# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3a5e5625-3f66-52eb-92c0-8371c7b0a0e5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-11-29
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 29.11.2004 SKA 2004 39
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_SKA-2004-39_2004-11-29.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 29. November 2004 Schriftlich mitgeteilt am: 
SKA 04 39

Entscheid
Kantonsgerichtsausschuss

als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Vorsitz Präsident Brunner
RichterInnen Rehli und Sutter-Ambühl 
Aktuar Conrad

——————

In der Schuldbetreibungs- und Konkursbeschwerde

der Z . , Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin,

gegen

die Verfügung des Betreibungsamtes Maienfeld vom 10. August 2004, mitgeteilt am 
10. August 2004, in Sachen der Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin gegen M. 
X . - Y . , Gesuchsgegnerin und Beschwerdegegnerin, vertreten durch Fürsprecherin 
Regula Schlegel, Dufourstrasse 165, 8008 Zürich,

betreffend Ersteigerung/betreibungsamtliche Besitzverschaffung,

hat sich ergeben:

2

A. Im Jahre 1963 liess Architekt E. X. auf dem im Eigentum seiner Ehe-
frau M. X.-Y. stehenden Grundstück Parzelle Nr. 256 in der Gemeinde S. ein Wohn-
haus erbauen. Im Jahre 1966 konnte er die benachbarte Grundstücksparzelle Nr. 
255 erwerben. Kurze Zeit darauf liess er auf der Parzelle 255, unter Beanspruchung 
der gesamten Ausnützungsziffer der Parzellen 256 und 255 sowie zwei weiterer 
Nachbarparzellen, einen Büroanbau (Zimmer, Garagen, Pavillon) erstellen, den er 
mit dem früher auf der Parzelle 256 erstellten Wohnhaus zu einer gebäulichen Ein-
heit, der heutigen Villa "Casa F.", verschmolz. Die Casa F. steht somit quer über die 
beiden Grundstücke 255 und 256, wobei der grössere, Strom- und Wasseran-
schluss sowie Heizungsanlage enthaltende ältere Teil (Gebäude 48 B) auf der Pa-
rzelle 256 und der kleinere jüngere Teil (Gebäude 48 B-A), an welchen ein Pavillon 
(Gebäude 48 B-B) angebaut ist, auf der Parzelle 255 steht. Die Grenze zwischen 
den beiden Grundstücken verläuft im Untergeschoss mitten durch ein Büro, im Erd-
geschoss mitten durch die Garagen und im Obergeschoss mitten durch Zimmer, 
Korridore und den Balkon der Casa F.. Irgendwelche gegenseitigen Rechte und 
Lasten zwischen den beiden Grundstücken, welche dieser ungewöhnlichen tatsäch-
lichen Situation Rechnung tragen würden, sind im Grundbuch nicht eingetragen. 
1980 verstarb E. X., wodurch das Grundstück Parzelle 255 (1642 m2 Gebäude-
fläche und Umschwung/Wiese; Wohn- und Geschäftshaus Vers.-Nr. 48 B-A; Pavil-
lon, Vers.-Nr. 48 B-B) ins Gesamteigentum seiner Erben, das heisst seiner Witwe 
M. X.-Y. und deren gemeinsamen 7 Kindern, überging. Das Grundstück Parz. 255 
ist heute noch im Gesamteigentum der Erben X.. Dagegen stand das Grundstück 
Parzelle 256 (1134 m2 Gebäudefläche und Umschwung, Wohn- und Geschäfts-
haus, Vers.-Nr. 48 B) seit jeher im Alleineigentum von M. X.-Y., welche die Liegen-
schaft, zusammen mit anderen Personen, auch selbst bewohnt.

B. In der Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. 2001005 des Betrei-
bungsamtes Maienfeld wurde das Grundstück Parzelle 256 anlässlich der öffentli-
chen zwangsvollstreckungsrechtlichen Versteigerung vom 28. März 2003 der be-
treibenden Grundpfandgläubigerin Z. (im folgenden Z.) zugeschlagen. 

Auf eine gegen den Zuschlag erhobene Beschwerde von M. X.-Y. trat der 
Kantonsgerichtsausschuss als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Kon-
kurs mit Entscheid vom 25. Juni 2003 rechtskräftig nicht ein. Die von der Z. gegen 
den Zuschlag erhobene Beschwerde mit dem Antrag, die Liegenschaft sei an einer 
neuen Versteigerung unter Doppelaufruf (mit und ohne Mietverträge) zu verstei-
gern, wies die Aufsichtsbehörde gleichentags ab, soweit sie darauf eintrat, wobei 
sie feststellte, dass die ersteigernde Z. mit dem Zuschlag vom 28. März 2003 in der 

3

Verwertung des Grundstücks Parzelle Nr. 256, Gemeinde S. (Betreibung 2001005 
des Betreibungsamtes Maienfeld), in keine Mietverhältnisse eingetreten ist. Beide 
Entscheidungen sind rechtskräftig.

C. Am 06. Oktober 2003 wurde die Z. als Eigentümerin des Grundstücks 
Parzelle 256 ins Grundbuch der Gemeinde S. eingetragen. Nach der Rechtskraft 
des Steigerungszuschlags schickte sich die Bank an, ihre Rechte als neue Eigentü-
merin wahrzunehmen, indem sie die ihr bekannten Bewohner des Hausteils auf der 
Parzelle 256 (M. X.-Y., D. X., H. (Lebenspartner von M. X.-Y.)) sowie die Mitglieder 
der Erbengemeinschaft X. am 21. Oktober 2003 aufforderte, die Casa F.-Ost bis 
Ende November 2003 zu räumen und der Bank die dazugehörigen Hausschlüssel 
zu übergeben, unter gleichzeitiger Androhung, im Weigerungsfall ohne weitere Vor-
ankündigung die gerichtliche Ausweisung zu beantragen. Die Bewohner weigerten 
sich das Haus zu räumen und der neuen Eigentümerin die Schlüssel zu übergeben.

Am 9. Dezember 2003 gelangte die Z. an den Kreispräsidenten Maienfeld 
mit einem Gesuch um Erlass eines Amtsbefehls im Sinne von Art. 146 Abs. 1 Ziff. 
2 ZPO in Verbindung mit Art. 927/928 ZGB, mit dem Hauptbegehren, die Gesuchs-
gegner seien unter ausdrücklicher Androhung der Straffolgen gemäss Art. 292 StGB 
unverzüglich aus der Liegenschaft Casa F. Ost (Grundstück Nr. 256, Plan 15, Ge-
meinde S., Wohn- und Geschäftshaus Vers.-Nr. 48 B mit 1'134 m2 Gebäudegrund-
fläche und Umschwung "F.") zu weisen. Am 4. Februar 2004 wies der Vizepräsident 
des Kreises Maienfeld das Gesuch kostenfällig ab. Diesen Entscheid bestätigte der 
Kantonsgerichtspräsident auf Beschwerde der Z. hin mit Urteil vom 03. Mai 2004.

D. Mit Schreiben vom 7. Juli 2004 räumte die Z. dem Betreibungsamt 
Maienfeld eine Frist bis Ende Juli 2004 ein, sich den Besitz an der Casa F. Ost zu 
verschaffen, um ihn alsdann der Z. zu übergeben, das heisst ihr die Schlüssel zu 
ausgewechselten Schlössern der geräumten Casa F. Ost auszuhändigen. Zur Be-
gründung führte die Gesuchstellerin aus, im Rahmen des Grundstückerwerbs in ei-
ner Zwangsvollstreckung sei es nicht Aufgabe des Ersteigerers, sich selbst den Be-
sitz an der ersteigerten Sache zu verschaffen, sondern die Pflicht des Betreibungs-
amtes, ihm den Besitz zu verschaffen.

Mit Verfügung vom 10. August 2004 wies das Betreibungsamt Maienfeld das 
Gesuch ab, wogegen die Z. innert Frist mit Beschwerde vom 20. August 2004 an 
die Aufsichtsbehörde gelangte. Sie verlangt die Aufhebung der angefochtenen Ver-
fügung. Das Betreibungsamt Maienfeld sei unter Fristansetzung anzuhalten, sich 

4

den Besitz an der Parzelle 256, Casa F. Ost, S., zu verschaffen und diesen der Z. 
zu übertragen.

Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Nichteintreten beziehungsweise auf 
Abweisung der Beschwerde. Eventuell seien –bevor die Z. an der Casa F. Ost, Pa-
rzelle 256, S., den Besitz antreten könne–  die nachbarrechtlichen Verhältnisse zu 
klären und den Eigentümern und Besitzern der Casa F. West, Parzelle 255, S., sei 
die bisherige ungestörte Nutzung zu gewährleisten.

Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung :

1.a. Zwecks Sicherung der Gläubigerrechte und Vorbereitung der Verwer-
tung sind bewegliche Sachen gemäss Art. 98 SchKG durch das Betreibungsamt in 
Gewahrsam zu nehmen. Bei Grundstücken erfolgt die analoge Sicherungsmass-
nahme durch die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch (Art. 
101 SchKG/97 VZG). Des Weiteren bestimmt Art. 102 Abs. 3 SchKG (welcher auch 
im Pfandverwertungsverfahren gilt, Art. 155 Abs. 1 SchKG/101 VZG) lediglich, dass 
das Betreibungsamt für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks zu 
sorgen habe. Was unter "Verwaltung und Bewirtschaftung" zu verstehen ist, kon-
kretisieren Art. 16-18 VZG. Auch wenn ein beträchtlicher Teil der dort genannten 
amtlichen Verwaltungs- und Bewirtschaftungshandlungen eine Ausübung der 
tatsächlichen Gewalt über die Sache durch das Betreibungsamt im Sinne des Be-
sitzes gemäss Art. 919 Abs. 1 ZGB quasi voraussetzen dürften, ist eine solche In-
besitznahme gesetzlich nicht ausdrücklich vorgeschrieben.

Es ist vorliegend unbestritten, dass das Steigerungsobjekt die Wohnung der 
Beschwerdegegnerin war und daher die Ausnahmebestimmung von Art. 19 VZG 
zum Tragen kam, wonach der Schuldner bis zur Verwertung des Grundstücks we-
der zur Bezahlung einer Entschädigung für die von ihm selbst benutzten Wohn- und 
Geschäftsräume verpflichtet noch zu deren Räumung genötigt werden kann. Des-
sen ungeachtet macht die Beschwerdeführerin geltend, das Betreibungsamt hätte 
sich bereits "im Vorfeld" der Versteigerung den Besitz an dem zu versteigernden 
Grundstück verschaffen müssen, um es nach dem Zuschlag oder spätestens nach 
vollständiger Bezahlung des Zuschlagpreises dem Ersteigerer übergeben zu kön-
nen.

b. Im Stadium des Vollzugs eines Steigerungszuschlags bestimmt das 
das Gesetz, dass die Versteigerung gegen Barzahlung zu geschehen hat. Der Be-

5

treibungsbeamte kann zwar einen Zahlungstermin von höchstens 20 Tagen gestat-
ten; die Übergabe [des Steigerungsobjekts] darf aber in jedem Fall nur gegen Erle-
gung des Kaufpreises stattfinden (Art. 129 Abs. 3 SchKG). Bei den Spezialbestim-
mungen betreffend Grundstücke beschränkt sich das Gesetz im Wesentlichen auf 
die Regelung dessen, was das Betreibungsamt hinsichtlich des Grundbuchs zu ver-
anlassen hat. Es hat den Eigentumsübergang nach rechtskräftigem Zuschlag von 
Amtes wegen im Grundbuch anzumelden, dem Ersteigerer also den Buchbesitz 
(Eintrag im Grundbuch) zu verschaffen (Art. 102/66 ff. VZG). Über die Verschaffung 
der tatsächlichen Sachherrschaft (Naturalbesitz) sagt das Vollstreckungsrecht 
nichts.

c. Für eine allgemeine Pflicht des Betreibungsamtes, dem Erwerber 
nach erfolgter Verwertung die zugeschlagene Sache zu übergeben, kann sich die 
Beschwerdeführerin scheinbar auf folgende Lehrmeinungen stützen:

aa. Gemäss Fehlmann (Die Einflüsse des Sachenrechts auf Pfändung und Ver-
wertung, Diss. Zürich 1976, S. 84) ist es Aufgabe des Betreibungsbeamten, die ver-
werteten Objekte, die sich noch in der Gewalt des Schuldners und früheren Eigentü-
mers befinden, herauszuverlangen und dem Ersteigerer zuzuweisen. 

bb. Gemäss Jaeger (Bundesgesetz betreffend Schuldbetreibung und Konkurs, 
Zürich 1911, N 5 zu Art. 129) sowie Jaeger/Walder/Kull/Kottmann (SchKG,  4. A. 
Zürich 1997, N 7 zu Art. 129) ist die Übergabe der Sache eine Amtspflicht des Be-
treibungsbeamten, zu deren Erfüllung er daher durch Beschwerde an die Aufsichts-
behörde gezwungen werden kann. Eine Klage beim Richter gegen ihn ist ausge-
schlossen. Auch braucht sich der Ersteigerer vom Betreibungsbeamten nicht an den 
Schuldner weisen zu lassen, sondern die Übergabe durch diesen hat der Betrei-
bungsbeamte nötigenfalls mit Polizeigewalt selbst zu vollstrecken. 

cc. Gemäss Rutz (Basler Kommentar zum SchKG, N 27 f. zu Art. 126, bezug-
nehmend auf Jaeger, a.a.O., N 5 zu Art. 129) ist das Betreibungsamt nach Erteilung 
des Zuschlags und Eingang der Zahlung, von Amtes wegen zur Übergabe der Sa-
che an den Erwerber verpflichtet. Es ist auch Aufgabe des Betreibungsamtes, die 
Sache beim Schuldner, nötigenfalls unter Anwendung von Zwangsmassnahmen zu 
beziehen. Gegen die Unterlassung kann Rechtsverzögerungsbeschwerde an die 
Aufsichtsbehörde erhoben werden. 

In der Praxis wird bei "schwierigen Schuldnern" in den Steigerungsbedingungen die 
Verschaffung des effektiven Zugangs zur erworbenen Sache dem Erwerber über-

6

bunden, dies namentlich bezüglich der Ausweisung des Schuldners aus einem 
zwangsversteigerten Grundstück. Bei der Fahrhabeversteigerung sind die zu ver-
steigernden Sachen, wenn immer möglich, vor Durchführung der Steigerung beim 
Schuldner abzuholen. Eine Überbindung der Verschaffungspflicht an den Erwerber 
kommt höchstens dort in Betracht, wo der Bezug der Sache wegen ihrer Beschaf-
fenheit für das Betreibungsamt mit unverhältnismässigem Aufwand verbunden ist 
oder im Fall eines schwierigen, sich der Abholung von Sachen widersetzenden 
Schuldners, wenn es dem Amt nicht möglich war, ihm die Sache bis zum Steige-
rungstermin wegzunehmen. Sie muss vom Betreibungsbeamten vor der Durch-
führung der eigentlichen Steigerung (d.h. der Einholung der Kaufangebote aus dem 
Publikum) mitgeteilt werden. Unterbleibt eine solche Mitteilung, so ist eine Überbin-
dung der Verschaffungspflicht ohne Einwilligung des Erwerbers nicht statthaft. 

d. Festzustellen ist, dass sich diese Autoren an den genannten Stellen 
nicht mit dem materiellen Eigentums- und Besitzesrecht beschäftigen. Der Spezial-
fall von Art. 19 VZG (Wohnung des Schuldners, Räumungsverbot) wird ebenso we-
nig erörtert. 

2. Zusätzlich zu den üblichen (vorformulierten) Steigerungsbedingungen 
hat vorliegend das Betreibungsamt Maienfeld in Ziffer 18 speziell angefügt: "Die 
Liegenschaft wird durch die Schuldnerin, ihren Lebenspartner sowie eine Tochter 
der Schuldnerin mit ihrem Kind bewohnt". Darin kann wohl noch keine ausdrückliche 
Überbindung der Verschaffungspflicht an den Erwerber (i.S.v. Rutz, a.a.O., N 28) 
erblickt werden. Immerhin stellt sich die Frage, ob die erwerbende Bank bezüglich 
einer allfälligen Erwartungshaltung, die Schuldnerin werde die Liegenschaft nach 
der Steigerung ohne weiteres verlassen oder das Betreibungsamt werde dies von 
sich aus bewerkstelligen, noch guten Glaubens war, denn nur die nicht ins Lasten-
verzeichnis und nicht in die Steigerungsbedingungen aufgenommenen Lasten erlö-
schen gegenüber dem gutgläubigen Erwerber. Mit Ziffer 18 der Steigerungsbedin-
gungen hat das Amt zumindest Aufschluss über eine bestehende "Last des fakti-
schen Besitzes" erteilt, und die Beschwerdeführerin hat diese Bedingung nachweis-
lich zur Kenntnis genommen (act. 03.1.21). Anstatt das Problem bloss aus der Sicht 
einer allgemeinen Pflicht des Betreibungsamtes zu betrachten, kann man an die 
Gewährleistungsbestimmung von Art. 234 OR anknüpfen, wonach bei Zwangsver-
steigerung, abgesehen von besonderen Zusicherungen oder von absichtlicher Täu-
schung der Bietenden, eine Gewährleistung nicht stattfindet und der Ersteigerer die 
Sache in dem Zustand und mit den Rechten und Lasten erwirbt, die durch die öf-
fentlichen Bücher oder die Versteigerungsbedingungen bekannt gegeben sind oder 

7

von Gesetzes wegen bestehen. Die Ziffer 18 der Steigerungsbedingungen hätte ei-
nen interessierten Bieter nach Treu und Glauben zumindest dazu anhalten müssen, 
nachzufragen, was es damit auf sich habe, beziehungsweise ob es denn an ihm 
liege, sich die tatsächliche Gewalt über die Liegenschaft zu verschaffen – dies um 
so mehr, als eine Belastung mit Mietverträgen nicht ersichtlich war. Einen anderen 
Sinn, als die Bekanntgabe der herrschenden Besitzesverhältnisse und des damit 
verbundenen Risikos für einen Erwerber, kann man der Aufnahme dieser Ziffer 18 
in die Steigerungsbedingungen kaum beimessen. 

3. Die Auffassung der Beschwerdeführerin, das Betreibungsamt hätte 
"bei anstehender Verwertung", "als es auf die Verwertung zuging", "kurz vor der 
Versteigerung" die Liegenschaft räumen sollen, verletzt Art. 19 VZG klar. Dass sich 
das Betreibungsamt grundsätzlich den Gewahrsam/Besitz am Vollstreckungssub-
strat zu verschaffen hat, ist als Sicherungsmassnahme (zu Gunsten der Gläubiger) 
und zwecks Bewirtschaftung (zu Gunsten des Schuldners und der Gläubiger) zu 
verstehen. Bei Grundstücken ist die Sicherung mittels buchlicher Inbesitznahme 
durch das Betreibungsamt selbst kein Thema; es erfolgt nur die Anmerkung einer 
Verfügungsbeschränkung (Art. 101 SchKG/97 VZG). Für weitergehende Massnah-
men (Verwaltung mit tatsächlicher Sachherrschaft) statuiert Art. 19 VZG im Fall der 
vom Schuldner selbst benutzten Wohn- und Geschäftsräume   ein Verbot, welches 
Art. 102 Abs. 3 SchKG ausser Kraft setzt. Die Verbotsnorm von Art. 19 VZG schafft 
ein Individualrecht des Schuldners; er darf entschädigungslos bis zur Verwertung in 
seiner Wohnung bleiben. Wohnen ist Besitz in optima forma. Die Beschwerdegeg-
nerin hatte somit ein vom Betreibungsamt zu beachtendes Recht auf den Besitz. 
"Bis zur Verwertung" kann nur heissen bis zum Eigentumsübergang an einen Er-
werber. Bei ihrer Argumentation übersieht die Beschwerdeführerin im Übrigen, dass 
eine Räumung der Liegenschaft "kurz" vor der Versteigerung schon deshalb nicht 
möglich war, weil es sich um ein geräumiges Wohn- und Geschäftshaus (1'143 m2 
Gebäudefläche und Umschwung, betreibungsamtliche Schätzung Fr. 1'363'000.--) 
handelt. Ferner war nicht sicher, dass die Liegenschaft an dem angeordneten Stei-
gerungstermin auch zugeschlagen werden würde. "Bis zur Verwertung" hätte es 
unter Umständen noch sehr lange dauern können. Entgegen der Beschwerdefüh-
rerin kann sich daher von vorneherein nur die Frage stellen, ob das Betreibungsamt 
die Liegenschaft nach dem Zuschlag hätte räumen sollen. Als Sicherungsmass-
nahme und/oder zur Bewirtschaftung der Liegenschaft war solches indessen obso-
let, nachdem es eine neue Eigentümerin gab. 

8

4. Der Ersteigerer erwirbt das Eigentum unmittelbar durch den Zuschlag 
des Steigerungsgegenstandes (Art. 656 Abs. 2 ZGB, Art. 66 VZG) und kann gestützt 
auf Art. 641 ZGB die Räumung des Objekts verlangen (BGE 113 II 229 E. 3c). Unter 
Übergabe (traditio) gemäss Art. 129 Abs. 2 SchKG ist die Einräumung der körperli-
chen Gewalt im Sinne von Art. 919 ZGB zu verstehen. Eine Art. 129 Abs. 2 SchKG 
analoge Bestimmung für Grundstücke fehlt. Sie wird ersetzt durch Art. 66 VZG. Dar-
aus ist abzuleiten, dass das Betreibungsamt mit der Verschaffung des Buchbesitzes 
seinen diesbezüglichen Vollzugspflichten gegenüber dem Erwerber hinreichend 
nachgekommen ist. Zumindest muss solches dann gelten, wenn das Betreibungs-
amt selbst keine tatsächliche Herrschaft über das Grundstück erlangt und das Stei-
gerungspublikum über diesen Umstand in den Steigerungsbedingungen nicht im 
Unklaren gelassen hat. Die Pflicht des Betreibungsamtes erstreckt sich von Amtes 
wegen auf die Verschaffung des Buchbesitzes durch Anmeldung zur Eintragung im 
Grundbuch nach Art. 66 VZG, nicht aber auf die Einräumung der tatsächlichen 
Sachherrschaft corpore et animo. So kann es beispielsweise über die Anmeldung 
des Eigentumsübergangs hinaus auch nicht dem Betreibungsamt obliegen, zu 
Gunsten des Erwerbers eine nach dem Zuschlag erfolgte Entwehrung der Sache 
durch einen Dritten abzuwenden. Mit dem Zuschlag geht unmittelbar das Eigentum 
und mit dem Grundbucheintrag unmittelbar die Verfügungsgewalt auf den Erwerber 
über. Die Befugnisse und Pflichten des Betreibungsamtes leiten sich aus dem voll-
streckungsrechtlichen Beschlag ab. Das Betreibungsamt handelt dabei anstelle des 
Schuldners; das ist indessen spätestens dann nicht mehr möglich, wenn ein anderer 
durch Eintragung im Grundbuch verfügungsberechtigter Eigentümer geworden ist. 
Das Amt handelt dannzumal auch nicht anstelle des Erwerbers. Ab der Eintragung 
der Erwerberin ins Grundbuch kann sie  -und nur noch sie- über das Grundstück 
verfügen. Es ist nicht einzusehen, warum es ab diesem Moment noch dem Betrei-
bungsamt obliegen soll, der Erwerberin den tatsächlichen Zugang (Naturalbesitz) 
zu verschaffen. Denn damit würde das Betreibungsamt im Grunde genommen in 
die nach materieller Rechtslage dem neuen Eigentümer zustehende Verfügungsge-
walt eingreifen. Dafür benötigte es einen  -privatrechtlichen-  Auftrag, auf den sich 
das Betreibungsamt nicht einzulassen braucht.

