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**Case Identifier:** 193a2389-d4fe-5e95-9be7-ccd5d441d475
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-11
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 11.01.2021 C/15445/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-15445-2018_2021-01-11.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.01.2021. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/15445/2018 ACJC/11/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 11 JANVIER 2021 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, Genève, appelant et intimé sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 novembre 2019, comparant par 

Me Marco CRISANTE, avocat, rue du Conseil-Général 18, 1205 Genève, en l'étude 

duquel il fait élection de domicile, 

 

et 

Monsieur B______, C______, ______, Genève, intimé et appelant sur appel joint, 
comparant par Me Douglas HORNUNG, avocat, rue du Général-Dufour 22, 

1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile. 

 

 

 

 

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C/15445/2018 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1151/2019 du 27 novembre 2019, expédié pour notification 
aux parties le 2 décembre 2019, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande 

principale, constaté la nullité partielle de la transaction couplée au contrat de 

sous-location du 2 mai 2017, conclu entre A______ (vendeur) et B______ 

(acheteur), portant sur l'arcade au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______, à 

Genève, et a arrêté le prix de vente du fonds de commerce à 60'000 fr. (ch. 1 du 

dispositif), condamné A______ à restituer à B______ 40'000 fr., avec intérêts à 

5% l'an dès le 2 mai 2017 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions 

(ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4); sur demande 

reconventionnelle, il a condamné B______ à verser à A______ la somme de 

24'276 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 3 août 2017 (ch. 5), débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était gratuite (ch. 7). 

B. a. Par acte expédié le 20 janvier 2020 au greffe de la Cour de justice, A______ a 
formé appel contre ce jugement, dont il a sollicité l'annulation. Il a conclu, 

préalablement, à la suspension du caractère exécutoire du jugement, à l'annulation 

des chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement précité, cela fait, au déboutement de 

B______ des fins de ses conclusions, avec suite de frais et dépens de la procédure 

d'appel. 

Il a produit une pièce nouvelle, soit un courrier de la régie immobilière du 

1er avril 2019. 

b. Dans sa réponse du 21 février 2020, B______ a conclu au rejet de l'appel 
principal et à l'irrecevabilité de la pièce nouvelle produite par A______. Il a formé 

un appel joint, concluant, préalablement, à la suspension du caractère exécutoire 

du jugement en tant qu'il le condamne à verser 24'276 fr., puis à l'annulation des 

chiffres 1 à 3 du dispositif de la décision attaquée, cela fait, à la constatation de la 

nullité de la transaction couplée et à la condamnation de A______ à lui verser 

100'000 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 2 mai 2017. 

c. Par acte du 20 avril 2020, A______ a conclu au rejet de l'appel joint, avec suite 
de frais et dépens. 

d. B______ a répliqué le 12 mai 2020. A______ a dupliqué le 3 juin 2020. Les 
parties ont persisté dans leurs conclusions respectives. 

e. Les parties ont été avisées le 4 juin 2020 de ce que la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

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 a. Le 16 juin 2015, A______ a conclu une convention avec D______, prévoyant 
la cession d'une arcade de 63 m² au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______, à 

Genève, sous réserve de l'accord de la régie et du paiement d'un pas-de-porte de 

50'000 fr. le jour de la signature. 

b. Le 31 juillet 2015, A______ a signé un contrat de bail avec les propriétaires de 
l'immeuble susmentionné, pour une durée de cinq ans, du 1er septembre 2015 au 

30 septembre 2020, renouvelable tacitement, pour un loyer de 1'950 fr., charges 

comprises. 

c. Avant la reprise de l'arcade par A______, celle-ci était inexploitée, vide et 
servait de dépôt. 

d. A______ a entrepris des travaux ayant duré deux à trois mois en 2015 : il a créé 
une cuisine et une chambre froide, procédé à des travaux dans les sanitaires, 

installé un carrelage au sol et effectué des travaux de plâtrerie et de peinture, pour 

un prix facturé de 18'000 fr. Pour l'aménagement de l'arcade, la régie a octroyé 

5'000 fr. à A______, dont elle aurait cependant compensé le montant avec la 

garantie bancaire, qu'elle ne lui avait pas restituée, en raison du changement de 

locataire. Il a allégué également que le montant de 18'000 fr. ne concernait qu'une 

partie des travaux. 

e. Par contrat écrit du 2 mai 2017, A______ a vendu à B______ le fonds de 
commerce relatif à l'arcade précitée pour un prix de 100'000 fr., ainsi que le stock, 

pour un prix de 24'276 fr. B______ était en outre tenu de s'acquitter 

mensuellement du loyer et des charges de l'arcade. 

f. B______ s'est acquitté de la somme de 100'000 fr. relative au fonds de 
commerce. Il n'a pas payé la somme de 24'276 fr. relative au stock. 

g. Selon B______, A______ n'avait fourni aucune explication sur le prix de vente 
du fonds de commerce. Lors de sa prise de possession des locaux, ceux-ci étaient 

dans en mauvais état : la cuisine n'était pas neuve et la chambre froide n'était pas 

isolée, le tuyau d'eau chaude passant par ladite pièce. Il n'avait pas pu exploiter 

l'arcade le premier mois. Il n'avait pas constaté immédiatement les défauts du 

carrelage et avait appris la mauvaise pose de celui-ci lors de la visite d'un 

technicien de la régie, en janvier 2019. La clientèle promise par A______ était en 

réalité inexistante. 

h. A______ a déclaré qu'il avait justifié le prix de vente de 100'000 fr. à B______ 
lors de sa visite des locaux, soit 50'000 fr. qu'il avait dû verser à l'ancienne 

locataire, auxquels il fallait rajouter le montant des travaux effectués et 

l'exploitation du magasin, par ses soins, durant une année. Sans le paiement de 

100'000 fr., il n'était pas prêt à remettre en sous-location son arcade. Les locaux 

étaient en bon état lors de l'achat. Une partie de sa clientèle l'avait suivi après son 

départ, étant dans le quartier depuis 22 ans et possédant un autre commerce de 

proximité. La régie avait refusé dans un premier temps de conclure un contrat de 

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bail directement avec B______, en raison de son insolvabilité et de l'absence de 

garant. Il ne s'était de son côté pas opposé au transfert du bail. 

i. Le ______ 2017, B______ a inscrit l'entreprise individuelle C______, dont il est 
titulaire, au Registre du commerce. A la suite de cela, B______ a souhaité 

s'affilier à l'AVS en tant qu'indépendant. Il lui a été indiqué qu'il était nécessaire, 

pour que l'inscription puisse se faire, de produire un contrat de bail ou de gérance. 

j. Le 27 février 2018, les parties ont signé un « contrat de gérance du fonds de 
commerce ». L'article 1 du contrat prévoit que le bailleur donne au gérant, qui 

l'accepte, son fonds de commerce situé et exploité 1______, à Genève. Le contrat 

a été conclu à compter de l'inscription du gérant au Registre du commerce, le 

gérant devant avertir le bailleur, le 31 décembre au plus tard, s'il souhaitait ou non 

obtenir le renouvellement de la location-gérance au 31 décembre de chaque année. 

La redevance forfaitaire était fixée à 1'950 fr. par mois, soit le prix de la sous-

location, sans majoration. 

k. Le 31 mai 2018, A______ a résilié le contrat de sous-location. 

l. Par requête de conciliation du 29 juin 2018 à la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, B______ a contesté le congé précité, a conclu à la 

constatation de la nullité de la transaction couplée au contrat de sous-location du 

2 mai 2017 et à la condamnation de A______ à lui restituer la somme versée de 

100'000 fr., avec intérêts. Lors de l'audience de conciliation du 5 décembre 2018, 

le congé a été retiré. 

L'affaire n'a pas été conciliée sur la question de la transaction couplée. 

m. Le 5 décembre 2018, B______ a signé un contrat de bail avec les propriétaires 
de l'arcade pour une durée de cinq ans, renouvelable, à compter du 1er janvier 

2019. Le loyer de l'arcade demeurait inchangé, soit 1'950 fr. par mois, charges 

comprises. L'article 39 des clauses complémentaires au contrat prévoyait que les 

locaux étaient remis dans leur état actuel et qu'aucune rénovation ne serait 

supportée par le bailleur. 

n. Le 21 décembre 2018, B______ a porté l'affaire devant le Tribunal des baux et 
loyers, concluant à la constatation de la nullité de la transaction couplée et à la 

condamnation de A______ à lui rembourser 100'000 fr., avec suite d'intérêts. 

o. Le 9 janvier 2019, la régie a remis au conseil de B______ un exemplaire 
original du contrat de bail. Elle a précisé qu'il n'y avait pas lieu de signer le 

transfert de bail puisqu'il s'agissait de la conclusion d'un nouveau contrat, déliant 

le vendeur de toute responsabilité, et qu'un constat d'état des lieux d'entrée ne 

pouvait être établi, puisque B______ avait déjà pris possession des locaux, 

rappelant la teneur de l'article 39 des clauses complémentaires. 

p. E______, technicien auprès de la régie, s'était rendu dans l'arcade en janvier 
2019 avec le conseil de B______. Entendu comme témoin par le Tribunal, il a 

déclaré qu'il avait constaté le décollement du carrelage sur le passage et devant les 

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caisses de l'ordre de 2 à 3 m². Il avait mandaté l'entreprise F______ SA pour 

l'établissement d'un devis estimatif pour le remplacement de l'ensemble du 

carrelage, sans savoir si une telle intervention était nécessaire, ne pouvant se 

déterminer sur son état avant que le magasin ne soit vide. 

Le 24 janvier 2019, l'entreprise F______ SA a établi le devis pour le 

remplacement complet du carrelage de l'arcade, qu'elle a chiffré à 14'000 fr., le 

devis précisant que la surface en carrelage était décollée à plus de 80% et qu'il 

était impossible d'effectuer une réparation ponctuelle. 

q. Dans sa réponse du 20 mars 2019, A______ a conclu, sur demande principale, 
à ce que le Tribunal déboute B______ de ses conclusions et, sur demande 

reconventionnelle, à ce que ce dernier soit condamné à lui verser la somme de 

24'276 fr., avec intérêts, relative à la vente du stock. 

r. Par réplique 3 mai 2019, B______ a conclu, sur demande principale, à ce que le 
Tribunal constate la nullité de la transaction couplée, condamne A______ à lui 

verser la somme de 100'000 fr., avec intérêts, sous déduction du montant de la 

demande reconventionnelle de 24'276 fr. 

s. Lors des audiences des 18 juin, 3 septembre et 15 octobre 2019, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions. 

t. Le 15 octobre 2019, les parties ont plaidé, suite de quoi la cause a été gardée à 
juger. 

EN DROIT 

1. Pour des raisons de clarté, le sous-bailleur, qui a formé appel, sera désigné ci-
après comme l'appelant, alors que le sous-locataire sera désigné comme l'intimé, 

quand bien même il a formé un appel joint.   

1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 

procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 

grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, BSK ZPO, 

2e éd., n. 9 ad art. 308 CPC).  

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile, 2e éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 

du 28 février 2013). 

1.2 En l'espèce, dans la mesure où la demande principale s'oppose à la demande 
reconventionnelle (B______ concluant à la nullité du contrat, A______ à sa 

validité) la valeur litigieuse doit se déterminer selon la prétention la plus élevée 

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(art. 94 al. 1 CPC), soit la somme relative à la demande principale de de B______ 

(100'000 fr.). 

