# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a6f8952b-2741-5953-ad58-7d50c9a67ebb
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-24
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.07.2019 AC.2017.0382
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2017-0382_2019-07-24.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 24 juillet 2019

  
	
  Composition

  	
  M. François Kart, président; MM. Antoine Rochat et Antoine Thélin, assesseurs; Mme Nadia Egloff, greffière. 

  

 

	
  Recourante

  	
   

  	
  A.________ à ********
  représentée par Me Kathleen HACK, avocate à Lausanne,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Direction générale de
  l'environnement,

  

   

	
  Tiers intéressés

  	
  1.

  	
  B.________ à ********
  représentée par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat à Lausanne,  

  
	
   

  	
  2.

  	
  C.________ à ******** représentée par Me Raphaël MAHAIM, avocat à Lausanne.
   

  	 

   

 

	
  Objet

  	
            

  
	
   

  	
  Recours A.________ c/ décision du Direction générale de
  l'environnement DGE-DIREV du 28 septembre 2017 (répartition des coûts liés
  aux frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement du site pollué
  sur la parcelle n° 514 de la Commune de Sainte-Croix)

  

 

Vu les faits suivants:

A.                    
La société B.________, dont le siège est à ********, a pour but la
fabrication et la commercialisation de boîtes à musique et de figurines
mécaniques, ainsi que de tous objets dont la confection fait appel à un travail
de précision. 

B.                    
La parcelle n° 514 de la commune de Sainte-Croix supporte les locaux
industriels de l'ancien site de la fabrique de boîtes à musique B.________. Les
activités déployées dans cette usine depuis sa construction en 1930 ont
impliqué l'utilisation de divers produits et métaux, lesquels ont
progressivement engendré une pollution. 

Le 22 septembre 2005, le Service de eaux, sols et
assainissement (SESA, auquel a succédé la Direction générale de l'environnement
[ci-après: DGE]) a informé B.________, alors
propriétaire de la parcelle n° 514, de l'inscription de ce bien-fonds au
cadastre des sites pollués établi sur la base de l'art. 32c al. 2 de la
loi fédérale du

7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement (LPE; RS 814.01) et de la nécessité de procéder à une investigation
préalable du site.

De 2006 à 2008, la parcelle n° 514 a fait l'objet
d'une investigation historique (au sens de l'art. 7 de l'ordonnance sur les
sites contaminés du 26 août 1998 [OSites; RS 814.680]) conduite par les bureaux
D.________ et E.________. Ces derniers ont consigné leurs constatations dans un
rapport daté du 18 décembre 2008. On en extrait les passages suivants (p. 8
s.): 

"8.
Cahier des charges de l'investigation technique

Une investigation technique est
nécessaire pour s'assurer que les pollutions suspectées ou attendues ne sont
pas de nature ou dans une position qui pourrait menacer l'environnement.

(…)

9. Conclusions

L'usine B.________ a conduit des
activités de mécanique durant une période où la conscience des enjeux
environnementaux et la législation relative étaient encore balbutiantes. Il en
résulte forcément quelques pollutions. Dans le contexte géologique local et
pour l'essentiel, ces pollutions se sont probablement estompées par dégradation
naturelle en surface et dans le rocher calcaire. Il peut encore subsister des
lentilles d'hydrocarbures dans la moraine de fond argilo-limoneuse, ou des
métaux dans la terre superficielle, ou encore d'hydrocarbures halogénés
volatils très en profondeur dans la zone saturée. Dans ce dernier cas, une
intervention serait illusoire. Pour les autres cas, qui nous paraissent au
demeurant assez mineurs, l'investigation technique apportera les
éclaircissements nécessaires."

Le 10 février 2009, le SESA a invité B.________ à
réaliser une investigation technique sur la parcelle n° 514 au plus tard
jusqu'à la fin septembre 2009. Resté sans nouvelle, le SESA a derechef invité
l'intéressée le 13 novembre 2009 à réaliser l'investigation technique requise
d'ici au 30 avril 2010.

C.                    
Par contrat de vente à terme avec droit d'emption conclu devant notaire
le

15 septembre 2011, B.________ a vendu la parcelle n° 514 à F.________. La vente
portait également sur les parcelles nos 510 et 512 de la commune de
Sainte-Croix, pour un prix total de 1'683'625 fr. L'acte de vente – signé par G.________
et H.________ pour B.________ et par I.________ du côté de F.________ –  prévoit
notamment ce qui suit: 

"1.-
Etat juridique et matériel – Garantie

(…)

Il est rappelé à l'administrateur
de la société acheteuse que la parcelle n° 514 de Sainte-Croix susdésignée est
comprise dans une zone polluée au sens de la loi fédérale sur la protection de
l'environnement. Les représentants de la société venderesse ont remis à
l'administrateur de la société acheteuse un exemplaire du rapport
d'investigation historique, établi le 18 décembre 2008 à ce sujet par les
sociétés D.________, à ********, et E.________, à ********, en application des
dispositions de la loi fédérale sur la protection de l'environnement et
l'ordonnance sur l'assainissement des sites pollués. Chacune des parties
déclare connaître les principes de responsabilité découlant de la législation
susmentionnée. (…)

8.- Condition – Permis de
construire

Le versement du dernier acompte
prévu ci-dessus de trois cent huitante-trois mille six cent vingt-cinq (fr.
383'625.--) ne sera effectué que pour autant que la société acheteuse obtienne
un permis de construire sur les parcelles 510 et 514 susdésignées d'un ou
plusieurs bâtiments d'habitation (après démolition des bâtiments existants)
conformes au règlement communal de Sainte-Croix sur les constructions.

(…)

9.- Exécution et paiement du
prix de vente

Les comparants conviennent de se
retrouver en l'Etude du notaire instrumentateur le 15 mars 2013 au plus tard
pour signer la réquisition de transfert immobilier, régler le solde du prix de
vente (sous réserve de ce qui est prévu sous clause 8.- ci-dessus) et faire
toute ce qui sera utile dans ce but.

(…)"

D.                    
Les résultats de l'investigation technique concernant la parcelle n° 514
ont été consignés par les bureaux D.________ et E.________ dans un rapport daté
du 12 octobre 2011, adressé à B.________ uniquement. Cette opération a révélé
des pollutions du sol par des métaux lourds et des PCB. Ont par ailleurs été
mis en évidence de graves dommages au réseau d'évacuation des eaux, laissant craindre
une pollution du sous-sol. 

E.                    
Dans le courant de l'année 2011, des démarches ont été engagées en vue
de la construction par F.________ (promettant acquéreur) d'un complexe
résidentiel sur la parcelle 512, ainsi que sur la parcelle n° 994 appartenant
au Fonds de prévoyance de la Fabrique B.________, en aval de la parcelle n° 514.

F.                    
Après avoir pris connaissance du rapport d'investigation technique, le
SESA a signifié à B.________ le 22 décembre 2011 que la parcelle n° 514 était
désormais inscrite au cadastre des sites pollués comme "site
nécessitant un assainissement", jusqu'à ce que les travaux de
démolition, respectivement de construction aient permis de clarifier les
conséquences du mauvais état des canalisations et que la terre végétale
contaminée ait été évacuée. 

G.                   
L'exécution de la vente des parcelles nos 510, 512 et 514 n'ayant
pas eu lieu à la date prévue du 15 mars 2013, B.________ et F.________ ont, par
acte du 4 juillet 2014 passé devant notaire, prolongé le terme de la vente desdites
parcelles au même jour et procédé simultanément au transfert de propriété, pour
un prix demeurant identique. L'acte a été signé, du côté de B.________, par G.________
et J.________ et pour F.________ par I.________ et K.________. 

H.                    
Par courrier du 10 juillet 2015, D.________ a informé B.________ que les
coûts relatifs à l'assainissement de la parcelle n° 514 étaient estimés à
500'000 fr.

I.                      
Par contrat de vente conclu devant notaire le
9 décembre 2015, F.________ a vendu à C.________ les parcelles nos
510, 512, 563 et 994 de la commune de Sainte-Croix. Par
un second contrat de vente à terme conditionnelle et droit d'emption conclu
devant notaire le 9 décembre 2015, F.________ a vendu la parcelle n° 514
à C.________ pour un montant de 1'194'000 fr. Cet acte prévoyait notamment ce
qui suit:

"7.
Pollution des sols 

La venderesse déclare qu'il existe
sur la parcelle 514 susdésignée un important problème de pollution des sols qui
viole les prescriptions locales actuellement en vigueur. 

En effet, la dite parcelle est
actuellement inscrite au cadastre des sites pollués du canton de Vaud avec la mention
« Site nécessitant un assainissement ».

(…)

16. Condition

La parcelle 514 de Sainte-Croix
objet du présent acte étant actuellement inscrite au cadastre des sites pollués
du canton de Vaud avec la mention « Site nécessitant un assainissement », la présente
vente est subordonnée à l'obtention de l'autorisation de transférer la parcelle
514 de Sainte-Croix par la Direction générale de l'environnement (DGE).

(…)

18. Caducité de l'acte

Pour le cas où la condition
réservée ci-dessus sous chiffre 16 ne serait pas réalisée le 9 décembre 2025 au
plus tard, pour quelque cause que ce soit, les parties seront déliées de tous
leurs droits et obligations découlant du présent acte qui deviendra caduc à
cette date, sans indemnité aucune de part ni d'autre.

(…)

19. Réquisition de transfert
immobilier

La signature de la réquisition de
transfert immobilier interviendra à la requête de la plus diligente des
parties, moyennant préavis adressé par lettre recommandée de vingt (20) jours,
avec copie au notaire soussigné, à partir du jour où la condition mentionnée à
l'article 16 ci-dessus sera réalisée.

Toutefois l'acheteuse se réserve
le droit de renoncer à la présente vente si les conditions, notamment
financières, liées à l'autorisation de transférer la parcelle 514 de Sainte-Croix
délivrée par la Direction générale de l'environnement (DGE) sont pour elle trop
contraignantes. Dans cette hypothèse, les frais du présent acte et ceux qui en
découlent seront à la charge de l'acheteuse. (…)"

Le 22 janvier 2016, la DGE a informé le notaire
concerné qu'elle conditionnait l'autorisation de cession de la parcelle n° 514
à la constitution d'une garantie permettant de couvrir les coûts des mesures
nécessaires au sens de l'art. 32d LPE, garantie dont l'estimation ne pouvait se
faire sans établir un cahier des charges détaillé des investigations
nécessaires, incluant des scénarios d'assainissement. 

Selon les explications des parties, la vente de la
parcelle n° 514 n'a pas été exécutée à ce jour, faute de dépôt de la garantie
financière requise. 

J.                     
Le 21 avril 2016, le bureau E.________ a adressé à l'un des administrateurs
de F.________, à la demande de ce dernier, un devis estimant les coûts de la
dépollution de la parcelle n° 514 à 400'000 fr. selon une estimation prudente,
montant qui devait être majoré de 25% pour tenir compte des imprévus. 

K.                    
Le 25 février 2016, F.________ a modifié sa raison sociale pour devenir A.________.
Elle a en outre transféré son siège de ******** à ********.

L.                     
Le 23 juin 2016, C.________ a requis de la DGE le prononcé d'une
décision de répartition des coûts au sens de l'art. 32d al. 4 LPE.

M.                   
Par courrier du 5 juillet 2016, A.________ s'est adressée à B.________ en
ces termes: "Il s'avère que, selon les pièces désormais en notre
possession, B.________ ne nous a pas transmis toutes les informations dont
cette dernière disposait au moment du transfert de propriété de la parcelle.
Divers documents récents attestent que B.________ connaissait notamment
l'ampleur des pollutions du sol lors des démarches entourant la vente à F.________.
En conséquence, A.________ entant (sic!) par la présente réserver ses
droits face à B.________." 

N.                    
Sans avoir au préalable entendu les parties, la DGE a, par décision du

13 juillet 2016, réparti les frais d'investigations, de surveillance et d'assainissement
de la parcelle n° 514 à raison de 85% à la charge de B.________, perturbatrice
par comportement, et de 15% à la charge "du détenteur actuel ou futur"
de la parcelle n° 514, perturbateur par situation.

Le 13 septembre 2016, par l'entremise de son
conseil, B.________ a déféré la décision du 13 juillet 2016 à la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) (cause enregistrée sous la
référence AC.2016.0312), en invoquant une violation de son droit d'être
entendue, ainsi qu'une instruction lacunaire. Après que la DGE a fait savoir le
28 septembre 2016 qu'elle annulait sa décision, la cause AC.2016.0312 a été
rayée du rôle le 29 septembre 2016.

O.                   
Aux fins d'instruire le dossier, d'entendre les parties et de tenter la
conciliation, la DGE a organisé une séance le 28 novembre 2016 à laquelle ont
participé des représentants de la DGE (dont Me L.________), G.________, administrateur
de B.________, assisté de Me Marc-Etienne Favre, Me Mahaim, conseil de C.________,
ainsi que K.________ et M.________, représentants de A.________. On extrait du
procès-verbal y relatif le passage suivant: 

"[Me
L.________] ajoute que la DGE souhaite savoir s'il y a un arrangement entre les
parties au niveau du droit privé. Monsieur G.________ confirme que c'est le
cas. 

Maître Marc-Etienne Favre informe
que lors de la vente par B.________, le montant de l'assainissement a été
déduit du prix de vente. En effet, deux expertises ont été faites. Un montant
de fr. 300'000.- à 500'000.- a été évalué. Environ fr. 400'000.- ont donc été
déduits du prix de vente.

Monsieur K.________ intervient en
précisant que la société a « hérité » de cinq parcelles, dont la no 514, de
Monsieur I.________. Il s'agissait là selon lui d'une mauvaise affaire.

Monsieur G.________ rétorque en
disant que le terrain a été acheté pour fr. 1'683'625.-. Un loyer de fr.
300'000.- a été versé suivi d'un versement de fr. 260'000.-. Cet achat a donc
rapporté fr. 560'000.- à A.________. Pour Monsieur K.________, il s'agit
néanmoins d'une mauvaise affaire."

Le contenu de ce procès-verbal, transmis aux parties
le 7 décembre 2016, n'a suscité aucune remarque de la part de C.________ et de B.________
qui se sont déterminées le 10 janvier 2017, B.________ produisant par ailleurs
l'acte de vente du 15 septembre 2011. A.________ ne s'est pour sa part pas
manifestée dans le délai imparti. 

Informée que des discussions avaient été entamées
entre les parties, la DGE a suspendu la procédure le 16 janvier 2017. Le 10 mai
2017, constatant l'échec des pourparlers, la DGE a repris la procédure en
invitant les parties à se déterminer, ce qu'ont fait C.________ et B.________ le
10 juillet 2017. A.________ ne s'est quant à elle pas déterminée dans le délai
imparti, pas plus qu'elle n'a réagi aux déterminations de B.________ et de C.________
qui lui ont été transmises. 

C.________ s'est encore exprimée le 20 septembre
2017, en soulignant que B.________ s'était bien gardée d'informer F.________ lors
de la vente du 15 septembre 2011 qu'une investigation technique était alors en
cours. Relevant que le rapport de cette investigation technique n'avait par la
suite pas été transmis à F.________, C.________ a fait valoir que le prix de
vente convenu entre B.________ et F.________ n'avait ainsi pas été fixé en
tenant compte des frais d'assainissement, si bien qu'aucun motif d'équité ne
permettait de s'écarter de la clé de répartition usuellement retenue entre
perturbateur par comportement et par situation. 

P.                    
Le 28 septembre 2017, la DGE a rendu une décision relative à la
répartition des coûts au sens de l'art. 32d al. 4 LPE, dont le dispositif est
le suivant: 

"I.
Jusqu'à concurrence de CHF 400'000.- (quatre cent mille francs), les frais
d'investigation, de surveillance et d'assainissement sont entièrement à la
charge de A.________.

II. Les frais d'investigation, de
surveillance et d'assainissement dépassant le montant de CHF 400'000.-. (quatre
cent mille francs) sont mis à raison de 80 % à la charge de l'entreprise B.________,
et à raison de 20 % à la charge de A.________.

III. En l'état de la situation,
aucune part n'est mise à la charge de C.________.

IV. Aucun émolument n'est requis
auprès du requérant, à savoir C.________."

Q.                   
Par acte du 30 octobre 2017, A.________ (ci-après: la recourante) a
recouru contre la décision du 28 septembre 2017 devant la CDAP en concluant,
sous suite de frais et dépens, principalement à ce que les ch. I et II soient
réformés ainsi: 

"I.
(supprimé)

II. Les frais d'investigation, de
surveillance et d'assainissement sont mis à raison de 80% à la charge de l'entreprise
B.________, et à raison de 20% à la charge de A.________."

Subsidiairement, la recourante conclut à
l'annulation de la décision et au renvoi de la cause à la DGE pour complément
d'instruction et nouvelle décision. 

La DGE a déposé sa réponse le 6 décembre 2017. Elle
conclut au rejet du recours. 

B.________ a conclu au rejet du recours au terme de
ses déterminations du 16 février 2018. A titre de mesure d'instruction, elle a notamment
requis l'audition de I.________, ancien Président du conseil d'administration
de F.________. C.________ s'est déterminée sur le recours le 2 mars 2018, en requérant
qu'il soit fait droit aux conclusions du recours. Dans le cadre de ses
observations complémentaires déposées le 11 juillet 2018, la recourante s'est
opposée à ce que I.________ soit entendu au motif qu'une plainte pénale avait
été déposée – notamment par F.________ – à son encontre et que l'instruction
était en cours. Le 18 juillet 2018, l'autorité intimée a fait savoir qu'elle
maintenait ses conclusions. Après avoir pris connaissance de la plainte pénale
précitée du ******** 2015, produite le 10 août 2018 par la recourante à la
demande du juge instructeur, B.________ a renouvelé le 13 août 2018 sa requête
tendant à l'audition de I.________. B.________ et C.________ se sont encore
déterminées les 13 et 23 août, respectivement le 24 août 2018. 

Par avis du 18 décembre 2018, le juge instructeur a
informé les parties de la prochaine tenue d'une audience, où seraient entendus
divers témoins, dont I.________; à cet effet, A.________ a été invitée à
transmettre au tribunal les coordonnées de ce dernier. Le 17 janvier 2019, dite
société a indiqué ignorer les coordonnées exactes de l'intéressé, en relevant
qu'il résidait en ********. B.________ s'est encore déterminée le 11 février
2019, en requérant en particulier que le tribunal contacte I.________ afin que
celui-ci fournisse des renseignements écrits, réquisition renouvelée dans son
courrier du 14 février 2019. 

Une audience d'instruction s'est tenue le 20 mai
2019 en présence des parties. Deux témoins ont été entendus à cette occasion. Le
premier, N.________, a déclaré ce qui suit: 

"Je
n’étais pas actif au sein de la société F.________ en 2010-2011. Je me suis
occupé des affaires d’un des actionnaires, Monsieur M.________. Je suivais par
conséquent l’affaire de manière indirecte. J’étais directeur d’un family
office, dont Monsieur M.________ était un des clients. Je n’ai pas participé à
la négociation relative à la vente des parcelles litigieuses. Monsieur I.________
et mon père avaient participé à la négociation. J’en avais entendu parler. A ma
connaissance, la pollution de la parcelle n° 514 n’a pas été prise en compte
dans la fixation du prix de vente. Je me souviens qu’il y avait un premier
rapport de 2008 qui établissait une pollution extrêmement modeste. C’était le
rapport dont F.________ avait connaissance lorsqu’ils ont signé la vente en
2011. Un second rapport, différent, est sorti une quinzaine de jours après la
signature de l’acte en 2011. 

A ma connaissance, les conditions
de vente n’ont pas été modifiées à la suite du second rapport. 

J’ai connaissance d’emails faisant
état de la procédure devant la CDAP. Je n’ai pas connaissance des écritures des
parties. Ces emails émanent principalement de mon père et aussi de M.________.
Je ne suis jamais intervenu dans cette affaire. J’en avais connaissance puisque
cela faisait partie des affaires de M.________. Je la suivais de loin. 

Je ne sais pas ce qui a amené F.________
à finalement acquérir ce bien en juillet 2014. Je ne sais pas pour quelle
raison, immédiatement après, ces parcelles ont été revendues à C.________. 

J’ai rencontré O.________ pour
d’autres affaires de Monsieur M.________, mais pas pour cette affaire."

Le second, Me P.________, a pour sa part déclaré ce
qui suit: 

"Je
ne sais pas dans quelle mesure la pollution de la parcelle n° 514 a été prise
en compte dans la fixation du prix de vente. Je sais que les parties avaient
connaissance du fait que la parcelle n° 514 était inscrite au cadastre des
sites pollués et qu’une étude avait été réalisée quelques années avant. Les
deux parties étaient en possession de cette étude. Les parties avaient en effet
connaissance du rapport d’investigation historique de 2008 mentionné dans
l’acte de vente. 

Les parties n’avaient pas
connaissance d’autres documents que ce rapport de décembre 2008. 

La vente n’a pas été exécutée à la
date prévue du 15 mars 2013. L’acte de vente était conditionné à la délivrance
d’un permis de construire. Après l’échéance de l’acte initial, un nouvel acte a
été passé le 4 juillet 2014. A ce moment-là, le permis de construire n’avait
toujours pas été délivré. Je ne sais pas si le prix a été rediscuté à ce
moment-là. Il y avait des discussions sur les loyers. J’ai rencontré Monsieur I.________
et Monsieur K.________ pour ce qui concerne F.________. Je n’ai jamais
rencontré le fils de Monsieur K.________ dans le cadre de ces discussions. Je
n’ai également pas rencontré Monsieur M.________. J’en ai entendu parler. 

Les conditions de la transaction
n’ont pas été modifiées en 2014, hormis la question des loyers."

 

Le procès-verbal d'audience a la teneur suivante: 

"(…)
A la demande du président, Me Favre indique qu'il maintient sa requête tendant
à l'audition de I.________ comme témoin, dès lors que le prénommé compte parmi
les personnes ayant à l'époque négocié le prix de vente. Il ajoute qu'il serait
également opportun d'entendre H.________ – excusé pour l'audience du jour –,
éventuellement par l'intermédiaire d'un questionnaire écrit. Me Hack relève que
K.________ pourrait cas échéant aussi être entendu de cette manière. Elle
confirme par ailleurs ignorer l'adresse actuelle exacte de I.________, qui
réside en ********. Me Hack ajoute que des plaintes impliquant ce dernier ont
été déposées dans les cantons de Vaud (procédure actuellement terminée) et de
Genève. Elle précise avoir représenté des parties uniquement dans le cadre de
la plainte déposée dans le canton de Vaud; à la demande du président, elle
indique que la vente des parcelles de Sainte-Croix n'a pas été évoquée dans
cette plainte. 

Invité par le président à faire
savoir s'il était concrètement possible, lors de la vente en 2011, de
déterminer l'ampleur de la pollution de la parcelle n° 514, Q.________ répond
que le rapport d'investigation historique de 2008, document qui était à cette
époque connu des intéressés, met en lumière un besoin avéré d'assainissement
sous l'angle de la protection des sols. Il expose que s'agissant de la
protection des eaux, il a finalement été préconisé de réaliser les sondages
initialement prévus lors des travaux de reconnaissance à effectuer dans le
cadre du projet de construction alors envisagé. Il relève enfin que la
pollution ne pourra être quantifiée précisément qu'au moment de la réalisation
des travaux. 

Il est discuté des négociations
ayant conduit en 2011 à la vente des parcelles nos 510, 512 et 514
de Sainte-Croix. G.________ explique qu'il y a pris part pour B.________ et que
I.________ était le principal négociateur du côté de F.________. Il ajoute que H.________
et K.________ sont intervenus uniquement au stade de la signature de l'acte de
vente. A la demande du président, G.________ indique que lors de la négociation
du prix ayant conduit à l'acte de vente de 2011, il avait uniquement
connaissance du rapport d'investigation historique de 2008. Il explique
qu'après que I.________, qu'il qualifie de professionnel de l'immobilier, lui a
demandé s'il existait une estimation de la pollution, il a contacté
téléphoniquement le directeur du bureau D.________, lequel lui a fait savoir
que les coûts liés à cette pollution oscillaient entre 300'000 et 500'000 fr. G.________
relève que cette information a ensuite été transmise à I.________ et qu'il a
été tenu compte de cette estimation dans la fixation du prix de vente. En
réponse à Me Mahaim qui s'enquiert de la date précise à laquelle D.________ lui
aurait prétendument fourni cette information, G.________ indique que cela date
d'avant la conclusion du premier acte de vente en 2011, tout en soulignant que
le prix de vente est demeuré identique dans le second acte de vente conclu en
2014. 

Me Mahaim relève que cette
estimation aurait donc été faite avant que ne soit rendu le rapport
d'investigation technique, document produit quelques jours après la conclusion
du premier acte de vente. Il s'étonne du fait qu'une telle information n'ait
été évoquée ni dans les échanges entre les parties, ni dans les rapports
d'investigation, ni dans les actes de vente. Me L.________ intervient en
indiquant que tout n'a pas nécessairement à figurer dans un acte de vente. G.________
explique que la pollution de la parcelle n° 514 ne constituait pas l'élément
central de la négociation, mais un des éléments discutés dans le cadre de la
fixation du prix de vente. Il expose à cet égard que le prix initial de 2,2
millions de fr. communiqué par B.________ à I.________ a été abaissé à 1,6
millions de fr., puis à 1,3 millions de fr. Il ajoute que le prix a été convenu
de bonne foi et dans un climat de confiance et qu'il a ensuite été communiqué
au notaire, en précisant que la date de la signature de l'acte de vente a été
fixée conjointement par les parties. Il relève enfin que l'acte de vente
mentionne le fait que les parties étaient informées de la pollution de la
parcelle n° 514, sans énumérer la liste détaillée de tout ce dont elles avaient
connaissance. 

Me Mahaim exprime ses doutes quant
au fait que I.________ ait pu donner son accord sur le prix sur la seule base
d'informations données par téléphone à G.________, sans autre document à
l'appui. G.________ maintient que les parties se sont contentées de cette
information pour la négociation du prix. Me Hack pose la question de savoir sur
quelles bases une telle estimation a pu être faite. Me Favre relève qu'en
fonction des volumes et du type de pollution, cette «clé» paraissait
suffisamment crédible pour permettre la négociation; il évoque l'idée
d'interpeller I.________ par écrit sur ce point. Me Favre souligne encore que
suite à la caducité du premier contrat de vente, une nouvelle transaction a immédiatement
été conclue en 2014, aux mêmes conditions, ceci alors que le bureau D.________
ou la DGE pouvaient dans l'intervalle être interpellés. 

Me Mahaim indique que si les
loyers et la délivrance d'un permis de construire sont des éléments ayant été évoqués
dans l'acte de vente, tel n'a curieusement pas été le cas de la pollution de la
parcelle n° 514. Me L.________ fait remarquer qu'il est précisément indiqué
dans l'acte de vente de 2011 que la parcelle n° 514 est polluée. Me Favre
relève qu'à la différence de la question du permis de construire et des loyers,
la pollution de la parcelle n° 514 avait déjà été prise en compte, au stade de
la négociation du prix de vente; il ajoute que les parties n'ont pas souhaité
faire de cette pollution un élément essentiel. 

A la demande du président, M.________
indique que l'entretien téléphonique évoqué par G.________ entre ce dernier et
le directeur du bureau D.________ ne lui «dit rien». Ajoutant qu'il avait
uniquement connaissance du rapport de l'investigation historique de 2008 lors
de la signature de l'acte de vente en 2011, il relève qu'il n'aurait
certainement pas acquis la parcelle n° 514 s'il avait été informé du rapport
d'investigation technique de 2011. Invité par le président à faire savoir s'il
est envisageable que I.________ ait pu accepter seul de réduire le prix de
vente, M.________ répond par la négative, en indiquant qu'il leur aurait dit.
Me Hack souligne que I.________ était à l'époque actionnaire minoritaire de F.________.
Me Mahaim indique qu'il revient à B.________ de démontrer qu'une réduction de
400'000 fr. a été convenue sur le prix de vente pour tenir compte de la
pollution de la parcelle n° 514. Me Favre relève que la DGE a instruit sur
cette question, que les déclarations faites lors de la séance du 28 novembre
2016 n'ont jamais été contestées et que ce n'est qu'à la suite du prononcé de
la décision litigieuse que ces propos sont pour la première fois remis en
cause. A la question du président de savoir s'il a à l'époque eu connaissance du
procès-verbal de ladite séance et saisi les enjeux, M.________ répond par
l'affirmative. Il ajoute que K.________ était à ce moment-là déjà très
affaibli, ce qui explique qu'il n'ait pas réagi. 

En réponse à Me Favre qui fait
valoir que le procès-verbal est très clair, Me Hack souligne que ce document se
limite à reprendre les propos tenus par les parties. Me Mahaim ajoute qu'il
convient uniquement de rectifier des déclarations qui n'auraient pas été correctement
retranscrites, non de contester des allégués que l'on tiendrait pour inexacts.
Me Favre et Me L.________ insistent sur le fait que les propos tenus lors de
cette séance n'ont suscité aucune contestation, ni sur le moment ni par la
suite. Relevant que l'on ne connaît à ce jour toujours pas le coût exact de
l'assainissement, Me L.________ fait valoir que lors du prononcé de sa
décision, la DGE a pris en compte uniquement ce dont elle avait connaissance,
en soulignant que le procès-verbal était demeuré incontesté. Me Mahaim indique
que si le procès-verbal de la séance tenue devant la DGE aurait certes pu être
complété, le fait que tel n'ait pas été le cas ne saurait être considéré comme
un aveu. 

Interpellé par le juge assesseur
Antoine Thélin sur l'état actuel de la parcelle n° 514, G.________ relève que
les locaux, vidés, ne sont pas utilisés et qu'ils n'ont à sa connaissance pas
été démolis.   

Me Mahaim et Me Hack indiquent
renoncer à requérir la tenue d'une inspection locale. (…)".

La DGE s'est déterminée sur le procès-verbal d'audience
le 28 mai 2019, en proposant qu'il soit modifié comme suit (dernier paragraphe
de la page 1): "(…) Q.________ répond que le rapport d'investigation
historique de 2008, document qui était à l'époque connu des intéressés, met en lumière
un besoin de réaliser une investigation technique. Cette investigation technique
rendue en 2011 conduit à un besoin avéré d'assainissement sous l'angle de la
protection des sols. (…)"

A.________ et B.________ ont indiqué le 7 juin 2019
ne pas avoir de remarque à formuler quant aux procès-verbaux. B.________ a
ajouté qu'elle contestait la version des faits présentée par le témoin N.________;
elle a également transmis au tribunal deux courriels censés selon elle attester
du fait que I.________ avait connaissance du  "rapport relatif à la pollution".
C.________ a déposé des déterminations finales le 5 juillet 2019. Elle relève
notamment que, au moment de la vente, l'acheteuse avait uniquement connaissance
du rapport d'investigation historique. 

Considérant en droit:

1.                     
A titre de mesures d'instruction, B.________ sollicite la production des
documents relatifs aux projets de construction développés sur les parcelles nos
510, 512 et 994 (cf. réponse au recours). Elle requiert par ailleurs que soient
produits tous documents en lien avec les plaintes pénales impliquant I.________,
au motif qu'elles pourraient concerner également la question de la vente de la
parcelle n° 514 (cf. courrier du 11 février 2019).

a) Tel que garanti par l'art. 29 al. 2 de la
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS
101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour le justiciable
de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, de fournir
des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision,
d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des preuves, d'en
prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 142 II 218 consid.
2.3 p. 222). Il ne comprend toutefois pas le droit d’être entendu oralement, ni
celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). En
outre, l’autorité peut mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves
administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d’une
manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle
a la certitude qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 140
I 285 consid. 6.2.1 p. 299).

b) Pourtant invitée par avis du 6 mars 2018 à
produire tous documents relatifs au projet de construction sur les parcelles nos
510, 512 et 994, la recourante ne s'est pas exécutée jusqu'ici, ce qui est
regrettable. Le tribunal considère qu'il ne se justifie toutefois pas
d'interpeller à nouveau la recourante à ce propos, la production de ces pièces n'apparaissant
pas nécessaire à l'établissement des faits pertinents pour l'issue du litige.
Il n'y a dès lors pas lieu de donner suite au complément d'instruction requis
sur ce point par B.________.

Pour ce qui concerne ensuite de la plainte pénale du
10 août 2015 impliquant I.________ déposée dans le canton de Vaud, on constate
à sa lecture que la vente de la parcelle n° 514 n'y est pas mise en cause,
comme l'a relevé la mandataire de la recourante lors de l'audience. On ne voit
dès lors pas quels éléments utiles pour la résolution du présent litige pourraient
apporter la production de documents ultérieurs en lien avec cette plainte. S'agissant
de la plainte pénale déposée dans le canton de Genève, dont le tribunal n'est
pas en possession, à supposer que la vente de la parcelle n° 514 y soit
discutée, cet élément ne permettrait pas de trancher différemment le présent
litige, pour les motifs qui seront exposés ci-après (cf. consid. 3). Il n'y a par conséquent pas lieu de donner suite à la seconde
requête d'instruction formulée par B.________, laquelle n'est pas de nature
à influer sur l'issue de la procédure. 

2.                     
Le litige porte sur la clé de répartition arrêtée par l'autorité intimée
s'agissant des frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement
relatifs à la parcelle n° 514 de la commune de Sainte-Croix. 

a) aa) L'art. 2 LPE codifie le principe dit "de
causalité" ou du "pollueur-payeur", en posant le
principe selon lequel celui qui est à l'origine d'une mesure prescrite par la
loi en supporte les frais (FI.2016.0060 du 3 novembre 2017 consid. 4a/aa). 

L'assainissement de sites pollués par des déchets
est réglé aux art. 32c à 32e LPE. Entré en vigueur le 1er novembre
2006, l'art. 32c LPE prévoit que les cantons veillent à ce que ces sites soient
assainis lorsqu'ils engendrent des atteintes nuisibles ou incommodantes ou
qu'il existe un danger concret que de telles atteintes apparaissent (al. 1). En
vertu de la délégation de compétence prévue à l'art. 32c al. 1 in fine
LPE, le Conseil fédéral a édicté l'OSites, qui prévoit à son art. 2 al. 1 qu'on
entend par "sites pollués" les emplacements d'une étendue
limitée pollués par des déchets. En font notamment partie les aires
d'exploitations, soit des sites pollués par des installations ou des
exploitations désaffectées ou encore exploitées dans lesquelles ont été
utilisées des substances dangereuses pour l'environnement (art. 2 al. 1 let. b
OSites). Les sites pollués nécessitent un assainissement s'ils
engendrent des atteintes nuisibles ou incommodantes ou s'il existe un danger
concret que de telles atteintes apparaissent (art. 2 al. 2 OSites). Les
sites contaminés sont des sites pollués qui nécessitent un assainissement
(art. 2 al. 3 OSites). 

L'OSites prévoit une procédure par étapes pour
l'établissement du cadastre des sites pollués et l'assainissement des sites
contaminés. Dans un premier temps, l'autorité recense les sites pollués et
établit un cadastre comprenant toutes les données utiles pour la suite de la
procédure (art. 5 OSites). Sur la base de la liste de priorités qui en résulte,
l'autorité demande qu'une investigation préalable des sites nécessitant une
investigation soit effectuée dans un délai approprié; cette opération comprend généralement
une investigation historique et une investigation technique. Celles-ci permettent
d'identifier les données nécessaires pour apprécier les besoins de surveillance
et d'assainissement et de les évaluer du point de vue de la mise en danger de
l'environnement (estimation de la mise en danger) (art. 7 al. 1 OSites). L'investigation
historique permet d'identifier les causes probables de la pollution du site, en
particulier les événements ainsi que l'évolution des activités sur le site dans
l'espace et le temps et les procédés au cours desquels des substances
dangereuses pour l'environnement ont été utilisées (art. 7 al. 2 let. a et b
OSites). Un cahier des charges mentionnant l'objet et l'ampleur de
l'investigation technique ainsi que les méthodes utilisées est établi sur la
base de l'investigation historique; il est soumis à l'autorité pour avis (art.
7 al. 3 OSites). L'investigation technique sert à identifier le type et la
quantité de substances présentes sur le site, leur possibilité de dissémination
ainsi que l'importance des domaines de l'environnement concernés (art. 7 al. 4
OSites). Selon l'art. 8 al. 1 OSites, l'autorité compétente examine, sur la
base de l'investigation préalable, si les sites pollués nécessitent une
surveillance ou un assainissement. Conformément à l'art. 8 al. 2 OSites,
l'autorité mentionne dans le cadastre que le site pollué nécessite une
surveillance (let. a), qu'il nécessite un assainissement (site contaminé) (let.
b) ou qu'il ne nécessite ni surveillance ni assainissement (let. c). 

Au plan cantonal, l'assainissement des sites pollués
est réglé par la loi du 17 janvier 2006 sur l'assainissement des sites pollués
(LASP; BLV 814.68), qui prévoit à son art. 2 al. 3 que le Département en charge
de l'environnement est compétent pour rendre les décisions de répartition des
coûts d'assainissement au sens l'article 32d LPE.

bb) En l'occurrence, la parcelle n° 514 est
actuellement inscrite au cadastre des sites pollués comme "site
nécessitant un assainissement". 

b) aa) L'art. 32d LPE concrétise le principe de
causalité ancré aux art. 2 LPE et 74 Cst. et répartit la charge des coûts
résultant des mesures imposées par la LPE et l'OSites (cf. AC.2013.0205 du 30
septembre 2014 consid. 1c/aa; Isabelle Romy, in Pierre Moor/Anne-Christine
Favre/Alexandre Flückiger, Commentaire de la LPE, éd. 2010 mise à jour en 2012,
n° 1 ad art. 32d LPE).Cette disposition est ainsi formulée: 

"Art.
32d Prise en charge des frais

1 Celui qui est à l'origine des
mesures nécessaires assume les frais d'investigation, de surveillance et
d'assainissement du site pollué.

2 Si plusieurs personnes sont
impliquées, elles assument les frais de l'assainissement proportionnellement à
leur part de responsabilité. Assume en premier lieu les frais celle qui a rendu
nécessaires les mesures par son comportement. Celle qui n'est impliquée qu'en
tant que détenteur du site n'assume pas de frais si, même en appliquant le
devoir de diligence, elle n'a pas pu avoir connaissance de la pollution.

3 La collectivité publique
compétente prend à sa charge la part de frais due par les personnes à l'origine
des mesures, qui ne peuvent être identifiées ou qui sont insolvables.

4 L'autorité prend une décision
sur la répartition des coûts lorsqu'une personne concernée l'exige ou qu'une
autorité prend les mesures elle-même.

5 Si l'investigation révèle qu'un
site inscrit ou susceptible d'être inscrit au cadastre (art. 32c, al. 2) n'est pas
pollué, la collectivité publique compétente prend à sa charge les frais des
mesures d'investigation nécessaires."

bb) La LPE n'indique pas
qui doit être considéré comme "personne à l'origine des mesures
nécessaires" au sens de l'art. 32d al. 1 LPE. La jurisprudence
fédérale, qui recourt à la notion de perturbateur utilisée en matière de droit
de police, a précisé que les frais peuvent être mis à la charge tant du
perturbateur par situation que du perturbateur par comportement (ATF 131 II 743
consid. 3.1 p. 746; 121 II 378 consid. 17a/bb p. 413; TF 1A.277/2005 du 3
juillet 2006 consid. 5.2; 1A.366/1999 du 27 septembre 1999 consid. 2b; Isabelle
Fellrath, Paramètres généraux de répartition des frais d'investigation, de
surveillance et d'assainissement des sites pollués: état de la pratique et de
la jurisprudence en droit suisse, in: DEP 2018 p. 283 ss, spéc. p. 290). Doit
être considérée comme un perturbateur par comportement ("Verhaltensstörer")
la personne qui crée un dommage ou un danger en raison de ses propres actes ou
omissions ou de ceux d'un tiers placé sous sa responsabilité, alors que le
perturbateur par situation ("Zustandsstörer") s'entend de la
personne qui dispose de la maîtrise effective ou juridique de la chose ayant
provoqué la situation contraire à l'ordre public (ATF 122 II 65 consid. 6a p.
70; 119 Ib 492 consid. 4b/dd p. 503; TF 1C_524/2014, 1C_526/2014 du 24 février
2016 consid. 5.1; 1C_67/2012 du 25 juillet 2012 consid. 3.3 in: DEP 2013 p. 52;
arrêt AC.2013.0205 du 30 septembre 2014 consid. 3a). Est déterminant pour
définir cette maîtrise – notion plus large de la titularité d'un titre de
propriété – "le pouvoir de disposition, qui permet à celui qui le
détient de maintenir la chose dans un état conforme à la réglementation en
vigueur ou d'éliminer la source de danger": cela inclut notamment le
superficiaire, le fermier et l'administrateur (cf. Isabelle Fellrath, op.cit., p.
291).

La jurisprudence considère que le perturbateur doit
provoquer directement l'atteinte nuisible, exigence désignée comme étant le
critère de l'immédiateté (ATF 138 II 111 consid. 5.3.2 p. 125; 132 II 371
consid. 3.5 p. 380). Sont en principe considérées comme personnes à l'origine
de l'assainissement au sens de l'art. 32d al. 1 LPE celles qui doivent répondre
de la formation du site contaminé (TF 1C_524/2014, 1C_526/2014 du précité
consid. 5.1 et la réf. cit). La désignation des perturbateurs est indépendante
d'un comportement illégal, d'une faute ou d'une omission; ces éléments jouent
un rôle uniquement dans la répartition des frais d'assainissement entre les
différents responsables (TF 1A.250/2005, 1A.252/2005/1P.602/2005 du 14 décembre
2006 consid. 5.3; Elisabeth Bétrix, Les coûts d'intervention – difficultés de
mise en œuvre, DEP 1995 p. 385 s.; Pierre Tschannen/ Martin Frick, La notion de
personne à l'origine de l'assainissement selon l'art. 32d LPE, avis de
droit à l'intention de l'Office fédéral de l'environnement, des forêts et du
paysage, septembre 2002, p. 7 s. et les réf. cit.). 

cc) En cas de pluralité de perturbateurs, la
répartition des frais est ordonnée en tenant compte de toutes les circonstances
objectives et subjectives, par une application analogique des principes
généraux énoncés à l'art. 51 CO. L'art. 32d al. 2 LPE a consacré cette
jurisprudence (ATF 131 II 743 consid. 3.1 p. 747 et les réf. cit.; TF
1A.250/2005/1A.252/2005/1P.602/2005 précité consid. 6.1). Selon cette
disposition, si plusieurs personnes sont impliquées, elles doivent prendre en
charge les frais de l'assainissement proportionnellement à leur part de
responsabilité. Assume en premier lieu les frais celle qui a rendu nécessaire
l'assainissement par son comportement. Celle qui n'est impliquée qu'en tant que
détenteur du site n'assume pas de frais si, même en appliquant le devoir de
diligence, elle n'a pu avoir connaissance de la pollution (art. 32d al. 2, 3ème
phrase LPE). On relèvera à ce dernier égard qu'en règle générale, le
perturbateur par situation ne pourra pas être exonéré de responsabilité si la
parcelle en cause était inscrite au cadastre des sites pollués ou si
l’affectation antérieure du site, par exemple en cas d’utilisation
industrielle, fait apparaître une pollution comme probable. Le détenteur peut
également avoir connaissance de la pollution lors des négociations avec le
vendeur ou dans le cadre d’une procédure privée de "due diligence"
qu’il a lui-même initiée en vue de l’acquisition du terrain (AC.2013.0205
précité consid. 6a/bb; Isabelle Romy, op. cit., n° 47 ad art. 32d LPE et les
réf. cit.).

Selon les règles de répartition fixées à l'art. 32d
al. 2 LPE, le perturbateur par comportement doit assumer la part la plus
importante des frais d'intervention par rapport au perturbateur par situation,
qui n'est appelé à intervenir qu'à titre subsidiaire (AC.2013.0205 précité
consid. 3b et la référence à Beatrice Wagner Pfeifer, Kostentragungspflichten
bei Sanierung und Überwachung von Altlasten im Zusammenhang mit Deponien, ZBl
105/2004, p. 132). En tous les cas, le perturbateur par situation qui n'a
commis aucune faute ne peut se voir mettre à sa charge que la plus petite
partie des frais d'assainissement (TF 1A.250/2005/1A.252/2005/1P.602/2005
précité consid. 6.1 et la référence à Karin Scherrer, Handlungs- und
Kostentragungspflichten bei der Altlastensanierung, thèse Berne 2005, p. 92; FI.2016.0032
du 17 novembre 2016 consid. 4c/dd; AC.2013.0205 précité consid. 3b). La
doctrine et la jurisprudence rejettent clairement le principe de la "deep-pocket"
qui consisterait, pour l’autorité, à rechercher en priorité et à titre
principal le responsable disposant des moyens financiers les plus importants
pour effectuer les mesures nécessaires (Isabelle Romy, op. cit., n° 17 ad art.
32d LPE et les réf. cit.).

Le principe de la proportionnalité doit également
être observé dans la répartition des coûts d'assainissement d'un site pollué,
en ce sens que seuls les frais nécessaires à un assainissement sont
susceptibles d'être recouvrés (ATF 102 Ib 203 consid. 6 p. 211; TF
1A.250/2005/1A.252/2005/1P.602/2005 précité consid. 6.1; 1A.248/2002 du 17 mars
2003 consid. 2.2 résumé in: DEP 2003 p. 371), même si ceux-ci ne doivent pas
être déterminés de manière trop restrictive (ATF 122 II 26 consid. 4c in
fine p. 32). Par ailleurs, le caractère économique supportable de la
participation aux frais doit être examiné (TF
1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005 précité consid. 4.8; AC.2013.0205 précité
consid. 3b; Isabelle Romy, op. cit., n° 19 ad art. 32d LPE).

Enfin, des considérations d'équité peuvent commander
une modification de la répartition des frais telle qu'elle résulte de la part
de responsabilité (TF 1A.250/2005 précité consid. 6.1 et les réf. cit.;
FI.2016.0032 précité consid. 4c/dd). A noter qu'une éventuelle réduction opérée
sur la part de l’un des coresponsables ne saurait être reportée sur les autres
puisqu’il n’existe pas de rapport de solidarité entre eux; elle doit être
supportée par la collectivité (AC.2013.0205 précité consid. 3b et la référence
à Isabelle Romy, op. cit., n° 32 ad art. 32d LPE). Il en va de même en cas de
défaillance de l'un ou de l'autre perturbateur (ATF 139 II 106 consid. 5; TF
1C_524/2016 consid. 6.2.1; Isabelle Fellrath, op. cit., p. 295).

Lors de la répartition des coûts, les autorités
compétentes disposent d'un pouvoir d'appréciation, qu'elles doivent exercer
dans les limites de la loi. L'abus du pouvoir d'appréciation, de même qu'un
excès positif ou négatif du pouvoir d'appréciation constituent des violations
du droit (ATF 142 II 232 consid. 5.3 p. 239; TF 1A.178/2003 du 27 août 2004
consid. 6). 

dd) La loi ne précise pas de manière impérative à
quel moment l'administré concerné peut requérir une décision de répartition des
coûts. Il est courant que la répartition des coûts s'opère dans la décision
approuvant le projet d'assainissement. Si le montant total des frais n'est pas
connu lors de la prise de décision de l'autorité, la répartition entre les
différents responsables se fera sur la base de pourcentages ou quotes-parts
correspondant à l'ampleur de la responsabilité de chaque perturbateur dans la
survenance du résultat dommageable. Le montant précis des frais sera arrêté
dans une seconde décision rendue par la même autorité lorsque la facture
globale de l'assainissement sera connue (Isabelle Romy, op. cit. n° 63 ad art.
32d LPE et la réf. à l'arrêt du TF précité 1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005
consid. 3.2). 

Dans la pratique, 70 à 90 % des frais sont imputés
au(x) perturbateur(s) par comportement et 10 à 30 % sont reportés sur le(s)
perturbateur(s) par situation dont la responsabilité n'est pas engagée à un
autre titre (Isabelle Fellrath, op. cit, p. 297 et 299; publication de l'Office
fédéral de l'environnement intitulée "Obligation de faire et obligation
de supporter les frais", 2009, ch. 5.4.1.3, p. 30). Dans un arrêt du
29 novembre 2012 publié aux ATF 139 II 106, le Tribunal fédéral a toutefois
précisé qu'une attribution de 10 % à
30 % des coûts au perturbateur par situation qui n'a commis aucune faute
ne se justifie que si d'autres circonstances contribuent à cette appréciation,
par exemple lorsque la personne concernée était déjà responsable du site au
moment de la pollution et qu'elle aurait pu l'empêcher, si elle répond de la
situation en raison de la position de son prédécesseur ou si elle a obtenu ou
obtiendra un avantage spécifique du fait de la pollution ou de l'assainissement
prévu; en l'absence de circonstances
particulières, une participation aux frais de 10 % est excessive (consid. 5.6
et 6.1).

ee) La question de savoir dans quelle mesure
l'autorité qui rend une décision sur la base de l'art. 32d LPE doit tenir
compte d'accords privés entre perturbateurs a été étudiée par la doctrine. 

Pierre Tschannen retient qu'il convient de
considérer les intérêts économiques pour l'établissement des parts de responsabilité
et que les relations de droit privé revêtent dans ce contexte une importance,
par exemple lorsque la nécessité d'assainir une parcelle polluée a été prise en
compte dans le contrat de vente, par des accords. L'auteur relève toutefois que
l'autorité ne pourra prendre en considération que les rapports
"liquides", les points litigieux devant en revanche être éclaircis
devant les tribunaux civils (Pierre Tschannen, Kommentar zum
Umweltschutzgesetz, 2000, n° 31 ad art. 32d LPE). Dans la même ligne, Isabelle
Romy relève dans son commentaire de l'art. 32d LPE qu'il arrive fréquemment que
les personnes impliquées dans un projet d'assainissement et les perturbateurs
soient liés entre eux par des accords de droit privé, notamment de vente
immobilière, qui prévoient une autre répartition de l'obligation d'exécuter les
mesures d'assainissement ou d'en prendre en charge les frais. Elle souligne qu'il
est largement admis que l'administration n'est pas liée par ces accords et
n'est pas tenue de les prendre en considération; les particuliers ne peuvent en
effet pas, dans des conventions de droit privé, modifier la réglementation
impérative de droit public. L'auteur ajoute toutefois que si l'autorité
administrative ne peut pas trancher d'éventuelles questions de droit privé avec
l'autorité matérielle de chose jugée, il n'en reste pas moins qu'elle est
habilitée à prendre en compte les rapports contractuels entre les parties, si
l'équité l'exige. Ainsi, l'autorité pourra tenir compte des rapports de droit
privé entre les perturbateurs s'ils sont importants pour déterminer les
intérêts économiques des parties et les parts de responsabilité. Lorsque les
rapports juridiques de droit privé sont clairs et "liquides",
l'autorité les prendra en considération à titre préjudiciel, sans que sa
décision ne revête l'autorité de la chose jugée dans les rapports de droit
civil (Isabelle Romy, op. cit., nos 69, 70, 72 et 73 ad art. 32d
LPE). Quant à Hans Stutz, il est d'avis que l'autorité administrative doit en
principe prendre sa décision en considérant les relations de droit privé entre
les intéressés comme des circonstances de fait; il ne s’agit pas pour elle
d’appliquer le droit civil, mais uniquement de prendre en compte les relations
de droit privé comme des éléments dans l'état de fait à établir (Hans Stutz,
Die Kostentragung der Sanierung – Art. 32d USG, in: DEP 1997 p. 758, spéc. p.
777). 

Dans une affaire genevoise ayant conduit au prononcé
de l'arrêt du Tribunal fédéral 1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005 du 25
septembre 2006, dont se prévaut l'autorité intimée, le tribunal administratif
genevois avait confirmé une décision du département cantonal compétent
répartissant les frais à raison de 20% à la charge de la Ville de Carouge,
détentrice de la parcelle polluée en cause, le solde étant réparti entre
plusieurs perturbateurs par comportement. Saisi de recours déposés par ces
derniers, le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt des juges cantonaux et leur a
renvoyé la cause pour nouvelle instruction. Outre l'existence d'une obligation
d'assainir sur laquelle le Tribunal administratif devait se prononcer à
nouveau, après avoir préalablement mis en œuvre une expertise, la qualité de
l'un des perturbateurs par comportement n'avait pas suffisamment été examinée.
Par surabondance, le Tribunal fédéral a souligné que l'arrêt cantonal était
muet s'agissant de la question de savoir dans quelle mesure la pollution de la
parcelle avait été prise en compte lors de la fixation du prix de vente; relevant
qu'il n'était pas contesté que la Ville de Carouge connaissait l'existence
d'une pollution de longue date lorsqu'elle a acquis la parcelle, la Haute cour
a indiqué que l'on ne savait toutefois pas dans quelle mesure cette moins-value
avait été reportée sur le prix de vente (consid. 4.8).

3.                     
a) En l'occurrence, l'autorité intimée a retenu dans la décision
attaquée que sur la base des éléments dont elle disposait, le montant des frais
pouvait être réparti à raison de 80% à la charge de B.________, perturbatrice
par comportement, et de 20% à la charge de A.________, perturbatrice par
situation. Elle a considéré que des motifs d'équité commandaient toutefois de
réduire de 400'000 fr. la quote-part de B.________. S'appuyant sur l'arrêt du
Tribunal fédéral 1A.273/2005/1A.274/2005/1P.669/2005 précité, elle a fait
valoir qu'il convenait de tenir compte de la mesure dans laquelle la pollution
de la parcelle n° 514 pouvait avoir été reportée sur le prix de vente convenu
entre B.________ et F.________. Dans ce contexte, elle a relevé que, selon le
procès-verbal de la séance du 28 novembre 2016 dont le contenu était demeuré
incontesté, un abattement de 400'000 fr. avait été convenu sur le prix de
vente. 

La recourante ne remet pas en cause le statut actuel
de la parcelle n° 514 et l'obligation d'assainir qui en découle, ni le fait de
devoir être considérée comme une perturbatrice par situation, ni la clé de
répartition arrêtée, soit 80% des frais à la charge du perturbateur par
comportement et 20% à sa charge en tant que perturbatrice par situation. Elle
s'oppose en revanche à devoir assumer les frais d'investigation, de
surveillance et d'assainissement de ce bien-fonds jusqu'à concurrence d'un
montant de 400'000 fr. avant que ne soit concrètement appliquée la clé de
répartition précitée. Sans contester le principe selon lequel l'autorité
intimée peut tenir compte des rapports contractuels privés et intégrer certains
éléments dans son calcul de répartition des coûts au sens de l'art. 32d LPE (cf.
recours p. 9), la recourante prétend qu'il n'est in casu pas établi qu'un
rabais de 400'000 fr. a été consenti par B.________ à F.________ sur le prix de
la vente convenue le 15 septembre 2011. En retenant que tel était le cas, l'autorité
intimée se serait livrée à une constatation inexacte et incomplète des faits
pertinents. La recourante insiste sur le fait qu'un rabais lié aux coûts
d'assainissement n'est évoqué ni dans le contrat de vente du 15 septembre 2011,
ni dans le devis du bureau D.________ du 10 juillet 2015, ni le devis du bureau
E.________ du 21 avril 2016. Elle reproche à l'autorité intimée de s'être
fondée sur les seuls propos tenus oralement par le mandataire de B.________
lors de la séance du 28 novembre 2016, en l'absence de toute pièce documentant
ce prétendu abattement. 

C.________ reproche également à l'autorité intimée une
constatation inexacte des faits pertinents, ainsi qu'une violation du droit. Pour
l'essentiel, elle fait valoir que la DGE ne pouvait considérer les propos tenus
par le mandataire de B.________ lors de la séance du 28 novembre 2016 comme des
faits établis au seul motif que le procès-verbal relatif à cette séance est
demeuré incontesté.  

Quant à B.________, elle soutient qu'il a été établi
à satisfaction de droit qu'une diminution de prix d'au moins 400'000 fr. a été
convenue lors de la fixation du prix de vente pour tenir compte des frais de
dépollution de la parcelle n° 514. 

b) aa) Conformément à l'art. 98 al. 1 let. b de la
loi sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le recourant peut
invoquer la constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents. Aux
termes de l'art. 28 LPA-VD, l'autorité établit les faits d'office (al. 1); elle
n'est pas liée par les offres de preuves formulées par les parties (al. 2). Selon
l'art. 29 al. 1 LPA-VD, l'autorité peut notamment recourir aux moyens de preuve
suivants: audition des parties (let. a), renseignements fournis par les
parties, des autorités ou des tiers (let. e) et témoignages (let. f). L'art. 30
al. 1 LPA-VD prévoit un devoir de collaboration des parties à la constatation
des faits dont elles entendent déduire des droits. 

La procédure administrative fait prévaloir la maxime
inquisitoriale: pour être correcte, l'application de la loi doit se fonder sur
la réalité, dans la mesure où celle-ci peut être le plus objectivement établie,
et l'intérêt public ne saurait se contenter de fictions. Il en va de même dans
la procédure du recours administratif (art. 73 ss LPA-VD) et de droit
administratif (art. 92 ss LPA-VD). C'est l'autorité qui dirige la procédure;
elle définit les faits qu’elle considère comme pertinents et les preuves
nécessaires, qu'elle ordonne et apprécie d'office (PE.2017.0416 du 6 juin 2018
consid. 3a; GE.2017.0018 du 16 mars 2018 consid. 5a). S'agissant plus
particulièrement de la procédure de répartition des coûts au sens de l'art. 32d
LPE, celle-ci est régie par la maxime officielle: il incombe à l'autorité
d'établir l'état de fait pertinent, au besoin en requérant la collaboration des
parties (Isabelle Romy, op. cit. n° 65 ad art. 32d LPE).

bb) En procédure administrative, un fait est en
principe tenu pour établi lorsque le juge a pu se convaincre de la vérité d'une
allégation (preuve stricte). Toutefois, il suffit parfois, selon la loi ou la
jurisprudence, que le fait en question soit rendu vraisemblable, le degré de la
preuve exigée étant celui de la vraisemblance prépondérante. Le juge retiendra
alors, parmi plusieurs présentations des faits, celle qui lui apparaît comme la
plus vraisemblable (TF 2C_673/2015 du 10 octobre 2017 consid. 3.2). Cet allégement du degré de la preuve est justifié
par la difficulté d'accéder aux moyens de preuve, de sorte que l'on se trouve à
cet égard pour ainsi dire en état de nécessité. Un tel état de nécessité en
matière de preuve ("Beweisnot") se rencontre lorsque, par la
nature même de l'affaire, une preuve stricte n'est pas possible ou ne peut être
raisonnablement exigée, en particulier si les faits allégués par la partie qui
supporte le fardeau de la preuve ne peuvent être établis qu'indirectement et
par des indices (ATF 139 II 451 consid. 2.3.2 p. 458; 133 III 81 consid.
4.2.2 p. 88; TF 2C_611/2014 du 5 novembre 2014 consid. 3.2 et les réf. cit.). La
vraisemblance prépondérante (expression qui équivaut à celle de haute
vraisemblance, cf. TF 4A_594/2017 du 13 novembre 2018 consid. 5.1), qui est
soumise à des exigences plus élevées que la simple vraisemblance, suppose que
d'un point de vue objectif des motifs importants plaident pour l'exactitude
d'une allégation, sans que d'autres possibilités ne revêtent une importance
significative ou n'entrent raisonnablement en considération (ATF 135 V 39
consid. 6.1 p. 45; TF 4A_594/2017 du 13 novembre 2018 consid. 5.1; 5A_113/2018
du 12 septembre 2018 consid. 6.2.2.1). Un état de nécessité en matière de
preuve ne peut toutefois pas être admis au motif qu'un élément de fait, qui
devrait par nature être l'objet d'une preuve directe, ne peut être établi faute
pour la partie qui supporte le fardeau de la preuve de disposer des moyens de
preuve nécessaires. De simples difficultés de preuve dans un cas concret ne
peuvent conduire à un allègement de la preuve (ATF 144 III 264 consid. 5.3 p.
269 s.; arrêts du TF précités 4A_594/2017 précité consid. 5.1 et 5A_113/2018
consid. 6.2.2.1). 

c) aa) A la suite du recours formé par B.________ à
l'encontre de sa première décision du 13 juillet 2016 – laquelle reprochait en
particulier à la DGE de ne pas avoir examiné si F.________ avait bénéficié
d'une vente à un prix particulièrement avantageux, soit un élément qui
justifiait selon elle d'être pris en compte dans la détermination des parts de
responsabilité respectives –, l'autorité intimée a annulé sa décision et repris
l'instruction de l'affaire en organisant le 28 novembre 2016 une séance devant
permettre aux parties de faire valoir leurs arguments (cf. courrier de l'autorité
intimée du 18 octobre 2016). Selon le procès-verbal dressé à cette occasion,
les parties ont expressément été invitées à faire savoir si un arrangement de
droit privé avait été convenu. L'administrateur de B.________ a indiqué que tel
était le cas; le mandataire de cette société a précisé sur ce point que le
montant de l'assainissement de la parcelle n° 514, soit environ 400'000 fr.,
avait été déduit du prix de vente, sur la base de deux expertises évaluant le
montant de l'assainissement entre 300'000 fr. et 500'000 fr. 

bb) Le prix d'un immeuble est librement convenu
entre les parties au contrat de vente (art. 18 al. 1 CO). Le processus par
lequel les parties conviennent du prix n’est soumis à aucune espèce de
réglementation ou usage. Chaque partie apprécie individuellement le prix en
fonction de critères et de considérations qui lui sont propres, et qui ne sont
pas nécessairement connus de l’autre partie. Les parties négocient le prix, à
moins que l’une d’elles n’accepte simplement l’offre présentée par l’autre.
Lors de la négociation, chaque partie s’efforce d’influencer l’appréciation de
l’autre partie et elles parviennent ainsi, lorsque la négociation aboutit, à
des appréciations concordantes. En cas de pollution ou de contamination de
l’immeuble, l’impact de cet élément sur le prix finalement convenu ne peut
guère être évalué en francs, à moins que les parties n’aient négocié de manière
particulièrement transparente, par exemple en s’accordant sur un calcul du prix
intégrant des plus-values ou moins-values chiffrées résultant de diverses
caractéristiques de l’immeuble. A défaut, l’influence de la pollution sur le
prix est indiscernable, et il ne saurait être question d’un accord des parties
que l’autorité puisse prendre en considération dans la répartition des frais
d’assainissement. 

On l'a vu, la doctrine admet sur le principe la
possibilité pour l'autorité intimée de prendre en compte des accords de droit
privé lorsqu'elle est appelée à rendre une décision relative à la répartition
des frais d'assainissement d'une parcelle polluée (cf. supra consid. 2c/dd). Dans
la mesure où de tels accords peuvent conduire à déroger – parfois de manière
importante – aux règles claires applicables concernant la fixation de la clé de
répartition, posées à l'art. 32d al. 2 LPE et précisées par la jurisprudence,
il sied d'exiger que la preuve de leur existence et de leur portée soit apportée
au degré de la certitude (preuve stricte). L'autorité doit ainsi acquérir, en
se fondant sur des éléments objectifs explicites, la conviction de la réalité
de ce fait. Deux auteurs (Tschannen et Romy) évoquent à cet égard des rapports de
droit privé "liquides" (cf. supra consid. 2c/dd), qualificatif
traduisant bien la nécessité de disposer d'éléments indiscutables. On ne
saurait dès lors se contenter d'une vraisemblance, fût-elle prépondérante. Il
appartient au contraire à la partie qui entend se prévaloir d'un accord de
droit privé dans le cadre d'une répartition des frais d'assainissement selon
l'art. 32d LPE d'apporter la preuve absolue de son existence. Une telle preuve,
qui peut ressortir d'un acte de vente ou se manifester dans tout autre document
écrit, n'apparaît en tous les cas pas excessivement difficile à rapporter, si
bien qu'il n'y a pas lieu d'admettre dans ce domaine un état de nécessité quant
à la preuve. 

Dans la présente affaire, B.________ a invoqué un
abattement d'un montant de 400'000 fr. qui aurait été convenu par B.________ et
F.________ sur le prix de la vente englobant la parcelle n° 514 pour tenir
compte du caractère pollué de ce bien-fonds, sans toutefois avoir été à même d'apporter
devant la DGE la preuve stricte de l'existence d'un tel accord. Elle ne l'a pas
davantage prouvé devant le tribunal de céans. Un accord exprès des parties relatif
à ce prétendu rabais ne ressort en particulier ni du premier acte de vente
signé le 15 septembre 2011 ni du second datant du 4 juillet 2014: si ces documents
mettent en évidence le fait que la parcelle n° 514 est polluée, ils ne
contiennent néanmoins aucune clause explicite attestant du fait que cette
pollution aurait été prise en compte dans le cadre de la fixation du prix de
vente et, cas échéant, dans quelle mesure, contrairement à ce que laisse
entendre B.________ (cf. réponse au recours, p. 8). Aucun document probant sur
la genèse du prix de vente globalement convenu pour les parcelles nos 510,
512 et 514 (soit 1'683'625 fr.) n'a du reste pu être produit. Quant au fait que
la valeur de la parcelle n° 514 pouvait, au moment de la vente, être estimée à
2,2 millions de francs comme le prétend B.________, il ne peut pas
automatiquement être déduit de cet élément qu'une réduction aurait donc bien été
opérée "pour tenir compte de la pollution" (cf. réponse au
recours de B.________, p. 8). S'il n'est pas contestable que la moins-value
découlant du caractère pollué d'une parcelle est susceptible de peser dans la
négociation du prix d'une transaction immobilière, d'autres facteurs peuvent
concurremment influer sur ce dernier. L'administrateur de B.________ a lui-même
indiqué lors de l'audience que "la pollution de la parcelle n° 514 ne
constituait pas l'élément central de la négociation, mais un des éléments discutés
dans le cadre de la fixation du prix de vente" (cf. p.-v. d'audience).

Il est vrai – et c'est là le principal argument
avancé par l'autorité intimée et par B.________ – qu'il ressort du
procès-verbal relatif à la séance du 28 novembre 2016 s'étant déroulée devant
la DGE que l'administrateur de B.________ et son mandataire ont avancé, sans
être contredits, que les parties s'étaient entendues sur une diminution de
l'ordre de 400'000 fr. du prix de vente des parcelles nos 510, 512
et 514 pour tenir compte de la pollution affectant ce dernier bien-fonds. Un
tel document ne saurait cependant revêtir le caractère de preuve stricte requise
en pareilles circonstances, dès lors qu'il n'a pour finalité que de
retranscrire les propos tenus par les uns et les autres, sans nullement
attester de la véracité de ces déclarations. Le fait que A.________ ait attendu
la présente procédure de recours pour remettre en cause les explications
données lors de la séance du 28 novembre 2016 ne constitue pas plus un élément permettant
de conclure avec certitude que F.________ et B.________ se sont à l'époque accordées
sur une réduction du prix de vente correspondant aux frais d'assainissement
présumés de la parcelle n° 514. 

Il apparaît ainsi que, faute d'une déclaration
écrite sans équivoque des parties concernées sur ce point, la preuve stricte de
l'existence de l'accord invoqué par B.________ n'a pas pu être rapportée, si
bien que l'autorité intimée ne pouvait en tenir compte dans la décision
querellée en se satisfaisant d'affirmations non étayées, fussent-elles
crédibles de prime abord. Il s'ensuit que les critiques liées à l'établissement
des faits sont fondées et conduisent à l'admission du recours. Les chiffres 1
et 2 du dispositif de la décision attaquée sont réformés en ce sens que B.________
– qui supporte le fardeau de la preuve – devra prendre en charge les frais
d'investigation, de surveillance et d'assainissement de la parcelle n° 514 à
hauteur de 80%, les 20% restants étant mis à la charge de A.________. Le
tribunal ne voit en effet pas de motif de s'écarter des pourcentages retenus par l'autorité intimée, lesquels ne sont remis en
cause ni par A.________ ni par B.________, dont tout porte à croire qu'elle
sera en mesure d'assumer les coûts qui seront ultérieurement mis à sa charge en
lien avec la pollution qu'elle a causée sur la parcelle n° 514; en tous les
cas, cette dernière n'a jamais invoqué son insolvabilité au sens de l'art. 32d
al. 3 LPE. 

d) Il ressort de ce qui précède que, pour qu'un
accord privé entre perturbateurs dérogeant à la réglementation de droit public
soit prise en compte, il est impératif que celui-ci soit mentionné par écrit et
fasse par exemple l'objet d'une clause explicite dans l'acte de vente conclu
entre le perturbateur par comportement et le perturbateur par situation. Dans
la mesure où cette preuve stricte requise ne pourrait de toute manière pas être
rapportée par les explications ou les témoignages de I.________, de H.________
ou encore des mandataires ayant participé à l'élaboration du dossier de
construction et d'assainissement de la parcelle n° 514, il y a lieu de renoncer
à auditionner les prénommés ou à les interpeller par écrit, ce qui conduit à
écarter les réquisitions formulées en ce sens par B.________. Pour ce qui est
de I.________, son témoignage devrait au demeurant de toute manière être
considéré avec circonspection dès lors que ce dernier est en conflit avec la
recourante, conflit ayant notamment entraîné le dépôt de plusieurs plaintes
pénales. Pour les mêmes motifs, il ne sera pas donné suite à la requête de la
recourante, relayée par C.________, tendant à mettre en œuvre une expertise
neutre afin d'évaluer si les coûts d'assainissement ont pu être pris en compte
dans le prix de la vente du 15 septembre 2011, d'une part, et pour déterminer
si un abattement de 400'000 fr. paraît plausible compte tenu des prix du
marché, d'autre part. 

4.                     
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours, les
chiffres 1 et 2 du dispositif de la décision attaquée étant réformés en ce sens
que les frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement sont mis à
raison de 80% à la charge de B.________ et à raison de 20% à la charge de A.________.
La décision est maintenue pour le surplus. Succombant, B.________ supportera
les frais de justice (art. 49 LPA-VD) et versera en outre des dépens à A.________,
ainsi qu'à C.________ (compte tenu des conclusions principales prises au pied
de ses déterminations du 30 octobre 2017), lesquelles ont procédé par
l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD).

 

 

Par
ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                      
Le recours est admis.

II.                     
Les chiffres 1 et 2 du dispositif de la décision de la Direction
générale de l'environnement du 28 septembre 2017 sont réformés en ce sens que les
frais d'investigation, de surveillance et d'assainissement sont mis à raison de
80% à la charge de B.________ et à raison de 20% à la charge de A.________. Cette
décision est maintenue pour le surplus. 

III.                   
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge
de B.________.  

IV.                   
B.________ versera à A.________ un montant de 2'000 (deux mille) francs
à titre de dépens. 

V.                    
B.________ versera à C.________ un montant de 2'000 (deux mille) francs
à titre de dépens.

Lausanne, le 24 juillet 2019

 

Le
président:                                                                                             La
greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral de l'environnement (OFEV).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer
les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.