# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ab458e9c-00fa-5a01-a13d-ee2943b7fdb3
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-19
**Language:** de
**Title:** Aargau Regierungsrat 19.06.2024 RRB 2024-000774
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_RR_001_RRB-2024-000774-_2024-06-19.pdf

## Full Text

PROTOKOLL DES REGIERUNGSRATS 
 

 

Sitzung vom 19. Juni 2024 Versand: 25. Juni 2024 

Regierungsratsbeschluss Nr. 2024-000774 

A._____, B._____ und Weitere, Q._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats 

Q._____ vom 21. Dezember 2021 betreffend Baugesuch der C._____ AG für den Neubau von 

Atelier- und Gewerbehallen mit Tiefgarage auf Parzelle aaa (Baugesuch bbb); teilweise Gut-

heissung 

Erwägungen 

3. Ausnützungsziffer (AZ) 

3.1 Standpunkte der Parteien 

Die Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, die Bauherrschaft beanspruche mit 0,75 eine 

zu hohe AZ. Der Ausnützungszifferwert von 0,75 verlange einen Anteil an Wohnnutzung von mindes-

tens ⅓. Die Räume in den Obergeschossen seien jedoch nicht zu Wohnzwecken geeignet. Abgese-

hen von einem offenen Bereich mit WC, Waschbecken und Dusche in einigen Boxen würden die 

Ateliers keine Installationen aufweisen. Keine der Boxen sei als Wohnraum eingerichtet, beispiels-

weise mit einer Küche. In einzelnen Boxen (Nrn. 20, 22, 30, 32, 40, 42) seien nicht einmal die ge-

nannten sanitären Anlagen vorhanden, sondern es sei nur ein kleiner Ausguss an der Wand geplant. 

Die Bauherrschaft habe die offenen Räume im Obergeschoss als "Atelier" bezeichnet. Dieser Begriff 

stamme aus dem Französischen und bedeute "Werkstatt, Betrieb, Werkstätte". Die Bauherrschaft 

beantrage folglich gewerbliche Nutzungen und nicht Wohnnutzungen. Der Entscheid des Gemeinde-

rats beruhe daher auf einer falschen Grundlage. Es gelte eine AZ von 0,65. Immerhin habe der Ge-

meinderat versucht, die fehlende Eignung zur Wohnnutzung mit einer Auflage zu korrigieren, wonach 

technische Installationen und Anschlüsse für den Einbau von Kocheinrichtungen vorzusehen seien. 

Diese Auflage des Gemeinderats reiche jedoch nicht aus, um in den Ateliers eine baubewilligungs-

freie Wohnnutzung zu sichern und zuzulassen. Für die Obergeschosse aller fünf Gebäude müsste 

beispielsweise auch nachgewiesen werden, dass die Räume den Vorgaben des Lärmschutzes ent-

sprechen. Die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften sei vor allem im nördlichen Bereich des Bau-

grundstücks fraglich. Denn entlang der Linie der Schweizerischen Bundesbahnen AG (SBB) sei die 

Einhaltung der massgebenden Grenzwerte der ES III gemäss dem entsprechenden Plan im AGIS 

(Aargauisches Geografisches Informationssystem) kritisch. Es sei nicht nachgewiesen, dass für die 

(angeblichen) Wohnungen im Obergeschoss die Lärmvorschriften eingehalten seien.  

Die Bauherrschaft führt aus, dass es sich bei den geplanten Workboxes im Obergeschoss um Ge-

werbe- und Wohneinheiten handeln würde, in denen die Nutzer den Mieterausbau nach ihren indivi-

duellen Bedürfnissen vornehmen dürften. Die für die Ausnützung relevante Fläche einer Box betrage 

ca. 98,91 m2. Dies errechne sich aus der gesamten für das Obergeschoss relevanten Flächen von 

2'176,10 m2 dividiert durch die 22 Boxen, wobei auch die Erschliessungsflächen anteilsmässig pro 

Box berücksichtigt worden seien. Das geplante Obergeschoss bestehe aus total 22 Rastern. Die 

Bauherrschaft müsse total 1'544 m2 Wohnfläche im Obergeschoss realisieren, damit die AZ von 0,75 

anwendbar sei (⅓ Wohnfläche). Bezogen auf die Raster bedeute dies, dass von den 22 Rastern 16 

 

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als Wohneinheiten genutzt werden müssten. Die Bauherrschaft plane zwölf Einzeleinheiten und zwei 

Doppeleinheiten im Obergeschoss des Bauprojekts mit Wohnnutzung. Damit würden 16 Raster als 

Wohnfläche genutzt werden. Bei 98,1 m2 pro Box entspreche dies einer realisierten Fläche von 

1'582,62 m2. Sechs Einzeleinheiten mit je einem Raster à 98,91 m2 und total 593,48 m2 stünden da-

bei als Gewerbenutzung zur Verfügung. Damit seien die Anforderungen von § 5 Abs. 2 BNO einge-

halten. Die Vorgaben zum Lärmschutz würden ohne Weiteres eingehalten werden.  

