# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6b7b0d29-69a3-5107-b10f-7bdadcf4d668
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-12-21
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 21.12.2011 12.2010.179
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2010-179_2011-12-21.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2010.179

  	
  Lugano

  21 dicembre
  2011/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente,

  Bozzini e Pellegrini

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.135 della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 2 agosto
2007 da

 

	
   

  	
  AP 1

  rappr. dall'avv.
  RA 1 

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO 3AO 1AO 2tutti rappr. dall'avv. RA 2 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

 

con cui l’istante
ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 118'800.- oltre
interessi, pari al 40% del corrispettivo del canone di locazione per il periodo
da agosto 2005 a ottobre 2007;

domanda alla quale i convenuti si sono opposti e che il Pretore, con sentenza
27 agosto 2010, ha parzialmente accolto, condannando i convenuti a rifondere
all’istante fr. 3'308.- oltre interessi a titolo di riduzione della pigione per
il periodo dal 12 febbraio al 14 marzo 2007, condannando l'istante a pagare
tasse di giustizia e spese ammontanti a complessivi fr. 9'245.- e a rifondere
alla controparte un'indennità per ripetibili di fr. 8’500.-;

appellante
l'istante che, con atto di appello 20 settembre 2010, chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza, porre spese e ripetibili
di primo grado a carico della controparte appellata e liberare la cauzione
prestata, protestando spese e ripetibili di appello;

mentre la
parte convenuta con osservazioni 8 ottobre 2010 postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili, rilevando preliminarmente la tardività
dell'appello;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

in fatto:

A.    
La società AP 1 e AO 3, AO 3 e AO 2 sono
state parti di un contratto di locazione, stipulato nel corso del 1994 dai loro
predecessori in diritto, con oggetto l'esercizio pubblico denominato "Ristorante
__________" situato in una parte dell'immobile al fondo __________ RFD
di __________. Nel corso del mese di settembre 2005 i proprietari del fondo
hanno dato avvio ad importanti lavori di ristrutturazione e ampliamento
dell'immobile, al fine di ricavare una struttura ricettiva della tipologia
denominata "garni". Questo intervento si è protratto fino al metà
giugno 2007 e non ha riguardato direttamente i locali oggetto del summenzionato
contratto di locazione.

Nel corso del 2005 sono iniziate tra le parti le trattative per il rinnovo del
contratto in questione, riguardanti tra l’altro l’adeguamento della pigione.
Nel mese di aprile 2007, lamentando i disagi causati dal cantiere presente sul
fondo, la conduttrice ha depositato la pigione presso il competente Ufficio,
inoltrando allo stesso un’istanza chiedente, tra l’altro, la cessazione del
rapporto contrattuale il 31 ottobre 2007 e una riduzione della pigione del 40%
per il periodo da agosto 2005 a ottobre 2007. Dinanzi a tale autorità di
conciliazione, le parti hanno poi raggiunto un accordo per la cessazione del
contratto alla data richiesta dalla conduttrice e per la totale liberazione
delle pigioni fino a quel momento depositate, secondo una precisa ripartizione
concordata. E’ per contro rimasto non conciliato il contenzioso tra le parti
relativo alla riduzione della pigione, pretesa per la quale l’Ufficio si è
dichiarato incompetente.

B.    Con comparsa scritta 2 agosto 2007, di cui si dirà meglio in seguito
a proposito della sua natura, AP 1 ha chiesto alla competente Pretura di
condannare AO 3 AO 1 e AO 2 al pagamento di fr. 118'800.-, oltre interessi,
somma pari ad una riduzione del 40% del corrispettivo del canone di locazione
per il periodo da agosto 2005 a ottobre 2007. Le pretese sono state formulate a
seguito di asseriti difetti dell’ente locato e pregiudizi derivanti dal
cantiere, richieste tra l'altro fondate sugli art. 259a, 259d, 259e 260 CO a
cui espressamente l'allegato introduttivo si è richiamato (pag. 6 e 7 n. 4 e
5).

C.    La domanda di giudizio, recante in prima pagina l’iscrizione manuale
“istanza” (a copertura della cancellata indicazione originale
dattiloscritta), ma chiedente nel petitum di accogliere “la petizione”,
è quindi stata considerata dal Pretore quale istanza in materia di locazione e
affitti, introdotta secondo la procedura retta dagli art. 404 segg. CPC-TI
(cfr. citazione 3 agosto 2007). In occasione dell'udienza 13 aprile 2010 i
convenuti hanno prodotto un riassunto scritto con il quale si sono opposti
all’istanza, chiedendo di respingere integralmente la domanda. Con l’accordo
delle parti il giudice di prime cure ha quindi assegnato un termine per
produrre un allegato di replica, a cui ha fatto seguito una duplica. La
vertenza è quindi proseguita secondo la procedura speciale ex art. 404 segg.
CPC-TI e, conclusa l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire al
dibattimento finale (art. 410 CPC-TI) producendo conclusioni scritte con le
quali si sono riconfermate nelle rispettive domande.

 

D.    Con sentenza 27 agosto 2010 il Pretore ha parzialmente accolto la
domanda, condannando i convenuti a rifondere all’istante fr. 3'308.- oltre
interessi a titolo di riduzione della pigione per il periodo dal 12 febbraio al
14 marzo 2007. Vista la pressoché totale soccombenza dell’istante, il giudizio
pretorile ha posto interamente a suo carico tasse di giustizia e spese, ammontanti
a complessivi fr. 9'245.-, condannandola a rifondere fr. 8’500.- ai convenuti a
titolo di ripetibili.

Il primo giudice ha esaminato le pretese dell'istante con riferimento ai
disposti degli art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d CO, concludendo che non è stata
provata né la notifica, né l'entità dei pretesi difetti della cosa locata o dei
disagi che avrebbero turbato la conduttrice nell'uso pattuito. Unica eccezione
riguarda il difetto riscontrato al sistema di aereazione che, a causa sel
malfunzionamento dell'impianto di ventilazione, ha prodotto sgradevoli ritorni
di odore dalla cucina alla parte di ristorante adibita al servizio dei clienti.
Il Pretore ha riconosciuto a questo proposito una riduzione del canone di
locazione del 25% per un periodo di poco superiore ad un mese. 

E.    
Con appello 20 settembre 2010 l'istante postula che il giudizio di prima istanza venga riformato, nel senso di accogliere
l'istanza, porre spese e ripetibili di primo grado a carico dell'appellata,
protestando spese e ripetibili di appello.

Con osservazioni 8 ottobre 2010 gli appellati rilevano preliminarmente la
tardività dell'appello, introdotto dopo la decorrenza del termine di dieci
giorni previsto dalla procedura speciale per le controversie in materia di
locazione (art. 411 cpv. 2 CPC-TI), che ritengono applicabile alla presente
vertenza. 

 

considerando

 

in diritto:

                                         

1.Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore
il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). La
decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data e la
procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal previgente codice di
procedura civile cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC).

2.La sentenza del Pretore è stata
spedita il 27 agosto 2010 e l'appellante dichiara di aver ritirato il relativo
plico raccomandato il 30 agosto 2010. Essa invoca preliminarmente la facoltà di
presentare l'impugnativa nel termine di 20 giorni ex art. 308 CPC-TI.

Nelle procedure in materia di locazione, il termine per ricorrere contro una
sentenza del Pretore è di 10 giorni (art. 411 cpv. 2 CPC-TI). La disposizione
si applica senza dubbio alla vertenza in oggetto e il termine per proporre
l’appello è pertanto scaduto il 9 settembre 2010. Il gravame inoltrato dall’istante,
con spedizione del 20 settembre 2010, non ha ossequiato il termine e risulta
pertanto ampiamente tardivo e quindi irricevibile.

A nulla giova a questo riguardo la terminologia utilizzata dall’istante nelle
comparse scritte, peraltro discordante, laddove la domanda di causa è a tratti
denominata “petizione” (nel petitum dell’istanza e della replica)
quasi a lasciar intendere la volontà di proporre un'azione giudiziaria
nell'ambito di una procedura ordinaria. 

Neppure l’invocazione di normative attinenti al diritto di vicinato quali gli
art. 679 e 684 CC è atta a sovvertire questa conclusione. L'istante neppure ha
preteso che queste avessero una loro portata autonoma, e la giurisprudenza, citata
nel giudizio pretorile, ne applica i principi per analogia al fine di
determinare se i disturbi siano eccessivi per natura, intensità e durata e
possano quindi giustificare una pretesa di riduzione ai sensi del diritto di
locazione. La natura della vertenza in questione è pertanto evidente e attiene esclusivamente
al diritto della locazione (DTF 120 II 112 consid. 3). 

Essa è quindi stata proposta dinanzi alla competente Pretura, previa istanza
presso il competente Ufficio di conciliazione ai sensi dell'art. 274e CO allora
in vigore. Coerenti con tale impostazione sono poi stati sia l'atteggiamento
processuale che le allegazioni dell’istante, la cui pretesa si è fondata
espressamente sugli art. 259a, 259d, 259 e 260 CO. La conduttrice ha convenuto
in giudizio la parte locatrice in virtù dei reciproci obblighi derivanti dal
contratto di locazione di uno spazio commerciale ad uso esercizio pubblico,
chiedendo la riduzione della pigione per asseriti difetti dell’ente locato e per
disagi subiti a seguito degli effetti pregiudizievoli del cantiere attivo sul
fondo in questione. 

Correttamente il Pretore ha quindi proceduto a convocare le parti ad un'udienza
di discussione ex art. 405 CPC-TI e, senza obiezione alcuna, la causa è
proseguita secondo i canoni della procedura speciale sommaria in materia di
locazione, con la rinuncia delle parti a comparire all'udienza finale (ex art.
410 cpv.1 CPC-TI) e la produzione di memoriali conclusivi, con il quale
l’istante ha modificato il petitum chiedendo che “l’istanza”
venisse accolta.

È quindi solo con la presentazione dell'appello, peraltro in modo implicito,
non formulando alcuna considerazione al riguardo, che l'appellante ha ritenuto di
invocare l'applicazione della procedura ordinaria, usufruendo del termine di
venti giorni per inoltrare l'impugnativa (art. 308 CPC-TI), salvo però poi
contraddirsi già nel petitum d'appello con il quale chiede di accogliere
"l'istanza".

L'appellante non potrebbe neppure prevalersi di un'eventuale scelta della
procedura errata da parte del primo giudice. Per consolidata giurisprudenza, persino
nel caso in cui in prima sede il Pretore avesse erroneamente applicato la procedura
ordinaria, ciò non potrebbe giustificare il protrarsi di tale irregolarità
anche in sede di ricorso e l'appello andrebbe comunque proposto entro dieci
giorni, ex art. 411 CPC-TI (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 10 ad art. 308-309; da ultimo II CCA del 19 luglio 2010
inc. 12.2009.194). 

In conclusione, l'appello deve essere dichiarato irricevibile siccome tardivo,
senza che sia possibile vagliarne il merito. 

3.Gli oneri processuali, calcolati su un
valore litigioso di fr. 118'800.- seguono l'integrale soccombenza dell'appellante
(art. 148 CPC-TI), che rifonderà ai convenuti congrue ripetibili.

Nella
determinazione della tassa di giustizia si tiene conto del fatto che il
giudizio non entra nel merito.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC-TI e la LTG.

 

 

dichiara e pronuncia:

 

                                   1.   L'appello 20 settembre 2010 di AP 1 è irricevibile.

                                   2.   Le spese della procedura d’appello consistenti in:

                                         a) tassa
di giustizia                                    fr.     900.-

                                         b) spese                                                      fr.    
100.-

                                         totale                                                            fr.  
1'000.-

 

                                         da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere
alla convenuta fr. 3’000.-, a titolo di ripetibili di appello.

                                   3.   Intimazione:

	
   

  	
  -      

  -      

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                        Il
segretario

 

Rimedi
giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato
ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).