# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 76c5418f-a57b-5292-93fc-898398a5a3a1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-04-03
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.04.1995 12.1994.19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1994-19_1995-04-03.html

## Full Text

Incarto n.

  12.94.00019

  	
  Lugano

  3 aprile 1995

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta
  dai giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente, 

  Chiesa e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 3842 della Pretura di Locarno-Città, promossa con petizione 8
febbraio 1990 da

 

	
   

  	
  __________

  __________

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________
  

  rappr.
  dallo studio legale __________

   

  
	
   

  	
   

  

con cui gli attori hanno chiesto la condanna della
convenuta al pagamento di fr. 81’805.- oltre interessi in conseguenza del
contratto di mandato; 

 

Domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la
reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 16 novembre 1994 ha
respinto;

 

Appellanti gli attori, che con atto di appello del 7
dicembre 1994 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere la petizione;

 

Mentre la convenuta con osservazioni 23 gennaio 1995
chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e per ripetibili.

 

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

 

1.     - se
deve essere accolto l’appello

2.     -
tassa di giustizia e ripetibili

 

 

 

Ritenuto

 

 

 

in
fatto: 

 

 

                                  A.   Oggetto
della disputa è l’esercizio di un diritto di compera, costituito a favore di
__________ e da questi ceduto ai qui attori, sui fondi n. __________e
__________RFD di __________o.

 

 

                                  B.   Nella petizione in rassegna gli attori affermano che,
dopo aver già pagato acconti per fr. 200’000.--, non ricuperabili in caso di
mancato esercizio del diritto, il 25 gennaio 1988 essi avrebbero chiesto alla
banca convenuta (sportelli di __________) di bonificare al notaio avv.
__________ la somma di fr. 994’000.-- con valuta al 29 gennaio 1988.

                                         Il
direttore della sede di __________ della banca convenuta quello stesso giorno
avrebbe telefonicamente assicurato al notaio che l’importo in questione sarebbe
stato disponibile il 29 gennaio, il che avrebbe indotto il notaio a fare
iscrivere a registro fondiario già il 26 gennaio l’avvenuto esercizio del
diritto di compera.

                                         Il
notaio avrebbe ricevuto l’importo in questione solo il 1° febbraio 1988, ovvero
il giorno successivo alla scadenza del diritto di compera.

                                         Una
volta scoperta l’irregolarità, la precedente proprietaria avrebbe intimato al
notaio di fare revocare l’iscrizione, proposito dal quale essa avrebbe receduto
solo dopo pagamento di fr. 81’805.-- a titolo di indennità da parte degli
attori, importo che questi richiedono alla convenuta alla quale rimproverano la
carente esecuzione del mandato affidatole.

 

 

                                  C.   Nella risposta del 6 aprile 1990 la convenuta si è
opposta alla petizione.

                                         La
__________, presso cui vi era il conto del notaio, avrebbe avuto già il 25
gennaio 1988 la disponibilità della somma in questione, ma contrariamente alle
indicazioni della convenuta, essa l’avrebbe accreditata al notaio solo con
valuta 1° febbraio 1988.

                                         Dovrebbe
perciò essere ammesso che il notaio già il 25 gennaio 1988 era certo di
disporre dell’importo dovuto, prova ne sarebbe il fatto che egli quel medesimo
giorno avrebbe richiesto l’iscrizione dell’esercizio del diritto di compera.

                                         Non
vi sarebbe perciò errore alcuno da parte della convenuta, né sarebbe mai stata
realmente messa in dubbio la validità dell’esercizio del diritto di compera, di
modo che gli attori avrebbero in sostanza pagato la somma dedotta in causa
senza che ve ne fosse necessità, così che la stessa dovrebbe  rimanere a loro
carico.

                                         Inoltre,
a maggiore riprova dell’inutilità del pagamento, per effetto dell’art. 78 CO,
il termine del 31 gennaio 1988, una Domenica, sarebbe in realtà scaduto solo il
1° febbraio, e il pagamento effettuato in tale data sarebbe di conseguenza
stato tempestivo. 

 

 

                                  D.   Le parti nelle loro successive comparse scritte hanno
in sostanza mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo
quelle della parte avversaria.

 

 

                                  E.   Nel giudizio qui impugnato il Pretore, ritenuta
l’esistenza tra le parti di un contratto di mandato ai sensi degli art. 394 e
segg. CO, ha ammesso che la convenuta si sarebbe impegnata nei confronti degli
attori a far pervenire sul conto del notaio avv. __________ l’importo di fr.
994’000.-- entro il 29 gennaio 1988. Vi sarebbe perciò stato un errore del
funzionario della banca convenuta, il quale avrebbe allestito un ordine di
bonifico indicante “valuta 29 gennaio 1988”, il che, secondo gli usi bancari,
avrebbe comportato la partenza ma non l’arrivo a destinazione del denaro in quella
data.

                                         La
convenuta dovrebbe rispondere per l’errore del proprio dipendente in base all’art.
101 CO, ragione per cui andrebbe ammessa una violazione contrattuale da parte
sua.

                                         Tale
violazione non sarebbe però in relazione con l’importo pagato dagli attori alla
precedente proprietaria del fondo, dovendosi ammettere che non vi sarebbe stata
possibilità per quest’ultima di far annullare l’iscrizione a registro fondiario
dell’esercizio del diritto di compera in conseguenza del ritardo nel pagamento.
In altri termini, gli attori avrebbero inutilmente pagato la somma dedotta in
causa alla precedente proprietaria, con la conseguenza che essi non ne
potrebbero chiedere il risarcimento da parte della convenuta.

 

                                  F.   Con tempestivo gravame datato 7 dicembre 1994 gli
attori hanno chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di
accogliere la petizione.

                                         Il
giudizio pretorile sarebbe corretto nella misura in cui ammette una violazione
contrattuale da parte della convenuta, mentre verrebbe negata a torto l’esistenza
di un reale e risarcibile pregiudizio subito dagli attori.

                                         Il
pagamento del saldo del prezzo, avvenuto solo il 1° febbraio 1988, sarebbe
infatti stato tardivo, dato che non sarebbe in concreto applicabile l’art. 78
CO. 

                                         Non
potendosi ammettere, come erroneamente fatto dal Pretore, l’intervenuta
modifica delle condizioni di esercizio del diritto di compera e di pagamento
del prezzo stabilite dagli atti pubblici, si dovrebbe ritenere che l’iscrizione
del trapasso di proprietà dei fondi di __________ a nome degli attori è
avvenuta senza valido titolo o senza valida causa, senza cioè che fossero
adempiute le condizioni per chiederla ed ottenerla.

                                         Essendo
tale circostanza imputabile alla convenuta, ben si giustificherebbe di porre a
suo carico quanto pagato dagli attori alla precedente proprietaria dei fondi
per evitare guai peggiori, segnatamente la perdita dei fr. 200’000.-- già
pagati in precedenza.

 

 

                                  G.   Nelle osservazioni del 23 gennaio 1995 la convenuta ha
chiesto la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili sulla
scorta di argomentazioni che, per quanto necessario, verranno riprese nei
successivi considerandi.

 

 

 

Considerato

 

 

 

in
diritto:

 

 

                                   1.   Il
diritto di compera, che conferisce al suo titolare un diritto potestativo (DTF
115 II 385), è la facoltà di acquistare liberamente o secondo determinate
premesse ed entro un determinato lasso di tempo un bene mobile o un fondo alle
condizioni già pattuite fra le parti (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, n.
16 ad art. 683 CC).

                                         La
pattuizione di un diritto di compera deve essere completa in modo da produrre i
conseguenti effetti con una semplice dichiarazione unilaterale di esercizio del
diritto. Le parti devono pertanto specificare il fondo oggetto di tale diritto,
così come il prezzo di vendita che deve essere perlomeno determinabile (DTF
50 II 374; II CCA 16 ottobre 1992 in re H./C.; Meier-Hayoz, opera
citata, n. 38 e 39 ad art. 683 CC; Wissmann, Der Grundstückkauf, San
Gallo, 1989, pag. 505; SJZ 1984, pag. 314).

 

 

                                   2.   Gli attori sono cessionari del diritto di compera
concesso il 19 dicembre 1987 da __________ a __________ sui fondi __________e
__________di __________ (rogito n. __________del notaio avv. __________, doc.
B), e rettificato il 1° dicembre 1987 nel senso di intenderlo stipulato, alle
medesime condizioni del precedente atto, tra __________ e __________ in luogo
di __________ (rogito n. __________del notaio avv. __________, doc. C).

                                         In
forza di detta cessione, constatata dall’atto pubblico del 14 gennaio 1988
(rogito n. __________ del notaio avv. __________, doc. D), gli attori sono
pacificamente subentrati in tutte le facoltà e in tutti gli obblighi del
beneficiario iniziale (DTF 111 II 147 e 148).

 

 

                                   3.   Secondo la clausola n. 2 dell’atto costitutivo, il
diritto di compera è stato concesso fino al 31 gennaio 1988.

                                         Secondo
la clausola n. 4 del medesimo atto:

 

                                               “Per incarico espresso delle parti, il
diritto di compera potrà essere esercitato su semplice istanza del sottoscritto
notaio o di un sostituto notaio, da lui designato, dopo che il medesimo avrà
constatato l’avvenuto pagamento dell’intero prezzo pattuito.”

 

                                         Nessuna
delle parti solleva obiezioni per il fatto che il diritto di compera è stato
esercitato dal notaio avv. __________ piuttosto che dal notaio avv. __________
(cfr. deposizione di __________).

                                         E’
inoltre pacifico che il diritto di compera è stato esercitato entro la scadenza
del 31 gennaio 1988 (doc. 3).

 

 

                                   4.   Decisiva per l’esito della causa diviene perciò in
primo luogo la questione a sapere se il puntuale pagamento del prezzo è una
condizione di validità dell’esercizio del diritto di compera, ovvero se in caso
di tempestivo esercizio, ma di tardivo (o inesistente) pagamento, venga
inficiata la validità dell’esercizio del diritto di compera.

                                         La
risposta è negativa, e perciò sfavorevole agli attori.

 

 

                                4.1   Le modalità di trasferimento dei diritti reali
immobiliari sono infatti imperativamente regolate dalla legge (art. 656 cpv. 1
CC per la proprietà, art. 972 CC), ed è pacifico che il preventivo pagamento del
prezzo non è condizione di validità di un trasferimento della proprietà
fondiaria, e questo evidentemente anche nel caso tale trasferimento avvenga in
conseguenza dell’esercizio di un diritto di compera.

                                         Con
questa premessa, la suddetta clausola contrattuale n. 4 non può che avere avuto
il solo scopo di indicare l’ordine in cui dovevano essere effettuate le
prestazioni contrattuali: prima il pagamento, e poi il trasferimento della
proprietà. Essa deve perciò essere interpretata nel senso che il notaio
impegnava se stesso a procedere all’esercizio del diritto di compera solo dopo
essere entrato in possesso del prezzo della transazione. Vi era in altri
termini la chiara volontà di tutte le parti di garantire all’alienante
l’incasso del prezzo pattuito, ma non quella di sottoporre a condizione
l’intero contratto (per la vendita di fondi: art. 217 cpv. 1 CO), oppure di
consentire la revocabilità di un’iscrizione a registro fondiario in quanto
avvenuta sotto condizione.

                                         Nemmeno
__________, marito e rappresentante della proprietaria, si è del resto mai
espresso in termini di nullità dell’atto, né ha seriamente desiderato revocarne
la validità, limitandosi a sostenere con evidente finalità speculativa che
“errore c’era stato e andava pagato”.

 

 

                                4.2   Si deve inoltre considerare che gli attori potevano in
buona fede pensare di avere assolto ogni proprio dovere disponendo il
tempestivo pagamento del denaro necessario all’acquisto dei fondi, così che
l’iscrizione a registro fondiario del loro diritto di proprietà era di fatto
inattaccabile (art. 973 CC).

                                         Non
si vede in effetti come la signora __________, alienante dei fondi, avrebbe
potuto concretizzare la minaccia espressa con lo scritto del 2 febbraio 1988
(doc. G) ed ottenere la revoca dell’avvenuto trapasso di proprietà, atteso che
detta iscrizione, fondata su un tempestivo esercizio del diritto di compera,
non era in alcun modo indebita ai sensi di legge (art. 974 cpv. 2 e 975 CC; Steinauer,
Les droits réels, Berna, 1985, vol. 1, pag. 244 e segg.), e che comunque si
sarebbero potuti sollevare ampi dubbi sulla buona fede di chi avesse chiesto la
revoca del trapasso di proprietà per il solo fatto di essere entrata in
possesso del relativo prezzo con uno o due giorni di ritardo.

                                         Né
si può ipotizzare che siffatta mora nel pagamento del prezzo potesse comportare
l’automatico scioglimento del contratto, o la possibilità per il venditore di
recedere dal medesimo.

 

 

                                   5.   Da quanto esposto al precedente considerando consegue
che il Pretore a giusta ragione ha negato l’esistenza di un ragionevole nesso
di causalità tra la violazione contrattuale commessa dalla convenuta e il
pagamento da parte degli attori alla signora __________ della somma dedotta in
causa.

 

                                         Da
ciò la necessità di confermare il giudizio pretorile, senza che più occorra
chinarsi sulla questione a sapere se il termine del 31 gennaio 1988 si sia
protratto fino al 1° febbraio 1988 in conseguenza dell’art. 78 CO, questione
che in caso di risposta affermativa avrebbe anch’essa determinato la reiezione
della pretesa degli attori.

 

 

                                         L’appello
è perciò respinto ai sensi dei considerandi.

 

 

                                         Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

 

Per i
quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara
e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello
7 dicembre 1994 di __________ e __________ è respinto.

                                      

                                   II.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) 
tassa di giustizia         fr.   1’750.--

                                         b) 
spese                           fr.        50.--

                                         T
o t a l e                        fr.   1’800.--

 

                                         già
anticipati dagli appellanti restano a loro carico.

                                         Gli
attori rifonderanno alla convenuta fr. 3’000.-- per ripetibili d’appello.

                                   III.    Intimazione: __________;

 

                                         Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Città.

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                   Il segretario