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**Case Identifier:** 4d0f6cae-c97b-5772-aef3-94cdfb4f56f3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-06-09
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 09.06.2015 A/1256/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1256-2014_2015-06-09.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1256/2014-LDTR ATA/584/2015  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 9 juin 2015 

 

   dans la cause 

 

CAISSE DE PENSIONS GIVAUDAN 
représentée par Me Pascal Pétroz, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE 
 

__________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
2 septembre 2014 (JTAPI/935/2014) 

- 2/11 - 

A/1256/2014 

EN FAIT 

1)  La caisse de pension Givaudan (ci-après : la caisse) et la Fondation de 
prévoyance des sociétés du groupe Givaudan sont propriétaires de la parcelle 
n° 2’189 du cadastre de la Ville de Carouge, à l’adresse rue de Veyrier 26, sur 
laquelle est édifiée un bâtiment locatif de cinq étages dont la gérance est confiée à 
la Société Privée de Gérance SA (ci-après : SPG).  

2)  Feu Raynald HOEGEN a loué, en 1979, un appartement de cinq pièces au 
deuxième étage de cet immeuble (ci-après : l’appartement), le loyer annuel étant 
initialement de CHF 8'952.-, sans les charges. 

  Son épouse, Madame Myriam HOEGEN, est devenue co-locataire, puis 
locataire unique de ce logement, dont le loyer annuel a été augmenté à 
CHF 16'974.- depuis le 1er janvier 2000, puis à CHF 18'000.- depuis le 
1er janvier 2011. 

  Mme HOEGEN est décédée le 24 juillet 2011. 

3)  Par contrat de bail du 29 septembre 2011, les époux Gaëlle et 
Yannick MAGLIANO sont devenus locataires de cet appartement. 

  Les loyers fixés étaient les suivants, charges non comprises : 

- CHF 26'400.- du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 ; 

- CHF 28'200.- du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 ; 

- CHF 30'000.- du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014. 

  Dès la quatrième année de location, le loyer était réputé adapté à l’indice 
officiel suisse des prix à la consommation.  

  Selon l’indication figurant sur l’avis de fixation du loyer initial, le dernier 
loyer s’élevait à CHF 17'406.- depuis le 1er janvier 2011. 

4)  L’association suisse des locataires, section de Genève (ci-après : ASLOCA), 
représentant les époux MAGLIANO, ayant signalé au département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : DALE ou le département) 
que d’importants travaux avaient été réalisés dans l’appartement en question et 
que le loyer avait été augmenté, ce département a effectué un contrôle, le 
24 septembre 2013. Tous les sols, les murs et les plafonds avaient été refaits. Les 
appareils sanitaires et l’équipement de cuisine avaient été changés. L’installation 
électrique avait été intégralement refaite. 

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5)  Interpellé par le DALE, par l’intermédiaire de la SPG, la fondation s’est 
déterminée le 14 novembre 2013.  

  Les travaux réalisés dans l’appartement étaient des travaux d’entretien, qui 
n’étaient pas soumis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) 
du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Ils avaient coûté CHF 9'028.70 par pièce. La 
hausse de loyer n’était pas due à ces travaux, mais à la situation du marché locatif. 
Il y a avait eu un changement de locataire, le locataire précédent étant resté trente-
deux ans et la hausse de loyer était évidente dans ces conditions. 

  À ces observations était joint l’ensemble des bons de travaux concernant 
l’appartement, réalisés entre 1992 et 2012, soit :  

 

04.02.1992 CHF 162.– Plus d'arrivée d'eau sur bidet ; fuite 
robinet cuisine 
 

08.06.1993 CHF 1'411.– Réfection séjour : plafond boiseries 
radiateur tuyau 
 

03.04.1995 CHF   221.– Contrôle des chasses d'eau qui coulent 
 

17.08.1998 CHF 789.85 Exécution du hall et dégagement ; 
dispersion pour deux chambres; 
l'exécution des deux chambres est 
remise à une date ultérieure 
 

