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**Case Identifier:** 045621ce-8b77-5e0e-802f-7600e254f805
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-01
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 01.07.2014 A/1070/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1070-2013_2014-07-01.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1070/2013-LCI ATA/502/2014  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 1er juillet 2014 

  

   dans la cause 

 

Monsieur Alain CLERC 
représenté par Me Jacques-Alain Bron, avocat  

contre  

OFFICE DU LOGEMENT ET DE LA PLANIFICATION FONCIÈRE 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
13 décembre 2013 (JTAPI/1347/2013) 

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A/1070/2013 

EN FAIT 

1)  Monsieur Alain CLERC est propriétaire de la parcelle n° 2’025, feuille 66 
de la commune de Genève-Petit-Saconnex, à l’adresse 18, rue Denis-de-
Rougemont. Cette parcelle est située en zone 5 de développement 3 depuis le 
29 juin 1957 et elle est incluse dans le plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) 
29’482-225 adopté par le Conseil d’État le 24 janvier 2007. Le PLQ précité 
prévoit l’aménagement d’immeubles de logements sur une série de parcelles, dont 
celle de M. CLERC, situées entre le chemin du Petit-Saconnex, la route de Ferney 
et le chemin Sous-Bois. 

2)  Le 23 septembre 2008, M. CLERC a déposé à la direction de la police des 
constructions, rattachée à cette date au département des constructions et des 
technologies de l’information, devenu depuis le département de l’aménagement, 
du logement et de l’environnement (ci-après : le département), une demande 
d’autorisation de construire définitive en vue de construire un bâtiment de 
logements avec garage souterrain sur la parcelle précitée (DD 102’415/6). À cette 
demande, il a joint un plan financier (ci-après : PF) du 20 septembre 2008. Une 
partie des logements était destinée à la location et le reste à la vente en propriété 
par étage (PPE). 

  Sa demande d’autorisation de construire s’inscrivait dans le cadre d’un 
projet de construction d’un bâtiment érigé sur deux parcelles adjacentes, parmi 
lesquelles la sienne et la parcelle voisine n° 2’024, propriété de Protex SA, 
laquelle a également déposé une demande d’autorisation de construire distincte 
pour la partie érigée sur son bien-fonds. 

3)  Le 12 janvier 2009, l’office du logement, devenu depuis l’office cantonal du 
logement et de la planification foncière (ci-après : l’office), a écrit à M. CLERC. 
Il avait rendu un préavis « favorable sous réserve » à la délivrance de 
l’autorisation de construire sollicitée. Il lui en communiquait le contenu. Le projet 
de construction qu’il avait présenté avec les propriétaires des parcelles voisines 
impliquait l’obtention d’une dérogation à la loi générale sur les zones de 
développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35). Pour la location des logements 
destinés à la mise en location, il devait fournir un nouveau PF, respectant une 
série d’exigences financières énoncées dans ce courrier. En particulier, le 
rendement net des fonds serait revu en fonction de la pratique en vigueur lors de la 
délivrance de l’accord de principe. 

4)  À la suite de ce courrier, le mandataire professionnel de M. CLERC et 
l’office ont engagé un échange de vues par courriel au sujet du PF à présenter. 
Selon un courriel de l’office du 28 juillet 2009, le taux d’intérêt hypothécaire de 
référence à appliquer pour le 80 % du prix du projet financé par des tiers était 

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de 4 %. Le loyer maximum par pièce l’an était de CHF 6’114.- en raison d’un prix 
du terrain à CHF 1’000.- et d’une rentabilisation à 7 % du financement par fonds 
propres du 20 % du prix du projet restant. 

5)  M. CLERC a effectué les démarches administratives requises en vue de 
l’obtention de la dérogation et il a adressé à l’office un nouveau PF daté du 
2 décembre 2009. 

  Selon ce document, le prix de revient total s’élevait à CHF 9’244’000.-, 
dont CHF 5’644’000.- pour la part de la construction liée aux logements destinés 
à la location, qui représentait 61 % du projet de construction. Le 80 % de ce 
dernier montant, soit CHF 4’515’200.-, était financé par un prêt hypothécaire à 
4 % et le 20 % restant, soit CHF 1’128’800.-, l’était par des fonds propres. Pour 
l’exploitation, le rendement brut s’établissait à CHF 320’624.-, dont 
CHF 269’024.- pour 9 logements, représentant 44 pièces à un loyer maximal de 
CHF 6’114.- par pièce l’an après déduction des intérêts et charges. Le rendement 
net s’établissait à CHF 79’016.-, correspondant à 7 % des fonds propres. 

  Pour le financement, M. CLERC retenait un taux hypothécaire de 4 %. 

6)  Par courrier du 21 décembre 2009, l’office a donné son accord de principe 
pour la location des logements envisagés sur la base du PF du 2 décembre 2009 
précité qui en faisait partie intégrante, conditionné à l’obtention de l’autorisation 
de construire.  

  Dès la signature de cet accord par M. CLERC, il fournirait à la direction de 
l’aménagement du territoire un préavis favorable sur le PF, en vue de l’application 
des normes de construction de la zone de développement 3 à l’opération 
immobilière projetée. L’accord de principe fixait les conditions d’affectation des 
droits à bâtir qui s’appliquaient à la construction et à l’affectation des logements, 
vu le préavis favorable à l’octroi de la dérogation à la LGZD sollicitée et la 
nécessité de respecter le PLQ. À défaut de respecter ces conditions, cet accord de 
principe serait caduc de plein droit et sans préavis. 

  Toute modification ultérieure des plans et du descriptif des travaux 
demandée par les futurs acquéreurs serait considérée comme une modification du 
projet de construction et devrait faire l’objet d’un accord préalable de l’office, 
indépendamment de l’autorisation à requérir auprès du service compétent. En 
principe, aucune modification des plans ne serait acceptée. En outre, concernant 
les logements destinés à la location, les éventuelles modifications des plans ou du 
descriptif agréés par l’office ne seraient pas prises en considération pour la 
fixation des loyers maximums autorisés des loyers concernés. 

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7)  Le 28 décembre 2009, M. CLERC a retourné, signé, l’accord de principe 
précité, en précisant qu’il n’avait pas d’autre choix afin de ne pas retarder une 
procédure qui n’avait que trop duré.  

8)  Le 20 janvier 2010, le Conseil d’État a rendu un arrêté autorisant 
l’application des normes de la 3ème zone au bâtiment à construire selon le dossier 
DD 102’415, vu le préavis positif que l’office lui avait transmis le 5 janvier 2010 
avec ses annexes, notamment l’accord de principe du 21 décembre 2009 relatif à 
la partie locative des logements et le PF du 2 décembre 2009 y relatif. 

9)  Le 29 janvier 2010, le département a délivré à M. CLERC l’autorisation de 
construire DD 102’415-6 sollicitée. Ce dernier devait en particulier respecter les 
conditions figurant dans le préavis de l’office du 12 janvier 2009. 

10)  Le 20 décembre 2010, M. CLERC a déposé auprès du département une 
demande d’autorisation de construire complémentaire (DD 102’415/2).  

  Il s’agissait de supprimer le deuxième sous-sol et d’agrandir le parking 
souterrain. 

  En rapport avec cette demande complémentaire, il a transmis à l’office le 
27 janvier 2011 un PF daté du 24 janvier 2011. Selon ce document, le prix de 
revient total s’élevait à CHF 9’384’000.-, dont CHF 5’735’000.- pour la part de la 
construction liée aux logements destinés à la location qui représentait 61,1 % du 
projet de construction. Le 80 % de ce dernier montant, soit CHF 4’588’200.- était 
financé par un prêt hypothécaire à 4 % et le 20 % restant, soit CHF 1’147’000.-, 
par des fonds propres. Pour l’exploitation, le rendement brut s’établissait à 
CHF 324’810.-, dont CHF 269’024.- pour 9 logements, représentant 44 pièces à 
un loyer maximal de CHF 6’155 par pièce l’an. Après déduction des intérêts et 
charges, le rendement net s’établissait à CHF 80’290.-, correspondant à 7 % des 
fonds propres. 

11)  Dans un courrier du 18 février 2011, qu’il a confirmé le 24 mars 2011, 
l’office a préavisé favorablement, sous conditions, la demande d’autorisation de 
construire complémentaire précitée. Il requérait notamment une modification du 
PF sur certains points qu’il énonçait. Parmi ceux-ci, il demandait que le requérant, 
pour les logements en location, en revienne à un rendement brut annuel par pièce 
à CHF 6’114.-, correspondant au plafond arrêté dans l’accord de principe du 
21 décembre 2009. 

12)  Le 1er avril 2011, le département a accordé l’autorisation de construire 
complémentaire précitée, moyennant le strict respect des conditions figurant dans 
différents préavis, parmi lesquels ceux de l’office des 18 février et 24 mars 2011. 

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13)  Le 20 avril 2011, M. CLERC a déposé une seconde demande d’autorisation 
de construire complémentaire (DD 102’415/3) visant principalement la 
surélévation d’un étage du bâtiment projeté.  

  Avec celle-ci, il a transmis à l’office un nouveau PF initial daté du 31 mars 
2011. Selon ce document, le prix de revient total s’élevait à CHF 10’602’000.-, 
dont CHF 6’900’000.- pour la part de la construction liée aux logements destinés 
à la location qui représentait 66 % du projet de construction. Le 80 % de ce 
dernier montant, soit CHF 5’520’000.-, était financé par un prêt hypothécaire à 
3,75 % et le 20 % restant, soit CHF 1’380’000.-, par des fonds propres. Pour 
l’exploitation, le rendement brut s’établissait à CHF 366’101.-, dont 
CHF 269’501.- pour 11 logements, représentant 55 pièces à un loyer maximal de 
CHF 6’111.- par pièce l’an, le solde étant constitué par le revenu des parkings. 
Après déduction des intérêts et charges, le rendement net s’établissait à 
CHF 96’600.- correspondant à 7 % des fonds propres. 

14)  Le 11 août 2011, l’office a préavisé favorablement, sous conditions, la 
demande d’autorisation de construire complémentaire précitée. Il requérait une 
modification du PF sur certains points, qu’il a énoncés dans un courrier annexé à 
son préavis.  

  Il demandait en particulier pour le calcul du rendement net annuel que le PF 
respecte le plafond de loyer arrêté dans l’accord de principe du 21 décembre 2009, 
soit CHF 6’114.- par pièce l’an, par référence à un taux d’intérêt hypothécaire à 
4 % et respecte strictement le budget présenté dans le PF du 31 mars 2011. 

  Il soumettait à M. CLERC des suggestions d’économie et l’avertissait que 
tout dépassement des coûts de construction lié à des choix constructifs serait porté 
en réduction du rendement de l’opération. 

  Il lui recommandait de lui faire parvenir un nouveau PF intermédiaire dans 
les meilleurs délais pour la préparation de la décision de mise en location 
(ci-après : DML) provisoire. 

15)  Le 6 octobre 2011, le département a délivré une seconde autorisation de 
construire complémentaire (DD 102’415/3), moyennant le strict respect de 
conditions qu’il énonçait, dont celles figurant dans le préavis de l’office du 
11 août 2011. 

16)  Le 25 juillet 2012, l’architecte de M. CLERC a demandé au département un 
rendez-vous « en vue de finaliser le PF ». Participeraient à cette réunion les 
propriétaires et mandataires des parcelles nos 2’024 et 2’025. Après plusieurs 
échanges de courriels, la date de la réunion a été arrêtée au 4 septembre 2012. 

17)  Le 15 août 2012, en vue de ladite réunion, le mandataire de M. CLERC a 
soumis à l’office un PF intermédiaire du 15 août 2012 adapté de celui du 31 mars 

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2011 en lui demandant de prendre position à son propos. Selon ce document, le 
prix de revient total s’élevait à CHF 11’650’000.-, dont CHF 7’690’000.- pour la 
part de la construction liée aux logements destinés à la location qui représentait 
66 % du projet de construction. Le 80 % de ce dernier montant, soit 
CHF 6’152’000.-, était financé par un prêt hypothécaire à 3 % et le 20 % restant, 
soit CHF 1’538’000.-, par des fonds propres. Pour l’exploitation, le rendement 
brut s’établissait à CHF 367’220.-, dont CHF 322’200.- pour 11 logements, 
représentant 55 pièces à un loyer maximal de CHF 5’859.- par pièce l’an, le solde 
étant constitué par le revenu des parkings. Après déduction des intérêts et charges, 
le rendement net s’établissait à CHF 107’660.- correspondant à 7 % des fonds 
propres. 

18)  Le 4 septembre 2012, s’est déroulé dans les locaux de l’office une réunion à 
laquelle ont participé les propriétaires des parcelles nos 2’024 et 2’025. 

19)  Le 15 septembre 2012, M. CLERC a écrit à l’office. Il exprimait sa 
déception quant à l’issue de la réunion précitée.  

  Il avait espéré finaliser le dossier d’ici la fin du mois de septembre et 
s’attendait à une discussion sérieuse, constructive et approfondie. Tel n’avait pas 
été le cas. Son dossier n’avait fait l’objet d’aucune étude approfondie de la part de 
l’office. Le fisc ne pouvait ignorer que le coût final de l’immeuble dépassait le 
coût initial mentionné dans le PF en raison du résultat des soumissions dont les 
prix s’étaient révélés beaucoup plus élevés que ce qui avait été envisagé.  

  À l’issue de la réunion, l’office avait formé une demande d’informations 
complémentaires, qu’il aurait pu lui adresser avant la réunion. Il avait 
arbitrairement ramené le coût de la construction à CHF 650.-/m3 alors qu’il avait 
été informé le 14 août 2009 que ce prix ne pourrait être respecté. Pour l’arrêté de 
mise en location, il y avait lieu de prendre en compte un prix définitif fondé sur 
les rentrées des soumissions qui seules reflétaient la nature du marché. 

20)  Ayant reçu de l’architecte de M. CLERC les documents requis le 
4 septembre 2012, l’office lui a écrit le 22 octobre 2012. 

  La délivrance de la DML était conditionnée à l’analyse d’un certain nombre 
de documents qui faisaient encore défaut. Aucune des pistes d’économies 
suggérées par le service compétent n’avait été suivie. Le PF du 15 août 2012 
fourni par M. CLERC retenait un prix final de construction plus élevé, qui 
induisait un report du surcoût sur les logements destinés à la location. Pour ces 
derniers, le prix de construction du « cube logements » était passé de CHF 625.- à 
CHF 690.-. Les solutions techniques les plus coûteuses avaient été privilégiées, 
malgré la teneur des décisions d’autorisation de construire entrées en force, 
sachant qu’il existait des variantes de qualité mais plus économiques. Les prix du 
mètre cube reportés dans le PF semblaient comprendre certains montants en 

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relation notamment avec des travaux spéciaux et des travaux communs, qui 
devraient être ventilés dans d’autres postes ou répartis au prorata de la surface 
brute de plancher de chacune des catégories. M. CLERC était invité à tout mettre 
en œuvre pour réaliser les économies encore possibles suivant les règles de l’art et 
les lois en vigueur. Il devait fournir différentes pièces supplémentaires en vue de 
déterminer la part d’augmentation du prix de revient susceptible d’être admise 
pour l’établissement de la DML. 

21)  Le 7 novembre 2012, M. CLERC a répondu à l’office. Il contestait avoir 
reçu des instructions de celui-ci ou du département lui demandant de réduire les 
coûts. Les propositions formulées par l’office sur le coût des travaux lui étaient 
parvenues trop tard ou ne pouvaient plus être suivies, eu égard à l’avancement des 
travaux. Il contestait toute plus-value inutile. 

22)  Le 8 novembre 2012, l’architecte de M. CLERC a transmis à l’office un 
nouveau PF intermédiaire daté du 7 novembre 2012. 

  Selon ce document, le prix de revient total s’élevait à CHF 11’731’145.-, 
dont CHF 8’035’000.- pour la part de la construction liée aux logements destinés 
à la location, qui représentait 68,5 % du projet de construction. Le 80 % de ce 
dernier montant, soit CHF 6’428’000.-, était financé par un prêt hypothécaire à 
3 % et le 20 % restant, soit CHF 1’607’000.-, par des fonds propres. Pour 
l’exploitation, le rendement brut s’établissait à CHF 384’074.-, dont 
CHF 330’074.- pour 11 logements, représentant 55 pièces à un loyer maximal de 
CHF 6’001.- par pièce l’an, le solde étant constitué par le revenu des parkings. 
Après déduction des intérêts et charges, le rendement net s’établissait à 
CHF 112’490.-, correspondant à 7 % des fonds propres. 

23)  Le 17 janvier 2013, l’office a écrit à M. CLERC. Il ne saurait être dérogé 
aux plafonds de loyer par pièce l’an fixés dans l’autorisation de construire du 
29 janvier 2010 complétés les 1er avril et 6 octobre 2011, ce d’autant plus que les 
plans fournis le 16 août 2012 étaient identiques aux plans ne varietur reçus en vue 
d’asseoir l’accord de principe du 21 décembre 2009. Les coûts avaient 
considérablement augmenté sans autorisation. 

  Le PF du 7 novembre 2012 devait être modifié dans le sens suivant : 

- poste 113 : le montant des honoraires pouvait être maintenu provisoirement 
bien que la part d’honoraires en lien avec le coût de la construction lié à la 
partie locative ne soit pas clairement identifiée ; 

- poste 115 du PF : le montant des intérêts intercalaires devait être limité à 
CHF 110’000.-, soit la somme maximale admise selon le préavis du 11 août 
2011 ; 

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- poste 131 du PF : les aménagements extérieurs devaient être réduits au 
montant de CHF 250’000.-, tels qu’admis dans le préavis du 11 août 2011, 
faute de justification ; 

- poste 152 du PF : les frais de notaire et de création de cédule était limités à 
CHF 190’000.-, eu égard au préavis précédent de l’office et des justificatifs 
produits ; 

- poste 17 du PF : les coûts liés aux imprévus pouvaient être conservés à ce 
stade dans le cadre de l’établissement du PF à mettre en place pour le début de 
la location mais ils devraient être réduits ou être absorbés dans le coût des 
travaux dans le calcul définitif ; 

- poste 18 du PF : le montant du prix de revient total devait être ventilé selon la 
répartition admise dans les dernières décisions, soit 65 % pour la partie 
locative et 35 % pour celles destinées à la vente ; 

  concernant l’exploitation : 

-  poste 311 du PF : le plafond maximum du loyer par pièce l’an admis était de 
CHF 5’040.-, dès lors que le taux d’intérêt hypothécaire de référence était de 
3 % ; 

- poste 348 du PF : le montant des charges devait rester à CHF 62’500.-. 

 Selon l’office, malgré cela, le rendement net des fonds propres, sous poste 
35 du PF, serait de 6,19 %. Selon ses pronostics, le prix de revient définitif 
baisserait dans le PF final, en fonction de la variation à la baisse de certains postes 
composant ledit prix, si bien que cela permettrait de se rapprocher du rendement 
net maximum admis, qui était de 7 %. 

24)  Le 22 janvier 2013, M. CLERC a transmis à l’office un PF daté du même 
jour. Selon ce document, le prix de revient total s’élevait à CHF 11’595’465.-, 
dont CHF 7’884’916.- pour la part de la construction liée aux logements destinés 
à la location, qui représentait 68 % du projet de construction. Le 80 % de ce 
dernier montant, soit CHF 6’307’933.-, était financé par un prêt hypothécaire à 
3 % et le 20 % restant, soit CHF 1’576’983.-, par des fonds propres. Pour 
l’exploitation, le rendement brut s’établissait à CHF 346’357.-, dont 
CHF 292’357.- pour la location de 11 logements, représentant 55 pièces à un 
loyer maximal de CHF 5’316.- par pièce l’an, le solde étant constitué par le 
revenu des parkings. Après déduction des intérêts et charges, le rendement net 
s’établissait à CHF 94’619.-, correspondant à 6 % des fonds propres. 

25)  Le 28 janvier 2013, l’office a rappelé par courriel à M. CLERC qu’aucun 
bail ne pourrait être signé avant la délivrance de la DML autorisant celle-ci. 

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   Il lui a transmis un projet de PF du 28 janvier 2013 destiné à servir de base 
à ladite DML. Pour l’établissement dudit projet, l’office avait conservé le prix de 
revient indiqué dans le PF du 22 janvier 2013 pour ne pas retarder la mise en 
location des 11 logements. Il maintenait toutefois toutes les réserves exprimées 
dans son courrier du 17 janvier 2013 et formulait une réserve sur la proportion du 
coût des travaux qui serait finalement retenue en rapport avec la partie locative. 

  Dans le projet de PF transmis par l’office, le prix de revient total retenu 
s’élevait à CHF 11’595’465.-, dont CHF 7’884’916.- concernaient la partie 
locative qui représentait 68 % du tout. Le rendement brut était calculé en fonction 
de la mise en location de 11 logements représentant 55 pièces à un loyer 
maximum de CHF 5’040.- par pièce l’an, le montant des charges hypothécaires à 
verser étant estimé en fonction d’un taux hypothécaire de 3 %. Le rendement brut 
total était de CHF 331’218.-, dont CHF 277’218.- représentaient le produit brut 
des loyers perçus pour la location des logements. Le rendement net des fonds 
propres était de CHF 79’480.-, soit de 5,04 %. 

26)  Le 1er février 2013, M. CLERC a fait part à l’office de son désaccord avec le 
contenu du nouveau PF communiqué. Celui-là devait admettre le PF du 22 janvier 
2013 qu’il lui avait soumis, ceci tant pour la location que pour la PPE. 

   L’accord de principe du 21 décembre 2009 retenait pour la partie locative un 
rendement net de 7 %. Les augmentations de coûts intervenues depuis lors étaient 
dues essentiellement aux difficultés de mise en œuvre du PLQ, à celles liées au 
terrain et à la logistique, qui avaient impliqué des investissements 
supplémentaires.  

  Des mises de fonds plus importantes que prévues, avec des standards plus 
élevés que la moyenne, ne pouvaient raisonnablement conduire à un rendement 
inférieur à celui initialement autorisé et à ce qui était usuellement admis en la 
matière. Or, c’était à ce résultat que conduisait le PF communiqué par l’office le 
28 janvier 2013, qui proposait un rendement inférieur pour la mise en location de 
11 appartements, à celui du PF du 2 décembre 2009, qui portait sur celle de 
9 appartements. 

  L’office s’était montré d’accord avec ce point de vue. Dans son courrier du 
17 janvier 2013, il avait arrêté à 6,19 % le rendement net du projet en retenant 
qu’il serait au final possible de se rapprocher d’un rendement net maximum de 
7 %. Dès lors, retenir en définitive un rendement net de 5,04 % était inadmissible, 
au vu des investissements supplémentaires. 

   Le PF du 22 janvier 2013 tenait compte de coûts de revient acceptés à la 
suite des discussions intervenues entre les parties. Cet accord sur lesdits coûts 
devait avoir une incidence sur le rendement net admis en augmentant celui-ci et 
non pas en le faisant descendre en dessous du minimum de 6,19 % admis par 

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l’office le 17 janvier 2013. La mise en location était prévue pour le 1er mars 2013, 
si bien qu’il devenait urgent de trouver une solution respectant les intérêts de 
toutes les parties dans les meilleurs délais.  

27)  Le 15 février 2013, M. CLERC a demandé qu’il soit donné suite à son 
courrier du 1er février 2013. 

28)  Le 20 février 2013, l’office a répondu à M. CLERC. Sa requête était rejetée 
et il était prié de faire parvenir sans délai le PF et l’état locatif détaillés demandés 
le 28 janvier 2013. À défaut, l’office lui ferait parvenir une DML d’office par un 
prochain courrier. 

   L’immeuble était divisé en deux catégories de logements différents, les uns 
dévolus à la location et les autres à la vente. La difficulté du dossier provenait de 
la différence de prix de revient constatée entre l’accord de principe délivré le 
21 décembre 2009 et le dernier PF transmis par M. CLERC, daté du 22 janvier 
2013.  

  L’accord de principe avait fixé un loyer plafond de CHF 6’114.- par pièce 
l’an en fonction d’un prix de revient donné, d’un taux de financement théorique 
de 4 % et d’un rendement net plafond de 7 %. Dans sa proposition de PF du 
28 janvier 2013, il avait intégralement repris le prix de revient que M. CLERC 
avait retenu dans le PF du 22 janvier 2013 qu’il lui avait soumis, ceci pour ne pas 
retarder la mise en location, bien qu’il n’admette pas comme tels les éléments pris 
en compte par ce dernier pour la détermination de ce prix de revient. Le prix du 
loyer maximal par pièce l’an pris en considération était conforme à celui fixé lors 
de l’accord de principe du 21 décembre 2009, mais ramené à CHF 5’040.- par 
pièce l’an en tenant compte d’un taux de financement de 3 % plus proche de la 
réalité, dans l’attente de la détermination du taux de consolidation réel. 

  Les justifications d’augmentation de coût exposées par M. CLERC n’étaient 
pas recevables car les difficultés de construction qu’il citait lui étaient déjà 
connues avant l’accord de principe. Les surcoûts en question ne pouvaient en 
aucun cas être répercutés sur les loyers, ce d’autant plus qu’ils étaient liés à des 
standards de construction plus élevés que la moyenne, non justifiés pour de la 
construction en zone de développement. 

  Dans le PF du 28 janvier 2013, le rendement net lié à la location de 
logements avait été fixé à 5,04 % au regard d’un taux hypothécaire de 3 %. La 
différence de rendement net dont l’intéressé se plaignait était liée au réajustement 
des taux hypothécaires et des rendements en fonction de taux de référence 
communément admis, qui était toujours réajustée entre l’accord de principe et la 
demande de mise en location. Les calculs avaient été établis en se fondant sur une 
répartition de 68 % du coût total pour la partie locative et de 32 % pour la partie 

- 11/30 - 

A/1070/2013 

en vente. À ce sujet, l’office avait suivi le calcul discutable fourni par le 
requérant. 

  Le rendement net de 6,19 % évoqué dans le courrier du 17 janvier 2013 
découlait de l’ajustement des montants du PF exigés dans ce même courrier. A la 
suite de celui-ci, les échanges avec le mandataire de M. CLERC avaient conduit à 
conserver l’intégralité des coûts ainsi que la répartition selon le calcul du 
requérant entre les deux catégories de logements. Il en découlait un rendement net 
des fonds propres de 5,04 % pour la partie locative. 

  M. CLERC avait pris divers engagements financiers pour la construction de 
son immeuble dans l’accord de principe du 21 décembre 2009. Le respect de ces 
engagements nécessitait de sa part une volonté de remise en question, à chaque 
étape du processus de construction, des standards admissibles en matière 
d’équipements de finition. Aucun bonus à la non-rationalisation de ladite 
construction ne pouvait être accordé si ces engagements étaient négligés.  

29)  Le 22 février 2013, M. CLERC, par le biais de son conseil, s’est adressé au 
chef du département pour lui demander son intervention afin d’appuyer la solution 
de compromis qu’il avait proposée au travers de son PF du 22 janvier 2013. 
L’accord de principe du 21 décembre 2009 correspondait à la première demande 
d’autorisation de construire déposée, qui n’incluait pas de surélévation, alors 
que le PF précité intégrait une telle surélévation. Le reste de l’argumentation de 
l’office était contesté. Il n’avait pas ménagé ses efforts pour participer à la 
construction de logements à des prix décents. Il avait été transparent dans les 
plans fournis et les autres informations transmises par ses architectes au sujet de la 
construction. Il n’acceptait pas la mise en demeure contenue dans la lettre de 
l’office du 20 février 2013. 

30)  Par courrier du 26 février 2013, le directeur de l’office a répondu pour le 
compte de ses services au conseil de M. CLERC précité. Il lui a transmis en 
annexe une DML, datée du même jour, qui reprenait la teneur de celle que l’office 
lui avait communiquée le 28 janvier 2013. 

 a. La notification d’une telle décision prise d’office ne constituait pas une 
menace à l’encontre du propriétaire mais permettait de lui garantir que les 
logements pourraient effectivement être mis en location afin d’éviter une perte 
locative. En effet, aucun bail ne pouvait être signé avant la délivrance de cette 
décision. Cette DML fixait un état locatif admis provisoirement qui pourrait être 
revu au regard des pièces justificatives définitives du prix de revient ainsi que des 
charges financières et d’exploitation réelles. 

  Dans le PF du 28 janvier 2013, sur la base duquel dite DML avait été 
établie, l’office avait repris les chiffres fournis par M. CLERC dans son PF du 
22 janvier 2013 s’agissant du prix de revient total et du financement. En revanche, 

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il avait déterminé le rendement net des fonds propres en fonction d’un prix de 
location par pièce l’an de CHF 5’040.- et d’un taux hypothécaire à 3 %, appliqués 
à la partie du prix de revient financée par des tiers. 

 b. Dans ladite DML, l’office se référait à l’accord de principe du 21 décembre 
2009, aux préavis de l’office des 18 février et 11 août 2011, au courriel du 
28 janvier 2013 et au PF daté du même jour, et à la requête de mise en location 
présentée par M. CLERC le 23 janvier 2013, à laquelle celui-ci avait annexé un 
projet d’état locatif détaillé du 12 novembre 2012 et un PF du 22 janvier 2013. 

   L’état locatif fourni le 22 janvier 2013 par le requérant ne tenait pas compte 
des conditions de l’accord de principe et des préavis précités. Le chantier avait été 
achevé et les locataires allaient prochainement entrer dans les logements. Aucun 
bail ne pouvait être conclu avant que le service compétent n’ait approuvé l’état 
locatif détaillé que le bénéficiaire de l’accord de principe était autorisé à 
appliquer, à titre provisoire, jusqu’à l’obtention définitive du bénéfice de la loi.  

  En application du PF et de l’état locatif détaillé du 26 février 2013 qu’il 
avait établi, il décidait que M. CLERC était autorisé à appliquer à titre provisoire 
ledit état locatif détaillé jusqu’à l’obtention d’une DML définitive pour son 
immeuble. Dit état locatif avait été arrêté à CHF 277’212.- pour 11 logements non 
subventionnés représentant 55 pièces à un loyer de CHF 5’040.- par pièce l’an 
(valeur arrondie) et CHF 54’000.- pour 15 parkings intérieurs à un loyer annuel 
CHF 3’600.- par place de parking. Toute modification éventuelle du PF, de l’état 
locatif détaillé ou du projet de construction devrait faire l’objet d’une approbation 
préalable par l’office. Les loyers détaillés ne devraient en aucun cas être dépassés 
sans son accord. À l’achèvement des travaux et lors du bouclement du compte de 
construction, les documents prévus par l’art. 76 du règlement d’application de la 
loi générale sur les zones de développement du 20 décembre 1978 (RGZD - L 1 
35.01) devraient être adressés à l’office. À ce moment, l’état locatif définitif serait 
déterminé, conformément à l’art. 5 al. 2 LGZD. 

  Cette décision ne comportait pas de mention de voies de droit. 

31)  Le 27 février 2013, l’office a formellement adressé à M. CLERC la DML du 
26 février 2013 ainsi que l’état locatif détaillé du même jour, en lui demandant de 
les lui retourner signés. 

32)  Le 2 avril 2013, M. CLERC a interjeté recours auprès du Tribunal 
administratif de première distance (ci-après : TAPI), concluant à l’annulation de la 
DML du 26 février 2013. L’état locatif provisoire de l’immeuble devait être arrêté 
à CHF 308’126.- pour 11 logements loués représentant 55 pièces à un loyer de 
CHF 5’102.- par pièce l’an et à CHF 54’000.- pour 15 parkings à CHF 3’600.- par 
parking l’an. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée à l’office pour 
instruction et nouvelle décision. 

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  À titre préalable, statuant sur mesures provisionnelles, le TAPI devait arrêter 
l’état locatif provisoire aux montants précités, et ce jusqu’à droit jugé définitif. 
M. CLERC admettait que la différence d’état locatif litigieuse soit versée sur un 
compte de consignation au titre de sûreté en tant que de besoin. 

  Certains locataires étaient déjà rentrés dans les locaux et avaient été mis au 
bénéfice de baux émis sous réserve avant même que la décision de l’office 
querellée ne soit rendue, aux fins d’éviter qu’un dommage considérable soit 
provoqué par les lenteurs administratives rencontrées depuis le mois d’août 2012. 
La propriétaire de la parcelle voisine, Protex SA, se trouvait dans une situation 
similaire à la sienne. Elle avait également formé recours auprès du TAPI contre la 
DML dont elle avait été le destinataire. 

  La DML provisoire du 26 février 2013 constituait une décision au sens de 
l’art. 4 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 
10). Il s’agissait d’une décision finale mais, quelle que soit sa qualification, le 
recours était recevable sous l’angle du respect du délai, vu l’absence de mention 
des voies de droit. Sur le fond, l’intéressé avait été autorisé en avril 2011 à réaliser 
un bénéfice de CHF 144’726.- sur l’état locatif de son immeuble, pour un prix de 
revient de CHF 10’602’000.-. Or, dans la décision attaquée, il n’était autorisé à 
réaliser qu’un bénéfice de CHF 120’296.- pour un coût de construction admis de 
CHF 11’595’465.-. Cela conduisait à une réduction du bénéfice de 17 % et à une 
baisse du rendement des fonds propres de 7 % à 5,04 %. Ces conditions étaient 
contraires à l’art. 5 al. 1 et 2 LGZD et à l’art. 5 al. 2 de la loi générale sur le 
logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05). En 
effet, si l’office admettait, à titre provisoire, un prix de revient des travaux de 
CHF 11’595’465.-. L’état locatif admissible devait être arrêté de sorte à permettre 
un rendement des fonds propres exposés à 7 %, soit CHF 362’126.-. L’office 
devait donc admettre un loyer de CHF 5’602.- la pièce l’an, lequel restait dans le 
plafond de CHF 6’114.- retenu dans l’accord de principe initial. Toute autre 
solution violerait le principe de la bonne foi.  

33)  Le 18 avril 2013, l’office a conclu au rejet de la requête en mesures 
provisionnelles.  

34)  Le 16 mai 2013, l’office a conclu à l’irrecevabilité du recours, la décision 
attaquée constituant une mesure d’exécution de l’autorisation de construire 
délivrée le 29 janvier 2010 et complétée les 1er avril et 6 octobre 2011, décisions 
qui étaient entrées en force. Subsidiairement, il a conclu à son rejet. La 
construction de bâtiments de logements sur des terrains en zones de 
développement impliquait des contraintes budgétaires à respecter par le 
propriétaire. M. CLERC ne les avait pas prises en compte. Les surcoûts qu’il 
avançait résultaient de ses choix de construction. La comparaison des prix 
d’adjudication qu’il avait admis avec ceux pratiqués par des promoteurs dans des 
chantiers similaires en était la preuve. 

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35)   Le 22 mai 2013, invité par le TAPI à se déterminer sur la compétence de ce 
dernier, il a conclu à la confirmation de celle-ci et a confirmé ses conclusions des 
18 avril et 16 mai 2013. M. CLERC en a fait de même dans ses conclusions du 
24 mai 2013. 

36)  Par décision du 5 juin 2013, la présidente du TAPI a admis partiellement la 
requête en mesures provisionnelles. L’état locatif provisoire applicable pour la 
partie locative de l’immeuble durant la durée de la procédure et jusqu’à droit jugé 
au fond serait de CHF 331’212.-, soit :  

 a) 11 logements non subventionnés, 55 pièces, à CHF 5’040.-/pièce/par an = 
CHF 277’000.- ; 

 b) 15 parkings intérieurs à CHF 3’600.- = CHF 54’000.-. 

37)  Le 25 juillet 2013, M. CLERC a écrit au TAPI pour contester toute valeur 
probante aux pièces produites à titre comparatif par l’office parce qu’elles se 
rapportaient à des projets similaires dont le coût serait selon lui acceptable et 
celles-ci ne permettaient aucune comparaison. Il contestait que, pour la location 
en zone de développement, l’office pratique effectivement des plafonds de loyer 
par pièce l’an tels que ceux retenus dans la DML litigieuse. De son côté, l’office a 
rejeté la pertinence de l’argumentation précitée. 

38)  Le 6 novembre 2013, le TAPI a procédé à l’audition des parties, qui ont 
détaillé leur argumentation sur le fond du litige. L’office a rappelé l’existence de 
deux directives émises par ses services relatives l’une au « taux de rendement net 
initial admis en fonction du financement » (PA/SI/004.02 - ci-après : la PA 
relative au taux) et l’autre aux « loyers maximums par pièce pour accord de 
principe » (PA/SI/005.03 - ci-après : la PA relative aux loyers maximums), toutes 
deux consultables sur le site du département. En l’espèce, ces directives, 
applicables dès le 21 décembre 2009, étaient connues par tous les constructeurs en 
zone de développement. La mise en location des logements se faisait sur la base 
d’une DML provisoire. La DML définitive pourrait être établie par l’office 
lorsqu’il serait en possession des éléments liés à l’exploitation effective de 
l’immeuble, soit en général après une année. Sur le fond, la cause de la baisse de 
rendement résultait de l’augmentation du prix de revient et non pas de la baisse de 
loyer, telle que calculée.  

39)  Le 12 novembre 2013, l’office a fourni une explication écrite sur le 
processus de modification du prix de revient budgétisé fixé dans la phase de la 
délivrance de l’autorisation de construire et sur le calcul ayant induit le plafond de 
loyer retenu dans la DML litigieuse.  

  Le prix de revient initial admis dans la phase d’autorisation de construire 
constituait une enveloppe. S’il était dépassé, l’office ne se contentait pas de le 

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répercuter automatiquement sur les loyers car cela conduirait à garantir le 
rendement de l’opération. Comme cela ressortait clairement de la pratique 
administrative PA relative au taux en vigueur depuis le 3 avril 2007 dans sa teneur 
au 1er octobre 2012, consultable sur son site internet, relative aux taux de 
rendement nets initiaux admis en fonction du type de financement, le taux de 
rendement net initial des fonds propres est un taux maximum admissible pour 
autant que les plafonds de loyer soient respectés. Comme en l’espèce, les loyers 
étant déjà au niveau plafond, le dépassement de l’enveloppe du prix de revient 
avait été porté en diminution du rendement net. En l’état, le prix de revient à 
prendre en considération était provisoire dans la mesure où il y avait lieu 
d’attendre, pour le fixer définitivement, la clé de répartition des frais communs 
aux différents acteurs du PLQ n° 29’482. 

  Le loyer plafond entériné par l’accord de principe du 21 décembre 2009, 
soit CHF 6’114.- la pièce l’an, avait été déterminé en fonction d’un taux 
hypothécaire de 4 %. Entre-temps le prix de revient avait augmenté. 
Parallèlement, le taux hypothécaire avait baissé à 3 %. Cela impliquait une 
adaptation du loyer maximal autorisé, qui passait à CHF 5’040.- la pièce l’an. 

40)  Dans sa réponse du 25 novembre 2013, M. CLERC a contesté la légalité 
d’un mécanisme permettant de figer le montant des loyers dès l’accord de principe 
sans prendre en compte des modifications du prix de revient en cours de 
construction. 

   En tout état, une DML provisoire telle que celle litigieuse devait pouvoir 
faire l’objet d’un recours. Une telle décision était centrale pour l’exploitation de 
l’immeuble et il s’agissait de la première décision que l’administration pouvait 
prendre en tenant compte des coûts effectifs de la construction et non pas d’un 
budget prévisionnel, comme celui sur lequel l’accord de principe se fondait, qui 
était établi avant la passation des soumissions. La procédure devait se dérouler en 
trois phases distinctes, répondant à des impératifs et des exigences différentes. La 
première suivait la demande préliminaire de l’administré et s’achevait avec 
l’accord de principe quant à la mise au bénéfice provisoire de la loi. La seconde 
suivait la demande de DML provisoire de l’administré et s’achevait avec la 
notification de la DML. La troisième suivait la demande de mise en location 
définitive de ce dernier et s’achevait avec la mise au bénéfice, à titre définitif, de 
la loi. 

  Il n’y avait aucune base légale permettant au département de définir à sa 
guise des « standards » de construction à respecter sous peine de se voir refuser 
une augmentation des loyers admis par l’office. Au stade de l’accord de principe, 
le montant du loyer résultant du PF autorisé ne pouvait avoir qu’une valeur 
indicative en tenant compte forfaitairement de coûts de construction théoriques. Il 
ne pouvait s’agir en aucun cas d’un plafond de loyer à respecter au moment de la 
mise en location effective. La seule limite légale existant étant un plafond de 

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CHF 5’859.- par pièce l’an, retenu par la jurisprudence de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) comme 
étant la limite supérieure des loyers permettant de répondre aux besoins 
prépondérants de la population, notion reprise à l’art. 5 LGZD. Au regard de ce 
chiffre, un loyer de CHF 5’602.- par pièce l’an était inférieur. 

  Finalement, l’office avait violé le principe de la bonne foi lors de l’accord 
de principe en n’attirant pas son attention sur la réduction du loyer qu’il allait 
opérer, en lui laissant penser que le montant de loyer maximal de CHF 6’111.- la 
pièce l’an retenu dans ledit accord serait celui pris en compte à l’issue de la 
procédure. 

41)  Par jugement du 13 décembre 2013, le TAPI a déclaré irrecevable le recours 
de M. CLERC. 

   L’office avait tout d’abord émis un accord de principe sur la base du PF 
initial du 2 décembre 2009, qui avait permis la délivrance de l’autorisation de 
construire principale, puis des deux autorisations de construire complémentaires. 
La DML provisoire du 26 février 2013 avait arrêté un état locatif provisoire 
réglant la situation de location des 11 logements, en fonction d’un loyer maximum 
par pièce l’an et un taux de rendement conformes aux conditions de l’autorisation 
de construire initiale et des autorisations complémentaires précitées.  

  Dans ce sens, cette DML constituait une décision qui pouvait être qualifiée 
de décision d’exécution et qui n’était pas susceptible d’être remise en question 
après coup. Toutefois, l’administré devait avoir la faculté de remettre en cause par 
un recours « les modalités d’exécution » retenues par l’autorité, soit le taux de 
rendement par rapport au coût retenu pour les constructions.  

  Une DML prise à ce stade de la procédure de construction et de mise en 
location devait être qualifiée de décision incidente, vu son caractère provisoire. 
Un tel recours était soumis aux conditions de recevabilité de l’art. 57 let. c LPA. 
L’état locatif provisoire retenu par l’office était fixé à CHF 5’040.- la pièce l’an 
alors que M. CLERC demandait qu’il soit fixé à CHF 5’602.- la pièce l’an. Les 
griefs qu’il avait formulés au sujet de la pratique de l’office seraient, le moment 
venu, soumis à l’autorité de recours, le prix de revient définitif ne pouvant être 
établi à ce stade de la réalisation du PLQ. Dans l’intervalle, il ne prétendait pas 
subir un dommage irréparable depuis la mise en location effective des logements 
et un tel dommage irréparable n’existait pas. Comme le recours ne pouvait 
conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure 
probatoire longue et coûteuse, il était irrecevable, la décision querellée n’étant pas 
attaquable séparément de la décision de mise en location définitive. 

42)  Par acte posté le 3 février 2014, M. CLERC a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative contre le jugement du TAPI du 13 décembre 2013 précité, 

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reçu le 17 décembre 2013, en concluant à son annulation ainsi qu’à celle de la 
DML provisoire du 26 février 2013. L’état locatif provisoire de son immeuble, 
pour sa partie locative, devait être arrêté à CHF 308’126.-, autorisant la location 
des 11 logements comprenant 55 pièces à CHF 5’602.- par pièce l’an et à 
CHF 54’000.- autorisant la location des 15 parkings intérieurs à CHF 3’600.- par 
parking l’an. 

  À la suite de la décision du TAPI rejetant sa requête en mesures 
provisionnelles, il avait réduit le loyer de ses locataires au montant autorisé par 
l’office dans la DML litigieuse et leur avait restitué le trop-perçu. 

  Contrairement à ce qu’avaient retenu les premiers juges, la décision 
litigieuse constituait une décision finale sujette à recours. Subsidiairement, si la 
chambre administrative confirmait le caractère incident de ladite décision, son 
recours resterait recevable car il subissait un préjudice irréparable en raison de 
celle-ci. En effet, si elle devait être annulée, il ne pourrait jamais percevoir le 
loyer supérieur que l’instance de recours pourrait l’autoriser à percevoir.  

  Sur le fond, la décision querellée violait l’art. 5 LGZD. Le contrôle sur le 
nombre, le type de logements et la conformité aux besoins de la population 
instaurée par cette disposition légale n’autorisait pas l’État à contrôler les 
moindres détails de la construction et à émettre des propositions de réduction des 
coûts. Dès lors que l’office avait donné son accord de principe sur le nombre et le 
type de logements à construire, après avoir constaté qu’ils étaient conformes aux 
besoins de la population et que le loyer requis l’était également puisqu’il se situait 
en-dessous du montant du loyer admissible par pièce l’an de CHF 5’859.-, rien ne 
justifiait de ne pas autoriser qu’il bénéficie d’un rendement de 7 % sur ses fonds 
propres. Le plafond des loyers annuels à CHF 5’040.- la pièce l’an ne reposait sur 
aucune base légale. Le montant des loyers admissibles, sous l’angle des besoins 
prépondérants de la population, ne saurait dépendre du taux hypothécaire obtenu 
par les promoteurs ni n’était fonction des revenus obtenus de la location par 
ceux-ci. 

43)  Le 4 février 2014, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler 
d’observations. 

44)  Le 21 mars 2014, l’office a conclu au rejet du recours. 

  Si le recours devant la chambre administrative était recevable, celle-ci 
devrait confirmer par son rejet l’irrecevabilité du recours devant le TAPI. La 
DML provisoire litigieuse constituait une décision incidente puisqu’elle était 
destinée à être appliquée jusqu’à l’obtention définitive du bénéfice de la loi. 

  Lorsque M. CLERC avait recouru devant la juridiction de première instance, 
il avait a soutenu à tort qu’il subissait par cette décision un préjudice irréparable. 

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Le PF définitif était composé d’éléments différents du PF provisoire. Il était établi 
sur la base d’un prix de revient définitif et comportait encore des éléments de 
budgétisation. Dans l’hypothèse où les valeurs admises, soit notamment le prix de 
revient, le rendement net ou les charges financières, divergeaient entre les deux 
plans financiers précités, les différences positives ou négatives étaient reportées 
sur le budget prévu pour les charges d’entretien. Pour la préparation de l’accord 
définitif, l’office établissait un décompte des charges réelles d’entretien pour la 
période comprise entre l’entrée du locataire et la prise de la décision définitive et 
les mettait en comparaison avec le montant pour frais d’entretien figurant dans le 
budget du PF final. Si les loyers retenus dans la décision de mise en location 
divergeaient par rapport aux montants finaux, il en découlait une réserve cumulée 
pour les travaux d’entretien futurs, laquelle était soit négative, soit positive. 
L’autorité compétente fixait les loyers définitifs en tenant compte de l’existence 
d’une telle réserve et devait veiller à absorber l’éventuel déficit au bénéfice 
d’exploitation. L’ajustement de l’état locatif intervenant lors de la décision finale 
permettait donc de réparer un éventuel préjudice. Le report des ajustements dans 
le temps, qu’ils soient à la hausse ou à la baisse, ne pouvait être évité, dès lors que 
le montant de la DML arrêté au début de la mise en location comportait toujours 
une part de données provisoires. Le mécanisme décrit ci-dessus, exception faite 
du prix de revient, sous-tendait les ajustements en cours d’exploitation après la 
décision définitive, ce jusqu’à la fin du contrôle. Dès l’obtention d’un dossier 
complet, le service compétent pouvait rendre une DML définitive dans les trois 
mois. 

  Comme le recours contre la DML provisoire n’était pas susceptible de 
conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure 
probatoire longue et coûteuse, le TAPI ne pouvait que déclarer irrecevable le 
recours contre celle-ci qui lui était soumis.  

  Au surplus, la décision attaquée ne poursuivait pas d’autre but que le 
contrôle du respect du plafonnement des loyers de l’opération considérée. Il était 
calqué sur les conditions résultant de l’autorisation de construire du 29 janvier 
2010 et des autorisations de construire complémentaires des 1er avril et 6 octobre 
2011. La DML provisoire ne faisait que reprendre l’état locatif global retenu dans 
celle du 6 octobre 2011. Dans ce sens, elle ne constituait qu’une mesure 
d’exécution de celle-ci. Si le TAPI avait admis cette argumentation, cela l’aurait 
également conduit à déclarer le recours irrecevable.  

  Sur le fond, la DML provisoire était conforme au droit. Elle respectait le 
cadre financier arrêté dans l’accord de principe du 21 décembre 2009 et de ses 
avenants constitués par les préavis des 18 février et 11 août 2011, qui avait 
conduit l’office à préaviser favorablement le projet dans le cadre de l’instruction 
des autorisations de construire. Celle-ci, qui conditionnait la délivrance de ces 
autorisations au respect des conditions posées dans les préavis précités, n’avait 

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fait l’objet d’aucun recours. Le préavis favorable sous réserve du 11 août 2011 
avait dûment spécifié que les prix de construction prévus dans le PF du 31 mars 
2011 atteignaient les plafonds admis et qu’un éventuel dépassement ne serait pas 
répercuté sur les loyers. L’accord de principe avait rappelé la nécessité d’obtenir 
l’accord de l’office pour toute modification du projet ou du PF, sous peine de 
caducité. Le recourant avait pris le risque d’adjuger les travaux sans considération 
des exigences financières liées aux autorisations de construire. Pour cette seule 
raison, l’office avait été contraint de maintenir, par le biais de la DML litigieuse, 
le plafond de loyer autorisé. Prima facie, les surcoûts invoqués par le recourant 
n’étaient pas justifiés et ne devraient pas permettre d’augmenter le montant de 
l’état locatif autorisé. Le taux de rendement net avait été calculé de manière 
conforme. Il était inférieur en raison des surcoûts, mais également de la 
diminution du taux hypothécaire à 3 %. L’intimé se référait sur ce point aux 
explications qu’il avait fournies au TAPI dans ses écritures du 12 novembre 2013. 

45)  Les parties ont été avisées le 25 mars 2014 que la cause était gardée à juger. 

46)  Le 21 mai 2014, le juge délégué a demandé à l’intimé de lui communiquer 
le détail des calculs qui l’avaient conduit, dans ses écritures du 12 novembre 2013 
au TAPI (montant auquel il avait à nouveau fait référence dans sa réponse au 
recours devant la chambre de céans), à chiffrer le montant du rendement net des 
fonds propres à CHF 79’474.- en fonction d’un taux hypothécaire de 4 % . 

47)  Le 10 juin 2014, l’office a répondu. 

  Pour déterminer le loyer maximal admissible en fonction d’un taux 
hypothécaire de 3 %, il fallait procéder en deux étapes. Dans un premier temps, il 
fallait prendre en considération le nouveau prix de revient communiqué par le 
propriétaire, qui correspondait à CHF 7’884’916.-, pour déterminer le rendement 
net admissible. Les revenus annuels pris en considération étaient ceux autorisés 
par l’accord de principe, soit CHF 6’114.- la pièce l’an (calculé en fonction d’un 
taux hypothécaire à 4 %), soit CHF 336’270.- de revenus locatifs pour les 
logements et CHF 54’000.- pour les parkings, représentant un montant de 
CHF 390’270.-. Les charges annuelles s’élevaient à CHF 252’307.- d’intérêts de 
la dette hypothécaire (sur le 80 % du prix de revient total, soit sur 
CHF 6’307’933.-) et à CHF 62’500.- de budget pour travaux et entretien, ce qui 
représentait une somme de CHF 314’817.- qu’il y avait lieu de déduire du total 
des revenus locatifs.  

  Dès lors, le rendement net sur les fonds propres et avant amortissement de la 
dette s’élevait à CHF 75’453.-. Sur ce point, le montant de CHF 79’474.- qui avait 
été retenu au titre de rendement net dans le PF du 26 février 2013 comportait une 
erreur de CHF 4’021.- en faveur du recourant. Pour cette raison, le taux de 
rendement net correspondait à 5,04 %. Toutefois, ce taux de rendement serait revu 
à la hausse comme à la baisse lors de l’arrêté définitif au moment où le prix de 

- 20/30 - 

A/1070/2013 

revient définitif serait connu, soit à l’occasion du bouclement des comptes de 
construction. Le mécanisme de cette adaptation tenait compte, dans tous les 
dossiers de ce type, des éventuels surplus ou défauts de rendement accumulés 
dans la période entre l’entrée des locataires et l’arrêté définitif, par le biais de la 
réserve cumulée pour entretien. 

  Après cette première opération, il y avait lieu de tenir compte de la baisse du 
taux hypothécaire de 4 % à 3 %. Ainsi, avec un tel taux hypothécaire, les charges 
hypothécaires représentaient CHF 189’238.-. En y ajoutant le montant de 
CHF 62’500.- de budget de travaux et d’entretien, le total des charges s’élevait 
ainsi à CHF 251’738.-. Pour permettre un rendement net maintenu à 
CHF 79’474.-, les revenus annuels nécessaires devaient être de CHF 331’212.-, 
soit CHF 54’000.- provenant de la location des parkings plus CHF 277’212.- 
provenant de la location des logements, soit CHF 5’040.- la pièce l’an 
(CHF 277’212.- divisés par 55 pièces). 

48)  Le 25 juin 2014, le recourant a exercé son droit à la réplique, persistant dans 
les conclusions de son recours. 

   Par son courrier du 10 juin 2014, l’intimé avait pour la première fois livré 
ses calculs décrivant les mécanismes d’adaptation des loyers. L’erreur de calcul 
qu’il admettait en démontrait la complexité, qui confirmait l’absence de base 
légale suffisante pour la fixation d’un plafond de loyer « déplafonnable à son gré, 
mais néanmoins variable et indépendant de l’intérêt prépondérant de la population 
au sens de la loi, avant que les coûts effectifs de la construction ne soient connus, 
au stade de l’établissement du PF initial ». La pratique de compensation des 
postes du PF décrite par l’office ne fonctionnait pas dans tous les cas de figure, 
notamment si les charges financières estimées n’étaient pas suffisamment 
surévaluées pour couvrir les coûts de construction supplémentaires. Elles 
n’avaient pas de base légale ni de force contraignante pour l’office. Elles 
désavantageaient le locataire si le loyer devait être réduit lors de la décision 
mettant le requérant définitivement au bénéfice de la loi. 

  L’office ne pouvait pas ignorer que dans le cas d’espèce, au stade du PF 
initial, les promoteurs et leurs mandataires n’avaient pas pu émettre les 
soumissions pour la réalisation de l’ouvrage, si bien que le coût de celui-ci devait 
être estimé assez largement. L’office aurait dû vérifier le budget prévisionnel au 
stade du PF initial, ce d’autant plus que celui-ci avait été mis en garde par le 
recourant au travers de son courrier du 31 juillet 2009. Les promoteurs n’avaient 
pas d’autre choix au stade du PF initial que de s’en remettre aux pratiques de 
l’office mais cela ne devait pas dire qu’ils devraient par la suite assumer leur 
caractère irréaliste en raison d’un plafond de loyer fixé prématurément et sans 
considération des réalités de la construction projetée et de celles du marché. 

49)  Sur ce, la cause a été gardée à juger.  

- 21/30 - 

A/1070/2013 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA). 

2)  Le droit de recourir auprès du TAPI contre une DML provisoire ayant été 
contesté devant celui-ci, qui l’a admis mais aux conditions restrictives du recours 
contre une décision incidente, il y a lieu de rappeler les principes régissant ces 
questions de même que le dispositif légal qui s’applique en matière de 
construction dans les zones de développement à l’aune duquel la recevabilité du 
recours devait être tranchée par la juridiction de première instance. 

3)  Au sens de l’art. 4 al. 1 LPA, sont considérées comme des décisions les 
mesures individuelles et concrètes prises par l’autorité, dans les cas d’espèce 
fondées sur le droit public fédéral, cantonal ou communal, et ayant pour objet de 
créer, de modifier ou d’annuler des droits et des obligations (let. a), de constater 
l’existence, l’inexistence ou l’étendue de droits, d’obligations ou de faits (let. b), 
de rejeter ou de déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, 
annuler ou constater des droits ou des obligations (let. c). 

4)  Selon l’art. 57 LPA, sont susceptibles de recours juridictionnel les décisions 
finales (let. a), les décisions sur compétence (let. b) ou les décisions incidentes 
lorsque ces dernières peuvent causer un préjudice irréparable ou si l’admission du 
recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d’éviter 
une procédure probatoire longue et coûteuse (let. c). 

5)  Constitue une décision incidente une décision qui ne met pas fin à la 
procédure, par opposition à une décision finale (ATF 126 I 203 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 284 n. 826). 

6)  L’art. 57 let. c LPA relatif aux possibilités de recours contre une décision 
incidente a la même teneur que l’art. 93 al. 1 let. a et b de la loi fédérale sur le 
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110). Selon ce dernier, un 
préjudice est irréparable au sens de cette disposition lorsqu’il ne peut 
ultérieurement être réparé par une décision finale entièrement favorable au 
recourant (ATF 138 III 46 consid. 1.2 ; 134 III 188 consid. 2.1 et 2.2 ; 133 I 629 
consid. 2.3.1). Un intérêt économique ou un intérêt tiré du principe de l’économie 
de la procédure peut constituer un tel préjudice (ATF 127 II 132 consid. 2a ; 
126 V 244 consid. 2c ; 125 II 613 consid. 2a). Le simple fait d’avoir à subir une 
procédure et les inconvénients qui y sont liés ne constitue toutefois pas en soi un 
préjudice irréparable (ATF 133 IV 139 consid. 4 ; Arrêt du Tribunal fédéral 
1C_149/2008 du 12 août 2008 consid. 2.1 ; ATA/305/2009 du 23 juin 2009 
consid. 2b et 5b et les références citées). Un dommage de pur fait, tels que la 
prolongation de la procédure ou un accroissement des frais de celle-ci, n’est 

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A/1070/2013 

notamment pas considéré comme un dommage irréparable de ce point de vue 
(ATF 133 IV 139 consid. 4 et la jurisprudence citée). Selon la jurisprudence de la 
chambre administrative, l’art. 57 let. c LPA doit être interprété à la lumière de ces 
principes (ATA/323/2014 du 6 mai 2014 ; ATA/98/2014 et la jurisprudence 
citée). Le préjudice irréparable suppose que le recourant ait un intérêt digne de 
protection à ce que la décision attaquée soit immédiatement annulée ou modifiée, 
comme un intérêt économique ou un intérêt tiré du principe de l’économie de la 
procédure (ATF 135 II 30 ; 134 II 137 ; 127 II 132 consid. 2a p. 126 ; Thierry 
TANQUEREL, op. cit., p. 287 n. 837 ; Pierre MOOR/Etienne POLTIER, Droit 
administratif, vol. 2, 3ème éd. , 2011, p. 714 n. 2.6.3.2 ; Bernard CORBOZ, Le 
recours immédiat contre une décision incidente, Semaine judiciaire, 1991, p. 628). 

7)  Le recours auprès des juridictions administratives n’est pas ouvert contre les 
décisions d’exécution (art. 59 let. b LPA). L’interdiction d’attaquer les mesures 
d’exécution vise à soustraire au contrôle juridictionnel les actes qui, sans les 
modifier ni contenir d’éléments nouveaux, ne servent qu’à assurer la mise en 
œuvre de décisions exécutoires au sens de l’art. 53 al. 1 let. a LPA. La notion de 
« mesure » à laquelle se réfère le texte légal s’interprète largement et ne comprend 
pas seulement les actes matériels destinés à assurer l’application de décisions, 
mais également toutes les décisions mettant ces dernières en œuvre (Benoît 
BOVAY, Procédure administrative, 2000, p. 265 ; Thierry TANQUEREL, 
op. cit., p. 388 n. 1’149). Ainsi, lorsqu’une autorité recourt à une mesure 
d’exécution, l’administré ne peut plus contester l’obligation de base qui résulterait 
d’une décision antérieure entrée en force, sous réserve de celles qui mettent en jeu 
des libertés inaliénables ou imprescriptibles (ATF 119 Ib 492 ; Arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_46/2014 du 18 février 2014 consid. 2.3). Si une décision d’exécution 
ne fait que reprendre sans les modifier les obligations figurant déjà dans une 
décision antérieure, il n’y a plus d’objet possible à un recours (RDAF 2005 II 
599 ; ATA/353/2005 du 24 mai 2005). Dans la mesure où la mesure d’exécution a 
le caractère d’une décision, le recours reste cependant ouvert pour remettre en 
cause les modalités de l’exécution (Thierry TANQUEREL, op. cit., p. 389 
n. 1’151). 

8)  Selon l’art. 4A LGZD, celui qui réalise des logements dans un périmètre de 
zone de développement, dont la zone primaire est la zone villas, et qui a fait 
l’objet d’une délimitation avant le 1er juin 2007 a le choix entre la construction de 
logements soumis au régime d’habitations mixtes (ci-après : HM) au sens de 
l’art. 16 al. 1 let. d LGL, ou la cession à une collectivité publique ou à un 
organisme sans but lucratif d’une partie de son terrain pour la construction de 
logements d’utilité publique. 

9)  Si le réalisateur opte pour la première de ces deux hypothèses, à teneur de 
l’art. 2 LGZD, la délivrance de l’autorisation de construire est soumise à deux 
conditions, soit à l’existence d’un PLQ au sens de l’art. 3 LGZD et à la conformité 

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des objets à construire aux conditions particulières posées aux art. 4 (existence 
d’un règlement de quartier) et 5 (affectation à des besoins d’intérêt général).  

  Il revient au département, dans le cadre de l’examen de la demande 
définitive l’autorisation de construire, de fixer les conditions particulières au sens 
des art. 4 et 5 LGZD (art. 5 RGZD). Il ne pourra délivrer l’autorisation de 
construire que si toutes les conditions imposées sont remplies ou leur réalisation 
garantie de manière appropriée (art. 6 RGZD). 

10)  Selon l’art. 5 al. 1 let. a LGZD, les logements affectés à la location doivent 
répondre par le nombre, le type et le loyer des logements prévus, à un besoin 
prépondérant d’intérêt général (art. 5 al. 1 let. a LGZD). Historiquement, 
l’introduction d’un mécanisme de contrôle des loyers dans le cadre de la 
délivrance d’autorisations de construire en zone de développement a été introduite 
à l’art. 5 de la loi sur l’expansion de l’agglomération urbaine genevoise en vue de 
lutter contre la spéculation sur les terrains (MGC 1957 II 1’385 ss, not. 1’389), 
devenue la LGZD en 1978. C’est à la suite de l’adoption de la novelle du 
16 novembre 1962 (projet de loi modifiant l’art. 5 de la loi sur l’expansion de 
l’agglomération urbaine genevoise précitée) qu’a été introduite la condition faite 
aux propriétaires pour obtenir l’autorisation de construire d’édifier des logements 
dont le nombre et le type correspondaient aux besoins et à l’intérêt général 
(MGC 1962 IV p. 2’509). La teneur actuelle de cette disposition a été introduite 
par une modification législative de la LGZD du 18 septembre 1987.  

11)  Selon l’art. 5 al. 2 LGZD, les plans financiers, notamment les normes 
applicables à l’état locatif ou aux plans de vente et aux réserves d’entretien, 
doivent être préalablement agréés par le département des finances. Toute 
modification qui intervient en cours de construction doit être signalée et faire le 
cas échéant l’objet d’un nouvel agrément. 

12)  Les immeubles de régime HM, auxquels renvoie l’art. 4A LGZD, sont l’une 
des trois catégories d’immeubles de logements d’utilité publique instaurées par la 
LGL, à laquelle la LGZD renvoie, s’agissant de la procédure à utiliser pour 
obtenir l’accord de l’État au projet de construction envisagée. Il s’agit 
d’immeubles d’habitations mixtes, comprenant des logements avec subvention 
proportionnelle au revenu des locataires et des logements sans subvention (art. 16 
al. 1 let. d LGL).  

  Pour être admis au bénéfice de la LGL, les immeubles doivent répondre à 
différentes conditions énoncées à l’art. 25 LGL. Ils doivent comprendre 
essentiellement des logements dont les loyers soient compatibles avec la 
destination de logements d’utilité publique (let. a) ; ils doivent comporter un 
équipement confortable et répondent par leur conception et leurs caractéristiques 
aux besoins de la population (let. b) ; ils doivent être construits conformément aux 
règles de l’art et avec des matériaux de bonne qualité (let. c) ; ils doivent être de 

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qualité, y compris pour leur environnement, et construits dans le souci de 
l’économie des coûts de production et d’exploitation (let. d, qui renvoie à l’art. 1 
al. 2 let. d LGL).   

13)  Les plans techniques et financiers, initiaux ou modifiés en cours de 
construction, notamment les normes applicables à l’état locatif, doivent être 
préalablement agréés par le Conseil d’État, qui peut déléguer cette compétence à 
un département (art. 27 LGL). Selon l’art. 83A du règlement d’exécution de la loi 
générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - 
I 4 05.01), cette compétence revient à l’autorité intimée, l’office qui dépend de 
celle-ci étant l’autorité compétente au sens du RGL pour traiter les demandes de 
mise au bénéfice de la loi. 

14)  La procédure de mise au bénéfice de la LGL, que le requérant d’une 
autorisation de construire en zone de développement doit entreprendre pour 
justifier qu’il remplit les conditions financières prescrites par l’art. 5 LGZD s’il 
opte pour la construction de logements selon le régime HM de l’art. 4A LGZD, 
est réglée aux art. 66 ss RGL, applicables par analogie (art. 25 al. 1 LGZD). 

  Le propriétaire requérant doit présenter une demande écrite à l’adresse de 
l’office, comportant les documents énoncés à l’art. 67 RGL, parmi lesquels un PF 
complet et conforme au modèle adopté par l’office. Si cette autorité accepte cette 
demande préliminaire, elle rend un accord de principe qui vaut mise au bénéfice 
provisoire de la loi et qui comporte une échéance (art. 68 al. 1 et 3 RGL). Cet 
accord de principe peut devenir caduc de plein droit et sans avertissement à son 
échéance ou en cas de violation de ces conditions ou des dispositions légales et 
réglementaires (art. 69 al. 3 RGL). 

   Aucun bail ne peut être conclu avant que l’office n’ait approuvé l’état 
locatif détaillé que le bénéficiaire de l’accord de principe est autorisé à appliquer, 
à titre provisoire, jusqu’à l’obtention définitive du bénéfice de la loi (art. 73 al. 1 
RGL). L’accord de l’État est accordé par la notification d’une DML provisoire 
prise par l’office sur requête du bénéficiaire. Celui-ci doit joindre à sa demande 
d’autorisation de location différents documents, dont un PF intermédiaire complet 
et un projet d’état locatif détaillé comportant différentes précisions relatives aux 
surfaces locatives brutes de chaque logement (art. 74 RGL). 

  Finalement, pour obtenir définitivement le bénéfice de la loi, le bénéficiaire 
de l’accord de principe doit présenter une demande en ce sens au service 
compétent, accompagnée des pièces justificatives permettant d’établir les 
éléments financiers définitifs. À l’issue de l’instruction de cette demande, le 
département accorde le bénéfice de la loi à titre définitif et notifie sa décision dans 
ce sens au bénéficiaire (art. 78 al. 2 RGL). 

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  La procédure destinée à régler les aspects financiers liés à la délivrance 
d’une autorisation de construire en zone de développement se déroule suivant 
différentes phases successives, parallèlement à l’instruction par les services 
compétents du département des aspects techniques de la demande d’autorisation, 
mais également postérieurement à la fin de la construction. La première phase 
aboutit à la notification par celui-ci d’une seule décision réglant ces deux 
questions, la seconde à la DML définitive. 

15)  Les autorisations de construire définitives délivrées par le département sont 
susceptibles de recours, selon les modalités prévues aux art. 145, 146 et 149 de la 
loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 
05). Selon l’art. 7 LGZD, les décisions du département prises sur la base de cette 
loi, sont susceptibles de recours selon les mêmes modalités. 

   Dans la procédure de construction en zone de développement, la décision 
octroyant l’autorisation définitive de construire constitue la première décision 
déployant un effet formateur, permettant la mise en œuvre du projet de 
construction en fonction de conditions techniques et financières définies. Si le 
recourant veut remettre en question la conformité au droit du PF et de l’état locatif 
que ladite autorisation lui impose de respecter, c’est contre celle-ci qu’il doit 
former recours, conformément aux conditions de procédure précitée. La chambre 
administrative en avait jugé ainsi en déclarant irrecevable car prématuré un 
recours contre l’arrêté du Conseil d’État au sens de l’art. 2 al. 2 LGZD autorisant 
l’application des normes de la zone de développement à un projet de construction 
(ATA/653/2010 du 21 septembre 2010 ; ATA/277/2010 du 27 avril 2010). 

16)  En l’espèce, ni le recourant ni aucun tiers n’a contesté judiciairement ni 
l’autorisation de construire du 29 janvier 2010 (DD 102’415-6) ni les 
autorisations de construire complémentaires des 1er avril 2011 (DD 102’514/2-4) 
et 6 octobre 2011 (DD 102’415/3-4). Celles-ci sont donc entrées en force, 
imposant notamment le respect de toutes les conditions techniques et financières 
qu’elles contenaient. 

   Concernant ce dernier point, la première de ces autorisations impose le 
respect du préavis de l’office du 13 janvier 2009, avec référence au PF du 
2 décembre 2009 ; la seconde celui du préavis de l’office, favorable sous 
conditions, du 18 février 2011, avec référence au PF intermédiaire du 24 janvier 
2011 ; la troisième celui du préavis de l’office, favorable sous conditions, du 
11 août 2011, avec référence au PF intermédiaire du 31 mars 2011. Cela signifie 
que le prix de revient de l’ensemble des travaux, valeur du terrain incluse, ne doit 
pas dépasser CHF 10’602’000.-, dont CHF 6’900’000.-, soit le 66 %, constituent 
le coût des logements affectés à la location, qu’un financement de ce coût par des 
tiers à concurrence de 80 % est autorisé et que le rendement net des fonds propres 
investis dans l’opération, résultera d’un loyer maximum autorisé de CHF 6’114.- 
la pièce l’an, par référence à un taux hypothécaire de 4 %. Sur ce point, lorsqu’il 

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s’est exprimé sur les nouveau PF des 24 janvier et 31 mars 2011 présentés par le 
recourant, l’office a insisté sur la nécessité pour celui-ci de respecter le plafond du 
loyer maximal autorisé précité exprimant par là son refus d’entrer en matière sur 
les augmentations de loyer autorisées que ce dernier requérait, soit CHF 6’155.- la 
pièce l’an, dans le PF du 24 janvier 2011, et CHF 6’111.- la pièce l’an, dans celui 
du 31 mars 2011. 

17)  Le recours vise la DML provisoire de l’office du 26 février 2013 réglant le 
régime des loyers applicables depuis l’entrée en possession des appartements par 
les locataires jusqu’à l’établissement de la DML définitive à la suite du contrôle 
des comptes définitifs après que ceux-ci aient été bloqués, ce qui peut prendre 
plusieurs mois, voire plus longtemps. En tant que telle, cette DML provisoire ne 
constitue pas une simple mesure d’exécution de l’accord de principe. Elle remplit 
les caractéristiques d’une décision au sens de l’art. 4 LPA, dans la mesure où elle 
permet au propriétaire de conclure des baux avec ses locataires sur la base de 
l’état locatif qu’elle l’autorise à appliquer, mais permettra aussi aux locataires de 
requérir l’établissement de tels baux, ceci jusqu’à l’obtention définitive du 
bénéfice de la loi (art. 5 al. 2 et 73 al. 1 RGL).  

18)  Cette décision doit être qualifiée de décision incidente au sens de l’art. 57 
let. c LPA, compte tenu du caractère provisoire que les dispositions du RGL 
précitées lui confèrent. En effet, si une DML provisoire est destinée à régler 
juridiquement, sous l’angle du contrôle des loyers instauré par la LGZD et la 
LGL, les rapports que le propriétaire concerné va entretenir avec ses locataires au 
début des rapports contractuels, elle ne constitue pas la décision au sens des art. 5 
al. 2 LGZD et 78 RGL, par laquelle est arrêté de manière définitive le rendement 
net que le propriétaire peut obtenir de la chose louée à la fin des travaux, après 
l’établissement du PF définitif, fondé sur le bouclement définitif des comptes de 
construction.  

  En effet, si ces derniers révèlent que certaines données financières n’avaient 
pas été prises en considération au moment de l’adoption du PF lié à l’autorisation 
de construire, en faveur ou en défaveur du propriétaire, il sera encore possible de 
les prendre considération, non pas par une modification des baux qui ont été 
conclus pendant cette DML provisoire, mais sous forme de l’inscription dans les 
comptes de l’immeuble d’une réserve cumulée pour les travaux d’entretien futurs, 
qui sera positive ou négative selon les résultats des comptes qui ont été en 
définitive acceptés par l’État et sur la base desquels l’état locatif définitif aura été 
arrêté (art. 5 al. 2 LGZD et 78 RGL). 

19)  En règle générale, l’admission de l’état locatif provisoire ne devrait pas faire 
l’objet d’une contestation, dans la mesure où son montant devrait découler de 
l’accord préalable conclut avant la délivrance de l’autorisation de construire. 
Toutefois, si un tel consensus n’est pas possible, comme en l’espèce parce que les 
travaux sont arrivés à un stade permettant aux locataires d’entrer dans les locaux, 

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mais qu’un désaccord subsiste sur les éléments à prendre en considération pour 
déterminer le rendement net autorisé, l’office est autorisé à notifier 
unilatéralement une DML provisoire au propriétaire pour assurer la réalisation du 
but d’utilité publique poursuivi par la LGZD et la LGL, soit la mise à disposition 
de la population d’appartements locatifs, sans délai dès que la construction 
autorisée a été achevée.  

20)  Une DML provisoire notifiée dans ce contexte peut faire l’objet d’un 
recours de la part de son destinataire, auquel elle est notifiée. Vu la fonction d’une 
telle décision incidente dans le processus de construction précité, ce dernier ne 
peut pas, en vertu du principe de la force de chose décidée, par le biais d’un tel 
recours, remettre en question le cadre financier définitivement réglé par 
l’autorisation de construire qui lui a été délivrée à la suite de l’accord préalable 
entre l’office et lui-même et de l’arrêté du Conseil d’État autorisant l’application 
des normes de construction de la zone de développement. 

   Si un recours est ouvert, c’est exclusivement pour permettre au destinataire 
de la DML provisoire d’en faire contrôler la conformité avec le cadre financier qui 
découle des autorisations de construire en force, mais ceci dans les limites de la 
recevabilité d’un recours contre une décision incidente prévue par l’art. 57 let. c 
LPA, rappelées ci-dessus. Concrètement, cela signifie que, sous l’angle du 
préjudice irréparable, un recours ne serait recevable que dans le cas de figure où 
ladite DML n’autoriserait le propriétaire qu’à appliquer un état locatif fondé sur 
un PF ne respectant pas à son détriment les données du PF initial rattaché à 
l’autorisation définitive de construire qui lui avait été accordée. Dans une telle 
hypothèse, un recours de sa part ne serait recevable que s’il établit que cela 
engendrait pour lui des pertes de rendement qu’il lui serait impossible de 
récupérer par les mécanismes de provisionnement décrits par l’office au moment 
où celui-ci arrêtera la DML fixant l’état locatif définitif qu’il serait autorisé à 
appliquer. 

21)  À l’appui de son recours contre la DML provisoire du 26 février 2013, le 
recourant se plaint du refus de l’office d’autoriser une augmentation de l’état 
locatif autorisé permettant de prendre en considération la hausse des coûts de 
revient de la construction des logements à louer, qui s’élève non plus à 
CHF 6’900’000.- mais à CHF 7’884’916.-, ce qui est susceptible de lui causer un 
préjudice irréparable dès lors qu’il ne pourra pas récupérer le loyer non perçu 
auprès des locataires. 

  Ce grief ne peut être retenu. Tant la décision précitée arrêtant l’état locatif 
autorisé à CHF 331’212.- que le PF du 26 février 2013 ne font que respecter les 
paramètres financiers du PF du 11 août 2011, entré en force avec l’autorisation de 
construire complémentaire DD 102’415/3-4 du 26 octobre 2011. La seule 
adaptation - prévue par la directive PA/SI/004.02 de l’office et non contestée au 
demeurant par le recourant - est la prise en considération d’un taux hypothécaire 

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de référence réduit à 3 % au lieu de 4 %, ce qui conduit à diminuer au prorata le 
montant des charges hypothécaires liées à la partie du prix de revient financé par 
des tiers, à déduire du revenu locatif brut. 

  Certes, pour établir le PF du 26 février 2013, l’office a pris en considération 
le prix de revient des logements locatifs annoncé par le recourant, soit 
CHF 7’884’916.-, un prix supérieur à celui retenu lors de l’octroi de la dernière 
autorisation de construire. Cependant, s’il a pris cette option pour l’établissement 
de la DML provisoire, il n’a fait cependant que se conformer à ses obligations 
légales, aux décisions financières entrées en force en répercutant la charge de cette 
augmentation du prix de revient non pas sur les loyers mais sur le rendement des 
fonds propres, ainsi que le confirment les calculs détaillés qu’il a communiqués le 
10 juin 2014, qui le conduisent à retenir un loyer maximal admissible de 
CHF 5’040.- la pièce l’an pour un rendement net de CHF 79’474.- (erreur de 
calcul de l’office en faveur du recourant incluse). 

  Le PF du 26 février 2013, sur lequel se base la DML provisoire pris à la 
même date, est ainsi conforme, mutatis mutandis, au cadre financier défini en 
dernier lieu dans le PF du 26 octobre 2011. Le recourant, qui s’oppose à cette 
décision incidente, n’établit aucun préjudice irréparable au sens de l’art. 57 let. c 
LPA, qui permet sous cet angle d’entrer en matière sur son recours.  

22.  Sur le fond, le recourant considère être autorisé à recourir contre la position 
de l’office au stade du prononcé de la DML provisoire parce qu’il estime que 
l’autorité devrait à ce stade prendre en considération l’augmentation des coûts de 
construction qu’il allègue. C’est ce qu’il a encore répété dans sa dernière réplique.  

  Le système de contrôle des loyers mis en place par la LGZD et la LGL 
prévoit le mécanisme en trois phases décrit plus haut. L’autorisation de construire 
est octroyée en fonction d’un PF initial qui fait l’objet d’un accord entre l’office et 
le promoteur. Ce dernier n’est à ce stade aucunement livré à la volonté de l’office 
comme le recourant le soutient. C’est ce cadre financier qui détermine le Conseil 
d’État à rendre son arrêté autorisant l’application des normes de la 3ème zone au 
bâtiment à construire et c’est en fonction de celui-ci que le département a 
également délivré l’autorisation de construire requise. À l’issue de la construction, 
une DML provisoire doit être délivrée pour permettre la mise en location (art. 73 
al. 1 RGL), qui est suivie de la délivrance d’une DML définitive accompagnant la 
décision mettant le propriétaire au bénéfice définitif de la loi (art. 76 et 78 RGL). 

  Même si des coûts supplémentaires se trouvaient être justifiés et devaient 
être en définitive admis, l’office, au stade de la DML provisoire, n’a pas à les 
prendre en considération, étant lié par les PF initiaux et le propriétaire doit souffrir 
à ce stade que des dépassements de coût affectent le rendement de ses fonds 
propres. Si certains des coûts supplémentaires étaient finalement admis, cela 
n’impliquerait pas pour autant que le propriétaire subisse un préjudice irréparable. 

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En effet, ainsi que le département l’a indiqué, le taux de rendement définitif est 
susceptible d’être adapté à la hausse comme à la baisse au moment de l’adoption 
de la DML définitive en fonction du prix de revient définitivement admis. La prise 
en compte d’éventuels défauts de rendement accumulés dans la période située 
entre l’entrée des locataires dans le logement et l’entrée en force de l’arrêté 
définitif se faisant par le biais de la réserve cumulée pour l’entretien, qui constitue 
une valeur patrimoniale pour le propriétaire, le recourant n’établit, sous l’angle de 
l’art. 57 let. c LPA, aucun préjudice irréparable en rapport avec grief. 

23.  Dès lors que la procédure de recours n’est pas susceptible de déboucher sur 
une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et 
coûteuse (art. 57 let. c LPA in fine), c’est à juste titre que le TAPI a déclaré le 
recours irrecevable. 

24.   Le recours sera rejeté. Vu son issue, un émolument de CHF 3’000.- sera 
mis à la charge du recourant (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure 
ne lui sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme  

déclare recevable le recours interjeté le 3 février 2014 par Monsieur Alain CLERC 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 13 décembre 
2013 ; 

au fond 

le rejette ; 

met à la charge de Monsieur Alain CLERC un émolument de CHF 3’000.- ; 

dit qu’il ne lui est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

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conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Jacques-Alain Bron, avocat du recourant, à l’office 
cantonal du logement et de la planification foncière, ainsi qu’au Tribunal administratif 
de première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Dumartheray et Verniory, Mme Payot Zen-
Ruffinen, M. Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin  

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :