# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1afb3beb-c0e8-52c8-aa75-9ef0cdb3a6b7
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-05-21
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 21.05.2007 32.13-06.134
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-06-134_2007-05-21.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern  

Direction de la justice,  
des affaires communales et 

 
des affaires ecclésiastiques 

 
du canton de Berne 

       
Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 76 
Telefax 031 633 76 25      

32.13-06.134      

Beschwerdeentscheid vom 21. Mai 2007  

Handänderungssteuer bei Realteilung (Art. 9 HPG) und anwendbarer Steu-
ersatz (Art. 11 HPG)  

a Die Anwendung von Art. 9 HPG setzt voraus, dass gemeinschaftliches 

Grundeigentum körperlich geteilt wird. Es ist dabei unerheblich, ob das ge-

meinschaftliche Grundeigentum einer oder mehreren Gesellschaften gehört, 

wenn an allen Grundstücken gemeinschaftliches Eigentum der realteilungs-

willigen Personen besteht. Voraussetzung ist lediglich, dass die Teilung in 

einem Akt oder mit gleichzeitiger Grundbuchanmeldung erfolgt. Im vorlie-

genden Fall, in dem einerseits Gesamteigentum einer Erbengemeinschaft 

bzw. einer einfachen Gesellschaft sowie Miteigentum besteht, ist zur Be-

rechnung der Handänderungssteuer von einer Teilungsmasse auszugehen. 

(E. 4) 

b Bei einer Realteilung wird die Handänderungssteuer nicht auf der Summe 

der Mehrzuteilungen, sondern auf den dafür allenfalls erbrachten Aus-

gleichsleistungen erhoben. (E. 5) 

c Das Steuerprivileg von Art. 11 Abs. 2 HPG ist nur anwendbar, wenn ein 

Grundstück von einem Nachkommen, vom andern Ehegatten, von der ande-

ren eingetragenen Partnerin oder dem andern eingetragenen Partner rechts-

geschäftlich erworben wird. Der privilegierte Steuersatz von 0,9% ist auf den 

vorliegenden Fall nicht anwendbar, soweit nur die Realteilung unter Ge-

schwistern betroffen ist. (E. 6)    

  

2 

Impôts sur les mutations en cas de partage matériel (art. 9 LIMG) et taux 
d’imposition applicable (art. 11 LIMG)  

a L’application de l’article 9 LIMG présuppose le partage en nature d’une pro-

priété collective. Le fait que cette dernière appartienne à une ou à plusieurs 

sociétés importe peu lorsqu’il existe pour tous les immeubles une propriété 

commune des personnes désireuses de procéder à un partage matériel. Il 

faut simplement que le partage se fasse au moyen d’un acte ou 

s’accompagne simultanément d’une réquisition d’inscription au registre fon-

cier. Dans le cas d’espèce, où il existe à la fois une propriété collective d’une 

communauté héréditaire ou d’une société simple et une copropriété, il s’agit 

de considérer une masse à partager pour calculer l’impôt sur les mutations 

(c. 4). 

b En cas de partage matériel, l’impôt sur les mutations n’est pas perçu sur la 

somme des attributions majorées, mais sur la compensation des valeurs ef-

fectuée le cas échéant à cet effet (c. 5). 

c Le privilège fiscal prévu par l’article 11, alinéa 2 LIMG s’applique uniquement 

lorsqu’un immeuble est acquis en vertu d'un acte juridique par un descen-

dant ou une descendante, par le conjoint ou la conjointe ou par le ou la par-

tenaire enregistrée. Le taux d’imposition privilégié de 0,9 pour cent ne 

s’applique pas dans le cas d’espèce, dans la mesure où seul le partage ma-

tériel entre frères et sœurs est concerné (c. 6).  

Sachverhalt  

A. 
Die drei Schwestern A., B. und C. sind gemeinschaftliche Eigentümerinnen ver-

schiedener Grundstücke. Erworben haben A., B. und C. die fraglichen Grundstü-

cke einerseits durch Erbgang von ihrer Mutter (Gesamteigentum an vier 

Grundstücken sowie ¼ eines Grundstücks), andererseits durch Schenkung von 

ihrem vorverstorbenen Vater (3/4 eines Grundstücks zu Gesamteigentum sowie 

ein Grundstück zu Miteigentum mit ungleichen Anteilen). Bezüglich dieses ge-

meinschaftlichen Eigentums von ursprünglich sechs Grundstücken führten A., B. 

und C. in der öffentlichen Urkunde vom 1. Mai 2006 eine Erb- und Realteilung 

durch. Um die Grundstücke wie von den drei Schwestern gewünscht aufzuteilen, 

wurden in derselben Urkunde zudem zunächst eine Parzellierung und eine Mitei-

gentumsbegründung vorgenommen.  

D., der anmeldende Notar, der A., B. und C. im vorliegenden Verfahren vertritt, 

hat für diese Erb- und Realteilung am 30. Mai 2006 eine selbstdeklarierte Hand-

änderungssteuer von Fr. 9’755.40 bezahlt. Er ging dabei von einer Bemessungs-

grundlage von Fr. 275'932 und dem ordentlichen Steuersatz von 1,8% (ausma-

  

3 

chend Fr. 4'966.80) sowie von einer Bemessungsgrundlage von Fr. 532'068 und 

dem reduzierten Steuersatz von 0,9% (ausmachend Fr. 4'788.60) aus.  

In seiner Veranlagungsverfügung vom 22. September 2006 korrigierte das Kreis-

grundbuchamt diese Selbstdeklaration. Es ging von einer Mehrzuteilung und da-

mit einer Bemessungsgrundlage von total Fr. 3'882'000 aus und veranlagte eine 

Handänderungssteuer von Fr. 48'771.–. Nach seiner Berechnung bestand somit 

abzüglich der Zahlung von Fr. 9’755.40 gemäss der selbstdeklarierten Handän-

derungssteuer ein Saldo zu Gunsten des Kreisgrundbuchamtes von 

Fr. 39'015.60.  

B.  
Gegen die Nachveranlagung von Fr. 39'015.60 erhoben A., B. und C. Einsprache 

beim Kreisgrundbuchamt mit dem Antrag, die Handänderungssteuer sei insge-

samt mit einem Betrag von Fr. 7'272.– zu veranlagen und es sei die Differenz zur 

bereits bezahlten Handänderungssteuer von Fr. 9'755.40, ausmachend Fr. 

2'483.40, zurückzuerstatten. Sie stellten sich auf den Standpunkt, das Kreis-

grundbuchamt lehne die Anwendung von Art. 9 des Gesetzes vom 18. März 1992 

betreffend die Handändeurngs- und Pfandrechtssteuern (HPG; BSG 215.326.2) 

auf sämtliche im Rahmen der Erb- und Realteilung betroffenen Grundstücke zu 

Unrecht ab. Weiter sei auf die vorliegenden Handänderungen durchwegs der 

Steuersatz von 0,9% anzuwenden, denn soweit A., B. und C. den fraglichen 

Grundbesitz als Schenkung von ihrem vorverstorbenen Vater erhalten hätten, 

entspreche die nun erfolgende Realteilung wirtschaftlich dem steuerlich privile-

gierten Sachverhalt einer Erbteilung unter Nachkommen in Bezug auf eine elterli-

che Liegenschaft.  

In seiner Einspracheverfügung vom 9. Oktober 2006 bestätigte das Kreisgrund-

buchamt seine Veranlagungsverfügung vom 22. September 2006. Zur Begrün-

dung führte es aus, es habe Art. 9 HPG vollumfänglich Rechnung getragen, in-

dem es alle Grundstücke in seine Berechnung einbezogen und unter Berücksich-

tigung der jeweiligen Teilungsansprüche die Mehr- oder Minderzuteilung errech-

net habe. Weiter hätten A., B. und C. die Grundstücke Gemeinde E. Gbbl. Nr. 

1000 und Gemeinde F. Gbbl. Nr. 2000 durch Schenkung erworben. Es liege 

diesbezüglich kein Erbgang mit anschliessender Erbteilung vor, weshalb der pri-

vilegierte Steuersatz gemäss Art. 11 Abs. 2 HPG nicht zur Anwendung komme.  

C. 
Gegen die Einspracheverfügung des Kreisgrundbuchamtes vom 9. Oktober 2006 

erheben A., B. und C. am 24. Oktober 2006 Verwaltungsbeschwerde bei der Jus-

tiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion. Sie beantragen, die Einspracheverfügung 

vom 9. Oktober 2006 sei aufzuheben, es sei auf eine Nachveranlagung der 

  

4 

Handänderungssteuer im Betrage von Fr. 39'015.60 zu verzichten, die Handän-

derungssteuer sei mit 0,9% auf Fr. 7'272 festzusetzen und die Differenz zur be-

reits bezahlten Handänderungssteuer zuzüglich Verzugszins sei seit Datum der 

Grundbuchanmeldung zurückzuerstatten. Zur Begründung führen sie aus, sie 

seien entgegen der Auffassung des Kreisgrundbuchamts der Ansicht, dass Art. 9 

HPG auf sämtliche durch die öffentliche Urkunde vom 1. Mai betroffenen 

Grundstücke anzuwenden sei und dass einheitlich für sämtliche Zuteilungen der 

reduzierte Steuersatz von 0,9% Geltung habe. Das Kreisgrundbuchamt habe zu 

Unrecht zwei Teilungsmassen gebildet als Grundlage für die Berechnung. Daher 

resultiere eine grössere Mehrzuteilung als bei der Bildung einer einheitlichen Tei-

lungsmasse. Das Kreisgrundbuchamt habe sich in der Einspracheverfügung 

auch nicht mit den Argumenten in der Einsprache bezüglich des anwendbaren 

Steuersatzes auseinandergesetzt. Es äussere sich nicht zur Frage, warum Art. 

11 Abs. 2 HPG nicht auf den vorliegenden Sachverhalt anwendbar sei. Es sei 

weder aus dem Gesetzestext noch aus der Rechtsprechung zu entnehmen, dass 

Art. 11 Abs. 2 HPG ausschliesslich auf Erbengemeinschaften als „Abtreterin“ 

reduziert sein solle. Art. 11 HPG solle zusammen mit Art. 12 Bst. e HPG sicher-

stellen, dass Eigentumsübergänge von Elternteilen auf Nachkommen, allenfalls 

auch über den Umweg einer Erbengemeinschaft oder einer einfachen Gesell-

schaft bzw. einer Miteigentümerschaft, steuerlich begünstigt würden.  

In seiner Vernehmlassung vom 27. Oktober 2007 beantragt das Kreisgrundbuch-

amt die Abweisung der Verwaltungsbeschwerde.  

Der Schriftenwechsel und das Beweisverfahren wurden mit Verfügung vom 

30. März 2007 geschlossen.  

Auf den Inhalt der eingereichten Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid 

wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen näher eingegangen. 

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:  

1. 
Gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamtes betreffend Handände-

rungssteuern kann bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons 

Bern Verwaltungsbeschwerde erhoben werden (Art. 27 Abs. 2 HPG). Die Justiz-, 

Gemeinde- und Kirchendirektion ist damit zur Beurteilung der vorliegenden Be-

schwerde zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des 

Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 

155.21).  

Zur Verwaltungsbeschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der 

Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Art. 65 Bst. a 

  

5 

VRPG). Die Beschwerdeführerinnen sind durch die angefochtene Einsprachever-

fügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen 

form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.   

2. 
Grundsätzlich ist dem Kanton beim Erwerb eines Grundstückes eine Handände-

rungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 5 HPG). Objekt dieser Rechtsver-

kehrssteuer ist der zivilrechtliche Eigentumsübergang, dem in Artikel 5 Abs. 2 HG 

weitere Rechtsgeschäfte gleichgestellt werden wie beispielsweise die Änderung 

im Personenbestand oder im Beteiligungsumfang einer Gemeinschaft zu gesam-

ter Hand. Steuerpflichtig ist der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin (Art. 2 

Bst. a HPG). Art. 6 bis 10 HPG äussern sich zur Bemessungsgrundlage für die 

Handänderungssteuer. Die Handänderungssteuer wird grundsätzlich auf der Ge-

genleistung für den Grundstückerwerb erhoben. Die Gegenleistung besteht aus 

allen vermögensrechtlichen Leistungen, die die Erwerberin dem Veräusserer 

oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat (vgl. Art. 6 HPG). Für Realtei-

lungen enthält Art. 9 HPG eine Sonderregelung: Danach wird die Handände-

rungssteuer nur auf den Ausgleichsleistungen erhoben, wenn die ganze oder die 

teilweise Aufhebung von gemeinschaftlichem Grundeigentum durch Übertragung 

von Grundstücken der Gemeinschaft auf einzelne oder alle beteiligten Mitglieder 

der Gemeinschaft erfolgt. Der Steuersatz beträgt in der Regel 1,8% (Art. 11 Abs. 

1 HPG). Wird ein Grundstück von einem Nachkommen, vom andern Ehegatten, 

von der anderen eingetragenen Partnerin oder dem anderen eingetragenen Part-

ner rechtsgeschäftlich erworben, so beträgt der Steuersatz nur 0,9% (Art. 11 Abs. 

2 HPG).  

3.  
3.1 Im vorliegenden Fall haben die drei Beschwerdeführerinnen mit dem 
Zweck, bestehendes gemeinschaftliches Eigentum mittels Realteilung aufzulö-

sen, in der öffentlichen Urkunde vom 1. Mai 2006 eine Parzellierung, eine Mitei-

gentumsbegründung, Dienstbarkeitserrichtungen sowie eine Erb- und Realteilung 

vorgenommen. Betroffen sind im Einzelnen die folgenden Liegenschaften:   

1. Gemeinde G. Gbbl. Nr. 3000 (Ortsteil H., I.-Gasse Nr. 10 und 20) 

2. Gemeinde G. Gbbl. Nr. 4000 (Ortsteil H., I.-Gasse, vier Garagen) 

3. Gemeinde E. Gbbl. Nr. 5000 (Ortsteil J., K.-Strasse Nr. 30) 

4. Gemeinde F. Gbbl. Nr. 6000 (Ortsteil L., M.-Weg Nr. 40)  

Diese vier Liegenschaften befanden sich vor der Teilung im Gesamteigentum der 

Erbengemeinschaft der N. (Mutter der drei Beschwerdeführerinnen), bestehend 

aus den drei Beschwerdeführerinnen.   

  

6 

5.  Gemeinde F. Gbbl. Nr. 2000 (Ortsteil O., P.-Weg Nr. 50 und 60 in der Ort-

schaft Q.)  

Diese Liegenschaft befand sich vor der Teilung im Miteigentum der drei Be-

schwerdeführerinnen. Erhalten hatten sie das Grundstück durch Schenkung von 

ihrem Vater, eingetragen am 4. Juli 1986. Das Miteigentum bestand zu unglei-

chen Teilen (Gbbl. Nr. 2000-1, Miteigentum von 2/5 zugunsten von A., Gbbl. Nr. 

2000-2, Miteigentum von 1/5 zugunsten von B., Gbbl. Nr. 2000-3, Miteigentum 

von 2/5 zugunsten von C.).   

6.  Gemeinde E. Gbbl. Nr. 1000 (Ortsteil R., S.-Strasse Nr. 70 in der Ortschaft 

T.)  

Diese Liegenschaft befand sich vor der Teilung im Gesamteigentum einer einfa-

chen Gesellschaft, bestehend aus den drei Beschwerdeführerinnen sowie der 

Erbengemeinschaft N. (Mutter der drei Beschwerdeführerinnen), ebenfalls beste-

hend aus den drei Beschwerdeführerinnen. Erhalten hatte die einfache Gesell-

schaft das Grundstück einerseits durch Schenkung von Seiten des Vaters der 

drei Beschwerdeführerinnen, eingetragen am 24. April 1981 (¾ der Liegen-

schaft), und andererseits durch Erbgang von Seiten der Mutter (¼ der Liegen-

schaft).  

3.2 Um die beabsichtigte Erb- und Realteilung vorzunehmen, wurden die bei-
den Grundstücke Gemeinde G. Gbbl. Nr. 3000 (I.-Gasse) und Gemeinde F. Gbbl. 

Nr. 2000 (P.-Weg) parzelliert und in je zwei Nutzungseinheiten aufgeteilt. Die den 

beiden Grundstücken zudienenden Parzellen Gemeinde G. Gbbl. Nr. 4000 (Ga-

ragen) und Gemeinde F. Gbbl. Nr. 7000 (Anmerkungsgrundstück; Einstellhalle 

mit Umgebungsanlagen) wurden entsprechend den neuen Nutzungseinheiten 

aufgeteilt bzw. zugewiesen. Dabei entstanden die folgenden neuen Liegenschaf-

ten:   

- Aus der Liegenschaft Gemeinde G. Gbbl. Nr. 3000 (I.-Gasse 10/20) wurden 

durch Parzellierung die Grundstücke Gemeinde G. Gbbl. Nr. 3000 (I.-Gasse 

10) und Gemeinde G. Gbbl. Nr. 8000 (I.-Gasse 20) begründet. 

- An der Liegenschaft Gemeinde G. Gbbl. Nr. 4000 (Garagen) wurde Miteigen-

tum begründet: Gbbl. Nr. 4000-1, ½ Miteigentum an Nr. 4000, und Gbbl. Nr. 

4000-2, ½ Miteigentum an Nr. 4000.  

- Aus der Liegenschaft Gemeinde F. Gbbl. Nr. 2000 (P.-Weg 50/60) wurden 

durch Parzellierung die Grundstücke Gemeinde F. Gbbl. Nr. 9000 (P.-Weg 

50) und Gemeinde F. Gbbl. Nr. 2000 (P.-Weg 60) begründet.  

- Die bisherige Anmerkung „dazu gehört ¼ Anteil an Nr. 7000“ auf der Stamm-

parzelle Gemeinde F. Gbbl. Nr. 2000 wurde entsprechend der Anzahl Woh-

  

7 

nungen der beiden auf dieser Stammparzelle befindlichen Liegenschaften P.-

Weg Nrn. 50 und 60 aufgeteilt: 5/32 Anteil an Gbbl. Nr. 7000 für das Gbbl. Nr. 

2000 (P.-Weg 60) und 3/32 Anteil an Gbbl. Nr. 7000 für das Grundstück Nr. 

9000 (P.-Weg 50).   

3.3 Nach Durchführung der Erb- und Realteilung gemäss der öffentlichen Ur-
kunde vom 1. Mai 2006 präsentieren sich die Eigentumsverhältnisse an den Lie-

genschaften wie folgt:   

- B. ist Alleineigentümerin der Grundstücke Gemeinde G. Gbbl. Nrn. 8000 und 

4000-2 (I.-Gasse 20, erhalten aus Erb- und Realteilung, Anrechnungswert Fr. 

2'455'000.00) sowie des Grundstücks Gemeinde E. Gbbl. Nr. 5000 (K.-

Strasse 30, erhalten aus Erb- und Realteilung, Anrechnungswert Fr. 

1'690'000.00).  

- C. ist Alleineigentümerin der Grundstücke Gemeinde G. Gbbl. Nrn. 3000 und 

4000-1 (I.-Gasse 10, erhalten aus Erb- und Realteilung, Anrechnungswert Fr. 

2'445'000.00), des Grundstücks Gemeinde F. Gbbl. Nr. 6000 (M.-Weg 40, 

Erb- und Realteilung, Anrechnungswert Fr. 1'380'000.00) sowie des Grund-

stücks Gemeinde F. Gbbl. Nr. 9000 (P.-Weg 50, erhalten aus Realteilung, 

Anrechnungswert Fr. 1'180'000.00).  

- A. ist Alleineigentümerin des Grundstücks Gemeinde E. Gbbl. Nr. 1000 (S.-

Strasse 70, erhalten zu ¾ aus Realteilung und zu ¼ aus Erb- und Realtei-

lung, Anrechnungswert Fr. 1'879'000.00) und des Grundstücks Gemeinde F. 

Gbbl. Nr. 2000 (P.-Weg 60, erhalten aus Realteilung, Anrechnungswert 

Fr. 1'790'000.00).  

4. 
4.1 Die Beschwerdeführerinnen bemängeln zunächst, dass das Kreisgrund-
buchamt die verschiedenen Liegenschaften zur Berechnung der Handände-

rungssteuer in zwei Teilungsmassen aufgeteilt habe: einerseits eine solche für 

die Erbteilung, andererseits eine solche für die Realteilung, aus welchen jeweils 

Mehr- und Minderzuteilungen resultierten. So ergäben sich grössere Mehrzutei-

lungen als bei der Bildung einer einheitlichen Teilungsmasse, wie dies von den 

Beschwerdeführerinnen beantragt werde. Art. 9 HPG sei auf die fraglichen 

Grundstücke, welche sich teils im Gesamt- und teils im Miteigentum befänden, 

gleichzeitig anzuwenden, unabhängig von den Rechtsgründen der jeweiligen 

Erwerbe. Einziges Kriterium sei es, dass sich der fragliche Grundbesitz im ge-

meinschaftlichen Eigentum der realteilungswilligen Personen befände. Zur Be-

gründung verweisen sie unter anderem auf den Entscheid der Justiz-, Gemeinde- 

und Kirchendirektion Nr. 32.13-02.8 vom 4. September 2002.  

  

8  

Das Kreisgrundbuchamt führt zur Anwendung von Art. 9 HPG in seiner Einspra-

cheverfügung vom 9. Oktober 2006 lediglich aus, es habe dem darin umschrie-

benen Grundsatz, wonach bei Realteilungen die Handänderungssteuer nur auf 

den Ausgleichsleistungen erhoben werde, vollumfänglich Rechnung getragen, 

indem es alle Grundstücke in seine Berechnung einbezogen und unter Berück-

sichtigung der jeweiligen Teilungsansprüche die Mehr- oder Minderzuteilung er-

rechnet habe.  

Sowohl die Beschwerdeführerinnen als auch das Kreisgrundbuchamt gehen da-

von aus, dass vorliegend auf die Teilung aller Grundstücke Art. 9 HPG anzuwen-

den ist. Streitig ist jedoch, ob nur eine oder mehrere Teilungsmassen zu bilden 

sind. Während die Beschwerdeführerinnen geltend machen, es sei nur eine Tei-

lungsmasse vorhanden und es handle sich dementsprechend um eine einzige 

Realteilung, legt das Grundbuchamt seiner Berechnung der Handänderungs-

steuer zwei Teilungsmassen zugrunde, womit es implizit davon ausgeht, es lägen 

verschiedene Realteilungen vor.  

4.2 Eine Realteilung liegt nach dem Wortlaut von Art. 9 HPG vor, wenn die 
ganze oder teilweise Aufhebung von gemeinschaftlichem Grundeigentum durch 

Übertragung von Grundstücken der Gemeinschaft auf einzelne oder alle beteilig-

ten Mitglieder der Gemeinschaft erfolgt. Das Kreisschreiben der Justizdirektion 

des Kantons Bern betreffend Abgaberecht vom 15. April 1986 (nachfolgend: 

Kreisschreiben) enthält einige Ausführungen zu Realteilungen aus handände-

rungssteuerrechtlicher Sicht: Gemäss Ziffer 9 Buchstabe b des Kreisschreibens 

sind die entsprechenden Geschäfte gleichzeitig zur grundbuchlichen Behandlung 

anzumelden, wenn die Privilegierung der Realteilung geltend gemacht wird. Frü-

here Teilveräusserungen (z.B. eine Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft) 

können nicht mehr in die Verteilung mit Abgabeprivileg einbezogen werden (die-

se Veranlagungen wurden rechtskräftig und können nicht später durch einen 

neuen Vertrag revidiert werden).   

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion bezog sich in dem von den Be-

schwerdeführerinnen zitierten Entscheid vom 4. September 2002 auf diese Aus-

führungen und hielt fest, der Vorbehalt, dass die Privilegierung der Realteilung 

nur geltend gemacht werden könne, wenn die Geschäfte gleichzeitig zur grund-

buchlichen Behandlung angemeldet würden, beruhe wahrscheinlich auf einem 

früheren Entscheid der Justizdirektion (Entscheid der Justizdirektion vom 15. 

April 1981, publiziert in BN 1981 S. 223 ff.). Dort wollte der Beschwerdeführer 

eine sieben Jahre zuvor erfolgte Abtretung eines Grundstücks mit der körperli-

chen Teilung von Miteigentum an einem anderen Grundstück zu einer steuerfrei-

en Realteilung verknüpfen. Dieses Ansinnen wurde zu Recht abgelehnt mit der 

  

9 

Begründung, das Privileg der Realteilung könne nur in einem Zug geltend ge-

macht werden, was bedeute, dass die Teilungen im gleichen Vertrag vorzuneh-

men oder allenfalls verschiedene Verträge beim Grundbuchamt gleichzeitig an-

zumelden seien. Gestützt darauf kam die Justizdirektion in ihrem Entscheid vom 

4. September 2002 zum Schluss, dass die erforderliche Einheitlichkeit der Real-

teilung gegeben sei, wenn nur ein Erbteilungsvertrag über sämtliche Grundstücke 

geschlossen werde. Es sei daher irrelevant, dass die Anmeldungen zur Eintra-

gung bei verschiedenen betroffenen Grundbuchämtern nicht gleichzeitig, son-

dern im Abstand von etwas mehr als einem Monat erfolgt seien.   

Für die Gewährung des Abgabeprivilegs gestützt auf Art. 9 HPG ist somit aus-

schlaggebend, dass die Realteilung in einem Akt erfolgt. Die Einheitlichkeit der 

Realteilung muss gegen aussen ersichtlich sein, indem ein Vertrag über mehrere 

Grundstücke abgeschlossen wird oder indem verschiedene Verträge gleichzeitig 

zur Eintragung beim Grundbuchamt angemeldet werden. Im vorliegenden Fall 

sind die Beschwerdeführerinnen gemeinschaftliche Eigentümerinnen der fragli-

chen Grundstücke. Bezüglich sämtlicher Grundstücke wird in einem Vertrag, 

nämlich in der öffentlichen Urkunde vom 1. Mai 2006, eine Erb- und Realteilung 

durchgeführt. Auch die Grundbuchanmeldung vom 31. Mai 2007 betrifft sämtliche 

Grundstücke. Es handelt sich daher um einen einzigen, einheitlichen Akt, in wel-

chem die Beschwerdeführerinnen einen Teil ihres gemeinschaftlichen Grundei-

gentums auflösen.  

4.3 Im Unterschied zu den bisher von der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirek-
tion beurteilten Fällen besteht vorliegend nicht nur eine Gemeinschaft, welche 

gemeinschaftliches Eigentum auflöst. So gehören mehrere Grundstücke der Er-

bengemeinschaft der N., das Grundstück Gemeinde E. Gbbl. Nr. 1000 hingegen 

gehört einer einfachen Gesellschaft, bestehend einerseits aus der Erbengemein-

schaft der N., andererseits aus den drei Beschwerdeführerinnen. Zudem besteht 

Miteigentum der drei Beschwerdeführerinnen zu ungleichen Teilen an der Lie-

genschaft Gemeinde F. P.-Weg.   

Aus der Formulierung im Gesetz, wonach „die ganze oder teilweise Aufhebung 

von gemeinschaftlichem Grundeigentum durch Übertragung von Grundstücken 

der Gemeinschaft auf einzelne oder alle beteiligten Mitglieder der Gemeinschaft“ 

erfolgt, könnte geschlossen werden, es sei für jede Gesellschaft eine eigene Tei-

lungsmasse zu bilden. Das Kreisgrundbuchamt hat Art. 9 HPG offenbar in die-

sem Sinne ausgelegt, indem es zwei Teilungsmassen gebildet hat. In Artikel 10 

Bst. d des alten Gesetzes vom 15. November 1970 betreffend Handänderungs- 

und Pfandrechtsabgaben (HPAG, GS 1970 S. 332), in dem die körperliche Tei-

lung generell von der Handänderungssteuer ausgenommen wurde, findet sich 

indessen keine Einschränkung, wonach nur das gemeinschaftliche Eigentum 

  

10 

einer Gemeinschaft einer Realteilung zugänglich ist. Es hiess dort lediglich, es 

sei keine Handänderungssteuer zu entrichten bei der körperlichen Teilung von 

gemeinschaftlichem Eigentum, sofern die zugeteilten Grundstücke den bisheri-

gen Anteilsverhältnissen entsprechen. Nach der alten Gesetzesbestimmung ist 

somit für das Privileg der Realteilung ausschlaggebend, ob gemeinschaftliches 

Eigentum besteht, und nicht, ob eine oder mehrere Gemeinschaften vorhanden 

sind. Diese Steuerbefreiung wurde im Jahre 1970 eingeführt, um Realteilungen 

nicht durch Abgaben zu erschweren. Das geltende HPG hat das Steuerprivileg 

für Realteilungen in Artikel 9 übernommen, aber neu formuliert. Der Vortrag des 

Regierungsrates (Tagblatt des Grossen Rates 1991, Beilage 43) führt dazu ledig-

lich aus, in Artikel 9 würden die bisher in Artikel 10 enthaltenen Bestimmungen 

über die Realteilung zusammengefasst, wobei “eine Klarstellung und Anpassung 

an die Praxis“ erfolge. Der Zweck dieses Steuerprivilegs ist somit nach wie vor 

derselbe. Realteilungen sollen nicht durch Abgaben erschwert werden, unter 

Vorbehalt einer Steuerumgehung. Gegenstand der in Art. 9 HPG vorgesehenen 

Privilegierung ist die Realteilung und nicht eine bestimmte Gemeinschaft. Es ist 

daher unerheblich, ob die von der Realteilung betroffenen Grundstücke vorher im 

Eigentum von nur einer Gemeinschaft oder mehrerer Gemeinschaften gestanden 

haben, wenn an allen Grundstücken gemeinschaftliches Eigentum der realtei-

lungswilligen Personen bestand. Darauf weist auch die Formulierung in Art. 9 

HPG hin, in welchem von gemeinschaftlichem Eigentum die Rede ist.  

Es kann daher im vorliegenden Fall, in welchem die fraglichen Grundstücke alle 

ausschliesslich im gemeinschaftlichen Eigentum der drei Beschwerdeführerinnen 

stehen, nicht ausschlaggebend sein, dass es sich um gemeinschaftliches Eigen-

tum verschiedener Gemeinschaften handelt. Es spielt keine Rolle, wie das ge-

meinschaftliche Eigentum durch die drei Beschwerdeführerinnen erworben wor-

den ist. Erforderlich ist lediglich gemeinschaftlicher Grundbesitz mehrerer Perso-

nen und eine gleichzeitige Auflösung desselben in einem Akt. Zur Berechnung 

der Handänderungssteuer ist daher im vorliegenden Fall von nur einer Teilungs-

masse auszugehen.  

  

11 

5. 
Sowohl die Beschwerdeführerinnen als auch das Kreisgrundbuchamt sind bei der 

Berechnung der Handänderungssteuer von den Mehrzuteilungen als Bemes-

sungsgrundlage ausgegangen. Die Beschwerdeführerinnen, welche von nur ei-

ner Teilungsmasse ausgehen, haben die Handänderungssteuer auf der Gesamt-

summe aller Mehrzuteilungen in der Höhe von Fr. 808'000 berechnet. Das Kreis-

grundbuchamt hingegen, welches für die Erb- und die (nur) Realteilung von je 

einer besonderen Teilungsmasse ausgegangen ist, hat die Handänderungssteu-

er auf der Mehrzuteilung aus Erbschaft in der Höhe von Fr. 2'345'000 und auf der 

Mehrzuteilung aus der (nur) Realteilung in Höhe von Fr. 1'537'000 berechnet.  

Wie unter Ziffer 4 ausgeführt wurde, ist im vorliegenden Fall von nur einer Tei-

lungsmasse auszugehen. Als Bemessungsgrundlage ist jedoch nicht die Summe 

der Mehrzuteilungen von Fr. 808'000 heranzuziehen. Massgebend sind vielmehr 

die für die Wertverschiebungen erbrachten Ausgleichsleistungen. Dies ergibt sich 

bereits aus dem Wortlaut von Art. 9 HPG. Danach wird die Handänderungssteuer 

nur auf den Ausgleichsleistungen erhoben. Nicht als Ausgleichsleistungen gelten 

dabei gemäss der expliziten Anordnung des Gesetzgebers blosse «Änderungen 

der Beteiligungsquoten» (Art. 9 Satz 2 HPG). Das bedeutet, dass die Steuer-

pflicht nur ausgelöst wird, wenn die die Wertverschiebung ausgleichenden Ge-

genleistungen auch tatsächlich erbracht werden. Verzichten die Parteien auf 

Ausgleichsleistungen, obwohl sie bewusst Zuteilungen vornehmen, welche nicht 

den bisherigen Anteilsverhältnissen entsprechen, so besteht keine Steuerpflicht. 

Daraus folgt, dass nicht schon eine Mehrzuteilung an sich, sondern erst eine für 

die Wertverschiebung allenfalls erbrachte Ausgleichsleistung die Steuerpflicht 

auslöst. Realteilungen mit Wertverschiebungen ohne Ausgleichsleistungen blei-

ben steuerfrei.   

Die Ausgleichsleistung kann in der Übergabe von Aktiven (Geld oder andere Ver-

mögenswerte) oder in der Übernahme von Passiven bestehen. Werden einer 

Liegenschaft anhaftende Grundpfandschulden von der Person, welche ein 

Grundstück zu Alleineigentum erhält, übernommen, so erbringt diese Person nur 

insoweit eine Gegenleistung, als sie in einem über ihren Anteil hinausgehenden 

Mass Grundpfandschulden übernimmt. (Vgl. zum Ganzen den Entscheid der Jus-

tiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion Nr. 32.13-02.8 vom 4. September 2002).   

Im vorliegenden Fall werden zum Ausgleich der bestehenden Mehrzuteilungen 

keine Aktiven – etwa in Form von Geldleistungen – übertragen. Hingegen lasten 

auf den betroffenen Grundstücke die folgenden Grundpfandschulden, welche von 

den jeweiligen Erwerberinnen teilweise übernommen werden:    

  

12 

1. Gemeinde G., I.-Gasse 10:  Fr. 325’000 

2. Gemeinde G., I.-Gasse 20: Fr. 325’000 

3. Gemeinde E., K.-Strasse: Fr. 245’000 

4. Gemeinde F., M.-Weg: Fr.   70’000 

5. Gemeinde E., S.-Strasse: Fr. 710’000 

6. Gemeinde F., P.-Weg 50: Fr. 700’000 

7. Gemeinde F., P.-Weg 60: Fr. 800’000  

Die drei Beschwerdeführerinnen haben an den Liegenschaften, die sie aus Erb-

schaft erhalten haben (Ziffern 1 bis 4), und an dem Grundstück Gemeinde E. S.-

Strasse 70 je 1/3 Anteil an den Grundpfandschulden, ausmachend je Fr. 

558'333.30. An den Grundstücken Gemeinde F. P.-Weg 50 und 60 beträgt der 

Anteil der Grundpfandschulden von C. und A. je Fr. 600'000, derjenige von B. Fr. 

300'000. Insgesamt haben C. und A. somit einen internen Anteil an den Grund-

pfandschulden von je Fr. 1'158'333.30, B. hat einen internen Anteil an den 

Grundpfandschulden von Fr. 858’333.30.  

C. übernimmt die Grundstücke Gemeinde G., I.-Gasse 10, M.-Weg 40 in der 

Gemeinde F. und P.-Weg 50 in der Gemeinde F. zu Alleineigentum. Der Anrech-

nungswert dieser drei von ihr übernommenen Grundstücke beträgt insgesamt Fr. 

5’005’000.  Ihr interner Teilungsanspruch beträgt Fr. 4’468'000 (1/3 des Anrech-

nungswerts aller Grundstücke mit Ausnahme der Grundstücke Gemeinde F., P.-

Weg 50 und 60; daran beträgt ihr Anteil 2/5 des Anrechnungswerts). Sie erhält 

somit mehr zugeteilt, als ihr aufgrund des internen Teilungsanspruchs zustehen 

würde. Die auf diesen Grundstücken aufhaftenden Grundpfandschulden betra-

gen insgesamt Fr. 1'095'000. Sie übernimmt somit – trotz Mehrzuteilung – weni-

ger Grundpfandschulden, als ihr interner Anteil betragen würde. Es erfolgt somit 

keine Ausgleichsleistung, was zur Folge hat, dass keine Handänderungssteuer 

geschuldet ist.   

B. übernimmt die Grundstücke I.-Gasse 20 und K.-Strasse 30 in der Gemeinde 

E. zu Alleineigentum. Der Anrechnungswert dieser beiden Liegenschaften be-

trägt insgesamt Fr. 4'145'000. Ihr interner Teilungsanspruch beträgt Fr. 3'874’000 

(1/3 des Anrechnungswerts aller Grundstücke mit Ausnahme der Grundstücke 

Gemeinde F., P.-Weg 50 und 60; daran beträgt ihr Anteil 1/5 des Anrechnungs-

werts). Die auf diesen Grundstücken aufhaftenden Grundpfandschulden betra-

gen insgesamt Fr. 570'000. Auch sie übernimmt somit trotz Mehrzuteilung weni-

ger Grundpfandschulden, als ihr interner Anteil betragen würde. Es erfolgt somit 

keine Ausgleichsleistung, was zur Folge hat, dass keine Handänderungssteuer 

geschuldet ist.   

  

13 

A. übernimmt die Grundstücke S.-Strasse 70 in der Gemeinde E. und P.-Weg 60 

in der Gemeinde F. zu Alleineigentum. Der Wert dieser beiden Grundstücke be-

trägt Fr. 3'660’000. Ihr interner Teilungsanspruch beträgt Fr. 4’468'000 (1/3 des 

Anrechnungswerts aller Grundstücke mit Ausnahme der Grundstücke Gemeinde 

F., P.-Weg 50 und 60; daran beträgt ihr Anteil 2/5 des Anrechnungswerts). Sie 

erhält somit weniger zugeteilt, als ihr eigentlich zustehen würde. Die auf diesen 

Grundstücken aufhaftenden Grundpfandschulden betragen insgesamt 

Fr. 1'510'000. A. übernimmt somit trotz Minderzuteilung mehr Grundpfandschul-

den, als sie angesichts ihres internen Anteils eigentlich müsste. Ihre Mehrüber-

nahme an Passiven beläuft sich auf Fr. 351'666.70. Diese Differenz ist steuer-

rechtlich als Ausgleichsleistung zu betrachten und somit als Bemessungsgrund-

lage für die Berechnung der Handänderungssteuer heranzuziehen.  

6. 
6.1 Bezüglich des anwendbaren Steuersatzes beantragen die Beschwerde-
führerinnen, es sei für die gesamte geschuldete Handänderungssteuer der privi-

legierte Satz von 0,9% gemäss Art. 11 Abs. 2 HPG anzuwenden. Zur Begrün-

dung ihres Begehrens führen sie aus, den in der Einspracheverfügung zitierten 

Entscheiden der Justizdirektion vom 18. Mai 1972 bzw. vom 7. Juni 1993 sei kei-

neswegs zu entnehmen, dass Art. 11 Abs. 2 HPG ausschliesslich auf Erbenge-

meinschaften als „Abtreterin“ reduziert sein solle. Wirtschaftlich betrachtet handle 

es sich um denselben Sachverhalt, ob eine Erbengemeinschaft, bestehend aus 

drei Geschwistern eine Liegenschaft bei der Erbteilung an eine Schwester über-

trage, oder ob drei Schwestern eine mittels Schenkung von ihrem Vater übertra-

gene Liegenschaft körperlich teilten. Deshalb sei im vorliegend zu beurteilenden 

Fall insgesamt nur eine reduzierte Handänderungssteuer von 0,9% geschuldet.  

Der Entscheid der Justizdirektion vom 18. Mai 1972 (publiziert in Der Bernische 

Notar, 1972, S. 30 ff.) stützte sich noch auf das HPAG. Darin wurde festgehalten, 

dass bei der Erbteilung das Abgabeprivileg von 0,8% gemäss Art. 9 Abs. 1 

HPAG zur Anwendung gelange. Massgeblich für das Abgabeprivileg sei das Ver-

hältnis des Übernehmers zum Erblasser und nicht dasjenige unter den Erbtei-

lungspartnern. Dieser Grundsatz wurde von der Justizdirektion auch nach Inkraft-

treten des neuen HPG bestätigt. In ihrem Entscheid vom 7. Juni 1993 (vgl. dazu 

auch den Hinweis in Der Bernische Notar, 1993, S. 164) hielt die Justizdirektion 

fest, dass auch unter dem neuen Recht bei einer Erbteilung das verwandtschaft-

liche Verhältnis des Übernehmers zum Erblasser und nicht dasjenige unter den 

Erbteilungspartnern für die Anwendung des Abgabeprivilegs massgeblich ist. 

Diese Rechtsprechung ist unbestritten.  

6.2 Im vorliegenden Fall gingen die Grundstücke Gemeinde F. Gbbl. Nr. 2000 
und Gemeinde E. Gbbl. Nr. 1000 (Bezeichnung vor der Parzellierung) zunächst 

  

14 

mittels Schenkung auf die Beschwerdeführerinnen bzw. auf die drei Beschwerde-

führerinnen und ihre Mutter über. Es ist zu prüfen, ob der privilegierte Steuersatz 

von 0,9% gestützt auf eine wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch auf sie an-

zuwenden ist.   

Die Handänderungsabgabe ist grundsätzlich eine Rechtsverkehrsabgabe. Im 

HPG wird die Abgabepflicht im Gegensatz zu Einkommenssteuergesetzen, wel-

che an Erscheinungen der privaten Wirtschaft anknüpfen und dadurch automa-

tisch einen (betriebs-)wirtschaftlichen Inhalt aufweisen, an zivilrechtliche Vorgän-

ge des Rechtsverkehrs angeknüpft. Ohne ausdrückliche Vorschrift im Gesetz ist 

daher davon auszugehen, dass die im Gesetz verwendeten Begriffe im zivilrecht-

lichen Sinne zu verstehen sind (vgl. Peter Ruf, Handänderungsabgaberecht, 

Kommentar zu den Artikeln 1 – 10 des bernischen Gesetzes betreffend die Han-

dänderungs- und Pfandrechtsabgaben, Muri-Bern 1985, N. 8 zu Art. 5 S. 74). 

Dieser für das alte Recht festgehaltene Grundsatz gilt ohne weiteres auch für das 

neue HPG. Angeknüpft wird auch im HPG an die formellen Gegebenheiten. So 

ist insbesondere der zivilrechtliche Eigentumsübergang als Handänderung eines 

Grundstückes im Sinne des HPG zu betrachten (vgl. Art. 5 Abs. 1 Bst. a HPG). 

Deshalb ist beispielsweise auch beim Verkauf einer Aktiengesellschaft an deren 

Alleinaktionär eine Handänderungssteuer geschuldet, obwohl der Eigentümer 

nach der wirtschaftlichen Betrachtungsweise derselbe bleibt, da es sich dabei um 

einen zivilrechtlichen Eigentumsübergang im Sinne von Art. 5 Abs. 1 Bst. a HPG 

handelt (vgl. dazu etwa den Hinweis auf die bernische Praxis in Der Bernische 

Notar 1995/1996, S. 340 f. sowie Der Bernische Notar 2001/2002, Ziffer 50. S. 

144 f.). Ist für eine Handänderungsabgabe hingegen ausnahmsweise an die wirt-

schaftliche Betrachtungsweise anzuknüpfen, so wird dies im Gesetz ausdrücklich 

erwähnt (vgl. z.B. Art. 5 Abs. 2 HPG) oder ergibt sich zwingend aus der Ausle-

gung des Gesetzes (vgl. dazu die Rechtsprechung zu Art. 11 Abs. 2 HPG).  

Das HPG lässt somit wenig Raum, um bei seiner Anwendung von einer wirt-

schaftlichen Betrachtungsweise auszugehen. Allein der Hinweis auf die angeb-

lich gebotene wirtschaftliche Betrachtungsweise genügt nicht, um den Anwen-

dungsbereich einer Norm, die an die zivilrechtlichen Verhältnisse anknüpft, über 

ihren Wortlaut hinaus auf wirtschaftlich vergleichbare Sachverhalte auszudehnen. 

Für die Anwendung des privilegierten Satzes bedürfte es daher im vorliegenden 

Fall entweder eines Hinweises im Wortlauf oder aber anderer Anhaltspunkte, die 

im Rahmen der Auslegung zu berücksichtigen wären.   

6.3 Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen zeigt bereits die Formulierung 
von Art. 11 Abs. 2 HPG, in welchem vom „rechtsgeschäftlichen Erwerb“ gespro-

chen wird, auf, dass damit nicht ausschliesslich Erbteilungen gemeint seien. Wei-

ter führen sie aus, Art. 11 HPG solle zusammen mit Art. 12 Bst. e HPG sicher-

  

15 

stellen, dass Eigentumsübergänge von Elternteilen auf Nachkommen, allenfalls 

auch über den Umweg einer Erbengemeinschaft oder einer einfachen Gesell-

schaft bzw. einer Miteigentümerschaft, steuerlich begünstigt würden. Damit ma-

chen sie sinngemäss geltend, eine teleologisch-systematische Auslegung führe 

zum Ergebnis, dass die vorliegend zu beurteilende Handänderung privilegiert zu 

versteuern sei.   

Nach der Praxis des Bundesgerichts ist die rechtsanwendende Behörde in der 

Regel an den klaren und unzweideutigen Wortlaut einer Bestimmung gebunden, 

doch sind Abweichungen von einem klaren Wortlaut zulässig oder sogar gebo-

ten, wenn triftige Gründe zur Annnahme bestehen, dass dieser nicht den wahren 

Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der Entste-

hungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zu-

sammenhang mit anderen Vorschriften ergeben. Vom Wortlaut kann ferner ab-

gewichen werden, wenn die wörtliche Auslegung zu einem Ergebnis führt, das 

der Gesetzgeber nicht gewollt haben kann. Im Übrigen sind bei der Auslegung 

alle herkömmlichen Auslegungselemente zu berücksichtigen (systematische, 

teleologische und historische; auch rechtsvergleichende), wobei das Bundesge-

richt einen pragmatischen Methodenpluralismus befolgt und es ablehnt, die ein-

zelnen Auslegungselemente einer Prioritätsordnung zu unterstellen (BGE 124 II 

266 E. 4 S. 268).   

Auszugehen ist somit vom Wortlaut der Bestimmung. Gemäss Art. 11 Abs. 2 

HPG beträgt die Handänderungssteuer 0,9%, wenn ein Grundstück von einem 

Nachkommen, vom andern Ehegatten, von der anderen eingetragenen Partnerin 

oder dem anderen eingetragenen Partner rechtsgeschäftlich erworben wird. Die-

ser Wortlaut ist an sich klar. Privilegiert werden sollen durch rechtsgeschäftlichen 

Übergang ausgelöste Handänderungen zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen 

Partnern sowie zwischen Eltern und deren Nachkommen. Der Hinweis der Be-

schwerdeführerinnen, der Ausdruck „rechtsgeschäftlich“ in Art. 11 Abs. 2 HPG 

belege, dass nicht nur Erbteilungen privilegiert behandelt würden, ist zwar zutref-

fend. So kommt der reduzierte Satz beispielsweise auch beim (rechtsgeschäftli-

chen) Erwerb unter lebenden Ehegatten zum Tragen. Ihre Schlussfolgerung, Art. 

11 Abs. 2 HPG müsse wegen des Begriffs „rechtsgeschäftlich“ auch bei der vor-

liegenden Handänderung im Nachgang zu einer Schenkung zur Anwendung 

kommen, ist jedoch nicht zwingend. Im zu beurteilenden Fall erfolgte die Hand-

änderung zwar durch Rechtsgeschäft, nämlich durch Realteilung, allerdings nicht 

zwischen Eltern und Nachkommen, sondern unter Geschwistern. Der Erwerb 

durch Geschwister wird jedoch vom Wortlaut des Art. 11 Abs. 2 HPG nicht er-

fasst.  

  

16 

In den beiden bereits erwähnten Entscheiden aus den Jahren 1972 und 1993 

kam die Justizdirektion mithilfe der historischen Auslegung zum Schluss, dass 

auch im Rahmen der Erbteilung der privilegierte Satz von 0,9% zur Anwendung 

gelange. Da das alte HPAG die Erbteilung als privilegiert zu versteuernde Hand-

änderung ausdrücklich erwähnte und im Vortrag der Justizdirektion an den Re-

gierungsrat zuhanden des Grossen Rates des Kantons Bern betreffend die Revi-

sion des Gesetzes betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben vom 

3. Januar 1991 mit Nachtrag vom 21. Mai 1991 (Vortrag) festgehalten wurde, 

dass diese Privilegierung beibehalten werden sollte, wurde daraus geschlossen, 

dass auch unter dem neuen HPG die Erbteilung von Art. 11 Abs. 2 HPG erfasst 

sei, obwohl dies nicht ausdrücklich aus dem Wortlaut hervorgehe.   

Die im zitierten Entscheid aus dem Jahre 1993 begründete Praxis der Justizdi-

rektion wird von den Beschwerdeführern nicht in Frage gestellt. Sie machen je-

doch geltend, was für den rechtsgeschäftlichen Erwerb durch Geschwister im 

Rahmen einer Erbteilung gelte, müsse auch für den (ebenfalls rechtsgeschäftli-

chen) Erwerb durch Geschwister im Nachgang zu einer Schenkung gültig sein. – 

Dem kann nicht gefolgt werden. Den Materialien zur seinerzeitigen Ablösung des 

HPAG durch das HPG kann kein Indiz entnommen werden, das für eine steuerli-

che Privilegierung des hier zu beurteilenden rechtsgeschäftlichen Erwerbs im 

Gefolge einer Schenkung sprechen würde. Weder war dieser Sachverhalt unter 

früherem Recht privilegiert zu behandeln, noch ergibt sich eine solche Absicht 

aus dem Vortrag bzw. aus dem Tagblatt des Grossen Rates, in dessen Sitzun-

gen Art. 11 HPG gar nie Gegenstand der Beratungen war (vgl. Tagblatt des 

Grossen Rates des Kantons Bern, 1991, S. 1156 ff. und Tagblatt des Grossen 

Rates des Kantons Bern 1992, S. 243 ff.).   

Indem die Beschwerdeführerinnen behaupten, Art. 11 HPG solle zusammen mit 

Art. 12 Bst. e HPG sicherstellen, dass Eigentumsübergänge von Elternteilen auf 

Nachkommen, allenfalls auch über den Umweg einer Erbengemeinschaft oder 

einer einfachen Gesellschaft bzw. einer Miteigentümerschaft steuerlich begüns-

tigt würden, machen sie sinngemäss geltend, eine teleologisch-systematische 

Auslegung führe zum Ergebnis, dass die vorliegend zu beurteilende Handände-

rung privilegiert zu versteuern sei. – Dieser Argumentation kann nicht gefolgt 

werden. Wohl ist zuzugestehen, dass das Ergebnis der vorliegenden Handände-

rungen dasselbe ist wie im Fall der vom Gesetz privilegiert behandelten Erbtei-

lung: Grundstücke, die ursprünglich dem Vater gehörten, befinden sich nunmehr 

im Eigentum seiner Töchter. Insofern scheint es auf den ersten Blick nahe lie-

gend, den reduzierten Satz auf den vorliegenden Sachverhalt anzuwenden, auch 

soweit nur die Realteilung betroffen ist. Wie dargelegt wurde, ist jedoch die An-

wendung des Privilegs von Art. 11 Abs. 2 HPG auf Rechtsgeschäfte im Zuge 

einer Erbteilung auf besondere Umstände zurückzuführen. Diese bestehen darin, 

  

17 

dass der reduzierte Satz, welcher nach dem klaren Gesetzeswortlaut des frühe-

ren HPAG auch bei der Erbteilung zur Anwendung gelangt war, mit der Rechts-

änderung von 1992 nicht abgeschafft werden sollte. Solche besonderen Um-

stände liegen bei der hier zu beurteilenden Situation nicht vor. Das alte HPAG 

privilegierte wohl nebst dem Erbgang explizit auch die Erbteilung, nicht aber 

nebst dem Erbvorbezug bzw. der Schenkung explizit auch die spätere Aufteilung 

des von Nachkommen rechtsgeschäftlich erworbenen Grundeigentums. Trotz der 

faktischen Vergleichbarkeit liegen daher massgebliche rechtliche Unterschiede 

zwischen einer Erbteilung und der Auflösung von gemeinschaftlichen Eigentum 

unter Geschwistern im Nachgang einer Schenkung vor. Vor diesem Hintergrund 

besteht kein Anlass, Art. 11 Abs. 2 HPG entgegen seinem Wortlaut auszulegen. 

Letzterer privilegiert wie dargelegt nur den Erwerb durch den Ehegatten bzw. den 

eingetragenen Partner oder den Nachkommen, nicht aber denjenigen unter Ge-

schwistern. Somit bietet auch eine teleologisch-systematische Auslegung keine 

Anhaltspunkte für die gewünschte Privilegierung.   

Schliesslich ist zur Stütze des gefundenen Ergebnisses auf einen Entscheid der 

Justizdirektion vom 22. Februar 1985 hinzuweisen, bei dem die Anwendbarkeit 

von Artikel 11 Abs. 2 HPG ebenfalls verneint worden ist. In jenem Entscheid wur-

de festgehalten, dass eine Erbschaft in Bezug auf eine Liegenschaft als geteilt 

gelte, sofern eine Erbengemeinschaft diese in Miteigentum aufgeteilt habe. Das 

Abgabeprivileg komme deshalb nicht mehr zur Anwendung, wenn zwei der drei 

Miteigentümer ihre Anteile dem andern Miteigentümer verkaufen (vgl. den Hin-

weis auf diesen Entscheid in Der Bernische Notar 1985, Ziffer 50. S. 204). Auch 

in diesem Fall stand vor der Veräusserung eines Grundstücks durch zwei Erben 

an einen Miterben ein Rechtsgeschäft, wodurch der vorhergehende Erwerb durch 

den Erblasser nicht mehr berücksichtigt werden konnte.   

Die Auslegung von Art. 11 HPG führt insgesamt zum Ergebnis, dass der in Ab-

satz 2 vorgesehene privilegierte Steuersatz auf den vorliegenden Fall nicht an-

wendbar ist, soweit nur die Realteilung unter den drei Beschwerdeführerinnen 

betroffen ist.  

6.4 Zur Berechnung der vorliegend geschuldeten Handänderungssteuer ist 
daher folgendermassen vorzugehen:   

Von den Schulden im Umfang von Fr. 1'510'000 welche von A. übernommen 

werden, haften Fr. 710'000 oder 47% der Liegenschaft S.-Strasse in der Ge-

meinde E. auf, welche A. zu ¼ aus Erbteilung, und zu ¾ aus Realteilung über-

nommen hat. Für ¼ von 47% der Ausgleichsleistung und Bemessungsgrundlage 

von Fr. 351'666.70 ist somit eine Handänderungssteuer von 0.9% geschuldet, 

ausmachend Fr. 371.90. Für ¾ von 47% der Bemessungsgrundlage von Fr. 

  

18 

351'666.70 ist eine Handänderungssteuer von 1,8% geschuldet, ausmachend Fr. 

2'231.30.   

Fr. 800'000 oder 53% der übernommenen Grundpfandschulden haften der Lie-

genschaft P.-Weg 60 in der Gemeinde F. auf, welche A. aus Realteilung unter 

Geschwistern erhalten hat. Daher ist für 53% der Bemessungsgrundlage von Fr. 

351'666.70 eine Handänderungssteuer von 1,8%, ausmachend Fr. 3'354.90 ge-

schuldet.   

Insgesamt ergibt sich somit ein Betrag von Fr. 5'958.10, welcher als Handände-

rungssteuer aufgrund der Realteilung gemäss öffentlicher Urkunde vom 1. Mai 

2006 geschuldet wird. Diese Handänderungssteuern sind gemäss Vereinbarung 

in der öffentlichen Urkunde vom 1. Mai 2006, S. 36, von den Beschwerdeführe-

rinnen zu je 1/3 zu tragen.   

7. 
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass für die Berechnung der Handände-

rungssteuer im vorliegenden Fall nur eine Teilungsmasse zu bilden ist. Als Be-

messungsgrundlage dient nicht der erhaltene Mehrwert, sondern die im Rahmen 

der Realteilung erbrachte Ausgleichsleistung. Vorliegend besteht die Ausgleichs-

leistung in der Übernahme von Grundpfandschulden durch A., soweit ihren inter-

nen Anteil übersteigend, ausmachend insgesamt Fr. 351'666.70. Auf diesem 

Betrag ist – je nach Erwerb der Grundstücke – anteilsmässig eine Handände-

rungssteuer von 0,9 bzw. 1,8% zu erheben. Es ergibt sich insgesamt ein Betrag 

von Fr. 5'958.10, welcher von den drei Beschwerdeführerinnen als Handände-

rungssteuer aufgrund der Realteilung gemäss öffentlicher Urkunde vom 1. Mai 

2006 geschuldet wird.   

Mit diesem Ergebnis wird den Beschwerdeführerinnen mehr zugesprochen, als 

sie verlangt haben. Der vorliegende Entscheid führt somit zu einer reformatio in 

melius. Eine reformatio in melius ist im Verwaltungsbeschwerdeverfahren zuläs-

sig, obwohl sie im VRPG nicht ausdrücklich erwähnt ist: Im verwaltungsinternen 

Beschwerdeverfahren besteht keine Bindung an die Parteibegehren, weil hier der 

richtigen Rechtsanwendung der Vorrang eingeräumt wird. Eine reformatio in me-

lius ist einzig Dritten, die dadurch schlechter gestellt würden, vorgängig mitzutei-

len. Im vorliegenden Fall sind keine Dritten vorhanden, die durch eine reformatio 

in melius schlechter gestellt würden, weshalb ohne weiteres über die Anträge 

hinaus gegangen werden darf (vgl. MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum 

bernischen VRPG, 1997, Art. 73 N. ff.).  

  

19 

8. 
Die Beschwerdeführerinnen sind mit ihrem Begehren durchgedrungen. Bei die-

sem Ausgang des Verfahrens hat der Kanton Bern die Verfahrenskosten zu tra-

gen (vgl. Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG).   

Das Kreisgrundbuchamt hat den Beschwerdeführerinnen zudem ihre Parteikos-

ten zu ersetzen (vgl. Art. 108 Abs. 3 VRPG). Gemäss Art. 19 der Verordnung 

vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikosten-

verordnung, PKV, BSG 168.811) wird der Parteikostenersatz für den Aufwand, 

den die Anwältinnen und Anwälte vor Inkrafttreten dieser Verordnung geleistet 

haben, nach bisherigem Recht bemessen. Es ist daher gestützt auf Art. 12 i.V.m. 

Art. 10 des Dekrets vom 6. November 1973 über die Anwaltsgebühren von einer 

Normalgebühr im Rahmen von Fr. 3'200.– bis Fr. 15'700.– auszugehen. Inner-

halb dieses Rahmens bemisst sich die Normalgebühr unter anderem nach dem 

nach den Umständen gebotenen Zeitaufwands des Anwaltes (vgl. Art. 4 Dekrets 

vom 6. November 1973 über die Anwaltsgebühren). Nach Einsichtnahme in die 

Kostennote des Anwalts der Beschwerdeführerinnen vom 20. April 2007, unter 

Berücksichtigung des Streitwerts sowie des nach den Umständen gebotenen und 

effektiv erbrachten zeitlichen Aufwands wird der Parteikostenersatz festgesetzt 

auf Fr. 5'000.– zuzüglich Auslagen von Fr. 235.– und der darauf geschuldeten 

Mehrwertsteuer von Fr. 397.85 (7,6% von Fr. 5235.–), ausmachend insgesamt 

Fr. 5’632.85.   

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:  

1. 
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Handänderungssteuer wird festge-

setzt auf Fr. 5'958.10.  

2. 
Das Kreisgrundbuchamt wird angewiesen, den von A., B. und C. zuviel bezahlten 

Betrag von Fr. 3'797.30 zurückzuerstatten.  

3. 
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.  

4. 
A., B. und C. wird für das Beschwerdeverfahren vor der Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion des Kantons Bern eine Parteientschädigung von Fr. 5’632.85 

(inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zugesprochen. Dieser Betrag ist beim 

Kreisgrundbuchamt einzufordern.