# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6ec80981-4fb8-507c-9118-0103a0e6a41b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-05-17
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 17.05.2006  VB.2005.00349
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2005-00349_2006-05-17.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2005.00349	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 17.05.2006
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und UVP-Pflicht

	
Umnutzung eines Industrie-/Gewerbegebäudes.

Eine Umweltschutzorganisation ist zur Rüge legitimiert, eine UVP sei zu Unrecht unterlassen worden (Art. 55 USG). Auf den Rekurs wurde zu Recht eingetreten (E. 3).
Das Errichten eines Zauns zwischen zwei Liegenschaften und die Aussage des Parteivertreters anlässlich des Augenscheins, dass der Zaun als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werden könne, enthält das Einverständnis mit den für die rechtliche Sicherung des Fortbestands des Zauns erforderlichen Anordnungen und ist keinesfalls nur eine Vergleichsofferte (E. 4.2).
Die Schwellenwerte für eine UVP werden hier überschritten, wenn Parkplätze und Verkaufsfläche auf dem direkt angrenzenden Grundstück mitberücksichtigt werden. Ohne den Zaun bzw. andere bauliche Vorkehrungen kann mit dem Fahrzeug direkt von der einen zur anderen Liegenschaft gewechselt und das insgesamt vorhandene Parkplatzangebot genutzt werden. Ohne die bauliche Trennung würden die auf den beiden angrenzenden Liegenschaften vorhandenen Parkfelder faktisch eine einheitliche Parkierungsanlage bilden. Ein funktionaler Zusammenhang ist damit hergestellt, ohne dass es dazu eines (weiteren) Zusammenwirkens der Eigentümer bedarf (E. 5.2).
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUFLAGE
BAUBEWILLIGUNG
EINKAUFSZENTRUM
FUNKTIONALER ZUSAMMENHANG
MÖBELHAUS
PARKPLATZ
SCHWELLENWERT
UMWELTSCHUTZORGANISATION
UMWELTVERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG (UVP)
VERKAUFSFLÄCHE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 55 USG
Anhang Ziff. 11.4 UVPV
Anhang Ziff. 80.5 UVPV

					
	
	Publikationen:
	
						URP 2006 Nr. 39

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Am 21. Juli 2004 erteilte die Baukommission Dietikon
der A AG die baurechtliche Bewilligung für Umbau und Umnutzung von bisherigen
Ausstellungs- und Verkaufsräumen für Maschinen und Werkzeuge auf der
Liegenschaft L-Strasse 01, Dietikon, der Grundeigentümerin B AG in
Ausstellungs- und Verkaufsräume für Möbel. Bereits am 3. Juni 2004 hatte
die Baudirektion dem Bauvorhaben in altlasten- und abfallrechtlicher Hinsicht
zugestimmt und am 28. Juni 2004 die strassenpolizeiliche Bewilligung erteilt.

II.  

Gegen die Baubewilligung vom 21. Juli 2004 liess
der Verkehrs-Club der Schweiz (VCS) am 27. August 2004 Rekurs an den
Regierungsrat erheben mit den Hauptanträgen, die Baubewilligung sei aufzuheben
und die Sache zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) an die
Baubehörde zurückzuweisen; zudem sei festzustellen, dass in diese UVP auch die
mit dem Bauvorhaben funktional zusammenhängenden Anlagen auf den benachbarten
Grundstücken, insbesondere L-Strasse 02 bis 08, einbezogen werden müssten.

Der Regierungsrat vereinigte am 22. Juni 2005 dieses
Rekursverfahren mit einem weiteren Rekurs des VCS, mit dem dieser sich gegen
eine Baubewilligung gewandt hatte, die am 25. Juni 2001 der E AG für
Neu-/Umbau sowie Umnutzung der Liegenschaft L-Strasse 02 erteilt worden war,
und beantragte hatte, auch hier eine UVP unter Einbezug der Nachbarliegenschaften
L-Strasse sowie 04 - 08 durchzuführen. Den Rekurs gegen die Baubewilligung vom
21. Juli 2004 (A, L-Strasse 01) wies der Regierungsrat, soweit nicht gegenstandslos
geworden, gleichentags im Sinne der Erwägungen ab, während er denjenigen gegen
die Baubewilligung vom 25. Juni 2001 (E AG, L-Strasse 02) unter Aufhebung
dieser Bewilligung guthiess und die Baubehörde zur Durchführung einer UVP unter
Einbezug der Liegenschaften L-Strasse 04 bis 08 einlud. Gemäss Dispositiv Ziffer IV
des Rekursentscheids wurde zudem die Baubewilligung vom 21. Juli 2004 mit
folgender Auflage ergänzt:

 "Die Liegenschaften L-Strasse 01 und 02 sind durch eine bauliche
Vorkehrung dauerhaft derart voneinander zu trennen, dass die Kunden der
Verkaufsgeschäfte in der L-Strasse 01 und 02 mit ihren Fahrzeugen von der einen
Liegenschaft nicht direkt auf die andere fahren können."

Sodann wurde laut Dispositiv Ziffer V folgende
Bedingung als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch
angemerkt:

 "Die Ladenlokale in der Liegenschaft L-Strasse 01 unterliegen, sofern
sie für sich allein gemäss Ziffern 11.4 und 80.5 des Anhanges UVPV auch im
Falle einer künftigen Erweiterung nicht UVP-pflichtig sind, nur dann nicht der
UVP-Pflicht, wenn die Abstellflächen auf den beiden Liegenschaften L-Strasse 01
und 02 derart baulich voneinander abgegrenzt bleiben, dass die Kunden mit ihren
Fahrzeugen von der einen Liegenschaft nicht direkt auf die andere fahren können."

III.  

Mit Beschwerde vom 7. September 2005 (VB.2005.00349)
liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv Ziffern IV und V des
Rekursentscheids betreffend die Trennung der Grundstücke L-Strasse 01 und 02 aufzuheben,
der VCS sei zu Parteientschädigungen im Rekurs- und im Beschwerdeverfahren zu
verpflichten und es seien ihm die Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen.
Zudem wurde beantragt, die aufschiebende Wirkung sei auf die streitigen Fragen
(Zaun und Umtriebsentschädigung) zu beschränken.

Für den Regierungsrat beantragte am 16. September
2005 die Staatskanzlei Abweisung der Beschwerde; dem Gesuch um Beschränkung der
aufschiebenden Wirkung sei nicht stattzugeben.

Der VCS liess am 14. November 2005 Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen sowie die Durchführung eines
Augenscheins beantragen. Bereits mit Eingabe vom 22. September 2005 hatte
er die Vereinigung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens VB.2005.00349 mit der
Beschwerde VB.2005.00347 der E AG beantragen lassen, welche ebenfalls ans
Verwaltungsgericht gelangt war.

Mit Präsidialverfügung vom 26. September 2005 wurde
der Entscheid über die beantragte Verfahrensvereinigung bis zum Abschluss des
Schriftenwechsels aufgeschoben und am 6. Oktober 2005 die aufschiebende
Wirkung im beantragten Umfang beschränkt.

Mit Verfügungen vom 20. Dezember 2005 und 9. Februar
2006 wurde ein zweiter Schriftenwechsel zur Frage durchgeführt, ob die
angefochtenen Nebenbestimmungen gemäss Dispositiv Ziffern IV und V des
Rekursentscheids überhaupt noch Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bilden
können.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den
angefochtenen Entscheid des Regierungsrats.

Die Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit der
Beschwerde VB.2005.00347 rechtfertigt sich nicht, da jenes Verfahren noch nicht
spruchreif ist und sich dort teilweise andere Rechtsfragen stellen.

Der vom Beschwerdegegner beantragte Augenschein ist im
vorliegenden Verfahren, im welchem vorwiegend Rechtsfragen zu beantworten sind,
nicht erforderlich.

2.  

Im Rekursverfahren gegen
die Baubewilligung vom 21. Juli 2004 (A) hat der Beschwerdegegner geltend
gemacht, das Bauvorhaben müsse, soweit es nicht wegen einer 5'000 m2
übersteigenden Verkaufsfläche schon für sich allein UVP-pflichtig sei, wegen
des funktionalen Zusammenhangs mit den benachbarten Verkaufsgeschäften, insbesondere
auf der Liegenschaft L-Strasse 02, einer UVP unterworfen werden, da insgesamt
die Schwellenwerte gemäss Ziffer 11.4 (300 Parkplätze) und 80.5 (5'000 m2
Verkaufsfläche) des Anhangs zur Verordnung vom 19. Oktober 1988 über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPV) überschritten würden.

Der Regierungsrat hat in
formeller Hinsicht erwogen, bezüglich der Bewilligung vom 21. Juli 2004
sei der baurechtliche Entscheid ohne weiteres rechtzeitig im Sinn von
§ 315 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) verlangt worden und der Beschwerdegegner sei als gesamtschweizerische
Umweltschutzorganisation gemäss Art. 55 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober
1983 (USG) zur Rüge legitimiert, über das Bauvorhaben sei zu Unrecht keine UVP
durchgeführt worden. In der Sache hat die Vorinstanz festgehalten, dass das
Vorhaben auf der Liegenschaft L-Strasse 01 für sich allein weder auf Grund der
Parkplatzzahl noch der Verkaufsfläche UVP-pflichtig sei. Die Liegenschaften L-Strasse
01 und 02 seien durch einen Maschendrahtzaum klar voneinander getrennt und auch
zwischen den beiden Tiefgaragen bestehe keine Verbindung, so dass Fahrzeuge nur
über die öffentliche Strasse vom einen zum anderen Grundstück gelangen könnten.
Zwar befände sich das projektierte Möbelgeschäft in Gehdistanz zum Einkaufszentrum
M auf dem Nachbargrundstück, sei ein gewisser Synergieeffekt zwischen den in
Frage stehenden Läden nicht auszuschliessen und könnten Automobilisten ohne
weiteres auf dem einen Grundstück parkieren und auf dem anderen Einkäufe
tätigen; gleichwohl bestehe kein funktionaler Zusammenhang, der es gemäss Lehre
und Rechtsprechung erlaube, die Projektbezogenheit der UVP-Pflicht zu
durchbrechen und das projektierte Möbelhaus als Erweiterung der bestehenden
Gesamtanlage zu betrachten und mit dieser zusammen einer UVP zu unterwerfen.
Dies gelte allerdings nur so lange, als der Maschendrahtzaun zwischen den
Liegenschaften bestehen bleibe, wofür durch entsprechende Nebenbestimmungen zu
sorgen sei. Fehle ein funktionaler Zusammenhang bereits zum Nachbargrundstück L-Strasse
02, so gelte dies umso mehr für die weiter entfernten Liegenschaften L-Strasse
04 bis 08.

Die Beschwerdeführerinnen
machen im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz hätte, nachdem sie eine
UVP-Pflicht verneint habe, auf das Rechtsmittel gar nicht erst eintreten
dürfen. Sodann hätte sie, um die Baubewilligung durch die angefochtenen
Nebenbestimmungen ergänzen zu können, den Rekurs teilweise gutheissen müssen.
Diese Nebenbestimmungen seien aber jedenfalls deshalb unzulässig, weil das
projektierte Möbelhaus auch dann nicht der UVP-Pflicht unterliege, wenn auf den
Zaun verzichtet werde; die Voraussetzungen für eine Gesamtbetrachtung seien
nicht erfüllt.

Der Beschwerdegegner wirft
den Beschwerdeführerinnen in erster Linie widersprüchliches Verhalten vor,
indem er geltend macht, sie hätten anlässlich des Augenscheins vom 18. März
2005 durch ihren Vertreter erklären lassen, nichts dagegen zu haben, wenn der
Zaun als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werde, und sogar die
Bereitschaft bekundet, den Zaun nötigenfalls "bis ganz nach hinten zu
ziehen". Ihre Beschwerdeanträge bezüglich des Zauns seien deshalb
rechtsmissbräuchlich und verdienten keinen Rechtsschutz. Im Übrigen lässt er
unter Verweis auf die vorinstanzlichen Erwägungen ausführen, diese seien
zutreffenderweise davon ausgegangen, dass ohne den Zaun ein funktionaler
Zusammenhang zwischen projektiertem Möbelhaus und angrenzendem Einkaufszentrum
bestehen könne.

3.  

Gemäss Art. 55 Abs. 1 USG können die mehr als
zehn Jahre bestehenden gesamtschwei­zerischen Umweltschutzorganisationen gegen
Verfügungen der zuständigen Behörden über die Planung, Errichtung oder Änderung
von ortsfesten, der Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterliegenden Anlagen
Verwaltungsbeschwerde beim Bundesrat oder Verwal­tungsgerichtsbeschwerde beim
Bundesgericht einreichen. Die Organisationen sind auch befugt bzw.
verpflichtet, von den kantonalen Rechtsmitteln Gebrauch zu machen, wobei ihnen
das kantonale Recht dieselben Parteirechte zu gewähren hat wie das Bundesrecht.
Namentlich sind sie gehalten, sich an einem allfälligen Einspracheverfahren zu
beteiligen, wollen sie ihr Beschwerderecht nicht verwirken (Art. 55 Abs. 3
und 5 USG).

Der VCS ist eine nach Art. 55 USG
beschwerdeberechtigte Umweltschutzorganisation. Das Beschwerderecht im Sinne
von Art. 55 USG erstreckt sich nicht nur auf Verfügungen, in welchen die
UVP-Pflicht bejaht, sondern auch auf solche, in denen diese Pflicht verneint
wird. Diesfalls sind die betreffenden Organisationen zur Rüge legitimiert, eine
UVP sei zu Unrecht unterlassen worden (VGr, 10. März 2004, E. 3,
BEZ 2004 Nr. 32; vgl. hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung bei
Änderungen von UVP-pflichtigen Anlagen auch BGE 124 II 460, E. 1).
Macht eine Umweltorganisation im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens geltend,
es sei zu Unrecht eine UVP unterblieben, so ist auf ihr Rechtsmittel einzutreten.
Verneint die zuständige Behörde die UVP-Pflicht, so ist das Rechtsmittel
abzuweisen, andernfalls ist es gutzuheissen. Der Einwand der Beschwerdeführerinnen,
der Regierungsrat hätte nach Verneinung der UVP-Pflicht nicht auf den Rekurs
eintreten dürfen, erweist sich damit als unbegründet.

4.  

4.1 Angefochten
im Rekursverfahren vor Regierungsrat war die Baubewilligung der Baukommission
vom 21. Juli 2004. Der Rekurrent und heutige Beschwerdegegner beantragte die
Aufhebung der Baubewilligung für Umbau/Umnutzung der Liegenschaft L-Strasse 02
und Rückweisung an die Baubehörde zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung, in welche auch die mit dem Bauvorhaben
funktional zusammenhängenden Anlagen auf den benachbarten Liegenschaften L-Strasse
02 – 08 einzubeziehen seien. Soweit den Baugesuchsunterlagen entnommen werden
kann, war im bewilligten Projekt kein Zaun zur angrenzenden Liegenschaft L-Strasse
02 vorgesehen. Die vom Beschwerdegegner als Rekursbeilage eingereichten Aufnahmen
vom 8. August 2004 lassen erkennen, dass in jenem Zeitpunkt der
Zwischenraum zwischen den beiden Gebäuden durchgehend asphaltiert war und die
auf beiden Seite der Grenze verlaufenden Fahrstreifen lediglich durch eine
weisse Linie abgetrennt waren. Der heute auf dieser Linie verlaufende Zaun
wurde nach Angaben der Grundeigentümerin im November 2004, das heisst nach
Einreichung des Rekurses des VCS, erstellt. Anlässlich des Augenscheins durch
den Rechtsdienst der Staatskanzlei am 18. März 2005 wurde im Zusammenhang
mit der Frage des funktionalen Zusammenhangs zwischen den Liegenschaften L-Strasse
01 und 02 vom Vertreter des VCS darauf hingewiesen, dass der Zaun nicht
rechtlich gesichert sei. In der Folge machte der Vertreter der
Grundeigentümerin geltend, dass Verkehrswege und Parkierungsanlagen der beiden
Liegenschaften vollständig getrennt seien; die Eigentümerin und die Bauherrschaft
hätten nichts dagegen, wenn der Zaun als Auflage in die Baubewilligung
aufgenommen werde. Weiter liessen diese Parteien unter Bezugnahme auf die
Aktennotiz über eine Begehung der streitbetroffenen Liegenschaften durch die
Sachbearbeiterin des Rechtsdiensts am 12. Februar 2005 ausführen, es
treffe zwar zu, dass der Zaun nicht bis ganz zuhinterst gezogen worden sei,
eine Durchfahrt sei aber dort nicht mehr möglich. Nötigenfalls werde der Zaun
bis ganz zuhinterst gezogen; von dieser letzten Lücke hänge die Entscheidung
des Falls nicht ab. Auch hinsichtlich eines Hydranten, der gemäss den
Ausführungen eines Gemeindevertreters zugänglich bleiben müsse, könne eine
Lösung gefunden werden.

4.2 Entgegen
der Darstellung der Beschwerdeführerinnen kann das Errichten des Zauns zwischen
den beiden Liegenschaften, verbunden mit den anlässlich des Augenscheins von
ihren Vertretern gemachten Ausführungen, nur als Zustimmung zu baulichen
Vorkehren verstanden werden, die dauerhaft sicherstellen sollen, dass
Kundenfahrzeuge nicht direkt zwischen den Liegenschaften L-Strasse 01 und 02
verkehren können. Wer den Zaun erstellt hat, ist unter diesen Umständen nicht
von Bedeutung. Die im Protokoll festgehaltene Aussage des Vertreters von
Eigentümerin und Bauherrschaft, dass diese nichts dagegen hätten, wenn der Zaun
als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werde, enthält auch das
Einverständnis mit den für die rechtliche Sicherung des Fortbestands dieses
Zaunes (oder gleichwertiger baulicher Vorkehrungen) erforderlichen Anordnungen,
wie sie die Vorinstanz im Dispositiv Ziffern IV und V ihres Entscheids
festgehalten hat, und ist keinesfalls nur eine Vergleichsofferte. Die Frage, ob
zur Unterbrechung des funktionalen Zusammenhangs zwischen den beiden
Liegenschaften der bestehende Zaun erforderlich sei und ob (allgemeiner
formulierte) Auflagen zur Sicherung des Fortbestands dieser baulichen
Vorkehrung erforderlich seien, war deshalb im Rekursverfahren nicht mehr
streitig. Dem entspricht es auch, dass die Vorinstanz den Rekurs nicht
teilweise gutgeheissen, sondern im Sinne der Erwägungen abgewiesen hat.

War die Frage, ob zur Unterbrechung des funktionalen
Zusammenhangs zwischen den betroffenen Liegenschaften ein Zaun (oder eine
entsprechende bauliche Vorkehrung) sowie Auflagen zur rechtlichen Sicherung
erforderlich seien, bereits im Rekursverfahren nicht mehr streitig, so kann sie
im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht nicht mehr neu aufgerollt werden.
Der Verwaltungsprozess geht von dem im Gesetz nicht ausdrücklich erwähnten
Grundsatz aus, dass der Streitgegenstand beim Durchlaufen des funktionellen
Instanzenzugs gleich bleibt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 52 N. 3). Projektänderungen oder Auflagen, welche die Bauherrschaft
im Lauf des Rekursverfahrens vorgenommen bzw. akzeptiert hat, kann sie deshalb
im Beschwerdeverfahren nicht wieder in Frage stellen. Die Beschwerde ist schon
aus diesem Grund abzuweisen.

5.  

Die Beschwerde erweist sich aber auch in der Sache als
unbegründet. Gemäss Ziffer 11.4 und 80.5 Anhang UVPV unterliegen
Parkhäuser und Parkplätze für mehr als 300 Motorwagen bzw. Einkaufszentren mit
mehr als 5'000 m2
Verkaufsfläche der UVP. Mit den auf dem Grundstück L-Strasse 01 vorhandenen 181
Parkplätzen, von denen 60 neu dem Möbelverkaufsgeschäft dienen, und der 5'000 m2 anerkanntermassen nicht erreichenden
Verkaufsfläche (vgl. E. 7 des Rekursentscheids) werden diese
Schwellenwerte nur erreicht, wenn Parkplätze und Verkaufsflächen auf den
benachbarten Liegenschaften, insbesondere auf dem direkt angrenzenden
Grundstück L-Strasse 02, mitberücksichtigt werden.

5.1 Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist für die Ermittlung des Schwellenwertes
bei Parkplätzen eine Gesamtbetrachtung zulässig, wenn die Anlagen nicht nur
benachbart, sondern auch funktionell miteinander verbunden sind (BGr, 25. Juni
1997, RDAF 1998 I 98; BGr, 15. April 2004, 1A.133/2003 und
1P.363/2003; Heinz Aemisegger, Die Umweltverträglichkeitsprüfung in der Praxis
des Bundesgerichts, URP 2004, S. 405). Den Einheitscharakter der
Projekte hat das Bundesgericht verneint, wenn die Parkierungsanlagen zwar
räumlich nahe beieinander lagen, es jedoch an einer Zusammenarbeit zwischen den
Bauherrschaften fehlte und diese weder aufeinander abgestimmt handelten noch
eine Organisation oder gemeinsame Ziele hatten. Über die Frage der
Zusammenrechnung von Verkaufsflächen hat das Bundesgericht soweit ersichtlich
bisher noch nicht entschieden.

5.2 Wie sich
aufgrund der Akten ergibt, erfolgt die Zufahrt zu den Parkplätzen auf den
beiden benachbarten Liegenschaften über zwei längs der Grundstücksgrenze
parallel verlaufende Fahrstreifen. Ohne den Zaun bzw. andere bauliche
Vorkehrungen, wie sie auflageweise verlangt wurden, kann somit, ohne dass das
öffentliche Strassennetz benützt werden muss, mit dem Fahrzeug direkt von der
einen zur anderen Liegenschaft gewechselt und das auf beiden Liegenschaften
insgesamt vorhandene Parkplatzangebot genutzt werden; die auf der Grenze
angebrachte weisse Linie und Hinweistafeln auf die Ladengeschäfte, denen die
jeweiligen Parkplätze zugeordnet sind, vermögen dies nicht wirksam zu
verhindern. Ohne die bereits angebrachte und auflageweise verlangte bauliche
Trennung würden die auf den beiden angrenzenden Liegenschaften vorhandenen
Parkfelder ungeachtet der abweichenden Eigentumsverhältnisse faktisch eine
einheitliche Parkierungsanlage bilden. Das zeigt sich nicht zuletzt darin, dass
eine Parkplatzbewirtschaftung, wie sie aus Gründen der Luftreinhaltung verlangt
werden kann, sich ohne bauliche Abtrennung nur für beide Liegenschaften
zusammen verwirklichen liesse. Ein funktionaler Zusammenhang ist damit
hergestellt, ohne dass es dazu eines (weiteren) Zusammenwirkens der Eigentümer
bedarf, wie dies das Bundesgericht in den erwähnten Fällen verlangt hat. Die
angefochtenen Auflagen erweisen sich damit bereits unter dem Gesichtswinkel des
Schwellenwerts für Parkierungsanlagen als rechtens. Ob auch bezüglich der
Verkaufsflächen eine Gesamtbetrachtung geboten wäre, braucht deshalb nicht
geprüft zu werden.

6.  

Erweist sich die Beschwerde in der Sache als unbegründet,
besteht auch kein Anlass, den Beschwerdeführerinnen für das Rekursverfahren
eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Wenn die Vorinstanz den Rekurs im
Sinne der Erwägungen abgewiesen hat, so hat sie wie erwähnt dem Umstand
Rechnung getragen, dass sich die Beschwerdeführerinnen mit den hier
angefochtenen Auflagen einverstanden erklärt hatten. Es ist nicht
rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz unter diesen Umständen von einem bloss
teilweisen Obsiegen der Beschwerdeführerinnen ausgegangen ist und ihnen deshalb
praxisgemäss eine Umtriebsentschädigung versagt hat (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 17 N. 32).

7.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführerinnen
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie sind
überdies zu einer Umtriebsentschädigung an den Beschwerdegegner zu verpflichten
(§ 17 Abs. 2 VRG); angemessen ist eine Entschädigung von insgesamt
Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    350.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'350.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführerinnen
auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerinnen werden zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar
innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids. 

5.    Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.    Mitteilung an …