# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 37cb5dd5-89e6-5e61-9e28-530b78df540e
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-11-16
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.11.2009 FI.2008.0124
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-2008-0124_2009-11-16.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 16 novembre 2009

  
	
  Composition

  	
  M. Xavier Michellod, président;  MM Marc-Etienne Pache et Nicolas Perrigault,
  assesseurs; Mme Magali Gabaz, greffière.

  

 

	
  Recourant

  	
   

  	
  A.X.________, à ********, 

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Administration
  cantonale des impôts,  

  

   

 

	
  Objet

  	
       Gain immobilier      

  
	
   

  	
  Recours A.X.________ c/ décision de
  l'Administration cantonale des impôts du 24 octobre 2008

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
Par acte notarié du 29 avril 1999, A.X.________
(ci-après: le contribuables) a vendu à A.Y.________ B.Y.________ (ci-après: les
acheteurs) la parcelle 1******** de la Commune d'Arzier, sis à 2********, dont
il était propriétaire, pour le prix de 560'000 francs.

Le 25 novembre 1999, le
contribuable a déposé sa déclaration pour l'imposition des gains immobiliers à
laquelle il a joint une liste des impenses d'un montant total de 217'716 fr. à
déduire du gain, comprenant notamment un montant de 28'810 fr. à titre
d'honoraires et commissions de courtage dus à la société X.________ Services SA.

Par courriers du 17 décembre 1999,
l'Office d'impôt du district de Nyon (ci-après: l'office) a requis du canton de
Fribourg des informations sur la société de courtage X.________ Services SA et
des acheteurs des renseignements sur le canal par lequel ils avaient été mis en
contact avec le contribuable.

Par courrier du 23 décembre 1999, l'office
a requis du contribuable la production du justificatif de paiement de la
commission de courtage d'un montant de 28'810 francs.

Les acheteurs ont répondu à la
demande de renseignements de l'office en ces termes en date du 28 décembre
1999:

"(…) Nous
avons fait publier dans le journal "LA COTE" une annonce disant que
nous étions à la recherche d'une maison.

Suite à cette
annonce, M. A.X.________ nous à contacter (sic) par téléphone et après
plusieurs visites nous avons conclu l'affaire. (…)".

Le 6 janvier 2000, le contribuable
a fait parvenir à l'office une copie de la facture que lui avait adressé la
société X.________ Services SA le 29 avril 1999 et qui a la teneur suivante:

"(…) Facture

Honoraires, frais
et commission représentant toutes démarches utiles et nécessaires à
l'aboutissement de la vente d'une maison

Commission pour
vente villa jumelle sise à Arzier

Commission
forfaitaire convenue:                                                            Fr.
28'810.-

TVA 7.5% incluse

Ce montant est à
virer sur le compte N°3********auprès de la Banque Z.________, agence
d'Estavayer-le-Lac (…)"

Par courrier du 10 février 2000,
l'office a informé le contribuable qu'il avait arrêté le gain immobilier
imposable à 48'000 fr.;il lui a en outre indiqué qu'il avait refusé d'admettre
à titre d'impenses le montant de 28'810 fr. qu'il considérait ne pas
correspondre à une commission de courtage.

Le 22 juin 2000, l'office a adressé
au contribuable une décision de taxation définitive. Le gain imposable y est
arrêté à 41'013 fr., au taux de 18%, ce qui équivaut à un impôt dû de 7'382 fr.
30.

B.                              
Le 12 juillet 2000, le contribuable a formé
réclamation contre la décision de taxation au motif que la commission de
courtage de 28'810 fr. aurait dû être admise à titre d'impenses, la société X.________
Service ayant effectivement fourni les services payés. A sa réclamation, il a
joint un courrier que lui avait adressé l'acheteur le 7 mars 2000 et dont la
teneur est la suivante:

"(…) Par la
présente, je tiens à vous préciser que c'est suite à une annonce que j'ai fait
paraître dans le journal "La Côte" que vous avez vous-même pris
contact téléphoniquement avec moi pour la vente de votre villa.

Cependant, je
peux confirmer que toutes les transactions se sont ensuite effectuées par la
société X.________ Services SA à Estavayer-le-Lac qui a d'ailleurs toujours
répondu à mes questions.

En effet, c'est
cette société qui s'est occupée de transmettre toutes les pièces nécessaires
pour l'acte d'achat auprès du notaire, Me Henriod de Nyon. De plus, le dossier
pour obtenir mon financement hypothécaire auprès de la compagnie D.________ a
été créé par X.________ Services. L'assurance bâtiment pour ma villa a été
conclue auprès de A.________ (anciennement B.________), ceci également par la
société X.________ Services. (…)".

Aux motifs que le courrier du 7
mars précité mettait en lumière le fait que la société X.________ Services SA
avait agi pour l'acheteur et non pour le contribuable, l'office a indiqué à ce
dernier en date du 26 juillet 2000 qu'il maintenait sa décision de taxation et
a invité le contribuable à indiquer si, quant à lui, il maintenait sa réclamation.

Le 18 août 2000, le contribuable a
déclaré maintenir sa réclamation. Par courrier du 23 août 2000, il a encore
précisé à l'office qu'il avait dirigé l'acheteur vers la société de courtage
car celle-ci était déjà mandatée par ses soins pour la vente de la villa.

Par courrier du 16 janvier 2004,
puis rappel du 26 février 2004, l'Administration cantonale des impôts
(ci-après: ACI), à qui la réclamation avait été transmise, a indiqué au
contribuable maintenir la décision de taxation litigieuse. En date du 30 avril
2004, elle a également requis du contribuable qu'il la renseigne sur la société
X.________ Services SA au motif qu'il était apparu lors du traitement de la
réclamation que dite société n'était inscrite ni au registre du commerce, ni au
registre des contribuables TVA.

Le 14 juillet 2004, le contribuable
a produit l'original de la facture relative à la commission de courtage établie
sur un papier portant l'entête de "Cabinet Immobilier C.________ SA",
ainsi que la quittance du paiement du montant de 28'810 fr., toutes deux datées
du 29 avril 1999. Etait également joint à ces pièces une autre facture du même
montant et pour le même motif, mais établie cette fois-ci le 14 mai 1999 sur du
papier pré-imprimé du commerce.

Par courrier du 21 août 2008, l'ACI
a requis du contribuable les preuves de son paiement du montant de 28'810 fr. à
la société de courtage. La requête étant demeurée sans réponse, elle a rendu le
24 octobre 2008 une décision rejetant la réclamation du contribuable aux motifs
que les pièces au dossier ne permettaient pas de considérer que le contribuable
avait effectivement versé la commission et que, de toute manière, même prouvé,
le versement ne remplissait pas les conditions de déductibilité imposé par la
jurisprudence.

C.                              
Le 21 novembre 2008, le contribuable a interjeté
recours contre cette décision. Sans l'indiquer formellement sous forme de
conclusions, on comprend à sa lecture que le contribuable conclut à la réforme
de la décision attaquée en ce sens que le montant de 28'810 fr. est admis à
titre d'impenses.

Par réponse du 27 janvier 2009,
l'ACI a conclu au rejet du recours et a requis la production en mains du
recourant de plusieurs pièces.

Par avis du 19 février 2009, le
recourant a été invité à produire tous documents permettant d'établir que la
commission litigieuse a été comptabilisée dans les comptes de la société X.________
Services SA ou de la société Cabinet Immobilier C.________ SA, ainsi que tous
documents attestant de l'existence du prêt entre le recourant et son frère et du
montant de celui-ci, avec ceux prouvant que le montant de 28'810 fr. a été
porté en déduction de ce prêt.

Le recourant a produit en date du
16 mars 2009 les trois pièces suivantes:

- une attestation bancaire du 17
novembre 2008 de laquelle il ressort que le recourant a versé à B.X.________ un
montant de 30'000 francs.

- un contrat de prêt entre le
recourant, créancier, et B.X.________ débiteur, signé le 17 novembre 1998 et
portant sur la somme de 30'000 francs. Le contrat mentionne en outre que le
prêt est accordé jusqu'au 30 juin 2009, mais qu'il peut être renouvelé
tacitement entre les parties, et que B.X.________ se servira de ce prêt pour
régler des arriérés de l'une de ses deux sociétés, dont il est l'administrateur
unique.

- un extrait du Registre du
commerce du Canton de Fribourg portant sur la société Cabinet Immobilier C.________
SA. Il en ressort que B.X.________. en est l'administrateur unique et que, lors
de sa constitution, le 29 août 1996, la société a repris les actifs et passifs
de la raison individuelle X.________ Services Conseils Assistance. Cette
société n'a été inscrite au registre du commerce que le 22 janvier 2001.

Par déterminations du 23 mars 2009,
l'autorité intimée a maintenu ses conclusions.

Les arguments des parties seront
repris ci-dessous dans la mesure utile.

La cour a statué par voie de
circulation, après que les parties aient été informées de sa composition.

Considérant en droit

1.                               
Interjeté dans le délai légal, le présent
recours est recevable en la forme.

2.                               
Le recours portant sur une taxation effectuée en
2000 et ayant trait à un gain immobilier perçu en 1999, il convient d'y
appliquer les dispositions de l'ancienne loi sur les impôts directs cantonaux
du 26 novembre 1956 (ci-après: aLI), alors en vigueur.

3.                               
Le recourant allègue que c'est à tort que
l'autorité intimée n'a pas considéré la commission de courtage versée lors de
la vente de sa villa en 1999 comme une impense déductible.

a) Le gain immobilier imposable est
constitué de la différence entre le produit de l'aliénation et le prix
d'acquisition augmenté des dépenses d'investissement (Rivier, Droit fiscal
suisse, L'imposition du revenu et de la fortune, 2ème éd.,
Lausanne 1998, p. 496; Zwahlen, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steurn der Kantone und
Gemeinde (StHG), 2ème éd., Bâle/Genève/Munich, vol. I/1,
n° 43 ad art. 12 LHID). La base d'imposition ainsi déterminée
s'applique à un immeuble demeuré le même entre son acquisition et son
aliénation, quant à sa contenance et ses qualités juridiques (Locher, Das
Objekt des bernischen Grundstückgewinnsteuer, thèse, Berne 1976, p. 67).
Cette solution est d'ailleurs celle qui découle, en droit vaudois, de
l'art. 66 al. 1 LI dont la teneur est identique à l'art. 42 al. 1 aLI
applicable en l'espèce.

En vertu de l'art. 48 al. 1 let. b
aLI, les impenses sont les dépenses inséparablement liées à l'acquisition ou à
l'aliénation, ou qui contribuent à l'augmentation de la valeur de l'immeuble.
Elles comprennent notamment les commissions et frais de courtage effectivement
payés pour l'achat et la vente.

Par commission de courtage, le
législateur vaudois entend le salaire du courtier, tel que le prévoit l'art.
413 CO. Il faut bien évidemment qu'un contrat de courtage ait été conclu, le courtier
pouvant s'être chargé soit de servir de véritable intermédiaire pour la
négociation du contrat (courtage de négociation), soit d'indiquer à l'autre
partie l'occasion de conclure une telle convention (courtage d'indication; art.
412 al. 1 CO). Selon l'art. 413 CO précité, le salaire du courtier est dû, dès
que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la
conclusion du contrat (al. 1); la loi formule ici l'exigence d'un lien de
causalité entre l'intervention du courtier et la conclusion du contrat de
vente, celle-ci étant nécessaire pour que la commission soit due (Engel,
Contrat de droit suisse 1992, p. 484; Tercier, Les contrats spéciaux, 4ème
éd., 2009, n. 5634 ss, pp. 852 ss).

Les dépenses d'investissement sont
un facteur qui conduit à réduire la charge fiscale. Par conséquent, le
contribuable supporte le fardeau de la preuve des faits y relatifs (ATF
2C_131/2009 du 7 septembre 2009, consid. 3.3 et réf. citées).

La maxime d'office reconnue à
l'art. 89 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
(ci-après: LPA-VD, RS 173.36) impose certes à l'autorité de recours de devoir
établir de manière conforme et complète l'état de fait à juger (F. Gygi,
Bundesverwaltungsrechtspflege, 2e éd., p. 207; sur cet aspect, v. aussi R. Ae.,
du 20.3.1991, cons. 2) Toutefois, si elle allège la charge incombant aux
parties d'alléguer les faits et de soumettre leurs moyens de preuve, elle
n'influe en revanche pas sur la charge matérielle objective de la preuve. En
procédure contentieuse, en particulier, la maxime d'office ne décharge pas les
parties du devoir de motiver leur demande. Il leur appartient au contraire
d'invoquer les faits à l'appui de leur demande et d'étayer leurs griefs.
L'autorité doit ensuite, lors de la procédure probatoire, donner l'occasion aux
parties de préciser et compléter leurs allégués et de produire les moyens de
preuve pertinents. Selon les circonstances, la sommation faite par le juge aux
parties de produire les moyens de preuve indispensables et que l'on peut
raisonnablement exiger d'elles suffit au respect de la maxime d'office (Revue
fiscale 1988, p. 383; voir de manière générale sur ce problème, TA, arrêt du 7
février 1992, FI 90/0020; arrêt du 25 mars 1999, FI 98/0099).

b) En l'espèce, si la question de
l'existence d'un contrat de courtage entre le recourant et la société Cabinet
Immobilier C.________ SA peut rester indécise au vu des éléments au dossier, il
n'en demeure pas moins que le recourant n'a en revanche pas apporté la preuve
du versement effectif de la commission litigieuse. Les factures produites,
portant toutes sur le même montant, font état de plusieurs dates d'acquittement
qui sont pour le moins contradictoires. En outre, les explications du recourant
quant à l'erreur sur le nom de l'entreprise dans l'entête des factures est
farfelue. Il apparaît en effet peu compréhensible qu'une société utilise le
papier à entête de la société qu'elle a reprise plus de trois ans après ce
fait. Par ailleurs, bien que requis, aucun document attestant de la
comptabilisation du montant de la commission par la société de courtage n'a été
produit. 

Pour le surplus, le prêt conclu
entre le recourant et son frère, bien qu'attesté par pièce, n'est pas suffisant
à démontrer et à justifier l'existence de la commission de courtage. A la
lecture du contrat, ce prêt a été conclu à titre personnel entre les deux
frères et non au nom de la société appartenant à l'un des deux. Dès lors, c'est
à tort que le recourant allègue, en deuxième instance uniquement d'ailleurs, que
les prestations de la société de courtage représenteraient une compensation du
prêt octroyé à son frère. Une des conditions de la compensation fait en effet
défaut en ce sens qu'il n'y a pas identité des parties (art. 120 CO), les
motifs du prêt important peu à cet égard. De toute manière, quand bien même
l'on admettrait le principe d'une compensation, aucune preuve de celle-ci n'a
été produite bien qu'également requise.

Finalement, l'on relèvera encore
que le recourant ne peut se prévaloir d'une violation du principe de célérité
(art. 29 al. 1 Cst), bien que l'autorité intimée n'ait pas agi dans des délais
raisonnables pour traiter de sa réclamation. En effet, lui-même n'a pas
interpellé l'autorité intimée depuis la dernière correspondance échangée en 2004
(ATF C 15/05 du 23 mars 2006, consid. 1.2 à 1.4).

Il s'ensuit que, faute pour le
recourant d'avoir prouvé l'existence du versement d'une commission de courtage,
son recours doit être rejeté sans plus ample examen de la question de savoir
si, prouvé, ce versement répondait aux conditions de l'art. 48 aLI.

4.                               
En conclusion, le recours doit être rejeté et la
décision attaquée confirmée.

Les frais de deuxième instance du
recourant sont arrêtés à 500 fr. (art. 49 al. 1 LPA-VD et 2 du tarif des frais
judiciaires en matières de droit administratif et public [TFJAP; RS 173.36.5.1]).

Il n'y a pas lieu à l'allocation de
dépens (56 al. 3 LPA-VD).

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

 

I.                                  
Le recours est rejeté.

II.                                
La décision sur réclamation rendue le 24 octobre
2008 par l'Administration cantonale des impôts est confirmée.

III.                               
Les frais de justice sont arrêtés à 500 (cinq
cents) francs à la charge de A.X.________.

IV.                             
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens.

Lausanne, le 16 novembre 2009 

 

Le président:                                                                                             La
greffière:

 

 

 

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.