# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9047ae2b-9150-5c88-9cb1-cf4afb93a3ff
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-25
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 25.12.2017 ZB.2017.37 (AG.2017.851)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2017-37_2017-12-25.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2017.37

 

ENTSCHEID

 

vom 25. Dezember 2017

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.
Johannes Hermann

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                                    Berufungsklägerin

[...]                                                                                                             Klägerin

vertreten durch [...], Advokatin,

[...]

 

gegen

 

B____                                                                                 Berufungsbeklagter

[...]                                                                                                           Beklagter

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts vom 12. Juni 2017

 

betreffend Kündigung und Erstreckung

 

Sachverhalt

 

Am 15. Juli 2016
schlossen A____ (Mieterin und Berufungsklägerin) und B____ (Vermieter und Berufungsbeklagter)
einen Mietvertrag über eine 1 ½-Zimmerwohnung an der [...]strasse [...] in
Basel. Die Parteien vereinbarten den 15. Juli 2016 als Mietbeginn sowie einen
monatlichen Mietzins von CHF 660.– und monatliche Akontozahlungen von CHF 90.–
an die Nebenkosten. Nachdem sich das Verhältnis zwischen den Parteien bald nach
Mietbeginn verschlechtert hatte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis am
10. November 2016 per 1. März 2017 und begründete dies mit
„Verhaltensgestörtheit, keine Vertrauensbasis mehr“.

 

Die Mieterin
focht die Kündigung am 9. Dezember 2016 bei der Staatlichen Schlichtungsstelle
für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung hatte erzielt
werden können, stellte die Schlichtungsstelle die Klagebewilligung aus. Mit
Klage vom 27. März 2017 gelangte die Mieterin an das Zivilgericht Basel-Stadt
und beantragte, es sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben; eventualiter
sei das Mietverhältnis erstmalig bis zum 1. März 2020 zu erstrecken. Am 12.
Juni 2017 fand die Hauptverhandlung in Anwesenheit der (hörbehinderten)
Mieterin, einer Gebärdendolmetscherin, des damaligen Rechtsvertreters der
Mieterin und des Vermieters statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag beurteilte
das Zivilgericht die Kündigung als nicht missbräuchlich und erstreckte das
Mietverhältnis einmalig und definitiv bis zum 31. Dezember 2017. Auf Antrag der
Mieterin hin wurde ihr am 13. September 2017 der schriftlich begründete
Entscheid zugestellt.

 

Gegen diesen
Entscheid erhob die Mieterin am 13. Oktober 2017 Berufung beim Appellationsgericht.
Darin verlangt sie, es sei die Kündigung des Mietverhältnisses als
missbräuchlich aufzuheben. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis
zum 1. März 2020 zu erstrecken. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersucht sie
um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege. Mit Berufungsantwort vom 14.
November 2017 (Poststempel vom 15. November 2017) wandte sich der Vermieter
gegen die von der Mieterin mit der Berufung eingereichten Noven. Der
vorliegende Entscheid wurde unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

 

 

Erwägungen

 

1.         Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die Gültigkeit einer
Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem geschuldeten Mietzins für
die Dauer, während der das Mietverhältnis bei Unwirksamkeit der Kündigung
zwingend weiterlaufen würde, mithin für eine Dreijahresperiode gemäss Art. 271a
Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220) zuzüglich der Frist zur
Kündigung auf den nächstmöglichen Termin (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.).
Im vorliegenden Fall beträgt die Kündigungsfrist – nach Ablauf der Sperrfrist
von 36 Monaten – drei Monate (Art. 266c OR; Mietvertrag vom 15. Juli 2016).
Gesetzlicher Kündigungstermin ist jeweils der letzte Tag eines Monats, so dass
zur dreimonatigen Kündigungsfrist ein weiterer Monat hinzutritt (§ 214 Abs. 1
des Gesetzes betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
[SG 211.100]). Der monatliche Bruttomietzins beträgt CHF 750.–. Somit ist der
Streitwert von CHF 10'000.– erreicht (40 Monatsmietzinse x CHF 750.– = CHF 30'000.–).
Auf die frist- und formgerecht erhobenen Berufung ist demnach einzutreten.
Zuständig zu ihrer Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§
92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).

 

2.         Entscheid des Zivilgerichts

Das Zivilgericht
prüft und verneint in einem ersten Schritt die Frage, ob die Kündigung vom 10. November
2016 nichtig ist (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.1).

 

In einem zweiten
Schritt prüft das Zivilgericht, ob die Kündigung missbräuchlich ist (E.
3.2–3.7). Es legt zunächst den Standpunkt der Mieterin dar. Nach deren Ansicht
sei ihr gekündigt worden, nachdem sie sich geweigert habe, Fragen des
Vermieters zu beantworten, die ihre Privatsphäre beträfen, und nachdem sie
darum ersucht habe, auf eigene Kosten eine Katzentür anzubringen, und dabei
angekündigt habe, die Schlichtungsstelle anzurufen, sollte keine sachgerechte
Lösung gefunden werden (E. 3.2). Das Zivilgericht verneint in diesem
Zusammenhang das Vorliegen einer Kündigung während einer Sperrfrist: Eine
Sperrfrist sei nicht bereits mit der Ankündigung eines Schlichtungsverfahrens
ausgelöst worden, sondern erst mit der Einreichung des Schlichtungsgesuchs vom
9. Dezember 2016. Die Kündigung vom 10. November 2016 falle somit nicht in eine
Sperrfrist (E. 3.3 und 3.4). Ebenso wenig sei ausserhalb eines Schlichtungs-
oder Gerichtsverfahrens eine Einigung über eine Forderung aus dem
Mietverhältnis zustande gekommen, die eine Sperrfrist auslösen würde; der
Vermieter habe nämlich zu verstehen gegeben, dass er dem Einbau einer oder zweier
Katzentüren nicht zustimme (E. 3.5). Das Zivilgericht verneint auch eine Kündigung
wegen der Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter
habe dem Einbau einer oder zweier Katzentüren nicht zugestimmt. Da die Mieterin
aber keinen Anspruch darauf habe, dass der Vermieter solchen baulichen
Veränderungen zustimme, sei die vorliegende Kündigung nicht wegen der Geltendmachung
eines Anspruchs aus dem Mietvertrag erfolgt (E. 3.6). Das Zivilgericht verneint
schliesslich auch eine missbräuchliche Kündigung im Sinn des Grundtatbestands
von Art. 271 Abs. 1 OR. Die Kündigung, die der Vermieter mit „Verhaltensgestörtheit,
keine Vertrauensbasis mehr“ begründet habe, erscheine als Resultat einer sich
zuspitzenden Entwicklung, die sich aufgrund der eingereichten Korrespondenz
nachvollziehen lasse: Bereits zwei Wochen nach Mietbeginn habe die Mieterin entgegen
der Angaben bei Vertragsschluss dem Vermieter eröffnet, dass sie eine zweite
Katze halte. Sodann habe sie sich geweigert, ihren Briefkasten anzuschreiben,
nachdem sie vor Vertragsabschluss den Eindruck erweckt habe, sie werde den Briefkasten
beschriften. Im Weiteren habe sie die Fenster zur Hofseite wiederholt jeweils
für Katzen offen gelassen. Schliesslich habe der Vermieter der Sozialhilfe
Basel-Stadt am 4. Oktober 2016 einen Brief geschrieben, wonach er nicht an die
Sozialhilfe beziehende Mieterin herankomme und die anderen Mieter sich über das
Verhalten der Mieterin beklagen würden. Zusammenfassend hält das Zivilgericht
fest, dass sich unter diesen Umständen nicht sagen lasse, dass der Vermieter
ohne schutzwürdiges Interesse oder aus reiner Schikane gekündigt habe, dass die
Kündigung zu einem offenkundigen Missverhältnis der Interessen führe oder dass
die angeführte Begründung ein Vorwand sei (E. 3.7).

 

In einem dritten
Schritt prüft das Zivilgericht die Erstreckung des Mietverhältnisses. Aufgrund
der vorliegenden Umstände (hochgradige Schwerhörigkeit der Mieterin,
Sozialhilfeabhängigkeit, Halten von ein oder zwei Katzen, kurze Dauer des
Mietverhältnisses, Verhalten der Mieterin [Offenlassen der Fenster auch im
Winter; Weigerung, einen Wasserschaden in der Küche beheben zu lassen])
erstreckt es das Mietverhältnis einmalig bis zum 31. Dezember 2017 (E. 4).

 

3.         Missbräuchlichkeit der Kündigung

3.1      Die
Mieterin bemängelt zunächst, dass das Zivilgericht eine Kündigung während einer
Sperrfrist verneint habe. Das Zivilgericht verkenne die ratio legis der
Vorschriften zur Sperrfrist-Kündigung: Diese Vorschriften sollen nämlich
sicherstellen, dass sich eine Mieterin an die Schlichtungsstelle oder das
Gericht wenden könne, ohne deswegen eine Kündigung zu riskieren. Es dürfe der
Mieterin nicht nachteilig ausgelegt werden, dass sie der guten Ordnung halber
die Einreichung des Schlichtungsgesuchs dem Vermieter vorab angezeigt habe
(Berufung, Rz. 18–21).

 

Das Verbot der
Sperrfristkündigung – der zeitliche Kündigungsschutz – umfasst drei
Konstellationen: erstens die Kündigung während eines mit dem Mietverhältnis
zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens (Verfahrenskündigung
[Art. 271a Abs. 1 lit. d OR]), zweitens die Kündigung während dreier Jahre nach
Abschluss eines solchen Verfahrens, in dem der Vermieter erheblich unterlegen
ist (nachträgliche Verfahrenskündigung [Art. 271a Abs. 1 lit. e OR]), und
drittens die Kündigung während dreier Jahre nach einer Einigung ausserhalb
eines solchen Verfahrens (Kündigung nach Einigung ausserhalb eines Verfahrens
[Art. 271a Abs. 2 OR]). Das Gesetz legt den Beginn der Sperrfrist in den drei
Konstellationen jeweils klar fest: Bei der Verfahrenskündigung ist es die
Rechtshängigkeit des Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, bei der
nachträglichen Verfahrenskündigung dessen rechts­kräftige Erledigung und bei
der Kündigung nach Einigung ausserhalb eines Verfahrens der Abschluss der
Einigung. Die Anknüpfung an einen leicht bestimmbaren Zeitpunkt erfolgt dabei
auch aus Gründen der Praktikabilität (Weber,
in: Basler Kommentar, 6. Auflage 2015, Art. 271/271a OR N 24). Spricht die
Vermieterin in einer dieser drei exakt definierten Konstellationen die
Kündigung aus, wird die Missbräuchlichkeit der Kündigung vermutet, ohne dass diese
auch tatsächlich missbräuchlich sein muss (vgl. BGE 131 III 33 E. 3.1 und 3.2
S. 36, 141 III 101 E. 2.2 S. 102). Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass bei
einer Kündigung ausserhalb einer Sperrfrist die Missbräuchlichkeit der
Kündigung nicht vermutet wird.

 

Im vorliegenden
Fall ersuchte die Mieterin den Vermieter mit eingeschriebenem Brief vom 4.
November 2016, ihr bis zum 14. November 2016 das Anbringen der Katzentüren
schriftlich zu bewilligen, andernfalls sie sich gezwungen sehe, bei der
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten ein entsprechendes Schlichtungsgesuch
einzureichen (Klagebeilage 15). Kurz darauf – am 10. November 2016 – kündigte
der Vermieter das Mietverhältnis (Klagebeilage 18). Am 9. Dezember 2016 focht
die Mieterin die Kündigung bei der Schlichtungsstelle an (Klagebeilage 20). Die
Kündigung vom 10. November 2016 wurde damit offensichtlich nicht während einer
Sperrfrist ausgesprochen: Im Zeitpunkt der Kündigung war weder ein
Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren hängig, das eine Sperrfrist auslösen
könnte (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. d OR), noch hatten die Parteien ausserhalb
eines solchen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens eine Einigung erzielt, die
ebenfalls eine Sperrfrist auslösen könnte (vgl. Art. 271a Abs. 2 OR). Die
diesbezüglichen zivilgerichtlichen Erwägungen (E. 3.3–3.5) erweisen sich als
zutreffend. Namentlich weist das Zivilgericht mit Recht darauf hin, dass die
gesetzlich exakt definierten Sperrfristen keine Vorwirkung entfalten. Da die
Kündigung vom 10. November 2016 somit nicht in eine Kündigungssperrfrist nach
Art. 271a Abs. 1 lit. d oder Abs. 2 OR fällt, erweist sie sich zumindest in
zeitlicher Hinsicht nicht als missbräuchlich.

 

3.2      Sodann
kritisiert die Mieterin, das Zivilgericht habe zu Unrecht auch eine Kündigung
wegen der Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis verneint. Das
Zivilgericht lasse dabei ausser Acht, dass die Kündigung unmittelbar nach der
Ankündigung der Mieterin erfolgt sei, ein Schlichtungsgesuch einzureichen. Dabei
könne offengelassen werden, ob ein Schlichtungsgesuch betreffend den Einbau
einer Katzentüre Erfolg gehabt hätte; das Recht, ein Schlichtungsgesuch
einzureichen, stehe der Mieterin jedoch offen (Berufung, Rz. 22 und 23).

 

Die Kündigung
des Mietverhältnisses ist anfechtbar, wenn sie der Vermieter ausspricht, weil
der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht
(Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Das Zivilgericht führt in diesem Zusammenhang
zutreffend aus, dass es sich beim Einbau einer oder zweier Katzentüren um eine
bauliche Veränderung handle, die nur mit schriftlicher Zustimmung des
Vermieters erlaubt sei (vgl. Art. 260a OR). Ein Anspruch auf eine entsprechende
Zustimmung bestehe nicht und die Verweigerung der Zustimmung sei in der
konkreten Situation auch nicht treuwidrig. Unter diesen Umständen sei nicht
ersichtlich, dass die Mieterin einen Anspruch aus dem Mietverhältnis geltend
gemacht hätte. Fehle es aber an einem Anspruch aus dem Mietverhältnis, liege
keine Kündigung wegen der Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis
im Sinn von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vor (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6).

 

Die Mieterin
behauptet zu Recht nicht, dass sie mit dem Gesuch um Einbau einer oder zweier
Katzentüren einen materiell-rechtlichen Anspruch aus dem Mietverhältnis geltend
gemacht hat. Sie scheint aber anzunehmen, dass die Einreichung eines
Schlichtungsgesuchs mit der Geltendmachung eines Anspruchs aus dem
Mietverhältnis gleichzusetzen ist. Dies ist unzutreffend: Mit den Ansprüchen
aus dem Mietverhältnis sind materiell-rechtliche – mietrechtliche – Ansprüche
gemeint; die Einreichung eines Schlichtungsgesuchs ist kein materiell-rechtlicher
Anspruch, sondern stellt ein prozessrechtliches Gefäss dar zur Geltendmachung
materiell-mietrechtli­cher Ansprüche. Die Einreichung eines Schlichtungsgesuchs
betreffend einen inexistenten mietrechtlichen Anspruch ist mit anderen Worten
nicht mit der Geltendmachung eines Anspruchs aus dem Mietverhältnis (im Sinn
von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR) gleichzusetzen. Das Zivilgericht nimmt somit zu
Recht an, dass keine Kündigung wegen der Geltendmachung von Ansprüchen aus dem
Mietverhältnis vorliegt.

 

3.3      Schliesslich
kritisiert die Mieterin, das Zivilgericht verneine zu Unrecht auch eine
treuwidrige Kündigung im Sinn des Grundtatbestands von Art. 271 Abs. 1 OR. In
diesem Zusammenhang bemängelt sie die folgenden Punkte: Erstens prüfe das
Zivilgericht nicht, ob die Mieterin einen – möglicherweise nicht
mietrechtlichen – Anspruch geltend gemacht habe, was die darauf folgende
Kündigung als treuwidrig erscheinen lasse; denn Rache stelle nie ein taugliches
Kündigungsmotiv dar, auch wenn die „gerächte Aktion“ keinen mietrechtlichen
Bezug habe (Berufung, Rz. 25). Zweitens schütze das Zivilgericht die Kündigung
mit der Begründung, dass die Mieterin entgegen den Angaben im Mietvertrag nicht
eine, sondern zwei Katzen halte und dass sie sich geweigert habe, den Briefkasten
anzuschreiben. Die Mieterin vertritt die Auffassung, dass weder das Halten
einer zweiten Katze noch das Nichtanschreiben des Briefkastens gegen den
Mietvertrag verstosse; zudem sei das Nichtanschreiben des Briefkastens
entschuldbar, da sie eine postlagernd-Adresse habe (Berufung, Rz. 29–31).
Drittens schütze das Zivilgericht die Kündigung auch mit der Begründung, dass
die Mieterin die Fenster jeweils 24 Stunden offen stehen lasse. Dabei handle es
sich um eine unbewiesene Behauptung, welche die Mieterin an der Verhandlung vor
Zivilgericht bestritten habe (Berufung, Rz. 32–34). Insgesamt – so die Mieterin
– handle es sich bei den angeführten Kündigungsgründen um unbewiesene
Bagatellen. Der wahre Kündigungsgrund sei ihre schwere Hörbehinderung: Der
Vermieter habe die Kündigung mit der „Verhaltensgestörtheit“ der Mieterin
begründet, wobei damit „offensichtlich“ auf ihren gesundheitlichen Zustand
angespielt werde und die Kündigung dementsprechend diskriminierend sei. Die
Kündigung sei aufgrund einer Eigenschaft der Mieterin ausgesprochen worden, die
in keinem konkreten Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehe; dies ergebe sich
auch aus zwei Schreiben des Vermieters vom 24. Juni 2017 und vom 29. Juni 2017
(Berufung, Rz. 35–44).

 

Eine Kündigung
ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst
(Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie
ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird.
Als Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gilt namentlich auch,
wenn die angegebene Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu
beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund
erfolgt ist. Der Kündigende hat indessen redlich zur Wahrheitsfindung
beizutragen und alle für die Beurteilung des angegebenen Kündigungsgrunds
notwendigen Unterlagen vorzulegen (vgl. zum Ganzen BGE 135 III 112 E. 4.1 S.
119). In diesem Sinn hat die kündigende Partei den Kündigungsgrund wenigstens
glaubhaft zu machen (BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1, mit weiteren
Hinweisen). Die Zulässigkeit der Kündigung ist im Zeitpunkt zu beurteilen, in
dem sie ausgesprochen wird (BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.5).

 

Im vorliegenden
Fall begründete der Vermieter die Kündigung vom 10. November 2016 mit „Verhaltensgestörtheit,
keine Vertrauensbasis mehr“ (Klagebeilage 18). Er konkretisierte diese
Kündigungsbegründung unter anderem mit dem Halten einer zweiten Katze, dem
Nichtanschreiben des Briefkastens und dem Offenlassen der Fenster. Ob die
ersten beiden Verhaltensweisen einen Verstoss gegen den Mietvertrag darstellen,
kann offenbleiben: Jedenfalls ist es für den Vermieter befremdlich, wenn ihm am
15. Juli 2016 – dem Datum des Abschlusses des Mietvertrags und des Mietbeginns
– die Mieterin schriftlich bestätigt, dass sie lediglich eine Katze halte, und
ihm nicht einmal zwei Wochen später eröffnet, dass sie nunmehr eine zweite
Katze halte (vgl. auch Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.2). Dieses Verhalten ist
jedenfalls geeignet, das Vertrauen des Vermieters in die Mieterin zu schmälern.
Befremdlich ist es sodann auch, wenn die Mieterin sich weigert, den Briefkasten
anzuschreiben, und es dem Vermieter damit erschwert, ihr schriftliche
Erklärungen zukommen zu lassen, zumal sie dem Vermieter keinen Grund für ihre
Weigerung angibt (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.2). Auch diese Weigerung
ist geeignet, das Vertrauen des Vermieters zu untergraben. Die dritte
Verhaltensweise der Mieterin – das Offenlassen der Fenster – ist entgegen ihrer
Auffassung zumindest glaubhaft gemacht, was nach der dargelegten bundesgerichtlichen
Rechtsprechung genügt: Mit E-Mail vom 4. Oktober 2016 sprach der Vermieter die
Mieterin unter anderem auf das Problem an, dass es kalt im Haus werde, wenn sie
die Fenster offen lasse. Die anderen Mieter frören. Er fragte zudem, ob sie das
Haus vor Einbrechern schütze, wenn sie die Fenster über Nacht offen lasse
(Klagebeilage 8). In einer Antwort-E-Mail vom selben Tag bestritt die Mieterin
mit keinem Wort, dass sie die Fenster offen lasse („Die Fenster, die offen sind,
betreffen die Fenster auf der Seite zum Innenhof, welcher von Häusern
umschlossen ist. Es ist also höchst unwahrscheinlich, dass eine Anwohnerin
durch diese Fenster in die Wohnung gehen sollte. Ausserdem habe ich eine
Privathaftpflicht- und Hausratversicherung […] abgeschlossen“ [Klagebeilage
8]). Aufgrund dieser beiden E-Mails und angesichts der weiteren Korrespondenz
zwischen den Parteien sowie aufgrund von zwei Schreiben einer Mieterin in der
Liegenschaft (vgl. dazu Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.3) machte der Vermieter
zumindest glaubhaft, dass die Mieterin die Fenster wiederholt offen gelassen hatte.
Die ersten beiden Verhaltensweisen – Halten einer zweiten Katze und Weigerung,
den Briefkasten anzuschreiben – erscheinen wie dargelegt als befremdlich,
wenngleich sie für sich genommen nicht allzu schwer wiegen mögen. In
Kombination mit der dritten Verhaltensweise, dem wiederholten Offenlassen der
Fenster, handelt es sich aber nicht mehr um Bagatellen, welche die Kündigung
als treuwidrig erscheinen liessen. Die etwas rüde Kündigungsbegründung des
Vermieters – „Verhaltensgestörtheit, keine Vertrauensbasis mehr“ – wird durch
diese Vorfälle jedenfalls in nachvollziehbarer Weise gestützt. Die Behauptung
der Mieterin, der Vermieter habe mit seiner Kündigungsbegründung – der „Verhaltensgestörtheit“
– „offensichtlich“ auf ihre schwere Hörbehinderung angespielt, erscheint
angesichts der verschiedenen Vorfälle jedenfalls aus der Luft gegriffen. Auch
die beiden Schreiben des Vermieters vom 24. Juni 2017 und 29. Juni 2017, welche
die Mieterin mit der Berufung als Noven eingereicht hat (Berufungsbeilagen 5
und 6), belegen dies nicht. Vielmehr bestätigt der Vermieter in diesen beiden
Schreiben an die Rechtsvertreterin der Mieterin sowie an das Zivilgericht und
die Sozialhilfe Basel-Stadt, dass er sich am Verhalten der Mieterin gestört habe
und weiterhin störe. Der Vermieter vermochte damit in plausibler Weise
darzulegen, dass er die Kündigung nicht ohne objektives, ernsthaftes und
schützenswertes Interesse ausgesprochen hat.

 

Auch wenn sich
mit den genannten Vorfällen eine günstige Gelegenheit geboten haben sollte, das
Mietverhältnis mit einer Mieterin zu beenden, welche die Anrufung der
Schlichtungsstelle in Aussicht gestellt hatte, so lässt dies allein nicht schon
auf eine Rache- oder auf andere Weise missbräuchliche Kündigung schliessen. Wo
mehrere Kündigungsgründe zu beurteilen sind, ist die Kündigung denn auch im
Prinzip gültig, wenn einer der Gründe sich nicht als treuwidrig erweist (BGer
4A_155/2009 vom 27. Januar 2010 E. 6.2.1; 4A_143/2008 vom 26. Januar 2009 E.
6.1; 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.2; AGE ZB.2013.20 vom 8. November
2013 E. 3.5). Selbst wenn die vorliegende Kündigung auch vom Gedanken
getragen wäre, die von der Mieterin angekündigte Anrufung der
Schlichtungsstelle zu sanktionieren, würde dies – angesichts der genannten
Vorfälle – die Gültigkeit der Kündigung nicht in Frage stellen.

 

4.         Erstreckung des Mietverhältnisses

4.1      Die
Mieterin kritisiert sodann den Erstreckungsentscheid des Zivilgerichts. Das
Zivilgericht „tue“ ihre gewichtigen Vorbringen – Hörbehinderung und finanzielle
Situation – „in einem Satz ab“. Auf Seiten der Mieterin berücksichtige das
Zivilgericht einzig die Dauer des Mietverhältnisses, die aber immer „nur ein
Element“ der Interessenabwägung darstelle. Nicht genügend beachtet habe es die
persönliche und finanzielle Situation der Mieterin, namentlich ihre
Abhängigkeit von der Sozialhilfe, die hörbehinderungsbedingte Unmöglichkeit, in
einer „ringhörigen“ Liegenschaft zu wohnen, und die Haustiere. Die
Wohnungssuche werde auch durch den geringen Wohnungsleerstand erschwert. Auf
Seiten der Vermieterinteressen nicht zu berücksichtigen ist nach Auffassung der
Mieterin der „nicht bewiesene“ Vorwurf, dass die Fenster 24 Stunden geöffnet
seien. Unbewiesen und damit ebenfalls nicht zu berücksichtigen sei der Vorwurf
des Vermieters, sie habe ihn im April 2017 nicht in ihre Wohnung gelassen, um
einen Wasserschaden in der Küche zu beheben (Berufung, Rz. 45–52).

 

4.2      Der
Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Dauer der Erstreckung
beträgt für Wohnräume höchstens vier Jahre, wobei im Rahmen der Höchstdauer
eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können (Art. 272b Abs. 1 OR).

 

Bei der
Interessenabwägung zu berücksichtigen sind insbesondere die Umstände des
Vertragsschlusses und der Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses,
die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und
deren Verhalten, ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe
Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und
überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume
(Art. 272 Abs. 2 OR). Dabei ist der Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu
beachten, der darin besteht, die Folgen der Vertragsauflösung für den Mieter zu
mildern, indem ihm mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche
Neuorientierung gelassen wird. Art. 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die
aufgestellten Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den
Erstreckungsentscheid nur massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der
gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen. Bei der Festlegung der Art und
Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen
Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (vgl. zum Ganzen BGer 4A_477/2016 vom
27. September 2016 E. 3.2 und 3.3, mit Hinweisen).

 

4.3      Das
Zivilgericht hält in seiner Begründung zur Erstreckung zunächst die Umstände
fest, auf die sich die Mieterin berufe, nämlich ihre hochgradige
Schwerhörigkeit und ihre Sozialhilfeabhängigkeit, welche die Wohnungssuche
erschweren würden. Sodann hält das Zivilgericht fest, es sei aktenkundig, dass
die Mieterin allein mit einer oder zwei Katzen lebe. Entgegen der Ansicht der
Mieterin berücksichtigt damit das Zivilgericht die von ihr angeführten
Mieterinteressen weitestgehend (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3, S. 17). Nicht
ausdrücklich nennt das Zivilgericht einzig den geringen Wohnungsleerstand. Der
Wohnungsleerstand, wie er sich aus amtlichen Statistiken ergibt, ist eine
notorische Tatsache (Spirig,
Grundsätze im Erstreckungsrecht, in: mp 2008, S. 199, 212; vgl. auch BGer
2C_544/2010 vom 23. Dezember 2010 E. 2.2) und dürfte vom Zivilgericht wohl
berücksichtigt worden sein (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 4.2). Selbst wenn
man annähme, dass das Zivilgericht die Wohnungsleerstandsquote nicht
berücksichtigt hätte, bestände kein Anlass, in den weiten zivilgerichtlichen
Ermessensspielraum einzugreifen und die Erstreckung des Mietverhältnisses um neun
Monate als unangemessen kurz zu qualifizieren.

 

Nicht zu
beanstanden ist sodann, dass das Zivilgericht bei den Vermieterinteressen
berücksichtigt, dass die Mieterin wiederholt die Fenster offen gelassen und
sich geweigert hat, den Vermieter in ihre Wohnung zu lassen, um einen im April
2017 entstandenen Wasserschaden in der Küche der Mieterin zu beheben
(Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3, S. 17 f.). Das wiederholte Offenlassen der
Fenster ist zumindest glaubhaft gemacht, wie in Erwägung 3.3 dargelegt worden
ist. Die Behauptung, die Mieterin habe sich geweigert, den Vermieter zur
Schadensbehebung in ihre Wohnung zu lassen, stellte der Vermieter an der Verhandlung
vom 12. Juni 2017 auf (Verhandlungsprotokoll, S. 5 Mitte). Diese Behauptung bestritt
die Mieterin vor Zivilgericht nicht (Verhandlungsprotokoll, S. 6 Mitte),
weshalb das Zivilgericht die Behauptung des Vermieters, die Mieterin habe ihm
den Wohnungszutritt verweigert, zu Recht im Rahmen des Erstreckungsentscheid
berücksichtigte.

 

Zusammenfassend ist
festzuhalten, dass das Zivilgericht die Interessen der Mieterin und des
Vermieters korrekt ermittelt und gegeneinander abgewogen hat und dass die
gewährte Erstreckungsdauer von neun Monaten als angemessen erscheint.

 

5.         Sachentscheid und Kostenentscheid

5.1      Aufgrund
der vorstehenden Erwägungen erweist sich die am 10. November 2016 ausgesprochene
Kündigung der 1 ½-Zimmerwohnung als nicht missbräuchlich und die bis zum 31.
Dezember 2017 gewährte einmalige Erstreckung als korrekt. Der angefochtene
Entscheid ist deshalb zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung
abzuweisen.

 

5.2      Gemäss
dem Ausgang des Berufungsverfahrens hat die Mieterin die Prozesskosten des Berufungsverfahrens
zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten betragen das Ein- bis Anderthalbfache
der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1 Ziffer 1 der Verordnung über
die Gerichtsgebühren [GebV, SG 154.810]). Bei einem Streitwert von CHF 30'000.–
(vgl. Erwägung 1) betragen die erstinstanzlichen Gerichtskosten rund CHF 750.–
(§ 2 Abs. 3 und 4 GebV). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten sind mit CHF 1'100.–
festzusetzen. Da der Vermieter nicht anwaltlich vertreten ist, ist ihm im
zweitinstanzlichen Verfahren kein Aufwand entstanden, den die Mieterin zu
entschädigen hätte.

 

5.3      Die
Mieterin beantragt auch im zweitinstanzlichen Verfahren die unentgeltliche
Rechtspflege (Art. 117 ZPO). Als Sozialhilfebezügerin ist sie
ausgewiesenermassen mittellos. Da ihre Rechtsbegehren sich – wenn auch knapp –
nicht als aussichtslos erweisen, ist ihr die unentgeltliche Rechtspflege auch
für das Berufungsverfahren zu gewähren. Entsprechend ist sie von der Zahlung
der zweitinstanzlichen Gerichtskosten zu befreien (Art. 118 Abs. 1 lit. b ZPO).

 

Im Umfang der
Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege an die Mieterin sind die
Bemühungen ihrer Rechtsvertreterin im zweitinstanzlichen Verfahren aus der
Gerichtskasse zu entschädigen (Art. 118 Abs. 1 lit. c und Art. 122 Abs. 1 lit.
a ZPO). Im Berufungsverfahren berechnet sich das Honorar nach den für das
erstinstanzliche Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein
Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist. Der Abzug entfällt bei Anwaltswechsel
nach einer Instanz für die Rechnungsstellung gegenüber der Auftraggeberin (§ 12
Abs. 1 der Honorarordnung [HO, SG 291.400]). Bei einem Streitwert von CHF 30'000.–
(vgl. Erwägung 1) beträgt das erstinstanzliche Grundhonorar CHF 2'900.– (§ 4
Abs. 1 lit. a Ziffer 7 HO). Wird ein Prozess – wie das vorliegende Berufungsverfahren
– schriftlich statt mündlich geführt, erhöht sich das Grundhonorar bis um die
Hälfte (§ 4 Abs. 2 HO). Da das Berufungsverfahren lediglich das Verfassen einer
Rechtsschrift und nicht auch eine Verhandlung umfasst (vgl. § 3 Abs. 2 HO),
rechtfertigt sich im Gegenzug ein Abzug von einem Drittel. Der Zuschlag für die
Schriftlichkeit des Verfahrens und der Abzug für das Entfallen einer
Verhandlung heben sich somit gegenseitig auf, so dass das Honorar nach den für
das erstinstanzliche Verfahren aufgestellten Grundsätze CHF 2'900.– beträgt. Die
Mieterin zog für das Berufungsverfahren eine neue Anwältin bei. Diese ist bereits
die vierte Rechtsvertreterin der Mieterin seit Einreichung des
Schlichtungsgesuchs. Dass für das Berufungsverfahren ein dritter Anwaltswechsel
notwendig gewesen ist, behauptet und begründet die Mieterin nicht. Der Aufwand
der neuen Anwältin zur Einarbeitung in den Prozessstoff stellt somit unnötige
Prozesskosten dar, die nach Art. 108 ZPO von der Mieterin zu bezahlen sind. In
diesem Umfang wird der Mieterin keine unentgeltliche Verbeiständung gewährt. Da
die Einarbeitung in den Prozessstoff nicht aus der Gerichtskasse zu
entschädigen ist, wird vom – nach den für
das erstinstanzliche Verfahren aufgestellten Grundsätzen berechneten – Honorar trotz Anwaltswechsel ein Drittel abgezogen. Der
Rechtsvertreterin der Mieterin wird daher ein Honorar von CHF 2'000.– aus der
Gerichtskasse ausgewiesen.

 

Die Mieterin ist
zur Nachzahlung der Gerichtskosten und des aus der Gerichtskasse ausgerichteten
Anwaltshonorars verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist (Art. 123 Abs. 1
ZPO).

 

 

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 12. Juni 2017 (MG.2017.36) wird abgewiesen.

 

            Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'100.–. Diese gehen zufolge
Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege zu Lasten der Gerichtskasse. Die
Nachzahlung gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.

 

            Die Berufungsklägerin trägt ihre eigenen
Parteikosten. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege wird ihrer
unentgeltlichen Rechtsbeiständin, […], ein Honorar von CHF 2'000.–, zuzüglich 8
% MWST von CHF 160.–, aus der Gerichtskasse ausgerichtet. Die Nachzahlung gemäss
Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.

 

            Mitteilung an:

-      
Berufungsklägerin

-      
Berufungsbeklagter

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

-      
Bundesamt für Wohnungswesen

 

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

lic. iur. Johannes Hermann

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen
erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht
(1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf
Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.