# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 733b2f6e-8d21-5f30-921b-d96e3ed4c940
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-01-30
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 30.01.2001 80.2000.215
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2000-215_2001-01-30.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2000.00215

  	
  Lugano

  30 gennaio 2001

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 22 dicembre 2000

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________ __________,  

  rappr. da: st.leg. __________ -__________ -__________,
  __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Il 26
giugno 1998 __________ __________ __________ __________ con sede in __________
concedeva alla __________ __________ in __________ un diritto di compera
cedibile sulle part. N. __________ (di complessivi mq 4462) e n. 10__________7
(di complessivi mq 3578) RFD di __________ al prezzo di fr. 1'660'000.-.

 

                                         1.2.

                                         L’11
marzo 1999 veniva stipulato un nuovo atto pubblico di rettifica confini e di
cessione di diritto di compera.

                                         Dalla
part. n. __________ venivano dapprima scorporati mq 502, che venivano integrati
nella part. n. __________. Inoltre, __________ __________, con il consenso di
__________, cedeva il diritto di compera sulla nuova part. n. __________ al
Comune di __________ per un prezzo di complessivi fr. 1'049'400.-, così
composto: fr. 131'778.80, versati seduta stante a saldo di ogni e qualsiasi
pretesa relativa alla cessione del diritto di compera da parte di __________
__________; fr. 817'621.20 da versare al momento dell’esercizio del diritto di
compera e fr. 100'000.-, versati seduta stante a valere quale risarcimento dei
costi di consulenza e di mancata vendita delle dodici case che non sarebbe
stato più possibile edificare sulla parte di terreno che sarebbe stata ceduta
al comune di __________.

 

                                         1.3.

                                         A seguito
dell’esercizio del diritto di compera da parte del Comune di __________,
iscritto a registro fondiario il 31 marzo 1999, l’Ufficio di tassazione
allestiva la tassazione dell’utile immobiliare conseguito con l’operazione. Dal
valore di alienazione di fr. 1'049’400.- venivano dedotti il valore di acquisto
di fr. 817'621.-, costi di costruzione (geometra) per fr. 20'782.-, costi di
acquisto e di vendita per fr. 18'207, la provvigione di fr. 55'701.- ed altri
costi (perdita sulla caparra) per fr. 81'755.-. Veniva invece rifiutata la
deduzione di un importo di fr. 75'713.- per costi di progettazione. L’utile
veniva pertanto determinato in fr. 73'755.- (cfr. notifica di tassazione del 26
luglio 2000).

 

                                         1.4.

                                         Il reclamo
presentato da __________ __________ veniva respinto dall’Ufficio di tassazione
con decisione del 27 novembre 2000, in cui si rileva:

                                                      Oggetto
della contestazione è la mancata deduzione dei costi di progettazione
ammontanti a fr. 75'713.-- che la __________ __________ aveva commissionato per
la costruzione di 12 casette.

                                                      Secondo
giurisprudenza, la lodevole Camera di diritto tributario ha ammesso la
deducibilità dei costi di progettazione quando sono stati necessari per
documentare la capacità edificatoria, di per sé non evidente, di un fondo; l'ha
invece negata in casi in cui è stato accertato che il progetto realizzato
differiva sostanzialmente da quello per cui il contribuente aveva sostenuto le
spese fatte valere, sicché il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso
sul prezzo di vendita.

                                                      Nel
caso in esame, con la cessione del diritto di compera al comune di __________
della part. __________ e con la rinuncia dell'esercizio del diritto di compera
sulla part. __________ da parte della __________ __________, il progetto come
tale risulta inutilizzabile.

                                                      Per
questo motivo i costi di progettazione non possono essere considerati costi di
investimento deducibili ai fini della tassazione sugli utili immobiliari e il
reclamo presentato il 24 agosto 2000 non può essere accolto.

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso la ricorrente postula nuovamente la deduzione a
titolo di costi d’investimento dell’importo di fr. 75'713.- effettivamente
sborsato per spese di progettazione.

                                         Rileva in
particolare che il progetto allestito dall’architetto __________ non ha potuto
avere seguito per il comportamento del comune di __________, che, dopo aver
fatto preparare tre varianti di progetto, ha di fatto costretto la __________
__________ a cedere parte della proprietà.

 

 

                                   3.   Il
ricorso deve essere accolto per motivi diversi da quelli finora presi in
considerazione sia dall’Ufficio di tassazione sia dalla ricorrente.

 

                                         3.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT 1994).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         3.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento.

                                         Il valore
d'alienazione non comprende i valori non immobiliari che possono esservi
compresi. La necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente
dal principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal
principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione
in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere
quali costi di investimento.

                                         Valori
non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate
condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si
obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento
della proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La
valutazione di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base
degli accordi contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno
pattuito un prezzo complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla
ripartizione del prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr.
Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228 s.).

                                         Il valore
d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono
considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato
il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria.

 

                                         3.3.

                                         Non
appena si consideri quanto appena rilevato a proposito del valore di
alienazione, basta la semplice lettura dell’atto pubblico dell’1 marzo 2000 per
rendersi conto che il prezzo complessivamente pagato dal comune di __________
(fr. 1'049'400.-) comprende anche valori non immobiliari, segnatamente un
importo di fr. 100'000.- a titolo risarcitorio dei costi di consulenza e per la
mancata vendita delle dodici casette che __________ __________ intendeva di
costruire sulla part. n. __________.

                                         Il valore
di alienazione dell’immobile non risulta quindi essere di fr. 1'049'400.-, ma
inferiore, se non di fr. 100'000.- almeno del valore dei costi di consulenza
che per effetto del trasferimento della proprietà al comune di __________ non
possono più essere realizzati.

                                         A mente
di questa Camera tali costi sono quanto meno pari all’importo degli onorari
sborsati per una progettazione ormai divenuta invisibile. Ciò basta ad azzerare
l’utile imponibile, senza che occorra stabilire se il risarcimento del mancato
guadagno della vendita delle progettate villette debba essere equiparato ad un
utile immobiliare imponibile o costituisca invece un elemento non immobiliare
del prezzo complessivo.

                                         A mente
di questa Camera quindi il valore di alienazione deve essere ridotto
dell’importo sborsato per le spese di progettazione, vale a dire di fr.
75'713.-. Esso ammonta quindi a fr. 973'687.-.

 

                                         3.4.

                                         Certo è
che la ricorrente medesima ha contribuito a far sorgere il presente
contenzioso, dichiarando spontaneamente un valore di alienazione immobiliare di
fr. 1'049'400.-, sul quale sono ad es. state pagate le tasse d’iscrizione a
registro fondiario ecc., senza epurarlo dei valori non immobiliari inclusi nel
prezzo contrattuale complessivo pattuito con il comune di __________.

                                         Per
questa ragione, questa Camera, malgrado l’esito del ricorso, non ritiene di
poter assegnare ripetibili alla parte vittoriosa.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è accolto.

                                         §      Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 27 novembre 2000 è riformata nel senso
che il valore d’alienazione viene ridotto a fr. 973'687.-.

                                         §§    Gli
atti del procedimento sono conseguentemente retrocessi all’Ufficio di
tassazione per l’emanazione di un nuovo conteggio.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese.

                                         Non si
assegnano ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: