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**Case Identifier:** 1b3bfa80-353a-5b05-8b81-08adc9841a31
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-01
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 01.09.2021 A/4165/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-4165-2020_2021-09-01.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/4165/2020 LCI JTAPI/947/2021 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 1er septembre 2021 

 

dans la cause 

 

Messieurs José ALVES, Jean BRONCKART, Olivier DOGLIA, Olivier 
GIAUQUE, René Gabriel GLARDON, Jean H. LUTZ, Maurice MEYER, 
Sébastien MICHAL et Rudolf Peter SCHILT 

COMMUNE DE PLAN-LES-OUATES, représentée par Me Jean-Pierre CARERA, 
avocat, avec élection de domicile 

contre 

Monsieur Eric BORBOËN 

LES BELVÉDÈRES SA, représentée par Me Malek ADJADJ, avocat, avec élection de 
domicile 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 

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A/4165/2020 

EN FAIT 

1. Monsieur Eric BORBOËN est propriétaire de la parcelle n°4248, sise chemin de 
Massenet 15, commune de Plan-les-Ouates, sur laquelle est érigée une habitation 
de 81 m² ainsi qu’un autre bâtiment de 37 m². 

Cette parcelle est située en cinquième zone, à proximité immédiate du nant de la 
Bistoquette et pour partie en zone forestière. 

2. Monsieur Olivier DOGLIA est domicilié au chemin de Massenet 11c, Monsieur 
Sébastien MICHAL au 11b, Monsieur Maurice MEYER au 11a, Monsieur Jean 
BRONCKART au 11, Monsieur René Gabriel GLARDON au 10, Monsieur José 
ALVES au 19, Monsieur Olivier GIAUQUE au 19a.  

Monsieur Jean H. LUTZ et Monsieur Rudolf Peter SCHILT sont quant à eux 
domiciliés respectivement au chemin de la Bistoquette 18 et 22. 

3. Le 18 avril 2019, LES BELVEDERES SA ont déposé auprès du département du 
territoire (ci-après : DT ou le département) une demande d’autorisation de 
construire portant sur la réalisation d’un habitat groupé de 7 logements d’une 
surface brute de plancher (ci-après : SBP) totale de 649 m2, comprenant un sous-
sol de 516 m2, un rez-de-chaussée, un étage et un attique, sur la parcelle n° 4248 
(DD 112562). Le projet était devisé à CHF 3’2000'000.-. 

4. Dans le cadre de l’instruction du dossier, les préavis suivants ont notamment été 
recueillis : 

- commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) : 
préavis défavorable le 4 juin 2019, retenant que, vu la qualité paysagère et 
naturelle exceptionnelle du cordon boisé le long du Nant de la Bistoquette et 
compte tenu de l’alignement déjà existant parfaitement visible sur les parcelles 
voisines au nord-est, elle était défavorable à l’usage des dérogations des art. 
15 de la loi sur les eaux du 5 juillet 1961 (LEaux-GE - L 2 05) et 11 de la loi 
sur les forêts du 20 mai 1999 (LForêts - M 5 10) . 

- commission consultative de la diversité biologique : préavis du 25 octobre 
2019 favorable avec dérogation au sens de l’art. 11 LForêt. Elle a confirmé 
son préavis le 5 novembre 2019, vu l’absence de nouvelles propositions ; 

- office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau) ; préavis du 22 novembre 2019 
favorable avec dérogation et souhaits. Le projet de situait intégralement dans 
la surface inconstructible selon l’art. 15 al. 1 LEaux-GE et dans l’espace 
réservé aux eaux selon l’art. 36a de la loi fédérale sur la protection des eaux 
du 24 janvier 1991 (LEaux - RS 814.20). Une dérogation fondée sur l’art. 15 
al. 7 LEaux-GE était accordée ; 

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- office cantonal de l’agriculture : préavis liant favorable sous condition du 4 
décembre 2019, imposant notamment de replanter des arbres pour un montant 
d’au moins CHF 1'000.- ; 

- commune de Plan-les-Ouates (ci-après : la commune) : préavis du 5 juillet 
2019 demandant un projet modifié se conformant aux art. 15 al. 7 LEaux-GE 
et 11 LForêt, et de créer une servitude autorisant le dépôt des conteneurs les 
jours des levées et une servitude de passage à pied et à vélo. 

Elle a redemandé un projet modifié dans le même sens le 27 novembre 2019, 
demandant en sus la création d’une servitude de passage public et à vélo ; 

- office de l’urbanisme (ci-après : SPI) : préavis favorable sous conditions du 16 
décembre 2019; 

- office des autorisations de construire : demande projet modifié le 23 
septembre 2020 concernant la mise à jour du rapport de surface, mais 
favorable quant aux dérogations au sens des art. 11 LForêt, 15 al. 7 LEaux-GE 
et 59 al. 4 LCI 

- commission d’architecture (ci-après : CA) : préavis favorable du 6 octobre 
2020, avec dérogation selon l’art. 59 al. 4 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) ; 

- office cantonal des transports (ci-après : OCT) : préavis favorable avec 
souhaits du 2 décembre 2020. 

5. Le 20 mai 2019, une demande d’autorisation de construire portant sur un habitat 
groupé – garage souterrain – abattage d’arbres – mur antibruit sur les parcelles 
nos 4279, 4038 et 4247 de la commune, a été déposée auprès du DT, la parcelle 
n°4249 jouxtant la parcelle n°4248. Elle est actuellement suspendue. 

6. Par courrier du 25 mai 2019, neuf voisins ont transmis au DT leurs observations 
relatives au projet, demandant que les propriétaires des parcelles n° 4248 et 4249 
réalisent simultanément les travaux en souterrain de leur projet sur leurs parcelles 
respectives et que des mesures soient imposées pour limiter les nuisances au strict 
minimum et éviter les dégâts. 

7. Le 13 novembre 2020, le DT a délivré l’autorisation de démolir M 8371 et 
l’autorisation de construire DD 112'562, lesquelles ont été publiées dans la Feuille 
d’avis officielle du même jour. 

8. Le 13 novembre 2020 toujours, le DT a informé la commune de la délivrance de 
l’autorisation. 

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La construction de remplacement des bâtiments existants empiétait certes sur la 
surface inconstructible de la parcelle mais cette surface du projet était inférieure à 
la surface de la villa existante, destinée à être démolie.  

Par ailleurs, les préavis des instances spécialisées (OCEau, OCAN et CCDB) 
étaient favorables. 

9. Par acte du 8 décembre 2020, Messieurs José ALVES, Jean BRONCKART, 
Olivier DOGLIA, Olivier GIAUQUE, René Gabriel GLARDON, Jean H. LUTZ, 
Maurice MEYER, Sébastien MICHAL et Rudolf Peter SCHILT (ci-après : les 
recourants) ont recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-
après : le tribunal) contre l’autorisation de construire DD 112'562, concluant à son 
annulation, sous suite de frais et dépens. Ils ont produit un chargé de pièces. Ce 
recours a été enregistré sous le numéro de cause A/4165/2020. 

La dérogation selon l’art. 59 al. 4 LCI ne pouvait être octroyée pour plusieurs 
raisons. D’une part, la typologie prévue d’un immeuble compact de deux niveaux 
plus attique n’était pas compatible avec le caractère et l’harmonie du quartier qui 
ne comportait que des villas individuelles ou contiguës d’un ou deux niveaux. 
D’autre part, le préavis de la CA, qui se résumait à constater que « l’implantation 
est cohérente » se basait certainement sur l’extrait du plan cadastral d’ensemble 
du préavis de l’office de l’urbanisme qui prêtait à confusion puisqu’il ne reflétait 
pas la construction existante récemment réalisée au 11 chemin Massenet ; ce 
préavis ne comprenait de plus aucune appréciation de la typologie de la 
construction projetée dans le contexte du quartier. Par ailleurs, le préavis de la 
commune ne se prononçait pas sur la dérogation selon l’art. 59 al. 4 LCI alors 
qu’elle demandait une modification du projet pour se conformer aux art. 15 al. 7 
LEaux-GE et 11 al. 2 LFôret. Enfin, la dérogation accordée permettant la création 
d’un garage souterrain sur la quasi-totalité de la surface constructible induirait des 
nuisances graves pour les voisins et cet aménagement aurait dû être coordonné 
avec l’accès du projet en cours sur la parcelle n° 4249. 

10. La commune, sous la plume de son conseil, a également recouru auprès du 
tribunal contre l’autorisation par acte du 11 décembre 2020, concluant à son 
annulation sous suite de frais et dépens. Le recours était accompagné d’un chargé 
de pièces et a été enregistré sous le numéro de cause A/4236/2020. 

Le projet contesté empiétait largement tant sur la zone inconstructible de la 
parcelle en lien avec le nant de la Bistoquette que sur la zone de protection en 
lisière de forêt ; les conditions dérogatoires permettant la construction hors de la 
zone à bâtir n’étaient pas réalisées. En effet, le nouveau projet ne pouvait être 
assimilé à une rénovation, transformation ou agrandissement des constructions 
existantes ; il ne s’agissait par ailleurs manifestement pas d’une reconstruction, le 
nouveau bâtiment étant d’une taille et d’une densité incomparables avec l’existant, 
passant d’une villa individuelle à un véritable immeuble à plusieurs logements (la 

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villa actuelle présentant 136 m2 de surface brute de plancher (ci-après : SBP) 
alors que le projet en prévoyait 649 et le département ne pouvant considérer que 
cette surface de 136 m2 de SPB de la villa actuelle sise en zone inconstructible 
donnait automatiquement droit à un nombre de m2 au moins équivalent dans la 
zone inconstructible pour la nouvelle construction). La valeur économique de la 
nouvelle construction était infiniment supérieure à l’ancienne et la taille et 
l’emprise au sol du projet dépassaient largement celle de la villa actuelle. Ainsi, le 
nouveau projet ne pouvait être considéré comme une reconstruction de la villa 
existante ; il ne pouvait dès lors bénéficier de la garantie de la situation acquise et 
empiéter d’une quelconque manière sur les périmètres de protection de la forêt et 
du cours d’eau.  

Le projet empiétait également sur la zone de protection de la lisière forestière et 
les conditions pour l’octroi d’une dérogation n’étaient pas réalisées, le projet 
n’étant ni une reconstruction ni une transformation de la villa existante. 

Enfin, le projet n’était aucunement compatible avec le caractère, l’harmonie et 
l’aménagement du quartier et nuisait largement à son environnement ; le 
département avait donc excédé de son pouvoir d’appréciation en accordant une 
dérogation fondée sur l’art. 59 al. 4 LCI. 

11. Le département a répondu aux deux recours par deux écritures distinctes du 
15 février 2021, concluant à leur rejet. Il a produit son dossier. 

Seule une portion de la parcelle n° 4248 se situait en zone inconstructible et une 
toute petite portion de la construction projetée (117 m2) était prévue sur cette 
surface. Dès lors que le projet prévoyait la démolition de la villa existante de 136 
m2 laquelle se situait entièrement en zone inconstructible, il apparaissait que 
l’art. 42 al. 4 de l’ordonnance sur l’aménagement du territoire du 28 juin 2000 
(OAT - RS 700.1) était respecté, la reconstruction entrant dans le volume fixé par 
la loi. 

Par ailleurs, la loi lui laissait une marge d’appréciation et il avait jugé opportune 
et justifiée l’implantation envisagée puisqu’il apparaissait que le projet s’éloignait 
considérablement tant de la lisière forestière que du nant de la Bistoquette ; ainsi 
le projet présentait une amélioration considérable de la situation au regard de la 
préservation de la nature. D’ailleurs, les instances de préavis avaient rendu des 
préavis favorables. 

Le projet avait également l’avantage de permettre la démolition de la construction 
existante, située entièrement en zone inconstructible et qui avait un impact bien 
plus important sur les zones protégées que le projet querellé. Un refus du projet 
aurait certainement pour conséquence de pousser le propriétaire à agrandir la villa 
existante et ainsi ajouter des constructions supplémentaires très proches de la forêt 
et du nant. L’utilisation de la parcelle ne sera pas plus intensive qu’actuellement 

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dans la zone inconstructible puisque seule une famille aura son jardin de ce côté et 
que l’accès au projet se fera par l’autre côté de la parcelle. De même, le sous-sol 
ne débordera pas du bâtiment du côté de la zone inconstructible et la hauteur 
n’aura pas d’impact sur la forêt et le cours d’eau. 

L’OCEau avait préavisé favorablement la dérogation prévue à l’art. 15 al. 7 
LEaux-GE et un préavis favorable n’avait pas besoin d’être motivé, même pour 
accorder une dérogation. 

Concernant la prétendue violation de la LForêt, il convenait de souligner que le 
projet était intégralement prévu en dehors de la limite des 10 m à la forêt et dans 
une moindre mesure à l’intérieur de la limite des 20 m. Par conséquent, eu égard à 
la construction existante, l’impact de la construction litigieuse sur la forêt sera 
minime. Les instances de préavis avaient par ailleurs demandé la création d’un 
ourlet buissonnant et d’une prairie extensive au titre de compensation pour 
améliorer la protection de la forêt. 

Concernant la prétendue violation de l’art. 59 al. 4 LCI, la CA - qui s’était fondée 
sur les plans produits par la requérante, le site SITG et la connaissance du 
périmètre par ses membres - avait consciencieusement examiné à plusieurs 
reprises le projet, ce au regard du quartier ; concernant l’examen à l’échelle de la 
commune, il avait été effectué par le SPI, lequel avait relevé que la stratégie 
communale n’était pas encore élaborée et donc applicable mais que les éléments 
exposés étaient conformes à l’objectif de densification qualitative ; il suggérait 
cependant à la requérante de se coordonner avec la commune. Par ailleurs, le 
préavis de la commune était muet sur l’octroi de la dérogation fondée sur l’art. 59 
al 4 LCI, laquelle ne prétendait aucunement que le projet ne s’harmoniserait pas 
avec le quartier. Enfin, la jurisprudence avait de manière constante mis en exergue 
le caractère prééminent du préavis technique de la CA. 

Pour terminer, dans la mesure où les recourants n’indiquaient pas en quoi le projet 
et notamment la création d’un ascenseur à voitures, serait constitutif de nuisances 
graves pour les riverains, ce grief devait être rejeté, étant relevé que l’OCT avait 
préavisé favorablement le projet. 

12. LES BELVEDERES SA, sous la plume de leur conseil, ont également répondu au 
recours le 15 février 2021, concluant à ce qu’il soit dit et constaté que 
l’autorisation de construire était valable et qu’elle « ira sa voie », sous suite de 
frais et dépens. Elle a produit un chargé de pièces. 

Fort de son pouvoir d’appréciation, le département avait à juste titre suivi les 
préavis favorables au projet concernant la dérogation au rapport des surfaces, 
notamment celui de la CA, rappelant que la commune n’avait jamais mentionné 
de problème de densification dans ses préavis. 

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La construction d’un sous-sol avec un ascenseur à voitures permettait par ailleurs 
de renoncer à la construction d’une rampe d’accès et de réduire la circulation sur 
la parcelle ; l’OCT avait préavisé favorablement le projet, la modification mineure 
demandée ayant été réalisée. 

C’était par ailleurs sans excéder son pouvoir d’appréciation que de département, 
en se fondant sur divers préavis favorables, avait octroyé des dérogations à la 
LForêt et la LEaux-GE.  

Enfin, le projet devait être considéré comme une reconstruction en sa qualité de 
construction de remplacement, et tout avait été mis en œuvre afin de respecter les 
buts de la LForêt et de la LEaux-GE, à savoir la protection des cours d’eau et des 
espaces forestiers. 

13. Par décision du 18 février 2021, le tribunal a joint les procédures A/4165/2020 et 
A/4236/2020 sous le numéro de cause A/4165/2020 (DITAI/75/2021). 

14. Les recourants ont répliqué le 22 mars 2021. 

Le département avait manifestement fait abstraction de faits déterminants pour 
l’appréciation de la dérogation, à savoir l’inconstructibilité d’une partie 
importante du terrain entrainant manifestement une densification importante sur la 
partie constructible, la typologie et le gabarit de la construction - qui étaient 
incompatibles avec l’harmonie le caractère du quartier -, la qualité 
particulièrement sensible de l’endroit - situé dans le prolongement d’une zone 
protégée - et le dédoublement de l’impact de la dérogation résultant du dossier 
DD 112'606.  

Ils se ralliaient en tous points aux conclusions du recours de la commune. 

15. La commune en a fait de même le 26 mars 2021, persistant intégralement dans ses 
conclusions. 

Elle contestait que le projet pût être considéré comme une reconstruction au sens 
des art. 24c al. 2 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 
(LAT - RS 700), 42 al. 4 OAT, 15 al. 7 LEaux-GE et 11 l. 2 let. b LForêt, les 
caractéristiques du nouveau bâtiment n’ayant pas le moindre point commun avec 
l’ancien, que ce soit en terme de nombre d’occupants, de longueur, de hauteur, de 
volume de nombre de logements ou tout simplement d’aspect extérieur. 

Même si les conditions légales avaient été réalisées, les dérogations n’avaient pas 
lieu d’être. Le département avait totalement ignoré les préavis défavorables de la 
CMNS et le sien. De plus, près de 20% des SPB du projet se situaient dans le 
périmètre inconstructible, soit une surface qui ne pouvait être considérée, comme 
l’a fait le département, comme une petite partie. 

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Enfin, elle avait demandé un projet modifié en raison de l’empiètement illégal sur 
la zone inconstructible ; dès lors, il n’y avait pas de sens pour elle de se prononcer 
sur le bien-fondé ou non d’une dérogation au sens de l’art. 59 al. 4 LCI, tant 
qu’elle ignorait la teneur du projet final. Elle maintenait que le projet ne 
s’intégrait pas dans le quartier et donc que les conditions permettant l’octroi d’une 
densité accrue n’étaient pas réalisées.  

16. Le DT a dupliqué par écriture du 20 avril 2021, persistant dans ses conclusions. 

17. LES BELVEDERES SA en a fait de même le 27 avril 2021. 

18. Les recourants ont adressé de nouvelles observations au tribunal le 7 mai 2021. 

19. Le détail du contenu des écritures des parties sera repris dans la partie « En droit » 
en tant que de besoin. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b).  

Le juge doit vérifier si l'administration n'a pas abusé de son pouvoir 
d'appréciation. Dans ce cadre, le principe de proportionnalité prend une place 
majeure. Il impose une pesée des intérêts pour et contre la mesure en cause 
(Thierry TANQUEREL, La pesée des intérêts vue par le juge administratif in La 
pesée globale des intérêts, Droit de l'environnement et de l'aménagement du 
territoire, 1996, pp. 189 ss, notamment 192s.). 

En revanche, les juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier 
l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi, non réalisée 
en l'espèce (art. 61 al. 2 LPA). 

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4. Les recourants et la commune estiment que les conditions dérogatoires permettant 
la construction d’un bâtiment hors de la zone à bâtir selon la LAT ne sont pas 
remplies. 

5. Selon l'art. 24c al. 1 LAT, hors de la zone à bâtir, les constructions et installations 
qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus 
conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la 
situation acquise. L'art. 24c LAT est applicable aux constructions et installations 
qui ont été érigées ou transformées légalement avant l'attribution du bien-fonds à 
un territoire non constructible (art. 42 OAT). 

6. En l'espèce, la construction existante - dont il n'est pas contesté qu'elle a été 
construite légalement à l'époque - est située entièrement sur la partie de la parcelle 
devenue inconstructible (art. 11 al. 1 LForêts et 15 Leaux-GE), alors que la 
construction projetée sera édifiée en partie sur cette même partie de la parcelle. 

L'art. 24c LAT est donc applicable. 

7. Aux termes de l'art. 24c al. al.2 LAT, l'autorité compétente peut autoriser la 
rénovation des constructions et installations pouvant être utilisées conformément à 
leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone, de 
même que leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur 
reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés 
légalement. 

8. Selon l'art. 42 OAT, une transformation est considérée comme partielle et un 
agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l'identité de la construction 
ou de l'installation et de ses abords est respectée pour l'essentiel, les améliorations 
de nature esthétique étant admises (al. 1). 

Conformément à l'al. 3, la question de savoir si l'identité de la construction ou de 
l'installation est respectée pour l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble 
des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas être respectées : 

- à l'intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne 
peut pas être agrandie de plus de 60 %, la pose d'une isolation extérieure étant 
considérée comme un agrandissement à l'intérieur du volume bâti existant (let. 
a); 

- un agrandissement peut être réalisé à l'extérieur du volume bâti existant si les 
conditions de l'art. 24c al. 4 LAT sont remplies ; l'agrandissement total ne peut 
alors excéder ni 30 % ni 100 m2, qu'il s'agisse de la surface brute de plancher 
imputable ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher 
imputable et des surfaces brutes annexes) ; les agrandissements effectués à 
l'intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié (let. b) ; 

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- les travaux de transformation ne doivent pas permettre une modification 
importante de l'utilisation de bâtiments habités initialement de manière 
temporaire (let. c). 

Ne peut être reconstruite que la construction ou l’installation qui pouvait être 
utilisée conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa 
démolition et dont l’utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne 
peut être reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au 
sens de l’alinéa 3. L’alinéa 3 lettre a n’est pas applicable. Si des raisons objectives 
l’exigent, l’implantation de la construction ou de l’installation de remplacement 
peut légèrement différer de celle de la construction ou de l’installation antérieure 
(al. 4). 

9. Ces règles se recoupent avec l'art. 15 al. 6 LEaux-GE, qui dispose que les 
constructions et installations existantes dûment autorisées, qui peuvent être 
utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont pas conformes à 
l'affectation de la zone, bénéficient en principe de la garantie de la situation 
acquise, le département pouvant autoriser notamment leur agrandissement mesuré.  

On trouve encore l'expression de ces principes à l'art. 11 al. 2 let. b LForêts, selon 
lequel le département peut, après consultation du département, de la commune, de 
la CMNS et de la commission consultative de la diversité biologique, accorder des 
dérogations pour des constructions de peu d'importance contiguës au bâtiment 
principal ou des rénovations, reconstructions, transformations, ainsi que pour un 
léger agrandissement de constructions existantes. 

10. En matière de reconstruction, un aspect essentiel du critère de l’identité est 
l’emplacement de la construction, qui ne peut être modifié que si des raisons 
objectives – et non de simples raisons de commodité personnelle, de qualité de la 
vue ou de réduction des coûts – l’exigent. L’implantation de la construction de 
remplacement ne peut en outre différer que légèrement de celle de la construction 
antérieure (art. 42 al. 4 phr. 4 OAT), ce qui exclut par exemple qu’elle soit 
reconstruite dans un autre compartiment topographique. À cet égard, l’OAT de 
2000 n’a fait qu’entériner les grandes lignes de la jurisprudence du Tribunal 
fédéral relative à l’art. 24 al. 2 aLAT, laquelle conserve par conséquent toute son 
importance. 

Il est possible de combiner reconstruction et transformation partielle, pour autant que 
l’identité de la construction reste dans l’ensemble préservée et que les restrictions 
imposées quant aux modifications apportées à son aspect extérieur soient observées. 
Les limites de l’art. 42 al. 3 OAT en matière d’agrandissement sont applicables. 
D’après l’art. 42 al. 4 3è phr. OAT, toutefois, le traitement de faveur introduit dans le 
cadre de la révision partielle de 2007 pour les agrandissements à l’intérieur du 
volume bâti existant ne s’applique pas aux constructions ayant été (volontairement) 
démolies. Ne reste donc possible, dans de tels cas, qu’un agrandissement d’au 

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maximum 30 pour cent et 100 mètres carrés de la surface utilisée à des fins non 
conformes à l’affectation de la zone.  

 Pour que l’identité de la construction soit respectée, il faut que son volume, son 
aspect extérieur et sa destination restent dans une large mesure identiques, et que ne 
soit généré aucun nouvel impact important sur l’affectation du sol, l’équipement et 
l’environnement55. Il n’est donc pas exigé que l’ancien et le nouveau soient tout à 
fait semblables, l’identité se référant – comme le précise l’art. 42 al. 1 OAT – aux 
traits essentiels de la construction, c’est-à-dire à celles de ses caractéristiques qui 
revêtent une certaine importance pour l’aménagement du territoire56. De cela 
découle également la deuxième phrase de l’art. 42 al. 1 OAT, selon laquelle sont 
admises les améliorations de nature esthétique. De telles améliorations devraient 
donc en principe embellir la construction, mais pas en faire quelque chose d’autre. 

 La question de savoir si l’identité de la construction ou de l’installation est respectée 
pour l’essentiel doit être examinée en fonction de l’ensemble des circonstances (art. 
42 al. 3 phrase 1 OAT). Elle ne dépend pas d’un élément en particulier. L’examen 
global requis devra notamment prendre en compte l’aspect extérieur de la 
construction (voir cependant aussi N. 36), la nature et l’intensité de son utilisation, le 
nombre de logements qu’elle comporte, son équipement, sa vocation économique, les 
incidences de sa transformation sur l’organisation du territoire et l’environnement, 
ainsi que le coût des travaux, qui reflète en effet souvent l’ampleur de l’intervention. 
La démolition d’une petite ferme et son remplacement par une maison de vacances 
moderne ne respecterait pas l’identité de la construction, car l’état postérieur aux 
travaux ne serait à aucun égard « le même » qu’avant (Rudolf MUGGLI, dans : 
Heinz AEMISEGGER/Pierre MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN [éd.], 
Commentaire pratique LAT : Construire hors zone à bâtir, 2017, ad art. 24c LAT). 

11. Il ressort de la jurisprudence (ATF 127 II 209  in RDAF 2002 I 340 et in JT 2002 
682), que le critère de l’identité n’est pas respecté lorsque la construction de 
remplacement est érigée à 260 m de la construction antérieure (reconstruction 
d’une maison d’habitation démolie volontairement). 

12. Les préavis ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n'ont qu'un caractère 
consultatif et l'autorité reste libre de s'en écarter pour des motifs pertinents et en 
raison d'un intérêt public supérieur (ATA/281/2016 du 5 avril 2016 ; 
ATA/1355/2015 du 21 décembre 2015 ; ATA/699/2015 du 30 juin 2015 ; 
ATA/51/2013 du 21 janvier 2013 ; ATA/636/2015 du 16 juin 2015 ; 
ATA/719/2011 du 22 novembre 2011 et les références citées). Néanmoins, 
lorsque la consultation d'une instance de préavis est imposée par la loi, son préavis 
a un poids certain, notamment dans l'appréciation qu'est amenée à effectuer 
l'autorité de recours, et il convient de ne pas le minimiser (ATA/699/2015 du 30 
juin 2015 ; ATA/956/2014 du 2 décembre 2014, ATA/51/2013 du 21 janvier 
2013 ; ATA/719/2011 du 22 novembre 2011 ; ATA/475/2011 du 26 juillet ; 

https://www.swisslex.ch/doc/unknown/3ed19c15-c0b9-44cd-8357-059256000863/citeddoc/c7662ac3-2a86-4d10-9f51-e1dfc1a4691c/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/unknown/ee1e420f-82ec-4fcc-a06e-02c1e075d2cf/citeddoc/62deebf1-e4b0-40c0-8dea-a8323e0f524d/source/document-link

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ATA/902/2004 du 16 novembre 2004 ; ATA/560/2004 du 22 juin 2004 ; 
ATA/253/1997 du 22 avril 1997). 

Ainsi, en particulier, la jurisprudence considère que lorsque la consultation de la 
CA est imposée par la loi, son préavis a un poids certain dans l'appréciation qu'est 
amenée à effectuer l'autorité de recours (ATA/442/2015 du 12 mai 2015 ; 
ATA/634/2014 du 19 août 2014 ; ATA/451/2014 du 17 juin 2014 ; 
ATA/100/2010 du 16 février 2012 ; ATA/417/2009 du 25 août 2009). 

13. En l’espèce, le projet prévoit que la villa à un logement actuellement construite 
intégralement sur la partie inconstructible de la parcelle sera entièrement démolie 
et qu’un habitat groupé de 7 logements sera érigé à quelques mètres plus au nord 
de la parcelle, empiétant encore en partie sur la partie inconstructible de la 
parcelle. Tandis que la SBP de la villa existante est de 136 m2, le futur projet en 
prévoit 649. 

Il apparaît clairement que le nouveau projet ne peut être considéré comme une 
rénovation, une transformation ou un agrandissement de la construction existante.  

Reste à déterminer s’il s’agit d’une reconstruction. Force est de constater qu’à part 
le fait qu’il s’agisse de deux bâtiments voués à l’habitation, la construction 
projetée est totalement différente de la villa actuelle : alors que cette dernière, 
comprenant un rez-de-chaussée et un étage, comporte un seul logement d’une 
surface de 136 m2 de SBP, le bâtiment projeté est un habitat groupé de 7 
logements d’une surface totale de 649 m2 sur 3 niveaux, avec un parking en sous-
sol de 516 m2. La hauteur de la nouvelle construction culminera à 9 m. Enfin, la 
valeur économique de la nouvelle construction est sans commune mesure avec 
l’ancienne, le coût estimé des travaux s’élevant à CHF 3'200'000.-. 

Même s’il pouvait apparaitre judicieux, aux yeux du département, que les zones 
inconstructibles tendent à être vierges de construction, il apparaît que la nouvelle 
construction occupera encore une surface de 117 m2 en zone inconstructible, et ce 
sur 3 étages. 

Au vu de ce qui précède, et même si le préavis de la CA, qui a un poids certain, 
était favorable, le département a abusé de son pouvoir d’appréciation en retenant 
que les conditions de l’art. 24c LAT étaient remplies et que l’autorisation pouvait 
être délivrée. 

14. Au vu de ce qui précède, les recours seront admis et l’autorisation de construire 
annulée. 

15. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), M. BORBOËN et LES BELVEDERES SA, qui succombent, sont 

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condamnés, conjointement et solidairement, au paiement d’un émolument 
s'élevant à CHF 1'200.-. 

16. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 2'000.-, à la charge des 
intimés, pris conjointement et solidairement, sera allouée à la commune, valant 
participation à ses frais d'avocat (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 

17. Les avances de frais versées par les recourants leur seront restituées. 

  

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

 

1. déclare recevable le recours interjeté le 7 décembre 2020 par Messieurs José 
ALVES, Jean BRONCKART, Olivier DOGLIA, Olivier GIAUQUE, René 
Gabriel GLARDON, Jean H. LUTZ, Maurice MEYER, Sébastien MICHAL et 
Rudolf Peter SCHILT contre la décision du département du territoire du 
13  novembre 2020  ; 

2. déclare recevable le recours interjeté le 11 décembre 2020 par la commune de 
Plan-les-Ouates contre la décision du département du territoire du 13  novembre 
2020  ; 

3. les admet ; 

4. met à la charge de Monsieur Eric BORBOËN et LES BELVEDERES SA, pris 
conjointement et solidairement, un émolument de CHF 1'200.- ; 

5. ordonne la restitution à Messieurs José ALVES, Jean BRONCKART, Olivier 
DOGLIA, Olivier GIAUQUE, René Gabriel GLARDON, Jean H. LUTZ, Maurice 
MEYER, Sébastien MICHAL et Rudolf Peter SCHILT de l’avance de frais de 
CHF 1’000.- ; 

6. ordonne la restitution à la commune de Plan-les-Ouates de l’avance de frais de 
CHF 900.- ; 

7. condamne Monsieur Eric BORBOËN et LES BELVEDERES SA, pris 
conjointement et solidairement, à verser à la commune de Plan-les-Ouates une 
indemnité de procédure de CHF 2’000.- à titre de dépens ; 

8. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

 

 

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Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Patrick BLASER et Michel 
GROSFILLIER , juges assesseurs. 

 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Sophie CORNIOLEY BERGER 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière