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**Case Identifier:** 26add166-1bbe-541b-8892-f28ca8461b13
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.10.2018 C/21648/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-21648-2016_2018-10-08.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.10.2018. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/21648/2016 ACJC/1357/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 8 OCTOBRE 2018 

 

Entre 

A______ SA, p.a. B______ SA, sise ______, appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 décembre 2017, comparant par 

Me Jean-François MARTI, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 

1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

et 

Monsieur C______, domicilié ______, intimé et appelant sur appel joint, représenté par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle il fait élection de domicile. 

 

- 2/21 - 

 

C/21648/2016 

EN FAIT 

A. Par jugement du 18 décembre 2017, reçu par A______ SA le 22 décembre 2017, 
le Tribunal des baux et loyers a fixé à 17'724 fr. par année, provisions pour 

chauffage et eau chaude exclusivement non comprises, du 1
er

 novembre 2016 au 

31 octobre 2019 le loyer de l'appartement de 4,5 pièces au 2
ème

 étage de 

l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), puis à 20'571 fr. par année 

dès le 1
er

 novembre 2019, provisions pour chauffage et eau chaude et frais 

accessoires non compris (ch. 2), constaté que le contrat de bail du 11 octobre 2016 

conclu entre A______ SA et C______ portant sur la location de l'appartement 

précité était de durée indéterminée (ch. 3), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 31 janvier 2018, A______ SA 
appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à ce qu'il soit 

dit que les parties sont liées par un bail de durée déterminée échéant le 31 octobre 

2020, que le loyer de l'appartement précité, fixé à 17'724 fr. par an du 16 octobre 

2016 au 31 octobre 2019, s'entend hors provisions pour chauffage et eau chaude et 

hors provisions pour frais d'exploitation et à ce que ledit loyer soit fixé à un 

montant situé entre 27'600 fr. par an au minimum et 34'800 fr. par an dès le  

1
er

 novembre 2019, hors provisions pour chauffage et eau chaude et hors 

provisions pour frais d'exploitation. 

 b. Par mémoire du 5 mars 2018, C______ conclut à la confirmation des chiffres 1 
et 3 du dispositif du jugement entrepris et au déboutement de A______ SA de 

toutes ses conclusions. 

Sur appel joint, il conclut à la constatation du caractère abusif du loyer dès le 

1
er

 novembre 2019, à la constatation de la nullité des frais accessoires, à la 

fixation du loyer à un niveau convenable, mais au maximum à 17'724 fr. par an, 

plus 120 fr. d'acomptes de chauffage et d'eau chaude exclusivement, dès le 

1
er

 novembre 2019 et à la condamnation de la bailleresse à restituer le trop versé 

de frais accessoires et le trop versé de loyer, avec intérêts à 5% dès la date 

moyenne. 

c. Aux termes de sa réponse à l'appel joint, A______ SA conclut à ce que les 
conclusions de sa partie adverse tendant à la restitution du trop versé de frais 

accessoires et de loyer soient déclarées irrecevables et à ce que celle-ci soit 

déboutée de toutes ses conclusions. 

d. C______ a répliqué, persistant dans ses conclusions. 

e. Les parties ont été informées le 7 juin 2018 de ce que la cause était gardée à 
juger, l'appelant ayant renoncé à dupliquer. 

- 3/21 - 

 

C/21648/2016 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. A______ SA est propriétaire de l'immeuble sis 1______ à Genève, dans le 
quartier des ______. 

b. Le 8 janvier 2016, la régie en charge de la gestion de l'immeuble a confirmé à 
C______ qu'un appartement de 4,5 pièces au 2

ème
 étage de l'immeuble 

susmentionné pourrait lui être attribué courant 2016. Le bail devait être d'une 

durée de 4 ans à terme fixe. Le loyer LDTR de trois ans devait être fixé à 1'297 fr. 

par mois, les provisions pour chauffage et eau chaude à 120 fr. par mois et les 

provisions pour frais d'exploitation à 180 fr. par mois. Le loyer devait ensuite 

augmenter à 2'400 fr. par mois pour la 4
ème

 année. 

c. Il résulte du préavis du service LDTR du 14 avril 2016 relatif à la demande 
d'autorisation de construire en vue de la rénovation de l'appartement litigieux que 

le loyer de ce dernier devait être fixé à 17'724 fr. par an pendant trois ans à 

compter de la remise en location qui suivrait la fin des travaux. 

d. C______ a fait parvenir à la régie sa fiche d'inscription pour l'appartement le  
7 octobre 2016. 

e.a Le contrat de bail a été signé le 11 octobre 2016. 

A teneur de l'article 7 dudit contrat, intitulé "Début et durée de la location", la 

location débutait le 16 octobre 2016 et le bail venait à échéance le 31 octobre 

2020. L'article précise que "le bail est de durée limitée et s'éteint sans résiliation 

préalable le 31.10.2020". 

L'article 8 du contrat intitulé "Résiliation" indique que si le locataire met un terme 

au bail sans respecter les délais et préavis, il répond du loyer jusqu'à la relocation 

et au plus tard jusqu'à la prochaine échéance contractuelle. 

Les articles 33 et 34, intitulés respectivement "Résiliation par le locataire 

(art. 266m CO)" et "Résiliation par le bailleur (art. 266n CO)", prévoient la 

forme écrite en cas de résiliation de part et d'autre. 

e.b Le loyer a été échelonné et fixé à 17'724 fr. par an hors charges du 16 octobre 
2016 au 31 octobre 2019 et à 34'800 fr. par an hors charges du 1

er
 novembre 2019 

au 31 octobre 2020. L'avis de fixation du loyer initial précise que le loyer est 

soumis à la LDTR jusqu'au 31 octobre 2019 et que dès le 1
er

 novembre 2019, il est 

conforme aux loyers usuels de la localité ou du quartier. 

e.c L'acompte de frais de chauffage et eau chaude a été fixé à 1'440 fr. par année 
et l'acompte pour frais d'exploitation à 2'160 fr. par année. 

- 4/21 - 

 

C/21648/2016 

L'art. 6.6 let. F du contrat mentionne que "l'expression "frais d'exploitation" 

renvoie au décompte des genres de frais suivants sur la base des dépenses 

effectives : 

- Frais de conciergerie, jardinage, déneigement (salaires, prestations sociales, 

fourniture des produits de nettoyage et du petit matériel, travaux courants de 

jardinage effectués par un jardinier professionnel).  

