# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b34592c4-4c31-5236-a464-0267d12fe66a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-18
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 18.12.2023 B 2023/130
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2023-130_2023-12-18.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/130

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 07.03.2024

Entscheiddatum: 18.12.2023

Entscheid Verwaltungsgericht, 18.12.2023
Steuerrecht, Schätzung der Grundstückwerte, Verkehrswert eines 
Einfamilienhauses nach Abparzellierung einer Baulandreserve, Art. 57 StG 
(sGS 811.1), Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS (sGS 814.1). Das Verwaltungsgericht übt 
gegenüber Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber 
verwaltungsbehördlichen Ermessensentscheiden. Es schreitet nur ein, wenn 
eine Schätzung im Ergebnis offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der 
Rekursinstanz offenkundige Fehler oder Irrtümer unterlaufen sind oder sie 
bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte übergangen oder falsch 
gewürdigt hat. Die Verwaltungsrekurskommission hat als Fachgericht – bei 
den nebenamtlichen Mitgliedern handelt es sich um Personen mit 
besonderen Fachkenntnissen (vgl. Art. 16 Abs. 1 Satz 2 GerG, sGS 941.1; 
Art. 18 lit. b der Verordnung über die Organisation der 
Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113) – mit entsprechend weitem 
technischen Ermessen geurteilt. Das Verwaltungsgericht beschränkt sich 
deshalb auf die Prüfung, ob die Fachinstanz die für den Entscheid 
wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen 
sorgfältig und umfassend durchgeführt hat, was vorliegend der Fall ist. 
Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht B 2023/130). Gegen dieses 
Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 
9C_86/2024).

Entscheid vom 18. Dezember 2023

Besetzung

Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiberin Schmid Etter

Verfahrensbeteiligte

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A.__ und B.__,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Heer, Heer & Partner Advokatur AG, 

Degersheimerstrasse 6, Postfach, 9230 Flawil,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Schätzung der Grundstückwerte (0000_, Z.__)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

A.__ und B.__ sind Eigentümer des in der Bauzone für Einfamilienhäuser (WE) 

gelegenen Grundstücks Nr. 0000_, E.__-strasse 001_, Z.__, überbaut mit dem 

Einfamilienhaus samt Garage (Vers.Nr. 0001_), dem Carport (0002_) und einer 

Grundstücksfläche von 1'202m . Das Grundstück, damals noch mit einer Fläche von 

2'004m , war am 16. September 2020 mit einem Mietwert von CHF 25'920 und einem 

Verkehrswert von CHF 1'400'000 geschätzt worden (act. 8/7.1).

Nach Abparzellierung von 802m  (neues Grundstück Nr. 0003_) und Verkauf desselben 

am 17. Juni 2021 wurde das nunmehr verkleinerte Grundstück Nr. 0000_ am 1. 

September 2021 erneut geschätzt. Der Mietwert verblieb unverändert bei CHF 25'920, 

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der Verkehrswert wurde neu auf CHF 1'250'000 festgesetzt (act. 8/7.4). Die dagegen 

von A.__ und B.__ erhobene Einsprache wies das Kantonale Steueramt mit Entscheid 

vom 18. November 2021 ab (act. 8/7.9).

B.

Den gegen den Einsprache-Entscheid vom 18. November 2021 erhobenen Rekurs vom 

14. Dezember 2021 wies die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen 

nach Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom 16. Mai 2023 ab (act. 2).

C.

Gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) vom 16. Mai 

2023 erhoben A.__ und B.__ (Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 26. Juni 2023 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei 

aufzuheben und der Verkehrswert für das Grundstück Nr. 0000_ sei auf CHF 950'000 

festzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer. Am 

22. August 

2023 reichten die Beschwerdeführer eine Wertbeurteilung ihrer Liegenschaft ein.

Die Vorinstanz verzichtete mit Schreiben vom 29. August 2023 auf eine 

Vernehmlassung. Am 12. September 2023 beantragte das Kantonale Steueramt 

(Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Auf die Vorbringen der Beschwerdeführer und die Akten wird, soweit für den Entscheid 

erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführer sind als Eigentümer 

des betroffenen Grundstücks zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 196 

Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingabe vom 26. Juni 2023 wurde rechtzeitig eingereicht 

und genügt formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 161 StG sowie Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die 

Beschwerde ist einzutreten.   

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2.  

Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung 

(sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die 

politischen Gemeinden mitwirken. Eine Neubeurteilung der Schätzung erfolgt in der 

Regel alle zehn Jahre (Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS), auf Antrag des Eigentümers (Art. 6 Abs. 

1 lit. b GGS) oder nach einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden 

Eigenschaften eines Objekts (Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS). Nach Art. 4 GGS richtet sich die 

Schätzung eines Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und 

Bestimmungen, unter anderem dem Steuergesetz und dem Gesetz über die 

Gebäudeversicherung (sGS 873.1, GGV). Nach Art. 57 StG entspricht der Verkehrswert 

von Grundstücken dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher 

Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden. Im 

Übrigen regelt die Regierung die Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 

57 Abs. 2 StG). Art. 30  Abs. 1 Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) 

verweist für die Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über die 

Durchführung der Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige 

Verordnung (Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 

814.11, VGS). Nach Art. 8 lit. a VGS werden bei der Schätzung von 

nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte der Mietwert und der 

Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grundlage der Schätzung bilden gemäss Art. 

9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den massgeblichen Berufsorganisationen 

empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis wird das Schätzerhandbuch der 

Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und der 

Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer sowie des Schweizerischen Verbandes 

der Immobilientreuhänder über die Bewertung von Immobilien angewendet (5. Aufl. 

2019, nachfolgend: Schätzerhandbuch).

2.1. 

bis

Das Schätzerhandbuch sowie die Weisungen und Richtlinien der Berufsverbände, 

soweit sie von den Fachstellen der Verwaltung angewendet werden, haben nicht den 

Charakter von Gesetzesnormen. Es handelt sich um Kommentierungen, welche 

festlegen, wie Rechtsnormen im Einzelfall anzuwenden und auszulegen sind. Für die 

Gerichte haben solche Richtlinien keine bindende Wirkung. Im Interesse einer 

einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch sie die verschiedenen unbestimmten 

Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung konkretisiert. Sie haben schon aus 

Gründen der Rechtssicherheit einiges Gewicht und dürfen daher nicht unbeachtet 

2.2. 

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bleiben. Dies verbietet aber nicht, in begründeten Einzelfällen von den Bestimmungen 

der Weisungen und Richtlinien abzuweichen (vgl. VerwGE B 2020/185 vom 21. Januar 

2021 E. 2.3. mit Hinweisen). Im Weiteren wohnt jeder Schätzung eine gewisse 

Pauschalisierung und "Ungenauigkeit" inne; eine mathematisch exakte Bewertung von 

Liegenschaften ist nicht möglich. Die im Kanton St. Gallen angewendete 

Praktikermethode beruht auf gesamtschweizerisch anerkannten, von 

Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Zu berücksichtigen ist auch, 

dass im Kanton St. Gallen die Schätzungsobjekte stets von Fachpersonen besichtigt 

werden, was selbst bei der Anwendung der Praktikermethode eine zumindest ebenso 

geringe Fehlerquote ergibt wie bei einer "Berechnung" von Grundstückswerten, welche 

eine mathematische Genauigkeit vorspiegelt, sich aber ebenfalls auf eine Vielzahl von 

Parametern stützt, welche wiederum auf Annahmen und Schätzungen beruhen (vgl. 

VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 2.3 mit Hinweis auf VerwGE B 2003/159 

vom 1. April 2004 E. 3a).

Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder unvollständige 

Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt werden 

(Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der fehlerhaften 

Ermessensausübung, wenn nicht ein Missbrauch oder eine Überschreitung des 

Ermessens geltend gemacht wird (Looser/Looser-Herzog, in: Rizvi/Schindler/Cavelti 

[Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, 2020, N 5 zu Art. 

61 VRP). Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen. Sie führen zu 

annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber 

Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen 

Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis 

offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler 

oder Irrtümer unterlaufen sind oder sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte 

übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 2.2 

mit Hinweis auf VerwGE B 2013/196 vom 16. September 2014).

Die Vorinstanz hat die Angelegenheit im Übrigen als Fachgericht – bei den beiden 

nebenamtlichen Mitgliedern handelt es sich um Personen mit besonderen 

Fachkenntnissen (vgl. Art. 16 Abs. 1 Satz 2 des Gerichtsgesetzes, sGS 941.1, GerG; 

Art. 18 lit. b der Verordnung über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission, 

sGS 941.113; Staatskalender 2022/23, S. 146) – mit entsprechend weitem technischen 

Ermessen beurteilt und zudem einen Augenschein durchgeführt. Das 

Verwaltungsgericht beschränkt sich deshalb auf die Prüfung, ob die Fachinstanz die für 

2.3. 

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3.

Dass der Beschwerdegegner nach der Abparzellierung von 802m  Land am 17. Juni 

2021 wegen einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften 

des Grundstücks eine Neuschätzung vornahm, wird von den Beschwerdeführern nicht 

beanstandet. Den Mietwert von CHF 25'920 fechten die Beschwerdeführer ebenfalls 

nicht an. Die Vor-instanz hat den vom Beschwerdegegner geschätzten reduzierten 

Mietpreisansatz von CHF 133 pro m  bei einer Nutzfläche von 180m  (gegenüber dem 

durchschnittlichen Ansatz von CHF 175 pro m  in Z.__) nach Durchführung eines 

Augenscheins als angemessen erachtet (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.a), was 

nicht als rechtsfehlerhaft erscheint und von den Beschwerdeführern akzeptiert wird.

Materiell streitig ist damit bloss der von der Vorinstanz auf CHF 1'250'000 festgelegte 

Verkehrswert für das Grundstück Nr. 0000_ an der E.__-strasse 001_ in Z.__. Die 

Beschwerdeführer machen diesbezüglich im Wesentlichen geltend, ihr Haus sei eine 

demodierte Altbaute ohne Aussen- und Innenisolation. Die Böden bestünden aus 

Spannteppichen oder Holzriemen. Im Schätzungszeitpunkt sei das Haus mit einer 

veralteten Ölheizung und Heizungsradiatoren beheizt worden. Besonders eng und 

unpraktisch seien die Küche sowie die Nasszellen. Die Sanitäreinrichtungen bestünden 

aus altem Guss bzw. verzinkten Eisenrohren, auch die elektrischen Installationen 

würden nicht dem heutigen Standard entsprechen. Die geschätzten Minderwerte bei 

den Versicherungswerten wiesen mit 33 bzw. 34% auf einen aufgestauten 

Unterhaltsbedarf hin. Ein Käufer würde das Haus wohl abbrechen und mit besserer 

Ausnützung und Erschliessung neu bauen. Die Bauten seien daher weitgehend wertlos 

und dementsprechend im Sachwert nicht mehr zu berücksichtigen, wie aus dem 

eingereichten Gutachten eines Schätzungsexperten hervorgehe. Als reines Bauland sei 

ein Preis von CHF 600 pro m  realisierbar; mit diesem Preis sei das Bauland in der 

Schätzung vom 16. September 2020 auch noch taxiert worden. Das Grundstück sei 

nur im heute bebauten Teil mehr oder weniger eben und weise ansonsten 

Hangneigungen von bis zu 70% auf. In den steilen Bereichen sei eine bauliche Nutzung 

praktisch ausgeschlossen. Ferner bestehe gegen Norden eine 

Grenzabstandsverpflichtung von rund 22m  und der südöstliche Bereich sei in der 

Gefahrenkarte für Oberflächenwasser vermerkt. Mehrere Beispiele von 

ausgeschriebenen Liegenschaften in Y.__ und Umgebung, die zu tieferen Preisen 

angeboten würden, zeigten, dass der geschätzte Verkehrswert auf dem freien Markt 

den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen 

Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat (vgl. VerwGE B 2018/254 vom 

13. Juni 2019 E. 3.2 mit Hinweis auf VerwGE B 2017/1 vom 22. September 2018 E. 3.1 

mit weiteren Hinweisen).

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nicht realisierbar sei. Bisher nicht berücksichtigt worden sei ausserdem, dass sowohl 

Heizung als auch Dach noch nicht saniert seien. Für den Unterhalt seien lediglich 1.5% 

eingesetzt worden, was angesichts des schlechten Gebäudezustands zu tief sei. Dafür 

seien mindestens 3% einzusetzen. Bei der Schätzung vom 16. September 2020 sei der 

Mischwertfaktor noch auf 0.75 festgesetzt worden; in der aktuellen Schätzung betrage 

er lediglich 0.3, was zu einem übermässigen Einfluss des Sachwerts auf den Marktwert 

führe. Im angefochtenen Entscheid werde nicht begründet dargelegt, weshalb es zu 

dieser Reduktion gekommen sei, was eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs 

bedeute. Eine Halbierung des Mischwertfaktors innerhalb eines Jahres erscheine 

willkürlich. Der überwiegende Teil der bei der Festlegung der Höhe des Mischfaktors zu 

berücksichtigenden Kriterien spreche für eine Erhöhung desselben auf mindestens 0.5.

4.  

Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis 

ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Bei dessen 

Ermittlung stellen in der Regel Real- und Ertragswert die Haupteinflussfaktoren dar. Ihr 

Einfluss ist je nach Situation, wie sie am Stichtag auf dem Liegenschaftsmarkt 

vorherrscht, unterschiedlich hoch (Gewichtszahl; vgl. Schätzerhandbuch, S. 12).

4.1. 

 4.2. 

Der Realwert (Sachwert) des Grundstücks setzt sich zusammen aus dem Zeitwert 

(Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für 

Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert. Der Landwert 

entspricht bei allen Grundstücken dem Verkehrswert von unüberbautem Boden, 

welcher dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht 

auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse am Stichtag entspricht. Die 

Gesamtheit all er wertbildenden Faktoren ist zu berücksichtigen. Zu beachten sind 

insbesondere die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften wie 

Grundstücksform, Beschaffenheit des Baugrundes, Hang- oder Flachlage, Altlasten, 

Naturgefahren, allfällig notwendige Spezialfundationen und teilweise Stützmauern, 

welche einen Mangel des Baugrundes bzw. des Grundstückes kompensieren müssen, 

die Eigenschaften in Bezug auf Lage, Aussicht, Umgebung, Quartiercharakter, Wohn- 

oder Geschäftslage, Einkaufsmöglichkeiten, Grösse und Bedeutung der Ortschaft usw., 

die Nutzungsmöglichkeiten, die Zufahrtsverhältnisse, die notwendigen Aufwendungen 

für den Erwerb des Grundstücks und die Erschliessungskosten. Für die Berechnung 

4.2.1. 

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des Landwertes ist bei überbauten Grundstücken vorerst der Landbedarf für die 

vorhandenen Bauten festzustellen. Übersteigt die Grundstücksfläche den 

zonenkonformen Landbedarf, muss der Landwert der Mehrfläche, sei es 

Mehrumschwung oder Landreserve, hinzugerechnet werden. In der Bewertungspraxis 

unterscheidet man zwischen dem absoluten (nach effektiv bezahltem Kaufpreis oder 

nach Vergleichspreisen) und dem relativen Landwert (nach Lageklassenmethode). Bei 

der Vergleichswertmethode erfolgt der Vergleich mit anderen gehandelten 

Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten wie für das zu bewertende 

Grundstück. Bei diesem Preisvergleich sind die Abweichungen von den 

Vergleichsgrundstücken durch Zuschläge bzw. Abzüge beim zu bewertenden 

Grundstück zu berücksichtigen. Es betrifft dies Abweichungen in Bezug auf individuelle 

Vor- und Nachteile, Besonderheiten, Lage, Art und Mass der Nutzung, Grösse, 

Qualität, Erschliessungsgrad. Die Anwendung dieser Methode setzt eine 

entsprechende Datenbank über getätigte Landverkäufe voraus (vgl. zum Ganzen 

Schätzerhandbuch S. 118).

Der Beschwerdegegner ermittelte für das Wohnhaus Vers.Nr. 0001_ einen Neuwert von 

CHF 660'000 (1'034m  à CHF 638, was der Bauklasse II: Einfache Konstruktion, 

Ausbau für bescheidene Ansprüche, entspricht, vgl. Schätzerhandbuch, S. 399). Unter 

Berücksichtigung eines Minderwerts von 34% bzw. CHF 225'000 ergab sich ein 

Zeitwert von CHF 435'000. Der Carport Vers.Nr. 0002_ weist gemäss Schätzung einen 

Neuwert von CHF 36'000 (116m  à CHF 310) und einen Minderwert von 11% bzw. 

CHF 4'000 auf, woraus ein Zeitwert von CHF 32'000 resultierte. Zusammen mit den 

Umgebungskosten (Zeitwert CHF 48'000), dem Baugrubenaushub (CHF 40'000) und 

den Baunebenkosten (6% des Neuwerts und damit CHF 41'000) betrug der geschätzte 

Realwert ohne Land CHF 596'000. Der Argumentation des Beschwerdeführers, das 

Haus sei komplett demodiert, weise einen aufgestauten Unterhaltsbedarf auf und sei 

weitgehend wertlos, kann nicht gefolgt werden. Das Wohnhaus wurde im Jahr 1931 

erstellt. Der geschätzte Minderwert von 34% spiegelt einerseits das Alter des 

Gebäudes, andrerseits aber auch dessen Unterhaltszustand wider. Ein Minderwert von 

34% bei einem 90-jährigen, in einfacher Bauweise (vorwiegend Holz) erstellten 

Gebäude entspricht insgesamt einem guten Unterhaltszustand (vgl. Schätzerhandbuch, 

S. 439). Die vorinstanzlichen Fachrichter stellten beim Augenschein denn auch fest, 

dass sich das Gebäude trotz seines Alters in einem guten Zustand befand (vgl. 

Augenscheinprotokoll, vi-act. 12). Auch wenn das Wohnhaus hinsichtlich des 

Gebäudegrundrisses nicht mehr den heutigen Anforderungen entspricht und teilweise 

4.2.2. 

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einen aufgestauten Unterhaltsbedarf aufweist, ist es nicht wertlos, sondern erfüllt nach 

wie vor seinen Zweck und ist gut bewohnbar. Bei der Gebäudeversicherung ist es 

neuwertversichert. Von einem Abbruchobjekt kann nicht gesprochen werden; es liegt 

weder eine Abbruchbewilligung vor, noch ist ein Abbruch des Gebäudes in naher 

Zukunft geplant. Die von den Beschwerdeführern eingereichte Wertbeurteilung ihres 

Grundstücks, worin der Marktwert von der Bewertung des Baulandes abzüglich der 

Abbruchkosten der Gebäude hergeleitet wurde (act. 9), erweist sich daher als 

unzutreffend. Dass ein potenzieller Käufer das Haus allenfalls abbrechen und mit 

besserer Ausnützung und Erschliessung neu bauen würde, mag zutreffen, ändert daran 

aber nichts. Im Rekurs haben die Beschwerdeführer den Realwert für das Haus ohne 

Land von CHF 596'000 denn auch akzeptiert.

Beim Landwert hat die Vorinstanz die Grundstücksfläche wie bei Einfamilienhäusern 

üblich nach Vergleichspreisen bewertet. Für die Gebäudegrundfläche samt Hofraum 

von 1'202m  ist sie von einem Ansatz von CHF 750/m  ausgegangen, was einen 

Landwert von CHF 901'000 ergab. Die Vorinstanz erwog, es rechtfertige sich 

vorliegend nicht, einen Mehrumschwung oder Teilflächen mit einem reduzierten Ansatz 

auszuscheiden, sondern es sei über die gesamte Fläche ein Ansatz zu wählen, der den 

Gegebenheiten insgesamt Rechnung trage. Der Verkaufspreis von CHF 873/m  für das 

vom Grundstück der Beschwerdeführer abparzellierte Bauland zeige exemplarisch auf, 

dass ein solcher Preis trotz starker Hanglage auf dem freien Markt tatsächlich erzielt 

werden könne. Jenes Grundstück sei hinsichtlich der Gefahr des Oberflächenabflusses 

sogar noch stärker betroffen als das streitgegenständliche Grundstück der 

Beschwerdeführer. Diese Ausführungen entsprechen sowohl den tatsächlichen 

Gegebenheiten als auch der gängigen Schätzungspraxis und sind nachvollziehbar. Mit 

dem Verkauf der hinsichtlich Topografie und Lage weitgehend identischen 

Nachbarparzelle ist der Tatbeweis erbracht, dass der Marktwert des Landes weit höher 

(konkret 45%) liegt als der im Jahr zuvor geschätzte Ansatz von CHF 600/m . Entgegen 

der Behauptung der Beschwerdeführer wurde sodann nicht nur dieser eine 

Baulandverkauf als Vergleichspreis herangezogen. In den Jahren 2019 bis 2021 wurde 

in der Zone WE in der Gemeinde Z.__ in vier Fällen (ohne den Verkauf der Parzelle der 

Beschwerdeführer) Bauland zu Preisen zwischen CHF 708 und CHF 1'102 verkauft, 

wobei es sich beim niedrigsten Preis um eine eher grosse Parzelle abseits des 

Zentrums handelte (vi-act. 6/.13). In drei Fällen lag der Preis über CHF 1'000/m . 

Zudem hat die Vorinstanz die Besonderheiten der Parzelle hinsichtlich Lage, 

Erschliessung, Topografie und Grenzabstand mit einer Reduktion des Ansatzes auf 

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750/m  angemessen berücksichtigt. Die Schätzung des Landwerts mit CHF 901'000 

erweist sich folglich im Ergebnis nicht als offensichtlich unrichtig.

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Zusammenfassend ergibt sich für das Grundstück Nr. 0000_ mit den Gebäuden 

Vers.Nrn. 0001_ und 0002_ ein Realwert von CHF 1'497'000 (Zeitwert der Gebäude 

CHF 467'000 und der Umgebungskosten CHF 48'000, Baugrubenaushub CHF 40'000, 

Baunebenkosten CHF 41'000, Landwert CHF 901'000).

4.2.3. 

 4.3. 

Der Ertragswert ergibt sich nach der gebräuchlichen Ertragskapitalisierung rechnerisch 

aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwerts durch den 

Kapitalisierungssatz. Bei der Bruttokapitalisierung wird der Bruttomietwert mit einem 

vorher zu bestimmenden Kapitalisierungssatz kapitalisiert. Dieser setzt sich zusammen 

aus dem Basiszinssatz, der die Kapitalverzinsung deckt, sowie den Zuschlägen für die 

Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, 

Mietzinsrisiko und Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen; vgl. 

Schätzerhandbuch, S. 134). 

Der Zinssatz für die Kapitalkosten entspricht dem langfristigen mittleren 

Kapitalzinssatz. Dieser variiert je nach Objektart. Er wird unabhängig von den 

individuellen finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers angewendet. Der 

Basiszinssatz wird vom Fachdienst für Grundstückschätzung (FGS) in Absprache mit 

dem Kantonalen Steueramt jährlich festgelegt und im jährlichen Kreisschreiben 

kommuniziert. Der Zinssatz für die Kapitalkosten bei Wohnbauten entspricht somit 

einem langfristigen, mittleren Zinssatz. Er wird unabhängig von den individuellen 

Möglichkeiten des Eigentümers angewendet (Richtlinien und Weisungen 2020 [RuW 

2020], Ziff. 4.2.2).

Die Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten, welche durch die 

ordnungsgemässe Bewirtschaftung eines Grundstücks entstehen und die dem Mieter 

nicht direkt überbunden werden können (Eigentümerlasten). Sie entstehen periodisch 

und mindern direkt den Bruttomietertrag. In der Regel belaufen sie sich auf 15 bis 25% 

des Bruttomietwertes (vgl. Schätzerhandbuch, S. 134). Gemessen am Total des 

Mietwerts wird deren Höhe bei Einfamilienhäusern bestimmt durch die Betriebskosten 

(0.08 bis 0.23%), die Instandhaltungskosten (0.85 bis 1.08%) sowie die Rückstellungen 

4.3.1. 

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für grosszyklische Erneuerungen (0.6 bis 0.7%; vgl. zum Ganzen Schätzerhandbuch, S. 

420 − Parameter: verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes im Verhältnis zur 

Gesamtlebensdauer unter 50%, leichte Bauart, schlechte Qualität und einfacher 

Ausbau). Nur in begründeten Ausnahmefällen sollen die Zuschläge von den 

vorgegebenen Bandbreiten abweichen (RuW 2020, Ziff. 4.2.2).

Als Mietwert für das Grundstück Nr. 0000_ wurde inkl. Garage und Carport ein Betrag 

von CHF 25'920 geschätzt. Dieser wird von den Beschwerdeführern nicht beanstandet 

(vgl. vorstehend E. 3). Die Vorinstanz wandte einen Kapitalisierungssatz von 6.0% an (K 

2.5%, B 0.25% U 1.5%, A 1.75%, R 0.0% und V 0.0%), was gemäss Vorinstanz nicht 

zu beanstanden war.

Der Basiszinssatz lag im Jahr 2021 bei 2.5% für Wohnbauten (Kreisschreiben 2021 des 

Fachdienstes für Grundstückschätzung vom 31. Dezember 2020). Die Betriebskosten 

umfassen wiederkehrende öffentliche Abgaben wie Grundsteuern oder 

Perimetergebühren, Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen sowie 

anderweitige, nicht an Mieter überwälzbare Kosten (Schätzerhandbuch, S. 134). Sie 

wurden vom Beschwerdegegner standardmässig auf 0.25% festgesetzt. Als 

ordentliche Unterhaltskosten (Instandhaltungskosten) gelten die Aufwendungen für 

Reparatur und Ersatz von defekten Geräten und Einrichtungen. Die grosszyklischen, 

aperiodischen Erneuerungen fallen nicht darunter. Mit 1.5% wurden die Kosten für den 

ordentlichen Unterhalt über dem Maximum von 1.08% gemäss Schätzerhandbuch 

angesetzt. Auch der vom Beschwerdegegner für Abschreibungen und Rückstellungen 

für grosszyklische Erneuerungen, die alle 20 bis 40 Jahre anfallen, eingesetzte und von 

der Vorinstanz bestätigte Wert von 1.75% Prozent liegt weit über der Bandbreite von 

0.6 bis 0.8% gemäss Schätzerhandbuch. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer 

ist aus dem Umstand, dass das Gebäude längere Zeit nicht renoviert worden ist, nicht 

zu schliessen, dass der Abschreibungsbedarf deswegen erhöht wäre. Dies bedeutet 

vielmehr, dass in den vergangenen Jahren Rückstellungen für eine grössere 

Renovation gebildet werden konnten. Mit zusammen CHF 15'120 (3.5% von CHF 

432'000) machen die Bewirtschaftungskosten mehr als 50% des Bruttoertrages aus. 

Eine weitere Erhöhung erscheint vor diesem Hintergrund nicht gerechtfertigt. Die 

Einschätzung der Bewirtschaftungskosten mit zusammen 3.5% durch die Vorinstanz 

erweist sich damit nicht als rechtsfehlerhaft.

4.3.2. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 12/15

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Bei einem Mietwert von CHF 25'920 und einem Kapitalisierungssatz von 6.0% ergibt 

sich folglich für das Grundstück Nr. 0000_ ein Ertragswert von CHF 432'000.

4.3.3. 

 4.4. 

Bei der gängigen Mischwertmethode wird der Verkehrswert eines Grundstücks als 

Mischwert von Real- und Ertragswert ausgelegt. Im Verhältnis der wirtschaftlichen 

Bedeutung werden Real- und Ertragswert unterschiedlich stark gewichtet. Das 

Verhältnis von Real- und Ertragswert wird über die Gewichtszahl (m) definiert. Ob im 

konkreten Einzelfall dem Realwert (RW) oder dem Ertragswert (EW) mehr Gewicht 

zukommt und – damit zusammenhängend – welcher Gewichtungsfaktor angewendet 

werden soll, hängt einerseits von der Objektart ab. Anderseits hängt die Beantwortung 

dieser Fragen direkt mit den am Stichtag herrschenden Verhältnissen auf dem 

Immobilienmarkt zusammen und kann stark durch konjunkturelle Schwankungen 

beeinflusst sein. Dabei können zusätzlich regional unterschiedliche Verhältnisse 

bestehen. Für die Wahl der Gewichtszahl sind Wirtschaftslage, allgemeines 

Marktverhalten, Grösse des Objekts, Lage und Vermietbarkeit zu berücksichtigen. Bei 

Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentumswohnungen steht der Realwert im 

Vordergrund, weshalb die Bandbreite der Gewichtszahl zwischen 0 und 0.5 liegt 

(vgl. Schätzerhandbuch, S. 421).

4.4.1. 

Der Beschwerdegegner verwendete für das Grundstück Nr. 0000_ als 

Gewichtungskoeffizienten m = 0.3. Die Vorinstanz führte aus, dieser Wert liege 

innerhalb der normalen Bandbreite für Einfamilienhäuser und erscheine für das 

vorliegende Einfamilienhaus mit älterer Bausubstanz an guter Wohnlage und grosser 

Nachfrage als angemessen. Damit begründete sie – wenn auch knapp – die Höhe des 

Mischwertfaktors. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz liegt 

somit nicht vor, zumal den Beschwerdeführern ohne Weiteres möglich war, die 

tragenden Gründe des vorinstanzlichen Entscheids nachzuvollziehen. Auf ihre 

Angemessenheit am massgebenden Stichtag hin zu beurteilen ist in der vorliegenden 

Streitsache zudem einzig die angefochtene Schätzung. Die vormalige Schätzung vom 

16. September 2020 ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens, weshalb sie von der 

Vorinstanz nicht zum Vergleich herangezogen werden musste. Überdies betraf die 

Schätzung aus dem Jahr 2020 das noch grössere Grundstück vor der Abparzellierung. 

Es kann dazu aber immerhin festgehalten werden, dass die damals verwendete 

4.4.2. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 13/15

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Kriterien                   Gewichtungskoeffizient (m)

                                  0                        0.1                    0.2 bis 0.4                   0.5

Objektgrösse             ideal                  normal               Objekt mit unnutz-     unüblich

                                                                                      baren Räumen

Gebäudecharakter    sehr gefällig,      gefällig,              normal                      ausgefallen, 

un-

                                  ansprechend     ansprechend                                       

üblich, ortsfremd

Bauart                       stabil, massiv     massiv               gemischt                  

 Leichtbauweise

Raumanordnung      zweckmässig,    zweckmässig      brauchbar                

 unzweckmässig

                                 zeitgemäss        üblich                  

Wohnlage                 sehr gut              gut                     mittel                         schlecht

Nachfrage                sehr gross          normal               bescheiden                keine

Das in leichter Bauweise (0.5) erstellte Einfamilienhaus der Beschwerdeführer ist von 

der Grösse her mit 180m  Nutzfläche normal (0.1), weist jedoch gemessen an heutigen 

Ansprüchen einen ortsfremden und unüblichen Gebäudecharakter (Chalet, 0.5) und 

eine eher unzweckmässige Raumanordnung (0.5) auf. Im Gegenzug ist jedoch die 

Wohnlage sehr gut (0) und die Nachfrage danach mindestens normal (0.1), wenn nicht 

sehr gross (vgl. dazu auch die von den Beschwerdeführern eingereichte 

Gewichtszahl m = 0.75 – aus welchen Gründen auch immer – oberhalb der Bandbreite 

für Einfamilienhäuser (0 bis 0.5) lag.

Die Ermittlung der Gewichtung erfolgt praxisgemäss anhand folgender Kriterien 

(Schätzerhandbuch, S. 421):

2

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Immobilienbewertung). Im Durchschnitt ergibt sich daraus eine Gewichtszahl von 0.28 

(1.7 geteilt durch 6). Vor diesem Hintergrund erweist sich die Gewichtung zwischen 

Real- und Ertragswert mit 0.3 jedenfalls nicht als missbräuchlich.

4.5.

Unter Anwendung der V-Formel (VW = [(m x EW) + RW] : [m + 1]) ergibt sich für das 

Grundstück Nr. 0000_ ein Verkehrswert von CHF 1'250'000 (Schätzerhandbuch, S. 

167). Auch im Vergleich mit den von den Beschwerdeführern angeführten 

Verkaufsobjekten (7.5-Zimmer-Einfamilienhaus in Y.__ für CHF 950'000 und 5-Zimmer-

Doppeleinfamilienhaus in X.__) scheint dieser Verkehrswert nicht als zu hoch (act. 4/20 

und 4/21). Diese beiden Objekte weisen mit 529m  bzw. 344m  deutlich kleinere 

Grundstücksflächen auf. Auch ihre Lage ist nicht vergleichbar.

5.

Zusammenfassend hat die Vorinstanz als Fachgericht die wesentlichen Gesichtspunkte 

geprüft, die erforderlichen Abklärungen umfassend durchgeführt und gestützt darauf 

die vom Beschwerdegegner geschätzten Werte des Grundstücks Nr. 0000_ (Mietwert 

CHF 25'920, Verkehrswert CHF 1'250'000) in Ausübung des ihr zustehenden vollen 

Ermessensspielraums als verhältnismässig bestätigt. Eine offensichtliche Unrichtigkeit 

oder offenkundige Fehler sind dabei nicht erkennbar. Inwiefern die von den 

Beschwerdeführern beantragten Parteibefragungen oder ein Augenschein zusätzliche 

Erkenntnisse versprächen bzw. an diesem Ergebnis etwas zu ändern vermöchten, ist 

nicht ersichtlich und geht aus der Beschwerde auch nicht hervor. Deshalb ist auf die 

Anordnung entsprechender Beweismassnahmen in antizipierter Beweiswürdigung zu 

verzichten.

6.

Entsprechend den vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Diesem 

Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von CHF 2'000 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss in gleicher 

Höhe ist anzurechnen.

2 2

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Bei diesem Verfahrensausgang besteht kein Anspruch der Beschwerdeführer auf 

Entschädigung der ausseramtlichen Kosten (Art. 98 Abs.1 in Verbindung mit Art. 98

VRP).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Beschwerdeführer bezahlen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 2'000. Sie sind durch den von ihnen in der gleichen Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss gedeckt.

 

 

bis

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 18.12.2023
	Steuerrecht, Schätzung der Grundstückwerte, Verkehrswert eines Einfamilienhauses nach Abparzellierung einer Baulandreserve, Art. 57 StG (sGS 811.1), Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS (sGS 814.1). Das Verwaltungsgericht übt gegenüber Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen Ermessensentscheiden. Es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler oder Irrtümer unterlaufen sind oder sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat. Die Verwaltungsrekurskommission hat als Fachgericht – bei den nebenamtlichen Mitgliedern handelt es sich um Personen mit besonderen Fachkenntnissen (vgl. Art. 16 Abs. 1 Satz 2 GerG, sGS 941.1; Art. 18 lit. b der Verordnung über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113) – mit entsprechend weitem technischen Ermessen geurteilt. Das Verwaltungsgericht beschränkt sich deshalb auf die Prüfung, ob die Fachinstanz die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat, was vorliegend der Fall ist. Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht B 2023/130). Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 9C_86/2024).

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		2024-05-27T02:06:38+0200
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