# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7e265293-92c1-5fa8-802a-ac2be7b5c0ce
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-22
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 22.12.2022 3-RV.2019.36
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2019-36_2022-12-22.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2019.36       
P 168 
 

 

 

 

Urteil vom 22. Dezember 2022 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Heuscher  

Richter Mazzocco  

Richter Schorno  

Gerichtsschreiberin Kurmann          

 

 
 

   

Rekurrent 1  A._____ 

 

Rekurrentin 2  B._____ 

 

beide vertreten durch Urs Vögele, Schützenhausstrasse 18, 

5314 Kleindöttingen   

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 5. November 2018 

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

Mit Verfügung vom 19. Februar 2018 wurden A. und B. von der 

Steuerkommission Q. für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 

(ordentliche Veranlagung) zu einem steuerbaren Einkommen von 

CHF 52'200.00 und einem steuerbaren Vermögen von CHF 1'463'000.00 

veranlagt. 

 

1.2. 

Gegen die Verfügung vom 19. Februar 2018 liessen A. und B. mit 

Schreiben vom 9. Mai 2018 Einsprache erheben. Sie stellten den Antrag, 

der Verkaufserlös sei nicht per 31. Dezember 2016 dem Vermögen 

zuzurechnen. Eventualiter wurde die Berücksichtigung von Steuerschulden 

und AHV-Beiträgen als Schulden verlangt. 

 

2. 

2.1. 

Mit Verfügung vom 19. Februar 2018 wurden A. und B. von der 

Steuerkommission Q. für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 zu 

einem privilegiert besteuerten Liquidationsgewinn von CHF 465'677.00 

veranlagt. 

 

2.2. 

Mit Verfügung vom 19. Februar 2018 wurden A. und B. von der 

Steuerkommission Q. für einen "1. Grundstückgewinn" (Parz. Nrn. aaa, 

bbb, ccc und ddd) von CHF 291'297.00 bei einer Besitzesdauer von 

28 Jahren zu einer Grundstückgewinnsteuer von CHF 14'564.00 veranlagt. 

 

2.3. 

Mit Verfügung vom 19. Februar 2018 wurden A. und B. von der 

Steuerkommission Q. für einen "2. Grundstückgewinn" (Parz. Nrn. eee, fff, 

ggg, hhh und iii) von CHF 346'177.00 bei einer Besitzesdauer von 

26 Jahren zu einer Grundstückgewinnsteuer von CHF 17'308.00 veranlagt. 

 

2.4. 

Mit Verfügung vom 19. Februar 2018 wurden A. und B. von der 

Steuerkommission Q. für einen "3. Grundstückgewinn" (Parz. Nrn. jjj und 

kkk) von CHF 62'140.00 bei einer Besitzesdauer von 10 Jahren zu einer 

Grundstückgewinnsteuer von CHF 13'670.00 veranlagt. 

 

2.5. 

Gegen die Verfügungen vom 19. Februar 2018 betreffend Kantons- und 

Gemeindesteuern 2016 (privilegiert besteuerter Liquidationsgewinn) und 

 - 3 - 

 

 

die drei Grundstückgewinnsteuern 2016 liessen A. und B. mit Schreiben 

vom 20. März 2018 Einsprache erheben. Sie stellten die Anträge 

 

"1. Es sei gemäss eingereichter Steuererklärung Grundstückgewinn und 
Fragebogen Kapitalgewinn als Basis der Veranlagung Grundstückge-
winn als Basis der Veranlagung Kapitalgewinn zu nehmen. 

 
2. Es sei die Ersatzbeschaffung in den Wohnungsankauf mit der Grund-

stückgewinnsteuerveranlagung abzurechnen 
 
3. Es seien die Aufstellungen betreffend Berechnung des Kapitalgewin-

nes und der Grundstückgewinnsteuer anzuerkennen. 
 
4. Vorladung und Besprechung." 

 

3. 

Am 5. November 2018 wurde eine Einspracheverhandlung durchgeführt. 

 

4. 

Mit Entscheid vom 5. November 2018 hiess die Steuerkommission Q. die 

Einsprachen gegen die ordentliche Steuerveranlagung der Kantons- und 

Gemeindesteuern 2016, den privilegiert besteuerten Liquidationsgewinn 

2016 sowie die Grundstückgewinnsteuern 2016 teilweise gut. Es wurde wie 

folgt entschieden: 

 

"Ordentliche Veranlagung 
Das steuerbare Einkommen bleibt unverändert bei CHF 52'243. Das steu-
erbare Vermögen reduziert sich von CHF 1'462'290 um CHF 57'537 auf 
CHF 1'405'753. 
 
Privilegierter Liquidationsgewinn 
Der privilegierte Liquidationsgewinn reduziert sich von CHF 465'677 um 
CHF 109'284 auf CHF 356'393. 
 
Grundstückgewinnsteuern 
Die Grundstückgewinnsteuer reduziert sich von gesamthaft CHF 45'542 
um CHF 10'760 auf CHF 34'782." 

 

5. 

Den Einspracheentscheid vom 5. November 2018 (Zustellung am 23. Ja-

nuar 2019) haben A. und B. mit Rekurs vom 28. Januar 2019 (Postaufgabe 

am 29. Januar 2019) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, 

weiterziehen lassen. Sie stellen folgende Anträge: 

 

"1) Es sei festzustellen, dass aus dem Verkaufserlös der Parzellen Nr. kkk 
und Nr. mmm kein Gewinn entstanden ist. 

 
2) Es sei der Gesamtgewinn unter Ausschluss der Parzellen Nr. kkk und 

Nr. mmm vorzunehmen. Ebenso unter Ausschluss des 
Inventarverkaufs im Sinne der nachfolgenden Begründungen. 

 
3) Der Gewinn sei aufzuteilen in 

 - 4 - 

 

 

 
 - a) Kapitalgewinn Fr. 356'870.00 
 - b) Grundstückgewinn vor Ersatzbeschaffung Fr. 342'979.00 
 
4) Es sei der Kapitalgewinn wie folgt zu bereinigen: 
 

- Kapitalgewinn gemäss Berechnung unter  
 Begehren 3 Fr. 356'870.00 
-  zusätzlich Kapitalgewinn aus 
 Inventar, Erlös Fr. 50'000.00 
- Buchwert Maschinen + Geräte Fr. 12'650.00 
 
ergibt Kapitalgewinn Inventar Fr. 37'350.00 
 
ergibt Total Kapitalgewinn Fr.  394'220.00 
abzüglich AHV-Sonderbeitrag Fr. 38'240.00 
 
ergibt steuerpflichtiger Kapitalgewinn Fr. 355'980.00 

 
Dieser Gewinn ist abzurechnen nach § 45, Abs. 1 lit. f respektive Artikel 
37 b 

 
5) Der Grundstückgewinn sei gemäss Ziffer 3  
 vorstehend mit Fr. 342'979.00 

festzulegen und es sei hierfür für Ersatzbeschaffung  
Wohnhaus die gesetzlich zulässige Ersatzbeschaffung  
zu gewähren. 

 
6) Gegen die ordentliche Steuerveranlagung 2006 [recte: 2016] wird keine 

Einsprache erhoben. Ausgenommen zu den Bemerkungen der Steuer-
veranlagung, diese Bemerkungen sind vollumfänglich zu streichen, da 
von Gesetzes wegen die Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit 
mit einer separaten Jahressteuer zu erfassen ist und dass die Ersatz-
beschaffung Wohnhaus nach § 98 Steuergesetz im Umfang des Erlö-
ses und nicht im Umfang des Grundstückgewinnes zu erfolgen hat. Zu-
dem wurden der Veranlagung des Kapitalgewinnes die Auflistungen 
des Kantonalen Steueramtes zu Grunde gelegt, was anerkannt ist. 
Ebenso anerkannt ist die Aufhebung des veranlagten Gewinns aus den 
Parzellen Nr. kkk und Nr. mmm. 

 
 Zu beurteilen ist die Berechnung des Grundstückgewinns. Beantragt 

wird die Ersatzbeschaffung / Steueraufschub. 
 
7) Es seien sämtliche Kosten des Verfahrens auf die Staatskasse zu neh-

men und es sei eine angemessene Parteientschädigung auszuspre-
chen." 

 

Auf die Begründung wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Er-

wägungen eingegangen.  

 

6. 

Das Gemeindesteueramt Q. und das Kantonale Steueramt (KStA) be-

antragen die kostenfällige Abweisung des Rekurses. 

 

 - 5 - 

 

 

7. 

A. und B. haben eine Replik erstatten lassen. Es wurde beantragt,  

 

"den Rekurs […] mit einem steuerpflichtigen Grundstückgewinn von 
Fr. 500'889.00 und einem Steueraufschub für die angekaufte Wohnung in 
S. von Fr. 341'700.00 zu genehmigen."  

 

8. 

Das Gemeindesteueramt Q. hat aufforderungsgemäss weitere Unterlagen 

eingereicht. 

 

 

 

 

 

  

 - 6 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2016. 

Massgebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 

1998 (StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 

2000 (StGV). 

 

2. 

2.1. 

Die Steuerkommission Q. hat vorliegend fünf Veranlagungsverfügungen, 

sämtliche betreffend das Jahr 2016, erlassen (ordentliche Veranlagung der 

Kantons- und Gemeindesteuern 2016, Veranlagung eines im Jahr 2016 

erzielten, privilegiert besteuerten Liquidationsgewinnes sowie drei 

Veranlagungen betreffend im Jahr 2016 erzielte Grundstückgewinne). In 

der Folge haben die Rekurrenten zwei Einsprachen – eine gegen die or-

dentliche Veranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern 2016 sowie 

eine gegen die restlichen Veranlagungsverfügungen (drei Grundstück-

gewinnsteuerveranlagungen und die Veranlagung des privilegiert besteu-

erten Liquidationsgewinnes) erhoben. Die Steuerkommission Q. hat in ei-

nem Einspracheentscheid sämtliche Einsprachen und damit sämtliche Ver-

anlagungsverfügungen beurteilt. Sie hat damit eine Verfahrensvereinigung 

vorgenommen. Zur Begründung wurde ausgeführt, "[a]us Verfahrensgrün-

den werden die Einsprachen zusammengelegt, da die Werte sich gegen-

seitig beeinflussen."  

 

2.2. 

Für eine Verfahrensvereinigung spricht der allen Veranlagungsverfügun-

gen und dem Einspracheentscheid zu Grunde liegende, einheitlich zu be-

urteilende Sachverhalt. Die Rechtsmittelverfahren basieren sodann auf ei-

ner einheitlichen Rechtsgrundlage und umfassen die gleichen Beteiligten. 

Weiter bestehen im Fall einer Liquidation eines Landwirtschaftsbetriebes 

zwischen der Grundstückgewinnsteuererhebung und der Erfassung eines 

Liquidationsgewinnes direkte Abhängigkeiten. Eine Verfahrensvereinigung 

durfte in diesem Einzelfall vorgenommen werden. Insofern ist auf den Re-

kurs insgesamt einzutreten. 

 

2.3. 

In den Abweichungsbegründungen der einzelnen Veranlagungsverfügun-

gen wurde jeweils (in formeller Hinsicht) ausgeführt, die eine "Einsprache 

gegen 1 der 5 Verfügungen (Liquidationsgewinn, ordentliche Veranlagun-

gen, 3 x Grundstückgewinn) gilt für sämtliche Verfügungen!"  

 

Ob die Anfechtung einer Verfügung tatsächlich als Anfechtung aller Verfü-

gungen gelten kann, mag zwar bezweifelt werden, kann hier aber offen 

 - 7 - 

 

 

bleiben, da die Rekurrenten sämtliche Verfügungen mit Einsprache ange-

fochten haben. Wie ausgeführt wurden die Verfahren vereinigt. 

 

3. 

3.1. 

Die Rekurrenten verkauften mit Kaufvertrag vom 13. Dezember 2016 (Da-

tum der öffentlichen Beurkundung) ihren Landwirtschaftsbetrieb für 

CHF 1.75 Mio. an E.. Im Kaufpreis inbegriffen waren alle 

landwirtschaftlichen Maschinen, welche mit CHF 50'000.00 als im Kauf-

preis enthalten bewertet wurden. Für die Grundstücke/Liegenschaften wur-

den dementsprechend CHF 1.7 Mio. bezahlt. Der Besitzesantritt in Rechte 

und Pflichten, Nutzen und Gefahr wurde auf den 1. Januar 2017 festge-

setzt. Vereinbart wurde sodann ein bis zum 30. Juni 2017 befristetes un-

entgeltliches Wohnrecht der Verkäufer "in den von ihnen bewohnten Räum-

lichkeiten im 1. Stock des Wohnhauses". Im Kaufvertrag wurde festgehal-

ten, dass es sich bei den Vertragsobjekten um ein landwirtschaftliches Ge-

werbe gemäss Art 7 BGBB handelt. 

 

3.2. 

3.2.1. 

Die Rekurrenten haben mit dem Fragebogen Kapitalgewinne Landwirt-

schaft vom 16. Juni 2017 für das Jahr 2017 bei Anlagekosten von 

CHF 885'020.00 einen Liquidationsgewinn auf den Liegenschaften und den 

Anlagen von CHF 357'110.00 (nach Abzug der AHV von CHF 38'360.00) 

deklariert und den Antrag auf privilegierte Besteuerung gestellt.  

 

3.2.2. 

Am 16. Juni 2017 wurde die Steuererklärung für Grundstückgewinne 2017 

auf den Veräusserungsobjekten "GB Q. Nr. aaa-ddd, Plan nnn Total 89'858 

m2", "GB Q. Nr. jjj, Plan ooo, 5'305 m2" und "GB Q. Nr. kkk, Plan nnn, 

27'325 m2" unter Beilage des Kaufvertrages und einer "Rechnung des 

Notars F." eingereicht. Bei einem Veräusserungserlös von CHF 1.7 Mio. 

und Aufwendungen von CHF 838'422.00 (Buchwert Immobilien per 

31. Dezember 2016 von CHF 478'150.00 + kumulierte Abschreibungen von 

CHF 356'870.00 = Total Anlagekosten von CHF 835'020.00 zuzüglich 

½- Anteil Rechnung Grundbuchamt T. von CHF 3'402.00) wurde ein 

Grundstückgewinn vor Ersatzbeschaffung von CHF 861'578.00 ermittelt. 

Weiter wurde eine Steuerreduktion infolge Ersatzbeschaffung im Umfang 

von CHF 690'000.00 geltend gemacht. Der steuerbare Grundstückgewinn 

wurde mit CHF 171'578.00 angegeben. 

 

3.3. 

3.3.1. 

Der LE KStA erstattete zu Handen der Steuerkommission Q. im Ein-

spracheverfahren zwei Berichte. Im Bericht vom 11. April 2018 wurde von 

einer Liquidation im Jahr 2016 mit einem Liquidationsgewinn von 

 - 8 - 

 

 

CHF 465'677.00 (kumulierte Abschreibungen von CHF 478'168.00 + Liqui-

dationsgewinn aus dem Verkauf von Maschinen CHF 38'600.00 - anteilige 

Verkaufskosten von CHF 1'354.00 = CHF 515'414.00 - CHF 49'737.00 per-

sönliche AHV-Beiträge) ausgegangen. Ausgehend vom Verkaufspreis von 

CHF 1.7 Mio. und von Anlagekosten von CHF 976'319.00 sowie anteiligen 

Verkaufskosten von CHF 2'048.00 wurde der Grundstückgewinn mit 

CHF 721'633.00 ermittelt. Es wurde ein Steueraufschub von 

CHF 22'019.00 gewährt. Der verbleibende Grundstückgewinn wurde ent-

sprechend der Haltedauer aufgeteilt. Zusätzlich wurden die Steuerbeträge 

von CHF 92'622.00 als Schulden berücksichtigt. 

 

3.3.2. 

Nach Einreichung weiterer Unterlagen erstattete der LE KStA im Ein-

spracheverfahren den Bericht vom 13. Juni 2018. Dabei wurden die Anla-

gekosten der Liegenschaften neu berechnet. Der Buchwert per 13. Dezem-

ber 2016 wurde auf CHF 498'151.00, die Anlagekosten wurden auf 

CHF 855'019.00 und die kumulierten Abschreibungen auf CHF 356'868.00 

festgesetzt (vgl. Beilage "Steuerbilanz" zum Bericht vom 6. Juni 2018). Für 

die Berechnung der Kapitalgewinne wurden die Anlagekosten und der Er-

lös auf die Objekte im Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt. Der Kauf-

preis für den Boden wurde auf CHF 673'684.00 und für die Gebäude auf 

CHF 1'026'316.00 festgesetzt. Der Grundstückgewinn für das Wohnhaus 

(zwei Wohnungen) wurde bei anteiligen Anlagekosten von CHF 224'632.00 

und einem anteiligen Verkaufserlös von CHF 350'961.00 mit 

CHF 126'329.00 ermittelt. Auf die selbstbewohnte Wohnung wurden je-

weils die halben Beträge angerechnet (Anlagekosten: CHF 112'316.00; 

Verkaufserlös: CHF 175'481.00; Grundstückgewinn: CHF 63'165.00). Für 

den Grundstückgewinn von CHF 63'165.00 wurde ein Steueraufschub ge-

währt. Der zu besteuernde Grundstückgewinn wurde nach Abzug des Steu-

eraufschubes auf CHF 779'424.00 festgesetzt. Dieser wurde den verschie-

denen Parzellen entsprechend der Haltedauer wie folgt zugeteilt: 

 

- Parzellen aaa, bbb, ccc und ddd (Besitzesdauer 28 Jahre: 

CHF 225'494.00; 

- Parzellen eee, fff, ggg, hhh, iii (Besitzesdauer über 25 Jahre): 

CHF 540'594.00 (nach Abzug Steueraufschub von CHF 63'165.00); 

- Parzellen jjj und kkk (Besitzesdauer 10 Jahre): CHF 13'336.00. 

 

Der Liquidationsgewinn wurde mit CHF 356'393.00 errechnet (Anlagekos-

ten der Liegenschaften von CHF 855'019.00 - Buchwert Liegenschaften 

von CHF 498'151.00 + Verkaufspreis Inventar von CHF 50'000.00 - Buch-

wert Maschinen von CHF 11'400.00). 

 

Die Schulden wurden um die veränderten AHV- und Steuerbeträge ange-

passt (total CHF 365'915.00). 

 

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3.3.3. 

Die Steuerkommission Q. hat bei der Berechnung der der Einkommens- 

bzw. Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Gewinne im angefochtenen 

Einspracheentscheid festgestellt, dass die wiedereingebrachten 

Abschreibungen mit CHF 356'393.00 sowie die Anlagekosten von 

CHF 855'019.00 anerkannt worden seien. Neu berechnet wurden die in der 

ordentlichen Veranlagung 2016 zusätzlich zu berücksichtigenden Schulden 

von CHF 107'274.00 (total CHF 359'460.00).  

 

3.3.4. 

Mit dem Einspracheentscheid wich die Steuerkommission Q. von der 

Berechnung des LE KStA insofern ab, als eine Verteilung des entfallenden 

Kaufpreises anstatt proportional nach dem Verkehrswert, proportional nach 

dem Ertragswert auf die Grundstücke/Liegenschaften aufgeteilt wurde. Da-

raus ergab sich folgende Aufteilung des Verkaufspreises im Verhältnis zum 

Ertragswert: 

 
 Ertragswert Buchwert Anlagekosten  Verkaufspreis 

Wohnhaus Nr. ppp 110'128 102'597 224'632 518538 

davon Wohnung 

selbstbenutzt 

  112'316 259'269 

davon Wohnung 

vermietet 

  112316 259'269 

Wagenschopf und 

Stall Nr. qqq 

25'333 23'600 51'673 119'280 

Stall Nr. qqq 58'966 54'933 120'276 277'642 

Stall Nr. ppp 21'707 20'222 44'277 102'207 

Stall Nr. rrr 105'913 98'669 216'035 498'692 

Acker, Wiese, 

Wald 

39'002 198'130 198'130 183'641 

 361'049 498'151 855'023 1'700'000 

 

Weiter wurden die Bodenwerte der einzelnen Parzellen (Wald, Wiese und 

Wald) wie folgt detailliert: 

 
Parz. Fläche Gebäude Anlagekosten  Verkaufspreis 

aaa 13'360  4'764 Wald 20'030 

eee 19'978  7'124 Wald 29'952 

bbb 15'085  5'379  22'616 

fff 3'276  1'168  4'912 

ccc 2'268  809  3'400 

ggg 10'511 qqq,sss 3'748  15'759 

hhh 567  202  850 

iii 11'550 ttt 4'119  17'3165 

ddd 13'263  4'730  19'885 

jjj 5'305  27'003  7'954 

kkk 27'325  139'085  40'967 

Total 122'488  198'131  183'641 

 

  

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Die Grundstückgewinnsteuer wurde wie folgt berechnet: 

 
Haltedauer Parz. Gewinn Satz Steuer 

ab 5.1.1989     

 aaa 15'266   

 bbb 17'237   

 ccc 2'591   

 ddd 15'155   

ab 23.12.1991 

(Aufschub Vater) 

    

 eee 22'828   

 fff 3'744   

 ggg 441'867  

(abzgl. 

Ersatzbeschaffung) 

  

 hhh 648   

 iii 295'854   

ab 22.12.2006     

 jjj - 19'049   

 kkk - 98'118   

Verkaufskosten  - 2'392   

  695'631 5 % 34'781.55 

 

Der aufgeschobene Grundstückgewinn wurde auf CHF 146'953.00 (Ver-

kaufspreis der Wohnung von CHF 259'269.00 - Anlagekosten von 

CHF 112'316.00) festgesetzt. 

 

3.4. 

3.4.1. 

Mit Rekurs und Replik haben die Rekurrenten festgestellt, dass beim Ver-

kauf der Parzellen Nr. kkk und Nr. mmm (bzw. jjj) bei Anlagekosten von 

CHF 166'088.00 und einer Verteilung des Veräusserungserlöses gemäss 

§ 107 StG auf die einzelnen Grundstücke kein Grundstückgewinn entstan-

den sei. Bei der Parzelle Nr. kkk handelt es sich um das unbebaute 

Grundstück "XY", mit einer Fläche von insgesamt 27'325 m2 (Acker, Wiese, 

Weide: 27'212 m2; fliessendes Gewässer: 113 m2). Die Parzelle Nr. jjj "XZ" 

(Acker, Wiese, Weide) umfasst 5'305 m2. 

 

3.4.2. 

In der Folge wurde der Gesamtgewinn unter Ausschluss der Parzellen 

Nr. kkk und Nr. mmm berechnet. 

 

"Total wurde ein Kaufpreis realisiert von  Fr. 1'750'000.00 
Dabei beinhaltet sind Inventar Fr. 50'000.00 
Verkaufserlös Landwirtschaftsbetrieb Fr. 1'700'000.00 
abzüglich Verkauf und Ankauf Parzellen  
Nr. kkk + Nr. mmm Fr. 166'088.00 
Ergibt aufteilbarer Kaufpreis des Betriebes ohne  
Parzellen Nr. kkk und Nr. mmm und ohne  
Inventar von  Fr. 1'533'912.00 
Bei einem Erlös aus Liegenschaft von  Fr. 1'533'912.00 
Abzüglich Kosten  Fr. 3'912.00 
ergibt noch einen Nettoerlös von Fr. 1'530'000.00" 

 - 11 - 

 

 

 

Weiter wurden vom Gesamterlös die Anlagekosten der Immobilien "ge-

mäss Liste der Steuerkommission vom 20. November 2017" berechnet:  

 

"Boden ohne Parzelle Nr. mmm + Parzelle Nr. kkk Fr. 32'043.00 
Gebäude Fr. 759'808.00 
Feste Einrichtungen Fr. 18'300.00 
 
Anlagekosten gemäss Liste KSTA Fr. 810'151.00" 

 

Hinzugerechnet wurden "Aufrechnungen im Jahre 1994 gemäss damaliger 

Veranlagung" von CHF 20'000.00. Dementsprechend wurde von Anlage-

kosten von insgesamt CHF 830'151.00 ausgegangen. Es wurde ein Ge-

winn von CHF 699'849.00 ermittelt. Der so realisierte Gewinn wurde wie 

folgt aufgeteilt: 

 

"Kapitalgewinne (unbestritten) Fr. 356'870.00 
Grundstückgewinn vor Ersatzbeschaffung Fr. 342'979.00 
 
Gewinnaufteilung 
Die kumulierten Abschreibungen errechnen sich wie folgt: 
- Auf dem Betriebsgebäude Fr. 339'190.00 
- mechanische Einrichtungen Fr. 17'680.0 
- Boden Fr. 0.00 
 
Kapitalgewinn/Kumulierte Abschreibungen  
Liegenschaft Fr. 356'870.00" 

 

Der Grundstückgewinn wurde als Differenz zwischen dem "Totalgewinn" 

von CHF 699'849.00 und den kumulierten Abschreibungen von 

CHF 356'870.00 mit CHF 342'979.00 berechnet. 

 

In der Folge wurde der der Jahressteuer nach § 45 Abs. 1 lit. f StG unter-

liegende Kapitalgewinn auf CHF 355'980.00 "bereinigt", gleichzeitig jedoch 

aufgrund der Geringfügigkeit der Abweichung der von der Steuerkommis-

sion Q. veranlagte Kapitalgewinn von CHF 356'393.00 akzeptiert. 

Festgehalten wurde ausdrücklich, dass die Veranlagung des Kapitalgewin-

nes in diesem Umfang nicht angefochten werde.  

 

Es wurde sodann die Ersatzbeschaffung gemäss § 98 Abs. 1 StG bean-

tragt. Dabei wurde der auf die selbstbewohnte Wohnung in der verkauften 

Hofliegenschaft entfallende Erlösanteil mit CHF 341'700.00 berechnet, dies 

gestützt auf folgende prozentuale Ausscheidung in Anwendung der ge-

stützt auf die von der Abteilung Landwirtschaft am 19. Februar 2015 ge-

nehmigten Ertragswerte von gesamthaft CHF 384'000.00: 

 

  

 - 12 - 

 

 

 

 Ertragswert Erlös 

Steuerwert/Ertragswert/Kaufpreis 384'000.00 1'700'000.00 

Wohnhaus Nr. ppp (uuu) ** 

Aufteilung Parterre        47 % 

Aufteilung OG               53 % 

145'630.00 

68'458.00 

77'172 

644'700.00 

303'000.00 

341'700.00 

Remise Nr. qqq            9.4 % 36'306.00 160'280.00 

Stall Nr. ppp                    4 % 15'370.00 68'000.00 

Stall Nr. rrr/qqq 35 % 133'900.00 592'780.00 

Acker /Wiese 11.5441   13 % 50'320.00 222'770.00 

Wald 0.3270               .006 % 2'500.00 11'070.00 

  1'699'600.00 

 Gerundet 1'700'000.00 

 

Beantragt wurde als Folge der Ersatzbeschaffung eine Veranlagung mit ei-

nem Grundstückgewinn von CHF 0.00. 

 

4. 

4.1. 

Von den Rekurrenten wird der Zeitpunkt der Realisierung des Liquidations-

gewinnes und der Grundstückgewinne im Jahr 2016 zu Recht nicht mehr 

beanstandet. Auf den Realisationszeitpunkt ist somit nachfolgend nicht 

mehr einzugehen. Ebenso wurde der Einspracheentscheid hinsichtlich der 

ordentlichen Veranlagung 2016 nicht weiter gerügt. Akzeptiert wurden so-

dann die Anlagekosten von CHF 855'019.00 und der privilegiert zu besteu-

ernde Liquidationsgewinn von CHF 356'393.00. Darauf ist nachfolgend 

ebenfalls nicht mehr zurückzukommen.  

 

4.2. 

Umstritten sind im vorliegenden Rekursverfahren somit noch, die Berech-

nung des steuerbaren Grundstückgewinnes sowie der Umfang des Steuer-

aufschubes infolge Ersatzbeschaffung.  

 

5. 

5.1. 

Steuerbar sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, 

Landwirtschafts- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie 

aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit (§ 27 Abs. 1 StG). Zu 

den Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapi-

talgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung 

von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung ist die Überführung von Ge-

schäftsvermögen in Privatvermögen gleichgestellt (§ 27 Abs. 2 StG). 

 

 - 13 - 

 

 

5.2. 

Ist ein Grundstück land- und /oder forstwirtschaftlicher Natur, so ist der Ver-

äusserungsgewinn aus Grundstückverkäufen den Einkünften aus selbstän-

diger Erwerbstätigkeit nur bis zur Höhe der Anlagekosten zuzurechnen (Art. 

8 Abs. 1 Halbsatz 1 StHG und diesem entsprechend § 27 Abs.4 StG i.V.m. 

§ 106 StG). Insofern handelt es sich um wiedereingebrachte Abschreibun-

gen (Differenz Buchwert zu Anlagekosten). Nach § 7 Abs. 3 StGV sind die 

Einkommenssteuerwerte (Anlagekosten abzüglich Abschreibungen) von 

Grundstücken des Geschäftsvermögens in der Bilanz bzw. in den Aufstel-

lungen über Aktiven und Passiven auszuweisen. Der konjunkturelle Mehr-

wert unterliegt dagegen der Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 Abs.1 StHG 

i.V.m. Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG und diesem entsprechend § 27 Abs. 4 

StG i.V. mit § 105 StG). Für die Abgrenzung gegenüber der Grundstück-

gewinnsteuer gilt § 106 StG. 

 

5.3. 

5.3.1. 

Mit Urteil vom 2. Dezember 2011 (2C_11/2011 = BGE 138 II 32 = StE 2012 

B 23.47.2 Nr. 14 = StR 2012 S. 137) entschied das Bundesgericht, dass 

zur Beurteilung, ob ein land- und/oder forstwirtschaftliches Grundstück im 

Sinne von § 27 Abs. 4 StG gegeben ist, grundsätzlich auf die Regelung 

gemäss Art. 2 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 

4. Oktober 1991 (BGBB) abzustellen sei. Von einem steuerlich privilegier-

ten Grundstück könne nur gesprochen werden, wenn die für die Anwen-

dung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt seien.  

 

5.3.2. 

Es ist unumstritten, dass es sich bei den verkauften Grundstücken um land- 

und forstwirtschaftliche Grundstücke handelt (Leiturteil des Bundesgerich-

tes vom 2. Dezember 2011 [2C_11/2011 = BGE 138 II 32 = StE 2012 

B 23.47.2 Nr. 14 = StR 2012 S. 137]; Bundesgerichtsurteil vom 17. Juli 

2018 (2C_948/2017); Bundesgerichtsurteil vom 18. Juni 2020 [2C_247/ 

2020]; Bundesgerichtsurteil vom 24. Mai 2017 (2C_561/2016 = StE 2017 

B 41.13 Nr.1). Insofern ist bei den verkauften Grundstücken nach § 27 

Abs. 4 StG i.V.m. § 95 ff. StG vorzugehen. 

 

6. 

6.1. 

Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken 

oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95 

Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die veräussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG). 

Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten 

übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Die Grundstückgewinnsteuer ist als Objekt- 

steuer ausgestaltet, d.h. für die Gewinnermittlung und die Steuerberech-

nung wird grundsätzlich nur auf das veräusserte Grundstück sowie die da-

 - 14 - 

 

 

mit zusammenhängenden Kosten und Aufwendungen abgestellt. Mass-

geblich ist allein der auf der Liegenschaft erzielte Mehrwert (Bundes-

gerichtsurteil vom 22. Februar 2018 [2C_357/2017], Erw. 2.2). 

 

Werden zu verschiedenen Zeiten erworbene Grundstücke oder Anteile an 

solchen zusammen veräussert, sind Gewinn und Besitzesdauer für jede 

Fläche gesondert zu ermitteln. Dabei ist der Erlös nach den Wertverhält-

nissen im Zeitpunkt der Veräusserung zu verteilen. Die Anlagekosten wer-

den nach Objekten aufgeteilt. Unausscheidbare Aufwendungen werden 

gleichmässig auf die Fläche der veräusserten Grundstücke verteilt (§ 107 

Abs. 1 StG). Bilden jedoch die Grundstücke im Zeitpunkt der Veräusserung 

eine wirtschaftliche Einheit, wird der Gewinn gleichmässig auf die Fläche 

der veräusserten Grundstücke verteilt, wobei die Wertverhältnisse im Zeit-

punkt der Veräusserung zu berücksichtigen sind. Die Besitzdauer wird für 

jede Fläche gesondert ermittelt (§ 107 Abs. 2 StG).  

 

7. 

7.1. 

7.1.1. 

Es ist unbestritten, dass der Kaufpreis der Maschinen/Inventar 

CHF 50'000.00 bei einem Buchwert derselben von CHF 11'400.00 beträgt. 

Der Buchgewinn von CHF 38'600.00 ist Bestandteil des unbestrittenen pri-

vilegiert zu besteuernde Liquidationsgewinnes von CHF 356'393.00 (Re-

kurs, Ziff. 4, S. 5).  

 

7.1.2. 

Der Kaufpreis für die Liegenschaften beträgt CHF 1.7 Mio. und umfasst die 

Anlagekosten und den Kapitalgewinn derselben. Bei anerkannten Anlage-

kosten von CHF 855'019.00 (vgl. dazu das vom Vertreter der Rekurrenten 

unterzeichnete Protokoll der Verhandlung vom 5. November 2018 und die 

Replik, Ziff. 1) entspricht der mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfas-

sende Grundstückgewinn (Kapitalgewinn auf Liegenschaften) brutto 

CHF 844'981.00. Davon sind die auf die Kapitalgewinne entfallenden Auf-

wendungen von CHF 2'392.00 in Abzug zu bringen. Dieser Gewinn ist den 

einzelnen Parzellen zuzuordnen. 

 

7.1.3. 

Nicht einzusehen ist vorab, weshalb die Parzellen Nr. mmm und Nr. kkk mit 

unbestrittenen Anlagekosten von CHF 166'088.00 einer von den übrigen 

Parzellen losgelösten Gewinnberechnung unterliegen sollten. Weshalb die 

Rekurrenten die Anlagekosten dieser beiden Parzellen dem Erlösanteil 

gleichsetzen wollen, ist nicht nachvollziehbar. Die Aufteilung des auf die 

Liegenschaften entfallenden Erlöses ist nach einheitlichen Kriterien vorzu-

nehmen. Die Rekurrenten und die Steuerkommission Q. sind sich dabei 

einig, dass Massstab für die Verteilung der Ertragswert sein soll. 

 

 - 15 - 

 

 

7.2. 

7.2.1. 

Die Rekurrenten haben für den für die Aufteilung der Anlagekosten und des 

Kaufpreises auf einen von der Landwirtschaft Aargau genehmigten Ertrags-

wert vom 19. Februar 2015 von CHF 384'000.00 abgestellt. Das KStA hat 

demgegenüber einen Ertragswert von insgesamt CHF 361'049.00 aufgrund 

der steuerlichen Bewertung der Grundstücke ("grüne" Schätzung vom 

25. Juli 2008) als massgeblich erachtet. 

 

7.2.2. 

Nach Auffassung des Spezialverwaltungsgerichtes lässt es sich zwar recht-

fertigen, auf den Ertragswert für die Bestimmung des auf die einzelnen Ob-

jekte/Parzellen anfallenden Erlösanteils abzustellen. Dabei kann aber nicht 

auf einen von der Abteilung Landwirtschaft "bewilligten" (nicht nachgewie-

senen) Ertragswert abgestellt werden. Solches lässt sich auch nicht aus 

dem von den Rekurrenten angeführten Urteil des Spezialverwaltungsge-

richtes vom 20. September 2018 (3-RV.2018.13) ableiten, ging es dort 

doch um Fragen der Bilanzberichtigung bzw. Bilanzänderung.  

 

Die Steuerkommission hat zu Recht den der steuerlichen Bewertung ent-

sprechenden Ertragswert der einzelnen Parzellen für massgeblich erach-

tet. Die von den Rekurrenten im Rekurs (Ziff. 5, S. 7 oben) propagierte Auf-

teilung ist daher abzulehnen. Dementsprechend ist im Grundsatz für die 

weitere Berechnung auf die im Einspracheentscheid, Ziff. 3, vorgenom-

mene Aufteilung abzustellen. 

 

7.2.3. 

Die Rekurrenten machen geltend, eine hälftige Aufteilung der Anlagekos-

ten auf die selbstbewohnte Wohnung im Obergeschoss und die vermietete 

Wohnung im Untergeschoss lasse sich nicht rechtfertigen. Die Wohnung 

im Obergeschoss sei renoviert (Replik, Ziff. 4) worden. Die Rekurrenten 

gehen in ihrer – wie bereits ausgeführt – nicht relevanten Aufstellung im 

Rekurs von einer Verteilung von 53 % (OG) zu 47 % (UG) aus. Die Steuer-

kommission hat auf die Ausführungen im Bericht des LE KStA vom 13. Juni 

2018 abgestellt, wonach die Wohnungen in etwa gleich gross seien  

(OG: 3 Zimmer, 73 m2; UG: 3 Zimmer, 65 m2).  

 

7.2.4. 

Nach Auffassung des Spezialverwaltungsgerichtes lässt sich eine hälftige 

Aufteilung der Werte für die Wohnungen rechtfertigen, auch wenn sich bei 

einem Abstellen auf die Flächen der beiden Wohnungen ein Verhältnis von 

53 % (OG) zu 47 % (UG) ergibt. Die rein flächenmässigen Unterschiede 

sind für eine andere Verteilung zu gering. Vielmehr sind die Vorteile einer 

Parterrewohnung gegenüber einer Wohnung im 1. Stock ebenfalls zu ge-

wichten. 

 

 - 16 - 

 

 

7.3. 

Im Ergebnis ist die Berechnung der anteiligen Grundstückgewinne und ins-

besondere der auf die selbstbewohnte Wohnung entfallende Grundstück-

gewinn von CHF 146'953.00 nicht zu beanstanden. 

 

8. 

8.1. 

Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Begehren der steuerpflichtigen Per-

son aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich 

selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung 

oder Beteiligung mit Sondernutzungsrecht), soweit der dabei erzielte Erlös 

innert 2 Jahren vor oder 3 Jahren nach der Veräusserung zum Erwerb oder 

zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwen-

det wird (§ 98 Abs. 1 StG). Der Steueraufschub wird nur für denjenigen Teil 

des Gewinnes gewährt, der nach Wiederverwendung der Anlagekosten 

des veräusserten Objekts zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjektes in-

vestiert wird, mithin nur soweit der reinvestierte Erlös höher ist als die An-

lagekosten der ursprünglichen Liegenschaft (BGE 130 II 202, Erw. 4.3; sog. 

absolute Methode). Das Verwaltungsgericht hat in seinem Entscheid vom 

21. April 2010 (WBE.2009.365) für die Berechnung folgende Formel aufge-

stellt:  

 
 Veräusserungserlös  

 ./. Anlagekosten  

 diese beinhalten:  

 - Erwerbspreis gemäss § 103 StG  

 - Aufwendungen gemäss § 104 StG  

 Grundstückgewinn  

 

Ersatzbeschaffung  

./. Anlagekosten 

aufgeschobener Grundstückgewinn  ./. aufgeschobener Grundstückgewinn  

 steuerbarer Grundstückgewinn  

 

Wird der gesamte Gewinn in das neue Objekt reinvestiert, bleibt der ge-

samte Gewinn (vorderhand) unbesteuert. 

 

8.2. 

Es ist unbestritten, dass die Rekurrenten die Wohnung im Obergeschoss 

der Wohnung in Q. gleich wie die mit Kaufvertrag vom 9. März 2017 

erworbene 4 ½-Zimmerwohnung in S. selbst bewohnten bzw. bewohnen 

insofern ist dem Gesuch um Steueraufschub von der Steuerkommission Q. 

zu Recht entsprochen worden. 

 

8.3. 

Wie in Erw. 7.3. ausgeführt, beträgt der Grundstückgewinn aus dem Ver-

kauf der selbst bewohnten Wohnung in Q. CHF 146'953.00. In diesem 

Umfang ist der Gewinn aufzuschieben.  

 - 17 - 

 

 

 

8.4. 

Der steuerbare Grundstückgewinn beträgt damit nach Abzug des aufzu-

schiebenden Grundstückgewinnes wie mit dem Einspracheentscheid ver-

fügt CHF 695'631.00. 

 

9. 

Die Steuerkommission Q. ist korrekterweise von einem Steuersatz von 5 % 

und damit vom minimalen Steuersatz ausgegangen. Weiter hat sie die auf 

dem Verkauf der Parzellen Nrn. jjj und kkk erzielten "Verluste" (unabhängig 

davon, dass es sich bei der Grundstückgewinnsteuer um eine Objektsteuer 

handelt) berücksichtigt. 

 

10. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der steuerbare Grundstück-

gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaften sowie der aufzuschiebende 

Grundstückgewinn korrekt ermittelt wurden. Im Ergebnis ist der Rekurs da-

her vollumfänglich abzuweisen. 

 

11. 

Bei diesem Ausgang des Rekursverfahrens haben die Rekurrenten die 

Kosten des Rekursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 2 StG). Es ist keine 

Parteientschädigung auszurichten (§ 189 Abs.2 StG). 

 

  

 - 18 - 

 

 

 
    

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 

einer Staatsgebühr von CHF 2'500.00, den Kanzleigebühren von 

CHF 245.00 und den Auslagen von CHF 100.00, insgesamt CHF 2'845.00 

zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

den Vertreter der Rekurrenten (2) 

die Rekurrenten 

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q. 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

 - 19 - 

 

 

 
   

Aarau, 22. Dezember 2022 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Heuscher Kurmann