravante il condominio AO1”. Un appello
tuttavia è un rimedio giuridico riformatorio, non cassatorio. Dal memoria­le deve desumersi quindi in che modo debba
essere modificata la decisione appellata (DTF 137 III 618 consid. 4.2; più di
recen­te: sentenza del Tribunale federale 4A_60/2022 del 21 marzo 2023 consid.
7.3.1, in: RSPC 2023 pag. 633; v. anche RtiD

                                         I-2014 pag. 806 consid. 3a). Una domanda intesa
al mero annullamento della decisione appellata con rinvio degli atti al primo
giudice perché statuisca di nuovo è ammissibile solo in via eccezionale,
qualora l'autorità di ricorso non possa statuire perché in primo grado non sia stata giudicata una parte
essenziale del-l'azione (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 1 CPC) o perché i
fatti debbano essere completati in punti essenziali (art. 318 cpv. 1 lett. c n.
2 CPC). Quest'ultima ipotesi può ravvisarsi per gravi errori procedurali, segnatamente in caso di
violazione del diritto di essere sentito,
sempre che il vizio non possa essere sanato davanti al­l'autorità superiore (I
CCA, sentenza inc. 11.2022.179 dell'8 aprile 2024 consid. 4). Nel loro
memoriale gli appellanti non accennano a estremi del genere, di modo che la
loro richiesta di rinviare gli atti al Pretore non può entrare in linea di
conto.

 

                                         Posto
ciò, un appello senza conclusioni riformatorie può nondimeno risultare
ammissibile se dalla sua motivazione, eventualmente letta in parallelo con la
sentenza impugnata, emerge senza equivoco che cosa il ricorrente intenda
ottenere (DTF 136 V 135 consid. 1.2 con riferimenti). Nella fattispecie si
desume senza ambagi dalla motivazione del memoriale che gli appellanti mirano a
far annullare la risoluzione assembleare n. 20 dell'assemblea condominiale intervenuta
il 29 maggio 2021. Ne discen­de che, seppure al limite, sotto il profilo
della richiesta di giudizio l'appello può ritenersi ammissibile. Quanto ai
motivi, gli appellanti li espongono non sempre in modo chiaro, ma essi non
mancano di confrontarsi con quelli del Pretore, in specie per quanto riguar­da la mancata applicazione dell'art. 712h
cpv. 3 CC. Nel comples­so l'appello adempie dunque i requisiti mini­mi di
motivazione. 

 

                                   4.   All'appello AP1 e AP2 accludono una licenza
edilizia comunale parziale del 18 maggio 2022 con relativa opposizione del
Dipartimento del territorio del 25 gennaio 2022 (doc. B di appello), la duplica
27 ottobre 2022 della Città di M______ a un ricorso 17 giugno 2022 del
Condominio “AO1” al Consiglio di Stato (doc. C di appello) e la
duplica del 21 ottobre 2022 del Dipartimento del territorio (doc. D di
appello). Nelle proprie osservazioni la Comunione dei comproprietari ha
prodotto l'intimazione della risposta datata 19 agosto 2022 al ricorso al
Consiglio di Stato (doc. 12 di appello). Alla replica spontanea

                                         del 2 maggio 2023 gli appellanti allegano poi il
verbale dell'assemblea ordinaria dei comproprietari tenutasi l'8 settembre 2022
(doc. 13 di appello) e il 24 luglio 2023 hanno chiesto di versare agli
atti la risoluzione 12 luglio 2023 del Consiglio di Stato (doc. 15 di
appello). Infine il 21 maggio 2024 essi hanno postulato l'assunzione di
corrispondenza ricevuta dal Tribunale cantonale amministrativo in relazione al
ricorso interposto dalla Comunione dei comproprietari contro la risoluzione
governativa appe­na citata, come pure l'assunzione agli atti delle loro
osservazioni al ricorso medesimo (doc. 16 a 18 di appello).

 

                                         Nuovi fatti e nuovi mezzi
di prova sono proponibili in appello se vengono immediatamente addotti e se
dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli valere nemmeno con
la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). In
concreto, tranne il verbale assembleare già agli atti, i documenti precedenti la
scadenza del termine fissato per presentare memoriali conclusivi (30 novembre
2022) oppure anteriori alla decisione impugnata potevano essere sottoposti al
Pretore e sono quindi inammissibili (DTF 143 III 276 consid. 2.3.1; I CCA,
sentenza inc. 11.2021.27 del 5 maggio 2022 consid. 6). Quanto alla
documentazione successiva all'emanazione della sentenza (risoluzione del
Consiglio di Stato e atti del Tribunale cantonale amministrativo), esibita
senza indugio, essa è per contro ricevibile
e nella misura in cui appare di rilievo sarà considerata ai fini del giudizio.

