# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ebb11d87-23c2-54f6-9bea-6eb31fe0abc5
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-06-24
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 24.06.1999 12.1999.26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1999-26_1999-06-24.html

## Full Text

Incarto n.

  12.99.00026

  	
  Lugano

  24 giugno 1999/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

 

sedente
per statuire nella causa -inc. no. LA.95.00068 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza
22 maggio 1995 da

 

	
   

  	
  __________ rappr. dall’avv. dott. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________
  avv. __________ 

  entrambe
  rappr. dall’avv. __________ 

   

  

con cui
l’istante ha chiesto la condanna delle convenute in solido al pagamento di fr.
140’000.- oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni
interposte ai PE n. __________e __________dell’UE di Lugano;

 

domande
avversate dalle convenute, che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e
sulle quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 15 gennaio 1999, con cui
in accoglimento dell’istanza ha condannato queste ultime al pagamento di fr.
140’000.- più interessi;

 

appellanti
le convenute con atto di appello 28 gennaio 1999, cui è stato concesso
l’effetto sospensivo, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel
senso di respingere l’istanza con protesta di spese e ripetibili di entrambe le
sedi; 

 

appellante
adesivamente l’istante, con atto ricorsuale 18 febbraio 1999, con cui postula
la reiezione del gravame di parte avversa e l’accoglimento del proprio nel
senso che sia pure concesso il rigetto in via definitiva delle opposizioni
interposte ai PE;

 

mentre
le convenute, con osservazioni 16 marzo 1999, si sono rimesse, su quest’ultima
questione, al giudizio della scrivente Camera;

 

letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in fatto

 

                                  A.   Dal 1981 __________
conduceva in locazione i locali al pianterreno dello stabile in Via __________
a __________, ora di proprietà di __________ e dell’avv. __________adibiti a
negozio di profumeria e gestiti dalla __________, società di cui egli era
l’azionista unico.

                                         Il 4 maggio 1992 le parti
hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione scadente il 31 marzo 1997,
in seguito rinnovabile di anno in anno, pattuendo una pigione annuale di fr.
118’000.- (doc. D).

 

 

                                  B.   Nel corso del 1993 il
conduttore, prospettando l’intenzione di ristrutturare il negozio, ha chiesto
ed ottenuto dalle proprietarie di poter disporre di un contratto di locazione
di lunga durata: il 15 giugno 1993 è stato pertanto stipulato un nuovo
contratto con inizio il 1° aprile 1994 e scadenza il 31 marzo 2004, con una
pigione iniziale di fr. 124’283.- (doc. E).

                                         Nel dicembre 1993 il
conduttore ha comunicato alle proprietarie la rinuncia alla prospettata
ristrutturazione e al contrario la sua intenzione di cedere a terzi il negozio.
Con lettera 22 dicembre 1993 le proprietarie hanno stigmatizzato
l’atteggiamento tenuto dal conduttore nell’occasione, dichiarando infine che
ritenevano nullo il contratto sottoscritto il 15 giugno, essendo venuti meno i
motivi per cui esso era stato firmato (doc. 5).

 

 

                                  C.   Il 26 gennaio 1994 il
conduttore ha nondimeno ceduto al dr. __________ le azioni della __________
incorporanti il negozio ad un prezzo di fr. 850’000.-, cui andava inoltre
aggiunto il valore della merce (doc. 6); nei giorni seguenti (doc. H) le
proprietarie hanno fatto pervenire a quest’ultimo, per il tramite del
conduttore, le bozze del nuovo contratto di locazione, che in sostanza
prevedeva una pigione di fr. 140’000.-, una durata di 10 anni a far tempo dal
1° aprile 1994 e un diritto di opzione per ulteriori 10 anni (cfr. doc. I, 7 e
8).

 

 

                                  D.   Improvvisamente, il
24 febbraio 1994 le proprietarie, ribadendo la nullità del contratto
sottoscritto il 15 giugno 1993, hanno comunicato al conduttore di condizionare
ogni eventuale e futura discussione con lui rispettivamente con terze persone
al pagamento da parte sua di un importo di fr. 140’000.- a valere quale
indennità per rescissione anticipata del contratto (doc. L); il giorno
successivo esse hanno inoltre disdetto per il 31 marzo 1997 il contratto
sottoscritto il 4 maggio 1992 (doc. M).

                                         Il 28 febbraio 1994 il
conduttore, alla presenza del proprio legale, si decideva per il pagamento di
quell’importo, il che ha permesso la sottoscrizione del contratto tra le
proprietarie ed il nuovo inquilino con effetto dal 1° marzo 1994 (doc. 9).

 

 

                                  E.   Con l’istanza in
rassegna, preceduta dal necessario tentativo di conciliazione, l’ex conduttore
chiede alle proprietarie la restituzione della somma di fr. 140’000.-, a suo
dire, estortagli in manifesta violazione degli art. 21 e 29 CO.

                                         Le convenute si sono
opposte all’istanza, osservando che l’indennizzo era stato liberamente
concordato dalle parti e che lo stesso, per altro nemmeno soluto dall’istante
ma dal nuovo inquilino, costituiva inoltre un semplice adeguamento della
pigione ai canoni in uso nella zona.

 

 

                                  F.   Il Pretore, con la
querelata sentenza, ha accolto l’istanza, omettendo tuttavia di pronunciarsi
sulla domanda di rigetto dell’opposizione, pure postulata dall’istante.

                                         Il giudice di prime cure
ha innanzitutto ritenuto applicabile alla fattispecie l’art. 263 CO, che regola
la cessione di un contratto di locazione ad un terzo. Atteso che tale norma non
prevedeva il versamento di alcuna indennità al locatore in caso di
trasferimento della locazione, che tale importo non risultava essere stato
versato dal nuovo inquilino bensì proprio dall’istante, che l’indennità non
poteva essere considerata quale adeguamento della pigione ai canoni in uso e
nemmeno si giustificava in virtù degli usi e costumi vigenti nell’ambito della
cessione di attività commerciali, egli ha concluso che la somma in questione
era stata versata senza causa legittima e doveva perciò essere restituita in
base alle norme sull’indebito arricchimento, senza che fosse necessario
esaminare l’eventuale applicabilità degli art. 29 e 30 CO.

 

 

                                  G.   Con l’appello le
convenute postulano la reiezione dell’istanza.

                                         Esse contestano
innanzitutto l’applicabilità alla fattispecie dell’art. 263 CO, evidenziando
che non vi era stato un trasferimento della locazione bensì la conclusione di
un nuovo e diverso contratto e rilevando in ogni caso che il riconoscimento di
un’indennità -per altro non eccessiva e comunque versata da terzi- compensante
un legittimo adeguamento della pigione in uso in una certa zona non era
contrario a norme imperative del CO. Nulla impediva inoltre che le parti
stabilissero che una determinata parte della pigione venisse pagata
anticipatamente da un terzo, ovvero il qui istante, anche quale garanzia per un
nuovo rapporto locativo che poteva presentare alcuni rischi per le convenute.
Pure contestata era infine l’applicabilità in concreto delle norme
sull’indebito arricchimento.

 

 

                                  H.   Mentre delle
osservazioni con cui l’istante postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi, con domanda di revisione, inserita
nell’appello adesivo, egli chiede che questa Camera completi il giudizio di
prime cure, rigettando in via definitiva l’opposizione ai PE, come già
espressamente richiesto in prima sede.

                                         Con le loro osservazioni
all’appello adesivo le convenute si sono rimesse, su tale questione, al
giudizio di questa Camera.

 

Considerando

 

 

in diritto

 

                                   1.   A ragione il Pretore
rileva, sulla base delle testimonianze agli atti (teste __________, risposta
19, g e n), che l’importo in questione era stato effettivamente versato
dall’istante e non dal nuovo inquilino. Altrettanto a ragione egli, fondandosi
questa volta sul referto del perito giudiziario (p. 7), osserva che l’indennità
non poteva essere intesa quale adeguamento della pigione ai canoni in uso,
tanto più che tale giustificazione poco si addiceva ad un importo inizialmente
preteso con la causale di “indennità per rescissione anticipata”.

                                         Nondimeno, non può essere
condiviso l’assunto pretorile secondo cui l’importo in questione sarebbe stato
soluto senza una causa legittima, il primo giudice avendo chiaramente omesso di
considerare che tale pagamento si lasciava ricondurre ad un accordo tra le
parti, accordo che verrà esaminato in dettaglio nei prossimi considerandi.

 

 

                                   2.   È ben vero che nel
caso di trasferimento ad un terzo di un contratto di locazione ai sensi dell’art.
263 CO al locatore non è di principio dovuta un’indennità da parte del
precedente conduttore. È però altrettanto vero che nella presente fattispecie
il contratto tra le convenute ed il dr. __________ non corrisponde al
precedente contratto tra le convenute e l’istante del 4 maggio 1992 (qui vi era
una durata decennale e una pigione più alta) rispettivamente del 15 giugno 1993
(oltre alla modifica dell’inizio della locazione e della garanzia, era stata
pure aumentata la pigione ed era stato concesso un diritto d’opzione), cosicché
tale norma non risulta in concreto applicabile.

 

                                         Ora, nell’ambito della
libertà contrattuale non è escluso che un terzo, per favorire la conclusione di
un contratto di locazione, possa accordarsi con il locatore, prevedendo una sua
retribuzione, affinché egli si determini alla conclusione del contratto con un
ben determinato conduttore; a maggior ragione, poi, se la parte stessa con ciò
si libera da un contratto di locazione preesistente e dai relativi obblighi.

                                         Di principio nel caso di
specie la pattuizione di un importo a favore delle convenute, da pagarsi
dall’istante, non era pertanto del tutto esclusa.

 

 

                                   3.   Il principio della
buona fede, sancito dall’art. 2 CC, impone alle parti di comportarsi
correttamente e lealmente (Riemer, Die Einleitungsartikel des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches, Berna e Zurigo 1987, p. 78 e seg.; Hausheer/Jaun, Die
Einleitungsartikel des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Berna 1998, p. 79 e
seg.) e ciò già nelle fasi precedenti la conclusione del contratto: in
particolare, esse sono reciprocamente tenute a far valere per tempo le
eventuali pretese che dovessero entrare in considerazione (Merz, Berner Kommentar,
N. 512 e segg., in particolare 518, 521 e seg. ad art. 2 CC) -così da
permettere al partner contrattuale di determinarsi sul da fare- rispettivamente
di non agire in maniera contraddittoria (Merz, op. cit., N. 400 e segg.
ad art. 2 CC).

                                3.1   Nel caso concreto, si
tratta innanzitutto di esaminare se la stipula di un nuovo contratto di
locazione tra le convenute e un nuovo conduttore, auspicata dall’istante,
giustificasse un indennizzo delle convenute da parte di quest’ultimo.

 

                                         Esaminando i vantaggi e
gli svantaggi per le convenute, va da una parte considerato che con la
sottoscrizione del nuovo contratto esse di fatto percepivano di più di quanto
avrebbero ricavato mantenendo l’istante quale loro partner contrattuale
(maggior ricavo di ca. fr. 16’000.- annui); il nuovo contratto prevedeva pure
una cauzione maggiore (fr. 20’000.- in più); il subingresso del nuovo inquilino
avveniva senza soluzione di continuità, cioè senza perdita di canoni di
locazione; non vi era infine motivo per ritenere -né infatti le convenute hanno
mai mosso obiezioni in tal senso- che il nuovo inquilino non fosse solvibile.
Dall’altra, con il nuovo contratto, non applicandosi l’art. 263 CO, le
convenute non potevano beneficiare della disposizione di legge secondo cui il
precedente conduttore rimaneva solidalmente responsabile della pigione accanto
al nuovo conduttore per altri 2 anni (cpv. 4, 2. frase), anche se tale garanzia
in concreto non appariva particolarmente di rilevo, stante l’incontestata
solvibilità del nuovo inquilino.

                                         Tutto sommato, esaminati i
diversi aspetti, ben si può ritenere che per le convenute i vantaggi e gli
svantaggi si equivalevano, o tutt’al più che, se un indennizzo era dovuto, lo
stesso sarebbe stato assai contenuto.

 

 

                                3.2   Con lo scritto 22
dicembre 1993 (doc. 5) le convenute, come già accennato, avevano dichiarato di
ritenere nullo il contratto 15 giugno 1993, dichiarando implicitamente di
opporsi alla cessione del negozio rispettivamente del contratto di locazione. 

                                         Sennonché, a fine gennaio
1994 -le stesse convenute l’hanno espressamente ammesso a p. 7 della risposta-
esse hanno cambiato idea ed hanno acconsentito alla cessione proposta
dall’istante, tanto è vero che hanno consegnato a quest’ultimo le bozze del
nuovo contratto di locazione con il subentrante. A quel momento esse non hanno
assolutamente condizionato la conclusione del nuovo contratto al versamento di
un’eventuale indennità, né si sono riservate di eventualmente chiederla in
seguito, per cui, visto che da un lato l’accordo -come detto al cons. precedente-
non sembrava provocar loro alcun danno e dall’altro che la buona fede imponeva
alle convenute di far valere tempestivamente le loro eventuali richieste nei
confronti della controparte, da tale silenzio l’istante poteva legittimamente
ritenere che esse nell’occasione non pretendevano alcunché: l’istante ha
pertanto proseguito nelle laboriose e costose pratiche per la cessione del
negozio.

                                         La richiesta di pagamento
dell’indennità, formulata per la prima volta il 24 febbraio 1994, risultava
ampiamente tardiva e contraddiceva la gratuità in precedenza assicurata per
atti concludenti: la stessa era in definitiva contraria ai dettami della buona
fede, per cui l’istante, in una situazione normale, avrebbe potuto opporsi al
relativo pagamento. Di fatto, però, l’istante non si trovava in concreto in una
situazione normale ed ha pertanto dovuto agire diversamente.

 

 

                                   4.   Giusta l’art. 21 CO
verificandosi una sproporzione manifesta fra la prestazione e la
controprestazione in un contratto, la cui conclusione fu da una delle parti
conseguita abusando dei bisogni, della inesperienza o della leggerezza
dell’altra, la parte lesa può, nel termine di un anno, dichiarare che non
mantiene il contratto e chiedere la restituzione di quanto avesse già dato
(cpv. 1); il termine di un anno decorre dalla conclusione del contratto (cpv.
2).

 

                                         Le condizioni cumulative
per l’applicazione della norma sono tre (Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar
zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed., Basilea e Francoforte sul Meno
1996,N. 1 ad art. 21 CO): l’esistenza di una sproporzione manifesta tra la
prestazione e la controprestazione in un contratto, da determinarsi in base ai
rispettivi valori oggettivi (Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., N. 6 ad art.
21 CO; Kramer, Berner Kommentar, N. 16 e segg., in particolare N. 20 ad art.
21 CO; DTF 123 III 292 cons. 6); l’esistenza di una situazione di
bisogno di una parte, ciò che è il caso allorché la stessa è gravemente
condizionata nella sua libertà di decisione da esigenze economiche, personali,
familiari o politiche, così che la sottoscrizione da parte sua del contratto,
ancorché svantaggioso, costituisce per lei il minore dei mali (Honsell/Vogt/Wiegand,
op. cit., N. 11 ad art. 21 CO; Kramer, op. cit., N. 36 e segg. ad art.
21 CO; DTF citata, cons. 5), oppure l’inesperienza o la leggerezza della
parte stessa (trattasi di presupposti alternativi: cfr. Kramer, op. cit.
n. 34); infine il fatto che l’altra parte approfitti con consapevolezza di tale
situazione per concludere quel contratto a lei sfacciatamente favorevole (Honsell/Vogt/Wiegand,
op. cit., N. 14 ad art. 21 CO; Kramer, op. cit., N. 33 ad art. 21 CO).

 

                                4.1   Nel caso concreto è
indubbio che vi sia una manifesta sproporzione tra la prestazione -ovvero la
disponibilità delle convenute a sottoscrivere il contratto con il nuovo
inquilino, liberando l’istante- e la controprestazione -cioè la richiesta di
pagamento di fr. 140’000.- a titolo di indennità-, tanto é vero che fino al 23
febbraio 1994 l’istante poteva in buona fede ritenere che la controprestazione
sarebbe stata gratuita o comunque estremamente contenuta (cfr. cons. 3).

 

 

                                4.2   L’esistenza di una
situazione di bisogno a carico dell’istante è addirittura evidente: la proposta
di pagamento dell’indennità è stata in effetti formulata dalle convenute, oltre
che in violazione del principio della buona fede (cfr. cons. 3.2), solo 4
giorni prima del 1° marzo 1994, data d’inizio prevista per il nuovo contratto
di locazione (cfr. doc. 4 e 9), tanto più che il giorno seguente, per
indebolire la posizione dell’istante, esse hanno pure provveduto a disdire il
contratto 4 maggio 1992 (doc. D); per far ulteriormente pressione nei suoi
confronti, esse hanno pure informato il nuovo inquilino, con conseguenze ben
immaginabili, che la conclusione del nuovo contratto dipendeva dal pagamento di
tale importo (cfr. teste __________ e __________, risposta 18). Le convenute
sapevano del resto che l’istante ed il nuovo inquilino avevano già effettuato
notevoli investimenti nell’ottica della cessione del negozio e che in caso di
mancata sottoscrizione del contratto di locazione la cessione con tutta
evidenza sarebbe andata a monte, causando all’istante la perdita del ricavo
dalla cessione stessa (pari a circa 1.2 mio fr., cfr. doc. 6 e teste
__________), l’obbligo di risarcire al nuovo inquilino quanto da lui nel
frattempo investito (cfr. testi __________ e __________, risposta 15 e 16)
nonché di pagare una penale di fr. 10’000.- (doc. 6).

                                         Il fatto che a quel
momento l’istante fosse assistito da un legale, che per altro si è limitato ad
esporgli le conseguenze della mancata accettazione di tale proposta,
concludendo che la decisione in tal senso dipendeva in definitiva da
considerazioni di opportunità (teste __________), è ampiamente irrilevante, non
modificando in alcun modo la situazione di bisogno in cui egli si trovava a
quel momento.

 

 

                                4.3   Che le convenute
abbiano nell’occasione cercato di approfittare della situazione per incamerare
un importante indennizzo non può, nelle particolari circostanze, seriamente essere
messo in dubbio.

                                         Ammessa con ciò
l’applicazione alla fattispecie delle norme sulla lesione di cui all’art. 21
CO, la parte lesa può senz’altro pretendere la restituzione di quanto versato a
suo tempo, il tutto sulla base delle norme sull’indebito arricchimento (art. 62
e segg. CO; Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., N. 17 ad art. 21 CO; Kramer,
op. cit., N. 58 e seg. ad art. 21 CO).

                                         Nulla osta quindi alla
restituzione all’istante dei fr. 140’000.-.

 

 

                                   5.   L’appello,
manifestamente infondato, deve pertanto essere respinto, con accollo alle
appellanti di tassa di giustizia, spese e ripetibili (art. 148 CPC).

 

 

                                   6.   Ciò posto, resta ora
da esaminare la domanda di revisione, formulata dall’istante nel suo appello
adesivo.

 

 

                                6.1   Giusta l’art. 340
lett. a CPC è dato un motivo di revisione della sentenza se il giudice ha
pronunciato su domande non formulate oppure se ha omesso di pronunciare su
domande formulate (IICCA 11 giugno 1996 in re P./B., 26 agosto 1997 in
re F. AG/C. SA).

 

 

                                6.2   Nel caso di specie il
Pretore ha effettivamente omesso di statuire sulla domanda di rigetto
dell’opposizione formulata dall’istante: non potendosi ravvisare in ciò un
silenzio qualificato -la pretesa è in effetti ampiamente legittima- ben si
giustifica, in accoglimento dell’appello adesivo, la completazione in tal senso
del primo giudizio.

 

 

                                6.3   Tassa di giustizia,
spese e ripetibili dell’appello adesivo sono poste a carico dello Stato, atteso
che la controparte si è rimessa al giudizio della Camera e il suo comportamento
processuale sul tema non è stato tale da contribuire a provocare il vizio nella
decisione impugnata (IICCA 7 luglio 1993 in re B./C.T. SA; ICCTF
7 maggio 1991 in re H./L. SA).

 

 

 

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 28
gennaio 1999 di __________ e dell’avv. __________ è respinto.

 

                                   II.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa di giustizia                                    fr.   
2’750.--

                                         b) spese                                                      fr.        
50.--

                                         Totale                                                           fr.   
2’800.--

 

                                         da anticiparsi dalle appellanti
in solido, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere solidalmente alla
parte appellata fr. 3’000.- per ripetibili.

 

                                  III.   L’appello adesivo
(domanda di revisione) 18 febbraio 1999 di __________ è accolto.

                                         Di conseguenza la sentenza
15 gennaio 1999 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, invariati gli
altri dispositivi, è così completata:

 

                                         1.                                                                              

                                         §§    È
rigettata in via definitiva l’opposizione interposta ai PE n. __________e
__________dell’UE di Lugano.

 

                                 IV.   Le spese della procedura
d’appello adesivo di complessivi fr. 100.- (con una tassa di giustizia di fr.
80.- e spese di fr. 20.-), già anticipate dall’appellante adesivamente, sono
poste a carico dello Stato, che rifonderà all’appellante adesivamente fr. 100.-
per ripetibili.

 

                                  V.   Intimazione a:      -   __________

                                         Comunicazione alla Pretura
del distretto di Lugano, Sezione 4

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario