# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 874312fa-be89-5fe8-b6be-31d19595d49e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-01-17
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 17.01.2007  VB.2006.00417
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2006-00417_2007-01-17.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2006.00417	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 17.01.2007
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.01.2008 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Befehl

	
Beseitigungsbefehl (Werbestellen mit Flachbildschirmen)

Die streitbetroffenen Flachbildschirme stellen keine in bisher vorhandenen Schaukästen präsentierte Objekte dar, sondern ersetzen die Schaukästen bzw. Schaufenster. Die Bildschirme sind nicht im Innern eines Kastens untergebracht, sondern ersetzen mehr oder weniger fassadenbündig die Glaswand, die bei einem Schaukasten den Blick auf den in der Tiefe des Kastens präsentierten Inhalt ermöglichen soll. Sie stellen deshalb keine bestimmungsgemässe Verwendung der bisherigen Schaukästen oder -fenster, sondern neue Einrichtungen dar, über deren Bewilligungspflicht die Baubehörde ungeachtet der vorbestehenden und teilweise bewilligten Fassadeneinbauten neu entscheiden durfte. Entsprechend der Zweckbestimmung der eingebauten Monitore, wechselnde Werbebotschaften zu zeigen, hat sie die Baubehörde zutreffend als bewilligungspflichtige Reklameanlagen gemäss § 309 lit. m PBG qualifiziert (E. 2.3).
Es ist nachvollziehbar, dass die städtische Bewilligungspraxis einem Überhandnehmen von Reklameanlagen entgegen wirken will und deshalb grundsätzlich restriktiv gehandhabt wird. Um in einem schützenswerten Ortsbild die Zahl der Reklamen aus ästhetischen Gründen in Grenzen zu halten, ist die von der Beschwerdegegnerin vorgenommene Differenzierung zwischen Eigen- und Fremdwerbung zulässig. Indem sie Auskündigungen für die in den betreffenden Liegenschaften ansässigen Betriebe in einem weiten Umfang zulässt, trägt sie der Eigentums- und der Wirtschaftsfreiheit hinreichend Rechnung; die stärkeren Einschränkungen für Fremdwerbung erscheinen angesichts des hohen baukünstlerischen und historischen Werts der Altstadt als verhältnismässig. Auch wenn auf den Bildschirmen unter anderem auf die in den betreffenden Liegenschaften tätigen Betriebe hingewiesen wird, überwiegt die Fremdwerbung und es ist deshalb sachgerecht, sie der für solche Reklamen geltenden strengeren Praxis zu unterwerfen (E. 3.3).
Gutheissung

			 	
				Stichworte:
	
						BEWILLIGUNGSPFLICHT
EIGENWERBUNG
FLACHBILDSCHIRM
FREMDWERBUNG
GESAMTWIRKUNG
ORTSBILDSCHUTZ
PLAKATWERBESTELLE
REKLAMEANLAGE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. II PBG
§ 309 Abs. I lit. m PBG
§ 341 PBG
Art. 43 Ziff. I BZO Zürich

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2007 Nr. 5
RB 2007 Nr. 70 S. 147

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2006.00417

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 17. Januar 2007

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Gerichtssekretärin
Karin Hauser.

 

 

In Sachen

 

 

Stadt Zürich,vertreten durch das Amt für Städtebau

der Stadt Zürich, dieses vertreten durch das
Hochbaudepartement der Stadt Zürich,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

 

1.    A AG,

 

2.    B AG,

 

3.    C,

 

4.    D,

 

alle vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

 

betreffend Befehl,

hat
sich ergeben:

I.  

Mit drei separaten Verfügungen vom 4. Januar 2006
befahl das Amt für Städtebau der A AG als Betreiberin der Anlagen sowie den
Eigentümern der jeweiligen Liegenschaften die Beseitigung von mehreren
Plakatwerbestellen an der L- und an der M-Strasse. Bei diesen
Plakatwerbestellen handelt es sich um fest installierte, grossformatige Flachbildschirme,
die wechselnde Reklamen zeigen.

II.
 

Die hiergegen von der A AG und den jeweiligen Eigentümern
erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission I und hiess sie am 25. August
2006 gut; sie hob die angefochtenen Verfügungen auf und lud das Amt für
Städtebau zur Erteilung der Baubewilligungen ein.

Auf ein von den Rekurrierenden am 11. September 2006
eingereichtes Erläuterungsgesuch trat die Baurekurskommission I am 3. November
2006 nicht ein.

III.
 

Mit Beschwerde vom 29. September 2006 beantragte die
Stadt Zürich dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und
Wiederherstellung der Beseitigungsbefehle unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen; überdies sei ein Augenschein bei Dunkelheit durchzuführen.

Die Vorinstanz schloss am 20. Oktober 2006 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 6. Dezember
2006 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den
angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission. Da der Beschwerdeführerin bei
der Anwendung von § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) ein durch die Gemeindeautonomie geschützter Beurteilungsspielraum
zusteht, ist sie zur Beschwerde legitimiert. Auf das frist- und formgerecht erhobene
Rechtsmittel ist damit einzutreten.

1.2 Der
beantragte Augenschein ist nicht erforderlich, da sich der massgebliche Sachverhalt
aufgrund des von der Vorinstanz am 12. Juni 2006 durchgeführten
Augenscheins sowie der bei den Akten liegenden Fotografien mit ausreichender
Deutlichkeit ergibt (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit
Hinweisen). Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im
vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2).

2.  

2.1 Nachdem
das Amt für Städtebau mit Schreiben vom 19. August 2005 die Eigentümer der
jeweiligen Liegenschaften auf die Bewilligungspflicht für das Anbringen der als
Reklameanlagen qualifizierten Flachbildschirme hingewiesen und gestützt auf § 238
Abs. 2 PBG die Beseitigung verlangt hatte, liessen die Eigentümer und
die Betreiberin der Werbeanlagen mit im Wesentlichen gleich lautenden Schreiben
vom 19. September 2005 geltend machen, die Flachbildschirme befänden sich
in seit Jahrzehnten bestehenden, schon bisher Werbezwecken dienenden Vitrinen.
Das Anbringen der Flachbildschirme stelle weder eine bauliche noch eine
nutzungsmässige Änderung dar und unterliege deshalb nicht der
Bewilligungspflicht, weshalb auch kein Anlass zur angeordneten Beseitigung
bestehe. In der Folge erliess das Amt für Städtebau die angefochtenen Verfügungen
vom 4. Januar 2006.

Obwohl kein förmliches Baugesuch eingereicht worden ist
und die Baurekurskommission die Frage der Bewilligungspflicht offen gelassen
hat, rechtfertigt es sich angesichts der dargelegten Ausgangslage, in erster
Linie die Bewilligungspflicht zu prüfen. Das erscheint umso eher geboten, als,
wie dem Erläuterungsgesuch vom 11. September 2006 zu entnehmen ist, auch
die Beschwerdegegnerin an einer solchen Klärung interessiert ist.

2.2 Während
bei der Liegenschaft L-Strasse 01 unbestritten ist, dass dort bisher zwei bewilligte
Schaukästen vorhanden waren, ist bei den beiden anderen Liegenschaften der bewilligte
Zustand weniger klar. Bei der Liegenschaft L-Strasse 02/N-Strasse handelt
es sich um eine Fensteröffnung, die laut den Ausführungen der Beschwerdegegnerschaft
schon vor Jahrzehnten zu einem Schaufenster umfunktioniert worden sei, in dem
die Fotos der im dortigen Cabaret tätigen Frauen ausgehängt wurden. Bei der
Liegenschaft M-Strasse 03/O-Strasse 04 befindet sich der Bildschirm im oberen
Teil einer früheren Türöffnung, die in einem nicht aktenkundigen Zeitpunkt in
einen Schaukasten umgewandelt worden sein soll.

2.3 Vitrinen
oder Schaukästen sind Behälter, die auf mindestens einer Seite mit einer Glaswand
versehen sind und so den Blick auf die darin ausgestellten Gegenstände oder Dokumente
ermöglichen. Im nicht kommerziellen Bereich finden sie Verwendung zur Präsentation
von Sammlungsgegenständen, Trophäen oder dergleichen und zur Veröffentlichung
von Mitteilungen. Im kommerziellen Bereich dienen sie der Präsentation von
Verkaufsobjekten, Warenmustern oder dergleichen, der Veröffentlichung von
Werbebotschaften, dem Aushang des Angebots von Gastwirtschaften usw. Im
Aussenbereich sind sie in der Regel fest mit einer Gebäudefassade verbunden
oder in diese eingelassen. Gegenüber Schaufenstern weisen die in die Fassade
eingebauten Schaukästen regelmässig geringere Dimensionen auf und durchbrechen
die Mauer nicht vollständig, sind also nur vom Äussern des Gebäudes her zugänglich.

Wie die bei den Vorakten liegenden Fotos zeigen, stellen die
streitbetroffenen Flachbildschirme keine in bisher vorhandenen Schaukästen
präsentierte Objekte dar, sondern ersetzen die Schaukästen bzw. Schaufenster.
Die Bildschirme sind nicht im Innern eines Kastens untergebracht, sondern
ersetzen mehr oder weniger fassadenbündig die (begriffsnotwendig transparente)
Glaswand, die bei einem Schaukasten den Blick auf den in der Tiefe des Kastens
präsentierten Inhalt ermöglichen soll. Sie stellen deshalb keine bestimmungsgemässe
Verwendung der bisherigen Schaukästen oder -fenster, sondern neue Einrichtungen
dar, über deren Bewilligungspflicht die Baubehörde ungeachtet der vorbestehenden
und teilweise bewilligten Fassadeneinbauten neu entscheiden durfte. Entsprechend
der Zweckbestimmung der eingebauten Monitore, wechselnde Werbebotschaften zu zeigen,
hat sie die Baubehörde sodann zutreffend als gemäss § 309 Abs. 1 lit. m PBG
bewilligungspflichtige Reklameanlagen qualifiziert.

3.  

Die Liegenschaften mit den streitbetroffenen
Reklameanlagen befinden sich allesamt in der Kernzone Altstadt gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) und damit in
einem geschützten Ortsbild von überkommunaler Bedeutung. Alle drei
Liegenschaften sind überdies im Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgeführt.

3.1 Gemäss Art. 43
BZO sind in den Kernzonen Bauten, Anlagen und Umschwung im ganzen und in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten, dass der typische Gebietscharakter bewahrt
bleibt und eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. Diese Anforderungen decken
sich mit jenen der kantonalrechtlichen Vorschrift von § 238 Abs. 2
PBG, welche eine besondere Rücksicht auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
verlangt. Auch nach dieser Vorschrift müssen sich Bauten und Anlagen in Kernzonen
nicht nur befriedigend (vgl. § 238 Abs. 1 PBG), sondern gut
einordnen, das heisst, sie müssen erhöhten gestalterischen Ansprüchen genügen
(BGr, 19. Juli 2005, 1P.208/2005, www.bgr.ch; VGr, 17. Dezember
2003, VB.2003.00301, E. 2).

Bei der Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG steht der
örtlichen Baubehörde eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Sodann handelt es sich bei den
Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen
Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu
schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Auch insofern
haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der Überprüfung zurückzuhalten
(RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14
E. 1h). Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51
VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid
der kommunalen Behörde aufgehoben, so kann diese neben der Rüge der unrichtigen
Feststellung des massgeblichen Sachverhalts insbesondere geltend machen, die Rekursinstanz
habe ohne triftige Gründe in die besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit
der kommunalen Behörde eingegriffen bzw. eine vertretbare und nicht rechtsverletzende
Auslegung des kommunalen Rechts nicht geschützt. Nehmen die Rekursinstanz und
das Verwaltungsgericht eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und
der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreiten sie in willkürlicher
Weise ihre Kognition und verletzen damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie
(BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, 430 E. 4).

Aus verfassungsrechtlicher Sicht ist sodann zu beachten, dass
das Verbot der streitbetroffenen Reklameanlagen aus Gründen des
Ortsbildschutzes eine Beschränkung der Eigentums- und der Wirtschaftsfreiheit darstellt.
Die dafür erforderliche gesetzliche Grundlage findet sich in Art. 43 BZO
und § 238 Abs. 2 PBG. Darüber hinaus hat die Beschränkung dem
Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu genügen, das heisst, sie muss zur
Verwirklichung der in Frage stehenden öffentlichen Interessen geeignet und
notwendig sein; überdies hat der angestrebte Zweck in einem vertretbaren
Verhältnis zu den dem Privaten auferlegten Freiheitsbeschränkungen zu stehen.

3.2 In den
angefochtenen Verfügungen hat die örtliche Baubehörde unter Berufung auf Art. 43
BZO und § 238 Abs. 2 PBG die nachträgliche Bewilligung im
Wesentlichen mit der Begründung verweigert, die beleuchteten und mit
wechselnder Fremdwerbung betriebenen Reklameanlagen würden weder eine gute
Gesamtwirkung erzielen noch Rücksicht auf die denkmalpflegerisch besonders
sensible Umgebung in der Altstadt nehmen. In den Rekursvernehmlassungen hat sie
überdies auf die Tendenz zu marktschreierischer Werbung in der Zürcher Altstadt
hingewiesen, die im Widerspruch zur komplexen städtebaulichen Struktur mit der
zumeist wertvollen Bausubstanz und damit zum Gebietscharakter stehe. Es bestehe
eine stringente Bewilligungspraxis, die dieser sensiblen Umgebung Rechnung
trage und sich dennoch differenziert des Einzelfalls annehme. Dabei müsse die
Altstadt in ihrer Eigenart und typischen, unverwechselbaren Erscheinung
erhalten und gestärkt werden. Die Bedeutung der Altstadt mit ihrer Vielzahl von
baukünstlerisch und/oder historisch wichtigen Bauten gehe weit über diejenige
eines blossen Einkaufs- und Vergnügungsquartiers hinaus, weshalb die
Bewilligungspraxis verhindern müsse, dass der Eindruck eines Einkaufszentrums
entstehe. Jede Art der Werbung müsse deshalb gut gestaltet sein und sich gut in
die vorhandene Umgebung einfügen; die nutzungsspezifische Beschriftung stelle
dabei ein wesentliches Element der Bewilligungspraxis dar. Dass die Bildschirme
bei sonnigem Wetter oder geringer Publikumsfrequenz abgeschaltet würden, ändere
nichts an der ungenügenden Einordnung. Durch die alle 10 Sekunden wechselnden Motive
entstehe der Eindruck von bewegten Bildern, was zusammen mit der Leuchtwirkung
zusätzlich zur störenden Wirkung der Anlagen beitrage. Dass in der Altstadt
schon zahlreiche Werbeanlagen vorhanden seien, rechtfertige keine weitere
Steigerung. Entscheidend sei dabei nicht die Gestaltung der Bildschirme,
sondern die Wirkung der grellen, in rascher Folge wechselnden Bilder.

Die Baurekurskommission hat nach einem Augenschein an den
drei Standorten erwogen, die Bildschirme würden in der jeweiligen baulichen
Umgebung nicht störend in Erscheinung treten und weder eine Beeinträchtigung
der inventarisierten Bauten noch der Altstadt darstellen. Die Mehrzahl der
Schaufenster entlang der L-Strasse werde von grellen Lichtern geprägt, die sich
in den verschiedensten Formen in alle Richtungen ausbreiteten, um die zum
Verkauf stehenden Waren und Dienstleistungen anzupreisen; diese lebendige und
fröhliche Lichtschlange ziehe sich den Windungen der Strasse folgend mit
wenigen Unterbrüchen vom P bis zur Q-Strasse hin. Die Strassen würden zudem von
einem fast ununterbrochenen Passantenstrom belebt. Von einer mittelalterlichen
dunklen Altstadt könne gerade bei der L- und M-Strasse nicht gesprochen werde
und es wäre weltfremd, das dortige Strassenbild auf derartige mittelalterliche
Verhältnisse zurückführen zu wollen. Schliesslich legt die Vorinstanz bezogen
auf die drei Standorte dar, dass die Monitore am jeweiligen Ort die
inventarisierten Gebäude nicht beeinträchtigen, sondern sich gut in die bestehende
bauliche Umgebung einordnen würden. Diese sei jeweils ohnehin schon stark ausgeleuchtet,
weshalb das eher matte Licht der Bildschirme, die erst aus der Nähe erkannt würden,
nicht störend wirke.

3.3 Diese
Erwägungen der Baurekurskommission, die kaum auf die mit der Rekursvernehmlassung
nachgebrachten Argumente eingehen und sich im Wesentlichen auf eine eigene
ästhetische Wertung beschränken, lassen die Würdigung der örtlichen Baubehörde nicht
als sachlich nicht mehr vertretbar erscheinen, sondern zielen am Kern der Sache
vorbei. In besonderem Mass gilt das für die Unterstellung, die
Beschwerdeführerin wolle das Strassenbild von M- und L-Strasse auf mittelalterlich
dunkle Verhältnisse zurückführen. Vielmehr hat die Bewilligungsbehörde in der
Rekursvernehmlassung einleuchtend dargelegt, dass sich ihre Bewilligungspraxis
daran orientiere, die Altstadt in ihrer Eigenart zu erhalten, die als
Baudenkmal ein kultureller Bedeutungsträger und mehr als nur ein Einkaufs- und
Vergnügungsquartier sei. Unter diesem Gesichtswinkel ist es ohne weiteres
nachvollziehbar, dass die städtische Bewilligungspraxis einem Überhandnehmen
von Reklameanlagen entgegen wirken will und deshalb grundsätzlich restriktiv
gehandhabt wird. Um in einem schützenswerten Ortsbild die Zahl der Reklamen aus
ästhetischen Gründen in Grenzen zu halten, ist die von der Beschwerdegegnerin
vorgenommene Differenzierung zwischen Eigen- und Fremdwerbung zulässig (BGE 128
I 3 E. 4b). Indem sie Auskündigungen für die in den betreffenden Liegenschaften
ansässigen Betriebe in einem weiten Umfang zulässt, trägt sie der Eigentums-
und der Wirtschaftsfreiheit hinreichend Rechnung; die stärkeren Einschränkungen
für Fremdwerbung erscheinen angesichts des hohen baukünstlerischen und
historischen Werts der Altstadt als verhältnismässig. Auch wenn auf den
Bildschirmen unter anderem auf die in den betreffenden Liegenschaften tätigen Betriebe
(Schuhladen/Cabaret/Bar bzw. Reisebüro) hingewiesen wird, überwiegt die Fremdwerbung
und ist es deshalb sachgerecht, sie der für solche Reklamen geltenden strengeren
Praxis zu unterwerfen. Der Hinweis der Vorinstanz auf die im Umfeld der
streitbetroffenen Monitore anzutreffenden Schaufenster, Lichtinstallationen,
Bar- und Wirtshausschilder usw., welche auf die in den jeweiligen
Liegenschaften ansässigen Betriebe aufmerksam machen, ist deshalb nicht
gerechtfertigt. Die Beschwerdeführerin macht sodann zutreffend geltend, dass
die Bildschirme an den inventarisierten Gebäuden und in der historischen
Altstadt stärker als Fremdkörper wahrgenommen werden als herkömmliche
Werbeanlagen. Ihre Leuchtkraft und die alle 10 Sekunden wechselnden Bilder
sorgen insbesondere bei Dunkelheit für optische Reize, die im schutzwürdigen
Ortsbild mit guten Gründen sogar als störend gewürdigt werden können. Diesen Reklameanlagen
an den in Frage stehenden Standorten die geforderte gute Einordnung
abzusprechen, liegt deshalb bei weitem innerhalb des der örtlichen Baubehörde
bei der Anwendung der Ästhetikvorschriften zustehenden Ermessens- und Beurteilungsspielraums.
Die Vorinstanz hat somit unzulässigerweise in diesen Spielraum eingegriffen,
weshalb ihr Entscheid als rechtsverletzend aufzuheben und die angefochtenen
Verfügungen wiederherzustellen sind.

3.4 Für die
vor der Vorinstanz eventuell beantragte Rückweisung der Akten zur Durchführung
eines Baubewilligungsverfahrens besteht kein Anlass, nachdem der Beseitigungsbefehl
nicht allein auf dem Fehlen einer Bewilligung, sondern auf einer umfassenden
materiellen Prüfung der Bewilligungsfähigkeit beruht. Die angeordnete
Beseitigung ist gemäss § 341 PBG geboten und angesichts des Umstands, dass
lediglich die Bildschirme aus den früheren Schaukästen oder -fenstern entfernt
werden müssen, auch innert der angesetzten Frist von 10 Tagen ohne weiteres
verhältnismässig.

4.  

Ausgangsgemäss sind die Kosten der Rechtsmittelverfahren
unter solidarischer Haftung je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin Nr. 1 und zu
je 1/6 den Beschwerdegegnern Nrn. 2-4 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Angesichts des der Bewilligungsbehörde
entstandenen besonderen Aufwands sind sie überdies für das Verfahren vor beiden
Instanzen zu einer Parteienschädigung von insgesamt Fr. 2'050.- an die
Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss
entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 25. August 2006 wird aufgehoben
und die Verfügungen des Amtes für Städtebau vom 4. Januar 2006 werden
wiederhergestellt.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'060.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichts- und Rekurskosten werden unter solidarischer Haftung zur Hälfte der
Beschwerdegegnerin Nr. 1 und zu je 1/6 den Beschwerdegegnern Nrn. 2-4 auferlegt.

4.    Die
Beschwerdegegnerin Nr. 1 wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.-
und die Beschwerdegegner Nrn. 2-4 zu je einer solchen von Fr. 350.- an die
Beschwerdeführerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des
Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht
einzureichen.

6.    Mitteilung an …