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**Case Identifier:** 0f7e2126-b7e3-5757-a7d6-d10c24329263
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-02
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 02.09.2025 C/13742/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-13742-2023_2025-09-02.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 septembre 

2025. 

 
 

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/13742/2023 ACJC/1173/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MARDI 2 SEPTEMBRE 2025 

 

Entre 

Madame A______, domiciliée ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 9 janvier 2025, représentée par Me Lida LAVI, avocate, 

Lavi Avocats, 9 rue Tabazan, 1204 Genève, 

 

et 

FONDATION B______, domiciliée ______ [GE], intimée, représentée par Me Nadia 
Isabel CLERIGO CORREIA, avocate, Siegrist & Lazzarotto Avocats, quai des Bergues 

23, 1201 Genève. 

 

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C/13742/2023 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/29/2025 du 9 janvier 2025, le Tribunal des baux et loyers a 
déclaré efficace le congé notifié le 22 juin 2023 pour le 31 juillet 2023 par la 

FONDATION B______ à A______ concernant l'appartement de 4 pièces au 4ème 

étage de l'immeuble sis chemin 1______ no. ______ à Genève (ch. 1 du 

dispositif), a condamné la précitée à évacuer immédiatement de sa personne et de 

ses biens l'appartement en cause (ch. 2), a transmis la cause, à l'expiration du délai 

d'appel contre le jugement, au Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la 

composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution 

sollicitées (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a 

rappelé que la procédure était gratuite (ch. 5). 

 En substance, le Tribunal a considéré que le congé extraordinaire fondé sur la 

violation de son devoir de diligence par la locataire, lequel s'inscrivait dans un 

contexte de conflit de voisinage, avait été motivé par le comportement de 

A______, soit des agressivités et des insultes proférées à l'encontre d'une locataire 

de l'immeuble. La précitée reprochait à C______ de causer plusieurs nuisances, 

notamment sonores, à l'unique fin de nuire à son fils en situation de handicap, 

reproches dont la véracité n'avait pas été démontrée. A______ avait reproché le 

même comportement à une autre voisine, laquelle avait contesté en être l'auteure. 

La précitée avait par ailleurs rencontré les mêmes complications dans son ancien 

logement. Ses allégations selon lesquelles les reproches faits par ses anciens 

voisins étaient liés au handicap de son fils, contestées par la bailleresse, n'avaient 

pas été prouvées. Il en allait de même du prétendu défaut d'isolation de 

l'immeuble. 

 En dépit des avertissements adressés tant à A______ qu'à C______, la situation ne 

s'était pas améliorée; au contraire, la police était intervenue à réitérées reprises et 

plusieurs plaintes pénales avaient été déposées. A______ n'avait par ailleurs pas 

initié le processus de médiation suggéré. Le comportement adopté par l'intéressée 

était suffisamment grave pour justifier une résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 

CO. 

B. a. Par acte déposé le 18 février 2025 à la Cour de justice, A______ a formé appel 
de ce jugement, sollicitant l'annulation des chiffres 1 à 3 de son dispositif. Elle a 

conclu à ce que la Cour déclare inefficace le congé notifié le 22 juin 2023. 

 b. Dans sa réponse du 21 mars 2025, la FONDATION B______ (ci-après : la 
FONDATION) a conclu à la confirmation du jugement entrepris.  

 c. Par réplique et duplique des 15 avril et 6 mai 2025, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions respectives.  

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 d. Par courrier du 15 mai 2025, A______ a derechef persisté dans ses conclusions. 

 e. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 23 mai 2025 de ce que la cause 
était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. La FONDATION a pour but de délivrer des logements sociaux de type HBM à 
des locataires réalisant de bas revenus.  

Elle bénéficie d'un droit de superficie, inscrit au Registre foncier, portant sur la 

parcelle sise chemin 1______ no. ______. 

Un immeuble a été construit sur ladite parcelle; le chantier a débuté en février 

2016 et s'est achevé en août 2018. 

Il bénéficie du label MINERGIE.  

b. Par contrat du 8 août 2018, la FONDATION a remis à bail à A______ un 
appartement de 4 pièces au 4ème étage de l'immeuble précité. 

Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année et quatre mois, du 

1er septembre 2018 au 31 décembre 2019, renouvelable par tacite reconduction 

d'année en année, sauf résiliation respectant un préavis de trois mois. 

Le loyer a été fixé à 1'014 fr. par mois et les acomptes de charges à 160 fr. 

c. La locataire vit dans le logement avec son fils D______, atteint d'un trouble du 
spectre autistique. Il présente des comportements de mise en danger nécessitant 

une surveillance constante et des crises lors de changement d'environnement. Les 

traitements médicamenteux utilisés n'avaient pas eu d'effet sur l'hyperactivité 

importante dont souffre l'enfant. Chaque changement d'environnement était source 

de stress pour celui-ci. 

En accord avec la bailleresse, A______ a procédé à quelques aménagements 

spécifiques dans l'appartement pour la sécurité de son fils. 

A______ souffre notamment d'une affection cardiaque et a suivi une 

chimiothérapie dans le courant de l'année 2022. Elle est incapable de travailler 

depuis l'année 2021.  

d. Dès le début de l'année 2019, A______ a rencontré des problèmes de voisinage 
avec E______, habitant au 5ème étage. 

Les deux voisines ont entamé une médiation en 2020 qui n'a pas abouti, malgré un 

certain apaisement de la situation. 

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e. Le 18 mai 2020, A______ a mis en demeure C______, habitant au 3ème étage, 
de cesser les nuisances sonores, récurrentes et intentionnelles. Elle a déploré le 

fait qu'elle refusait tout dialogue et conciliation. 

f. Par pli du 4 juin 2020, A______ a informé la régie en charge de la gestion de 
l'immeuble que les nuisances dont elle se plaignait provenant de chez ses deux 

voisines (nuisances sonores volontaires et répétées tard dans la nuit et tous les 

jours aux alentours de 4h du matin), E______ et C______, n'avaient pas cessé. 

Une médiation avait pu être organisée avec la première nommée mais la seconde 

s'y refusait. 

g. Le 17 juin 2020, C______ a transmis à la régie le courrier de A______ de mai 
2020, contestant les reproches faits à son égard. Elle a précisé être mère de deux 

enfants en bas âge, soit une fille de 3 ans et un bébé de 6 mois, de sorte qu'aucun 

bruit ne survenait durant la nuit. 

h. Le 4 mars 2021, A______ s'est à nouveau plainte auprès de C______ des 
nuisances provenant de son logement (divers bruits entre 3h30 et 6h du matin tels 

que vibrations, coups au plafond, plinthes et fenêtres, bruits de machine à café) de 

même qu'une attitude agressive dans le hall de l'immeuble. Elle lui a reproché 

d'avoir violé sa vie privée et d'avoir vandalisé sa cave et sa boîte aux lettres, 

notamment.  

Le même jour, A______ a informé la régie des différents reproches faits à 

C______, à savoir dégradation de la porte de sa cave, comportement agressif, 

interception de son courrier et nuisances sonores (notamment vibrations et coups 

portés au plafond à des heures tardives, jets de meubles et objets lourds en fin de 

journée ou tôt le matin, bruits métalliques contre les plinthes ou les fenêtres, bruit 

de cor des Alpes aux aurores, cris et insultes…). 

Le 23 mars 2021, la régie a pris note de ce courrier et a suggéré à A______ de 

faire appel à un collectif de médiation, précisant également avoir écrit à la voisine 

concernée. Elle a également proposé une telle médiation à C______. 

i. Les 22 mars et 18 mai 2021, C______ et A______ ont déposé des plaintes 
pénales l'une contre l'autre pour calomnie. 

Le Ministère public a rendu deux ordonnances de non-entrée en matière le  

31 août 2021. 

j. Le 7 décembre 2021, la régie, consciente de ce que la situation devenait 
préoccupante avec E______, a invité A______ à entreprendre une médiation. 

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Le 17 décembre 2021, A______ a refusé cette médiation, la précédente n'ayant 

pas abouti. Aucun dialogue n'était possible. Elle avait décidé de "couper tout lien 

toxique avec cette personne". 

Le 4 janvier 2022, la régie a réitéré sa proposition d'organiser une médiation, 

demandant à A______ de trouver rapidement un "axe de temporisation". Si la 

situation devait persister ou empirer, les baux des belligérantes seraient résiliés. 

Le 3 mars 2022, l'ancien conseil de A______ a indiqué à la régie que la santé de 

sa mandante ne lui permettait pas d'entreprendre dans l'immédiat une médiation 

mais que dès que son état le permettrait, elle ferait appel à un organisme de 

médiation, précisant qu'il était également nécessaire d'entreprendre une telle 

démarche avec C______. 

k. Le 27 mai 2022, A______ a déposé une nouvelle plainte pénale à l'encontre de 
C______ pour contrainte et diffamation.  

Le Ministère public a rendu une ordonnance de non-entrée en matière le  

2 août 2022. 

l. Le 6 juillet 2022, C______ s'est plainte auprès de la régie du comportement de 
A______ qui l'accusait à tort de diverses nuisances sonores et qui faisait souvent 

appel à la police alors que cette dernière ne constatait jamais aucune nuisance. La 

précitée l'avait insultée en décembre 2021 dans la rue. C______ a précisé que la 

locataire était la seule habitante de l'immeuble qui se plaignait de bruit. 

m. Le 14 juillet 2022, la régie a informé A______ avoir reçu une plainte d'un 
résident de l'immeuble en raison de plusieurs comportements inadéquats et lui 

demandait à nouveau de trouver rapidement un "axe de temporisation" sous 

menace de résiliation de bail. La tranquillité et la sécurité de l'ensemble des 

locataires devaient être préservées; tout manque de respect avéré envers le 

voisinage ne serait pas toléré. Si la situation devait persister ou empirer, afin de 

maintenir le calme dans l'immeuble, les contrats de chacun des belligérants 

seraient résiliés.  

Le 24 août 2022, A______ a contesté les reproches à son égard et s'est plainte à 

son tour de nuisances venant de son voisinage, notamment sonores la nuit visant à 

perturber son fils autiste. Le comportement de son fils était le seul grief que ses 

voisins pouvaient avoir à son encontre; il était parfois agité et pleurait d'avantage 

qu'un enfant sans handicap. Elle avait pris des mesures pour atténuer le bruit. Les 

nuisances intentionnelles et répétées de C______, E______ et F______ relevaient 

selon elle du harcèlement moral. 

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Le 7 octobre 2022, l'ancien conseil de la locataire a également contesté les faits 

reprochés à sa mandante et a demandé l'identité de l'auteur des plaintes et des 

précisions sur les prétendus comportements inadéquats. 

Le 14 octobre 2022, la régie a refusé de donner l'identité du plaignant, précisant 

que la plainte portait sur des comportements agressifs ainsi que des insultes 

proférées par A______. La situation actuelle était intenable, compte tenu des 

nombreuses plaintes de voisinage reçues à l'encontre de la précitée. Elle a 

maintenu les termes de son courrier du 14 juillet 2022. 

n. Le 23 décembre 2022, la régie, faisant suite à son courrier du 14 octobre 2022, 
a adressé à A______ une ultime mise en demeure de faire le nécessaire, afin que 
les nuisances et doléances cessent, et de prendre rendez-vous auprès d'un service 

de gestion des conflits, sous 30 jours, et de lui fournir la preuve de cette 

démarche. A défaut, le bail serait résilié.  

La régie a réitéré cette mise en demeure par pli du 6 janvier 2023. 

Une mise en demeure a également été envoyée à la famille [de] C______ le  

22 décembre 2022. 

Le 18 janvier 2023, A______ a informé la régie que son état de santé ne lui 

permettait pas de se soumettre à une médiation, certificats médicaux à l'appui. 

o. Le 30 mai 2023, A______ a adressé un courrier à C______ et E______ se 
plaignant de leur comportement, des nuisances sonores et du harcèlement dont 

elles faisaient preuve à son égard. 

p. Le 9 juin 2023, C______ s'est plainte du comportement de A______ auprès de 
la régie. Elle avait reçu un courrier recommandé au contenu prétendument inexact, 

des plaintes et des appels de la police. 

q. Par avis officiel du 22 juin 2023, la régie a résilié le bail de A______ pour le 
31 juillet 2023, les nuisances qu'elle occasionnait persistant. 

Par avis du même jour, elle a résilié le bail de la famille [de] C______. 

r. Par requête déposée le 28 juin 2023 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience de la 

Commission du 8 décembre 2023 et portée devant le Tribunal le  

29 décembre 2023, A______ a conclu au constat de l'inefficacité du congé, 

subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement à l'octroi d'une 

prolongation de bail de quatre ans. 

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Elle a contesté la réalisation des conditions d'une résiliation pour défaut de devoir 

de diligence. Elle a fait état d'une mauvaise isolation de l'immeuble, laquelle 

engendrait de vives tensions entre les locataires.  

Lors de son audition par le Tribunal, A______ a déclaré que peu de temps après 

son emménagement, en décembre 2018, elle avait reçu une lettre de la régie 

l'informant de plaintes à son encontre. Selon elle, les rapports avec E______ 

s'étaient dégradés lorsqu'elle était allée sonner chez elle en janvier 2019 pour se 

plaindre du bruit. Pour elle, la régie avait pris parti pour ses deux voisines et 

n'avait jamais tenu compte de ses doléances. Avant d'habiter au chemin 1______, 

elle logeait dans un autre appartement propriété de la même bailleresse et son bail 

avait été résilié en raison des plaintes de ses voisins, liées à l'attitude de son 

enfant, à savoir des cris et des pleurs. Elle avait décliné l'offre d'une nouvelle 

médiation en 2022 en raison de son état de santé puisqu'elle suivait une 

chimiothérapie. Elle aurait souhaité entamer une médiation avec C______ aussitôt 

que son état de santé lui aurait permis de le faire. 

s. Le 29 juin 2023, A______ a porté plainte contre la bailleresse auprès du 
Ministère public pour discrimination envers son fils handicapé et parti-pris dans 

un conflit de voisinage. 

Elle a également contacté la presse pour dénoncer sa situation, un article étant 

paru le ______ novembre 2023 dans [le journal] G______. 

t. Par mémoire réponse et demande reconventionnelle du 8 mars 2024, la 
bailleresse a conclu, sur demande principale, à l'efficacité du congé et sur 

demande reconventionnelle, à l'évacuation de A______, avec mesures d'exécution 

directe du jugement d'évacuation. 

H______, directeur de la bailleresse, a déclaré au Tribunal que dans le cadre du 

précédent contrat de bail conclu avec A______, cette dernière avait rencontré des 

problèmes de voisinage. L'immeuble était neuf. Une médiation avait également 

été initiée aux frais de la bailleresse sans succès; le médiateur avait suggéré de 

reloger l'intéressée ailleurs. L'intéressée rencontrait dans l'immeuble actuel les 

mêmes difficultés que précédemment. A sa connaissance, aucun autre habitant de 

l'immeuble ne se plaignait de problèmes d'insonorisation de l'immeuble. En raison 

de la procédure pendante, les conditions de relogement de A______ dans un autre 

immeuble propriété de la bailleresse n'étaient pas réunies. Avant d'envisager un 

éventuel relogement, une analyse précise de la situation devrait être faite; les 

difficultés rencontrées à deux reprises avec le même locataire risquaient de se 

produire à nouveau.  

u. Par mémoire de réponse à la demande reconventionnelle du 12 avril 2024, 
A______ a conclu au déboutement de la bailleresse de ses conclusions. 

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v. Le 1er juin 2023, A______ a déposé une nouvelle plainte pénale à l'encontre de 
ses deux voisines, pour harcèlement moral, diffamation, tapages sonores, 

xénophobie et discrimination d'un enfant mineur impotent. 

Par ordonnance de non-entrée en matière du 20 décembre 2023, le Ministère 

public a retenu que la police était intervenue à de très nombreuses reprises, que les 

faits reprochés n'étaient pas suffisamment décrits, qu'il n'était pas possible de 

définir une période pénale claire et que les faits semblaient s'inscrire dans le cadre 

d'un conflit de voisinage de longue durée. 

w. Le 27 juin 2023, C______ a adressé à la régie une pétition signée par  
12 personnes selon laquelle elle était victime d'harcèlement et de calomnie de la 

part de A______. Les signataires attestaient que C______ était une personne très 

discrète, respectueuse, calme et entretenant de bons rapports de voisinage. 

 x. Le Tribunal a procédé à l'audition des parties, dont les déclarations ont été 
reprises ci-avant, et de témoins. 

I______, habitant dans l'immeuble au 7ème  étage, a déclaré qu'il n'avait pas 

constaté de problème d'insonorisation. Il avait connaissance du conflit entre ses 

voisines. A______ lui avait indiqué que ses deux voisines faisaient du bruit pour 

l'embêter, à des heures plus que tardives. La voisine du 5ème étage l'avait 

approché pour signer une pétition car son bail avait été résilié mais il ne l'avait pas 

signée. Il n'avait aucun problème avec A______ et n'avait entendu personne 

d'autre se plaindre d'elle, ni des deux autres voisines. 

J______, gestionnaire de l'immeuble au sein de la régie, a déclaré qu'en dehors de 

C______, elle n'avait pas reçu de plaintes d'autres locataires à l'endroit de 

A______. Le concierge lui avait toutefois rapporté des agressions verbales entre 

les trois voisines, en 2022. Un locataire s'était plaint de bruit causé par C______. 

Elle n'avait pas connaissance de problèmes d'insonorisation de l'immeuble. Depuis 

les résiliations, C______ cherchait un nouveau logement et d'un point de vue 

général, la situation s'était calmée. Le bail de E______ n'avait pas été résilié. 

Après la médiation, aucune plainte n'avait émané de l'une ou l'autre des 

protagonistes, ce qui indiquait que E______ était sortie du conflit. De son point de 

vue, A______ n'avait rien entrepris pour que la situation s'apaise avec C______. 

Le congé était motivé par le conflit de voisinage, étant précisé que A______ avait 

rencontré des problèmes similaires auparavant. La médiation proposée n'avait 

dans un premier temps pas été initiée en raison de l'affection dont souffrait la 

précitée. Elle avait ensuite clairement indiqué qu'elle ne souhaitait pas entamer 

cette médiation.  

E______ a exposé ne rencontrer aucun problème avec les habitants de l'immeuble. 

Il était arrivé que A______ vienne frapper à sa porte assez violement à 5h du 

matin une fois et durant l'après-midi une autre fois en lui reprochant de faire du 

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bruit et elle avait alors appelé la police. Une séance de médiation avait eu lieu 

avec la précitée; le médiateur l'avait informée que les séances suivantes avaient 

été annulées sans qu'elle n'en connaisse les raisons. Depuis lors, elle évitait de 

croiser A______ et elle n'osait pas inviter des gens chez elle de peur que 

l'intéressée se plaigne du bruit, la police étant venue à plusieurs reprises chez elle 

après appel de A______. Elle avait en outre été très affectée par le courrier de la 

précitée du 30 mai 2023. 

C______ a déclaré qu'au mois de mai 2020, deux ans après son emménagement, 

A______ lui avait adressé un premier courrier dans lequel elle lui reprochait de 

faire du bruit la nuit et qu'elle devait cesser ce comportement sous menace de 

dénonciation aux services sociaux pour le retrait de la garde de ses enfants. La 

précitée s'était par la suite excusée lui disant que le courrier était en réalité adressé 

à une voisine du 5ème étage. Elle avait ensuite reçu d'autres courriers de 

A______, qu'elle avait transmis à la régie. La police s'était rendue à plusieurs 

reprises chez elle à la demande de la précitée mais n'avait rien constaté. Elle avait 

contesté son congé mais la bailleresse lui avait dit qu'elle ne la considérait pas 

comme responsable. Elle cherchait à déménager mais son dossier était suspendu 

en raison de la procédure. Elle avait accepté la médiation en 2022 mais A______ 

l'avait refusée. 

y. Les 14 octobre et 3 décembre 2024, A______ a déposé des plaintes à l'encontre 
de C______, auprès du Tribunal de première instance et du Ministère public, en 

lien avec les déclarations de la précitée relatives à la menace de dénonciation aux 

services sociaux pour retrait de la garde des enfants de C______, qui étaient selon 

elle fausses. 

 z. Par plaidoiries finales des 11 et 15 novembre 2024, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. 

La bailleresse a déposé une réplique spontanée le 29 novembre 2024. 

La cause a été gardée à juger le 10 décembre 2024. 

EN DROIT 

1. 1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), alors que la voie 

du recours est ouverte contre les décisions du Tribunal de l'exécution (art. 309 let. 

a CPC; art. 319 let. a CPC). 

Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 

procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 

l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 

question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 

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économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 

pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 

laquelle est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail 

est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période 

minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, 

période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être 

signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois 

ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en 

principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant 

trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 

239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.1). 

1.2 En l'espèce, la résiliation du bail est litigieuse. Au vu du montant annuel du 
loyer, charges comprises, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 

La voie de l'appel est donc ouverte. 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2.  L'appelante conteste la réalisation des conditions de résiliation de l'art. 257f CO. 
Elle fait grief au Tribunal d'avoir constaté les faits et apprécié les preuves de 

manière arbitraire et ainsi procédé à une application arbitraire de l'art. 257f al. 3 

CO. 

2.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu 
insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le 

locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son 

devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut 

résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux 

commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de  

30 jours pour la fin d'un mois.   

Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à 

la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de 

validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux 

droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat  

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20374

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(ATF 132 III 109 consid. 5; arrêts du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du  

9 février 2021 consid. 4.1; 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1).  

2.2 La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq 
conditions cumulatives suivantes: une violation du devoir de diligence incombant 

au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du 

locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par 

le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat 

pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un 

mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_468/2020 précité ibid; 4A_457/2013 du  

4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités).   

Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de 

diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat  

(ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_284/2024 du 17 décembre 2024 consid. 4.2; 4A_500/2023 du 11 avril 2024 

consid. 5.1.1). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine 

gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Cette violation n'est pas nécessairement le 

fait du locataire, lequel répond des actes de ses auxiliaires, soit notamment des 

personnes avec qui il vit, des visites, des employés ou des sous-locataires (arrêts 

du Tribunal fédéral 4A_284/2024 précité consid. 4.2; 4A_227/2017 du  

5 septembre 2017 consid. 5.1.2; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 

4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2).  

L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert un avertissement écrit du 

bailleur. L'avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée 

au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_284/2024 précité consid. 4.2; 4A_500/2023 précité  

consid. 5.1.2; 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_263/2011 du  

20 septembre 2011 consid. 3.2; LACHAT/BOHNET, in Commentaire romand, Code 

des obligations I, 3e éd. 2021, n. 10 ad art. 257f CO; HIGI/BÜHLMANN, in Zürcher 

Kommentar, 5e éd. 2019, n. 51 ad art. 257f CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019,  

p. 887 n. 3.1.7).  

La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs suppose que les 

perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_284/2024 précité consid. 4.2; 4A_655/2017 précité consid. 3; 

4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2).  

2.3 L'excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes 
constituent, en cas de réitération malgré un avertissement, des motifs typiques de 

congé pour manque d'égard envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêt 

4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1).  

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C/13742/2023 

La violation peut également consister en des dénonciations réitérées du 

comportement des voisins au bailleur ou à la police, sans que cela ne soit justifié 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 

4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2).  

Selon la jurisprudence, le maintien de plaintes pénales à l'encontre de voisins, 

pour des faits qui sont l'objet même du conflit de voisinage, est de nature à 

envenimer ce conflit, à tout le moins à l'entretenir (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_655/2017 précité consid. 4.2.2). 

2.4 Pour apprécier la validité du congé anticipé, le juge doit prendre en 
considération le motif de congé invoqué par le bailleur et se placer au moment où 

il a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts 

cités; arrêts du Tribunal fédéral 4A_284/2024 précité consid. 4.4; 4A_596/2019 

du 30 juin 2020 consid. 4.1).   

  2.5 Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un 
principe juridique clair et indiscuté, ou contredit d'une manière choquante le 

sentiment de la justice et de l'équité. L'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne 

résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou 

même qu'elle serait préférable. Il ne suffit pas que les motifs de la décision soient 

insoutenables; encore faut-il que celle-ci soit arbitraire dans son résultat  

(ATF 142 II 369 consid. 4.3; 141 III 564 consid. 4.1 et les références; 140 III 16 

consid. 2.1; 140 III 157 consid. 2.1; 139 III 334 consid. 3.2.5; arrêts du Tribunal 

fédéral 5A_58/2017 du 7 avril 2017 consid. 2.1; 5A_895/2016 du 12 avril 2017 

consid. 2). 

En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il n'y a 

arbitraire que lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison 

sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe 

manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les 

éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 140 III 264 

consid. 2.3 et les références; 137 III 226 consid. 4.2; arrêt du Tribunal fédéral 

5A_829/2016 du 15 février 2017 consid. 2.2.1). 

 2.6 En l'espèce, l'appelante conteste la réalisation des conditions d'une résiliation 
extraordinaire pour violation de son devoir de diligence. Elle fait valoir que cette 

prétendue violation n'a pas été démontrée et qu'en tout état, ses comportements ne 

seraient pas d'une gravité suffisante pour rendre la poursuite du bail intolérable 

pour les autres habitants de l'immeuble.  

 Dès son emménagement, l'appelante s'est plainte auprès de l'intimée de nuisances 
que sa voisine du dessus, E______, aurait occasionnées. Elle a également, un peu 

plus d'un an plus tard, été en conflit avec sa voisine du dessous, C______. 

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https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=1.1.2024&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22257f+CO%22&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-III-59%3Afr&number_of_ranks=0#page59
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/142%20II%20369
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20III%20564
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/139%20III%20334
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_58/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_895/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%20264
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/137%20III%20226
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_829/2016

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C/13742/2023 

L'appelante tente de minimiser la situation en affirmant ne pas être la seule 

locataire de l'immeuble à rencontrer des problèmes de voisinages avec C______, 

se fondant sur le témoignage de la gestionnaire de l'immeuble. Si, certes, le 

témoin J______ a déclaré qu'un autre locataire s'était plaint du bruit occasionné 

par la précitée, elle n'a pas fait état de la personne en cause ni témoigné de ce que 

ce locataire se serait plaint à réitérées reprises des agissements de C______. En 

tout état, le fait qu'un locataire se soit plaint du comportement de la précitée ne 

saurait justifier le comportement adopté par l'appelante à l'égard de l'intéressée. 

Les conflits entre l'appelante et ses deux voisines résultent indéniablement tant 

des pièces de la procédure que des témoignages recueillis (J______, C______, 

E______). 

Il est constant que l'appelante a fait appel à réitérées reprises à la police, pour se 

plaindre de prétendues nuisances sonores provenant de chez ses deux voisines, et 

que celle-ci n'a constaté aucun bruit chez les intéressées. Il est également constant 

que l'appelante a déposé plusieurs plaintes pénales contre sa voisine C______, 

lesquelles ont fait l'objet d'ordonnances de non-entrée en matière du Ministère 

public, et qu'elle a également déposé plainte pénale contre l'intimée. Ces 

comportements dénotent d'un manque d'égards, tant envers les autres habitants de 

l'immeuble qu'envers l'intimée, et constituent une violation du contrat. 

Les nombreuses interventions de la police chez ses voisines, sans comportement 

répréhensible démontré, sont par ailleurs de nature à troubler la tranquillité et la 

sérénité des intéressées. 

Le sentiment de persécution de l'appelante et le fait qu'elle ferait l'objet de 

discriminations en raison de la maladie dont est atteint son fils ne sont objectivés 

par aucun élément du dossier. 

L'appelante soutient qu'aucun locataire hormis C______ ne se serait plaint à la 

bailleresse, de sorte qu'il s'agirait de la parole de l'une contre l'autre. Ce faisant, 

l'appelante passe sous silence la médiation qui a eu lieu avec sa voisine E______ 

et le fait que malgré celle-ci, laquelle avait apaisé la situation, elle a continué à 

adresser à l'intéressée des courriers de doléances, lesquelles n'ont pas été 

démontrées dans la présente procédure. Lors de son audition, la témoin E______ a 

déclaré qu'elle n'osait plus inviter personne chez elle de peur que l'appelante ne se 

plaigne de bruit et qu'elle évitait de croiser l'appelante. 

Il résulte du témoignage de J______ que le précédent bail de l'appelante a été 

résilié pour violation de son devoir de diligence, pour des problèmes similaires. 

Sur ce point également, l'appelante substitue sa propre appréciation des faits à 

ceux constatés par le Tribunal. A son sens, son bail aurait été résilié en raison des 

bruits causés par son fils. Ce fait ne résulte toutefois pas des témoignages 

recueillis. Contrairement à ce que soutient l'appelante, rien ne justifie de s'écarter 

- 14/16 - 
 

C/13742/2023 

du témoignage de J______. L'appelante n'a d'ailleurs produit aucune pièce venant 

asseoir son allégation selon laquelle la précédente résiliation aurait reposé sur les 

désagréments causés par son fils en raison de sa maladie. 

Il convient ainsi de retenir que l'appelante a adopté dans l'immeuble actuel le 

même manque d'égards envers ses voisins que dans le précédent immeuble dans 

lequel elle vivait.  

L'appelante n'a eu de cesse d'entretenir son conflit avec ses voisines, leur 

adressant régulièrement des courriers de mises en demeure de cesser des 

comportements, qui n'ont pas été démontrés.  

L'intimée a adressé à l'appelante plusieurs mises en demeure d'apaiser la situation 

et d'entamer des démarches en ce sens, auxquelles la précitée n'a pas donné suite. 

Si, certes, l'appelante a été gravement atteinte dans sa santé, et n'était pas en 

mesure, durant un certain temps, de pouvoir participer à une médiation, il résulte 

également du témoignage de J______ que l'appelante a ensuite refusé de s'y 

soumettre. Elle a, de plus, continué à envenimer la situation en adressant des 

courriers – dont les faits allégués non sont pas établis – à ses voisines.  

Il est également constant qu'après les mises en demeure, l'appelante n'a pas 

modifié son comportement vis-à-vis de ses voisines, dès lors qu'elle leur a adressé 

un courrier le 30 mai 2023, postérieurement à l'ultime mise en demeure de 

l'intimée du 6 janvier 2023. 

Les comportements réitérés de l'appelante envers ses voisines sont d'une gravité 

suffisante pour rendre le maintien du bail insupportable. Les dénégations de 

l'appelante à cet égard sont sans portée.  

Ainsi, le Tribunal a correctement établi les faits et apprécié les preuves. 

Enfin, le contrat a été résilié en respectant le délai de 30 jours pour la fin d'un 

mois. 

S'il est indéniable, au vu des certificats médicaux produits, qu'un déménagement 

est de nature à créer un stress important chez le fils de l'appelante, lequel a besoin 

d'un environnement stable, ce fait ne saurait être pris en considération pour juger 

de la gravité des agissements de l'appelante. Tout au plus pourra-t-il être pris en 

compte lors de l'exécution du jugement d'évacuation. 

Au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, c'est à bon droit que le Tribunal 

a considéré que les conditions d'une résiliation anticipée au sens de l'art. 257f al. 3 

CO étaient réunies et a déclaré efficace le congé notifié.  

- 15/16 - 
 

C/13742/2023 

Comme l'appelante ne disposait plus d'aucun titre l'autorisant à occuper le 

logement (art. 267 al. 1 CO), le Tribunal était fondé à ordonner l'évacuation 

immédiate de l'appelante de l'appartement en cause.  

Il sera par ailleurs relevé que l'appelante ne semble pas mesurer les effets du 

comportement qu'elle adopte vis-à-vis de son voisinage, dès lors qu'elle a derechef 

déposé plainte pénale à l'encontre de C______, après son audition par le Tribunal, 

et persiste donc à envenimer le conflit de voisinage.  

2.7 L'appel se révèle ainsi infondé. Le jugement sera par conséquent confirmé. 

3.   A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens 
dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 

consid. 2.6). 

* * * * * 

- 16/16 - 
 

C/13742/2023 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 17 février 2025 par A______ contre le jugement 

JTBL/29/2025 rendu le 9 janvier 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/13742/2023-4-OSB. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Monsieur Jean-

Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 

 

 

 

 
 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.