 

                                   5.   Nella
sentenza impugnata il Pretore, accertata la tempestività dell'azione di
contestazione, ha constatato che il litigio riguarda­ l'applicabilità dell'art.
712h cpv. 3 CC sul riparto delle spese e degli oneri comuni, senza
riguardo al fatto che la richiesta miras­se all'esclusivo esonero degli attori
dal pagamento della loro quota della tassa demaniale o all'introduzione di una
nuova chiave di riparto della spesa per tutti i comproprietari, le
argomentazioni a sostegno della rivendicazione essendo le stesse. Egli ha
esaminato così l'applicabilità dall'art. 712h cpv. 3 CC alla tassa demaniale,
rilevando che – contrariamente all'opinione della convenuta – tale norma è applicabile almeno per analogia a tutte le spese e agli
oneri comuni della comunione dei comproprietari, “indipendentemente dalla loro
origine”, e quindi anche alla tassa
demaniale. Accertato che l'autorizzazione
rilasciata dallo Stato riguarda esclusivamente l'occupazione precaria del­l'area
demaniale per la formazione e il mantenimento di un porticciolo, per un muro e
per una passerella, ma non l'accesso al lago come tale, egli ha esaminato di
conseguenza se per gli attori il porticciolo con l'attracco per le barche sia o
no oggettivamente inutilizzabile.

 

                                         Intanto
il Pretore ha dichiarato inammissibile siccome tardiva

                                         l'obiezione
degli attori circa l'inutilizzabilità giuridica dell'opera e ha escluso
l'applicabilità dell'art. 712h cpv. 3 CC alle scelte soggettive degli
attori. Posto ciò, egli ha ritenuto che l'unica argomentazione suscettibile di entrare
in linea di conto è quella per cui i posti barca sarebbero perennemente
occupati dai soliti comproprietari, senza possibilità per gli altri di farne
uso. A suo avviso però tale argomento “risulta manifestamente infondato”, sia perché gli
attori medesimi hanno ammesso di avere fatto uso in passato dell'ormeggio, il
quale non consente per altro l'attrac­co permanente di imbarcazioni, sia perché
“non
vi è affatto una sovraoccupazione dei piloni per l'ormeggio”, l'attracco
essendo libero per ogni comproprietario, “indipendentemente dal fatto che su alcuni piloni siano
state applicate illegittimamen­te delle targhe”. In sostanza, per il primo
giudice la situazione è del tutto assimilabile a quella di analoghi spazi
comuni in una qualsiasi comproprietà per piani (la piscina, la palestra, la sau­na, il locale hobby o il parco giochi) che
non consentono l'uso simultaneo da parte di tutti i comproprietari. E chi
decide di non far uso di tali strutture non può pretendere di essere esonerato
dal corrispondere la sua quota di spese generate dalla relativa amministrazione
e manutenzione. Non ravvisando i
presupposti per l'applicazione dell'art. 712h cpv. 3 CC, il primo giudice ha ritenuto così che la risoluzione assembleare non presti il fianco a
critiche. Onde il rigetto della petizione.

 

                                   6.   Le
condizioni per ottenere l'annullamento di una risoluzione assembleare sono già
state partitamente illustrate da questa Camera (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5
con rinvii; più recentemen­te: I CCA, sentenza inc. 11.2020.153 del 26 agosto
2022 consid. 4). Al riguardo basti ricordare che una tale risoluzione incor­re
nell'annullamento solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali,
disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o
dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione
della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà
per piani (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e l'uso, il
regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione ecc.).

 

                                         Rammentato
ciò, secondo l'art. 712h cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire
agli oneri comuni e alle spese di amministrazione comuni proporzionalmente al
valore delle loro quote. Il

                                         che
fa stato, segnatamente, per le spese e gli oneri elencati dal­l'art. 712h
cpv. 2 CC. Ove si tratti però di parti dell'edificio, di opere o di impianti
che non servono o che servono minimamente a taluni comproprietari, se ne deve
tenere conto nella ripartizione delle spese (art. 712h cpv. 3 CC).
L'art. 712h cpv. 1 CC ha carattere dispositivo, nel senso che una
diversa chiave di riparto può risultare dall'atto costitutivo della proprietà
per piani, dal regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (art.
712g cpv. 3 CC) o da una risoluzione dell'assemblea (art. 712m
cpv. 1 n. 4 CC), purché tale chiave di riparto rispetti l'art. 712h cpv.
3 CC, il quale ha natura imperativa (DTF 149 III 395 consid. 3.1; senten­za del Tribunale federale 5A_357/2022 dell'8 novembre 2021 consid. 5.1.1; I CCA, sentenza inc. 11.2017.101 del 12 dicembre 2019 consid. 6). Una disposizione del
regolamento o una risoluzione dell'assemblea contraria all'art. 712h
cpv. 3 CC è quindi nulla o almeno annullabile (sulla questione, controversa: sentenze
del Tribunale federale 5A_972/2020 del 5
ottobre 2021
consid. 6.1 con rinvii e 5A_445/2020 del 7 dicembre 2020 consid. 3.1; v. anche Rep.
1997 pag. 159 consid. 4).

 

                                   7.   Gli
appellanti riassumono i motivi della conflittualità all'interno del Condominio
e fanno notare che la ripartizione dei costi era già stata oggetto di una
procedura promossa da un altro comproprietario, poi respinta per carenza di
litisconsorzio necessario. A loro avviso inoltre i casi dell'art. 712h cpv.
3 CC evocati dal Pretore con riferimento alla dottrina e alla giurisprudenza si
differenziano “completamente e sostanzialmente” dalla fattispecie. Essi sostengono che il
porticciolo in questione è a tutti gli effetti un lusso riservato a pochi, non
paragonabile a un parco giochi o a un ascensore, poiché serve a un “hobby
d'élite” che richiede “il possesso di una
barca, l'ottenimento di una patente nautica e un'onerosa spesa per la
manutenzione e il mantenimento del natante, del rimessaggio invernale e
dell'affitto del luogo per lo stazionamento pressoché introvabile sul lago
C______”. A mente loro le difficoltà oggettive per l'ottenimento di una patente
nautica, che esige attitudine, idoneità e capacità “che non tutti hanno”, fa sì
che non vi sia interesse al mondo della nautica di modo che la loro non è una
scelta soggettiva, bensì un'“impossibilità certa”, nel senso che per loro l'ormeggio
è di una “provata qualificata oggettiva e durevole inutilizzabilità”. Sorvolare
su tale aspetti comporta, per gli appellanti, “una netta e distinta discriminazione
della persona”. Per di più, visto che solo otto comproprietari su 45 sono
sprovvisti di un natante, ciò dimostra oggettivamente l'applicabilità dell'art.
712h cpv. 3 CC e la “indubbia specificità del caso”, non
paragonabile all'uso di altri impianti alla portata di tutti, liberi da ogni
condizionamento.

 

                                         Gli
appellanti sostengono poi di possedere sì un'imbarcazione, ma di averla utilizzata
fino al momento in cui hanno deciso di opporsi all'abolizione del contributo di
fr. 300.– a carico di chi usufruiva dell'ormeggio, come da regolamento, e in
seguito per avere ravvisato l'abusività dell'impian­to. Al proposito essi
contestano di avere allegato quest'ultima circostanza tardivamente, poiché già nella
petizione avevano evocato l'assenza per le strutture d'attracco delle
autorizzazioni di carattere edile e solo in pendenza di procedura essi sono
stati resi edotti dell'inoltro di una domanda di costruzione a posteriori e del
successivo parziale diniego della licenza edilizia. Dandosi un'inutilizzabilità
giuridica dovuta allo “stato di fatto illegale dell'impianto realizzato senza (…)
ottenere i permessi necessari”, risultano nulle tutte le risoluzioni
assembleari perché illecite e incompatibili con le nor­me giuridiche
d'interesse pubblico.

 

                                   8.   In linea di principio – come detto – i comproprietari
devono contribuire agli oneri comuni e alle spese di amministrazione comuni
proporzionalmente al valore delle loro quote (art. 712h cpv. 1 CC). Se
si tratta di parti dell'edificio, di opere o di impianti che non servono o che servono
minimamente a taluni comproprietari, se ne deve tenere conto nella ripartizione
delle spese (art. 712h cpv. 3 CC). L'art. 712h cpv. 3 CC va applicato tuttavia
con riser­bo, giacché le strutture e gli impianti comuni determinano di nor­ma
lo standard dell'intera particella suddivisa in proprietà per piani, da cui
tutti i comproprietari traggono quanto meno un'utilità ideale (DTF 117 II 255
consid. 6b). Essa presuppone quindi che, dal profilo oggettivo e concreto,
l'opera o l'impianto non servano o servano solo minimamente a un singolo
comproprietario, e ciò senza tenere conto dei bisogni soggettivi di lui o di
una sua rinuncia volontaria all'utilizzo (sentenza del Tribunale federale 5D_24/2020 del 15 agosto 2023 consid. 3.1;
analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2017.101 del 12 dicembre 2019, consid. 12a).

                                         a)   Nelle
osservazioni all'appello la Comunione dei comproprietari ribadisce che l'art.
712h cpv. 3 CC si applica solo a spe­se per parti dell'edificio, opere o
impianti. E siccome la superficie del demanio concesso in uso al condominio non
rientra in nessuna delle tre categorie, la tassa demaniale non rientra nelle
previsioni della norma. Tale assunto non può essere condiviso. Anzitutto l'art.
5 del regolamento per l'amministrazione e l'uso del Condominio designa come
parte comune le istallazioni e gli impianti dei posti barca (doc. G). Oltre a
ciò, il regolamento riguardante la superficie del lago prevede che “per la
superficie del lago: l'affitto verrà finanziato dal condomino” (doc. H) e la
convenuta medesima allega che la tassa in rassegna rientra nel campo
d'applicazione dell'art. 712h cpv. 2 n. 3 CC, ovvero un contributo di diritto
pubblico o un'imposta dovuta collettivamente dai comproprietari e, quin­di per
finire, una spesa comune nell'accezione dell'art. 712h cpv. 1 CC. Né l'interessata
si confronta con la motivazione del Pretore, secondo cui l'art. 712h cpv.
3 CC si applica quanto meno per analogia a tutte le spese e agli oneri comuni,
come auspica la dottrina maggioritaria.

 

                                         b)   Per
quel che è dell'impossibilità oggettiva di usare l'attracco, l'applicazione
dell'art. 712h cpv. 3 CC è correlata a una situazione
d'utilizzo specifica che non dipende dalla volontà di uno o dei comproprietari,
ma da una situazione oggettiva. In concreto non è contestato che l'attracco sia
di per sé fruibile per ogni comproprietario. Nessuno dei motivi addotti dagli
attori inducono poi a presumere che la spesa connessa all'uso di tale parte comune
sia oggettivamente inutile per la loro proprietà per piani o lo sia solo in
minima parte. A parte il fatto che per anni gli interessati hanno adoperato
l'ormeggio, il disinteresse alla mobilità nautica, la rinuncia a navigare per
problemi economici, personali, di salute, di resilienza, di ansia, di paura,
d'ideologia per la protezione della flora e della fauna sono motivi
riconducibili a scelte personali di un comproprietario o alla di lui condizione.
Certo, l'uso dell'infrastruttura necessita di un'imbarcazione, ma l'attracco è
destinato anche a ospiti dei comproprietari e a nessun comproprietario è
oggettivamente e totalmente precluso l'impiego dell'infrastruttura. Senza
dimenticare che già un'utilità potenziale per un comproprietario è sufficiente,
in sé, per giustificare una ripartizione dei costi fra tutti i comproprietari (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 3ª edizione, n. 99 e 100 ad art. 712h
CC). E per una proprietà per piani in riva al lago l'esistenza di un attracco
per barche è senz'altro un valore aggiunto (si 

                                               vedano
anche le deposizioni di T______ T______ e di W______ B______, del 6 settembre
2022: verbali, pag. 2 e 3). 

 

                                         c)   Circa
l'inutilizzabilità giuridica, essa si riferisce alla circostan­za che nell'ambito
di una procedura amministrativa volta a sanare dal profilo edilizio strutture
d'attracco poste sul demanio pubblico il Municipio di M______ ha concesso una
licen­za edilizia a posteriori per “la passerella addossata al muro e la posa
di 12 pali paralleli alla riva”, ma non per “il prolungamento ad est della
passerella addossata al muro, la passerella in cemento perpendicolare alla riva
ad est e le cinque passerelle su pali perpendicolari alla riva”. È vero che la
conclusione del Pretore, il quale reputa inammissibile siccome tardiva tale allegazione
degli attori, appare affrettata, giacché nella petizione costoro avevano
accennato al fatto che l'approdo per le barche private dei comproprietari era
“sprovvisto di autorizzazione edilizia” (pag. 2 ad 2), ciò che nemmeno la
convenuta discute (risposta, pag. 3 ad 2). In ogni modo, a prescindere dal
fatto che la procedura amministrativa non è ancora conclusa, le eventuali opere
abusive non paiono concernere la possibilità di attracco delle imbarcazioni dei
comproprietari. Né consta, o è preteso, che l'autorizzazione sia stata
revocata, tant'è che il Cantone ha emesso la relativa tassa demaniale almeno
per il periodo di cui gli attori chiedono l'esonero.

 

                                   9.   Gli appellanti
sostengono che, come per altre parti comuni come il deposito di moto,
biciclette o surf per le quali solo chi usa tali spazi deve versare una “tassa”,
anche per il porticciolo si dovrebbe adottare una diversa ripartizione delle
spese e far pagare solo chi lo adopera. Del resto, essi soggiungono, anche nel
caso di lavori di costruzione diretti all'abbellimento della cosa un
comproprietario può essere esonerato dalle spese. Ora, che per l'uso
accresciuto di spazi comuni si possa imporre una “tassa” oltre al pagamento
delle spese comuni è possibile, all'assemblea condominiale del 29 maggio 2021 i
comproprietari avendo deciso di applicare “tasse di posteggio” per le moto e le
biciclette, così come di ripristinare la “tassa” per il deposito di surf (doc.
F, oggetti n. 13 e 14). Analoga imposizione era prevista per i natanti nel
regolamento riguardante la superficie del lago (doc. H). E che in caso di lavori
di costruzione voluttuari un comproprietario possa, a determinate condizioni, essere
esentato dal pagamento della sua quota di spesa non fa dubbio (art. 647e cpv.
2 CC). Resta il fatto che, come si è visto, gli attori non hanno dimostrato che
l'attracco è oggettivamente inutile o di utilità minima per la loro proprietà
per piani. Non si ravvisa pertanto una violazione dell'art. 712h cpv. 3 CC.

 

                                10.   AP1
e AP2 lamentano infine una violazione della parità di trattamento, invocando
una sentenza del Tribunale federale (DTF 112 II 312) e a una decisione di
questa Camera pubblicata (Rep. 1977 pag. 158). Il parallelo è nondimeno fuori
luogo, poiché nel primo caso il comproprietario non traeva alcun beneficio
dall'impianto comune dal quale era scollegato, mentre nel secondo il
comproprietario (proprietario di un posteggio, ma non di un'unità) è stato
esonerato dal contribuire a spese comuni che non avevano alcun nesso con la sua
proprietà per piani. Similitudini del genere non si ravvisano nel caso in esame,
di modo che non si riscontra una disparità di trattamento. Del resto l'art. 712h
cpv. 3 CC non mira a istituire un'uguaglianza assoluta nella ripartizione dei
costi e delle spese comuni. Sotto questo profilo la situazione di ogni comproprietario
è diversa e non è possibile adattare il criterio di ripartizione all'utilità
effettiva di ogni parte comune (Wermelinger,
op. cit., n. 112 ad art. 712h CC). Ne segue, in definitiva, che l'appello
vede la sua sorte segnata.

                                          

                                11.   Le spese dell'attuale giudizio seguono la
soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno
inoltre alla controparte, che si è valsa dell'assistenza di un patrocinatore,
un'adeguata indennità per ripetibili. Questa è commisurata all'impegno profuso davanti
a questa Camera, consistito nella redazione della risposta all'appello e di una
duplica spontanea, così come di osservazioni e di una duplica all'istanza d'assunzione
di nuovi fatti e nuovi mezzi di prova
introdotta dagli appellanti.

 

                                12.   Quanto ai rimedi giuridici esperibili
contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF),
il valore litigioso non raggiunge la soglia
di fr. 30 000.– nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid.
1).

 

Per questi motivi,

 

decide:                     1.   L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Le spese processuali di fr. 3100.– sono
poste solidalmente a carico degli appellanti, che rifonderanno alla Comunione
dei comproprietari del Condominio “AO1”, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3500.– complessivi per ripetibili.

 

                                   3.   Notificazione a:

	
   

  	
  –
  AP1 e AP2, Ca______;

  –
  avv. PA2, L______.

  

                                         Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di
Mendrisio Nord.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
cancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116
LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).