# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8a49ecdb-a8b5-5baf-867c-d8d0c1b02ba5
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-11-15
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 15.11.2011 80.2011.134
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2011-134_2011-11-15.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2011.134

  	
  Lugano

  15 novembre
  2011

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Antonio Saredo-Parodi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 25 agosto 2011 contro la decisione del 26
  luglio 2011 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   In
data 28 maggio 2004 __________, come parte venditrice, e RI 1 quale parte acquirente
sottoscrivevano un rogito notarile intitolato “compravendita immobiliare” avente
come oggetto la part. n__________ __________. 

                                         Nell’atto
notarile veniva decisa la trasformazione in proprietà per piani della part. n__________
RFD __________RI 1 veniva attribuita la facoltà di rinnovare le neocostituite unità
di PPP e di commercializzarle entro il 31 agosto 2005. Il prezzo d’acquisto
veniva stabilito in fr. 5'500'000.− e avrebbe dovuto essere versato entro
il 31 agosto 2005. 

                                         Il
contratto prevedeva in particolare le seguenti clausole:

                                         “[…] 1. la parte venditrice prende atto che
dalla data di sottoscrizione del presente atto a quella del 31 agosto 2005,
prevista quale ultimo termine per il versamento del prezzo di compravendita, la
parte acquirente avrà il diritto di ottenere che le singole unità di PPP
vengano cedute a terzi. In tal senso, la parte venditrice si impegna a
sottoscrivere i necessari contratti notarili e procure, come pure i necessari
adattamenti del presente contratto. I prezzi di siffatte compravendite verranno
versati a titolo di acconto alla parte venditrice; 2. di presentare una o più
domande di costruzione e di intraprendere i necessari lavori di risanamento e
di miglioria […]”.

                                         

                                         Il rogito
in questione non è mai stato inoltrato all’Ufficio dei registri per l’iscrizione.

                                         Con decisione del 26 ottobre 2006, l’Ufficio di tassazione delle persone giuridiche (UTPG) notificava
tuttavia alla __________ la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili
immobiliari, nella quale deduceva dal valore di alienazione (fr. 5'500'000.–)
il valore di acquisto di fr. 6'500'000.– e costi di miglioria per complessivi
fr. 1'461’418.–. L’imposta dovuta era conseguentemente commisurata in zero
franchi. 

                                         

 

                                  B.   Alle
date qui indicate, la __________ vendeva tredici unità condominiali. Oltre ai
contratti di compravendita, con gli atti notarili le parti stipulavano anche
dei contratto di prestazioni, il cui valore veniva sommato al prezzo di
vendita.

 

	
  data

  	
  acquirenti

  	
  unità
  PPP

  	
  prezzo
  di vendita

  	
  onorario
  per appalto

  
	
  26.01.2005

  	
  __________

  	
  __________

  	
  248’000

  	
  92’000

  
	
  24.01.2005

  	
  __________

  	
   

  	
  227’000

  	
  107’000

  
	
  03.05.2005

  	
  __________

  	
   

  	
  248’000

  	
  112’000

  
	
  07.07.2005

  	
  __________

  	
   

  	
  702’000

  	
  288’000

  
	
  03.08.2005

  	
  __________

  	
   

  	
  248’000

  	
  157’000

  
	
  09.08.2005

  	
  __________

  	
   

  	
  227’000

  	
  98’000

  
	
  06.03.2006

  	
  __________

  	
   

  	
  256’000

  	
  108’000

  

 

 

                                  C.   Con
sette decisioni del 26 aprile 2010, l’RS 1 notificava a RI 1 le tassazioni
dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita delle quote di PPP
citate. Ai fini della determinazione del valore di alienazione, il prezzo di
vendita veniva sommato all’onorario per l’appalto; i costi d’investimento erano
ammessi nella misura risultante dalla documentazione prodotta.

 

 

 

	
  unità
  PPP

  	
  valore
  di alienazione

  	
  utile imponibile
  

  	
  aliquota

  	
  imposta

  
	
  __________

  	
  340’000

  	
  14’420

  	
  30%

  	
  4'326.––

  
	
  __________

  	
  334’000

  	
  39’015

  	
  30%

  	
  11'704.50

  
	
  __________

  	
  360’000

  	
  34’420

  	
  30%

  	
  10'326.––

  
	
   

  	
  990’000

  	
  38’150

  	
  30%

  	
  11'063.50

  
	
  __________

  	
  405’000

  	
  49’680

  	
  29%

  	
  14'407.20

  
	
  __________

  	
  325’000

  	
  35’035

  	
  29%

  	
  10'160.15

  
	
  __________

  	
  364’000

  	
  34’305

  	
  29%

  	
  9'948.45

  

 

 

                                  D.   Il
contribuente interponeva reclamo contro le suddette decisioni il 27 maggio
2010, contestando in primo luogo di essere soggetto fiscale, non essendo mai
stato proprietario delle unità PPP in discussione. Subordinamente, invocava il
principio della buona fede, affermando che altri casi, “del tutto identici”,
erano stati sottoposti dall’autorità fiscale ad un trattamento diverso.

                                         L’Ufficio
di tassazione respingeva il reclamo, con decisioni del 26 luglio 2011, nelle
quali si limitava a fare riferimento ad una sentenza del 28 aprile 2011, con
cui il Tribunale federale aveva respinto un ricorso dello stesso contribuente,
in relazione all’imposizione degli utili conseguiti con la vendita di altre
unità dello stesso condominio. 

 

 

                                  E.   Con
scritto del 25 agosto 2011, indirizzato all’Ufficio di tassazione e da
quest’ultimo trasmesso alla Camera di diritto tributario per competenza, RI 1 chiede
che l’utile immobiliare accertato dall’autorità fiscale sia suddiviso, ai fini
dell’assog-gettamento all’imposta, fra lui stesso, l’avv. __________ e la __________.
Infatti, come risulta da due contratti allegati al ricorso, questi ultimi
avevano concesso all’insorgente dei finanziamenti per la realizzazione
dell’operazione finanziaria, ottenendo una remunerazione pari, rispettivamente,
al 30% ed al 15% degli utili che sarebbero stati conseguiti. 

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo Stato
preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie,
Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2.

                                         L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

                                         Tuttavia,
se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Con il
ricorso in esame, il contribuente propone un argomento che non era in precedenza
stato sostenuto. Per la prima volta, infatti, postula la suddivisione
dell’utile immobiliare con i suoi finanziatori, che, in base ai contratti
conclusi a suo tempo, sarebbero stati remunerati mediante riconoscimento di una
partecipazione all’utile pari, rispettivamente, al 30% in un caso ed al 15% nel
secondo. 

                                         Gli altri
aspetti delle decisioni impugnate, che erano stati contestati con il reclamo
all’Ufficio di tassazione, non devono pertanto più essere esaminati. Come ha
rilevato l’autorità fiscale stessa nelle decisioni su reclamo, tali questioni
sono state già più che esaurientemente esaminate nelle sentenze di questa
Camera, prima, e del Tribunale federale, poi, che si riferivano all’imposi-zione
dell’utile conseguito con la vendita di un altro appartamento dello stesso
condominio. A tale riguardo, l’Alta Corte ha confermato che il ricorrente era
stato correttamente assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari, in quanto
risultava chiaramente dall’atto notarile concluso con l’acquirente
dell’appartamento in questione che l’insorgente “non solo agiva quale
appaltatore, potendo procedere al rinnovo e alla commercializzazione delle neo
costituite unità di PPP – attività per la quale, oltre ad essersi assicurato la
collaborazione della venditrice, poteva presentare le occorrenti domande di
costruzione, effettuare i necessari lavori di risanamento e di miglioria nonché
intraprendere i passi utili e necessari all’ottenimento della licenza edilizia
definitiva – ma soprattutto poteva disporre economicamente dell’immobile siccome
poteva esigere che i singoli fogli di PPP fossero venduti agli acquirenti da
lui proposti, mediante la sottoscrizione di
contratti di compravendita tra loro e la cassa pensione” (cfr. sentenza n.
2C_420/2010 del 28 aprile 2011 consid. 3.3).

                                         In
seguito, il Tribunale federale rileva che “è a giusto titolo che egli (il
ricorrente) è stato considerato l’alienante economico dell’immobile in esame,
ciò che è sufficiente per ammettere che vi sia identità tra venditore ed
appaltatore. Egli ha quindi tratto un beneficio economico sia dalle singole
vendite di unità di PPP sia dai contratti di prestazioni stipulati con gli
acquirenti, motivo per cui l’autorità fiscale poteva applicare nei suoi
confronti la prassi del computo globale” (cfr. sentenza cit., consid. 3.3).

 

                                         2.2.

                                         Alla luce
delle considerazioni che precedono, si può affermare che le autorità giudiziarie,
che si sono occupate degli aspetti fiscali dell’operazione immobiliare in esame,
hanno riconosciuto che alienante degli appartamenti ceduti era il ricorrente. Secondo
l’art. 127 cpv. 1 LT, del resto, l’imposta sugli utili immobiliari è a carico
dell’alienante.

                                         Con le
considerazioni proposte nel ricorso in esame, il contribuente pare sostenere
tuttavia di non essere stato il solo alienante, per il fatto che ha dovuto
condividere l’utile conseguito con i due finanziatori dell’operazione. A
comprova di tale tesi, ha prodotto copia di due contratti di mutuo conclusi nel
2004, rispettivamente con l’avv. __________ e con la __________. 

                                         In questo
contesto, si può rilevare che il Tribunale amministrativo del Canton Zurigo ha
già avuto modo di decidere che anche il socio passivo di una società occulta (“stille
Gesellschaft”), pur non apparendo quale proprietario degli immobili, consegue
un utile immobiliare imponibile (StE 1997 B 42.22 n. 7; inoltre Soldini/Pedroli, L’imposizione degli
utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano 2003, p. 62). 

                                         Dal
tenore dei contratti allegati al ricorso, l’accordo intervenuto fra il
ricorrente ed i finanziatori si deve qualificare tuttavia come mutuo parziario
piuttosto che come società semplice. Il mutuo parziario si distingue proprio
per il fatto che la remunerazione del mutuante dipende dal successo di
un’operazione determinata del mutuatario e che il mutuante, per essere in grado
di verificare l’esattezza del calcolo della sua remunerazione, beneficia di un
certo potere di sorveglianza sull’attività del mutuatario, senza tuttavia
diventarne socio, non volendo prendere parte né alla gestione né alle
responsabilità dell’operazione (DTF 99 II 303; cfr. inoltre la sentenza del
Tribunale federale n. 4C_355/2004 del 15 febbraio 2005). 

                                         Ad
escludere l’esistenza di un animus societatis, nella fattispecie, non
sono solo la denominazione del contratto (mutuo) e dei relativi contraenti
(mutuante e mutuatario), ma ancor più le obbligazioni delle parti:
finanziamento con un importo determinato, rimborso della somma mutuata con
remunerazione dipendente dalla misura dell’utile conseguito; ma soprattutto, va
sottolineata la clausola che esclude la partecipazione del mutuante “alle eventuali
perdite, che sono di esclusiva spettanza del mutuatario”. Si consideri inoltre
il fatto che, come ha ancora sottolineato il Tribunale federale nella sua
sentenza, la cassa pensione, precedente proprietaria dello stabile, era “costretta
a vendere le unità di PPP agli acquirenti proposti dal ricorrente, non essendo
previsto nel contratto la possibilità di rifiutarli, e doveva, di riflesso,
adattare ad ogni vendita il contratto sottoscritto il 28 maggio 2004”. A tutti gli effetti era dunque l’insorgente ad agire quale proprietario economico degli
appartamenti in vendita, non solo per quanto attiene ai lavori di rinnovo degli
stessi ma soprattutto nella prospettiva del reperimento degli acquirenti.
Neppure nel nuovo ricorso si sostiene che i finanziatori abbiano svolto un ruolo
in tali contesti.

 

 

                                   3.   Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico del ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.  1’000.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr. 1’080.–

                                         sono a
carico del ricorrente.

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -; 

  -; 

  -. 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio
di.

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: