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**Case Identifier:** fa04b0f9-656c-524e-b955-498ab467a9cf
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-09
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 09.09.2025 A/1570/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1570-2015_2025-09-09.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1570/2015-LCI ATA/1003/2025  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 9 septembre 2025 

3ème section  

    dans la cause  

 

A______ 
B______ recourants 
représentés par Me François BELLANGER, avocat 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC intimé 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
29 août 2024 (JTAPI/847/2024)

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A/1570/2015 

EN FAIT 

A.     a. A______ (ci-après : la SA) est une société inscrite au registre du commerce du 
canton de Genève depuis le 4 décembre 2012 ayant son siège à C______. Elle a 
pour but l'exploitation d'un manège, l'achat, la vente, l'importation, le commerce et 
le courtage de chevaux, ainsi que la prise en pension de chevaux et la location de 
boxes, l'organisation de manifestations équestres ainsi que tous services, conseils et 
activités dans le domaine des sports équestres. 

B______ en est l'administrateur. 

b. La SA est propriétaire des parcelles nos 1'103 et 1'104, feuillet 38, sises sur la 
commune de C______ en zone agricole. Sur la première, d'une surface de 8'540 m2, 
sont érigés les bâtiments nos 1______ et 2______. 

Le bâtiment n° 1______ correspond à un grand bâtiment en bois ayant la fonction 
de manège et disposant de 30 boxes pour des chevaux, ainsi que d'une surface pour 
l'évolution de ces derniers. Le bâtiment n° 2______ est une maison d'habitation 
construite perpendiculairement au manège au sud. Au nord de cet ensemble se 
trouve un paddock d'une surface de 3'097 m2 et, au nord du paddock, un marcheur 
circulaire de 241 m2. 

B.     a. Le 16 décembre 2013, le département de l'aménagement, du logement et de 
l'énergie (devenu depuis lors le département du territoire, ci-après : le département) 
a délivré une autorisation de construire DD 3______ pour la transformation d'une 
écurie, sellerie, vestiaire, création d'un club house et d'un espace de stockage sur la 
parcelle no 1'103. 

b. Le 4 avril 2014, B______ a indiqué au département qu'il avait racheté la société 
d'exploitation du manège en janvier 2013. Le couvert, soit le hangar, existait alors 
déjà. Il ignorait quand celui-ci avait été construit. 

Selon les photographies aériennes disponibles sur le site d’information du territoire 
genevois (SITG), ce bâtiment existait en réalité au moins depuis 2009 et son assiette 
avait été sensiblement augmentée entre 2012 et le printemps/été 2015. 

c. Le 16 mai 2014, agissant pour le compte de la SA, B______, a déposé auprès du 
département une demande d'autorisation de construire enregistrée sous n° DD 
4______, visant la construction d'un hangar avec boxes à chevaux et sellerie. Selon 
les plans produits à l'appui de la demande d'autorisation, il s'agissait d'une 
construction de plan rectangulaire située légèrement à l'écart de l'angle nord du 
bâtiment n° 1______, et dont l'un des grands côtés était situé sur la limite de la 
parcelle n° 1'103. 

Selon la lettre d'accompagnement, il s'agissait de régulariser le couvert en question.  

d. Dans le cadre de l'instruction, le département a délivré notamment les préavis 
suivants : 

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- le 23 mai 2014, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) 
s'est déclarée favorable au projet, sous réserve du préavis de la direction 
générale de l'agriculture pour ce qui concernait la conformité du projet à la zone 
agricole ; 

- le 2 juillet 2014, la direction de la planification directrice cantonale et régionale, 
soit pour elle le service des procédures/préavis et de l'information (ci-après : 
SPI) s'est déclarée défavorable au projet, car l'affectation et l'exploitation prévue 
(un manège) n'étaient pas conformes à la zone agricole. Cependant, dans le cas 
où la réponse à la DR n° 5______ en cours d'instruction en vue d'un 
déclassement de la zone agricole en zone sportive serait positive, le SPI serait 
favorable sur le principe, sous réserve de l'adoption de la modification de zone ; 

- le 16 juillet 2014, la direction générale de l'agriculture (ci-après : DGA – 
devenue depuis lors l'office cantonal de l'agriculture et de la nature) a préavisé 
favorablement le projet en relevant que l'activité de manège était présente bien 
avant 1972 et bénéficiait de la situation acquise en zone agricole. Il était 
demandé à l'autorité compétente d'apprécier la conformité du bâtiment projeté 
au regard des conditions et du respect des seuils fixés à l'art. 43 de l'ordonnance 
sur l’aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT - RS 700.1) ; 

- le même jour, le service de la consommation et des affaires vétérinaires 
(ci-après : SCAV) a rendu un préavis favorable sous conditions du respect de 
l'ordonnance sur la protection des animaux du 23 avril 2008 (OPAn - RS 455.1) 
et du manuel de contrôle fédéral sur les aspects relatifs aux installations et 
aspects qualitatifs du 1er septembre 2013, version 3.0 ; 

- le 28 juillet 2014, la SPI a annulé et remplacé son préavis du 2 juillet 2014. Elle 
était favorable au projet à la condition de l'adoption d'une zone sportive incluant 
le hangar en question, zone qui faisait l'objet de la procédure DR n° 5______ en 
cours d'instruction. 

e. Le 12 août 2014, la DAC a demandé à B______ d'apporter la preuve, au regard 
de l'art. 43 al. 3 OAT, du caractère indispensable de la construction projetée pour 
le maintien de l'entreprise. 

f. Le 15 octobre 2014, B______ a expliqué que la construction projetée avait pour 
objet d'assurer la mise en conformité des boxes existants pour les chevaux avec les 
normes en matière de protection des animaux. 

g. Le 3 novembre 2014, la DAC a sollicité de B______ des éléments 
complémentaires pour donner suite à sa demande du 12 août précédent. Elle lui 
demandait également de se déterminer sur l'impact qu'avait engendré la diminution 
du nombre de boxes dans le bâtiment. 

h. Le 15 décembre 2014, B______ a remis les comptes 2013 de l'exploitation ainsi 
que la situation comptable comparant les résultats d'exploitation en année pleine 
disposant de 25 boxes (situation d'origine) et de 32 boxes (situation actuelle). Ces 

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éléments mettaient en évidence, selon lui, la possibilité de rendre le manège 
profitable uniquement avec 32 boxes et d'assurer ainsi la pérennité de l'exploitation. 

Il a joint à son courrier le bilan de la SA au 31 décembre 2013 ainsi qu'une 
simulation comptable comparant les résultats d'exploitation en année pleine d'une 
installation disposant de 25 boxes (la situation d'origine) et de 32 boxes (la situation 
actuelle). Le résultat de l'exercice serait de CHF 81'700.- pour la variante à 32 boxes 
et de CHF 49'100.- pour une exploitation à 25 boxes. 

i. Par décision du 2 avril 2015, le département a refusé l'autorisation sollicitée.  

La loi prévoyait que les bâtiments d'habitation et d'exploitation devaient en principe 
être groupés. En l'espèce, aucune justification n'avait été donnée pour justifier 
l'absence de lien matériel entre la construction légalement autorisée et le présent 
projet. Le nouveau bâtiment prévu semblait pouvoir fonctionner de manière 
autonome ou quasi autonome. La dispersion des constructions sur la parcelle 
accentuait clairement l'impact négatif sur les surfaces d'assolement, ce d'autant plus 
que les surfaces aux alentours de la construction projetée, par la mise en place d'un 
revêtement, renforçaient nettement l'impact de la construction sur les surfaces 
d'assolement. Pour ce premier motif déjà, le projet ne respectait pas la loi et ne 
pouvait donc pas être autorisé. 

En outre, le hangar en question dépassait la limite des 100 m² à partir de laquelle il 
devait être démontré que l'extension était indispensable au maintien de l'entreprise. 
À cet égard, il découlait du courrier du 4 avril 2014 que le hangar était déjà réalisé 
lorsque B______ avait racheté le manège en janvier 2013. À teneur de la Feuille 
d'avis officiel de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 18 janvier 
2013, l'achat avait en effet eu lieu le 3 janvier 2013 au prix de CHF 7'026'175.-. 
Selon la FAO du 14 mai 2004, cette même parcelle avait été acquise par l'ancien 
propriétaire au prix de CHF 2'083'128.-. Elle avait donc augmenté de près de 
CHF 5'000'000.-, soit de plus de 330%, en moins de dix ans. Le 16 décembre 2013, 
l'autorisation de construire n° DD 3______ avait été délivrée. Elle portait sur la 
transformation d'une écurie et d'un vestiaire, ainsi que sur la création d'un 
club-house, d'une sellerie et d'un espace de stockage. Le même nombre de boxes à 
chevaux était maintenu. Il ressortait du préavis rendu par la DGA dans le cadre de 
cette dernière autorisation de construire que l'éventuelle nouvelle construction de 
remplacement, à la suite de la suppression des surfaces de stockage du foin, serait 
appréciée selon le respect des seuils d'agrandissement, ainsi que selon les conditions 
fixées à l'art. 43 OAT. Or, dans le cas d'espèce, la nouvelle construction réalisée ne 
venait clairement pas compenser de telles surfaces de stockage, puisqu'elle était 
vouée exclusivement à accueillir des boxes à chevaux et une sellerie 
supplémentaire. Dans le cadre de la requête n° DD 4______, le SPI avait indiqué, 
dans son préavis du 2 juillet 2014, qu'il était défavorable au projet, considérant que 
l'affectation et l'exploitation prévues en tant que manège n'étaient pas conformes à 
la zone agricole. Il considérait dès lors que seule une modification de zone 
déclassant la parcelle en zone sportive permettrait de rendre la construction 

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conforme à la zone. Certes, le préavis du SPI du 28 juillet 2014, annulant et 
remplaçant le précédent, était favorable sous conditions. Toutefois, cette condition 
était précisément l'adoption d'une zone sportive comprenant le hangar. Ainsi, vu 
l'absence de modification de zone à ce jour, le préavis du SPI devait être considéré 
comme défavorable. Par préavis du 14 juin (recte : juillet) 2014, la DGA s'était 
déclarée favorable au projet, à condition que le bâtiment projeté respecte les 
conditions et seuils fixés à l'art. 43 OAT. 

Dans son courrier du 15 décembre 2014, B______ avait reconnu que la perte était 
liée, au moins partiellement, à la reprise du manège. En effet, le coût d'acquisition 
dépassait clairement la valeur des installations et de la parcelle, raison pour laquelle 
les charges financières indiquées (CHF 114'000.-) étaient si élevées. De même, il 
pouvait être constaté que les fonds propres ne s'élevaient qu'à CHF 100'000.- pour 
plus de CHF 8'700'000.- de fonds étrangers. Or, si le prix d'achat avait été 
raisonnable, le manège ne ferait certainement pas de déficit, même avec seulement 
25 boxes. En outre, des fonds propres à hauteur d'au moins 20% des capitaux 
investis – ce qui était le minimum usuel en la matière – permettraient également 
d'atténuer les charges financières, qui étaient dès lors plus élevées que dans une 
situation normale. 

En outre, les divers travaux effectués ne justifiaient aucunement, du point de vue 
de l'aménagement du territoire, une augmentation de la valeur des biens telle que 
constatée entre 2004 et 2015. Au contraire, le fait que le hangar avec boxes à 
chevaux et sellerie avait été érigé illégalement aurait, au contraire, dû en atténuer la 
valeur par rapport à son coût de construction, vu le risque de remise en état. 

Par conséquent, le département estimait que le hangar n'était pas nécessaire à la 
pérennité de l'entreprise, de sorte que les conditions de l'art. 43 OAT n'étaient pas 
remplies pour ce second motif. 

C.     a. Par acte du 12 mai 2015, B______ et la SA ont recouru contre cette décision 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) en 
concluant, principalement, à son annulation. 

Il était erroné de considérer que l'art. 43 OAT supposât un lien matériel entre le 
bâtiment et l'annexe projetée. Par ailleurs, le département s'était trompé en retenant 
que c'était le prix trop élevé de l'acquisition de la parcelle qui aurait entraîné la 
prétendue nécessité d'un nouveau volume bâti pour maintenir l'entreprise. En 
réalité, en examinant les chiffres qu'ils avaient fournis, il apparaissait qu'avec 
32 boxes, le manège deviendrait immédiatement bénéficiaire et permettrait de 
réaliser un petit profit de CHF 32'700.-. 

Suite à ce recours, la procédure a été suspendue d'accord entre les parties durant 
plusieurs années. 

b. Après reprise de la procédure par décision rendue par le TAPI le 19 mars 2021 
(DITAI/136/2021), confirmée par arrêt de la chambre administrative de la Cour de 

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justice (ci-après : la chambre administrative) du 15 juin 2021 (ATA/627/2021), le 
TAPI a rejeté le recours par jugement du 2 décembre 2021 (JTAPI/1219/2021). 

Il a en substance examiné quels étaient les bâtiments constituant l'ensemble du 
complexe qui avaient été érigés ou transformés en conformité avec les normes en 
vigueur avant le 1er janvier 1980, afin de déterminer si, par rapport à leur surface, 
le hangar dont l'autorisation était requise ne représentait pas un agrandissement de 
plus de 30%, conformément à la limite prévue par l'art. 43 al. 2 OAT. Or, il s'avérait 
que cette limite était dépassée. Par conséquent, l'une des conditions légales 
cumulatives auxquelles était soumis le projet litigieux n'étant pas réalisée, il n'était 
pas nécessaire d'examiner les autres motifs du refus d'autorisation de construire. 

c. Sur recours de B______ et de la SA, la chambre administrative a annulé ce 
jugement par arrêt du 30 août 2022 (ATA/880/2022). 

La demande d'autorisation portait non pas sur un agrandissement, mais sur une 
construction annexe située à une dizaine de mètres des autres bâtiments du manège. 
Il fallait donc examiner en premier lieu si cette construction était susceptible d'être 
couverte par les notions de transformation et d'agrandissement telles que prévues 
par les art. 37a de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 
(LAT - RS 700) et art. 43 al. 2 OAT, ce que le département mettait en doute en 
estimant qu'il n'existait pas de lien matériel entre les bâtiments existants du manège 
et celui projeté. Cependant, l'exigence du lien physique entre les bâtiments, tel que 
le requérait le département, ne ressortait pas expressément de ces dispositions 
légales. L'exigence supplémentaire posée par le département à cet égard s'avérait 
donc infondée. 

Par ailleurs, l'agrandissement que constituait le hangar litigieux ne dépassait pas la 
limite de l'art. 43 al. 2 OAT. 

S'agissant toutefois d'un agrandissement de plus de 100 m² (soit en l'occurrence de 
148.8 m²), il devait également être établi que celui-ci était indispensable au maintien 
de l'entreprise, conformément à l'art. 43 al. 3 OAT. Cette question n'ayant pas du 
tout été examinée par le TAPI, la cause était renvoyée à ce dernier pour instruction 
complémentaire et nouveau jugement. 

d. Le 2 novembre 2022, le département a transmis au TAPI un passage des 
explications et recommandations de l'office fédéral du développement territorial 
(ci-après : ARE) pour la mise en œuvre de l'OAT. Il apparaissait en effet que la 
chambre administrative avait fait une interprétation du lien matériel, au sens de 
l'art. 24c LAT, qui était contraire à ces recommandations. 

e. Le 21 novembre 2022, le TAPI a indiqué à B______ et la SA que, selon les 
indications figurant au dossier, les requêtes en autorisation nos DD 3______ et n° 
DD 4______ ne devaient entraîner aucune augmentation du nombre de boxes, mais 
un agrandissement de ces derniers pour les rendre conformes aux normes en 
vigueur. Ainsi, pour le bâtiment concerné par la requête n° DD 3______, le nombre 
de boxes était initialement et demeurerait après travaux de 25, tandis que pour le 

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bâtiment concerné par la requête n° DD 4______, le nombre de boxes était de sept, 
étant précisé que cette requête ne visait qu'à régulariser la situation existante, créée 
sans autorisation. Ils étaient invités à confirmer cas échéant ces éléments ou à 
donner toutes explications utiles en cas de désaccord. Ils étaient également invités 
à préciser la date de début et de fin des travaux liés à la requête n° DD 3______ et 
de ceux liés à la requête n° DD 4______. 

f. Le 13 décembre 2022, B______ et la SA ont expliqué que l'écurie principale 
contenait 26 boxes, dont cinq petits. Un des petits boxes avait été créé pour répondre 
aux besoins d'exploitation du manège, notamment à la demande importante pour 
l'hébergement de chevaux. C'était la raison pour laquelle il y avait une augmentation 
d'un box par rapport au chiffre d'origine de 25. L'autorisation n° DD 3______ 
n'avait eu aucun impact sur le nombre de boxes, dès lors qu'elle n'avait pas été 
utilisée, comme l'avait relevé la chambre administrative. Elle figurait d'ailleurs sur 
le suivi administratif des dossiers comme « caduque », sans aucune mention d'une 
ouverture de chantier. 

Le bâtiment visé par l'autorisation n° DD 4______ comprenait sept boxes depuis sa 
réalisation.  

Ces boxes étaient tous utilisés et nécessaires au bon fonctionnement du manège. 

Le département tentait de remettre en cause la portée de l'arrêt de la chambre 
administrative du 30 août 2022, alors qu'il n'avait pas recouru contre cet arrêt. 
L'office fédéral du développement territorial (ci-après : ARE), habilité à recourir 
contre cet arrêt, n'en avait rien fait non plus, de sorte que la consultation de cet 
office était sans pertinence. Il fallait souligner que la chambre administrative avait 
tranché la portée de la notion de « lien matériel » dans son arrêt, retenant que cela 
ne supposait pas un lien physique. 

g. Le 2 mars 2023, le TAPI a tenu une audience lors de laquelle il a entendu 
B______ et son épouse.  

g.a. D______ a expliqué qu'ils avaient déjà cinq chevaux en pension depuis environ 
trois ans dans l'écurie en question au moment où s'était présentée l'opportunité 
d'acquérir le manège, avec l'idée de pouvoir combiner le sport à haut niveau et le 
bien-être des chevaux. Les deux premières années avaient consisté pour l'essentiel 
à remettre les lieux en état. Il n'y avait plus beaucoup de chevaux et ils s'étaient 
concentrés sur l'acquisition d'une nouvelle clientèle. La petite écurie à sept boxes 
qui faisait l'objet du litige constituait pour eux une carte de visite vis-à-vis de leurs 
clients étant donné leur conformité aux normes et leur modernité.  

S'agissant des produits d'exploitation, ils étaient principalement constitués par le 
prix des pensions des chevaux qui étaient laissés chez eux sept jours sur sept. Le 
prix de pension par cheval après l'acquisition (du domaine) était de CHF 1'300.- par 
mois, ce à quoi s'ajoutaient différentes options, comme le prix des sorties au 
marcheur, à la longe, à la monte, etc. Depuis environ trois ans, ils avaient simplifié 
le fonctionnement commercial en prévoyant un forfait global incluant ce qui était 

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précédemment proposé sous forme d'options. Par conséquent, le prix de pension par 
cheval et par mois était de CHF 2'000.- à CHF 2'500.- en fonction du nombre de 
chevaux laissés en pension par chaque propriétaire. 

Agrandir légèrement l'emplacement des cinq boxes extérieurs situés au nord du 
bâtiment principal plutôt que de transformer le hangar situé un peu plus loin ne 
paraissait pas envisageable, car il s'agissait d'un endroit exposé à la bise et qui se 
trouvait sur le chemin du transport du fumier. Par conséquent, la location de ces 
boxes aurait été difficile. Ils louaient actuellement 29 boxes sur les 30 qu'il était 
possible de louer, ceci faisant abstraction des six boxes restant qu'ils ne loueraient 
de toute façon pas, car ils n'étaient pas aux normes. S'il leur fallait réaménager le 
bâtiment principal pour tenter d'y trouver la place permettant d'augmenter le 
nombre de boxes, cela se ferait sur les espaces de stockage actuels, ce qui 
repousserait le problème sur la question du stockage. 

g.b. B______ a précisé que lorsqu'ils étaient arrivés (en tant que clients) avec leurs 
propres chevaux, l'exploitation marchait bien, car elle était en main d'un gérant qui 
connaissait son affaire, puis il y avait eu un divorce entre la propriétaire (Madame 
E______) et son mari. Sauf erreur, celui-ci avait alors repris la gestion du manège 
durant la dernière année avant qu'ils en fassent l'acquisition, d'une manière qui avait 
entraîné le départ de nombreux clients. En plus de leurs propres chevaux, il ne 
devait en rester qu'une dizaine sur l'ensemble du manège. 

Bien qu'ils eussent obtenu l'autorisation DD 3______ après l'achat du manège, ils 
avaient renoncé à l'exécuter en se rendant compte qu'ils étaient peut-être allés « vite 
en besogne » et qu'ils avaient mal estimé les réels besoins de l'exploitation, laquelle 
impliquait un plus grand manège intérieur et des espaces de stockage différents de 
ceux qu'ils avaient initialement estimés. Sauf erreur, c'était également lorsqu'ils 
avaient reçu cette autorisation que les normes fédérales sur la détention des chevaux 
avaient été modifiées. 

Selon son souvenir, lorsqu'ils avaient pris la décision d'acheter, ils avaient eu 
connaissance du projet de la commune de faire passer le périmètre en zone sportive. 
Ensuite, il était apparu peu à peu que cela serait sans doute plus compliqué et ils 
avaient rencontré une pratique plus restrictive du canton, ce qui avait sans doute 
également fait évoluer leur réflexion. 

Ils avaient 4,5 postes à plein temps d'employés et l'ensemble des charges fixes 
étaient pour l'essentiel incompressibles, indépendamment du nombre de chevaux 
en pension, ce qui signifiait que leur éventuelle marge bénéficiaire pouvait être 
réalisée sur les quatre ou cinq derniers chevaux en pension. Ils avaient également 
tout juste commencé à tenter d'obtenir des revenus supplémentaires en faisant 
l'acquisition de jeunes chevaux, en vue de leur revente au minimum deux ans plus 
tard, mais il s'agissait de revenus qui restaient hypothétiques dans la mesure où le 
cheval pouvait se blesser ou n'être pas aussi bon qu'escompté. En attendant, cela 
aurait impliqué des investissements relativement importants. Il était donc essentiel 
de pouvoir bénéficier quoi qu'il en soit d'un socle de revenus récurrents. 

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Dans le bâtiment principal, il y avait cinq boxes qu'ils ne pouvaient pas utiliser, car 
ils étaient vraiment trop petits eu égard aux normes actuelles de détention. 

Concernant la transaction passée en 2013, les premières demandes de 
Madame E______ avoisinaient CHF 9'000'000.- (étant précisé qu'ils avaient 
connaissance du prix de son achat de CHF 2'000'000.-) et qu'ils avaient de leur côté 
demandé deux expertises, lesquelles devaient pouvoir être retrouvées et fournies au 
TAPI. Elles se fondaient sur la valeur intrinsèque et sur la valeur de rendement 
compte tenu du nombre de boxes existants, et relevaient qu'il s'agissait d'un bien 
d'exception compte tenu de sa situation et du fait qu'il n'existait pas de possibilité 
que le nombre de manèges augmente significativement dans le canton. Le prix de 
CHF 7'000'000.- avait été négocié moyennant certains accords sur les modalités de 
paiement et également sur le fait qu'en tant qu'acheteurs, ils laisseraient un droit 
d'habitation à l'ex-époux de Madame E______ jusqu'à la majorité de son dernier 
enfant, ainsi que la possibilité de laisser ses cinq chevaux sur place sans acquitter 
le prix de pension, ces deux prestations étant valorisées pour un montant d'environ 
CHF 1'000'000.- à apporter en déduction du prix des CHF 7'000'000.-.  

L'augmentation de CHF 400'000.- des immobilisations corporelles entre 2013 et 
2014 selon les bilans, s'expliquait par les investissements effectués pour la 
construction du bâtiment litigieux. Ce n'était pas en 2009 que le bâtiment litigieux 
avait été achevé, mais bien en 2014 et la photographie aérienne figurant au dossier 
ne pouvait pas dater de 2009. 

Les expertises calculaient la valeur de rendement sur la base des 31 boxes existant 
au total dans le bâtiment principal, dans le bâtiment allongé qui le jouxtait et en y 
incluant également les cinq boxes en bois accolés à la façade nord du bâtiment 
principal. En tous les cas, cela ne pouvait pas inclure les sept box litigieux puisqu'ils 
n'existaient pas encore à l'époque. S'ils n'envisageaient pas eux-mêmes d'utiliser 
l'intégralité de ces 31 boxes vu l'état de certains d'entre eux, ils avaient tenu compte 
du potentiel que représentait le hangar qu'ils avaient ensuite transformé en écurie. 
Il fallait préciser à ce sujet qu'ils avaient identifié sur les plans de la commune que 
l'endroit serait versé en zone sportive et leurs premières démarches après 
l'acquisition avaient consisté à tenter de faire aboutir ce changement de zone. 

g.c. Leur conseil a ajouté que ses clients avaient en réalité dû repenser 
complètement l'espace à l'intérieur du bâtiment principal, en particulier en raison 
du fait que les boxes existants étaient particulièrement petits et ne permettaient pas, 
par exemple, la détention de grands chevaux, outre le fait que ces boxes n'étaient 
actuellement plus aux normes. 

Si ses mandants devaient renoncer aux sept boxes du bâtiment litigieux, les chevaux 
qui occuperaient les 22 boxes disponibles, répartis entre le bâtiment principal et le 
bâtiment qui le longeait, nécessiteraient la présence de quatre employés, ce qui 
signifiait que la présence du bâtiment litigieux ne générait de charge supplémentaire 
que pour l'équivalent d'un demi-poste d'employé, alors qu'il générait des revenus 
importants. 

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À la suite des différents arrêts rendus par la chambre administrative, ses clients 
étaient conscients de l'impossibilité d'agrandir le bâtiment principal et du fait que 
s'ils souhaitaient dans un futur proche procéder à des travaux de réaménagement à 
l'intérieur de ce dernier, notamment afin de prévoir des boxes aux normes, leur 
nombre ne pourrait en tout cas pas augmenter, mais serait éventuellement diminué, 
ce dont le TAPI devait tenir compte dans l'appréciation du caractère indispensable 
du bâtiment litigieux. 

L'une des autres procédures judiciaires avait abouti à la confirmation de la 
démolition des tunnels extérieurs qui servaient actuellement au stockage, ce qui 
allait accentuer la pression sur cette dernière problématique. 

h. Le 15 mai 2023, B______ et la SA ont produit les comptes annuels de la SA pour 
les années 2019 à 2021, un budget prévisionnel avec la location de 30 boxes et avec 
23 boxes ainsi que les deux évaluations immobilières évoquées à l'audience du 2 
mars 2023.  

L'achat du manège avait concerné des biens immobiliers distincts, soit les parcelles 
nos 1'103 et 1'104. La première comportait, d'une part, une habitation sur deux 
étages et, d'autre part, le manège couvert avec la mezzanine latérale, un bloc avec 
les services nécessaires au bon fonctionnement de l'activité du manège, ainsi que 
les boxes pour les chevaux. En outre, se trouvait sur la parcelle un bâtiment utilisé 
comme dépôt, qui correspondait à l'actuelle construction litigieuse. La seconde 
parcelle était quant à elle déjà affectée au paddock et au marcheur.  

Les deux expertises confirmaient le bien-fondé de la valeur retenue pour 
l'acquisition de l'habitation et du manège chiffrant la valeur finale à 
CHF 8'100'000.- pour celle établie le 12 octobre 2012 par F______ (ci-après : 
F______) et à CHF 6'420'000.- pour G______ (ci-après : G______) le 3 juillet 
2012.  

Ils ont également fait des remarques sur les comptes annuels et le budget 
prévisionnel, soutenant que le manège ne pouvait fonctionner sans les sept boxes 
du bâtiment litigieux. 

i. Le 11 août 2023, le département a formulé des observations sur les deux 
évaluations immobilières, contestant certains points et soutenant qu'en ayant acheté 
le manège pour CHF 7'026'175.-, le prix d'achat paraissait très (trop) élevé.  

j. Par jugement du 29 août 2024, le TAPI a rejeté le recours. 

