# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 83a808d6-8f98-516d-a69d-3771dd4283f0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 04.05.2017  VB.2017.00037
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00037_2017-05-04.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00037	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 04.05.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Rückbau einer Einstellhalle; Auslegung einer BZO-Bestimmung der Gemeinde Kleinandelfingen.

Die vor dem Hauptgebäude liegende, im Jahr 1996 bewilligte Einstellhalle wird durch das Bauvorhaben weder baulich noch in ihrer Nutzweise verändert. Daher kann ihre Rechtmässigkeit im vorliegenden Verfahren nicht überprüft werden (E. 2.2 f.).

Die umstrittene BZO-Bestimmung ist so zu verstehen, als dass ein Gebäude als Ganzes talseitig optisch nicht mehr als zweigeschossig in Erscheinung treten darf. Es handelt sich um eine Ästhetikklausel (E. 3.5 f.). Die Bestimmung wird durch das Bauvorhaben nicht verletzt (E. 4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG
BZO
GESCHOSSZAHL
RECHTSWIDRIGE BAUTE
WIDERRUF

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 293 PBG
§ 357 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2017.00037

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 4. Mai 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Isabella Maag.   

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA E, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.1. B, 

 

1.2. C, 

 

2.    Gemeinderat Kleinandelfingen, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 15. Juni 2016 erteilte der
Gemeinderat Kleinandelfingen B und C die Baubewilligung für den Abbruch eines
bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Zweifamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 03 in Kleinandelfingen.

II.  

Dagegen rekurrierte A am 19. Juli 2016 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess sein Rechtsmittel mit
Entscheid vom 5. Januar 2017 teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung
mit verschiedenen Auflagen.

III.  

Am 18. Januar 2017 führte A Beschwerde beim Verwaltungsgericht
und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben, soweit damit
sein Rekurs abgewiesen worden ist. Die vom Gemeinderat Kleinandelfingen
erteilte Baubewilligung sei nicht nur mit Auflagen zu ergänzen, sondern
insgesamt aufzuheben. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von
A und C. Das Baurekursgericht liess sich am 2. Februar 2017 mit dem
Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Gemeinderat
Kleinandelfingen beantragte am 8. Februar 2017 sinngemäss die Beschwerde
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A. Am
16. Februar 2017 teilten A und C mit, dass sie auf eine Beschwerde gegen
den Entscheid des Baurekursgerichts verzichteten und beantragten sinngemäss die
Abweisung der Beschwerde, wobei zu prüfen sei, ob der Bauherrschaft eine
Umtriebsentschädigung zustehe. Zudem beantragten sie, die Kosten des Rekurs-
und Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Schliesslich
reichte A am 3. März 2017 seine Replik ein, wozu sich die
Beschwerdegegnerschaft nicht mehr vernehmen liess.

 

 

Die Kammer erwägt:

 

1.
 

Die private Beschwerdegegnerschaft ist Eigentümerin des an
der D-Strasse 03 in Kleinandelfingen gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 01,
welches sich in der Wohnzone W2/20 befindet. Dem Beschwerdeführer gehört die
westlich an das Baugrundstück angrenzende Parzelle Kat.-Nr. 02. Die
Bauherrschaft möchte das bestehende Einfamilienhaus abbrechen und durch ein
Zweifamilienhaus ersetzen. Geplant ist der Bau eines Gebäudes mit einem
Untergeschoss und zwei Vollgeschossen. Auf dem Flachdach soll zudem ein
Attikageschoss gebaut werden. Die sich vor dem Haus befindende – auf die D-Strasse
hinausführende – Autoeinstellhalle soll im Rahmen des Umbaus nicht verändert
werden. Der Bau dieser Einstellhalle wurde 1996 vom Gemeinderat
Kleinandelfingen bewilligt und im Rechtsmittelverfahren von der
Baurekurskommission IV des Kantons Zürich vom 27. Februar 1997 (im
Wesentlichen) geschützt.

2.
 

