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**Case Identifier:** 7ee710a6-a1d1-5270-b601-09c6f76f6832
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-21
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2020-16_2022-02-21.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

ABGABERECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
Dr. iur. Matthias Suter und lic. iur. Ivo Klingler
Gerichtsschreiberin: MLaw Jeannine Suter

U R T E I L  vom 21. Februar 2022 [rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung

in Sachen

Erbengemeinschaft A.________ vertreten durch B.________
Rekurrenten
vertreten durch RA C.________

gegen

Grundstückgewinnsteuer-Kommission der Gemeinde Unterägeri, Postfach 79, 
6314 Unterägeri

Rekursgegnerin 
vertreten durch RA D.________

betreffend

Grundstückgewinnsteuer 
(Verkehrswert vor 25 Jahren)

A 2020 16

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Urteil A 2020 16

A. Mit Kaufvertrag vom 12. Februar 2020 verkaufte die Erbengemeinschaft 
A.________ die Scheune/Magazin und Hühnerhaus, GS Nr. E.________ (nachfolgend GS 
E.________) zum Preis von Fr. _______ an die F.________ AG (Kaufvertrag in GGSt-act. 
10.2). Mit Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklarierte B.________ im 
Namen der Erbengemeinschaft A.________ am 15. April 2020 aus der Veräusserung des 
GS E.________ einen Grundstückgewinn von Fr. _______, bei geltend gemachten 
Anlagekosten von Fr. _______, wobei der Verkehrswert vor 25 Jahren (1995) mit 
Fr. 1'696'000.– beziffert wurde (GGSt-act. 10.1). Die Grundstückgewinnsteuer-
Kommission der Gemeinde Unterägeri setzte den Grundstückgewinn mit 
Veranlagungsentscheid vom 29. Juni 2020 auf Fr. _______ und den 
Grundstückgewinnsteuerbetrag auf Fr. _______ fest (Minimalsteuersatz von 10 %). Die 
Kommission anerkannte dabei Anlagekosten von gesamthaft Fr. _______, wobei sie den 
Verkehrswert vor 25 Jahren mit Fr. 1'280'940.– bezifferte (GGSt-act. 10.3). Gemäss den 
aufgelegten Einschätzungsakten ging die Grundstückgewinnsteuer-Kommission bei der 
Bezifferung des Verkehrswertes von einem reinen Landwert von Fr. 1'017'600.– (Fr. 800.–
/m2) und einem totalen Gebäudewert von Fr. _______ aus (GGSt-act. 10.2).

Dagegen erhob die Erbenvertreterin B.________ am 3. August 2020 Einsprache und 
verlangte die Aufhebung des Veranlagungsentscheids, es sei der Verkehrswert des 
Landes vor 25 Jahren basierend auf einem Quadratmeterpreis von Fr. 1'333.– zu 
berechnen, was bei 1'272 Quadratmetern einen Landwert von Fr. 1'696'000.– ergebe. Die 
Mäklergebühren von Fr. 1'687.50 seien vollumfänglich zu berücksichtigen (GGSt-
act. 10.4).

Mit Einspracheentscheid vom 29. September 2020 wies die Grundstückgewinnsteuer-
Kommission die Einsprache vollumfänglich ab. Sie führte dabei insbesondere aus, 
praxisgemäss lege die Veranlagungsbehörde aufgrund ihrer Erfahrung jeweils zu Beginn 
eines Jahres im Sinne eines Ausgangswerts einen durchschnittlichen Landpreis pro Zone 
vor 25 Jahren fest. Allfällige Abweichungen von diesen Durchschnittswerten würden 
einzelfallbezogen aufgrund von effektiven Landpreisen innerhalb der gleichen Zone des zu 
veranlagenden Grundstücks – soweit vorhanden – vorgenommen. Die 
Veranlagungsbehörde habe im angefochtenen Entscheid einen Verkehrswert vor 25 
Jahren gestützt auf effektive Verkäufe unüberbauter Grundstücke in der gleichen Zone 
W2a in den Jahren 1995 und 1996 sowie unter Berücksichtigung der Lage und Grösse 
des GS E.________ von Fr. 800.–/m2 ermittelt. Sie habe dabei die Preise der vier 
Vergleichsgrundstücke in der nachfolgenden Tabelle berücksichtigt:

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Urteil A 2020 16

Grundstück Fläche Verkaufsjahr indikativer Land-

wert total

indikativer Land-

wert pro m2
Bemerkungen

GS 1 970 m2 1995 Fr. 850'000.– Fr. 876.– Land mit bewilligtem 

Bauprojekt für drei 

EFH

GS 2 646 m2 1996 Fr. 400'000.– Fr. 619.–

GS 3 635 m2 1996 Fr. 600'000.– Fr. 945.–

GS 4 625 m2 1996 Fr. 650'000.– Fr. 1'040.– Land mit bewilligtem 

Bauprojekt verkauft

Das arithmetische Mittel der aufgeführten Verkäufe ergebe einen Verkehrswert von 
Fr. 870.–/m2. Berücksichtige man den Umstand, dass zwei der Vergleichsgrundstücke mit 
einem bewilligten Bauprojekt verkauft worden seien, was sicherlich im bezahlten Preis 
seinen Niederschlag gefunden habe, so sei ein Verkehrswert von Fr. 800.–/m2 als 
sachgerecht zu erachten. Das GS E.________ liege im Quartier G.________ in Seenähe 
und damit sicher an guter Lage. Eine ausserordentlich gute Lage, welche eine Erhöhung 
des Verkehrswerts rechtfertigen würde, liege hingegen nicht vor. Das Grundstück habe 
keinen Seeanstoss, keine Seesicht und liege direkt an der vielbefahrenen H.________-
Strasse (GGSt-act. 10.6). 

B. Gegen diesen Einspracheentscheid liess die Erbengemeinschaft A.________ 
(nachfolgend die Rekurrenten) nunmehr anwaltlich vertreten am 2. November 2020 
Rekurs erheben und folgende Rechtsbegehren stellen (act. 1):

1. Der Einspracheentscheid der Grundstückgewinnsteuer-Kommission vom 
29. September 2020 sei aufzuheben;

2. Es sei basierend auf einem Landwert vor 25 Jahren von Fr. 1'300.– die 
Grundstückgewinnsteuer zu berechnen;

3. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neuberechnung 
der Grundstückgewinnsteuer zurückzuweisen;

4. Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 7,7 % MWST zulasten der 
Grundstückgewinnsteuer-Kommission. 

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Urteil A 2020 16

In prozessualer Hinsicht seien bei der Vorinstanz sämtliche Veranlagungsunterlagen 
einzufordern. Diese seien den Rekurrenten zur kurzfristigen Akteneinsicht mit Frist-
ansetzung zur Stellungnahme zukommen zu lassen (act. 1 S. 3). 

Zur Begründung liessen die Rekurrenten insbesondere ausführen, die Vorinstanz äussere 
sich zu den Ausführungen der Rekurrenten in der Einsprache nur teilweise und halte an 
ihrer bisherigen Ansicht von einem Landwert von Fr. 800.–/m2 fest. Die Begründung der 
Vorinstanz sei nicht überzeugend und widersprüchlich. Überdies verletze sie das 
rechtliche Gehör der Rekurrenten in mehrfacher Hinsicht. Die Grundstückgewinnsteuer-
Kommission führe aus, dass sie den Verkehrswert im Rahmen der Vergleichsmethode 
ermittelt habe. Dieses Vorgehen sei nicht zu beanstanden. Für die Rekurrenten sei es 
jedoch nicht von Relevanz, ob die Veranlagungsbehörde praxisgemäss zu Beginn eines 
Jahres im Sinne eines Ausgangswertes den durchschnittlichen Landpreis für jede Zone 
festlege. Überdies werde infolge fehlender Vorlage dieser Liste deren Bestand, resp. die 
Festlegung des genannten Betrages bestritten. Des Weiteren schlage ein standardisierter 
Betrag für eine Zone über die ganze Gemeinde fehl, weil die Attraktivität der einzelnen 
Bauparzellen (wie Seesicht, Zugang zu den öffentlichen Verkehrsmitteln, Hanglage, 
Grösse usw.) nicht abgebildet würde. Die Unterschiede innerhalb der Gemeinde, 
insbesondere vor 25 Jahren, seien immens. Im vorliegenden Verfahren habe die 
Grundstückgewinnsteuer-Kommission die Lage des zu beurteilenden Grundstücks 
schlichtweg nicht berücksichtigt. Sofern und soweit die Vorinstanz jedoch die 
Vergleichsmethode anwende, müsse sie auch offenlegen, welche Objekte sie zum 
Vergleich beiziehe, wo diese gelegen seien und ob die damalige Veräusserung unter 
bestimmten Voraussetzungen erfolgt sei, die auf die Preisbildung Einfluss gehabt hätten. 
Die Vorinstanz versuche im Rahmen einer Tabelle exemplarisch darzulegen, dass der von 
ihr angewendete Wert von Fr. 800.–/m2 korrekt sei. Diese Tabelle sei jedoch nicht 
stichhaltig und vorliegend nicht ausreichend (act. 1 S. 4). Die Tabelle gebe nicht an, wo 
die jeweiligen Grundstücke liegen würden, nicht einmal in welcher Gegend von Unterägeri. 
Die Flächen der Vergleichsobjekte seien allesamt deutlich kleiner als das zur Diskussion 
stehende Grundstück. Ein grösseres Grundstück bringe logischerweise auch einen 
höheren Quadratmeterpreis mit sich. Dieser Umstand sei von der 
Grundstückgewinnsteuer-Kommission schlichtweg nicht berücksichtigt worden. Folglich 
habe sie auch nicht erkennen können, dass die von ihr vorgebrachten Vergleichsobjekte 
nicht zur Beurteilung gemäss der Vergleichsmethode tauglich seien. Des Weiteren gebe 
die Vorinstanz einen "indikativen Landwert total" an. Damit führe sie gleichzeitig aus, dass 
der Landwert in der Tabelle eine mögliche Schätzung des Landwertes aufgrund des 

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Urteil A 2020 16

Kaufvertrages sei. Gleichzeitig werde damit erklärt, dass der in der Tabelle aufgeführte 
Landwert nicht derjenige Wert sei, welcher im Kaufvertrag effektiv vereinbart worden sei. 
Selbst wenn man den (nicht anwendbaren) indikativen Landwert pro m2 nehme, falle auf, 
dass drei der vier Werte deutlich über dem angenommenen Landwert liegen würden. Es 
falle auch weiter auf, dass einer der Landwerte auffällig tief liege, womit dieser tiefe Preis 
mit Sicherheit nicht anzuwenden sei, da möglicherweise eine Veräusserung als gemischte 
Schenkung vorliege. Dass die Grundstückgewinnsteuer-Kommission hieraus den 
Mittelwert berechne, widerspreche der Vergleichsmethode. Bei zwei Objekten der 
Vergleichsmenge füge die Vorinstanz an, dass jeweils das Land mit einem bewilligten 
Bauprojekt verkauft worden sei (act. 1 S. 5). In den ergänzenden Ausführungen werde 
erwähnt, dass das bewilligte Bauprojekt "sicherlich im bezahlten Preis seinen 
Niederschlag" gefunden habe. Die Vorinstanz erkläre damit, dass sie Entsprechendes 
nicht wisse und dies auch aus dem Kaufvertrag nicht hervorgehe. Es werde auch nicht 
gesagt, inwiefern dieses angeblich vorliegende Bauprojekt bei der Wertberechnung 
berücksichtigt worden sei (act. 1 S. 6). 

Im Rahmen des Steuereinschätzungsverfahrens und auch mit Bezug auf die 
Sachverhaltsermittlung werde durch den Rechtsanspruch des rechtlichen Gehörs auch ein 
Recht auf Einsicht in die für die Veranlagung relevanten Akten begründet. Dieses 
Akteneinsichtsrecht sei aus folgenden Gründen verletzt worden: Die Vorinstanz habe den 
Rekurrenten keine Einsichtnahme eingeräumt; selbst im Einspracheentscheid seien die 
Vergleichsobjekte nicht im Geringsten beschrieben oder offengelegt worden; es sei auch 
nicht offengelegt worden, wie der "indikative Landwert" bestimmt und berechnet worden 
sei (act. 1 S. 6). Überdies habe sich die Vorinstanz im Einspracheentscheid nicht mit dem 
vorgebrachten Vergleichsobjekt auseinandergesetzt. Die Rekurrenten hätten im Detail auf 
das Grundstück Nr. I.________ (nachfolgend GS I.________) in Unterägeri verwiesen, 
welches im Jahr 1989 zu einem Quadratmeterpreis von Fr. 837.14 veräussert worden sei. 
Unter Berücksichtigung der Entwicklung der Baulandpreise bis ins Jahr 1995 ergebe dies 
folgerichtig einen Verkehrswert von Fr. 1'333.– pro m2. Die Grundstückgewinnsteuer-
Kommission habe hierzu lediglich lapidar ausgeführt, dass der geforderte Verkehrswert 
nicht sachgerecht sei und verletze damit ihre Begründungspflicht. Hinzu komme, dass die 
Grundstückgewinnsteuer-Kommission weder die attraktive Lage noch die Grösse des 
Grundstücks bei der Wertbestimmung berücksichtigt habe (act. 1 S. 7 f.). 

C. Am 6. November 2020 bezahlten die Rekurrenten den von ihnen verlangten 
Kostenvorschuss von Fr. 4'500.– fristgerecht (act. 3). 

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Urteil A 2020 16

D. Mit Vernehmlassung vom 29. Januar 2021 liess die Grundstückgewinnsteuer-
Kommission (fortan auch Rekursgegnerin) die Abweisung des Rekurses, unter Kosten-
folge zulasten der Rekurrenten, beantragen (act. 6). Begründend liess sie im Wesentlichen 
darlegen, der Rekurs richte sich ausschliesslich gegen die Festsetzung des Landwertes 
vor 25 Jahren im Sinne von § 195 Abs. 2 StG. Nicht gerügt und damit nicht Gegenstand 
dieses Verfahrens sei die Berechnung des Gebäudewerts der auf dem Grundstück 
GS E.________ befindlichen Scheune. Ebenfalls nicht Gegenstand dieses Verfahrens 
seien die übrigen Bemessungsfaktoren des Veranlagungsentscheids, namentlich die 
anrechenbaren Aufwendungen gemäss § 196 StG. Entgegen der Ansicht der Rekurrenten 
sei nicht schematisch auf einen durchschnittlichen Landwert in der hier massgebenden 
Zone W2a abgestellt worden. Wie in Ziff. 8 des angefochtenen Entscheids dargelegt, 
diene der durchschnittliche Landwert pro Zone lediglich als Ausgangswert. Der Landwert 
vor 25 Jahren werde letztlich unter Anwendung der Vergleichsmethode anhand von 
effektiven Landpreisen sowie unter Berücksichtigung der individuellen Begebenheiten des 
Grundstücks (Lage, Grösse etc.) festgelegt. Dieses Vorgehen entspreche der 
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung. Es sei eine einzelfallbezogene Berechnung des 
Landwerts von GS E.________ vorgenommen worden (act. 6 S. 3). Die Lage des 
Grundstücks sei erörtert und beim Entscheid berücksichtigt worden. In Ziff. 13 des 
angefochtenen Entscheids werde ausgeführt, dass GS E.________ im Quartier 
G.________ in Seenähe und damit an guter Lage liege. Nach Auffassung der 
Rekursgegnerin liege aber keine ausserordentlich gute Lage vor, die eine weitere 
Erhöhung des Landwerts zugunsten der Rekurrenten rechtfertigen würde. Das Grundstück 
habe weder Seeanstoss noch Seesicht und liege direkt an der H.________-Strasse (act. 6 
S. 4).

Nach Lehre und Rechtsprechung habe die Geltung des Steuergeheimnisses zur Folge, 
dass die Einsicht in die Liste der Preise und Parteien von Vergleichshandänderungen von 
der steuerpflichtigen Person ausdrücklich verlangt werden müsse. In der Einsprache vom 
3. August 2020 ersuchten die Rekurrenten um einen "detaillierten Nachweis" von 
Übertragungen im Sinne von Vergleichsobjekten. Die beigezogenen 
Vergleichshandänderungen seien im angefochtenen Entscheid in anonymisierter Form 
offengelegt worden. Aufgrund derer sei ein arithmetischer Mittelwert von Fr. 870.–/m2 
errechnet und anschliessend begründet worden, weshalb sich eine leichte Reduktion 
dieses Mittelwerts auf Fr. 800.–/m2 rechtfertige. Im Rahmen des Einspracheverfahrens sei 
von den Rekurrenten zu keinem Zeitpunkt Einsicht in die Kaufverträge der 

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Vergleichshandänderungen verlangt worden, weshalb diese auch nicht vorzulegen 
gewesen seien. Bei einer Akteneinsicht wären ohnehin bloss anonymisierte Kaufverträge 
vorzulegen gewesen, welche nicht mehr Informationen enthalten würden, als in der 
Tabelle in Ziff. 12 des angefochtenen Entscheids aufgeführt würden. Nach dem Gesagten 
liege keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Der Rechtsvertreter der Rekurrenten 
verlange auch im Rekurs vom 2. November 2020 keine Einsicht in die Kaufverträge. Er 
stelle lediglich die Relevanz bzw. die Vergleichbarkeit der Handänderungen in Frage und 
wolle aufgrund einer eigenen Berechnung einen Landwert von Fr. 1'300.– berücksichtigt 
haben. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass das Steuergeheimnis jedenfalls 
gegenüber dem Verwaltungsgericht nicht zu berücksichtigen sei, würden dem Gericht 
zusammen mit den Vorakten Kopien der Kaufverträge der Vergleichshandänderungen 
eingereicht. Es werde dem Ermessen des Gerichts überlassen, ob den Rekurrenten im 
Rahmen dieses Verfahrens gestützt auf § 16 VRG Einsicht in die Kaufverträge gewährt 
werde und wenn ja, welche Angaben zu anonymisieren seien (act. 6 S. 4 f.). 

Die in den Jahren 1995 und 1996 erfolgten Vergleichshandänderungen hätten allesamt 
Grundstücke in der gleichen Zone W2a an ähnlicher oder gar besserer Lage als das von 
den Rekurrenten verkaufte Grundstück betroffen. Die bei der Anwendung der 
Vergleichsmethode herangezogenen Grundstücke müssten überdies nicht gleich sein, 
was ohnehin kaum je möglich sei. Es genüge, wenn sie ähnlich seien. Das heisse, dass 
Vergleichsobjekte an gleicher Lage gar nicht erforderlich seien. Unterschiede würden die 
Vergleichstauglichkeit nicht beeinträchtigen, allenfalls sei ihnen aber durch Preiszuschläge 
oder Preisabzüge Rechnung zu tragen. Die in der Tabelle in Ziff. 12 des angefochtenen 
Entscheids angegebenen "indikativen Landwerte" pro m2 würden exakt den vereinbarten 
Kaufpreisen in den beurkundeten Kaufverträgen entsprechen. Die gewählte Bezeichnung 
sei in Anlehnung an die vom Verwaltungsgericht verwendete Terminologie im Entscheid 
VGer ZG A 2019 12 vom 20. Februar 2020 erfolgt. Es handle sich deshalb um effektive 
Preise und nicht um Schätzungen (act. 6 S. 5 f.). Wie sich den eingereichten 
Kaufverträgen entnehmen lasse, handle es sich bei allen Vergleichshandänderungen um 
Verkäufe unter Drittparteien. Somit sei die Befürchtung der Rekurrenten, es läge 
möglicherweise eine gemischte Schenkung oder eine Veräusserung unter nahestehenden 
Personen vor, unbegründet. Die Berücksichtigung des GS 2 bei der Berechnung des 
arithmetischen Mittels sei deshalb nicht zu beanstanden. Würde man gleich vorgehen wie 
das Verwaltungsgericht im Entscheid VGer ZG A 2019 12 vom 20. Februar 2020 und den 
tiefsten und höchsten Preis ausklammern, so ergäbe sich ein arithmetisches Mittel von 
Fr. 910.–/m2, was nicht wesentlich vom Mittel von Fr. 870.–/m2 abweiche. Die Berechnung 

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des arithmetischen Mittelwertes anhand von lediglich zwei Vergleichshandänderungen sei 
der Rekursgegnerin indes als problematisch erschienen, weshalb sie von einem solchen 
Vorgehen Abstand genommen habe. Bei der Vergleichsmethode sei dem Umstand einer 
vorhandenen Baubewilligung stets mit einem Preisabzug Rechnung zu tragen, weshalb 
bei den zwei mit bewilligten Bauprojekten verkauften GS 1 und GS 4 eine entsprechende 
Preisreduktion erfolgt sei. Nachdem in den beiden Kaufverträgen der jeweilige Wert der 
bewilligten Bauprojekte nicht separat ausgewiesen worden sei, sei eine exakte Bezifferung 
des Abzugs nicht möglich. Da die Festlegung des Verkehrswerts vor 25 Jahren auch unter 
Anwendung der Vergleichsmethode immer eine Schätzung bleibe, welche zwangsläufig 
Unschärfen aufweise, sei eine exakte Bezifferung des Abzugs auch nicht notwendig (act. 6 
S. 6 f.). 

Dass sich die Rekursgegnerin im angefochtenen Entscheid nicht mit dem Vergleichsobjekt 
GS I.________ (Verkauf im Jahr 1989) auseinandergesetzt habe, sei nicht zutreffend. Um 
Wiederholungen zu vermeiden werde auf Ziff. 11 des angefochtenen Entscheids 
verwiesen. Wenn die Rekursgegnerin den Verkaufspreis von GS I.________ unter 
Verweis auf die von ihr angewandte Vergleichsmethode als nicht relevant erachte, liege 
darin keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (act. 6 S. 7 f.). 

E. Mit Schreiben vom 2. Februar 2021 liess das Verwaltungsgericht den Rekurrenten 
die von der Rekursgegnerin eingereichten Originalakten (GGSt-act. 10.1–10.11) 
zukommen. Diese enthielten auch das Veranlagungsdossier, um dessen Zustellung die 
Rekurrenten im Rekurs gebeten hätten. Die Rekursgegnerin habe in ihrer 
Vernehmlassung ebenfalls Kopien der Kaufverträge der von ihr im Einspracheentscheid 
angeführten vier Vergleichshandänderungen beigelegt (GGSt-act. 1–9). Gemäss der im 
Verfahren A 2018 26 in Erwägung 4.7 festgelegten Praxis seien die Rekurrenten 
berechtigt, in diese Kaufverträge "in der Amtsstelle" Einsicht zu nehmen (act. 7). 

F. Nachdem der Rechtsvertreter der Rekurrenten beim Verwaltungsgericht in die 
nicht zugestellten Akten (GGSt-act. 1–9) Einsicht genommen hatte, liessen diese mit 
Replik vom 10. März 2021 (act. 9) an ihren bisherigen Ausführungen und Anträgen 
festhalten. 

In formeller Hinsicht sei nicht nachvollziehbar, weshalb in die Beilagen GGSt-act. 8 und 9 
keine ordentliche Einsichtnahme genommen werden dürfe, da es sich dabei um allgemein 
bekannte Berichte handle. Betreffend die Beilagen GGSt-act. 2–7 könne das 

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schützenswerte Interesse anerkannt werden. Betreffend die nachfolgenden Schilderungen 
zu den örtlichen Begebenheiten würden die Rekurrenten den Augenschein anerbieten. Es 
sei bedenklich, dass die Steuerpflichtigen bis vor Verwaltungsgericht gehen müssten, um 
den Entscheid der Veranlagungsbehörde nachvollziehen zu können, unabhängig davon, 
ob dieser korrekt oder falsch sei. Bis anhin habe die Rekursgegnerin die Einsichtnahme in 
sämtliche Unterlagen verweigert, die sie selbst sowohl dem Veranlagungs- wie auch dem 
Einspracheentscheid zugrunde gelegt habe. Somit seien selbst im Falle eines (nicht 
erwarteten) Unterliegens der Rekurrenten an diese zulasten der Rekursgegnerin eine 
Parteientschädigung zuzusprechen und keine Gerichtskosten aufzuerlegen (act. 9 S. 1 ff.). 

In materieller Hinsicht hielten sie im Wesentlichen daran fest, dass GS E.________ eine 
weit vorteilhaftere und attraktivere Lage als sämtliche beigezogenen Vergleichsobjekte 
habe (act. 9 S. 1 ff.). Nach Einsicht in die "geheimen Akten" könne im Allgemeinen 
festgehalten werden, dass die sogenannten Vergleichsgrundstücke zum Vergleich wenig 
bis nichts taugten (act. 9 S. 4 ff.). Die Behauptung der Rekursgegnerin, dass es sich bei 
den Vergleichshandänderungen um Verkäufe unter Drittparteien handle, sei mit Bezug auf 
GGSt-act. 4 (GS 3) schlichtweg falsch. Berücksichtige man die angeblichen 
Vergleichsobjekte angemessen, werde der von den Rekurrenten geltend gemachte 
Landpreis vielmehr bestätigt. Erstaunlich sei, dass sich die Rekursgegnerin weiterhin 
weigere, den Verkaufspreis des GS I.________ als Vergleichsobjekt beizuziehen. Dieses 
Verhalten sei einerseits falsch, da es nicht angehen könne, dass bei der 
Vergleichsmethode willkürlich einzelne Objekte ausgewählt werden dürften. Vielmehr gebe 
dieses Verhalten den Anschein, dass die Rekursgegnerin nur Verkaufsobjekte beiziehe, 
welche einen sehr tiefen Wert auswiesen. Dies schüre weiter die Vermutung, dass weitere 
Vergleichsobjekte bestünden, welche einen deutlich höheren Landpreis bestätigen 
würden, die Rekursgegnerin die entsprechenden Verträge jedoch nicht offenlege. Den 
Rekurrenten sei es aus bekannten Gründen nicht möglich, die Verträge zu kennen und auf 
diese zu verweisen. Umso mehr müsse das von den Rekurrenten vorgebrachte 
Grundstück berücksichtigt sein (act. 9 S. 7). 

G. Die Rekursgegnerin liess mit Duplik vom 10. Mai 2021 (act. 12) an der Abweisung 
des Rekurses festhalten. Soweit die Rekurrenten erneut eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs rügten und auch für den Fall des Unterliegens eine Parteientschädigung 
verlangten, werde auf Ziff. 8 der Vernehmlassung verwiesen. Abgesehen davon, dass das 
rechtliche Gehör nicht verletzt worden sei, enthalte die revidierte Bestimmung von § 28 
Abs. 2 VRG keine Grundlage für eine Zusprechung einer Parteientschädigung zulasten 

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des Gemeinwesens im Falle des Unterliegens der Rekurrenten. Dies sei sachgerecht, 
denn das Gemeinwesen erhalte bekanntlich im Falle des Obsiegens selbst bei 
anwaltlicher Vertretung keine Parteientschädigung zugesprochen (vgl. § 28 Abs. 2a VRG). 
Die Rekursgegnerin äusserte sich im Weiteren zu den Vergleichsobjekten GS 1–4 und 
hielt zusammenfassend an ihrer Ansicht fest, dass der ermittelte Verkehrswert von 
Fr. 800.–/m2 für das Grundstück der Rekurrenten noch immer sachgerecht und 
GS I.________ für die Errechnung des Verkehrswerts vor 25 Jahren unter Anwendung der 
Vergleichsmethode nicht relevant sei. 

H. In der Folge gingen beim Gericht keine Eingaben mehr ein. Auf die weiteren 
Ausführungen in den jeweiligen Rechtsschriften – insbesondere die einzelnen Vorbringen 
zu den Vergleichsgrundstücken – wird in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1. Gemäss § 187 Abs. 1 i.V.m. § 136 Abs. 1 des Steuergesetzes (StG; BGS 632.1) 
ist gegen Einspracheentscheide der gemeindlichen Kommission für die 
Grundstückgewinnsteuern innert 30 Tagen der Rekurs an das Verwaltungsgericht 
zulässig. Der vorliegende Rekurs richtet sich gegen den Einspracheentscheid der 
Rekursgegnerin vom 29. September 2020. Der Einspracheentscheid wurde am selben 
Tag an die Erbenvertreterin versandt und ging damit frühestens am 30. September 2020 
bei dieser ein. Mit Rekursschreiben vom 2. November 2020 (gleichentags der Post 
übergeben) wurde die 
30-tägige Rekursfrist gewahrt. Der Rekurs entspricht denn auch den übrigen formellen 
Anforderungen, weshalb er zu prüfen ist.

Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).

2. Mit dem Steuerrekurs können gemäss § 136 Abs. 2 StG alle Mängel des 
angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Das 
Verwaltungsgericht ist bei seinem Entscheid nicht an die Anträge der Parteien gebunden 
und kann den Einspracheentscheid der veranlagenden Behörde in vollem Umfang prüfen 

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Urteil A 2020 16

(§ 63 Abs. 3 i.V.m. § 74 Abs. 2 des Gesetzes über den Rechtsschutz in 
Verwaltungssachen [VRG; BGS 162.1] i.V.m. § 121 StG i.V.m. § 136 Abs. 2 StG). Das 
Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (§ 74 Abs. 2 VRG i.V.m. § 121 StG 
i.V.m. § 137 Abs. 1 StG). Es gilt der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen 
(§ 74 Abs. 2 VRG i.V.m. § 121 StG i.V.m. § 137 Abs. 2 StG). Das Verwaltungsgericht ist 
demzufolge verpflichtet, auf den – unter Mitwirkung der Verfahrensbeteiligten – 
festgestellten Sachverhalt die richtige Rechtsnorm, d.h. denjenigen Rechtssatz 
anzuwenden, den es als den zutreffenden erachtet, und ihm diejenige Auslegung zu 
geben, von der es überzeugt ist. Aus der Rechtsanwendung von Amtes wegen folgt, dass 
das Verwaltungsgericht als Rekursinstanz nicht an die rechtliche Begründung der 
Begehren gebunden ist und einen Rekurs auch aus anderen als den geltend gemachten 
Gründen – ganz oder teilweise – gutheissen oder den angefochtenen Entscheid im 
Ergebnis mit einer von der Vorinstanz abweichenden Begründung bestätigen kann.

3. Vorab ist auf die formelle Rüge der geltend gemachten Verletzung des rechtlichen 
Gehörs einzugehen. 

3.1 In allen Fällen, in denen durch die Veranlagungsbehörden für die 
Grundstückgewinnsteuer Vergleichspreise beigezogen werden, muss das rechtliche 
Gehör der steuerpflichtigen Person beachtet werden. Der Anspruch auf rechtliches Gehör 
im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV umfasst die Rechte und Pflichten der Parteien auf 
Teilnahme am Verfahren und auf Einflussnahme auf den Prozess der Entscheidfindung. 
Im Rahmen der Sachverhaltsermittlung im Steuereinschätzungsverfahren verleiht der 
Gehörsanspruch der steuerpflichtigen Person insbesondere auch das Recht auf Einsicht in 
die für die Veranlagung relevanten Akten (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar 
zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, § 124 N 1 ff. [nachfolgend zitiert: Richner et al., 
Zürcher StG]). Dieses Akteneinsichtsrecht wird auf kantonaler Ebene durch § 112 StG 
konkretisiert.

3.2 Vorliegend folgt aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör und dem davon 
abgeleiteten Akteneinsichtsrecht, dass die Rekurrenten sich vor der Veranlagungsbehörde 
zu den erhobenen Vergleichspreisen und deren Vergleichstauglichkeit müssen äussern 
können. Hierfür ist den Steuerpflichtigen regelmässig eine Liste der 
Vergleichshandänderungen mit den bezahlten Preisen zusammen mit einem Ortsplan und 
der damals gültigen Bauordnung mit Zonenplan vorzulegen. Um die Vergleichstauglichkeit 
prüfen zu können, müssen richtig betrachtet auch die Parteien der 

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Vergleichshandänderungen genannt werden, damit überprüft werden kann, ob 
aussergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse den Preis beeinflusst haben könnten. 
Dies ist angesichts des das Steuerverfahren beherrschenden Steuergeheimnisses nicht 
unproblematisch, d.h. die Veranlagungsbehörde hat eine Güterabwägung zwischen dem 
Steuergeheimnis auf der einen und dem rechtlichen Gehör auf der anderen Seite 
vorzunehmen. In der Regel hat dabei der Anspruch auf rechtliches Gehör zu überwiegen, 
v.a. wenn es um Vergleichshandänderungen geht, die bereits 20 und mehr Jahre 
zurückliegen. Gemäss einschlägiger Literatur hat aber auch hier die Geltung des 
Steuergeheimnisses zur Folge, dass die Einsicht in die Liste der Preise und der Parteien 
der Vergleichshandänderungen von der steuerpflichtigen Person verlangt werden muss 
(Darlegung der Praxis des Verwaltungsgerichts in: GVP 2015 272 ff.; Richner et al., 
Zürcher StG, § 220 N 225). 

Wie das Verwaltungsgericht in seinem Urteil A 2018 26 vom 19. November 2019 – 
welches im Übrigen ebenfalls die Rekursgegnerin betraf – ausführlich dargelegt hat, sind 
die zum Vergleich beigezogenen Liegenschafts- und Grundstückverkäufe im Detail 
offenzulegen. Namentlich die Lage bzw. der Standort innerhalb der Gemeinde, die 
Zonenzugehörigkeit, Grösse und Form der Vergleichsgrundstücke sowie die Beziehung 
von Käufer und Verkäufer zueinander (VGer ZG A 2018 26 vom 19. November 2019 
E. 4.5). In Berücksichtigung des Steuergeheimnisses ist es gerechtfertigt, der 
steuerpflichtigen Person ein lediglich eingeschränktes Akteneinsichtsrecht zu gewähren. 
Das volle Einsichtsrecht in die Originalakten der Vergleichshandänderungen bleibt auf die 
Einsichtnahme "in der Amtsstelle" beschränkt, das heisst in den Räumlichkeiten der 
Grundstückgewinnsteuer-Kommission, ohne die Möglichkeit der Erstellung von Fotokopien 
oder Fotografien der Originaldokumente. Dies bedeutet im Gegenzug, dass von der 
Rekursgegnerin den Rekurrenten allenfalls ausgehändigte Angaben zu den 
Vergleichsgrundstücken derart zu anonymisieren sind, dass Rückschlüsse auf die 
Eigentümer der Vergleichsgrundstücke nicht mehr möglich sind. Solche Angaben dürfen 
daher das Datum der Handänderung, die Gebietsangabe, die Zonenzugehörigkeit, die Art 
des Rechtsgeschäfts (wie Kauf, Schenkung etc.) und den Preis/m2 beinhalten, jedoch 
keine Informationen zu Namen und Adressen der Eigentümer, Adressen der 
Vergleichsparzellen, deren Grundbuchnummern und Grundstücksgrössen sowie zum 
Verkaufspreis. Die Gewährung eines derart eingeschränkten Akteneinsichtsrechts ist im 
Lichte der verfassungsmässigen Garantien wie auch § 112 Abs. 1 und 2 StG angemessen 
(VGer ZG A 2018 26 vom 19. November 2019 E. 4.7 mit Hinweisen). 

13

Urteil A 2020 16

3.3 Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV fliesst – nebst 
dem Akteneinsichtsrecht – insbesondere auch ein Anspruch auf Orientierung und 
vorgängiger Anhörung sowie der Anspruch auf Begründung der Verfügung durch die 
Behörde (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1010 
ff.). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen den Entscheid 
nachvollziehen und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen 
können. Demzufolge sind die Überlegungen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich der Entscheid stützt, zumindest kurz zu nennen. Dabei ist es nicht 
erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und 
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 143 III 65 E. 5.2; 134 I 83 E. 4.1). 

3.4
3.4.1 Die Rekurrenten bringen in diesem Zusammenhang im Wesentlichen vor, ihr 
rechtliches Gehör sei in mehrfacher Hinsicht verletzt worden. Die Rekursgegnerin habe 
keine Einsichtnahme in die relevanten Akten eingeräumt, selbst im Einspracheentscheid 
seien die Vergleichsobjekte nicht im Geringsten beschrieben oder offengelegt worden. Es 
sei auch nicht beschrieben worden, wie der "indikative Landwert" bestimmt und berechnet 
worden sei. Zudem habe keine einzelfallbezogene Beurteilung stattgefunden, namentlich 
gehe ein standardisierter Betrag für eine Zone über die ganze Gemeinde fehl und auf das 
Vergleichsobjekt GS I.________ sei überhaupt nicht eingegangen worden (vgl. vorne 
Sachverhalt lit. B). 

3.4.2 Die Rekursgegnerin führt demgegenüber aus, die beigezogenen 
Vergleichshandänderungen seien im angefochtenen Entscheid in anonymisierter Form 
offengelegt und im Rahmen des Einspracheverfahrens sei von den Rekurrenten zu 
keinem Zeitpunkt Einsicht in die Kaufverträge der Vergleichshandänderungen verlangt 
worden, weshalb diese auch nicht vorzulegen gewesen seien. Bei einer Akteneinsicht 
wären ohnehin bloss anonymisierte Kaufverträge vorzulegen gewesen, welche nicht mehr 
Informationen enthalten würden, als in der Tabelle in Ziff. 12 des angefochtenen 
Entscheids aufgeführt worden seien. Im Weiteren sei eine einzelfallbezogene Berechnung 
des Landwerts von GS E.________ vorgenommen worden. Mit dem von den Rekurrenten 
vorgebrachten Vergleichsobjekt habe man sich hinreichend befasst und dieses als nicht 
relevant erachtet, darin liege keine Gehörsverletzung. Der "indikative" Wert entspreche 
den effektiven Verkaufspreisen und der durchschnittliche Landwert pro Zone diene 
lediglich als Ausgangswert (vgl. vorne Sachverhalt lit. D). 

14

Urteil A 2020 16

3.5
3.5.1 Zum Teilgehalt des Akteneinsichtsrechts bzw. zur Offenlegung der zum Vergleich 
beigezogenen Liegenschafts- und Grundstückverkäufe kann nach dem soeben 
Dargelegten das Folgende festgehalten werden:

Bereits in der Einsprache vom 3. August 2020 erklärte die (damals noch nicht anwaltlich 
vertretene) Erbenvertreterin, an der nun zugegangenen Veranlagung irritiere, dass sie 
keinerlei Hinweise oder eine Begründung enthalte, wie der nun festgesetzte 
Quadratmeterpreis berechnet worden sei. Es bestehe bedauerlicherweise für die 
Erbengemeinschaft der Eindruck, dass die bereits im Begleitschreiben ausführlich 
dargelegten Argumente von der Grundstückgewinnsteuer-Kommission scheinbar nicht 
berücksichtig worden seien. Sollte die Kommission entsprechende Übertragungen im 
Sinne von Vergleichsobjekten haben, die ihren Wert von Fr. 800.– rechtfertigten, werde 
um detaillierten Nachweis gebeten und die Gelegenheit, hierzu ergänzend Stellung 
beziehen zu können (GGSt-act. 10.4 S. 2). Die Rekursgegnerin legte in der Folge im 
Einspracheentscheid eine Tabelle mit den verwendeten vier Vergleichsobjekten vor, 
welche Angaben über die Fläche, das Verkaufsjahr, den "indikativen Landwert" sowie bei 
zwei Grundstücken eine Anmerkung bezüglich eines bereits bewilligten Bauprojekts 
umfasste (vgl. vorne Sachverhalt lit. A).

Mit der Einsprache hatten die Rekurrenten folglich unmissverständlich um die detaillierte 
Offenlegung der herangezogenen Vergleichsgrundstücke verlangt. Die im 
Einspracheentscheid aufgeführte Tabelle entspricht den vom Verwaltungsgericht 
festgelegten Anforderungen dabei offensichtlich nicht. So sind daraus etwa weder 
Gebietsangaben noch die Beziehung von Käufer und Verkäufer zueinander ersichtlich. In 
diesem Zusammenhang sei mit den Rekurrenten bemerkt, dass der Rekursgegnerin 
offenbar entgangen war, dass GS 3 an eine nahestehende Person verkauft worden war, 
hatte sie in ihrer Vernehmlassung doch noch ausdrücklich festgehalten, es handle sich bei 
allen Vergleichshandänderungen um Verkäufe unter Drittparteien (vgl. vorne Sachverhalt 
lit. D und F). Daneben blieben auch weitere Auflagen und Nebenbestimmungen der 
beurkundeten Grundstückkaufverträge – welchen potentiellen Einfluss auf die 
Preisgestaltung haben könnten – von der Rekursgegnerin unerwähnt (vgl. nachfolgende 
E. 6.2 und 6.3). 

Im Weiteren verkennt die Rekursgegnerin, dass bei einer Akteneinsicht "in der Amtsstelle" 
(also in den Räumen der Grundstückgewinnsteuer-Kommission) gemäss den Vorgaben 

15

Urteil A 2020 16

des Verwaltungsgerichtsurteils A 2018 26 vom 19. November 2019 gerade nicht bloss 
anonymisierte Verträge hätten vorgelegt werden müssen; auf der Amtsstelle ist die volle 
Einsicht in die Originalakten zu gewähren. Bloss bei ausgehändigten Angaben zu den 
Vergleichsgrundstücken ist eine Anonymisierung dergestalt vorzunehmen, dass 
Rückschlüsse auf die Eigentümer der Vergleichsgrundstücke nicht mehr möglich sind 
(vgl. E. 4.7 des genannten Urteils). Ferner baten die Rekurrenten ausdrücklich darum, zu 
den geforderten Detailangaben Stellung nehmen zu können, sich also vor dem Erlass 
eines Einspracheentscheids dazu zu äussern. Soweit ersichtlich, wurden ihnen die 
rudimentären Angaben der im Einspracheentscheid verwendeten Tabelle allerdings erst 
mit der Entscheideröffnung bekannt gegeben. Ohnehin hätte sich bei den (damals) nicht 
anwaltlich vertretenen Rekurrenten der Hinweis aufgedrängt, unter welchen Bedingungen 
(in der Amtsstelle, ohne die Möglichkeit Fotografien oder Kopien zu erstellen) die volle 
Einsicht in die Originalakten und damit die vollständige und detaillierte Offenlegung der 
herangezogenen Vergleichsgrundstücke – wie implizit in der Einsprache verlangt – 
gewährt werden könne. Wenn sich die Rekursgegnerin auf den Standpunkt stellt, es habe 
im Rahmen des Einspracheverfahrens nie ein (ausdrückliches) Akteneinsichtsgesuch 
gegeben, stellt sie gar hohe bzw. formalistische Ansprüche an rechtsunkundige Laien. 

Die Rekursgegnerin hat durch ihr Vorgehen folglich den Anspruch auf rechtliches Gehör 
der Rekurrenten verletzt. 

3.5.2 Hinsichtlich der vom Anspruch auf rechtliches Gehör mitumfassten 
Begründungspflicht ist ebenfalls darauf hinzuweisen, dass die Erbenvertreterin bereits in 
der Einsprache bemängelte, es sei nicht nachvollziehbar, wie der Wert von Fr. 800.–/m2 
hergeleitet würde. 

Das grundsätzliche Vorgehen der Rekursgegnerin ist dabei an sich nicht zu beanstanden. 
Es ist sachgerecht, dass man für die Schaffung eines Richtwertes aus Gründen der 
Rechtsgleichheit verschiedene Grundstücksverkäufe, die in der Gemeinde zum 
Bewertungszeitpunkt stattgefunden haben, zum Vergleich heranzieht. Tatsächlich ist 
jedoch die Formulierung "indikativer Landwert" im Einspracheentscheid missverständlich; 
gerade auch, weil den Rekurrenten keine Einsicht in die Akten der 
Vergleichshandänderungen gewährt wurde und sie damit nicht nachvollziehen konnten, 
dass es sich dabei um die beurkundeten Landpreise handelte (vgl. GGSt-act. 2–5). Das 
Verwaltungsgericht sprach in seinem Urteil A 2019 12 vom 20. Februar 2020 deshalb von 
"indikativen Landwerten", weil diese mittels Subtrahierens der 

16

Urteil A 2020 16

Gebäudeversicherungswerte von den Grundstückverkaufspreisen hergeleitet wurden. Da 
es sich vorliegend allerdings bei sämtlichen Vergleichsgrundstücken um (im 
Verkaufszeitpunkt) unüberbaute Parzellen handelt, bedarf es keiner solchen 
rechnerischen Herleitung. 

Da jedoch nach dem vorstehend Ausgeführten ohnehin von einer Verletzung des 
rechtlichen Gehörs auszugehen ist, kann vorliegend offen bleiben, wie weit die 
Begründungspflicht der Rekursgegnerin – namentlich in Bezug auf die Herleitung des 
verwendeten Quadratmeterpreises und dabei insbesondere die Bezifferung der 
vorgenommenen Abzüge sowie die Nichtberücksichtigung von GS I.________ – zu gehen 
hat. 

3.6 Aufgrund der formellen Natur des rechtlichen Gehörs ist die Folge eines derartigen 
Verfahrensmangels grundsätzlich die Aufhebung des angefochtenen Hoheitsaktes 
unabhängig von dessen inhaltlicher Rechtmässigkeit (BGE 140 I 99 E. 3.8). Eine nicht 
besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann gemäss der 
bundesgerichtlichen Praxis ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person 
die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den 
Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist 
darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die 
Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen 
Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der 
betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren 
wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1174 ff. mit 
zahlreichen Hinweisen).

Im vorliegenden Fall kann die Gehörsverletzung ausnahmsweise vor dem 
Verwaltungsgericht geheilt werden, dieses hat in Steuersachen eine umfassende 
Prüfungsbefugnis. Zudem würde die Rückweisung der Sache an die Rekursgegnerin zu 
einem formalistischen Leerlauf führen. Die Rekursgegnerin hatte mit Duplik vom 10. Mai 
2021 – nachdem die Rekurrenten beim Verwaltungsgericht vollständige Akteneinsicht 
erhalten und ihre Ansicht der Sachlage dargelegt hatten – an der Abweisung des 
Rekurses festgehalten. Sie erachtete dabei insbesondere den ermittelten Verkehrswert 
von Fr. 800.–/m2 nach wie vor als sachgerecht (vgl. vorne Sachverhalt lit. G). 

17

Urteil A 2020 16

Die Verletzung des rechtlichen Gehörs wird jedoch bei den Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zu berücksichtigen sein. Wenn die Rekursgegnerin in diesem 
Zusammenhang geltend macht, § 28 Abs. 2 VRG enthalte keine Grundlage für die 
Zusprechung einer Parteientschädigung zulasten des Gemeinwesens "im Falle des 
Unterliegens der Rekurrenten", kann sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten, führt die 
Bejahung einer Gehörsverletzung doch grundsätzlich aus formellen Gründen zur 
Aufhebung des Hoheitsakten bzw. zur Rückweisung an die Vorinstanz, was aus 
verfahrensrechtlicher Sicht einem vollen Obsiegen (mit entsprechenden Kosten- und 
Entschädigungsfolgen) entspricht. Im Falle einer (ausnahmsweisen) Heilung des 
Verfahrensfehlers im Rechtsmittelverfahren ist dieser Tatsache, selbst bei einem 
nachfolgenden allfälligen Unterliegen der von der Gehörsverletzung betroffenen Person, 
entsprechend Rechnung zu tragen. 

4.
4.1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, die aus der Veräusserung 
von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden 
(§ 189 Abs. 1 StG). Grundstückgewinn ist gemäss § 193 Abs. 1 StG der Betrag, um 
welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen 
sowie der bei Überführung ins Privatvermögen besteuerte Gewinn) übersteigt. Als 
Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen der erwerbenden Person 
(§ 195 Abs. 1 StG). Liegt die massgebende Handänderung mehr als 25 Jahre zurück, 
kann die steuerpflichtige Person anstelle des Erwerbspreises den Verkehrswert des 
Grundstücks vor 25 Jahren in Anrechnung bringen. In diesem Fall beträgt die 
anrechenbare Besitzdauer ebenfalls 25 Jahre (§ 195 Abs. 2 StG).

4.2 Der Verkehrswert eines Grundstücks ist nach objektiven Grundsätzen zu ermitteln 
und entspricht dem Preis, der für das Grundstück nach dessen rechtlichen Gegebenheiten 
und dessen tatsächlichen Eigenschaften im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen 
Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Als gewöhnlicher 
Geschäftsverkehr wird der Handel am freien Markt bezeichnet, bei dem sich der Preis 
nach marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage 
bildet und bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und ohne Not, sondern freiwillig und 
in Wahrung seiner Interessen zu handeln in der Lage ist (Richner et al., Zürcher StG, 
§ 220 N 123 f.). Der Verkehrswert kann nicht mit dem bezahlten Preis gleichgesetzt 
werden, denn der Preis eines Grundstücks muss nicht seinem Wert entsprechen. Es ist 
grundsätzlich untauglich, aus einem erzielten heutigen Verkaufserlös auf einen ebenso 

18

Urteil A 2020 16

hohen Verkehrswert vor 25 Jahren mittels Diskontierung schliessen zu wollen. Der 
Verkehrswert kann auch nicht durch Rechtsgeschäfte bestimmt werden, die durch 
ausserordentliche Umstände zustande gekommen sind (wie z.B. Notverkäufe, 
Zwangsvollstreckung, Spekulationskäufe). Bei Grundstücken bestimmt der Markt am Ort 
der gelegenen Sache den Verkehrswert. Der Bewertungsstichtag ist massgebend für die 
Beantwortung aller relevanten Fragen, d.h. auf diesen Zeitpunkt ist eine Momentaufnahme 
vorzunehmen. So sind der Zustand des Grundstücks in tatsächlicher und rechtlicher 
Hinsicht wie auch allfällige Indexzahlen (Baukostenindex, Gebäudeversicherungswerte, 
Mietpreisindex etc.) massgebend. Auch der Hypothekarzinssatz, die bau- und 
mietrechtlichen Rahmenbedingungen, das allgemeine wirtschaftliche Umfeld sowie die 
Infrastruktur am Bewertungsstichtag sind festzulegen (Richner et al., Zürcher StG, § 220 
N 126 ff.).

4.3 Der Verkehrswert in diesem Sinne ist aufgrund von Schätzungen zu ermitteln. Die 
Verkehrswertschätzung hat dabei nach jenen Überlegungen zu erfolgen, die der 
Liegenschaftshandel üblicherweise anstellt bzw. vor 25 Jahren angestellt hätte. Dabei sind 
nicht nur Überlegungen der Immobilienwirtschaft, sondern auch solche des 
Kreditgewerbes zu berücksichtigen. Da der Verkehrswert auf dem Weg der Schätzung zu 
ermitteln ist, ergeben sich zwangsläufig Unschärfen. Bei aller Sorgfalt bleibt eine 
Schätzung eine Schätzung, deren Ergebnis sich nicht mathematisch beweisen lässt. 
Schätzen mehrere Personen dasselbe Grundstück, so ergeben sich zwingend 
Abweichungen. Abweichungen bis zu 10% werden dabei als normal erachtet. Der 
geschätzte Verkehrswert bewegt sich immer in einer gewissen Bandbreite. Diese Einsicht 
hat zur Folge, dass der schätzungsweise ermittelte Verkehrswert nicht auf Franken und 
Rappen anzugeben ist, wird doch damit eine nicht vorhandene mathematische 
Genauigkeit vorgegaukelt (Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 134 f.) Bei unüberbauten 
Grundstücken ist einzig der Landwert (Bodenwert) zu ermitteln (Richner et al., Zürcher 
StG, § 220 N 150). Bei der Verkehrswertschätzung von überbauten Grundstücken wird in 
der Regel sowohl der Realwert, der sich aus dem Landwert, dem Bauwert und den 
Nebenkosten (Erschliessung, Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten) zusammensetzt, 
als auch der Ertragswert (kapitalisierte Mieterträge) ermittelt (Richner et al., Zürcher StG, 
§ 220 N 176 f.). Bei Wohnliegenschaften, die aufgrund ihrer Gestaltung in erster Linie der 
Eigennutzung dienen, kommt dem Realwert ausschlaggebende Bedeutung zu (Richner et 
al., Zürcher StG, § 220 N 179). Bei industriellen und gewerblichen Liegenschaften kann 
bei der fehlenden Möglichkeit einer Unternehmenspacht oder einer Vermietung von 

19

Urteil A 2020 16

einzelnen Teilen des Betriebs ein kaum schätzbarer Ertragswert ausser Acht gelassen 
werden (Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 181). 

4.4 Der Landwert von überbauten Grundstücken (als Teil des Verkehrswerts) ist nach 
der vorherrschenden Rechtsprechung in der Regel wie bei unüberbauten Grundstücken 
aufgrund der Vergleichsmethode zu ermitteln (Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 153 
und 185). Die Vergleichsmethode basiert darauf, dass aufgrund von vergleichbaren 
Objekten (i.d.R. unüberbautes Land), welche tatsächlich verkauft wurden, auf den Wert 
des zu schätzenden Grundstücks geschlossen wird (Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 
139 mit Hinweisen). Gemäss Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung 
kantonaler Grundstückbewertungsexperten basiert die Vergleichsmethode auf dem 
Prinzip, den Marktwert eines Wertermittlungsobjekts aus möglichst zeitnahen Kaufpreisen 
von getätigten Immobilentransaktionen vergleichbarer Grundstücke festzustellen, wobei 
für richtige Resultate Vergleichspreise in genügender Anzahl (zwei bis fünf) für Objekte 
ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen müssen (Schweizerische Vereinigung 
kantonaler Grundstückbewertungsexperten [SVKG], Das Schweizerische 
Schätzerhandbuch, 5. Aufl. 2019, S. 100 f.). 

4.5 Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dürfen an diese Vergleichsobjekte 
bzw. deren "ähnliche Beschaffenheit" nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden. So 
erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad 
und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Unterschieden der 
Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen 
werden. Auch braucht das Vergleichsgrundstück nicht im selben Quartier zu liegen, sofern 
es hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt 
ähnlich ist. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das 
allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise bekannt, müssen diese 
besonders sorgfältig untersucht und können sie nur zur Entschädigungsbestimmung 
verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht – wie etwa bei Verkäufen unter 
Verwandten sowie bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen – 
unübliche Verhältnisse zugrunde liegen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGer 2C_321/2019 vom 1. 
Oktober 2019 E. 3.2.2 mit Hinweisen).

5. Vorliegend sind sich die Parteien einig darüber, dass – wie in § 195 Abs. 2 StG 
vorgesehen – für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns aus der 
Veräusserung von GS E.________ durch die Rekurrenten am 12. Februar 2020 anstelle 

20

Urteil A 2020 16

des Erwerbspreises dessen "Verkehrswert vor 25 Jahren" bei den Anlagekosten in 
Anrechnung zu bringen ist, da die massgebende Handänderung mehr als 25 Jahre 
zurückliegt (vgl. GGSt-act. 10.2 S. 2: Kauf 11. November 1940, Erbgang 2001, Erbgang 
2003, Erbgang 2019; wobei der Eigentumswechsel durch Erbgang nach § 190 Abs. 1 lit. a 
StG ein Tatbestand des Steueraufschubs darstellt; vgl. hierzu auch § 195 Abs. 3 StG). 
Beim in diesem Sinne definierten "Verkehrswert vor 25 Jahren" handelt es sich in zeitlicher 
Hinsicht daher um den Verkehrswert, welcher dem streitbetroffenen Grundstück im Jahr 
1995 zugemessen worden wäre. 

Einig sind sich die Parteien sodann über den bei den Anlagekosten zu berücksichtigenden 
Gebäudewert (Scheune/Magazin/Hühnerstall) per 1995 (Total Gebäudewert: 
Fr. _______; vgl. GGSt-act. 10.2), befassen sich die Rekurrenten in der Begründung ihrer 
Rekursschrift doch ausschliesslich mit dem ihrer Meinung nach von der Rekursgegnerin 
zu tief angesetzten Landwert. Ebenfalls vor Verwaltungsgericht nicht mehr beanstandet 
werden die übrigen unter Anlagekosten zu berücksichtigenden Positionen im Betrag von 
insgesamt Fr. _______ (Fr. _______ + Fr. _______ + Fr. _______). Unstreitig ist im 
Weiteren der erzielte Verkaufserlös von Fr. _______. 

Es ergeben sich vorliegend keine Anhaltspunkte, diese zwischen den Parteien nicht 
strittigen Punkte zu hinterfragen, weshalb sie als verbindlich betrachtet werden. Dies gilt 
auch für die von der Rekursgegnerin angewendete Methode der Verkehrswertberechnung 
als Summe aus Landwert und Gebäudewert (auch "Realwert" genannt; vgl. vorne E. 4.3). 
Gleiches gilt auch für die angewendete Vergleichsmethode zur Bestimmung des 
Landwertes von GS E.________ per 1995. Diese kann als anerkannte und vorliegend 
grundsätzlich angemessene Bewertungs- bzw. Schätzungsmethode eingestuft werden 
(vgl. vorne E. 4.4). 

6. Zwischen den Parteien strittig ist hingegen die Vergleichbarkeit der beigezogenen 
Vergleichshandänderungen bzw. welche Grundstücke in die Vergleichsrechnung 
miteinzubeziehen sind. Dabei ist insbesondere auch zu beurteilen, ob bei den 
beurkundeten Landpreisen der Vergleichsobjekte allenfalls Hinzurechnungen oder Abzüge 
vorzunehmen sind und ob die Grösse und Lage des zu veranlagenden GS E.________ 
zusätzlich in einer Erhöhung des ermittelten Vergleichspreises zu berücksichtigen ist. 

6.1 Sämtliche von der Rekursgegnerin beigezogenen Vergleichsgrundstücke liegen 
gemäss übereinstimmender Sachverhaltsdarstellung in der Wohnzone W2a in Unterägeri. 

21

Urteil A 2020 16

Vor dem Hintergrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach an die 
Vergleichbarkeit der beigezogenen Vergleichsobjekte nicht allzu grosse Anforderungen zu 
stellen sind, ist vorab festzuhalten, dass sich GS 1, 2, 3 und 4 grundsätzlich aufgrund ihrer 
Lage und Beschaffenheit als Vergleichsgrundstücke eignen. So ist nämlich nicht 
erforderlich, dass die Vergleichsparzellen im selben Quartier liegen oder ihre 
wertbestimmenden Parameter (wie Aussicht, Verkehrsanbindung usw.) identisch sein 
müssten; es genügt, wenn diese hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit 
usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich sind (vgl. vorne E. 4.5). Nachfolgend gilt es deshalb 
zu prüfen, ob vorliegend bei den Vergleichsgrundstücken GS 1–4 Preiszuschläge oder -
abzüge vorzunehmen und allenfalls Grundstücke ganz von der Vergleichsrechnung 
auszuschliessen sind. Da im vorliegenden Fall nur wenige Kaufpreise bekannt sind, bedarf 
es diesbezüglich einer besonders sorgfältigen Prüfung (vgl. vorne E. 4.5). 

6.2
6.2.1 Zum Vergleichsgrundstück GS 1 (Kaufvertrag vom 29. März 1995; GGSt-act. 2) 
liessen die Rekurrenten ausführen, die Liegenschaft befinde sich an der J.________-
Strasse, in sehr steilem Gelände und abgelegen. Zu Fuss könne die Liegenschaft kaum 
vom Dorfzentrum erreicht werden, wolle man nicht einen erheblichen Aufstieg absolvieren. 
Überdies sei der Verkauf mit der Auflage verbunden, die Verkäuferin K.________ AG für 
sämtliche von ihr angebotenen Arbeiten beizuziehen, was ansonsten mit einer 
Konventionalstrafe von Fr. 30'000.– bestraft werde. Die Auflage zu Gunsten der 
Verkäuferin bestehe nur darin, die Arbeiten "zu fairen Konkurrenzpreisen" zu verrichten, 
was nicht heisse, dass sie die günstigsten Anbieter sein müssten. Eine solche Auflage sei 
wenig fair und öffne Tür und Tor der Willkür durch die Verkäuferin. Da die Verkäuferin 
folglich aus Handwerksarbeit zusätzlich profitieren könne, habe sie den Verkaufspreis 
logischerweise tiefer ansetzen können. Überdies sei das bestehende Bauprojekt, welches 
mitverkauft worden sei, nicht wesentlich zu berücksichtigen, da noch keine 
Ausführungspläne bestanden hätten. Im Sinne eines Fazits werde mit dem 
entsprechenden Verkaufsobjekt lediglich nachgewiesen, dass der Verkaufspreis des 
streitgegenständlichen Grundstücks deutlich über den berechneten Fr. 876.–/m2 liegen 
müsse (act. 9 S. 4). 

6.2.2 Die Rekursgegnerin hielt diesbezüglich fest, GS 1 liege am Südhang von 
Unterägeri. Grundstücke am Südhang würden aufgrund der erhöhten Lage, der 
Besonnung, dem geringen Verkehrsaufkommen und der Seesicht regelmässig höhere 
Verkaufspreise als jene in der gleichen Zone in der Ebene erzielen. Die weitere Distanz zu 

22

Urteil A 2020 16

den öffentlichen Einrichtungen spiele demgegenüber eine untergeordnete Rolle. Dem sei 
bereits vor 25 Jahren so gewesen (act. 6 S. 5). Es sei nicht ersichtlich, weshalb aufgrund 
der erwähnten Auflage im Kaufvertrag von einem höheren Verkaufspreis auszugehen sein 
solle. Da die Arbeiten zu fairen Konkurrenzpreisen der Verkäuferin zu vergeben gewesen 
seien, stelle die Bestimmung keinen Nachteil für die Käuferschaft dar. Alleine schon aus 
der Relation zwischen Konventionalstraffe und Kaufpreis (Fr. 30'000.– gegenüber 
Fr. 850'000.–) ergebe sich, dass der Abschluss eines nachfolgenden Werkvertrages für 
die Verkäuferin bei der Bestimmung des Kaufpreises keine massgebliche Bedeutung 
gehabt haben könne. Die Rekursgegnerin müsse bei Anwendung der Vergleichsmethode 
von den beurkundeten Kaufpreisen ausgehen und dürfe – unter Vorbehalt klarer 
abweichender Vereinbarungen im Kaufvertrag – über das Zustandekommen des 
Kaufpreises und dessen Angemessenheit keine Spekulationen anstellen. Auf der anderen 
Seite sei ein entsprechender Preisabzug vorzunehmen, da das Grundstück mit bewilligtem 
Bauprojekt verkauft worden sei. Dass beim Verkauf noch keine Ausführungspläne 
bestanden hätten, sei zutreffend, ändere aber nichts daran, dass der Wert des bewilligten 
Projekts im Kaufpreis enthalten gewesen sei und sich deshalb ein ermessensweiser 
Abzug für die Bestimmung des reinen Landwerts rechtfertige (act. 12 S. 3). Der Guten 
Ordnung halber sei erwähnt, dass bei GS 4 der Wert des bewilligten Bauprojekts im 
nachfolgenden Veranlagungsentscheid vom 24. Juni 1997 mit Fr. 75'962.– berücksichtigt 
worden sei. Gehe man bei GS 1 vom gleichen Wert für das bewilligte Bauprojekt aus, so 
resultiere ein reiner Landwert von Fr. 799.–/m2 (act. 6 S. 6 f.).

6.2.3 Dem Kaufvertrag vom 29. März 1995 ist unter Ziff. 8 der Kaufbedingungen (II.) zu 
entnehmen, dass der Käufer bei der erstmaligen Überbauung des Grundstücks alle in den 
Geschäftsbereich der Verkäuferin fallenden Arbeiten (Ofenbau, Plattenarbeiten, 
Cheminéebau etc.) zu fairen Konkurrenzpreisen der Verkäuferin zu vergeben habe. Bei 
Verletzung dieser Vertragsbestimmung sei der Verkäuferin bedingungslos eine 
Konventionalstrafe von Fr. 30'000.– geschuldet (GGSt-act. 2 S. 4). Wie die Rekurrenten 
zu Recht geltend machen, legt dies die Vermutung nahe, dass die damalige Verkäuferin 
die künftigen Aufträge in ihre Preisgestaltung miteinbezogen hatte. Wie sich ebenfalls aus 
dem Vertrag ergibt, handelte es sich beim genehmigten Bauprojekt um drei 5 ½-Zimmer-
Häuser, was auf ein nicht unwesentliches künftiges Auftragsvolumen schliessen lässt. Wie 
gross die Gewinnerwartung der Verkäuferin aus den sich daraus ergebenden Aufträgen 
gewesen war und in welchem Ausmass diese den angebotenen Landpreis beeinflusst hat, 
lässt sich aus den vorliegenden Akten nicht direkt herleiten. Nicht von Relevanz ist dabei 
jedoch, dass die Aufträge zu fairen Konkurrenzpreisen zu erfolgen hatten und damit – 

23

Urteil A 2020 16

nach Ansicht der Rekursgegnerin – für die Käuferin keinen Nachteil darstellten. Für die 
vorliegende Betrachtung ist allein ausschlaggebend, dass dem beurkundeten Kaufpreis 
eine den Kaufpreis beeinflussende Mischrechnung zugrunde lag.

Diese Umstände gilt es bei der Prüfung der Vergleichstauglichkeit zu berücksichtigen 
(vgl. Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 127 ff.). Der beurkundete Kaufpreis von 
Fr. 850'000.– kann infolgedessen nicht unbesehen übernommen werden. Der vereinbarten 
künftigen Auftragsvergabe ist im Rahmen eines ermessenweise festzulegenden 
Preisaufschlags Rechnung zu tragen. Zwar wäre die Verkäuferin im Falle der nicht 
richtigen Erfüllung des Vertrages (also der Vergabe von Arbeiten an Dritte) berechtigt 
gewesen, statt der vereinbarten Konventionalstrafe die Erfüllung des Vertrages (also die 
effektive Auftragsvergabe an sie selbst) zu fordern (vgl. zum Verhältnis der 
Konventionalstrafe zur Vertragserfüllung Art. 160 Abs. 1 OR [unverändert seit der Fassung 
vom 30. März 1911; vgl. BBl 1911 II 355, 401]). Zudem dürfte die Konventionalstrafe eher 
dazu gedient haben, einer Nichterfüllung dieser Nebenabrede überhaupt erst 
vorzubeugen, da die Durchsetzung solcher Klauseln im Streitfall in der Regel relativ 
mühselig ist. Nichtsdestotrotz erscheint es – insbesondere in Ermangelung anderer 
Vergleichswerte – als sachgerecht, vorliegend zum beurkundeten Kaufpreis die 
vereinbarte Konventionalstrafe von Fr. 30'000.– hinzuzurechnen. Die Käuferin hätte 
mindestens die Bezahlung dieser Strafe in Kauf nehmen müssen, um die Überbauung des 
erworbenen GS 1 frei und in diesem Sinne "unbelastet" vornehmen zu können. 

Weiter wird im Kaufvertrag vom 29. März 1995 ausdrücklich festgehalten, dass der 
Kaufpreis auch das bestehende von der örtlichen Baubehörde genehmigte Bauprojekt 
beinhalte (Aufnahme Rissprotokoll bei den Nachbargrundstücken, Vorprojektierung/Bau-
projektierung, Profilerstellung und Baubewilligungsgebühr, Verkaufsdokumentation; GGSt-
act. 2 S. 4). Es ist folglich davon auszugehen, dass dieses sowie die bisher getätigten 
Ausgaben Einfluss auf die Höhe des Kaufpreises gehabt haben, was es bei der Ermittlung 
des "reinen Landwertes" ebenso zu berücksichtigen gilt. Die Rekurrenten stellen sich denn 
auch nicht prinzipiell gegen einen Abzug aufgrund des mitverkauften Bauprojekts; da noch 
keine Ausführungspläne bestanden hätten, sei dieses jedoch nicht wesentlich zu 
berücksichtigen. Bei GS 4 wurde das ebenfalls bereits bewilligte Bauprojekt im 
nachfolgenden Veranlagungsentscheid vom 24. Juni 1997 mit Fr. 75'962.– (Kosten für 
Planung, Bauermittlung, Vorprojekt) berücksichtigt (GGSt-act. 7). Einen entsprechenden 
Veranlagungsentscheid betreffend GS 1 reichte die Rekursgegnerin nicht zu den Akten. 
Da das Bauprojekt auf GS 4 im Verkaufszeitpunkt – soweit ersichtlich – bereits weiter 

24

Urteil A 2020 16

fortgeschritten war als jenes auf GS 1 (insbesondere inkl. provisorischer 
Ausführungspläne und Kostenvoranschlag; vgl. zu GS 4 auch nachfolgende E. 6.5), ist bei 
GS 1 im Zuge einer schätzungsweisen Annäherung ein ermessenweiser Abzug von 
Fr. 40'000.– vorzunehmen.

Daraus resultiert ein Landpreis für GS 1 von Fr. 840'000.– (Fr. 850'000.– + Fr. 30'000.– - 
Fr. 40'000.–), was bei 970 m2 einem Preis pro Quadratmeter von (gerundet) Fr. 866.– 
entspricht. 

6.3
6.3.1 Zu GS 2 (Kaufvertrag vom 12. April 1996; GGSt-act. 3) liessen die Rekurrenten 
darlegen, dass auch dieser Vertrag nicht als Vergleichsobjekt beigezogen werden könne, 
ohne die genauen Umstände zu berücksichtigen. Auch diese Liegenschaft liege weit oben 
am Hang und könne nur über die äusserst steile L.________-Strasse oder über einen 
grösseren Umweg erreicht werden. Die Attraktivität der Lage sei mit dem 
streitgegenständlichen Grundstück nicht zu vergleichen. Auch dieses Grundstück sei zu 
Fuss vom Dorf aus ohne die Bereitschaft, viele Höhenmeter auf sich zu nehmen, nicht 
erreichbar. Weiter verschweige die Rekursgegnerin, dass der Landpreis lediglich im 
Vertrag mit Fr. 400'000.– erwähnt sei. Der Anteil von Fr. 800'000.– sei für die Erstellung 
des Landhauses vorgesehen. Diese Abgrenzung sei willkürlich zwischen den Parteien 
erfolgt und gebe auf den effektiv damals üblichen Landwert keinerlei Rückschlüsse her. 
Vielmehr sei davon auszugehen, dass der Landwert massiv reduziert worden sei und im 
Gegenzug dafür die Erstellungskosten höher gelegt worden seien, was sich auch aus dem 
Missverhältnis zwischen Landwert und Erstellungskosten ergebe. Auch in diesem 
Zusammenhang verschweige die Rekursgegnerin, dass der Verkauf zusätzlich damit 
belastet sei, dass die Käuferin gleichzeitig einen Werkvertrag mit der Verkäuferin 
abschliesse und dahingehend gebunden sei, mit dieser die Liegenschaft zu bauen. 
Folglich sei auch dieses Vergleichsobjekt wenig tauglich. Insbesondere der unanständig 
tiefe Landwert tauge zu keinerlei Vergleichszwecken (act. 9 S. 5). 

6.3.2 Die Rekursgegnerin führte zu GS 2 im Wesentlichen aus, die von den Rekurrenten 
in der Rekursschrift geäusserte Befürchtung, es läge möglicherweise eine gemischte 
Schenkung oder eine Veräusserung unter nahestehenden Personen vor, sei unbegründet. 
Die Berücksichtigung des GS 2 bei der Berechnung des arithmetischen Mittels sei deshalb 
nicht zu beanstanden (act. 6 S. 6). Es müsse von den beurkundeten Kaufpreisen 
ausgegangen werden. Die Ausführungen der Rekurrenten zum Verhältnis zwischen 

25

Urteil A 2020 16

Landteil und Baukosten seien rein spekulativ. Das es sich bei der Verkäuferin um eine 
juristische Person handle, gebe es jedenfalls aus steuerlicher Sicht keinen Anreiz, den 
Preis für das Land künstlich tief zu halten. Hinsichtlich des zusätzlichen Werkvertrages 
würden sich aus dem Kaufvertrag keine Hinweise darauf ergeben, dass der gleichzeitige 
Abschluss eines Werkvertrages für die Überbauung der Parzelle mit einem Landhaus 
irgendeinen Einfluss auf die Höhe des Preises für das Land gehabt habe (act. 12 S. 4). 

6.3.3 Aus dem Kaufvertrag vom 12. April 1996 (GGSt-act. 3) ergeben sich keine 
Hinweise darauf, wie die Abgrenzung zwischen Landpreis (Fr. 400'000.–) und 
Erstellungskosten für ein 6 ½-Zimmer-Landhaus (Fr. 800'000.–) zwischen den Parteien 
vorgenommen wurde. Aus Ziff. 2 der Kaufpreis und Zahlungsbedingungen (II.) wird 
ersichtlich, dass gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages ein Werkvertrag 
mit der Verkäuferin abgeschlossen wurde. Ziffer 1 der Kaufbedingungen (III.) erklärt den 
Baubeschrieb und den Werkvertrag als integrierenden Bestandteil des Kaufvertrages. 
Diese Verträge sind jedoch nicht als Anhang erfasst und liegen nicht bei den Akten. Aus 
dem Kaufvertrag vom 12. April 1996 wird nicht klar, welche Leistungen bzw. 
Erstellungskosten mit der Zahlung von Fr. 800'000.– abgegolten wurden und ob der 
zeitgleich abgeschlossene Werkvertrag eine weitere Gegenleistung vorsieht. Letzteres 
führt zu ähnlichen Überlegungen wie bei GS 1. 

Im Vergleich zu den übrigen von der Rekursgegnerin herangezogenen 
Quadratmeterpreisen fällt der Wert von Fr. 619.–/m2 zudem deutlich aus dem Rahmen, 
was ferner mit der Argumentation der Rekursgegnerin im Widerspruch steht, wonach für 
Grundstücke am Südhang regelmässig höhere Verkaufspreise als jene in der gleichen 
Zone in der Ebene erzielt würden. Insbesondere auch in Relation zum Verkaufspreis für 
das Nachbargrundstück GS 3 (vgl. den Lageplan in GGSt-act. 6), welches am 10. Juli 
1996 mit einem Quadratmeterpreis von Fr. 945.– verkauft wurde (vgl. hierzu auch 
nachfolgende E. 6.4.3), muss der beurkundete Landpreis von GS 2 als auffallend tief 
bezeichnet werden. 

Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, GS 2 bei der Entschädigungsbestimmung 
aussen vor zu lassen. Der Quadratmeterpreis von Fr. 619.– ist als eindeutiger Ausreisser 
bei der Berechnung des arithmetischen Mittels zu vernachlässigen (vgl. in diesem Sinne 
auch VGer ZG A 2019 12 vom 20. Februar 2020 E. 6.2.4 und 6.2.5). 

6.4

26

Urteil A 2020 16

6.4.1 Hinsichtlich GS 3 (Kaufvertrag vom 10. Juli 1996; GGSt-act. 4) verweisen die 
Rekurrenten betreffend Lage auf die Ausführungen zu GS 2, da es sich hierbei um das 
Nachbargrundstück handle. Wie wenig sensibel die Rekursgegnerin in der Anwendung der 
Vergleichsmethode vorgehe, zeige sich auch bei diesem Grundstück. Die Rekursgegnerin 
kümmere sich nicht darum, dass ein praktisch identisches Grundstück zu Fr. 600'000.– 
(mithin 50 % teurer) als das direkte Nachbargrundstück veräussert werde. Sie 
verschweige auch, dass sich auf dem Grundstück bereits ein Einfamilienhaus im Bau 
befunden habe. Der Kaufvertrag sei unüblich kurz – ohne irgendwelche 
Zahlungsversprechen und ohne irgendwelche Gewährleistungen – ausgestaltet. Auch 
überrasche, dass das Einfamilienhaus bereits im Bau gewesen sei, jedoch keinerlei 
Werkverträge übernommen werden mussten. Die Rekursgegnerin habe auch nicht 
bemerkt, dass der Käufer der Verwaltungsrat der Verkäuferin gewesen sei und somit diese 
sogar noch selber anlässlich der Vertragsunterzeichnung vertreten habe. Aus den 
obenstehenden Gründen könne auch dieses Vergleichsobjekt schlichtweg nicht zur 
Anwendung der Vergleichsmethode dienen, obwohl der Verkaufspreis immerhin in die 
Nähe von Fr. 1'000.–/m2 komme und somit den von den Rekurrenten geltend gemachten 
Landpreis indirekt bestätige (act. 9 S. 5 f.). 

6.4.2 Die Rekursgegnerin hielt fest, es sei nochmals zu betonen, dass von den 
beurkundeten Kaufpreisen ausgegangen werden müsse. Es sei eine gerichtsnotorische 
Tatsache, dass die auf dem Markt bezahlten Kaufpreise für Grundstücke erheblich von 
den Verkehrswerten abweichen könnten, wie sie eine neutrale Drittpartei (z.B. Banken, 
Liegenschaftsschätzer etc.) ermitteln würden. Ferner sei zu berücksichtigen, dass sich das 
Einfamilienhaus auf dem Grundstück zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bereits 
im Bau befunden habe. Es liege deshalb nahe, dass ein Teil der Differenz zum Landpreis 
für das Nachbargrundstück auf die von der Verkäuferin bereits aufgewendeten Baukosten 
zurückzuführen sei. Das hätte durchaus zu einem entsprechenden Abzug beim Kaufpreis 
berechtigt, wovon die Rekursgegnerin zugunsten der Rekurrenten abgesehen habe. 
Schliesslich mache die Tatsache, dass es sich beim Käufer um den Verwaltungsrat der 
Verkäuferin handle, den Kaufpreis nicht automatisch zum untauglichen Objekt für die 
Anwendung der Vergleichsmethode. Verkäufe von Vermögenswerten einer Gesellschaft 
an nahestehende Personen, welche einem Drittvergleich nicht standhielten, würden das 
Risiko der Qualifikation als verdeckte Gewinnausschüttung bergen. Im Übrigen liege der 
Landwert von GS 3 deutlich höher als derjenige beim Nachbargrundstück GS 2, weshalb 
unklar bleibe, was die Rekurrenten mit ihrem Hinweis auf die Person des Käufers zu ihren 
Gunsten ableiten wollten (act. 12 S. 4). 

27

Urteil A 2020 16

6.4.3 Zwar handelt es sich beim Verkauf von GS 3 (letztlich) unbestrittenermassen um 
eine Veräusserung an eine nahestehende Person der verkaufenden Aktiengesellschaft. 
Diese Tatsache allein lässt solche Handänderungen jedoch nicht per se ausser Betracht 
fallen, sondern bedeutet einzig, dass solche aussergewöhnlichen oder persönlichen 
Verhältnisse bei der Prüfung der Vergleichstauglichkeit genau zu prüfen sind (Richner et 
al., Zürcher StG, § 220 N 157). Sodann gehen auch die Rekurrenten implizit davon aus, 
dass der beurkundete Kaufpreis von Fr. 600'000.– einem Drittvergleich standhält, sehen 
sie den von ihnen geforderte Quadratmeterpreis durch den Vergleich mit GS 3 doch 
immerhin bestätigt. Damit spricht nichts dagegen den Verkaufspreis von GS 3 in die 
Vergleichsrechnung miteinzubeziehen. Der Hinweis auf die von der Rekursgegnerin 
offenbar übersehene Tatsache, dass es sich beim Käufer um den Verwaltungsrat der 
Verkäuferin gehandelt hatte, war im Zusammenhang mit der geltend gemachten 
Verletzung des rechtlichen aber durchaus angebracht, um aufzuzeigen, dass die 
Rekursgegnerin potentiell wichtige Informationen nicht offengelegt hatte. 

Wie bei GS 1 und GS 4 stellt sich aufgrund des offenbar im Verkaufszeitpunkt bereits im 
Bau befindlichen Einfamilienhauses (vgl. GGSt-act. 4 S. 2) grundsätzlich die Frage nach 
einem allfälligen Preisabzug. Allerdings hatte auch die Rekursgegnerin im 
Einspracheentscheid vom 29. September 2020 keinen solchen vorgenommen. An diesem 
Vorgehen ist insofern nichts auszusetzen, als mit dem Verzicht auf einen Abzug im Sinne 
einer Gesamtbetrachtung den persönlichen Verhältnissen beim Verkauf von GS 3 
(Verkauf an nahestehende Person) Rechnung getragen wird.

Anderweitige Preiszuschläge oder -abzüge aufgrund der unterschiedlichen Lage der 
beiden Grundstücke drängen sich sodann ebenfalls nicht auf. So ist davon auszugehen, 
dass sich die bestehenden Unterschiede bezüglich Aussicht (GS 3: Hanglage; GS 
E.________: Lage in der Ebene) und Zentrumsnähe sowie Erreichbarkeit zu Fuss in etwa 
die Waage halten (bezüglich Grundstücksgrösse vgl. nachfolgende E. 6.7). Jedenfalls 
lässt auch der Vergleich der Quadratmeterpreise von GS 3 (Fr. 945.–/m2) und GS 4 
(Fr. 1'040.–/m2 bzw. Fr. 1'000.–/m2 [vgl. hierzu nachfolgende E. 6.5]) – wobei Letzteres in 
unmittelbarer Nähe des zu veranlagenden GS E.________ liegt – nicht darauf schliessen, 
dass die Lage von GS 3 gegenüber jener des streitgegenständlichen Grundstücks derart 
besser oder schlechter wäre, als dass sich ein Preiszuschlag oder -abzug rechtfertigen 
würde. Bei der Schätzung des Verkehrswerts ergeben sich zwangsläufig gewisse 
Unschärfen, welche es hinzunehmen gilt (vgl. vorne E. 4.3). Im Übrigen hatte auch die 

28

Urteil A 2020 16

Rekursgegnerin im Einspracheentscheid vom 29. September 2020 auf einen Preisabzug 
wegen der "schlechteren Lage des streitbetroffenen Grundstücks" verzichtet (GGSt-
act. 10.6; vgl. auch act. 6 S. 5).

Zusammenfassend ist GS 3 mit einem Verkaufspreis von total Fr. 600'000.– bzw. 
(gerundet) Fr. 945.–/m2 (Fr. 600'000.–/635 m2) bei der Berechnung des arithmetischen 
Mittelwertes miteinzubeziehen.

6.5
6.5.1 Schliesslich lassen die Rekurrenten betreffend GS 4 (Kaufvertrag vom 30. Juli 
1996; GGSt-act. 5) festhalten, dieses Objekt sei am ehesten als Vergleichsobjekt 
beizuziehen, wobei auch in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen sei, dass das 
Grundstück nur halb so gross wie dasjenige der Rekurrenten sei. Von der Lage her sei 
das Grundstück weniger attraktiv, da dieses zwischen zwei Grundstücken eingeklemmt sei 
und nicht die attraktive Lage des Grundstücks der Rekurrenten direkt an der H.________-
Strasse habe. Überdies unterdrücke die Rekursgegnerin, dass für das Grundstück 
zusätzlich Fr. 50'000.– für das Zufahrtsrecht im Sinne einer einmaligen Entschädigung 
habe geleistet werden müssen, was somit einen gesamthaften Grundstückpreis von 
Fr. 700'000.– und wiederum einen Landwert von Fr. 1'120.–/m2 ergebe. Werde nun 
zusätzlich berücksichtigt, dass dieses Grundstück nicht einmal halb so gross wie 
dasjenige der Rekurrenten sei, werde der geforderte Verkehrswert von Fr. 1'333.–/m2 
mehr als bestätigt. Schliesslich werde der Rekursgegnerin widersprochen, wonach das 
sogenannte Vergleichsobjekt besser gelegen sei als das streitgegenständliche 
Grundstück, weil es näher am See liege. Sie übersehe dabei insbesondere, dass beide 
Grundstücke bezüglich ihrer Seesicht vergleichbar seien. Das Vergleichsgrundstück liege 
lediglich in Luftlinie näher am See, was ihm jedoch nichts bringe. Vom 
streitgegenständlichen Grundstück aus sei der See zu Fuss deutlich schneller und näher 
zu erreichen. Die Lage des streitgegenständlichen Grundstücks bei der H.________-
Strasse sei vorteilhaft, da die Hauptwohnrichtung von der H.________-Strasse abgewandt 
nach Süden ausgerichtet sei. Beim Vergleichsobjekt sei die Hauptwohnrichtung 
möglicherweise gegen Süden, dort befinde sich jedoch die H.________-Strasse. Das 
Grundstück der Rekurrenten liege näher beim Dorf, somit auch bei den 
Einkaufsmöglichkeiten und bei der Anbindung an den ÖV (act. 9 S. 6 f.).

6.5.2 Die Rekursgegnerin führt hinsichtlich GS 4 aus, das Vergleichsgrundstück liege in 
unmittelbarer Nähe des streitbetroffenen GS E.________ ebenfalls an der H.________-

29

Urteil A 2020 16

Strasse, jedoch auf der gegenüberliegenden seeseitigen Strassenseite, daher näher zum 
See gelegen (act. 6 S. 5). Die gemäss Kaufvertrag vereinbarte Entschädigung von 
Fr. 50'000.– sei die Gegenleistung für die Einräumung des Fuss- und Fahrwegrechts, nicht 
die Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks. Aus diesem Grund habe die 
Rekursgegnerin die Dienstbarkeitsentschädigung nicht zum Kaufpreis hinzuzurechnen. 
Selbst wenn man zugunsten der Rekurrenten eine Hinzurechnung vornehmen wollte, 
ergäbe sich für GS 4 ein Landwert von Fr. 1'120.–/m2 und ein arithmetisches Mittel aller 
Vergleichsgrundstücke von Fr. 890.–/m2. Die Differenz zum arithmetischen Mittel von 
Fr. 870.–/m2 im angefochtenen Entscheid sei mit ca. 2 % marginal. Unter 
Berücksichtigung der Abzüge für die bewilligten Bauprojekte wäre der von der 
Rekursgegnerin ermittelte Verkehrswert von Fr. 800.–/m2 für das Grundstück der 
Rekurrenten noch immer sachgerecht. Im Übrigen halte die Rekursgegnerin an ihrer 
Ansicht fest, dass GS 4 besser gelegen sei als das Grundstück der Rekurrenten (act. 12 
S. 5). Der guten Ordnung halber sei erwähnt, dass bei GS 4 der Wert des bewilligten 
Bauprojekts im nachfolgenden Veranlagungsentscheid vom 24. Juni 1997 mit Fr. 75'962.– 
berücksichtigt worden sei. Ziehe man diesen Betrag vom Kaufpreis von Fr. 650'000.– ab, 
so resultiere ein reiner Landwert von Fr. 918.–/m2 (Fr. 574'038.–/625m2) und ein 
arithmetisches Mittel der Grundstücke 1–4 in Höhe von Fr. 839.–/m2 (act. 6 S. 6 f.).

6.5.3 Das Vergleichsgrundstück GS 4 liegt in unmittelbarer Nähe (ca. 100 m gemäss 
Lageplan) zum streitgegenständlichen GS E.________ und ist mit diesem betreffend Lage 
absolut vergleichbar. Beide Grundstücke haben insbesondere keinen direkten Seeanstoss 
und unterscheiden sich auch in den übrigen geltend gemachten Aspekten bloss marginal. 
So ist gestützt auf den eingereichten Ortsplan (GGSt-act. 6) ersichtlich, dass aufgrund der 
Liegenschaften auf den Nachbargrundstücken auch bei GS 4 der See nicht vom ganzen 
Grundstück aus uneingeschränkt einsehbar ist. Wenn auch die Seesicht leicht besser sein 
mag als von GS E.________ aus, so ist doch festzuhalten, dass auf dem Ortsplan auch 
vom streitgegenständlichen Grundstück aus in Richtung See Luftlinien ohne 
dazwischenliegende Bauten gezogen werden können. Die Distanz zu 
Einkaufsmöglichkeiten und ÖV ist ebenfalls nahezu identisch. Ferner vermag auch die 
direkte Lage von GS E.________ an der H.________-Strasse keinen Preisabschlag zu 
begründen. Die Strasse endet beim Strandbad M.________. Von deutlich erhöhtem 
Verkehrsaufkommen und damit einhergehenden störenden Emissionen – insbesondere im 
Vergleich zum ebenfalls nur wenige Meter von der Strasse entfernten GS 4 – ist jedenfalls 
nicht auszugehen. An dieser Einschätzung würde im Übrigen auch der anerbotene 
Augenschein nichts zu ändern vermögen. 

30

Urteil A 2020 16

Nutzungsbeschränkungen auf einem Grundstück, die nach Inhalt und Entstehung mit der 
Beschaffenheit des Grundstücks zusammenhängen, die also dinglich wirken, sind bei der 
Wertermittlung zu berücksichtigen. So führen Belastungen eines Grundstücks mit Grund- 
oder Personaldienstbarkeiten zu einer Wertminderung. Grunddienstbarkeiten ziehen 
dagegen beim herrschenden Grundstück eine Werterhöhung nach sich (Richner et al., 
Zürcher StG, § 220 N 128). 

Mit dem Kaufvertrag wurde der Käuferschaft zulasten des (angrenzenden) Grundstücks 
der Verkäuferschaft ein Fuss- und Fahrwegrecht (Breite 3 m) auf der neu zu erstellenden 
Zufahrtsstrasse gewährt, durch welche GS 4 gemäss beigelegtem Situationsplan in der 
Folge erschlossen wurde. Hierfür wurde eine einmalige Zahlung von Fr. 50'000.– 
vereinbart. Die Gebühr für das Fuss- und Fahrwegrecht wurde dem Verkaufspreis sodann 
bei der nachfolgenden Veranlagung im Umfang von Fr. 50'000.– hinzugerechnet, sodass 
damals auch die Grundstückgewinnsteuer-Kommission von einem netto Verkaufserlös von 
Fr. 700'000.– ausgegangen war (GGSt-act. 7). Es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb 
bei der vorliegenden Vergleichsbetrachtung von dieser Vorgehensweise abgewichen 
werden sollte. 

Demgegenüber rechtfertigt sich – wie bei GS 1 (vgl. vorne E. 6.2) – in Berücksichtigung 
des mitverkauften bewilligten Bauprojektes ein Abzug von Fr. 75'000.– (vgl. GGSt-act. 7). 
Gemäss Ziff. 13 der Kaufbedingungen (IV.) war das Bauprojekt (inkl. Planungsunterlagen 
für die Baueingabe, prov. Ausführungspläne und Kostenvoranschlag) explizit im Kaufpreis 
enthalten (GGSt-act. 5 S. 6). 

Daraus folgt ein für die Vergleichsberechnung massgeblicher Verkaufspreis für GS 4 von 
Fr. 625'000.– (Fr. 650'000.– + Fr. 50'000.– - Fr. 75'000.–), was einem Quadratmeterpreis 
von Fr. 1'000.– (Fr. 625'000.– / 625 m2) entspricht. Es handelt sich dabei um den 
Höchstwert der drei Vergleichsobjekte (GS 1: Fr. 866.–/m2; GS 3: Fr. 945.–/m2), von einem 
zu vernachlässigenden Ausreisser ist – insbesondere auch aufgrund der nahezu 
identischen Lage von GS 4 und GS E.________ – jedoch nicht auszugehen. 

6.6 Die Rekurrenten fordern im Weiteren die Berücksichtigung des Verkaufs von 
GS I.________ in Unterägeri, welches im Jahr 1989 zu einem Quadratmeterpreis von 
Fr. 837.14 veräussert worden sei (vgl. die Ausführungen in act. 1 S. 7 f. sowie act. 9 S. 7). 
Diesbezüglich gilt es festzuhalten, dass bei der Vergleichsmethode der Verkehrswert 

31

Urteil A 2020 16

mittels möglichst zeitnaher Kaufpreise zu schätzen ist (vgl. vorne E. 4.2 sowie E. 4.4). 
Schon deshalb erscheint diese Handänderung, welche sechs Jahre vor dem hier 
interessierenden Bewertungszeitpunkt (1995) stattfand, wenig repräsentativ (vgl. hierzu 
auch VGer ZG A 2019 12 vom 20. Februar 2020 E. 6.2.2). Aus denselben Überlegungen 
kann auch der Landwertplan der GIS-Fachstelle des Kantons Zug vom 5. November 2002, 
welchem zu entnehmen ist, dass Grundstücke, die vor 1987 erworben worden seien, mit 
einem Anrechnungswert von Fr. 1'000.– pro m2 zu versteuern seien (vgl. Rek-act. 4; act. 1 
S. 9 f.), nicht ausschlaggebend sein. Die Wertermittlung mittels der Vergleichsmethode 
steht ferner vorliegend ausser Frage. 

Die Rekursgegnerin führt sodann aus, sie habe sämtliche Verkäufe unbebauten Lands 
innerhalb der gleichen Zone W2a im massgeblichen Zeitraum 1995/1996 beigezogen. 
Weitere reine Landverkäufe in diesem Zeitraum habe es nicht gegeben (act. 12 S. 5). 
Trotz der festgestellten Verletzung des rechtlichen Gehörs ergeben sich keine 
Anhaltspunkte, die diese Aussage als unwahr erscheinen lassen würden, womit es 
diesbezüglich – auch mit Blick auf den Ausgang dieses Verfahrens – sein Bewenden 
haben kann. 

6.7 Schliesslich stellt sich die Frage einer Preisanpassung aufgrund der Grösse des 
zu veranlagenden Grundstücks. 

6.7.1 Die Rekurrenten halten hierzu fest, das Grundstück umfasse eine Fläche von 
1'272 m2 und sei bisweilen sogar doppelt so gross wie die Vergleichsobjekte. Grössere 
Grundstücke liessen deutlich mehr Freiheiten in der baulichen Gestaltung zu und seien 
insbesondere im höheren Preissegment sehr gesucht. Ein grösseres Grundstück bringe 
logischerweise auch einen höheren Quadratmeterpreis mit sich. Dieser Umstand sei von 
der Grundstückgewinnsteuer-Kommission schlichtweg nicht berücksichtigt worden (act. 1 
S. 5).

6.7.2 Die Rekursgegnerin erklärte diesbezüglich, die Fläche des von den Rekurrenten 
verkauften Grundstücks umfasse 1'272 m2. Die Vergleichsgrundstücke seien mit 970 m2, 
646 m2, 635 m2 und 625 m2 unstreitig kleiner. Die Rekurrenten würden aber übersehen, 
dass die Grösse nur einer unter vielen Faktoren sei, der für den Wert eines Grundstücks 
massgebend sei. Die von den Rekurrenten implizit gezogene Schlussfolgerung, dass 
"grosse" Grundstücke umgerechnet pro m2 automatisch einen höheren Preis erzielen 
würden als "kleine" Grundstücke, sei deshalb unzutreffend. Ab wann von einem "grossen 

32

Urteil A 2020 16

Grundstück" gesprochen werden müsse, wäre zudem kaum justiziabel. Schliesslich 
argumentierten die Rekurrenten widersprüchlich, wenn sie ihrer Berechnung des 
geforderten Landwertes von Fr. 1'300.–/m2 den effektiven Kaufpreis für GS I.________ 
zugrunde legten, welches mit 657 m2 ebenfalls deutlich kleiner als das streitbetroffenen 
GS E.________ sei (act. 6 S. 5 f.).

6.7.3 Die Grösse eines Grundstücks stellt klarerweise ein wertbeeinflussendes Kriterium 
dar (vgl. Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 161). In dieser Hinsicht unterscheiden sich 
die Vergleichsgrundstücke und GS E.________ unbestrittenermassen in wesentlichem 
Ausmass. Dem ist vorliegend Rechnung zu tragen. Dabei verkennt die Rekursgegnerin, 
dass es nicht um eine Definition geht, wann ein Grundstück als "gross" oder "klein" zu 
gelten hat. Vielmehr geht es um die Berücksichtigung der Tatsache, dass sämtliche 
Vergleichsgrundstücke um ein Vielfaches kleiner sind als das zu veranlagende 
Grundstück. Daraus ergibt sich bei Letzterem deutlich mehr baulicher Spielraum, was es 
vorliegend mit einer ermessensweisen Hinzurechnung von Fr. 50.– pro m2 (bei 1'272 m2 
gesamthaft rund Fr. 63'000.–) zu berücksichtigen gilt. 

7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass GS 1, GS 3 und GS 4 in die 
Vergleichsrechnung miteinzubeziehen sind. Dies mit den vorstehend vorgenommenen 
Anpassungen, woraus sich folgende Übersicht ergibt: 

Grundstück Fläche Verkaufsjahr Anzurechnender 

Verkaufspreis

Preis/m2

(gerundet)

GS 1 970 m2 1995 Fr. 840'000.– Fr. 866.–

GS 3 635 m2 1996 Fr. 600'000.– Fr. 945.–

GS 4 625 m2 1996 Fr. 625'000.– Fr. 1'000.–

Auf Grundlage dieser angepassten Landpreise der drei Vergleichsgrundstücke resultiert 
ein arithmetischer Mittelwert von (gerundet) Fr. 926.– ([Fr. 840'000.– + Fr. 600'000.– + 
Fr. 625'000.–] / [970 m2 + 635 m2 + 625 m2]). Auf diesen Quadratmeterpreis hat aufgrund 
der Grösse des streitgegenständlichen GS E.________ ein Preiszuschlag von Fr. 50.– zu 
erfolgen, was zu einem anzurechnenden Landpreis von Fr. 976.–/m2 bzw. gesamthaft 
Fr. 1'241'472.– (Fr. 976.– * 1'272 m2) führt. Der von der Rekursgegnerin herangezogene 
Landpreis von Fr. 800.–/m2 erweist sich damit als deutlich zu tief angesetzt (Unterschied 
von 22 %). 

33

Urteil A 2020 16

Der Verkehrswert von GS E.________ vor 25 Jahren ist nach dem Gesagten auf 
Fr. _______ festzulegen (unbestrittener Gebäudewert von Fr. _______ [vgl. GGSt-
act. 10.2] zuzüglich ermittelter Landwert von total Fr. 1'241'472.–).

Die übrigen zur Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns relevanten Positionen 
sowie der zur Anwendung gebrachte Grundstückgewinnsteuersatz von 10 % wurden nicht 
bestritten und sind gemäss Veranlagungsverfügung vom 29. Juni 2020 (GGSt-act. 10.3) 
zu berücksichtigen. Der steuerpflichtige Grundstückgewinn berechnet sich somit wie folgt:

1. Verkaufserlös GS E.________ Fr. _______

2. Anlagekosten:

- Verkehrswert GS E.________ vor 

25 Jahren

Fr. _______

- Übrige unbestrittene Positionen 

gemäss GGSt-act. 10.3

Fr. _______

- Anlagekosten total Fr. _______

3. Grundstückgewinn Fr. _______

4. Grundstückgewinnsteuer (Steuersatz 10 %) Fr. _______

Die von den Rekurrenten aus dem Verkauf von GS E.________ geschuldete 
Grundstückgewinnsteuer beträgt gemäss dieser Berechnung Fr. _______ und ist damit 
um Fr. _______ geringer als die durch die Rekursgegnerin veranlagte 
Grundstückgewinnsteuer von Fr. _______. 

8. Der vorliegende Rekurs ist folglich in diesem Sinne teilweise gutzuheissen. Der 
angefochtene Einspracheentscheid ist aufzuheben und die geschuldete 
Grundstückgewinnsteuer aus dem Verkauf von GS E.________ um Fr. _______ zu 
reduzieren und auf Fr. _______ festzusetzen. 

9.
9.1 Gemäss § 120 Abs. 1 StG werden die amtlichen Kosten des Verfahrens der 
unterliegenden Partei ganz bzw. bei teilweiser Gutheissung im Verhältnis des Unterliegens 
auferlegt. Die Spruchgebühr beträgt Fr. 400.– bis Fr. 15'000.– (§ 1 Abs. 1 der Verordnung 
über die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht [KoV VG; BGS 162.12]) und ist 

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Urteil A 2020 16

in Anbetracht des Umfangs und der Schwierigkeit der Streitsache sowie des Streitwerts zu 
bestimmen (§ 1 Abs. 2 KoV VG). Sie wird vorliegend auf Fr. 4'500.– festgesetzt.

Unter Berücksichtigung der Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Rekursgegnerin 
und des vorstehend in E. 3.6 Ausgeführten rechtfertigt es sich, die Spruchgebühr 
vollumfänglich der Rekursgegnerin aufzuerlegen. 

9.2 Gemäss § 120 Abs. 3 StG wird der obsiegenden steuerpflichtigen Person für die 
Vertretung durch eine Fachperson eine angemessene Entschädigung zugesprochen. Das 
Honorar beträgt Fr. 100.– bis Fr. 10‘000.– (§ 9 Abs. 1 KoV VG). 

Die teilweise obsiegenden Rekurrenten waren durch einen Rechtsvertreter vertreten, 
weshalb ihnen eine Entschädigung zulasten der Rekursgegnerin zuzusprechen ist. 
Aufgrund der Verletzung des rechtlichen Gehörs haben sie Anspruch auf eine ungekürzte 
Parteientschädigung. In Anbetracht dessen sowie unter Berücksichtigung der Komplexität 
der zu beurteilenden Rechtsfrage und des damit in Zusammenhang stehenden Aufwandes 
wird die Parteientschädigung auf Fr. 4'000.– (inkl. Auslagen und MWST) festgesetzt. 

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Urteil A 2020 16

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene 
Einspracheentscheid vom 29. September 2020 im Sinne der Erwägungen 
aufgehoben. Die von den Rekurrenten aus dem Verkauf von GS E.________ 
geschuldete Grundstückgewinnsteuer wird von Fr. _______ um Fr. _______ 
reduziert und auf Fr. _______ festgesetzt. 

2. Die Spruchgebühr im Betrag von Fr. 4'500.– wird vollumfänglich der 
Rekursgegnerin auferlegt. Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 4'500.– wird 
den Rekurrenten zurückerstattet. 

3. Den Rekurrenten wird zulasten der Rekursgegnerin eine Parteientschädigung von 
Fr. 4'000.– (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim 
Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten eingereicht werden.

5. Mitteilung an den Rechtsvertreter der Rekurrenten (im Doppel; Rückzahlung des 
Kostenvorschusses nach Rechtskraft des Urteils), an den Rechtsvertreter der 
Grundstückgewinnsteuer-Kommission Unterägeri (im Doppel; Rechnungsstellung 
nach Rechtskraft des Urteils), z.K. an die Steuerverwaltung des Kantons Zug 
sowie zum Vollzug von Ziff. 2 im Dispositiv an die Finanzverwaltung des Kantons 
Zug. 

Zug, 21. Februar 2022

Im Namen der
ABGABERECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Die Gerichtsschreiberin

versandt am