# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1e03f5f0-34e2-53b0-9c88-6c97d006eba8
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-24
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 24.03.2025 WBE.2023.167
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-167_2025-03-24.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2023.167 / MW / wm 
(BVURA.22.375 / 23.8)  

Art. 29 

 

Urteil vom 24. März 2025 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz  

Verwaltungsrichter Leibundgut 

Verwaltungsrichterin Schöb 

Gerichtsschreiber Wildi    

 

 

 A._____, bestehend aus: 

 

Beschwerde-

führer 1.1 

 B._____   

 

Beschwerde-

führerin 1.2 

 C._____   

 

beide vertreten durch MLaw Nicolai Brugger, Rechtsanwalt, 

Badstrasse 17, Postfach, 5401 Baden   

      

gegen 

 

Beschwerde-

gegnerin 1 

 D._____  

vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, Stadtturmstrasse 19, 

5401 Baden    

 

Beschwerde- 

gegner 2.1 

 E._____    

 

Beschwerde- 

gegnerin 2.2 

 F._____   

 

und 

 

Vorinstanzen  Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, 

Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau    

 

  Gemeinderat Q._____    

 

 

 - 2 - 

 

 

Beigeladener  G._____  

vertreten durch Dr. iur. Markus Siegrist, Rechtsanwalt,  

Bleichemattstrasse 43, 5001 Aarau 

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt  

vom 20. März 2023 

  

 - 3 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Vom 14. Dezember 2020 bis zum 12. Januar 2021 legte der Gemeinderat 

Q._____ das Baugesuch der A._____, bestehend aus B._____ und 

C._____, für den An- und Aufbau einer Wohneinheit an den bestehenden 

Autounterstand auf der Parzelle Nr. aaa (R-Weg ccc) öffentlich auf. Grund-

eigentümer der Parzelle Nr. aaa ist G._____. Während der öffentlichen Auf-

lage erhoben u.a. E._____ und F._____ sowie D._____ Einwendung. Mit 

Protokollauszug vom 4. Juli 2022 wies der Gemeinderat Q._____ die er-

wähnten Einwendungen ab und erteilte die Baubewilligung, unter Auflagen 

und Bedingungen. 

 

B. 

Gegen die Baubewilligung erhoben sowohl D._____ (Verfahren 

BVURA.22.375) als auch E._____ und F._____ (Verfahren BVURA.23.8) 

Beschwerde beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU). Das 

BVU, Rechtsabteilung, vereinigte die beiden Verfahren und fällte am 

20. März 2023 folgenden Entscheid: 

 

1. 
In Gutheissung der Beschwerden BVURA.22.375 und BVURA.23.8 wird 
der Beschluss des Gemeinderats vom 4. Juli 2022 aufgehoben. 
 
2. 
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 
Fr. 1'600.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 381.–, ins-
gesamt Fr. 1'981.–, werden der A._____, c/o B._____, auferlegt. 
 
3. 
Die A._____, c/o B._____ wird verpflichtet, D._____ die im Beschwerde-
verfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 2'100.– (inkl. MwSt) 
zur Hälfte mit Fr. 1'050.– zu ersetzen. 
 
Der Gemeinderat wird verpflichtet, D._____ die im Beschwerdeverfahren 
entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 2'100.– (inkl. MwSt) ebenfalls 
zur Hälfte mit Fr. 1'050.– zu ersetzen. 

 

C. 

1. 

Gegen den am 22. März 2023 zugestellten Entscheid des BVU, Rechtsab-

teilung, erhob die A._____, bestehend aus B._____ und C._____, am 

8. Mai 2023 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit folgenden Anträgen: 

 

1. 
Der Entscheid BVURA.22.375/23.8 des Departements Bau, Verkehr und 
Umwelt des Kantons Aargau vom 20. März 2023 betreffend den Entscheid 
des Gemeinderats Q._____ i.S. Baugesuch 2020-45 der Beschwerdefüh-
rerin betr. Parzelle aaa, Q._____, sei aufzuheben und der vorinstanzliche 

 - 4 - 

 

 

Entscheid des Gemeinderats Q._____ i.S. Baugesuch 2020-45 sei zu be-
stätigen. 
 
2. 
Eventualiter sei der Entscheid BVURA.22.375/23.8 des Departements 
Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau vom 20. März 2023 betref-
fend den Entscheid des Gemeinderats Q._____ i.S. Baugesuch 2020-45 
der Beschwerdeführerin betr. Parzelle aaa, Q._____, aufzuheben und die 
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
 
3. 
Das vorliegende, verwaltungsgerichtliche Verfahren sei einstweilen zu sis-
tieren, bis die zivilrechtliche Streitigkeit zwischen der Beschwerdeführerin 
und dem Grundeigentümer der Parzelle aaa, Q._____, G._____, R-Weg 
ccc, Q._____, betreffend die Parzelle aaa, Q._____, rechtskräftig abge-
schlossen ist. 
 
4. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 7.7 % MwSt. zu Las-
ten der Beschwerdegegner. 

 

2. 

Mit Verfügung vom 31. März 2023 wurde das Verfahren einstweilen auf die 

Frage der Sistierung beschränkt. Zudem wurde G._____, Eigentümer der 

Parzelle Nr. aaa, zum Verfahren beigeladen. G._____ teilte am 15. Juni 

2023 mit, auf eine (aktive) Verfahrensteilnahme zu verzichten. D._____, 

E._____ und F._____, der Gemeinderat Q._____ und das BVU, Rechtsab-

teilung, stimmten der einstweiligen Sistierung des Verfahrens zu. Mit Ver-

fügung vom 29. Juni 2023 wurde das Verfahren antragsgemäss einstwei-

len bis 15. Dezember 2023 sistiert. 

 

3. 

Am 14. Dezember 2023 ersuchten die Beschwerdeführer um Verlängerung 

der Sistierung (vorerst) bis 15. Dezember 2024. Diesem Gesuch wurde 

nicht stattgegeben, mit Verfügung vom 19. Dezember 2023 wurde die Sis-

tierung des Verfahrens aufgehoben. 

 

4. 

Mit Eingabe vom 21. Dezember 2023 beantragten die Beschwerdeführer, 

die Verfügung vom 19. Dezember 2023 sei in Wiedererwägung zu ziehen 

und die Sistierung (vorerst) bis 15. Dezember 2024 zu verlängern. Wäh-

rend sich das BVU, Rechtsabteilung, mit einer erneuten Sistierung einver-

standen erklärte, beantragte die Beschwerdegegnerin 1 die Abweisung des 

Sistierungsgesuchs. Mit Verfügung vom 29. Januar 2024 wurde das Sistie-

rungsgesuch abgewiesen. 

 

5. 

Der Gemeinderat Q._____ beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 

19. Februar 2024, die Beschwerde sei gutzuheissen, der Entscheid des 

BVU sei aufzuheben und der gemeinderätliche Entscheid zu bestätigen. 

 - 5 - 

 

 

 

6. 

Mit Beschwerdeantwort vom 20. Februar 2024 beantragte das BVU, 

Rechtsabteilung, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, so-

weit auf sie einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 

 

7. 

Die Beschwerdegegnerin 1 beantragte mit Beschwerdeantwort vom 

8. April 2024, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschä-

digungsfolgen. 

 

8. 

In der Replik vom 12. Juli 2024 hielten die Beschwerdeführer an den Be-

schwerdeanträgen vollumfänglich fest. 

 

9. 

Ebenso hielt in der Duplik vom 11. Oktober 2024 auch die Beschwerdegeg-

nerin 1 an den Anträgen der Beschwerdeantwort fest. 

 

10. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 24. März 2025 beraten und ent-

schieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 

der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-

fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61 

Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung 

über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 

2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-

richt ist somit zuständig. 

 

2. 

2.1. 

2.1.1. 

Die Beschwerdegegnerin 1, das BVU und der Gemeinderat stellen die Be-

schwerdebefugnis (Legitimation) der Beschwerdeführer in Abrede bzw. be-

zweifeln diese zumindest: 

 

 - 6 - 

 

 

Die Beschwerdegegnerin 1 weist darauf hin, dass die Beschwerdeführer 

auf der Parzelle Nr. aaa, welche dem Beigeladenen gehöre (Alleineigen-

tum), ein Bauvorhaben realisieren möchten. Aus der Beschwerde ergebe 

sich, dass der Beigeladene inzwischen mit dem Bauvorhaben nicht mehr 

einverstanden sei. Dies habe sogar zu einer zivilrechtlichen Auseinander-

setzung geführt. Die zivilrechtliche Klage sei jedoch ohne Aussicht auf Er-

folg. Daraus sei zu schliessen, dass selbst dann, wenn die Verwaltungsge-

richtsbeschwerde gutgeheissen würde, die Beschwerdeführer das Bauvor-

haben nicht realisieren könnten. Den Beschwerdeführern fehle es deshalb 

am schutzwürdigen Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Ent-

scheids und damit an der Legitimation. Auf die Beschwerde sei nicht ein-

zutreten (Eingabe Beschwerdegegnerin 1 vom 15. Januar 2024; Be-

schwerdeantwort Beschwerdegegnerin 1, S. 3 f.; Duplik Beschwerdegeg-

nerin 1, S. 3 f.).  

 

Die Vorinstanz hält in ihrer Beschwerdeantwort ebenfalls fest, die Be-

schwerdeführer seien nicht Eigentümer der Parzelle Nr. aaa. Das Bauge-

such sei denn auch mit Zustimmung des rechtmässigen Grundeigentümers 

(Beigeladener) eingereicht worden, der das Baugesuchsformular ebenfalls 

unterschrieben habe. Bereits im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens vor 

dem BVU habe der Grundeigentümer mehrmals telefonisch mitgeteilt, dass 

es mit den Beschwerdeführern Differenzen gebe und er keinerlei Interesse 

(mehr) am fraglichen Bauprojekt habe. Die Differenzen hätten bekanntlich 

in einen Zivilstreit gemündet. Da die Beschwerdeführer das zivilrechtliche 

Verfahren (nach der Klagebewilligung durch das Friedensrichteramt) nicht 

weiterverfolgt hätten, hätten sie dokumentiert, dass an einer Klärung des 

von ihnen geltend gemachten Anspruchs auf Eintrag eines Kaufsrechts im 

Grundbuch offensichtlich kein Interesse bestehe. Nachdem auch der recht-

mässige Grundeigentümer am Bauvorhaben nicht mehr interessiert sei, 

würden die Beschwerdeführer dieses, auch wenn die Beschwerde gutge-

heissen würde, künftig nicht realisieren können. Das Verfahren erscheine 

damit sinnlos und den Beschwerdeführern fehle es am aktuellen Rechts-

schutzinteresse an der Überprüfung des Bauvorhabens. Auf die Beschwer-

de sei deshalb nicht einzutreten (vgl. Beschwerdeantwort BVU, S. 2).  

 

Auf die zivilrechtliche Auseinandersetzung zwischen den Beschwerdefüh-

rern und dem Grundeigentümer weist schliesslich auch der Gemeinderat 

hin. Diese sei noch nicht entschieden und es mache den Anschein, dass 

der Grundeigentümer mit dem Bauvorhaben auf seiner Parzelle nicht mehr 

einverstanden sei. Es sei deshalb fragwürdig, ob ein Entscheid des Verwal-

tungsgerichts angezeigt bzw. auf die Beschwerde überhaupt einzutreten 

sei (Beschwerdeantwort Gemeinderat). 

 

2.1.2. 

Die Beschwerdeführer erachten die Beschwerdebefugnis dagegen als ge-

geben. Eine Gutheissung der Beschwerde würde die rechtliche Situation 

 - 7 - 

 

 

der Beschwerdeführer sehr wohl beeinflussen. Als Baugesuchsteller wür-

den sie bei Gutheissung der Beschwerde über eine Baubewilligung für das 

eingegebene Projekt verfügen. Werde der angefochtene Entscheid nicht 

aufgehoben, verfügten sie über keine Baubewilligung für das eingegebene 

Projekt. Es sei nicht ersichtlich, in welchem Fall eine noch deutlichere Be-

einflussung der rechtlichen Situation der Beschwerdeführer vorliegen 

sollte. Zudem beeinflusse das vorliegende Verfahren auch die tatsächliche 

Situation der Beschwerdeführer. Zwischen den Beschwerdeführern und 

dem Grundeigentümer bestehe eine Vereinbarung, die nach wie vor Ge-

genstand eines rechtshängigen Zivilverfahrens sei. Da der Grunderwerb 

des Baugrundstücks durch die Beschwerdeführer erst erfolgen könne, 

wenn das Bauprojekt bewilligt worden sei, beeinflusse das vorliegende Ver-

fahren die tatsächliche Situation der Beschwerdeführer erheblich. Je nach 

Entscheid werde entsprechend der erwähnten Vereinbarung entweder der 

Grunderwerb vollzogen oder weitergeplant werden müssen. Soweit die Be-

schwerdegegnerin 1 behaupte, die zivilrechtliche Klage habe keine Aus-

sicht auf Erfolg, gehe dies an der Sache vorbei. Unzutreffend sei im Weite-

ren auch die Behauptung der Vorinstanz, wonach die Beschwerdeführer 

das zivilrechtliche Verfahren nicht weiterverfolgt und so dokumentiert hät-

ten, dass sie an der Klärung des von ihnen geltend gemachten Anspruchs 

kein Interesse hätten. Aufgrund der gesundheitlichen Beschwerden des 

Beschwerdeführers habe sich die Gültigkeit der Klagebewilligung von 

drei Monaten zeitlich als zu knapp erwiesen. Daher habe zu gegebener Zeit 

ein erneutes Schlichtungsgesuch eingereicht werden müssen. Das Zivilver-

fahren werde fortgeführt, sobald sich der Gesundheitszustand des Be-

schwerdeführers ausreichend verbessert habe (vgl. Replik, S. 3 ff.). 

 

2.2. 

Gemäss § 42 VRPG ist zur Beschwerde befugt, wer ein schutzwürdiges 

eigenes Interesse an der Aufhebung oder der Änderung des Entscheids 

hat (lit. a), sowie jede andere Person, Organisation oder Behörde, die durch 

Bundesrecht oder kantonales Recht zur Beschwerde ermächtigt ist (lit. b). 

Eine Konstellation gemäss § 42 lit. b VRPG fällt vorliegend ausser Be-

tracht. 

 

Ein Interesse ist in der Regel nur dann schutzwürdig (§ 42 lit. a VRPG), 

wenn es aktuell oder in einem qualifizierten Sinn künftig ist (vgl. BGE 135 

II 430, Erw. 2.1; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 

[AGVE] 2013, S. 279, Erw. 1.2.1; 1991, S. 368, Erw. 2a; KIENER/RÜTSCHE/ 

KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Aufl. 2015, Rz. 1446; MICHAEL MER-

KER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargaui-

schen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38 

– 72 [a]VRPG, 1998, N. 139 zu § 38 [a]VRPG). Der Beschwerdeführer 

muss nicht bloss beim Einreichen der Beschwerde, sondern auch noch im 

Zeitpunkt der Urteilsfällung ein aktuelles praktisches Interesse an der Auf-

hebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids haben. Damit soll 

 - 8 - 

 

 

sichergestellt werden, dass die rechtsanwendende Behörde konkrete und 

nicht bloss theoretische Fragen entscheidet (AGVE 2013, S. 279, 

Erw. 1.2.1; 1999, S. 353; KIENER/RÜTSCHE/KUHN, a.a.O., Rz. 1448; MER-

KER, a.a.O., N. 140 zu § 38). Fehlt es am aktuellen Interesse im Zeitpunkt 

der Beschwerdeeinreichung, ist auf das Rechtsmittel nicht einzutreten, fällt 

das aktuelle Interesse nach Beschwerdeeinreichung aber vor der Urteils-

fällung weg, ist die Beschwerde als gegenstandslos von der Kontrolle ab-

zuschreiben (vgl. BGE 137 I 23, Erw. 1.3.1; MERKER, a.a.O., N. 141 zu § 38 

und N. 3 zu § 58; KIENER/RÜTSCHE/KUHN, a.a.O., Rz. 790 und 793; ALAIN 

GRIFFEL, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons 

Zürich [VRG], 3. Aufl. 2014, N. 11 und N. 25 zu § 28; zu Ganzen: Beschluss 

des Verwaltungsgerichts WBE.2023.307 vom 17. Juli 2024, Erw. I/2.1). 

 

2.3. 

2.3.1. 

Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts dürfen die Baubewilligungsbe-

hörden grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen. Die Baube-

willigungsbehörden sind nur zur Anwendung der Vorschriften über Raum-

planung, Umweltschutz und Bauwesen sowie weiterer öffentlichrechtlicher 

Vorschriften berufen. Sie haben im Baubewilligungsverfahren in der Regel 

einzig zu prüfen, ob einem Bauvorhaben öffentlichrechtliche Hindernisse 

entgegenstehen. Dieser Grundsatz wird dort durchbrochen, wo die öffent-

lichrechtliche Ordnung unmittelbar an das Privatrecht anknüpft; hier muss 

die Baubewilligungsbehörde vorfrageweise privatrechtliche Fragen beant-

worten. Es muss sich dabei aus dem öffentlichen Recht selber ergeben, 

dass eine privatrechtliche Vorfrage durch die Baubewilligungsbehörde zu-

gunsten des Baugesuchstellers entschieden sein muss, bevor die Baube-

willigung erteilt werden darf. Dies ist etwa da der Fall, wo die Erschliessung 

einer Bauparzelle im Sinne von § 32 Abs. 1 lit. b BauG privatrechtlich ab-

gesichert ist, beispielsweise mit einem Fahrwegrecht. Oder ein Bauherr er-

füllt die ihm obliegende Pflicht zur Schaffung von Abstellplätzen dadurch, 

dass er diese auf einem fremden Grundstück bereitstellt, und zwar so, dass 

sie "dauernd als solche benutzt werden können" (§ 55 Abs. 1 BauG); im 

Allgemeinen setzt dies den Nachweis einer entsprechenden dinglichen Be-

rechtigung, etwa aufgrund eines Bau- oder Benützungsrechts, voraus. In 

all diesen Fällen bildet die vorgängige Prüfung von Fragen aus dem Be-

reich des Privatrechts die rechtliche Grundlage für den Baubewilligungs-

entscheid. Demgegenüber sind privatrechtliche Einwände, wie der Hinweis 

auf eine Bauverbotsdienstbarkeit oder behauptete Eigentumsrechte Dritter, 

von den Baubewilligungsbehörden nicht zu beachten. Solche Rechte sind 

auf dem Zivilweg durchzusetzen. Aufgabe der Baubewilligungsbehörde ist 

es nicht, die Rechte Privater durch die Verweigerung einer Baubewilligung 

zu wahren, mögen diese auch noch so offenkundig sein. Diese Aufgabe ist 

von Verfassungs wegen den Zivilgerichten zugedacht (AGVE 2000, S. 246, 

Erw. 2b; 1992, S. 303, Erw. 2b; 1987, S. 225, Erw. 3b/aa; Entscheide des 

 - 9 - 

 

 

Verwaltungsgerichts WBE.2020.403 vom 3. Mai 2021, Erw. II/2.1, 

WBE.2006.312 vom 19. Juni 2008, Erw. II/9.2). 

 

Höchstens bei offensichtlich fehlender Bauberechtigung erscheint es aus 

verfahrensökonomischen Gründen statthaft, auf das Baugesuch aus-

nahmsweise gar nicht einzutreten. In solchen Fällen erwiese sich die 

Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens nämlich als sinnlos, wes-

halb dem Baugesuchsteller das erforderliche Rechtsschutzinteresse an der 

Prüfung seines Baugesuchs abzusprechen ist (vgl. AGVE 1987, S. 225, 

Erw. 3b/bb; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2020.403 vom 

3. Mai 2021, Erw. II/2.1, WBE.2006.312 vom 19. Juni 2008, Erw. II/9.2; 

Verwaltungsgericht Zürich, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und 

Verwaltungsrecht [ZBl] 86/1985, S. 121; Praxis des Verwaltungsgerichts 

des Kantons Graubünden [PVG] 2011, S. 118 f.; 1990, S. 73; 1987, S. 48; 

1982, S. 58; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 

R 12 70 vom 4. Dezember 2012, Erw. 2a, R 06 4 vom 26. April 2007, 

Erw. 3b; ANDREAS BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons 

Aargau, 2013 [nachfolgend: Kommentar Baugesetz], N. 16 zu § 60; 

ANDREAS BAUMANN, Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem 

Recht, 2007 [nachfolgend: Baubewilligungsverfahren], S. 74 f.).  

 

2.3.2. 

Die Parzelle Nr. aaa, auf welcher das Bauvorhaben verwirklicht werden 

soll, steht nicht im Eigentum der Beschwerdeführer (und Baugesuchsteller). 

Alleineigentümer der Parzelle ist G._____ (Beigeladener im vorliegenden 

Verfahren). Dieser hat das Baugesuch mitunterzeichnet. Aus den Akten 

ergibt sich, dass zwischen den Beschwerdeführern und dem Grundeigen-

tümer inzwischen Divergenzen bestehen und die Beschwerdeführer gegen 

den Grundeigentümer zivilrechtliche Schritte eingeleitet haben. In einem 

ersten Verfahren erteilte das Friedensrichteramt _____ am 28. Juli 2023 

(Geschäfts-Nr. 2023-012-1124) die Klagebewilligung, die Beschwerdefüh-

rer erhoben daraufhin innert der dreimonatigen Frist (vgl. Art. 209 Abs. 3 

der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [Zivil-

prozessordnung, ZPO; SR 272]) jedoch keine Klage (siehe Verfügung des 

Verwaltungsgerichts vom 19. Dezember 2023; Eingabe Beigeladener vom 

11. Dezember 2023; Eingabe Beschwerdeführer vom 14. Dezember 2023; 

Beschwerdebeilage 3). Am 13. Dezember 2023 reichten sie beim Frie-

densrichteramt _____ erneut ein Schlichtungsgesuch ein (Geschäfts-

Nr. 2023-036-1124) (siehe Beilagen zur Eingabe der Beschwerdeführer 

vom 21. Dezember 2023). Aufgrund des Gesundheitszustands des Be-

schwerdeführers wurde die diesbezügliche Schlichtungsverhandlung vor 

dem Friedensrichteramt zunächst mehrfach verschoben und am 27. Mai 

2024 das Verfahren bis 31. Juli 2024 sistiert (vgl. Beilagen zu den Eingaben 

der Beschwerdeführer vom 10. Juni 2024 und vom 8. Mai 2024). Dass die 

zivilrechtliche Streitigkeit inzwischen rechtskräftig abgeschlossen wäre, ist 

nicht ersichtlich. Die Parteien bringen solches nicht vor. Die detaillierte Ab-

 - 10 - 

 

 

klärung eines behaupteten Rechts zur Erstellung einer Baute bzw. Anlage 

auf einem fremden Grundstück (bzw. hier zur Vormerkung eines Kaufs-

rechts im Grundbuch; siehe Beilagen zu den Eingaben der Beschwerde-

führer vom 21. Dezember 2023, 8. Mai 2024 und 10. Juni 2024) ist nicht 

Aufgabe der Baubewilligungsbehörden bzw. der Rechtsmittelinstanzen im 

Baubewilligungsverfahren (vgl. AGVE 1992, S. 303, Erw. 3b; Entscheid 

des Verwaltungsgerichts WBE.2020.403 vom 3. Mai 2021, Erw. II/2.2). Bei 

unklaren Verhältnissen kann die Baubewilligungsbehörde – gleiches gilt für 

die Rechtsmittelbehörde – das Gesuch vielmehr bis zur Klärung der um-

strittenen Frage durch den Zivilrichter zurückstellen oder dennoch die bau-

rechtliche Prüfung einleiten (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts 

WBE.2020.403 vom 3. Mai 2021, Erw. II/2.2; BAUMANN, Kommentar Bau-

gesetz, N. 16 zu § 60; BAUMANN, Baubewilligungsverfahren, S. 75; siehe 

ferner auch Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2011.303 vom 

28. November 2012, Erw. II/3.5). Das Verwaltungsgericht hat sich vorlie-

gend (nach einer anfänglichen Sistierung) für letzteres entschieden (siehe 

oben C/2 ff.). Mit Blick auf die Vorgeschichte und die aktuelle Verfahrens-

lage (hängiges Zivilverfahren; vgl. Art. 62 Abs. 1 ZPO) lässt sich insoweit 

nicht davon sprechen, dass es sich bei den Beschwerdeführern um "offen-

kundig Nichtberechtigte" handelte, indem sie kein schutzwürdiges Inte-

resse (mehr) an der Behandlung ihres Baugesuchs glaubhaft gemacht hät-

ten bzw. machen könnten.  

 

Nach dem Gesagten kann den Beschwerdeführern das schutzwürdige ei-

gene Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Ent-

scheids (vgl. § 42 lit. a VRPG) nicht abgesprochen werden. Von einer of-

fensichtlich fehlenden Bauberechtigung, bei der es aus verfahrensökono-

mischen Gründen statthaft wäre, das Baugesuch im Beschwerdeverfahren 

gar nicht mehr zu behandeln (analog zum Nichteintreten auf ein sinnloses 

Baugesuch durch die Baubewilligungsbehörde), lässt sich nicht sprechen.  

 

3. 

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu-

treten. 

 

4. 

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-

ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt 

werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-

schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

  

 - 11 - 

 

 

 

II. 

1. 

1.1. 

Die Parzelle Nr. aaa liegt an einer Hanglage, das Gelände fällt von Süden 

nach Norden ab. Im unteren, nördlichen Grundstücksbereich befindet sich 

ein Dreifamilienhaus, im südlichen Bereich ein offener Autounterstand (für 

drei Fahrzeuge) inkl. darunter liegender Gartenhalle mit daran anschlies-

sendem Fahrrad- / Abstellraum. Der Autounterstand liegt neben dem R-

Weg, welcher der südlichen Parzellengrenze entlangführt.  

 

Die Beschwerdeführer beabsichtigen, den oberen südlichen Teil der Par-

zelle unter Einbezug des bestehenden Autounterstands sowie der darunter 

liegenden Gartenhalle mit daran anschliessendem Fahrrad- / Abstellraum 

zu überbauen. Geplant ist ein An- und Aufbau mit Flachdach mit einer 

Wohneinheit auf drei Ebenen. Dabei bilden die bestehende Gartenhalle 

(mit daran anschliessendem Fahrrad- / Abstellraum), zwei Loggias, ein ver-

glastes Treppenhaus und zwei Technikräume die unterste Ebene (UG), 

zwei Zimmer, ein Bad, ein Wintergarten, eine Loggia, ein Korridor mit Trep-

penhaus sowie der bestehende Autounterstand die zweite Ebene auf Stras-

senniveau (EG), die Küche, das Wohnzimmer, ein Bad, ein weiteres Zim-

mer sowie der Korridor mit Treppenhaus die dritte Ebene (Attikageschoss). 

Die Erschliessung erfolgt sowohl für den Neubau als auch das vorhandene 

Dreifamilienhaus über den R-Weg, wobei östlich entlang der Parzellen-

grenze eine neue Zugangstreppe erstellt werden soll (siehe Planunterla-

gen, in: Kommunale Akten [Vorakten, act. 91]). 

 

1.2. 

Die Parzelle Nr. aaa ist der Wohnzone W2 zugewiesen (vgl. Bauzonen- 

und Kulturlandplan sowie § 12 der Bau- und Nutzungsordnung [BNO] der 

Gemeinde Q._____, beide vom _____). In der Wohnzone W2 sind zwei 

Vollgeschoss zugelassen, die Ausnützungsziffer beträgt 0.55 (§ 8 Abs. 1 

BNO). Werden in der Wohnzone W2 auf überbaut geltenden Parzellen zu-

sätzliche eigenständige Wohneinheiten realisiert, so erhöht sich die zuläs-

sige Ausnutzung um 10 %; Voraussetzung für die Bewilligung ist der Nach-

weis einer sorgfältigen Umgebungsgestaltung (§ 12 Abs. 5 Sätze 1 und 2 

BNO). In der Wohnzone W2 ist eine Gesamthöhe von 11 m zugelassen. 

Der kleine Grenzabstand beträgt 3.5 m, der grosse 8 m (§ 8 Abs. 1, ferner 

auch Abs. 5, BNO). 

 

2. 

2.1. 

2.1.1. 

Umstritten ist die Grösse des geplanten Attikageschosses. Die Vorinstanz 

erörterte, sowohl das EG als auch das UG stellten vorliegend Vollge-

schosse dar. Nach der Rechtsprechung sei für die Berechnung der zuläs-

 - 12 - 

 

 

sigen Attikageschossfläche von der Geschossfläche auszugehen, die un-

mittelbar unter dem Attikageschoss liege, d.h. hier der Fläche des EG. 

Diese erscheine gegenüber dem UG, werde hier die Loggia beim Treppen-

aufgang zu den beiden Technikräumen dazugezählt, nicht derart überdi-

mensioniert und könne am ehesten als Normalgeschoss angesehen wer-

den. Das EG umfasse zwei Zimmer, den Korridor, das Bad sowie den ver-

glasten, aber nicht auskragenden/vorstehenden Wintergarten und die öst-

lich geplante, innenliegende Loggia, was zu einer Fläche von rund 

128.42 m2 führe. Der bestehende, offene Autounterstand (Carport) könne, 

obwohl daran angebaut werde, klarerweise nicht als integrierender Be-

standteil des Gebäudevolumens angesehen werden. Er gehöre nicht zur 

betreffenden Vollgeschossfläche, was sich auch aus seiner Bauweise, der 

Optik und seiner Funktion ergebe. Daran ändere auch nichts, dass er al-

lenfalls mit einer Tür abgetrennt oder raumbildend geschlossen werden 

könnte. Eine Anrechnung derartiger Bauten zur für die Berechnung mass-

gebenden Vollgeschossfläche hätte eine unzulässige Ausweitung dersel-

ben und damit auch ein übergrosses Attikageschoss zur Folge, was es zu 

vermeiden gelte. Die erlaubte Grösse des Attikageschosses betrage somit 

77.05 m2 (60 % von 128.42 m2). Das mit einer Fläche von 105.8 m2 ge-

plante Attikageschoss überschreite diese Fläche massiv.  

 

Die Überschreitung liege umso mehr vor, wenn vom Durchschnitt der UG- 

und EG-Flächen als Basisgrösse ausgegangen würde. Bei einer Fläche 

des UG von 89.8 m2 (Technikräume inkl. vorgelagerte Loggia, ohne den 

abgetrennten Bereich Autounterstand inkl. offener Gartenhalle sowie er-

weiternder Loggia) und einer EG-Fläche von 128.42 m2 betrage die Basis-

grösse 109.11 m2, d.h. die zulässige Attikageschossfläche dürfe nicht grös-

ser sein als 65.46 m2. Dass diese nicht eingehalten werde, stehe ausser 

Frage (zum Ganzen: angefochtener Entscheid, S. 4 f.; Beschwerdeantwort 

BVU, S. 2 f.). 

 

2.1.2. 

Die Beschwerdeführer bringen vor, die Vorinstanz habe eine ganz eigene 

Definition des Begriffs "Vollgeschoss" angewandt, für welche sich in der 

Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe 

vom 22. September 2005 (IVHB; SAR 713.010), der BauV, der BNO sowie 

der Rechtsprechung keine Anhaltspunkte fänden. Für die Berechnung der 

zulässigen Grösse des Attikageschosses sei § 25 BauV massgebend und 

nicht etwa § 32 Abs. 2 BauV. Die Vorinstanz habe z.B. verkannt, dass der 

von ihr bezeichnete offene Autounterstand direkt an die übrigen Räumlich-

keiten des EG angebaut werde und damit Teil der Gebäudehülle des EG 

und damit für die Aussenmasse des Gebäudes massgebend sei. Der be-

treffende Raum sei von der thermischen Gebäudehülle umfasst und sei 

momentan auf einer Seite offen. Es sei vorgesehen, an der offenen Stelle 

drei gläserne Tore zu installieren, wofür die entsprechenden Installationen 

bereits eingebaut seien. Auch ohne diese Tore würde es sich um einen 

 - 13 - 

 

 

Raum handeln, der mit § 25 BauV in Einklang stehe (dreiseitig geschlossen 

und auf einer Seite offen; wie eine Loggia). Inwiefern die Optik gegen eine 

Anrechnung an die Vollgeschossfläche sprechen solle, sei nicht ersichtlich. 

Hinzu komme, dass die Funktion des betreffenden Raumes für die Anrech-

nung an die Vollgeschossfläche kein massgebliches Kriterium sei. Der 

Raum könnte aufgrund seiner Bauweise genauso gut einer anderen Nut-

zung zugeführt, d.h. beispielsweise als Arbeitsraum, Loggia etc. genutzt 

werden, und die Parkplätze könnten auf der Parzelle an fünf anderen Orten 

erstellt werden. Zudem könne der Raum nach Montage der gläsernen Tore 

ohne weiteres geschlossen werden, womit er tatsächlich und optisch als 

ein geschlossener Baukörper wahrgenommen werde. Indem die Vor-

instanz den betreffenden Raum nicht an die Vollgeschossfläche angerech-

net habe, habe sie § 25 BauV verletzt (Beschwerde, S. 6 ff.). In der Replik 

halten die Beschwerdeführer an dieser Ansicht fest. Der betreffende Raum 

liege hinter der Fassadenflucht und innerhalb der thermischen Gebäude-

hülle. Er gehöre zur massgebenden Vollgeschossfläche. Die Fläche sei 

auch optisch und funktional dem Gesamtgebäude zuzuordnen. Soweit die 

Beschwerdegegnerin 1 der Ansicht sei, für die Berechnung der zulässigen 

Attikagrundfläche sei auf den Durchschnitt der Flächen des UG und EG 

abzustellen, sei dies falsch. Das UG gelte nach IVHB nicht als Vollge-

schoss und sei bei der Berechnung der Attikagrundfläche nicht miteinzu-

rechnen. Als Vollgeschoss komme für die Berechnung der Attikagrundflä-

che lediglich das EG in Frage. Unzutreffend sei auch der Vorhalt der Be-

schwerdegegnerin 1, wonach die Tore nicht bewilligungsfähig, die Sicht-

zone nicht eingehalten und nicht genügend Abstellplätze vorhanden seien 

(zum Ganzen: Replik, S. 5 ff.). 

 

2.1.3. 

Die Beschwerdegegnerin 1 weist darauf hin, dass das EG eine grössere 

Grundfläche habe als das UG. Deshalb dürfe sich die zulässige Grösse des 

Attikageschosses nicht einzig auf das Erdgeschoss beziehen. Die Vor-

instanz habe eine Fläche des UG von 89.90 m2 ermittelt. Die Fläche des 

EG habe sie mit rund 128.42 m2 angegeben, wobei sie die Fläche des be-

stehenden, offenen Autounterstands (Carport) von 60.23 m2 (zu Recht) 

nicht miteinbezogen habe. Die Beschwerdegegnerin 1 vertritt die Ansicht, 

dass die Fläche des Autounterstands, der Gartenhalle mit Loggiaerweite-

rung, der grossen Loggia sowie des Treppenhauses nicht in die Berech-

nung der zulässigen Attikagrundfläche einbezogen werden dürften. Die Flä-

che des UG verkleinere sich deshalb auf 34.32 m2 (Grösse der beiden 

Technikräume). Die Flächendifferenz zwischen EG und UG werde damit 

noch grösser. Für die Berechnung der zulässigen Attikagrundfläche müsse 

folglich auf die Flächen des UG und des EG abgestellt werden. Dass die 

Vorinstanz für die Berechnung der Attikagrundfläche einzig auf das Erdge-

schoss abgestellt habe, sei nicht richtig. – Korrekt sei dagegen, dass die 

Vorinstanz den offenen Autounterstand nicht an die Vollgeschossfläche 

des EG angerechnet habe. Soweit die Beschwerdeführer ausführten, dass 

 - 14 - 

 

 

drei gläserne Tore installiert würden, sei dies neu und in den Plänen nicht 

vorgesehen. Die Tore seien aber ohnehin nicht bewilligungsfähig, da der 

Vorplatz nicht über eine genügende Tiefe verfüge. Dass eine offene Ein-

stellhalle ausserhalb der wärmegedämmten Gebäudehülle liege, ergebe 

sich von selbst. Im Übrigen werde bestritten, dass die Sichtzonen eingehal-

ten würden und genügend Abstellplätze vorhanden seien (Beschwerdeant-

wort Beschwerdegegnerin 1, S. 5 f.; siehe auch Duplik Beschwerdegegne-

rin 1, S. 4 ff.). 

 

2.1.4. 

Der Gemeinderat, der das Baugesuch bewilligt hat, verweist auf seine Aus-

führungen in der Baubewilligung und vor Vorinstanz (Beschwerdeantwort 

Gemeinderat). In der Baubewilligung bezeichnete er am Gesuch störend, 

dass alles bis in letzte Detail ausgereizt sei und die Baute dank zahlreicher 

Loggias und Wintergärten sehr gross werde. Es entstehe ein grosses Vo-

lumen, aber ein wesentlicher Teil davon müsse nicht in die Ausnützungs-

ziffer eingerechnet werden. Dadurch werde ein übergrosses Attikage-

schoss möglich. Dies sei unschön, aber – wie die Beurteilung der Kanzlei 

H._____ zeige – offensichtlich zulässig (vgl. Vorakten BVURA.22.375, 

act. 6 und act. 58; Vorakten BVURA.23.8, act. 6). 

 

2.2. 

Attikageschosse sind auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche Geschos-

se. Das Attikageschoss muss bei mindestens einer ganzen Fassade ge-

genüber dem darunter liegenden Geschoss um ein festgelegtes Mass zu-

rückversetzt sein (§ 16 BauV i.V.m. Ziffer 6.4, Anhang 1 BauV). Diese Vor-

gabe wird in § 25 BauV konkretisiert. Demnach darf die Grundfläche eines 

Attikageschosses höchstens 60 % der Fläche eines Vollgeschosses betra-

gen. Balkone, Loggias ausgenommen, zählen nicht zur Vollgeschossflä-

che, unabhängig davon, ob sie verglast oder unverglast sind (Abs. 1). Das 

Attikageschoss muss so platziert werden, dass es auf einer Längs- oder 

Breitseite mindestens um das Mass seiner Höhe gegenüber dem darunter-

liegenden Geschoss zurückversetzt ist. Soweit die Nachbargrundstücke 

nicht übermässig beeinträchtigt werden, ist im Übrigen die Anordnung der 

Grundfläche frei (Abs. 1bis). Dachvorsprünge bis 60 cm sind ohne Anrech-

nung an die Grundfläche zulässig (Abs. 2). 

 

Gemäss den Erläuterungen des BVU zum Bau- und Nutzungsrecht des 

Kantons Aargau (BNR), Version 3.1 (Juni 2012 / Januar 2014), berechnet 

sich die Grösse des Attikageschosses nach Massgabe der Grösse des da-

runterliegenden Geschosses. Davon ist allerdings abzuweichen, wenn die 

Bauherrschaft die Grösse der Vollgeschossflächen ungleich verteilt, um ein 

gegenüber dem Normalfall (Gebäude mit einheitlichen Geschossflächen) 

vergrössertes Attikageschoss realisieren zu können. In solchen Fällen ist 

gemäss Praxis ein entsprechender Ausgleich zu schaffen (BNR, S. 64 f.). 

Mit anderen Worten ist in der Regel zwar diejenige Vollgeschossfläche zur 

 - 15 - 

 

 

Bestimmung der zulässigen Attikageschossfläche massgebend, welche di-

rekt unter dem Attikageschoss liegt. Ist diese Vollgeschossfläche im Ver-

hältnis zu den übrigen Vollgeschossen allerdings übergross, stellt das Atti-

kageschoss im Verhältnis zu den durchschnittlichen Vollgeschossen nicht 

ein verkleinertes Geschoss dar. Deshalb ist in denjenigen Fällen, in wel-

chen das direkt unter dem Attikageschoss liegende Vollgeschoss über-

gross ist, nicht dieses übergrosse Geschoss massgebend, sondern die Flä-

che eines normalen Vollgeschosses (CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Kommentar 

zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 27 zu § 49). Dies zeigt sich 

nach der Rechtsprechung z.B. beim Fall des Attikageschosses terrassierter 

Bauten. Ist dort die oberste Terrassenstufe im Verhältnis zu den übrigen 

Terrassenhäusern stark vergrössert, ist nicht die oberste Terrassenstufe 

massgebend, sondern eine "normale" Grundfläche der Terrassenhäuser. 

Für die Bestimmung dieses normalen Terrassenhauses kann der Durch-

schnitt aller Geschosse einen Anhaltspunkt liefern. Weitere entscheidende 

Punkte sind – wie schon beim Begriff der terrassierten Baute – der optische 

Eindruck und die Funktionalität der einzelnen Gebäudeteile (vgl. AGVE 

2002, S. 660, Erw. 6b; HÄUPTLI, a.a.O., N. 28 zu § 49). 

 

Im Hinblick auf die Ermittlung der massgeblichen "Vollgeschossfläche" gilt 

im Weiteren zu beachten, dass Balkone – Loggias ausgenommen – nicht 

zur Vollgeschossfläche zählen, unabhängig davon, ob sie verglast oder un-

verglast sind (§ 25 Abs. 1 Satz 2 BauV). Zwischen (auskragenden) Balko-

nen und Loggias wird somit differenziert. Gemäss den Erläuterungen des 

BVU zur Änderung der BauV vom 25. August 2021 (S. 13 f.) liegt die Über-

legung zugrunde, dass Loggias, im Unterschied zu den vorstehenden Bal-

konen, integrierender Bestandteil des Gebäudevolumens seien. Da die 

Grösse des Attikageschosses im Verhältnis zum Gebäudevolumen zu se-

hen sei, rechtfertige es sich, Loggias – anders als (auskragende) Balkone 

– an die Vollgeschossfläche anzurechnen. Auch seien Loggias oftmals die 

bessere architektonische Lösung als "bloss angehängte" Balkone. Dies 

rechtfertige eine unterschiedliche Behandlung. Sollte es in Einzelfällen 

dazu kommen, dass offensichtlich überdimensionierte Loggias (grosser 

Fussabdruck) erstellt würden, um entsprechende grosse Attikageschosse 

realisieren zu können, so namentlich, wenn das Attikageschoss gemäss 

kommunaler Vorschrift von der Anrechenbarkeit an die Ausnützungsziffer 

befreit sei, könnte dies als missbräuchlich beurteilt werden (analog zum 

Fall, wenn eine Bauherrschaft bei der Berechnung der Ausnützungsziffer 

übermässig grosse Technikräume in Abzug bringen wolle). 

 

2.3. 

2.3.1. 

Die Vorinstanz legte zunächst zutreffend dar, dass es sich sowohl beim UG 

als auch beim EG des geplanten Gebäudes um Vollgeschosse handelt. 

Das Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach das Untergeschoss ge-

mäss IVHB nicht als Vollgeschoss gelte (Ziffer 6.1, Anhang 1 BauV), ist 

 - 16 - 

 

 

nicht stichhaltig, da das als UG bezeichnete (unterste) Geschoss vorlie-

gend kein Untergeschoss im Rechtssinne ist. Wie ein Blick auf § 23 BauV 

(i.V.m. Ziffer 6.2, Anhang 1 BauV) und die Fassadenpläne (in: Kommunale 

Akten [Vorakten, act. 91]) zeigt, handelt es sich beim geplanten UG in 

rechtlicher Hinsicht um ein Vollgeschoss (siehe Ziffer 6.1, Anhang 1 BauV).  

 

2.3.2. 

Betrachtet man das Bauvorhaben, so fällt auf, dass der bestehende Auto-

unterstand (Carport) – im welchem sich die Parkplätze des bestehenden 

Dreifamilienhauses befinden – und die darunter befindliche bestehende 

Gartenhalle in den Neubau integriert werden sollen. Das bestehende Kon-

strukt ist sowohl auf der Ebene UG als auch auf der Ebene EG mindestens 

einseitig offen. Es ist vorgesehen, westlich an das Bestehende den eigent-

lichen Neubau anzubauen. Zudem soll nördlich an das bestehende Kon-

strukt auf beiden Ebenen die Fläche um eine vorgelagerte, einseitig offene 

Loggia erweitert werden. Blendet man das Attikageschoss aus, so zeigt 

sich ein aus einem westlichen und einem östlichen Teil bestehendes Ge-

samtgebilde: 

 

- Der westliche Teil umfasst im UG zwei Räume (je als "Technikraum" 

bezeichnet). Diesen vorgelagert ist eine grosszügige, gegen Norden hin 

einseitig offene Loggia, auf deren Fläche (mehr oder weniger mittig und 

zu den beiden Räumen hin zurückversetzt) ein verglastes Treppenhaus 

platziert ist. Im nordöstlichen Bereich führt zudem ein Aussentreppen-

zugang zur erwähnten Loggiafläche hoch. Im EG des westlichen Teils 

befinden sich zwei Zimmer, ein Korridor mit Treppenhaus, ein Bad so-

wie ein verglaster, aber nicht vorstehender/auskragender Wintergarten. 

Die Fläche des westlichen Teils (inkl. der "Zwischenwand" zwischen 

dem östlichen und westlichen Teil des Gesamtkonstrukts) beträgt im 

UG ca. 100.60 m2. Davon fallen ca. 54.83 m2 auf geschlossene Räume 

(zwei "Technikräume" von total ca. 43.85 m2 sowie verglastes Treppen-

haus von ca. 10.98 m2). Die restliche Fläche von ca. 45.77 m2 liegt im 

einseitig offenen Bereich, welcher im Wesentlichen aus der Loggia und 

zu einem kleinen Teil aus dem Aussentreppenzugang besteht (siehe 

zum Ganzen etwa Plan "Grundriss Untergeschoss Niveau best. Gar-

tenhalle + 0.00", 26.10.2020, Plan-Nr. RUE_02). Die Fläche des EG 

beträgt im westlichen Teil gemäss Angaben der Beschwerdeführer 

112.44 m2 (Plan "Nutzungsnachweis Erdgeschoss", 26.10.2020, Plan-

Nr. RUE_15). 

 

- Der östliche Teil des Gebildes besteht im UG aus der (bestehenden) 

einseitig offenen Gartenhalle, welche mit einer gegen Norden offenen 

Loggia erweitert werden soll (der westlich an die Gartenhalle anschlies-

sende, ebenfalls bereits bestehende, einseitig teilweise offene Fahrrad-

/Abstellraum kann hier ausgeblendet werden). Auf der Ebene EG bein-

haltet der östliche Teil den bestehenden Autounterstand und die gegen 

 - 17 - 

 

 

Norden geöffnete Loggia. Die Fläche des östlichen Teils beträgt im UG 

(unter Ausblendung des Fahrrad-/Abstellraums) ca. 88.05 m2 (= 

188.65 m2 [Angaben Beschwerdeführer: BGF UG, Plan "Nutzungs-

nachweis Erdgeschoss", 26.10.2020, Plan-Nr. RUE_15] - 100.6 m2 

[Fläche UG westlicher Teil, siehe oben] wobei es sich (unabhängig von 

den Bezeichnungen ["Gartenhalle Bestand", "Loggia"] in den Plänen) 

bei der gesamten Fläche letztlich um eine einseitig offene Halle handelt. 

Die Fläche des EG beträgt im östlichen Teil 74.96 m2 (= 187.4 m2 [An-

gaben Beschwerdeführer: BGF EG, gemäss Plan "Nutzungsnachweis 

Attikageschoss, 26.10.2020, Plan-Nr. RUE_16] - 112.44 m2 [Angaben 

Beschwerdeführer: Ausnützung EG, neue Wohneinheit 4, gemäss Plan 

"Nutzungsnachweis Attikageschoss", 26.10.2020, Plan-Nr. RUE_15]). 

Auch hier sind die Flächen gemäss den Baugesuchsplänen mindestens 

einseitig offen, wobei anzumerken ist, dass die Bauherrschaft vor Ver-

waltungsgericht neu vorbringt, die Abstellplätze würden mit gläsernen 

Garagentoren versehen (vgl. Beschwerde, S. 7; Beschwerdebei-

lage 4). 

 

Bei einer Gesamtbetrachtung ergibt sich somit, dass der westliche Teil des 

Gesamtgebildes (unter Ausblendung des Attikageschosses) den Wohn-

trakt bildet, wobei auf der Ebene UG auch eine grosszügige, einseitig of-

fene Loggiafläche vorhanden ist. Der östliche Teil des Gebildes besteht da-

gegen aus einer leeren Gebäudehülle, beinhaltend grosszügige Flächen an 

einseitig offenen Hallen/Loggien sowie am bestehenden Autounterstand, 

was sich auch optisch zeigt. Daran ändert nichts, wenn die Bauherrschaft 

(entgegen den bisherigen Baugesuchsplänen) neu vorbringt, die Abstell-

plätze mit gläsernen Garagentoren zu verschliessen. Auch wenn die Voll-

geschossfläche (siehe § 25 Abs. 1 BauV) nicht mit der anrechenbaren Ge-

schossfläche bei der Ausnützungsziffer (vgl. § 32 BauV) gleichgesetzt wer-

den kann, ist vorliegend dennoch bemerkenswert, dass im östlichen Teil 

des Gesamtgebildes überhaupt keine (weder im UG noch im EG) und im 

westlichen Teils des Gesamtgebildes nur im EG (nicht jedoch in UG) aus-

nützungsrelevante Flächen enthalten sind. Von den in den beiden Vollge-

schossen des Gesamtgebildes vorgesehenen Flächen von total ca. 

376.05 m2 sind gerade einmal 112.44 m2 – d.h. nur knapp 30 % – als aus-

nützungsrelevant ausgewiesen. Die einseitig offenen Hallen/Loggien und 

die Abstellplätze machen mit insgesamt ca. 208.78 m2 zudem einen Anteil 

von über 55 % der Gesamtflächen der beiden Vollgeschosse aus. 

 

Würde der östliche Teil des Gesamtgebildes für die Ermittlung der Grund-

fläche des Attikageschosses unreflektiert miteinbezogen, würde implizit so-

mit gutgeheissen, dass über angebaute Gebäudehüllenkonstrukte quasi 

beliebig "Vollgeschossflächen" geschaffen werden können, um möglichst 

grosse Attikageschosse zu realisieren. Ein solches Vorgehen erscheint in-

des genauso missbräuchlich, wie wenn mit überdimensionierten Loggias 

(grosser Fussabdruck) ein möglichst grosses Attikageschoss geschaffen 

 - 18 - 

 

 

werden soll (siehe Erw. II/2.2). Angesichts des erörterten Gesamtgebildes 

mit den ausufernden offenen Flächen erscheint es daher nicht gerechtfer-

tigt, die "Vollgeschossflächen" des östlichen Teils des Gesamtgebildes bei 

der Ermittlung der Grundfläche des Attikageschosses undifferenziert mit-

zuberücksichtigen. Dass die Vorinstanz auf der Ebene EG die Fläche des 

Autounterstands ausgeblendet und nicht zur Vollgeschossfläche gezählt 

hat, war somit richtig, umso mehr als der Autounterstand funktional wesent-

lich auch dem Dreifamilienhaus – d.h. einem anderen Gebäude als dem 

hier zu beurteilenden – dient. Dass sie die Fläche der Loggia mit Glasboden 

angerechnet hat, erscheint zwar fragwürdig, umso mehr als der Ebene EG 

bereits ein grosszügiger Wintergarten geplant und auf der Ebene UG zu-

dem eine grosse Loggia vorgesehen ist. Die Frage kann im Ergebnis je-

doch offenbleiben, da sich – wie die nachfolgenden Berechnungen ergeben 

– das projektierte Attikageschoss bereits bei einer Nichtanrechnung der 

Fläche des Autounterstands als deutlich zu gross erweist:  

 

- Geht man von der Vollgeschossfläche aus, die unmittelbar unter dem 

Attikageschoss liegt (d.h. der Fläche des EG; Erw. II/2.2), so ergibt sich 

– bei Nichtberücksichtigung der Fläche des Autounterstands – eine er-

laubte Attikageschossfläche von ca. 78.94 m2 (= 60 % von ca. 

131.56 m2 [= 128.65 m2 {gemäss Plan "Kubische Berechnung Erdge-

schoss, Untergeschoss", 26.10.2020, Plan-Nr. RUE_18} + ca. 2.91 m2 

für die beiden abgrenzenden Wände zum Autounterstand {siehe z.B. 

Plan "Grundriss Erdgeschoss/Strassenniveau", 26.10.2020, Plan-Nr. 

RUE_03}]). Die geplante Attikageschossfläche von 108.75 m2 (Ausnüt-

zung Attikageschoss neue Wohneinheit 4, gemäss Plan "Nutzungs-

nachweis Attikageschoss", 26.10.2020, Plan-Nr. RUE_16) überschrei-

tet diesen Wert (mit 29.81 m2) massiv.  

 

- Würde man vom Durchschnitt der UG- und EG-Flächen als Basis-

grösse ausgehen, so wäre die Überschreitung sogar noch grösser. Auf 

der Ebene UG wären dabei die Flächen des östlichen Teils des Ge-

samtgebildes nicht zu berücksichtigen (siehe oben sowie Vorinstanz: 

"ohne den abgetrennten Bereich Autounterstand inkl. offener Garten-

halle sowie erweiterter 'Loggia'", angefochtener Entscheid, S. 5). Bei 

einer Fläche des UG von 100.60 m2 und einer EG-Fläche von 

131.56 m2 beträgt die Basisgrösse 116.08 m2, d.h. die zulässige Attika-

grundfläche dürfte nicht grösser sein als 69.65 m2, welcher Wert mit der 

geplanten Attikagrundfläche von 108.75 m2 um 39.1 m2 überschritten 

wird. 

 

2.4. 

Nach dem Gesagten erweist sich das geplante Attikageschoss als massiv 

zu gross, weshalb das Bauvorhaben schon aus diesem Grund nicht bewil-

ligt werden kann. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung zu Recht aufgeho-

ben. Die Beschwerde ist abzuweisen. 

 - 19 - 

 

 

 

III. 

1. 

Im Beschwerdeverfahren werde die Verfahrenskosten in der Regel nach 

Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den 

Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-

gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben 

(§ 31 Abs. 2 VRPG). 

 

Entsprechend dem Verfahrensausgang gelten die Beschwerdeführer und 

der Gemeinderat (Parteistellung gemäss § 13 Abs. 2 lit. f VRPG), welcher 

die Gutheissung der Beschwerde beantragt hat, als unterliegend. Da kein 

Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG vorliegt, haben die Beschwerde-

führer die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten zu bezahlen. 

 

2. 

2.1. 

Im Beschwerdeverfahren werden die Parteikosten in der Regel nach Mass-

gabe des Unterliegens und Obsiegens verlegt (§ 32 Abs. 2 VRPG). Anders 

als bei den Verfahrenskosten werden die Behörden bei den Parteikosten 

nicht privilegiert (vgl. § 32 Abs. 1 im Vergleich zu § 31 Abs. 2 Satz 2 

VRPG). 

 

Da die Beschwerdeführer und der Gemeinderat unterliegen, haben sie der 

anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin 1 die vor Verwaltungsgericht 

entstandenen Parteikosten je zur Hälfte zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 i.V.m. 

§ 29 VRPG). Der Beigeladene hat sich am Verfahren nicht aktiv beteiligt 

(vgl. § 12 Abs. 3 VRPG; Verfügung vom 31. Mai 2023; Eingabe des Beige-

ladenen vom 15. Juni 2023), weshalb er keinen Anspruch auf Parteikosten-

ersatz hat. 

 

2.2. 

Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets 

über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; 

SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst 

sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem 

gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen 

Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen 

Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Fal-

les (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festge-

setzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT).  

 

In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-

gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 % 

der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283, 

Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Vorliegend beträgt der Streitwert un-

 - 20 - 

 

 

strittig Fr. 34'328.00. Bei einem Streitwert über Fr. 20'000.00 bis 

Fr. 50'000.00 beträgt in Beschwerdeverfahren der Rahmen für die Entschä-

digung Fr. 1'500.00 bis Fr. 6'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 2 AnwT). Der 

Streitwert liegt in der Mitte des Rahmens (über Fr. 20'000.00 bis 

Fr. 50'000.00). Die Schwierigkeit des Falles war mittel, der mutmassliche 

Aufwand des Rechtsvertreters eher unterdurchschnittlich. Unter Berück-

sichtigung sämtlicher Faktoren erscheint eine Entschädigung von 

Fr. 3'000.00 sachgerecht. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 702.00, gesamthaft Fr. 3'702.00, sind von den Beschwerdeführern 

unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Die Beschwerdeführer und der Gemeinderat Q._____ werden verpflichtet, 

der Beschwerdegegnerin 1 die vor Verwaltungsgericht entstandenen Par-

teikosten in Höhe von Fr. 3'000.00 je zur Hälfte, d.h. je zu Fr. 1'500.00 zu 

ersetzen. Die Beschwerdeführer haften für ihren Anteil solidarisch. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführer (Vertreter) 

die Beschwerdegegnerin 1 (Vertreter) 

den Beschwerdegegner 2.1 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung 

den Gemeinderat Q._____ 

den Beigeladenen (Vertreter) 

 

Mitteilung an: 

den Regierungsrat 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

 - 21 - 

 

 

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110]). 

 

 
   

Aarau, 24. März 2025 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz:     Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Michel     Wildi