# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e9f7a881-991a-5465-af4e-9adee2463434
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-05-31
**Language:** de
**Title:** Aufstockung des Einkaufszentrums LOKwerk Winterthur mit 60 Wohnungen.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0082/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iv_nr._0082-2018_vom_31._mai_2018.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2017.00099 
0082/2018 

Entscheid vom 31. Mai 2018 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Baurich-
ter Urs Hany, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrierende 

1. – 11. [….] 

gegen 

Rekursgegner 

1.  Bauausschuss der Stadt Winterthur, Pionierstrasse 7, 8403 Winterthur  

2.  C. S. F. AG, […] 

betreffend 

Bauausschussbeschluss  der  Stadt  Winterthur  vom  26. Juni  2017;  Baube-
willigung  für  Aufstockung  und  Anbau  beim  Einkaufszentrum  LOKwerk  für 
60 Wohnungen,  Kat.-Nrn.  ST9922  und  ST9729,  Jägerstrasse 59  und  Zür-
cherstrasse 51, Winterthur-Stadt 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 26. Juni 2017 erteilte der Bauausschuss der Stadt Win-

terthur  der  C.  S.  F.  AG  die  baurechtliche  Bewilligung  für  die  Aufstockung 

und  den  Anbau  des  Einkaufszentrums  LOKwerk  mit  60  Wohnungen  auf 

den  Grundstücken  Kat.-Nrn.  ST9922  und  ST9729,  Jägerstrasse 59  und 

Zürcherstrasse 51, in Winterthur. 

B. 

Gegen  diesen  Entscheid  erhoben  [….]  11  Rekurrentschaften  mit  gemein-

samer  Eingabe  vom  31. Juli  2017  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursge-

richt  des  Kantons  Zürich  und  beantragten  die  Aufhebung  des Entscheides 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner. 

C. 

Mit  Verfügung  vom  4. August  2017  wurde  der  Rekurseingang  vorgemerkt 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit Eingabe vom 6. September 2017 beantragte die Vorinstanz die Abwei-

sung des Rekurses unter Kostenfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

Die  private  Rekursgegnerin  beantragte  mit  Eingabe  vom  4. September 

2017 ebenfalls die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

E. 

In ihrer Replik bzw. Duplik hielten die Parteien an  ihren Anträgen fest. Die 

Rekurrierenden stellten folgende zusätzliche Anträge: 

"4.  Die Stadt sei zu verpflichten, die Machbarkeitsstudien und die Vorprü-
fungsberichte zu den Akten zu geben. Die Unterlagen sind den Rekur-
rierenden zur Vernehmlassung zuzustellen. 

5.  Die  Stadt  sei  zu  verpflichten,  die  Gutachten/Stellungnahmen  von 
Denkmalpflege und Stadtgestaltung zu den Akten zu geben. Die Unter-
lagen sind den Rekurrierenden zur Vernehmlassung zuzustellen." 

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F. 

Am  20. November  2017  führte  die  4. Abteilung  des  Baurekursgerichtes  im 

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  Rekurrierenden  sind  Stockwerkeigentümer  oder  Mieter  von  Wohnun-

gen  [….]  in der Nähe des Baugrundstücks. Aufgrund  dieser  engen  räumli-

chen  Beziehung  und  der  vorgebrachten  Rügen  sind  sie  zur  Rekurserhe-

bung  im  Sinne  von  § 338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  grund-

sätzlich legitimiert. Soweit dies bei einzelnen Rügen nicht zutrifft, wird es im 

Rahmen  der  nachfolgenden  Erwägungen  darzulegen  sein.  Da  die  übrigen 

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs grundsätzlich ein-

zutreten. 

2. 
Die  Baugrundstücke  Kat.-Nrn. ST9922  (8'386 m2)  und  ST9729  (997 m2) 
liegen in der Zentrumszone Z4 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt 

Winterthur (BZO). Auf dem Flachdach des Einkaufszentrums LOKwerk soll, 

zurückversetzt  von  der  Zürcherstrasse,  ein  dreigeschossiger  Gebäudeteil 

mit 60 Wohnungen aufgesetzt werden, der an einem Ende über das beste-

hende Gebäude auskragt und bis ins Erdgeschoss hinunterreicht. Das Pro-

jekt gilt als Arealüberbauung. 

3.1. 

Die  Rekurrierenden  monieren,  die  Baubehörde  habe  von  der  Fachgruppe 

Denkmalpflege  und  der  Fachgruppe  Stadtgestaltung  keine  weiteren  Beur-

teilungen  eingefordert.  Es  bestehe  zwar  keine  gesetzliche  Verpflichtung, 

die  Fachgruppen  einzubeziehen,  aber  wenn  ein  Gemeinwesen  spezielle 

Fachkommissionen  einsetze,  stehe  es  nicht  im  Belieben,  diesen  wichtige 

Projekte ohne besondere Begründung vorzuenthalten. 

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3.2. 

Die  Vorinstanz  führt  aus,  bei  Vorhaben  mit  erhöhten  Anforderungen  an 

Einordnung  und  Gestaltung  werde  zur  Qualitätssicherung  entweder  der 

Weg über die Begutachtung durch die Fachgruppe Stadtgestaltung ("Stadt-

bildkommission"), oder der Weg über ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren 

beschritten.  Die  "Nachjurierung"  eines  seriösen  Wettbewerbsresultats  sei 

nicht sinnvoll. Eine Begutachtung durch die Fachgruppe Stadtgestaltung sei 

entsprechend nicht mehr notwendig gewesen. 

3.3. 

Gemäss § 2 Abs. 1 KNHV bezeichnen der Kanton und nach Massgabe des 

Bedürfnisses  auch  die  Gemeinden  zur  Erfüllung  ihrer  Aufgaben  auf  dem 

Gebiet  des  Natur-  und  Heimatschutzes  Fachstellen  und  beratende  Kom-

missionen.  Bei  Vorhaben  und  Geschäften,  die  Objekte  des  Natur-  und 

Heimatschutzes  berühren,  insbesondere  bei  Tätigkeiten  gemäss  § 1,  lädt 

die  verantwortliche  Stelle  die  örtlich  und  sachlich  zuständigen  Fachstellen 

rechtzeitig zur Stellungnahme ein (Abs. 2). 

Das  vorliegend  streitbetroffene  Bauvorhaben  berührt  keine  schützenswer-

ten  Teile  der  ehemaligen,  zu  einem  Einkaufszentrum  umgebauten  Moto-

renhalle,  insbesondere  nicht  die  geschützte  Nordwestfassade  zur  Zür-

cherstrasse  hin.  Das  Bauvorhaben  tangiert  auch  die  Grundstücke  der  ge-

schützten  Jägerstrassenhäuser  (Nrn. 61-81)  nicht  und  liegt  damit  offen-

sichtlich  ausserhalb  des  betreffenden  Schutzumfangs.  Das  Vorhaben  "be-

rührt"  somit  keine  Schutzobjekte  im  Sinne  von § 2  Abs. 2 KNHV. Dement-

sprechend  muss  keine  Fachstelle  im  Sinne  der  genannten  Vorschrift  be-

grüsst werden und kann im Übrigen offenbleiben, ob es sich bei der Fach-

gruppe  Denkmalpflege  der  Stadt  Winterthur  um  eine  Fachstelle  im  Sinne 

von § 2 KNHV handelt. Auch die kantonalen Bestimmungen über das Bau-

bewilligungsverfahren  enthalten  keine  Vorschrift,  wonach  die  genannte 

Fachgruppe zur Stellungnahme einzuladen wäre. Gleiches gilt auch für die 

Fachgruppe Stadtgestaltung. Es handelt sich um verwaltungsinterne Exper-

tengremien mit beratender Funktion, die bei der Beurteilung von Bauvorha-

ben  beigezogen  werden  können.  Eine  gesetzliche  Verpflichtung  dazu  be-

steht  indes  nicht,  wie  auch  die  Rekurrierenden festhalten.  Auch  der  Um-

stand, dass der Stadtrat diese Fachgremien eingesetzt hat, führt zu keiner 

anderen  Beurteilung.  Die  Vorinstanz  verzichtete  im  vorliegenden  Fall  aus 
sachgerechten Gründen auf den Einbezug der Fachgruppen. Ergänzend ist 

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festzuhalten,  dass  die  Untersuchung  des  Sachverhaltes  (§ 7  des  Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes [VRG]) nicht zu beanstanden ist. Somit ist diese 

Rüge nicht begründet. 

4.1. 

Die Rekurrierenden verlangen in ihrer Replik die Herausgabe der Machbar-

keitsstudien,  der  Vorprüfungsberichte  und  der  Gutachten  bzw.  Stellung-

nahmen  der  Fachgruppen  Denkmalpflege  und  Stadtgestaltung.  Zur  Be-

gründung führen sie aus, die Vernehmlassung der Vorinstanz lasse darauf 

schliessen,  dass  die  Machbarkeitsstudien  und  die  Vorprüfungsberichte  im 

Baubewilligungsverfahren eine Rolle gespielt hätten. Sodann behaupte die 

Stadt in ihrer Vernehmlassung, die Fachstellen seien hinreichend beigezo-

gen worden. Dies sei zu bezweifeln, weshalb die Gutachten der Fachstellen 

herauszugeben seien. 

4.2. 

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV ergibt 

sich für die Parteien das Recht, Beweisanträge  zu stellen,  und für die Be-

hörden  die  Pflicht,  rechtzeitig  und  formgültig  angebotene  Beweisbegehren 

entgegenzunehmen  und  zu  berücksichtigen.  Keine  Verletzung  des  rechtli-

chen Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter 

Beweismittel  verzichtet,  weil  es  aufgrund  der  bereits  abgenommenen  Be-

weise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür (vgl. Art. 9 BV) in 

vorweggenommener  Beweiswürdigung  annehmen  kann,  dass  seine  Über-

zeugung  durch  weitere  Beweiserhebungen  nicht  geändert  würde 

(BGr 1C_484/2016 vom 28. Juni 2017, E. 2.2.2., mit Hinweis auf BGE 136 I 

229 E. 5.2 und 5.3 f.; s. auch VB.2010.00651 vom 13. Juli 2011, E. 3.1). 

4.3. 

Die  Vorinstanz  führt  in  ihrer  Vernehmlassung  aus,  vor  dem  Wettbewerb 

seien  zahlreiche  Machbarkeitsstudien  erstellt  worden.  Die  Vorprüfung  der 

Eingaben  habe  deren Vollständigkeit,  baurechtliche und  technische  Mach-

barkeit  dokumentiert  und  einzelne  spezifische  Aspekte  beleuchtet.  Die 

Machbarkeitsstudien und Vorprüfungsberichte  betreffen  somit das Wettbe-
werbsverfahren,  welches  –  wie  ausgeführt  –  nicht  Gegenstand  des  vorlie-
genden Rekurses ist. Sie waren nicht massgebend für die Beurteilung des 

streitbetroffenen  Bauvorhabens  und  sind  vorliegend  nicht  entscheidrele-

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vant. Sodann kann die Herausgabe von Akten nicht dazu dienen, die Zwei-

fel der Rekurrierenden am Beizug der Fachgruppen zu beseitigen oder zu 

bestätigen.  Vielmehr  müssten  die  verlangten  Dokumente  –  so  sie  denn 

existieren  –  etwas  zur  Rechtsfindung  beitragen.  Zur  Pflicht,  die  Fachgrup-

pen  beizuziehen,  kann  auf  die  obigen  Ausführungen  verwiesen  werden. 

Somit  war  die  Vorinstanz  nicht  zur  Herausgabe  der  fraglichen  Akten  zu 

verpflichten. 

5.1. 

Die  Rekurrierenden  führen  aus,  der  Jury-Bericht  enthalte  nur  sehr  wenige 

Aussagen zur besonders guten Gestaltung. Ein Jury-Bericht sei als Partei-

gutachten zu qualifizieren. Die Baubehörde müsse sich damit auseinander-

setzen und sich eine eigene Meinung bilden. Mit dem praktisch vollständi-

gen  Verzicht  auf  eine  eigene  ästhetische  Beurteilung  habe  die  Vorinstanz 

das ihr zustehende Ermessen unterschritten. Die Vorinstanz habe sich kri-

tiklos dem Urteil einer Jury angeschlossen, der es an der notwendigen Un-

abhängigkeit fehle. 

5.2. 

Weder  aus  dem  angefochtenen  Entscheid  noch  aus  der  Vernehmlassung 

der  Vorinstanz  ergibt  sich,  dass  sich  die  Baubehörde  an  den  Jury-Bericht 

gebunden sah und auf eine eigene gestalterischen Beurteilung verzichtete. 

Die Vorinstanz hat sich damit im angefochtenen Beschluss auseinanderge-

setzt. Eine Ermessensunterschreitung liegt nicht vor.  

6.1. 

Die Rekurrierenden führen aus, aus den Erwägungen des Bauausschusses 

gehe die gesetzlich verlangte besonders gute Gestaltung nicht hervor. Die 

Arealüberbauungswürdigkeit sei unzureichend begründet worden. Ebenfalls 

habe sich der Bauausschuss mit dem Quartierbezug kaum auseinanderge-

setzt.  Weder  die  Beziehung  zur  Arealüberbauung  "Sulzer Areal Werk 2" 

noch die  Beziehung  zur baulichen  Umgebung  seien  in  der Baubewilligung 

ein Thema. 

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6.2. 

Die  Begründung  eines  Verwaltungsakts  oder  eines  Entscheids  muss  so 

abgefasst  sein,  dass  die  Betroffenen  ihn  gegebenenfalls  sachgerecht  an-

fechten  können  (Art. 29  Abs. 2  der  Bundesverfassung  [BV],  Art. 18  Abs. 2 

der Verfassung des Kantons Zürich [KV] und § 10 Abs.  VRG). Das ist nur 

möglich, wenn sich sowohl die Betroffenen als auch die Rechtsmittelinstan-

zen über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem 

Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von de-

nen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt.  

An die Begründungsdichte von Baubewilligungen sind insofern keine hohen 

Anforderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen ist, wel-

che alle erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat (§ 310 Abs. 1 PBG). Die 

massgeblichen  Sachumstände  ergeben  sich  daher  weitgehend  aus  der 

Baueingabe, weshalb mangels anderweitiger Anordnung im baurechtlichen 

Entscheid  von  der  baueingabegemässen  Bewilligung  des  Vorhabens  aus-

zugehen ist. Die Baubewilligung dient nicht dazu, Dritten die Auseinander-

setzung  mit  der  Baueingabe  zu  ersparen  (VB.2011.00692  vom  21. März 

2012, E.1.2.1. f., mit Hinweisen). 

6.3. 

Die  Vorinstanz  begründete  im  angefochtenen  Beschluss  und  auch  in  den 

Rekursvernehmlassungen,  weshalb  das  Bauvorhaben  die  Anforderungen 

von § 71 PBG ihrer Ansicht nach erfülle. Darin, dass aus den betreffenden 

Ausführungen  nach  Auffassung  der  Rekurrierenden  die  verlangte  beson-

ders  gute  Gestaltung  nicht  hervorgehen  soll,  liegt  kein  Begründungsman-

gel.  Vielmehr  läuft  die  Rüge  darauf  hinaus,  dass  die  Rekurrieren-

den bestreiten, dass das Projekt die Gestaltungsvorschriften (§ 71 PBG) er-

füllen  soll.  Dies  allerdings  in  unsubstanziierter  Weise.  Darauf  wird  weiter 

unten noch einzugehen sein. 

Im  Weiteren  war  die  Baubehörde  offensichtlich  der  Auffassung,  dass  sich 

das  Bauvorhaben  rechtsgenügend  in  die  bauliche  Umgebung  einordnet. 

Eine Begründung dazu ist im angefochtenen Entscheid nicht zu verlangen. 

Ein  anfechtungsberechtigter  Nachbar  kann  seine  gegenteilige  Auffassung 

anhand  der  Baueingabepläne  und  aufgrund  der  bekannten  baulichen  Um-
gebung  auch  ohne  eine  solche  behördliche  Begründung  geltend  machen 
(VB.2006.00532,  E. 2.2.,  in  BEZ 2007  Nr. 21  =  RB 2007  Nr. 12).  Der  Re-

kurs ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen. 

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Seite 7 

 
 
7.1. 

Die  Rekurrierenden  bringen  vor,  die  bestehende  Überbauung  des  gesam-

ten  ehemaligen  Werkareals  erscheine  als  bauliche  Einheit  und  sei  insge-

samt  arealüberbauungswürdig.  Grundlage  seien  die  Bewilligung  für  das 

Gesamtkonzept  (2001,  "Rahmenbaubewilligung")  und  die  Arealüberbau-

ungsbewilligungen für die Wohnüberbauung der CPV/CAP (2003) und das 

Einkaufszentrum  LOKwerk  (2005).  Das  vorliegend  streitbetroffene  Vorha-

ben  sprenge  den  Rahmen  dieser  Bewilligungen.  Die  Einheitlichkeit  der 

Arealüberbauung  verlange,  dass  das  neue  Bauvorhaben  im  Lichte  der  ur-

sprünglichen  Arealüberbauung  beurteilt  werde.  Das  Vorhaben  erfülle  die 

erhöhten Gestaltungsanforderungen nicht. Das LOKwerk sei als Arealüber-

bauung  bewilligt  worden.  Diese  könne  während  ihres  Bestandes  nicht  be-

liebig verändert werden und sei in ihrer Erscheinung und in ihren wesentli-

chen Elementen quasi "eingefroren". Die Vorinstanz habe für die Durchset-

zung  des  ursprünglich  bewilligten  Grünraumkonzepts  (Rahmenbaubewilli-

gung 2001) und des Umgebungsplans 2006 zu sorgen. Im Weiteren monie-

ren  sie  eine  ungenügende  Rücksichtnahme  auf  die  Schutzobjekte  an  der 

Jägerstrasse durch die eklatanten Massstabssprünge und den 23 m hohen, 

klotzartigen  Anbau  unmittelbar  an  der  Grenze.  Das  riesige  Volumen,  der 

architektonische Ausdruck und die Metallverkleidung würden die geschütz-

ten  eingeschossigen  Häuser  erdrücken.  Bei  diesem  klaren  und  krassen 

Widerspruch  zur  baulichen  Umgebung  rechtfertige  sich  gestützt  auf  § 238 

Abs. 1 PBG eine Reduktion des Volumens. 

7.2. 

Die  Vorinstanz  entgegnet,  die  Bauherrschaft  der  im  Jahr  2001  mit  der 

"Rahmenbaubewilligung"  (BAB-Nr. A 2001/411)  bewilligten  diversen  Ge-

bäude habe jenes Projekt nicht realisiert und die Bewilligung  verfallen las-

sen. Im Jahr 2006 sei die Erstellung des Einkaufszentrums auf den Grund-

stücken  Kat.-Nrn. ST9922  und  ST9729  bewilligt  worden 

(BAB-

Nr. A 2006/130). Dieses Projekt sei ausgeführt worden. In der betreffenden 

Baubewilligung  sei  festgehalten,  dass  es  sich  beim  Einkaufszentrum,  ent-

gegen  der  ursprünglichen  Rahmenbaubewilligung,  um  ein  von  der  Wohn-

überbauung  Loki  (realisiert  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. ST9859)  unab-

hängiges  Bauprojekt  handle.  Die  Rahmenbaubewilligung  von  2001  sei  im 

Jahr  2004  erloschen  und  daher  für  das  vorliegend  strittige  Bauvorhaben 

nicht von Relevanz. 

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Die ebenfalls als Arealüberbauung bewilligten Bestandesbauten würden ein 

schroffes Nebeneinander von Wohnüberbauung und Einkaufszentrum dar-

stellen.  Letzterem  fehle  nach  wie  vor  ein  guter  Quartierzugang  und  zwi-

schen den Gebäuden seien unattraktive leere Zwischenräume entstanden. 

Gerade diese Defizite sollen mit den geplanten baulichen Massnahmen zur 

Verdichtung  behoben  werden.  Das  Bauprojekt  werte  das  Areal  entspre-

chend massgeblich auf. Die Aufstockung trete nicht allseitig auf der ganzen 

Länge mit drei Vollgeschossen in Erscheinung, sondern lasse insbesonde-

re die Gebäudeecken des Einkaufszentrums in weiten Teilen frei. Sie wei-

che als Mäander abwechselnd von der Fassade zurück und stosse wieder 

an diese vor, um schliesslich als markanter Turm auf dem Boden der Stadt 

zu landen. Gerade damit werde auf der ehemaligen Gebäuderückseite ein 

attraktiver,  dringend  geforderter  zweiter  Gebäudeeingang  markiert.  Aus 

dem  verlassenen  Hinterhof  werde  ein  belebter  Ort  für  das  Quartier.  Der 

Turm sei dabei nicht einfach ein langer, lebloser Aufgang zum Dach, son-

dern ein eigenständiges, mit Wohnungen belebtes Gebäude. Die Proporti-

onen  blieben  gewahrt,  das  Einkaufszentrum  sei  weiterhin  als  Hauptvolu-

men auf dem  Boden erkennbar und  der klar niedrigere  Aufbau  ordne  sich 

unter.  Das  Prinzip  der  leicht  wirkenden  Aufbauten  auf  einem  massiven 

Hauptvolumen sei im unmittelbaren Quartier (Sulzerareal) an einigen Orten 

zu beobachten (diverse Aufstockungen entlang der Zürcherstrasse, Wohn-

überbauung  Kranbahn  am  Katharina-Sulzer-Platz,  Lichtlaternen  auf  den 

Hallendächern etc.). Das neue Volumen mache sich dabei nicht auf Kosten 

der  benachbarten  Arbeiterhäuser  breit,  vielmehr  werde  ein  angemessener 

Abstand zu diesen gewahrt und sie würden nicht erdrückt. Die Schutzzwe-

cke  jener  Häuser  und  der  unmittelbaren  Umgebung  würden  nicht  tangiert. 

Die  Arbeiterhäuser  mit  eher  kleinem  Volumen  stünden  seit  jeher  neben 

wuchtigen  Fabrikbauten.  Gerade  dieses  Spannungsfeld  unterschiedlicher 

Bauvolumen stelle ein quartiertypisches Charaktermerkmal dar. Anders als 

in historischen Kernzonen gehe es im Sulzerareal nicht darum, Neubauten 

bezüglich Massstäblichkeit, Gebäudehöhe und Gliederung in zurückhalten-

der Art und Weise einzubinden. Die rückwärtig angelegten Gärten der Häu-

ser würden durch den Anbau nicht tangiert. Die Baubehörde habe die Ver-

einbarkeit mit diesen Schutzzwecken geprüft. Aus ihrer Sicht seien sämtli-

che notwendigen Anordnungen getroffen worden. 

Die geplante Metallverkleidung des Holzbaus sei aus den leichten Verklei-
dungen  anderer  Aufstockungen  oder  Dachaufbauten  im  Sulzerareal  abge-

leitet. Die Aufstockung samt Turm setze sich volumetrisch vom Hauptvolu-

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men des Einkaufszentrums ab und sei gerade deshalb nicht in Klinker ma-

terialisiert.  Die  Fensteröffnungen  seien  in  zueinander  verschobenen  Bän-

dern zusammengefasst und betonten zusammen mit der vertikalen Metall-

verkleidung  den  homogenen  Ausdruck  des  neuen  Gebäudeteils.  Die  ge-

naue Ausformulierung werde wie üblich auflageweise mit der Erstellung ei-

nes Fassadenmusters 1:1 vor Ort überprüft. Die für eine Arealüberbauung 

geforderte besonders gute Gestaltung sei ohne Weiteres gegeben. 

7.3. 

In  ihrer  Replik  führen  die  Rekurrierenden  aus,  sie  würden  darauf  verzich-

ten,  zu  den  Argumenten  der  Vorinstanz  "gewahrte  Proportionen",  "Ein-

kaufszentrum als Hauptvolumen auf dem Boden erkennbar", "Unterordnung 

des  klar  niedrigeren  Aufbaus",  "leicht  wirkende  Aufbauten",  "nur  partielle 

Beanspruchung der Nähe zu der bestehenden Aussenfassade", "angemes-

sener  Abstand  zu  den  Arbeiterhäusern",  "Nicht-Beeinträchtigung  der 

Schutzzwecke der Arbeiterhäuser und deren Gärten" im Einzelnen Stellung 

zu nehmen. Bei diesen Qualifikationen handle es sich weitestgehend nicht 

um  Begründungen  für  die  geforderte  besonders  gute  Gestaltung,  sondern 

um  Wertungen  oder  Behauptungen,  denen  sie  nicht  zustimmen  würden. 

Das Nebeneinander von eher kleinen und ganz grossen Gebäuden, mithin 

das  Spannungsfeld  unterschiedlicher  Bauvolumen  gehe  darauf  zurück, 

dass  es  sich  früher  um  ein  Industrieareal  gehandelt  habe,  bei  dem  der 

Grundsatz "form follows function" gegolten habe. Die Industriepatrone hätte 

der  Gestaltung  des  Gesamtareals  –  nicht  nur  der  Fassade  an  der  Zür-

cherstrasse  –  besondere  Beachtung  geschenkt,  was  sich  in  den  zahlrei-

chen  Schutzobjekten  manifestiere.  Zudem  sei  das  frühere  Nebeneinander 

von  Industriebauten  trotz  unterschiedlich  grosser  Baukörper  viel  homoge-

ner gewesen. 

7.4.1. 

Die  Rahmenbaubewilligung  vom  31. Oktober  2001  betraf  ein  Gesamtpro-
jekt  (Arealüberbauung)  auf  dem  gesamten,  23'846 m2  umfassenden  ehe-
maligen Werkareal, welches später in mehrere Grundstücke aufgeteilt wur-

de.  Auf  den  im  vorliegenden  Rekursverfahren  streitbetroffenen  Grundstü-

cken  wurde  mit  Bauentscheid  vom  29. März  2006  (und  späteren  Abände-
rungsbewilligungen) das Einkaufszentrum LOKwerk bewilligt, wiederum als 
Arealüberbauung. Jene Bewilligung nimmt im Dispositiv keinerlei Bezug auf 

die  Rahmenbaubewilligung.  Es  handelte  sich  um  ein  eigenständiges  Pro-

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Seite 10 

 
 
jekt.  Zuvor  wurde  die  Wohnüberbauung  südöstlich  davon  bewilligt  und  er-

stellt, ebenfalls als Arealüberbauung und gemäss den rekurrentischen Aus-

führungen als "Nachtragsgesuch" (Projektänderung) zur Rahmenbaubewil-

ligung. 

Im  vorliegenden  Rekursverfahren  ist  nicht  entscheidend,  ob  und  wann  die 

Rahmenbaubewilligung  von  2001  erloschen  ist.  Es  stellt  sich  vielmehr  die 

Frage,  ob  das  Einkaufszentrum  und  damit  die  geplante  Aufstockung  Teil 

einer  grundstücksübergreifenden,  auch  die  südöstlich  benachbarte  Wohn-

überbauung  umfassende  Arealüberbauung  ist  und  die  Arealüberbauungs-

würdigkeit  gesamthaft  zu  prüfen  ist.  Dies  ist  in  Anbetracht  der  genannten 

Entstehungsgeschichte und der unterschiedlichen Nutzweise und baulichen 

Ausgestaltung zu verneinen. Unzutreffend ist sodann die Auffassung, dass 

ein  allfälliges  ursprüngliches  Gesamtkonzept  erhalten  werden  müsste. 

Auch  Arealüberbauungen  dürfen,  wie  jede  andere  Überbauung,  umgestal-

tet werden. Um die mit der Arealüberbauung verbundenen Privilegien wei-

terhin  in  Anspruch  nehmen  zu  dürfen,  müssen  aber  in  solchen  Fällen  die 

Anforderungen an eine Arealüberbauung nach wie vor erfüllt werden. 

7.4.2. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende  Gesamtwirkung  erreicht  wird.  Auf  Objekte  des  Natur-  und 

Heimatschutzes  ist  gemäss  § 238  Abs. 2  PBG  besondere  Rücksicht  zu 

nehmen. Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittel-

barer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen ge-

stellt.  Diese  Bauten  müssen  sich  nicht  nur  befriedigend,  sondern  gut  ein-

ordnen. 

Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 

PBG  ein  Verzicht  auf  die  Realisierung  des  auf  einem  Grundstück  zulässi-

gen  Volumens  verlangt  werden,  nämlich  dann,  wenn  der Widerspruch  zur 

baulichen  Umgebung  klar  und  krass  ist  (RB 1990  Nr. 78;  VGr,  23. Januar 

2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Hier-

für  sind  jedoch  im  Rahmen  der  bei  Eigentumsbeschränkungen  gebotenen 

Interessenabwägung  besonders  triftige  Gründe  erforderlich,  wie  zum  Bei-

spiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität 
der  bestehenden  Überbauung  oder  eine  qualifizierte  landschaftliche  Emp-

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Seite 11 

 
 
findlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legali-

tätsprinzip  stark,  weshalb  die  Anwendung  einer  Ästhetik-  bzw.  Schutzvor-

schrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier 

oder  ein  Baugeviert  –  die  Zonenordnung  ausser  Kraft  gesetzt  würde 

(VB.2014.00627 vom 7. Mai 2015, E. 4.1.) 

7.4.3. 

Das Baugrundstück befindet sich in der Zentrumszone Z4. Hier sind nebst 

vier  Vollgeschossen  zwei  Dachgeschosse  unter  Schrägdächern  (oder  ein 

Dachgeschoss  über  Flachdächern)  erlaubt  (Art. 46  BZO).  Bei  Arealüber-

bauungen  darf  die  zonengemässe  Vollgeschosszahl  um  ein  Vollgeschoss 

erhöht werden. Beträgt die Arealfläche in drei- und viergeschossigen Zonen 
mindestens  8'000 m2,  darf  die  zonengemässe  Vollgeschosszahl  um  zwei 
Vollgeschosse erhöht werden (Art. 64 Abs. 1 BZO). Diese Vorschriften sind 

eingehalten, ebenso diejenigen betreffend die Gebäudehöhe und der übri-

gen Grundmasse.  

Das fragliche Strassengeviert (Zürcherstrasse - Jägerstrasse - Agnesstras-

se  -  Obere  Briggerstrasse)  wird  durch  grossvolumige  Bauten  geprägt,  na-

mentlich durch die dem Bauvorhaben unmittelbar benachbarten fünf- bzw. 

sechsstöckigen  Mehrfamilienhäuser  Agnesstrasse 12a-c  bzw.  14a-c.  Das 

streitbetroffene  Gebäude  überragt  diese  Bauten  zwar  um  rund  ein  bzw. 

zwei  Geschosse,  von  einem  Fremdkörper  kann  deswegen  aber  nicht  ge-

sprochen werden. Es entsteht kein störender Kontrast. 

In  Bezug  auf  die Schutzobjekte  an der Jägerstrasse 49-91  ist  eine beson-

dere  Rücksichtnahme  gefordert  (§ 238  Abs. 2  PBG).  Der  östliche  Teil  des 

auf  den  ehemaligen  Maschinenfabrikhallen  (heute  Einkaufszentrum  LOK-

werk) aufgesetzten neuen Gebäudeteils ist gegenüber der den Jägerstras-

senhäusern zugewandten Ostfassade des Einkaufszentrums um ca. 10,5 m 

zurückversetzt.  Demgegenüber befindet  sich  die  Ostfassade  des östlichen 

Endes des  Mäanders ("Turm") in  der Flucht der bestehenden  Ostfassade. 

Sie reicht bis ca. 9,3 m an die Fassade der Jägerstrassenhäuser heran und 

ist 15,8 m breit. Damit wird ein mit Blick auf die Höhe des Neubaus ange-

messener Abstand gewahrt. Der Neubau kommt auf die von aussen wenig 

einsehbare  rückwärtige  Seite  der  Jägerstrassenhäuser  zu  liegen.  Die  für 

das  Erscheinungsbild  bedeutendere,  allenfalls  als  siedlungsprägend  (vgl. 

§ 203  Abs. 1 
lit. c  PBG)  einzustufende  strassenseitige  Ansicht  der 
Schutzobjekte  wird  nicht  beeinträchtigt.  Der  Massstabssprung  zwischen 

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Seite 12 

 
 
dem  Neubau  und  den  zweigeschossigen  ehemaligen  Arbeiterreihenhäu-

sern  ist  zwar  markant,  wird  aber  insbesondere  durch  das  ebenfalls  ganz 

andere Dimensionen aufweisende Gebäude der ehemaligen Maschinenfab-

rikhallen  und  weitere  grossvolumige  Bauten  in  der  Umgebung  relativiert. 

Ein klarer und krasser Widerspruch, der eine Reduktion des geplanten Ge-

bäudevolumens rechtfertigen würde, liegt nicht vor.  

Sodann vermögen die Rekurrierenden nicht substantiiert zu begründen, in-

wiefern  die  Metallverkleidung  der  Fassaden  nicht  zu  einer  guten  Einord-

nung in Bezug auf die Schutzobjekte, führen soll. Wie die Vorinstanz über-

zeugend  darlegt,  ist  diese  Materialisierung  nicht  zu  beanstanden.  Histori-

sche  Altbauten  und  Neubauten  dürfen  sich  in  ihrer  Ausgestaltung  unter-

scheiden,  auch  was  die  Materialisierung  der  Fassaden  angeht,  solange 

keine  störenden  Gegensätze  resultieren.  Dies  ist  hier  nicht  der  Fall.  Das 

Bauvorhaben nimmt somit die nach § 238 Abs. 2 PBG gebotene besondere 

Rücksicht  auf  die  Schutzobjekte.  Im  Übrigen  sind  die  Details,  Materialien, 

Farben  und  Oberflächenbeschaffenheit  (Textur)  für  die  Fassaden  noch  zu 

präzisieren  und  bewilligen  zu  lassen  sowie  vor  Baubeginn  zu  bemustern 

(s. Auflage in Dispositivziffer I.E.1. des angefochtenen Beschlusses). 

Die  Rekurrierenden verzichten  im  Übrigen  explizit  darauf,  zu  den  von  der 

Vorinstanz mit der Rekursantwort vorgebrachten Argumenten in Bezug auf 

das  Volumen  des  Bauvorhabens  und  dessen  Einordnung  in  die  bauliche 

Umgebung Stellung zu nehmen. Sie bringen lediglich vor, sie würden dem 

nicht  zustimmen.  Diesbezüglich  fehlt  es  an  einer  substanziierten  Begrün-

dung  der  rekurrentischen  Kritik,  namentlich  soweit  diese  auf  die  Erfüllung 

der  Anforderungen  gemäss  § 71  PBG  abzielt.  Die  Rekurrierenden  vermö-

gen  der  Beurteilung  der  Vorinstanz  nichts  entgegenzuhalten,  weshalb  der 

Rekurs auch in diesem Punkt abzuweisen ist. 

8.1. 

Die  Rekurrierenden  monieren,  der  Bauausschuss  habe  die  Vereinbarkeit 

des  Bauvorhabens  mit  den  im  Bundesinventar  der  schützenswerten  Orts-

bilder  der  Schweiz  von  nationaler  Bedeutung  (ISOS)  festgelegten  Zielen 

nicht geprüft. In den Akten und im angefochtenen Beschluss fehle ein Hin-

weis dazu. Die mangelhafte Begründung stelle eine Verletzung des rechtli-

chen Gehörs dar. 

R4.2017.00099 

Seite 13 

 
 
8.2. 

Die Vorinstanz entgegnet, das Bauprojekt entspreche dem Arealcharakter, 

wie er im ISOS umschrieben werde. Der Neubau messe an seiner höchs-

ten  Stelle  23,06 m  und  übersteige  damit  die  bestehenden,  bis  zu  achtge-

schossigen Bauten mit Flachdach nicht. Wie bei anderen Projekten im Sul-

zerareal  zeige  sich  auch  hier,  dass  ein  Nebeneinander  von  eher  kleinen 

und ganz grossen Gebäuden quartiertypisch sei. Anders als in den histori-

schen Kernzonen mit den Kirchen als wenige Dominatoren gehe es im vor-

liegend  relevanten  Sulzerareal  nicht  darum,  Neubauten  bezüglich  Mass-

stäblichkeit, Gebäudehöhe und Gliederung in zurückhaltender Art und Wei-

se  einzubinden.  In  diesem  Sinne  werde  auch  im  ISOS  die  in  verdichteter 

Bauweise erfolgte Vermischung von voluminösen historischen Fabrikhallen 

mit bis zu achtgeschossigen Neuüberbauungen herausgehoben. 

8.3. 

Die  Rekurrierenden  replizieren,  dass  es  sich  früher  um  ein  Industrieareal 

gehandelt  habe.  Die  Industriepatrone  hätten  der  Gestaltung  des  Gesamt-

areals besondere Beachtung geschenkt, was sich in den zahlreichen heute 

geschützten oder schutzwürdigen Objekten manifestiere. Zweitens sei das 

frühere  Nebeneinander  von  Industriebauten  trotz  unterschiedlich  grosser 

Baukörper  viel  homogener  als  das,  was  sich  heute  in  Bezug  auf  Körnung 

und Material präsentiere. 

8.4.1. 

Die Vorinstanz legt in ihrer Rekursantwort dar, inwiefern das Vorhaben den 

Anliegen des ISOS Rechnung trage. Ein allfälliger Begründungsmangel wä-

re somit geheilt. 

8.4.2. 

Durch  die  Aufnahme  in  ein  Inventar  des  Bundes  wird  dargetan,  dass  das 

Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls un-

ter  Einbezug  von  Wiederherstellungs-  oder  angemessenen  Ersatzmass-

nahmen die grösstmögliche Schonung verdient  (Art. 6 Abs. 1 des Bundes-

gesetzes  über  den  Natur-  und  Heimatschutz  [NHG]).  Gemäss  Art. 6 

Abs. 2 NHG  gilt  dieser  Schutz  nur  bei  der  Erfüllung  von  Bundesaufgaben 
im Sinn von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung 
von kantonalen und kommunalen Aufgaben wird demgegenüber der Schutz 

von  Ortsbildern  durch  kantonales  und  kommunales  Recht  gewährleistet. 

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Seite 14 

 
 
Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 der Bundesverfas-

sung, wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind. 

Auch  bei  der  Erfüllung  von  kantonalen  und  kommunalen  Aufgaben  sind 

Bundesinventare  indes  von  Bedeutung.  Sie  müssen  bei  der  Nutzungspla-

nung  berücksichtigt  werden.  Überdies  hat  im  Einzelfall  eine  Interessenab-

wägung im Lichte der Heimatschutzanliegen zu erfolgen (BGr 1C_488/2015 

vom 24. August 2016, E. 4.3; VB.2017.00013 vom 18. Mai 2017, E. 5.2.).  

Vorliegend steht keine planerische Anordnung zur Diskussion. Vielmehr ist 

die  Vereinbarkeit  des  Bauvorhabens  mit  dem  ISOS  strittig.  Die  Schutzan-

liegen  des  ISOS  sind indes für die  Grundeigentümer nicht  verbindlich  und 

damit nicht direkt anwendbar. Folglich ist einzig zu prüfen, ob die Anliegen 

des Heimatschutzes ausreichend berücksichtigt wurden, dies u.a. im Lichte 

des  ISOS  (vgl.  VB.2010.00312  vom  3. November  2010,  E. 4.1.,  und 

BRKE III Nrn. 0057-0060/2010 in BEZ 2010 Nr. 36).  

Aus den Vorbringen der Rekurrierenden geht nicht in substantiierter Weise 

hervor,  inwiefern  das  Bauvorhaben  den  Anliegen  des  Heimatschutzes  im 

Lichte der Schutzanliegen des ISOS nicht genügend Rechnung tragen soll. 

In  Bezug  auf  Rücksichtnahme  auf  die  Schutzobjekte  an  der  Jägerstras-

se 49-91 kann auf obige Ausführungen unter Erw. 7.4.3 verwiesen werden. 

Die Rüge ist somit unbegründet. 

9.1. 

Die Rekurrierenden beanstanden, die bestehende, wertvolle Ruderalfläche 

auf dem Dach des Einkaufszentrums werde weitgehend zerstört und könne 

nicht  mehr  im  gleichen  Umfang  und  in  der  gleichen  Qualität  hergestellt 

werden.  Dies  stehe  im  Widerspruch  zu  § 71  PBG  und  Art. 18  Abs. 1  und 

18b Abs. 2 NHG. 

9.2. 

§ 71  PBG  regelt  die  Gestaltung  von  Arealüberbauungen.  Aus  dieser  Be-

stimmung ergeben sich keine Anforderungen hinsichtlich der Erhaltung von 

Flora und Fauna auf dem Baugrundstück, insbesondere nicht die Pflicht zur 

"Verbesserung  der  Lebensbedingungen  für  Tiere  und  Pflanzen  in  intensiv 
genutzten Siedlungsgebieten", wie die Rekurrierenden vorbringen. 

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Seite 15 

 
 
Art. 18  des  Natur-  und  Heimatschutzgesetzes  (NHG)  beschlägt  die  Erhal-

tung von Biotopen, um dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzen-

arten  entgegenzuwirken.  Besonders  zu  schützen  sind  Uferbereiche,  Ried-

gebiete  und  Moore,  seltene  Waldgesellschaften,  Hecken,  Feldgehölze, 

Trockenrasen  und  weitere  Standorte,  die  eine  ausgleichende  Funktion  im 

Naturhaushalt  erfüllen  oder  besonders  günstige  Voraussetzungen  für  Le-

bensgemeinschaften  aufweisen  (Abs. 1bis).  Art. 18b  NHG  regelt  den 

Schutz von Biotopen von regionaler und lokaler Bedeutung. Es ist nicht er-

sichtlich,  dass  das  streitbetroffene  Vorhaben  einen  "weiteren  Standort"  im 

Sinne von Art. 18 Abs. 1bis NHG oder ein Biotop von regionaler oder loka-

ler Bedeutung im Sinne von Art. 18b NHG tangiert. Es handelt sich schlicht 

um  ein  extensiv  begrüntes  Dach.  Naturschutzrechtliche  Belange  stehen 

dem Bauvorhaben nicht entgegen. 

