# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 87c65750-b854-59e3-afe3-4bcaed98eba5
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-07-07
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 07.07.2003 80.2003.63
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-63_2003-07-07.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.63

  	
  Lugano

  7 luglio 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano
  Bernasconi, Ivo Eusebio

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 18 maggio 2003

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________,
  __________ __________ 

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                     -   che con
atto pubblico del 25 ottobre 2002 __________ __________ vendeva a __________
__________ la PPP n. __________ e la quota di 1/12 della PPP n. __________ del
fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 460'000.--;

 

                                     -   che,
nella dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari l'alienante chiedeva
la deduzione, a titolo di costi di investimento, di un importo di complessivi
fr. 12'694;

 

                                     -   che,
notificandole la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, l'Ufficio di
tassazione di __________ __________ riduceva tuttavia i costi di investimento a
fr. 8'883.–, avendo considerato spese di manutenzione ordinaria quelle per la
pittura e la sistemazione di muri (rispettivamente fr. 700.–, fr. 120.– e fr.
1'936.80) e quelle per le tende da sole (fr. 1'054.90);

 

                                     -   che la
contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 28 dicembre 2002,
contestando la mancata deduzione dei costi in questione;

 

                                     -   che
l'Ufficio di tassazione respingeva il gravame, argomentando che, con
riferimento alla tenda da sole in discussione, dalla fattura agli atti
risultava esserne stato semplicemente sostituito il tessuto;

 

                                     -   che, con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________
ripropone la richiesta di poter dedurre le spese per la tenda da sole, negando
che si sia trattato di una semplice sostituzione, e chiede altresì il riconoscimento
dell'importo delle spese di pittura, sottolineando che si tratta di un impegno
assunto nei confronti dell'acquirente nell'atto di compravendita, con la conseguenza
che il prezzo convenuto sarebbe altrimenti stato inferiore di fr. 2'000.-;

 

                                     -   che lo
Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT);

 

                                     -   che il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito, anche se non si tratta di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata;

 

                                     -   che, per
il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione
degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con
un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);

 

                                     -   che
l'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il
valore di investimento, il quale si compone a sua volta del valore di acquisto
e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

 

                                     -   che, per
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

                                         Ø   i costi di
acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le
provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

                                         Ø   i costi
che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione
e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di
allacciamento;

                                         Ø   le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e
oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto;

 

                                     -   che tra i
costi di investimento rientrano anche le spese sostenute per migliorie di carattere
giuridico, ed in particolare:

                                         Ø   le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato;

                                         Ø   le
indennità versate per liberare il fondo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano
al momento del precedente acquisto;

 

                                     -   che non
possono tuttavia essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella
determinazione del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria 
(art. 134 cpv. 2 LT);

 

                                     -   che la
legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza
immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e
delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT);

 

                                     -   che, per
costante giurisprudenza, sono considerate spese di manutenzione quelle che,
senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano
l'uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT
II-1993 p. 390); 

                                     -   che, ai
fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le
"spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni
patrimoniali" (art. 33 lett. d LT);

 

                                     -   che la
distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre
è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare
o ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore,
mentre vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che
servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore;

 

                                     -   che, in
altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte
carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria;

 

                                     -   che, per
ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole
operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in
frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non
deducibile (Circolare n. 7/2001 del 1° dicembre 2000); 

 

                                     -   che una
tenda da sole costituisce senz'altro una miglioria, a condizione che non ve ne
fosse una analoga in precedenza, cioè che non si tratti di mera sostituzione;

 

                                     -   che,
nella fattispecie, l'Ufficio di tassazione ha negato la deduzione della spesa
per una delle tende da sole, per il fatto che la relativa fattura recava la
menzione "sostituzione tessuti tende da sole";

 

                                     -   che
questa Camera si è rivolta alla ricorrente, invitandola a documentare il
preteso carattere di costo di miglioria della spesa in discussione, e la
contribuente ha prodotto le conferme d'ordine ed i rapporti di lavoro della
ditta __________ __________ __________, da cui risulta che nell'autunno del
1999 vi è stata la fornitura di una tenda da sole nuova e non la semplice
sostituzione del tessuto di una tenda preesistente;

 

                                     -   che dalla
documentazione in questione non si ricava alcuna indicazione che possa far
pensare ad una preesistente schermatura solare, sostituita dalla ricorrente
sullo stesso balcone;

 

                                     -   che, in
simili circostanze, nulla si oppone al riconoscimento della spesa di fr.
1'054.90;

                                      

                                     -   che,
quanto alle spese per la pittura (fr. 1'936.80), il rogito contiene
effettivamente una clausola (la numero 7, seconda frase), secondo cui
"L'appartamento verrà ceduto libero, pulito a regola d'arte e tinteggiato
a nuovo";

 

                                     -   che, a
prescindere dal carattere di costo di manutenzione deIla spesa per la pittura
dell'appartamento prima del trasferimento del possesso all'acquirente, non va
trascurata la circostanza che il valore d'alienazione non comprende i valori
non immobiliari che possono esservi compresi: la necessità di separare dal
prezzo tali valori discende direttamente dal principio dell'accertamento
separato dell'utile immobiliare, ma anche dal principio di congruenza;

 

                                     -   che
valori non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a
determinate condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che
l'alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il
trasferimento della proprietà fondiaria (p. es. si impegna costruire una
strada);

 

                                     -   che la
valutazione di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base
degli accordi contrattuali delle parti, ma, tuttavia, se queste ultime hanno
pattuito un prezzo complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla
ripartizione del prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr.
Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228 s.);

 

                                     -   che la
pittura dell'appartamento effettuata nel mese di novembre del 2002, successivamente
quindi alla sottoscrizione del contratto di compravendita, costituisce indubbiamente
una prestazione cui la venditrice si è obbligata, pur non avendo alcun nesso
diretto con il trasferimento della proprietà immobiliare, con la conseguenza
che tale importo deve essere scorporato dal valore di alienazione, che si
riduce da fr. 460'000.– a fr. 458'063.20;

 

                                     -   che il
ricorso è pertanto accolto.

 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo è riformata nel senso che il valore di
alienazione è ridotto da fr. 460'000.– a      fr. 458'063.20 e i costi di
investimento sono incrementati nella misura di fr. 1'054.90.

 

                                         §§ Gli
atti del procedimento sono pertanto retrocessi all'Ufficio di tassazione per
l'emissione di un nuovo conteggio.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         

 

 

 

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: