# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c309de58-3875-59fc-ab64-b2060227b50d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-11-06
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 06.11.2002 12.2002.13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2002-13_2002-11-06.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2002.00013

  	
  Lugano

  6 novembre
  2002/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Bettelini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nelle seguenti cause della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna, congiunte per l'istruttoria e
per il giudizio:

 

 

inc. no. DI.1999.00319, promossa con istanza 15 ottobre 1999 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall'avv. __________

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall'avv. __________

   

  

chiedente
la condanna della convenuta al pagamento di fr. 67'500.- oltre interessi nonché
l'accertamento della validità del diritto di ritenzione con conseguente
convalida dell'inventario di ritenzione n. __________ dell'UEF di Locarno e il
rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta al PE n. __________
dell'UEF di Locarno, domande avversate dalla controparte; 

 

 

inc. no. DI.1999.00326, promossa con istanza 25 ottobre 1999 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall'avv. __________

  
	
   

  	
   

  Contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ 

  __________

  entrambi rappr. dall'avv. __________

   

  

chiedente
la condanna in solido dei convenuti al pagamento di fr. 848'145.-, somma
ridotta in sede conclusionale a fr. 435'100.-, domanda avversata dalla
controparte; 

 

 

inc. no. DI.2000.00098, promossa con istanza 9 maggio 2000 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall'avv. __________

  
	
   

  	
   

  Contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall'avv. __________

   

  

chiedente
la condanna della convenuta al pagamento di fr. 13'500.- oltre interessi nonché
l'accertamento della validità del diritto di ritenzione con conseguente
convalida dell'inventario di ritenzione n. __________ dell'UEF di Locarno e il
rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta al PE n. __________
dell'UEF di Locarno, domande avversate dalla controparte; 

 

 

inc. no. DI.2000.00253, promossa con istanza 27 ottobre 2000 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall'avv. __________

  
	
   

  	
   

  Contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  __________

  entrambi rappr. dall'avv. __________

   

  

chiedente
l'autorizzazione a ripristinare lo stato anteriore dello stabile a suo tempo
adibito a bocciodromo situato sulla part. n. __________ RFD di __________ con
accollo delle relative spese di fr. 239'725.- ai convenuti, riservate le
pretese per risarcimento danni ex art. 98 CO, domande avversate dalla
controparte; 

 

 

sulle
quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 21 dicembre 2001, con cui ha accolto
l'istanza 25 ottobre 1999 per fr. 378'658.- e respinto le altre istanze;

 

appellanti
__________ e __________ con atto di appello 10 gennaio 2002, con cui chiedono
la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza 25 ottobre
1999 e di accogliere integralmente le altre, protestando spese e ripetibili di
entrambe le sedi;

 

mentre
__________, con osservazioni 14 febbraio 2002, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in fatto:

 

                                  A.   Con
contratto 12 marzo 1991 __________ ha dato in locazione a __________ il
ristorante con alloggio e bocciodromo denominato "__________" con
l'annessa abitazione unifamiliare, siti sulla part. n. __________ RFD di
__________ (zona __________). La pigione mensile ammontava a fr. 6'000.-.

                                         In data
22 aprile 1996 la proprietaria ha disdetto il contratto con effetto al 31
dicembre 1996, disdetta che il Pretore, con sentenza 19 agosto 1999, cresciuta
in giudicato, ha dichiarato valida, respingendo altresì una domanda di protrazione
formulata dalla conduttrice.

 

 

                                  B.   Con
istanze 15 ottobre 1999 (inc. no. DI.99.00319) e 9 maggio 2000 (inc. no.
DI.00.00098) __________, al quale nel frattempo la madre __________ aveva
donato l'immobile di __________, ha chiesto la condanna di __________ al
pagamento di complessivi fr. 81'000.- oltre interessi nonché l'accertamento
della validità del diritto di ritenzione con conseguente convalida degli
inventari di ritenzione n. __________ e __________ dell'UEF di Locarno e il
rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e
__________ dell'UEF di Locarno: egli pretendeva in sostanza il versamento delle
pigioni rimaste insolute da settembre 1998 a dicembre 1999, ritenuta una
riduzione della pigione di fr. 1'500.- mensili a far tempo dal marzo 1999 per
l'inabitabilità dell'abitazione unifamiliare.

                                         Quanto
alle altre istanze, con quella datata 27 ottobre 2000 (inc. no. DI.00.00253),
promossa nei confronti di __________ e del marito __________, __________ ha
chiesto al giudice di essere autorizzato a ripristinare lo stato anteriore del
bocciodromo, nel frattempo trasformato in sala banchetti, con accollo ai
convenuti delle relative spese di fr. 239'725.-, riservate le eventuali pretese
per risarcimento danni ex art. 98 CO.

                                         In
precedenza, con istanza 25 ottobre 1999 (inc. no. DI.99.00326) __________ aveva
chiesto la condanna in solido di __________ e di __________ al pagamento di fr.
848'145.-, somma ridotta in sede conclusionale a fr. 435'100.-, corrispondente
all'indennità per le migliorie apportate nell'ente locato (art. 260a cpv. 3
CO).

 

 

                                  C.   Con
la sentenza qui impugnata, il Pretore, dopo aver congiunto per l'istruttoria e
per il giudizio le 4 istanze, ha concluso per la reiezione di tutte le domande,
salvo quella del 25 ottobre 1999, che è stata parzialmente accolta nel senso
che __________ è stato condannato a pagare a __________ fr. 378'658.-.

                                         Il
giudice di prime cure ha innanzitutto confermato il benfondato della pretesa
per pigioni rimaste insolute (fr. 81'000.-), deducendo tuttavia dalla stessa la
garanzia versata dalla conduttrice (fr. 20'000.-) con i relativi interessi (fr.
4'558.-), dal che un saldo a favore della parte locatrice di fr. 56'442.-. Tale
somma era tuttavia compensata dall'indennità di fr. 435'100.- che spettava alla
conduttrice per le migliorie apportate nell'ente locato: a giudizio del
Pretore, la proprietaria, sottoscrivendo tra l'altro la relativa domanda di
costruzione, aveva in effetti autorizzato per scritto la trasformazione del
bocciodromo in sala banchetti, fermo restando che essa, essendo a conoscenza
-così il teste __________ - del fatto che la conduttrice stava effettuando i
lavori di trasformazione pur non avendo ottenuto la licenza edilizia, non
poteva in buona fede affermare che il suo consenso fosse condizionato alla
concessione di quest'ultima; parte locatrice era infine malvenuta a prevalersi
della clausola 19 del contratto di locazione, che in determinate circostanze,
che qui tuttavia non ricorrevano, imponeva alla conduttrice l'obbligo di
ripristinare l'ente locato alla fine del contratto.

 

 

                                  D.   Con
l'appello qui in esame __________ e __________ chiedono di riformare il
giudizio pretorile nel senso di respingere l'istanza 25 ottobre 1999 e di
accogliere le altre. 

                                         A loro
giudizio, la conduttrice non poteva pretendere alcuna indennità per le
migliorie apportate nell'ente locato, che al contrario doveva essere
ripristinato nel suo stato originario: contrariamente a quanto riferito dal
teste __________, del tutto inattendibile, i lavori effettuati non erano in
effetti mai stati autorizzati, tanto meno per scritto, ritenuto che in ogni
caso il contratto di locazione, alla clausola 19.2, prevedeva esplicitamente
l'obbligo di ripristino alla fine del contratto. 

                                         Pur
avendo ammesso il loro diritto agli interessi di mora sulle pigioni insolute,
il Pretore aveva inoltre omesso di attribuirli nel dispositivo. Contestata era
infine anche l'indennità ex art. 260a cpv. 3 CO attribuita alla controparte.

 

 

                                  E.   Delle
osservazioni con cui __________ postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei prossimi considerandi.

 

 

considerando

 

 

in diritto:

 

                                   1.   Prima di esaminare le censure d'appello, occorre chiarire chi siano
effettivamente le parti in causa, ritenuto che le 4 istanze in rassegna non
vedono contrapposte le medesime persone, e meglio che da una parte oltre a
__________ risulta esser stato convenuto anche il marito __________ e che
dall'altra accanto ad __________ è stata talora indicata anche la madre
__________.

                                         Ora,
l'istruttoria di causa ha permesso di accertare che con rogito 31 luglio 1998
(cfr. doc. B inc. no. DI.99.00319) __________ ha donato al figlio __________ la
proprietà dell'immobile di __________, così che egli è subentrato nel contratto
di locazione quale locatore (art. 261 CO). Conduttrice dello stesso è invece la
sola __________, mentre il marito __________ lo ha firmato in qualità di
coniuge (doc. A inc. no. DI.99.00319).

                                         In
definitiva le parti che qui si contrappongono sono dunque __________ da un lato
e __________ dall'altro.

 

 

                                   2.   A
questo stadio della lite è del tutto pacifico che le pigioni rimaste insolute
ammontano a fr. 81'000.- e che da tale somma devono essere dedotti fr. 24'558.-
corrispondenti al deposito di garanzia aumentato dei relativi interessi (anche
se quest'ultima deduzione è stata erroneamente dimenticata nel petitum
d'appello), così che in definitiva al proprietario spetta ancora l'importo di
fr. 56'442.- più accessori. 

                                         Pure
pacifico, in quanto la controparte non ha contestato con le osservazioni al
gravame la relativa richiesta formulata nell'appello dal proprietario, che a
quest'ultimo vanno attribuiti anche gli interessi moratori al 5% dalla data
media del 1° aprile 1999, posizione questa che il Pretore aveva del resto già
riconosciuto nei considerandi della sentenza (p. 11 e 18) con argomentazione
pertinente -a cui si può tranquillamente rinviare- omettendo tuttavia di
riportarla nel dispositivo (p. 18).

 

 

                                   3.   Il
proprietario censura per tutta una serie di ragioni la decisione con cui il
Pretore ha riconosciuto alla controparte un'indennità per le migliorie
apportate nell'ente locato, ritenendo che nel caso di specie quest'ultimo
dovesse invece essere ripristinato nel suo stato originario. A torto.

 

 

                                3.1   Giusta
l'art. 260a CO il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della
cosa locata soltanto con il consenso scritto del locatore (cpv. 1), ritenuto
che quest'ultimo, se vi ha consentito, può esigere il ripristino dello stato
anteriore soltanto se ciò è stato pattuito per scritto (cpv. 2).

                                         Da quanto
precede, si ha in sostanza che il ripristino dell'ente locato è possibile
unicamente in due casi, ovvero se il locatore ha autorizzato l'effettuazione
dei lavori ed ha concordato per scritto il ripristino (art. 260a cpv. 2) oppure
se i lavori non sono stati autorizzati (art. 260a cpv. 2 CO e contrario; Higi,
Zürcher Kommentar, N. 34 ad art. 260a CO; Permann/Schaner, Kommentar zum
Mietrecht, N. 4 ad art. 260a CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997,
p. 540; Barbey, Les travaux de rénovation et de modification de la chose
louée entrepris par le locataire, 10. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel
1998, p. 12).

 

 

                             3.1.1   Nel
caso di specie, contrariamente a quanto preteso nel gravame, la prima
eventualità, ovvero l'esistenza di un accordo scritto in merito al ripristino
dell'ente locato, non è per nulla data.

                                         Diversamente
da quanto previsto nella clausola 19.1 del contratto (doc. A inc. no.
DI.99.00319), la clausola 19.2, secondo cui "se il conduttore ha
eseguito migliorie con il consenso preventivo e scritto del locatore, il
conduttore deve ripristinare al termine della locazione lo stato anteriore"
si riferisce in effetti solo alle "migliorie" e non invece
anche alle "modifiche dell'ente locato", ritenuto che
eventuali dubbi d'interpretazione devono andare a scapito del proprietario, che
ha fatto capo al contratto prestampato edito dalla sua associazione di
categoria (CATEF). Ora, atteso che nel caso concreto la trasformazione del
bocciodromo in sala banchetti costituisce per l'appunto una "modifica
dell'ente locato" e non invece una semplice "miglioria" (per la
distinzione tra i due termini, cfr. Higi, op. cit., N. 8 e segg. ad art.
260 CO; Barbey, op. cit., p. 5), è evidente che la clausola 19.2 non è
sufficiente per obbligare in concreto la conduttrice a ripristinare il
bocciodromo.

 

 

                             3.1.2   Decisivo
è dunque sapere se i lavori sono stati autorizzati per scritto, ritenuto che in
determinate circostanze il fatto che il locatore si prevalga dell'assenza del
requisito della forma scritta può essere costitutivo dell'abuso di diritto
(art. 2 cpv. 2 CC; Higi, op. cit., N. 23 ad art. 260a CO; Permann/Schaner,
op. cit., N. 3 ad art. 260a CO; Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, 2.
ed., N. 4 ad art. 260a CO; SVIT, Mietrecht-Kommentar, 2. ed., N. 66 ad
art. 260-260a CO; Lachat, op. cit., p. 539; Barbey, op. cit., p.
9).

 

                                         L'istruttoria
ha permesso di stabilire che inizialmente le parti avevano concordato la sola
posa di un nuovo pavimento nel bocciodromo (cfr. clausola n. 26 del contratto
doc. A inc. no. DI.99.00319, "copertura del pavimento"). Dagli atti
di causa è tuttavia emerso che in seguito la proprietaria, o quanto meno
l'Hausverwaltung __________ che agiva in sua rappresentanza, venne informata
dell'intenzione della conduttrice di eseguire lavori più importanti, ovvero la
trasformazione del bocciodromo in ristorante con una sala banchetti da 250
posti, e diede il suo consenso scritto all'inoltro delle relative pratiche
amministrative: con lettera 21 settembre 1992, la rappresentante aveva
autorizzato la conduttrice, verosimilmente a completazione della domanda di
costruzione già inoltrata il 16 settembre 1992 (cfr. doc. L e M inc. no.
DI.98.00198), a firmare a suo nome i piani degli architetti da presentare al
Comune per il cambiamento del pavimento del bocciodromo "che diventerà
ristorante" (doc. H inc. no. DI.99.00326); con lettera 11 dicembre
1992, in risposta a una missiva del Municipio di __________ che subordinava la
decisione sulla domanda di ristrutturazione del bocciodromo in un locale con
240 posti a sedere alla soluzione del problema dei parcheggi (doc. F inc. no.
DI.98.00198 richiamato), essa aveva risposto formulando alcune proposte (doc. 3
inc. no. DI.99.00319); con lettera 21 dicembre 1992, concernente la "domanda
di costruzione del bocciodromo in sala ristorante", essa aveva
autorizzato la conduttrice a ricorrere contro la decisione negativa del Comune
(doc. I inc. no. DI.99.00326), che per altro era stata intimata alla
proprietaria al suo domicilio di __________ (cfr. doc. 9 inc. no. DI.99.00326);
a prescindere da quanto precede, a p. 12 dell'appello, gli appellanti hanno
candidamente ammesso di aver autorizzato nel 1992 la conduttrice a presentare
la domanda di costruzione, rispettivamente a ricorrere contro la decisione
negativa del Municipio di __________, così che in definitiva si può senz'altro
escludere che le lettere appena citate potessero riferirsi -come invece
ipotizzato da __________ nel suo interrogatorio formale (rogatoria 14 gennaio
2000 inc. no. DI.99.00319 ad 4) e dalla teste __________ (rogatoria 28 aprile
2000, inc. no. DI.99.00319, p. 7)- al solo rifacimento del pavimento nella zona
"buvette".

                                         Ammessa
con ciò da una parte l'esistenza del consenso della proprietaria all'inoltro
delle pratiche amministrative per la trasformazione del bocciodromo in sala
banchetti e dunque ovviamente anche all'esecuzione dei lavori di
ristrutturazione e non essendo dall'altra provato -né per altro era stato
preteso in causa dalla parte stessa- che quel consenso fosse condizionato
all'ottenimento della licenza edilizia, il primo giudice non aveva in
definitiva motivo di esaminare se essa fosse a conoscenza che i lavori venivano
comunque eseguiti senza licenza, circostanza che, a suo dire, significava una
rinuncia da parte sua ad avvalersi di tale condizione. Ad ogni buon conto,
anche in tale evenienza, la posizione della proprietaria non sarebbe stata
migliore, visto e considerato che l'istruttoria, segnatamente il teste __________
(verbale 20 febbraio 2001 inc. no. DI.99.00319) -ma non solo (cfr. pure ad es.
la lettera 15 febbraio 1995, doc. B inc. no. DI.96.00254 richiamato, con cui la
proprietaria si era informata in merito a un terreno da eventualmente
acquistare per poterne ricavare i "posteggi necessari")- aveva
confermato che essa era perfettamente informata dell'esecuzione dei lavori e
non aveva avuto nulla da obiettare: contrariamente a quanto ritenuto dagli
appellanti, la testimonianza __________ non può essere considerata
inattendibile, non avendo egli sottaciuto nella sua deposizione di essere stato
licenziato dalla ditta __________, né di aver avanzato a quel momento delle
pretese nei confronti del suo datore di lavoro tramite i sindacati, tanto più
che ad essere inattendibili sono semmai le deposizioni in senso opposto
rilasciate dagli altri testimoni: il teste __________, marito di __________ e
padre di __________ (la cui testimonianza va dunque valutata con
circospezione), ha in effetti dichiarato di non aver autorizzato l'inoltro
della domanda di costruzione ma unicamente la posa di un nuovo pavimento e
l'utilizzazione di alcuni posteggi su un altro fondo (rogatoria 15 giugno 2001,
inc. no. DI.99.00319, risposta 1), sottacendo però nell'occasione di aver
sottoscritto personalmente (così la teste __________, rogatoria 27 aprile 2001,
inc. no. DI.00.00253 p. 8) la lettera 21 dicembre 1992 che autorizzava la
conduttrice a ricorrere contro la decisione municipale di cui al doc. I inc.
no. DI.99.00326; la teste __________, pur negando a sua volta di aver
autorizzato l'inoltro della domanda di costruzione e di essere stata informata
dell'esecuzione dei lavori, ha a sua volta dovuto ammettere che essa era
tuttavia venuta a conoscenza della trasformazione già al momento in cui il
Comune si era annunciato per la questione dei posteggi (rogatoria 15 giugno
2001, inc. no. DI.00.00253, risposta 7 p. 3), ovvero nel dicembre 1992 (cfr.
doc. F inc. no. DI.98.00198 richiamato); le altre deposizioni sono per contro
ininfluenti: quanto dichiarato da __________ nel suo interrogatorio formale è
irrilevante, oltre che per il motivo indicato in precedenza, anche per il fatto
che essa non si era mai occupata personalmente del contratto in questione
(teste __________, rogatoria 28 aprile 2000, inc. no. DI.99.00319, p. 5); la
teste __________, per il poco che ricorda, oltretutto spesso solo in maniera
vaga, è pure ininfluente, la stessa essendosi limitata ad effettuare delle
traduzioni, senza disporre di alcun potere decisionale (teste __________,
rogatoria 27 aprile 2001, inc. no. DI.00.00253, p. 6 e 8); quanto alla teste
__________, cognata di __________ (per cui anche la sua testimonianza va
valutata con un certo riserbo), la stessa, pur essendo una delle persone
competenti, accanto a __________ ed al signor __________, a gestire la pratica
__________ (teste __________, rogatoria 28 aprile 2000, inc. no. DI.99.00319,
p. 5 e rogatoria 27 aprile 2001, inc. no. DI.00.00253, p. 6; teste __________,
rogatoria 15 giugno 2001, inc. no. DI.00.00253 p. 2; teste __________,
rogatoria 15 giugno 2001, inc. no. DI.00.00253 p. 2), non si è in realtà
occupata, fors'anche perché non parlava italiano (teste __________, rogatoria
28 aprile 2000, inc. no. DI.99.00319, p. 5 e rogatoria 27 aprile 2001, inc. no.
DI.00.00253, p. 5), delle questioni relative alla trasformazione dell'ente
locato, tanto è vero che le lettere 21 settembre (doc. H inc. no. DI.99.00326),
11 dicembre (doc. F inc. no. DI.98.00198 richiamato) e 21 dicembre 1992 (doc. I
inc. no. DI.99.00326) recavano tutte la firma del signor __________ (così la
teste __________, rogatoria 27 aprile 2001, inc. no. DI.00.00253 p. 8), tranne
l'ultima, firmata come detto da __________: ne discende che anche la sua
testimonianza, per altro già relativizzata in precedenza, non può a sua volta
essere considerata decisiva.

 

                                         Avendo la
proprietaria autorizzato per scritto l'esecuzione dei lavori, rispettivamente,
in caso di semplice autorizzazione per atti concludenti, dovendosi senz'altro
ritenere che nelle particolari circostanze essa era malvenuta a censurare la sua
mancata formalizzazione per scritto, è senz'altro a ragione che il Pretore ha
concluso per l'infondatezza della domanda di ripristino del bocciodromo.

 

 

                                   4.   Con
il gravame gli appellanti contestano pure l'ammontare dell'indennità attribuita
alla controparte per il maggior valore dell'ente locato al termine della
locazione.

 

 

                                4.1   Giusta
l'art. 260a cpv. 3 prima frase CO se, al termine della locazione, la cosa
locata presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o
dalla modificazione consentita dal locatore, il conduttore può pretendere
un'indennità per tale aumento di valore.

 

 

                                4.2   Pur
non censurandolo formalmente e rimettendosi in proposito al giudizio di questa
Camera (appello p. 9), gli appellanti non condividono l'assunto con cui il
Pretore non ha ritenuto prematura e dunque irricevibile l'istanza 25 ottobre
1999, ancorché a quel momento l'ente locato non fosse stato ancora riconsegnato
(sentenza p. 13). 

                                         Il
giudizio di prime cure è in realtà corretto. Momento determinante per l'esigibilità
e l'ammontare dell'indennità ex art. 260a cpv. 3 CO è in effetti, come del
resto risulta dal tenore letterale della legge, la fine del rapporto di
locazione (IICCA 13 settembre 2001 in re G./C. SA; Higi, op.
cit., N. 47 ad art. 260a CO; Barbey, op. cit., p. 14), ritenuto che il
momento dell'effettiva riconsegna dell'ente locato è irrilevante (Higi,
op. cit., N. 49 ad art. 260a CO; SVIT, op. cit., N. 84 ad art. 260-260a
CO).

 

 

                                4.3   Gli
appellanti ritengono che la controparte non potrebbe vantare alcuna indennità
ex art. 260a cpv. 3 CO, in quanto la sala banchetti, non disponendo (ancora)
dei necessari permessi amministrativi, sarebbe di fatto inutilizzabile, tanto
più che l'indennità di fr. 435'100.- accordata dal primo giudice andava in ogni
caso ridotta di fr. 50'000.- relativi alle colonne e alle balaustre, che a loro
dire non costituivano miglioria.

 

 

                             4.3.1   Contrariamente
a quanto ritenuto nell'appello, non vi è motivo di ridurre di fr. 50'000.-
l'indennità dovuta alla conduttrice. Il perito __________, nel suo referto 12
marzo 1999 (allestito nell'ambito degli inc. no. DI.96.00253, DI.96.00254 e
DI.98.00198 richiamati) ha in effetti spiegato che a suo parere la parte
riguardante le colonne, la balconata, i capitelli, ecc., valutata per l'appunto
in fr. 50'000.-, doveva essere presa in considerazione per stabilire il valore
delle opere realizzate e ciò quantunque egli non fosse certo che tali opere
costituissero una miglioria (p. 7). D'altro canto, per l'art. 260a cpv. 3 CO è
indifferente sapere se il plusvalore presente alla fine della locazione dipenda
da una miglioria piuttosto che da una modificazione dell'ente locato.

 

 

                             4.3.2   Corrisponde
invece al vero che attualmente la sala banchetti da 250 posti è di fatto
inutilizzabile, il Comune non avendo ancora rilasciato le necessarie
autorizzazioni amministrative. 

                                         Ciò non
significa tuttavia ancora, come invece preteso nel gravame, che l'ente locato
così trasformato sia senza valore, ciò che escluderebbe il riconoscimento di
un'indennità ex art. 260a cpv. 3 CO. Il capo dell'ufficio tecnico del Comune di
__________, __________, sentito in sede testimoniale (verbale 15 febbraio 2000
inc. no. DI.99.00319), ha in effetti precisato che una licenza in sanatoria
avrebbe potuto essere concessa se si trovava una soluzione al problema dei
posteggi, il cui numero era insufficiente, e a quello degli indici edificatori,
che invece erano stati superati: a suo parere, il primo problema poteva essere
risolto o mediante il versamento dei corrispondenti contributi sostitutivi o la
creazione di altri posteggi su fondi vicini, mentre il secondo poteva esserlo
mediante il travaso di indici da altri fondi non utilizzati nelle vicinanze
oppure riducendo gli indici sfruttati sul fondo in discussione, segnatamente
rendendo inutilizzabile a scopo abitativo talune parti delle costruzioni
esistenti. Ora, ritenuto che il fondo in questione disponeva di una decina di
posteggi e che la decisione municipale ne richiedeva 40 (teste __________,
verbale 15 febbraio 2000, inc. no. DI.99.00319), mancavano in definitiva 30
posteggi, per cui, stante un contributo sostitutivo di fr. 2'500.- per posto
auto (cfr. doc. P inc. no. DI.98.00198 richiamato), il problema dei posteggi
mancanti poteva essere risolto con un versamento di fr. 75'000.-. Più complessa
era invece la soluzione del problema dovuto al superamento degli indici, di cui
non sono per altro noti i termini esatti. Fatto sta' che a suo tempo, con
lettera 27 aprile 1995 (doc. C inc. no. 96.00254 richiamato), la conduttrice
aveva offerto a __________ di venderle per fr. 157'000.- la confinante part. n.
__________ RFD di __________, che le avrebbe permesso di risolvere sia il
problema dei posteggi sia quello degli indici. Se ne deve in definitiva
concludere che, con un investimento di fr. 157'000.--, la licenza in sanatoria
avrebbe potuto essere ottenuta, il manufatto sarebbe divenuto utilizzabile (e
dunque utile, cfr. Higi, op. cit., N. 51 ad art. 260a CO; SVIT,
op. cit., N. 78 ad art. 260-260a CO; Lachat, op. cit., p. 541) e l'ente
locato avrebbe così creato il plusvalore di fr. 435'100.- stabilito dal perito:
visto l'ampio potere d'apprezzamento attribuito al giudice, che nella
particolare materia può altresì fondarsi su considerazioni di carattere
equitativo (Zihlmann/Weber, op. cit., N. 5 ad art. 260a CO; Lachat,
op. cit., p. 542), l'indennità da riconoscere in concreto alla conduttrice per
l'aumento di valore dell'ente locato, trasformato da bocciodromo in sala
banchetti, può pertanto essere fissata in fr. 278'100.- (fr. 435'100.-- ./.
157'000.--).

 

 

                                   5.   Da
quanto precede, si ha che il credito per pigioni insolute a favore del
proprietario (fr. 56'442.-) è compensato dall'indennità ex art. 260a cpv. 3 CO
dovuta alla conduttrice (fr. 278'100.-), così che a quest'ultima spetta in
definitiva un saldo di fr. 221'658.-, fermo restando che da tale somma vanno
dedotti gli interessi di mora sulle pigioni insolute.

                                         Ne
discende il parziale accoglimento del gravame, ritenuto che la tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili della seconda sede -quelle della prima
istanza, tenuto anche conto dell'art. 414 CPC, possono tutto sommato essere
confermate- seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello
10 gennaio 2002 è parzialmente accolto.

                                         Di
conseguenza la sentenza 21 dicembre 2001 della Pretura della giurisdizione di
Locarno-Campagna, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:

 

                                         2.     In parziale accoglimento
dell'istanza 25 ottobre 1999, __________, è tenuto a versare a __________, la
somma di fr. 221'658.-, dedotti gli interessi al 5% dal 1° aprile 1999 su fr.
56'442.-.

                                                 

 

 

                                   II.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) 
tassa di giustizia                          fr.         3’450.-

                                         b) 
spese                                            fr.              50.-

                                         T
o t a l e                                            fr.         3’500.-

 

                                         da
anticiparsi dagli appellanti in solido, restano a loro carico per 3/4 e per la
rimanenza sono poste a carico dell’appellata, alla quale essi rifonderanno,
sempre con vincolo solidale, fr. 3'000.- per parti di ripetibili di appello.

 

 

                                  III.   Intimazione a:      - __________

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario