# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 61dfe74c-e160-5e21-9d1f-ec0122f7cce4
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 19.01.2023  VB.2022.00191
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00191_2023-01-19.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00191	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 19.01.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 05.04.2024 nicht eingetreten.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage. Bauherrenbeschwerde betreffend eine Auflage, mit welcher die Vorinstanz die für den Neubau erteilte Baubewilligung ergänzte. Abgrabungen nach Art. 37 BZO Küsnacht. Gebäudehöhe bei einer Fassade mit ausgeprägter Staffelung (vgl. auch die mit dem vorliegenden zusammenhängenden Verfahren VB.2022.00192 und VB.2022.00220/00224).

Die geplanten Abgrabungen an der Westfassade des projektierten Neubaus überschreiten das nach Art. 37 BZO zulässige Mass nicht. Eine Überschreitung der Gebäudehöhe - einerseits im Zusammenhang mit einer (im Rahmen eines früheren verwaltungsgerichtlichen Verfahrens als zulässig beurteilten) kommunalen Praxis zum (ästhetisch motivierten) Art. 37 BZO sowie andererseits im Sinn der (gleichzeitig einzuhaltenden) technischen Bestimmung von § 280 Abs. 1 PBG - ist nicht festzustellen (E. 4.1 ff.).
Die (ausgeprägte) Staffelung der betreffenden Fassade könnte entgegen vorinstanzlicher Auffassung auch im Rahmen von § 280 Abs. 1 PBG nicht ausser Acht gelassen werden (E. 4.3.3).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABGRABUNG
BAU- UND ZONENORDNUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GEBÄUDEHÖHE
GEBÄUDEHÖHENBERECHNUNG
KOMMUNALES RECHT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 280 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00191

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 19. Januar 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
José Krause, Gerichtsschreiberin
Viviane Eggenberger.

 

 

 

In Sachen

 

 

C AG, vertreten durch RA D, 

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

1.1  F, 

1.2  G, 

 

2.    H, 

 

1 + 2 vertreten durch RA K,

 

3.    A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

und

 

Baukommission Küsnacht, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte die
Baukommission Küsnacht der C AG unter Nebenbestimmungen eine
Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
am E-Weg 02 in Küsnacht.

Weiter erteilte die Baukommission Küsnacht der C AG
mit Beschluss vom 27. April 2021 unter Nebenbestimmungen eine
Baubewilligung für eine die Zufahrt zum geplanten Neubau betreffende
Projektänderung.

II. Gegen
die mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte Baubewilligung
rekurrierten F und G, H sowie A mit je separaten Rekursschriften vom 20. Januar
2021 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Gegen die mit Beschluss vom 27. April 2021 erteilte
Bewilligung betreffend die Projektänderung rekurrierten F und G, H sowie A
wiederum mit je separaten Rekursschriften vom 2., 3. und 4. Juni 2021 an
das Baurekursgericht. 

Mit Rekursentscheid vom
1. März 2022 hiess das Baurekursgericht unter Vereinigung sämtlicher
Rekurse diejenigen gegen die Stammbaubewilligung vom 15. Dezember 2020
teilweise – nämlich in Bezug auf vorgesehene Abgrabungen – gut; diesbezüglich
legte das Baurekursgericht die Auflage fest, dass "der Baubehörde [...]
vor Baubeginn geänderte Pläne mit auf das zulässige Mass [...] zu reduzierenden
Abgrabungen zur Bewilligung einzureichen" seien (Dispositiv-Ziff. II
Abs. 2). Im Übrigen wurden sämtliche Rekurse abgewiesen, soweit darauf
eingetreten wurde.

III.  

Mit Beschwerde vom
31. März 2022 gelangte die C AG an das Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 1. März 2022 aufzuheben, soweit damit der Beschluss
der Baukommission Küsnacht vom 15. Dezember 2020 um eine korrigierende
Auflage betreffend Abgrabungen ergänzt worden sei.

Die Baukommission der Gemeinde Küsnacht beantragte in ihrer
Mitbeantwortung der Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 die Aufhebung
der von der Vorinstanz statuierten Auflage und damit die Gutheissung der Beschwerde.
Das Baurekursgericht schloss am 16. Mai 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung
der Beschwerde. Mit je separaten Beschwerdeantworten vom 23. Mai 2022
beantragten A, F und G sowie H die Abweisung der Beschwerde unter
Entschädigungsfolge zulasten der C AG. In der Folge liessen sich die C AG
(mit Replik vom 7. Juni 2022 und weiterer Eingabe vom 30. Juni 2022)
und die Baukommission Küsnacht (mit Stellungnahme vom 29. Juni 2022)
einerseits sowie A andererseits (mit Eingaben vom 17. Juni 2022 [Duplik] und
vom 10. August 2022) abwechslungsweise weiter vernehmen. Die Baukommission
Küsnacht verzichtete schliesslich am 25. August 2022 unter Festhalten an
den gestellten Anträgen explizit auf eine weitere Stellungnahme. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten (vgl. sogleich 2).

2.
 

Die Beschwerdeführerin rügt vorab, die Vorinstanz sei
insoweit zu Unrecht auf den Rekurs der (heutigen) Beschwerdegegnerin 3
eingetreten, als diese bezüglich der von ihr gerügten Abgrabungen an der
Westfassade gar nicht beschwert sei. Ihr Grundstück (Kat.-Nr. 05) sei
östlich des Baugrundstücks gelegen und die abgewandte Westfassade des
projektierten Mehrfamilienhauses von dort aus gar nicht einsehbar. Aus der
korrigierenden Auflage der Vorinstanz sei ihr folglich kein Vorteil erwachsen.
Die Beschwerdeführerin ist daher der Auffassung, der damaligen
Rekurrentin 3 und heutigen Beschwerdegegnerin 3 wäre in diesem Punkt
die Rekurslegitimation abzusprechen und insoweit auf deren Rekurs nicht
einzutreten gewesen. Sie beantragte, diesen "Fehlentscheid" zu
korrigieren.

Die Rekurrentin 3 und heutige
Beschwerdegegnerin 3 hatte im Rekursverfahren betreffend den Beschluss der
Baukommission vom 15. Dezember 2020 diverse Rügen erhoben, nämlich zur Erschliessung
bzw. Hauszufahrt (Inanspruchnahme bzw. Verengung des Fusswegs I-Weg), zum Bauen
im Baulinienbereich, zum behindertengerechten Bauen sowie schliesslich zu
Gebäudehöhe und Abgrabungen. Dass die Beschwerdegegnerin 3 grundsätzlich
nicht legitimiert und daher auf ihren Rekurs als solchen nicht einzutreten
gewesen wäre, machte die Beschwerdeführerin nicht geltend.

Nicht ersichtlich ist, welcher praktische Nutzen der
Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren aus dem insoweit
erfolgreichen Rechtsmittel in der Sache erwüchse (vgl. Martin Bertschi in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 21 N. 15 ff.). Auch die
weiteren Rekurrenten/-innen hatten ihrerseits im Rekursverfahren die
Abgrabungen bzw. die westseitige Gebäudehöhe gerügt. Dass diese Nachbarn
hinsichtlich der entsprechenden Rüge ohne Weiteres legitimiert waren, wurde
bzw. ist nicht bestritten, und die Vorinstanz hatte sich demnach im
Rekursentscheid mit den geplanten Abgrabungen jedenfalls zu befassen, wobei sie
zum Schluss kam, die Baubewilligung sei mit einer diesbezüglichen Auflage zu
ergänzen.

3.
 

Das Baugrundstück befindet sich in der Wohnzone W2/1.50 gemäss
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO; Ordnungsnummer 700.1).
Es stösst im Osten an den I-Weg, im Süden befindet sich ein zur J-Strasse im
Westen führender Fussweg in Form eines Treppenabgangs. Im Rahmen des
Bauprojekts soll das bestehende Einfamilienhaus abgebrochen und an dessen
Stelle ein Mehrfamilienhaus mit Flachdach erstellt werden, welches ein
anrechenbares Untergeschoss sowie zwei Vollgeschosse (Obergeschosse) mit
insgesamt fünf Wohnungen und einer gemeinsamen Tiefgarage mit neun Abstellplätzen
umfasst.

Die mit Beschluss vom 27. April 2021 bewilligte
Projektänderung betrifft die geplante Zufahrt zum Neubau, welche danach – unter
ansonsten im Wesentlichen gleicher Ausgestaltung – um 30 cm in westlicher
Richtung verschoben werden soll.

Die im Südwesten und im Norden unmittelbar an das
Baugrundstück angrenzenden Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 06 sowie die östlich
des I-Wegs (Kat.-Nr. 03) gelegene Parzelle Kat.-Nr. 05 stehen im
Eigentum der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2, der
Beschwerdegegnerin 2 und der Beschwerdegegnerin 3 respektive.

4.
 

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist streitig, ob die
an der Westfassade des Mehrfamilienhauses geplanten Abgrabungen das gemäss
Art. 37 BZO zulässige Mass einhalten. 

4.1 Art. 37
BZO mit dem Marginale "Abgrabungen" sieht in Abs. 1 vor, dass
geringfügige Abgrabungen bei Hauptbauten und besonderen Gebäuden zulässig sind,
sofern sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen. Abs. 2
lautet: "In den zweigeschossigen Wohnzonen sind geringfügige Abgrabungen
nur soweit zugelassen, als dadurch die maximal zulässige Gebäudehöhe sichtbar
wird". Als geringfügig im Sinn dieser Bestimmung gelten nach der
Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung vom 16. Juli 2019 (Ordnungsnummer
700.2) zu Art. 37 Abgrabungen bis zu 1 m, wobei (kumulativ) eine
natürlich erscheinende Terraingestaltung gewährleistet bleiben muss (vgl.
hierzu ausführlich VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592, E. 3.2).

Bei Art. 37 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss – hier
gestützt auf § 293 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG, LS 700.1) – erlassenes kommunales Recht,
dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen
sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren
Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde zu schützen, wenn sie als
vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher
von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender
Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft
werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232,
E. 4.3). Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des Entscheids
der Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember 2013,
VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3, sowie 21. August 2014, VB.2014.00295,
E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid
unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig
erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht
zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Wie auch die Vorinstanz vorliegend zutreffend festhielt,
ist bei der Auslegung von Art. 37 BZO zu berücksichtigen, dass diese
Bestimmung (angesichts der in Art. 19 BZO enthaltenen
Geschosszahlbeschränkungen) ästhetisch motiviert ist bzw. eine ausschliesslich
gestalterische Zielsetzung hat und ihr keine nutzungsplanerische Funktion
zukommt. Nach der Wegleitung sollen mit Art. 37 BZO zu hoch in Erscheinung
tretende Gebäude verhindert werden, indem Abgrabungen begrenzt werden, sodass
Fassaden an Hanglagen nicht zu hoch erscheinen (vgl. ausführlich VGr,
29. März 2017, VB.2016.00592, E. 3.4.2).

4.2 Die
Baukommission beurteilte diese Vorschrift im Bewilligungsverfahren als eingehalten.
Im Rekursverfahren führte sie hierzu aus, aus den Ansichtsplänen ergebe sich,
dass das Erdgeschoss auf der Westseite vollständig mittels Abgrabungen von bis
zu 1 m freigelegt werden soll. Aufgrund der Höhenkoten ergebe sich eine
höhenmässige Differenz von 8,66 m zwischen der Oberkante des zweiten
Vollgeschosses (441,10 m. ü. M. [recte:
441,40 m]) und dem Niveau des anrechenbaren Untergeschosses bzw. des
Erdgeschosses (432,74 m). Eine sichtbare Fassade bzw. Gebäudehöhe ergebe
sich jedoch nicht in diesem Ausmass. Der Baukörper präsentiere sich
plastisch mit zahlreichen Staffelungen sowie Vor- und Rücksprüngen in allen
Geschossen. Eine überhohe Wand sei nicht zu erkennen. Auch eine Messung der
einzelnen Fassadenteile im Lot führe nirgends zu einer Überschreitung der
zulässigen Gebäudehöhe von 8,1 m. 

Die Vorinstanz ging bei ihrer Beurteilung der geplanten
Abgrabungen offenkundig von dieser Gebäudehöhe von 8,66 m ("aufgrund
der Abgrabungen vom gestalteten Terrain bis zur Oberkante des
2. Vollgeschosses") aus. Sie erwog, das Bauvorhaben sehe im Bereich
der Westfassade die Freilegung des Untergeschosses zugunsten grossflächiger
Fensterfronten auf direkt zugängliche Sitzplätze vor. Bei den vorliegenden
Abgrabungen werde eine Messung der Gebäudehöhe vom gestalteten Terrain aus
verlangt, was auch die entsprechende Illustration zu Art. 37 Abs. 2
BZO in der Wegleitung verdeutliche. Die Vorinstanz kommt – ohne weitere
Ausführungen – zum Schluss, diese Abgrabungen überschritten
"unbestrittenermassen" das gemäss Art. 37 Abs. 2 BZO
zulässige Mass und offensichtlich auch dasjenige für Zugänge gemäss § 293
Abs. 2 PBG. Die Staffelung der
Westfassade ändere hieran nichts. Die das zulässige Mass überschreitenden
Abgrabungen erwiesen sich somit als unzulässig und seien anzupassen. Da dies
ohne Weiteres im Rahmen einer untergeordneten Projektänderung möglich sei,
führe der Mangel zu einer Auflage im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG (vgl.
oben II Abs. 3).

Die Bauherrin macht beschwerdeweise geltend, mit den
geplanten Abgrabungen im Umfang von maximal 1 m seien Art. 37
Abs.1 f. BZO nicht verletzt. Der gegenteilige Schluss der Vorinstanz
erweise sich als rechtsverletzend. Diesem liege eine falsche Messweise der
Gebäudehöhe zugrunde. Die Vorinstanz habe offenbar die Kote der Dachfläche des
zurückversetzten 2. Obergeschosses nach vorne auf die Flucht der Westfassade
des Erdgeschosses projiziert und dort an einer virtuellen Schnittlinie die
Gebäudehöhe hinunter auf das gestaltete Terrain gemessen. Eine solche Messweise
sei mit § 280 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in
Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September
2015, Abs. 2]) nicht vereinbar. Die Gebäudehöhe sei an der tatsächlichen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche zu messen. Da das zweite
Obergeschoss westseitig gegenüber der Fassade des Erdgeschosses deutlich
zurückspringe und das gestaltete Terrain an der Nord- und der Südfassade rund
60 cm höher verlaufe, werde das Höchstmass von 8,1 m eingehalten, wie
dies auch die Baukommission zutreffend festgehalten habe. Die Abgrabungen
hielten damit das nach Art. 37 Abs. 2 BZO zulässige Mass ein. Die
entsprechende Auflage der Vorinstanz erweise sich folglich als rechtsverletzend.

Auch die Baukommission rügt in ihrer Mitbeantwortung der
Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 eine falsche und rechtsverletzende
Auslegung von Art. 37 Abs. 2 BZO durch die Vor­instanz und beantragt
ebenfalls die Aufhebung der vorinstanzlichen Nebenbestimmung.

4.3 Aus den
eingereichten Bauplänen ergeben sich bei der Westfassade keine Abgrabungen von
mehr als 1 m, mithin keine nicht geringfügigen Abgrabungen im Sinn von
Art. 37 BZO (so auch die Baukommission im Beschluss vom 15. Dezember
2020). Auch dass die geplanten (geringfügigen) Abgrabungen eine natürlich erscheinende
Terraingestaltung zulassen, ist nicht umstritten.

Sodann sind die geplanten Abgrabungen zufolge von
Art. 37 Abs. 2 BZO auch mit Blick auf die zulässige Gebäudehöhe zu
überprüfen. 

In der betreffenden Zone W2/1.50 beträgt die maximal
zulässige Gebäudehöhe gemäss Art. 19 Abs. 1a lit. b
(2. Variante) BZO 8,1 m.

4.3.1
Die Baukommission legte diesbezüglich in ihrer Mitbeantwortung der
Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 ihre Praxis betreffend Art. 37
Abs. 2 BZO dar: Beim infrage stehenden Bauvorhaben liege die Fassade im
Erdgeschoss (Niveau 2) mindestens 1,5 m "weiter vorne" als
die Fassade des zweiten Vollgeschosses (Niveau 4). Werde bei einem solchen
Vorhaben an der Westfassade auf der Höhe der Fassade des zweiten Vollgeschosses
senkrecht nach unten gemessen, durchdringe man den darunter liegenden
Gebäudekörper und treffe nicht auf gestaltetes Terrain. Gemäss ihrer Praxis sei
bei mindestens 1,5 m horizontal zurückversetzten Gebäudeteilen (in
Analogie zu § 280 PBG) die Gebäudehöhe auf das massgebende Terrain zu
messen. Aus den Skizzen zu Art. 37 BZO könne für den vorliegenden Fall
horizontal versetzter Gebäudeteile nichts abgeleitet werden (wie dies die
Vorinstanz aber getan habe), da sie Gebäude mit Schrägdächern beträfen.
Bezüglich der Beurteilung der sichtbaren Höhe bestehe ein Ermessensspielraum
der Bewilligungsbehörde. Die Messweise der Gebäudehöhe seitens der Vorinstanz
schränke die Anwendung von Art. 19 Abs. 1a lit. c BZO zu sehr
ein, welcher insbesondere eine Staffelung von Gebäuden wie im vorliegenden Fall
ermöglichen soll. 

Damit nimmt die Baukommission auf eine eigene Praxis zu
Art. 37 BZO Bezug, mit der sich die Kammer bereits in einem früheren
verwaltungsgerichtlichen Verfahren einlässlich befasst hat (vgl. VGr, 29. März
2017, VB.2016.00592, E. 4.3.1–3, zum Folgenden): Im
Rahmen von Art. 37 Abs. 2 BZO wird danach bei allen Fassadenpunkten,
welche das gewachsene Terrain berühren oder nur als "Rücksprünge" zu
betrachten sind (nämlich die erwähnten "Rücksprünge" bis 1,5 m –
in "Analogie" zu § 280 Abs. 1 PBG), auf das gestaltete
bzw. abgegrabene Terrain abgestellt. Hingegen werden gegenüber den
erdberührenden Fassadenebenen um mehr als 1,5 m zurückversetzte
(und damit eine eigene Fassadenebene bildende) Fassadenteile als für die
optische Erscheinung insoweit irrelevant bzw. nicht mass­gebend betrachtet; bei
solchen "innerhalb der Gebäudegrundfläche liegenden" Gebäudehöhen
wird lotrecht auf das gewachsene oder interpolierte Terrain gemessen.

Die Kammer kam damals (wie in jenem Verfahren davor auch die
Vorinstanz) zum Schluss, dass diese Auslegung von Art. 37 Abs. 2 BZO
bzw. diese Praxis insbesondere angesichts des gestalterischen Ziels der
Bestimmung nicht zu beanstanden sei und im Ermessen der Bewilligungsbehörde
liege. Die Bestimmung der Gebäudehöhe ist diesfalls nicht identisch mit
derjenigen nach § 280 Abs. 1 PBG, sondern eröffnet der Baukommission
im Rahmen der optischen Beurteilung einen Ermessensspielraum. Im Rahmen der – gleichzeitig
einzuhaltenden – (technischen) Bestimmung von § 280 Abs. 1 PBG, die
von Art. 37 BZO strikt zu unterscheiden ist, ist dagegen eine massgebende
Fassadenlinie zu bestimmen und auf das gewachsene Terrain zu messen (vgl. VGr,
29. März 2017, VB.2016.00592, E. 4.3.1 f.; in diesem
Zusammenhang auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1229). 

Wenn auch vorliegend im Rahmen von Art. 37
Abs. 2 BZO angesichts von dessen ästhetischer Zielsetzung lediglich bei
den optisch dominierend in Erscheinung tretenden Fassadenteilen vom gestalteten
Terrain ausgegangen bzw. gemessen wird, stark zurückversetzte und damit optisch
kaum in Erscheinung tretende demgegenüber als insoweit unmassgeblich betrachtet
werden und insoweit lediglich die zulässige Gebäudehöhe im Sinn von § 280
Abs. 1 PBG geprüft wird, ist dies nach dem Ausgeführten nicht zu
beanstanden. 

4.3.2
Den bei den Akten liegenden Plänen ist zu entnehmen, dass das zweite
Vollgeschoss (Niveau 4) westseitig gegenüber der Fassadenflucht des
anrechenbaren Untergeschosses (mindestens) um 1,5 m und stellenweise bis
bzw. maximal 4,2 m zurückversetzt werden soll. Der dargelegten, als
zulässig beurteilten Praxis zu Art. 37 (Abs. 2) BZO entsprechend
wurde vorliegend seitens der Baukommission bei diesen optisch kaum in Erscheinung
tretenden Fassadenteilen, mithin bei der gesamten Westfassade des zweiten Obergeschosses,
im Lot durch den darunterliegenden Gebäudekörper hindurch auf das
darunterliegende gewachsene (bzw. interpolierte) Terrain gemessen. Die
zulässige Gebäudehöhe im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG wird überall
eingehalten. Sodann ist auch bei den Fassadenpunkten, welche das gewachsene
Terrain berühren, die zulässige Gebäudehöhe von 8,1 m gemessen auf das
gestaltete Terrain eingehalten. Eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe
ist damit nicht festzustellen.

Der Schluss der Baukommission, welche die Bestimmungen zur
Gebäudehöhe und zu den Abgrabungen als eingehalten beurteilte, ist folglich
entgegen vorinstanzlicher Auffassung nicht zu beanstanden.

4.3.3
Im Übrigen erweist sich, dass die geplante (ausgeprägte) Staffelung der
Westfassade auch im Zusammenhang mit § 280 Abs. 1 PBG zu berücksichtigen
wäre bzw. nicht schlicht ausgeblendet werden könnte:

Wie erwähnt ging die Vorinstanz bei ihrer Beurteilung der
geplanten Abgrabungen von einer projektierten Gebäudehöhe von 8,66 m aus:
Dem liegt offenkundig eine Messung von (einem Punkt auf einer hypothetischen
Schnittlinie zwischen der Westfassade des Niveaus 2 und) der Dachfläche
des zurückversetzten zweiten Obergeschosses auf das ([nach vorinstanzlicher
Auffassung] zufolge der Regelung von Art. 37 Abs. 2 BZO) gestaltete
Terrain hinunter zugrunde. 

Weder das Planungs- und Baugesetz noch die
Allgemeine Bauverordnung umschreiben den Begriff der Fassade. Die verwaltungsgerichtliche
Rechtsprechung definiert die Fassade als die Aussenwand bzw. die Aussenseite
eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche. Der Fassadenverlauf wird dabei
nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende Fassadenseite als
Ganzes betrachtet. Es ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das
sichtbare Bauvolumen abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade
derart in Erscheinung, dass diese gestaffelt erscheint, so ist nicht zwingend
die vordere Fassadenflucht massgebend; es ist eine Gesamtbetrachtung bzw.
-beurteilung vorzunehmen (zum Ganzen Fritzsche et al., S. 1177 ff.
und S. 1189 ff., auch zum Folgenden).

In Fällen einer gestaffelten Fassade ist im Hinblick auf
eine Bestimmung der Gebäudehöhe nach § 280 Abs. 1 PBG demnach zu
fragen bzw. zu entscheiden, welches die massgebliche Fassadenlinie ist (vgl.
Fritzsche et al., S. 1778 f. [zum Folgenden], und zu einer solchen
Konstellation namentlich etwa VGr, 21. Januar 2016,
VB.2015.00290, E. 3.4.1 mit Hinweisen). Der optischen Erscheinung
der Fassade kommt damit auch im Zusammenhang mit § 280 Abs. 1 PBG
Bedeutung zu. Bei einem zurückversetzten obersten Vollgeschoss ist zu
entscheiden, inwieweit dieses in der Gesamtbetrachtung fassadenbildend wirkt
bzw. im Zusammenhang mit den darunterliegenden Geschossen in Erscheinung tritt:
Ist dies der Fall, tritt es also optisch eigenständig in Erscheinung und wirkt
es damit fassadenbildend, bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses den
oberen Messpunkt der Gebäudehöhe (vgl. etwa auch VGr, 16. Dezember
2021, VB.2021.00160, E. 4.3); ist dies nicht der Fall, das
zurückversetzte oberste Vollgeschoss also nicht optisch (mit)bestimmend, so ist
es für die Messung der Gebäudehöhe nicht massgebend. 

Mit Blick auf die bei den Akten befindlichen Pläne
erschiene bei der vorliegend geplanten ausgeprägten Staffelung der Fassade über
sämtliche Geschosse und innerhalb derselben (zwar) die Bestimmung der
westseitig fassadenbildenden und damit für die Messung der Gebäudehöhe
massgebenden Fassade schwierig. Am ehesten dürfte dies die bei der gebotenen
Gesamtbetrachtung wohl am stärksten in Erscheinung tretende Fassade des
Erdgeschosses bzw. des anrechenbaren Untergeschosses sein (selbst wenn diese in
ihrer Länge offenkundig wiederum gestaffelt werden soll). Jedenfalls kann
aufgrund der erheblichen Zurückversetzung des zweiten Vollgeschosses gegenüber
dem Erd- und dem ersten Vollgeschoss, wie sie aus den Plänen deutlich
hervorgeht, jene Fassade in der Gesamtbetrachtung nicht als fassadenbildend
betrachtet werden. Die zurückversetzte Fassade des zweiten Obergeschosses tritt
optisch nicht eigenständig in Erscheinung, woran im Übrigen der geplante
"Kubus" in der linken, oberen Ecke des Gebäudekörpers nichts ändert
(vgl. in diesem Zusammenhang – betreffend jedoch den umgekehrten Fall, in
welchem das zurückversetzte oberste Vollgeschoss fassadenbildend erschien –
VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 4.3 f.; eine der
vorliegenden Konstellation insoweit ähnliche liegt VGr, 21. Januar 2016,
VB.2015.00290, zugrunde [vgl. dort E. 3.4.2 und die Skizze hierzu bei
Fritzsche et al., S. 1190]). 

Das zurückversetzte zweite Vollgeschoss
wirkt damit vorliegend jedenfalls nicht fassadenbildend und wäre mithin
für die Messung der Gebäudehöhe auch unter dem Blickwinkel von § 280 PBG
nicht massgebend. Damit kommt der Staffelung der Fassade –
entgegen vorinstanzlicher Auffassung – in beiderlei Zusammenhang sehr wohl Bedeutung zu.

Vorliegend von einer Messung von einem – quasi in der Luft liegenden – Punkt auf einer
hypothetischen Schnittlinie zwischen der Dachfläche des zurückversetzten,
optisch nicht in Erscheinung tretenden obersten Vollgeschosses und der Fassadenflucht
des Erdgeschosses aus auf den gestalteten Boden auszugehen ist (auch im
Zusammenhang mit Art. 37 Abs. 2 BZO) nicht angängig.

4.4 Zusammenfassend
erweist sich der Schluss der Baukommission als zutreffend, die von nach
Art. 37 Abs. 2 BZO zulässigen Abgrabungen ausging, und die Beschwerde
mithin als begründet.

5.
 

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen.
Dispositiv-Ziff. II des Rekursentscheids vom 1. März 2022 ist
insoweit abzuändern, als die Rekurse teilweise gutgeheissen wurden und der
Bauentscheid vom 15. Dezember 2020 um eine Auflage ergänzt wurde. 

6.
 

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
den unterliegenden Beschwerdegegnerschaften 1–3 je zu einem Drittel
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 14
N. 6, 11 und 16). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang
von vornherein nicht zu; vielmehr sind sie im gleichen Verhältnis zu
verpflichten, die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin angemessen zu
entschädigen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. II des Rekursentscheids des
Baurekursgerichts vom 1. März 2022 wird insoweit aufgehoben, als der
Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 15. Dezember 2020 um eine
Nebenbestimmung ergänzt wurde. Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 1. März 2022 wird dahingehend abgeändert, dass die
Rekurse G.-Nrn. R2.2021.00014, R2.2021.00015, R2.2021.00016 und
R2.2021.00117, R2.2021.00119 und R2.2021.000120 abgewiesen werden (soweit
darauf eingetreten wird).

       In
Abänderung von Dispositiv-Ziff. III des Rekursentscheids werden die Kosten
des Rekursverfahrens von Fr. 8'590.- den Beschwerdegegnerschaften 1–3
je zu einem Drittel auferlegt. 

       In
Abänderung von Dispositiv-Ziff. IV des Rekursentscheids werden die Beschwerdegegnerschaften 1–3
im gleichen Verhältnis verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine
Umtriebsentschädigung für das Rekursverfahren von total Fr. 2'400.- zu
bezahlen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    300.--     Zustellkosten,

Fr. 2'300.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerschaften 1–3 je zu einem Drittel
auferlegt.

4.    Die
Beschwerdegegnerschaften 1–3 werden im gleichen Verhältnis verpflichtet,
der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 1'800.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von
der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …