# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6ff381a2-93fc-52cc-8dc7-56258878b3cb
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-27
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 27.10.2015 R 2015 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2015-31_2015-10-27.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 15 31

5. Kammer

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser, Stecher und Racioppi

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 27. Oktober 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

Hotel A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Sascha M. Duff, 

Beschwerdeführerin
gegen 

Regierung des Kantons Graubünden, 
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 

Graubünden, 

Beschwerdegegnerin 1
und

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, 

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Ortsplanungsrevision

- 2 -

1. Die Hotel A._____ AG ist Eigentümerin der in X._____ gelegenen Parzel-

le 39 (1'339 m2). Darauf steht das ehemalige, 20 Zimmer und 36 Betten 

sowie ein Restaurant aufweisende Hotel A._____, welches den Betrieb im 

Oktober 2013 eingestellt hat. Gemäss bisherigem Zonenplan 1:2000 vom 

12. April 2000 gehörte die Parzelle 39 der Dorfkernzone ("Zona abiteda 

da vegl innò"), überlagert mit einer Ortsbildschutzzone, an.

2. An der Gemeindeversammlung vom 23. und 24. Januar 2013 beschlos-

sen die Stimmberechtigten der Gemeinde X._____ eine Gesamtrevision 

der Ortsplanung. Dabei wurde unter anderem neu eine Hotelzone ("Zona 

d'hotels") mit entsprechenden Zonenvorschriften (Art. 24 und 24bis BG) 

eingeführt. Die neue Hotelzone umfasste zwei Hotelareale, einerseits das 

Areal des stillgelegten Hotels A._____ (Parzelle 39) und anderseits das 

Areal des ebenfalls stillgelegten Hotels B._____ (Parzellen 139, 803 und 

805). Art. 24 BG befasst sich mit der zulässigen Nutzung in der Hotelzo-

ne. Danach ist die Hotelzone für Hotelbetriebe sowie Erholungs- und Kur-

häuser reserviert. Art. 24bis BG öffnet die Hotelzone auch für alternative 

Nutzungen, namentlich für hotelähnliche Betriebe und qualifiziert touris-

tisch bewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 

ZwVO.

3. Dagegen erhob die Hotel A._____ AG am 11. März 2013 Planungsbe-

schwerde an die Regierung des Kantons Graubünden mit folgenden An-

trägen:

"1. Die Art. 24 und 24bis des Baugesetzes der Gemeinde X._____ seien ersatzlos 
aufzuheben, d.h. es sei auf eine Hotelzone in X._____ zu verzichten.

2. Eventualiter sei der Beschwerdeführerin für die Einzonung ihrer Liegenschaft 
in die Hotelzone eine Entschädigung von der Gemeinde X._____ im Umfang 
von CHF 3'000'000.-- zuzusprechen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge."

- 3 -

4. Die Gemeinde X._____ beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 27. Mai 

2013 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. 

5. Am 15. Juli 2013 hielt die Hotel A._____ AG replicando an ihrem Haupt-

begehren fest. Ihr Eventualbegehren änderte sie wie folgt ab: 

"Eventualiter sei die Gemeinde zu verpflichten, mit der Beschwerdeführerin einen 
öffentlich-rechtlichen Vertrag abzuschliessen, welcher der Beschwerdeführerin für 
die Einzonung ihrer Liegenschaft in die Hotelzone den einmaligen "à fonds perdu"-
Betrag von CHF 4'800'000.-- als Hotelförderungsbeitrag im Falle der Hotelrenova-
tion zusichert und welcher im Grundbuch anzumerken ist; vorbehalten bleibt die 
Zustimmung der Gemeindeversammlung."

6. Die Gemeinde X._____ hielt in ihrer Duplik vom 12. August 2013 an ihren 

Anträgen fest. 

7. Am 25. November 2013 informierte die Hotel A._____ AG die Regierung, 

dass das Hotel A._____ seine Tätigkeit per 31. Oktober 2013 habe ein-

stellen müssen, nachdem der Pächter gekündigt habe. 

8. Am 12. Februar 2014 schrieb die Hotel A._____ AG der Regierung, 

X._____ verfüge bloss noch über einen einzigen Hotelbetrieb, nämlich die 

am Dorfrand liegende und über sieben Zimmer verfügende Villa D._____. 

Unverständlicherweise sei diese (wie auch das Gasthaus E._____) nicht 

in die Hotelzone umgezont worden. 

9. Am 28. Februar 2014 nahm die Gemeinde X._____ dazu Stellung. Die 

Villa D._____ sei im Jahr 2009 eröffnet worden und habe bereits im Zeit-

punkt des Schriftenwechsels bestanden. Sie sei nicht vergleichbar mit 

dem Hotel A._____. Die Villa D._____ sei nie ein Hotel gewesen. Sie sei 

heute ein privates Herrschaftshaus mit sieben Gästezimmern ohne Re-

staurant. Sie sei kein klassisches Hotel und mehr Kunstgalerie. 

- 4 -

10. Am 29., mitgeteilt am 30. April 2014, genehmigte die Regierung des Kan-

tons Graubünden unter Ziff. 1 und 2 des Dispositivs das Baugesetz, die 

Zonen- und Generellen Gestaltungspläne 1:2000 X._____, 

F._____/G._____, H._____ sowie den Zonen- und Generellen Gestal-

tungsplan 1:15000, alle vom 23./24. Januar 2013, im Sinne der Erwägun-

gen und mit einer direkten Korrektur sowie mit Vorbehalten, Erwartungen, 

Anweisungen, Auflagen, Hinweisen und Anliegen. Gleichzeitig sistierte 

die Regierung zufolge der pendenten Planungsbeschwerden das Ge-

nehmigungsverfahren für die Hotelzonen auf Parzellen 139, 803 und 805 

einerseits und auf Parzelle 39 anderseits (Protokoll Nr. 420).

11. Am 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, wies die Regierung die Pla-

nungsbeschwerde vom 11. März 2013 ab und genehmigte gleichzeitig die 

Hotelzone auf der Parzelle 39 (Areal Hotel A._____) sowie die dazu-

gehörenden Zonenbestimmungen von Art. 24 und Art. 24bis BG (Protokoll 

Nr. 110). Zur Begründung führte die Regierung im Wesentlichen was folgt 

aus:

• Auf das Eventualbegehren um Zusprechung einer Entschädigung 
könne nicht eingetreten werden. Entschädigungsbegehren wegen ma-
terieller Enteignung könnten nicht mittels Planungsbeschwerde gel-
tend gemacht werden. Dafür existiere ein eigenständiges Verfahren. 
Ebenso wenig könne auf das nachgeschobene Eventualbegehren 
eingetreten werden, da dieses nach Ablauf der ordentlichen perempto-
rischen Beschwerdefrist eingereicht worden sei. 

