# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eee3b876-2af8-5f85-9280-5540067197fc
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-12-17
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 17.12.2001 80.2001.175
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2001-175_2001-12-17.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2001.00175

  	
  Lugano

  17 dicembre 2001 

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 22 novembre 2001

 

in materia di:                 IFD 99/00

 

	
  presentato da:

  	
  __________ e __________ __________, __________ __________,  

  rappr. da: __________ __________ __________,
  __________ __________ __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Nella
tassazione IFD 1999-2000 l’Ufficio di tassazione aggiungeva al reddito del
lavoro dichiarato dal contribuente un reddito da commercio professionale
d’immobili di fr. 98'000.- di media annua. __________ __________ il 30 novembre
1985 aveva in effetti comperato un immobile di carattere agricolo al prezzo di
fr. 550'000.-, finanziando l’acquisto interamente con mezzi di terzi, segnatamente
prestiti garantiti da cartelle ipotecarie, che ha poi rivenduto, dopo
parcellazione, nel corso degli anni di computo 1997-98 (cfr. decisione su reclamo
del 12 novembre 2001).

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso i coniugi __________, assistiti dalla
__________ __________ __________, chiedono lo stralcio del reddito aziendale da
commercio professionale d’immobili.

                                         Espongono
le ragioni che hanno fatto desistere __________ __________ dal progetto iniziale
di costruire l’abitazione familiare sul terreno acquistato nel 1985 e decidere,
dopo conclusione di un accordo di caparra con __________ __________, di vendere
a quest’ultimo e ad altri due acquirenti, dopo averlo frazionato su richiesta
del __________ stesso.

 

 

                                   3.   All’udienza
dell'11 dicembre 2001 le parti si sono confermate nelle  rispettive posizioni,
illustrandole ulteriormente.

 

 

                                   4.   Secondo
l'art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di
un'impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una
libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente. Tra questi
figurano, come confermato dal Tribunale federale, anche i proventi da commercio
professionale d'immobili (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA
67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).

                                         Nella
sentenza appena ricordata, il Tribunale federale osserva che il commercio professionale
d'immobili - il quale costituisce uno degli aspetti dell'attività lucrativa
indipendente - è dato quando il contribuente procede in modo sistematico
all'acquisto e alla vendita di beni patrimoniali nell'intento di conseguire un
guadagno, ossia svolge un'attività che eccede la mera amministrazione del
proprio patrimonio o lo sfruttamento di un'opportunità risultante da una circostanza
fortuita. Per stabilire se si è o no in presenza di un commercio professionale
d'immobili, si deve tenere conto dell'insieme delle circostanze del caso
concreto (cfr. DTF 125 II 113 consid. 3c e 6a). Quali indizi di una
simile attività possono essere presi in considerazione l'arte e il modo di
procedere (sistematico o pianificato), segnatamente il fatto che il
contribuente si attivi al fine di accrescere il valore o si impegni
sistematicamente per approfittare dello sviluppo del mercato al fine di
conseguire utili, la frequenza delle operazioni e la breve durata del possesso,
l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del
contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie
o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l'uso di notevoli
crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari
(cfr. DTF 122 II 446 consid. 3; ASA 66 p. 232 consid. 3a e
rispettivi riferimenti). Ognuno di questi indizi può - ma non necessariamente
deve - permettere di per sé di concludere che si è in presenza di un'attività
lucrativa (cfr. STF n. 2A.118/2000 del 27 marzo 2001, consid. 3b/bb; DTF
125 II 113 consid. 3c; Arnold, op. cit., p. 598; Yersin, Les
gains en capital considérés comme le revenu d'une activité lucrative, in ASA
59 p. 137 segg. e la giurisprudenza ivi citata; Oberson, L'immeuble et
le droit fiscal, Basilea/Ginevra/ Monaco 1999, p. 144 segg., segnatamente p.
148 segg.).

 

 

                                   5.   Nella
fattispecie, è controversa l'imposizione dell'utile immobiliare conseguito dal
ricorrente con la vendita del mapp. N. __________ RFD di __________
-__________.

                                         Il
ricorrente aveva acquistato il mappale nel 1985 pagando il prezzo stabilito di
fr. 550'000.- mediante assunzione del debito ipotecario di fr. 300'000.- verso
__________ __________ e i rimanenti fr. 250'000.- grazie a un prestito di pari
importo da parte del geometra __________, presso il quale lavorava e tuttora
lavora, essendo nel frattempo divenuto titolare della __________ e __________
__________.

                                         Intenzione
comprovata del ricorrente era quella di costruire la casa d'abitazione, come
risulta dalla licenza edilizia rilasciatagli nel 1990 e prorogata nel 1991.

                                         Il
2 agosto 1996 il contribuente, così indotto, sembra, da ragioni familiari,
sottoscriveva con __________ __________ un contratto denominato "Accordo
relativo al versamento di caparra", mediante il quale __________ si
impegnava a versare una caparra di fr. 50'000.- in vista dell'acquisto del
mapp. n. 368.- al prezzo prestabilito di fr. 800'000.-. Nel contempo, il
contribuente autorizzava __________ a frazionare a suo nome il mappale, impegnandosi
altresì a sottoscrivere contratti di compravendita anche con altre persone, che
gli sarebbero state indicate da __________, a condizione che il trapasso
comprendesse il trasferimento dell'intera particella a un prezzo non inferiore
a             fr. 800'000.-. L'eventuale maggior guadagno conseguito al di là
di questa cifra sarebbe stato di pertinenza di __________. L'accordo, che
scadeva alla fine del 1996, veniva poi prorogato di altri quattro mesi. Finalmente
il 3 giugno 1997 __________ vendeva l'intero mappale, che nel frattempo era
stato frazionato. __________ acquistava la part. n. 1836 per fr. 204'000.-, i coniugi
__________ la part. n. __________ per fr. 196'000.- e __________ la part.
__________ (parte residua dell'originaria) per fr. 400'000.-.

                                         Quali
indizi che indurrebbero a concludere per l'esistenza di un commercio d'immobili
a titolo professionale vi è in sostanza unicamente il finanziamento
dell'acquisto, avvenuto al 100% con mezzi di terzi, anche se va detto che parte
del prestito gli era stato concesso dal titolare dello studio d'ingegneria
(allora una ditta individuale) che il ricorrente ha poi rilevato, divenendo
titolare della società anonima in cui è stato trasformato.

                                         Non
vi sono per contro altri indizi quali la sistematicità delle operazioni -
quella in discussione è infatti l'unica compiuta dal ricorrente-, la breve
durata del possesso  - il ricorrente ha rivenduto il terreno dopo dodici anni
-, l'uso di specifiche conoscenze professionali o di altre misure tali da
suscitare l'impressione di un agire professionale.

                                         Non
deve trarre in inganno il fatto che il mapp. n. __________ sia stato frazionato
prima della vendita. Basta un'attenta lettura dell' "accordo di versamento
di caparra" per rendersi conto che il ricorrente intendeva vendere in
blocco l'intero mappale, tant`è che il frazionamento, ancorché eseguito a suo
nome, è stato effettuato da __________ e che __________ ha acconsentito
all'operazione purché venisse venduto l'intero mappale originario per almeno
fr. 800'000.-. Che egli intendesse procedere in tal senso è inoltre provato dal
fatto che l'eventuale maggior guadagno derivante dalla vendita del mappale frazionato
sarebbe rimasto a __________.

                                         In
altre parole, ciò che si evince dagli atti è che il contribuente, ha alienato
economicamente in blocco dopo oltre dodici anni il mappale n. __________, che
aveva acquistato integralmente con mezzi di terzi.

                                         Ciò
non basta, secondo questa Camera, a fare apparire l'agire del ricorrente come
professionale nel campo della compravendita immobiliare.

                                         Il
ricorso va pertanto accolto nel senso che dai redditi imponibili per l'IFD va
stralciato il reddito da commercio professionale d'immobili.

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art.
144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara
e pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è accolto.

                                         §      Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 12 novembre 2001 è riformata nel senso
che dal reddito imponibile IFD è stralciato il reddito da commercio
professionale d'immobili di   fr. 98'000.- di media annua.

                                         §§    Gli
atti del procedimento sono retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emissione
di un nuovo conteggio.

 

                                   2.   Non
si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali. Non si assegnano
ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   È
ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146
LIFD).

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: