# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fbbd7128-fd0b-52c7-8b15-df088ce0ce12
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-06-01
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 01.06.2010 A 2010 22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2010-22_2010-06-01.pdf

## Full Text

A 10 22

4. Kammer 

URTEIL
vom 1. Juni 2010

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Grundstückgewinnsteuer

1. Mit Tauschvertrag ohne Aufzahlung trat am 27. Januar 2006 einerseits C. den 

Stallanteil Nr. 51 sowie einen Anteil von 191 m2 Wiese in der Gemeinde … 

seinem Bruder A. und andererseits Letzterer an C. einen Anteil von 716 m2 

an einer Wiese (Parzelle Nr. 595) ebenfalls in … ab. Am 24.9.2009 veranlagte 

die Steuerverwaltung Graubünden gegenüber C. eine 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 2'480.-- und gegenüber A. eine solche von 

Fr. 2'152.--. Die dagegen erhobenen Einsprachen wurden mit Entscheiden 

vom 9.2.2010 abgewiesen.

2. Dagegen erhoben C. und A. am 4.3.2010 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf Aufhebung und Anweisung an die 

Steuerverwaltung, alle Aufwendungskosten und die gemäss 

Erbteilungsvertrag vom 23.1.1992 aufgeführten Kosten von Fr. 24'000.-- der 

Miteigentumstauschparzelle zu berücksichtigen. Im Jahr 1969 sei die 

Schwester ihres Vaters, …, gestorben. Am 8.11.1969 sei die Erbteilung unter 

den Geschwistern erfolgt. Gemäss Grundbucheintrag vom 21.8.1971 hätten 

sie dann von der Erbengemeinschaft Haus, Stall und Wiesen für Fr. 16'000.-- 

gekauft, und zwar C. ½ Miteigentumsanteil an der Stallparzelle Nr. 51a im 

Dorf und Wiesen und A. den anderen hälftigen Eigentumsanteil am Stall und 

die Hausparzelle im Alleineigentum. Im Jahr 1974 hätten sie (von Beruf 

Landwirt und Maurerpolier) den Stall vorab in Eigenleistung vollständig neu 

ausgebaut mit Autoeinstellhalle an Stelle von zwei Stallräumen im Parterre 

und auf der neu erstellten Betondecke einer neuen grossen Remise für 

landwirtschaftliche Maschinen im Obergeschoss. Gemäss neuer 

Schätzungseröffnung vom 17.4.1975 habe der Wert Fr. 52'000.-- betragen 

und sei am 11.8.1994 mit Fr. 59'000.-- eben nicht viel höher geschätzt worden. 

Zwischen 1975 und 1994 hätten sie diverse Reparaturen und die elektrischen 

Installationen vorgenommen mit Lieferungen gemäss Zusammenstellung von 

insgesamt Fr. 15'648.--. Wenn diese ausgeführten Arbeiten nicht akzeptiert 

würden, werde die Durchführung eines Augenscheines beantragt. Dass sie 

nach 35 Jahren nicht über alle Belege verfügten, sei nachvollziehbar. Aus der 

Aufstellung der Vermögensabtretung auf künftige Erbschaft ihres Vaters an 

sie beide sei die halbe Wiese … an A. im Betrag von Fr. 24'000.-- angerechnet 

worden. In der Quartierplanung … sei die Wiese Parzelle Nr. 595 (716 m2) 

miteinbezogen worden. Da beide Tauschobjekte ohne Wertangaben 

aufgeführt seien, seien sie auch völlig gleichwertig. Eine Veranlagung erst 

nach drei Jahren zeuge von unseriöser Arbeit.

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Steuerverwaltung einerseits die 

Abweisung der Beschwerde von A. und andererseits die teilweise 

Gutheissung jener von C. mit Reduktion der Steuer auf Fr. 1'641.--. Der 

Tausch stelle harmonisierungsrechtlich mit Ausnahme von 

Grenzbereinigungen und obrigkeitlich angeordneten Landtauschvorgängen 

eine steuerpflichtige Veräusserung dar. Hier liege unzweifelhaft ein  

Tauschgeschäft vor, welches der Grundstückgewinnsteuer unterliege, ob die 

getauschten Teile gleichwertig seien oder nicht. Eine Aufpreiszahlung spiele 

nämlich keine Rolle und sei auch nicht erforderlich.

A. habe den halben Wiesenanteil an Parzelle Nr. 595 abgegeben und dafür 

einen Stallanteil erhalten. Im Wesentlichen mache er geltend, als 

Anlagekosten für den Wiesenanteil müsse ein Betrag von Fr. 24'000.-- 

anerkannt werden gemäss Abtretung aus dem Jahr 1985. Dabei handle es 

sich aber um einen Anrechnungswert in der Erbteilung, der also im 

Zusammenhang mit einem Steueraufschubtatbestand stehe und gemäss Art. 

43 lit. a und 46 StG nicht berücksichtigt werden könne. Es sei wie bei 

Grundstücken üblich ein Anlagewert zum besten Zeitpunkt für den 

Steuerpflichtigen (maximaler Abzug von 51% für die Eigentumsdauer; Art. 53 

StG) von Fr. 358.-- (1.-- Fr./m2) im Jahr 1950 angenommen worden. Der 

Beschwerdeführer behaupte nicht, diese Praxis sei nicht sachgerecht.

C. habe einen Stallanteil abgegeben und dafür einen Wiesenanteil erhalten. 

Im Wesentlichen mache er geltend, es sei ein zu tiefer Erwerbspreis 

eingesetzt worden und es müssten weitere Investitionen am Stall anerkannt 

werden. Bezüglich Erwerbspreises verlange der Beschwerdeführer neu Fr. 

16'000.--. Aus dem Kaufvertrag ergebe sich, dass der Kaufpreis für ein Haus 

sowie den Stall Fr. 12'000.-- betragen habe. Davon seien je die Hälfte auf Stall 

und Haus (also je Fr. 6'000.--) verlegt worden. Entsprechend der veräusserten 

Quote von ½ seien die berücksichtigten Fr. 3'000.-- korrekt. Bezüglich 

abzugsfähiger Aufwendungen i.S. von Art. 49 Abs. 1 lit. a StG seien im 

Beschwerdeverfahren einzelne Belege nachgereicht worden, weshalb sie 

bereit sei, einige Investitionen wie folgt anzuerkennen: Gesamtkosten 

Garagebau von Fr. 15'648.-- (zur Hälfte, inkl. Rechnung …, die darin enthalten 

sei) ohne Eigenleistungen, da der Beschwerdeführer den Nachweis der 

Versteuerung i.S. von Art. 49 Abs. 2 StG nicht erbracht habe; ganze 

Rechnung … von Fr. 528.-- (zur Hälfte); ganze Rechnung … von Fr. 361.-- 

(zur Hälfte); Tagesrapport mit 4 Maurern und 3 Handlangern nicht zugelassen 

wegen fehlender Bestätigung. Zahlungserhalt und Betrag seien völlig unklar. 

Der korrigierte Steuerbetrag belaufe sich so auf Fr. 1’641.--. Nachdem diese 

Belege verspätet nachgereicht worden seien, würden aber die Gerichtskosten 

ganz zu Lasten des Beschwerdeführers gehen.

4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen. 

Anschliessend wurde beim Grundbuchamt … die Abfolge der Abtretungen der 

Parzelle Nr. 468 nachgefragt, welche mit Schreiben vom 26.4.2010 

beantwortet wurde. Beide Parteien haben anschliessend dazu schriftlich 

Stellung genommen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 

Kantone und Gemeinden (StHG) verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne, 

die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder 

eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran, 

ergeben, zu besteuern (Art. 12 Abs. 1). Damit müssen die Kantone zwingend 

die Veräusserung von im Miteigentum oder Gesamteigentum stehenden 

Anteilen der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. Zwahlen in: 

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1 Art. 12 StHG N 26). Von 

dieser verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne 

ausgenommen werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer 

abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, 

Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen 

Gütergemeinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, 

Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder 

Eigenheimen; Art.12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuerpflicht 

nach Art. 42 Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes (StG) durch jede 
Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück 

übertragen wird. Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 

StG bzw. Art. 12 Abs. 2 StHG.

2. Damit aus einem Grundstückwertzuwachs ein Gewinn entsteht, muss dieser 

Wertzuwachs durch einen Vorgang realisiert werden. Unter Realisierung ist 
im Regelfall die Verkörperung des Wertzuwachses in einem neuen 

Vermögensobjekt zu verstehen (vgl. Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Band I, 

9. A., § 22 N 19). Hauptfall der Realisierung ist die Veräusserung des 

Grundstücks gegen Entgelt. Daneben gibt es aber auch noch andere Formen. 

Da das Gesetz grundsätzlich jeden Eigentumswechsel als 

grundstückgewinnsteuerpflichtig betrachtet, wird die Gewinnrealisierung auch 

ausgelöst durch Tausch, Realteilung, Auflösung von Gesamthandschaften, 
Enteignung, Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft oder gemischte 

Schenkung (vgl. Höhn/Waldburger, a.a.O., § 22 N 21 mit Hinweisen auf Lehre 

und Rechtsprechung). Der Tauschvertrag unterscheidet sich von einem 

gewöhnlichen Kaufvertrag einzig dadurch, dass die Gegenleistung für die 

Veräusserung eines Grundstückes nicht Geld, sondern ein anderes 

Grundstück ist (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten 

Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 216 N 27 ff.; StE 1994, B 42.36 Nr. 4). 

Dass die Gegenleistung in einem anderen Grundstück besteht, ändert aber 

nichts daran, dass auch beim Tausch ein Gewinn realisiert werden kann. Die 

Beschwerdeführer machen geltend, es sei bei diesem Rechtsgeschäft kein 

Gewinn erwirtschaftet worden. Gemäss Art. 46 StG ist der 

Veräusserungsgewinn derjenige Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten 

(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Der Erlös umfasst alle 

Gegenleistungen für das Grundstück. Da die Gegenleistung beim Tausch in 

einem Sachwert besteht, muss ihr Wert geschätzt werden. Massgebend ist 

dann der Verkehrswert der Gegenleistung (vgl. Höhn/Waldburger, a.a.O., § 
22 N 45; Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., § 220 N 69 f.). Ein Gewinn wird 
folglich bei Tauschgeschäften ermittelt, indem der Verkehrswert des 

erhaltenen Grundstücks (Gegenleistung) als Veräusserungserlös den 

Anlagekosten des hingegebenen Grundstückes gegenübergestellt wird. Eine 

geleistete Aufpreiszahlung ist vom Veräusserungserlös abzuziehen 
(Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., § 222 N 6).

3. Von der teilweisen Anerkennung bezüglich Veranlagung des 

Beschwerdeführers 1 gemäss Vernehmlassung der Steuerverwaltung gilt es 

Kenntnis zu nehmen. Die Beschwerde ist diesbezüglich gegenstandslos. Auf 

den beantragten Augenschein ist zu verzichten, weil er an den massgebenden 

rechtlichen Überlegungen wie Nichtberücksichtigung von steuerfreien 

Vorgängen und von nicht versteuerten Eigenleistungen nichts ändern kann. 

Fotos liegen bei den Akten. Die geltend gemachten Investitionen in den Stall 

liegen auf dem Tisch. Bei einem Tauschvertrag ist grundsätzlich davon 

auszugehen, dass eine Steuer, auch wenn sich die getauschten Objekte völlig 

gleichwertig sind, nach den oben erwähnten Grundsätzen zu ermitteln ist. 

Deshalb ist der Hauptantrag, überhaupt keine Steuer zu erheben, als 

unbegründet abzuweisen. 

4. Zu den einzelnen Einwänden bezüglich Detailberechnung der beiden 

Veranlagungen ergibt sich Folgendes:

- Anteil A.:

Er hat die halbe Wiese in … abgetreten, deren Anlagewert zu berechnen ist. 

Mit Kaufvertrag vom 5.4.1977 erwarb C. jun. (andere Hälfte bereits Eigentum 

C. sen.) von den Erben … die Hälfte der damaligen Parzelle Nr. 55 (später 

dann Parzelle Nr. 39) mit total 3833 m2 für den Preis von Fr. 3'000.--. Gemäss 

Parzellierungsvertrag vom 30.5.1985 wurden 2 Parzellen von der 

Miteigentumsparzelle 39 von C. sen. und C. jun. abparzelliert, darunter auch 

jene Nr. 468, welche durch Quartierplanung zur Parzelle Nr. 595 wurde. Die 

halbe Wiese Parzelle Nr. 595 hat A. von seinem Bruder C. jun. mit 

Abtretungsvertrag vom 11.11.1985 übernommen ausdrücklich „als Ausgleich 

für Mehrbezüge des heutigen Abtreters aus dem Erbvorbezugsvertrag mit 

dem Vater …“. Nachdem es sich dabei um keine Steuer begründende 

Veräusserung handelte, bleibt diese gemäss Art. 46 Abs. 2 StG für die 

Berechnung der Anlagekosten unbeachtlich. C. jun. hat die Hälfte der 

ursprünglichen Wiese Parzelle Nr. 55 mit Vertrag vom 5.4.1977 von den 

Erben … für Fr. 3'000.-- erworben. Diese Abtretung wurde aber am 21.4.1995 

wieder rückgängig gemacht. Die nun verkaufte und zu besteuernde Hälfte war 

somit jene von C. sen., der sie seit jeher besass. Die durch die 

Steuerverwaltung vorgenommene Berechnung der Anlagekosten ab Jahr 

1950 mit einem fiktiven Wert von 1.-- Fr./m2 erweist sich somit als korrekt.

- Anteil C.:

Er hat den halben Stallanteil abgetreten, dessen Anlagewert zu berechnen ist. 

Auf der Schätzung 1994 steht R 1970, Verkehrswert Fr. 52'000.--, Neuwert 

Gebäude Fr. 100'000..--; Rechnung Brandversicherungspolice 1.4.1971 mit 

Fr. 6’000.-- Verkehrswert und Fr. 12'300.-- Bauwert; Verkehrswert Schätzung 

17.4.1975 Fr. 52'000.-- (Neuwert Gebäude Fr. 100'000.--). Unter diesen 

Umständen ist aber die Investition anfangs der 70er Jahre grundsätzlich 

erwiesen; nun wendet die Vorinstanz aber ein, dass einerseits nicht 

versteuerte Eigenleistungen nicht abziehbar sind, was anhand der 

beiliegenden Steuererklärungen 1975/76 und 1977/78 beider 

Beschwerdeführer zutrifft; die behaupteten Eigenleistungen von über Fr. 

15'000.-- sind somit zu Recht nicht zum Abzug zugelassen worden. Im 

Rahmen der Vernehmlassung hat die Vorinstanz die vorgelegten 

Rechnungen zur Hälfte des Gesamtbetrages von ca. Fr. 16'000.-- zugelassen. 

Insgesamt sind somit ca. Fr. 31'000.-- anerkannt worden. Der Rest geht auf 

Geldentwertung und Indexzunahme zurück. Für weitere Abzüge liegen keine 

stichhaltigen Beweise vor, die auch nicht durch Augenschein ersetzt werden 

könnten. Die durch die Vorinstanz vorgenommene Berechnung erweist sich 

demnach auch diesbezüglich als korrekt.

Soweit nicht in der Vernehmlassung teilweise bezüglich Veranlagung des 

Beschwerdeführers 1 anerkannt, ist die Beschwerde somit abzuweisen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht im Sinne der Erwägungen 

gegenstandslos geworden ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 238.--

zusammen Fr. 1'238.--

gehen je zur Hälfte und unter Solidarhaft zulasten der Beschwerdeführer und 

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.