# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2a861a5a-aa7d-563e-a0d8-3449ac959343
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-03-30
**Language:** fr
**Title:** Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 30.03.2010 CC.2004.59 (INT.2010.297)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_001_CC-2004-59_2010-03-30.html

## Full Text

Réf. : CC.2004.59-CC1/vh

A.                           
X., née en 1915 et de nationalité
néerlandaise, a hérité de la propriété du domaine D.  à [...]. La propriété est sous la protection
de la législation sur les monuments et sites depuis le 13 février 1979. Le 27
décembre 1983, la défenderesse a procédé à la division de la parcelle en deux
nouveaux articles, l’un des deux (article 3828 du cadastre de [...]) étant
constitué en propriété par étages (ci-après PPE) et réparti de la manière
suivante:

-     
article 3835 A                                   167/000

-     
article 3836 B                                   280/000

-     
article 3837 C                                  118/000

-     
article 3838 D                                  388/000

-     
article 3839 E                                   47/000

                        Le
12 mai 1986, V. a acquis les unités B et D, et le 21 juillet 1986 l’unité C. Il
est donc devenu copropriétaire pour 786 millièmes, X. restant propriétaire des
214 millièmes restants (D.27, p.1, 3, 4 et 5).

                        Consécutivement
à une poursuite en réalisation du gage, les unités d’étages de V. ont fait
l’objet d’une vente aux enchères par l’office des poursuites de Boudry le 22
novembre 1996. Les unités B, C et D ont été attribuées en copropriété à W. et M.
à raison de 99%, respectivement 1%. Par acte de vente et constitution d’un
droit de préemption conditionnels du 7 mai 1999, W. a vendu sa part sur la
copropriété à M. qui est devenue seule propriétaire des unités d’étage B, C et
D.

                        Le
17 août 2000, la défenderesse a créé la Fondation X. dont le but est de mettre
en valeur le Centre C. en y promouvant toutes activités culturelles,
scientifiques ou de nature à éveiller le sens créatif et la réflexion. Par
transfert immobilier du même jour, X. a fait apport à la Fondation précitée du Centre
C. correspondant à l’article 3839 E de la PPE D.

                        Jusqu’en
automne 2002, la défenderesse a vécu par intermittence en Suisse. Par la suite,
elle est retournée s’installer définitivement en Hollande.

B.                           
A l’époque
où il était propriétaire des unités d’étages B, C et D, V. a entrepris divers
travaux. En 1988, il a transformé, rénové et assaini les unités dont il était
propriétaire. Ces travaux ont nécessité une autorisation de construire. Dans la
demande de sanction définitive du 15 avril 1988, qui décrit les travaux à
entreprendre, est notamment mentionné: "assainir et isoler la toiture,
la couverture et reposer des ferblanteries neuves en cuivre avec système
antifoudre" et "suppression de la citerne à mazout +
transformation local caves". Le point 3 du document mentionne que
"les travaux de rénovation-assainissement et de transformation, ne
concernent que les articles appartenant à V. ". Par ailleurs, V.
écrivait à la commune de [...] en date du 5 juillet 1992: "Les travaux
de la partie d’immeuble dont je suis propriétaire sont pratiquement terminés".
Le formulaire de demande de sanction définitive des plans porte la signature de
V., mais non celle de X.

                        Durant la période des travaux, la
défenderesse a fait divers reproches à V., en particulier celui de la mettre à
l’écart lors de la commande de travaux sur les parties communes (toiture,
conduites, chauffage: témoignage de Me S., D.49). Par courrier de sa mandataire
de l’époque du 2 novembre 1993, X. faisait
savoir au Conseil communal de [...] que le règlement de copropriété prévoyait
expressément que les murs, les façades, la charpente et le toit, les fenêtres,
etc. constituaient des parties communes, mais que certains travaux entrepris
par V. touchaient en réalité à des parties communes, alors que son accord
n’avait été ni demandé, ni obtenu. Cette position a été contestée par le
mandataire de V. Quant au Conseil communal de [...], il a informé les parties
le 23 décembre 1993 que pour lui, "il
s’agit d’une affaire de droit privé, pour laquelle un arrangement doit être
trouvé entre les copropriétaires concernés". En octobre 1995, X. a
fait rédiger une demande en cessation du trouble par sa mandataire, dans
laquelle elle reprochait notamment à V. de violer ses droits de propriété et
les dispositions du règlement de copropriété. Cette demande n’a toutefois pas
été déposée au Tribunal.

C.                           
Concernant
la gestion de la PPE, les copropriétaires ont tenu des réunions lors desquelles
chacun disposait d’une voix, peu importe les millièmes qu’ils possédaient. Me S.,
mandataire de X. à l’époque de la vente des unités d’étages du Pontet,
assistait à ces assemblées. Les
relations entre V. et X. ont rapidement été conflictuelles, en
particulier au sujet de l’exécution des travaux et l’emploi des parties
communes. Dès 1990, E. de la fiduciaire F. a été nommé administrateur de la PPE
D. Toutefois et au vu des difficultés d’entente entre les copropriétaires,
aucun budget n’a été établi et les comptes 1986 à 1999 de la propriété n’ont
pas été bouclés.

D.                           
Au cours
de l’année 2001, La régie immobilière I. a été nommée en tant
qu’administratrice de la PPE D. avec effet rétroactif au 1er janvier
2001. Par courrier du 29 novembre 2001, les copropriétaires ont été convoqués à
une première assemblée le 5 décembre 2001. Chacun y a participé ou s’est fait
représenter. A cette occasion, l’assemblée a abordé le sujet des comptes 1986 à
1999. L’administratrice a soumis aux copropriétaires un tableau récapitulant le
montant des charges payées pour la PPE entre 1986 et 1999, soit un total de
182'794.75 francs. La dernière ligne du tableau présenté aux copropriétaires
indiquait: "Total des charges payées par M. (1997 à 1999) Fr. 26'645.60
(1997 à 1999 ./. Fr. 1'200.00 )". Un second tableau
répartissait le montant total entre les copropriétaires à raison de leurs
millièmes respectifs, soit 214 millièmes pour X. et 786
millièmes pour M. Quand bien même certaines pièces justificatives qui n’étaient
pas encore en possession de l’administratrice devaient ultérieurement leur être
présentées, les copropriétaires ont déclaré accepter d’ores et déjà le mode de
répartition proposé. En outre, l’assemblée des copropriétaires a décidé de
servir un intérêt de 5% l’an sur les avances de charges effectuées par M. Le
procès-verbal de l’assemblée du 5 décembre 2001 a été contresigné par X. le 14
décembre 2001 et renvoyé à l’administratrice.

                        Le 19 décembre 2001, la défenderesse s’est
acquittée de sa part aux charges pour les années 2000 et 2001 (D.16/11).

                        En
date du 21 décembre 2001, X., par son mandataire actuel, a transmis à La régie
immobilière I. un lot de factures dont elle s’était acquittée entre 1986 et
1999. En vue du bouclement des exercices concernés, elle demandait que le
montant total de ces factures – 10'798.75 francs – soit ventilé entre les
copropriétaires conformément au règlement de copropriété.

E.                           
Une seconde assemblée convoquée par La
régie immobilière I. s’est tenue en date du 17 juin 2002. Chacun des
copropriétaires était présent ou représenté. Concernant les comptes pour les
années 1986 à 1999, W. a présenté un tableau récapitulant les charges avancées
durant cette période et l’intérêt à 5% au 31 décembre 2001. Dit intérêt avait
été calculé non seulement pour les avances de 1997 à 1999, soit celles de M.,
mais aussi sur celles de 1986 à 1996, soit sur les montants avancés par V. Le
montant total des charges était de 173’884.40 francs et celui des intérêts de
86'900.53 francs. La différence entre le total des charges présenté et celui
ressortant de l’annexe au procès-verbal de l’assemblée du 5 décembre 2001 n’a
pas fait l’objet d’explications. Le procès-verbal mentionnait que les
copropriétaires ont accepté le principe du calcul des intérêts sur avances de
charges tel que présenté et que "les écritures ont été vérifiées par X.
qui les approuvent (sic) hormis 4 factures dont elle demande les
justificatifs 3 x RS gestion S.A. de Fr. 3'090.-, Fr. 40'600.- et Fr. 13'195.-
ainsi que T.  de Fr. 14'951.80".
Le procès-verbal n’a toutefois pas été contresigné par les copropriétaires,
seul le budget des charges à payer pour l’exercice 2002 porte leurs signatures
respectives.

F.                           
Se basant sur le procès-verbal de
l’assemblée du 17 juin 2002, La régie immobilière I. a demandé à X. de
s’acquitter de la somme de 12'157.40 francs au titre de sa part de charges pour
les années 1986 à 1999, dont il était provisoirement déduit le total des
factures contestées, soit 71'836.80 francs.

                        Par
courrier du 4 septembre 2002, la défenderesse a informé La régie immobilière I.
de sa volonté de solder le problème de sa part aux charges pour les années 1997
à 1999 par un versement de 6'828.40 francs (214 millièmes de 26'645.60 francs
de charges, augmentés de 5'262.80 francs d’intérêts de retard). Concernant la
période 1986 à 1996, elle a contesté que des frais d’entretien pour 78'242.30
francs aient été avancés par V. Elle a également fait valoir que les
prétentions concernant cette période étaient atteintes de prescription.
Toutefois, au vu de la première assemblée sous l’égide de La régie immobilière
I., elle limitait son exception de prescription au 5 décembre 1991. Au surplus,
elle a déclaré compenser partiellement les montants réclamés par les paiements
qu’elle avait effectués entre le 30 août 1994 et le 22 janvier 1999 pour un
total de 5'518.75 francs dont il était question dans son courrier du 21
décembre 2001. Elle s’est également prévalue de la compensation pour une somme
de 1'300 francs, montant des charges qu’elle avait réglé entre le 10 décembre
1991 et le 31 décembre 1992. Enfin, elle s’est réservé le droit d’opposer
compensation avec le dommage créé par les travaux effectués par V. Par courrier
du 6 septembre 2002, la défenderesse a confirmé qu’elle ne donnerait pas suite
à l’interpellation de La régie immobilière I. pour la somme de 12'157.40 francs.

G.                          
Le 7 novembre 2002, l’administration
de la copropriété a fait parvenir à l’office des poursuites une réquisition
contre X. pour un montant de 49'277.70 francs avec intérêts à 8% dès le 1er
janvier 2000 à titre de solde des charges dues à la PPE au 31 décembre 1999.
Aucun commandement de payer n’a été notifié à la défenderesse, l’office
susmentionné indiquant qu’elle était partie sans laisser d’adresse.

                        Le
3 janvier 2003, X. a versé 6'828.40 francs représentant sa part aux charges
avancées pour les années 1997 à 1999.

H.                           
Le 20 janvier 2003, la communauté
des copropriétaires a sollicité du Tribunal civil du district de Boudry le
séquestre de l’unité d’étages détenue par X. dans la PPE D., des meubles qui
garnissent les locaux et de tout avoir, tout compte bancaire et toute somme détenus
par la débitrice auprès de la banque B. La requête a été admise par ordonnance
du 23 janvier 2003 rendue sans citation préalable des parties, à concurrence de
12'157.40 francs avec intérêts à 5% l’an dès le 4 septembre 2002.

                        Le
3 février 2003, X. a fait opposition au séquestre.Par ordonnance du 12 novembre 2003, le président du tribunal a
admis l’opposition et partant, rejeté la requête de la communauté des
copropriétaires et annulé l’ordonnance du 23 janvier 2003. Le juge a retenu en
substance que s’il paraissait vraisemblable que la PPE puisse être titulaire
d’une créance à l’encontre de X., l’existence et l’étendue de dite créance
n’avaient pas été rendues suffisamment vraisemblables. Dès lors, les conditions
du séquestre n’étaient pas remplies et l’opposition devait être admise.

                        Sur
recours de la communauté des copropriétaires requérante, la Ire Cour
civile a ordonné le 15 mars 2004 le séquestre sur l’unité d’étage de X., des
meubles qui la garnissent ainsi que de tout avoir ou compte bancaire
appartenant à l’intimée auprès de la banque B. à concurrence de 23'926.35
francs avec intérêts à 5% l’an dès le 4 septembre 2002. L’arrêt a retenu qu’il
découlait des deux procès-verbaux des assemblées de copropriétaires des 5
décembre 2001 et 17 juin 2002 la vraisemblance que X. avait admis le montant
des charges mentionnées dans le tableau intitulé "récapitulation 1986 à
19992, soit 182'794.95 francs, sous réserve des factures litigieuses
représentant 71'836.80 francs. De cette somme, il fallait encore retirer le
solde positif du compte de 1996, soit 8'437 francs et les acomptes de 3'149.90
et 6'828.40 francs et ajouter la part de l’intimée aux intérêts (214 millièmes
de 86'900.50 francs). L’argument de la prescription a été écarté au motif que
la signature apposée sur le procès-verbal du 5 décembre 2001 valait, au stade
de la vraisemblance, reconnaissance de dette au sens de l’article 135 CO.

I.                            
En date du 19 avril 2004, la
communauté des copropriétaires de la PPE D. a introduit une demande en
reconnaissance de dette à l’encontre de X. devant la Cour de céans. Elle
conclut, sous suite de frais et dépens, à la condamnation de la défenderesse au
paiement du montant de 38'158.45 francs garanti par les biens faisant l’objet
du séquestre, au prononcé de la mainlevée définitive de l’opposition formée à
la poursuite et à la validation du séquestre prononcé. Elle fait valoir que la
part aux charges avancées et intérêts pour les exercices de 1986 à 1999 de la
défenderesse s’élève à 38'158.45 francs. Ce calcul prend en compte les factures
litigieuses concernant les travaux et se base sur 182'794.75 francs de charges
et 86'900.50 francs d’intérêts. Selon la demanderesse, il se justifie que trois
des quatre factures soient prises en compte dès lors que les justificatifs ont
été retrouvés et produits. Les factures datent du 31 mars 1988, du 21 août et
21 décembre 1990. La demanderesse tient compte de la déduction de plusieurs
montants en faveur de X., soit 8'437 francs et 3'149. 95 francs à titre de
soldes positifs et 6'828.40 francs à titre d’acompte du 3 janvier 2003.

                        Le
30 juillet 2004, la défenderesse a soulevé un moyen préjudiciel concluant à
l’irrecevabilité de la demande en raison de l’incompétence du tribunal saisi
(D.5). Le moyen préjudiciel a été retiré suite à l’audience du 15 février 2005.

