# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1f99792c-32cf-5fe1-82f1-59628ada6fc4
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-07-22
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 22.07.2021 3-RV.2019.71
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2019-71_2021-07-22.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2019.71       
P 123 
 

 

 

 

Urteil vom 22. Juli 2021 
 
 
 

Besetzung  Präsident Heuscher  

Richter Mazzocco  

Richter Schatzmann 

Gerichtsschreiberin Kurmann          

 

 

 
 

   

Rekurrent   A._____   

    

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 25. Februar 2019 

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

A. ist Alleineigentümer des Grundstücks Nr. aaa, Stockwerkeigentum, 4.5-

Zimmerwohnung, am M-Weg 6, 2.Stock rechts mit Nebenraum, in Q. (E-

GRID bbb). Zusätzlich ist er Eigentümer von zwei Garagenplätzen. 

 

2. 

2.1. 

Mit Verfügung vom 10. Oktober 2012 teilte das Kantonale Steueramt 

(KStA), Sektion Grundstückschätzung (GS), A. den Eigenmietwert von 

CHF 15'639.00 (gültig ab 1. Dezember 2011) und den Vermö-

genssteuerwert von CHF 362'400.00 (Kaufpreis CHF 618'000.00) mit. Als 

Schätzungsgrund wurde "Ersteinschätzung" angegeben. 

 

2.2. 

Mit Verfügungen vom 10. Oktober 2012 teilte das KStA GS A. die 

Eigenmietwerte der Garagenplätze mit CHF 671.00 (gültig ab 1. Dezember 

2011) und die Vermögenssteuerwerte von je CHF 18'300.00 (Kaufpreis 

CHF 25'000.00) mit. 

 

2.3. 

Mit Schreiben vom 9. Januar 2017 wurde A. die von Grossen Rat am 24. 

November 2015 beschlossene Anpassung des Eigenmietwertes der 

Wohnung am M-Weg 6 in Q. mitgeteilt. Der Eigenmietwert für die 

Eigentumswohnung wurde dabei mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 

von CHF 15'639.00 um 9 % auf CHF 17'046.00 erhöht. 

 

2.4. 

Mit Schreiben vom 9. Januar 2017 wurden A. die von Grossen Rat am 24. 

November 2015 beschlossenen Anpassungen des Eigenmietwertes der 

Garagenplätze mitgeteilt. Der Eigenmietwert für die Garagenplätze wurde 

dabei mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 je von CHF 671.00 um 9 % 

auf CHF 731.00 erhöht. 

 

3. 

3.1. 

Mit Schreiben vom 15. Mai 2017 ("Antrag wegen Informationsschreiben An-

passung der Eigenmietwerte ab 1. Januar 2016, rückwirkend") an das KStA 

nahm A. zur Eigenmietwerterhöhung Stellung und stellte den Antrag: 

 

"Die detaillierten Berechnungsgrundlagen des Jahres 2012 meiner Woh-
nung (gemäss Bewertungsverordnung 651.121, Beilagen 1 und 2, usw) 
sind so rasch als möglich mir schriftlich vollständig und verständlich zur 
Verfügung zu stellen." 

 - 3 - 

 

 

 

3.2. 

Mit Schreiben vom 5. Juli 2017 nahm das KStA GS zum Schreiben von A. 

vom 15. Mai 2017 Stellung und stellte ihm ohne Gegenbericht innert 30 

Tagen die Einleitung des Verfahrens zur Überprüfung der rechtskräftigen 

Schätzung der Liegenschaft in Aussicht. 

 

3.3. 

Mit Schreiben vom 21. Juli 2017 verzichtete A. auf die Überprüfung der 

rechtskräftigen Schätzung der Liegenschaft, ersuchte jedoch darum, ihm 

die relevanten Berechnungsfaktoren zur Einschätzung 2012 so rasch als 

möglich zur Verfügung zu stellen. 

 

3.4. 

Das KStA GS nahm mit Schreiben vom 24. Juli 2017 vom Verzicht auf Ein-

leitung eines Verfahrens zur Überprüfung der rechtskräftigen Schätzung 

der Liegenschaft Kenntnis. Gleichzeitig wurde A. auf die Möglichkeit zur 

Akteneinsicht beim Gemeindesteueramt Q. hingewiesen. 

 

4. 

Mit Verfügung vom 20. August 2018 wurde A. von der Steuerkommission 

Q. für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 zu einem steuerbaren 

Einkommen von CHF 117'800.00 und zu einem steuerbaren Vermögen von 

CHF 0.00 veranlagt. Dabei wurde in Abweichung von der Selbstdeklaration 

ein Eigenmietwert von CHF 17'046.00 (inkl. Zuschlag von 9 %) erfasst. 

 

5. 

Gegen die Verfügung vom 20. August 2018 erhob A. mit Schreiben vom 7. 

September 2018 Einsprache mit den Anträgen: 

 

"1. Es sei festzustellen, dass die Information über die geplante Aenderung 
der Eigenmietwerte willkürlich viel zu spät und rechtswidrig ohne 
Rechtsmittelbelehrung erfolgt ist. Damit ist die Erhöhung der Eigen-
mietwerte willkürlich und nicht in rechtskraft getreten. 

 
2. Es sei festzustellen, dass der Grosse Rat nicht ermächtigt war eine Ent-

scheidung über die Erhöhung der Eigenmietwerte zu beschliessen die 
gemäss Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 4. No-
vember 1985 Ziffer 34 in die Verantwortung vom Regierungsrat fällt. 
Damit ist die Erhöhung der Eigenmietwerte willkürlich und nicht in 
rechtskraft getreten. 

 
3. Es sei festzustellen, dass die am 3. September 2018 mitgeteilten Erhö-

hungen pro Gemeinde diskriminierend sind und die rechtliche Grund-
lage der Ortskategorien gem. Verordnung vom 4. November 1985 An-
hang 18 nicht ausser Kraft gesetzt wurden. 

 

 - 4 - 

 

 

4. Die Erhöhungen der kantonalen Eigenmietwerte per 1.1.2016 um 9 % 
sind als willkürlich falsch, nicht massvoll, rechtswidrig und diskriminie-
rend schon vor der geplanten Erhöhungen als ungültig zu bestätigen. 
(ungerechtfertigte Bereicherung) 

 
5. Es sei dem Kläger für die Jahren 2012 bis 2015 CHF wegen ungerecht-

fertigter Bereicherung durch das kantonale Amt die zu viel bezahlten 
Steuern im Betrag von rund CHF 2'640 zurückzuerstatten. 

 
Ab 1.1.2016 sind die Eigenmietwerte der 4.5 Zimmer Wohnungen des 
Klägers statt zu erhöhen um 9 % gegenüber der ursprünglichen Veran-
lagung des Jahres 2012 zu reduzieren. 

 
6. Die gemäss Veranlagung 2016 willkürliche Erhöhung des Wertschriften 

Vermögen im Betrag von CHF 5'077 ist rückgängig zu machen und die 
alten selbstveranlagten Werte gutzuheissen." 

 

6. 

Mit Entscheid vom 25. Februar 2019 wies die Steuerkommission Q. die 

Einsprache ab, soweit darauf eingetreten wurde.  

 

7. 

Den Einspracheentscheid vom 25. Februar 2019 (Zustellung am 6. März 

2019) hat A. mit Beschwerde (recte: Rekurs) vom 2. April 2019 

(Postaufgabe am 4. April 2019) an das Spezialverwaltungsgericht weiter-

gezogen. Mit dem gleichen Schreiben wurde eine an die Oberstaatsanwalt-

schaft des Kantons Aargau gerichtete "Strafanzeige als Privatkläger im Ad-

häsionsverfahren" eingereicht. Es wurden folgende Anträge gestellt:  

 

"1. Es sei festzustellen, dass die Information über die geplante Aenderung 
der Eigenmietwerte willkürlich zu spät und rechtswidrig ohne Rechts-
mittelbelehrung erfolgt ist und für das Jahr 2016 ungültig ist. 

 
2. Die Eigenmietwerte Erhöhungen um 9 % statt Reduktion um 9 %, be-

antragt durch die Gemeinde Q. und beschlossen durch den Grossen 
Rat Aargau sind für diese Gemeinde auch in der Zukunft für nichtig zu 
erklären und rückwirkend an die tatsächlichen Marktverhältnisse 
anzupassen. (vgl. sinngemäss Antragspunkte 3 und 4 gemäss 
Einsprache vom 7. September 2018) 

 
3. Statt eine Erhöhung von 9 % ist eine Reduktion um 9 % durch die Steu-

erkommission in Q. zu beschliessen und durch den grosse Rat Aargau 
abzusegnen zu lassen. 

 
4. Es sei dem Kläger für die Jahren 2012 bis 2015 wegen ungerechtfer-

tigter Bereicherung (Art. 62 OR) durch das kantonale Amt und dem 
Bund die zu viel bezahlten Steuern im Betrag von rund CHF 2'640 zu-
rückzuerstatten. 

 
5. Die gemäss Veranlagung 2016 willkürliche Erhöhung des Wertschriften 

Vermögen im Betrag von CHF 5'077 ist rückgängig zu machen und die 
alten selbstveranlagten Werte gutzuheissen womit die Gemeinde an-
zuweisen ist eine korrigiert Veranlagung mit Entschuldigung dem Klä-
ger zu senden. 

 - 5 - 

 

 

 
6. Gegen die Steuerkommission der Gemeinde Q. und im speziellen 

gegenüber den Präsidenten (Art. 29 StGB/Vertretungsverhältnisse) 
wird für ungetreue Geschäftsbesorgung (Art. 158 StGB) und Vortäu-
schung falscher zu hohen Mietpreise im Immobilienmarkt in der Ge-
meinde Q. (Art. 148 StGB/Betrug) sowie unehrenhaftes Verhalten (Art. 
174 StGB) Strafanzeige erhoben. 

 
7. Gegen den Grossen Rat Aargau und im speziellen gegenüber dessen 

Präsidenten (Art. 19 StGB/Vertretungsverhältnisse) wird für Beihilfe zur 
ungetreuen Geschäftsbesorgung (Art. 158 StGB) und Fahrlässigkeiten 
im Zusammenhang mit der willkürlichen Vortäuschung falscher zu ho-
hen Mietpreise im Immobilienmarkt in der Gemeinde Q. (Art. 148 StGB) 
Strafanzeige erhoben. 

 
8. Gegen das kantonale Steueramt Aarau und im speziellen gegenüber 

dessen Präsidenten (Art. 19 StGB/Vertretungsverhältnisse) wird für 
Beihilfe zur ungetreuen Geschäftsbesorgung (Art. 158 StGB) und Fahr-
lässigkeiten im Zusammenhang mit der willkürlichen Vortäuschung fal-
scher zu hohen Mietpreise im Immobilienmarkt in der Gemeinde Q. (Art. 
148 StGB) Strafanzeige erhoben." 

 

Auf die Begründung wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Er-

wägungen eingegangen.  

 

8. 

Die Oberstaatsanwaltschaft des Kantons Aargau hat betreffend Strafan-

zeige vom 2. April 2019 die Nichtanhandnahmeverfügung vom 9. April 2019 

erlassen. 

 

9. 

9.1. 

Das Gemeindesteueramt Q. beantragt die Abweisung des Rekurses, 

sofern überhaupt auf diesen eingetreten werden kann. 

 

9.2. 

Das KStA beantragt die Abweisung des Rekurses.  

 

10. 

A. hat keine Replik erstattet.  

 

11. 

A. hat dem Spezialverwaltungsgericht das an die Beschwerdekammer in 

Strafsachen des Obergerichtes gerichtete Schreiben "Beschwerde gegen 

Verfügung der Oberstaatsanwaltschaft Aarau vom 9. April, erhalten 

12. April 2019 (Ergänzungen)" vom 16. Mai 2019 in Kopie eingereicht.  

 

12. 

Mit an die Beschwerdekammer in Strafsachen des Obergerichtes gerichte-

tem Schreiben vom 22. Mai 2019 reichte A. "Kommentare zu den 

 - 6 - 

 

 

rechtswidrigen eingeholten Vernehmlassungen des Gemeindesteueramtes 

Q. vom 16. April 2019 und des Kantonalen Steueramtes Aarau vom 13. Mai 

2019 durch das Spezialverwaltungsgericht in Steuersachen" ein.  

