# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 613b5953-73d9-5e6b-98bb-c8ae8d0dd6e2
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-14
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 14.12.2022 100 2021 281
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2021-281_2022-12-14.pdf

## Full Text

100 21 281
Gemeinde: D.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 15.12.2022 JCU/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 14. Dezember 2022

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichter Glatthard und Steiner 
sowie Leumann als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________ und B.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1.________, E.________, ist seit dem Jahr 1984 
im Alleineigentum von A.________. Auf dem Grundstück befinden sich im Wesentlichen ein 

früheres Bauernhaus mit zwei Wohnungen (Gebäude Nr. 9) und ein freistehendes Einfamilien-

haus, das frühere "Stöckli" (Gebäude Nr. 7). Die im Erd- und Dachgeschoss liegende Wohnung 

im Gebäude Nr. 9 (in den Akten der amtlichen Bewertung als "Wohnung 2" bezeichnet) wird von 

A.________ und B.________ (fortan: Rekurrenten) bewohnt. Die im Unter- und Erdgeschoss 

liegende Wohnung im Gebäude Nr. 9 ("Wohnung 1") und das Haus Nr. 7 sind an Dritte vermie-

tet.

B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (Steuerverwal-
tung), bestimmte den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1.________ im Rahmen der allge-

meinen Neubewertung 2020 auf CHF 1'993'540.-- (Verfügung vom 28.7.2020 [vordatiert], Akten 

Steuerverwaltung, 36). Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem Steuerjahr 2017 CHF 1'466'040.-

- betragen (Verfügung vom 15.2.2017, pag. 57). Die von den Rekurrenten gegen die Verfügung 

vom 28. Juli 2020 erhobene Einsprache vom 23. Juli 2020 (pag. 9) wurde von der Steuer-

verwaltung mit Einspracheentscheid vom 7. Juli 2021 (pag. 1-4) abgewiesen.

C. Gegen den Einspracheentscheid haben die Rekurrenten mit Eingabe vom 21. Juli 2021 
Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben. 

Sie führen zunächst aus, dass das fragliche Grundstück erst vor zwei Jahren nach einem Um-

bau neu bewertet worden sei. Dass nach dieser kurzen Zeitspanne der amtliche Wert um 

CHF 527'500.-- höher ausfalle, könne doch nicht richtig sein. Im Einzelnen machen die Rekur-

renten geltend, dass die Liegenschaft in mehrfacher Hinsicht unrichtig benotet, das wirtschaftli-

che Alter zu tief festgesetzt und die Raumaufnahme unrichtig vorgenommen worden sei. Zudem 

kritisieren die Rekurrenten, dass der Wert der (Indach-)Photovoltaikanlage nunmehr 

CHF 116'079.-- betragen soll, obwohl sie im Jahr 2015 nur CHF 92'000.-- gekostet habe. 

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 2. September 2021 vernehmen lassen. Sie beantragt, 
den Rekurs teilweise gutzuheissen. Für die Photovoltaikanlage erachtet die Steuerverwaltung 

einen amtlichen Wert von CHF 60'563.-- als korrekt, basierend auf den zu erwartenden Erträ-

gen. Die übrigen Einflussgrössen der amtlichen Bewertung (Raumeinheiten, Benotung, wirt-

schaftliches Alter) sind nach Auffassung der Steuerverwaltung hingegen korrekt erfasst worden.

E. Mit Schreiben vom 16. September 2021 haben die Rekurrenten zur Vernehmlassung der 
Steuerverwaltung Stellung genommen und an ihren Standpunkten festgehalten.

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F. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 6. September 2022 ein Augenschein durchgeführt 
worden. Die Delegation der Steuerrekurskommission, bestehend aus einer hauptamtlichen 

Richterin, einem Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat in Anwesenheit der Re-

kurrenten sowie einer Vertreterin der Steuerverwaltung das zur Diskussion stehende Grunds-

tück besichtigt. Die Delegation hat aufgrund des Augenscheins sowie anhand der vorhandenen 

Unterlagen die von der Steuerverwaltung vorgenommene Neubewertung überprüft. Das Proto-

koll des Augenscheins ist den Rekurrenten und der Steuerverwaltung mit Postaufgabe vom 

28. September 2022 eröffnet worden.

G. Die Steuerverwaltung hat sich nicht zum Augenschein-Protokoll geäussert. Die Rekurren-
ten haben mit Schreiben vom 14. Oktober 2022 zum Protokoll Stellung genommen.

Auf die detaillierten Äusserungen der Parteien in den genannten Rechtsschriften wird, soweit 

für den Entscheid von Bedeutung, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Die Rekurrenten sind im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durch-

gedrungen. Sie sind daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. 

Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

2. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert des Grundstücks D.________ Gb-
bl. Nr. 1.________, gültig ab dem Steuerjahr 2020. 

3. Gemäss Art.  46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrs-
wert zu versteuern. Grundstücke und andere unbewegliche Vermögensgegenstände werden für 

die Ermittlung des massgebenden Vermögenssteuerwerts durch die kantonale Steuerverwal-

tung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig 

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und gilt bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 

Abs. 3 StG). 

3.1 Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung 

ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art. 182 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des De-

krets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen 

Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Die allgemeine Neubewertung 2020 ba-

siert auf Preiserhebungen in den Jahren 2013 bis 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Zuvor wurde letzt-

mals per Steuerjahr 1999 eine allgemeine Neubewertung anhand von Daten der Bemessungs-

periode 1993 bis 1996 durchgeführt. In den 21 Jahren seit der letzten allgemeinen Neubewer-

tung sind die Verkehrswerte der Grundstücke im Kanton Bern insgesamt erheblich angestiegen 

und immer stärker von den amtlichen Werten abgewichen. Es gibt aber auch Regionen, in de-

nen die Grundstückpreise nicht oder nur geringfügig zugenommen haben. Mit der allgemeinen 

Neubewertung 2020, die alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern betrifft, 

werden die amtlichen Werte den tatsächlichen Verkehrswerten angenähert (sie liegen im 

Durchschnitt jedoch immer noch erheblich darunter) und die regionalen Unterschiede reduziert. 

Dass der Grossteil der Grundstücke nach der allgemeinen Neubewertung 2020 einen höheren 

amtlichen Wert aufweist, ist demnach auf die Entwicklung des Immobilienmarkts zurückzu-

führen und vom Gesetzgeber beabsichtigt. 

3.2 Von der allgemeinen Neubewertung zu unterscheiden ist die ausserordentliche Neube-
wertung gemäss Art. 183 StG. Eine ausserordentliche Neubewertung wird hauptsächlich dann 

durchgeführt, wenn an einem bestimmten Grundstück bauliche Veränderungen vorgenommen 

worden sind (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG). Das vorliegend zu beurteilende Grundstück wurde 

letztmals im Jahr 2015, nach Abschluss umfangreicher Umbauarbeiten, ausserordentlich neu 

bewertet. Dabei wurde auf die statistischen Grundlagen und Zinssätze der letzten allgemeinen 

Neubewertung von 1999 abgestützt. 

3.3 Ausserhalb einer ordentlichen oder ausserordentlichen Neubewertung kann der amtliche 
Wert nur geändert werden, wenn eine Auslassung oder offensichtliche Unrichtigkeit in einer 

rechtskräftigen amtlichen Bewertung festgestellt wird (Art. 181 Abs. 4 StG). Dies ist jederzeit 

von Amtes wegen oder auf Gesuch hin möglich. Der seit dem Steuerjahr 2017 gültige amtliche 

Wert des Grundstücks Nr. 1.________, ist auf eine solche Fehlerkorrektur zurückzuführen (sie-

he pag. 57). Auch diese Mutation basierte noch auf den Ansätzen der allgemeinen Neubewer-

tung 1999. 

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3.4 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten "Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen" (abrufbar unter: 

<https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > / Liegenschaften > Amtli-

cher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung AN20" 

[besucht am 24.10.2022]; fortan: Bewertungsnormen). Im Rahmen einer amtlichen Bewertung 

werden zunächst für jedes auf dem Grundstück vorhandene Objekt die Räumlichkeiten und 

Einrichtungen auf einem Aufnahmeprotokoll festgehalten. Dabei werden Wohnräume mit soge-

nannten Raumeinheiten (RE, siehe Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen) und alle übrigen 

Flächen mit der Anzahl Quadratmeter erfasst. Danach werden die Objekte nach Gebäudeart, 

Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. Zudem wer-

den das wirtschaftliche Alter und der Mietwertcode der einzelnen Objekte bestimmt, der vom 

Nutzungszweck abhängt (Wohnung, Garage, Ladenlokal usw.). Als weitere Einflussgrösse ist 

das generelle Mietzinsniveau der Standortgemeinde zu berücksichtigen, welches mit der Miet-

wertkategorie wiedergegeben wird. Aus der Anzahl Einheiten (RE oder m2), dem Total der No-

ten, dem wirtschaftlichen Alter, dem Mietwertcode und der Mietwertkategorie wird für jedes Ob-

jekt der Protokollmietwert errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen), d.h. der im Jahr er-

zielbare Mietertrag (der Protokollmietwert dient zugleich als Ausgangspunkt für die Bestimmung 

des Eigenmietwerts). Der Protokollmietwert wird durch den Kapitalisierungssatz dividiert, wor-

aus sich der Ertragswert ergibt. Nach Addition des Realwertzuschlags resultiert schliesslich der 

amtliche Wert. Kapitalisierungssatz und Realwertzuschlag sind abhängig von der Note für die 

Gebäudeart sowie vom wirtschaftlichen Alter (Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Ergänzende 

Informationen können den von der Steuerverwaltung veröffentlichten "Erläuterungen zum steu-

erlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften" (namentlich S. 7 f.) ent-

nommen werden (abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersitua-

tionen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads" [besucht 

am 24.10.2022]).

4. Die Steuerverwaltung hat die allgemeine Neubewertung 2020 weitgehend automatisiert 
umgesetzt. Dabei wurden die vorbestehende Raumaufnahme (Ziff. 1 des Augenschein-

Protokolls) und die Benotung (mit Ausnahme der Verkehrslage, Ziff. 2 des Augenschein-

Protokolls) unverändert übernommen, das wirtschaftliche Alter (Ziff. 3 des Augenschein-

protokolls) angepasst und anschliessend anhand der aktualisierten Tabellen der neue amtliche 

Wert ermittelt. Obwohl somit ein Grossteil der Einflussgrössen durch die allgemeine Neu-

bewertung nicht oder bloss rechnerisch angepasst worden ist, können im vorliegenden Rekurs-

verfahren sämtliche Elemente der Bewertung überprüft werden. Die Steuerrekurskommission 

beurteilt dabei hauptsächlich jene Punkte, die zwischen den Parteien umstritten sind. Sie ver-

fügt jedoch über die gleichen Kompetenzen wie die Steuerverwaltung im vorangegangenen 

https://www.sv.fin.be.ch
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Bewertungs- und Einspracheverfahren (Art. 198 Abs. 2 StG) und ist daher ist nicht an die Par-

teibegehren gebunden. Jedoch greift die Steuerrekurskommission nur zurückhaltend in den 

Ermessensspielraum ein, der naturgemäss mit jeder Schätzung verbunden ist.

5. Die Delegation der Steuerrekurskommission ist in ihrem Protokoll über den Augenschein 
vom 6. September 2022 zu folgenden Feststellungen und Schlüssen gelangt (im Augenschein-

Protokoll wird aufgrund der Eigentumsverhältnisse einzig A.________ als Rekurrent genannt; 

gemäss Art. 184 Abs. 2 StG sind jedoch beide Ehegatten als Partei zu betrachten, weil sie den 

Wert des Grundstücks Nr. 1.________ gemeinsam versteuern): 

1. Raumaufnahme 

Wohnungen Gebäude Nr. 9

Bezüglich Raumaufnahme kritisiert der Rekurrent einzig, dass die Küche in der Wohnung 1 

(Erd-/Obergeschoss) mit 1.3 Raumeinheiten (RE) bewertet werde, während die gleich ausge-

stattete, jedoch mit mehr Ablagefläche versehene Küche in der Wohnung 2 (Ober-

/Dachgeschoss) bloss 1.2 Raumeinheiten umfasse. Gemäss Tabelle 3.1 der Nichtlandwirt-

schaftlichen Bewertungsnormen vom 10. Oktober 2018, abrufbar unter: <htt-

ps://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaf-

ten > Amtlicher Wert" [besucht am 8.9.2022], fortan: Bewertungsnormen AN20) wird eine 

Wohn-/Essküche mit 1.0 bis 1.3 RE bewertet. Vorliegend erklären sich die 1.3 RE damit, dass 

die Fläche des anschliessenden Essraums ebenfalls zur Küche gezählt wird, während sich die 

auf dem Aufnahmeprotokoll vermerkten 23.9 m2 (entsprechend 1.2 RE) ausschliesslich auf den 

Wohnbereich beziehen (vgl. auch Plan auf pag. 30). Insgesamt umfasst der Koch-, Ess- und 

Wohnbereich in der Wohnung somit 2.5 RE. Zum gleichen Ergebnis würde man gelangen, 

wenn man nicht von einer Wohn-/Essküche, sondern von einer Standardküche mit 1.0 RE aus-

gehen wollte. Dieser wäre eine Fläche von 11.9 m2 zuzuordnen. In diesem Fall würden auf den 

Wohn- und Essbereich 31.4 m2 fallen, was 1.5 RE entspricht. Dementsprechend ist der Koch-, 

Ess- und Wohnbereich in der Wohnung 1 korrekt im Aufnahmeprotokoll verzeichnet. Wenn 

schon, käme eine Anpassung bei der Wohnung 2 in Frage, deren insgesamt deutlich grösserer 

Koch-, Ess- und Wohnbereich mit 2.9 RE zurückhaltend, jedoch noch im Ermessen liegend, 

bewertet ist.

Lift / Alarmanlage

Zusätzliche Ausbauten und Installationen, die den üblichen Standard übersteigen und damit 

den Mietwert des Objekts erhöhen (z.B. Cheminée, Sauna), werden bei der Raumaufnahme 

separat berücksichtigt. Das Gebäude Nr. 9 verfügt über einen Lift, was gemäss den von der 

Steuerverwaltung basierend auf Ziff. 1.7 der Bewertungsnormen AN20 erlassenen schätzungs-

technischen Weisungen (nicht online verfügbar; fortan: Weisungen) bei Ein- und Zweifamilien-

häusern einer zusätzlichen Einrichtung entspricht (S. 22). In der bis 2019 geltenden Version der 

Weisungen waren nur Aufzüge mit Luxuscharakter zu bewerten (Ziff. 4.02.01), was in der Praxis 

ebenfalls auf Ein- und Zweifamilienhäuser angewandt worden ist. Auch die Alarmanlage stellt 

eine separat zu bewertende zusätzliche Installation dar (sowohl nach der früheren wie auch 

nach der aktuell gültigen Version der Weisungen). Für die Bewertung solcher zusätzlichen Ein-

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richtungen sehen die Bewertungsnormen AN20 in Ziff. 2.2.2 ein vereinfachtes Umrechnungs-

verfahren vor, indem aus den Baukosten durch Verzinsung mit 5 % der Mietwert der zusätzli-

chen Installation ermittelt wird. Dieser Mietwert wird sodann mittels Division durch CHF 2'100.-- 

in RE umgerechnet. Laut den Weisungen ist hingegen eine aufwändigere, den Gegebenheiten 

im Einzelfall weit besser entsprechende, Berechnungsmethode vorgesehen, mit der im Ergeb-

nis sichergestellt wird, dass die spezielle Einrichtung mit rund 70 % der Investitionskosten im 

amtlichen Wert berücksichtigt wird (S. 22 ff.). Der Sachverständige schätzt die Investitionen für 

Lift und Alarmanlage auf CHF 50'000.--, wovon 70 % einen Zielwert CHF 35'000.-- ausmachen. 

Diese beiden zusätzlichen Einrichtungen sind somit mit gemeinsam 0.5 RE im Aufnahmeproto-

koll zu berücksichtigen, was CHF 33'084.-- entspricht (aus der vereinfachten Berechnung 

gemäss den Bewertungsnormen AN20 würden 1.2 RE, ausmachend rund CHF 79'400.--, resul-

tieren).

Photovoltaikanlage

Die Indach-Photovoltaikanlage war in der bis 2019 geltenden Bewertung mit 2.3 RE berücksich-

tigt, abgeleitet aus Investitionskosten von CHF 92'000.--, indexiert auf CHF 81'567.--, was bei 

einem Zinssatz von 5 % einem Mietwert von CHF 4'078.-- entsprach. Dividiert durch den alten 

Ansatz von CHF 1'800.-- pro RE ergaben sich die 2.3 RE, ausmachend CHF 71'098.-- (siehe 

pag. 19 und 60). Weil mit der allgemeinen Neubewertung der Mietwert pro RE von CHF 2'127.--

 auf CHF 2'710.40 zugenommen hat und sich zugleich der Kapitalisierungssatz (alt 7.5 %, neu 

5.8 %) und der Realwert-Zuschlag (alt 9 %, neu 8 %) geändert haben, beträgt der Wert der 

Photovoltaikanlage gemäss Einspracheentscheid nunmehr CHF 116'079.--. Grundsätzlich se-

hen die Bewertungsnormen AN20 vor, dass sich an der Berechnung bestehender Spezialaus-

bauten nichts ändert (Ziff. 2.2.2). Dies ist aus verfahrensökonomischen Gründen gerechtfertigt, 

denn eine automatisierte Umsetzung der allgemeinen Neubewertung 2020 wäre ansonsten 

nicht möglich gewesen. Bei offensichtlich stossenden Ergebnissen wie im vorliegenden Fall, ist 

jedoch eine Anpassung der Berechnung geboten. Die Steuerverwaltung beantragt in ihrer Ver-

nehmlassung denn auch, die Photovoltaikanlage nur noch mit 1.2 RE (ausmachend 

CHF 60'563.--) zu berücksichtigen, abgeleitet von einem angenommen jährlichen Ertrag von 

CHF 2'600.--, dividiert durch den neuen Ansatz von CHF 2'100.-- pro RE. Diese Lösung er-

scheint der Delegation sachgerecht.  

Garagen

Im Aufnahmeprotokoll des Gebäudes Nr. 9 sind drei Garagen zu je 15 m2 vorgemerkt. Die De-

legation hat festgestellt, dass in der nördlichen Garage zwei Personenwagen abgestellt werden 

können, allerdings nur hintereinander. Diesem Umstand ist Rechnung zu tragen, indem diese 

Garage neu mit 22 m2 berücksichtigt wird (jedoch nicht mit 30 m2 wie bei einer regulären Dop-

pelgarage).

Im Übrigen entspricht das Aufnahmeprotokoll der Realität, wobei es in Einzelfall (verglaste Log-

gia in Wohnung 2, Nasszellen mit Einbaumöbeln bzw. Closomat in Wohnung 1) eher zugunsten 

des Rekurrenten aufgenommen worden ist. Das Gebäude Nr. 9 umfasst damit insgesamt 22.1 

RE (Wohnung 1: 9.7 RE, Wohnung 2: 11.2 RE, Photovoltaikanlage: 1.2 RE) anstatt 22.7 wie bis 

anhin. Für die drei Garagen sind neu 52 m2 anstatt 45 m2 zu berücksichtigen.

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Aussenparkplätze

Obwohl zwei der drei vorhandenen Parkplätze überdacht sind (was auch als einfacher Autoun-

terstand qualifiziert werden könnte), weisen alle drei die gleichen Noten und den gleichen, für 

Aussenparkplätze hohen, Mietwertcode auf (siehe Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen AN20). 

Diese Bewertung liegt insgesamt im Ermessensspielraum und muss nicht geändert werden. Al-

lerdings hat die Delegation festgestellt, dass die Parkplätze nicht auf dem beurteilten Grunds-

tück Nr. 1.________ liegen, sondern auf der Nachbarparzelle Nr. 2.________, die sich ebenfalls 

im Alleigentum des Rekurrenten befindet. Diesem Umstand ist Rechnung zu tragen, indem die 

Parkplätze ab Steuerjahr 2020 mit dem amtlichen Wert gemäss Einspracheentscheid von 

CHF 19'500.-- auf dem Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 2.________ geführt werden. 

2. Benotung

Bei der allgemeinen Neubewertung sind die bestehenden Bewertungsnoten mit Ausnahme der 

Verkehrslage nicht geändert worden. Dies bedeutet, dass namentlich die Noten für die Bauqua-

lität und die Komfortstufe den Standard widerspiegeln, der zum Zeitpunkt eines Augenscheins 

nach der Erstellung eines Gebäudes bzw. nach grösseren Umbau- oder Sanierungsmassnah-

men gegolten hat. Dem im Lauf der Zeit eintretenden Wertverlust aufgrund von Alterung, Nut-

zung oder geänderter Ansprüche (Demodierung) wird im System der amtlichen Bewertung nur 

über das wirtschaftliche Alter Rechnung getragen.

Komfortstufe

Der Rekurrent bemängelt, dass die Wohnung 1 mit der Maximalnote 9 und damit gleich hoch 

wie die komfortablere Wohnung 2 bewertet ist. Die untere Wohnung weise eine unpraktische 

Raumaufteilung sowie eine geringe Raumhöhe auf, zudem erhalte die Wohnung aufgrund der 

kleinen Fenster und des heruntergezogenen Dachs wenig Tageslicht. Diese Kritikpunkte haben 

sich beim Augenschein als mehrheitlich berechtigt erwiesen. Die Delegation erachtet eine Re-

duktion der Teilnote für die Raumaufteilung von 9 auf 6 als gerechtfertigt. Dies mit Blick auf die 

ungünstige Raumaufteilung ("abgelegenes" Zimmer im Obergeschoss westlich des Entrees, 

Zugang zu Balkon im Obergeschoss nur via Badezimmer, mehrere Absätze in den Fussböden, 

Ausrichtung der Aussenräume nach Osten mit geringem Abstand zum Gebäude Nr. 7) und den 

vergleichsweise geringen Lichteinfall. Dass für die gegenwärtige Nutzung eher zu viele Nasszel-

len vorhanden sein mögen und das grosszügige Entree nur schlecht genutzt werden könne, wie 

der Rekurrent geltend macht, rechtfertigt demgegenüber keine zusätzliche Reduktion. Die übri-

gen Teilnoten (Ausbau 9, Installationen 9, Heizung 8) sind korrekt festgesetzt worden, weshalb 

die Komfortstufe im Ergebnis mit der Note 8 anstatt 9 zu bewerten ist.

Wohnlage

Sowohl die Aussicht als auch die Besonnung sind in der bisherigen Bewertung mit Teilnote 7 

aufgeführt, was in beiden Fällen am unteren Rand des Ermessenspielraums ist. Dies gilt auch 

für die Wohnung im Erd- und Obergeschoss. Auch die Teilnote 8 für die Nachbarschaft ist nicht 

zu bemängeln. Diese betrifft nicht die nachbarschaftlichen Verhältnisse auf dem zu bewerten-

den Grundstück (diese sind mit der Gebäudeart-Note 3 für das Gebäude Nr. 9 ausreichend 

berücksichtigt), sondern störende Einflüsse durch die benachbarten Parzellen. Auffällig ist die 

ausserordentlich tiefe Note 2 für die Teilnote "Besondere Lage". Laut den Bewertungsnormen 

AN20 kann mit dieser Teilnote u.a. eine "abgelegene, ungünstige Lage" berücksichtigt werden 

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(S. 12), ein Kriterium, das allerdings eher die Verkehrs- und nicht die Wohnlage betrifft. Vorlie-

gend ist nicht ersichtlich, aufgrund welcher Überlegungen die besondere Lage derart tief beno-

tet worden ist. Die vom Rekurrenten geltend gemachten Nachteile, wie Abgeschiedenheit, 

Steilheit des Geländes, Nähe der C.________brücke, Lage in der Landwirtschaftszone, sind 

damit jedenfalls ausreichend abgegolten. Insgesamt ist die Wohnlage mit der Note 6 sehr 

zurückhaltend, aber nach Auffassung der Delegation gerade noch knapp innerhalb des zulässi-

gen Ermessensspielraums bewertet.

Verkehrslage

Mit der Verkehrslage werden gemäss den Bewertungsnormen AN20 "Zugang, Zufahrt und Be-

zug zum nächstgelegenen Siedlungs- bzw. Infrastrukturschwerpunkt" beurteilt, wobei letzterer 

auch ausserhalb der eigenen Gemeinde liegen kann (S. 13). Die in einer Gemeinde vorhande-

ne Infrastruktur und die Anbindung an den privaten und öffentlichen Verkehr wird somit nicht mit 

der Verkehrslagenote beurteilt, sondern widerspiegelt sich im durchschnittlichen Mietzinsniveau 

der Gemeinde, welches im System der amtlichen Bewertung mit der Mietwertkategorie abgebil-

det wird. D.________ gehört in die Mietwertkategorie 15 (Vergleichswerte: F.________ 16, 

G.________ 15, H.________ 22, siehe Tabelle 3.8 der Bewertungsnormen AN20). Mit der all-

gemeinen Neubewertung 2020 ist neu in jeder Gemeinde ein Gebiet mit der maximalen Ver-

kehrslagenote 9 definiert worden (Bewertungsnormen AN20, S. 13), ausgehend von der Über-

legung, dass in jeder Gemeinde ein Teilgebiet verkehrsmässig optimal liegt, unabhängig davon, 

wie die Verkehrslage der Gemeinde insgesamt zu beurteilen ist. In der Gemeinde D.________ 

sind einerseits das Zentrum der Ortschaft D.________ und andererseits die tiefer gelegenen 

Teile der Ortschaft E.________ mit der Verkehrslagenote 9 versehen worden. Letzteres mag 

auf den ersten Blick erstaunen, lässt sich jedoch mit der Nähe zu F.________, zum Autobahn-

anschluss I.________ und den zahlreichen Postautolinien erklären. Weiter ist zu beachten, 

dass die Verkehrslage innerhalb einer Gemeinde in der Region J.________ nur einen ver-

gleichsweise geringen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks hat, was sich am Beispiel 

D.________ daran zeigt, dass u.a. der Weiler K.________ immer noch die Note 8 aufweist, und 

dass kein Gebiet mit einer Note unter 7 ausgeschieden ist. Tiefe Verkehrslagenoten finden sich 

naturgemäss hauptsächlich im Jura oder Berner Oberland (siehe Verkehrslagenotenplan AN20, 

abrufbar unter: <https://www.agi.dij.be.ch>, Menu "Geoportal > Karten > Angebot an Karten" 

[abgerufen am 15.9.2022]). 

Das zu bewertende Grundstück Nr. 1.________ liegt ganz am Rand des mit der Note 9 einge-

stuften Gebiets der Gemeinde D.________. Es ist bei jeder Kategorisierung unvermeidlich, 

dass Grenzen gezogen werden müssen, deren genauer Verlauf letztlich eine Ermessenfrage 

darstellt. Dementsprechend müssen triftige Gründe vorhanden sein, um vom Verkehrslagen-

otenplan abzuweichen (Bewertungsnormen AN20, S. 13). In Frage kommen hierfür Merkmale, 

die nichts mit der eigentlichen Lage des Grundstücks, sondern mit dessen spezifischen Eigen-

schaften zu tun haben, die nicht zentral beurteilt werden können. Der Rekurrent macht geltend, 

dass die Zufahrt zu seinem Grundstück ab dem Kreisel bei der C.________brücke steil, eng 

und unbeleuchtet sei. Diese Umschreibung trifft zwar im Grundsatz zu, angesichts des sehr be-

scheidenen Verkehrsaufkommens ist die Zufahrt jedoch nicht als derart ungünstig zu bezeich-

nen, dass ein Abweichen vom Verkehrslagenotenplan gerechtfertigt wäre. Die Verkehrslagen-

ote ist daher zu bestätigen. 

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3. Wirtschaftliches Alter 

Im System der amtlichen Bewertung wird das Alter einer Liegenschaft differenziert nach vier 

Hauptgruppen ermittelt. Weil diese Hauptgruppen unterschiedlich rasch altern, werden sie für 

die Ermittlung des wirtschaftlichen Alters verschieden gewichtet. Nach den umfangreichen Um-

bauarbeiten in den Jahren 2015 und 2016 wurde das wirtschaftliche Alter der Wohnung 1 auf 

11 Jahre festgesetzt, mit Bezugsjahr 2008. Mit der allgemeinen Neubewertung wurde das wirt-

schaftliche Alter um zwölf Jahre (Differenz zwischen dem neuen und dem bisherigen Bezugs-

jahr) erhöht. Der Rekurrent erachtet diese Werte als zu gering. Seiner Auffassung nach müsste 

das wirtschaftliche Alter auf 37 Jahre festgesetzt werden:

Hauptgruppe Gew. Bisher, pro 2008 Neu, pro 2020 Antrag Rek.

Rohbau 1 1 60 72 72

Rohbau 2 2 13 25 28

Ausbau 3 1 13 28

Installationen 4 6 18 39

Ergebnis 10 11 23 37

Das Bestimmen des wirtschaftlichen Alters ist anspruchsvoll und mit beträchtlichen Unsicherhei-

ten verbunden. Dementsprechend verfügen die Schätzer hierbei über einen grossen Ermes-

sensspielraum. Beim Rohbau 2 (u.a. Bedachung, Isolation, Fenster) beträgt die Differenz zwi-

schen dem Antrag des Rekurrenten und dem bestehenden Alter bloss drei Jahre, was im Er-

messensspielraum liegt, weshalb sich weitere Ausführungen dazu erübrigen. Zu den Installatio-

nen ist auszuführen, dass die Berechnung des Rekurrenten fehlerhaft ist. Wenn man das vom 

Rekurrenten angenommene Alter der einzelnen Installationen mit dem von ihm verwendeten 

Prozentsatz gewichtet (Rekursschrift vom 21.7.2021, S. 3) ist das Ergebnis nicht 39, sondern 

bloss 25 Jahre. Zudem ist nicht nachvollziehbar, wieso Heizung und Küche nur je 5 % der In-

stallationen ausmachen sollen. Das bisherige Alter von 18 Jahren ist demnach zu bestätigen. 

Zum Ausbau gehören namentlich Gipser-, Schlosser- und Schreinerarbeiten, Boden- und 

Wandbeläge sowie Malerarbeiten. Angesichts der sehr umfangreichen Umbauarbeiten in den 

Jahren 2014/2015 erscheint die bestehende Schätzung von 13 Jahren als eher tief, jedoch 

noch innerhalb des Ermessensspielraums liegend. Das wirtschaftliche Alter der Wohnung 1 ist 

damit zu bestätigen. Das wirtschaftliche Alter der übrigen Objekte und Teilobjekte ist nicht be-

stritten und gibt zu keinen Bemerkungen Anlass.

4. Schlussfolgerungen

Nach dem Gesagten resultiert für das Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1.________ ein amtli-

cher Wert von CHF 1'945'840.-- (Details siehe Anhang). Die Delegation, insbesondere der 

Sachverständige, ist der Ansicht, dass dieser Wert unter einem im Jahr 2020 erzielbaren Ver-

kaufserlös liegt und damit den Verkehrswert als obere Grenze des amtlichen Werts nicht über-

steigt. Für dieses Ergebnis spricht auch, dass die mit der Vermietung des Gebäudes Nr. 7 und 

der Wohnung 1 im Gebäude Nr. 9 erzielten jährlichen Einnahmen (CHF 32'400.-- bzw. 

CHF 31'200.-- netto) deutlich über den Protokollmietwerten (CHF 16'649.-- bzw. 25'835.--) lie-

gen.

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Die Tabellen zur Berechnung des amtlichen Werts wurden dem Augenschein-Protokoll als An-

hang beigefügt. 

6. Während seitens der Steuerverwaltung keine Stellungnahme zum Protokoll eingegangen 
ist, haben sich die Rekurrenten mit Schreiben vom 14. Oktober 2022 ausführlich dazu geäus-

sert.

6.1 Bezüglich Raumaufnahme weisen die Rekurrenten zunächst darauf hin, dass der Lift und 
die Alarmanlage beim letzten Augenschein vom 31. Januar 2017 bereits vorhanden gewesen 

seien und hätten bewertet werden müssen. Dies trifft nach Auffassung der Steuerrekurskom-

mission zu, spielt für den amtlichen Wert ab 2020 indes keine Rolle (und führt auch nicht zu 

einer rückwirkenden Anpassung des amtlichen Werts). Weiter werfen die Rekurrenten die Frage 

auf, ob Auslagen für Gebühren, Unterhalt und Reparaturen der Alarmanlage bei der Einkom-

menssteuer zum abziehbaren Liegenschaftsunterhalt gehören würden. Streitgegenstand des 

vorliegenden Verfahrens ist ausschliesslich der ab Steuerjahr 2020 geltende amtliche Wert der 

Liegenschaft Nr. 1.________, weshalb sich die Steuerrekurskommission hierzu nicht verbindlich 

äussern kann. Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass gemäss dem von der Steuerverwaltung 

publizierten Merkblatt 5 betreffend Grundstückkosten bei Alarmanlagen die Kosten für Repara-

tur und Ersatz Liegenschaftsunterhalt darstellen, nicht aber Kosten der Überwachung oder die 

Leitungsgebühr für die direkte Alarmierung (Ziff. 7.6 des Ausscheidungskatalogs; abrufbar un-

ter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Publikationen > Merkblätter > Einkommens- und Ver-

mögenssteuern > 2020 Aktuelle Merkblätter" [besucht am 27.10.2022]).

6.2 Weiter machen die Rekurrenten geltend, dass die beiden Einzelgaragen nur je eine 
Fläche von 13.3 m2 aufwiesen, anstatt 15 m2, wie im Aufnahmeprotokoll vermerkt. Eine Garage 

habe zusätzlich "eine Einschränkung durch die darüber liegende Treppe" und betrage "vorne 

noch 85 cm" (gemeint ist wohl die Raumhöhe), woraus sich "eine Parkierlänge von 4.3 m" er-

gebe. Ihr Mieter nutze diese Garage nur als Abstellraum. Nach langjähriger Praxis werden Ga-

ragen, Einstellhallenplätze und Aussenparkplätze ungeachtet ihrer genauen Ausmasse mit 

15 m2 pro Personenwagen bewertet. Die Einwände der Rekurrenten vermögen eine Abwei-

chung von diesem Richtwert nicht zu rechtfertigen. Das Gleiche gilt für die geltend gemachte 

Nutzung als Abstellraum. 

6.3 Hinsichtlich der Vorbringen der Rekurrenten bezüglich Flächen des Sitzplatzes im Erdge-
schoss und des Balkons im Obergeschoss auf der Ostseite der Liegenschaft ist festzuhalten, 

dass diese korrekt erhoben und nach Massgabe der Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen in 

Raumeinheiten umgerechnet worden sind. Dass die Flächen nur als Abstellraum genutzt wer-

den, spielt keine Rolle, trifft dies doch auf zahlreiche Balkone und Sitzplätze zu. Der Umstand, 

https://www.sv.fin.be.ch

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dass der Balkon nur via Badezimmer erreicht werden kann, ist bei der Benotung der Komforts-

tufe bereits berücksichtigt worden.

6.4 Es trifft zu, dass die Fläche eines Zimmers im Dachgeschoss anlässlich des Augen-
scheins vom 31. Januar 2017 von 13.0 m2 auf 12.3 m2 reduziert worden ist. Gemäss Tabelle 3.1 

bleibt diese Korrektur freilich ohne Auswirkung auf die Anzahl Raumeinheiten (11 m2 bis 13 m2 

= 0.8 RE).

6.5 Das zur Wohnlage zählende Kriterium Nachbarschaft ist für das ganze Grundstück mit der 
Note 8 bewertet worden, was die Rekurrenten mit Verweis auf den geringen Abstand zwischen 

den beiden Wohnhäusern Nr. 9 und Nr. 7 als zu hoch empfinden. Laut den Bewertungsnormen 

(S. 12) wird die höchste Note vergeben für eine "artgleiche, nicht störende Nachbarschaft (Im-

missionen)", die niedrigste Note hingegen für eine "artfremde, störende Nachbarschaft (Immis-

sionen)". Im Fokus dieses Kriteriums stehen somit primär die benachbarten Parzellen. Das 

Grundstück der Rekurrenten liegt in der Landwirtschaftszone, ist dadurch jedoch kaum von 

störenden Immissionen betroffen, denn in der Nähe befinden sich weder Ställe noch andere 

landwirtschaftliche Betriebsgebäude. Eine gewisse Beeinträchtigung der Wohnqualität mag al-

lenfalls von der C.________brücke und der L.________strasse ausgehen, die jedoch ebenfalls 

kaum ins Gewicht fällt. Den Rekurrenten ist jedoch insoweit zuzustimmen, als in Spezialfällen 

auch Immissionen von Objekten auf dem gleichen Grundstück für die Nachbarschaftsnote rele-

vant sein können, man denke beispielsweise an eine Parzelle mit gemischter Wohn- und Ge-

werbenutzung. Die blosse räumliche Nähe anderer Wohneinheiten, d.h. eine "artgleiche Nach-

barschaft" ist im Normalfall jedoch nicht relevant. Insgesamt wohnen die Rekurrenten in einer 

immissionsarmen Nachbarschaft, die zu Recht mit der Note 8 bewertet ist. Kommt dazu, dass 

selbst eine (offensichtlich nicht in Frage kommende) Reduktion dieser Teilnote auf 6 nichts an 

der Gesamtnote für die Wohnlage ändern würde. Wie im Augenschein-Protokoll ausgeführt, ist 

die Wohnlage mit der Note 6 insgesamt ohnehin ausserordentlich tief bewertet worden.

6.6 Zur Problematik der Verkehrslagenote und zu den Gründen, wieso diese zu bestätigen ist, 
hat sich die Delegation im Augenschein-Protokoll ausführlich geäussert. Die Ausführungen der 

Rekurrenten in der Stellungnahme vom 14. Oktober 2022 vermögen daran nichts zu ändern. 

Sie verdeutlichen vielmehr, dass allenfalls eine bloss geringfügige Reduktion auf die Note 8 in 

Frage käme und dass der genaue Verlauf der Grenze zwischen zwei Gebieten mit verschiede-

nen Verkehrslagenoten eine Ermessensfrage darstellt. In Zusammenhang mit der Benotung der 

Verkehrslage werfen die Rekurrenten zudem die Frage auf, ob es Zufall sei, dass die Gemeinde 

D.________ am Augenschein nicht teilgenommen habe. Die Gemeinde ist mit Schreiben vom 

13. Juli 2022 eingeladen worden, am Augenschein teilzunehmen. Weshalb sie darauf verzichtet 

- 13 -

hat, ist der Steuerrekurskommission nicht bekannt. Die Gemeinden beteiligen sich generell nur 

selten an Augenscheinen der Steuerrekurskommission.

7. Die Steuerrekurskommission sieht somit keine Veranlassung, von den Feststellungen 
ihrer Delegation abzuweichen. Der Rekurs ist teilweise gutzuheissen und der amtliche Wert ab 

Steuerjahr 2020 auf CHF 1'945'840.-- festzusetzen. 

8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten einen Anteil der gesamten 
Verfahrenskosten, einschliesslich eines Anteils allfälliger Auslagen für Gutachten oder andere 

externe Kosten zu tragen (Art. 144 Abs. 1 und 5 DBG sowie Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 

53, 58 und 59 des Dekrets vom 24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwal-

tungsgebühren der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, 

VKD; BSG 161.12]). Aus dem Rechtsbegehren der Rekurrenten lässt sich kein beantragter amt-

licher Wert ableiten, der eine Berechnung des Ausmasses des Obsiegens ermöglichen würde. 

Unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Rekurrenten mit ihren Anliegen betreffend Pho-

tovoltaikanlage und Komfortstufe durchdringen, wird das Obsiegen nach Ermessen auf 50 % 

bestimmt. Die Verfahrenskosten in Höhe von total CHF 2'330.10 (bestehend aus einer Ge-

richtsgebühr von CHF 1'000.-- und Gutachterkosten von CHF 1'330.10) werden den Rekurren-

ten zur Hälfte, ausmachend CHF 1'165.--, zur Bezahlung auferlegt und mit dem geleisteten 

Kostenvorschuss verrechnet.

Weil die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren nicht vertreten sind und ihnen keine notwendi-

gen und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gespro-

chen (Art. 200 Abs. 4 StG).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Der amtliche Wert des Grundstücks 

D.________ Gbbl. Nr. 1.________ wird auf CHF 1'945'840.-- festgesetzt, gültig ab dem 

Steuerjahr 2020.

2. Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission von total CHF 2'330.10 (sich 

zusammensetzend aus den Kosten für den beauftragten Experten von CHF 1'330.10 und 

der Pauschalgebühr von CHF 1'000.--) werden den Rekurrenten anteilmässig im Betrag 

von CHF 1'165.-- zur Bezahlung auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

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4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ A.________ und B.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde D.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Leumann