# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4a640187-6905-564e-a58e-c74caccc4572
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-12-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 16.12.2004 A/2332/2004 et A/2370/2004
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-2332-2004-et-A-237_2004-12-16.pdf

## Full Text

REPUBLIQUE ET 

 

CANTON DE GENEVE 

 

POUVOIR JUDICIAIRE 
 

 

DCSO/600/04 

Tout recours à la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal fédéral doit être formé par 

écrit, déposé en trois exemplaires à la Commission de surveillance des offices des poursuites et 

des faillites (Rue Ami-Lullin 4, case postale 3840, 1211 Genève 3), accompagné d'une 

expédition de la décision attaquée, dans les dix jours dès la notification de la présente décision 

(art. 19 al. 1 LP). 

 

DÉCISION 

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 

SIÉGEANT EN SECTION 

DU JEUDI 16 DECEMBRE 2004 

Causes jointes A/2332/2004 et A/2370/2004, plaintes 17 LP formées respectivement le 

15 novembre 2004 par SST SA, élisant domicile en l'étude de Me Frédéric COTTIER, 
avocat à Genève, et le 19 novembre 2004 par B______ et C______, élisant domicile en 
l’étude de Me Yves DE COULON, avocat à Genève, dans la faillite de la société 
D______ & Cie SA.  

Décision communiquée à :  

- SST SA 

domicile élu : Etude de Me Frédéric COTTIER, avocat 
Rue du Rhône 66 

 Case postale 3199 
 1211   Genève 3 
 

- B______ et C______ 

domicile élu : Etude de Me Yves DE COULON, avocat 
Rue de Beaumont 11 

 Case postale 554 
 1211   Genève 17 
 

- Masse en faillite D______ & Cie SA 

domicile élu : Office des faillites 
 Chemin de la Marbrerie 13 
 Case postale 1856 
 1227   Carouge 
 
 

 

 - 2 - 

- E______ 

 domicile élu : Etude de Me Guillaume RUFF, avocat 
  Rue de l’Athénée 26 
  1206   Genève 
 

- F______ Ltd 

 domicile élu : Etude de Me Clarence PETER, avocate 
  Rue Firmin-Massot 9 
  1209   Genève 
 

 

 - 3 - 

E N   F A I T  

 

A. Le ______ 2004, le Tribunal de première instance a prononcé la faillite de la 

société D______ & Cie SA (CH-1______), ayant son siège au 2______ à Genève 

et ayant pour but l’exploitation d’un commerce de opticien-lunetier, l’achat et la 
vente de tous instruments de quelque nature que ce soit se rapportant à l’optique, à 
la microscopie, à l’acoustique et à l’optique de contact et de tous instruments de 
laboratoires y relatifs.  

 Après avoir reçu communication de ce jugement le 9 septembre 2004,  

l’Office des faillites (ci-après : l’Office) a procédé à l’interrogatoire de G______, 
administrateur de la faillie, le 15 septembre 2004, et il a fermé l’entreprise. Pour 
dresser l’inventaire des biens de la faillie, l’Office a mandaté un expert, l’opticien 
H______, qui a lui-même fait appel à une spécialiste en matériel optique ancien 

eu égard au nombre élevé d’objets anciens se trouvant dans l’arcade. Le total des 
biens estimés, répartis sous 254 rubriques (en plus de 14 objets cités pour 

mémoire), sera arrêté à 70'009 fr. le 15 octobre 2004.  

B. Sitôt l’information relative à cette faillite parue dans la Feuille d’avis officielle du 
______ 2004, l’Office a été contacté par I______, ancienne collaboratrice de la 
faillie. En réponse à son souhait d’être renseignée sur les possibilités de reprise 
des locaux, l’Office l’a renvoyée à s’adresser à la régie J______ SA, qui gère cet 
immeuble, propriété de l’Hospice Général. L’Office indique avoir lui-même pris 
contact avec cette régie, ce même ______ 2004, et en avoir obtenu l’information 
que l’administrateur de la faillie avait résilié le bail postérieurement au prononcé 
de la faillite.  

 Le lundi 27 septembre 2004, B______ et C______, se présentant comme deux 

investisseurs expérimentés opérant principalement sur les marchés financiers, ont 

fait part à l’Office de leur intérêt à reprendre le bail de l’arcade du magasin 
d’optique de la faillie. Renvoyés eux aussi à s’adresser à la régie J______ SA, ils 
ont confirmé cet intérêt à cette dernière par un fax du 27 septembre 2004, adressé 

en copie à l’Office, en soulignant l’importance d’une réouverture du magasin la 
plus rapide possible dans la même arcade et d’une « reprise du bail en l’état sans 
aucune autre condition et cela à compter du 1

er
 octobre 2004 » en vue de 

« continuer à exercer en qualité d’opticiens et préserver une petite partie des 
emplois existants ».  

 Les démarches de B______ et C______ auprès de la régie J______ SA, 

renouvelées le jeudi 30 septembre 2004 avec fixation d’un délai de validité de leur 
offre au vendredi 1

er
 octobre 2004 à 16h, n’ont pas permis d’aboutir à une reprise 

du bail, ladite régie ne s’étant déclarée disposée à conclure un nouveau bail qu’à 
la condition que le loyer soit augmenté d’environ 40%. Contacté par l’Office, 

 

 - 4 - 

l’Hospice Général a confirmé qu’il ne conclurait pas de nouveau bail au même 
loyer que celui qui le liait à la faillie.  

C. Lors d’un entretien téléphonique du vendredi 1er octobre 2004, confirmé le 
lendemain par écrit, l’Office a informé la régie J______ SA que B______ lui avait 
fait une offre très intéressante de reprise du mobilier propriété de la faillie, si bien 

qu’une restitution des locaux pourrait intervenir très rapidement si elle acceptait la 
proposition de B______. Dans ce courrier du samedi 2 octobre 2004, l’Office a 
indiqué qu’il envisageait de reprendre le bail, qu’il a demandé à J______ SA de 
lui transmettre par fax en précisant qu’il n’en disposait pas encore d’une copie.   

D. Tout au début du mois d’octobre 2004 (très vraisemblablement le vendredi  
1

er
 octobre 2004), l’Office a été approché par la société A______ SA  

(CH-3______), exploitant une agence de voyages dans des locaux adjacents de 

l’arcade de la faillie, dans le même immeuble, afin de lui faire part de son intérêt à 
une reprise des locaux. L’Office l’a renvoyée à s’adresser à J______ SA, en 
soulignant le fait que toute offre était en l’état prématurée. Par un fax du 4 octobre 
2004, A______ SA a confirmé à l’Office son vif intérêt à relouer cette arcade, en 
déclarant rester à sa disposition.  

E. C’est au cours d’une séance entre l’Office et B______ et C______, qui a eu lieu le 
mercredi 6 octobre 2004 à l’Office, qu’ont été arrêtées les conditions d’une entrée 
de la masse en faillite dans le bail, en vue de cession dans la perspective d’une 
reprise conjointe du mobilier. Ainsi, il a été prévu, en fin de journée, que B______ 

et C______ verseraient des sûretés à hauteur de 50'000 fr. et payeraient cash 

170'000 fr. en couverture des loyers pendant deux ans (soit au total 220'000 fr.), et 

qu’ils reprendraient le mobilier indiqué dans l’inventaire pour 100'000 fr.  

 B______ et C______ ont versé 320'000 fr. à l’Office entre le 6 et le 10 octobre 
2004.  

 Le jeudi 7 octobre 2004, l’Office a écrit par fax et lettre signature à la régie 
J______ SA qu’eu égard à l’offre dont il disposait pour le matériel garnissant les 
locaux, il avait décidé d’entrer dans le bail et d’assurer tous les droits et 
obligations liés à ce dernier. Il a renouvelé sa demande de recevoir une copie du 

bail, et a invité ladite régie à lui faire parvenir un décompte de loyer et un bulletin 

de versement pour régler les éventuels loyers en retard.  

 Pour sauvegarder au maximum la valeur du fonds de commerce, l’Office a 
autorisé, dès le vendredi 8 octobre 2004, une déviation de la ligne téléphonique de 

la société D______ & Cie SA en liquidation sur le téléphone portable de I______, 

qui avait suggéré à B______ et C______ de racheter l’entreprise pour en 
poursuivre l’exploitation et était ou allait être engagée par eux.  

J______ SA a télécopié le bail à l’Office le jeudi 7 octobre 2004 à 17h21.  

 

 - 5 - 

F. Ce même jeudi 7 octobre 2004, A______ SA a repris contact avec l’Office, qui – 
selon ce qu’il indique sans être contredit par A______ SA sur ce point – l’a 
immédiatement informée de son changement de stratégie, c’est-à-dire de son 
accord d’entrer dans le bail de la faillie. Le lendemain, faisant suite à cette 
conversation téléphonique, A______ SA a confirmé par fax à l’Office qu’elle était 
très intéressée à « reprendre l’affaire complète avec le matériel, ou seulement le 
bail de cette arcade » et qu’elle restait à sa disposition pour en discuter avec lui 
dès que possible.  

G. Considérant que A______ SA ne souhaitait pas investir dans l’optique mais 
agrandir ses locaux et que le bail repris par l’Office comportait un article 2 
prévoyant que les « locaux sont destinés à l’exploitation d’un commerce d’optique 
à l’exclusion de tout autre commerce », l’Office a poursuivi dans la voie 
désormais empruntée d’entrer dans le bail de la faillie et de conclure une 
convention avec des cessionnaires ayant l’intention de rouvrir un magasin 
d’optique, en ayant à l’esprit à tout le moins principalement B______ et C______.  

 Le vendredi 8 octobre 2004, E______, administrateur de sociétés exploitant des 

commerces de lunetterie, de verres de contact, d’instruments d’optique, 
d’acoustique et d’accessoires divers à K______ [VD], L______ [VD],  
M______ [VD], N______ [GE] et O______ [VS] (CH-4______, CH-5______, 

CH-6______, CH-7______ et CH-8______), a fait connaître par téléphone à 

l’Office son intérêt à reprendre le magasin de la faillie. L’Office avait par ailleurs 
été approché de la même façon par P______ SA pour le compte d’un client 
opticien en France, qui, par un courrier du jeudi 14 octobre 2004, déclarera 

finalement ne pas arriver « à prendre une décision aussi rapide et (préférer) 

renoncer à cette affaire en l’état » tout en réitérant son intérêt « pour reprendre un 
emplacement à Genève pour ouvrir une enseigne d’optique ».    

 Le mardi 12 octobre 2004, répondant au courrier précité de l’Office du 7 octobre 
2004, la régie J______ SA a pris note que la masse en faillite D______ & Cie SA 

reprenait le bail portant sur les locaux considérés et lui a accordé un délai de  

30 jours pour lui verser 14'742 fr. de loyers pour la période du 1
er

 septembre au  

31 octobre 2004, montant dont l’Office s’est aussitôt acquitté.  

H. Le vendredi 15 octobre 2004, la masse en faillite D______ & Cie SA d’une part et 
B______ et C______ d’autre part ont signé à l’Office une convention de cession 
de divers actifs de ladite masse, à l’exclusion de tout passif, à savoir les actifs 
énumérés dans l’inventaire des biens de la masse, sauf les actifs revendiqués par 
des tiers, les créances de la faillie et l’argent comptant, au prix de 100'000 fr., 
TVA incluse (art. 1 à 3). Cette convention précise que les 170'000 fr. versés à 

l’Office par les cessionnaires doivent garantir le paiement du loyer pendant les 
deux ans durant lesquels la masse serait coresponsable du paiement du loyer selon 

l’art. 263 CO et que les 50'000 fr. complémentaires aussi versés à l’Office doivent 

 

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garantir le paiement des arriérés de loyer et des charges d’exploitation depuis le 
15 octobre 2004 qui seraient facturés à la masse (art. 4). 

L’art. 5 de la convention prévoit que l’Office autorisait les cessionnaires à prendre 
possession des locaux dès la signature de la convention, en date du 15 octobre 

2004, et - selon son troisième paragraphe - que les cessionnaires étaient autorisés 

à entreprendre à leurs frais les mesures nécessaires à la reprise de l’activité  
dudit commerce, en particulier « compte tenu des impératifs commerciaux à 

reconstituer les stocks, entreprendre les dépenses de marketing et procéder avec 

l’autorisation du propriétaire à la rénovation de l’arcade, le montant maximal pour 
ces opérations ne devant pas dépasser, hors loyer et salaires, la somme de 

250'000 fr., mais il ajoute que la convention ne deviendrait définitive qu’après que 
les conditions stipulées à l’art. 8 seraient satisfaites, constatation qui interviendrait 
dans les locaux de l’Office au plus tard le 22 décembre 2004 ou à toute date 
ultérieure que fixeraient les parties.  

Selon son art. 8, cette convention ne deviendrait définitive que si deux conditions 

résolutoires cumulatives seraient réalisées à la date précitée, à savoir d’une part 
qu’aucune plainte ne soit formée contre la décision de l’Office de la conclure ou 
qu’une telle plainte soit rejetée définitivement (l’existence de la convention 
devant faire l’objet d’une publication dans la Feuille d’avis officielle), et d’autre 
part qu’aucune offre supérieure à 100'000 fr. ne soit formulée dans un délai de  
20 jours à compter de la publication de l’appel aux créanciers dans la Feuille 
d’avis officielle. L’art. 8 prévoit par ailleurs que « dans l’hypothèse de la 
formulation par un créancier d’une offre supérieure », l’Office exigerait de son 
auteur, dénommé enchérisseur, le versement préalable à l’Office d’un montant de 
220'000 fr. ainsi que, dans les deux jours ouvrables suivant la prise en compte 

d’une telle offre, la remise à l’Office d’une garantie irrévocable d’une banque 
suisse de premier ordre d’un montant correspondant à l’offre ou le versement à 
l’Office du montant de l’offre supérieure. Il précise également que l’Office 
mettrait en œuvre des enchères privées entre les cessionnaires (B______ et 
C______) et le ou les enchérisseurs dans les deux jours ouvrables à compter de la 

remise de la garantie bancaire ou du montant de son ou leur offre supérieure, et 

qu’il fixerait à l’adjudicataire un délai de deux jours ouvrables dès l’adjudication 
pour signer une convention de cession d’actifs, l’adjudicataire devant « reprendre 
à son compte l’article 9 de la présente convention ». Ladite disposition prévoit 
encore que dès qu’aurait été constaté que la convention serait devenue définitive, 
l’Office transférerait « le bail en vigueur concernant les locaux situés au 2______ 
[à Genève] aux cessionnaires ou à une personne morale choisie par ceux-ci ».  

Selon l’art. 9 de la convention, si cette dernière ne devenait pas définitive ou était 
résolue, les cessionnaires (B______ et C______) restitueraient à la masse en 

faillite les actifs cédés « ainsi que les bénéfices qui (auraient) pu être générés par 

l’activité » et renonceraient « à faire valoir toute prétention contre la Masse en 
faillite, de quelque nature qu’elle soit », et ils devraient présenter des comptes 

 

 - 7 - 

d’exploitation et un rapport d’activité pour la période durant laquelle ils auraient 
exercé une activité commerciale, qui - précise-t-il - « se fait cependant à leurs 

risques et périls et sans aucune garantie ». Ladite disposition précise toutefois que 

« si l’exercice (était) déficitaire, l’Enchérisseur (devrait) supporter l’entier de la 
perte et les investissements effectués au sens de l’article 5, troisième paragraphe 
de la présente convention », ces conditions devant être « expressément stipulées si 

des enchères privées devaient être organisées par l’Office », et elle ajoute que 
« L’enchérisseur (pourrait) se départir des contrats de travail en vigueur lors de 
l’adjudication privée prévue à l’article 9 à la condition qu’il verse une indemnité 
correspondant à six mois de salaires nets de l’employé considéré ».  

I. Le vendredi 22 octobre 2004, l’Office a requis le Tribunal de première instance 
d’ordonner la liquidation sommaire de la faillite de D______ & Cie SA, vu « la 
simplicité du cas, les liquidités étant pour le surplus insuffisantes pour assurer les 

frais d’une liquidation ordinaire ».  

 Le Tribunal de première instance a ordonné la liquidation sommaire de cette 

faillite par un jugement du mardi 26 octobre 2004.  

J. Le lundi 1
er

 novembre 2004, lors d’un téléphone que A______ SA lui a fait pour 
reprendre contact, l’Office lui a indiqué qu’une convention avait été signée le  
15 octobre 2004 pour la reprise de l’affaire complète entre la masse en faillite 
D______ & Cie SA et des cessionnaires, et il l’a invitée à consulter la Feuille 
d’avis officielle du ______ 2004.  

 L’Office a fait publier dans la Feuille d’avis officielle du ______ 2004 l’ouverture 
de la faillite de D______ & Cie SA en la forme sommaire, a fixé un délai au 

______ 2004[délai de un mois] pour les productions, et y a ajouté un avis, intitulé 

« Vente d’urgence », rendant les créanciers attentifs au fait qu’il avait « procédé à 
une vente d’urgence des actifs de la société faillie selon convention du  
21 septembre 2004 (recte du 15 octobre 2004) déposée au bureau de l’office des 
faillites et mise à disposition des intéressés pour consultation dès ce jour », les 

« créanciers (pouvant) formuler une offre supérieure dans les 20 jours dès la date 

de la présente convention » et le « délai de plainte (art. 17 LP) (étant) de dix jours 

dès la date de la présente publication ».  

 Le vendredi 5 novembre 2004, A______ SA, désormais représentée par  

Me Frédéric COTTIER, avocat, a informé l’Office qu’elle envisageait de lui faire 
parvenir une offre supérieure à celle contenue dans la convention précitée, 

sollicitant au préalable la transmission de l’inventaire des biens de la faillie, le 
contrat de bail à reprendre et les différents contrats de travail ainsi que l’arrêt 
immédiat des travaux. L’Office lui a faxé l’inventaire et le contrat de bail le  
9 novembre 2004.  

 Par un courrier du mardi 9 novembre 2004 faxé le lendemain matin à l’Office, 
B______ et C______ ont tenu à informer l’Office, à « cinq jours de l’ouverture de 

 

 - 8 - 

l’arcade reprise par (ses) soins, (…) de l’évolution de (ses) frais relatifs à la 
convention de vente (qu’elle avait) signée avec l’office », faisant état d’un total 
d’environ 360'000 fr., composé de 80'000 fr. de frais de travaux, 102'000 fr. de 
marchandises commandées, 15'000 fr. de matériel informatique, 8'000 fr. de frais 

de marketing et de frais administratifs, 125'000 fr. d’indemnités de salaire avant 
embauche et 30'000 fr. de loyers depuis septembre 2004. Il a indiqué que le coût 

réel d’un meilleur offrant s’élevait ainsi au moins à 460'000 fr. y compris « (son) 
coût d’achat de la masse en faillite » mais non compris les garanties fournies de 
220'000 fr.   

 Par un courrier du mardi 9 novembre 2004 à l’Office consécutif à plusieurs 
entretiens téléphoniques, A______ SA a pris acte des conditions figurant dans la 

convention passée le 15 octobre 2004 entre la masse en faillite D______ & Cie 

SA et B______ et C______ ainsi que des engagements d’ores et déjà pris par ces 
derniers. Elle a réitéré sa volonté de présenter les garanties exigées afin de prendre 

part aux enchères privées qui seraient organisées, en formulant toute réserve.  

 Le mercredi 10 novembre 2004, A______ SA a demandé à Q______ SA d’établir 
une garantie de 100'000 fr. en faveur de l’Office et de transférer à l’Office la 
somme de 220'000 fr. Par un téléfax du vendredi 12 novembre 2004, la Banque 

R______ a confirmé à Q______ SA que la garantie de 100'000 fr. à l’ordre de 
l’Office, concernant l’achat de l’arcade de D______ & Cie SA en faillite, lui 
parviendrait le 15 novembre 2004. Le 12 novembre 2004, A______ SA a informé 

l’Office qu’elle remplissait les conditions posées à la formulation d’une offre 
supérieure, dans la mesure où elle avait fait transférer la somme de 220'000 fr. sur 

le compte de l’Office et obtenu la confirmation qu’une garantie bancaire de 
100'000 fr. avait été constituée, et elle lui a demandé de faire interdiction aux 

cessionnaires de poursuivre les travaux initiés dans l’arcade, d’engager toutes 
dépenses supplémentaires en vue de leur commerce et d’ouvrir leur commerce le 
15 novembre 2004.  

 Par un fax du 15 novembre 2004, l’Office a informé A______ SA qu’il allait 
procéder à une vente aux enchères privées, concernant la faillite de D______ & 

Cie SA, le 29 novembre 2004.  

K. Le 15 novembre 2004, A______ SA a formé plainte auprès de la Commission de 

céans contre la convention passée le 15 octobre 2004 entre la masse en faillite 

D______ & Cie SA et B______ et C______ ainsi que contre la vente aux 

enchères privées que l’Office avait fixée au 29 novembre 2004.  Elle a demandé à 
la Commission de céans, à titre de mesures provisionnelles, de dire que la 

convention précitée ne pouvait entrer en vigueur et ne déployait aucun effet, et 

d’ordonner à l’Office de ne pas procéder à la vente aux enchères privées ou toute 
autre vente, avant que la question de la légalité et de l’opportunité de cette 
convention ne soit tranchée définitivement. Sur le fond, A______ SA demande à 

la Commission de céans, principalement, de donner acte à A______ SA qu’elle 

 

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s’en rapporte à justice concernant l’usage qui a été fait par l’Office de la vente 
d’urgence, d’annuler la décision de l’Office de conclure la convention de cession 
du 15 octobre 2004, d’annuler ladite convention et d’ordonner à l’Office de 
procéder à une vente aux enchères privée entre A______ SA et B______ et 

C______, subsidiairement d’annuler les dispositions de la convention qu’elle 
jugerait illégales et d’ordonner à l’Office de procéder à une vente aux enchères 
privées entre A______ SA et B______ et C______. Cette plainte a été enregistrée 

sous le n° A/2332/2004.  

L. La réouverture du magasin d’optique de la faillie, prévue par la convention 
conclue, est intervenue le mardi 16 novembre 2004.   

M. Par une ordonnance du mardi 16 novembre 2004, la Commission de céans a 

signifié aux parties, en particulier à l’Office et à B______ et C______ qu’à titre 
provisionnel, tous travaux, engagements et autres investissements qu’ils feraient 
en rapport avec l’objet de la cession d’actifs conclue le 15 octobre 2004 le seraient 
à leurs risques et périls, dans la mesure où lesdites dépenses ne s’avéreraient pas 
susceptibles d’être reportées sur un enchérisseur qui se verrait adjuger la reprise 
d’actifs en question après avoir formulé une offre supérieure à l’offre retenue par 
l’Office dans la convention considérée, en dérogation à cette dernière. Elle a 
convoqué A______ SA, B______ et C______ ainsi que l’Office en tant 
qu’administration de D______ & Cie SA en liquidation à une audience de 
comparution personnelle, fixée au vendredi 19 novembre 2004.  

N. Lors de cette audience du 19 novembre 2004, B______ et C______, représentés 

désormais pas Me Yves DE COULON, ont déposé une prise de position écrite sur 

la plainte de A______ SA, en concluant à son rejet, et ils ont formé plainte contre 

la décision de l’Office du 15 novembre 2004 de procéder à une vente aux 
enchères privées des actifs de la masse en faillite D______ & Cie SA le  

29 novembre 2004, en avançant le motif qu’aucun créancier n’avait formulé 
d’offres supérieures et qu’en conséquence l’organisation d’une vente aux enchères 
privées était dépourvue de base légale et contraire aux termes de la convention. 

Cette plainte a été enregistrée sous le n° A/2370/2004.  

 La Commission de céans a imparti un délai à l’Office au mercredi 24 novembre 
2004 à 9h00 pour se déterminer sur la plainte de la A______ SA et sur la plainte 

de B______ et C______, ainsi qu’un délai à A______ SA et à B______ et 
C______ au mardi 30 novembre 2004 pour présenter leurs déterminations 

actualisées sur ces deux plaintes. Elle a décidé, sans préjudice de l’issue qui serait 
donnée aux deux plaintes, que la vente aux enchères privées prévue pour le  

29 novembre 2004 était reportée en l’état au mercredi 8 décembre 2004 et que la 
mesure provisionnelle décidée dans l’ordonnance précitée du 16 novembre 2004 
était prorogée.  

O. Le matin du 24 novembre 2004, l’Office a apporté à la Commission de céans sa 
détermination sur les plaintes A/2332/2004 de A______ SA et A/ 2370/2004 de 

 

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B______ et C______, en concluant à leur rejet. Il y indique que quatre offres lui 

étaient parvenues et que leurs auteurs avaient rempli les conditions fixées dans la 

convention du 15 octobre 2004 pour pouvoir participer à des enchères privées, à 

savoir B______ et C______, A______ SA et E______ pour S______ SA. Cette 

écriture a été télécopiée le même jour aux parties.  

 Le 30 novembre 2004, A______ SA d’une part et B______ et C______ d’autre 
part ont communiqué à la Commission de céans leur déterminations actualisées 

sur ces deux plaintes.  

P. Par un courrier du vendredi 3 décembre 2004, E______, représenté par  

Me Guillaume RUFF, avocat, a informé la Commission de céans qu’il était 
intervenu auprès de l’Office en vue d’acquérir les actifs de la masse en faillite 
D______ & Cie SA et qu’il avait fourni les garanties bancaires de 100'000 fr. et 
220'000 fr.  exigées par l’Office pour participer aux enchères privées, en précisant 
qu’il avait l’intention de poursuivre l’exploitation du magasin d’optique. Il s’est 
déclaré intéressé au sort des procédures pendantes devant la Commission de céans 

et a demandé à cette dernière de le tenir informé de la décision qui serait prise.  

 Parallèlement, ce même vendredi 3 décembre 2004, la Commission de céans a 

convoqué les parties à une audience en vue d’élucider encore quelques faits, fixée 
au lundi 6 décembre 2004.  

 Le lundi 6 décembre 2004, la Commission de céans a appelé E______ en cause 

dans les deux procédures A/2332/2004 de A______ SA et A/2370/2004 de 

B______ et C______.  

Q. Lors de l’audience du 6 décembre 2004, l’Office a indiqué que s’il n’avait reçu 
une copie du bail qu’après avoir décidé d’entrer dans le bail, il avait eu au 
préalable plusieurs conversations téléphoniques avec J______ SA et l’Hospice 
général au cours desquels le contenu dudit bail avait été porté à sa connaissance, 

en particulier sont art. 2 prévoyant que les locaux étaient destinés à l’exploitation 
d’un commerce d’optique à l’exclusion de tout autre commerce. Il a précisé que 
dès l’instant qu’il décidait d’entrer dans le bail, il lui importait de conclure une 
convention de cession des actifs de la masse avec un reprenant dans des 

conditions excluant tout risque d’opposition au transfert du bail de la part du 
bailleur (soit dans la seule perspective de la réouverture d’un magasin d’optique 
dans l’arcade considérée, excluant à ses yeux A______ SA de la course), 
permettant une vente d’urgence et garantissant une reprise des actifs au prix 
minimum de 100'000 fr., versé au surplus en ses mains. Il a ajouté qu’il lui a fallu 
négocier ce prix intéressant pour les créanciers avec B______ et C______ en 

tenant compte à la fois du fait qu’il ne pouvait donner à ces derniers une 
quelconque garantie d’aboutissement de l’affaire, vu la possibilité du dépôt d’une 
plainte contre la convention et de la formulation d’une offre supérieure, et du 
risque que les cessionnaires encouraient, à défaut d’aboutissement de l’affaire 

 

 - 11 - 

pour l’une ou l’autre de ces raisons, du fait qu’il leur fallait effectuer des 
investissements minimaux dans la perspective d’une réouverture rapide d’un 
magasin d’optique dans ces locaux.  

 En réponse aux questions posées par les parties et l’appelé en cause, l’Office a 
admis qu’il manquait à l’inventaire le fichier client du fonds de commerce de la 
faillie, et qu’il se le procurerait et l’inscrirait à l’inventaire à très brève échéance ; 
il a indiqué qu’en cas d’adjudication à celui qui ferait une offre supérieure tout en 
respectant les autres conditions fixées par la convention, B______ et C______ 

devraient fournir un décompte d’exploitation et qu’un éventuel bénéfice irait à la 
masse ; il a affirmé par ailleurs qu’il n’y avait pas de pratique voulant que la 
possibilité de formuler des offres supérieures soit ouverte à des non-créanciers, 

mais que le cas échéant l’avis publié dans la Feuille d’avis officielle devrait être 
plus clair à cet égard.  

La Commission de céans a ordonné à l’Office, à titre de mesure provisionnelle, de 
ne pas organiser la vente aux enchères privées attaquée avant qu’elle n’ait statué 
sur les plaintes et a prorogé la validité de sa mesure provisionnelle décidée le 16 

novembre 2004.  

R. Aucun créancier n’a formulé d’offre supérieure ni n’a émis d’objection ou de 
plainte à l’encontre de la convention passée entre l’Office et B______ et 
C______.  

E N   D R O I T  

1.a. La Commission de céans est l’autorité cantonale de surveillance appelée à 
connaître en instance cantonale unique des plaintes prévues par la LP (art. 56R 

al. 3 LOJ ; art. 10 al. 1 et art. 11 al. 2 LaLP).  

 La plainte A/2332/2004 de A______ SA a été formée contre la convention passée 

entre la masse en faillite D______ & Cie SA et B______ et C______ dans les dix 

jours à compter de la publication de son existence dans la Feuille d’avis officielle 
du ______ 2004, soit en temps utile et contre une mesure sujette à plainte (art. 17 

al. 2 et art. 132a LP).  

De même, la plainte A/2370/2004 de B______ et C______ l’a été dans les dix 
jours à compter de la décision de l’Office de procéder à une vente aux enchères 
privées, soit aussi en temps utile et contre une mesure sujette à plainte.  

 Elles satisfont toutes deux aux exigences de forme et de contenu prescrites par la 

loi (art. 13 al. 1 et 2 LaLP).  

1.b. La LP ne délimite pas le cercle des personnes ayant qualité pour déposer plainte. 

Selon la doctrine, la qualité pour agir en la matière appartient à toute personne à 

laquelle l’acte attaqué fait subir ou risque de faire subir une atteinte à ses intérêts 

 

 - 12 - 

juridiquement protégés (Walter A. Stoffel, op. cit., § 2 n° 67 s. ; Nicolas Jeandin, 

Poursuite pour dettes et faillite. La plainte, FJS n° 679, p. 15 ; Franco Lorandi, 

Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, Kommentar zu den Artikeln 

13-30 SchKG, Bâle-Genève-Munich 2000, ad art. 17 n° 168), ou même à ses 

intérêts dignes de protection, qui peuvent être des intérêts de fait (ATF 120 III 42 ; 

Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 17 n° 94 ss et 144 ss ; Flavio 

Cometta, in SchKG I, ad art. 17 n° 38). Plusieurs des arrêts cités par ces auteurs 

font référence à une atteinte à des intérêts personnels au moins de fait (cf. p. ex. 

ATF 112 III 1). Dans la mesure où la procédure au niveau cantonal est régie par le 

droit cantonal et où le droit fédéral ne comporte pas de règles différentes à ce 

propos, c’est bien l’exigence - peu sévère - d’un intérêt digne de protection qui 
prévaut dans le canton de Genève, en vertu de l’art. 60 let. b LPA, que l’art. 13 
al. 5 LaLP déclare applicable aux procédures relatives aux plaintes instruites par 

la Commission de céans (cf. ATF 120 II 130 sur la notion d’intérêt digne de 
protection).  

 En l’espèce, quand bien même elle n’est pas créancière de la faillie, A______ SA 
dispose d’un intérêt digne de protection à faire contrôler la convention conclue 
entre la masse en faillite D______ & Cie SA et B______ et C______, dès lors que 

cette convention comportent des clauses qui influent directement sur les 

conditions et les enjeux d’une participation de sa part à une vente aux enchères 
privées des actifs de la faillie, englobant le bail portant sur l’arcade considérée, 
participation que l’Office ne conteste pas dès lors que A______ SA a rempli 
lesdites conditions, à l’instar d’ailleurs de E______ et F______ Ltd. Pour le même 
motif, la Commission de céans admettra que E______ a été appelé en cause à 

juste titre à la suite de son intervention dans la procédure, à charge pour l’Office 
de s’assurer que c’est bien lui à titre personnel qui a rempli les conditions de 
participation à la vente aux enchères privées contestée ou, s’il s’agissait d’une 
société dont il est l’administrateur (notamment S______ SA), de considérer cette 
dernière comme devant le cas échéant prendre sa place pour la suite de la 

procédure.  

 De leur côté, B______ et C______ ont eux aussi un intérêt digne de protection 

pour se plaindre de l’organisation d’une vente aux enchères privées à laquelle 
prendraient part des enchérisseurs n’ayant pas la qualité de créanciers de la faillie, 
en particulier A______ SA.  

 Au demeurant, la Commission de céans estime de son devoir d’entrer en matière 
sur les deux plaintes pour vérifier que la convention litigieuse et l’organisation de 
la vente aux enchères privées contestée sont ou non affectées d’un vice entraînant 
leur nullité, cas dans lequel elle devrait intervenir d’office (art. 22 LP).  

1.c. Les deux plaintes seront donc déclarées recevables.  

1.d. Les plaintes A/2332/2004 de A______ SA et A/2370/2004 de B______ et 

C______ s’inscrivent dans le même complexe de faits et soulèvent des problèmes 

 

 - 13 - 

juridiques similaires. Elles sont par ailleurs toutes deux en état d’être jugées. 
Aussi la Commission de céans les joindra-t-elle en une même procédure (art. 70 

LPA et art. 13 al. 5 LaLP).  

2.a. Dès que l’Office a reçu communication de l’ouverture d’une faillite (art. 176 al. 1 
ch. 1 LP), il procède à l’inventaire des biens du failli et prend les mesures 
nécessaires pour leur conservation (art. 221 LP). Ces mesures comprennent les 

mesures de sûretés énumérées à l’art. 223 LP, comme la fermeture et la mise sous 
scellés des magasins, dépôts de marchandises, ateliers « à moins que ces 

établissements ne puissent être administrés sous contrôle jusqu’à la première 
assemblée des créanciers » (art. 223 al. 1 LP), la prise sous sa garde de l’argent 
comptant, des valeurs, livres de comptabilité (art. 223 al. 2 LP), la désignation 

d’un gardien pour les objets et documents se trouvant hors des locaux du failli 
(art. 223 al. 4 LP). Elles peuvent aussi consister en la prise de mesures 

d’administration des immeubles et autres biens du failli.  

2.b. Après que le mode de liquidation de la faillite a été déterminé et que l’ouverture 
de la faillite a été publiée (art. 232 LP), c’est l’administration qui est chargée des 
intérêts de la masse et pourvoit à sa liquidation (art. 240 LP). Si elle est confiée à 

l’Office plutôt qu’à une administration spéciale (art. 231 al. 3 ch. 1 et art. 237 al. 2 
LP), celui-ci continue donc à mener la procédure qu’il avait dû engager déjà dans 
l’intérêt de la masse.     

En cas de liquidation ordinaire, les créanciers, réunis en assemblée ou consultés 

par circulaire, peuvent prendre des décisions concernant la continuation du 

commerce ou de l’industrie du failli, l’ouverture de ses ateliers, magasins ou 
débits, les procès pendants et les ventes de gré à gré (art. 238 LP) ; s’il en est 
établi une, une commission de surveillance est compétente, en principe, pour 

surveiller l’administration de la faillite, lui donner des avis, s’opposer à toute 
mesure qui lui paraîtrait contraire aux intérêts des créanciers, autoriser la 

continuation du commerce ou de l’industrie du failli et en régler les conditions, et 
prendre diverses autres décisions (art. 237 al. 3 LP). La réalisation intervient après 

le dépôt de l’état de collocation et la deuxième assemblée des créanciers, qui 
prend souverainement toutes les décisions qu’elle juge nécessaire dans l’intérêt de 
la masse (art. 252 al. 1 et art. 253 al. 2 LP). Les biens appartenant à la masse sont 

réalisés par les soins de l’administration aux enchères publiques ou de gré à gré si 
les créanciers le jugent préférable (art. 256 al. 1 LP) ; les biens sur lesquels il 

existe des droits de gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu’avec 
l’assentiment des créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP) ; les biens de valeur élevée 
et les immeubles ne sont réalisés de gré à gré que si l’occasion a été donnée aux 
créanciers de formuler des offres supérieures (art. 256 al. 3 LP) ; les prétentions 

révocatoires, fondées sur les art. 286 à 288 LP, ne doivent ni faire l’objet 
d’enchères ni être aliénées (art. 256 al. 4 LP).  

En cas de liquidation sommaire, soit en pratique dans la très grande majorité des 

cas (Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 32), la faillite est administrée 

 

 - 14 - 

uniquement par l’Office, qui la liquide selon les règles de la procédure ordinaire, 
toutefois assouplies et simplifiées, en règle générale sans convoquer d’assemblée 
des créanciers mais en les consultant au besoin par voie de circulaire, et en 

procédant à la réalisation des actifs à l’expiration du délai de production au mieux 
des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 al. 2 à 4 LP, les immeubles 

ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges dressé (art. 231 al. 3 LP ; 
Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 38 ss).   

2.c. Il y a des situations dans lesquelles l’administration de la faillite, pour procéder 
 à la réalisation, n’a pas à attendre la deuxième assemblée des créanciers  
en procédure ordinaire ou l’expiration du délai pour les productions en  
procédure sommaire. Il lui faut en effet réaliser sans retard les biens sujets à 

dépréciation rapide, dispendieux à conserver ou dont le dépôt occasionne des frais 

disproportionnés ; elle peut en outre ordonner la réalisation immédiate des valeurs 

et objets cotés en bourse ou sur le marché (243 al. 2 LP ; Pierre-Robert Gilliéron, 

Commentaire, ad art. 221 n° 42, ad art. 223 n° 6 et 9 ss, ad art. 243 n° 21 ss).  

 Selon une interprétation restrictive, une réalisation d’urgence suppose l’existence 
de circonstances particulières justifiant de déroger au cours ordinaire de la 

procédure, comme la nécessité de prévenir un dommage, notamment lorsqu’il est 
établi que les perspectives d’une réalisation favorable d’actifs de la masse se 
réduisent notablement avec l’écoulement du temps, eu égard à la nature ou aux 
caractéristiques des biens considérés (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad 

art. 238 n° 10 ; Marc Russenberger, in SchKG III, ad art. 243 n° 8). Une 

interprétation plus souple considère que des réalisations anticipées peuvent être 

décidées pour des motifs économiques, par exemple qu’un fonds de commerce 
peut représenter un actif soumis à dépréciation rapide et donc être vendu 

d’urgence lorsque se présente une occasion favorable de le remettre à un reprenant 
dans de bonnes conditions sauvant des emplois et permettant la continuation du 

bail (DAS/08/2002 du 9 janvier 2002 ; Marc Russenberger, in SchKG III, ad 

art. 243 n° 10 ; Georges Vonder Mühll, Der wirtschaftlich begründete 

Dringlichkeitsverkauf von Mobilien im Konkurs, in BlSchK 1995 p. 1 ss).  

 Dans la mesure du possible, l’administration doit, en cas de vente anticipée, 
respecter les dispositions de l’art. 256 LP, en particulier recueillir l’assentiment 
des créanciers gagistes pour des biens constitués en gage (art. 256 al. 3 LP) et 

offrir aux créanciers l’occasion de formuler des offres supérieures (art. 256 al. 3 
LP).  

3.a. L’Office puis l’administration de la masse disposent d’un pouvoir d’appréciation 
étendu pour prendre les mesures nécessaires pour la conservation et la gestion des 

biens inventoriés (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 223 n° 7), de 

même que pour procéder à des ventes d’urgence et, surtout en procédure 
sommaire, pour réaliser les actifs de la masse.  

 

 - 15 - 

 La loi ne comporte guère d’indications sur ce qu’il leur faut faire pour administrer 
les actifs - comme autoriser la continuation du commerce ou de l’industrie du 
failli, l’ouverture de ses ateliers, magasins ou débits -, sinon à l’égard des biens 
immobiliers en tant que les art. 16 à 22 ORFI s’appliquent par analogie en matière 
de faillite, de même que l’art. 23c al. 1 ORFI en cas de copropriété (art. 130b al. 3 
ORFI ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 223 n° 36 ; DCSO/557/04 

consid. 2.a in fine du 15 novembre 2004). En matière immobilière, il incombe 

ainsi à l’administration de la masse de prendre diverses mesures ordinaires, 
nécessaires pour entretenir l’immeuble en bon état de rendement et pour percevoir 
les fruits et autres produits, en particulier de commander et de payer de petites 

réparations, de résilier et conclure des baux, d’assurer la rentrée des loyers et 
fermages (art. 17 ORFI) ; il peut même être amené à recourir à des mesures 

exceptionnelles (art. 18 ORFI ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 102 

n° 28 ss ; Kurt Amonn / Fridolin Walther, Grundriss, 7
ème

 éd. 2003, § 22 n° 86 ss).   

 Pour le surplus, c’est l’intérêt de la masse, c’est-à-dire l’intérêt des créanciers à 
obtenir le meilleur désintéressement possible, qui doit guider l’administration 
dans tous ses choix, tant pour la gestion que pour la réalisation des actifs de la 

masse, dans les limites fixées par la loi.  

3.b. Cette norme directrice de l’action de l’administration se trouve exprimée 
notamment à l’art. 240 LP, aux termes duquel l’administration « est chargée des 
intérêts de la masse », à l’art. 231 al. 3 ch. 2 LP, selon lequel l’Office procède à la 
réalisation « au mieux des intérêts des créanciers » à l’expiration du délai de 
production en procédure sommaire, à l’art. 256 al. 1 LP, qui laisse les créanciers 
choisir le mode des enchères publiques ou de la vente de gré à gré selon ce qu’ils 
« jugent préférable ».  

 Elle vaut plus largement pour l’application des dispositions conférant à 
l’administration de la masse un pouvoir d’appréciation, comme pour la 
continuation d’un commerce ou l’ouverture d’un magasin du failli (art. 223 al. 1, 
art. 238 al. 1 LP), ou une latitude d’interprétation, par exemple de la notion de 
biens sujets à dépréciation rapide (art. 243 al. 2 LP).  

3.c. Quant aux limites que la loi assigne au pouvoir d’appréciation de l’administration, 
elles résultent déjà de règles de procédure visant à sauvegarder les intérêts de 

personnes déterminées. Ces dernières sont d’ailleurs souvent des créanciers 
(comme les créanciers gagistes, dont l’assentiment est en principe requis pour des 
réalisations de gré à gré d’objets gagés, selon l’art. 256 al. 2 LP, ou chacun des 
créanciers pris individuellement, qui doivent recevoir l’occasion de formuler une 
offre supérieure en cas de vente de gré à gré de biens de valeur élevée ou 

d’immeubles, d’après l’art. 256 al. 3 LP), mais il peut s’agir aussi du failli ou de 
tiers, comme des enchérisseurs.   

 D’autres limites à l’action de l’administration tiennent de façon plus diffuse à la 
vocation légale de l’administration de la faillite de liquider une faillite qui a été 

 

 - 16 - 

prononcée, soit de mener avec diligence la procédure de réalisation forcée de tous 

les biens du failli pour le moins mauvais désintéressement possible de tous ses 

créanciers, et, s’agissant de personnes morales, de concrétiser l’effet de 
dissolution que la faillite produit à leur égard (art. 77 al. 1 CC, art. 574 al. 1, 

art. 619 al. 1, art. 736 ch. 3, art. 770 al. 1, art. 820 ch. 3 et art. 911 ch. 3 CO). 

L’optique n’est pas de permettre un assainissement, comme dans certaines 
procédures concordataires (art. 293 ss LP ; Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, 
§ 12 n° 4 et 8 ss). La gestion des actifs du failli n’est pas une fin en soi, mais une 
conséquence du dessaisissement du failli et du changement fondamental 

d’affectation de son patrimoine (art. 197 LP) ; elle doit être assumée dans une 
perspective de liquidation, qui n’implique pas mais tend plutôt à exclure des 
actions de valorisation des actifs inventoriés.  

L’administration de la faillite dispose par ailleurs de moyens limités ; elle se doit 
d’en faire un emploi économe, et de ne contracter des dettes de masse qu’avec 
prudence. Elle doit veiller à ne pas causer de dommage susceptible d’engager la 
responsabilité du canton (art. 5 LP).   

 Notamment dans ses contacts et pourparlers en vue de réalisations de gré à gré, 

l’administration est tenue d’agir de bonne foi (art. 3 al. 2 CC). Il sied cependant 
d’ajouter que quoique constitué en service étatique et doté de prérogatives de 
puissance publique, notamment pour la conclusion de ventes de gré à gré (Pierre-

Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 130 n° 11 ss et art. 132a n° 13), l’Office 
chargé de la liquidation de la faillite n’est pas tenu de suivre des règles 
garantissant une égalité de traitement des acquéreurs potentiels d’actifs du failli au 
détriment des intérêts des créanciers, ni n’est soumis aux règles régissant les 
marchés publics.   

4.a. En l’espèce, l’Office s’est trouvé confronté au premier problème que les biens 
inventoriés de la faillie risquaient fort de ne pouvoir être vendus au prix total de 

70'009 fr. fixé par les experts consultés en cas de vente aux enchères publiques et 

lot par lot, compte tenu du fait que nombre d’entre eux sont des objets anciens, 
mais que le prix d’estimation total précité pourrait être atteint et même dépassé en 
cas de vente en bloc dans une perspective de reprise du commerce d’optique de la 
faillie.  Aussi, quand bien même il a changé de stratégie lorsqu’il a décidé d’entrer 
dans le bail, l’Office a-t-il envisagé très tôt de procéder à une vente de gré à gré de 
l’ensemble des biens se trouvant dans l’arcade de la faillie, voire à une réalisation 
d’urgence, soit sitôt qu’il a été contacté par une ancienne collaboratrice de la 
faillie le jour même de la publication de l’information relative à cette faillite.   

 Normalement, l’estimation à faire figurer dans l’inventaire doit correspondre au 
produit présumé d’une vente aux enchères publiques intervenant en Suisse, de 
plus lot par lot dans la mesure où chaque objet doit être estimé (art. 227 LP ; 

art. 25 OAOF ; Urs Lustenberger, in SchKG III, ad art. 227 n° 3 ; Pierre-Robert 

Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 n° 19 et ad art. 227 n° 16 in initio). Il est 

 

 - 17 - 

néanmoins admis – et c’est là un signe supplémentaire de l’étendue du pouvoir 
d’appréciation laissé à l’Office dans l’intérêt de la masse (consid. 3.b) – que 
l’Office puisse retenir la valeur d’estimation qu’il serait possible d’atteindre  
par une vente de gré à gré ou lors d’une vente d’urgence, lorsque la nature des 
actifs inventoriés ou les circonstances le justifient (Pierre-Robert Gilliéron, 

Commentaire, ad art. 227 n° 16). On peut se demander si l’Office ne devrait pas 
faire mention de l’optique choisie à cet égard dans l’inventaire même, lorsque 
l’estimation qu’il y fait figurer n’est pas celle du produit présumé d’une vente aux 
enchères publiques lot par lot ;  cette question n’est toutefois pas litigieuse dans la 
présente affaire, aucune des parties n’ayant contesté qu’une vente aux enchères lot 
par lot des actifs de la faillie pourrait s’avérer désavantageuse pour les créanciers, 
ni, partant, que l’Office s’est soucié de défendre les intérêts de la masse en 
retenant, dans une perspective de vente en bloc, une estimation de 70'009 fr. dans 

l’inventaire qu’il indique avoir dressé « du 26.08.2004 au 15.10.2004 » (soit du 
jour de la faillite au jour de la signature formelle de la convention attaquée).  

4.b. Or, en l’occurrence, une vente en bloc des biens considérés n’était intéressante 
guère que si l’acquéreur obtenait en parallèle de reprendre le bail de l’arcade de la 
faillie à des conditions pas trop éloignées de celles dont celle-ci avait bénéficié. 

L’ancienneté de nombreux biens inventoriés faisait en effet que le prix qu’un 
acquéreur se déclarerait disposé à payer pour la reprise de ces derniers 

comporterait en réalité une part de rachat de la qualité de locataire de l’arcade en 
question, à tout le moins au-delà sinon même en-deçà des 70'009 fr. de 

l’estimation retenue dans l’inventaire.  

 L’Office s’est dès lors trouvé confronté à un deuxième problème lorsqu’il est 
apparu que le bailleur des locaux entendait profiter d’un changement de locataire 
pour augmenter le loyer de l’ordre de 40% et que les cessionnaires potentiels avec 
lesquels il avait contact n’étaient pas en mesure d’assumer une telle charge 
supplémentaire de loyer. A ce moment-là, la décision de l’Office d’entrer dans le 
bail afin de pouvoir céder ce dernier conjointement aux actifs de la masse était la 

seule alternative à une réalisation désavantageuse de ces derniers, probablement 

dans le cadre d’une vente aux enchères publiques lot par lot. Cela ne signifie  
pas que cette solution devait forcément être empruntée, ni le cas échéant  

qu’elle pouvait l’être inconditionnellement. Il sied de noter qu’en l’espèce le 
bailleur n’avait pas résilié le bail après avoir exigé vainement des sûretés pour  
les loyers à échoir (art. 266h CO), que la résiliation du bail effectuée par le failli 

postérieurement au prononcé de sa faillite était nulle et que l’administration de la 
masse pouvait décidé d’exécuter le contrat (art. 204 al. 1 et art. 211 al. 2 LP ; 
Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 204 n° 12 ss et ad art. 211 n° 32 ; 

Heiner Wohlfart, in SchKG II, ad art. 204 n° 10 ss et 20 ss ; Renate Schwob, in 

SchKG II, ad art. 211 n° 9 ss) ; le bailleur n’a d’ailleurs pas contesté mais au 
contraire accepté l’entrée de la masse dans le bail.  

 

 - 18 - 

 Assurément, une entrée dans le bail poursuivant la finalité précitée pouvait servir 

les intérêts des créanciers dans la mesure où elle permettait de dégager un produit 

de réalisation intéressant. Force est cependant d’ajouter qu’elle engageait l’Office 
dans un processus risqué, qui tendait à lui conférer une vocation à la limite de 

celle qu’une administration de faillite peut assumer, en tant qu’il visait davantage 
à valoriser les actifs de la masse qu’à simplement en conserver la valeur et le 
faisait interférer dans les relations entre bailleur et locataire, en plus qu’il pouvait 
provoquer un délicat accroissement des dettes de masse à défaut d’aboutissement 
rapide de l’affaire. L’admissibilité du procédé ne saurait en effet être jugée à 
l’aune du seul intérêt des créanciers au meilleur (ou au moins mauvais) 
désintéressement possible, sauf à ouvrir la voie à une reprise quasi généralisée des 

baux par l’entremise des administrations de faillite ; encore faut-il donc qu’il ait 
une justification complémentaire compatible avec le droit de l’exécution forcée et 
qu’il s’accompagne de mesures dictées par la loi et appropriées au regard des 
risques encourus.  

 Pour l’Office, cette justification complémentaire résidait dans la possibilité d’une 
réalisation anticipée pour des motifs économiques, tandis que les mesures 

d’accompagnement contestées figurant dans la convention qu’il a passée avec les 
cessionnaires devaient à ses yeux satisfaire aux exigences de la loi et de 

l’opportunité. Il faut vérifier si son appréciation peut être partagée sur ces deux 
questions (consid. 5 et 6).  

5.a. Avant que le mode de liquidation de la faillite ne soit déterminé, soit au stade où 

seules des mesures de conservation - et non de réalisation - des actifs inventoriés 

entrent en principe en ligne de compte, l’Office ne peut se considérer qu’avec 
circonspection comme étant en présence de biens sujets à dépréciation rapide, 

dispendieux à conserver ou dont le dépôt occasionne des frais disproportionnés au 

sens de l’art. 243 al. 2 LP. Il faut que la réalisation de ces conditions soit 
manifeste, surtout s’agissant d’une réalisation anticipée pour des motifs 
économiques fondée sur une interprétation souple de cette disposition légale.  

 Une telle réalisation anticipée ne saurait en tout cas se réduire à une vente de pas-

de-porte. Elle doit en principe garantir un transfert de fonds de commerce, et 

donc, en règle générale, impliquer la continuation du commerce ou de l’industrie 
du failli ou une réouverture de ses ateliers ou magasins, ainsi que la sauvegarde 

d’emplois, en plus de la continuation d’un bail.   

 Aussi ne s’avère-t-il pas injustifié, en l’occurrence, que l’Office soit entré en 
matière sur l’offre de B______ et C______, dès lors que ceux-ci entendaient faire 
un investissement pour favoriser la reprise du commerce du failli, dans une 

perspective commerciale certes différente de celle du failli, mais en réengageant 

un à deux employés de la faillie, et qu’il ait prêté moins d’attention à la prise de 
contact, d’ailleurs moins assidue, de A______ SA, dont il était légitimé à penser 
qu’elle visait à une extension de son agence de voyages. La Commission de céans 

 

 - 19 - 

émet cette appréciation sans ignorer ni approuver le fait que, de son côté, l’Office 
s’est montré peu explicite à l’endroit de A______ SA, laissant son fax du  
4 octobre 2004 sans suite, ne serait-ce qu’explicative ou négative, ni sur le fait que 
sa motivation de ne pas mener de pourparlers avec A______ SA paraît avoir 

reposé moins sur la considération qu’une réalisation dite d’urgence s’analysant en 
réalité comme une vente de pas-de-porte ne s’inscrivait guère dans les perspec-
tives légales, que sur la clause d’un contrat de bail dont il ne possédait pas encore 
un exemplaire, limitant la destination des locaux à l’exploitation d’un commerce 
d’optique mais dont la portée était à relativiser au regard d’une définition en 
réalité moins exigeante des justes motifs de s’opposer à un transfert du bail.  

5.b. Une fois que le mode de liquidation de la faillite est déterminé, sinon déjà par le 

juge mais au moins par l’Office, au clair sur le fait qu’il proposera au juge 
d’ordonner la liquidation sommaire de la faillite (art. 231 al. 1 LP), avec une 
sécurité suffisante avérée par l’expérience d’être suivi sur ce point, le 
raisonnement de l’Office peut se teinter de considérations tirées du large pouvoir 
d’appréciation dont il dispose, à l’expiration du délai de production, pour réaliser 
les actifs au mieux des intérêts des créanciers (art. 231 al. 3 ch. 2 LP), en étant 

alors affranchi des conditions restrictives résultant de l’art. 243 al. 2 LP mais en 
observant les conditions légales, en particulier l’art. 256 al. 2 à 4 LP, et en prenant 
des précautions appropriées.  

 Or, en l’espèce, l’Office s’est décidé en faveur d’une réouverture du magasin du 
failli combinée à une vente des actifs inventoriés à un moment où il était clair que 

la faillite se liquiderait selon le mode sommaire, au surplus bien dans la 

perspective d’assurer la réalisation d’un fonds de commerce. Il n’est donc pas 
nécessaire de trancher la question de savoir si les conditions d’une vente 
d’urgence, au sens d’une réalisation anticipée pour des motifs économiques, 
étaient remplies dès les premiers contacts de l’Office avec B______ et C______. 
Le pouvoir d’appréciation de l’Office allait alors grandissant, à telle enseigne 
qu’il avait sujet de ne pas laisser s’échapper une intéressante offre de reprise 
formulée dans la perspective de la reprise d’un fonds de commerce – l’offre de 
B______ et C______ étant effectivement intéressante (consid. 4.a) -, à la 

condition de prendre les mesures dictées par le respect des conditions légales 

prévalant en cas de liquidation sommaire (consid. 6.a) et propres par ailleurs à 

sauvegarder les intérêts en jeu (consid. 6.b et 6.c).   

6.a. Lorsqu’une réalisation d’urgence répond sans conteste aux exigences fixées par 
l’art. 243 al. 2 LP, il n’est généralement ni possible ni, partant, nécessaire d’offrir 
aux créanciers la possibilité de formuler une offre supérieure, mais il importe que 

l’Office s’assure avec soin de l’inexistence de droits de gage sur les objets à 
vendre ou alors de l’assentiment des créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP ; 
Georges Vonder Mühll, op. cit., p. 2 et 3 s.). En cas de réalisation anticipée pour 

des motifs économiques se faisant par le biais d’une vente de gré à gré, il s’agit 
néanmoins d’intégrer dans toute la mesure du possible une telle consultation des 

 

 - 20 - 

créanciers dans les conditions de la vente. Cela est impératif lorsque, comme en 

l’espèce, l’Office s’y décide autant en prenant appui sur l’art. 243 al. 2 LP qu’en 
exerçant par anticipation le large pouvoir d’appréciation que lui confère l’art. 231 
al. 3 phr. 2 LP ; dans ce cas, si la cession des actifs ne peut être différée, il 

importe, sauf circonstances exceptionnelles, qu’elle soit subordonnée au moins à 
la condition que les créanciers ne formule pas une offre supérieure, le dépôt d’une 
plainte restant au surplus de toute façon réservé.  

 D’après la loi, ce sont bien uniquement les créanciers qui doivent se voir offrir la 
possibilité de formuler une offre supérieure (art. 231 al. 3 ch. 2 et art. 256 al. 3 

LP). Cela ne signifie pas que, dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation, 
l’Office ne puisse tenir compte d’offres supérieures qui lui seraient faites par 
d’autres personnes, dans la mesure où cela peut servir les intérêts de la masse, ni 
même qu’il ne puisse ouvrir la possibilité de formuler des offres supérieures à des 
tiers, sans qu’il faille cependant en inférer que les tiers doivent alors forcément 
être traités sur le même pied que les créanciers, qui, eux, doivent l’être (Pierre-
Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 256 n° 35 s.). L’art. 7 LaLP va même dans 
le sens d’inciter l’Office à susciter une mise en concurrence d’offres plutôt que de 
privilégier la première arrivée.  

 En l’espèce, l’Office a satisfait, sur le plan du principe, à l’exigence déduite de la 
loi de subordonner la cession des actifs de la masse à la condition qu’aucune offre 
supérieure ne soit formulée par des créanciers, au surplus en prenant soin de 

consulter les créanciers après que le Tribunal de première instance eut ordonné la 

liquidation sommaire de la faillite, soit bien en se plaçant dans la perspective 

d’une application de l’art. 231 al. 3 ch. 2 LP.  

6.b. Si, sur le plan du principe, l’Office a agi conformément aux exigences légales - 
étant précisé qu’il faut admettre en l’espèce que les biens cédés sont de valeur 
élevée au sens de l’art. 256 al. 3 LP, et donc qu’une invitation à formuler une 
offre supérieure devait être faite aux créancier -, il n’en faut pas moins émettre des 
réserves sur les modalités et conditions qu’il a arrêtées dans ce contexte.  

 En premier lieu, il aurait été préférable sinon même nécessaire qu’il fasse 
coïncider le délai pour formuler des offres supérieures avec le délai pour les 

productions, afin que tout créancier soit pris en considération. Le vice affectant à 

cet égard son avis aux créanciers paru dans la Feuille d’avis officielle du ______ 
2004 est cependant resté sans conséquence, puisqu’à ce jour le délai pour les 
productions est expiré et qu’aucun créancier n’a formulé d’offre supérieure ; aussi 
ne saurait-il conduire à l’annulation ou la modification de ce point de la 
convention attaquée.  

 En second lieu, si la formulation d’offres supérieures par des non-créanciers était 
envisagée par l’Office (consid. 6.c in fine), l’avis paru dans la Feuille d’avis 
officielle ne s’adressait qu’aux créanciers. Il n’y a pas là violation de la loi, mais il 

 

 - 21 - 

pourrait être opportun que l’Office assure une certaine publicité d’une telle 
ouverture, dans l’intérêt de la masse. Aucune conséquence ne doit cependant en 
être déduite en l’occurrence, déjà pour le même motif qu’aucun créancier ne s’en 
est plaint.  

 En troisième lieu, à l’égard des créanciers – qui, encore une fois, sont les seuls 
auxquels la loi exige d’offrir la possibilité de formuler une offre supérieure -, la 
question se serait posée, en l’espèce, de savoir à partir de quel montant ils auraient 
dû être considérés comme ayant formulé une offre supérieure au sens de l’art. 256 
al. 3 LP, en d’autres termes quel était le montant déterminant effectif de l’offre 
des cessionnaires retenue par l’Office qu’une offre de créanciers aurait dû 
surpasser. Sans doute l’art. 8 § 1 de la convention prévoit-il explicitement le 
montant de 100'000 fr. correspondant à la valeur de reprise des actifs cédés ; il 

résulte cependant de l’art. 8 considéré dans sa globalité qu’à ces 100'000 fr. 
s’ajouterait le versement d’un montant de 220'000 fr., correspondant, à 
concurrence de 170'000 fr., à la couverture des loyers pendant les deux ans durant 

lesquels la masse serait coresponsable du paiement du loyer selon l’art. 263 CO 
et, à concurrence de 50'000 fr., aux arriérés de loyer et aux charges d’exploitation 
depuis le 15 octobre 2004 qui seraient facturés à la masse ; il ressort par ailleurs 

de la combinaison des art. 5 § 3, 8 § 4 let. iv phr. 2 et 9 § 3 phr. 3 de la convention 

que si l’exercice des cessionnaires finalement évincés serait déficitaire, un 
enchérisseur devrait supporter l’entier de la perte et les investissements effectués 
jusqu’à un montant maximal de 250'000 fr. hors loyer et salaires. Aussi peut-on se 
demander si le montant réellement décisif aurait été celui de 100'000 fr., ou pas 

plutôt celui de 320'000 fr. (100'000 fr. + 220'000 fr.), voire potentiellement celui 

de 570'000 fr. (320'000 fr. + 250'000 fr.) hors salaires (les loyers et arriérés de 

loyer étant compris dans les 220'000 fr. englobés dans ce total). La question de la 

détermination et de l’admissibilité du montant de l’offre supérieure qu’un 
créancier aurait dû formuler pour l’emporter sur les cessionnaires peut toutefois 
rester ouverte, dès lors qu’aucun créancier n’a formulé d’offre supérieure dans 
cette affaire ni émis d’objection ou de plainte à l’encontre de la convention passée 
avec les cessionnaires.                

6.c. En l’espèce, ce sont en effet des non-créanciers qui entrent en considération 
comme ayant formulé une offre supérieure et qui sont parties à la présente 

procédure. Or, à l’égard de non-créanciers, l’Office dispose d’un plus large 
pouvoir d’appréciation, puisqu’il n’est pas même tenu de leur donner la possibilité 
de formuler une offre supérieure.  

Dès l’instant qu’une offre véritablement intéressante lui avait été faite – c’était le 
cas en l’espèce - et qu’il ne pouvait la retenir que moyennant des clauses et 
conditions renchérissant même sensiblement le prix qu’à tout le moins des non-
créanciers devraient être d’accord de payer pour entrer en concurrence avec les 
premiers offrants, qu’il ne lui fallait pas moins lier sans tarder par une convention, 
l’Office n’a pas violé de dispositions légales ni agi contrairement aux intérêts de 

 

 - 22 - 

la masse en prévoyant l’organisation d’enchères privées entre les cessionnaires et 
ces personnes, soit en envisageant, à des conditions sauvegardant les intérêts 

légitimes aussi des cessionnaires, qu’un montant finalement plus élevé puisse 
revenir à la masse dans la liquidation des actifs de la faillie, en l’espèce valorisés 
par un droit au bail.  

Il sied de préciser dans ce contexte que l’art. 8 § 1 de la convention considérée ne 
limite pas à des créanciers la possibilité de formuler des offres supérieures, et que 

si d’autres dispositions de cette convention font certes mention d’offres 
supérieures formulées par des créanciers, l’Office n’a jamais exclu mais au 
contraire a envisagé que des offres pourraient être formulées par des non-

créanciers, comme cela résulte de l’insertion de l’art. 7 phr. 2 LaLP dans le 
préambule même de la convention. Preuve en est aussi qu’il a eu des contacts 
avec d’autres offrants parallèlement à ceux qu’il avait avec B______ et C______ 
tant avant qu’après la conclusion de la convention litigieuse, qu’il n’en a écarté 
aucun pour défaut de qualité de créancier mais a requis de chacun le versement 

des montants et garanties prévus par la convention, qu’à réception de la plainte 
A/2332/2004 de A______ SA il n’a nullement objecté qu’elle émanait d’un non-
créancier, et qu’il a subordonné la validité de la convention à l’absence de plainte 
à son encontre. La bonne foi commande en l’espèce d’interpréter la convention 
conclue dans ce sens, même s’il n’existe pas de pratique généralisée d’admettre 
les offres supérieures de non-créanciers. Au demeurant, si elle parvenait à une 

conclusion inverse, la Commission de céans, qui n’est pas liée par les motifs 
invoqués par les parties (art. 20a al. 2 ch. 3 et al. 3 LP ; art. 69 al. 1 phr. 2 LPA et 

art. 13 al. 5 LaLP), jugerait nécessaire et opportun que des enchères privées soient 

organisées en l’espèce et, admettant dans ce sens partiellement la plainte 
A/2332/2004 de A______ SA, elle placerait l’Office et B______ et C______ dans 
la situation d’accepter que la convention litigieuse soit modifiée en conséquence, 
ainsi qu’il y auraient intérêt en guise d’alternative à la renonciation à toute 
convention.  

7.a. Non sans relever qu’en entrant ainsi dans le bail, l’Office a opté pour une stratégie 
susceptible de devenir aventureuse, la Commission de céans considère qu’à ce 
jour – alors qu’il est avéré que le Tribunal de première instance a ordonné la 
liquidation sommaire de la faillite, que le délai pour les productions est échu et 

qu’aucun créancier n’a formulé d’offre supérieure ni n’a émis d’objection ou de 
plainte à l’encontre de la convention litigieuse – les intérêts de la masse se 
trouvent sauvegardés sans que les risques liés au procédé suivi ne se soient 

réalisés, preuve peut-être que l’offre retenue par l’Office était et reste intéressante 
pour les créanciers (pour ne pas dire, à l’instar de l’Office, « inespérée »).  

Elle rejettera donc la plainte A/2332/2004 de A______ SA, la convention 

contestée n’était au demeurant pas affectée d’un vice entraînant sa nullité.  

 

 - 23 - 

7.b. Quand bien même des non-créanciers ne détiennent pas légalement un droit à la 

formulation d’offres supérieures et, partant, à la participation à des enchères 
privées que l’Office organiserait dans l’hypothèse où une offre supérieure serait 
formulée, il est conforme au principe de la bonne foi d’admettre en l’espèce que 
les conditions conventionnelles de l’organisation d’enchères privées sont remplies 
et que l’Office doit y admettre les offrants ayant satisfait aux exigences fixées  
par la convention, à savoir, d’après les informations fournies par l’Office, 
A______ SA, E______ ou S______ SA (cf. consid. 1.b), et F______ Ltd, en plus 

de B______ et C______.  

 Sans doute cela a-t-il pour effet, en soi inadmissible dans la perspective initiale 

d’une réalisation d’urgence (consid. 5.a), que l’objet d’une telle vente aux 
enchères privées est en réalité devenu davantage un pas-de-porte qu’un fonds de 
commerce, dès lors que A______ SA et semble-t-il aussi F______ Ltd sont admis 

à y participer en n’ayant apparemment aucun intérêt direct à la cession des actifs 
inventoriés, dans la mesure où ils n’entendent pas exploiter un magasin d’optique 
dans l’arcade considérée, seul objet de leur convoitise. La procédure de faillite en 
est toutefois à ce jour au stade postérieur à l’expiration du délai de production, où 
il s’agit de réaliser les actifs au mieux des intérêts des créanciers ; de plus, dans le 
contexte de cette affaire, la bonne foi dicte cette solution, qui n’est par ailleurs pas 
affectée d’un vice entraînant sa nullité.  

 La Commission de céans rejettera donc la plainte A/2370/2004 de B______ et 

C______, et elle renverra la cause à l’Office pour l’organisation d’une vente aux 
enchères privées, dont il ne lui appartient pas de fixer ici les conditions plus 

détaillées.  

7.c. La présente décision, que l’Office n’interprétera pas comme une incitation à 
emprunter plus généralement la voie qu’il a suivie en l’espèce, doit être 
communiquée aussi à F______ Ltd, même si cette dernière n’est pas intervenue 
dans la procédure, contrairement à E______.   

7.d. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 1 phr. 1 LP ; art. 61 al. 2 let. a 

OELP). Il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP).  

* * * * * 

 

 - 24 - 

P A R   C E S   M O T I F S ,  

L A   C O M M I S S I O N   D E   S U R V E I L L A N C E    

S I É G E A N T   E N   S E C T I O N   :  

A la forme : 

1. Déclare recevables les plaintes A/2332/2004 et A/2370/2004 formées 

respectivement les 15 novembre 2004 par SST SA et 19 novembre 2004  
par B______ et C______ dans la faillite de la société D______ & Cie SA.  

2. Les joint en une même procédure.  

3. Confirme l’appel en cause de E______ au sens des considérants.  

Au fond : 

4. Rejette les plaintes A/2332/2004 de A______ SA et A/2370/2004 de B______ et 

C______.  

5. Déboute les parties de toutes autres conclusions.  

6. Renvoie la cause à l’Office des faillites pour l’organisation d’une vente aux 
enchères privées.  

7. Dit que la présente décision doit être communiquée à l’administration de la masse 
en faillite D______ & Cie SA (soit pour elle à l’Office des faillites), à  
A______ SA (soit pour elle à Me Frédéric COTTIER), à B______ et C______ 

(soit pour eux à Me Yves DE COULON), à E______ (soit pour elle  

Me Guillaume RUFF), ainsi qu’à F______ Ltd.   

Siégeant :  

M. Raphaël MARTIN, président ; MM. Didier BROSSET et Olivier WEHRLI, juges 

assesseurs.  

Au nom de la Commission de surveillance : 

 Cendy RENAUD Raphaël MARTIN 

 Commise-greffière : Président : 

 

 

 

 

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par lettre 
signature aux autres parties par la greffière le  ______