# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1ea288f7-c220-5ff7-ba96-648df6bf3a5e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 05.04.2022 GR.2021.17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_GR-2021-17_2022-04-05.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2021.17 
 
 

Entscheid 
 
 

 5. April 2022 
 

 
 
 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Barbara Collet, Steuerrichter 
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 
 
 
 

In Sachen 
 
 
A AG ,   
 Rekurrentin,  
vertreten durch RA lic.iur. B und  
RA lic.iur. C,  

 
 
 

gegen 
 
 
 
Gem einde  D,   
 Rekursgegnerin,  
vertreten durch die Grundsteuerkommission,  

diese vertreten durch RA Dr.iur. E,  
 

 
 
 
 

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer (Nachsteuer) 

- 2 - 
 
 
 

1 GR.2021.17 

hat sich ergeben: 
 

 

 A. 1. Die A AG (vor … 2010 "F AG G", nachfolgend die Pflichtige), mit Sitz in 

D, bezweckte die Ausführung von […]. 2009 befand sie sich noch im Eigentum von F 

und besass die Grundstücke Kat.-Nrn. 1, 2 und 3, mit […], an der …strasse …, …, … 

in D. Auf einer Teilfläche des Grundstücks Kat. Nr. 3 bestand ein 2004 begründetes 

selbständiges und dauerndes Baurecht zugunsten der H AG, und am … 2009 begrün-

dete die Pflichtige auf den beiden anderen Grundstücken sowie auf dem Rest des 

Grundstücks Kat. Nr. 3 ein Baurecht zu eigenen Gunsten. Ebenfalls am … 2009 ver-

äusserte sie die drei Grundstücke an die I AG, D, zu einem Preis von Fr. 2'300'000.-. 

Zugleich verkaufte F die Pflichtige per … 2010 an die J AG.  

 

 Mit Veranlagungsentscheid vom 13. Juli 2010 setzte die Grundsteuerkommis-

sion, ausgehend von einem Erwerbspreis von Fr. 2'000'000.-, den steuerpflichtigen 

Grundstückgewinn auf Fr. 300'000.- fest. Diese Veranlagung erwuchs unangefochten 

in Rechtskraft.  

 

 2. Im Veranlagungsverfahren für die direkte Bundessteuer 1.1. - 31.12.2009 

führte der steueramtliche Revisor u.a. eine Untersuchung bezüglich diese Transaktio-

nen durch und kam zum Ergebnis, dass die Grundstücke einen viel höheren Wert 

aufgewiesen hätten und durch den unterpreislichen Verkauf eine verdeckte Gewinn-

ausschüttung erfolgt sei. Dementsprechend nahm er mit Veranlagung vom 5. August 

2014 beim steuerbaren Reingewinn eine Aufrechnung vor. Die Einsprache der Pflichti-

gen blieb erfolglos, worauf sie eine Beschwerde beim Steuerrekursgericht erhob (Ver-

fahren 1 DB.2015.196). Das Steuerrekursgericht holte ein Gutachten bei K, Dipl. Arch. 

ETH, über den Verkehrswert der drei Liegenschaften Kat.-Nrn. 1, 2 und 3 per … 2009 

ein. Der Gutachter legte am 9. Dezember 2016 eine erste Fassung seines Gutachtens 

vor, welche er auf Einwendungen der Pflichtigen mit Nachtrag vom 30. Mai 2017 korri-

gieren musste. Neu resultierte ein Marktwert von Fr. 12'250'000.-. Mit Entscheid vom 

31. Oktober 2017 stellte das Steuerrekursgericht auf das Gutachten ab und rechnete 

der Pflichtigen eine verdeckte Gewinnausschüttung von Fr. 9'950'000.- auf. Der Ent-

scheid erwuchs in Rechtskraft.  

 

 3. Die Grundsteuerkommission war mit Schreiben des kantonalen Steueramts 

vom 10. Dezember 2014 über diese Aufrechnung informiert worden. Am 10. April 2015 

- 3 - 
 
 
 

1 GR.2021.17 

teilte die Grundsteuerkommission der Pflichtigen mit, dass bezüglich der Handände-

rungen hiermit ein Nachsteuer- und Bussenverfahren eingeleitet werde. Gleichzeitig 

wurde das Verfahren sistiert bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheids betref-

fend direkte Bundessteuer 1.1. - 31.12.2009.  

 

 Mit Schreiben vom 15. August 2018 nahm die Grundsteuerkommission nach 

einer Kontaktaufnahme seitens der Pflichtigen das Verfahren wieder auf und stellte 

dieser in Aussicht, entsprechend dem Entscheid des Steuerrekursgerichts von einem 

Wert der übertragenen Liegenschaften von Fr. 12'250'000.- auszugehen, sodass neu 

ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 10'250'000.- resultiere. Die Pflichtige bestritt 

am 12. November 2018 die Zulässigkeit des Nachsteuerverfahrens, da keine neuen 

Tatsachen oder Beweismittel vorlägen und ein solches bei Bewertungsfragen ausge-

schlossen sei. Am 20. Mai 2020 gab die Grundsteuerkommission der Pflichtigen weite-

re Gelegenheit, um sich zu den zu den Akten genommenen Beweismitteln zu äussern. 

Diese machte davon am 29. Juni 2020 Gebrauch und hielt an ihrem Standpunkt fest. 

Weitere Schriftenwechsel führten zu keiner Annäherung der Standpunkte. Eine auf den 

2. November 2020 angesetzte Besprechung fand aufgrund von Bedenken wegen der 

Corona-Pandemie nicht statt.  

 

 Mit Veranlagungsentscheid vom 15. Dezember 2020 setzte die Grundsteuer-

kommission im Nachsteuerverfahren den steuerpflichtigen Grundstückgewinn auf 

Fr. 10'250'000.- fest und auferlegte der Pflichtigen eine Nachsteuer (samt Zins) in der 

Höhe von Fr. 3'560'264.80.  

 

 

 B. Hiergegen liess die Pflichtige am 18. Januar 2021 Einsprache erheben und 

beantragen, den Veranlagungsentscheid aufzuheben und das Nachsteuer- sowie das 

Bussenverfahren einzustellen; eventualiter sei von einem steuerbaren Grundstückge-

winn von Fr. 2'460'000.- auszugehen. Am 31. März 2021 fand eine mündliche Anhö-

rung vor der Grundsteuerkommission statt. Am 27. April 2021 wies die Grundsteuer-

kommission die Einsprache ab, soweit sie darauf eintrat.  

 

 

 C. Mit Rekurs vom 31. Mai 2021 beantragte die Pflichtige, den Einspracheent-

scheid aufzuheben und das Nachsteuerverfahren einzustellen; eventualiter sei die 

Sache zur Wahrung des rechtlichen Gehörs und zum Neuentscheid an die Vorinstanz 

- 4 - 
 
 
 

1 GR.2021.17 

zurückzuweisen; subeventualiter sei der steuerpflichtige Grundstückgewinn auf 

Fr. 2'460'000.- zu reduzieren, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Inhaltlich 

rügte sie neben Verfahrensmängeln, dass keine neuen Tatsachen vorlägen, da dem 

Gemeindesteueramt bei Vornahme der Veranlagung alle massgeblichen Informationen 

bekannt gewesen seien.  

 

 Die Grundsteuerkommission liess am 2. Juli 2021 beantragen, den Rekurs 

abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.  

 

 Das Steuerrekursgericht ordnete darauf einen zweiten Schriftenwechsel an. 

Mit Replik vom 6. September 2021 hielt die Pflichtige an ihren Anträgen fest, ebenso 

die Vorinstanz in der Duplik vom 6. Oktober 2021. Darauf liessen sich die Parteien mit 

Eingaben vom 27. Oktober 2021, 15. November 2021, 2. Dezember 2021, 20. Dezem-

ber 2021, 17. Januar 2022 und 31. Januar 2022 nochmals vernehmen.  

 

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Gemäss § 210 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) erfolgt 

die Einschätzung bei den Grundsteuern durch den Gemeindevorstand oder eine von 

ihm gewählte, unter dem Vorsitz eines seiner Mitglieder amtende Kommission. Ge-

mäss Abs. 2 entscheidet die für die Entscheidung zuständige Behörde u.a. auch über 

Nachsteuern. Nach § 211 Satz 1 StG kann der Steuerpflichtige bei den Grundsteuern 

gegen den Entscheid der Gemeindebehörde Einsprache, und nach § 212 Satz 1 StG 

gegen den Einspracheentscheid beim Steuerrekursgericht Rekurs erheben. Die Be-

stimmungen über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuern gel-

ten sinngemäss. Vorbehalten bleibt § 252 StG (§ 212 Satz 2 und 3 StG). § 252 StG 

betrifft das Begehren um gerichtliche Beurteilung bei Strafsteuern; zuständig ist hier 

das Verwaltungsgericht.  

- 5 - 
 
 
 

1 GR.2021.17 

 Die Bestimmungen über die Grundsteuern enthalten neben der Erwähnung 

der Zuständigkeit der Gemeindebehörden in § 210 Abs. 2 StG keine weiteren Vor-

schriften über die Nachsteuern. Damit gelangt § 206 StG zur Anwendung, gemäss 

welchem die Bestimmungen über die Staatssteuern sinngemäss unter Vorbehalt 

der nachfolgenden Bestimmungen auch für die Grundsteuern gelten. Demnach bezie-

hen sich die für die Staatssteuer aufgestellten Bestimmungen zur Nachsteuer in 

§§ 160 ff. StG auch auf die Grundstückgewinnsteuer. Gegenüber der vorstehend wie-

dergegebenen, allgemeinen Regelung des Instanzenzugs sieht das StG bei Nachsteu-

ern indessen eine abweichende Zuständigkeitsordnung vor, indem dort gegen den  

Einspracheentscheid der Rekurs an das Verwaltungsgericht vorgesehen ist (§ 162 

Abs. 3 StG). Damit stellt sich die Frage, ob vorliegend das Steuerrekursgericht über-

haupt zuständig ist.  

 

 Da § 206 StG die allgemeinen Bestimmungen nur dann als anwendbar erklärt, 

wenn die besonderen Bestimmungen keine Regelung enthalten, hier aber mit 

§ 212 StG eine solche besondere Zuständigkeitsregelung vorliegt, ist zu schliessen, 

dass das Steuerrekursgericht auch für die Nachsteuern zuständig ist (so auch Richner/ 

Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 162 

N 42 StG). Dies wird dadurch untermauert, dass in § 212 StG lediglich § 252 StG 

vorbehalten wird, dem Gesetzgeber somit bei der Formulierung von § 212 StG die Fra-

ge der allfälligen Beschränkung der Zuständigkeit des Steuerrekursgerichts bewusst 

gewesen sein musste, er aber von einer weiteren Beschränkung bei Nachsteuern 

abgesehen hat. Das Verwaltungsgericht hat zudem bereits mehrfach bei Grundstück-

gewinnsteuer-Nachsteuerfällen das Steuerrekursgericht als Vorinstanz akzeptiert, in-

dessen ohne, dass – soweit erkennbar – die Frage der Zuständigkeit näher themati-

siert worden wäre (VGr, 25. September 2014, SB.2013.00133; 13. April 2011, 

SB.2010.00121; 16. Dezember 2010, SB.2010.00072). Die Zuständigkeit des Steuer-

rekursgerichts ist deshalb zu bejahen und es ist auf den Rekurs einzutreten.  

 

 

 2. a) Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuer-

behörde nicht bekannt waren, dass eine Einschätzung zu Unrecht unterblieben oder 

eine rechtskräftige Einschätzung unvollständig ist, oder ist eine unterbliebene oder 

unvollständige Einschätzung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die Steuer-

behörde zurückzuführen, wird die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer 

eingefordert (§ 160 Abs. 1 StG). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, Vermögen, 

- 6 - 
 
 
 

1 GR.2021.17 

Reingewinn oder Eigenkapital in seiner Steuererklärung vollständig und genau ange-

geben und haben die Steuerbehörden die Bewertung anerkannt, kann keine Nach-

steuer erhoben werden, selbst wenn die Bewertung ungenügend war (§ 160 

Abs. 2 StG). Die Bestimmung entspricht Art. 53 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden von 14. Dezem-

ber 1990 (StHG).  

 

 Für die Beantwortung der Frage, ob neue Tatsachen oder Beweismittel schon 

zur Zeit der Veranlagung bekannt waren, ist der Aktenstand zum Zeitpunkt der Veran-

lagung massgebend (Martin E. Looser, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 

Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern von Kantonen und Ge-

meinden, 3. A., 2017, Art. 53 N 7a DBG). Was nicht aus den Akten ersichtlich war, gilt 

als neu (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 160 N 25 StG).  

 

 Es fragt sich, was gilt, wenn die Steuerbehörde die Unvollständigkeit der 

Selbstdeklaration hätte erkennen können. Allgemein darf die Steuerbehörde – d.h., 

wenn kein besonderes Indiz vorliegt – auf die Angaben des Steuerpflichtigen abstellen, 

ohne weitere Untersuchungen durchzuführen. Sie muss insbesondere ohne besonde-

ren Anlass keine Quervergleiche mit Akten anderer Steuerpflichtiger vornehmen oder 

im Steuerdossier nach ergänzenden Unterlagen suchen (Looser, Art. 53 N 8 StHG, 

auch zum Folgenden, mit zahlreichen Hinweisen, insbesondere BGr, 26. März 2015, 

2C_458/2014, E. 2.2.2). Gemäss der Rechtsprechung trägt die steuerpflichtige Person 

die Verantwortung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Steuererklärung. Mit der 

Unterzeichnung gibt sie ausdrücklich die Versicherung ab, sie habe die Steuererklä-

rung vollständig und wahrheitsgetreu ausgefüllt. Diese Erklärung gilt regelmässig als 

Beweis der objektiven Richtigkeit. In diesem Sinn verlangt das Bundesgericht von der 

steuerpflichtigen Person, dass sie auf eine Unsicherheit hinweist, wenn sie sich über 

die steuerrechtliche Bedeutung einer Tatsache im Unklaren ist. Sie darf diese Unklar-

heit nicht einfach verschweigen, da sie die Verantwortung für die Richtigkeit und Voll-

ständigkeit der Steuererklärung trägt.  

 

 Nur wenn die Steuerbehörde einen als erheblich erkennbaren, aber noch un-

klaren oder unvollständigen Sachverhalt nicht weiter abgeklärt hat, sind die betreffen-

den nachträglich festgestellten Tatsachen nicht neu. Die Unklarheit oder Unvollstän-

digkeit des als erheblich erkennbaren Sachverhalts muss offensichtlich sein. Die 

versäumte Sachverhaltsabklärung bedingt mit anderen Worten eine grobe Missachtung 

- 7 - 
 
 
 

1 GR.2021.17 

der Untersuchungspflicht durch die Steuerbehörde, die den adäquaten Kausalzusam-

menhang zwischen der ungenügenden Deklaration und der ungenügenden Veranla-

gung unterbricht (Looser, Art. 53 N 8 StHG mit Hinweis auf VGr, 24. November 1999 = 

STE 2000 B 97.41 Nr. 13; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 160 N 32 StG). Begründet 

wird diese Relativierung der Untersuchungsmaxime mit den Anforderungen der Mas-

senverwaltung. Das Bundesgericht hat in diesem Sinn entschieden, dass die Pflicht der 

Steuerbehörden zu ergänzender Untersuchung nur dann besteht, wenn die Steuerer-

klärung Fehler enthält, die klar ersichtlich und offensichtlich seien. Nur wenn die Steu-

erbehörde den unvollständigen oder unrichtigen Sachverhalt hätte bemerken müssen, 

ist der adäquate Kausalzusammenhang zwischen der lückenhaften Steuererklärung 

und der unzureichenden Veranlagung unterbrochen und fehlen die Voraussetzungen 

für spätere Steuernachforderungen (BGr, 20. Juni 2008, 2C_104/2008, E. 3.3).  

 

 Zusammenfassend sind somit an die Unterbrechung des Kausalzusammen-

hanges zwischen lückenhafter Steuererklärung und unzureichender Veranlagung 

strenge Anforderungen zu stellen, d.h., nur bei einer schweren, der Steuerbehörde 

zuzurechnenden Nachlässigkeit ist die Nachsteuererhebung ausgeschlossen. Ein sol-

cher Fall liegt gemäss Bundesgericht nur vor, wenn der Steuerverwaltung grobe  

Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist (Looser, Art. 53 N 8a DBG, mit Hinweis auf BGr, 

7. Juni 2013, 2C_1225/2012, E. 3.1 und BGr, 8. Juli 2014, 2C_1023/2013, E. 3.2).  

 

 Eine Sonderregelung enthält § 160 Abs. 2 StG (wie auch Art. 53 Abs. 1 StHG) 

indessen bei Bewertungen, hält die Bestimmung doch ausdrücklich fest, dass bei An-

erkennung der Bewertungen des Steuerpflichtigen keine Nachsteuer erhoben werden 

kann, selbst wenn die Bewertung ungenügend ist. Eine andere Bewertung alleine kann 

somit kein Anlass für ein Nachsteuerverfahren sein (Looser, Art. 53 N 10c DBG, mit 

Hinweisen, auch zum Folgenden; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 160 N 34 StG; 

Peter Locher, Kommentar zum DBG, III. Teil, 2015, Art. 151 N 43 nennt dies sogar 

einen Ausschlussgrund). Die Schätzung und Bewertung steuerbarer Objekte schafft 

deswegen keine neuen Tatsachen. Anders sieht es hingegen aus, wenn aufgrund neu-

er Tatsachen festgestellt werden kann, dass die vom Steuerpflichtigen gelieferten 

Grundlagen für die Bewertung respektive Schätzung unrichtig oder unvollständig waren  

(VGr, 2. April 1993 = StE 1994 B 101.2 Nr.16, E. 1c).  

 

 b) Gegenstand des Verfahrens ist der Verkehrswert der drei Liegenschaften 

Kat.-Nrn. 1, 2 und 3, die u.a. mit Baurechten belastet waren. Diese Baurechte hatte 

- 8 - 
 
 
 

1 GR.2021.17 

sich die Pflichtige als Verkäuferin vorbehalten, um ihren Betrieb in den betreffenden 

Gebäuden weiterführen zu können. Die Baurechte führten dazu, dass die kaufende 

Gesellschaft der Liegenschaften Anrecht auf einen Baurechtszins erhielt, solange die-

se Baurechte Bestand haben. Der Wert der Liegenschaften bei Verkauf hing damit 

wesentlich von der Höhe dieser Zinsen ab. Dieser Wert war im Veranlagungsverfahren 

direkte Bundessteuer 1.1. - 31.12.2009 streitig, was zur Erstellung des Gutachtens im 

Beschwerdeverfahren führte, auf das sich die Vorinstanz zur Begründung der Nach-

steuer beruft. Streitpunkt ist damit eine Bewertungsfrage. Nach dem Gesagten ist bei 

einer Bewertungsfrage ein Nachsteuerverfahren ausgeschlossen, sofern die von der 

Pflichtigen gelieferten Grundlagen für die Bewertung nicht unrichtig oder unvollständig 

waren.  

 

 Vorliegend waren die von der Pflichtigen vorgelegten Grundlagen für die Be-

wertung weder unkorrekt noch unvollständig. Der Veranlagungsentscheid der Vor-

instanz erging am 13. Juli 2010. Bei den Veranlagungsakten lag die Steuererklärung 

für die Grundstückgewinnsteuer vom 22. Februar 2010. Weiter verfügte die Vorinstanz 

über den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über die drei Grundstücke vom … 2009, 

aus dem die Existenz der jeweiligen Baurechte hervorging. Sodann war sie im Besitz 

der öffentlich beurkundeten Erklärung über die Begründung eines Baurechts als Eigen-

tümerdienstbarkeit vom … 2009, war diese doch gemäss einem Schreiben der damali-

gen Vertreterin der Pflichtigen am … 2010 eingereicht worden. Mit dieser Erklärung 

wurde ein Eigentümerbaurecht auf den drei Grundstücken begründet. Die betroffenen 

Grundstückflächen sind daraus ersichtlich (Kat.-Nr. 1 10'246 m2, Kat.-Nr. 2 6'805 m2, 

Kat.-Nr. 3 15'145 m2, insgesamt 32'196 m2). In Ziff. IV.2 wird der Baurechtszins auf 

Fr. 15.-/m2 pro Jahr festgesetzt. Bekannt war der Vorinstanz zudem der weitere, ältere 

Baurechtsvertrag mit einer Drittpartei vom … 2004, worin dieser auf einer Teilfläche 

von 6'898 m2 des Grundstücks Kat.-Nr. 3 ein Baurecht eingeräumt worden war, zu ei-

nem Baurechtszins von Fr. 15.-/m2 pro Jahr (Ziff. 15 lit. d). Weiter war ersichtlich, dass 

es sich bei der Verkäuferin und der Käuferin um nahestehende Personen handelte, 

trugen doch beide Gesellschaften den Namen derselben Person in ihrer Firma, die der 

Gemeinde als langjähriger Betreiber der Unternehmung bekannt sein musste.  

 

 Aus der Multiplikation der angegebenen Flächen mit dem Zinssatz ergibt 

sich, dass die kaufende Gesellschaft der Grundstücke einen Baurechtszins von 

Fr. 586'410.- pro Jahr erwarten konnte. Bereits aus dieser Information musste der  

Vorinstanz klar sein, dass der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 2'300'000.- unmöglich dem 

- 9 - 
 
 
 

1 GR.2021.17 

Verkehrswert der Grundstücke entsprechen konnte, war die Rendite damit doch aus-

serordentlich hoch. Das Nahestehendenverhältnis war zudem transparent. Von einer 

unvollständigen oder unrichtigen Bekanntgabe der Schätzungsgrundlagen durch die 

Pflichtige konnte damit keine Rede sein. Vielmehr hätte es an der Vorinstanz gelegen, 

in Anbetracht der ins Auge springenden Diskrepanz eine Untersuchung zu führen und 

den vereinbarten Verkaufspreis entweder selbst oder durch einen beigezogenen 

Fachmann einer Überprüfung dahingehend zu unterziehen, ob der Drittvergleich ein-

gehalten wurde.  

 

 Daran ändert nichts, dass die Pflichtige mit dem Schreiben vom 11. Mai 2010 

zur Begründung des vereinbarten Verkaufspreises eine Verkehrswertschätzung eines 

Architekten (Verkehrswertschätzung L) einreichte, die einen viel zu tiefen Wert ergab. 

Dabei handelt es sich nicht um eine Bewertungsgrundlage, sondern um eine darauf 

gestützte Bewertung. Sie stellt nur eine Meinungsäusserung der Pflichtigen dar. Selbst 

wenn aber dieses Dokument als Bewertungsgrundlage betrachtet würde, wäre das 

ungeprüfte Abstellen der Vorinstanz auf dieses als schwere Missachtung der Untersu-

chungspflicht zu würdigen. Die Bewertung erfolgte per … 2009, und nicht per Handän-

derung am … 2009, an welchem Tag auch die drei Baurechte eingetragen wurden. 

Eine Durchsicht zeigt zudem offenkundige Unterschiede zu den tatsächlichen Verhält-

nissen am Tag der Handänderung. Zwar wurden auch die geplanten Baurechte in die 

Bewertung einbezogen, aber nur unvollständig und unkorrekt: Beim Grundstück  

Kat.-Nr. 2 wurde der Barwert der Baurechtszinsen vom Wert abgezogen statt addiert, 

beim Grundstück Kat.-Nr. 1 wurde das Baurecht nicht auf der vollen Fläche berechnet, 

und beim Grundstück Kat.-Nr. 3 ist nur das Baurecht aus dem Jahr 2004 berücksich-

tigt, nicht aber das neu vorgesehene über die Restfläche. Diese Mängel sind ohne 

Weiteres bei einem Vergleich mit der öffentlich beurkundeten Erklärung über die Be-

gründung des Baurechts ersichtlich. Hinzu kommt, dass es sich hier um die Grund-

stückgewinnsteuer handelt, die nicht in einem Massenverfahren veranlagt wird, und 

aufgrund des Nahestehendenverhältnisses sich die Frage des Drittvergleiches des 

Kaufpreises geradezu aufdrängte, weshalb sich die Vorinstanz nicht auf die sich aus 

dem Massenveranlagungsverfahren notwendigerweise ergebenden Einschränkungen 

der Untersuchungspflicht berufen kann. Dies gilt umso mehr, als die Vorinstanz sich 

offenbar Gedanken zum Wert der übertragenen Grundstücke gemacht hat, ohne je-

doch die richtigen Schlüsse aus den aktenkundigen Tatsachen zu ziehen.  

 

- 10 - 
 
 
 

1 GR.2021.17 

 Damit greift hier der Grundsatz von § 160 Abs. 2 StG, dass bei Anerkennung 

der Bewertung des Steuerpflichtigen keine Nachsteuer erhoben werden kann.  

 

 c) Was die Vorinstanz dagegen einwendet, überzeugt nicht:  

 

 aa) Sie wirft der Pflichtigen vor, dass sie ihre Deklarationspflicht verletzt habe, 

da die Verkehrswertschätzung L vom … 2009 als irreführend gewürdigt werden könne 

und die Pflichtige die Steuerbehörde nicht darüber informiert habe, dass die Bau-

rechtszinsen überhöht gewesen seien.  

 

 Mit Bezug auf die Rügen bezüglich des Gutachtens ist auf die vorstehenden 

Ausführungen zu verweisen. Weshalb die Pflichtige die Vorinstanz hätte speziell darauf 

hinweisen müssen, dass die Baurechtszinsen im Drittvergleich überhöht seien, ist zu-

dem nicht ersichtlich. Die Zinssätze sind aus den vorhandenen Unterlagen, insbeson-

dere der Erklärung über die Begründung der Baurechte, ersichtlich. Grundsätzlich gibt 

es keine steuerrechtliche Norm, die einem unüblich hohen Baurechtszins entgegen 

steht, sofern bei Nahestehenden die Gegenleistung dies berücksichtigt und der Dritt-

vergleich eingehalt wurde. Ob dies im konkreten Fall zutrifft, ist im Rahmen der Veran-

lagung durch die Steuerbehörde zu prüfen. Es ist denn auch nicht ersichtlich, was die  

Vorinstanz anders gemacht hätte, wenn die Pflichtige sie darüber informiert hätte, dass 

der vereinbarte Zins höher ist als unter unabhängigen Dritten üblich. An der Bewer-

tungsmethodik hätte dieser Hinweis nichts geändert, hätte die Gemeinde denn eine 

solche eigene Bewertung vorgenommen.  

 

 bb) Im Weiteren macht die Vorinstanz geltend, dass die Pflichtige die Absicht 

gehabt habe, die Käuferin zu begünstigen, was erst nachträglich ersichtlich geworden 

sei und deshalb eine neue Tatsache darstelle. Gemäss Einspracheentscheid sei der 

Grundsteuerkommission nämlich nicht bekannt gewesen, dass in Form des vereinbar-

ten Baurechtszinses eine Kaufpreis-Teilleistung für die Aktien der Pflichtigen an die 

ebenfalls vom Aktienveräusserer gehaltene Erwerberin der baurechtsbelasteten 

Grundstücke enthalten sei. Über dieses Sachverhaltselement, d.h. den Umstand einer 

bewussten Begünstigung der Erwerberin und Empfängerin, sei die Grundsteuerkom-

mission erst nach Ausgang des Rechtsmittelverfahrens betreffend direkte Bundessteu-

er informiert worden.  

 

- 11 - 
 
 
 

1 GR.2021.17 

 Dem ist entgegen zu halten, dass diese "Begünstigungsabsicht" lediglich das 

Motiv des gewählten Vorgehens betrifft. Die Begünstigung selber, nämlich der Verkauf 

der Liegenschaften unter dem erzielbaren Marktwert, war demgegenüber aus den 

Akten im Zeitpunkt der Veranlagung ersichtlich und stellt damit keine neue Tatsache 

dar. Hätte die Vorinstanz die Diskrepanz bemerkt, so wäre auch der Schluss auf eine 

Absicht der Begünstigung auf der Hand gelegen, womit auch diese sich aus den Akten 

ergab. Aus welchen Motiven diese Begünstigung beabsichtigt war, war für die Besteue-

rung ohne Bedeutung. Die von der Vorinstanz geltend gemachte neue Tatsache war 

damit für die Subsumtion des Sachverhalts unter den Steuertatbestand nicht relevant.  

 

 d) Damit ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die Einleitung eines Nach-

steuerverfahrens nicht erfüllt waren. Bei diesem Ergebnis erübrigt es sich, auf die mit 

dem Eventualantrag erhobenen Verfahrensrügen sowie die mit dem Sub-Eventual-

antrag aufgeworfenen Bewertungsfragen einzugehen.  

 

 

 3. Gestützt auf diese Erwägungen ist der Rekurs im Hauptantrag gutzu-

heissen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der Rekursgegnerin aufzu-

erlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der Rekurrentin ist eine Parteientschädigung zuzuspre-

chen (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 

24. Mai 1959). 

 

 

 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

 

 

1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Einspracheentscheid der Grundsteuerkommis-

sion D im Nachsteuerverfahren vom 27. April 2021 wird aufgehoben.  

 

[…]