# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7754920-5ddd-5740-b6c9-860f318dac98
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-22
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 22.11.2022 ZK1 2021 154
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZK1-2021-154_2022-11-22.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Urteil vom 22. November 2022

Referenz ZK1 21 154

Instanz I. Zivilkammer

Besetzung Bergamin, Vorsitzender
Hubert und Nydegger
Diggelmann, Aktuar ad hoc

Parteien A._____
Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mauro Lardi
Reichsgasse 65, 7000 Chur

gegen

C._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Flavia Brülisauer
Kornplatz 2, Postfach 355, 7001 Chur

Gegenstand Anfechtung von StWEG-Beschlüssen

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Surselva vom 24.06.2021, mitgeteilt am 
03.09.2021 (Proz. Nr. 115-2020-16)

Mitteilung 1. Dezember 2022

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Sachverhalt

A. Die C._____ in B._____ umfasst eine grosse Zahl von Wohneinheiten (96 
gemäss der Liste RG act. II/6). An deren einen mit der Bezeichnung D._____ sind 
A._____ berechtigt. Zwischen A._____ auf der einen Seite und der Verwaltung 
resp. den anderen Stockwerkeigentümern auf der anderen Seite bestehen Diffe-
renzen über verschiedene Punkte.

B. Am 23. November 2019 fand eine ausserordentliche Versammlung der Mit-
eigentümer statt. Unter anderem fasste sie zustimmend Beschluss über die Jah-
resrechnung und die Kostenverteilung für die Periode vom 1. Juli 2018 bis zum 
30. Juni 2019 (im Folgenden verkürzt "2018/2019") und über die Entlastung der 
Verwaltung für das Rechnungsjahr 2018/2019 (RG act. II/3, S. 9 f. unter den Zif-
fern 3.3 und 3.4). A._____ stimmten dagegen.

C. A._____ stellten am 20. Dezember 2019 ein Schlichtungsbegehren und 
machten damit den Rechtsstreit im Sinne von Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO hängig (das 
Schlichtungsbegehren im Parallelfall 115/2020/10 / ZK1 21 154 datiert vom 26. 
Oktober 2019). Die Klagebewilligung wurde am 3. März 2020 ausgestellt (RG act. 
II/4).

A._____ reichten dem Regionalgericht Surselva (im Folgenden nur Regionalge-
richt) die Klageschrift ein (RG act. I/1). Sie beantragten gegenüber dem Schlich-
tungsverfahren unverändert:

1. Die Beschlüsse der StWEG C._____ vom 23. November 2019 Punkt 
3.3. und Punkt 3.4. betreffend:

a) Genehmigung Jahresrechnung 2018/2019;

b) Entlastung der Verwaltung

seien aufzuheben.

2. Unter voller gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Ent-
schädigungsfolge (exklusiv 7.7% MWSt) zu Lasten der Beklagten.

Die C._____ beantragte die kostenfällige Abweisung der Klage (RG act. I/2).

In der Replik (RG act. I/3) ergänzten A._____ das Rechtsbegehren um den Zu-
satz, dass neben den angefochtenen Beschlüssen auch

Punkt 3.2 […] Heizkostenabrechnung 2018/2019

aufzuheben sei.

Die C._____ hielt in der Duplik (RG act. I/4) am Antrag auf Abweisung der Klage 
fest, unter dem neuen Vorbehalt des Eintretens.

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Ein letzter Schriftsatz von A._____ (RG act. I/5) befasste sich damit, was das 
Ausmessen der Wohnungsflächen für eine Heizkostenabrechnung nach Fläche 
kosten würde.

D. Mit Urteil vom 24. Juni 2021 entschied das Regionalgericht (act. B.1, S. 24):

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 5'850.00 (Entscheidgebühr 
CHF 5'500.00, Pauschale für das Schlichtungsverfahren CHF 350.00) 
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten von A._____.

Die Gerichtskosten werden in der Höhe von CHF 5'500.00 aus dem 
von den Klägern geleisteten Vorschuss bezogen und sind damit ge-
tilgt. Die Pauschale für das Schlichtungsverfahren wurde von den Klä-
gern bereits geleistet.

3. A._____ werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Be-
klagten eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 20'310.35 (in-
kl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.

4./5. (Rechtsmittelbelehrung, Mitteilungen)

E. A._____ (im Folgenden: die Berufungskläger) fechten das Urteil an (act. 
A.1), mit dem Rechtsbegehren:

1. Die Ziffern 1, 2 und 3 des Urteils des Regionalgerichts Surselva vom 
24. Juni 2021, Proz.Nr. 115-2020-16, seien aufzuheben, und das Dis-
positiv in Ziffer 1, 2 und 3 sei wie folgt zu ändern:

1. Die Klage wird gutgeheissen, und die Beschlüsse der StWEG 
C._____ vom 23. November 2019 betreffend Heizkostenabrech-
nung 2018/2019, Genehmigung Jahresrechnung Rechnungsperi-
ode 2018/2019 und Entlastung der Verwaltung werden aufgeho-
ben.

2. Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 5'850.00 (Entscheidge-
bühr CHF 5'500.00, Pauschale für das Schlichtungsverfahren 
CHF 350.00) gehen vollumfänglich zulasten der Beklagten und 
werden in der Höhe von CHF 5'500.00 aus dem von den Klägern 
geleisteten Vorschuss bezogen.

Die Beklagte ist verpflichtet, A._____ den Betrag von CHF 
5'850.00 zu ersetzen/zu bezahlen.

3. Die Beklagte hat A._____ ausseramtlich mit CHF 13'096.01 zu 
entschädigen.

2. Eventualiter sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen.

3. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge im Berufungsverfahren 
zulasten der Berufungsbeklagten.

Die C._____ (im Folgenden: die Berufungsbeklagte) beantragt Abweisung der Be-
rufung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Berufungskläger (act. 
A.3).

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In der Berufungsreplik (act. A.4) halten die Berufungskläger an ihren Anträgen 
fest; auf eine Berufungsduplik hat die Berufungsbeklagte verzichtet (act. A.5).

F. Bei der Bearbeitung der Sache wurde das Gericht im Sinne von Art. 4 
Abs. 3 der Kantonsgerichtsverordnung (KGV; BR 173.100) unterstützt von Aktuar 
ad hoc Peter Diggelmann.

Erwägungen

1.1. Die prozessualen Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Berufung geben 
zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Streitwert misst sich am Gesamtbetrag der 
durch die Klage blockierten Abrechnung und übersteigt CHF 30'000.00.

1.2. Wenn das Verfahren wie hier dem Verhandlungs- (Art. 55 Abs. 1 ZPO) und 
dem Dispositionsgrundsatz (Art. 58 Abs. 1 ZPO) untersteht, ist die Berufung keine 
Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens. Sie dient vielmehr der Überprüfung 
des angefochtenen Entscheides und des Verfahrens der ersten Instanz (Art. 310 
ZPO). Es obliegt den Parteien, geltend gemachte Mängel aufzuzeigen. Das hebt 
die Regel nicht auf, dass die Gerichte und damit auch die Berufungsinstanz das 
Recht von Amtes wegen anzuwenden haben (Art. 57 ZPO). Einer Partei kann es 
daher nicht schaden, wenn sie sich auf unzutreffende Gesetzesbestimmungen 
beruft oder solche gar nicht nennt. Es obliegt ihr aber, den geltend gemachten 
Fehler aufzuzeigen, und zwar nicht nur allgemein, sondern so präzis, dass es die 
Berufungsinstanz ohne Mühe verstehen kann. Sie darf nicht einfach auf Vorbrin-
gen in erster Instanz verweisen, sondern muss sowohl die Passagen im angefoch-
tenen Urteil als auch die angerufenen Aktenstücke genau bezeichnen. Das Bun-
desgericht formuliert es im grundlegenden Urteil so: (von der Partei werde ver-
langt) "de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le ca-
ractère erroné de la motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui 
suffit cependant pas de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni 
de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa motivation 
doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre 
aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision 
que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa 
critique" (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; 141 III 576 E. 2.3.3).

Diese Anforderungen sind immerhin mit Augenmass, nach Treu und Glauben 
(Art. 52 ZPO) zu handhaben. Wenn der Berufung bei loyalem Bemühen zu ent-
nehmen ist, was warum kritisiert werden soll, und wenn das angefochtene Urteil 
den Punkt nicht besonders eingehend abhandelt, sodass auch ohne das Bezeich-

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nen einzelner Seiten oder Absätze klar wird, was gemeint ist, lässt sich die Kritik 
häufig ohne Schwierigkeiten ("aisément", sagt das Bundesgericht) verstehen und 
beurteilen. Jedenfalls dürfen die formellen Anforderungen nicht überspannt oder 
überspitzt formalistisch angewendet werden. Im Einzelnen lässt sich das freilich 
nur bei der Diskussion konkreter Kritikpunkte beurteilen. 

1.3. In der Berufung sind neue Vorbringen mit wenigen Ausnahmen ausge-
schlossen (Art. 317 ZPO). Die Parteien müssen, um den vorstehend genannten 
Erfordernissen zu genügen, die Voraussetzungen einer der gesetzlichen Ausnah-
men begründen. Wenn sie in der Berufung tatsächliche Behauptungen vortragen, 
die nicht auf den ersten Blick etwas betreffen, wovon schon das erstinstanzliche 
Gericht ausging, werden sie als neu betrachtet, ohne dass die Berufungsinstanz 
die erstinstanzlichen Rechtsschriften und Akten darauf hin zu durchsuchen hätte, 
wo die Behauptung allenfalls schon aufgestellt worden sein könnte. Auch neue 
Beweismittel unterliegen der Noven-Beschränkung.

Novenrechtlich unzulässige Vorbringen oder Dokumente sind allerdings nicht nach 
einem häufig verwendeten Ausdruck in einem physischen Sinn "aus dem Recht zu 
weisen". Wohl sind sie wie unzulässige neue Behauptungen für die Entscheidfin-
dung nicht zu beachten. Weil aber eine obere Instanz ihre Zulässigkeit anders be-
urteilen mag und nur schon aus Gründen der Transparenz und der Vollständigkeit 
des Dossiers im Sinne einer tatsächlichen Chronologie dürfen sie aus den Akten 
nicht etwa entfernt und dem Einleger zurückgeschickt werden. Ebenso unrichtig ist 
die oft anzutreffende Floskel, ein Argument sei "nicht zu hören". Der Anspruch auf 
rechtliches Gehör (Art. 53 ZPO) verlangt, dass auch Unzulässiges, Verspätetes 
oder Ungebührliches (Art. 132 ZPO) "gehört" wird – wie damit umzugehen ist und 
ob es für die Entscheidfindung verwendet werden kann und darf, ist eine andere 
Frage.

2. Das Regionalgericht befasst sich eingehend mit der Abrechnung der Heiz- 
und Warmwasserkosten. Es kommt zum Schluss, die Beanstandungen der Beru-
fungskläger seien für die Periode 2018/2019 unbegründet, und weist die Klage 
insoweit ab (angefochtenes Urteil, S. 7 ff.). Die Berufungskläger sind damit nicht 
einverstanden und erneuern und vertiefen ihre Argumentation zu diesem Punkt 
(act. A.1, Rz. 10 ff., und act. A.4, Rz. 8 ff.). Die Berufungsbeklagte findet das an-
gefochtene Urteil richtig und die Kritik daran nicht begründet (act. A.3, Rz. 12 ff.).

Es geht in diesem Punkt um die gleichen Fragen, wie sie im parallelen Verfahren 
des Regionalgerichts 115-2020-10 resp. Kantonsgerichts ZK1 21 155 diskutiert 
werden. Man kann sich fragen, ob demnach eine hängige Sache im Sinne von 

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Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO vorliege, allenfalls analog angewendet auf die mehreren 
Beschlüsse der Stockwerkeigentümer zum nämlichen Thema. Möglicherweise 
hängt damit die vom Kantonsgericht verworfene Auffassung der Berufungskläger 
im Parallelfall zusammen, es könne auf ihre eigene und als Berufungsbegehren 
wiederholte Klage in jenem Verfahren nicht eingetreten werden, soweit sie die Pe-
riode 2018/2019 betreffe (vgl. Urteil in der Sache ZK1 21 155 v. 14.11.2022 
E. 3.1). Allerdings geht es um die Beschlüsse zweier verschiedener Versammlun-
gen der Miteigentümer (heute der als "ausserordentlich" bezeichneten Versamm-
lung vom 23. November 2019, im Parallelfall um Beschlüsse der "ordentlichen" 
Versammlung vom 28. September 2019). Anders als einem Gericht (Art. 59 Abs. 2 
lit. e ZPO) dürfte es der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer nicht grundsätz-
lich verwehrt sein, auf einen früheren Beschluss zurückzukommen und neu über 
einen Punkt zu entscheiden. In diesem Sinn kommt dem im vorliegenden Verfah-
ren angefochtenen Beschluss vom 23. November 2019 eine eigene Bedeutung zu, 
auch wenn er den am 28. September 2019 für die Periode 2018/2019 vorgesehe-
nen und stillschweigend akzeptierten Abrechnungsmodus nicht abänderte, son-
dern gegenteils bestätigte. Auf Klage und Berufung in diesem Punkt ist demnach 
einzutreten.

Die sich stellenden materiellen Fragen sind, wie erwähnt, die nämlichen. Die Par-
teien argumentieren im Wesentlichen gleich, und das heute angefochtene Urteil 
wiederholt in grossen Teilen identisch und im "copy-paste"-Modus die Erwägun-
gen im Urteil des Parallelfalls. Auch das Kantonsgericht hat seinen Erwägungen 
des Urteils vom 14. November 2022 im Verfahren ZK1 21 155 nichts beizufügen. 
Es kann ohne Ergänzungen darauf verwiesen werden. 

Die Berufung ist in diesem Punkt (Heizkostenabrechnung 2018/2019) abzuweisen, 
und das heute angefochtene Urteil ist insoweit zu bestätigen.

