# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3dfe31e9-3d0d-5144-a628-bde4aafda28b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 20.02.2014 BRGE IV Nr. 0012/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-IV-Nr--0012-201_2014-02-20.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0012/2014 vom 20. Februar 2014 in BEZ 2014 Nr. 25 

In casu wurde ein Gebäude mit einer Versicherungssumme von Fr. 
785'000.-- bewertet. Die Rekurrierenden verlangten rekursweise eine Bewer-
tung mit Fr. 738 200.--. 

Aus den Erwägungen: 

2. Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein im Jahr 1996
erstelltes, einseitig angebautes Einfamilienhaus mit Garage. Es wurde am 10. 
Dezember 1996 erstmals geschätzt und mit Fr. 537 600.-- versichert (Stand 
Versicherungsindex 840 Punkte). Nach dem Einbau einer Dusche mit WC im 
Dachgeschoss wurde das Gebäude am 25. Februar 2002 neu eingeschätzt und 
mit Fr. 594 000.-- versichert (Indexstand 900 Punkte). Anfangs 2013 verlangten 
die Rekurrierenden im Hinblick auf eine geplante bauliche Erweiterung eine 
Neubewertung, worauf das Gebäude am 8. Februar 2013 neu eingeschätzt und 
mit einer Versicherungssumme von Fr. 853 000.-- bewertet wurde (Indexstand 
1025 Punkte). Aufgrund der dagegen erhobenen Einsprache erfolgte am 29. 
Mai 2013 eine nochmalige Schätzung und die Versicherungssumme wurde mit 
Fr. 810 000.-- festgelegt. Auch hiergegen erhoben die Rekurrierenden 
Einsprache, worauf am 20. August 2013 die Schätzung überprüft und das 
Gebäude mit einer Versicherungssumme von Fr. 785 000.-- bewertet wurde, 
was den Rekurrierenden mit dem vorliegend angefochtenen Einsprache-
entscheid vom 30. August 2013 eröffnet wurde. 

3.1 Die Rekurrierenden begründen die von ihnen verlangte 
Versicherungssumme von Fr. 738 200.-- wie folgt: Auszugehen sei von der 
Versicherungssumme von Fr. 674 200.-- im Jahr 2009 (Indexstand 1025 
Punkte). Sodann seien die im April 2013 getätigten Investitionen von Fr. 40 
000.-- für den Einbau von zwei Dachgauben und Fr. 10 000.-- für den Anbau 
eines Balkons zu addieren. Vom Jahr 2008 zum Jahr 2009 sei der 
Versicherungsindex um 55 Punkte angepasst worden. Der Baukostenindex 
habe sich in diesem Zeitraum um 0,5 % erhöht. Somit sei die Teuerung von 
2009 bis 2013 in den 55 Indexpunkten bereits enthalten. Die Vorinstanz habe 
indes eine nochmalige Bauteuerung von rund 6,3 % resp. Fr. 46 800.-- 
hochgerechnet und somit die Bauteuerung zweimal berücksichtigt. Die 
Versicherungssumme von Fr. 738 200.-- entspreche im Gegensatz zu der von 
der Vorinstanz berechneten Summe einem orts- und marktüblichen Baupreis 
von Fr. 639.--/m

3
. 

3.2 Die Vorinstanz führt aus, mit den Schätzungen müsse sichergestellt 
werden, dass ein Gebäude gegebenenfalls so, wie es bestanden habe, von 
Grund auf wieder aufgebaut werden könne. Dazu seien die Kosten zu ermitteln, 
die für die Erstellung eines gleichen Gebäudes am Tag der Schätzung 

- 2 - 
 

 

erforderlich seien (§ 25 Abs. 2 GebVG). Mit den ca. alle 15 Jahre erfolgenden 
Revisionsschätzungen (§ 24 Abs. 1 GebVG) soll sichergestellt werden, dass 
dieser Versicherungsschutz für alle Gebäude über die Zeit gewahrt bleibe. Über 
die allgemeinen Anpassungen der Versicherungssummen anhand des 
Baukostenindex könne dies nicht für alle Gebäude sichergestellt werden. Bei 
Revisionsschätzungen seien deshalb – sofern nötig auch ohne dass bauliche 
Veränderungen stattgefunden hätten – objektbezogene Anpassungen an die 
Entwicklung der Baukosten vorzunehmen, welche durch den generalisierten 
Modus per Festsetzung des Baukostenindex unberücksichtigt geblieben seien. 
Solche Anpassungen seien insbesondere bei Einfamilienhäusern sowie 
Industrie- und Bürobauten nötig, denn der Baukostenindex bestimme sich 
anhand eines Wohnblocks mit 23 Wohnungen, bei dem die durchschnittliche 
Bauteuerung auf Grund anderer Kostenstruktur höher oder tiefer ausfalle. 
Vorliegend könne somit nicht auf die vorbestehende Schätzung von 2002 
abgestellt und diese einzig um ausgewiesene Kosten für die bauliche 

Wertvermehrung erhöht werden. Vielmehr müsse die neue Schätzung 
unabhängig und autonom erfolgen. 

Ein mit dem infrage stehenden Gebäude vergleichbares, freistehendes 
Wohnhaus sei aufgrund der Erfahrungen des Schätzers mit ca. Fr. 750.--/m

3
 zu 

versichern. Gemäss Statistik der GVZ (Stand Juli 2010) seien die Wohnhäuser 
im Bezirk Affoltern mit einem Volumen von 900-1099 m

3
 durchschnittlich mit Fr. 

800.--/m
3
 versichert. Im ganzen Kanton seien es Fr. 825.--/m

3
. Bei der 

Schätzung vom 20. August 2013 sei für das einseitig angebaute Gebäude ein 
spezifisches Einsparungspotential von Fr. 63 000.-- gegenüber einer Erstellung 
als freistehendes Gebäude ermittelt worden (ca. Fr. 62.--/m

3
 Gebäudevolumen). 

Diese Einsparung beinhalte eine zweite Mauerwerkschale, Wärmedämmung, 
Verputz, Fensteröffnungen und Fenster mit Rollladen für die angebaute 
Längsmauer. Unter dem Wert von Fr. 785 000.-- könne das Gebäude nicht 
versichert werden, ansonsten sei der Wiederaufbau im Totalschadenfall nicht 
gesetzeskonform sichergestellt. Die Differenz von Fr. 46 800.-- zu der von den 
Rekurrierenden beantragten Versicherungssumme ergebe sich aus der 
erläuterten objektbezogenen Anpassung an die Entwicklung der Bauteuerung 
für die Zeitspanne seit der letzten Schätzung vom 25. Februar 2002. 

3.3.1 Im Schätzungsverfahren sind der Neuwert und der Zeitwert des 
versicherten Gebäudes aufgrund der ortsüblichen Baupreise festzustellen (§ 25 
Abs. 1 GebVG). Der Neuwert ist der Kostenaufwand, der für die Erstellung 
eines Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaues am Tag 
der Schätzung erforderlich ist (Abs. 2). Der Zeitwert ist der Neuwert abzüglich 
Wertverminderungen, die infolge Alters, Abnützung oder anderer Gründe 
eingetreten sind (Abs. 3). Die Gebäude werden in der Regel zum Neuwert 
versichert; in bestimmten Fällen erfolgt die Versicherung zum Zeitwert (§§ 35 f. 
GebVG). Ändern sich die Baukosten erheblich, passt die Anstalt die 
Versicherungswerte ohne neue Schätzung für alle Gebäude dem neuen Stand 
der Baukosten an (§ 27 GebVG). Diese allgemeinen Anpassungen erfolgen 
durch eine Indexierung der Versicherungswerte und dienen dazu, bei starker 
Bauteuerung eine Unterversicherung zu verhindern. Eine Anpassung erfolgt, 
wenn sich der Baukostenindex gegenüber der letzten Anpassung um über 5% 
verändert hat (§ 19 Vollzugsbestimmungen für die Gebäudeversicherung). Der 

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Versicherungsindex der GVZ basiert auf dem Zürcher Index der 
Wohnbaupreise, der anhand eines bestimmten Mehrfamilienhauses mit 23 
Wohnungen in Zürich-Schwamendingen («Indexhaus») ermittelt wird. 

Von den allgemeinen, teuerungsbedingten und indexbasierten 
Anpassungen der Versicherungswerte sind die einzelfallbezogenen 
Revisionsschätzungen zu unterscheiden. Diese werden auf Verlangen des 
Gebäudeeigentümers durchgeführt – z.B. bei Änderung an bestehenden 
Bauten – oder von Amtes wegen, in der Regel alle 15 Jahre oder wenn eine 
Unter- oder Überversicherung vermutet wird (§§ 23 f. GebVG). Die 
Revisionsschätzung hat somit auch zur Aufgabe, eine frühere Schätzung 
anzupassen, wenn sie sich, ohne dass eine bauliche Veränderung erfolgt ist, 
als unzutreffend herausstellt, sei es, dass frühere Schätzungen falsch waren 
oder gewisse Bauteile vom Index nicht oder ungenügend erfasst worden sind. 
Es handelt sich um Einzelschätzungen des jeweiligen Gebäudes, unabhängig 

vom zuletzt geltenden Versicherungswert. 

3.3.2 Vorliegend wurde auf Veranlassung der Rekurrierenden 
richtigerweise eine Revisionsschätzung vorgenommen. Die Rekurrierenden 
verkennen, dass diese nicht auf dem bisherigen Versicherungswert basieren 
muss, sondern eine autonome Schätzung darstellt. Der Versicherungswert lässt 
sich nicht auf die von den Rekurrierenden propagierte Weise herleiten. Es 
genügt nicht, den bisherigen Basiswert aufzuindexieren und die Investitionen zu 
addieren. Abgesehen davon übersehen die Rekurrierenden, dass seit der 
letzten Anpassung des GVZ-Indexes im Jahre 2009 der Index der 
Wohnbaupreise von 1030,7 (1. April 2009) auf 1060,9 (1. April 2013) gestiegen 
ist (+ 2,9 %), wobei damit die Teuerung für ein grösseres Mehrfamilienhaus 
(Indexhaus) und nicht für ein einseitig angebautes Einfamilienhaus wie 
dasjenige der Rekurrierenden reflektiert wird. 

3.3.3 Schätzungen, z.B. betreffend den Verkehrswert von Liegenschaften, 
sind eine besondere Art der Sachverhaltsermittlung. Bei der Überprüfung von 
Schätzungen im Rekursverfahren ist trotz der grundsätzlich vollen Kognition bei 
der Überprüfung der Sachverhaltsfeststellung (§ 20 Abs. 1 lit. b VRG) 
Zurückhaltung geboten, sofern die Schätzungen auf Fachwissen und einer 
anerkannten Methode beruhen. Das gilt in ausgeprägtem Mass dort, wo sich 
Schätzungen auf ein Gutachten stützen (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin 
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. 
A., 1999, § 20 Rz. 14; vgl. auch: BGr, 7. Oktober 2009, 2C_421/2008, E. 2.2.2., 
mit Hinweisen; Alfred Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und 
Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., 1998, Rz. 644 f.; Ulrich Häfe-
lin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., 2010, 473 

f. mit Hinweisen; BGE 133 II 35, E. 3; BGE 130 II 449, E. 4.1, mit Hinweisen).  

Die Gebäudeversicherung verfügt in Sachen Gebäudeschätzungen über 
spezielle Fachkenntnisse. Ihr steht diesbezüglich ein besonderes Ermessen zu 
und das Baurekursgericht soll sich auf die Beurteilung der aus Fachleuten 
zusammengesetzten Schätzungsorgane (§ 29 GebVG) abstützen können. 
Ausserdem sind Schätzwerte keine exakten Werte, zumal praxisgemäss eine 
schematische Berechnungsmethode aufgrund von Kubikmeterpreisen für 

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vergleichbare Objekte zur Anwendung gelangt. Sodann ist eine vorsichtige 
Schätzung angezeigt, um im Schadensfall eine Unterdeckung zu vermeiden. 
Dementsprechend auferlegt sich das Baurekursgericht in eigentlichen 
Schätzungsfragen Zurückhaltung. Es greift nur dann ein, wenn das Ergebnis 
einer Gebäudeschätzung ausserhalb eines gewissen, der Gebäudever-
sicherung zuzugestehenden Toleranzbereiches liegt. 

3.3.4 Das streitbetroffene Gebäude wurde durch den Hauptschätzer des 
Bezirkes Horgen geschätzt. Der daraufhin festgesetzte Versicherungswert 
weicht um lediglich ca. 6 % vom beantragten Wert ab. Der Kubikmeterpreis liegt 
mit ca. Fr. 680.--/m

3
 im Bereich der Bandbreite der von den Rekurrierenden 

eingereichten «Richtwerte für die Bestimmung des Neuwertes». Gemäss 
Gebäudedaten ist beim rekurrentischen Gebäude von einem dem heutigen 
Standard entsprechenden Ausbau und dementsprechend von der Bauklasse IV 
gemäss Richtwerttabelle auszugehen. Dafür werden – Stand 2003 – Baukosten 

von Fr. 575-700.--/m
3
 veranschlagt. Von 2003 bis 2013 ist der 

Wohnbaupreisindex um 18 % angestiegen. Ausserdem liegt den Richtwerten 
von 2003 noch die Kubaturberechnung nach SIA-Norm 116 zugrunde, die 
inzwischen durch die SIA-Norm 416 abgelöst wurde. Die nach SIA-Norm 416 
resultierenden kleineren Gebäudevolumen führen zu 10-12 % höheren Kubik-
meterpreisen. Unter Berücksichtigung der seit 2003 angefallenen Teuerung und 
der von der SIA-Norm 116 abweichenden, der SIA-Norm 416 entsprechenden 
Kubaturberechnung der Gebäudeversicherung resultieren aktuell höhere 
Richtwerte, so dass ein Preis von 680.--/m

3
 heute am unteren Ende der 

Bandbreite liegen dürfte.  

Vergleichsweise kann auch der Kubikmeterpreis gemäss Zürcher 
Wohnbaupreisindex herangezogen werden. Dieser betrug im April 2013 für 
Mehrfamilienhäuser Fr. 731.72/m

3
. Die Baukosten von Einfamilienhäusern 

liegen darüber. In der Literatur findet sich sodann für Einfamilienhäuser des 
untersten Qualitätsniveaus ein Kubikmeterpreis von Fr. 600.--/m

3
 und für 

Gebäude mit normalem Standard ein solcher von Fr. 800-1000.--/m
3
 

(Preisbasis 2009, Kubatur gemäss SIA-Norm 416; Kaspar Fierz, Immobilien-
ökonomie und Bewertung von Liegenschaften, 2011, Anhang III, S. 734). 

Somit erweist sich der von der Rekursgegnerin ermittelte Versicherungs-
wert als nachvollziehbar und plausibel. Die von den Rekurrierenden angestellte 
Berechnung ist aus den oben genannten Gründen nicht geeignet, diesen 
Versicherungswert in Frage zu stellen. Über die unzulängliche Herleitung des 
Versicherungswertes hinaus vermögen sie auch nicht substantiiert darzulegen, 
weshalb ein orts- und marktüblicher Baupreis von Fr. 639.--/m

3
 
 
gelten soll. Die 

von der Rekursgegnerin festgesetzte Versicherungssumme von Fr. 785 000.-- 

ist somit nicht zu beanstanden.