# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b331ce2c-ea5d-59b7-b1ff-e2a126010bf8
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1993-11-04
**Language:** de
**Title:** Nutzungsplanung. Quartiererhaltungszone. Voraussetzungen für die Festsetzung einer solchen.
**Docket/Reference:** BRKE IV Nr. 0157/1993
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_IV_157_1993_973.pdf

## Full Text

BRKE IV Nr. 157/1993 vom 4. November 1993 in BEZ 1994 Nr. 4

2. ...  Die  streitige,  anstelle  der  vormaligen  zweigeschossigen  Wohnzone  W2
geschaffene, sich über eine Fläche von rund 250 x 120 m erstreckende Quartierer-
haltungszone erfasst insgesamt 8 Gebäude, die über eine Stichstrasse erschlossen
werden. Bei dreien der vier südwestlich dieser Strasse stehenden Bauten handelt es 
sich  um  abgetreppte  2- bzw.  3-geschossige  Mehrfamilienhäuser  mit  Flachdächern 
und  (teilweise)  Attikageschossen.  Das  vierte  Gebäude  ist  wie  die  drei  nordöstlich 
der Strasse situierten rekurrentischen Bauten von einem durchgehenden Flachdach 
überdeckt  und  weist  wie  diese  ein  anrechenbares  Untergeschoss, jedoch  3  statt 
bloss  2  Vollgeschosse  auf.  Innerhalb  des  sich  verschmälernden  nördlichen  Berei-
ches des erfassten Gebietes steht ein 6-geschossiges Mehrfamilienhaus.

...

5. a) Gemäss dem anlässlich der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 neu 
eingefügten  §  50a  PBG  umfassen  Quartiererhaltungszonen  "in  sich  geschlossene 
Ortsteile  mit  hoher  Siedlungsqualität,  die  in  ihrer  Nutzungsstruktur  oder  baulichen 
Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen" (Abs. 1). Die Bau- und Zonenord-
nung kann die nämlichen Regelungen treffen wie für Kernzonen (Abs. 2).

Die Gemeinde X. hat von der ihr in § 48 Abs. 1 PBG eingeräumten Möglichkeit, 
Quartiererhaltungszonen  festzusetzen,  u.a.  bezogen  auf  das  eingangs  angespro-
chene  Gebiet  Gebrauch  gemacht  und  die  folgenden  zugehörigen  Bauordnungsvor-
schriften erlassen:

"5. Quartiererhaltungszonen

5.1 Bauvorschriften

1 Die nach einheitlichen Grundsätzen entstandenen Ueberbauungen sind in 

ihrer Erscheinung und ihrem architektonischen Ausdruck zu erhalten.

2 Bauliche Massnahmen haben sich gut in die bestehenden Ueberbauungen 
einzufügen  und  sind  den  grundsätzlichen  Gestaltungsmerkmalen  unterzu-
ordnen.

3 Es  sind  Vergrösserungen,  die  in  einem  angemessenen  Verhältnis  zum 

heutigen Bauvolumen stehen, zulässig.

5.2 Dachgestaltung

Die bestehenden Dachformen bilden ein wesentliches Gestaltungselement. 
Sie sind zu erhalten.

5.3 Nutzweise

Es gelten die Nutzungsvorschriften für Wohnzonen gemäss § 52 PBG."

...

- 2 -

c) Die Rekurrenten sprechen der festgesetzten Quartiererhaltungszone die ge-
nügende  rechtliche  Grundlage  zu  Recht  nicht  ab.  Sie  halten  jedoch  dafür,  dass  in 
dem  in  Frage  stehenden Gebiet die erforderlichen Voraussetzungen für diesen Zo-
nentypus nicht gegeben seien. Die Quartiererhaltungszone bedinge ein flächenmäs-
sig grösseres als das hier erfasste Gebiet.

Diese Auffassung findet im Gesetz keine Stütze. Der Begriff Quartier wird zwar 
oftmals mit demjenigen des Stadtviertels gleichgesetzt und zumeist für grössere Ge-
bietseinheiten  verwendet.  Das  Baurecht  hat  aber  von  jeher  unter  diesem  Begriff 
auch  kleinere  zusammenhängende  Bereiche  verstanden,  die  einerseits  von  ihrer 
Nutzung  und  der  Art  der  Zugänglichkeit  her  und  andererseits  aufgrund  ihrer  Topo-
graphie  bzw.  ihrer  architektonischen  Gegebenheiten  eine  gewisse  Einheit  bilden. 
Auch  in  Dörfern  ist  daher  von  Wohn- und  Industriequartieren  die  Rede,  ohne  dass 
diese zwangsläufig eine grössere räumliche Ausdehnung aufweisen müssten. § 50a 
PBG verwendet im übrigen den Begriff "Quartier" nicht, sondern spricht präziser von 
Ortsteilen. Darunter lassen sich ohne weiteres auch Teilbereiche kleinerer Gemein-
den  subsumieren.  Hätte  der  Gesetzgeber  die  Anwendbarkeit  von  Quartiererhal-
tungszonen auf grössere Gebietseinheiten beschränken wollen, so wäre dies zwei-
fellos durch eine entsprechende Formulierung zum Ausdruck gebracht worden. Die 
flächenmässig beschränkte Ausdehnung des vorliegend in Frage stehenden Gebie-
tes steht demnach einer Quartiererhaltungszone nicht entgegen.

d)  Erforderlich  ist  mithin  lediglich,  dass  die  fraglichen  Ortsteile  "in  sich  ge-

schlossen" sind und sich durch eine hohe Siedlungsqualität auszeichnen.

In sich geschlossen sind Ortsteile, wenn sie als gegenüber dem baulichen Um-
feld  klar  abgrenzbare  Einheiten  erkennbar  sind.  Die  im  weitern  erforderliche  "hohe 
Siedlungsqualität"  ergibt  sich  nach  dem  Gesetzeswortlaut  aus  dem  Vorhandensein 
einer  besonderen  baulichen  Gliederung  oder  einer  besonderen  Nutzungsstruktur. 
Das erste Kriterium bezieht sich vornehmlich auf die Stellung der Bauten zueinander 
sowie auf Kubatur und Baumassen-Verteilung. Die besondere Nutzungsstruktur liegt 
in  der  Durchmischung  und  allenfalls  in  der  Anordnung  verschiedener  Nutzungen; 
ferner  aber  auch  in  einer  besonders  einheitlichen  Nutzung  oder  einer  gleichmässi-
gen  Nutzungsintensität  (z.B.  besonders  geringe  Ausnützung  und  damit  verbunden 
grosse  Gebäudeumschwünge).  Nicht  erforderlich  ist,  dass  der  fragliche  Ortsteil 
Schutzwürdigkeit  im Sinne  eines  Kernzonengebietes  aufweise  oder  annähernd  er-
reiche. Auf eine dahingehende Qualität der Bauten kommt es nach den diesbezügli-
chen Äusserungen in der vorberatenden PBG-Kommission (Protokoll S. 514 ff., 540 
ff. und 565 f.) und den (allerdings spärlichen) Voten im Kantonsrat gerade nicht an 
(Kantonsratsprotokoll  S.  13229,  13311  und  13340).  Schutzwürdige  Ortsbilder  im 
heimatschutzrechtlichen  Sinne  sind einer  Kernzone  und  nicht  einer  Quartiererhal-
tungszone  zuzuweisen,  welche  nur  bauliche  oder  nutzungsmässige  Strukturen  er-
fassen will, an deren Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. Damit dieses Inte-
resse bejaht werden kann, muss es sich um bauliche Gliederungen oder Nutzungs-
strukturen  handeln,  die  qualitativ  deutlich  über  dem  Durchschnitt  sonstiger  Ueber-
bauungen  liegen, indem sie sich etwa durch ein erkennbares einheitliches Konzept 
auszeichnen.  Nur  wenn  eine  solche  Siedlungsqualität  vorliegt,  ist  das  auch  unter 
dem  Aspekt  der  Eigentumsgarantie  erforderliche  öffentliche  Interesse  an  der  Fest-
setzung  einer  Quartiererhaltungszone  und  den  mit  dieser  verbundenen  Beschrän-
kungen  der  Eigentümerbefugnisse  gegeben.  Ein  bloss  "in  sich  geschlossener 

- 3 -

Ortsteil" ohne herausragende Merkmale allein genügt noch nicht.

e)  Hier  steht  ein  Wohnquartier  zur  Beurteilung,  das  zwar  entgegen  der  rekur-
rentischen Auffassung als "in sich geschlossen" bezeichnet werden kann und dank 
der  Ausrichtung  auf  eine  keinen  Durchgangsverkehr aufweisende  Strasse  und  der 
Nähe  eines  kleinen  Waldstückes  eine  gewisse  Wohnqualität  aufweist.  Indessen  ist 
anhand der am Lokaltermin festgestellten baulichen Gegebenheiten nicht erkennbar, 
inwiefern eine besonders gute Gliederung der Baukörper oder eine irgendwie positiv 
herausragende  Nutzungsstruktur  gegeben  sein  soll.  Soweit  die  Vorinstanz  zur  Be-
gründung der streitigen Festlegung auf das Vorhandensein  "übergrosser" Gebäude-
abstände verweist, so gilt dies zur Hauptsache nur für die rekurrentischen Gebäude, 
nicht  aber  für  die  südwestlich  der  Strasse  stehenden  Bauten.  Umgekehrt  sind  als 
Terrassen genutzte Flachdächer, welche die Vorinstanz als Zeichen der besonderen 
Wohnqualität im fraglichen Gebiet anführt, nur bei den unterhalb der Strasse befind-
lichen  und auch  dort  nicht  bei  sämtlichen  Bauten  vorhanden.  Die  durchgehenden 
Flachdächer  der  übrigen  von  der  Quartiererhaltungszone  erfassten  Bauten  werden 
nicht in diesem Sinne genutzt. Der Art der Bedachung kommt unter dem Aspekt der 
Siedlungsqualität ohnehin keine oder höchstens eine untergeordnete Bedeutung zu. 
Mit  dem  Vorhandensein  von  Flachdächern  allein  lässt  sich  die  streitige  Festlegung 
nicht begründen. Ohne rechtliche Bedeutung ist in diesem Zusammenhang der von 
den  Vertretern  der  Vorinstanz  erwähnte  Umstand,  dass  dank  der  vorhandenen 
Flachdächer auf den rekurrentischen Gebäuden und der Gebäudeabstände von der 
hangwärts vorbeiführenden Y.-Strasse aus eine gewisse "Talsicht" gewährleistet sei. 
Als  Mittel  des  Aussichtsschutzes  darf  die  Quartiererhaltungszone  nicht  eingesetzt 
werden, da sie solchen Zwecken höchstens reflexweise, nicht aber primär dient. An 
den  genannten  Feststellungen  ändert  nichts,  dass  die  Absicht  des  Gemeindege-
setzgebers,  auf  den  fraglichen  Gebäuden  die  Errichtung  zumindest  von  steilen 
Satteldächern 
festgestellten 
topographischen  und  baulichen  Gegebenheiten  als  planerisch  durchaus  vertretbar 
erscheinen könnte. Die vorhandene Kubatur der rekurrentischen Gebäude würde bei 
Ausschöpfung  der  maximalen  Firsthöhe  zwangsläufig  zu  grossen,  namentlich  im 
Vergleich zu den nordöstlich angrenzenden Einfamilienhäusern negativ auffallenden
Instrument  der 
Steildächern 
Quartiererhaltungszone  indessen  nicht  erforderlich.  Vielmehr  kann  die  Gemeinde 
aufgrund  der  Ermächtigung  in  §  49  Abs.  1  lit.  d  in  Verbindung  mit  §  52  PBG  auch 
bezogen  auf  gewöhnliche  Wohnzonen  Vorschriften  über  die  Dachgestaltung 
erlassen, sofern sich dies sachlich rechtfertigen lässt. Da sich dieses Ziel demnach 
mit weniger einschneidenden Mitteln ebenfalls erreichen lässt, erweist sich insoweit 
die  Festsetzung  einer  Quartiererhaltungszone  als  unverhältnismässig,  planerisch 
unzweckmässig und unzulässig.

verhindern,  nach  den  am  Lokaltermin 

führen.  Um  dem  zu  begegnen, 

ist  das 

zu 

Die  Vorinstanz  macht  sodann  zur  Begründung  der  streitigen  Festlegung  gel-
tend, die fraglichen, vor rund 20 - 30 Jahren entstandenen Gebäude seien "typisch 
für  die  damalige  Architektur" und würden in derselben Ausgestaltung bzw. mit den-
selben "übergrossen Gebäudeabständen" aus wirtschaftlichen Gründen in der heu-
tigen Zeit nicht mehr erstellt. Mit diesen Ausführungen und namentlich mit dem Hin-
weis auf die Entstehungszeit der Bauten wird nicht eine "hohe Siedlungsqualität" im 
Sinne  von  § 50a  PBG,  sondern  allenfalls  eine  qualifizierte  Bausubstanz  und  damit 
eine Heimatschutzfrage angesprochen. Die Erhaltung der sich nach vorinstanzlicher 
Ansicht durch eine "einheitliche Architektur-Sprache" auszeichnenden Ueberbauung 
kann  nicht  mit  der  Festsetzung  eines  hiefür  nicht  vorgesehenen  Zonentypus  erfol-

- 4 -

gen,  sondern  müsste  gegebenenfalls  durch  eine  entsprechende  Schutzanordnung 
im engeren Sinne (Schutzverordnung oder Schutzverfügung) erfolgen. Vor dem Hin-
tergrund  des  mit  der  Revision  des  Planungs- und  Baugesetzes  verfolgten  Prinzips 
der "Verdichtung nach Innen" ist der Zweck der Quartiererhaltungszone im übrigen 
nicht darin zu sehen, die (weitere) bauliche Nutzung der erfassten Grundstücke we-
sentlich zu unterbinden; es soll lediglich eine vorhandene besondere Quartierstruk-
tur in ihrer Eigenart nicht zerstört werden; dies wäre etwa dann der Fall, wenn in un-
ternutzten Gebieten bestehende Gebäude abgebrochen und durch wesentlich grös-
sere  statt  den  baulichen  Gegebenheiten  angepasste  zusätzliche  Baukörper  ersetzt 
würden. Ungereimtheiten können sich auch aufgrund bestehender, die vorhandenen 
Gebäude  anschneidender  Baulinien  ergeben,  indem  Neubauten  diese  zu  beachten 
hätten und hiedurch eine bisher einheitliche Fassadenflucht zerstört würde (vgl. Pro-
tokoll der PBG-Kommission, S. 515, 543). Mit der Quartiererhaltungszone kann wie 
in Kernzonen für solche Fälle das Bauen auf die Baulinie oder auf bestehende Bau-
fluchten vorgeschrieben werden (§ 50a Abs. 2 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 PBG). 
Wollte allerdings mit dem neuen Zonentypus eine bestehende Unternutzung, wie sie 
offenbar  bei  den  rekurrentischen  Grundstücken  vorhanden  ist,  perpetuiert  werden, 
so müsste hiefür ein - vorliegend nicht vorhandenes - überwiegendes öffentliches In-
teresse gegeben sein. Abgesehen davon, dass in dem hier in Frage stehenden Ge-
biet  keine  überdurchschnittliche  Struktur  besteht,  würde  sich  durch  eine  allfällige 
Vergrösserung  (d.h.  Verbreiterung)  der  rekurrentischen  Gebäude  jedenfalls  dann 
nichts wesentliches ändern, wenn auf diesen Gebäuden nicht auch, was wie erwähnt 
mit  anderen  Mitteln  erreichbar  ist,  gleichzeitig  markante  Steildächer  errichtet  wür-
den.

f)  Als  unzweckmässig  erweist  sich  die  streitige  Festlegung  auch  deshalb,  weil 
die Quartiererhaltungszone nicht der Erhaltung der Bausubstanz dient. Solches lässt 
diese Zonenart sowenig zu wie die Kernzonen. Hier wie dort ist es zulässig, beste-
hende Gebäude abzubrechen. Im Gegensatz zu Kernzonen ist der Abbruch von Ge-
bäuden in Quartiererhaltungszonen nicht einmal bewilligungspflichtig (§ 309 Abs. 1 
lit. c PBG). Ihren Zweck kann die Quartiererhaltungszone mithin nur erfüllen, wenn 
für den Fall der Beseitigung eines Gebäudes die Voraussetzungen für einen Neubau 
genügend umrissen sind. Hiezu kann die Gemeinde die nämlichen Regelungen tref-
fen wie bei Kernzonen (§ 50a Abs. 2 PBG). So können Stellung, Höhenlage, Masse 
und - mit Einschränkungen - Erscheinung der Bauten näher geordnet werden. Denk-
bar ist auch, stattdessen die Abstände und die Geschosszahl oder allenfalls die zu-
lässige  Gebäudehöhe  festzulegen.  Ein  Minimum  an  diesbezüglichen  Vorschriften 
muss  jedenfalls  erlassen  werden,  damit  die baulichen  Möglichkeiten  ausreichend 
umschrieben sind.

Diesen  Erfordernissen  genügen  die  von  der  Gemeinde  X.  erlassenen,  vor-
stehend im Wortlaut wiedergegebenen Bauvorschriften nicht. Ziff. 5.1 Abs. 3 BauO, 
wonach  "Vergrösserungen,  die  in  einem  angemessenen  Verhältnis  zum  heutigen 
Bauvolumen  stehen,  zulässig"  sind,  stellt  das  Ausmass  der  zulässigen  Vergrösse-
rungen der Baukuben zu sehr in das Ermessen der Bewilligungsbehörde und ist zu 
unbestimmt.  Als  fragwürdig  erweisen  sich  auch  die  Anordnungen  in  Ziff.  5.1 BauO, 
wonach  die  vorhandenen  Bauten  in  ihrer  Erscheinung  und  ihrem  architektonischen 
Ausdruck zu erhalten seien (Abs. 1) und sich bauliche Massnahmen "gut" in die vor-
handene  Ueberbauung  einzufügen  hätten  (Abs.  2).  Anders  als  bei  Kernzonen,  wo 
Gründe des Heimatschutzes dies generell rechtfertigen, erlaubt es die Quartiererhal-

- 5 -

tungszone  nur  in  sehr  eingeschränktem  Umfang,  die  grundsätzliche  Beibehaltung 
des  äusseren  Erscheinungsbildes  der  erfassten  Bauten  an  sich  vorzuschreiben. 
Dies  mag  ausnahmsweise  etwa  dort angehen, wo der fragliche Ortsteil gerade we-
gen einer bestimmten (einheitlichen) und sich von sonstigen Ueberbauungen abhe-
benden (Fassaden-)Gestaltung als in sich geschlossene Einheit erscheint. Wo dies 
nicht der Fall ist, sind Anordnungen über die Erscheinung der Bauten in einer Quar-
tiererhaltungszone  unzulässig.  Besondere  Gestaltungsanforderungen  im  Sinne  von 
§ 238 Abs. 2 PBG dürfen denn auch, da dieser Zonentypus keine Objekte des Hei-
matschutzes  erfasst,  nicht  verlangt  werden;  anwendbar  ist  vielmehr  die  allgemeine 
Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG. Die Bewahrung des Erscheinungsbil-
des eines im erfassten Gebiet allenfalls vorhandenen schutzwürdigen Einzelobjektes 
mit dem fraglichen Zonentypus bzw. den zugehörigen Vorschriften wäre unzulässig; 
hiezu hätte eine entsprechende Schutzverfügung zu ergehen. Insoweit ist der gene-
relle  Verweis  in  §  50a  Abs.  2  PBG  auf  die  bei  Kernzonen  möglichen  Regelungen 
(unter  anderem  über  die  Erscheinung  der  Bauten;  §  50  Abs.  2  PBG)  zu  pauschal 
und mit Sinn und Zweck der Norm nur beschränkt vereinbar.

Da dem vorliegend zu beurteilenden Gebiet ein besonderes, einheitliches Über-
bauungsbild fehlt, geht Ziff. 5.1 BauO über den Zonenzweck hinaus; die Norm kann 
daher  keinen  rechtlichen  Bestand  haben.  Eine  Einschränkung  gilt hinsichtlich  der  -
das Erscheinungsbild mitprägenden - Dachgestaltung. Zu diesbezüglichen Regelun-
gen  sind  die  Gemeinden  in  allen  Bauzonen  und  damit  auch  in  der  Quartiererhal-
tungszone befugt. Ziffer 5.2 BauO, wonach die in den Quartiererhaltungszonen be-
stehenden  Dachformen  zu  erhalten  seien,  ist  insoweit  nicht  zu  beanstanden.  Dies 
ändert aber nichts daran, dass die von der Gemeinde X. für die Quartiererhaltungs-
zonen festgesetzten Bauvorschriften insgesamt unzweckmässig sind.

Diese Erwägungen führen bezogen auf das fragliche Gebiet zur Aufhebung der 

festgesetzten Quartiererhaltungszone.