# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7f1b9b85-b811-522b-b8ed-dc20b9114c9d
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-28
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 28.01.2015 102 2014 49
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2014-49_2015-01-28.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2014 49

Urteil vom 28. Januar 2015 

II. Zivilappellationshof

Besetzung Präsident: Adrian Urwyler
Richter: Jérôme Delabays, Michel Favre
Gerichtsschreiberin: Rahel Brühwiler

Parteien A.________ SA, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Patrik Gruber

gegen

B.________, Beklagter und Berufungsbeklagter, vertreten durch 
Rechtsanwalt Armin Sahli

Gegenstand Kündigung des Mietvertrags (Art. 271a OR) / Mietzinsherabsetzung 
(Art. 269b OR)

Berufung vom 13. März 2014 gegen den Entscheid des Mietgerichts 
des Sense- und Seebezirks vom 9. Januar 2014

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Sachverhalt

A. A.________ AG (Mieterin) schloss im Jahre 2004 mit B.________ (Vermieter) zwei 
Mietverträge ab. Sie mietet einerseits Gewerberäume für ein Verkaufslokal im Erdgeschoss sowie 
einen Keller, andererseits eine 4 ½ Zimmerwohnung.

Mit Eingaben vom 6. September 2013 reichte die Klägerin beim Mietgerichts des Sense- und 
Seebezirks Klagen auf Aufhebung der Kündigung und auf Herabsetzung des Mietzinses ein und 
beantragte insbesondere (Dossier 25 2013 6 und 7, act. 1):

1. Primär:

Die Kündigung des Verkaufslokals im EG und der Kellers vom 23. April 2013 sei aufzuheben.

Subsidiär:

Das Mietverhältnis sei um sechs Jahre zu erstrecken.

2. Primär:

Der Mietzins für das Verkaufslokal im EG und Keller, sei per 1. Juli 2014 auf CHF 1‘861.00 
abzusenken.

Subsidiär:

Der Mietzins für das Verkaufslokal im EG und Keller, sei per 1. Juli 2014 auf CHF 1‘906.00 
abzusenken.

3. Primär:

Der Mietzins für die Wohnung im 2. Stock, sei per 1. Juli 2014 auf CHF 845.00 abzusenken.

Subsidiär:

Der Mietzins für die Wohnung im 2. Stock, sei per 1. Juli 2014 auf CHF 866.00 abzusenken.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

In seiner Klageantwort vom 1. Oktober 2013 schloss der Beklagte unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen auf vollumfängliche Abweisung der Klagen (Dossier 25 2013 6 und 7, 
act. 5).

B. Die Verfahren 25 2013 6 und 25 2013 7 wurden am 4. Dezember 2013 vereint (act. 9/2).

Mit Entscheid vom 9. Januar 2014 wurden die Klagen vom Mietgericht des Sense- und Seebezirks 
teilweise gutgeheissen. Die Kündigung des Verkaufslokals im EG und des Kellers, vom 23. April 
2013 wurde nicht aufgehoben, aber das Mietverhältnis wurde um drei Jahre, d.h. bis zum 30. Juni 
2017, erstreckt, eine weitere Erstreckung jedoch ausgeschlossen. Im Übrigen wurden die Klagen 
abgewiesen. Die Kosten wurden A.________ AG zu 2/3 und B.________ zu 1/3 auferlegt. Die 
Gerichtskosten wurden auf Fr. 1‘800.- festgesetzt, und A.________ AG wurde verpflichtet, 
B.________ eine Parteientschädigung von Fr. 1‘200.-, zuzüglich Mehrwertsteuer von 8 %, total Fr. 
1‘296.-, zu bezahlen.

C. In ihrer Berufung vom 13. März 2014 beantragt die A.________ AG (nachfolgend: die 
Berufungsklägerin), die Klagen auf Aufhebung der Kündigung und Herabsetzung des Mietzinses 

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vom 6. September 2013 seien gutzuheissen. Die Kündigung des Verkaufslokals im Erdgeschoss 
und des Kellers, sei aufzuheben, subsidiär sei das Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken. 
Der Mietzins für die Wohnung im 2. Stock, sei per 1. Juli 2014 auf Fr. 845.- herabzusetzen. Die 
Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien B.________ aufzuerlegen. Alles unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge. 

D. Mit Berufungsantwort vom 19. Mai 2014 beantragt B.________ (nachfolgend: der 
Berufungsbeklagte), die Berufung sei abzuweisen, die Gerichtskosten seien der Berufungsklägerin 
aufzuerlegen, und ihm sei eine Parteientschädigung zuzusprechen. 

Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, 
ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

1. a) End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das 
Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 
JG). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen 
Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen 
Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid 
selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren 
(REETZ/THEILER in SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, Kommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung [ZPO], Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 308 N 39). Gemäss Art. 94 ZPO 
bestimmt sich der Streitwert nach dem höheren Rechtsbegehren, wenn sich Klage und Widerklage 
gegenüberstehen. 

Streitgegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens war einerseits die Anfechtung der Kündigung 
andererseits die Geltendmachung einer Mietzinsreduktion. Wird um die Gültigkeit der Kündigung 
eines Mietverhältnisses gestritten, bestimmt sich der Streitwert aufgrund des Mietzinses, der für 
diejenige Dauer geschuldet ist, während welcher der Mietvertrag unter der Annahme, dass die 
Kündigung zu Recht angefochten wurde, zwingend weiter bestehen würde, bevor eine neue 
Kündigung ausgesprochen werden könnte (BGE 119 II 147 E. 1; BGE 111 II 384 E. 1 betreffend 
OG; Urteil des Bundesgerichts 4A_516/2007 vom 6. März 2008 E. 1.1, nicht publ. in: BGE 134 III 
300 betreffend BGG). Massgebend ist in den Fällen, bei welchen für die Ermittlung des Streitwerts 
auf den Mietzins abzustellen ist, der Bruttomietzins, d.h. der Nettomietzins plus Nebenkosten (PRA 
(77) Nr. 201, E. 1 in mp 2/88, S. 47; BGE 137 III 389 E. 1.1). Soweit bei einer Gutheissung der 
Anfechtung eine fünfjährige Vertragsverlängerung in Betracht kommt, ist dem bei der Berechnung 
des Streitwerts Rechnung zu tragen. Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 2‘350.- (Do. 25 2013 
7, act. 2/4) beträgt der Streitwert bezüglich der Kündigungsanfechtung im Berufungsverfahren 
demnach Fr. 141‘000.-. 

In Bezug auf die Herabsetzung des Mietzinses beläuft sich der Streitwert auf 118‘560.- für das 
Ladenlokal (Fr. 494.- x 12 x 20) und auf Fr. 51‘600.- (Fr. 215.- x 12 x 20) für die Wohnung (Art. 92 
Abs. 2 ZPO). 

Vorliegend übersteigt der Streitwert Fr. 10‘000.-, so dass die Voraussetzungen von Art. 308 Abs. 2 
ZPO erfüllt sind.  

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b) Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 
Abs. 1 ZPO).

Der vollständig begründete Entscheid wurde der Berufungsklägerin am 12. Februar 2014 
zugestellt, so dass die am 13. März 2014 eingereichte Berufung innert Frist erfolgte.

c) Die Berufung wurde dem Berufungsbeklagten am 9. Mai 2014 zur Stellungnahme 
zugestellt. Folglich erfolgte die Eingabe des Berufungsbeklagten vom 19. Mai 2014 innert der 30-
tägigen Antwortfrist.

d) Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist dem Appellationshof 
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus 
welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss 
(IVO W. HUNGERBÜHLER, DIKE-Kommentar ZPO, Art. 311 N 27 und 37; GASSER/RICKLI, 
Kurzkommentar ZPO, Art. 311 N 5 f.; REETZ/THELER, ZK ZPO, Art. 311 N 36 f.; ALEXANDER 
BRUNNER, KUKO ZPO, Art. 311 N 7). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im 
Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit 
voller Kognition komplett neu zu beurteilen (M.A. GEHRI, in: GEHRI/KRAMER, ZPO Kommentar, 
Zürich 2010, Art. 310 N 2).

e) Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.

In einem ersten Schritt gilt es zu prüfen, ob die Vorinstanz die Kündigung zu Recht als nicht 
missbräuchlich qualifiziert hat, bevor in einem zweiten Schritt allenfalls abzuklären ist, ob die 
dreijährige Erstreckung des Mietverhältnisses angemessen ist. Schliesslich stellt sich dem 
Zivillappellationshof noch die Frage der Herabsetzung der Mietzinse für das Verkaufslokal sowie 
für die Wohnung. 

2. a) Bezüglich der Kündigung des Mietverhältnisses vom 23. April 2013 durch den Vermieter 
setzte sich das Mietgericht des Seebezirks in seinem Entscheid vom 9. Januar 2014 zuerst mit der 
herrschenden Lehre zu Art. 271a OR auseinander. 

Danach stellte fest, dass der Wortlaut des Vertrags vom 21. Mai 2004, namentlich der in Ziffer 3.4. 
angeführte Hinweis auf die feste Vertragsdauer von fünf Jahren in Ziffer 3.2. des Vertrags darauf 
schliessen lasse, dass die Parteien lediglich eine einmalige Vertragsverlängerung durch den 
Mieter hätten vereinbaren wollen. Eine Auslegung des Vertrags im Sinne der Mieterin, nämlich die 
Möglichkeit, den auslaufenden Vertrag jeweils durch einseitige Ausübung des Optionsrechts zu 
verlängern, würde dazu führen, dass dem Vermieter überhaupt nie das Recht zustehen würde, den 
Vertrag auf dem ordentlichen Weg zu kündigen. Aus diesem Grund kam die Vorinstanz zum 
Schluss, dass der Mieterin vertragsgemäss kein einseitiges Optionsrecht für die Verlängerung der 
Mietdauer vom 1. Juli 2014 bis zum 30. Juni 2019 zustehe und sie dieses somit zu Unrecht 
ausgeübt habe. 

Bezüglich der von der Mieterin mit Schreiben vom 12. März 2013 beantragten Mietzinssenkung um 
monatlich Fr. 440.- auf Fr. 1'906.- für das Ladenlokal wies das Mietgericht darauf hin, dass gestützt 
auf den Mietvertrag vom 21. Mai 2004 der jährliche Basismietzins für das ganze Mietobjekt 
Fr. 26'400.- beantrage und auf dem Landesindex der Konsumentenpreise von 102.7 Punkten 
basiere. Gemäss Art. 269b OR sei die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folge, nur 
gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der 

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Landesindex für Konsumentenpreise vorgesehen werde. Vorliegend seien sowohl eine 
Mindestmietdauer von fünf Jahren als auch der Landesindex für Konsumentenpreise vertraglich 
festgehalten worden, folglich sei die entsprechende Klausel gültig. Wenn die Mieterin ein 
Optionsrecht des Vertrages um fünf Jahre wahrnehme oder wenn eine neue Mietvertragsdauer 
von fünf Jahren vereinbart werde, könne die ursprünglich vorgesehene Indexklausel gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung weiterhin angewendet werden. Mit Schreiben vom 12. März 
2013 verlange die Mieterin die Verlängerung des Mietvertrags um fünf Jahre, so dass die 
Indexklausel weiter Anwendung finde. 

Gestützt auf die Akten hielt das Mietgericht fest, es sei nicht auszuschliessen, dass der Vermieter 
die Kündigung ausgesprochen habe, weil die Mieterin Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend 
gemacht habe. Der Vermieter habe denn an der Verhandlung des Mietgerichts des Seebezirks 
vom 4. Dezember 2014 auch eingeräumt, dass die von der Mieterin mit Schreiben vom 12. März 
2013 verlangte Mietzinsreduktion das Fass zum Überlaufen gebracht habe. Er habe aber auch 
erwähnt, dass ihm die ganze Sache an die Substanz gehe und er depressiv sei, weil er solche 
Verhältnisse nicht ertrage. Er sei zwar nicht in ärztlicher Behandlung, habe aber 
Magenbeschwerden, Schlafstörungen und sei nervös. Die Vorinstanz führte aus, unabhängig vom 
Schreiben der Mieterin vom 12. März 2013 sei festzustellen, dass der Vermieter gestützt auf den 
Mietvertrag vom 21. Mai 2004 die Gelegenheit gehabt habe, der Mieterin bis zum 30. Juni 2013 die 
Kündigung zukommen zu lassen, was er am 23. April 2013 auch getan habe. Ohne das Schreiben 
der Mieterin vom 12. März 2013, mit welchem diese eine Mietzinsherabsetzung in Höhe von 
Fr. 444.- beantragt habe, könnte die Rechtmässigkeit der Kündigung durch die Klägerin kaum 
bestritten werden. Es sei nicht ausgeschlossen, dass die Mieterin dieses Schreiben, mit welchem 
sie unberechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht habe, verfasst habe, um 
dem Vermieter die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung zu entziehen, denn dadurch hätte sie 
jede Kündigung durch den Vermieter in der Zeit vom 13. März 2013 bis zum 30. Juni 2013 als 
sogenannte Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR anfechten können. 
Ausserdem sei darauf hinzuweisen, dass zwischen den Parteien seit Abschluss des Mietvertrags 
mehrere Schlichtungs- und Gerichtsverfahren durchgeführt worden seien und sie zudem nicht in 
der Lage seien, sich bezüglich der Auslegung des von ihnen abgeschlossenen gerichtlichen 
Vergleichs vom 31. Oktober 2005 zu einigen. Sogar die Schlichtungskommission für 
Mietverhältnisse des Sense- und Seebezirks vertrete offenbar die Ansicht, dass eine 
Versöhnungsverhandlung aussichtslos sei. Aus diesen Gründen sei die Kündigung des 
Mietverhältnisses durch den Vermieter nachvollziehbar, auch wenn nicht mit Sicherheit feststehe, 
dass der Vermieter auch ohne das Schreiben vom 12. März 2013 gekündigt hätte. Gestützt auf 
diese Erwägungen kam das Mietgericht zum Schluss, dass keine Rachekündigung im Sinne von 
Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vorliege, demzufolge sei die Kündigung des Verkaufslokals im EG und 
des Kellers nicht aufzuheben.

b) Die rechtlichen Erwägungen des Mietgerichts zu Art. 271a OR wurden von der 
Berufungsklägerin nicht beanstandet. Hingegen wirft sie dem Mietgericht vor, Art. 271a Abs. 1 OR 
falsch angewendet zu haben, indem es das Vorliegen einer Rachekündigung verneint habe. Sie 
weist darauf hin, dass sie sich bereits mehrfach gegen ungerechtfertigte Ansprüche ihres 
Vermieters habe zur Wehr setzen müssen und ihre Forderungen durch das Gericht grösstenteils 
geschützt worden seien. 

Die Berufungsklägerin vertritt die Ansicht, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene 
Mietvertrag entgegen der Meinung des Berufungsbeklagten nicht ein einmaliges, sondern ein 
wiederkehrendes Optionsrecht vorsehe. Der Vertrag selbst enthalte keine klaren Indizien für die 
eine oder andere Interpretation. Der Berufungsbeklagte habe die Möglichkeit, weit vor 

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Vertragsablauf eine ordentliche Kündigung auszusprechen, bevor das Optionsrecht ausgeübt 
werde. So wie das ausgeübte Optionsrecht die Kündigung verhindere, schliesse die vorgängige 
Kündigung die einseitige Vertragsverlängerung aus. Folglich stehe es dem Vermieter auch bei 
mehrmaligem Optionsrecht offen, den Mietvertrag auf Ende einer fünfjährigen Vertragsdauer zu 
kündigen. Ausserdem sei eine allenfalls unklare Vertragsbestimmung im Zweifel zulasten des 
Redaktors, d.h. des Vermieters, auszulegen. 

Bezüglich der von ihr beantragten Mietzinsreduktion weist die Berufungsklägerin darauf hin, dass 
der Mieter gemäss Art. 270a OR auch bei indexierten Mietverträgen legitimiert sei, jeweils auf den 
nächstmöglichen Kündigungstermin die Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen. Auf jede 
Kündigungsmöglichkeit hin, also jeweils nach Ablauf der Mindestmietdauer von fünf Jahren, könne 
de Mietzins auch aufgrund anderer Kriterien als der Indexentwicklung überprüft werden. 

Sie führt aus, gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR sei die Kündigung durch den Vermieter 
namentlich anfechtbar, wenn sie während eines laufenden Verfahrens ausgesprochen werde oder 
vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden 
Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in welchem der Vermieter zu einem erheblichen Teil 
unterlegen sei, seine Forderung oder Klage zurückgezogen, erheblich eingeschränkt oder auf die 
Anrufung des Richters verzichtet habe. Diese Voraussetzungen seien hier zweifellos erfüllt, 
weshalb die Kündigung vom 23. April 2013 gestützt auf Art. 271a OR als missbräuchlich zu 
qualifizieren sei. 

Der Vermieter habe den Beweis, dass keine Missbräuchlichkeit vorliege, nicht erbracht. Gerade 
aus der Begründung seiner Kündigung gehe hervor, dass er das Mietverhältnis gekündigt habe, 
weil die Berufungsklägerin seit Beginn des Mietverhältnisses mehrere Gerichtsverfahren 
eingeleitet habe, zurzeit ein Verfahren vor dem Mietgericht hängig sei, sie ihm gedroht habe, die 
Herabsetzung des Mietzinses gerichtlich durchzusetzen und sie die Option zur Verlängerung des 
Mietvertrags ausgeübt habe. Des Weiteren bringe der Berufungsbeklagte zu Unrecht vor, sie habe 
sich nicht an die vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtungen gehalten. Nichtsdestotrotz habe 
das Mietgericht die Kündigung vom 23. April 2013 nicht als missbräuchlich qualifiziert, obwohl es 
zuvor festgehalten habe, es sei wegen den bisherigen Gerichtsverfahren nachvollziehbar, dass der 
Vermieter das Mietverhältnis gekündigt habe. Richtigerweise hätte die Vorinstanz zum Schluss 
kommen müssen, dass eine Rachekündigung vorliege und die vom Berufungsbeklagten 
vorgebrachten Gründe den Vorwurf der Missbräuchlichkeit nicht entkräften, sondern sogar 
bestätigen würden. 

c) In seiner Berufungsantwort vom 19. Mai 2014 weist der Berufungsbeklagte darauf hin, 
dass die Berufungsklägerin sich nicht an den vor der Schlichtungskommission abgeschlossenen 
Vergleich vom 31. Oktober 2005, welcher den Zugang zum Untergeschoss, das Zutrittsrecht zu 
den technischen Anlagen im Untergeschoss und die Benützung des Archivraums regle, halte. Die 
Mieterin habe wiederholt gerichtlich Forderungen geltend gemacht, sei mit diesen jedoch nie 
durchgedrungen. 

Bezüglich des Optionsrechts macht der Berufungsbeklagte geltend, dass der Vertragstext klar und 
nicht auslegungsbedürftig sei. In Ziffer 3.4. des Mietvertrags vom 21. Mai 2004 werde dem Mieter 
das Recht zugestanden, „den Vertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer (feste Vertragsdauer 
gemäss Ziffer 3.2. des Vertrages: vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009) um 5 Jahre zu 
verlängern.“ Folglich bestehe das Optionsrecht für eine Verlängerung von fünf Jahren vom 1. Juli 
2009 bis zum 30. Juni 2014, diese Option sei von der Mieterin eingelöst worden. Ein zweites 
Optionsrecht sei im Vertrag nicht vereinbart worden. 

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Was die Mietzinsreduktion betrifft, führt der Berufungsbeklagte aus, eine Kombination von 
Anpassung gestützt auf den Index und den Referenzzinssatz sei nicht möglich. Gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung würde eine Indexklausel lediglich entfallen und die 
ordentlichen Bestimmungen zur Anwendung gelangen, wenn der Vertrag nicht um mindestens 
weitere fünf Jahre verlängert werde. Mithin erfolge auf diesen Zeitpunkt ein Systemwechsel, doch 
eine parallele Anwendung beider Systeme sei ausgeschlossen. 

Er weist darauf hin, dass die Kündigung ausdrücklich als ordentliche und ausserordentliche 
Kündigung bezeichnet worden sei, die Vorinstanz diesem Umstand jedoch nicht vollumfänglich 
Rechnung getragen habe. Bei der Anfechtung der Kündigung habe sich die Berufungsklägerin 
ausschliesslich auf Art. 271a Abs. 1 lit. a OR berufen und habe geltend gemacht, die Kündigung 
verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, da sie zuvor eine Mietzinsreduktion 
beantragt und sich auf ein Optionsrecht berufen habe. Zu Recht habe sie weder in ihrer 
Klageschrift noch in ihrem Parteivortrag geltend gemacht, es liege eine Verletzung von Art. 271a 
Abs. 1 lit. d und e OR vor. Eine Anfechtung gestützt auf Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR stehe nicht 
zur Diskussion, denn die im Zusammenhang mit den Geschäftsräumen geführten Verfahren hätten 
seit mehr als 3 Jahren klar zugunsten des Vermieters geendet. Beim Verfahren betreffend 
Verteilschlüssel handle es sich um eine Bagatelle, denn er habe bereits vergleichsweise denn nun 
geforderten Verteilschlüssel angeboten und die Differenzen in den Nebenkostenabrechnungen 
seien für jedes Kalenderjahr minim. 

Der Berufungsbeklagte führt aus, falls das Kantonsgericht wider Erwarten die Auffassung vertrete, 
die Voraussetzungen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR seien erfüllt, gelte es zu prüfen, ob diese 
Bestimmungen wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und 
Rücksichtnahme (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR) nicht zur Anwendungen gelangen würden. Vor diesem 
Hintergrund sei die Kündigung des Vermieters als ordentliche und gestützt auf Art. 257f OR 
(Sorgfalt und Rücksichtnahme) ebenfalls als ausserordentliche Kündigung bezeichnet worden. Die 
Mieterin habe immer wieder gegen vertragliche und gesetzliche Bestimmungen verstossen, die 
sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben hätten. Ausserdem habe sie querulatorische 
Forderungen gestellt. Die Berufungsklägerin habe die ihr obliegenden Pflichten verletzt, indem sie 
sich nicht an den gerichtlichen Vergleich vom 31. Oktober 2005 halte und sich weiterhin weigere, 
den Zugang zu den technischen Anlagen freizuhalten. Die Mieterin habe sich ausserdem weder an 
das C.________-reglement der Gemeinde D.________ noch die diesbezüglichen Verpflichtungen 
aus dem Mietvertrag für die Gewerberäume gehalten, obwohl sie vom Vermieter deswegen 
mehrmals ermahnt worden sei. Der Berufungsbeklagte habe zwecks Vermeidung ständiger 
Streitereien das Gespräch mit der Tochter der Mieterin gesucht. Dies habe jedoch nichts gebracht 
und die Mieterin habe mit Schreiben vom 12. März 2013 postwendend neue Forderungen gestellt. 
Der Vertreter der Berufungsklägerin habe in seinem Schreiben vom 11. April 2013 an den 
unhaltbaren Forderungen festgehalten. Das habe ihm gezeigt, dass die Berufungsklägerin nicht 
gewillt sei, ein für beide Parteien zumutbares Mietverhältnis zu führen und auf die an den Haaren 
herangezogenen Forderungen zu verzichten. Der Tochter der Verwaltungsrätin sei im Übrigen 
nicht entgangen, dass er mit seinen Nerven am Ende sei. Es entstehe der Eindruck, die 
Berufungsklägerin wolle den Vermieter zur Weissglut bringen, damit dieser die Liegenschaft 
verkaufe, denn ihr sei bereits der Kauf der Liegenschaft durch ihn ein Dorn im Auge gewesen, da 
sie diese selbst habe erwerben wollen. Des Weiteren würden sich die Katzen der 
Berufungsklägerin häufig im Treppenhaus aufhalten und dieses verunreinigen, obwohl er sie nach 
Eingang von Reklamationen verschiedener Mieter schriftlich und eingeschrieben verwarnt habe. 
Seine Einschreiben seien von der Berufungsklägerin nicht einmal entgegengenommen worden, 
dieser Umstand spreche Bände. Es überrasche ihn auch nicht, dass die Mieterin am 26. 
September 2013 über ihren Anwalt habe ausrichten lassen, dass der Kot im Treppenhaus nicht 

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von ihren Katzen stamme. Die Berufungsklägerin habe nach Beantragung der 
Mietzinsherabsetzung ihre Mietzinszahlungen eigenmächtig reduziert, obwohl ihr bewusst 
gewesen sei, dass sie keinen Anspruch auf eine solche Mietzinsreduktion habe, dies schon gar 
nicht vor Ablauf des alle 5 Jahre erneuerbaren Vertrags. Nachdem er ihr gesetzliche Mahnungen 
im Sinne von Art. 257d OR zugestellt habe, welche sie jedoch nicht entgegengenommen habe, 
habe sie die Beträge nachbezahlt. Aus diesen Gründen sei festzustellen, dass das Mietverhältnis 
zwischen den Parteien derart zerrüttet sei, dass eine Fortführung des Mietvertrags über den 30. 
Juni 2014 weder möglich noch zumutbar sei. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für den 
Vermieter gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. c OR unzumutbar geworden, folglich sei die 
ausgesprochene Kündigung rechtmässig. 

d) aa) Art. 271 Abs. 1 OR nimmt unmittelbar Bezug auf den Begriff von Treu und Glauben 
nach Art. 2 ZGB. Ungültig und anfechtbar ist daher jede Kündigung, welche dem allgemeinen 
Gebot zu loyalem und lauterem Verhalten widerspricht, ob sie nun vom Vermieter oder vom Mieter 
ausgeht. Zur Gültigkeit der Kündigung ist ein vernünftiger Grund erforderlich, der auch einen 
gewissenhaften rücksichtsvollen und korrekten Vertragspartner in der gleichen Situation zur 
Kündigung veranlassen würde. Der Kündigungsschutz nach Art. 271a OR definiert die 
Kündigungsvoraussetzungen auf zwei verschiedene Arten: Gemäss Abs. 1 lit. a, b, c und f besteht 
ein sachlicher Kündigungsschutz, der bestimmte Kündigungsmotive des Vermieters verpönt. 
Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 statuieren einen zeitlichen Kündigungsschutz und schliessen die 
Vermieterkündigung mit den Ausnahmen gemäss Abs. 3 innerhalb einer Sperrfrist gänzlich aus 
(BSK OR I-ROGER WEBER, Art. 271/271a N 1 ff.).  

Art. 271a Abs. 2 lit. d OR räumt dem Mieter während eines mit dem Mietverhältnis 
zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens Kündigungsschutz ein, so dass 
Art. 271a Abs. 1 lit. a OR die Geltendmachung von Ansprüchen in schriftlicher oder mündlicher 
Form erfasst. Blosse Reklamationen genügen aber nicht und die Geltendmachung des Anspruchs 
durch den Mieter muss deutlich erkennbar sein (Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 
3. Auflage, Art. 271a N 10). 

Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR ist die Kündigung durch den Vermieter anfechtbar, wenn sie 
ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis 
geltend macht. Für die Anwendung dieser Bestimmungen müssen drei Voraussetzungen kumulativ 
erfüllt sein: Ein Anspruch aus dem Mietverhältnis, der vom Mieter nach Treu und Glauben geltend 
gemacht wird und Ursache der Kündigung ist. Grundsätzlich fällt jeder sich aus dem Vertrag und 
den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen ergebender Anspruch des Mieters unter Art. 271a 
Abs. 1 lit. a OR, vorausgesetzt der Mieter hat ein ernstzunehmendes Interesse an der 
Wahrnehmung des seinem Anspruch zugrundeliegenden Rechts. Bagatellansprüche werden vom 
Kündigungsschutz ausgeschlossen. Ebenfalls nicht vom Kündigungsschutz erfasst werden 
Ansprüche, welche schikanös, mithin gegen Treu und Glauben, erhoben werden. Ausser Betracht 
fallen von vornherein Ansprüche, die der Mieter weder auf Vertrag noch auf Gesetz stützen kann. 
Ein Geltendmachen von Ansprüchen nach Treu und Glauben ist gegeben, wenn die Art und 
Weise, in welcher der Mieter die Ansprüche vorbringt nach Auffassung loyaler, d.h. vernünftiger 
und korrekter Personen, den gesamten Umständen entsprechend (noch) angebracht erscheint, in 
diesem Rahmen ist namentlich das gegenseitige Verhalten der Parteien bis anhin zu 
berücksichtigen. Unanständig erscheinen muss im Verständnis loyaler Personen die wiederholte 
(irrige) Geltendmachung von Ansprüchen, die weder im Vertrag noch im Gesetz eine Grundlage 
haben, aber auch die äusserst unhöfliche Anfrage zu nicht bestehenden Rechten sowie die 
bewusst andere Ziele verfolgende Geltendmachung zweifelhafter Ansprüche. Gegen Treu und 
Glauben verstösst die Geltendmachung von Ansprüchen demnach stets dann, wenn der Mieter 

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bösgläubig ist, also wenn sein Anspruch kein (sachlich) ernstzunehmendes Gewicht hat. Das trifft 
insbesondere zu, wenn der Anspruch von vornherein unbegründet erscheint oder in weitesten 
Teilen unbegründet ist, und/oder die Art und Weise des Vorbringens des Anspruches unanständig 
erscheint und/oder der Mieter mit der Geltendmachung nicht legitime Ziele anstrebt (SVIT 
Kommentar, Art. 271a N 4 ff.; P. HIGI, Obligationenrecht, die Miete, Art. 271-274g, Art. 271a 
N 42 ff.). 

Zwischen dem vom Mieter geltend gemachten Anspruch und der Kündigung muss ein 
Kausalzusammenhang bestehen. Ob ein solcher besteht, ist schwierig zu beurteilen, wenn der 
Vermieter sich auf andere Kündigungsgründe beruft. Diesfalls ist darauf abzustellen, ob die 
Ansprüche des Mieters derartiges Gewicht haben, dass aufgrund der Indizien angenommen 
werden muss, diese allein hätten zur Hauptsache den Kündigungsentschluss beim Vermieter 
hervorgerufen. Insgesamt ist auf den objektiven Eindruck abzustellen, der sich in Würdigung aller 
Umstände ergibt (SVIT-Kommentar, Art. 271a N 13). Haben verschiedene Motive zur Kündigung 
beigetragen, von denen ein Teil einen verpönten Charakter aufweist, so ist eine Gewichtung 
vorzunehmen. Ergibt sich, dass auch ein loyaler Vermieter unter diesen Umständen, d.h. unter 
Ausblendung der verpönten Elemente, eine Kündigung ausgesprochen hätte, so ist die Kündigung 
gültig (BSK OR I-ROGER WEBER, Art. 271a N 12; P. HIGI, a.a.O., Art. 271 N 62 ff.). Ob ein 
adäquater Kausalzusammenhang gegeben ist, lässt sich häufig nur anhand von Indizien 
beurteilen. Zu diesen Indizien gehören neben der natürlichen Kausalität auch weitere 
Anhaltspunkte wie das Verhalten der Parteien vor der Kündigung. Ein adäquater 
Kausalzusammenhang ist zu verneinen, wenn der Vermieter ein gewichtiges Kündigungsmotiv zu 
belegen vermag, welches eine Kündigung, unabhängig von allfällig geltend gemachten 
Ansprüchen, rechtfertigt, wie z.B. wiederholte Vertragsverletzungen des Mieters. Massgebend ist 
inwieweit der Kündigungsgrund mit dem geltend gemachten Anspruch sachlich zusammenhängt. 
Ausserdem ist zu berücksichtigen, inwieweit der vom Mieter geltend gemachte Anspruch 
überhaupt begründet war und wie vertragskonform sich der Mieter selbst im Laufe des 
Mietverhältnisses verhalten hat. Im Mietvertragsrecht wird vorausgesetzt, dass derjenige, der 
Ansprüche erhebt, sich auch vertragsgemäss zu verhalten hat (P. Higi, a.a.O., Art. 271a N 60 ff.). 

Der Mieter, der die Kündigung gestützt auf Art. 271a Abs. 1 lit. a OR anficht, hat zu beweisen, dass 
er einen Anspruch von schützenswerter Bedeutung aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, 
dass der Anspruch nach Treu und Glauben gestellt worden ist, und dass zwischen seinem 
Anspruch und der Kündigung eine Kausalität besteht. Der Beweis der Bösgläubigkeit obliegt dem 
Vermieter (SVIT-Kommentar, Art. 271a N 14).

bb) Vorliegend gilt es somit zu prüfen, ob es der Mieterin gelungen ist, zu beweisen, dass 
ihre aus dem Mietverhältnis geltend gemachten Ansprüche schützenswert sind, sie die Ansprüche 
nach Treu und Glauben geltend gemacht hat und zwischen den von ihr erhobenen Ansprüche und 
der Kündigung ein Kausalzusammenhang besteht. 

Mit Schreiben vom 12. März 2013 macht die Mieterin gestützt auf den Mietvertrag vom 21. Mai 
2004 ein Optionsrecht für die Verlängerung des Vertrages um weitere fünf Jahre, d.h. vom 1. Juli 
2014 bis zum 30. Juni 2019, geltend. Ausserdem beantragt sie eine Mietzinsherabsetzung von 
Fr. 444.- und begründet diese mit dem gesunkenen Referenzzinsatz und dem Landesindex der 
Konsumentenpreise. Ausserdem untersagt sie dem Vermieter das Zutrittsrecht zu den 
Heizräumen. Ausserdem wirft sie ihm eine ungenügende Reinigung des Treppenhauses vor und 
bemängelt den Abfluss. 

Gemäss Ziffer 3.2. des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags vom 21. Mai 2004 
wird „das Mietverhältnis für die feste Mietdauer von 5 (fünf) Jahren abgeschlossen und zwar vom 

Kantonsgericht KG
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1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009“. Ziffer 3.4. bezüglich des Optionsrechts hat folgenden Inhalt: 
„Dem Mieter steht das Recht zu, den Vertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer um 5 Jahre zu 
verlängern. Die Mieterin hat die Option mindestens 12 Monate vor Ablauf der festen Vertragsdauer 
schriftlich geltend zu machen.“ Ziffer 3.4. hält fest, dass das Optionsrecht nach Ablauf der festen 
Vertragsdauer, welche gemäss Ziffer 3.2. vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009 dauert, ausgeübt 
werden kann. Aus dem Vertragstext geht klar hervor, dass es sich um ein einmaliges Optionsrecht 
handelt. Dieses Optionsrecht wurde von der Mieterin bereits geltend gemacht, ein weiteres 
Optionsrecht besteht gemäss Mietvertrag nicht. Ein zweites Optionsrecht kann die Mieterin weder 
gestützt auf das Gesetz noch den Vertrag geltend machen, wenn sie dieses dennoch tut, handelt 
sie gegen Treu und Glauben. 

Ziffer 4 des Mietvertrags vom 21. Mai 2004 sieht vor, dass der jährliche Basismietzins für das 
ganze Mietobjekt Fr. 26'400.- beträgt und auf dem Landesindex für Konsumentenpreise von 102.7 
Punkten basiert (März 2004, Basis Mai 2000 = 100 Punkte) und er jeweils jährlich auf den 1. Juni 
an die Veränderung der Lebenskostenindexes angepasst werden kann, erstmals auf den 1. Juni 
2005. 

Nach Art. 269b OR ist die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, nur gültig, wenn der 
Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex für 
Konsumentenpreise vorgesehen wird. Wird das Mietverhältnis mindestens um weitere fünf Jahre 
fortgesetzt, gilt die Indexklausel weiter (SVIT-Kommentar, Art. 269b N 6; LACHAT/STOLL/BRUNNER, 
Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage, S. 360 f.; BGE 137 II 580 E. 2; 123 III 76 E. 4a; 109 II 58 
E. 2b). Eine parallele Anwendung des Landesindexes für Konsumentenpreise und des 
Referenzzinssatzes ist ausgeschlossen. 

Wiederum findet der von der Mieterin geltend gemacht Anspruch weder im Gesetz noch im Vertrag 
eine Grundlage.

Bezüglich des Zutrittsrechts des Vermieters zum Heizraum hält Ziffer 2 des Protokolls der 
Verhandlung vor der Schlichtungskommission für Mietverhältnisse des Sense- und Seebezirks 
vom 31. Oktober 2005 folgendes fest: „Dem Vermieter wird das Zutrittsrecht zu den elektrischen- 
und den Heizungs- und Klimaanlagen zu jeder Zeit, auch ohne Voranmeldung oder Begleitung 
gestattet; der Vermieter ist dafür im Besitze eines entsprechenden Schlüssels.“ (Beilage 3 zur 
Klageantwort vom 1. Oktober 2013). 

Wenn die Mieterin dem Vermieter nun in Verletzung des im Rahmen der Schlichtungsverhandlung 
abgeschlossenen Vergleichs das Zutrittsrecht zum Heizungsraum untersagt, handelt sie klar 
gegen Treu und Glauben, ihr Verhalten ist als querulatorisch und missbräuchlich oder gar böswillig 
zu qualifizieren. 

Was die ungenügende Reinigung des Treppenhauses und schlechten Abfluss angeht, sind diese 
Forderungen als Bagatellansprüche zu qualifizieren, welche nicht dem Kündigungsschutz 
unterliegen. 

Aus diesen Gründen ist festzuhalten, dass die von der Mieterin erhobenen Ansprüche nicht 
schützenswert sind und gegen Treu und Glauben verstossen, was einen Ausschluss des 
Kündigungsschutzes gemäss Art. 271 Abs. 1 lit. a OR zur Folge hat.

Der Vollständigkeit halber wird im folgenden dennoch kurz aufgezeigt, dass auch der 
Kausalzusammenhang zwischen den geltend gemachten Ansprüchen und der Kündigung nicht 
gegeben ist. 

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Aus den Akten geht hervor, dass zwischen den Parteien seit Abschluss des Mietvertrags mehrere 
Schlichtungs- und Gerichtsverfahren anhängig gemacht wurden. Dem Protokoll der 
Schlichtungsverhandlung vom 31. Oktober 2005 ist zu entnehmen, dass ein Verfahren betreffend 
Mängel und Mietzinsreduktion mit einer gerichtlichen Vereinbarung erledigt werden konnte (Do. 25 
2013 7, act. 2.4-2.6). Im 2009 reichte die Berufungsklägerin bei der Mietschlichtungsstelle des 
Sense- und Seebezirks ein Gesuch um Durchführung einer Schlichtungsverhandlung ein, worauf 
der Berufungsbeklagte auf die geforderte Mietzinserhöhung verzichtete. Zwei weitere Verfahren 
wurden von den Parteien eingeleitet, wobei das eine bis vors Bundesgericht weitergezogen wurde. 
Ausserdem sind die Parteien nicht in der Lage, sich bezüglich der Auslegung des gerichtlichen 
Vergleichs vom 31. Oktober 2005 zu einigen. Es befinden sich mehrere Schreiben bei den Akten, 
welche belegen, dass die Situation zwischen den Parteien sehr angespannt ist (Do. 25 2013 7, 
act. 6.9 und 6.14 ff.; Beilage zur Berufungsantwort vom 19. Mai 2014). Sogar die 
Schlichtungskommission für Mietverhältnisse des Sense- und Seebezirks hält in ihrem Schreiben 
vom 12. August 2013 fest, dass eine Versöhnungsverhandlung aussichtslos erscheine (Do. 25 
2013 6, act. 2.3). 

Der Berufungsbeklagte gab anlässlich der Verhandlung vor dem Mietgericht vom 4. Dezember 
2013 zu Protokoll, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses für das Ladenlokal für ihn 
unzumutbar sei, weil die Unstimmigkeiten und Probleme bereits im Jahr 2005 begonnen hätten. 
Seither hätten die Parteien dauernd Auseinandersetzungen. Der Mietvertrag und der Vergleich 
würden von der Mieterin nicht eingehalten. Er habe versucht, mit der Mieterin zu reden, doch die 
Gespräche hätten nichts gebracht. Das Schreiben vom 12. März 2013 habe das Fass zum 
überlaufen gebracht. Im Alltag ignoriere man sich und gehe sich aus dem Weg. Die ganze Sache 
gehe ihm an die Substanz, er habe Probleme und halte das nicht aus. Er sei depressiv, er habe 
sich das in D.________ aufgebaut und sei nicht in der Lage, solche Verhältnisse zu ertragen. Er 
sei zwar noch nicht in ärztlicher Behandlung, habe aber Magenbeschwerden, Schlafstörungen und 
sei nervös. Der Berufungsbeklagte sagte aus, ausser der Verwaltungsrätin habe keiner der Mieter 
eine Katze. Die Verunreinigungen im Treppenhaus würden von ihrer Katze stammen, was auch 
von den anderen Mietern bestätigt werde (Do. 25 2013 7, act. 9/6 f.). Den Akten ist zu entnehmen, 
dass die Berufungsklägerin mehrfach gegen vertragliche Verpflichtungen verstossen hat. Trotz 
schriftlichen Verwarnungen durch den Mieter hat sie ihre Katze weiterhin ins Treppenhaus 
gelassen (Do. 25 2013 7, act. 6/14 ff.). Auch den Mietzins bezahlt sie regelmässig mit Verspätung 
(Do. 25 2013 7, act. 6/18). Ausserdem lässt sie keine Gelegenheit aus, neue Forderungen zu 
stellen (Beilage zur Berufungsantwort vom 19. Mai 2014). Aus diesen Gründen wurde das 
Mietverhältnis für den Berufungsbeklagten gemäss seinen Aussagen unzumutbar. Eine Würdigung 
der gesamten Umstände ergibt, dass die von der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 12. März 
2013 geltend gemachten Ansprüche nicht der Hauptgrund für die Kündigung waren. Das Verhalten 
der Mieterin seit Beginn des Mietverhältnisses, die wiederholten Vertragsverletzungen sowie die 
ständigen mehrheitlich unbegründeten Forderungen waren das Hauptmotiv für die Kündigung. 
Jeder vernünftige loyale Vermieter hätte das Mietverhältnis unter den gegebenen Umständen 
aufgelöst. Folglich ist das Vorliegen eines Kausalzusammenhangs vorliegend zu verneinen.

Aufgrund der Gültigkeit der ordentlichen Kündigung erübrigt es sich, zu prüfen, ob die 
Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung vorliegend auch erfüllt sind. 

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass eine Anfechtung der Kündigung gestützt auf Art. 271a 
Abs. 1 lit. d und e OR aussichtslos wäre. Die im Zusammenhang mit den Geschäftsräumen 
geführten Verfahren endeten seit mehr als drei Jahren mehrheitlich zugunsten des 
Berufungsbeklagten. Seine Beschwerde vom 13. Januar 2014 gegen das Urteil des Präsidenten 
des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 14. November 2014 wurde zwar abgewiesen, 

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doch dies vermag an der Ausgangslage nichts zu ändern, denn bei der Frage des 
Verteilschlüssels handelte es sich um einen Bagatellfall und die Differenzen in den 
Nebenkostenabrechnungen waren minim, der Rückforderungsanspruch der Mieterin betrug 
lediglich Fr. 91.50.  

Gestützt auf diese Erwägungen kommt der Zivilappellationshof zum Schluss, dass die Kündigung 
des Mietverhältnisses vom 23. April 2013 nicht aufzuheben ist. Folglich ist die Berufung in diesem 
Punkt abzuweisen.

Es stellt sich nun die Frage, ob eine Erstreckung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist. 

3. a) Bezüglich der Erstreckung des Mietverhältnisses hält die Vorinstanz in ihrem Entscheid 
vom 9. Januar 2014 fest, was das Vorliegen eines Härtegrundes auf Seiten der Mieterin betreffe, 
sei insbesondere zu berücksichtigen, dass sie sich bereits seit dem 1. Juli 2004 befinde und an 
diesem Standort Handel, Produktion, Verkauf, Import und Export von Waren aller Art betreibe. 
Zusätzlich habe sie in der gleichen Liegenschaft des Beklagten eine Vierzimmerwohnung 
gemietet. Die von der Mieterin vorgebrachte schwierige Liegenschaftssituation in D.________ 
dürfte zutreffend sein, so dass die Kündigung per 30. Juni 2014 allenfalls eine gewisse Härte 
aufweise und die Interessen beider Parteien zu prüfen und einander gegenüberzustellen seien. 
Abgesehen von der Liegenschaftssituation in D.________ und der Absicht, das Geschäft in 
D.________ weiter zu betreiben, würden von der Klägerin keine weiteren grundlegenden 
Interessen angeführt. Es gelte zu berücksichtigen, dass die Verwaltungsrätin der 
Berufungsklägerin bereits am 20. Mai 2014 64 Jahre alt werde. Sie wolle gemäss eigenen 
Aussagen sicher auch nach Erreichen des Pensionsalters arbeiten und habe fünf Kinder, eines 
davon sei sicher an der Übernahme des Geschäfts interessiert. Das Mietgericht weist darauf hin, 
dass eine wirtschaftliche Notwendigkeit zur Weiterführung des Geschäfts jedoch nicht geltend 
gemacht werde. Die Familie der Klägerin verwalte mit der Firma E.________ AG Liegenschaften 
im Raum F.________ und G.________, wobei es sich um Mehrfamilienhäuser und nicht um 
Geschäftslokalitäten handeln solle. 

Zwischen den Parteien sei eine Kommunikation aber offenbar nicht möglich, sie würden sich 
gemäss Aussagen des Beklagten ignorieren und einander aus dem Weg gehen, was ihm an die 
Substanz gehe. Der Beklagte mache geltend, er sei depressiv und könne solche Verhältnisse nicht 
ertragen. Gestützt auf diese Erwägungen kam das Mietgericht zum Schluss, dass das Gesuch um 
Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich gutzuheissen sei. Die Klägerin benötige Zeit, um 
ein anderes Objekt in D.________ zu finden, dabei sei aber zu berücksichtigen, dass sie die 
Kündigung bereits am 23. April 2013 erhalten habe. Es sei ihr auch zuzumuten, ihre Suche 
allenfalls auf weitere Orte auszudehnen, sie selbst habe auch nicht geltend gemacht, unbedingt 
auf den Standort in D.________ angewiesen zu sein. In diesem Zusammenhang weist die 
Vorinstanz darauf hin, dass die Verwaltungsrätin der Klägerin bereits in H.________ und 
I.________ tätig gewesen sei, und die der Familie der Verwaltungsrätin der Berufungsklägerin 
gehörende Firma E.________ AG über Liegenschaften im Raume F.________ und G.________ 
verfüge. Angesichts der gesamten Umstände erachtete das Mietgericht eine Mieterstreckung um 3 
Jahre, d.h. bis am 30. Juni 2017, als angemessen. Eine weitere Erstreckung schliesst es aus. 

b) In ihrer Berufungsschrift vom 13. März 2013 wirft die Berufungsklägerin dem Mietgericht 
vor, nicht ausreichend begründet zu haben, weshalb eine Erstreckung um lediglich drei Jahre 
angemessen erscheine. Sie macht geltend, der Ausschluss einer weiteren Erstreckung des 
Mietverhältnisses durch die Vorinstanz sei bundesrechtswidrig. Gemäss Art. 272b Abs. 1 OR 
könne innerhalb der gesetzlichen Höchstdauer eine zweite Erstreckung gewährt werden. Art. 271 

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Abs. 3 OR verleihe dem Mieter das Recht, eine zweite Erstreckung zu beantragen. Aus diesem 
Grund sei es bundesrechtswidrig, eine zweite Erstreckung per se auszuschliessen.

c) In seiner Berufungsantwort vom 19. Mai 2014 akzeptiert der Berufungsbeklagte die von 
der Vorinstanz festgesetzte Erstreckungsdauer, obwohl er die Auffassung vertritt, dass die Mieterin 
im Beweisverfahren keine Härtesituation glaubhaft dargelegt habe, die eine angesichts ihres 
provozierenden Verhaltens eine für den Vermieter sehr lange Erstreckungsdauer rechtfertigen 
würde. Unter Verweis auf die Ausführungen in Note 1 zu Art. 272b des Basler Kommentars hält sie 
fest, dass es nicht bundesrechtswidrig sei, eine einmalige Erstreckungsdauer festzusetzen. 

d) aa) Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses 
verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, 
die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung 
berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses und 
den Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und 
wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des 
Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs 
und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnungs- und Geschäftsräume (Art. 272 OR). 

Erstreckbar sind nur Mietverhältnisse für Wohn- und Geschäftsräume. Sinn und Zweck des 
Mieterstreckungsrechts bestehen darin, einem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem 
geeigneten Ersatzobjekt einzuräumen, als ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung steht. 
Gewöhnliche, mit jeder Kündigung verbundene Umtriebe und Folgen, welche mittels einer 
Mieterstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich herausgezögert werden können, sind als 
Härtegründe unbeachtlich. Das Argument der Berufungsklägerin, wonach die Verlegung ihres 
Geschäfts mit hohen Kosten verbunden wäre, ist somit unbeachtlich (Do. 25 2013 7, act. 9/4). 

Den Mieter trifft gemäss den sich aus Art. 8 ZGB ergebenden Grundsätzen die Beweislast für die 
allgemeinen Voraussetzungen seines geltend gemachten Erstreckungsanspruchs und die 
erstreckungsbegründenden Härtegründe, darunter namentlich auch für die ausreichenden 
Suchbemühungen. Dem Vermieter obliegt die Beweislast für alle von ihm aufgestellten 
Behauptungen, die einen Erstreckungsanspruch des Mieters a priori ausschliessen und alle von 
ihm geltend gemachten Vermieterinteressen (P. HIGI, a.a.O., Art. 272 N 249 ff.). 

Das Mieterstreckungsrecht ist nicht dazu geschaffen worden, einem Mieter zu ermöglichen, noch 
während einer bestimmten Zeit, bzw. möglichst lange von besonders günstigen oder für ihn 
vorteilhaften Bedingungen profitieren zu können (BGE 105 II 198 E. 3b). Eine Mieterstreckung ist 
somit zu verweigern, wenn ein Geschäftsinhaber im Pensionsalter geltend macht, dass ihm bis zur 
geplanten Geschäftsaufgabe noch einige Jahre Mieterstreckung gewährt werden sollten, weil er 
darauf angewiesen sei, im Hinblick auf seine Altersvorsorge noch eine zeitlang erwerbstätig zu 
sein (SVIT-Kommentar, Art. 272 N 12). Das Argument der Mieterin, wonach sie beabsichtige, das 
Geschäft auch nach Erreichung des Pensionsalters ihrer Verwaltungsrätin weiterzuführen, ist somit 
unbehelflich. 

Aus grundsätzlichen Überlegungen sind Mieterstreckungen bei befristeten Mietverhältnissen nur 
mit grösster Zurückhaltung zu gewähren. Als Härtegründe fallen nur solche Umstände in Betracht, 
welche sich durch Gewährung einer Mieterstreckung abwenden oder wesentlich vermindern 
lassen. Bei der Beurteilung von Mieterstreckungsgesuchen ist zunächst zu prüfen, ob auf Seiten 
des Mieters Härtegründe geltend gemacht werden können. Bei der Prüfung dieser Frage sind auch 
die Suchbemühungen des Mieters zu würdigen (Urteil des Bundesgerichts 4C.365/2006 vom 
16. Januar 2007 E. 4.1). Fehlt es an solchen Härtegründen, erfolgt keine weitere 

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Interessenabwägung, d.h. das Mieterstreckungsgesuch ist abzuweisen. Unter den Begriff der 
Härte zu subsumieren sind die den Mieter oder seine Familie persönlich treffenden besonderen 
Schwierigkeiten und Probleme, die es ihm verunmöglichen oder mindestens erschweren, innert 
der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein ihm zumutbares Ersatzobjekt zu finden. Die 
Dauer des Mietverhältnisses vermag für sich alleine eine Härtesituation in aller Regel nicht zu 
begründen. Der Umstand, dass ein Ersatzobjekt – wenn auch nach langer Mietdauer – bezogen 
werden muss, lässt sich durch die Gewährung einer Mieterstreckung schliesslich nicht 
ausschliessen. Bei der Geschäftsmiete sind kaum Fälle denkbar, in welchen die lange Dauer eines 
Mietverhältnisses für sich allein ein Härtegrund darstellen könnte. Jedenfalls ist nicht erkennbar, 
warum etwa bei ausreichendem Ersatzangebot auf dem Markt eine Erstreckung gewährt werden 
sollte, auf die ein anderer Mieter nach kürzerer Mietdauer keinen Anspruch erheben könnte. 
Abzulehnen ist die Faustregel, wonach um so längere Mieterstreckung zu gewähren ist, je länger 
das Mietverhältnis gedauert hat (SVIT-Kommentar, Art. 272 N 13 ff.). Als Vermieterinteressen, die 
einer Erstreckung tendenziell entgegenstehen, kommen vor allem Abreden und Umstände in 
Frage, die beim Mieter kein begründetes Vertrauen für eine längere Vertragsdauer erwecken 
konnten. Bei befristeten Mietverträgen oder mangels Vorliegen mehrerer Optionsrechte zur 
Verlängerung muss der Mieter mit einer Kündigung und der damit verbundenen Suche nach einem 
Ersatzobjekt rechnen (P.HIGI, a.a.O., Art. 272 N 142). Der Mieterin musste bewusst sein, dass sie 
über kein weiteres Optionsrecht verfügt, dessen Ausübung es ihr ermöglicht, eine weitere 
Vertragsverlängerung vom 1. Juli 2014 bis am 30. Juni 2019 zu beantragen. Unter diesen 
Umständen und angesichts der zwischen den Parteien herrschenden Unstimmigkeiten musste sie 
mit einer Auflösung des Mietverhältnisses per 30. Juni 2014 rechnen. Sie hätte im Hinblick auf 
diese Kündigung rechtzeitig mit der Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt beginnen können. 
Aus den Akten geht nicht hervor, ob und in welchem Umfang die Mieterin tatsächlich 
Suchbemühungen angestrengt hat, obwohl sie für die von ihr geltend gemachten Härtegründe 
beweispflichtig ist. An der vorinstanzlichen Verhandlung hat sie diesbezüglich nur ausgesagt, es 
sei sehr schwierig, in D.________ ein anderes Ladenlokal zu finden. Sie habe sich informiert, als 
das Geschäft vis-à-vis frei geworden sei, doch das sei unter der Hand weitervermietet worden (Do. 
25 2013 7, act. 9/3). Mangels Erbringung des Beweises für ausreichende Suchbemühungen ist 
das Vorliegen eines Härtegrundes unter diesem Gesichtspunkt zu verneinen. 

Keine Härte kann aus dem vom Mieter behaupteten und allenfalls getätigten Investitionen im 
Mietobjekt abgeleitet werden, auch wenn diese im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung noch nicht 
amortisiert sein sollten. Grundsätzlich erbringt der Mieter solche Investitionen, wenn er deren 
Amortisation nicht durch eine Mindestvertragsdauer absichert, auf eigenes Risiko. Eine 
Zustimmung des Vermieters zu Investitionen ist nicht als berechtigtes Vertrauen auf eine längere 
Vertragsdauer misszuverstehen, weil für die Frage der Mietdauer die hierzu speziell getroffenen 
vertraglichen Regelungen allein massgebend sind. Aus diesen Gründen stellen mieterseits 
erbrachte Investitionen keinen Härtegrund dar. Aus der Tatsache, dass sie im Ladenlokal teure 
Verspiegelungen habe anbringen lassen und den Boden ersetzt habe, kann die Mieterin somit 
nichts zu ihren Gunsten ableiten (Do. 25 2013 7, act. 9/3), so dass ein Härtegrund auch unter 
diesem Gesichtspunkt nicht gegeben ist. 

Als weiteres Kriterium nennt Art. 272 Abs. 2 lit. c OR das Verhalten der Parteien. Der Vermieter 
soll sich zur Abwendung der Mieterstreckung auch auf pflichtwidriges Verhalten des Mieters 
berufen können, welcher weder die Voraussetzungen für eine vorzeitige Kündigung noch 
diejenigen eines Erstreckungsausschlusses nach Art. 272a Abs. 1 lit. b OR erfüllt (Botschaft, 
S. 1461). Im Rahmen der hier vorzunehmenden Beurteilung fallen somit auch fortgesetzte kleinere 
Verstösse des Mieters gegen die Hausordnung oder seine vertragliche Verpflichtung ins Gewicht. 
Schliesslich ist unter diesem Aspekt auch eine Unverträglichkeit zwischen einem Mieter und einem 

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Vermieter zu berücksichtigen. Eine solche ist denkbar, ohne dass einer der Parteien ein 
Verschulden angelastet werden kann. Den Akten ist zu entnehmen, dass die Parteien seit Beginn 
des Mietverhältnisses mehrere Schlichtungs- und Gerichtsverfahren anhängig gemacht haben, 
weil sie sich bezüglich der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten und Rechte uneinig 
waren. Der Vermieter ist bei den Verfahren in den letzten drei Jahren mit seinen Forderungen 
mehrheitlich durchgedrungen. Die Mieterin hat ihre Vertragsverpflichtungen in verschiedener 
Hinsicht verletzt, u.a. lässt sie ihre Katze trotz mehrfachen schriftlichen Verwarnungen durch den 
Mieter frei im Treppenhaus herumlaufen und bezahlt den Mietzins regelmässig mit Verspätung 
(Do. 25 2013 7, act. 6/18 und 7/14 ff.). Sie lässt auch keine Gelegenheit aus, den Vermieter mit 
neuen, teilweise lächerlichen Forderungen verbunden kurzen Fristansetzungen zur Erledigung zu 
konfrontieren (Beilage zur Berufungsantwort vom 19. Mai 2014). Auch die Androhung des 
Vermieters, im Falle weiterer Vertragsverletzungen durch die Mieterin eine ausserordentliche 
Kündigung in Betracht zu ziehen, haben die Mieterin nicht veranlasst, endlich zur Vernunft zu 
kommen (Beilage zur Berufungsantwort vom 19. Mai 2014). Die Unstimmigkeiten zwischen den 
Parteien sind auf das Verhalten der Mieterin zurückzuführen, aus den Akten geht nämlich hervor, 
dass sich der Vermieter mehrmals um ein gutes Einvernehmen bemüht hat und deswegen sogar 
das Gespräch mit der Tochter der Verwaltungsrätin gesucht hat. Aus diesen Gründen widerspricht 
eine Erstreckung des Mietverhältnisses zweifellos den Interessen des Vermieters.    

Die Berücksichtigung der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume als 
nicht von den am Vertragsverhältnis beteiligten Parteien beeinflussbares Element im Rahmen der 
Gewährung einer Mieterstreckung erscheint äusserst problematisch. Dies vorab, weil der 
Gesetzgeber offengelassen hat, nach welchen Kriterien diese örtlichen Verhältnisse zu ermitteln 
sind. Es ist somit unklar, auf welche Weise sich die zur Entscheidung zuständigen Instanzen 
Kenntnis über die massgebenden Verhältnisse auf dem örtlichen Immobilienmarkt verschaffen 
können. Offizielle Statistiken mit geeigneten Referenzgrössen existieren kaum. Nachdem klare und 
einigermassen verlässliche Kriterien für die Beurteilung der örtlichen Marktsituation im 
Immobilienbereich nicht vorhanden sind, besteht die Gefahr, dass sich Richter von einer Art 
öffentlichen Meinung über die entsprechenden Verhältnisse leiten lassen. Das Umsetzen einer 
sogenannten öffentlichen Meinung in gerichtsnotorisches Wissen ist grundsätzlich problematisch 
und im Bereich des Mieterstreckungsrechts, in welchem die verfassungsmässige 
Eigentumsgarantie des Vermieters eingeschränkt wird, abzulehnen. Massgebend sind in erster 
Linie die vom Mieter angestrengten Suchbemühungen und deren Resultate, was voraussetzt, dass 
auch im Erstreckungsverfahren solche Suchbemühungen zu tätigen sind (Urteil des 
Bundesgerichts 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 4.1). Nach geltender Praxis wird 
vorausgesetzt, dass der Mieter sofort nach Erhalt der Kündigung nach anderen Räumen sucht. 
Der Gesetzgeber hat darauf verzichtet, die Anforderung an die Erstreckung von Mietverhältnissen 
betreffend Geschäftsräume gesondert von denjenigen von Wohnräumen zu regeln, folglich 
entsprechen die Voraussetzungen für die Gewährung einer Erstreckung bei Geschäftsräumen 
sinngemäss denjenigen bei der Wohnungsmiete. Mit den wirtschaftlichen Verhältnissen ist in erster 
Linie die Ertragssituation des in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unternehmen 
angesprochen, aus welcher sich ableiten lässt, in welchem finanziellen Bereich sich ein 
Ersatzobjekt bewegen kann. Zur Beurteilung der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt 
Geschäftsräumen existiert keine mit dem Leerwohnungbestand vergleichbare Statistik, so dass die 
entsprechenden Verhältnisse nur gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen 
Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden kann. Handelt es sich um einen 
Geschäftsbetrieb, der vorab auf eine grössere Stammkundschaft zählt, dürfen in der Regel auch 
weiträumige Standortverlegungen zuzumuten sein (SVIT-Kommentar, Art. 272 N 30 ff.). Die 
Mieterin verfügte in der Vergangenheit über Geschäfte in H.________ und I.________. Es ist 

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anzunehmen, dass ihre Kundschaft mehrheitlich aus Touristen besteht, hat sie an der 
vorinstanzlichen Verhandlung doch ausgeführt, dass ihr Angebot in D.________ demjenigen in 
H.________ und I.________ entspreche, wo es ähnlich touristisch sei (Do 25 2013 7, act. 9/4). 
Daraus ist zu schliessen, dass sie nicht auf den Standort D.________ angewiesen ist und ihr 
Geschäft auch in eine andere touristische Stadt verlegen könnte. Wie bereits erwähnt, hat sie den 
Nachweis für die ihr obliegenden Suchbemühungen nach einem geeigneten Ersatzobjekt nicht 
erbracht. Folglich ist das Vorliegen eines Härtegrundes auch unter diesem Gesichtspunkt zu 
verneinen. 

Mangels Erbringung des Beweises für das Vorliegen eines Härtegrundes hätte die Vorinstanz das 
Mieterstreckungsgesuch der Berufungsklägerin abweisen können. Nachdem der 
Berufungsbeklagte sich grosszügig zeigt und die von der Vorinstanz angeordnete Mieterstreckung 
von drei Jahren nicht rügt, ist auf diesen Punkt nicht zurückzukommen. Es gilt nun, noch kurz zu 
prüfen, ob eine definitive Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre unter den gegebenen 
Umständen als angemessen zu qualifizieren ist.  

bb) Gemäss Art. 272b OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier, für 
Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer 
können ein oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Hinsichtlich der Erstreckungsdauer fragt 
sich zunächst, wieviel Zeit der Mieter in Anbetracht seiner persönlichen Verhältnisse 
voraussichtlich benötigt, um ein adäquates Ersatzobjekt zu finden. Diesem Interesse ist dasjenige 
des Vermieters gegenüberzustellen. In Würdigung der beidseitigen Interessenlage legt der Richter 
im Rahmen eines Ermessensentscheids sodann die Erstreckungsdauer fest. 

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat der Richter nach freiem Ermessen zu prüfen, ob 
eine definitive oder eine einstweilige Erstreckung zu gewähren ist. Massgebend sind die konkreten 
Umstände, aufgrund derer die Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen sind (Urteil des 
Bundesgerichts 4C.445/2006 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3). Das Gericht kann eine definitive 
Erstreckung aussprechen, wenn eine zuverlässige Prognose über alle massgeblichen Faktoren 
schon im Zeitpunkt des ersten Erstreckungsverfahrens möglich ist. Eine endgültige Erstreckung ist 
auch zu gewähren, wenn dies die Interessen des Vermieters gebieten, oder dem Vermieter eine 
weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist. Haben 
Vertragsverletzungen des Mieters zur Kündigung geführt, ist aufgrund des vertragswidrigen 
Verhaltens für den Vermieter eine zweite Erstreckung unzumutbar. In diesen Fällen ist eine 
definitive Erstreckung anzuordnen (BSK OR I-ROGER WEBER, Art. 272b N 2). 

Dem Richter steht bei der Bemessung der Erstreckungsdauer ein grosses Ermessen zu (BGE 125 
III 226 E. 4b). Trotzdem ist in grundsätzlicher Hinsicht zu fordern, dass erstmalige Erstreckungen 
generell nur für eine verhältnismässig kurze Dauer gewährt werden. Wird dem Mieter eine 
längerdauernde erstmalige Erstreckung gewährt, so besteht nach herrschender Praxis die Gefahr, 
dass der Mieter während längerer Zeit keine Suchbemühungen unternimmt. Es lässt sich auch bei 
Gewährung einer kurzen erstmaligen Erstreckung im Rahmen eines Zweitverfahrens hinreichend 
beurteilen, ob der Mieter trotz den ihm zumutbaren intensiven Suchbemühungen nicht in der Lage 
war, ein geeignetes Ersatzobjekt zu finden. Die Dauer der Erstreckung hängt zwar von den 
einander gegenüberstehenden Interessen ab, doch bei Geschäftsmieten darf die erste 
Erstreckung selten die Dauer von zwei Jahren übersteigen (SVIT-Kommentar, Art. 272b N 9 f.). 

Mangels Vorliegen eines Härtegrundes ist eine definitive Erstreckung des Mietverhältnisses um 
drei Jahre gestützt auf diese Erwägungen nicht zu beanstanden. Eine längere Erstreckung wäre 
aufgrund der Vertragsverletzungen durch die Mieterin und die Unzumutbarkeit einer längeren 
Fortführung des Mietverhältnisses für den Vermieter zweifellos nicht gerechtfertigt. Entgegen den 

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Behauptungen der Berufungsklägerin ist eine definitive Erstreckung des Mietvertrags auch nicht 
bundesrechtswidrig, so dass die Vorinstanz eine weitere Erstreckung zu Recht ausgeschlossen 
hat. Demzufolge ist die Rüge der Berufungsklägerin unbegründet und die Berufung ist auch in 
diesem Punkt abzuweisen.

Nun gilt es noch zu prüfen, ob die Vorinstanz die von der Mieterin beantragten Mietzinsreduktionen 
zu Recht abgewiesen hat. 

4. a) Hinsichtlich der von der Mieterin geltend gemachten Mietzinsreduktion hält das Mietgericht 
in seinem Entscheid vom 9. Januar 2014 fest, dass die gemäss Mietvertrag vereinbarte 
Indexklausel sowohl für das Mietverhältnis betreffend der Geschäftsräume als auch für dasjenige 
bezüglich der Wohnung weiterhin Anwendung findet. Was den Mietvertrag betreffend 
Geschäftsräume betreffe, sei das ordentliche gekündigte Mietverhältnis um drei Jahre erstreckt 
worden, es rechtfertige sich unter diesen Umständen, für die Erstreckung nach wie vor die 
ursprüngliche und gültig vereinbarte Indexklausel anzuwenden. Der Mietvertrag für die Wohnung 
sei derzeit ungekündigt, und wenn sich die Parteien wie von der Mieterin beantragt auf eine 
Mietverlängerung von fünf Jahren einigen würden, könne die gültig vereinbarte Indexklausel 
weiterhin angewendet werden, und es sei nicht zu prüfen, ob eine Mietzinsreduktion gerechtfertigt 
sei. Mangels Voraussehen der Entwicklung des Referenzzinssatzes bis zum 1. Juli 2014 sei das 
urteilende Gericht nicht in der Lage, zum jetzigen Zeitpunkt über eine allfällige Anpassung des 
Mietzinses per 1. Juli 2014 zu entscheiden. 

b) Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass 
jeweils auf Ablauf der fünfjährigen Vertragsfrist eine Mietzinsänderung unabhängig vom 
Indexverlauf verlangt werden könne, selbst wenn der Vertrag für eine neue Dauer von fünf Jahren 
erneuert werde und der Mietzins weiterhin nur dem Index folgen solle. 

c) Der Berufungsbeklagte weist darauf hin, dass eine Kombination von Anpassung gestützt 
auf den Index und den Referenzzinssatz nicht möglich sei. Gemäss höchstrichterlicher 
Rechtsprechung entfalle eine Indexklausel lediglich und die ordentlichen Bestimmungen würden 
zur Anwendung gelangen, wenn der Vertrag nicht um mindestens fünf Jahre verlängert werde. 
Gerade bei Geschäftsräumen seien Mietverträge mit Indexklauseln üblich. Er qualifiziert das 
Festhalten an einer Mietzinsreduktion durch die Berufungsklägerin als rechtsmissbräuchlich und 
querulatorisch.

d) Ziffer 4 des Mietvertrags vom 21. Mai 2004 sieht vor, dass der jährliche Basismietzins für 
das ganze Mietobjekt Fr. 26'400.- beträgt und auf dem Landesindex für Konsumentenpreise von 
102.7 Punkten basiert (März 2004, Basis Mai 2000 = 100 Punkte) und er jeweils jährlich auf den 
1. Juni an die Veränderung der Lebenskostenindexes angepasst werden kann, erstmals auf den 
1. Juni 2005. 

Nach Art. 269b OR ist die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, nur gültig, wenn der 
Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex für 
Konsumentenpreise vorgesehen wird. Wird das Mietverhältnis mindestens um weitere fünf Jahre 
fortgesetzt, gilt die Indexklausel weiter (SVIT-Kommentar, Art. 269b N 6; LACHAT/STOLL/BRUNNER, 
Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage, S. 360 f., BGE 137 II 580 E. 2; 123 III 76 E. 4a; 109 II 58 
E. 2b). Eine parallele Anwendung des Landesindexes für Konsumentenpreise und des 
Referenzzinssatzes ist ausgeschlossen.

Wenn die Parteien ein Vertragsverhältnis von fünf Jahren und für die Mietzinsanpassung eine 
Indexklausel im Sinne von Art. 269b OR vereinbart haben, gilt diese Klausel auch während der 

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Dauer der Mieterstreckung weiter. Folglich untersteht das Mietverhältnis bezüglich des 
Ladenlokals weiterhin der gültig vereinbarten Indexklausel. 

Das Mietverhältnis bezüglich der Wohnung wurde auf Antrag der Mieterin um weitere fünf Jahre 
verlängert, so dass die Voraussetzungen für die Gültigkeit einer Indexklausel nach Art. 269b OR 
weiterhin erfüllt sind.  

Gestützt auf diese Erwägungen ist die Berufung auch in diesem Punkt abzuweisen. 

5. a) Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind diese somit von der Berufungsklägerin zu tragen. 

Es ist darauf hinzuweisen, dass es im vorliegenden Verfahren einerseits um Geschäftsräume 
andererseits um von einer Aktiengesellschaft gemietete Wohnräume geht, das Verfahren ist somit 
nicht kostenfrei im Sinne von Art. 130 Abs. 1 JG. Die Gerichtskosten sind auf Fr. 2'000.- 
festzusetzen. 

b) Für das Berufungsverfahren werden die Parteikosten von B.________ aufgrund einer 
detaillierten Kostenliste bestimmt (Art. 64 f. JR). 

Die Behörde berücksichtigt bei detaillierter Festsetzung der als Parteikosten geschuldeten 
Anwaltshonorare insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses 
notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die als 
Parteikosten geschuldeten Honorare werden i.d.R. aufgrund eines Stundentarifs von Fr. 230.- 
festgesetzt (Art. 65 JR). In vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die Honorare gestützt auf 
den Streitwert um höchstens 350% erhöht (Art. 66 Abs. 2 und Anhang 2 JR). Korrespondenz und 
Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer 
einfachen Aktenverwaltung nicht überschreiten, insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche 
um Fristerstreckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein 
Pauschalhonorar von höchstens Fr. 500.-, bzw. ausnahmsweise Fr. 700.- (Art. 67 JR). Für 
Fotokopien beträgt die Gebühr 40 Rappen je Kopie. Können zahlreiche Fotokopien gleichzeitig 
gemacht werden, so kann dieser Betrag herabgesetzt werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Der Versand 
von E-Mails verursacht keine direkten Spesen und ist deshalb im allgemeinen Stundentarif 
enthalten.

Gestützt auf die Kostenliste von Rechtsanwalt Armin Sahli vom 3. Februar 2015 und unter 
Berücksichtigung der Stellungnahme von Rechtsanwalt Patrik Gruber vom 26. März 2015 sowie 
der unter gewöhnlichen Umständen zur Führung dieses Prozesses notwendigen Zeit und der auf 
dem Spiel stehenden Interessen kann der Zeitaufwand von Rechtsanwalt Armin Sahli für das 
zweitinstanzliche Verfahren auf 7 Stunden und 15 Minuten festgesetzt werden, namentlich 
erscheinen 15 Minuten für die Besprechung mit dem Klienten, sechs Stunden für das 
Aktenstudium, Rechtsabklärungen und das Verfassen der Berufungantwort sowie eine Stunde für 
die Abschlussarbeiten als angemessen. In Anbetracht des Streitwerts von Fr. 311‘160.- rechtfertigt 
sich eine Erhöhung des Honorars um 80.26 %. Die Korrespondenz und die Telefongespräche 
werden mit einem Pauschalbetrag von Fr. 400.- entschädigt. Die von Rechtsanwalt Sahli 
veranschlagten Auslagen von Fr. 55.60 sind vollumfänglich zu berücksichtigen.  Unter 
Berücksichtigung der Besprechung mit dem Klienten, der abgefassten Rechtsschrift sowie der 
üblichen Auslagen werden die als Parteikosten geschuldeten Anwaltskosten für das 
zweitinstanzliche Verfahren somit auf Fr. 3‘738.35 (Honorar: Fr. 1‘667.50; Korrespondenz: 
Fr. 400.-; Auslagen: Fr. 55.60; Zuschlag von 80.26 % aufgrund des Streitwerts: Fr. 1‘338.35; 
zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer von Fr. 276.90) festgesetzt. 

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Der Hof erkennt:

I. Die Berufung wird abgewiesen.

II. Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden der A.________ AG auferlegt.

Die Gerichtskosten werden auf Fr. 2'000.- festgesetzt.

Die Parteienschädigung von B.________ wird auf Fr. 3‘738.35 (Honorar: Fr. 1‘667.50; 
Korrespondenz: Fr. 400.-; Auslagen: Fr. 55.60; Zuschlag von 80.26 % aufgrund des 
Streitwerts: Fr. 1‘338.35; zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer von Fr. 276.90) festgesetzt.

III. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen 
Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 28. Januar 2015/rbr 

Präsident Gerichtsschreiberin
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