# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c66ff778-705e-5402-894d-e3209c6975bb
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-06
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 06.12.2023 80.2023.62
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2023-62_2023-12-06.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2023.62

  	
  Lugano

  6 dicembre 2023  

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

  

 

	
  segretaria

  	
  Mara
  Regazzoni

  

 

 

	
  parti

  	
   RI
  1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1  

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 25 marzo 2023 contro la decisione dell’8 marzo 2023 in materia di IFD
  2021.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   RI 1, economista,
lavora quale consulente bancario presso __________; la moglie __________,
ingegnere civile, lavora in parte presso l’Ufficio tecnico di __________ e in
parte quale assistente di direzione presso la __________ di __________. 

                                         Con atto pubblico del 4
giugno 2021, iscritto a Registro fondiario l’8 giugno 2021, __________ ha
concesso a RI 1 un diritto di compera sull’unità di proprietà per piani (PPP) n.
__________, corrispondente a una quota di 12‰ del fondo base n. __________ RFD
di __________, oltre a una quota di comproprietà di 1/39 della PPP n. __________
dello stesso fondo base, al prezzo di fr. 365'000.–. Il diritto di compera,
cedibile e trasmissibile, poteva essere esercitato fino al 30 settembre 2021.

                                         Con atto pubblico del 29
luglio 2021, iscritto a RF il 30 luglio 2021, RI 1 ha ceduto a __________ il
citato diritto di compera al prezzo di fr. 125'000.–.  

 

 

                                  B.   Nella dichiarazione d’imposta
per il periodo fiscale 2021, presentata il 3 aprile 2022, i contribuenti hanno
dichiarato un reddito imponibile complessivo di fr. 107'464.–.

                                         Con decisione del 5
ottobre 2022, l’RS 1 (in seguito: UT) ha notificato loro la tassazione IC/IFD
2021, commisurando il reddito imponibile IC in fr. 107'400.– per l’IC ed in fr.
216'000.– per l’IFD.

                                         La discrepanza era
riconducibile, in particolare, all’imposizione di un reddito dell’attività accessoria
indipendente commisurato in fr. 96'120.–, con la seguente motivazione:

                                Si
espone quale reddito da commercio professionale di immobili l’utile conseguito
dalla cessione del diritto di compera sulla particella __________ (PPP __________
e PPP __________) RFD di __________. Malgrado possa considerarsi come attività
occasionale non vi è dubbio che il contribuente abbia effettuato un’operazione
immobiliare che supera la semplice amministrazione della propria sostanza
personale. Inoltre vi sono altri elementi che concorrono alla conclusione che
si tratta di un commercio di immobili (…): come la breve durata del possesso (1
mese e 22 giorni) e l’intenzione di aumentare i propri guadagni.

 

 

                                  C.   Con reclamo dell’8
ottobre 2022, il reclamante ha contestato l’assoggettamento del reddito in
questione all’IFD, argomentando che lo stesso sarebbe “stato generato in
modo assolutamente fortuito” a che l’operazione sarebbe stata “prevista
quale semplice amministrazione della propria sostanza privata”.

                                         Il reclamante sosteneva di
aver deciso, “dopo attenta valutazione”, di acquistare l’immobile “da
destinare in affitto per brevi periodi (locazione a turisti)”. L’appartamento,
ubicato in un residence con specifiche caratteristiche, avrebbe permesso tale
utilizzo, ovvero la destinazione alla locazione turistica.

                                         “Dopo un’attenta
ricerca di mercato” si sarebbe convinto “della bontà di tale
investimento” stimando un provento da locazione “in CHF 4'000 di entrata
mensile”.

                                         Circa un paio di mesi dopo
la prima visita in loco, avrebbe siglato il contratto di diritto di compera il
4 giugno 2021.

                                         In
prossimità della stagione turistica imminente, avrebbe incaricato la __________
“di preparare l’annuncio per l’affitto dell’appartamento” mentre da
parte sua avrebbe proceduto “alla preparazione dell’alloggio andando alla
ricerca di mobilio adatto allo scopo e verificando tutti i vari passaggi
necessari alla corretta notifica dell’alloggio quale alloggio turistico”.

                                         A fine giugno 2021 la __________
lo avrebbe contattato, informandolo di un interesse da parte di un loro cliente
all’acquisto dell’immobile.

                                         Avrebbe preso in
considerazione l’offerta, “essendo a stagione turistica già avviata”, ma
si sarebbe detto disposto a vendere solo “qualora la cliente [gli avesse
offerto] CHF 495’000”. 

                                         Soddisfatta la richiesta
avanzata, il reclamante avrebbe deciso di vendere “rinunciando all’attività
nel turismo”.

 

 

                                  D.   Con decisione dell’8
marzo 2023, l’UT ha respinto il reclamo, confermando l’assoggettamento del
reddito litigioso all’IFD. Secondo l’autorità di tassazione, si sarebbe stata “tutta
una serie di indizi che conduce a ritenere che non ci si trovi dinnanzi ad una
mera amministrazione del patrimonio privato, e che, al contrario l’operazione
immobiliare vada qualificata come commercio professionale d’immobili”.

                                         Indicava in particolare i
seguenti indizi:

-      
la brevità della durata del
possesso del diritto di compera, 1 mese e 22 giorni (decisione di tassazione
sugli utili immobiliari);

-      
le conoscenze professionali
proprie o di terzi: il contribuente lavora come consulente bancario presso la __________,
mentre la moglie è ingegnere civile alle dipendenze prima del Comune di __________
ed in seguito presso lo __________ di __________.

 

 

                                  E.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula l’esenzione dall’IFD
dell’utile conseguito con la cessione del diritto di compera. Per quanto
concerne gli indizi su cui si basa la decisione contestata, ribadisce che la
breve durata del possesso si spiegherebbe con il passaggio dall’iniziale
progetto di locazione turistica alla decisione di cedere il diritto di compera.
Esclude poi che le conoscenze professionali sue e di sua moglie abbiano favorito
il conseguimento dell’utile immobiliare. Lui stesso svolgerebbe l’attività di
consulente bancario per la clientela individuale e si occuperebbe di
finanziamenti ipotecari e di consulenze in ambito finanziario; inoltre, quella
in discussione sarebbe la prima vendita immobiliare in tutta la sua carriera
professionale. La moglie sarebbe stata dapprima attiva all’Ufficio tecnico del
Comune di __________ e sarebbe poi passata ad uno studio di ingegneria, dove si
occuperebbe di genio civile, ragione per cui non avrebbe “nessuna…
conoscenza specifica relativa all’acquisto dell’appartamento turistico di __________”.

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         La determinazione del
reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta
è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD
stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi,
periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt.
17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul
reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o
dell’imposizione del reddito globale netto (“Reinvermögenszugangstheorie”),
come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in
linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti
mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della
sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli
utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per
contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto
all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza
commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata
(sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).

 

                                         1.2.

                                         Per
giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella
realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere
commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come
reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del
fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo
ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul
reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel
quadro della semplice amministrazione della sua sostanza privata. 

                                         Quando l'attività del
contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo
insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il
contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in
capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può
giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o
organizzata in forma d’impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che
in maniera accessoria, occasionale o temporanea.

                                         È soprattutto in relazione
alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la
giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra
utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi
sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va
oltre la mera amministrazione della sostanza privata: 

·        
il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni, 

·        
l’elevata frequenza delle transazioni, 

·        
la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita, 

·        
la stretta relazione tra la presunta attività indipendente
(accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente, 

·        
l’utilizzo di conoscenze specialistiche, 

·        
l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per
finanziare le operazioni, 

·        
il reinvestimento degli utili realizzati,

·        
la costituzione di una società semplice. 

                                         Ciascuno di questi indizi
può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se
assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa
indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso,
così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF
2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113
consid. 5e e 6a).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Nella fattispecie in
esame, il ricorrente ritiene di aver conseguito un utile in capitale di natura
privata e contesta che siano adempiuti gli indizi rilevati dall’autorità
fiscale per ritenere l’operazione di natura commerciale. La breve durata del possesso
dell’immobile sarebbe a suo avviso spiegabile con l’intervenuto cambiamento
delle circostanze, che lo avrebbe indotto a riconsiderare il tipo di
investimento e optare per la vendita dell’immobile anziché per la sua locazione
a scopi turistici. Contesta poi che la sua professione e quella della moglie
abbiano favorito l’acquisto dell’immobile.

 

                                         2.2.

                                         Aldilà dei singoli indizi ricavabili
dalla giurisprudenza del Tribunale federale, lo svolgimento dei fatti che hanno
condotto alla cessione del diritto di compera porta ad escludere che il
ricorrentesi sia limitato ad amministrare la propria sostanza privata. 

                                         Nel giro di un mese e 22
giorni, senza praticamente investire un solo franco nell’operazione, ha
conseguito un utile di ben 125'000 franchi. Nel momento in cui gli è stato
concesso il diritto di compera, ha versato al notaio 40'000 franchi, a valere
quale acconto sul prezzo di compravendita e quale pena di recesso in caso di
mancato esercizio del diritto di compera, ma tale importo gli è stato poi
rimborsato dalla cessionaria del diritto di compera, meno di due mesi dopo,
oltre al prezzo per la cessione del diritto di compera in sé. 

                                         In queste circostanze, non
si vede come si possa parlare di amministrazione della propria sostanza
privata.

 

                                         2.3.

                                         È comunque innegabile che
la durata del possesso, di un mese e 22 giorni, sia stata estremamente breve,
come riconosciuto dallo stesso contribuente.

                                         Il fatto che in questo
breve lasso di tempo il ricorrente possa aver riconsiderato i propri progetti,
inizialmente indirizzati verso la locazione dell’appartamento a turisti, non fa
venir meno il giudizio in merito alla natura quasi professionale
dell’operazione in discussione. È stato lo stesso insorgente a sottolineare,
nel reclamo contro la decisione di tassazione, che, dopo che la __________ SA
gli aveva segnalato l’interessamento di un potenziale acquirente, egli avrebbe
risposto di essere disposto a vendere solo a condizione che il prezzo
ascendesse a 495'000 franchi. Ha pertanto mostrato la preoccupazione di
conseguire il massimo profitto possibile con la cessione del diritto di
compera. 

                                         Ci si potrebbe anche
domandare per quale ragione il contribuente abbia acquistato solo un diritto di
compera, cedibile, invece di concludere subito un contratto di compravendita, se
aveva già deciso di cedere in locazione l’appartamento a turisti. Tale opzione
potrebbe anche rivelare la sua intenzione di valutare in ogni caso eventuali
offerte di acquisto, in alternativa alla locazione. La questione non necessita
tuttavia di essere ulteriormente approfondita.

 

                                         2.4.

                                         2.4.1.

                                         Il Tribunale federale ha più volte ribadito l’importanza, a
livello di indizi da considerare per valutare l’esistenza o meno di un
commercio a titolo professionale d’immobili, della professione svolta dal
contribuente. Risulta indiscutibile, ad esempio, che un intermediario
immobiliare abbia quelle conoscenze professionali atte a sfruttare il mercato
immobiliare alla stregua di un commerciante professionale (cfr. sentenza
2C_1007/2016 del 28.3.2017 consid. 5.3), ma non solo: il Tribunale federale ha
rilevato come la professione d’ingegnere civile esercitata da uno dei
contribuenti costituisca un indizio importante nel ritenere l’esistenza di un
commercio professionale d’immobili (sentenza 2C_18/2018 del 16.6.2018 consid.
3.2).

 

                                         2.4.2.

                                         Come risulta pacificamente
dagli atti, nel 2021, la moglie del contribuente ha lavorato dapprima presso
l’ufficio tecnico di __________ nel campo dell’edilizia privata in funzione di
capo servizio esami progetti, poi, a partire dall’ultimo trimestre dello stesso
anno, quale ingegnere civile presso uno studio di ingegneria. Emerge, pertanto,
una chiara conoscenza professionale dell’ambito immobiliare in ossequio alla
giurisprudenza federale.

                                         Nondimeno,
anche la professione del marito gli ha sicuramente contribuito a consolidare le
sue conoscenze del settore immobiliare, prova ne è che è lo stesso contribuente
ad affermare di avere “discrete” conoscenze in ambito di mercato
immobiliare e di aver proceduto all’acquisto del diritto di compera dopo “attenta
valutazione” e “un’attenta ricerca di mercato”. Anche nel momento
della cessione del diritto di compera, l’insorgente sostiene di aver stabilito
il prezzo tenendo conto della capitalizzazione potenziale dell’affitto annuo. Ancora
una volta, si rileva un approccio professionale nella formulazione della
proposta di vendita. In questo contesto, non è determinante l’affermazione
secondo cui le sue conoscenze si limiterebbero al solo mercato delle abitazioni
primarie, escludendo gli oggetti turistici.

 

                                         2.5.

                                         Il ricorrente sostiene che,
pur essendo attivo professionalmente da oltre dieci anni quale consulente
bancario per la clientela individuale nell’ambito dei finanziamenti ipotecari e
delle consulenze finanziarie, non ha mai proceduto a una compravendita
immobiliare in quell’arco di tempo.

                                         La Suprema Corte ha
ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può
costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di
realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N. 4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113,
ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385).

                                         Il fatto che la
transazione litigiosa sia la prima da lui compiuta non basta pertanto ad
escludere l’imposizione del relativo utile.

 

 

                                   3.   Il ricorrente
afferma anche che “nel calcolo vengono… inseriti redditi pari a CHF 96'120
mentre l’utile è stato di CHF 74'827 al netto della TUI”.

                                         Nella misura in cui con
questa frase contesta il calcolo del reddito dell’attività lucrativa
indipendente, nel quale non è stata dedotta l’imposta sugli utili immobiliari
pagata in seguito alla cessione del diritto di compera, si ricorda che l’art.
34 lett. e LIFD menziona, fra gli altri costi e spese che non possono
essere dedotti, anche l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

                                         Anche per quanto concerne
il calcolo del reddito imponibile, la decisione impugnata non è pertanto
censurabile. 

 

 

                                   4.   Il ricorso è pertanto respinto. La tassa
di giustizia e le spese sono poste a carico del ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 144 LIFD 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    1.   Il
ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.  1’000.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi     fr.    100.–

                                         per un totale di                                                      fr. 1’100.–

                                         sono a carico del
ricorrente.

 

                                   3.   Co

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: