# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 413ab5c4-7bb7-5f76-94a5-788e38c97284
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-18
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 18.02.2022 III 2021 174
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-174_2022-02-18.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 174

Entscheid vom 18. Februar 2022 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,
2. B.________,

Beschwerdeführer,
beide vertreten durch RA lic.iur. C.________,

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 
6403 Küssnacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Neubau EFH und 
Ersatz Teich)

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Sachverhalt:

A. D.________ ist Eigentümer der Liegenschaft KTN F.________, Küssnacht, 
die im Südwesten der Liegenschaft KTN G.________, Küssnacht, liegt, deren 
Eigentümer (Gesamteigentum) A.________ und B.________ sind. Aktuell befin-
det sich auf der Grenze zwischen den beiden Liegenschaften ein Folienteich, 
wobei das Gros der Fläche auf der Liegenschaft KTN F.________ liegt.

B.1 Am 4. Oktober 2017 reichte D.________ ein Baugesuch für den Bau eines 
Einfamilienhauses auf KTN F.________ ein, dem der auf KTN F.________ lie-
gende Teil des Folienteiches weichen muss. Gegen dieses Bauprojekt erhoben 
A.________ und B.________ Einsprache. Nachdem der Bezirksrat Küssnacht 
die Einsprache abwies und die Baubewilligung erteilte, erhoben sie Verwaltungs-
beschwerde, welche der Regierungsrat mit RRB Nr. 864 vom 27. November 
2018 insoweit guthiess, als er die Baubewilligung aufhob und die Sache zur Er-
gänzung des Sachverhalts betreffend Teich an den Bezirksrat Küssnacht 
zurückwies.

B.2 Am 3. Juli 2019 reichte D.________ eine Projektänderung ein, welche neu 
einen Ersatzteich auf KTN F.________ vorsah. Am 29. Januar 2020 bewilligte 
der Bezirksrat Küssnacht das Projekt; der Regierungsrat hat eine von 
A.________ und B.________ gegen das Projekt erhobene Beschwerde mit RRB 
Nr. 573 am 18. August 2020 erneut gutgeheissen (wegen Grenzabstandmissach-
tung) und die Baubewilligung aufgehoben.

B.3 Am 29. September 2020 reichte D.________ das Gesuch für ein neues 
Bauprojekt ein, das er indes am 13. November 2020 wieder zurückzog.

B.4 Ein weiteres Gesuch für den Bau eines Einfamilienhauses und Ersatz-
teiches auf KTN F.________ reichte D.________ am 20. November 2020 ein. 
Gegen dieses erhoben A.________ und B.________ Einsprache. 

C. Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 
11. März 2021 beschloss der Bezirksrat Küssnacht mit Beschluss Nr. 166 vom 
14. April 2021:

1. Die Einsprachen von B.________ und A.________, beide vertreten durch 
Rechtsanwältin lic. iur. C.________, werden im Sinne der Erwägungen abge-
wiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. D.________, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. E.________, wird die Bau-
bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses und Ersatz Teich auf 
Grundstück KTN F.________, Küssnacht, gestützt auf die Erwägungen und 
unter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt.

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3.-6. (verbindliche Pläne, Stellungnahme des Brandschutzexperten und Prüfbericht 
der H.________ AG sowie kantonaler Gesamtentscheid als integrierende Be-
standteile)

7. Für die Erteilung der Baufreigabe sind folgende Unterlagen beim Ressort Pla-
nung, Umwelt und Verkehr zur Prüfung und Genehmigung einzureichen:
(…)
- Energienachweis (2-fach)
(…)

8. Als weitere Auflagen werden verfügt, dass

- der neue Teich naturnah zu gestalten und die Teichfolie mit einem standort-
gerechten Kiesgemisch zu überdecken ist;

- falls der Weiher bepflanzt werden soll, einheimische und standortgerechte 
Arten zu wählen sind;

- der bestehende Teich nur im Oktober aufgehoben werden darf und erst 
dann, wenn der Ersatzteich bereits erstellt worden ist;

- vor Aufhebung des bestehenden Teichs das Ressort Planung, Umwelt und 
Verkehr für eine Begehung vor Ort aufgeboten werden muss. Ohne diesen 
Augenschein dürfen keine Zuschüttungen am bestehenden Teich vorge-
nommen werden.

9.-15. (Baubeginn, Bauausführung, Meldepflicht, Gebühren, Rechtsmittelbeleh-
rung, Zustellung)

D. Am 7. Mai 2021 erhoben A.________ und B.________ gegen den Be-
schluss Nr. 166 vom 14. April 2021 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat. 
Mit RRB Nr. 681/2021 vom 28. September 2021 beschloss dieser die Abweisung 
der Beschwerde wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Dispositiv-Ziff. 8 des angefochtenen Beschlusses Nr. 166 vom 14. April 2021 
wird von Amtes wegen mit folgender Auflage ergänzt:

"Vor der Aufhebung bzw. dem Zuschütten des bestehenden Teiches sind die 
allenfalls noch darin verbliebenen Tiere einzufangen und in den Ersatzteich 
umzusiedeln."

3./4. (Verfahrenskosten und Parteientschädigung)

5.-7. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)

E. Am 25. Oktober 2021 lassen A.________ und B.________ beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde erheben mit den An-
trägen:

1. Es sei in Gutheissung der Beschwerde der Beschluss der Regierung des Kt. 
Schwyz vom 28. September 2021 (RRB 681/2021) aufzuheben und damit der 
Beschluss des Bezirks Küssnacht vom 14. April 2021, Geschäft Nr. 166, Bau-
bewilligung Nr. 2020-152 (Kant. Nr. B2020-1507) sowie der kantonale Gesam-
tentscheid vom 11. März 2021 gesamthaft aufzuheben und das Baugesuch 
des Beschwerdegegners sei nicht zu bewilligen.

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2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.

F. Mit Eingabe vom 4. November 2021 verzichtet der Bezirksrat Küssnacht 
auf die Einreichung einer Vernehmlassung. Das Sicherheitsdepartement bean-
tragt am 4. November 2021 vernehmlassend, die Beschwerde sei unter Kosten-
folge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen. 

Mit Vernehmlassung vom 15. November 2021 beantragt der Beschwerdegegner:

1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei vollumfänglich abzuweisen und der 
Regierungsratsbeschluss Nr. 681/2021 vom 28.9.2021 sowie die vorinstanz-
lich erteilten Bewilligungen (Gesamtentscheid ARE Nr. B2020-1507 vom 
11.3.2021 u. Baubewilligungsbeschluss Bezirksrat Küssnacht Nr. 166-2020-
152 vom 14.4.2021) seien zu bestätigen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer.

G. Am 19. November 2021 wurden die Vernehmlassungen den Beschwerde-
führern zugestellt mit der Möglichkeit, bis am 10. Dezember 2021 Stellung zu 
nehmen. Am 24. November 2021 wurde die Vernehmlassung des Amtes für 
Raumentwicklung vom 19. November 2021, mit welcher dieses die Abweisung 
der Beschwerde beantragt, nachgereicht. 

Am 10. Dezember 2021 ersuchen die Beschwerdeführer um Fristerstreckung bis 
30. Dezember 2021, was ihnen gewährt wurde. Am 23. Dezember 2021 moniert 
der Beschwerdegegner, die Beschwerdeführer würden das Verfahren ungebühr-
lich verzögern, ein allfälliges weiteres Gesuch um Fristerstreckung sei abzuwei-
sen, ggfs. sei eine Notfrist anzusetzen. Am 30. Dezember 2021 ersuchen die Be-
schwerdeführer um eine weitere Fristerstreckung bis 19. Januar 2022, die ihnen 
letztmals gewährt wurde.

Am 19. Januar 2022 nehmen die Beschwerdeführer Stellung zu den Vernehm-
lassungen und ersuchen um Gutheissung der Beschwerde. Hierzu nimmt der 
Beschwerdegegner am 22. Januar 2022 Stellung.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Mit vorliegend angefochtenem Beschluss hat der Regierungsrat die Verwal-
tungsbeschwerde gegen die Bewilligung des Bauprojektes Neubau Einfamilien-
haus und Ersatz Teich (Projekt-Redimensionierung) auf KTN F.________, Küss-
nacht, abgelehnt. Mithin hat er die Baubewilligung des Bezirksrates Küssnacht 
und dessen Abweisung der Einsprache der Beschwerdeführer vom 14. April 
2021 resp. den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 11. März 
2021 (unter Ergänzung der Auflagen) bestätigt. 

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Vor Verwaltungsgericht rügen die Beschwerdeführer, mit dem angefochtenen 
Beschluss habe der Regierungsrat Art. 18 des Bundesgesetzes über den Natur- 
und Heimatschutz (NHG; SR 451) vom 1. Juli 1966 verletzt (nachfolgend Erw. 2), 
er habe die Baubewilligung zu Unrecht trotz unvollständiger Pläne in Bezug auf 
den Teichbau (schräger Teich/Teichbau unklar) bewilligt (nachfolgend Erw. 3) 
und schliesslich fehle für die Baubewilligung der energetische Nachweis nach 
§ 17 des Kantonalen Energiegesetzes (KEnG; SRSZ 420.100) vom 16. Septem-
ber 2009, dieser sei zu Unrecht als technische Bewilligung qualifiziert worden 
(nachfolgend Erw. 4).

2.1.1  Auf den Liegenschaften KTN F.________ und KTN G.________ findet sich 
ein (relativ) runder, ca. 4 x 3 m grosser, künstlich angelegter Folienteich (vgl. 
RRB Nr. 864/2018 vom 27.11.2018 Erw. 2.2). Der Teich liegt zum überwiegend 
grossen Teil auf KTN F.________ und zu einem geringen Teil auf KTN 
G.________ (vgl. WebGis SZ; Luftaufnahme, da auf Kartenwerk nicht verzeich-
net; eingesehen am 2.2.2022). Mit dem Neubau des geplanten Einfamilienhau-
ses hat der Teich, zumindest soweit er auf KTN F.________ liegt, zu weichen. 

Im RRB Nr. 864/2018 vom 27.11.2018 Erw. 2.2 hatte der Regierungsrat festge-
stellt, es seien lediglich die ungefähren Masse des Teiches und die künstliche 
Entstehung bekannt, jedoch lasse sich nicht abschliessend beurteilen, ob der 
Teich von März bis Juli den geschützten Amphibien als Lebensraum und Laich-
platz diene. Für den Regierungsrat sei nicht spruchreif, ob es sich um ein 
schutzwürdiges Biotop handle. Die Vorinstanz habe den Sachverhalt ungenü-
gend abgeklärt (weshalb die Rückweisung erfolgte). Mit Blick auf ein sich gege-
benenfalls ergebendes Schutzbedürfnis könne vorsorglich auch in Betracht ge-
zogen werden, vor Ort an anderer Stelle einen adäquaten Ersatzteich zu erstel-
len.

2.1.2  Im Rahmen der vom Regierungsrat geforderten Sachverhaltsabklärungen 
erstellte I.________ (J.________-Beauftragter; J.________) im Frühling 2019 ein 
Gutachten 'Amphibienvorkommen Gartenweiher F.________' (nachfolgend 
J.________-Gutachten; in Vi-act. II-02, Baugesuchsakten blaues Mäppchen). 
Aufgrund des Gutachtens reichte der Beschwerdegegner am 3. Juli 2019 eine 
Projektänderung ein (vgl. Ingress Bst. B.2). Diese bestand in der Erstellung eines 
Ersatzteiches auf KTN F.________, welchen der Regierungsrat in RRB Nr. 
573/2020 vom 18. August 2020 wie folgt beschrieb (Erw. 2.3): "Vorliegend han-
delt es sich um einen naturnah gestalteten Gartenteich mit einer Länge von 5.65 
m und einer Breite von 1.75 m und damit um eine Anlage. Die Tiefe des Teiches 
muss gemäss Auflagen in der Baubewilligung mindestens 50 cm erreichen und 
darf maximal 80 cm betragen. Dieser geplante Teich ist ein Ersatz für den bereits 

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bestehenden Teich, welcher teilweise zugeschüttet werden soll. (…) Es handelt 
sich demnach gewissermassen um eine Versetzung des sich auf dem Grunds-
tück KTN F.________ befindenden Teichteils um circa 10 m in Richtung Südos-
ten". Diese Projektänderung beurteilte der Regierungsrat (wie schon die Vorin-
stanzen) als rechtens (vgl. Erw. 3 bis 5). Den Baubewilligungsentscheid hob er 
letztlich aufgrund einer Grenzabstandsunterschreitung gegenüber KTN 
K.________ auf (vgl. Erw. 6 und 7).

2.1.3  Nachdem der Beschwerdegegner am 29. September 2020 ein überarbeite-
tes Projekt eingereicht, indes am 13. November 2020 wieder zurückgezogen hat-
te, gab er am 20. November 2020 ein neues Projekt zur Bewilligung ein. Dieses 
umfasste wiederum den Neubau eines Einfamilienhauses sowie die Erstellung 
eines Ersatzteiches auf KTN F.________. Der Ersatzteich entsprach dabei jenem 
des Vorgängerprojektes (vgl. Erw. 2.1.2). Eine Einsprache dagegen wiesen das 
Amt für Raumentwicklung sowie der Bezirksrat Küssnacht ab, was der Regie-
rungsrat mit vorliegend angefochtenem RRB Nr. 681/2021 vom 28. September 
2021 bestätigte.

2.2 Vor Verwaltungsgericht machen die Beschwerdeführer geltend, der beste-
hende Teich sei schutzwürdig und ein Biotop im Sinne von Art. 18 NHG. Eine 
Verlegung des Teichs sichere den Fortbestand der jetzt im Teich lebenden ge-
schützten Tiere nicht. Dass dies die Eigentümer nicht kümmere, sei durch ein 
diesbezügliches Strafverfahren erwiesen. Es seien keine Schutzvorkehren vor-
gesehen; es sei unsicher, ob die Lebewesen einen neuen Teich annehmen wür-
den; eine Verlegung sei ein zu grosses Risiko für den Artenschutz. Der neue Ort 
sei zudem ungeeignet, da zu nahe an der Strasse, deren Verkehr noch zuneh-
men werde; auch sei der Hang viel zu steil. Es entspreche auch keinem überwie-
genden Bedürfnis, das Biotop zu verlegen; das private Interesse eines Bauwilli-
gen sei kein überwiegendes Interesse im Sinne von Art. 14 Abs. 6 Satz 1 der 
Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) vom 16. Januar 
1991. Der Regierungsrat habe ohne weitere Begründung auf die Erwägungen 
von RRB Nr. 573/2020 verwiesen, wonach aufgrund der Grösse, Form und Lage 
des Baugrundstückes KTN F.________ eine Bebauung ohne Verschiebung des 
bestehenden Teiches auf dem Baugrundstück nicht oder nur stark eingeschränkt 
möglich sei. Gemäss Leitfaden Umwelt Nr. 11 verlange das Gesetz indes ein 
schrittweises Vorgehen bei der Beurteilung, ob eine Beeinträchtigung von 
schutzwürdigem Lebensraum zulässig sei. In einem ersten Schritt müsse ent-
schieden werden, ob Beeinträchtigungen von schutzwürdigen Lebensräumen 
vollständig vermieden werden könnten, wozu die Standortgebundenheit nachge-
wiesen und ein Variantenstudium durchgeführt werden müsse. Dies fehle vorlie-

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gend. Es werde nicht begründet, warum auf KTN F.________ nicht ohne Verle-
gung des Teiches gebaut werden könne; immerhin umfasse das Grundstück 765 
m2 und das jetzige Biotop befinde sich am Rand. Es sei nicht einzusehen, warum 
nicht mit einer qualitativ hochstehenden und fachlich ausgewiesenen Architektur 
um das bestehende Biotop herum gebaut werden könne. Der Bauherr müsse 
beweisen, dass dies nicht möglich sei, was er nicht getan habe.

2.3.1  Um eine Interessenabwägung vornehmen zu können, ist vorab die Frage 
des Bestandes zu klären. Diesbezüglich kann auf das J.________-Gutachten 
von 2019 abgestellt werden. Dieses hatte zum Ziel, den Wert des Gartenweihers 
auf KTN F.________ / KTN G.________ auf Vorkommen von Amphibien 
während der Laichsaison 2019 zu untersuchen. Hierzu wurden am späteren 
Nachmittag des 12. März 2019 (in Anwesenheit der Parteien), in der Nacht vom 
25. März 2019 (ohne Parteien) und der Nacht vom 9. Mai 2019 (in Anwesenheit 
der Parteien) Begehungen durchgeführt. Aufgrund der Funde (erste Begehung: 
keine; zweite Begehung: 1 bis 2 Laichballen des Grasfrosches, keine anderen 
Amphibien, aber einzelne Libellenlarven, Wasserwanzen und Mückenlarven; drit-
te Begehung: 4 adulte Bergmolche [3 m, 1 w], keine anderen Amphibienarten, 
div. Wasserwanzen, Mauereidechsen, Blindschleiche) gelangte das Gutachten 
zum Fazit:

Der Folienweiher verfügt über einen kleinen Bestand an Grasfröschen (Kategorie 
1-40 Laichballen; […]) und über einen mittelgrossen Bestand an Bergmolchen (Ka-
tegorie 4-10 Adulttiere). Beide Arten sind gemäss Roter Liste nicht gefährdet (…). 
Damit erhält das Laichgebiet gemäss Berechnungsgrundlage des Bundesamtes für 
Umwelt (…) 2 Punkte und eine lokale Bedeutung. Der Schwellenwert für nationale 
Bedeutung läge für den Raum Küssnacht bei 11 Punkten, die Kriterien für regiona-
le Bedeutung sind auch nicht erfüllt (…). Grasfrosch und Bergmolch sind jedoch - 
wie alle anderen Amphibien - in der Schweiz als Arten geschützt (…).

Zudem äusserte sich das Gutachten zum möglichen weiteren Vorgehen. Dem 
bestehenden Teich als Laichgewässer komme geringe Bedeutung zu, da die 
vorhandenen geschützten Tierarten zur Fortpflanzung indes keine Alternative 
hätten, wurde Folgendes als zielführend betrachtet:

Das bestehende Gewässer kann zugeschüttet und durch einen Folienweiher ver-
gleichbarer Grösse (9 -13 m2) in gut erreichbarer Distanz (< 50 m) ersetzt werden. 
Dieser Folienweiher muss naturnah gestaltet werden und mindestens zur Hälfte 
flache Ufer enthalten. Er sollte an seiner tiefsten Stelle wenigstens 0.5 m errei-
chen, aber 0.8 m nicht überschreiten. Seine Lage darf keine Konflikte bei Wan-
deraktivitäten von Amphibien mit dem Verkehr der Quartiersträsschen provozieren. 
Die Folie ist mit einem Kiesgemisch zu überdecken. Eine Bepflanzung ist nicht er-
forderlich und müsste allenfalls mit einheimischen Arten ausgeführt werden. An die 
Uferbereiche heran soll kein häufig geschnittener Rasen grenzen und das Ein-
schwemmen von Pestiziden und Düngern ist zu vermeiden. Der Weiher soll regel-

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mässig unterhalten werden durch Jäten oder Ausreissen eines Teils der Vegeta-
tion im Herbst.

Im Rahmen des Bauablaufes ist dafür zu sorgen, dass alljährlich zwischen Mitte 
Februar und Ende Juli sicher mindestens ein Gewässer funktionstüchtig vorhanden 
ist. (…).

2.3.2  Im Rahmen des Gesamtentscheides des Amtes für Raumentwicklung vom 
11. März 2021 nahm das Amt für Wald und Natur Stellung zum Baugesuch hin-
sichtlich des Amphibienteiches. Das Amt übernahm dabei die Feststellungen und 
Beurteilungen des J.________-Gutachtens. Es qualifizierte den bestehenden Fo-
lienteich aufgrund seiner Bedeutung als Laichteich für Grasfrösche und Bergmol-
che, die bundesrechtlich geschützt seien, als schutzwürdigen Lebensraum nach 
Art. 18 Abs. 1bis NHG. Den mit dem Bauvorhaben geplanten Ersatzteich beurteil-
te das Amt sodann als angemessenen Ersatz nach Art. 18 Abs. 1ter NHG. Und 
wenn die Auflagen bezüglich Aufhebung des bestehenden Folienteiches beach-
tet werden, sei auch dem Artenschutz nach Art. 20 Abs. 2 NHV genügend Rech-
nung getragen. Entsprechend beantragte das Amt für Wald und Natur die Ertei-
lung der Baubewilligung unter Auflagen. In der Folge wurden die Einsprachen 
abgewiesen und die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbe-
stimmungen mit Gesamtentscheid vom 11. März 2021 erteilt.

2.3.3  Soweit die Beschwerdeführer vor dem Regierungsrat das J.________-
Gutachten noch als fehlerhaft bemängelt haben (vgl. RRB Nr. 573/2020 vom 
18.8.2020 Erw. 3.2 f. sowie RRB Nr. 681/2021 vom 28.9.2021 Erw. 2), halten sie 
vor Verwaltungsgericht nicht weiter daran fest. Unter Verweis auf die Beurteilung 
des J.________-Gutachtens und in Übereinstimmung mit der Qualifikation im 
Gesamtentscheid vom 11. März 2021 gehen die Beschwerdeführer davon aus, 
der bestehende Teich sei schutzwürdig und ein Biotop im Sinne von Art. 18 
NHG. 

Auch der Beschwerdegegner basiert in seiner Vernehmlassung vom 15. Novem-
ber 2021 auf der Beurteilung des J.________-Gutachtens. Er bestreitet weder 
das Vorkommen der vorgefundenen Amphibien noch die Bedeutung des Folien-
teiches als Laichgebiet. Er betont aber, es handle sich um ein solches von ledig-
lich lokaler Bedeutung. Dass die Beurteilung gemäss Gesamtentscheid vom 11. 
März 2021 falsch wäre, behauptet der Beschwerdegegner nicht. 

2.3.4  Mithin gehen die Parteien davon aus, dass es sich beim bestehenden 
Teich um einen schutzwürdigen Lebensraum nach Art. 18 Abs. 1bis NHG i.V.m. 
Art. 14 Abs. 3 NHV und zwar um einen solchen von lokaler Bedeutung (Art. 18b 
NHG) handelt. Dies aufgrund des J.________-Gutachtens, welches den Teich 
als Laichgebiet für Grasfrösche und Bergmolche ausweisen konnte, welche bei-

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des geschützte Tierarten sind (vgl. Anhang 3 NHV), wobei die Anzahl Tierarten 
und der gefundene Laich einem schutzwürdigen Lebensraum lokaler Bedeutung 
gleichkommen (vgl. Pellet et al., Bundesinventar der Amphibienlaichgebiete von 
nationaler Bedeutung, Bewertung der Laichgebiete und Definition der Schwel-
lenwerte, BAFU, Juni 2012; Pellet, Nationale, regionale oder lokale Bedeutung? 
Klassifizierung der Biotope am Beispiel der Amphibienlaichgebiete, NL Inside 
2/2014 S. 12 ff.).

Ob es sich beim vorliegenden Folienteich in einer Gartenanlage effektiv um einen 
schutzwürdigen Lebensraum gemäss Art. 18 NHG handelt, lässt das Gericht of-
fen. Anerkanntermassen handelt es sich beim Folienteich um einen Laichteich für 
geschützte Amphibien (vgl. Anhang 3 NHV), was eine Voraussetzung ist für die 
Bewertung als schutzwürdiger Lebensraum (Art. 14 Abs. 3 lit. b NHV). Die Wen-
dung "durch Erhaltung genügend grosser Lebensräume" in Art. 18 Abs. 1 NHG 
ist eine gewisse Minimalgrösse des Lebensraumes indes eine weitere Voraus-
setzung (BGE 133 II 220 Erw. 2.3 mit Hinweis auf BGE 121 II 161). Der vorlie-
gende Teich ist objektiv betrachtet nur von geringer Grösse, liegt singulär in ei-
nem Privatgarten ohne Vernetzung mit anderen, bedeutenden Laichgebieten. Ob 
dies genügt, um dem Teich den Schutz nach NHG zukommen zu lassen, kann 
keinesfalls als eindeutig bezeichnet werden. Da das Projekt - wie nachfolgend 
aufzuzeigen ist - mit dem geplanten Ersatzteich gestützt auf Art. 18 Abs. 1ter NHG 
auch bei Anerkennung eines schutzwürdigen Lebensraums bewilligungsfähig ist, 
kann die abschliessende Beantwortung der Frage des Vorliegens eines schutz-
würdigen Lebensraums nach Art. 18 NHG offengelassen werden. 

2.4 Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, die Umsetzung des geplan-
ten Ersatzteiches und (teilweise) Zuschüttung des bestehenden Teiches verletze 
Bundesrecht, so kann dem nicht gefolgt werden.

2.4.1  Schutzwürdige Lebensräume sind grundsätzlich zu schützen und zu un-
terhalten, gleich ob sie von nationaler, regionaler oder nur lokaler Bedeutung sind 
(Art. 18b Abs. 1 NHG). Eingriffe darin dürfen nur bewilligt werden, wenn sie 
standortgebunden sind und einem überwiegenden Bedürfnis entsprechen 
(Art. 18 Abs. 1ter NHG und Art. 14 Abs. 6 NHV). Lässt sich eine Beeinträchtigung 
unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so sind Schutz-, Wiederher-
stellungs- und Ersatzmassnahmen anzuordnen (Art. 18 Abs. 1ter NHG und Art. 14 
Abs. 7 NHV; vgl. Gerber, Biotopschutz und ökologischer Ausgleich im Siedlungs-
gebiet: dringend benötigt und rechtlich geboten, URP 2018 S. 1 ff., 5). Kann ein 
technischer Eingriff einen schutzwürdigen Lebensraum beeinträchtigen, darf er 
somit nur bewilligt werden, sofern er standortgebunden ist und einem überwie-
genden Bedürfnis entspricht. Für die Bewertung schutzwürdigen Lebensraums in 

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der Interessenabwägung sind neben seiner Schutzwürdigkeit nach Art. 14 Abs. 3 
NHV insbesondere massgebend (lit. a) seine Bedeutung für die geschützten, ge-
fährdeten und seltenen Pflanzen- und Tierarten, (lit. b) seine ausgleichende 
Funktion für den Naturhaushalt, (lit. c) seine Bedeutung für die Vernetzung 
schutzwürdiger Biotope sowie (lit. d) seine biologische Eigenart oder sein typi-
scher Charakter (Art. 14 Abs. 6 NHV). 

2.4.2  Vorliegend ist der schutzwürdige Lebensraum genau umrissen und be-
schrieben (vgl. J.________-Gutachten; oben Erw. 2.3.1 und 2.3.2). Fest steht 
ebenso, dass mit der Bewilligung resp. der Umsetzung des Bauprojektes (= 
technischer Eingriff) der schutzwürdige Lebensraum aufgehoben wird und auch 
eine Wiederherstellung ausser Frage steht, so dass einzig eine Ersatzmassnah-
me nach Art. 18 Abs. 1ter NHG in Frage kommt. Dies setzt nach dem Gesagten 
eine Standortgebundenheit des Bauprojektes und ein überwiegendes Bedürfnis 
voraus.

2.4.3  Die Parzelle KTN F.________ grenzt südlich (auf einer Länge von rund 50 
m) an die Quartierstrasse, westlich (auf 7 m) an KTN L.________; nordwestlich 
(auf einer Länge von ca. 32 m) an die Landwirtschaftszone (KTN K.________) 
und nordöstlich (auf einer Länge von ca. 39 m) an KTN G.________. Die Parzel-
le bildet somit ein Dreieck mit einer Fläche von 765 m2; sie liegt an Hanglage, ab-
fallend zur Strasse hin (von ca. 497 auf ca. 492 m.ü.M; vgl. WebGis SZ).

Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters ist ein Grenzabstand von 50% der Ge-
bäudehöhe, mindestens aber 2.5 m zu wahren; gegenüber KTN K.________ in 
der Landwirtschaftszone im Nordwesten gemäss RRB Nr. 573/2020 vom 
18.8.2020 Erw. 6.3 ein solcher von mindestens 3 m (vgl. diesbezüglich aber auch 
BGE 145 I 156 Erw. 5.1 f. und 6.3). Auch entlang der Strasse besteht eine Bauli-
nie von 3 m (vgl. Plan Nr. 101 vom 20.11.2021). 

Diese gegebene Situation sowie weitere Bauvorschriften (wie Gebäudehöhe, 
Dachformen, Garagenvorplätze, Radien, Sichtweiten etc.; vgl. auch Sonderbau-
vorschriften) schränken das Bauen auf der Bauparzelle KTN F.________ unbe-
einflussbar und stark ein. Wenn nun, wie von den Beschwerdeführern verlangt, 
der bestehende Folienteich, der ziemlich genau in der Mitte der Grenzlinie KTN 
F.________ / KTN G.________ und auf einer Höhe von rund 497 m.ü.M. liegt 
sowie ca. 3.5 bis 4 m auf KTN F.________ hineinreicht, unverändert belassen 
werden muss und zusätzlich ein den Lebensraum schonender Bauabstand zu 
wahren wäre (vgl. Perimeterabgrenzung bei Amphibienlaichgebieten von regio-
naler und lokaler Bedeutung; info fauna J.________, Mai 2020), dann wäre eine 
sinnvolle Bebauung - auch mit hochstehender Architektur - realistischerweise 

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nicht mehr möglich. Soll KTN F.________ zonen- und gestaltungsplankonform 
überbaut werden können, dann ist dies nachvollziehbarerweise ohne Beeinträch-
tigung des bestehenden Folienteiches nicht möglich. Es ist daher nicht zu bean-
standen, wenn die Vorinstanzen die Voraussetzung der Standortgebundenheit 
als eine Voraussetzung für eine Ersatzmassnahme nach Art. 18 Abs. 1ter NHG 
bejaht haben. 

2.4.4  Die Parzellen KTN F.________ sowie KTN G.________ (und damit auch 
der bestehende Folienteich) liegen in der Landhauszone WL und bilden zusam-
men den Gestaltungsplan M.________ (Teil des Gestaltungsplans N.________). 
Das ganze Gebiet "O.________" ist geprägt durch eine sensible Hanglage und 
die exponierte Lage am Siedlungsrand. Die typische Bauweise sind Einzelbauten 
(teilweise MFH), die optisch durchlässig wirken und einen hohen Grünanteil auf-
weisen (vgl. Konzept zur Revision des Zonenplans und des Baureglements 
Küssnacht, 7. Januar 2022, S. 7). Das Baugebiet ist dabei weitestgehend über-
baut; es bestehen nur noch wenige nicht überbaute Parzellen. So die Parzelle 
KTN F.________. Sie bildet dabei eine eigentliche Baulücke zwischen KTN 
L.________ und KTN G.________ an der Zonengrenze.

Gemäss Konzeptionierung der Zonenplanrevision soll an der heutigen Zonierung 
festgehalten werden. Das westlich angrenzende Gebiet ist gemäss kantonalem 
Richtplan als mögliches Siedlungsgebiet bezeichnet (vgl. Richtplan des Kantons 
Schwyz, RRB Nr. 289 vom 24.4.2019), soll indes noch nicht eingezont werden 
(vgl. Konzept zur Revision des Zonenplans und des Baureglements Küssnacht, 
7. Januar 2022, S. 7). Dies ist unter dem Aspekt der Ziele der Raumplanung 
(Siedlungsentwicklung nach innen; kompakte Siedlungen; vgl. Art. 1 Abs. 2 
lit. abis und b Bundesgesetz über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; 
SR 700] vom 22.6.1979), des Grundsatzes der Landschaftsschonung (Art. 3 
RPG) sowie der Tatsache, dass noch unverbautes Bauland im Gebiet 
O.________ besteht, nachvollziehbar. Es bestätigt dies vor allem aber auch das 
öffentliche Interesse, bestehende Baulücken in der Bauzone zu schliessen. Mit-
hin ist keinesfalls nur ein privates Interesse des Beschwerdegegners an einer 
Überbauung zu anerkennen. Vielmehr liegt dies auch im öffentlichen Interesse. 
Dieses Interesse, die bestehende Baulücke schliessen zu können, kann als 
gross bezeichnet werden. Wie vorab aufgezeigt wurde, kann diesem öffentlichen 
Interesse aber nur Nachachtung verschafft werden, wenn der bestehende Folien-
teich aufgegeben wird.

2.4.5  Hinsichtlich Bewertung des bestehenden Folienteiches kann grundsätzlich 
auf die obigen Ausführungen verwiesen werden (vgl. oben Erw. 2.3.1 f.). Gemäss 
den Beschwerdeführern stellt der Teich als Amphibienlaichgebiet einen schutz-

12

würdigen Lebensraum von lokaler Bedeutung nach Art. 18 Abs. 1bis NHG i.V.m. 
Art. 14 Abs. 3 NHV dar, wovon für die weitere Prüfung auszugehen ist (vgl. aber 
auch oben Erw. 2.3.4). 

Die Bedeutung des Folienteiches beurteilt der Gutachter als gering (vgl. 
J.________-Gutachten Kap. D). Es handelt sich um einen relativ kleinen (ca. 3 x 
4 m) Teich, der künstlich in einem Privatgarten in der Bauzone eingerichtet ist. Er 
ist singulär positioniert ohne Vernetzung mit bedeutenden Laichgebieten, ohne 
Einbindung in ein übergeordnetes Netz (Art. 14 Abs. 6 lit. c NHV; Leitfaden Um-
welt Nr. 11, BUWAL, S. 28). Als in einem Privatgarten singulär angelegter Folien-
teich verfügt er auch nicht über eine besondere biologische Eigenart oder einen 
speziellen Charakter einer schützenswerten Naturlandschaft, der nicht ersetzbar 
wäre (Art. 14 Abs. 6 lit. d NHV; vgl. auch Leitfaden Umwelt Nr. 11, BUWAL, S. 
32). Dadurch kommt dem bestehenden Folienteich auch nur eine sehr geringe 
ausgleichende Funktion für den Naturhaushalt zu (Art. 14 Abs. 6 lit. b NHV). 
Nichtsdestotrotz ist er für die vorgefundenen, geschützten Tierarten ein vitaler 
Raum, der für die Tiere in der nahen Umgebung gemäss J.________-Gutachten 
alternativlos ist (Art. 14 Abs. 6 lit. a NHV). 

Aufgrund dieser Künstlichkeit, Singularität und Kleinheit, Unangebundenheit und 
geringen Bedeutung erscheint die Beurteilung im Gutachten sowie jene der Vor-
instanzen nachvollziehbar, dass der Folienteich als schützenswerter Lebensraum 
ersetzbar ist und dass ein angemessener Ersatzteich zur Verfügung gestellt wer-
den kann. Denn das Schutzwürdige am bestehenden Teich ist das Laichgebiet 
als solches. Diesem kann angemessener Ersatz geboten werden. Das Interesse 
am unveränderten Erhalt des bestehenden Folienteiches ist als gegeben, aber 
nicht sehr hoch einzustufen.

2.5 Wenn nun aber die Standortgebundenheit zu bejahen ist und ein überwie-
gendes Bedürfnis für eine Ersatzmassnahme im Sinne eines Ersatzteiches 
spricht, dann ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanzen mit der Bewilli-
gung des Bauprojektes auch die Zuschüttung eines Grossteils des bestehenden 
Folienteiches gutgeheissen haben, sofern gleichzeitig eine angemessene Er-
satzmassnahme im Sinne eines neuen Amphibienlaichgebietes als schutzwürdi-
ger Lebensraum umgesetzt wird. Dies gilt es nachfolgend zu prüfen.

3.1 Die Baubewilligung ist gemäss den Beschwerdeführern zu verweigern, weil 
die Pläne in Bezug auf den Ersatzteichbau unvollständig sind, der Teichbau un-
klar ist und ein 'schräger Teich' resultiere. Beim Ersatzteich handle es sich um 
eine Baute, die konkret planlich dargestellt sein müsse. Es müsse auch konkret 
beschrieben werden, was in den Teich kommen solle. Die vorliegende planliche 

13

Darstellung sei mehr eine Skizze denn ein Baugesuch und damit wider das Ge-
setz. Entgegen der Meinung des Regierungsrates lasse sich aus dem Grund-
riss/Schnittplan Nr. 101 vom 20. November 2020 nicht klar entnehmen, was wo 
geplant sei und wie umgesetzt werde. Wohl werde etwa zur Strasse hin eine Bö-
schungskante 495.00 eingetragen, nicht jedoch so gegenüber KTN G.________ 
'rechts' vom Teich. Da wo der Teich gebaut werden solle, würden Höhenkoten 
fehlen und ebenso Angaben, wie die Problematik Höhenunterschied von bis zu 
2.5 m gelöst werde. Der Teich an der Grenze zum Grundstück KTN G.________ 
müsse in gesicherter Erde liegen, was er dort nicht sei. Er werde mit der Zeit ab-
sinken und gegen das Grundstück KTN G.________ auslaufen. Daher seien 
konkrete Pläne vorzulegen, wie der Teich gegen 'rechts' gebaut werde, wie das 
Terrain gegen 'rechts' aussehe etc. 

3.2 Vorab ist zu wiederholen, dass der bestehende Folienteich als schutzwür-
diger Lebensraum angemessen ersetzt werden kann (vgl. oben Erw. 2). Das 
J.________-Gutachten hat dabei definiert, wie die angemessene Ersatzmass-
nahme auszugestalten ist. So muss der Ersatzteich u.a. mind. 9 m2 gross sein, in 
räumlicher Nähe liegen (max. 50 m entfernt) und seine tiefste Stelle zwischen 50 
und 80 cm betragen (vgl. oben Erw. 2.3.1). Damit die Ersatzmassnahme gesi-
chert ist, wurden im Gesamtentscheid Auflagen definiert, welche Bezug zum 
J.________-Gutachten nehmen. Verlangt wird, dass der neue Teich naturnah zu 
gestalten ist. Die Teichfolie ist mit einem standortgerechten Kiesgemisch zu 
überdecken. Bei Bepflanzung müssen einheimische und standortgerechte Arten 
gewählt werden. Der bestehende Teich darf nur im Oktober aufgehoben werden 
und erst dann, wenn der Ersatzteich bereits erstellt worden ist (vgl. Gesamtent-
scheid vom 11.3.2021 Ziff. II.1; vgl. oben Erw. 2.3.2). Der Bezirksrat Küssnacht 
hat die Auflagen in der Baubewilligung übernommen und ergänzt, vor Aufhebung 
des bestehenden Teichs müsse das Ressort Planung, Umwelt und Verkehr für 
eine Begehung vor Ort aufgeboten werden. Ohne diesen Augenschein dürften 
keine Zuschüttungen am bestehenden Teil vorgenommen werden (BRB Nr. 166 
vom 14.4.2021, S. 11). Der Regierungsrat hat dies mit dem angefochtenen Be-
schluss bestätigt und die Auflagen ergänzt, dass vor der Aufhebung und Zu-
schüttung des bestehenden Teiches die allenfalls noch darin verbliebenen Tiere 
einzufangen und in den Ersatzteich umzusiedeln sind (RRB Nr. 681/2021 vom 
28.9.2021 Dispositiv-Ziff. 2).

Damit sind die Vorgaben für die Ersatzmassnahme definiert und gesichert. Der 
Behauptung der Beschwerdeführer, die vom heutigen Folienteich abhängigen 
Tiere seien völlig ungeschützt, der Weiterbestand sei ungesichert und das Bau-
projekt biete keine Gewähr fürs Überleben, kann nicht gefolgt werden. Die Vor-

14

gaben für die Ersatzmassnahme sind klar und die Absicherung in der Baubewilli-
gung vorhanden. 

3.3 Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer kann auch nicht die Rede 
davon sein, aus den Bauplänen ergebe sich nicht klar, wie die Ersatzmassnahme 
umgesetzt werden solle.

3.3.1  Soweit die Beschwerdeführer befürchten, es werde ein "schräger Teich" 
gebaut, der als Ersatzteich nicht tauge, so entbehrt dies - unabhängig der Bau-
pläne - jeglicher Grundlage. Ein Teich ist naturgemäss nie 'schräg'. Vor Zuschüt-
tung des bestehenden Teiches muss ein Augenschein mit der Baubehörde 
durchgeführt werden und müssen noch vorhandene Tiere vom bestehenden 
Teich in den Ersatzteich umgesiedelt werden. Mithin muss der Ersatzteich dann 
funktionsfähig und entsprechend den Vorgaben und Auflagen bereits bestehen. 
Es ist ausgeschlossen, dass ein 'schräger' Teich gebaut würde.

3.3.2  Wie die Vorinstanz richtig festgestellt hat, lassen sich dem Plan Nr. 101 
vom 20. November 2020 alle relevanten Daten zum Ersatzteich entnehmen. 

Er befindet sich auf der Sonnenterrasse südöstlich des Neubaus. Diese Fläche 
liegt vom Haus bis zur Böschungskante (Richtung Strasse) auf einer Höhe von 
495.00 m.ü.M. Mithin auf einer geraden Ebene. Der Abstand zum bestehenden 
Teich beträgt weit weniger als die zulässige Höchstgrenze von 50 m.

Auf dem Plan ausgewiesen ist eine mit Mindestabstand von 1.5 m parallel zur 
Parzellengrenze KTN G.________ verlaufende Wasseroberfläche von ca. 5.65 x 
1.75 m und damit ein Ausmass von 9.8875 m2, was die geforderte Mindestfläche 
übertrifft. Im Schnitt c-c ausgewiesen ist ebenso die minimale Tiefe von 50 cm. 
Der Plan weist somit die Mindestanforderungen aus; die effektive Umsetzung 
kann anlässlich des zwingenden Augenscheins überprüft werden.

Es trifft zu, dass das Baugrundstück an einer Hanglage liegt, der bestehende 
Teich auf ca. 497.00 m.ü.M. liegt und das Gefälle vom bestehenden Teich zur 
Strasse hin bis auf ca. 491.50 m.ü.M. verläuft. Auf der Liegenschaft der Be-
schwerdeführer (KTN G.________) darf der Beschwerdegegner keine Terrain-
verschiebungen vornehmen; mithin muss da das bestehende Gefälle bestehen 
bleiben. Dem Plan Nr. 101 lassen sich die aktuellen Höhenkurven entnehmen 
(sie sind wohl nicht bis zu KTN G.________ durchgezeichnet, verlaufen aber, 
was sich dem WebGIS ohne weiteres entnehmen lässt, wenig überraschend oh-
ne harte Richtungsänderung weiter). Bei der südöstlichen Hauskante des geplan-
ten Neubaus beträgt die Terrainhöhe aktuell ca. 496.50 m.ü.M., beim Beginn des 
geplanten Ersatzteiches ca. 495.50 m.ü.M. und am Ende des Teiches 494.00 

15

m.ü.M. Mit dem Neubau soll eine Abgrabung und Aufschüttung erfolgen, so dass 
südöstlich des Hauses eine flache Sonnenterrasse auf der Höhe von 495.00 
m.ü.M. entsteht. Gemäss Plan beträgt der Abstand zwischen Ersatzteich und 
KTN G.________ 1.5 m. D.h. in Hausnähe wird ab Beginn des Ersatzteichs 
senkrecht zu KTN G.________ eine ansteigende Böschung von ca. 0.5 m (Rich-
tung bestehendem Teich zunehmend) entstehen und bis Teichende langsam 
übergehen in eine abfallende Böschung von ca. 1 m zu KTN G.________ hin. 
Diese Höhendifferenzen auf einer Distanz von 1.5 m zwischen Teich und Parzel-
lengrenze sind unproblematisch und entsprechen einer Neigung, die sich ver-
gleichbar auch beim bestehenden Teich findet (vgl. auch WebGIS SZ, Darstel-
lung Höhenkurven, Relief Schattierung Bund). 

Planmässig ist die Erstellung des Ersatzteiches somit zum einen genügend klar 
ausgewiesen und zum andern auch umsetzbar. Weshalb der Beschwerdegegner 
nicht ein ureigenes Interesse haben sollte, den Neubau inkl. Ersatzteich in jeder 
Hinsicht lege artis nach den gesetzlichen Vorgaben und den Regeln der Bau-
kunst auszuführen (vgl. § 54 PBG), legen die Beschwerdeführer nicht dar. Es be-
stehen denn hierzu auch keine Hinweise. Kommt hinzu, dass - wie bereits er-
wähnt - der bestehende Teich erst zugeschüttet werden darf, wenn der Augen-
schein die Umsetzung der Ersatzmassnahme gemäss Bewilligung bestätigt hat. 

3.4 Damit aber erweist sich die Rüge, der Ersatzteich sei gestützt auf die Bau-
gesuchsunterlagen zu Unrecht bewilligt worden, als unbegründet. Im Baugesuch 
wird ein Ersatzteich erstens hinreichend klar ausgewiesen, der zweitens umsetz-
bar ist und drittens die Vorgaben gemäss Art. 18 Abs. 1ter NHG, wie sie auch im 
J.________-Gutachten vorgegeben wurden, erfüllt. 

4.1 Schliesslich rügen die Beschwerdeführer, es fehle an dem für eine Baube-
willigung notwendigen Energienachweis. § 17 des KEnG verlange die Beibrin-
gung eines Energienachweises im Baubewilligungsverfahren. Die Vorinstanz ver-
trete zu Unrecht die Meinung, dieser sei eine technische Bewilligung. Denn ers-
tens widerspreche dies dem klaren Wortlaut von § 17 KEnG. Zweitens hänge der 
Energienachweis stark mit der Bauweise zusammen; so könnten etwa Fenster, 
eine Dämmung etc. ohne Energienachweis gar nicht bewilligt werden. Ebenso 
könnten sich Fragen im Zusammenhang mit dem Lärmschutz stellen. Bauweise 
und Energienachweis würden somit stark zusammenhängen, so dass es gar kei-
ne technische Bewilligung sein könne. Es gelte die Einheit des Bauentscheides.

4.2 Gemäss § 17 Abs. 1 KEnG ist der Nachweis, dass die Vorschriften des 
KEnG eingehalten werden, im Baubewilligungsverfahren zu erbringen. § 16 
Abs. 1 KEnG hält sodann fest, dass sich das Baubewilligungsverfahren nach 

16

dem Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 richtet, 
wenn Massnahmen nach dem KEnG im Zusammenhang mit dem Errichten oder 
Ändern von Bauten umgesetzt werden. Das Baubewilligungsverfahren ist in 
§§ 75 ff. PBG geregelt. Zur Baubewilligung wird in § 81 Abs. 3 PBG festgelegt, 
dass technische Bewilligungen in der Baubewilligung vorbehalten und nach 
Rechtskraft der Baubewilligung erteilt werden können. § 44 Abs. 1 der Vollzugs-
verordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV; SRSZ 400.111) vom 2. De-
zember 1997 definiert die technische Bewilligung als ergänzende Konkretisierun-
gen der Baubewilligung, die Erschliessung, Lage, Dimension und Erscheinungs-
bild eines Bauvorhabens nicht verändern. Aus § 44 Abs. 3 PBV ergibt sich 
schliesslich, dass die Baufreigabe erst erfolgen kann, wenn die technische Bewil-
ligung vorliegt.

4.3 Die Beschwerdeführer behaupten zu Unrecht, der Energienachweis könne 
keine technische Bewilligung darstellen.

4.3.1  Im Bericht zum KEnG führte der Regierungsrat in RRB Nr. 562/2009 vom 
26. Mai 2009 zum heutigen § 17 KEnG aus, die Einhaltung der Bestimmungen 
sei im Baubewilligungsverfahren zu prüfen; § 81 Abs. 3 PBG erlaube, dass tech-
nische Bewilligungen, wie der Energienachweis, vorbehalten und nach Rechts-
kraft der Baubewilligung erteilt würden. Diese Ausführung machte er, nachdem 
2007 das PBG teilrevidiert und § 81 Abs. 3 PBG eingeführt worden war. Bereits 
im Bericht hierzu führte der Regierungsrat unter 'Verbesserung der Energieeffizi-
enz' aus, die technischen Bewilligungen sollen von der eigentlichen Baubewilli-
gung abgekoppelt werden können (RRB Nr. 88/2007 vom 17.1.2007 Erw. 7.9). 
Und in seiner Stellungnahme zu den Kommissionsergebnissen führte er konkret 
aus, technische Bewilligungen wie Energie- und Lärmnachweise usw. seien in 
der kantonalen Baubewilligung vorbehalten, weshalb es systematisch richtig sei, 
den Vorbehalt von § 81 Abs. 3 PBG zu regeln, da es sich um Vorbehalte in der 
Baubewilligung der Gemeinde handle (RRB Nr. 1007/2007 vom 7.8.2007).

Mithin ist der Gesetzgeber gemäss Materialien sowohl zum KEnG als auch zum 
PBG explizit davon ausgegangen, der Energienachweis könne im Rahmen einer 
technischen Bewilligung erbracht werden.

4.3.2  Der klare Wortlaut von § 17 KEnG spricht nicht dagegen. Verlangt ist ex-
plizit, dass der Energienachweis im Baubewilligungsverfahren erbracht wird. Das 
Baubewilligungsverfahren richtet sich nach PBG. Das PBG definiert unter dem 
Baubewilligungsverfahren, dass technische Bewilligungen nach Rechtskraft der 
Baubewilligung, aber vor Baufreigabe erfolgen können. Mithin ist auch die tech-
nische Bewilligung ausdrücklich Teil des Baubewilligungsverfahrens. Solange sie 

17

nicht vorliegt, kann mit dem Bau auch gar nicht begonnen werden. Hieran ändert 
die Tatsache, dass sie auch erst nach Rechtskraft der Baubewilligung erteilt wer-
den kann, nichts. Das Baubewilligungsverfahren gemäss PBG sieht dies aus-
drücklich so vor.

4.3.3  Die Definition der technischen Bewilligung (§ 44 Abs. 1 PBV) stellt sodann 
klar, dass sie nur konkretisierend sein kann. Die für das Bauprojekt wesentlichen 
Punkte wie Erschliessung, Lage, Dimension und Erscheinungsbild müssen mit 
der Baubewilligung verbindlich festgelegt und bewilligt sein. Die technische Be-
willigung kann somit nur einerseits bestätigen, was schon bewilligt ist, und an-
derseits nur das Bewilligte noch konkretisieren. 

Vermag der Bauherr für ein Bauvorhaben, das bereits rechtskräftig bewilligt ist 
(vgl. § 81 Abs. 3 PBG), den Nachweis zur Einhaltung der Vorschriften des KEnG 
nicht zu erbringen (vgl. § 17 KEnG), dann ist die Baufreigabe zu verweigern. Sind 
Änderungen an Erschliessung, Lage, Dimension und/oder Erscheinungsbild des 
rechtskräftig bewilligten Bauvorhabens notwendig, damit der Energienachweis 
erbracht werden kann, dann sind die hierzu notwendigen Projektänderungen in 
einem Baubewilligungsverfahren zu bewilligen. Damit ist auch klar, dass mit der 
Definition des Energienachweises als technische Bewilligung für den Nachbarn 
keine Nachteile entstehen. Entweder wird der Nachweis für das rechtskräftig be-
willigte Bauvorhaben erbracht, oder aber es ist eine Projektänderung notwendig, 
bezüglich welcher dem Nachbarn wieder alle Verfahrensrechte zur Verfügung 
stehen. So ist es auch vorliegend.

4.4 In diesem Sinne hat der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid zu 
Recht auf die Praxis des Verwaltungsgerichts verwiesen und die Beschwerde 
abgewiesen. Gemäss dieser Rechtsprechung hatte das Gericht unter Verweis 
auf die Gesetzgebungsmaterialien (vgl. oben Erw. 4.3.1) festgehalten, es könne 
nicht zweifelhaft sein, dass es der Absicht des kantonalen Gesetzgebers ent-
spreche, wenn der Energienachweis als technische Bewilligung qualifiziert wer-
de. Auch wenn der Energienachweis damit dem Einspracheverfahren entzogen 
sei, stelle dies keinen Eingriff in geschützte Rechtspositionen dar, da der Ener-
gienachweis nur konkretisieren könne. Die Baufreigabe erfolge nur, wenn der 
Nachweis für das bewilligte Bauvorhaben erbracht werden könne. Andernfalls sei 
für Änderungen am Bauprojekt die baurechtliche Situation unter Einräumung der 
Verfahrensrechte Dritter neu zu prüfen (VGE III 2019 182 vom 23.1.2020 
Erw. 2.2.3; VGE III 2015 106 vom 28.10.2015 Erw. 4.3; VGE III 2015 61 vom 
26.8.2015 Erw. 3.2.6; VGE III 2014 191 vom 28.1.2015 Erw. 5.2; VGE III 2014 
186 vom 23.4.2015 Erw. 6). 

18

4.5 Es besteht keine Veranlassung, diese Praxis zu ändern. Gerade auch die 
von den Beschwerdeführern aufgeführten Beispiele der Fenster, Dämmung etc. 
belegen, dass diese Praxis rechtens ist. Entweder wird der Beschwerdegegner 
für das vorliegende, bewilligte Bauvorhaben den Energienachweis im Rahmen 
der technischen Bewilligung erbringen können (worauf die Baufreigabe erteilt 
wird), oder aber es sind hierzu Änderungen am Bauvorhaben notwendig, was im 
Rahmen eines Projektänderungsverfahrens eine neuerliche Prüfung unter Ein-
räumung der Verfahrensrechte auch zu Gunsten der Beschwerdeführer zur Folge 
hätte. Einen Rechtsnachteil erleiden sie damit nicht. 

5. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde in allen Punkten als unbe-
gründet, weshalb sie abzuweisen ist. 

6.1 Bei diesem Ergebnis sind die auf Fr. 2'500.-- festzusetzenden Verfahrens-
kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) den Beschwerdefüh-
rern (in solidarischer Haftung) aufzuerlegen (§ 72 VRP).

6.2 Nachdem der beanwaltete Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren 
obsiegt, ist ihm zu Lasten der Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zuzu-
sprechen (§ 74 Abs. 1 VRP). Die Parteientschädigung ist in Beachtung des kan-
tonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Ja-
nuar 1975, welcher für das Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 
einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und unter Beachtung der in 
§ 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien sowie in Ausübung des pflicht-
gemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
festzusetzen.

Der nicht anwaltschaftlich vertretene Bezirk Küssnacht hat keinen Anspruch auf 
eine Parteientschädigung (§ 74 Abs. 2 VRP). 

19

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) werden den Beschwerdeführern auferlegt. Sie haben am 
5. November 2021 einen Kostenvorschuss in dieser Höhe geleistet, womit 
die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Die Beschwerdeführer haben (in solidarischer Haftung) dem Beschwerde-
gegner eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) zu leisten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer (3/R)
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- das Amt für Raumentwicklung (EB)
- den Regierungsrat des Kantons Schwyz
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A).

Schwyz, 18. Februar 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

20

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 25. Februar 2022