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**Case Identifier:** dce90b44-90e0-5458-bebd-fd9164b20ca3
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-09-18
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2012.60
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2012_60_af.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2012.60 

Entscheid 

18. September 2013 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter  
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Stefan Eichenberger 

A   A G    
( v o r m a l s   B   A G ) ,    

vertreten durch C,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

D ,    

vertreten durch …(kommunale Grundsteuerbehörde),  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Die A AG mit Sitz in D, vormals B AG (nachfolgend die Pflichtige) ist im E-

Handel  tätig.  Im  Jahr  2006  betrieb  sie  neben  dem  Geschäft  in  der  eigenen  Liegen-

schaft  in  D  (ZH),  Filialen  in  mehreren  Kantonen. Die Zentralverwaltung (Geschäftslei-

tung, Einkauf und Administration etc.) befand sich in einer weiteren Liegenschaft in D 

(ZH).  Ausserdem  hält  sie  in  K  (AG)  noch  eine  Kapitalanlageliegenschaft.  Umsatzein-

bussen  erforderten  in  den  letzten  Jahren  diverse  Sanierungsmassnahmen,  die  nicht 

zum gewünschten Erfolg führten. Per 31. Dezember 2005 beliefen sich die Verlustvor-

träge für die Kantonssteuern (Geschäftsjahre 2001 bis 2005) gemäss Deklaration der 

Pflichtigen  in  der  Staatssteuererklärung  2006  auf  insgesamt  Fr.  3'690'763.-.  Im  Jahr 

2006  kam  laut  Deklaration  ein  weiterer  Betriebsverlust  von  Fr. 4'322'574.-  hinzu.  Um 

den  Geschäftsbetrieb  weiterhin  aufrechterhalten  zu  können,  veräusserte  sie  im  Jahr 

2006 ihre Liegenschaft in D zum Preis von Fr. 48'000'000.- an L. Mit Veranlagungsbe-

schluss  vom  20.  November 2007  auferlegte  ihr  die  kommunale  Grundsteuerbehörde 

eine  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 3'970'820.-  bei  einem  steuerbaren  Gewinn  von 

Fr. 19'880'636.-. 

B.  Eine  dagegen  erhobene  Einsprache,  womit  die  Pflichtige  beantragte,  den 

Grundstückgewinn  nach  Verrechnung  der  oben  genannten  Betriebsverluste  auf 

Fr. 11'867'299.-  bzw.  eventualiter  –  nach  Ausscheidung  des  auf  den  Kanton  Zürich 

entfallenden Verlustanteils von 52,71% – auf Fr. 16'037'784.- herabzusetzen, wies die 

kommunale Grundsteuerbehörde am 21. August 2012 ab. Sie berief sich dabei auf das 

Urteil des Bundesgerichts vom 7. Oktober 2011 (2C_747/2010) und leitete daraus ab, 

dass  aufgrund  der  geltenden  gesetzlichen  Regelung  Betriebsverluste,  die  gemäss  in-

terkantonaler Steuerausscheidung der Kanton Zürich zu trage habe, nicht mit im Kan-

ton  Zürich erzielten  Grundstückgewinnen  verrechenbar  seien.  Dies gelte  nicht  nur  für 

rein zürcherische Verluste, sondern auch für solche, die in einem anderen Kanton an-

gefallen  und  gemäss  Ausscheidung  dem  Kanton  Zürich  zugewiesen  worden  seien. 

Aufgrund der  Zuweisung  mutierten  ausserkantonale  Verluste zu  innerkantonalen  Ver-

lusten.  Die  nach  zürcherischer  Gesetzgebung  nicht  verrechenbaren  Verluste  seien 

separat  vorzutragen  und  in  künftigen  Perioden  mit  dem  im  Kanton  Zürich  erzielten 

Reingewinn zu verrechnen. 

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C. Mit Rekurs vom 28. September 2012 hielt die Pflichtige  in grundsätzlicher 

Hinsicht an ihrem im Einspracheverfahren vertretenen Standpunkt fest und beantragte, 

den  steuerpflichtigen  Grundstückgewinn  auf  Fr. 11'758'725.-  bzw.  eventualiter  auf 

Fr. 15'599'577.- festzusetzen. Ausserdem verlangte sie eine Parteientschädigung. Zur 

Begründung  brachte  sie  im  Wesentlichen  vor,  dass  sich  der  vorliegende  Sachverhalt 

von  jenem,  den  das  Bundesgericht  am  7. Oktober  2011  beurteilt  habe,  unterscheide. 

Denn  jenes  Präjudiz  beziehe  sich  auf  einen  rein  innerkantonalen  Sachverhalt.  Vorlie-

gend gehe es jedoch um einen interkantonalen Sachverhalt. Denn die Pflichtige sei ein 

interkantonales Unternehmen  mit  Sitz  in  D  und Betriebsstätten  in vier  Kantonen,  wel-

ches (auch) an sämtlichen Filialstandorten seit Jahren Verluste erlitten habe. Gemäss 

interkantonaler Steuerausscheidung 2006 belaufe sich der Gesamtverlust inkl. Verlust-

vorträgen auf Fr. 8'121'911.- (Fr. 4'431'148.- + Fr. 3'690'763.-). Davon entfalle im Jahr 

2006  auf  die  ausserkantonalen  Betriebsstätten  ein  Anteil  von  Fr. 3'840'852.-  (47,29% 

von  Fr.  8'121'911.-).  Aufgrund  der  seit  2004  schrittweise  geänderten  bundesgerichtli-

chen  Rechtsprechung  seien  bei  interkantonalen  Unternehmen  die  gesamten  Vorjah-

resbetriebsverluste  in  Höhe  von  Fr. 3'690'763.-  und  der  Betriebsverlust  des  Jahres 

2006 in Höhe von Fr. 4'431'148.- vom steuerbaren Grundstückgewinn abzuziehen, so 

dass  lediglich  noch  ein  steuerbarer  Grundstückgewinn  von  Fr. 11'758'725.-  verbleibe. 

Aus der bisherigen Rechtsprechung ergebe sich nicht, dass ausserkantonale Betriebs-

stätteverluste,  die  gemäss  interkantonaler  Steuerausscheidung  dem  Kanton  Zürich 

zuzuweisen  seien,  zu  innerkantonalen  Verlusten  mutierten.  Sollte  der  erwähnte  Bun-

desgerichtsentscheid in der Weise interpretiert werden, dass der gemäss interkantona-

ler  Steuerausscheidung  2006  dem  Kanton  Zürich  zugewiesene  Betriebsverlustanteil 

von Fr. 4'281'059.- (52,71% von Fr. 8'121'911.-) als innerkantonaler anzusehen sei, so 

seien  gemäss  Eventualantrag  zumindest  die  ausserkantonalen  Betriebsstätteverluste 

und  Verlustvorträge  in  Höhe  von  insgesamt  Fr. 3'840'852.-  (47.29%  Fr.  8'121'911.-) 

vom Grundstückgewinn abzuziehen. 

In  ihrer  Rekursantwort  vom  21.  Dezember  2012  schloss  die  kommunale 

Grundsteuerbehörde auf Abweisung des Rekurses und beantragte ihrerseits eine Par-

teientschädigung. Die Pflichtige verzichtete auf eine Stellungnahme zur Rekursantwort. 

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer – losgelöst von den 

übrigen Einkommensverhältnissen – von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handän-

derungen  an  Grundstücken  oder  Anteilen  von  solchen  ergeben  (§ 216  Abs. 1  des 

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997; StG). Diese Besteuerung gilt sowohl für Grundstü-

cke  des  Privat-  als  auch  des  Geschäftsvermögens.  Grundstückgewinn  ist  laut  §  219 

Abs.  1  StG  der  Betrag,  um  welchen  der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  und 

Aufwendungen)  übersteigt.  Die  anrechenbaren  Aufwendungen  sind  in  § 221  Abs. 1 

StG  abschliessend  aufgezählt  (RB  1990  Nr. 51,  1982  Nr. 105;  Richner/Frei/-

Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3.  A.,  2013,  § 221  N 3). 

Dazu  gehören  wertvermehrende  Aufwendungen,  Grundeigentümerbeiträge,  übliche 

Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbundene Abgaben 

sowie  Baukreditzinsen  bei  Liegenschaften  im  Geschäftsvermögen.  Liegenschaften-

händler können weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen gel-

tend  machen,  soweit  sie  auf  deren  Berücksichtigung  bei  der  Einkommens-  oder 

Gewinnsteuer  ausdrücklich  verzichtet  haben  (§  221  Abs.  2).  Ausserdem  sind  –  nach 

vollständiger  Veräusserung  des  Gesamtgrundstücks  –  Verluste  aus  Teilveräusserun-

gen  verrechenbar  (§ 224  Abs.  3  StG).  Alle  übrigen  Einkommensbestandteile  und 

Unkosten  einschliesslich  die  sog.  wieder  eingebrachten  Abschreibungen  (=  Differenz 

zwischen Buchwert und Anlagekosten) werden mit der Einkommens- resp. mit der Ge-

winnsteuer  erfasst  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  VB  zu  §§  216-226a,  N  6).  Diese 

Regelung bringt es mit sich, dass Verluste aus dem Einkommens- bzw. Gewinnsteuer-

bereich  nach  kantonalem  Recht  nicht  mit  Grundstückgewinnen  verrechnet  werden 

können.  Gemäss  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  verstösst  die  zürcherische  ge-

setzliche  Regelung  –  vorbehältlich der  Rechtsprechung  zum  Verbot  der  interkantona-

len  Doppelbesteuerung  und  der  geänderten  Praxis  zu  den  Ausscheidungsverlusten  – 

nicht  gegen  übergeordnete  gesetzliche  und  verfassungsmässige  Grundsätze  (BGr,  

7. Oktober 2011, 2C_747/2010, E. 5 und 6, www.bger.ch), so dass auf Rügen der ent-

sprechenden Art nicht weiter einzugehen ist. 

b)  Aus  dem  Verbot  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung  gemäss  Art.  127 

Abs. 3 BV folgt, dass ein Steuerpflichtiger, der in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist, 

nicht  mehr  als  sein gesamtes  Reineinkommen  bzw.  seinen  gesamten  Reingewinn  zu 

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versteuern  hat  (BGE  107  Ia  41  E.  1a).  Diese  Regel  trat  gemäss  jahrzehntelanger 

Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  vor  dem  Grundsatz  zurück,  dass  das  Grund-

eigentum  ausschliesslich  und  in  vollem  Umfang  dem  Liegenschaftenkanton  zur  Be-

steuerung  vorbehalten  blieb.  Der  Liegenschaftenkanton  musste  deshalb  Verluste,  die 

am  (Wohn-)Sitz  oder  in anderen  Kantonen  angefallen  waren,  nicht  übernehmen.  Seit 

dem Jahr 2004 änderte das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Nichtberücksich-

tigung  von  Ausscheidungsverlusten  stufenweise.  Mit  Entscheid  vom  19.  Novem-

ber 2004 

erkannte 

es 

bezüglich 

einer 

Betriebsliegenschaft 

einer 

Liegenschaftenhändlerin  und  Generalunternehmerin  in  einem  Betriebsstättekanton, 

dass  der  Liegenschaftenkanton  zwar  den  Wertzuwachs  (=  Differenz  zwischen  Erlös 

und Anlagekosten) ausschliesslich besteuern dürfe; doch sei der Liegenschaftenkanton 

verpflichtet, den Verlustüberschuss, den die Unternehmung im Sitzkanton und weiteren 

Kantonen mit Betriebsstätten erlitten habe, mit dem Grundstückgewinn zu verrechnen 

(BGE 131 I 249). Am 18. April 2005 wandte das Bundesgericht diese neue Regel zur 

Vermeidung von Ausscheidungsverlusten auch auf Liegenschaften im Privatvermögen 

an  und  wies  den  Liegenschaftenkanton  an,  den  Gewinnungskostenüberschuss  aus 

einer im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaft am Hauptsteuerdomizil zu überneh-

men  (BGE  131  I  285).  Am  8.  Mai  2006  verpflichtete  das  Bundesgericht  den  Liegen-

schaftenkanton, 

in 

welchem 

ein 

Handelsunternehmen 

eine 

reine 

Kapitalanlageliegenschaft  (ohne  Betriebsstätte)  besass,  den  Betriebsverlust  am  aus-

serkantonalen  Hauptsitz  mit  dem  Liegenschaftenertrag  im  Liegenschaftenkanton  zu 

verrechnen  (BGE 132  I  220).  Am  3. November  2006  änderte  das  Bundesgericht 

schliesslich  seine  bisherige  Praxis  zur  Ausscheidung  von  Aufwandüberschüssen  bei 

(gewerbsmässigen) Liegenschaftenhändlern im interkantonalen Verhältnis und erkann-

te, dass Schuldzinsen von interkantonalen Liegenschaftenhändlern proportional zu den 

Aktiven  zu  verlegen  seien.  Soweit  der  nach  Lage  der  Aktiven  zu  übernehmende 

Schuldzinsenanteil  den  Vermögensertrag  im  Liegenschaftskanton  übersteigt,  ist  der 

Schuldzinsenüberschuss  fortan  in  erster  Linie  mit  Netto-Vermögenserträgen  der  übri-

gen  Kantone  und  in  zweiter  Linie  mit  dem  übrigen  Einkommen  des  Liegenschaften-

händlers  zu  verrechnen  (BGE  133  I  19).  Diese  neue  Ausscheidungsregel  ermöglicht, 

dass im interkantonalen Verhältnis – soweit als möglich – sämtliche Schuldzinsen ab-

gezogen werden können. Demgegenüber wurden nach bisheriger Praxis die nicht akti-

vierungsfähigen  liegenschaftsbezogenen  Aufwendungen,  u.a.  auch  die  Schuldzinsen, 

objektmässig  ausgeschieden  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 221  N 162).  Dadurch 

im  Liegenschaftenkanton  resultierende  Aufwandüberschüsse  mussten  der  Sitzkanton 

und  andere  Liegenschaftskantone  nicht  übernehmen.  Diese  waren  vielmehr  zu  "akti-

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vieren" und konnten im Liegenschaftenkanton erst in einem späteren Zeitpunkt entwe-

der mit laufenden Liegenschaftserträgen oder einem Veräusserungsgewinn verrechnet 

werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 175). 

c) Im jüngsten Entscheid (BGr, 1. Mai 2013, 2C_243/2011, www.bger.ch), der 

einen  im  Kanton  Zürich  wohnhaften  und  hauptsächlich  in  den  Kantonen  Zürich  und 

Aargau tätigen Liegenschaftenhändler betraf, welcher Vorjahresverluste mit im Kanton 

Aargau erzielten Gewinnen bzw. – soweit Ersteres abgelehnt wird – mit im Kanton Zü-

rich  erzielten  Wertzuwachsgewinnen  verrechnen  wollte,  verdeutlichte  das  Bundesge-

richt,  dass  sich  seine  neue  Rechtsprechung  betreffend  Verlustübernahme  nur  auf 

Ausscheidungsverluste  beziehe.  Ein  Ausscheidungsverlust  liege  nicht  vor,  wenn  im 

Sitzkanton Zürich unter Einschluss der Wertzuwachsgewinne genügend Einkommens-

substrat  vorhanden  sei.  Mithin  bestand  gegenüber  dem  Kanton  Aargau  kein  Anlass, 

über den ausscheidungsrechtlich zu tragenden Verlustanteil hinaus einen höheren Ver-

lustanteil zu übernehmen. Ferner hielt es das Bundesgericht für nicht geboten, die zür-

cherischen  Gemeinden  bezüglich  der  Grundstückgewinnsteuern  zur  Übernahme  des 

bei der Gewinnsteuer nicht vollständig verrechenbaren Vorjahresverlustes zu verpflich-

ten.  Ob  die  dem  Kanton  Zürich  im  Rahmen  der  interkantonalen  Steuerausscheidung 

zugewiesenen  Geschäftsverluste  (Vorjahresverluste)  mit  zürcherischen  Grundstück-

gewinnen verrechnet werden können oder ob sie dem Hauptsteuerdomizil definitiv ver-

haftet bleiben und die zürcherischen Grundstückgewinnsteuerveranlagungen allenfalls 

in  Revision  gezogen  werden können,  sei  keine  Frage  der  interkantonalen  Steueraus-

scheidung, sondern des anwendbaren internen kantonalen Rechts. 

d)  Damit  bestätigte  das  Bundesgericht  im  Ergebnis  seinen  Entscheid  vom 

7. Oktober 2011 (2C_747/2010, www.bger.ch), bei welchem es ebenfalls um die Frage 

der  Verrechenbarkeit  von  Grundstückgewinnen  mit  Betriebsverlusten  ging.  Das  Bun-

desgericht  verneinte die  Verrechenbarkeit  im  betreffenden Fall  aufgrund  der  zürcheri-

schen  Gesetzgebung.  Die  Erwägungen  des  Bundesgerichts  erwecken  den  Eindruck, 

dass  es  sich  hierbei  um  einen  rein  innerkantonalen  Sachverhalt,  d.h.  ohne  Bezug  zu 

anderen Kantonen handelte. Dies trifft jedoch nicht zu, weil das betreffende Unterneh-

men  mit  Sitz  im  Kanton  Zürich  nebst  Kapitalanlageliegenschaften  im  Kanton  Zürich 

zeitgleich auch über Kapitalanlageliegenschaften in anderen Kantonen verfügte. Damit 

kann  der  vom  Bundesgericht  verwendete  Begriff  des  "innerkantonalen  Sachverhalts" 

wohl  nur  im  Sinn  des  oben  zitierten  Entscheids  vom  1.  Mai  2013  verstanden  werden 

(siehe auch E. 2.c).  

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e) Daraus erhellt, dass das Vorhandensein interkantonaler Anknüpfungspunk-

te für sich allein nicht ausreicht, damit ein Unternehmen mit Sitz im Kanton Zürich und 

Anknüpfungspunkten in anderen Kantonen Betriebsverluste am Hauptsitz mit im Kan-

ton Zürich erzielten Wertzuwachsgewinnen verrechnen kann.  

2. a) Der vorliegende Sachverhalt unterscheidet sich von den bundesgericht-

lich  beurteilten  Fällen  vom  7. Oktober  2011  (2C_747/2010)  und  1.  Mai  2013 

(2C_243/2011) in einem wesentlichen Punkt: Die Pflichtige ist ein interkantonales Un-

ternehmen, bei welchem Teile des Unternehmens kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit in 

verschiedenen  Kantonen  steuerpflichtig  sind.  Ein  interkantonales  Unternehmen  liegt 

gemäss  der  Rechtsprechung  dann  vor,  wenn  das  Unternehmen  ausserhalb  des  Sitz-

kantons mindestens  in einem  anderen  Kanton  als  dem  Sitzkanton  eine Betriebsstätte 

unterhält  (Hannes  Teuscher/Frank  Lobsiger,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen 

Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 1. A., 2011, § 30 N 5). Gemäss Art. 4 Abs. 2 

und  51  Abs.  2  des  Bundesgesetzes  über  die  direkte  Bundessteuer  vom  14.  Dezem-

ber 1990  (DBG)  gelten  als  Betriebsstätten  feste  Geschäftseinrichtungen,  in  der  die 

Geschäftstätigkeit  eines Unternehmens  oder  ein  freier  Beruf ganz  oder  teilweise aus-

geübt wird. Betriebsstätten sind insbesondere Zweigniederlassungen, Fabrikationsstät-

ten,  Werkstätten,  Verkaufsstellen,  ständige  Vertretungen,  Bergwerke  und  andere 

Stätten  der  Ausbeutung  von  Bodenschätzen  sowie  Bau-  oder  Montagegestellen  von 

mindestens  zwölf  Monaten  Dauer.  Diese  Voraussetzung  ist  bei  der  Pflichtigen  un-

bestrittenermassen erfüllt. 

b) Dagegen gelten beispielsweise Versicherungsgesellschaften mit Grundstü-

cken in anderen Kantonen, sofern darin keine Betriebsstätten unterhalten werden, nicht 

als  interkantonale  Unternehmen  (Kurt  Locher/Peter  Locher,  Die  Praxis  der  Bundes-

steuern, III. Teil, Interkantonale Doppelbesteuerung, § 7, I B, Nr. 9 und dort zitierte Ur-

teile).  Gleiches  gilt  für  Generalunternehmungen,  Liegenschaftenhändler,  Immobilien-

gesellschaften,  Baugenossenschaften  und  Finanzierungs-  und  Beteiligungs-

gesellschaften mit Liegenschaftenbesitz ausserhalb des Sitzkantons (Kurt Locher/Peter 

Locher, § 7 I B Nr. 10 bis 12, 15 und 17 und dort zitierte Urteile). Bei solchen Unter-

nehmen, die im Kanton der Liegenschaft keine Betriebsstätte unterhalten, ist der eine 

wirtschaftliche  Einheit  darstellende  Geschäftsgewinn  interkantonal  nicht  im  Umfang 

einer  Quote  auf  die  Kantone  mit  blossem  Liegenschaftenbesitz  aufzuteilen.  Der  Ge-

winn  wird  im  Sitzkanton  besteuert.  Das  Besteuerungsrecht  der  Liegenschaftskantone 

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ist  auf  die  Liegenschaftserträge  und  Wertzuwachsgewinne  beschränkt.  Entsprechen-

des gilt – unter Vorbehalt der neuen Rechtsprechung zu den Ausscheidungsverlusten 

– hinsichtlich der Betriebsverluste. 

c) Bei den vom Bundesgericht am 7. Oktober 2011 und 1. Mai 2013 beurteil-

ten Fällen handelte es sich um keine interkantonale Unternehmen im erwähnten Sinn, 

sondern um eine Versicherungsgesellschaft bzw. einen Liegenschaftenhändler. Beide 

Unternehmen besassen ausserhalb des Kantons Zürich zwar Liegenschaften (als Kapi-

talanlage resp. Handelsware), unterhielten jedoch keine Betriebsstätten im dargelegten 

Sinn.  Nach  dem  interkantonalen  Doppelbesteuerungsrecht  tragen  die  Liegenschafts-

kantone (ohne  Betriebsstätten) keine quotenmässigen  Anteile  am  einheitlichen Unter-

nehmensgewinn  oder  am  Verlust.  Da  das  interkantonale  Steuerrecht  nur  die 

Steuerhoheiten verschiedener Steuerhoheiten voneinander abgrenzt, jedoch den Kan-

tonen mit monistischem System – vorbehältlich der neuen Praxis zur Vermeidung von 

Ausscheidungsverlusten  –  nicht  vorschreibt,  ob  ein ausscheidungsrechtlich  dem  Kan-

ton Zürich zugewiesener Gewinn oder Verlust bei der Einkommens- resp. Gewinnsteu-

er-  oder  Grundstückgewinnsteuer  zu  berücksichtigen  sei,  handelte  es  sich  so 

betrachtet bei den oben erwähnten Fällen um innerkantonale Sachverhalte, für welche 

das  interkantonale  Doppelbesteuerungsrecht  keine  vom  zürcherischen  Recht  abwei-

chenden  steuerlichen Vorschriften  vorsieht.  Dies mit  der  Konsequenz, dass  eine  Ver-

rechnung  des  zürcherischen  Gesamtbetriebsverlusts  mit  Wertzuwachsgewinnen  im 

Kanton Zürich zu unterbleiben hatte. 

d) Weist ein im Kanton Zürich domiziliertes Unternehmen mit ausserkantona-

len  Betriebsstätten  verrechenbare  Verlustvorträge  gemäss  §  70  Abs.  1  StG  bzw.  zu-

sätzlich  einen  Betriebsverlust  im  aktuellen  Geschäftsjahr  2006  aus,  so  partizipieren 

nebst  dem  Hauptsteuerdomizil  auch  die  ausserkantonalen  Betriebsstätten  an  diesen 

Verlusten. Die Festlegung der Quoten der dem Hauptsteuerdomizil und den Betriebs-

stättekantonen  zuzuweisenden  Verlustanteile  hat  nach  einem  einheitlichen,  für  alle 

Kantone gleichermassen geltenden Ausscheidungskriterium zu erfolgen. Im vorliegen-

den  Fall  erfolgte  die  interkantonale  Gewinnausscheidung  in  der  Vergangenheit  nach 

der  indirekten  Methode,  nämlich  nach  Massgabe  der  Filialumsätze.  Nach  dieser  Me-

thode kommt dem Kanton Zürich im Geschäftsjahr 2006 ein Anteil von 52,71% und den 

Betriebsstättekantonen ein Anteil von 47,29% am negativen Betriebsergebnis zu. Die-

se  Quote  ist  gemäss  Kreisschreiben  24  der  Schweizerischen  Steuerkonferenz  vom 

17. Dezember  2003  betreffend  Verrechnung  von  Vorjahresverlusten  in der  interkanto-

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nalen Steuerausscheidung auch für die Zuweisung der Verlustvorträge massgebend.  

e) Die Rekursgegnerin erhob für den Fall, dass sie mit ihrer Rechtsauffassung 

nicht durchdringt, keine Einwendungen gegen diese Quoten. Sie bestreitet einzig das 

Vorliegen  eines  "interkantonalen"  Sachverhalts.  Sie  ist  der  Auffassung,  dass  mit  der 

Zuweisung von ausserkantonalen Verlustanteilen an den Kanton Zürich die interkanto-

nale Steuerausscheidung abgeschlossen sei, so dass es sich bei der in einem zweiten 

Schritt zu beantwortenden Frage, ob der dem Kanton Zürich zugewiesene Verlustanteil 

mit Wertzuwachsgewinnen im Kanton Zürich verrechenbar sei, um einen innerkantona-

len  Sachverhalt  handle.  Diese  Schlussfolgerung  kann  jedoch  aus  den  beiden  zuletzt 

ergangenen  Bundesgerichtsentscheiden  vom  7.  Oktober  2011  und  1.  Mai  2013  nicht 

gezogen werden, weil diese keine interkantonale Unternehmen betrafen. Die streitbe-

troffen Verluste fielen in den beiden erwähnten Fällen allein im Kanton Zürich an und 

waren im Gegensatz zum vorliegenden Fall, zumal sich auch keine Ausscheidungsver-

luste  im  Kanton  Zürich  ergaben,  nicht  auch  auf  andere  Kantone  mit  Liegenschaften 

aufzuteilen. Die Auslegung der Rekursgegnerin widerspricht fundamentalen Prinzipien 

der interkantonalen Steuerausscheidung: Hat der Kanton Zürich gemäss interkantona-

ler Steuerausscheidung ausserkantonale Verluste zu übernehmen, sind diese Verluste 

vom Kanton Zürich von Bundesrechts wegen – ohne Rücksicht auf die innerkantonalen 

Regeln,  die  eine  Verrechnung  von  Betriebsverlusten  mit  Grundstückgewinnsteuern 

nicht zulassen – sofort zu übernehmen, soweit wie hier im Kanton Zürich verrechenba-

res Substrat auf der Ebene der Grundstückgewinnsteuer vorhanden ist. Somit sind von 

Bundesrechts  wegen  die  ausserkantonalen  Betriebsstätteverluste,  die  sich  gemäss 

unbestrittener Sachdarstellung auf Fr. 3'840'852 (47,29% von Fr. 8'121'911.-) belaufen, 

mit  dem  Grundstückgewinn  von  Fr.  19'880'636.-  zu  verrechnen.  Andernfalls  ergäben 

sich in den Betriebsstättekantonen F, G, H und M Ausscheidungsverluste, die gemäss 

der neuen bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu vermeiden sind. Da im Kanton Zü-

rich genügend verrechenbares Substrat vorhanden ist, um den gesamten Verlust aus-

zugleichen,  können  den  betreffenden  Betriebsstättekantone 

in  zukünftigen 

Steuerperioden keinerlei Verlustanteile bis und mit Geschäftsjahr 2006 mehr zur Über-

nahme überbunden werden.  

f) Eine hierüber hinausgehende Verrechnung des Gewinns aus der Veräusse-

rung  der  zürcherischen  Liegenschaft  auch  mit  dem  auf  den  Kanton  Zürich  als 

Hauptsteuerdomizil  entfallenden  Anteil  an  den  Verlustvorträgen  bzw.  am  Gesamtbe-

triebsverlust 2006 muss dagegen weiterhin verwehrt bleiben, da diese Konstellation als 

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einzig  dem  kantonalen  Recht  unterworfener  innerkantonaler  Sachverhalt  qualifiziert 

werden muss. Am Entscheid des Bundesgerichts vom 7. Oktober 2011 (2C_747/2010) 

ist trotz Kritik in der Literatur (vgl. Claudia Suter, Innerkantonale Verlustverrechnung – 

gerechtfertigter Sonderfall?, Zeitschrift für Schweizerisches und Internationales Steuer-

recht,  zsis  aktuell  1/2012,  4  ff.;  Felber/Hähni,  Verrechnung  von  Grundstückgewinnen 

mit  Betriebsverlusten,  Der  Schweizer  Treuhänder  2012,  259  ff.)  festzuhalten.  Jeden-

falls  gebieten  die  bisher  ergangene  bundesgerichtliche  Rechtsprechung  zum  Verbot 

der interkantonalen Doppelbesteuerung sowie  verfassungsmässige Prinzipien  wie der 

von  der  Pflichtigen  erwähnte  Grundsatz  der  Besteuerung  nach  der  wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit keine vom kantonalen Recht abweichende Besteuerung. 

g) Da hinsichtlich der dem Kanton Zürich zugewiesenen Betriebsverlustquote 

ein innerkantonaler Sachverhalt vorliegt, kommt dem Kreisschreiben Nr. 27 der SSK im 

Licht  der  Bundesgerichtsentscheide  vom  7. Oktober  2011  und 1.  Mai  2013  keine  Be-

deutung zu, weil sich das Kreisschreiben auf die Vermeidung von Ausscheidungsver-

lusten  im  interkantonalen  Verhältnis  bezieht.  Diesem  Anliegen  wird  bereits  mit  der 

endgültigen  Übernahme  der  den  Betriebsstättekantonen  zuzuweisenden  Betriebsver-

luste (bis und mit Steuerjahr 2006) durch den Kanton Zürich Rechnung getragen. Dass 

der  Pflichtigen  der  Status  eines  interkantonalen  Unternehmens  zukommt,  rechtfertigt 

gegenüber Unternehmen, die gar keine ausserkantonalen Anknüpfungspunkte aufwei-

sen oder lediglich Liegenschaften in anderen Kantonen besitzen, keine Ausweitung der 

Verlustverrechnung  in  dem  Sinn,  dass  die  zürcherischen  Gemeinden  mit  Wertzu-

wachsgewinnen  –  über  die  im  interkantonalen  Verhältnis  zu  übernehmenden  Aus-

scheidungsverluste  hinaus  –  auch  die  bei  der  zürcherischen  Einkommens-  bzw.  Ge-

winnsteuer  bestehenden  zürcherischen  Betriebsverluste  zu 

tragen  hätten. 

Diesbezüglich fehlt eine gesetzliche Grundlage. Die Ausweitung der Verrechenbarkeit 

auch auf  solche  Sachverhalte kann nur  durch  den  zürcherischen  Gesetzgeber  einge-

führt  werden.  Der  Regierungsrat  des  Kantons  Zürich  hat  die  Problematik  mittlerweile 

erkannt und den Entwurf einer entsprechenden Gesetzesänderung in Vernehmlassung 

gesetzt  (vgl.  hierzu  http://www.steueramt.zh.ch/internet/finanzdirektion/ksta/de/aktuell/ 

mitteilungen/amtsmitteilungen_2013/vernehmlassungsunterlagen_grundstueckgewinn-

steuer.html).  

2 GR.2012.60 

 
 
 
 
 
 
 
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3. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen resultiert folgende neue Steuerbe-

rechnung: ……(Reduktion des steuerbaren Gewinns um Fr. 3'840'852.-, entsprechend 

47.29% von Fr. 8'121'911.-). 

Somit ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und die der Pflichtigen auferlegte 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 3'970'820.- auf Fr. 3'202'640.- herabzusetzen. 

4. Da das Verfahren im Wesentlichen unentschieden endete, sind die Kosten 

den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und steht beiden Parteien 

keine  Parteientschädigung  zu  (§ 152 StG  in Verbindung  mit  § 17  Abs.  2  des  Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der  Rekurs  gegen  den  Einsprachebeschluss  der  kommunalen  Grundsteuerbehör-

de D vom 21. August 2012 wird teilweise gutgeheissen. Die der Rekurrentin aufer-

legte  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr.  3'970'820.-  wird  auf  Fr. 3'202'640.- 

herabgesetzt. 

[…] 

2 GR.2012.60