10.1. 

Die  Rekurrierenden  beanstanden,  die  angefochtene  Baubewilligung  zeige 

keine  Massnahmen  zur  Reduktion  der  Lärmemissionen  auf,  die  von  der 

neuen  Entsorgungsstation  ausgehen  würden.  Die  allgemeine  Verweisung 

auf  das  Umweltschutzrecht  und  die  Vorschriften  der  kommunalen  Polizei-

verordnung genügten nicht, um dem Lärmaspekt im bereits sehr stark vor-

belasteten  Gebiet  Rechnung  zu  tragen.  Das  Bauvorhaben  werde  zusätzli-

chen  Lärm  und  zusätzlichen  Verkehr  bringen.  Die  Vorinstanz  habe  sich 

nicht mit den zusätzlichen Emissionen auseinandergesetzt und die Auswir-

kungen des Bauvorhabens nicht geprüft. 

10.2. 

In  ihrer Replik führen die  Rekurrierenden aus, falls  die Entsorgungsstation 

nur den Bewohnerinnen und Bewohnern der geplanten 60 Wohnungen die-

ne  und  nicht  auch  den  Besucherinnen  und  Besuchern  des  Einkaufszent-

rums, werde die diesbezügliche Rüge fallen gelassen. 

10.3. 

Die  private  Rekursgegnerin führt aus,  die  Entsorgungsstation bestehe  aus 

vier  handelsüblichen  Containern  für  Grüngut,  Karton  und  Papier  sowie  ei-
nem  Unterflurcontainer  für  den  Haushaltkehricht.  Dass  die  Besucher  des 
Einkaufszentrums die entsprechenden  Abfälle  mitbringen  würden, wenn  in 

R4.2017.00099 

Seite 16 

 
 
praktisch  jedem  Wohnquartier  eine  entsprechende  Sammelstelle  vorhan-

den sei, sei nur schwer vorstellbar. 

10.4.1. 

Die Entsorgungsstation dient, wie die private Rekursgegnerin ausführt, den 

Bewohnern der geplanten Wohnungen. Somit ist davon auszugehen, dass 

die  Rekurrierenden ihre  diesbezügliche  Rüge  zurückgezogen  haben.  Im 

Übrigen handelt es sich beim betreffenden Containerstandort offensichtlich 

um einen lärmrechtlichen Bagatellfall, bei dem sich die Frage nach vorsorg-

lichen  Massnahmen  zur  Emissionsbegrenzung  (Art. 7  Abs. 1  Lärmschutz-

Verordnung  [LSV])  aus  Gründen  der  Verhältnismässigkeit  von  vornherein 

nicht stellt. 

10.4.2. 

Die  Vollzugsbehörde  ermittelt  die  Aussenlärmimmissionen  ortsfester  Anla-

gen  oder  ordnet  deren  Ermittlung  an,  wenn  sie  Grund  zur  Annahme  hat, 

dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte überschritten sind oder ihre 

Überschreitung zu erwarten ist. 

Der Betrieb neuer oder wesentlich geänderter ortsfester Anlagen darf nicht 

dazu führen, dass durch die Mehrbeanspruchung einer Verkehrsanlage die 

Immissionsgrenzwerte  überschritten  werden  (Art. 9  lit. a  LSV)  oder  durch 

die  Mehrbeanspruchung  einer  sanierungsbedürftigen  Verkehrsanlage 

wahrnehmbar stärkere Lärmimmissionen erzeugt werden (lit. b), wobei erst 

die Erhöhung des Verkehrslärmpegels um 1 dB(A), was einer Verkehrszu-

nahme  um  25 %  entspricht,  wahrnehmbar  stärkere  Verkehrslärmimmissio-

nen  verursacht  (vgl.  VB.2008.00001  vom  2. Juli  2008,  E. 6.1,  mit  Hinwei-

sen, und BGr 1A.148/2005 vom 20. Dezember 2005, E. 3.5).  

10.4.3. 

Die Zahl der in der bestehenden Tiefgarage des Einkaufszentrums vorhan-

denen Abstellplätze wird auf 196 reduziert. Davon gelten 125 als Pflichtab-

stellplätze für Beschäftigte und Kundschaft des Einkaufszentrums (s. ange-

fochtener  Beschluss,  Erw. 7).  Für  die  Wohnüberbauung  stehen  demnach 

höchstens 71 Abstellplätze zur Verfügung.  

Für Parkplätze von Wohnungen gilt ein spezifisches Verkehrspotenzial von 
2,5 Fahrten pro Parkfeld und Tag (vgl. Berechnungswerkzeug Tiefgaragen, 

Baudirektion  Kanton  Zürich,  Tiefbauamt,  tba.zh.ch).  Bei  71 Abstellplätzen 

R4.2017.00099 

Seite 17 

 
 
ergibt  dies  rund  178 Fahrten  pro  Tag,  davon  25 %  in  12 Nachtstunden 

(s. tba.zh.ch).  Das  Gebiet  ist  der  Empfindlichkeitsstufe III  zugeordnet. 

Demgemäss  gilt für Strassenverkehrslärm der Immissionsgrenzwert  (IGW) 

von 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht. 

Wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt hat, handelt es sich bei der 

Jägerstrasse um eine mässig befahrene Strasse. Die Immissionsgrenzwer-

te sind hier offensichtlich nicht überschritten. Der mit der geplanten Wohn-

überbauung  zu  erwartende  geringfügige  Mehrverkehr  ändert  daran  nichts. 

Somit  bestand  für  die  Vorinstanz  kein  Anlass,  den  zu  erwartenden  Ver-

kehrslärm zu ermitteln. 

11.1. 

Die  Rekurrierenden  monieren,  der  Bauausschuss  hätte  Massnahmen  be-

treffend  Autoabstellplätze  und  den  motorisierten  Individualverkehr  prüfen 

müssen.  Dies  bereits  aus  Gründen  der  Gleichbehandlung,  seien  doch  im 

Gestaltungsplan  für  das  angrenzende  "Sulzerareal Werk 1"  detaillierte 

Massnahmen verlangt worden, etwa Ladevorrichtungen für Elektrofahrzeu-

ge,  die  Beschränkung  der  Fahrten  während  der  Hauptverkehrszeiten  oder 

ein Mobilitätskonzept. 

11.2. 

Der  öffentliche  Gestaltungsplan  "Sulzerareal Werk 1"  umfasst  einen  Peri-
meter  von  60'974 m2  und  eine  maximale  Geschossfläche  von  148'000 m2 
für Wohn- und andere Zentrumsnutzungen wie Bildung, Produktion, Dienst-

leistungen etc. (s. Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV, Ziff. 4.7, sowie 

die  Gestaltungsplanbestimmungen,  stadt.winterthur.ch).  Diese  planungs-

rechtliche Festlegung ist mit der vorliegend angefochtenen Baubewilligung 

nicht vergleichbar. Die rekurrentische Forderung nach Gleichbehandlung ist 

somit verfehlt. 

Ladevorrichtungen  für  Elektrofahrzeuge  können  mangels  einer  Rechts-

grundlage  nicht  verlangt  werden,  auch  bei Arealüberbauungen  nicht.  Glei-

ches  gilt  für  Parkplätze  für  das  Carsharing.  Eine  Fahrtenbeschränkung 

während der Hauptverkehrszeiten ergibt bei einer Wohnüberbauung offen-
sichtlich  keinen  Sinn.  Ausser  Betracht  fällt  bei  einer  Anlage  mit  71 Ab-
stellplätzen für die Wohnnutzung auch die Bewirtschaftung der Autoabstell-

plätze  als  lufthygienisch  motivierte  Massnahme  zur  Emissionsbegrenzung 

R4.2017.00099 

Seite 18 

 
 
(s. Art. 12 Abs. 1 lit. c USG). Ein Mobilitätskonzept ist erforderlich bei auto-

armen  Wohnsiedlungen  mit  Unterschreitung  der  minimalen  Parkplatzzahl-

zahl (s. Merkblatt Stadt Winterthur, Amt für Städtebau und Verkehr, "Mobili-

tätskonzept und Controllingbericht für autoarme Wohnsiedlungen", 16. April 

2014,  stadt.winterthur.ch).  Dies  trifft  auf  die  geplante  Wohnüberbauung 

nicht zu, weshalb kein Mobilitätskonzept zu erstellen ist. Der Rekurs ist so-

mit auch in diesem Punkt unbegründet. 

11.3. 

Die Rekurrierenden bringen vor, das geplante Bauvorhaben sei eine Erwei-

terung  des  Einkaufszentrums  als  UVP-pflichtige  Anlage.  Der  Zusammen-

hang bestehe einerseits in der Statik und andererseits im Parkhaus, da ei-

nige  Parkplätze  des  Einkaufszentrums  künftig  dem  Wohnen  dienen  wür-

den. Die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob eine UVP-pflichtige wesentliche 

Änderung der bestehenden UVP-pflichtigen Anlage vorliege. Das Parkhaus 

werde  künftig  auch  ausserhalb  der  Öffnungszeiten  des  Einkaufszentrums 

deutlich  reger  benutzt.  In  ihrer  Replik  weisen  die  Rekurrierenden  auf  die 

Sanierungspflicht  gemäss  Art. 18  Abs. 1  Umweltschutzgesetz  (USG)  hin, 

die vorliegend wegen der überzähligen Parkplätze gegeben sei. 

11.4.1. 

Gestützt  auf  Art. 10a  Abs. 3  USG  bezeichnete  der  Bundesrat  in  der  Ver-

ordnung  über  die  Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPV)  die  Anlagetypen, 

die  der  Umweltverträglichkeitsprüfung  unterstehen  und  legte  die  Schwel-

lenwerte fest, ab denen die Prüfung durchzuführen ist. Der Umweltverträg-

lichkeitsprüfung unterstellt sind ausschliesslich Anlagen, die im Anhang der 

Verordnung aufgeführt sind (Art. 1 UVPV). Bei Anlagen, die nicht der UVP-

Pflicht  unterliegen,  werden  die  Vorschriften  über  den  Schutz  der  Umwelt 

(USG und weitere umweltrechtliche  die Vorschriften, vgl. Art. 3 UVPV) an-

gewendet,  ohne  dass  ein  Umweltverträglichkeitsbericht  erstellt  wird  (Art. 4 

UVPV). 

11.4.2. 

UVP-pflichtig  sind  Parkhäuser  und  -plätze  für  mehr  als  500 Motorwagen 

(Anhang UVPV,  Ziff. 11.4).  In  der  streitbetroffenen  Tiefgarage  sind  aktuell 
nur  203 Abstellplätze  vorhanden,  die  um  7 Abstellplätze  auf  gesamthaft 
196 Parkplätze reduziert werden. Sie ist somit nicht UVP-pflichtig. 

R4.2017.00099 

Seite 19 

 
 
UVP-pflichtig  sind  ausserdem  Einkaufszentren  und  Fachmärkte  mit  einer 
Verkaufsfläche von mehr als 7'500 m2 (Anhang UVPV, Ziff. 80.5). Änderun-
gen  bestehender  Anlagen,  die  im  Anhang  aufgeführt  sind,  unterliegen  der 

Prüfung,  wenn:  a.  die  Änderung  wesentliche  Umbauten,  Erweiterungen  o-

der Betriebsänderungen betrifft und b. über die Änderung im Verfahren ent-

schieden  wird,  das  bei  neuen  Anlagen  für  die  Prüfung  massgeblich  ist 

(Art. 2 Abs. 1 lit. a und b UVPV).  

Mit  dem  vorliegend  streitbetroffenen Bauvorhaben  ändert sich an  der Ver-

kaufsfläche des Einkaufszentrums LOKwerk, an deren Räumlichkeiten und 

an  dessen  Betrieb,  mithin  an  der  Umweltverträglichkeit  des  Einkaufszent-

rums  nichts.  Der  von  den  Rekurrierenden  konstruierte  statische  Zusam-

menhang ist nicht relevant. Es liegt somit offensichtlich keine Änderung ei-

ner UVP-pflichtigen Anlage vor. 

Anlagen, die den Vorschriften  des Umweltschutzgesetzes (USG) oder den 

Umweltvorschriften anderer Bundesgesetze nicht genügen, müssen saniert 

werden  (Art. 16  USG).  Der Umstand,  dass  die  geplante  Parkplatzzahl von 

196  über  dem  maximal  zulässigen  Pflichtbedarf  von  160  Abstellplätzen 

liegt,  bedeutet  keine  Verletzung  von  umweltrechtlichen  Vorschriften  und 

löst keine Sanierungspflicht im Sinne des Umweltschutzgesetzes aus. 

12.1. 

Die Rekurrierenden beanstanden, die Vorinstanz behalte zahlreiche Punkte 

späteren  Entscheiden  vor  und  korrigiere  gewichtige  Projektmängel  durch 

Nebenbestimmungen. Die Baubewilligung hätte nicht erteilt werden dürfen, 

da  die  Bewilligungsfähigkeit  nicht  festgestanden  sei.  Betroffen  seien  die 

nachbarliche Zustimmung zu Abständen und Öffnungen in Grenzfassaden, 

die  Gestaltung  (Materialien,  Farben  und  Textur  für  Fassaden  und  Dach, 

Freiraumgestaltung),  die  Umgebungsgestaltung  und  der  Nachweis  der  er-

forderlichen Flächen für den Kinderspielplatz und für Ruheflächen. Die Vo-

rinstanz müsse ausserdem anordnen, dass der noch zu fällende Entscheid 

in Form einer anfechtbaren Verfügung eröffnet werden müsse. 

12.2. 
Die Vorinstanz hält dem entgegen, im Umgebungsplan seien alle wichtigen 
Angaben  festgehalten,  namentlich  der  Standort  für  den  Spielplatz  mit 

Rutschbahn  und  Kletterelementen.  Die  genaue  Typenbezeichnung  der 

R4.2017.00099 

Seite 20 

 
 
Spielgeräte werde erst vor Rohbauabnahme verlangt. Dies gelte praxisge-

mäss  auch  bei  Arealüberbauungen  ebenfalls  für  den  detaillierten  Bepflan-

zungsplan. 

12.3. 

Die private Rekursgegnerin führt bezüglich der ausstehenden Zustimmung 

zum  Näherbaurecht  für  den  Ergänzungsbau  zu  Lasten  des  Grundstücks 

Kat.-Nr. ST9858  aus,  es  liege  ein  Grenzbaurecht  vor,  so  dass  der  Ergän-

zungsbau  (Anmerkung:  Gemeint  ist  der  Erweiterungsbau  an  der  Nordost-

seite)  ohne  wesentliche  Neuplanung  bis  an  die  Grenze  verlängert  werden 

könne,  sollte  die  Miteigentümerin  am  Grundstück  Kat.-Nr. ST9858  die  Zu-

stimmung zum Näherbaurecht verweigern. 

12.4. 

In  ihrer  Replik  führen  die  Rekurrierenden aus,  die  Rüge,  die  nachbarliche 

Zustimmung zu den Grenzöffnungen fehle, werde fallengelassen. Darauf ist 

folglich nicht mehr einzutreten. 

12.5.1. 

Die  Einhaltung  grundlegender  Baurechtsnormen,  deren  Verletzung  eine 

Bauverweigerung  rechtfertigt,  muss  nach  dem  Grundsatz  der  Einheit  des 

baurechtlichen  Entscheides  in  einem  einzigen  Baubewilligungsverfahren 

geprüft werden. Der baurechtliche Entscheid muss sich somit zu sämtlichen 

Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projektes von 

ausschlaggebender Bedeutung sind. 

Daraus folgt,  dass eine  Baueingabe,  in  der wesentliche  Teile  des Bauvor-

habens  fehlen,  sei  es  ungewollt,  sei  es,  weil  sie  erst  in  einem  späteren 

Baubewilligungsverfahren  beurteilt  werden  sollen,  unvollständig  ist.  Die 

Baubehörde  hat  solche  Baueingaben  zur  Verbesserung  an  die  Bauherr-

schaft zurückzuweisen (§ 313 Abs. 1 PBG). Bleibt es bei der Unvollständig-

keit der Baueingabe, ist hierin in der Regel ein wesentlicher, zur Aufhebung 

der Baubewilligung führender Verfahrensmangel zu erkennen. 

Kein  solcher  Mangel  liegt  vor,  wenn  es  um  Aspekte  des  Bauvorhabens 

geht,  die  dem  üblichen  Bauverlauf  entsprechend  am  besten  einem  späte-

ren Bewilligungsverfahren vorbehalten bleiben. Dies gilt namentlich für De-
tailaspekte wie etwa die Putzstruktur, die Farbgebung oder die Materialisie-

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rung  der  Fassadenverkleidung.  Es  wäre  kaum  sinnvoll,  von  der  Bauherr-

schaft  bezüglich  solcher  Aspekte  eine  Detailprojektierung,  die  mit  erhebli-

chem Aufwand verbunden sein kann, zu verlangen, wenn die Bewilligungs-

fähigkeit des eigentlichen Vorhabens noch gar nicht feststeht. Ferner kann 

auch die Prüfung der Umgebungsgestaltung einem nachgeordneten Bewil-

ligungsverfahren vorbehalten werden; nur bei Arealüberbauungen muss die 

Umgebungsgestaltung  -  wenn  auch nicht  zwingend  aus  dem  Umgebungs-

plan  -  bereits  im  Hauptbewilligungsverfahren  in  den  wesentlichen  Zügen 

ersichtlich sein (§ 73 Abs. 1 PBG). 

Demgegenüber dürfen grundlegende Aspekte eines Projektes nie vom bau-

rechtlichen Hauptverfahren abgespaltet werden. Die Aufteilung des Bewilli-

gungsverfahrens  muss  zudem  stets  auf  nachvollziehbaren  Gründen  beru-

hen.  Überdies  muss  gewährleistet  sein,  dass  der  gesetzmässige  Zustand 

bezüglich der in ein nachgeordnetes Verfahren verwiesenen Detailaspekte 

ohne  weiteres  erreicht  werden  kann  (VB.1999.00298,  VB.1999.00299  und 

VB.1999.00304 in RB 2000 Nr. 95). 

12.5.2. 

Gemäss Dispositivziffer I.E.1. ("Materialwahl und Detailgestaltung) sind die 

Präzisierung der Details, Materialien, Farben und die Oberflächenbeschaf-

fenheit (Textur) für Fassaden und Dach sowie die Freiraumgestaltung noch 

zu bestimmen und bewilligen zu lassen. 

Gemäss  Dispositivziffer I.E.2  ("Umgebungsgestaltung")  ist  ein  detaillierter 

Umgebungsplan  des  Dachgartens  zur  Bewilligung  nachzureichen.  Darin 

seien  alle  technischen  Details  wie  Vermassung  der  Wege,  Gefällsverhält-

nisse, die Oberflächenmaterialien und der Kinderspielplatz etc. einzutragen. 

Sodann  sei ein  Pflanzplan  zur Bewilligung  einzureichen,  soweit  er nicht  in 

den Umgebungsplan integriert werde. 

12.5.3. 

Die gemäss Dispositivziffer I.E.1 noch zu bestimmenden Punkte stellen die 

Bewilligungsfähigkeit  des  Projektes  nicht  in  Frage.  Dies  gilt  auch  für  die 

Umgebungsgestaltung.  Diese  ist  aus  den  Baueingabeplänen  in  den  we-

sentlichen Zügen ersichtlich. 

Bei  Mehrfamilienhäusern,  die  Familienwohnungen  mit  drei  und  mehr  Zim-
mern aufweisen, sind Kinderspielplätze oder Ruheflächen herzurichten, de-

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ren  Grundfläche  mindestens  3 m2  je  Wohnraum  betragen  muss  (Art. 74 
BZO).  Projektiert  sind  vorliegend  nebst  1-  und  2-Zimmerwohnungen 

20 3-Zimmer-Wohnungen  und  9 4-Zimmer-Wohnungen.  Das  ergibt 
96 Wohnräume von Familienwohnungen im Sinne von Art. 74 zu 3 m2 und 
somit  einen  Flächenbedarf  für  Kinderspielplätze  und  Ruheflächen  von 
288 m2.  Im  Situationsplan  des  Dachgartens  und  des  Erdgeschosses 
(act. 18.3.9  und  18.3.10)  sind  ein  Spielplatz  und  Flächen  mit  Aufenthalts-

möglichkeiten  eingezeichnet.  Entsprechende  Flächenangaben  fehlen.  Es 

ist  aber  offensichtlich,  dass  die  Bewilligungsfähigkeit  des  Bauvorhabens 

ausser Frage steht. 

Die  Materialwahl  und  Detailgestaltung  ist  gemäss  Dispositivziffer I.E.1. 

"bewilligen zu lassen". Ebenso gemäss Dispositivziffer I.E.2. der detaillierte 

Umgebungsplan  und  allenfalls  der  separate  Pflanzplan.  Die  Baubehörde 

wird  den  Rekurrierenden  diese  baurechtlichen  Entscheide  zuzustellen  ha-

ben (§ 316 Abs. 2 PBG), womit deren Rechtsschutz gewahrt ist. Die betref-

fenden Auflagen sind somit nicht zu beanstanden. 

13.1. 

Schliesslich  monieren  die  Rekurrierenden,  die  Vorinstanz  hätte  Verbesse-

rungen  gegenüber  dem  bestehenden  Zustand  im  Sinne  von  § 357  Abs. 4 

PBG prüfen müssen. Dies in Bezug auf die bestehende Ausfahrt in die Jä-

gerstrasse,  die  den  Verkehrssicherheitsanforderungen  nicht  genüge  (Mau-

ern, Zäune, Bepflanzungen). 

13.2. 

Die  Vorinstanz  entgegnet,  Verbesserungen  des  bestehenden  Zustandes 

seien  geprüft  worden,  hätten  sich  aber  als  unzumutbar  erwiesen.  Die  be-

stehende Ausfahrt geniesse Bestandesschutz und könne insbesondere aus 

denkmalpflegerischen  Aspekten  (Vorgärten  mit  Zaun  der  Arbeiterhäuser) 

nicht verbessert werden. 

13.3. 

Die  Sichtbereiche  der  Ausfahrt  in  die  Jägerstrasse  genügen  nicht  vollum-

fänglich  den  gesetzlichen  Anforderungen  an  den  Ausfahrt-Typ B  gemäss 

Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV). Es ist indes nicht ersichtlich, inwie-
fern  die  Rekurrierenden  dadurch  in  legitimationsbegründender  Weise  be-

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troffen  sein  sollen.  Eine  qualifizierte  Betroffenheit  wäre  etwa  gegeben, 

wenn die Zufahrt zu den rekurrentischen Grundstücken beeinträchtigt wür-

de. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Rechtsmittelbefugnis ist mit Bezug auf 

die  Rüge  der  mangelnden  Verkehrssicherheit  einer  Garagenausfahrt  re-

gelmässig  sehr  eng  zu  ziehen.  Weiter  betrifft  die  geltend  gemachte  man-

gelhafte Verkehrssicherheit  allgemein die  auf  der Jägerstrasse  zirkulieren-

den  Auto-  und  Velofahrer.  Warum  die  Rekurrierenden  dadurch  mehr  be-

rührt sein sollen als Dritte oder die Allgemeinheit, ist nicht ersichtlich. Damit 

fehlt es an der nach § 338a PBG verlangten besonderen, beachtenswerten, 

nahen  Beziehung  zum  Streitgegenstand,  kraft  derer  die  Rekurrierenden 

stärker als beliebige  Dritte  oder die  Allgemeinheit  vom angefochtenen  Be-

schluss betroffen sind (vgl. zum Ganzen RB 1998 Nr. 17). Der geltend ge-

machte Verstoss gegen § 357 Abs. 4 PBG würde auch nicht zur Aufhebung 

der angefochtenen Baubewilligung führen, sondern zu einer für die Rekur-

rierenden  –  wie  dargelegt  –  bedeutungslosen  Auflage.  Somit  ist  auf  diese 

Rüge  mangels  Betroffenheit  und  mangels  eines  schützenswerten  Interes-

ses nicht einzutreten. 

Bemerkungsweise  ist  anzufügen,  dass  keine  erhebliche  Beeinträchtigung 

der  Verkehrssicherheit  erkennbar  ist,  die  Massnahmen  nach  § 357  Abs. 4 

PBG gebieten würde. Es ist daher nachvollziehbar und nicht zu beanstan-

den, dass die Vorinstanz auf die Anordnung von Verbesserungen verzichte-

te. 

14. 

Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

[….] 

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