# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 64afc59c-aaf7-5138-bd80-930f882f5442
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-09-24
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 24.09.2010 C1 10 65
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-10-65_2010-09-24.pdf

## Full Text

RVJ / ZWR 2011 249

Code civil - droit de préemption légal du copropriétaire - simulation - ATC
(juge de la cour civile II) du 24 septembre 2010, X. c. époux Y. - TCV C1 10 65

Simulation du prix de vente d’un immeuble en vue de faire obstacle au droit de
préemption légal du copropriétaire

– Le droit de préemption légal du copropriétaire créant une obligation réelle, l’ac-
tion tendant au transfert de l’immeuble doit être dirigée contre le propriétaire ins-
crit lors de l’ouverture de l’action (consid. 6).

– La déclaration d’exercice du droit de préemption peut réserver le droit de contes-
ter certaines conditions insérées de mauvaise foi par le vendeur et l’acheteur
(consid. 7a), par exemple, un prix surfait destiné à dissuader le copropriétaire
d’exercer son droit de préemption légal (consid. 7d).

– Si, en principe, la nullité sanctionne un acte dissimulé ne respectant pas la forme
prescrite, l’invocation d’un vice de forme est inopérante lorsqu’elle viole les
règles de la bonne foi et constitue un abus de droit (consid. 7c).

– En l’espèce, l’action est admise, car les parties à l’acte de vente ont consciem-
ment violé les règles de forme pour éviter l’exercice du droit de préemption, de
sorte que la nullité de l’accord, parfaitement exécuté pour le surplus, ne peut être
opposée au préempteur (consid. 7e et f). 

Réf. CH: art. 2 CC, art. 682 CC, art. 2 CO, art. 18 CO

Réf. VS: -

Kaufpreissimulation beim Grundstückkauf zur Verhinderung der Ausübung des
gesetzlichen Vorkaufrechts des Miteigentümers

– Das gesetzliche Vorkaufsrecht stellt eine Realobligation dar; die Klage auf Über-
tragung des Grundstücks richtet sich gegen den bei der Geltendmachung des Vor-
kaufsrechts eingetragenen Eigentümer (E. 6).

– Der Berechtigte darf sich in seiner Erklärung, das Vorkaufrechts auszuüben, vor-
behalten, Bedingungen zu bestreiten, die durch Käufer und Verkäufer bösgläubig
eingefügt wurden (E. 7a), zum Beispiel ein überhöhter Preis, um den Miteigentü-
mer von der Ausübung seines gesetzlichen Vorkaufrechts abzuhalten (E. 7d).

– Auch wenn ein dissimulierter Vertrag bei Nichtbeachtung von Formvorschriften im
Allgemeinen nichtig ist, können sich die Parteien nicht auf den Formmangel berufen,
wenn dies gegen Treu und Glauben verstösst und rechtsmissbräuchlich ist (E. 7c).

– Vorliegend wird die Klage gutgeheissen, da die Vertragsparteien bewusst Form-
vorschriften verletzt haben, um die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verhindern,
so dass die Nichtigkeit des im Übrigen korrekt erfüllten Vertrages dem Vorkaufs-
berechtigen nicht entgegengehalten werden kann ( E. 7e und f).

Ref. CH: Art. 2 ZGB, Art. 682 ZGB, Art. 2 OR, Art. 18 ZGB.

Ref. VS: -

Faits (résumé)

X. détient une quote-part de 198/300e de la parcelle n° 1, sur com-
mune de A. Sont également copropriétaires de cette parcelle les
époux Y. pour une quote-part de 81/600e chacun. Cette parcelle,

ceg
Texte tapé à la machine
TCVS C1 10 65

ceg
Texte tapé à la machine

d’une surface de 7,29 m2, est contiguë à la parcelle n° 2 à laquelle elle
offre un «puits de lumière» sur la façade ouest de l’habitation des
époux Y.

Par acte authentique du 5 avril 2007, les époux Y. ont acheté la par-
celle n° 2 pour le prix de 560’000 fr.; le 13 juin 2007, cet acte a été com-
plété par un second, instrumenté par le même notaire, portant sur la
vente d’une quote-part de 81/300e, par moitié à chaque époux, de la par-
celle n°1, le prix étant fixé à 20’000 francs. 

Le 31 août 2007, X. a déclaré exercer son droit de préemption tout
en contestant le montant du prix de vente. En l’absence d’accord sur
le prix, les parties aux contrats de vente ont fait enregistrer les actes
au registre foncier. X. a ouvert action en constatation de l’exercice du
droit de préemption et en inscription comme propriétaire de la quote-
part de 81/300e de la parcelle n° 1.

Considérants (extraits)

6. Le droit de préemption légal du copropriétaire crée une obliga-
tion réelle de sorte que l’action du bénéficiaire tendant au transfert de
l’immeuble ainsi grevé doit être dirigée contre le propriétaire inscrit au
moment de l’ouverture de l’action (ATF 101 II 240 consid. 1b; RVJ 1981
p. 383; Steinauer, Les droits réels, t. II, 3e éd., 2002, n° 1792).

En l’espèce, à la suite de l’instrumentation de l’acte de vente com-
plémentaire du 13 juin 2007, le conservateur du registre foncier a pro-
cédé à l’inscription de cette vente, le 11 octobre 2007, de sorte  que,
dès cette date, les époux Y. sont devenus copropriétaires, chacun pour
81/600es, de la parcelle litigieuse. En conséquence, c’est à juste titre que
le demandeur a assigné les époux Y. en justice, et non le vendeur. 

7. Le demandeur prétend avoir exercé valablement son droit de
préemption dans le délai légal, mais conteste le montant du prix arrêté
par l’aliénateur et les acheteurs dans l’acte de vente complémentaire
du 13 juin 2007. Selon lui, ce prix est excessif et n’a pour seul but que
d’empêcher l’exercice du droit de préemption. Quant aux défendeurs,
ils contestent que ce droit ait été exercé régulièrement par le deman-
deur, au motif que celui-ci l’a assorti d’une condition, à savoir la réduc-
tion de 20’000 fr. à 1000 fr. du prix arrêté dans l’acte complémentaire du
13 juin 2007.

a) Lorsqu’une personne entend exercer son droit de préemption
légal, elle doit l’invoquer dans les trois mois à compter du moment où

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RVJ / ZWR 2011 251

elle a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu,
mais au plus tard deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire
au registre foncier (art. 681a al. 2 CC).

Selon la jurisprudence fédérale, la déclaration portant exercice du
droit de préemption doit être précise. Elle ne doit comporter ni condi-
tions ni réserves et elle est irrévocable (ATF 117 II 151; 109 II 253
consid. 7b; 101 II 242 consid. 2; 81 II 245; Steinauer, op. cit., n° 1736). La
doctrine admet ces principes, mais en les nuançant. Ne sont exclues
que les conditions qui mettent le destinataire de la déclaration dans
une situation juridique aléatoire, soit dans une situation dont il n’est
pas tenu de s’accommoder (Haab/Simonius, Kommentar zum Schwei-
zerischen Zivilgesetzbuch, 1977, n. 38 ad art. 681 et 682 CC); sont, par
contre, admissibles les conditions qui subordonnent la validité de la
déclaration à un certain comportement du vendeur, dans la mesure où
ce comportement est prescrit par les règles de la bonne foi (Steinauer,
op. cit., nos 1736 ss et les réf.; cf. ég. Schmid, Das Vorkaufsrecht, 1934,
p. 93). La jurisprudence admet que le titulaire du droit de préemption
se réserve - en exerçant son droit - d’attaquer comme invalides cer-
taines des conditions convenues entre le vendeur et l’acheteur (ATF 92
II 158 consid. 5). En effet, le bénéficiaire du droit doit pouvoir prouver
devant l’autorité compétente que l’une des conditions fixées avec le
tiers acquéreur n’est pas valable, parce que - par exemple - elle a été
insérée de mauvaise foi dans le contrat, dans le dessein de rendre plus
difficile l’exercice du droit de préemption. Une renonciation à agir dans
un tel sens ne serait pas valable, même si elle a été convenue (art. 27
CC; ATF 92 II 147). Enfin, le fait que les prétentions du préempteur ne
soient pas entièrement justifiées n’affecte en rien la validité de sa
déclaration. L’exercice du droit de préemption n’empêche nullement
son titulaire de faire valoir des droits contre l’aliénateur, quand bien
même ces droits se révéleraient par la suite mal fondés (ATF 117 II 30
consid. 2c).

b) Pour interpréter une manifestation de volonté ou un contrat, le
juge doit tout d’abord s’efforcer, en appréciant les preuves apportées,
de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s’arrê-
ter aux expressions ou aux dénominations inexactes dont elles ont pu
se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la
convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1; 129 III 664
consid. 3.1). La recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée
d’interprétation subjective (ATF 125 III 2005 consid. 2b). S’il ne parvient
pas à dégager une intention réelle commune ou s’il constate que les

volontés, sans que les parties l’aient su, étaient divergentes, le juge
doit interpréter les comportements et les déclarations des parties
selon la théorie de la confiance, en recherchant comment une déclara-
tion ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi par le cocon-
tractant en fonction de l’ensemble des circonstances (interprétation
dite objective; ATF 131 III 606 consid. 4.1; 130 III 417 consid. 3.2). Le prin-
cipe de la confiance permet d’imputer à une partie le sens objectif de
son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté
intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5).

c) Si les parties s’entendent pour que leurs déclarations réci-
proques produisent un effet juridique non conforme à leur réelle
volonté, elles feignent l’existence d’un rapport contractuel en réalité
inexistant ou cachent ainsi un autre contrat voulu (ATF 123 IV 61
consid. 5c/cc). Une telle simulation constitue elle-même une conven-
tion puisque les intéressés s’accordent au moins sur la création d’une
apparence contractuelle et sur l’absence de conséquence juridique.
N’étant soumise à aucune forme, la simulation peut résulter d’actes
concluants (Winiger, Commentaire romand, Code des obligations I,
2003, n. 73 ad art. 18 CO). Les parties à l’acte simulé peuvent poursui-
vre deux buts : elles entendent faire croire à l’existence d’un contrat,
sans vouloir nouer entre elles de relation juridique (simulation simple)
ou parce qu’elles entendent en simuler un autre dont elles ne veulent
pas que les tiers aient connaissance; le contrat simulé est alors doublé
d’un contrat dissimulé (dissimulation ou simulation qualifiée; Gauch/-
Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, vol. I, 8e éd., 2003, nos
1013 ss). L’acte simulé est sans effet. Les parties ne peuvent ainsi pas
faire valoir, entre elles, le contrat simulé qui est aussi sans effet envers
les tiers, sous réserve de l’abus de droit (Winiger, n. 84 ad art. 18 CO).
De son côté, l’acte dissimulé est en principe valable (ATF 96 II 390 ;
Winiger, n. 90 ad art. 18 CO) à moins qu’il ne soit affecté d’un vice de
forme ou d’un autre vice du contrat. Il est ainsi nul si la volonté expri-
mée ne revêt pas la forme prescrite (ATF 98 II 316; 96 II 390; 78 II 224).
Dans ce cas, ce n’est pas parce que l’acte a été conclu en rapport avec
une simulation qu’il est nul, mais parce qu’il ne remplit pas une autre
condition (Gauch/Schluep, op. cit., n° 1021). 

Dans le cas particulier de la simulation du prix dans les ventes
d’immeubles, abstraction faite du prix, les déclarations notifiées dans
l’acte authentique sont sérieuses et, ensemble avec l’accord commun
sur le prix, elles forment le contrat dissimulé (ATF 90 II 297; 98 II 316;
Jaeggi/Gauch, Commentaire zurichois, 1980, n. 152 ad art. 18 CO). La

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conséquence juridique de la fausse indication du prix est que celui-ci
est sans effet. Cela se manifeste quand la vente a été stipulée «en-des-
sus» du prix et que le vendeur ouvre action en paiement du prix 
non convenu, indiqué dans l’acte authentique. Dans ce cas, le défen-
deur dispose de l’exception de dissimulation (Jaeggi/Gauch, n. 153 ad
art. 18 CO).

Autre est la question de savoir si le contrat dissimulé est valable
ou peut être validé. En effet, tous les points objectivement et subjecti-
vement essentiels du contrat de vente d’immeubles, y compris le véri-
table prix de vente, doivent être compris dans l’acte authentique (art.
216 CO; ATF 88 II 160; 90 II 156; 94 II 272). Selon la jurisprudence, l’acte
dissimulé ne respectant pas la forme prescrite entraîne la nullité du
contrat, qui est irrémédiablement dénué d’effets (ATF 116 II 700
consid. 3b; arrêt 4C.225/2001 du 16 novembre 2001). Toutefois, en lieu
et place de la nullité absolue des contrats invalides du point de vue de
la forme, la doctrine dominante admet une invalidité d’un genre diffé-
rent qui aboutit à la guérison du vice de forme par l’exécution du
contrat. La doctrine et la jurisprudence s’accordent sur la nécessité de
limiter la nullité, respectivement l’invalidité, résultant de contrats
affectés d’un vice de forme. Aussi, le Tribunal fédéral refuse-t-il de pren-
dre en considération l’invalidité pour vice de forme et tient-il son invo-
cation pour inadmissible lorsqu’elle viole les règles de la bonne foi et
constitue un abus de droit manifeste au sens de l’art. 2 al. 2 CC. Le juge
doit décider si tel est le cas sur la base de toutes les circonstances du
cas concret, sans être lié par des principes rigides. L’exécution volon-
taire de la vente est un élément particulièrement important (arrêt
4C.225/2001 précité). Elle n’exclut pas nécessairement que l’on
retienne la nullité, mais l’invocation d’un vice de forme sera considé-
rée comme un abus de droit si cette solution s’impose, eu égard à
toutes les autres circonstances de l’affaire. Parmi ces circonstances
figure notamment l’attitude des parties lors de la conclusion du contrat
et ultérieurement (ATF 104 II 99 consid. 3). La doctrine a généralement
pris acte de cette jurisprudence tout en soulignant ses difficultés d’ap-
plication (Baumann, Commentaire zurichois, 1998, n. 279-288 ad art. 2
CC). En revanche, certains auteurs l’ont critiquée sévèrement en raison
de l’insécurité juridique qu’elle engendre et de l’abstraction qu’elle fait
du but de la forme authentique, qui est non seulement de protéger les
parties au contrat, mais également de garantir la sécurité des transac-
tions qui doivent figurer dans un registre. Ainsi, pour Tercier/Ducrest,
si l’on admet que la forme authentique a pour but non seulement de
protéger les parties, mais également de garantir la sécurité des trans-

actions, l’effet préventif serait sans doute plus fort, si l’on acceptait les
conséquences liées à la nullité de l’acte. Les risques que peuvent cou-
rir des tiers seraient pour le reste réduits par l’application de la protec-
tion de l’acquéreur de bonne foi (Tercier/Ducrest, La simulation, FJS
606, p. 17). Selon le Tribunal fédéral, ces critiques ne sont pas dénuées
de fondement, de sorte qu’il convient de se montrer restrictif dans l’ad-
mission de l’abus de droit. 

Pour le surplus, il sied de rappeler que la conclusion d’un contrat
est soumise aux règles générales des art. 1er et 2 CO et que l’interpréta-
tion de cet acte juridique doit être faite conformément à l’art. 18 CO. Il
est donc possible, même pour un contrat fait par acte authentique, que
ce qui a été déclaré ne corresponde pas à la volonté réelle et commune
des parties (ATF 127 III 248 consid. 3c et les réf.).

d) Ces principes posés, il convient en premier lieu de déterminer
si le demandeur a valablement exercé son droit de préemption. 

De la déclaration du 31 août 2007, portant exercice du droit de
préemption, il ressort que X. a clairement affirmé, dans le délai légal, sa
volonté d’exercer son droit découlant de sa qualité de copropriétaire de
la parcelle litigieuse (1er et 2e paragraphes). Dans un second temps, il
s’est déclaré très surpris du prix de vente de la parcelle, correspondant
à 2743 fr. 50 le m2. Selon lui, un tel prix ne pouvait correspondre à la
valeur réelle de l’immeuble. Il a alors proposé un prix de l’ordre de 1000
fr. pour la part de copropriété cédée (3e, 4e et 5e paragraphes). Enfin, il
a invité le notaire à lui communiquer la détermination du vendeur et des
acheteurs à ce sujet (8e paragraphe). La déclaration d’exercer son droit
de préemption et la contestation du prix sont indépendantes l’une de
l’autre. Ainsi, une analyse systématique de son courrier conduit à affir-
mer que le demandeur n’a en rien laissé supposer qu’il entendait condi-
tionner l’exercice de son droit à l’acceptation du prix qu’il offrait pour
l’achat de la parcelle litigieuse. Bien au contraire, sa position affichée
dans les différents courriers qui ont suivi la communication du notaire
du 25 juin 2007, établit que le demandeur a uniquement émis une
réserve quant au prix de vente fixé pour cette part de copropriété et
qu’il a tenté de trouver un arrangement. Or, il ne saurait être exigé du
bénéficiaire du droit qu’il renonce à formuler une telle réserve au risque
de vider son droit de toute portée. On doit en conclure que le deman-
deur a valablement exercé son droit de préemption.

e) X. ayant remis en question le prix de vente de la parcelle liti-
gieuse, il s’agit d’examiner le bien-fondé de cette contestation.

254 RVJ / ZWR 2011

RVJ / ZWR 2011 255

Lors de l’instruction, les parties à l’acte de vente du 13 juin 2007 ont
affirmé que le prix de 20’000 fr. avait été retenu en raison de l’intérêt que
cette quote-part représentait pour l’immeuble n° 2, puisqu’elle permet-
tait aux propriétaires de celui-ci d’intervenir en cas de décision relative
à un changement d’affectation de la parcelle litigieuse. Elles n’ont jamais
eu à l’esprit de convenir d’un prix de vente prohibitif afin de faire obsta-
cle à l’exercice du droit de préemption. Toutefois, on ne saurait donner
crédit à de telles affirmations. En effet, même si pour elles, cet immeuble
pouvait représenter une plus-value pour la parcelle n° 2, le prix qu’elles
ont fixé est exorbitant. Il suffit pour s’en convaincre de se référer au rap-
port d’expertise du 31 janvier 2010; à teneur de celui-ci, la valeur vénale
de la parcelle litigieuse, située en zone d’habitation collective (indice :
0.5), ne devrait pas dépasser 5400 fr. pour un prix de 200 fr./m2 (27 m2 x
200 fr.). Ainsi, le prix arrêté par les parties à l’acte est près de quatorze
fois supérieur à celui du marché. En outre, il faut considérer que la plus-
value qu’apporte la parcelle litigieuse à celle des époux Y. est pour le
moins aléatoire. Selon l’expert, cette parcelle (une fois nettoyée et les
granges mitoyennes restaurées; il s’agit actuellement d’un «dépotoir»)
est «un puits de lumière donnant un éclairage», par la fenêtre de la façade
ouest de la maison des époux Y., au hall d’entrée de celle-là. En ce sens,
elle apporte certes un «plus» à l’immeuble de ces derniers. En revanche,
de l’avis de l’expert, un changement d’affectation de cette parcelle est
peu probable, de sorte que l’affectation actuelle sera très vraisemblable-
ment conservée. Les défendeurs ne bénéficieraient ainsi d’aucun avan-
tage particulier à être copropriétaires de l’immeuble n°1. Quoi qu’il en
soit, même si les époux Y. devaient avoir un intérêt à être copropriétaires
de la parcelle n°1 pour s’opposer à un changement d’affectation de cet
immeuble, cet intérêt ne serait manifestement pas tel que le prix fixé
dans l’acte du 13 juin 2007 corresponde à celui prétendument convenu
entre le vendeur et les époux Y. pour la part de copropriété litigieuse.

Les pourparlers et la conclusion des actes de vente des 5 avril et
13 juin 2007 constituent également un indice qui permet de l’affirmer.
Tant le vendeur que les époux Y. avaient un intérêt évident à suréva-
luer le prix de la parcelle n° 1 pour empêcher l’exercice du droit de
préemption et parfaire leur accord du 5 avril 2007. D’ailleurs, pour eux,
ce mode de faire n’avait aucune incidence financière, étant donné que
le prix de 20’000 fr. était compris dans celui de l’acte de vente précité.
En conséquence, il faut admettre que les parties à l’acte de vente du 13
juin 2007 ont simulé le prix de vente dans le seul but d’empêcher le
demandeur d’exercer son droit de préemption, de sorte que la clause
relative au prix ne saurait lui être opposable.

f) Le prix dans le contrat de vente étant un élément objectivement
essentiel de l’accord des parties (Venturi, Commentaire romand, CO I,
2009, n. 50 ad art. 184 CO), se pose dès lors la question de la nullité de
l’acte du 13 juin 2007 et, plus particulièrement, celle de la validité de
l’acte dissimulé (non doté de la forme authentique).

Dans le cas d’espèce, le comportement des parties à l’acte, qui ont
consciemment violé les règles de forme dans leur propre intérêt pour
empêcher la survenance du droit de préemption, doit être qualifié de
contraire aux règles de la bonne foi. Elles ne pourraient dès lors, sans
commettre un abus de droit, invoquer la nullité de l’accord qu’elles
ont, pour le surplus, parfaitement exécuté. Si l’on devait admettre une
telle solution, cela reviendrait à nier l’existence même de la survenance
du cas de préemption. Dès lors, la nullité de l’acte du 13 juin 2007 ne
saurait être opposée au demandeur au motif qu’il s’agit d’un acte dis-
simulé ne respectant pas les exigences de forme. Bien au contraire, en
sa qualité de préempteur, celui-ci est légitimé à établir que l’une des
conditions fixées avec le tiers acquéreur n’est pas valable, parce que -
notamment - elle a été insérée dans le contrat dans le but de rendre
plus difficile l’exercice de son droit de préemption. Il en découle que le
demandeur, qui a exercé valablement ce droit et doit verser le prix de
vente, est autorisé à invoquer l’exception de simulation qui, en l’es-
pèce, doit être admise.

g) Reste à fixer judiciairement le prix de la part de copropriété 
de la parcelle n° 1, objet du droit de préemption (cf., notamment, 
art. 2 CO).

Dans ce contexte, il faut souligner que le préempteur, après avoir
exercé son droit, ne peut revenir sur sa décision pour le motif qu’il
n’est pas d’accord de payer le prix fixé par l’autorité judiciaire, notam-
ment parce qu’il n’avait pas conscience de l’importance du montant à
verser. L’exercice d’un droit de préemption est irrévocable. Celui qui
l’exerce doit donc supporter les conséquences de sa négligence en
étant condamné à payer un prix d’acquisition plus élevé que celui qu’il
pensait devoir régler (cf. ATC du 5 juin 1990 P. c. C. consid. 4b).

Comme relevé précédemment, l’expert a estimé la valeur (de 
marché; vénale) de la parcelle n°1 à 5400 francs au maximum 
(200 fr./m2 x 27 m2). Les parties n’ayant émis aucune réserve ou obser-
vation à ce sujet, il n’y a pas lieu de s’écarter de cette évaluation. Dès
lors, étant donné que la quote-part litigieuse représente les 81/300e de
la parcelle n°1, son prix est arrêté à 1458 fr.; c’est ce montant que X.
doit verser aux époux Y. (cf. ég. arrêt 5C.2/1990 du 15 janvier 1991

256 RVJ / ZWR 2011

RVJ / ZWR 2011 257

consid. 2). Sur présentation du présent jugement, muni d’une attesta-
tion d’entrée en force, et de la quittance de paiement dudit montant, il
pourra requérir l’inscription de la part de copropriété (81/300e) de la
parcelle n° 1 à son nom.

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