# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7bb71360-1a7c-5ac0-8404-ac66dddb0d90
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-07-01
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 01.07.2008 32.13-06.147
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-06-147_2008-07-01.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern  

Direction de la justice,  
des affaires communales et 

 
des affaires ecclésiastiques 

 
du canton de Berne 

       
Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 76 
Telefax 031 633 76 25      

32.13-06.147     

Beschwerdeentscheid vom 1. Juli 2008   

Dienstbarkeiten (Kabeldurchleitungsrechte)  

a Steht bei Dienstbarkeitsverträgen für Leitungen zur fernmeldetechnischen 

Übertragung von Informationen die Gewährung von Durchleitungsrechten im 

Vordergrund und nicht der Bau der zu den Leitungen unabdingbar gehören-

den Einrichtungen wie Rohre, Kabelkanäle oder Schächte, so sind diese 

Kabeldurchleitungsrechte keine Baurechte im Sinne von Art. 675 und Art. 

779 ZGB. Die Dienstbarkeitsverträge bedürfen daher lediglich der schriftli-

chen Form (Art. 732 ZGB) und nicht der öffentlichen Beurkundung. (E. 3)   

b Gemäss dem in der gesamten Verwaltungsrechtspflege geltenden Grund-

satz der Rechtsanwendung von Amtes wegen kann die Rechtsmittelbehörde 

eine sog. Substitution der Motive vornehmen, d.h. eine im Ergebnis zutref-

fende, aber in der Begründung falsche Verfügung bestätigen, indem sie die 

falsche Begründung durch zutreffende Rechtserörterungen ersetzt. Ent-

scheidend ist allein, dass die Abweisung der Grundbuchanmeldungen im Er-

gebnis korrekt war.   

Das Kreisgrundbuchamt hat die Beschwerdeführerin darauf hingewiesen, 

dass bei der Frage der Zeichnungsberechtigung noch Fragen bestünden. Es 

hat ihr zudem eine Frist zur Behebung der Mängel eingeräumt. Die Vorin-

stanz hat daher die Eintragung nach Ablauf der gesetzten Frist zu Recht ab-

gewiesen. Damit besteht auch keine Möglichkeit zur Verbesserung des 

Mangels im Beschwerdeverfahren. (E. 4)     

 

  

2 

Servitudes (droit de passage pour la conduite de câbles)  

a Si, lors de contrats de servitude pour des conduites destinées aux télécom-

munications, il s’agit avant tout d’octroyer des droits de conduite et non 

d’autoriser la construction des installations indispensables aux conduites que 

sont les tuyaux, les câbles ou les puits, ces droits de passage pour conduite 

ne sont pas des droits de superficie au sens des articles 675 et 779 CCS. 

Les contrats de servitude ne requièrent donc que la forme écrite (art. 732 

CCS), et non un acte notarié officiel. (c. 3)  

b Selon le principe de l’application d’office du droit valable d'une manière gé-

nérale en justice administrative, l’autorité de recours peut procéder à une 

substitution des motifs, c'est-à-dire confirmer une décision dont les conclu-

sions sont correctes bien que fondées sur des motifs erronés, en remplaçant 

les motifs erronés par les arguments juridiques corrects. Le seul élément dé-

cisif est que le rejet de la réquisition d’’inscription au registre foncier soit cor-

rect.  

Le bureau d’arrondissement du registre foncier a attiré l’attention de la re-

courante sur le fait qu’il y avait encore des questions relatives au droit de si-

gner et lui a accordé un délai pour corriger la demande. C’est donc à juste ti-

tre que l’instance précédente a refusé de procéder à l’inscription une fois le 

délai écoulé. Il n’est par conséquent pas possible, dans le cadre de la pro-

cédure de recours, de remédier à la lacune constatée. (c. 4)   

Sachverhalt  

A. 
Am 21. Juni 2006 meldete die X. AG beim Kreisgrundbuchamt zwei Dienstbar-

keitsverträge zur grundbuchlichen Behandlung an. Die hier interessierenden Be-

stimmungen dieser Verträge lauten wie folgt:  

Grundbuchanmeldung Nr. 4978:   
Mit Vertrag vom 14./23. Januar 2006 räumt A. als Grundeigentümerin der X. AG als 
Dienstbarkeitsberechtigte und ihren Rechtsnachfolgern zu Lasten der Parzelle Gemeinde 
B. Gbbl.-Nr. 1000 das dauernde und übertragbare Recht ein, zwei unterirdische Kunst-
stoffrohre für Datenleitungen, à je 80 mm Durchmesser, Laufmeter 250 m, samt den er-
forderlichen Kabelschutzanlagen und Schächten, gemäss Situationsplan 1:500 zu erstel-
len, zu betreiben, zu unterhalten und zu erneuern. Die Dienstbarkeitsberechtigten sind 
berechtigt, nach belieben Datenleitungen in den Rohren einzulegen. Das übertragbare 
Kabeldurchleitungsrecht beginnt am 01.09.2005 und dauert bis 31.08.2055. Die Leitun-
gen samt Kabelschutzanlagen verbleiben im Eigentum der Dienstbarkeitsberechtigten 
und werden von ihr auf eigene Kosten erbaut, betrieben, unerhalten und erneuert. Mit 
dem Vertrag wird der Dienstbarkeitsberechtigten bzw. deren Rechtsnachfolgern das 
Recht eingeräumt, das Durchleitungsrecht auf ihre Kosten wie folgt im Grundbuch eintra-

  

3 

gen zu lassen: "Kabeldurchleitungsrecht übertragbar, Dauer bis 31.08.2055" als Last auf 
Parzelle Gemeinde B. Gbbl.-Nr. 1000 zu Gunsten von X. AG. 

Grundbuchanmeldung Nr. 4979:   
Mit Vertrag vom 30. Mai/1. Juni 2006 räumt A. als Grundeigentümerin der X. AG als 
Dienstbarkeitsberechtigte und ihren Rechtsnachfolgern zu Lasten Parzelle Gemeinde B. 
Gbbl.-Nr. 2000 das dauernde und übertragbare Recht ein, zwei unterirdische Kunststoff-
rohre für Datenleitungen, à je 80 mm Durchmesser, Laufmeter 30 m, samt den erforderli-
chen Kabelschutzanlagen und Schächten, gemäss Situationsplan 1:1000 zu erstellen, zu 
betreiben, zu unterhalten und zu erneuern. Die Dienstbarkeitsberechtigten sind berech-
tigt, nach belieben Datenleitungen in den Roheren einzulegen. Das übertragbare Kabel-
durchleitungsrecht beginnt am 01.09.2005 und dauert bis 31.08.2055. Die Leitungen 
samt Kabelschutzanlagen verleiben im Eigentum der Dienstbarkeitsberechtigten und 
werden von ihr auf eigene Kosten erbaut, betrieben, unerhalten und erneuert. Mit dem 
Vertrag wird der Dienstbarkeitsberechtigten bzw. deren Rechtsnachfolgern das Recht 
eingeräumt, das Durchleitungsrecht auf ihre Kosten wie folgt im Grundbuch eintragen zu 
lassen: "Kabeldurchleitungsrecht übertragbar, Dauer bis 31.08.2055" als Last auf Parzel-
le Gemeinde B. Gbbl.-Nr. 2000 zu Gunsten von X. AG. 

In ihrer Anmeldung ersuchte die X. AG um „Eintragung der Dienstbarkeiten ge-

mäss den Dienstbarkeitsverträgen: Leitungsrechte zu Gunsten X. AG.“  

Mit Schreiben vom 11. August und 27. September 2006 ersuchte das Kreisgrund-

buchamt die X. AG um Ergänzung der Anmeldungen. Es wies darauf hin, dass 

einfache Schriftlichkeit als Form des Dienstbarkeitsvertrages nicht genüge, da die 

Dienstbarkeit alle Eigenschaften für ein selbständiges und dauerndes Baurecht 

erfülle (Leitungsbaurecht). Zudem sei nicht erkennbar, wer die Anmeldungen 

unterzeichnet habe. Sollte das Fehlende nicht bis zum 20. Oktober 2006 nachge-

reicht werden, müssten die Anmeldungen abgewiesen werden.  

Mit Verfügung vom 24. Oktober 2006 wies das Kreisgrundbuchamt die Grund-

buchanmeldungen 4978 und 4979 betreffend die beiden erwähnten Dienstbar-

keitsverträge auf den Grundstücken Gemeinde B. Gbbl. Nr. 1000 einerseits und 

2000 andererseits ab. Es begründete seinen Entscheid damit, dass jeweils ein 

selbständiges und dauerndes Leitungsbaurecht in einfacher schriftlicher Form 

begründet werde. Gemäss Art. 779a des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 

(ZGB; SR 210) sei indessen die öffentliche Beurkundung vorschrieben.   

B. 
Gegen die Verfügung des Kreisgrundbuchamts vom 24. Oktober 2006 führt die 

X. AG Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons 

Bern (JGK). Sie beantragt, die Abweisungsverfügung vom 24. Oktober 2006 

betreffend die Grundbuchanmeldungen 4978 und 4979 sei aufzuheben und das 

Kreisgrundbuchamt sei anzuweisen, die in diesen Grundbuchanmeldungen auf-

geführten Kabeldurchleitungsrechte als Dienstbarkeiten im Hauptbuch einzutra-

gen, unter Kostenfolge. Zur Begründung bringt sie vor, bei der vorliegenden Ein-

richtung handle es sich um eine Werkleitung nach Art. 676 ZGB und damit offen-

  

4 

sichtlich nicht um ein Baurecht, sondern um ein Durchleitungsrecht, für dessen 

Errichtung ein Vertrag in Schriftform genüge.  

Mit Vernehmlassung vom 18. Dezember 2006 beantragt das Kreisgrundbuchamt, 

die Verwaltungsbeschwerde abzuweisen, unter Auferlegung der Kosten an die 

Beschwerdeführerin.   

In ihren Schlussbemerkungen vom 28. Januar 2007 hält die X. AG an ihren 

Rechtsbegehren fest.  

Auf den Inhalt der eingereichten Rechtsschriften wird in den nachstehenden Er-

wägungen näher eingegangen, soweit es für den Entscheid wesentlich ist.   

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:  

1. 
Weist der Grundbuchverwalter eine Anmeldung ab, so können der Anmeldende 

sowie alle übrigen, die von der Abweisung berührt sind, gegen die Abweisungs-

verfügung innert 30 Tagen bei der kantonalen Aufsichtsbehörde nach Art. 103 

Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das Grundbuch (GBV; 

SR 211.432.1) Beschwerde führen (HENRI DESCHENAUX, Schweizerisches Privat-

recht, Band V/3.I, Das Grundbuch, 1988, S. 558 ff.). Die Aufsichtsbehörde hat zu 

entscheiden, ob der beanstandeten Anmeldung vom Grundbuchverwalter durch 

Vornahme der Eintragung Folge zu geben sei (Art. 103 Abs. 3 GBV). Gemäss 

Art. 124 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schwei-

zerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) ist die Justiz-, Gemeinde- 

und Kirchendirektion als kantonale Aufsichtsbehörde über das Grundbuchwesen 

zuständig zur Beurteilung von Beschwerden gegen Verfügungen des Grund-

buchverwalters. Für das Verfahren gelten die Bestimmungen des Gesetzes vom 

23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).  

Zur Verwaltungsbeschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der 

Aufhebung oder Änderung der Verfügung hat (Art. 65 Bst. a VRPG). Die Be-

schwerdeführerin ist als Anmeldende und berechtigte Vertragspartei aus den zur 

Eintragung angemeldeten Dienstbarkeitsverträgen ohne weiteres zur Beschwer-

deführung gegen die Abweisungsverfügung des Grundbuchverwalters legitimiert. 

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutre-

ten.  

2. 

  

5 

Grundbuchliche Verfügungen wie Eintragung, Änderung oder Löschung dürfen in 

allen Fällen nur auf Grund eines Ausweises über das Verfügungsrecht und den 

Rechtsgrund vorgenommen werden. Der Ausweis über das Verfügungsrecht liegt 

in dem Nachweise, dass der Gesuchsteller die nach Massgabe des Grundbuches 

verfügungsberechtigte Person ist oder von dieser eine Vollmacht erhalten hat. 

Der Ausweis über den Rechtsgrund liegt in dem Nachweise, dass die für dessen 

Gültigkeit erforderliche Form erfüllt ist (Art. 965 ZGB), wobei der Grundbuchver-

walter hier eine umfassende Kognition geniesst (vgl. ROLAND PFÄFFLI, Der Ausweis 

für die Eigentumseintragung im Grundbuch, Dissertation, 1999, S. 48). Werden 

die Ausweise für eine grundbuchliche Verfügung nicht beigebracht, so ist die 

Anmeldung abzuweisen.  

3. 
Vorliegend ist strittig, ob für die Errichtung der am 21. Juni 2006 beim Kreis-

grundbuchamt zur Eintragung angemeldeten Dienstbarkeiten ein Vertrag in ein-

facher Schriftform genügt oder ob ein solcher der öffentlichen Beurkundung be-

darf.  

3.1 Ihrem Inhalt nach gibt es gesetzlich besonders geregelte Dienstbarkeiten 
(z.B. Baurechte: Art. 674-676 und Art. 779-779l ZGB) und gesetzlich nicht näher 

umschriebene Dienstbarkeiten (Art. 730-744 und Art. 781 ZGB). Gemeinsam ist 

ihnen, dass sie – von hier nicht interessierenden Sonderfällen abgesehen – auf 

einem Vertrag beruhen, der zu seiner Gültigkeit der schriftlichen Form bedarf 

(Art. 732 ZGB) und nur ausnahmsweise die öffentliche Beurkundung erfordert 

(z.B. für das selbstständige und dauernde Baurecht: Art. 779a ZGB). Der Vertrag 

auf Errichtung einer Dienstbarkeit schafft eine persönliche Forderung gegen den 

Vertragsgegner, aber nicht das dingliche Recht. Dieses entsteht - von Ausnah-

men abgesehen (z.B. für das Durchleitungsrecht: Art. 691 Abs. 3 ZGB) - erst 

durch die Eintragung im Grundbuch (Art. 731 ZGB; Art. 972 ZGB; vgl. zum 

Grundsätzlichen statt vieler: HANS MICHAEL RIEMER, Die beschränkten dinglichen 

Rechte, 2.Aufl. 2000, § 11 N. 2, N. 5 und N. 12, S. 54 ff.; TUOR/SCHNYDER/SCHMID, 

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. Aufl. 1995, S. 777-780, S. 797 und S. 

801).   

3.2 Das Kreisgrundbuchamt begründete die Abweisung der Grundbuchanmel-
dungen damit, dass mit den Dienstbarkeitsverträgen jeweils ein selbständiges 

und dauerndes Leitungsbaurecht in einfacher schriftlicher Form begründet werde. 

Die betreffenden Personaldienstbarkeiten würden als übertragbare und dauernde 

dingliche Rechte begründet. Zudem verbleibe das Eigentum an den Leitungen, 

samt den Kabelschutzanlagen und Schächten, bei der Dienstbarkeitsberechtig-

ten. Ziel dieser Dienstbarkeit sei daher insbesondere auch die Aufhebung des 

Akzessionsprinzipes. Das Rechtsinstitut hierfür sei gemäss dem ZGB das 

  

6 

Baurecht. Ausserdem werde die Dienstbarkeit bzw. eben das Baurecht auf eine 

Dauer von 50 Jahren errichtet. Gemäss Art. 779a ZGB bedürfe der Vertrag über 

die Begründung eines selbständigen und dauernden Baurechts zu seiner Gültig-

keit der öffentlichen Beurkundung.   

Die Beschwerdeführerin vertritt dagegen die Auffassung, es handle sich bei der 

vorliegenden Einrichtung um eine Kabelleitung für Daten der Telekommunikation, 

also um eine Werkleitung nach Art. 676 ZGB. Der Umstand, dass dabei auch 

Schächte erstellt würden, ändere daran nichts. Solche technischen Konstruktio-

nen seien Vorrichtungen oder Anlagen, aber kein Bauwerk im Sinne von Art. 779 

ZGB. Beim angemeldeten Recht handle es sich damit offensichtlich nicht um ein 

Baurecht, sondern um ein Durchleitungsrecht, für dessen Errichtung ein Vertrag 

in Schriftform genüge. In ihren Schlussbemerkungen weist sie im Weiteren dar-

auf hin, dass sie Inhaberin einer Konzession des Bundesamtes für Kommunikati-

on (BAKOM) für die Erbringung von Fernmeldediensten sei. Auf die von ihr er-

stellten und/oder betriebenen Datenleitungen fänden damit die Bestimmungen 

des Fernmeldegesetzes Anwendung.   

3.3 Ein Grundstück kann mit der Dienstbarkeit belastet werden, dass jemand 
das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder 

beizubehalten (Art. 675 Abs. 1 und Art. 779 Abs. 1 ZGB). Der Vertrag über die 

Begründung eines selbständigen und dauernden Baurechtes bedarf zu seiner 

Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 779a ZGB). Leitungen für Wasser, 

Gas, elektrische Kraft u. dgl., die sich ausserhalb des Grundstückes befinden, 

dem sie dienen, werden, wo es nicht anders geordnet ist, als Zugehör des Wer-

kes, von dem sie ausgehen, und als Eigentum des Werkeigentümers betrachtet 

(Art. 676 Abs. 1 ZGB). Soweit nicht das Nachbarrecht Anwendung findet, erfolgt 

die dingliche Belastung der fremden Grundstücke mit solchen Leitungen durch 

die Errichtung einer Dienstbarkeit (Art. 676 Abs. 2 ZGB). Werkleitungen im Sinne 

von Art. 676 ZGB stellen nach herrschender Lehre und Rechtsprechung ein Son-

derfall von Art. 675 ZGB dar (BGE 97 II 37 S. 40 = Pra 1971 S. 638; ARTHUR 

MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 1974, Art. 676 ZGB N. 82; RIEMER, a.a.O., § 13 

N. 14).  

Wie das Grundbuchamt zutreffend darlegt, erfüllen die angemeldeten Dienstbar-

keitsverträge dem Inhalte nach grundsätzlich die Wesensmerkmale eines Bau-

rechtsvertrags, da damit das Recht zur Erstellung von Bauten (Leitungen samt 

Kabelschutzanlagen und Schächten) auf bzw. in fremden Boden erteilt werden 

soll und da das Eigentum an diesen Bauten in Aufhebung des Akzessionsprin-

zips bei der Dienstbarkeitsberechtigten verbleiben soll.   

  

7 

Im vorliegenden Fall resultiert die Abweichung vom Akzessionsprinzip indessen 

nicht direkt aus der Errichtung der Dienstbarkeit. Für Leitungen zur fernmelde-

technischen Übertragung von Informationen besteht eine spezialrechtliche Rege-

lung. Gemäss Art. 37 des Fernmeldegesetzes vom 30. April 1997 (FMG; SR 

784.10) stehen solche Leitungen und Kabelkanäle im Eigentum der Anbieterin-

nen von Fernmeldediensten, die sie erstellt oder von Dritten erworben haben. 

Dabei sind es vor allem die Kabelkanäle und weniger die Leitungen, die vom Ak-

zessionsprinzip (Art. 667 Abs. 1 ZGB) ausgenommen werden sollen (Botschaft 

zur Änderung des Fernmeldegesetzes vom 12. November 2003, in BBl 2003, S. 

7985). Art. 37 FMG regelt für die Kabelleitungen jedoch nur die Eigentumsver-

hältnisse; er bewirkt nicht den Erwerb eines Durchleitungsrechts (Votum Bundes-

rat Leuenberger, in Amtl. Bull. NR 1997, S. 379). Die Begründung der Durchlei-

tungsdienstbarkeit hat durch einen Dienstbarkeitsvertrag zu erfolgen.   

Dem Beschwerdeführer ist nun zuzustimmen, dass bei den vorliegenden Dienst-

barkeitsverträgen die Gewährung von Durchleitungsrechten im Vordergrund steht 

und nicht der Bau der zu den Leitungen unabdingbar gehörenden Einrichtungen 

wie Rohre, Kabelkanäle oder Schächte. Die eingeräumten Rechte sind von ihrer 

Funktion her sowie in der technischen Ausführung der Leitung blosse Durchlei-

tungsrechte. Dies umso mehr, als die Leitungen, die die belasteten Parzellen 

durchqueren, mit dem übrigen Leitungsnetz sowohl eine technische als auch 

eine wirtschaftliche Einheit bilden. Sie können daher auch nicht für sich allein an 

beliebige Dritte übertragen werden. Das Eigentum an den Leitungen- und Lei-

tungseinrichtungen im Sinne von Art. 37 FMG ist an die Person der Anbieterin-

nen von Fernmeldediensten geknüpft. Die Eigentumsverhältnisse werden daher 

nicht erst durch die Einräumung der Dienstbarkeiten festgelegt.   

Nach dem Gesagten sind die im vorliegenden Fall zur grundbuchlichen Anmel-

dung gebrachten Kabeldurchleitungsrechte keine Baurechte im Sinne von Art. 

675 und Art. 779 ZGB. Die Dienstbarkeitsverträge bedürfen daher lediglich der 

schriftlichen Form (Art. 732 ZGB) und nicht der öffentlichen Beurkundung.  

4. 
Das Kreisgrundbuchamt macht in seiner Beschwerdevernehmlassung geltend, in 

einem ersten Reklamationsbrief an die Beschwerdeführerin sei sinngemäss auch 

das Fehlen einer rechtsgenüglichen Firmenunterschrift auf der "Grundbuchan-

meldung" beanstandet worden. Ausserdem sei die Anmeldungsermächtigung 

nicht eindeutig gegeben gewesen bzw. es sei vorerst nicht klar gewesen, wer die 

Anmeldung mit "..C." unterzeichnet habe.  

4.1 Gemäss Art. 963 Abs. 1 ZGB erfolgen die Eintragungen im Grundbuch auf 
Grund einer schriftlichen Erklärung des Eigentümers des Grundstückes, auf das 

  

8 

sich die Verfügung bezieht. Der Verfügende kann sich rechtsgeschäftlich vertre-

ten lassen (JÜRG SCHMID, Basler Kommentar, 2007, Art. 963 ZGB N. 33). Die Er-

mächtigung zur Vornahme der Grundbuchanmeldung kann entweder einem Drit-

ten oder dem Erwerber des anzumeldenden Rechts erteilt werden, sei es in einer 

separaten Vollmachtsurkunde oder im Rahmen der öffentlichen Beurkundung 

schon im entsprechenden Begründungs- oder Übertragungsakt (Art. 16 Abs. 2 

GBV; BETTINA DEILLON-SCHEGG, Grundbuchanmeldung und Prüfungspflicht des 

Grundbuchverwalters im Eintragungsverfahren, 1997, S. 64; DIETER ZOBL, Grund-

buchrecht, 2. Aufl. 2004, N. 486).  

4.2 In Art. 2 des Dienstbarkeitsvertrages vom 14./23. Januar 2006 bzw. desje-
nigen vom 30. Mai/1. Juni 2006 wird der Dienstbarkeitsberechtigten bzw. deren 

Rechtsnachfolgern das Recht eingeräumt, das vorliegend gewährte Durchlei-

tungsrecht auf ihre Kosten im Grundbuch eintragen zu lassen. Neben A. als Ei-

gentümerin der Grundstücke war nach dieser Bestimmung grundsätzlich auch die 

X. AG als Dienstbarkeitsberechtigte zur Grundbuchanmeldung befugt.   

Die Grundbuchanmeldungen für die beiden Dienstbarkeitsverträge (Anmeldun-

gen 4978 und 4979) wurden durch C. unterzeichnet. Gemäss Handelsregister-

auszug ist C. Mitglied des Verwaltungsrates der X. AG mit Kollektivunterschrift zu 

zweien. Damit war aber die Grundbuchanmeldung nicht rechtsgenüglich unter-

zeichnet. Im Übrigen ist darauf hin zuweisen, dass die Dienstbarkeitsverträge (zu 

Recht) nicht öffentlich beurkundet sind. Dies hat zur Folge, dass die Ermächti-

gung zur Grundbucheintragung wohl einer separaten schriftlichen Vollmacht be-

darf (vgl. URS FASEL, Kommentar zur Grundbuchverordnung, 2007, Art. 16 N. 10 

f.).   

4.3 Die Beschwerdeführerin hält in ihren Schlussbemerkungen dem Kreis-
grundbuchamt entgegen, allfällige Unklarheiten bezüglich der rechtsgültigen Fir-

menunterschrift wären vom Grundbuchamt unmissverständlich und nicht nur 

„sinngemäss“ zu beanstanden gewesen. Bei einer nicht rechtsgenüglichen Fir-

menunterschrift hätte es sich um einen verbesserlichen Mangel gehandelt, der 

kurzfristig hätte behoben werden können und der für sich allein nicht zur Abwei-

sung der Grundbuchanmeldung hätte führen dürfen.  

In seinem Schreiben vom 11. August 2008 an die Beschwerdeführerin ersuchte 

das Kreisgrundbuchamt u.a. um folgende Ergänzung: Wer hat die Anmeldung 

unterzeichnet? (müsste die "X. AG" oder A. sein). Nachdem die Beschwerdefüh-

rerin auf dieses Schreiben nicht reagiert hatte, ersuchte das Kreisgrundbuchamt 

diese mit Schreiben vom 27. September 2006, das Fehlende spätestens bis zum 

20. Oktober 2006 nachzureichen, ansonsten die Anmeldungen abgewiesen wer-

den müssten. 

  

9  

Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin hat das Kreisgrundbuchamt mit 

diesen Fragen und Aufforderungen genügend deutlich zu erkennen gegeben, 

dass seiner Meinung nach die Unterzeichnung der Grundbuchanmeldung nicht in 

Ordnung sei und dass ohne zusätzliche Erläuterungen oder Nachbesserungen 

seitens der Beschwerdeführerin die Grundbuchanmeldung auch aus diesem 

Grund abgewiesen werden müsste.  

4.4 Das Kreisgrundbuchamt hat die Abweisungsverfügung vom 24. Oktober 
2006 allein mit der fehlenden öffentlichen Beurkundung begründet. Die Bean-

standung hinsichtlich der Unterschrift gemäss den Schreiben vom 11. August 

2006 und 27. September 2006 hat es in den Erwägungen zur Abweisungsverfü-

gung nicht erwähnt. Es ergibt sich somit, dass die angefochtene Verfügung zwar 

im Ergebnis korrekt ist – die Grundbuchanmeldungen wurden wie dargelegt nicht 

rechtsgenüglich unterzeichnet –, dass aber die Begründung dazu fehlerhaft ist 

(die einfache Schriftform war ausreichend). Dies hat jedoch auf das Ergebnis des 

vorliegenden Beschwerdeverfahrens keinen Einfluss: Gemäss dem in der ge-

samten Verwaltungsrechtspflege geltenden Grundsatz der Rechtsanwendung 

von Amtes wegen kann die Rechtsmittelbehörde eine sog. Substitution der Moti-

ve vornehmen, d.h. eine im Ergebnis zutreffende, aber in der Begründung fal-

sche Verfügung bestätigen, indem sie die falsche Begründung durch zutreffende 

Rechtserörterungen ersetzt. Entscheidend ist daher im vorliegenden Fall allein, 

dass die Abweisung der Grundbuchanmeldungen im Ergebnis korrekt war.  

4.5 Was die von der Beschwerdeführerin vorgeschlagene nachträgliche Ver-
besserung des Mangels im Beschwerdeverfahren anbelangt, ist Folgendes fest-

zuhalten: Nach Art. 966 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 24 GBV ist die Anmeldung grund-

sätzlich abzuweisen, wenn diese nicht den gesetzlichen Anforderungen ent-

spricht und keine vorläufige Eintragung nach Art. 966 Abs. 2 ZGB vorgenommen 

werden kann. Da im vorliegenden Fall ein formeller Mangel gegeben war – die 

Grundbuchanmeldungen waren nicht rechtsgenüglich unterzeichnet –, entsprach 

die Abweisung der Grundbuchanmeldung der gesetzlichen Ordnung.   

Lehre und Rechtsprechung haben jedoch zur Vermeidung eines übertriebenen 

Formalismus die Praxis der Grundbuchämter anerkannt, zur Ergänzung von 

mangelhaften oder fehlenden Ausweisen eine formlose kurze Nachfrist zu setzen 

(SCHMID, a.a.O. Art. 966 N 17 mit Hinweis auf BGE 112 II 322, 324). Diese Nach-

frist darf gemäss einer Weisung der damaligen Justizdirektion des Kantons Bern 

an die Grundbuchverwalter vom 23. Juni 1989 (vgl. BN 1990 S. 74 f.) nur aus-

nahmsweise und nur für ganz kurze Zeit erfolgen. Wird der Mangel innert der 

gewährten Frist nicht behoben, ist das Geschäft in jedem Fall abzuweisen (ZBGR 

1996 S. 179 f.). Mit der Einschreibung der Anmeldung im Tagebuch sind nämlich 

  

10 

gewisse Privilegien verbunden. Ist die Eintragung im Hauptbuch einmal erfolgt, 

wird die Wirkung der Eintragung auf den Zeitpunkt der Einschreibung im Tage-

buch zurückbezogen; es wird kraft einer gesetzlichen Fiktion so gehalten, als ob 

das Recht im Zeitpunkt der Tagebucheinschreibung entstanden wäre (BETTINA 

DEILLON-SCHEGG, Grundbuchanmeldung und Prüfungspflicht des Grundbuchver-

walters im Eintragungsverfahren, 1997, S. 37 f.). So werden Rang und Datum 

nach Art. 972 Abs. 2 ZGB auf den Zeitpunkt der Einschreibung im Tagebuch zu-

rückbezogen. Diese Privilegien dürfen nicht durch Rechtsgeschäfte erlangt wer-

den, die so, wie sie sind, grundbuchlich nicht vollzogen werden können (vgl. 

ZBGR 1996 S. 178).   

Im vorliegenden Fall hat das Kreisgrundbuchamt die Beschwerdeführerin wie 

dargelegt darauf hingewiesen, dass bei der Frage der Zeichnungsberechtigung 

noch Fragen bestünden. Es hat ihr zudem eine Frist zur Behebung der Mängel 

eingeräumt. Diese Frist war ausreichend lang. Der Beschwerdeführerin waren die 

rechtlichen Folgen bei Nichtbefolgen der Aufforderung bekannt (vgl. das Schrei-

ben des Kreisgrundbuchamtes vom 27. September 2006). Die Vorinstanz hat 

daher die Eintragung nach Ablauf der gesetzten Frist zu Recht abgewiesen. Es 

hat mit seiner Abweisungsverfügung weisungsgemäss und in Einklang mit Lehre 

und Rechtsprechung gehandelt. Damit besteht auch keine Möglichkeit zur Ver-

besserung des Mangels im Beschwerdeverfahren. Es ist der Beschwerdeführerin 

aber selbstverständlich unbenommen, das Geschäft verbessert erneut zur Ein-

tragung anzumelden.   

5. 
Gemäss Art. 108 Abs. 1 VRPG sind die Verfahrenskosten der unterliegenden 

Partei aufzuerlegen, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete 

eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Ver-

fahrenskosten zu erheben. Im vorliegenden Fall gilt es zu berücksichtigen, dass 

die Begründung der angefochtenen Verfügung des Kreisgrundbuches einer 

rechtlichen Überprüfung nicht zu genügen vermag, die Beschwerde indessen 

gleichwohl aus Gründen, die die Vorinstanz nicht geprüft hat, abzuweisen ist. Es 

liegen daher besondere Umstände vor, die es rechtfertigen auf die Erhebung von 

Verfahrenskosten zu verzichten. Da die Beschwerdeführerin sich nicht anwaltlich 

vertreten liess, werden keine Parteikosten gesprochen.   

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:  

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 

  

11  

2. 
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben und keine Parteikosten gesprochen.