# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 61770406-4463-55eb-a35e-f51a46790da2
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-03
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 03.03.2014 ZK1 2014 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZK1-2014-8_2014-03-03.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Ref.: Chur, 03. März 2014 Schriftlich mitgeteilt am:
ZK1 14 8 07. März 2014

Urteil
I. Zivilkammer

Vorsitz Brunner
Richter Michael Dürst und Schlenker
Aktuar ad hoc Decurtins

In der zivilrechtlichen Berufung resp. Beschwerde

des Dr. A._____, und der Dr. B._____, Berufungskläger resp. Beschwerdeführer, 
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Michael Stalder, Baarerstrasse 78, 
6300 Zug, 

gegen

den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Inn vom 27. Dezember 2013, 
mitgeteilt am 17. Januar 2014, in Sachen der Berufungskläger resp. Beschwerde-
führer gegen C._____, sowie D._____ und E._____, Berufungsbeklagte resp. Be-
schwerdegegner, alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, Hartbert-
strasse 1, 7002 Chur,

betreffend vorsorgliche Massnahmen (Zugang zum Heizungsraum),

hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt

A. C._____ einerseits und die Eheleute D._____ und E._____ andererseits 
sind Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. _____ mit den StWEG-Parzellen Nr. 
_____ (C._____) und Nr. _____ (D._____ und E._____) mit Wertquoten von 
389/1000 (C._____) und 611/1000 (D._____ und E._____) in der Gemeinde 
O.1_____. A._____ und B._____ sind gegenwärtig Eigentümer der Parzelle Nr. 
_____ in O.1_____. Auf dieser Parzelle lastet ein als Grunddienstbarkeit eingetra-
genes "Mitbenützungsrecht an Heizanlage mit besonderer Unterhaltsregelung" 
und ein "Anschluss- und Durchleitungsrecht für Werkleitungen" zu Gunsten der 
vorerwähnten Parzelle Nr. _____, wobei sich die Heizanlage sowie der Kontroll-
schacht für Werkleitungen und weitere Installationen im Heizungsraum im Keller 
des Hauses auf Parzelle Nr. _____ befinden. Im Weiteren ist im Grundbuch zu 
Lasten von Parzelle Nr. _____ ein "Fusswegrecht mit besonderer Unterhaltsrege-
lung" sowie ein "Benützungsrecht am Keller Nr. 1" und ein "Benützungsrecht am 
Keller Nr. 2" zu Gunsten der StWEG-Nr. _____ und _____ eingetragen. Am 
_____. Dezember 2011 brachten A._____ und B._____ an der Türe zum Hei-
zungs- und Technikraum ein Schloss an und verwehren C._____ und den Eheleu-
ten D._____ und E._____ damit seither den Zutritt zu diesem Raum. In der Folge 
war deshalb die Zutrittsberechtigung von C._____ und den Eheleuten D._____ 
und E._____ zum Heizungs- und Technikraum streitig; im Gegensatz zu A._____ 
und B._____ sind C._____ und die Eheleute D._____ und E._____ der Ansicht, 
dass die Dienstbarkeiten "Mitbenützungsrecht an Heizanlage" und "Anschluss- 
und Durchleitungsrecht für Werkleitungen" zwingend auch ein Zugangsrecht zur 
Heizanlage bzw. zum Technikschacht beinhalten.

B. Zur umgehenden Durchsetzung des Zugangsrechts zum Heizungs- und 
Technikraum stellten C._____ und die Eheleute D._____ und E._____ (nachfol-
gend Gesuchsteller) beim Einzelrichter des Bezirksgerichts Inn mit Eingabe vom 
7. Oktober 2013 ein Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen. Darin 
beantragten sie was folgt:

"1. Die Gesuchsgegner seien unter Androhung der Strafandrohung nach 
Art. 343 Abs. 1 ZPO und Art. 292 StGB zu verpflichten, den Zugang 
zum Heizungs- und Technikraum in der Liegenschaft auf dem 
Grundstück O.1_____, Gbbl.-Nr. _____, für die Gesuchsteller zu al-
len Zeiten und uneingeschränkt zu ermöglichen und offen zu halten, 
unter Abgabe je eines Schlüssels an den Gesuchsteller 1 und an die 

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Gesuchsteller 2 zur Tür zum Heizungsraum innert angemessener, 
vom Gericht anzusetzender Frist, oder unter Entfernung des an der 
Tür zum Heizungsraum angebrachten Schlosses innert angemesse-
ner, vom Gericht anzusetzender Frist.

2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge, zuzüglich 8% Mehrwertsteuer, zu Lasten der Gesuchs-
gegner, wobei die Prozesskosten im Prozess über die Hauptsache 
zu verlegen sind."

Begründend führten die Gesuchsteller aus, zur Ausübung der fraglichen Dienst-
barkeiten, namentlich für die Bedienung, den Unterhalt, die Kontrolle und allenfalls 
die Reparatur der Heizungsanlage, sei ein Zugang zu den Leitungen und zum 
Kontrollschacht erforderlich. Dies ergebe sich auch aus der Auslegung der Dienst-
barkeiten. Ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil bestehe insofern, als 
jederzeit eine technische Störung, ein Defekt oder ein Brand bei der Heizanlage 
auftreten könne, welche einen raschen Zugang zum Heizungs- und Technikraum 
notwendig machen würde. Obwohl bislang noch kein derartiges Ereignis eingetre-
ten sei, begründe die latente Gefahr eines solchen die Dringlichkeit, den Zugang 
vorsorglich zu ermöglichen.

C. In der Stellungnahme vom 31. Oktober 2013 beantragten A._____ und 
B._____ die Abweisung dieses Gesuchs unter solidarischer Kosten- und Entschä-
digungsfolge zzgl. MWST zu Lasten der Gesuchsteller. Aus den fraglichen Dienst-
barkeiten lasse sich kein uneingeschränktes Zugangsrecht zum Heizungs- und 
Technikraum ableiten und die geforderte Dringlichkeit sei nicht gegeben, da sie 
die Ehegatten F._____, welche in der unmittelbaren Nachbarschaft wohnen, mit 
der Überwachung der Heizungsanlage beauftragt hätten. Zudem sei in den ver-
gangenen Jahren noch nie eine Störung oder ein Defekt aufgetreten und die Ge-
suchsteller hätten mit der Einreichung des Gesuches um Erlass vorsorglicher 
Massnahmen seit ihrer erstmaligen Beanstandung über eineinhalb Jahre und da-
mit zu lange zugewartet.

D. In der Folge wurde ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet. In der Replik 
vom 7. November 2013 resp. der Duplik vom 20. November 2013 hielten die Par-
teien an ihren Rechtsbegehren fest.

E. Mit einzelrichterlichem Entscheid vom 27. Dezember 2013, mitgeteilt am 
17. Januar 2014, erkannte das Bezirksgericht Inn was folgt:

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"1. Das Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen wird vollum-
fänglich gutgeheissen.

2. Die Gesuchsgegner werden unter Strafandrohung nach Art. 292 
StGB verpflichtet, innert 10 Tagen seit Rechtskraft des vorliegenden 
Urteils den Zugang zum Heizungs- und Technikraum in der Liegen-
schaft auf dem Grundstück, Parzelle Nr. _____, Grundbuch 
O.1_____, für die Gesuchsteller zu allen Zeiten und uneingeschränkt 
zu ermöglichen und offen zu halten, unter Abgabe je eines Schlüs-
sels an den Gesuchsteller 1 und 2 zur Tür zum Heizungsraum oder 
unter Entfernung des an der Tür zum Heizungsraum angebrachten 
Schlosses.

3. Den Gesuchstellern wird eine Frist von 60 Tagen seit Zustellung des 
vorliegenden Urteils zur definitiven Klärung des Inhalts und Umfangs 
des "Mitbenützungsrecht an Heizungsanlage" sowie des "Anschluss- 
und Durchleitungsrechts für Werkleitungen" zu Gunsten Parzelle 
Nr. _____ und zu Lasten Parzelle Nr. _____, Grundbuch O.1_____, 
angesetzt. Bei unbenutztem Ablauf der Frist zur definitiven Klärung 
des Inhalts und Umfangs des "Mitbenützungsrecht an Heizungsanla-
ge" sowie des "Anschluss- und Durchleitungsrechts für Werkleitun-
gen" im ordentlichen Verfahren fällt die provisorische Anordnung in 
Ziff. 2 des Dispositivs ohne weiteres dahin.

4. (Gerichtskosten)

5. (Aussergerichtliche Entschädigung)

6. Gegen diesen Entscheid kann zivilrechtliche Berufung geführt wer-
den (Art. 308 ff. ZPO). Diese ist beim Kantonsgericht von Graubün-
den, Poststrasse 14, 7002 Chur, innert 10 Tagen seit Zustellung des 
Entscheids schriftlich und begründet einzureichen. Der angefochtene 
Entscheid ist beizulegen (Art. 311 und Art. 314 Abs. 1 ZPO i.V.m. 
Art. 7 EGzZPO).

7. (Rechtsmittelbelehrung betr. Kostenentscheid)

8. (Mitteilung)."

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Im Wesentlichen wurde erwogen, dass eine summarische Auslegung der Dienst-
barkeiten anhand der Kaskade gemäss Art. 738 ZGB und insbesondere anhand 
des Sinn und Zwecks ergebe, dass eine übliche Ausübung der Dienstbarkeiten 
"Mitbenützungsrecht an Heizungsanlage" sowie "Anschluss- und Durchleitungs-
recht für Werkleitungen" das Recht der Gesuchsteller beinhalte, den Heizungs-
raum zu Bedienungs- und Kontrollzwecken sowie bei Vorliegen eines Notfalls zu 
betreten. Da dieses Zutrittsrecht durch das Anbringen des Türschlosses am Hei-
zungsraum vereitelt werde, seien der Verfügungsgrund und damit der drohende, 
nicht leicht wiedergutzumachende Nachteil im Sinne von Art. 261 ZPO glaubhaft 
gemacht. Die für die Anordnung einer vorsorglichen Massnahme geforderte zeitli-
che Dringlichkeit sei ebenfalls gegeben; insbesondere sei den Gesuchstellern in 
diesem Zusammenhang nicht vorzuwerfen, mit der Erhebung des Gesuches un-
gebührlich lange zugewartet zu haben.

F. Gegen diesen Entscheid des Bezirksgerichts Inn erhoben A._____ und 
B._____ (nachfolgend Berufungskläger resp. Beschwerdeführer) am 28. Januar 
2014 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden mit folgenden Rechtsbegeh-
ren:

"1. Der Entscheid der Vorinstanz vom 27. Dezember 2013 sei aufzuhe-
ben und das Gesuch sei abzuweisen.

2. Der Berufung sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

3. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der 
Berufungsbeklagten und Gesuchsteller."

Die Berufungskläger bemängelten insbesondere die vorinstanzliche Auslegung 
der Dienstbarkeiten, welche zum Schluss geführt hatte, dass diese ein Zutritts-
recht zum Heizungsraum beinhalte. Des Weiteren sei das Vorliegen des Verfü-
gungsgrundes und der Dringlichkeit leichthin angenommen worden.

G. In ihrer Berufungsantwort vom 6. Februar 2014 beantragten C._____ und 
die Eheleute D._____ und E._____ (nachfolgend Berufungsbeklagte resp. Be-
schwerdegegner) die kostenfällige Abweisung der Berufung sowie die Nichtertei-
lung der aufschiebenden Wirkung.

H. Auf die weitergehenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie 
in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägun-
gen eingegangen.

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II. Erwägungen

1.a) Die Berufungskläger haben – der Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen 
Entscheid folgend – am 28. Januar 2014 Berufung eingeleitet. Über den Streitwert 
der vorliegenden Angelegenheit lassen sich weder im angefochtenen Entscheid 
noch in den Rechtsschriften Ausführungen finden. Die Vorinstanz und die Parteien 
sind wohl davon ausgegangen, dass es sich um eine nicht-vermögensrechtliche 
Streitigkeit handle, welche ohnehin berufungsfähig ist (vgl. Art. 308 Abs. 2 der 
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]). Dem ist indessen nicht so. 
Streitigkeiten um Grunddienstbarkeiten sind vermögensrechtlicher Natur, wobei für 
die Bestimmung des Streitwerts in erster Linie das Interesse des Klägers an der 
Gutheissung seiner Rechtsbegehren (bzw. der Wert der sich daraus für das kläge-
rische Grundstück ergebenden Vorteile) massgebend ist. Alternativ kann auf das 
Interesse des Beklagten (bzw. den Wert der sich für diesen ergebenden Nachteile) 
abgestellt werden, falls sich dieser Wert als höher erweist (vgl. Entscheid der 
I. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 11 91 vom 13. Februar 
2012 E. 1a mit Verweis auf PKG 1997 Nr. 7 sowie die Urteile des Bundesgerichts 
5A_677/2011 vom 14. Dezember 2011 E. 1 und 5C.96/2006 vom 2. August 2006 
E.1; Benedikt Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, § 10 N 734 [Nr. 14 und 
Fn. 2317]).

b) Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist die Berufung in vermögensrechtlichen An-
gelegenheiten nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen 
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 übersteigt. Das Streitwerterfordernis 
gilt für sämtliche unter Art. 308 Abs. 1 ZPO fallenden Entscheide, mitunter auch 
für Entscheide über vorsorgliche Massnahmen, soweit eine vermögensrechtliche 
Angelegenheit betroffen ist (Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zu Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 2. Auflage, Zürich 2013, N 38 zu Art. 308 ZPO; Karl Spühler, in: 
Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 2. Auflage, Basel 2013, N 7 zu Art. 308 ZPO). Vorliegend steht 
die Mitbenützung der Heizungsanlage ausser Frage. Es geht lediglich darum, zu 
entscheiden, ob den Berufungsbeklagten der jederzeitige Zugang zum Heizungs-
raum zu gewähren ist. Nach Auffassung des Kantonsgerichts wird der Wert der 
Stockwerkeinheiten der Berufungsbeklagten nicht um CHF 10'000.00 vermindert, 
wenn sie den Heizungsraum zwecks Kontrolle der Heizung etc. nicht jederzeit 
selbst betreten können. Die Berufungsfähigkeit des angefochtenen Entscheids ist 
somit mangels Erreichung des erforderlichen Streitwerts nicht gegeben. 

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c) Gegen den Entscheid der Vorinstanz wäre jedoch die Beschwerde nach 
Art. 319 lit. a ZPO zulässig gewesen. Wird das von einer Partei eingereichte 
Rechtsmittel falsch bezeichnet und stellt sich heraus, dass die Eingabe dennoch 
die Voraussetzungen bezüglich Form und Frist des an sich zulässigen Rechtsmit-
tels aufweist, so nimmt das Gericht in dem Sinne eine Konversion vor, als es das 
falsch bezeichnete Rechtsmittel als dasjenige, welches zulässig gewesen wäre, 
entgegennimmt (Entscheid der I. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubün-
den vom 21. August 2012 ZK1 12 35 E. 1a; Kurt Blickenstorfer, in: Brunner und 
Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kom-
mentar, Zürich 2011, N 67 zu Vorbem. Art. 308-334 ZPO). Da für die Beschwerde 
im vorliegenden Fall nach Art. 321 Abs. 1, 2 und 3 ZPO die nämlichen Regelun-
gen wie für die Berufung nach Art. 314 Abs. 1 ZPO und Art. 311 Abs. 1 und 2 ZPO 
hinsichtlich der Frist- und Formerfordernisse gelten, ist die Eingabe als Beschwer-
de entgegenzunehmen. 

d) Immerhin erachtet das Kantonsgericht den Streitwert als CHF 5'000.00 
überschreitend, sodass die I. Zivilkammer in vollständiger Komposition entscheidet 
(vgl. Art. 5 Abs. 1 und 3 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 2 lit. a des Einführungsge-
setzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]).

2.a) Entscheide über vorsorgliche Massnahmen sind mit Beschwerde anfecht-
bar (Art. 319 lit. a ZPO). Gemäss Art. 321 Abs. 2 ZPO beträgt die Frist zur Einrei-
chung der Beschwerde gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen 
Entscheid – worunter auch solche über vorsorgliche Massnahmen fallen (Art. 248 
lit. d ZPO) – 10 Tage. Die Beschwerde ist schriftlich und begründet und unter Bei-
lage des angefochtenen Entscheids einzureichen (Art. 321 Abs. 1 und 3 ZPO). 
Der angefochtene Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Inn vom 27. De-
zember 2013 wurde den Beschwerdeführern am 20. Januar 2014 zugestellt, wes-
halb die Eingabe vom 28. Januar 2014 innert Frist erfolgt ist. Da auch die übrigen 
Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

b) Durch die Konversion des Rechtsmittels in eine Beschwerde wird die Kogni-
tion der Rechtsmittelinstanz insofern eingeschränkt, als jegliche Noven nach 
Art. 326 Abs. 1 ZPO vom Rechtsmittelverfahren ausgeschlossen sind und das 
Kantonsgericht den Sachverhalt nach Art. 320 lit. b ZPO nur noch unter dem Ge-
sichtspunkt der offensichtlichen Unrichtigkeit zu prüfen befugt ist. In rechtlicher 
Hinsicht hat das Kantonsgericht jedoch freie Kognition (Art. 320 lit. a ZPO). So-
wohl die richtige Anwendung der Bestimmungen über vorsorgliche Massnahmen 

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(Art. 261 ff. ZPO) wie auch die Auslegung einer Dienstbarkeit anhand der festge-
stellten Tatsachen stellen Rechtsfragen dar (vgl. Blickenstorfer, a.a.O., N 15 ff. zu 
Art. 320 ZPO). Somit kann das Kantonsgericht die Voraussetzungen gemäss 
Art. 261 Abs. 1 lit. a und b ZPO sowie die inhaltliche Auslegung der fraglichen 
Dienstbarkeit (Art. 738 ZGB) frei überprüfen, während das von der Vorinstanz für 
die Beantwortung dieser Rechtsfragen festgelegte Tatsachenfundament nur auf 
Willkür überprüft werden kann.

3. Vorliegendenfalls geht es offenbar um den Erlass vorsorglicher Massnah-
men vor Rechtshängigkeit der Hauptsache gemäss Art. 263 ZPO, obwohl dies 
weder von den Parteien noch im vorinstanzlichen Entscheid explizit erwähnt wird. 
Zu schliessen ist dies indessen aus der Fristansetzung "zur definitiven Klärung 
des Inhalts und Umfangs" der Dienstbarkeit in Dispositivziffer 3 des angefochte-
nen Entscheids. Auch für den Erlass dieser Art von vorsorglichen Massnahmen 
müssen die Voraussetzungen von Art. 261 ZPO erfüllt sein. Gemäss dieser Be-
stimmung trifft das Gericht die notwendigen vorsorglichen Massnahmen, wenn der 
Gesuchsteller glaubhaft macht, dass ein ihm zustehender Anspruch verletzt ist 
oder eine Verletzung zu befürchten ist (lit. a) und ihm aus der Verletzung ein nicht 
leicht wieder gutzumachender Nachteil droht (lit. b). Glaubhaft gemacht ist eine 
Tatsache nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts bereits dann, wenn für 
deren Vorhandensein gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht noch 
mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (vgl. da-
zu BGE 130 III 321 E. 3.3). Vorausgesetzt werden demnach kumulativ ein in einer 
(beliebigen) subjektiven Berechtigung des Zivilrechts bestehender Verfügungsan-
spruch – hier der aus der Grunddienstbarkeit fliessende Anspruch auf stetigen 
Zugang zum Heizungsraum – sowie eine Verletzung oder Gefährdung dieses ma-
teriellen Anspruchs und ein daraus drohender, nicht leicht wiedergutzumachender 
Nachteil (Verfügungsgrund). Letzterer besteht mithin in einer Gefährdung der 
Rechtsstellung der gesuchstellenden Partei infolge der Prozessdauer (Thomas 
Sprecher, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Basel 2013, N 15 ff. zu Art. 261 ZPO mit 
Hinweisen; Lucius Huber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], 
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Zürich 2013, 
N 17 ff. zu Art. 261 ZPO). Zudem bedarf es für die Anordnung vorsorglicher Mass-
nahmen der Dringlichkeit, was im Gesetz zwar nicht explizit gesagt wird, sich aber 
indirekt aus Art. 265 ZPO ergibt, wo "besondere" Dringlichkeit verlangt wird. Der 
unbestimmte Rechtsbegriff der Dringlichkeit muss einzelfallweise beurteilt werden; 
allgemein ist zeitliche Dringlichkeit dann nicht gegeben, wenn eine akute Gefähr-

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dungslage und damit ein Massnahmeninteresse fehlt und das richterliche Endurteil 
ohne weiteres abgewartet werden kann (vgl. Huber, a.a.O., N 22 zu Art. 261 ZPO 
mit Hinweisen und Sprecher, a.a.O., N 30 zu Art. 261 ZPO). Schliesslich ist auch 
das Gebot der Verhältnismässigkeit zu beachten, weshalb die anzuordnende 
Massnahme nicht weiter gehen darf als es zum vorläufigen Schutz des glaubhaft 
gemachten Anspruchs nötig ist (Sprecher, a.a.O., N 47 zu Art. 262 ZPO). Das Ge-
richt hat dabei namentlich das mutmassliche Recht des Gesuchstellers und die 
(möglicherweise unwiederbringlichen) Nachteile der Gegenseite abzuwägen (Jo-
hann Zürcher, in: Brunner und Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich 2011, N 28 zu Art. 261 ZPO).

4.a) Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen zum Erlass einer vorsorgli-
chen Massnahme im Sinne des Begehrens der Gesuchsteller in mehrfacher Hin-
sicht nicht erfüllt. Zunächst fehlt es an der Dringlichkeit für die Anordnung einer 
derartigen Massnahme. Das Schloss an der Türe des Heizungsraumes wurde be-
reits am 16. Dezember 2011 angebracht (BB 1) und wurde schon bald darauf zu 
einem Zankapfel zwischen den Parteien (vgl. E-Mail D._____ und E._____ vom 6. 
Februar 2012; BB 2). Eine schriftliche Beanstandung durch den Rechtsvertreter 
der Beschwerdegegner erfolgte erst am 21. August 2013 und das Gesuch um Er-
lass vorsorglicher Massnahmen wurde gar erst am 7. Oktober 2013 eingereicht. 
Mit der Stellung des Massnahmenbegehrens wurde mithin fast zwei Jahre und 
damit ungebührlich lange zugewartet. Dass eine akute Gefährdungslage wie etwa 
die Unterbrechung einer hinreichenden Wärmezufuhr vorliegen würde, wurde nicht 
einmal behauptet. Eine Dringlichkeit konnte somit nicht glaubhaft gemacht wer-
den, weshalb es den Beschwerdegegnern – vorbehältlich einer Veränderung der 
jetzigen Situation – ohne weiteres zuzumuten ist, die Klärung der bestehenden 
Rechtsfragen im Hauptprozess abzuwarten.

b) Sodann fällt die Hauptsachenprognose bezüglich der Prüfung des materiel-
len Anspruchs (Verfügungsanspruch) entgegen der Auffassung der Vorinstanz 
nicht zugunsten der Beschwerdegegner aus. Im Wesentlichen ist dabei im Sinne 
von Art. 738 ZGB zu untersuchen, ob die unbestrittenermassen bestehende 
Grunddienstbarkeit zugunsten der Parzellen der Beschwerdegegner und zulasten 
der Parzelle der Beschwerdeführer unter dem Titel "Mitbenützungsrecht an Hei-
zanlage" und "Anschluss- und Durchleitungsrecht für Werkleitungen" das Recht 
des uneingeschränkten Zugangs zum Heizraum beinhaltet.

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aa) Gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB ist für den Inhalt einer Dienstbarkeit der 
Grundbucheintrag massgebend, soweit sich Rechte und Pflichten daraus deutlich 
ergeben. Bei klarem Grundbucheintrag ist dieser allein für den Inhalt der Dienst-
barkeit massgebend. Enthält der Grundbucheintrag lediglich ein Stichwort, ist er in 
der Regel zu rudimentär, als dass sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich er-
gäben. In diesem Fall darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund 
zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), d.h. auf den Begründungsakt, der 
als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen 
Bestandteil des Grundbuchs bildet (vgl. BGE 128 III 169 E. 3a; PKG 1998 Nr. 18 
E. 3a mit Hinweisen; Etienne Petitpierre, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler 
Kommentar zum Zivilgesetzbuch, 4. Auflage, Basel 2011, N 3 zu Art. 738 ZGB). 
Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit 
(im Rahmen des Eintrags) aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit un-
angefochten ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Trotz der Verwendung 
des Wortes „kann“ in Art. 738 Abs. 2 ZGB ist die gesetzlich vorgegebene Reihen-
folge zwingend (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_264/2009 vom 4. Juni 2009 E. 
2.1; PKG 1998 Nr. 18 E. 2 mit Hinweisen; Peter Liver, Zürcher Kommentar, 3. Auf-
lage, Zürich 1980, N 7 zu Art. 738 ZGB; Petitpierre, a.a.O., N 1 ff. zu Art. 738 
ZGB). Bei der Auslegung des Erwerbstitels ist zu beachten, dass Dienstbarkeiten 
gemäss Lehre und Rechtsprechung restriktiv auszulegen sind und die Rechte des 
Eigentümers des belasteten Grundstücks nur soweit belasten dürfen, als es zu 
ihrer normalen Ausübung nötig ist. Ferner ist bei der Auslegung zu unterscheiden, 
ob die ursprünglichen Parteien betroffen oder Dritte involviert sind. Entsteht eine 
Streitigkeit über den Dienstbarkeitsinhalt unter der Beteiligung eines Dritten, ist 
dem Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gemäss Art. 937 ZGB 
besondere Beachtung zu schenken. Die im Grunddienstbarkeitsvertrag zum Aus-
druck gelangenden Willenserklärungen der Parteien sind demnach in dem Sinne 
auszulegen, wie sie von einem aufmerksamen, vernünftig denkenden Menschen 
nach Treu und Glauben verstanden werden. Individuelle Absichten und Motive der 
an der Errichtung der Dienstbarkeit Beteiligten, die für einen Dritten nicht erkenn-
bar sind, dürfen bei der Auslegung des Erwerbstitels nicht berücksichtigt werden. 
Element der Sinndeutung bei der Auslegung eines Vertrages ist vorab einmal die 
Feststellung des Sinnes, welcher mit den verwendeten Wörtern und Wendungen 
verbunden wurde. Daneben ist, wo die sprachliche Willensäusserung als Quelle 
der Feststellung des Inhalts und Umfangs der Dienstbarkeit versagt, auf den 
Zweck abzustellen, welcher dieser unter Berücksichtigung der Interessen und Be-
dürfnisse des herrschenden Grundstücks vernünftigerweise beizulegen ist. 

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Grundsätzlich ist der Berechtigte nämlich befugt, alles zu tun, was zur Ausübung 
der Dienstbarkeit nötig ist. Solche Handlungen, welche notwendiges Mittel zum 
Zweck sind, qualifizierte die gemeinrechtlichen Lehre als sog. adminicula servitutis 
(vgl. dazu Liver, a.a.O., N 10 f. zu Art. 737 ZGB). Schliesslich ist zu beachten, 
dass die Auslegung einer Dienstbarkeit aus der Art, wie sie während längerer Zeit 
unangefochten und im guten Glauben ausgeübt worden ist, nur dann in Betracht 
fällt, wenn der Inhalt der Dienstbarkeit nicht bereits aus dem Eintrag oder dem in 
zweiter Linie massgeblichen Erwerbstitel hinreichend bestimmt werden kann. An-
dernfalls bleibt für weitere Erkenntnisquellen kein Raum (vgl. Liver, a.a.O., N 91 ff. 
zu Art. 738 ZGB; PKG 1992 Nr. 10 E. 3 mit Hinweisen; BGE 130 III 554 E. 3). 

bb) Damit erweisen sich die allgemeinen Ausführungen der Vorinstanz bezüg-
lich der Ermittlung des Inhalts und Umfangs einer Dienstbarkeit als grundsätzlich 
zutreffend (vgl. vorinstanzlicher Entscheid E. 3). Die Schlussfolgerung, welche die 
Vorinstanz aus diesen Erwägungen gezogen hat (vgl. vorinstanzlicher Entscheid 
S. 8 f.), ist bei näherer Betrachtung unter der bestehenden Beweislage jedoch 
nicht überzeugend. Von entscheidender Bedeutung ist in diesem Zusammenhang 
die Frage, ob der Zweck der Dienstbarkeit es erheischt, dass zur Ausübung der 
Servitute zwingend der freie Zugang zum Heizungsraum durch die Dienstbarkeits-
berechtigten gewährleistet sein muss, d.h. ob der Zugang zur Heizung zu den ad-
minicula servitutis der fraglichen Dienstbarkeiten gehört. Dabei ist zunächst der 
Inhalt der Dienstbarkeiten, wie er sich aus dem Parzellierungsantrag mit Begrün-
dung von Grunddienstbarkeiten vom 30. April 2009 ergibt (KB 11), festzustellen, 
zumal der Grundbucheintrag allein in dieser Hinsicht zu wenig aussagekräftig ist. 
Den Ausführungen zur Begründung der Dienstbarkeit betreffend das Mitbenut-
zungsrecht an der Heizanlage ist zu entnehmen, dass diese von den Eigentümern 
des belasteten Grundstücks zu erstellen ist. Den Dienstbarkeitsberechtigten steht 
ihrerseits das Recht zu, sich an die Heizanlage mit Erdsonde und Wärmepumpe 
anzuschliessen und diese dauerhaft mitzubenützen. Schon daraus ergibt sich, 
dass die Heizanlage, die in der Folge auch von den Eigentümern der Parzelle Nr. 
_____ erstellt und wohl auch finanziert wurde, in deren Eigentum steht. Dies steht 
im Übrigen auch im Einklang mit dem Akzessionsprinzip gemäss Art. 642 ZGB 
(vgl. Wolfgang Wiegand, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar zum 
Zivilgesetzbuch, 4. Auflage, Basel 2011, N 1 und 26 zu Art. 642 ZGB). Dass die 
Heizanlage von den heutigen Beschwerdeführern eingebaut wurde, ist auch dar-
aus zu schliessen, dass der Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages und der Ver-
kauf der Parzelle Nr. _____ an die Beschwerdeführer am gleichen Tag erfolgten 
(nämlich am 30. April 2009; vgl. KB 11 und 12) und die Heizanlage zu diesem 

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Zeitpunkt gemäss Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrages offensichtlich noch nicht 
erstellt war. An diese Heizanlage durften sich die Dienstbarkeitsberechtigten an-
schliessen. Zweck dieses Anschlusses, der in der Tat auch verwirklicht wurde, war 
offensichtlich, dass die Eigentümer der Parzelle _____ darauf verzichten konnten, 
in ihrer Liegenschaft ebenfalls eine Heizanlage einzubauen, und sie ihren Bedarf 
an Wärmeenergie (möglicherweise einschliesslich Warmwasser) von der Heizan-
lage des "Wohnhauses Vers.-Nr. 139" beziehen können. Dafür mussten und müs-
sen sie sich an den laufenden Kosten sowie den Unterhalts- und Erneuerungskos-
ten verbrauchsunabhängig im Ausmass von 54% beteiligen. Mangels anderer An-
haltspunkte und Behauptungen sowie aufgrund des gewählten Kostenaufteilungs-
schlüssels ist davon auszugehen, dass die Heizanlage keine separate Heizkos-
tenaufteilung für die beiden Häuser erlaubt und auch keine getrennte Bedienung 
derselben in Bezug auf die beiden Liegenschaften möglich ist (individuelle Inbe-
triebnahme, Temperatureinstellung, Tag-/Nachtabsenkung etc.). Aufgrund dieser 
technischen Gegebenheiten, der Lage der Heizung und der Eigentumsverhältnis-
se daran erscheint es naheliegend, dass die Eigentümer für die Bedienung, den 
Unterhalt und allfällige Reparaturen oder Erneuerungen besorgt sein müssen. Der 
Begriff des Mitbenützungsrechts erschöpft sich somit – nach Erstellung des An-
schlusses – praktisch im Anspruch auf die Gewährleistung des jederzeitigen und 
hinreichenden Bezugs von Wärmeenergie aus der bestehenden Heizanlage für 
die Liegenschaft Nr. _____. Zur Erreichung dieses Zwecks bedarf es aber keines 
ständigen Zutrittsrechts der Dienstbarkeitsberechtigten zum Heizungsraum. Ins-
besondere könnte es nicht angehen, dass die Bewohner der Liegenschaft 
Nr. _____ selbständig Manipulationen an der Heizungsanlage vornehmen können 
– mit entsprechenden Auswirkungen auf das Haus auf Parzelle Nr. _____. Um 
ihrer Pflicht aus dem Dienstbarkeitsvertrag nachzukommen, haben die Beschwer-
deführer in der Zwischenzeit auch organisatorisch insofern eine sinnvolle Lösung 
getroffen, als mit einem Ehepaar aus der Nachbarschaft ein Vertrag über die 
Überwachung der Liegenschaft Parzelle Nr. _____ abgeschlossen wurde, mit wel-
chem die tägliche Überprüfung der Heizanlage auf deren korrektes Funktionieren 
sichergestellt wurde (BB 3). Damit wurde gleichzeitig – für den Fall der Ortsabwe-
senheit der Beschwerdeführer – ein Ansprechpartner für die Bewohner der Lie-
genschaft Nr. _____ geschaffen, sofern etwa die Heizungsanlage trotzdem nicht 
richtig funktionieren sollte oder die Anschlussleitungen erneuert werden müssten. 
Zudem ist damit Gewähr geboten, dass die Heizanlage durch eine dafür vorgese-
hene Person bedient wird. Unter den gegebenen Umständen ist die Gewährleis-
tung des uneingeschränkten Zutritts der Dienstbarkeitsberechtigten zum Hei-

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zungsraum nicht notwendig, da die Dienstbarkeit auch ohne ein derartiges Zu-
gangsrecht zweckgemäss ausgeübt werden kann. Dieses Auslegungsergebnis 
drängt sich nicht zuletzt auch aufgrund des Grundsatzes der schonenden Ausü-
bung gemäss Art. 737 Abs. 2 ZGB auf.

cc) Nichts anderes lässt sich aus der Dienstbarkeit Nr. 3 gemäss dem Begrün-
dungsvertrag vom 30. April 2009 (Anschluss- und Durchleitungsrecht für Werklei-
tungen; KB 11) ableiten, und zwar unabhängig davon, ob sich der in der Beschrei-
bung erwähnte Kontrollschacht nun im Heizungsraum befindet oder nicht. Die Ge-
genstand der Dienstbarkeit bildenden Werkleitungen wurden für die Parzelle 
Nr. _____ verlegt und sind für diese in Betrieb. Erfahrungsgemäss erfordern sol-
che Leitungen keine ständige Kontrolle, und für eine periodische Überprüfung 
genügt die im Zusammenhang mit der Heizungsanlage von den Beschwerdefüh-
rern getroffene Massnahme (Aushändigung der Hausschlüssel an Nachbarn und 
Überwachungsauftrag). Sollte ein Störfall bezüglich der Werkleitungen auftreten 
oder eine periodische Kontrolle anstehen, so wäre das mit der Überwachung be-
auftragte Ehepaar F._____ ohne Zweifel zuständig, den nötigen Zutritt in den Hei-
zungsraum zu verschaffen. Dies genügt für eine rechtskonforme Ausübung dieser 
Dienstbarkeit. Für die Installation weiterer elektrischer oder technischer Anlagen 
(Sicherungskasten etc.) im Heizungsraum stellen die erwähnten Dienstbarkeiten 
von vorneherein keine hinreichende Rechtsgrundlage dar.

Eine positive Hauptsachenprognose lässt sich aus all diesen Gründen bei 
der gegebenen Beweislage nicht stellen. Das Gesuch um Erlass vorsorglicher 
Massnahmen ist deshalb auch mangels eines hinreichend glaubhaft gemachten 
Verfügungsanspruches abzuweisen. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde 
und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

5. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wird mit der vorliegenden Beurtei-
lung der Hauptsache gegenstandslos. 

6. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens in Höhe von CHF 1'200.00 ge-
hen bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens unter solidarischer Haftbar-
keit zulasten der Beschwerdegegner. Diese haben die Beschwerdeführer sodann 
für die im vorinstanzlichen Verfahren entstandenen Auslagen und Kosten der 
Rechtsvertretung zu entschädigen (Art. 106 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 95 Abs. 
3 ZPO). Diese Entschädigung der obsiegenden Partei ist von der urteilenden In-
stanz nach Ermessen festzusetzen (Art. 2 der Verordnung über die Bemessung 
des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte [Honorarverordnung, 

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HV; BR 310.250]). Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer reichte eine Hono-
rarnote über CHF 8'190.20 ein, welcher ein Totalaufwand von 21.83 Stunden zu 
einem Ansatz von CHF 350.00 resp. 280.00 zugrunde liegt. Angesichts des 
gemäss Art. 3 Abs. 1 HV üblichen Stundenansatzes zwischen CHF 210.00 und 
CHF 270.00 ist der Ansatz des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer mangels 
einer Honorarvereinbarung vorliegend entsprechend auf einen mittleren Wert von 
CHF 240.00 pro Stunde zu reduzieren. Zudem erscheint der geltend gemachte 
Aufwand von 14 Stunden für die Ausarbeitung der Stellungnahme als überhöht 
und ist deshalb um vier Stunden zu kürzen. In der Konzeption hielt sich die Stel-
lungnahme an das Gesuch und komplexe Rechtsabklärungen waren nicht zu täti-
gen. Entsprechend ergibt sich für das vorinstanzliche Verfahren eine Parteien-
tschädigung in Höhe von CHF 4'760.20 (inkl. 3% Barauslagen und 8% Mehrwert-
steuer), welche von den Beschwerdegegnern an die Beschwerdeführer zu leisten 
ist.

7. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, welche gestützt auf Art. 10 der 
Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilsachen (VZG; BR 320.210) auf 
CHF 2'000.00 festgesetzt werden, sind gemäss Art. 106 Abs. 2 ZPO nach dem 
Ausgang des Verfahrens zu verteilen und werden deshalb den Beschwerdegeg-
nern auferlegt. Zudem haben die Beschwerdegegner die Beschwerdeführer für die 
Auslagen und Kosten deren Rechtsvertretung im Beschwerdeverfahren ausserge-
richtlich zu entschädigen. Mangels eingereichter Honorarnote ist der Aufwand vom 
Kantonsgericht zu schätzen. Angesichts des bereits bekannten Prozessthemas 
erscheint eine Entschädigung von CHF 2'000.00 (einschliesslich Barauslagen und 
Mehrwertsteuer) als angemessen.

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III. Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird als Beschwerde entgegengenommen.

2. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der angefochtene Entscheid wird auf-
gehoben und das Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen abgewie-
sen.

3. Die Kosten des einzelrichterlichen Entscheides am Bezirksgericht Inn von 
CHF 1'200.00 gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von C._____ 
und den Eheleuten D._____ und E._____, welche A._____ und B._____ 
hierfür zudem aussergerichtlich unter solidarischer Haftbarkeit mit insge-
samt CHF 4'760.20  (inkl. MwST) zu entschädigen haben.

4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor dem Kantonsgericht von 
Graubünden von CHF 2'000.00 gehen zulasten von C._____ und den Ehe-
leuten D._____ und E._____; sie werden aus dem geleisteten Kostenvor-
schuss bezogen und C._____ und die Eheleuten D._____ und E._____ 
werden deshalb unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, A._____ und 
B._____ den Betrag von CHF 2'000.00 zu bezahlen. Zusätzlich haben sie 
A._____ und B._____ aussergerichtlich mit insgesamt CHF 2'000.00 (ein-
schliesslich MwSt.) zu entschädigen.

5. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 30'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesgeset-
zes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, 
BGG; SR 173.110) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage 
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfas-
sungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist 
das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröff-
nung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 
42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die 
Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren 
der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.

6. Mitteilung an: