# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5fd49cd1-d9d9-5811-bd06-f201217edd9a
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2014-04-01
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 01.04.2014 A-2164/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-2164-2012_2014-04-01.pdf

## Full Text

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b u n a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 

Entscheid teilweise bestätigt durch 

BGer mit Urteil vom 17.03.2016 

(1C_257/2014) 

 
 
    
 

  

  

 
 Abteilung I 

A-2164/2012 

 

 

  U r t e i l  v o m  1 .  A p r i l  2 0 1 4  

Besetzung 

 
Richter Christoph Bandli (Vorsitz), 

Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot, 

Richter André Moser,    

Gerichtsschreiber Andreas Meier. 
 

 
 

Parteien 

 
1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich,   

2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt, 

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller, 

und Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger 

Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich,  

Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2, 

 
 

 
gegen 

 

 
A._______, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Jordi, 

Lägernstrasse 2, 8302 Kloten, 

Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1, 

 

und 

 

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, 

Hofackerstrasse 40, Postfach, 8032 Zürich,  

Vorinstanz. 

 

Gegenstand 

 
Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb 

des Landesflughafens Zürich-Kloten (Landeanflug Piste 28, 

sog. Ostanflug). 

 

A-2164/2012 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

A._______ ist Eigentümerin der unüberbauten Parzelle Grundregisterblatt 

(…), Kataster-Nr (…), in Kloten. Im Oktober 2001 wurden die sogenannten 

"Ostanflüge" auf die Piste 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Lie-

genschaft befindet sich im Bereich dieser Ostanflüge. Wie eine Vielzahl 

von Grundeigentümern aus der betroffenen Region gelangte A._______ 

daher an die Flughafen Zürich AG: Am 25. Oktober 2002 ersuchte sie um 

Enteignung des Grundstücks gegen Vergütung des vollen Verkehrswerts 

per 1. Januar 2001, eventuell um eine Entschädigung für den eingetrete-

nen Minderwert. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 

(nachfolgend: ESchK) leitete im August 2003 für sämtliche Begehren aus 

der Gemeinde Kloten ein Sammelverfahren ein. 

B.  

Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Sammel-

verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglärmim-

missionen. Bei der Unvorhersehbarkeit handelt es sich um eine der An-

spruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrückung 

nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger Entschädi-

gungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorhersehbarkeit ab. 

Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Schluss, massgeblicher 

Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie wies daher 

die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem Datum erwor-

ben hatten und auch nicht von einem direkten Überflug betroffen sind. Ab 

Herbst 2009 nahm die ESchK dann diejenigen Enteignungsverfahren aus 

der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von direkten Überflügen 

auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Verfahren. Sie stellte den 

betroffenen Parteien die baldige Durchführung der Schätzungen in Aus-

sicht. 

C.  

Vorliegend führte die Referentin am 24. August 2010 bei der betroffenen 

Liegenschaft einen Augenschein durch und nahm darauf eine Schätzung 

vor. Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter Überflug der betroffenen 

Liegenschaft grundsätzlich nicht bestritten. 

D.  

Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren 

betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizepräsi-

A-2164/2012 

Seite 3 

denten der Schätzungskommission übertragen. In der Folge wurden Kom-

missionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchgeführt, 

vorliegend am 29. September 2011. Diese Augenscheine fanden zwischen 

21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der Überflugsitua-

tion, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge. 

Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Eini-

gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall 

wurde am 14. November 2011 verhandelt. Zwischen den Parteien kam 

keine Einigung zustande. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung machte 

A._______ unter anderem geltend, bei der Bestimmung des Minderwerts 

sei auf die Belastungswerte gemäss dem unterdessen rechtskräftigen "vor-

läufigen Betriebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) abzustellen, 

eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Für den Fall, dass die 

ESchK die Entschädigung dennoch auf Basis der Fluglärmbelastung des 

Jahres 2002 festsetzt, machte A._______ eine nachträgliche Entschädi-

gungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 

1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend. 

E.  

Der Entscheid der ESchK vom 14. November 2011 wurde den Parteien am 

7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt: 

"1. Vom Rückzug der Begehren um Sicherheitsleistung und Abschlagszah-

lung wird Vormerk genommen und das Verfahren insoweit als erledigt ab-

geschrieben. 

2. In teilweiser Gutheissung des Begehrens von A._______ (…) aus formel-

ler Enteignung wird die Entschädigung für den Minderwert aus Direktüber-

flügen und übermässigem Fluglärm (Nachbarrecht) ausgehend vom Lan-

desflughafen Zürich-Kloten am Grundstück (…) auf Fr. 442'250.– festge-

setzt. Die weiter gehenden Entschädigungsforderungen der Enteigneten 

werden abgewiesen. 

3. Dem Ausdehnungsbegehren der Enteigneten wird nicht entsprochen. 

4. Auf das Entschädigungsbegehren aus materieller Enteignung wird nicht 

eingetreten. 

5. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, den bei Dispositiv Ziffer 2 ge-

nannten Betrag von Fr. 442'250.– innert 20 Tagen ab Rechtskraft des vor-

liegenden Entscheids an das Grundbuchamt Bassersdorf zuhanden von 

A._______ zu bezahlen. Das Grundbuchamt wird eingeladen, das Vertei-

lungsverfahren durchzuführen. 

A-2164/2012 

Seite 4 

6. Die angemeldete Entschädigungsforderung der Enteigneten gemäss 

Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (…) wird zuständigkeits-

halber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen. 

7. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Flughafen Zürich AG auferlegt. 

Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im Rahmen 

der periodischen Zwischenabrechnungen. 

8. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, A._______ eine Parteientschä-

digung von Fr. 10'220.– auszurichten." 

Betreffend die Abweisung des Ausdehnungsbegehrens (d.h. des Begeh-

rens um Enteignung des Grundstücks) führt die ESchK aus, die Einführung 

der regelmässigen Direktüberflüge habe nicht zur Folge, dass eine Über-

bauung der Parzelle, die mitten im Baugebiet liege und erschlossen sei, 

nicht mehr sachgerecht sei. Offen bleiben kann nach Ansicht der ESchK, 

welche Arten von Bauten noch bewilligungsfähig sind. Denn vorliegend sei 

die Eidgenössische Schätzungskommission nicht zur Beurteilung von An-

sprüchen aus materieller Enteignung zuständig. 

Die zugesprochene Minderwertentschädigung setzt sich gemäss dem von 

der ESchK gewählten Vorgehen aus einer Komponente "lärmverursachter 

Minderwert" und einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüber-

flugs abgilt, zusammen. Um den lärmbedingten Minderwert zu bestimmen, 

ermittelte die ESchK zunächst den Verkehrswert der Liegenschaft. Sodann 

berechnete sie anhand des hedonischen Bewertungsmodells "MIFLU I" 

den Minderwert-Prozentsatz. Entgegen dem Antrag von A._______ er-

folgte diese Berechnung (nachdem als Schätzungsstichtag der 1. Januar 

2002 festgelegt wurde) auf Basis der Lärmdaten des Jahres 2002. Der Zu-

schlag für nicht lärmbezogene Aspekte des Direktüberflugs beruht jeweils 

auf einer Würdigung der Überflugssituation und wird als Prozentsatz auf 

dem Landwert festgelegt. 

Kann die Entschädigung lediglich unter dem Titel "direkter Überflug" gel-

tend gemacht werden, liegt die betroffene Parzelle aber nicht vollständig 

innerhalb des Überflugkorridors, so ist die Entschädigung gemäss der 

ESchK "auf den direkt überflogenen Bereich zu beschränken". Vorliegend 

befindet sich die Parzelle nur teilweise im Überflugkorridor. Da die ESchK 

die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrückung nach-

barlicher Abwehrrechte bejahte, nahm sie bei der Komponente "lärmverur-

sachter Minderwert" indes keine Kürzung vor. Bei der Bestimmung des Zu-

schlags für nicht lärmbezogene Aspekte berücksichtigte sie jedoch, dass 

A-2164/2012 

Seite 5 

sich die Parzelle nicht mit ihrer gesamten Fläche innerhalb des Korridors 

befindet 

F.  

Mit Beschluss vom 9. Januar 2012, der den Parteien zusammen mit dem 

Schätzungsentscheid zugestellt wurde, ordnete die ESchK zusätzlich an, 

das Grundbuchamt habe die Entschädigungszahlung nach deren Eingang 

im Grundbuch anzumerken. 

G.  

Am 20. April 2012 erheben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich 

(Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: Enteig-

ner) beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid 

vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2164/2012). Sie bean-

tragen, der Entscheid sei aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung 

an die ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) zurückzuweisen. Eventuell seien 

die Ziffern 2 und 5 des Dispositivs, was die Höhe der Entschädigung be-

trifft, aufzuheben, und diese auf höchstens Fr. 368'540.– zu reduzieren; 

weiter sei in diesem Fall Ziff. 8 des Dispositivs aufzuheben und die Partei-

entschädigung für das vorinstanzliche Verfahren pauschal auf Fr. 4'000.–, 

eventuell Fr. 6'000.– festzusetzen. 

Die Enteigner führen zunächst aus, das Grundstück sei zwar vor 1961 er-

worben worden, doch bestehe die Möglichkeit, dass im Rahmen der 1978 

und 1991 durchgeführten Quartierplanverfahren zusätzliche Flächen er-

worben worden seien. Da die Vorinstanz diesbezüglich keine Abklärungen 

getroffen habe, sei die Sache zur (erstmaligen) Feststellung des Sachver-

halts an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

Sodann stellen sich die Enteigner auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe 

den Verkehrswert falsch ermittelt. Weiter habe sie den mittels "MIFLU I" 

anhand der Lärmwerte bestimmten Minderwert zu Unrecht um einen Zu-

schlag für nicht lärmbezogene Aspekte des Direktüberflugs erhöht. 

H.  

Am 23. April 2012 erhebt auch A._______ (Beschwerdeführerin 2 und Be-

schwerdegegnerin 1; nachfolgend: Enteignete) Beschwerde gegen den 

Entscheid vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2209/2012). 

Die Enteignete beantragt sinngemäss, Ziff. 3 des Dispositivs sei aufzuhe-

ben, das Ausdehnungsbegehren gutzuheissen und die Flughafen Zürich 

A-2164/2012 

Seite 6 

AG unter Vorbehalt von Art. 12 Abs. 3 EntG zur Übernahme des Grund-

stücks zu verpflichten; die Sache sei zur Festsetzung einer entsprechen-

den Entschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Was die Höhe der 

festgesetzten Minderwertentschädigung betreffe, sei der angefochtene 

Entscheid ebenfalls aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung an 

die Vorinstanz zurückzuweisen; eventuell sei die von der Vorinstanz fest-

gesetzte Minderwertentschädigung zu erhöhen. 

Die Enteignete führt zunächst aus, das Grundstück könne infolge Über-

schreitens der Alarmwerte nicht mehr zonenkonform überbaut werden, 

weshalb das Ausdehnungsbegehren gutzuheissen sei. Die Entschädigung 

für das Grundstück habe dem Verkehrswert ohne Fluglärm zu entsprechen, 

der neu zu bestimmen sei. Betreffend die Minderwertentschädigung (die 

bei Abweisung des Ausdehnungsbegehrens oder bei nachträglichem Ver-

zicht nach Art. 12 Abs. 3 EntG geschuldet ist) bringt die Enteignete sodann 

vor, diese habe der Differenz zwischen dem Verkehrswert ohne Fluglärm 

und dem verbliebenen Restwert des Landes als Acker/Wiese zu entspre-

chen. Sollte diese Art der Schadensermittlung indes verworfen und dem 

Vorgehen der Vorinstanz gefolgt werden, sind gemäss der Enteigneten zu-

sammengefasst folgende Korrekturen vorzunehmen: Abstellen auf die Be-

lastungswerte gemäss vBR (eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 

2007), Anpassung von "MIFLU I" an die besondere Abend- und Nachtlärm-

belastung im Bereich der Ostanflüge, andere Berechnung des Zuschlags 

für nicht lärmbezogene Aspekte, keine "Beschränkung auf den direkt über-

flogenen Bereich" (eventuell Neufestsetzung des Überflugkorridors). 

I.  

Am 8. Mai 2012 reicht die Enteignete zusätzlich eine Anschlussbe-

schwerde zur Beschwerde der Enteigner ein und beantragt, es sei die von 

der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung angemessen zu erhö-

hen. 

J.  

Mit Verfügung vom 21. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die bei-

den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2164/2012. 

K.  

Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie halte 

an ihrem Entscheid fest. 

A-2164/2012 

Seite 7 

L.  

Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012, 

die Beschwerde der Enteigneten sei abzuweisen; auf die Anschlussbe-

schwerde sei nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen. 

M.  

Die Enteignete beantragt in ihrer Stellungnahme vom 29. Oktober 2012, 

die Beschwerde der Enteigner sei abzuweisen. Weiter stellt sie ein Gesuch 

um Abschlagszahlung. 

N.  

Die Enteigner nehmen mit Eingabe vom 6. Dezember 2012 zum Gesuch 

der Enteigneten um Abschlagszahlung Stellung. Am 30. Januar 2013 rei-

chen sie zudem ergänzende Unterlagen betreffend Flugbewegungszahlen 

und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung des Instruktionsrichters vom 

13. Februar 2013 werden diese im Parallelverfahren A-2132/2012 zu den 

Akten genommen und gelten im vorliegenden Verfahren als beigezogen. 

O.  

