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**Case Identifier:** 2adddbf4-fb25-5670-b25b-e24216c1fed5
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-31
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2013.42
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2013_42_pe.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2013.42 

Entscheid 

31. August 2015 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter   
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 

A   G m b H ,    

vertreten durch RA Dr.iur. B,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch den Gemeinderat,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Die  A  GmbH  (nachfolgend  die  Pflichtige)  erwarb  am  ... …  2010  50/1000 

Miteigentum  an  der  Liegenschaft  …  in  C  (Kat.Nr.  …)  mit  Sonderrecht  an  der  3  ½-

Zimmerwohnung Nr. … im 3. OG zum Preis von Fr. 380'000.-. Im Kaufpreis inbegriffen 

war eine Einzelgarage mit Bastelraum Nr. … (10/1000 an Kat.Nr. …). Nach Sanierung 

der  Wohnung  veräusserte  sie  diese  am  ... …  2012  –  ohne  Einzelgarage  und  Bastel-

raum Nr. … – zum Preis von Fr. 490'000.- an D und E weiter. 

Mit Veranlagungsentscheid vom 4. Februar 2013 auferlegte ihr der Gemeinde-

rat  C  aus  Anlass  dieser  Handänderung  eine  Grundstückgewinnsteuer  von 

Fr. 28'393.75 bei einem steuerbaren Gewinn von Fr. 80'938.18. Dabei schätzte er den 

Erwerbspreis  für  das  verkaufte  Objekt  ohne  Einzelgarage  und  Bastelraum  auf 

Fr. 340'000.- und schätzte die weiteren anrechenbaren Anlagekosten (wertvermehren-

de  Aufwendungen,  Baukreditzinsen,  Handänderungskosten  bei  Erwerb  und  bei  Ver-

äusserung)  auf  Fr. 69'061.82  (statt  Fr. 127'736.95  gemäss  Steuererklärung  bzw. 

Fr. 138'123.65 gemäss einer am 1. November 2012 eingereichten undatierten Kosten-

aufstellung). Die Schätzung der Aufwendungen erfolgte nach pflichtgemässem Ermes-

sen gemäss § 139 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG), weil die Pflichti-

ge  trotz  Auflage  vom  16. August  2012  und  Mahnung  vom  24. September  2012  die 

einverlangten  Belege  nicht  eingereicht  hatte.  Überdies  erteilte  sie  keine  detaillierte 

Auskunft  über  die  ausgeführten  Arbeiten  und  über  den  Zustand  der  Liegenschaft  vor 

und nach den baulichen Massnahmen. 

B.  Eine  dagegen  erhobene  Einsprache  wies  der  Gemeinderat  C  am  19.  Au-

gust 2013 ab. Ausserdem auferlegte er der Pflichtigen Verfahrenskosten von Fr. 600.- 

für das Einspracheverfahren. 

C. Mit Rekurs vom 28. Oktober 2013 liess die Pflichtige beantragen, den an-

gefochtenen  Einspracheentscheid  aufzuheben  und  die  Grundstückgewinnsteuer  von 

Fr. 28'393.75 auf Fr. 4'031.- herabzusetzen. Ferner beantragte sie eine Parteientschä-

digung. 

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In der Rekursantwort vom 27. November 2013 schloss der Gemeinderat C auf 

Abweisung des Rekurses und verlangte ebenfalls eine Parteientschädigung.  

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  StG  von  den  

Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von 

solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen 

der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  und  Aufwendungen)  übersteigt.  Die  anre-

chenbaren  Aufwendungen  sind  in  § 221  Abs. 1  StG  abschliessend  aufgezählt  

(RB  1990  Nr.  51,  1982  Nr. 105;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  

Zürcher  Steuergesetz,  3. A.,  2013,  § 221  N 3).  Dazu  gehören  wertvermehrende  Auf-

wendungen,  Grundeigentümerbeiträge,  übliche  Mäklerprovisionen  und  Insertionskos-

ten,  mit  der  Handänderung  verbundene  Abgaben  sowie  Baukreditzinsen  bei  Liegen-

schaften  im  Geschäftsvermögen.  Natürliche  und  juristische  Personen,  welche  mit 

Liegenschaften  handeln,  können  gemäss  § 221  Abs. 2  StG  weitere  mit  der  Liegen-

schaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Be-

rücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben. 

2. Streitig ist, ob die Pflichtige als Liegenschaftenhändlerin zu qualifizieren ist. 

Diese Frage ist vorweg zu klären, weil davon die Anrechenbarkeit der von der Pflichti-

gen geltend gemachten Aufwendungen weitgehend abhängt. 

a)  Weil  die  Bestimmung  von  §  221  Abs.  2  StG  bezweckt,  eine  weitgehende 

steuerliche Gleichstellung von ausser- und innerkantonalen gewerbsmässigen Liegen-

schaftenhändlern  zu  erreichen,  richtet  sich  die  Auslegung  des  Begriffs  des  Liegen-

schaftenhändlers  im  Sinn  von  § 221  Abs. 2  StG  nach  der  bundesgerichtlichen  Recht-

sprechung  zu  Art. 127  Abs.  3  BV  (VGr,  14.  Dezember  2005,  SB.2005.0073,  Regeste 

publiziert  in  RB  2005  Nr.  2004;  VGr,  10.  Juli  2013,  SB.2012.00139,  www.vgrzh.ch). 

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Gemäss  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung (BGE  125 II  113  E.  3c  und  6a, mit 

Hinweisen; BGr 22. März 2011, 2C.375/2010, www.bger.ch, E. 4.2) liegt Liegenschaf-

tenhandel  vor,  wenn  der  Steuerpflichtige  An-  und  Verkäufe  von  Liegenschaften  nicht 

nur  im  Rahmen  der  privaten  Vermögensverwaltung  bei  sich  zufällig  bietender  Gele-

genheit tätigt, sondern wenn er dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzie-

lung tut, wenn er also eine Tätigkeit entfaltet, die in ihrer Gesamtheit auf Gewinnerzie-

lung  aus  Grundstückgeschäften  gerichtet  ist.  Dabei  ist  unerheblich,  ob  die  Tätigkeit 

haupt-  oder  nebenberuflich  ausgeübt  wird.  Ob  eine  Händlertätigkeit  in  diesem  Sinn 

vorliegt,  ist  im  Einzelfall  stets  nach  der  Gesamtheit  der  Umstände  zu  beurteilen.  Als 

Indizien  für  Liegenschaftenhandel  kommen  die  systematische  bzw.  planmässige  Art 

und  Weise  des  Vorgehens,  die  Häufigkeit  der  Liegenschaftsgeschäfte,  der  enge  Zu-

sammenhang  eines  Geschäfts mit  der  beruflichen  Tätigkeit  des  Steuerpflichtigen,  der 

Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder 

Mittel  zur  Finanzierung der  Geschäfte  oder  die Realisierung  im  Rahmen  einer  Perso-

nengesellschaft in Betracht.  

b)  Diese  auf  natürliche  Personen  zugeschnittene  Begriffsumschreibung  gilt 

auch für juristische Personen, wobei die Abgrenzung hier insofern schwieriger ist, als 

eine juristische Person Kapitalgewinne bei der Veräusserung von Grundstücken immer 

zu versteuern hat und nicht nur – wie bei natürlichen Personen –, wenn sie eine Händ-

lertätigkeit  ausübt  und  damit  über  Geschäftsvermögen  verfügt  (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter,  § 221  N  156).  Für  das  Bundesgericht  ist  dabei  entscheidend,  ob  die 

Grundstücke zum Anlage- oder zum Umlaufvermögen gehören (BGE 111 Ia 220). Als 

Anlagevermögen gelten Wirtschaftsgüter (u.a. Liegenschaften), die dem Unternehmen 

– sei es als Geldanlage oder als betriebsnotwendige Grundlage für die Ausübung der 

Tätigkeit  –  zu  dauernder  oder  mehrmaliger  Nutzung  dienen.  Demgegenüber  bilden 

Liegenschaften, die laufend angeschafft und wieder veräussert werden, Umlaufvermö-

gen (BGr, 16. September 2005, 2A.122/2005, www.bger.ch). Die Erzielung von Gewinn 

durch die Veräusserung von Grundstücken muss ein eigentlicher Geschäftszweck der 

juristischen Person sein. Dabei muss es sich aber nicht um den Hauptzweck handeln 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 158). Die Gewinnerzielung durch Erwerb und 

Veräusserung  von  Grundstücken  kann  auch  einen  Nebenzweck  bilden,  der  aber  im-

merhin einige Bedeutung haben muss.  

Werden  Aufwendungen  nach  §  221  Abs.  2  StG  geltend  gemacht,  muss  die 

Qualifikation  als  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhändler  nicht  nur  im  Zeitpunkt  der 

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Veräusserung,  sondern  bereits  für  den  Zeitraum,  für  den  die  steuerpflichtige  Person 

Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 2 StG geltend macht, gegeben gewesen sein 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 127). 

c) Im vorliegenden Fall führte die Rekursgegnerin u.a. zur Abklärung des Lie-

genschaftenhändlerstatus eine Untersuchung durch. Mit Auflage vom 16. August 2012 

und  Mahnung  vom  24. September  2012  gab  sie  der  Pflichtigen  Gelegenheit,  Fakten 

und entsprechende Beweismittel inkl. Jahresrechnung 2011 beizubringen, woraus sich 

der  Liegenschaftenhändlerstatus  ergibt.  Die  Pflichtige  reichte  diesbezüglich  nichts  ein 

und  erklärte,  dass  sie  die  streitbetroffene  Wohnung  anfangs  2011  gekauft  habe.  An-

fänglich habe sie ihr Gesellschafter "für sein Pensionsalter nehmen" wollen. Da dieser 

inzwischen  eine  andere  Lösung  gefunden  habe,  sei  die  Wohnung  weiterveräussert 

worden.  Mit  dieser  weitgehend  auf  unüberprüfbaren  Absichten  beruhenden  Sachdar-

stellung hat die Pflichtige den Nachweis, dass An- und Verkauf der Liegenschaft in der 

Absicht der Gewinnerzielung erfolgten, nicht erbracht.  

d)  Im  Einsprache-  und  Rekursverfahren  präzisierte  die  inzwischen  anwaltlich 

vertretene  Pflichtige  ihre frühere  Sachdarstellung  wie  folgt:  Es  treffe  zwar  zu,  dass  F, 

der Geschäftsführer der Pflichtigen, zunächst die Wohnung für sich habe kaufen wol-

len, um sie später als Alterswohnung zu nutzen. Zu diesem Zweck hätte er sie jedoch 

privat und nicht über eine juristische Person erworben. Bereits im Jahr 2009, rund ein 

Jahr vor dem Erwerb der Wohnung durch die Pflichtige, habe ihm der frühere Eigentü-

mer, G, ein Angebot zum Erwerb der Wohnung unterbreitet. Als sich gegen Ende 2010 

abgezeichnet  habe,  dass  er  die Wohnung tatsächlich  zum  Preis  von  Fr. 380'000.-  er-

werben  könne,  habe  er  sich  entschlossen,  die  Wohnung  zwecks  Renovation/Umbau 

und Weiterverkauf über eine juristische Person zu erwerben. Denn privat habe er nicht 

Gefahr  laufen  wollen,  als  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhändler  besteuert  zu  wer-

den.  Nur  deshalb  habe  er  kurzfristig  vor  dem  Erwerb  die  Pflichtige  gegründet.  Privat 

halte er bereits diverse Liegenschaften im Anlagevermögen. Hätte er im Zeitpunkt des 

Erwerbs  die  Absicht  gehegt,  die  Wohnung  als  Alterswohnung  zu  nutzen,  hätte  die 

Gründung der GmbH überhaupt keinen Sinn gegeben.  

e) Die neu vorgebrachte Sachdarstellung erscheint zwar plausibel. Es verblei-

ben  jedoch  Zweifel,  ob  die  Pflichtige  die  streitbetroffene  Wohnung  in  der  Absicht  er-

worben hat, diese nach einer Renovation mit Gewinn zu verkaufen. Denn einerseits hat 

die Pflichtige die Liegenschaft in ihrer mit der Staatssteuererklärung 2011 eingereich-

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ten Bilanz (Ausdruck vom 20. Februar 2013) zunächst als Anlagevermögen deklariert. 

Die Umbuchung ins Umlaufvermögen erfolgte erst nach dem Verkauf der Liegenschaft. 

Andererseits  hat  sie  mit  dem  Verkauf  der  Wohnung  keinen  Gewinn,  sondern  einen 

Verlust  erzielt,  den  sie  in  der  Grundstückgewinnsteuererklärung  auf  Fr. 17'736.40  be-

zifferte.  Letzteres  und  die  Tatsache,  dass  die  Pflichtige  den  Verkaufserlös  nicht  bald 

darauf zum Erwerb einer neuen Liegenschaft verwendete, sprechen nicht für ein fort-

dauerndes  und  planmässiges  Vorgehen,  um  mit  dem  Handel  von  Grundstücken  Ge-

winne  zu  erzielen.  Sie  behauptet  zwar,  am  ...  …  2014  einen  Gewerberaum  in  H  und 

am ... … 2014 ein Grundstück in I erworben zu haben. Daraus kann jedoch nicht ge-

schlossen  werden,  dass  der  Erwerb  dieser  Grundstücke  mit  dem  Ziel  erfolgte,  diese 

nach  einem  Neubau,  Umbau  oder  einer  Sanierung  wieder  kurzfristig  mit  Gewinn  zu 

verkaufen.  Es  besteht  auch  kein  enger  Zusammenhang  zwischen  dem  Liegenschaf-

tengeschäft und den sonstigen Tätigkeiten der Pflichtigen und ihres Geschäftsführers. 

Letzterer betreibt in C eine Autogarage und den Handel mit Automobilen. Daneben hält 

er diverse Anlageliegenschaften, die er mit eigenen Baumaschinen selber instand hält, 

umbaut oder saniert. Als Liegenschaftenhändler ist er bisher laut eigener Sachdarstel-

lung  noch  nicht  in  Erscheinung  getreten.  Bei  all  diesen  Tätigkeiten  mag er  viel  hand-

werkliches  Geschick  und  Fachwissen  in  der  Bau-  und  Immobilienbranche  erworben 

haben. Beim vorliegenden Grundstückgeschäft hat er jedoch sein handwerkliches Po-

tential  nicht  selber  eingesetzt,  da  sämtliche  Arbeiten  durch  Dritte  ausgeführt  wurden. 

Auch die Tatsache, dass die Pflichtige nach 2012 mehrere Umbauten und Sanierungen 

durchgeführt hat, ist kein zwingendes Indiz für eine Händlertätigkeit, da sich auch An-

lageliegenschaften für Umbauten und Sanierungen eignen, damit diese entweder wei-

terhin – allenfalls modernisiert – ihren bisherigen Verwendungszweck erfüllen können 

oder  der  Ertragswert  solcher  Objekte  gesteigert  werden  kann.  Da  die  Pflichtige  nach 

aussen hin auf dem Markt nicht in Erscheinung tritt, ist anzunehmen, dass sie ihr Ge-

schäftsführer  als  rechtliches  Vehikel  für  seine  eigenen  Interessen  nutzt  und  sich  die 

Bautätigkeit zur Hauptsache auf eigene oder Anlageliegenschaften ihres Geschäftsfüh-

rers  bezieht.  Der  Einsatz  von  Fremdkapital  (Fr. 300'000.-)  zur  Finanzierung  des  Er-

werbspreises  (Fr.  380'000.- 

inkl.  Bastelraum  und  Garage)  und  des  Umbaus 

(Fr. 116'976.95 laut Grundstückgewinnsteuererklärung) ist zwar verhältnismässig hoch. 

Insgesamt erweist sich der Fremdfinanzierungsanteil von rund 60% (Fr. 300'000.-) ge-

messen  an  den  investierten  Kosten  von  Fr. 496'976.95  (ohne  Zinsen)  nicht  als  derart 

hoch,  dass  allein  deswegen  oder  in  Verbindung  mit  weiteren  Indizien  zwingend  auf 

Liegenschaftenhandel zu schliessen wäre. Fremdfinanzierungsquoten in der vorliegen-

den  Grössenordnung  oder  höher  sind  nicht  selten  auch  beim  Erwerb  von  Anlagelie-

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genschaften  anzutreffen.  Für  Liegenschaftenhandel  spricht  einzig  die  kurze  Besitzes-

dauer von etwas mehr als einem Jahr. Dieses Indiz reicht jedoch allein und unter Be-

rücksichtigung  der  weiteren  Kriterien  nicht  aus,  um  die  Pflichtige  als  Liegenschaften-

händlerin einzustufen.  

Aufgrund dieser Erwägungen ist der Liegenschaftenhändlerstatus der Pflichti-

gen  nicht  hinreichend  belegt,  so  dass  diese  nicht  berechtigt  ist,  Aufwendungen  nach 

§ 221 Abs. 2 StG gewinnmindernd geltend zu machen. 

3.  Damit  ist  weiter  zu  prüfen,  ob  die  Ermessenseinschätzung  hinsichtlich  der 

anrechenbaren  Aufwendungen  (wertvermehrende  Aufwendungen,  Baukreditzinsen, 

Handänderungskosten beim Erwerb und bei der Veräusserung) zu Recht ergangen ist 

und in ihrer Höhe angemessen ist.  

a)  Die  Pflichtige  stellt  sich  diesbezüglich  auf  den  Standpunkt,  dass  sie  den 

Sachverhalt mit ihrer Eingabe vom 1. November 2012 im Veranlagungsverfahren hin-

reichend  dargelegt  habe.  Sie  habe  damals  ausgeführt,  dass  die  Wohnung  sehr  um-

fangreich saniert worden sei. Beide Nasszellen und die Küche seien total saniert wor-

den.  Im  Wohn-  und  in  den  Schlafzimmern  sei  alles  neu  gemacht  worden.  Die 

Elektroinstallationen seien komplett ersetzt worden, da sie nicht mehr den gesetzlichen 

Vorschriften entsprochen hätten. Aufgrund dieser Mängel sei die Wohnung nicht mehr 

bewohnbar gewesen. Bei dieser Sachlage hätten sämtliche Sanierungsaufwendungen 

zu 100% als wertvermehrend qualifiziert werden müssen. Eine Schätzung nach pflicht-

gemässem  Ermessen  sei  fehl  am  Platz  gewesen.  Doch  selbst  wenn  eine  Schätzung 

nach  pflichtgemässem  Ermessen  in  Frage  gekommen  wäre,  erweise  sich  die  Schät-

zung der Rekursgegnerin als willkürlich.  

Demgegenüber  vertritt  die  Rekursgegnerin  die  Auffassung,  dass  mit  den  ge-

nannten Ausführungen die baulichen Massnahmen und der Zustand der Wohnung vor 

und  nach  dem  Umbau  nicht  hinreichend  genau  dargelegt  worden  seien.  Ziffer  6  der 

Mitwirkungsaufforderungen  (Auflage  und  Mahnung)  sei  damit  nicht  erfüllt  worden.  Mit 

dem Wegfall der Dumont-Praxis per 1. Januar 2010 seien Aufwendungen, welche der 

Beseitigung  einer  Unterhaltsvernachlässigung  dienen,  überdies  auch  nicht  mehr  als 

wertvermehrende Aufwendungen anrechenbar. 

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b)  Die  Steuerbehörden  stellen  zusammen  mit  dem  Steuerpflichtigen  die  für 

eine  vollständige  und  richtige  Besteuerung  massgebenden  tatsächlichen  und  rechtli-

chen  Verhältnisse  fest  (§ 132  Abs. 1  StG).  Die  Abklärung  des  Sachverhalts  und  die 

Einschätzung obliegen der Steuerbehörde (§§ 138 Abs. 1 und 139 Abs. 1 i.V.m. § 206 

StG),  während  der  Steuerpflichtige  zur  Einreichung  der  ausgefüllten  Steuererklärung 

mitsamt Beilagen und zur Mitwirkung an der behördlichen Sachverhaltsermittlung ver-

pflichtet  ist  (§§ 133-135 StG).  Der  Steuerpflichtige  muss  auf  Verlangen  der  Steuerbe-

hörde  insbesondere  mündlich  oder  schriftlich  Auskunft  erteilen  und  Geschäftsbücher, 

Belege und weitere Bescheinigungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vor-

legen (§ 135 Abs. 2 StG).  

c)  Zur  Einschätzung  nach  pflichtgemässem  Ermessen  im  Sinne  von  § 139 

Abs. 2  StG  wird  geschritten,  wenn  der  Steuerpflichtige  trotz  Mahnung  seine  Verfah-

renspflichten  nicht  erfüllt  oder  die  Steuerfaktoren  mangels  zuverlässiger  Unterlagen 

nicht  einwandfrei  ermittelt  werden  können.  Vorausgesetzt  ist  ein  Untersuchungsnot-

stand. Dieser ist im Regelfall dadurch verursacht, dass der Steuerpflichtige trotz Mah-

nung seinen Mitwirkungspflichten nicht oder nur unvollständig nachgekommen ist. Be-

trifft  dies  steueraufhebende  oder  -mindernde  Tatsachen,  so 

führt  dies  nach 

verwaltungsgerichtlicher  Rechtsprechung  (RB 2003  Nr. 92  =  ZStP  2003,  343,  auch 

zum  Folgenden)  grundsätzlich  nicht  zu  einer  Ermessenseinschätzung.  Vielmehr  ist 

diesfalls aufgrund der allgemeinen Beweislastregel (vgl. ASA 62, 720 E. 5b; BGE 121 II 

257  E.  4c/aa)  zu  Ungunsten  des  für  derartige  Tatsachen  beweisbelasteten  Steuer-

pflichtigen  anzunehmen,  die  behaupteten  Tatsachen  hätten  sich  nicht  verwirklicht. 

Dementsprechend  ist  der  in  Frage  stehende  Abzug  nicht  zu  berücksichtigen  (vgl.  

BGE  92  I  398 =  ASA  36,  192;  ASA  46,  512).  Nur  ausnahmsweise  ist  auch  bezüglich 

steueraufhebender  oder  -mindernder  Tatsachen  eine  Schätzung  nach  pflichtgemäs-

sem Ermessen vorzunehmen, nämlich dann, wenn dem Steuerpflichtigen die gehörige 

Mitwirkung an der Ermittlung dieser Tatsachen aus Gründen, die er nicht zu vertreten 

hat,  unmöglich  oder  unzumutbar  ist  (RB 1975  Nr. 54).  Gleich  verhält  es  sich,  wenn 

feststeht, dass dem Steuerpflichtigen dem Grunde nach abziehbare Kosten erwachsen 

sind, diese aber hinsichtlich ihrer Höhe ungewiss sind. In diesem Fall wäre es sachwid-

rig und willkürlich, den Abzug nicht zu berücksichtigen, vielmehr muss diesfalls dessen 

Höhe nach pflichtgemässem Ermessen geschätzt werden (Martin Zweifel, in: Kommen-

tar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. A., 2002, Art. 46 N 30 ff. StHG). 

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d)  Die  Einsprache-  bzw.  Rechtsmittelbehörde  hat  bei  Vorliegen  einer  Ermes-

senseinschätzung  zunächst  zu  prüfen,  ob  der  Steuerpflichtige  eine  Verfahrenspflicht 

verletzt hat. Wurde eine solche missachtet und hat diese Verletzung zu einem Unter-

suchungsnotstand  geführt,  so  hat  die  Steuerbehörde  zu  Recht  eine  Ermessensein-

schätzung  vorgenommen.  Andernfalls  mangelt  es  an  der  erforderlichen  rechtlichen 

Grundlage für eine solche Einschätzung. 

e)  Voraussetzung  einer  Ermessenseinschätzung  bildet  in  formeller  Hinsicht, 

dass  der  Steuerpflichtige  zulässigerweise  formrichtig  zur  Erfüllung  seiner  Verfahrens-

pflichten  aufgefordert  und  gemahnt  worden  ist  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 139 

N 66 ff.). Dabei sind Begehren um Auskünfte bzw. Beweismittelvorlagen von der Steu-

erbehörde  aus  Beweisgründen  schriftlich  zu  stellen  und  ist  die  vom  Steuerpflichtigen 

vorzunehmende  Mitwirkungshandlung  klar  und  unmissverständlich  zu  bezeichnen; 

andernfalls ist dem Steuerpflichtigen die Erfüllung der Auflage unter Umständen nicht 

zumutbar  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 135  N 13).  Darüber  hinaus  müssen  die 

geforderten  Mitwirkungshandlungen  auch geeignet  und  notwendig  sein,  den  rechtser-

heblichen Sachverhalt abzuklären (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 135 N 34). 

f) Vorliegend hat das Gemeindesteueramt die Pflichtige im Veranlagungsver-

fahren zu Recht zur Mitwirkung bei der Festsetzung des wertvermehrenden Anteils an 

den  gesamten  Sanierungskosten  aufgefordert.  Denn  die  Kosten  für  bauliche  Mass-

nahmen  an  einer  bereits  bestehenden  Liegenschaft  sind  nicht  schlechthin  bei  der 

Grundstückgewinnsteuer anrechenbar. Die Anrechenbarkeit ist vielmehr auf die soge-

nannten  dauernd  wertvermehrenden  Aufwendungen  (Neuinvestitionen)  beschränkt 

(§ 221 Abs. 1 lit. a StG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 30). Darunter sind nur 

solche  Aufwendungen  zu  verstehen,  welche  die  Beschaffenheit  des  Grundstücks  im 

objektiv-technischen Sinn dauernd verbessern (RB 1983 Nr. 42). Im Gegensatz hierzu 

stehen werterhaltende Aufwendungen (Ersatzinvestitionen, Renovationen, Instandstel-

lungskosten,  Reparaturen),  deren  Ziel  nicht  die  Schaffung  neuer,  sondern  die  Erhal-

tung bisheriger Werte ist und die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkeh-

ren  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  221  N 30  ff.).  Letztere  können  bei  der 

Grundstückgewinnsteuer  grundsätzlich  nicht  berücksichtigt  werden,  sondern  sind  ein-

zig nach § 30 Abs. 2 StG bzw. § 64 StG bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer zum 

Abzug von den steuerbaren Einkünften zugelassen (RB 1977 Nr. 49, 1981 Nr. 55; VGr, 

22. April 1986 = StE 1987 B 44.13.1 Nr. 1, jeweils zu § 30 Abs. 2 StG). 

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Bei  Umbauten  bestehender  Gebäude  können  wertvermehrende  und  werter-

haltende  Aufwendungen  naturgemäss  nicht  immer  scharf  auseinander  gehalten  wer-

den; sie lassen sich aus diesem Grund nur schätzen. Dabei ist es Sache des Steuer-

pflichtigen,  die  notwendigen  Schätzungsgrundlagen  zu  beschaffen.  Hierzu  bedarf  es 

insbesondere genauer Angaben über die ausgeführten Arbeiten und den Zustand so-

wie  die  Ausrüstung  des  Objekts  vor  und  nach  dem  Umbau  (RB  1997  Nr. 51;  VGr, 

22. April  1986  =  StE  1987  B  44.13.1  Nr. 1).  Eine  solche  Sachdarstellung  hat  die  Re-

kursgegnerin  in  ihrer  Auflage  vom  16.  August  2012  von  der  Pflichtigen  verlangt.  Die 

Auflage war klar, geeignet und notwendig, um den rechtserheblichen Sachverhalt ab-

zuklären.  Ausserdem  war  der  Pflichtigen  die  Erfüllung  dieser  Auflage  ohne  weiteres 

zumutbar.  Die  Auflage  und  die  am  24. September  2012  ergangene  gleichlautende 

Mahnung erwiesen sich auch in formeller Hinsicht korrekt. Namentlich enthielten beide 

Mitwirkungsaufforderungen  die  Androhung  der  Einschätzung  nach  pflichtgemässem 

Ermessen  gemäss  § 139  Abs. 2  StG  und  einen  Hinweis  auf  die  weiteren  Rechts-

nachteile. Die Pflichtige bringt denn auch diesbezüglich keine Beanstandungen vor. 

g)  Sie  vertritt  vielmehr  die  Auffassung,  dass  sie  mit  ihrer  kurzen,  aus  sechs 

Zeilen bestehenden Sachdarstellung vom 1. November 2012 (siehe E. 3a) ihrer Mitwir-

kungspflicht vollumfänglich nachgekommen sei.  

Dies  trifft  jedoch  nicht  zu.  Die  Pflichtige  hat  die im  Einzelnen  erfolgten  Liefe-

rungen  und  Leistungen  und  den  Zustand  vor  und  nach  den  baulichen  Massnahmen 

nicht detailliert dargelegt, sondern nur sehr allgemeine Ausführungen über Lieferungen 

und Leistungen und schon gar keine (für die Abgrenzung zwischen werterhaltenen und 

wertvermehrenden  Aufwendungen  besonders  wichtigen)  detaillierten  Ausführungen 

zum Zustand und zur Ausstattung der Wohnung vor und nach der Totalsanierung ge-

macht. Ferner legte sie nicht dar, welche Mängel im Zeitpunkt des Erwerbs bestanden, 

die  nach  Auffassung  der  Pflichtigen  zur  Unbewohnbarkeit  der  Wohnung  führten.  Bei 

dieser Sachlage lässt sich die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermeh-

renden  Aufwendungen  nicht  vornehmen.  Ferner  kann  nicht  beurteilt  werden,  ob  sich 

die Wohnung beim Erwerb lediglich in einem unterhaltsvernachlässigten oder verwahr-

losten  (d.h.  unbewohnbaren)  Zustand  befunden  hat.  Der  Begriff  der  Verwahrlosung 

geht  über  die  blosse  Unterhaltsvernachlässigung  im  Sinn  der  Dumont-Praxis  hinaus 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 221  N  35).  Verwahrlosung  liegt  vor,  wenn  ein-

schneidende  Beschädigungen  im  Innern  des  Gebäudes  vorhanden  sind,  die  zur  

Unbewohnbarkeit führen; z.B. faules Backsteinmauerwerk infolge Durchnässung, faule 

2 GR.2013.42 

 
 
 
 
 
 
 
 
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Dachuntersichten,  Fenster  und  Jalousieläden,  unbegehbare  Balkone 

(VGr,  

8.  März 1994,  SR  93/0049).  Die  Verwahrlosung  besteht  aber  auch  in  bedeutenden 

Mängeln von Teilen der Bausubstanz, deren Behebung umfangreiche und aufwendige 

Sanierungsarbeiten  erfordert  (StRK  III,  24.  März  2000,  StE  2001  B  44.13.1  Nr.  4). 

Demgegenüber  genügt  es  für  die  Unterhaltsvernachlässigung  im  Sinn  der  Dumont-

Praxis  bereits,  wenn  über  eine  längere  Zeit  (15 und  mehr  Jahre)  die  anfallenden  Un-

terhaltsarbeiten unterblieben sind (VGr Freiburg, 12. Mai 2000, StE 2000 B 25.6 Nr. 41; 

VGr Aargau, 18. September 2006, StE 2007 B 25.6 Nr. 55) und als Folge davon, ohne 

dass  dies  zur  Unbewohnbarkeit  führt,  mehrere  Bauteile  und  Einrichtungen  entweder 

nicht  mehr  zeitgemäss,  unansehnlich  oder  nicht  mehr  funktionstauglich  sind.  Läge 

Verwahrlosung vor, worauf die Umstände aber nicht hindeuten, da die streitbetroffene 

Wohnung  vor  dem  Erwerb  bewohnt  war,  hätte  dies  nach  der  Rechtsprechung  –  auch 

nach Wegfall der Dumont-Praxis per 1. Januar 2010 – zur Folge, dass die Aufwendun-

gen  zur  Behebung  der  Verwahrlosung  weitgehend  als  wertvermehrende  Aufwendun-

gen  anzurechnen  wären,  sofern  diese  in  ihrer  Gesamtheit  einer  eigentlichen  Neu-

einrichtung  gleichkommen  (VGr,  8.  März  1994,  SR.93/0049  und  7.  Juni  1994,  

SR 94/0025; VGr, 22. April 1986, StE 1987 B 44.13.1 Nr. 1; RB 1977 Nr. 49). Ebenso 

reichte die Pflichtige die einverlangten Belege zu den deklarierten Baukreditzinsen so-

wie  den  Handänderungskosten  beim  Erwerb  und  Verkauf  nicht  ein.  Damit  hat  sie  die 

Auflagen  des  Steueramts  kaum  erfüllt  und  dadurch  Verfahrenspflichten  verletzt.  Der 

Rekursgegnerin  blieb  aufgrund  dessen  gar  keine  andere  Wahl,  als  die  nach  § 221 

Abs. 1 StG anrechenbaren Aufwendungen nach pflichtgemässem Ermessen zu schät-

zen. 

4.  a)  Eine  zu  Recht  ergangene  Ermessenseinschätzung  kann  der  Steuer-

pflichtige  laut  § 140  Abs. 2  StG  einzig  wegen  offensichtlicher  Unrichtigkeit  anfechten. 

Diese  Norm  beinhaltet  eine  Kognitionsbeschränkung  der  Prüfungsinstanzen.  Letztere 

können eine zu Recht getroffene Ermessenseinschätzung nur aufheben, wenn sie sich 

als  offensichtlich  falsch  erweist  (so  im  Ergebnis  Martin  Zweifel,  in:  Kommentar  zum 

Schweizerischen  Steuerrecht,  Band  I/2b,  2. A.,  2008,  Art. 130  N 33  DBG).  Den  ent-

sprechenden  Nachweis  kann  der  Steuerpflichtige  auf  zwei  Arten  erbringen  (Martin 

Zweifel,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen  Steuerrecht,  Band  I/1,  2. A.,  2002, 

Art. 48  N 46  ff.  StHG,  auch  zum  Folgenden):  Vorab  kann  er  den  tatsächlichen  Sach-

verhalt  dartun  und  den  entsprechenden  Nachweis  leisten,  mit  der  Folge,  dass  die  im 

Streit  stehende  Ermessenseinschätzung  durch  eine  ordentliche  Einschätzung  ersetzt 

2 GR.2013.42 

 
 
 
 
 
 
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wird  und  die  Steuerfaktoren  nach  den  für  "gewöhnliche"  Einschätzungen  geltenden 

Regeln  ermittelt  werden.  Ist  die  Ermessensveranlagung  Folge  einer  versäumten  Mit-

wirkungspflicht,  so  muss  der  Steuerpflichtige  dabei  insbesondere  die  versäumten 

Handlungen innerhalb der Rechtsmittelfrist nachholen (RB 1999 Nr. 150). 

Ist dieser Nachweis nicht möglich oder misslingt er, kann der Steuerpflichtige 

sodann  noch  darlegen  und  nachweisen,  dass  die  angefochtene  Einschätzung  offen-

sichtlich  unrichtig  ist.  Als  offensichtlich  unrichtig  erweist  sich  eine  Schätzung  dann, 

wenn  sie  sachlich  nicht  begründbar  (z.B.  erkennbar  pönal  oder  fiskalisch  begründet) 

ist, sich auf sachwidrige Schätzungsgrundlagen, -methoden oder -hilfsmittel stützt oder 

sonst  wie  mit  den  konkreten  aktenkundigen  Verhältnissen  aufgrund  der  Lebenserfah-

rung vernünftigerweise nicht vereinbar ist (Zweifel, Art. 48 N 59 StHG, mit Hinweisen). 

Ist  dieser  Nachweis  geleistet,  bleibt  es  zwar  bei  einer  Ermessenseinschätzung,  doch 

wird die angefochtene durch eine neue Schätzung der Rechtsmittelinstanz ersetzt. 

Im  Rekursverfahren  betreffend  eine  Ermessenseinschätzung  sind  dem  Steu-

errekursgericht  weitere  Untersuchungen  verwehrt.  Es  hat  vielmehr  bei  seiner  einge-

schränkten  Überprüfung  des  angefochtenen  Entscheids  auf  offensichtliche  Unrichtig-

keit  hin  nur  jene  im  Zeitpunkt  der  Entscheidfällung  vorhandenen  Schriftstücke  zu 

berücksichtigen, welche den behaupteten Sachverhalt sofort beweisen oder zumindest 

als  sehr  wahrscheinlich  erscheinen  lassen  (VGr, 27. Mai  1986,  SB 10/1986  und 

11. September 1986, SB 38/1986; Martin Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im Steu-

erveranlagungsverfahren, 1989, S. 144). 

b)  Im  Einspracheverfahren  und  Rekursverfahren  hat  die  Pflichtige  die  ver-

säumten Mitwirkungspflichten nicht umfassend nachgeholt. Sie reichte einzig die Bele-

ge zu den geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen im Gesamtbetrag von 

Fr.  116'976.95  und  zu  geltend  gemachten  Notariatskosten  und  Zinsen  ein.  Hingegen 

unterblieb  weiterhin  eine  detailierte  Sachdarstellung  über  Lieferungen  und  Leistung 

und  vor  allem  zum  Zustand  und  zur  Ausstattung  vor  und  nach  Sanierung  der  Woh-

nung. Der Unrichtigkeitsnachweis wurde damit nicht erbracht. Somit muss die Ermes-

senseinschätzung bestehen bleiben und ist einzig noch der Höhe nach auf Willkür zu 

überprüfen ist. 

c) In der Rekursschrift führt die Pflichtige vor allem aus, dass sich die Schät-

zung  als  willkürlich  erweise.  Dies  belege  der  um  Fr. 150'000.-  höhere  Kaufpreis,  der 

2 GR.2013.42 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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nach einem Jahr und etwas mehr als drei Monaten für die Wohnung erzielt worden sei. 

Da  die  Bodenpreise  in  C  während  der  Besitzesdauer  eher  gesunken  seien,  sei  die 

Wertsteigerung der Wohnung ausschliesslich auf die Sanierung der Wohnung zurück-

zuführen. 

Mit diesen Ausführungen ist nicht schlüssig dargetan worden, dass die Schät-

zung  der  Aufwendungen  willkürlich  erfolgte.  Entgegen  der  Auffassung  der  Pflichtigen 

ist der erzielte Kaufpreis kein zuverlässiger Gradmesser für die Bemessung von wert-

vermehrenden Aufwendungen, weil dieser nicht allein von wertvermehrenden Investiti-

onen, sondern von zahlreichen weiteren Faktoren abhängt. Dazu gehören Angebot und 

Nachfrage  und  –  im  vorliegenden  Fall  relevant  –  auch  werterhaltende  Instandstel-

lungsarbeiten  (Neuanstriche,  Ersatz  veralteter  Installationen),  weil  dadurch  die  durch 

langjährige Unterhaltsvernachlässigung verursachte Altersentwertung zu einem erheb-

lichen Teil beseitigt wird und die Wohnung wieder in den Zustand versetzt wird, in dem 

sie  sich  früher  einmal  befunden  hat.  Ob  darüber  hinaus  auch  wertvermehrende  Leis-

tungen  (neue  Einrichtungen,  Qualitätsverbesserungen)  im  behaupteten  Umfang  von  

Fr. 116'976.- erbracht worden sind, lässt sich nicht einmal ansatzweise feststellen, weil 

die notwendigen detaillierten Ausführungen über den Zustand und die Ausstattung der 

Wohnung vor und nach der Sanierung vollständig fehlen. 

Die  Rekursgegnerin  berücksichtigte  bei  ihrer  Schätzung  immerhin  Aufwen-

dungen  von  Fr.  69'061.82,  wobei  in  dieser  Summe  auch  Handänderungskosten  für 

Erwerb  und  Veräusserung  und  Schuldzinsen  (gemeint  sind  offenbar  Baukreditzinsen, 

da Schuldzinsen nach § 221 Abs. 1 lit. a StG keine anrechenbaren Anlagekosten sind) 

enthalten  sind.  Die  anteiligen  Handänderungskosten  beim  Erwerb  belaufen  sich  laut 

Rechnung des Notariats J vom ... … 2010 auf Fr. 442.40 (= Fr. 494.45 : Fr. 380'000 x 

Fr.  340'000.-).  Die  weiteren  in  dieser  Rechnung  enthaltenen  Kosten  betreffen  nicht 

anrechenbare  Finanzierungskosten  (Kosten  für  Schuldbrieferhöhung).  Die  Handände-

rungskosten beim Verkauf belaufen sich laut den eingereichten Belegen auf Fr. 645.-. 

Bei den geltend gemachten (nicht aktivierten) Zinskosten von Fr. 3'100.-, die laut Ab-

rechnungen  der  K  nur  im  Umfang  von  Fr. 3'080.05  belegt  sind,  handelt  es  sich  im 

überwiegenden Ausmass um Hypothekarzinsen, die nicht anrechenbar sind. Als Bau-

kreditanteil  könnte  höchstens  ein  Kredit-Anteil  von  Fr.  100'000.-  mit  einem  Zinsanteil 

von Fr. 1'026.70 ausgeschieden werden. Davon wäre aber noch der Anteil für werter-

haltende  Sanierungskosten  auszuscheiden,  den  die  Rekursgegnerin  auf  rund  50% 

(Fr. 513.35)  schätzte.  Zieht  man  von  den  geschätzten  Aufwendungen  von 

2 GR.2013.42 

 
 
 
 
 
 
 
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Fr. 69'061.82  sämtliche  Handänderungskosten  (Fr.  1'087.40)  und  Baukreditzinsen 

(Fr. 513.35) ab, beläuft sich der Schätzungsanteil für die berücksichtigten wertvermeh-

renden  Aufwendungen  und  allfälligen  weiteren  Anlagekosten  auf  Fr. 67'461.-.  

Dieser  Betrag  erweist  sich  gemessen  an  den  gesamthaft  aktivierten  Kosten  von  

Fr. 121'065.25 keineswegs als willkürlich, sondern sogar noch als entgegenkommend. 

Die fehlende Sachdarstellung hätte auch eine tiefere Schätzung gerechtfertigt. Bei ei-

nigen  Rechnungen  bestehen  zudem  Zweifel,  ob  sämtliche  dort  aufgeführten  Kosten 

das veräusserte Objekt betrafen. So verfügt die 3 ½-Zimmer-Wohnung laut Rechnung 

der L AG vom … ….2012 nur über ein Bad (mit Badewanne, Waschbecken, Wand-WC 

und Dusche) und ein Gäste-WC (mit Wand-WC und Lavabo). Alle  Armaturen wurden 

von L geliefert. Bei dieser Sachlage ist nicht nachvollziehbar, in welchen Räumlichkei-

ten  zwei  weitere  Badewannen  und  eine  Runddusche  installiert  wurden.  Für  eine  

3 ½-Zimmer auffällig hoch sind auch die Kosten für Elektromaterial. Es ist kaum nach-

vollziehbar,  wie  es  die  Pflichtige  zustande  brachte,  in  dieser  kleinen  Wohnung  allein 

schon  36  UP-Steckdosen  zu  installieren.  Ebenfalls  nicht  nachvollziehbar  ist,  weshalb 

für diese Wohnung gleich zwei Muster-Küchen bestellt wurden. Da der Pflichtige diver-

se Anlageliegenschaften besitzt, liegt die Vermutung nahe, dass das gelieferte Material 

teilweise in anderen Wohnungen eingebaut wurde.  

Weitgehend nicht anrechenbar sind auch die geltend gemachten (aktivierten) 

Beiträge von Fr. 4'839.- und Fr. 3'226.-  an die Stockwerkeigentümergemeinschaft, da 

diese  überwiegend  Betriebskosten  (Heiz-  und  diverse  Nebenkosten)  betreffen.  Auch 

die  Einlagen  in  den  Erneuerungsfonds,  die  sich  laut  der Wertquote  des  veräusserten 

Objekts von 50/1000 auf Fr. 1'250.- im Jahr 2011 beliefen (Einlagen Fr. 25'000.-, davon 

50/1000),  stellen  keine  Anlagekosten  dar  und  sind  insofern  auch  nicht  einer  Ermes-

senseinschätzung  zugänglich,  da  das  Fondsvermögen  zur  Bestreitung der  Kosten für 

künftige Grossreparaturen (z.B. Fassadenrenovation) dient. Die im Jahr 2011 erbrach-

te  Einlage  von  Fr.  1'250.-  –  weitere  Einlagen  sind  nicht  nachgewiesen  worden  –  ist 

jedoch im Ergebnis als Erlösminderung zu berücksichtigen, weil bei der Veräusserung 

die  für  das  Vertragsobjekt  geleisteten  Beiträge  in  den  Unterhalts-  und  Erneuerungs-

fonds im Kaufpreis inbegriffen waren. Dies war auch beim Erwerb der Liegenschaft der 

Fall (Ziffer 2.b der Weiteren Bestimmungen des Kaufvertrages vom ... … 2010).  

Da  die  Pflichtige  keine  Liegenschaftenhändlerin  ist,  besteht  kein  Anspruch 

darauf, die aus dem vorliegenden Verkauf resultierende Grundstückgewinn- und direk-

te  Bundessteuer  bei  den  Anlagekosten  zur  Anrechnung  zu  bringen.  Anzumerken  ist, 

2 GR.2013.42 

 
 
 
 
 
 
 
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dass die Pflichtige gar keinen bundessteuerpflichtigen Gewinn erzielt hat, so dass die 

direkte Bundessteuer bereits aus diesem Grund nicht bei den Anlagekosten zu berück-

sichtigen wäre. 

Zusammenfassend  ergibt  sich,  dass  die  angefochtene  Ermessenseinschät-

zung keineswegs willkürlich erfolgte. 

5. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ergibt sich folgende neue Steuer-

berechnung: 

Grundstückgewinn laut Veranlagungs- und Einspracheentscheid   

Fr. 80'938.00 

./. Erlösminderung (Einlagen in den StWE-Erneuerungsfonds) 

Steuerbarer Grundstückgewinn 

Steuerbarer Grundstückgewinn abgerundet  

Grundstückgewinnsteuer gemäss § 225 Abs. 1 StG 

25% Zuschlag (Besitzesdauer 1 Jahr) 

Grundstückgewinnsteuer netto 

Fr.   1'250.00 

Fr. 79'688.00 

Fr. 79'600.00 

Fr. 22'260.00 

Fr.   5'565.00 

Fr. 27'825.00 

6.  Ausgangsgemäss  und  aufgrund  der  Tatsache,  dass  die  Pflichtige  im  vor-

instanzlichen Verfahren Verfahrenspflichten verletzte und zu Recht nach pflichtgemäs-

sem  Ermessen  veranlagt  wurde,  sind  die  Kosten  des  Rekursverfahrens  der  nahezu 

vollständig unterliegenden Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 und 2 StG) und steht 

ihr  die  beantragte  Parteientschädigung  nicht  zu  (§  152  StG  in  Verbindung  mit  §  17  

Abs.  2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24.  Mai  1959/8.  Juni  1997).  Auch 

der obsiegenden Rekursgegnerin ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, weil die 

Pflichtige im Rekursverfahren gegenüber dem vorinstanzlichen Verfahren kaum neue, 

rechtlich relevante  Gesichtspunkte  einbrachte.  Die  Vorbringen  der  Rekursgegnerin  im 

Rekursverfahren bezogen sich weitgehend auf die überflüssige Wiedergabe des nicht 

bestrittenen  Sachverhalts  und  Verfahrensablaufs,  auf  die  ausführliche  Zusammenfas-

sung der Rekursbegründung und auf rechtliche Erwägungen, die im Wesentlichen be-

reits im ausführlich begründeten Einspracheentscheid enthalten waren. 

2 GR.2013.42 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Die  Einsprachekosten  von  Fr. 600.-  sind  der  Pflichtigen  zu  Recht  auferlegt 

worden, weil sie diese Kosten durch eine schuldhafte Verletzung von Verfahrenspflich-

ten notwendig gemacht hat (§ 142 Abs. 2 StG). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der  Rekurs  gegen  den  Einspracheentscheid  des  Gemeinderats  C  vom  19.  Au-

gust 2013 wird teilweise gutgeheissen. Die der Rekurrentin auferlegte Grundstück-

gewinnsteuer wird von Fr. 28'393.75 auf Fr. 27'825.- herabgesetzt. 

2.  Die Kostenauflage des Gemeinderats C von Fr. 600.- wird bestätigt. 

[…] 

2 GR.2013.42