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**Case Identifier:** 125049ab-51d9-5215-b736-c64be9659042
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-06
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 06.10.2016 MB150020-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB150020-L_2016-10-06.pdf

## Full Text

ZMP 2016 Nr. 4 

Art. 257d OR; Art. 806 Abs. 3 ZGB; Art. 152 Abs. 2 SchKG; Art. 91 ff. VZG. Er-

streckung der Pfandhaft des vermieteten Grundstücks auf die Mietzinse. Un-
wirksamkeit von Rechtsgeschäften des Grundeigentümers über noch nicht 

verfallene Mietzinse. Befugnis des Betreibungsamtes zur Verwaltung der Lie-
genschaft und zur Kündigung wegen Zahlungsrückstands.  

Rechtsgeschäfte des Vermieters und Grundeigentümers mit der Mieterin über 

noch nicht verfallene Mietzinse sind gegenüber dem Grundpfandgläubiger auch 

dann unwirksam, wenn sie vor der Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung 

abgeschlossen wurden. Die Mieterin kann sich daher nicht auf eine mit den Ver-

mietern getroffene Stundungsvereinbarung berufen. Die Regeln über die Verwal-

tung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt in Art. 91 ff. VZG beruhen auf 

einer genügenden gesetzlichen Grundlage. Entsprechend ist das Betreibungsamt 

befugt, den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs im Sinne von Art. 257d OR zu 

kündigen, wenn die Mieterin die Zahlung der Mietzinse unter Berufung auf die 

Stundungsabrede verweigert. Im Prozess über die Kündigung nimmt das Betrei-

bungsamt die Rechte der Vermieter in eigenem Namen wahr und tritt damit als 

Prozessstandschafter in Erscheinung (E. III.3). 

Aus dem Urteil des Mietgerichts MB150020-L vom 6. Oktober 2016 (rechtskräftig; 

Gerichtsbesetzung: Weber, Albrecht, Gerber; Gerichtsschreiberin Musarra): 

"I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

1.1. Mit Vertrag vom 30. Juni 2012 mietete die Klägerin von A. und B. V. die Lie-

genschaft an der N-strasse in Zürich zur Verwendung als Büro- und Geschäfts-

haus für einen monatlichen Mietzins von Fr. 60'322.50. Auf Seiten der Klägerin 

wurde der Vertrag vom Präsidenten C. V. und der Finanzchefin und Prokuristin X. 

unterzeichnet, welche die Klägerin auch im vorliegenden Verfahren repräsentie-

ren. Die ursprünglich als Beklagte geführten A. und B. V. (nachfolgend: Vermieter) 

sind nicht nur Miteigentümer der Mietliegenschaft sondern auch die Eltern von C. 

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V. und wie dieser Mitglieder des Verwaltungsrats der Klägerin. Im Zuge von Liqui-

ditätsschwierigkeiten der Klägerin stundeten die Vermieter der Klägerin mit Ver-

einbarung vom 6. Januar 2014 mit sofortiger Wirkung die Mietzinszahlungen bis 

zur vollständigen Entrichtung der ausstehenden Löhne, längstens aber bis zum 

31. Dezember 2014. 

1.2. Schon vor dieser Massnahme schlossen die Beteiligten Sicherungsgeschäf-

te in Zusammenhang mit dem Betrieb der Klägerin ab, in welche auch das Miet-

objekt einbezogen wurde. So verpfändeten die Vermieter mit öffentlich beurkun-

detem Vertrag vom 20. Februar 2009 der Personalvorsorgestiftung der Klägerin 

(nachfolgend auch "Pensionskasse") die Liegenschaft Binzstrasse 35 durch Er-

richtung eines Inhaberschuldbriefes über Fr. 7.5 Mio. zur Sicherstellung einer 

Forderung der Pensionskasse gegenüber der Klägerin, nachdem das Amt des 

Kantons Zürich für berufliche Vorsorge und Stiftungen den interimistisch einge-

setzten Stiftungsrat der Pensionskasse mit Verfügung vom 13. November 2008 

aufgefordert hatte, die ungesicherten Freizügigkeitsleistungen sowie das ungesi-

cherte Rentendeckungskapital sicherzustellen. Weitere Verpfändungen betrafen 

Grundstücke der Vermieter in A und Z mit einer Pfandsumme von Fr. 3.3 Mio. 

