# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ed15dd75-4ec8-5ed4-9284-2d0e0df54529
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-05-22
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 22.05.2007 A 2007 2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2007-2_2007-05-22.pdf

## Full Text

A 07 2

4a Camera 

SENTENZA
del 22 maggio 2007

nella vertenza di diritto amministrativo

concernente tasse di polizia edilizia

1. … erano proprietari sul territorio del Comune di … - in località … nella frazione 

… - della particella no. 1102, che contava 2415 m2 di superficie. Il 19 dicembre 

2000, il Comune di … rilasciava ai due proprietari una licenza edilizia per la 

costruzione sul predetto fondo delle tre case di vacanza “…” con autorimessa 

sotterranea. Il progetto necessitava di 942.52 m2 di superficie utile lorda 

(SUL), mentre il fondo come tale premetteva uno sfruttamento fino a 966 m2. 

Il complesso edilizio veniva portato a termine e le case erano suddivise in 

unità per piani e vendute tra il dicembre 2003 e il dicembre 2004 a … Nel 

frattempo, la particella no. 1102 veniva suddivisa in due unità: la nuova 

particella no. 1376 su cui erano ubicate le costruzioni “…” nonché la particella 

no. 1102 che restava di proprietà della - nel frattempo divenuta - vedova ... In 

occasione del controllo del 4 agosto 2005, l’autorità edilizia comunale 

constatava che diversi locali negli scantinati delle tre case di vacanza erano 

stati resi abitabili e che dopo la suddivisione dell’iniziale particella no. 1102, la 

SUL del fondo con edificate le costruzioni “…” non corrispondeva più alle 

possibilità di sfruttamento legali previste dall’ordinamento comunale. 

2. Per questo, i proprietari della particella no. 1376 e la proprietaria della 

particella no. 1102 acconsentivano a sanare la situazione con un 

trasferimento dello sfruttamento dalla particella no. 1102 alla no. 1376 tramite 

decreto dell’autorità comunale. Nell’estate del 2004 sul territorio del Comune 

di … entravano in vigore la nuova legge edilizia e con questa anche le nuove 

disposizioni in merito allo sfruttamento. Essendo i proprietari per piani e anche 

l’autorità comunale convinti che le nuove norme sarebbero state comunque 

più vantaggiose (incremento dell’indice di sfruttamento (IS) dallo 0.4 allo 0.5) 

e considerata la diversa destinazione degli scantinati veniva deciso di 

effettuare un nuovo calcolo dell’IS. Incaricato di questo calcolo era l’architetto 

… della ditta …, architettura SA, contro la cui nomina nessuna delle parti 

interessate avanzava obiezioni. In seguito il complesso edilizio si rivelava 

problematico anche per quanto riguardava la pendenza della rampa 

d’accesso ai garage e per il numero di posti macchina realizzati.

3. Il 19 dicembre 2006, il Comune di … rilasciava una decisione nella quale 

confermava il trasferimento dalla particella no. 1102 di uno sfruttamento di 

178.18 m2 a favore della particella no. 1376, in modo tale che lo sfruttamento 

complessivo di quest’ultima bastasse esattamente per i piani fuori terra. In 

seguito all’illegale destinazione degli scantinati, le case continuavano ad 

avere per contro degli utilizzi non conformi per i piani interrati. In questa 

decisione le spese occasionate dall’architetto … per un ammontare di fr. 

7'301.80 venivano ripartire in ragione di 2/3 a carico di … e di un 1/3 a carico 

dei proprietari per piani.  

4. Il 1. febbraio 2007, … insorgeva tempestivamente contro tale ripartizione dei 

costi, considerando l’importo comprensivo di prestazioni estranee alla 

presente procedura per un ammontare di fr. 4'186.10. e comunque 

ingiustificato, non avendo l’istante bensì i proprietari per piani provocato la 

necessità di operare un nuovo calcolo dopo la diversa destinazione degli 

scantinati. In questo contesto l’avvocato della maggior parte dei proprietari per 

piani avrebbe svolto un ruolo determinante sia nella definizione del modo di 

procedere che per quanto riguarderebbe la scelta del perito operata. I costi in 

più legati a queste criticabili scelte non potrebbero però essere accoltati 

all’istante. La sola omissione che andrebbe a carico della ricorrente sarebbe 

il mancato trasferimento dello sfruttamento in occasione della parcellazione 

nel 2003. Gli ingenti costi pretesi dal perito sarebbero poi in gran parte da 

ascrivere all’opinabile scelta operata dall’autorità comunale, che anziché 

richiedere il calcolo all’architetto incaricato del progetto e che aveva pure 

diretto i lavori avrebbe preferito scegliere una persona estranea al progetto, 

causando in questo modo un inutile dispendio di tempi e mezzi a disposizione.

5. Nella propria presa di posizione il Comune di … chiedeva la reiezione del 

ricorso con protesta di spese e ripetibili. Del calcolo della SUL sarebbe stato 

incaricato il perito … poiché l’architetto che aveva progettato le case e diretto 

i lavori di costruzione, oltre ad essere uno dei diretti responsabili della 

creazione di spazi abitabili abusivi e ad apparire pertanto chiaramente di 

parte, sarebbe partito definitivamente per l’estero. Della nomina di …, tutte le 

parti interessate sarebbero state debitamente informate e nessuno avrebbe 

opposto rimostranze. Per il resto, i lavori portati a termine dal perito, 

comprendenti anche il mancante piano dell’autorimessa sotterranea, 

riguarderebbero esclusivamente il complesso “…” e andrebbero pertanto in 

modo preponderante a carico della ricorrente. Questa avrebbe omesso di 

comunicare all’autorità edilizia il termine dei lavori, la parcellazione del fondo 

e avrebbe poi dato seguito alle pretese degli acquirenti, tollerando l’infrazione 

sull’utilizzazione dei locali a scopo abitativo.

6. Sentiti al riguardo …, dall’altro, chiedevano dal canto loro l’accoglienza del 

ricorso, avendo l’autorità comunale addossato all’istante ed ai proprietari per 

piani convenuti in ricorso dei costi che esulerebbero manifestamente da 

quanto sarebbe stato oggetto di decisione materiale il 19 dicembre 2006. … 

confermava esplicitamente che la ricorrente avrebbe però all’epoca garantito 

agli acquirenti un possibile uso dei locali nel seminterrato che in seguito si 

sarebbe rivelato manifestamente contrario alle disposizioni comunali in 

materia edilizia. Inoltre chiedeva e finanziava la nomina di un esperto per 

risolvere la problematica questione dell’accesso all’autorimessa sotterranea. 

Gli altri proprietari per piani giustificavano la scelta dell’esperto in quanto 

questi sarebbe già stato consulente edile all’epoca dell’esame del progetto e 

contestavano qualsiasi loro coinvolgimento nel procedimento oltre quanto 

sarebbe stato necessario per una pronta evasione delle diverse 

problematiche insorte a lavori ultimati. 

7. Nell’ambito del secondo scambio di scritti processuali, le parti si 

riconfermavano essenzialmente nelle loro precedenti allegazioni e proposte 

precisandole. Su queste argomentazioni si tornerà per quanto utile ai fini del 

giudizio nelle considerazioni di merito che seguono.

Considerando in diritto:

1. Il 1. gennaio 2007 è entrata in vigore la legge sulla giustizia amministrativa 

(LGA) che sostituisce la legge sul Tribunale amministrativo (LTA). Giusta l’art. 

85 cpv. 2 LGA la procedura di ricorso si conforma al nuovo diritto, se al 

momento della sua entrata in vigore non è ancora scaduto il termine di ricorso. 

Nell’evenienza in esame, il termine di ricorso è scaduto dopo il 1. gennaio 

2007 per cui il procedimento sottostà alla nuova normativa.

2. a) La presente controversia può riguardare unicamente la ripartizione dei costi 

operata con la decisione impugnata, per cui sulle censure e richieste che non 

riguardano tale aspetto della problematica non è dato entrare nel merito del 

ricorso, non essendo ancora stata emanata una decisione al riguardo. Dal 

profilo formale l’istante contesta in primo luogo la scelta dell’esperto e 

l’imparzialità del tecnico comunale a suo tempo impiegato presso il progettista 

e che avrebbe pure in parte proceduto all’esecuzione dei lavori qui in 

discussione. Nei confronti dei convenuti, viene contestata la legittimazione a 

prendere posizione sul ricorso della comunione dei proprietari per piani, non 

essendo questa la destinataria del decreto impugnato, bensì i singoli 

proprietari per piani. Quest’ultima questione, sollevata del resto anche dal 

convenuto 3, non riveste nell’evenienza concreta importanza determinante, 

giacché tutti i proprietari toccati dal provvedimento hanno preso posizione in 

questa sede e pertanto vengono da questo Giudice considerati toccati in 

qualità di semplici proprietari per piani. Il fatto che il patrocinatore della 

controparte 2 abbia dichiarato di agire per la comunione di proprietari per piani 

è per questo Giudice irrilevante. Dall’allegata procura risulta che tutti, ad 

eccezione del proprietario per piani che agisce senza il concorso del 

rappresentate legale, hanno incaricato l’avvocato di patrocinarli nella presente 

vertenza. Essendo tutti singolarmente legittimati a ricorrere non sussistono 

motivi per radiare dall’incarto la presa di posizione dei privati convenuti o per 

non considerarli come parte al presente procedimento.  

b) Per il nuovo calcolo dell’IS del fondo, l’autorità comunale sceglieva un esperto 

diverso dall’iniziale progettista e direzione lavori della costruzione, causando 

con ciò a mente dell’istante un ingiustificato incremento dei costi. Le censure 

rivolte contro la scelta del perito non meritano però protezione. In primo luogo, 

il progettista si è trasferito definitivamente oltre oceano e non poteva pertanto 

senz’altro materialmente assumere l’incarico, perlomeno non senza un 

immediato rientro, anche questo legato ad ulteriori costi, giacché se il calcolo 

fosse stato effettuabile solo sulla base dei piani presentati – come sembra 

proporre la ricorrente - la necessità di ricorrere ad un esperto si sarebbe già 

sin dell’inizio rivelata superflua. In realtà invece, era - tra gli altri fattori - 

propriamente anche la discordanza tra l’utilizzazione indicata sui piani e quella 

effettiva dello scantinato che aveva reso necessario un nuovo calcolo dell’IS, 

accanto poi alla parcellazione del fondo. Non può pertanto in queste 

circostanze essere posta in discussione la necessità di operare un nuovo 

calcolo dello sfruttamento. Concretamente era poi stato possibile operare una 

diversa destinazione degli scantinati, che risultano già in gran parte arredati, 

solo grazie a dei mirati interventi edilizi a pavimenti e pareti oltre alla creazione 

di servizi igienici e armadi a muro. Per questo è evidente che la direzione 

lavori della costruzione non poteva essere la persona più idonea a calcolare 

il presunto superamento (per gli scantinati) dell’IS. L’istante pretende che la 

misurazione ordinata a posteriori avrebbe confermato il calcolo proposto in 

sede di domanda di costruzione e che conseguentemente un rifacimento del 

calcolo sarebbe stato superfluo. Tale affermazione è pertinente solo per 

quanto riguarda la parte della costruzione fuori dall’interrato. Invece, per gli 

scantinati, l’indice d’utilizzazione è superato in diversi punti a seconda che si 

tratti del complesso A, B o C (vedi il punto 4 dei considerandi della decisione 

impugnata). Era pertanto evidente la necessità di operare un nuovo calcolo 

della SUL effettiva a lavori ultimati. Non è poi neppure posto in discussione 

che il progetto eseguito non corrispondesse esattamente ai piani delle facciate 

presentati. E’ pertanto consono alle concrete circostanze del caso in esame 

che l’autorità edilizia comunale abbia deciso di incaricare del calcolo dello 

sfruttamento un esperto diverso dal progettista e direzione lavori della 

costruzione. L’interesse pubblico ad una oggettiva determinazione 

dell’utilizzazione nel rispetto della normativa comunale prevaleva pertanto 

indubbiamente sull’interesse meramente finanziario dell’istante a veder 

incaricato del calcolo una persona che già conosceva la costruzione e che 

pertanto era ritenuta (teoricamente) in grado di poter evadere la richiesta in 

modo più economico. Anche il fatto che il perito fosse stato suggerito dai 

proprietari per piani è ai fini del giudizio ininfluente, essendo l’architetto in 

questione comunque consulente del comune e non essendo l’istante in grado 

di addurre materialmente nulla che potrebbe far pensare ad una sua parzialità. 

Del resto, come giustamente ricordato dal comune convenuto, contro la 

nomina dell’incaricato la ricorrente, benché già patrocinata anche all’epoca 

della comunicazione, non aveva a suo tempo sollevato alcuna obiezione. Ne 

discende che le rimostranze ora espresse in merito alla persona del perito e 

a come si è giunti a questa nomina non meritano protezione per quanto non 

siano comunque tardive. 

c) Più avanti la ricorrente pone in dubbio la perfetta imparzialità del responsabile 

dell’ufficio tecnico comunale incaricato del collaudo, che all’epoca 

dell’esecuzione dei lavori di costruzione era impiegato presso la ditta 

incaricata di edificare il complesso edilizio. In questo contesto la censura - a 

sua volta fatta valere nella dovuta sede, ma tardivamente - non può essere 

sentita. La decisione qui impugnata è stata presa dall’esecutivo comunale, 

senza il concorso dell’impiegato comunale e non può pertanto essere ritenuta 

inficiata di parzialità. Per il resto è comunque difficile intravedere, malgrado la 

partecipazione attiva ai lavori di costruzione, in quale misura l’incaricato 

comunale potrebbe ora trarre un personale vantaggio da questa faccenda. 

Non va dimenticato che la diversa destinazione dei piani interrati della 

costruzione è da imputare sia alla ricorrente che ai proprietari per piani e che 

pertanto la pretesa volta a far ricadere la responsabilità del secondo calcolo 

della SUL su altre persone non trova alcun fondamento. Gli appartamenti delle 

tre case di vacanza sono stati venduti tra il dicembre 2003 e il dicembre 2004, 

mentre i lavori venivano terminati nel 2003, per questo è evidente che la 

ricorrente è responsabile della diversa destinazione dei locali almeno tanto 

quanto coloro che hanno espresso il desiderio di apportare delle modifiche ai 

piani dell’appartamento che volevano comperare. 

3. a) Giusta l’art. 96 della legge sulla pianificazione del Cantone dei Grigioni 

(LPTC), i comuni riscuotono tasse per le loro spese derivanti dalla procedura 

di rilascio della licenza edilizia e da altre procedure di polizia edilizia. Devono 

essere rimborsate al comune spese per prestazioni di terzi come perizie 

tecniche, consulenze, nonché spese del registro fondiario (cpv. 1). Deve 

assumersi le spese chi le ha provocate con domande, di ogni tipo o con il suo 

comportamento (cpv. 2 prima frase). La decisione impugnata distingue tra la 

tassa comunale di fr. 200.-- ed i costi dell’esperto per un ammontare di fr. 

7'301.80. Espressamente la tassa comunale non è stata a giusto titolo oggetto 

di contestazione. Questa va infatti calcolata in base alle spese che l’ente 

pubblico deve sopportare per il dispendio amministrativo che la misura causa 

e una tassa di fr. 200.-- dopo tutti gli scambi di corrispondenza e il sopralluogo 

che la procedura ha richiesto non dà certo adito a critiche. 

b) Per quanto riguarda invece i costi per la prestazione di terzi, si impone un 

diverso giudizio. Nell’evenienza in parola, è indiscusso che la decisione 

impugnata verta materialmente solo sulla questione relativa all’IS, che è in 

parte sorpassato per quanto riguarda i locali interrati e che non è stato oggetto 

di trasferimento al momento della parcellazione del fondo. In questo senso le 

spese che possono essere accollate agli interessati devono necessariamente 

riferirsi esclusivamente ai costi occasionati dal calcolo della SUL. Per gli altri 

costi, allestimento di un piano del garage e definizione dei posti macchina o 

per la determinazione della pericolosità della rampa ecc. non è, in assenza di 

una decisione materiale possibile procedere ad un accollamento. Come risulta 

però dall’allegata fattura del 13 e del 18 dicembre 2006, i costi accollati ai 

privati convenuti in ricorso si riferiscono solo in parte al calcolo della SUL e 

comprendono prestazioni estranee a tale questione. Ne consegue che tali 

spese supplementari non potevano a questo stadio del procedimento essere 

accollate ai pretesi responsabili, in assenza di una decisione di merito su chi 

aveva causato i costi e in che proporzione. Sostenere che i costi si riferissero 

semplicemente al complesso venduto dalla ricorrente e di proprietà dei privati 

convenuti non basta certo per definire chi sia concretamente tenuto a 

sopportare le spese dell’esperto. Dalla fattura non è chiaramente desumibile 

quale sia l’importo che possa essere esclusivamente riferito al calcolo dello 

sfruttamento, per cui gli atti vanno ritornati al comune convenuto affinché 

stabilisca l’esatto ammontare dei costi occasionati dal calcolo dell’IS per 

accollarli ai responsabili. 

c) Per quanto riguarda invece la quota di ripartizione dei costi, la decisione 

impugnata non dà adito a critiche. La ricorrente non contesta la propria 

responsabilità per il mancato trasferimento dell’IS dopo la parcellazione 

dell’iniziale fondo no. 1102 per cui su tale questione non occorre soffermarsi 

oltre. L’istante è però pure da ritenere colpevole tanto quanto gli altri 

interessati della diversa destinazione dei locali, giacché questa è avvenuta 

anche grazie a dei mirati interventi edilizi di cui la committenza deve 

rispondere e non semplicemente per volontà dei nuovi proprietari. 

Evidentemente in questa situazione gli interventi edilizi abusivi vanno 

integralmente a carico della ricorrente come perturbatrice per situazione. 

L’istante non può certamente ritenersi esonerata dalla propria responsabilità 

per il semplice fatto che i lavori siano stati eseguiti da terzi. Le sono pertanto 

in questo contesto attribuibili le attività sia dell’architetto sia della direzione 

lavori. Del resto il fatto che la committente non abbia tempestivamente 

comunicato all’autorità edilizia la conclusione dei lavori di costruzione in 

occasione della prima consegna delle case nel 2003, ma abbia atteso almeno 

fino al 22 febbraio 2005 per farlo, pur non rivestendo che un’importanza 

minore per la problematica del caso in parola, comprova comunque una certa 

ritrosia nei confronti del collaudo, spiegabile molto probabilmente con la 

consapevolezza della violazione delle disposizioni edilizie comunali. In queste 

condizioni è per questo Giudice del tutto consono ritenere che la colpa 

dell’istante sia due volte superiore a quella dei proprietari per piani. Su tale 

punto la decisione impugnata merita pertanto conferma. 

4. In conclusione il ricorso deve essere parzialmente accolto, per quanto è dato 

entrare nel merito dello stesso. Le quote di suddivisione dei costi vengono 

invece integralmente confermate. L’esito della causa giustifica un 

proporzionale accollamento delle spese occasionate dal presente 

procedimento tra il comune convenuto, da un lato, e la ricorrente ed i 

proprietari per piani, dall’altro (art. 72 ss. LGA). Giusta l’art. 78 LGA, la parte 

soccombente viene di regola obbligata a rimborsare alla parte vincente tutte 

le spese necessarie causate dalla procedura (cpv. 1). Ai comuni invece non 

vengono di regola assegnate ripetibili, se vincono la causa nell'esercizio delle 

loro attribuzioni ufficiali (cpv. 2). La ricorrente e i proprietari per piani che si 

sono avvalsi della collaborazione di un patrocinatore legale hanno diritto alle 

ripetibili. In considerazione del fatto che queste parti vincono solo 

parzialmente la causa, l’indennità per ripetibili viene ridotta alla metà 

dell’importo della nota d’onorario introdotta. 

Il Tribunale decide:

1. Per quanto è dato entrare nel merito del ricorso, questo è parzialmente accolto 

e il punto 4 del dispositivo della decisione impugnata è annullato per quanto 

riguarda la quantificazione dei costi della ditta …, Architettura SA. Gli atti sono 

ritornati al comune convenuto affinché proceda alla quantificazione dei costi 

causati dal nuovo calcolo della SUL e proceda al loro accollamento nel senso 

dei considerandi. Per il resto il ricorso è respinto. 

2. Vengono prelevate

- una tassa di Stato di fr. 1'500.--

- e le spese di cancelleria di fr. 344.--

totale fr. 1'844.--

il cui importo sarà versato per ½ dal Comune di …, per 1/6 da …, per 1/6 

complessivamente e solidalmente dai proprietari per piani … e per 1/6 da … 

entro trenta giorni dalla notifica della presente decisione all’Amministrazione 

delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira. 

3. Il Comune di … versa alla ricorrente in totale un’indennità di fr. 1'371.50.- e ai 

proprietari per piani convenuti e patrocinati complessivamente fr. 997.50 a 

titolo di ripetibili. 

L’interposto ricorso al Tribunale federale è stato dichiarato inammissibile 

(1C_217/2007).