# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6def2003-d5e5-5dbd-8924-92e5cc16f480
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 29.07.2020 15.2020.62
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-2020-62_2020-07-29.html

## Full Text

Incarto n.

  15.2020.62

  	
  Lugano

  29 luglio 2020

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di esecuzione e fallimenti

  del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta del giudice:

  	
  Jaques,
  presidente

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Cortese

  

 

 

statuendo nella composizione a
giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 16 giugno 2020 di

 

	
   

  	
  RI 1, 

  RI 2, 

  RI 3, 

  (patrocinati dall’ PA 1, )

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Lugano,
o meglio contro l’inventario a tutela del
diritto di ritenzione allestito il 15 giugno 2020 nella procedura n. __________
promossa dai ricorrenti nei confronti della

 

	
   

  	
  PI 1, 

  (patrocinata dall’__________ PR 1, )

   

  

ritenuto

 

in fatto:                   A.   Con domanda dell’8 giugno 2020 RI 1, RI 2 e RI 3 hanno chiesto all’Ufficio d’esecuzione
(UE) di Lugano di procedere all’erezione dell’inventario degli oggetti
vincolati dal diritto di ritenzione presenti negli “spazi commerciali situati al piano terra e 1° piano
dello Stabile di __________, adibiti a negozio “__________”, a garanzia delle pretese che vantano nei confronti della conduttrice PI
1 a titolo d’indennità per occupazione illecita dal 1° aprile al 30 giugno 2020
per fr. 21'499.95 e dal 1° al 31 luglio 2020 per fr. 7'166.65. A
giustificazione dell’indennità non ancora scaduta per il mese di luglio, i richiedenti hanno indicato nella
domanda che l’amministra­tore unico dell’PI 1 aveva rilasciato un’intervista
al telegiornale del canale televisivo “__________”, secondo cui l’attività
presso il negozio “__________” sarebbe
stata chiusa alla fine di quel mese e assorbita da un altro negozio.

 

                                  B.   Dando
seguito alla predetta domanda, il 15 giugno 2020 l’UE ha provveduto a
inventariare quanto segue:

 

	
  N.

  	
  Oggetti

  	
  Stima CHF

  	
  Osservazioni

  
	
  1

  	
  Scala interna in metallo/ferro su misura, completa di
  struttura portante con 2 alzate, con pareti /parapetti (21 gradini)

  	
   

                                                      

  35'000.00

  	
   

  

 

                                         Il
relativo verbale è stato inviato alle parti lo stesso giorno.

 

                                  C.   Con
ricorso del 16 giugno 2020 RI 1, RI 2 e RI 3 si aggravano contro il predetto
provvedimento, chiedendo di dichiarare nullo il verbale e di ordinare all’UE di
allestirne immediatamente uno nuovo, convocando le parti entro sette giorni.

 

                                  D.   Con
ordinanza del 17 giugno 2020, il presidente della Camera ha impartito
alla CO 1 e all’UE un termine di 5 giorni per presentare eventuali osservazioni
sul ricorso. Mediante osservazioni del 22 giugno 2020 l’UE si è
rimesso al giudizio della Camera, mentre l’PI 1 ha postulato una proroga del
termine di cinque giorni – concessale il 22 giugno – in ragione di trattative
in essere tra le parti, salvo poi concludere per la reiezione del ricorso nelle
sue osservazioni del 30 giugno 2020.

 

Considerato

 

in diritto:                 1.   Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino
la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 della Legge cantonale sulla procedura di ricorso in
materia di esecuzione e fallimento [LPR, RL 280.200]) – entro dieci
giorni dalla notifica dell’atto impugnato emesso il 15 giugno 2020 dall’UE di
Lugano, il ricorso presentato il giorno seguente è in linea di principio
ricevibile (art. 17 LEF).

 

                                   2.   I
ricorrenti si dolgono anzitutto di non essere stati messi nella condizione di
poter presenziare al sopralluogo e alla stesura dell’in­­ventario che si è
svolto il 15 giugno 2020 alla sola presenza della conduttrice e del suo
rappresentante legale.

                                         Dal
canto suo, la resistente, si oppone a tale argomentazione, rilevando in
sostanza che nell’esecuzione dell’inventario il locatore non ha diritto a essere
presente, sicché non sussiste nel caso concreto alcun vizio formale che infici
la validità del provvedimento impugnato. Essa sembra inoltre contestare,
ancorché non in modo chiaro e diretto, l’estensione dell’inventario alla
“pigione” del luglio 2020, non ancora scaduta al momento della domanda d’in­­ventario,
rilevando che i locatori non sono venuti a sapere della chiusura del negozio prevista
per il 31 luglio 2020 mediante l’in­­tervista rilasciata dall’amministratore
unico dell’PI 1 a “__________”, ma erano stati informati da essa già il 5
maggio 2020 con una proposta di accordo transattivo.

 

                                2.1   Giusta
l’art. 283 cpv. 1 LEF, anche prima d’iniziare l’esecuzione, il locatore di
locali commerciali può domandare l’assistenza del­l’ufficio per la provvisoria
tutela del suo diritto di ritenzione (art. 268 segg. e 299c CO). A tal
uopo, l’ufficio fa l’inventario degli oggetti vincolati al diritto di
ritenzione e fissa al locatore un termine per promuovere l’esecuzione in via di
realizzazione del pegno (art. 283 cpv. 3 LEF). L’allestimento dell’inventario è
una procedura unilaterale. L’ufficio vi procede a semplice richiesta del
creditore, il quale deve rendere verosimile il diritto di ritenzione; non sono
invece previste altre formalità (Stoffel/Oulevey
in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 24
ad art. 283 LEF; Gillié­ron,
Commentaire de la LP, vol. IV, 2003, n. 27 ad art. 283 LEF). Il locatore può chiedere l’erezione di un inventario anche per garantire
un canone locatizio non ancora scaduto (più precisamente per la pigione del
semestre in corso, secondo l’art. 268 cpv. 1 CO), ma soltanto se rende
verosimile l’esistenza di un pericolo reale e immediato per il suo diritto di
ritenzione (DTF 97 III 45 consid. 2), ciò che è il caso quando il conduttore
intende sgombrare o asportare le cose che si trovano nei locali (cfr. art.
268b cpv. 1 CO; DTF 129 III 397 consid. 3.1). Nella stessa misura, il
diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali garantisce anche le
indennità per occupazione dei locali dopo la fine del contratto di locazione
(sentenza della CEF 15.2012.71 del 30 luglio 2012, consid. 2.2 e rinvii).

 

                                2.2   Contrariamente
a quanto sottintendono i ricorrenti, la legge non prevede che l’inventario sia
eseguito in contraddittorio. L’allestimento dell’inventario è invero un
provvedimento unilaterale e urgente (nel senso dell’art. 56 principium LEF, DTF 83 III 114; sentenza della CEF 15.2015.1 del 14 aprile 2015,
consid. 4.3), che l’UE deve adottare senza indugio come il sequestro giusta gli
art. 271 e segg. LEF, fermo restando il diritto delle parti e di terzi
interessati di contestare l’operato dell’Ufficio mediante impugnazione del
verbale d’inventario giusta l’art. 17 LEF. Sotto questo profilo, il ricorso si
rivela dunque infondato.

 

                                2.3   Per
quanto attiene alla contestazione della resistente, essa non smentisce le
dichiarazioni del suo amministratore unico rilasciate in occasione dell’intervista
del telegiornale del canale televisivo “Teleticino”,
secondo cui avrebbe chiuso la propria attività il 31 lu­glio 2020, ma si
limita a osservare di aver preannunciato “il tutto” già con lo scritto
del 5 maggio 2020 trasmesso ai locatori, con cui proponeva in particolare la
fine consensuale del contratto di locazione per il 31 luglio 2020. Questa
circostanza rende senz’altro verosimile l’esistenza di un pericolo reale e
immediato per il diritto di ritenzione dei locatori, potendo essi
effettivamente temere che la conduttrice avrebbe dato seguito ai suoi propositi
e asportato dunque le cose che si trovano nei locali per la fine del luglio
2020. L’estensione della garanzia alla pigione in corso (come sostiene la
resistente) o all’indennità per occupazione illecita (come sostengono i
ricorrenti) relativa al luglio 2020 è dunque corretta.

 

                                   3.   Gli
insorgenti contestano inoltre la pignorabilità della scala inventariata, di cui
rivendicano la totale proprietà. A tal proposito rilevano che la scala è stata
posata all’inizio della locazione nell’am­­bito di un progetto di
ristrutturazione del negozio, in sostituzione di una scala già esistente. In
virtù degli accordi intercorsi con l’PI 1, essi sostengono che la scala è
componente integrante dell’immobile già di loro proprietà.

 

                                         Da
parte sua, la resistente fa valere che la scala fa parte dei lavori di
ristrutturazione ch’essa si è assunta con il consenso dei locatori, investendo
circa fr. 400'000.–, di cui fr. 58'200.– solo per la scala (senza i lavori
di preparazione e montaggio), ragione per cui – a suo dire – prima di ottenerne
la proprietà, i ricorrenti sono tenuti a pagarle “un’indennità corrispondente”
per avere disdetto il contratto prima della scadenza pattuita (dieci anni), non
consentendole di ammortizzare l’investimento effettuato.

 

                                3.1   L’ufficio
procede all’erezione dell’inventario a tutela del diritto di ritenzione
applicando per analogia le disposizioni concernenti il pignoramento (Stoffel/Oulevey, op. cit., n. 26
ad art. 283). L’ufficio è in particolare tenuto a
stimare gli oggetti inventariati e, in principio, a non inventariarne più di
quanto basti per soddisfare la pretesa avanzata dal sedicente creditore,
interessi e spese compresi (art. 97 LEF e 268b cpv. 1 CO; DTF 108 III
123 consid. 5). I beni sono inventariati secondo l’ordine prescritto dall’art.
95 LEF (Stoffel/Oulevey,
op. cit., n. 27 ad art. 283; Gilliéron,
op. cit., n. 34 ad art. 283), sicché gli oggetti rivendicati da terzi possono
essere inventariati soltanto da ultimo (art. 95 cpv. 2 LEF i.f.). La rivendicazione di un terzo sui beni oggetto dell’inventario non
impedisce invero l’esecuzione di tale provvedimento, i litigi sulla proprietà
degli oggetti inventariati o sull’esistenza del diritto di ritenzione essendo
di competenza del giudice del merito e dovendo essere risolti nella procedura
di rivendicazione, a meno che sia evidente
che detti beni appartengono al terzo, circostanza che ren­derebbe nullo
l’inventario (DTF 108 III 123 consid. 4 e riferimenti citati). Nell’esecuzione
dell’inventario l’organo esecutivo terrà tuttavia conto anche del rischio che
eventuali oggetti rivendicati possano essere esclusi dall’inventario al termine
della procedura di rivendicazione. Ove occorra, in deroga all’art. 97 cpv. 2
LEF l’inventario dovrà quindi essere esteso ad altri beni che possano se del
caso sostituirsi in parte ai beni poi rivendicati con successo, quand’anche
così facendo la stima totale degli oggetti inventariati superi quanto
strettamente necessario per coprire il credito, gli interessi e le spese
esecutive (DTF 108 III 123 consid. 5; sentenza della CEF 15.2015.52 del 21
settembre 2015, consid. 3.1 e riman­di).

 

                                3.2   Nel caso in rassegna, in sede di ricorso
i locatori hanno rivendicato la proprietà della scala interna inventariata dall’UE.
Come visto sopra (consid. 3.1), la rivendicazione non rende inefficace l’in­­ventario,
a meno che sia incontestato che il bene in questione appartiene ai
rivendicanti, ciò che però non è il caso nella fattispecie. La conduttrice
contesta infatti che la scala interna inventariata sia “già di proprietà dei ricorrenti”, perlomeno fintanto che questi ultimi non le avranno versato “un’indennità corrispondente”. Inoltre, dagli atti non emergono elementi certi per concludere che la
scala appartiene manifestamente ai locatori, le parti non avendo disciplinato
nel contratto di locazione la questione legata alla proprietà delle migliorie o
delle modificazioni apportate dalla conduttrice ai locali appigionati. Non si
può dunque escludere a priori che al termine del contratto la conduttrice sia
legittimata ad asportare la scala in questione, ripristinando lo stato
anteriore (art. 260a cpv. 2 CO a contrario). Se del caso sulla
questione statuirà il giudice del merito. Ne consegue che l’inventario non può
considerarsi nullo, come pretendono a torto i ricorrenti.

 

                                3.3   Posto
quanto precede, di fronte alla rivendicazione dell’unico be­ne inventariato, l’Ufficio
non poteva esimersi dal tener conto del rischio che lo stesso possa
essere escluso dall’inventario al termine della procedura di rivendicazione,
rendendo di fatto vana la misura cautelare e urgente adottata su richiesta dei
locatori. Per tale ragione, in parziale accoglimento del ricorso, occorre far
ordine all’organo esecutivo di procedere a un nuovo inventario di ritenzione, in
cui iscriverà altri beni al posto della scala interna, secondo l’ordine
prescritto dall’art. 95 LEF, fino a quanto basti per soddisfare la pretesa
avanzata dai sedicenti creditori, interessi e spese compresi (art. 97 cpv. 1
LEF). Qualora ciò non bastasse, da ultimo l.E inventarierà nuovamente la scala
interna, menzionandone la rivendicazione dei locatori. A quel momento, questi
ultimi potranno, se del caso, contestarne la stima, sicché non è necessario
soffermarsi ora sulla relativa censura sollevata “in via abbondanziale” nel ricorso (v. ricorso, ad
4.1).

 

                                   4.   A
scanso di equivoci, giova ricordare, in merito alla censura della resistente –
non sollevata con un ricorso proprio – secondo cui i ricorrenti hanno
contravvenuto alle più elementari regole di buona fede non allestendo un nuovo
conteggio delle pigioni che tenesse conto della riduzione del 60% decisa dal
Parlamento federale per i mesi di “lockdown” durante la pandemia dovuta al
nuovo coronavirus, che l'ufficio esecuzione deve procedere a un esame solo pregiudiziale
e sommario dei presupposti per l’erezione dell’inventario e può quindi
respingere la domanda d’inventario per ragioni di diritto materiale soltanto se
l'inesistenza (o la minore estensio­ne) del diritto vantato dal locatore è
manifesta e inequivocabile (sentenza della CEF 15.2006.75 del 6 ottobre 2006
consid. 1.2, massimata in RtiD 2007 I 868 n. 72c). Nel caso specifico, le
mozioni dei due rami del Parlamento federale non sono ancora state tramutate in
norme vincolanti, il progetto proposto dal Consiglio federale essendo ancora in
fase di consultazione (www.admin.ch/ gov/it/pagina-iniziale/documentazione/comunicati-stampa.msg-id-
79713.html). Il credito vantato dai ricorrenti non appare quindi manifestamente
abusivo. Per evitare l’allestimento del nuovo inventario rimane alla resistente
la possibilità di fornire una garanzia per il
credito vantato dai ricorrenti (già citata sentenza 15.2006.75 con­sid.
1.2 ad 4).

 

                                   5.   Per
legge non si preleva la tassa di giustizia e non si
assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62
cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

 

Per
questi motivi,

 

pronuncia:              1.   Il ricorso è parzialmente accolto. Di conseguenza è fatto ordine all’Ufficio
d’esecuzione di Lugano di procedere immediatamente a un nuovo inventario di
ritenzione degli oggetti che si trovano nei locali situati al piano terra e al
1° piano dello stabile in __________ a __________, appigionati all’PI 1
(negozio “__________”), nel senso del considerando 3.3.

                                   2.   Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

 

                                   3.   Notificazione a:

	
   

  	
  –    ;

  – 

       .

   

  

                                         Comunicazione
(anticipata brevi manu) all’Ufficio d’esecuzione,

                                         Lugano.

 

 

Per la Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente                                                            Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è
possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la
decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione
cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il
termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art.
46 cpv. 2 LTF.