Der Gemeinderat vertritt die Meinung, die Räume im Obergeschoss würden als Atelierwohnungen 

genutzt werden, wobei der Mieterausbau individuell vorgenommen werde. Die Räume müssten die 

Anforderungen an Wohnräume erfüllen, damit bei einem späteren Mieterausbau alle gesetzlichen 

Vorschriften eingehalten würden. Mangels einer öffentlich-rechtlichen Wohnungsdefinition aus-

serhalb des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) habe 

sich der Gemeinderat hinsichtlich der nötigen Voraussetzungen der Räume im Rohbau auf Art. 2 

Abs. 1 ZWG abgestützt. Die Räume im Obergeschoss würden die Voraussetzungen gemäss Art. 2 

Abs. 1 ZWG erfüllen und seien daher für die Wohnnutzung geeignet. Da der Innenausbau individuell 

erfolge und daher auch die Lage von Küche, Bad oder Schlafräumen nicht fix festgelegt sei, sei ver-

fügt worden, dass lediglich die Anschlüsse für die Kocheinrichtungen vorhanden sein müssen. Damit 

werde sichergestellt, dass die Räume im Rohbau die nötigen Voraussetzungen für einen späteren 

Wohnungsausbau erfüllen. Mit dem Begriff Atelier würden in der Architektur im Übrigen zunehmend 

Räume bezeichnet, die zum Wohnen und zum Arbeiten gedacht seien. Der Begriff für Atelierwoh-

nung sei in diesem Sinn für grossräumige Wohnungen durchaus geläufig. Die AZ von 0,75 sei zu-

dem gegeben, auch wenn nicht die gesamten Obergeschosse zum Wohnen genutzt würden. Die nö-

tige Wohnfläche könne bereits mit 16 der 22 Boxen gewährleistet werden. Was den Lärmschutz 

anbelange, so seien in der Grobabschätzung die Immissionsgrenzwerte sowohl hinsichtlich Stras-

senlärm als auch bezüglich Bahnlärm nicht erreicht worden. Aus diesem Grund sei gemäss Vollzugs-

hilfe "Bauen in lärmbelasteten Gebieten" des Departements Bau, Verkehr und Umwelt im Bauge-

suchsverfahren auch kein Lärmgutachten verlangt worden.  

[…]  

3.2 Beurteilung 

3.2.1 Eignung zur Wohnnutzung 

Der Begriff der Wohnung wird weder im kantonalen noch im kommunalen Recht definiert. Hingegen 

enthält Art. 2 Abs. 1 ZWG eine Legaldefinition der Wohnung, auf die auch der Gemeinderat abge-

stellt hat. Gemäss dieser Definition ist eine Wohnung eine Gesamtheit von Räumen, die für eine 

Wohnnutzung geeignet sind (Litera a), eine bauliche Einheit bilden (Litera b), einen Zugang entweder 

von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des 

Gebäudes haben (Litera c), über eine Kocheinrichtung verfügen (Litera d) und keine Fahrnis darstel-

len (Litera e). Die von Art. 2 Abs. 1 Bst. a–e ZWG verlangten Merkmale müssen kumulativ erfüllt 

sein, damit eine Wohnung vorliegt. Normalerweise besteht eine Wohnung aus mehreren Räumen, 

aber auch ein einziger Raum kann für sich alleine sämtlichen Anforderungen entsprechen (Einraum-

wohnung).  

3.2.1.1 Bezeichnung als "Atelier"  

In den Plänen für das Obergeschoss hat die Bauherrschaft die einzelnen Boxen als "Atelier" bezeich-

net (siehe Plan "Obergeschoss" vom 9. Juli 2020). Daraus zu schliessen, die Bauherrschaft hätte im 

Obergeschoss nur gewerbliche Nutzungen beantragt, geht indes fehl. Einerseits hat die Bauherr-

schaft im Baugesuch die "Ateliers" mit den Worten "Atelier/Wohnungen" umschrieben und auch in 

der Einwendungsverhandlung wurde seitens der Bauherrschaft stets betont, dass im Obergeschoss 

auch Räume zur Wohnnutzung entstehen sollen (vgl. Protokoll vom 3. September 2024 der Einwen-

dungsverhandlung vom 16. August 2021, S. 4 [Votum G.]). Andererseits lässt der Begriff "Atelier" 

nicht zwangsläufig auf eine rein gewerbliche Nutzung schliessen. Einraumwohnungen werden häufig 

 

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als (Wohn-)Atelier bezeichnet, die Kombinationen von Wohn-, Koch- und Ess- sowie Schlafbereichen 

enthalten, allenfalls ergänzt mit Arbeitsbereichen, jedoch ohne innere Raumunterteilung 

(https://www.wbs.admin.ch/de/ anwendung/glossar/-studio-loft-wohnatelier). Im weiteren Sinn wer-

den Ateliers daher auch als Räumlichkeiten bezeichnet, die zum Wohnen und Arbeiten geeignet 

sind. Auch aus der Vermietung der Boxen im Edelrohbauzustand, lässt sich keine eindeutige ge-

werbliche Nutzung ableiten. Der Edelrohbau ist zwar bei der Vermietung von Wohnraum eher selten, 

beschränkt sich aber nicht nur auf die Vermietung von Geschäftsräumen. Zum Edelrohbau gehören 

in der Regel ausgebaute sanitäre Anlagen und Treppenhäuser, Böden mit Zementüberzug, Wände 

mit Grundputz und die Zuleitung von Elektro- und Haustechnikinstallationen bis zum Stockwerk. Der 

Mieter hat somit die Möglichkeit, den Ausbau der Räume nach seinen individuellen Wünschen zu ge-

stalten. Schliesslich kommt es bei der nachfolgenden Prüfung, ob die Einheiten im Obergeschoss als 

Wohnräume geeignet sind, weniger auf ihre Bezeichnung an, sondern vielmehr darauf, ob die Anfor-

derungen des Gesundheitsschutzes eingehalten werden und ob diese über die für eine Wohnnut-

zung erforderliche Ausstattung verfügen. Der Entscheid des Gemeinderats beruht daher nicht auf  

einer falschen Grundlage. Die Rüge der Beschwerdeführenden zielt ins Leere.  

3.2.1.2 Vorschriften des Gesundheitsschutzes  

Damit die Räume für eine Wohnnutzung geeignet sind (§ 2 Abs. 1 lit. a ZWG), müssen sie den Anfor-

derungen des Gesundheitsschutzes entsprechen. Die wichtigsten Kriterien dabei sind Raum-, Woh-

nungs- und Fenstergrössen, Besonnung, Belichtung, Belüftung, Trockenheit, Wärmedämmung, 

Brand- und Schallschutz (vgl. § 52 Abs. 2 BauG). Die BNO der Gemeinde Q._____ legt in Überein-

stimmung mit dem kantonalen Recht (§ 36a BauV) die lichte Höhe von Vollgeschossen bei 2,40 m 

fest und schreibt eine minimale Fensterfläche von 1Ú10 der Bodenfläche vor (vgl. § 35 BNO).  

Das Obergeschoss ist gestaffelt geplant, wodurch jedes Atelier zwei unterschiedliche Raumhöhen 

aufweist. Dennoch haben alle Ateliers im Obergeschoss eine Höhe von 2,50 m und 4,83 m und erfül-

len damit ohne Weiteres die vorgegebenen Raummasse (siehe Plan "Schnitt A/B/1" vom 

9. Juli 2020, Massstab 1:100). Die Bodenflächen der einzelnen Einheiten betragen 76 m2 oder 74 m2 

und weisen Fensterflächen von 17 m2 auf. Die beiden Doppeleinheiten in Gebäude G1 und G5 ha-

ben jeweils eine Bodenfläche von 150 m2 und eine Fensterfläche von 34 m2. Auch die vorgeschrie-

benen Fensterflächen von 1Ú10 der Bodenfläche werden somit bei sämtlichen Ateliers deutlich einge-

halten. Eine minimale Wohnungsgrösse (in m2) schreibt im Übrigen weder das kantonale noch das 

kommunale Recht vor.  

Damit Wohnräume als ausreichend belichtet und belüftet gelten, müssen die Fenster in der Regel 

über dem Terrain liegen, ins Freie führen und genügend geöffnet werden können. Dies trifft auf sämt-

liche Einheiten im Obergeschoss zu. Die Räume müssen ausserdem nicht nur ausreichend belichtet, 

sondern auch minimal besonnt sein, um den Wohnhygienevorschriften zu entsprechen. Diese Vo-

raussetzung ist der Regel bei ausschliesslich nach Norden ausgerichteten Wohnungen nicht gege-

ben. Da vorliegend jedoch alle Ateliers gegen Westen ausgerichtet sind, kann davon ausgegangen 

werden, dass sie ausreichend besonnt sind.  

Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften wurde zudem von der Aargauischen Gebäudeversiche-

rung geprüft und mit Erteilung der kantonalen Brandschutzbewilligung vom 15. April 2021 unter Auf-

lagen und Bedingungen bestätigt (vgl. Baubewilligung, Ziff. 1 lit. d der Besonderen Auflagen und Be-

dingungen).  

3.2.1.3 Lärmschutzvorschriften  

Die Beschwerdeführenden bezweifeln im Zusammenhang mit den Anforderungen des Gesundheits-

schutzes vor allem die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften im nördlichen Bereich der Überbauung 

(Kantonsstrasse K[…] und Bahnlinie R._____-S._____) und monieren deren Beurteilung mittels  

Grobabschätzung. Hierzu gilt was folgt:  

 

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Das Bundesgesetz über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) und die Lärm-

schutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) bezwecken den Schutz vor schädlichem und lästigem Lärm, 

insbesondere dort, wo Menschen wohnen oder arbeiten. Übermässiger Lärm wirkt sich negativ auf 

das Wohlbefinden aus und ist gesundheitsschädlich. In lärmbelasteten Gebieten werden deshalb 

Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, unter Vor-

behalt von Art. 22 Abs. 2 USG nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden 

(Art. 22 Abs. 1 USG). Sind die Immissionsgrenzwerte überschritten, so werden Baubewilligungen für 

Neubauten, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Räume zweck-

mässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen 

werden (Absatz 2). Art. 31 Abs. 1 LSV präzisiert letztere Regelung dahingehend, dass eine Baube-

willigung nur erteilt wird, wenn die Immissionsgrenzwerte durch die Anordnung der lärmempfindli-

chen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (Litera a) oder durch bauliche 

oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen (Litera b), eingehalten 

werden können. Ist die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte durch derartige Massnahmen nicht 

möglich, darf nach Art. 31 Abs. 2 LSV die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung 

des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt.  

Die Höhe der massgebenden Immissionsgrenzwerte (Lr) hängt von der Lärm-Empfindlichkeitsstufe 

der Parzelle, der Art des Lärms und der Nutzung der Räume ab. Die Immissionsgrenzwerte gelten in 

der Mitte der offenen Fenster von lärmempfindlichen Räumen (Art. 39 in Verbindung mit Art. 41 

LSV). Lärmempfindliche Räume sind Räume in Wohnungen, ausgenommen Küchen ohne Wohnan-

teil, Sanitärräumen und Abstellräume sowie Räume in Betrieben, in denen sich Personen regelmäs-

sig während längerer Zeit aufhalten, ausgenommen Räume für die Nutztierhaltung und Räume mit 

erheblichem Betriebslärm (Art. 41 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 2 Abs. 6 LSV). Für Betriebsräume, 

die in Gebieten mit ES III liegen, gelten um 5 dB(A) höhere Immissionsgrenzwerte (Art. 42 LSV). Das 

Bauvorhaben ist in der Wohn- und Arbeitszone WA projektiert, welche der Lärm-Empfindlichkeits-

stufe III zugewiesen ist (Bauzonenplan; § 5 BNO). Für die ES III betragen die Immissionsgrenzwerte 

für Strassenverkehrslärm (Lärm, den Motorfahrzeuge [Motorfahrzeuge] und Bahnen [Bahnlärm] auf 

Strassen erzeugen) und für Eisenbahnlärm (Lärm von Normal- und Schmalspurbahnen) 65 dB (A) 

am Tag und 55 dB (A) in der Nacht (Anhang 3 Ziffern 1 und 2 LSV sowie Anhang 4 Ziffern 1 und 2 

LSV). Für Betriebsräume in der ES III gilt gemäss Art. 42 LSV ein Immissionsgrenzwert Lr von 70 dB 

(A) am Tag und 60 dB(A) in der Nacht (5 dB höhere Immissionsgrenzwerte). Bei den Betriebsräumen 

ist es jedoch in der Regel so, dass nur die Einhaltung der Tagesgrenzwerte kontrolliert werden muss, 

da diese Räume nachts nicht genutzt werden und somit auch kein Schutzbedürfnis gegenüber über-

mässigem Lärm besteht (Art. 41 Abs. 3 LSV).  

Die Immissionspegel Lr müssen für jede Lärmart (Strassenverkehrslärm und Eisenbahnlärm) separat 

ermittelt werden. Wenn die Immissionspegel Lr bei sämtlichen Fenstern von lärmempfindlichen Räu-

men unter den Immissionsgrenzwerten liegen, kann die Baubewilligung ohne weitere Abklärungen 

erteilt werden. Wenn die Immissionsgrenzwerte erreicht oder überschritten werden, muss die Bau-

herrschaft zur exakten Ermittlung der Beurteilungspegel ein detailliertes Lärmgutachten erstellen las-

sen (vgl. Art. 34 LSV).  

3.2.1.4 Strassenlärm 

Liegt die Bauparzelle in der Nähe von Kantonsstrassen, so kann anhand des Strassenlärmkatasters 

der Abteilung Tiefbau des Departements Bau, Verkehr und Umwelt abgeschätzt werden, ob genau-

ere Abklärungen durch Berechnungen nötig sind. Der Strassenlärmkataster ist im Geoportal des 

Kantons Aargau unter http://www.ag.ch/ geoportal > Online Karten > Strassenlärm einsehbar. Die 

roten und gelben Bereiche des Grobkatasters zeigen den kritischen Bereich für die Einhaltung der 

Immissionsgrenzwerte an Kantonsstrassen an, basierend auf hochgerechneten Verkehrsdaten für 

den aktuellen Zustand. Diese Flächen bieten eine Orientierung darüber, ab welchem Abstand die Im-

missionsgrenzwerte wahrscheinlich eingehalten werden können. Diese grobe Bereichsabschätzung 

 

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kann verwendet werden, wenn für eine Bauparzelle noch keine spezifische Beurteilung bezüglich der 

Grenzwerte vorliegt. 

Der Grobkataster kann wie folgt genutzt werden: Ist die Bauparzelle der ES III zugeordnet und liegt 

der geplante Bau ausserhalb des rot markierten Bereichs, so kann davon ausgegangen werden, 

dass die Immissionsgrenzwerte eingehalten sind. Es ist allerdings zu beachten, dass diese Darstel-

lung sehr grob ist, da beispielsweise keine Abschirmung durch Gebäude und andere Hindernisse be-

rücksichtigt wird. Es ist durchaus möglich, dass auch innerhalb der farbig markierten Bereiche die 

Immissionsgrenzwerte eingehalten werden (grüne Punkte in roten und gelben Bereich; vgl. Vollzugs-

hilfe "Bauen in lärmbelasteten Gebieten" der Abteilung für Umwelt des Departements Bau, Verkehr 

und Umwelt, Fassung April 2017 [heute nicht mehr auf Kantonswebsite aufgeschaltet, da Ausführun-

gen in www.bauen-im-lärm.ch integriert sind], S. 12). Daher empfiehlt es sich, bei Gebäuden, bei de-

nen die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte möglicherweise nicht gegeben ist, die Immissionspe-

gel genauer zu ermitteln. 

[Abbildung 1: Auszug aus dem Strassenlärmkataster Kantonsstrasse] 

Der Immissionspegel Lr bezeichnet die Lärmbelastung am massgebenden Fenster, die mit dem 

Grenzwert verglichen wird. Er wird in der Regel mithilfe eines Lärmberechnungsmodells ermittelt 

oder bei komplexen Situationen gemessen. Eine genauere Abschätzung des Immissionspegels Lr 
des Strassen- und Eisenbahnverkehrs lässt sich anhand der Emissionspegel Lr,e, des senkrechten 

Abstands des Empfangspunkts von der Strassenachse s und des Aspektwinkels (Schalleinfallswin-

kel) φ nach folgender Formel berechnen: Lr = Lr,e - 10 * log(s) – 10 * log(180/ φ). Der Empfangspunkt 

befindet sich immer in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume. Aus der Formel geht 

hervor, dass der Immissionspegel beim Empfangspunkt umso geringer ist, je weiter sich der Emp-

fangspunkt von einer Lärmquelle entfernt und je kleiner der Winkel ist, unter dem die Lärmquelle ein-

sehbar ist (Aspektwinkel). Bei Linienquellen wie Strassen und Eisenbahnen nimmt der Pegel mit  

einer Distanzverdoppelung um 3 dB(A) ab. Dieselbe Abnahme wird auch durch eine Halbierung des 

Aspektwinkels erreicht (zum Beispiel von 180° auf 90°). Für die Kantonsstrassen im Kanton Aargau 

steht ein Emissionskataster zur Verfügung, aus dem die Emissionspegel Lr,e direkt ersichtlich sind 

(Geoportal des Kantons Aargau, Online Karten, Emissionskataster [Thema Lärm]). Der Emissionspe-

gel gibt an, wie hoch die Lärmbelastung auf der Strassenachse ist. Die Emissionspegel der K[…] be-

tragen tagsüber 78,8 dB(A) und nachts 71,4 dB(A). Diese Emissionspegel für den Tag und die Nacht 

können direkt zur Berechnung des Immissionspegels am Empfangspunkt in die oben erwähnte For-

mel eingesetzt werden.  

Das am nächsten zur Kantonsstrassenachse gelegene öffenbare Fenster befindet sich im Oberge-

schoss in der Box Nr. 54, links oben neben der Eingangstüre (vgl. Plan Fassade N/O/S/W, Ansicht 

West, vom 9. Juli 2020). Der senkrechte Abstand des Empfangspunkts (Mitte des offenen Fensters) 

von der Strassenachse beträgt rund 29,1 m (9,1 m von Mitte offenes Fenster bis Parzellengrenze 

[gemessen in Plan "Obergeschoss" vom 9. Juli 2020, Massstab 1:100] und 20 m von Parzellen-

grenze bis zur Strassenachse [gemessen in Situationsplan vom 9. Juli 2020, Massstab 1:1'000]). Der 

Aspektwinkel φ zur Strassenachse beträgt 109° (gemessen in Plan "Obergeschoss" vom 

9. Juli 2020). Die auf das Fenster einwirkenden Immissionen (Lr) betragen nach der oben aufgeführ-

ten Formel somit am Tag 62 dB(A) (78,8 - 10 * log[29,1] - 10 * log[180/109]) und in der Nacht 

54,5 dB(A) (71,4 – 10 * log[29,1] – 10 * log[180/109]). Die Berechnung ergibt somit in Übereinstim-

mung mit dem Gemeinderat und der kantonalen Fachperson (vgl. Fachbericht vom 10. Juli 2023), 

dass die Immissionsgrenzwerte für Wohnnutzungen von 65 db(A) am Tag und 55 db(A) in der Nacht 

nicht erreicht oder überschritten werden. Dass der Gemeinderat vor diesem Hintergrund kein Lärm-

gutachten eingeholt hat, ist nicht zu beanstanden.  

 

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3.2.1.5 Eisenbahnlärm 

Die Lärmemissionen für Bahnstrecken in der Schweiz können dem Eisenbahnlärmemissionskataster 

des Bundesamts für Verkehr entnommen werden. Der tatsächliche Emissionspegel (Lr,e) der Bahnli-

nie R._____-S._____ (Km-Linie Nr. eee, Km von fff–ggg) beträgt am Tag 64,9 dB(A). Dieser Wert 

basiert auf Messungen im Jahr 2021 mit 62,9 Personenverkehrszügen und 2,5 Güterverkehrszügen 

pro Tag. In der Nacht beträgt der tatsächliche Emissionspegel 49,3 dB(A) bei 6,5 Personenverkehrs-

zügen und 0,5 Güterverkehrszügen. Somit werden die Immissionsgrenzwerte der ES III bereits an 

der Emissionsquelle eingehalten, was bedeutet, dass auch bei den massgebenden Empfangspunk-

ten aufgrund des Abstands von ca. 19–20 m zwischen der Bahnlinienachse und der Mitte des offe-

nen Fensters der Box Nr. 54 (gemessen im Situationsplan vom 9. Juli 2020, Massstab 1:1'000) die 

Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. Diese Einschätzung wird auch von der kantonalen Fach-

person der Abteilung für Umwelt des Departements Bau, Verkehr und Umwelt geteilt, die in ihrem 

Fachbericht vom 10. Juli 2023 festhält, dass der Belastungsgrenzwert (IGW) für Eisenbahnlärm auf-

grund der Distanz und der geringen Zugfrequenz beim Gebäude G5 nicht überschritten werde. Die 

Beschwerdeführenden machen dazu jedoch geltend, die D._____ plane auf der Strecke R._____-

S._____ einen Ausbau des Güterverkehrs, da sich auf dieser Strecke Verteilzentren der E._____ 

Q._____ und des F._____ T._____ befinden. Zudem sei der Ausbau von Formationsbahnhöfen vor-

gesehen, in denen die Wagen sortiert und weiterverteilt würden (vgl. Stellungnahme vom 19. Januar 

2024, Rz. 3).  

Es ist jedoch anzumerken, dass eine voraussehbare Änderung der Lärmbelastung nur berücksichtigt 

wird, wenn sie mit hinreichender Gewissheit bevorsteht. Eine durch den Bau, die Änderung oder die 

Sanierung einer lärmigen Anlage zu erwartende Mehr- oder Minderbelastung wird insbesondere 

dann beachtet, wenn das Projekt für die Errichtung beziehungsweise Änderung der Anlage im Zeit-

punkt, in dem über die Baubewilligung für das lärmempfindliche Gebäude zu entscheiden ist, bereits 

bewilligt oder öffentlich aufgelegt worden ist (Art. 36 Abs. 2 Bst. a LSV; vgl. ROBERT WOLF, Kommen-

tar zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl., 2000, N 20 zu Art. 22 USG).  

Auf der Strecke S._____-Q._____-R._____ verkehren S-Bahn- und Güterzüge. Es ist richtig, dass 

auf dieser Linie eine Verdichtung des Güterverkehrs und ein durchgehender Halbstundentakt der 

S-Bahnzüge geplant sind (vgl. […]). Die Phase Vorprojekt wurde im Dezember 2021 freigegeben. Im 

Jahr 2023 wurde im laufenden Vorprojekt die Gleisgeometrie optimiert, weshalb sich der Abschluss 

des Vorprojekts von Ende 2023 auf Anfang 2024 verschoben hat (vgl. […]). Das Ausbauprojekt be-

findet sich somit heute bestenfalls in der Phase Bauprojekt, in der die eigentliche Planung und Kon-

zeption des Projekts mittels detaillierten Plänen erarbeitet wird. Das geplante Ausbauprojekt kann 

sich daher noch nicht im Plangenehmigungsverfahren befinden und wurde daher auch noch nicht öf-

fentlich aufgelegt. Da somit weder eine öffentliche Auflage noch ein bewilligtes Ausbauprojekt vor-

liegt, sind allfällige zukünftige Lärmbelastungen im vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht zu 

berücksichtigen.  

Insgesamt ergibt sich somit, dass sowohl der Strassen- als auch der Eisenbahnlärm nicht zu Über-

schreitungen der Immissionsgrenzwerte führen, so dass die entsprechenden Lärmemissionen der 

Eignung der Ateliers als Wohnräume nicht entgegenstehen.  

3.2.1.6 Kochgelegenheit 

Eine Wohnung ermöglicht eine selbstständige Lebensführung und verfügt über eine Kocheinrichtung, 

was sie sowohl von anderen bewohnbaren Einzelzimmern (zum Beispiel in Altersheimen oder Man-

sarden) als auch von Hotelzimmern unterscheidet (vgl. FABIAN MÖSCHING, in: Stämpflis Handkom-

mentar zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen [Zweitwohnungsgesetz, ZWG] – unter Einbezug 

der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], STEPHAN WOLF/ARON PFAMMATTER [Hrsg.], 2. Aufl., 2021, N 7 

zu Art. 2 ZWG). Unter einer Kocheinrichtung kann sowohl eine Küche als auch eine Kochnische ver-

standen werden. In beiden Fällen sind fest installierte Anlagen mit Spülbecken notwendig, die zur 

Zubereitung von Mahlzeiten dienen. Um als Wohnung zu gelten, genügt es im Sinne des ZWG, wenn 

 

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nur die technischen Installationen vorhanden sind, die einen nachträglichen Einbau von Kocheinrich-

tungen ermöglichen.  

Da die geplanten Ateliers weder über Kocheinrichtungen noch über technische Installationen verfü-

gen, die einen nachträglichen Einbau von Kocheinrichtungen ermöglichen, hat der Gemeinderat auf-

lageweise den Nachweis des Vorhandenseins von technischen Installationen und Anschlüsse für 

den Einbau von Kocheinrichtungen vor Baubeginn verfügt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die 

Schwelle für das Vorliegen einer Wohnung im Rahmen des Zweitwohnungsgesetzes bewusst niedrig 

angesetzt wurde, um dem Ziel der Vermeidung von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweit-

wohnungsanteil von über 20 % gerecht zu werden. So genügt im Anwendungsbereich des Zweitwoh-

nungsgesetzes bereits die Möglichkeit eines nachträglichen Einbaus einer Kochgelegenheit aus, um 

als Wohnung zu gelten. Im vorliegenden Fall geht es jedoch nicht darum, eine Wohnnutzung zu ver-

hindern, sondern es muss im Obergeschoss zwingend eine Mindestwohnfläche vorhanden sein, um 

eine AZ von 0,75 beanspruchen zu können. Die (zumindest teilweise) Wohnnutzung im Oberge-

schoss ist somit zwingende Voraussetzung für die Bewilligungsfähigkeit des vorliegenden Projekts. 

Dies bedeutet, dass baulich sicherzustellen ist, dass die Wohnungen auch tatsächlich zu Wohnzwe-

cken genutzt werden. Angesichts dessen genügt es nicht, wenn in den Ateliers lediglich technische 

Installationen vorhanden sind, die den nachträglichen Einbau von Kochgelegenheiten ermöglichen. 

Dies würde eine Umgehung der zwingend erforderlichen Wohnnutzung erheblich begünstigen. Es 

muss deshalb sichergestellt sein, dass in den Wohnateliers auch effektiv Küchen oder Kochnischen 

eingebaut werden. Der angefochtene Entscheid ist daher mit der Auflage zu ergänzen, dass dem 

Gemeinderat für die Mieterausbauten im Obergeschoss vor der Baufreigabe überarbeitete Pläne mit 

projektierten Kocheinrichtungen zur Genehmigung einzureichen sind. Ziffer 8 der Besonderen Aufla-

gen und Bedingungen der angefochtenen Bewilligung ist deshalb wie folgt zu ergänzen: 

"c) Für die Baufreigabe sind dem Gemeinderat überarbeitete Pläne des Mieterausbaus im Oberge-

schoss zur Genehmigung einzureichen, aus denen der geplante Wohnungsausbau (einschliesslich 

Kochgelegenheit und sanitäre Einrichtungen) hervorgeht." 

[…] 

4. Parkierung 

[…] 

4.4 Nutzungszuweisung Parkplätze 

Die Beschwerdeführenden machen sodann im Wesentlichen geltend, dass es für die Erteilung der 

Baubewilligung zwingend erforderlich sei, in den Bauplänen explizit auszuweisen, welche Parkplätze 

welcher Benutzergruppe (Wohnen oder Gewerbe) zugewiesen seien.  

Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Das aargauische Recht kennt weder eine entspre-

chende Norm noch eine entsprechende Praxis der Bewilligungsbehörden zur ausdrücklichen Nut-

zungszuweisung von Parkplätzen in den Bauplänen; für die Erteilung einer Baubewilligung genügt 

es, dass der Nachweis erbracht wird, dass eine ausreichende Anzahl Parkplätze erstellt wird, die auf 

privatem Grund in nützlicher Distanz zur Liegenschaft liegen und dauernd als solche benutzt werden 

können (vgl. Regierungsratsbeschluss [RRB] Nr. 2021-000678 vom 9. Juni 2021, Erwägung 4.3). 

Dies ist vorliegend zweifelsohne der Fall, nachdem sämtliche 154 Parkplätze auf dem Baugrund-

stück erstellt werden sollen und eine gemeinsame Tiefgarage vorgesehen ist, die direkt mit jedem 

einzelnen Gebäude durch Lifte und/oder Treppen verbunden ist. Da sich eine Aufteilung der Tiefga-

rage im Übrigen nicht sinnvoll realisieren lassen würde, ist auch nicht von einer späteren Abparzellie-

rung auszugehen. Sollte gleichwohl in einem späteren Zeitpunkt eine Zweckentfremdung der Pflicht-

parkplätze festgestellt werden, kann die Baupolizeibehörde gestützt auf § 57 Abs. 1 BauG die 

 

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Wiederherstellung des gemäss Baubewilligung rechtmässigen Zustands anordnen. Vor diesem Hin-

tergrund ist die Auflage in der Baubewilligung nicht zu beanstanden, wonach die Pflichtparkplätze für 

die Wohnnutzung für die Baufreigabe zu deklarieren und planlich auszuweisen sind. Einen erneuten 

Entscheid über die Bewilligungsfähigkeit der Parkierung für den Wohnbedarf hat der Gemeinderat 

nicht zu fällen, geht es doch lediglich um die konkrete Lage der Parkplätze in der Tiefgarage und 

nicht um die Anzahl Parkplätze für die Wohnnutzung. Dass genügend Parkplätze für die Wohnnut-

zung projektiert sind und wie viele schliesslich für die Wohnnutzung bereitzustellen sind, wurde be-

reits in der Baubewilligung festgelegt (siehe vorne Erwägung 4.2). Es bedarf demnach keiner neuen 

baurechtlichen Prüfung, weshalb die Rüge, die Auflage würde den Rechtsschutz der Beschwerde-

führenden beschneiden, unbegründet ist. Insbesondere ist auch kein schützenswertes Interesse der 

Beschwerdeführenden an der Zuordnung der Parkplätze zu Gewerbe oder Wohnen ersichtlich. Dass 

es sich um zu wenige Pflichtparkplätze handle, wird zudem von den Beschwerdeführenden zu Recht 

nicht vorgebracht. Der von den Beschwerdeführenden erhobene Einwand erweist sich daher als 

nicht stichhaltig und führt nicht zur beantragten Aufhebung der Baubewilligung. 

[…] 

6. Grenzabstand Treppenanlage und Tiefgarageneinfahrt 

6.1 Standpunkte der Parteien 

Im Weiteren bemängeln die Beschwerdeführenden die Nichteinhaltung des Grenzabstands der Trep-

penanlage an der östlichen Seite des Gebäudes G3 in die Tiefgarage sowie der Tiefgarageneinfahrt. 

Die Argumentation des Gemeinderats, es handle sich um Unterniveaubauten nach § 20 BauV sei 

falsch. Die Begriffe und Messweisen der IVHB seien in der Gemeinde Q._____ noch nicht anwend-

bar. Es gelte nach wie vor § 18 Abs. 1 ABauV, wonach Tiefbauten das gewachsene Terrain um 

höchstens 80 cm überragen dürften. Die vom Gemeinderat erwähnte Abstandsvorschrift von 50 cm 

(gemäss § 18 Abs. 2 ABauV) greife nur, sofern es sich tatsächlich um eine Tiefbaute handle. Die ost-

seitige Treppe aus der Tiefgarage weise einen Aufbau beziehungsweise eine Mauer von mehr als 

80 cm Höhe auf. Sie gelte daher nicht mehr als Tiefbaute und müsse den ordentlichen Grenzabstand 

von 5 m einhalten. Mit ca. 1,20 m Abstand zur Grenze sei der Grenzabstand verletzt. Die Einfahrt der 

Tiefgarage sei mit einer Absturzmauer von über 1 m Höhe vorgesehen. Damit gelte auch die Einfahrt 

nicht mehr als Tiefbaute. Mit einem Abstand von 1,40 m verletze sie ebenfalls den Grenzabstand.  

Die Bauherrschaft hält dem entgegen, die Beschwerdeführenden würden den Wortlaut von § 20 

Abs. 1 BauV missachten. Unterniveaubauten dürften mit Ausnahme der notwendigen Erschliessung 

das massgebende Terrain und bei Abgrabungen das tiefer gelegene Terrain um höchstens 80 cm 

überragen. Die beanstandete Mauer bei der Treppe stelle eine Absturzsicherung für die notwendige 

Erschliessung der Tiefgarage dar. Diese Absturzsicherung als Teil der Erschliessung dürfe ohne 

Weiteres höher als 80 cm sein, ohne dass der Grenzabstand verletzt werde. Gleiches gelte für die 

beanstandete Mauer bei der Einfahrt der Tiefgarage.  

Wie die Bauherrschaft ist auch der Gemeinderat der Meinung, dass es sich bei der Einfahrtsrampe 

und den Treppen zu den Tiefgaragen um notwendige Erschliessungen handelt. Die Rampe stelle die 

Einfahrt dar und die Treppen gewährleisten die Fluchtwege im Brandfall. Die Treppen sowie die 

Rampen weisen Absturzhöhen von mehr als 1 m auf, weshalb diese gemäss der SIA-Norm 358 mit 

entsprechenden Absturzsicherungen zu versehen seien. Diese seien als Betonmauern von 1 m 

Höhe geplant. Als Teil der notwendigen Erschliessung der Tiefgarage könnten diese das Terrain um 

mehr als 80 cm überragen.  

6.2 Anwendbares Recht 

Am 1. September 2011 ist die BauV in Kraft getreten (§ 62 BauV), mit welcher die Allgemeine Ver-

ordnung zum Baugesetz (ABauV) aufgehoben wurde (vgl. AGS 2011/4-2, S. 33). Auf kommunaler 

 

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Ebene erfolgte die Einführung der neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinba-

rung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB; SAR 713.010) mit der Teilrevision der Nut-

zungsplanung, welche am 18. Juni 2015 von der Gemeindeversammlung beschlossen und am 

22. März 2017 vom Regierungsrat genehmigt wurde. Massgebend für die Beurteilung der Treppen-

anlage und der Tiefgarageneinfahrt ist somit nicht § 18a ABauV, wie die Beschwerdeführenden zu 

Unrecht meinen, sondern § 20 BauV.  

Gemäss § 20 Abs. 1 BauV dürfen Unterniveaubauten mit Ausnahme der notwendigen Erschliessung 

das massgebende Terrain und bei Abgrabungen das tiefer gelegte Terrain um höchstens 80 cm 

überragen (Mass f). Wenn die Gemeinde nichts anderes festlegt, müssen Unterniveau- und unterirdi-

sche Bauten sowie Parkierungs- und Verkehrsflächen einen Grenzabstand von wenigstens 50 cm 

einhalten. Er kann mit schriftlicher Zustimmung der betroffenen Nachbarn reduziert oder aufgehoben 

werden. Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf (vgl. Ziffer 1 An-

hang 1 BauV).  

6.3 Beurteilung 

Die Treppe ostseitig des Gebäudes G3 führt ausserhalb des Gebäudes vom Untergeschossniveau 

auf die Erdgeschossebene und dient unter anderem im Brandfall als vertikaler Fluchtweg (vgl. 

Grundriss Einstellhalle in Plan "Brandschutzkonzept Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, 

Schnitt A" vom 9. Juli 2020). Da beim Treppenaufgang eine Absturzgefahr besteht, ist eine Absturz-

sicherungsmauer in der Höhe von 1 m ab Bodenverlauf vorgesehen. Der höchste Punkt der Absturz-

sicherungsmauer liegt 1,2 m über dem gewachsenen Terrain. Die Absturzsicherungsmauern weisen 

zur östlich angrenzenden Parzelle ccc einen Grenzabstand von 1,2 m auf (vgl. Plan "Unterge-

schoss/Kanalisation" und "Fassade N/O/S/W", beide vom 9. Juli 2020). Den Bauplänen ist im Weite-

ren zu entnehmen, dass entlang der Grenze zur östlich angrenzenden Parzelle ccc eine nicht über-

dachte Tiefgarageneinfahrt von insgesamt 30,30 m Länge erstellt werden soll, die ostseitig von einer 

Flügelmauer gestützt wird. Die Tiefgarageneinfahrt respektive die ostseitige Flügelmauer wahrt zur 

Parzelle ccc einen Abstand von 1,4 m (siehe Plan "Erdgeschoss/Umgebung" vom 9 Juli 2020). Die 

Flügelmauer der Tiefgarageneinfahrt ist gemessen ab Bodenverlauf ebenfalls rund 1 m hoch und 

dient als Schutzelement gegen den Absturz von Personen entlang der Zufahrt. Der höchste Punkt 

der Absturzsicherung liegt rund 1,3 m über dem gewachsenen Terrain (vgl. Schnitt 1 des Plans 

"Schnitt A/B/1" vom 9. Juli 2020). 

Jede bei Normalbenutzung begehbare Fläche, bei der eine Gefährdung durch Absturz anzunehmen 

ist, muss durch ein Schutzelement gesichert sein. Als begehbar gilt jede Fläche, die für Personen zu-

gänglich ist. Eine Gefährdung ist im Allgemeinen anzunehmen, wenn die Absturzhöhe mehr als 1 m 

beträgt (vgl. Schweizer Norm 543 358 "Geländer und Brüstungen" des Schweizerischen Ingenieur- 

und Architektenvereins [SIA] vom 1. März 2010, Ziffern 2.1.1 f.). Die Tiefgarageneinfahrt und die 

Treppenanlage sind daher wegen der Absturzgefahr aus Sicherheitsgründen mit den erforderlichen 

Geländern oder Brüstungen zu versehen. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 20 Abs. 1 BauV gilt die 

Höhenbeschränkung von 80 cm über dem massgebenden Terrain nicht für die notwendige Erschlies-

sung. Die Tiefgarageneinfahrt dient als Zugang zu der im Untergeschoss geplanten Garage und 

kann ohne weiteres als notwendige Erschliessung qualifiziert werden. Gleiches gilt für die von der 

Tiefgarage ins Freie führende Treppenanlage beim Gebäude G3, die als Fluchtweg im Brandfall 

dient. Die Tiefgarageneinfahrt und die Treppenanlage können somit mit den aus Sicherheitsgründen 

erforderlichen Absturzsicherungen versehen werden, ohne dass sich an der Charakterisierung der 

gesamten Anlage als Unterniveaubaute etwas ändert. Dies ergibt sich auch aus den von der Bau-, 

Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz (BPUK) verabschiedeten Erläuterungen der Definitionen 

des Anhangs IVHB vom 3. September 2013 (im Internet: www.ag.ch/bauen > Baurecht > Baubegriffe 

– IVHB, Seite 5), die ein wichtiges Auslegungselement zur IVHB sind. Daraus ergibt sich letztlich, 

dass die Tiefgarageneinfahrt und die Treppenanlage jeweils die zulässigen Grenzabstände für Unter-

niveaubauten einhalten. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.