La cause avait été renvoyée au TAPI par arrêt de la chambre administrative 
ATA/880/2022 précité avec pour instruction d'examiner si l'agrandissement de 
l'exploitation par le biais du bâtiment litigieux était indispensable au maintien de 
l'entreprise, conformément à l'art. 43 al. 3 OAT. Toutes les autres conditions 
prévues par cette disposition légale avaient été examinées par la chambre 
administrative, et notamment le lien matériel entre les bâtiments existants du 
manège et celui projeté. 

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A/1570/2015 

Il n'était pas nécessaire de réexaminer la condition du lien matériel entre les 
bâtiments existants et le bâtiment litigieux, au sens de l'art. 24c LAT, puisque la 
chambre administrative, juridiction supérieure, avait déjà motivé son opinion à ce 
sujet. 

Les explications relatives à l'OAT, publiées par l'ARE le 23 février 2007 
(https://www.are.admin.ch/are/fr/home/developpement-et-amenagement-du-
territoire/droit-de-l_amenagement-du-territoire/construction-hors-de-la-zone-a-
batir/explications-relatives-a-l-oat-et-recommandations-pour-la-mise-e.html; 
consulté le 2 août 2024), ne donnaient aucune précision sur le sens à donner à la 
condition légale de l'indispensabilité au maintien de l'entreprise.  

Compte tenu de la formulation sans doute volontairement vague de l'art. 43 
al. 3 OAT, il fallait considérer que les raisons pour lesquelles l'agrandissement de 
l'entreprise s'avérait indispensable pouvaient être diverses, et concerner par 
exemple aussi bien des aspects techniques ou économiques, ou autres.  

Dans le cas d'espèce, les recourants, dès le début de la procédure, avaient d'emblée 
donné à cette notion une portée essentiellement économique, ce qui n'avait en soi 
pas été contesté par le département. Suite à l'ATA/880/2022 précité, le TAPI avait 
poursuivi l'instruction du dossier dans la même perspective, toujours sans soulever 
d'objection de la part de l'autorité intimée, et s'en tiendrait donc à cette approche 
pour trancher le litige. 

En préambule, s'agissant des indications données par les intéressés au sujet du 
nombre de boxes dont disposait le manège, le TAPI relevait qu'elles avaient varié 
au fil de leurs écritures et des pièces qu'ils avaient produites. Ainsi, dans leur 
simulation comptable pour l'année 2015, ils avaient indiqué quels seraient les 
résultats qu'ils pourraient obtenir s'ils louaient 26 boxes en moyenne, et ceux qu'ils 
pourraient obtenir avec la location de 32 boxes, ce nombre correspondant au 
maximum atteignable dans l'hypothèse où le bâtiment litigieux pourrait être autorisé 
et maintenu. En annexe à leurs écritures du 15 mai 2023, ils avaient joint des 
simulations comptables tenant compte, d'une part, des 23 boxes dont ils estimaient 
disposer légalement et, d'autre part, des 30 boxes dont ils disposaient réellement, 
mais incluant les sept boxes du bâtiment litigieux. Il existait donc un écart de deux 
boxes entre le nombre maximum communiqué en 2015 et celui communiqué en 
2023. Lors de l'audience du 2 mars 2023, la question du nombre et de l'emplacement 
des boxes existants avait été évoquée. Il en était résulté que le bâtiment principal en 
contenait certains qui n'étaient plus aux normes et qu'il n'était plus possible 
d'exploiter, et que d'autres étaient situés à l'extérieur et ne répondaient donc pas aux 
standards attendus par la clientèle, de sorte qu'ils ne pouvaient pas être loués non 
plus. Ils avaient précisé que 29 boxes étaient actuellement occupés sur les 30 dont 
ils disposaient, étant rappelé que certains boxes étaient occupés par les chevaux de 
commerce qu'ils élevaient eux-mêmes. Le TAPI s'en tenait donc au nombre de 
30 boxes, étant relevé que la différence avec celui de 32 boxes avancé en 2015, qui 

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A/1570/2015 

pouvait s'expliquer par la manière dont les intéressés avaient entretemps fait évoluer 
leur exploitation, n'apparaissait pas déterminante par rapport à l'issue du litige.  

C'était donc la situation financière du manège avec 23 boxes (dont l'existence était 
légale) qu'il convenait de comparer avec celle comptant 30 boxes (dont sept seraient 
à régulariser dans le cadre de la présente procédure), afin de déterminer si cette 
différence était indispensable au maintien de l'entreprise, selon l'art. 43 al. 3 OAT.  

Tout d'abord, le manège était dans les chiffres rouges depuis plusieurs années, 
comme cela résultait en tous cas de ses comptes 2018 à 2021, accumulant pour 
chacune de ces années des pertes de respectivement CHF 729'537.-, CHF 150'586.-
CHF 524'345.- et CHF 912'572.-. À teneur des produits comptabilisés pour chacune 
de ces années, qui variaient entre environ CHF 410'000.- et CHF 470'000.-, 
l'entreprise n'atteignait qu'une rentabilité assez faible, puisqu'à en croire les 
explications des intéressés, le montant total des pensions que le manège pourrait 
retirer de la location de seulement 23 boxes serait à lui seul de CHF 542'800.-, sans 
compter les autres produits d'exploitation ajoutant encore environ CHF 80'000.- à 
ce montant. La location de 23 boxes, selon le budget 2023, n'épargnait cependant 
pas à l'entreprise un résultat négatif d'environ CHF 44'000.-. 

Il fallait toutefois ramener ces chiffres aux explications données par les recourants 
à l'audience du 2 mars 2023, selon lesquelles le manège avait tourné au ralenti, sans 
investissement et sans développement de la clientèle, étant donné les fortes 
incertitudes qui avaient pesé sur son avenir en raison des procédures judiciaires en 
cours. Ces explications apparaissent plausibles, de sorte qu'il pouvait être admis que 
la légalisation du bâtiment litigieux permettrait aux intéressés, en y voyant plus clair 
sur leur marge de manœuvre, d'engager les actions permettant d'améliorer la 
rentabilité de l'entreprise. 

Les projections budgétaires de l'année 2023 avec 30 boxes loués indiquaient des 
produits pour CHF 810'000.-, des charges pour CHF 781'000.- et donc un bénéfice 
d'un peu moins de CHF 30'000.-, ce qui semblait démontrer que les sept boxes du 
bâtiment litigieux étaient indispensables pour permettre une exploitation viable de 
l'entreprise. 

Le département objectait à cela que les recourants auraient acheté le manège à un 
prix surfait en 2013, puisque le montant de la transaction était de CHF 7'026'175.-, 
alors qu'en 2004, cette même parcelle avait été acquise par l'ancien propriétaire au 
prix de CHF 2'083'128.-. L'autorité intimée relevait que cette revalorisation de près 
de CHF 5'000'000.- représentait une augmentation de plus de 330% en moins de 
dix ans, qui ne se justifierait pas et qui, surtout, expliquerait la difficulté d'une 
exploitation financièrement viable de l'entreprise. L'autorité intimée relevait à ce 
sujet, au début de la présente procédure, qu'à teneur des comptes produits par les 
recourants pour l'année 2013, les charges financières atteignaient CHF 114'000.-, 
les fonds propres ne s'élevant qu'à CHF 100'000.- pour plus de CHF 8'700'000.- de 
fonds étrangers. 

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A/1570/2015 

Selon les comptes 2018 à 2021 produits par les recourants, les fonds étrangers 
étaient passés de CHF 12'200'000.- en 2018 à CHF 13'700'000 en 2021, avec des 
pertes cumulées de près de CHF 3'600'000 en 2021, et que les charges financières, 
après être passées de CHF 207'000.- en 2018 à CHF 112'000.- en 2019, étaient 
ensuite remontées à CHF 148'000.- en 2020 puis à CHF 186'000.- en 2021. 

À cela, les recourants répondaient que le prix d'achat du manège en 2013 
correspondait bien à sa valeur marchande, ce qu'ils considéraient comme démontré 
par les deux expertises conduites à l'époque pour déterminer cette valeur. En 
revanche, ils ne contestaient pas que leurs charges financières soient importantes, 
ni qu'elles soient essentiellement déterminées par les fonds étrangers figurant au 
bilan. 

Selon l'autorité intimée, il existerait donc deux éléments empêchant de retenir que 
l'exploitation des sept boxes du bâtiment litigieux seraient indispensable à 
l'exploitation de l'entreprise, au sens de l'art 43 al. 3 OAT : d'une part, le fait que le 
prix d'achat du manège en 2013 serait sans rapport avec sa valeur vénale réelle et, 
d'autre part, le fait que les fonds propres investis dans cette acquisition auraient été 
trop faibles, faisant peser sur l'entreprise des charges financières disproportionnées. 

S'agissant tout d'abord de l'augmentation du prix de vente du manège de plus de 
330% entre 2004 et 2013, il ne s'agissait que d'une donnée factuelle qui ne donnait 
en elle-même aucune explication. Contrairement au point de vue que semblait 
implicitement défendre le département, on ne saurait a priori considérer que les 
deux transactions se rapportent au même bien et à la même situation, et donc, 
nonobstant le fort enchérissement de la valeur des biens immobiliers durant la 
période de 2004 à 2013, que le prix de vente de CHF 7'026'175.- serait tout de même 
largement surfait. Le dossier constitué par l'autorité intimée ne contenait aucun 
renseignement sur l'état du manège lors de sa vente en 2004, ni sur les éventuels 
travaux qui avaient eu lieu durant les neuf années qui avaient suivi. Sous cet angle, 
il était évident que si l'entreprise était vétuste en 2003 et que si d'importants 
investissements avaient ensuite été consentis en vue de sa rénovation, ses 
propriétaires étaient légitimés à les valoriser lors de la vente de 2013. À cet égard, 
l'expertise de F______ relevait que la maison venait de subir un renouvellement 
complet en 2011-2012 (p. 10), ce qui n'excluait pas que d'autres travaux aient en 
outre été réalisés après l'acquisition de 2004. De même, les circonstances 
personnelles dans lesquelles le précédent propriétaire avait vendu son bien en 2004, 
ou les perspectives commerciales d'exploitation d'un manège à cette époque, 
avaient pu s'avérer déterminantes dans la fixation du prix à CHF 2'083'128.-sans 
négliger non plus la possibilité que ce prix ait été en réalité sous-évalué et que le 
vendeur ait fait une mauvaise affaire. Le dossier du département ne contenait 
aucune indication non plus sur ces différentes hypothèses. En revanche, l'expertise 
de F______ relevait en octobre 2012 que l'offre pour ce type de bien était limitée, 
tandis que la demande croissait, notamment grâce au « boom » immobilier dans la 
région genevoise (sans exclure l'existence d'une bulle immobilière) et grâce à 

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A/1570/2015 

l'augmentation, en parallèle, d'une population aisée, clientèle potentielle pour ce 
type d'activité. 

À défaut pour le département de fournir des explications documentées fondant son 
point de vue sur le montant prétendument exagéré de la vente de 2013, les 
recourants avaient de leur côté fourni les deux expertises sur lesquelles ils s'étaient 
appuyés lors de leurs négociations avec la vendeuse, qui, selon leurs déclarations 
devant le TAPI, réclamait au départ un montant avoisinant les CHF 9'000'000.-. Le 
département considérait néanmoins que ces deux expertises seraient douteuses pour 
plusieurs raisons. Tout d'abord, elles divergeaient de plus de CHF 1'600'000.-. 
Ensuite, F______, localisée au Tessin, connaissait peut-être moins bien le marché 
local que l'autre experte, et avait elle-même relevé que le degré de précision de son 
estimation était moyen. En outre, elle se fondait sur un nombre de boxes qui n'était 
pas conforme à celui autorisé au moment de l'expertise, en prenant en compte un 
potentiel développement dans le hangar existant, à savoir six boxes 
supplémentaires. Quant à l'expertise d'G______, l'évaluation de la valeur de 
l'ensemble à CHF 6'420'000.- prenait en compte des hypothèses de rendement avec 
onze futurs aménagements de boxes et cinq supplémentaire à l'horizon 2020, soit 
plus de 60% de plus que ce qui était existant, alors que ces hypothèses de 
développement ne se fondaient sur aucune autorisation en force. Dans la mesure où, 
comme explicité dans l'expertise de F______, c'était le manège qui apparaissait 
avoir le plus de valeur dans la transaction, le montant de l'estimation pouvait être 
notablement relativisé et revu à la baisse. 

Pour pertinentes que soient ces critiques, le département ne soutenait cependant pas 
que des éléments fondamentaux fausseraient gravement les résultats des expertises 
et il paraîtrait en effet peu plausible que les deux sociétés d'expertise immobilière 
se soient l'une et l'autre très gravement trompées dans leur évaluation. À cet égard, 
il fallait tenir compte du fait que, mandatées par l'acheteur potentiel, elles n'avaient 
aucune raison de surévaluer le bien. Par conséquent, au mieux, elles s'étaient 
attachées comme il se devait à une évaluation aussi objective que possible, ou, 
sinon, avaient éventuellement pu retenir une valeur légèrement inférieure à la valeur 
de marché, de manière à mettre leurs clients dans une situation plus avantageuse 
lors des négociations sur l'achat du bien. Cela étant, même en admettant que 
quelques erreurs (par exemple le fait d'évaluer le rendement sur la base 
d'installations encore non autorisées) avaient malgré tout pu conduire à des valeurs 
surévaluées, il n'y avait toutefois, comme déjà dit, aucune raison d'exagérer cette 
hypothèse, à moins de retenir que les deux sociétés d'expertises se seraient 
lourdement trompées (F______, en particulier, de manière d'autant plus importante 
à mesure que la valeur « réelle » descendrait en-dessous de l'estimation 
d'G______). 

À tout le moins, les intéressés, convenant avec la vendeuse d'un prix s'écartant de 
près de CHF 2'000'000.- de celui qu'elle réclamait au départ, et trouvant avec elle 
un accord sur un montant relativement proche de l'expertise qui leur était la plus 

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favorable (et sensiblement inférieur à l'expertise qui leur était la moins favorable), 
n'avaient-ils vraisemblablement pas fait cette acquisition en ayant le sentiment 
d'acheter à un montant surévalué. À cela s'ajoutait que, selon leurs explications, les 
recourants étaient parvenus à porter en déduction du prix d'achat certaines 
prestations offertes à la vendeuse, à savoir un droit d'habitation à son ex-époux 
jusqu'à la majorité de son dernier enfant, ainsi que la possibilité de laisser ses cinq 
chevaux sur place sans acquitter le prix de pension, ces deux prestations étant 
valorisées pour un montant d'environ CHF 1'000'000.-. Compte tenu de l'ensemble 
de ces éléments, on ne saurait aujourd'hui adresser aux recourants le grief d'avoir 
acheté le manège à un prix qu'ils auraient pu et dû considérer comme surévalué, ni, 
par conséquent, retenir qu'ils devraient aujourd'hui assumer les conséquences d'une 
telle décision. De plus, le dossier ne permettait pas non plus de déterminer quel 
serait éventuellement l'écart entre le prix d'acquisition et une valeur de marché 
réaliste. 

Pour ces motifs, le TAPI a écarté l'argumentation du département au sujet du fait 
que le prix d'acquisition était surfait. 

Même en considérant que le prix d'acquisition correspondrait à la valeur du marché, 
la faiblesse des fonds propres investis lors de l'achat, et, parallèlement, l'importance 
des fonds étrangers et des charges financières qui y étaient liées, empêcheraient 
selon le département de retenir que le bâtiment litigieux serait indispensable pour 
assurer l'exploitation du manège. 

À ce sujet, le TAPI a relevé que l'art. 43 al. 3 OAT était une norme à caractère 
dérogatoire, qui n'autorisait les changements d’affectation et les agrandissements 
de constructions et installations artisanales ou commerciales devenues contraires à 
l’affectation de la zone que si elles respectaient cinq conditions cumulatives (al. 1 
let. a) à c), al. 2 et al. 3). Il s'agissait donc d'une disposition légale à laquelle le 
Conseil fédéral avait souhaité donner une application très restrictive. Dans cette 
mesure, le TAPI voyait mal, s'agissant de la condition relative au caractère 
indispensable d'un agrandissement de plus de 100 m2 (art. 43 al. 3 OAT), qu'elle 
puisse être prise en considération lorsque l'exploitant prend des risques qui 
reposaient entièrement sur la perspective d'un tel agrandissement. En d'autres 
termes, la loi ne devait pas être contournée, en mettant en quelque sorte l'autorité 
compétente devant le fait accompli, par le fait que l'exploitation avait été menée à 
dessein de telle manière qu'elle paraisse condamnée si son agrandissement n'était 
pas autorisé. 

Dans le cas d'espèce, la viabilité de l'exploitation dépendant du rapport à moyen 
terme entre les produits et les charges, il n'avait pas pu échapper aux recourants, 
lors de l'acquisition en 2013, que les charges financières, entre autres, 
constitueraient un handicap important qu'il faudrait pouvoir surmonter par un 
rendement suffisant. Le calcul qu'ils avaient opéré à ce sujet se reflétait dans les 
déclarations qu'ils avaient faites lors de leur audition devant le TAPI, expliquant 
que la valeur de rendement déterminée sur la base des expertises se fondait sur les 

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31 boxes qui existaient à l'époque, qu'ils n'envisageaient toutefois pas d'utiliser en 
totalité, vu l'état de certains d'entre eux. Ils avaient ainsi tenu compte du potentiel 
que représentait le hangar qu'ils avaient ensuite transformé en écurie, de même 
qu'ils avaient tenu compte du fait que l'endroit serait versé en zone sportive selon 
les plans de la commune (leurs premières démarches après l'acquisition ayant 
d'ailleurs consisté à tenter de faire aboutir ce changement de zone). 

Afin d'éviter d'aboutir à un contournement de l'art. 43 al. 3 OAT, c'était à la lumière 
de ces éléments qu'il convenait de se demander si les conditions d'acquisition du 
manège en 2013 permettaient aux recourants de croire en une exploitation viable, 
sans devoir d'emblée compter sur le fait que l'autorité intimée leur délivrerait 
l'autorisation d'aménager sept boxes dans le bâtiment litigieux. À l'évidence, tel 
n'était pas le cas. En effet, selon leurs propres déclarations, ils avaient connaissance 
du fait que les rendements évalués par les expertises dépendaient de la location de 
31 boxes. Comme ces derniers n'étaient pas tous exploitables, ils avaient 
immédiatement procédé à de nouveaux investissements en construisant les boxes 
du bâtiment litigieux entre 2013 et 2014, toujours selon les explications qu'ils 
avaient données lors de leur audition devant le TAPI. C'est dire que s'ils avaient 
réellement tenu compte des contraintes que pouvait poser l'art. 43 OAT, ils auraient 
dû évaluer la viabilité de l'exploitation en tenant compte des produits qu'ils 
pouvaient tirer de la location des boxes exploitables en l'état. In casu, cette 
évaluation avait au contraire eu lieu en présupposant la possibilité d'obtenir une 
dérogation au sens de cette disposition légale, c'est-à-dire en admettant de se mettre 
dès le début dans une situation financière dont découlait ensuite le caractère 
indispensable de l'agrandissement litigieux. Il s'agissait là, précisément, d'une 
manière de mettre l'autorité devant le fait accompli et de contourner les exigences 
de l'art. 43 al. 3 OAT. 

Dans ces circonstances, on ne saurait admettre que la condition prévue par cette 
disposition légale soit réalisée. Il en découlait que la décision litigieuse était bien 
fondée et le recours devait être rejeté.  

D.     a. Par acte du 30 septembre 2024, B______ et la SA ont interjeté recours contre ce 
jugement auprès de la chambre administrative concluant, préalablement, à 
l'audition du premier cité et, principalement, à son annulation.  

Dans la mesure où le TAPI avait écarté l'argument du département selon lequel le 
prix d'achat du manège aurait été surfait, il aurait dû conclure que l'agrandissement 
de l'exploitation par le biais du bâtiment litigieux était indispensable au maintien de 
l'entreprise, conformément à l'art. 43 al. 3 OAT.  

Le TAPI imputait aux recourants des intentions qui étaient fausses et qui n'avaient 
pas donné lieu à une instruction en soutenant qu'ils avaient mis l'autorité devant le 
fait accompli contournant les exigences de l'art. 43 al. 3 OAT. Le TAPI avait occulté 
le fait que B______ était client du manège bien avant son achat et avait pu constater 
que celui-ci fonctionnait de manière rentable jusqu'au divorce des propriétaires. Il 
ne s'était pas intéressé à un manège chroniquement déficitaire. Il savait que le 

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manège était rentable et que sa situation s'était détériorée uniquement en raison d'un 
divorce qui avait provoqué une mauvaise gestion. L'affaire était donc intéressante 
au niveau économique. 

Le TAPI faisait un raccourci inacceptable en retenant que l'intéressé savait au 
moment de l'achat que la construction d'un bâtiment supplémentaire était nécessaire 
car certains boxes n'étaient pas conformes aux normes. D'une part, sa connaissance 
du manège comme client était celle d'un manège rentable avec de nombreux clients. 
D'autre part, il ne s'était pas préoccupé des questions relatives à la taille des boxes 
ou à leur usage possible puisqu'il n'était que client. Il avait commencé par obtenir 
une autorisation de construire pour rénover le manège (DD 3______). Il n'avait pas 
envisagé, lors de l'achat, de construire un bâtiment supplémentaire. Il avait souhaité 
améliorer l'existant pour l'exploiter mais avait dû admettre s'être trompé quelques 
mois plus tard. Ses déclarations faites en audience le 2 mars 2023 enlevait tout 
fondement à la théorie du fait accompli retenue par le TAPI. Elle était de plus 
incohérente avec le déroulement des faits.  

Le TAPI avait retenu à tort que B______ aurait admis que les 31 boxes n'étaient 
pas tous exploitables et avoir procédé à de nouveaux investissements en 
construisant les boxes du bâtiment litigieux entre 2013 et 2014. Il avait d'abord 
souhaité rénover l'existant (DD 3______). C'était seulement après la délivrance de 
cette autorisation qu'il avait appris que la législation sur la détention de chevaux 
avait été modifiée. C'était ce changement de normes qui avait imposé de repenser 
la taille des boxes. Il n'en était pas question auparavant. Le besoin d'avoir de 
nouveaux boxes n'existait pas au moment de l'achat du manège.  

Le dossier ne comportait pas d'élément de la volonté des recourants de mettre 
l'autorité intimée devant le fait accompli. Les expertises ne contenaient aucune 
indication sur le fait que certains boxes devraient être modifiés ou remplacés. Elles 
ne comportaient aucune indication concernant un éventuel problème futur touchant 
l'utilisation des boxes existants. La question du bâtiment n'avait jamais été 
envisagée. Tout au plus espéraient-ils un jour le changement de zone qu'G______ 
avait fait miroiter.  

Ils ont produit le budget prévisionnel établi en 2012 avant l'achat pour tester la 
rentabilité du manège. Ce document détaillait les revenus et charges prévisibles en 
2013 et 2014, avec une projection de 2015 à 2022 pour évaluer le rendement de 
l'entreprise. Selon ce budget, le manège était rentable avec un résultat de 
CHF 84'420.- en 2013 et de CHF 163'080.- en 2014. La tendance bénéficiaire restait 
similaire les années suivantes. B______ était convaincu, à l'époque, de faire une 
très bonne affaire et d'acquérir un manège rentable Il n'avait pas envisagé un instant 
devoir construire le bâtiment litigieux et pouvait le confirmer en audience de 
comparution personnelle.  

b. Le 4 novembre 2024, le département a conclu au rejet du recours. 

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L'art. 43 al. 3 OAT était une norme à caractère dérogatoire, à laquelle le Conseil 
fédéral avait souhaité donner une application très restrictive. Ainsi, la condition 
relative au caractère indispensable d'un agrandissement ne pouvait pas être retenue 
lorsque l'exploitant prenait des risques qui reposaient entièrement sur la perspective 
d'un tel agrandissement. Le requérant mettait en effet l'autorité devant le fait 
accompli en invoquant ensuite que l'entreprise serait condamnée si son 
agrandissement n'était pas autorisé.  

En l'occurrence, le montant des fonds étrangers interpellait de par son importance 
considérable, puisqu'ils représentaient plus de 98% des fonds investis. De plus, les 
conditions d'acquisition du manège en 2013 ne permettaient pas aux recourants de 
croire en une exploitation viable sans devoir compter sur les sept boxes 
supplémentaires dans le bâtiment litigieux. Les expertises et les déclarations de 
B______ prouvaient qu'ils avaient connaissance du fait que les rendements évalués 
dépendaient de la location de 31 boxes. D'ailleurs, dans la mesure où ceux-ci 
n'étaient pas tous exploitables, de nouveaux investissements avaient été réalisés dès 
2013/2014 pour aménager des boxes dans le bâtiment litigieux comme l'avait 
indiqué l'intéressé en audience. Si les recourants avaient réellement tenu compte 
des contraintes que pouvait poser l'art. 43 OAT, ils auraient dû évaluer la viabilité 
de l'exploitation en tenant compte des produits qu'ils pouvaient tirer de la location 
des boxes utilisables en l'état, ce qui n'avait pas été fait. Ils apparaissaient avoir 
procédé à l'évaluation en présupposant la possibilité d'obtenir des boxes 
supplémentaires et donc une dérogation au sens de l'art. 43 al. 3 OAT.   

Le fait que B______ fût client du manège avant son achat ne permettait pas de 
démontrer qu'il avait procédé à une évaluation de la viabilité de l'exploitation en 
tenant uniquement compte, comme il aurait dû, des produits qu'il pourrait tirer des 
boxes exploitables.  

Les autres éléments avancés entraient en contradiction avec ce qui avait été dit en 
audience par B______ le 2 mars 2023. 

Il était de plus faux de prétendre que l'agrandissement demandé résulterait d'une 
prise de connaissance – postérieurement à l'achat du manège – de la non-conformité 
des boxes existants (dimensions) avec les normes en vigueur, alors qu'il ressortait 
des pièces du dossier que cette augmentation avait été prise en compte et prévue 
dès le départ pour pouvoir fonctionner. 

Quant au fait que le calcul relatif à la viabilité du manège aurait été effectué sur la 
base de 24 boxes dans le bilan prévisionnel de 2013, cela n'était pas de nature à 
modifier l'appréciation du TAPI. En effet, le nombre de boxes ne correspondait 
toujours pas à celui légalement admis (23) et le document ne comportait pas de date 
d'établissement. En toute hypothèse, cela allait à l'encontre de ce que l'intéressé 
avait avancé en audience expliquant qu'ils avaient bel et bien tenu compte, lors de 
l'achat, du potentiel que représentait le hangar ainsi que cela figurait sur les 
expertises.  

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Ils avaient donc bien mis, d'une certaine manière, le département devant le fait 
accompli et contourné les exigences de l'art. 43 al. 3 OAT.  

Le département peinait à comprendre comment le manège fonctionnait en 2013 
avec 2,5 postes pour 29 chevaux et que désormais, même avec 22/23 chevaux, 
4 postes à 100% seraient nécessaires. Les charges pourraient donc être 
raisonnablement diminuées avec moins de chevaux, contrairement à ce qu'avait 
soutenu le conseil des recourants en audience. Cela permettait également de 
relativiser le caractère indispensable de l'agrandissement plaidé.  

Enfin, le département a persisté à soutenir que les recourants avaient acheté le 
manège à un prix surfait.  

c. Le 4 décembre 2024, B______ et la SA ont persisté dans leurs conclusions. 

Le chiffre de 23 boxes n'était pas le chiffre de référence et n'avait pas été admis par 
les recourants. Le TAPI avait en effet admis l'existence de 30 boxes. Le chiffre de 
23 boxes qu'il retenait ensuite correspondait au nombre actuel de boxes, soit 30, 
après déduction des 7 boxes contenus dans le bâtiment litigieux. Ce chiffre n'était 
pas pertinent par rapport à la question juridique posée. Pour déterminer si, lors de 
l'achat du manège, ils avaient déjà envisagé une extension, il fallait se rapporter à 
la situation de fait qui existait en 2012 avant l'achat du manège.  

Le budget prévisible d'exploitation se fondait sur 29 boxes et non 23. Il s'agissait 
des 29 boxes existants avant tout projet de transformation et découverte de 
nouvelles normes.  

Le revenu de location était toutefois calculé sur 24 boxes et non sur 29 jusqu'en 
2020 dans la mesure où le vendeur a bénéficié d'une mise à disposition gratuite de 
5 boxes jusqu'en 2019.  

C'était en toute bonne foi, sur la base de l'état du manège en 2012, que B______ 
avait procédé à l'achat du manège. Il ne pouvait pas savoir que les normes relatives 
à la détention de chevaux changeraient plus d'un an après son acquisition. Il avait 
de plus demandé deux expertises immobilières. La valeur moyenne des deux 
expertises était de CHF 7'260'000.- pour le manège, soit une valeur supérieure au 
prix d'achat de CHF 7'000'000.- composé d'un paiement de CHF 6'000'000.- et de 
prestations en nature de CHF 1'000'000.-. Il était convaincu à l'époque de faire une 
très bonne affaire et d'acquérir un manège rentable. Il n'avait pas envisagé un instant 
devoir construire le bâtiment litigieux.  

Les déclarations de B______ n'étaient pas contradictoires. En 2012, 2,5 postes de 
travail suffisaient. Il n'avait pas anticipé que ce chiffre devrait augmenter en raison 
des exigences supplémentaires liées à la détention des chevaux. Le TAPI avait de 
plus écarté le grief du département selon lequel le prix d'achat du manège aurait été 
surfait.  

d. Sur ce, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées par 
courrier du 5 décembre 2024.  

- 20/26 - 

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EN DROIT 

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ ‑ E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a et 17 al. 3 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 ‑ LPA ‑ E 5 10 ; art. 149 de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05). 

2. Le recourant demande son audition afin de confirmer qu'il était, à l'époque, 
convaincu de faire une très bonne affaire et d'acquérir un manège rentable.  

2.1 Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit 
pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et d'obtenir qu'il y soit donné suite 
(ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 2b). Ce droit ne s'étend qu'aux 
éléments pertinents pour l'issue du litige et n'empêche pas le juge de renoncer à 
l'administration de certaines preuves et de procéder à une appréciation anticipée de 
ces dernières, s'il acquiert la certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à modifier 
son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; 131 I 153 consid. 3). En outre, il n'implique pas le 
droit d'être entendu oralement (ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1) 

2.2 En l'espèce, les recourants ont eu l'occasion de s'exprimer à plusieurs reprises 
par écrit et de produire toutes les pièces pertinentes devant le département, le TAPI 
puis la chambre de céans. Ils ont de plus d'ores et déjà été entendus par le TAPI et 
ont pu s'expliquer sur ce point comme il sera expliqué ci-dessous. Compte tenu de 
ces éléments, la chambre de céans considère que le dossier est complet et en état 
d’être jugé. 

Il ne sera pas ordonné de comparution personnelle des parties.  

3. À la suite de l'arrêt de renvoi de la chambre de céans du 30 août 2022, le TAPI a 
rendu un nouveau jugement dans lequel il a examiné la question de savoir si 
l'agrandissement de l'exploitation par le biais du bâtiment litigieux était 
indispensable au maintien de l'entreprise, conformément à l'art. 43 al. 3 OAT, ce 
qu'il a nié.  

4. Les recourants soutiennent que le TAPI aurait dû conclure que l'agrandissement de 
l'exploitation par le biais du bâtiment litigieux est indispensable au maintien de 
l'entreprise.  

4.1 Selon l'art. 37a LAT, le Conseil fédéral définit les conditions auxquelles sont 
autorisés les changements d’affectation de constructions et d’installations à usage 
commercial qui ont été érigées avant le 1er janvier 1980 ou qui sont devenues 
contraires à l’affectation de la zone en raison d’une modification du plan 
d’affectation. 

4.2 S’agissant de constructions et installations à usage commercial sises hors zone 
à bâtir et non conformes à l’affectation de la zone, tels les centres équestres ou 

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A/1570/2015 

autres activités commerciales en rapport avec le cheval, créées légalement avant le 
1er janvier 1980 et en activité peuvent être transformés aux conditions fixées à 
l’art. 43 OAT (art. 37a LAT ; office du développement territorial, publication 
intitulée « comment l'aménagement du territoire appréhende les activités liées au 
cheval » juillet 2015, ci-après : publication ARE).  

4.3 L'art. 43 OAT prévoit que les changements d’affectation et les agrandissements 
de constructions et installations artisanales ou commerciales devenues contraires à 
l’affectation de la zone peuvent être autorisés : si la construction ou l’installation a 
été érigée ou transformée légalement (al. 1 let. a) ; s’il n’en résulte aucun nouvel 
impact important sur le territoire et l’environnement (al. 1 let. b) ; si la nouvelle 
utilisation ne contrevient à aucune autre loi fédérale (al. 1 let. c). 

La surface utilisée pour un usage non conforme à l’affectation de la zone peut être 
agrandie de 30%, les agrandissements effectués à l’intérieur du volume bâti existant 
comptant pour moitié (art. 43 al. 2 OAT). 

Si l’agrandissement de la surface utilisée pour un usage non conforme à 
l’affectation de la zone en dehors du volume bâti existant excède 100 m2, il ne 
pourra être autorisé que s’il est indispensable au maintien de l’entreprise (art. 43 
al. 3 OAT). 

4.4 Ces dispositions consacrent une extension de la garantie de la situation acquise 
(art. 24c LAT) afin de permettre aux entreprises commerciales ou artisanales sises 
hors de la zone à bâtir de maintenir leur activité, de se moderniser et de se 
restructurer afin de préserver les emplois, le cas échéant en changeant d'orientation, 
en leur accordant la flexibilité dont elles peuvent avoir besoin pour pouvoir 
demeurer compétitives (Bernhard WALDMANN/ Peter HÄNNI, 
Raumplanungsgesetz, Berne 2006 n. 3 ad art. 37a ; Rudolf MUGGLI, in Heinz 
AEMISEGGER/Pierre MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN [éd.], 
Commentaire pratique LAT : Construire hors zone à bâtir, 2017, n. 2 ad 
art. 37a LAT). Il ne s'agit donc en aucun cas d'ouvrir des bâtiments commerciaux 
ou artisanaux désaffectés à des usages entièrement différents, ou de permettre 
l'installation en zone agricole d'entreprises entièrement nouvelles (ATF 140 II 509 
consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_176/2010 du 30 juillet 2010 consid. 2.2 
et les références citées). Par cette réglementation spéciale, le législateur fédéral a 
entendu donner aux autorités cantonales une marge de manœuvre plus importante 
que celle octroyée à l'art. 24c LAT pour toutes les autres constructions (ATF 146 II 
376 consid. 4.1 ; Rudolf MUGGLI, op. cit., n. 1 ad art. 37a LAT). Pour pouvoir 
bénéficier du régime privilégié de l'art. 37a LAT, il faut que les constructions à 
usage commercial abritent à tout le moins une partie importante de l'entreprise. 
Ainsi, des locaux utilisés comme entrepôts par une entreprise commerciale 
implantée ailleurs ne peuvent-ils faire l'objet d'un changement d'affectation ou d'un 
agrandissement au titre de l'art. 37a LAT (Rudolf MUGGLI, op. cit., n. 11 
ad art. 37a LAT ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_557/2021 du 28 mars 2023 
consid. 4.2).  

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4.5 L’art. 37a LAT et l’art. 43 OAT constituent des lois spéciales par rapport à 
l’art. 24c LAT et à l’art. 42 OAT. En adoptant l’art. 37a LAT, les chambres 
fédérales ont voulu permettre aux entreprises commerciales sises hors zone à bâtir 
d’effectuer les restructurations indispensables au maintien de leur compétitivité. 
Dans une telle situation, il va de soi que les agrandissements correspondant à de tels 
objectifs doivent aussi faire l’objet de cette réglementation spéciale. L’art. 43 OAT 
traite uniquement des changements d’affectation et des agrandissements. Les 
rénovations et les reconstructions de constructions à usage commercial sises hors 
de la zone à bâtir sont à examiner à la lumière de l’art. 24c LAT et de l’art. 42 OAT 
(ATA/255/2024 du 27 février 2024 consid. 4.7). 

4.6 Les explications relatives à l'OAT, publiées par l'ARE le 23 février 2007 
(https://www.are.admin.ch/are/fr/home/developpement-et-amenagement-du-
territoire/droit-de-l_amenagement-du-territoire/construction-hors-de-la-zone-a-
batir/explications-relatives-a-l-oat-et-recommandations-pour-la-mise-e.html; 
consulté le 26 août 2025) précisent, à propos de l'art. 43 OAT, que le troisième 
alinéa prévoit la possibilité d'un agrandissement, en dehors du volume bâti existant, 
de plus de 100 m2 dans certaines circonstances. Il faut alors que le maintien de 
l'entreprise dépende de l'agrandissement sollicité.  

4.7 La doctrine précise que dans les grands bâtiments artisanaux ou commerciaux 
érigés hors de la zone à bâtir conformément à l'ancien droit, il est tout à fait possible 
qu'un agrandissement – admissible – de 30% de la surface utilisée pour un usage 
non conforme à l'affectation de la zone dépasse 100 m2. Le cadre défini par le droit 
constitutionnel commande de ne pas prendre à la légère le critère de la nécessité de 
l'agrandissement pour le maintien de l'entreprise. Selon le libellé, il ne suffit pas 
que l'agrandissement pour le maintien de l'entreprise soit pratique ou commode 
(arrêt du Tribunal fédéral 1A.227/2004 du 6 avril 2005 consid. 3.2). Eu égard aux 
intentions du législateur, on peut en toute logique admettre qu'un agrandissement 
est indispensable au maintien de l'entreprise lorsqu'il apparaît, d'après le plan de 
développement de cette dernière, objectivement nécessaire à une exploitation 
rationnelle et conforme aux exigences actuelles. Cette notion juridique 
indéterminée ne fournit cependant pas non plus de limite supérieure chiffrée ; elle 
ne fait qu'exclure les agrandissements dont la nécessité ne peut être établie 
(Rudolf MUGGLI, op. cit., n. 21 ad art. 37a LAT).  

4.8 L’interdiction de l’abus de droit représente un correctif qui intervient dans 
l'exercice des droits (Giorgio MALINVERNI et al., Droit constitutionnel suisse, 
vol. II – Les droits fondamentaux, 4e éd., 2021, n. 1307). L’abus de droit consiste à 
utiliser une institution juridique à des fins étrangères au but même de la disposition 
légale qui la consacre, de telle sorte que l’écart entre le droit exercé et l’intérêt qu’il 
est censé protéger s’avère manifeste (Pierre MOOR/Alexandre 
FLÜCKIGER/Vincent MARTENET, Droit administratif, vol. I, 3e éd., 2012, 
n. 6.4.4 p. 933 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2e éd., 2018, 
n. 583 p. 208). L’interdiction de l’abus de droit vaut, tout comme la notion de fraude 

- 23/26 - 

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à la loi qui en constitue une composante, en droit administratif (ATF 142 II 206 
consid. 2.3), et ce tant pour les administrés que pour l’administration 
(ATA/872/2023 du 22 août 2023 consid. 6.3). 

Selon la jurisprudence, il y a fraude à la loi lorsqu'un justiciable cherche à éviter 
l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais 
d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment 
conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 3.1). La norme éludée doit alors être 
appliquée nonobstant la construction destinée à la contourner (ATF 134 I 65 
consid. 5.1 ; 131 I 166 consid. 6.1 et les arrêts cités). 

Pour décider s'il existe une fraude à la loi, il faut interpréter la norme d'interdiction 
en cherchant si, selon son sens et son but, celle-ci s'applique aussi à l'opération 
litigieuse, ou si cette dernière est exclue du champ d'application de la norme 
d'interdiction et est ainsi valable (ATA/1105/2023 du 10 octobre 2023 consid. 4.8 
et la référence citée). 

4.9 En l'espèce, le TAPI a procédé à la comparaison entre la situation financière du 
manège avec 23 boxes (dont l'existence est légale) avec celle comptant 30 boxes 
(dont sept seraient à régulariser) afin de déterminer si cette différence est 
indispensable au maintien de l'entreprise, selon l'art. 43 al. 3 OAT. 

Comme le TAPI l'a relevé pertinemment à son considérant 10, les projections 
budgétaires de l'année 2023 avec 30 boxes loués indiquent des produits pour 
CHF 810'000.-, des charges pour environ CHF 781'000.- et un bénéfice d'un peu 
moins de CHF 30'000.-. Or, il résulte de la projection budgétaire 2023, avec une 
configuration de 23 boxes loués, que le manège serait déficitaire à hauteur de 
CHF 44'511.-. En effet, le budget prévoit un revenu total de CHF 621'000.- et des 
dépenses chiffrées à CHF 665'511.-.  

Les sept boxes litigieux sont donc indispensables pour permettre une exploitation 
viable de l'entreprise.  

Le TAPI a également retenu qu'il ne pouvait pas être reproché aux recourants 
d'avoir acheté le manège à un prix qu'ils auraient pu et dû considérer comme 
surévalué et qu'ils devraient assumer les conséquences d'une telle décision. En effet, 
comme l'a justement considéré la juridiction inférieure, les recourants, en tant 
qu'acheteurs potentiels, avaient mandaté deux bureaux d'expertise afin de procéder 
à l'évaluation du manège et ils n'avaient aucune raison de surévaluer le bien. Il sied 
également de relever que la valeur moyenne des deux expertises est de 
CHF 7'260'000.- (CHF 8'100'000.- pour F______ et CHF 6'420'000.- pour 
G______), soit une valeur supérieure au prix d'achat de de CHF 7'026'175.- 
composé d'un paiement de CHF 6'000'000.- et de prestations en nature évaluées à 
CHF 1'000'000.- (droit d'habitation à l'ex-époux de la vendeuse et la possibilité de 
laisser cinq chevaux sur place sans acquitter le prix de pension), ce qui atteste de 
l'apparente adéquation du prix déboursé pour l'achat par les recourants. Pour le 

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surplus, la chambre de céans fait siennes les considérations du TAPI sur cette 
problématique auxquelles il sera renvoyé.  

Le TAPI est toutefois arrivé à la conclusion que les recourants avaient mis le 
département devant le fait accompli et avaient ainsi contourné les exigences de 
l'art. 43 al. 3 OAT.  

Il ne saurait être suivi.  

En effet, lors de l'achat du manège en 2013, les recourants pouvaient difficilement 
savoir que les normes sur la détention de chevaux allaient être modifiées et rendre 
inutilisables certains boxes. En effet, étant de simples clients du manège en question 
et non exploitants, il est vraisemblable qu'ils n'eussent pas connaissance des travaux 
législatifs visant à modifier les conditions relatives aux installations pour la 
détention et l'utilisation de chevaux en zone agricole (art. 16abis LAT et 
art. 34b OAT entrés en vigueur le 1er mai 2014). En outre, il ressort du préavis du 
SCAV du 16 juillet 2014 que le manuel de contrôle fédéral sur les aspects relatifs 
aux installations et aspects qualitatifs a été modifié le 1er septembre 2013, ce qui 
peut également avoir eu une influence sur les installations des recourants.  

De plus, les recourants avaient obtenu une autorisation de construire le 16 décembre 
2013 (DD 3______ visant la transformation d'une écurie, sellerie, vestiaire - 
création d'un club house, espace de stockage). Or, ils n'ont pas pu l'exécuter selon 
leurs explications formulées par-devant le TAPI compte tenu notamment de ces 
modifications légales. Cette demande d'autorisation de construire démontre par 
ailleurs que les recourants souhaitaient dans un premier temps améliorer l'existant 
pour l'exploiter et non pas utiliser le hangar pour prévoir l'aménagement de 
nouveaux boxes. En toute hypothèse, même s'il semble que les recourants aient 
espéré un changement en zone d'activité de loisirs et de tourisme, cela ne saurait 
signifier qu'ils comptaient transformer le hangar en écurie.  

En outre et surtout, la régularisation du hangar qui abrite les sept boxes 
supplémentaires s'inscrit dans l'objectif de l'art. 37a LAT et 43 OAT en ce sens qu'il 
s'agit de permettre au manège de maintenir son activité afin notamment de préserver 
le nombre d'emplois qui sont au nombre de 4,5 postes plein temps d'employés 
désormais alors que ce nombre devrait être réduit si les sept boxes n'étaient pas 
exploités. De plus, il ne s'agit aucunement de permettre l'installation en zone 
agricole d'une entreprise entièrement nouvelle. Au contraire, la construction 
litigieuse et son utilisation permettent d'augmenter la capacité du manège à 
accueillir des chevaux en pension. Elle s'inscrit donc dans le but de la 
réglementation et est indispensable au maintien de l'exploitation. Il ne s'agit pas 
d'un simple souhait d'expansion ou d'amélioration du confort, mais d'une nécessité 
avérée pour la pérennité de l'activité commerciale des recourants comme vu 
ci-dessus. Cela s'inscrit également dans la flexibilité souhaitée par la réglementation 
applicable qui est d'accorder aux entreprises commerciales ou artisanales existantes 
la souplesse dont elles peuvent avoir besoin pour pouvoir demeurer compétitives.  

- 25/26 - 

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Compte tenu de ces éléments, le raisonnement du TAPI ne peut être suivi sur ce 
point et il convient de retenir que les recourants n'ont pas cherché à mettre le 
département devant le fait accompli et n'ont pas souhaité contourner les exigences 
de l'art. 43 al. 3 OAT.  

La chambre de céans s'étant déjà déterminée sur la réalisation des autres conditions 
de l'art. 43 OAT, plus particulièrement son al. 2 (ATA/880/2022 précité), il y a lieu 
de retenir que les recourants ont droit à l'autorisation de construire sollicitée, étant 
relevé que tous les préavis sont favorables et qu'il convient de relativiser celui du 
SPI par rapport à sa condition au déclassement de la zone agricole en zone sportive 
vu ce qui précède.  

Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours. 

Le jugement entrepris ainsi que la décision de refus d'autorisation de construire 
seront donc annulés et le dossier renvoyé au département pour qu’il octroie 
l’autorisation de construire.  

5. Vu l'issue du litige, il ne sera pas perçu d’émolument (art. 87 al. 1 LPA), et une 
indemnité de CHF 2'000.- sera allouée conjointement et solidairement aux 
recourants, à la charge de l'État de Genève (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 30 septembre 2024 par A______ et B______ 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 29 août 2024 ; 

au fond : 

l’admet ; 

annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 29 août 2024 et la 
décision du département du territoire du 2 avril 2015 ; 

renvoie le dossier au département du territoire pour nouvelle décision au sens des 
considérants ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

alloue à A______ et B______, pris conjointement et solidairement, une indemnité de 
procédure de CHF 2'000.- à la charge de l'État de Genève ; 

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 

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sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme 
moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 

communique le présent arrêt à Me François BELLANGER, avocat des recourants, au 
département du territoire-OAC, au Tribunal administratif de première instance, à l’office 
fédéral du développement territorial (ARE), ainsi qu'à l’office fédéral de l’agriculture 
(OFAG). 

Siégeant : Patrick CHENAUX, président, Claudio MASCOTTO, Michèle PERNET, 
juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

D. WERFFELI BASTIANELLI 
 

 le président siégeant : 
 
 

P. CHENAUX 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le   la greffière :