La voie de l'appel est en conséquence ouverte. 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. L'appel joint formé avec la 

réponse du 21 février 2020 est également recevable sous cet angle (art. 313 

al. 1 CPC). 

1.4 L'appel suspend d'office le caractère exécutoire de la décision dans la mesure 
des conclusions prises en appel (art. 315 al. 1 CPC). Les conclusions préalables 

des parties sont ainsi sans objet. 

1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. L'appelant a produit une pièce nouvelle en appel et fait valoir de nouveaux faits. 

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, 

Code de procédure civile, 2e éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

2.2 En l'espèce, l'appelant a produit une pièce nouvelle en appel, soit un courrier 
de la régie 1er avril 2019. Il n'invoque aucun motif qui l'aurait empêché de 

produire cette pièce devant la juridiction précédente, ceci avant la clôture de 

l'administration des preuves le 15 octobre 2019. Elle est dès lors irrecevable, ainsi 

que les allégués de fait s'y rapportant. 

3. 3.1 Le litige porte sur la validité du contrat conclu entre les parties le 2 mai 2017, 
respectivement le prix des différents éléments qui composent celui-ci, soit la vente 

d'un fonds de commerce, comprenant le paiement d'un pas-de-porte, le tout étant 

lié à un contrat de sous-location de l'arcade. Il convient préalablement de 

déterminer la compétence de la juridiction genevoise des baux et loyers pour 

connaître du présent litige. 

3.1.1 La compétence ratione materiae de la juridiction des baux et loyers est 
définie à l'art. 89 LOJ. Selon cette disposition, le Tribunal des baux et loyers est 

compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer (art. 253 à 

273c CO) ou au contrat de bail à ferme non agricole (art. 275 à 304 CO), portant 

sur une chose immobilière dans le canton de Genève (ACJC/1422/2013 du 2 

décembre 2013 consid. 4.1; art. 33 CPC). 

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Le Tribunal de première instance est compétent pour tous les actes de la 

juridiction civile contentieuse ou non contentieuse que la loi n'attribue pas à une 

autre autorité judiciaire ou administrative (art. 86 al. 1 LOJ). 

 3.1.2 Un contrat de vente de fonds de commerce est un contrat sui generis 
(ATF 129 III 18 consid. 2.1). Il porte en principe sur la cession des droits et 

obligations découlant du bail, d'autres contrats (assurances, contrats de travail) 

mais également sur le mobilier, les installations, le stock et la clientèle (goodwill). 

Selon la jurisprudence, le goodwill correspond à des biens immatériels, tels que la 

raison de commerce, la réputation, la clientèle, les relations d'affaires, les 

fournisseurs, les méthodes de travail, mais également le fait même pour 

l'entreprise d'exister, d'être organisé et de fonctionner depuis un certain temps 

(ATF 99 V 81 consid. 1). Le goodwill est également, selon la doctrine, la valeur 

économique qui, pour le repreneur, correspond à la possibilité de garder la 

clientèle existante et, de la sorte, de créer sa propre entreprise (LACHAT, Le bail à 

loyer, 2019, p. 761 et les références citées). 

3.1.3 Le pas-de-porte se comprend comme une somme d'argent qu'exige un 
bailleur à un locataire ou un locataire de son successeur pour bénéficier d'un 

transfert de son bail, respectivement pour la renonciation à son droit au bail, sans 

que la somme versée ne corresponde à une contre-valeur économique 

(« Schlüsselgeld »; arrêt du Tribunal fédéral du 19 novembre 2018 consid 3.3; 

JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, 8e Séminaire du droit sur 

le bail, Neuchâtel 1994, p. 10; MICHELI, Les transactions couplées avec le bail, 

13e Séminaire sur le droit du bail, 2004, p. 18). 

3.1.4 Dans l'hypothèse où les locaux présentent des défauts postérieurement au 
transfert de bail, le reprenant d'un fonds de commerce ne peut agir contre le 

transférant en invoquant les règles sur les défauts de la chose louée (art. 259 ss 

CO), dès lors que le locataire transférant a perdu toute maîtrise sur la chose louée. 

Seules les normes du contrat de vente concernant les défauts (art. 197 ss CO) 

peuvent être appliquées par analogie (BARBEY, Le transfert du bail commercial 

(art. 263 CO) in SJ 1992 p. 33 ss, p. 42; GIGER, Commentaire bernois, n. 47 et 84 

ad art. 197 CO).  

 La Cour a ainsi jugé que les règles relatives à la garantie des défauts de la chose 

sont celles qui s'adaptent le mieux à la nature de ce genre de contrat. En effet, du 

point de vue économique, les installations remises au nouveau locataire équivalent 

à des objets vendus, même si, au regard des droits réels, elles sont devenues 

parties intégrantes de l'immeuble; sans doute l'usage de ces installations peut-il 

n'être promis que pour une durée limitée, mais, dans cette hypothèse, le prix en 

tient compte et il se justifie néanmoins que l'ancien preneur ait à répondre de sa 

promesse, selon l'objet de celle-ci, à l'égal d'un vendeur. Les dispositions sur les 

défauts de la chose vendue ne trouvent cependant application que si le transfert de 

bail comprend également un transfert définitif et complet d'un bien lui-même 

affecté d'un défaut, en particulier d'une installation mise en place par le locataire 

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transférant et cédée par lui à son successeur (ACJC/1331/2013 du 8 novembre 

2013 consid. 2.1.1 et références citées). 

 Dans un tel cadre, le Tribunal de première instance est compétent, 

indépendamment du fait que les clauses contractuelles y relatives figurent dans un 

contrat de transfert de bail (ACJC/1331/2013 précité consid. 2.1.2). 

3.2 Au regard de ce qui précède, les arguments et éléments de fait des parties en 
lien avec le fonds de commerce lui-même, que cela soit les défauts allégués de 

carrelage ou de la chambre froide, l'aménagement des locaux ou de l'absence 

prétendue de la clientèle promise, ainsi que la réduction du prix en lien avec ce 

qui précède ne relèvent pas du contrat de bail (cf. art. 205 al. 1 CO), partant de la 

compétence de la juridiction des baux et loyers. 

Les prétentions de l'intimé en lien avec ce qui précède sont ainsi irrecevables 

ratione materiae. 

3.3 En revanche, la question de la validité de la transaction couplée (art. 254 CO) 
du contrat de sous-location de l'arcade avec la vente du fonds de commerce relève 

bien de la compétence de la juridiction des baux et loyers et sera ainsi abordée ci-

après. 

4. 4.1 L'appelant reproche aux premiers juges d'avoir réduit le prix de rachat du 
fonds de commerce de 100'000 fr. à 60'000 fr., dans la mesure où les prétendus 

défauts en lien avec celui-ci et l'éventuelle disproportion abusive du prix n'avaient 

tous deux pas été démontrés par l'intimé. Les prétentions de l'intimé seraient en 

outre prescrites, dans la mesure où il s'était écoulé plus d'une année entre la 

signature du contrat le 2 mai 2017 et la demande en paiement de l'intimé du 

2 juillet 2018. 

 L'intimé, pour sa part, soutient que la transaction couplée de son bail avec le 
rachat du fonds de commerce serait nulle dans son ensemble, au regard de l'art. 

254 CO, dans la mesure où aucune cession du fonds de commerce, aucune reprise 

du stock (faisant l'objet d'une transaction parallèle), aucune reprise de clientèle, 

aucun aménagement des locaux en lien avec l'activité déployée - ledit 

aménagement étant en outre défectueux - n'auraient eu lieu. En outre, il ne lui 

avait pas été possible de conclure un contrat de bail directement avec les 

propriétaires de l'immeuble. Si la nullité n'était que partielle, le prix de vente ne 

devrait à son avis pas dépasser 5'000 fr., en raison des nombreux défauts des 

installations et l'absence de clientèle.  

 4.1.1 Aux termes de l'art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail 
d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la 

continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire 

contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation 

directe avec l'usage de la chose louée. Est notamment réputée transaction couplée 

au sens de cette disposition l'obligation du locataire d'acheter la chose louée, des 

meubles ou des actions ou de conclure un contrat d'assurance (art. 3 OBLF).  

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 On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que 
lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail 

et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre 

transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c; arrêt du Tribunal fédéral 4C.161/2001 du 

26 septembre 2001 consid. 3). Pour admettre la légalité d'une transaction couplée, 

celle-ci doit satisfaire à trois conditions : la convention accessoire est une 

condition sine qua non de la conclusion du bail, il existe un rapport direct entre la 

convention et l'objet du bail, et il n'y a pas de disproportion entre la prestation et la 

contre-prestation (Droit du bail N° 18/2006, p. 15 et 16). 

 La question de savoir si l'art. 254 CO s'applique lors de transaction avec un tiers, 

et non le bailleur lui-même, fait l'objet de discussions en doctrine 

(cf. MONTINI/BOUVERAT in BOHNET/CARRON/MONTINI éd., Droit du bail à loyer 

et à ferme, 2e éd., 2017, n. 20-22 et 27 ad art. 254 CO et les références citées; 

LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 219). L'art. 254 CO doit toutefois s'appliquer 

dans le cadre d'un contrat de sous-location, dans la mesure où le locataire 

principal agit comme un bailleur à l'égard du sous-locataire (Commentaire SVIT, 

Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 25b ad. art. 254 CO, p. 55). 

 4.1.2 Dans le cadre d'une transaction couplée d'un bail avec un pas-de-porte, la 
Cour a déjà jugé qu'une telle transaction pouvait être nulle au regard de 

l'art. 20 CO; elle peut être également annulable au regard de l'art. 21 CO ou 

également être considérée comme nulle dans le cadre d'une transaction couplée 

visée à  

l'art. 254 CO. En particulier, dans son arrêt du 25 janvier 1991, la Cour a 

considéré qu'un simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie ou qui ne 

correspond pas une contre-prestation effective de la part de celui qui l'encaisse, 

devait être considéré comme nul (cf. arrêt du 25 janvier 1991 publié in SJ 1991 

p. 467; du même avis : TERCIER in Revue du droit de la construction et des 

marchés publics, BR/DC 1991/4 p. 105; ACJC/1331/2013, consid. 2.1.1; LACHAT, 

op. cit., p. 225 et 762; LACHAT, Commentaire romand CO-I, 2e éd., n. 6 ad art. 

254 CO; MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 27 ad. art. 254 CO; JACQUEMOUD-

ROSSARI, op. cit., p. 10).   

 4.1.3 En revanche, la transaction couplée d'un bail avec la vente du fonds de 
commerce ne pose en principe pas de problème, dans la mesure où le locataire a la 

volonté de conclure la transaction. Il en va de même de l'inventaire de reprise, des 

stocks de marchandise ainsi que du goodwill dans le secteur de l'hôtellerie 

(MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 28 ad art. 254 CO; LACHAT, op. cit., p. 222 et 

références citées; Droit du bail N° 18/2006, p. 14).  

 Toutefois, la transaction ne doit pas aboutir à un prix de vente exagéré, un tel fait 

constituant un indice selon lequel cette obligation a été imposée au locataire 

contre sa volonté (arrêt du Tribunal fédéral 4C.255/2004 du 17 novembre 2004 

consid. 4.3 et les références citées). Dans un tel cadre, le contrat subsiste mais 

subit des modifications, soit une diminution de la prestation du locataire ou une 

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augmentation de la prestation du bailleur. Ainsi, le locataire pourra obtenir la 

réduction du loyer surfait relative à la mise à disposition du mobilier et exiger le 

remboursement de ce qu'il a payé en trop (MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 48 ad. 

254 CO). 

 4.1.4 Si une partie du contrat se révèle nulle au regard de l'art. 254 CO, la nullité 
ne concerne toutefois que la clause contractuelle y relative, et non l'ensemble du 

contrat (FF 1985 I, p. 1466; MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 48 ad. art. 254 CO).  

 4.1.5 En cas de nullité, le locataire dispose d'un droit de répétition fondé sur 
l'enrichissement illégitime. Il doit agir dans l'année où il a eu connaissance de la 

nullité, mais au plus tard dans les dix ans qui suivent la conclusion de la 

transaction couplée (art. 67 CO; ACJC/981/2016 du 13 juillet 2016 consid. 7; 

LACHAT, op. cit., p. 226; MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 45 ad art. 254 CO). 

 4.2 En l'espèce, le contrat signé le 2 mai 2017 entre les parties portait d'une part 
sur le rachat du fonds de commerce (100'000 fr.) et du stock (24'276 fr.) et d'autre 

part, sur la sous-location de l'arcade. L'appelant a confirmé durant la procédure 

que le rachat du fonds de commerce était la condition sine qua non à l'acceptation 

de sa part de la sous-location de l'arcade. 

 La valeur de rachat du fonds de commerce comprenait, selon l'appelant, d'une part 
les travaux effectués dans l'arcade, afin de transformer celle-ci en commerce de 

proximité et, d'autre part, le pas-de-porte de 50'000 fr. versé à la précédente 

locataire. 

 4.2.1 Contrairement à ce qu'affirme l'intimé, les installations effectuées par 
l'appelant (chambre froide, carrelage, cuisine, sanitaire, etc.) sont en relation 

directe avec la destination des locaux, soit un commerce de proximité. 

 Se pose la question d'un prix de rachat exagéré du fonds de commerce. Les 

premiers juges ont retenu que le prix de rachat était surfait, que partant la 

transaction couplée était partiellement nulle et que le montant imposé à l'intimé 

devait être réduit. Le Tribunal a ensuite arrêté le prix à 60'000 fr., comprenant 

50'000 fr. versés à l'ancienne locataire (à titre de pas-de-porte) et 10'000 fr. en lien 

avec la nouvelle activité créée dans l'arcade, son aménagement, tout en tenant 

compte des défauts de carrelage et, implicitement, de l'absence d'un contrat de bail 

direct pendant un peu plus d'une année avec les propriétaires de l'immeuble. 

 Toutefois, comme il l'a été vu (cf. supra consid. 3), la problématique relative aux 

éventuels défauts du fonds de commerce, ainsi qu'à une éventuelle réduction de 

prix y afférent (art. 205 al. 1 CO), échappe à la compétence matérielle de la 

juridiction des baux et loyers, de sorte que le Tribunal n'était pas fondé à réduire 

le prix de celui-ci pour ce motif. 

 Par ailleurs, rien ne permet de retenir que le prix (50'000 fr.) relatif aux travaux 

d'aménagement (chambre froide, travaux dans les sanitaires, pose d'un carrelage, 

agencement et peinture), à l'exploitation de l'arcade par l'appelant durant un an et 

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la clientèle qui en a résulté (l'ensemble de ces derniers éléments pouvant se 

comprendre comme un goodwill) serait manifestement exagéré, l'intimé n'ayant 

fourni aucun élément de comparaison permettant de conclure en ce sens, alors 

qu'il supportait le fardeau de la preuve sur ce point. 

 Partant, sur ces éléments du contrat, la transaction couplée se révèle licite au 

regard de l'art. 254 CO. 

 4.2.2 Il en va différemment de la somme de 50'000 fr. versée à titre de pas-de-
porte.  

 Ce montant, qui n'est pas négligeable (représentant la moitié du prix de vente du 
fonds de commerce), ne correspond à aucune contre-prestation concrète de 

l'appelant, mais au prix à payer pour bénéficier de la sous-location. En l'absence 

de contre-prestation et au regard de sa valeur exagérée par rapport au prix total de 

vente, conformément à la jurisprudence de la Cour (cf. supra consid. 4.1.2), il 

convient de considérer le pas-de-porte versé en l'espèce comme nul. 

 Les conditions de l'art. 254 CO sont du reste également réunies en l'espèce sur cet 

aspect : l'appelant a agi en qualité de sous-bailleur à l'égard de l'intimé; il a fait 

dépendre la sous-location de l'arcade du paiement de cette somme; et, comme déjà 

indiqué, celle-ci ne correspondait à aucune prestation en lien avec le bail ou la 

destination des locaux. 

 Le fait que ce montant équivalait au pas-de-porte que l'appelant avait lui-même 

payé en 2015 à la précédente locataire ne saurait guérir sa nullité. En effet, même 

dans ce cadre, le pas-de-porte payé à la précédente locataire ne correspondait à 

aucune contre-prestation, ce d'autant plus que cette dernière n'exploitait pas 

l'arcade, les locaux ayant été laissés à l'abandon. 

 Dès lors, les chiffres 1 à 3 du dispositif de la décision attaquée seront annulés. Il 

sera statué à nouveau dans le sens de la constatation de l'irrecevabilité partielle de 

la demande, puis de la nullité partielle du contrat signé le 2 mai 2017, en lien avec 

le paiement de ce pas-de-porte de 50'000 fr. 

 Enfin, l'appelant sera condamné à restituer ladite somme à l'intimé, avec intérêts 

moratoires à 5% l'an à la date de transaction, soit au 2 mai 2017, au regard de 

l'effet ex tunc de la nullité (MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 40 ad art. 254 CO). 

 4.3 Sur la question de la prescription, il n'y a pas lieu de s'écarter de la 
constatation des premiers juges, selon laquelle l'intimé n'a eu connaissance de la 

nullité de certaines clauses du contrat de vente du fonds de commerce qu'après 

avoir consulté un avocat, ceci dans le courant de mai 2018, en raison de la 

résiliation de son bail par l'appelant. 

 En effet, il ne ressort pas de la procédure qu'au moment de la conclusion du 
contrat, l'intimé aurait été assisté d'une personne expérimentée en matière de vente 

du fonds de commerce ou de bail. Par ailleurs, la consultation d'un avocat peu de 

temps après la résiliation de son bail apparaît comme plausible. Le fait que 

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l'appelant mette en doute certaines déclarations de l'intimé, notamment dans le 

cadre d'un litige avec une assurance, au sujet d'un sinistre en 2019, ne change rien 

à ce qui précède. 

 Ainsi, la demande déposée le 29 juin 2018, soit moins d'un mois après avoir 
consulté un avocat, n'était pas prescrite. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 
  

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 20 janvier 2020 par A______ et l'appel joint 

formé le 21 février 2020 par B______ contre les chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement 

JTBL/1151/2019 rendu le 27 novembre 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/15445/2018-1-OOD. 

Au fond : 

Annule pour le surplus les chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement entrepris et, statuant 

à nouveau sur ces points :  

Déclare irrecevable la demande de B______ tant qu'elle porte sur les défauts allégués du 

fonds de commerce. 

Constate la nullité partielle du contrat du 2 mai 2017 signé entre A______ et B______, 

à hauteur de 50'000 fr. 

Condamne en conséquence A______ à rembourser à B______ la somme de 50'000 fr., 

avec intérêts à 5% l'an dès le 2 mai 2017. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et  

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et 

Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 

greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 

avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 

recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.