# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 940e372a-4ef5-588e-9140-f4f008c00a37
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-06
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 06.07.2023 110 2023 12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2023-12_2023-07-06.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2023/12

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 6. Juli 2023

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewie-
sen (VGE 2023/210 vom 27.05.2025)

in der Beschwerdesache zwischen

O.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Frau Rechtsanwältin D.________

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ipsach, Bauverwaltung, Dorfstrasse 8, 2563 Ipsach

betreffend die Verfügung der Gemeinde Ipsach vom 22. Dezember 2022 (e-Bau Nr. 
A.________; Umnutzung Büroräume in Hauswartwohnung)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin ist Grundeigentümerin der Parzelle Ipsach Grundbuchblatt 
Nr. F.________. Die Parzelle befindet sich im Anwendungsbereich der Überbauungsordnung 
«Gewerbezone Herdi»1. Auf der Parzelle befinden sich derzeit zwei Hauptgebäude (C.________ 
3 und 3a) und zwei Nebengebäude (C.________ 3b und 3c). Das Wohn- und Gewerbehaus der 
Beschwerdeführerin an der C.________ 3 wurde am 22. Mai 1996 bewilligt. Die Baubewilligung 
umfasste eine Betriebsinhaberwohnung, die gemäss Angaben der Gemeinde aktuell von der Ver-
waltungsratspräsidentin sowie einem Mitglied des Verwaltungsrates der Beschwerdeführerin be-
wohnt wird.2 Mit Gesamtentscheid vom 7. September 2012 erteilte das Regierungsstatthalteramt 
Biel/Bienne der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für den Neubau einer Tagesstätte für De-
menzkranke mit Büros und einem separaten Autounterstand an der C.________ 3a. Als integrie-
render Bestandteil dieser Baubewilligung gilt unter anderen eine von der Gemeinde in deren Amts-

1 Überbauungsordnung «Gewerbezone Herdi» (ÜO), bestehend aus dem Überbauungsplan, von der Baudirektion ge-
nehmigt am 18. April 1978 mit Änderungen, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) 
letztmals genehmigt am 5. Mai 2003, und den Überbauungsvorschriften (ÜV) mit Änderungen, vom AGR letztmals ge-
nehmigt am 16. Januar 2014
2 Vgl. die Stellungnahme der Gemeinde vom 26. April 2023

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bericht vom 14. Juni 2012 verlangte Auflage, wonach keine Wohnnutzung zugelassen ist.3 Im 
Obergeschoss links (östlich des Eingangs) wurden zwei Büroräume, ein WC-/Putzraum (ohne Du-
sche) und ein Archiv/Lager bewilligt. Im Obergeschoss rechts (westlich des Eingangs) wurden ein 
Büroraum mit Teeküche, ein Sitzungszimmer, ein Archiv/Lager und ein WC-/Putzraum (ohne Du-
sche) bewilligt.4 Derzeit wird unter dem Namen «B.________» an der C.________ 3a eine private 
Spitex und eine Tagesstätte betrieben.5 Die Büroräumlichkeiten der Spitex befinden sich gemäss 
Ausführungen der Beschwerdeführerin im gleichen Gebäude wie die Tagesstätte.

2. Am 31. Januar 2022 ging bei der Gemeinde Ipsach eine anonyme Meldung ein, wonach im 
September 2021 eine Wohnung an der C.________ 3a zur Miete ausgeschrieben worden sei.6 
Gestützt auf diese Meldung eröffnete die Gemeinde am 14. Februar 2022 ein Wiederherstellungs-
verfahren.7 Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs und verschiedenen Stellungnahmen der Be-
schwerdeführerin erliess die Gemeinde die Wiederherstellungsverfügung vom 1. Juli 2022, in wel-
cher sie die Beschwerdeführerin anwies, die widerrechtlich erstellten Küchen im ersten Oberge-
schoss links und rechts innert sechs Monaten ab rechtskräftiger Verfügung zu entfernen und die 
als Wohnung genutzten Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss rechts wieder der bewilligten 
Büronutzung zuzuführen. Gleichzeitig wies die Gemeinde auf die Möglichkeit eines nachträglichen 
Baugesuchs hin und drohte für den Fall der Nichtbefolgung die Ersatzvornahme an.8 Die Be-
schwerdeführerin reichte am 4. August 2022 ein nachträgliches Baugesuch ein für die Umnutzung 
von Büroräumen im Obergeschoss rechts zu einer Hauswartwohnung mit Einbau einer kompletten 
Küchenkombination. Das Bauvorhaben umfasst zudem den Einbau einer Personalküche in den 
Büroräumen im Obergeschoss links.

3. Die Gemeinde bewilligte mit Entscheid vom 16. November 2022 den Einbau einer Perso-
nalküche in den Büroräumen im Obergeschoss links nachträglich. Dieser Entscheid ist unange-
fochten in Rechtskraft erwachsen.9 Mit Entscheid vom 22. Dezember 2022 erteilte die Gemeinde 
dem Bauvorhaben «Umnutzung Büroräume OG rechts zu einer Hauswartwohnung mit Einbau 
einer Küche anstelle der Teeküche» den Bauabschlag. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands forderte sie die Grundeigentümerin auf, die Umnutzung der Büroräume im Oberge-
schoss rechts zu einer Hauswartwohnung mit Einbau einer Küche innert sechs Monaten nach 
Rechtskraft der Verfügung rückgängig zu machen. Die als Wohnung genutzten Räumlichkeiten im 
Obergeschoss rechts seien wieder der bewilligten Büronutzung gemäss Gesamtentscheid vom 
7. September 2012 zuzuführen. Die eingebaute Küche sei mit sämtlichen zugehörigen Anschlüs-
sen zu entfernen. Für den Widerhandlungsfall drohte sie die Ersatzvornahme und eine Busse nach 
Art. 50 BauG10 an. Die Verfügung wurde auch der Mieterschaft eröffnet.

4. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 26. Januar 2023 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt, der Bauabschlag mit Wiederher-
stellungsverfügung vom 22. Dezember 2022 sei aufzuheben. Das Bauvorhaben sei zu bewilligen. 
Eventualiter sei das Bauvorhaben mit der Auflage zu bewilligen, dass die Wohnung ausschliess-

3 Pag. 4 und 11 der Vorakten 2022
4 Grundriss- und Schnittplan vom 8. Juni 2012, bewilligt am 7. September 2012, Vorakten 2012
5 Vgl. www.B.________.ch (zuletzt besucht am 19. Juni 2023)
6 Vgl. die Aktennotiz der Gemeinde vom 31. Januar 2022, pag. 12 der Vorakten 2022. Die damit zusammenhängende 
Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 9. November 2022 wurde mit Entscheid der BVD 120/2022/61 vom 1. März 
2023 insoweit gutgeheissen, als damit eine Rechtsverweigerung geltend gemacht wurde. Die Anträge der Beschwer-
deführerin auf Vervollständigung und Berichtigung der amtlichen Akten sowie Gewährung der vollständigen Aktenein-
sicht und Herausgabe sämtlicher Angaben zur meldenden Person wurden demgegenüber abgewiesen. Der Entscheid 
ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
7 Pag. 13 der Vorakten 2022
8 Pag. 69 ff. der Vorakten 2022
9 Vgl. die Beschwerdebeilage Nr. 15
10 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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lich vom Betriebsinhaber und/oder Betriebsleiter genutzt werden dürfe. Subeventualiter sei der 
Bauabschlag mit Wiederherstellungsverfügung vom 22. Dezember 2022 bezüglich Einbau der 
Küche aufzuheben und der Einbau der Küche sei zu bewilligen.

5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet11, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme vom 2. März 
2023, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen und die Verfügung vom 22. Dezember 2022 
sei zu bestätigen.

Mit Instruktionsverfügung vom 5. April 2023 holte das Rechtsamt zudem das Baubewilligungsdos-
sier aus dem Jahr 2012 ein und bat die Gemeinde, ihre Praxis betreffend Bewilligung von Wohn-
bauten für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal, Betriebsinhaber und Be-
triebsleiter innerhalb der Überbauungsordnung «Gewerbezone Herdi» darzulegen und mitzutei-
len, bei wie vielen Gebäuden innerhalb der Überbauungsordnung (bewilligte) Wohnbauten 
gemäss Art. 4 ÜV bestehen. Zudem bat das Rechtsamt die Gemeinde, ihre Auslegung von Art. 4 
ÜV zu erläutern. Daraufhin reichte die Gemeinde am 26. April 2023 eine Stellungnahme ein.

Anschliessend erhielten die Parteien Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Die Ge-
meinde verzichtete mit Schreiben vom 8. Juni 2023 auf die Einreichung von Schlussbemerkungen 
und verwies auf den angefochtenen Entscheid vom 22. Dezember 2022 sowie die bereits einge-
reichten Stellungnahmen und Unterlagen. Die Beschwerdeführerin reichte am 14. Juni 2023 
Schlussbemerkungen und die Kostennote ein. Die Gemeinde Ipsach reichte am 27. Juni 2023 
zudem eine Replik ein. Die Beschwerdeführerin duplizierte mit Eingabe vom 30. Juni 2023.

6. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Bauentscheide und baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG können innert 30 
Tagen seit ihrer Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden (vgl. Art. 40 und 
Art. 49 BauG). Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig.

b) Die Beschwerdeführerin ist als Baugesuchstellerin und als Adressatin der Wiederherstel-
lungsverfügung beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG und Art. 65 
Abs. 1 VRPG12).

c) Die Beschwerde enthält eine Begründung und entspricht grundsätzlich auch den weiteren 
formellen Anforderungen von Art. 32 Abs. 2 VRPG. Soweit die Beschwerdeführerin allerdings pau-
schal auf Stellungnahmen im vorinstanzlichen Verfahren verweist und diese zum «integrierenden 
Bestandteil» der Beschwerde erklärt, stellt dies für sich allein keine rechtsgenügliche Begründung 
dar.13 Im Übrigen ist auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten.

11 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirek-
tion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
12 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
13 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N. 24

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2. Streitgegenstand

a) Aus den Vorakten ergibt sich, dass das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne die Baupoli-
zeibehörde der Gemeinde am 13. April 2022 ermächtigte, zur Erfüllung ihrer gesetzlichen Aufga-
ben die Liegenschaft C.________ 3a (Parzelle Nr. F.________) zu betreten.14 Die Beschwerde-
führerin bringt in diesem Zusammenhang vor, beim Antrag der Gemeinde vom 8. April 2022 beim 
Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne um Ausstellung einer Zutrittsermächtigung zum Betreten 
der Liegenschaft C.________ 3a habe es sich um reine Schikane gehandelt. In ihren Schlussbe-
merkungen vom 14. Juni 2023 sowie in ihrer Duplik vom 30. Juni 2023 nimmt die Beschwerdefüh-
rerin erneut Bezug auf die Zutrittsermächtigung des Regierungsstatthalteramtes Biel/Bienne und 
macht in diesem Zusammenhang Ausführungen zu den Covid-Massnahmen. Die Gemeinde weist 
diese Vorwürfe der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeantwort vom 2. März 2023 sowie in 
ihrer Replik vom 27. Juni 2023 zurück.

b) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht 
mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb 
dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines 
Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt 
somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den 
Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.15

c) Vorliegend angefochten ist der Bauentscheid mit Wiederherstellungsverfügung der Ge-
meinde vom 22. Dezember 2022. Die Zutrittsermächtigung des Regierungsstatthalteramtes 
Biel/Bienne vom 13. April 2022 ist demgegenüber nicht Anfechtungsobjekt, weshalb auf die dies-
bezüglichen Vorbringen der Verfahrensbeteiligten nicht weiter einzutreten ist. Dasselbe gilt auch 
für die Ausführungen zu den Covid-Massnahmen.

3. Rechtliches Gehör

a) In ihren Schlussbemerkungen bringt die Beschwerdeführerin vor, es sei stossend und nicht 
rechtmässig, dass seitens der Baubewilligungsbehörde immer wieder direkt der Kontakt mit ihrer 
Mieterschaft gesucht worden sei. Die Mieterschaft sei telefonisch und schriftlich von der Baube-
willigungsbehörde angegangen worden. So sei insbesondere sämtliche Korrespondenz der Bau-
bewilligungsbehörde mit der Beschwerdeführerin auch der Mieterschaft zugestellt worden. Von 
den geführten Telefongesprächen der Baubewilligungsbehörde mit der Mieterschaft fehle jegliche 
Aktennotiz in den amtlichen Akten. Die Korrespondenz wäre korrekterweise ausschliesslich an die 
Beschwerdeführerin zu richten gewesen und die geführten Telefongespräche hätten in den Akten 
Eingang finden müssen.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das Recht, sich 
zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit 
erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise ent-
weder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Aus Art. 23 Abs. 1 
VRPG, der das Recht auf Akteneinsicht ausdrücklich regelt, ergibt sich für alle Verfahren der Ver-
waltungsrechtspflege eine Aktenführungspflicht. In den Akten ist alles festzuhalten, was zur Sache 
gehört und entscheidwesentlich sein kann. Die Behörden haben die Vollständigkeit der im Verfah-
ren eingebrachten und erstellten Akten sicherzustellen.16 Gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-

14 Pag. 34 ff. der Vorakten 2022
15 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14
16 Michel Daum, a.a.O., Art. 23 N. 5

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chung sind verfahrensrechtliche Einwendungen gemäss dem Grundsatz von Treu und Glauben 
so früh wie möglich, das heisst nach Kenntnisnahme bei erster Gelegenheit, vorzubringen.17 Wer 
beispielsweise feststellt, dass ihm ein Aktenstück zu Unrecht nicht zugestellt worden ist, hat dies 
der Behörde umgehend mitzuteilen, damit diese den Verfahrensfehler korrigieren kann.18

c) Vorab kann festgehalten werden, dass in den Vorakten der Gemeinde zur angefochtenen 
Verfügung keine telefonischen oder schriftlichen Korrespondenzen der Baubewilligungsbehörde 
dokumentiert sind, die sich ausschliesslich an die Mieterschaft der Beschwerdeführerin richteten. 
Ob es derartige Korrespondenzen gegeben hat, kann nicht mehr nachvollzogen werden. Selbst 
wenn dies der Fall gewesen sein sollte und der Gemeinde unter Umständen eine mangelhafte 
Aktenführung vorzuwerfen wäre, erweist sich das Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihren 
Schlussbemerkungen als deutlich verspätet und darauf kann nicht eingetreten werden. So er-
suchte die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin mit E-Mail vom 22. April 2022 bzw. mit 
Schreiben vom 25. April 2022 um Gewährung der Akteneinsicht.19 Die Gemeinde stellte der Be-
schwerdeführerin noch gleichentags die Akten elektronisch zur Einsicht zu.20 Die Beschwerdefüh-
rerin rügte darauf hin nicht, dass telefonische und schriftliche Korrespondenzen zwischen der Ge-
meinde und ihrer Mieterschaft in den Akten fehlen würden.

Soweit die Beschwerdeführerin mit ihren Schlussbemerkungen weitere Verfahrensmängel rügen 
will, erweisen sich auch diese Rügen als verspätet und es ist nicht darauf einzutreten. So wurde 
der Mieterschaft der Beschwerdeführerin eine Kopie des Schreibens der Gemeinde vom 14. Fe-
bruar 2022 an die Beschwerdeführerin zugestellt.21 Dasselbe gilt beispielsweise auch für das 
Schreiben der Gemeinde vom 1. Juni 2022, das an die Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin 
adressiert war.22 Die Beschwerdeführerin hat in der Folge gegenüber der Gemeinde nicht bemän-
gelt, dass ihre Mieterschaft mit Kopien bedient wurde.23 Gleich verhält es sich hinsichtlich des 
angefochtenen Bauentscheids vom 22. Dezember 2022, welcher der Mieterschaft ebenfalls eröff-
net wurde. Soweit es sich bei der Zustellung der Korrespondenz an die Mieterschaft überhaupt 
um einen Verfahrensmangel handeln sollte, hätte dieser nach Kenntnisnahme bei erster Gelegen-
heit vorgebracht werden müssen. Die erste Gelegenheit zur Rüge ergab sich vorliegend spätes-
tens anlässlich der Beschwerde vom 26. Januar 2023. Darin spricht die Beschwerdeführerin die 
Zustellung der Korrespondenz an ihre Mieterschaft aber nicht an. Ohnehin wäre die Mieterschaft 
durch die Wiederherstellungsverfügung jedoch offensichtlich direkt betroffen, weshalb die Infor-
mation durch die Gemeinde grundsätzlich sachgerecht erscheint.

4. Ausstand

a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, ihre direkte Nachbarin Frau E.________ sei Gemein-
derätin und habe trotz ihren persönlichen Interessen im vorinstanzlichen Verfahren mitgewirkt. In 
ihren Schlussbemerkungen erklärt die Beschwerdeführerin, es sei davon auszugehen, dass Frau 
E.________ die wichtigen Entscheidungen im vorliegenden Verfahren getroffen habe. Die Ehe-
gatten E.________ hätten sich von Beginn an am Betrieb der Beschwerdeführerin gestört und mit 
diversen Mitteln versucht, diesen zu bekämpfen. Das Verhältnis zwischen der Beschwerdeführerin 
und den Ehegatten E.________ sei bis heute sehr angespannt. Beispielsweise habe Herr 
E.________ heimlich Fotos von den Personen gemacht, welche die Liegenschaft der Beschwer-

17 BGE 143 V 66 E. 4.3
18 Michel Daum, a.a.O., Art. 21 N. 12
19 Pag. 41 der Vorakten 2022
20 Pag. 39 ff. der Vorakten 2022
21 Pag. 13 der Vorakten 2022
22 Pag. 55 f. der Vorakten 2022
23 Vgl. z.B. das Schreiben der Beschwerdeführerin vom 20. Juni 2022, pag. 64 der Vorakten 2022

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deführerin betreten und verlassen hätten. Zudem habe Herr E.________ über die Beschwerde-
führerin eine negative, unwahre Rezension verfasst. Weiter führt die Beschwerdeführerin aus, die 
Ehegatten E.________ würden allfällige falsch parkierte Autos ihrer Mitarbeitenden direkt bei der 
Gemeinde melden. Die Mitarbeitenden der Beschwerdeführerin hätten daraufhin ebenfalls ver-
sucht, falsch parkierte Autos bei der Gemeinde zu melden. Auf diese Meldungen sei seitens der 
Gemeinde jedoch nie reagiert worden. Es sei offensichtlich, dass Meldungen der aktuellen Ge-
meinderätin Frau E.________ und des ehemaligen Gemeinderates Herrn E.________ anders be-
handelt würden, als solche der Beschwerdeführerin. In ihrer Duplik vom 30. Juni 2023 ergänzt die 
Beschwerdeführerin, die nachbarschaftlichen Unstimmigkeiten täten sehr wohl etwas zur Sache, 
wenn ein am Fall mitarbeitendes Gemeindemitglied persönliche Interessen verfolge. Der Vorin-
stanz sollte die Pflicht zur Neutralität und Unbefangenheit bestens bekannt sein.

b) Die Beschwerdeführerin stellt in Zusammenhang mit dem Ausstand keinen ausdrücklichen 
Antrag, sondern beschränkt sich darauf, pauschal auf den mit Schreiben vom 11. November 2022 
verlangten Ausstand zu verweisen. Mit Schreiben vom 9. November 2022 erteilte die Gemeinde 
der Beschwerdeführerin Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Das Schreiben ist von 
der Gemeinderätin und Departementsvorsteherin Bau und Planung, Frau E.________, und der 
stellvertretenden Leiterin der Bauabteilung unterzeichnet.24 In ihrem Schreiben vom 11. Novem-
ber 2022 machte die Beschwerdeführerin die Gemeinde darauf aufmerksam, dass Frau 
E.________ befangen sei und für die Beurteilung des Baugesuchs in den Ausstand zu treten habe. 
Bereits seit mehreren Jahren bestehe zwischen den Ehegatten E.________ und der Beschwer-
deführerin ein angespanntes Verhältnis. Frau E.________ habe ein persönliches Interesse an der 
Abweisung des nachträglichen Baugesuches.25 Der angefochtene Bauentscheid mit Wiederher-
stellungsverfügung vom 22. Dezember 2022 ist von der stellvertretenden Departementsvorstehe-
rin Bau und Planung und der stellvertretenden Leiterin der Bauabteilung unterzeichnet. Frau 
E.________ hat demgegenüber nicht unterzeichnet. Weiter kann festgehalten werden, dass Frau 
E.________ nebst dem Schreiben vom 9. November 2022 nur die Wiederherstellungsverfügung 
mit Androhung der Ersatzvornahme vom 1. Juli 202226 mitunterzeichnet hat. Darüber hinaus fin-
den sich in den Vorakten keine Hinweise auf die Mitwirkung von Frau E.________. Nach dem 
Gesagten ist nicht ersichtlich, dass der angefochtene Entscheid nicht korrekt zustande gekommen 
wäre bzw. die Ausstandsvorschriften nach Art. 9 Abs. 3 VRPG i.V.m. Art. 47 Abs. 1 GG27 bei der 
Entscheidfällung verletzt wurden. Es kann daher offen gelassen werden, inwiefern die Gemein-
derätin Frau E.________ ein persönliches Interesse an der Sache hat. Ohnehin sind die diesbe-
züglichen Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihren Schlussbemerkungen vom 14. Juni 2023 
und in der Duplik vom 30. Juni 2023 verspätet erfolgt und nicht mehr zu berücksichtigen.28 Zudem 
gehen die Ausführungen der Beschwerdeführerin zu den persönlichen Interessen der Ehegatten 
E.________ über den Streitgegenstand hinaus, insbesondere soweit sie Herrn E.________ straf-
rechtlich relevante Verhaltensweisen vorwerfen. Auch aus diesem Grund ist nicht darauf einzutre-
ten. Inwiefern die Beschwerdeführerin mit ihren Hinweisen zu den falsch parkierten Fahrzeugen 
allenfalls Ausstandsgründe gegenüber der Vorinstanz als solche geltend machen will, ist unklar. 
Weil die Ausstandspflicht nur einzelne Personen, nicht aber die Gesamtbehörde treffen kann,29 
erweist sich die Beschwerde auch in dieser Hinsicht als unbegründet.

24 Vgl. pag. 104 der Vorakten 2022
25 Vgl. das Schreiben der Beschwerdeführerin vom 11. November 2022, pag. 107 ff. der Vorakten 2022
26 Vgl. pag. 69 der Vorakten
27 Gemeindegesetz vom 16. März 1998 (GG; BSG 170.11)
28 Vgl. hierzu BGE 143 V 66 E. 4.3 mit weiteren Hinweisen
29 Lucie von Büren, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 9 N. 9

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5. Zonenkonformität der Umnutzung

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, für den sicheren und reibungslosen Betrieb der Ta-
gesstätte für Senioren und die private Spitex, deren Betreuungsangebot sieben Tage pro Woche 
und rund um die Uhr gewährleistet werden müsse, sei die Anwesenheit von standortgebundenem 
Personal erforderlich. Bei ihren Kunden handle es sich um besonders empfindliche und schüt-
zenswerte Personen. Insbesondere die Heizung, das Warmwasser, der freie Zugang und die 
Technik müssten daher gewährleistet sein. Die Tagesstätte sei zwar nur zu gewöhnlichen Be-
triebszeiten von Montag bis Freitag geöffnet, dennoch müssten diverse Aufgaben auch am Wo-
chenende und an Feiertagen vorgenommen werden. Auch die externe Betreuung müsse rund um 
die Uhr gewährleistet werden. Es bestehe keine elektronische Ausstattung, um den Betrieb von 
extern digital zu überwachen. Das standortgebundene Personal sei insbesondere erforderlich für 
die Kontrolle der Heizung und klimatische Überwachung der Räumlichkeiten, in denen sich die 
älteren, hilfsbedürftigen Tagesgäste aufhielten. Auch auf wetterbedingte Kontrollen der Umge-
bung der Tagesstätte, vor allem der Fenster, könne nicht verzichtet werden. Ausserdem müsse 
sichergestellt sein, dass die Büroräumlichkeiten und die Küche ununterbrochen einsatzbereit 
seien (Heizung, Stromversorgung, Internet, Telefonie). Weitere Aufgaben seien die Schneeräu-
mung und Entfernung von Glatteis und Laub, damit der Zugang für die älteren, körperlich und 
geistig eingeschränkten Tagesgäste uneingeschränkt möglich sei. Die Inhaber der B.________ 
bzw. die Organe der Beschwerdeführerin, die in unmittelbarer Nähe des Betriebs lebten, seien 
inzwischen in einem Alter, in dem sie nicht ununterbrochen im Betrieb anwesend sein könnten 
oder wollten. In der Überbauungsordnung sei die Wohnnutzung nebst an den Standort gebunde-
nem Personal explizit auch für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen. Für wohnhygienisch 
tragbare Verhältnisse sei durch geeignete Vorkehrungen gesorgt worden. Die heutige Betriebslei-
terin könne zudem ihren Wohnsitz in das Gebäude an der C.________ 3a verlegen. Die Wohnung 
sei daher ohnehin eventualiter als Betriebsinhaber- bzw. Betriebsleiterwohnung bewilligungsfähig. 
In ihren Schlussbemerkungen ergänzt die Beschwerdeführerin, unbestrittenermassen seien inner-
halb der Überbauungsordnung Wohnungen für Betriebsinhaber bewilligt worden. Ihr Eventualan-
trag stehe daher durchaus im Einklang mit der kommunalen Praxis. Den Bedenken der Baubewil-
ligungsbehörde könne problemlos mit entsprechenden Auflagen entgegengewirkt werden. In ihrer 
Duplik vom 30. Juni 2023 ergänzt die Beschwerdeführerin, die Wohnsituation der Ehegatten 
O.________ sei für die Beurteilung der Beschwerde nicht massgebend. Die Ehegatten 
O.________ seien nicht zwingend die Betriebsinhaber der Beschwerdeführerin. Die Beschwerde-
führerin könne jederzeit neue Betriebsinhaber haben. Die Bewilligung einer Wohnnutzung durch 
die Betriebsleitung sei aufgrund dessen nicht von der Wohnsituation der Ehegatten O.________ 
abhängig zu machen. Weiter führt die Beschwerdeführerin aus, der Anstellungsvertrag des an den 
Standort gebundenen Mitarbeiters sei aktenkundig. Wenn die Richtigkeit dieses Vertrages in 
Frage gestellt werde, könnten jederzeit weitere Unterlagen, insbesondere Lohnabrechnungen, 
vorgelegt werden. Den Vorwurf, dass die Beschwerdeführerin trotz Auflagen nicht vor einer rechts-
widrigen Ausübung zurückschrecke, werde ausdrücklich bestritten.

Die Gemeinde bestreitet in ihrer Stellungnahme vom 2. März 2023, dass zwingend eine Wohnung 
für standortgebundenes Personal erforderlich sei. Zudem äussert sie Zweifel, ob die Wohnung an 
Hauswartpersonal vermietet sei. Die Beschwerdeführerin habe keine entsprechenden Nachweise 
beigebracht. In ihrer Stellungnahme vom 26. April 2023 ergänzt die Gemeinde, sie habe innerhalb 
der Überbauungsordnung nie Wohnungen für betriebsnotwendiges an den Standort gebundenes 
Personal resp. für eine Hauswartin oder einen Hauswart bewilligt. Im angefochtenen Entscheid 
führte die Gemeinde zudem aus, die Überwachungsarbeiten an der Haustechnik könnten von aus-
wärts Wohnenden oder auch digital erfolgen. Es lägen keine objektiven Gründe dafür vor, dass 
eine ständige Präsenz auch ausserhalb der Arbeitszeiten erforderlich wäre. In ihrer Replik vom 
27. Juni 2023 führt die Gemeinde weiter aus, der Antrag auf Wohnnutzung durch die Betriebslei-
tung komme nach über zwölf Jahren nicht nur spät, sondern stelle auch einen weiteren Versuch 

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der Beschwerdeführerin dar, die Verletzung des Gesamtbauentscheids vom 7. September 2012 
im Nachhinein zu legalisieren. Die Beschwerdeführerin verfüge auf der gleichen Parzelle bereits 
über eine Betriebsinhaberwohnung. Es sei nicht aktenkundig, dass die Inhaber der B.________ 
neuerdings zwei Wohnsitze begründen oder denjenigen an der C.________ 3 aufgeben wollten. 
Ein Hauswart für einen von Montag bis Freitag tagsüber geführten Betrieb, erst recht durch eine 
im Nachbargebäude wohnhafte Leitungsperson, genüge nicht um eine Wohnung für standortge-
bundenes Personal zu bewilligen. Es sei nicht belegt, dass der heutige Mieter zum Personal der 
Beschwerdeführerin gehöre (Stellenprozent, Sozialabgaben, Lohnausweis, Steuerveranlagung 
usw.). Die Beschwerdeführerin habe die Auflage des Gesamtentscheids vom 7. September 2012, 
wonach keine Wohnnutzung zulässig sei, verletzt. Dies zeige, dass vorliegend eine (nachträgli-
che) Baubewilligung sogar mit Auflagen eine rechtswidrige Ausübung nicht verhindern könne.

b) Eine Baubewilligung setzt unter anderem voraus, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck 
der Nutzungszone entsprechen, d.h. zonenkonform sind (vgl. Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG30). Die 
bauliche Nutzung ist durch die baurechtliche Grundordnung der Gemeinde bestimmt (Art. 4 Abs. 1 
i.V.m. Art. 69 ff. BauG). Die Parzelle Ipsach-Gbbl. Nr. F.________ liegt gemäss Zonenplan der 
Gemeinde Ipsach im Perimeter der Überbauungsordnung «Gewerbezone Herdi». Die Überbau-
ungsordnung ist gemeindeübergreifend und betrifft auch das Gemeindegebiet von Bellmund und 
Sutz-Lattrigen. Die Überbauungsordnung wurde mit der Ortsplanungsrevision der Gemeinde 
Ipsach, die vom AGR am 16. Januar 2023 genehmigt wurde, auf dem Gemeindegebiet Ipsach 
verkleinert (vgl. Art. 15 Abs. 1 Bst. k GBR31 sowie die Erläuterungen zur Revision der Ortsplanung 
der Gemeinde Ipsach vom 23. März 2022). Die Parzelle Nr. F.________ der Beschwerdeführerin 
befindet sich aber nach wie vor im Perimeter der Überbauungsordnung. Die Überbauungsvor-
schriften enthalten unter anderen folgende Bestimmungen:

Art. 1 (Zielsetzung)
Neben der Planung einer rationellen Erschliessung ist das Ziel dieser Überbauungsordnung, eine Gewer-
bezone zu schaffen, welche die angrenzenden hochwertigen Siedlungsgebiete und wertvollen Landschafts-
teile möglichst wenig beeinträchtigt und für die in der Zone Beschäftigten gute Arbeitsbedingungen schafft.

Art. 3 (Stellung zur Bauordnung)
Soweit die Überbauungsordnung nichts anderes bestimmt, gelten das Baureglement und der Zonenplan der 
Gemeinde.

Art. 4 (Nutzung)
Im Wirkungsbereich des Überbauungsplans sind Gewerbe- und Bürobauten zugelassen, welche den nach-
folgenden Vorschriften entsprechen. Sie dürfen insbesondere keine übermässigen Emissionen verursachen 
(Art. 9). Wohnbauten für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal, Betriebsinhaber und 
Betriebsleiter sind zugelassen, sofern durch geeignete Vorkehren für wohnhygienisch tragbare Verhältnisse 
gesorgt ist. Die maximal überbaubare Fläche darf 60 % nicht übersteigen (Überbauungsziffer nach Art. 96 
BauV). […]

c) Art. 4 ÜV lässt Wohnbauten für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal 
zu. Hierbei gilt es zu berücksichtigen, dass Wohnen in Gewerbe- und Industriezonen nur aus-
nahmsweise gestattet ist, da diese Zonen grundsätzlich (stark) störenden Betrieben vorbehalten 
sind. Die Wohnnutzung ist in (reinen) Gewerbe- und Industriezonen zulässig, sofern sie betriebs-
notwendig ist, d.h. in einem funktionalen Zusammenhang mit dem Gewerbe steht. Wohnungen 
dürfen nur für das standortgebundene Personal eingerichtet werden und setzen wohnhygienisch 

30 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
31 Baureglement der Gemeinde Ipsach, vom AGR genehmigt am 16. Januar 2023

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tragbare Verhältnisse voraus.32 Die Notwendigkeit einer Personal- bzw. Hauswartwohnung muss 
objektiv begründet sein. Erforderlich ist in jedem Fall, dass ein betrieblich begründetes Interesse 
an der Wohnnutzung zumindest glaubhaft gemacht wird. Objektiv begründet ist eine Personal- 
bzw. Hauswartwohnung nur, wenn plausibel wird, dass die dauernde Anwesenheit von bestimm-
ten Betriebsangehörigen im konkreten Einzelfall betrieblich erforderlich ist. Dabei muss es sich 
um Gründe handeln, die nicht in jedem beliebigen anderen Fall auch erfüllt wären. Nicht jegliche 
Hauswartung, Sicherheitsprävention oder Pikettdienste begründen generell standortgebundenes 
Wohnen. Es muss im Einzelfall einleuchtend erklärt werden können, warum die ständige Anwe-
senheit von Betriebsangehörigen konkret von besonderem Nutzen ist. Dies ist beispielsweise der 
Fall, wenn die stetige Überwachung technischer Einrichtungen oder durchlaufender Arbeitspro-
zesse wesentlich erleichtert wird, oder wenn der Schutz besonders heikler oder wertvoller Güter 
nicht anders ausreichend zu gewährleisten ist. Hingegen genügen die üblichen Reinigungs-, War-
tungs- und Kontrollaufgaben eines kleinen Gewerbebetriebs nicht.33

d) Die Beschwerdeführerin vermag keine objektiven Gründe darzulegen, welche für die Be-
treuung der Tagesgäste und den Spitexbetrieb eine Hauswartwohnung rechtfertigen würden. Die 
Betreuung der Tagesgäste erfolgt von Montag bis Freitag zwischen 9 und 17 Uhr.34 Während den 
Öffnungszeiten der Tagesstätte ist Personal vor Ort, das Ausfälle der Haustechnik bemerken 
würde und einen externen Reparaturservice bestellen könnte. Die Umgebungsarbeiten wie 
Schneeräumung, Entfernung von Glatteis und Laub können vor dem Eintreffen oder Verlassen 
der Tagesgäste vorgenommen werden. Aus objektiver Sicht ist hierfür keine Wohnung im Ge-
bäude erforderlich. Es ist denkbar, dass allenfalls sogar das Personal der Tagesstätte diese Ar-
beiten übernimmt. Ausserhalb der Öffnungszeiten der Tagesstätten sind die Spitex-Mitarbeiten-
den vor Ort, welche die Büroräumlichkeiten nutzen. Die Spitex-Mitarbeitenden wären ebenfalls in 
der Lage, abends, frühmorgens oder an den Wochenenden Störungen zu bemerken und einen 
externen Reparaturservice aufzubieten. Ein Ausfall der Heizung, des Warmwassers, von Telefonie 
oder Internet erschwert zwar die Betreuung der Tagesgäste und die Nutzung der Büroräumlich-
keiten. Selbst mit standortgebundenem Personal kann ein Ausfall der Haustechnik aber nicht 
gänzlich ausgeschlossen werden, liegen doch die Ursachen nicht immer im Gebäude selber (so 
zum Beispiel bei einem grossflächigen Stromausfall, landesweiten Störungen des Telefonnetzes, 
etc.).

Im Übrigen vermag auch der Anhang zum Mietvertrag vom 16. bzw. 19. Oktober 2021 zwischen 
der Beschwerdeführerin und ihrer derzeitigen Mieterschaft nichts daran ändern, dass objektive 
Gründe für eine Hauswartwohnung fehlen. Der Anhang hält folgendes fest:

Besondere Abmachungen für die Mieter der Hauswartswohnung an der C.________ 3a in 2563 
Ipsach:

Hauswartung:
Anhang zum Mietvertrag:

Um den reibungslosen Betrieb der Tagesstätte garantieren zu können, beinhaltet die Hauswartung 
vor allem folgende Leistungen, welche an die Wohnung an der C.________ 3a gebunden sind:

32 BVR 2019 S. 15 E. 3.6; VGE 2010/110 vom 14. Dezember 2010 E. 5.6; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Kommen-
tar RPG, Bern 2006, Art. 22 N. 36, 41 und 42; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Bern, Band II, 4. Aufl., Bern 2017, Art. 72-74 N. 32 Bst. b
33 BVR 2019 S. 15 E. 4.2; vgl. Alexander Ruch in: Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfah-
ren, Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschanen (Hrsg.), Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 22 N. 85
34 Vgl. insbesondere auch den Flyer unter www.B.________ (zuletzt besucht am 19. Juni 2023)

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Meldung an O.________ oder bei Abwesenheiten an Nummer K.________ bei Störungen der Haus-
technik, dies beinhaltet vor allem [...] Heizung, Warmwasseraufbereitung [und] Ausfall von Elektri-
zität.

Um unsere[n] Tagesgäste[n] auch nach den Wochenenden oder längerer Schliessung der Tages-
stätte (Weihnachten, Ostern usw.) einen reibungslosen Betrieb zu garantieren, ist die Beobachtung 
der Haustechnik sehr wichtig.

Bei längerer Abwesenheit des Hausabwartes wird die Sicherstellung an Mitarbeitende der Spitex 
B.________ weitergegeben. Die Organisation übernimmt jeweils O.________.35

Dieser Anhang belegt nicht, dass die Wohnmiete untrennbar mit einem Arbeitsvertrag für Haus-
wartsdienste verknüpft ist bzw. dass die Mieterschaft tatsächlich solche Aufgaben erfüllt. So ist 
der Anhang undatiert und nur von der Mieterin und dem Mieter der Wohnung an der 
C.________ 3a unterzeichnet. Typische Elemente eines Arbeitsvertrages wie der Lohn, Beschäf-
tigungsgrad und Ferienanspruch sind nicht geregelt. Auffallend ist auch, dass die Hauswartung 
offenbar vor allem die Beobachtung der Haustechnik, nicht aber die Umgebungsarbeiten umfas-
sen soll. Aus dem Anhang folgt weiter, dass bei längerer Abwesenheit des Hausabwartes die 
Beobachtung der Haustechnik an Mitarbeitende der Spitex weitergegeben werden soll. Damit 
räumt die Beschwerdeführerin selbst ein, dass die Tätigkeiten des Hausabwartes ohne Weiteres 
auch durch die Mitarbeitenden der Spitex vorgenommen werden können. Hinzu kommt, dass die 
Mieterschaft nicht verpflichtet ist, sich vor und nach den Öffnungszeiten der Tagesstätte (insbe-
sondere am Wochenende und an Feiertagen) durchgehend im Gebäude aufzuhalten. Bei Abwe-
senheiten beispielsweise am Sonntagabend, wäre damit unter Umständen ebenso wenig garan-
tiert, dass am Montagmorgen der Tagesstättenbetrieb reibungslos aufgenommen werden kann, 
wie wenn die Haustechnik von den Spitex-Mitarbeitenden und dem Personal der Tagesstätte be-
aufsichtigt wird. In ihren Schlussbemerkungen vom 14. Juni 2023 spricht sie zwar vom «Mitarbei-
ter / Hauswart […] bzw. die Mieterschaft» und in ihrer Duplik vom 30. Juni 2023 verwendet sie den 
Begriff «Anstellungsvertrag des an den Standort gebundenen Mitarbeiters». Nach dem Gesagten 
ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Mieterschaft tatsächlich als Hauswartin oder als Mitarbeiterin 
im Tagesstätten- oder Spitex-Betrieb tätig wäre. Daran ändert auch nichts, dass die Beschwerde-
führerin in ihrer Duplik vom 30. Juni 2023 ausführt sie könne Lohnabrechnungen vorlegen. Die 
Gemeinde hat bereits in ihrer Beschwerdeantwort vom 2. März 2023 in Frage gestellt, dass die 
Beschwerdeführerin keine Lohnausweise des Hauswartpersonals nachweise. In ihren Schlussbe-
merkungen vom 14. Juni 2023 hat die Beschwerdeführerin nicht darauf reagiert. Es erscheint da-
her fraglich, ob von allfälligen Lohnabrechnungen, welche die Beschwerdeführerin in ihrer Duplik 
erstmals erwähnt, neue Erkenntnisse zu erwarten gewesen wären. Insgesamt sind die Vorausset-
zungen für eine Wohnung für betriebsnotwendig an den standortgebundenes Personal vorliegend 
nicht erfüllt.

e) Gemäss Wortlaut von Art. 4 ÜV sind innerhalb der Überbauungsordnung Wohnungen für 
«das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal, Betriebsinhaber und Betriebslei-
ter» zugelassen, sofern durch geeignete Vorkehren für wohnhygienisch tragbare Verhältnisse ge-
sorgt ist. Es ist unklar, ob Art. 4 ÜV grundsätzlich Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebs-
leiter erlaubt, oder ob die Anwesenheit des Betriebsinhabers bzw. -leiters ebenfalls betriebsnot-
wendig sein muss.

Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung bil-
det der Wortlaut der massgeblichen Bestimmung. Ist der Wortlaut nicht klar und sind verschiedene 
Interpretationen möglich, muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksich-

35 Pag. 58 der Vorakten 2022

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tigung aller Auslegungselemente, namentlich des Zwecks, des Sinns und der dem Wortlaut zu 
Grunde liegenden Wertungen. Wichtig ist auch der Sinn, der einer Bestimmung im Kontext des 
Gesetzes und der Rechtsordnung zukommt. Bei der Auslegung gilt zu beachten, dass die Ge-
meinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und 
der übergeordneten Planung autonom sind (Art. 65 Abs. 1 BauG). Ihnen kommt bei der Anwen-
dung ihrer eigenen Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu und die Rechtsmittelinstanzen 
auferlegen sich gegenüber der Auffassung der Gemeinde Zurückhaltung, solange die Auslegung 
der Gemeinde rechtlich haltbar ist.36

f) Mit Beschluss vom 3. September 1976 genehmigte die Baudirektion des Kantons Bern die 
Überbauungsordnung «Gewerbezone Herdi» für die Gemeinden Ipsach, Bellmund und Sutz-Latt-
rigen mit dem Überbauungsplan Nr. 1 sowie den dazugehörigen Sonderbauvorschriften (SBV). 
Genehmigt wurde der folgende Wortlaut von Art. 4 SBV:

Art. 4 (Nutzung)
Im Wirkungsbereich des Überbauungsplans sind Gewerbe- und Bürobauten zugelassen, welche den nach-
folgenden Vorschriften entsprechen; sie dürfen insbesondere keine übermässigen Emissionen verursachen 
(Art. 9). Wohnbauten für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal (einschliesslich Be-
triebsinhaber und Betriebsleiter) sind zugelassen, sofern durch geeignete Vorkehren für wohnhygienisch 
tragbare Verhältnisse gesorgt ist. […]

In Erwägung B.2.a des Beschlusses vom 3. September 1976 hielt die Baudirektion zu Art. 4 SBV 
fest:

Um Konflikte zwischen Gewerbe- und Wohnnutzung zu vermeiden und die wohnhygienischen Verhältnisse 
möglichst gut zu erhalten, ist in Gewerbezonen die Erstellung von Wohnungen grundsätzlich nicht gestattet. 
Einzig für Betriebsangehörige, deren dauernde Anwesenheit in Betriebsnähe unbedingt erforderlich ist, wie 
Abwart, Heizer etc., können Wohnungen zugelassen werden. Betriebsinhaber und Betriebsleiter haben da-
gegen ihre Wohnung ausserhalb der Gewerbezone einzurichten, es sei denn, sie übten die oben genannten 
Funktionen aus. […]

Ursprünglich war somit auch bei der Wohnung für einen Betriebsinhaber oder Betriebsleiter Vor-
aussetzung, dass dessen Anwesenheit im Gebäude betriebsnotwendig ist. Das AGR genehmigte 
am 28. Februar 1994 eine Änderung des Überbauungsplans und der Überbauungsvorschriften 
(ÜV). Art. 4 ÜV wurde neu mit folgendem Wortlaut genehmigt:

Art. 4 (Nutzung)
Im Wirkungsbereich des Überbauungsplans sind Gewerbe- und Bürobauten zugelassen, welche den nach-
folgenden Vorschriften entsprechen. Sie dürfen insbesondere keine übermässigen Emissionen verursachen 
(Art. 9). Wohnbauten für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal, Betriebsinhaber und 
Betriebsleiter sind zugelassen, sofern durch geeignete Vorkehren für wohnhygienisch tragbare Verhältnisse 
gesorgt ist. […]

Aus welchem Grund das Wort «einschliesslich» gestrichen und die Betriebsinhaber und Betriebs-
leiter nicht mehr in Klammern aufgeführt wurden, ergibt sich weder aus den Überbauungsvor-
schriften noch aus der Genehmigung des AGR vom 28. Februar 1994. Es erscheint, als ob mit 
der Änderung des Wortlautes die Voraussetzungen für eine Betriebsleiter- oder Betriebsinhaber-
wohnung gelockert werden sollten. Mangels Erläuterungen zu dieser Änderung lassen sich die 
gesetzgeberischen Absichten hierfür aber nicht mehr rekonstruieren. Jedenfalls hat sich auch die 
Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 26. April 2023 nicht dahingehend geäussert.

36 BVR 2016 S. 79 E. 4.6, 2015 S. 263 E. 5.1 und 2012 S. 20 E. 3.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 65 N. 3

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Der Erläuterungsbericht zur Revision der Ortsplanung der Gemeinde Ipsach vom 23. März 2022 
hält zur Überbauungsordnung fest:

2.5 Teilaufhebung UeO «Herdi» - Umzonung in WG3a
Die gemeindeübergreifende UeO «Herdi» stellt eine Arbeitszone dar. Das westliche Teilgebiet weist zu ei-
nem grossen Teil Wohnnutzung auf. Daher wird eine Teilaufhebung der UeO und die Zuordnung des betrof-
fenen Gebiets in die Wohn- und Gewerbezone angestrebt und die Zonenkonformität der bestehenden Wohn-
nutzung sichergestellt. Die überbauten Parzellen mit Wohnnutzungen werden neu der Wohn- und Gewer-
bezone WG3a zugewiesen. […]

Diese Erläuterungen bestätigen lediglich, dass die Überbauungszone eine Arbeitszone darstellt. 
Die Voraussetzungen für die Bewilligung von Wohnnutzungen werden jedoch nicht weiter konkre-
tisiert.

g) Das Musterbaureglement des AGR schlägt den Gemeinden in Art. 211 Abs. 3 vor, «nur für 
das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal» Wohnnutzungen zu gestatten.37 
Eine Unterscheidung zwischen «Personal» und «Betriebsinhaber» bzw. «Betriebsleiter» lässt sich 
dem Musterbaureglement nicht entnehmen. Das Verwaltungsgericht hat in einem Fall betreffend 
die Gemeinde Unterseen, deren einschlägigen Überbauungsvorschriften Wohnungen für betriebs-
notwendig standortgebundenes Personal «und» Betriebsinhaber zuliessen, erwogen, wenn die 
Gemeinde abweichend vom Standard in ihren Überbauungsvorschriften zusätzlich die Betriebsin-
haberschaft aufführe, deute dies darauf hin, dass eine zusätzliche privilegierte Kategorie von Bau-
berechtigten geschaffen werden sollte.38 Das Verwaltungsgericht liess aber offen, ob die Über-
bauungsvorschriften der Betriebsinhaberschaft ohne die Voraussetzung ihrer betriebsnotwendi-
gen Anwesenheit die Erstellung einer Wohnung ermöglichen sollten.39

Indem die Gemeinde Ipsach in Art. 4 ÜV die Betriebsinhaber und Betriebsleiter erwähnt, weicht 
sie vom Wortlaut des Musterbaureglements ab. Einzig aufgrund dieser Abweichung lässt sich je-
doch noch nicht darauf schliessen, ob Wohnungen für Betriebsinhaber bzw. Betriebsleiter unab-
hängig von ihrer betriebsnotwendigen Anwesenheit und damit unter gelockerten Voraussetzungen 
zugelassen werden sollen.

h) Gemäss der Zielsetzung der Überbauungsordnung soll eine Gewerbezone geschaffen wer-
den, die für die Beschäftigten gute Arbeitsbedingungen schafft (vgl. Art. 1 ÜV). Der Sinn und 
Zweck der Überbauungsordnung besteht somit nicht darin, möglichst viele Wohnungen von Be-
triebsinhabern und Betriebsinhaberinnen zu bewilligen. Vielmehr stehen die Gewerbebetriebe und 
die Arbeitsbedingungen im Vordergrund. Wohnungen sollen nur unter strengen Voraussetzungen 
zugelassen werden. Um diesem Sinn und Zweck zu entsprechen, dürften auch für die Betriebslei-
ter und die Betriebsinhaber Wohnungen nur zugelassen werden, wenn das Kriterium der Betriebs-
notwendigkeit erfüllt ist. Andernfalls könnten pro Betrieb drei Wohnungen zulässig sein (eine für 
das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal, eine für den Betriebsinhaber und 
eine für die Betriebsleitung). Wenn sich mehrere Betriebe auf einer Parzelle befinden, sei es nun 
im gleichen oder in verschiedenen Gebäuden, wäre bei dieser Auslegung die Erstellung von meh-
reren Betriebsleiter- und Betriebsinhaberwohnungen pro Parzelle zugelassen, selbst wenn diese 
nicht betriebsnotwendig wären. Insgesamt würden dadurch mehr (an sich grundsätzlich zonen-
widrige) Wohnungen geschaffen, ohne dass dies zugleich der Schaffung guter Arbeitsbedingun-
gen für die Beschäftigten dienen würde. Damit würde der Sinn und Zweck der Überbauungsord-

37 Abrufbar unter www.raumplanung.dij.be.ch/de/start/muster/musterbaureglement--mbr-.html
38 VGE 2010/461 vom 9. Mai 2011 E. 3.4
39 VGE 2010/461 vom 9. Mai 2011 E. 3.6

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nung unterlaufen. Nach dem Gesagten ist Art. 4 ÜV so auszulegen, dass auch die Bewilligung 
einer Betriebsinhaber- bzw. Betriebsleiterwohnung die Betriebsnotwendigkeit voraussetzt. Vorlie-
gend wurde bereits aufgezeigt, dass die Betriebsnotwendigkeit nicht gegeben ist. Schon aus die-
sem Grund kann keine Betriebsinhaber- bzw. Betriebsleiterwohnung bewilligt werden. Da eine 
Betriebsinhaber- bzw. Betriebsleiterwohnung den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht, 
kann der Mangel auch nicht mit einer Auflage geheilt werden.40 Dementsprechend braucht nicht 
weiter auf den Vorwurf der Gemeinde eingegangen zu werden, wonach die Beschwerdeführerin 
die Auflage gemäss Gesamtentscheid vom 7. September 2012 verletzt habe.

i) Ein Blick auf die Praxis der Gemeinde zeigt, dass am 17. Dezember 1985 auf der Parzelle 
Nr. L.________ (C.________ 11) innerhalb der Überbauungsordnung erstmals eine Betriebsinha-
berwohnung in einem Neubau eines Bürogebäudes und einer Lagerhalle bewilligt wurde. Nach 
der Wortlautänderung von Art. 4 ÜV am 28. Februar 1994 wurden auf der Parzelle Nr. F.________ 
(C.________ 3) am 22. Mai 1996 und auf der Parzelle Nr. M.________ (C.________ 5) am 14. Ja-
nuar 1998 je ein Wohn- und Gewerbe- bzw. Geschäftshaus mit einer Betriebsinhaberwohnung 
bewilligt.41 Aufgrund der Stellungnahme der Gemeinde vom 26. April 2023 bleibt unklar, unter wel-
chen Voraussetzungen sie diese Betriebsinhaberwohnungen bewilligt hat. Festgehalten werden 
kann einzig, dass pro Parzelle bislang nur eine Betriebsinhaberwohnung und keine Wohnungen 
für betriebsnotwendig an den Standort gebundenes Personal bewilligt wurden. An der C.________ 
3 und 5 haben mehrere juristische Personen ihre Domiziladresse, wobei die Zeichnungsberech-
tigten jeweils identisch sind.42

Die Gemeinde erklärt in ihrer Stellungnahme vom 2. März 2023, eine Verlegung des Wohnsitzes 
der heutigen Betriebsleiterin der «B.________» und Verwaltungsratspräsidentin der Beschwerde-
führerin vom Haus an der C.________ 3 an die Betriebsstätte an der C.________ 3a könne nicht 
zu einer nachträglichen Bewilligung einer Betriebsleiterwohnung führen. Dies berge von Anfang 
an ein grosses Missbrauchspotential und bedeute für die Baupolizeibehörde einen unverhältnis-
mässig grossen Kontrollaufwand. Die Beschwerdeführerin habe im Übrigen den Gesamtentscheid 
vom 7. Dezember 2012 mit dem integrierten Amtsbericht vom 14. Juni 2012, der klar keine Wohn-
nutzung zulasse, nicht angefochten.

Mit Blick auf die bisherigen Ausführungen und insbesondere den Sinn und Zweck der Überbau-
ungsordnung erscheint die Praxis der Gemeinde, nur eine Betriebsinhaber- bzw. Betriebsleiter-
wohnung pro Parzelle zu bewilligen, rechtlich als haltbar. Dadurch wird insbesondere für den Fall 
von Betriebswechseln verhindert, dass innerhalb der Überbauungsordnung Wohnungen ohne Zu-
sammenhang zu einem Betrieb bestehen bzw. wird damit das Ausmass von derartigen Wohnun-
gen gering gehalten. Zusammengefasst ist pro Parzelle grundsätzlich nur eine Betriebsinhaber- 
bzw. Betriebsleiterwohnung zugelassen. Auch aus diesem Grund kann der Beschwerdeführerin 
keine weitere Betriebsinhaber- bzw. Betriebsleiterwohnung bewilligt werden. Ob die Beschwerde-
führerin wie von der Gemeinde geltend gemacht den Antrag für die Bewilligung einer Betriebsin-
haber- bzw. Betriebsleiterwohnung spät gestellt hat, kann somit offen bleiben.

j) Vorliegend kommt hinzu, dass die Parzelle Nr. F.________ mit zwei Gebäuden überbaut ist 
(C.________ 3 und 3a). Die Tagesstätte, die Spitex und die umstrittene Wohnung befinden sich 
im Gebäude an der C.________ 3a. Die Betriebsleiterin der B.________, die zugleich Verwal-
tungsratspräsidentin der Beschwerdeführerin ist, wohnt bereits auf der Parzelle Nr. F.________ 
im Gebäude an der C.________ 3, das heisst unmittelbar neben dem Betriebsgebäude an der 
C.________ 3a. Neben der Betriebsleiterin der B.________ wohnt noch ein weiteres Verwaltungs-

40 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a Bst. b
41 Vgl. die Stellungnahme der Gemeinde vom 26. April 2023
42 Vgl. www.zefix.ch

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ratsmitglied der Beschwerdeführerin in der bewilligten Betriebsinhaberwohnung an der 
C.________ 3. Die Betriebsleiterin der B.________ bzw. die Präsidentin des Verwaltungsrates 
der Beschwerdeführerin ist zugleich Vizepräsidentin des Vereins B.________, Vizepräsidentin 
und Einzelzeichnungsberechtigte der B.________ […] AG sowie Gesellschafterin und Geschäfts-
führerin mit Einzelunterschrift der N.________ GmbH.43 Es ist unklar, von welcher juristischen 
Person unter dem Namen «B.________» die Tagesstätte und die Spitex geführt wird oder ob es 
sich allenfalls um eine kombinierte Führung handelt. Jedenfalls ist die Betriebsleiterin der 
B.________ bzw. die Verwaltungsratspräsidentin der Beschwerdeführerin auf der Homepage der 
B.________ bei den Mitarbeitenden als Expertin Palliative Care B2/Anästhesiefachfrau44 sowie 
als einzige Kontaktperson45 aufgeführt. Die Bewilligung einer zweiten Betriebsinhaberwohnung 
auf der Parzelle Nr. F.________ würde somit faktisch der gleichen Person dienen. Die Betriebs-
leiterin der B.________ hat als Verwaltungsratspräsidentin der Beschwerdeführerin einen engen 
Bezug zur bereits bewilligten Betriebsinhaberwohnung an der C.________ 3. Die von der Ge-
meinde angeführte Missbrauchsgefahr ist mit Blick auf eine mögliche Wohnsitzverlegung der Be-
triebsleiterin der B.________ von der C.________ 3 an die C.________ 3a vorliegend nicht von 
der Hand zu weisen. Die Bewilligung einer zweiten Betriebsinhaberwohnung auf der Parzelle 
Nr. F.________ ist daher auch aus diesem Grund nicht gerechtfertigt. Es braucht daher nicht wei-
ter darauf eingegangen zu werden, ob die Inhaber der B.________ zwei Wohnsitze begründen 
oder denjenigen an der C.________ 3 allenfalls sogar aufgeben wollen.

k) Schliesslich gilt zu berücksichtigen, dass die Gemeinde mit Amtsbericht vom 14. Juni 2012 
beantragte, im Gesamtentscheid sei aufzunehmen, dass keine Wohnnutzung erfolgen dürfe und 
der Gesamtentscheid vom 7. September 2012 die Auflagen gemäss dem Amtsbericht der Ge-
meinde bestätigte.46 Ob im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von der Baubewilligungs-
behörde der Nachweis für die Betriebsnotwendigkeit einer Wohnung für das an den Standort ge-
bundene Personal oder die Betriebsinhaberschaft bzw. -leitung verlangt und (nicht) erbracht wer-
den konnte, kann mit Blick auf das Gesagte jedoch offen bleiben. Fest steht jedenfalls, dass zum 
Zeitpunkt des Gesamtentscheids vom 7. September 2012 bereits bekannt war, dass auf der Par-
zelle Nr. F.________ schon eine Betriebsinhaberwohnung bestand. Insgesamt folgt, dass die Um-
nutzung der Büroräume im Obergeschoss rechts zu einer Wohnung mit Einbau einer Küche an-
stelle der Teeküche mitunter auch deshalb nicht bewilligt werden kann.

l) Subeventualiter beantragt die Beschwerdeführerin, der angefochtene Bauabschlag und die 
Wiederherstellungsverfügung vom 22. Dezember 2022 seien bezüglich Einbau der Küche aufzu-
heben und dieser sei zu bewilligen. Bereits mit dem Gesamtentscheid vom 7. September 2012 sei 
der Einbau einer Teeküche bewilligt worden. In der Tagesstätte würden die Gäste verpflegt. Zu-
dem würden in der Liegenschaft der Beschwerdeführerin täglich frische Mahlzeiten zubereitet, die 
durch die Spitex verteilt würden. Die Mitarbeitenden könnten sich ebenfalls im Betrieb verpflegen. 
Unter diesem Gesichtspunkt sei eine Küche – auch ohne Wohnnutzung – für den Betrieb der 
Tagesstätte notwendig und zonenkonform. In ihren Schlussbemerkungen vom 14. Juni 2023 er-
gänzt die Beschwerdeführerin, es sei nicht Aufgabe der Baubewilligungsbehörde zu beurteilen, 
welche Anzahl an Küchen sie für ihren Betrieb benötige. Um die hohe Anzahl an Mahlzeiten be-
wältigen zu können, würden mehrere Küchen benötigt. In ihrer Duplik vom 30. Juni 2023 fügt die 
Beschwerdeführerin an, ihr Betrieb werde immer grösser und somit auch der Platzbedarf bezüglich 
Küchen. Es sei zudem nicht ersichtlich, inwiefern der Einbau einer Küche nicht zonenkonform sein 
solle, selbst wenn kein zwingender Bedarf dafür bestehen würde.

43 www.zefix.ch
44 www.B.________.ch/mitarbeiter/ (zuletzt besucht am 19. Juni 2023)
45 www.B.________.ch/kontakt/ (zuletzt besucht am 19. Juni 2023)
46 Vgl. den Gesamtentscheid vom 7. September 2012 und den Amtsbericht der Gemeinde-Baupolizeibehörde Ipsach 
vom 14. Juni 2012, Vorakten 2012

http://www.provitas.ch/mitarbeiter/
http://www.provitas.ch/mitarbeiter/
http://www.provitas.ch/mitarbeiter/

BVD 110/2023/12 

15/23

Diesbezüglich bringt die Gemeinde vor, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Beschwerdefüh-
rerin insgesamt drei Küchen beanspruchen wolle. Die Beschwerdeführerin verfüge über eine 
Küche im Erdgeschoss und die nachträglich bewilligte Küche im Büro im linken Obergeschoss. In 
ihrer Replik vom 27. Juni 2023 fügt die Gemeinde an, dass die Beschwerdeführerin angeblich 
mehr als die zwei bewilligten Küchen benötige, sei widersprüchlich. Die Küche in der vermieteten 
Wohnung habe sie bisher nicht gebraucht.

m) Im östlichen Obergeschoss (links des Eingangs) wurde mit Entscheid vom 16. November 
2022 eine Personalküche nachträglich bewilligt.47 Für eine zweite, vollständig ausgerüstete Küche 
im westlichen Obergeschoss (rechts des Eingangs) besteht kein zwingender Bedarf, selbst wenn 
eine weitere Küche mit Blick auf die zonenkonforme Nutzung allenfalls denkbar wäre. Die Mitar-
beitenden der Spitex und der Tagesstätte können sich in der Personalküche im östlichen Oberge-
schoss verpflegen. Für die Tagesstätte wurde gemäss dem vom Regierungsstatthalteramt am 
7. September 2012 gestempelten Grundriss- und Schnittplan eine Küche im Erdgeschoss bewil-
ligt. Die Tagesstätte benötigt somit keine weitere Küche. Es wird von der Beschwerdeführerin nicht 
weiter dargelegt, weshalb die Tagesstätte auf eine solche angewiesen wäre. Ebenso begründet 
die Beschwerdeführerin nicht substantiiert, weshalb für die Verteilung von Mahlzeiten durch die 
Spitex und die Vergrösserung des Betriebes eine weitere Küche notwendig sein soll. Dies ist oh-
nehin nicht nachvollziehbar, wurde die Küche im westlichen Obergeschoss bis anhin einzig von 
der Mieterschaft der Wohnung privat genutzt. Auch erscheint die Notwendigkeit einer dritten 
Küche infolge einer Vergrösserung des Betriebes mit Blick auf den Hauptantrag der Beschwerde-
führerin, wonach eine Wohnung für das Personal oder die Betriebsinhaberschaft zu bewilligen sei, 
nicht nachvollziehbar. Die Büroräume im westlichen Obergeschoss können auch ohne Küche pro-
blemlos als Archiv- oder Lagerräume, als Büro- oder allenfalls Aufenthaltsräume für das Personal 
der Tagesstätte oder der Spitex genutzt werden. Weder ein Büro-, ein Aufenthalts- noch ein Ar-
chiv- oder Lagerraum sind zwingend auf eine vollständige Küche angewiesen. Dass im westlichen 
Obergeschoss mit Gesamtentscheid vom 7. September 2012 ursprünglich eine Teeküche bewilligt 
wurde, ist bei der Anordnung des rechtmässigen Zustandes zu berücksichtigen.

Mit Blick auf das soeben Ausgeführte erscheint, als ob das Interesse der Beschwerdeführerin an 
einer dritten Küche im westlichen Obergeschoss einzig darin besteht, die mit einer Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustandes verbundenen Aufwände vermeiden zu können. Würde die von 
der Beschwerdeführerin nicht benötigte, voll ausgerüstete, dritte Küche im westlichen Oberge-
schoss bewilligt, bestünde zudem die Gefahr, dass das westliche Obergeschoss ohne grossen 
Aufwand und unbemerkt wieder in eine Wohnung umgewandelt werden könnte. Wie sogleich noch 
eingehend darauf zurückzukommen sein wird, ist die Wohnnutzung von aussen nicht ohne Wei-
teres erkennbar und Meldungen bei der Einwohnerkontrolle werden nicht automatisch an die Bau-
polizeibehörde weitergeleitet. Die Entfernung der Küche kann unzulässige Wohnnutzungen ver-
hindern und einem hohen Kontrollaufwand der Baupolizeibehörde entgegenwirken. Der Subeven-
tualantrag der Beschwerdeführerin ist demzufolge abzuweisen.

47 Vgl. den Bauentscheid der Gemeinde Ipsach vom 16. November 2022, Beschwerdebeilage Nr. 15

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16/23

6. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, umgehend nach der Fertigstellung des Baus habe 
eine Bauabnahme durch die Gemeinde stattgefunden. Der heutige Zustand der Wohnung sei be-
reits bei der Abnahme der Liegenschaft in dieser Form ausgebaut und erkennbar gewesen. Die 
Hauswartwohnung bestehe mithin seit über acht Jahren. Seither seien keine baulichen Verände-
rungen vorgenommen worden. Der Architekt der Beschwerdeführerin könne dies bezeugen. Auf-
grund der Probleme mit der Nachbarschaft (unter anderem einer amtierenden Gemeinderätin) 
betreffend Wohnnutzung habe sie sich im Juni 2014 bei der Bauabteilung erkundigt, ob die Wohn-
nutzung «korrekt» sei. Die jeweilige Mieterschaft sei bei der Gemeinde von Beginn an gemeldet 
worden. Der Gemeinde sei die Wohnung seit der Bauabnahme und spätestens seit 2014 bekannt. 
Die Gemeinde habe diese mithin über acht Jahre geduldet. Die Beschwerdeführerin habe die 
Wohnnutzung seit mehr als acht Jahren in gutem Glauben ausgeübt. Eine Wiederherstellung ver-
letze daher den Vertrauensgrundsatz. Zudem sei die fünfjährige Wiederherstellungsfrist verstri-
chen. Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, es gäbe keine zwingenden öffentlichen Interes-
sen, welche die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangen würden. Die Überbau-
ungsordnung lasse explizit Wohnnutzung / Wohnbauten zu für das betriebsnotwendig an den 
Standort gebundene Personal, Betriebsinhaber und Betriebsleiter, sofern durch geeignete Vor-
kehren für wohnhygienisch tragbare Verhältnisse gesorgt sei. Bei der vorliegenden Wohnnutzung 
seien wohnhygienisch tragbare Verhältnisse geschaffen worden. Es seien weder die Sicherheit 
noch die Gesundheit von Personen gefährdet. Auch habe die Wohnnutzung keine übermässigen 
Emissionen zur Folge. Die Wiederherstellung sei unverhältnismässig.

In ihren Schlussbemerkungen ergänzt die Beschwerdeführerin, es sei stossend, dass die Ge-
meinde geltend mache, dass keine Bauabnahme stattgefunden haben soll. Offensichtlich nehme 
es die Gemeinde mit der Wahrheit nicht so genau. Die Liegenschaft sei nach Fertigstellung im 
heutigen Zustand von der Gemeinde besichtigt worden und es habe keine Beanstandungen ge-
geben. Die Beschwerdeführerin bzw. Frau O.________ sei bei der Bauabnahme persönlich an-
wesend gewesen. Offensichtlich sei seitens der Gemeinde in der Administration nicht korrekt ge-
arbeitet worden, weshalb die Akten zur Bauabnahme nicht mehr vorhanden seien. Dies könne 
jedoch nicht zum Nachteil der Beschwerdeführerin ausgelegt werden. Sinngemäss bringt die Be-
schwerdeführerin vor, sie habe berechtigterweise davon ausgehen können, dass alles seine Rich-
tigkeit habe. Ihr und/oder ihrem Projektverfasser könne keine Bösgläubigkeit unterstellt werden. 
Weiter führt die Beschwerdeführerin aus, die direkte Nachbarin und Gemeinderätin Frau 
E.________ habe den Neubau umgehend nach der Fertigstellung besichtigt und seither vorerst 
auf privater Ebene versucht, den Betrieb der Beschwerdeführerin zu bekämpfen. Dass eine Woh-
nung ausgebaut worden sei, sei folglich von Beginn an bekannt gewesen. Weiter habe Herr 
E.________, der vor seiner Ehefrau Frau E.________ als Gemeinderat tätig gewesen sei, die 
Wohnnutzung bereits mit E-Mail vom 26. März 2014 angesprochen. Es sei beweismässig erstellt, 
dass die Gemeinde schon lange Zeit Kenntnis von der Wohnnutzung gehabt habe. Die Wieder-
herstellung sei gemäss Art. 46 Abs. 3 BauG nicht rechtmässig. Mit der Wohnnutzung würden 
keine zwingenden öffentlichen Interessen verletzt, insbesondere seien die Brandschutzvorgaben 
eingehalten worden.

In ihrer Duplik vom 30. Juni 2023 wiederholt die Beschwerdeführerin, spätestens seit der Bauab-
nahme sei die Wohnnutzung der Gemeinde bestens bekannt gewesen. Es sei offensichtlich eine 
Schutzbehauptung der Gemeinde, dass für die Baupolizeibehörde die Wohnnutzung frühestens 
seit Ende Januar 2022 erkennbar gewesen sein solle.

b) Die Gemeinde bringt vor, es sei keine Bauabnahme aktenkundig; diese fänden seit mehr 
als zehn Jahren von Gesetzes wegen nicht mehr statt. Die Anmeldung von Neuzuziehenden er-
folge zudem bei der Einwohnerkontrolle und nicht bei der Bauabteilung. Selbst wenn die Baupoli-

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17/23

zeibehörde schon früher vom rechtswidrigen Bauvorhaben und seiner Nutzung Kenntnis gehabt 
hätte, was bestritten werde, sei davon auszugehen, dass die Wiederherstellung nicht zu spät er-
folgt sei. Der Kücheneinbau liege im Bereich der zwingenden öffentlichen Interessen (Umwelt-
schutz, feuerpolizeiliche Belange, Brandschutz, Sicherheit und Gesundheit von Menschen).

In ihrer Replik vom 27. Juni 2023 ergänzt die Gemeinde, der damalige Leiter der Bauverwaltung 
habe die Beschwerdeführerin mit E-Mail vom 24. Juni 2014 nur auf die geltenden Vorschriften der 
Überbauungsordnung aufmerksam gemacht. Daraus könne die Beschwerdeführerin nichts zu ih-
ren Gunsten ableiten. Mit dem von der Beschwerdeführerin am 20. Juni 2022 zu den Akten gege-
benen Mietvertrag vom 16./19. Oktober 2021 habe in jedem Fall die Frist zum Einschreiten ge-
genüber der unbewilligten Nutzungsänderung praxisgerecht neu zu laufen begonnen. Angebliche 
nachbarschaftliche Unstimmigkeiten und Diskussionen täten nichts zur Sache. Die E-Mail von 
Herrn E.________ vom 26. März 2014, der damals nicht Behördenmitglied gewesen sei, sei nicht 
bis zur Gemeinde gelangt. Der baurechtswidrige Zustand sei für die Baupolizeibehörde frühestens 
seit Ende Januar 2022 erkennbar gewesen.

Im angefochtenen Entscheid führte die Gemeinde zudem aus, sie sei erst durch die Meldung vom 
31. Januar 2022 auf die baupolizeiwidrige Situation aufmerksam geworden. Der Einbau der Küche 
und die Nutzung würden nach aussen nicht in Erscheinung treten. Insbesondere nicht bei einem 
Betrieb mit einem intensiven Kommen und Gehen durch Kundschaft und Mitarbeitende.

c) Kann ein nachträgliches Baugesuch nicht bewilligt werden, entscheidet die Baubewilli-
gungsbehörde zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen 
ist; sie setzt dafür gegebenenfalls eine neue Frist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). Die Wiederherstel-
lungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Ver-
trauensgrundsatz nicht verletzen. Ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustandes ist im Allgemeinen gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der bau-
rechtlichen Bestimmungen und an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurecht-
lichen Ordnung widersprechen, generell gross ist. Ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht 
generell an der Durchsetzung der Zonenordnung, auch innerhalb der Bauzone.48 Eine Wiederher-
stellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu errei-
chen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belas-
tung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.49

Sodann darf der Vertrauensschutz der Wiederherstellung nicht entgegenstehen. Bei gutem Glau-
ben der Bauherrschaft kann die Wiederherstellung unterbleiben, wenn nicht gewichtige öffentliche 
oder private (nachbarliche) Interessen sie gebieten. Auf den guten Glauben kann sich nicht beru-
fen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm oder ihr verlangt werden 
darf, nicht hat gutgläubig sein können (vgl. Art. 3 Abs. 2 ZGB50). Gutgläubig kann eine Bauherr-
schaft sein, wenn sie bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur 
Bauausführung oder Nutzung berechtigt (z.B. aufgrund einer mangelhaften Bewilligung oder Aus-
kunft).51 Die blosse Untätigkeit einer Behörde berechtigt nicht zur Annahme, das Bauen oder Nut-
zen sei rechtmässig. Untätigkeit der Behörde kann nur dann einen Vertrauenstatbestand begrün-
den, wenn die Behörde eine Rechtswidrigkeit über Jahre hinweg duldete, obschon ihr diese be-
kannt war oder hätte bekannt sein müssen, die Verletzung öffentlicher Interessen nicht schwer 
wiegt und die Rechtswidrigkeit für die Bauherrschaft bei gebotener Sorgfalt nicht erkennbar war. 
Verfügt die Behörde innert der fünfjährigen Frist von Art. 46 Abs. 3 BauG (siehe hierzu sogleich), 

48 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a
49 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1
50 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)
51 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a/aa

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18/23

kann in der Regel noch nicht angenommen werden, die Behörde sei zu lange Zeit untätig geblie-
ben.52

Nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, kann die Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands nur verlangt werden, wenn zwingende öffentliche Interessen 
es erfordern (Art. 46 Abs. 3 BauG). Diese Frist soll verhindern, dass Behörden und Nachbarschaft 
einen erkennbaren gesetzwidrigen Zustand während Jahren ausdrücklich oder stillschweigend 
dulden, um dann plötzlich einzugreifen, wenn die betroffene Person nicht mehr damit rechnen 
musste. Demnach dient die Frist der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz.53 Entscheidend 
für den Fristbeginn ist die Erkennbarkeit für die zuständige Behörde. Erkennbar ist ein rechtswid-
riger Zustand, wenn er von der Behörde bei der Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte erkannt 
werden können und müssen. Die Baupolizeibehörden sind nicht gehalten, regelmässig nach all-
fälligen widerrechtlichen Bauten zu suchen.54 Baurechtswidrige Zustände konnten beispielsweise 
anlässlich einer Bauabnahme erkannt werde. Die Bauabnahme wurde per 1. September 2009 
jedoch durch die baupolizeiliche Selbstdeklaration ersetzt, die von der jeweils verantwortlichen 
Person auszufüllen ist (vgl. Art. 47a BewD55). Baurechtswidrige Zustände können somit insbeson-
dere dann erkannt werden, wenn in der baupolizeilichen Selbstdeklaration explizit darauf hinge-
wiesen wird. Im Übrigen kann aufgrund einer Anmeldung von Mietern bei der Einwohnerkontrolle 
grundsätzlich nicht darauf geschlossen werden, dass die Baupolizeibehörde Kenntnis von un-
rechtmässigen Wohnnutzungen erhält.56 Abgesehen von den Gemeinden mit einem Zweitwoh-
nungsanteil, besteht keine Meldepflicht der Einwohnerkontrolle an die zuständige Baubewilli-
gungs- bzw. Baupolizeibehörde (vgl. Art. 16 ZWG57 sowie das Gesetz über Niederlassung und 
Aufenthalt der Schweizer vom 12. September 1985 [GNA; BSG 122.11]).

Es ist fraglich, ob die Erkennbarkeit für die Baupolizeibehörde allenfalls auch dann zu bejahen ist, 
wenn ein Mitglied der Baupolizeibehörde privat Wissen über einen baurechtswidrigen Zustand 
erlangt hat (sei es zum Beispiel als Nachbarin oder Nachbar oder infolge eines privaten Spazier-
ganges durch die Gemeinde). Soweit ersichtlich haben bis anhin weder das Gesetz noch die Lehre 
und Rechtsprechung diese Frage beantwortet. In strafrechtlichen Belangen statuiert beispiels-
weise Art. 302 Abs. 1 StPO58 eine Anzeigepflicht der Strafbehörden für Straftaten, die sie bei ihrer 
amtlichen Tätigkeit festgestellt haben. Art. 48 Abs. 1 EG ZSJ59 konkretisiert, dass die Behörden 
und Angestellten des Kantons und der Gemeinden zur Mitteilung an die Staatsanwaltschaft ver-
pflichtet sind, wenn ihnen in ihrer amtlichen Tätigkeit konkrete Verdachtsgründe für ein von Amtes 
wegen zu verfolgendes Verbrechen bekannt werden. Anzeigepflichten und –rechte sowie Befrei-
ungen von der Anzeigepflicht nach der besonderen Gesetzgebung bleiben vorbehalten (vgl. 
Art. 48 Abs. 3 EG ZSJ). Die Hürden für die Bejahung einer Anzeigepflicht sind somit hoch und 
umfassen insbesondere nicht Übertretungen wie beispielsweise Art. 50 BauG (vgl. Art. 103 
StGB60). In Zusammenhang mit der Meldepflicht im Sozialversicherungsrecht gemäss Art. 31 
Abs. 1 ATSG61 hat das Bundesgericht ausdrücklich festgehalten, dass keine Verpflichtung der 
Sachbearbeitenden einer AHV-Gemeindezweigstelle besteht, auch privat erlangtes Wissen in ihre 
behördliche Tätigkeit einfliessen lassen zu müssen. Ausserdienstliches bleibe somit ausgeklam-

52 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a/cc
53 BVR 2013 S. 85 E. 5.2
54 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 11 Bst. a
55 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
56 Vgl. BVE 120/2015/54 vom 22. Februar 2016 E. 5.c, 120/2013/32 vom 3. April 2014, E. 3.e, 110/2008/134 vom 
1. Dezember 2008 E. 6.b
57 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702)
58 Schweizerische Strafprozessordnung vom 5. Oktober 2007 (Strafprozessordnung, StPO; SR 312.0)
59 Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung, zur Strafprozessordnung und zur Jugendstrafprozessordnung vom 
11. Juni 2009 (EG ZSJ;BSG 271.1)
60 Schweizerisches Strafgesetzbuch vom 21. Dezember 1937 (StGB; SR 311.0)
61 Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts vom 6. Oktober 2000 (ATSG; SR 830.1)

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mert. Diese Betrachtungsweise sei sachgerecht, weil so vermieden werde, einem bestimmten Per-
sonenkreis eine Denunzierungspflicht aufzubürden, insbesondere in kleinen Gemeinden.62 Die 
sinngemässe Anwendung dieser Rechtsprechung auf Art. 46 Abs. 3 BauG erscheint sinnvoll, ge-
rade mit Blick auf die kleinräumigen Verhältnissen in zahlreichen Gemeinden. Demzufolge ist ein 
baurechtswidriger Zustand erkennbar, soweit einzelne Mitglieder der Baupolizeibehörde während 
der Ausübung ihrer amtlichen Funktion davon Kenntnis erlangen. Erlangen einzelne Mitglieder der 
Baupolizeibehörde ausserhalb ihrer behördlichen Funktion und damit privat Wissen über bau-
rechtswidrige Zustände, ist die Erkennbarkeit für die Baupolizeibehörde zu verneinen. Selbstver-
ständlich steht es den einzelnen Behördenmitgliedern aber jederzeit frei, privat erlangte Kenntnis 
von baurechtswidrigen Zuständen bei der Baupolizeibehörde einzubringen.

Schliesslich muss auch die Frist zur Wiederherstellung verhältnismässig sein. Sie ist so zu be-
messen, dass die pflichtige Person nach allgemeiner Erfahrung ihre Pflicht bis zum Ablauf der 
Frist erfüllen kann.63 Vertragliche Vereinbarungen der Bauherrschaft mit Dritten wie zum Beispiel 
langjährige Mietverträge stehen einer Wiederherstellung nicht entgegen. Bei der Festsetzung der 
Wiederherstellungsfrist sind hingegen die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten.64

d) Vorliegend umstritten ist unter anderem, ob nach Fertigstellung des Gebäudes an der 
C.________ 3a eine Bauabnahme stattgefunden hat oder nicht. Diesbezüglich ist zunächst die 
Beweislast zu klären. Für das Vorhandensein einer Baubewilligung liegt die Beweislast gemäss 
Lehre und Rechtsprechung bei der Bauherrschaft (vgl. Art. 8 ZGB).65 Dasselbe muss auch im Hin-
blick auf das Stattfinden einer Bauabnahme gelten. Die Beschwerdeführerin hat folglich zu bewei-
sen, ob eine Bauabnahme stattgefunden hat oder nicht. Im Gesamtentscheid vom 7. September 
2012 wurde in den Auflagen (gemäss Amtsbericht der Gemeinde vom 14. Juni 2012) verfügt, dass 
das Selbstdeklarationsformular SB2 nach Beendigung der Bauarbeiten unaufgefordert und umge-
hend bei der Bauabteilung der Gemeinde eingereicht werden müsse. In den Vorakten ist kein 
Selbstdeklarationsformular vorhanden.66 Nach dem Gesamtentscheid vom 7. September 2012 ist 
einzig die Bestätigung der Kontrolle der Schnurgerüstabsteckung vom 17. Dezember 2012 akten-
kundig.67 Die Beschwerdeführerin belegt ihre Behauptung, dass eine Bauabnahme stattgefunden 
hat, nicht weiter. Es ist somit nicht erwiesen, dass die Gemeinde eine Bauabnahme durchgeführt, 
die Wohnung bereits zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes erkennen konnte und die 
Beschwerdeführerin gutgläubig davon ausgehen durfte, sie sei zur Wohnnutzung berechtigt.

Im Folgenden ist weiter zu prüfen, ob der baurechtswidrige Zustand für die Gemeinde aufgrund 
verschiedener E-Mails aus dem Jahr 2014 erkennbar gewesen wäre. Herr E.________ wandte 
sich mit E-Mail vom 26. März 2014 an die Beschwerdeführerin und teilte Folgendes mit:

Ich habe begründeten Verdacht, dass Frau H.________ regelmässig in der Tagesstätte übernachtet. Zur 
Klärung bitte um eine Unterredung.68

Die Gemeinde hat in ihrer Replik vom 27. Juni 2023 ausgeführt, dass Herr E.________ zu diesem 
Zeitpunkt noch nicht Gemeinderat gewesen sei. Es ist weder dargetan noch aktenkundig, dass 
Herr E.________ zum Zeitpunkt der E-Mail Gemeinderat und allenfalls zugleich Ressortvorsteher 

62 BGer 9C_369/2013 vom 2. September 2014 E. 7.2.2
63 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c
64 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a/ee
65 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. c
66 Vgl. die Vorakten 2012
67 Vgl. das Schreiben der P.________vom 17. Dezember 2012, Vorakten 2012
68 Vgl. die Beilage zu den Schlussbemerkungen der Beschwerdeführerin vom 14. Juni 2023

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der Bau- und Planungskommission69 gewesen wäre. Für die E-Mail vom 26. März 2014 verwen-
dete Herr E.________ eine private E-Mail-Adresse und nicht etwa eine offizielle E-Mail-Adresse 
von der Gemeinde. In der E-Mail-Signatur sind keine Amtsfunktion und keine Kontaktangaben der 
Gemeinde aufgelistet. Vielmehr sind nur die privaten Firmen von Herrn E.________ mit den ent-
sprechenden Kontaktdaten erwähnt. Aufgrund dessen ist davon auszugehen, dass Herr 
E.________ die E-Mail als Privatperson versandte. Die E-Mail-Adresse richtet sich einzig an die 
Beschwerdeführerin. An die Baubewilligungsbehörde der Gemeinde erging keine Kopie. Es ist 
auch nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht, dass Herr 
E.________ sein privates Wissen als Nachbar der Baubewilligungs- bzw. Baupolizeibehörde oder 
dem Gemeinderat als Gesamtgremium hätte anzeigen müssen. Wie vorangehend aufgezeigt, ist 
das private Wissen eines Behördenmitglieds der Behörde als solche nicht zuzurechnen (das gilt 
im Übrigen auch für das private Wissen von Frau E.________). Die Beschwerdeführerin kann aus 
der E-Mail vom 26. März 2014 daher nichts zu ihren Gunsten ableiten.

Mit E-Mail vom 30. Mai 2014 gelangte die Beschwerdeführerin an die Bauverwaltung Ipsach und 
teilte mit, bei der Abnahme des Neubaus sei ihr gesagt worden, dass ein Hauswart im Gebäude 
wohnen könne. Da sie auf die Funktion von Heizung, Wasser und Elektrizität dringendst angewie-
sen seien, habe nun eine Mitarbeiterin der B.________ diese Aufgabe übernommen. Die Nach-
barn würden nun bezweifeln, dass dies rechtens sei. Die Beschwerdeführerin bat die Bauverwal-
tung um Rückmeldung, «ob an diesem Vorgehen etwas zu bemängeln ist oder nicht». Mit einer 
weiteren E-Mail vom 19. Juni 2014 wandte sich die Beschwerdeführerin erneut an die Bauverwal-
tung und bat um eine Auskunft, damit sie mit «organisatorischer Sicherheit» die Ferienzeit planen 
könne.70 Der Leiter der Bauabteilung antwortete der Beschwerdeführerin mit E-Mail vom 23. Juni 
2014. Er zitierte Art. 4 ÜV und erklärte, die Vorschrift sei pro Liegenschaft zu verstehen. Folglich 
könne pro Liegenschaft nur eine dauernd bewohnte Wohnung realisiert werden.71 Die E-Mails der 
Beschwerdeführerin sind sehr vage formuliert und es geht nicht eindeutig daraus hervor, ob zu 
diesem Zeitpunkt bereits eine Wohnnutzung realisiert oder entsprechende Umbauarbeiten vorge-
nommen wurden. Das E-Mail vom 30. Mai 2014 kann so verstanden werden, als dass bis eine 
Wohnung für einen Hausabwart realisiert oder bewilligt ist, eine Mitarbeiterin die Kontrolle von 
Heizung, Wasser und Elektrizität übernimmt ohne zugleich vor Ort zu wohnen. Auch die E-Mail 
vom 19. Juni 2014 lieferte der Gemeinde keine Hinweise für eine bereits bestehende Wohnnut-
zung oder vorgenommene Umbauarbeiten, ersuchte doch die Beschwerdeführerin um Rückmel-
dung für die weitere Planung. Aufgrund der E-Mails der Beschwerdeführerin vom 30. Mai 2014 
und vom 19. Juni 2014 war für die Baupolizeibehörde daher noch keine rechtswidrige Nutzung 
erkennbar. Dementsprechend ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführerin spätes-
tens seit der E-Mail-Korrespondenz im Juni 2014 die Wohnnutzung im guten Glauben ausgeübt 
haben soll. Der Leiter der Bauabteilung erteilte der Beschwerdeführerin mit E-Mail vom 23. Juni 
2014 lediglich eine allgemeine Auskunft über Art. 4 ÜV. Die E-Mail enthält insbesondere keine 
konkrete Zusicherung für die Realisierung einer Wohnung im westlichen Obergeschoss.

Im Übrigen war die Wohnnutzung für die Baupolizeibehörde von aussen nicht erkennbar. Der Be-
trieb der Tagesstätte und der Spitex ist mit einem regen Kommen und Gehen von Personen ver-
bunden, weshalb die Anwesenheit von den Mieterschaften kaum auffallen dürfte. Auch die Mel-
dungen der jeweiligen Mieterschaft bei der Einwohnerkontrolle genügen nicht, um die Erkennbar-
keit des baurechtswidrigen Zustandes für die Baupolizeibehörde zu bejahen. Die Wohnnutzung 
wurde für die Baupolizeibehörde erst aufgrund der Anzeige vom 31. Januar 2022 erkennbar. Dass 
der Mietvertrag vom 16./19. Oktober 2021 von der Beschwerdeführerin erst am 20. Juni 2022 zu 

69 Vgl. den Anhang I (Ständige Kommissionen) zur Gemeindeordnung vom 5. Juni 2016, genehmigt durch das AGR 
am 25. Juli 2016
70 Pag. 95 f. der Vorakten
71 Pag. 96 der Vorakten

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den Akten gereicht wurde, ist für die Erkennbarkeit unbeachtlich und es ist auch nicht ersichtlich, 
inwiefern dadurch die Frist zum Einschreiten gegenüber der Nutzungsänderung erst ab dem Zeit-
punkt der Einreichung neu zu laufen begonnen hätte. Entscheidend ist die baupolizeiliche Anzeige 
vom 31. Januar 2022. Der angefochtene Bauentscheid mit Wiederherstellungsverfügung erging 
am 22. Dezember 2022 und damit innert der Fünfjahresfrist.

e) Gemäss Dispositiv-Ziff. 4.2.1 des angefochtenen Entscheids ordnete die Gemeinde die fol-
genden Wiederherstellungsmassnahmen an:

Die Grundeigentümerin wird aufgefordert, die widerrechtlich ausgeführte und nicht zonenkonforme «Umnut-
zung der Büroräume im OG rechts zu einer Hauswartwohnung mit Einbau einer Küche anstelle der 
Teeküche» in der Liegenschaft C.________ 3a, Parzelle-Nr. F.________, innert 6 Monaten nach rechtskräf-
tiger Verfügung rückgängig zu machen bzw. zu entfernen, das heisst:

Die als Wohnung genutzten Räumlichkeiten im OG rechts sind wieder der bewilligten Büronutzung gemäss 
Gesamtbauentscheid vom 7. September 2012 zuzuführen. Die eingebaute Küche ist mit sämtlichen zugehö-
rigen Anschlüssen zu entfernen.

Mit Gesamtentscheid vom 7. September 2012 wurden im westlichen Obergeschoss (rechts des 
Eingangs) ein WC- und Putzraum mit einem Lavabo, einem WC und einem Putzschrank sowie 
eine Teeküche mit einer Spüle und zwei Herdplatten bewilligt.72 Die Wiederherstellungsmassnah-
men sind daher dahingehend zu verstehen, als dass die Dusche und der entsprechende An-
schluss sowie die Küche, soweit die Einrichtung und die Anschlüsse über die mit Gesamtentscheid 
vom 7. September 2012 ursprünglich bewilligte Teeküche hinausgehen, zu entfernen sind.

f) Der Einbau einer Dusche und einer Küche sowie die Wohnnutzung der Räumlichkeiten im 
westlichen Obergeschoss (rechts des Eingangs) erfolgten ohne Baubewilligung und sind nicht 
zonenkonform. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Zonenordnung bzw. der Überbau-
ungsvorschriften ist gross und überwiegt die allfälligen Nachteile, die der Beschwerdeführerin 
durch die Wiederherstellung entstehen. Die Anordnung der Gemeinde, wonach die als Wohnung 
genutzten Räumlichkeiten im Obergeschoss rechts wieder der bewilligten Büronutzung gemäss 
Gesamtentscheid vom 7. September 2012 zuzuführen sind, ist zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands geeignet und erforderlich. Ohne Dusche und voll ausgerüstete Küche ist keine 
Wohnnutzung möglich. Mildere Massnahmen, mit denen dasselbe Ziel erreicht werden könnte, 
sind nicht ersichtlich. Die Entfernung der Dusche, des entsprechenden Anschlusses, der Küche 
und der über die ursprünglich bewilligte Teeküche hinausgehenden Anschlüsse sind zudem nicht 
mit einem übermässigen Aufwand verbunden und der Beschwerdeführerin zumutbar. Nach dem 
Gesagten erweist sich die Wiederherstellung als verhältnismässig.

g) Die Gemeinde hat der Beschwerdeführerin unter Berücksichtigung des Mietverhältnisses 
eine Wiederherstellungsfrist von sechs Monaten ab Eintritt der Rechtskraft der angefochtenen 
Verfügung gesetzt. Gemäss Mietvertrag vom 16. bzw. 19. Oktober 2021 ist dieser zwar erstmals 
kündbar auf den 30. November 2024.73 Wie in E. 6c aufgezeigt sind jedoch die gesetzlichen Kün-
digungsfristen für die Festsetzung der Wiederherstellungsfrist zu beachten. Gemäss Art. 266g 
Abs. 1 i.V.m. Art. 266c OR74 kann das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen mit der gesetzlichen 
Frist von drei Monaten auf einen beliebigen Zeitpunkt gekündet werden. Bei einer Wiederherstel-
lungsfrist von sechs Monaten hat die Beschwerdeführerin somit je drei Monate Zeit um das Miet-

72 Vgl. den Grundriss- und Schnittplan vom 8. Juni 2012, bewilligt am 7. September 2012, Vorakten 2012
73 Pag. 60 f. der Vorakten 2022
74 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: 
Obligationenrecht, OR; SR 220)

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verhältnis zu kündigen und den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Die Beschwerdefüh-
rerin hat nicht geltend gemacht, dass die Wiederherstellungsfrist zu kurz bemessen ist. Die Wie-
derherstellungsfrist erscheint insgesamt verhältnismässig.

7. Beweisabnahme

a) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die Beweis-
anträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG). Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. 
VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen Beweise abzunehmen, 
sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die Behörde bei freier, pflicht-
gemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die vorhandenen Akten erlaubten die rich-
tige und vollständige Feststellung des Sachverhalts oder die behauptete Tatsache sei für die Ent-
scheidung der Streitsache nicht von Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise 
verzichten. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches 
Gehör nicht.75

b) Die Beschwerdeführerin hat als Beweismassnahmen ein Parteiverhör, die Edition des Ge-
samtentscheids des Regierungsstatthalteramtes Biel/Bienne vom 7. September 2012, der Verfah-
rensakten RA Nr. 120/2022/61 bei der BVD betreffend Rechtsverweigerung, Zeugenbefragungen 
ihres Projektverfassers und von Frau H.________, die Edition der Meldungen in Sachen Zuzug 
an der C.________ 3a sowie Informationen zur Meldung von allenfalls falsch parkierten Autos bei 
der Einwohnergemeinde Ipsach beantragt. Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes 
Biel/Bienne vom 7. September 2012 sowie die entsprechenden Vorakten wurden mit Instruktions-
verfügung vom 5. April 2023 beigezogen. Mit Blick auf die vorangehenden Erwägungen kann auf 
die weiteren von der Beschwerdeführerin beantragten Beweismittel verzichtet werden. Von diesen 
Beweismitteln sind keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten. Die massgeblichen Sach-
verhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung stehenden Akten genügend überprüft bzw. 
festgestellt werden.

8. Kosten

Soweit auf die Beschwerde eingetreten werden kann, erweist sie sich nach dem Gesagten als 
unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwer-
deführerin. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden be-
stimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 1200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 
GebV76). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

75 BVR 2017 S. 255 E. 5.1, 2012 S. 252 E. 3.3.3, je mit Hinweisen
76 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

BVD 110/2023/12 

23/23

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Verfügung 
der Gemeinde Ipsach vom 22. Dezember 2022 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1200.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auf-
erlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-
wachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Frau Rechtsanwältin D.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ipsach, Bauverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen 
Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift 
enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.