J.                           
Dans sa réponse du 20 avril 2005, la
défenderesse conclut, sous suite de frais et dépens, au rejet de toutes les
conclusions de la demande. Concernant les travaux exécutés par V. et dont les
factures ont été prises en compte dans le décompte de la demanderesse, X.
allègue qu’il les a exécutés par l’intermédiaire de la société qu’il possédait
alors, soit R. SA. Les travaux n’étaient ni nécessaires, ni utiles et à aucun
moment le copropriétaire de l’époque ne lui avait demandé son accord. Dès lors,
aucune participation financière à ces travaux ne peut lui être réclamée. Elle
allègue également s’être acquittée de sa part aux charges et aux intérêts pour
les années 1997 à 1999. Concernant les années 1986 à 1996, elle soutient que la
demanderesse n’est titulaire d’aucune créance à son encontre dès lors qu’elle
n’a jamais avancé ou remboursé quelque montant que ce soit. Au surplus, elle
rappelle avoir invoqué – et renouvelle en procédure ces moyens – par courrier
de son mandataire du 4 septembre 2002 la prescription pour toutes les
prétentions antérieures au 5 décembre 1991, opposé compensation de toute
créance éventuelle de la demanderesse avec diverses factures avancées par elle
ou, subsidiairement, avec sa créance en dommage et intérêts résultant des
travaux effectués dès 1986 par V. Enfin, elle soutient, sur le fond du litige
et suite au retrait de son moyen préjudiciel, que le litige repose sur les
règles prévues par la LP et qu’il doit, par conséquent, être porté devant les
juridictions compétentes de son domicile, aux Pays-Bas.

K.                           
Dans sa réplique du 20 juin 2005, la
demanderesse allègue que les travaux litigieux portaient sur la transformation
du local de chauffage (enlèvement de la chaudière et de la citerne) et le
remplacement des canalisations de chauffage, eau, électricité et écoulement qui
étaient vétustes et défectueuses ainsi que sur l’installation d’un
paratonnerre. Partant, ces travaux touchaient les parties communes de la PPE et
étaient justifiés. La communauté demanderesse augmente ses conclusions en
majorant la somme demandée d’un intérêt à 5% l’an dès le 1er janvier
2002.

L.                           
X. fait valoir dans sa duplique que
si des travaux relatifs à la chaudière ont été entrepris par V., c’est que ce
dernier souhaitait pouvoir disposer du local pour ses locataires et que
partant, il a fait déplacer l’installation. Concernant le paratonnerre, elle en
a contesté l’utilité dès lors qu’elle avait fait aménager, à ses frais, une
telle protection sur le toit de la tourelle qui était amplement suffisante pour
prévenir tout risque.

M.                          
Dans le cadre de l’administration
des preuves, divers dossiers relatifs à la PPE D. ont été requis, notamment
ceux concernant la mise aux enchères et l’adjudication des unités d’étages B, C
et D. Des éléments comptables ont également été apportés au dossier; en
particulier, il a été requis de La régie immobilière I. la preuve du paiement
de toutes les factures payées pour le compte de la copropriété et la preuve du
remboursement par la copropriété des montants avancés par V. et/ou M. La régie
immobilière I. a déposé les relevés annuels du compte de la copropriété ainsi
que les factures relatives à la PPE pour les années 1988 à 1996 adressées à V.
Le témoignage de Me S. a été recueilli par voie de questionnaires et le juge
instructeur a recueilli celui de Gilbert P., architecte. La demanderesse a
sollicité l’interrogatoire de X. Cet acte d’instruction a été requis le 18
janvier 2007 et recueilli par la voie d’une commission rogatoire internationale
(ci-après CRI) le 27 octobre 2008, la défenderesse, pour des raisons de santé,
ne pouvant se rendre en Suisse.

N.                           
Par ordonnance du 18 mars 2009, la
procédure probatoire a été clôturée et un délai octroyé aux parties afin
qu’elles déposent leurs conclusions en cause, ce qui fut fait le 20 août 2009.
Tant la demanderesse que la défenderesse ont renoncé à plaider la cause et
accepté un jugement par voie de circulation.

C O N S I D E R A N T

1.                           
La défenderesse reprend, dans son
argumentation au fond, le moyen tiré de l’incompétence ratione loci du tribunal suisse, vu son domicile aux Pays-Bas,
moyen qu’elle avait soulevé sous la forme d’un moyen préjudiciel, puis retiré.
La demanderesse pour sa part maintient que la compétence du tribunal du lieu de
situation de l’immeuble est donnée pour connaître d’une prétention de la
communauté de copropriétaires d’étages contre un copropriétaire en paiement de
sa contribution. 

                        A
cet égard, on relèvera d'une part qu'il n’apparaît pas que la compétence
exclusive du for du domicile de la défenderesse soit donnée en l’espèce (voir
l’article 6 ch.4 CL ou l’article 16 ch.1 litt.a CL, qui désigne au contraire
comme exclusivement compétent le tribunal du lieu de situation de l’immeuble
pour les actions en matière de droits réels immobiliers). D’autre part, si les
parties ont renoncé à la clause compromissoire d’arbitrage contenue dans le
règlement de copropriété, rien n’indique qu’elles auraient aussi renoncé à la
clause de prorogation de for (art.45 du règlement, immédiatement suivi de la
signature de la défenderesse), prorogation parfaitement valable même au regard
de la CL (art.17 précité, en particulier son alinéa 3 qui réserve identiquement
la compétence exclusive visée à l’article 16 déjà cité). Au demeurant, si
l’action en validation du séquestre ne crée pas un for international (art.3
CL), elle est fondée sur un rapport de droit existant entre la communauté des
copropriétaires d’étages et l’un d’eux, ce qui en fait une action propter rem, visée aussi par l’article 16 ch.1 CL (voir aussi CO – LP, Stoffel – Chabloz, art.279 N.28-30; Steinauer,
Les droits réels vol. I, 3ème édition, n.1300). Par un biais comme par l’autre,
le for du lieu de situation de l’immeuble est donné.

                        L’une
des Cours civiles du Tribunal cantonal est ainsi compétente, au vu de la valeur
litigieuse de plus de 38'000 francs en capital (art.9 et 21 OJN).

2.                           
Sur le fond, X. soutient à titre
principal que la demanderesse, en sa qualité de communauté des copropriétaires
de la PPE D., n’est pas titulaire des créances invoquées. Dès lors que les
charges relatives aux exercices 1986 à 1996 ont été avancées par l’ancien
copropriétaire et que la communauté n’établit pas lui avoir remboursé ces
montants, le titulaire des créances invoquées est V. et non la demanderesse.

                        a) La capacité d’ester
appartient à quiconque a l’exercice des droits civils. Aux termes de l’article 712l CC,
concernant l’exercice des droits civils de la PPE, la communauté acquiert, en
son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des
copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation.
Elle peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que
poursuivre et être poursuivie. Toutefois, la capacité d’ester de la
communauté des copropriétaires d’étages se limite au cadre de la gestion de
l’immeuble en PPE (Wermelinger, La propriété par étages, Fribourg 2002,
n.160 et 164 ad art.712l, p.484).

                        A
qualité pour agir celui qui a droit à l'obtention d'un jugement au fond. Elle
est reconnue de manière générale à qui prétend un droit propre. S'agissant
d'une action en paiement, cette qualité appartient en principe à quiconque se
prétend créancier. Un défaut de qualité pour agir aboutit à l’irrecevabilité de
la demande. La qualité pour agir doit être distinguée de la légitimation,
laquelle concerne le fond, soit la titularité du droit invoqué. Le défaut de légitimation aboutit au mal fondé de la demande (voir
à ce sujet Bohnet/Schweizer, Les défenses relatives à l'instance et à
l'action, RJN 1997, p.53ss nos 106ss et p. 64ss nos 138ss).

                        b)
En l’espèce, le litige porte sur les charges et frais engendrés par la PPE et
avancés par un copropriétaire; il concerne donc la gestion de l’immeuble en
PPE, de sorte que la communauté des copropriétaires a la capacité d’ester en
justice. La demanderesse se prétend créancière de X. pour un montant de
38'158.45 francs avec intérêts à 5% l’an dès le 1er janvier 2002;
elle a donc la qualité pour agir. Reste ainsi à examiner la question de fond,
celle de la titularité des créances invoquées.

                        A
titre liminaire, il y a lieu de constater que la défenderesse s’est valablement
et entièrement acquittée de sa part aux charges et intérêts 1997 à 1999 par le
versement de 6'828.40 francs. Contrairement à ce que prétend la demanderesse,
le versement de ce montant est intervenu à titre de solde, pour assumer sa part
sur les avances faites par M., et non à titre d’acompte. En effet, le
mandataire de X. a toujours précisé la destination de ce montant, ce qui à l’époque
n’a jamais été contesté. Ainsi, seuls les comptes des exercices 1986 à 1996
restent litigieux.

                        c)
Chaque copropriétaire est débiteur de son obligation de contribution au sens de
l’article 712h CC vis-à-vis de la
communauté des copropriétaires. Partant, cette dernière est créancière de
chaque contribution de chacun des copropriétaires et dispose de la possibilité
d’actionner le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de sa dette (art.712l al.2 CC).
Si en revanche un copropriétaire d’étage paie plus que ce qu’il doit en
fonction de la clé de répartition, il bénéficie d’un recours contre les autres
propriétaires d’étages, l’article 649 al.2 étant applicable en cas de PPE, à la
condition supplémentaire qu’il ait agi dans les limites tracées par les
articles 647 à 647e CC.
L’action récursoire se prescrit par dix ans (ATF 119
II 404, cons.4, JdT 1995 I 180, qui renvoie à ATF 119
II 330; Wermelinger, op. cit. n.31 ad art.712h p.362 et n.191 ad art. 712l p.490; Steinauer,
op. cit., n.1299-1300 p.362 et Giovanola, Les
obligations réciproques des propriétaires d’étages et leurs sanctions, thèse
1986, p.23). En ce cas, l’action appartient au copropriétaire qui a
"avancé" la part des contributions des autres copropriétaires en
versant à la communauté plus qu’il ne devait; il est titulaire à l’encontre des
autres copropriétaires d’une créance correspondant à l’excédent payé. La
communauté est titulaire d’une créance résiduelle contre les copropriétaires si
le total des contributions n’a pas été versé. Dans le cas contraire elle n’a
plus de créance et, partant, n’est pas légitimée à agir contre les
copropriétaires.

                        En
l’espèce, les montants réclamés par la demanderesse sont détaillés dans le
tableau "intérêts M. au
31/12/2001", qui a bien été présenté lors de l’assemblée du 17 juin
2002, comme l’a admis à nouveau la défenderesse dans le cadre de la commission
rogatoire internationale. Un examen de ce tableau révèle qu’il a été dressé sur
la base de toutes les factures adressées à V., payées par lui puis transmises
en copie comme justificatifs à l’administrateur. Les montants ressortant des
extraits du compte de la communauté ne sont quant à eux pas pris en compte dans
ce tableau. On peut relever à ce propos qu’un montant de 3'149.45 francs,
soustrait le 14 novembre 1989 du total des "montants réglés" dans
le tableau précité, est porté au débit du compte de la copropriété pour être
crédité en faveur de V. (extrait de compte 1989), ce qui montre que les comptes
étaient bien séparés. Cette opération démontre et confirme que, pour le
surplus, la demanderesse fait valoir auprès de la défenderesse les créances de V.
Pour autant, la demanderesse n’établit ni ne prétend s’être fait céder les
créances de ce dernier. Elle n’a donc pas la titularité des créances qu’elle
invoque. En conséquence, la demande doit être rejetée faute de légitimation
active de la communauté des copropriétaires demanderesse.

                        Quant
aux paiements effectués par la demanderesse elle-même selon les extraits de son
compte bancaire de 1989 à 1996, ils se montent à près de 32'000 francs. Ces
paiements sont clairement distincts de ceux opérés par V., ce qui peut être
encore vérifié sur la base du tableau "intérêts
M. au 31/12/2001" déjà
cité, où ils ne figurent pas! X. s’est acquittée de sa part de contribution dès
lors qu’il est admis à son crédit un solde de compte de 8'437 francs au 31
décembre 1996, selon le tableau récapitulatif et le listing élaborés par
l’administrateur. Or, sa part de charge sur les 32'000 francs en question
serait de 6'848 francs (214 millièmes de 32'000 francs = 6'848 francs).

                        d)
Certes la demanderesse invoque la gestion d’affaires parfaite et régulière de V.
en faveur de la copropriété. A la lumière des faits résumés ci-avant (litt. B),
ce cadre juridique est totalement en dehors de la réalité et donc inapplicable.
La défenderesse l’a rappelé dans la commission rogatoire et cela ressort à
l’envi du dossier, notamment celui requis de la commune de [...], où l’on voit
que les travaux sont entrepris par V. se présentant comme seul propriétaire (!)
et où les protestations de la défenderesse ont été écartées en 1993 par
l’autorité communale au motif qu’il s’agissait d’un litige à caractère privé
sans effet sur les plans sanctionnés trois ans auparavant. L’invocation d’un
quasi mandat, ou encore de la bonne foi, est vaine (conclusions en cause,
p.14 : "V. étant conscient
qu’il administrait, sans mandat, les parties communes de l’immeuble dont la
défenderesse était copropriétaire (…). Compte
tenu des circonstances, V. pouvait
raisonnablement, de bonne foi et en bonne logique, tenir que l’administration
des parties communes de la propriété par étages était « commandée »
par les intérêts de la communauté des propriétaires d’étages"). Au vu
des relations décrites unanimement par les témoins comme difficiles et
conflictuelles entre X. et V., la demanderesse ne peut pas exciper de la bonne
foi de ce dernier ni de sa croyance qu’il agissait dans l’intérêt bien compris
et présumé des copropriétaires, en se pliant de surcroît au règlement de la PPE
(D.3/1, et son article 24 qui impliquait de
facto l’unanimité entre les deux – à l'époque seuls copropriétaires - pour
prendre les décisions). Ayant agi à sa convenance et sans égard aux règles de
la copropriété, V. ne peut pas valablement avoir engagé par ses dépenses les
deniers de la communauté des copropriétaires, soit de facto ceux de l’autre copropriétaire. En conséquence, la
demanderesse n’est pas habilitée à se prévaloir d’une gestion d’affaire par V.
en sa faveur pour agir ensuite contre la défenderesse en remboursement de
sommes engagées par le supposé gérant.

3.                           
Même dans l’hypothèse où la
demanderesse serait titulaire des créances résultant du tableau "intérêts M. au 31/12/2001", la
défenderesse soutient à titre subsidiaire qu’elle ne serait débitrice d’aucun
montant, motifs pris de la prescription et de la compensation.

                        a)
Selon
l'article 135 al.1 CO, la
prescription est interrompue lorsque le débiteur reconnaît la dette.L’effet interruptif de la prescription
a lieu lorsque le débiteur reconnaît la dette dans son principe, peu importe
qu'il soit dans l'incertitude quant à son montant; la reconnaissance n'a pas à
se rapporter à une somme déterminée (ATF 119
II 368, cons.7a). Si le débiteur n'articule pas de chiffre, la
reconnaissance s'étend au montant qui s'avère dû au regard de l'obligation
reconnue et, s'il indique en revanche un montant déterminé, celui-ci constitue
la limite supérieure de sa volonté de reconnaissance (arrêt du TF du 17.06.2002
[5C.41/2002] cons.2.1). Le Tribunal fédéral a encore précisé dans
l’arrêt 134 III 591, cons.5.2.2, que le fait que le montant effectivement dû ne
soit pas déterminé ou qu’il soit contesté n’exclut pas une reconnaissance de
dette.

                        X. a soulevé l’exception de prescription qu’elle a limitée au 5 décembre
1991 en référence au délai de prescription de l’action de l’article 649 al.2 CC.
Elle a signé le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 5 décembre
2001. Ce faisant, elle a reconnu dans son principe l’existence d’une dette
majorée d’intérêts à 5% l’an. En accord avec la défenderesse, il faut admettre
que cette reconnaissance ne saurait avoir d’effet au-delà du délai de dix ans
prévu par l’article 127 CO. Ce délai
est applicable à toutes les actions sauf disposition contraire, de sorte qu’il
est aussi opposable dans le cadre d’une action de la communauté contre un
copropriétaire (voir ci-dessus, cons.2c). Ainsi, toutes les créances
antérieures au 5 décembre 1991 sont prescrites et doivent être écartées; tel
est le cas notamment des factures du 31 mars 1988, du 21 août et 21 décembre
1990. A ce propos, il est pour le moins paradoxal que V. déclare dans sa
demande d’approbation des plans que les travaux toucheront uniquement sa
propriété, se passant ainsi de requérir l’accord des autres copropriétaires (de facto la seule défenderesse, à
l'époque), mais que par la suite une participation aux frais des travaux
expressément mentionnés dans la demande – chaudière et paratonnerre – soit
exigée de ces mêmes autres copropriétaires au motif qu’ils touchent aux parties
communes.

                        b)
Le montant des créances qui peuvent être prises en compte – selon le tableau
"intérêts M. au 31/12/2001"
– à l’encontre de la défenderesse doit être calculé de la manière suivante:

 

-  Charges 5
décembre 1991 – 31 décembre 1996:                      Fr.     43'806.55

-  Intérêts 5 décembre 1991 – 31 décembre 1996:                        Fr.     17'193.30

Total
intermédiaire                                                                        Fr.     60'999.85

dont part de X.
 (214 millièmes):                                                  Fr.     13'053.96

-  Déduction des soldes reconnus  (8'437.00
+ 3'149.95):            Fr.     11'586.95

Total                                                                                              Fr.       1'467.01

                                                                                                      =============

                        On
pourrait encore se demander si les intérêts sur les avances de charges de 1991
à 1996 doivent être retenus. En effet, bien que le procès-verbal de l’assemblée
du 17 juin 2002 mentionne que les copropriétaires acceptent les comptes
présentés par W., celui de l’assemblée du 5 décembre 2001 – signé et valant
reconnaissance de dette – mentionne qu’un intérêt sera servi sur les avances de
M. Or comme mentionné ci-dessus, la défenderesse s’est acquittée de cette dette
augmentée des intérêts convenus. Partant, il serait juste d’inclure ici les
intérêts.

                        c)
La question peut toutefois demeurer ouverte dès lors que X., par son
mandataire, a opposé en compensation d’une éventuelle dette les factures
qu’elle a payées pour la PPE entre le 30 août 1994 et le 22 janvier 1999 et qui
n’avaient pas été ventilées entre copropriétaires. Le total de ces factures est
de 5’516.75 francs, dont elle n’est redevable que pour sa part de 214 millièmes
(soit 1'180.60 francs). Elle peut donc se prévaloir d’une créance de 4'335.15
francs (5’516.75 francs ./. 1'180.60 francs) compensant largement la dette
ci-dessus de 1'467.01 francs.

4.                           
Au vu de ce qui précède, la demande
apparaît entièrement mal fondée, ce qui aura pour effet la levée du séquestre (art.
280, ch. 3 LP). Les frais de la procédure, incluant les frais de traduction de
la commission rogatoire internationale, seront mis à la charge de la
demanderesse, ainsi qu’une indemnité de dépens de 7'000 francs en faveur de la
défenderesse.

Par ces motifs,

LA Ire COUR CIVILE

1.   
Rejette la demande.

2.   
Lève le séquestre prononcé le 15 mars
2004 à concurrence de 23'926.35 francs avec intérêts à 5%
l’an dès le 4 septembre 2002 sur l’unité d’étage
de X., sise D. à [...], les meubles qui la garnissent, ainsi que sur tout avoir
ou compte bancaire lui appartenant auprès de la banque B..

3.   
Met
les frais judiciaires, arrêtés à 2'456.25 francset avancés par la
demanderesse, à la charge de cette dernière.

4.   
Condamne la demanderesse à verser à la
défenderesse une indemnité de dépens de 7'000 francs.

Neuchâtel,
le 30 mars 2010

 

Art. 712h CC

II. Frais et
charges communs

1. Définition
et répartition

1 Les copropriétaires contribuent aux charges
communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la
valeur de leurs parts.

2 Constituent en particulier de tels charges et
frais:

1. 

les
dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections
des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et
installations communs; 

2. 

les
frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur; 

3. 

les
contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des
copropriétaires; 

4. 

les
intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le
bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.

3 Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages
ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires,
il en est tenu compte dans la répartition des frais.

Art. 712l CC

III. Exercice
des droits civils

1 La communauté acquiert, en son nom, les
avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires
et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation.

2 Elle peut, en son nom, actionner ou
être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie.1

1 Nouvelle teneur selon le ch. 2 de l'annexe à
la loi du 24 mars 2000 sur les fors, en vigueur depuis le 1er janv.
2001 (RS 272).

Art. 127 CO

G.
Prescription

I. Délais

1. Dix ans

Toutes les
actions se prescrivent par dix ans, lorsque le droit civil fédéral n'en dispose
pas autrement.

Art. 135 CO

IV.
Interruption

1. Actes
interruptifs

La
prescription est interrompue:

1. 

lorsque
le débiteur reconnaît la dette, notamment en payant des intérêts ou des
acomptes, en constituant un gage ou en fournissant une caution; 

2. 

lorsque
le créancier fait valoir ses droits par des poursuites, par une action ou une
exception devant un tribunal ou des arbitres, par une intervention dans une
faillite ou par une citation en conciliation.

Art. 6 Convention de Lugano

Ce même
défendeur peut aussi être attrait:

1. 

s'il
y a plusieurs défendeurs, devant le tribunal du domicile de l'un d'eux; 

2. 

s'il
s'agit d'une demande en garantie ou d'une demande en intervention, devant le
tribunal saisi de la demande originaire, à moins qu'elle n'ait été formée que
pour traduire hors de son tribunal celui qui a été appelé; 

3. 

s'il
s'agit d'une demande reconventionnelle qui dérive du contrat ou du fait sur
lequel est fondée la demande originaire, devant le tribunal saisi de celle-ci; 

4. 

en
matière contractuelle, si l'action peut être jointe à une action en matière de
droits réels immobiliers dirigée contre le même défendeur, devant le tribunal
de l'Etat contractant où l'immeuble est situé.

Art. 16 Convention de Lugano

Sont seuls
compétents, sans considération de domicile:

1. a) en matière
de droits réels immobiliers et de baux d'immeubles, les tribunaux de l'Etat
contractant où l'immeuble est situé; 

b)

toutefois,
en matière de baux d'immeubles conclus en vue d'un usage personnel temporaire
pour une période maximale de six mois consécutifs, sont également compétents
les tribunaux de l'Etat contractant dans lequel le défendeur est domicilié, à
condition que le locataire soit une personne physique et qu'aucune des parties
ne soit domiciliée dans l'Etat contractant où l'immeuble est situé;

2. 

en
matière de validité, de nullité ou de dissolution des sociétés ou personnes
morales ayant leur siège sur le territoire d'un Etat contractant, ou des
décisions de leurs organes, les tribunaux de cet Etat; 

3. 

en
matière de validité des inscriptions sur les registres publics, les tribunaux
de l'Etat contractant sur le territoire duquel ces registres sont tenus; 

4. 

en
matière d'inscription ou de validité des brevets, marques, dessins et modèles,
et autres droits analogues donnant lieu à dépôt ou à un enregistrement, les
juridictions de l'Etat contractant sur le territoire duquel le dépôt ou l'enregistrement
a été demandé, a été effectué ou est réputé avoir été effectué aux termes d'une
convention internationale; 

5. 

en
matière d'exécution des décisions, les tribunaux de l'Etat contractant du lieu
de l'exécution.

Art.
17 Convention de Lugano

1.  Si
les parties, dont l'une au moins a son domicile sur le territoire d'un Etat
contractant, sont convenues d'un tribunal ou de tribunaux d'un Etat contractant
pour connaître des différends nés ou à naître à l'occasion d'un rapport de
droit déterminé, ce tribunal ou les tribunaux de cet Etat sont seuls
compétents. Cette convention attributive de juridiction est conclue:

a) 

par
écrit ou verbalement avec confirmation écrite, soit 

b) 

sous
une forme qui soit conforme aux habitudes que les parties ont établies entre
elles, soit 

c) 

dans
le commerce international, sous une forme qui soit conforme à un usage dont les
parties avaient connaissance ou étaient censées avoir connaissance et qui est
largement connu et régulièrement observé dans ce type de commerce par les
parties à des contrats du même type dans la branche commerciale considérée.

Lorsqu'une
telle convention est conclue par des parties dont aucune n'a son domicile sur
le territoire d'un Etat contractant, les tribunaux des autres Etats
contractants ne peuvent connaître du différend tant que le tribunal ou les
tribunaux désignés n'ont pas décliné leur compétence.

2.  Le
tribunal ou les tribunaux d'un Etat contractant auxquels l'acte constitutif d'un
trust attribue compétence sont exclusivement compétents pour connaître d'une
action contre un fondateur, un trustee ou un bénéficiaire d'un trust, s'il s'agit
de relations entre ces personnes ou de leurs droits ou obligations dans le
cadre du trust.

3.  Les
conventions attributives de juridiction ainsi que les stipulations similaires d'actes
constitutifs de trust sont sans effet si elles sont contraires aux dispositions
des art. 12 et 15 ou si les tribunaux à la compétence desquels elles dérogent
sont exclusivement compétents en vertu de l'art. 16.

4.  Si
une convention attributive de juridiction n'a été stipulée qu'en faveur de l'une
des parties, celle-ci conserve le droit de saisir tout autre tribunal compétent
en vertu de la présente convention.

5.  En
matière de contrats individuels de travail, les conventions attributives de
juridiction ne produisent leurs effets que si elles sont postérieures à la naissance
du différend.