# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b554ef3e-3bc7-5ed6-b43f-4f0c39e5c482
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2007 17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2007-17_0000-00-00.pdf

## Full Text

Steuern 8
Imposte

Grundstückgewinnsteuer. Ermittlung des Anlagewertes bei 
einer Teilveräusserung.
– Bei Stockwerkeigentum sind bei Teilveräusserungen die 

Wertquoten nur dann massgebend, wenn sie die objek- 
tiven Wertverhältnisse wiedergeben (E.1a).

– Beispiel (E.1b).

Imposta sul plus valore fondiario. Determinazione del va- lore 
d’investimento in caso di una vendita parziale.
– In caso di vendite parziali di proprietà per piani, i valori delle 

quote sono determinanti solo se rispecchiano og- 
gettivamente i valori delle parti vendute (cons. 1a).

– Esempio (cons. 1b).

Erwägungen:
1.  a) Gemäss Art. 46 Abs. 1 StG ist der  Veräusserungsge-

winn der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis 
und Aufwendungen) übersteigt. Bei einer Teilveräusserung ist für 
die Ermittlung des Anlagewertes der Gesamterwerbspreis nach 
objektiven Grundsätzen auf das veräusserte bzw. zurückbehaltene 
Grundstück zu verlegen. Dabei ist der Verkehrswert des veräus- 
serten und  des  zurückbehaltenen  Grundstückteiles  gesondert  
zu  schätzen  und  der  Erwerbspreis   nach   dem   so   ermittel- 
ten Wert aufzuteilen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar 
zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, N 5 
zu § 224). Wird an einem Grundstück im Verlauf der Besitzesdauer 
als Stockwerkeinheiten ausgestaltetes  Miteigentum  begründet 
und veräussert, so liegen Teilveräusserungen vor (RB 1978 Nr. 78). 
Bei der Veräusserung von Stockwerkeinheiten sind nach einem äl- 
teren Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichtes die Wertquoten
i.S. von Art. 712e ZGB für die Zerlegung des Erwerbspreises und 
der unausscheidbaren Aufwendungen massgebend (RB 1973 Nr. 
43). An der Richtigkeit dieses Entscheides hat die Lehre zu Recht 
Zweifel angebracht: Die Wertquoten werden von den Stockwerkei- 
gentümern frei nach grundsätzlich beliebigen Kriterien festgelegt, 
die  objektiver  (Fläche,  Rauminhalt  etc.)  oder  subjektiver  Natur

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(Aussicht, Zugang, Immissionen etc.) sein können (BG 116 II 55; 
vgl. auch BGE 127 III 142). Gerade subjektive Kriterien eignen sich 
aber nicht für die Wertzerlegung bei der Grundstückgewinnsteuer. 
Die Wertquoten können in der Praxis richtigerweise nur dann für 
die Zerlegung des Erwerbspreises und der unausscheidbaren 
Aufwendungen massgebend sein, wenn keine besseren  Kri-  
terien für solche Zerlegungen bekannt sind (Richner/Frei/Kauf- 
mann/Meuter, a.a.O., N 7 zu § 224). Selbst wenn davon ausge- 
gangen wird, dass bei Stockwerkeigentum die Wertquoten in der 
Regel die objektiven Wertverhältnisse wiedergeben, ist jedenfalls 
dann davon abzuweichen, wenn im konkret zu beurteilenden Fall 
ausreichende Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Wertquoten 
zu einem mit den tatsächlichen wirtschaftlichen Gegebenheiten 
nicht übereinstimmenden Ergebnis führen würden.

b) Vorliegend ist dies der Fall. Wie die Vorinstanz an sich zu 
Recht anführt, ist das Verhältnis der Wertquoten der beiden Stock- 
werkeinheiten proportional zum Verhältnis der Bruttogeschoss- 
flächen der beiden Einheiten festgelegt worden. Gerade dies zeigt 
aber, dass durch die Wertquoten die Anlagekosten von veräusser- 
ter und zurückbehaltener Stockwerkeinheit nicht in einer den 
tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Weise objektiv wie- 
dergegeben werden. Es liegt auf der Hand und entspricht auch der 
allgemeinen Lebenserfahrung, dass der Verkehrswert pro Qua- 
dratmeter Bruttogeschossfläche bei einer luxuriösen Dachwoh- 
nung in der Altstadt um einiges höher liegt als bei einem schlecht 
vermietbaren oder schwer verkäuflichen Gewerbelokal im Erdge- 
schoss desselben Hauses. Dem hat die Vorinstanz durch ihr unfle- 
xibles und schematisches Abstellen auf die Wertquoten in keiner 
Weise Rechnung getragen. Sie wird deshalb in Sinne von E.1.a 
vorzugehen haben, d.h. allfällig vorhandene Schätzungen beizie- 
hen oder veranlassen müssen, um die Anlagewerte der ver- 
äusserten und der zurückbehaltenen Stockwerkeinheit zu ermit- 
teln. In diesem Sinne sind die Beschwerden gutzuheissen und ist 
die Sache zu neuer Veranlagung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
A 07 23 und 24 Urteil vom 19. Juni 2007

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