3. Die Berufungskläger beanstanden die Verlegung der von der Gemeinde 
erhobenen Kehrichtgebühren auf die Stockwerkeinheiten entsprechend den Wert-
quoten. Das Regionalgericht erwog, diese Verteilung entspreche Gesetz und Re-
glement. Ob die Berufungskläger bei einer anderen Verteilmethode besser führen, 
legten sie nicht dar. Obgleich das eigentlich eine Prozessvoraussetzung wäre – da 
sie nur in diesem Fall ein Rechtsschutzinteresse hätten –, könne das offen bleiben 
(angefochtenes Urteil, S. 14 f.).

Die Berufungskläger verweisen im Berufungsverfahren auf ihre Darstellung in der 
erstinstanzlichen Replik: die Kehrichtgebühren gingen laut Reglement der Ge-
meinde zu Lasten der einzelnen Stockwerkeinheiten und seien keine Lasten der 

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Gemeinschaft, welche dann nach einem festzulegenden Schlüssel auf die Mitei-
gentümer zu verlegen seien (RG act. I/1, S. 15 Rz. 51, mit Verweis auf das Ge-
meindereglement über die Abfallbewirtschaftung RG act. II/30). Das trifft zu. Die 
Kehrichtgrundgebühren, welche nach Art. 27 des Gemeindereglements über die 
Abfallbewirtschaftung aufgrund der Gebäudeversicherungswerte ermittelt werden, 
hätten von der Gemeinde nicht der Berufungsbeklagten in Rechnung gestellt wer-
den dürfen, denn gemäss Art. 29 des Gemeindereglements über die Abfallbewirt-
schaftung ist Schuldner der Gebühr die Person, welche am letzten Tag des Vor-
jahres Eigentum, auch Mit- oder Stockwerkeigentum, am entsprechenden Grunds-
tück hat. Die Kritik der Berufungskläger am Vorgehen der Berufungsbeklagten ist 
demnach begründet.

Das Regionalgericht hat allerdings richtig darauf hingewiesen, dass erste Voraus-
setzung der Prozessführung das rechtlich geschützte Interesse ist (Art. 59 Abs. 1 
lit. a ZPO), und es hat den Berufungsklägern vorgehalten, sie hätten nicht erläu-
tert, was ihnen eine Rechnungsstellung direkt durch die Gemeinde gegenüber der 
Verrechnung durch die Gemeinschaft für einen Vorteil brächte (angefochtenes 
Urteil, S. 15; zum Klären abstrakter Rechtsfragen steht der Zivilprozess nicht zur 
Verfügung). Das ist nicht ohne Weiteres klar: Gebäudeversicherungswerte und 
Wertquoten einzelner Stockwerkeinheiten sind natürlich nicht das Nämliche, dürf-
ten sich in der Regel aber einigermassen parallel bewegen. Die Berufungskläger 
machen in der Berufung geltend, wenn die Gemeinde direkt Rechnung stellte, 
würden sich die gemeinschaftlichen Kosten gesamthaft und damit auch ihr Anteil 
daran reduzieren (act. A.1, Rz. 38). Das ist trivial. Es käme aber darauf an, ob ein 
direkt der Gemeinde zu bezahlender Betrag oder der sich aufgrund der internen 
Verteilung ergebende für die Berufungskläger günstiger wäre. Dazu tragen die 
Berufungskläger nichts vor, namentlich behaupten sie auch nicht, sie hätten das 
schon in erster Instanz getan, sodass die Ausführungen in der Berufung ohnehin 
unzulässige Noven sind (Art. 317 ZPO; voranstehend E. 1.3).

Fehlte es den Berufungsklägern schon in erster Instanz am schutzwürdigen Inter-
esse (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO), hätte das Regionalgericht auf die Klage in diesem 
Punkt nicht eintreten sollen. Da die Prozessvoraussetzungen auch in der Berufung 
von Amtes wegen geprüft werden (Art. 60 ZPO; statt Vieler Tanja Domej, in: 
Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar zur Zivilprozessordnung, 
3. Aufl., Basel 2021, N 1 f. zu Art. 60 ZPO), ist das angefochtene Urteil aufzuhe-
ben, und auf die Klage ist in diesem Punkt (Kehrichtgebühr) nicht einzutreten.

4. Die Berufungskläger beanstanden, dass die Verwaltung in der Garage acht 
zusätzliche Steckdosen hat einbauen lassen, und zwar ohne entsprechenden Be-

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schluss der Gemeinschaft über bauliche Massnahmen. In der Berufung legen sie 
dazu Überlegungen vor (act. A.1, Rz. 39 ff.), allerdings – mit Ausnahme zweier 
dazu offenkundig unerheblicher Stellen – ohne Hinweis darauf, wann und wo sie 
das in erster Instanz vortrugen und was das Regionalgericht dazu erwog. Das er-
füllt nicht die Anforderungen an die Berufung, welche wie in E. 1.2 vorstehend er-
läutert leicht verständlich ("aisément à comprendre") dartun muss, weshalb das 
angefochtene Urteil unrichtig sei. Immerhin lassen sich die entsprechenden 
Erwägungen des Regionalgerichts ohne Mühe auffinden (angefochtenes Urteil, 
S. 15 f. E. 4.2), und soweit möglich ist auf die Beanstandungen der 
Berufungskläger einzugehen:

Der Kostenaufwand für die in der Berufung kritisierte Massnahme belief sich auf 
insgesamt CHF 1'077.00 (angefochtenes Urteil, S. 16 unten). Falls die Verwaltung 
diese Aufwendungen zu Unrecht der Gemeinschaft belastet hat, sind die Beru-
fungskläger mit einer Wertquote von 21/876 im Umfang von CHF 25.80 be-
schwert. Das erforderliche Interesse zur Prozessführung im Sinne von Art. 59 Abs. 
2 lit. a ZPO ist damit gegeben (BGE 136 III 155).

Das Urteil des Regionalgerichts stützt sich mit Bezug auf die Steckdosen darauf, 
dass der Verwalter gemäss Art. 36 Abs. 3 lit. h des Reglements im Rahmen einer 
Kompetenz von bis zu CHF 5'000.00 im Einzelfall nicht wiederkehrende Anschaf-
fungen tätigen könne (angefochtenes Urteil, S. 15 f. E. 4.2). Dem halten die Beru-
fungskläger entgegen, eine "Anschaffung" und eine "bauliche Massnahme" seien 
begrifflich völlig verschiedene Dinge, und über eine bauliche Massnahme hätte 
nach Art. 647d f. ZGB und Art. 22 Abs. 2 des Reglementes separat abgestimmt 
werden müssen. Das Reglement (vom Kantonsgericht gefunden in den Akten des 
Regionalgerichts als act. II/9) wiederholt an der von den Berufungsklägern ge-
nannten Stelle im Wesentlichen die gesetzliche Ordnung für bauliche Massnah-
men. Ob das für Bagatellsachen an den Verwalter delegiert werden kann, ist dar-
aus nicht zu entnehmen. Vor allem aber beanstanden die Berufungskläger, dass 
über das Anbringen der Steckdosen kein eigener Beschluss der Miteigentümer 
gefasst worden sei (act. A.1, S. 15 Rz. 40). Ihre Rüge ist also vorweg formeller 
Natur. Dazu hat das Bundesgericht entschieden, ein Miteigentümer, welcher einen 
formellen Mangel nicht anlässlich der Versammlung rüge und damit dessen sofor-
tige Behebung verunmögliche, verwirke das Recht zur Anfechtung 
(BGE 136 III 174 E. 5.1). So ist es hier; die Berufungskläger behaupten nicht, sie 
hätten auf den Mangel hingewiesen, und bei summarischer Lektüre des Protokolls 
(RG act. II/3) findet sich kein entsprechender Hinweis.

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Der Vollständigkeit halber sei angefügt, dass das Beharren der Berufungskläger 
auf dem strengen Wortlaut ("bauliche Massnahme" vs. "Anschaffung") einer unbe-
fangenen Auslegung des Reglementes nicht gerecht wird. Auch ist eine so klare 
Abgrenzung kaum sinnvoll, wie sie den Berufungsklägern vorschwebt – man den-
ke nur an das Anschaffen eines Schlauches zum Abspritzen des Bodens und das 
Anbringen einer Haltvorrichtung dafür: auch wenn diese fest mit dem Gebäude 
verbunden und damit vermutlich nach Lesart der Berufungskläger eine "bauliche 
Massnahme" wäre, schiene eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft 
darüber wenig sinnvoll. Die Berufungskläger führen zudem selber aus, der Haus-
wart müsse halt mit Kabelrollen arbeiten, wenn er die Garage reinige (wie gross 
diese ist, wie weit die Distanzen früher waren und neu sind, lässt sich nicht eruie-
ren; die "Garagenpläne [vorgelegt als BB 15]" [act. A.1, Rz. 41] zeigen zwar rund 
130 Parkplätze, erlauben aber nicht die Unterscheidung in bestehende und neue 
Steckdosen). Offenbar gehen die Berufungskläger davon aus, der Verwalter dürfte 
solche Kabelrollen im Rahmen seiner Kompetenz anschaffen lassen. Lange und 
auch nur während der konkreten Reinigungsarbeiten des Hauswarts herumliegen-
de Kabel sind allerdings durchaus unfallträchtig. Einzelne Steckdosen hat es of-
fenbar schon gegeben. Das Installieren von weiteren solchen zu angesichts der 
Grösse der Überbauung durchaus bescheidenen Kosten von CHF 1'077.00 kann 
daher zwangslos noch als "ordentliche Verwaltung des Hauses" verstanden wer-
den, welche dem Verwalter obliegt (Art. 36 Abs. 3 lit. a des Reglementes). So ver-
steht auch die gesetzliche Ordnung, wie sich aus Art. 712g Abs. 1 i.V.m. Art. 647c 
letzter Halbsatz ZGB ergibt, bauliche Vorkehren von untergeordneter Bedeutung 
wie geringfügige Ausbesserungen oder wenig kostspielige Instandhaltungsarbei-
ten nicht als bauliche Massnahmen, sondern als gewöhnliche Verwaltungshand-
lungen, für die kein Beschlussquorum erforderlich ist (Christoph Brunner/Jürg 
Wichtermann, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 
6. Aufl., Basel 2019, N 7 zu Art. 647a ZGB; Barbara Graham-Siegenthaler, Berner 
Kommentar, Das Eigentum, Allgemeine Bestimmungen, Art. 641–654a ZGB, 
6. Aufl., Bern 2022, N 6 und 13 zu Art. 647a ZGB; Christoph Thurnherr, Bauliche 
Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Zürich 2010, Rz. 162 und 169; 
Cornelio Zgraggen, Kostenverteilung und Haftung für Beiträge im Stockwerkeigen-
tum, Zürich 2020, Rz. 649, 674 und 692). Dass die installierten Steckdosen will-
kürlich den Eigentümern von Elektrofahrzeugen dienen sollten, wie die Berufungs-
kläger offenbar dem Regionalgericht wenn auch ohne die erforderliche Substanti-
ierung vortrugen (angefochtenes Urteil, S. 16), nehmen sie in der Berufung nicht 
wieder auf.

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Die Berufung ist in diesem Punkt (Steckdosen) abzuweisen, und das angefochte-
ne Urteil ist insoweit zu bestätigen.

5. Weitere von den Berufungsklägern beanstandete Positionen in der Jahres-
rechnung 2018/2019 sind Aufwendungen des Hauswarts, Kosten im Zusammen-
hang mit einem "Tube-in-Tube-System" sowie das Beheben eines Wasserscha-
dens.

Auch hier ist das Interesse der Berufungskläger an der Prozessführung zu beja-
hen: die ganzen Aufwendungen sind zwar nicht bekannt, dürften aber relativ be-
deutend sein, denn der Wasserschaden allein schlägt mit gut CHF 18'000.00 zu 
Buche (act. A.1, Rz. 58), was entsprechend einer Wertquote von 21/876 eine Be-
lastung der Berufungskläger von gegen oder sogar über CHF 500.00 ausmachen 
dürfte.

5.1. Allgemeine Aufwendungen des Hauswarts sind nach Auffassung der Beru-
fungskläger nicht der Gemeinschaft, sondern einzelnen Stockwerkeigentümern 
zugekommen und daher zu Unrecht in die Abrechnung der gemeinschaftlichen 
Kosten aufgenommen worden (act. A.1, Rz. 44 ff.).

Das Regionalgericht erwog, die Berufungskläger hätten zwar eine lange Liste von 
Arbeiten des Hauswartes vorgelegt, dabei aber nicht konkret genug behauptet, 
was diese Arbeiten betroffen hätten und weshalb sie nicht der Gemeinschaft hät-
ten belastet werden dürfen. Kleine Hilfeleistungen des Hauswarts wie das Türöff-
nen der Wohnungen für Handwerker und die Unterstützung der Eigentümer bei 
kleinen technischen Störungen und Problemen seien vom Pflichtenheft des Haus-
warts gedeckt. Diese Regelung erscheine sachgerecht und sinnvoll. Auch wenn 
die Gemeinschaft grundsätzlich nur die gemeinschaftlichen Kosten zu tragen ha-
be, so stehe es der Gemeinschaft frei zu entscheiden, dass gewisse geringfügige 
Kosten im Bagatellbereich auch von der Gemeinschaft zu tragen seien, obwohl 
diese an sich einen Sonderrechtsteil beträfen. Im Reglement sei in Art. 15 lit. h 
denn auch ausdrücklich die Rede von "übrigen von der Gemeinschaft zu tragen-
den Kosten, sofern nicht eine andere Verteilung ausdrücklich vorgesehen ist". Die 
Gemeinschaft habe demnach in zulässiger Weise entschieden, dass die Kosten 
des Hauswarts nicht für sämtliche mit Sonderrechtsteilen zusammenhängende 
Arbeiten den einzelnen Stockwerkeigentümern zu verrechnen seien. Die zu beur-
teilenden Arten von geringfügigen Arbeiten träten bei jedem Stockwerkeigentümer 
in etwa in gleichem Masse auf. Die einzelnen Abweichungen von den durch-
schnittlichen Kosten zu den tatsächlich verursachten persönlichen Kosten der 
Stockwerkeigentümer befänden sich im Bagatellbereich von nahezu durchgehend 

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weniger als CHF 100.00 und meist sogar unter CHF 50.00 pro Jahr. Der Aufwand, 
für jeden einzelnen Stockwerkeigentümer separate Abrechnungen für diese Baga-
tellarbeiten zu erstellen, einzig damit die entstandenen Kosten vollkommen verur-
sachergerecht auf die Stockwerkeigentümer verteilt werden könnten, könne damit 
in keiner Weise als verhältnismässig angesehen werden. Eine vollkommene und 
absolute Fairness in der Kostenverteilung der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft 
sei bereits grundsätzlich nicht möglich (angefochtenes Urteil, S. 16 ff. E. 4.3).

Die Einwendungen der Berufungskläger dagegen genügen den Anforderungen an 
die Berufung (Art. 311 ZPO; vorstehend E. 1.2) nicht. Ein dickes Bündel Papiere 
aus den Akten des Regionalgerichts (RG act. II/19) enthält offenbar stichwortartige 
Hinweise auf die vom Hauswart zwischen Juni 2018 und Juni 2019 ausgeführten 
Arbeiten und die dafür aufgewendeten (gerundeten) Zeiten. Das mehrfarbige Mar-
kieren zahlreicher Positionen lässt nicht erkennen, was mit den verschiedenen 
Farben gemeint ist. Die auszugsweise Wiedergabe in der Berufung (act. A.1, 
Rz. 45) hilft nicht weiter. Das Regionalgericht hat erwogen, die Berufungskläger 
müssten konkret angeben, was der Hauswart geleistet habe, und dass das nicht 
die Gemeinschaft betroffen habe. Das ist richtig. Können Kosten weder einem 
gemeinschaftlichen Teil noch einem im Sonderrecht stehenden Teil zugeordnet 
werden, gehen sie gestützt auf die nicht abschliessende Aufzählung der gemein-
schaftlichen Kosten in Art. 15 des Reglements zulasten der Gemeinschaft, was 
Ausdruck des dem Stockwerkeigentum innewohnenden Gemeinschaftsgedankens 
ist (vgl. Zgraggen, a.a.O., Rz. 347). "Klare Belege, dass einzelne Arbeiten einzig 
und allein den einzelnen Stockwerkeinheiten zugutegekommen sind" (act. A.1, 
Rz. 45 f.), welche die Berufungskläger in erster Instanz anriefen und welche das 
Regionalgericht zu Unrecht nicht berücksichtigt haben soll, nennt im Übrigen auch 
die Berufung nicht. Die Berufungsbeklagte soll zwar laut den Berufungsklägern die 
Aufstellung des Hauswarts anerkennen (act. A.1, Rz. 46, allerdings ohne brauch-
bares Zitat: "im Rahmen der Klageantwort und der Replik" [gemeint wohl: "Duplik"] 
bedeutet, dass die Berufungsinstanz diese Rechtsschriften nach einer für die Be-
rufungskläger günstigen Aussage durchsuchen solle, was keine ausreichende Be-
gründung der Berufung ist). Auch wenn es zuträfe, bedeutete es nicht, dass die 
Berufungsbeklagte die dort aufgeführten einzelnen oder halben Stunden von des-
sen Tätigkeit separat den Eigentümern verrechnen müsste. Zur "ordentlichen 
Verwaltung des Hauses", welche gemäss Art. 36 Abs. 3 lit. a des Reglements der 
Verwaltung übertragen ist, gehören auch kleine Dienstleistungen des Hauswarts, 
wie etwa das Öffnen von Wohnungen für von den Berechtigten bestellte Handwer-
ker – was bei Ferienwohnungen ein besonderes Bedürfnis ist und jedenfalls nach 
dem in der Berufung vorgelegten Auszug den grössten Teil der Aufwendungen 

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ausgemacht haben dürfte. Die Kosten der Verwaltung sind nach Art. 15 Abs. 2 lit. f 
des Reglements wie auch nach Art. 712h Abs. 2 Ziff. 2 ZGB gemeinschaftlich. 

In diesem Punkt (Hauswartkosten) ist die Berufung abzuweisen und das ange-
fochtene Urteil zu bestätigen.

5.2. Die Berufungskläger kritisieren weiter, dass der Hauswart Arbeiten für ein 
"Tube-in-Tube-System" (es wird bei summarischer Durchsicht nirgends näher er-
läutert, was das ist) und für einen Wasserschaden ausgeführt habe, welche nicht 
die Gemeinschaft betroffen hätten. Das Regionalgericht zitiert die Berufungsbe-
klagten mit der Einwendung, das "Tube-in-Tube-System" sei notwendig geworden, 
weil die Ringleitung für das warme Wasser ungenügend gewesen sei, und der 
Wasserschaden sei aufgrund eines Materialfehlers bei der Abzweigung von der 
Ringleitung zur Wohnung E._____ entstanden. Die Berufungskläger hätten keinen 
genügenden Beweis dafür angeboten, dass die beiden Arbeiten je Sonderrecht 
betroffen hätten (angefochtenes Urteil, S. 20).

In der Berufung wird geltend gemacht, das "Tube-in-Tube-System" sei erforderlich 
geworden, weil das Wasser zu lange geflossen sei, bis in der betreffenden Woh-
nung warm aus der Leitung getreten sei, und das sei ein Mangel am Sonder-
rechtsteil (act. A.1, Rz. 53). Das trifft nicht zu. Die Versorgung der einzelnen Woh-
nung mit warmem Wasser ist eine Aufgabe der Gemeinschaft. Das Reglement hält 
in Art. 4 Abs. 1 lit. v ausdrücklich fest, dass "Leitungen für Heizung, Warmwas-
ser…" gemeinschaftliche Teile sind. Wenn diese gemeinschaftlichen Teile nicht 
oder nur ungenügend leisten, muss die Gemeinschaft sie in Ordnung bringen. Die 
daraus resultierenden Kosten zählen nach Art. 15 Abs. 2 lit. a und c des Regle-
ments zu den gemeinschaftlichen Kosten (vgl. auch Art. 712h Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). 
Abgesehen davon, dass die Berufung nicht ausführt, was unter diesem Titel im 
Einzelnen zu Unrecht in die Abrechnung der gemeinschaftlichen Kosten aufge-
nommen worden wäre (der Verweis auf "Rz 22 Plädoyernotizen" geht ins Leere, 
da dort [RG act. II/32] bei summarischer Durchsicht erkennbar nichts Zusätzliches 
zu finden ist), ist die Kritik der Berufungskläger in diesem Punkt (Tube-in-Tube-
System) grundsätzlich unberechtigt.

