# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9bc43fd3-7577-5289-8b04-35db4c3a71d0
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-28
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 28.03.2025 WBE.2025.107
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2025-107_2025-03-28.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

2. Kammer 

 

WBE.2025.107 / jh / we 
(3-RV.2025.31)  

Art. 7 

 

Urteil vom 28. März 2025 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter J. Huber, Vorsitz  

Verwaltungsrichter Michel 

Verwaltungsrichterin Schircks 

Gerichtsschreiberin Waldmeier 

 

 
   

Beschwerde-

führer 

 A._____ 

 

gegen 

  Einwohnergemeinde Q._____ 

 

  

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Gesuch um vorläufige Eintragung eines 

Grundpfandrechts nach § 234a Abs. 6 StG 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,  

vom 29. Januar 2025 

  

 - 2 - 

 

 

    

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

A.   

1.   

Mit Kaufvertrag vom 16. Februar 2023 verkaufte A._____ als Alleineigentü-

mer die Liegenschaft Q._____ Nr. aaa zum Preis von Fr. 4'500'000.00 an 

die B._____ AG. A._____ ist seit der Gründung der B._____ AG Präsident 

des Verwaltungsrats. 

Die Kaufpreistilgung erfolgte im Umfang von Fr. 3'000'000.00 durch Schuld-

übernahme der bestehenden Hypothek. Für die verbleibenden 

Fr. 1'500'000.00 gewährte A._____ der B._____ AG ein Verkäuferdarlehen. 

In Ziffer III.3 des Kaufvertrags verzichteten die Parteien ausdrücklich auf 

eine Sicherstellung des Betrags für das gesetzliche Grundpfandrecht in 

Höhe von 3 % des Kaufpreises.  

In Ziffer V.14 legten die Parteien fest, dass in Abweichung der gesetzlichen 

Regelung "die Käuferschaft unter Entlastung der Verkäuferschaft eine all-

fällige Grundstückgewinn- oder Liquidationssteuer" übernimmt. 

2.   

Mit provisorischer Rechnung vom 23. Oktober 2024 stellte das Regionale 

Steueramt R._____ A._____ für einen im Jahr 2023 erzielten Grundstück-

gewinn eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 135'000.00 mit Zahlungsfrist 

bis am 23. November 2024 in Rechnung. Der in Rechnung gestellte Betrag 

entspricht 3 % des Kaufpreises für den Verkauf der Liegenschaft Q._____ 

Nr. aaa (ohne Berücksichtigung, dass die Käuferin auch die vom Verkäufer 

geschuldete allfällige Grundstückgewinnsteuer übernehmen soll). 

3.   

Die Finanzverwaltung Q._____ mahnte A._____ für die provisorische 

Grundstückgewinnsteuer 2023 erfolglos mit Schreiben vom 26. November 

2024 und 20. Dezember 2024. 

4.   

Mit Schreiben vom 7. Januar 2025 mahnte die Finanzverwaltung Q._____ 

A._____ erneut für die provisorische Grundstückgewinnsteuer 2023 in 

Höhe von Fr. 135'000.00 zuzüglich Mahngebühren von insgesamt 

Fr. 105.00 (drei Mahnungen zu je Fr. 35.00) und drohte die Eintragung des 

gesetzlichen Grundpfandrechts im Grundbuch an, falls die Rechnung nicht 

innert zehn Tagen bezahlt oder in anderer Form Sicherheit geleistet werde. 

Ebenfalls mit Schreiben vom 7. Januar 2025 teilte die Finanzverwaltung 

Q._____ der B._____ AG mit, dass der Verkäufer die provisorische Grund-

stückgewinnsteuerrechnung trotz Mahnung nicht bezahlt habe. Die 

 - 3 - 

 

 

B._____ AG habe die Möglichkeit, den offenen Betrag von Fr. 135'105.00 

innert zehn Tagen zu überweisen. Ohne diese Zahlung werde die vorläufige 

Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch veranlasst. 

B.   

1.   

Mit Eingabe vom 24. Januar 2025 stellte die Finanzverwaltung Q._____ 

beim Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, ein Gesuch um vorläufige 

Eintragung eines Grundpfandrechts nach § 234a Abs. 6 des Steuergeset-

zes vom 15. Dezember 1998 (StG; SAR 651.100) i. V. m. Art. 836 Abs. 2 

und Art. 961 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 

1907 (ZGB; SR 210). 

2.   

Am 29. Januar 2025 verfügte der Präsident des Spezialverwaltungsge-

richts, Abt. Steuern, im Verfahren 3-RV.2025.31 Folgendes: 

1. 
1.1. 
Das Grundbuchamt S._____ wird angewiesen, zulasten der Liegenschaft 
Q._____ aaa zugunsten des Kantons Aargau und der Einwohnergemeinde 
Q._____ ein Grundpfandrecht für die Pfandsumme von CHF 135'000.00 
nebst Zins von 5 % seit 1. Januar 2025 vorläufig als Vormerkung einzutra-
gen. 

Die Rechnung für die Grundbuchgebühr ist direkt der Einwohnergemeinde 
Q._____ zu stellen. 

1.2. 
Die vorstehende Anordnung fällt ohne weiteres dahin und die Vormerkung 
ist wieder zu löschen, sollte bis zum 30. April 2025 die Pfandrechtsverfü-
gung nicht erlassen worden sein. 

2. 
Einer allfälligen Beschwerde gegen die vorliegende Verfügung wird die 
aufschiebende Wirkung entzogen. 

3. 
Die Kosten des Verfahrens werden auf die Staatskasse genommen. 

4. 
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

Die Verfügung bezeichnet die Gemeinde Q._____, Finanzverwaltung, als 

Gesuchstellerin und die B._____ AG als Gesuchsgegnerin. Die Verfügung 

wurde zudem auch dem Grundbuchamt und dem Kantonalen Steueramt 

zugestellt. 

 - 4 - 

 

 

C.   

1.   

Mit als "Einsprache" bezeichneter Eingabe vom 7. März 2025 erhob 

A._____ gegen die Verfügung vom 29. Januar 2025 Beschwerde mit fol-

genden Anträgen: 

Die Eintragung des Pfandrechtes sei abzuweisen, da keine Steuerschuld 
besteht (Erklärung GGS liegt bei). 

Das mir zustehende rechtliche Gehör, inklusiv aufschiebender Wirkung, 
sei zu gewähren da keine Steuerschuld besteht. 

Die Verwaltungsbehörde sei anzuweisen diese Veranlagung GGS rasch 
möglichst vorzunehmen. 

2.   

Das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, leitete die Beschwerde samt 

Akten am 10. März 2025 an das Verwaltungsgericht weiter. 

3.   

Der instruierende Verwaltungsrichter verzichtete auf die Zustellung der Be-

schwerde zur Beschwerdeantwort (§ 45 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver-

waltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegege-

setz, VRPG; SAR 271.200]) und die Einholung eines Kostenvorschusses 

(§ 30 Abs. 1 VRPG). 

4.   

Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden  

(§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; 

SAR 155.200]). 

 
  

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

I.   

1.   

Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des Spe-

zialverwaltungsgerichts (§ 54 Abs. 1 VRPG). Das Verwaltungsgericht ist 

somit zur Behandlung des vorliegenden Falls zuständig und überprüft den 

angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung 

des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen (§ 55 Abs. 1 VRPG). 

Nicht zur Anwendung kommt vorliegend § 198 Abs. 1 StG, da sich die Be-

schwerde nicht gegen einen Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts im 

Zusammenhang mit der Veranlagung im ordentlichen Verfahren richtet, 

sondern gegen einen Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts um vor-

sorgliche Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts im Grundbuch 

nach § 234a Abs. 6 StG.  

 - 5 - 

 

 

2.   

Die Beschwerde führt als Absender den Beschwerdeführer mit seiner Pri-

vatadresse auf. Der Beschwerdeführer hat die Beschwerde zudem im ei-

genen Namen unterzeichnet und er verweist in der Begründung auf den 

"Verkauf dieser Liegenschaft an meine Firma". Der Firmenname B._____ 

AG wird in der gesamten Eingabe nie erwähnt. 

Der Beschwerdeführer hat die Beschwerde somit im eigenen Namen ein-

gereicht. Auch bei wohlwollender Prüfung ergeben sich aus der Be-

schwerde keinerlei Hinweise, die darauf schliessen liessen, dass der Be-

schwerdeführer, welcher nach wie vor Präsident des Verwaltungsrats der 

B._____ AG ist, die Beschwerde im Namen der B._____ AG einreichen 

wollte. 

3.   

3.1   

Der Beschwerdeführer ist nicht Adressat der angefochtenen Verfügung 

(siehe vorne lit. B/2). Es ist deshalb fraglich, ob er überhaupt zur Be-

schwerde befugt ist. Die Beschwerdelegitimation ist eine Sachurteilsvo-

raussetzung und von Amtes wegen zu prüfen (MICHAEL MERKER, Rechts-

mittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz 

über die Verwaltungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38–72 VRPG, 

1998, Vorbem. zu § 38 N 3 f.).  

3.2   

Gemäss § 42 Abs. 1 VRPG ist zur Beschwerde befugt, wer ein schutzwür-

diges eigenes Interesse an der Aufhebung oder der Änderung des Ent-

scheids hat (lit. a), sowie jede andere Person, Organisation oder Behörde, 

die durch Bundesrecht oder kantonales Recht zur Beschwerde ermächtigt 

ist (lit. b). 

Eine besondere Ermächtigung zur Beschwerde gemäss § 42 Abs. 1 lit. b 

VRPG ergibt sich vorliegend weder aus dem StG noch aus dem Bundes-

gesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Ge-

meinden vom 14. Dezember 1990 (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; 

SR 642.14). Insbesondere ist § 198 Abs. 1 StG nicht einschlägig, da sich 

die vorliegende Beschwerde nicht gegen die Steuerveranlagung, sondern 

gegen die vorsorgliche Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts 

richtet. 

3.3   

3.3.1   

Zu prüfen ist somit, ob der Beschwerdeführer ein schutzwürdiges eigenes 

Interesse an der Aufhebung oder der Änderung des angefochtenen Ent-

scheids hat (§ 42 Abs. 1 lit. a VRPG). 

 - 6 - 

 

 

3.3.2   

Das erforderliche "eigene Interesse" ist zu bejahen, wenn die betreffende 

Person über eine besondere Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt, weil 

sie in höherem Masse als die Allgemeinheit von einem für sie ungünstigen 

Entscheid beeinträchtigt wird. "Schutzwürdig" ist das erforderliche Inte-

resse sodann, wenn der angestrebte Ausgang des Verfahrens der betref-

fenden Person einen unmittelbaren praktischen Nutzen zu bringen vermag, 

indem ein Nachteil wirtschaftlicher, ideeller oder sonstiger Art abgewendet 

werden kann. Kein schutzwürdiges Interesse ist jedoch gegeben bei Vor-

bringen, mit denen einzig das allgemeine öffentliche Interesse an der rich-

tigen Anwendung des Rechts verfolgt wird, ohne dass der beschwerdefüh-

renden Person im Falle eines Obsiegens ein Vorteil entsteht; das Element 

des unmittelbaren praktischen Nutzens bildet somit ein wichtiges Legitima-

tionskriterium, mit welchem ein "Ausufern" der Beschwerdemöglichkeiten 

verhindert werden kann (zum Ganzen Entscheid des Verwaltungsgerichts 

WBE.2024.31 vom 14. August 2024, Erw. I/2.2 m. w. H. insb. auf BGE 

137 II 30, Erw. 2.2.3 und MICHAEL MERKER, a. a. O., N. 129 f. zu § 38). 

3.3.3   

Inhalt und Tragweite einer Verfügung ergeben sich in erster Linie aus dem 

Dispositiv. Im angefochtenen Entscheid vom 29. Januar 2025 wird die vor-

läufige Eintragung eines Grundpfandrechts zugunsten des Kantons Aargau 

und der Einwohnergemeinde Q._____ und zulasten der Liegenschaft 

Q._____ Nr. aaa angeordnet. Das gesetzliche Pfandrecht besteht auch 

ohne Eintrag im Grundbuch (§ 234a Abs. 1 StG). Die vorläufige Eintragung 

des Grundpfandrechts dient nur dazu, das gesetzliche Pfandrecht auch ge-

genüber Dritten entgegenhalten zu können (Art. 836 Abs. 2 ZGB).  

Das entsprechende Verwaltungsverfahren wurde auf Gesuch der Einwoh-

nergemeinde Q._____ vom 24. Januar 2025 eingeleitet. Da die B._____ 

AG seit dem 27. März 2023 Eigentümerin der pfandrechtsbelasteten Lie-

genschaft ist, richtet sich das Gesuch gegen die B._____ AG. Der Be-

schwerdeführer ist durch den angefochtenen Entscheid deshalb nicht be-

troffen und war im erstinstanzlichen Verfahren auch nicht Partei (§ 13 

Abs. 1 VRPG; siehe vorne lit. B/2). 

Aus dem angefochtenen Entscheid ergeben sich auch keine direkten An-

sprüche der B._____ AG gegen den Beschwerdeführer. Allfällige Regress-

ansprüche müsste die B._____ AG auf dem Zivilweg gegen den Beschwer-

deführer geltend machen. Der angefochtene Entscheid ändert daran 

nichts. Hinzu kommt, dass sich die B._____ AG in Ziffer V.14 des Kaufver-

trags vom 16. Februar 2023 verpflichtet hat, eine allfällige Grundstückge-

winn- oder Liquidationssteuer zu übernehmen, weshalb der Beschwerde-

führer von vornherein nicht mit Regressansprüchen seitens der B._____ 

AG rechnen muss. 

 - 7 - 

 

 

Der Beschwerdeführer gibt in der Begründung der Beschwerde an, er habe 

die Liegenschaft Q._____ Nr. aaa an seine Firma verkauft. Daraus ist zu 

schliessen, dass der Beschwerdeführer nicht nur Präsident des Verwal-

tungsrats der B._____ AG ist, sondern auch deren Aktionär. Da die B._____ 

AG eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit darstellt, die 

sämtliche Rechte und Pflichten selbst wahrnimmt (Art. 52 Abs. 1 und 

Art. 53 ZGB), kann der Beschwerdeführer aus der behaupteten Aktionärs-

stellung nichts für sich ableiten.  

Der Beschwerdeführer hat somit kein schutzwürdiges eigenes Interesse an 

der Aufhebung oder der Änderung des angefochtenen Entscheids (§ 42 

Abs. 1 lit. a VRPG). 

3.4   

Da der Beschwerdeführer hinsichtlich des angefochtenen Entscheids nicht 

beschwerdelegitimiert ist, darf auf seinen Antrag um Abweisung der Eintra-

gung des Pfandrechtes nicht eingetreten werden. 

Damit fallen die mit diesem Hauptantrag zusammenhängenden Verfahren-

santräge auf vorgängige Gewährung des rechtlichen Gehörs und um auf-

schiebende Wirkung dahin; darauf ist nicht einzugehen. 

4.   

Soweit der Beschwerdeführer beantragt, die Verwaltungsbehörde sei an-

zuweisen, die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer möglichst rasch 

vorzunehmen, ist die entsprechende Rüge als Aufsichtsanzeige beim De-

partement Finanzen und Ressourcen als zuständige Aufsichtsbehörde ein-

zureichen. Das Verwaltungsgericht darf mangels Zuständigkeit auf diesen 

Antrag nicht eintreten. 

II.   

1.   

Entsprechend dem Verfahrensausgang hat der Beschwerdeführer die ver-

waltungsgerichtlichen Kosten zu tragen (vgl. § 31 Abs. 2 VRPG). 

Unter Berücksichtigung, dass kein Entscheid in der Sache gefällt werden 

muss, ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 600.00 festzusetzen (§ 5 Abs. 1 sowie 

§ 20 Abs. 1, 2 und 5 des Gebührendekrets vom 19. September 2023 [Ge-

bührD; SAR 662.110]). 

2.   

Eine Parteientschädigung ist bei diesem Ergebnis nicht geschuldet (vgl. 

§ 29 i. V. m. § 32 Abs. 2 VRPG). 

 - 8 - 

 

 

 

 
 

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

1.   

Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 

2.   

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-

richtsgebühr von Fr. 600.00, sind vom Beschwerdeführer zu bezahlen.  

3.   

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 
  

Zustellung an: 

den Beschwerdeführer 

die Einwohnergemeinde Q._____ 

die B._____ AG 

Mitteilung an: 

das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern 

 
  

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, Schwei-

zerhofquai, 6004 Luzern, angefochten werden. Die Frist steht still vom 

7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. Au-

gust und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Be-

schwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in 

gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht 

verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Ent-

scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen 

(Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

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Aarau, 28. März 2025 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

2. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

J. Huber Waldmeier