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**Case Identifier:** 776d1365-5d69-5524-85eb-09011985b670
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-17
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 17.01.2023 NG210016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG210016_2023-01-17.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG210016-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrich-

ter Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud  

sowie Gerichtsschreiberin MLaw C. Funck 

Urteil vom 17. Januar 2023 

in Sachen 

 

A._____ AG,  
Klägerin und Berufungsklägerin 

 

vertreten durch B._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ 

  

gegen 

 

C._____,  
Beklagte und Berufungsbeklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ 

 

betreffend Anfechtung Anfangsmietzins (Rückweisung) 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 1. September 2021 

(MJ210048) 

 

 

 

 

 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 

der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 11 S. 1, act. 19 S. 1; vgl. auch act. 1 
S. 2): 
 

"1. Es sei der Anfangsmietzins von netto CHF 1'060.00 pro Monat für 
die von der Beklagten gemietete 2-Zimmerwohnung (4. OG) in 
der Liegenschaft D._____-Str. …, … Zürich, als nicht missbräuch-
lich zu erklären; 

 2. Eventualiter sei der vom Gericht als nicht missbräuchlich erachte-
te Nettomietzins für die Wohnung gemäss Ziffer 1 hiervor gericht-
lich festzulegen; 

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
klagten." 

 
 
der Beklagten und Berufungsbeklagten (Prot. VI S. 8): 
 

"1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen. 
 2. Es sei der Anfangsmietzins gemäss Mietvertrag vom 4. April 2017 

betreffend die 2-Zimmer-Wohnung im 4. OG rechts, an der 
D._____-Strasse …, in … Zürich, für missbräuchlich zu erklären 
und es sei der Nettomietzins auf Fr. 738.–/Monat festzulegen. 

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin." 
 
 

Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 26. August 2019: 
(act. 76, Geschäfts-Nr. MA170003) 

1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Nettomietzins von 

Fr. 1'060.– als missbräuchlich erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn 

auf Fr. 855.– festgesetzt (zzgl. Fr. 55.– Heiz- und Warmwasserkosten akon-

to sowie Fr. 110.‒ Betriebskosten akonto gemäss Mietvertrag). Der Netto-

mietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.75% und dem Kosten- 

und Teuerungsstand per Ende Februar 2017 (Stand des Landesindexes der 

Konsumentenpreise, Basis 2015, von 100.4 Punkten). 

  

- 3 - 

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 7‘730.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 0.00   Barauslagen 

Fr. 7‘730.00   Kosten total 
 

3. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 4‘920.– der Klägerin und im Restbe-

trag (Fr. 2‘810.–) der Beklagten auferlegt. Sie werden im Umfang von 

Fr. 5'150.‒ zulasten des Vorschusses der Klägerin bezogen und im Restbe-

trag von Fr. 2‘580.– bei der Beklagten eingefordert. Soweit die Klägerin 

dadurch mehr als ihren Anteil bezahlt, hat die Beklagte ihr den Differenzbe-

trag zu ersetzen (Fr. 230.–).  

4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschä-

digung von Fr. 2'590.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.  

5./6. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung] 

 
 

Urteil der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich  
vom 2. März 2020: 

(act. 81 = act. 86 = act. 92; Geschäfts-Nr. NG190019; nachfolgend zitiert als 
act. 92) 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 

26. August 2019 (Geschäfts-Nr.: MA170003-L) wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'000.– festgesetzt. 

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt und mit 

dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 

4. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen 

zugesprochen. 

5./6. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung]  
 
 

- 4 - 

Urteil des Bundesgerichts vom 6. Mai 2021: 
(act. 82 = 89 = act. 93; BGer 4A_183/2020 = BGE 147 III 431; nachfolgend zitiert 

als act. 93) 

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts 

des Kantons Zürich vom 2. März 2020 wird aufgehoben und die Sache wird 

zu neuer Entscheidung an das Obergericht zurückgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.– werden der Beschwerdegegnerin aufer-

legt. 

3. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgericht-

liche Verfahren mit Fr. 2'500.– zu entschädigen. 

4. [Mitteilung] 

 
 

Urteil der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich  
vom 4. August 2021: 

(act. 94; Geschäfts-Nr. NG210009) 

1. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 26. August 2019 (Geschäfts-Nr.: 

MA170003-L) wird aufgehoben und die Sache wird zu neuer Entscheidung 

im Sinne der Erwägungen dieses Urteils sowie des Urteils des Bundesge-

richts vom 6. Mai 2021 (Geschäfts-Nr. 4A_183/2020) an die Vorinstanz zu-

rückgewiesen. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.– festgesetzt und – 

soweit ausreichend – mit dem von der Klägerin im Verfahren NG190019-O 

geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 

3. Im Übrigen wird die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des 

vorliegenden Berufungsverfahrens (Geschäfts-Nrn. NG190019-O und 

NG210009-O) dem neuen Entscheid der Vorinstanz vorbehalten. 

4./5. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung] 

 
 

- 5 - 

Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 1. September 2021: 
(act. 97 = act. 101 = act. 103; nachfolgend zitiert als act. 101) 

1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Nettomietzins von 

Fr. 1'060.– als missbräuchlich erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn 

auf Fr. 855.– festgesetzt (zzgl. Fr. 55.– Heiz- und Warmwasserkosten akon-

to sowie Fr. 110.‒ Betriebskosten akonto gemäss Mietvertrag). Der Netto-

mietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.75% und dem Kosten- 

und Teuerungsstand per Ende Februar 2017 (Stand des Landesindexes der 

Konsumentenpreise, Basis 2015, von 100.4 Punkten). 

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 9‘230.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 5'000.00   Kosten Obergericht 

Fr. 14‘230.00   Kosten total   
 

3. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 11‘420.– der Klägerin und im Restbe-

trag (Fr. 2‘810.–) der Beklagten auferlegt. Sie werden im Umfang von 

Fr. 5'150.‒ (vor Mietgericht) sowie Fr. 4'000.– (vor Obergericht) zulasten der 

Vorschüsse der Klägerin bezogen, im Restbetrag von Fr. 2‘270.– bei der 

Klägerin nachgefordert und im Umfang von Fr. 2'810.– bei der Beklagten 

eingefordert.  

4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschä-

digung von Fr. 2'590.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.  

5./6. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung] 

 
 

Berufungsanträge: 

der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 102): 
 

"1. Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Urteils sei aufzuheben und 
demgemäss sei der Anfangsmietzins von netto CHF 1'060.00 pro 

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Monat für die von der Beklagten gemietete 2-Zimmerwohnung 
(4. OG) in der Liegenschaft D._____-Strasse …, … Zürich, als 
nicht missbräuchlich zu erklären; 

 2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur 
Ergänzung des Verfahrens und zu neuem Entscheid an die Vor-
instanz zurückzuweisen. 

 3. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien der Beklag-
ten/Berufungsbeklagten aufzuerlegen und diese sei zu verpflich-
ten, der Klägerin/Berufungsklägerin eine angemessene Prozess-
entschädigung zu bezahlen; 

 4. Für das obergerichtliche Verfahren seien die Gerichtskosten der 
Beklagten/Berufungsbeklagten aufzuerlegen und es sei diese zu 
verpflichten, der Klägerin/Berufungsklägerin eine angemessene 
Prozessentschädigung für das Berufungsverfahren zu bezahlen." 

 
 

Erwägungen: 

I. 
(Sachverhalt und Prozessgeschichte) 

1. Mit Mietvertrag vom 30. März bzw. 4. April 2017 vermietete die Klägerin 

und Berufungsklägerin (nachfolgend: Vermieterin) der Beklagten und Berufungs-

beklagten (nachfolgend: Mieterin) per 16. April 2017 eine 2-Zimmerwohnung (4. 

OG) an der D._____-Strasse … in … Zürich. Vereinbart wurde ein monatlicher 

Nettomietzins von Fr. 1'060.– zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 55.– für 

Heiz- und Warmwasserkosten sowie von Fr. 110.– für Betriebskosten (act. 3/2). 

Mit Formular vom 30. März 2017 teilte die Vermieterin der Mieterin den von der 

Vormieterin zuletzt geschuldeten sowie den neuen Mietzins mit. Der frühere Net-

tomietzins belief sich auf monatlich Fr. 738.– (bei gleichen Akontozahlungen für 

Nebenkosten). Zur Begründung der Mietzinserhöhung führte die Vermieterin eine 

"Anpassung an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse" an (act. 3/3). 

2. Mit Eingabe vom 2. Mai 2017 stellte die Mieterin bei der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich das Begehren, es sei der Anfangsmietzins für miss-

bräuchlich zu erklären (vgl. act. 4 S. 2). Nachdem an der Schlichtungsverhand-

lung keine Einigung erzielt werden konnte, unterbreitete die Schlichtungsbehörde 

- 7 - 

den Parteien einen Urteilsvorschlag. Dieser wurde von der Vermieterin abgelehnt, 

woraufhin ihr die Klagebewilligung erteilt wurde. Mit Klage vom 14. September 

2017 beantragte die Vermieterin beim Mietgericht Zürich (nachfolgend: Vorins-

tanz), es sei der Anfangsmietzins von monatlich netto Fr. 1'060.– als nicht miss-

bräuchlich zu erklären (act. 1; vgl. auch act. 11 S. 1 und act. 19 S. 1). Die Mieterin 

verlangte demgegenüber, die Klage sei abzuweisen, der Anfangsmietzins sei als 

missbräuchlich zu erklären und der Nettomietzins sei auf Fr. 738.– pro Monat 

festzusetzen (Prot. VI S. 8). Nach Durchführung des Verfahrens erklärte die Vo-

rinstanz den vereinbarten Nettomietzins mit Urteil vom 26. August 2019 für miss-

bräuchlich und setzte diesen rückwirkend per Mietbeginn auf Fr. 855.– fest (zu-

züglich einer monatlichen Akontozahlung von insgesamt Fr. 165.– für Nebenkos-

ten; act. 76).  

3. Eine dagegen erhobene Berufung der Vermieterin wies die Kammer mit 

Urteil vom 2. März 2020 ab (act. 92). Dagegen erhob die Vermieterin Beschwerde 

beim Bundesgericht, welches diese mit Urteil vom 6. Mai 2021 teilweise guthiess, 

das angefochtene Urteil der Kammer aufhob und die Sache zu neuer Entschei-

dung an die Kammer zurückwies (act. 93). Die Kammer hob in der Folge mit Urteil 

vom 4. August 2021 das Urteil der Vorinstanz vom 26. August 2019 auf und wies 

die Sache zu neuer Entscheidung im Sinne ihrer Erwägungen sowie derjenigen 

im Entscheid des Bundesgerichts vom 6. Mai 2021 an die Vorinstanz zurück 

(act. 94). Die Vorinstanz erklärte daraufhin den vereinbarten Nettomietzins mit Ur-

teil vom 1. September 2021 erneut für missbräuchlich und setzte diesen rückwir-

kend per Mietbeginn auf Fr. 855.– fest (zuzüglich einer monatlichen Akontozah-

lung von insgesamt Fr. 165.– für Nebenkosten; act. 101).  

4. Dagegen erhob die Vermieterin mit Eingabe vom 4. Oktober 2021 (Datum 

Poststempel) Berufung bei der Kammer, wobei sie die eingangs aufgeführten An-

träge stellte (act. 102). Mit Verfügung vom 7. Oktober 2021 wurde der Vermieterin 

Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt und die Prozessleitung de-

legiert (act. 105). Der Kostenvorschuss ging fristgerecht ein (act. 107). Die vorins-

tanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–99). Vom Einholen einer Berufungs-

antwort ist abzusehen (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO); das Verfahren erweist sich als 

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spruchreif. Der Mieterin sind mit dem vorliegenden Entscheid lediglich Doppel der 

Berufungsschrift sowie der Beilagen zuzustellen.  

II. 
(Prozessuales) 

1. Die Berufung wurde innert der 30-tägigen Rechtsmittelfrist (vgl. Art. 311 

Abs. 1 ZPO und act. 98) bei der Kammer als diesbezüglich zuständiger Beru-

fungsinstanz eingereicht und richtet sich gegen einen berufungsfähigen Entscheid 

(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO; vgl. dazu auch act. 92). Sie enthält einen 

Antrag und eine Begründung im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO. Die Vermieterin 

ist durch den angefochtenen Entscheid auch beschwert und zur Erhebung eines 

Rechtsmittels legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten. 

2.1. Mit der Berufung können gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsan-

wendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht 

werden. Ebenfalls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines Ent-

scheides, da es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt. 

Bei der Angemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmittelinstanz allerdings eine 

gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen (Blickenstorfer, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 

2016, Art. 310 N 10). Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) werden im Beru-

fungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht wer-

den und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hätten vorge-

bracht werden können (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dies gilt auch, wenn – wie hier (vgl. 

Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) – die soziale Untersu-

chungsmaxime zur Anwendung kommt (vgl. BGE 138 III 625 E. 2.2; BGE 142 III 

413 E. 2.2.2). Es obliegt der ein Novum vorbringenden Partei, darzulegen, wes-

halb dies im konkreten Fall zulässig sein soll (BGE 143 III 42 E. 4.1). 

2.2. Die Berufung führende Partei muss sich aufgrund von Art. 311 Abs. 1 

ZPO, wonach die Berufung zu begründen ist, mit den Erwägungen des angefoch-

tenen Entscheids einlässlich auseinandersetzen und wenigstens rudimentär dar-

legen, an welchen konkreten Mängeln dieser ihrer Ansicht nach leidet und in wel-

chem Sinne er abgeändert werden soll. Hierbei sind die vorinstanzlichen Erwä-

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gungen zu bezeichnen, die angefochten werden, und die Aktenstücke zu nennen, 

auf denen die Kritik beruht. Es genügt nicht, bloss auf die vor erster Instanz vor-

getragenen Ausführungen zu verweisen, diese in der Berufungsschrift (praktisch) 

wortgleich wiederzugeben oder den angefochtenen Entscheid bloss in allgemei-

ner Weise zu kritisieren. Was nicht in genügender Weise beanstandet wird, hat 

Bestand (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1; BGer 5A_209/2014 vom 2. September 

2014 E. 4.2.1; BGer 5A_387/2016 vom 7. September 2016 E. 3.1). 

2.3. Dass die Berufungsinstanz in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über 

volle Kognition verfügt (vgl. Art. 310 ZPO), bedeutet nicht, dass die Berufungs-

instanz gehalten wäre, von sich aus wie ein erstinstanzliches Gericht alle sich 

stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Partei-

en diese in oberer Instanz nicht (mehr) vortragen. Vielmehr hat sie sich – abgese-

hen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der 

Berufungsbegründung (und gegebenenfalls in der Berufungsantwort) erhobenen 

Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4; BGer 4A_418/2017 

vom 8. Januar 2018 E. 2.3). Innerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die 

Berufungsinstanz aber weder an die Argumente, welche die Parteien zur Begrün-

dung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten In-

stanz gebunden. Sie wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und 

verfügt über freie Kognition in Tatfragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer 

anderen Argumentation gutheissen oder diese mit einer von der Argumentation 

der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen kann (BGer 4A_397/2016 

vom 30. November 2016 E. 3.1). 

3.1. Die Vermieterin macht in der Berufung geltend, das Verfahren sei durch 

den bundesgerichtlichen Entscheid vom 6. Mai 2021 und den Entscheid der 

Kammer vom 4. August 2021 in den Stand versetzt worden, in welchem es sich 

vor dem ersten Urteil der Vorinstanz befunden habe. Die Vorinstanz habe damit 

mehrfach in unzulässiger Weise auf Erwägungen ihres ersten, aufgehobenen 

Entscheides vom 26. August 2019 sowie des aufgehobenen Entscheides der 

Kammer vom 2. März 2020 verwiesen und diese als Bestandteil der Urteilsbe-

gründung erklärt. Damit habe sie ihre aus dem rechtlichen Gehör im Sinne von 

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Art. 29 BV abgeleitete Begründungspflicht verletzt (act. 102 Rz 5 f., ferner etwa 

Rz 52, 55 und 56).  

3.2. Die Gerichte sind aufgrund des Anspruches der Parteien auf rechtliches 

Gehör im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 ZPO zur Begründung ihrer Ent-

scheide verpflichtet, wobei diese so abgefasst werden muss, dass die Betroffenen 

den Entscheid sachgerecht anfechten können. Die Begründung muss folglich kurz 

die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten 

lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BSK ZPO-Steck/Brunner, 3. Aufl. 

2017, Art. 239 N 10 m.w.H.). Dabei ist es etwa für eine Rechtsmittelinstanz zuläs-

sig, auf die Begründung bzw. Teile der Begründung des angefochtenen Urteils zu 

verweisen, wenn sie damit einig geht, zumal die Parteien so wissen, welche 

Gründe zum Entscheid der Rechtsmittelinstanz führen, und diese nachlesen kön-

nen (vgl. BGer 5A_888/2011 vom 20. Juni 2012 E. 4.3). Ebenfalls als zulässig er-

achtet hat es das Bundesgericht, auf die Begründung eines früheren Entscheides 

im gleichen Verfahren – allenfalls auch einer unteren Instanz – zu verweisen 

(BGer 4A_75/2017 vom 22. Mai 2017 E. 2.2). 

3.3. Mit der Aufhebung der jeweils ersten vorinstanzlichen bzw. obergerichtli-

chen Entscheide wurden primär deren Dispositive aufgehoben. Zudem wurden 

einzelne Überlegungen der Vorinstanz und der Kammer, insbesondere zur Be-

weislast, vom Bundesgericht korrigiert bzw. präzisiert (vgl. dazu ausführlich 

E. III.1.1–1.3). Auf die entsprechenden Abschnitte kann selbstredend nicht mehr 

verwiesen werden, haben diese doch keine (umfassende) Gültigkeit mehr. Dem-

gegenüber spricht nichts dagegen, auf die übrigen, nicht als unrichtig bezeichne-

ten Erwägungen der beiden aufgehobenen Entscheide zu verweisen, wie die Vor-

instanz dies tat (vgl. etwa act. 101 E. 3.1, 3.2, 3.2.1 und insb. E. 3.2.2 S. 12 und 

17 f.), zumal diese noch nicht abschliessend überprüft wurden und im Übrigen 

nach wie vor in physischer Form existieren und Bestandteil der Akten sind. Dem 

Leser wird durch die vorgenommenen Verweise, zumal diese die fraglichen 

Passagen unmissverständlich benennen, ohne Weiteres klar, welche Abschnitte 

welcher Dokumente er hinzuziehen muss, um sämtliche Überlegungen der Vor-

instanz zur Kenntnis nehmen zu können. Ein sachgerechtes Anfechten ist ent-

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sprechend auch problemlos möglich. Zu verlangen, dass die Vorinstanz die fragli-

chen Passagen hätte in den angefochtenen Entscheid kopieren müssen, käme 

überspitzem Formalismus gleich. Eine andere Frage ist, wie leicht lesbar der an-

gefochtene Entscheid in der vorliegenden Fassung ist. Die Begründungspflicht 

wurde durch das Vorgehen der Vorinstanz aber jedenfalls nicht verletzt. 

III. 
(Zur Berufung im Einzelnen) 

1. Ausgangslage 

1.1. Die Vorinstanz hatte in ihrem ersten Entscheid vom 26. August 2019 im 

Wesentlichen festgehalten, es sei unbestritten, dass die Vermieterin der Mieterin 

die Mietzinserhöhung unter Verwendung des vorgeschriebenen Formulars ge-

mäss Art. 270 Abs. 2 OR korrekt mitgeteilt habe und dass sowohl die Anfech-

tungsfrist als auch die formalen Anfechtungsvoraussetzungen gemäss Art. 270 

Abs. 1 OR (Wohnungsmangel [lit. a] und erhebliche Erhöhung des Anfangsmiet-

zinses gegenüber dem früheren Mietzins [lit. b]) erfüllt seien (act. 76 E. IV.1.2). Zu 

prüfen sei daher einzig, ob der vereinbarte Anfangsmietzins missbräuchlich im 

Sinne von Art. 269 f. OR sei. Da die vermietete Liegenschaft als Altbaute zu quali-

fizieren sei, sei für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses 

alleine auf die Orts- und Quartierüblichkeit abzustellen (act. 76 E. IV.2.2). Hierfür 

trage zwar grundsätzlich die Mieterin die Beweislast, es treffe die Vermieterin in-

dessen – angesichts der erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses von mehr 

als 30 % (act. 76 E.IV.3.2.3) sowie aufgrund notorischer statistischer Daten 

(act. 76 E. IV.3.2.4) – eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit. Dies führe im Er-

gebnis zwar nicht zu einer echten Beweislastumkehr, aber doch immerhin zu ei-

ner tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit. Als Folge davon gelte der an 

sich der Mieterin obliegende Beweis als erbracht, soweit es der Vermieterin nicht 

gelinge, die Vermutung zu widerlegen (act. 76 E. IV.3.2). Die von der Vermieterin 

hierfür genannten insgesamt 23 Vergleichsobjekte – das ebenfalls offerierte ge-

richtliche Gutachten sei für den Beweis untauglich (act. 76 E. IV.3.3.3) – würden 

sich aber allesamt hinsichtlich mindestens eines der relevanten Kriterien nach 

Art. 11 Abs. 1 und 3 VMWG (im gleichen Quartier befindlich, verschiedenen Ei-

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gentümern gehörend und hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und 

Zustand mit dem fraglichen Mietobjekt vergleichbar) entscheidend von der Woh-

nung der Mieterin unterscheiden bzw. es sei die Vergleichbarkeit in gewissen Fäl-

len unklar. Damit sei der im Ergebnis der Vermieterin obliegende Beweis der Orts- 

und Quartierüblichkeit gescheitert, sodass sich der vereinbarte Anfangsmietzins 

als missbräuchlich erweise (act. 76 E. IV.3.4–3.13). Der Anfangsmietzins sei nach 

freiem Ermessen auf Grundlage der vorhandenen statistischen Daten richterlich 

festzusetzen. Ausgehend von den der Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich 

aus dem Jahre 2006 entnommenen durchschnittlich Fr. 18.05/m2 für 2-

Zimmerwohnungen des privaten Marktes im Quartierteil Hard des Quartiers Aus-

sersihl und unter Berücksichtigung der Teuerung gemäss dem Mietpreisindex der 

Stadt Zürich, was aufgrund einer Erhöhung um 11.4 % seit Dezember 2006 zu ei-

nem Preis von Fr. 20.11/m2 führe, resultiere bei der Fläche des streitgegenständ-

lichen Mietobjektes von 48 m2 ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 965.–. Abzü-

glich der in der Statistik im Nettomietzins enthaltenen Nebenkosten von Fr. 110.– 

(Betriebskosten) ergebe sich ein solcher von monatlich Fr. 855.–. Die Nebenkos-

ten von akonto Fr. 55.– für Heiz- und Warmwasserkosten sowie Fr. 110.– für Be-

triebskosten pro Monat seien unbestrittenermassen auf dem vereinbarten Niveau 

zu belassen (act. 76 E. IV.3.14). 

1.2. Vor Obergericht waren dann im Entscheid vom 2. März 2020 insbesonde-

re die Frage der Beweislastverteilung, der Quartierbegriff und die Lärmexposition 

als Teil des Lagekriteriums sowie schliesslich die richterliche Festsetzung des An-

fangsmietzinses Thema. Die Kammer hielt zur Beweislastverteilung fest, die Mie-

terin habe aufgrund von Art. 8 ZGB grundsätzlich die rechtshindernde Tatsache 

des ausserhalb der orts- und quartierüblichen Miete liegenden Anfangsmietzin-

ses, mithin die Missbräuchlichkeit, zu beweisen. Gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung bestehe jedoch beim Nachweis des äusseren Anscheins der 

Missbräuchlichkeit durch den Mieter – dies sei in der Regel ab einer Erhöhung 

von 10 % gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins der Fall, sofern sich 

die Erhöhung nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes oder des Inde-

xes der Konsumentenpreise oder die lange Dauer des Vormietverhältnisses erklä-

ren liessen – eine tatsächliche (Rechts-)Vermutung der Missbräuchlichkeit. Es ob-

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liege in diesem Fall der Vermieterin, diese zu widerlegen, indem sie den Nach-

weis der Orts- und Quartierüblichkeit des verlangten Anfangsmietzinses erbringe. 

Aufgrund der Erhöhung von knapp 44 % im vorliegenden Fall, die sich nicht mit-

tels der Entwicklung der Teuerung oder der langen Dauer des Vormietverhältnis-

ses rechtfertigen lasse, habe die Mieterin die Vermutungsbasis nachgewiesen. 

Daher werde die Missbräuchlichkeit des streitgegenständlichen Mietzinses vermu-

tet und es obliege der Vermieterin, mittels Beibringen von – mangels amtlicher 

Statistik – mindestens fünf Vergleichsobjekten im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG 

zu beweisen, dass die von ihr verlangte Miete orts- und quartierüblich sei (act. 92 

E. 5). Nach Prüfung der von der Vermieterin genannten 23 Objekte auf deren 

Vergleichbarkeit mit dem Mietobjekt, insbesondere dahingehend, ob sie sich im  

massgeblichen Quartier befänden sowie ähnlich gelegen seien, kam die Kammer 

zum Schluss, dass lediglich vier Vergleichsobjekte verbleiben würden. Dies reiche 

nicht aus, um den Gegenbeweis der Orts- und Quartierüblichkeit zu erbringen, 

weshalb es bei der Vermutung der Missbräuchlichkeit bleibe (act. 92 E. 6–8). Zur 

richterlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses erwog die Kammer sodann, die 

Vorinstanz habe hierzu zu Recht auf das vorhandene statistische Material abge-

stellt, mithin die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus dem Jahr 2006 

und den Mietpreisindex der Stadt Zürich, zumal es sich dabei um das verläss-

lichste der vorhandenen Vergleichsmittel handle und das von der Vermieterin ver-

langte Gutachten für die Festsetzung untauglich sei (act. 92 E. 9). 

1.3. Das Bundesgericht beschränkte seine Prüfung im Urteil vom 6. Mai 2021 

im Wesentlichen auf die Frage der Beweislastverteilung. Es hielt zusammenge-

fasst fest, die Beweislast betreffend die Missbräuchlichkeit des vereinbarten An-

fangsmietzinses trage die Mieterin, wobei im Falle einer erheblichen Mietzinser-

höhung gegenüber dem Vormietverhältnis eine tatsächliche Vermutung der Miss-

bräuchlichkeit bestehe (act. 93 E. 3.2–3.3). Als erheblich gelte eine Mietzinserhö-

hung bei einem massiven Anheben des Mietzinses von deutlich über 10 %, das 

nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen 

Konsumentenpreise erklärt werden könne. Angesichts der unbestrittenen Miet-

zinserhöhung von rund 44 % sei dies hier ohne Weiteres der Fall (act. 93 E. 3.3.2 

a.E.), und zwar im Grundsatz ungeachtet des Umstands, dass das Vormietver-

- 14 - 

hältnis knapp 20 Jahre gedauert habe und damit als langjährig zu gelten habe 

(act. 93 E. 3.5.2–3.5.5). Diese tatsächliche Vermutung bewirke keine Beweis-

lastumkehr, sondern betreffe die Beweiswürdigung. Die Vermutungsträgerin (hier: 

die Mieterin) könne den ihr obliegenden (Haupt-)Beweis der Missbräuchlichkeit 

entsprechend durch Berufung auf die tatsächliche Vermutung erbringen, während 

es der Vermutungsgegnerin (hier: der Vermieterin) freistehe, entweder den Be-

weis des Gegenteils anzutreten oder aber bloss Zweifel an der Richtigkeit der In-

dizien (Vermutungsbasis) oder der daraus gezogenen Schlussfolgerungen (Ver-

mutungsfolge) zu wecken. Von der Vermieterin werde also nicht ein Beweis des 

Gegenteils verlangt – d.h. ein Nachweis, dass der vereinbarte Anfangsmietzins 

den orts- und quartierüblichen Mietzinsen entspreche und somit nicht missbräuch-

lich sei –, sondern es genüge, wenn diese beim Gericht begründete Zweifel an 

der Richtigkeit der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangs-

mietzinses wecke (act. 93 E. 4.1–4.2). Um begründete Zweifel an der Richtigkeit 

der Vermutung zu wecken, könne die Vermieterin beispielsweise Statistiken oder 

Vergleichsobjekte heranziehen, selbst wenn diese den Anforderungen von Art. 11 

VMWG nicht durchwegs genügten, oder sich auf ein Privatgutachten stützen. Zu-

dem sei unter diesem Titel auch dem Umstand eines lange dauernden Vormiet-

verhältnisses von 15-20 Jahren angemessen Rechnung zu tragen (act. 93 

E. 4.3.1–4.3.2). Komme das Gericht – unter Berücksichtigung der allgemeinen 

Lebenserfahrung und seiner Kenntnisse des lokalen Marktes – zum Schluss, die 

von der Vermieterin vorgelegten Indizien weckten begründete Zweifel an der 

Richtigkeit der Vermutung, so entfalle diese. In diesem Fall obliege es der Miete-

rin, mithilfe von fünf Vergleichsobjekten bzw. einer amtlichen Statistik, die den An-

forderungen von Art. 11 VMWG genügen, die Missbräuchlichkeit bzw. die fehlen-

de Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen. Gelinge es 

der Vermieterin dagegen nicht, solche Zweifel zu wecken, so bleibe es bei der 

Geltung der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit, in welchem Fall es 

der Vermieterin obliege, die fehlende Missbräuchlichkeit bzw. die Orts- und Quar-

tierüblichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen (act. 93 E. 4.3.3). Diese 

Grundsätze hat das Bundesgericht mittlerweile in einem weiteren Entscheid be-

stätigt (vgl. BGE 148 III 209 E. 3.2 m.w.H.). Im vorliegenden Fall wies das Bun-

- 15 - 

desgericht die Sache im Ergebnis zur Prüfung der Frage, ob die von der Vermie-

terin hier vorgelegten Indizien – 23 Vergleichsobjekte, unter anderem in ihrem 

Privatgutachten enthalten, sowie Dauer des Vormietverhältnisses von fast 

20 Jahren – in Kenntnis des lokalen Marktes begründete Zweifel an der Richtig-

keit der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit zu wecken vermöchten, 

an die Kammer zurück (act. 93 E. 4.5). Die Kammer ihrerseits wies die Sache zur 

neuen Entscheidung mit Urteil vom 4. August 2021 an die Vorinstanz zurück 

(act. 94). 

1.4. In der Folge erwog die Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 1. September 

2021 einleitend, mit den Entscheiden der Rechtsmittelinstanzen sei das Verfahren 

in den Stand zurückversetzt worden, in welchem es sich vor dem ersten Urteil der 

Vorinstanz befunden habe. Mithin sei es spruchreif; es könnten keine Noven mehr 

vorgebracht werden und es seien auch keine Weiterungen unter dem Aspekt des 

rechtlichen Gehörs oder der gerichtlichen Fragepflicht mehr erforderlich (act. 101 

E. 3.1). Bereits in ihrem ersten Entscheid, so die Vorinstanz weiter, habe sie 

Plausibilitätsüberlegungen zur Missbrauchsvermutung angestellt und im Umstand, 

dass keine plausiblen Gründe für die massive Erhöhung des Anfangsmietzinses 

vorgelegen hätten, ein unmittelbares Indiz für die Missbräuchlichkeit erblickt 

(act. 101 E. 3.1–3.2). Insbesondere habe sie auch bereits anhand des statisti-

schen Materials geprüft, ob Hinweise für eine Erschütterung der Vermutung vor-

lägen. Dem sei nicht so, läge der verlangte Anfangsmietzins doch Fr. 200.– über 

dem statistischen Mittel und erscheine damit nach absoluten Kriterien als nicht 

mehr plausibel. Die Statistik bestätige mithin die Vermutung (act. 101 E. 3.2.1). 

Von den von der Vermieterin genannten 23 Vergleichsobjekten, die teilweise auch 

im von ihr eingeholten Privatgutachten enthalten seien, entfielen diverse entweder 

weil sie ausserhalb des hier relevanten Quartiers Aussersihl gelegen seien, 

und/oder, weil hinsichtlich der Lärmexposition als Teil des Lagekriteriums nicht 

genügend substantiierte Behauptungen aufgestellt worden seien. Zudem seien 

einige, insbesondere der teureren, Vergleichsobjekte zufolge unterschiedlicher 

Lärmimmissionen nicht mit dem Mietobjekt vergleichbar (act. 101 E. 3.2.2). Nach 

Ausführungen zur sozialen Untersuchungsmaxime (act. 101 E. 3.2.2) führte die 

Vorinstanz zudem aus, die Vermieterin mache im Übrigen betreffend die Merkma-

- 16 - 

le des Zustandes und der Ausstattung lediglich Angaben, die nicht genügend 

substantiiert seien. Auch bei Anwendung eines grosszügigen Massstabs lasse 

sich die Vermutung der Missbräuchlichkeit so nicht ins Wanken bringen, zumal 

die – ohnehin untauglichen – Vergleichsobjekte anders als vom Bundesgericht 

vorgegeben nicht im Einklang mit einer Statistik stünden, bestätigten die vorlie-

gende statistischen Daten im Gegenteil doch die Vermutung (act. 101 E. 3.2.2). 

Auch die lange Dauer des Vormietverhältnisses von knapp 20 Jahren vermöge 

die Vermutung nicht zu erschüttern, zumal die aus dem Mietpreisindex der Stadt 

Zürich ersichtliche Erhöhung des allgemeinen Mietzinsniveau während der Dauer 

des Vormietverhältnisses bereits im Rahmen der Erwägungen zu den statisti-

schen Daten berücksichtigt worden sei und die Mietpreise für Wohnungen in nicht 

renovierten Altbauten nicht über dem indexierten Mittel gemäss der Mietpreis-

strukturerhebung liegen dürften (act. 101 E. 3.2.3). Zusammenfassend vermöge 

die Vermieterin die Missbrauchsvermutung nicht zu erschüttern. Die weiteren im 

ersten Entscheid der Vorinstanz gemachten Ausführungen, insbesondere auch 

zur Festlegung des Anfangsmietzinses, seien im Übrigen von den Rechtsmittel-

instanzen nicht beanstandet worden und würden nach wie vor gelten (act. 101 

E. 3.2.4). 

1.5. Die Vermieterin ist der Ansicht, entgegen den vorinstanzlichen Erwägun-

gen die Vermutung der Missbräuchlichkeit mit den vorliegenden Indizien erschüt-

tert zu haben. Sie kritisiert zunächst, die Vorinstanz stelle massgeblich auf die – 

für die vorliegenden Zwecke mit Mängeln behaftete – Mietpreisstrukturerhebung 

ab und lasse die weiteren Indizien praktisch ausser Acht. Die statistischen Daten 

würden zudem falsch gewürdigt und es würden auch weitere Daten des statisti-

schen Amtes der Stadt Zürich nicht berücksichtigt. Sodann habe die Vorinstanz 

zu hohe Anforderungen an die Substantiierung der offerierten Vergleichsobjekte 

gestellt und damit einen zu strengen Massstab angewandt. Auch habe die Vor-

instanz den Begriff "Quartier" nicht richtig definiert und in Bezug auf die Lärmim-

missionen den Sachverhalt falsch festgestellt, wobei sie dieses Kriterium ohnehin 

zu stark gewichtet habe. Schliesslich habe die Vorinstanz die lange Dauer des 

Vormietverhältnisses missachtet und diesbezüglich willkürliche Annahmen getrof-

- 17 - 

fen (act. 102). Auf die Vorbringen der Vermieterin ist – soweit für die Entscheid-

findung erforderlich – im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen einzugehen. 

2. Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich und weitere statistische Daten 

2.1. Vorinstanzliche Erwägungen 

 Die Vorinstanz erwog zu den für die Stadt Zürich vorhandenen statisti-

schen Daten unter teilweisem Verweis auf ihr erstes Urteil im Rahmen einer Plau-

sibilitätsprüfung, gemäss der Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahr 2006 habe 

der Mittelwert für eine 2-Zimmerwohnung im Unterquartier Hard, wo das Mietob-

jekt gelegen sei, Fr. 18.05/m2 betragen, was für das Mietobjekt mit seinen 48m2 

einen Mietzins von Fr. 864.– ergebe. Bei Berücksichtigung der Entwicklung des 

Mietpreisindexes der Stadt Zürich (Basis 2005) ergebe sich bis zum Mietbeginn 

am 16. April 2017 ein Anstieg des allgemeinen Mietniveaus um 11.4%, womit sich 

der durchschnittliche Quadratmeterpreis für das Unterquartier Hard auf Fr. 20.11 

erhöhe. Das führe zu einer Nettomiete von Fr. 965.–. Da bei der Strukturerhebung 

als Nebenkosten einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und hinzu gemiete-

te Räume ausgeschieden worden seien, seien für einen Vergleich mit dem um-

strittenen Anfangsmietzins die im Mietvertrag enthaltenen monatlichen Akonto-

zahlungen von Fr. 110.– für die Betriebskosten aus dem statistischen Nettomiet-

zins herauszurechnen. Damit betrage dieser noch Fr. 855.– monatlich. Der von 

der Vermieterin verlangte Anfangsmietzins von Fr. 1'060.– liege folglich um 

Fr. 200.– pro Monat über dem teuerungsbereinigten statistischen Mittel, und dies 

obwohl sich die Mietwohnung an lärmiger Lage befinde, seit mehr als 20 Jahren 

nicht mehr grundlegend saniert worden sei und nur über eine eher einfache Aus-

stattung verfüge. Damit erscheine die verlangte Anfangsmiete nach absoluten Kri-

terien nicht mehr als plausibel und die statistischen Daten würden die Vermutung 

der Missbräuchlichkeit bestätigen (act. 101 E. 3.2.1 mit Verweis auf act. 76 

E. IV.3.2.4). 

2.2. Stellenwert der Mietpreisstrukturerhebung  

- 18 - 

2.2.1. Die Vermieterin rügt zunächst, die Vorinstanz bringe zum Ausdruck, die 

Mietpreisstrukturerhebung sei die beste und gleichzeitig auch die einzige Grund-

lage für die Beurteilung der Orts- und Quartierüblichkeit des verlangten Anfangs-

mietzinses. Damit missachte die Vorinstanz die klaren Vorgaben im Rückwei-

sungsentscheid des Bundesgerichts, wonach die Vermutungsbasis der Miss-

bräuchlichkeit auch mit anderen Indizien erschüttert werden könne, wie dies vor-

liegend der Fall sei (act. 102 Rz 8 ff., ferner Rz 67). 

2.2.2. Dem ist nicht beizupflichten. Die Vorinstanz stellte nicht ausschliesslich 

auf die Mietpreisstrukturerhebung ab, sondern bezog wie bereits in der eingangs 

vorgenommenen Zusammenfassung gezeigt auch die weiteren gemäss dem 

Bundesgericht zu berücksichtigenden Kriterien wie insbesondere die von der 

Vermieterin offerierten Vergleichsobjekte und den Umstand der langen Dauer des 

Vormietverhältnisses in ihre Beurteilung mit ein (vgl. E. III.1.4). Ob sie diese Indi-

zien korrekt würdigte, ist eine andere Frage, die weiter unten zu behandeln sein 

wird (vgl. E. III.3 und E. III.4). Kaum vorgeworfen werden kann der Vorinstanz je-

denfalls, dass sie sich entscheiden musste, in welcher Reihenfolge sie die ver-

schiedenen Indizien abhandeln würde und dass sie sich entschloss, mit den sta-

tistischen Daten zu beginnen. Dass sie diesen alleine damit ein übermässiges 

Gewicht gegeben haben soll, kann dem angefochtenen Entscheid nicht entnom-

men werden, geschweige denn, dass die Mietpreisstrukturerhebung das beste 

und einzige Kriterium für die Beurteilung der Erschütterung der Missbrauchsver-

mutung sein soll. 

2.3. Eigenschaften der Mietpreisstrukturerhebung  

2.3.1. Sodann macht die Vermieterin Mängel an der von der Vorinstanz beige-

zogenen Strukturerhebung geltend, im Wesentlichen, die der Statistik zugrunde-

liegende Datenbasis sei unzureichend und mängelbehaftet, weshalb die Statistik 

nicht aussagekräftig und für die vorliegenden Zwecke untauglich sei. Es sei will-

kürlich, dennoch und im Ergebnis ausschliesslich auf die Mietpreisstrukturerhe-

bung abzustellen (act. 102 Rz 13 ff.).  

- 19 - 

2.3.2. Unbestritten ist, dass die für die Stadt Zürich bestehende Mietpreisstruk-

turerhebung aus dem Jahr 2006 (vgl. act. 21/16 bzw. www.stadt-

zuerich.ch/prd/de/index/statistik/publikationen-

angebote/publikationen/Analysen/A_001_2008.html; zuletzt besucht am 28. April 

2022; nachfolgend zitiert als act. 21/16) sowie der Mietpreisindex (vgl. www.stadt-

zuerich.ch/prd/de/index/statistik/themen/bauen-

wohnen/mietpreise/mietpreisindex/mietpreisindex.html; zuletzt besucht am 

28. April 2022) mangels Erhebung sämtlicher notwendiger Kriterien im Sinne von 

Art. 11 Abs. 1 VMWG und damit ungenügendem Detaillierungsgrad nicht als amt-

liche Statistiken im Sinne von Art. 11 Abs. 4 VMWG gelten. Folglich können die 

Daten nicht direkt zur Eruierung eines orts- und quartierüblichen Mietzinses her-

angezogen werden (vgl. etwa act. 76 E. IV.3.2.4 sowie act. 92 E. 9.8). Darum 

geht es vorliegend einstweilen aber gerade nicht, sondern vielmehr darum, ob die 

Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttert werden 

kann. In diesem Rahmen ist es wie eingangs dargelegt gemäss dem Bundesge-

richt zulässig, als Indizien auch Statistiken zu berücksichtigen, welche den stren-

gen Anforderungen von Art. 11 VMWG nicht durchwegs genügen (vgl. E. III.1.3 

mit Verweis auf act. 93 E. 4.3.1). Insofern ist die Vorinstanz korrekt vorgegangen, 

indem sie die Mietpreisstrukturerhebung und den Mietpreisindex in ihre Überle-

gungen miteinbezog. 

2.3.3. Dabei sind auch die Schwächen, welche die Strukturerhebung in Bezug 

auf die vorliegenden Zwecke hat, zu berücksichtigen. Abgesehen davon, dass es 

sich bei einigen Vorbringen der Vermieterin zu dieser Thematik um neue, die Vo-

raussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht erfüllende und damit eigentlich un-

beachtliche Tatsachen handelt, fallen diese Defizite aber ohnehin nicht so stark 

aus, wie die Vermieterin dies geltend macht. So ist es zwar richtig, dass die Struk-

turerhebung auf knapp 13 % der Gesamtmenge an Wohnungen in der Stadt bzw. 

26'163 Wohnungen beruht. Ebenfalls zutreffend ist, dass die berücksichtigten 

Wohnungen des privaten Marktes mit 7'474 Wohnungen knapp 5 % aller Woh-

nungen dieses Teils des Wohnmarktes ausmachen, während die übrigen 18'689 

berücksichtigten Wohnungen aus dem gemeinnützigen Markt stammen und 

knapp 36 % davon betragen (act. 21/16 S. 5; vgl. auch act. 102 Rz 14). Dies be-

- 20 - 

deutet zunächst aber nur, dass bei den gemeinnützigen Wohnungen im Verhältnis 

zu den privat vermieteten eine grössere Stichprobe gezogen wurde, sodass die 

Resultate betreffend den gemeinnützigen Wohnungsmarkt breiter abgestützt sind. 

Dass die Daten betreffend den privaten Markt nicht repräsentativ sein sollten (vgl. 

act. 102 Rz 13), ist damit aber nicht gesagt und im Übrigen auch nicht ersichtlich, 

zumal doch eine erhebliche, statistisch aussagekräftige Anzahl Wohnungen in die 

Studie miteinfloss. Zuzustimmen ist der Vermieterin dahingehend, dass Wohnun-

gen des gemeinnützigen Marktes aufgrund des Einflusses der staatlichen Unter-

stützung auf die dafür verlangten Mietzinse für die Beurteilung der orts- und quar-

tierüblichen Miete von Wohnungen des privaten Marktes ausser Acht bleiben 

müssen (vgl. act. 102 Rz 14). Entgegen der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 14 f.) 

trennt die Strukturerhebung die beiden Kategorien an Wohnungen denn aber 

auch klar; es ist nicht ersichtlich, dass eine Vermischung stattfand (act. 21/16). 

Zudem ist – anders als die Vermieterin behauptet (vgl. act. 102 Rz 14) – ebenfalls 

nicht unklar, wie sich die ausgewählten Wohnungen auf die einzelnen Kategorien 

"Grösse/Zimmerzahl" und "Quartiere/Unterquartiere" aufteilen, gibt doch der Atlas 

der Mietpreise ab Seite 22 der Strukturerhebung darüber (sowie über das – vor-

liegend wie dargelegt ebenfalls relevante – Marktsegment) Auskunft (act. 21/16 

S. 22 ff.). Ebenso wenig ist der Vermieterin dahingehend zuzustimmen, dass in 

denjenigen (Unter)Quartieren, in denen die statistisch als relevant bezeichnete 

Mindestanzahl von 40 Objekten der gleichen Kategorie nicht vorhanden gewesen 

seien, alle Wohnungen, also auch die Gemeinnützigen, in die statistischen Erhe-

bung einbezogen worden seien, ohne dass darauf hingewiesen werde, in welchen 

Quartieren für welche Kategorie und in welchem zahlenmässigen Ausmass dies 

zutreffe (act. 102 Rz 14 f.). Richtig ist, dass die Strukturerhebung für jede Katego-

rie 15 % der Wohnungen, mindestens aber 40 Wohnungen auswählte mit dem 

Hinweis, diese Anzahl sei zum Treffen von auf einer vernünftigen Wahrscheinlich-

keit basierenden Aussagen erforderlich. Umfasste die Grundgesamtheit einer be-

stimmten Schicht weniger als 40 Wohnungen, wurden alle Wohnungen miteinbe-

zogen (act. 21/16 S. 4). Dabei trennt die Statistik wie gezeigt klar zwischen den 

beiden Marktsegmenten "privat" und "gemeinnützig" und weist im Atlas der Miet-

preise auch aus, in welchen Kategorien (nach Zimmerzahl, Unterquartier und 

- 21 - 

Marktsegment unterteilt) kleinere Stichproben als 40 Wohnungen vorhanden wa-

ren. Solche kleinen Stichproben kamen insbesondere beim gemeinnützigen 

Markt, aber auch beim privaten, etwa bei den 4- und 5-Zimmerwohnungen, vor 

(vgl. act. 21/16 S. 22 ff.). Die Zahl der 2-Zimmerwohnungen des privaten Marktes 

für das Unterquartier Hard liegt jedoch bei 600–1199, diejenige des gemeinnützi-

gen Marktes bei 600–810 (act. 21/16 S. 23). Die mathematischen Ausführungen 

der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 15) gehen insofern an der Sache vorbei; eine 

Verfälschung der publizierten Werte (vgl. act. 102 Rz 15) ist entgegen ihrer Dar-

stellung nicht ersichtlich.  

2.3.4. Weiter ist es zwar wie bereits erwähnt richtig, dass die Strukturerhebung 

nicht alle Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG berücksichtigt. So trifft sie im 

Rahmen des von der Vorinstanz herangezogenen Quadratmeterpreises pro (Un-

ter)Quartier, Anzahl Zimmer und Marktsegment insbesondere keine Aussagen zur 

Qualität der Lage, zum Alter und zu Zustand und Ausstattung (vgl. act. 21/16 

S. 38; vgl. auch act. 102 Rz 16). Wie oben dargelegt, muss die Statistik im Rah-

men der Vermutungserschütterung aber den fraglichen Anforderungen von Art. 11 

VMWG nicht vollumfänglich genügen. Auch darf nicht ausser Acht gelassen wer-

den, dass statistisches Material einen anderen Ansatzpunkt hat als die konkreten 

Vergleichsobjekte, welche die Vermieterin als präzisere und aussagekräftigere 

Quellen hervorhebt (vgl. act. 102 Rz 17). So mag die Strukturerhebung vorliegend 

zwar weniger Vergleichskriterien berücksichtigen als die von der Vermieterin ge-

nannten einzelnen Objekte und es ist unbekannt, ob die der Statistik zugrundelie-

genden Mietwohnungen bezüglich der ausser Acht gelassenen Kriterien ver-

gleichbar sind. Dafür stützen sich die ermittelten Zahlen aufgrund der um ein Viel-

faches grösseren Anzahl an berücksichtigten Wohnungen auf eine viel breitere, 

statistisch aussagekräftige Basis, sodass die Werte hinsichtlich der berücksichtig-

ten Kriterien ein verlässlicheres Bild abgeben als einzelne, ausgewählte Objekte. 

Solche ermöglichen demgegenüber zwar lediglich punktuelle, dafür aber hinsicht-

lich sämtlicher erforderlicher Kriterien wesentlich exaktere Einblicke. Gerade auf-

grund dieser unterschiedlichen Ansätze ist es wichtig und richtig, als Indizien so-

wohl die statistischen Daten als auch einzelne Vergleichsobjekte ergänzend zuei-

nander zu berücksichtigen. Was schliesslich das von der Vermieterin bemängelte 

- 22 - 

Alter der statistischen Daten betrifft, so trifft es zu, dass die Mietpreisstrukturerhe-

bung mit dem Stichtag 31. Dezember 2006 das Mietzinsniveau von etwas mehr 

als zehn Jahren vor der Festsetzung des vorliegend umstrittenen Anfangsmietzins 

im April 2017 wiedergibt (vgl. act. 102 Rz 16). Damit ist die herangezogene Struk-

turerhebung nicht mehr aktuell, was zu berücksichtigen ist (Näheres dazu unter 

E. III.2.4.4). 

2.3.5. Zusammengefasst weist die städtische Strukturerhebung der Mietpreise 

aus dem Jahr 2006 für die vorliegenden Zwecke – die Prüfung, ob die Vermutung 

der Missbräuchlichkeit durch die vorhandenen Indizien erschüttert wird – zwar 

gewisse Schwächen auf, die bei der Abwägung der Indizien angemessen zu be-

rücksichtigen sein werden (vgl. dazu E. III.5), doch erscheint das Material mitnich-

ten als unbrauchbar oder statistisch nicht aussagekräftig. Von Willkür der Vo-

rinstanz, weil sie die Statistik berücksichtigte, kann keine Rede sein. 

2.4. Zu berücksichtigender Perimeter sowie Aktualisierung der Daten 

2.4.1. In Bezug auf einen hilfsweisen Beizug der Strukturerhebung kritisiert die 

Vermieterin sodann das Abstellen der Vorinstanz (lediglich) auf das Unterquartier 

Hard und wirft ihr vor, die Zahlen der ganzen Stadt bzw. zumindest der Quar-

tier(teil)e Sihlfeld und Aussersihl ausser Acht gelassen zu haben (act. 102 

Rz 19 ff.). Ebenfalls nicht einverstanden ist die Vermieterin mit der Aktualisierung 

der Zahlen aus der Strukturerhebung mittels des städtischen Mietpreisindexes 

(act. 102 Rz 18 und 27). 

2.4.2. Es ist nicht einzusehen, weshalb bei Vorliegen von viel detaillierterer In-

formation auf die Zahlen für die gesamte Stadt Zürich abgestellt werden sollte, 

zumal die Stadt Zürich diverse teilweise sich stark unterscheidende Quartiere 

aufweist. Entsprechend bestehen bei den Mietpreisen je nach Quartier teilweise 

erhebliche Unterschiede, wie die Strukturerhebung eindrücklich zeigt (vgl. 

act. 21/16 etwa S. 10 f.). Der gemäss der Vermieterin zu berücksichtigende 

Durchschnittsnettomietzins für 2-Zimmerwohnungen der ganzen Stadt Zürich von 

Fr. 1'080.–, der obendrein auch noch die gemeinnützig vermieteten Objekte mit-

einbezieht (vgl. act. 21/16 S. 8 sowie act. 102 Rz 20), welche wie erwähnt unbe-

- 23 - 

rücksichtigt zu bleiben haben (vgl. E. III.2.3.3), kann folglich für die vorliegenden 

Zwecke nicht verwendet werden. Dasselbe gilt für den entsprechenden Wert von 

Fr. 1'151.–, der ausschliesslich die privat vermieteten Wohnungen enthält 

(act. 21/16 S. 8; vgl. auch act. 102 Rz 22). Wenn die Vermieterin im Übrigen be-

hauptet, dass bei den 2-Zimmerwohnungen in der Stadt Zürich aufgrund des ähn-

lichen Median- und Mittelwertes verhältnismässig geringe Preisunterschiede vor-

lägen (act. 102 Rz 20), so verkennt sie die Bedeutung des Medianwertes. Richtig 

ist zwar, dass gemäss der Strukturerhebung der Mittel- bzw. Durchschnittswert 

der privat vermieteten 2-Zimmerwohnungen der gesamten Stadt von Fr. 1'151.– 

relativ nahe am Medianwert von Fr. 1'120.– liegt. Das bedeutet, dass diese Teil-

märkte relativ homogen sind (vgl. act. 21/16 S. 8 und act. 102 Rz 20). Es heisst 

allerdings nicht (zwingend), dass geringe Preisunterschiede bestehen bzw. diese 

Wohnungen alle etwa gleich hohe Mietzinse aufweisen, sondern dass die Vertei-

lung der Mietzinse sowohl in der Hälfte über als auch in der Hälfte unter dem Me-

dianwert einigermassen gleichmässig ist (vgl. auch die Definition des Medianwer-

tes in act. 21/16 S. 48). Dass die Preisunterschiede vorliegend gerade nicht ge-

ring sind, zeigen die Zahlen des 1. und 9. Dezils von Fr. 771.– resp. Fr. 1'571.– 

(act. 21/16 S. 8). Eine blosse, nicht näher belegte Vermutung ist zudem, dass die 

Mietzinse im Kreis 4 nahe beim Durchschnitt lägen, weil dieser weder zu den teu-

reren noch zu den ganz günstigen Stadtkreisen gehöre, wie die Vermieterin meint 

(act. 102 Rz 20). Um aussagekräftige Mietzinse zu erhalten, ist nach dem Gesag-

ten auf die für die einzelnen (Unter)Quartiere ermittelten Zahlen abzustellen.  

2.4.3. Es wurde bereits aufgezeigt, dass die Datenbasis der Mietpreisstrukturer-

hebung für privat vermietete Wohnungen im Unterquartier Hard auf 600–1199 

Wohnungen beruht (vgl. E. III.2.3.3), was statistisch aussagekräftig ist. Der Ver-

mieterin ist damit nicht zuzustimmen, dass diese Datenbasis viel zu schmal bzw. 

ungenügend sei (vgl. act. 102 Rz 21 und 26); ein Abstellen darauf ist rein von der 

statistischen Abstützung her durchaus sinnvoll und keineswegs willkürlich. Inwie-

fern die Vorinstanz damit den Interessen der Mieter und Vermieter jeweils nicht 

angemessen Rechnung tragen soll (act. 102 Rz 21), ist nicht ersichtlich. Gerade 

weil die – auch von der Vermieterin zitierten (vgl. act. 102 Rz 24) – Quadratme-

terpreise für Wohnflächen in den drei Unterquartieren Werd, Langstrasse und 

- 24 - 

Hard des Quartiers Aussersihl erhebliche Unterschiede aufweisen, kann nicht un-

besehen auf die Werte des ganzen Quartiers Aussersihl abgestellt werden. So 

beträgt der Mittelwert der Preise pro m2 Wohnfläche für 2-Zimmerwohnungen in 

Unterquartier Werd Fr. 22.05, im Unterquartier Langstrasse Fr. 21.80 und im Un-

terquartier Hard Fr. 18.05 (vgl. act. 21/16 S. 38). Beim Vorhandensein von ge-

nauen Zahlen und ersichtlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Katego-

rien ein gröberes Raster anzuwenden und übergeordnetere Kategorien als mass-

geblich zu erklären, wie die Vermieterin dies als angemessen erachtet (vgl. 

act. 102 Rz 26), erschiene eher als willkürlich. Bei dieser Ausgangslage ist es 

folglich sachgerecht, mit der Vorinstanz auf die Zahlen für das Unterquartier Hard, 

in welchem sich das Mietobjekt befindet, abzustellen. Aus demselben Grund ist 

auch der Verwendung der Quadratmeterpreise gegenüber den absoluten Miet-

preisen für 2-Zimmerwohnungen (vgl. act. 102 Rz 23) der Vorzug zu geben, da 

sich so für das streitgegenständliche Mietobjekt genauere Zahlen ermitteln las-

sen. Dass die Verhältnisse im Kreis 3 bzw. dessen Unterquartieren entgegen der 

Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 23 f.) ausser Acht zu bleiben haben, ist im Übrigen 

bereits deshalb der Fall, weil diese nicht zum vorliegend relevanten Quartier Aus-

sersihl gehören (vgl. dazu E. III.3.4). 

2.4.4. Schliesslich ist der Vermieterin zwar dahingehend zuzustimmen, dass 

sich das Mietzinsniveau seit 2006 in den verschiedenen Quartieren aufgrund der 

unterschiedlichen Nachfrage, wegen Veränderungen des Wohnungsangebotes 

durch Neubauten oder nach Sanierungen oder zufolge anderer Umstände nicht li-

near über das ganze Stadtgebiet in gleicher Weise entwickelte (vgl. act. 102 

Rz 18 und 27). Wenn die Vermieterin aus diesem Umstand aber folgert, eine An-

passung der Zahlen der Strukturerhebung aus dem Jahr 2006 anhand des städti-

schen Mietpreisindexes sei ungeeignet resp. gar willkürlich (act. 102 Rz 18 und 

27), so ist dem nicht zu folgen. In Anbetracht der nicht mehr aktuellen Zahlen der 

Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahre 2006 ist eine Anpassung gestützt auf 

den städtischen Mietzinsindex die  bestmögliche Art, immerhin einen plausiblen 

Anhaltspunkt für das Zinsniveau im Frühling 2017 zu erhalten. Würde darauf ver-

zichtet, läge man sicherlich weiter entfernt von den tatsächlichen Zahlen als nach 

einer Anpassung mittels des Indexes. Im Übrigen geht die Vermieterin selbst – 

- 25 - 

wenn auch in anderem Zusammenhang – von einem allgemeinen Anstieg des 

Mietzinsniveaus aus und versucht dieses mithilfe des Mietpreisindexes zu ermit-

teln (vgl. E. III.4.2.1). Auch wenn das Mietzinsniveau nicht in der ganzen Stadt 

gleich angestiegen sein mag, behauptet sodann auch die Vermieterin nicht, das 

Niveau im hier relevanten Unterquartier Hard sei überdurchschnittlich gestiegen. 

Dies dürfte angesichts der Verhältnisse in diesem Unterquartier auch kaum zutref-

fen. Insofern ist die von der Vorinstanz getroffene Anpassung anhand des Miet-

zinsindexes durchaus vertretbar.  

2.5. Weitere statistische Daten 

2.5.1. Sodann macht die Vermieterin geltend, die Vorinstanz hätte nicht nur die 

Mietstrukturerhebung aus dem Jahr 2006, sondern auch weitere offenkundige und 

gerichtsnotorische Tatsachen wie insbesondere die Publikation "Was Wohnquali-

tät in Zürich kostet" aus dem Jahr 2009 sowie die Medianwerte von 2-

Zimmerwohnungen im Kreis 4 aus den Jahren 2015-2019, beides herausgegeben 

vom statistischen Amt der Stadt Zürich, berücksichtigen müssen (act. 102 

Rz 28 ff.). 

2.5.2. Die Kammer hatte sich bereits im Entscheid vom 2. März 2020 damit 

auseinandergesetzt, wann eine Tatsache als offenkundig gilt (vgl. act. 92 

E. 8.3.2.3), wobei die entsprechenden Erwägungen vom Bundesgericht nicht kriti-

siert wurden. Es kann an dieser Stelle folglich auf die entsprechenden Ausführun-

gen verwiesen werden. Gestützt darauf sind die beiden von der Vermieterin vor-

gebrachten Publikationen als im Internet unter www.stadt-

zuerich.ch/prd/de/index/statistik/publikationen-

angebote/publikationen/Analysen/A_002_2009.html resp. www.stadt-

zuerich.ch/prd/de/index/statistik/themen/bauen-wohnen/mietpreise/mietpreise-

strukturerhebung.html (zuletzt besucht am 25. April 2022) leicht auffindbare und 

allgemein zugängliche, offizielle statistische Daten der Stadt Zürich ohne Weiteres 

als offenkundig zu qualifizieren (vgl. auch act. 102 Rz 28). Damit hätte die Vo-

rinstanz die fraglichen Daten von sich aus – unter Gewährung des rechtlichen 

Gehörs der Parteien – bei der Urteilsfindung beiziehen dürfen, auch wenn die An-

gaben von keiner Parteien vorgebracht und nachgewiesen wurden (vgl. Art. 151 

- 26 - 

ZPO sowie act. 92 E. 8.3.2.2 m.w.H.). Eine andere Frage ist, ob die Vorinstanz 

dies hätte tun müssen, wenn – wie hier – keine der Parteien auf die Publikationen 

hinwies oder diese hätte berücksichtigt haben wollen.  

2.5.3. Dies ist zu verneinen. Zwar gilt im vorliegenden Verfahren wie erwähnt 

gestützt auf Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die soziale Un-

tersuchungsmaxime, womit der Sachverhalt grundsätzlich von Amtes wegen fest-

zustellen ist. Die soziale Untersuchungsmaxime ist jedoch eine Eingeschränkte, 

die aus sozialen Gründen dem Schutz der nach gesetzgeberischer Wertung 

schwächeren Partei (i.e. der Mieterschaft) dient. Dem Gericht kommt dabei eine 

verstärkte Mitwirkungspflicht zu, doch ist es nicht verpflichtet, den Sachverhalt 

von Amtes wegen zu untersuchen oder gar im Sinne von Art. 296 Abs. 3 ZPO zu 

erforschen, wenn die Parteien darauf verzichten, ihre Standpunkte in das Verfah-

ren einzubringen. Im Grundsatz führt die soziale Untersuchungsmaxime damit nur 

zu einer – im Vergleich zu Art. 56 ZPO – verstärkten Fragepflicht. Wie unter der 

im ordentlichen Verfahren geltenden Verhandlungsmaxime müssen die Parteien 

den Prozessstoff grundsätzlich selbst beschaffen und das Gericht auf Tatsachen 

und Beweismittel hinweisen. Das Gericht kommt den Parteien mit spezifischen 

Fragen zu Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt und die not-

wendigen Beweismittel bezeichnet werden, und es weist die Parteien auf ihre Ob-

liegenheit hin, bei der Sachverhaltserstellung mitzuwirken. Ist eine Partei durch 

einen Anwalt vertreten, so kann und muss sich das Gericht aber wie im ordentli-

chen Verfahren eine gewisse Zurückhaltung auferlegen und darf nicht eine Partei 

zuungunsten der anderen beraten. Es ist insbesondere nicht Sache des Richters, 

aus eigenem Antrieb zu ermitteln, die Akten zu durchforsten oder auf andere Wei-

se nach Beweismitteln zu suchen, um anstelle der Parteien Behauptungen aufzu-

stellen oder zu beweisen (BGE 141 III 569 E. 2.3; BGer 4D_87/2017 vom 

20. März 2018 E. 3.3.1; BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 7; BGer 

4A_701/2012 vom 19. April 2013 E. 1.2). Die Vorinstanz war folglich nicht gehal-

ten, nebst den von den – nota bene anwaltlich vertretenen – Parteien vorgebrach-

ten Tatsachen und Beweismitteln und der von ihr selbst unter Gewährung des 

rechtlichen Gehörs korrekt ins Verfahren eingeführten Strukturerhebung (vgl. Prot. 

VI S. 24) in alle Richtungen nach weiteren – auch notorischen – Tatsachen und 

- 27 - 

Beweismitteln zu forschen. Anderes zu fordern wäre nicht nur in der Praxis 

schwierig umzusetzen, zumal die Gerichte anders als etwa die Staatsanwaltschaf-

ten über keine eigentlichen Untersuchungsapparate verfügen, sondern würde 

auch dazu führen, dass stets der Vorwurf erhoben werden könnte, es wäre noch 

Weiteres beizuziehen oder abzuklären gewesen. Es hätte folglich der Vermieterin 

oblegen, die fraglichen Publikationen ins Verfahren einzuführen, wenn sie sicher-

stellen wollte, dass diese berücksichtigt würden. Dass sie dies getan hätte, macht 

die Vermieterin nicht geltend. Der Vorinstanz kann jedenfalls nicht vorgeworfen 

werden, sie sei in Willkür verfallen und würdige das vorhandene Datenmaterial 

selektiv, weil sie die fraglichen Publikationen ihrer Urteilsfällung nicht zugrunde 

legte (vgl. act. 102 Rz 33).  

2.5.4. Im erstinstanzlichen Verfahren war soweit ersichtlich nie Thema, dass 

neben der Strukturerhebung und dem Mietpreisindex noch weitere statistische 

Daten oder Studien existieren würden, die zu berücksichtigen wären. Entspre-

chend handelt es sich bei den Ausführungen der Vermieterin zu den beiden von 

ihr genannten Publikationen (vgl. act. 102 Rz 29 ff.) um erstmals im Berufungsver-

fahren vorgebrachte Tatsachen. Weshalb die Vermieterin diese Vorbringen nicht 

bereits vor Vorinstanz machen konnte, legt sie aber weder dar noch ist dies er-

sichtlich. Entsprechend sind die beiden Publikationen sowie die Vorbringen der 

Vermieterin dazu als unzulässige Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO im Be-

rufungsverfahren ausser Acht zu lassen. 

2.6. Fazit 

 Zusammenfassend durfte die Vorinstanz bei der Würdigung des statisti-

schen Materials auf die mittels des Mietpreisindexes an die Verhältnisse im April 

2017 angepassten Zahlen aus der Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahr 2006 

abstellen. Dabei ging die Vorinstanz zu Recht von den genauesten vorliegenden 

Daten aus, dem Quadratmeterpreis für privat vermietete 2-Zimmerwohnungen im 

Unterquartier Hard. Weitere Zahlen der Strukturerhebung sind ausser Acht zu 

lassen, da sie weniger exakt und damit nicht aussagekräftig sind. Da die konkrete 

Mietzinsberechnung in Bezug auf das umstrittene Mietobjekt unter Einschluss der 

zeitlichen Anpassung von der Vermieterin im Detail nicht bestritten wird, ist mit 

- 28 - 

der Vorinstanz gestützt auf die Statistik von einer um die Betriebskosten korrigier-

ten Nettomiete von Fr. 855.– pro Monat auszugehen. Das sind rund Fr. 200.– we-

niger als der umstrittene Anfangsmietzins, was ein Indiz für die Missbräuchlichkeit 

des Anfangsmietzinses darstellt, wobei nicht zu vergessen ist, dass die der Struk-

turerhebung und damit diesem Indiz innewohnenden Schwächen im Rahmen der 

Gesamtwürdigung aller vorliegenden Indizien zu berücksichtigen sein werden. 

Weitere statistische Daten haben vorliegend ausser Acht zu bleiben. Entgegen 

der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 35) lassen sich dem berücksichtigten statisti-

schen Material nach dem Gesagten jedenfalls nicht mehrere Indizien entnehmen, 

welche darauf hindeuteten, dass der streitgegenständliche Anfangsmietzins von 

Fr. 1'060.– orts- und quartierüblich sei.  

3. Vergleichsobjekte 

3.1. Vorinstanzliche Erwägungen 

3.1.1. Zur Thematik Vergleichsobjekte erwog die Vorinstanz, im von der Vermie-

terin eingereichten Privatgutachten von Prof. Dr. E._____ von der F._____, das 

17 der insgesamt 23 offerierten Objekte enthalte, seien die Vergleichskriterien 

nach Art. 11 VMWG nicht genügend berücksichtigt worden. So würden etwa di-

verse nicht im hier relevanten Quartier Aussersihl, sondern im angrenzenden 

Quartier Wiedikon gelegene Vergleichsobjekte aufgeführt. Beim Quartier Wie-

dikon handle es sich um ein – im Gegensatz zum Quartier Aussersihl mit seiner 

Vergangenheit als Arbeiterquartier und Einwohnern aus verschiedensten Natio-

nen – seit jeher wohlsituiertes, auf Familien ausgerichtetes und in jüngster Zeit 

auch für junges Publikum im Trend liegendes Quartier. Die darin gelegenen Ver-

gleichsobjekte Nr. 5, 7-15, 19 und 20 seien folglich nicht mit der streitgegenständ-

lichen Wohnung vergleichbar. Die Objekte Nr. 5, 19 und 20 würden sodann auch 

deshalb nicht als Vergleichsobjekte in Betracht kommen, weil sie sich anders als 

das Mietobjekt gleich neben dem Friedhof Sihlfeld als einer der grössten grünen 

Lungen der Stadt befänden. Der bereits im ersten vorinstanzlichen Entscheid an-

gelegte Massstab sei nicht als strikt zu erachten, zumal etwa zwei Objekte im Un-

terquartier Langstrasse trotz der im Unterquartier Hard nicht vorhandenen Nähe 

zur Vergnügungsmeile der Stadt und ein Objekt im Quartier Wiedikon direkt an 

- 29 - 

der Quartiergrenze in den Vergleich miteinbezogen würden (act. 101 E. 3.2.2 mit 

Verweis auf act. 76 E. IV.3.7.3–IV.3.7.4 sowie E. IV.3.11).  

3.1.2. Weiter hielt die Vorinstanz fest, auch wenn Vergleichsobjekte nur zur Er-

schütterung der Vermutung eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses vorge-

bracht würden, gälten für sie die gleichen Substantiierungsanforderungen wie für 

die Nennung von Objekten im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG. Diese Anforde-

rungen würden die vagen und im Kern falschen Behauptungen der Vermieterin 

zur Lärmexposition der Vergleichsobjekte nicht erfüllen. So enthalte das Gutach-

ten die völlig unsubstantiierte Behauptung, sowohl das Mietobjekt als auch die 

Vergleichsobjekte befänden sich an "mässig lärmiger" Lage. Besonders die teure-

ren Vergleichsobjekte lägen aber an ruhiger bis sehr ruhiger Lage, während das 

Mietobjekt wegen des Privat- und Tramverkehrs auf der nahen G._____-Strasse 

einer hohen Lärmbelastung ausgesetzt sei. Die Vorinstanz verwies in diesem Zu-

sammenhang auf Erwägungen in ihrem ersten Entscheid vom 26. August 2019. 

Darin hatte sie zum Vergleichskriterium der Lage ausgeführt, dabei seien nebst 

der Nähe der Objekte zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglich-

keiten und Naherholungsgebieten auch die Lärmimmissionen wie insbesondere 

der Verkehrslärm relevant. Diesbezüglich sei der sogenannte GIS-Browser (Geo-

grafisches Informationssystem des Kantons Zürich, www.maps.zh.ch) bzw. des-

sen Karte "Strassenlärm" zu berücksichtigen. Um die Lärmimmissionen an einer 

bestimmten Adresse zu ermitteln, seien dem GIS-Browser die durchschnittlichen 

Schalldruck-Emissionswerte tagsüber und nachts in Dezibel (dB) der nächstgele-

genen grösseren Strassen zu entnehmen und unter Berücksichtigung der Distanz 

dieser Lärmquelle zur fraglichen Wohnung sowie allfälliger dazwischenliegender, 

lärmdämmender Hindernisse oder der Lage in einer Tempo-30 Zone gewisse Ab-

züge in Anschlag zu bringen. Dabei würden bereits Abweichungen im Bereich von 

5 dB einen signifikanten Unterschied bedeuten, zumal die Dezibelskala logarith-

misch aufgebaut sei und ein um 10 dB erhöhter Schalldruckpegel einer Verdoppe-

lung der empfundenen Lautstärke entspreche. Mit dieser Methode könne zwar 

keine Gewissheit über die genauen Immissionswerte gewonnen werden; solches 

wäre nur durch Langzeitmessungen im Rahmen einer Expertise möglich. Mit der 

dargelegten Methode könnten jedoch Vergleichsobjekte ausgeschlossen werden, 

- 30 - 

die aufgrund einer offensichtlich höheren oder tieferen Lärmbelastung nicht mit 

der strittigen Wohnung vergleichbar seien. Die von der Vermieterin ins Feld ge-

führten Umstände wie Mehrfachreflexionen, Dämpfung des Schalldrucks durch 

den Boden, Bau-Schalldämmmasse und andere Hindernisse, könnten im Übrigen 

zwar tatsächlich einen Einfluss auf Lärmimmissionen haben. Die Effekte seien je-

doch teils von eher untergeordneter Bedeutung oder aber gerade entweder bei 

der streitgegenständlichen Wohnung oder bei einzelnen Vergleichsobjekten ge-

geben, wodurch die Unterschiede zusätzlich noch akzentuiert würden. Für die La-

ge der Wohnung der Mieterin kam die Vorinstanz gestützt auf die von ihr ange-

wandte Methode sodann zum Schluss, es sei diese als "notorisch lärmig" zu be-

zeichnen, zumal die Wohnung in einer Querstrasse in nur circa 25 Meter Entfer-

nung zur beidseits vielbefahrenen – unter anderem auch durch häufig verkehren-

de Tramlinien – G._____-Strasse gelegen sei, die Emissionswerte von 79.4 dB 

tagsüber und 75.2 dB nachts aufweise. Davon ausgehend berechnete bzw. 

schätzte die Vorinstanz die Immissionswerte beim Mietobjekt auf 65.5 dB tags-

über und 61.3 dB nachts, was über dem Immissionsgrenzwert gemäss der Lärm-

schutzverordnung (LSV) selbst in deren schlechtesten Empfindlichkeitsstufe IV 

liege. Damit befinde sich das Mietobjekt an einer erheblich lärmexponierteren La-

ge als die Vergleichsobjekte Nr. 1-4, Nr. 7-11, Nr. 13-14, Nr. 17-18, Nr. 20 und 

Nr. 22-23, womit deren Vergleichbarkeit entfiele. Ebenfalls nicht vergleichbar sei 

das Objekt Nr. 21, welches sich an einer erheblich lärmigeren Lage als das stritti-

ge Mietobjekt befinde. Ferner sei das Vergleichsobjekt Nr. 3 zufolge einer ande-

ren Bauperiode und Grösse als das Referenzobjekt als nicht vergleichbar auszu-

schliessen (act. 101 E. 3.2.2 mit Verweis auf act. 76 E. IV.3.8-IV.3.11). 

3.1.3. Zum Merkmal des Zustandes und der Ausstattung führte die Vorinstanz 

schliesslich aus, sowohl das Gutachten als auch die Vermieterin würden sich da-

zu ausschweigen oder mit Allgemeinplätzen begnügen. So habe die Vermieterin 

Ausstattung und Zustand jeweils nur vage mit Begriffen wie "Standard", "durch-

schnittlich", "normal / gut unterhalten (saniert vor 1997)" umschrieben, wobei die-

se Kriterien teilweise – insbesondere jeweils hinsichtlich des Zeitpunkts der letz-

ten Sanierung – nicht mit den für das Mietobjekt verwendeten Beschreibungen 

übereinstimmen würden. Für die Substantiierung auch nur im Rahmen der Er-

- 31 - 

schütterung der Tatsachenvermutung reiche dies nicht aus, zumal diese Behaup-

tungen so nicht zum Beweis verstellt werden könnten, da eine mangelnde Sub-

stantiierung nicht mit einem gerichtlichen Augenschein korrigiert werden könne. 

Auch bei Anwendung eines grosszügigen Massstabs lasse sich die Vermutung 

der Missbräuchlichkeit so nicht ins Wanken bringen (act. 101 E. 3.2.2).  

3.2. Substantiierungsanforderungen 

3.2.1. Die Vermieterin rügt, die Vorinstanz stelle zu hohe Anforderungen an die 

Substantiierung der Vergleichsobjekte und lasse diese somit zu Unrecht ausser 

Acht. Damit würden die Vorgaben des Bundesgerichts missachtet, wonach die 

Vermieterin in einem ersten Schritt nur Indizien aufführen müsse, welche die 

Missbräuchlichkeitsvermutung erschüttern könnten. Dabei gelte bezüglich der 

Vergleichbarkeit der Objekte betreffend die relevanten Kriterien gerade nicht der 

gleiche strenge Massstab wie beim eigentlichen strikten Nachweis der Orts- und 

Quartierüblichkeit, welchen die Vermieterin erst im Rahmen des Beweises des 

Gegenteils erbringen müsste, sofern die genannten Indizien keine begründeten 

Zweifel an der Richtigkeit der Missbrauchsvermutung wecken würden (act. 102 

Rz 11 und 37 ff.).  

3.2.2. Mit diesem Vorbringen hat die Vermieterin grundsätzlich nicht Unrecht. So 

hielt das Bundesgericht betreffend Vergleichsobjekte als Indizien explizit fest, an 

die Vergleichbarkeit der Objekte sei betreffend die relevanten Kriterien nicht der 

gleiche strenge Massstab wie beim eigentlichen Nachweis der Orts- und Quartie-

rüblichkeit anzulegen (act. 93 E. 4.3.1). Entsprechend ist es korrekt, dass die 

(Substantiierungs-)Anforderungen bei der Nennung von Vergleichsobjekten als 

Indizien zur Vermutungserschütterung im Vergleich zum strikten Beweis der Orts- 

und Quartierüblichkeit herabgesetzt sind. Die Vorinstanz hat diesbezüglich zu-

mindest in ihren allgemeinen Ausführungen von einem zu strengen Massstab ge-

sprochen. Eine andere Frage ist jedoch, ob sie diesen zu strengen Massstab her-

nach bei den einzelnen Kriterien tatsächlich angewandt und von der Vermieterin 

vorgebrachte Vergleichsobjekte zu Unrecht ausgeschlossen hat. Dies wird nach-

folgend im Einzelnen zu prüfen sein, zumindest in Bezug auf diejenigen Kriterien, 

zu denen die Vermieterin konkrete Rügen vorbringt. 

- 32 - 

3.3. Kriterium des Zustandes und der Ausstattung 

3.3.1. Dies ist der Fall hinsichtlich des Kriteriums des Zustandes und der Aus-

stattung. Die Vermieterin kritisiert, die Vorinstanz habe diesbezüglich deutlich zu 

hohe Anforderungen an die Substantiierung gestellt, indem sie die – den Anforde-

rungen jedenfalls im Hinblick auf die Erschütterung der Vermutung der Miss-

bräuchlichkeit genügenden – Vergleichsobjekte der Vermieterin als ungenügend 

substantiiert zurückgewiesen und die entsprechenden Beweismittel nicht abge-

nommen habe (act. 102 Rz 40 ff.).  

3.3.2. Soweit die Vermieterin zur Untermauerung ihres Standpunktes Parallelen 

zur Mietpreisstrukturerhebung heranzieht, geht sie fehl. Wie bereits in anderem 

Zusammenhang dargelegt, haben statistische Daten wie die Preisstrukturerhe-

bung und Vergleichsobjekte einen anderen Ansatz: Erstere beruht auf einer un-

gleich grösseren Anzahl an Wohnungen und ist entsprechend – im Gegensatz zu 

einzelnen Vergleichsobjekten – statistisch aussagekräftig und damit hinsichtlich 

der berücksichtigten Kriterien verlässlicher. Andererseits bezieht die Preisstruk-

turerhebung nicht alle vorliegend relevanten Umstände mit ein. Demgegenüber 

ermöglichen Vergleichsobjekte punktuelle, dafür hinsichtlich sämtlicher vorliegend 

relevanter Kriterien wesentlich exaktere Einblicke (vgl. E. III.2.3.4). Da somit dem 

einzelnen Vergleichsobjekt eine ungleich grössere Bedeutung zukommt und um 

dem Anspruch an die grössere Detailliertheit gerecht zu werden, rechtfertigt es 

sich entgegen der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 42 und 47), bei den Vergleichsob-

jekten im Grundsatz einen strengeren resp. anderen Massstab anzusetzen als bei 

der Mietpreisstrukturerhebung. Folglich lässt sich aus dem Umstand, dass die 

Preisstrukturerhebung hinsichtlich des Zustandes und der Ausstattung der ihr zu-

grundeliegenden Wohnung lediglich einen "Ausstattungsindex" enthält, der für 

verschiedene Ausstattungsmerkmale Punkte vergibt und die Totale miteinander 

vergleicht (vgl. act. 21/16 S. 42), anders als die Vermieterin meint (vgl. act. 102 

Rz 41 und 45) nicht ableiten, dass dies auch bei den Vergleichsobjekten genügen 

würde. Im Übrigen ging die Vermieterin bezüglich der Beschreibung von Zustand 

und Ausstattung der von ihr genannten Vergleichsobjekte von einem anderen An-

- 33 - 

satz aus als dem beim Ausstattungsindex Gewählten (vgl. act. 102 Rz 45 und 46), 

sodass ein Vergleich mit der Strukturerhebung ohnehin obsolet ist. 

3.3.3. Damit ist allerdings noch nicht gesagt, wie genau Zustand und Ausstat-

tung der Vergleichsobjekte im Rahmen der Vermutungserschütterung zu substan-

tiieren sind, damit die diesbezüglichen bundesgerichtlichen Vorgaben erfüllt wer-

den. Nicht bzw. jedenfalls nicht allein ausschlaggebend sein kann, wie gross der 

Aufwand einer Partei ist, um die nötigen Angaben zu erhalten, und ob sie rechtlich 

Anspruch auf Bekanntgabe dieser Daten hat (vgl. act. 102 Rz 43 und 44), finden 

sich doch – wie sich gerade im vorliegenden Fall zeigt – jeweils durchaus Perso-

nen, die entsprechend Auskunft zu ihren Wohnungen geben. Es ist der Vermiete-

rin allerdings zuzustimmen, dass ein gewisser Schematismus wohl nicht vermeid-

bar ist (vgl. act. 102 Rz 44). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Angaben nicht 

derart ungenau sein dürfen, dass sie erst durch die angebotenen Beweismittel 

genügend konkretisiert werden, worauf die Vorinstanz korrekt hinwies. Nicht zu-

zustimmen ist der Vorinstanz hingegen, dass die Vermieterin diese Anforderung 

nicht erfüllt bzw. lediglich "Allgemeinplätze" vorbracht hätte: 

3.3.4. Die Vermieterin bildete zur Beschreibung von Zustand und Ausstattung 

der von ihr beigebrachten Vergleichsobjekte Kategorien, die sie mit Bezeichnun-

gen wie etwa "Standard", "durchschnittlich" und "normal/gut unterhalten (saniert 

vor 1997)" etc. versah und zudem konkretisierte, indem sie erläuterte, was genau 

unter der jeweiligen Kategorie zu verstehen sei (act. 102 Rz 45 mit Hinweis auf 

act. 11 Rz 43 ff.). So führte sie etwa zur bezüglich des Zustandes verwendeten 

Bezeichnung "normal bis gut unterhalten" aus, das bedeute nach ihrer Auffas-

sung, dass das Mietobjekt nicht vernachlässigt worden sei, die zwingend notwen-

digen Unterhaltsarbeiten regelmässig ausgeführt und einzelne Modernisierungs-

anpassungen bei einem Mieterwechsel vorgenommen worden seien. Zu unter-

scheiden sei diese Zustandsbeschreibung von "abgenützt / Unterhalt ganz oder 

teilweise vernachlässigt" sowie "kürzlich grundlegend renoviert und modernisiert / 

überdurchschnittlicher Unterhaltszustand" (act. 11 Rz 43). Ähnliche Umschrei-

bungen finden sich zur Ausstattung (vgl. act. 11 Rz 45). Zudem machte die Ver-

mieterin auch Angaben zur Anzahl Nasszellen, zu Kücheneinteilung und -ausbau, 

- 34 - 

zum Vorhandensein eines Balkons und zum Standard der Ausstattung (vgl. 

act. 13/7 resp. act. 11 sowie act. 21/13).  

3.3.5. Wie exakt Zustand und Ausstattung von Vergleichsobjekten im Rahmen 

des strikten Nachweises zu substantiieren sind, ist in der Lehre und Rechtspre-

chung umstritten. Während es die wohl herrschende Lehre genügen lassen will, 

Kategorien wie "einfach", "durchschnittlich" und "gehoben" zu bilden und Woh-

nungen anhand des Gesamteindruckes einzuteilen (SVIT-Rohrer, 4. Aufl. 2018, 

Art. 269a N 16 und 18; ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Aufl. 2022, Art. 269a N 104 und 

111; vgl. auch BSK OR I-Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 269a N 2a und wohl auch 

BGE 123 III 317 E. 4b/bb), sind andere der Ansicht, dass bereits Unterschiede 

hinsichtlich einzelner, als wesentlich erachteter Einrichtungsmerkmale die Ver-

gleichbarkeit dahinfallen lassen sollen (Brutschin, Mietrecht für die Praxis, 

10. Aufl. 2022, S. 572; BGer 4C.265/2000 vom 16. Januar 2000 E. 4b/dd und 

4b/ee = mp 1/01 S. 33 ff.; BGer 4A_448/2009 vom 1. Februar 2010 E. 2.3). Im 

vorliegenden Kontext, wo es um die Erschütterung der Vermutung der Miss-

bräuchlichkeit durch Indizien geht und entsprechend im Vergleich zum Erbringen 

des strikten Beweises herabgesetzte Anforderungen gelten, muss die Bildung von 

Kategorien genügen, insbesondere wenn wie vorliegend genauer erläutert wird, 

was unter den einzelnen Kategorien zu verstehen ist. Damit spricht einiges dafür, 

die Vorbringen der Vermieterin zu Zustand und Ausstattung im Rahmen der Ver-

mutungserschütterung als genügend substantiiert zu qualifizieren. Abschliessend 

braucht dies hier allerdings nicht beantwortet zu werden, ebenso wenig wie die 

Frage, wie gross die Unterschiede hinsichtlich der Dauer seit der letzten umfas-

senden Sanierung sein dürfen, da die Vergleichbarkeit der Objekte hinsichtlich 

Zustand und Ausstattung nicht ausschlaggebend ist, wie nachfolgend zu zeigen 

sein wird (vgl. E. III.3.6 sowie E. III.5). Aus diesem Grund ist es auch nicht zu be-

anstanden, dass die Vorinstanz die von der Vermieterin zum Nachweis ihrer Be-

hauptungen zu Zustand und Ausstattung angebotenen Beweismittel – Augen-

schein, Gutachten, Zeuge und Fotos (vgl. Beweisofferten in act. 11 Rz 6 f., 15 ff., 

43 ff., act. 19 Rz 23 f.; vgl. act. 102 Rz 46) – nicht abnahm. Entgegen der Ansicht 

der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 46) liegt darin unter den gegebenen Umständen 

keine Verletzung des rechtlichen Gehörs. 

- 35 - 

3.4. Kriterium des Quartiers 

3.4.1. Auch in Bezug auf das Vergleichskriterium des Quartiers beanstandet die 

Vermieterin, die Vorinstanz habe einen zu strengen Massstab angewandt, indem 

sie ausschliesslich im Kreis 4 bzw. dem Quartier Aussersihl gelegene Vergleichs-

objekte zugelassen habe. Die im unmittelbar angrenzenden Sihlfeld als Teil des 

Quartiers Wiedikon (Stadtkreis 3) gelegenen Objekte wären nach Ansicht der 

Vermieterin aber ebenfalls zu berücksichtigen gewesen (act. 102 Rz 48 ff.).  

3.4.2. Die Rügen der Vermieterin zu dieser Thematik entsprechen im Wesentli-

chen denjenigen, die sie bereits in ihrer ersten Berufung an die Kammer vorge-

bracht hatte (vgl. act. 92 E. 7). In Bezug auf die Anforderungen an das Kriterium 

"Quartier" im Rahmen des strikten Beweises ist an den Erwägungen im ersten Ur-

teil der Kammer vom 2. März 2020 festzuhalten (vgl. act. 92 E. 7), zumal das 

Bundesgericht diese nicht behandelt und damit auch nicht beanstandet hatte (vgl. 

act. 93). Der besseren Lesbarkeit halber sind sie nachfolgend in den Grundzügen 

nochmals wiederzugeben (E. 3.4.3. ff.). Hernach wird darauf eingegangen, inwie-

fern sich im vorliegend relevanten Kontext der Vermutungserschütterung Anpas-

sungen aufdrängen (E. 3.4.8.). 

3.4.3. Dass das Erfordernis, wonach die Vergleichsobjekte im selben Quartier 

wie das in Frage stehende Mietobjekt gelegen sein müssen, ein massgebliches 

Kriterium darstellt, ergibt sich nicht direkt aus der Aufzählung der Kriterien in 

Art. 11 Abs. 1 VMWG, sondern aus dem Begriff des "quartierüblichen Mietzinses", 

wie er in Art. 269a lit. a OR und Art. 11 Abs. 1 VMWG nebst dem "ortsüblichen" 

Mietzins verwendet wird (vgl. BGE 136 III 74 E. 2.2.1). Aus dem Umstand, dass 

der Wortlaut von Art. 269a lit. a OR die Konjunktion "oder" verwendet ("orts- oder 

quartierübliche Mietzinse"), während Art. 11 Abs. 1 VMWG von "orts- und quar-

tierüblichen" Mietzinsen spricht, lässt sich entgegen der Auffassung der Vermiete-

rin (act. 102 Rz 49) nichts ableiten. Auf die ortsüblichen Mietzinse, d.h. jene, die 

für eine ganze "Ortschaft" massgeblich sind, ist dann abzustellen, wenn sich eine 

geografisch zusammengehörige Ortseinheit aufgrund ihrer Grösse – wie etwa bei 

kleineren Dörfern auf dem Land – gar nicht in mehrere Teile (Quartiere) untertei-

len lässt, sondern eine einzige Einheit bildet (vgl. auch act. 102 Rz 49). Bei grös-

- 36 - 

seren Ortschaften, wie namentlich bei grösseren Städten, sind demgegenüber 

(nur) jene Mietzinse relevant, die auf das betreffende "Quartier" entfallen, also die 

"quartierüblichen Mietzinse". Dies ist entgegen der Vermieterin (vgl. act. 102 

Rz 49) insofern gerechtfertigt, als anders als bei kleineren Dörfern für eine reprä-

sentative Anzahl an Vergleichsobjekten nicht auf die ganze Ortschaft zurückge-

griffen werden muss und zwischen verschiedenen Stadtteilen resp. eben Quartie-

ren durchaus erhebliche Unterschiede bestehen können, die sich auch auf die je-

weiligen Mietzinse auswirken. Wenn die Vermieterin sodann primär auf die 

"Standortgüte" der Objekte (Aussicht, Lichteinfall, Infrastruktur, Immissionen etc.) 

abstellen will (vgl. act. 102 Rz 49), so übersieht sie, dass diese wohl unter dem 

Kriterium der Lage (vgl. dazu E. III.3.5) in die Beurteilung miteinzubeziehen ist, 

das Kriterium der Ortschaft bzw. des Quartiers aber zusätzlich dazu vom Gesetz-

geber vorgesehen ist und damit durchaus eine eigenständige Bedeutung hat (vgl. 

auch ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Aufl. 2022, Art. 269a N 88). 

3.4.4. Unter dem Begriff des "Quartiers" ist ein Teil einer Stadt bzw. einer Ort-

schaft zu verstehen, der eine administrative, historische, geografische oder sozio-

logische Einheit bildet. Ein Quartier kann sich nicht auf einige wenige Gebäude 

oder Häuserblöcke beschränken, sondern es ist eine gewisse räumliche Ausdeh-

nung vorausgesetzt (BGE 136 III 74 E. 2.2.1) – es muss möglich sein, innerhalb 

des Quartiers die weiter geforderte Unterscheidung von Objekten nach Lage und 

Bauperiode vorzunehmen (ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Aufl. 2022, Art. 269a N 34). 

Weil diese Merkmale in Art. 11 Abs. 1 VMWG als separate Kriterien ausgewiesen 

sind, ist folglich auch nicht erforderlich, dass die sich in einem Quartier befinden-

den Gebäude aus einer ähnlichen Bauperiode stammen, über ähnliche architek-

tonische Eigenschaften verfügen oder eine ähnliche Lage aufweisen; das Quartier 

kann vielmehr auch heterogen sein (BGE 136 III 74 E. 2.2.1). Dass sich Liegen-

schaften in Stadtteilen mit unterschiedlichen Postleitzahlen befinden, schliesst ei-

ne Zugehörigkeit zum selben Quartier ebenfalls nicht aus (BGE 123 III 317 

E. 4b/ee). Die Abgrenzung des als Quartier massgeblichen Gebietsteils hängt 

damit wesentlich von der tatsächlichen Sachlage ab, wobei regelmässig die ad-

ministrative Gliederung einer Stadt und deren historische Aufteilung ausschlagge-

bend sind (BGE 136 III 74 E. 2.2.1).  

- 37 - 

3.4.5. Es ist eine allgemein bekannte Tatsache, dass die Stadt Zürich administ-

rativ in zwölf Stadtkreise eingeteilt ist, die sich wiederum in die 22 historischen 

Stadtquartiere unterteilen lassen. Während andere Stadtkreise teilweise mehrere 

historische Quartiere umfassen, sind die Stadtquartiere Wiedikon (Kreis 3) und 

Aussersihl (Kreis 4) deckungsgleich mit den jeweiligen Stadtkreisen. Die Stadt-

quartiere Wiedikon und Aussersihl erweisen sich als historisch gewachsene Ein-

heiten, zumal sie bis zu deren Eingemeindung im Jahre 1893 eigenständige Ge-

meinden waren. Daran ändert nichts, dass diese beiden Quartiere nach deren 

Eingemeindung zunächst während einiger Jahre – zusammen mit dem Industrie-

quartier (heutiger Kreis 5) – den Stadtkreis III bildeten (vgl. act. 102 Rz 51), bevor 

sie dann im Jahre 1913 in die Stadtkreise 3 und 4 (und 5) unterteilt wurden. Im 

Übrigen bestehen, wie die Vorinstanz anmerkte, auch soziologische Unterschiede 

zwischen den beiden Quartieren. Das Quartier Aussersihl, welches in die Unter-

quartiere Werd, Langstrasse und Hard unterteilt wird, ist sodann gross genug, 

dass hinsichtlich der darin gelegenen Liegenschaften Unterschiede in der Lage, 

Bauperiode etc. ausgemacht werden können. Es ist deshalb kein Grund ersicht-

lich, weshalb von der administrativen und historischen Stadteinteilung abgerückt 

werden sollte. 

3.4.6. Dass sich die von der Vermieterin offerierten Vergleichswohnungen alle-

samt – wie auch das strittige Mietobjekt – in Liegenschaften befinden, die Teil ei-

ner Blockrandüberbauung sind, wie die Vermieterin behauptet (act. 102 Rz 51), ist 

unerheblich, da architektonische Eigenschaften, der Baustil oder die Bauperiode 

der jeweiligen Liegenschaften für die Frage der Quartierzugehörigkeit wie erwähnt 

keine relevanten Merkmale sind. Angesichts der klaren historischen und administ-

rativen Grenzen zwischen den Quartieren Wiedikon und Aussersihl erweist sich 

auch der von der Vermieterin beantragte Augenschein (vgl. act. 102 Rz 52) für die 

Frage der Quartiereinteilung als untauglich, weshalb die Vorinstanz diesbezüglich 

keine Rechte der Vermieterin verletzte (vgl. act. 102 Rz 52 f.). Abgesehen davon 

hat die Vermieterin ein solches Beweisangebot vor Vorinstanz ohnehin nur in 

ganz pauschaler Weise und nicht spezifisch für die Frage der Quartierzugehörig-

keit gemacht (vgl. act. 11 Rz 15, 37; act. 19 Rz 24), sodass es sich bei der ent-

- 38 - 

sprechenden Beweisofferte in der Berufung um ein im Sinne von Art. 317 Abs. 1 

ZPO unzulässiges Novum handelt.  

3.4.7. Anzufügen bleibt, dass ausgehend von diesem Quartierbegriff entgegen 

der insofern zu grosszügigen Vorinstanz nicht nur die Vergleichsobjekte Nr. 5, 7-

15, 19 und 20 als nicht vergleichbar auszuschliessen sind, sondern auch das im 

Quartier Wiedikon gelegene Objekt Nr. 6 (G._____-Strasse …). Dieses befindet 

sich zwar direkt an der Grenze zum Quartier Aussersihl. Einer Grenzziehung haf-

tet in einem gewissen Sinne allerdings immer etwas Willkürliches an, dennoch ist 

eine Grenze irgendwo zu ziehen. Würden Liegenschaften, die sich direkt an der 

Grenze (quasi in der "ersten Reihe") befinden, noch für den Vergleich zugelassen, 

während solche, die in der "zweiten Reihe" oder noch weiter entfernt gelegen 

sind, ausgeschlossen würden, so würde die Grenze gewissermassen um eine 

Häuserreihe nach hinten verlegt, was sachlich nicht gerechtfertigt ist. Vielmehr ist 

die Grenze dort zu ziehen, wo sie liegt. Offen gelassen werden kann die Frage, 

ob es nicht überspitzt wäre, Liegenschaften vom Vergleich auszuschliessen, die 

sich an einer Strasse, durch die die Grenze verläuft, direkt gegenüber liegen. 

Denn das ist beim Vergleichsobjekt Nr. 6 in Bezug auf das Mietobjekt nicht der 

Fall. Ob die zwar in Wiedikon, aber nahe der Grenze zum Unterquartier Hard ge-

legenen Objekte Nr. 5, 19 und 20 auch zufolge ihrer Lage gleich neben dem 

Friedhof Sihlfeld als einer der grössten grünen Lungen der Stadt als Vergleichs-

objekte ausgeschlossen werden müssten, wie die Vorinstanz ausführt und die 

Vermieterin kritisiert (vgl. act. 102 Rz 54), kann nach dem Gesagten grundsätzlich 

offen gelassen werden. Ohnehin wäre diese Frage beim Lagekriterium (vgl. 

E. III.3.5) abzuhandeln.  

3.4.8. Damit stellt sich die Frage, ob sich an der dargelegten Definition des zu 

berücksichtigenden Quartiers etwas ändert, wenn nicht der strikte Beweis zu er-

bringen ist, sondern es um das Erschüttern der Vermutung mittels Indizien geht. 

Wollte man die Grenze des Quartiers ausweiten, fragt sich, wo die neue Grenze 

zu ziehen wäre. Da es sich beim Quartier wie beschrieben um eine historische 

und administrative Einheit handelt, ist nicht ersichtlich, wie dies bewerkstelligt 

werden könnte, ohne in Willkür zu verfallen. Würde etwa im vorliegenden Fall der 

- 39 - 

Kreis 3 miteinbezogen, wäre nur schwer einzusehen, weshalb denn nicht auch 

der Kreis 5 oder gar sämtliche benachbarten Kreise (mithin zusätzlich die Kreise 1 

[Altstadt], 2 [Wollishofen, Leimbach und Enge] und 9 [Altstetten und Albisrieden]) 

zu berücksichtigen wären. Zwischen diesen bestehen jedoch notorisch erhebliche 

Unterschiede (vgl. u.a. auch act. 21/16), was im Hinblick auf die Vergleichbarkeit 

der Objekte Fragen aufwirft. Würde gleich die ganze Stadt miteinbezogen und 

damit der Quartierbegriff gänzlich ausser Acht gelassen, läge nicht nur ein Wider-

spruch zur vom Gesetzgeber gewollten Berücksichtigung des Quartiers vor, son-

dern es fände auch eine Ungleichbehandlung zwischen grösseren Städten und 

kleinen Ortschaften auf dem Land statt, da bei Letzteren stets nur auf den gesam-

ten Ort abgestellt werden und damit keine Ausweitung stattfinden kann. Im Übri-

gen wären bei einem Einbezug der ganzen Stadt Zürich umso mehr ganz anders 

als das vorliegend relevante Quartier Aussersihl geartete Quartiere mit zu berück-

sichtigen, was hinsichtlich der Vergleichbarkeit zu willkürlichen Ergebnissen füh-

ren würde.  

3.4.9. Anzufügen bleibt, dass beim Kriterium des Quartiers umgekehrt auch kei-

ne Einschränkung auf das Unterquartier Hard vorzunehmen ist, wie dies etwa bei 

der Mietpreisstrukturerhebung der Fall ist (vgl. dazu E. III.2.4). Dies rechtfertigt 

sich daher, dass es sich bei den Vergleichsobjekten wie bereits dargelegt um eine 

andere Methode zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses handelt 

als bei statistischen Daten. Bei der Mietpreisstrukturerhebung, wo das "Quartier" 

kein eigenes Kriterium darstellt, würde es zufolge der ungleich grösseren, statis-

tisch aussagekräftigen Anzahl berücksichtigter Wohnungen und den daraus er-

sichtlichen relevanten Unterschieden zwischen den Unterquartieren Werd, 

Langstrasse und Hard als willkürlich erscheinen, unter ausser Acht lassen dieser 

Unterschiede auf das gesamte Quartier Aussersihl als grössere Einheit abzustel-

len (vgl. insb. E. III.2.4.3). Im Gegensatz dazu würde beim Instrument der Ver-

gleichsobjekte ein zu strenger Massstab angelegt, wenn eine Beschränkung auf 

das Unterquartier Hard erfolgen würde, welches im Übrigen auch historisch kein 

eigenständiges, aus einem eingemeindeten Dorf entstandenes Stadtquartier dar-

stellt, sondern lediglich ein Quartierteil ist. Die aus der Statistik ersichtlichen und 

auch von der Vorinstanz erwähnten, für die Mietzinsfestsetzung durchaus rele-

- 40 - 

vanten Unterschiede hinsichtlich der verschiedenen Quartierteile können im Übri-

gen beim Lagekriterium einfliessen. 

3.4.10. Es bleibt damit dabei, dass die Objekte Nr. 5 (H._____-Strasse …), Nr. 6 

(G._____-Strasse 365), Nr. 7 (I._____-Strasse …), Nr. 8 (I._____-Strasse …), Nr. 

9 (I._____-Strasse …), Nr. 10 (J._____-Strasse …), Nr. 11 (K._____-Strasse …), 

Nr. 12 (L._____-Strasse …), Nr. 13 (M._____-Strasse …), Nr. 14 (N._____-

Strasse …), Nr. 15 (O._____-Strasse …), Nr. 19 (H._____-Strasse …) und Nr. 20 

(P._____-Strasse …) als nicht im vorliegend relevanten Quartier gelegen nicht als 

Vergleichsobjekte zuzulassen sind.  

3.5. Kriterium der Lage 

3.5.1. Hinsichtlich des Lagekriteriums rügt die Vermieterin zumindest sinnge-

mäss, die Vorinstanz habe einen zu strengen Massstab angewandt, indem sie 

hinsichtlich der Lärmexposition keine Toleranzschwellen zugelassen habe. Die 

Methode der Vorinstanz zur Beurteilung der Lärmbelastung sei fehlerhaft, würden 

dabei doch zahlreiche massgebliche Faktoren ausser Acht gelassen. Ohnehin 

würde die Vorinstanz nicht über das nötige Fachwissen verfügen, um die vorge-

nommenen Berechnungen zu den Lärmimmissionen anzustellen, sodass sie ein 

Fachgutachten dazu hätte einholen müssen. Schliesslich habe die Vorinstanz die 

weiteren beim Lagekriterium relevanten Umstände gänzlich ausser Acht gelassen 

(act. 102 Rz 58 ff.). 

3.5.2. Auch diese Vorwürfe wurden im Wesentlichen bereits im ersten Beru-

fungsverfahren erhoben (vgl. act. 92 E. 8.1.5-7). Das Bundesgericht hat die ent-

sprechenden Erwägungen der Kammer dazu (act. 92 E. 8.2-4) (noch) nicht be-

handelt und damit auch nicht beanstandet (vgl. act. 93). Es ist hier folglich daran 

festzuhalten, wobei zusätzlich auf die Frage einzugehen ist, inwiefern sich im vor-

liegend relevanten Kontext der Vermutungserschütterung Anpassungen aufdrän-

gen. 

3.5.3. Gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG müssen zum Nachweis des orts- und 

quartierüblichen Mietzinses offerierte Vergleichswohnungen unter anderem nach 

- 41 - 

ihrer Lage mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar sein. Damit ist die Standort-

güte eines Objektes gemeint. Die Vergleichsobjekte müssen demnach dem fragli-

chen Mietobjekt hinsichtlich der Aspekte der Erschliessung, der Infrastruktur, der 

Immissionen, der gesellschaftlichen und der «natürlichen» Umgebung ähnlich 

sein. Relevant sind etwa die Nähe der Wohnung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, 

Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten, die soziale Struktur der Nach-

barschaft, die Siedlungsstruktur (Dichte und Art der umliegenden Bebauung, Vor-

handensein von Grünflächen), die Aussicht aus der Wohnung und ihre geografi-

sche Lage, sofern sich diese besonders auswirkt (etwa hinsichtlich der Beson-

nung), sowie deren Immissionsbelastung, insbesondere (aber nicht ausschliess-

lich) hinsichtlich des Lärms (ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Aufl. 2022, Art. 269a N 88 f.). 

Dem Kriterium der Lärmexposition kommt dabei gerade in grösseren (lärmbelas-

teten) Städten für die Bestimmung des Mietzinses eine wesentliche Bedeutung 

zu. Bestehen mit Bezug auf die Lärmbelastung erhebliche Unterschiede zwischen 

den zu vergleichenden Wohnungen, so lässt dieser Unterschied allein – unbese-

hen anderer Lageaspekte – die Vergleichbarkeit der Lage entfallen (vgl. BGE 139 

III 13 E. 3.3.2; BGer 4A_295/2010 vom 26. Juli 2010 E. 3.2.4; BGer 4C.265/2000 

vom 16. Januar 2001 E. 4b/dd). Dies gilt insbesondere dann, wenn die in Frage 

stehende Lärmbelastung einer Wohnung derart hoch ist, dass die Immissions-

grenzwerte (bzw. sogar die Alarmwerte) gemäss der Lärmschutzverordnung (An-

hänge) erreicht werden. Ist eine Wohnung Lärmimmissionen ausgesetzt, die nur 

schwer zu ertragen sind, so entfällt eine Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen 

ohne Weiteres, wenn diese – obschon auch nicht in "ruhigen Wohngegenden" ge-

legen – eine Lärmbelastung deutlich unter der Erträglichkeitsgrenze aufweisen. 

3.5.4. Es ist damit im Grundsatz entgegen der Vermieterin (act. 102 Rz 58 und 

64) nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die angebotenen Vergleichsobjek-

te zunächst auf ihre Lärmexponiertheit hin untersuchte und verschiedene Objekte, 

die sich – ihrer Ansicht nach, die nachfolgend zu überprüfen ist – vom Mietobjekt 

in Bezug auf die Immissionswerte erheblich unterscheiden, als nicht vergleichbar 

ausschloss. Weitere Merkmale des Lagekriteriums wie Nähe zu öffentlichen Ver-

kehrsmitteln etc. oder auch die übrigen Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG 

musste sie bezüglich dieser so eliminierten Objekte – sofern die entsprechende 

- 42 - 

Beurteilung zu Recht erfolgte – danach nicht weiter überprüfen. Bei den unter 

dem Gesichtspunkt der Lärmbelastung von der Vorinstanz als vergleichbar quali-

fizierten Objekten ist im Übrigen davon auszugehen, deren Lage sei nach Ansicht 

der Vorinstanz mit dem Mietobjekt vergleichbar (ebenso act.102 Rz 64). Eine 

Ausnahme davon bilden nur die Objekte Nr. 5, 19 und 20, deren Lage die Vo-

rinstanz aufgrund ihrer Nähe zum Friedhof Sihlfeld als mit jener des strittigen Mie-

tobjektes nicht vergleichbar erachtete (vgl. auch E. III.3.4.7). In der Folge ist auf 

die Frage einzugehen, ob die Vorinstanz bei ihrer Beurteilung einen zu strengen 

Massstab anlegte, ob die von ihr angewandte Methode tauglich ist und ob ihr hin-

sichtlich des konkreten Ausschlusses einzelner Objekte zuzustimmen ist. 

3.5.5. Zunächst ist zu klären, welche Anforderungen in Bezug auf die Substanti-

ierung der beim Mietobjekt und bei den Vergleichsobjekten einwirkenden Lärm-

immissionen zu stellen sind. Im Zusammenhang mit dem Erbringen des strikten 

Beweises der Orts- und Quartierüblichkeit ist zu fordern, dass die bei einem Ob-

jekt bestehende Lärmbelastung so genau beschrieben wird, dass mit der entspre-

chenden Situation bei einem anderen Objekt verglichen direkt die Ähnlichkeit – 

unter Zulassung eines gewissen Toleranzbereiches – beurteilt werden kann. Im 

Urteil der Kammer vom 2. März 2020 wurde darauf hingewiesen, dass hierzu et-

wa konkrete Immissionswerte (allenfalls auch einen Bereich von Dezibelwerten) 

angegeben (vgl. act. 92 E. 8.3.3.4) oder konkrete Angaben zu den Emissionswer-

ten der nächstgelegenen Strassen, deren Distanzen zu den jeweiligen Objekten 

sowie allenfalls vorhandenen lärmdämmenden Hindernissen gemacht werden 

könnten. Ferner könnten Fotos und Pläne öffentlich zugänglicher Gegebenheiten 

eingereicht und gegebenenfalls sogar eigene Messungen durchgeführt werden 

(vgl. act. 92 E. 8.3.3.2). Demgegenüber muss es bei der Beibringung von Indizien 

zur Erschütterung der Missbrauchsvermutung ausreichen, wenn Objekte mit er-

heblich anderer Lärmbelastung, die damit offensichtlich nicht mit dem in Frage 

stehenden Mietobjekt vergleichbar sind, ausgeschieden werden können. Der To-

leranzbereich ist mit anderen Worten bei der Nennung von Indizien zur Vermu-

tungserschütterung im Vergleich zur Erbringung des strikten Beweises grösser. 

Die von den Parteien vorzubringenden Behauptungen müssen damit lediglich, 

aber immerhin genügend konkret hierfür sein. 

- 43 - 

3.5.6. Die Vermieterin beschrieb die Lärmimmissionen beim Mietobjekt und 

auch allen Vergleichsobjekten im Wesentlichen mit "mässig" bzw. die Lage mit 

"mässig lärmig" (vgl. act. 11 Rz 5, Rz 17 i.V.m. act. 13/7 S. 3 und 8 ff., Rz 41; act. 

19 Rz 13, 52 i.V.m. act. 21/13). Die Mieterin bestritt die Vergleichbarkeit der meis-

ten der offerierten Vergleichsobjekte in Bezug auf die Lärmbelastung und be-

schrieb die Immissionen beim Mietobjekt als "lärmig bis sehr lärmig" (vgl. Prot. VI 

S. 12, 14 ff., 22, 33 ff., 38 f.; act.56 Rz 4 und 8, 9 ff., 12); als hinsichtlich der 

Lärmsituation vergleichbar erachtete sie nur die Objekte Nr. 12, 16 und 21 (Prot. 

VI S. 18, S. 39; act. 56 Rz 12). In Bezug auf den strikten Beweis wurden sowohl 

von der Vorinstanz in ihrem ersten Entscheid als auch von der Kammer im Urteil 

vom 2. März 2020 ausgeführt, diese Beschreibung der Lärmimmissionen durch 

die Vermieterin genüge den Anforderungen nicht (vgl. dazu act. 92 E. 8.3.3). Das 

gilt, wie die Vorinstanz im nun angefochtenen Entscheid richtig ausführte, nach 

wie vor, auch wenn im vorliegenden Kontext nun herabgesetzte Anforderungen 

an die Substantiierung gelten. Trotz der Anmerkung der Vermieterin, wonach 

"mässig lärmig" weder "ruhig" noch "lärmig" bedeuten würde und eine "lärmige" 

Lage dann vorliege, wenn eine Wohnung direkt an eine stark befahrene Strasse 

angrenze und praktisch permanent mit Lärm belastet sei oder Lärm von einer an-

deren Anlage mit unangenehmen Emissionen permanent und störend wahrnehm-

bar wäre (vgl. act. 11 Rz 41), ist nämlich schlicht nicht klar, was unter "mässig 

lärmig" im Einzelnen zu verstehen ist. Entsprechend kann darüber auch kein Be-

weis abgenommen werden. Es kann der Vorinstanz damit nicht vorgeworfen wer-

den, dass sie kein Gutachten zur Frage der Lärmimmissionen bei den einzelnen 

Objekten einholte, wie die Vermieterin ihr vorhält (vgl. act. 102 Rz 58).  

3.5.7. Die Vorinstanz hat nicht auf die wie dargelegt ungenügend substantiierten 

Parteiangaben abgestellt, sondern – insbesondere gestützt auf die Daten des 

GIS-Browsers – selbst Abklärungen zum Sachverhalt vorgenommen. Es stellt sich 

damit die Frage, ob dieses Vorgehen rechtens war. Vorauszuschicken ist, dass 

die Vermieterin im Gegensatz zu ihrer ersten Berufung die Feststellung des 

Sachverhaltes von Amtes wegen durch die Vorinstanz als solche nicht mehr ex-

plizit und substantiiert zu beanstanden scheint. Sollte ein entsprechender Vorwurf 

in ihrer Anmerkung enthalten sein, die Vorinstanz habe die soziale Untersu-

- 44 - 

chungsmaxime nach Art. 247 ZPO verletzt, weil sie ihr Ermessen zur Feststellung 

des Sachverhaltes überschritten habe (act. 102 Rz 58 und 63), so ist diesbezüg-

lich auf die ausführlichen Erwägungen der Kammer zu dieser Thematik in ihrem 

ersten Urteil vom 2. März 2020 zu verweisen (vgl. act. 92 E. 8.3.2). Darin kam die 

Kammer zusammengefasst zum Schluss, dass die vom Kanton Zürich gestützt 

auf das Kantonale Geoinformationsgesetz (KGeolG, LS 704.1) im Internet zur 

Verfügung gestellten Geodaten (vorliegend relevant insbesondere Emissionswer-

te, Strassenkarte, Distanzangaben, bauliche Gegebenheiten) allgemein bekannte 

Tatsachen im Sinne von Art. 151 ZPO darstellen. Darauf durfte die Vorinstanz, die 

den Parteien das rechtliche Gehör dazu in genügender Art und Weise gewährte, 

abstellen, obschon die fraglichen Tatsachen von keiner Partei behauptet worden 

waren. Anders verhält es sich mit aus Google Street – oder auch Wikipedia – ge-

wonnenen I