5.3. Beim Posten "Wasserschaden" machen die Berufungskläger unter Verweis 
auf Art. 3 Abs. 2 lit. i und Art. 4 lit. v des Reglements geltend, dass Wasserleitun-
gen in den einzelnen Wohnungen "ab Abzweigung von der Gemeinschaftsleitung" 
zum Sonderrecht gehörten. Kritisch ist demnach, wie das "ab Abzweigung von der 
Gemeinschaftsleitung" zu verstehen ist, und an welcher Stelle konkret der Scha-
den entstand. Das Regionalgericht erwog, weil sie kein Gutachten beantragten, 

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sei den Berufungsklägern der Beweis nicht gelungen, dass diese Stelle zum Son-
derrecht gehöre (angefochtenes Urteil, S. 21). Die Berufungskläger halten dage-
gen, der Verwalter habe es pflichtwidrig unterlassen, die Leckstelle genau zu loka-
lisieren und zu dokumentieren (act. A.1, Rz. 54 ff.).

In diesem Punkt ist die Berufung besonders schwierig zu verstehen. Die Beru-
fungskläger tragen ihre Feststellungen zum Sachverhalt vor, ohne anzugeben, wo 
sie das schon in erster Instanz behaupteten. Darauf ist nicht einzugehen, soweit 
es sich nicht schon bei summarischer Durchsicht der Akten ergibt (E. 1.3 vorste-
hend; insbesondere der Hinweis auf "die Rechtsschriften" [act. A.1, Rz. 55 f.] ist 
ungenügend, vgl. auch vorstehend E. 5.1). Auch die Kritik an der Beweiswürdi-
gung durch das angefochtene Urteil bleibt in weiten Teilen vage: die Berufung sagt 
zwar, es sei die Edition der "gesamten Dokumentation" verlangt worden (act. A.1, 
S. 23 oben). Was dann herausgegeben worden sei und was nicht, was sich aus 
edierten Papieren ergebe, und dass das im angefochtenen Urteil zu Unrecht nicht 
berücksichtigt worden sei, wird nicht erläutert. Auch hier ist die Berufung mangel-
haft. Immerhin dürfte es überspitzt formalistisch sein, es dabei bewenden zu las-
sen. Es ist nach Treu und Glauben (Art. 52 ZPO) so gut als möglich zu beurteilen, 
was die Berufungskläger vortragen.

Vorweg allerdings was folgt: Die Berufungskläger bestreiten nicht, dass sie die 
Beweislast dafür tragen, der Wasserschaden habe einen Teil im Sonderrecht be-
troffen (act. A.1, S. 21 oben). Das Regionalgericht hat ausgeführt, die Berufungs-
kläger hätten das gar nie so behauptet, sondern nur "die Darstellung der Beklag-
ten mit Nichtwissen bestritten" (angefochtenes Urteil, S. 21). Dem widersprechen 
die Berufungskläger in der Berufung nicht, sondern sie räumen vielmehr ein, sie 
hätten "ihre Tatsachenbehauptungen vorsichtig formuliert" (act. A.1, Rz. 56), und 
der generelle Hinweis auf eine nicht näher bezeichnete Aktenstelle "in den 
Rechtsschriften (…) und im Rahmen der Hauptverhandlung" ist ungenügend. Das 
Regionalgericht hätte es daher dabei bewenden lassen und die Klage in diesem 
Punkt abweisen sollen, denn eine Partei darf zwar mit Nichtwissen bestreiten – mit 
Nichtwissen behaupten ist aber kein Behaupten eines Sachverhalts, welchen der 
Gegner bestreiten und über welchen erforderlichenfalls Beweis erhoben werden 
könnte. Gegenüber einer anwaltlich vertretenen Partei ist eine gewisse formelle 
Strenge gerechtfertigt. Formelle Strenge darf zwar kein Selbstzweck sein, soll sie 
nicht in Willkür kippen. Die Berufungskläger sind allerdings anwaltlich vertreten, 
und damit war das Gericht nicht gehalten, ihnen durch einen entsprechenden 
Hinweis im Sinne von Art. 56 ZPO zu helfen (BGer 5A_115/2012 v. 20.4.2012 
E. 4.5.2). Das hätte sogar unter dem Aspekt der Neutralität problematisch sein 

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können; das Bundesgericht hat entschieden, wenn ein Gericht es nicht mit einer 
unbeholfenen Partei zu tun habe, müsse es sich mit der Formulierung von Fragen 
in Zurückhaltung üben, "um die Gefahr zu vermeiden, parteilich zu instruieren" 
(BGer 5A_705/2013 v. 29.7.2014 E. 3.3.3). – Der Punkt wird soweit ersichtlich von 
den Parteien in der Berufung nicht aufgenommen, geschweige denn kritisiert. Es 
bleibt aber die Merkwürdigkeit, dass sich nun auch das Kantonsgericht mit dem 
Beweisverfahren zu einem Sachverhalt befassen muss, der so gar nie prozessual 
korrekt behauptet wurde.

Das Beweisverfahren zeigt ferner die Besonderheit, dass die Parteien beweisen 
sollten, dass die angefochtenen Beschlüsse "gegen Gesetz oder Statuen verstos-
sen" resp. dass dem nicht so sei (nicht akturierte Beweisverfügung vom 15. April 
2021, im Faszikel VIII der regionalgerichtlichen Akten). Das gibt den Wortlaut von 
Art. 75 ZGB wieder, auf welchen Art. 712m Abs. 2 ZGB verweist. Der Beweissatz 
verlangt also dem Sinn nach von den (Berufungs-)Klägern den Beweis, "dass ihre 
Klage begründet ist". Das ist mit dem geltenden Zivilprozessrecht nicht in Einklang 
zu bringen. Im Zivilprozess haben die Parteien tatsächliche Behauptungen aufzu-
stellen (Art. 55 Abs. 1 ZPO; Ausführungen zum Recht sind erlaubt, aber nicht er-
forderlich). Dann hat das Gericht von Amtes wegen zu prüfen, welche dieser Be-
hauptungen für das gestellte Rechtsbegehren rechtlich wesentlich sind (Art. 57 
ZPO). Als nächster Schritt ist (wiederum von Amtes wegen) zu prüfen, welche der 
relevanten Behauptungen von der Gegenseite bestritten werden. Zu diesen ist 
Beweis zu erheben (Art. 150 Abs. 1 ZPO), und zwar sind die von den Parteien 
genannten (Art. 55 Abs. 1 am Ende ZPO) Beweismittel abzunehmen, soweit sie 
notwendig und zulässig sind (Art. 154 zweiter Satz ZPO). Das letztere wird in der 
Beweisverfügung festgelegt (Art. 154 ZPO). Aus all dem folgt, dass die in der Be-
weisverfügung zu formulierenden Beweisthemen keine rechtlichen Fragen enthal-
ten dürfen (diese hat das Gericht zu beantworten), sondern einzig tatsächliche 
Behauptungen der Parteien (grundlegend dazu Max Guldener, Schweizerisches 
Zivilprozessrecht, 3. Aufl., Zürich 1979, S. 418 f.; Peter Guyan, in: Spüh-
ler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur Zivilprozessordnung, 3. Aufl., 
Basel 2017, N 2 ff. zu Art. 154 ZPO; prägnant und deutlich auch Samuel Baum-
gartner, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar zur Zivilprozess-
ordnung, 3. Aufl., Basel 2021, N 1 f. zu Art. 154 ZPO). – Die Parteien wenden ge-
gen die vom Regionalgericht erlassene Beweisverfügung in der Berufung nichts 
ein, sie scheinen Beweismittel genannt zu haben, und es scheinen Beweismittel 
abgenommen worden zu sein. Es sind daher die in der Berufung geltend gemach-
ten konkreten Einwendungen zu prüfen:

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Die Berufung scheint in erster Linie zu beanstanden, dass das Regionalgericht 
fand, ohne ein Gutachten (was nicht beantragt worden sei) lasse sich der Punkt 
nicht entscheiden. Der Einwand ist berechtigt. Es gibt Bestimmungen in Gesetz 
und Reglement, welche Teile eines zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Hauses 
generell in die Hoheit und Verantwortung der Gemeinschaft gehören, und welche 
im Sonderrecht der einzelnen Miteigentümer stehen. Das sind rechtliche Fragen, 
welche das Gericht zu beantworten hat. Wo im heute zu beurteilenden Fall ein 
Leck in einer Leitung aufgetreten ist, beschlägt eine tatsächliche Frage. Zu beidem 
kann ein Experte grundsätzlich nichts beitragen, was nicht auch das Gericht prü-
fen könnte und müsste. Beim Recht versteht es sich von selbst, aber auch den Ort 
eines Lecks in einer Leitung festzustellen verlangt grundsätzlich keine besonderen 
Fachkenntnisse (Art. 183 Abs. 1 ZPO). Im Vordergrund stehen dürften dabei Zeu-
genaussagen und ein Augenschein, allenfalls Urkunden. Damit hätte sich das Re-
gionalgericht auseinander setzen müssen, und sein Urteil ist darum mangelhaft. 
Das bedeutet allerdings nicht schon, dass die Berufung gutgeheissen werden 
kann und muss:

Ausgangspunkt ist die (wenn auch prozessual ungenügend aufgestellte) Behaup-
tung der Berufungskläger, das Leck habe sich an einem Teil im Sonderrecht einer 
Wohnung befunden. Wenn das zutrifft, hat die Verwaltung der Berufungsbeklagten 
die Kosten zur Behebung des Schadens zu Unrecht als allgemeine Kosten der 
Gemeinschaft zugewiesen. Was Sonderrecht und allgemein ist, ergibt sich aus 
Art. 712b ZGB, und das Reglement präzisiert, gemeinschaftlich seien insbesonde-
re "alle weiteren Anlagen (…), die auch den anderen Stockwerkeigentümern (…) 
dienen, (…) z.B. Leitungen für Heizung, Warmwasser (…)" (Art. 4 Abs. 1 lit. v). Die 
Berufungskläger erläutern in der Berufung nicht, welche zielführenden Beweismit-
tel sie angeboten hätten, die vom Regionalgericht zu Unrecht nicht abgenommen 
worden seien, oder was für Folgerungen aus abgenommenen Beweismitteln abzu-
leiten seien. Wie ausgeführt, hätten das insbesondere Zeugen (die mit der Repa-
ratur betrauten Handwerker, der Hauswart) sein können, allenfalls auch ein Au-
genschein, vielleicht ein Plan der sanitären Installationen. Wie die vermutlich vor-
handene Ringleitung von einer Heizzentrale aus durch das Gebäude verläuft, ist 
unbekannt, und die Berufungskläger tragen dazu nichts vor. Es muss auch nicht 
für alle Wohnungen gleich sein. Je nach deren Lage mag ein Stichstrang von der 
Ringleitung zur Wohnung und dort zu einem Verteiler führen. Dann dürfte der Ver-
teiler im Sonderrecht stehen. Es ist aber ebenso gut möglich, dass die Ringleitung 
durch eine Wohnung hindurch führt und die Abzweiger für das Warm- oder Heiz-
wasser direkt in die Ringleitung eingebaut sind – und dann wären die Elemente, 
wo das warme Wasser in die Wohnung resp. aus dieser in die Ringleitung zurück 

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geführt würde, ein notwendiger Bestandteil der Ringleitung selbst. Wenn die Beru-
fungskläger ausführen, eine Versicherungsanmeldung habe als Schaden "Wasser-
rohrbruch im Sanitär-Verteiler in der Wohnung C5" festgehalten (act. A.1, Rz. 59), 
lässt sich aus dieser knappen Formulierung für die soeben erläuterte Abgrenzung 
nichts Schlüssiges gewinnen – ganz abgesehen davon, dass die Berufung nicht 
angibt, wo sie das schon in erster Instanz vortrug (damit ist es vermutungsweise 
ein unzulässiges Novum, vgl. vorstehend E. 1.3). Nach den Berufungsklägern soll 
die Warmwasser-Versorgung ihrer Wohnung über eine von der Ringleitung weg 
führende Stichleitung erfolgen (act. A.1, Rz. 61) – ob das auch in der Wohnung 
der Fall ist, wo sich der Schaden ereignete, ist damit allerdings nicht bewiesen. Ihr 
erstmals mit der Berufungsreplik vom 7. Juni 2022 (act. A.4, Rz. 74 f.) vorgebrach-
te Verweis auf das Schlichtungsgesuch, das die Berufungsbeklagte am 20. De-
zember 2021 gegen die Erstellerin der Überbauung eingereicht hat (act. B.4), än-
dert daran nichts. Zum einen legen die Berufungskläger nicht dar, dass die Vor-
aussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO erfüllt sind, namentlich dass die Urkunde 
"ohne Verzug" vorgebracht wird, weshalb sie nicht mehr berücksichtigt werden 
kann. Zum anderen lässt sich aus Rz. 48 des Schlichtungsgesuchs, welche die 
Berufungskläger zitieren (act. A.4, Rz. 74), nichts Schlüssiges dahingehend ablei-
ten, dass der Wasserschaden durch ein gemeinschaftliches Bauelement verur-
sacht worden wäre. Wörtlich heisst es im Schlichtungsgesuch lediglich, die Was-
serschäden "resultierten aus einem Bruch des Kugelhahns bei der Wohnung 
E._____, der zwischen den allgemeinen Sanitärleitungen und den Sanitärleitun-
gen der Wohnung E._____ angebracht ist" (act. B.4, Rz. 48). Leitungen sind all-
gemein bis und mit den Abzweigungen zu den Einheiten gemeinschaftlicher Natur 
(Thurnherr, a.a.O., Rz. 82 und dort Fn. 237), was bedeutet, dass der Kugelhahn 
als Verbindungsstück zu den Einheiten ebenfalls gemeinschaftlich ist. Dass das 
Reglement von dieser Abgrenzung abweichen wollte, ist nicht erkennbar. Das Re-
glement hält in Art. 3 Abs. 2 lit. i fest, dass sämtliche Leitungen "ab Abzweigung 
von der Gemeinschaftsleitung" Gegenstand des Sonderrechts wären. Ob die Ab-
zweigung als solche gemeinschaftlich ist oder bereits zum Sonderrecht gehört, 
geht auch aus dieser Formulierung nicht hervor.

Die Berufungskläger scheinen endlich der Ansicht zu sein, die Berufungsbeklagte 
sei einer Anordnung zum Edieren von Unterlagen nicht oder nicht ausreichend 
nachgekommen (nur so kann der Verweis auf Art. 164 ZPO verstanden werden). 
Da sie nicht ausführt, (i) was sie verlangte, (ii) was angeordnet wurde und (iii) was 
die Berufungsbeklagte ediert hat (resp. nicht), kann das nicht vertieft werden. Die 
etwas unsystematischen Bemerkungen der Berufung zu diesem Punkt (insbeson-
dere act. A.1, Rz. 56) lassen allerdings auch vermuten, die Berufungskläger woll-

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ten sich eher auf eine vom Prozessualen unabhängige Unterlassung der Beru-
fungsbeklagten berufen: "Es ist Aufgabe und Pflicht des Verwalters abzuklären 
und zu dokumentieren, dass bestimmte Kosten (...) von der Gemeinschaft zu tra-
gen sind" (act. A.1, Rz. 58). Das hat mit einer ungerechtfertigten Mitwirkung im 
Beweisverfahren nichts zu tun (dazu Peter Higi, in: Brunner/Gasser/Schwander 
[Hrsg.], Kommentar zur Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Zürich 2016, passim und 
insbesondere N 3 zu Art. 164 ZPO). Den Berufungsklägern dürfte eine Art Bewei-
serleichterung oder sogar Beweislastumkehr als Folge einer vom Gegner ver-
schuldeten Beweisnot vorschweben (dazu etwa Christoph Hurni, in: Güngerich et 
al. [Hrsg.], Berner Kommentar zur Zivilprozessordnung, Band I, Bern 2012, N 35 
zu Art. 52 ZPO und N 44 zu Art. 55 ZPO). Dafür fehlt allerdings bereits grundsätz-
lich die Beweisnot: die Berufungskläger hätten mit geeigneten Beweisangeboten 
ohne Weiteres feststellen lassen können, wo sich der Wasserschaden konkret 
ereignete, und dass sie das unterliessen, können sie nicht der Berufungsbeklagten 
anlasten. Es kommt dazu, dass ihre Prämisse nicht haltbar ist, die Verwaltung 
müsse im Fall eines Wasserschadens vorsorglich die Beweise für eine spätere 
Auseinandersetzung sichern. Unter ganz aussergewöhnlichen Umständen mag 
das denkbar sein, wenn etwa ein gerichtlicher Streit mehr oder weniger sicher ab-
sehbar ist oder auch aus anderen Gründen – generell geht das Ansinnen der Be-
rufungskläger aber darüber hinaus, was in einem Auftrag zur Verwaltung eines 
Mehrfamilienhauses nach Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB, Art. 2 Abs. 2 OR) 
vernünftigerweise als (ungeschriebene) Pflicht des Verwalters gelten kann. 

Im Ergebnis ist der Folgerung des Regionalgerichts beizupflichten, dass die Beru-
fungskläger nicht zu beweisen vermögen, wo genau der streitige Wasserschaden 
aufgetreten ist. Damit lässt sich nicht zweifelsfrei entscheiden, ob jene Stelle ein 
gemeinschaftliches Element der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist/war oder 
ins Sonderrecht jener Wohnung gehört(e). Und ebenso wenig steht folglich fest, 
dass die Kosten der Behebung des Wasserschadens zu Unrecht der Gemein-
schaft der Stockwerkeigentümer belastet wurde, was Basis der Klage in diesem 
Punkt ist. 

Damit ist die Berufung in diesem Punkt (Wasserschaden) abzuweisen und das 
angefochtene Urteil, wenn auch mit einer anderen Begründung, zu bestätigen.

6. Damit fehlt ein Anlass, dem Verwalter die Entlastung zu verweigern, wie 
auch die Berufungskläger eventuell einräumen (act. A.1, Rz. 66). Auch in dieser 
Hinsicht ist die Berufung folglich abzuweisen.

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7. Die Prozesskosten gehen bei diesem Verfahrensausgang zu Lasten der 
(Berufungs-)Kläger (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Regelung dieser Kosten durch das 
angefochtene Urteil ist zu bestätigen. Die Gerichtskosten (Art. 95 Abs. 2 ZPO) für 
die Berufung bestehen einzig aus der Entscheidgebühr. Der von der Verordnung 
über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) in Art. 9 gegebene 
Rahmen beträgt CHF 1'000.00 bis CHF 30'000.00. Der Streitwert beträgt über 
CHF 100'000.00, weil die Klage die Abrechnung der Heizkosten eines Jahres so-
wie weiterer Positionen für die ganze, grosse Überbauung blockiert, wie das Regi-
onalgericht zutreffend ausführt (angefochtenes Urteil E. 1). Das Kantonsgericht 
konnte in weiten Teilen auf dem sorgfältig redigierten Entscheid aufbauen, was 
den Aufwand in Grenzen hielt. Für die Berufung ist die Entscheidgebühr auf 
CHF 6'000.00 anzusetzen. Die Parteientschädigung der Berufungsbeklagten ist, 
da sie keine Honorarnote eingereicht hat, ermessensweise festzusetzen (Art. 2 
der Honorarverordnung [HV; BR 310.250]). Das Prozessthema war aus der ersten 
Instanz bekannt, und auch wenn das Mandat formell wechselte, arbeitete die neue 
Vertreterin im selben Büro wie der bisherige Vertreter und konnte also auf dessen 
Informationen aufbauen. Angemessen erscheint ein zu ersetzendes Honorar von 
CHF 4'500.00 einschliesslich Spesen und Mehrwertsteuer.

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Demnach wird erkannt:

1. Das angefochtene Urteil wird mit Bezug auf die Verlegung der Kehrichtge-
bühren durch den angefochtenen Beschluss der C._____ vom 23. Novem-
ber 2019 aufgehoben, und auf die Klage von A._____ wird in diesem Punkt 
nicht eingetreten.

2. Im Übrigen wird die Berufung von A._____ abgewiesen und das angefoch-
tene Urteil bestätigt.

3. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahren werden festgesetzt auf eine 
Entscheidgebühr von CHF 6'000.00. Sie werden A._____ in solidarischer 
Haftung auferlegt und aus dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss in 
Höhe von CHF 8'000.00 bezogen. Der Restbetrag des Vorschusses von 
CHF 2'000.00 wird A._____ zurück erstattet.

4. A._____ werden in solidarischer Haftung verpflichtet, der C._____ für das 
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 4'500.00 (inkl. Spe-
sen und MwSt.) zu bezahlen.

5. Gegen diese Entscheidung in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit 
mit einem Streitwert von über CHF 30'000.00 kann gemäss Art. 72 BGG 
Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 
Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht 
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der 
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 
ff. und Art. 90 ff. BGG.

6. Mitteilung an: