# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4a5d21cb-b617-5d3c-b448-54d4a680772b
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-06-09
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 09.06.2006 A 2006 20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_003_A-2006-20_2006-06-09.pdf

## Full Text

A 06 20

3. Kammer 

URTEIL
vom 9. Juni 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Grundstückgewinnsteuer

1. … veräusserte am 30. März 2004 die StWE 50'046 in der Gemeinde … für Fr. 

981'745.-- (anteiliger Veräusserungspreis) an ... Dieses Grundstück war im 

Jahr 1993 zusammen mit anderen Liegenschaften zum Buchwert vom 

Geschäftsvermögen in das Privatvermögen des Ehemannes und 

Rechtsvorgängers der Verkäuferin überführt worden, und zwar zu einem 

anteiligen Überführungswert von Fr. 543'669.--. Der Steuerkommissär setzte 

diesen Überführungswert als Erwerbspreis ein und berücksichtigte diverse 

seither getätigte Investitionen. Für den Überführungswert wurde ein 

Geldentwertungzuschlag von 6 % für den Zeitraum zwischen Überführung 

und Veräusserung (1993 - 2004) gewährt. Bei der Eigentumsdauer wurde die 

Zeitspanne zwischen ursprünglichem Erwerbszeitpunkt im 

Geschäftsvermögen (Kauf Boden 17. Januar 1978) und 

Veräusserungszeitpunkt (30. März 2004) berücksichtigt, was bei einer 

Eigentumsdauer von 26 vollen Jahren zu einer Reduktion des Steuerbetrages 

um 24 % führte. Gegen die dementsprechende Veranlagungsverfügung vom 

19. Januar 2006 erhob die Steuerpflichtige Einsprache mit dem Antrag, den 

steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. 147'900.-- zu reduzieren und den 

Geldentwertungszuschlag für die Zeitspanne 1978 bzw. 1980 - 2004 analog 

zur Eigentumsdauer zu berücksichtigen.  Als Anlagekosten machte  sie den 

Bodenkauf 1978 (Fr. 67'000.--) geltend, als Baukosten 1980 die Differenz zum 

Überführungswert im Jahr 1993 (Fr. 476'669.--). Für diese Anlagewerte wurde 

ein Geldentwertungszuschlag von 44 bzw. 40 % gefordert. Die Einsprecherin 

brachte vor, dass die Überführung ins Privatvermögen als Steueraufschub zu 

behandeln sei, was auch für die Anlagekosten und den 

Geldentwertungszuschlag zu berücksichtigen sei. Mit Entscheid vom 15. März 

2006 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab.

2. Dagegen erhob … am 5. April 2006 Rekurs an das Verwaltungsgericht mit 

dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die 

Angelegenheit zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die 

Vorinstanz zurückzuweisen. Die Rekurrentin macht zusammengefasst 

geltend, dass bei der Veräusserung einer Liegenschaft, die vorher in 

Anwendung von Art. 18 Abs. 3 des kantonalen Steuergesetzes (StG) vom 

Geschäfts- in das Privatvermögen überführt worden sei, nicht erst ab dem 

Zeitpunkt der Überführung, sondern bereits auf den Zeitpunkt des Erwerbes 

bzw. der einzelnen wertvermehrenden Aufwendungen die Geldentwertung 

nach Art. 50 StG zu gewähren sei. 

3. Die Steuerverwaltung beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung des 

Rekurses. Zur Begründung wiederholte sie im Wesentlichen die schon im 

angefochtenen Einspracheentscheid angeführten Argumente.

4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Bei der Grundstückgewinnsteuer ist der Veräusserungsgewinn der Betrag, um 

den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt 

(Art. 46 Abs. 1 StG). Für die Berechnung der Anlagekosten ist die letzte 

steuerbegründende Veräusserung massgebend (46 Abs. 2 StG). Als 

Erwerbspreis bei der Überführung von Geschäftsvermögen in das 

Privatvermögen gilt der Überführungswert zuzüglich der bei der Überführung 

versteuerten Gewinne (48 Abs. 3 StG). Dementsprechend stellt Art. 18 Abs. 

2 StG die Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen 

ausdrücklich einer (steuerbegründenden) Veräusserung gleich. Nach Art. 18 

Abs. 3 StG sind bei der Überführung von Liegenschaften des 

betriebsnotwendigen Anlagevermögens in das Privatvermögen Gewinne nur 

in dem Umfang steuerbar, in dem früher Abschreibungen zugelassen worden 

waren. Hat sich der Landesindex der Konsumentenpreise seit der letzten 

steuerbegründenden Veräusserung um mehr als 10 % verändert, sind die 

Anlagekosten im halben Ausmass der Veränderung anzupassen (Art. 50 

StG). Vorliegend stellt sich einzig die Frage, ab welchem Zeitpunkt die 

Geldwertveränderung im Sinn von Art. 50 StG gewährt werden muss, wenn 

eine Liegenschaft verkauft wird, die früher zum betriebsnotwendigen 

Geschäftsvermögen gehörte, inzwischen aber in Anwendung von Art. 18 Abs. 

3 StG ins Privatvermögen überführt worden ist.

2. a) Die Steuerverwaltung ist nun der Ansicht, als letzte steuerbegründende 

Veräusserung sei auch in den Fällen der privilegierten Überführung vom 

Geschäftsvermögen in das Privatvermögen gemäss Art. 18 Abs. 3 StG der 

Zeitpunkt der Überführung anzusehen, setze doch Art. 18 Abs. 2 StG eine 

Überführung ausdrücklich einer Veräusserung gleich. Damit wird indessen 

dem Umstand, dass bei einer Überführung von Liegenschaften des 

betriebsnotwendigen Anlagevermögens in das Privatvermögen nach Art. 18 

Abs. 3 StG eine Besteuerung nur hinsichtlich der früher zugelassenen 

Abschreibungen erfolgt, nicht Rechnung getragen. Die Besteuerung des 

davon nicht erfassten Gewinnes bleibt dagegen aufgeschoben und wird, wenn 

das Grundstück nach Ablauf von mehr als fünf Jahren verkauft wird, mit der 

Grundstückgewinnsteuer besteuert, davor mit der Einkommenssteuer. Die 

privilegierte Überführung gemäss Art. 18 Abs. 3 StG wirkt sich damit nur 

teilweise, nämlich hinsichtlich der zugelassenen Abschreibungen, 

steuerbegründend aus. Der übrige Gewinn wird dagegen erst der 

Besteuerung unterworfen, wenn die in das Privatvermögen überführte 

Liegenschaft verkauft wird. Hinsichtlich dieses Gewinnes kann somit bei der 

Überführung vom Geschäfts- in das Privatvermögen nicht von einer 

steuerbegründenden Veräusserung gesprochen werden, da eben 

diesbezüglich eine Besteuerung nicht erfolgt, sondern bis zum Verkauf 

aufgeschoben wird. Dies hat zur Folge, dass bei der Veräusserung einer 

Liegenschaft, die vorher in Anwendung von Art. 18 Abs. 3 StG vom Geschäfts- 

in das Privatvermögen überführt worden ist, nicht erst ab dem Zeitpunkt der 

Überführung, sondern bereits auf den Zeitpunkt des Erwerbes bzw. der 

einzelnen wertvermehrenden Aufwendungen die Geldentwertung nach Art. 50 

StG zu gewähren ist. Der Rekurs ist daher gutzuheissen und die Sache zu 

neuer Veranlagung unter Berücksichtigung der Teuerung im Sinne der 

Erwägungen zurückzuweisen.

b) Daran ändert auch die Berufung beider Parteien auf Art. 53 StG nichts. Der 

Besitzdauerabzug nach dieser Bestimmung ist einzig eine Frage der 

Steuerberechnung, nicht aber der Bemessungsgrundlage. Demgegenüber 

geht es bei Art. 50 StG um die Ermittlung des Steuerobjektes, also um die 

Bemessung der Steuer. Die beiden Normen regeln also völlig Verschiedenes. 

Aus der einen Bestimmung lässt sich daher nichts für die Auslegung der 

anderen ableiten. 

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Kantons 

Graubünden, welcher die anwaltlich vertretene Rekurrentin überdies 

angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheentscheid und 

die ihm zugrunde liegende Veranlagung werden aufgehoben und die Sache 

wird zu neuer Veranlagung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz 

zurückgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 102.--

zusammen Fr. 2'102.--

gehen zulasten des Kantons Graubünden (Steuerverwaltung) und sind innert 

30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Der Kanton Graubünden (Steuerverwaltung) entschädigt … aussergerichtlich 

mit Fr. 2'000.-- (inkl. MWST).