# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e6830251-d472-52d8-b80f-a26c2bbf850c
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-07-10
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.07.2002 12.2002.43
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2002-43_2002-07-10.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2002.00043

  	
  Lugano

  10 luglio
  2002/dp

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Bettelini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa a procedura speciale
in materia di locazione - inc. no. LA.2001.00025 della Pretura del distretto di
Lugano, Sezione 4 - promossa con istanza 9 febbraio 2001 da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dagli avv. __________ e __________

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dallo studio legale __________

   

  

con cui
l’istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 14 settembre 2000 e in subordine
la protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2005; 

 

domande
avversate dal convenuto, che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il
Pretore con decisione 4 febbraio 2002 ha stralciato dai ruoli, caricando
all'istante la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 800.-- e le
ripetibili di fr. 2'800.--;

 

appellante
l'istante, con atto di appello 15 febbraio 2002, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di annullare la sentenza e in subordine di
caricare le spese e le ripetibili alla controparte o in via ancor più
subordinata di caricarle alle parti in ragione di metà ciascuna e di compensare
le ripetibili, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre il
convenuto, con osservazioni 11 aprile 2002, postula la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili;

richiamato
il decreto 18 febbraio 2002 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

                                           1.    A far tempo
dal 15 dicembre 1995 la __________ -ora in liquidazione- conduce in locazione
il complesso immobiliare __________, sito sulle part. n. __________ e
__________ RFD di __________, comprendente tra l'altro un albergo, un
ristorante, una dépendance, un night-club, una piccola casa sulla strada
principale e gli spazi annessi, di proprietà di __________. Il contratto, di
durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la fine di un
anno civile, la prima volta il 31 dicembre 1999, prevedeva un corrispettivo di
fr. 3'500.-- mensili, cui si aggiungeva una partecipazione alla cifra d'affari
nella misura in cui questa avesse superato i fr. 1'000'000.-- annui (cfr. doc.
B e C inc. UC). 

 

 

                                           2.    Il 7 aprile
2000 __________ si è aggiudicato ai pubblici incanti, con doppio turno d'asta,
senza aggravio del contratto di locazione, la part. n. __________ RFD di
__________ (doc. 2). Il 9 giugno 2000 egli ha significato alla conduttrice, su
formulario ufficiale, la disdetta del contratto per il 29 settembre 2000 (doc.
5) e il 14 settembre 2000 egli ne ha intimata una seconda, questa volta con
effetto al 29 marzo 2001 (doc. 3).

 

 

                                           3.    Tempestivamente
adito dalla conduttrice, che contestava la validità di quest'ultima disdetta e
in subordine chiedeva una proroga del contratto, l'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Mendrisio, il 10 gennaio 2001, si è pronunciato per la
validità della disdetta, sia pure con effetto al 31 dicembre 2000 (doc. A).

 

 

                                           4.    Con
l'istanza in rassegna, inoltrata alla Pretura competente, __________ in
liquidazione chiede l'annullamento della disdetta, a suo dire significata in
chiara violazione dell'art. 271a cpv. 1 CO: essa era stata in effetti intimata
allorché era già pendente avanti all'Ufficio di conciliazione un'azione di
contestazione nei confronti della disdetta intimata il 9 giugno 2000; la
disdetta era in ogni caso stata significata tardivamente e non poteva esserle
opposta, non concernendo tutte le particelle originariamente oggetto del
contratto di locazione. In subordine auspica la protrazione del contratto fino
al 31 dicembre 2005, esponendo i motivi gravosi che le deriverebbero in
conseguenza della disdetta.

                                                  Il convenuto,
all'udienza di discussione, ha chiesto di confermare la validità della disdetta
e, non essendo a suo dire possibile rispettivamente giustificata un'eventuale
protrazione, di far ordine alla conduttrice di lasciare l'ente locato a far
tempo dal 29 marzo 2001.

 

 

                                           5.    Con la
decisione qui impugnata, Il Pretore ha stralciato la causa dai ruoli,
ritenendola priva d'oggetto a seguito della parallela decisione di pari data
nell'inc. LA.01.00027, con cui era stata accertata la validità della disdetta
del 9 giugno 2000 con effetto al 29 marzo 2001 ed era stata negata qualsiasi
protrazione. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili sono state poste a
carico dell'istante. 

 

 

                                           6.    Con
l'appello che qui ci occupa, avversato dal convenuto, l'istante chiede la riforma
del querelato giudizio nel senso di annullare la sentenza, a suo dire emanata
dal primo giudice senza aver dato facoltà alle parti di esprimersi, e in
subordine di caricare le spese e le ripetibili alla controparte o in via ancor
più subordinata di caricarle alle parti in ragione di metà ciascuna e di
compensare le ripetibili.

 

 

                                           7.    È ampiamente
a torto che l'appellante postula innanzitutto l'annullamento del primo
giudizio, in quanto a suo dire il Pretore avrebbe omesso di interpellare le
parti prima di decretare lo stralcio della causa, ciò che costituirebbe una
violazione del suo diritto di essere sentito. 

                                                  Pur essendo vero
che giusta l'art. 351 cpv. 1 CPC il giudizio di stralcio presuppone che il
giudice abbia dato possibilità alle parti di pronunciarsi, nel caso concreto è
in effetti pacifico che le parti hanno senz'altro avuto tale possibilità, visto
e considerato che la decisione qui oggetto di impugnativa è stata prolata dopo
l'effettuazione del dibattimento finale del 2 agosto 2001 in cui esse si erano
riconfermate nelle loro rispettive e antitetiche allegazioni e domande (cfr.
verbale 2 agosto 2001 p. 2), tanto più che l'eventualità che la causa di
contestazione della disdetta qui in esame potesse diventare priva d'interesse a
seguito della conferma della validità della precedente disdetta era già stata
ventilata dal convenuto nel suo allegato responsivo (p. 3).

 

 

                                           8.    Ammessa con
ciò la validità della decisione di stralcio, per il resto non contestata, si
tratta ora di esaminare se possa essere confermato il giudizio su spese e
ripetibili della sede pretorile, che, per giurisprudenza, andava effettuato operando
una valutazione sommaria del buon fondamento della causa, in applicazione
analogetica dell'art. 72 PCF  (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, Lugano 2000, m. 4 ad art. 351).

 

                                        8.1    L'esame
dell'incarto permette di ritenere, con tutta verosimiglianza, che l'istanza era
destinata ad essere respinta.

 

                                                  Infondata era
innanzitutto la tesi dell'istante secondo cui la pendenza avanti all'Ufficio di
conciliazione di un'azione di contestazione avverso la disdetta 4 agosto 2000
potesse configurare un caso di nullità della successiva disdetta giusta l'art.
271a cpv. 1 lett. d CO. Il cpv. 3 lett. d della medesima norma prevedeva in
effetti che quella disposizione di legge non risultava applicabile se la
disdetta era stata data in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261
cpv. 2 CO) e ciò anche se si trattava, come in concreto, di una vendita ai
pubblici incanti, con doppio turno d'asta e senza aggravio del contratto di
locazione (cfr. Lüthi/Zirlick,
Die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages infolge Doppelaufrufs, in AJP
1999 p. 1335 e seg.; Pietruszak / Zachariae,
Der Schutz des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen in der Zwangsverwertung,
in recht 2000 p. 51). 

 

                                                  Dal punto di vista
temporale, la disdetta era inoltre del tutto ossequiosa dei termini prescritti
dall'art. 261 cpv. 2 CO.

 

                                                  Contrariamente a
quanto ritenuto dall'istante, il fatto che la disdetta qui in esame fosse stata
significata solo dall'aggiudicatario della part. n. __________ e non invece
anche da quello della part. n. __________, né congiuntamente né tanto meno
simultaneamente, non comportava assolutamente la nullità della stessa,
nonostante oggetto del contratto originario fossero entrambe le particelle:
l'art. 261 cpv. 2 CO consentiva in effetti espressamente al nuovo proprietario
della cosa locata di dare la disdetta per la prossima scadenza legale.
L'istante era in ogni caso assai malvenuta a sollevare questa censura, visto e
considerato che anche l'altro neoproprietario, in quella stessa data, anche se
con invio separato, ha provveduto a disdire il contratto giusta l'art. 261 CO
(doc. 2 inc. LA.01.00026 richiamato).

 

                                                  Nemmeno la
richiesta di protrazione, esaminati i contrapposti interessi delle parti in
causa ai sensi dell'art. 272 CO, poteva essere ammessa, visto che la parte
istante, oltre a non aver dato prova di ricerche di enti sostitutivi, non aveva
nemmeno reso verosimile -ancor prima che provato- di subire particolari effetti
gravosi da tale circostanza: in presenza di un contratto che le garantiva la
permanenza nell'ente locato solo fino al 31 dicembre 1999, essa doveva in
effetti rendersi conto del rischio di non poter ammortizzare completamente gli
investimenti da lei effettuati, dell'ordine di circa fr. 60'000.-- (doc. B,
somma per altro relativa all'intero complesso __________, cfr. replica p. 2),
per cui nelle particolari circostanze il suo desiderio di ulteriormente ammortizzare
quegli investimenti, l'unico aspetto da lei evocato a sostegno di una
protrazione, non concretizzava ancora un effetto gravoso ai sensi della normativa
(SVIT, Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 43 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des
Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 96; IICCA 27
luglio 1992 in re B./S., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re
H. SA/S. SA, 12 aprile 1998 in re G./M. e lc., 19 aprile 2001 in re C./V., 7
novembre 2001 in re R./C.), tanto più che gli stessi avrebbero semmai potuto
essere oggetto di una pretesa ex art. 260a cpv. 3 CO; l'immobile in questione
si trovava inoltre pacificamente in uno stato di vetustà (cfr. sopralluogo)
tale comunque da impedirne l'utilizzo senza l'effettuazione di importanti
lavori di riattazione; tanto più che nelle more della causa quest'ultima aveva
ormai già potuto beneficiare di una protrazione di fatto di 10 mesi ed altri 5
mesi erano trascorsi fino all'emanazione di questo giudizio -complessivamente,
quindi, oltre 15 mesi- così che in buona sostanza già si era tenuto conto, in
maniera oltretutto alquanto generosa, dei suoi interessi.

 

                                        8.2    Questa Camera
non ritiene nondimeno equo caricare alla sola parte istante la totalità delle
spese e delle ripetibili della prima sede. Innanzitutto il convenuto era a sua
volta soccombente nella richiesta volta ad ottenere la liberazione dell'ente
locato per il 29 marzo 2001, richiesta che non poteva essere oggetto di
disamina, da un lato trattandosi di una domanda riconvenzionale non ammessa
nella procedura che ci occupa (art. 406 cpv. 1 CPC) e dall'altro la medesima
configurando una domanda di sfratto che soggiaceva a un'altra procedura (art.
506 segg. CPC). Ma, soprattutto, quest'ultima è stata in definitiva
"costretta" a inoltrare l'istanza in questione a seguito
dell'atteggiamento tenuto dal convenuto, il quale aveva provveduto a inoltrare
una seconda disdetta cautelativa: ovviamente, la mancata contestazione della
seconda disdetta da parte sua ne avrebbe comportato la validità e la
conseguente perdita di interesse per quanto riguardava la prima istanza di
contestazione della disdetta con domanda di protrazione.  

                                                  In tali
circostanze, appare tutto sommato giustificato caricare gli oneri processuali
alle parti in ragione di metà ciascuna e compensare le ripetibili (art. 148
cpv. 2 CPC).

 

 

                                           9.    Ne discende
il parziale accoglimento dell'appello ai sensi dei considerandi.

                                                  La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili di secondo grado seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara e pronuncia:

 

                                           I.     L’appello 15 febbraio 2002 di __________ in liquidazione è parzialmente
accolto. 

                                                  Di conseguenza la sentenza 4 febbraio 2002 della Pretura del
distretto di Lugano, Sezione 4, invariati gli altri dispositivi, è così
riformata:

                                           

                                                  2.  La
tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese di fr. 200.--, già anticipate dall'istante,
sono caricate alle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le ripetibili.

 

 

                                           II.    Le spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                                  a) tassa di
giustizia                                      fr.   280.--

                                                  b) spese                                                        fr.     20.--

                                                  Totale                                                            fr.   300.--

 

                                                  da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico per 3/4 e per la rimanenza sono poste a
carico della controparte, a cui l'appellante rifonderà fr. 250.-- per
ripetibili parziali.

 

 

                                           III.   Intimazione a:  - __________

                                                  Comunicazione alla
Pretura del distretto di Lugano, 

                                                  Sezione 4.

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                          Il
segretario