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**Case Identifier:** 5d75e39c-7148-5ad3-9cda-bc222c0c606b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-06-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.06.2014 C/15373/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-15373-2011_2014-06-16.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.06.2014. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/15373/2011 ACJC/702/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 16 JUIN 2014 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 23 septembre 2013, comparant par Me Raphaël Quinodoz, avocat, 

rue Verdaine 15, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des 

présentes, 

et 

1) Monsieur B______, domicilié ______, 

2) C______SARL, sise ______, intimés, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 
case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de 

domicile aux fins des présentes. 

 

- 2/11 - 

 

 

C/15373/2011 

EN FAIT 

A. a. Par jugement incident JTBL/1010/2013 du 23 septembre 2013, communiqué 
pour notification aux parties le 26 du même mois, le Tribunal des baux et loyers a 

statué sur la recevabilité de l'action en contestation du loyer initial formée par 

B______ et C______SARL à l'encontre de A______. 

Aux termes de ce jugement, il a admis la recevabilité de cette action (ch. 1), a dit 

que les parties seraient citées à une audience de débats d'instruction une fois le ju-

gement incident entré en force (ch. 2) et que la procédure était gratuite (ch. 3) et a 

indiqué les voies de recours (ch. 4). 

En substance, le Tribunal des baux et loyers a estimé que les locaux loués 

n'avaient pas été remis aux locataires dans un état approprié à l'usage convenu à la 

date de l'entrée en vigueur du contrat de bail le 1
er

 juin 2011, les travaux incom-

bant au bailleur n'ayant été achevés qu'entre le 10 et le 20 juin 2011, de sorte qu'il 

y avait lieu de considérer que le point de départ du délai de 30 jours pour la con-

testation du loyer initial n'avait commencé à courir qu'à partir de l'état des lieux 

d'entrée, intervenu le 20 juin 2011. Introduite le 19 juillet 2011, la demande des 

locataires avait ainsi été déposée en temps utile. Par ailleurs, bien que la surface 

des locaux litigieux avait, à la suite d'importants travaux, augmenté de 10 m
2
 par 

rapport à celle des locaux précédemment loués et qu'un local en sous-sol d'environ 

50 m
2
 avait été créé, les objets concernés conservaient dans l'ensemble des carac-

téristiques identiques. La légère différence de surface ainsi que l'adjonction d'un 

local en sous-sol - modifications qui pouvaient être prises en compte en procédant 

à une comparaison des loyers sur la base des m
2 

plutôt que des loyers payés - ne 

permettaient ainsi pas de retenir qu'il s'agissait d'objets différents. Or, le loyer au 

m
2
 des locaux litigieux était supérieur de 28% à celui fixé pour les locaux pré-

cédemment loués, ce qui constituait une augmentation sensible de loyer. Les con-

ditions fixées par l'art. 270 al. 1 CO étaient par conséquent réunies, de sorte que la 

recevabilité de la demande des locataires en contestation du loyer initial devait 

être admise.  

b. Par acte déposé le 28 octobre 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ a 
formé appel contre le jugement précité, concluant à son annulation et à 

l'irrecevabilité de l'action en contestation du loyer initial formée par B______ et 

C______SARL à son encontre.  

Il reproche en substance au Tribunal des baux et loyers d'avoir considéré que 

ladite action avait été introduite en temps utile et que les caractéristiques des lo-

caux litigieux étaient dans l'ensemble demeurées identiques à celles des locaux 

précédemment loués. 

- 3/11 - 

 

 

C/15373/2011 

c. Aux termes de leur mémoire de réponse expédié au greffe de la Cour de justice 
le 2 décembre 2013, B______ et C______SARL ont conclu à la confirmation du 
jugement attaqué et au déboutement de leur partie adverse de toutes ses 

conclusions.  

d. Par plis séparés du 21 janvier 2014, les parties ont été informées que la cause 
était gardée à juger, A______ n'ayant pas fait usage de son droit de répliquer.  

B. Les éléments de fait pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Le 31 mars 2011, A______ (ci-après : également le bailleur), représenté par 
l'agence immobilière D______ (ci-après : la régie), a remis à bail à 

C______SARL et B______ (ci-après : également les locataires) une arcade 

commerciale (arcade n
o
 4) d'environ 130 m

2
 ainsi qu'un local d'environ 50 m

2
 

situés respectivement au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble sis ______ 

à Genève. Il était précisé que les surfaces mentionnées n'avaient qu'un caractère 

indicatif.  

Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1
er

 juin 2011 au 31 mai 2016, 

renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation signifiée 

six mois avant l'échéance. 

Le loyer, réputé indexé à l'Indice suisse des prix à la consommation, a été fixé à 

96'000 fr. par an, soit 8'000 fr. par mois, et les frais accessoires à 250 fr. par mois.  

b. Lors de la conclusion de ce contrat, les parties avaient également convenu que 
les locataires, qui souhaitaient que le sol des locaux pris à bail soit recouvert de 

parquet et non de carrelage, prennent à leur charge une partie du coût de pose de 

ce type de revêtement (différence de coût entre les deux revêtements pour le rez-

de-chaussée et totalité des coûts pour l'escalier et le sous-sol) et procèdent, à leurs 

frais, aux travaux de pose d'installations électriques complémentaires et de lustre-

rie. 

Les travaux de pose du parquet ont été exécutés par l'entreprise E______ à 

Genève. Ils ont débuté le 6 juin 2011 et se sont terminés le 17 juin 2011. 

L'entreprise a facturé directement à chacune des parties la part du coût des travaux 

qu'elle s'était engagée à prendre en charge. Quant aux travaux de pose 

d'installations électriques complémentaires et de lustrerie, ils ont été réalisés à une 

date indéterminée entre le début du mois de juin et le 24 juin 2011 par l'entreprise 

F______ à Genève. Les travaux ont été facturés à B______.  

c. Auparavant, soit au début de l'année 2011, A______ avait procédé à 
d'importants travaux dans l'immeuble ainsi que dans les locaux concernés (travaux 

d'assainissement de l'enveloppe extérieure de l'immeuble et transformations inté-

rieures).  

- 4/11 - 

 

 

C/15373/2011 

Ces travaux ont notamment consisté en la réunion - partielle - de deux arcades 

préexistantes.  

Entendu comme témoin par le Tribunal des baux et loyers, l'architecte, G______, 

a déclaré que "à la demande du locataire (sic), deux arcades ont été réunies en 

une seule. Cela supposait d'abattre des cloisons, mais pas des murs porteurs. Il ne 

s'agissait donc pas de travaux particulièrement lourds. Pour toutes les arcades, il 

a fallu créer des locaux en sous-sol accessibles par un escalier." 

La première des deux arcades précitées, à l'usage d'un magasin de vêtements, 

comprenait une surface de 120 m
2
 au rez-de-chaussée et était louée 49'980 fr. par 

an, soit 4'165 fr. par mois, charges mensuelles de 120 fr. non comprises.  

La seconde, à l'usage d'une teinturerie-blanchisserie, totalisait une surface de 

73 m
2
 (50 m

2
 + 23 m

2
) au rez-de-chaussée et le loyer était fixé à 24'000 fr. par an, 

soit 2'000 fr. par mois, charges mensuelles de 122 fr. non comprises. 

Le coût total des travaux relatifs à l'arcade litigieuse, n
o
 4, s'est élevé à 470'000 fr. 

d. Le 1er juin 2011, une rencontre a eu lieu dans l'arcade no 4 entre un représentant 
du bailleur, H______, et les locataires, lors de laquelle il a été décidé de reporter 

l'état des lieux, car les travaux n'étaient pas encore terminés. Les clefs de l'arcade 

n'ont pas été remises aux locataires. Un jeu de clé a été conservé par H______, un 

par A______ et le dernier était mis à disposition des entreprises qui intervenaient 

sur le chantier.  

I______ a confirmé que lorsqu'il avait procédé aux travaux d'électricité dans 

l'arcade pour le compte des locataires une clé était à disposition sur le chantier.  

J______ a, pour sa part, indiqué qu'il n'avait pas eu besoin des clefs pour poser le 

parquet commandé par les locataires dans les locaux litigieux car ceux-ci étaient 

"ouverts du matin au soir". 

e. L'état des lieux d'entrée de l'arcade a finalement eu lieu le 20 juin 2011, date à 
laquelle les clefs des locaux ont été remises aux locataires. 

f. Les locataires ont restitué les locaux loués au bailleur le 30 décembre 2011. 

C. a. Le 19 juillet 2011, C______SARL et B______ ont saisi la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers d'une demande en contestation du loyer 

initial, en réduction du loyer et en dommages et intérêts, déclarée non conciliée le 

1
er

 février 2012 et introduite devant le Tribunal des baux et loyers le 2 mars 2012. 

Ils ont notamment conclu à la fixation du loyer de l'arcade louée à 42'000 fr. par 

an, charges non comprises, dès le 1
er

 juin 2011, à une réduction de loyer de 100% 

- 5/11 - 

 

 

C/15373/2011 

du 1
er

 au 20 juin 2011, et au versement de dommages-intérêts d'un montant de 

25'000 fr.  

b. A______ a conclu à l'irrecevabilité de la demande en contestation du loyer 
initial et au déboutement de C______SARL et B______ de leurs conclusions en 

réduction du loyer et en dommages et intérêts. 

En ce qui concerne la demande en contestation du loyer initial, il a en substance 

soutenu que les conditions de l'art. 270 al. 1 CO n'étaient pas réunies. La demande 

était tardive dès lors que, dès le 1
er

 juin 2011, les locataires avaient eu la jouis-

sance des locaux loués, les entreprises mandatées par leurs soins ayant pu y accé-

der pour effectuer des travaux pour leur compte, et, qu'à cette période, les travaux 

à sa charge étaient achevés. Par ailleurs, les locataires n'avaient pas prouvé l'exis-

tence d'une pénurie des locaux commerciaux et la condition d'une augmentation 

sensible par rapport au loyer précédent n'était pas réunie, l'arcade litigieuse ayant 

fait l'objet d'importants travaux de sorte qu'il ne s'agissait plus du même objet que 

celui précédemment loué. 

c. C______SARL et B______ ont contesté être entrés en possession de l'arcade 
litigieuse avant le 20 juin 2011, les clés des locaux ne leur ayant été remises qu'à 

cette dernière date et les travaux à la charge du bailleur ayant été achevés entre le 

1
er

 juin et le 20 juin 2011. Ils ont par ailleurs fait valoir que le loyer de l'arcade 

avait sensiblement augmenté par rapport à celui payé précédemment, passant de 

76'000 fr. à 96'000 fr. par an. 

d. Par ordonnance du 8 novembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a limité 
l'instruction de la cause à la question de la recevabilité de la demande en contes-

tation du loyer initial.  

La cause a été gardée à juger sur cette question à l'issue de l'audience de plai-

doiries du 20 juin 2013, lors de laquelle les parties ont persisté dans leurs conclu-

sions respectives. 

EN DROIT 

1. L'appel est recevable pour avoir été interjeté auprès de l'autorité compétente 
(art. 122 let. a LOJ) dans le délai utile de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC) et selon la 

forme prescrite par la loi (art. 130, 131 et 311 CPC) à l'encontre d'une décision 

incidente (art. 308 al. 1 let. a CPC) - puisque l'admission des griefs soulevés par 

l'appelant aurait pour conséquence d'entraîner l'irrecevabilité de la demande en 

contestation du loyer initial des intimés (art. 237 CPC) - rendue dans le cadre 

d'une affaire patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 

(art. 91 et ss et 308 al. 2 CPC; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et 

loyers, 2011, p. 185). 

- 6/11 - 

 

 

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La Chambre de céans revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir 

d'examen (art. 310 CPC). Celle-ci est régie par les règles de la procédure sim-

plifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et soumise à la maxime inquisitoire (art. 247 al. 2 

let. a CPC).  

2. 2.1 L'appelant reproche aux premiers juges d'avoir constaté les faits de manière 
inexacte en retenant que les travaux lui incombant avaient été achevés entre le 10 

et le 20 juin 2011 et partant d'avoir considéré à tort que le point de départ du délai 

de trente jours pour la contestation du loyer initial était le 20 juin 2011. Il soutient 

que ce délai a en réalité commencé à courir le 2 juin 2011, les travaux à sa charge 

ayant été terminés au plus tard à cette dernière date. Les locataires disposaient par 

ailleurs à cette période de la jouissance des locaux puisque les entreprises manda-

tées par leurs soins y avaient accès pour effectuer des travaux pour leur compte. 

Ainsi, déposée le 19 juillet 2011, la demande en contestation du loyer initial des 

locataires était tardive.  

2.2 Le locataire doit contester le montant de son loyer initial devant l'autorité de 
conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée (art. 270 

al. 1 CO).  

Ce délai court dès la prise de possession par le locataire de l'objet loué - réalisée 

au moment de la remise du pouvoir effectif sur celui-ci (SVIT, Le droit suisse du 

bail à loyer, 2011, p. 208) - le but étant que le locataire puisse se faire une idée 

des prestations effectives du bailleur et de l'adéquation du loyer par rapport à 

celles-ci. La date correspond en général à celle de la remise des clés par le bail-

leur, lors de l'état des lieux d'entrée (DIETSCHY, Droit du bail à loyer, 

BOHNET/MONTINI [éd.], 2010, n. 52 ad art. 270 CO; LACHAT, Le bail à loyer, 

2008, p. 392; SCHWAAB, La fixation et la contestation du loyer initial, in : 

15
ème 

Séminaire sur le droit du bail, 2008, p. 25).  

Toutefois, le délai ne commence à courir que pour autant que le bailleur ait délivré 

la chose dans un état conforme à son usage, ce qui n'est en particulier pas le cas 

tant et aussi longtemps que le bailleur procède à des travaux de rénovation ou 

d'aménagement lui incombant qui empêchent le locataire de jouir normalement de 

la chose louée. Dans une telle hypothèse, le délai commence à courir au jour de la 

fin des travaux (DIETSCHY, op. cit, n. 53 ad art. 270 CO; SCHWAAB, op. cit., p. 25 

et 26; FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, n
o 

607, p. 278). 

Par ailleurs, lorsque le locataire est en demeure dans la prise de possession de la 

chose louée, le délai commence à courir dès que le bailleur tient la chose à dis-

position (DIETSCHY, op. cit, n. 52 ad art. 270 CO; LACHAT, op. cit., p. 392). 

Le délai de 30 jours est un délai de péremption dont l'inobservation doit être sou-

levée d'office par le juge et qui entraîne l'irrecevabilité de la demande (ATF 131 

III 566 consid. 3.2; DIETSCHY, op. cit., n. 51 ad art. 270 CO). 

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2.3 Celui qui a la maîtrise effective de la chose en a la possession (art. 919 
al. 1 CC). La possession se transfère, entre présents, par la remise à l'acquéreur de 

la chose même ou des moyens qui la font passer en sa puissance, par exemple des 

clés d'un local (art. 922 al. 1 CC).  

Le transfert de la possession par remise des clés n'est pas réalisé lorsque l'ancien 

possesseur conserve une seconde clé dont il peut librement se servir (ATF 80 II 

235 = JdT 1955 I 286). 

En l'absence de l'acquéreur, le transfert de la possession intervient par la remise de 

la chose au représentant de ce dernier (art. 923 CC). Lorsque l'intermédiaire est un 

représentant direct de l'acquéreur et jouit, par rapport à ce dernier, d'une position 

suffisamment indépendante (l'intermédiaire, par exemple, est un usufruitier ou un 

locataire), il acquiert pour lui la possession immédiate et dérivée, et lui procure 

par là même la possession médiate et originaire (ATF 43 II 619, JdT 1918 I 292 

consid. 3). Dans les autres cas, il n'est qu'un auxiliaire de la possession et 

n'acquiert pas la possession dérivée de la chose. L'acquéreur devient possesseur 

simple dès la remise de la chose à son auxiliaire (STEINAUER, Les droits réels, 

tome I, 5
ème

 éd., 2012, p. 108 à 110). 

2.4 En l'espèce, il est constant que la remise des clés des locaux loués aux loca-
taires n'est pas intervenue le 1

er
 juin 2011 à l'entrée en vigueur du contrat de bail 

mais le 20 juin 2011. Entre le 1
er

 juin et le 20 juin 2011, un jeu de clé était détenu 

par un représentant de la régie, un autre par l'appelant et le dernier était mis à la 

disposition des entreprises intervenant sur le chantier. Partant, il ne peut être 

considéré qu'un transfert de possession des locaux litigieux en présence des inti-

més aurait eu lieu avant le 20 juin 2011, puisque ces derniers ne disposaient pas, 

avant cette date, des moyens leur permettant d'exercer une maîtrise effective et ex-

clusive sur l'objet loué, les clés de l'arcade ne leur ayant pas encore été remises. 

Il n'apparaît pas non plus que les intimés auraient acquis cette possession anté-

rieurement par l'intermédiaire d'un représentant. En effet, si, durant la période 

concernée, les entreprises mandatées par les locataires ont pu accéder aux locaux 

pour procéder à des travaux, leur accès était toutefois limité au temps nécessaire 

pour exécuter ces travaux et elles ne disposaient pas de toutes les clés de l'arcade, 

deux jeux de clés ayant été, jusqu'au 20 juin 2011, conservés par un représentant 

de la régie et par l'appelant. Au demeurant, il ne ressort pas du dossier que ces 

entreprises auraient été autorisées à représenter les locataires pour recevoir la pos-

session des locaux.  

Enfin, il ne ressort pas du dossier que le bailleur aurait, avant la date du 20 juin 

2011, tenu les clés de l'arcade à disposition des locataires. Il est au contraire établi 

que les parties ont, lors de leur rencontre du 1
er

 juin 2011, convenu que la remise 

des clés aurait lieu lors de l'état des lieux, lequel est intervenu le 20 juin 2011. 

- 8/11 - 

 

 

C/15373/2011 

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que les locataires ont pris possession 

des locaux loués le jour où les clés y donnant accès leur ont été remises, soit le 

20 juin 2011, puisque c'est seulement à cette date qu'ils ont disposé d'un accès 

libre et exclusif auxdits locaux. C'est ainsi à juste titre que les premiers juges ont 

retenu que la requête en contestation du loyer initial, déposée le 19 juillet 2011, a 

été formée dans le délai légal de trente jours.  

Compte tenu de ces considérations, il est sans pertinence de déterminer la date à 

laquelle les travaux incombant au bailleur ont été achevés. Cet élément n'était en 

effet de nature à influer sur le sort de la cause que dans l'hypothèse où la requête 

en contestation du loyer initial aurait été déposée plus de trente jours après la 

réception de la chose louée. Or, il a été jugé que tel n'était pas le cas en l'espèce.  

3. 3.1 L'appelant reproche aux premiers juges d'avoir violé l'art. 270 al. 1 let. b CO. 
Il soutient que l'hypothèse visée par cette disposition n'est pas réalisée dès lors que 

les locaux litigieux, qui ont fait l'objet d'importants travaux, n'ont plus les mêmes 

caractéristiques de base que ceux précédemment loués. En effet, avant les travaux, 

les locaux concernés n'existaient pas. L'espace était occupé par deux arcades de 

surface et de configuration différentes.  

3.2 Pour être admis à contester le loyer initial, le locataire doit non seulement agir 
dans les formes et délai prévus par la loi, mais il doit également démontrer - le 

fardeau de la preuve étant à sa charge (arrêt du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 

28 août 2012 consid. 2.2) - soit qu'il a été contraint de conclure le bail par néces-

sité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local des 

locaux commerciaux (art. 270 al. 1 let. a CO), soit que le bailleur a sensiblement 

augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (art. 

270 al. 1 let. b CO). Ces conditions, auxquelles est subordonnée la recevabilité de 

la demande de contestation du loyer initial, sont alternatives, si bien qu'il suffit 

que l'une d'entre elles soit réalisée pour qu'il faille entrer en matière sur ladite 

demande (ATF 136 III 82 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 

28 août 2012 consid. 2.2 et 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.1). 

Pour qu'une augmentation sensible du loyer initial puisse être retenue, il faut, afin 

de permettre une véritable comparaison, que le nouveau loyer concerne toujours 

"la même chose". Il s'agit principalement d'examiner dans quelle mesure des tra-

vaux accomplis par le bailleur à l'occasion du changement de locataire conduise à 

rendre la comparaison impraticable (FETTER, op. cit., n° 393). L'objet loué perd 

ses caractéristiques de base si, après une rénovation, il n'a plus la même surface ou 

le même nombre de pièces (LACHAT, op. cit., p. 391, n. 52). Pour qu'il n'y ait plus 

similitude ou identité, excluant la comparaison des loyers, il faut donc que le 

volume total ou le nombre de pièces soit modifié, comme lors de la transformation 

d'un logement de trois à quatre pièces (FETTER, op. cit., n
os

 394 et 396).  

- 9/11 - 

 

 

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Dans un arrêt 4C.169/2002 du 16 octobre 2002, le Tribunal fédéral a examiné la 

contestation du loyer initial d'un appartement dont la cuisine avait été déplacée 

dans une pièce autrefois affectée au logement d'une bonne et dans lequel avait été 

créée une nouvelle salle d'eau. Il a retenu que ces travaux n'avaient modifié ni la 

surface ni le nombre de pièces. Le volume total de l'appartement n'ayant, 

nonobstant l'ampleur des travaux, pas été modifié, la chose louée - certes amélio-

rée - était ainsi restée fondamentalement la même (consid. 3.2 et 3.3).  

3.3 En l'espèce, il est acquis que les locataires n'ont pas été contraints de conclure 
le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le 

marché local des locaux commerciaux. Les conditions fixées à l'art. 270 al. 1 

let. a CO ne sont par conséquent pas réunies.  

Est en revanche litigieuse la question de savoir si, au sens de l'art. 270 al. 1 

let. b CO, les locaux litigieux sont ou non comparables à ceux précédemment 

loués.  

Avant la conclusion du nouveau bail, la surface du rez-de-chaussée de l'immeuble 

était composée de deux arcades, louées séparément, d'une surface respectivement 

de 120m
2
 et 73m

2
, qui ne disposaient pas d'un sous-sol. Après les travaux effec-

tués dans l'immeuble, l'arcade nouvellement louée comprend désormais une sur-

face de 130 m
2
 au rez-de-chaussée et un sous-sol de 50 m

2
, équipé notamment 

d'un local servant de réduit et de WC, accessible par un escalier. 

Il s'ensuit que l'arcade louée aux intimés n'a ni la même surface ni le même volu-

me que celles faisant l'objet de la comparaison, prises ensemble ou séparément. Il 

ne s'est pas agi, en l'espèce, de la réunion pure et simple de deux arcades dont on 

retrouverait au final les mêmes caractéristiques dans l'objet nouvellement loué. 

L'arcade litigieuse est le résultat de la réunion partielle de deux arcades, aug-

mentée de l'adjonction d'un nouvel espace accessible par un escalier. 

On ne saurait ainsi suivre le Tribunal lorsqu'il retient que la différence de surface 

entre l'arcade litigieuse et l'une des deux arcades préexistantes ne serait que "très 

légère", d'une part, et que l'arcade litigieuse aurait "conservé des caractéristiques 

globalement identiques" à celles des arcades préexistantes, ne permettant pas de 

retenir qu'il s'agirait d'un objet différent. 

Au contraire du cas examiné par le Tribunal fédéral dans l'arrêt susmentionné, il 

ne s'est pas agi en l'espèce d'un déplacement de pièces, de parois ou de volume à 

l'intérieur d'une même surface. A teneur de la déclaration de l'architecte, des 

cloisons ont été abattues au rez-de-chaussée et un nouveau local a été créé en 

sous-sol, accessible par un escalier. Ces modifications ont eu pour conséquence 

que la surface nouvellement louée n'a ni la même surface que la première des 

deux précédentes arcades (120 m
2
) ni la même surface au rez-de-chaussée que 

celle de la seconde (50 m2 + 23 m2), ni le même volume que celles-ci puisque 

- 10/11 - 

 

 

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50 m
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 lui ont été adjoints au sous-sol accessibles par un escalier. Ces travaux ont 

ainsi entraîné une modification de la surface et du volume de l'objet nouvellement 

loué, par comparaison avec les deux anciens objets. 

Il s'ensuit, au vu des principes sus-exposés, que l'arcade litigieuse n'est pas la 

"même chose" que l'une et/ou l'autre des deux précédentes arcades, ce qui rend 

l'art. 270 al. 1 let. b CO inapplicable. C'est ainsi à tort que les premiers juges sont 

entrés en matière sur la demande en contestation du loyer initial formée par les lo-

cataires.  

L'appel sera par conséquent admis, le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris 

annulé et la demande en contestation du loyer initial formée par les locataires 

déclarée irrecevable.  

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n’est pas prélevé de frais (frais judiciaires et 
dépens) dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé 

que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans 

d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC. 

* * * * *  

- 11/11 - 

 

 

C/15373/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ le 28 octobre 2013 contre le jugement 
JTBL/1010/2013 rendu le 23 septembre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/15373/2011-4-OSL. 

Au fond : 

Annule le chiffre 1 du dispositif de ce jugement. 

Déclare irrecevable la demande en contestation du loyer initial formée par B______ et 

C______SARL à l'encontre de A______. 

Confirme pour le surplus le jugement entrepris.  

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et, 

Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur 

Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.