# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2247990a-696d-51cd-8570-7c82ea95f1ba
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-11
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 11.02.2014 VD.2013.78 (AG.2014.113)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_VD-2013-78_2014-02-11.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  als Verwaltungsgericht

   

  

 

VD.2013.78

 

URTEIL

 

vom 11.
Februar 2014

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Stephan Wullschleger , Dr. Heiner
Wohlfart, 

lic. iur. Christian Hoenen, Dr.
Claudius Gelzer, Dr. Jeremy Stephenson 

und Gerichtsschreiber
Dr. Peter Bucher 

 

 

 

Beteiligte

 

A_____                                                                                                  Rekurrent 

[…]

vertreten durch […], Advokat,

[…]

 

gegen

 

Steuerverwaltung des Kantons
Basel-Stadt                    Rekursgegnerin 

Fischmarkt 10, 4001 Basel

 

Gegenstand

 

Rekurs gegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission 

vom 20. September 2012

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer
2010/001 

(Liegenschaft [...], Basel)

(Steueraufschub; § 105 Abs. 1 lit. b StG)

Sachverhalt

 

A_____ verkaufte
mit Kaufvertrag vom 4. Januar 2010 die Liegenschaft [...] in Basel für CHF
1'890'000.–. Nachdem ihn die Steuerverwaltung zweimal erfolglos gemahnt hatte,
die Steuererklärung einzureichen, wurde er amtlich eingeschätzt. Die Veranlagungsverfügung
wies einen steuerbaren Gewinn von CHF 755'076.50 und eine Grundstückgewinnsteuer
von CHF 226'500.– aus. Die gegen diese Verfügung gerichtete Einsprache des A_____
hiess die Steuerverwaltung teilweise gut und setzte den steuerbaren Gewinn neu
auf CHF 695'783.95 und die Grundstückgewinnsteuer auf CHF 208'710.– fest. Den
gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs des A_____ wies die
Steuerrekurskommission mit Entscheid vom 20. September 2012 kostenfällig ab.
Gegen diesen Entscheid richtet sich der am 4. April 2013 erhobene Rekurs von A_____
an das Verwaltungsgericht. Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und die Gewährung des Steueraufschubs für die Grundstückgewinnsteuer,
eventualiter die Rückweisung der Sache zur weiteren Abklärung an die
Steuerverwaltung; unter o/e Kostenfolge. Die Vorinstanz schliesst mit Vernehmlassung
vom 3. Juni 2013 auf kostenfällige Abweisung des Rekurses. Mit Replik vom 5.
August 2013 hält der Rekurrent an seinen Anträgen fest. Dieses Urteil ist auf dem Zirkulationsweg ergangen. Die Tatsachen
ergeben sich aus dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen.

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Gegen die Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte
Kommission kann gestützt auf § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
(VRPG; SG 270.100) Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben werden. Dieses ist
somit zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses funktionell wie auch sachlich zuständig.
Nach § 13 Abs. 1 VRPG ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die angefochtene
Verfügung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder
Änderung hat. Der Rekurrent ist als Adressat des angefochtenen Entscheids und
der strittigen Steuerveranlagung davon berührt und damit zum Rekurs
legitimiert, sodass darauf einzutreten ist.

 

1.2      Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich vorliegend nach der
allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine speziellen
Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht enthält (vgl.
§ 171 des baselstädtischen Gesetzes über die direkten Steuern vom 12. April
2000 [StG; SG 640.100]). Demnach ist zu prüfen, ob die Verwaltung
öffentliches Recht nicht oder nicht richtig angewendet, den massgeblichen
Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften
verletzt oder ihr Ermessen überschritten oder missbraucht hat.

1.3      Da es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne
von Art. 6 EMRK handelt, muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das
Urteil auf dem Zirkulationsweg gefällt werden (BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004
E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5 m.w.H.).

 

2.

Der Rekurrent begründet sein Begehren um
Steueraufschub damit, dass er die nun veräusserte Liegenschaft im Hinblick auf
den Familiennachzug seiner im Ausland lebenden Kinder erworben habe. Die
Liegenschaft sollte ihm ausschliesslich als selbstgenutzte Wohnliegenschaft für
sich und seine Kinder dienen. Der Rekurrent habe damit optimale Voraussetzungen
für den beabsichtigten Familiennachzug schaffen wollen. Das Migrationsamt habe
aber den Familiennachzug nicht bewilligt. Daher habe der Rekurrent die für ihn
als selbstgenutzte Wohnliegenschaft nicht mehr taugliche Liegenschaft
veräussert, um mit dem Erlös eine andere Liegenschaft in der Schweiz als
selbstgenutzten Wohnraum zu erwerben. Wer eine Liegenschaft zur Nutzung als selbständig
bewohnte Wohnliegenschaft kaufe und diese wieder veräussere, bevor er sie
tatsächlich selbständig als Wohnraum habe nutzen können, weil die äusseren
Voraussetzungen für die selbständige Nutzung unverschuldet nicht erfüllt worden
seien, dürfe nicht um das Ersatzbeschaffungsprivileg gebracht werden, wenn er
die Liegenschaft wieder verkaufe, um mit dem Erlös eine andere Liegenschaft als
selbstgenutzten Wohnraum zu erwerben. Diese Auslegung von § 105 Abs. 1 lit. b
StG entspreche dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung. Dem entspreche ein mit
vorliegendem Fall vergleichbares Beispiel: Ein Angestellter kaufe für sich und
seine Familie ein Einfamilienhaus in Basel, wo sich sein Arbeitsplatz befinde.
Bevor er mit seiner Frau und den Kindern in das Haus einziehen könne, werde
sein Arbeitsplatz vom Arbeitgeber nach Zürich verlegt, weshalb er das Haus in
Basel wieder verkaufe und mit dem Erlös in Zürich ein Haus für sich und seine
Familie kaufe. Auch in diesem Beispiel handle es sich um eine Veräusserung aus
achtenswerten persönlichen Gründen, und aufgrund äusserer Umstände komme es
nicht zur angestrebten Nutzung der Liegenschaft. Es komme einzig auf die
Intention an, die Liegenschaft ausschliesslich selbst zu nutzen, welche vorliegend
unbestritten sei. Bei allfällig fehlendem Nachweis dieser Intention wäre die
Sache zur weiteren Abklärung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. 

 

Mit Replik bestreitet der Rekurrent die
Darstellung der Vorinstanz, wonach er den Verkaufserlös nicht für eine selber
genutzte Ersatzliegenschaft verwendet haben soll. Der Wohnsitz allein sei nicht
ausschlaggebend für die Frage, ob der Erlös für eine Ersatzliegenschaft
verwendet werde, welche innert nützlicher Frist als selbstgenutztes
Wohneigentum verwendet werden soll. 

 

3.

3.1      Gemäss
§ 105 Abs. 1 lit. b StG wird die Besteuerung aufgeschoben bei Veräusserung
einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft
(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert
angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft
innerhalb der Schweiz verwendet wird. Gemäss § 87 Abs. 1 der Steuerverordnung
(SG 640.110; StV) gilt eine Wohnliegenschaft als dauernd selbstgenutzt, wenn
sie den steuerrechtlichen Wohnsitz der steuerpflichtigen Person bestimmt. Wie die
Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, sind diese Voraussetzungen vorliegend nicht
erfüllt. Die steuerpflichtige Person muss selber ihren steuerlichen Hauptwohnsitz
in der veräusserten Liegenschaft gehabt haben. Der Rekurrent hat aber nie an
der [...] gewohnt, was er auch selber einräumt. Er hat diese Liegenschaft am 4.
Januar 2000 gekauft und bis zum Verkauf im Jahr 2010 vermietet. Gewohnt hat der
Rekurrent während dieser Zeit zunächst an der [...] in Basel, dann in […]/SZ, allenfalls
zwischenzeitlich in Vietnam, und schliesslich am […] in Basel. Im notariell
verurkundeten Kaufvertrag vom 4. Januar 2010 wird denn auch festgestellt, dass
sämtliche Wohnungen des Kaufobjekts vermietet seien und die Käufer die
bestehenden Mietverträge übernähmen. Der aktuelle Mieterspiegel ist dem Vertrag
beigeheftet worden (vgl. dort Ziff. 5.3). Die Gewährung des Steueraufschubs
steht bei dieser Sachlage ausser Frage.

 

3.2      Offen
bleiben kann, wie das vom Rekurrenten angeführte Vergleichsbeispiel zu
entscheiden wäre, und ob es tatsächlich Fälle eines Steueraufschubs beim Verkauf
einer Liegenschaft und dem Erwerb einer Ersatzliegenschaft geben kann, wenn die
vorgesehene eigene Nutzung nicht zustande gekommen ist: Im Unterschied zur vom
Rekurrenten dargestellten Konstellation ist vorliegend die verkaufte
Liegenschaft anstelle der vom Rekurrenten angeblich vorgesehenen familiären
Nutzung während des ca. 10 Jahre dauernden Eigentumsverhältnisses vermietet worden.
Damit liegt überhaupt kein selbstgenutztes Wohneigentum vor. Bereits die
Steuerverwaltung hat im Einspracheentscheid festgestellt, es stehe fest, "dass
die Liegenschaft" dem Rekurrenten "durch ihren Ertrag aus Vermietung"
gedient habe, weshalb der Steueraufschub ausscheide (E. 2d). Diese Feststellung
hat die Vorinstanz erneut aufgenommen (E. 4c), und der Rekurrent bestreitet die
Vermietung auch nicht.

 

3.3      Nach
dem Gesagten sind entgegen der Auffassung des Rekurrenten keine weiteren
Sachverhaltsabklärungen durch die Steuerverwaltung vonnöten. Offen bleiben kann
insbesondere, ob der Rekurrent die Ersatzliegenschaft selber nutzen will oder
nicht, wie er mit Replik (Ziff. 3 und 4) geltend macht – hat er doch schon die
veräusserte Liegenschaft nicht selber genutzt, was aber Voraussetzung für einen
Steueraufschub wäre. Gerade dies hat schon die Steuerverwaltung zutreffend festgehalten.
Im Übrigen macht der Rekurrent auch selber nicht geltend, dass er die am 1.
April 2010 erworbene Ersatzliegenschaft an der […] innert der gesetzlich vorgesehenen
"nützlichen Frist", also innert zwei Jahren seit Erwerb (§ 87 Abs. 2
StV), zu seinem steuerrechtlichen Wohnsitz gemacht hätte, oder dass eine diesbezügliche
Fristerstreckung vorläge (§ 87 Abs. 2 i.Verb.m. Abs. 1 StV). Die angeblichen
Intentionen des Rekurrenten sind somit rechtlich unerheblich. Der Hauptwohnsitz
des Rekurrenten befindet sich nun offenbar in […]/AG.

Zusammenfassend
ist also festzuhalten, dass für einen Steueraufschub die eigene Nutzung sowohl
der veräusserten als auch der Ersatzliegenschaft kumulativ vorausgesetzt wird,
in casu aber weder das eine noch das andere gegeben ist. Folglich ist der Rekurs
abzuweisen.

 

4.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens hat der Rekurrent dessen Kosten zu tragen.

 

 

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht: 

 

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

 

            Der Rekurrent trägt die Kosten des
Verfahrens mit einer Gebühr von CHF 3'000.–.

 

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

 

Dr. Peter Bucher

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift
ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die
Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit
des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,
sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.