25.03.1999 CHF 586.25 Recherche de la fuite entre la salle de 
bain et la chambre 
 

19.07.1999 CHF 807.50 Confirmation pour l'exécution des 
travaux (sanitaires - plomberie - 
ferblanterie) 
 

16.09.1999 CHF 3'312.10 Confirmation pour l'exécution des 
travaux (peinture - gypserie - plâtrerie) 
 

16.09.1999 CHF 2'515.75 Confirmation pour l'exécution des 
travaux (parquets) 
 

22.06.2001 CHF   493.30 Recherche de fuite 
 

24.01.2003 CHF 184.– Remise en état des faïences de la salle 
de bain suite à des dégâts d'eau 
 

24.01.2003 CHF 183.95 Réfection de la peinture d'un tuyau de 
chauffage dans la salle de bain suite à 
un dégât d'eau 

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24.01.2003 CHF 240.20 Recoller quelques lattes du parquet de 

la chambre à coucher et refixer les 
planches du dégagement des chambres 
 

08.06.2004 CHF 404.80 Réparation de l'armature de toile de 
tente (anneau pour perche) 
 

21.02.2005 CHF 974.15 Remplacement du mécanisme du store 
de la chambre 
 

16.06.2009 CHF 264.60 Tuyau percé sous le lavabo des WC 
 

04.08.2010 CHF 286.45 Fuite sous le lavabo de la salle de 
bain ; tuyau percé à remplacer 
 

09.08.2011 CHF  9'500.– Remplacement de la cuisine existante 
par un modèle avec agencement 
similaire ; four et plaques vitro 
 

09.08.2011 CHF 11'000.–  Réfection complète de l'appartement, 
plafonds, murs et boiseries 
 

23.08.2011 CHF 7'369.05 Suite à la sortie de la locataire : dépose 
et évacuation de la cuisine ; 
remplacement des faïences murales et 
pose de carrelage au sol ; nouvelle 
cuisine similaire 
 

23.08.2011 CHF 5'700.– Sanitaires - plomberie – ferblanterie 
 

23.08.2011 CHF 3'081.95 Parquets  
 

30.08.2011 CHF 5'500.– Réfection complète de l'appartement 
(électricité) 
 

16.09.2011 CHF 1'300.35 En compléments des travaux de 
rénovation : peinture de la face 
extérieure des fenêtres et du sol des 
balcons 
 

20.09.2011 CHF 595.10 Suite aux travaux de réfection 
complète de l'appartement : nettoyage 
du chantier 
 

30.09.2011 CHF 751.50 Contrôle et remise en état de la porte 
palière ; poignée défectueuse à 
remplacer avec plaque 
 

01.11.2011 CHF 324.95 Pose de luminaire sur les WC 
 

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11.01.2012 CHF 518.35 Fuite sous l'évier 
 

10.08.2012 CHF 177.65 Contrôle du robinet de la cuisine qui 
tourne sur lui-même 
 

TOTAL CHF 58'655.80  

 

6)  Le 28 mars 2014, le DALE a adressé une décision à la SPG. Sa mandante -
la caisse - devait déposer dans un délai de trente jours une requête en autorisation 
de construire pour les travaux réalisés dans l’appartement concerné. Ces derniers, 
d’un coût total de CHF 45'143.-, étaient des travaux de rénovation et le loyer de 
l’appartement était passé, par ailleurs, de CHF 17'406.- à CHF 26'400.- puis 
CHF 28'200.- et CHF 30'000.-, soit une moyenne de CHF 28'200.- pour les trois 
années correspondant à une hausse de 56 %. 

7)  Le 1er mai 2014, la caisse a saisi le Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI) d’un recours contre la décision précitée, concluant à son 
annulation. 

  Le dernier loyer de l’ancienne locataire était de CHF 18'000.- et non - 
comme indiqué par erreur - de CHF 17'406.-. Les travaux réalisés au cours de 
l’année 2011 étaient des travaux d’entretien de par leur nature et au vu de leur 
coût. Même sans travaux, le loyer aurait été augmenté et le nouveau loyer restait 
raisonnable. Avant la hausse, il était déjà supérieur aux besoins prépondérants de 
la population. De plus, l’appartement avait été régulièrement entretenu. 

8)  Le DALE a transmis son dossier au TAPI le 1er juillet 2014, sans formuler 
d’observations. 

9)  Par jugement du 2 septembre 2014, le TAPI a rejeté le recours. Les travaux 
réalisés ne relevaient pas de l’entretien courant mais avaient eu pour but de 
remettre à neuf l’appartement à l’occasion d’un changement de locataire. Ils 
étaient aussi importants sous l’angle du coût et devaient être assimilés à des 
travaux de rénovations, soumis à autorisation. Depuis 1992, les travaux n’avaient 
pas été exécutés régulièrement. L’accumulation de ceux réalisés en 2011 imposait 
de les assimiler à une rénovation. 

10)  Le 6 octobre 2014, la caisse a saisi la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative) d’un recours contre le jugement 
précité, concluant à son annulation, ainsi qu’à celle de la décision initiale et 
reprenant, en les développant, les éléments figurant dans le recours formé devant 
le TAPI. 

11)  Le 10 novembre 2014, le département a conclu au rejet du recours, appuyant 
l’analyse effectuée dans le jugement querellé. 

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12)  Les recourantes n’ayant pas exercé leur droit à la réplique dans le délai 
accordé, la cause a été gardé à juger le 11 décembre 2014. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Le litige porte sur la qualification des travaux effectués dans l’appartement, 
ainsi que sur l’obligation de demander, en application des dispositions de la 
LDTR, une autorisation au département pour les réaliser.  

3)  La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation 
(art. 9 al. 1 LDTR). 

  Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que la réglementation 
de la LDTR correspond à un intérêt public évident (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 
p. 211 ss ; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134 ; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arrêts 
cités). Par ailleurs, la réglementation mise en place par la LDTR est en soi 
conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, y compris dans la mesure 
où elle prévoit un contrôle des loyers après transformation (ATF 116 Ia 401 
consid. 9 p. 414 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_617/2012 du 3 mai 2013 
consid. 2.3). 

4)  En vertu de l'art. 3 al. 1 let. d et 2 LDTR, sont qualifiés de transformation 
les travaux qui ont pour objet la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même 
partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le confort 
existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve qu'il ne s'agisse 
pas de travaux d'entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont les travaux 
courants faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison 
d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas considérés 
comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une 
amélioration du confort existant. 

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5)  De jurisprudence constante, il est admis, s’agissant de la distinction entre 
travaux d’entretien et de rénovation (ou transformation) consacrés à 
l’art. 3 LDTR, de tenir un raisonnement en deux temps, à savoir : 

 - examiner d’abord si, de par leur nature, les travaux en cause relèvent de 
l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de rénovation. En 
prolongement de cette distinction, la jurisprudence a admis que des travaux 
d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une transformation 
soumise à la LDTR, en raison d’une incidence directe de ceux-ci sur le loyer du 
logement (ATA/328/2013 du 28 mai 2013, confirmé par l’arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_624/2014 du 13 février 2014), ou lorsque, n’ayant pas été exécutés 
périodiquement ou par rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, ou 
encore parce qu’ils n’ont pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, 
leur accumulation, même en tenant compte d’une exécution rationnelle 
commandant un regroupement, leur confère une incidence propre à engendrer un 
changement de standing de l’immeuble (ATA/645/2012 du 25 septembre 2012 ; 
ATA/135/2011 du 1er mars 2011 et la jurisprudence citée ; Alain MAUNOIR, La 
nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence in RDAF 1996 p. 314 et la 
jurisprudence citée). On parle alors aussi de travaux d'entretien différés dans le 
temps (Emmanuelle GAIDE et Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR : 
démolition, transformation, changement d'affectation et aliénation. Immeubles de 
logement et appartements, 2014, p. 193). 

 - puis s’attacher à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur 
répercussion sur le montant du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un 
changement d’affectation qualitatif des logements, au risque que le loyer de ces 
derniers ne réponde plus aux besoins prépondérants de la population 
(ATA/645/2012 précité ; ATA/646/2010 du 21 septembre 2010 et les références 
citées). 

6)  Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux 
besoins prépondérants de la population lorsque son loyer est compris entre 
CHF 2'536.- et CHF 3'405.- la pièce par année (Arrêté du Conseil d'État du 
24 août 2011 relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants 
de la population (ArRLoyers - L 20.05), ou lorsque ce logement entre dans la 
catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de 
l’art. 25 LDTR. Selon l'arrêté déterminant au moment des faits, comme selon 
celui actuellement en vigueur (Arrêté déterminant les catégories d’appartements 
où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 
4 février 2009 - ArAppart - L 5 20.03), il y a pénurie dans toutes les catégories 
d'appartements de une à sept pièces inclusivement.    

7) a. Selon la jurisprudence bien établie de la chambre de céans, ont été 
considérés comme relevant de l’entretien au regard de leur nature, l’installation de 

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nouveaux sanitaires, l’agencement des cuisines, la mise en conformité de 
l’installation électrique, la pose de nouveaux revêtements des sols et des parois, 
ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie (ATA/40/2010 du 26 janvier 
2010 et les références citées).  

  En revanche, la chambre administrative a retenu la réfection complète des 
peintures, papiers peints et parquets, avec pose des radiateurs, l’installation d’un 
agencement de cuisine et de nouveaux sanitaires et la mise en conformité des 
installations électriques dans un appartement de deux pièces et demie comme 
étant des travaux de rénovation soumis à autorisation (ATA/645/2012 précité).  

 b. Il convient toutefois de tenir compte également des circonstances dans 
lesquelles les travaux sont accomplis, et notamment de leur accumulation en 
raison d’un défaut d’entretien courant des bâtiments concernés (ATA/646/2010 
précité et les références citées).  

  Ainsi, le propriétaire d'un appartement a tout intérêt à entretenir 
régulièrement son immeuble et pour le prouver en cas de litige, à conserver les 
factures desdits travaux (Emmanuelle GAIDE et Valérie DEFAGO GAUDIN, 
op. cit., p. 195 - 196). Des travaux isolés, effectués depuis longtemps, ne 
démontrent pas la régularité de l'entretien. Par exemple, la seule réfection des 
peintures effectuée plus de vingt ans avant les travaux litigieux ne suffit pas pour 
considérer que l'appartement est régulièrement entretenu (ATA/370/2005 du 
24 mai 2005 consid. 3b.) 

 c. Des travaux d’entretien différés dans le temps dont le montant a eu des 
conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins 
prépondérants de la population, ont ainsi été jugés comme devant être soumis à 
autorisation. Ces coûts étaient respectivement de CHF 76'000.- et de 
CHF 47'897.- pour deux logements de cinq pièces (CHF 15'200.- et CHF 9'579.40 
par pièce l'an ; ATA/328/2013 précité) ; CHF 28’519.- pour un deux pièces et 
demie (CHF 11’408.- par pièce l’an ; ATA/645/2012 précité), de CHF 28’342.- 
pour un trois pièces (CHF 9’447.- par pièce l’an ; ATA/646/2010 précité), de 
CHF 38’213.- pour un trois pièces et demie (CHF 10’918.- par pièce l’an ; 
ATA/278/2006 du 16 mai 2006) ; CHF 44'000.- pour un quatre pièces 
(ATA/659/2004 du 24 août 2004) ; CHF 49'874.- pour un quatre pièces 
(ATA/618/2004 du 5 août 2004).  

 d. Par contre, ne sont pas assujettis à la loi les travaux d'entretien courant qui 
devraient être pris en charge par le compte d'exploitation de l'immeuble et qui ne 
devraient donc pas provoquer d'augmentation de loyer ou n'entraîner qu'une 
modeste hausse de loyer (Emmanuelle GAIDE et Valérie DEFAGO GAUDIN, 
op. cit., p. 207). 

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8)  Selon l’art. 44 LDTR, celui qui contrevient aux dispositions de la LDTR est 
passible des mesures et sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 de 
la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 
05), sous réserve des peines plus élevées prévues par le Code pénal suisse du 
21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). Le département notifie aux intéressés par 
lettre recommandée les mesures qu’il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution 
(art. 130 LCI). Les propriétaires ou leurs mandataires sont tenus de se conformer 
aux mesures ordonnées par cette autorité (art. 131 LCI). 

  Parmi les mesures administratives à disposition de l’autorité compétente, 
figure l’ordre de remise en conformité (art. 129 let. e LCI). L’objectif d’une telle 
mesure est de rétablir une situation conforme au droit. Dans le domaine de la 
LDTR, si le département constate que des travaux ont été effectués sans 
autorisation, la première des mesures adéquate à sa disposition dans cette situation 
est d’ordonner le dépôt d’une requête à celui qui ne s’est pas soumis à une telle 
obligation. 

9) a. En l'espèce, les travaux entrepris au mois d’août et septembre 2011 se sont 
élevés à CHF 44'046.45. Il s'est agi d'une remise à neuf de tout l'appartement à 
teneur du dossier du DALE et des pièces produites par la recourante.  

  Selon ces mêmes documents, CHF 12'836.60 avaient été dépensés par la 
caisse entre 1992 et 2010 pour des travaux dans l’appartement, dont CHF 3'189.- 
étaient liés à des problèmes de plomberie, robinetterie ou fuites d’eau.  

   Contrairement à ce que soutient la recourante, les travaux effectués entre 
1992 et 2010 ne sont pas suffisants pour admettre que l’appartement a été 
régulièrement entretenu. Cela explique l’importance des sommes qui ont dû être 
investies durant l’été 2011. Il s'agit donc bien de travaux d'entretien différés dans 
le temps, assujettis à la LDTR et soumis à autorisation.  

 b. Ce constat s'impose également en raison du coût des travaux et de leur 
impact sur le loyer, qui a augmenté de plus de 50 %, passant de CHF 18’000.- à 
CHF 26'400.- puis CHF 28'200.- et enfin CHF 30'000.-, soit en moyenne 
CHF 28’200 .-. 

  Le fait que le loyer avant travaux ne correspondait déjà pas aux besoins 
prépondérants de la population ne permet pas de soustraire ces travaux à la LDTR. 
En effet, dans l'ATA/328/2013 précité, confirmé par le Tribunal fédéral, des 
travaux importants effectués dans un appartement dont le loyer dépassait déjà, 
avant ceux-ci, le montant maximal du loyer correspondant aux besoins 
prépondérants de la population ont été assujettis à la LDTR. Il en est de même 
dans l'ATA/334/2014 du 13 mai 2014 et dans l’ATA/440/2015 du 12 mai 2015. 
Par ailleurs, dans la mesure où ce logement entre dans la catégorie des 

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appartements pour lesquels règne la pénurie au sens de l’art. 25 LDTR, il 
correspond en tout état de cause aux besoins prépondérants de la population. 

10)  En tous points mal fondé, le recours sera rejeté.  

11)  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge de 
la recourante (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure ne lui sera 
allouée (art. 87 al. 2 LPA). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 6 octobre 2014 par la Caisse de Pensions 
Givaudan contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
2  septembre 2014 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 1’500.- à la charge de la Caisse de Pensions Givaudan ; 

dit qu’il ne lui est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Pascal Pétroz, avocat de la recourante, au 
département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, ainsi qu’au Tribunal 
administratif de première instance. 

Siégeants : M. Verniory, président, MM. Thélin et Dumartheray, Mme Payot Zen-
Ruffinen, M. Pagan, juges. 

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Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

J.-M. Verniory 
 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 
 
 
 
 
Genève, le  

 

  
 
 
 
 

la greffière :