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**Case Identifier:** 22e7c179-a107-506c-88e6-de3a3e980fcf
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-13
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 13.10.2025 C/1074/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-1074-2022_2025-10-13.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27 octobre 2025. 

 
 

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/1074/2022 ACJC/1407/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 13 OCTOBRE 2025 

 

Entre 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, appelants d'un jugement 

rendu par le Tribunal des baux et loyers le 4 décembre 2024, 

et 

C______ SA, sise ______, intimée, représentée par Me Guillaume FRANCIOLI, avocat, 

Rhône Avocat.e.s SA, rue du Rhône 100, 1204 Genève. 

 

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C/18269/2023 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1215/2024 du 4 décembre 2024, reçu par les parties le 
11 décembre 2024, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la conclusion 
en réduction de loyer concernant la problématique des nuisances sonores prise par 
A______ et B______ (ch. 1 du dispositif), a débouté ces derniers de toutes leurs 
conclusions (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), a 
ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers 
consignés en faveur de C______ SA (ch. 4), et a dit que la procédure était gratuite 
(ch. 5). 

A la forme, le Tribunal a jugé irrecevable la conclusion des locataires tendant à 
réclamer une réduction de loyer en raison des nuisances sonores invoquées, dans la 
mesure où cette problématique avait été entièrement réglée par accord des parties 
ratifié lors de l'audience du 20 octobre 2023. Au fond, les premiers juges ont 
considéré que les locataires n'étaient pas parvenus à démontrer l'existence, ni 
l'ampleur, ni la fréquence, des nuisances olfactives dont ils se plaignaient, de sorte 
qu'ils devaient être déboutés de leurs conclusions en réduction de loyer à cet égard. 

Par ailleurs, il ne pouvait être donné droit à leur conclusion visant à la condamnation 
de la bailleresse à exécuter "la décision concernant les travaux d'étanchéité du 
plafond du local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble, afin de remédier à 

des remontées d'odeurs dans l'appartement", puisque ni la bailleresse ni aucune 
autorité judicaire n'avait jamais pris de décision concernant de tels travaux. 

B. a. Par acte déposé le 8 janvier 2025 à la Cour de justice, A______ et B______ 
(ci-après : les locataires ou les appelants) forment appel contre ce jugement, dont 
ils sollicitent l'annulation. Comparant en personne, ils formulent les conclusions 
principales suivantes :  

- Annuler et mettre à néant le jugement (conclusion n° 208);  

- Cela fait, admettre l'exception de la chose jugée soulevée par A______ et 
B______ (conclusion n° 209-210); 

- Condamner l'intimée à respecter le procès-verbal de conciliation du 22 avril 
2016 (cause n° C/1______/2015) et à exécuter, comme mentionné dans le 
procès-verbal, tous les travaux nécessaires au rez-de-chaussée de l'immeuble 
notamment au restaurant exploité par l'exploitant, Monsieur D______, afin de 
remédier aux remontées d'odeurs dans l'appartement (conclusion n° 211); 

- Condamner l'intimée-propriétaire à exécuter les travaux d'étanchéité du plafond 
du local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble afin de remédier à des 
remontées d'odeurs dans l'appartement (conclusion n° 212); 

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- Condamner l'intimée-propriétaire à verser aux recourants une réduction de loyer 
proportionnelle au loyer d'au minimum 20% dès le 10 novembre 2021 et jusqu'à 
l'élimination totale du défaut le 30 avril 2022 concernant le litige des nuisances 
sonores (conclusion n° 213); 

- Condamner l'intimée à verser aux recourants une réduction de loyer 
proportionnelle au loyer d'au minimum 20% dès le 26 janvier 2022 et jusqu'à 
l'élimination totale du défaut concernant le litige des nuisances olfactives 
(conclusion n° 214); 

- Attribuer les loyers consignés en conséquence, auprès des Services financiers 
du Pouvoir judiciaire (avis : 2______) (conclusion n° 215); 

Subsidiairement, les locataires concluent à l'annulation du jugement entrepris et au 
renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants 
de la Cour. 

Ils produisent un chargé de pièces à l'appui de leur appel, dont les pièces n° 4, 6, 
22, 28 à 35, 38, 40, 41, 46, 60 et 65 n'ont pas été soumises au Tribunal. 

b. Dans sa réponse du 13 février 2025, C______ SA (ci-après : la bailleresse ou 
l'intimée) a conclu, principalement, à ce que l'appel formé par les locataires soit 
déclaré irrecevable et à ce que le jugement entrepris soit confirmé. Subsidiairement, 
elle a conclu à l'irrecevabilité des conclusions prises par les appelants sous n° 210 
et 211 et de leurs pièces nouvelles n° 4, 6, 22, 28 à 35, 38, 40, 41, 46, 60 et 65, et à 
la confirmation du jugement entrepris. Enfin, plus subsidiairement, elle a conclu à 
l'irrecevabilité des pièces nouvelles susvisées et à la confirmation du jugement 
entrepris. 

c. Les parties ont répliqué, dupliqué et déposé des déterminations entre les 12 mars 
et 21 mai 2025, persistant dans leurs conclusions respectives. 

d. Les parties ont été avisées le 23 mai 2025 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Le 7 novembre 1994, A______ et B______, locataires, et E______, bailleur, ont 
conclu un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de cinq pièces 
situé au 1er étage de l'immeuble sis no. ______ rue 3______, à Genève. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de trois ans, du 1er février 1995 au 
31 janvier 1998, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf résiliation 
de l'une des parties moyennant un préavis de trois mois. 

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Le loyer mensuel a été fixé, en dernier lieu, à 2'550 fr. dès le 1er février 2004, avec 
des charges d'un montant de 285 fr. par mois, en sus. 

C______ SA est devenue propriétaire de l'immeuble, respectivement bailleresse de 
l'appartement précité, dès le 1er juillet 2009, et elle en a confié la gérance à la régie 
F______ (ci-après : la régie). 

b. Une arcade commerciale est située au rez-de-chaussée et sous-sol de l'immeuble 
susvisé et est exploitée comme café restaurant. Différents restaurateurs se sont 
succédés au fil des années pour la gestion de l'établissement. 

Ce dernier est exploité depuis le 1er juin 2020 par D______, sous l'enseigne 
"G______". Les cuisines du restaurant sont situées au sous-sol et au rez-de-
chaussée.  

c. En 1996, les locataires ont initié une procédure à l'encontre de leur ancien 
bailleur, E______, en raison de nuisances sonores provenant du restaurant au rez-
de-chaussée, dont ils se plaignaient.  

Dans ce cadre, ces derniers ont conclu un accord le 30 mai 1997 par-devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers, à teneur duquel E______ 
s'est engagé à poser des doubles-vitrages, à ses frais, sur les deux fenêtres de la cour 
intérieure et l'exploitant de l'époque, H______, s'est engagé à ne servir sur la 
terrasse que de 9 heures à 20 heures 30 et à donner les ordres en conséquence à son 
personnel (cause C/4______/1996).  

d. A partir d'avril 2014, les locataires se sont plaints auprès de la régie de remontées 
d'odeurs dans leur appartement provenant du restaurant situé au rez-de-chaussée de 
l'immeuble, tenu à l'époque par I______ SA. 

Ils ont consigné le loyer et déposé une requête en validation de la consignation, en 
exécution de travaux et en réduction de loyer devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers. Cette procédure a été référencée sous n° C/1______/2015. 

Lors de l'audience de conciliation du 22 avril 2016, les parties ont déposé des 
conclusions d'accord, homologuées par la Commission, aux termes desquelles il 
était donné acte à la bailleresse de ce qu'elle s'engageait à verser aux locataires une 
indemnité forfaitaire de 2'800 fr. valant solde de tous comptes et toutes prétentions 
en lien avec la demande déposée le 9 juin 2015, il était donné acte aux locataires de 
ce qu'ils s'engageaient à mettre un terme immédiat à la consignation, et il était 
ordonné aux Services financiers du Pouvoir judicaire de libérer la somme de 
2'800 fr. en faveur des locataires et le solde en faveur de la bailleresse.  

Le préambule de l'accord susvisé précisait que les travaux entrepris au rez-de-
chaussée de l'immeuble, notamment dans le restaurant exploité par I______ SA, 

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avaient permis de remédier, au jour de l’accord, aux remontées d'odeurs dans la 
chambre située au-dessus du restaurant à satisfaction des requérants.  

e. Dès le mois de novembre 2021, les locataires se sont plaints auprès de la régie 
de nuisances sonores provenant de l'établissement de D______, au rez-de-chaussée 
de l'immeuble. 

Des échanges ont eu lieu entre les parties, du mois de novembre 2021 au mois de 
janvier 2022.  

Les locataires ont consigné leur loyer à compter du mois de janvier 2022 (avis 
n° 2______). 

f. Par requête déposée le 19 janvier 2022 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, les locataires ont conclu à la validation de la 
consignation précitée, à l'exécution de travaux et à une réduction de loyer. La cause 
a été enregistrée sous n° C/1074/2022. 

g. A compter du 26 janvier 2022, les locataires se sont plaints auprès de la régie de 
nuisances olfactives provenant de l'établissement "G______" au rez-de-chaussée de 
l'immeuble.  

h. Par courrier du 3 novembre 2022, J______, gérante de la pharmacie et locataire 
de l'arcade adjacente à celle de D______, a adressé à la régie deux documents 
"A QUI DE DROIT", l'un daté du 1er décembre 2021 à teneur duquel elle se 
plaignait des nuisances sonores, et l'autre daté du 30 avril 2022, aux termes duquel 
elle signalait des émanations d'odeurs provenant de la cuisine "G______" à divers 
moments de la journée, ce qui était "un peu désagréable pour sa clientèle".  

i. Concernant les nuisances sonores dont les locataires se plaignaient, la bailleresse 
a entrepris plusieurs démarches entre le mois de juin et le mois d'octobre 2022 :  

- Une étude acoustique a été effectuée le 20 juin 2022 par l'entreprise K______ SA, 
laquelle est parvenue à la conclusion que l'isolation phonique de l'établissement 
sis au rez-de-chaussée était légèrement inférieure aux exigences minimales 
légales, préconisant notamment l'installation d'un limiteur enregistreur pour les 
haut-parleurs et une éventuelle réfection du plafond. 

- La bailleresse a également mandaté une entreprise, le 23 août 2022, pour poser 
des ferme-portes pour l'entrée de l'arcade au rez-de-chaussée et au sous-sol, suite 
aux plaintes des locataires à cet égard. 

- Sur interpellation de la régie, D______ s'est engagé, le 28 juin 2022, à ne plus 
diffuser de musique dans ses locaux. 

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-  Par ailleurs, la bailleresse a mandaté une entreprise afin de démonter les haut-
parleurs, ce qui a été effectué le 30 août 2022.  

j. Des mesures ont également été prises s'agissant des nuisances olfactives dont les 
locataires se plaignaient, entre le mois de mars et le mois de décembre 2022 : 

- Sur mandat de la bailleresse, l'entreprise L______ SA est intervenue le 
1er mars 2022 pour contrôler l'étanchéité du système de ventilation de l'arcade du 
rez-de-chaussée. A teneur de son rapport d'intervention, suite à un test fumigène, 
l'étanchéité présentait une légère "bricole", un conduit a été rebouché dans la 
courette technique et la conduite d'évacuation d'air donnant sur la terrasse de la 
cour intérieure a été condamnée. 

- Sur demande de la bailleresse, D______ a installé, en avril 2022, un système 
d'amenée d'air frais et d'extraction de l'air vicié dans ses locaux. 

- Le 16 juin 2022 à 13h00, l'entreprise M______ Sàrl est intervenue pour contrôler 
la présence d'odeurs dans l'appartement des locataires. Il ressort de son rapport 
du 21 juin 2022 que l'activité de l'arcade "G______" était soutenue, la ventilation 
activée en position 3 (sur 5) fonctionnait et l'air était évacué par le biais de la 
hotte d'aspiration en cuisine, passant par la gaine technique traversant les 
appartements au-dessus pour ensuite ressortir par la tourelle d'évacuation en 
toiture. 

Selon l'entreprise, toutes les installations de ventilation fonctionnaient 
parfaitement. Elle n'a relevé aucune odeur de cuisine dans l'appartement des 
locataires. 

L'entreprise s'est rendue à la pharmacie, dans l'arcade adjacente au restaurant; la 
pharmacienne, J______, a indiqué qu'elle détectait parfois des odeurs d'une 
manière sporadique. 

Pour le surplus, l'entreprise a conseillé à D______ de laisser la ventilation sur 
position 1 durant la nuit et a conclu qu'il restait un défaut de structure de 
l'enveloppe de l'arcade, les murs et/ou le plafond présentant une faiblesse 
d'étanchéité. 

- Le 20 octobre 2022, à la demande des locataires, la bailleresse a à nouveau 
mandaté l'entreprise M______ Sàrl pour effectuer un test fumigène dans leur 
appartement. Selon le rapport de celle-ci, lors de la première phase d'intervention 
consistant à l'enfumage de tout le restaurant du rez-de-chaussée, aucune fumée 
n'a été constatée dans l'appartement des locataires. Lors de la seconde phase 
consistant à propulser un test fumigène directement dans les faux-plafonds du 
restaurant, au niveau de la trappe coupe-feu et du tableau électrique notamment, 

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la présence de fumée a été constatée dans l'angle gauche de la chambre des 
locataires. 

- La bailleresse a procédé, du 12 au 14 décembre 2022, à des travaux d'étanchéité 
au niveau du sol de la chambre des locataires. 

- A teneur du rapport des interventions des 14, 16 et 22 décembre 2022, 
l'entreprise M______ Sàrl a procédé à de nouveaux enfumages de tout le 
restaurant du rez-de-chaussée ainsi que des faux-plafonds avec la hotte de 
ventilation à l'arrêt et les portes fermées.  

Elle a constaté une présence de fumée dans l'appartement au niveau du sol 
(cheminée, fenêtre, seuil et placard), le 16 décembre 2022. En date du 
22 décembre 2022, elle n'a observé aucune trace de fumée dans la chambre de 
gauche et une très légère fumée dans la chambre de droite et sur le seuil entre la 
cuisine et le salon. 

k. Par courriers adressés aux locataires les 31 mars et 3 mai 2022, la régie a exposé 
que lors de la visite sur place qui avait eu lieu en leur présence, avec N______, 
gérant auprès de la régie, et le technicien de l'entreprise L______ SA, aucune odeur 
particulière n'avait été relevée depuis la cour intérieure de l'immeuble; les 
interventions de l'entreprise précitée, de même que l'installation d'un aérateur par 
D______, avaient mis un terme à la présence résiduelle des odeurs dont ils se 
plaignaient. 

Aux termes d'échanges de courriers entre avril et décembre 2022, les locataires ont 
persisté dans leurs doléances quant aux remontées d'odeurs.  

l. Le 4 mai 2022, les locataires ont déposé une requête complémentaire, par-devant 
la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, concernant les 
nuisances olfactives dans le cadre de la procédure C/1074/2022.  

Ils ont conclu à ce que, par une transaction judiciaire valant jugement, la bailleresse 
soit condamnée à effectuer, à ses frais et dans les règles de l'art, tous les travaux 
nécessaires, notamment d'étanchéité, afin qu'ils ne soient plus importunés par les 
nuisances d'odeurs provenant du restaurant situé au rez-de-chaussée, et à ce qu'une 
réduction de loyer d'au minimum 20% leur soit accordée depuis le 26 janvier 2022 
jusqu'à l'élimination complète des nuisances. 

m. Par requête du 15 août 2022, reçue le lendemain à la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, les locataires ont conclu à ce que le procès-verbal de 
conciliation du 30 mai 1997 dans la cause n° C/4______/1996 soit notifié à la 
bailleresse, sous menace des peines prévues par l'art. 292 CP si cette dernière 
refusait de s'y conformer. 

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Cette cause a été référencée sous n° C/16160/2022. 

n. Non conciliées lors de l'audience de conciliation du 13 décembre 2022, les 
causes n° C/1074/2022 et C/16160/2022 ont toutes deux été portées par-devant le 
Tribunal des baux et loyers le 9 janvier 2023. 

o. Dans l'affaire n° C/16160/2022, les locataires ont conclu à ce que le procès-
verbal de conciliation du 30 mai 1997 dans la cause n° C/4______/1996 soit notifié 
à la bailleresse, sous menace des peines prévues par l'art. 292 CP si cette dernière 
refusait de s'y conformer, et à ce que la bailleresse soit condamnée à leur payer des 
dommages-intérêts. 

p. Dans la cause n° C/1074/2022, les locataires ont pris les conclusions suivantes :   

- Condamner la bailleresse à respecter les termes et les engagements pris dans son 
courrier du 11 juillet 2022 à savoir: "M. D______, l'exploitant, confirme 
l'engagement ferme de cesser toute diffusion de musique dans son restaurant, 

tant et aussi longtemps que des mesures d'amélioration acoustique ne seront pas 

prises et validées par un architecte. Les haut-parleurs encastrés doivent être 

déposés", ces mesures consistant en une mise en conformité de l'isolation 
acoustique selon les bases légales (LPE et OBP), les normes (SIA) et autres en 
vigueur et si ces mesures étaient insuffisantes, prendre d'autres mesures telles que 
la limitation du niveau sonore et des basses fréquences avec un limiteur de niveau 
sonore centralisé et scellé, l'objectif étant que le son et les basses fréquences 
soient inaudibles dans l'appartement.  

- Condamner la bailleresse à respecter le procès-verbal de conciliation du 
22 avril 2016 (cause n° C/1______/2015) et à exécuter, comme mentionné dans 
le procès-verbal, tous les travaux nécessaires au rez-de-chaussée de l'immeuble 
notamment au restaurant exploité actuellement par D______, afin de remédier 
aux remontées d'odeurs dans l'appartement.  

- Condamner la bailleresse, en cas de transfert de bail, à s'engager à respecter et en 
exécuter toutes les dispositions auprès du nouvel exploitant. 

- Condamner la bailleresse à leur payer une réduction de loyer d'au minimum 20% 
depuis le 10 novembre 2021 jusqu'à l'élimination complète des nuisances 
sonores.  

- Condamner la bailleresse à leur payer une réduction de loyer d'au minimum 20% 
depuis le 26 janvier 2022 jusqu'à l'élimination complète des nuisances olfactives. 

q. La bailleresse a conclu, dans la cause C/16160/2022, à ce que la requête en 
exécution du procès-verbal du 30 mai 1997 soit déclarée irrecevable et à ce que les 
demandeurs soient déboutés de leurs conclusions. 

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Dans la cause C/1074/2022, elle a conclu à l'irrecevabilité de la conclusion tendant 
à sa condamnation à respecter les termes et engagements pris dans son courrier du 
11 juillet 2022, à ce que les demandeurs soient déboutés de leurs autres conclusions 
et à ce que la libération des loyers consignés soit ordonnée en sa faveur.  

r. Les parties ont répliqué et dupliqué les 19 septembre 2023 et 10 octobre 2023, 
persistant dans leurs conclusions respectives. 

s. Lors de l'audience du 20 octobre 2023, le Tribunal a ordonné la jonction des 
causes C/16160/2022 et C/1074/2022 sous le numéro de procédure C/1074/2022.  

Il a ensuite homologué, d'entente entre les parties, l'accord suivant: 

"La bailleresse s'engage à ce que, d'une part, aucun haut-parleur ne soit encastré 
au plafond du local commercial au rez-de-chaussée, tant et aussi longtemps 

qu'aucun travaux d'isolation phonique n'aura été réalisé pour respecter les normes 

acoustiques en vigueur. D'autre part, la bailleresse s'engage à ce que les 

exploitants dudit local, rue 3______ no. ______, respectent les niveaux sonores 

limités à 84 dB(A) en journée et 79 dB(A) le soir. La bailleresse s'engage à ce que 

à la conclusion de tout nouveau contrat avec un locataire, les conditions précitées 

soient mentionnées dans le bail et à signer avec le locataire actuel un avenant au 

bail reprenant ces conditions. La bailleresse s'engage à faire respecter les horaires 

d'ouverture de 9h00 du matin à 20h30 le soir de la terrasse ouverte sise dans la 

cour intérieure du local situé au rez-de-chaussée, rue 3______ no. ______, par tout 

exploitant présent et futur et s'engage à faire signer un avenant avec lesdites 

conditions à l'exploitant actuel ainsi que tout futur baux avec de futurs exploitants 

reprenant ces conditions. La partie demanderesse s'engage à déconsigner sous 

n° 2______ le montant de CHF 9'000.- en mains de la défenderesse d'ici au 

31 octobre 2023. Le présent procès-verbal vaut décision partielle entrée en force 

au sens de l'article 241 CPC, le Tribunal condamnant les parties à le respecter cas 

échéant".  

A l'issue de l'audience, le Tribunal a ordonné, d'entente entre les parties, une 
inspection locale concernant les nuisances olfactives, fixée au 15 décembre 2023. 

t. Lors de cette inspection sur place, conduite à 8h30, le Tribunal a relevé que des 
livraisons de marchandises pour le restaurant au rez-de-chaussée étaient en cours. 
Invité à entrer dans l'arcade par le restaurateur D______, il a constaté que les 
cuisines du sous-sol étaient déjà actives, une marmite étant sur le feu et la 
ventilation actionnée. La cuisine ouverte au rez-de-chaussée n'était pas encore en 
fonction. 

B______ a précisé que les odeurs étaient senties tôt le matin ou durant la nuit, 
lorsque la ventilation était coupée. 

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Dans l'appartement des locataires, le Tribunal n'a constaté aucune odeur, fenêtre 
ouverte ou fermée, dans aucune des pièces. Il n'a notamment relevé aucune odeur 
au passage sur le parquet par lequel les locataires avaient indiqué que les odeurs de 
cuisine se propageaient. Il n'a pas davantage perçu d'odeur en provenance de la cour 
intérieure, notant que le conduit orange en contrebas était refermé. Le Tribunal a 
constaté des odeurs de cuisine uniquement à l'extérieur devant l'arcade au rez-de-
chaussée, sans parvenir à déterminer leur provenance. 

u. Les parties ont déposé plusieurs déterminations entre les 3 janvier et 18 juin 
2024. 

v. Entendu comme témoin lors de l'audience du 21 juin 2024, D______ a déclaré 
que ses cuisines étaient allumées à partir de 8h30 et jusqu'à 22h00; les préparations 
des repas démarraient au même moment. Les cuisines situées au rez-de-chaussée 
commençaient à être actives à 10h30 pour la cuisson des brochettes; par ailleurs les 
grills et la friteuse démarraient à 11h30. Les ventilations pour les cuisines du sous-
sol et du rez-de-chaussée étaient enclenchées simultanément au démarrage des 
préparations culinaires, à savoir dès 8h30. 

w. Aux termes de leurs plaidoiries finales écrites du 27 août 2024, les locataires ont 
pris les conclusions suivantes :  

"1. Admettre l'exception de chose jugée soulevée par les demandeurs et déclarer la 
demande irrecevable (art. 59 al. 2 let. e CPC). 

2. Condamner la défenderesse à exécuter la décision concernant les travaux 

d'étanchéité du plafond du local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble, 

sis rue 3______ no. ______, propriété de la défenderesse, afin de remédier à des 

remontées d'odeurs dans l'appartement des demandeurs. 

3. Dire que les travaux devant être exécutés dans un délai de 20 jours, dès l'entrée 

en force de la décision. 

4. Nuisances sonores (Partie I) : Accorder aux demandeurs une réduction du loyer 

net d'au minimum 20% dès le 10 novembre 2021 et jusqu'à l'élimination totale 

du défaut le 30 avril 2022. 

5. Nuisances olfactives (Partie II) : Accorder aux demandeurs une réduction du 

loyer net d'au minimum 20% dès le 26 janvier 2022 et jusqu'à l'élimination totale 

du défaut. 

6. Attribuer les loyers consignés en conséquence. 

7. Avec suite de frais judiciaires et dépens. " 

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x. Par mémoire de plaidoiries finales écrites du 30 août 2024, la bailleresse a 
persisté dans ses conclusions.  

y. Les parties ont déposé des déterminations spontanées les 19 et 30 septembre 
2024, persistant dans leurs conclusions respectives. 

z. La cause a été gardée à juger par le Tribunal des baux et loyers le 16 octobre 
2024. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 
du 28 février 2013). 

 1.2 En l'espèce, les dernières conclusions des appelants en première instance 
portaient notamment sur des réductions de loyer qui, capitalisées selon l'art. 91 al. 2 
CPC, étaient supérieures à 10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte.  

1.3 Interjeté dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 
let. c CPC), l'appel est recevable de ces points de vue. 

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 
d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. L'intimée soulève un défaut de motivation suffisante de l'acte d'appel et conclut à 
son irrecevabilité pour ce motif. 

2.1 En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être écrit et motivé. 

Pour satisfaire à son obligation de motivation, l'appelant doit démontrer le caractère 
erroné de la motivation de la décision attaquée par une argumentation suffisamment 
explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose 
une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du 
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3; 138 III 374 
consid. 4.3.1). 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374
https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-III-569%3Ade&number_of_ranks=0#page569
https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-III-374%3Ade&number_of_ranks=0#page374

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C/18269/2023 

La motivation de l'appel constitue une condition de recevabilité qui doit être 
examinée d'office (arrêts du Tribunal fédéral 5A_453/2022 du 13 décembre 2022 
consid. 3.1 et 5A_89/2014 du 15 avril 2014 consid. 5.3.2.). Lorsqu'elle examine un 
acte déposé par une partie non assistée ne disposant pas d'une formation juridique, 
l'autorité d'appel ne doit pas se montrer trop stricte s'agissant de l'existence de 
motivation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_117/2022 du 8 avril 2022 consid. 2.1.1; 
4A_56/2021 du 30 avril 2021 consid. 5.1). Même rédigé par un non-juriste, l'appel 
doit néanmoins permettre de comprendre sur quels points la décision attaquée serait 
erronée (arrêt du Tribunal fédéral 5A_577/2020 du 16 décembre 2020 consid. 6). 

2.2 Dans le cas présent, l'acte d'appel contient des conclusions formelles et la Cour 
parvient à comprendre les critiques formulées à l'encontre du jugement entrepris, 
quand bien même les écritures des appelants apparaissent longues et mélangent, 
pour certains griefs, les faits et le droit.  

Partant, l'appel, rédigé par des plaideurs en personne, satisfait aux exigences de 
motivation et sera déclaré recevable, sans préjudice de l'examen de la recevabilité 
de certaines pièces ou conclusions, qui sera effectué infra. 

3. Les appelants se plaignent d'une violation de leur droit d'être entendus et d'un déni 
de justice formel, reprochant au Tribunal de ne pas s'être prononcé sur leur 
conclusion en exécution du procès-verbal de conciliation du 22 avril 2016 dans la 
cause C/1______/2015, visant à ordonner à la bailleresse l'exécution de travaux 
nécessaires au rez-de-chaussée de l'immeuble afin de remédier aux remontées 
d'odeurs dans leur appartement.  

Ces moyens étant susceptibles de sceller le sort de l'appel, il convient de les 
examiner en priorité. 

3.1 Le droit d'être entendu est un grief de nature formelle dont la violation entraîne 
l'annulation de la décision attaquée indépendamment des chances de succès du 
recours sur le fond, même si cette violation n'a pas d'incidence effective sur la 
décision (ATF 141 V 495 consid. 2.2; 140 I 99 consid. 8). Il convient d'examiner 
ce grief avant tout autre (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1; 124 I 49 consid. 1). 
L'admission du grief conduit au renvoi de la cause à l'instance précédente pour 
nouvelle décision (ATF 134 III 379 consid. 1.3; arrêt du Tribunal fédéral 
5D_19/2018 du 14 février 2018 consid. 2.2). 

3.1.1 Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. impose au juge de motiver 
sa décision, permettant ainsi au justiciable d'exercer son droit de recours en 
connaissance de cause et à l'autorité de recours d'exercer un contrôle efficace. Il 
suffit que le juge mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidé et sur 
lesquels il a fondé sa décision. Il n'est pas tenu d'exposer et de discuter tous les faits, 
moyens de preuve et arguments invoqués par les parties, mais peut se limiter aux 
éléments qui peuvent être tenus pour pertinents (ATF 142 III 433 consid. 4.3.2; 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_453/2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_89/2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_117/2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_56/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_577/2020

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C/18269/2023 

142 II 154 consid. 4.2). Du moment que le lecteur peut discerner les motifs ayant 
guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté, même si 
la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et 
résulter des différents considérants de la décision (arrêts du Tribunal fédéral 
5A_226/2022 du 22 juin 2022 consid. 3.2.1; 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 
consid. 3.2). 

3.1.2 Une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel si elle omet de se 
prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en 
considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (arrêt 
du Tribunal fédéral 5A_111/2015 du 20 octobre 2015 consid. 3.1). 

3.2 En l'occurrence, à teneur des considérants en page 12 du jugement entrepris, le 
Tribunal a considéré que la question des nuisances olfactives n'avait pas été traitée 
de manière définitive dans le cadre de la procédure C/1______/2015 étant donné 
que diverses démarches avaient été entreprises par la bailleresse en 2022 suite aux 
doléances des locataires. De plus, les premiers juges ont retenu qu'aucune décision 
n'avait été prise par une autorité judiciaire, ni par la bailleresse, concernant 
l'exécution de travaux d'étanchéité. Pour ces motifs, il ne pouvait être donné droit à 
la conclusion des appelants en exécution du procès-verbal de conciliation du 
22 avril 2016 dans la cause C/1______/2015. 

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le Tribunal s'est ainsi prononcé 
expressément sur leur requête en exécution du procès-verbal de conciliation du 
22 avril 2016 dans la cause C/1______/2015 et a suffisamment motivé les raisons 
pour lesquelles il les a déboutés de leur conclusion.  

Il s'ensuit que les premiers juges n'ont commis aucun déni de justice formel et le 
droit d'être entendu des appelants a été respecté. Leur grief tiré de la violation de 
l'art. 29 al. 1 et 2 Cst. sera, par conséquent, rejeté. 

4. Les appelants produisent des pièces nouvelles et allèguent des faits nouveaux 
devant la Cour. 

4.1 Dans le cadre de l'appel, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en considération, conformément à l'art. 317 al. 1 CPC, que s'ils sont invoqués ou 
produits sans retard (let. a) et avec la diligence requise (let. b). Ces conditions sont 
cumulatives (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1). 

L'admissibilité de faits survenus avant la fin des débats principaux de première 
instance, respectivement avant que la cause ait été gardée à juger (pseudo nova) est 
ainsi limitée en appel, dès lors que de tels faits sont irrecevables lorsque le plaideur 
aurait déjà pu les introduire dans la procédure de première instance s'il avait été 
diligent (ATF 143 III 42 consid. 4.1). Il appartient au plaideur qui entend les 
invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_226/2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_215/201
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_111/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20349
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/143%20III%2042

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C/18269/2023 

requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour 
lesquelles le fait n'a pas pu être allégué en première instance (ATF 144 III 349 
consid. 4.2.1). 

Des pièces ne sont pas recevables en appel pour la seule raison qu'elles ont été 
émises postérieurement à la procédure de première instance. Il faut, pour déterminer 
si la condition de l'art. 317 al. 1 CPC est remplie, examiner si le moyen de preuve 
n'aurait pas pu être obtenu avant la clôture des débats principaux de première 
instance (arrêt du Tribunal fédéral 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 3.2.3). 

 4.2 En l'espèce, les pièces des appelants numérotées 4, 6, 22, 28 à 35, 38, 40, 41, 
46, 60 et 65 produites sous chargé du 8 janvier 2025 sont nouvelles.  

Les courriers et avis de majoration de loyer, produits sous pièces n° 6, 22, 28 à 35, 
38, 40, 41 et 46, datent du mois d'octobre 2023 au mois de juillet 2024 et sont donc 
antérieures à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, soit le 16 octobre 
2024. Il en va de même du calendrier datant de juin 2024 produit sous n° 65. Or, 
les appelants ne démontrent pas, ni n'exposent les motifs pour lesquels ils n'auraient 
pas pu produire ces pièces dans le cadre de la procédure de première instance. Ne 
réalisant pas les conditions d'application des dispositions légales précitées, ces 
pièces, ainsi que les allégués s'y rapportant, sont irrecevables. En tout état de cause, 
ils n'apparaissent pas déterminants pour l'issue du litige compte tenu des 
considérants qui suivront. 

Les photos, non datées, produites sous pièces n° 4 et 60 ne remplissent pas non plus 
les exigences légales de recevabilité, dans la mesure où les appelants ne démontrent 
pas, ni même n'exposent, les raisons pour lesquelles ils auraient été empêchés de 
produire ces pièces en première instance. Elles seront par conséquent déclarées 
irrecevables, de même que les allégués nouveaux y relatifs, bien qu'ils ne soient pas 
pertinents pour le sort de la présente cause, au vu des considérants qui suivront. 

5. L'intimée conteste la recevabilité des conclusions n° 210 et 211 prises par les 
appelants dans leurs écritures d'appel. 

5.1 A teneur de l'art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée que si les 
conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies (let. a) et si la modification 
repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (let. b). L'art. 227 al. 1 CPC 
autorise la modification de la demande si la prétention nouvelle ou modifiée relève 
de la même procédure et présente un lien de connexité avec la dernière prétention 
(let. a) ou, à défaut d'un tel lien, si la partie adverse consent à la modification de la 
demande (let. b). 

Le juge d'appel statue d'office sur la recevabilité des conclusions modifiées 
(art. 60 CPC). 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20349
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_266/2015

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C/18269/2023 

La nouveauté d'une conclusion se rapporte à l'objet du litige, qui est déterminé par 
les conclusions prises et le complexe de faits sur lequel elles reposent, dans la 
mesure où celui-ci, c'est-à-dire le fondement en faits sur lequel reposent les 
conclusions, doit être pris en considération pour individualiser les conclusions 
(ATF 143 III 254 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_95/2020 du 17 avril 
2020 consid. 2; 4A_15/2017 du 8 juin 2017 consid. 3.3.3). 

Une simple précision des conclusions doit être distinguée d'une modification de la 
demande. Il y a modification lorsque le demandeur introduit de nouveaux allégués 
au procès et que, de ce fait, la demande n'est plus identique à celle initialement 
déposée. La demande reste identique lorsque les conclusions, les faits et les "tenants 
et aboutissants juridiques" qui fondent la prétention invoquée sont identiques (ATF 
136 III 341 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 5A_621/2012 du 20 mars 2013 
consid. 4.3.2). 

La restriction des conclusions ne constitue pas une conclusion nouvelle (arrêt du 
Tribunal fédéral 5A_184/2013 du 26 avril 2013 consid. 3.2). 

5.2 En l'espèce, il ressort de la conclusion n° 210 que les appelants ont maintenu 
leur conclusion visant à "Admettre l'exception de la chose jugée" mais ont retiré 
celle visant à "déclarer la demande irrecevable (art. 59 al. 2 let. e CPC)", formulée 
dans le cadre de leurs plaidoiries finales écrites du 27 août 2024. Cette restriction 
des conclusions ne constitue pas une modification de leur demande, de sorte que la 
conclusion n° 210 est recevable. 

Il en va de même de la conclusion n° 3 de leurs plaidoiries finales écrites de 
première instance "Dire que les travaux devant être exécutés dans un délai de 
20 jours, dès l'entrée en force de la décision". Le retrait de cette dernière en appel 
ne constitue pas une modification de leur demande. 

Par ailleurs, les appelants formulent une conclusion n° 211, a priori nouvelle au vu 
de leurs dernières conclusions de première instance, visant à "Condamner l'intimée 
à respecter le procès-verbal de conciliation du 22 avril 2016 (cause 

n° C/1______/2015) et à exécuter, comme mentionné dans le procès-verbal, tous 

les travaux nécessaires au rez-de-chaussée de l'immeuble notamment au restaurant 

exploité par l'exploitant, M. D______, afin de remédier aux remontées d'odeurs 

dans l'appartement". Néanmoins, les appelants avaient déjà formulé dite conclusion 
dans leur demande initiale du 9 janvier 2023 par-devant le Tribunal. Il ressort de la 
procédure et des conclusions formulées par les appelants en première instance – 
initialement et dans leurs plaidoiries finales – qu'ils entendent, ni plus ni moins, 
faire condamner la bailleresse à exécuter les travaux nécessaires pour remédier aux 
remontées d'odeurs dans l'appartement litigieux.  

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_95/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_15/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/136%20III%20341
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_621/2012
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_184/2013

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Dans la mesure où leur conclusion en appel n° 211 repose sur le même complexe 
de faits et qu'elle n'introduit aucun allégué nouveau, leur demande n'apparaît pas 
modifiée; elle est ainsi recevable. 

6. Sur le fond, les appelants font tout d'abord grief au Tribunal d'avoir déclaré 
irrecevable leur conclusion en réduction de loyer concernant la problématique des 
nuisances sonores.  

6.1 A teneur de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, le tribunal n'entre en matière que sur 
les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action; 
ces conditions sont notamment que le litige ne fasse pas l'objet d'une décision entrée 
en force. 

En vertu de l'art. 241 al. 2 CPC, une transaction judiciaire a les effets d'une décision 
entrée en force. Elle a force exécutoire et est revêtue de l'autorité de chose jugée 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2027 consid. 4.1.1). 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a autorité de la chose jugée lorsque 
la prétention litigieuse est de contenu identique à celle ayant déjà fait l'objet d'un 
jugement passé en force (identité de l'objet du litige). Dans l'un et l'autre procès, les 
mêmes parties doivent avoir soumis au juge la même prétention en se basant sur les 
mêmes faits. L'identité des prétentions déduites en justice est déterminée par les 
conclusions de la demande et le complexe de faits sur lequel les conclusions se 
fondent (ATF 141 III 257 consid. 3.2; 140 III 278 consid. 3.3). 

L'autorité de la chose jugée s'étend à tous les faits qui existaient au moment du 
premier jugement, indépendamment du point de savoir s'ils étaient connus des 
parties, s'ils avaient été allégués par elles ou si le premier juge les avait considérés 
comme prouvés. L'autorité de la chose jugée entraîne ainsi la forclusion des faits 
qui n'ont pas été invoqués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_224/2017 du 27 juin 2017 
consid. 2.3). 

Une décision est finale, au sens de l'art. 236 CPC, lorsqu'elle met fin à la procédure, 
que ce soit par une décision au fond, pour un motif tiré du droit matériel, ou par une 
décision d'irrecevabilité, pour un motif de procédure. La décision partielle, soit 
celle qui statue, de manière finale, sur un ou plusieurs chefs d'une demande, mais 
renvoie l'examen d'un ou plusieurs autres à une décision ultérieure (ATF  
132 III 785 consid. 2), est assimilée à une décision finale, dès lors qu'elle met un 
terme à l'instance relative aux demandes concernées, mais non à la procédure; le 
jugement partiel est attaquable immédiatement (ATF 135 III 212 consid. 1.2; 
HOHL, Procédure civile, Tome II, 2010, n. 2336; JEANDIN, Commentaire romand 
CPC, 2019, n. 8 ad art. 308 CPC). 

La décision qui ne traite qu'une partie des conclusions formulées n'est 
une décision partielle (au sens de l'art. 91 LTF) que lorsque ces conclusions peuvent 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20III%20257
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%20278
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_224/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/135%20III%20212

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être jugées indépendamment des autres. L'indépendance doit être comprise en ce 
sens, d'une part, que les conclusions cumulées auraient aussi pu être l'objet d'une 
procédure distincte; d'autre part, l'indépendance suppose que la décision attaquée 
statue entièrement sur une partie de l'ensemble de l'objet du procès, de sorte qu'il 
n'y a pas de risque que la décision finale sur le reste de l'objet du procès soit en 
contradiction avec la décision partielle déjà entrée en force (ATF 141 III 395 
consid. 2.4, in JdT 2015 II 428; 135 III 212 consid. 1.2.2; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_163/2022 du 8 juin 2022 et 4A_116/2020 du 3 avril 2020 consid. 2.1.2). 

6.2 En l'espèce, c'est en vain que les appelants soutiennent que l'accord homologué 
par le Tribunal lors de l'audience du 20 octobre 2023 ne contenait aucune clause 
stipulant expressément qu'ils renonçaient à une réduction de loyer, de sorte qu'ils 
seraient libres, aujourd'hui, de conclure à une telle réduction de loyer et que leurs 
conclusions à ce titre seraient recevables. 

En effet, il est incontesté que l'accord entériné le 20 octobre 2023 traite 
exhaustivement de la problématique des nuisances sonores provenant de 
l'établissement du rez-de-chaussée, pour laquelle les parties sont convenues de 
diverses mesures afin d'y remédier et d'engagements réciproques pour solder leur 
litige sur ce point. L'accord homologué judiciairement par le Tribunal sur cette 
question constitue une décision entrée en force, exécutoire et revêtue de l'autorité 
de chose jugée, de sorte que les appelants ne sauraient se prévaloir ici d'une 
réduction de loyer fondée sur les mêmes faits et sur la même problématique 
juridique que ceux réglés précédemment dans l'accord susvisé.  

Par ailleurs, les appelants ne peuvent être suivis lorsqu'ils soutiennent que leur 
conclusion en réduction de loyer, relative aux nuisances sonores, aurait dû être 
déclarée recevable dans la mesure où l'accord du 20 octobre 2023 ne constitue 
qu'une décision partielle. A bien les comprendre, le caractère partiel de ladite 
décision leur permettrait de formuler, postérieurement à l'accord entériné, des 
conclusions en réduction de loyer portant sur la problématique des nuisances 
sonores.  

Or, conformément à la jurisprudence fédérale rappelée supra, l'accord homologué 
le 20 octobre 2023 constitue bien une décision finale au sens de l'art. 236 CPC dans 
la mesure où elle met fin au litige des parties et à la procédure concernant 
l'intégralité de la problématique des nuisances sonores. Contrairement à ce que 
semblent plaider les appelants, leur conclusion en réduction de loyer était 
intrinsèquement liée à leur prétention visant à la mise en œuvre de mesures par la 
bailleresse pour limiter le niveau sonore provenant du restaurant au rez-de-
chaussée. 

Partant, c'est à juste titre que le Tribunal a retenu que la problématique des 
nuisances sonores avait entièrement été réglée par accord entre les parties, entériné 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20III%20395
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/135%20III%20212
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http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_116/2020

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C/18269/2023 

lors de l'audience du 20 octobre 2023, et que les appelants ne pouvaient, par 
conséquent, pas réclamer une réduction de loyer dans ce même cadre. Leur 
conclusion visant à condamner la bailleresse au paiement d'une réduction de loyer 
devait donc être déclarée irrecevable. 

Au vu de ce qui précède, le grief des appelants sera rejeté. 

7. Les appelants se plaignent ensuite du fait que le Tribunal n'a pas donné suite à leur 
conclusion visant à ordonner l'exécution, comme mentionné dans le procès-verbal 
de conciliation du 22 avril 2016 dans la cause C/1______/2015, de tous les travaux 
nécessaires au rez-de-chaussée de l'immeuble notamment au restaurant exploité par 
D______, afin de remédier aux remontées d'odeurs dans leur appartement. 

7.1 Selon la jurisprudence fédérale déjà mentionnée au considérant 6.1 supra, 
l'autorité de la chose jugée s'étend à tous les faits qui existaient au moment du 
premier jugement, indépendamment du point de savoir s'ils étaient connus des 
parties, s'ils avaient été allégués par elles ou si le premier juge les avait considérés 
comme prouvés. L'autorité de la chose jugée entraîne ainsi la forclusion des faits 
qui n'ont pas été invoqués. En revanche, elle n'empêche pas le dépôt d'une nouvelle 
demande fondée sur une modification des circonstances survenue depuis le premier 
jugement - ou, plus précisément, depuis le moment où, selon le droit déterminant, 
l'état de fait ayant servi de base audit jugement avait été définitivement arrêté. En 
d'autres termes, l'autorité de la chose jugée ne s'attache pas aux faits qui se sont 
produits après le moment ultime où les parties pouvaient compléter leurs allégations 
et leurs offres de preuves. De telles circonstances sont des faits nouveaux (vrais 
nova), par opposition aux faits qui existaient déjà à la date décisive mais n'avaient 
pas pu être invoqués dans la procédure précédente (faux nova), ceux-ci ouvrant la 
voie de la révision (arrêt du Tribunal fédéral 4A_224/2017 du 27 juin 2017 
consid. 2.3.1 et les références citées). 

7.2 A bien les comprendre, les appelants soutiennent que les premiers juges auraient 
dû ordonner à la bailleresse d'exécuter des travaux d'étanchéité du plafond du local 
du restaurant, au motif que le procès-verbal de conciliation du 22 avril 2016 dans 
la cause C/1______/2015 constitue une décision revêtue de l'autorité de chose 
jugée. 

Or, le jugement entrepris ne prête pas le flanc à la critique in casu. Dans le cadre de 
la procédure C/1______/2015, plusieurs mesures prises par l'intimée avaient permis 
de remédier aux nuisances olfactives provenant du restaurant exploité, à l'époque, 
par I______ SA. Suite à la mise en œuvre de ces mesures, un accord avait été 
homologué lors de l'audience de conciliation du 22 avril 2016, aux termes duquel il 
était donné acte à la bailleresse de son engagement de verser la somme de 2'800 fr. 
en faveur des locataires, pour solde de tous comptes et de toutes prétentions. Ledit 
accord ne portait ainsi que sur le versement d'une somme d'argent.  

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_224/2017

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C/18269/2023 

Tel que retenu à juste titre par le Tribunal, aucune décision n'a été prise par une 
autorité judiciaire concernant l'exécution de travaux d'étanchéité. Les appelants ne 
sauraient, par conséquent, invoquer l'autorité de chose jugée de l'accord susvisé en 
l'absence de toute décision formelle sur les travaux précités. 

Il convient ici de rappeler que l'autorité de chose jugée vise à empêcher qu'une 
nouvelle décision ne soit prise sur un même objet, fondé sur un même conglomérat 
de faits, conformément à l'art. 59 al. 2 let. e CPC, mais non à obtenir l'exécution 
d'une décision sans avoir à saisir le tribunal d'une requête en exécution au sens des 
art. 338 ss CPC. 

Quoiqu'il en soit, la question de l'existence des nuisances olfactives dont se 
plaignent les appelants n'a pas été traitée de manière définitive dans l'accord de 
2016, au vu des diverses démarches entreprises par la bailleresse en 2022 à la 
demande des locataires. Dans ces circonstances, ces derniers ne sauraient persister 
à soulever l'autorité de chose jugée pour tenter de faire exécuter le procès-verbal de 
conciliation du 22 avril 2016 (cause C/1______/2015), alors que les nuisances 
olfactives dont ils se sont plaints à compter de janvier 2022 constituent des faits 
nouveaux.  

Leur grief sera, par conséquent, rejeté. 

8. Dans un dernier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'ils 
n'avaient pas démontré l'existence des nuisances olfactives dont ils se plaignaient. 

8.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état 
approprié à l'usage pour lequel elle est louée et l'entretenir dans cet état (art. 256 
al. 1 CO). 

Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou 
lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut 
exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction 
proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. 
Il faut encore que le défaut entrave ou restreigne l'usage pour lequel la chose a été 
louée (art. 259d CO). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit 
être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 
135 III 345 consid. 3.2). 

8.1.1 Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - 
doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée 
(art. 256 al. 1 CO); elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état 
convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le 
bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le 
locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage 

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C/18269/2023 

convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 
25 avril 2017 consid. 3.1 et 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut 
peut être matériel ou immatériel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 
12 février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou 
que le défaut soit réparable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 
2009 consid. 3.2). 

Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des 
circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 
du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 
11 octobre 2018 consid. 5.2 et 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). 

Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de 
certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas 
un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable 
des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985 p. 575; ACJC/187/1994 du 4 février 
1994). 

La présence de mauvaises odeurs, dues notamment à une ventilation insuffisante ou 
non conforme aux exigences légales, peut être constitutive d'un défaut 
(ACJC/555/2010 du 17 mai 2010 consid. 4.4 ; ACJC/624/2006 du 12 juin 2006 
consid. 3.4 ; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 220). 

8.1.2 Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence 
du défaut (LACHAT, op.cit, p. 303). 

Dans l'action en réduction de loyer, les faits pertinents en matière de défauts doivent 
en principe être prouvés de manière stricte (JEANDIN, La preuve en droit du bail - 
Loyers, défauts et résiliation de baux d’habitations et de locaux commerciaux à 
l’aune des questions probatoires, 2022, n. 1131 et 1183). 

Le locataire devra alléguer les faits dont découle le caractère défectueux de l’objet 
loué de la manière la plus précise que possible (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.4.3; JEANDIN, op. cit., n. 1106 et 1169). 

L'art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui doivent être 
ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge comment forger sa 
conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d ; 127 III 248, consid. 3a; 127 III 519, 
consid. 2a). Il n’exclut ni l’appréciation anticipée des preuves ni la preuve par 
indices (ATF 129 III 18, consid. 2.6; 127 III 520, consid. 2a; 126 III 315, 
consid. 4a). La restriction de l’usage causée par le défaut sera le plus souvent 
prouvée par titre ou par témoignage (JEANDIN, op. cit., n. 1187). 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/135%20III%20345
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_577/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_628/2010
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_208/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_281/2009
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/135%20III%20345
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_395/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_281/2009
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_565/2009
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/127%20III%20519
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/128%20III%2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/127%20III%20248
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/127%20III%20519
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/129%20III%2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/127%20III%20520
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/126%20III%20315

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C/18269/2023 

L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la 
preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et 
à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut 
le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 
2015 consid. 5.2). 

8.2 En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les appelants, ceux-ci n'ont pas 
établi l'existence des nuisances olfactives dont ils se plaignent; en tout état, ils n'en 
ont démontré ni la fréquence, ni l'ampleur. 

8.2.1 Il ressort du rapport de l'entreprise M______ Sàrl du 21 juin 2022, qu'aucune 
odeur n'a été constatée dans le logement des appelants. Intervenue à 13h00, soit à 
l'heure du déjeuner, à un moment de la journée durant lequel les cuisines du 
restaurant de D______ sont actives tant au sous-sol qu'au rez-de-chaussée, ainsi que 
les grills et la friteuse, l'entreprise précitée a constaté que toutes les ventilations 
fonctionnaient parfaitement et n'a relevé aucune odeur de cuisine dans 
l'appartement litigieux. 

Lors de son inspection sur place, dès 8h30, lorsque les cuisines du restaurant étaient 
déjà en fonction, une marmite étant sur le feu à la cuisine du sous-sol, le Tribunal 
n'a constaté aucune odeur dans aucune des pièces de l'appartement des appelants, 
que ce soit fenêtres fermées ou fenêtres ouvertes. Alors que les locataires avaient 
précisé que les odeurs étaient senties tôt le matin – ou durant la nuit – le Tribunal 
n'a pas relevé la présence d'odeurs dans l'appartement en provenance de la cour 
intérieure, ni au passage sur le parquet par lequel les appelants avaient soutenu que 
les odeurs de cuisine se propageaient. 

Force est de constater que c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que les 
appelants n'ont pas établi l'existence des nuisances olfactives alléguées, pas plus 
que leur ampleur ni leur fréquence. A cet égard, ils ne sauraient être suivis lorsqu'ils 
soutiennent avoir démontré lesdites nuisances en communiquant les dates au 
Tribunal lors de l'audience du 21 juin 2024, dont celui-ci aurait pris note; ils 
produisent, en appel, un calendrier avec la mention de plusieurs dates au mois de 
juin 2024, auxquelles ils auraient relevé la présence d'odeurs. Quand bien même 
ces dates auraient été consignées au procès-verbal d'audience, ce qui n'est pas le cas 
en l'espèce, ou le calendrier versé sous pièce nouvelle n° 65 aurait été recevable, il 
n'en demeure pas moins qu'il s'agit de simples allégations non étayées, qui ne sont 
pas propres à établir, en l'occurrence, une quelconque nuisance olfactive. 

L'attestation établie en avril 2022 par la pharmacienne, J______, à teneur de 
laquelle elle signalait des émanations d'odeurs provenant de la cuisine du restaurant 
à divers moments de la journée, ce qui était "un peu désagréable pour sa clientèle", 
ne permet pas d'établir l'existence d'odeurs dans l'appartement des appelants. Il en 
va de même des dires de la pharmacienne – relatés par l'entreprise M______ Sàrl 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_812/2015

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dans son rapport du 21 juin 2022 – selon lesquels elle détecterait "parfois des odeurs 
d'une manière sporadique". Ces affirmations laissent tout au plus entendre que des 
odeurs sont ressenties au rez-de-chaussée de l'immeuble au niveau de l'arcade 
adjacente à celle du restaurant de D______, ce que tend d'ailleurs à confirmer le 
constat du Tribunal lors de son inspection locale.  

En tout état de cause, le fait que des odeurs de cuisine aient été constatées à 
l'extérieur devant le restaurant susvisé et dans l'arcade adjacente à ce dernier, n'est 
pas propre à établir l'existence – encore moins l'ampleur ou la fréquence – des 
odeurs alléguées par les appelants dans leur appartement au 1er étage. Au 
demeurant, aucun témoignage, ni aucun élément probant, ne viennent confirmer les 
nuisances dont ils se plaignent. 

8.2.2 Le fait que la bailleresse ait entrepris plusieurs démarches afin de satisfaire 
aux doléances des appelants, notamment en mandatant une entreprise pour effectuer 
des tests fumigènes et en procédant à des travaux d'amélioration de l'étanchéité du 
sol de l'appartement litigieux, ne constitue pas pour autant une admission par 
l'intimée de l'existence du défaut allégué. En effet, le contrôle de l'entreprise 
L______ SA, le 1er mars 2022, a, tout au plus, permis d'observer que l'étanchéité du 
système de ventilation du restaurant présentait une légère faiblesse, donnant lieu à 
la condamnation d'une conduite et l'obturation d'une courette technique. Cela étant, 
le rapport d'intervention ne fait pas état d'odeurs dans l'appartement litigieux, ni 
dans la cour extérieure.  

Il en va de même des tests fumigènes effectués par l'entreprise M______ Sàrl aux 
mois d'octobre et décembre 2022, à la demande des locataires. Si une légère 
présence de fumée a, certes, été constatée – lors de la seconde phase du test 
consistant en la propulsion de fumigène directement dans les faux-plafond – à 
quelques endroits très localisés de l'appartement, aucune odeur de cuisine n'a été 
relevée par l'entreprise lors de ses diverses interventions, à aucun moment. Au 
demeurant, lors de la première phase d'intervention qui consistait à enfumer tout le 
restaurant situé au rez-de-chaussée, aucune trace de fumée n'a été constatée dans 
l'appartement litigieux. 

Compte tenu de ce qui précède, le résultat positif des tests de fumigènes, en 
l'occurrence pratiqués avec propulsion directe dans les faux-plafond, hotte de 
ventilation à l'arrêt et porte fermée, ne permettent pas pour autant de retenir, in casu, 
l'existence de nuisances olfactives dans l'appartement des appelants.  

8.2.3 Enfin, ces derniers font grief au Tribunal d'avoir omis de prendre en 
considération un certificat médical daté du 7 décembre 2021 produit en première 
instance, qui serait – à bien les comprendre – un élément pertinent pour établir 
l'existence des nuisances dont ils se plaignent. Cependant, ledit document, établi 
par le médecin traitant de l'appelante, n'est pas propre à démontrer les nuisances 

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olfactives alléguées dans la mesure où il est question des troubles du sommeil de 
cette dernière liés à "du bruit nocturne récurrent sur son lieu de vie". 

8.3 Dans ces circonstances, c'est à bon droit que le Tribunal a nié l'existence des 
nuisances olfactives dont se plaignaient les appelants et les a déboutés de leurs 
conclusions en réduction de loyer à ce titre. 

Le jugement attaqué sera, par conséquent, entièrement confirmé. 

9. À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 8 janvier 2025 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/1215/2024 rendu le 4 décembre 2024 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/1074/2022. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions.  

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame  
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC et  
Madame Sarah MEINEN, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 

 

 

 

 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.