- Abonnements d'entretien (ascenseurs, vidange des canalisations et séparateurs, 

séchoirs, extincteurs, désinsectisation, nettoyage des containers, machines 

d'entretien, barrière automatique).  

- Fourniture d'énergie (électricité, gaz) des locaux communs, éclairage des cages 

d'escalier, cave et éclairage extérieur, ascenseurs, machines à laver et séchoirs en 

buanderie, ventilation.  

- Fourniture et épuration des eaux pour la consommation personnelles des 

locataires et des communs de l'immeuble, y.c. taxes et abonnements. 

- Taxes et redevance de la télévision par câble. 

- Décompte des honoraires de gestion actuellement fixés à 4% + TVA". 

e.d Dans le cadre de la procédure de première instance, D______, représentante 
de la régie, a déclaré que les abonnements d'entretien susmentionnés ne 

comprenaient pas les frais de réparation. 

f.a C______ a allégué que, pour lui, l'expression "à terme fixe" contenue dans le 
courrier de la régie du 8 janvier 2016, signifiait que les conditions étaient fixées 

pour les quatre premières années. A réception de cette lettre, il avait questionné la 

représentante de la gérance de l'immeuble, E______, laquelle lui avait répondu de 

ne pas s'inquiéter et que le bail serait renouvelé. Il avait parcouru le bail en 

diagonale lors de sa signature et n'avait pas lu l'article 7 indiquant que le contrat 

s'éteignait sans résiliation préalable le 31 octobre 2020. Ce n'était que lors de l'état 

des lieux d'entrée qu'une autre personne de la régie l'avait informé qu'il devrait 

partir après quatre ans, ce à quoi il avait répondu que cela ne correspondait pas à 

ce que E______ lui avait dit. Il avait été informé que le dernier échelon pour la 

quatrième année serait plus élevé que celui annoncé en janvier 2016 la veille de la 

signature du bail.  

f.b Entendue comme témoin par le Tribunal, E______ a déclaré avoir été 
l'employée de la régie en charge de la gestion de l'immeuble de 2011 à 2016. A 

l'époque, son groupe avait comme politique de conclure, pour les nombreux 

appartements soumis à la LDTR qu'il gérait, des baux de durée déterminée de trois 

ans au loyer LDTR et deux aux loyers du marché, soit des baux de cinq ans. Pour 

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C/21648/2016 

tous les objets visités par C______, des baux de durée déterminée étaient prévus. 

Elle avait souvent vu des renouvellements de baux à durée déterminée. Elle avait 

peut-être parlé à C______ de cette pratique qu'elle avait observée au sein de la 

régie mais ne lui avait donné aucune assurance quant au fait que son bail serait 

renouvelé "ad vitam aeternam". Elle lui avait dit qu'il était possible qu'il reste 

dans l'appartement à l'échéance du bail mais ce n'était qu'un projet au stade 

embryonnaire. Il avait toujours été au courant de la durée limitée à quatre ans de 

son bail. Elle ne lui avait jamais dit de ne pas se préoccuper de la mention "à 

terme fixe" et avait été claire quant au fait que la suite, après l'échéance de la 

durée déterminée, n'avait rien de certain. 

g. L'appartement comporte une surface de 85 m2. Il dispose d'une cuisine équipée 
et son état est excellent. 

L'immeuble, construit en 1949, est en bon état et bénéficie d'une situation 

centrale. Il est situé à proximité de la route 2______ qui est un axe de transit. 

C______ soutient que l'emplacement de l'appartement est bruyant. A teneur du 

cadastre du bruit routier, la charge de bruit à laquelle l'immeuble est exposé est 

toutefois légèrement inférieure aux valeurs limites d'immission prévues par 

l'annexe 3 (valeurs limites d'exposition au bruit du trafic routier) de l'ordonnance 

sur la protection contre le bruit (56 dB(A) de jour et 49 dB(A) de nuit). 

h. Au mois de mai 2016, le loyer mensuel moyen des appartements de 4,5 pièces 
situés dans le quartier des ______ dans des immeubles construits entre 1919 et 

1960 s'élevait à 1'705 fr. (cf. Le niveau des loyers à Genève, statistique cantonale 

des loyers en mai 2016, p. 349, tableau 1.0.31). 

Selon cette même statistique (p. 486, tableau 1.0.51), le loyer mensuel moyen 

pour un appartement 85 m
2
 et disposant de 4 pièces s'élevait à 1'789 fr. 25 

(21 fr. 05 par m
2
 x 85 m

2
). 

Il résulte encore de la statistique précitée (p. 552) qu'en 2016, la surface moyenne 

était de 77 m
2
 pour les appartements de 4 pièces à loyer libre et de 97 m

2
 pour les 

appartements de 5 pièces, soit en moyenne 87 m
2
. 

Selon la statistique T 05.04.2.02, le loyer mensuel moyen des logements à loyer 

libre non neufs loués à des nouveaux locataires au cours des douze derniers mois 

s'élevait, en 2016, à 1'887 fr. pour un appartement de 4 pièces et à 2'490 fr. pour 

un appartement de 5 pièces, soit en moyenne 2'188 fr. 50 par mois. 

D. a. Par requêtes déposées en vue de conciliation le 4 novembre 2016 et portées 
devant le Tribunal le 15 février 2017, C______ a conclu à ce que le loyer soit fixé 

à 17'724 fr. par année, provisions pour chauffage et eau chaude exclusivement non 

comprises, à partir du 1
er

 novembre 2016, sous réserve d'amplification 

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C/21648/2016 

(C/21648/2016) et à ce que soit constatée l'existence d'un contrat de durée 

indéterminée, se renouvelant tacitement d'année en année à partir du 1
er

 novembre 

2020 (C/3______/2016). 

A l'appui de ses conclusions, il a notamment allégué que le bail indiquait être de 

durée limitée et s'éteindre sans résiliation préalable le 31 octobre 2020. Il 

contenait toutefois des articles relatifs à la résiliation ce qui était contradictoire et 

incompréhensible. La clause concernant les frais d'exploitation n'était pas claire 

non plus, laissant penser que la liste contenue dans l'article y relatif pouvait ne pas 

être exhaustive. L'autorisation de construire n'autorisait en outre pas la bailleresse 

à facturer des frais accessoires étendus dès lors que le loyer était fixé en 

application de la LDTR.  

b. Par ordonnance du 1er mars 2017, le Tribunal a joint les deux procédures sous 
le numéro de cause C/21648/2016. 

c. Par mémoire réponse du 8 mai 2017, la bailleresse a conclu, principalement, à 
ce que le Tribunal déclare irrecevable, respectivement rejette, la requête en 

constatation de l'existence d'un contrat de durée indéterminée, rejette la requête en 

contestation de loyer initial et dise que la perception de frais d'exploitation avait 

été valablement convenue. Subsidiairement, elle a conclu à ce que le Tribunal dise 

que le loyer était fixé à 17'724 fr. par année, charges et frais d'exploitation non 

compris, du 16 octobre 2016 au 31 octobre 2020 et à 34'800 fr. par année, charges 

et frais d'exploitation non compris, dès le 1
er

 novembre 2019 et que la perception 

de frais d'exploitation avait été valablement convenue. 

d. Le Tribunal a tenu des audiences en date des 2 juin et 23 juin 2017 lors 
desquelles il a entendu les parties et un témoin. Les déclarations des précités ont 

été reprises ci-avant dans la mesure utile. 

e. Le Tribunal a gardé la cause à juger après réception des plaidoiries finales des 
parties du 18 août 2017 et de la réplique de la bailleresse du 5 septembre 2017. 

E. Aux termes du jugement entrepris, le Tribunal a considéré que, dans la mesure où 
le loyer était soumis à la LDTR durant les trois premières années, la bailleresse 

n'était pas en droit de facturer des frais d'exploitation au locataire, ces derniers 

étant déjà inclus dans le loyer. Pendant cette période, seuls les acomptes de frais 

de chauffage et d'eau chaude pouvaient être ajoutés à ce dernier. L'art. 6.6 let. F 

du bail relatif aux frais d'exploitation étant conforme aux exigences posées par la 

jurisprudence, ces frais pouvaient en revanche être imputés au locataire à l'issue 

de la période de contrôle LDTR, soit dès le 1
er

 novembre 2019. 

 La bailleresse n'ayant pas produit d'exemples de loyers comparatifs admissibles, le 

loyer prévu à compter du 1
er

 novembre 2019 devait être considéré comme abusif. 

Compte tenu de la moyenne entre les statistiques cantonales de 2016 relatives aux 

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baux en cours et aux contrats conclus au cours des douze derniers mois, le loyer a 

été fixé à 20'571 fr. par année, frais de chauffage, d'eau chaude et d'exploitation 

non compris. 

 La pratique de la régie consistant à conclure des baux de durée déterminée de 

quatre ou cinq ans prévoyant un loyer LDTR durant les trois premières années 

puis un loyer majoré pour la/les année(s) suivante(s) visait à augmenter le loyer de 

manière significative tout en limitant la possibilité pour le locataire de contester 

l'échelon, de peur que son contrat ne soit pas prolongé. Une telle pratique étant 

frauduleuse, il convenait de constater que le contrat était de durée indéterminée. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours 

à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification 

postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). 

La partie adverse doit se déterminer par écrit sur l'appel dans un délai de 30 jours 

(art. 312 al. 1 CPC). Elle peut former un appel joint dans sa réponse (art. 313 

al. 1 CPC). 

 1.2 En l'espèce, dans sa requête déposée le 4 novembre 2016, le locataire a 
notamment conclu à la fixation du loyer à 17'724 fr. par année, provisions pour 

chauffage et eau chaude exclusivement non comprises, dès le 1
er 

novembre 2016. 

Dans la mesure où le loyer s'élève à 17'724 fr. par année, sans les charges, 

jusqu'au 31 octobre 2019 puis à 34'800 fr. du 1
er

 novembre 2019 au 31 octobre 

2020, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est par 

conséquent ouverte. 

L'appel et l'appel joint ayant par ailleurs été interjetés dans les délais et suivant la 

forme prescrits par la loi, ils sont recevables (art. 130, 131, 312 al. 1 et 313  

al. 1 CPC). 

 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in Procédure civile 

suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 

1.4 En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la 
protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Elle est donc 

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soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime 

inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

2. Les parties prennent chacune des conclusions nouvelles en appel. L'appelante 
conclut à ce qu'il soit dit que les parties sont liées par un bail de durée déterminée 

échéant le 31 octobre 2020. L'intimé conclut pour sa part à la condamnation de 

l'appelante à lui restituer le trop perçu de frais accessoires et de loyers avec 

intérêts. 

2.1 La prise de conclusions nouvelles en appel n'est admise que si les conditions 
fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies et si ces conclusions reposent sur des 

faits ou des moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 CPC). 

2.2 En l'espèce, les conclusions nouvelles prises par les parties ne reposent sur 
aucun fait ou moyen de preuve nouveau. Elles ne remplissent par conséquent pas 

les conditions posées par l'art. 317 al. 2 CPC de sorte qu'elles sont irrecevables. 

3. L'appelante conclut à ce que la Cour constate que le loyer fixé à 17'724 fr. par an 
du 16 octobre 2016 au 31 octobre 2019 s'entend hors provisions pour frais de 

chauffage et d'eau chaude et hors provisions pour frais d'exploitation. Elle fait 

valoir que le Tribunal aurait outrepassé ses compétences en retenant que la 

facturation de frais d'exploitation en sus du loyer pendant la période de contrôle 

LDTR était nulle. Une telle constatation relèverait des autorités administratives. 

 3.1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire 
aux mœurs (art. 20 al. 1 CO). Selon cette disposition, un contrat est illicite lorsque 
son contenu est contraire au droit dispositif suisse, fédéral ou cantonal, plus 

spécifiquement lorsqu'il contrevient à la lettre ou au but d'une disposition légale 

(GUILLOD/STEFFEN, in Commentaire romand, CO I, 2
ème

 éd. 2012, n. 60 

ad art. 19-20 CO). Il peut s'agir d'une norme de droit privé, de droit public ou de 

droit pénal fédéral ou cantonal (GUILLOD/STEFFEN, op. cit., n. 62 ad art. 19-20 

CO). 

La nullité d'un contrat au sens de l'art. 20 al. 1 CO peut être invoquée en tout 

temps et le juge examine cette question d'office (GUILLOD/STEFFEN, op. cit., n. 48 

et 94 ad art. 19-20 CO). 

