# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d0d5973a-e81a-5a91-aaec-2678bce53e63
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-11-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 23.11.2016 BRGE III Nr. 0255/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0255-20_2016-11-23.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0255/2016 vom 23. November 2016 in BEZ 2017 Nr. 7 

Mit Beschluss vom 24. Mai 2016 stellte der Gemeinderat X fest, für die 
Bemessung der Anschlussgebühren Elektrizität und Kanalisation der 
Überbauung H. (H. Nrn. 1-20) in X seien die rechtskräftigen 
Gebäudeversicherungswerte massgebend und legte die Anschlussgebühren 
entsprechend auf Fr. 208'156.-- (Netzkostenbeitrag vor MwSt.) und Fr. 
370'574.40 (Kanalisationsanschluss vor MwSt.) fest. Die Rekurrentin erachtete 
den festgesetzten Gebäudeversicherungswert als zu hoch.  

Aus den Erwägungen: 

3. Die Überbauung H. besteht aus sechs Mehrfamilienhäusern (H. 1-4, 9 
und 15) und vierzehn Reiheneinfamilienhäusern. Streitgegenstand sind die 
Anschlussgebühren für die Mehrfamilienhäuser H. 1-4. 

4. Bereits mit Beschluss vom 29. November 2011 stellte der Gemeinderat 
unter Verweis auf die einschlägigen kommunalen Bestimmungen fest, dass der 
Netzkostenbeitrag des Elektrizitätswerks und die Kanalisationsanschluss-
gebühren auf Grund der Gebäudeversicherungswerte berechnet werden. Der 
dagegen von der Rekurrentin beim Bezirksrat Y erhobene Rekurs wurde mit 
Beschluss vom 12. Februar 2013 gutgeheissen und die Sache wurde zur 
Neubeurteilung an die Gemeinde X zurückgewiesen. Der Bezirksrat erwog, die 
Rekurrentin sei im Zeitpunkt der Schätzung der Gebäudeversicherung nicht 
mehr Grundeigentümerin und Versicherungsnehmerin gewesen. Es wäre 
willkürlich, die Gebühr auf einen Gebäudeversicherungswert abzustützen, der 
ohne Einsprachemöglichkeit der Gebührenpflichtigen festgelegt worden sei. 
Deshalb müsse es ihr möglich sein, den Gebäudeversicherungswert als 
Bemessungsgrundlage der Gebühren zu bestreiten. Aus dem Anspruch auf 
rechtliches Gehör folge, dass die Rekurrentin Gelegenheit erhalten müsse, sich 
zur Berechnung der Bemessungsgrundlage und somit zum Gebäude-
versicherungswert zu äussern.  

5. Gemäss den Erwägungen im vorliegend angefochtenen Entscheid 
wurde der Rekurrentin die erforderliche Einsicht in die Schätzungsprotokolle 
gewährt und hatte die Rekurrentin dazu Stellung genommen. Laut der 
Rekurrentin wurden die Schätzungen der Häuser H. 9 und 15 auf Einsprache 
hin von der GVZ erheblich reduziert. Der Vergleich mit den von der 
Eigentümerschaft nicht angefochtenen Schätzungen der Häuser H. 1-4 ergebe, 
dass deren Baukosten zu hoch veranschlagt worden seien. Die Gebühren-
festsetzung sei daher wie bei den Häusern H. 9 und 15 zu reduzieren. 

Die Vorinstanz erwog im vorliegend angefochtenen Beschluss, die 
behaupteten Baukosten würden nicht belegt bzw. die im Rekursverfahren 2011 
eingereichte Zusammenstellung erscheine nicht plausibel. Gemäss Erhebung 
der GVZ würden sich die Neubaukosten von Gebäuden dieser Grösse und 
Nutzung im Kanton Zürich zwischen Fr. 697.-- und Fr. 728.--, im Bezirk Y auf 
Fr. 646.--, pro Kubikmeter belaufen. Der durchschnittliche Kubikmeterpreis für 
alle sechs Mehrfamilienhäuser betrage Fr. 638.--. Die Rekurrentin habe nicht 
bewiesen, dass sie alle sechs Mehrfamilienhäuser mit Baukosten von nur Fr. 

- 2-  
 

 

545.--/m3 erstellt habe. Sodann würden die Gebäude H. 9 und 15 Miet-
wohnungen mit durchschnittlichem Ausbaustandard enthalten, während die vier 
streitbetroffenen Gebäude Eigentumswohnungen mit speziellen Grundrissen 
und gehobenem Ausbaustandard aufweisen würden. Es bestehe somit keine 
Veranlassung, für die Festsetzung der Anschlussgebühren auf einen anderen 
als den Gebäudeversicherungswert abzustellen. 

6.1 Die Rekurrentin bringt vor, die tatsächlichen Baukosten würden darauf 
hinweisen, dass die Festsetzung des Gebäudeversicherungswertes zu hoch 
gewesen sei. Dies habe dazu geführt, dass die GVZ die Einsprachen betreffend 
die Gebäude H. 9 und 15 gutgeheissen und deren Versicherungswert von Fr. 
3'200'000.-- auf Fr. 2'830'000.-- korrigiert habe. Die Baukostenabrechnung 
deute darauf hin, dass die ortsüblichen Baukosten deutlich unter Fr. 646.--/m3 
liegen würden. Gemäss Aufstellung im angefochtenen Beschluss sei bei den 
Gebäuden H. 9 und 15 von Baukosten von Fr. 545.--/m3 und bei den Gebäuden 

H. 1-4 von Baukosten von Fr. 678.--/m3 bis Fr. 700.--/m3 ausgegangen worden. 
Die Differenz lasse sich nicht mit einem unterschiedlichen Ausbaustandard 
begründen. Die Wohnungen in den Gebäuden H. 9 und 15 würden von den 
Eigentümern nicht selbst bewohnt sondern vermietet, sie seien aber ebenfalls 
zu Stockwerkeigentum aufgeteilt und hätten keinen tieferen Ausbaustandard. 
Selbst ein gewisser Unterschied im Ausbaustandard würde die Differenz nicht 
rechtfertigen. Es sei bei den Gebäuden H. 1-4 von Baukosten von höchstens 
Fr. 600.--/m3 auszugehen. 

6.2 Die Vorinstanz führt über die Erwägungen im angefochtenen Beschluss 
hinaus aus, gemäss Auskunft der GVZ bewege sich der Versicherungswert der 
Gebäude H. 9 und 15 an der unteren Grenze des Tolerierbaren. Das 
Schätzungsergebnis der Gebäude H. 1-4 liege – so die Vorinstanz weiter – nur 
Fr. 32.-- bis Fr. 54.-- über dem regionalen Durchschnitt des Kubikmeterpreises. 
Es überzeuge nicht, dass die Schätzwerte der Gebäude H. 9 und 15, welche 
mehr als Fr. 100.--/m3 unter dem Durchschnitt im Bezirk bzw. Fr. 152.-- bis Fr. 
183.-- unter dem kantonalen Durchschnitt liegen würden, nicht zu beanstanden 
seien. Die Schätzung der Gebäude H. 1-4 liege im schätzerischen 
Ermessensbereich. 

6.3.1 Der Gebäudeversicherungswert stellt nach fester Praxis 
grundsätzlich eine zulässige, insbesondere dem Äquivalenz- und dem 
Kostendeckungsprinzip entsprechende Grundlage für die Bemessung von 
Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren dar (vgl. etwa BGr, 15. März 
2006, 2P.205/2005, E. 3.1; BGr, 5. März 2004, 2P.266/2003, E. 3.3). 

Die Rekurrentin ist Gebührenschuldnerin, aber aufgrund der späteren 

Eigentümerwechsel nicht Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung. 
Gebührenpflichtige, die eine auf dem Gebäudeversicherungswert beruhende 
Gebühr zu entrichten haben, nicht aber Versicherungsnehmende sind, sind 
nach der Praxis des Verwaltungsgerichts nicht zur Erhebung von Rechtsmitteln 
gegen die Gebäudeschätzung legitimiert. Nicht an der Änderung der 
Versicherungssumme als solcher, sondern nur an einer Änderung der 
Bemessungsgrundlage für die Gebühr haben sie ein schützenswertes 
Interesse. Wird die Parteistellung der Gebührenpflichtigen im Schätzungs-

- 3-  
 

 

verfahren verneint, so muss ihnen jedoch im Verfahren betreffend die 
Gebührenfestsetzung nicht nur die Rüge zustehen, dass die Versicherungs-
summe nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden dürfe, sondern 
auch die Rüge, dass die Versicherungssumme, soweit sie eine zulässige 
Bemessungsgrundlage darstellt, unzutreffend berechnet wurde. Wie das 
Bundesgericht in einem unveröffentlichten Entscheid festhielt, ist der 
Schätzungsentscheid für Dritte, die sich am Schätzungsverfahren nicht als 
Partei beteiligen durften, nicht verbindlich. Es muss den Gebührenpflichtigen in 
einem solchen Fall daher unbenommen sein, den der Bemessung der 
Anschlussgebühr zugrunde gelegten Wert im Verfahren betreffend die Gebühr 
in Frage zu stellen. Es wäre willkürlich, die Gebühr auf einen Gebäude-
versicherungswert abzustützen, der ohne Beteiligung der Gebührenpflichtigen 
festgelegt wurde (VGr, 4. Juni 2009, VB.2009.00048, E. 4.3.2, mit weiteren 
Hinweisen). 

Im Entscheid vom 4. Juni 2009 hat das Verwaltungsgericht festgehalten, 
dass die Überprüfung des Gebäudeversicherungswerts im Gebührenverfahren 
nicht mit der Prüfung zusammenfalle, ob die Gebühr vor dem Äquivalenzprinzip 
Bestand habe. Vielmehr gehe der Anspruch auf eine korrekte Berechnung der 
Bemessungsgrundlage nicht im Äquivalenzprinzip auf. Das Kostendeckungs- 
und das Äquivalenzprinzip bilden zwar unter Umständen einen tauglichen 
Ersatz für eine fehlende formell-gesetzliche Normierung der Abgabenhöhe, 
nicht aber einen Ersatz für eine korrekte Bestimmung der Bemessungs-
grundlagen einer Gebühr (VGr, 4. Juni 2009, VB.2009.00048, E. 4.3.3). 

Im vorliegenden Rekursverfahren ist somit zu untersuchen, ob die 
Versicherungswerte der Gebäude H. Nrn. 1-4 korrekt berechnet wurden. 

6.3.2 Die Bestimmung des Gebäudeversicherungswerts richtet sich 
grundsätzlich nach § 34 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung 
(GebVG), wonach die Gebäude in der Regel zum Neuwert versichert werden. 
Der Neuwert wird aufgrund der ortsüblichen Baupreise festgestellt. Neuwert ist 
der Kostenaufwand, der für die Erstellung eines Gebäudes gleicher Art, gleicher 
Grösse und gleichen Ausbaues am Tag der Schätzung erforderlich ist (§ 25 
Abs. 1 und 2 GebVG). Versichert werden die Gebäudekosten (BKP 2) ohne 
Erd- und Aushubarbeiten, bestimmte Betriebseinrichtungen (BKP 3, namentlich 
Heizungs- und Transportanlagen) und die entsprechenden Honorare, alles 
inklusive Mehrwertsteuer. Bauabrechnungen ist mit der nötigen Vorsicht zu 
begegnen. Ausserordentlich günstige Vergabepreise, nicht übliche Ver-
günstigungen, Verzerrungen aufgrund einer angespannten Marktlage, aber 
auch überhöhte Preise, müssen korrigiert werden. Zur Ermittlung der Baukosten 
werden der Rauminhalt (Volumen in m3) und die Erfahrungspreise pro 

Raumeinheit (Fr./m3) herangezogen. Der Kubikmeterpreis hat der 
Baukonstruktion, der Nutzungsdichte, dem Ausbaustandard und der Messweise 
Rechnung zu tragen. Er muss die Wiederherstellung des Gebäudes zu 
ortsüblichen Preisen als Einzelobjekt sicherstellen. Bei Gesamtüberbauungen 
wird ein Einzelobjektzuschlag eingerechnet. Damit werden die Mehrkosten 
berücksichtigt, die entstanden wären, wenn das fragliche Objekt nicht 
(kostengünstiger) im Rahmen einer Gesamtüberbauung, sondern als 
Einzelobjekt erstellt worden wäre. Aufgrund dieses Zuschlags ist das Gebäude 

- 4-  
 

 

voll versichert, auch wenn im Schadensfall nur ein einzelnes Objekt und nicht 
die gesamte Überbauung beschädigt oder zerstört wird. Der 
Einzelobjektzuschlag wird bei der erstmaligen Schätzung eines Neubaus 
separat ausgewiesen und bei einer späteren Schätzung, frühestens nach 5 
Jahren, in den Kubikmeterpreis eingerechnet. Technische Ausrüstungen, wie 
Heizanlagen, Lüftungs-, Klima- und Kälteanlagen oder Transportanlagen 
(Aufzüge), werden als separate Schätzungspositionen aufgeführt und sind im 
Kubikmeterpreis nicht enthalten. Dies gilt unter gewissen Voraussetzungen 
auch für besondere Ein- bzw. Ausbauten, namentlich für solche von 
Stockwerkeigentümern (vgl. zum Ganzen GVZ, Handbuch Schätzung, Kap. 4.3, 
4.4.2, 7.1, 7.3, 7.4). 

6.3.3 Der beanstandeten Anschlussgebühr liegen folgende 
Gebäudeversicherungswerte zugrunde: 

 
H. Nr. 1 Nr. 2 Nr. 3 Nr. 4 Nr. 9 Nr. 15 

Assek.-Nr. 5 4 7 6 8 9 

Volumen m3  5385 5385 5385 5385 5196 5196 

Versicherungswert 

-Wohnhaus 

-Heizanlage 

-Transportanlage 

-Einzelobj.-zuschlag 

 

Versicherungssumme 

 

3'457'200 

261'800 

53'000 

1) 

 

3'772'000 

 

3'516'400 

79'600 

53'000 

1) 

 

3'649'000 

 

3'537'900 

82'100 

53'000 

1) 

 

3'673'000 

 

3'505'600 

90'400 

53'000 

1) 

 

3'649000 

 

2'546'000 

99'000 

50'000 

135'000 

 

2'830'000 

 

2'546'000 

99'000 

50'000 

135'000 

 

2'830'000 

m3-Preis (ohne Heiz-
/Transportanlage) 

651 653 657 651 516 516 

1) Bei der Erstschätzung vom 16. März 2010 Fr. 65'000.--; in der aktuellen Schätzung vom 11. 

Februar 2015 (Überprüfung) im Versicherungswert des Wohnhauses enthalten. 

Die Kritik der Rekurrentin richtet sich einzig gegen den Kubikmeterpreis 
der Gebäude H. Nr. 1-4. Dieser sei zu hoch angesetzt, was sich insbesondere 
aus den effektiven Baukosten ergebe. Für die Gebäude H. 9 und 15 sei der 
ursprünglich ebenfalls zu hoch geschätzte Versicherungswert aufgrund einer 
Einsprache entsprechend reduziert worden. 

6.3.4 In seiner Stellungnahme vom 1. Juli 2011 zur Einsprache gegen die 
Gebäudeschätzung der Liegenschaften H. 9 und 15 führte der Schätzer der 
GVZ aus, gemäss der Bauabrechnung sei mit wesentlich tieferen 
Erstellungskosten abgerechnet worden. Weiter habe er festgestellt, dass der 
Honoraranteil in der Bauabrechnung wesentlich zu tief sei. Seit Vergabe ca. im 
Jahr 2008 und der Schätzung im Jahr 2010 sei gemäss Index eine Teuerung 
von 5,67 Prozent aufzurechnen. Ebenso sei ein Einzelobjektzuschlag von 
mindestens 5 Prozent zu berücksichtigen. Unter Berücksichtigung dieser 
Tatsachen und vergleichbarer Bauten sei der Versicherungswert nach unten 
anzupassen. Zu erwähnen bleibe, dass sämtliche Versicherungssummen 

- 5-  
 

 

(ausser der UN-Garage) aus jener Überbauung zu hoch geschätzt worden 
seien. 

Die revidierte Schätzung ergab für die Liegenschaften H. 9 und 15 einen 
Kubikmeterpreis von Fr. 490.-- (vorher Fr. 574.--/m3; nur Wohnhaus, ohne Heiz-
/Transportanlagen, ohne Einzelobjektzuschlag). 

6.3.5 Entgegen der Darstellung der Rekurrentin ist der Ausbaustandard der 
Gebäude in erheblichem Mass unterschiedlich. Dies geht aus den Beiblättern 
und Handnotizen zu den Schätzungsunterlagen der Gebäude H. 1-4 hervor und 
betrifft z.B. hochwertigere Küchenausstattungen, Bodenbeläge und Balkon-
verglasungen. Dementsprechend werden in der Baukostenzusammenstellung 
der Bauherrschaft bei den Gebäuden H. 1-4 «MK Käufer» (Mehrkosten Käufer) 
im Gesamtbetrag von Fr. 1'141'000.-- ausgewiesen, während bei den 
Gebäuden H. 9 und 15 mit dem Vermerk «Standardausführung» keine 
Mehrkosten aufgeführt sind. Umgerechnet auf das Gesamtvolumen der 
Gebäude H. 1-4 betragen die Mehrkosten Käufer Fr. 53.--/m3. Auf Basis des 
reduzierten Kubikmeterpreises von Fr. 490.-- zuzüglich der Mehrkosten Käufer 
von Fr. 53.--/m3 und zuzüglich eines Einzelobjektzuschlags von 5 Prozent 
ergeben sich für die Gebäude H. 1-4 Baukosten von rund Fr. 570.--/m3 bzw. ein 
Wert für die Wohnhäuser (ohne Heiz-/Transportanlagen) von je ca. 
Fr. 3'070'000.-- (5385 m3 x Fr. 543.-- + 5 Prozent). Den Wert der Heiz- und 
Transportanlagen mit eingerechnet ergeben sich Versicherungssummen von Fr. 
3'384'800.--, Fr. 3'202'600.--, Fr. 3'205'100.-- bzw. Fr. 3'213'400.--, was 
gesamthaft in etwa der Schätzung der Rekurrentin entspricht. Die rechts-
kräftigen Gebäudeversicherungswerte sind gegenüber dieser – wohlgemerkt 
überschlagsmässigen – Berechnung ca. 10-12 Prozent höher.  

Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass die Gebäude-
versicherungswerte in wesentlichem Ausmass zu hoch geschätzt wurden. 
Erstens sind Schätzwerte naturgemäss keine exakten Werte, zumal praxis-
gemäss eine schematische Berechnungsmethode aufgrund von Kubikmeter-
preisen für vergleichbare Objekte zur Anwendung gelangt. Sodann ist eine 
vorsichtige Schätzung angezeigt, um im Schadensfall eine Unterdeckung zu 
vermeiden. Dementsprechend auferlegt sich das Baurekursgericht in 
eigentlichen Schätzungsfragen Zurückhaltung. Es greift nur dann ein, wenn das 
Ergebnis einer Gebäudeschätzung ausserhalb eines gewissen, der Gebäude-
versicherung zuzugestehenden Toleranzbereiches liegt. Weiter ist zu 
berücksichtigen, dass der Gebäudeversicherungswert zur Ermittlung der 
Anschlussgebühren eine bloss schematische Bemessungsgrundlage darstellt 
und es sich um einen verhältnismässig groben Massstab handelt.  

Zweitens erscheint die Schätzung der Gebäude H. 9 und 15 als 
ausserordentlich tief und ist es ohne weiteres nachvollziehbar, dass sich jene 
Versicherungswerte, wie die Vorinstanz ausführt, nach Auskunft der GVZ an 
der unteren Grenze des Tolerierbaren befinden sollen. Dies zeigt auch ein 
Vergleich des Kubikmeterpreises gemäss des Zürcher Indexes für Wohnbau-
preise. Dieser betrug im April 2015 für das sogenannte Indexhaus 
(Mehrfamilienhaus in Zürich-Schwamendingen) Fr. 727.--/m3 (Volumen nach 
SIA 416, BKP 2, inkl. MwSt; s. Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 2016, S. 

- 6-  
 

 

144, www.stadt-zuerich.ch). In der Literatur findet sich sodann für Mehrfamilien-
häuser mit Mietwohnungen ein Kubikmeterpreis von Fr. 600-700.--/m3 und für 
solche mit Eigentumswohnungen Fr. 750-850.--/m3 (Preisbasis 2009, Kubatur 
gemäss SIA-Norm 416; s. Kaspar Fierz, Immobilienökonomie und Bewertung 
von Liegenschaften, 2011, Anhang III, S. 734). Diese Werte sind zwar nicht 
direkt mit dem Gebäudeversicherungswert vergleichbar, sie deuten aber 
ebenfalls darauf hin, dass die Gebäude H. 9 und 15 sehr tief eingeschätzt 
wurden. Gemäss Aufstellung der GVZ) beträgt der durchschnittliche 
Kubikmeterpreis im Bezirk Y Fr. 646.--. Dies wird von der Rekurrentin ohne 
weitere Begründung unter Verweis auf die Baukostenabrechnung als «klares 
Indiz für deutlich tiefere ortsübliche Kosten» bestritten. Die Baukosten-
abrechnung der Überbauung H. allein lässt indes nicht auf die ortsüblichen 
Baupreise schliessen. Nach dem Gesagten sind eher die geringen Ver-
sicherungswerte der beiden Gebäude H. 9 und 15 in Frage zu stellen und nicht 
diejenigen der Gebäude H. 1-4. Der Argumentation der Rekurrentin, wonach 

aus diesem sehr tiefen Versicherungswert auf eine erheblich zu hohe 
Schätzung der Gebäude H. 1-4 zu schliessen sei, kann demnach nicht gefolgt 
werden. 

Die beanstandeten Gebäudeversicherungswerte erweisen sich somit nicht 
als fehlerhaft. Soweit ersichtlich wurden sie methodisch und rechnerisch korrekt 
ermittelt und die zugrunde gelegten Erfahrungswerte bezüglich der Baupreise 
sowie die resultierenden Gebäudeversicherungswerte sind plausibel. Die 
Bemessungsgrundlage der Gebühr für den Kanalisationsanschluss ist somit 
nicht zu beanstanden.