2.1 Der
Beschwerdeführer rügt zunächst, die Einstellhalle überschreite die Überbauungsziffer
und unterschreite den Grenzabstand zum Nachbargrundstück, womit diese materiell
rechtswidrig sei und rückgebaut werden müsse. Da die Einstellhalle bereits im
Zeitpunkt des ursprünglichen Baubewilligungsverfahrens rechtswidrig gewesen sei,
habe die Baubehörde hierfür zu Unrecht eine Baubewilligung erteilt bzw. die
Baurekurskommission IV diese im Jahr 1997 zu Unrecht geschützt. Die
Einstellhalle geniesse damit auch keinen Bestandesschutz. Der
Beschwerdegegner 2 führt in seiner Baubewilligung vom 15. Juni 2016
hierzu aus, die Tiefgarage überschreite die Überbauungsziffer für Nebengebäude
deutlich. Diese Baurechtswidrigkeit sei infolge geänderter Bauvorschriften eingetreten
und deshalb hinzunehmen.

2.2 Das Baugesuchsverfahren wird durch den Gesuchsteller
eingeleitet und dieser bestimmt auch dessen
Gegenstand (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,
S. 51 Rz. 115 sowie Fussnote 28). Wie bereits erwähnt, erteilte
der Gemeinderat der heutigen privaten Beschwerdegegnerschaft 1996 eine
Baubewilligung für die Errichtung einer Einstellhalle, welche im vom heutigen
Beschwerdeführer angestrengten Rekursverfahren grösstenteils bestätigt wurde.
Unbestritten ist sodann, dass die Einstellhalle selber durch das Bauvorhaben
weder baulich noch in ihrer Nutzweise verändert werden soll. Zwar ist dem
Beschwerdeführer zuzustimmen, wenn er ausführt, die Einstellhalle stehe in
einem funktionellen Zusammenhang zum geplanten Neubau, da diese dem Haus
weiterhin als Autogarage dienen soll und dieses durch die Einstellhalle
erschlossen wird. Aus den eingereichten Plänen wird allerdings ersichtlich,
dass das Zweifamilienhaus – gleich wie das bestehende Einfamilienhaus –
hinsichtlich Statik und Konstruktion vom Garagengeschoss unabhängig ist. Ausserdem
führt der Abstand von 10,5 m zwischen dem Haus und der Fassade der
Einstellhalle sowie die Bepflanzung der dazwischenliegenden Decke der
Einstellhalle dazu, dass diese auch optisch getrennt vom dahinterliegenden Haus
wahrgenommen wird. Das bestehende Einfamilienhaus und die Einstellhalle bilden
damit – entgegen dem Beschwerdeführer – kein "Ensemble", das durch
das Bauvorhaben verändert würde. Somit ist mit der Vorinstanz davon auszugehen,
dass es sich bei der Einstellhalle um eine selbständige Nebenbaute handelt, welche
nicht Gegenstand des beschwerdegegnerischen Baugesuches bildet. Ein Umbau oder
eine Erweiterung der Einstellhalle liegt nicht vor. Damit muss auch nicht
geprüft werden, ob der Neubau nach § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) zulässig wäre oder nicht.

2.3 Daraus
folgt, dass die Einstellhalle auch nicht Inhalt des gegen die Baubewilligung
gerichteten Rekurs- bzw. Beschwerdeverfahrens sein kann, weshalb sich weitere
Ausführungen hierzu grundsätzlich erübrigen. Da sich jedoch der Beschwerdegegner 2
in der Baubewilligung vom 15. Juni 2016 von sich aus zur – seiner Ansicht
nach bestehenden – nachträglichen Rechtswidrigkeit der Einstellhalle geäussert
hat, ist der Vollständigkeit halber dennoch kurz auf den vom Beschwerdeführer
geforderten Rückbau einzugehen. Dabei kann offenbleiben, ob die Einstellhalle
tatsächlich (ursprünglich oder nachträglich) materiell rechtswidrig ist, wäre
doch vorliegend ein Widerruf der Baubewilligung und die Anordnung des Rückbaus
ohnehin ausgeschlossen: Eine Baubewilligung, von der bereits Gebrauch gemacht
worden ist, gilt grundsätzlich als unwiderruflich. Ein Widerruf kommt in einem
solchen Fall nur in Betracht, wenn durch die Rechtswidrigkeit der Baute besonders
gewichtige öffentliche Interessen beeinträchtigt werden. Hierzu gehört
insbesondere der Schutz von Polizeigütern wie etwa die Sicherheit und
Gesundheit von Personen (BGr, 6. Mai 2015, 1C_740/2013, E. 5.2 und 8.3 mit
weiteren Hinweisen). Eine solche Gefährdung von Polizeigütern wurde weder vom
Beschwerdeführer behauptet noch ist ersichtlich, wie eine Überschreitung der
Überbauungsziffer Personen an Leib und Leben gefährden soll. Somit erweist sich
die Bewilligung zum Bau der Einstellhalle als unwiderruflich.

Überdies ist anzumerken, dass der heutige Beschwerdeführer,
welcher auch im damaligen Rekursverfahren anwaltlich vertreten war, bereits
1997 geltend machte, dass das Garagengeschoss die Überbauungsziffer
überschreite. Dieses Vorbringen wurde jedoch von der
Baurekurskommission IV zurückgewiesen. Der Beschwerdeführer hat diesen
Rekursentscheid unbestrittenermassen in Rechtskraft erwachsen lassen und es
wäre daher stossend, wenn er dieselben Argumente im heutigen Verfahren gegen
eine baulich unverändert bleibende Einstellhalle nochmals vorbringen könnte. Zudem
hätte eine allfällige Überschreitung der Überbauungsziffer durch die
Einstellhalle keinen Einfluss auf die Rechtmässigkeit des Neubaus, ist doch
gemäss Art. 25 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Kleinandelfingen vom 6. April 2011 (BZO) die Überbauungsziffer für
Nebengebäude unabhängig von derjenigen für Hauptgebäude.

3.
 

3.1 Weiter
rügt der Beschwerdeführer, die eingereichten Fassadenpläne würden zeigen, dass
der Neubau viergeschossig in Erscheinung trete, wodurch Art. 25
Abs. 2 BZO verletzt werde.

3.2 Art. 25
Abs. 1 BZO besagt, dass Gebäude in der Wohnzone W2/20 maximal zwei Vollgeschosse
haben dürfen. Absatz 2 legt unter dem Randtitel "Talseitige
Fassaden" sodann fest, dass in der W2/20 die talseitigen Fassaden maximal
zweigeschossig in Erscheinung treten dürfen. Davon ausgenommen sind
Hauszugänge, Gartenausgänge sowie Zufahrten zu Einzel-, Doppel- und
Sammelgaragen (Art. 25 Abs. 2 Satz 2 BZO). Schliesslich wird in
Art. 25 Abs. 4 Satz 1 BZO festgehalten, dass der Ausbau eines
Dachgeschosses frei ist.

3.3 Der
Beschwerdegegner 2 hat sich weder in der Baubewilligung noch im Rekurs-
und Beschwerdeverfahren dazu geäussert, wie Art. 25 Abs. 2 BZO
auszulegen ist und in welchem Verhältnis dieser Absatz zu den Absätzen 1 und 4
steht. Auch die Frage, ob das Zweifamilienhaus talseitig höchstens
zweigeschossig in Erscheinung tritt und damit Art. 25 Abs. 2 BZO
erfüllt, ist vom Beschwerdegegner 2 nicht behandelt worden.

3.4 Die
Vorinstanz hat zur Auslegung und Einhaltung von Art. 25 Abs. 2 BZO
Folgendes ausgeführt: Da Eingänge zu Sammelgaragen ausdrücklich von der
Anwendung von Art. 25 Abs. 2 BZO ausgenommen seien, habe der
freigelegte Bereich des Garagengeschosses unberücksichtigt zu bleiben. Das
Dachgeschoss falle sodann bei der Beurteilung des talseitigen Erscheinungsbildes
von vornherein ausser Betracht, da gestützt auf Art. 25 Abs. 1 BZO
zwei Vollgeschosse gestattet seien und daher in Absatz 2 nur diese beiden
Vollgeschosse gemeint sein könnten. Ausserdem normiere Art. 25 Abs. 4
BZO, dass der Ausbau eines Dachgeschosses frei sei. Daraus folge, dass das
Bauvorhaben mit seinen beiden Vollgeschossen bauordnungskonform talseitig
zweigeschossig in Erscheinung trete.

3.5 Diese Auslegung vermag nur teilweise zu
überzeugen. Würde man nämlich der vor­instanzlichen Ansicht folgen, hätte
Art. 25 Abs. 2 BZO praktisch keine eigenständige Bedeutung mehr. So
würde die Bestimmung bloss noch besagen, dass die beiden zulässigen
Vollgeschosse eines Hauses talseitig nicht mehr als zweigeschossig in
Erscheinung treten dürfen. Eine solche Konstellation erscheint aber ohnehin nur
schwer vorstellbar. Auch die Ausnahme für Hauszugänge etc. (Art. 25
Abs. 2 Satz 2 BZO) macht bei einer solchen Auslegung wenig Sinn.
Zudem deutet die Formulierung "maximal zweigeschossig in Erscheinung
treten" darauf hin, dass unter diesem Absatz eine optische bzw.
gestalterische Beurteilung vorzunehmen ist. Daraus, dass der lokale Gesetzgeber
diese Beschränkung nur für talseitige Fassaden festgesetzt hat, lässt sich
ausserdem schliessen, dass es ihm dabei nicht um eine weitere – überflüssige –
Festlegung bezüglich der Vollgeschosszahl ging, sondern er in dem Sinn eine
einheitliche Überbauung der talseitigen Fassaden anstrebte, als dass diese von
Süden her betrachtet nicht allzu dominant in Erscheinung treten sollen.

3.6 Demzufolge kann Art. 25 Abs. 2 BZO
nur so verstanden werden, als dass dieser Absatz verhindern möchte, dass ein
Gebäude als Ganzes und damit gerade auch aufgrund seiner Unter- und
Dachgeschosse talseitig optisch mehr als zweigeschossig in Erscheinung tritt.
Mithin handelt es sich bei Art. 25 Abs. 2 BZO damit um eine
Ästhetikklausel. Dass Art. 25 Abs. 4 BZO den Ausbau eines
Dachgeschosses als frei bezeichnet, steht einer solchen Auslegung nicht
entgegen: Solange das Dachgeschoss talseitig als solches wahrgenommen wird und
das Gebäude folglich von aussen betrachtet nicht als dreigeschossig erscheint,
lässt sich ein ausgebauter Dachstock ohne Weiteres mit Art. 25 Abs. 2
BZO vereinbaren.

4.
 

4.1 Somit ist
zu prüfen, ob die talseitige Fassade des Neubaus – vorliegend also die Südfassade
– den so ausgelegten Art. 25 Abs. 2 BZO erfüllt. Für die Beurteilung
massgebend ist dabei insbesondere die Sicht von der südlich des Baugrundstückes
verlaufenden D-Strasse.

4.2 Aus den
eingereichten Fassadenplänen wird ersichtlich, dass die beiden Vollgeschosse
des Neubaus talseitig als ebensolche wahrgenommen werden und das Bauvorhaben
bereits aufgrund derselben als zweigeschossig in Erscheinung tritt. Daran
ändert – entgegen der Vorinstanz – nichts, dass das Erdgeschoss für einen sich
auf der D-Strasse befindenden Betrachter als durch das Garagengeschoss verdeckt
erscheint. Bei einer frontalen Sichtweise auf den Neubau sind klarerweise
sowohl das Garagengeschoss als auch das Erdgeschoss gleichzeitig und
übereinander sichtbar. Ebenso verhält es sich, wenn sich ein Betrachter
innerhalb des Wohnquartiers auf eine etwas erhöhte Lage begibt.

4.3 Hingegen
fällt das Garagengeschoss mit der Einstellhalle bei der Prüfung nach
Art. 25 Abs. 2 BZO ausser Betracht. Es kann diesbezüglich
grundsätzlich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
Zunächst sind Zufahrten zu Sammelgaragen bereits aufgrund des klaren Wortlautes
von der Anwendung von Art. 25 Abs. 2 BZO ausgenommen. Versteht
man die Bestimmung als Gestaltungsvorschrift, macht die Ausnahmeregelung denn
auch durchaus Sinn, wird doch ein Hauseingang oder eine Zufahrt zu einer
Sammelgarage von aussen betrachtet in der Regel nicht als eigenes Geschoss
wahrgenommen. Dies muss umso mehr für eine Zufahrt gelten, welche sich nicht im
Gebäude selber, sondern mehr als 10 m davor befindet. Das Vorbringen des
Beschwerdeführers, die Einstellhalle "sprenge mit ihren Massen das gemäss
Art. 25 Abs. 2 Satz 2 BZO Zulässige bei Weitem", ist dagegen
ungenügend substanziiert und findet denn auch keine Grundlage in der BZO. Auch
aus der Tatsache, dass das Garagengeschoss im Rekursentscheid vom
27. Februar 1997 als freigelegtes Untergeschoss bezeichnet wird, kann der
Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten ableiten. Da Erwägungen im Gegensatz
zum Dispositiv eines Entscheides nicht in Rechtskraft erwachsen (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons Zürich (VRG), 3. A., Zürich etc.
2014, § 28 N. 7), ist das Gericht im vorliegenden Verfahren
nicht an diese Einschätzung gebunden. Zudem ist die hier interessierende
Erwägung eher knapp gehalten, war doch aufgrund der damaligen Ausgangslage mit
einem einstöckigen Haus und einem von aussen nicht sichtbar ausgebauten
Dachgeschoss ohnehin klar, dass das Bauvorhaben Art. 25 Abs. 2 BZO
(damals: Art. 16 Abs. 2 BauO) nicht verletzt. Ebenso unbehelflich ist
der vom Beschwerdeführer angeführte Entscheid der Baurekurskommission IV
aus dem Jahr 1993 zu § 293 Abs. 2 PBG. Zwar ist es richtig, dass
Art. 25 Abs. 2 Satz 2 BZO und § 293 Abs. 2 PBG ihrem
Wortlaut nach weitgehend übereinstimmen. Es bestehen aber keinerlei Hinweise
dafür, dass der lokale Gesetzgeber damit beabsichtigte, im Sinn einer
dynamischen Verweisung die jeweils geltende Rechtsprechung zu § 293 PBG
bei der Auslegung der hier strittigen BZO-Bestimmung für massgeblich zu
erklären.

4.4 Somit ist
für die Einhaltung von Art. 25 Abs. 2 BZO entscheidend, ob das
Dachgeschoss als talseitige Fassade wahrgenommen wird und das Zweifamilienhaus
damit dreigeschossig in Erscheinung tritt.

4.4.1
Hierzu ist vorab anzumerken, dass das Baurekursgericht die Baubewilligung
hinsichtlich des Dachgeschosses durch mehrere Nebenbestimmungen ergänzt hat. Zum
einen wurde angeordnet, dass sich der oberste Gebäudeabschnitt
("Attikageschoss") innerhalb des nach § 292 PBG massgeblichen
Profils eines entsprechenden Schrägdaches zu halten habe. Zum anderen seien die
im Attikageschoss vorgesehenen gemauerten Brüstungen durch offene
Sicherungsgeländer zu ersetzen oder soweit zurückzunehmen, dass sie innerhalb
des massgeblichen Profils gemäss § 292 PBG zu liegen kommen. Diese
Auflagen wurden von der Bauherrschaft nicht angefochten, weshalb sie bereits in
die hier vorzunehmende ästhetische Beurteilung einzubeziehen sind.

4.4.2
Der Beschwerdeführer macht in seiner Beschwerde geltend, das Bauvorhaben
verletzte Art. 25 Abs. 2 BZO, da (auch) das Dachgeschoss talseitig in
Erscheinung trete. So sei darauf eine Loggia geplant, welche talseitig auf
einer Länge von 4,7 m bündig mit der darunterliegenden Fassade des Erd-
und Obergeschosses verlaufe. Dem restlichen Teil des Dachgeschosses, welcher 9,37 m
lang sei, sei südseitig eine Terrasse mit einer Tiefe von 3,1 m
vorgelagert. Diese Ausführungen zum Sachverhalt sind zwar zutreffend, sie
führen aber nicht zu einer Verletzung der hier interessierenden BZO-Bestimmung.
Wie bereits ausgeführt (siehe E. 3.6), steht Art. 25 Abs. 2 BZO
dem (Aus-)Bau eines Dachgeschosses nämlich nicht entgegen, solange dieses
talseitig als solches erkennbar ist. Dies ist vorliegend der Fall. Auf
zwei Dritteln der Südfassade liegt das Attikageschoss zurückversetzt, hinter
einer relativ breiten Terrasse. Das einzige fassadenbündige Bauelement ist
damit die einen Drittel der Südfassade einnehmende Loggia. Ein solche
Gestaltung ist aber gerade typisch für ein Attikageschoss und dieses ist damit,
von aussen betrachtet, klar als Dachgeschoss erkennbar. Würde man der
Argumentation des Beschwerdeführers folgen, könnte ein Bauherr auf einem
Gebäude mit einem Flachdach nur dann ein Attikageschoss errichten, wenn er
gleichzeitig auf ein Vollgeschoss verzichten würde. Ein solche Einschränkung
würde einen nicht unerheblichen Eingriff in die Eigentumsrechte des
betreffenden Bauherrn bedeuten und bedürfte daher einer (klaren) gesetzlichen
Grundlage. Eine solche findet sich in der BZO der Gemeinde Kleinandelfingen
aber nicht. Auch deutet nichts darauf hin, dass der lokale Gesetzgeber die
daraus resultierende Schlechterstellung von Häusern mit Flachdächern gegenüber
solchen mit Schrägdächern gewollt hätte, fand er doch in seinem Bericht zur
BZO-Revision von 2011 durchaus wohlwollende Worte für das gemäss dem
revidierten Art. 26 BZO neu zulässige Flachdach; Dieses sei heute eine
weitverbreitete und beliebte Dachform, weil es grosszügige Terrassen zulasse
und im Gegensatz zum Schrägdach die Raumhöhe nicht einschränke (Bericht gemäss
Art. 47 RPV, S. 28).

4.5 Zusammengefasst
liegt damit vorliegend kein Verstoss gegen Art. 25 Abs. 2 BZO vor. Demgemäss
ist die Beschwerde abzuweisen.

5.
 

Ausgangsgemäss sind die
Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 VRG). 

Der privaten
Beschwerdegegnerschaft steht mangels besonderen Aufwands keine
Parteientschädigung zu (§ 70 in Verbindung mit § 17 Abs. 1
lit. a VRG). Das von ihr gestellte Begehren um Neuverteilung der
Rekurskosten erweist sich sodann als unzulässig, ist im Verfahren vor
Verwaltungsgericht das Institut einer Anschlussbeschwerde doch nicht bekannt (Marco
Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 63
N. 22). Abgesehen davon ist die private Beschwerdegegnerschaft im
Rekursverfahren teilweise unterlegen, was eine teilweise Kostenauferlegung zu
ihren Lasten rechtfertigt. 

Der lokalen Behörde steht in der vorliegenden
Konstellation, in der sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss
ebenfalls keine Entschädigung zu (vgl. VGr, 11. April 2017, VB.2016.00676,
E. 6, mit Hinweisen; Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.       
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 6'150.--     Total der Kosten.

3.       
Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.       
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.       
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.       
Mitteilung an …