# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ee0f5335-d839-59d9-a0e8-5967476e1238
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-05-20
**Language:** de
**Title:** Beseitigungsrevers. Allein den Baurechtsnehmer belastende öffentlich rechtliche Eigentumsbeschränkung. Für die Anmerkung massgebliches Grundbuchblatt.
**Docket/Reference:** BRKE I Nr. 0116/2003
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_116_2003_154.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 116/2003 vom 20. Mai 2003 in BEZ 2003 Nr. 42

Mit Verfügung vom 21. Mai 2002 erteilte die Baudirektion des Kantons Zürich der X, 
die  über  ein  selbständiges  und  dauerndes  Baurecht  am  Baugrundstück  verfügt,  die 
strassenpolizeiliche Bewilligung für die Erstellung von 14 Abstellplätzen im Baulinienbe-
reich einer Staatsstrasse. Dabei wurde der Baurechtsnehmerin unter anderem auferlegt, 
dass  zulasten  des  baurechtsbelasteten  Baugrundstücks  im  Grundbuch  ein  Beseiti-
gungs- und Anpassungsrevers anzumerken sei. 

Nachdem  das  Grundbuchamt  die  verlangte  Anmerkung  im  Grundbuch  mangels 
Verfügungsbefugnis  der  Verpflichteten  nicht  anbringen  konnte,  wurde  mit  Verfügung 
vom 16. September 2002 in «teilweiser Wiedererwägung» der eingangs erwähnten Ver-
fügung nicht nur die Bauherrin und Baurechtsnehmerin, sondern auch der Grundeigen-
tümer ins Recht gefasst und die Anmerkung besagten Reverses sowohl auf dem Grund-
buchblatt des Baugrundstücks als auch auf dem Blatt des selbständigen und dauernden 
Baurechts verlangt. 

3. a) Der Grundeigentümer macht zur Begründung des Rekurses geltend, das Bau-
gesuch sei von der Baurechtsnehmerin eingereicht worden, weshalb diese für die Kos-
ten  einer eventuell notwendigen Beseitigung der Abstellplätze aufzukommen habe. Als 
Baurechtsgeber  sei  der  Rekurrent  nicht  bereit,  allfällige  Beseitigungskosten  zu  über-
nehmen. 

4.  a)  Nebenbestimmungen  mit  längerer  zeitlicher  Wirkung sind  vor  Baubeginn  im 
Grundbuch anzumerken (§ 321 Abs. 2 PBG). Die auch für privatrechtliche Verhältnisse 
mögliche  Anmerkung  wird  in  der  Praxis  «Revers»  genannt,  wenn  sie  eine  bestehende 
öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschränkung  beschlägt.  Die  Anmerkung hat  diesfalls 
aber  nur  deklaratorische  Wirkung,  indem  sie  einen  allfälligen  Erwerber  darüber  orien-
tiert,  dass  eine  öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschränkung  bestehen  könnte.  Ob  sie, 
namentlich  nach  Rechtsänderungen,  überhaupt  noch  oder  noch  in  der  ursprünglichen 
Form gilt, sagt der Revers hingegen nicht (BEZ 1995 Nr. 12 mit Literaturhinweisen; RB 
1989 Nr. 71). Der Rechtstitel für die Durchsetzung der öffentlich-rechtlichen Eigentums-
beschränkung ist jedenfalls nicht die Anmerkung im Grundbuch, sondern der baurechtli-
che Entscheid (Baubewilligung), in dem sie statuiert worden ist.

b) Die Bauherrin verfügt über ein selbständiges und dauerndes Baurecht für die Er-
stellung  beliebiger  Bauten  auf  dem  rekurrentischen  Grundstück  und  wird  daher  Eigen-
tümerin  der  im  Baulinienbereich  der  X-strasse  geplanten  Abstellplätze  sein  (Art.  675 
Abs. 1 ZGB). Damit wird gegenwärtig nur die Bauherrin als zukünftige Eigentümerin der 
Abstellplätze durch die von der Vorinstanz statuierte öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung verpflichtet. Die Befürchtung des Rekurrenten, allfällige Beseitigungskosten 
übernehmen  zu  müssen,  ist  daher  unbegründet.  Im  Falle  eines  Heimfalls  der  im 

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Baurecht erstellten Abstellplätze würde der Rekurrent zwar deren neuer Eigentümer und 
als  solcher  - unabhängig  von  einer  Anmerkung  - durch  den  Beseitigungs- und  Anpas-
sungsrevers  verpflichtet.  Dieser  Umstand  könnte  indessen  bei  der  Festsetzung  der 
Heimfallsentschädigung berücksichtigt werden. 

c) Auf der anderen Seite darf von einem allfälligen Erwerber des baurechtsbelaste-
ten  Grundstücks  ohne  weiteres  erwartet  werden,  dass  er  sich  über  den  Umfang  des 
Baurechts informiert und auch die grundbuchlich angemerkten öffentlich-rechtlichen Ei-
gentumsbeschränkungen  zur  Kenntnis  nimmt,  zumal  Bestand  und  Umfang  eines  Bau-
rechts  regelmässig  entscheidenden  Einfluss  auf  den  Wert  des  belasteten  Grundstücks 
haben.  Hinzu  kommt,  dass  Baubewilligungen  einschliesslich  der  darin  auferlegten  Ne-
benbestimmungen bekanntermassen während der gesamten Bestandesdauer der bewil-
ligten Bauten und Anlagen ihre Gültigkeit behalten und es daher der Sorgfaltspflicht je-
des späteren Erwerbers dieser Anlage anheim gestellt ist, sich Kenntnis über den Bewil-
ligungsinhalt  zu  verschaffen.  Auch  aus  diesen  Überlegungen  erfordern  weder  Interes-
sen  der  Rechtssicherheit noch andere öffentliche Interessen die Anmerkung öffentlich-
rechtlicher  Eigentumsbeschränkungen  auch  auf  dem  Grundbuchblatt  des  baurechtsbe-
lasteten Grundstücks. 

d) Unzutreffend ist sodann die Behauptung der Vorinstanz, es könne im Falle eines 
Heimfalls der Bauwerke grundbuchlich nicht sichergestellt werden, dass der Revers vom 
Grundbuchblatt  des  Baurechts  auf  das  Blatt  des  belasteten  Grundstücks  übertragen 
werde. Nicht anders als bei einer Teilung und Vereinigung von Grundstücken muss eine 
Übertragung  der  Grundbucheinträge  möglich  sein,  sofern  die  daraus  Berechtigten  und 
Belasteten  ohne  ihre  Zustimmung  nicht  beeinträchtigt  werden.  Da  die  Anmerkung  des 
Reverses  nur  deklaratorische  Wirkung  hat  und  der  Information  eines  allfälligen  Erwer-
bers  des  Grundstücks  dient,  dürfte  im  Falle  eines  Heimfalls  seiner  Übertragung  vom 
Grundbuchblatt  des  Baurechts  auf  das  Blatt  des  baurechtsbelasteten  Grundstücks 
nichts  entgegenstehen.  Selbst  wenn  die  Übertragung  der  Anmerkung  unterlassen  wür-
de,  könnte  eine  allfällig  notwendige  Beseitigung  der  Abstellplätze  gestützt  auf  die  be-
stehende 
einem 
Rechtsnachfolger  des  Rekurrenten  verlangt  werden,  da  dieser  die  Baubewilligung 
gegen sich gelten lassen muss. 

Eigentumsbeschränkung 

öffentlich-rechtliche 

auch 

von 

Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die Anmerkung der nur die Baurechtsnehme-
rin  belastenden  öffentlich-rechtlichen  Eigentumsbeschränkung  auch  auf  dem  Grund-
buchblatt  des  baurechtsbelasteten  rekurrentischen  Grundstücks  weder  durch  die 
Rechtssicherheit  noch  durch  andere  öffentliche  Interessen  gerechtfertigt  ist.  Dies  führt 
zur Gutheissung des Rekurses.