# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 635dcead-ac7a-5472-943c-8c5f1d79d7e9
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-27
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 27.06.2023 R 2022 33
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2022-33_2023-06-27.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 22 33

5. Kammer 

Vorsitz Meisser

RichterIn Audétat und Zanolari Hasse

Aktuarin Maurer

URTEIL

vom 27. Juni 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

1. A._____, 

B._____,

2. C._____, 

3. D._____, 

4. E._____, 

alle vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Flavia Brülisauer,

Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde F._____,

Beschwerdegegnerin 1

und

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Wohnbaugenossenschaft G._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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I. Sachverhalt:

1. D._____ sind Eigentümer der Parzelle H._____ in I._____, welche am 

nördlichen Dorfrand unterhalb des J._____ im Gebiet "K._____" liegt 

und mit einem Wohnhaus überbaut ist. Nordöstlich der Liegenschaft 

von D._____ befindet sich die im Eigentum der Gemeinde F._____ 

stehende unüberbaute Parzelle L._____ im Halte von 3'432 m², die in 

der Dorfzone, in der Dorferweiterungszone sowie in der Landwirt-

schaftszone und im übrigen Gemeindegebiet liegt. Im östlichen Bereich 

grenzt die Liegenschaft an den J._____ (Strassenparzellen M._____ 

und N._____), über welche sie, wie auch die Liegenschaft der Parzelle 

O._____ von B._____ (Mieterschaft C._____) sowie die Liegenschaft 

der Parzelle P._____ von E._____ verkehrsmässig erschlossen sind. 

A._____ sind in der Nachbarschaft auf der Parzelle Q._____ wohnhaft, 

A._____ ist ausserdem Eigentümer der unmittelbar an die Parzelle 

L._____ angrenzenden unüberbauten Parzelle R._____. Der J._____ 

ist gemäss geltendem Generellen Erschliessungsplan (GEP) "Verkehr" 

vom 7. Dezember 2011 als "Quartierstrasse" klassifiziert, der primär der 

verkehrsmässigen Erschliessung des überbauten Gebietes dient. Der 

GEP beinhaltet zudem eine "Quartierstrasse geplant", die von der 

bestehenden Quartierstrasse "S._____" (Parzelle T._____) abzweigt 

und von Norden her zum Bauzonenteil der Parzelle L._____ heranführt, 

unterbrochen von der Festsetzung "Fussweg".

2. Im Dezember 2014 beschloss der Vorstand der ehemaligen Gemeinde 

I._____ den Arealplan U._____ für die gemeindeeigene Parzelle 

L._____ und die gemeindeeigene Wegparzelle N._____. Mit Beschluss 

vom 22. August 2017 hob der Gemeindevorstand F._____ den 

Arealplan vom Dezember 2014 wieder auf und erliess stattdessen einen 

neuen Arealplan U._____, bestehend aus dem Arealplan U._____, dem 

Gestaltungsplan 1:500 und den Arealplanbestimmungen (APB). Die 

Gemeinde reichte zudem einen Planungs- und Mitwirkungsbericht 

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(PMB) ein. Auf der Arealplanparzelle L._____ sollte durch die aus 

Teilen der I._____ Bevölkerung aktivierte neue "Wohnbau-

genossenschaft G._____" eine erschliessungs- und kostenmässig 

günstigere Überbauung des Gebiets U._____ unter Beizug des 

Architekten V._____ erfolgen. Der Arealplan beinhaltete diverse 

Abweichungen und Konkretisierungen gegenüber der rechtskräftigen 

Ortsplanung vom 7. Dezember 2011. Unter anderem wurde die 

Gesamthöhe nach Art. 13 BG I._____ betreffend die beiden geplanten 

Gebäuderiegel Nord und Ost sowie für das Einzelgebäude Südwest 

(Haus W._____) durchschnittlich um rund 27 % resp. + 2.64 m erhöht; 

bezogen auf das Haus W._____ allein betrug die Erhöhung rund 25 % 

resp. +2.30 m.

3. Gegen den neuen Arealplan erhoben u.a. am 14. Oktober 2017 

D._____ und am 15. Oktober 2017 B._____ sowie C._____ 

(Planungs-)Beschwerde (PB AE._____) an die Regierung des Kantons 

Graubünden (nachfolgend Regierung).

4. An der Gemeindeversammlung F._____ vom 9. November 2017 wurde 

der Beschluss gefasst, den in der Bauzone liegenden Teil der I._____ 

Parzelle L._____ (2'851 m2) im Baurecht an die G._____ abzugeben.

5. Unter gleichzeitiger (separater) Abweisung der (Planungs-)Beschwerde 

PB AF._____, E._____, genehmigte die Regierung mit Beschluss vom 

1., mitgeteilt am 2. Mai 2018, die Aufhebung des bisherigen Arealplans 

U._____ vom Dezember 2014 im Sinne der Erwägungen (Ziff. 1) und 

den neuen Arealplan U._____ vom 22. August 2017 mit einer Korrektur, 

einem Vorbehalt und einem Hinweis (Ziff. 2). Sie korrigierte den 

Legendeneintrag betreffend die Firsthöhe (Ziff. 2a) und sistierte das 

Genehmigungsverfahren für die Arealplaninhalte betreffend das 

Einzelgebäude Südwest angesichts der noch pendenten 

(Planungs-)Beschwerde PB AE._____, D._____ (Ziff. 2b). Die 

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Regierung wies den Gemeindevorstand darauf hin, dass aus 

Verkehrssicherheitsgründen entlang des J._____ keine 

sichtbehindernden Elemente wie Mauern, Zäune, Bepflanzungen oder 

Container erstellt werden dürften (Ziff. 2c) und sistierte das Verfahren 

zur Behandlung der (Planungs-)Beschwerde PB AE._____ (Ziff. 3).

6. Mit Beschluss vom 21., mitgeteilt am 22. April 2020, hiess die 

Regierung die (Planungs-)Beschwerde von D._____ (PB AE._____) 

betreffend das Haus W._____ (Arealplan U._____ vom 22. August 

2017) teilweise gut. Im Übrigen wies die Regierung die (Plan-

ungs-)Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten werden konnte.

7. Die dagegen durch D._____, B._____ sowie C._____ erhobene 

Beschwerde R 20 56 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden nach Durchführung eines Augenscheins vor Ort mit Urteil 

vom 9. Dezember 2021 insofern teilweise gut, als es die 

Kostentragungspflicht gemäss Dispositivziffer 2 des angefochtenen 

Entscheids abänderte. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab, soweit 

es darauf eintrat. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in 

Rechtskraft.

8. Mit Bau- und Einsprachebescheid vom 12., mitgeteilt am 27. April 2021, 

wies die Baukommission der Gemeinde F._____ (nachfolgend 

Baukommission) in teilweiser Gutheissung der Einsprachen das erste 

Baugesuch der G._____, publiziert am 24. Dezember 2020, betreffend 

die Parzelle L._____ ab.

9. Mit Baubescheid vom 7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 2022, 

bewilligte die Baukommission das am 21. Oktober 2021 publizierte 

Baugesuch der G._____ vom 7. Oktober 2021 mit Auflagen und 

Anpassung. Die als Beilage zum Baubescheid ("Begründung 

Bauentscheid") abgehandelte Baueinsprache von D._____ vom 

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9. November 2021 wurde – mit Ausnahme der Anpassung der HNF der 

Wohnung B4.1 auf 78.2 m2 – abgewiesen. Die gleichentags erfolgte 

Einsprache von E._____, X._____, B._____, A._____, C._____ sowie 

C._____ und Y._____ wurde ebenfalls mit separat begründetem 

Bauentscheid vom 7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 2022, 

abgewiesen.

10. Dagegen erhoben A._____, B._____, C._____, D._____ sowie 

E._____ (nachfolgend Beschwerdeführer 1-5) am 25. Mai 2022 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und 

beantragten, die Baubewilligung vom 20. April 2022 sowie der 

Bauentscheid vom 20. April 2022 seien aufzuheben und zur 

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventualiter seien 

die Baubewilligung vom 20. April 2022 sowie der Bauentscheid vom 

20. April 2022 aufzuheben und die Baubewilligung für das am 

21. Oktober 2021 publizierte Baugesuch (Gesuch Nr. AL 2021-11) sei 

zu verweigern; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 

Beschwerdegegnerinnen in Solidarhaftung. In prozessualer Hinsicht 

beantragten die Beschwerdeführer 1-5, der Beschwerde sei die 

aufschiebende Wirkung zu erteilen und es seien die Akten der 

Vorinstanz beizuziehen. Zur Begründung führten die Beschwerdeführer 

1-5 im Wesentlichen aus, die Anfechtungsobjekte seien bereits 

aufgrund der massiven Verletzung des Anspruchs auf rechtliches 

Gehör aufzuheben und an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie rügten 

ausserdem eine Überschreitung der Fassadenhöhe traufseitig, 

unzulässige Terrainveränderungen, eine unzulässige private 

Erschliessung und die Nichteinhaltung von Abständen sowie eine 

ungenügende Anzahl von Pflichtparkplätzen.

11. Mit Vernehmlassung vom 6. Juli 2022 beantragte die Gemeinde 

F._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der 

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der 

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Beschwerdeführer. Gegen die prozessualen Anträge erhob sie keine 

Einwände. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen an, dass keine 

Gehörsverletzung vorliege; eine allfällige Gehörsverletzung im 

verwaltungsgerichtlichen Verfahren zudem als geheilt zu erachten 

wäre. Es sei keine Überschreitung der Fassadenhöhe traufseitig 

ersichtlich und es lägen auch keine unzulässigen Terrain-

veränderungen vor. Nicht nachvollziehbar seien die Beanstandungen 

betreffend die Erschliessung, zudem erwiesen sich auch die Rügen 

betreffend Nichteinhaltung der Abstände und einer ungenügenden 

Anzahl von Pflichtparkplätzen als unbegründet.

12. Mit Vernehmlassung vom 7. Juli 2022 beantragte die G._____ 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der 

Beschwerdeführer. Begründend führte sie im Wesentlichen an, mit Blick 

auf die Erschliessungssituation seien die Ausführungen der 

Beschwerdeführer unvollständig. Eine Gehörsverletzung sei nicht 

ersichtlich, zudem wäre eine allfällige Gehörsverletzung als geheilt zu 

erachten. Der abwegigen Argumentation der Beschwerdeführer, 

weshalb das Bauprojekt die maximal zulässige traufseitige 

Fassadenhöhe überschreiten solle, könne nicht gefolgt werden. Die 

Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach die Terrainanpassungen 

weder gestalterisch sinnvoll, noch konstruktionsbedingt notwendig und 

zudem auch nicht moderat seien, dadurch das Orts- und 

Landschaftsbild beeinträchtigt werde, seien weder stichhaltig noch 

hielten sie einer Prüfung stand. Auch die Rügen betreffend 

Strassenabstand erwiesen sich als unbegründet. Schliesslich könne 

auch der Rüge der Beschwerdeführer, es würde die erforderliche 

Anzahl Pflichtparkplätze unterschritten, nicht gefolgt werden.

13. Die Beschwerdeführer 1-5 hielten am 18. August 2022 replicando an 

ihren Anträgen und Begründungen fest.

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14. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 26. August 2022 erkannte der 

zuständige Instruktionsrichter der Beschwerde gestützt auf Art. 53 VRG 

die aufschiebende Wirkung zu.

15. Mit Duplik vom 7. September 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an 

ihren Anträgen fest.

16. Mit Noveneingabe vom 9. September 2022 reichten die Beschwerde-

führer 1-5 ein Schreiben des Amts für Raumentwicklung Graubünden 

(ARE GR) vom 31. August 2022 ein.

17. In ihrer Duplik vom 27. September 2022 hielt die Beschwerde-

gegnerin 2 unverändert an ihren Rechtsbegehren und Begründung fest.

18. Mit Eingabe vom 6. Oktober 2022 nahm die Beschwerdegegnerin 2 

Stellung zur Noveneingabe der Beschwerdeführer.

19. Am 7. Oktober 2022 nahm die Beschwerdegegnerin 1 Stellung zur 

beschwerdeführerischen Noveneingabe.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, 

den Baubewilligungsentscheid sowie die (Einsprache-)Entscheide der 

Beschwerdegegnerin 1 vom 7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 2022, 

sowie die weiteren Akten wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht 

Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei 

einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach 

kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der 

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angefochtene Bauentscheid betreffend das Baugesuch Nr. AL 2021-11 

vom 7. Oktober 2021 und die dazu ergangenen Einspracheentscheide 

der Beschwerdegegnerin 1 vom 7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 

2022 (Akten der Beschwerdeführer 1-5 [Bf-act.] 2-4; Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 [Bgin1-act.] 31-34), mit welchem sie die 

Einsprachen der heutigen Beschwerdeführer 1-5 vom 9. November 

2021 teilweise guthiess, im Übrigen jedoch abwies und damit das neue 

und überarbeitete Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 

7. Oktober 2021 mit Auflagen und Anpassung bewilligte, sind weder 

endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten 

werden. Folglich stellen sie ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein 

Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar.

1.2. Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde 

legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder 

durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Die Beschwerdeführer 

1-5 haben als Eigentümer resp. Mieter der in der unmittelbaren 

Umgebung des vorliegend strittigen Bauvorhabens auf der Parzelle 

L._____ gelegenen Parzellen H._____, P._____, O._____, Q._____ 

sowie R._____ unbestrittenermassen eine hinreichende 

Beziehungsnähe zur vorliegenden, strittigen Angelegenheit. Somit kann 

aufgrund der räumlichen Nähe von einer besonderen Beziehungsnähe 

und grundsätzlich von einem schutzwürdigen Interesse an der 

Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Entscheides durch die 

Beschwerdeführer 1-5 ausgegangen werden, die im vorinstanzlichen 

Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen sind. Auf die im 

Übrigen form‑ und fristgerecht (vgl. Art. 38 und Art. 52 Abs. 1 VRG) 

erhobene Beschwerde vom 25. Mai 2022 ist somit einzutreten.

2.1. Vorliegend gilt es zu prüfen, ob das Baugesuch der Beschwerde-

gegnerin 2 betreffend den Neubau der Mehrfamilienhäuser Z._____ 

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und AA._____ auf der Parzelle L._____ zu Recht bewilligt worden ist, 

wobei im Einzelnen die Rügen betreffend Verletzung des Anspruchs auf 

rechtliches Gehör (E.3.1 ff. und E.7.1 ff.), Überschreitung der 

Fassadenhöhe traufseitig (E.4.1 ff.), unzulässige Terrain-

veränderungen (E.5.1 ff.), Erschliessung und Nichteinhaltung der 

Abstände (E.6.1 ff.) sowie eine ungenügende Anzahl von Pflichtpark-

plätzen (E.7.1 ff.) durch das streitberufene Gericht zu beurteilen sind.

2.2. Voraussetzung für die Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung ist 

gemäss Art. 22 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) – neben der Übereinstimmung 

der Baute mit dem Zweck der Nutzungszone sowie einer hinreichenden 

Erschliessung (siehe Art. 22 Abs. 2 RPG) – auch die Einhaltung der 

übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts sowie des kantonalen 

Rechts. Für die Bewilligung eines Bauvorhabens im Sinne von Art. 86 

des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 

801.100] wird vorausgesetzt, dass alle Vorschriften des kommunalen, 

kantonalen und eidgenössischen Rechts eingehalten sind (Art. 89 

Abs. 1 KRG; vgl. RUCH, in AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], 

Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 

Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 22 Rz. 6, 78 ff. und 94).

3.1. Vorgängig ist auf die Rüge der Beschwerdeführer 1-5 betreffend die 

Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör einzugehen. Die 

Beschwerdeführer 1-5 stellen sich auf den Standpunkt, dass die 

Vorinstanz auf die Rüge der Beschwerdeführer betreffend 

Nichteinhaltung der zulässigen Fassadenhöhe traufseitig gar nicht 

eingegangen sei. Mit Replik vom 24. Februar 2022 (vgl. Bgin1-act. 25 

S. 7 f.) hätten die Beschwerdeführer 4 in Ziff. 12 ff. unter Verweis auf 

den Regierungsbeschluss Nr. 327 vom 21. April 2020 geltend gemacht, 

es fänden sich im Arealplan und den dazugehörigen Bestimmungen 

keine Abweichungen von den im BG I._____ Art. 13 und Art. 15 

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festgelegten maximalen Fassadenhöhen traufseitig. Damit seien die 

Bestimmungen des BG I._____ anwendbar, wonach die Fassadenhöhe 

traufseitig maximal 6.60 m + z m betragen dürfe. In den Baugesuch-

unterlagen seien diese Fassadenhöhen traufseitig gemessen ab dem 

gewachsenen Terrain nicht aufgeführt und die Unterlagen somit 

unvollständig, was eine abschliessende Überprüfung verunmögliche. 

Ohne die Massangaben könne an verschiedenen Stellen vorweg aber 

aufgrund der massiven Überschreitungen festgehalten werden, dass 

die maximal zulässige Fassadenhöhe traufseitig nicht eingehalten 

werde. Die Vorinstanz habe die Höhenmasse des Bauprojekts indessen 

lediglich rudimentär unter dem Titel "fehlende Einordnung des 

Neubauvorhabens in die Umgebung" abgehandelt (vgl. Begründung 

Bauentscheid i.S. D._____ Ziff. II/1). Auch die Beschwerdeführer 1, 2, 

3 und 5 hätten die Nichteinhaltung der zulässigen Fassadenhöhen 

traufseitig gerügt. Die Vorinstanz habe dazu lediglich ausgeführt, dass 

das Bauvorhaben die maximalen Höhenkoten gemäss Arealplan 

einhalte. Dass die Fassadenhöhe traufseitig indes nicht im Arealplan 

U._____ geregelt sei, sondern das BG I._____ zur Anwendung 

gelange, sei von der Baubehörde weder gehört worden noch habe sie 

sich bei der Prüfung des Baugesuchs sachgerecht damit auseinander-

gesetzt.

3.2. Weder für die Beschwerdegegnerin 1 noch die Beschwerdegegnerin 2 

ist vorliegend eine Gehörsverletzung ersichtlich; bei einer allfälligen 

Gehörsverletzung seien die entsprechenden Voraussetzungen für 

deren Heilung zudem im vorliegenden Verfahren gegeben. Die 

Beschwerdegegnerin 1 hielt ausserdem fest, dass das nicht explizite 

Eingehen auf die Forderung nach einer von der Gesetzesanwendung 

der Baubehörde abweichenden Berechnungsweise einer Fassaden-

höhe zweifellos keine besonders schwerwiegende Verletzung der 

Parteirechte darstelle.

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3.3.1. Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen 

Eidgenossenschaft (BV; SR 101) und auf kantonaler Ebene 

insbesondere Art. 16 und Art. 22 Abs. 1 VRG gewährleisten den 

Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient einerseits der 

Sachaufklärung und garantiert andererseits ein persönlichkeits-

bezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren (siehe 

BGE 144 I 11 E.5.3, 142 I 86 E.2.2 und 140 I 99 E.3.4; 

HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., 

Zürich 2020, Rz. 1001 ff.). Er umfasst namentlich das Recht einer 

Partei, in einem vor einer Verwaltungs‑ oder Justizbehörde geführten 

Verfahren mit ihrem Begehren angehört zu werden, Einblick in die 

Akten zu erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen 

Punkten Stellung nehmen zu können (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

a.a.O., Rz. 1002). Ausserdem ergibt sich für die entscheidende 

Behörde aus Art. 29 Abs. 2 BV auch eine Begründungspflicht (vgl. 

BGE 146 II 335 E.5.1, 142 III 433 E.4.3.2, 141 V 557 E.3.2.1). Art. 22 

Abs. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 VRG hält denn auch für Gemeindebehörden 

ausdrücklich fest, dass Entscheide zu begründen sind (vgl. Urteile des 

Verwaltungsgerichts [VGU] R 19 73, R 19 74, R 19 75 und R 19 76 vom 

28. September 2021 E.8.5.6). Sinn und Zweck der Begründungspflicht 

liegt darin, dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen 

seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides 

muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn 

gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn 

sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des 

Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen 

wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die 

Behörde leiten liess und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 143 III 

65 E.5.2, 141 V 557 E.3.2.1 und 136 I 229 E.5.2). Es ist insbesondere 

nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbestandlichen Behauptung und 

jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt, sondern sie kann sich 

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vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte 

beschränken (statt vieler BGE 146 II 335 E.5.1, 143 III 65 E.5.2, 142 I 

135 E.2.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038). Ob die 

Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine 

Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der 

materiellen Beurteilung der Streitfrage (siehe zum Ganzen auch VGU 

R 19 52 vom 13. Oktober 2021 E.2.2 und R 18 6 vom 2. Oktober 2018 

E.3.1).

3.3.2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, mithin führt eine 

Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten 

der Beschwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur Aufhebung des 

angefochtenen Entscheids (BGE 144 I 11 E.5.3, 142 II 218 E.2.8.1, 

137 I 195 E.2.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_373/2019 vom 6. März 

2020 E.3.1, 2C_821/2019 vom 11. Februar 2020 E.3.2; PVG 2011 

Nr. 31 E.2a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1174). Dies aber 

unter dem Vorbehalt, dass der Mangel nicht im Beschwerdeverfahren 

geheilt werden kann (BGE 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 E.2.3.2, 136 V 117 

E.4.2.2.2, 133 I 201 E.2.2). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts 

kann von einer Aufhebung eines angefochtenen Entscheids und einer 

Rückweisung an die untere Instanz wegen Verletzung des rechtlichen 

Gehörs indes dann abgesehen werden, wenn diese nicht besonders 

schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die Parteien, deren Gehör 

verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern können, die über eine 

umfassende Prüfungsbefugnis der Rechts- und Sachlage verfügt, 

mithin die Kognition für die zu beurteilende Frage nicht eingeschränkt 

ist (vgl. BGE 142 II 218 E.2.8.1, 138 II 77 E.4 sowie 137 I 195 E.2.3.2 f. 

und 2.6; Urteile des Bundesgerichts 2C_922/2020 vom 8. März 2021 

E.4.2, 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; PVG 2008 Nr. 1 E.1b, 

VGU R 07 65 vom 29. Januar 2008 E.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

a.a.O., Rz. 1175 ff.). Gestützt auf Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG verfügt das 

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Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden im Bereich des 

Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine volle Kognition, welche 

eine Heilung eines allfälligen formellen Mangels ermöglicht (vgl. Urteil 

des Bundesgerichts 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; VGU R 20 

99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022 E.3.2, R 19 6 vom 22. Dezember 

2020 E.2.3.2 und R 18 15 vom 7. Januar 2020 E.2.5.1). Hinsichtlich 

einer eigentlichen Ermessenskontrolle hat es sich aber trotzdem seiner 

Funktion als Rechtsmittelinstanz bewusst zu sein (vgl. BGE 145 I 52 

E.3.1 ff.; VGU R 20 99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022 E.3.2, R 20 22 

vom 2. November 2021 E.2.1, R 19 6 vom 22. Dezember 2020 E.2.3.2 

und R 18 15 vom 7. Januar 2020 E.2.5.1). Denn im Kanton Graubünden 

verfügen die Gemeinden im Bereich des kommunalen Bau- und 

Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine relativ weitgehende 

Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie (vgl. BGE 128 I 3 E.2b, 118 Ia 

446 E.3c; Urteile des Bundesgerichts 1C_172/2020 vom 24. März 2021 

E.3.3, 1C_289/2019, 1C_293/2019 vom 16. Januar 2020 E.2.1, 

1C_532/2015 vom 26. Januar 2016 E.2.4 und 1C_163/2015 vom 

10. November 2015 E.3.1). Von einer Rückweisung an die Vorinstanz 

ist zudem – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des 

Anspruchs auf rechtliches Gehör – abzusehen, wenn und soweit die 

Rückweisung – im Sinne einer Heilung des Mangels – zu einem 

formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen 

würde, die mit dem Interesse der Partei an einer beförderlichen 

Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 142 II 218 

E.2.8.1, 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 E.2.3.2, 136 V 117 E.4.2.2.2; Urteile 

des Bundesgerichts 2C_756/2019 vom 14. Mai 2020 E.3.2, 

1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6 und 1C_184/2016 vom 

14. November 2016 E.2.4.1 sowie 1C_98/2012 vom 7. August 2012 

E.3.1 ff.; PVG 2011 Nr. 31 E.2a). Insofern sind die Ausführungen der 

Beschwerdegegnerinnen, die auf eine in Frage kommende Heilungs-

- 15 -

möglichkeit einer allfälligen Gehörsverletzung hinweisen, grundsätzlich 

zutreffend.

3.3.3. Unter dem Titel "Fehlende Einordnung des Neubauvorhabens in die 

Umgebung" hielten die Beschwerdeführer 4 in ihrer Einsprache u.a. 

fest, dass das BG I._____ Gesamthöhen von je 9 m + z m vorsehe, 

womit grundsätzlich eine maximale Gebäudehöhe von 9 m + 20 % 

(10.80 m) als angemessen erscheine. Dies gelte auch für die 

traufseitige Fassadenhöhe, welche daher nicht mehr als 6.60 m + 20 % 

(7.92 m) betragen dürfe (vgl. Bgin1-act. 6 S. 4). Die Beschwerdeführer 

1, 2, 3 und 5 führten in ihrer gleichentags ergangenen Einsprache unter 

Ziff. 3 "Höhenkoten und Gebäudeabmessungen" im Wesentlichen an, 

beanstandet würden in erster Linie die Höhenkoten. Beim Haus 

Z._____ würden die gemäss Zonenplan maximal zulässigen Höhen um 

5.14 m (First) und 4.92 m (Traufhöhe) resp. um 57 % und 75 % 

überschritten (vgl. Bgin1-act. 7/1 S. 3 f.). Mit Replik vom 24. Februar 

2022 führten D._____ ergänzend an, im Arealplan und den 

Arealplanbestimmungen fänden sich keine Abweichungen von den im 

Baugesetz in Art. 13 und Art. 15 festgelegten maximalen 

Fassadenhöhen traufseitig, so dass diesbezüglich die Bestimmungen 

im Baugesetz der Fraktion I._____ Anwendung fänden, wonach die 

Fassadenhöhe traufseitig maximal 6.60 m + z (maximal aber 3 m) sein 

dürfe. Die Fassadenhöhen traufseitig gemessen ab dem gewachsenen 

Terrain seien in den Baugesuchunterlagen nicht aufgeführt und die 

Unterlagen diesbezüglich unvollständig, was eine abschliessende 

Überprüfung verunmögliche. Die damaligen Einsprecher führten – unter 

Angabe von geschätzten Massen – schliesslich an, dass auch ohne die 

Massangaben vorweg aber aufgrund der massiven Überschreitungen 

festgehalten werden könne, dass die maximal zulässigen 

Fassadenhöhe traufseitig bei den Häusern Z._____ und AA._____ nicht 

eingehalten würden (vgl. Bgin1-act. 25 S. 8).

- 16 -

3.3.4. In den angefochtenen Einspracheentscheiden stellte die Beschwerde-

gegnerin 1 betreffend die Rüge der nicht angemessenen Höhenmasse 

fest, dass das Bauvorhaben die maximalen Höhenkoten gemäss 

Arealplan einhalte und bei vier von sechs Gebäudeteilen die maximal 

definierten Höhenkoten sogar deutlich unterschritten würden. Weiter 

machte sie Ausführungen zu der Gestaltungskonzeptpflicht und zur 

Stellungnahme der STW AG bzw. Ortsbildverträglichkeit und der 

Gestaltung des Bauvorhabens. Zugegebenermassen erweist sich die 

Begründung der Beschwerdegegnerin 1 zum Thema Höhenkoten und 

Gebäudeabmessungen als sehr kurz gehalten. Wie die Beschwerde-

gegnerinnen aber zu Recht anführen, konnte sich die Beschwerde-

gegnerin 1 auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte 

beschränken. In den Einsprachen war die traufseitige Fassadenhöhe 

kein zentrales Thema, "beanstandet werden von den Einsprechenden 

in erster Linie die Höhenkoten" (vgl. Bgin1-act. 7/1 S. 4). Die 

Überlegungen, von denen sich die Beschwerdegegnerin 1 leiten liess, 

können im Kern nachvollzogen werden, so geht aus der Begründung 

hervor, dass das Bauvorhaben die maximalen Höhenkoten gemäss 

Arealplan einhalte und sich das Bauvorhaben entsprechend den 

Vorgaben des Arealplans sehr gut in das bestehende Ortsbild einfüge 

(vgl. Bgin1-act. 32 Ziff. II/1 und Bgin1-act. 33 Ziff. II/3). Damit wurde 

zum Ausdruck gebracht, dass die im Arealplan festgelegten Höhen 

eingehalten und massgebend seien. Die Beschwerdeführer 1-5 waren 

denn auch ohne Weiteres in der Lage, die (Einsprache-)Entscheide 

sachgerecht anzufechten. Zudem würde ein Verstoss gegen die 

Begründungspflicht in der Regel ohnehin keine besonders 

schwerwiegende Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör 

darstellen (Urteile des Bundesgerichts 1C_39/2017 vom 13. November 

2017 E.2.1, 1C_474/2016 vom 1. Juni 2017 E.2 und 1C_300/2015 vom 

14. März 2016 E.4.1). Selbst wenn die gerügte Gehörsverletzung bejaht 

würde, dürfte der Mangel im vorliegenden Beschwerdeverfahren mit 

- 17 -

doppeltem Schriftenwechsel aufgrund des Gesagten (siehe dazu 

Erwägungen 3.3.1 f.) jedoch als geheilt qualifiziert werden, 

wiederholten die Beschwerdeführer mit Beschwerde vom 25. Mai 2022 

doch im Wesentlichen das in der Replik vom 24. Februar 2022 Gesagte 

(vgl. Gerichtsakten A1, S. 8 ff.).

4.1. Unter dem Titel "Überschreitung Fassadenhöhe traufseitig" rügen die 

Beschwerdeführer 1-5, mit den Firstkoten sei im Arealplan eine 

Abweichung der Regelbauweise betreffend die Gesamthöhe des 

Gebäudes geregelt worden. Dagegen fänden sich weder im Arealplan 

noch in den Arealplanbestimmungen Abweichungen von den im BG 

I._____ in Art. 13 und Art. 15 festgelegten maximalen Fassadenhöhen 

traufseitig, so dass diesbezüglich die Bestimmungen im BG I._____ 

anwendbar seien. Gemäss Zonenschema dürfe die Fassadenhöhe 

traufseitig maximal 6.60 m + z m (maximal aber 3 m) betragen. Die 

Vorinstanz habe vorliegend das Recht falsch angewendet. Eine 

abschliessende Überprüfung der Fassadenhöhen traufseitig gemessen 

ab dem gewachsenen Terrain sei mangels Aufführung in den 

Baugesuchunterlagen nicht möglich und die Unterlagen diesbezüglich 

unvollständig. Selbst ohne diese Massangaben könne an 

verschiedenen Stellen vorweg aber aufgrund der massiven 

Überschreitungen festgehalten werden, dass die maximal zulässigen 

Fassadenhöhen traufseitig nicht eingehalten würden:

- Haus Z._____: nördliche und südliche Fassadenhöhe traufseitig bei 

Garageneinfahrt 11.52 m hoch;

- Haus AA._____: nördliche Fassadenhöhe traufseitig 11.59 m hoch 

(gemessen ab 0-Punkt) resp. mindestens 8.70 m hoch (geschätzt ab 

gewachsenem Terrain);

- Haus AA._____: südliche Fassadenhöhe traufseitig 11.59 m hoch 

(gemessen ab 0-Punkt) resp. mindestens 10.10 m hoch (geschätzt ab 

gewachsenem Terrain);

- 18 -

- Haus AA._____: nördliche und südliche Fassadenhöhe traufseitig des 

mittleren Gebäudeteils 14.33 m hoch resp. mindestens 12.50 m hoch 

(geschätzt ab gewachsenem Terrain).

Die Höhe sei für jeden Gebäudeteil separat zu ermitteln (vgl. Art. 15 

Abs. 2 BG I._____). Die Baubewilligung sei alleine schon deshalb zu 

verweigern.

4.2. Die Beschwerdegegnerin 1 führt dazu aus, es sei richtig, dass die 

Fassadenhöhen der Häuser Z._____ und AA._____ massiv höher 

ausfielen als die gemäss Art. 13 BG I._____ vorgegebene maximal 

zulässige Fassadenhöhe traufseitig von (maximal) 9.60 m. Die 

Anwendung der beschwerdeführerischen Interpretation führte indessen 

zu absurden Ergebnissen; so würden sich Hausformen mit tiefen 

Fassaden, hohen Firsthöhen und entsprechend steilen Dächern 

ergeben, was dem Zweck des Arealplans als auch dem erwünschten 

Ziel der Verdichtung widerspreche und u.a. einen unerwünschten 

Verlust von Wohnfläche zur Folge hätte. Eine solche Interpretation sei 

auch rechtlich nicht abgestützt.

4.3. Auch die Beschwerdegegnerin 2 verwies – unter Eingabe einer Skizze 

"Dachneigung Haus Z._____ 1:100" (vgl. Akten der 

Beschwerdegegnerin 2 [Bgin2-act.] 8) – darauf, dass mit einer solchen 

Argumentation das dem Arealplan zugrundeliegende Überbauungs-

konzept von Architekt V._____ nicht verwirklicht werden könne. 

Vielmehr müsse sich die traufseitige Fassadenhöhe vorliegend klar 

aufgrund der Firsthöhe und der zulässigen Dachneigung ergeben. Es 

verstosse zudem gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, die 

Rüge betreffend die traufseitige Fassadenhöhe erst im 

Baubewilligungsverfahren und nicht bereits im Arealplanverfahren 

vorzubringen, ein solch trölerisches Verhalten verdiene keinen 

Rechtsschutz.

- 19 -

4.4.1. Verbindliche Bestandteile des rechtskräftig durch die Regierung 

genehmigten Arealplans U._____ vom 22. August 2017 (vgl. RB 

AG._____ [Bgin2-act. 9]), sind die APB und der 

Arealplan/Gestaltungsplan 1:500 (vgl. Art. 4 APB [Bgin2-act. 7]). Der 

Arealplan weist die Höhenkoten First der Häuser Z._____ und 

AA._____ auf (vgl. Bgin2-act. 6). Die im Arealplan definierten 

Höhenkoten für Firste und Umgebung dürfen gemäss rechtskräftigem 

RB AH._____ um maximal 20 cm über- oder um maximal 3 m 

unterschritten werden (Art. 8 Abs. 3 APB). Mit den Firstkoten wurde 

damit im Arealplan eine Abweichung der Regelbauweise betreffend die 

Gesamthöhe des Gebäudes geregelt (siehe dazu auch RB AG._____ 

und RB AH._____ sowie VGU R 20 56 E.2.2). Die APB enthalten – im 

Gegensatz zum BG I._____ – hingegen keine expliziten Vorgaben zur 

Fassadenhöhe (traufseitig).

4.4.2. Das Arealplangebiet U._____ unterliegt einer Gestaltungskonzept-

pflicht nach Art. 26 Abs. 2 BG I._____, womit die Baubehörde über 

notwendige und zweckmässige Massnahmen zu entscheiden hat, "um 

einerseits eine gestalterische Einheit und andererseits eine gute 

Einbettung ins Orts- und Landschaftsbild" zu erreichen. Art. 26 Abs. 2 

BG I._____ steht im Zusammenhang mit dem übergeordneten RPG, 

nach dem Gemeinden mit Massnahmen der Raumplanung 

Bestrebungen zu unterstützen haben, die Siedlungsentwicklung unter 

Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen zu 

lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG) sowie eine bessere Nutzung der 

brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und 

der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche zu erreichen 

(Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Die geplanten Gebäude "Haus Z._____" und 

"Haus AA._____" unterstehen den verbindlichen APB, als Bestandteil 

der Grundordnung (Art. 22 Abs. 2 und Art. 46 Abs. 4 KRG). Die 

Ortsverträglichkeit und Gestaltung wurde durch die Bauberatung der 

- 20 -

Gemeinde, die STW AG für Raumplanung, geprüft (vgl. Stellungname 

zum Bauprojekt "Wohnbaugenossenschaft G._____" auf Parzelle 

L._____ in I._____ vom 14. September 2021 [Bgin1-act. 4/2]). Die 

Bauberatung erkannte darin eine zeitgemässe, den Anforderungen an 

die haushälterische Siedlungsentwicklung einerseits und der 

angepassten Integration ins Ortsbild angemessene Ausformulierung 

andererseits, entsprechende Ausgestaltung des Bauvorhabens (vgl. 

Bgin1-act. 4/2 S. 4). Die Bauberaterin unterstützte die Beurteilung der 

Regierung im Genehmigungsbeschluss vom 1. Mai 2018, wonach 

durch die "drei- bis viergeschossigen, jeweils dicht aneinander 

liegenden Gebäudegruppen entlang der Gassen eine gute Einordnung 

in das historische Bebauungsmuster und das Ortsbild von I._____ 

gewährleistet werde." (vgl. Bgin1-act. 4/2 S. 3).

4.4.3. Entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung, wonach mangels 

besonderer Vorschriften in den APB die Bestimmungen des BG I._____ 

Anwendung fänden (vgl. Art. 1 Arealplanbestimmungen), ergeben sich 

die Fassadenhöhen traufseitig der projektierten Häuser Z._____ und 

AA._____ vielmehr bereits aus dem (rechtskräftig genehmigten) 

konkreten Arealplan U._____ resp. aus dessen Vorgaben zur Firsthöhe 

Koten, der gemäss Arealplan vorgeschriebenen Neigung der 

Giebeldächer von minimal 30 % und maximal 80 % (siehe dazu auch 

den Anhang zu baurechtlichen Vorgaben und den Bericht zum Projekt 

von Architekt V._____ [Bgin1-act. 4/1 Ziff. 4 und Bgin1-act. 4/3], 

wonach die Satteldächer eine Neigung von 40 % aufweisen; vgl. Art. 9 

Abs. 2 APB; siehe dazu auch die Skizze Dachneigung 1:100 Haus 

Z._____ [Bgin2-act. 8]) wie auch aus den höchstzulässigen 

Fassadenbreiten. Damit erweist sich die Rüge betreffend falscher 

Rechtsanwendung als unbegründet.

4.4.4. Als unbegründet erweist sich auch die Rüge betreffend unvollständiger 

Baugesuchunterlagen. So erachtete die Vorinstanz die von der 

- 21 -

Bauherrin eingebrachten Planunterlagen als ausreichend, um das 

Bauvorhaben im Sinne von Art. 44 Abs. 1 BG I._____ durch die 

Baubehörde beurteilen zu können. Der Baubehörde stand es nach 

Art. 45 Abs. 2 in fine BG I._____ denn auch frei, auf einzelne 

Planunterlagen zu verzichten oder gar weitere anzufordern. Aufgrund 

des vorher Gesagten war die explizite Angabe der Fassadenhöhe 

traufseitig auch nicht zwingend. Aufgrund des der Baubehörde 

zustehenden Ermessens in Bausachen ist damit auf diese Rüge nicht 

weiter einzugehen. Schliesslich bringt die Beschwerdegegnerin 1 zu 

Recht vor, dass die Rüge betreffend die Fassadenhöhe traufseitig 

aufgrund des bereits konkreten Arealplans bereits im 

Arealplanverfahren hätte vorgebracht werden können und sollen.

5.1. Weiter machen die Beschwerdeführer 1-5 unzulässige Terrain-

veränderungen geltend. So seien für die Wohnungen A1-3 und A1-4 

Terrassen vorgesehen, die mit einer verbesserten Wohnqualität 

begründet würden. Auch im Hof der Anlage würden erhebliche Eingriffe 

in den Geländeverlauf vorgenommen. Das Erscheinungsbild des 

Hauses AA._____ könne durch die Anhebung des Terrains auf das 

Niveau des bestehenden Terrains gemildert werden, wodurch das 

Erdgeschoss in den Untergrund verschwinden würde. Es sei kein Grund 

ersichtlich, weshalb dermassen erheblich vom bestehenden Terrain 

abgewichen werde, nur um den Kreuzgang im Bereich der 

Garage/Veloabstellraum/Keller freizulegen. Derartige weitreichende 

Terrainanpassungen seien nicht mit Art. 56 Abs. 1 BG I._____ 

vereinbar; sie seien weder konstruktionsbedingt notwendig, noch 

gestalterisch sinnvoll. Vielmehr beeinträchtigten diese unnötigen 

Geländeveränderungen das sensible Orts- und Landschaftsbild. 

Überdies müsse zwingend eine hangparallele Ausgestaltung des 

Freihaltebereichs umgesetzt werden. Die saloppe Kurzbegründung der 

Vorinstanz ohne sachgerechte Auseinandersetzung mit dem 

- 22 -

Vorbringen der Beschwerdeführer stehe im Widerspruch zu den 

vorgesehenen Terrainanpassungen wie auch zum Bericht der STW AG 

für Raumplanung. So habe sich die Gemeinde ohne Begründung über 

die Beurteilung ihrer Bauberaterin hinweggesetzt.

5.2. Die Beschwerdegegnerin 1 führt dazu aus, die Beschwerdeführer 

würden verkennen, dass der Baubehörde bei der Auslegung der 

Kriterien gemäss Art. 56 Abs. 1 BG I._____ ein grosser 

Ermessensspielraum zustehe. Die Abweichung von der (blossen) 

Empfehlung der Bauberaterin, die Terrainveränderungen "möglichst 

hangparallel" auszugestalten, sei in Abwägung aller Argumente erfolgt. 

Diese Abweichungen von der Hangparallelität seien moderat und durch 

das architektonische Gesamtkonzept begründet. Entsprechend sei 

auch dieser Beschwerdegrund nicht stichhaltig.

5.3. Für die Beschwerdegegnerin 2 sind die beschwerdeführerischen 

Vorbringen weder stichhaltig noch hielten sie einer Prüfung stand. Aus 

den Baueingabeplänen sei ersichtlich, dass die Geländeanpassungen 

sehr moderat ausfielen, nur ganz punktuell betrügen die Abgrabungen 

(knapp) mehr als einen Meter. Damit habe die Vorinstanz zu Recht die 

Vereinbarkeit mit Art. 56 BG I._____ festgehalten. Die 

Terrainanpassungen im Bereich des Kreuzgangs und der Wohnungen 

A1-3 und A1-4 seien aus gestalterischen und konstruktionsbedingten 

Gründen angezeigt, damit würde umgangen, das Haus Z._____ höher 

zu bauen.

5.4.1. Die Bauberaterin konnte den Geländeverlauf aufgrund der zu diesem 

Zeitpunkt erst im Vorprojektstadium vorliegenden Baupläne nicht 

abschliessend auf die Ortsbildverträglichkeit bewerten. Sie empfahl in 

ihrem Bericht vom 14. September 2021 eine möglichst hangparallele 

Ausgestaltung des innenliegenden Freihaltebereichs (vgl. Bgin1-act. 

4/2 S. 3). Der zuständige Architekt V._____ begründete die 

- 23 -

Terrainanpassungen gemäss Art. 56 BG I._____ im Anhang zu den 

baurechtlichen Vorgaben vom 4. Oktober 2021 (Bgin1-act. 4/1 Ziff. 4.2) 

wie folgt:

4.2.1 Begründung für die Terrassen für die WHG A1-3 und A1-4 zur verbesserten 

Wohnqualität. Das aussen an der Überbauung anschliessende Gelände wird 

minimal verändert (Im Rahmen der Gesetzgebung).

4.2.2 Übrige Terrainanpassungen

Die Terraingestaltung im räumlich gefassten Hof der Anlage wird entsprechend 

der Nutzung angepasst. Das Hofelement wird (wie bei den historischen 

Ensembles des Dorfes) als Teil des architektonischen Konzeptes verstanden 

und nicht als Übergang vom Baukörper zur umgebenden Landschaft (kein 

isoliertes Einfamilienhaus auf der grünen Wiese). Im Bereich der Freihaltezone 

fliesst das Terrain zwischen den beiden Baukörpern Z._____ und AA._____ 

hindurch und bildet den Übergang zum natürlichen Landschaftsverlauf.

Nach Art. 56 Abs. 1 BG I._____ sind Veränderungen des bestehenden 

Geländeverlaufs ausnahmsweise zulässig, wenn sie gestalterisch 

sinnvoll oder konstruktionsbedingt notwendig sind und das Orts- und 

Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Abgrabungen und 

Aufschüttungen sind dem umgebenden natürlichen Gelände 

anzupassen. Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen im Mittel max. 

0.80 m unter resp. über der Fassadenlinie liegen und höchstens ein 

Drittel der projizierten Fassadenlinie umfassen. Drängen sich aus 

gestalterischen Gründen weitergehende Abgrabungen oder 

Aufschüttungen auf, kann die Baubehörde Ausnahmen gewähren 

(Art. 56 Abs. 2 BG I._____).

5.4.2. Dabei gilt es festzuhalten, dass die Bündner Gemeinden in weiten 

Bereichen des Bauwesens und der Raumplanung autonom sind (Urteile 

des Bundesgerichts 1C_289/2019 vom 16. Januar 2020 E.2 und 2.1, 

1C_494/2018 vom 13. Juni 2019 E.2.1 f., 1C_131/2015 vom 

16. Oktober 2015 E.2.1 f., mit Hinweisen auf BGE 128 I 3 E.2b; vgl. 

auch Art. 3 Abs. 1 und Art. 22 KRG sowie Art. 65 der Verfassung des 

- 24 -

Kantons Graubünden [KV; BR 110.100]; VGU R 17 101 vom 19. Juni 

2018 E.1.4). Eine Gemeinde ist in Bezug auf all jene Fragen autonom, 

welche das kantonale Recht nicht abschliessend ordnet, sondern ganz 

und teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei einen 

relativ wesentlichen Entscheidungsspielraum einräumt (BGE 128 I 3 

E.2a, mit Hinweisen; VGU R 20 99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022 

E.7.3, R 19 80 vom 5. Januar 2021 E.2.1.3, R 14 26 vom 1. Juli 2014 

E.2b). Dabei bezieht sich die Gemeindeautonomie nicht nur auf die 

Rechtssetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und –

auslegung, sofern die anwendbare Bestimmung dem selbständigen 

Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat entsprechende 

Normen zurückhaltend anzuwenden und auszulegen, wenn ein 

Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem 

Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Das Gericht kann nur 

dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht 

erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen 

allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler VGU R 19 80 

vom 5. Januar 2021 E.2.1.3, R 13 139 vom 5. November 2013 E.2a, 

R 10 50 vom 6. Juli 2010 E.1).

5.4.3. Ein solcher Verstoss ist – auch angesichts des der Beschwerde-

gegnerin 1 zustehenden Entscheidungsspielraums – vorliegend nicht 

ersichtlich. So ergibt sich aus den vorliegenden Baugesuchplänen, dass 

die Geländeanpassungen durchwegs moderat ausfallen, punktuell 

betragen die Abgrabungen mehr als einen Meter. In diesem 

Zusammenhang massgebend ist die Vorgabe gemäss Grundordnung, 

dass Abgrabungen und Aufschüttungen grundsätzlich zulässig sind, 

und diese "im Mittel maximal 0.80 m unter resp. über der Fassadenlinie 

liegen dürfen" (Art. 56 Abs. 2 BG I._____). In Anbetracht der möglichen 

Abweichungen gemäss Arealplan bzw. den gemäss Arealplan 

vorgesehenen Masse der geplanten Baukörper erweisen sich die 

- 25 -

vorliegend aufs Minimum begrenzten Anpassungen an das Gelände – 

u.a. zwecks besserer Lichtverhältnisse – durchaus als verhältnismässig 

und moderat. Eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes 

ist für das Gericht nicht ersichtlich. So kann den Ausführungen der 

Beschwerdegegnerin 2 gefolgt werden, wonach die Terrainan-

passungen aus gestalterischen und konstruktionsbedingten Gründen 

angezeigt seien. Dadurch erhielten der Kreuzgang und die Wohnungen 

auch mehr natürliches Licht, was zur Erhöhung der Wohnqualität führe. 

Schliesslich könne damit auch eine Erhöhung des östlichsten Teils des 

Hauses Z._____ vermieden werden. Aufgrund des Gesagten erweist 

sich auch diese Rüge als unbegründet.

6.1. Weiter bringen die Beschwerdeführer 1-5 vor, dass es sich bei der 

neuen Erschliessungsstrasse (Abzweigung S._____ bis nach den 

geplanten Aussenparkplätzen) nach dem (vorgehenden) GEP um eine 

öffentliche Erschliessung handle. Entsprechend habe die Gemeinde 

das Erschliessungsprojekt "U._____ Nord" am 17. Februar 2022 

öffentlich aufgelegt. Die Baubewilligung sei deshalb dahingehend zu 

korrigieren, als dass die gemäss Situationsplan 1:500 (nachträglich 

eingereicht mit Vernehmlassung vom 10. Januar 2022) ersuchte private 

Erschliessung im Widerspruch zum geltenden GEP stehe und nicht 

bewilligungsfähig sei. Die Qualifikation der Erschliessung sei betreffend 

Sicherheitsaspekt entscheidend. Das Haus Z._____ habe den 

gesetzlichen Abstand von 2.50 m (Art. 17 Abs. 4 i.V.m. Art. 13 BG 

I._____) hin zur Strasse (Verbindung zwischen S._____ und J._____) 

einzuhalten und die Zufahrt zur Einstellhalle einen Vorplatz von 5 m 

Länge und 3 m Breite (Art. 60 Abs. 1 BG I._____) aufzuweisen. Daran 

vermöge auch der Verweis auf die Baulinien und Art. 55 Abs. 2 KRG 

nichts zu ändern. Mit Noveneingabe vom 9. September 2022 reichten 

die Beschwerdeführer 1-5 das Schreiben des ARE GR vom 31. August 

- 26 -

2022 ein, worin dieses ausführte, "Der Teilinhalt des Arealplans 

U._____ «private Erschliessung» hat keine Gültigkeit.".

6.2. Die Beschwerdegegnerin 1 führte dazu an, die Beanstandungen 

betreffend die Erschliessung seien nicht nachvollziehbar. Der GEP 

gehe dem Arealplan nicht vor. Unzutreffend sei auch die beschwerd-

führerische Interpretation von Art. 46 Abs. 2 KRG. Der Arealplan stehe 

auf derselben Stufe wie der GEP und der Generelle Gestaltungsplan 

(GGP). Die in Art. 46 Abs. 2 KRG erwähnte explizite Zulassung von 

Abweichungen vom Zonenplan und von der Regelbauweise sei deshalb 

nicht als abschliessende, sondern vielmehr als beispielhafte 

Aufzählung zu verstehen. So wie der Arealplan vom Zonenplan 

abweichen könne, könne er dies eben auch vom GEP und vom GGP. 

Dementsprechend könne aus der unterschiedlichen Bezeichnung der 

Quartierstrasse im GEP und im Arealplan nichts abgeleitet werden. 

Dasselbe gelte für die Rüge der Nichteinhaltung der Abstände. So habe 

das Verwaltungsgericht im Entscheid R 20 56 in Erwägung 5.4 bereits 

entschieden und festgestellt, dass die Baulinien im Arealplan allen 

anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften vorgingen und der 

Strassenabstand gemäss BG I._____ nicht mehr anwendbar sei.

6.3. Die Beschwerdegegnerin 2 brachte vor, mit Blick auf die 

Erschliessungssituation seien die Ausführungen der Beschwerdeführer 

unvollständig ausgefallen. So sei der J._____ gemäss geltendem GEP 

nicht durchgehend als (geplante) Quartierstrasse qualifiziert, vielmehr 

bestehe zwischen den Signaturen "Quartierstrasse" und 

"Quartierstrasse geplant" ein als bestehender Fussweg gekenn-

zeichnetes Zwischenstück von ca. 14 m Länge. Bereits die Regierung 

(RB AH._____) und das Verwaltungsgericht (R 20 56) hätten 

unmissverständlich festgestellt, dass die Zufahrt für den motorisierten 

Verkehr zur Bauparzelle einzig von der S._____ her erfolgen werde. 

Auch die Frage des einzuhaltenden Strassenabstandes habe das 

- 27 -

Verwaltungsgericht bereits rechtskräftig entschieden, wonach die 

Baulinie gemäss Arealplan allen anderen öffentlich-rechtlichen 

Abstandsvorschriften vorgehe. Die überspitzt formalistische Auslegung, 

dass Baulinien nur im GGP, nicht aber auch im Arealplan festgelegt 

werden könnten, sei klar abzulehnen. Zudem sei die Gewährleistung 

der Verkehrssicherheit auch durch die Kantonspolizei bestätigt worden. 

Schliesslich sei nicht ersichtlich, wie die Stellungnahme des ARE GR 

(Noveneingabe) einen Einfluss auf den Ausgang des vorliegenden 

Verfahrens haben sollte; denn es mache keinen Unterschied, ob es sich 

hier um eine private oder öffentliche Erschliessung handle.

6.4.1. Der von der Beschwerdegegnerin 2 vor Vorinstanz eingebrachte 

Situationsplan 1:500 vom 30. November 2021 (vgl. Vernehmlassung 

vom 10. Januar 2022 [Bgin1-act. 11/3]) zeigt die strassenmässige 

Erschliessung auf, wie sie im Arealplan vorgesehen ist (vgl. Art. 10 

Abs. 1 APB) und vom Verwaltungsgericht (VGU R 20 56 E.5.3) bestätigt 

wurde. Die Beschwerdegegnerin 2 führte dazu aus, dass die Gemeinde 

das kurze Stück für die (öffentliche) Erschliessung des motorisierten 

Verkehrs von der S._____ her erstelle und die Fortsetzung, d.h. 

Garagenzufahrt, Erschliessung Aussenparkplätze und mögliche 

Erschliessung MIV für das Haus W._____ entsprechend dem Areal-

Gestaltungsplan als private Erschliessung erstelle. Der J._____ diene 

entsprechend lediglich als Zugang für den Langsamverkehr (Bgin1-act. 

11/3 S. 8 f.).

6.4.2. Bei der Prüfung des beanstandeten Bauvorhabens ist grundsätzlich 

vom Rechtszustand auszugehen, der im Zeitpunkt der Baubewilligung 

galt (vgl. dazu VGU R 21 99 E.4.8; PVG 2012 Nr. 31 E.3b). Das 

Verwaltungsgericht hat demnach das zum Zeitpunkt des 

erstinstanzlichen Entscheids in Kraft stehende materielle Recht 

anzuwenden. Folglich ist vorliegend der gültige GEP 2012 vom 

7. Dezember 2011 (RB AI._____) massgebend, welcher den J._____ 

- 28 -

gerade nicht als Durchgangsstrasse für den motorisierten Verkehr 

klassifiziert. Das Verwaltungsgericht hat denn auch mit Urteil vom 

9. Dezember 2021 festgestellt, dass der J._____ gemäss GEP gerade 

nicht als durchgehende Strasse ausgestaltet ist; die Frage, ob der 

J._____ durchgehend auszugestalten sei, werde durch den 

rechtskräftig genehmigten Teil des Arealplans vom 1. Mai 2018 

beantwortet (VGU R 20 56 E.3.6 und 5.3; vgl. dazu auch RB AG._____ 

und RB AH._____ [Bg2in-act. 3 S. 13)]). Im rechtskräftigen GEP ist ein 

Abschnitt von 62 m als Quartierstrasse geplant und ein Fussweg 

bestehend von 3 m Länge ersichtlich. Zusammen mit dem nicht 

verbindlichen, aber im Sinne einer Entscheidungsgrundlage 

vorhandenen PMB und dessen Anhängen ("Thesen/Grundsätze als 

Leitbild für die Arealplanung", der Erschliessungsplan 1:500, die 

Wohnungsgrundrisse und die Schnitte 1:500) sind im Grundsatz die 

wesentlichen planerischen Festlegungen für eine konzeptgetreue 

Umsetzung des Arealplans geschaffen worden (vgl. Vorprüfungsbericht 

des ARE GR vom 26. April 2017 [Bgin2-act. 5 S. 8 und Bgin2-act. 4]). 

Gemäss PMB soll der motorisierte Verkehr über den S._____ von 

Norden her abgewickelt werden; der Langsamverkehr erschliesst die 

Parzelle L._____ sowohl von Süden vom Dorfkern als auch über den 

S._____ her. Der bestehende Flurweg hat als Dienstbarkeit "Fussweg" 

zulasten der Arealplanparzelle bewahrt zu bleiben (vgl. PMB [Bgin2-act. 

4 Ziff. 3]). So bestimmt Art. 10 APB als einzige Zufahrt für die 

Bauparzelle für den motorisierten Verkehr die öffentliche Erschliessung 

von der S._____ her.

6.4.3. Auch die Stellungnahme des ARE GR vom 31. August 2022 (Bf-act. 14) 

führt zu keinem anderen Schluss. So bringt die Beschwerdegegnerin 1 

in ihrer Stellungnahme zur Noveneingabe vom 6. Oktober 2022 vor, 

dass der Begriff "private Erschliessung" dahingehend zu verstehen sei, 

als dass nie davon ausgegangen worden sei, die Nutzungsplanung an 

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Private zu übertragen, sondern lediglich auf die überwiegend private 

Interessenz an diesem Strassenteil verwiesen worden sei (vgl. 

Gerichtsakte A8). Folglich liegt auch kein Widerspruch zu Art. 19 Abs. 2 

RPG vor, wonach das Gemeinwesen die Bauzonen innerhalb der im 

Erschliessungsprogramm vorgesehenen Fristen zu erschliessen hat. 

Demnach ist die Unterscheidung zwischen öffentlich und privat 

vorliegend auch nicht massgebend. Schliesslich ist auch darauf 

hinzuweisen, dass der Arealplan durch die Regierung mit diesem Inhalt 

genehmigt wurde.

6.5.1. Weiter rügen die Beschwerdeführer 1-5 die Nichteinhaltung der 

Abstände, so gingen die Vorschriften von Art. 13 und Art. 60 Abs. 1 BG 

I._____ den Baulinien im Arealplan vor. Nach Art. 60 Abs. 1 BG I._____ 

haben Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf kommunale 

Strassen einen Vorplatz von mindestens 5 m Länge und 3 m Breite 

aufzuweisen; Offene Autounterstände, Wege und Plätze mit direkter 

Ausfahrt auf kommunale Strassen hingegen einen Vorplatz von 

mindestens 2.50 m Länge (kleiner Grenzabstand) und 3 m Breite 

(Abs. 2). Die Baubehörde kann bei Vorliegen besonderer Verhältnisse 

davon abweichende Masse gestatten (Abs. 4).

6.5.2. Der Arealplan U._____ ist rechtskräftig genehmigt, dies gilt auch für die 

darin enthaltenen Erschliessungsfestlegungen (wie Signatur "private 

Erschliessung", "Zufahrt Garage", "Zufahrt Fussgänger/Abstellplätze 

Velo" und "öffentliche Erschliessung"; vgl. RB AG._____ [Bgin2-act. 9]). 

Betreffend das Haus W._____ hielt das Verwaltungsgericht in seinem 

Urteil vom 9. Dezember 2021 fest, dass der Strassenabstand gemäss 

BG I._____ nicht mehr anwendbar sei, da Baulinien gemäss Art. 55 

Abs. 2 Satz 1 KRG allen anderen öffentlich-rechtlichen Abstands-

vorschriften vorgingen, was sich auch aus Art. 17 Abs. 4 letzter Satz BG 

I._____, wonach der Vorhalt von Bau- und Gestaltungslinien gilt, 

ergebe. Art. 10 APB bestimme zudem als einzige Zufahrt für die 

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Bauparzelle für den motorisierten Verkehr die öffentliche Erschliessung 

von der S._____ her. Somit sei der J._____ eben gerade nicht als 

durchgehend auszugestalten, womit keine Veranlassung für einen 

Strassenabstand von mindestens 2.50 m beim Haus W._____ 

bestünde (VGU R 20 56 E.5.4). Das Verwaltungsgericht hielt 

ausserdem fest, dass die Baulinien allen anderen öffentlich-rechtlichen 

Abstandsvorschriften und damit u.a. auch Strassenabstandvorschriften 

vorgingen. Nicht massgebend sei zudem das KRL (vgl. VGU R 20 56 

E.5.4). Schliesslich liegt die Bestätigung der Kantonspolizei vor, dass 

die Verkehrssicherheit im Bereich der Garagenein- und Ausfahrt der 

Überbauung entlang des J._____ gewährleistet sei und die 

erforderlichen Sichtweiten eingehalten würden (vgl. dazu RB AG._____ 

[Bgin2-act. 9 S. 9]). Diese Schlussfolgerungen haben auch für die 

vorliegende streitberufene Angelegenheit Geltung. Somit hat die 

Vorinstanz zu Recht erkannt, dass die Abstandsvorschriften 

eingehalten seien und die Einstellhalle keinen Vorplatz von 5 m Länge 

benötige. Aufgrund des Gesagten erübrigen sich weitere Ausführungen 

zu dieser Rüge.

6.5.3. An diesem Schluss vermag auch der beschwerdeführerische Verweis 

auf die Stellungnahme des ARE GR vom 31. August 2022 (Bf-act. 14) 

nichts zu ändern. Die Beschwerdegegnerin 1 sah mit dem Bauprojekt 

AL 2022-02 die "Erschliessung U._____ Nord, Verkehr, Wasser, 

Abwasser und Elektrisch auf den Parzellen AB._____ und L._____" 

resp. eine öffentliche Erschliessung mittels Quartierstrasse vor (vgl. 

Baugesuch der Gemeinde F._____ AL 2022-02, publiziert am 

7. Februar 2022, abrufbar unter: http://AC._____.; letztmals besucht am 

27  Juni 2023). Das ARE GR erachtete die BAB-Bewilligungs-

voraussetzungen des Bauvorhabens für den Strassenabschnitt von 

40.600 m bis zur Einfahrt S._____ (66.163 m) auf der Parzelle L._____ 

sowie für die Dammböschung auf der Parzelle AD._____ von 12.600 m 

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bis 40.600 m als erfüllt. So sei die Quartierstrasse in diesen 

Strassenabschnitten GEP-konform nach Art. 45 KRG i.V.m. Art. 20 

aKRVO als auch Arealplankonform nach Art. 46 KRG. Keine 

materiellen Auswirkungen habe dabei, ob die BAB-Bewilligung des 

Bauvorhabens gestützt auf den GEP oder gestützt auf den Arealplan 

U._____ erteilt werde. Das ARE GR befand, der Teilinhalt des AP 

"private Erschliessung" habe nicht wegen des Vorrangs des GEP 

gegenüber dem Arealplan, sondern aufgrund Art. 19 Abs. 2 RPG keine 

Gültigkeit. So liege die ausschliessliche Kompetenz zur Erschliessung 

von Bauzonen beim Gemeinwesen; diese Kompetenz könne nicht 

mittels Nutzungsplanung bzw. AP an Private übertragen werden. Das 

Bauvorhaben werde örtlich nicht durch den Arealplan erfasst, daraus 

liessen sich keine Rechtsansprüche für eine Strassenbreite von 3.5 m 

ableiten. Aufgrund des oben Gesagten vermögen auch diese 

Ausführungen nichts an der Rechtmässigkeit der genehmigten 

Abstände zu ändern.

7.1. Die Beschwerdeführer 1-5 rügen zudem eine ungenügende Anzahl von 

Pflichtparkplätzen. Entgegen der Vorinstanz seien die Flächen der 

"zweckfreien Räume" zur Hauptnutzfläche (HNF) hinzuzurechnen, was 

unmittelbare Auswirkungen auf die Anzahl der zu erstellenden 

Pflichtparkplätze habe. Für die neun grossen Wohnungen ergebe sich 

eine HNF von mehr als 100 m2, womit für diese je zwei Parkplätze zu 

erstellen seien. Das Studio bilde zudem unweigerlich eine separate 

Wohneinheit und nicht Teil der Wohnung B4-1, wenn der Gang im 

4. OG im Haus AA._____ nicht der Wohnung B4-1 zugerechnet werde. 

Folglich seien zumindest 32 Pflichtparkplätze zu erstellen, womit das 

Baugesuch dieses Kriterium nicht erfülle. Die Vorinstanz habe sich mit 

der Rüge bezüglich Ungereimtheiten im Plan "Nutzungsflächen nach 

SIA 416" nicht befasst, was ebenfalls den Anspruch auf rechtliches 

Gehör verletze. In den Wohnungen A2-1 und A3-1 sei der Raum neben 

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der grossen Nasszelle mit der Kennzeichnung "WC" (zweite kleine 

Nasszelle) fälschlicherweise als Nebennutzfläche (NNF) markiert 

worden. Für die Berechnung der Pflichtparkplätze seien die Flächen mit 

dieser Kennzeichnung in jedem Fall vielmehr der HNF zuzuordnen.

7.2. Die Beschwerdegegnerin 1 führte dazu aus, die geplanten "zweckfreien 

Räume" stellten ein neues Phänomen dar, das legislatorisch nicht 

erfasst sei. Damit obliege der Baubehörde der Entscheid, ob die 

genannten Räume der HNF oder der NNF zuzuordnen seien. Aus ihrer 

Sicht stellten die "zweckfreien Räume", die wegen der fehlenden 

Beheizung und ihrer Lage ausserhalb des Wärmeperimeters nur 

saisonal und auch dort nur eingeschränkt zu Wohnzwecken nutzbar 

seien, vorliegend NNF dar. Insofern stellten diese Flächen lediglich 

Ergänzungen zu den beheizten HNF dar. Die Beschwerdegegnerin 1 

bestritt auch die beschwerdeführerische Behauptung, das Studio (ohne 

Kocheinrichtung) neben der Wohnung B4-1 sei unzulässigerweise jener 

zugerechnet worden. Nicht nachvollziehbar sei auch die 

Schlussfolgerung, dass die Zuweisung des Ganges im 4. OG zur 

Verkehrsfläche unweigerlich dazu führen müsse, dass die jenseits des 

Ganges gelegenen Wohnflächen als separate Wohnung zu betrachten 

seien; sei die Wohnung B4-1 doch die einzige Wohnung im 4. OG, die 

den Korridor somit alleine benützen würde. Selbst bei einer 

Hinzurechnung der Fläche des Ganges als HNF der Wohnung B4-1 

bliebe deren Fläche unter 100 m2 und damit kein zusätzlicher Parkplatz 

erforderlich. Die Beschwerdegegnerin 1 zeigte sich zudem mit der 

Behauptung der Beschwerdeführer, im Plan "Nutzungsfläche nach SIA 

416" bestünden Ungereimtheiten und es sei das rechtliche Gehör 

missachtet worden, nicht einverstanden. Die einzige Ungereimtheit 

liege darin, dass die Baubehörde im Bewilligungsverfahren die falsche 

Kolorierung (violett anstatt grün) der kleinen Toiletten in den 

Wohnungen A2-1 und A3-1 im Plan "Nutzungsfläche nach SIA 416" 

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übersehen habe. Die massgeblichen Berechnungen der HNF und der 

NNF seien hingegen korrekt erfolgt. Die Beschwerdeführer hätten dies 

auch ohne Hinweis durch die Baubehörde im Bauentscheid ohne 

Weiteres entdecken können. Zudem werde die Rechtslage im 

verwaltungsgerichtlichen Verfahren ohne Rechtsnachteil für die 

Beschwerdeführer nochmals überprüft.

7.3. Die Beschwerdegegnerin 2 führte ihrerseits dazu aus, der Rüge der 

Beschwerdeführer, es würde die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze 

unterschritten, könne nicht gefolgt werden. Die unbeheizten und 

ausserhalb des Wärmedämmperimeters liegenden "zweckfreien 

Räume" bzw. "Lauben" dienten lediglich einer ergänzenden Nutzung, 

wie dies etwa bei Estrich- und Kellerräumen, Abstellräumen oder 

Saunas der Fall sei, eine Wohnnutzung sei nur zeitweise möglich. Die 

Einteilung dieser Räume zur NNF sei deshalb zu Recht ergangen. 

Weiter gehörten die durch den Gang von den anderen Räumen der 

Wohnung B4-1 getrennten Zimmer (Schlafzimmer, Bad) ebenfalls zur 

Wohnung B4-1. Beim Gang handle es sich um eine Erschliessungs- 

bzw. Verkehrsfläche (16.90 m2). Schliesslich sei die HNF von 80.70 m2 

der Wohnungen A2-1 und A3-1 korrekt angegeben worden, einzig die 

kleinen Toiletten in den Plänen falsch koloriert worden.

7.4.1. Umstritten ist vorliegend einerseits, ob die gemäss Baugesuch 

"zweckfreien Räume" bzw. Lauben zur HNF oder zur NNF hinzuzu-

rechnen sind, was allenfalls Auswirkungen auf die Anzahl der 

Pflichtabstellplätze hat. Nach kommunalem Recht hat die Bauherr-

schaft bei neuen Gebäuden, die zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, 

auf eigenem Boden während des ganzen Jahrs zugängliche 

Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die 

Parkierung offen zu halten (Art. 61 Abs. 1 BG I._____). Bei 

Wohngebäuden ist grundsätzlich ein Pflichtparkplatz pro Wohnung bis 

100 m2 Hauptnutzfläche, darüber zwei Plätze bereitzustellen. Für 

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Gebäude ab vier Wohneinheiten sind ⅔ der Parkplätze unterirdisch 

oder im Innern des Gebäudes zu erstellen (Art. 61 Abs. 2 und 3 BG 

I._____).

7.4.2. HNF sind diejenigen Flächen eines Geschosses, die der 

Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne 

dienen. Bei Wohnhäusern sind dies beispielsweise die Wohnräume, die 

Küche, das Bad und das WC. Zusammen mit den Nebennutzflächen, 

den Verkehrsflächen, den Funktionsflächen und den Konstruktions-

flächen bilden sie die sogenannte Geschossfläche (siehe dazu SIA-

Norm 416; Botschaft vom 19. Februar 2014 zum Bundesgesetz über 

Zweitwohnungen, BBl 2014 2287, 2310). Die NNF ist der Teil der 

Nutzfläche (NF), welcher die HNF zur NF ergänzt; sie ist je nach 

Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. Darunter 

fallen z.B. Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstellräume, 

Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume und Kehrichträume (vgl. 

Wegleitung des ARE GR zum Musterbaugesetz für Bündner 

Gemeinden 2020 [MBauG2020], Anhang 1 – Definitionen und Begriffe 

mit Skizzen und Erläuterungen; abrufbar unter: https://www.gr.ch

/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Anhang1_de.pd

f; letztmals besucht am 27. Juni 2023).

7.4.3. Wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht anführen, ist die Aufzählung 

der Objekte, die unter die NNF fallen, nicht abschliessend; so 

klassifizierte das Verwaltungsgericht im Urteil R 15 18 vom 

24. September 2015 E.5c eine Sauna als NNF, da diese nicht der 

Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes (i.c. Wohnhaus) im 

engeren Sinne diente (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1033/2020 

vom 9. Dezember 2021 E.4.6.1). Gemäss Projektbericht des 

Architekten V._____ vom 21. Dezember 2020 sollen die "zweckfreien 

Räume" einer Vielfalt von Nutzungen dienen, so als Abstellraum, 

Arbeitsraum und als offene oder geschlossene Laube. Die Nutzung 

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werde bestimmt durch das Licht, das Wetter und die Temperaturen (vgl. 

Bgin1-act. 4/3). Im Anhang zu den baurechtlichen Vorgaben (Bgin1-act. 

4/1) wird der Begriff "Laube" näher erklärt. Demnach handelt es sich bei 

den Lauben (ital. Loggia) um nicht beheizte, zweckfreie, überdachte 

und im Jahresverlauf meist offene Räume, die ausserhalb des 

Wärmedämmperimeters liegen. Deren Nutzungsmöglichkeit ist stark 

von den Temperaturen abhängig, eine Wohnraumnutzung nur 

eingeschränkt möglich. Ohne Einschränkung ist hingegen die Nutzung 

als Abstellraum/Lager oder Werkstatt möglich. Gemäss Wohnungs-

Bewertungssystem (WBS) des Bundesamts für Wohnungswesen 

(BWO) können sog. Zwischenzonen, die sich im Übergang von innen 

und aussen befinden, dem Aussenbereich zugerechnet werden. 

Darunter fallen z.B. Windfänge, Wintergärten oder Jahreszeiten-

Zimmer. Zu den Aussenbereichen sind u.a. Balkone, Terrassen, Garten 

oder Dachgärten zu zählen (vgl. Bgin1-act. 4/3 Ziff. 2: abrufbar unter: 

https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/wie-wir-wohnen/studien-und-

publikationen/wohnungs-bewertungs-system-wbs.html, S. 18 f.; vgl. 

auch https://www.wbs.admin.ch/de/anwendung/glossar; letztmals 

besucht am 27. Juni 2023). Aus dem Gesagten erhellt, dass die 

vorliegenden, ausserhalb des Dämmperimeters liegenden Lauben 

vergleichbar mit sog. Zwischenzonen sind, dienen sie doch nicht der 

Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne, 

sondern vielmehr einer ergänzenden Nutzung. Nach Auffassung des 

streitberufenen Gerichts erweist sich die Klassifizierung der 

"zweckfreien Räume" als NNF als rechtens. Somit ergibt sich daraus 

auch keine Erhöhung der erforderlichen Pflichtparkplätze.

7.4.4. Auch die Rüge, dass es sich bei den durch einen Gang von den übrigen 

Räumen der Wohnung B4-1 getrennten Räumen um eine separate 

Wohnung handle, geht ins Leere. So kann diesbezüglich den 

Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 gefolgt werden, wonach die 

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beiden separaten Räume (Schlafzimmer und Bad) über keine 

Kochgelegenheit verfügen und demnach nicht als Wohnung gezählt 

werden können (vgl. Gerichtsakte A3). So wird unter Wohnung im 

engeren Sinne eine Gesamtheit von Räumen verstanden, die für eine 

Wohnnutzung geeignet sind, eine bauliche Einheit bilden, einen Zugang 

entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen 

Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben, über 

eine Kocheinrichtung verfügen und kein Fahrnis bilden (vgl. Art. 2 

Abs. 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen [ZWG]; ALIG, Der 

Wohnungsbegriff des Zweitwohnungsgesetzes [ZWG], in: Jusletter 

30. Mai 2016).

7.4.5. Ebenso erweist sich die Rüge, die Vorinstanz habe sich mit den 

Ungereimtheiten im Plan "Nutzungsflächen nach SIA 416" nicht befasst, 

was ebenfalls den Anspruch auf rechtliches Gehör verletze, als 

unbegründet. So ist aus den Plänen ("Nutzungsfläche nach SIA 416" 

vom 4. Oktober 2021 [Bgin1-act. 3/2]) klar ersichtlich, dass die kleineren 

Toiletten falsch koloriert wiedergegeben wurden, d.h. violett (NNF) 

anstatt grün (HNF) (siehe dazu den korrigierten Plan "Nutzungsfläche 

nach SIA 416" vom 20. Juni 2022 [Bgin2-act. 10]). Trotzdem wurden die 

HNF der besagten Wohnungen mit 80.7 m2 korrekt angegeben, so dass 

diese Falschkolorierung faktisch keine Auswirkungen hat. Zudem kann 

dabei von einem offensichtlichen Versehen ausgegangen werden, 

wurden die kleineren Toiletten in den übrigen Wohnungen doch korrekt 

koloriert abgebildet.

7.5. Nach dem Gesagten erweisen sich die angefochtenen Entscheide vom 

7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 2022, als rechtens, womit die 

Beschwerde abzuweisen ist.

8.1. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten zulasten der 

unterliegenden Partei (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr wird auf 

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CHF 4'000.-- festgesetzt und ist den Beschwerdeführern 1-5 

aufzuerlegen.

8.2. Die Beschwerdeführer 1-5 werden bei diesem Verfahrensausgang 

verpflichtet, die Beschwerdegegnerin 2 für ihren Aufwand gemäss 

Art. 78 Abs. 1 VRG aussergerichtlich zu entschädigen. Für deren 

Bemessung kann auf den vom Rechtsvertreter gemachten Aufwand 

von insgesamt 22.5 Stunden resp. den Betrag von CHF 6'332.30 

gemäss Kostennote vom 25. Oktober 2022 abgestellt werden (vgl. 

Gerichtsakten F2). Damit haben die Beschwerdeführer 1-5 der 

Beschwerdegegnerin 2 für das vorliegende Verfahren eine 

Parteientschädigung von CHF 6'332.30 (inkl. MWST) zu bezahlen.

8.3. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen 

Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Von dieser Regel 

abzuweichen, besteht hier kein Anlass.

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III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 844.00

zusammen CHF 4'844.00

gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____, B._____, 

C._____, D._____ sowie E._____.

3. A._____, B._____, C._____, D._____ sowie E._____ haben die 

G._____ solidarisch mit insgesamt CHF 6'332.30 (inkl. MWST und 

Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]

[Mit Urteil 1C_417/2023 vom 9. Oktober 2024 hat das Bundesgericht die gegen 

diesen Entscheid erhobene Beschwerde gutgeheissen, den vorliegenden Entscheid 

aufgehoben und die Sache zur Neuverlegung der Kosten- und 

Entschädigungsfolgen an dieses Gericht zurückgewiesen.]