# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5b0d85f8-138b-5d31-8dfd-7adb746507ad
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-28
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2013.9
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2013_9_bx.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2013.9 

Entscheid 

28. Mai 2013 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 

A   A G ,  

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch den Gemeinderat,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Die  A  AG  (nachfolgend  die  Pflichtige)  veräusserte  am  ...  Dezember  2007 

das  Grundstück  Kat.Nr.  …  (Lagergebäude  …strasse  Vers.Nr.  …,  Fabrikgebäude 

…strasse 1 Vers.Nr. …, Lagergebäude …strasse 9 Vers.Nr. …, Wohnhaus …strasse 5 

Vers.Nr.  …,  Wohnhaus  …strasse  7  Vers.Nr. …,  Wohnhaus  …strasse  3  Vers.Nr.  …) 

mit  …  m²  Gebäudegrundfläche  und  Umschwung  in  C  an  die  D  AG  Architektur  und 

Bauausführungen. Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte der Gemeinderat C der 

Pflichtigen am 20. Februar 2012 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 487'460.-. 

B. Eine von der Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache wies der Gemein-

derat C am 26. November 2012 ab. 

C. Mit Rekurs vom 3. Januar 2013 liess die Pflichtige dem Steuerrekursgericht 

beantragen, den Einspracheentscheid – unter Annahme eines Grundstückgewinns von 

Fr. Null – aufzuheben; eventuell sei die Sache zur Ermitttlung der abzugsfähigen kalku-

latorischen Abbruchkosten an den Gemeinderat zurückzuweisen. Ausserdem verlangte 

sie eine Parteientschädigung. 

In  seiner  Rekursantwort  vom  22./25.  Februar  2013  schloss  der  Gemeinderat 

auf Abweisung des Rekurses. 

Mit Replik vom 19. März 2013 bzw. Duplik vom 29. März 2013 hielten die Par-

teien an ihren Standpunkten fest. 

Auf die Begründung des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird, 

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  des  Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 

Abs. 1  StG  der  Betrag,  um  welchen  der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  und 

Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt nach § 220 Abs. 1 StG der Kaufpreis 

mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt jedoch die massgebende 

Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige laut § 220 Abs. 2 

StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren zur Anrechnung bringen (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  harmonisierten  Zürcher  Steuergesetz, 

3. A., 2013, § 220 N 115). Die letztgenannte Wahl wirkt sich in aller Regel zum Vorteil 

des  Pflichtigen  aus,  weshalb  ohne  ausdrückliche  anderslautende  Erklärung  des  Ver-

äusserers von dieser Berechnungsweise ausgegangen werden darf. 

2. a) Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse verlangt, dass sich Erlös 

und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück be-

ziehen;  hat  sich  dessen  tatsächliche  oder  rechtliche  Beschaffenheit  während  der 

massgebenden  Besitzesdauer  geändert,  so  sind  durch  Zu-  oder  Abrechnungen  ver-

gleichbare  Verhältnisse  herzustellen  (RB 1999  Nr. 156  =  StE 2000  B 44.1  Nr. 7  = 

ZStP 1999,  342,  mit  Hinweisen,  auch  zum  Folgenden;  vgl.  auch  Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter,  § 219  N 9  ff.).  Hauptanwendungsfall  dieses  Grundsatzes  stellen  die 

wertvermehrenden Aufwendungen dar, die eine tatsächliche oder rechtliche Substanz-

vermehrung  bewirken  und  deshalb  zum  Erwerbspreis  hinzuzurechnen  sind  (§ 221 

Abs. 1 und 2 StG). Verletzt wäre der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse etwa 

dann,  wenn  Aufwendungen  für  Bauten,  die  am  Handänderungsstichtag – das  heisst 

beim Eigentumsübergang – nicht mehr vorhanden sind, den Anlagekosten zugerechnet 

würden. 

b) Als Bezugspunkt für den Vergleich gilt jener Zustand des Grundstücks, wel-

cher die Grundlage für die Kaufpreisgestaltung bei der Veräusserung gebildet hat. Ent-

scheidend ist also nicht, was bei der Anmeldung des Kaufvertrags zur Eintragung ins 

Grundbuch dinglich auf den Erwerber zu Eigentum übergeht, sondern nur der Preis für 

die  Leistung,  welche  die  Parteien  zum  Gegenstand  des  obligatorischen  Kaufvertrags 

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gemacht haben. Es kommt mit anderen Worten darauf an, was an (liegenschaftlichen) 

Werten  verkauft  und  zum  Gegenstand  der  vertraglichen  Preisbestimmung  gemacht 

worden  ist,  sofern  ein  Kaufvertrag  Rechtsgrund  für  die  Eigentumsübertragung  ist 

(RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). Lässt sich dem rechtsgeschäftlichen Wil-

len der Vertragsparteien nichts anderes entnehmen, ist davon auszugehen, der Kauf-

preis  erstrecke  sich  auf  sämtliche  dinglich  übertragenen  Werte  und  gebe  den  Ver-

kehrswert  all  dieser Werte  wieder.  Denn  es  besteht  eine  natürliche  Vermutung  dafür, 

dass mit dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis grundsätzlich alle (liegenschaftlichen) 

Werte, insbesondere die darauf befindlichen Gebäude, als abgegolten gelten (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 3). Haben die Vertragsparteien ein überbautes Grund-

stück  veräussert,  dann müssen  auch  die  entsprechenden  Anlagekosten für  das  über-

baute  Grundstück – im  anrechenbaren  Umfang – gewinnmindernd  berücksichtigt  wer-

den.  Ist  jedoch – wirtschaftlich  betrachtet – lediglich  Bauland  veräussert  worden, 

wovon nach der Rechtsprechung auch bei mit Abbruchobjekten überbautem Land aus-

zugehen ist, so dürfen nur die Anlagekosten für das Bauland angerechnet werden. Die 

Aufwendungen  für  Gebäude,  die  nach  dem  rechtsgeschäftlichen Willen  der  Vertrags-

parteien nicht als veräussert bzw. nicht als mit dem Kaufpreis abgegolten zu betrach-

ten  sind,  können  dagegen  nicht  abgezogen  werden  (vgl.  RB ORK  1955  Nr. 92).  Die 

Anlagekosten  von  Gebäuden  sind  folglich  dann  aus  der  Gewinnberechnung  auszu-

scheiden, wenn die Gebäude bzw. deren Wert im von den Parteien vereinbarten Preis 

keinen Niederschlag gefunden haben.  

c)  Für  die  Beantwortung  der  Frage,  was  die  Parteien  zum  Gegenstand  ihres 

Vertrags gemacht  haben,  ist  in  erster  Linie  vom  Wortlaut  des  öffentlich  beurkundeten 

Kaufvertrags  auszugehen;  da  der  Wortlaut  indessen  unvollständig  oder  unklar  sein 

kann,  sind  daneben  auch  verschiedene  äussere  Indizien  zu  berücksichtigen,  die  Auf-

schluss über den Vertragsinhalt geben können. Ferner gilt es zu klären, ob der Wort-

laut tatsächlich Sinn macht und den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht. Ob ein 

Gebäude als Abbruchliegenschaft zu würdigen ist oder nicht, richtet sich daher grund-

sätzlich nicht nach den – als innerseelische Tatsachen ohnehin kaum nachweisbaren – 

subjektiven Vorstellungen der Vertragsparteien, sondern nach einer objektivierten Be-

trachtungsweise.  Massstab  bilden  demnach  die  Auffassungen  des  gewöhnlichen  Ge-

schäftsverkehrs  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 220  N 169  ff.).  Andernfalls  läge  es 

im  Belieben  eines  Pflichtigen,  die  Steuerfolgen  durch  nicht  zuverlässig  feststellbare 

Absichtserklärungen  zu  beeinflussen.  Handelt  es  sich  bei  einem  Gebäude  um  ein 

technisches  oder  wirtschaftliches  Abbruchobjekt,  so  kann  ihm  diese  Eigenschaft 

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grundsätzlich  nicht  dadurch  genommen  werden,  dass  der  Vertrag  hierfür  eine  Vergü-

tung vorsieht, wenn diese objektiv gesehen für das Land entrichtet wird. 

3. a) Im Einspracheentscheid nahm der Gemeinderat Bezug auf die erwähnte 

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu Abbruchobjekten und hielt fest, dass hier 

einzig die Frage im Streit liege, ob in objektiv feststellbarer Weise die Gebäude mitver-

äussert worden seien oder nicht. Nach dem Wortlaut des Kaufvertrags habe der Erlös 

zwar  auch  die  Gebäudewerte  umfasst.  Dagegen  spreche  jedoch  entscheidend,  dass 

die  Pflichtige  selbst  vor  der  Veräusserung  die  Umzonung  in  die  Wege  geleitet  habe, 

"so  dass  auch  aus  ihrer  Sicht  den  Gewerbebauten  in  einer  künftigen Wohnzone  kein 

Wert mehr zukommen konnte". 

b) Zur Rekursbegründung bringt die Pflichtige vor, dass der Kaufpreis für das 

Grundstück  Kat.Nr.  …  "pauschal"  6.5  Mio.  Franken  betrage.  Schon  dieser  Wortlaut 

weise  darauf  hin,  dass  sich  der  Erlös  auf  das  Kaufobjekt  als  Ganzes  beziehe.  Zum 

gleichen  Ergebnis  führe  eine  Aufschlüsselung  des  Kaufpreises.  Die  Rekursgegnerin 

bestreite  den  von  der  Pflichtigen  geschätzten  Ansatz  von  Fr.  300.-/m²  nicht,  was  zu 

einem  Landwertanteil  von  gut  4.8  Mio.  Franken  führe.  Mithin  sei  die  Differenz  von 

knapp  1.7  Mio.  Franken  zum  erzielten  Erlös  als  Entschädigung  für  die  Gebäude  zu 

würdigen. Dass die Pflichtige ein Umzonungsgesuch gestellt habe, führe nicht zu einer 

anderen Beurteilung. Dies gelte vor allem deswegen, weil im Zeitpunkt der Handände-

rung  noch  nicht  festgestanden  habe,  ob  die  Nutzungsplanung  tatsächlich  geändert 

werde oder nicht. Das Risiko, dass diese Bemühungen scheiterten, habe die Erwerbe-

rin getragen; die mögliche Umzonung sei in der Preisbestimmung nicht berücksichtigt 

worden. Im Kaufvertrag habe sich die Pflichtige ein zweijähriges Mietrecht mit Verlän-

gerungsoption ausbedungen. Auch so gesehen sei den Gebäuden noch ein Nutzwert 

zugekommen. Der Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren habe unter Einschluss 

der Gebäude Fr. 10'840'000.- betragen; der Erlös liege somit deutlich unter den Anla-

gekosten. Diesen Standpunkt bekräftigt die Pflichtige in der Replik. 

c) Dem hält der Gemeinderat in der Rekursantwort entgegen, dass die Pflich-

tige  schon  am  ...  September  2006  ein  Umzonungsgesuch  gestellt  habe.  In  der  Folge 

habe  sich  ein  privater  Gestaltungsplan  als  gangbare  Lösung  erwiesen.  Am  28.  Ju-

li 2008 habe der Gemeinderat einem solchen (Gestaltungsplan E) zugestimmt. Darauf-

hin habe die Gemeindeversammlung den Gestaltungsplan am ... September 2008 ge-

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nehmigt und zugleich das Grundstück in die Wohnzone W… umgeteilt. Im Zug des von 

der Pflichtigen selbst eingeleiteten Verfahrens, womit eine Arealüberbauung angestrebt 

worden sei, hätten die vorhandenen Gebäude ihren Nutzen verloren. Damit könne ob-

jektiv gesehen auch aus der Sicht der Pflichtigen nicht gesagt werden, dass sie diese 

Gebäude habe mitveräussern wollen. 

4.  a)  In  seiner  jüngeren  Praxis  mass  das  Verwaltungsgericht  zunächst  den 

Umständen  des  Einzelfalls  starkes  Gewicht  zu  (RB  1999  Nr.  156  =  StE  2000  B  44.1 

Nr. 7  =  ZStP  1999,  342  mit  Hinweisen).  Daraufhin 

legte  es 

im  Entscheid 

SB.2003.00017 vom 28. August 2003 (ZStP 2004, 56) den Begriff des Abbruchobjekts 

restriktiv  aus.  In  seinen Erwägungen  hielt  das Gericht fest, falls  aus  dem  Kaufvertrag 

nicht  klar  hervorgehe,  ob  der Wert  des  zum  Abbruch  bestimmten Gebäudes  von  den 

Parteien in der Preisgestaltung eigens berücksichtigt worden sei, müsse vermutet wer-

den,  dass  das  überbaute  Grundstück Gegenstand  der  Preisvereinbarung gebildet  ha-

be.  Diese  Vermutung  werde  auch  durch  den  Umstand,  dass  ein  Gebäude  ein  wirt-

schaftliches Abbruchobjekt gebildet habe, nicht widerlegt. Dieser Entscheid wurde von 

Felix Richner (ZStP 2004, 59 f.) mit überzeugender Begründung kritisiert. Im Entscheid 

GR.2007.13 vom 17. Dezember 2008 prüfte das Steuerrekursgericht durch ein Exper-

tengutachten, ob die streitbetroffene Altbaute im Zeitpunkt des Verkaufs wirtschaftlich 

betrachtet  als  Abbruchobjekt  habe  qualifiziert  werden  müssen.  Das  vom  Veräusserer 

daraufhin  angerufene  Verwaltungsgericht  hielt  mit  Entscheid  SB.2009.00016  vom 

26. August 2009 (www.vgrzh.ch; ZStP 2010, 178) an seiner im Jahr 2003 begründeten 

Rechtsprechung fest und erwog, dass sich das Vorliegen von wirtschaftlicher Abbruch-

reife in objektiver Weise aus der Sicht des Veräusserers beurteile. Die im Kaufvertrag 

bekundete  Absicht  des  Käufers,  die  Liegenschaft  abzubrechen,  erlaube  noch  keinen 

Rückschluss auf die Frage, ob der Wert der Altbaute von den Vertragsparteien berück-

sichtigt  worden  sei  oder  nicht.  Für  die  Berücksichtigung  des  Gebäudewerts  spreche 

eine natürliche Vermutung, die von der Grundsteuerbehörde allerdings entkräftet wer-

den könne. Im zweiten Rechtsgang (Entscheid GR.2009.66 vom 21. Dezember 2010) 

war  das  Steuerrekursgericht  an  die  oberinstanzliche  Auffassung  gebunden  und  be-

stimmte  durch  ein  Expertengutachten  den  (relativen)  Landwert  sowie  den  Wert  der 

Altbaute.  Allerdings  hielt  das  Rekursgericht  noch  einmal  fest,  dass  es  seine  Auffas-

sung, wonach die wirtschaftliche Abbruchreife als objektiver Rechtsbegriff und nicht als 

Tatsache aufzufassen sei, vorgezogen hätte. Hinzu komme, dass der – vorsichtig agie-

rende  –  Veräusserer  aufgrund  der  Rechtsprechung  des  Verwaltungsgerichts  einem 

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wirtschaftlichen Abbruchobjekt nach freier Wahl einen Gebäudewert zuerkennen könne 

oder nicht, was den Grundsätzen der Immobilienbewertung zuwiderlaufe. 

b) aa) Die Rekursgegnerin räumt zu Recht ein, dass es sich bei den Gebäu-

den auf dem veräusserten Grundstück Kat.Nr. … nicht um technische Abbruchobjekte 

handelt. Andernfalls hätte die Pflichtige diese Gebäude nicht gleichzeitig mit dem Ver-

kauf des Grundstücks für einstweilen zwei Jahre gemietet. 

bb) Nach dem Wortlaut des Kaufvertrags vom ... Dezember 2007 sind die auf 

dem Grundstück stehenden Gebäude Vers.Nrn. …, …, …, …, … und … mitveräussert 

worden. Dem Vertrag lässt sich nicht entnehmen, dass dies nicht dem wahren Willen 

der Parteien entsprochen hätte. 

cc)  Der  nach  der  erwähnten  Praxis  des  Verwaltungsgerichts  beweispflichtige 

Gemeinderat hat keine stichhaltigen Gründe angeführt, die – aus der Sicht der Veräus-

serin – eine Qualifikation des Grundstücks als wirtschaftliches Abbruchobjekt rechtfer-

tigen. Wie  das  Verwaltungsgericht  in  SB.2009.00016  (www.vgrzh.ch;  ZStP  2010,  178 

E. 2.5) festgehalten hat, erlaubt auch der spätere Abbruch eines Gebäudes nicht den 

Rückschluss, dass ein Gebäude schon im Zeitpunkt der Handänderung wertlos gewe-

sen  sei.  Ebenso  wenig  spricht  die  vom  Gemeinderat  als  Hauptargument  angeführte 

hängige Änderung der Nutzungsplanung für das Vorliegen eines Abbruchobjekts. Dass 

die  Pflichtige  selbst  den  Anstoss  zu  einer  Planänderung  gegeben  hat,  tut  deswegen 

nichts  zur  Sache,  weil  nach  dem  Bundesgesetz  über  die  Raumplanung  vom  22.  Ju-

ni 1979  bzw.  nach  dem  (zürcherischen)  Planungs-  und  Baugesetz  vom  7.  Septem-

ber 1975  (PBG)  Kanton  und  Gemeinde  Planungsträger  sind  und  dem  Grundeigentü-

mer lediglich die demokratische Einflussmöglichkeit auf die im Rahmen des Gesetzes 

durchzuführende kommunale Nutzungsplanung zukommt. Im Zeitpunkt der Handände-

rung am ... Dezember 2007 waren die von der Pflichtigen angestrebte Umzonung des 

Baugrundstücks von der Gewerbezone in die Wohnzone W… sowie der private Gestal-

tungsplan E noch in der Schwebe; sowohl der Beschluss der zuständigen Gemeinde-

versammlung  wie  auch  die  nachfolgende  Genehmigung  durch  die  Baudirektion  bzw. 

den Regierungsrat (§ 89 i.V.m. § 2 PBG) erfolgten erst im Jahr 2008. Zwar ist der Re-

kursgegnerin beizupflichten, dass die Planänderung den Weg zu einer Neuüberbauung 

des  Areals  mit Wohnbauten  ermöglichte.  Daraus  kann  jedoch  nicht  gefolgert  werden, 

dass die vorbestandenen Gebäulichkeiten mit der Planungsänderung ihren Wert verlo-

ren  hätten.  Vielmehr  geniessen  bestehende  Bauten  auch  nach  einer  Planänderung 

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Besitzstandsgarantie  und  können  im  Rahmen  von  §  357  PBG  weiterhin  genutzt  wer-

den. 

dd) Schliesslich sind auch keine weiteren Argumente – wie etwa entsprechen-

de Anpreisungen des Grundstücks als Bauland oder die Kaufpreisgestaltung – ersicht-

lich,  die  vorliegend  dafür  sprechen  würden,  dass  die  Pflichtige  wirtschaftlich  gesehen 

nur Bauland veräussert hätte. 

c)  Diese  Erwägungen  führen  zum  Schluss,  dass  die  Rekursgegnerin  zu  Un-

recht  vom  Verkauf  eines  Abbruchobjekts  ausgegangen  ist  und  bei  der  Ermittlung  des 

Anlagewerts nur das Land berücksichtigt hat. Vielmehr hätte sie den Anlagekosten den 

(relativen)  Landwert  und  den  Gebäudewert  am  Stichtag  des  ...  Dezember  1987 

zugrunde legen müssen. Diese Werte sind von der Rekursgegnerin aufgrund ihrer an-

deren Rechtsauffassung nicht ermittelt worden. Entgegen dem Standpunkt der Pflichti-

gen kann daher auch nicht gesagt werden, dass der von ihnen in der Steuererklärung 

für  die  Grundstückgewinnsteuer  deklarierte  –  nicht  nachvollziehbare  –  Wert  des 

Grundstücks vor 20 Jahren von Fr. 10'840'000.- unbestritten sei. 

Fehlt es nach dem Gesagten an einer zuverlässigen Bewertungsgrundlage, so 

fragt es sich, ob eine Schätzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren mittels Anordnung 

eines  Amtsgutachtens  durch  das  Steuerrekursgericht  vorzunehmen  oder  die  Sache 

kraft § 212 StG i.V.m. § 149 Abs. 3 StG zu diesem Zweck an den Gemeinderat zurück-

zuweisen sei. Obschon das Steuerrekursgericht im Hinblick auf eine beförderliche Ver-

fahrenserledigung in aller Regel selbst ein Amtsgutachten einholt, erscheint vorliegend 

eine  Rückweisung  –  im  Hinblick  auf  einen  geringeren  Verfahrensaufwand  und  eine 

mögliche Verständigung zwischen den Parteien – als sachgerecht. 

5. Bei diesem noch offenen Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs-

verfahrens den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der Pflichtigen 

steht  keine  Parteientschädigung  zu  (§  152  StG  i.V.m.  §  17  Abs.  2  des  Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/6. September 1987). 

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Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid des Gemeinderats C vom 26. Novem-

ber 2012 wird im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur 

weiteren  Untersuchung  und  zum  Neuentscheid  an  den  Gemeinderat  C  zurückge-

wiesen. 

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Eine Minderheit der 2. Abteilung des Steuerrekursgerichts gibt folgende abweichende 
Rechtsauffassung zu Protokoll: 

Im Entscheid SB.2009.00016 (VGr, 26. August 2009, SB.2009.00016, www.vgrzh.ch = 
ZStP 2010, 178, E. 2.5) erwog das Verwaltungsgericht, dass das Vorliegen wirtschaftli-
cher Abbruchreife aus Sicht des Verkäufers zu beurteilen sei. Die im Kaufvertrag beur-
kundete  Absicht  des  Käufers,  die  Liegenschaft  zu  überbauen,  erlaube  noch  keinen 
Rückschluss auf die Frage, ob der Wert der Altbaute von den Vertragsparteien berück-
sichtigt worden sei. Vorliegend leitete jedoch die Verkäuferin selber die Umzonung und 
den Gestaltungsplan in die Wege (vgl. Antrag auf Umzonung vom ... September 2006). 
Dies ergibt sich auch aus dem Kaufvertrag vom ... Dezember 2007 und in der diesbe-
züglichen  Schilderung  des  Sachverhalts  in  der  Rekursantwort.  In  der  Eingabe  vom  
...  März  2013  trat  die  Pflichtige  dieser  Schilderung  nicht  entgegen.  Der  vorliegend 
rechtserhebliche  Sachverhalt  entspricht  weitgehend  dem  Sachverhalt,  welcher  dem 
Entscheid StE 2001 B 44.1 Nr.10 (VGr ZH, 14. Juni 2000 = ZStP 2000, 304) zugrunde 
liegt,  worauf  die  Rekursgegnerin  in  der  Rekursantwort  zu  Recht  hinweist.  Der  Um-
stand, dass am ... Dezember 2007, als der Kaufvertrag öffentlich beurkundet und voll-
zogen  wurde,  die  planungsrechtlichen  Änderungen  noch  nicht  abgeschlossen  waren, 
ist unerheblich. Zweifellos konnten die Parteien des Kaufvertrages am Tag der Hand-
änderung annehmen, die Umzonung und der Gestaltungsplan würden bewilligt werden. 
Denn sonst hätten sie ja wohl mit der Handänderung  zugewartet oder entsprechende 
Bedingungen im Kaufvertrag vereinbart.  

Selbst für einen reinen Landverkauf ist der Verkaufspreis von ca. Fr. 400.00/m2 für das 
Jahr 2007 extrem tief. Die Pflichtige macht in diesem Zusammenhang zwar geltend, sie 
habe  lediglich  den  Industriebaulandwert  von  Fr. 300.-/m2  und  den  Gebäudewert  ver-
langt und auch erhalten. Nicht zuletzt angesichts der Tatsache, dass die Pflichtige sel-
ber  den  Landpreis  in  der  Wohn-  und  Mischzone  mit  Fr. 820.-/m2  beziffert,  erscheint 
dieses  Argument  als  unglaubwürdig.  Warum  sollte  die  Pflichtige  selber  die  notwendi-
gen  Planungsschritte  für  eine  erhebliche  Wertsteigerung  in  die  Wege  leiten  und  sich 
dann  mit  einem  Verkaufspreis  begnügen,  welcher  (allenfalls)  dem  bestehenden,  be-
bauten Grundstück entspricht. Im Gegenteil besteht bei dieser Sachlage der Verdacht, 
dass  dem  Verkaufspreis  die  rechtsgeschäftliche  Bedeutung  abgesprochen  werden 
müsste. Mindestens in objektiver Hinsicht ist die Abweichung des Verkaufspreises vom 
Verkehrswert evident (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten 
Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 101 ff.). Ob die Voraussetzungen auch in subjek-
tiver  Hinsicht  erfüllt  sind,  müsste  allenfalls  in  einem  Beweisverfahren  untersucht  wer-
den.  

Wenn  die  Pflichtige  den  Verkehrswert  von  Land  in  der  Wohn-  und  Mischzone  mit 
Fr. 820.-/m2  beziffert,  so  räumt  sie  implizit  selber  ein,  dass  ein  wirtschaftliches  Ab-
bruchobjekt vorliegt.  

Die  Behauptung  der  Pflichtigen,  die  Gebäude  seien  im  Verkaufspreis  enthalten,  ist 
durch  nichts  belegt.  Wie  dargelegt,  begründet  der  unerklärlich  tiefe  Verkaufspreis  im 
Gegenteil  die  Vermutung,  dass  dem  Verkaufspreis  keine  rechtsgeschäftliche  Bedeu-
tung zukommt.  

Die  befristete  Vermietung  des  Grundstücks  ist  unerheblich  und  ändert  nichts  an  der 
Tatsache,  dass  die  Gebäude  bereits  bei  Vertragsabschluss  zum  Abbruch  bestimmt 
waren und keinen Gegenstand des Kaufvertrags bildeten. Der Hinweis der Rekursgeg-
nerin  auf  eine  analoge  Rechtslage  bei  der  Immobiliengesellschaft  erscheint  sachge-
recht. 

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Aus vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist. Allenfalls 
müsste  die  Grundstückgewinnsteuer,  nach  vorgängiger  Überprüfung  der  rechtsge-
schäftlichen Bedeutung des Verkaufspreises, erhöht werden.  

Für den richtigen Protokollauszug: 

H. Knüsli, Gerichtsschreiber 

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