# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 36264fd1-ef3b-5d30-bb96-ad0555cdda05
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-04
**Language:** de
**Title:** Glarus Obergericht 04.11.2022 OG.2021.00101 (OGZ.2024.129)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_OG_001_OG-2021-00101_2022-11-04.html

## Full Text

Kanton Glarus

  
	
   

  
	
  Obergericht

  
	
   

  
	
   

  
	
  Es wirken mit: Obergerichtspräsidentin Dr. iur. Petra Hauser,
  Oberrichterin Monika Trümpi, Oberrichterin Brigitte Müller, Oberrichterin
  lic. iur. Marianne Dürst Benedetti und
  Oberrichterin Ruth Hefti sowie Gerichtsschreiberin
  MLaw Jennifer Zbinden. 

  
	
   

  
	
   

  
	
  Urteil
  vom 4. November 2022

  
	
   

  
	
   

  
	
  Verfahren
  OG.2021.00101

  
	
   

  
	
   

  
	
  A.______

  
	
  Beklagter und

  
	
  Berufungskläger

  
	
   

  
	
  vertreten durch lic.
  iur. Christian Suter, Rechtsanwalt

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
  1. B.______

  
	
   

  
	
  2. C.______

  
	
  Kläger und

  
	
  Berufungsbeklagte

  
	
   

  
	
  beide vertreten durch lic.
  iur. Werner Marti, Rechtsanwalt

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  Privatrechtliche
  Baueinsprache

  
	
   

  
	
   

  
	
  Anträge von A.______ (gemäss
  Eingaben vom 7. Dezember 2021, act. 42, vom 28. Februar 2022, act. 50,
  und vom 20. April 2022, act. 54, sinngemäss):

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Es sei das Urteil des
    Kantonsgerichts Glarus vom 5. November 2021 im Verfahren ZG.2019.01195
    aufzuheben und die Klage vom 10. Dezember 2019 vollumfänglich abzuweisen.

    
	
     

    	
     

    
	
    2.

    	
    Eventualiter sei das Urteil
    des Kantonsgerichts Glarus aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an
    die Vorinstanz zurückzuweisen.

    
	
     

    	
     

    
	
    3.

    	
    Unter Kosten- und
    Entschädigungsfolgen, auch im vorinstanzlichen Verfahren, zu Lasten der
    solidarisch haftenden Kläger.

    

  

  
	
   

  
	
  Anträge von B.______ und
  C.______ (gemäss Eingaben vom 24. Januar 2022, act. 48, und vom 6.
  April 2022, act. 52, sinngemäss):

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Es sei die Berufung
    vollumfänglich abzuweisen.

    
	
     

    	
     

    
	
    2.

    	
    Alles unter Kosten- und
    Entschädigungsfolge zu Lasten des Beklagten.

    

  

  
	
  ____________________

  
	
   

  
	
   

  
	
  Das Gericht   zieht in Betracht:

  
	
   

  
	
   

  
	
  I. Prozessgeschichte

  
	
  1.  

  
	
  1.1. B.______ und C.______ (nachfolgend Kläger) sind seit
  dem 12. Februar 2015 je hälftige Miteigentümer der Liegenschaften Nrn. [...],
  Grundbuch [...], Gemeinde [...] (act. 3/13, 33/2 und act. 33/3).
  Eigentümer der Nachbarliegenschaft Nr. [...] ebenfalls Grundbuch [...],
  Gemeinde [...], ist seit dem 1. Juni 2011 A.______ (nachfolgend Beklagter;
  vgl. act. 33/6). Zwischen den Liegenschaften Nrn. [...] und [...]
  einerseits sowie zwischen den Liegenschaften Nrn. [...] und [...]
  andererseits besteht je ein im Grundbuch eingetragenes gegenseitiges
  Näherbaurecht (act. 33/2, act. 33/3 und act. 33/6). Dieses
  umfasst gemäss dem öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag das Recht,
  bis auf einen Meter an die gemeinsame Grenze zu bauen (act. 33/5).

  
	
   

  
	
  1.2. Die örtliche Situation stellt sich wie folgt dar
  (vgl. auch die vorinstanzliche Darstellung in act. 39 S. 3):

  
	
   

  
	
  [...]

  
	
   

  
	
  2.  

  
	
  2.1. Der Beklagte plant seit ca. 10 Jahren, die
  bestehenden Gebäude auf seiner Liegenschaft Nr. 343 abzubrechen und
  unter Ausnützung des im Grundbuch eingetragenen Näherbaurechts ein
  Mehrfamilienhaus zu erstellen (act. 33/4). Im Jahr 2012 reichte er
  hierfür erstmals ein Baugesuch bei der Gemeinde [...] ein. Sowohl für dieses
  Baugesuch als auch für sein zweites Baugesuch aus dem Jahr 2015 wurde die
  Baubewilligung vom Departement Bau und Umwelt aufgehoben (act. 27/1
  S. 3, S. 35; act. 27/2 S. 6-7).

  
	
   

  
	
  2.2. Am 8. März 2019 reichte der Beklagte der Gemeinde
  [...] ein überarbeitetes Baugesuch Nr. [...] ein. Das darin geplante
  Bauvorhaben weist gegenüber den Liegenschaften Nrn. [...] der Kläger nur
  einen Grenzabstand von 1.1 Metern auf (act. 2 S. 3; act. 26
  S. 4; act. 3/14; act. 33/4).

  
	
   

  
	
  2.3. Der Gemeinderat [...] erteilte dem Beklagten für
  dieses Bauprojekt am 15. Juli 2019 die Baubewilligung unter Auflagen und
  wies die von den Klägern erhobene Einsprache ab (act. 33/4). Zur Klärung
  der nachbarrechtlichen Abmachungen verwies er die Kläger auf den Zivilweg
  (act. 33/4 S. 8; vgl. Art. 51 Abs. 8 RBG GL [GS VII
  B/1/1]). Dieser Baubewilligungsentscheid des Gemeinderates [...] wurde –
  mittlerweile rechtskräftig – vom Departement Bau und Umwelt bestätigt
  (act. 20/1-20/2).

  
	
   

  
	
  3.  

  
	
  3.1. In der Folge reichten die Kläger am 24. Juli 2019 ein
  Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde des Kantons Glarus ein mit dem
  Begehren, es sei dem Beklagten zivilrechtlich verbieten zu lassen, das
  öffentlich-rechtlich bewilligte Bauvorhaben Nr. [...] auszuführen oder
  ausführen zu lassen (act. 1). Am 19. August 2019 ersuchten sie das
  Kantonsgericht Glarus zudem, das beantragte zivilrechtliche Verbot zur
  Ausführung des Bauvorhabens Nr. [...] bereits vorsorglich auszusprechen
  (act. 1 im Verfahren ZG.2019.00837). 

  
	
   

  
	
  3.2. Diesem Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen kam
  der Kantonsgerichtspräsident mit Verfügung vom 23. Dezember 2019 nach und
  verbot dem Beklagten einstweilen, das öffentlich-rechtlich bewilligte
  Bauvorhaben Nr. [...] auszuführen oder ausführen zu lassen (act. 22 im
  Verfahren ZG.2019.00837).

  
	
   

  
	
  4.  

  
	
  4.1. In der Zwischenzeit erhoben die Kläger nach
  Ausstellen der Klagebewilligung am 10. Dezember 2019 in der Hauptsache Klage
  und beantragten, dass dem Beklagten definitiv verboten wird, das
  öffentlich-rechtlich bewilligte Bauvorhaben Nr. [...] auszuführen oder
  ausführen zu lassen (act. 2). Dies mit der Begründung, dass der Beklagte
  sich für die Unterschreitung des Grenzabstandes gegenüber den Liegenschaften
  der Kläger nicht auf das im Grundbuch eingetragene Näherbaurecht berufen
  könne (act. 2 S. 6). Denn die Auslegung der gegenseitigen Näherbaurechte
  ergebe, dass gegenseitige Duldungspflichten bestehen, welche
  miteinander verknüpft seien (act. 2 S. 6-7). Die Parteien seien
  damals davon ausgegangen, dass beide bis einen Meter an die Grenze bauen
  können (act. 31 S. 4). Die Baubewilligungsbehörde werde jedoch
  niemals zwei Mehrfamilienhäuser mit nur 2.1 Metern Gebäudeabstand voneinander
  bewilligen (act. 2 S. 6). Da somit nicht beide Parteien das ihnen
  gegenseitig eingeräumte Recht ausüben können, sei der Vertrag widerrechtlich
  bzw. weise einen unmöglichen Inhalt auf (act. 2 S. 8). Wenn beide
  Parteien die gleichen Rechte hätten, dürfe das Recht des Einen nicht das
  Recht des Anderen verunmöglichen (act. 31 S. 5).

  
	
   

  
	
  4.2. Der Beklagte bestritt, dass das Näherbaurecht
  widerrechtlich bzw. unmöglich sei und beantragte die Abweisung der Klage
  soweit darauf einzutreten sei (act. 26). Es sei davon auszugehen, dass
  die Kläger gute Chancen auf den Erhalt einer Ausnahmebewilligung hätten, da
  dies dem Ziel der Verdichtung entspreche. Selbst wenn die Kläger keine Ausnahmebewilligung
  erhalten würden, führe dies nicht zur Widerrechtlichkeit der strittigen
  Näherbaurechte. Denn in diesem Fall wäre nicht das Näherbaurecht
  widerrechtlich, sondern das von den Klägern zur Baubewilligung eingegebene
  Projekt (act. 26 S. 9). Der Beklagte habe sich nur dazu
  verpflichtet, die Unterschreitung des Grenz- und des Gebäudeabstandes durch
  die Kläger zu dulden. Nicht verpflichtet habe er sich dagegen, den Klägern
  eine öffentlich-rechtliche Baubewilligung zu verschaffen (act. 26
  S. 12). Der Beklagte verunmögliche die Ausübung des Näherbaurechts durch
  die Kläger in keiner Weise (act. 26 S. 13). Es sei korrekt, dass
  die Kläger dulden müssen, dass der gesetzliche Grenz- und Gebäudeabstand vom
  Beklagten unterschritten werden dürfe und dass auch der Beklagte dies
  gegenüber den Klägern zu dulden habe. Dies bedeute entgegen der klägerischen
  Ansicht jedoch nicht, dass das Recht des Beklagten nur dann gültig sei, wenn
  auch die Kläger die ihr zustehenden Rechte ausüben können. Eine solche
  Bedingung ergebe sich weder aus dem Grundbucheintrag noch aus dem
  Dienstbarkeitsvertrag (act. 26 S. 14). 

  
	
   

  
	
  5.  

  
	
  Mit Urteil vom 5. November
  2021 entschied das Kantonsgericht, das strittige Bauvorhaben lasse sich nicht
  mit dem Inhalt des Näherbaurechts vereinbaren. Es untersagte dem Beklagten
  deshalb, das öffentlich-rechtlich bewilligte Bauvorhaben
  Nr. [...] (Neubau Mehrfamilienhaus inkl. Pfahlfundation) auszuführen
  bzw. ausführen zu lassen. Der nicht beanstandete Abbruch der bestehenden
  Gebäude Nrn. [...] auf der Liegenschaft Nr. [...] stehe dem
  Dienstbarkeitsvertrag dagegen nicht entgegen, weshalb es die Klage in diesem
  Punkt abwies (act. 39 S. 12-13 Dispositivziffern 1-2). Zudem
  verfügte das Kantonsgericht, dass nach unbenutztem Ablauf der Berufungsfrist
  die vorsorglichen Massnahmen durch den Hauptsachenentscheid ersetzt würden
  (act. 39 S. 13 Dispositivziffer 3). Die Gerichtsgebühr für den
  Hauptsachenentscheid, die Kosten des Massnahmeverfahrens sowie die Kosten des
  Schlichtungsverfahrens von insgesamt CHF 8'050.— auferlegte es dem
  Beklagten und verpflichtete ihn, den Klägern eine Parteientschädigung von
  CHF 8'000.— zu bezahlen (act. 39 Dispositivziffern 4-7).

  
	
   

  
	
  6.  

  
	
  Gegen dieses Urteil erhob der
  Beklagte am 7. Dezember 2021 fristgerecht Berufung beim Obergericht des
  Kantons Glarus mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen (act. 42). Die
  Kläger beantragten die Abweisung der Berufung (act. 48). An der
  Instruktionsverhandlung vom 6. Juli 2022 fanden die Parteien keine
  Einigung (act. 59). Wie der Beklagte mit E-Mail vom 25. Juli 2022
  mitteilte, scheiterten auch die unter den Parteien im Anschluss an die
  Instruktionsverhandlung fortgeführten Vergleichsgespräche (act. 60-62). 

  
	
  An seiner Sitzung vom
  4. November 2022 fällte das Obergericht seinen Entscheid (act. 64).

  
	
   

  
	
   

  
	
  II. Formelles

  
	
  1.  

  
	
  1.1. Erstinstanzliche Endentscheide in
  vermögensrechtlichen Angelegenheiten mit einem Streitwert von mindestens
  CHF 10'000.— können mit Berufung angefochten werden (Art. 308
  Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Lautet das Rechtsbegehren
  nicht auf eine bestimmte Geldsumme, setzt das Gericht den Streitwert fest,
  sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben
  offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). 

  
	
   

  
	
  1.2. Die von den Klägern gestellten Rechtsbegehren
  lauteten nicht auf eine bestimmte Geldsumme (act. 2 S. 2). Beide
  Parteien sind sich einig, dass der Streitwert CHF 30'000.— übersteigt,
  wobei der Beklagte anhand der geltend gemachten Baukosten pro Kubik sogar von
  einem Streitwert von CHF 3.336 Millionen ausgeht (act. 31
  S. 6; act. 42 S. 17; act. 48 S. 11). 

  
	
   

  
	
  1.3. Wie dies die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat
  (act. 39 S. 5. E. III.2.), ist vorliegend die
  Streitwertschätzung anhand der Wertminderung der Liegenschaften der Kläger
  bzw. der Wertsteigerung der Liegenschaft des Beklagten bei Umsetzung des Bauprojektes
  festzusetzen (vgl. BGE 136 III 60 E. 1.1.1, m.w.H.). Auf die basierend darauf
  vorgenommene Schätzung des Streitwerts durch die Vorinstanz ist somit auch im
  Berufungsverfahren abzustellen, zumal keine konkreten Hinweise vorliegen,
  dass die Wertminderung bzw. Wertsteigerung höher bzw. tiefer wäre. Jedenfalls
  nicht abgestellt werden kann entgegen dem Beklagten (act. 31 S. 6)
  auf die Kosten des gesamten Neubaus. Denn vorliegend ist nicht der gesamte
  Neubau strittig, sondern nur der Teil, welcher den gesetzlichen Grenzabstand
  von vier Metern unterschreitet.

  
	
   

  
	
  2.  

  
	
  Das Urteil des Kantonsgerichts
  vom 5. November 2021 ist somit mit Berufung anfechtbar
  (Art. 308 ZPO). Die Berufung des Beklagten wurde rechtzeitig erhoben (act. 41-42). Die übrigen
  Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Insbesondere wird
  die örtliche Zuständigkeit vor Obergericht vom Beklagten zu Recht nicht mehr
  beanstandet (vgl. act. 42 S. 17 sowie die zutreffenden Ausführungen
  der Vorinstanz in act. 39 S. 4 E. III.1.). Das Obergericht
  des Kantons Glarus ist für die Beurteilung der Berufung zuständig
  (Art. 17 Abs. 1 lit. b GOG GL [GS III A/2]). Auf die Berufung ist einzutreten.

  
	
   

  
	
  3.  

  
	
  Mit Berufung können eine
  unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) und eine unrichtige Feststellung des
  Sachverhaltes (lit. b) geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). 

  
	
   

  
	
  4.  

  
	
  Die Akten des vorinstanzlichen
  Verfahrens ZG.2019.01195 (act. 1-41) sowie die Akten des
  Massnahmeverfahrens ZG.2019.00837 (act. 1-26) wurden beigezogen. Die
  Akten des Berufungsverfahrens werden im vorinstanzlichen Dossier
  weitergeführt (ab act. 42).

  
	
   

  
	
   

  
	
  III. Materielles

  
	
  1.  

  
	
  1.1. Der Grenzabstand für Bauten und Anlagen beträgt
  vorbehältlich anderer nachbarrechtlichen Abmachungen vier Meter (Art. 51
  Abs. 1 RBG GL). Die Einhaltung der Grenzabstandsvorschriften bzw. das
  Vorliegen einer nachbarrechtlichen Abmachung ist von der
  Baubewilligungsbehörde zu prüfen (Art. 51 Abs. 7 RBG GL). Inhaltlich
  unklare nachbarrechtliche Abmachungen sind auf dem zivilrechtlichen Weg zu
  klären (Art. 51 Abs. 8 RBG GL).

  
	
   

  
	
  1.2. Vorliegend möchte der Beklagte auf seiner
  Liegenschaft Nr. [...] ein Mehrfamilienhaus mit einem Grenzabstand von 1.1
  Metern zu den Liegenschaften der Kläger Nrn.[...] bauen. Unbestritten ist,
  dass ihm dies nur möglich ist, wenn er sich zur Unterschreitung des
  ordentlichen Grenzabstandes auf das im Grundbuch eingetragene gegenseitige
  Näherbaurecht berufen kann (vgl. act. 33/4 S. 8). Was dieses
  Näherbaurecht genau beinhaltet und ob es überhaupt gültig ist, ist zwischen
  den Parteien jedoch umstritten und Gegenstand des vorliegenden
  Zivilverfahrens. 

  
	
   

  
	
  2.  

  
	
  Die Vorinstanz ermittelte zur
  Klärung dieser Fragen den Inhalt des strittigen Näherbaurechts nach der
  Stufenordnung gemäss Art. 738 ZGB. Dabei hielt sie fest, dass der
  Grundbucheintrag allein keinen Aufschluss darüber gebe, mit welchem Sinn und
  zu welchem Zweck der Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen worden sei
  (act. 39 S. 9 E. IV.5.). Sie legte deshalb anschliessend den
  Dienstbarkeitsvertrag vom 15. Februar 1990 (act. 33/5), mit welchem
  das Näherbaurecht begründet wurde, aus (act. 39 S. 9-12
  E. IV.6-IV.9.3.). Nach der Vorinstanz sei der Dienstbarkeitsvertrag
  dabei so auszulegen, dass die Parteien sich bei der Einräumung des
  unentgeltlichen, gegenseitigen Näherbaurechtes mit spiegelbildlichen Rechten
  und Pflichten gleich berechtigen und verpflichten wollten. Die Vorstellung
  der Parteien müsse gewesen sein, dass auf den Liegenschaften dereinst zwei
  Bauten mit einem Gebäudeabstand von zwei Metern stehen würden. Im
  Dienstbarkeitsvertrag schwinge daher implizit die Bedingung mit, dass von der
  zuständigen Behörde auch dem Zweitbauenden eine Baubewilligung unter
  Ausnutzung des Näherbaurechts erteilt werde. Dies sei jedoch vorliegend sehr
  unsicher (act. 39 S. 11 E. IV.9.2.). Das strittige Bauvorhaben
  sei deshalb nicht mit dem Inhalt des Dienstbarkeitsvertrages vereinbar und zu
  unterlassen (act. 39 S. 12 E. V.). Es dürfe nicht sein, dass
  eine Partei den Dienstbarkeitsvertrag faktisch ausheble und sich so ihrer
  Pflichten entledigen könne (act. 39 S. 12 E. IV.9.3.). Da sie,
  anders als die Kläger, den Erhalt einer Ausnahmebewilligung jedoch nicht
  gänzlich ausschloss, erachtete sie den Dienstbarkeitsvertrag weder als
  unmöglich noch widerrechtlich (act. 39 S. 9 E. IV.7.).

  
	
   

  
	
  3.  

  
	
  Der Beklagte rügt diese
  Argumentation der Vorinstanz als rechtsfehlerhaft und auf einem falschen
  Sachverhalt beruhend (act. 42 S. 4). Dabei beanstandet er zunächst,
  dass die Vorinstanz die Dienstbarkeit überhaupt ausgelegt hatte, da der
  Inhalt der Dienstbarkeit unter den Parteien gar nicht strittig gewesen sei
  (act. 42 S. 18). Die Vorinstanz hätte ihre Begründung nach der
  Feststellung, dass die Dienstbarkeit weder unmöglich noch widerrechtlich sei,
  abbrechen müssen. Mit ihrem Vorgehen habe sie das rechtliche Gehör des
  Beklagten verletzt (act. 42 S. 18-19; act. 50 S. 4-5).

  
	
  Sodann rügt der Beklagte, dass
  die Dienstbarkeit rechtsfehlerhaft ausgelegt worden sei. So weiche die
  Vorinstanz ohne sachlichen Grund vom Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrages ab
  und glaube zu wissen, was die ursprünglichen Parteien gewollt haben, anstatt
  auf den die Dienstbarkeit objektiviert auszulegen (act. 42 S. 20
  und S. 24). Die Erwägung der Vorinstanz, dass die Erteilung einer
  Ausnahmebewilligung als sehr unsicher erscheine, sei unhaltbar, da gemäss den
  öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften sehr wohl eine Ausnahmebewilligung
  erhältlich gemacht werden könne und die Kläger keinen Beweis erbringen, dass
  es im vorliegenden Fall gerade nicht möglich sei (act. 42 S. 6-8).
  Ein Näherbaurecht bedeute nicht, dass der jeweils berechtigte Grundeigentümer
  verpflichtet wäre, dafür zu sorgen, dass der jeweils andere Grundeigentümer
  ebenfalls ein Bauprojekt realisieren könne (act. 42 S. 11). Eine
  solche Pflicht, welche die Vorinstanz in ihrem Entscheid zu konstruieren
  versuche, sei bei Näherbaurechten nicht vorgesehen und widerspreche dem Wesen
  der Dienstbarkeit (act. 42 S. 12). In Lehre und Rechtsprechung sei
  anerkannt, dass im Kontext gegenseitiger Näherbaurechte eine gewisse
  Präjudizierung durch den Erstbauenden eintreten könne (act. 42
  S. 13). Diese Präjudizierung begründe weder die Widerrechtlichkeit noch
  die Unmöglichkeit des Dienstbarkeitsvertrages und stelle auch keine
  einseitige Abänderung des Vertragsinhaltes dar (act. 42 S. 16 und
  S. 22). Im Ergebnis führe die Argumentation der Vorinstanz zu einem
  Verbot von gegenseitigen Näherbaurechten, was dem Ziel der Verdichtung
  zuwiderlaufe (act. 42 S. 25-26).

  
	
   

  
	
  4.  

  
	
  Die Kläger argumentieren dagegen,
  dass der Beklagte für eine Hauptbaute mit einem Grenzabstand von einem Meter
  und einem Gebäudeabstand von zwei Metern keine Baubewilligung erhalten werde
  (act. 48 S. 3-5). Die Beweislast, ob eine Ausnahmebewilligung
  erhältlich gemacht werden könne, obliege dem Beklagten (act. 48
  S. 4 und S. 11). 

  
	
  Die Vorinstanz habe die
  spiegelbildliche Verbindung von Rechten und Pflichten aus dem
  Dienstbarkeitsvertrag korrekt dargestellt (act. 48 S. 11-12). Es
  sei zutreffend, dass die Partei, welche zuerst eine Baubewilligung erhalte,
  mit der Erstellung der Baute auf den Vertragsinhalt zulasten der anderen
  Vertragspartei einwirke und den Vertrag einseitig abändere. Die Klage sei
  primär mit dem Argument abzuweisen, dass es sich beim Dienstbarkeitsvertrag
  um einen nichtigen Vertrag handle. Sollte der Vertrag dagegen als gültig
  beurteilt werden, sei er so auszulegen, wie von der Vorinstanz (act. 48
  S. 13). 

  
	
   

  
	
  5.  

  
	
  5.1. Entgegen den Vorbringen des Beklagten (act. 42
  S. 18) war es korrekt und zulässig, dass die Vorinstanz das strittige
  Näherbaurecht zunächst auslegte. Denn nur so lässt sich der Inhalt des
  strittigen Näherbaurechts ermitteln. Entgegen dem Beklagten (act. 42
  S. 18) interpretierten die Parteien den Inhalt des Näherbaurechts gerade
  nicht gleich. So bestritt der Beklagte in seiner Klageantwort die
  Ausführungen der Kläger, dass die gegenseitigen Duldungspflichten miteinander
  verknüpft seien (act. 26 S. 14). Die Frage der Auslegung wurde von
  den Klägern zudem bereits in ihrer Klage selbst thematisiert (act. 2
  S. 6-7) und im Rahmen der erstinstanzlichen Hauptverhandlung vertieft
  (act. 31 S. 3-5). Eine Gehörsverletzung des Beklagten ist
  diesbezüglich somit nicht ersichtlich. 

  
	
   

  
	
  5.2. Es war ebenfalls zulässig, dass die Vorinstanz die
  Klage schliesslich gestützt auf eine andere als von den Klägern angerufene
  rechtliche Grundlage gutgeheissen hat. Denn das Gericht wendet das Recht von
  sich aus an und ist in der rechtlichen Würdigung der Tatsachen frei
  (Art. 57 ZPO; Myriam A. Gehri,
  in: Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel
  2017, N. 4 zu Art. 57 ZPO). Inhaltlich stützte sich die Vorinstanz
  dabei auf das Argument der Kläger, dass die gegenseitigen Duldungspflichten
  beim vorliegenden Näherbaurecht miteinander verknüpft seien und nur ausgeübt
  werden können, wenn der Nachbar sein Recht auch ausüben könne (vgl.
  act. 2 S. 6-8; act. 31 S. 4-5; act. 39 S. 11-12
  E. IV.9.2.-V.). Der einzige Unterschied liegt darin, dass die Vorinstanz
  davon ausging, es sei nicht ganz ausgeschlossen, dass die Kläger eine
  Ausnahmebewilligung für ihr Bauvorhaben erhalten würden.

  
	
   

  
	
  6.  

  
	
  Wie von der Vorinstanz und den
  Parteien ausgeführt, ist der Inhalt des Näherbaurechts durch Auslegung nach
  der Stufenordnung von Art. 738 ZGB zu ermitteln. Zum genauen Vorgehen
  kann dabei auf die zutreffenden rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz
  verwiesen werden (act. 39 S. 8 E. IV.4.), welche vom Beklagten
  nicht beanstandet wurden (act. 42 S. 17). Die basierend darauf
  vorgenommene konkrete Auslegung des Näherbaurechts ist im Nachfolgenden zu
  überprüfen. Dabei wird entsprechend dem vorinstanzlichen Urteilsaufbau und
  der Stufenordnung von Art. 738 ZGB zunächst der Grundbucheintrag
  (E. III.6.1.) und anschliessend der Dienstbarkeitsvertrag ausgelegt
  (E. III.6.2.).

  
	
   

  
	
   

  
	
  6.1. Grundbucheintrag

  
	
   

  
	
  6.1.1. Das vorliegend strittige Näherbaurecht wird im
  Grundbuchauszug aller drei involvierten Liegenschaften parallel und unter
  einheitlicher Nummer, wie folgt aufgeführt (vgl. hierzu auch act. 39
  S. 8-9 E. IV.5.):

  
	
  	
    -

    	
    Grundbuchauszug der
    Liegenschaft Nr. [...], Recht/Last: Näherbaurecht zugunsten und
    zulasten Grundstück Nr. [...] (act. 33/6);

    
	
    -

    	
    Grundbuchauszug der
    Liegenschaft Nr. [...], Recht/Last: Näherbaurecht zugunsten und
    zulasten Grundstück Nr. [...] (act. 33/2);

    
	
    -

    	
    Grundbuchauszug der
    Liegenschaft Nr. [...], Recht/Last: Näherbaurecht zugunsten und
    zulasten Grundstück Nr. [...].

     

    

  

  
	
  6.1.2. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung umfasst der
  Grundbucheintrag "Näherbaurecht" das Recht, in einem geringeren als
  dem gesetzlichen Abstand an die Grenze des Nachbargrundstücks zu bauen, d.h.
  auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten.
  Im Gegensatz zu den gewöhnlichen Baurechtsdienstbarkeiten (Art. 675 Abs. 1
  und Art. 779 Abs. 1 ZGB) baut der aus einem Näherbaurecht berechtigte
  Eigentümer auf seinem eigenen Grundstück und nicht auf dem belasteten
  Grundstück, und dessen Eigentümer wiederum hat keinen Eingriff in die Substanz
  seines Grundstücks, sondern die Unterschreitung des gesetzlichen
  Mindestgrenzabstandes durch den berechtigten Eigentümer auf dem
  Nachbargrundstück zu dulden (Urteil des Bundesgericht 5A_377/2017 vom
  27. Februar 2018 E. 2.3.2, m.w.H.; vgl. auch Maja Schüpbach Schmid, Das
  Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Entlebuch 2001,
  S. 37 und S. 53; Peter Liver,
  Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Die Dienstbarkeiten und
  Grundlasten, Erster Band: Die Grunddienstbarkeiten, Zürich 1968, N. 187
  zu Art. 730 ZGB). 

  
	
   

  
	
  6.1.3. Die sich aus dem Näherbaurecht ergebende
  Duldungspflicht bedeutet für den Eigentümer des belasteten Grundstücks
  folglich, dass er die Abwehr des Näherbaus zu unterlassen hat; das
  zivilrechtliche Näherbaurecht steht somit der Geltendmachung
  öffentlich-rechtlicher Grenzabstandsvorschriften entgegen. Mithin beinhaltet
  das Näherbaurecht einen Verzicht, in Bezug auf den Grenzabstand die sich aus
  dem Grundeigentum ergebenden Abwehrrechte geltend zu machen. Aus dem
  Näherbaurecht kann darüber hinaus jedoch grundsätzlich keine Pflicht des
  Eigentümers des belasteten Grundstücks abgeleitet werden, es zu unterlassen,
  auf dem belasteten Grundstück eine Baute zu erstellen, welche in der Zukunft
  die Ausübung des Näherbaurechts aufgrund von den dann geltenden
  öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften erschweren oder verunmöglichen könnte.
  Ein solches Bauverbot auf dem Landstreifen, dessen Umfang durch die vom
  öffentlichen Baurecht vorgegebenen Grenz- und Gebäudeabstände bestimmt wird,
  geht über die grundsätzlich mit dem Näherbaurecht verbundene Duldungspflicht
  hinaus und kann sich entsprechend auch nicht auf Art. 737 Abs. 3 ZGB stützen.
  Diese Bestimmung besagt zwar, dass der Dienstbarkeitsbelastete nichts
  vornehmen darf, was die Ausübung der Dienstbarkeit verhindert oder erschwert
  (Art. 737 Abs. 3 ZGB). Damit wird jedoch nur festgehalten, wie der bestehende
  Inhalt einer Grunddienstbarkeit anzuwenden ist (vgl. Etienne Petitpierre, in Basler Kommentar, 6. Aufl.,
  Basel 2019, N. 2 zu Art. 737 ZGB). Eine zusätzliche Pflicht des
  Dienstleistungsbelasteten lässt sich daraus nicht ableiten (so im Ergebnis
  auch das Obergericht des Kantons Bern ZK 15 239 vom 2. Juli 2015
  E. 10; kritisch hierzu Sacha
  Vallati, Dienstbarkeiten und
  Bauvorhaben, Zürich/Basel/Genf 2021, N. 164-166). Die Sicherstellung
  eines solchen Bauverbotsstreifens mittels einer Abrückungspflicht muss sich
  daher aus der Dienstbarkeit selber ergeben. Besteht der Grundbucheintrag
  lediglich im Wort "Näherbaurecht", kann daraus noch nicht auf eine
  Abrückungspflicht geschlossen werden. 

  
	
   

  
	
  6.1.4. Gemäss Lehre und Rechtsprechung gibt es dabei
  verschiedene Arten von Näherbaurechten. Unterschieden werden einerseits
  einseitige und gegenseitige sowie andererseits generelle und projektbezogene
  Näherbaurechte. 

  
	
   

  
	
  6.1.5. Von einem einseitigen Näherbaurecht wird
  gesprochen, wenn sich ein Grundeigentümer einseitig dazu verpflichtet, eine
  Baute des berechtigten Nachbarn im Abstandsbereich zu seinem Grundstück zu
  dulden (Maja Schüpbach Schmid,
  a.a.O., S. 54). Demgegenüber verpflichten sich die beteiligten
  Grundeigentümer bei einem gegenseitigen Näherbaurecht gegenseitig, ein
  Gebäude des anderen im Abstandsbereich zu dulden (Maja Schüpbach Schmid, a.a.O., S. 55). Bei einem generellen
  Näherbaurecht verpflichtet sich der Nachbar, Gebäude im Abstandsbereich im
  Voraus und generell zu dulden. Von einem projektbezogenen
  Näherbaurecht hingegen wird in der Praxis dann gesprochen, wenn der belastete
  Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft (Maja Schüpbach Schmid, a.a.O.,
  S. 58-61; Barbara
  Graham-Siegenthaler, Verdichtung des Bodens und Sachenrecht, in:
  Jusletter vom 9. April 2018, Rz. 113-114; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
  Zürcher Planungs- und Baurecht, Band. 2, 6. Aufl., Wädenswil 2019, S. 1098;
  vgl. hierzu auch Urteil des Bundesgerichts 1C_237/2010 vom 30. August
  2010 E. 2.5.1).

  
	
   

  
	
  6.1.6. Den vorne aufgeführten Grundbuchauszügen kann
  entnommen werden, dass es sich vorliegend um ein gegenseitiges Näherbaurecht
  handelt, bei welchem die beteiligten Grundeigentümer gegenseitig Gebäude im
  Abstandsbereich zu dulden haben. Sodann ist aus dem Grundbucheintrag allein
  keine Begrenzung auf ein bestimmtes Bauprojekt ersichtlich und mithin davon
  auszugehen, dass je ein generelles Näherbaurecht eingeräumt wurde.

  
	
   

  
	
  6.1.7. Wie von der Vorinstanz ausgeführt (act. 39
  S. 9 E. IV.5.) und von den Parteien anerkannt (act. 42
  S. 18; act. 48 S. 7), ergibt sich der genaue Inhalt des
  Näherbaurechtes darüber hinaus aus dem Grundbucheintrag nicht abschliessend.
  Insbesondere nicht klar ist, wie nahe an die Grenze die Grundeigentümer des
  jeweils belasteten Grundstücks bauen dürfen. Hierfür ist deshalb entsprechend
  der Stufenordnung von Art. 738 ZGB der Dienstbarkeitsvertrag
  beizuziehen.

  
	
   

  
	
  6.2. Dienstbarkeitsvertrag

  
	
   

  
	
  6.2.1. Das vorliegend strittige Näherbaurecht basiert auf
  dem öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag vom 15. Februar 1990
  zwischen X.______ und Y.______. Der Inhalt dieses Dienstbarkeitsvertrages
  lautet wie folgt (act. 33/5; vgl. auch act. 39 S. 9 E. IV.6.):

  
	
  	
     

    
	
    "Oeffentliche
    Urkunde

    
	
     

    
	
    Vertrag auf gegenseitige
    Einräumung eines Näherbaurecht

    
	
     

    
	
    […]

    
	
     

    
	
    Neue
    Dienstbarkeit

    
	
     

    
	
    1. 

    
	
    Die Parteien räumen sich
    gegenseitig bezüglich der nachfolgend genannten Grundstücke das Recht ein,
    bis auf 1 m an die gemeinsame Grenze zu bauen.

    
	
     

    
	
    2. 

    
	
    Auf der Liegenschaft Nr.
    [...] darf die Firsthöhe maximale 11,60 m erreichen. 

    
	
    Aus
    dem Grundbuch [...]

    
	
     

    
	
    Parz. Nr. [...], im Eigentum
    von X.______

    
	
    Parz. Nr. [...[, im Eigentum
    der Y.______

    
	
     

    
	
    Diese Rechte sind als
    dinglich wirkend in das Grundbuch einzutragen.

    
	
    Weitere
    Bestimmungen

    
	
     

    
	
    1. 

    
	
    Auf gegenseitige
    Entschädigung für die Einräumung des genannten Näherbaurechts wird
    verzichtet.

    
	
     

    
	
    2. 

    
	
    Die Kosten der Abfassung
    dieses Vertrages, der öffentlichen Beurkundung und des Grundbucheintrages
    trägt [...].

    
	
     

    
	
    […] "

     

    

  

  
	
  6.2.2. Aus dem Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrages geht
  hervor, dass das Näherbaurecht vorliegend dazu berechtigt, bis auf einen
  Meter an die gemeinsame Grenze zu bauen. Der Gebäudeabstand von normal acht
  Metern wird somit auf zwei Meter verkürzt. Zudem wird verdeutlicht, dass die
  Parteien sich gegenseitig ein Näherbaurecht einräumen wollten. Beide
  Grundstücke werden somit durch die strittige Dienstbarkeit sowohl belastet
  als auch berechtigt. Auch aus dem Dienstbarkeitsvertrag ergeben sich keine Hinweise
  darauf, dass das Näherbaurecht an ein spezifisches Bauvorhaben seitens der
  Parteien geknüpft gewesen wäre. Dies wird von den Parteien denn auch nicht
  vorgebracht (vgl. act. 2 S. 6; act. 31 S. 7). Mithin ist
  weiterhin davon auszugehen, dass ein gegenseitiges, generelles
  Näherbaurecht besteht.

  
	
   

  
	
  6.2.3. Auf eine Entschädigung für die Einräumung des
  Näherbaurechtes haben die damaligen Parteien gemäss Wortlaut des
  Dienstbarkeitsvertrages verzichtet. Die Gegenleistung für die Einräumung des
  Näherbaurechts bestand vielmehr darin, dass auch der anderen Partei ein
  Näherbaurecht eingeräumt wurde. Insofern hat die Vorinstanz zutreffend
  festgehalten, dass spiegelbildliche Rechte und Pflichten der Parteien
  bestehen (act. 39 S. 11 E. IV.9.2.).

  
	
   

  
	
  6.2.4. Die Vorinstanz ging gestützt darauf davon aus, dass
  beide Parteien gleich berechtigt und verpflichtet sein wollten. Es sei die
  Vorstellung der Parteien gewesen, auf den Liegenschaften würden dereinst zwei
  Bauten mit einem Gebäudeabstand von zwei Metern stehen. Im Dienstbarkeitsvertrag
  schwinge daher implizit die Bedingung mit, dass von der zuständigen Behörde
  auch dem Zweitbauenden ohne weiteres eine Baubewilligung unter Ausnutzung des
  Näherbaurechts erteilt werde. Der Dienstbarkeitsvertrag entfalte daher nur
  dann Wirkung, wenn es beiden Parteien aufgrund einer rechtskräftigen
  Baubewilligung möglich sei, von ihrem Näherbaurecht im gewünschten Umfang
  Gebrauch zu machen (act. 39 S. 11 E. IV.9.2.).

  
	
   

  
	
  6.2.5. Auch wenn man der Vorinstanz folgt und davon
  ausgeht, der Zweck der sich gegenseitig eingeräumten Näherbaurechte bestehe
  im vorliegenden Fall darin, es beiden Grundeigentümern gleichermassen zu
  ermöglichen, eine Baute unter Unterschreitung des öffentlich-rechtlichen
  Grenzabstandes zu errichten, sind die von der Vorinstanz daraus gezogenen
  Schlussfolgerungen unzutreffend. Die Vorinstanz macht nämlich das
  Näherbaurecht von einer Bedingung abhängig und konstruiert eine
  Koordinationspflicht zwischen den Parteien. Weder eine solche Bedingung noch
  eine solche Koordinationspflicht sind jedoch im Dienstbarkeitsvertrag
  erwähnt. Eine solche Auslegung entspricht auch nicht dem üblichen Verständnis
  von (gegenseitigen) Näherbaurechten (vgl. oben E. III.6.1.2.-III.6.1.4.;
  vgl. zudem Sacha Vallati,
  a.a.O., N. 160; Markus Siegrist,
  Tücken im Grenz- und Näherbaurecht, in: Wohnwirtschaft HEV Aargau
  Nr. 4-2017, S. 19). 

  
	
   

  
	
  6.2.6. Die Annahme einer solchen Bedingung würde zudem die
  latente Gefahr schaffen, dass das Näherbaurecht gar nicht genutzt werden
  kann, wenn nicht beide Parteien im gleichen Zeitraum bewilligungsfähige
  Baugesuche für ihre Grundstücke einreichen. Dies kann kaum Sinn und Zweck des
  vorliegenden generellen Näherbaurechtes gewesen sein und entspricht auch
  nicht dem, was vernünftigerweise aus dem vorliegenden Dienstbarkeitsvertrag
  abgeleitet werden darf. Hätten die ursprünglichen Parteien tatsächlich die
  Ausübung ihrer Näherbaurechte koordinieren wollen, wäre vielmehr davon
  auszugehen, dass sie sich nur projektbezogene und nicht generelle
  Näherbaurechte eingeräumt hätten. Denn so hätte schon im Voraus überprüft
  werden können, ob sich dereinst beide Projekte bewilligen lassen werden und
  die eingeräumten Näherbaurechte somit beide vollumfänglich ausgenützt werden
  können. Würde der Auslegung der Vorinstanz gefolgt, könnte die eine Partei
  die Ausübung des Näherbaurecht durch die andere Partei mutwillig verhindern.

  
	
   

  
	
  6.2.7. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist
  schliesslich die Eintragung aufschiebend bedingter Grunddienstbarkeiten im
  Grundbuch unzulässig (Urteil des Bundesgerichts 5A_518/2017 vom
  20. April 2017 E. 3.1). Eine Verpflichtung zur Vornahme von
  Handlungen kann zudem nur nebensächlich mit einer Grunddienstbarkeit
  verbunden sein (Art. 730 Abs. 1 ZGB). Das Verständnis der
  Dienstbarkeit gemäss Vorinstanz erscheint somit als ausgeschlossen. 

  
	
   

  
	
  6.2.8. Aus alldem ergibt sich, dass die Dienstbarkeit
  entgegen der Vorinstanz und den Klägern nicht nur Wirkung entfaltet, wenn es
  beiden Parteien aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung möglich
  ist, von ihrem Näherbaurecht im gewünschten Umfang Gebrauch zu machen. 

  
	
   

  
	
  6.2.9. Der Vorinstanz ist jedoch immerhin soweit
  zuzustimmen, dass dem Umstand, dass es sich um gegenseitige, unentgeltlich
  eingeräumte Näherbaurechte handelt, Bedeutung zukommen könnte. Die sich
  daraus ergebende Frage müsste jedoch dahingehend lauten, ob nach Treu und
  Glauben nicht angenommen werden müsste, dass das jeweilige Näherbaurecht mit
  einer Abrückungspflicht des belasteten Grundstücks ergänzt ist, sodass beide
  Grundeigentümer das Näherbaurecht in dem durch das öffentliche Baurecht
  vorgegebenen Rahmen im gleichen Umfang ausüben können. In einem solchen Fall
  könnte der Dienstbarkeitsbelastete somit zum Schutz des eigenen
  Näherbaurechts dem Näherbaurecht des Nachbarn dessen Abrückungspflicht
  entgegenhalten. Die eigene Abrückungspflicht steht dann der vollen
  Ausschöpfung des eigenen Näherbaurechts entgegen. Verneint man hingegen diese
  Frage, so würde das bedeuten, dass, wie von den Beklagten geltend gemacht,
  der zuerst bauende Grundeigentümer das Näherbaurecht vollständig ausschöpfen
  kann, der erst später bauende Grundeigentümer je nach öffentlicher Bauordnung
  jedoch nur noch teilweise oder gar nicht oder sogar weiter von der Grenze
  abrücken müsste, als wenn keine Vereinbarung getroffen worden wäre. Im
  vorliegenden Verfahren kann diese Frage jedoch offengelassen werden, wie
  nachfolgend unter E. III.7.2. dargelegt wird. Es kann daher ebenfalls
  offengelassen werden, ob das Bestehen einer Abrückungspflicht von den Klägern
  überhaupt sinngemäss behauptet wurde.

  
	
   

  
	
  6.2.10. Auf die Auslegung nach der Art, wie die Dienstbarkeit
  während längerer Zeit unangefochten und in guten Glauben ausgeübt worden ist
  (Art. 738 Abs. 2 ZGB), kann mangels entsprechender
  Parteibehauptungen verzichtet werden.

  
	
   

  
	
  6.3. Zwischenfazit zur Auslegung

  
	
  Es kann somit festgehalten
  werden, dass die Klage nicht mit der Begründung der Vorinstanz gutgeheissen
  werden kann. Ob das vereinbarte Näherbaurecht gegen zwingende gesetzliche
  Bestimmungen verstösst, bzw. die Ausübung des Näherbaurechts durch beide
  Parteien unmöglich ist, wie die Kläger vorbringen (act. 2 S. 6-9;
  act. 31 S. 5), ist im Nachfolgenden zu prüfen.

  
	
   

  
	
  7.  

  
	
  7.1. Widerrechtlichkeit

  
	
   

  
	
  7.1.1. Ein Vertrag ist widerrechtlich im Sinne von
  Art. 19 und 20 OR, wenn sein Inhalt einer zwingenden objektiven, privat-
  oder öffentlich-rechtlichen Norm widerspricht (Barbara Meise/Claire Huguenin, in: Basler Kommentar
  Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2019, N. 15 zu Art. 19/20
  OR, m.w.H.). So weist beispielsweise ein Dienstbarkeitsvertrag, welcher die
  in einer zwingenden Bestimmung festgelegte 

  Eigentumsbeschränkung aufhebt oder vermindert, einen widerrechtlichen Inhalt
  auf (Art. 680 Abs. 3 ZGB; Heinz
  Rey/Lorenz Strebel, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II,
  6. Aufl., Basel 2019, N. 30 zu Art. 680 ZGB).

  
	
   

  
	
  7.1.2. Zulässig ist dagegen die Begründung und Eintragung
  einer Grunddienstbarkeit, deren Inhalt übereinstimmt mit jenem einer
  behördlichen Ausnahmebewilligung. So ist beispielsweise die Begründung einer
  Grunddienstbarkeit (Näherbaurecht) zuzulassen, deren Inhalt mit der
  behördlichen Ausnahmebewilligung, innerhalb des öffentlich-rechtlich
  vorgeschriebenen Grenzabstandes zu bauen, identisch ist (Heinz Rey, Berner Kommentar zum
  schweizerischen Privatrecht, Das Sachenrecht, Die Grunddienstbarkeiten,
  Systematischer Teil und Kommentar zu Art. 730 und 731 ZGB, Bern 1981,
  N. 77 zu Art. 730 ZGB; Heinz
  Rey/Lorenz Strebel, a.a.O., N. 31 zu Art. 680 ZGB).

  
	
   

  
	
  7.1.3. Vorliegend strittig ist, ob das vereinbarte
  gegenseitige Näherbaurecht gegen den Grenz- bzw. Gebäudeabstand des
  öffentlichen Rechts verstösst. Dabei ist zu beachten, dass die Grenz- und Gebäudeabstände
  je nach Kanton unterschiedlich geregelt sind. Während in gewissen Kantonen
  die Grenzabstände durch privatrechtliche Vereinbarung unter Einhaltung des
  Gebäudeabstandes nur ungleich auf benachbarte Grundstücke verteilt werden
  kann (vgl. § 62 PBG SZ [SRSZ 400.100]; Art. 41 Abs. 5 BauG OW [GDB
  710.1]; Art. 8 Abs. 5 BauG VS [SGS 705.1]; Art. 92 Abs. 2
  PBG SG [sGS 731.1]), können sie in anderen sowohl ungleich verteilt als auch
  verkürzt werden (z.B. § 270 Abs. 3 PBG ZH [LS 700.1]; Art. 77
  KRG GR [BR 801.100]; § 133 Abs. 1 lit. m und Abs. 2 PBG LU [SRL Nr.
  735]; § 47 Abs. 2 BauG AG [SAR 713.100]; Art. 117 PBG NW
  [NG 611.1]). In den Kantonen, in welchem mit privater Vereinbarung der
  Grenzabstand nur ungleich verteilt, jedoch nicht verkürzt werden kann, schliesst
  das öffentliche Baurecht gegenseitige Näherbaurechte aus (vgl. Werner Ritter, in: Kommentar zum
  Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, N. 9 zu
  Art. 92 PBG). In den anderen Kantonen, in welchen der Grenzabstand
  sowohl ungleich verteilt als auch gekürzt werden kann, werden gegenseitige
  Näherbaurechte – soweit ersichtlich – dagegen als zulässig erachtet (vgl.
  Urteil des Kantonsgericht des Kantons Graubünden ERZ 10 257 vom
  3. Januar 2011 E. 2; Urteil des Baurekursgerichts des Kantons
  Zürichs BRKE II Nr. 0112/2009 vom 19. Mai 2009 = BEZ 2010
  Nr. 22 E. 7.2; Maja
  Schüpbach-Schmid, a.a.O., S. 50-51 und S. 55; Sacha Vallati, a.a.O., N. 160;
  vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 1C_237/2010 vom 30. August 2010
  betreffend den Kanton Zürich, in welchem das Bundesgericht die Frage klärte,
  ob die Parteien sich ein generelles oder nur ein projektbezogenes
  gegenseitiges Näherbaurecht eingeräumt hatten, ohne die Frage nach der
  Gültigkeit aufzuwerfen).

  
	
   

  
	
  7.1.4. Im Kanton Glarus beträgt der Grenzabstand zwischen
  Bauten und Anlagen vorbehältlich anderer nachbarrechtlicher Abmachungen vier
  Meter (Art. 51 Abs. 1 RBG GL). Liegt eine solche nachbarrechtliche
  Abmachung in Form einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit vor, erteilt
  die Baubewilligungsbehörde trotz Abweichung vom gesetzlich vorgesehenen
  Grenzabstand die Baubewilligung (Memorial für die Landsgemeinde des Kantons
  Glarus 2017, S. 111-112). 

  
	
  Der Gebäudeabstand beträgt bei
  offener Bauweise mindestens acht Meter (Art. 52 Abs. 1 RBG GL). Bei
  Gebäuden im bestehenden Dorfgebiet und im Rahmen von Sondernutzungsplänen
  kann der Gemeinderat Ausnahmen von diesen Abständen bewilligen, soweit kein
  öffentliches Interesse dagegensteht (Art. 52 Abs. 4 RBG GL). Als
  öffentliches Interesse wird insbesondere die Wohnhygiene und die Einhaltung
  von feuerpolizeilichen Vorschriften von der Baubewilligungsbehörde geprüft
  (act. 27/1 S. 23-24; act. 27/2 S. 16).

  
	
   

  
	
  7.1.5. Wie in den Kantonen Zürich, Graubünden, Luzern etc.
  kann im Kanton Glarus somit sowohl der gesetzliche Grenzabstand als auch der
  gesetzliche Gebäudeabstand unterschritten werden, sofern einwandfreie
  wohnhygienische und feuerpolizeiliche Verhältnisse vorliegen (vgl. hierzu
  auch act. 27/1 S. 23-24; act. 27/2 S. 17-18). Die Grenz-
  und Gebäudeabstände stellen im Kanton Glarus mithin nicht zwingendes Recht
  dar und eine Verkürzung des Grenzabstandes ist unter Vorbehalt einwandfreier
  wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse als zulässig zu erachten
  (vgl. hierzu auch act. 27/1 S. 23-24; act. 27/2 S. 18).
  Die Auffassung der Vorinstanz (act. 39 S. 9 E. IV.7.) und des
  Beklagten (act. 26 S. 7-12), dass ein gegenseitiges Näherbaurecht
  im Kanton Glarus nicht gegen zwingende Grenz- bzw.
  Gebäudeabstandsvorschriften verstösst, da der Erhalt einer
  Ausnahmebewilligung möglich ist, ist somit zu bestätigen.

  
	
   

  
	
  7.1.6. Auch ein Verstoss gegen die Brandschutzabstände
  gemäss Brandschutzrichtlinie "Brandschutzabstände, Tragwerke,
  Brandabschnitte" der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen vom
  1. Januar 2017 ist zu verneinen. So sind diese zwar für verbindlich
  erklärt worden (vgl. Art. 8 Abs. 2 und Abs. 3 des
  Brandschutzgesetzes des Kantons Glarus [GS V C/1/1] i.V.m. Art. 2
  Abs. 2 der Brandschutzverordnung des Kantons Glarus [GS V C/1/2] i.V.m.
  Art. 3 Abs. 1 lit. a des Präventionsreglements des Kantons
  Glarus [GS V C/1/7]). Nach Art. 2.4 der Brandschutzrichtlinien können
  jedoch die in Art. 2.2 der Brandschutzrichtlinien festgelegten
  Brandschutzabstände unterschritten werden, wenn erhöhte Anforderungen bei der
  Ausführung der Aussenwandkonstruktionen hinsichtlich Brennbarkeit und
  Feuerwiderstand eingehalten werden.

  
	
   

  
	
  7.2. Unmöglichkeit

  
	
   

  
	
  7.2.1. Nach Art. 20 Abs. 1 OR ist ein Vertrag, der einen
  unmöglichen Inhalt hat, nichtig. Unmöglichkeit nach Art. 20 OR ist nur
  anzunehmen, wenn sie von Anfang an bestanden hat; die versprochene Leistung
  muss aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen überhaupt nicht erbracht
  werden können (Urteil des Bundesgerichts 5A_69/2018 vom 21. September
  2018 E. 3.3; Barbara Meise/Claire
  Huguenin, a.a.O., N. 46 zu Art. 19/20 OR, je m.w.H.).

  
	
   

  
	
  7.2.2. Die Kläger argumentieren, dass der Beklagte mit
  seinem geplanten Bauprojekt die Ausübung der Last auf seiner Liegenschaft,
  d.h. das Näherbaurecht der Kläger, verhindert, da die Baubewilligungsbehörde
  niemals zwei Mehrfamilienhäuser mit einem Gebäudeabstand von 2.1 Metern
  bewilligen werde (act. 2 S. 6). Zum Nachweis, dass es ihnen durch
  das Bauprojekt des Beklagten selbst verunmöglicht werde, ihr Näherbaurecht
  vollumfänglich auszunützen, reichten sie einen negativen Bauermittlungsentscheid
  des Gemeinderates [...] vom 19. Dezember 2012 ein (act. 2 S. 5;
  act. 3/15). Darin teilte ihnen der Gemeinderat mit, dass das von ihnen
  eingereichte Projekt zu überarbeiten und das Projekt soweit abzuändern sei,
  dass es sich gut in die Umgebung einfüge, Grünflächen sowie Flächen für den
  Kinderspielplatz an geeigneter und besonnter Lage ausgewiesen, sämtliche
  Pflichtparkplätze in der Tiefgarage eingeplant, die Einfahrt zur Tiefgarage
  gemäss den Vorgaben der Bauordnung [...] sowie den Normen des Verbands der
  schweizerischen Strassenfachleute (VSS) ausgeführt, die Ausnützung der
  Liegenschaft auf das gesetzlich vorgeschriebene Mass reduziert sowie die
  Anforderungen an die Behindertenzugänglichkeit und an die Lufthygiene
  beachtet werden (act. 3/15 S. 4). Bezüglich Einhaltung der Grenz-
  und Gebäudeabstände ist darin festgehalten, dass das Bauvorhaben die
  Abstandsvorschriften gegenüber der Liegenschaft des Beklagten nicht erfülle,
  jedoch ein entsprechendes Näherbaurecht vorliege. Bei einer Unterschreitung
  des Gebäudeabstandes dürfe die Wohnhygiene nicht beeinträchtigt werden
  (act. 3/15 S. 3).

  
	
   

  
	
  7.2.3. Entgegen den Klägern kann aus diesem
  Bauermittlungsentscheid nicht abgeleitet werden, dass die Ausübung des
  Näherbaurechts durch die Kläger aufgrund des Bauprojekts des Beklagten nicht
  mehr möglich wäre. Denn das Bauprojekt wurde aus diversen anderen Gründen zur
  Verbesserung zurückgewiesen. Wie sich dem Bauermittlungsentscheid entnehmen
  lässt, haben die Kläger die Frage, ob die Unterschreitung des Grenz- und
  Gebäudeabstandes zulässig sei, gar nicht explizit gestellt (act. 3/15
  S. 1). Wie dem Bauermittlungsentscheid ebenfalls entnommen werden kann,
  hängt es von der Wohnhygiene ab, ob eine Baubewilligung trotz Unterschreitens
  des Gebäudeabstandes bewilligt werden kann. Ob bei der Ausübung des
  Näherbaurechts die Wohnhygiene eingehalten würde, hängt somit von den
  konkreten Umständen des Bauprojektes und der Gegebenheiten vor Ort ab. Es
  handelt sich daher nicht um eine reine Rechts-, sondern auch um eine der
  Behauptungs- und Beweislast unterliegende Sachverhaltsfrage. 

  
	
   

  
	
  7.2.4. Die Kläger haben somit nicht rechtsgenüglich
  nachgewiesen, dass es ihnen selbst nicht mehr möglich ist, ihr Näherbaurecht
  auszuüben, falls das Bauprojekt des Beklagten bewilligt wird. Insofern ist
  auch nicht erstellt, dass sich die gegenseitigen Duldungspflichten
  ausschliessen würden. Die Beweislast für die Sachumstände, welche der
  Gültigkeit der Dienstbarkeit entgegenstehen, lag entgegen dem Vorbringen der
  Kläger (act. 48 S. 4) bei ihnen selbst und nicht beim Beklagten. So
  möchten sie ihre Klage auf die behauptete Unmöglichkeit stützen und damit das
  öffentlich-rechtlich bewilligte Bauprojekt des Beklagten verhindern (vgl.
  Art. 8 ZGB; Flavio
  Lardelli/Meinrad Vetter, in Basler Kommentar Zivilgesetzbuch I,
  7. Aufl., Basel 2022, N. 61 zu Art. 8 ZGB; vgl. auch Peter Liver, a.a.O., N. 90 zu
  Art. 737 ZGB). 

  
	
   

  
	
  7.2.5. Aus diesem Grund kann auch offenbleiben, ob ein
  gegenseitig eingeräumtes Näherbaurecht nicht auch eine Abrückungspflicht in
  dem Sinne und Umfang beinhaltet, dass auch der erst später bauende
  Grundeigentümer von seinem Näherbaurecht im gleichen Umfang profitieren kann
  (vgl. hierzu vorne E. III.6.1.3.). Denn wenn man bei einem gegenseitig
  eingeräumten Näherbaurecht tatsächlich davon ausginge, dass damit insoweit eine
  Abrückungspflicht des belasteten Grundstücks verbunden ist, als dass auch der
  später bauende Grundeigentümer sein eigenes Näherbaurecht zumindest im
  gleichen Ausmass wie der erstbauende Grundeigentümer noch ausüben kann, so
  wären auch in diesem Fall die Kläger beweisbelastet. Sie müssten dann
  ebenfalls den Nachweis erbringen, dass das Bauprojekt des Beklagten der
  Ausübung ihres Näherbaurechts im Weg steht. 

  
	
   

  
	
  7.3. Zwischenfazit zur Widerrechtlichkeit und
  Unmöglichkeit

  
	
  Entgegen den Klägern ist das im
  Grundbuch eingetragene gegenseitige Näherbaurecht somit weder widerrechtlich
  noch unmöglich. Die von ihnen angestrebte Unterlassung des Bauvorhabens des
  Beklagten findet daher keine Grundlage in Art. 20 OR.

  
	
   

  
	
   

  
	
  IV. Fazit

  
	
  Aus alldem ergibt sich, dass das
  vorliegend im Grundbuch eingetragene Näherbaurecht gültig ist. Die Kläger
  dringen mit ihren Vorbringen gegen die von den Beklagten geplanten
  Unterschreitung des ordentlichen Grenzabstandes gegenüber den Liegenschaften
  Nrn. [...] der Kläger nicht durch. Die Klage der Kläger auf Unterlassung
  des vom Beklagten geplanten Bauvorhabens ist deshalb abzuweisen und der
  anderslautende Entscheid der Vorinstanz aufzuheben. Mit Rechtskraft dieses
  Entscheides fallen die vom Kantonsgerichtspräsident am 23. Dezember 2019
  im Verfahren ZG.2019.00837 angeordneten vorsorglichen Massnahmen von Gesetzes
  wegen dahin (Art. 268 Abs. 2 ZPO).

  
	
   

  
	
   

  
	
  V. Kosten-
  und Entschädigungsfolgen

  
	
  1.  

  
	
  1.1. Die Prozesskosten werden nach Art. 106 Abs. 1
  ZPO der unterliegenden Partei auferlegt. Trifft die Berufungsinstanz einen neuen
  Entscheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des
  erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO).

  
	
   

  
	
  1.2. Vorliegend ist die Berufung des Beklagten
  gutzuheissen und das vorinstanzliche Urteil vollumfänglich aufzuheben. Die
  Klage der Kläger ist dagegen abzuweisen. Die Gerichtskosten für das
  Massnahmeverfahren, das erstinstanzliche Verfahren sowie das
  Berufungsverfahren sind somit vollumfänglich den Klägern aufzuerlegen. 

  
	
   

  
	
  1.3. Die Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren ist
  nach Massgabe von Art. 3 Abs. 1 lit. b der kantonalen Verordnung zu den
  Kosten im Zivil- und Strafprozess (GS III A/5) auf CHF 3'000.—
  festzusetzen. Der Beklagte hat für das Berufungsverfahren einen
  Kostenvorschuss in entsprechender Höhe geleistet (act. 45). Damit ist
  die Gerichtsgebühr vom geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111
  Abs. 1 ZPO). Dem Beklagten ist im selben Umfang ein Rückgriffsrecht gegenüber
  den Klägern einzuräumen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).

  
	
   

  
	
  1.4. Die vorinstanzlichen Gerichtskosten in hier
  unbestrittener Höhe von CHF 5'000.—, die Kosten des Massnahmeverfahrens ZG.2019.00837 von
  CHF 2'500.— sowie die Kosten des Schlichtungsverfahrens SE.2019.00095
  von CHF 550.— sind ebenfalls vollumfänglich den Klägern aufzuerlegen und
  von den von ihnen geleisteten Kostenvorschüssen zu beziehen (vgl.
  Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 111 Abs. 1 ZPO).

  
	
   

  
	
  1.5. Ausgangsgemäss trifft die Kläger die Pflicht, dem
  Beklagten unter solidarischer Haftung für das erst- und zweitinstanzliche
  Verfahren sowie für das Massnahmeverfahren eine angemessene
  Parteientschädigung zu bezahlen. Diese ist in Anwendung von Art. 20 EG ZPO GL
  (GS III C/1) auf insgesamt CHF 11'000.— festzusetzen.

  
	
   

  
	
  ____________________

  
	
   

  
	
  Das Gericht   erkennt:

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Die Berufung von A.______ wird gutgeheissen und das
    Urteil des Kantonsgerichts Glarus vom 5. November 2021 aufgehoben.

    
	
     

    	
     

    
	
    2.

    	
    Die Klage von B.______ und C.______ vom
    10. Dezember 2019 wird vollumfänglich abgewiesen.

    
	
     

    	
     

    
	
    3.

    	
    Die vom Kantonsgerichtspräsident am 23. Dezember
    2019 im Verfahren ZG.2019.00837 angeordneten vorsorglichen Massnahmen
    fallen mit Rechtskraft dieses Entscheides dahin.

    
	
     

    	
     

    
	
    4.

    	
    Die Gerichtsgebühr für das vorinstanzliche Verfahren
    wird festgesetzt auf CHF 5'000.—.

    
	
     

    	
     

    
	
    5.

    	
    Die Gerichtsgebühr für das vorinstanzliche Verfahren
    ZG.2019.01195 von CHF 5'000.—, die Kosten des Massnahmeverfahrens
    ZG.2019.00837 von CHF 2'500.— sowie die Kosten des
    Schlichtungsverfahrens SE.2019.00095 von CHF 550.— werden B.______ und
    C.______ auferlegt und von den von ihnen geleisteten Kostenvorschüssen bezogen.

    
	
     

    	
     

    
	
    6.

    	
    Die Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren wird
    festgesetzt auf CHF 3'000.—.

    
	
     

    	
     

    
	
    7.

    	
    Die Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren von
    CHF 3'000.— wird B.______ und C.______ auferlegt, jedoch von dem von A.______
    geleisteten Kostenvorschuss bezogen. A.______ wird im Umfang von
    CHF 3'000.— für die Gerichtsgebühr des Berufungsverfahrens das
    Rückgriffsrecht auf B.______ und C.______ eingeräumt.

    
	
     

    	
     

    
	
    8.

    	
    B.______ und C.______ werden solidarisch verpflichtet,
    A.______ für das vorinstanzliche Verfahren ZG.2019.01195, für das
    Massnahmeverfahren ZG.2019.00837 und für das Berufungsverfahren eine
    Parteientschädigung von insgesamt CHF 11'000.— zu bezahlen.

    
	
     

    	
     

    
	
    9.

    	
    Schriftliche
    Mitteilung an:

    
	
     

    	
    [...]