# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f6f4c56b-87a7-5051-a869-fa07246a8f23
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-09-11
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 11.09.1995 80.1994.40
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1994-40_1995-09-11.html

## Full Text

Incarto n.

  80.94.00040

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 29 dicembre 1994

 

in
materia di:                 IMVI

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________ __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto pubblico
del 29 agosto 1991, __________ __________ alienava ai signori __________ __________
e __________ __________ __________ la
PPP n. __________ che sorge sul fondo n.
__________ del Comune di __________ -__________,
al prezzo di fr. 300'000.-. Il rogito conteneva la seguente clausola:

 

                                                        "Nel
prezzo di vendita sono compresi i lavori di miglioria delle parti comuni e l'isolazione
delle facciate da eseguire entro un anno da oggi, a carico del venditore e come
previsto per tutto l'immobile".

 

                                         L' Ufficio dei registri di
Lugano notificava alle parti, con decisione del 13 novembre 1991, la tassazione
IMVI (imposta sul maggior valore immobiliare) relativa alla transazione in
questione, deducendo dal valore dell'alienazione di fr. 300'000.- il valore del
precedente acquisto aumentato del 5% (fr. 100'980 più fr. 5'049.-) oltre a
spese di miglioria per complessivi fr. 42'549.-. L'imponibile ammontava in tal
modo a fr. 151'422.- e l'imposta a carico dell'alienante a fr. 8'982.-.

                                         Un reclamo del venditore,
che chiedeva la deduzione delle spese effettuate in seguito alla vendita e da
lui sostenute in virtù del contratto di compravendita, veniva respinto dallo
stesso Ufficio dei registri con decisione del 26 marzo 1992, nella quale si sottolineava
che "la documentazione presentata riguarda unicamente preventivi e
offerte, quindi come tali non deducibili ai fini del calcolo IMV".

 

                                   2.   Con ricorso del 6
aprile 1992 alla Divisione delle contribuzioni (DC), l'alienante postulava
nuovamente la deduzione delle spese di miglioria e di risanamento preventivate
e deliberate dall'assemblea condominiale, nella misura in cui egli stesso se ne
era assunto il finanziamento mediante il contratto di compravendita.

                                         La DC respingeva il
ricorso con decisione del 30 novembre 1994, argomentando che la documentazione
prodotta dal ricorrente consisteva in progetti di spesa anziché in spese
effettivamente sostenute.

 

                                   3.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________
__________ chiede nuovamente che la
tassazione IMVI "tenga conto dei risanamenti e delle migliorie eseguiti
e da eseguirsi, in ragione dei 45,9 millesimi venduti allo Studio di architettura
__________ & __________ __________
" e produce fatture e contratti d'appalto a comprova dell'esecuzione
delle opere in questione.

                                         

                                         Nelle sue osservazioni
dell'8 febbraio 1994, la DC propone la reiezione del ricorso, sottolineando che
le spese documentate sono spese di manutenzione non deducibili nell'ambito
dell'imposizione del maggior valore.

 

                                   4.   Lo Stato preleva
un'imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI) che colpisce l'incremento di
valore o il guadagno realizzato nelle alienazioni di fondi (cfr. art. 1 LIMVI).

                                         Soggiacciono tra l'altro
all'imposizione le alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da
oltre cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore ufficiale di
stima aumentato del 5 % (cfr. art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI) e le
alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da non più di cinque
anni, se il valore dell'alienazione supera il valore determinato nella precedente
contrattazione aumentato del 5 % (cfr. art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI).

                                         Oggetto dell'IMVI è
pertanto la differenza di valore determinata conformemente ai suddetti disposti
(cfr. art. 5 cpv. 1 lett. a, b LIMVI), ritenuto che anche
l'alienante proprietario del fondo da oltre cinque anni può scegliere di essere
imposto, in applicazione dell'art. 5 cpv. 1 lett. b LIMVI, sulla
differenza tra il valore della precedente contrattazione e il valore d'acquisto
(cfr. art. 5 cpv. 2 LIMVI).

                                      

                                   5.   5.1.

                                         Dall'imponibile sono
dedotte le spese di costruzione o, in genere, quelle di miglioria che hanno
aumentato il valore del fondo alienato (cfr. art. 9 cpv. 1 LIMVI).

                                         Si tratta di una norma che
trova riscontro in molte altre leggi cantonali riguardanti i tributi reali (Objektsteuern),
mediante la quale il legislatore cantonale ha circoscritto le deduzioni unicamente
alle spese che incrementano in modo durevole il valore dell'immobile, ad
esclusione di ogni altra spesa (cfr. ASA 33 p. 174; ASA
37 p. 395 ss.; ASA 41 p. 326 ss.; inoltre Rochat, L'imposition
de la plus-value immobilière en Suisse, Losanna, 1953, p. 87; Frey,
Die Steuerlast auf dem Grundbesitz, S. Gallo, 1959, p. 186).

                                         Non è invece ammessa la
deduzione delle spese di manutenzione, che sono invece prese in considerazione
nel quadro della legge tributaria.

                                         La LT prevede infatti la
deduzione dai proventi della sostanza privata delle spese effettive di
manutenzione, di gestione e di amministrazione (art. 30 cpv. 1 LT).

                                         Analogamente la legge
federale ammette la deduzione dal reddito lordo delle spese di manutenzione di
fondi e fabbricati durante il periodo di computo (art. 22 cpv. 1 lett. e
DIFD).

                                         Sono considerate spese di
manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano
lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. CDT
n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; Bottoli, Lineamenti di
diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Känzig, Direkte Bundessteuer,
II ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio
1983 in re A. D.R., in RTT 1983 p. 106).

 

                                         5.2.

                                         Il maggior valore che
viene imposto è quello realizzato in un ben preciso lasso di tempo, che si
estende, in genere, dal momento dell'acquisto a quello della vendita del fondo
da parte del contribuente. I costi deducibili ai fini della determinazione dell'imponibile
sono dunque quelli sostenuti nel periodo della durata del possesso (Guhl,
Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.
225; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
Vol. I, Berna 1969, p. 275; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
Berna 1991, p. 754; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer
des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 228).

                                         La documentazione delle
spese di costruzione e miglioria deve essere chiesta e documentata
contemporaneamente alla richiesta di mutazione (art. 3 cpv. 1 RIMVI). È infatti
dovere del soggetto fiscale documentare in modo ineccepibile le deduzioni che
intende far valere (CDT n. 398 del 6 ottobre 1986 in re P.S.). La
Camera di diritto tributario deve infatti avere la possibilità di verificare
non soltanto se le opere vantate rivestano carattere di miglioria, ma anche
l'effettivo dispendio e il titolo oneroso della prestazione.

 

                                         5.3.

                                         Nella fattispecie, si può
escludere in modo categorico che i lavori deliberati dall'assemblea
condominiali, documentati dai contratti di appalto e dalle fatture prodotte dal
ricorrente, rappresentino spese di miglioria deducibili, non avendo evidentemente
apportato il minimo incremento di valore all'immobile alienato, almeno fino al
momento della vendita che ha dato luogo all'imposizione del maggior valore qui
in discussione. Come rileva la DC, d'altronde, la maggior parte delle spese
preventivate devono qualificarsi come spese di manutenzione e non di miglioria.

                                         

                                         5.4.

                                         La questione deve tuttavia
essere esaminata sotto un diverso profilo. Il tributo sul maggior valore
immobiliare è infatti una c.d. imposta reale, il cui oggetto è
costituito dal profitto obiettivo conseguito con l'alienazione, senza riguardo
alla capacità contributiva dell'alienante: ai fini dell'imposizione, la persona
del beneficiario o i motivi che hanno portato all'operazione sono per principio
irrilevanti (DTF 99 Ia 709 consid. 3b; Blumenstein/Locher,
System des Steuerrechts, 4. ediz., Zurigo 1992, p. 130; Locher, Das
Objekt des bernischen Grundstückgewinnsteuer, p. 47; Guhl, op.cit.,
p. 68 e 270/71). 

                                         Ne consegue che l'autorità
di tassazione, di regola, non deve tener conto delle circostanze particolari
del singolo caso se le premesse legali per l'imposizione sono adempiute (cfr. STF
del 18 settembre 1984 in re P.G. e altri, pubblicata in Rep. 1985 p. 269
ss.). Da tali presupposti discende il principio della c.d. gesonderte Gewinnermittlung,
per il quale cioè la base per l'accertamento dell'utile è rappresentata dal
solo immobile alienato (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum
Zürcher Steuergesetz, vol. IV, p. 205; AA.VV., Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, cit., p. 699 e 736; CDT n. 247 del 27 ottobre 1993
in re F.A.). 

                                         Il principio in questione,
che impone di procedere all’accertamento separato dell’utile, fa sì che, al
momento di determinare l’utile immobiliare, debbano essere separati quei valori
non immobiliari che potrebbero essere stati trasferiti unitamente al fondo (Guhl,
op. cit., p. 68; Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 75; AA.VV., Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, cit., p. 734). Valori non immobiliari sono, p. es., beni mobili,
progetti di costruzione, Goodwill, ma anche prestazioni che l’alienante
si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento
della proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada) (cfr. CDT
n. 299 e n. 300 del 30 dicembre 1994 in re B.F. e B.W.).

 

                                         5.5.

                                         Il contratto di
compravendita, sottoscritto dalle parti in data 29 agosto 1991, contiene
indubbiamente una clausola avente ad oggetto il trasferimento di valori non
immobiliari. Al punto "V" del rogito, infatti, si precisa che nel
prezzo in fr. 300’000.- sono compresi "i lavori di miglioria delle
parti comuni e l'isolazione delle facciate da eseguire entro un anno da oggi, a
carico del venditore e come previsto per tutto l'immobile". Dalla documentazione
prodotta dal ricorrente è possibile evincere che, al momento della
compravendita, l'assemblea condominiale doveva già avere deliberato
l'esecuzione di importanti lavori di ristrutturazione ed isolazione delle facciate.
Un sopralluogo effettuato in data 4 aprile 1995 dal perito della Camera di
diritto tributario ha effettivamente permesso di accertare che una parte delle
opere preventivate è nel frattempo stata eseguita; in particolare, sono stati
effettuati l'allacciamento alla rete TV via cavo, la sostituzione dei
serramenti, opere di pittura, manutenzione del giardino, l'allacciamento alla
fognatura, l'isolazione del tetto. Il valore delle opere eseguite è stato
quantificato dal perito in complessivi fr. 229'693.-, suddivisi in fr.
177'165.- per lavori di miglioria e fr. 52'528.- per lavori di manutenzione.
Quanto alla sostituzione dell'ascensore e ai lavori sulla facciata esterna, il
perito ha rilevato che tali opere non sono ancora state eseguite.

                                         

                                         5.6.

                                         Con tale compravendita,
dunque, per il prezzo di fr. 300’000.-, sono stati ceduti non solo beni
immobiliari ma anche beni mobiliari. Il valore di questi ultimi deve dunque
essere separato dal prezzo, per far sì che i valori di acquisto e di vendita
considerati ai fini del calcolo dell’imponibile siano tra loro comparabili, che
si riferiscano cioè entrambi alla stessa sostanza immobiliare.

                                         Tale calcolo deve peraltro
tenere conto delle spese effettivamente documentate, non di quelle
preventivate. Ebbene, il perito della Camera di diritto tributario ha documentato
spese per complessivi fr. 229'693.-. Poiché, come confermato anche dagli
acquirenti __________ __________ e __________
__________ __________
in una lettera sollecitata dalla Camera, l'obbligo dell'alienante cui si
riferisce il contratto era limitato all'assunzione della quota parte delle
spese di risanamento e di riattazione relativa all'appartamento oggetto della
compravendita in questione. In altri termini, si deve procedere ad un calcolo
in proporzione alla quota millesimale della PPP. Il valore delle prestazioni
cui il venditore si è obbligato contrattualmente nell'ambito della
compravendita del 29 agosto 1991 deve essere così calcolato:

 

                                                                                229'693
x 45,9 = fr. 10'543.-                           

                                                                                         1000

 

                                         La pretesa del ricorrente
di poter considerare anche le spese preventivate ma non ancora eseguite non può
essere accolta, non solo perché ci si esporrebbe al pericolo di facili elusioni
d'imposta, ma anche per il semplice fatto che la clausola contrattuale cui ci
si riferisce delimita chiaramente l'obbligo a quelle opere che saranno state
eseguite "entro un anno da oggi", cioè concretamente entro il
29 agosto 1992. Dunque, tale termine è già stato abbondantemente esteso per
effetto del prolungarsi della procedura, ritenuto che il sopralluogo del perito
della Camera è stato esperito solo il 4 aprile 1995.

 

                                   6.   Ne consegue che il
ricorso è parzialmente accolto, nel senso che il valore della contrattazione è
ridotto da fr. 300'000.- a fr. 289'457.-. 

                                         Naturalmente tale valore
varrà quale valore di acquisto ai fini del calcolo dell'utile immobiliare
imponibile (cfr. art. 130 LT 1994), al momento in cui i nuovi proprietari
alieneranno a loro volta l'appartamento.

 

 

 

 

Per
questi motivi,

visti
per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

 

 

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il
ricorso è parzialmente accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su ricorso del 30 novembre 1994 è riformata nel senso
che il valore della contrattazione è ridotto da fr. 300'000.- a fr. 289'457.-.
.

 

                                   2.   Non
si prelevano né spese né tassa di giudizio.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente:                                                          Il
Segretario: