# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bdd340e8-b15c-548c-87cf-bd42b670db72
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-06-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 05.06.2008 32.13-07.42
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-07-42_2008-06-05.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern  

Direction de la justice,  
des affaires communales et 

 
des affaires ecclésiastiques 

 
du canton de Berne 

       
Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 76 
Telefax 031 633 76 25      

32.13-07.42     

Beschwerdeentscheid vom 5. Juni 2008   

Handänderungsteuer (gemeinnütziger Zweck)  

a Keine Handänderungssteuer ist zu entrichten, bei Handänderungen an juris-

tische Personen, die öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgen, so-

fern das Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich diesen Zwecken 

dient (Art. 12 Bst. f HPG). (E. 2)   

b Ist der Zweck einer Gemeindeanstalt darauf ausgerichtet, dass sie der Ge-

meinde grundsätzlich die für die Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben benö-

tigten Liegenschaften zu Verfügung stellen soll, kann sich der zweckkonfor-

me Erwerb von Liegenschaften nicht auf reine Verwaltungsgebäude be-

schränken. Vielmehr entspricht es ihrem Zweck, alle von der Gemeinde zur 

Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben benötigten Liegenschaften zu erwer-

ben. Damit liegt auch der Erwerb eines Baurechtsgrundstückes zur Errich-

tung einer öffentlichen Velostation im öffentlichen Zweck der Gemeindean-

stalt und fällt grundsätzlich unter den Ausnahmetatbestand von Art. 12 Bst. f 

HPG.  

Allein aufgrund der vertraglichen Regelung einer allfälligen Nutzungsände-

rung im Sinne einer rechtlichen Absicherung kann nicht darauf geschlossen 

werden, dass eine Nutzungsänderung bereits im Zeitpunkt der Vertrags-

schliessung beabsichtigt ist und die Liegenschaft demzufolge nicht unwider-

ruflich dem vorgesehenen öffentlichen Zweck dient. (E. 4)      

 

  

2 

Impôts sur les mutations  (buts d'utilité publique)  

a Aucun impôt n'est à acquitter lors d'une mutation au profit d'une personne 

morale qui poursuit des buts de service public ou de pure utilité publique, 

pour autant que l'immeuble en question serve exclusivement et irrévocable-

ment ces buts (art. 12, lit. f LIMG). (c. 2)   

b Si le but d’un établissement communal est défini de telle sorte qu’il doit met-

tre à la disposition de la commune les biens-fonds nécessaires à 

l’accomplissement de ses tâches publiques, l’acquisition de biens-fonds 

conforme au but peut ne pas se limiter aux immeubles purement administra-

tifs. L’établissement doit au contraire, conformément à son but, acquérir tous 

les biens-fonds nécessaires à l’accomplissement des tâches publiques de la 

commune. L’acquisition d’un droit de superficie pour la construction d’une 

vélostation publique est donc prévue dans le but public de l’établissement 

communal et bénéficie de ce fait de l’exemption de l’impôt permise par 

l’article 12, lettre f LIMG.  

On ne peut pas conclure, sur la seule base d’une disposition contractuelle 

prévoyant un éventuel changement d’affectation et servant de protection ju-

ridique, qu’un changement d’affectation est déjà envisagé au moment de la 

conclusion du contrat et que le bien-fonds ne sert donc pas irrévocablement 

le but public prévu. (c. 4)    

Sachverhalt  

A. 
Die Stadtbauten Bern (nachfolgend: StaBe) ist laut Art. 1 ihrer Statuten eine selb-

ständige, autonome, öffentlich-rechtliche Anstalt (Gemeindeanstalt nach Art. 65 

des Gemeindegesetzes vom 16. März 1998 [GG; BSG 170.11]). Ihr Zweck ist es, 

die in ihrem Eigentum befindlichen Gebäude und Anlagen, welche sie mehrheit-

lich für die Bedürfnisse der Stadt Bern bereitstellt, wirtschaftlich optimal zu be-

wirtschaften und insbesondere die Raumbedürfnisse der Stadtverwaltung zu be-

friedigen (Art. 1 des Reglements der Stadtbauten Bern [Stadtbautenreglement; 

StaBeR; SSSB 152.013]). Mit Baurechtsvertrag vom 6. Juli 2006 räumte A. der 

StaBe im nördlichsten Bereich ihres am B.-Platz gelegenen Grundstücks (Bern-

Grundbuchblatt Nr. 1000) ein selbständiges und dauerndes Baurecht ein. Die 

StaBe plant, auf diesem Terrain eine öffentlich zugängliche, weitgehend unterir-

dische und eingeschossige Velostation zu erstellen (vgl. II./4. des Baurechtsver-

trags A. – Stadtbauten Bern / Velostation C.-Gässli vom 6. Juli 2006).   

  

3 

Am 10. Januar 2007 meldete der verurkundende Notar den Baurechtsvertrag zur 

grundbuchlichen Behandlung beim Kreisgrundbuchamt (nachfolgend: Grund-

buchamt) an. In der Selbstdeklaration setzte er die Handänderungssteuer auf 

CHF 0.00 fest, was er mit der Anwendbarkeit von Art. 12 Bst. a des Gesetzes 

vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern 

(HPG; BSG 215.326.2) begründete.   

Das Grundbuchamt hielt mit Veranlagungsverfügung vom 16. Januar 2007 fest, 

Art. 12 Bst. a HPG sei nicht anwendbar und veranlagte die geschuldete Handän-

derungssteuer auf CHF 21'996.00 (1.8 % von Fr. 1'222'000.00).  

B. 
Mit Eingabe vom 16. Februar 2007 erhob die StaBe Einsprache gegen die Verfü-

gung des Grundbuchamtes. Sie beantragte im Wesentlichen, es sei neu zu ver-

fügen, dass keine Handänderungssteuer zu entrichten sei, da das vorliegende 

Geschäft unter Art. 12 Bst. a sowie unter Art. 12 Bst. f HPG falle.   

Mit Einspracheverfügung vom 5. März 2007 bestätigte das Grundbuchamt die 

Veranlagungsverfügung vom 16. Januar 2007. Es befand, dass keine Steuerbe-

freiung nach Art. 12 Bst. f HPG vorliege.   

C. 
Gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamtes führt die StaBe mit Ein-

gabe vom 5. April 2007 Verwaltungsbeschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK). Sie stellt den Antrag, die Einsprache-

verfügung des Grundbuchamtes vom 5. März 2007 sei aufzuheben und die 

Handänderungssteuer betreffend den Baurechtsvertrag, Urschrift Nr. 1335, sei 

mit CHF 0.00 zu veranlagen. Zur Begründung führt sie aus, die StaBe sei für die 

Belange der Handänderungssteuer im Sinne von Art. 12 Bst. a HPG der Einwoh-

nergemeinde Bern gleichzustellen. Eventualiter wird geltend gemacht, die StaBe 

sei als juristische Person zu qualifizieren, welche im Sinne von Art. 12 Bst. f HPG 

öffentliche Zwecke verfolge, und das Baugrundstück sei ausschliesslich und un-

widerruflich öffentlichen Zwecken gewidmet.   

In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 8. Mai 2007 beantragt das Grund-

buchamt die Abweisung der Verwaltungsbeschwerde und verweist auf die Vorak-

ten und den angefochtenen Entscheid.   

Mit Schlussbemerkungen vom 2. Juli 2007 hält die StaBe an den in der Verwal-

tungsbeschwerde gestellten Rechtsbegehren fest.   

  

4 

Auf den Inhalt der einzelnen Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid we-

sentlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen.   

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:  

1. 
Gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamtes betreffend Handände-

rungssteuern kann bei der JGK Verwaltungsbeschwerde erhoben werden (Art. 27 

Abs. 2 HPG). Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des Gesetzes 

vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).  

Zur Verwaltungsbeschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der 

Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Art. 65 Bst. a 

VRPG). Die Beschwerdeführerin ist durch die angefochtene Einspracheverfü-

gung beschwert und daher befugt, Beschwerde zu führen. Auf die form- und frist-

gerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.   

2. 
Dem Kanton ist beim Erwerb eines Grundstückes grundsätzlich eine Handände-

rungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 5 HPG). Als Grundstück im Sinne des 

HPG gelten auch Baurechte (Art. 4 HPG), weshalb die hier zu beurteilende Er-

richtung eines Baurechts grundsätzlich unter die Steuerpflicht fällt. Steuerpflichtig 

ist der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin (Art. 2 Bst. a HPG).   

Art. 12 HPG sieht eine Reihe von Ausnahmen von der Steuerpflicht vor. So ist 

unter anderem beim Erwerb durch eine öffentlich-rechtliche Körperschaft mit ei-

gener Rechtspersönlichkeit gemäss Gemeindegesetz keine Handänderungs-

steuer zu entrichten (Art. 12 Bst. a HPG). Weiter ist keine Handänderungssteuer 

geschuldet bei Handänderungen an juristische Personen, die öffentliche Zwecke 

verfolgen, sofern das Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich diesen Zwe-

cken dient (Art. 12 Bst. f HPG).   

3.    
3.1 Die Beschwerdeführerin beruft sich zunächst auf den Ausnahmetatbe-
stand von Art. 12 Bst. a HPG. Sie führt aus, die StaBe sei laut Stadtbautenregle-

ment wohl in der Rechtsform einer selbständigen, autonomen, öffentlich-

rechtlichen Anstalt geschaffen worden. Für die Qualifikation im Rahmen der 

handänderungssteuerrechtlichen Kriterien dürfe jedoch nicht alleine auf diese 

begriffliche Umschreibung abgestellt werden. Entscheidend sei vielmehr, dass 

ihre Autonomie massiv zugunsten der Einflussmöglichkeiten des Muttergemein-

wesens eingeschränkt sei und sie lediglich vollziehende Verwaltungstätigkeit 

  

5 

ausübe. Eine unternehmerische Selbständigkeit sei dadurch praktisch ausge-

schlossen. Die Steuerverwaltung habe denn auch in ihrer Verfügung vom 17. 

Dezember 2004 befunden, es rechtfertige sich, Gemeindeunternehmen in Sinne 

von Art. 65 GG den Gemeinden, Gemeindeverbänden und Unterabteilungen 

gleichzustellen und nach Art. 83 Abs. 1 Bst. c des Gesetzes vom 29. Oktober 

1944 über die direkten Staats- und Gemeindesteuern (StG; BSG 661.11) von der 

Gewinn- und Kapitalsteuer zu befreien.   

3.2 

Die JGK hat es bereits mit Entscheid vom 22. Mai 2006 abgelehnt, die StaBe als 

Gemeindeanstalt den öffentlich-rechtlichen Körperschaften mit eigener Rechts-

persönlichkeit gemäss Art. 2 GG gleichzustellen und nach Art. 12 Bst. a HPG von 

der Handänderungssteuer zu befreien. Das Verwaltungsgericht des Kantons 

Bern hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

am 2. April 2007 abgewiesen (BVR 2007 S. 454). Das Urteil des Verwaltungsge-

richts blieb unangefochten und ist in Rechtskraft erwachsen.  

Die Beschwerdeführerin macht in ihren Schlussbemerkungen geltend, sie habe 

das Urteil des Verwaltungsgerichts einzig mit Blick auf die Besonderheiten des 

Verfahrens vor Bundesgericht nicht angefochten. Das Bundesgericht verlange in 

konstanter Praxis, dass bei angefochtenen Urteilen mit Mehrfachbegründungen 

für jede einzelne Begründung dazulegen sei, weshalb sich diese als rechtswidrig 

erweise. Denn stütze eine unangefochten gebliebene Begründung den angefoch-

tenen Entscheid, so entfalle das Rechtsschutzinteresse an der Beurteilung der 

beanstandeten Erwägung, weswegen auf das Rechtsmittel nicht eingetreten 

werde. Da die Auffassung des Verwaltungsgerichts in jenem Fall, eine Steuerbe-

freiung nach Art. 12 Bst. f HPG sei nicht gegeben, nicht zu beanstanden gewe-

sen sei, wäre auf ein einzig gegen die Beurteilung unter dem Aspekt von Art. 12 

Bst. a HPG gerichtetes Rechtsmittel an das Bundesgericht vermutlich gar nicht 

eingetreten worden. Die Frage, ob sich die Beschwerdeführerin per Analogie auf 

Art. 12 Bst. a HPG berufen könne, wäre damit im Falle einer Anfechtung durch 

das Bundesgericht nicht geprüft worden.  

Die Ausführungen der Beschwerdeführerin vermögen nicht zu überzeugen: Lässt 

sich eine Ausnahme von der Steuerpflicht auf Art. 12 Bst. a HPG stützen, so  

stellt sich die Frage einer Steuerbefreiung nach Art. 12 Bst. f nicht mehr. Die 

Ausnahmetatbestände von Art. 12 HPG müssen nicht kumulativ erfüllt sein, son-

dern es genügt, wenn einer zutrifft. Die von der Beschwerdeführerin dargestellte 

Praxis des Bundesgerichts hätte somit einer Anfechtung des Verwaltungsge-

richtsurteils nicht entgegengestanden.   

  

6 

Die Beschwerdeführerin vermag mit ihrer Kritik am rechtskräftigen Verwaltungs-

gerichtsurteil vom 2. April 2007 im Weiteren keine neuen Gesichtspunkte aufzu-

zeigen, welche dieses in Frage stellen würden.  

 
Die JGK sieht daher keinen Grund, auf ihren durch das Verwaltungsgericht bes-

tätigten Entscheid vom 22. Mai 2006 zurückzukommen. Die StaBe als selbstän-

dige, autonome, öffentlich-rechtliche Anstalt kann nicht den öffentlich-rechtlichen 

Körperschaften im Sinne von Art. 12 Bst a HPG gleichgestellt werden. Eben so 

wenig kann aus dem Umstand, dass die StaBe durch die kantonale Steuerver-

waltung von der Steuerpflicht im Sinne von Art. 83 Abs. 1 Bst. c StG befreit wor-

den ist, eine Steuerbefreiung in Bezug auf die Handänderungssteuer abgeleitet 

werden.   

4. 
4.1 Eventualiter macht die Beschwerdeführerin geltend, dass die Vorausset-
zungen für eine Steuerbefreiung gemäss Art. 12 Bst. f HPG erfüllt seien. Die 

StaBe sei als juristische Person mit öffentlicher Zwecksetzung zu qualifizieren. 

Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, die Einrichtung einer Velostation unter Zur-

verfügungstellen derselben an die Öffentlichkeit entspreche nicht dem Zweck der 

Beschwerdeführerin, entbehre jeglicher Grundlage. Auch das Kriterium des un-

widerruflichen Dienens des Grundstückes zu diesen Zwecken sei gegeben. 

Wenn auch der Vertrag die Möglichkeit einer Zweckänderung vorsehe, so seien 

die Hürden für eine tatsächliche, spätere Änderung der Nutzung doch als sehr 

hoch zu erachten. Zudem sei eine andere als eine öffentliche Zweckbestimmung 

des Grundstücks nicht denkbar.   

4.2 Art. 12 Bst. f HPG bestimmt, dass bei Handänderungen an eine juristische 
Person, die öffentliche Zwecke verfolgt, keine Handänderungssteuer zu entrich-

ten ist, sofern das handändernde Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich 

diesen Zwecken dient. Von der Erhebung der Handänderungssteuer kann nur 

dann abgesehen werden, wenn das Grundstück dem öffentlichen Zweck zum 

einen unmittelbar (mit seinem Verwendungszweck) dient und dieses Dienen zum 

andern ausschliesslich und – soweit im Zeitpunkt der Veranlagung beurteilbar – 

unwiderruflich ist (BVR 2007 S. 454 E. 4.2.3).  

Unbestritten ist, dass die StaBe als juristische Person öffentliche Zwecke verfolgt 

(BVR 2007 S. 454 E. 4.2). Streitig ist hingegen einerseits, ob das erworbene 

Grundstück diesen Zwecken dient, und andererseits, ob die Voraussetzung der 

unwiderruflichen Nutzung zu diesen Zwecken gegeben ist.  

4.3 Die StaBe bewirtschaftet die in ihrem Eigentum befindlichen Gebäude und 
Anlagen, die sie mehrheitlich für die Bedürfnisse der Stadt Bern bereitstellt (Art. 1 

  

7 

Abs. 1 StaBeR). Sie befriedigt die Raumbedürfnisse der Stadtverwaltung und 

greift dabei entweder auf die eigenen Ressourcen zurück oder beschafft diese 

auf dem freien Markt (Art. 1 Abs. 2 StaBeR).   

Das Grundbuchamt macht in seiner Vernehmlassung vom 8. Mai 2007 geltend, 

dass der reglementarische Zweck der StaBe einen Liegenschaftserwerb nur im 

Zusammenhang mit der Befriedigung von Raumbedürfnissen der Stadtverwal-

tung vorsehe. Es liefe dem Wortlaut des Zweckartikels zuwider, den Erwerb einer 

Velostation für die Öffentlichkeit unter diesen zu subsumieren. Eine Steueraus-

nahme könnte die Beschwerdeführerin demzufolge nur beanspruchen, wenn sie 

das Baurechtsgrundstück erworben hätte, um der Stadtverwaltung zur Befriedi-

gung ihrer Raumbedürfnisse eine Velostation zur Verfügung zu stellen. Alles an-

dere sei mit ihrem reglementarischen Zweck nicht vereinbar.  

Das Grundbuchamt legt die Zweckbestimmung der StaBe sehr eng aus. Es inter-

pretiert Art. 1 Abs. 2 StaBeR dahingehend, dass die StaBe nur Liegenschaften 

erwerben darf, die der Stadt als Verwaltungsgebäude, d.h. als Gebäude, in de-

nen die eigentliche Stadtverwaltung untergebracht ist, dienen. Der Zweck der 

StaBe besteht indessen grundsätzlich darin, der Stadtverwaltung die für die Erfül-

lung der öffentlichen Aufgaben benötigten Liegenschaften nutzungsbereit zur 

Verfügung zu stellen, zu bewirtschaften und zu unterhalten. Dazu wurden der 

StaBe von der Einwohnergemeinde Bern die städtischen Liegenschaften über-

tragen. Zu diesen gehörten neben den Verwaltungsgebäuden unter anderem 

auch das Stadttheater, die Badeanstalten, die Gebäude des Tierparks, Jugend-

heime und Friedhöfe sowie öffentliche Grünanlagen (vgl. Botschaft des Stadtra-

tes an die Stimmberechtigten vom 5. September 2002 betreffend die Ausgliede-

rung der Stadtbauten in ein Gemeindeunternehmen Stadtbauten Bern [StaBe] 

und Übertragung von Liegenschaften aus dem Verwaltungsvermögen auf die 

StaBe). Die StaBe stellt den Nutzenden diese Liegenschaften zur Verfügung und 

richtet ihre Dienstleistungen dabei auf die jeweils sehr unterschiedlichen Bedürf-

nisse ihrer Kundschaft aus. Aufgrund des doch sehr unterschiedlichen Charak-

ters der auf die StaBe übertragenen Liegenschaften ist der Zweck der StaBe mit-

hin darauf ausgerichtet, dass sie der Stadt Bern grundsätzlich die für die Erfül-

lung ihrer öffentlichen Aufgaben benötigten Liegenschaften zu Verfügung stellen 

soll. Dementsprechend kann sich aber der zweckkonforme Erwerb von Liegen-

schaften durch die StaBe entgegen der Auffassung des Grundbuchamts nicht auf 

reine Verwaltungsgebäude beschränken. Vielmehr entspricht es ihrem Zweck, 

alle von der Stadt Bern zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben benötigten Lie-

genschaften zu erwerben.  

  

8 

Damit liegt aber auch der Erwerb eines Baurechtsgrundstückes zur Errichtung 

einer öffentlichen Velostation im öffentlichen Zweck der StaBe und fällt grund-

sätzlich unter den Ausnahmetatbestand von Art. 12 Bst. f HPG.   

4.4 Abschliessend gilt es zu beurteilen, ob das Kriterium der Unwiderruflich-
keit der öffentlichen Zwecknutzung dieser Liegenschaft erfüllt ist.   

Unwiderrufliches Dienen ist gegeben, wenn ein Grundstück dem entsprechenden 

Zweck ununterbrochen und fortwährend bzw. während der gesamten Dauer sei-

ner Zugehörigkeit zum betreffenden Vermögen dient. Eine abschliessende Beur-

teilung des Kriteriums der Unwiderruflichkeit ist bei einer einmalig zu entrichten-

den Steuer schwierig. Umso wichtiger erscheint es, dass die entsprechende öf-

fentliche Nutzung, welche auch zukünftig verfolgt werden soll bzw. muss, zumin-

dest im Zeitpunkt der Veranlagung vorliegt (BVR 2007 S. 454 E. 4.2.1).  

Der Baurechtsvertrag vom 6. Juli 2006 enthält die folgenden Bestimmungen:  

II. Errichtung eines Baurechtes 
[...] 
4. Bauliche Nutzung 
Die Einräumung des Baurechts ist Teil der Umsetzung des Masterplans Bahnhof 
Bern und dient im heutigen Zeitpunkt konkret der Realisierung des benötigten Park-
raums für  Velos im Bereich des SBB-Bahnhofs Bern. Die Stadt Bern als Bauberech-
tigte beabsichtigt, auf dem mit dem Baurecht belasteten Terrain eine öffentlich zu-
gängliche, weitgehend unterirdische und eingeschossige Velostation zu erstellen. 
[...] Umschrieben ist hier die heute vorgesehene Nutzungsart, welche auch Einfluss 
auf die Regelung der Baurechtsbedingungen hat. Dies schliesst eine spätere, ande-
re Nutzung nicht grundsätzlich aus, dazu gilt jedoch die nachfolgende Ziffer II/7.  
[...] 
7. Bauliche Änderungen 
Die Erstellung von weiteren Bauten und Anlagen sowie die Vornahme von wesentli-
chen Änderungen an bestehenden Bauten (seien es nun bauliche oder Zweck-, bzw. 
Nutzungsänderungen) bedürfen während der gesamten Baurechtsdauer vorgängig

 

der schriftlichen Zustimmung durch die Grundeigentümerin.  
Ein Baugesuch wird durch die Grundeigentümerin erst unterzeichnet, wenn sich die 
Bauberechtigte gleichzeitig verpflichtet, die nach dem Umbau voraussichtlich gel-
tenden, neuen wesentlichen wirtschaftlichen Bedingungen des Baurechtsverhältnis-
ses zu akzeptieren. Die approximative Berechnung dieser Bedingungen erfolgt auf-
grund der Baueingabepläne. 
Wird die Bestimmung von Abs. 1 nicht eingehalten, stellt dies eine Verletzung des 
Vertrages im Sinne von Art. 779f ZGB dar, was die Grundeigentümerin berechtigt, 
gemäss Art. 779f bis 779h ZGB den vorzeitigen Heimfall herbeizuführen.  

Die Einräumung des Baurechts dient konkret der Erstellung einer öffentlich zu-

gänglichen Velostation im Bereich des SBB-Bahnhofs Bern. Der Vertrag ist auf 

diese Nutzung zugeschnitten und orientiert sich bei der Regelung der Baurechts-

bedingungen ausdrücklich an der vorgesehenen Nutzung. Es ist indes verständ-

lich, dass die Parteien den Fall einer Nutzungsänderung im Sinne einer rechtli-

chen Absicherung auch im Baurechtsvertrag geregelt haben wollten. Eine allfälli-

  

9 

ge Nutzungsänderung darf jedoch nur mit einer vorgängigen Vertragsänderung in 

Absprache mit der Grundeigentümerin vorgenommen werden. Eine Umnutzung 

kann demnach nicht leichthin durchgesetzt werden. Aufgrund der vertraglichen 

Regelung kann nun aber nicht geschlossen werden, dass eine Nutzungsände-

rung bereits heute beabsichtigt ist und die Liegenschaft demzufolge nicht unwi-

derruflich dem vorgesehenen öffentlichen Zweck dient. Zu einer solchen An-

nahme bestehen im heutigen Zeitpunkt keine Hinweise. Im Übrigen wäre es den 

Vertragsparteien auch ohne die fragliche Vertragsklausel jederzeit unbenommen, 

eine Vertragsänderung vorzunehmen und im gegenseitigen Einverständnis eine 

Umnutzung zu vereinbaren. Hinzu kommt schliesslich, dass die StaBe grundsätz-

lich öffentliche Zwecke verfolgt und eine Umnutzung zu einem anderen öffentli-

chen und mit den Zielen der StaBe vereinbaren Zweck keinen Einfluss auf die 

Befreiung von der Handänderungssteuer hätte.   

Es kann deshalb heute von einer ausschliesslichen und unwiderruflichen Nut-

zung des Baurechtsgrundstückes zum vorgesehenen öffentlichen Zweck ausge-

gangen werden.   

5. 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die StaBe als selbständige, öffentlich-

rechtliche Gemeindeanstalt nicht nach Art. 12 Bst. a HPG von der Handände-

rungssteuer befreit ist. Hingegen fällt die vorliegende Handänderung unter den 

Ausnahmetatbestand von Art. 12 Bst. f HPG. Die Errichtung eines selbständigen 

und dauernden Baurechts zur Bewirtschaftung einer Velostation unterliegt dem-

nach nicht der Handänderungssteuer. Die Beschwerde ist gutzuheissen.  

6. 
6.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Kanton die Verfahrenskos-
ten (Art. 108 Abs. 2 VRPG).  

6.2 Die Beschwerdeführerin hat sich im vorliegenden Beschwerdeverfahren 
anwaltlich vertreten lassen. Sie hat deshalb Anspruch auf Parteikostenersatz 

(Art. 108 Abs. 3 VRPG).   

Mit Schreiben vom 15. April 2008 reichte der Vertreter der Beschwerdeführerin, 

Rechtsanwalt D. (im Folgenden: Parteivertreter), seine Kostennote ein und mach-

te darin ein Honorar von CHF 12'500.00, Auslagen von CHF 29.30 und Mehr-

wertsteuer von CHF 952.25, total ausmachend CHF 13'481.55, geltend.   

Gemäss Art. 104 Abs. 1 VRPG umfassen die Parteikosten den durch die berufs-

mässige Parteivertretung anfallenden Aufwand. Dabei ist stets der Aufwand zu 

berücksichtigen, der zur Interessenwahrung objektiv betrachtet gerechtfertigt ist. 

  

10 

Weiter verfügt die Behörde für die Festsetzung der Parteikosten über einen wei-

ten Beurteilungs- und Bemessungsspielraum (vgl. dazu MERKLI/AESCHLIMANN/ 

HERZOG, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 104 N 2 ff.).  

Im Beschwerdeverfahren beträgt das Honorar CHF 400.00 bis 11'800.00 pro 

Instanz (Art. 11 Abs. 1 Verordnung vom 17.  Mai  2006  über die Bemessung des 

Parteikostenersatzes [Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811]). Innerhalb 

dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 

gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit 

des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28.  März  

2006  [KAG; BSG 168.11]).   

Der Parteivertreter weist in seinem Schreiben vom 15. April 2008 darauf hin, 

dass die Streitfrage für die Beschwerdeführerin von grundsätzlicher Bedeutung 

sei. Der Aufwand möge daher gemessen am Streitwert als eher hoch erscheinen. 

Die erforderlichen Abklärungen entsprächen indessen vor dem Hintergrund der 

grundsätzlichen Natur der Streitsache ohne weiteres dem gebotenen Aufwand. 

Hiezu ist zu bemerken, dass die Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren 

in erster Linie geltend macht, sie sei nach Art. 12 Bst. a HPG steuerbefreit. Die 

Ausführungen in der Beschwerde und in den Schlussbemerkungen befassen sich 

denn auch im überwiegenden Masse mit der Auslegung von Art. 12 Bst. a HPG. 

Indessen wurde die Frage, ob die Beschwerdeführerin als Gemeindeanstalt den 

öffentlichen-rechtlichen Körperschaften mit eigener Rechtspersönlichkeit gemäss 

Art. 2 GG gleichzustellen und nach Art. 12 Bst. a HPG von der Handänderungs-

steuer zu befreien sei, bereits in einem früheren, durch die Beschwerdeführerin 

angeregten Beschwerdeverfahren vom Verwaltungsgericht des Kantons Bern 

entschieden. Die Beschwerdeführerin hat dieses Urteil nicht angefochten. Der in 

der Kostennote geltend gemachte Aufwand erscheit vor diesem Hintergrund als 

nicht gerechtfertigt.  

In Würdigung des gebotenen Aufwandes, der Bedeutung der Streitsache und der 

Schwierigkeit des Prozesses erscheint daher ein Parteikostenersatz von CHF 

8000.00 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) als angemessen.    

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:  

1. 
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Verfügung des Kreisgrundbucham-
tes vom 5. März 2007 wird aufgehoben. Es werden keine Handänderungssteuern 

veranlagt. 

  

11  

2.  
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.  

3. 
Der StaBe wird für das Beschwerdeverfahren vor der Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion ein Parteikostenersatz in der Höhe von CHF 8000.00 (inkl. Aus-

lagen und Mehrwertsteuer) zugesprochen. Diese ist beim Kreisgrundbuchamt 

einzufordern.