# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 75be9683-8f87-5717-9516-a5d67f773b72
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-02-10
**Language:** de
**Title:** Gemeinschaftswerk anstelle eines Teil-Quartierplans für den normalienkonformen Ausbau einer privaten Stichstrasse. Zulässigkeit. Beteiligungszwang. Analoge Anwendung von Quartierplanbestimmungen.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0019/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0019-2016_vom_10._februar_2016.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2015.00129 
0019/2016 

Entscheid vom 10. Februar 2016 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Felix  Müller,  Baurichterin  Monika  Spring-Gross,  Bau-
richter Eugen Staub, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes     

in Sachen 

Rekurrenten 

1.  R. D., [….]  
2.  G. U., [….] 

gegen 

Rekursgegner 

1.  Gemeinderat X, [….]  

Mitbeteiligte 

2.  T. und L. D., [….] 

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss vom 7. Juli 2015; Schaffung der hinreichenden Er-
schliessung  nach  §  222  PBG  für  die  Grundstücke  Kat.-Nrn.  3760,  3810, 
3946, 4738, 5674, 5722, 5868, 7289 und 7290 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  7.  Juli  2015  setzte  der  Gemeinderat  X  das  Gemein-

schaftswerk  gemäss  §  222  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  zur 

Schaffung  einer  hinreichenden  Erschliessung  der  Grundstücke  Kat.-

Nrn. 7289, 7290, 3946 und 4738 in X fest.  

B. 

Hiergegen wandten sich R. D. (hernach Rekurrent 1) und G. U. (hernach Re-

kurrent 2)  mit  gemeinsamer  Eingabe  vom  10.  August  2015  fristgerecht  an 

das Baurekursgericht und stellten folgende Anträge:  

"1.  Der  angefochtene  Beschluss  und  damit  auch  das  Regelwerk  gemäss 

Beilage 2 seien aufzuheben.  

 2.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde X." 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 13. August 2015 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

Die  Vorinstanz  schloss  in  ihrer  Stellungnahme  vom  20.  Oktober  2015  auf 

Abweisung des Rekurses. In ihrer Vernehmlassung vom 20. Oktober 2015 

beantragten auch die als Mitbeteiligte in das Rekursverfahren einbezogenen 

T. und L. D. die Abweisung des Rekurses. 

D. 

Sowohl die Rekurrierenden in ihrer Replik vom 16. November 2015 als auch 

die Mitbeteiligten in ihrer Duplik vom 8. Dezember 2015 hielten an ihren An-

trägen fest. Die Vorinstanz verzichtete mit Eingabe vom 8. Dezember 2015 

auf eine weitere Stellungnahme.  

E. 

Da  der  Rekurrent  1  dem  Baurekursgericht  aus  einem  erledigten  und  nicht 

mehr weiterziehbaren Verfahren Kosten schuldete, wurde ihm mit Präsidial-

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verfügung  vom  18. November  2015  gestützt auf  § 15  Abs. 2 lit. b  des  Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes (VRG) eine Frist bis zum 30. November 2015 

angesetzt, seinen mutmasslichen Kostenanteil des Rekursverfahrens durch 

einen Barvorschuss von Fr. 3'500.-- an die Staatskasse sicherzustellen, an-

sonsten auf seinen Rekurs nicht eingetreten würde.  

Mit Datum vom 30. November 2015 wurde der verlangte Kostenvorschuss 

vom Rekurrenten 1 geleistet.  

F. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Mit  dem  angefochtenen  Beschluss  werden  mehrere  Grundeigentümer  zur 

Beteiligung  an  einem  Gemeinschaftswerk  gemäss  §  222  PBG  verpflichtet. 

Die  betroffenen  Grundstücke  sind  der  zweigeschossen Wohnzone W 2/30 

zugeteilt und liegen zwischen der S.-Strasse und der als Staatsstrasse klas-

sierten F.-Strasse. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 4738 und 7289 sind rückwär-

tig über den von der S.-Strasse abzweigenden, im Eigentum des Rekurren-

ten 1 stehenden Privatweg (Kat.-Nr. 3810) erschlossen. Demgegenüber ver-
fügen  die  Parzelle  Kat.-Nr. 7290 und  das  mit  einem  Einfamilienhaus  über-

stellte Grundstück Kat.-Nr. 3946 an der F.-Strasse 41 über keine Zufahrt für 

Motorfahrzeuge.  Da  sich  die  betroffenen  Eigentümer  nicht  über  ein  Fuss- 

und Fahrwegrecht auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 3810 mit den entsprechen-

den Regelungen verständigen konnten, leitete der Gemeinderat das Verfah-

ren nach §§ 222 ff. PBG ein.  

Das Regelwerk sieht vor, unter Beitragspflicht der beteiligten Grundeigentü-

mer den 2,75 m breiten Zufahrtsweg (Kat.-Nr. 3810) auf eine normalienkon-

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forme Breite von 3,60 m (inkl. Bankette) auszubauen und den Grundeigen-

tümern  der  Parzellen  Kat.-Nrn.  Kat.-Nr.  7290  und  3946  gegen  Entschädi-

gung ein entsprechendes Fuss- und Fahrwegrecht einzuräumen. 

2. 

Die  Rekurrenten  sind  Eigentümer  der  Parzellen  Kat.-Nrn.  7289  und  3810 

(Rekurrent 1) bzw. Kat.-Nr. 4738 (Rekurrent 2) und werden durch das fest-

gesetzte Regelwerk unbestrittenermassen belastet. Sie sind deshalb zur Er-

hebung des Rekurses ohne weiteres legitimiert (§ 338a des Planungs- und 

Baugesetzes [PBG]). 

3.1. 

Die Rekurrenten machen zusammengefasst geltend, dass der Gemeinderat 

zu Unrecht ein Gemeinschaftswerk nach §§ 222 ff. PBG festgesetzt habe. 

Dieses Regelwerk sei nicht das geeignete Instrument zur Durchsetzung der 

angestrebten  Erschliessung.  Vielmehr  hätte  ein  Teilquartierplanverfahren 

durchgeführt werden müssen. Ebenso wenig bestehe ein hinreichendes öf-

fentliches Interesse an einem Gemeinschaftswerk.  

Demgegenüber  vertreten  die  Vorinstanz  und  die  Mitbeteiligten  die  Auffas-

sung, dass die Voraussetzungen für ein Gemeinschaftswerk gemäss §§ 222 

ff. PBG gegeben seien.  

3.2. 

Gemäss  §  222  PBG  können,  wo  ein  öffentliches  Interesse  entgegenste-

hende private Interessen überwiegt, die Eigentümer benachbarter Grundstü-

cke  auch  ausserhalb  planungsrechtlicher  Vorkehren  durch  Verfügung  des 
Gemeinderates  oder,  wo  unmittelbare  staatliche  Interessen  bestehen,  der 
Baudirektion gegenseitig für berechtigt und verpflichtet erklärt werden, 

a)  bestimmte Bauten, Anlagen Ausstattungen und Ausrüstungen gemein-
sam zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten sowie hierfür nötigen-
falls Vorleistungen zu erbringen;  

b)  an  bestehende  derartige  Werke  gegen  angemessenen  Entschädigung 

anzuschliessen.  

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Liegt ein hinreichendes öffentliches Interesse an einem Gemeinschaftswerk 

vor, setzt der Gemeinderat oder die Baudirektion den Eigentümern eine an-

gemessene Frist für den Abschluss einer Vereinbarung an, die mindestens 
ordnen muss (§ 223 Abs. 1 PBG): 

a)  die Rechtsverhältnisse am Gemeinschaftswerk; 

b)  den notwendigen Geldausgleich sowie die Verteilung der Bau-, Betriebs- 

und Unterhaltskosten; 

c)  den Zeitpunkt des Vollzugs der Rechtverhältnisse und des Baus, beides 

allenfalls in Etappen. 

Die  Vereinbarung  bedarf  der  Genehmigung  durch  den  Gemeinderat  oder 

durch die Baudirektion und ist als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-

kung im Grundbuch anzumerken (§ 223 Abs. 2 PBG). Können sich die Ei-

gentümer über die Ordnung der Rechtsverhältnisse innert Frist nicht einigen, 

so  sind  baurechtliche  Bewilligungen  zu  verweigern  oder  mit  Nebenbestim-

mungen zu versehen, die das öffentliche Interesse in anderer Weise hinrei-

chend wahrnehmen (§ 224 Abs. 1 PBG). Unter den gleichen Voraussetzun-

gen und sofern das öffentliche Interesse mit Nebenbestimmungen zu einer 

baurechtlichen Bewilligung nicht hinreichend wahrgenommen werden kann 

oder eine Verweigerung unverhältnismässig wäre, ist den Beteiligten ein Ent-

wurf über die Regelung der Rechtsverhältnisse vorzulegen; einigen sich die 

Beteiligten innert 2 Monaten nicht, wird die erforderliche Ordnung durch Ver-

fügung festgesetzt und im Grundbuch angemerkt (§ 224 Abs. 2 PBG). 

Das Planungs- und Baugesetz sieht die Erstellung von gemeinschaftlichen 

Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen in verschiedenen Bereichen vor. 

Die  Bestimmungen  über  Arealüberbauungen,  Sonderbauvorschriften  und 

Gestaltungspläne  stellen  besondere  Anforderungen  an  Wohnlichkeit  und 

Wohnhygiene, Verkehrs- und Versorgungslösungen sowie an Art und Grad 
der  Ausrüstung  (§§  71  Abs.  1,  80  Abs.  1  und  83  Abs.  3  PBG)  und  sehen 

Gemeinschaftslangen  zur  Lösung  dieser  Aufgaben  teilweise  ausdrücklich 

vor (§ 83 Abs. 3 PBG). Auch im Quartierplanverfahren können gemeinschaft-

liche Ausstattungen und Ausrüstungen verlangt werden (§§ 126 Abs. 3, 128, 

146 Abs. 1 PBG). Für Zugänge (§ 237 Abs. 3 PBG), Fahrzeugabstellplätze 

(§ 245 Abs. 2 PBG) und Heizungen (vgl. § 295 PBG) verweist das Gesetz 

ausdrücklich auf gemeinschaftliche Lösungen.  

§§ 222 ff. PBG über die Gemeinschaftswerke ergänzen diese Normen. Ei-
nerseits  sollen  Gemeinschaftswerke  auch  ausserhalb  planungsrechtlicher 

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Vorkehren  (wie  Quartierplan,  Sonderbauvorschriften  oder  Gestaltungsplä-

nen), das heisst, insbesondere auch in schon überbauten Gebieten verwirk-

licht werden können. Andererseits stellt § 222 PBG gleichsam eine General-

klausel dar, welche die Durchsetzung von Gemeinschaftslösungen auch dort 
erlaubt, wo das Gesetz sie nicht – wie bei Zugängen und Fahrzeugabstell-
plätzen  –  für  einzelne  Sachbereiche  ausdrücklich regelt.  Allerdings  erlaubt 
diese Bestimmung nicht, den Grundeigentümern über die Verpflichtung zum 

gemeinsamen  Vorgehen  hinaus  Lasten  zu  überbinden,  die  jeder  für  sich 

nicht ebenfalls zu tragen hätte. Weiter darf nur soweit eine gemeinschaftliche 

Lösung verlangt werden, als für die betreffende Aufgabe als solche eine ge-

setzliche Verpflichtung besteht (VB 39/1986 in BEZ 1987 Nr. 6). 

3.3. 

Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden ist  die Statuierung eines Be-

teiligungszwangs an einem Gemeinschaftswerk im vorliegenden Fall nicht zu 

beanstanden. Wie aus der Entstehungsgeschichte von §§ 222 PBG erhellt, 

ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass es in einem noch unüberbau-

ten Gebiet in der Regel keine Schwierigkeiten bereitet, Gemeinschaftsanla-

gen  durch  die  Erschliessungsplanung  (Quartierplan, evtl.  Gestaltungsplan) 

zu erfassen und damit öffentlichrechtlich zu regeln, wogegen es sich oftmals 

schwierig  gestaltet,  bereits  bestehende  Bauten  an  Gemeinschaftsanlagen 

anzuschliessen. Mit den §§ 222 ff. PBG hat der Gesetzgeber ein Instrument 

geschaffen, mit dem die Erstellung und Benützung von Gemeinschaftsanla-

gen gegen den Widerstand einzelner Grundeigentümer erzwungen werden 

kann (Weisung des Regierungsrates zu § 206 PBG-Entwurf, Amtsblatt 1973, 

S. 1854). Allerdings stellt ein Gemeinschaftswerk immer nur die bauliche Lö-

sung  eines  Einzelproblems  innerhalb  eines  sachlich  und  örtlich  eng  um-

grenzten Bereiches dar (vgl. § 222 PBG: "benachbarte Grundstücke").  

Ein solcher Sachverhalt ist vorliegend gegeben, steht doch lediglich die Ver-

wirklichung einer kleinräumigen Erschliessungslösung in Frage. Die private 

Wegparzelle Kat.-Nr. 3810 dient gegenwärtig zwei Liegenschaften (Kat.-Nrn. 

4738 und 7289) als Zufahrt. Künftig soll sie auch die Parzellen der Mitbetei-

ligten (Kat.-Nrn. 7290 und 3946) erschliessen. Aufgrund des (künftigen) Er-

schliessungsbedarfs  ist  die  Wegparzelle  als  Zufahrtsweg  zu  qualifizieren. 

Die  Zugangsnormalien  (ZN)  verlangen  für  diesen  Strassentyp  eine  Fahr-

bahnbreite von 3 – 3,50 m sowie beidseitige 30 cm breite Bankette, wobei 

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auf letztere bei entsprechender Verbreiterung der Fahrbahn verzichtet wer-

den kann. Die Wegparzelle Kat.-Nr. 3810, welche gemäss den Unterlagen 

im  aktuellen  Zustand  eine  Fahrbahnbreite  von  nur  2,75  m  aufweist,  erfüllt 

diese Minimalanforderungen nicht und erweist sich damit als ausbaubedürf-

tig. Zwar stehen die Wegparzelle sowie das daran angrenzende Grundstück 

Kat.-Nr. 7289 im Eigentum des Rekurrenten 1, so dass er die Verbreiterung 

der Fahrbahn aus eigener Kraft vorzunehmen vermöchte. Allerdings sind bis-

herige privatrechtliche Verhandlungen zwischen dem Rekurrenten 1 und den 

Mitbeteiligten hinsichtlich einer rückwärtigen Erschliessung über die Wegpar-

zelle Kat.-Nr. 3810 gescheitert. Somit ist es Sache der Gemeinde, aufgrund 

ihrer  Erschliessungspflicht  für  die  Schaffung  einer  genügenden  Erschlies-

sungszufahrt zu den Grundstücken der Mitbeteiligten zu sorgen. Wenn die 

Gemeinde das Gemeinschaftswerk für die zweckmässigste Erschliessungs-

lösung hält, so ist das jedenfalls nicht zu beanstanden. Als Alternative wäre 

auch die Durchführung eines Teilquartierplanverfahrens denkbar gewesen.  

Im Übrigen erweist sich der rekurrentische Einwand auch als treuwidrig. Zwar 

fehlt  bei  der  Ausgestaltung  des  entsprechenden  Verfahrens  eine  analoge 

Regelung, wonach die Grundeigentümer im Sinne von §§ 155 PBG rechtzei-

tig vollständige Begehren zu stellen haben, um ihr Rekursrecht nicht zu ver-

wirken (vgl. § 155 Abs. 4 PBG). Jedoch haben die Grundeigentümer auch 

beim Gemeinschaftswerk die Möglichkeit, mitzuwirken und Einfluss auf das 

Regelwerk  zu  nehmen.  In  ihren  Stellungnahmen  vom  23. März  2013  (act. 

5.4) und 25. September 2014 (act. 5.7) zu den beiden Entwürfen haben sich 

die Rekurrenten nicht explizit gegen die Wahl des Verfahrens gewehrt. Viel-

mehr  vertraten  sie  zusammengefasst  die  Auffassung,  dass  eine  bilaterale 

Lösung ohne ein solch kostenaufwändiges Verfahren nach wie vor möglich 

sei. Nach § 222 PBG sei nur vorzugehen, wenn sich die Grundeigentümer 

nicht  einigen  könnten  (act.  5.4,  S.  6  Ziff.  8).  Die  Wahl  der  Verfahrensart 
wurde somit während des ganzen Planungsstadiums nicht in Frage gestellt.  

Soweit sich die Rekurrenten somit gegen die gewählte Verfahrensart wen-

den, erweist sich der Rekurs als unbegründet.  

3.4.1. 

§  222  PBG  setzt  überdies  voraus,  dass  an  der  gemeinsamen  Lösung  ein 

entgegenstehende private Interessen überwiegendes öffentliches Interesse 
besteht.  

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Nach  Auffassung  der  Rekurrenten  fehlt  es  an  einem  solchem  Interesse  in 

verschiedener  Hinsicht.  So  berufe  sich  der  Gemeinderat  lediglich  auf  das 

Schreiben  des  Kantons,  wonach  die  Verkehrserschliessung  des  Grund-

stücks Kat.-Nr. 3946 direkt ab der Staatsstrasse nicht zulässig sei, sondern 

rückwärtig  oder  durch  Zusammenfassen  mehrerer  Ausfahrten  zu  erfolgen 

habe. Allerdings werde in § 240 Abs. 3 PBG formuliert, dass eine derartige 

rückwärtige Erschliessung nur "nach Möglichkeit" zu erfolgen habe. Das Ge-

bot sei also nicht in Stein gemeisselt. Ob eine rückwärtige Erschliessung zu 

erfolgen habe, sei vielmehr anhand der konkreten Verhältnisse zu entschei-

den. Dabei seien vor allem Gesichtspunkte, wie der Überbauungsgrad, die 

bestehenden Ausfahrten, die erlaubte Geschwindigkeit, die Sichtweiten und 

die Verkehrssicherheit sowie der Schwierigkeitsgrad einer rückwärtigen Er-

schliessung zu gewichten. Eine solche Beurteilung habe nicht erkennbar und 

schon gar nicht in einem Verfahren stattgefunden, in welchem auch die Re-

kurrenten  als  nächstgelegene  Nachbarn  einbezogen  gewesen  wären.  Der 

Gemeinderat verkenne auch, dass die Erschliessung eines Baugrundstücks 

als Element der Baureife erst dann zu prüfen sei, wenn Bauten oder Anlagen 

neu  erstellt  würden  oder  Umbauten  oder  Nutzungsänderungen  erfolgten, 

durch die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen werde. 

Von beidem könne hier nicht die Rede sein. Neu- oder Umbauten seien auf 

dem Grundstück Kat.-Nr. 3946 nicht geplant. Ferner sei der Ausbau des Zu-

fahrtsweges  (Kat.-Nr.  3810)  auf  die  normalienkonforme  Breite  von  3,60  m 

gewährleist.  Da  die  Parzelle  im  Alleineigentum  des  Rekurrenten  1  stehe, 

könne dieser den Ausbau selber vornehmen. Hierzu bedürfe es keiner wei-

teren rechtlichen  Regelungen.  Auch  bezüglich  des  Rekurrenten  2  bestehe 

kein  Erschliessungsbedarf.  Dieser  habe  die  Liegenschaft  vor  Jahrzehnten 

als  erschlossen  und  überbaut  gekauft.  Das  Grundstück  Kat.-Nr.  4738  sei 

durch das Fuss- und Fahrwegrecht über den Zugangsweg rechtlich erschlos-

sen. Gründe, den Rekurrenten 2 in ein unnötiges Verfahren hineinzuzerren 
und ihm hierfür Kosten aufzuerlegen, bestünden keine. Sodann ergebe sich 

aus  dem  Begriff  der  Zugänglichkeit,  dass  eine  für  Fahrzeuge  ausgebaute 

Zufahrt nicht direkt bis zur Haustüre führen müsse. Zwischen dem Ende der 

Zufahrt  und  dem  Haueingang  dürfe  eine  nicht  befahrbare,  abgewickelte 

Weglänge von 80 m liegen. Damit wäre auch zu prüfen, ob es der Eigentü-

merin von Kat.-Nr. 3946 zumutbar wäre, an die Tiefgarage der Überbauung 

K.-Strasse anzuschliessen.  

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Schliesslich vertreten die Rekurrenten die Auffassung, es habe kein Recht 

bestanden, die Ordnung der Rechtsverhältnisse mittels Verfügung durchzu-

setzen. Gemäss § 224 PBG hätte der Gemeinderat vorerst prüfen müssen, 

ob baurechtliche Bewilligungen zu verweigern oder mit Nebenbestimmungen 

zu versehen seien, die das öffentliche Interesse hinreichend wahrnähmen. 

Dies habe der Gemeinderat im Zusammenhang mit der baurechtlichen Be-

willigung an den Rekurrenten 1 getan (Sicherung und Erstellung Wendeplatz 

und  Ausbau  Privatweg  Kat.-Nr. 3810).  Zusätzlicher  Regelungsbedarf  be-

stehe  solange  keiner,  als  nicht  beabsichtigt  sei,  das  Grundstück  Kat.-Nr. 

3946 neu  zu  überbauen.  Erfolge  ein  derartiger  Neubau  oder  eine  Erweite-

rung auf diesem Grundstück, so dass die Erschliessungsfrage gemäss § 233 

PBG neu zu prüfen sei, werde dannzumal über die Bewilligung oder Verwei-

gerung der Baubewilligung oder allfälliger Auflagen zu entscheiden sein.  

3.4.2. 

Die Bestimmungen gemäss §§ 222 ff. PBG bilden das Instrumentarium, mit 

dem  die  Erstellung  und  Benützung  von  Gemeinschaftsanlagen  gegen  den 

Widerstand einzelner Grundeigentümer erzwungen  werden kann. Die Aus-

übung von Zwang setzt aber ein überwiegendes baurechtlich relevantes öf-

fentliches Interesse am Gemeinschaftswerk und der diesbezüglichen Rege-

lung der Rechtverhältnisse voraus (vgl. BEZ 1989 Nr. 43). Zu prüfen ist des-

halb, ob an der gemeinsamen Lösung ein öffentliches Interesse besteht, wel-

ches gegenläufige private Interessen überwiegt. 

Entgegen der Auffassung der Rekurrenten liegt ein öffentliches Interesse am 

statuierten Beteiligungszwang vorliegend auf der Hand. Die hinreichende Er-

schliessung eines Baugrundstücks sowohl in tatsächlicher als auch in recht-

licher Hinsicht stellt eine der primären Voraussetzungen für die Erteilung ei-

ner  Baubewilligung  dar  (Art.  22  Abs.  2  lit.  b  des  Raumplanungsgesetzes 
(RPG);  §§  233  und  234  PBG).  Es  ist  daher  gesetzliche  Aufgabe  der  Ge-

meinde, für die vollständige Erschliessung der Bauzonen zu sorgen. Die S.-

Strasse hat im fraglichen Quartier den Zweck, die Grundstücke zusammen-

gefasst rückwärtig zu erschliessen. Das entspricht dem Grundsatz von § 240 

Abs.  3  PBG,  welcher  bestimmt,  dass  Verkehrserschliessungen im  Bereich 
wichtiger  öffentlicher  Strassen  –  zu  welcher  die  F.-Strasse  unbestrittener-
massen gehört – nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung 
mehrerer  Ausfahrten  zu erfolgen  haben.  So  sind  denn  auch bei  planungs-
rechtlichen Vorkehren unter dem Gesichtspunkt der hinreichenden strassen-

mässigen Erschliessung nicht nur die §§ 236 und 237 PBG zu beachten. Es 

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ist wenn immer möglich auch dem Grundsatz von § 240 Abs. 3 PBG nach-

zuleben. Damit ist ein hinreichendes öffentliches Interesse an einer rückwär-

tigen  Erschliessung  des  an  die  Staatstrasse  anstossenden  Grundstücks 

Kat.-Nr. 3946 ohne weiteres gegeben.  

Die von den Rekurrenten angeführten Gründe vermögen dieses öffentliche 

Interesse an einer rückwärtigen Erschliessung nicht in Frage zu stellen. Da 

die bisherigen Verhandlungen zwischen dem Rekurrenten 1 und den Mitbe-

teiligten hinsichtlich einer rückwärtigen Erschliessung über die Wegparzelle 
Kat.-Nr. 3810 gescheitert sind, ist es – wie bereits erwähnt – Sache der Ge-
meinde, aufgrund ihrer Erschliessungspflicht für die Schaffung einer genü-

genden  Erschliessungszufahrt  zu  den  Grundstücken  der  Mitbeteiligten  zu 

sorgen. Ob ein Bauvorhaben auf dem fraglichen Grundstück geplant ist oder 

nicht, ist  somit  unerheblich.  Immerhin  steht  fest,  dass  die  Mitbeteiligten  im 

Jahre 2014 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 3946 die Errichtung von zwei Fahr-

zeugplätzen  beabsichtigten,  für  welches  mangels  rechtsgenügender  Er-

schliessung  von  der  Baubehörde  keine  Baubewilligung in  Aussicht  gestellt 

werden konnte (vgl. act. 13.7). Damit sind auch die in § 224 PBG für einen 

Beteiligungszwang vorgesehenen Voraussetzungen entgegen der rekurren-

tischen Behauptung ohne weiteres erfüllt. Ferner trifft es nicht zu, dass der 

Rekurrent 2 unnötigerweise in das Regelwerk einbezogen wurde. Unbestrit-

ten ist, dass die rund 2,75 m breite Wegeparzelle Kat.-Nr. 3810, welche auch 

dem  Grundstück  des  Rekurrenten  2  als  Zufahrt  dient, den  geltenden  Mini-

malanforderungen  nicht  entspricht  und  ausbaubedürftig  ist.  Damit  erfährt 

auch die Parzelle Kat.-Nr. 4738 durch das festgesetzte Gemeinschaftswerk 

einen Vorteil, so dass ihr Einbezug in das Verfahren gerechtfertigt erscheint.  

Sodann erweist sich die von den Rekurrenten beantragte Erschliessungslö-

sung über die bestehende Tiefgarage der Überbauung K.-Strasse in objekti-

ver  Hinsicht  als  nicht  zweckmässig.  Nachdem  mit  der  Wegparzelle  Kat.-

Nr. 3810 bereits ein an die Grundstücke der Mitbeteiligten heranreichender 

Zugang  besteht,  ist  der  festgesetzten  Erschliessungsvariante  offenkundig 

den Vorzug zu geben.  

Aus  den  dargelegten  Gründen  besteht  somit  ein  die  privaten  Interessen 

überwiegendes öffentliches Interesse an der Statuierung eines Beteiligungs-

zwangs  an  einem  Gemeinschaftswerk  und  der  diesbezüglichen  Regelung 

der  Rechtsverhältnisse.  Auch in  diesem  Punkt  erweist  sich der  Rekurs  als 
unbegründet.  

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4.1. 

Schliesslich halten die Rekurrenten dafür, dass die festgesetzten Regelun-

gen auch inhaltlich weder recht- noch zweckmässig seien.  

Zur Begründung machen sie geltend, dass der Gemeinderat den Eigentümer 

von  Kat.-Nr. 3842  (S.-Strasse  22)  zu  Unrecht  nicht  in  den  Kostenverleger 

einbezogen  habe.  Dieser  nutze  den  Weg  für  die  Erschliessung  seines 

Grundstücks  ebenfalls  und  habe  auf  diesem  ein  Fuss-  und  Fahrwegrecht. 

Weiter enthalte der Bericht zur Erschliessung mit Bezug auf den Wendeplatz 

nur die neu im Grundbuch einzutragende Dienstbarkeit (Recht zum Wenden 

von Motorfahrzeugen), nicht aber hierfür einen Kostenverleger. Werde davon 

ausgegangen, dass der Wendeplatz allen dadurch erschlossenen Grundstü-

cken  diene,  sei es  auch  gerechtfertigt,  die  Kosten  breiter  zu  verteilen.  Der 

Bericht  zur  hinreichenden  Erschliessung  und  der  angefochtene  Beschluss 

nenne auch die Parzellen Kat.-Nr. 3760 (S.-Strasse) und 5674 (S.-Strasse, 

hinterer  Teil)  als  Grundstücke,  für  welche  die  Erschliessung  zu  regeln  sei. 

Also  diene  der  Wendeplatz  allen  dadurch  erschlossenen  Grundstücken. 

Zwar hätten die an die S.-Strasse anstossenden Grundeigentümer zum Teil 

bereits an den Ausbau der  S.-Strasse und damit auch an den Wendeplatz 

an seinem alten Standort bezahlt. Der neue Wendeplatz werde aber teurer 

zu stehen kommen, weil insbesondere die Erstellung einer Stützmauer erfor-

derlich  sei.  Sodann  seien die  Rekurrenten  nicht  bereit,  die  veranschlagten 

Verfahrenskosten mitzutragen. Zum einen hätten die privaten Grundeigentü-

mer nicht Auftrag für das Tätigwerden des Gemeinderats und des Planungs-

büros gegeben. Es habe dies alles dem Ansinnen des Gemeinderates ent-

sprungen. Zum anderen habe der Gemeinderat die nun gegebene Situation 

selbst zu verantworten. Wenn im Entwurf ausgeführt werde, das Grundstück 

Kat.-Nr. 3946 verfüge heute über keinen gesicherten Zugang, sei das nur die 

halbe Wahrheit. So habe es die Gemeinde versäumt, anlässlich der Erteilung 
der  Baubewilligung  für  die  Überbauung  K.-Strasse  1 - 13  dem  Grundstück 

Kat.-Nr. 3946 eine hinreichende Zufahrt zu sichern. Die Rekurrenten hätten 

dies nun nicht "auszubaden". Aus diesen Gründen müsse die Gemeinde die 

Verfahrenskosten selber übernehmen. Der Entwurf liege allein im Interesse 

der Mitbeteiligten, die hierfür auch Kosten zu tragen hätten.  

Dem hält die Vorinstanz entgegen, dass das Grundstück Kat.-Nr. 3842 vom 

Regelwerk  nicht  betroffen  sei.  Die  Verbreiterung  des  Weges  auf  Kat.-

Nr. 3810 sei für die Zufahrt zum Grundstück Kat.-Nr. 3842 nicht relevant. Die 

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Verlegung  des  Wendeplatzes  liege  im  alleinigen  Interesse  des  Rekurren-

ten 1, damit auf dessen Grundstück Kat.-Nr. 7289 der Neubau eines Mehr-

familienhauses  realisiert  werden  könne.  Daraus  resultierende  Mehrkosten 

hier wieder ins Spiel zu bringen, gehe nicht an. Sodann sei die gegenwärtige 

Situation allein durch die seit Jahren streitenden Parteien verursacht worden, 

denen  es  nicht  gelungen  sei,  ein  Fuss-  und  Fahrwegrecht  zugunsten  der 

Grundstücke Kat.-Nrn. 3946 und 7290 zu errichten. Die Kosten seien klarer-

weise verursachergerecht den Parteien aufzuerlegen.  

Replicando  halten  die  Rekurrenten  ergänzend  fest,  dass  das  Grundstück 

Kat.-Nr. 3842  nicht  nur  an  die  S.-Strasse  angrenze,  sondern  auch  an  den 

streitbetroffenen Privatweg Kat.-Nr. 3810. Etwa im Jahre 1990 habe der Ei-

gentümer  des  Grundstücks  Kat.-Nr. 3842  vor  seinem  Haus  einen  Autoab-

stellplatz erstellt. Dazu habe er den Hauszugang von ursprünglich 85 cm auf 

die heutige Breite durch den Bau eines entsprechenden Tores vergrössert. 

Damit er von der S.-Strasse zum Parkplatz gelangen könne, müsse er die 

Parzelle  Kat.-Nr.  3810  überfahren.  Ein  Fahrwegrecht  über  den  fraglichen 

Weg  habe  damals  nicht  bestanden.  Erst  als  der  Rekurrent 2  die  Parzelle 

Kat.-Nr. 3810 im Jahre 2007 erworben habe (welche er dann später an den 

Rekurrenten 1 abgetreten habe), habe der Eigentümer alles daran gesetzt, 

dass ihm der Rekurrent 2 das Fahrwegrecht (übrigens gratis) einräume.  

4.2.1. 

Entgegen der Ansicht der Rekurrenten wurde die Parzelle Kat.-Nr. 3842 zu 

Recht nicht in das vorliegende Regelwerk einbezogen. Wie aus dem amtli-

chen  Vermessungsplan  hervorgeht  (act. 5.2),  ist  das  fragliche  Grundstück 

zur Hauptsache über die  S.-Strasse erschlossen. Für den Zugang zur Lie-

genschaft  beansprucht  das  Grundstück  lediglich  eine  marginale  Teilfläche 

der von der S.-Strasse abzweigenden Wegparzelle Kat.-Nr. 3810. Dieser Ab-
schnitt des Weges ist vom Ausbau nicht betroffen. Insofern zieht das Grund-

stück aus dem festgesetzten Gemeinschaftswerk überhaupt keinen Nutzen. 

Der Verzicht auf den Einbezug in den Kostenverleger ist damit rechtens. 

4.2.2. 

Soweit die Rekurrenten die Unvollständigkeit des Kostenverlegers mit Bezug 

auf den Wendeplatz rügen, erweist sich der Rekurs ebenfalls als unbegrün-

det. Wie die Rekurrenten selber einräumen, haben die an die S.-Strasse an-
stossenden Grundeigentümer bereits an den Ausbau der Strasse und damit 

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auch  an  den  ursprünglichen  Wendehammer  auf  den  Parzellen  Kat.-Nrn. 

3760, 3810 und 7289 in der Mitte der S.-Strasse bezahlt. Dieser wurde mit 

Beschluss vom 28. September 2010 bewilligt und hernach erstellt. Aufgrund 

dieses  Wendeplatzes  erfuhr  das  Grundstück  Kat.-Nr. 7289  nordwestseitig 

eine Einbuchtung, welche aufgrund des einzuhaltenden Strassenabstandes 

von 6 m die Überbaubarkeit dieses Grundstücks erschwerte. Der Rekurrent 

1  reichte  daher  im  Zuge  eines  geplanten  Neubauvorhabens  für  die  Unter-

schreitung des regulären Strassenabstandes ein Gesuch um Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung ein. Die Baubehörde lehnte die Gewährung eines Dis-
penses mit Beschluss vom 8. Januar 2013 jedoch ab und verweigerte – unter 
Anführung weiterer Gründe (fehlende rechtlich gesicherte Zufahrt, negative 

Präjudizierung eines künftigen Quartierplanes und fehlende rechtliche Siche-

rung  des  Ausnützungstransfers) −  die  nachgesuchte  Baubewilligung.  Ein 
hiergegen  vom  Rekurrenten  1  erhobener  Rekurs  wurde  mit  Entscheid  des 

Baurekursgerichts  vom  21.  August  2013  abgewiesen  (BRGE  III  Nr. 

0105/2013). In der Folge reichte der Rekurrent 1 ein Baugesuch für die Ver-

legung des Wendeplatzes ein. Dieser sollte neu hangseitig auf den Parzellen 

Kat.-Nrn. 5722, 5868 und 5674 errichtet werden. Mit Beschluss vom 11. Feb-

ruar 2014 wurde das Projekt unter der Auflage bewilligt, dass für die Fläche 

zugunsten  der  Gemeinde  ein  Fuss-  und  Fahrwegrecht  eingeräumt  werde 

(act.  5.12).  Die  Verlegung  des Wendeplatzes  erfolgte  somit  allein  im  Inte-

resse  des  Rekurrenten  1,  welcher  folglich  auch  die  Mehrkosten  zu  tragen 

hat. Wenn die übrigen Anrainer somit nicht in den Kostenverleger einbezo-

gen wurden, sondern sich das Regelwerk in diesem Punkt auf die Ordnung 

der neu ins Grundbuch aufzunehmenden Dienstbarkeiten beschränkt, ist das 

nicht zu beanstanden.  

4.2.3. 

Sodann  wehren  sich  die  Rekurrenten  gegen  die  grundsätzliche  Belastung 
ihrer Grundstücke mit Verfahrens- und Vollzugskosten. Auch dieser Einwand 

geht fehl.  

Im Unterschied zum Quartierplanrecht enthalten die Bestimmungen über die 

Gemeinschaftswerke  keine  detaillierten  Regelungen  bezüglich  Kosten  und 

Entschädigungen.  Die  Planungsbehörde  hat  deshalb  sinngemäss  auf  die 

Bestimmungen des Quartierplanrechts abgestellt. Dieses Vorgehen erweist 

sich  im  vorliegenden  Fall  als  sachgerecht  und  wurde  denn  auch  von  den 
Parteien nicht in Frage gestellt.  

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Analog zum Quartierplan sind vorliegend die Kosten für die Aufstellung und 

den  Vollzug  des  Gemeinschaftswerkes  somit  von  den  beteiligten  Grundei-

gentümern  samt  Zins  in  der  Regel  im  Verhältnis  der  Flächen  ihrer  neuen 

Grundstücke zu bezahlen, wobei besondere Verhältnisse zu berücksichtigen 

sind (vgl. § 177 Abs. 1 PBG.). Als Verfahrenskosten gelten alle im Zusam-

menhang mit der Aufstellung und dem Vollzug des Gemeinschaftswerks an-

fallenden Kosten, so etwa diejenige der administrativen Begleitung, der Be-

arbeitung der Pläne mit Einschluss von Architektur- und Ingenieurarbeiten, 

der Festlegung des Geldausgleichs und des Verlegers der Erstellungskos-

ten, der Vermessung und Vermarkung sowie des grundbuchlichen Vollzuges 

(§ 15 der Quartierplanverordnung [QPV]).  

Nachdem sich die Parteien über ein Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der 

Grundstücke  Kat.-Nr.  3946 und 7290  privatrechtlich  nicht  einigen  konnten, 
hat die Vorinstanz – wie vorne dargelegt – zu Recht das Verfahren nach §§ 
222 ff. PBG eingeleitet. Die am Regelwerk beteiligten Grundstücke sind so-

mit  grundsätzlich  kostenpflichtig.  So  besteht  ein  Erschliessungsinteresse 

nicht nur für unüberbaute Grundstücke, die durch die Erschliessungs-anla-

gen erstmals baureif gemacht werden, sondern auch für überbaute Grund-

stücke,  denen  nachträglich  zu  einer  rechtlich  einwandfreien  Erschliessung 

verholfen wird und deren Überbauung damit ersetzt oder geändert werden 

kann (§ 233 PBG). Wird die ungenügende Erschliessung eines Quartiers be-

hoben,  haben  sämtliche  Grundeigentümer,  die  vom  Ausbau  profitieren,  an 

die  Kosten  beizutragen.  Das  Interesse  einer überbauten  Parzelle  an  einer 

Erschliessungsanlage beurteilt sich letztlich allein danach, ob sie bereits bis-

her genügend erschlossen war oder ob sie erst durch den Quartierplan eine 

den geltenden Normen entsprechende Erschliessung erhält. Damit verken-

nen die Rekurrenten, dass sämtliche in das Verfahren einbezogenen Parzel-

len vorliegend aus den erschliessungsrechtlichen Massnahmen einen Nut-
zen ziehen. Dies gilt auch für die rekurrentischen Grundstücke, welche durch 

den Ausbau der privaten Wegparzelle Kat.-Nr. 3810 eine normalienkonforme 

Erschliessung  erhalten.  Eine  Befreiung ihrer Grundstücke  von  Verfahrens- 

und Vollzugskosten fällt somit ausser Betracht. 

5.1. 

Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.  

[….] 

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