Mit Zwischenverfügung vom 25. Februar 2013 spricht der Instruktionsrich-

ter der Enteigneten eine an die Enteignungsentschädigung anzurechnende 

Abschlagszahlung von Fr. 184'000.– zu. 

P.  

Am 2. April 2013 reicht die Enteignete eine weitere Stellungnahme ein. Sie 

hält an ihren Anträgen fest. 

Q.  

Die Enteigner bestätigen in ihrer weiteren Stellungnahme vom 10. April 

2013 die gestellten Anträge ebenso. 

R.  

Am 11. Juni 2013 reicht die Enteignete eine letzte Stellungnahme ein. Sie 

hält an ihren Anträgen wiederum fest. 

S.  

Die Enteigner halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 12. Juni 2013 ihre 

Anträge ebenfalls aufrecht. 

A-2164/2012 

Seite 8 

T.  

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten be-

findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-

wägungen eingegangen. 

U.  

Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direkt-

überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die ent-

sprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt. 

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungskommis-

sion beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundes-

verwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorliegenden 

Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichts-

gesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG nichts an-

deres bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37 

ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968 

(VwVG, SR 172.021). 

1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die 

Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Enteig-

ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger, 

Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde 

berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission 

zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset-

zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt 

ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den ange-

fochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Inte-

resse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des Bun-

desverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit Hin-

weis). 

1.2.1 Die Flughafen Zürich AG ist seit 1. Juni 2001 Inhaberin der Betriebs-

konzession für den Flughafen Zürich, womit ihr gemäss Art. 36a Abs. 4 des 

Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 1948 (LFG, SR 748.0) das Enteig-

nungsrecht zusteht. Hinsichtlich der Ostanflüge, die erst nach Erteilung der 

A-2164/2012 

Seite 9 

Konzession eingeführt wurden, ist daher die Flughafen Zürich AG, und 

nicht etwa der Kanton Zürich, zur Leistung allfälliger enteignungsrechtli-

cher Entschädigungen verpflichtet. Die Flughafen Zürich AG ist damit, wie 

auch die Enteignete, ohne Weiteres zur Beschwerde berechtigt. 

1.2.2 Beim Kanton Zürich handelt es sich nicht um eine der in Art. 78 Abs. 1 

EntG erwähnten Parteien, weshalb sich seine Beschwerdelegitimation al-

lein nach Massgabe von Art. 48 Abs. 1 VwVG bestimmt: Der Kanton Zürich 

wurde von der Vorinstanz auf entsprechendes Gesuch hin als Partei ins 

Verfahren einbezogen. Dies, weil er gestützt auf § 11 des kantonalen Ge-

setzes über den Flughafen Zürich vom 12. Juli 1999 (Flughafengesetz, 

Zürcher Loseblattsammlung [LS] 748.1) für jene Lärmverbindlichkeiten, die 

ihren Entstehungsgrund vor dem 1. Juni 2001 haben, auf die Flughafen 

Zürich AG Rückgriff nehmen kann, er sich aber vertraglich verpflichtet hat, 

diese "alten" Fluglärmverbindlichkeiten vorzufinanzieren, sollten die vo-

raussichtlichen Fluglärmkosten den Betrag von 1.1 Milliarden Franken 

übersteigen. Damit spielt die Gesamtsumme aller Fluglärmverbindlichkei-

ten im Innenverhältnis zwischen der Flughafen Zürich AG und dem Kanton 

Zürich eine Rolle. Der angefochtene Entscheid hat Auswirkungen auf diese 

Gesamtkosten. Insofern ist der Kanton Zürich durch den Entscheid in sei-

nen vermögensrechtlichen Interessen betroffen. Allerdings ist fraglich, ob 

damit bereits ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung des Ent-

scheids im Sinne von Art. 48 Abs. 1 VwVG bejaht werden kann. Da die 

Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich gemeinsam auftreten, braucht 

dies indessen nicht näher geprüft zu werden. Denn in einem solchen Fall 

genügt es für die Zulassung der Beschwerde, dass zumindest ein Beteilig-

ter legitimiert ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. Sep-

tember 1998 E. 2, publiziert in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- 

und Verwaltungsrecht [ZBl], Band 101 [2000] S. 83 ff.; Urteil des Bundes-

verwaltungsgerichts A-3762/2010 vom 25. Januar 2012 E. 2.3 mit Hinwei-

sen). 

1.2.3 Die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich werden der Einfach-

heit halber auch im Folgenden gemeinsam als "Enteigner" bezeichnet. 

1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden der Enteig-

ner vom 20. April 2012 und der Enteigneten vom 23. April 2012 ist damit 

einzutreten. 

A-2164/2012 

Seite 10 

2.  

Vertieft zu prüfen wäre die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde der Ent-

eigneten vom 8. Mai 2012. Mit dieser wird indes allein die Erhöhung der 

von der Vorinstanz zugesprochenen Parteientschädigung beantragt. Da 

der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanzliche 

Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über die Höhe der vo-

rinstanzlichen Parteientschädigung und damit über die Zulässigkeit der An-

schlussbeschwerde zu befinden (vgl. unten E. 20). 

3.  

Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf 

Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger Fest-

stellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der Aus-

übung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49 

VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem anderen als den gel-

tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den 

angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener 

der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch 

ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen 

Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu erfor-

schen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für entspre-

chende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Parteivor-

bringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL BEUSCH / 

LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 

2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 und 1.55 mit Hinweisen; vgl. auch BVGE 

2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts 

A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hinweisen). 

4.  

Nachfolgend wird als Erstes geprüft, auf welcher Grundlage die Enteignete 

eine Entschädigung geltend machen kann (Anspruchsgrundlage, E. 5 und 

6). Anschliessend wird darauf eingegangen, ob dem Ausdehnungsbegeh-

ren zu entsprechen ist (Ausdehnung, E. 7 und 8) und von welcher Aus-

gangslage bei der Minderwertermittlung auszugehen ist (Berücksichtigung 

eines Bauverbots bei der Minderwertermittlung, E. 9). Weiter wird geprüft, 

aus welchen Komponenten sich die Minderwertentschädigung zusammen-

setzt (Entschädigungskomponenten, E. 10) und in welchem Ausmass bei 

einem "Teilüberflug" einer Parzelle eine Entschädigung geschuldet ist (Ent-

schädigung bei "Teilüberflug", E. 11 und 12). Sodann wird im Einzelnen auf 

die Bestimmung der Komponente "lärmverursachter Minderwert" (Modell 

"MIFLU I", E. 13; Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte, E. 14 

A-2164/2012 

Seite 11 

und 15; Verkehrswert des Baulands, E. 16 und 17) sowie auf die Bestim-

mung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte eingegangen (E. 18). 

Anspruchsgrundlage 

5.  

Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung geltend 

gemacht werden kann. 

5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der 

Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht zwi-

schen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen 

werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher 

Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft des 

Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt auf 

Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 

1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privatrechtlicher 

Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luftraum seines 

Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grundeigentümern un-

abhängig von einem direkten Überflug an sich die nachbarlichen Abwehr-

rechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 Abs. 1 i.V.m. 

Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl gegen direk-

ten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen kommen indessen 

nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom bestimmungsgemäs-

sen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. An die Stelle der 

privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch auf Enteignungs-

entschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 [=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2 

bis 2.4 mit Hinweisen). 

Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der Unvor-

hersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen so-

wie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. 

dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um direkte 

Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, der 

Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor E. 5.1] 

sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen). 

5.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der Flug-

lärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen 

auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw. bei Erbgang 

A-2164/2012 

Seite 12 

oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor diesem Datum 

erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein Anspruch auf eine 

Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte (vgl. 

BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006 Nr. 3] E. 2.1 je mit 

Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge hat das Bundesgericht an die-

sem Stichtag festgehalten (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.2 ff.). 

6.  

Vorliegend führt die Vorinstanz aus, die Enteignete habe das Grundstück 

durch Erbgang bzw. Erbteilung erworben. Ihr Rechtsvorgänger sei bereits 

lange vor 1961 Eigentümer des Landes gewesen. Zwar hätten 1978 und 

1991 Quartierplanverfahren stattgefunden, doch könne die Voraussetzung 

der Unvorhersehbarkeit aufgrund von Landumlegungen im Quartierplan-

verfahren in der Regel nicht entfallen. Dieses Verfahren diene unter ande-

rem dazu, die erfassten Parzellen im Baugebiet baureif zu machen. Die 

Festsetzung des Quartierplans, einschliesslich der Landzuteilung, obliege 

der zuständigen kommunalen Behörde und stehe damit nicht in der alleini-

gen Dispositionsfreiheit der betroffenen Grundeigentümer. Es gehe daher 

zu weit, Teilflächen, die vor Durchführung des Quartierplanverfahrens noch 

nicht Bestandteil des Stammgrundstücks gewesen seien, von der Entschä-

digungspflicht auszunehmen. Vielmehr sei es vorliegend sachgerecht, auf 

diejenige Parzellenfläche abzustellen, welche das Grundstück der Enteig-

neten am Stichtag umfasst habe. 

6.1 Die Enteigner führen in ihrer Beschwerde aus, zwar treffe es zu, dass 

die Festsetzung des Quartierplans nicht der alleinigen Disposition der 

Grundeigentümer überlassen sei, doch ändere dies nichts daran, dass im 

Rahmen der Quartierplanverfahren zusätzliche Flächen erworben worden 

sein könnten. Es könne nicht angehen, diesen Aspekt zu vernachlässigen 

und einfach auf die am Stichtag vorhandene Fläche abzustellen. Das Aus-

mass der möglichen Grundstücksveränderung sei völlig unbekannt, wes-

halb nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Flughafen Zürich AG 

zur Entschädigung einer viel zu grossen Grundstücksfläche verpflichtet 

worden sei. 

6.2 Die Enteignete legt mit ihrer Stellungnahme vom 11. Juni 2013 Unter-

lagen betreffend das 1978 erfolgte Quartierplanverfahren ins Recht und 

macht geltend, die Fläche der eingebrachten Parzellen habe die Fläche 

der aus dem Verfahren hervorgegangenen Parzelle überstiegen. 

A-2164/2012 

Seite 13 

6.3 Der Quartierplan nach zürcherischem Recht soll im erfassten Gebiet 

eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung 

ermöglichen (vgl. § 123 Abs. 1 des kantonalen Planungs- und Baugeset-

zes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Zu diesem Zweck sind mit-

tels Grenzveränderungen und Landumlegungen Parzellen zu schaffen, die 

sich für eine zonenkonforme Überbauung eignen; weiter ist für die Feiner-

schliessung der Liegenschaften zu sorgen. Nach dem Realersatzprinzip ist 

dabei die Gesamtfläche, die nach dem Abzug der Erschliessungs- und wei-

teren gemeinschaftlichen Anlagen verbleibt, so zuzuteilen, dass die Grund-

eigentümer nach Möglichkeit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage 

und im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestands unter Berücksichtigung der 

Wertunterschiede erhalten (vgl. § 139 Abs. 1 PBG). Da eine absolute 

Gleichbehandlung der Beteiligten nicht immer gewährleistet werden kann, 

sieht § 145 PBG allerdings vor, dass Mehr- oder Minderzuteilungen, die im 

Interesse einer geeigneten Gestaltung der Parzellen erforderlich sind, in 

Geld ausgeglichen werden müssen. Weiter ist der Auskauf von Grundstü-

cken vorgesehen, deren Fläche für eine Überbauung nicht ausreicht und 

die auch nicht durch geeignete Massnahmen überbaubar gemacht werden 

können (vgl. § 141 PBG; vgl. zum Ganzen ALAIN GRIFFEL, Raumplanungs- 

und Baurecht, Zürich/St. Gallen 2012, S. 51 ff.). 

6.4 Wie aufgezeigt, ist hinsichtlich der Voraussetzung der Unvorhersehbar-

keit darauf abzustellen, zu welchem Zeitpunkt das Grundstück käuflich er-

worben worden ist, während z.B. ein Eigentumsübergang durch Erbgang 

oder Erbvorbezug unerheblich ist. Da der Quartierplan allein die planungs- 

und baurechtlich vorgesehene Nutzung ermöglichen soll und die Zuteilung 

des Landes grundsätzlich nach dem Realersatzprinzip erfolgt, kann der Ei-

gentümer hinsichtlich der hinzukommenden Flächen nicht gleich gestellt 

werden wie hinsichtlich gekauften Landes. Hat der Eigentümer vor 1961 

erworbenes Land ins Quartierplanverfahren eingebracht, hat daher auch 

das gesamte ihm in diesem Verfahren zugeteilte Land als vor 1961 erwor-

ben zu gelten (in diesem Sinne auch Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2007 

vom 28. April 2008 E. 6). Daran ändert sich auch bei Quartierplänen nichts, 

die im Rahmen privater Quartierplanverfahren von den Grundeigentümern 

selber ausgearbeitet worden sind (vgl. heute § 160a PBG). 

6.5 Somit gilt die vorliegende Parzelle als vor dem 1. Januar 1961 erwor-

ben. Die Enteignete kann eine Entschädigung daher nicht nur unter dem 

Titel "direkter Überflug", sondern (die Voraussetzungen der Schwere und 

der Spezialität vorbehalten) auch unter dem Titel "Unterdrückung nachbar-

licher Abwehrrechte" geltend machen. 

A-2164/2012 

Seite 14 

Ausdehnung 

7.  

Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26 

Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 

vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Festsetzung 

der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteig-

neten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen 

(Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von nachbarlichen 

Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilenteignung im 

Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie berechnet sich 

nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Verkehrswert der Lie-

genschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegenschaft mit den Immis-

sionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337 [=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c so-

wie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, 

Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entsprechende 

Minderwert wird in der Regel in Prozenten des Verkehrswerts des unbelas-

teten Grundstücks ausgedrückt (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Ent-

schädigung für direkten Überflug, welche in gewisser Hinsicht mit einer 

Entschädigung für die zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit (Über-

flugsservitut) gleichgesetzt werden kann, wird ebenfalls nach den Regeln 

über die Teilenteignung, d.h. nach der Differenzmethode, bestimmt (vgl. 

dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 

12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Sind die Voraussetzungen für eine Entschä-

digung wegen direktem Überflug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine 

Enteignungsentschädigung geschuldet, die den gesamten Schaden ein-

schliesslich des lärmbedingten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE 

129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2). 

Wird dem Enteigneten durch die Einräumung eines beschränkten dingli-

chen Rechts die bestimmungsgemässe Verwendung des Grundstückes 

verunmöglicht oder unverhältnismässig erschwert, so kann er gemäss 

Art. 12 Abs. 2 EntG die Enteignung des Grundstückes verlangen (rechtli-

che Ausdehnung). Der Entscheid über ein solches Ausdehnungsbegehren 

obliegt der Schätzungskommission (vgl. Art. 64 Abs. 1 Bst. b EntG). Heisst 

diese das Begehren gut, hat sie eine doppelte Schätzung vorzunehmen 

und sowohl für den Fall der geplanten Teilenteignung als auch für den Fall 

der Ausdehnung eine Entschädigung festzusetzen (vgl. Art. 71 EntG). Erst 

wenn beide Entschädigungen rechtskräftig festgelegt sind, kann der Eigen-

tümer abwägen, ob für ihn die Teilenteignung oder die Enteignung des gan-

zen Grundstücks vorteilhafter ist. Es wird ihm daher in Art. 12 Abs. 3 EntG 

A-2164/2012 

Seite 15 

die Möglichkeit gewährt, innert 20 Tagen nach Rechtskraft des Entschädi-

gungsentscheids auf die Ausdehnung zu verzichten (vgl. zum Ganzen 

HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 12 Rz. 5 ff., 8 ff. und 14 f.). Die erwähnten Best-

immungen sind grundsätzlich auch im vorliegenden Fall anwendbar: Zwar 

soll der Flughafen Zürich AG ein beschränktes dingliches Recht nicht förm-

lich eingeräumt werden, doch ist die Entschädigung für direkten Überflug, 

wie soeben ausgeführt, mit einer Entschädigung für die zwangsweise Er-

richtung eines Überflugsservituts gleichzusetzen. Ebenso ist die Unterdrü-

ckung nachbarlicher Abwehrrechte mit der zwangsweisen Errichtung einer 

Grunddienstbarkeit gleichzusetzen, welche zur Duldung der Immissionen 

verpflichtet (vgl. HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 142). 

8.  

In der Eingabe vom 25. Oktober 2002 an die Flughafen Zürich AG und die 

Vorinstanz (allgemeine Vorakten 0, act. 7) stellte der Vertreter der Enteig-

neten folgendes Hauptbegehren: "Es seien die (…) erwähnten Liegen-

schaften / Grundstücke zu enteignen und es sei deren Eigentümer eine 

dem Verkehrswert am 1. Januar 2001 entsprechende Entschädigung zu-

zusprechen". Im Eventualbegehren wurde sodann um eine Entschädigung 

für den eingetretenen Minderwert ersucht. 

Die Vorinstanz nahm das Hauptbegehren als Ausdehnungsbegehren im 

Sinn von Art. 12 Abs. 2 EntG entgegen. Sie hält im angefochtenen Ent-

scheid fest, an sich sei ein Ausdehnungsbegehren gemäss Art. 36 Bst. b 

EntG innert der Eingabefrist für Einsprachen gegen die Enteignung anzu-

melden, ansonsten es nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 41 

EntG anhängig gemacht werden könne. In den vorliegenden Verfahren 

müsse ein solches Begehren mangels Eingabefrist jedoch als rechtzeitig 

gelten, wenn es innerhalb der Verjährungsfrist gestellt worden sei. Die Vo-

rinstanz kam zum Schluss, das Ausdehnungsbegehren sei zwar rechtzeitig 

gestellt worden, es könne ihm jedoch nicht entsprochen werden. Sie wies 

das Begehren daher ab und sprach der Enteigneten lediglich eine Minder-

wertentschädigung zu. 

8.1 Vorab ist die Frage zu beantworten, ob die Vorinstanz den Hauptantrag 

der Enteigneten zu Recht als Ausdehnungsbegehren entgegen genommen 

und dieses Begehren materiell geprüft hat. Die Enteigner machen in ihrer 

Stellungnahme vom 26. Oktober 2012 geltend, die Enteignete habe im vo-

rinstanzlichen Verfahren lediglich einen Antrag auf Entschädigung des vol-

len Verkehrswerts gestellt, jedoch keinen Antrag auf Ausdehnung. 

A-2164/2012 

Seite 16 

Wie das Bundesgericht festgehalten hat, verlangt die Rechtssicherheit, 

dass ein Ausdehnungsbegehren klar und präzis formuliert wird (vgl. BGE 

95 I 602 E. 3a mit Hinweis). Das Hauptbegehren der Enteigneten genügt 

diesen Anforderungen indes ohne Weiteres. Die Enteignete beantragte 

ausdrücklich, es sei das Grundstück "zu enteignen". Dies entspricht exakt 

der Terminologie von Art. 12 Abs. 2 EntG, wonach eben "die Enteignung 

des Grundstückes" verlangt werden kann. Im Übrigen ging auch aus der 

Begründung des Begehrens hervor, dass "eine Ausdehnung der Enteig-

nung in rechtlicher Hinsicht" beantragt wird (vgl. Eingabe vom 25. Oktober 

2002, S. 86). 

Wie die Vorinstanz im Übrigen zutreffend ausführt, können die Verwir-

kungsfristen nach Art. 30 ff. EntG in den vorliegenden Fällen nicht zur An-

wendung kommen und muss für das Ausdehnungsbegehren – genauso 

wie für das Begehren um Minderwertentschädigung – die fünfjährige Ver-

jährungsfrist gelten (vgl. zu dieser Frist BGE 129 II 72 E. 2.9 mit Hinwei-

sen). Das Ausdehnungsbegehren wurde demnach rechtzeitig gestellt, wes-

halb es von der Vorinstanz materiell zu prüfen war. Die Enteignete bean-

standet das Resultat dieser Prüfung. Darauf ist im Folgenden einzugehen. 

8.2 Die Vorinstanz führt im angefochtenen Entscheid aus, die Einführung 

der regelmässigen Direktüberflüge habe nicht zur Folge, dass eine Über-

bauung der Parzelle, die mitten im Baugebiet liege und erschlossen sei, 

nicht mehr sachgerecht sei. Offen bleiben könne, welche Arten von Bauten 

noch bewilligungsfähig seien. Allfällige rechtliche Hindernisse gegenüber 

der Errichtung von Wohnbauten, die sich aus der Anwendung der Zonen-

vorschriften und der Umweltschutzgesetzgebung ergäben, rechtfertigten 

es nicht, die Flughafen Zürich AG zur Übernahme des Grundstücks zu ver-

pflichten. Vor diesem Hintergrund sei eine übermässige Erschwerung der 

bestimmungsgemässen Verwendung des Grundstücks im Sinn von Art. 12 

Abs. 2 EntG zu verneinen. 

Was die Umweltschutzgesetzgebung betrifft, hält die Vorinstanz an anderer 

Stelle zudem fest, sie sei einzig für die Behandlung von Entschädigungs-

begehren wegen formeller Enteignung zuständig, befinde unter anderem 

also über Entschädigungen wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehr-

rechte bzw. Direktüberflug. Verlange ein Grundeigentümer hingegen eine 

Entschädigung wegen materieller Enteignung, weil die Umweltschutzge-

setzgebung angesichts der Lärmimmissionen die Erteilung einer Baubewil-

ligung verunmögliche, so sei diese Entschädigung beim zuständigen kan-

tonalen Gericht geltend zu machen. Dies gelte auch dann, wenn es um 

A-2164/2012 

Seite 17 

Lärmimmissionen gehe, die vom Betrieb eines Landesflughafens herrühr-

ten. 

8.2.1 Die Enteignete macht in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 gel-

tend, die bestimmungsgemässe Verwendung eines Grundstücks sei auch 

dann verunmöglicht, wenn dieses angesichts der Immissionen aus rechtli-

chen Gründen nicht mehr zonenkonform überbaut werden könne. Vorlie-

gend sei eine zonenkonforme Überbauung sowohl rechtlich unmöglich als 

auch tatsächlich unsinnig: Die Nutzungsvorschriften würden einen Wohn-

anteil von mindestens zwei Dritteln vorschreiben, das Erstellen von Wohn-

bauten sei infolge Überschreitens der Alarmwerte aber ausgeschlossen. 

Die Parzelle habe also ihre rechtliche Qualität als Bauland verloren. Die 

dem Grundstück durch die Bauvorschriften zugedachte Verwendung, näm-

lich die Überbauung mit Wohnliegenschaften, sei deshalb verunmöglicht. 

In Anbetracht der Lärmbelastung in den Abend- und Nachtstunden habe 

das Grundstück auch seine tatsächliche Qualität als zu Wohnzwecken ge-

eignetes Bauland verloren. Denn die Grenzwerte und insbesondere die 

Alarmwerte dienten dem Schutz vor schädlichen Immissionen. Wo die 

Alarmwerte überschritten würden, gehe deshalb auch tatsächlich die 

Wohneignung verloren. 

8.2.2 Zunächst ist die von der Enteigneten geltend gemachte "tatsächliche 

Unsinnigkeit" einer zonenkonformen Überbauung zu prüfen. 

Wie noch aufzuzeigen sein wird, sind bei der Minderwertermittlung anstatt 

der Lärmwerte des Jahres 2002 die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines 

späteren Jahres heranzuziehen, nicht jedoch die Lärmwerte gemäss vBR 

(vgl. unten E. 15). Entsprechend ist auch bei der Beurteilung der tatsächli-

chen Wohneignung auf die Belastungssituation abzustellen, wie sie seit 

2004 insgesamt gegeben ist. Die Werte der Liegenschaft (Adresse), die 

vorliegend herangezogen werden, liegen dem Bundesverwaltungsgericht 

für diesen Zeitraum nicht vor. In der nachfolgenden Tabelle werden daher 

die Werte der Liegenschaft (Adresse) aufgeführt, die ganz leicht höher lie-

gen. Vergleicht man diese Werte (Jahre 2007 und 2011) mit den derzeit in 

Anhang 5 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV, 

SR 814.41) festgelegten Werten, ergibt sich lediglich beim Leq1h (22-23 

Uhr) des Jahres 2011 eine leichte Alarmwertüberschreitung (Angaben in 

dB[A]; zu den Lärmwerten vgl. die Tabelle "Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011 

ausgewählter Liegenschaften in Kloten" vom 14. Januar 2013 [im Verfah-

ren A-2132/2012 als act. 27/14 zu den Akten genommen]): 

A-2164/2012 

Seite 18 

 Lärmwert 2007 

(Adresse) 

Lärmwert 2011 

(Adresse) 

Alarmwert  

Empfindlichkeits-

stufe II 

Leq16h (6-22 Uhr) 61.6 60.7 65 

Leq1h (22-23 Uhr) 64.8 65.3 65 

Leq1h (23-24 Uhr) 55.8 54.4 60 

 

In BGE 137 II 58 hat das Bundesgericht zwar festgestellt, die Grenzwerte 

der LSV für Fluglärm würden den Anforderungen von Art. 13 ff. des Um-

weltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01) nicht gerecht 

und seien ergänzungsbedürftig (vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3, insb. E. 5.3.5). 

Betrachtet man die Lärmwerte 2011, liegt insbesondere der Leq1h der 

Stunde von 21 bis 22 eher hoch, nämlich bei 68.4 dB. Dass damit die noch 

nicht bekannten neuen Alarmwerte überschritten würden, kann nicht aus-

geschlossen werden, von einer systematischen, erheblichen Überschrei-

tung dieser Werte ist aber nicht auszugehen. Es kann daher offen gelassen 

werden, ob in einem solchen Fall davon ausgegangen werden müsste, die 

Liegenschaft sei zum Wohnen nicht mehr geeignet. Solange nur die Im-

missionsgrenzwerte allgemein überschritten werden, kann davon jeden-

falls nicht die Rede sein. Die Enteignete kann sich folglich nicht darauf be-

rufen, vorliegend sei eine zonenkonforme Überbauung in tatsächlicher Hin-

sicht nicht mehr möglich. 

8.2.3 Es ist somit auf die von der Enteigneten geltend gemachte "rechtliche 

Unmöglichkeit" einer zonenkonformen Überbauung einzugehen: Sind die 

Immissionsgrenzwerte überschritten, so werden Baubewilligungen für 

Neubauten, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, gemäss 

Art. 22 Abs. 2 USG nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet 

und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen ge-

troffen werden. Können die Immissionsgrenzwerte durch diese Massnah-

men nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt wer-

den, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse 

besteht und die kantonale Behörde zustimmt (vgl. Art. 31 Abs. 2 LSV). Es 

kann vorliegend nicht ausgeschlossen werden, dass das Erstellen einer 

zonenkonformen Baute – d.h. einer solchen mit einem Wohnanteil von zwei 

Dritteln – aufgrund dieser Bestimmungen nicht mehr möglich ist. Die Frage 

kann indes offen gelassen werden, wie die nachfolgenden Ausführungen 

zeigen. 

8.2.4 Die Möglichkeit, gegen den Betreiber eines lärmverursachenden öf-

fentlichen Werks ein Verfahren wegen formeller Enteignung einzuleiten, 

A-2164/2012 

Seite 19 

schliesst eine materielle Enteignung durch das Gemeinwesen nicht grund-

sätzlich aus, selbst wenn die Beschränkung auf dieselbe Beeinträchtigung 

durch das öffentliche Werk zurückzuführen ist (vgl. BGE 132 II 475 E. 2.5 

sowie ALAIN GRIFFEL / HERIBERT RAUSCH, Kommentar zum Umweltschutz-

gesetz, Ergänzungsband zur 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2011, Art. 22 

Rz. 12). 

Ergibt sich die Unüberbaubarkeit daraus, dass eine Baubewilligung in An-

wendung von Art. 22 USG verweigert werden muss, besteht eine gewisse 

Analogie zum Fall einer Umzonung nach Art. 24 Abs. 2 USG. Gemäss die-

ser Bestimmung müssen bestehende, aber noch nicht erschlossenen 

Bauzonen für Wohngebäude einer weniger lärmempfindlichen Nutzungsart 

zugeführt werden, wenn die Planungswerte nicht eingehalten werden kön-

nen. Grundsätzlich gilt, dass es im Fall von Eigentumsbeschränkungen, die 

sich aus der Änderung eines kantonalen oder kommunalen Nutzungsplans 

ergeben, den kantonalen Gerichten obliegt, über Entschädigungsgesuche 

wegen materieller Enteignung zu befinden; dies gestützt auf Art. 5 Abs. 2 

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) und das 

kantonale Verfahrensrecht. Das Gleiche muss nun gelten, wenn sich die 

"raumplanerische Massnahme" – so ein Bauverbot für gewisse Gebäude 

mit lärmempfindlichen Nutzungen – direkt aus der Anwendung von Art. 22 

USG ergibt. Denn in einem solchen Fall hätte man ebenso gut eine vor-

gängige Nutzungsplanänderung vornehmen können, um die Regelung an 

die konkrete Belastungssituation anzupassen. Auch sieht keine Bestim-

mung des Luftfahrtgesetzes, des Enteignungsgesetzes oder eines ande-

ren Bundesgesetzes die Zuständigkeit der Eidgenössischen Schätzungs-

kommission vor. Ausserhalb der vom Gesetz vorgesehenen Fälle muss die 

von einem Eigentümer angerufene Schätzungskommission ihre Zuständig-

keit aber verneinen, wenn es um Entschädigungsansprüche aus materiel-

ler und nicht um solche aus formeller Enteignung geht (vgl. zum Ganzen 

BGE 132 II 475 E. 2.6 und 2.7 mit Hinweisen; vgl. auch Urteil des Bundes-

gerichts 1C_534/2009 vom 2. Juni 2010 E. 3). 

Die Vorinstanz ist demnach zu Recht davon ausgegangen, sie habe allfäl-

lige Hindernisse für die Errichtung von Wohnbauten, die sich aus der An-

wendung von Art. 22 USG ergeben, bei ihrem Entscheid nicht zu berück-

sichtigen. 

8.2.5 Es obliegt nach dem Gesagten der kantonalen Schätzungskommis-

sion, über allfällige Ansprüche aus materieller Enteignung zu befinden. Die 

A-2164/2012 

Seite 20 

Ausgangslage ist damit eine andere als im Fall der (unterdessen obsole-

ten) luftfahrtrechtlichen Lärmzonenpläne: Führte ein solcher Lärmzonen-

plan zu einer materiellen Enteignung, wurden die entsprechenden Ent-

schädigungsansprüche kraft spezialgesetzlicher Regelung ebenfalls von 

der Eidgenössischen Schätzungskommission beurteilt (vgl. Art. 44 Abs. 1 

LFG in der Fassung vom 17. Dezember 1971 [AS 1973 1738] i.V.m. Art. 44 

Abs. 4 LFG). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung oblag es 

der zuständigen Schätzungskommission, das Entschädigungsverfahren 

für die Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte und das Entschädi-

gungsverfahren für die lärmzonenplanerische Nutzungsbeschränkung zu 

koordinieren und dafür zu sorgen, dass der gleiche Schaden nicht zwei Mal 

abgegolten wird (vgl. BGE 130 II 394 E. 8.1 und BGE 110 Ib 368 E. 2e; vgl. 

auch BGE 132 II 475 E. 2.5). 

Auch vorliegend ist dafür zu sorgen, dass der gleiche Schaden nicht zwei 

Mal abgegolten wird. Wie aus den Akten hervorgeht, wurde bereits ein kan-

tonales Schätzungsverfahren betreffend Entschädigungsforderungen aus 

materieller Enteignung eingeleitet. Die Baudirektion des Kantons Zürich 

stellte den Antrag, das Schätzungsverfahren sei zu sistieren (vgl. Eingabe 

der Baudirektion des Kantons Zürich ans Statthalteramt Bülach vom 

15. Dezember 2011 [act. 22.1 der Vorakten …]). Ein solches Vorgehen er-

scheint sachgerecht, kann damit doch im vorliegenden Verfahren beurteilt 

werden, welche Ansprüche sich allein schon aufgrund der formellen Ent-

eignung (Errichtung des "Überflugsservituts") ergeben. Die kantonale 

Schätzungskommission wird dann allenfalls zu beurteilen haben, ob die 

Anwendung von Art. 22 USG zu einer materiellen Enteignung führt und ob 

dadurch zusätzliche Ansprüche entstehen. 

8.2.6 Da eine zonenkonforme Überbauung in tatsächlicher Hinsicht mög-

lich ist und allfällige Beschränkungen, die sich aus der Anwendung von 

Art. 22 USG ergeben, im vorliegenden Verfahren nicht zu berücksichtigen 

sind, hat die Vorinstanz das Ausdehnungsbegehren der Enteigneten zu 

Recht abgewiesen. Die Flughafen Zürich AG ist allein zur Leistung einer 

Minderwertentschädigung verpflichtet. Im Folgenden wird auf die Festle-

gung dieser Entschädigung eingegangen. 

Berücksichtigung eines Bauverbots bei der Minderwertermittlung 

9.  

Die Enteignete stellt sich auf den Standpunkt, der Minderwert entspreche 

dem Verkehrswert ohne Fluglärm abzüglich dem verbliebenen Restwert 

A-2164/2012 

Seite 21 

des Landes als Acker/Wiese. Denn dem Umstand des faktischen Bauver-

bots sei auch bei der Minderwertermittlung Rechnung zu tragen. Aufgrund 

dieses Bauverbots sei das Land nur noch landwirtschaftlich nutzbar; es 

handle sich praktisch um einen Totalschaden. Die Vorinstanz geht hinge-

gen davon aus, die Parzelle könne mit einem Wohngebäude überbaut wer-

den; zu entschädigen sei lediglich eine fluglärmbedingte Werteinbusse. 

Dies zu Recht: Auch im Rahmen der Minderwertermittlung ist davon aus-

zugehen, die Parzelle könne nach wie vor mit einem Wohngebäude über-

baut werden (vgl. oben E. 8.2.2). Allfällige Beschränkungen, die sich aus 

der Anwendung von Art. 22 USG ergeben, sind wiederum nicht zu berück-

sichtigen (vgl. oben E. 8.2.3 f.). Die kantonale Schätzungskommission wird 

dann allenfalls zu beurteilen haben, ob eine Baubewilligung in Anwendung 

von Art. 22 USG verweigert werden müsste und ob aus diesem Grund An-

spruch auf eine zusätzliche Entschädigung besteht (vgl. dazu oben 

E. 8.2.5). 

Entschädigungskomponenten 

10.  

Die von der Vorinstanz vorliegend zugesprochene Minderwertentschädi-

gung setzt sich aus einer Komponente "lärmverursachter Minderwert" und 

einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs abgelten 

soll, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die Vorinstanz, 

indem sie den Minderwert-Prozentsatz heranzog, den das hedonische Be-

wertungsmodell "MIFLU I" bei einer benachbarten (überbauten) Parzelle 

ausweist. Bei den nicht lärmbezogenen Aspekten des Direktüberflugs geht 

es gemäss den Ausführungen der Vorinstanz zunächst um die erhöhte Ge-

fahr des Herunterfallens einzelner Teile bzw. Eisbrocken vom Flugzeug "o-

der gar des ganzen Flugzeugs bei einem allfälligen Absturz". Damit einher 

gehe eine erhebliche Bedrohlichkeit der Überflugssituation. Weiter seien 

mit dem direkten Überflug besondere Unannehmlichkeiten verbunden, die 

bei Vorbeiflügen nicht oder nur marginal auftreten würden, wie Luftturbu-

lenzen (Randwirbelschleppen), Kerosindämpfe und bei Dunkelheit die 

Lichtimmissionen der Landescheinwerfer. Diese Faktoren minderten eben-

falls die Wohnqualität, insbesondere was die Nutzung des Aussenraums 

betreffe. 

10.1 Die Enteigner führen aus, der Zuschlag für nicht lärmbezogene As-

pekte des Direktüberflugs entbehre jeglicher Grundlage. Er führe zu einer 

Überentschädigung, da es an einem ausgewiesenen "zusätzlichen" über-

flugbedingten Minderwert fehle. Der Zuschlag sei immobilienökonomisch 

A-2164/2012 

Seite 22 

nicht ansatzweise erklärbar, zumal die betreffenden Aspekte gar nicht iso-

liert bewertet werden könnten und eine entsprechende Wertminderung 

nicht evident sei. Die Vorinstanz räume selber ein, dass es schwer falle, 

den Minderwert aus den nicht lärmbezogenen Aspekten nach Marktkrite-

rien zu schätzen. Es sei denn auch in allererster Linie der infolge der sehr 

tiefen Überflüge bewirkte gesteigerte Lärmeinfluss, der letztlich für die 

Wertminderung verantwortlich sei. Die von der Vorinstanz erwähnte "Zu-

satzbeeinträchtigung" der Wohnqualität werde daher bereits mit der Zu-

sprechung einer Entschädigung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Es 

seien daher allein die hedonischen Modelle "MIFLU I" bzw. "ESchK" anzu-

wenden, welche die gesamten Auswirkungen der direkten Überflüge auf 

die einzig machbare Weise abbildeten, nämlich anhand der Lärmbelas-

tung. 

10.2 Die Enteignungsentschädigung dient allein dem Ersatz von Vermö-

gensschäden (vgl. dazu HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 6 und Art. 19 

Rz. 195 f.). Daher können sich nicht lärmbezogene Faktoren nur insoweit 

auf die Höhe der Entschädigung auswirken, als sie – neben den Lärmim-

missionen – zu einer Minderung des Verkehrswerts des betroffenen Grund-

stücks führen. 

10.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 129 II 72 festgehalten, die direkt 

überflogenen Grundstücke und die nicht direkt überflogenen Grundstücke 

würden in unterschiedlicher Weise beeinträchtigt: In beiden Fällen sei die 

Liegenschaft dem Lärm des Luftverkehrs ausgesetzt, aber wenn sie zudem 

überflogen werde, unterliege sie noch weiteren Immissionen oder uner-

wünschten Wirkungen (BGE 129 II 72 E. 2.2). Dabei verwies es auf die 

früheren Entscheide "Jeanneret" und "Tranchet": Im Entscheid "Jeanneret" 

wurde ausgeführt, der durch den Lärm verursachte Schaden sei nicht 

merklich verschieden, ob die Quelle der Einwirkungen sich in der Senk-

rechte des betroffenen Grundstücks oder oberhalb der Nachbargrundstü-

cke befinde. Es sei jedoch nicht ausgeschlossen, dass die zusätzlichen 

Risiken, die mit der Lage einer Liegenschaft unter der Anflug- oder Start-

senkrechten verbunden sind, eine gewisse Wertminderung des Grund-

stücks zur Folge haben. Erwähnt wird die erhöhte Gefahr, durch Wirbel 

oder das Herabfallen von Eisblöcken einen Schaden zu erleiden (vgl. BGE 

121 II 317 [=Pra. 1996 Nr. 165] E. 5b). Im Entscheid "Tranchet" wies das 

Bundesgericht zusätzlich darauf hin, der regelmässige Überflug in einer 

Höhe von ungefähr 100 Metern über ein Einfamilienhaus durch Maschinen, 

die deutlich grösser sind als das überflogene Gebäude, könne dessen Be-

wohner merklich stören oder beeinträchtigen (BGE 122 II 349 E. 4a/cc). 

A-2164/2012 

Seite 23 

Insgesamt zählte das Bundesgericht in BGE 129 II 72 "Luftwirbel, von den 

Motoren herrührender Gestank, Gefühl von Furcht oder Unbehagen wegen 

einer sich über einem bewegenden bedeutenden Masse etc." zu den Ein-

wirkungen, die von den überfliegenden Flugzeugen verursacht werden 

(BGE 129 II 72 E. 4). Kurze Zeit darauf äusserte sich das Bundesgericht 

zu einem Fall, in dem die Schätzungskommission zu Unrecht bloss eine 

Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zuge-

sprochen hatte. Der aufgrund der Lärmimmissionen eingetretene Minder-

wert war von der Schätzungskommission auf 25% des Verkehrswerts ohne 

Immissionen beziffert worden. Das Bundesgericht hielt fest, die Schät-

zungskommission habe dem Überflug nicht Rechnung getragen. Es setzte 

den Minderwert unter Berücksichtigung "der Lärmimmissionen und des 

Überflugs stricto sensu" neu fest, und zwar auf 30% des Verkehrswerts 

ohne Immissionen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. De-

zember 2002 E. 8.1). 

In Anbetracht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durfte die Vo-

rinstanz somit zum Schluss kommen, die mit den direkten Überflügen ver-

bundenen, über den Lärm hinausgehenden Immissionen sowie die Be-

drohlichkeit der Überflugssituation beeinflussten den Verkehrswert der be-

troffenen Grundstücke. 

10.2.2 Im Einzelnen zog die Vorinstanz in Erwägung, die mit den direkten 

Überflügen verbundenen Gefahrenmomente (bzw. die potentiellen Schä-

den) liessen sich an sich über die Haftpflicht- und Sozialversicherungen 

abdecken. Relevant seien aber die psychologischen Momente, d.h. die Be-

drohlichkeit der Überflugssituation. Die mit den direkten Überflügen ver-

bundenen besonderen Immissionen beeinträchtigten die Wohnqualität bei 

einem Aufenthalt im Aussenraum (Balkon, Garten etc.) sodann weiter. Die 

Ostanflüge fänden zudem zu Tagesrandzeiten statt. Gerade dann seien die 

Betroffenen in der Regel zu Hause. Zwar könne der Aussenraum an sich 

witterungsbedingt nur eingeschränkt zu Wohnzwecken genutzt werden. 

Die Ostanflüge wirkten sich aber gerade auch bei schönem Wetter auf eine 

solche Nutzung aus, wenn diese möglich und erwünscht sei. Ein Rückzug 

ins Wohnungsinnere während der Überflugszeiten mindere zudem in kei-

ner Weise die bedrohliche Wirkung der Flugzeuge über dem eigenen Dach. 

Auch die Lichtimmissionen wirkten sich noch im Gebäudeinnern aus. Die 

nicht lärmbezogenen Aspekte des Direktüberflugs bildeten daher eine ei-

genständige Komponente, die sich nach der Lebenserfahrung in einem zu-

sätzlichen Preisabschlag auswirke. 

A-2164/2012 

Seite 24 

10.2.3 Diesen überzeugenden Überlegungen ist an sich nichts hinzuzufü-

gen. Was die Enteigner dagegen vorbringen, verfängt nicht: Sie stellen sich 

auf den Standpunkt, die direkten Überflüge wirkten sich primär über die 

anfallenden Immissionen aus, wobei der Lärm klar im Vordergrund stehe; 

es sei nicht davon auszugehen, dass Faktoren wie Abgase, Turbulenzen, 

das Unbehagen vor herunterfallenden Eisbrocken usw. neben dem Lärm 

noch einen massgeblichen Einfluss auf den Minderwert ausübten. Zwar ist 

tatsächlich anzunehmen, dass der Lärm stärker ins Gewicht fällt als die 

nicht lärmbezogenen Aspekte. Dies bedeutet aber nicht, dass Letztere kei-

nen wesentlichen Einfluss mehr auf den Verkehrswert ausüben. Zu diesem 

Ergebnis ist auch WIPFLI nicht gelangt, auf dessen Dissertation die Enteig-

ner verweisen. Dieser hält lediglich fest, es sei soweit ersichtlich noch nie 

versucht worden, eine allfällige Wertminderung wegen direktem Überflug 

(bzw. wegen der damit verbundenen nicht lärmbezogenen Faktoren) aus 

immobilienökonomischer Sicht objektiv, transparent und nachvollziehbar 

zu quantifizieren (vgl. OTTO WIPFLI, Bemessung immissionsbedingter Min-

derwerte von Liegenschaften, Zürich/Basel/Genf 2007, S. 122). 

10.2.4 Es ist somit davon auszugehen, dass neben dem Lärm zusätzlich 

auch die Bedrohlichkeit der Überflugssituation sowie die mit den direkten 

Überflügen verbundenen besonderen Immissionen den Verkehrswert ei-

nes von direkten Überflügen betroffenen Grundstücks grundsätzlich min-

dern. 

10.3 Die Enteigner führen indessen weiter aus, die hedonischen Modelle 

dokumentierten eindrücklich, dass bereits der aufgrund der sehr tiefen 

Über- oder Vorbeiflüge gesteigerte Lärmeinfluss zu einer starken Wertmin-

derung führe; mithin sei die "Zusatzbeeinträchtigung" aufgrund der nicht 

lärmbezogenen Aspekte bereits mit der Zusprechung der Entschädigung 

für die Lärmimmissionen abgedeckt. Sie tönen damit an, die Auswirkungen 

der nicht lärmbezogenen Aspekte auf den Verkehrswert seien in der Kom-

ponente "lärmverursachter Minderwert", die vorliegend auf MIFLU I basiert, 

ohnehin bereits enthalten (vgl. zu diesem Modell die späteren Ausführun-

gen in E. 13). 

Von einer solchen Mitberücksichtigung der nicht lärmbezogenen Aspekte 

ist jedoch nicht auszugehen: Während hohe Lärmwerte sowohl innerhalb 

als auch ausserhalb des Überflugkorridors auftreten, sind von den nicht 

lärmbezogenen Aspekten bloss Liegenschaften im Bereich des Korridors 

betroffen. Da der Überflugkorridor jeweils sehr schmal ist, dürften sich von 

den Transaktionsdaten, auf denen die hedonischen Modelle basieren, 

A-2164/2012 

Seite 25 

deutlich weniger auf fluglärmbelastete Liegenschaften innerhalb eines 

Überflugkorridors beziehen als auf solche ausserhalb. Daher ist nicht da-

von auszugehen, die hedonischen Modelle bildeten über die Fluglärm-Va-

riablen de facto auch die Entwertung ab, die sich aufgrund der nicht lärm-

bezogenen Aspekte ergibt. 

10.4 Zu beurteilen bleibt das von der Vorinstanz für die Entschädigungsbe-

messung gewählte Vorgehen, wonach die Komponente "lärmverursachter 

Minderwert" und der Zuschlag für die nicht lärmbezogenen Aspekte je se-

parat beziffert werden. 

10.4.1 Das Bundesgericht hat bei der Festsetzung der Entschädigung für 

direkten Überflug jeweils nicht separat einen "Lärmanteil" und einen zu-

sätzlichen "Überfluganteil" ermittelt, sondern in einem Schritt eine Entschä-

digung für die Gesamtheit der Einwirkungen festgesetzt (vgl. BGE 122 II 

349 E. 4b). Als die entsprechenden Entscheide ergangen sind, standen al-

lerdings die hedonischen Modelle noch nicht zur Verfügung, wie sie nun in 

den Fällen betreffend den Landesflughafen Zürich-Kloten zur Ermittlung 

des lärmbedingten Minderwerts herangezogen werden. Das Bundesge-

richt hat sich zu diesen Modellen zwar bereits geäussert, allerdings nicht 

in Fällen mit direktem Überflug (vgl. aber immerhin BGE 134 II 49 E. 19, 

wo angemerkt wird, dass unter anderem in diesen Fällen "höhere Entschä-

digungen" zugesprochen worden sind). 

10.4.2 Dass die hedonischen Modelle auch in Fällen mit direktem Überflug 

heranzuziehen sind, wird an sich von keiner der Parteien bestritten. Es 

drängt sich auf, den mit diesen Modellen ermittelten Minderwert, was die 

nicht lärmbezogenen Aspekte betrifft, um eine weitere, nach wie vor nach 

Schätzungsermessen zu bestimmende Komponente zu erhöhen. Solange 

über diese Bestandteile der Entschädigung im Rahmen einer gesamthaf-

ten Betrachtung und gleichzeitig entschieden sowie im Schätzungsent-

scheid eine Gesamtentschädigung festgelegt wird, lässt sich dies mit dem 

Grundsatz der Einheit der Enteignungsentschädigung ohne Weiteres ver-

einbaren (vgl. in diesem Zusammenhang HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 

Rz 14 f.). 

10.4.3 Den Enteignern hilft dabei auch der Hinweis auf die Ausführungen 

von SCHILLING nicht weiter, wonach "eine getrennte Entschädigungsbe-

messung für die Benutzung des zum Grundeigentum gehörenden Luft-

raums einerseits und für übermässige Immissionen aus der Nachbarschaft 

A-2164/2012 

Seite 26 

andererseits" nicht durchführbar sei (vgl. MARGRIT SCHILLING, Enteig-

nungsrechtliche Folgen des zivilen Luftverkehrs, Zeitschrift für schweizeri-

sches Recht [ZSR], Band 125 [2006] I, S. 26). Denn im Aufsatz von SCHIL-

LING wird im Wesentlichen die bis 2006 ergangene Rechtsprechung zu-

sammengefasst. Es wird nicht auf die hedonischen Modelle Bezug genom-

men, sondern noch davon ausgegangen, die Bestimmung der lärmbeding-

ten Minderwerte liege weitgehend im Schätzungsermessen (vgl. SCHIL-

LING, a.a.O., S. 25). Und es wird auch nicht näher ausgeführt, inwiefern 

eine getrennte Bemessung nicht möglich sein soll. Das Bundesgericht je-

denfalls hat lediglich festgehalten, es sei nicht angebracht resp. es bestehe 

kein Anlass, die Entschädigung für direkten Überflug unabhängig von der 

Entschädigung für die Lärmimmissionen zu berechnen ("il n'y a pas lieu de 

calculer le montant de cette indemnité indépendamment de celle qui est 

due en raison des immissions de bruit": BGE 122 II 349 E. 4c). Zwar ver-

weist das Bundesgericht in einem jüngeren Entscheid auf die Formulierung 

von SCHILLING (vgl. BGE 136 II 165 E. 1.1). Doch zeigt es in der entspre-

chenden Erwägung lediglich auf, dass das Verweigern einer Entschädi-

gung für direkten Überflug unter Vorbehalt einer Entschädigung wegen Un-

terdrückung nachbarlicher Abwehrrechte keinen Teilentscheid darstellt, 

sondern damit eine von zwei materiellen Anspruchsgrundlagen ausge-

schlossen wird. Wie bereits dargelegt, kommt eine "getrennte Entschädi-

gungsbemessung" im Sinne einer isolierten Festlegung von Entschädi-

gungsbestandteilen in verschiedenen Teilentscheiden denn auch prinzipiell 

nicht in Frage. Ob sich die (Gesamt-)Entschädigung für direkten Überflug 

aus verschiedenen, im Rahmen einer gesamthaften Betrachtung bestimm-

ten Komponenten zusammensetzen kann, war für das Bundesgericht hin-

gegen nicht relevant. Es hat sich mit dieser Frage daher auch nicht ausei-

nandergesetzt. 

10.4.4 Immerhin ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Bemessung 

eines Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte mit besonderen Schwie-

rigkeiten verbunden ist. So sieht WIPFLI kaum lösbare Probleme im Zusam-

menhang mit der Berücksichtigung entsprechender Faktoren und befürch-

tet intransparente und nicht nachvollziehbare Entscheide (vgl. WIPFLI, 

a.a.O., S. 121). Auch die Vorinstanz führt aus, es falle schwer, den auf-

grund der nicht lärmbezogenen Aspekte eingetretenen Minderwert nach 

Marktkriterien zu schätzen. Ein eigentlicher Markt für direkt überflogene 

Liegenschaften sei nicht auszumachen, weil der Kreis der betroffenen Ob-

jekte dafür zu klein sei. Sie hat den Zuschlag gemäss ihren Ausführungen 

daher in Analogie zur Regelung nach Art. 42 Abs. 2 des Obligationenrechts 

A-2164/2012 

Seite 27 

vom 30. März 1911 (OR, SR 220) festgesetzt, wonach der nicht ziffernmäs-

sig nachweisbare Schaden nach Ermessen des Richters mit Rücksicht auf 

den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzuschätzen ist. 

Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass diese Problematik seit jeher be-

standen hat. Dennoch hat das Bundesgericht die nicht lärmbezogenen 

Faktoren bei der Entschädigungsbemessung ausdrücklich mitberücksich-

tigt. Wird die entsprechende Entschädigungskomponente weiterhin nach 

Schätzungsermessen bestimmt, stellt dies zumindest keinen Rückschritt 

dar. Die Komponente muss aber gestützt auf einheitliche und nachvollzieh-

bare Kriterien festgelegt werden. 

10.4.5 Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einerseits eine 

Komponente "lärmverursachter Minderwert" und andererseits einen Zu-

schlag für nicht lärmbezogene Aspekte beziffert hat. 

10.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch die nicht lärmbezoge-

nen Aspekte der Direktüberflüge den Verkehrswert der betroffenen Liegen-

schaften mindern und deshalb ein entsprechender Zuschlag zu bestimmen 

ist. 

Entschädigung bei "Teilüberflug" (Liegenschaften) 

11.  

Befindet sich die betroffene Parzelle nur teilweise innerhalb des festgeleg-

ten Überflugkorridors, geht die Vorinstanz davon aus, die Entschädigung 

für direkten Überflug sei jeweils "auf den direkt überflogenen Bereich zu 

beschränken"; bezüglich der nicht direkt überflogenen Teilflächen komme 

nur eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehr-

rechte in Betracht. 

Hat der Eigentümer – z.B. mangels Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissi-

onen – keinen Anspruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung 

nachbarlicher Abwehrrechte, sondern einzig auf eine Entschädigung für di-

rekten Überflug, geht die Vorinstanz bei der Bestimmung der Komponente 

"lärmverursachter Minderwert" daher wie folgt vor: Der lärmbedingte Min-

derwert des Grundstücks wird in einen Gebäude- und einen Landanteil auf-

gegliedert (Ermittlung des auf den Landwert entfallenden Schadens mit der 

Lageklassenmethode). Der Entschädigungsbetrag für den Landanteil rich-

tet sich proportional nach dem Anteil, zu dem sich die Parzellenfläche im 

Überflugkorridor befindet. Der Entschädigungsbetrag für den Gebäudean-

teil richtet sich auf analoge Weise nach der Lage des Gebäudes. Liegt das 

A-2164/2012 

Seite 28 

Gebäude vollständig ausserhalb des Korridors, erfolgt somit überhaupt 

keine Entschädigung für den Gebäudeanteil. 

11.1 Die Enteignete stellt sich auf den Standpunkt, der Entschädigungsan-

spruch des Grundeigentümers habe sich bei jedem direkten Eindringen in 

das Grundeigentum einzig nach den Kriterien zu richten, die auf direkt 

überflogene Grundstücke zur Anwendung kämen. Die für die Enteignung 

von Nachbarrechten aufgestellten Voraussetzungen dürften nicht – auch 

nicht für einen Teil des Grundstücks – zur Anwendung gelangen. 

11.2 Es ist damit näher auf die rechtliche Ausgangslage im Fall eines "Tei-

lüberflugs" einzugehen. 

11.2.1 Unabhängig davon, ob der Grundeigentümer eine Entschädigung 

wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte oder eine Entschädi-

gung für direkten Überflug fordert, legt er dem Enteignungsrichter die öf-

fentlich-rechtlichen Ansprüche vor, die aus dem Entzug der Abwehrrechte 

resultieren, welche das Privatrecht gegen die Einwirkungen aus dem Be-

trieb des Flughafens zur Verfügung stellen würde (vgl. vorne E. 5.1). Es 

handelt sich beim "direkten Überflug" und bei der "Unterdrückung nachbar-

licher Abwehrrechte" somit um zwei mögliche Anspruchsgrundlagen für 

ein- und dieselbe Entschädigung (vgl. dazu BGE 131 II 137 E. 1.2 und BGE 

136 II 65 E. 1.1). Entsprechend ist, wie bereits erwähnt, schon unter dem 

Titel "direkter Überflug" eine Enteignungsentschädigung geschuldet, die 

den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbedingten Schadens voll-

umfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2). 

Damit ist klar: Kann sich ein Grundeigentümer auf direkten Überflug beru-

fen, hat er allein aus diesem Grund Anspruch auf eine volle Entschädigung. 

Ein direkter Überflug liegt vor, wenn die Flugzeuge tatsächlich in die Luft-

säule über dem Grundstück eindringen und die weiteren Bedingungen (ge-

ringe Überflughöhe, Regelmässigkeit) erfüllt sind (vgl. dazu BGE 134 II 49 

E. 5 [vor E. 5.1] mit Hinweisen). In den vorliegenden Verfahren stellt sich 

nun erstmals explizit die Frage, wie hinsichtlich von Parzellen zu verfahren 

ist, die nur teilweise innerhalb eines Überflugkorridors liegen. Das Bundes-

gericht hat sich bereits dazu geäussert, wie ein solcher Korridor im Fall von 

Instrumentenflügen festzulegen ist. Es hat dabei auch auf seine Rechtspre-

chung verwiesen, wonach die Entschädigung für direkten Überflug in ge-

wisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Errichtung 

einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden kann. Wie das 

Bundesgericht festgehalten hat, kann die entsprechende "Dienstbarkeit" 

A-2164/2012 

Seite 29 

klar auf den (als Korridor festgelegten) verhältnismässig schmalen Streifen 

Land beschränkt werden (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.1 und 3.1.3). Das Bun-

desgericht hat jedoch nie angetönt, dass bei Parzellen, die nur teilweise 

innerhalb eines solchen klar definierten Korridors liegen, eine Entschädi-

gung lediglich für den Minderwert des Lands bzw. der Gebäudeteile im Kor-

ridor geschuldet wäre. Wie nachfolgend dargelegt wird, widerspricht das 

Vorgehen der Vorinstanz denn auch den Vorgaben des Bundesgerichts 

und des Enteignungsgesetzes. 

11.2.2 Von direkten Überflügen ist bereits dann auszugehen, wenn nur am 

Rande in die Luftsäule über dem Grundstück eingedrungen wird. Dies 

ergibt sich daraus, dass der Grundeigentümer nach Art. 641 Abs. 2 ZGB 

auch ein solches partielles Eindringen nicht dulden müsste. Auch dieser 

Eigentümer sieht sich damit mit dem vom Bundesgericht erwähnten "Über-

flugsservitut" konfrontiert. Das sieht auch das Bundesgericht so, wie aus 

seinem Entscheid vom 8. Juni 2010 (teilweise publiziert in BGE 136 II 263) 

hervorgeht. Das Bundesgericht führte aus, von einem direkten Überflug 

könne nur die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise – "etwa 

mit einem Flügel" – in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück ein-

dringe. Bei seitlichen Vorbeiflügen, so beeindruckend sie auch sein möch-

ten, werde das Grundeigentum nicht berührt und seien die Einwirkungen 

nur unter dem Blickwinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen. Der 

Eigentümer eines Grundstücks, das sich knapp ausserhalb des Korridors 

befinde, könne keine Entschädigung wegen direkten Überflugs verlangen, 

auch wenn seine Liegenschaft in besonderem Mass von schädlichen Im-

missionen des Flugbetriebs betroffen sei (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1C_284/2009 vom 8. Juni 2010 E. 12.2 mit Hinweis). Eine Liegenschaft, 

die knapp in den Korridor hineinragt, muss demnach aber als direkt über-

flogen gelten. 

Damit kann der Grundeigentümer auch dann eine Entschädigung für direk-

ten Überflug fordern, wenn nur ein kleiner Teil der betroffenen Parzelle in-

nerhalb des Überflugkorridors liegt. Gemäss der Entschädigungsgarantie 

von Art. 16 EntG muss es sich dabei, wie bei jeder Enteignungsentschädi-

gung nach dem Enteignungsgesetz, um eine volle Entschädigung handeln. 

Die Enteignungsentschädigung bei "Teilüberflug" ist somit – genauso wie 

die Entschädigung für einen "vollständigen" direkten Überflug – nach 

Art. 17 ff. EntG zu bestimmen, konkret also nach den Regeln über die 

(rechtliche) Teilenteignung. Wie bereits erwähnt, kommt dabei gestützt auf 

Art. 19 Bst. b EntG die Differenzmethode zur Anwendung, die darin be-

A-2164/2012 

Seite 30 

steht, vom Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft denjenigen der be-

lasteten Liegenschaft abzuziehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Da der gesamte Schaden 

gedeckt werden muss, ist dabei auf den Minderwert des ganzen Grund-

stücks abzustellen, unabhängig davon, ob das "Überflugsservitut" räumlich 

auf einen bestimmten Bereich der Liegenschaft begrenzt ist. 

Auch im Fall eines "Teilüberflugs" hat der Grundeigentümer damit An-

spruch auf eine volle Entschädigung. Er braucht sich dabei – da die zwei 

Anspruchsgrundlagen alternativ zueinander stehen – die Voraussetzungen 

nicht entgegen halten zu lassen, die hinsichtlich einer Entschädigung we-

gen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu beachten sind (Unvor-

hersehbarkeit und Spezialität der Immissionen sowie Schwere des Scha-

dens). Es kommt ferner nicht in Frage, den Entschädigungsanspruch für 

direkten Überflug selber von diesen drei Voraussetzungen abhängig zu 

machen. Denn diese sind ihrer Natur nach auf den Tatbestand der Unter-

drückung nachbarlicher Abwehrrechte beschränkt. Sie leiten sich nämlich 

daraus ab, dass eine Verletzung von Nachbarrechten gemäss Art. 684 

ZGB nur bei übermässigen Einwirkungen gegeben ist. Die Voraussetzung 

der Unvorhersehbarkeit ergibt sich dabei daraus, dass die Übermässigkeit 

der Einwirkungen in Absatz 2 der genannten Bestimmung von der Lage 

und Beschaffenheit der Grundstücke und dem Ortsgebrauch abhängig ge-

macht wird (vgl. dazu statt vieler BGE 94 I 286 E. 8 und 9 sowie BGE 110 

Ib 43 E. 4; vgl. dazu auch HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 5 Rz. 15 ff.). Im Fall 

eines direkten Überflugs obliegt es dem Enteignungsrichter hingegen nicht, 

die Duldbarkeit einer mittelbaren Immission zu bewerten, sondern viel-

mehr, die Folgen einer ungerechtfertigten Einwirkung im Sinn von Art. 641 

Abs. 2 ZGB zu beurteilen (vgl. BGE 129 II 72 E. 2.6). Die Entschädigung 

für direkten Überflug kann daher auch nicht für einen Teilbetrag von den 

erwähnten drei Voraussetzungen abhängen. 

11.2.3 Gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts und die Vor-

gaben des Enteignungsgesetzes hat die Entschädigung für direkten Über-

flug den Minderwert des Grundstücks somit nicht bloss im Verhältnis der 

Parzellen- bzw. Gebäudefläche innerhalb des Überflugkorridors zu decken, 

sondern vollständig. Dies unabhängig von den Kriterien, die hinsichtlich ei-

ner Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu 

beachten sind. 

A-2164/2012 

Seite 31 

11.3 Wie die Vorinstanz ausführt, hält sie ihr Vorgehen jedoch aus Gründen 

der Gleichbehandlung für geboten. Es könne nicht angehen, dass der Ei-

gentümer einer grossen Parzelle, die teilweise überflogen werde, eine 

grössere Entschädigung erhalte als der Eigentümer einer kleinen Parzelle, 

die aber im gleichen Flächenumfang direkt überflogen werde. 

11.3.1 Die Enteignete hält dem entgegen, es sei nicht einzusehen, warum 

der Eigentümer einer grösseren Parzelle nicht eine entsprechend grössere 

Entschädigung erhalten sollte. Eine Ungleichbehandlung könne darin si-

cherlich nicht erblickt werden. Vielmehr stelle es eine Ungleichbehandlung 

dar, dem Grundeigentümer einer bloss teilweise senkrecht überflogenen 

Parzelle nur einen Teil seines Schadens zu ersetzen. Dieser sei nicht nur 

in tatsächlicher Hinsicht praktisch gleich betroffen wie der Eigentümer einer 

vollständig senkrecht überflogenen Parzelle, sondern leite wie Letzterer 

auch seinen Entschädigungsanspruch aus dem Eindringen in den Luft-

raum des Grundstücks und damit aus dem Direktüberflug ab. 

11.3.2 Nach dem in Art. 8 Abs. 1 BV statuierten allgemeinen Rechtsgleich-

heitsgebot ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Un-

gleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Der 

Anspruch auf Gleichbehandlung wird insbesondere verletzt, wenn hinsicht-

lich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen 

getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Ver-

hältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen 

werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen 

(vgl. BGE 136 V 231 E. 6.1 und BGE 134 I 23 E. 9.1 je mit Hinweisen). Der 

Anspruch auf Gleichbehandlung ist sowohl bei der Rechtsetzung als auch 

bei der Rechtsanwendung zu beachten (vgl. dazu ULRICH HÄFELIN / GEORG 

MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zü-

rich/St. Gallen 2010, Rz. 507, mit Hinweisen). 

11.3.3 Wird allen Eigentümern direkt überflogener Liegenschaften der Min-

derwert ihres Grundstücks vollständig ersetzt, so werden diese Eigentümer 

untereinander nicht in unzulässiger Weise ungleich behandelt. Der Vo-

rinstanz geht es indes darum, die rechtliche Besserstellung der Eigentümer 

direkt überflogener Liegenschaften zu begrenzen, indem diese eben nur 

bezüglich des Lands und der Gebäude innerhalb des Überflugkorridors 

besser gestellt werden sollen als die Eigentümer nicht direkt überflogener 

Liegenschaften. In diesem Sinne argumentieren auch die Enteigner: Ihrer 

Ansicht nach wäre es geradezu abwegig und absurd, die zu entschädi-

gende Fläche nicht zu begrenzen. Dies könne am (realen) Extrembeispiel 

A-2164/2012 

Seite 32 

einer sehr grossen Parzelle mit neun Mehrfamilienhäusern gezeigt werden. 

Obschon die grosse Mehrheit der Mehrfamilienhäuser nicht direkt überflo-

gen werde, stehe dem Eigentümer ohne diese Begrenzung eine Minder-

wertentschädigung für das gesamte Land und für alle Mehrfamilienhäuser 

zu. Dies wäre, so die Enteigner, unhaltbar und führte auch zu krassen Un-

gleichbehandlungen. Wäre das Grundstück nämlich in einzelne Mehrfami-

lienhausparzellen aufgeteilt worden, wäre eine Minderwertentschädigung 

anerkanntermassen nur bei den teilweise direkt überflogenen Parzellen ein 

Thema. Dies könne nicht anders sein, nur weil eine solche Parzellierung 

zufälligerweise nicht vorgenommen worden sei. Auch gegenüber einer 

Nachbarliegenschaft, die sich allenfalls viel näher am Überflugkorridor be-

finde als ein davon bis zu 170 Meter entferntes Mehrfamilienhaus auf der 

sehr grossen Parzelle, führe dies zu einem stossenden Ergebnis, da für die 

nähere Liegenschaft keine Entschädigung geschuldet sei, für das entfern-

tere Mehrfamilienhaus hingegen schon. 

11.3.4 Es mag auf den ersten Blick als stossend empfunden werden, dass 

der Eigentümer einer Parzelle, die knapp in den Überflugkorridor hinein-

ragt, eine volle Entschädigung erhältlich machen kann, während derjenige, 

dessen Parzelle sich knapp ausserhalb des Korridors befindet, unter Um-

ständen keinen Anspruch auf Entschädigung hat. Die Enteignete weist je-

doch zu Recht darauf hin, dass sowohl der Eigentümer einer vollständig 

als auch derjenige einer teilweise im Korridor liegenden Parzelle, anders 

als der Eigentümer einer nicht direkt überflogenen Liegenschaft, ihren Ent-

schädigungsanspruch aus dem Eindringen in den Luftraum des Grund-

stücks ableiten: Wie aus den bisherigen Erwägungen hervorgeht, sind die 

unterschiedlichen Anspruchsvoraussetzungen für die Enteignungsent-

schädigung in der unterschiedlichen zivilrechtlichen Ausgangslage begrün-

det, d.h. darin, dass zur Abwehr direkter Überflüge nicht bloss die nachbar-

lichen Abwehrrechte zur Verfügung stünden, sondern auch ein nicht von 

der Übermässigkeit der Einwirkungen bzw. vom Ortsgebrauch abhängiger 

Abwehranspruch. Es versteht sich von selbst, dass die enteignungsrecht-

liche Entschädigung von der zivilrechtlichen Ausgangslage abhängen kann 

bzw. muss. Denn eine formelle Enteignung kann nur dann vorliegen, wenn 

bestimmte dingliche bzw. obligatorische Rechte entzogen oder beschränkt 

werden (vgl. dazu Art. 5 und Art. 23 Abs. 1 EntG). 

Die rechtliche Besserstellung der Eigentümer direkt überflogener Liegen-

schaften im Enteignungsverfahren – darunter auch die von einem "Teilü-

berflug" betroffenen – beruht somit auf einer besonderen zivilrechtlichen 

Ausgangslage, ist daher sachlich begründet und verstösst nicht gegen das 

A-2164/2012 

Seite 33 

Rechtsgleichheitsgebot. Daran ändert auch das Argument nichts, der Ei-

gentümer einer Parzelle, die knapp in den Korridor hineinrage, könne doch 

aufgrund der Ähnlichkeit der Sachverhalte nicht derart besser gestellt sein 

als der Eigentümer einer knapp ausserhalb des Korridors befindlichen Par-

zelle. Der Sachverhalt – also die tatsächliche Ausgangslage – mag zwar 

fast identisch sein, aber eben nicht die zivilrechtliche Ausgangslage. Letzt-

lich ist also entscheidend, dass bereits in zivilrechtlicher Hinsicht grundle-

gend zwischen direkten Überflügen und Vorbeiflügen zu unterscheiden ist. 

Dass dem so ist, hat das Bundesgericht abschliessend festgestellt. Die da-

mit verbundene Besserstellung der Eigentümer direkt überflogener Liegen-

schaften zeigt sich anhand der von einem "Teilüberflug" betroffenen Par-

zellen einfach besonders akzentuiert. Dem kann nun aber nicht dadurch 

entgegen gewirkt werden, die Stellung der von einem "Teilüberflug" be-

troffenen Eigentümer – in Missachtung des Grundsatzes der vollen Ent-

schädigung – wieder der Stellung derjenigen Eigentümer anzunähern, die 

sich nicht auf direkten Überflug berufen können. Die von der Vorinstanz 

vorgenommene generelle Unterscheidung zwischen inner- und ausserhalb 

des Korridors liegenden Parzellen- und Gebäudeflächen ergibt sich damit 

auch nicht aus dem allgemeinen Rechtsgleichheitsgebot. 

11.3.5 Besonders einzugehen ist indes noch auf die von den Enteignern 

erwähnte Fallkonstellation, in der eine mehrere Mehrfamilienhäuser um-

fassende Liegenschaft von einem "Teilüberflug" betroffen ist. Das Bundes-

gericht hat in seinem Rückweisungsentscheid vom 13. Januar 2010 (teil-

weise publiziert in BGE 136 II 165) nämlich festgehalten, die Vorinstanz 

werde beurteilen müssen, ob "alle Stockwerkeigentümer der Liegenschaft" 

oder "nur diejenigen des direkt überflogenen Blocks" Anspruch auf eine 

Entschädigung hätten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_286/2009 vom 

13. Januar 2010 E. 6). Zwar ist dabei von einer generellen Unterscheidung 

zwischen inner- und ausserhalb des Korridors liegenden Flächen ebenfalls 

nicht die Rede, doch mochte es das Bundesgericht offenbar nicht von Vorn-

herein verwerfen, dass bei "teilüberflogenen" Liegenschaften, die mit meh-

reren Gebäuden überbaut sind, Differenzierungen vorgenommen werden 

könnten. 

Es trifft zu, dass man sich eine mehrere Mehrfamilienhäuser umfassende 

Liegenschaft in der Regel auch in verschiedene Parzellen aufgeteilt den-

ken könnte. Wurde eine solche Aufteilung in mehrere Parzellen nicht vor-

genommen, erachten dies die Enteigner daher als "zufällig". Sie weisen 

darauf hin, dass aufgrund dieser "Zufälligkeit" auch der Minderwert von 

A-2164/2012 

Seite 34 

Mehrfamilienhäusern ersetzt wird, die einen deutlichen Abstand zum Kor-

ridor aufweisen. Tatsächlich wäre ein Vorgehen wohl praktikabel, bei dem 

die Gesamtliegenschaft gedanklich in mehrere Parzellen aufgeteilt wird, 

die je eines der Gebäude plus das umgebende Land umfassen, und eine 

Entschädigung dann nur für den Minderwert derjenigen gedachten Parzel-

len zugesprochen wird, die zumindest teilweise im Überflugkorridor liegen. 

Doch würde dies ebenfalls darauf hinauslaufen, dem Grundeigentümer die 

ihm aufgrund der zivilrechtlichen Ausgangslage zustehende volle Enteig-

nungsentschädigung zu verweigern. Daran ändert auch der Umstand 

nichts, dass die rechtliche Besserstellung der Eigentümer direkt überfloge-

ner Liegenschaften in diesen Fällen ganz besonders auffällt. Eine gedank-

liche Aufteilung in "Teilparzellen" ist daher aus den gleichen Gründen ab-

zulehnen wie eine generelle Unterscheidung zwischen inner- und aus-

serhalb des Korridors liegenden Flächen. 

11.3.6 Aus dem allgemeinen Rechtsgleichheitsgebot kann somit nicht ab-

geleitet werden, die Höhe der Entschädigung für direkten Überflug sei da-

von abhängig zu machen, zu welchem Teil die Parzelle bzw. die Gebäude 

im Überflugkorridor liegen. 

11.4 Zusammenfassend ist dem Grundeigentümer unter dem Titel "direkter 

Überflug" jeweils eine Entschädigung zuzusprechen, die den Minderwert 

des gesamten Grundstücks deckt. Dies jeweils unabhängig davon, ob die 

betroffene Parzelle ganz oder teilweise innerhalb des Überflugkorridors 

liegt, und unabhängig von den Kriterien, die hinsichtlich einer Entschädi-

gung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu beachten sind. 

12.  

Im vorliegend zu beurteilenden Fall ist die Enteignete Eigentümerin eines 

Baugrundstücks. Dieses weist eine Fläche von (…) m2 auf, wovon sich ca. 

273m2 innerhalb des festgelegten Überflugkorridors befinden. Da also ein 

"Teilüberflug" gegeben ist, hat die Enteignete Anspruch auf eine Entschä-

digung, die den Minderwert der gesamten Liegenschaft deckt. 

Demnach ist unerheblich, ob die Enteignete die Entschädigung auch unter 

dem Titel "Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte" geltend machen 

könnte (vgl. dazu oben E. 6.5). Ebenso kann die von der Enteigneten auf-

geworfene Frage nach der Breite des Überflugkorridors offen gelassen 

werden. 

Bestimmung der Komponente "lärmverursachter Minderwert" 

A-2164/2012 

Seite 35 

MIFLU I 

13.  

Die Vorinstanz hat bei der Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts auf 

das hedonische Modell "MIFLU" abgestellt, da sich die Liegenschaft in der 

"Einfamilienhauszone zweigeschossig" befindet. Dieses Modell wurde ei-

gens zur Bestimmung fluglärmbedingter Minderwerte bei selbst genutztem 

Wohneigentum (Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum) entwickelt. 

Der Auftrag zur Erarbeitung des Modells ging von der Flughafen Zürich AG 

aus; die Entwicklung erfolgte durch die Zürcher Kantonalbank (ZKB) unter 

Begleitung durch ein Expertengremium. Das Bundesgericht hat dieses Mo-

dell in den Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt 

(vgl. zum Ganzen BGE 134 II 49 E. 16-18). Das Modell wird unterdessen 

allgemein als "MIFLU I" bezeichnet, zur klaren Abgrenzung vom Modell 

"MIFLU II", das die Flughafen Zürich AG zur Bestimmung der Minderwerte 

von Ertragsliegenschaften (Mehrfamilienhäusern) entwickeln liess. 

Bei MIFLU I handelt es sich um ein sog. hedonisches Bewertungsmodell. 

Solche Modelle werden zur Untersuchung verschiedener Gütermärkte (Im-

mobilien-, Auto-, Kunstmarkt usw.) eingesetzt. Ihnen ist im Wesentlichen 

gemeinsam, dass sie die auf dem Markt bestehenden Preisunterschiede 

über die spezifischen Gütereigenschaften erklären, die dem Nutzer oder 

Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass Genuss verschaffen 

und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen. Ein Produkt 

bzw. eine Immobilie wird demnach als Bündel von Eigenschaften betrach-

tet, von denen jede ihren Preis hat und welche gesamthaft den Wert des 

Gutes bilden. Die verschiedenen preisbestimmenden Eigenschaften wer-

den anhand zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf dem freien Markt ge-

handelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren (Regressionsver-

fahren) ermittelt und quantifiziert (vgl. BGE 134 II 49 E. 16.1 mit Hinwei-

sen). Wie das Bundesgericht festgehalten hat, erlaubt die hedonische Me-

thode als einzige der heute bekannten Schätzungsmethoden, auf einer 

weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines be-

stimmten Liegenschaftenmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preis-

aufschlag oder -abzug zu verbinden, wodurch eine gleichmässige Bewer-

tung in einer Grosszahl von Fällen ermöglicht wird (BGE 134 II 49 E. 16.4). 

Der Fluglärm bildet in MIFLU I eines von acht Merkmalen der Mikrolage. 

Andere solche Merkmale sind z.B. der Strassenlärm, die Sicht und die 

Hangneigung. Weiter berücksichtigt das Modell fünf Merkmale der Makro-

lage, wie etwa die Steuerkraft der Gemeinde oder die Fahrzeit nach Zürich, 

A-2164/2012 

Seite 36 

sowie 17 bis 18 Merkmale der Liegenschaft selbst, wie das Alter und die 

Substanz des Gebäudes, die Anzahl Zimmer, die Anzahl Nasszellen etc. 

(vgl. Bericht der ZKB "Entwicklung eines hedonischen Bewertungsmodells 

für fluglärmbelastete Liegenschaften: Dokumentation zuhanden des Ex-

pertengremiums [V. 3.0]" vom 18. November 2005 [Dossier A-2132/2012, 

act. 47; nachfolgend: Bericht ZKB], S. 22 f.; vgl. auch BGE 134 II 49 

E. 17.1). Dem Modell liegen Transaktionsdaten der ZKB von 7'484 Frei-

handverkäufen von Einfamilienhäusern bzw. Stockwerkeigentum im Kan-

ton Zürich aus den Jahren 1995 bis 2005 zu Grunde (vgl. dazu Bericht 

ZKB, S. 2 f.). 

MIFLU I ist als hybrider Prozess ausgestaltet, d.h. es wird zwingend von 

einem Schätzer ein Augenschein vorgenommen. Dieser kann sein Ermes-

sen bei der Verkehrswertbemessung einbringen. Das Modell ermittelt zwar 

hilfsweise einen Verkehrswert, doch kann der Schätzer diesen Wert ohne 

Weiteres korrigieren und etwa einen Abzug wegen Entwertung oder einen 

Zuschlag für Erneuerung vornehmen. Dagegen erfolgt die Ermittlung des 

fluglärmbedingten Minderwerts (ausgedrückt in Prozenten des Verkehrs-

werts ohne Fluglärm) unter Ausschluss eines weiteren Schätzungsermes-

sens (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 17.1 und 18.5.1). 

Vorliegend handelt es sich zwar um Bauland. Doch ermittelte die Vo-

rinstanz den lärmbedingten Minderwert, indem sie den Minderwert-Pro-

zentsatz heranzog, den "MIFLU I" bei einer benachbarten (überbauten) 

Parzelle ausweist. Der Verkehrswert wurde anderweitig bestimmt (vgl. 

dazu unten E. 16 und 17). 

13.1 Die Enteignete rügt zunächst, in den vorliegenden Fällen sei MIFLU I 

in der Version 4.5 verwendet worden. In dieser Version werde neben der 

Fluglärm-Grundbelastung (Leq16h [6-22 Uhr]) die Belastung während der 

ersten, zweiten und letzten Nachtstunde berücksichtigt (Leq1h [22-23 Uhr], 

Leq1h [23-24 Uhr] und Leq1h [5-6 Uhr]). Die enormen Lärmwerte in den 

letzten zwei Abendstunden zwischen 20 und 22 Uhr würden demnach nur 

über die Grundbelastung (also den Mittelungspegel über alle 16 Tagesstun-

den) berücksichtigt, wo sie sich aber zu wenig niederschlagen würden. In 

der vom Bundesgericht "abgesegneten" Version habe MIFLU I denn auch 

zusätzlich die Spitzenbelastung (max. Leq1h zwischen 7 und 21 Uhr) so-

wie die Belastung während der Stunde von 21 bis 22 Uhr (Leq1h [21-22h]) 

berücksichtigt. Es sei unverständlich, dass an diesen gerade im Zusam-

menhang mit den Ostanflügen so zentralen Parametern nicht festgehalten 

worden sei. 

A-2164/2012 

Seite 37 

13.1.1 Die ins Modell MIFLU I einbezogene Fluglärmbelastung beruht auf 

Lärmwerten, die von der Eidgenössischen Materialprüfungs- und For-

schungsanstalt (Empa) mit dem Simulationsmodell "FLULA" flächende-

ckend auf den Hektar genau berechnet worden sind (vgl. Bericht ZKB, 

S. 4). Die Fluglärmbelastung wurde in der Modellversion 3.0 über drei Va-

riablen abgebildet (vgl. Bericht ZKB, S. 5 f., 11): 

– Grundbelastung: Leq16h (6-22 Uhr) über 50 dB 

– Spitzenbelastung: sofern Leq16h (6-22 Uhr) > 50 dB: höchster Leq1h 

zwischen 7 und 21 Uhr abzüglich Leq16h (6-22 Uhr) 

– Tagesrandbelastung: bei Minderwertberechnungen für die Jahre ab 

2002: höchster der folgenden Werte: Leq1h (21-22 Uhr) über 50 dB, 

Leq1h (22-23 Uhr) über 50 dB, Leq1h (23-24 Uhr) über 47 dB. 

 

Das Bundesgericht bezog sich in seinem Entscheid auf diese Modellver-

sion (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 18.5.2). 

13.1.2 Bei der Grundbelastung beträgt der "Entwertungssatz" (Betrag des 

mittleren Koeffizienten, entspricht der Wertreduktion bei einem Einfamilien-

haus an mittlerer Lage) in dieser Modellversion 0.81% pro dB. Die Berech-

nung des Minderwerts erfolgt dabei multiplikativ, d.h. wie bei einer Zinses-

zinsrechnung, und nicht additiv. Beträgt der Leq16h (6-22 Uhr) z.B. 64 dB, 

womit er 14 dB über der Schwelle von 50 dB liegt, ist also vierzehn Mal ein 

Abschlag von 0.81% auf dem jeweils schon reduzierten Verkehrswert an-

zubringen. Bei der Spitzenbelastung – die Variable bildet die Anzahl dB 

über Grundbelastung ab – beträgt der Entwertungssatz 0.65% pro dB, wo-

bei auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten Wert angesetzt 

wird. Bei der Tagesrandbelastung beträgt der Entwertungssatz 0.80% pro 

dB (vgl. zum Ganzen Bericht ZKB, S. 6, 11 f.). 

13.1.3 In den vorliegenden Fällen kam MIFLU I in der Version 4.5 vom 

20. April 2010 zur Anwendung. Auf den entsprechenden Datenblättern wer-

den neben dem Leq16h (6-22 Uhr) lediglich die Leq1h-Werte der ersten 

und zweiten Nachtstunde (22-23 bzw. 23-24 Uhr) aufgeführt. Der Spitzen-

wert für die Stunden zwischen 7 und 21 Uhr sowie der Wert für die Stunde 

von 21 bis 22 Uhr fehlen. Dafür wird der Leq1h der letzten Nachtstunde (5-

6 Uhr) ausgewiesen, welcher in MIFLU I gar keine Berücksichtigung findet. 

Die Enteignete hat daraus geschlossen, dass die Modellparameter gegen-

über der Version 3.0 angepasst worden sind. 

A-2164/2012 

Seite 38 

Die Vorinstanz hat, nachdem sie vom Bundesverwaltungsgericht um Ver-

nehmlassung ersucht worden war, eine Auskunft der ZKB zu den Unter-

schieden zwischen der Version 4.5 und den früheren Versionen eingeholt. 

In der entsprechenden Stellungnahme vom 4. Juli 2012 (Dossier 

A-2132/2012, act. 9/1) führt die ZKB aus, die MIFLU-I-Versionen 3.0b und 

4.5 würden sich in Bezug auf die Modell-Parameter und den Berechnungs-

prozess nicht unterscheiden. Weder an der Modell- noch an der Lärmspe-

zifikation hätten Anpassungen stattgefunden. Für beide Versionen gelte so-

mit, dass die Spitzenbelastung für das gesamte Zeitfenster von 1995 bis 

2005 berücksichtigt werde, die Tagesrandbelastung jedoch nicht vor 2001. 

Bei der Darstellung der Ergebnisse seien auf Wunsch der Flughafen Zürich 

AG zwischen der Version 3.0b und der Version 4.5 die folgenden Änderun-

gen vorgenommen worden: 

– "Auflistung der 'Fluglärmbelastung gemäss Lärmschutzverordnung' im 

Output (ohne Folgen für die Minderwertermittlung)" 

– "Rundung der Werte auf Fr. 1'000.– (statt 10'000.–)" 

– "Einfügen einer Korrekturzeile für die Verkehrswertbestimmung (ohne 

Einfluss auf den prozentualen Minderwert)". 

 

Die Enteigner führen in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012 ergän-

zend aus, bereits in der Zwischenversion 4.2 habe eine Korrektur des Ver-

kehrswerts vorgenommen werden können. Was die Darstellung der Lärm-

werte und die Rundungen betreffe, habe die Zwischenversion aber noch 

der Version 3.0 entsprochen. Weiter legen die Enteigner ihrer Stellung-

nahme Datenblätter von Minderwertberechnungen mit der Version 3.0b 

und der Version 4.5 bei. Daraus ist ersichtlich, dass per Stichjahr 2002 bei 

beiden Versionen die gleichen prozentualen Minderwerte resultieren. 

13.1.4 Damit steht fest, dass hinsichtlich der Berechnung des Minderwert-

Prozentsatzes und, abgesehen von der anderen Rundung, auch bei der 

Verkehrswertermittlung keine Unterschiede zwischen der Version 4.5 und 

der vom Bundesgericht beurteilten Version bestehen. Die Vorinstanz durfte 

ihren Entscheid daher auf die mit der Version 4.5 erfolgten Berechnungen 

stützen. Anzumerken bleibt, dass die Flughafen Zürich AG durchaus An-

lass gehabt hätte, proaktiver über die erfolgten Anpassungen zu informie-

ren. Denn erstens ist kein überzeugender Grund ersichtlich, auf dem Da-

tenblatt plötzlich andere als die für die Berechnung relevanten Werte aus-

zuweisen, und zweitens resultieren in absoluten Zahlen aufgrund der ge-

naueren Rundung von Verkehrs- und Minderwert leicht unterschiedliche 

Minderwerte. 

A-2164/2012 

Seite 39 

13.2 Die Enteignete ist allerdings der Ansicht, MIFLU I trage auch in der 

unveränderten Spezifikation der auf den Abend konzentrierten Lärmbelas-

tung durch die Ostanflüge zu wenig Rechnung. 

Erstens wird ihres Erachtens die Lärmbelastung zwischen 20 und 21 Uhr 

nur ungenügend berücksichtigt, obschon der Leq1h (20-21 Uhr) über die 

Spitzenbelastungs-Variable in die Minderwertberechnung einfliesse. Die-

sen Standpunkt begründet die Enteignete damit, dass ein Entwertungssatz 

von 0.65% pro dB angesichts der hohen Lärmsensibilität der Bevölkerung 

zur abendlichen Erholungszeit zu tief sei. In der Stunde zwischen 20 und 

21 Uhr fänden Ostanflüge zudem grundsätzlich nur an Wochenenden und 

Feiertagen statt, an denen tendenziell ein höheres Ruhebedürfnis bestehe. 

Der Leq1h (20-21 Uhr) werde aber übers ganze Jahr gemittelt und damit 

"verwässert". Er vermöge den Einfluss der auf die Wochenenden und Fei-

ertage konzentrierten Lärmbelastung nicht sachgerecht abzubilden. 

Zweitens bestreitet die Enteignete, dass dem Modell eine genügende Da-

tenbasis zur Beurteilung der Minderwerte im Osten des Flughafens zu 

Grunde liege. Die Anzahl von Transaktionsdaten aus dem Osten des Flug-

hafens bzw. von Objekten mit Abendbelastung sei unklar. 

13.2.1 Das Bundesgericht hat sich in BGE 134 II 49 eingehend mit MIFLU I 

auseinandergesetzt. Es verweist in seinem Entscheid unter anderem auf 

die Beurteilung von Professor Dr. Kugler, Fachmitglied des Expertengremi-

ums, wonach MIFLU I eine verlässliche Schätzung der fluglärmbedingten 

Marktwertminderung von Immobilien im Kanton Zürich liefere, es in seiner 

Fülle von Mikrolagefaktoren die gängigen Standards für hedonische Be-

wertungsmodelle bei weitem übertreffe und das Vorgehen bei Erarbeitung 

des Modells der "best practice" in der ökonometrischen Analyse entspre-

che (vgl. BGE 134 II 49 E. 18.3). Das Bundesgericht sah keinen Grund, 

von dieser Einschätzung abzuweichen (vgl. BGE 134 II 49 E. 18.6). Fest-

zuhalten ist weiter, dass bei der Entwicklung des Modells bewusst auch auf 

eine Anwendung im Osten des Flughafens fokussiert wurde – eben darum 

wird die Tagesrandbelastung bei Minderwertberechnungen für die Jahre ab 

2002 berücksichtigt (vgl. dazu Bericht ZKB, S. 6). MIFLU I ist damit auch 

in den vorliegenden Fällen anzuwenden. 

An dieser Beurteilung vermögen die Vorbringen des Enteigneten nichts zu 

ändern. Nachdem dem Modell bereits ein hoher wissenschaftlicher Stan-

dard attestiert wurde, ist nicht daran zu zweifeln, dass für dessen Ausrich-

A-2164/2012 

Seite 40 

tung auf die Situation im Osten des Flughafens eine ausreichende Daten-

basis gegeben war. So wurde denn auch die Morgenbelastung, wie sie ins-

besondere im Bereich der Südanflüge auftritt, im Modell nicht berücksich-

tigt, weil dafür tatsächlich nicht genügend Transaktionen vorhanden waren 

(vgl. Bericht ZKB, S. 5 Fn. 5). Weiter ist die Argumentation des Enteigneten 

nicht überzeugend, wonach die Lärmbelastung in der Stunde von 20 bis 21 

Uhr nur ungenügend berücksichtigt werde. Es trifft zwar zu, dass an Wo-

chenenden und Feiertagen bereits ab 20 Uhr und nicht erst ab 21 Uhr ge-

nerell auf Ostanflüge umgestellt wird, und dass die Lärmbelastung der 

Stunde zwischen 20 und 21 Uhr allenfalls über die Spitzenbelastung in die 

Minderwertberechnung einfliesst, ansonsten aber nicht gesondert berück-

sichtigt wird. Darin ist aber kein Anlass zu sehen, die Modellspezifikation in 

Frage zu stellen. Denn erstens geht es bei der Entwicklung eines solchen 

Modells darum, aussagekräftige Lärmvariablen zu definieren, die jedoch 

nie alle möglichen Variationen der Lärmbelastung abbilden können bzw. 

müssen. Und zweitens wirkt sich der Umstand, dass die Lärmbelastung am 

späteren Abend und in den ersten Nachtstunden besonders gross ist, auf-

grund der speziellen Berücksichtigung der ab 21 Uhr gegebenen "Tages-

randbelastung" ja unbestreitbar auf die Höhe der Minderwerte aus. 

13.2.2 Es bestehen somit keine Anhaltspunkte dafür, dass MIFLU I der Si-

tuation im Osten des Flughafens nicht ausreichend Rechnung trägt. Auf die 

Offenlegung weiterer Modellgrundlagen durch die ZKB und die Einholung 

eines Gutachtens kann verzichtet werden. 

13.3 Zusammenfassend hat die Vorinstanz den lärmbedingten Minderwert 

zu Recht anhand von MIFLU I in der Version 4.5 vom 20. April 2010 ermit-

teln lassen. 

Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte (inkl. Werte gem. vBR) 

14.  

14.1 Die Einführung der Ostanflüge geht darauf zurück, dass Deutschland 

am 22. Mai 2000 die schweizerisch-deutsche Vereinbarung von 1984 über 

die An- und Abflüge zum bzw. vom Flughafen Zürich über deutsches Ho-

heitsgebiet kündigte. Im Herbst 2001 einigten sich die Parteien auf einen 

Staatsvertrag, mit dessen Umsetzung – voranwendungs- und schrittweise 

– sogleich zu beginnen war. Daher wurde am 19. Oktober 2001 ein neues, 

den deutschen Luftraum entlastendes Nachtflugregime eingeführt; die Lan-

dungen, die bis dahin von Norden erfolgt waren, wurden auf die Piste 28 

A-2164/2012 

Seite 41 

verlegt, mit Anflug aus Osten. Weitere Ostanflüge wurden eingeführt, als 

am 27. Oktober 2002 die neue staatsvertragliche Wochenend- und Feier-

tagsregelung zu greifen begann. Dem bloss vor