# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 67472bf4-7c7a-59a4-af41-1e3282ce6f2f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-08-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 28.08.2003  SB.2003.00017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2003-00017_2003-08-28.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2003.00017	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 28.08.2003
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/Einzelrichter
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip); § 219 Abs. 1 StG.

Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse besagt, dass sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen haben und sich tatsächliche oder rechtliche Änderungen während der Besitzesdauer durch Zu- oder Abrechnungen vom Erwerbspreis auswirken (E. 2a). Aus dem Kaufvertrag ist im vorliegenden Fall nicht klar ersichtlich, ob der Wert des abzubrechenden Wohnhauses von den Parteien in der Preisgestaltung speziell berücksichtigt wurde. Dies führt zur Vermutung, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der Preisbestimmung bildete. Die Vermutung wird allein dadurch nicht widerlegt, dass ein Wohnhaus ein "wirtschaftliches Abbruchobjekt" dargestellt. Im Zeitpunkt der Handänderung war das Haus ferner bautechnisch nicht als Abbruchobjekt zu qualifizieren (E. 2b).

			 	
				Stichworte:
	
						ABBRUCHOBJEKT
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
INDIZIEN
KAUF
KAUFPREISGESTALTUNG
KAUFVERTRAG
RECHTSGESCHÄFTLICHER WILLE
UNVERDIENTER WERTZUWACHS
VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE
VERKAUF
VERMUTUNG
WIRTSCHAFTLICHES ABBRUCHOBJEKT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 216 lit. I StG
§ 219 lit. I StG
§ 220 lit. I StG
Art. 9 lit. I ZGB
Art. 9 lit. II ZGB

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

I. A erwarb am 8. Februar 1984 das an der
K-Strasse 1 in Y in der Gemeinde X gelegene Grundstück Kat.Nr. 9 –
Wohnhaus Vers.Nr. 14 mit 1'276 m2 Gebäudegrundfläche,
Hofraum und Garten – zum Preis von Fr. 535'400.- von C. Er veräusserte die
Liegenschaft am 9. Februar 2001 für Fr. 1'215'000.- an D.

 

Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte der
Finanzausschuss der Gemeinde X mit Veranlagungs- und Einspracheentscheid vom 2.
Mai 2002 bzw. 6. Juni 2002 A eine Grundstückgewinnsteuer von
Fr. 157'318.- unter Annahme eines Grundstückgewinns von Fr. 693'100.-
anstelle des deklarierten Gewinns von Fr. 642'700.-. Er ging davon aus,
dass sich der Kaufpreis bei der Veräusserung lediglich auf die unbebaute
Liegenschaft bezogen habe, weshalb nach dem Grundsatz der vergleichbaren
Verhältnisse der Erwerbspreis des Grundstücks auf den Landwert beim Erwerb im
Jahr 1984 herabzusetzen sei. Diesen schätzte der Ausschuss auf
Fr. 485'000.-.

 

II. Den hiergegen gerichteten Rekurs des
Pflichtigen, womit dieser auf der Anrechnung des Erwerbspreises von
Fr. 535'400.- beharrte, wies die Steuerrekurskommission III am
30. Januar 2003 ab.

 

III. Mit Beschwerde vom 7. März 2003 liess
der Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, die Grundstückgewinnsteuer
sei auf Fr. 145'423.- herabzusetzen, eventuell sei die Sache zur
Beweisabnahme und zur Neubeurteilung an die Rekurskommission zurückzuweisen.
Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung für das Rekurs-
und Beschwerdeverfahren.

 

Während die Steuerrekurskommission III
auf Vernehmlassung verzichtete, schloss der Finanzausschuss der Gemeinde X auf
Abweisung der Beschwerde.

 

 

Der
Einzelrichter zieht in Erwägung:

 

 

1. Mit der Steuerbeschwerde an das
Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8.
Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. 

 

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen
auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob
die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt
haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte
Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle
desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des
Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende
Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch
(RB 1999 Nr. 147).

 

2. Die Grundstückgewinnsteuer wird laut
§ 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei
Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben.
Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der
Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Als
Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des
Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). 

 

a) Mit der Grundstückgewinnsteuer soll lediglich
der auf äussere Umstände zurückzuführende "unverdiente" Wertzuwachs
eines Grundstücks in der Besitzesdauer als Grundstückgewinn erfasst werden. Ist
die Wertzunahme nämlich "verdient", insbesondere durch den Einsatz
von Arbeit oder Kapital des Veräusserers, fehlt insoweit die Rechtfertigung für
die Besteuerung des Wertzuwachses (vgl. Peter Locher, Das Objekt der bernischen
Grundstückgewinnsteuer, Bern 1976, S. 67 mit Hinweisen). 

 

Um die Besteuerung des Grundstückgewinns als
"unverdienten" Wertzuwachs zu gewährleisten, verlangt der von Lehre
und Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse, dass
sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück
zu beziehen haben. Hat sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit
während der massgebenden Besitzesdauer wesentlich geändert, so sind durch Zu-
oder Abrechnungen am Erwerbspreis vergleichbare Verhältnisse herzustellen (RB
1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342,
auch zum Folgenden).

 

Bezugspunkt für den Vergleich der
Verhältnisse beim Verkauf ist der Zustand des Grundstücks, der Grundlage für
die Kaufpreisgestaltung bei der Veräusserung gebildet hat. Es kommt also nicht
darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu
Eigentum übergeht. Massgebend ist nur das, was an liegenschaftlichen Werten
verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden
ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). Lässt
sich dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes
entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich
auf sämtliche dinglich übertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser
Werte wieder (RB 1976 Nr. 67). Haben die Vertragsparteien ein überbautes
Grundstück veräussert, dann müssen auch die Gebäudekosten gewinnmindernd berücksichtigt
werden. Ist jedoch aus dem Gesichtswinkel der Kaufpreisfestsetzung lediglich
Bauland verkauft worden, was nach der Rechtsprechung bei mit (bautechnischen) Abbruchobjekten
überbautem Land vermutet werden darf, kann bloss der Landpreis angerechnet
werden. Aufwendungen für Bauten, die nach dem rechtsgeschäftlichen Willen der
Vertragsparteien nicht als veräussert gelten und daher nicht mit dem Kaufpreis
abgegolten werden, sind infolgedessen nicht als Anlagekosten anrechenbar (vgl.
RB ORK 1955 Nr. 92).

 

b) Aus dem öffentlich beurkundeten
Kaufvertrag vom 27. Juni 2000 geht nicht hervor, dass der darin vereinbarte
Kaufpreis von Fr. 1'215'000.- nur den Landwert der streitbetroffenen
Liegenschaft abgelten sollte, nicht aber den Wert des darauf stehenden Wohnhauses.
Die unter den "Weiteren Bestimmungen" (Ziff. 1-3) vorgesehenen
Rechte des Käufers, auf eigene Kosten ein Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus
einzureichen, das Kaufsobjekt zu betreten, Baugespanne zu errichten und
Bodensondierungen vorzunehmen sowie bei Nichterhalt einer Baubewilligung vom
Vertrag zurückzutreten, besagen einzig, dass der Erwerber das bestehende
Wohnhaus abzubrechen und die Liegenschaft mit einem Mehrfamilienhaus zu
überbauen gedachte. Das klar zutage tretende Motiv des Käufers lässt jedenfalls
keine Antwort auf die Frage zu, ob der Wert des abzubrechenden Wohnhauses von
den Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berücksichtigt wurde oder
nicht. 

 

Daher ist im Licht von Art. 9
Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907
(ZGB) zu vermuten, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der Preisbestimmung
gebildet hatte. Das Verwaltungsgericht befindet über die Frage, ob diese
Vermutung als unrichtig nachgewiesen worden ist (Art. 9 Abs. 2 ZGB),
nach dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung gestützt auf seine frei gebildete
Überzeugung unter Berücksichtigung aller aktenkundigen Umstände und aufgrund
der Erfahrung. Vermag sich diese Überzeugung nicht zu bilden, ist zu Ungunsten
der beweisbelasteten Grundsteuerbehörde bzw. der Beschwerdegegnerin anzunehmen,
der Gebäudewert sei bei der Preisbestimmung mitberücksichtigt worden. 

 

Gegen diese Annahme spricht die zutreffende
Feststellung der Rekurskommission, dass zum einen der Kaufpreis – einzig
bezogen auf die Fläche der Liegenschaft – einen Quadratmeterpreis von
Fr. 952.- ergebe, der als günstig bezeichnet werden könne, und zum andern,
dass das Wohnhaus ein "wirtschaftliches Abbruchobjekt" dargestellt
habe, weil dessen Rendite im Vergleich zu Abbruch und Neuüberbauung in einem
Missverhältnis stehe. 

 

Dennoch wecken die Tatsache, dass das
Gebäude, das bis Ende Juli 2000 bewohnt worden ist, zum Zeitpunkt der
Handänderung unstreitig weder bautechnisch gesehen ein Abbruchobjekt noch mit
Blick auf die Substanz objektiv wertlos gewesen ist, erhebliche, nicht
auszuräumende Zweifel daran, dass beide Parteien – nicht nur die Käuferschaft –
bei der Gestaltung des Kaufpreises eine Abgeltung des Gebäudewerts
ausgeschlossen hatten. Insbesondere ist festzuhalten, dass das Vorliegen
wirtschaftlicher Abbruchreife bei privaten Grundeigentümern regelmässig kein
durchschlagendes Argument bilden wird, von der preislichen Abgeltung
bestehender Gebäude abzugehen.

 

Unter diesen Umständen muss es ungeachtet der
bestehenden gewichtigen Indizien für die Darstellung der beweisbelasteten
Beschwerdegegnerin bei der Vermutung bleiben, der Gebäudewert sei bei der
Preisbestimmung mitberücksichtigt worden. 

 

Das führt zur Gutheissung der Beschwerde. Der
Grundstückgewinn ist somit auf Fr. 642'700.- festzusetzen. Das ergibt
gemäss dem Grundtarif von § 225 Abs. 1 StG eine Steuer von
Fr. 246'480.- und nach § 225 Abs. 3 StG bei einer Besitzesdauer
von 17 Jahren eine Ermässigung von 41 %, entsprechend Fr. 101'056.80.
Die Grundstückgewinnsteuer beträgt somit Fr. 145'423.20.

 

3. Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Rekurs- und Beschwerdekosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und hat diese
dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine angemessene
Parteientschädigung auszurichten (§ 151 Abs. 1 StG bzw. § 17
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 und § 152
StG, je in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).

 

 

Demgemäss entscheidet der Einzelrichter:

 

 

1.       
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die dem
Beschwerdeführer auferlegte Grundstückgewinnsteuer wird herabgesetzt auf
Fr. 145'423.20.

2.       
Die Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.

3.       
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr.    1'500.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.        60.--   Zustellungskosten,

Fr.    1'560.--   Total der Kosten.

 

4.       
Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.

5.       
Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem
Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)
zu bezahlen.

6.       
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von
der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht
erhoben werden.

7.       
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