5.a. Nach dem Zuschlag bleibt das Grundstück bis zur Zahlung der Kauf-
summe auf Rechnung und Gefahr des Erwerbers in der Verwaltung des Betrei-
bungsamtes (Art. 137 SchKG). Die Gefahrtragung muss hier umso mehr beim Er-
steigerer liegen, als das Betreibungsamt keine Verwaltung innehat und nie eine sol-
che innehatte. Der vorliegende Fall ist vergleichbar demjenigen, in welchem sich 
nach dem Zuschlag in einer zuvor leeren Liegenschaft ungebetene Gäste einnisten 

9

(Besitzesentzug). Auch diesfalls kann es nicht Aufgabe des Betreibungsamtes sein, 
solches abzuwehren. Diese Gefahr trägt der Ersteigerer. 

b. In BGE 70 III 53 E. 3 wurde ausgeführt: "Das Verwertungsbegehren 
ist nicht wirksam, solange der Gläubiger den Pfandgegenstand dem Betreibungs-
amt, sei es dem die Betreibung durchführenden, sei es einem von diesem um 
Rechtshilfe ersuchten, nicht vorlegt. Denn die zufolge des Verwertungsbegehrens 
vorzunehmende Schätzung eines Wertpapiers gleichwie einer Sache nach Art. 
97/155 SchKG setzt voraus, dass der Betreibungsbeamte den betreffenden Gegen-
stand in Augenschein nehmen kann (BGE 60 III 142 f.). Ebenso hängt die Verwer-
tung selbst von der Möglichkeit der körperlichen Übergabe an den Erwerber ab. 
Überhaupt treffen beim Vollzug des Verwertungsbegehrens in der Faustpfandbe-
treibung alle Gründe zu, welche in der Betreibung auf Pfändung, wenn auch nicht 
unbedingt von vornherein den amtlichen Gewahrsam (Art. 98 SchKG, dazu BGE 48 
III 96, 60 III 139, 63 III 67, 67 III 11), so doch den amtlichen Augenschein für die 
Schätzung und sodann die Besitzergreifung durch das Amt mindestens für die Ver-
äusserung unerlässlich machen; wie denn insoweit die für die Betreibung auf Pfän-
dung aufgestellten Vorschriften analog anwendbar sind (Art. 155-156 SchKG)." 

Für Grundstücke gelten diese Überlegungen gerade nicht, denn für die Ver-
wertung eines Grundstücks ist eine vorgängige Besitzergreifung  -tatsächlich 
und/oder buchlich- durch das Betreibungsamt nicht unerlässlich. Es erfolgt eine Ver-
fügungssperre im Grundbuch, aber das Grundstück wird selbstredend nicht auf den 
Namen des Betreibungsamtes im Grundbuch eingetragen; und auch ein rein fakti-
scher Sachgewahrsam des Betreibungsamtes ist nicht unabdingbar. Im Fall der 
vom Schuldner selbst bewohnten Liegenschaft (Art. 19 VZG) ist er geradezu un-
zulässig.

c. Der Hinweis der Beschwerdeführerin auf Pestalozzi (Der Steigerungs-
kauf, Zürich 1997, Rz 1209) und BGE 61 III 150 E. 2 geht fehl. Im genannten Ent-
scheid wurde erwogen: "Aus Art. 235 OR, wonach der Ersteigerer das Eigentum an 
einer ersteigerten Fahrnis mit deren Zuschlag, also vor beziehungsweise ohne 
Übergabe erwirbt, ergibt sich nichts für die Zulässigkeit der Versteigerung einer Sa-
che, welche zu übergeben dem Betreibungsamt unmöglich ist, eben weil gemäss 
Art. 129 SchKG das Betreibungsamt sich nicht darauf beschränken darf, dem Er-
steigerer das Eigentum an der ersteigerten Sache zu verschaffen, sondern ihm aus-
serdem den Besitz daran vermittelst Übergabe verschaffen muss. Anderseits darf 
Art. 235 OR nicht etwa dahin ausgelegt werden, dass der Ersteigerer von Fahrnis 

10

unter allen Umständen das Eigentum mit dem Zuschlag erwerbe. Voraussetzung 
solchen Eigentumserwerbs ist, dass der Veräusserer beziehungsweise das Steige-
rungsamt die Sache besitzt, um sie dem Ersteigerer sofort übergeben zu können; 
denn anders könnte nicht die in Art. 233 OR vorangestellte Regel Platz greifen, dass 
bei der Versteigerung der Erwerber Barzahlung zu leisten hat. Dagegen wäre der 
Eigentumserwerb an Fahrnis durch blossen Steigerungszuschlag unmöglich in ei-
nem Falle wie dem vorliegenden, in welchem ungewiss ist, ob die betreffende Sache 
überhaupt noch existiert (nicht etwa inzwischen zerstört worden ist), an welchem 
Ort sich befindet, ob (in der Schweiz oder aber) im Ausland, wo eine in der Schweiz 
durchgeführte Zwangsversteigerung keine Wirkung entfaltet, oder ob sie nicht etwa 
von einem Dritten in gutem Glauben zu Eigentum erworben worden ist. Gerade um 
zu verhindern, dass der Ersteigerer aus dem einen oder andern dieser Gründe ein 
Nichts erwerbe, verpönt das Gesetz die Versteigerung von Fahrnissachen, welche 
dem Ersteigerer nicht übergeben werden können."  

Diese Überlegungen sind für den hier vorliegenden Sachverhalt nicht ein-
schlägig, beziehen sie sich doch ausdrücklich nur auf Fahrnis und die genannten 
Gründe bilden allesamt keine Gefahr bei der Verwertung von Grundstücken.

d. Gemäss ZR 49 (1950) Nr. 110, S. 198 soll das Bundesgericht mit dem 
vorgenannten BGE 61 III 150 eine Ausnahme vom Grundsatz, dass der Rechtser-
werb mit dem Zuschlage erfolge, für den Fall gemacht haben, dass der versteigerte 
Gegenstand sich nicht im Besitz des Betreibungsamtes befindet und dem Ersteige-
rer nicht sofort übergeben werden kann. In diesem Falle bilde der Zuschlag nur die 
obligationenrechtliche Grundlage für die erst noch vorzunehmende Übertragung 
des Rechts, die nach den allgemeinen Regeln zu erfolgen habe, bei Fahrnis durch 
Tradition, bei Ordrepapieren durch die schriftliche  Abtretungserklärung verbunden 
mit der Übergabe des Wertpapiers. 

Ganz abgesehen davon, dass dies dogmatisch verfehlt erscheint (vgl. Giger, 
Berner Kommentar, N 13 ff. zu Art. 235 OR; Pestalozzi, a.a.O., Rz 1202 ff./12010: 
Bei einer Versteigerung von Fahrnis ist die traditio keine Voraussetzung für den 
Eigentumsübergang. Die besondere Art (Versteigerung) macht den Kauf zu einem 
Konsensualkontrakt, da der Zuschlag coram publicum die Besitzübertragung er-
setzt), braucht es eine entsprechende Ausnahme bei der Verwertung von Grunds-
tücken in jedem Fall nicht, denn das Betreibungsamt muss nicht Besitz haben -we-
der Buchbesitz noch tatsächliche Sachherrschaft-, um ein Grundstück zu verstei-
gern, das heisst, Eigentum daran samt Nebenrechten auf einen anderen zu über-

11

tragen. Dass das Betreibungsamt auch die tatsächliche Sachherrschaft dem Erwer-
ber zu übertragen habe, ist für die Verwertung nicht unabdingbar. Solange jedenfalls 
das Betreibungsamt selbst keine tatsächliche Verfügungsgewalt erlangt hat  -was 
hier zutrifft und der Ersteigerin sattsam bekannt war-  kann es auch nicht dazu an-
gehalten werden, sie der Ersteigerin zu übertragen. Mit der Einräumung der rechtli-
chen Verfügungsgewalt durch die Eintragung im Grundbuch ist die Beschwerdefüh-
rerin, als konsequente Folge der nun neu herrschenden materiellen Rechtslage, 
selbst dazu aufgerufen  -und rechtlich zweifellos in der Lage-  sich Besitz zu ver-
schaffen (vgl. auch BGE 113 II 229 E. 3c).

e. Das SchKG ist letztlich auf der Basis des materiellen Rechts zu ver-
stehen. Die Zwangsversteigerung als zweckgerichtete Wettbewerbsveranstaltung 
führt zu einer besonderen Art des Kaufabschlusses, welcher seine normativen Wur-
zeln in Art. 229 ff. OR hat. Unbestreitbar finden auf die Zwangsvollstreckung zwar 
primär die Normen des SchKG Anwendung und das OR ist lediglich ergänzend her-
anzuziehen (zum Verhältnis siehe Giger, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art.  229-236 
OR). Dass sich der spezifische Rechtsübertragungsvorgang (ausrufen, bieten, zu-
schlagen) bei der Zwangsvollstreckung im Rahmen eines amtlichen Verfahrens ab-
spielt und nicht einen Kauf sondern einen staatlichen Hoheitsakt darstellt, ändert 
nichts daran, dass die Wirkung letztlich auch bei der Zwangsversteigerung in der 
Schaffung eines privaten Rechts, nämlich Eigentum, liegt. Es wird ein zivilrechtlich 
relevanter Status begründet. In Bezug auf die aus dem privaten Recht Eigentum 
fliessenden Befugnisse ist spätestens nach dem Grundbucheintrag die Rechtsstel-
lung des Ersteigerers an einer Gant gleich wie jene des Vertragskäufers. Kann der 
Ersteigerer eines Grundstücks nach seinem Eintrag als Eigentümer ins Grundbuch 
im Rahmen der Privatrechtsordnung frei darüber verfügen, kann es parallel dazu 
nicht noch eine Verfügungszuständigkeit des Betreibungsamtes in Bezug auf die 
aus Art. 641 ff./926 ff. ZGB fliessenden Eigentumsfreiheits- und Besitzesrechte ge-
ben. Neben der uneingeschränkten privaten Rechtszuständigkeit des Erwerbers 
kann es nicht noch eine (konkurrierende) Rechtszuständigkeit der Zwangsvollstre-
ckungsbehörden geben. Würde das Betreibungsamt nach der Eintragung der Er-
werberin im Grundbuch an der Sache Veränderungen vornehmen (zum Beispiel 
sämtliche Türschlösser auswechseln, wie dies die Beschwerdeführerin der Vorin-
stanz beantragt hat), Mietverträge kündigen oder dergleichen, würde es die privaten 
Rechte der Erwerberin verletzen. Die Überlegung, dass die Räumung offensichtlich 
im Interesse der Erwerberin liegt und ihrem Wunsch entspricht, vermag an dieser 
Rechtslage nichts zu ändern. Dieser Wunsch ist Ausfluss aus ihrem privaten Recht, 

12

für dessen Durchsetzung sie selbst zu sorgen hat; sie kann damit nicht das Betrei-
bungsamt beauftragen. 

Wenn das Betreibungsamt eine Sache pfändet und in Gewahrsam nimmt, ist 
es unselbständiger unmittelbarer Besitzer (Stark, Berner Kommentar, N  14/69 zu 
Art. 920 ZGB; a.M. ZR 44 (1945) Nr. 21 E. 3). Eine solche Inbesitznahme im Sinne 
einer faktischen Herrschaftsausübung durch das Betreibungsamt durfte hier vor der 
Versteigerung nach ausdrücklicher Gesetzesvorschrift nicht stattfinden und hat 
auch nach der Versteigerung nicht stattgefunden, so dass das Amt den Besitz nicht 
weitergeben konnte. Nach der erfolgten Eintragung der Erwerberin ins Grundbuch 
darf sich das Betreibungsamt den Besitz nicht mehr verschaffen, weil ein amtlicher 
Beschlag einerseits nicht mehr besteht und andererseits mit einer betreibungsamt-
lichen Inbesitznahme in die Privatrechte der alleinverfügungsberechtigten Erwerbe-
rin eingegriffen würde. Einen entsprechenden privatrechtlichen Auftrag der Erwer-
berin musste beziehungsweise durfte das Betreibungsamt Maienfeld nicht anneh-
men.

6. Entgegen der nicht weiter motivierten Ansicht der Beschwerdegegne-
rin dürfen im Beschwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG gemäss ausdrücklicher 
gesetzlicher Vorschrift weder Kosten erhoben  -vorbehältlich mutwilliger und tröleri-
scher Beschwerdeführung (Art. 20a Abs. 1 Satz 2 SchKG)-  noch Verfahrensent-
schädigungen zugesprochen werden (Art. 20a Abs. 1 Satz 1 SchKG, Art. 61 Abs. 2 
lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG in Verbindung mit Art. 26 der kantonalen 
Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 
GVV zum SchKG).

13

Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss :

1. Die Beschwerde der Z. wird abgewiesen.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert zehn Tagen seit seiner schriftlichen Mit-
teilung beim Schweizerischen Bundesgericht Beschwerde geführt werden, 
sofern Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht werden will. Die Be-
schwerde ist schriftlich im Doppel beim Kantonsgerichtsausschuss einzurei-
chen.

4. Mitteilung an:

__________

Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden
als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs  

Der Präsident: Der Aktuar: