# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d0833a2c-f71e-54aa-8424-faec43bcb3ac
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 08.09.2021 BRGE III Nr. 0136/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0136-20_2021-09-08.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0136/2021 vom 8. September 2021 in BEZ 2022 Nr. 2 

Das streitbetroffene Baugrundstück lag in der Landwirtschaftszone und war 
mit einem Wohnhaus überstellt. Der Bauherr beabsichtigte, dieses bis auf das 
Untergeschoss abzubrechen und das Erdgeschoss wie auch das 
Obergeschoss neu zu erstellen. Er führte unbestrittenermassen keinen 
landwirtschaftlichen Betrieb, weshalb das Bauvorhaben nicht zonenkonform war 
(Art. 22 des Raumplanungsgesetzes [RPG]). Eine Standortgebundenheit für 
eine nicht-landwirtschaftliche Baute wurde verneint. Geprüft wurde hingegen, 
ob das Projekt einer Ausnahmebewilligung gemäss 24c RPG zugänglich sei. 
Für das bestehende Gebäude lag eine Baubewilligung vom 18. Juni 1953 vor. 
Damit war es vor dem 1. Juli 1972 erstellt worden, also bevor das 
Baugrundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets geworden ist. Als solches 
durfte es ersetzt werden, gemäss den Aussagen des Gesuchstellers war es 
jedoch in der Folge deutlich grösser gebaut worden. Strittig war somit der 
massgebende Referenzzustand. 

Aus den Erwägungen: 

5. Der Rekurrent macht geltend, während der Umbauprojektierung sei 
festgestellt worden, dass das betroffene Wohnhaus nicht exakt nach den 
Plänen aus dem Jahre 1953 erstellt worden sei. So weise der Grundriss die 
Masse von 9,38 m x 8,24 m anstatt der eingegebenen 9,00 m x 8,20 m auf. 
Zudem sei das erstellte Wohnhaus höher ausgeführt worden. Die 
Abweichungen seien formell nicht abgenommen worden. Es existiere jedoch ein 
nachgeführter Grundrissplan vom 22. Juni 1953, von dem die Baubehörde 
Kenntnis genommen habe.  

Ebenfalls nicht in den ursprünglichen Bauplänen aufgeführt sei der 
südwestliche Anbau. Aufgrund der baulichen Ausführung und der Landeskarte 
1956-1965 aus dem GIS-Browser sei jedoch anzunehmen, dass dieser 
spätestens einige Jahre nach der Erstellung des Wohnhauses errichtet worden 
sei.  

Entsprechend habe der derzeitige Zustand bereits am 1. Juli 1972 
bestanden und sei somit als Referenzzustand massgebend, zumal die 
Abweichungen der ausgeführten Baute von den bewilligten Bauplänen in den 
Jahren 1953-1955 bewilligungsfähig gewesen wären. Das zulässige 
Erweiterungsmass sei somit eingehalten. (…) 

7. Die Baudirektion äussert sich hierzu wie folgt: Die Rechtmässigkeit der 
im Jahre 1953 erfolgten Vergrösserung könne nach wie vor nicht nachgewiesen 
werden. Auch die planerische Erfassung der Änderungen bedeute nicht deren 
Bewilligung. Es gebe keine Anhaltspunkte für eine Zustimmung, Bewilligung 
oder Legalisierung. Auch ohne Baugesetz oder Gemeindebauordnung seien 
damals die öffentlich-rechtlichen Baubewilligungen konform umzusetzen 
gewesen. Eine abweichend von der ursprünglichen Bewilligung grösser erstellte 
Baute als Referenzzustand anzuerkennen, würde dem Sinn und Zweck des 
Raumplanungsgesetzes, nämlich der Trennung von Baugebiet und 
Nichtbaugebiet und dem haushälterischen Umgang mit dem Boden, 

- 2-  
 

 

widersprechen. Dementsprechend fielen Bauten, die nicht rechtmässig erstellt 
oder geändert worden seien, nicht unter Art. 24c RPG. Der Referenzzustand 
habe sich auch bei diesen Gebäuden auf den aktenkundigen, bewilligten 
Zustand zu beziehen.  

Der Rekurrent habe sich erst am 6. April 2020 und somit nach dem Erwerb 
der Liegenschaft (20. März 2020) zur Abklärung der Ausbaumöglichkeiten an 
die kantonale Fachstelle Landschaft gewandt und von dieser am 15. April 2020 
die Auskunft erhalten, dass für die Bemessung des Referenzzustandes die 
bewilligten Pläne aus dem Jahre 1953 herbeizuziehen seien. Mit dem Kauf 
ohne vorgängige Abklärungen sei er ein gewisses Risiko eingegangen. Eine 
Durchsetzung von Bundesrecht und die Gleichbehandlung aller Gesuchsteller 
stelle deshalb keine unzumutbare Härte dar. Dass die Wohnfläche klein sei, sei 
dabei ebenso wenig massgebend wie das Ausmass der Abweichungen, zumal 
es nicht um eine Verhältnismässigkeitsprüfung, sondern um messbare 
Vorgaben gehe.  

8. Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der 
Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand 
grundsätzlich geschützt (Art. 24c Abs. 1 RPG). Sie können mit Bewilligung der 
zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder 
wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden 
sind. Dabei bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 
Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 und 5 RPG). 

Unter Art. 24c RPG fallen nur jene Bauten und Anlagen, die zum Zeitpunkt 
der Bewilligung zonenkonform waren und durch Rechtsänderungen – die 
nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen – zonenwidrig geworden 
sind (Art. 41 RPV). Faktische Zweckänderungen oder illegal erstellte Bauten 
und Anlagen erfüllen das Rechtmässigkeitserfordernis nicht und sind den von 
Art. 24c RPG eröffneten Möglichkeiten daher nicht zugänglich (VB.2007.00227, 
E. 5.3 = BEZ 2007 Nr. 38; Rudolf Muggli, Kommentar RPG, 2010, zu Art. 24c, 
Rz 11; BGr, 2. Juli 2003, 1A.12/2003, E. 3.2; Bundesamt für Raumentwicklung, 
Neues Raumplanungsrecht: Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und 
Empfehlungen für den Vollzug, 2000, Teil I, S. 47). Rudolf Muggli argumentiert 
weiter, dass solche Bauten nicht durch die Änderung der Rechtslage 
zonenwidrig geworden seien. «Die Zonenwidrigkeit geht vielmehr auf 
rechtswidriges Verhalten zurück, das nicht durch eine erweiterte 
Besitzstandsgarantie belohnt werden sollte. Wurde bei einer formell und 
materiell baurechtswidrigen Baute auf die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes verzichtet, dann ändert das nichts an ihrer Rechtswidrigkeit, weshalb 
sie nicht nach Art. 24c RPG geändert werden kann.» Der Status einer 
rechtmässig bestehenden Baute könne auch nicht durch Zeitablauf «ersessen» 
werden (vgl. dazu Rudolf Muggli, in: Kommentar RPG, Art. 24c Rz. 11 ff.; 
Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, S. 43).  

9. Die teilweise zu ersetzende Baute wurde unbestrittenermassen vor dem 
Stichtag erstellt. Hierfür liegt auch eine Baubewilligung vom 18. Juni 1953 mit 
den entsprechenden Plänen vor. Insofern stünde einem Abbruch und 
Wiederaufbau der bewilligten Baute gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG nichts 

- 3-  
 

 

entgegen. Da das Gebäude hingegen damals mit einem grösseren Grundriss 
erstellt und in der Folge mit einem Anbau versehen wurde, präsentiert sich die 
Situation so, dass am Stichtag wie auch heute eine gegenüber den bewilligten 
Plänen abgeänderte Baute besteht und für die vorgenommenen Erweiterungen 
keine Bewilligung vorliegt. Dass dies gemäss der Praxis der Baudirektion 
Kanton Zürich nicht dazu führt, dass die gesamte Baute nicht nach Art. 24c 
RPG geändert oder wiederaufgebaut werden kann, ist nicht zu beanstanden; 
doch muss mit der Vorinstanz aus der zitierten Lehre geschlossen werden, 
dass die über keine Bewilligung verfügenden Änderungen bzw. Erweiterungen 
nicht als rechtmässig erstellt gelten können. Referenzzustand bildet nicht der 
am 1. Juli 1972 bestehende, sondern der bewilligte Status. Dieser umfasst, wie 
aus den Plänen ersichtlich wird, einen rechteckigen Grundriss von 9,00 m x 
8,20 m ohne Anbauten (…). Die nicht bewilligten Gebäudeteile sind einer 
erweiterten Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG hingegen wie dargelegt 
nicht zugänglich.  

Entgegen der Ansicht des Rekurrenten sieht die Anwendung von Art. 24c 
RPG keine nachträgliche Überprüfung der Bewilligungsfähigkeit zum Zeitpunkt 
der Errichtung vor. Wie es sich bei damals nicht bewilligungspflichtigen Bauten 
und Änderungen verhält, steht hier nicht zur Diskussion, zumal die damalige 
Neubaute einem Bewilligungsverfahren unterzogen wurde und die 
Bewilligungspflicht unbestritten war. Ob es die Gemeinde damals mit der 
Bauabnahme allenfalls weniger genau nahm, ändert nichts am Sachverhalt, 
dass die Änderungen nicht bewilligt, sondern höchstens geduldet wurden, was 
ihnen nicht mehr als eine einfache Bestandesgarantie brachte, welche im 
Übrigen gemäss der neuesten Rechtsprechung auch nicht mehr als gegeben 
erachtet wird (vgl. BGr, 28. April 2021, 1C_469/2019, E. 5.4/5.5). 

Daraus folgt, dass das Gebäude nur gemäss den bewilligten Plänen der 
erweiterten Bestandesgarantie zugänglich ist und dieses Mass den 
rechtmässigen Zustand als Referenz für die Berechnung des 
Erweiterungspotenzials ergibt. Bei einem Abbruch und Wiederaufbau bedeutet 
dies, dass die erfolgten Änderungen bei der Berechnung nicht zu 
berücksichtigen sind. Bei einem Umbau wären sie, sofern sie nicht rückgebaut 
werden, als Bestandteil der geplanten Erweiterung anzurechnen, denn es ist 
durchaus zulässig, zeitlich gestaffelt, mithin in mehreren Etappen zu erweitern. 
Das maximal zulässige Erweiterungsmass darf aber insgesamt nur einmal 
ausgeschöpft werden. Sämtliche Änderungen, die das gleiche Objekt betreffen, 
sind daher als Einheit zu beurteilen und an das anzurechnen, was 
maximalzulässig ist (Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, S. 46).