 

 

 

 

  

 - 7 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft die Schätzung des Eigenmietwertes und 

des Vermögenssteuerwertes für die Steuerperiode 2016. Massgebend für 

die Beurteilung des Rekurses sind somit das Steuergesetz vom 15. De-

zember 1998 (StG), die Verordnung über die Bewertung der Grundstücke 

vom 4. November 1985 (VBG) sowie das Dekret über die Anpassung des 

Eigenmietwertes per 1. Januar 2016 vom 24. November 2015 (SAR 

651.140; nachfolgend: Anpassungsdekret).  

 

2. 

Der Rekurrent hat keine Replik erstattet, jedoch in den Eingaben an die 

Beschwerdekammer in Strafsachen des Obergerichtes vom 16. und 

22. Mai 2019, welche dem Spezialverwaltungsgericht vom Rekurrenten in 

Kopie zugestellt wurden, weitere Ausführungen gemacht. Diese können – 

obwohl ausserhalb des Rekursverfahrens erfolgt – soweit sie nicht die 

Strafanzeige und die Nichtanhandnahmeverfügung der Oberstaatsanwalt-

schaft vom 9. April 2019 betreffen, berücksichtigt werden. 

 

3. 

3.1. 

Der Rekurrent hat im Schreiben vom 22. Mai 2019 an die Beschwerdekam-

mer in Strafsachen des Obergerichtes geltend gemacht, das Spezialver-

waltungsgericht habe "rechtswidrige Vernehmlassungen eingeholt zu ei-

nem Zeitpunkt als die Oberstaatsanwaltschaft die private Strafanzeige im 

Adhäsionsverfahren noch nicht behandelt hat." Er habe aber ausdrücklich 

in korrekter Form und Inhalt adhäsionsweise eine Zivilklage im Strafverfah-

ren erhoben und diese in der Beschwerde vom 2. April 2019 mit den Anträ-

gen 6 bis 8 geltend gemacht. Das Spezialverwaltungsgericht sei somit nicht 

ermächtigt gewesen, Vernehmlassungen bei der (beanzeigten) Gemeinde-

verwaltung Q. (Steuerkommission) und beim KStA einzuholen. Einzig die 

Oberstaatsanwaltschaft sei "in der Verantwortung, die private Strafanzeige 

im Adhäsionsverfahren mit der Zivilklage zu vertreten." Die beiden 

Vernehmlassungen an das Spezialverwaltungsgericht seien aus dem 

Recht zu weisen. Zudem sei rechtlich zu bemängeln, "dass das ebenfalls 

befangene Spezialverwaltungsgericht Steuern in Aarau, keine Vernehm-

lassung beim auch beschuldigten Grossen Rat des Kantons Aargau einho-

len liess." 

 

3.2. 

3.2.1. 

Vorerst ist auf die pauschal geltend gemachte Befangenheit des Spezial-

verwaltungsgerichtes einzugehen. 

 

 - 8 - 

 

 

3.2.2. 

Wer beim Vollzug dieses Gesetzes in einer Sache zu entscheiden oder an 

einer Verfügung oder Entscheidung in massgeblicher Stellung mitzuwirken 

hat, ist gemäss § 169 Abs. 1 StG verpflichtet, in den Ausstand zu treten, 

wenn sie oder er  

- an der Sache ein persönliches Interesse hat (lit. a),  

- mit einer Partei durch Ehe oder eingetragene Partnerschaft verbunden 

ist, mit ihr eine faktische Lebensgemeinschaft führt oder mit einer Partei 

in gerader Linie oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grade verwandt 

oder verschwägert ist (lit. b),  

- Vertreterin oder Vertreter einer Partei ist oder für eine Partei in der glei-

chen Sache tätig war (lit. c), 

- gemäss § 16 Abs. 1 lit. d und e des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200) 

vom 4. Dezember 2007 in der Sache befangen sein könnte (lit. d). 

 

Nach § 16 Abs. 1 lit. d VRPG darf am Erlass von Entscheiden nicht mitwir-

ken, wer Mitglied, Mitarbeiterin oder Mitarbeiter der Behörde ist, deren Ent-

scheid angefochten ist oder die mittels verbindlicher Weisung oder Teilent-

scheid am angefochtenen Entscheid beteiligt war. § 16 Abs. 1 lit. e VRPG 

(und damit kraft Verweises auch § 169 Abs. 1 lit. d StG) enthält die Gene-

ralklausel bzw. den Auffangtatbestand, dass am Erlass von Entscheiden 

nicht mitwirken darf, wer aus anderen Gründen in der Sache befangen sein 

könnte (vgl. Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-

Bern 2015, § 169 StG N 9). 

 

Zweck der Ausstandspflichten ist es, jede tatsächliche, aber auch nur 

scheinbare Befangenheit oder Interessenkollision auf Seiten einer Behörde 

zu vermeiden. Es geht darum, die unvoreingenommene und unparteiische 

Beurteilung eines Sachverhalts zu gewährleisten (Kommentar zum Aar-

gauer Steuergesetz, a.a.O., § 169 StG N 2). Schon wenn ein Behördenmit-

glied in einer Angelegenheit als befangen erscheint, darf es bei der Be-

handlung dieser Sache nicht mitwirken; es muss in den Ausstand treten. 

Der Anspruch auf Beurteilung durch eine unparteiische und unvoreinge-

nommene Behörde ist verfassungsrechtlich garantiert (Art. 30 Abs. 1 BV). 

 

Adressat der Ausstandspflicht ist, wer beim Vollzug des Gesetzes in einer 

Sache zu entscheiden oder an einer Verfügung oder Entscheidung in mas-

sgeblicher Stellung mitzuwirken hat. Eine massgebliche Stellung liegt dann 

vor, wenn eine Person an der Vorbereitung einer Verfügung oder eines 

Entscheids beteiligt ist (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., 

§ 169 StG N 4).  

 

Ausstandsgründe sind rechtzeitig geltend zu machen. Denn diejenige Per-

son, welche das Ausstandsbegehren nicht unverzüglich stellt, sobald sie 

vom Ausstandsgrund Kenntnis erhält, sondern sich stillschweigend auf das 

 - 9 - 

 

 

Verfahren einlässt, verwirkt nach dem Grundsatz von Treu und Glauben 

den Anspruch auf spätere Anrufung des Ausstandsgrundes (BGE 121 I 255 

Erw. 3.; 117 Ia 323; 116 Ia 485 Erw. 2c; 114 Ia 280 Erw. 3e; 112 Ia 340 

Erw. 1c; RGE vom 22. Januar 2009 [3-RV.2008.187]).  

 

3.2.3. 

Ist der Ausstand streitig, entscheidet darüber die Aufsichtsbehörde oder, 

wenn es sich um den Ausstand eines Mitglieds einer Kollegialbehörde han-

delt, diese Behörde unter Ausschluss des betreffenden Mitglieds (§ 16 

Abs. 4 VRPG). Davon kann abgewichen werden, wenn ein Ausstands-

gesuch offensichtlich unbegründet ist. Ein Gericht kann nach der bundes-

gerichtlichen Rechtsprechung selbst über den eigenen Ausstand entschei-

den, wenn die gestellten Ablehnungsgründe unzulässig sind. Unzulässig-

keit ist speziell bei missbräuchlichen Ausstandsgesuchen gegeben, oder 

wenn es offensichtlich an einer vernünftigen Grundlage mangelt oder wenn 

das Ausstandsgesuch nachweislich sonst wie untauglich erscheint (VGE 

vom 9. März 2020 [WBE.2020.65], Erw. I.2., mit Verweisen).  

 

3.2.4. 

Der Vorwurf der Befangenheit wird vom Rekurrenten einzig mit einem Han-

deln des Spezialverwaltungsgerichtes im eigenen Zuständigkeitsbereich 

(vgl. Erw. 3.3.; Einholung von Vernehmlassungen von der mit der Sache 

befassten Steuerbehörden [KStA, Vorinstanz]) begründet. Ein solches Aus-

standsbegehren entbehrt offensichtlich jeder vernünftigen Grundlage. Eine 

derart begründete Ablehnung ist unzulässig, weshalb auch kein Ausstands-

verfahren durchzuführen ist. Auf das Ausstandsbegehren des Beschwer-

deführers ist vielmehr nicht einzutreten.  

 

3.2.5. 

Das Aussstandsbegehren wurde – unabhängig von seiner Unzulässigkeit 

(Erw. 3.2.4.) – nach Rekurserhebung im Beschwerdeverfahren betreffend 

Nichtanhandnahmeverfügung der Oberstaatsanwaltschaft eingereicht (Ein-

gabe vom 22. Mai 2019), obwohl dem Rekurrenten vom Spezialverwal-

tungsgericht bereits mit Schreiben vom 3. April 2019 angezeigt worden war, 

dass nach Eingang des Kostenvorschusses von den beteiligten Steuerbe-

hörden die Vorakten und Vernehmlassungen eingeholt werden. Das Aus-

standsbegehren ist damit verspätet erfolgt. Hinzu kommt, dass das Aus-

standsbegehren einzig mit der Nichteinholung einer Vernehmlassung beim 

Grossen Rat begründet wird. Das Ausstandsbegehren ist auch deshalb 

(vgl. Erw. 3.3.) offensichtlich unbegründet, so dass nicht darauf einzutreten 

ist.  

 

 - 10 - 

 

 

3.3. 

3.3.1. 

Das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, ist für die Behandlung 

von Rekursen gegen Einspracheentscheide der Steuerkommissionen zu-

ständig (§ 196 StG). Das Spezialverwaltungsgericht ordnet von Amtes we-

gen die erforderlichen Untersuchungen und Beweisaufnahmen ab, wofür 

es die gleichen Befugnisse wie die Steuerbehörden und das Verwaltungs-

gericht hat (§ 197 Abs. 1 StG). Es ist bei seinem Entscheid nicht an die 

Anträge der Parteien gebunden (§ 197 Abs. 2 StG). Im Übrigen sind die für 

das Verwaltungsgericht geltenden Verfahrensvorschriften sinngemäss an-

wendbar (§ 197 Abs. 4 StG). Es führt sodann nach Einreichung eines 

Rechtsmittels, sofern sich dieses nicht als offensichtlich unzulässig oder 

unbegründet darstellt, einen Schriftenwechsel durch (§ 45 Abs. 1 [VRPG]). 

 

3.3.2. 

Der Rekurrent hat gegen den Einspracheentscheid der Steuerkommission 

Q. vom 25. Februar 2019 die "Beschwerde" vom 2. April 2019 eingereicht. 

Er hat dabei 8 Anträge gestellt, wobei mit den Anträgen 1 bis 5 eine 

Änderung des angefochtenen Einspracheentscheides verlangt wird. Inso-

weit fällt die "Beschwerde" in die Zuständigkeit des Spezialverwaltungsge-

richtes und ist von diesem zu behandeln. Dementsprechend ordnet es die 

notwendigen Verfahrenshandlungen an und führt insbesondere einen 

Schriftenwechsel durch.  

 

Dementsprechend sind die beim Gemeindesteueramt Q. und beim KStA 

eingeholten Vernehmlassungen nicht – wie beantragt – aus dem Recht zu 

weisen. 

 

3.3.3. 

Das Spezialverwaltungsgericht ist sodann für die Behandlung von Strafan-

zeigen nicht zuständig. Im Steuer-/Rekursverfahren besteht auch keine 

Möglichkeit, adhäsionsweise Zivilansprüche geltend zu machen. Insoweit 

ist auf die Anträge 6 bis 8 der "Beschwerde" vom 2. April 2019 nicht einzu-

treten. 

 

4. 

4.1. 

Der Rekurrent beantragt (Rekursantrag 4) die Rückzahlung der für die 

Jahre 2012 bis 2015 zu viel bezahlten Steuern im Betrag von 

CHF 2'640.00. Er begründet dies mit den Steuerfolgen eines um 9 % zu 

hohen Eigenmietwertes vor dem 1. Januar 2016.  

 

Es ist festzustellen, dass der angefochtene Einspracheentscheid aus-

schliesslich die Veranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern 2016 be-

trifft. Es fehlt damit bezüglich der Jahre 2012 bis 2015 an einem Anfech-

tungsobjekt. Dementsprechend kann auf den Rekurs in diesem Punkt nicht 

 - 11 - 

 

 

eingetreten werden. Allenfalls wäre vom Rekurrenten ein Revisionsgesuch 

einzureichen (§ 201 ff. StG). 

 

4.2. 

Eine Änderung eines zu hohen Eigenmietwertes wäre zudem aufgrund der 

Rechtskraft der Grundstückschätzung vom 10. Oktober 2012 in einem Ein-

zelschätzungsverfahren (§ 218 ff. StG), welches vom KStA GS durchzufüh-

ren wäre, zu erwirken.  

 

Darauf wurde der Rekurrent bereits mit Schreiben des KStA GS vom 5. Juli 

2017 hingewiesen. Er hat jedoch auf die Durchführung eines solchen Ver-

fahrens mit Schreiben vom 21. Juli 2017 ausdrücklichen verzichtet. Auch 

insofern kann auf den Rekursantrag 4 vom Spezialverwaltungsgericht nicht 

eingetreten werden.  

 

5. 

5.1. 

Der Rekurrent deklarierte in seiner Steuererklärung 2016 den Erneue-

rungsfonds Liegenschaft mit CHF 5'077.00 in der Rubrik "übrige Vermö-

genswerte". Mit dem vom KStA korrigierten Wertschriftenverzeichnis vom 

18. Januar 2018 wurden ein Guthaben "StwG M-Weg 6, Q." mit 

CHF 5'077.00 und ein Ertrag daraus von CHF 0.81 als "veranlagt", jedoch 

nicht "deklariert" erfasst. In der Folge wurde das Guthaben von 

CHF 5'077.00 im Veranlagungsverfahren doppelt berücksichtigt, was der 

Rekurrent mit der Einsprache rügte. 

 

5.2. 

Die Vorinstanz führte im Einspracheentscheid dazu aus, dass der Rekur-

rent trotz doppelter Erfassung des Erneuerungsfonds mit einem steuerba-

ren Vermögen von CHF 0.00 veranlagt worden sei, weshalb er (trotz dieses 

Fehlers) nicht beschwert sei. Auf die Einsprache wurde in diesem Punkt 

nicht eingetreten. 

 

5.3. 

Der Adressat einer Verfügung oder eines Entscheides braucht ein Rechts-

schutzinteresse, um diese(n) anfechten zu können (§ 42 Abs. 1 lit. a VRPG; 

Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.o., § 92 StG N 15 ff.). Ein 

schutzwürdiges eigenes Interesse liegt vor, wenn die Gutheissung des 

Rechtsmittels dem Steuerpflichtigen einen praktischen Nutzen bringen 

kann, d.h. einen Nachteil abwendet, den der angefochtene Entscheid für 

ihn zur Folge hätte (VGE vom 21. Oktober 2009 [WBE.2009.74]).  

 

Die Anfechtung einer Verfügung, die den Adressaten nicht belastet, ist un-

zulässig (VGE vom 8. Dezember 2008 [WBE.2008.114]). An einem Rechts-

schutzinteresse mangelt es insbesondere, soweit sich das Begehren nur 

 - 12 - 

 

 

gegen die Begründung der angefochtenen Verfügung richtet und keine Ab-

änderung der festgesetzten Steuerfaktoren – oder gegebenenfalls der 

Steuersätze, der Steuerbeträge oder der Dauer der Steuerpflicht – verlangt 

wird (vgl. VGE vom 16. Juni 2010 [WBE.2009. 245]).  

 

5.4. 

Der Rekurrent beantragt (Rekursantrag 5), dass die "gemäss Veranlagung 

2016 willkürliche Erhöhung des Wertschriften Vermögen im Betrag von 

CHF 5'077 (…) rückgängig zu machen und die alten selbstveranlagten 

Werte gutzuheissen [seien,] womit die Gemeinde anzuweisen ist eine kor-

rigiert Veranlagung mit Entschuldigung" an den Rekurrenten zu senden.  

 

Wie die Vorinstanz im Einspracheentscheid zu Recht ausführt, führt die 

Gutheissung des Antrages nicht zu einer Veränderung des veranlagten 

steuerbaren Vermögens. Der Rekurrent ist nicht beschwert, weshalb auf 

den Rekursantrag 5 nicht einzutreten ist.  

 

Gleiches gilt in Bezug auf die verlangte Entschuldigung. Das Spezialver-

waltungsgericht ist nicht befugt, eine entsprechende Anweisung im Sinne 

einer aufsichtsrechtlichen Massnahme zu verfügen. Auch insofern ist auf 

den Rekurs nicht einzutreten. 

 

6. 

6.1. 

Der Rekurrent macht geltend, ihm sei das rechtliche Gehör verweigert wor-

den (Rekurs, Ziff. III.A.10.). Im Einspracheentscheid werde unter den Er-

wägungen rechtsmissbräuchlich ausgeführt, dass abstrakte Rechtsfragen 

zu beantworten gewesen seien, die sich nicht gegen die festgesetzten 

Steuerfaktoren gerichtet hätten. Gerügt wird damit eine Verletzung der Be-

gründungspflicht. 

 

6.2. 

Der Einspracheentscheid ist gemäss § 195 Abs. 3 StG schriftlich zu be-

gründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass jedenfalls die bun-

desrechtlichen Minimalanforderungen, wie sie aus Art. 29 Abs. 2 BV ("Die 

Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör") abgeleitet werden, Be-

achtung finden. Die tatsächlichen Feststellungen und rechtlichen Überle-

gungen, welche die Einsprachebehörde dem Entscheid zu Grunde gelegt 

hat, müssen nachvollzogen werden können. Die Begründung hat zudem 

eine Beurteilung der Beweismittel zu enthalten. Weiter hat die Einsprache-

behörde zu den Anträgen der steuerpflichtigen Person so Stellung zu neh-

men, dass ersichtlich wird, wieweit ihnen entsprochen wird. Sie muss sich 

jedoch nicht mit jedem Vorbringen der steuerpflichtigen Person auseinan-

dersetzen und jedes einzelne Argument ausdrücklich widerlegen. Sie darf 

sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Als Mini-

malerfordernis verbleibt aber stets, dass sich die am Verfahren beteiligten 

 - 13 - 

 

 

Personen anhand der Begründung über die Tragweite des Entscheids Re-

chenschaft ablegen können. Dieses Minimalerfordernis wird verletzt, wenn 

sich die Steuerbehörde im Einspracheentscheid mit mehreren Begehren 

und mit Beweismitteln, welche die steuerpflichtige Person angerufen hat, 

überhaupt nicht auseinandersetzt (Bundesgerichtsurteil vom 20. Dezember 

2012 [2C_843/2012]; Bundesgerichtsurteil vom 3. Mai 2005 [1P.115/2005], 

mit Verweis auf BGE 126 I 97; VGE vom 1. Dezember 2008 [WBE.2007. 

154]; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.o., § 175 StG N 31, 

§ 195 StG N 9, mit Hinweisen). 

 

6.3. 

Die Steuerkommission Q. hat unter Verweis auf die Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichtes erwogen, dass in Veranlagungsverfügungen über 

die Festlegung der Steuerfaktoren hinausgehende Feststellungen nicht 

rechtskraftfähig seien. Sie hat damit zu den Einspracheanträgen 1 bis 4 in 

formeller Hinsicht Stellung genommen und ihre Auffassung begründet. In 

der Folge wurde zu den Einspracheanträgen 1 bis 5 in materieller Hinsicht 

Stellung genommen. Insgesamt hat sich die Steuerkommission Q. zu 

sämtliche Anträgen geäussert und eine Begründung abgegeben. Ob die 

Begründung inhaltlich richtig ist oder ob die Begründung der Auffassung 

des Rekurrenten entspricht, bleibt bei der formellen Prüfung, ob das 

rechtliche Gehör des Rekurrenten gewahrt wurde, ohne Belang.  

 

Eine Verletzung der Begründungspflicht und damit eine Verletzung des 

rechtlichen Gehörs ist nicht festzustellen und der Rekurs in diesem Punkt 

abzuweisen. 

 

7. 

7.1. 

Der Rekurrent rügt, dass der Eigenmietwert von CHF 15'639.00 mit dem 

Anpassungsdekret um 9 % auf CHF 17'046.00 angehoben, anstatt um 9 % 

reduziert worden sei. Der Rekurrent sei verspätet über die mit dem Anpas-

sungsdekret vorgesehene Erhöhung orientiert worden. Die Umrechnung 

des um 9 % erhöhten Eigenmietwertes für die 4.5 Zimmerwohnung bedeute 

eine nicht realistische monatliche Marktmiete von CHF 2'368.00 ohne Ne-

benkosten. Zu dieser Miete sei die Wohnung nicht vermietbar. Der Rekur-

rent werde damit gegenüber Mietern diskriminiert. Es sei stossend, dass 

gegen das Orientierungsschreiben vom 9. Januar 2016 kein Rechtsmittel 

gegeben sei.  

 

Die Eigenmietwertansätze nach Ortskategorien im Anhang 18 der VBG 

seien seit 1998 überhöht. Es könne nicht sein, dass pro Gemeinde mit dem 

Anpassungsdekret völlig andere und neue Inflations- statt Deflations-An-

passungsfaktoren herangezogen würden. Das sei willkürlich und führe zu 

nicht nachvollziehbaren Verzerrungen. Die generelle Erhöhung des Eigen-

mietwertes um 9 % führe zu fiktiven, viel zu hohen und gegenüber Mietern 

 - 14 - 

 

 

willkürlichen, diskriminierenden Marktpreisen für 4.5 Zimmerwohnungen in 

Q. von +24 % bzw. +25.2 %. In den in der gleichen Ortskategorie 

eingereihten Nachbargemeinden S. und T. seien die Zuschläge nur mit 3 % 

bzw. 6 % verfügt worden. Das System der Ortskategorien sei in unerlaubter 

Weise verändert worden. 

 

Die Vergleichsmieten in Q. (Auswertung aus "Homegate" per 30. Januar 

2017) für 4.5 Zimmerwohnungen lägen bei CHF 1'891.00/Mt. Im Vergleich 

mit 4.5 Zimmerwohnungen in umliegenden Gemeinden liege der 

Durchschnittspreis bei CHF 2'005.00/Mt. (Auswertung aus "Homegate" per 

30. Januar 2017), was einer Differenz von 18.1% entspreche. 

 

Eine Auswertung per 6. September 2018 ergebe für den Mietwertvergleich 

von 4.5 Zimmerwohnungen in Q. eine Differenz von CHF 406.00/Mt., was 

+20.7 % entspreche. Damit werde gezeigt, dass das Überangebot von 4.5 

Zimmerwohnungen zu einem Leerstandrisiko führe. Der Rekurrent habe 

auch darum ein schützenswertes Interesse daran, dass seine 4.5 

Zimmereigentumswohnung "mit einem realistischen Eigenmietwert 

Drittvergleiche am Vermietungsmarkt als Resultat der festgelegten CHF-

Faktoren standhält und auch in Zukunft gegenüber Mietern nicht zusätzlich 

an dem Jahr 2016 mit weitere Diskriminierung bestraft wird." 

 

Auch für die Jahre 2012 bis 2015 liege der verfügte Eigenmietwert zu hoch, 

was der Rekurrent erst im Jahr 2017 festgestellt habe. Statt einer willkürli-

chen Erhöhung um 9 % müssten die Gemeinde Q. bzw. nun das 

Spezialverwaltungsgericht oder die Strafbehörden eine Reduktion von 9 % 

ab dem Jahr 2016 beschliessen und anschliessend rückwirkend beim 

Grossen Rat den korrekten Deflationsfaktor absegnen lassen. Die generel-

len Erhöhungen pro Gemeinde seien unzulässigerweise allein aufgrund 

von Mix-Veränderungen ermittelt worden. Dabei sei bekannt gewesen, 

dass grössere Wohneinheiten aufgrund der Bewertung nach Raumeinhei-

ten zu unzulässigen höheren Eigenmietwerten führen müssten. Die effekti-

ven Marktwerte seien vollständig ignoriert worden, obwohl Stichproben am 

Markt notwendig gewesen wären. Die grössten Zu- und Abschläge in den 

verschiedenen Aargauer Gemeinden, die vom Grossen Rat bewilligt wur-

den, zeigten eine Differenz von 35 %, was völlig unmöglich sei. Das gelte 

auch für den Zuschlag von 9 % in Q., welcher aufgrund des Baus von 

mehrheitlich grösseren Wohnungen ohne Marktwertvergleich allein mit 

dem Zweck, zusätzliche Steuereinnahmen zu generieren, beschlossen 

worden sei. Die Ermittlung der Erhöhung des Eigenmietwertes sei falsch 

konzipiert worden. 

 

7.2. 

Das KStA verwies in seiner Vernehmlassung auf den angefochtenen Ein-

spracheentscheid und die Vernehmlassung des Gemeindesteueramtes Q. 

 - 15 - 

 

 

(ebenfalls mit Verweis auf den Einspracheentscheid). Im Ein-

spracheentscheid wurde vorerst auf das Anpassungsdekret verwiesen, 

welches vom Verwaltungsgericht mit Urteil vom 20. September 2016 als 

verfassungs- und gesetzeskonform beurteilt worden sei. Nach dem Anhang 

zum Anpassungsdekret betrage der Zuschlag für Q. 9 %, was gestützt auf 

die mit Wertbasis Mai 1998 verfügten Eigenmietwerte zu Eigenmietwerten 

für die 4.5 Zimmerwohnung von CHF 17'406.00 und für die Garagenplätze 

von CHF 731.00 führe. Diese Werte seien für die Veranlagungsbehörde 

verbindlich. Die Steuerkommission dürfe davon nicht abweichen. Die 

Unrichtigkeit des Eigenmietwertes könne nur mit einem Antrag auf 

Einzelschätzung geltend gemacht werden. Entsprechende Anträge seien 

an das KStA GS zu richten. Die Veranlagungen der Steuerperioden 2012 

bis 2015 seien allesamt in Rechtskraft erwachsen und könnten im 

vorliegenden Verfahren nicht abgeändert werden. 

 

8. 

8.1. 

Nach § 30 Abs. 1 lit. b StG ist der Mietwert von Liegenschaften oder Lie-

genschaftsteilen, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum 

oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Ver-

fügung stehen, als Einkommen steuerbar. Die Eigenmietwerte haben dabei 

in jedem Einzelfall mindestens 60 % der Marktmietwerte zu betragen. Da-

von kann vom Grossen Rat abgewichen werden, soweit es das Bundes-

recht erlaubt (§ 30 Abs. 2 StG). Das aargauische Steuergesetz folgt damit 

den in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen 

(zuletzt: Urteil des Bundesgerichtes vom 31. Januar 2019 [2C_843/2016, 

2C_844/2016] = StE 2019 A 21.12. Nr. 17): 

 

"2.2.   
 2.2.1. Während der bundessteuerliche Eigenmietwert in den genannten 
Grenzen auf dem 'objektiven Marktwert' beruht, lässt das harmonisierte 
Steuerrecht der Kantone und Gemeinden tendenziell tiefere ('massvolle') 
Eigenmietwerte zu. Grund für die massvolle Besteuerung sind namentlich 
die geringe Verfügbarkeit des Grundeigentums und das aus Art. 108 BV 
hergeleitete Bestreben, die Selbstvorsorge durch Bildung von Wohneigen-
tum fiskalisch zu fördern. Die kantonal und kommunal massgebenden Ei-
genmietwerte haben indes dem allgemeinen Rechtsgleichheitsgebot zu 
genügen (Art. 8 Abs. 1 BV) und dürfen dem Gebot der verhältnismässigen 
Besteuerung (Art. 127 Abs. 2 BV, 'Besteuerung nach der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit') nicht zuwiderlaufen (BGE 143 I 137 E. 3.3 S. 140 f. mit 
Hinweisen; BASILE CARDINAUX, in: Bernhard Waldmann/Eva Maria Bel-
ser/Astrid Epiney [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesverfassung [nachfol-
gend: BSK-BV], 2015, N. 34 zu Art. 108 BV). Der kantonale und kommu-
nale Eigenmietwert muss  im konkreten Einzelfall die Untergrenze von 
60 Prozent wahren (BGE 143 I 137 E. 3.3 S. 141).   
  
2.2.2. Der Bundesgesetzgeber hat davon abgesehen, die Methodik und 
Bemessung des Eigenmietwerts auch vertikal zu harmonisieren (Urteil 
2C_757/2015 / 2C_758/2015 vom 8. Dezember 2016 E. 2). Ohnehin liess 
er es auf kantonaler bzw. kommunaler Ebene damit bewenden, Art. 7 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=31.01.2019&to_date=31.01.2019&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=suv&query_words=Eigenmietwert&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-I-137%3Ade&number_of_ranks=0#page137
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=31.01.2019&to_date=31.01.2019&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=suv&query_words=Eigenmietwert&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-I-137%3Ade&number_of_ranks=0#page137

 - 16 - 

 

 

Abs. 1 Satz 1 StHG hinsichtlich der Eigenmietwerte als blosse Rahmen-
vorschrift auszugestalten (Urteil 2C_12/2007 vom 22. Februar 2007 E. 3.1, 
in: StE 2008 B 25.2 Nr. 9, StR 62/2007 S. 357). Die gesetzgeberische Aus-
füllung des kantonalen und kommunalen Gestaltungsspielraums, der sich 
daraus ergibt (2C_829/2016 / 2C_830/2016 vom 10. Mai 2017 E. 10.1 mit 
Hinweisen, in: ASA 86 S. 60, RDAF 2017 II 461, StR 72/2017 S. 809), und 
die Auslegung bzw. Anwendung dieses Rechts überprüft das Bundesge-
richt lediglich unter dem Gesichtswinkel des Verstosses gegen verfas-
sungsmässige Individualrechte bzw. namentlich des Willkürverbots." 

 

8.2. 

Allgemeine Neuschätzungen von Eigenmietwerten (und Vermögenssteuer-

werten) werden auf Anordnung des Grossen Rates auf Beginn einer Ver-

anlagungsperiode vorgenommen (§ 218 Abs. 1 StG). Der Regierungsrat 

überprüft die Marktlage periodisch. Er unterbreitet dem Grossen Rat Be-

richt und Antrag, wenn sich die Marktwerte gegenüber den nach § 30 Abs. 2 

StG festgelegten Eigenmietwerten um mehr als 5 Prozentpunkte verändert 

haben oder wenn sich die Marktwerte der selbst bewohnten Liegenschaf-

ten wesentlich verändert haben (§ 218 Abs. 3 StG).  

 

8.3. 

Der Regierungsrat regelt die Bewertung der Grundstücke und der Eigen-

mietwerte (§ 218 Abs. 4 StG). Er hat dabei im Rahmen der Totalrevision 

des aargauischen Steuergesetzes die gestützt auf § 52 Abs. 4 des Steuer-

gesetzes vom 13. Dezember 1983/26. Januar 1988 (aStG) erlassene VBG 

unverändert in Kraft belassen. 

 

8.4. 

Nach § 24 Abs. 1 VBG ist der Eigenmietwert von selbst genutzten Liegen-

schaften wie Einfamilienhaus, Wohnung im Mehrfamilien-, Wohn- und Ge-

schäftshaus, Ferien- und Weekendhaus und Nutzniessungen hieran mass- 

voll festzusetzen. Er ergibt sich aus den im Anhang enthaltenen Mietwert-

tabellen Nr. 1 bis 10 und 18. Das Resultat ist gemäss Anhang 17 zu kürzen.  

 

8.5. 

Der Grosse Rat hat mit dem Anpassungsdekret eine Anpassung der Eigen-

mietwerte per 1. Januar 2016 beschlossen. Das Anpassungsdekret lautet 

wie folgt: 

 

"Der Grosse Rat des Kantons Aargau,  
 
gestützt auf die §§ 30 Abs. 2 und 218 Abs. 1 und 3 des Steuergesetzes 
(StG) vom 15. Dezember 1998,  
 
beschliesst:  
 

I.  
§ 1  

 - 17 - 

 

 

1 Die bisher geltenden, auf Basis der Neuschätzung per 1. Januar 1999 
verfügten Eigenmietwerte selbstbewohnter Liegenschaften im Kanton Aar-
gau werden per 1. Januar 2016 angepasst. Die Anpassung erfolgt für jede 
Gemeinde gesondert gestützt auf die im Anhang festgelegten Zu- und Ab-
schläge.  
 
§ 2  
1 Dieses Dekret tritt am 1. Januar 2016 in Kraft." 

 

Im Anhang des Anpassungsdekretes werden die Zu- und Abschläge für die 

Festlegung der ab 1. Januar 2016 gültigen Eigenmietwerte für jede Ge-

meinde festgesetzt.  

 

8.6. 

Das Verwaltungsgericht hat in seinem Entscheid vom 20. September 2016 

(WNO.2016.2) im (abstrakten) Normenkontrollverfahren die Zuständigkeit 

des Grossen Rates und die Zulässigkeit der gewählten Korrekturmethode 

(Prüfung der Prinzipien der individuellen Bemessung der Steuern, der wirt-

schaftlichen Leistungsfähigkeit und der Rechtsgleichheit) mit folgender Be-

gründung bestätigt.  

 
"II. 
1.  
Der Gesuchsteller führt zunächst aus, die Verfassung des Kantons Aargau 
vom 25. Juni 1980 (SAR 110.000, KV) ermögliche es dem Grossen Rat 
Dekrete zu erlassen, wenn er vom Gesetz ausdrücklich dazu ermächtigt 
werde. Im Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (SAR 651.100, StG) 
werde diese Möglichkeit nur einmal gewährt, im Rahmen von Steuerer-
leichterungen. Ausdrücklich nicht erwähnt werde diese Möglichkeit aber im 
Rahmen des Kapitels 8.7 des Gesetzes betreffend das Verfahren bei 
Schätzungen. Es seien damit keine rechtlichen Voraussetzungen für den 
Erlass eines Dekrets gegeben und es fehle die Legitimation für den Gros-
sen Rat, diesen Beschluss in Form eines Dekrets zu erlassen (Normen-
kontrollbegehren, S. 2 Ziff. 1).   
 
 
2.  
2.1.  
Nach § 78 Abs. 2 KV kann der Grosse Rat "für ausführende Bestimmungen 
Dekrete erlassen, soweit die Gesetze ihn dazu ausdrücklich ermächtigen". 
Solche sog. unselbständigen Dekrete (vgl. zur Unterscheidung zwischen 
selbständigem und unselbständigem Dekret ANDREAS ZÜND, Gesetz 
und Dekret im Kanton Aargau, Aarau 1986, S. 84) kann der Grosse Rat 
somit nur erlassen, soweit ihm dafür im Gesetz eine ausdrückliche Er-
mächtigung eingeräumt wurde.   
  
§ 30 Abs. 2 StG bestimmt, dass die Eigenmietwerte 60% der Marktmiet-
werte betragen. Soweit es das Bundesrecht erlaubt, kann der Grosse Rat 
die Eigenmietwerte tiefer ansetzen. Gemäss § 218 Abs. 3 StG überprüft 
der Regierungsrat periodisch die Marktlage. Er unterbreitet dem Grossen 
Rat Bericht und Antrag, wenn sich die Marktwerte gegenüber den nach 
§ 30 Abs. 2 festgelegten Eigenmietwerten um mehr als 5 Prozentpunkte 
verändert haben oder wenn sich die Marktwerte der selbst bewohnten Lie-
genschaften wesentlich verändert haben.   

 - 18 - 

 

 

  
Die Tragweite dieser gesetzlichen Regelung ist durch Auslegung zu be-
stimmen.   
 
2.2.  
Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach 
dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertun-
gen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt 
werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, 
dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an 
Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die 
sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein 
befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Der Auslegungsvorgang soll zu ei-
nem vernünftigen, praktikablen und befriedigenden Ergebnis führen, das 
dem Problemlösungsbedarf Rechnung trägt, ohne die Wertungsentschei-
dungen des geschichtlichen Normsetzers zu missachten. Dabei befolgt 
das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus; es lehnt es 
ab, die einzelnen Auslegungselemente hierarchisch zu ordnen (BGE 141 II 
262 Erw. 4.1 mit weiteren Hinweisen).  
 
2.3.  
§ 218 Abs. 3 StG sieht vor, dass der Regierungsrat die Marktlage überprüft 
und dem Grossen Rat bei einer Veränderung der Eigenmietwerte von 
mehr als 5 Prozentpunkten Antrag stellt. Schon aus dieser Regelung lässt 
sich ableiten, dass dem Grossen Rat Kompetenzen im Bereich der Eigen-
mietwertfestsetzung zukommen müssen. Andernfalls fiele die gesetzlich 
vorgesehene Antragsstellung des Regierungsrats gewissermassen ins 
Leere. Umstritten ist indessen, ob der Grosse Rat, wie der Gesuchsteller 
vertritt, bei Antragstellung des Regierungsrats infolge einer mehr als 5-pro-
zentigen Änderung der Eigenmietwerte nur eine allgemeine Neuschätzung 
gemäss § 218 Abs. 1 StG anordnen kann oder ob er, wie jetzt geschehen, 
die Eigenmietwerte auch generell per Dekret anpassen kann. Dem Gesetz 
ist somit unbestrittenermassen eine ausdrückliche Kompetenz zum Erlass 
eines Dekrets im Zusammenhang mit der Festsetzung der Eigenmietwerte 
zu entnehmen. Fraglich ist indessen, wie weit diese Kompetenz reicht. 
Während die Frage, im alten Steuergesetz (Steuergesetz vom 13. Dezem-
ber 1983 [aStG]) noch geregelt war (§ 52 Abs. 2 aStG: Der Grosse Rat 
bestimmt den Zeitpunkt der allgemeinen Neuschätzung der Grundstücke 
und den Zeitpunkt der Anpassung der Eigenmietwerte), ist dem Wortlaut 
von § 218 Abs. 3 StG keine eindeutige Antwort auf diese Frage zu entneh-
men, weil nicht klar ist, ob sich die Bestimmung einzig auf § 218 Abs. 1 
StG bezieht oder eine darüber hinausgehende Kompetenz des Grossen 
Rats enthält. 
 
2.4. 
Aus der Entstehungsgeschichte des Steuergesetzes und den zugehörigen 
Gesetzesmaterialien ergibt sich, dass auch unter geltendem Recht eine 
Kompetenz des Grossen Rats zur Anpassung der Eigenmietwerte aus-
serhalb der Anordnung einer allgemeinen Neuschätzung besteht:   
• Im Entwurf des (neuen) Steuergesetzes zur ersten Beratung durch den 

Grossen Rat (Botschaft des Regierungsrats vom 21. Mai 1997) war vor-
gesehen, dass die Eigenmietwerte 60% der Marktmietwerte betragen 
sollten. Der Grosse Rat sollte ermächtigt werden, zwecks Harmonisie-
rung mit den direkten Bundessteuern einen anderen Wert festlegen zu 
können (Entwurf 1. Lesung § 29 Abs. 2). Gleichzeitig war vorgesehen, 
dass der Regierungsrat die Marktlage periodisch überprüfen solle. Bei 

 - 19 - 

 

 

den Eigenmietwerten solle er spätestens dann eine Anpassung vorneh-
men, wenn diese um mehr als fünf Prozentpunkte von den gemäss § 29 
Abs. 2 massgebenden Werten abwichen (Entwurf 1. Lesung § 218 Abs. 3 
[Variante 1 zur Botschaft] bzw. § 222 Abs. 3 [Variante 2 zur Botschaft]: 
'Der Regierungsrat überprüft die Marktlage periodisch. Er nimmt bei den 
Eigenmietwerten spätestens dann eine Anpassung vor, wenn diese um 
mehr als fünf Prozentpunkte von dem gemäss § 29 Abs. 2 massgeben-
den Wert abweichen'; vgl. dazu Botschaft, S. 71 und 122).  

  
Hintergrund der vorgeschlagenen Regelung war ein Urteil des Verwal-
tungsgerichts vom 6. Juni 1996 (WNO.1994.7), in dem dieses die verfas-
sungsrechtlich zulässige Untergrenze für die einkommenssteuerliche Er-
fassung des Eigenmietwerts bei 60% des Marktmietwerts gezogen hatte. 
Mit der Möglichkeit der Anpassung der Eigenmietwerte bei Unterschrei-
tung dieser Grenze sollte der Regierungsrat in die Lage versetzt werden, 
zeitgerecht reagieren zu können und mittels Erhöhung der Eigenmiet-
werte wiederum einen verfassungskonformen Zustand herzustellen 
(Auch das Bundesgericht zog im Übrigen in einem Urteil betreffend den 
Kanton Zürich, welches während des Gesetzgebungsverfahrens am 
20. Mai 1998 erging (BGE 124 I 145), eine absolute, von Verfassungs 
wegen gebotene Untergrenze für die Besteuerung des Eigenmietwerts 
bei 60% der Marktmiete).  

  
In der Diskussion der nichtständigen Kommission Nr. 07 'Steuergesetz' 
fand sich keine Mehrheit für den Vorschlag der Regierung. Vielmehr 
wollte die klare Mehrheit der Kommission (12 zu 5 Stimmen), dass der 
Regierungsrat dem Grossen Rat nur entsprechende Vorschläge unter-
breiten solle, woraufhin dann der Grosse Rat Anpassungen vornehmen 
können solle. In welcher Rechtsform diese Anpassungen vorzunehmen 
seien, wurde nicht diskutiert, indessen ist aus dem Gesamtzusammen-
hang klar, dass – wie unter altem Recht – die Anpassung per Dekret be-
schlossen werden soll (vgl. 25. Sitzung vom 12. Dezember 1997, Geset-
zesmaterialien Bd. 4.2, S. 413). Dabei fällt einzig auf, dass die neue Fas-
sung von § 218 Abs. 3 StG in ihrem Wortlaut zwar darauf hinwies, dass 
der Regierungsrat dem Grossen Rat Bericht und Antrag zu unterbreiten 
habe. Die Beschlusskompetenz selbst des Grossen Rats wurde indes-
sen (anders als jene des Regierungsrats in dessen Vorschlag und anders 
auch als noch im alten Recht in § 52 Abs. 2 aStG) nicht mehr erwähnt 
(vgl. den Wortlaut gemäss Beschluss der Kommission: 'Der Regierungs-
rat unterbreitet dem Grossen Rat Bericht und Antrag, wenn sich die 
Marktwerte gegenüber den gemäss § 29 Abs. 2 festgelegten Eigenmiet-
werten um mehr als 5% verändert haben').   

  
Im Plenum trug der Kommissionspräsident das Ergebnis der Kommissi-
onsberatungen wie folgt vor (vgl. Grossratsprotokolle 1998, S. 941):   

  
'In § 218 beantragt die Kommission in logischer Konsequenz zu der 
bei § 29 getroffenen Entscheidung eine materielle Änderung. Entspre-
chend dem dem Grossen Rat bei § 29 eingeräumten Handlungsspiel-
raum sollen die Eingemietwertanpassungen nicht schematisch vom 
Regierungsrat vorgenommen werden dürfen, sondern sind vom Gros-
sen Rat vorzunehmen, wobei dieser selbstverständlich nur innerhalb 
des vom Bundesrecht gezogenen Rahmens entscheiden darf.'  

  
Sonst ergriff kein Ratsmitglied zu dieser Bestimmung das Wort und ihr 
wurde zugestimmt.   

 - 20 - 

 

 

• In der Botschaft vom 19. August 1998 zur zweiten Lesung schlug der 
Regierungsrat nochmals vor, die Kompetenz zur Eigenmietwertanpas-
sung – entgegen den Beschlüssen in der 1. Lesung des Gesetzes – dem 
Regierungsrat zuzuweisen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die 
Eigenmietwertfestsetzung auf 60% gemäss § 29 Abs. 2 bereits auf der 
verfassungsrechtlichen Minimalschwelle gemäss der neuesten bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung (Urteil vom 20. März 1998 = BGE 124 I 
145 [Zürcher Fall]) vorgenommen worden sei. Erfolge die Anpassung ge-
mäss dem Beschluss des Grossen Rats nach einer Veränderung von 
mehr als fünf Prozentpunkten, bestünden während längerer Zeit verfas-
sungswidrige Zustände. Mit der vom Regierungsrat für die zweite Lesung 
vorgeschlagenen Lösung (Kompetenz des Regierungsrats für Anpassun-
gen) könne eine schnellere Anpassung beim Unterschreiten der 60 Pro-
zentmarke erfolgen (vgl. Botschaft zur zweiten Lesung, S. 57).   

  
• In der nichtständigen Kommission schlug das Ratsmitglied Dr. J. Kocher 

vor, doch wieder die Zuständigkeit des Grossen Rats für Mietwertanpas-
sungen vorzusehen, wobei er wiederum nur den bisherigen Text unter-
breitete (d.h. nur Bericht und Antrag an den Grossen Rat, keine Erwäh-
nung der entsprechenden Beschlusskompetenz des Grossen Rats). Zur 
Begründung führte er aus, Erhöhungen des Eigenmietwerts gäben je-
weils auch im Grossen Rat zu heftigen Diskussionen Anlass. Wenn der 
Grosse Rat über solche Änderungen befinde, seien diese demokratisch 
abgestützt. Landammann Dr. U. Siegrist entgegnete, dass der Regie-
rungsrat zur Anpassung ermächtigt werden solle, weil bezüglich der 
Höhe der Eigenmietwerte aufgrund der Regelung von § 29 Abs. 2 fast 
kein Spielraum bestehe. Deshalb sei der Regierungsrat geeigneter als 
der Grosse Rat. Andererseits sei nicht zu verkennen, dass die Anpas-
sungen der Eigenmietwerte im Aargau von besonderer politischer Be-
deutung seien. Deshalb habe er ein gewisses Verständnis für den Antrag 
von Dr. J. Kocher. Die Regierung könnte sich mit dieser Änderung auch 
abfinden. Dem entgegnete Dr. U. Hofmann, dass der Regierungsrat für 
die Anpassungen deshalb geeigneter sei, weil bei der Anpassung der 
Eigenmietwerte aufgrund der Formulierung von § 29 Abs. 2 überhaupt 
kein Ermessen gehandhabt werden könne. Wenn im Gesetz schon ein 
genauer Prozentsatz festgelegt sei, so müsse konsequenterweise der 
Regierungsrat ermächtigt werden, die notwendigen Anpassungen vorzu-
nehmen. In der Folge sprachen sich dennoch zwei weitere Votanten für 
den Antrag Dr. J. Kocher aus, der in der Schlussabstimmung mit 11 zu 6 
Stimmen angenommen wurde (vgl. Protokoll der 10. Sitzung der nicht-
ständigen Kommission; Materialien Bd. 5.1, S. 172 ff.).  

  
Im Plenum erwuchs der von der Kommission beschlossenen Fassung 
Widerstand, indem Katharina Kerr namens der SP-Fraktion Festhalten 
am Vorschlag der Regierung, d.h. Mietwertanpassung durch den Regie-
rungsrat vorschlug. Dieser Vorschlag unterlag in der Abstimmung mit 50 
Stimmen für den Antrag Kerr gegen 104 Stimmen für den Antrag der 
Kommission (vgl. Grossratsprotokolle 1998, S. 1480 f.).   

  
Aus dieser Entstehungsgeschichte von § 218 Abs. 3 StG ergibt sich klar, 
dass der Willen des Gesetzgebers dahin ging, einerseits die Möglichkeit 
zu einer Anpassung der Eigenmietwerte ausserhalb einer allgemeinen 
Neuschätzung vorzusehen. Auf diese Weise sollte verhindert werden, 
dass die Eigenmietwerte, sofern sie auf ein verfassungswidrig tiefes Ni-
veau sinken, länger dort verharren. Ohne dass dauernd allgemeine Neu-
schätzungen beschlossen werden müssen, sollte daher die Möglichkeit zu 
generellen Anpassungen vorgesehen werden. Wem die Kompetenz für 

 - 21 - 

 

 

solche Anpassungen zustehen sollte, war dabei umstritten, wobei der 
Grosse Rat sich in der ersten Lesung des Steuergesetzes ausdrücklich 
und eindeutig entgegen dem ursprünglichen Vorschlag des Regierungs-
rats für seine eigene Zuständigkeit für solche Anpassungen aussprach und 
diesen Entscheid auch in der zweiten Lesung bestätigte. Unter diesen Um-
ständen kann es keine Rolle spielen, dass die entsprechende Dekretskom-
petenz des Grossen Rats im Wortlaut von § 218 Abs. 3 StG nicht aus-
drücklich aufscheint. Entscheidend ist, dass sich ein klarer entsprechender 
Wille des historischen Gesetzgebers ausmachen lässt und damit entgegen 
der Auffassung des Gesuchstellers eine ausdrückliche Kompetenz zum 
Erlass von Eigenmietwertanpassungsdekreten gemäss § 78 Abs. 2 KV 
ausserhalb der Vornahme einer allgemeinen Neuschätzung besteht.  
   
Dieses Ergebnis steht im Übrigen auch im Einklang mit der Regelung von 
§ 30 Abs. 2 StG, wonach der Grosse Rat die Eigenmietwerte tiefer als 60% 
ansetzen kann, soweit es das Bundesrecht erlaubt. Wenn der Grosse Rat 
ermächtigt ist, die Eigenmietwerte mittels unselbständigem Dekret tiefer 
als 60% anzusetzen, ist nur schwerlich vorstellbar, dass ihm nach dem 
Willen des Gesetzgebers die umgekehrte Kompetenz, nämlich die Eigen-
mietwerte bei Unterschreitung der verfassungsrechtlichen Mindestgrenze 
von 60% des Eigenmietwerts wieder auf das verfassungsrechtlich gefor-
derte Mindestniveau anzuheben, nicht zustehen soll.   
  
3.  
3.1.  
Weiter macht der Gesuchsteller geltend, das Dekret über die Anpassung 
der Eigenmietwerte per 1. Januar 2016 verletze die Prinzipien der indivi-
duellen Bemessung der Steuern, der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit 
und schlussendlich schaffe es innerhalb der Gruppe der Eigenheimbesit-
zer neue horizontale Ungerechtigkeiten. Zur Erläuterung führt der Gesuch-
steller als Beispiele sein Elternhaus und sein Eigenheim an. Beide Objekte 
stünden in der gleichen Gemeinde ca. 2 km voneinander entfernt. Die Um-
gebung der beiden Liegenschaften habe sich in der letzten Zeit stark ver-
ändert. Während sein Eigenheim durch neuen Quartierverkehr stark be-
lastet werde, sei das Elternhaus durch die Neuerschliessung der Nachbar-
schaft eher aufgewertet worden. Dieser unterschiedlichen Veränderung 
werde mittels der pauschalen Erhöhung des Eigenmietwerts keine Rech-
nung getragen. Insofern werde Ungleiches gleich behandelt. Als weiteres 
Beispiel nennt der Gesuchsteller das X.-Quartier in Y., welches weit vom 
Dorfzentrum Y. entfernt sei. Eine Mehrbelastung in diesem Quartier würde 
dieses und die nahe gelegenen Nachbargemeinden tangieren, das Kern-
gebiet der Gemeinde Y. wäre aber überhaupt nicht betroffen. Weiter macht 
der Gesuchsteller der Sache nach geltend, dass in Gemeinden, die in den 
letzten Jahren eine rege Bautätigkeit und dementsprechend eine starke 
Erhöhung der durchschnittlichen Mieten erlebt haben (als Beispiel führt er 
B. an), aufgrund des Dekrets eine hohe pauschale Anpassung resultiere. 
Inwiefern sich diese Erhöhung auf ältere Objekte auswirke, sei durch den 
Regierungsrat nicht beantwortet worden. Ausserdem basiere der Regie-
rungsrat seine Botschaft auf eine Markterhebung mit einer Rücklaufquote 
von 73% und finde, dies sei repräsentativ. Er ändere die Berechnungsme-
thode (bisher arithmetisch, neu median) und nehme 10 Fälle als Minimum, 
um den Wert einer Gemeinde zu bestimmen. Bei tieferer Rücklaufquote 
stelle er auf die umliegenden Gemeinden ab. Dieses Vorgehen sei willkür-
lich und verletze die Besteuerungsprinzipien der individuellen Bemessung 
der Steuern, des Leistungsfähigkeitsprinzips und der horizontalen Steuer-
gerechtigkeit.   
  

 - 22 - 

 

 

3.2.  
Der Regierungsrat macht dagegen geltend, das angefochtene Dekret be-
wirke keine zusätzliche Ungleichbehandlung – im Gegenteil, es reduziere 
diese. Die Standortgemeinde sei der wichtigste Einzelfaktor bei der Fest-
legung des Eigenmietwerts, die übrigen Kriterien würden gemäss der Ver-
ordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 4. November 1985 und 
deren Anhängen (Bewertungsverordnung; VBG; SAR 651.212) mittels Zu- 
und Abschlägen berücksichtigt. Durch den individuellen Anpassungsfaktor 
pro Gemeinde werde der wichtigste Faktor für die Veränderung der Eigen-
mietwerte somit individuell berücksichtigt. Mit einer Aufhebung des 
Dekrets würde die beanstandete Rechtsungleichheit somit sogar noch ver-
grössert. Ausserdem habe das Bundesgericht im Zusammenhang mit der 
Eigenmietwertbesteuerung wiederholt dargelegt, dass eine mathematisch 
exakte Gleichbehandlung jedes Steuerpflichtigen aus praktischen Grün-
den nie völlig erreichbar sei. Eine gewisse Schematisierung und Pauscha-
lisierung sei im Abgaberecht unausweichlich und deshalb auch zulässig. 
Eine Verfassungswidrigkeit liege nur dann vor, wenn die Anwendung eines 
Erlasses zwangsläufig in einer erheblichen Zahl von Fällen zu einer ver-
fassungswidrigen Ungleichbehandlung bestimmter Steuerpflichtiger führe 
oder systematisch bestimmte Gruppen in verfassungswidriger Weise be-
nachteilige. So habe das Bundesgericht das Zürcher Bandbreitenmodell 
(Formelwert im Bereich 60% bis 90%, bei Überschreitung von 90% Herab-
setzung auf 90%, bei Unterschreitung Vornahme einer individuellen Schät-
zung) geschützt (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 5. April 2002 [2P.311/ 
2001]; vgl. auch schon Urteil vom 3. November 2000 betreffend den Kan-
ton Solothurn [2P.36/1999]). Die Bandbreite im Kanton Aargau sei viel ge-
ringer. Der Steuerpflichtige könne nämlich schon bei Abweichungen von 
10% bzw. 15% eine Einzelschätzung verlangen. Auch die Einwendungen 
des Gesuchstellers gegen das methodische Vorgehen (Markterhebung, 
Abstellen auf den Median) seien unbegründet, da es das Bundesgericht 
ausdrücklich für zulässig erklärt habe, im Steuerrecht und insbesondere 
bei der Festlegung des Eigenmietwerts mit Systematisierungen und Pau-
schalisierungen zu arbeiten. Die Repräsentativität der durchgeführten Er-
hebungen sei viel höher als bei einer vom Bundesgericht beurteilten und 
für verfassungsmässig befundenen Mietwertanpassung im Kanton Solo-
thurn (vgl. bereits angeführtes Urteil 2P.36/1999).   
 
3.3.  
3.3.1.  
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung zieht entgegen der Auffassung 
des Gesuchstellers den Rahmen für eine der horizontalen Rechtsgleich-
heit zwischen den selbstbewohnenden Liegenschaftseigentümern (noch) 
genügende steuerliche Erfassung des Eigenmietwerts weit. Das Bundes-
gericht hat in den beiden angeführten Entscheiden und auch in neueren 
Entscheiden wiederholt festgestellt, dass eine gewisse Schematisierung 
und Pauschalisierung im Abgaberecht unausweichlich und zulässig ist. Es 
genügt daher im Licht von Art. 8 BV, wenn die angefochtene Regelung 
nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder 
systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichti-
gen führt (Urteil vom 15. Februar 2015 [2C_834/2015] Erw. 2.4. sowie Ur-
teil vom 8. April 2010 [2C_682/2009] Erw. 3.2., je mit Hinweisen).  
  
In den beiden vom Regierungsrat in seiner Stellungnahme zum Normen-
kontrollbegehren angeführten Entscheiden betreffend die Kantone Solo-
thurn und Zürich hat das Bundesgericht ausdrücklich das mit jeder Pau-
schalisierung verbundene Problem bei der Beachtung der horizontalen 

 - 23 - 

 

 

Rechtsgleichheit zwischen selbstbewohnenden Liegenschaftseigentü-
mern anerkannt. Gerade im den Kanton Solothurn betreffenden Urteil 
(2P.36/1999) hat das Bundesgericht aber klar gemacht, dass es beim Ein-
schreiten gegenüber Pauschalisierungen unter dem Aspekt der Verfas-
sungsmässigkeit grosse Zurückhaltung übt. Jedenfalls dort, wo die Etab-
lierung eines unter dem Aspekt der Gleichbehandlung der Eigentümer be-
friedigenden Systems für die Festsetzung der Eigenmietwerte politisch 
misslingt (im Kanton Solothurn war ein System, mit dem ein neuer und 
stark verbesserter Katasterwert hätte eingeführt werden sollen, in einer 
Volksabstimmung verworfen worden). Im angeführten Entscheid hat es 
zwar ausgeführt, dass eine nur in grösseren Zeitabständen durchzufüh-
rende pauschale Katasterschatzung, auf deren Grundlage die Eigenmiet-
werte festgesetzt werden, klarerweise unbefriedigend sei. Die damit ver-
bundene nicht gering zu schätzende Ungleichbehandlung hat das Bundes-
gericht jedoch als gerade noch verfassungsmässig bezeichnet, insbeson-
dere deshalb, weil der Übergang zu einer strikt einzelfallbezogenen Indivi-
dualschätzung mit einem grossen administrativen Aufwand, aber (eben-
falls) auch mit einem beträchtlichen Streubereich verbunden wäre. Ebenso 
hat das Bundesgericht das zürcherische System der Ermittlung von not-
wendig mit pauschalen Elementen arbeitenden Formelmietwerten (vgl. 
dazu die aktuell geltende Weisung des Regierungsrats an die Steuerbe-
hörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der 
Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009; Zürcher 
Steuerbuch Nr. 15/502) in mehreren Urteilen für verfassungsgemäss er-
klärt (vgl. zum System des Formelwerts nach zürcherischem Recht die Ur-
teile vom 10. Juli 2002 [2P.120/2001 = BGE 128 I 240], vom 21. Juli 2009 
[2C_823/2008] und vom 8. April 2010 [2C_682/2009]). Das Gericht erach-
tete es mit dem Gebot der Rechtsgleichheit für vereinbar, wenn sich die 
nach der Zürcher Formelmethode ermittelten Eigenmietwerte, ohne dass 
ein Anspruch auf Korrektur im Einzelfall besteht, in einer Bandbreite von 
60 – 90% der Marktmiete bewegen. Dies gelte erst recht, wenn entspre-
chende Korrekturmöglichkeiten durch eine individuelle Schätzung bestün-
den, mit welcher überholte Schätzwerte den grösseren Veränderungen 
des Marktes angepasst werden könnten (Urteil vom 8. April 2010 [2C_682/ 
2009] Erw. 3.5 mit Hinweis).   
  
3.3.2.  
Vor dem Hintergrund dieser zurückhaltenden Praxis des Bundesgerichts 
bei der Überprüfung der Verfassungsmässigkeit von Instrumenten und 
Verfahren, welche angesichts der Möglichkeit, mittels Individualschätzun-
gen einen möglichst exakten Eigenmietwert zu bestimmen, als eher rudi-
mentär erscheinen, erweisen sich die Einwendungen des Gesuchstellers 
gegen die durch das Dekret angeordneten Eigenmietwertanpassungen als 
unbegründet.   
  
Das aargauische System der Festsetzung der Eigenmietwerte beruht zwar 
– jedenfalls ursprünglich – auf einer möglichst individuellen Festsetzung 
der Eigenmietwerte aufgrund von Einzelschätzungen, welche gemäss den 
Vorschriften der Bewertungsverordnung bei jeder Liegenschaft zahlreiche 
Parameter berücksichtigen. So sind letztmals per 1. Januar 1999 im ge-
samten Kanton für sämtliche Liegenschaften aufgrund von Individualschät-
zungen die Eigenmietwerte und die Vermögenssteuerwerte festgesetzt 
worden, wobei Wertbasis die Verhältnisse am 1. Mai 1998 bildeten (§ 5 
Abs. 1 VBG; MARTIN PLÜSS, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE 
SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuerge-
setz, 4. Aufl., Muri b. Bern 2015, § 218 N 4). Als Ausgangspunkt ist damit 

 - 24 - 

 

 

festzuhalten, dass das aargauische System für die Festsetzung der Eigen-
mietwerte den in einigen anderen Kantonen verwendeten Systemen, wel-
che von Beginn weg mit groben Annahmen (Formelwerte; alte, unkorri-
gierte Katasterwerte) arbeiten, mit Blick auf das Gebot der horizontalen 
Gleichbehandlung der Liegenschaftseigentümer jedenfalls anfangs, d.h. 
per letzten Stichtag (1.1.1999) bzw. Wertbasis für die letzte allgemeine 
Neuschätzung (1.5.1998), bezüglich Genauigkeit weit überlegen war.   
  
Dem Gesuchsteller ist indessen zuzugestehen, dass sich diese Situation, 
nachdem die letzte allgemeine Neuschätzung der Liegenschaften im Aar-
gau gemäss § 218 Abs. 1 StG inzwischen ausgehend vom Stichtag 1. Ja-
nuar 1999 (bzw. der Bewertungsbasis 1. Mai 1998) einerseits und dem 
Anpassungszeitpunkt gemäss Dekret andererseits 17 Jahre (bzw. 
17 Jahre und sieben Monate) zurückliegt, nicht unerheblich verändert ha-
ben dürfte. In der Zwischenzeit wurde keine allgemeinen Neuschätzung 
durchgeführt und auch sonst keine generellen Anpassungen der Eigen-
mietwerte vorgenommen; abgesehen von Fällen einer Einzelschätzung 
gemäss § 218 Abs. 2 StG (wesentliche Änderung von Bestand, Nutzung 
oder Wert des Grundstücks sowie offensichtlich unrichtige Schätzung). Es 
liegt daher auf der Hand, dass sich bei einer grossen Zahl von Grundstü-
cken Änderungen im Mietwert (und auch im Vermögenswert) ergeben ha-
ben dürften, welche unter Umständen keineswegs exakt dem seit der letz-
ten allgemeinen Neuschätzung zu verzeichnenden allgemeinen Trend ent-
sprechen. So ist durchaus denkbar, dass sich ein Ortsteil seit 1999 anders 
als ein anderer entwickelt hat, dass als Folge der Bautätigkeit in unmittel-
barer Nachbarschaft Liegenschaften oder ganze Quartiere eine Auf- bzw. 
Abwertung erfahren haben oder dass Mieterhöhungen bei Neubauobjek-
ten wesentlich häufiger und ausgeprägter erfolgten als bei Altbauten.   
  
Das ändert indessen nichts daran, dass – wie der Regierungsrat zu Recht 
geltend macht – die mit dem im Normenkontrollverfahren zu überprüfen-
den Dekret vorgenommenen Mietwertanpassungen nach Gemeinden ei-
nen, wenn nicht sogar den zentralen Faktor bei der Veränderung der Miet-
werte berücksichtigen und damit in jedem Fall zu einer spürbaren Verbes-
serung der bestehenden Situation letztlich nicht mehr aktueller Individual-
schätzungen führen wird. Die Situation nach der gemeindeweisen Anhe-
bung der Eigenmietwerte stellt sich damit, obwohl der Aargau bei der all-
gemeinen Neuschätzung dem System von Individualschätzungen folgt und 
nicht etwa wie andere Kantone mit pauschalen Wertbestimmungen arbei-
tet, hinsichtlich der rechtsgleichen Behandlung der Liegenschafteneigen-
tümer im Vergleich mit den vom Bundesgericht beurteilten Pauschalsyste-
men jedenfalls nicht schlechter dar. Schon deshalb erweist sich das Vor-
bringen des Gesuchstellers als unbegründet. Es ist denn auch sehr un-
wahrscheinlich, dass die als Folge des Zeitablaufs der anlässlich der letz-
ten allgemeinen Neuschätzung durchgeführten Individualschätzungen ein-
getretenen Veränderungen in genereller Weise zu einer wesentlich stärke-
ren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen 
von Steuerpflichtigen führt (Urteil vom 15. Februar 2015 [2C_834/2015] 
Erw. 2.4. sowie Urteil vom 8. April 2010 [2C_682/2009] Erw. 3.2., je mit 
Hinweisen). Dass es sich so verhielte, ist jedenfalls nicht erkennbar und 
wurde vom Gesuchsteller – auch wenn er zutreffend auf die entspre-
chende Möglichkeit hingewiesen hat – auch nicht substanziiert für einzelne 
Gruppen von Eigentümern dargelegt.   
  
Hinzuweisen ist überdies auf die Möglichkeit der Änderungschätzung ge-
mäss § 218 Abs. 2 StG (vgl. zum Begriff wiederum MARTIN PLÜSS, 
a.a.O., § 218 N 9). Liegenschafteneigentümer können ein entsprechendes 

 - 25 - 

 

 

Gesuch nicht nur dann stellen, wenn sich Bestand oder Nutzung ihrer Lie-
genschaft verändert hat, sondern auch dann, wenn sich der Wert des 
Grundstücks verändert hat. Dabei können sämtliche Umstände, insbeson-
dere die Zu- oder Abnahme von Immissionen (so etwa das Argument des 
Gesuchstellers betreffend die Zunahme des Quartierverkehrs bei seinem 
Eigenheim und auch jenes betreffend mögliche Mehrbelastungen im 
X.-Quartier), die einen Einfluss auf den Wert der Liegenschaft haben, nach 
der Praxis berücksichtigt werden (so wäre etwa auch der vom Gesuchstel-
ler erwähnte Umstand, dass die Bautätigkeit sich auf den Mietwert neuer 
Liegenschaften stärker auswirkt als bei alten, in diesem Rahmen beach-
tenswert). Vorausgesetzt ist lediglich, dass die Änderung wesentlich ist, 
wobei die Praxis die Schwelle für die Wesentlichkeit einer Änderung eher 
niedrig bei 10% ansetzt (vgl. MARTIN PLÜSS, a.a.O. § 218 N 21). Damit 
besteht, zumal wenn die zurückhaltende Überprüfungspraxis des Bundes-
gerichts bei den mit pauschalen Methoden arbeitenden Kantonen mit in 
die Überlegung einbezogen wird, für die betroffenen Eigentümer entgegen 
der Auffassung des Gesuchstellers ausreichend Raum, sich zumindest auf 
mittels des Korrekturmechanismus (vgl. zu Korrekturmechanismen auch 
das Urteil des Bundesgerichts vom 10. Juli 2002 [2P.120/2001 = BGE 128 
I 240] Erw. 2.7.) eines Gesuchs um Vornahme einer Änderungsschätzung 
wegen wesentlicher Wertänderung der Liegenschaft, gegenüber anderen 
Eigentümern eine rechtsgleiche Behandlung zu erreichen.   
  
3.4.  
Zu behandeln bleiben damit die methodischen Einwände des Gesuchstel-
lers gegen die mit dem Dekret vorgenommene Mietwertanpassung.   
  
3.4.1.  
Hinsichtlich der vom Gesuchsteller beanstandeten Rücklaufquote von 73% 
ist mit dem Regierungsrat festzustellen, dass diese hoch ist und damit zu 
einem ausreichend repräsentativen Ergebnis führt. Der Gesuchsteller 
selbst hat denn auch diesen Punkt zu Recht in seiner Replik vom 23. Mai 
2016 gar nicht mehr aufgenommen. Es liesse sich allenfalls – unabhängig 
von der Rücklaufquote – fragen, ob unter dem Gesichtspunkt der Statistik 
das Abstellen bei Gemeinden, in denen trotz gutem Rücklauf keine reprä-
sentativen Angaben resultierten (zu wenige Fälle vermieteter Einfamilien-
häuser, d.h. zu kleine Stichprobe; vgl. Botschaft, S. 6) auf die Werte der 
umliegenden Gemeinden in jeder Hinsicht befriedigt. Der Gesuchsteller 
macht denn auch geltend, dieses Vorgehen sei willkürlich (vgl. Normen-
kontrollbegehren, S. 3 unten). Insbesondere mangels brauchbarer Alter-
native bei Durchführung einer pauschalen Mietwertanpassung ist indessen 
auch gegen dieses Vorgehen aus Sicht der Verfassung nichts einzuwen-
den; dies zumal auch deshalb, weil den betroffenen Grundeigentümern, 
wie bereits dargelegt, stets der Weg offensteht, eine Änderungsschätzung 
wegen wesentlicher Wertänderung zu verlangen.   
  
3.4.2.  
Schliesslich beanstandet der Gesuchsteller, dass bei der Anpassung der 
Eigenmietwerte die Berechnungsmethode geändert worden sei, indem 
statt wie früher auf das arithmetische Mittel nunmehr auf den Median 
(Wert, bei welchem jeweils die Hälfte der Datenreihe unterhalb und ober-
halb der Mitte des Datensatzes liegen; vgl. Botschaft, S. 4) abgestellt wor-
den sei. Der Median sei definitiv eine wichtige statistische Grösse. Aller-
dings seien die daraus gezogenen Schlüsse unvollständig. Setze man 
nämlich den Median dem Mittelwert gegenüber, sehe man die Schiefe der 
Verteilung. Wenn wie hier der Median unterhalb des Mittelwerts liege, habe 
man eine rechtsschiefe Verteilung. Dies bedeute nichts anderes, als dass 

 - 26 - 

 

 

es zwar weniger Ausreisser nach oben habe, diese aber umso deutlicher 
ausfielen. Umgesetzt auf die Eigenmietwerterhöhung könne man folgern, 
dass Liegenschaften, die schon heute einen höheren Eigenmietwert auf-
wiesen, dies überproportional auch in Zukunft tun würden, weil der Anpas-
sungswert auf dem Median beruhe und nicht auf dem Mittelwert (Replik, 
S. 4 unten).   
  
Auch dieser Einwand lässt das Dekret nicht als verfassungswidrig erschei-
nen. Mit dem Regierungsrat ist zunächst davon auszugehen, dass das Ab-
stellen auf den Median wegen der fehlenden Symmetrie der Verteilung der 
Mietwerte deshalb zu bevorzugen ist, weil der Median durch Ausreisser 
kaum beeinflusst wird, während solche auf das arithmetische Mittel durch-
schlagen. Das hat zur Folge, dass auch die verwendeten Anhebungsfak-
toren den tatsächlichen Verhältnissen näher kommen, als wenn auf das 
arithmetische Mittel abgestellt würde. Das ändert nichts daran, dass bei 
einer rechtsschiefen Verteilung, wie der Gesuchsteller bemerkt, zwar we-
niger Ausreisser nach oben resultieren, diese aber gegenüber dem arith-
metischen Mittel deutlicher ausfallen. Das kann in Einzelfällen dazu führen, 
dass, wie der Gesuchsteller befürchtet, bisher bereits zu hoch bewertete 
Liegenschaften durch die Anpassung der Eigenmietwerte nochmals über-
proportional angehoben werden. Zum einen dürfte aber die Menge solcher 
Fälle gering sein. Zum andern stünde in solchen Fällen, so sie denn tat-
sächlich vorkommen und dann für die Betroffenen wohl leicht erkennbar 
wären, der Weg eines Gesuchs um Vornahme einer Unrichtigkeitsschät-
zung offen. Zwar ist eine solche nur dann vorzunehmen, wenn der bei der 
letzten allgemeinen Neuschätzung ermittelte Eigenmietwert um 15% oder 
mehr über oder unter dem richtigen Wert liegt (vgl. MARTIN PLÜSS, 
a.a.O., § 218 N 23 mit Nachweisen). Ein Anspruch auf Korrektur der gel-
tenden Schätzung besteht mutatis mutandis aber auch bei einer generel-
len Anhebung des Eigenmietwerts. Von einem die Rechtsgleichheit in ei-
nem relevanten Ausmass verletzenden und damit verfassungswidrigen 
Vorgehen kann somit angesichts des bestehenden Korrekturmechanis-
mus nicht gesprochen werden. Im Übrigen müssten, solange es nicht um 
eigentlich massive Ausreisser nach oben geht (d.h. 90% oder mehr des 
tatsächlichen Eigenmietwerts), die angepassten Eigenmietwerte ange-
sichts der dargelegten bundesgerichtlichen Praxis zur Zulässigkeit von 
Pauschalierungen im Steuerrecht (vgl. wiederum insbesondere die beiden 
Urteile betreffend den Kanton Solothurn vom 3. November 2000 [2P.36/ 
1999] und den Kanton Zürich vom 5. April 2002 [2P.311/2001] insbes. 
Erw. 3.4.) wohl auch ohne Korrekturmechanismus als verfassungsgemäss 
betrachtet werden.   
 
4.  
Die Anhebung der Eigenmietwerte mittels Dekret erweist sich demzufolge 
als rechtmässig und das Normenkontrollbegehren ist abzuweisen. 
  
Abschliessend ist festzuhalten, dass eine pauschale Erhöhung der Eigen-
mietwerte im System der Individualschätzung die Ausnahme bleiben 
muss. Seit der letzten allgemeinen Neuschätzung sind – bezogen auf den 
für die Bewertung massgebenden Zeitpunkt 1. Mai 1998 – über 17 Jahre 
verstrichen. In dieser Zeit hat sich nicht nur der Liegenschaftenmarkt ge-
nerell stark verändert, sondern dürften auch in Bezug auf die Unzahl der 
Objekte, für die damals Individualschätzungen vorgenommen wurden, im 
Verhältnis der Objekte zueinander bei sehr vielen Liegenschaften ganz 
wesentliche Veränderungen eingetreten sein. Insgesamt ist daher anzu-
nehmen, dass die damals ermittelten Werte das Wertverhältnis zwischen 

 - 27 - 

 

 

den verschiedenen Liegenschaften – und zwar trotz der seither vorgenom-
menen Änderungsschätzungen – in sehr vielen Fällen nicht mehr zutref-
fend abbilden. Das anerkennt im Ergebnis auch der Regierungsrat, indem 
er in der Botschaft zum Anpassungsdekret darauf hinweist, dass aufgrund 
der Entwicklung der Verkehrswerte seit August 2012 mit Bezug auf die 
Vermögenssteuerwerte wohl auf eine wesentliche Änderung gemäss 
§ 218 Abs. 3 StG geschlossen werden könne. Da es aufgrund der Hetero-
genität der Objekte besonders wichtig sei, dass bei der Anpassung auch 
strukturellen Entwicklungen Rechnung getragen werde, soll die Anpas-
sung jedoch gemäss der Auffassung des Regierungsrats über eine allge-
meine Neuschätzung erfolgen (vgl. Botschaft, S. 4).  
  
Falls in wenigen Jahren wiederum Bedarf für eine Erhöhung der Eigen-
mietwerte entstünde, wäre deshalb im aargauischen System der Individu-
alschätzung eine neuerliche pauschale Erhöhung der Gemeindesätze 
oder anderer Parameter kaum mehr gesetzmässig. Entweder müsste dann 
das System mittels Regelung auf Gesetzesstufe in ein solches der Pau-
schalbewertung geändert oder eine allgemeine Neuschätzung angeordnet 
werden. Bleibt der Gesetzgeber beim durch § 218 StG vorgegebenen Sys-
tem der Individualschätzung, kann der Grosse Rat die Anordnung einer 
vom Gesetz infolge Veralterung der bestehenden Individualschätzungen 
gebotenen allgemeinen Neuschätzung nicht von der finanziellen Lage des 
Kantons abhängig machen (so aber Botschaft, S. 5)."  

 

8.7. 

Auf die gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtes erhobene Beschwerde 

in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist das Bundesgericht mit Urteil 

vom 21. September 2017 (2C_1013/2016) nicht eingetreten und hat zudem 

die subsidiäre Verfassungsbeschwerde abgewiesen, soweit darauf einzu-

treten war. Das Urteil des Verwaltungsgerichtes ist dementsprechend in 

Rechtskraft erwachsen.  

 

8.8. 

Mit Entscheiden vom 24. November 2020 (WBE.2020.314 und WBE.2020. 

258) hat das Verwaltungsgericht im Verfahren der konkreten Normenkon-

trolle das Anpassungsdekret als genügende gesetzliche Grundlage für den 

Eigenmietwertzuschlag geschützt. Die Entscheide des Verwaltungsgerich-

tes wurden sodann vom Bundesgericht mit Urteilen vom 3. März 2021 

(2C_37/2021 und 2C_38/2021) bestätigt. Das Bundesgericht hat die Ein-

haltung des Grundsatzes der Gewaltenteilung und des Legalitätsprinzips 

beim Erlass des Anpassungsdekretes bestätigt. Ebenfalls wurde die Zu-

ständigkeit des Grossen Rates in Bezug auf das Anpassungsdekret bejaht. 

Zudem wurde die Rückrechnung auf die Basis Mai 1998 bei der Festlegung 

der Eigenmietwerte als zulässig beurteilt. Die pauschalen Zuschläge stün-

den zudem nicht in Widerspruch zum System der Individualschätzung. 

 

8.9. 

Für das Spezialverwaltungsgericht besteht damit keine Veranlassung, von 

dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes und des Bundesgerich-

tes ohne zwingende rechtliche Gründe abzuweichen. Da keine solche 

 - 28 - 

 

 

Gründe ersichtlich sind, ist zur Begründung somit vollumfänglich darauf zu 

verweisen. Dementsprechend ist auch der Antrag auf Edition des Normen-

kontrollbegehrens in Sachen "C." (Rekurs, S. 20) abzuweisen. 

 

9. 

9.1. 

Die Eigenmietwertbesteuerung entspricht – so mindestens nach der aktu-

ellen Rechtsprechung – dem Rechtsgleichheitsgebot. Sie berücksichtigt 

die unterschiedlichen (steuerlichen) Auswirkungen des Tatbestands "Woh-

nen" bei Mieterinnen und Mietern im Vergleich mit Wohneigentümerinnen 

und Wohneigentümern (vgl. die in Erw. 8.1. erwähnte Rechtsprechung des 

Bundesgerichtes). Immerhin darf der kantonale Eigenmietwert dabei vom 

Marktmietwert abweichen.  

 

9.2. 

Vorerst ist festzuhalten, dass der Grosse Rat mit dem Anpassungsdekret 

die Eigenmietwerte auf das verfassungsmässig gebotene Mass anpassen 

wollte. Im Fokus standen dabei die Eigenmietwerte, welche nach § 30 

Abs. 2 StG festgelegt werden. Das ergibt sich einerseits eindeutig aus der 

Botschaft des Regierungsrates an den Grossen Rat vom 19. August 2015. 

Anderseits ergibt sich das auch aus dem Anpassungsdekret selbst. Dort 

wird einleitend ausdrücklich erwähnt, dass sich die Anpassung der Eigen-

mietwerte auf die "§§ 30 Abs. 2 und 218 Abs. 1 und 3 des Steuergesetzes 

(StG) vom 15. Dezember 1998" stützt. Das Verwaltungsgericht hat in sei-

nem Entscheid vom 20. September 2016 (vgl. Erw. 8.6.) begründet ausge-

führt, dass für die Anpassung der Eigenmietwerte eine genügende gesetz-

liche Grundlage besteht. Davon ist nachfolgend mit gleicher Begründung 

auszugehen. 

 

9.3. 

Liegt (gestützt auf das Urteil des Verwaltungsgerichtes) mit dem Anpas-

sungsdekret eine genügende gesetzliche Grundlage vor, darf die notwen-

dige Eigenmietwertanpassung vorgenommen werden. Die Einwendungen 

des Rekurrenten (insbesondere verspätete Mitteilung der pauschal ange-

passten Werte, keine Rechtsmittelbelehrung auf der Mitteilung vom 9. Ja-

nuar 2017) sind damit nicht stichhaltig. 

 

9.4. 

Liegt mit dem Anpassungsdekret inklusive Anhang eine genügende ge-

setzliche Grundlage für die pauschale Eigenmietwerterhöhung vor, wird der 

Grundsatz der Bestimmtheit der gesetzlichen Grundlage für die Steuerer-

hebung eingehalten. Das Verwaltungsgericht und das Bundesgericht ha-

ben die gewählte Korrekturmethode (pauschaler Zuschlag) als zulässig be-

zeichnet.  

 

 - 29 - 

 

 

9.5. 

Für das Anpassungsdekret wurden in Nachachtung von § 218 Abs. 3 StG 

umfangreiche Mietwertvergleiche vorgenommen (vgl. Botschaft vom 

19. August 2015). Der Zuschlag von 9 % für Q. ist damit sachlich 

begründet.  

 

Die vom Rekurrenten im Rekurs gemachten Marktwertvergleiche vermö-

gen daran nichts zu ändern. Soweit sich der Rekurrent auf einen Markt-

mietvergleich mit "umliegenden Gemeinden" bezieht, fehlt ohne Weiteres 

die örtliche Vergleichbarkeit. Es ist nicht einzusehen, inwiefern Mieten für 

Wohnungen in U., V., W., X., Y. und Mieten für Wohnungen im Kanton 

Zürch (Z., QQ., QR. an der QS.) mit den Verhältnissen in Q. vergleichbar 

sein sollten.  

 

Auch die aus "Homegate" für Mietangebote in Q. gezogenen Ver-

gleichspreise sind nicht geeignet, die vom KStA GS dem Anpassungsdek-

ret zu Grunde gelegten Mietwerterhebungen als ungeeignet erscheinen zu 

lassen, wurde doch dabei nicht auf tatsächlich bezahlte Mieten abgestellt.  

 

9.6. 

Das Verwaltungsgericht hat im Normenkontrollverfahren wiederholt ausge-

führt, dass "Ausreisser" bei den Eigenmietwerten im Einzelschätzungsver-

fahren zu korrigieren seien. Zu Recht hat die Steuerkommission Q. deshalb 

im Einspracheentscheid darauf hingewiesen, dass die massgeblichen 

Eigenmietwerte von den Steuerpflichtigen nur mit einem Gesuch um 

Einzelschätzung im Sinne von § 218 Abs. 2 StG an das KStA GS abgeän-

dert werden könnten. Die Grundstückschätzung vom 10. Oktober 2012 wird 

vom Rekurrenten zwar angezweifelt. Hingegen hat er ausdrücklich auf eine 

Einzelschätzung verzichtet (Schreiben des Rekurrenten vom 21. Juli 2017). 

Auf die für diese Schätzung verwendeten gesetzlichen Grundlagen, insbe-

sondere die VBG mit ihren Anhängen, kann daher abgestellt werden. Dem-

entsprechend ist auch ein Zuschlag auf dieser Basis gerechtfertigt. 

 

10. 

An diesem Ergebnis ändert auch das Urteil des Verwaltungsgerichtes vom 

16. September 2020 (WNO.2019.1) nichts, auch wenn damit § 218 Abs. 3 

StG teilweise (der Passus "um mehr als 5 Prozentpunkte" wurde aufgeho-

ben) und das Anpassungsdekret aufgehoben wurden. Diese Korrekturen 

erfolgten, da der verfassungsmässige Grenzwert für die Erhebung eines 

Eigenmietwertes von 60 % in jedem Einzelfall, wie die Entwicklung seit der 

letzten allgemeinen Neuschätzung zeigte, nicht eingehalten werden konnte 

bzw. unterschritten wurde. Bezüglich des Anpassungsdekretes wurde vom 

Verwaltungsgericht entschieden, dass es im Sinne einer Übergangsrege-

lung weiter Bestand habe, bis eine verfassungskonforme Regelung an 

seine Stelle getreten ist. Insofern ist das Anpassungsdekret vorliegend wei-

ter anzuwenden.  

 - 30 - 

 

 

 

11. 

Gestützt auf diese Ausführungen ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf 

eingetreten werden kann. 

 

12. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Rekurrentin die Kosten des 

Rekursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteientschä-

digung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). 

 

 

 

 

  

 - 31 - 

 

 

 
    

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

 

2. 

Der Rekurrent hat die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von CHF 1'000.00, der Kanzleigebühr von CHF 350.00 und 

den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 1'450.00, zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. 

 

 

   

Zustellung an: 

den Rekurrenten  

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q. 

 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

 - 32 - 

 

 

 

 
   

Aarau, 22. Juli 2021 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Heuscher Kurmann