# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 57cce1dd-fc01-5211-92fb-243dabd52dd7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 12.09.2018 R 2018 3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2018-3_2018-09-12.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 18 3

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 

Aktuar ad hoc Vital

URTEIL

vom 12. September 2018

in der Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Reto Crameri,

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,

Beschwerdegegnerin
und 

Amt für Raumentwicklung Graubünden,
Beschwerdegegner

betreffend Baugesuch (BAB)

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1. A._____ ist Alleineigentümer der Parzelle P.1._____ auf B._____ auf dem 

Territorium der Gemeinde X._____ (ehemals Gemeinde Y._____). Auf der 

in der Landwirtschaftszone liegenden Parzelle P.1._____ mit einer Ge-

samtfläche von 737 m2 befinden sich Bauteile einer Milchhütte. Mit Bauge-

such vom 17. Juni 1997 ersuchte der Vater von A._____ darum, die noch 

vorhandenen Bauteile der Milchhütte abbrechen und eine Wohnbaute für 

den temporären Aufenthalt errichten zu dürfen. In seiner Stellungnahme 

vom 10. Juli 1997 hielt das Amt für Raumplanung Graubünden (heute Amt 

für Raumentwicklung [ARE]) fest, dass das Gebäude mangels entspre-

chenden Unterhalts offensichtlich dem Verfall preisgegeben worden sei. 

Mit Entscheid vom 25. Juni 1997 bzw. 29. Juli 1997, mitgeteilt am 30. Juli 

1997 verweigerte die damalige Gemeinde Y._____ die Baubewilligung, im 

Wesentlichen mit der Begründung, die zu beurteilende Baute sei im Laufe 

der Zeit und zwar offensichtlich mangels Unterhalt dem Zerfall preisgege-

ben worden und deshalb von einer bestimmungsgemäss nutzbaren Baute 

nicht mehr die Rede sein könne. Zudem vermöge die projektierte Baute die 

Erfordernisse einer standortgebundenen Baute nicht zu erfüllen. Es wurde 

festgestellt, dass eine Dachseite der Milchhütte vollständig fehle, dass first-

seitig einige Bretter in der Fassade oberhalb des gemauerten Unterteils 

nicht mehr vorhanden seien und dieser Mauerteil zudem an einer Stelle 

eingebrochen sei. Weiter habe die Türe gefehlt und die Öffnung im Maue-

rwerk habe kein Fenster oder dergleichen aufgewiesen. Des Weiteren sei 

weder das Vorhandensein einer Feuerstelle noch eines Kamins ersichtlich 

gewesen. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 

Mit Schreiben vom 16. Januar 1998 teilte das ARE dem Vater von A._____ 

auf dessen Anfrage vom 7. Januar 1998 hin mit, dass die Gemeinde 

Y._____ mit Entscheid vom 30. Juli 1997 festgestellt habe, dass die Milch-

hütte im Gebiet B._____ im Laufe der Zeit dem Zerfall preisgegeben wor-

den sei und damit ihre bestimmungsgemässe Nutzbarkeit verloren habe. 

Aufgrund dieser Ausgangslage sehe das ARE keine Möglichkeit für eine 

Sanierung der Milchhütte. 

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2. Die Gemeinde X._____ ist Eigentümerin von acht (recte: wohl sechs) Bau-

ten in unmittelbarer Nähe der Parzelle P.1._____. Zur Erhaltung und Ver-

mittlung des Wissens um die historische Bauweise dieser Gebäude beab-

sichtigt die Gemeinde X._____ zusammen mit der Stiftung D. _____ im Ge-

biet C._____ und B._____ (Parzellen P.2._____ und P.3._____) ein Projekt 

der regionalen Entwicklung zu realisieren. Die ehemalige Milchhütte von 

A._____ auf Parzelle P.1._____ ist nicht Bestandteil dieses Projektes. 

3. Am 21. März 2017 reichte die Gemeinde X._____ beim ARE ein BAB-Ge-

such zur Sicherung und Wiederinstandstellung der Gebäudeteile im Gebiet 

C._____ und B._____ ein. Mit Verfügung vom 17. Januar 2018 erteilte das 

ARE der Gemeinde X._____ die entsprechende Baubewilligung. Bereits 

mit Beschluss vom 14., mitgeteilt am 15. November 2017 hatte die Regie-

rung des Kantons Graubünden die Maiensässe auf Parzelle P.2._____ und 

P.3._____ im Gebiet B._____ und C._____ unter Denkmalschutz gestellt. 

4. Mit E-Mail vom 3. April 2017 teilte A._____ der Gemeinde X._____ mit, 

dass er in ihre BAB-Unterlagen habe Einsicht nehmen können und er ihr 

Vorhaben betreffend Sicherung und Wiederinstandstellung der histori-

schen Bauten voll und ganz unterstützen könne. Die Dokumentation zeige 

eine klare Strategie. Da sein Gebäude ebenfalls Teil dieser historischen 

Bauten sei, beabsichtige auch er zum selben Zweck ein BAB-Gesuch ein-

zureichen. Er wolle deshalb wissen, ob er mit der Unterstützung von Seiten 

der Gemeinde hinsichtlich seines BAB-Gesuches rechnen könne. Mit E-

Mail vom 7. April 2017 wurde A._____ von der Gemeinde X._____ dahin-

gehend in Kenntnis gesetzt, dass die Gemeinde ihr BAB-Gesuch zum 

Zweck eingereicht habe, die bestehenden historischen Bauten für die All-

gemeinheit zu erhalten. Sein Gebäude bilde nicht Teil dieser historischen 

Höfe und er werde mit Sicherheit nicht dieselbe Absicht haben wie die Ge-

meinde. Dennoch sei sie bereit, sein Gesuch der BAB-Prozedur zu unter-

stellen, sofern er damit die gleiche Absicht verfolge wie sie, nämlich die 

Erhaltung der restlichen Teile seiner Hütte. Hierzu sei aber ein vollständi-

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ges Gesuch mit Plänen gemäss Vorschriften des Baugesetzes einzurei-

chen. 

5. Am 17. Mai 2017 stellten die Gemeinde X._____ sowie das ARE anlässlich 

eines Augenscheins fest, dass auf Parzelle P.1._____ verschiedene Bau-

arbeiten ohne entsprechende Bewilligung vorgenommen worden seien. So 

sei eine Tür eingebracht und eine Dachseite mit Brettern ergänzt bzw. neu 

eingedeckt worden. Zudem sei das Mauerwerk verbessert worden. Mit 

Schreiben vom 30. Mai 2017 forderte die Gemeinde X._____ A._____ auf, 

zu den ohne entsprechende Bewilligung getätigten Bauarbeiten Stellung zu 

nehmen. In seiner Stellungnahme vom 31. Mai 2017 führte A._____ aus, 

er habe lediglich das wiederhergestellt, was der Schnee zerstört habe. Die 

eingesetzte Türe sei die originale Türe, welche er einfach wieder habe ein-

hängen können. 

6. Mit Schreiben vom 31. August 2017 machte die Gemeinde X._____ 

A._____ darauf aufmerksam, dass auch für Unterhaltsarbeiten ein Bauge-

such eingereicht werden müsse. Die getätigten Arbeiten seien jedoch ohne 

Bewilligung ausgeführt worden. Er habe deshalb die unbewilligten Arbeiten 

rückgängig zu machen und den Zustand wiederherzustellen wie er sich vor 

diesen Arbeiten präsentiert gehabt habe. Am 13. September 2017 liess 

A._____ durch seinen Rechtsvertreter vorbringen, Reparatur- und Unter-

haltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen be-

dürften gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 der Raumplanungsverordnung für den 

Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) keiner Baubewilligung, sofern 

sie nur der Werterhaltung dienten und die Baute und Anlage dadurch keine 

Änderung oder Zweckänderung erfuhren. Auf der einen Seite des Gebäu-

des sei das Dach eingefallen und die Fundamente seien sanierungsbedürf-

tig gewesen. A._____ habe vor diesem Hintergrund lediglich Unterhaltsar-

beiten vorgenommen, welche nicht wertvermehrend und damit auch nicht 

bewilligungspflichtig seien.

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7. Am 26. Oktober 2017 reichte A._____ bei der Gemeinde X._____ ein Bau- 

und BAB-Gesuch zur Instandhaltung seines Maiensässes auf Parzelle 

P.1._____ im Gebiet B._____ ein und ersuchte um Erneuerung der Funda-

mente, des Daches etc. 

8. Mit Entscheid vom 20. Dezember 2017 verweigerte die Gemeinde X._____ 

die Erteilung der Baubewilligung. Im Wesentlichen begründete die Ge-

meinde ihren Entscheid damit, dass die Baute nicht bestimmungsgemäss 

nutzbar sei. Ferner prüfte die Gemeinde X._____, ob das beabsichtigte 

Bauvorhaben als Neubau bewilligt werden könnte, verneinte dies jedoch 

mit der Begründung, die Absicht zur landwirtschaftlichen Nutzung der 

Baute ergebe sich weder aus den Akten noch mache A._____ eine solche 

geltend, weshalb die Zonenkonformität des Bauvorhabens zu verneinen 

sei. Zudem sei ein Standort ausserhalb der Bauzone für einen landwirt-

schaftlichen Betrieb gemäss Aktenlage nicht notwendig. 

9. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 22. Januar 

2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und 

stellte nachfolgende Rechtsbegehren:

1. Der Entscheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde X._____ vom 

20. Dezember 2017 betreffend Baugesuch vom 25. Oktober 2017, Grund-

stück Nr. P.1._____, Gebäude Nr. 224, «B._____», Y._____, sei aufzuhe-

ben und die Gemeinde sei anzuweisen, das Baugesuch sowie das BAB-

Gesuch gemäss Gesetz weiterzubehandeln und das BAB-Gesuch an die 

zuständige Behörde des Kantons (Amt für Raumentwicklung) mit dem An-

trag auf Erteilung der BAB-Bewilligung weiterzuleiten.

2. Eventualiter sei der Entscheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde 

X._____ vom 20. Dezember 2017 betreffend Baugesuch vom 25. Oktober 

2017, Grundstück Nr. P.1._____, Gebäude Nr. 224, «B._____», Y._____, 

aufzuheben, die Gemeinde sei anzuweisen, das Baugesuch gemäss Ge-

setz weiterzubehandeln, und das BAB-Gesuch sei durch das Verwaltungs-

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gericht direkt der zuständigen Behörde des Kantons (Amt für Raument-

wicklung) mit dem Antrag auf Erteilung der BAB-Bewilligung weiterzulei-

ten.

3. Subeventualiter sei festzustellen, dass die vom Beschwerdeführer vorge-

nommenen Unterhaltsarbeiten auf dem Grundstück Nr. 224 (recte 

P.1._____), «B._____», Y._____, nicht baubewilligungspflichtig seien.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegne-
rin.

Zur Begründung bringt der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, die Ge-

meinde X._____ verletze durch die Verweigerung der Baubewilligung und 

der Abweisung des BAB-Gesuches den Anspruch auf Vertrauensschutz, 

das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens sowie den Anspruch auf 

rechtsgleiche Behandlung. Zudem sei die Gemeinde X._____ im angefoch-

tenen Entscheid ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen. Ferner 

seien die Voraussetzungen für den Bestandesschutz, welcher für einst 

rechtmässig erstellte, später zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen 

ausserhalb der Bauzone gelte, erfüllt. Im Übrigen obliege die detaillierte 

Prüfung der Voraussetzungen gemäss Art. 24c des Bundesgesetzes über 

die Raumplanung (RPG; SR 700) dem kantonalen Amt für Raumentwick-

lung, da dieses über die Erteilung oder Nichterteilung der BAB-Bewilligung 

zu entscheiden habe. 

10. Mit Vernehmlassung vom 5. März 2018 beantragte die Gemeinde X._____ 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin) unter Kostenfolge zulasten des Be-

schwerdeführers die Abweisung der Beschwerde, sofern darauf eingetre-

ten werden könne. Sie brachte insbesondere vor, sie habe dem Beschwer-

deführer lediglich zugesichert, die BAB-Prozedur durchzuführen, wenn hin-

sichtlich des Gebäudes des Beschwerdeführers die gleichen Absichten 

vorhanden seien, wie in Bezug auf die Bauteile der Gemeinde. Ein Vertrau-

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ensverhältnis sei nicht entstanden. Weiter sei der Vorwurf des widersprüch-

lichen Verhaltens nicht nachvollziehbar, insbesondere, weil sie lediglich er-

klärt habe, ein BAB-Verfahren einzuleiten, das auf die Erhaltung der Bau-

reste abziele. Zudem habe sie den Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung 

nicht verletzt. Bei den gemeindlichen Bauten handle es sich um die Erhal-

tung des kulturhistorischen Erbes. Sie nehme entsprechende Nutzungsein-

schränkungen und Auflagen hinsichtlich der Gestaltung etc. hin. Der Be-

schwerdeführer dagegen weise nicht nach, dass es sich bei seiner Ruine 

um eine landschaftsprägende, schützenswerte Ruine handle. Abgesehen 

davon seien keine Bemühungen seitens des Beschwerdeführers aktenkun-

dig, seine Ruine unter Schutz stellen zu lassen. Des Weiteren könne der 

Bestandesschutz vorliegend nicht angerufen werden, weil die Ruine des 

Beschwerdeführers nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar sei. Im Übri-

gen sei sie von Gesetzes wegen nicht zur Weiterleitung des BAB-Gesu-

ches an das ARE verpflichtet gewesen.

11. Das ARE (nachfolgend Beschwerdegegner) begehrte mit Eingabe vom 

5. März 2018 die Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher Kosten-

folge. Die ehemalige Milchhütte sei mangels Unterhalt dem Zerfall preisge-

geben worden und bereits seit 1997 nicht mehr bestimmungsgemäss nutz-

bar gewesen. Die fraglichen und baubewilligungspflichtigen Erneuerungs-

arbeiten könnten deshalb nicht gestützt auf die Besitzstandsnorm von 

Art. 24c RPG bewilligt werden. Da das Vorhaben zudem weder zonenkon-

form noch standortgebunden sei und dessen Bewilligung auch aus Rechts-

gleichheits- und Vertrauensschutzgründen nicht in Frage komme, habe die 

Beschwerdegegnerin das Baugesuch zu Recht abgewiesen. 

12. In der Replik vom 26. April 2018 hielt der Beschwerdeführer an seinen An-

trägen fest und vertiefte seinen Standpunkt. Die Beschwerdegegnerin 

nahm mit Duplik vom 24. Mai 2018 zur Argumentation in der Replik Stellung 

und vertiefte dabei ihre eigene Auffassung. Zudem brachte sie vor, die Be-

schwerdeerhebung gegen einen Entscheid, der die Erkenntnisse in sach-

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verhaltlicher und rechtlicher Hinsicht aus den Neunzigerjahren übernehme, 

erscheine mutwillig und erschöpfe sich in appellatorischer Kritik. Ein sol-

ches Verhalten rufe nach der Zusprechung einer ausseramtlichen Entschä-

digung an sie. Der Beschwerdegegner hatte bereits am 7. Mai 2018 auf 

eine Duplik verzichtet. 

13. Am 8. Juni 2018 reichte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers seine 

Honorarnote in der Höhe von Fr. 7'889.75 (inkl. MWST) beim Gericht ein. 

Eine entsprechende Honorarvereinbarung wurde bereits mit der Beschwer-

deschrift vom 22. Januar 2018 ins Recht gelegt. Der Anwalt der Beschwer-

degegnerin reichte keine Honorarnote ein.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

auf den angefochtenen Entscheid sowie auf die im Recht liegenden Be-

weismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen ein-

gegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist der Bauentscheid der Beschwerdegegnerin vom 

20. Dezember 2017, worin diese die Bewilligung für die Erneuerung der 

Fundamente, des Daches etc. einer Milchhütte in der Landwirtschaftszone 

unter anderem mit der Begründung verweigerte, das besagte Gebäude sei 

nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt 

das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 

soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 

oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der an-

gefochtene kommunale Bauentscheid kann weder bei einer anderen In-

stanz angefochten werden noch ist er endgültig. Folglich stellt er ein taug-

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liches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden dar. 

2. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefoch-

tenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Auf-

hebung oder Änderung hat. Mit der Beschwerde können Rechtsverletzun-

gen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie 

die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen 

Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 51 Abs. 1 VRG). Nach Art. 52 

Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung 

des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Im 

konkreten Fall ist der Beschwerdeführer als Adressat des angefochtenen 

Entscheids berührt und er hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Auf-

hebung oder Änderung. Die Beschwerdelegitimation des Beschwerdefüh-

rers ist damit gegeben. Da die Beschwerde im Übrigen form- und fristge-

recht eingereicht wurde, ist auf diese einzutreten. 

3. Streitig und zu prüfen ist vorliegend, ob die Beschwerdegegnerin das Bau-

gesuch des Beschwerdeführers vom 26. Oktober 2017 zu Recht abgewie-

sen hat. 

4. In Beweisrechtlicher Hinsicht gilt es festzuhalten, dass auf den vom Be-

schwerdeführer beantragten Augenschein sowie auf die Editionsbegehren 

in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden kann, zumal der rechts-

erhebliche Sachverhalt aufgrund der vorliegenden Akten - insbesondere 

der Fotodokumentationen - hinreichend erstellt ist (vgl. BGE 122 V 157 

E.1d; BGE 134 I 140 E.5.3).

5. Zunächst gilt es in formeller Hinsicht darauf hinzuweisen, dass Art. 56 

Abs. 3 VRG zur Urteilsbefugnis des Gerichts bestimmt: „Hebt das Verwal-

tungsgericht den angefochtenen Entscheid auf, entscheidet es selbst oder 

weist die Sache zum neuen Entscheid zurück.“ Gestützt auf diese Bestim-

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mung ist es dem Verwaltungsgericht also erlaubt, nicht nur reformatorisch 

zu entscheiden, sondern im Falle einer Aufhebung des angefochtenen Ent-

scheids die Sache an die Vorinstanz zur neuen Entscheidung zurückzuwei-

sen. Es mag aus Sicht der Beschwerdegegnerin aus verfahrensökonomi-

schen Gründen unsinnig sein, die Angelegenheit an die Gemeinde zurück-

zuweisen und sie zu verpflichten, die Sache mit zustimmendem Antrag an 

das ARE weiterzuleiten. Dieses Vorgehen steht jedoch im Einklang mit 

Art. 56 Abs. 3 VRG, weshalb der Beschwerdegegnerin nicht gefolgt werden 

kann, wenn diese ausführt, auf das beschwerdeführerische Rechtsbegeh-

ren Ziff. 1 könne nicht eingetreten werden. Die Frage nach der Rückwei-

sung der Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin ist im Ergebnis ohne-

hin unbeachtlich, wie nachstehende Erwägungen zeigen. 

6. In formeller Hinsicht gilt es zunächst zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 

ihre Begründungspflicht und damit den Anspruch auf rechtliches Gehör ver-

letzt hat. 

6.1. Der Beschwerdeführer führt diesbezüglich aus, die Beschwerdegegnerin 

sei im angefochtenen Entscheid ihrer Begründungspflicht nicht nachge-

kommen, weil sie mit keinem Wort auf die vertrauensbegründende E-Mail 

vom 7. April 2017 (Akten des Beschwerdeführers [Bf-act.] 17) eingegangen 

sei. 

6.2. Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-

genossenschaft (BV; SR 101) gewährleitete Anspruch auf rechtliches 

Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein 

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, so-

weit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsgarantie 

ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat also den 

Charakter eines selbständigen Grundrechtes (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St.Gallen 2016, Rz. 1001 

und 1003). Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt insbesondere auch ein Mindestan-

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spruch auf Begründung eines hoheitlichen Aktes. Die Begründungspflicht 

für kantonale Behörden ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, 

vorliegend aus Art. 22 Abs. 1 VRG, welcher ausdrücklich festhält, dass Ent-

scheide zu begründen sind. Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt 

darin, dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem 

Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss deshalb 

so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht an-

fechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechts-

mittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen kön-

nen. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt 

werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr 

Entscheid stützt (PVG 2011 Nr. 31 m.w.H.). Es ist insbesondere nicht nötig, 

dass sie sich mit jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen 

Einwand auseinandersetzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den 

Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler BGE 133 

I 270 E.3.1). Ob die Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar 

ist, ist nicht eine Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, son-

dern der materiellen Beurteilung der Streitfrage.

Die Verletzung des Gehörsanspruchs führt, ungeachtet der Erfolgsaussich-

ten der Beschwerde in der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids (BGE 132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein 

Verfahrensmangel, insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf 

rechtliches Gehör, jedoch geheilt werden, wenn die Kognition der urteilen-

den Instanz nicht eingeschränkt ist und dem Beschwerdeführer daraus 

auch kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist ausgeschlossen, wenn es 

sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte han-

delt, und sie soll die Ausnahme bleiben (BGE 126 I 68 E.2 m.w.H.; PVG 

2008 Nr. 1). Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des 

rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind daher grundsätzlich aufzuheben 

und zur Durchführung eines ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens 

an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen. Wenn es sich jedoch aus 

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verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung ei-

ner allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der zitier-

ten Praxis zuzulassen (PVG 2011 Nr. 31). 

6.3. Vorliegend ist die Beschwerdegegnerin der sie treffenden Begründungs-

pflicht - wie nachstehend dargestellt - in hinreichendem Masse nachgekom-

men. Dem angefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin ist zu ent-

nehmen, dass diese die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der vom Bau-

gesuch betroffenen Baute verneint hat. Weil die bestimmungsgemäss 

Nutzbarkeit fehle, seien die baulichen Massnahmen gemäss Baueingabe 

des Beschwerdeführers nicht von Art. 24c RPG abgedeckt. Weil auch ein 

Bezug zur landwirtschaftlichen Nutzung völlig fehle, sei auch die Zonen-

konformität des Bauvorhabens zu verneinen. Zudem sei ein Standort aus-

serhalb der Bauzone für einen landwirtschaftlichen Betrieb gemäss Akten-

lage weder notwendig, noch werde solches geltend gemacht. Folglich wa-

ren dem Beschwerdeführer die Gründe bekannt, die zum angefochtenen 

Entscheid geführt haben. Aufgrund dieser Begründung war es für den Be-

schwerdeführer denn auch hinreichend klar, von welchen Überlegungen 

sich die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid im Wesentli-

chen hat leiten lassen und er war - wie bereits seine Beschwerdeeingabe 

vom 22. Januar 2018 zeigt - ohne Weiteres in der Lage, den missliebigen 

Entscheid sachgerecht anzufechten. Wenn die Beschwerdegegnerin sich 

im angefochtenen Entscheid nicht zu ihrer E-Mail vom 7. April 2017 (Bf-

act. 17) an den Beschwerdeführer geäussert hat, so ist dies nicht zu bean-

standen, zumal sich die Behörde - wie gesehen - nicht mit jeder tatbestand-

lichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen 

muss, sondern sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Ge-

sichtspunkte beschränken kann. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

ist damit zu verneinen. 

6.4. Selbst wenn vorliegend mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht eine 

allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht werden würde, wäre der 

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Mangel nachträglich geheilt worden, weil es sich aufgrund des vorstehend 

Gesagten höchstens um eine leichte Verletzung der Parteirechte handeln 

würde und sich der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren im Rah-

men eines zweifachen Schriftenwechsels ausführlich und mehrfach zu al-

len Fragen äussern konnte. Gegen eine Rückweisung sprächen folglich 

auch verfahrensökonomische Überlegungen.

7. Weiter gilt es zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin verpflichtet gewesen 

wäre, das BAB-Gesuch des Beschwerdeführers zwingend an den Be-

schwerdegegner weiterzuleiten. 

7.1. Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich insbesondere vor, Art. 87 

Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 

BR 801.100) widerspreche Art. 25 Abs. 2 RPG. Ausserdem hätte die Be-

schwerdegegnerin das BAB-Gesuch zwingend an den Beschwerdegegner 

weiterleiten müssen, weil die Voraussetzungen für eine BAB-Bewilligung 

vorliegend erfüllt seien. 

7.2. Sowohl die Beschwerdegegnerin als auch der Beschwerdegegner vertre-

ten die Auffassung, dass die kommunale Baubehörde Gesuche für Bauvor-

haben ausserhalb der Bauzonen von sich aus abweisen könne, wenn die 

Voraussetzungen für eine Bau- und BAB-Bewilligung nicht gegeben seien. 

Da diese Voraussetzungen vorliegend nicht erfüllt seien, habe keine Wei-

terleitung an den Beschwerdegegner erfolgen müssen.

7.3. Nach dem Wortlaut von Art. 25 Abs. 2 RPG entscheidet die zuständige 

kantonale Behörde bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen, ob 

sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung erteilt 

werden kann. Während es den Kantonen üblicherweise freisteht, ihre Auf-

gaben an die Gemeinden zu delegieren, verlangt Art. 25 Abs. 2 RPG nach 

einhelliger Rechtsprechung und Lehre, dass Ausnahmebewilligungen für 

Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen entweder durch eine kantonale 

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Behörde oder mit deren Zustimmung zu erteilen sind (BGE 128 I 254 E.3.1 

m.w.H.). Mit Art. 25 Abs. 2 RPG als vereinbar erscheint eine positivrechtli-

che Regelung im kantonalen Recht, dass ein negativer Antrag nicht an die 

kantonale Behörde weitergeleitet werden muss, sondern umgehend der 

Beschwerde unterliegt (vgl. RUCH, in: AEMISEGGER/KUTTLER/MOOR/RUCH, 

Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Basel/Genf 

2010, Art. 25 Rz. 30). 

Gemäss Art. 87 Abs. 3 KRG i.V.m. Art. 47 Abs. 1 KRVO überweist die kom-

munale Behörde Gesuche für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone (BAB-

Gesuch), bei denen sie die Voraussetzungen für eine Baubewilligung und 

eine BAB-Bewilligung als erfüllt erachtet, mit begründetem Antrag auf Er-

teilung der BAB-Bewilligung der Fachstelle. Andernfalls weist sie das Ge-

such von sich aus ab. 

7.4. Nach vorstehend Ausgeführtem ist mit der Beschwerdegegnerin und dem 

Beschwerdegegner festzuhalten, dass Art. 87 Abs. 3 KRG dem Bundes-

recht nicht widerspricht und die Beschwerdegegnerin nur jene BAB-Gesu-

che an den Beschwerdegegner weiterleiten muss, welche sie selber als 

bewilligungsfähig erachtet. Andernfalls kann sie BAB-Gesuche gestützt auf 

Art. 87 Abs. 3 KRG von sich aus abweisen. Dementsprechend ist das be-

schwerdeführerische Vorbringen unzutreffend und die Vorgehensweise der 

Beschwerdegegnerin nicht zu beanstanden.

8.1. Der Beschwerdeführer rügt weiter, die Beschwerdegegnerin verletze den 

Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung, indem sie ihr BAB-Gesuch betref-

fend Sanierung und Wiederherstellung der sich in ihrem Eigentum befindli-

chen Bauten auf der Alp B._____ beim Kanton Graubünden einreiche, sein 

Bau- und BAB-Gesuch jedoch abgewiesen habe. Nach dessen Dafürhalten 

lägen vorliegend zwei gleiche Sachverhalte vor und es seien keine sachli-

chen Gründe ersichtlich, die eine Ungleichbehandlung zwischen dem Bau- 

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und BAB-Gesuch der Beschwerdegegnerin und seines Bau- und BAB-Ge-

suchs zu begründen vermöchten. 

8.2. Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner vertreten demge-

genüber einhellig die Auffassung, dass zwei völlig unterschiedliche Sach-

verhalte vorlägen, die auch unterschiedliche Rechtsfolgen zeigten. So 

handle es sich bei den fraglichen Bauten der Beschwerdegegnerin um un-

ter Schutz gestellte Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 24d RPG. Die 

streitbezogene, ehemalige Milchhütte sei mangels erfolgter Unterschutz-

stellung nicht schützenswert, weshalb Art. 24d RPG nicht anwendbar sei.

8.3. Der allgemeine Rechtsgleichheitsgrundsatz nach Art. 8 Abs. 1 BV ver-

pflichtet die Behörden, gleiche Sachverhalte mit identischen relevanten 

Tatsachen gleich zu beurteilen, es sei denn, ein sachlicher Grund rechtfer-

tigte eine unterschiedliche Behandlung (BGE 136 I 345 E.5). Entgegen der 

Auffassung des Beschwerdeführers sind vorliegend zwei voneinander zu 

unterscheidende Sachverhalte gegeben. So bemühte sich die Beschwer-

degegnerin bereits von Beginn an, die in ihrem Eigentum stehenden Bau-

ten und Anlagen als schützenswert unter Schutz stellen zu lassen. So war 

bereits im Januar 2017, mithin vor der Weiterleitung des eigenen BAB-Ge-

suches an die zuständige kantonale Behörde, die Denkmalpflege des Kan-

tons Graubünden involviert (vgl. Schreiben vom 30. Januar 2017 [Bf-

act. 15]). Abgesehen davon wurde das Projekt der Beschwerdegegnerin 

gemeinsam mit der Trägerschaft D._____ geplant und realisiert (Akten der 

Beschwerdegegnerin [Bgin-act.] 1 und 2). Indem die Beschwerdegegnerin 

im Zeitpunkt, in welchem sie ihr BAB-Gesuch an die zuständige kantonale 

Behörde weitergeleitet hat, nachweislich davon ausging, ihre Bauten und 

Anlagen seien schützenswert, konnte sie ihr BAB-Gesuch in Anbetracht 

von Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG auch mit dem Antrag auf Bewilligung wei-

terleiten. Die beabsichtigte Unterschutzstellung der gemeindlichen Bauten 

und Anlagen auf Parzelle P.3._____ im Gebiet B._____ und auf Parzelle 

P.2._____ im Gebiet C._____ erfolgte dann durch Regierungsratsbe-

- 16 -

schluss vom 14., mitgeteilt am 15. November 2017 (Bgin-act. 3). In der 

Folge erteilte der Beschwerdegegner der Beschwerdegegnerin gestützt auf 

Art. 25 Abs. 2 RPG die Baubewilligung, da er die Voraussetzungen von 24d 

Abs. 2 und 3 RPG als erfüllt betrachtete (Bgin-act. 4). Demgegenüber 

reichte der Beschwerdeführer für seine Baute auf Parzelle P.1._____ im 

Gebiet B._____ ein Bau- und BAB-Gesuch ein, ohne nähere Angaben hin-

sichtlich einer beabsichtigten Unterschutzstellung seiner Baute darzulegen. 

So sind aus seinem Bau- und BAB-Gesuch auch keine Bemühungen er-

sichtlich, seine Baute analog zu den gemeindlichen Bauten unter Schutz 

stellen zu lassen (vgl. Bgin-act. 19). Hierzu wäre er jedoch angehalten ge-

wesen, zumal ihm die Beschwerdegegnerin mit E-Mail vom 7. April 2017 

(Bf-act. 17) mitgeteilt hat, sie erachte seine Baute nicht als Teil der histori-

schen gemeindlichen Bauten und Anlagen. Weil er dies jedoch unterlassen 

hat, ist auf das Bauvorhaben des Beschwerdeführers auch nicht Art. 24d 

Abs. 2 und 3 RPG anwendbar, weshalb die Beschwerdegegnerin das Bau- 

und BAB-Gesuch ausschliesslich gestützt auf Art. 24c RPG auf seine Be-

willigungsfähigkeit hin hat überprüfen können. So bringt selbst der Be-

schwerdeführer vor, sein Bau- und BAB-Gesuch müsse unter Anwendung 

von Art. 24c RPG bewilligt werden (vgl. Replik Rz. 34). In Anwendung von 

Art. 24c RPG konnte die Beschwerdegegnerin jedoch das beschwerdefüh-

rerische Bauvorhaben nicht genehmigen, was später zu zeigen sein wird 

(vgl. E.10.1 ff.). Wenn die Beschwerdegegnerin unter diesen Umständen 

ihr BAB-Gesuch bei der kantonalen Fachstelle einreichte und dasjenige 

des Beschwerdeführers abwies, verletzt sie nach vorstehend Gesagtem 

den allgemeinen Rechtsgleichheitsgrundsatz nicht, zumal offensichtlich 

zwei unterschiedliche Sachverhalte vorliegen. Die Rüge erweist sich des-

halb als unbegründet.

9.1. Des Weiteren wirft der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin vor, sie 

habe sowohl den Grundsatz des Vertrauensschutzes als auch das Verbot 

widersprüchlichen Verhaltens verletzt, indem sie das BAB-Gesuch nicht an 

den Beschwerdegegner weitergeleitet und sich geweigert habe, das Bau-

- 17 -

gesuch des Beschwerdeführers materiell zu behandeln. Insbesondere 

bringt der Beschwerdeführer vor, die Beschwerdegegnerin habe ihm am 

7. April 2017 (vgl. Bf-act. 17) mitgeteilt, dass seine Hütte nicht Bestandteil 

ihres Projektes sei, sie aber ein BAB-Gesuch seinerseits, welches dem Er-

halt seiner Hütte diene, unterstütze. Gestützt darauf habe der Beschwer-

deführer an der Hütte zunächst einige Unterhaltsarbeiten vorgenommen 

und im Herbst 2017 ein Baugesuch sowie ein BAB-Gesuch eingereicht. 

9.2. Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Vernehmlassung im Wesentlichen 

aus, der Beschwerdeführer gebe der E-Mail vom 7. April 2017 (Bf-act. 17) 

einen unzutreffenden Inhalt. Der Beschwerdeführer könne aus diesem E-

Mailverkehr keine Bewilligung für die Vornahme von Arbeiten an seiner Ru-

ine ableiten. Auch nach Dafürhalten des Beschwerdegegners kann in der 

E-Mail vom 7. April 2017 (Bf-act. 17) keine schützenswerte Vertrauens-

grundlage gesehen werden. Die Beschwerdegegnerin habe zu keiner Zeit 

ihr vorbehaltloses Einverständnis zur stattgefundenen durchgreifenden Re-

novation der Milchhütte zu Wohnzwecken erteilt. 

9.3. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer 

Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche 

Zusicherungen oder anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Ver-

halten der Behörden. (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 624 und 627). 

Eine (selbst unrichtige) Auskunft, welche eine Behörde dem Bürger erteilt, 

kann deshalb Rechtswirkung entfalten, wenn kumulativ folgende Voraus-

setzungen erfüllt sind. 

(1) Die Auskunft wurde vorbehaltlos in einer konkreten Situation mit Bezug 

auf eine bestimmte Person erteilt;

(2) Die Behörde war zur Auskunftserteilung zuständig oder der Bürger 

durfte sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten;

(3) Die Unrichtigkeit der Auskunft war nicht ohne weiteres erkennbar;

- 18 -

(4) Aufgrund der Auskunft wurden Dispositionen getroffen, die nicht ohne 

Nachteil rückgängig gemacht werden können; dabei muss die Auskunft für 

die nachteilige Disposition kausal gewesen sein;

(5) Die relevante Rechts- und Sachlage hat seit der Auskunftserteilung 

keine Änderungen erfahren.

Doch selbst dann, wenn diese Voraussetzungen alle erfüllt sind, steht nicht 

fest, ob der Private mit seiner Berufung auf Treu und Glauben durchdringen 

kann. Es müssen das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objekti-

ven Rechts und jenes des Vertrauensschutzes gegeneinander abgewogen 

werden. Überwiegt das öffentliche Interesse an der Anwendung des positi-

ven Rechts, muss sich der Bürger diesem unterziehen (HÄFELIN/MÜL-

LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 668-699; Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] 

R 09 22 E.2b; VGU R 13 186 E.3b; vgl. BGE 137 II 182 E.3.6.2). 

Die zuvor genannten kumulativen Voraussetzungen sind vorliegend nicht 

gegeben. In dem vom Beschwerdeführer als Vertrauensgrundlage vorge-

brachten E-Mail der Beschwerdegegnerin vom 7. April 2017 (Bf-act. 17) 

äussert sich diese wörtlich wie folgt: „Teis stabilimaint nu fuorma per l'üna 

part dals prümarans istorics e per l'otra nu regna da Tia vart sgür na il me-

dem intent sco quel dal cumün. Nus eschan però gugent pronts da suotta-

metter üna dumonda da Tia vart al proceder dal BAB, scha quella cuntegna 

il medem intent sco il cumün, dimena per cha Tü possast eir mantegner las 

restanzas da Tia chamonna. Per quella procedura bsögna quai però üna 

dumonda cumpletta in basa a la ledscha da fabrica cun plans e 

documainta.“ In der vorgenannten E-Mail brachte die Beschwerdegegnerin 

unmissverständlich zum Ausdruck, dass sie bereit ist, ein Gesuch des Be-

schwerdeführers der BAB-Prozedur zu unterstellen, sofern dieses dieselbe 

Absicht enthalte wie dasjenige der Gemeinde, nämlich die Erhaltung der 

Überreste seiner Hütte. Nachweislich hat die Beschwerdegegnerin somit 

dem Beschwerdeführer entgegen dessen Auffassung keine Unterstützung 

hinsichtlich seines Bauvorhabens zugesichert. Dementsprechend kann 

- 19 -

vorliegend nicht von einer vertrauensbegründenden Zusicherung die Rede 

sein. Abgesehen davon erfolgt der Hinweis auf das BAB-Verfahren aus-

drücklich unter dem Vorbehalt, dass der Beschwerdeführer mit seinem 

Baugesuch die Erhaltung der Überreste seiner Hütte beabsichtigen muss. 

Dementsprechend fehlt es bereits an einer der kumulativen Voraussetzun-

gen des Vertrauensschutzes. 

Der Beschwerdeführer kann ferner auch nichts zu seinen Gunsten ableiten, 

wenn er einwendet, sein Vertrauen in die Aussage der Beschwerdegegne-

rin sei dadurch bestärkt worden, dass diese selber ein BAB-Gesuch beim 

Kanton Graubünden eingereicht hat, um ihre Bauten und Anlagen auf der 

Alp B._____ wieder herrichten zu dürfen. Gemäss eigenen Angaben (vgl. 

E-Mail vom 3. April 2017 [Bf-act. 17]) hat der Beschwerdeführer Einsicht in 

das BAB-Gesuch der Beschwerdegegnerin nehmen können. Dem BAB-

Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 20. März 2017 (Bf-act. 15) ist zu 

entnehmen, dass sie die betroffenen Liegenschaften als historische Bauten 

bezeichnet hat. Zugleich wurde dem Beschwerdeführer in der E-Mail vom 

7. April 2017 mitgeteilt, die Beschwerdegegnerin habe ein BAB-Gesuch 

hinsichtlich einiger historischer Objekte eingereicht. Es gehe darum, etwas 

Historisches für die Allgemeinheit zu erhalten. Die Baute des Beschwerde-

führers werde aber nicht als Teil der historischen gemeindlichen Hütten be-

trachtet. Der Beschwerdeführer wusste in Anbetracht dieser Tatsachen 

oder hätte bei pflichtgemässer Sorgfalt wissen müssen, dass die Gemeinde 

ihr BAB-Gesuch unter der Annahme eingereicht habe, es handle sich dabei 

um historische Bauten und sie diese Eigenschaft seiner Baute gerade nicht 

beigemessen hat. Dementsprechend konnte er vom Einreichen des BAB-

Gesuches der Gemeinde für die gemeindliche Bauten nicht darauf schlies-

sen, dass sie auch sein BAB-Gesuch an die zuständige kantonale Behörde 

weiterleiten werde. Abgesehen davon geht die Rüge der Verletzung des 

Anspruches auf Vertrauensschutz aber auch deshalb fehl, weil der Be-

schwerdeführer vorbringt, die von ihm im Frühjahr und Sommer 2017 

getätigten Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft B._____, wie nament-

- 20 -

lich die Sanierung des Daches und der Umfassungsmauern sowie das An-

bringen der ursprünglichen Türe stellten Unterhaltsarbeiten dar, welche 

keiner Bewilligungspflicht unterstünden. Mithin steht fest, dass der der Be-

schwerdeführer die vorgenannten baulichen Massnahmen unabhängig von 

der E-Mail der Beschwerdegegnerin vom 7. April 2017 (Bf-act. 17) vorge-

nommen hätte. Unter diesen Umständen ist nicht nachvollziehbar, wie die 

E-Mail der Beschwerdegegnerin, in welcher nach Auffassung des Gerichts 

keine Zusicherung für die Erteilung einer Baubewilligung enthalten ist, für 

die vom Beschwerdeführer vorgenommenen Dispositionen kausal gewe-

sen sein soll. Auch unter diesen Umständen können die Voraussetzungen 

des Vertrauensschutzes nicht als erfüllt gelten, weshalb die E-Mail vom 

7. April 2017 (Bf-act. 17) der Beschwerdegegnerin keine Rechtswirkung 

entfalten kann und der Anspruch auf Vertrauensschutz deshalb nicht ver-

letzt worden ist. 

9.4. Selbst wenn aber die E-Mail der Beschwerdegegnerin vom 7. April 2017 

(Bf-act. 17) Rechtswirkung entfalten würde, so vermag der Beschwerde-

führer daraus aus nachstehenden Gründen nichts zu seinen Gunsten ab-

zuleiten: Nach Art. 87 Abs. 3 KRG überweist die kommunale Baubehörde 

Gesuche für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen (BAB-Gesuch), bei 

denen die Voraussetzungen für eine Baubewilligung und eine BAB-Bewilli-

gung als erfüllt betrachtet, mit begründetem Antrag auf Erteilung der BAB-

Bewilligung der Fachstelle. Andernfalls weist sie das Gesuch von sich aus 

ab. Dementsprechend ist sowohl die Prüfung eines Baugesuches als auch 

die Vorprüfung eines BAB-Gesuches durch die kommunale Baubehörde 

bereits Teil des BAB-Prozederes. Indem also die Beschwerdegegnerin das 

beschwerdeführerische Baugesuch sowie das BAB-Gesuch im Rahmen 

der ihr aufgrund von Art. 87 Abs. 3 KRG zustehenden Kompetenzen ge-

prüft hat, ist die Beschwerdegegnerin ihrer Zusicherung nachgekommen, 

beschränkt sie sich in der fraglichen E-Mail doch lediglich auf die Unterstel-

lung des beschwerdeführerischen Bau- sowie BAB-Gesuchs unter das 

BAB-Prozedere und ist sie - wie gezeigt - nicht zur Weiterleitung desselbi-

- 21 -

gen an den Beschwerdegegner verpflichtet (vgl. E.7.4). Dementsprechend 

ist auch unter dieser Betrachtungsweise eine Verletzung des Anspruchs 

auf Vertrauensschutz zu verneinen.

9.5. Auch kann der Beschwerdegegnerin entgegen der beschwerdeführeri-

schen Auffassung - wie nachstehend dargelegt - kein widersprüchliches 

Verhalten vorgeworfen werden. 

9.6. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben wirkt sich im 

Verwaltungsrecht ferner in Form des Verbots widersprüchlichen Verhaltens 

aus. Nach dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens dürfen Verwaltungs-

behörden nicht einen in einer bestimmten Angelegenheit einmal eingenom-

menen Standpunkt ohne sachlichen Grund wechseln (HÄFELIN/MÜL-

LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 712). Wenn die Privaten auf das ursprüngliche 

Verhalten der Behörden vertraut haben, kann ein geändertes Verhalten 

dieser Behörden eine Verletzung des Vertrauensschutzprinzips darstellen 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 713).

Wie gezeigt, hat die Beschwerdegegnerin in ihrer E-Mail vom 7. April 2017 

(Bf-act. 17) dem Beschwerdeführer lediglich mitgeteilt, dass sie bereit 

wäre, sein Bau- und BAB-Gesuch der BAB-Prozedur zu unterziehen vgl. 

E.9.3). Eine Unterstützung des beschwerdeführerischen Bauvorhabens 

wurde von Seiten der Beschwerdegegnerin jedoch nicht zugesichert. Aus 

dem Umstand, dass die Beschwerdegegnerin sich bereit erklärt hat, ein 

allfälliges BAB-Gesuch des Beschwerdeführers der BAB-Prozedur zu un-

terziehen, kann der Beschwerdeführer nicht ableiten, die Beschwerdegeg-

nerin werde sein Gesuch mit Antrag auf Gutheissung an die kantonale 

Fachstelle weiterleiten. Wie vorstehend ausgeführt, ist die Vorprüfung ei-

nes BAB-Gesuchs durch die kommunale Baubehörde Bestandteil des 

BAB-Verfahrens (vgl. E.9.4). Wenn die Beschwerdegegnerin dem Be-

schwerdeführer gegenüber die Aussage tätigt, dass sie sein BAB-Gesuch 

dem BAB-Prozedere unterstellen werde, bedeutet dies lediglich, dass sie 

- 22 -

prüfen wird, ob die Voraussetzungen für die Baubewilligung und eine BAB-

Bewilligung gegeben sind oder nicht, denn die kommunale Baubehörde 

kann sich nicht von der gesetzlichen Pflicht befreien, Bauvorhaben auf ihre 

Bewilligungsfähigkeit hin zu prüfen. Wenn sie anlässlich dieser Vorprüfung 

zum Ergebnis gelangt, die Voraussetzungen für eine Baubewilligung und 

BAB-Bewilligung seien nicht gegeben, kann sie das Gesuch von sich aus 

abweisen. In diesem Vorgehen ist entgegen der Auffassung des Beschwer-

deführers kein widersprüchliches Verhalten ersichtlich, zumal sie vom ein-

mal eingenommenen Standpunkt - das BAB-Gesuch dem BAB-Prozedere 

zu unterziehen - nicht abgewichen ist.

Auch im beschwerdeführerischen Argument - die Beschwerdegegnerin be-

trachte ihre eigenen Bauten und Anlagen als noch bestimmungsgemäss 

nutzbar und diejenige des Beschwerdeführers nicht - ist kein widersprüch-

liches Verhalten der Beschwerdegegnerin ersichtlich. Wie gezeigt wurde 

das BAB-Gesuch der Beschwerdegegnerin in Anwendung von Art. 24d 

RPG und nicht vom auf noch bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten an-

wendbaren Art. 24c RPG bewilligt (vgl. E.8.3). Bereits der beschwerdegeg-

nerischen Projektdokumentation ist auf Seite 19 zu entnehmen, dass nicht 

von bestimmungsgemäss nutzbaren gemeindlichen Baute ausgegangen 

wurde (Bgin-act. 1). 

10.1. Ferner macht der Beschwerdeführer geltend, die Voraussetzungen des Be-

standesschutzes nach Art. 24c RPG seien vorliegend gegeben, weshalb 

der angefochtene Entscheid sich als rechtswidrig erweise und aufzuheben 

sei. Die Hütte sei ursprünglich als Milchhütte erstellt worden und habe vor-

wiegend der Lagerung von Milch gedient. Im Verlauf der Jahre habe sich 

deren Zweck dahingehend verschoben, dass Gerätschaften und Holz in 

der Hütte eingelagert worden seien. Zudem verfüge die Hütte über eine 

Feuerstelle, die ein Übernachten in derselben ermögliche. Zeitweilig habe 

die Hütte auch als Unterkunft während der Jagd gedient. Die tragenden 

Konstruktionen der Hütte seien noch intakt und die Hütte sei nicht dem Zer-

- 23 -

fall preisgegeben worden, weshalb die fragliche Baute noch als bestim-

mungsgemäss nutzbar gelte. 

10.2. Hiergegen bringen die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner 

im Wesentlichen vor, die fragliche Milchhütte habe weder in den Jahren 

1996 / 1997 als bestimmungsgemäss nutzbare Baute gegolten, noch 

könne sie in ihrem heutigen Zustand als bestimmungsgemäss nutzbar be-

zeichnet werden. Der Entscheid sei unter diesem Gesichtspunkt rechtmäs-

sig erfolgt. 

10.3. Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bau-

ten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform 

sind, in ihrem Bestand geschützt. Bestimmungsgemäss nutzbar ist eine 

Baute dann, wenn der Eigentümer durch einen angemessenen Unterhalt 

das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies 

äussert sich darin, dass sie gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebs-

tüchtig ist und die tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (MUG-

GLI, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar 

RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/ Genf 2017, Art. 24c 

Rz. 16). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständi-

gen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder-

aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden 

sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Sinn und Zweck dieser baulichen Massnahmen 

besteht in der Substanzerhaltung. Von Substanzerhaltung kann jedoch von 

vornherein nicht die Rede sein, wenn Bauwerke zerfallen oder im Laufe der 

Zeit unbrauchbar oder abbruchreif geworden und deshalb nicht mehr be-

stimmungsgemäss nutzbar sind. Die Bestandesgarantie erstreckt sich 

demzufolge nicht auf ein Gebäude, das sich in einem verfallenen, unbe-

nutzbaren Zustand befindet, und dessen Lebensdauer abgelaufen ist (Ur-

teil des Bundesgerichts 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011 E.2.4 m.w.H.).

- 24 -

10.4. Mit Entscheid vom 30. Juli 1997 (Bgin-act. 9) stellte die Beschwerdegeg-

nerin fest, dass die fragliche Milchhütte dem Zerfall preisgegeben worden 

sei und von einer bestimmungsgemäss nutzbaren Baute deshalb nicht 

mehr die Rede sein könne. Der im Recht liegende Fotodokumentation 

vom12. November 1996 (Bgin-act. 5) ist zu entnehmen, dass die Mauer im 

Eingangsbereich fast gänzlich fehlt, kein Türrahmen vorhanden ist, die 

rechte Dachhälfte vollständig fehlt und auch diverse Holzbretter im Bereich 

der Dachgiebel nicht mehr vorhanden sind. Wie der Beschwerdeführer aus-

führt, habe die Hütte ursprünglich der Lagerung von Milch gedient und 

später seien darin Gerätschaften und Holz eingelagert worden. Es ist au-

genscheinlich, dass die fragliche Hütte in diesem Zustand weder Milch, 

Holz noch Gerätschaften von Witterungseinflüssen zu schützen vermag. 

Gemessen an dieser Zweckbestimmung kann die Baute nicht als betriebs-

tüchtig bezeichnet werden. Abgesehen davon sind weder die Umfassungs-

mauer noch die Dachkonstruktion intakt. Auch hat der damalige Eigentü-

mer keinen angemessenen Unterhalt vorgenommen, weshalb ein fortbe-

stehendes Interesse an der Weiternutzung zu verneinen ist. Nach vorste-

hend Ausgeführtem war die Milchhütte bereits im Jahre 1996 nicht mehr 

bestimmungsgemäss nutzbar, zumal nicht von der Hand gewiesen werden 

kann, dass sich die fragliche Milchhütte in einem zerfallenen und unbrauch-

baren Zustand befand. 

Selbst, wenn die fragliche Hütte im Jahre 1996 als bestimmungsgemäss 

nutzbar beurteilt werden würde, so kann die bestimmungsgemässe Nutz-

barkeit spätestens ab dem Jahre 2011 nicht mehr bejaht werden. Der Fo-

todokumentation vom 6. Juli 2011 (Bgin-act. 22) ist zu entnehmen, dass die 

Milchhütte über kein Fundament verfügt, die Mauer im Eingangsbereich der 

Hütte gänzlich fehlt, ein Türrahmen nicht vorhanden ist, die rechte Dach-

seite fehlt, der Firstbalken eingestürzt ist und auch nach wie vor verschie-

dene Holzbretter an den Dachgiebeln fehlen. Die tragenden Konstruktionen 

sind mithin nicht mehr mehrheitlich intakt. Zudem vermag die Hütte nach 

wie vor weder Milch, Holz und Gerätschaften vor Witterungseinflüssen zu 

- 25 -

schützen noch vermag sie als Unterkunft für Jäger zu dienen, wie dies vom 

Beschwerdeführer geltend gemacht wird. Das Gebäude befand sich mithin 

spätestens im Jahre 2011 in einem verfallenen und unbenutzbaren Zu-

stand. Unter diesen Umständen ist eine Betriebstüchtigkeit und damit auch 

eine bestimmungsgemässe Nutzbarkeit spätestens seit dem Jahre 2011 zu 

verneinen, weshalb die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG ausser Betracht 

fällt, die fragliche Hütte nicht von der Bestandesgarantie erfasst wird und 

die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer die Erteilung einer Bau-

bewilligung zur Recht versagt hat. 

11.1. Im Übrigen beantragt der Beschwerdeführer, es sei festzustellen, dass die 

von ihm vorgenommenen Unterhaltsarbeiten an der Hütte keiner Baubewil-

ligungspflicht unterstünden. Dabei stellt sich der Beschwerdeführer auf den 

Standpunkt, Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss 

nutzbaren Bauten und Anlagen bedürften keiner Baubewilligung, sofern sie 

nur der Werterhaltung dienten und die Baute und Anlage dadurch keine 

Änderung oder Zweckänderung erfahre. Die Hütte habe vorliegend kaum 

Änderungen erfahren und präsentiere sich in derselben Erscheinung wie 

früher. Einzig das Dach sei saniert und eine Türe angebracht worden. 

11.2. Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner vertreten die Auffas-

sung, dass Reparaturarbeiten an Bauten, die ihre bestimmungsgemässe 

Nutzbarkeit verloren hätten, über Jahre dem Zerfall hingegeben worden 

und zu Ruinen verkommen seien, der Bewilligungspflicht unterstünden. Die 

Baute des Beschwerdeführers habe ihre bestimmungsgemässe Nutzbar-

keit nachweislich bereits im Jahre 1997 verloren, weshalb Reparaturarbei-

ten an dieser Ruine bewilligungspflichtig seien. 

11.3. Nach Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen nur mit schriftlicher 

Baubewilligung errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck (inkl. 

Umnutzung) geändert werden. Die Regierung bestimmt durch die Raum-

planungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO), welche Bauvor-

- 26 -

haben keine Baubewilligung bedürfen (Art. 86 Abs. 2 KRG). Gemäss 

Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO bedürfen Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an 

bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen keiner Baubewilli-

gung, sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die Baute und Anlage 

dadurch keine Änderung oder Zweckänderung erfährt. Darunter ist praxis-

gemäss etwa das Auswechseln einzelner Bretter oder Backsteine an Fas-

saden, oder einzelner Dachziegel an Dächern zu verstehen. Reparatur- 

und Unterhaltsarbeiten sind nur solche Massnahmen, welche die Erhaltung 

bestehender Bauten in ihrer inneren und äusseren Form und Zweckbestim-

mung durch Instandstellung oder Ersetzung defekter Teile anstreben. Le-

diglich Gebäudeunterhalt liegt vor, wenn die vorhandene innere und äus-

sere Gestaltung, Form- und Zweckbestimmung einer Baute bestehen blei-

ben, also nur die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt werden. 

Reparaturen sind kleine Ausbesserungsarbeiten wie beispielsweise das 

Auswechseln schadhaft gewordener Bauteile von untergeordneter Bedeu-

tung. Bewilligungsfrei sind alle der Erhaltung oder dem Beheben von Schä-

den dienenden Arbeiten sowie die Erneuerung (Renovation), soweit sie 

dem normalen Unterhalt dient und gegenüber dem Bestehenden keine 

nach aussen sichtbaren Veränderungen mit sich bringt und die Sicherheit 

von Mensch und Sachen nicht verschlechtert. Weitergehende Arbeiten gel-

ten als Modernisierungsmassnahmen, welche in der Regel wertvermehren-

den Charakter aufweisen. Nicht mehr als Unterhaltsarbeiten kann eine 

durchgreifende Sanierung eines Gebäudes betrachtet werden, die in Hin-

sicht auf eine Änderung der Zweckbestimmung der Baute vorgenommen 

wird. Entsprechend qualifizierte das Verwaltungsgericht den vollständigen 

Ersatz eines Daches und seiner Isolation denn auch als Erneuerung, wel-

che über den einfachen Unterhalt hinausgeht (PVG 2011 Nr. 23 mit weite-

ren Hinweisen). 

11.4. Während dem im Jahre 2011 der Firstbalken der fraglichen Baute einge-

stürzt war, die rechte Dachseite vollständig fehlte, im Eingangsbereich we-

der ein Türrahmen inklusive Türe, noch eine Mauer vorhanden waren und 

- 27 -

an den beiden Dachgiebeln verschiedene Holzbretter fehlten (vgl. Bgin-

act. 22) präsentiert sich die Hütte im Jahre 2017 wie folgt: Die Steinmauer 

im Eingangsbereich wurde erneuert, ein Türrahmen samt Türe wurde ein-

gesetzt, der Firstbalken wurde mittels Stütze wieder in seine ursprüngliche 

Lage versetzt, die rechte Dachseite wurde vollständig bedeckt und auch 

die fehlenden Bretter an den Dachgiebeln wurde angebracht (vgl. Bgin-

act. 13 und 14). Weil - wie gezeigt - die fragliche Baute des Beschwerde-

führers bereits spätestens seit dem Jahre 2011 nicht mehr bestimmungs-

gemäss nutzbar gewesen ist (vgl. E.10.4), fallen die vorgenannten bauli-

chen Massnahmen nicht unter Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO. Da die Anwend-

barkeit von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO bereits daran scheitert, dass die 

Arbeiten an einer nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbaren Baute vorge-

nommen worden sind, kann offen bleiben, ob es sich bei den fraglichen 

baulichen Aktivitäten um Reparatur- und Unterhaltsarbeiten im Sinne vor-

genannter Bestimmung handelt, wobei dies in Anbetracht der zitierten 

Rechtsprechung wohl zu verneinen ist. Insbesondere ist der Einwand des 

Beschwerdeführers - bei nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbaren Bau-

ten sei die Neueindeckung von Dächern zulässig, weshalb sich die Neu-

eindeckung des Daches in jedem Fall als rechtmässig erweise - unter 

Berücksichtigung vorstehender Praxis unzutreffend. Dementsprechend ist 

mit der Beschwerdegegnerin und dem Beschwerdegegner festzuhalten, 

dass die vom Beschwerdeführer an der fraglichen Baute vorgenommenen 

Bauarbeiten der Baubewilligungspflicht unterstehen.

12. Der angefochtene Bau- und BAB-Entscheid vom 20. Dezember 2017 er-

weist sich demzufolge in jeder Beziehung als rechtens, weshalb die Be-

schwerde vollumfänglich abzuweisen ist.

13. Die Staatsgebühr wird auf Fr. 2'500.-- festgelegt. Bei diesem Ausgang des 

Verfahrens werden die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG voll-

umfänglich dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt. Nach Art. 78 

Abs. 2 VRG wird Bund, Kanton und Gemeinden in der Regel keine Partei-

- 28 -

entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Insbeson-

dere kann der Beschwerdegegnerin nicht gefolgt werden, wenn diese vor-

bringt, die Beschwerdeerhebung gegen einen Entscheid, der die Erkennt-

nisse in sachverhaltlicher und rechtlicher Hinsicht aus den Neunzigerjahren 

übernehme, erscheine mutwillig und erschöpfe sich in appellatorischer Kri-

tik, was nach der Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung an 

sie rufe. Durch die unbewilligte Vornahme von baulichen Massnahmen so-

wie durch sein Bau- und BAB-Gesuch hat der Beschwerdeführer einen neu 

zu beurteilenden Sachverhalt geschaffen, welcher der Beurteilung durch 

die kommunale Baubehörde sowie der verwaltungsgerichtlichen Überprü-

fung zugänglich ist, weshalb die gegen den angefochtenen Entscheid er-

hobene Beschwerde nicht als mutwillig bezeichnet werden kann. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 644.--

zusammen Fr. 3‘144.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]