La Cour de céans a déjà eu l'occasion d'admettre que lorsque les parties avaient 

fixé contractuellement un loyer supérieur à celui admis par l'administration 

compétente en application de la LDTR, le contrat renfermait une disposition 

contraire à la loi et était frappé de nullité partielle en vertu de l'art. 20 CO, ce que 

le juge devait constater (ACJC/1311/2009 du 2 novembre 2009 consid. 3.2 et les 

arrêts cités; également en ce sens : LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, 

p. 375, n. 3.1.2) 

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3.2 En l'espèce, l'appelante ne conteste pas le raisonnement des premiers juges aux 
termes duquel le loyer litigieux n'était pas conforme à la LDTR puisqu'il prévoyait 

une facturation séparées des frais d'exploitation alors que les loyers fixés en 

application de ladite loi s'entendent exclusivement hors frais de chauffage et d'eau 

chaude, ce qui entraînait la nullité des frais précités. Il s'ensuit que cette question 

n'a pas à être réexaminée dans le cadre du présent appel. 

Conformément aux principes rappelés ci-dessus, la constatation de la nullité d'un 

loyer au motif qu'il excède le montant admis par l'administration en vertu de 

dispositions relevant du droit public cantonal entre par ailleurs dans les 

compétences des juridictions des baux et loyers. Le grief de l'appelante selon 

lequel le Tribunal n'était pas habilité à constater la nullité des frais d'exploitation 

susmentionnés est par conséquent mal fondé. 

Le chiffre 1 du dispositif entrepris sera dès lors confirmé. 

4. L'intimé conclut, sur appel joint, à la constatation de la nullité des frais 
accessoires facturés en sus du loyer à compter du 1

er
 novembre 2019.  

Il fait valoir que l'expression "décompte de tous les genres de frais" figurant à 

l'art. 6.6 let. F du bail est incompréhensible et insuffisamment détaillée. 

L'instruction de la cause n'aurait pas non plus permis de déterminer si le terme 

"abonnement d'entretien" incluait ou non les réparations. L'avis de fixation du 

loyer initial mentionnait par ailleurs une réadaptation de l'acompte de frais 

accessoires. L'acompte global était cependant resté inchangé et la formule 

officielle ne précisait pas dans quelle mesure la répartition entre les acomptes pour 

frais de chauffage et d'eau chaude et les acomptes pour frais d'exploitation avait 

été modifiée. 

4.1 Selon l'art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations 
fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1); ils ne 

sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2). 

L'accord des parties doit être suffisamment précis et détailler les postes effectifs. 

En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quels postes lui 

seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.1). A défaut de convention 

spéciale ou en cas de doute sur la portée de celle-ci, les frais accessoires sont 

inclus dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa et les réf. citées; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.1; LACHAT, op. cit., 

p. 334, n. 1.5). 

L'art. 257a al. 2 CO constitue une règle d'interprétation particulière de 

l'art. 257 CO. Son caractère impératif commande une interprétation restrictive 

(BIERI, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2
ème

 éd. 2017, n. 21  

ad art. 257a/257b CO et les réf. citées). Des formulations générales telles que 

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"tous frais accessoires compris" ou "tous les contrats d'entretien ou abonnement 

de service des installations" sont insuffisantes. De même, des énumérations non 

exhaustives ("notamment") de frais accessoires dans un texte standardisé ne 

satisfont pas l'exigence légale car la facturation dépend dans ce cas du choix du 

bailleur (BIERI, op. cit., n. 27-28 ad art. 257a/257b CO). 

L'art. 257b al. 1 CO précise que pour les habitations et les locaux commerciaux, 

on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des 

prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau 

chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui 

résultent de l'utilisation de la chose. Cette définition étant impérative (ATF 137 I 

135 consid. 2.4), seuls les coûts liés à l'usage de la chose louée peuvent être 

facturés au titre de frais accessoires, à l'exclusion des dépenses d'entretien, de 

réparations ou de remplacement des parties usées servant au maintien de la chose 

dans l'état conforme au contrat, qui sont comprises dans le loyer 

(BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à 

loyer, 2011, ad art. 257-257b CO, n. 12 ss; LACHAT, op. cit., p. 332, n. 1.2). 

Lorsque certains frais d'exploitation sont de nature mixtes et concernent à la fois 

l'utilisation et l'entretien de la chose louée, seule la part concernant l'usage de la 

chose louée peut être facturée à titre de frais accessoires (BIERI, op. cit, n. 14 

ad art. 257a/257b CO et l'auteur cité). En cas de conclusion de contrats de service 

pour l'entretien des installations communes de l'immeuble (p. ex. chauffage, 

ascenseur, extincteurs, climatisation et ventilation, systèmes d'ouverture de portes 

et portails automatiques, machines à laver, séchoirs), il convient de distinguer les 

contrats visant uniquement le contrôle et le nettoyage des installations de ceux 

impliquant également la maintenance (réglage, graissage et remplacement des 

pièces usées) voire l'entretien global de l'installation (contrat couvrant l'ensemble 

des frais, y compris le temps de déplacement et d'intervention, les pièces de 

rechange, etc.). Seuls les frais d'entretien périodique peuvent alors être facturés au 

locataire, étant précisé que certains auteurs, plus restrictifs, n'admettent que les 

frais de contrôle et de nettoyage. Les réparations ou le changement de pièces 

usagées doivent en revanche être reportées dans les coûts de l'immeuble (BIERI, 

op. cit, n. 79 ad art. 257a/257b CO, citant notamment et les auteurs cités). 

Dans le cas des ascenseurs et des monte-charges, les frais d'exploitation peuvent 

ainsi englober le coût de l'énergie, les frais de révision, respectivement 

l'abonnement de service. Par analogie à la réglementation en matière de frais de 

chauffage et compte tenu de l'obligation générale d'entretien à charge du bailleur, 

les frais d'entretien, de réparation ou d'amortissement sont en revanche exclus 

(BIERI, op. cit., n. 77 ad. art. 257a/257b CO). 

Dans un arrêt du 24 juin 2013, la Chambre des baux et loyers a considéré la 

facturation de frais d'exploitation intitulés "abonnement de service des 

- 11/21 - 

 

C/21648/2016 

ascenseurs", "contrôle des éclairages de secours" et "abonnement de service des 

extincteurs" comme non conforme aux dispositions susmentionnées. Ces intitulés 

ne permettaient en effet pas de déterminer si le bailleur entendait facturer au 

locataire des coûts relevant exclusivement de la maintenance (p. ex. le 

remplissage des extincteurs ou le contrôle du bon fonctionnement des éclairages 

de secours) ou également des coûts relevant de l'entretien (p. ex. les réparations et 

le remplacement de pièces défectueuses), lesquels étaient couverts par le loyer 

(ACJC/784/2013 du 24 juin 2013 consid. 6.2-6.5). 

4.2 
4.2.1 En l'espèce, l'art. 6.6 let. F du bail comporte une énumération exhaustive 
puisqu'il ne comprend pas des termes tels que "notamment" ou "etc." que l'on 

trouve dans les dispositions ayant une vocation exemplative. La locution "genres 

de frais" est en outre suivie d'une liste de frais accessoires détaillée et compacte 

qui ne laissent pas la place à l'introduction de frais supplémentaires au bon vouloir 

du bailleur. Sous cet angle, la disposition querellée satisfait dès lors aux exigences 

rappelées ci-dessus. 

L'intimé reproche en revanche à juste titre au Tribunal d'avoir admis la facturation 

des "abonnements d'entretien" des installations de l'immeuble au titre de frais 

d'exploitation. Si le nettoyage des containers, la vidange des canalisations, la 

désinsectisation et la mise à disposition des machines d'entretien peuvent 

constituer une prestation périodique en rapport avec l'usage de la chose louée, tel 

n'est pas nécessairement le cas s'agissant de l'entretien des ascenseurs, des 

séchoirs, des extincteurs ou de la "barrière automatique". Celui-ci peut en effet 

inclure des prestations allant au-delà de la simple maintenance, telles que le 

remplacement de pièces usagées. La déclaration de la représentante de la régie 

selon laquelle les abonnements ne comprendraient pas les réparations ne saurait 

suffire à rendre la clause conforme aux principes énoncés ci-dessus. Alors qu'elle 

n'est pas nécessairement qualifiée de réparation, la simple fourniture de pièces de 

rechange excède en effet déjà les coûts pouvant être facturés au locataire à titre de 

frais d'exploitation. Il sera au demeurant rappelé que le manque de précision d'une 

clause relative aux frais accessoires ne saurait être compensé par la fourniture de 

précisions ou de pièces dans le cadre de la procédure en contestation de ladite 

clause (arrêt du Tribunal fédéral 4A_571/2017 du 10 juillet 2018 consid. 4.1.1.2 

avant-dernier §). 

L'art. 6.6 let. F du contrat de bail doit par conséquent être considéré comme 

contraire à l'art. 257a CO en tant qu'il inclut les abonnements d'entretien des 

ascenseurs, des séchoirs, des extincteurs et de la barrière automatique de 

l'immeuble dans les frais accessoires facturés au locataire. 

4.2.2 L'intimé reproche en outre à l'appelante d'avoir mentionné dans l'avis de 
fixation du loyer initial une réadaptation de l'acompte de frais accessoires sans 

- 12/21 - 

 

C/21648/2016 

préciser dans quelle mesure la répartition entre les acomptes pour frais de 

chauffage et d'eau chaude et les acomptes pour frais d'exploitation avait été 

modifiée. Ce grief se fonde cependant sur des faits non allégués en première 

instance de sorte qu'il est irrecevable (art. 317 al. 1 CPC). Eût-il été recevable qu'il 

devrait être considéré comme mal fondé. En l'absence d'augmentation de 

l'acompte global de frais accessoires, le fait de ne pas préciser la modification de 

la répartition susmentionnée ne saurait en effet entraîner la nullité desdits frais (en 

ce sens : arrêt du Tribunal fédéral 4A_571/2017 précité consid. 4.2.2 in fine). 

4.3 En conclusion, l'art. 6.6 let. F du contrat de bail sera considéré comme nul en 
tant qu'il prévoit de facturer au locataire le coût des abonnements d'entretien des 

ascenseurs, des séchoirs, des extincteurs et de la barrière automatique de 

l'immeuble, étant relevé que les autres frais d'exploitation énumérés par cette 

disposition ne font l'objet d'aucune autre critique en appel. 

Le dispositif du jugement attaqué sera dès lors complété en ce sens. 

5. L'appelante conclut à l'annulation du chiffre 2 du dispositif querellé et à la fixation 
du loyer de l'appartement litigieux à un montant situé entre 27'600 fr. et 34'800 fr. 

par an dès le 1
er

 novembre 2019, hors provisions pour chauffage et eau chaude et 

hors provisions pour frais d'exploitation. Elle reproche au Tribunal d'avoir excédé 

son pouvoir d'appréciation en se fondant sur des statistiques inadéquates et de ne 

pas avoir tenu compte de l'état de l'appartement et de l'immeuble lors de la 

fixation du loyer. 

 L'intimé conclut pour sa part à la fixation du loyer à un niveau convenable, mais 
au maximum à 17'724 fr. par, plus 120 fr. d'acomptes de chauffage et d'eau 

chaude exclusivement, dès le 1
er

 novembre 2019. Il reproche au Tribunal de s'être 

fondé sur la moyenne et non la médiane des statistiques. Il aurait en outre fallu 

tenir compte du fait que l'appartement est situé dans un quartier bruyant et que sa 

surface est inférieure à la moyenne. 

 5.1 Lorsque le loyer initial convenu dans le bail est considéré comme abusif, 
d'aucuns sont d'avis que le juge peut le réduire au montant faisant l'objet des 

conclusions – non déraisonnables – du locataire (FETTER, La contestation du loyer 
initial, 2005, p. 237, n. 517) voire au montant du loyer payé par le locataire 

précédent en cas d'augmentation importante (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.2). 

Lorsque le juge ne dispose ni d'informations relatives aux loyers comparatifs, ni 

d'éléments chiffrés permettant d'effectuer un calcul de rendement, il peut 

s'appuyer sur les statistiques cantonales publiées par l'OCSTAT, même si elles ne 

sont pas aussi complètes qu'il le faudrait (arrêts du Tribunal fédéral 4A_250/2012 

du 28 août 2012 consid. 2.4; 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 5.2), à 

condition de procéder aux réajustements nécessaires pour tenir compte de 

- 13/21 - 

 

C/21648/2016 

certaines particularités du logement loué (arrêts du Tribunal fédéral 4A_513/2016 

du 18 avril 2017 consid. 3.2; 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1.b). 

Eu égard à la marge d'appréciation dont il dispose en la matière, le juge peut se 

référer à la valeur moyenne. Dans la mesure où les statistiques relatives aux 

logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne 

tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des 

caractéristiques du cas particulier, il y a par ailleurs lieu de les compléter en 

procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 5; ACJC/801/2018 du 

25 juin 2018 consid. 2.1; ACJC/427/2016 du 4 avril 2016 consid. 3.1.7; 

ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 consid. 6.1; ACJC/1500/2013 du 16 décembre 

2013 consid. 6.1.2; ACJC/954/2013 du 7 août 2013 consid. 2; ACJC/702/2009 du 

15 juin 2009 consid. 4).  

Il est également possible de se fonder sur la valeur médiane, cette dernière 

pouvant être considérée comme plus significative que la moyenne dès lors qu'elle 

n'est pas influencée par des observations anormalement grandes ou petites 

(ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.4.1 s.), voire de pondérer le 

loyer moyen et le loyer médian (ACJC/1227/2017 du 2 octobre 2017 

consid. 4.1.2), étant rappelé que le premier juge dispose en toute hypothèse d'une 

grande de marge de manœuvre dans le choix des statistiques utilisées ainsi que de 
leur pondération (ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.4.2; 

ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 consid. 4.1; ACJC/1303/2007 consid. 3.5). 

5.2 En l'espèce, le Tribunal s'est fondé sur trois valeurs issues des statistiques 
cantonales de l'année 2016, à savoir le loyer mensuel moyen des appartements de 

4,5 pièces situés dans le quartier des ______ dans des immeubles construits entre 

1919 et 1960, soit 1'705 fr., le loyer mensuel moyen pour des appartements de 85 

m
2
 disposant de 4 pièces situés dans le même quartier dans des immeubles 

construits à la même époque, soit 1'789 fr. 25, et le loyer moyen des logements de 

4,5 pièces loués à des nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, soit 

2'188 fr. 50. Il a calculé la moyenne entre ces trois valeurs (1'894 fr. 25) et en a 

déduit les frais d'exploitation de 180 fr. par mois prévus par le contrat de bail, ces 

derniers étant englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques 

cantonales. Il a ainsi fixé le loyer litigieux à 1'714 fr. 25 par mois, frais 

accessoires non compris, à compter du 1
er

 novembre 2019. 

 Ce procédé est conforme à la jurisprudence de la Cour. Contrairement à ce que 

fait valoir l'intimé, le fait que la Cour ait, dans son arrêt du 28 septembre 2015 

(ACJC/1150/2015; cf. ci-dessus ch. 5.1 3
ème

 §), fixé le loyer en se référant à la 

valeur médiane au motif que cette dernière était plus significative, ne saurait 

empêcher le juge de prendre en considération la valeur moyenne s'il estime cette 

dernière plus adéquate en regard des circonstances du cas. L'arrêt en cause 

- 14/21 - 

 

C/21648/2016 

rappelle cette liberté d'appréciation laissée au premier juge et l'intimé n'expose pas 

en quoi le Tribunal aurait mésusé de cette dernière en s'inspirant en l'espèce des 

loyers moyens résultant des statistiques cantonales. 

 L'appelante ne saurait, quant à elle, être suivie lorsqu'elle affirme que le Tribunal 

aurait dû se fonder uniquement sur la statistique T 05.04.2.04 (loyer mensuel 

moyen par m
2
 des logements non neufs à loyer libre de 2 pièces ou plus dont le 

locataire a changé durant les douze derniers mois, selon l'époque de construction 

de l'immeuble, la commune et le secteur statistique) au motif que cette dernière 

tiendrait compte de l'année de construction, et n'aurait pas dû pondérer la valeur 

en résultant avec celle résultant de la statistique relative aux baux en cours. Les 

valeurs indiquées par cette statistique en fonction de l'année de construction sont 

en effet calculées pour l'ensemble du canton de Genève. Or, la statistique relative 

aux baux en cours prend également en considération la situation de l'immeuble 

ainsi que le nombre de pièces. Le Tribunal a dès lors considéré à raison qu'il 

convenait de pondérer le loyer résultant de la statistique relative aux logements 

loués à de nouveaux locataires avec celui résultant de la statistique relative aux 

baux en cours. 

 Le grief de l'appelante selon lequel le Tribunal ne pouvait pas s'arrêter au loyer 

moyen résultant des statistiques susmentionnées et aurait dû réajuster à la hausse 

le résultat auquel il est parvenu ne convainc pas davantage. Le loyer fixé dans le 

cas d'espèce est en effet supérieur de 16% au loyer fixé par le Département en 

application de la LDTR, lequel peut être présumé comme non abusif. Le Tribunal 

a ainsi équitablement tenu compte du fait que l'appartement se trouve dans un état 

excellent, dispose d'une cuisine équipée et jouit d'une situation centrale. Ces 

qualités devaient cependant être mises en balance avec le fait que la surface de 

l'appartement est légèrement inférieure à la moyenne et qu'il est situé à un 

emplacement passablement bruyant. Le Tribunal a dès lors fait correctement 

usage de son pouvoir d'appréciation en fixant le loyer litigieux en fonction des 

loyers statistiques moyens. 

Au vu de ce qui précède, le chiffre 2 du jugement entrepris sera confirmé. 

6. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que le contrat de bail conclu le 
11 octobre 2016 était de durée indéterminée.  

 6.1 Le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée 
(art. 255 al. 1 CO). Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin sans congé, 

à l'expiration de la durée convenue (al. 2). Les autres baux sont réputés conclus 

pour une durée indéterminée (al. 3). 

En droit suisse des obligations prévaut le principe de l'autonomie de la volonté, 

d'après lequel l'objet d'un contrat peut être librement déterminé, dans les limites de 

la loi (art. 19 al. 1 CO). Celle-ci exclut les conventions des parties, entre autres 

- 15/21 - 

 

C/21648/2016 

hypothèses, lorsqu'elle édicte une règle de droit strict (art. 19 al. 2 CO; ATF 132 

III 226). Dans ce cas, la loi – plus précisément, le droit impératif – l'emporte sur la 
volonté des parties (ATF 133 III 61). 

Dans un arrêt de principe concernant la conclusion successive de plusieurs 

contrats à durée déterminée, le Tribunal fédéral a relevé que la conclusion de tels 

contrats était licite, sous réserve toutefois d'une fraude à la loi, que doit prouver la 

partie prétendant être mise au bénéfice de la norme éludée. Commet une telle 

fraude le bailleur qui, en soi, a l'intention de s'engager pour une durée indéfinie, 

mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre 

en échec des règles impératives, telles les règles contre les loyers abusifs ou 

contre les congés abusifs (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3). 

L'existence d'une telle fraude se détermine au cas par cas, en fonction des 

circonstances. Un bail de relativement brève durée déterminée, par exemple  

une année, visant exclusivement à vérifier le comportement du locataire et 

poussant celui-ci à renoncer à faire valoir ses droits comme contester le loyer 

initial, une hausse de loyer, un décompte de chauffage ou demander l'exécution  

de travaux constitue une fraude à la loi (BOHNET/DIETSCHY, in Droit du  

bail à loyer, Commentaire pratique, 2
ème

 éd. 2017, n. 9 ad art. 255 CO citant  

l'ATF 139 III 145). 

 Dans l'arrêt susmentionné, le Tribunal fédéral a toutefois retenu qu'il n'était pas 
aisé de tracer la frontière entre le choix consensuel d'une construction juridique 

offerte par la loi et l'abus de cette liberté, constitutif d'une fraude à la loi. 

Répondre à cette question implique une appréciation au cas par cas, en fonction 

des circonstances d'espèce. Il convient d'avoir à l'esprit que la loi ne requiert 

aucun motif particulier pour conclure un bail de durée déterminée et n'interdit pas 

d'enchaîner deux ou plusieurs baux de ce type. Il s'agit par conséquent de 

rechercher si les faits recueillis conduisent à la conclusion que le bailleur a mis en 

place un système qui ne s'explique que par la volonté de contourner des règles 

impératives. Le fardeau de la preuve incombe au locataire; le bailleur n'a pas à 

établir un intérêt spécial à conclure des baux de durée déterminée (ATF 139 III 

145 consid. 4.2.4; critique : KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des 

Bundesgerichts im Jahr 2013, RJB 150/2014 p. 917 ss (p. 924), lequel considère 

que le fait de conclure des baux en chaîne dans un marché locatif en situation de 

pénurie est en soi constitutif d'une fraude à la loi). 

Dans un arrêt récent, la Chambre des baux et loyers a, en application de la 

jurisprudence susmentionnée, confirmé un jugement du Tribunal des baux et 

loyers requalifiant en contrat de durée indéterminée un bail conclu pour une durée 

fixe d'un an. Il était ressorti des enquêtes que la bailleresse avait pour pratique de 

conclure des contrats de durée déterminée et de renouveler ces derniers "si tout se 

passait bien". Les baux qui avaient récemment été conclus dans l'immeuble 

- 16/21 - 

 

C/21648/2016 

concerné avaient tous été prolongés, à l'exception de celui des locataires impliqués 

dans la procédure. La bailleresse avait admis qu'elle n'avait pas renouvelé le bail 

de ces derniers en raison de la requête en contestation de loyer initial qu'ils avaient 

déposée. Il était dès lors établi que la bailleresse avait opté pour un système 

débutant par un bail à terme fixe dans l'unique but de mettre en échec les 

dispositions contre les loyers et les congés abusifs, ce qui justifiait de requalifier 

le contrat en bail de durée indéterminée (ACJC/1565/2017 du 4 décembre 2017 

consid. 4.3). 

 Dans un autre arrêt du 2 décembre 2013, la Chambre des baux et loyers a en 

revanche considéré que la conclusion par un bailleur – qui disposait d'un vaste 
parc immobilier – d'un bail d'une durée déterminée de cinq ans et demi, dont trois 
années au loyer fixé par le Département en application de la LDTR et deux années 

à un loyer multiplié par 2,7, n'était en soi pas constitutive de fraude à la loi. La 

bailleresse, qui avait indiqué avoir souhaité exercer sa liberté contractuelle, n'était 

pas tenue de motiver son choix de conclure un bail à terme fixe et les locataires 

n'avaient pas démontré d'éléments permettant d'établir que leur cocontractante 

avait agi de cette manière à la seule fin de mettre en échec des règles de droit 

fédéral impératif (ACJC/1420/2013 du 2 décembre 2013 consid. 5.3.3; dans le 

même sens, cf. ACJC/742/2016 consid. 4.2; contra : KOLLER, op. cit., p. 924). 

 6.2 En l'espèce, il résulte de l'instruction du dossier que la régie en charge de la 
gestion de l'immeuble avait, à l'époque de la signature du bail, adopté depuis 

plusieurs années une pratique consistant à conclure, pour les nombreux objets 

soumis à la LDTR qu'elle gérait, des baux d'une durée déterminée de quatre à cinq 

ans, à savoir trois ans au loyer LDTR puis un à deux ans à un loyer majoré, 

correspondant aux prix du marché. 

 Contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le seul fait que l'appelante 
n'ait pas exposé les raisons d'une telle pratique pour les objets dont le loyer avait 

été soumis à un contrôle LDTR ne saurait conduire à admettre que l'on se trouve 

en présence d'une fraude à la loi. 

Le bailleur n'étant pas tenu de motiver son choix de conclure des baux à durée 

déterminée, l'admission d'une telle fraude présuppose que le locataire démontre, à 

tout le moins par un faisceau d'indices, que le mécanisme susmentionné vise à le 

dissuader de contester son loyer initial ou de faire valoir d'autres prétentions. Or, 

de tels indices ne ressortent en l'espèce pas du dossier. Au vu de la durée du bail, 

qui est de cinq ans, la situation du cas d'espèce n'est pas assimilable à celle 

précitée relative à des baux plus courts d'un an. Aucun élément ne permet de 

retenir que cette période initiale aurait été assimilable à un "temps d'essai" et que 

la bailleresse entendait dissuader le locataire de contester le deuxième échelon de 

loyer. La procédure n'a pas permis d'établir que seuls les baux des locataires ayant 

contesté leur loyer ou ayant fait valoir d'autres prétentions n'auraient pas été 

- 17/21 - 

 

C/21648/2016 

renouvelés. Le témoin E______ s'est à cet égard limitée à indiquer "avoir souvent 

vu des renouvellements", sans préciser les raisons pour lesquelles certains contrats 

n'auraient pas été reconduits. 

Il n'a pas davantage été démontré que l'appelante avait en réalité l'intention de 

s'engager pour une durée indéfinie avec l'intimé.  

Au vu de ce qui précède, le Tribunal a considéré à tort qu'en concluant le contrat 

de bail litigieux l'appelante avait commis une fraude à la loi. 

Contrairement à ce que soutient l'intimé, le procédé employé par l'appelante ne 

saurait au surplus être assimilé à la signature d'un bail "précaire", conclu pour une 

durée déterminable, excluant par avance toute possibilité de prolongation et 

devant être homologué par l'autorité de conciliation pour valoir jugement 

d'évacuation à son expiration (arrêt du Tribunal fédéral 4A_52/2010 du 15 avril 

2010 consid. 3).  

En l'absence de preuve d'une volonté de l'appelante de contourner des dispositions 

impératives du droit du bail, l'intimé ne saurait non plus invoquer l'art. 20 CO à 

l'appui de sa thèse. Il ne saurait davantage invalider le contrat en vertu de 

l'art. 29 CO, faute d'avoir agi dans le délai d'un an prévu par l'art. 31 al. 1 CO. 

7. Dans un raisonnement subsidiaire, l'intimé fait valoir que les clauses relatives à la 
durée du bail seraient peu claires et contradictoires. Les pourparlers à ce sujet 

auraient également été ambigus. Le contrat devrait par conséquent être interprété 

en vertu du principe "in dubio contra stipulatorem" et être qualifié de contrat à 

durée indéterminée. 

 7.1 Pour déterminer si l'on est en présence d'un bail de durée déterminée ou 
indéterminée, le juge doit tout d'abord s'efforcer de rechercher la réelle et 
commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations 

inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature 

véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens 

non seulement la teneur des déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais 
aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la 

volonté des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du 

contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée ou encore de 

l'attitude des parties après la conclusion du contrat, établissant quelles étaient à 

l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 140 III 86 consid. 4.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_152/2017 du 2 novembre 2017 consid. 4.1). 

Si la volonté réelle et commune des parties ne peut être établie – parce que les 
preuves font défaut ou ne sont pas concluantes – ou si le juge constate qu'une 
partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion 

du contrat (ATF 131 III 280 consid. 3.1) – ce qui ne ressort pas déjà du simple fait 

- 18/21 - 

 

C/21648/2016 

qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves 

(arrêts du Tribunal fédéral 5C.252/2004 du 30 mai 2005 consid. 4.3; 

4A_210/2015 du 2 octobre 2015 consid. 6.2.1) – le juge doit recourir à 
l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté 

objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune 

d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de 

l'autre (application du principe de la confiance; ATF 135 III 140 consid. 3.2; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_152/2017 précité consid. 4.1). Ce principe permet 

d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, 

même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417 

consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_152/2017 précité consid. 4.1).  

Cela étant, il n'y a pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les 

cocontractants lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne 

correspond pas à leur volonté (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_152/2017 précité consid. 4.1).  

Ce n'est que si l'interprétation selon le principe de la confiance ne permet pas de 

dégager le sens de clauses ambiguës que ces dernières doivent être interprétées 

contre celui qui les a rédigées, en vertu de la règle "in dubio contra stipulatorem". 

Cette règle revêt en effet un caractère subsidiaire par rapport à l'interprétation 

objective (ATF 133 III 61 consid. 2.2.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_152/2017 

précité consid. 4.2). Pour qu'elle trouve à s'appliquer, il ne suffit en outre pas que 

les parties soient en litige sur la signification à donner à une déclaration; encore 

faut-il que celle-ci puisse de bonne foi être comprise de différentes façons 

("zweideutig") et qu'il soit impossible de lever autrement le doute créé, faute 

d'autres moyens d'interprétation (ATF 122 III 118 consid. 2d; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_152/2017 précité consid. 4.2). 

7.2 En l'espèce, le bail stipule expressément à son art. 7, intitulé "Début et durée 
de la location", qu'il est de durée déterminée et qu'il s'éteint sans résiliation à son 

échéance.  

L'art. 8 qui suit, intitulé "Résiliation", ne saurait ôter sa portée à la clause en 

question. Cette disposition traite de l'hypothèse d'une restitution de la chose louée 

par le locataire avant l'échéance contractuelle et ne concerne dès lors pas 

directement la durée du bail et la manière dont il s'éteint.  

Le texte clair du contrat permet ainsi de comprendre sans difficulté qu'il s'agit d'un 

bail de durée déterminée.  

Il ne ressort en outre pas de l'administration des preuves que l'intimé n'aurait pas 

compris la volonté exprimée par l'appelante, étant rappelé que les seules 

déclarations du précité ne sont pas suffisantes à cet égard selon la jurisprudence.  

- 19/21 - 

 

C/21648/2016 

Le témoin E______ n'a en particulier pas confirmé les allégations de l'intimé 

selon lesquelles elle lui aurait assuré que le bail serait renouvelé, contrairement au 

texte du contrat qui prévoit une durée déterminée.  

Le fait que l'intimé ait, selon ses dires, lu le bail "en diagonale", sans remarquer la 

mention selon laquelle il "venait à échéance le 31 octobre 2020", relève de son 

fait. 

Le fait qu'il ait agi judiciairement peu de temps après la conclusion du bail pour 

faire constater que celui-ci devait être considéré comme étant de durée 

indéterminée atteste au demeurant qu'il avait bien compris le sens du contrat qu'il 

avait signé.  

L'argumentation subsidiaire de l'intimé relative au prétendu manque de clarté du 

contrat de bail s'avère dès lors mal fondée. 

7.3 La Chambre de céans annulera par conséquent le chiffre 3 du dispositif du 
jugement entrepris et déboutera l'intimé de ses conclusions en constatation de 

l'existence d'un contrat de durée indéterminée. 

8. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 20/21 - 

 

C/21648/2016 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 31 janvier 2018 par A______ SA contre le 

jugement JTBL/1169/2017 rendu le 18 décembre 2017 par le Tribunal des baux et 

loyers dans la cause C/21648/2016-2. 

Déclare recevable l'appel joint interjeté le 5 mars 2018 par C______ contre le jugement 

susvisé. 

Au fond : 

Confirme les chiffres 1 et 2 du dispositif entrepris. 

Dit que l'art. 6.6 let. F du contrat de bail du 11 octobre 2016 relatif à l'appartement de 

4,5 pièces au 2
ème

 étage de l'immeuble sis 1______ à Genève est nul en tant qu'il prévoit 

de facturer au locataire, au titre de frais d'exploitation, le coût des abonnements 

d'entretien des ascenseurs, des séchoirs, des extincteurs et de la barrière automatique de 

l'immeuble. 

Annule le chiffre 3 du dispositif entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, 

juge, Madame Danièle FALTER, juge suppléante; Madame Laurence CRUCHON, 

Monsieur Mark MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

- 21/21 - 

 

C/21648/2016 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.2.