Weiter erklärte C. V. 2013 mittels einer vollstreckbaren Urkunde im Sinne von 

Art. 247 ff. ZPO gegenüber der Pensionskasse einen Schuldbeitritt bis zum Be-

trag von Fr. 1 Mio. 

1.3. Trotz dieser Sicherungsgeschäfte leitete die Personalvorsorgestiftung der 

Klägerin am 27. Januar 2014 eine Betreibung auf Pfandverwertung gestützt auf 

den auf der Mietliegenschaft lastenden Schuldbrief ein; der entsprechende Zah-

lungsbefehl des Betreibungsamtes Zürich 3 (nachfolgend: Beklagter) datiert vom 

3. Februar 2014. Die Stiftung stellte dabei Antrag auf Ausdehnung der Pfandhaft 

auf die Miet- und Pachtzinsen im Sinne von Art. 806 Abs. 1 ZGB und Art. 152 

Abs. 2 SchKG. Darauf zeigte das Betreibungsamt der Klägerin am 18. Februar 

2014 an, dass künftig fällig werdende Mietzinse an das Betreibungsamt zu leisten 

seien. Die Vermieter wies es schon am 3. Februar 2014 darauf hin, dass es nicht 

mehr gestattet sei, die künftig fällig werdenden Mietzinse entgegen zu nehmen 

oder Rechtsgeschäfte darüber abzuschliessen. Die Klägerin erachtete die Stun-

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dungsvereinbarung trotz dieser Mitteilung nach wie vor als wirksam und unterliess 

ab Februar 2014 Mietzinszahlungen an das Betreibungsamt. Mit Schreiben vom 

25. April 2014 setzte das Betreibungsamt der Klägerin unter Hinweis auf Art. 257d 

Abs. 1 OR eine Frist von 30 Tagen an, um die rückständigen Mietzinse für die 

Monate Februar bis April 2014 im Betrag von total Fr. 180'967.50 zu bezahlen 

und drohte ihr für den Säumnisfall eine Kündigung nach der genannten Bestim-

mung an. Gleichzeitig wies es auf Art. 806 Abs. 3 ZGB hin, wonach Rechtsge-

schäfte des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Miet- oder Pachtzins-

forderungen gegenüber einem betreibenden Pfandgläubiger nicht wirksam seien. 

Am 16. Juni 2014 sprach das Betreibungsamt auf dem dafür vorgesehenen For-

mular namens der Vermieter eine Zahlungsverzugskündigung aus. Diese Kündi-

gung ist Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.  

1.4. Des Weiteren war der soeben dargestellte Sachverhalt Ausgangslage für ein 

Rechtsöffnungsverfahren, ein Aufsichtsbeschwerdeverfahren sowie ein Nachlass-

verfahren. 

(…) 

II. Prozessuales 

(…) 

3. Prozessstandschaft 

3.1. Prozessführungsbefugnis bedeutet das Recht einer prozessfähigen Person, 

den Prozess selber oder durch einen selbst bestellten Vertreter zu führen. Ge-

wöhnlich deckt sie sich mit der Sachlegitimation: Wer aktiv- oder passivlegitimiert 

ist, hat auch die Prozessführungsbefugnis über den streitigen Anspruch. Es gibt 

jedoch Ausnahmen, in denen aus Gründen des materiellen Rechts die Prozess-

führungsbefugnis statt dem Träger des streitigen Rechts einem Dritten zusteht. 

So steht beispielsweise im Konkurs einer Partei die Prozessführungsbefugnis der 

Konkursverwaltung zu (vgl. BGE 132 III 89, E. 1.3.). Gemäss gängiger Praxis füh-

ren Prozessstandschafter den Prozess nicht bloss als Vertreter der Partei, son-

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dern im eigenen Namen, in jedem Fall aber in eigener Verantwortung und wei-

sungsfrei (vgl. zum ganzen BGE 134 III 643). 

3.2. Seit Erlass der Mietzinssperre nach Art. 152 Abs. 3 SchKG hatte das Betrei-

bungsamt alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderli-

chen Massnahme an Stelle der Vermieter und Pfandeigentümer zu treffen (Art. 94 

Abs. 1 VZG). Infolge dieses Übergangs der Verwaltungsbefugnisse zur Sicherung 

der Mietzinse nimmt das Betreibungsamt in vorliegendem Verfahren fremde 

Rechte in eigenem Namen wahr und es liegt eine Prozessstandschaft vor. Das 

Rubrum ist daher entsprechend anzupassen. 

(…) 

IV. Beurteilung der Klage 

1. Kündigung wegen Zahlungsrückstands (Art. 257d OR) 

1.1. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-

zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine 

Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist 

das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Geschäftsräumen 

30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, 

so kann der Vermieter bei Wohnräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen 

auf Ende eines Monats kündigen.  

1.2. Art. 257d OR enthält keine Definition des Zahlungsrückstandes; dieser Be-

griff wird als bekannt vorausgesetzt (BGE 117 II 415 E. 5a.). Es handelt sich um 

das Ausbleiben der Mietzinsleistung am Fälligkeitstag (ZK-HIGI, Art. 257d OR N 7 

m.w.H.). Weiter setzt Art. 257d OR nicht voraus, dass die Mietzins- oder Neben-

kostenforderung unbestritten ist oder gerichtlich festgestellt wurde, sondern ledig-

lich, dass sie fällig ist (BGE 140 III 591 E. 3.2.). 

1.3. Zwischen den Parteien sind die Fragen umstritten, ob sich die Klägerin im 

Zeitpunkt der ausgesprochenen Kündigung in Verzug befunden hatte und ob das 

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Betreibungsamt zur Kündigung überhaupt befugt war. Die Klägerin beruft sich auf 

die Stundungsvereinbarung als materiellrechtliche Einwendung, welche eine Fäl-

ligkeit von Mietzinsen und damit einen Verzug verhindere. Die weiteren Voraus-

setzungen der Zahlungsverzugskündigung, die schriftliche Mahnung und die ge-

setzte 30-tägige Frist, blieben unbestritten.  

1.4. Ist ein verpfändetes Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich 

die Pfandhaft nach Art. 806 Abs. 1 ZGB auch auf die Miet- oder Pachtzinsforde-

rungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder 

seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflau-

fen. Diese Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen 

kommt dem Grundpfandgläubiger unter der Voraussetzung, dass er Betreibung 

auf Grundpfandverwertung angehoben und die Ausdehnung ausdrücklich verlangt 

hat, zugute (BGE 106 III 67 E. 2.; BGE 108 III 83 E. 3.; ZK-DÜRR/ZOLLINGER, Art. 

806 ZGB N 91 f.). Hat der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der 

Pfandhaft auf die Mietzinsen nach Art. 806 ZGB verlangt, weist das Betreibungs-

amt gemäss Art. 152 SchKG die Mieter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppel-

zahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Mietzinse an das Be-

treibungsamt zu leisten (OFK SchKG-KREN KOSTKIEWICZ, Art. 152 SchKG N 7). 

Ein allfälliger Rechtsvorschlag lässt diese Mietzinssperre vorerst unberührt (BSK 

SchKG- KÄNZIG/BERNHEIM, Art. 152 N 15). Ebenso ändert auch eine Aberken-

nungsklage gegen eine provisorische Rechtsöffnung am Bestand der Mietzins-

sperre während der Dauer des Aberkennungsprozesses nichts (vgl. BSK SchKG-

KÄNZIG/BERNHEIM, Art. 153a N 20). 

1.5. Art. 806 Abs. 3 ZGB erklärt Rechtsgeschäfte des Grundeigentümers mit 

Drittpersonen über noch nicht verfallene Mietzinsen gegenüber einem Grund-

pfandgläubiger als unwirksam, wenn dieser vor Fälligkeit der Zinsforderung Be-

treibung auf Grundpfandverwertung angehoben hat. Als Rechtsfolge werden die-

se Rechtsgeschäfte unwirksam gegenüber dem Forderungspfandrecht, was be-

deutet, dass der Zinsschuldner die Zahlung an das Betreibungsamt nicht unter 

dem Hinweis auf eine Stundung oder die Einrede, er habe bereits geleistet, ver-

weigern kann (ZK-DÜRR/ZOLLINGER, Art. 806 ZGB N 191; Kurzkommentar VZG-

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ZOPFI, Art. 14 N 3). Die Ansprüche des Grundpfandgläubigers aus diesem Pfand-

recht, konkret seine Befriedigung aus dem Erlös des Mietzinsinkassos, geht jenen 

anderen Rechtsgeschäften vor. Es handelt sich dabei um eine Schutznorm zu-

gunsten des Grundpfandgläubigers, dessen Rechte nicht durch ungerechtfertigte 

Vereinbarungen zwischen Grundpfand- und Mietzinsschuldner unterlaufen wer-

den sollen (ZK-DÜRR/ZOLLINGER, Art. 806 ZGB N 7). Dabei geht jedes Drittrecht, 

typischerweise handelt es sich um Stundungen oder Erlasse, hinsichtlich der 

Miet- und Pachtzinsen dem Forderungspfandrecht gemäss Art. 806 ZGB nach 

(ZK-DÜRR/ZOLLINGER, Art. 806 ZGB N 178). Der Vorrang des Forderungspfand-

rechts gilt dabei nicht bloss, wenn solche andere Rechte erst bei oder nach Fäl-

ligkeit der betreffenden Zinsforderung begründet werden, sondern auch wenn die 

Vereinbarungen schon vor Fälligkeit der betreffenden Zinsforderung abgeschlos-

sen wurden (vgl. ZK-DÜRR/ZOLLINGER, Art. 806 N 178 f.). Ebenso gilt der Vorrang 

unabhängig davon, wann das Rechtsgeschäft über noch nicht fällige Mietzinsen 

abgeschlossen wurde, ob vor oder nach Einleitung der Betreibung auf Grund-

pfandverwertung. Einzige Bedingung ist, dass der Grundpfandgläubiger die Be-

treibung auf Grundpfandverwertung vor Fälligkeit der Mietzinse eingeleitet hat 

(STEINAUER, PAUL HENRI, Les droits réels, Band. 3, 4. Aufl., 2012, Rz. 2732i).  

Verweigert der Schuldner unter Berufung auf ein solches Rechtsgeschäft nach 

Empfang der Anzeige gemäss Art. 91 Abs. 1 VZG die Zahlung der Mietzinse an 

das Betreibungsamt, hat dieses die Mietzinssperre gleichwohl vollumfänglich auf-

recht zu erhalten. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht berechtigt, die Miet-

zinszahlungen bis zum Entscheid über die Rechtslage einzubehalten. Auch kann 

er die Zinszahlung nicht mit befreiender Wirkung an den angeblich berechtigten 

Dritten leisten (BSK SchKG-KÄNZIG/BERNHEIM, Art. 152 N 30). 

1.6. Würdigung 
1 . 6  W ü r d ig u n g  

1.6.1. Die vorliegende Stundungsvereinbarung wurde am 6. Januar 2014 in Be-

zug auf künftig fällig werdende Mietzinse geschlossen. Nach dem Mietvertrag sind 

die Mietzinse monatlich zu entrichten. Nachdem die Pensionskasse am 27. Janu-

ar 2014 die Betreibung auf Pfandverwertung eingeleitet und gleichzeitig die Aus-

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dehnung der Pfandhaft auf die Mietzinse verlangt hatte, zeigte der Beklagte der 

Klägerin am 18. Februar 2014 die Mietzinssperre an und wies sie darauf hin, dass 

allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf noch nicht verfallene Zinsen keine Gültig-

keit hätten. Die Klägerin wäre infolge der vereinbarten monatlichen Leistungs-

pflicht der Mietzinse verpflichtet gewesen, diese ab Februar 2014 monatlich an 

das Betreibungsamt zu bezahlen. Im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung des 

Betreibungsamts am 25. April 2014 waren die Mietzinse von Februar 2014 bis Ap-

ril 2014 in der Höhe von Fr. 180'967.50 ausstehend und die Klägerin befand sich 

in Verzug. 

1.6.2. Die ausgesprochene Mietzinssperre des Betreibungsamts vom 18. Februar 

2014 wurde von der Klägerin nicht mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG ange-

fochten und ist damit rechtskräftig. Auch das noch hängige Aberkennungsverfah-

ren berührt die Gültigkeit der Mietzinssperre nicht. Gleiches gilt für das – inzwi-

schen im Sinne des Beklagten entschiedene bundesgerichtliche Verfahren betref-

fend die Einrede bezüglich des Nichtbestandes eines Pfandrechts an den Miet-

zinsen durch die Pensionskasse, da es in letzterem nur um die Klärung der Frage 

ging, ob – und wenn ja – ab welchem Zeitpunkt das Betreibungsamt die Vorsor-

gestiftung der Klägerin anhalten durfte, auf dem Klageweg eine definitive Klärung 

über die Erstreckung der Pfandhaft auf die Mietzinse herbeizuführen. Damit ist auf 

die entsprechenden Vorbringen der Klägerin nicht weiter einzugehen.  

1.6.3. Der Beklagte argumentiert im Einklang mit der Lehre zutreffend, wenn er 

die Stundungsvereinbarung unabhängig von ihrem Abschlusszeitpunkt für unwirk-

sam hält. Die Unwirksamkeit nur auf Rechtsgeschäfte nach Anhebung der Betrei-

bung zu reduzieren, widerspräche dem Wortlaut von Art. 806 Abs. 3 ZGB sowie 

dem Sinn und Zweck des Gesetzes, den Grundpfandgläubiger zu schützen und 

würde zudem Hand bieten für missbräuchliche Vorgehen. Was die Klägerin vor-

bringt, vermag nicht zu überzeugen. Es ist zwar richtig, dass sich die Pfandhaft 

gemäss Art. 806 Abs. 1 ZGB erst auf Mietzinse erstreckt, die nach Anhebung der 

Betreibung fällig werden. Dies steht jedoch im Einklang mit Abs. 3 der Bestim-

mung, welcher ebenfalls nur für noch nicht verfallene Mietzinse gilt. Wann das 

Rechtsgeschäft über diese noch nicht verfallenen Mietzinse abgeschlossen wird, 

https://www.swisslex.ch/DOC/ShowLawViewByGuid/a8aea14d-1f70-4346-9f9b-25ef45a404e1/cccc4499-0b0a-4f09-8fb0-8e7a0f3f9306?source=document-link&SP=19|sc5iuc

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ist ohne Belang. Überdies gilt es festzuhalten, dass die Mietzinssperre rechtskräf-

tig ist und ohnehin zu befolgen ist, selbst wenn der Sachverhalt betreffend Stun-

dungsvereinbarung bzw. Nichteinbezug der Mietzinsen in die Pfandhaft gemäss 

klägerischer Darstellung zutreffen sollte. Nach dem Gesagten kann auch die Fra-

ge offen gelassen werden, ob die Stundungsvereinbarung tatsächlich bereits am 

6. Januar 2014 abgeschlossen worden ist. 

1.6.4. Damit ist im Ergebnis festzuhalten, dass die zwischen den Parteien abge-

schlossene Stundungsvereinbarung nicht wirksam und die Klägerin mit der Be-

zahlung der Mietzinse an das Betreibungsamt im Verzug war. Ob die Stundungs-

vereinbarung zur Umgehung der Erstreckung der Pfandhaft auf die Mietzinse ab-

geschlossen wurde, kann deshalb offen bleiben. 

1.7. Kündigungsbefugnis des Betreibungsamts 
1 . 7 .  K ü n d ig u n g s b e f u gn is  d e s  B e tre ib u n gs a m ts   

1.7.1. Gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art. 16 Abs. 1 VZG sorgt das Betrei-

bungsamt im Pfändungsverfahren von Amtes wegen für die Verwaltung und Be-

wirtschaftung des Grundstücks. Die Befugnisse des Betreibungsamtes umfassen 

nach Art. 17 VZG alle ordentlichen Verwaltungsmassnahmen, die zur Erhaltung 

des Grundstücks und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte 

und Erträgnisse nötig sind.  

Im Rahmen einer Betreibung auf Pfandverwertung bildet Art. 152 Abs. 2 SchKG 

die gesetzliche Grundlage für Art. 94 i.V.m. Art. 17 und 18 VZG (BSK SchKG-

KÄNZIG/BERNHEIM, Art. 152 N 22). Im Kontext von Art. 806 Abs. 3 ZGB ist klar, 

dass nur eine Verwaltung des Grundstücks durch das Betreibungsamt dem Gläu-

biger das auf die Miet- und Pachtzinse erstreckte Pfandrecht wirksam zu sichern 

vermag. Der einzige Unterschied zwischen einer Betreibung auf Pfändung und ei-

ner solchen auf Pfandverwertung besteht darin, dass das Vollstreckungssubstrat 

bei der letzteren schon vor der Betreibung feststeht. Wollte man daher Art. 806 

Abs. 3 ZGB in Verbindung mit Art. 152 Abs. 2 SchKG nicht als gesetzliche Grund-

lage für Art. 94 VZG genügen lassen, würde zumindest eine analoge Anwendung 

von Art. 102 Abs. 3 SchKG den Mangel beheben, denn was das Sicherungsinte-

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resse am Vollstreckungssubstrat angeht, unterscheidet sich die Betreibung auf 

Pfandverwertung gerade nicht von derjenigen auf Pfändung.  

Das Bundesgericht führt zur Frage, ob die Verordnung über die Zwangsverwer-

tung von Grundstücken auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruhe 

aus, dass Art. 15 Abs. 2 SchKG dem Bundesgericht zwar nur die Kompetenz zum 

Erlass der zur Vollziehung des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Kon-

kurs notwendigen Verordnungen und Reglemente einräume. Indessen habe sich 

bei der Einführung und Vollziehung des Gesetzes gezeigt, dass das SchKG unter 

anderem bezüglich der Betreibung auf Pfandverwertung (Art. 151 bis 158 SchKG) 

derart lückenhaft sei, dass sich – mit Bedacht auf die Systematik des Gesetzes 

und den damit angestrebten Zweck – eine Einzelfragen der Zwangsverwertung 

von Grundstücken beantwortende Ergänzung aufdränge. Die Geltung der hiezu 

vom Bundesgericht erlassenen Verordnung sei denn auch kaum je in Zweifel ge-

zogen worden (BGE 117 III 33 E. 2.).  

1.7.2. Mit dem Erlass der Miet- und Pachtzinssperre (Art. 91 VZG) wird daher die 

Pflicht des Betreibungsamtes begründet, das Grundstück im Rahmen von Art. 94 

VZG anstelle des Schuldners bzw. des Pfandeigentümers zu verwalten (Urteil des 

Bundesgerichts 4C.367/2000 vom 8. März 2001, E. 1c). Diese Pflicht wird unter 

Anwendung von Art. 94 VZG erst dann ausgelöst, wenn der Pfandgläubiger eine 

Ausdehnung der Pfandhaft auf Miet- und Pachtzinse verlangt und das Betrei-

bungsamt eine Miet- bzw. Pachtzinssperre angeordnet hat. Dies im Unterschied 

zur Pflicht nach Art. 101 VZG, welche erst mit der Stellung des Verwertungsbe-

gehrens beginnt (Urteil des Bundesgerichts 7B.5 /2006 vom 10. März 2006, E. 2) 

und weitergehende Befugnisse beinhaltet. Das Betreibungsamt ist im Rahmen 

von Art. 94 VZG befugt, die dringlichen Sicherungsmassnahmen zum Einzug der 

Mietzinse an Stelle des Schuldners oder Pfandeigentümers zu treffen. Zu den 

Verwaltungsbefugnissen des Betreibungsamts gehören nach der Aufzählung in 

Art. 94 VZG namentlich die Einforderung der Miet- und Pachtzinse auf dem Be-

treibungsweg, die Geltendmachung des Retentionsrechts, die Kündigung beste-

hender Miet- oder Pachtverträge, die Ausweisung von Mietern und Pächtern so-

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wie die Neuvermietung des Grundstückes. (vgl. auch Kurzkommentar VZG-KREN 

KOSTKIEWICZ, Art. 94 N 1; BGE 109 III 45 E. 1b; BGE 129 III 90 E. 2.2).  

1.7.3. Der Wortlaut von Art. 94 Abs. 1 VZG ist betreffend die Kündigungsbefugnis 

klar und nicht auslegungsbedürftig. Kündigungen an Mieter fallen demnach nach 

dem Erlass der Mietzinssperre in die Befugnis des Betreibungsamts. Bleiben die 

Mietzinszahlungen aus, ist das Betreibungsamt befugt und verpflichtet, das Miet-

verhältnis zu kündigen, um die Mietzinse im Rahmen einer allfälligen Neuvermie-

tung sichern zu können. Im vorliegenden Fall war daher der Wille der Vermieter 

nicht ausschlaggebend, sondern die Kündigung lag einzig in der Kompetenz des 

Betreibungsamts. Das Vorgehen des Betreibungsamtes ist nicht zu beanstanden 

und die Behauptung der Klägerin, dass die ausgesprochene Kündigung durch das 

Betreibungsamt der gesetzlichen Grundlage entbehre, erweist sich als verfehlt. 

Es liegen auch keine Hinweise vor, dass die Mietzinse nachträglich durch die Klä-

gerin entrichtet worden wären. Der Einwand der Klägerin, es könne nach ihrem 

Auszug ohne bauliche Massnahmen überhaupt keine wirtschaftlich sinnvolle 

Vermietung vorgenommen werden können, ist ein rein hypothetischer Einwand. 

Zudem beschlägt sie eine Frage des Betreibungsverfahrens, an welchem die Klä-

gerin nur als Drittschuldnerin beteiligt ist. Unter dem Aspekt des Nutzens der 

Kündigung scheint klar, dass die Fortsetzung eines Mietverhältnisses mit einer 

Mieterin in Zahlungsschwierigkeiten, die noch dazu betreibungsamtlichen Wei-

sungen in rechtswidriger und schuldhafter Weise zuwidergehandelt hat, selbst 

gegenüber einem vorübergehenden Leerstand eine äusserst zweifelhafte Option 

darstellt. 

Aufgrund vorstehender Erwägungen ergibt sich, dass das Betreibungsamt be-

rechtigt war, das Mietverhältnis nach Ablauf der mit Mahnung vom 25. April 2014 

angesetzten dreissigtägigen Frist zu kündigen. Die Kündigung vom 16. Juni 2014 

gestützt auf Art. 257d OR erweist sich als gültig und wirksam. 

https://www.swisslex.ch/DOC/ShowLawViewByGuid/8981f403-6493-4df8-928e-9b80873810c7/24ac3cfa-7cda-4f00-802f-f25fa26a902c?source=document-link&SP=14|sc5iuc

- 11 - 

2. Missbräuchlichkeit der Kündigung 

2.1. Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den 

Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Allgemein gilt eine Kündigung als 

treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse 

und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in 

einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Die typischen Fälle des 

Rechtsmissbrauchs (fehlendes Interesse an der Rechtsausübung, zweckwidrige 

Verwendung eines Rechtsinstituts, krasse Unverhältnismässigkeit der beteiligten 

Interessen, widersprüchliches Verhalten) können auch zur Ungültigkeit von Kün-

digungen wegen Zahlungsverzugs führen, wobei es hier allerdings ausseror-

dentlicher Umstände bedarf, damit eine solche Kündigung ungültig erklärt wird 

(Urteil des Bundesgerichts BGer 4A_195/2011 E. 4. vom 16. Juni 2011). 

2.2. Die Klägerin wirft dem Beklagten vor, die Kündigung trotz Stundungsvertrag 

stelle ein nicht schützenswertes widersprüchliches Verhalten dar. Sie habe mit 

den Vermietern gerade deshalb eine Stundungsvereinbarung abgeschlossen, um 

einen Zahlungsverzug und damit eine Kündigung des Mietverhältnisses zu ver-

meiden. Indem in der Folge trotz der zwischen den Parteien erzielten Vereinba-

rung die Kündigung zufolge Zahlungsverzugs ausgesprochen worden sei, sei die 

Klägerin damit in ihrem berechtigten Vertrauen verletzt worden, was gegen den 

Grundsatz von Treu und Glauben verstosse. Die Klägerin verkennt, dass die 

Stundungsvereinbarung aufgrund von Art. 806 Abs. 3 ZGB keine Wirksamkeit ent-

falten konnte und sie folglich daraus keine Rechte für sich abzuleiten vermag. 

Demnach konnte die Klägerin nicht davon ausgehen, dass sämtliche nach Anhe-

bung der Betreibung durch die Pensionskasse fällig werdenden Mietzinse nicht zu 

begleichen gewesen wären. Aus diesem Grund konnte auch das Vertrauen der 

Klägerin, dass im Jahr 2014 keine Mietzinse geschuldet sein würden, nicht be-

rechtigt sein.  

(…)." 

 

 

- 12 - 

 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2016, 26. Jahrgang.  
 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr. 
R. Weber, Mietgerichtspräsident 
 

	"I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
	1. Sachverhalt
	1.1. Mit Vertrag vom 30. Juni 2012 mietete die Klägerin von A. und B. V. die Liegenschaft an der N-strasse in Zürich zur Verwendung als Büro- und Geschäftshaus für einen monatlichen Mietzins von Fr. 60'322.50. Auf Seiten der Klägerin wurde der Vertrag...
	1.2. Schon vor dieser Massnahme schlossen die Beteiligten Sicherungsgeschäfte in Zusammenhang mit dem Betrieb der Klägerin ab, in welche auch das Mietobjekt einbezogen wurde. So verpfändeten die Vermieter mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 20. Fe...
	1.3. Trotz dieser Sicherungsgeschäfte leitete die Personalvorsorgestiftung der Klägerin am 27. Januar 2014 eine Betreibung auf Pfandverwertung gestützt auf den auf der Mietliegenschaft lastenden Schuldbrief ein; der entsprechende Zahlungsbefehl des Be...
	1.4. Des Weiteren war der soeben dargestellte Sachverhalt Ausgangslage für ein Rechtsöffnungsverfahren, ein Aufsichtsbeschwerdeverfahren sowie ein Nachlassverfahren.
	(…)
	II. Prozessuales

	3. Prozessstandschaft
	3.1. Prozessführungsbefugnis bedeutet das Recht einer prozessfähigen Person, den Prozess selber oder durch einen selbst bestellten Vertreter zu führen. Gewöhnlich deckt sie sich mit der Sachlegitimation: Wer aktiv- oder passivlegitimiert ist, hat auch...
	3.2. Seit Erlass der Mietzinssperre nach Art. 152 Abs. 3 SchKG hatte das Betreibungsamt alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderlichen Massnahme an Stelle der Vermieter und Pfandeigentümer zu treffen (Art. 94 Abs. 1 VZG). In...
	(…)
	IV. Beurteilung der Klage
	1.1. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältn...
	1.5. Art. 806 Abs. 3 ZGB erklärt Rechtsgeschäfte des Grundeigentümers mit Drittpersonen über noch nicht verfallene Mietzinsen gegenüber einem Grundpfandgläubiger als unwirksam, wenn dieser vor Fälligkeit der Zinsforderung Betreibung auf Grundpfandverw...
	Verweigert der Schuldner unter Berufung auf ein solches Rechtsgeschäft nach Empfang der Anzeige gemäss Art. 91 Abs. 1 VZG die Zahlung der Mietzinse an das Betreibungsamt, hat dieses die Mietzinssperre gleichwohl vollumfänglich aufrecht zu erhalten. De...
	1.6. Würdigung
	1.6.2. Die ausgesprochene Mietzinssperre des Betreibungsamts vom 18. Februar 2014 wurde von der Klägerin nicht mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG angefochten und ist damit rechtskräftig. Auch das noch hängige Aberkennungsverfahren berührt die Gültigkei...
	1.6.3. Der Beklagte argumentiert im Einklang mit der Lehre zutreffend, wenn er die Stundungsvereinbarung unabhängig von ihrem Abschlusszeitpunkt für unwirksam hält. Die Unwirksamkeit nur auf Rechtsgeschäfte nach Anhebung der Betreibung zu reduzieren, ...
	1.6.4. Damit ist im Ergebnis festzuhalten, dass die zwischen den Parteien abgeschlossene Stundungsvereinbarung nicht wirksam und die Klägerin mit der Bezahlung der Mietzinse an das Betreibungsamt im Verzug war. Ob die Stundungsvereinbarung zur Umgehun...
	1.7. Kündigungsbefugnis des Betreibungsamts
	Im Rahmen einer Betreibung auf Pfandverwertung bildet Art. 152 Abs. 2 SchKG die gesetzliche Grundlage für Art. 94 i.V.m. Art. 17 und 18 VZG (BSK SchKG-Känzig/Bernheim, Art. 152 N 22). Im Kontext von Art. 806 Abs. 3 ZGB ist klar, dass nur eine Verwaltu...
	Das Bundesgericht führt zur Frage, ob die Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruhe aus, dass Art. 15 Abs. 2 SchKG dem Bundesgericht zwar nur die Kompetenz zum Erlass der zur Vollziehung d...
	1.7.3. Der Wortlaut von Art. 94 Abs. 1 VZG ist betreffend die Kündigungsbefugnis klar und nicht auslegungsbedürftig. Kündigungen an Mieter fallen demnach nach dem Erlass der Mietzinssperre in die Befugnis des Betreibungsamts. Bleiben die Mietzinszahlu...
	Es liegen auch keine Hinweise vor, dass die Mietzinse nachträglich durch die Klägerin entrichtet worden wären. Der Einwand der Klägerin, es könne nach ihrem Auszug ohne bauliche Massnahmen überhaupt keine wirtschaftlich sinnvolle Vermietung vorgenomme...

	2. Missbräuchlichkeit der Kündigung
	2.1. Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus rei...
	2.2. Die Klägerin wirft dem Beklagten vor, die Kündigung trotz Stundungsvertrag stelle ein nicht schützenswertes widersprüchliches Verhalten dar. Sie habe mit den Vermietern gerade deshalb eine Stundungsvereinbarung abgeschlossen, um einen Zahlungsver...
	(…)."