# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3467d546-c164-5ad2-88f0-2e7ed255da9a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-06-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.06.2001  VR.2000.00001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VR-2000-00001_2001-06-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VR.2000.00001	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.06.2001
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 16.04.2002 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Enteignungsrecht
	Betreff: 

	Entschädigung für materielle Enteignung

	
Bewirken Freiflächen, mit denen der Kernzone zugeteilte Grundstücke zum Schutz von benachbarten Gebäuden belegt wurden, eine materielle Enteignung?

Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50 ff. VRG (E. 1a).
Auf einen Augenschein kann verzichtet werden (E. 1b).
Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist der 16. November 1985 (E. 2a).
Es liegt keine materielle Enteignung vor, wenn sich ein Bauverbot nur auf einen kleinen Teil einer Parzelle bezieht und der Eigentümer den Rest noch bestimmungsgemäss nutzen kann. Die Grenze liegt im Bereich zwischen 35 und 45 %. Dabei sind mehrere Parzellen, die sich nur zusammen nutzen lassen, als Eiheit zu betrachten, während grosse Grundstücke, die verschiedenartige, nicht in engerem Zusammenhang stehende Teile umfassen, entsprechend aufzuteilen sind (E. 3a).
Dem mit einer Freifläche belegten Teil des einen Grundstücks kommt selbständiger Charakter zu (E. 3b).
Auch der betroffene Teil des zweiten Grundstücks ist gesondert zu betrachten, da es von einer anderen planerischen Massnahme betroffen ist als die anderen Teile und das Grundstück eher zufällig zusammenhängende Bereiche mit unterschiedlicher Ausrichtung umfasst (E. 3c).
Die Grundsätze über die Nichteinzonung sind anwendbar (E. 4a).
Eine Nichteinzonung stellt nur ausnahmsweise eine materielle Enteignung dar (E. 4b).
Vorliegend fragt sich, ob die betroffenen Parzellenteile am Stichtag zum weitgehend überbauten Gebiet zählten (E. 4c).
Beide Grundstücksteile gehören dem Dorfkern und deshalb dem weitgehend überbauten Gebiet an (E. 5c).
Es lagen keine besonderen Umstände vor, die gegen eine Einzonung sprachen (E. 5d).
Die Entschädigung bemisst sich aufgrund des Verkehrswerts mit bzw. ohne den fraglichen Eingriff. Die Werte sind anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln. Massgeblicher Zeitpunkt ist das Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung (E. 6a).
Das Verwaltungsgericht hat das Ermessen der Schätzungskommission zu respektieren (E. 6b).
Es ist sachgerecht, Handänderungen sehr kleiner Parzellen und von an Autobahn oder Bahnlinie gelegenen Grundstücken nicht zu berücksichtigen (E. 6c).
Die Schätzungskommission hat den 1985 verzeichneten Höhepunkt der Preisentwicklung zu wenig berücksichtigt (E. 6d).
Die Abzüge für Baueinschränkungen in der Kernzone und den Restlandwert sind gerechtfertigt (E. 6e).
BGE-Nr. 1A.159/2001

			 	
				Stichworte:
	
						BGE
FREIFLÄCHE
GESAMTBETRACHTUNG
KERNZONE
MATERIELLE ENTEIGNUNG
NICHTEINZONUNG
PREISENTWICKLUNG
RESTLANDWERT
STATISTISCHE METHODE
TEILENTEIGNUNG
VERGLEICHSMETHODE
VERKEHRSWERT
WEITGEHEND ÜBERBAUTES GEBIET

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 46 lit. I AbtrG
Art. 26 lit. II BV
Art. 15 lit. a RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.
A hat im Rahmen der Teilung der Erbschaft von G die beiden Parzellen
Kat.-Nrn. 01 und 02 an der Dorfstrasse in X übernommen. Die beiden
Grundstücke befinden sich im alten Dorfteil zwischen der refor­mierten Kirche
und dem M-Haus. Die Parzelle Kat.-Nr. 02 mass ursprünglich 62'515 m2 und
umfasste auch den nordöstlichen Teil von O. Bei der Durchführung der Erbteilung
ist das Grundstück aufgeteilt worden.

 

Die
Gemeinde X verabschiedete am 12. Februar 1985 eine neue Bau- und Zonen­ord­nung.
Der dazugehörige Zonenplan setzte auf den beiden genannten Parzellen in dem Be­reich,
der an die Dorfstrasse angrenzt, auf einer Tiefe von 30 Metern eine Kernzone
fest. Den restlichen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 wies er ganz der
Freihaltezone zu, wäh­rend auf der verbleibenden Fläche der Parzelle Kat.-Nr.
02 im Gebiet O eine Wohnzone W1E und auf dem übrigen Land eine Freihaltezone
festgesetzt wurde. Die Ge­meinde erliess gleich­zeitig mit der Bau- und
Zonenordnung einen Kernzonenplan, der auf den beiden der Kern­zone zugewiesenen
Teilen der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 eine Freifläche aus­schied, die
gärtnerisch zu gestalten oder landwirtschaftlich zu nutzen war (Art. 8 der Bau­ordnung
1985). 

 

Die
am 4. April 1995 beschlossene neue kommunale Nutzungsplanung übernahm die­se
Festlegungen. Die auf den Freiflächen gemäss Kernzonenplan zulässigen Nutzungen
wurden hingegen neu umschrieben. Danach sind dort eine landwirtschaftliche
Nutzung, Garten- und Grünflächen sowie Zufahrten und Erschliessungsflächen
gestattet (Ziff. 3.1.6 der Bauordnung 1995).

 

II.
Noch bevor die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 an A über­gingen, haben die Erben
von G am 26. September 1995 gegenüber der Gemeinde X Entschädigungsansprüche
ange­meldet, da die genannten Planungs­massnahmen für sie eine materielle Enteignung
zur Fol­ge hätten. In der Folge wurden nicht nur die Parzellen, sondern auch
die Entschädigungs­ansprüche an A ab­getreten. Da eine gütliche Einigung nicht
erzielt werden konnte, leitete die Gemeinde X das Schätzungsverfahren ein. Die
Schätzungskommission II des Kantons Zürich stellte am 25. Januar 2000 fest,
dass die 1985 erfolgte Freiflächenfestsetzung auf der Par­zelle Kat.-Nr. 01
eine materielle Enteignung bewirke und die Gemeinde X des­halb A ca. Fr. 667'500.- (ca. 1'500 m2
[Nachmass vorbehalten] zu Fr. 445.- pro m2) zuzüglich Zins seit
dem 26. September 1995 zu bezahlen habe. Mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 02
verneinte die Schätzungskommission dagegen eine Entschä­digungspflicht aus mate­rieller
Enteignung.

 

III.
Die Gemeinde X liess dem Verwaltungsgericht am 27. Juli/11. Septem­ber 2000 mit
Rekurs beantragen, es sei der Entscheid der Schätzungskommission II inso­weit
aufzu­heben, als darin mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 eine materielle
Ent­eignung bejaht und die Gemeinde X zur Bezahlung einer Entschädigung ver­pflichtet
werde, eventualiter sei die Höhe der Entschädigung auf höchstens Fr. 370.- pro
m2 festzusetzen; weiter sei auch die Auflage der Verfahrenskosten
aufzuheben (Verfahren VB.2000.00001).

 

A
liess gegen den genannten Entscheid am 28. Juli/11. September 2000 ebenfalls
Rekurs erheben mit dem Antrag, es sei in teilweiser Aufhebung von Ziff. II des
Dispositivs festzustellen, dass die Gemeinde X auch mit Bezug auf die Parzelle
Kat.-Nr. 02 eine Ent­schädigung aus materieller Enteignung schulde, und es sei
die Ge­meinde X zu verpflichten, ihm für die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 01
und 4350 zusammen ca. Fr. 1'518'000.- zu bezahlen; eventualiter sei das
Verfahren zur Neube­urteilung an die Schätzungskommission zurückzuweisen
(Verfahren VB.2000.00002).

 

Die
Schätzungskommission II beantragte mit Schreiben vom 4. Oktober 2000 die
Abweisung der beiden Rekurse. Den gleichen Antrag stellten am 25. bzw. 27.
Oktober 2000 der Rekursgegner und die Rekursgegnerin mit Bezug auf das Rechtsmittel
der Ge­genpartei.

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1.
a) Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom
30. November 1879 (AbtrG) für die Beurteilung der Rekurse zuständig. Das
Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50
ff. des Verwal­tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG)
(RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

 

b)
Der private Rekurrent beantragt die Vornahme eines Augenscheins. Da die ent­scheiderheblichen
Tatsachen indessen aus den Akten mit genügender Klarheit hervorge­hen, kann
darauf verzichtet werden.

 

2.
Streitgegenstand der beiden Rekursverfahren bildet in erster Linie die Frage,
ob die Festsetzung einer Freifläche auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 an
der Dorf­strasse in X eine materielle Enteignung bewirke.

 

a)
Die fraglichen Freiflächen bilden Teil des Kernzonenplans, der erstmals mit der
Verabschiedung der kommunalen Nutzungsplanung vom 12. Februar 1985 erlassen und
vom Regierungsrat am 9. Oktober 1985 genehmigt wurde. Der neue Kernzonenplan
vom 4. April 1995 bestätigt die bereits 1985 festgelegten Freiflächen auf
den beiden Parzellen des privaten Rekurrenten. Die umstrittene
Eigentumsbeschränkung ist am Tag nach der Publikation des Genehmigungsentscheids
des Regierungsrats in Kraft getreten (Art. 34 der Bauordnung 1985). Der
massgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Ent­eignung
vorliegt, ist somit der 16. November 1985 (vgl. BGE 117 Ib 4 E. 2b).

 

b)
Die Schätzungskommission hat das Vorliegen einer materiellen Enteignung unter
zwei Gesichtspunkten geprüft. Einerseits beurteilte sie die fraglichen
Freiflächenfestsetzun­gen im Licht der Rechtsprechung zur Entschädigungspflicht
bei Nichteinzonungen. Ander­seits untersuchte sie, ob die genannten
Planungsmassnahmen auf den betroffenen Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 lediglich
als Teilenteignung anzusehen seien, die entschädi­gungs­los hingenommen werden
müsste. Beide Kriterien führen nach Ansicht der Schät­zungskom­mis­sion zum
Schluss, dass eine Entschädigungspflicht mit Bezug auf die Par­zelle
Kat.-Nr. 01 zu bejahen, hinsichtlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 dagegen
zu verneinen sei.

 

Die
Parteien stellen beide Argumentationen des Entscheids der Schätzungskommis­sion
in Frage. Im Folgenden ist zuerst zu prüfen, ob die Festsetzung der Freiflächen
für das fragliche Land lediglich ein Teilbauverbot bewirkt, das
entschädigungslos hinzunehmen ist (E. 3). Soweit dies nicht der Fall ist,
bedarf es anschliessend der Prüfung, ob ein Fall einer entschädigungspflichtigen
Nichteinzonung bzw. Auszonung vorliegt (E. 4 und 5).

 

3.
a) Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass eine
Bauland­parzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann. Der Eigentümer hat
vielmehr Be­schränkungen der Nutzung in dem Umfang entschädigungslos
hinzunehmen, als ihm noch ein wirtschaftlich sinnvoller, bestimmungsgemässer
Gebrauch seines Landes erhalten bleibt (BGr, 23. Mai 1995,
ZBl 98/1997, S. 179 E. 5b). Daher ist eine
materielle Enteig­nung zu verneinen, wenn sich ein Bauverbot lediglich auf
einen kleinen Teil einer Parzelle erstreckt und der Eigentümer die restliche
Fläche noch bestimmungsgemäss baulich nutzen kann. Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung löst ein Baulandverlust von bis zu gut einem Drittel in der
Regel noch keine Entschädigungspflicht aus (BGer, 14. Dezember 1983, ZBl
85/1984, S. 366 E. 2b). Das Verwaltungsgericht geht davon aus, dass ein Bau­verbot
auf 40% der Gesamtfläche in der Regel eine materielle Enteignung darstellt.
Aller­dings betrachtet es diese Zahl lediglich als Mittelwert. Namentlich
innerhalb der Band­brei­te von 35-45% Baulandverlust ist auf Grund der
konkreten Verhältnisse zu beurteilen, ob eine materielle Enteignung vorliegt
(RB 1997 Nr. 118).

 

Es
ist allerdings zu beachten, dass Grundstücksgrenzen oft zufällig verlaufen und
sich der Umfang eines Bauverbots deshalb nicht ohne Weiteres parzellenweise
bestimmen lässt. Andernfalls würde der Eigentümer mehrerer zusammenhängender
Kleinparzellen ge­genüber einem solchen eines grossen Grundstücks in
ungerechtfertigter Weise besser ge­stellt. Die Rechtsprechung verlangt daher
eine Gesamtbetrachtung des von einer Eigen­tums­beschränkung betroffenen
Grundbesitzes. So sind mehrere Parzellen, die sich nur zu­sammen baulich nutzen
lassen, bei der Beurteilung des Masses des Baulandverlusts zusam­men zu
betrachten. Umgekehrt ist bei grossen Grundstücken, die verschiedenartige, in
kei­nem engeren Zusammenhang stehende Flächen umfassen, bei der Beurteilung des
Umfangs des Eigentumseingriffs lediglich der davon betroffene Teil des Areals
ins Auge zu fassen (BGE 89 I 381 E. 2; BGr, 21. August 1996, ZBl 98/1997, S.
368 E. 3; RB 1997 Nr. 117).

 

b)
Die Schätzungskommission hat es abgelehnt, bei der Würdigung der auf der Par­zelle
Kat.-Nr. 01 festgesetzten Freifläche auch die angrenzenden überbauten Grundstü­cke
miteinzubeziehen, da dem fraglichen Grundstücksteil eine eigenständige
Bedeutung zu­kom­me. Die rekurrierende Gemeinde stellt diese Ansicht zu Unrecht
in Frage. Dem mit der Freifläche belegten Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 kommt
angesichts seiner Grösse und Lage durchaus ein selbständiger Charakter zu.
Insbesondere lässt er sich ohne Inan­spruchnahme und Beeinträchtigung der
benachbarten Grundstücke überbauen. Der nicht von der Frei­fläche erfasste Teil
des Grundstücks Kat.-Nr. 01 liegt in der Freihaltezone. Mit Bezug auf diese
Parzelle kann eine materielle Enteignung daher nicht mit Blick auf noch
verbleibende Nutzungsmöglichkeiten verneint werden.

 

c)
Bei der Parzelle Kat.-Nr. 02 hat die Schätzungskommission dagegen eine Ge­samt­betrachtung
angestellt und festgehalten, dass die fragliche Freifläche nur einen sehr
kleinen Teil des Grundstücks beschlage. Der weitaus grösste Teil der Parzelle
sei 1985 einer Wohn­­zone in empfindlichem Gebiet (W1E) und 1995 dem
Gestaltungsplangebiet O zuge­wiesen worden. Auch ohne genaue Berechnungen stehe
fest, dass der grösste Teil des Lan­des damit weiterhin überbaubar geblieben
sei und eine materielle Enteignung schon des­halb ausser Betracht falle. Der
private Rekurrent kritisiert diese Auffassung und ver­langt eine Betrachtung
des gesamten Grundbesitzes seiner Rechtsvorgängerin. Diese zeige, dass die
kommunale Nutzungsplanung im Jahre 1985 mehr als die Hälfte ihres Lan­des im Ge­biet
O der Freihaltezone zugewiesen habe. Damit sei die für die Annahme einer mate­riel­len
Enteignung erforderliche Eingriffsintensität längst erreicht.

 

Beiden
erwähnten Auffassungen kann im Licht der erwähnten Rechtsprechung nicht gefolgt
werden. Zunächst geht es nicht an, den gesamten Grundbesitz der Rechtsvorgänge­rin
als Grundlage für die Beurteilung der Eigentumsbeschränkung heranzuziehen. Denn
dieser umfasst sehr unterschiedliche Flächen, die wirtschaftlich ohne Weiteres
unterschied­lichen Nutzungen zugeführt werden können und überdies nicht von ein
und derselben pla­nerischen Massnahme betroffen sind, wie dies für eine
Gesamtbetrachtung erforderlich wäre. Wie ein Blick auf den Grundbuch- und
Zonenplan zeigt, ist aber auch eine Gesamt­betrachtung der im Jahr 1985 62'515 m2
messenden Parzelle Kat.-Nr. 02 verfehlt. Diese umfasst mehrere selbständige
Teile, die eher zufällig zusammenhängen. So zählt der südli­che Teil, der sich
in der Bauzone befindet, zum Gebiet des O. Er ist gegen den See hin aus­gerichtet
und wird durch die Z-strasse erschlossen. Demgegenüber gehört der nördliche,
mit der fraglichen Freifläche belegte Grundstücksteil zum Dorfkern, und eine
Erschlies­sung hätte hier von der Dorfstrasse her zu erfolgen. Bei dieser
Sachlage ha­ben bei der Be­ur­teilung der im nördlichen Bereich festgesetzten
Freifläche die im südli­chen Teil ver­blei­benden Nutzungsmöglichkeiten ausser
Betracht zu bleiben. Es verhält sich gleich wie in dem vom Bundesgericht
beurteilten Fall, in dem ein grosses Grundstück so­wohl die west­liche, gegen
einen See abfallende als auch die östliche Seite eines Hügels umfasste. Als die
westliche Seite mit einem Bauverbot belegt worden war und der Grund­eigentümer
deshalb eine Entschädigung aus materieller Enteignung verlangte, lehnte es das
Bundesgericht ab, der vom Bauverbot betroffenen westlichen Seite die östliche
gegenüber­zustellen, auf der weiterhin gebaut werden konnte (BGE 89 I 381 E.
3).

 

Die
Freiflächenfestsetzung erreicht demnach auch mit Bezug auf die Parzelle
Kat.-Nr. 02 die für die Annahme einer materiellen Enteignung erforderliche
Eingriffsintensi­tät.

 

4.
a) Die Schätzungskommission hat die fraglichen Freiflächenfestsetzungen als Nichteinzonungen
im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung qualifiziert. Obwohl die
umstrittenen Flächen der Kernzone und damit einer Bauzone (§§ 47 f. des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) zugewiesen wurden, kommt
die gleich­zeitige Festlegung einer Freifläche in ihrer Wirkung einer
Nichtbauzone gleich. Es recht­fertigt sich daher, die getroffenen
Planungsmassnahmen entschädigungsrechtlich gleich zu beurteilen wie die
Zuweisung zu einer Nichtbauzone (BGE 121 II 417 E. 3).

 

Im
Übrigen ist es unbestritten, dass die Bau- und Zonenordnung aus dem Jahr 1985
die erste kommunale Nutzungsplanung darstellte, die unter der Herrschaft des
eidgenössi­schen Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) erlassen wurde.
Eine Zuweisung von Land zu einer Nichtbauzone, die im Rahmen des Wechsels von
einer Bau- und Zonen­ordnung aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des RPG zu
einer auf diesem Gesetz beruhen­den Ordnung erfolgt, gilt nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts generell als Nicht­einzonung (BGE 125 II 431
E. 3b; 123 II 481 E. 6b; 122 II 326 E. 5c).

 

Das
Vorliegen einer materiellen Enteignung ist daher im vorliegenden Fall nach den
Grundsätzen zu beurteilen, welche die Rechtsprechung für Nichteinzonungen
aufgestellt hat. Die Parteien gehen grundsätzlich ebenfalls von dieser
Rechtslage aus. Der private Re­kurrent stellt sich allerdings im Rahmen einer
Eventualbegründung auf den Standpunkt, die Festlegung der Freiflächen sei als
Auszonung anzusehen. Das ergebe sich daraus, dass die umstrittenen
Teilparzellen in einem ersten Schritt der Kernzone zugewiesen und damit ein­gezont
worden seien. In einem zweiten Schritt sei dann die bauliche Nutzung durch die
Festsetzung einer Freifläche wieder eingeschränkt worden, was eine Auszonung
darstelle. Diese Argumentation überzeugt nicht. Sie übersieht, dass die
Ausscheidung der Freiflächen in den Jahren 1985 und 1995 durch Kernzonenpläne
erfolgte, die Teil der Bau- und Zonen­ordnungen bildeten (Art. 2 der Bauordnung
vom 12. Februar 1985; Ziff. 1.1 Abs. 1 der Bauordnung vom 4. April 1995). Es
wurde auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 in einem Zug eine Kernzone
und eine diese überlagernde Freifläche festgesetzt. Die beiden Fest­set­zungen
sind damit aufeinander bezogen und deshalb in entschädigungsrechtlicher
Hinsicht als Einheit zu betrachten.

 

b)
Die Nichteinzonung in eine Bauzone bei der erstmaligen Schaffung einer raumpla­nerischen
Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderun­gen
entspricht, löst grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie trifft nur
ausnahms­weise den Eigentümer enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er überbaubares
oder grob er­schlossenes Land besitzt, das von einem
gewässerschutzrechtskonformen Generellen Kana­lisationsprojekt erfasst wird,
und wenn er für die Erschliessung und Überbauung seines Lan­­des schon
erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Re­gel
kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte
des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen
hätte einge­zont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen
sein, wenn sich das frag­liche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art.
15 lit. a RPG) befindet. Sol­che Umstände hätten möglicherweise eine Einzonung
gebieten können, so dass der Eigen­tümer am massgebenden Stichtag mit hoher
Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines
Landes rechnen durfte (BGE 125 II 431 E. 4a).

 

c)
Im vorliegenden Fall ist allein umstritten, ob sich eine Entschädigungspflicht
dar­aus ergebe, dass die beiden mit einer Freifläche belegten Parzellenteile am
Stichtag zum weitgehend überbauten Gebiet im Sinn von Art. 15 lit. a RPG
zählten. Ein anderer Tatbe­stand, der bei Nichteinzonungen eine materielle
Enteignung begründen könnte, steht nicht zur Diskussion.

 

5.
a) Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets nach Art. 15 lit. a RPG
umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche
Baulücken innerhalb dieses Bereichs. Zu den Letzteren zählen einzelne
unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen, in der
Regel bereits erschlossen sind und eine relativ ge­ringe Fläche aufweisen. Die
Nutzung der Baulücke wird vorwiegend durch ihre Umgebung geprägt. Das
unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der
Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt
sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Der
Begriff der weitgehenden Überbauung ist somit nach der Rechtsprechung
gebietsbezogen, Parzel­len übergreifend zu verstehen. Der vorhandene Zustand
auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit
den Verhältnissen auf benachbarten Parzel­len zu betrachten. Der
Siedlungscharakter ist vor allem auf Grund der Nähe der Häuser so­wie der
vorhandenen Infrastruktur zu beurteilen. Peripher gelegene Flächen, denen im
Ver­hältnis zu dem sie umgebenden Land eine eigenständige Bedeutung zukommt,
sind nicht als weitgehend überbautes Gebiet zu betrachten, selbst wenn dort
eine gewisse Bautätigkeit eingesetzt hat. Dasselbe gilt für grössere Baulücken
in besiedeltem Gebiet, die der Auflo­ckerung der Siedlungsstrukturen, der
Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen (Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art.
3 Abs. 3 lit. e RPG) und der Schaffung von Freizeitbereichen (Art. 3 Abs. 4
lit. b RPG) dienen. Ihnen kommt eine eigenständige Funktion zu, und sie werden
nicht von der sie umgebenden Überbauung mitgeprägt (BGE 121 II 417 E. 5a).

 

b)
Die Schätzungskommission gelangte gestützt auf diese Kriterien zum Schluss,
dass wohl der mit einer Freifläche belegte Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01, aber
nicht jener des Grundstücks Kat.-Nr. 02 zum weitgehend überbauten Gebiet zähle.
So liege das zu­erst genannte Landstück im relativ dicht überbauten oberen Teil
des Dorfkerns von X. Ausser­dem liege das Land zwischen zwei alten, unter
Schutz gestellten Bauten, und es sei in die­sem Bereich auch die andere
Strassenseite durchgehend überbaut. Demgegen­über bilde die auf der Parzelle
Kat.-Nr. 02 festgesetzte Freifläche Teil des unteren Dorf­kerns, in dem neuere
Gebäude fehlten und die unüberbauten Flächen überwögen. Da die Freifläche zu­dem
an einen unüberbauten Teil einer Liegenschaft auf der Hangkante mit prächtiger
See­sicht grenze, überwiege der nicht überbaute Charakter des Umfelds. Von
einer Baulücke könne daher nicht gesprochen werden.

 

c)
Wie aus den bei den Akten liegenden Plänen hervorgeht, umfassen die beiden Frei­flächen
auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 zwei noch unüberbaut gebliebene Land­stücke
in der ersten Bautiefe südlich der Dorfstrasse. Es handelt sich um zwei Zwi­schen­räume
im Rahmen der sich der Dorfstrasse entlang ziehenden Häuserreihe. Die Frei­fläche
auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 grenzt ihrerseits an eine weitere noch grössere
Frei­fläche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08, auf dem sich das M-Haus befindet.
Die Bebauung entlang der Dorfstrasse von der Kirche zum M-Haus bildet den alten
Dorfkern von X. Auch wenn die Dichte im oberen Bereich bei der Kirche grösser
ist als am unteren Ende beim M-Haus, prägen die Bauten doch den ganzen Bereich
der Dorfstrasse. Die sich in den Akten be­find­lichen Fotos zeigen, dass es
sich zum Teil um markante grössere Bauten handelt.

 

Die
beiden mit Freiflächen belegten Teile der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 sind un­bestrittenermassen
voll erschlossen und baureif. Sie reihen sich als Zwischenräume in die
vorhandene Überbauung ein und erscheinen so gesehen als typische Baulücken. Die­ser
Betrachtungsweise hält die Gemeinde X allerdings entgegen, die Freiflächen
bildeten Teil des südlich an den Dorfkern anschliessenden unüberbauten Gebiets
und stell­ten deshalb keine Baulücken dar. In der Tat fällt auf, dass in X der
Dorfkern im Sü­den direkt an ein grösseres Naherholungsgebiet angrenzt. Es
fragt sich daher, ob die frag­lichen Freiflächen in den noch unüberbauten
Zwischenräumen entlang der Dorfstrasse zur Hauptsache von der in diesem Bereich
vorhandenen Bebauung oder vom angrenzenden Naherholungsgebiet geprägt werden.

 

Die
Gemeinde hat die beiden umstrittenen Parzellenteile der Kernzone zugewiesen und
damit zum Ausdruck gebracht, dass sie dieses Land zum Dorfkern von X zählt.
Diese Beurteilung erscheint im Blick auf die bereits dargestellte vorhandene
Über­bauung mit mehreren markanten, unter Schutz gestellten historischen Bauten
ohne Weite­res sach­ge­recht. Wenn die Gemeinde in ihrem Rekurs demgegenüber
die Zugehörigkeit der Frei­flä­chen zum südlich angrenzenden Naherholungsgebiet
betont, widerspricht sie ihrer eige­nen Planung. Ihre Argumentation ist aber
auch insofern widersprüchlich, als sie die Be­deutung der Freiflächen als
Umschwung für die unter Schutz stehenden Bauten hervor­hebt und dar­aus ihre
Nichtzugehörigkeit zum weitgehend überbauten Gebiet ableiten will. Wenn die
Freiflächen dem Umgebungsschutz der Bauten dienen, belegt dies gerade, dass sie
durch die vorhandenen Bauten mitgeprägt werden und sie daher zum weitgehend
über­bauten Ge­biet gehören. Entgegen der Ansicht der Schätzungskommission
spielt auch keine Rolle, dass im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 02 die
vorhandene Überbauung etwas weni­ger dicht ist und auf dem benachbarten
Grundstück mit dem M-Haus ebenfalls eine Freifläche fest­gesetzt wurde. Der
obere und der untere Dorfteil hängen baulich offen­kundig zusam­men und sind
nicht durch einen unüberbauten Bereich voneinander getrennt. Dementspre­chend
ist der ganze Bereich entlang der Dorfstrasse zum weitgehend überbau­ten Gebiet
zu rech­nen. Dass auch der mit einer Freifläche belegte Teil der Parzelle
Kat.-Nr. 02 zum Sied­lungsbereich zählt, belegt im Übrigen seine Zuweisung
zur Kernzone.

 

d)
Bildeten die fraglichen Grundstücksteile am Stichtag somit Teil des weitgehend
überbauten Gebiets im Sinn von Art. 15 lit. a RPG, so durften die Eigentümer
mit der Ein­zonung ihres Landes rechnen, und ihre Nichteinzonung löst
grundsätzlich eine Entschädi­gungspflicht aus. Anders verhielte es sich nur
dann, wenn wegen der besonderen Lage oder Beschaffenheit des Grundstücks mit
Blick auf die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1, 3, 15 ff. RPG) eine
Einzonung am Stichtag offensichtlich nicht in Frage gekommen wäre und der
Grundeigentümer dies erkennen konnte (BGE 121 II 417 E. 6a).

 

Solche
besonderen Umstände, die erkennbar einer Einzonung entgegenstanden, sind im
vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Wohl mag die Ausscheidung von Freiflächen
an der Dorfstrasse zum Schutz des Umfelds der historischen Bauten wünschbar
erscheinen. Doch hätte dem Umgebungsschutz auch bei einer Überbauung in
ausreichendem Mass Rechnung getragen werden können. Die Schätzungskommission
hat festgestellt, dass die Bauernhäu­ser und Scheunen entlang der Dorfstrasse
keineswegs zwingend einen so grossen Um­schwung benötigten, wie er mit den
ausgeschiedenen Freiflächen sichergestellt werde. Die Gemeinde macht gegenüber
dieser Beurteilung einzig geltend, die fraglichen Grundstücks­teile lägen nicht
im eigentlichen Dorfkern, sondern am Rand des Kernzonengebiets, wes­halb hier
ein grösserer Umschwung erforderlich sei. Dieser Einwand überzeugt nicht, nach­dem
die Gemeinde mit der Zuweisung des fraglichen Landes zur Kernzone kundgetan
hat, dass sie es zum Dorfkern zählt. Da für einen solchen eine dichte
Überbauung typisch ist, mussten die Grundeigentümer nicht damit rechnen, dass
ihr zum weitgehend überbauten Gebiet gehörendes Land aus Gründen des
Umgebungsschutzes nicht eingezont werde. Die vorliegenden
Freiflächenfestsetzungen sind vergleichbar mit dem Bauverbot zum Schutz des
Landguts Q in R. Dieses traf ebenfalls Liegenschaften innerhalb des weitgehend
über­bauten Gebiets und war im Interesse des Umgebungsschutzes zwar wünsch­bar,
aber wie hier nicht zwingend notwendig, weshalb nach Ansicht des Bundesgerichts
eine materielle Ent­eignung zu bejahen war (BGE 121 II 417 E. 7a).

 

e)
Aus diesen Gründen ist eine Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung
für die Freiflächenfestsetzungen auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 zu
bejahen.

 

6.
Die Schätzungskommission hat eine materielle Enteignung allein mit Bezug auf
die Parzelle Kat.-Nr. 01 angenommen und dementsprechend lediglich für die
darauf las­tende Freifläche eine Entschädigung zugesprochen. Diese wird vom
privaten Rekurrenten als zu gering, von der Gemeinde dagegen als zu hoch
erachtet. Dabei richtet sich die Kritik einzig gegen den von der
Schätzungskommission als massgebend erachteten Quadratme­terpreis. Angesichts
der gleichen Lage und Grundstücksbeschaffenheit kann der für die Par­zelle
Kat.-Nr. 01 bestimmte Quadratmeterpreis ebenfalls bei der Entschädigungsbe­rechnung
für die Freifläche auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 Anwendung finden. Eine Rück­weisung
der Sache an die Schätzungskommission erübrigt sich daher.

 

a)
Bei materiellen Enteignungen ist der durch die Planungsmassnahme bewirkte Min­derwert
des Grundstücks zu entschädigen. Dieser bemisst sich nach dem Verkehrswert des
Grundstücks mit und ohne den fraglichen planerischen Eingriff. Nach der
Rechtsprechung ist der Verkehrswert grundsätzlich anhand von Vergleichspreisen
zu ermitteln (Vergleichs­methode oder statistische Methode). Massgeblich sind
die tatsächlich bezahlten Preise für vergleichbare Liegenschaften. Allerdings
führt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in
genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Ver­fügung stehen. An
diese Voraussetzungen dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen ge­stellt
werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage,
Grösse, Er­schliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität
besteht. Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge und
-abzüge Rechnung getragen wer­den. Auch braucht das Vergleichsgrundstück nicht
im selben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung,
Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist (BGE 122 I 168 E.
3a).

 

Massgeblicher
Zeitpunkt für die Bestimmung des durch die materielle Enteignung be­­wirkten
Minderwerts ist das Datum des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung (BGE 114
Ib 286 E. 5). Im vorliegenden Fall ist der Stichtag also der 16. November 1985.

 

b)
Die Bestimmung des Verkehrswerts einer Liegenschaft obliegt in erster Linie der
aus Fachleuten zusammengesetzten Schätzungskommission. Das Verwaltungsgericht
hat das Ermessen, das dieser Kommission bei der Schätzung zusteht, zu
respektieren. Im Rechts­mittelverfahren hat es daher nur zu prüfen, ob die
richtige Schätzungsmethode ge­wählt wurde, alle für die Schätzung wesentlichen
Umstände Berücksichtigung fanden und in einer sachlich nachvollziehbaren Weise
gewürdigt wurden (vgl. RB 1998 Nr. 44).

 

c)
Im vorliegenden Fall ermittelte die Schätzungskommission drei Handänderungen an
der T-strasse, die ganz in der Nähe der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 statt­fanden
und daher zu Vergleichszwecken geeignet sind. Ein erster Verkauf fand Ende 1983
statt; dabei wurde ein Quadratmeterpreis von Fr. 596.60 bezahlt. Zwei weitere
Handände­rungen erfol­gten 1984, wobei der Quadratmeterpreis Fr. 475.- und Fr.
500.- betrug. Die Schätzungs­kommission stellte ausserdem das generelle
Preisniveau in X fest. Es bewegte sich – bei Ausklammerung nicht
repräsentativer Objekte – 1984 bei Fr. 494.90 pro m2, 1985 dagegen
bei Fr. 733.45 pro m2. Um die Entwicklung zu überprüfen, zog die Kom­mission
auch die Handänderungen von 1986 bei, doch fanden sich dabei nur zwei repräsen­tative
Transak­tio­nen mit einem Quadratmeterpreis von Fr. 560.- und Fr. 370.-.

 

Die
Gemeinde beanstandet in ihrem Rekurs, dass bei der Bestimmung des durch­schnitt­lichen
Preisniveaus gewisse Handänderungen – insbes. kleine Abtretungsflächen für
Trottoirs, Grundstücke direkt neben der Autobahn oder der Bahnlinie – ausser
Betracht ge­lassen wurden. Das gewählte Vorgehen ist jedoch durchaus
sachgerecht, da für kleine Rest­flächen und Land an besonderer Lage häufig
nicht die marktüblichen Preise bezahlt werden und daher die von der
Rechtsprechung verlangte Vergleichbarkeit fehlt. Wie es sich damit im Einzelnen
verhält, kann aber offen bleiben, da sich bei Einbezug aller Hand­änderungen
kein anderes Bild der generellen Preisentwicklung in X ergibt, sondern im Gegen­teil
der im Jahr 1985 verzeichnete Höhepunkt sogar noch markanter in Erscheinung
tritt. Dass die Durchschnittspreise in diesem Fall tiefer ausfallen, ist
entgegen der Meinung der Gemeinde nicht von Belang, da nach der erwähnten
Rechtsprechung ohnehin nicht die Durchschnitts­preise, sondern jene
vergleichbarer Grundstücke heranzuziehen sind.

 

d)
Die Schätzungskommission legt gestützt auf die drei genannten Vergleichspreise
und die festgestellte allgemeine Preisentwicklung den Landpreis für den von der
Freifläche belegten Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 auf Fr. 530.- pro m2
fest. Die genauen Überlegun­gen der Preisbestimmung werden im Entscheid nicht
dargelegt. Eine nähere Betrachtung zeigt, dass der ermittelte Quadratmeterpreis
von Fr. 530.- ziemlich genau dem Durchschnitt der drei Vergleichspreise aus den
Jahren 1983 und 1984 entspricht ([Fr. 596.60 + Fr. 475.- + Fr. 500.-]:3 =
523.85). Das bedeutet, dass die Schätzungskommission den von ihr festge­stellten
Anstieg des Preisniveaus im Stichjahr 1985 überhaupt nicht berücksichtigt hat.
Sie führt dazu lediglich aus, sie habe die 1985 verzeichneten Höchstpreise
nicht überbewerten wollen. Das erscheint zwar angesichts der beiden
Handänderungen aus dem Jahr 1986 mit viel tieferen Preisen durchaus vertretbar.
Gleichwohl hätte aber der markante Preisanstieg von 1985 auch bei der gebotenen
Zurückhaltung gegenüber möglicherweise einmaligen Preis­­ausschlägen nicht
völlig ausser Acht gelassen werden dürfen. Die Preissteigerung war immerhin bei
mehreren Handänderungen zu verzeichnen und fiel sehr deutlich aus. Aus­ser­dem
hatte sie bereits Vorläufer in den Vorjahren, in denen vereinzelt deutlich
höhere Preise als der Durchschnitt bezahlt wurden. Das gilt namentlich für das
bereits erwähnte Ver­gleichs­­geschäft aus dem Jahre 1983, bei dem der
Quadratmeterpreis bereits fast Fr. 600.- betrug.

 

Der
private Rekurrent macht überdies geltend, dass die Lagequalität von Parzellen
an der Dorfstrasse jene der Vergleichsgrundstücke an der T-strasse deutlich
übertreffe, was mit einem Preiszuschlag hätte berücksichtigt werden müssen.
Diesem Einwand ist eine gewisse Berechtigung nicht abzusprechen, da der
Dorfstrasse mit den historischen Bauten zweifellos eine gesteigerte
Attraktivität zukommt. Vor allem aber erhöht das südliche an­grenzende
unüberbaute Gebiet die Lagegunst. Diesen Vorteilen stehen aber auch gewisse
Nachteile wie namentlich grössere Verkehrsimmissionen gegenüber.

 

Die
Schätzungskommission hat somit bei der Bestimmung des Landpreises wesentli­che
Punkte ausser Acht gelassen, weshalb ihr Entscheid in diesem Punkt auch bei der
be­schränkten Kognition des Verwaltungsgerichts nicht haltbar ist. Werden alle
massgebli­chen Gesichtspunkte mitberücksichtigt, erscheint es gerechtfertigt,
von dem vom privaten Rekurrenten geltend gemachten Quadratmeterpreis von Fr.
600.- auszugehen.

 

e)
Die Schätzungskommission nahm vom grundsätzlich ermittelten Landpreis einen
Abzug von Fr. 50.- pro m2 vor, weil beim Bauen im alten Dorfkern mit
zusätzlichen Er­schwernissen auf Grund von §§ 203 ff. und 238 Abs. 2 PBG hätte
gerechnet werden müs­sen. Entgegen der Ansicht des privaten Rekurrenten
erscheint ein solcher Abzug gerecht­fertigt. Denn das fragliche Land hätte bei
Wegfall der Freifläche nicht irgendeiner Bauzone angehört, sondern es hätte
sich in einer Kernzone befunden, die sehr strenge Vorschriften über Stellung,
Proportion und Gestaltung der Bauten kannte (Art. 4 der Bauordnung von 1985)
und weiterhin kennt (Ziff. 3.1.1 ff. der Bauordnung von 1995). Das
Bundesgericht hat in dem bereits erwähnten Entscheid betreffend Liegenschaften
in der Umgebung des Landguts Mariafeld in Feldmeilen ausgeführt, dass bei der
Bemessung der Entschädigung Einschränkungen der Überbaubarkeit, die sich aus
dem besonderen Umfeld ergeben, Rech­nung getragen wer­den müsse (BGE 121 II 417
E. 7b und E. 8d).

 

Die
Gemeinde hält den Abzug von Fr. 50.- pro m2 für zu gering, begründet
dies aber nicht näher. Das Verwaltungsgericht hat keinen Anlass, von dem von
der Schätzungs­kommission festgesetzten Betrag abzurücken. Dasselbe gilt mit
Bezug auf den Restland­wert, der im angefochtenen Entscheid mit Fr. 35.- pro m2
beziffert wird.

 

f)
Die Entschädigung für die Freiflächenfestsetzung auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01
und 02 beträgt somit Fr. 515.- pro m2 (Fr. 600.- – [Fr. 50.- + Fr.
35.-]). Sie ist ab dem 26. September 1995 gemäss § 183bis Abs.
3 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April
1911/ 24. Mai 1959 (EG ZGB) zu verzinsen.

 

7.
Aus diesen Gründen ist in teilweiser Gutheissung des Rekurses des Grundeigen­tümers
und in Abweisung des Rechtsmittels der Gemeinde die Ziffer II. des
angefochtenen Entscheids teilweise aufzuheben und festzustellen, dass die
Gemeinde auch für die Festset­zung einer Freifläche auf Parzelle Kat.-Nr. 02
eine Entschädigung aus materieller Ent­eig­nung schuldet. Ausserdem ist die
Gemeinde zu verpflichten, dem privaten Rekurrenten für das von der materiellen
Enteignung betroffene Land Fr. 515.- pro m2 zu bezahlen.

 

...

 

 

Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

 

1.    Der Rekurs von A wird teilweise gutgeheissen, jener der
Gemeinde X vollumfänglich abgewiesen.

 

Ziff. II des Entscheids der
Schätzungskommission vom 25. Januar 2000 wird aufgeho­ben und durch folgende
Fassung ersetzt:

 

”In teilweiser Gutheissung
der Klage wird festgestellt, dass die Zuweisung eines Teiles der Grundstücke
Kat.-Nrn. 01 und 02  von ca. 1'500 m2 bzw. ca. 1260 m2 in
die Freifläche der Kernzone Obere Dorfstrasse gemäss Beschluss der
Gemeindeversammlung vom 12. Februar 1985 einen enteignungsähnlichen Tatbestand
darstellt und die Klägerin dem Beklagten eine Entschädigung aus materieller
Enteignung schuldet.

 

Die Klägerin wird
verpflichtet, dem Beklagten für die mit der Freifläche belegten Grund­stücks­teile
von ca. 1'500 m2 und ca. 1'260 m2 (Nachmass vorbehalten)
Fr. 515.- pro m2, total ca. Fr. 1'421'400.-, zu bezahlen.

 

Die Entschädigung ist ab
26. September 1995 bis zum Tag der Auszahlung zum jeweiligen Zins­satz der
Zürcher Kantonalbank für bestehende 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften zu
verzinsen.”

 

 

...