• Die Ausscheidung einer Hotelzone bedeute hier eine Eigentumsbe-
schränkung und verlange eine gesetzliche Grundlage, müsse durch 
ein öffentliches Interesse gerechtfertigt sein und habe das Verhältnis-
mässigkeitsprinzip zu wahren. Gesetzliche Grundlage der Eigentums-
beschränkung sei Art. 27 Abs. 1 KRG. Sodann lägen Hotelzonen in 
überwiegendem öffentlichem Interesse, zumal die Gemeinde X._____ 
als Nationalparkgemeinde eine ausgesprochene Tourismusgemeinde 
sei und ihrerseits in einer Tourismusregion liege. Der Erhaltung der 
Hotellerie komme eine eminente Bedeutung zu. Unter dem Aspekt der 
Verhältnismässigkeit sei zu beachten, dass das Hotel A._____ noch 
bis im Jahr 2012 normal habe betrieben werden können. Letztlich 
könne aber offen bleiben, ob die düsteren Prognosen der Hotel 

- 5 -

A._____ AG oder die optimistischeren Einschätzungen der Gemeinde 
zutreffend seien. Nach Auffassung der Regierung würden derartige 
momentanen Betriebszahlen in einem auf eine ganze Planungsperi-
ode ausgerichteten Planungsverfahren zu kurz greifen und seien da-
her als nicht entscheidrelevant einzustufen. Es sei nicht gerechtfertigt, 
die beschlossene Hotelzone nur deshalb nicht zu genehmigen, weil 
die Hotel A._____ AG in Bezug auf ein bestimmtes Beherbergungs-
projekt nachweise, dass die Ertragswerte weit unter den jeweiligen In-
vestitionswerten lägen und weil eine Treuhandfirma empfehle, Investi-
tionen höchstens noch aus ideellen Gründen zu tätigen. Die Prognose 
der Ertragsfähigkeit eines Hotelbetriebs an einem bestimmten Stand-
ort sei sehr schwierig und hänge vom Betriebskonzept und dessen 
Umsetzung im Einzelfall ab. Es müsse sich um ein Betriebskonzept 
handeln, das zur Charakteristik und zur Eigenart des Ortes X._____ 
passe. Dies sei eine Betriebsart, wie es das Hotel A._____ bis vor 
kurzem noch gewesen sei. Es sei nicht ersichtlich, weshalb es nicht 
möglich sein sollte, dieses Hotel auch in Zukunft erfolgreich zu betrei-
ben. Würden Kennzahlen aus der nichtklassierten Hotellerie oder der 
2- bis 3-Sterne-Hotellerie beigezogen, sähen die Zahlen anders aus, 
wie Beispiele in L._____, M._____ und N._____ zeigten. Die Führung 
eines Hotels oder hotelähnlichen Betriebs auf dem der Hotelzone zu-
gewiesenen Areal des Hotels A._____ könne − trotz der von der Be-
schwerdeführerin eingereichten Gutachten und trotz der Tatsache, 
dass aktuell noch Synergien fehlten − nicht zum Vornherein als nicht 
rentabel betrachtet werden. Dies gelte umso mehr, als Nutzungszonen 
grundsätzlich auf einen längeren Zeithorizont von 15 Jahren ausgelegt 
seien. Die Festsetzung einer Hotelzone solle ja gerade verhindern, 
dass Hotelliegenschaften wegen vorübergehenden wirtschaftlichen 
Schwierigkeiten umgenutzt oder verkauft würden und damit der Hotel-
lerie verloren gingen. Eine Relativierung der von der Hotel A._____ 
AG eingereichten Gutachten und Berichte dränge sich überdies auch 
aufgrund von Art. 3 Abs. 3 ZwVO auf, wonach Hotelbetriebe aus-
nahmsweise in nicht qualifiziert touristisch bewirtschaftete Zweitwoh-
nungen umgenutzt werden könnten, sofern der Betrieb mindestens 25 
Jahre geführt worden sei und ein Gutachten vorliege, welches festhal-
te, dass der Betrieb ohne Verschulden des Besitzers nicht mehr wirt-
schaftlich weitergeführt werden könne.

• Die Rüge der Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots erweise sich als 
unbegründet, zumal dem Gleichheitsgebot in der Planung nur abge-
schwächte Bedeutung zukomme. Es genüge, wenn die unterschiedli-
che Behandlung mit sachlichen Argumenten begründbar, mithin nicht 
willkürlich, sei. Bezüglich des Gasthauses E._____ liessen die örtli-
chen und geografischen Umstände eine unterschiedliche Betrach-
tungsweise und Behandlung ohne Willkür zu. Bei der Villa D._____ 
handle es sich gar nicht um ein Hotel. Problematischer sei der Ver-
zicht, Parzelle 40 (ehemaliges Hotel-Restaurant I._____) der Hotelzo-

- 6 -

ne zuzuweisen, zumal diese Liegenschaft in X._____ selber liege und 
− abgesehen davon, dass die Parzelle kleiner sei als jene der Hotels 
A._____ und B._____ − kaum Gründe für die Ungleichbehandlung 
existierten. Die Frage könne aber offen gelassen werden, weil aus 
dem Rechtsgleichheitsgebot kein Anspruch auf Gleichbehandlung im 
Unrecht fliesse. Wäre eine Verletzung des Gleichbehandlungsgebotes 
gegeben, hiesse dies nicht, dass die Hotelzone aufzuheben wäre, 
sondern höchstens, dass auch Parzelle 40 der Hotelzone zuzuweisen 
wäre. Dies zu entscheiden liege aber ausserhalb der Kompetenz der 
Regierung im Genehmigungsverfahren, zumal es vertretbar sei, wenn 
sich die Gemeinde unter dem Aspekt des Bedarfs zunächst auf zwei 
Hotelzonen beschränkt habe, welche besser geeignet seien als eine 
Hotelzone auf der kleinen Parzelle 40. 

12. Dagegen erhob die Hotel A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) 

am 20. März 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit folgenden Anträgen:

"1. Der angefochtene Entscheid sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Die Hotelzone in der Gemeinde X._____ sowie die Artikel 24 und 24bis des 
kommunalen Baugesetzes seien nicht zu genehmigen.

3. Eventualiter sei die Parzelle Nr. 39 der Beschwerdeführerin in X._____ nicht 
der Hotelzone zuzuteilen, sondern in der inneren Dorfzone (zona abiteda da 
vegl innò) zu belassen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin-
nen."

Begründend führte die Beschwerdeführerin was folgt aus:

• Das rechtliche Gehör und die Begründungspflicht seien verletzt. Der 
Sachverhalt sei von der Regierung ungenügend ermittelt worden. Die 
Regierung habe nicht auf die aktuellen Betriebszahlen abstellen wol-
len. Die Beschwerdeführerin habe aber auch Jahresrechnungen ab 
dem Jahr 2000 eingereicht. Die Regierung hätte somit auf Betriebs-
zahlen der letzten 15 Jahre zurückgreifen können. Zudem sei die Ge-
schichte des Hotels A._____ der letzten 30 Jahre dargestellt worden. 
Wäre die Regierung der Ansicht, dass die eingereichten Zahlen nicht 
ausreichten, hätte sie selber Gutachten einholen können. Im ange-
fochtenen Entscheid nenne die Regierung vergleichbare Objekte, oh-
ne Beweise für deren Rentabilität vorzulegen. 

- 7 -

• Mit der Umzonung in die Hotelzone werde die Nutzung eingeschränkt. 
Das bestehende Hotel sei nicht rentabel. Zusätzlich müsse mindes-
tens elf Monate im Jahr ein Restaurant geöffnet sein. Dadurch werde 
die Nutzung des Eigentums wesentlich eingeschränkt und ein Käufer 
sei infolge der mangelnden Rentabilität in Zukunft wohl nicht zu finden. 
Der Verkehrswert der Liegenschaft verringere sich erheblich. Zudem 
könnte das Hotel, welches bereits über 30 Jahre als Hotel betrieben 
werde, eine 50%-Umnutzung in unbewirtschaftete Zweitwohnungen 
aufgrund von Art. 3 Abs. 3 ZwVO realisieren, nicht aber mit der neuen 
Hotelzone. Die Hotelzone bedeute die Pflicht zur Führung eines nicht 
rentablen Hotelbetriebs. Eine solche Pflicht sei der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung zufolge unzulässig (Verweis auf das Urteil des 
Bundesgerichtes 1P.464/2003 vom 28. Oktober 2003 E.4.2). Möchte 
die Gemeinde − wie vorliegend − ein unrentables Hotel einer Hotelzo-
ne zuführen, habe sie zu prüfen, ob ein Hotel am bestehenden Stand-
ort längerfristig betriebswirtschaftlich tragbar sei. Eine solche Prüfung 
habe vorliegend weder die Gemeinde noch die Regierung vorgenom-
men. 

• In der Gemeinde X._____ liege der Anteil an Zweitwohnungen bei 
knapp 60 %. Auch die Umnutzung der beschwerdeführerischen Lie-
genschaften in Zweitwohnungen, welche aufgrund des Zweitwoh-
nungsartikels ohnehin nur beschränkt möglich sein werde, würde den 
prozentualen Anteil an Zweitwohnungen in X._____ nicht wesentlich 
verändern. Daher könne nicht angenommen werden, dass aufgrund 
der Einzonung des Hotels A._____ ein seelenloser Ort mit Zweitwoh-
nungscharakter verhindert würde. Unter den derzeit gegebenen wirt-
schaftlichen und planerischen Vorgaben könne in der Gemeinde 
X._____ kein Hotelbetrieb rentabel aufrechterhalten werden und 
schon gar kein neuer Hotelbetrieb entstehen. Dies sei die Realität, 
welche auch in der Planung berücksichtigt werden müsse. 

• Von einem Kaufinteressenten sei eine treuhänderische Beurteilung 
vorgelegt worden. Daraus gehe hervor, dass das Hotel A._____ kei-
nen Ertragswert aufweise, ein hoher Investitionsbedarf bestehe und 
die Nutzung infolge einer Hotelzone eingeschränkt sei. Deswegen sei 
eine Investition im Hotel A._____ nur aus ideellen Gründen vorstellbar 
und eine Finanzierung des Investitionsbedarfs unter den heutigen 
Vorgaben nicht möglich.

• Das öffentliche Interesse sei zu relativieren, nachdem die Gemeinde 
trotz Hotelzone kein geöffnetes Hotel vorweisen könne. Der Bau von 
Zweitwohnungen sei aufgrund der Bundesgesetzgebung nicht mehr 
oder nur noch in beschränktem Rahmen zulässig. Deswegen stelle 
sich die Frage, ob eine Hotelzone überhaupt noch dem Volkswillen 
entspreche. Auch eigne sich der Standort des Hotels A._____ nur be-
schränkt für Zweitwohnungen. Die Hotelzone sei aufgrund der Zweit-

- 8 -

wohnungsgesetzgebung des Bundes nicht erforderlich und trage nicht 
zur Belebung des Dorfes bei, weswegen das öffentliche Interesse an 
der Zone fraglich sei. Weil die Hotelzone einen erheblichen Eingriff in 
die Eigentumsfreiheit der Beschwerdeführerin und deren Wirtschafts-
freiheit darstelle, sei sie nicht verhältnismässig.

• Auch die alternative Nutzung im Sinne von Art. 24bis BG sei unverhält-
nismässig, zumal Aparthotels kaum rentabel seien. Dafür nötig wären 
eine ausgezeichnete Lage des Hotels und eine gewisse Grösse. Die 
Pflicht zur Führung eines öffentlich zugänglichen Restaurants für elf 
Monate pro Jahr stelle einen ungerechtfertigten Eingriff in die Eigen-
tums- und Wirtschaftsfreiheit dar und sei nicht zulässig. Art. 24bis BG 
sei aufzuheben. Die Ersatzabgabe zur Ablösung der Restaurant-
führung sei ungerechtfertigt. Sie bedeute praktisch eine Betriebsfort-
führungspflicht. Nachdem die Beschwerdeführerin das Restaurant aus 
wirtschaftlichen Gründen habe schliessen müsse, würde ihr schlimms-
tenfalls noch eine Ersatzabgabe auferlegt. Somit habe sie sie Wahl, 
ob sie ein unrentables Restaurant betreiben wolle oder für dessen 
Schliessung eine Ersatzabgabe leisten wolle. So oder so würde sie 
bestraft. 

• Es sei nicht nachvollziehbar, weswegen gerade die Beschwerdeführe-
rin in einer wirtschaftlich schlechten Situation noch erhebliche Eigen-
tumsbeschränkungen erfahren müsse. Schliesslich könnten Hotels auf 
dem ganzen Gemeindegebiet erstellt werden. Dass nicht weitere Ho-
tels betrieben würden, liege an der allgemeinen wirtschaftlichen und 
touristischen Situation in X._____. Daran ändere auch eine Hotelzone 
nichts. 

• Das noch in Betrieb stehende Gasthaus E._____ sei − wie die ge-
schlossenen Hotels I._____ und K._____ − nicht einer Hotelzone zu-
geteilt worden. Dies sei rechtsungleich. Sodann erfolge die Eigen-
tumsbeschränkung der Hotel A._____ AG entschädigungslos, obwohl 
sie einen erheblichen Wertverlust hinnehmen müsse.

• Die Beschwerdeführerin wolle mit der Gemeinde den nachfolgenden 
Kompromiss finden. 50 % der heute bestehenden Hotelfläche würden 
als Hotel/Restaurant genutzt und nach marktwirtschaftlichen Kriterien 
gewährleistet. Die verbleibende Fläche könne als Zweitwohnungen 
ausgestaltet werden. Die Gemeinde entschädige die Beschwerdefüh-
rerin mit einem noch festzulegenden Betrag für die Bereitschaft einer 
auch grundbuchlich vorzusehenden beschränkten Nutzungsmöglich-
keit des Hotelteils. Die Gemeinde erststelle eine unterirdische Garage 
teilweise unter Parzelle 39 und überlasse der Beschwerdeführerin eine 
noch zu definierende Anzahl von Plätzen zu Eigentum. Die Art. 24 und 
24bis BG würden aufgehoben. Dieses Vorgehen sollte mit der B._____ 
AG abgestimmt werden.

- 9 -

13. Die Regierung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwerdegeg-

nerin 1) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 17. April 2015 die Ab-

weisung der Beschwerde unter Verweis auf ihre Erwägungen im ange-

fochtenen Beschwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015. 

• Sie habe im angefochtenen Beschwerdeentscheid dargelegt, dass und 
weshalb es für die Beurteilung der Zulässigkeit einer Hotelzone nicht 
auf Gutachten ankomme, die zu einem bestimmten Zeitpunkt Progno-
sen über die Wirtschaftlichkeit eines Hotelbetriebs bzw. eines hybriden 
Beherbergungsbetriebs abgäben. Vielmehr sei die Hotelzone selbst 
dann zu schützen, wenn sich aus einem Gutachten ergebe, dass ein 
Hotel aus gegenwärtiger Sicht effektiv nicht wirtschaftlich zu führen 
sei. Sie sei sich bewusst, dass sie sich dabei möglicherweise im Wi-
derspruch zur bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung befin-
de. Sie habe aber Ausführungen dazu gemacht, weshalb ihrer Auffas-
sung nach die bundesgerichtliche Rechtsprechung in diesem Punkt 
weiterentwickelt werden sollte bzw. müsste, insbesondere auch mit 
Rücksicht auf den immer grösser werdenden Druck auf bestehende 
Hotels und nicht zuletzt als Folge des neuen Verfassungsartikels über 
den Zweitwohnungsbau. Damit sei das rechtliche Gehör der Be-
schwerdeführerin nicht verletzt. 

14. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte 

am 11. Mai 2015 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutre-

ten sei. Dabei wies die Beschwerdegegnerin 2 darauf hin, dass sie 

gemäss Zweitwohnungsgesetzgebung berechtigt sei, Nutzungsbeschrän-

kungen zu erlassen um unerwünschte Entwicklungen (noch mehr Umnut-

zung in Zweitwohnungen) zu verhindern. Sie dürfe von Bundesrechts we-

gen und de lege ferenda mit dem Planungsinstrument der Hotelzone das 

verhindern, was bundesrechtlich nach ZWG möglich wäre. Im Übrigen ar-

gumentierte die Beschwerdegegnerin 2 im Wesentlichen ähnlich wie die 

Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Beschwerdeentscheid und in 

deren Vernehmlassung.

15. Am 16. Juni 2015 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträ-

gen fest und vertiefte ihre Argumentation. 

- 10 -

16. Am 8. Juli 2015 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf die Einrei-

chung einer Duplik.

17. Am 13. Juli 2015 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 

Anträgen fest und ergänzte ihre Argumentation.

18. In einer weiteren Stellungnahme vom 30. September 2015 (Poststempel) 

vertiefte die Beschwerdeführerin ihre Argumentation abermals.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt am 

18. Februar 2015, wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwä-

gungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Planungsbeschwer-

deentscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, mit welchem die 

Beschwerdegegnerin 1 die Planungsbeschwerde der Beschwerdeführerin 

vom 11. März 2013 abgewiesen und gleichzeitig die Hotelzone ("Zona d'-

hotels") auf Parzelle 39 (Areal Hotel A._____) sowie die dazugehörenden 

Zonenbestimmungen von Art. 24 und Art. 24bis des Baugesetzes der Ge-

meinde X._____ (BG) genehmigt hat. Damit ist die Beschwerdegegnerin 

1 dem Planungsbeschwerdeantrag der Beschwerdeführerin, wonach 

Art. 24 und Art. 24bis BG aufzuheben seien und auf die Hotelzone zu ver-

zichten sei bzw. eventualiter der Beschwerdeführerin für die Einzonung 

ihrer Liegenschaft in die Hotelzone von der Gemeinde eine Entschädi-

gung im Umfang von Fr. 3'000'000.-- zuzusprechen sei, nicht nachge-

kommen, sondern hat die Rechtmässigkeit der Zuweisung der Parzelle 39 

zur Hotelzone festgestellt. Gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungs-

- 11 -

gesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) i.V.m. Art. 49 

Abs. 1 lit. d des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) können Entscheide der Regierung über Planungsbeschwerden 

mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Somit ist 

das angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zur Beur-

teilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig. Als 

Eigentümerin der in die Hotelzone umgezonten Parzelle 39 ist die Be-

schwerdeführerin durch den angefochtenen Entscheid berührt und weist 

ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf 

(vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-

schwerde ist somit einzutreten. Beschwerdethema bildet die Frage, ob die 

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 die beschwerdeführerische Parzelle 39 

zu Recht der Hotelzone ("Zona d'hotels") zugewiesen haben, anstatt die-

se in der Dorfkernzone ("zona abiteda da vegl innò") zu belassen. 

2. Die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichtes erstreckt sich gemäss 

Art. 51 Abs. 1 VRG im Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen ein-

schliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie 

auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen 

Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Verwaltungsgericht überprüft 

demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt 

es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen 

ist. Amtet die Beschwerdegegnerin 1 nicht bloss als Genehmigungs-, 

sondern – wie vorliegend – auch noch als erste Beschwerdeinstanz und 

ist das Verwaltungsgericht somit (erst) die zweite kantonale Rechtsmitte-

linstanz, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 

Abs. 1 VRG (statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons 

Graubünden R 14 4 vom 21. Oktober 2014 E.2d). 

- 12 -

3. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es sodann festzuhalten, dass aufgrund 

des Ausgangs des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-

verfahrens auf die von der Beschwerdeführerin beantragte Edition des 

Baugesuchs vom 13. August 2012 (samt Beilagen) verzichtet werden 

kann. Auch auf die beantragte Einholung eines Gutachtens zur aktuellen 

und zukünftigen Existenzfähigkeit des Hotel- und Restaurationsbetriebs 

A._____ in X._____ ist aufgrund des Verfahrensausgangs zu verzichten.

4. a) Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 23. und 24. Januar 2013 be-

schlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde X._____ eine Gesamtre-

vision der Ortsplanung. Unter anderem wurde dabei neu eine Hotelzone 

mit entsprechenden Zonenvorschriften (Art. 24 und Art. 24bis BG) einge-

führt, welche wie folgt lauten:

Zona d'hotels   Art. 24

1. La zona d'hotels es reserveda per gestiuns d'hotelaria, chesas da recreaziun 
e da cura. Butias ed oters edifizis e stabilimaints commerciels u culturels scu 
eir quartiers pel persunel da quistas gestiuns sun admiss, scha quels svess u 
lur ütilisaziun nu disturban la recreaziun. 

2. Scu hotel vela üna gestiun d’allogiamaint chi metta a dispusiziun uniteds da 
locals (chambras u suitas) a giasts, e que cunter pajamaint e per ün temp 
limito (per regla per ün pêr dis u eivnas) e chi spordscha al listess mumaint 
prestaziuns da servezzan chi sun tipicas per hotels. Quistas uni-teds da locals 
nu paun dvanter leghelmaing independentas (üngüns drets reels immobigliers 
ed üngün der u piglier a fit). 

3. Hotels existents chi nu correspuondan pü a las prescripziuns vertentas paun 
gnir transfurmos, tgnand quint da las dispusiziuns da mantegnimaint existen-
tas sainza resguard a las prescripziuns davart la cifra d’ütilisaziun, davart las 
fatschedas e l’otezza totela, las lungezzas dals edifizis scu eir davart las di-
stanzas dal cunfin e d’edifizis, a cundiziun cha l’intent e’l volüm da l’edifizi nu 
vegnan müdos. Surfatschas existentas chi vegnan ütilisedas scu hotel nu 
paun gnir transfurmedas in spazis d’abiter u in spazis d’otra ütilisaziun. 

4. Spazi d’abiter illa zona d’hotels chi nu gniva ütiliso fin uossa per l’hotelaria nu 
vain tango. In cas da renovaziuns stu gnir mantgnida la surfatscha totela dal 
spazi ütiliso per l’hotelaria.

5. Abitaziuns secundaras, chi vegnan permissas a basa da l'art. 7, agiunta a la 
ledscha da fabrica, paun gnir fabrichedas illa zona d’hotels. Otras abitaziuns 
secundaras nu paun gnir fabrichedas.

- 13 -

Pussibilited d'üna ütilisaziun alternativa illa zone d'hotel            Art. 24bis

1. Scu alternativa sper las gestiuns d’hotellaria classicas illa zona d’hotels po la 
vschinauncha permetter las seguaintas ütilisaziuns: 
a) Gestiuns d’allogi sumgiaintas a hotels cun u sainza proprieted d'ün plaun; 
b) Abitaziuns cun administraziun turistica qualificheda i’l sen da l’art. 4 al. lit. 

b cif. 1 da l’ordinaziun dal Cussagl federel davart las abitaziuns 
secundarias dals 22 avuost 2012. 

Il dret gratuit da l’egna ütilisaziun da tuot ils proprietaris da l’immobiglia (u da 
singulas gruppas partecipedas) po cumpiglier maximelmaing 8 eivnas 
d’occupaziun l’an, da las que- las maximelmaing 3 eivnas düraunt la stagiun 
principela dals 20 december fin ils 31marz, las eivnas aunz e zieva Pasqua 
scu eir la fin d’eivna da Pasqua e dals 15 lügl fin ils 31 avuost. La düreda da 
fittaunza per giast po s’amunter a maximelmaing 8 eivnas l’an. Exclus es ün 
so- giuorn da pü cu 8 eivnas zievamaun. In cas motivos ed in l’interess public 
po la vschinaun- cha conceder excepziuns concernent las eivnas d’occupa-
ziun e la düreda da la fittaunza per ün temp limito. Quistas excepziuns sun 
d’inscriver i'l register fundiari. 

2. Immobiglias cun las ütilisaziuns descrittas in al. 1 stöglian dispuoner d’ün 
center da servez- zan. Quist consista almain d’üna recepziun scu eir d’ün 
restorant cun access public. Quist stu esser aviert düraunt almain 11 mais 
l’an. Quists obligs d’ütilisaziun sun da garantir tres ün contrat e da sgürer cun 
dret dal register fundiari. Sper quista garanzia po la vschinauncha pre- tender 
dals petents da la dumanda da fabrica ulteriuras garanzias adattedas 
(garanzias reelas, garanzia d’accumplimaint e sumgiaintas). 

3. La vschinauncha po desister da l’accumplimaint da l’oblig da metter a 
dispusiziun e mner ün restorant tenor l’al. 2, scha’l bsögn cumpruvo per ün 
ulteriur restorant in vschinauncha (u fracziun) nun es avaunt maun. In quist 
cas ho il proprietari dal terrain da pajer üna taxa da cumpensaziun. Quista 
s’amunta a frs. 150.— per m2 da la surfatscha da la zona d’hotel chi tuocha tar 
l’areal da l‘hotel. La taxa da cumpensaziun es pajabla e vain missa in quint als 
patruns da fabrica cur chi vain concess il permiss da fabrica u il permiss 
d’ütilisaziun. Ella es da pajer aunz il cumanzamaint da la fabrica u da la 
reütilisaziun. Il ri- chev da la taxa es d’impuonder per promouver l’hotellaria in 
vschinauncha.

b) Im Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 28. Februar 2013 wurde be-

züglich der strittigen Hotelzone festgehalten, dass mit der Umzonung der 

bestehenden Hotelliegenschaften A._____ und B._____ in die Hotelzone 

der Forderung einer entsprechenden Volksinitiative vom 18. August 2006 

nachgekommen worden sei. Durch die Ausscheidung der Hotelzone habe 

man die Erhaltung und Förderung der traditionellen Hotellerie erreichen 

wollen. Die Hotelzone sei grundsätzlich denn auch für traditionelle Gast-

gewerbebetriebe bestimmt. Nach der Mitwirkungsauflage habe man be-

- 14 -

treffend Hotelzone in Art. 24 bzw. 24bis BG die bisherigen Bestimmungen 

für eine klassische Hotelzone mit zusätzlichen touristischen Nutzungs-

möglichkeiten erweitert. Demnach sei auch die Erstellung bewirtschafteter 

Ferienwohnungen zulässig und zwar im Rahmen strukturierter Beherber-

gungsformen gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. b Ziff. 1 ZwVO (recte: Art. 4 lit. b 

Ziff. 1 ZwVO), sofern diese mindestens über einen Servicekern mit Re-

zeption und ein öffentlich zugängliches Restaurant verfügten. Sofern die 

Versorgung mit öffentlichen Restaurants im Ort genügend abgedeckt sei, 

könne sich der Eigentümer zudem von der Pflicht zur Realisierung eines 

öffentlichen Restaurants freikaufen. Ansonsten seien Zweitwohnungen 

nur im Rahmen einer projektbezogenen Nutzungsplanung zulässig, so-

fern dies gemäss der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes über-

haupt noch zulässig sei. Die Hotelzone umfasse 4'830 m2, wovon 

4'059 m2 überbaut seien (Überbauungsgrad 84 %). 

5. a) Wie bereits die Beschwerdegegnerin 1 in ihrem angefochtenen Be-

schwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, zu Recht 

ausgeführt hat, bedeutet die Ausscheidung einer Hotelzone eine Eigen-

tumsbeschränkung sofern sie auf Grundstücken festgelegt wird, die in der 

bisher rechtskräftigen Ortsplanung einer nutzungsmässig umfassenderen, 

d.h. auch den allgemeinen Wohnungsbau einschliessenden Bauzone an-

gehören und diese Bauzone aufgrund ihrer Zugehörigkeit zum weitge-

hend überbauten Gebiet sowie angesichts ihres Erschliessungsgrads 

selbst unter dem Regime der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Teilrevi-

sion des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) für eine 

allenfalls notwendige Bauzonenreduktion im Sinne von Art. 15 Abs. 2 

RPG kaum in Betracht fällt. 

b) Einschränkungen der Eigentumsgarantie sind unter den in Art. 36 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 

formulierten Voraussetzungen für Eingriffe in Grundrechte zulässig: Erfor-

- 15 -

derlich ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine genügende 

gesetzliche Grundlage, ein überwiegendes öffentliches Interesse sowie 

die Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit; zudem darf der 

Kerngehalt nicht verletzt werden (MÜLLER/SCHEFER, Grundrechte in der 

Schweiz − Im Rahmen der Bundesverfassung, der EMRK und der UNO-

Pakte, 4. Aufl., Bern 2008, S. 1021). Dass die Bündner Gemeinden über 

die erforderliche gesetzliche Grundlage verfügen, um in ihren Ortsplanun-

gen Hotelzonen auszuscheiden, wird im vorliegenden verwaltungsgericht-

lichen Beschwerdeverfahren zu Recht nicht bestritten. Art. 27 Abs. 1 KRG 

ermächtigt die Gemeinden denn auch explizit zur Festsetzung von Hotel-

zonen. Streitig und zu prüfen ist demgegenüber, ob die infolge der Zuwei-

sung der beschwerdeführerischen Parzelle 39 zur Hotelzone einherge-

hende Eigentumsbeschränkung im − das private Interesse an der mög-

lichst wirtschaftlichen Nutzung von Grund und Boden überwiegenden − 

öffentlichen Interesse liegt und ob sie verhältnismässig ist.

c) Im von den Parteien erwähnten Fall hatte das bernische Amt für Gemein-

den und Raumordnung in seinem Einspracheentscheid das öffentliche In-

teresse an der umstrittenen Festsetzung einer Hotelzone wie folgt be-

gründet: 

Gerade in touristisch bedeutenden Orten, zu denen ohne Zweifel auch Gunten ge-
zählt werden könne, komme der Erhaltung der Hotellerie eine eminente Bedeutung 
zu, bilde diese doch anerkanntermassen einen wichtigen Stützpfeiler des touristi-
schen Angebots. Der Ausscheidung einer Hotelzone, die die Erhaltung bestehen-
der Hotelbetriebe bezwecke, komme daher ein grosses öffentliches Interesse zu. 
Demgegenüber hätten die Interessen des Grundeigentümers nach möglichst wirt-
schaftlicher Nutzung seines Eigentums zurückzutreten. Immerhin stelle die Zuwei-
sung zur Hotelzone keine Enteignung dar, werde doch die bisherige Nutzungsmög-
lichkeit des Grundstücks höchstens sehr marginal eingeschränkt.

Das Bundesgericht erwog dazu im Urteil 1P.464/2003 vom 28. Oktober 

2003 was folgt:

- 16 -

"Diese Interessenabwägung ist im allgemeinen nicht zu beanstanden. Sie setzt je-
doch voraus, dass die mit der Planung bezweckte Erhaltung eines Hotelbetriebs 
am bisherigen Standort überhaupt möglich ist. Dies ist unproblematisch, wenn es 
sich um die Liegenschaft eines bestehenden, rentabel betriebenen Hotels handelt. 
Steht der Hotelbetrieb dagegen kurz vor dem Konkurs […] oder wurde er bereits 
aus wirtschaftlichen Gründen eingestellt […], muss die Existenzfähigkeit, d.h. die 
längerfristige betriebswirtschaftliche Tragbarkeit eines Hotels am bestehenden 
Standort geprüft werden. Ist diese zu verneinen, so bedeutet die Zuweisung einer 
Parzelle zur Hotelzone, dass sie möglicherweise überhaupt nicht genutzt werden 
kann, weil die vorgesehene Nutzung unrentabel und andere, wirtschaftlich tragbare 
Nutzungen unzulässig sind. Dies kann eine unverhältnismässige Eigentumsbe-
schränkung darstellen, jedenfalls dann, wenn die Parzelle zuvor einer Zone mit 
umfassenderen Nutzungsmöglichkeiten zugewiesen war und in einem mit Wohn-
häusern überbauten Gebiet liegt. 

4.3 Allerdings ist die Prognose der Existenzfähigkeit eines Hotelbetriebs an einem 
bestimmten Standort sehr schwierig und mit vielen Unsicherheiten behaftet, hängt 
sie doch wesentlich vom Betriebskonzept und dessen Umsetzung im Einzelfall ab. 
Insofern ist der Gemeinde zuzustimmen, dass der Konkurs des Hotels C._____ al-
lein nicht entscheidend sein kann. Auch das momentane Fehlen von interessierten 
Investoren schliesst die Festsetzung einer Hotelzone nicht zwingend aus, ist doch 
die Planfestsetzung auf einen Zeithorizont von 15 Jahren ausgelegt (Art. 15 RPG). 
Die Festsetzung einer Hotelzone soll gerade verhindern, dass Hotelliegenschaften 
aufgrund vorübergehender wirtschaftlicher Schwierigkeiten zu privaten Zwecken 
umgenutzt oder verkauft werden und damit der Hotellerie für immer verloren ge-
hen. Immerhin darf aber die Tatsache, dass sich gegenwärtig kein Hotelier für die 
Übernahme des Hotelbetriebs interessiert, als Indiz gegen die Möglichkeit eines er-
folgreichen Hotelbetriebs an diesem Standort berücksichtigt werden."

d) Im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren, wo die 

Festsetzung einer Hotelzone in der Gemeinde X._____ zu beurteilen ist, 

hat sich die Beschwerdegegnerin 1 im vorinstanzlichen Verfahren gewei-

gert, die Prüfung vorzunehmen, ob ein Hotelleriebetrieb am Standort des 

ehemaligen Hotels A._____ (auf der beschwerdeführerischen Parzelle 39) 

längerfristig betriebswirtschaftlich tragbar geführt werden kann. Im Wis-

sen, sich über die vorstehend dargestellte bundesgerichtliche Rechtspre-

chung hinwegzusetzen, hat die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehm-

lassung vom 17. April 2015 dargelegt, es komme für die Beurteilung der 

Zulässigkeit einer Hotelzone nicht auf Gutachten an, die zu einem be-

stimmten Zeitpunkt Prognosen über die Wirtschaftlichkeit eines Hotelbe-

triebs bzw. hybriden Beherbergungsbetriebs abgäben, dass also die Ho-

- 17 -

telzone selbst dann zu schützen sei, wenn sich aus einem Gutachten er-

gäbe, dass ein Hotel auf den fraglichen Parzellen aus gegenwärtiger Sicht 

effektiv nicht wirtschaftlich zu führen sei. Weiter führte die Beschwerde-

gegnerin 1 aus, sie sei sich bewusst, dass sie sich dabei möglicherweise 

im Widerspruch zur bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung be-

finde. Sie habe im angefochtenen Entscheid aber effektiv Ausführungen 

dazu gemacht, weshalb ihrer Auffassung nach die bundesgerichtliche 

Rechtsprechung in diesem Punkt − insbesondere auch mit Rücksicht auf 

den immer grösser werdenden Druck auf bestehende Hotels nicht zuletzt 

als Folge des neuen Verfassungsartikels über den Zweitwohnungsbau − 

weiterentwickelt werden sollte bzw. müsste. Indem sie dargelegt habe, 

dass und weshalb es für die Beurteilung der Zulässigkeit einer Hotelzone 

nicht auf die von der Beschwerdeführerin eingereichten Gutachten an-

komme, sei das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin gewahrt. 

e) Der Beschwerdegegnerin 1 ist insofern beizupflichten, als sie ausführt, 

dass das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt sei. 

Denn die Beschwerdegegnerin 1 hat sich im angefochtenen Beschwerde-

entscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, insofern mit der Frage 

der Rentabilität bzw. mit den von der Beschwerdeführerin eingereichten 

Gutachten und Berichten auseinandergesetzt, indem sie ausgeführt hat, 

dass derartige momentanen Betriebszahlen in einem auf eine ganze Pla-

nungsperiode ausgerichteten Planungsverfahren zu kurz greifen würden 

und daher als nicht entscheidrelevant einzustufen seien. Es sei nicht ge-

rechtfertigt, die beschlossene Hotelzone nur deshalb nicht zu genehmi-

gen, weil die Beschwerdeführerin in Bezug auf ein bestimmtes Beherber-

gungsprojekt nachweise, dass die Ertragswerte weit unter den jeweiligen 

Investitionswerten lägen und weil eine Treuhandfirma empfehle, Investiti-

onen höchstens aus ideellen Gründen zu tätigen. Die Beschwerdegegne-

rin 1 hat folglich nicht keine, sondern eine − wie nachfolgend dargestellt − 

- 18 -

falsche Begründung gegeben. Dies ist aber keine Frage des rechtlichen 

Gehörs, sondern eine Frage der materiellen Beurteilung. 

f) Falsch − weil im Widerspruch zur vorstehend dargestellten bundesgericht-

lichen Rechtsprechung − ist die Ansicht der Beschwerdegegnerin 1, es 

brauche im vorliegenden Fall keine Prüfung der Existenzfähigkeit, d.h. der 

längerfristigen betriebswirtschaftlichen Tragbarkeit des Hotels am beste-

henden Standort. Das Bundesgericht hat im Urteil 1P.464/2003 vom 

28. Oktober 2003 − wie vorstehend zitiert − explizit ausgeführt, dass die 

Existenzfähigkeit stets geprüft werden müsse, wenn der Hotelbetrieb ent-

weder kurz vor dem Konkurs stehe oder aber aus wirtschaftlichen Grün-

den bereits eingestellt worden sei. Sei die Existenzfähigkeit eines Hotel-

leriebetriebes am bestehenden Ort zu verneinen, führe die Zuweisung ei-

ner Parzelle zur Hotelzone dazu, dass diese unter Umständen überhaupt 

nicht mehr genutzt werden könne, weil die vorgesehene Nutzung unren-

tabel und andere, wirtschaftlich tragbare Nutzung unzulässig seien. Dies 

wiederum könne eine unverhältnismässige Eigentumsbeschränkung dar-

stellen, wenn die Parzelle zuvor einer Zone mit umfassenderen Nut-

zungsmöglichkeiten zugewiesen gewesen sei und in einem mit Wohn-

häusern überbauten Gebiet läge. 

g) Vorliegend ist erstellt und unstrittig, dass der Betrieb des ehemaligen Ho-

tels A._____ aus wirtschaftlichen Gründen per 31. Oktober 2013 einge-

stellt wurde. Unbestritten ist des Weiteren, dass die fragliche Parzelle 39 

im Dorfkern von X._____ und damit in einem mit Wohnhäusern überbau-

ten Gebiet liegt, sodass eine Bauzonenreduktion im Sinne von Art. 15 

Abs. 2 RPG nicht in Betracht fällt. Sodann war die beschwerdeführerische 

Parzelle 39 vor der Umzonung in die Hotelzone ("Zona d'hotels") der 

Dorfkernzone ("Zona abiteda da vegl innò") zugewiesen. Während in der 

Dorfkernzone neben Hotels die Erstellung von Erst- und qualifiziert touris-

tisch bewirtschafteten Zweitwohnungen möglich ist, ist in der Hotelzone 

- 19 -

neben Hotels und Personalwohnungen lediglich die Erstellung von qualifi-

ziert touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen möglich. Der Bau von 

Erstwohnungen ist in der Hotelzone demgegenüber nicht zulässig. Nicht 

von entscheidender Bedeutung sind demgegenüber die Unterschiede 

zwischen der Dorfkernzone und der Hotelzone bezüglich zulässigem Nut-

zungsmass und Gestaltungsvorschriften. Während sich das Höhenmass 

in der Dorfkernzone nach den umliegenden Bauten richtet, beträgt die 

zulässige Gebäude- bzw. Firsthöhe in der Hotelzone 12 bzw. 15 m. 

Schliesslich gilt sowohl in der Dorfkernzone als auch in der Hotelzone das 

Anpassungsgebot gemäss Ortsbildschutzzone, während in der Dorfkern-

zone zusätzlich noch Dorfzonenvorschriften ("Engadiner Bauernhäuser") 

gelten. Folglich war aber die fragliche Parzelle 39 vor der Umzonung in 

die Hotelzone einer Zone mit umfassenderen Nutzungsmöglichkeiten zu-

gewiesen, können doch in der Dorfkernzone im Gegensatz zur Hotelzone 

− wie gesehen − neben qualifiziert touristisch bewirtschafteten Zweitwoh-

nungen insbesondere auch Erstwohnungen erstellt werden. Des Weiteren 

hat die Beschwerdeführerin die wirtschaftliche Existenzfähigkeit eines Ho-

tels am bestehenden Standort auf Parzelle 39 in ihren Rechtsschriften 

glaubhaft in Frage gestellt. Zunächst hat die Beschwerdeführerin mittels 

Einreichung von Jahresrechnungen vergangener Geschäftsjahre aufge-

zeigt, dass in den letzten Jahren kein rentabler Hotelbetrieb möglich ge-

wesen ist und der Betrieb schliesslich aus wirtschaftlichen Gründen per 

31. Oktober 2013 eingestellt werden musste. Sodann hat die Beschwer-

deführerin sowohl im vorinstanzlichen Verfahren als auch im verwal-

tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren Gutachten und Berichte zur 

Wirtschaftlichkeit des Hotelbetriebes eingereicht, aus denen sich ergibt, 

dass der Investitionsbedarf des Hotels A._____ sehr hoch ist und sich 

dafür offensichtlich kein Kapital beschaffen lässt. Schliesslich weist die 

Beschwerdeführerin noch auf einen (nicht bei den Akten liegenden) Be-

richt hin, wonach das Hotel A._____ keinen Ertragswert aufweise, ein ho-

her Investitionsbedarf bestehe und die Nutzung infolge einer Hotelzone 

- 20 -

eingeschränkt sei. Eine Investition ins Hotel A._____ könne nur aus ideel-

len Gründen erfolgen. Eine Finanzierung des Investitionsbedarfs unter 

den heutigen Vorgaben sei nicht möglich. Wie es sich damit verhält, muss 

und kann an dieser Stelle nicht abschliessend beurteilt werden. Jedenfalls 

sind die von der Beschwerdeführerin eingereichten Geschäftsergebnisse, 

Gutachten und Berichte ohne Weiteres geeignet, die wirtschaftliche Exis-

tenzfähigkeit eines Hotels am bestehenden Standort auf Parzelle 39 in 

X._____ zumindest in Frage zu stellen. 

h) Gesamthaft ergibt sich somit, dass der Betrieb des ehemaligen Hotels 

A._____ aus wirtschaftlichen Gründen per 31. Oktober 2013 eingestellt 

wurde und die längerfristige Tragbarkeit eines Hotelbetriebs bzw. eines 

hybriden Beherbergungsbetriebs am bestehenden Standort unter den ge-

gebenen Umständen zumindest fraglich ist. Des Weiteren war die fragli-

che Parzelle 39 vor der Umzonung in die Hotelzone einer Zone mit um-

fassenderen Nutzungsmöglichkeiten zugewiesen. Und schliesslich liegt 

die erwähnte Parzelle im Dorfkern von X._____, weshalb sie für eine all-

fällige Bauzonenreduktion im Sinne von Art. 15 Abs. 2 RPG nicht in Be-

tracht fällt. Vor diesem Hintergrund wäre aber die Prüfung der Existenz-

fähigkeit, d.h. der längerfristigen betriebswirtschaftlichen Tragbarkeit ei-

nes Hotels am bestehenden Standort, der bundesgerichtlichen Recht-

sprechung zufolge (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1P.464/2003 vom 

28. Oktober 2003 E.4.2) zwingend vorzunehmen gewesen um beurteilen 

zu können, ob die Umzonung der fraglichen Parzelle 39 in die Hotelzone 

X._____ unter den in dieser Zone geltenden Bestimmungen von Art. 24 

und Art. 24bis BG eine unverhältnismässige Eigentumsbeschränkung dar-

stellt. Dies, zumal nach dem vorstehend Gesagten kein Anlass besteht, 

von der dargestellten bundesgerichtlichen Rechtsprechung abzuweichen. 

Diese Prüfung hat die Beschwerdegegnerin 1 nicht vorgenommen, wes-

halb sich die Beschwerde im Sinne des beschwerdeführerischen Haupt-

begehrens teilweise als begründet erweist und demnach teilweise gutzu-

- 21 -

heissen ist. Der angefochtene Beschwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt 

am 18. Februar 2015, ist demnach aufzuheben, soweit er die Zuteilung 

der Parzelle 39 zur Hotelzone genehmigt und die Kosten des vorinstanzli-

chen Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin auferlegt. Die Ange-

legenheit ist im Sinne der Erwägungen zur weiteren Abklärung der wirt-

schaftlichen Möglichkeiten eines Hotelbetriebs und/oder von bewirtschaf-

teten Zweitwohnungen auf der Parzelle 39 und zur Neuverteilung der 

Kosten des vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens an die Beschwerde-

gegnerin 1 zurückzuwiesen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. 

Bei diesem Ergebnis braucht auf die weitere Argumentation der Be-

schwerdeführerin nicht eingegangen zu werden. Bezüglich des be-

schwerdeführerischen Rechtsbegehrens, wonach neben der Hotelzone in 

der Gemeinde X._____ auch die Art. 24 und 24bis BG nicht zu genehmi-

gen seien (Ziff. 2 der Rechtsbegehren), ist an dieser Stelle lediglich noch 

anzumerken, dass die Beschwerdeführerin durch die Art. 24 und 24bis BG 

gar nicht mehr beschwert ist, wenn die Hotelzone auf ihrer Parzelle 39 

aufgehoben wird, weswegen diesbezüglich auf die Beschwerde nicht ein-

zutreten ist.

6. a) Die Beschwerdeführerin hat im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdever-

fahren die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen Entscheids 

(Ziff. 1), die Nichtgenehmigung der Hotelzone in der Gemeinde X._____ 

und der Art. 24 und 24bis BG (Ziff. 2) sowie eventualiter die Belassung der 

Parzelle 39 in der Dorfkernzone (Ziff. 3) beantragt. Nach dem vorstehend 

Gesagten dringt die Beschwerdeführerin mit ihren Anträgen lediglich teil-

weise durch, weshalb die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG 

zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführerin und zur Hälfte zulasten der 

Beschwerdegegnerin 1 gehen. Denn die Beschwerdegegnerin 1 hätte die 

Prüfung der längerfristigen betriebswirtschaftlichen Tragbarkeit eines Ho-

tels am bestehenden Standort entweder selber vornehmen oder aber die 

Planung nicht genehmigen und zur diesbezüglichen Vervollständigung an 

- 22 -

die Beschwerdegegnerin 2 zurückweisen können. Getan hat sie weder 

das Eine noch das Andere, weshalb es vorliegend ausnahmsweise ge-

rechtfertigt ist, der Beschwerdegegnerin 1 Gerichtskosten zu überbinden.

b) Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verur-

sachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Der Rechtsvertreter der Be-

schwerdeführerin reichte mit Schreiben vom 29. Juli 2015 eine Honorar-

note in der Höhe von Fr. 9'652.50 (35 h 45 min. à Fr. 270.--) ein. Der gel-

tend gemachte Arbeitsaufwand erscheint dem streitberufenen Gericht − 

entgegen der im Schreiben vom 5. August 2015 geäusserten Auffassung 

des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin 2 − als angemessen. Al-

lerdings obsiegt die Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren nicht 

vollumfänglich, sondern dringt mit ihren Anträgen − wie gesehen − ledig-

lich rund zur Hälfte durch. Dementsprechend hat die Beschwerdegegnerin 

1 der Beschwerdeführerin − entsprechend dem Verfahrensausgang − die 

Hälfte, mithin Fr. 4'826.25, zu ersetzen. Die Entschädigungspflicht der 

Beschwerdegegnerin 1 ergibt sich dabei aus denselben Gründen, aus 

denen ihr auch Gerichtskosten überbunden worden sind (vgl. dazu vor-

stehend E.6a). Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-

rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 

Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn 

sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen be-

steht vorliegend kein Anlass, weshalb den Beschwerdegegnerinnen 1 und 

2 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist. 

- 23 -

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Be-

schwerdeentscheid vom 17., mitgeteilt am 18. Februar 2015, wird aufge-

hoben, soweit er die Zuteilung der Parzelle 39 zur Hotelzone genehmigt 

und die Kosten des vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens der Hotel 

A._____ AG auferlegt. Die Angelegenheit wird im Sinne der Erwägungen 

zur weiteren Abklärung der wirtschaftlichen Möglichkeiten eines Hotelbe-

triebs und/oder von bewirtschafteten Zweitwohnungen auf der Parzelle 39 

und zur Neuverteilung der Kosten des vorinstanzlichen Beschwerdever-

fahrens an die Regierung des Kantons Graubünden zurückgewiesen. Im 

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 544.--

zusammen Fr. 4'544.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Hotel A._____ AG und der Regierung des 

Kantons Graubünden. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 

Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Regierung des Kantons Graubünden hat die Hotel A._____ AG aus-

sergerichtlich mit Fr. 4'826.25 zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]