# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8358fb50-d16f-5a99-9136-02ffe89eff44
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-08-14
**Language:** fr
**Title:** Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 14.08.2001 CC.2000.117 (INT.2002.13)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_001_CC-2000-117_2001-08-14.html

## Full Text

A.                                        
Le 26 février
1996, la Société N. SA a conclu avec R. un contrat de bail à ferme (D.3/1).
L’article 1 de ce contrat prévoit que, "aux clauses et conditions
ci-après, la Société N. SA remet à bail à M. R. les restaurants " huit bateaux".
La Société N. SA, avec l’accord de la Ville de NEUCHATEL, sous-loue également
au preneur le local de la cuisine centrale et les dépôts sis […]. A cet effet,
la Société N. SA confie au preneur les installations fixes sises sur lesdits
bateaux, voire dans les locaux annexes, objets de sous-location". La durée
du contrat "est fixée à cinq ans, soit du 1er janvier 1996 au
30 décembre 2000" (art.3 du contrat). L’article 22 du contrat de bail à
ferme a la teneur suivante :

"A l’échéance conventionnelle du bail ou,
prématurément, en raison de circonstances constituant un cas de force majeure
(maladie grave, décès) ou en cas de résiliation anticipée décidée d’un commun
accord, la Société N. SA s’oblige à reprendre ou faire reprendre par le
successeur du preneur, le stock des marchandises clairement inventoriées – pour
autant cependant que ce stock ne dépasse pas les quantités normales – ainsi que
tout le matériel du preneur existant à cette date sur les unités, dans la
cuisine centrale et dans les dépôts, objets de sous-location.

  Le prix du stock de marchandises et du
matériel précité sera fixé par la fiduciaire de la Fédération suisse des
cafetiers, restaurateurs et hôteliers et ne fera pas l’objet de discussion entre
vendeur et acheteur.

  Quant aux frais d’établissement de l’inventaire,
ils seront supportés par moitié par le preneur et son successeur."

B.                                        
Au printemps
1999, R. et la Société N. SA ont convenu de mettre un terme au contrat de bail
à ferme le 31 décembre 1999 déjà. Les 9 et 10 décembre 1999, conformément à
l’article 22 du contrat, Société X. SA a établi trois inventaires :
"mobilier-matériel", "marchandises" et
"machines-matériel". La valeur de ces inventaires s’élevait, respectivement,
à 172'407.50 francs, 11'073.65 francs et 65'650.60 francs.

                        Le
4 avril 2000, suite à diverses interventions des parties, Société X. SA a
apporté des modifications à ces inventaires dont la valeur est passée,
respectivement, à 129'788.50 francs, 15'895.50 francs et 63'317.60 francs. Par
courrier du 14 avril 2000, R. a mis la Société N. SA en demeure de lui verser
un montant de 252'278.60 francs. Le 17 avril 2000, la Société N. SA a demandé à
Société X. SA de fixer à un montant forfaitaire de 80'000 francs la valeur de
l’inventaire "mobilier-matériel". Le 10 mai 2000, elle a versé à R.
un montant de 78'895.50 francs puis, le 13 juin 2000, un montant de 317.60
francs, soit une somme globale de 79'213.10 francs correspondant à la valeur de
la deuxième version des inventaires "marchandises" et
"machines-matériel". R. a accepté ce montant à titre d’acompte.

C.                                        
Par demande du 3 novembre 2000, R. ouvre action contre
la Société N. SA devant les Cours civiles du Tribunal cantonal. Il réclame à la
Société N. SA le paiement d’un montant de 174'102.15 francs, c’est-à-dire la
somme des valeurs de la première version des inventaires (172'407.50 francs, 11'073.65 francs et 65'650.60 francs) – à laquelle
s’ajoute la valeur d’une machine à café (7'562.50 francs) et d’un inventaire
d’eaux minérales (4'921 francs) – après déduction d’un forfait nettoyages de
1'000 francs, de la valeur d’un véhicule exclu des inventaires (7'300 francs)
ainsi que du montant de 79'213.10 francs déjà versé par la Société N. SA. Il
formule les conclusions suivantes :

"1.  Condamner la défenderesse à payer au demandeur la somme de Fr.
174'102.15 plus TVA, plus intérêts à 5 % l’an dès le 11 mai 2000.

  2.  Condamner la défenderesse à payer au demandeur les intérêts à 5 %
l’an sur la somme de Fr. 253'315.25 plus TVA entre le 1er janvier et
le 10 mai 2000.

  3.  Sous suite de frais et dépens."

D.                                        
Par moyen préjudiciel du 26 janvier 2001, la Société
N. SA conclut à l’irrecevabilité de la demande déposée par R., avec suite de
frais et dépens. Elle considère en bref que la cause relève du droit du bail à
ferme et que l’autorité régionale de conciliation de Neuchâtel aurait dès lors
dû être saisie préalablement.

E.                                         
Dans ses observations sur le moyen préjudiciel, R.
soutient que le litige qui l’oppose à la Société N. SA relève du droit de la
vente et que l’autorité régionale de conciliation n’est pas compétente en la
matière. Il conclut au rejet du moyen préjudiciel, avec suite de frais et
dépens.

                        Dans leurs conclusions en cause, les parties développent des
arguments qui seront examinés dans les considérants suivants.

C O N S I D E R
A N T

1.                                         
Aux termes de
l’article 161 al.1 litt.b CPC, sont proposés d’entrée de cause et
cumulativement, avant tout débat au fond, sous peine de péremption, les moyens
qui se rapportent à la citation préalable en conciliation si elle est prévue
par la loi. En matière de bail, l'autorité
judiciaire saisie supplée ce moyen d'office (art.16 al.3 LICO, RSN 224.1).

                        En l’espèce, le moyen
préjudiciel soulevé par la SOCIÉTÉ N. SA est recevable et ressortit à la compétence
de la Cour civile saisie (art.164 CPC).

2.                                         
a) Le bail à
ferme est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder au fermier,
moyennant un fermage, l’usage d’un bien ou d’un droit productif et à lui en
laisser percevoir les fruits ou les produits (art.275 CO). Le contrat portant
sur l’exploitation d’un restaurant et, en particulier, d’un service de
restaurant sur les bateaux d’une compagnie de navigation doit être qualifié de
bail à ferme (ATF 48 II 249, JT 1922 I 472; Engel, Contrats de droit
suisse, 2ème éd., Berne 2000, p.228).

                        La restitution de l’objet du bail à ferme est réglementée aux
articles 299 ss CO. L’article 299 al.1 CO prévoit que, "à la fin du bail,
le fermier doit restituer la chose, avec tous les objets portés à l’inventaire,
dans l’état où ils se trouvent". Si, lors de la délivrance de la chose,
les objets portés à l’inventaire ont été estimés, le fermier doit, à la fin du
bail, les restituer de même espèce et valeur ou en payer la moins-value; il a
droit à une indemnité pour la plus-value provenant de ses impenses et de son
travail (art.299b CO; Engel, p.238). Le remplacement d’éléments de
l’inventaire ne donne pas lieu à indemnité; en revanche, le fermier doit être
indemnisé s’il a complété l’inventaire par des pièces nouvelles (Studer,
Commentaire bâlois, 2ème éd., Bâle 1996, art.299b CO no 3).

                        b)
En l’espèce, les parties ont signé, le 26 février 1996, un contrat de bail à
ferme portant sur le service de restauration des bateaux de la Société N. SA. Selon
l’article 15 al.2 du contrat, le preneur "s’engage à utiliser son propre
matériel qui devra, dans la mesure du possible, pouvoir être mis sous
clé". L’article 22 du contrat prévoit quant à lui que, au terme du bail à
ferme, la Société N. SA s’oblige à reprendre ou faire reprendre par le
successeur du preneur, le stock des marchandises ainsi que tout le matériel du
preneur existant à cette date dans les locaux affermés.

                        Cet article 22 fait
partie intégrante du contrat de bail à ferme. Il est conforme à l’esprit des articles 299 ss CO qui prévoient en particulier
l’obligation du bailleur d’indemniser le fermier pour la plus-value qu’il a
apportée (art.299b al.3 CO). Il se limite à fixer les modalités de la reprise du stock et du matériel qui
constitue clairement une phase de la liquidation d’un bail à ferme. Le cas
d’espèce se distingue donc nettement du cas dans lequel la reprise du seul
stock d’un restaurant fait l’objet d’un nouveau contrat conclu postérieurement
au contrat de bail qui prend fin (RJN 1996 p.50). La reprise du stock et du
matériel est en effet déjà prévue dans le cadre du contrat de bail à ferme du
26 février 1996. Elle s’inscrit dès lors clairement dans le cadre de ce contrat.

                        La
reprise du stock et du matériel de R. par la Société N. SA comporte, il est
vrai, certains éléments qui se rapprochent du contrat de vente. Le contrat de
bail du 26 février 1996 ne doit pas pour autant être qualifié de contrat mixte,
c’est-à-dire de contrat unique comportant des éléments de plusieurs contrats
différents. La reprise du stock et du matériel est une des phases de la
liquidation du contrat de bail à ferme qui est réglementée pour elle-même par
les articles 299 ss CO. Ces dispositions légales sont détaillées et ne se
réfèrent pas au droit de la vente. La reprise du stock et du matériel doit dès
lors être soumise au seul droit du bail à ferme. Le fait que les parties aient
prévu d’adapter le régime légal aux spécificités du cas d’espèce ne suffit pas
à qualifier la reprise de contrat de vente ni, par conséquent, le contrat du 26
février 1996 de contrat mixte comportant des éléments de bail à ferme et de
vente. Le fait que les termes "acheteur" et "vendeur"
figurent une fois à l’article 22 du contrat n’y change rien puisque, pour apprécier
les clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune
intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations
inexactes dont elles ont pu se servir (art.18 CO).

3.                                         
En cas de
litiges découlant du bail à ferme, les dispositions sur le bail à loyer
relatives à la compétence des autorités et à la procédure (art.274 à 274g CO)
sont applicables par analogie (art.301 CO). L’article 274a al.1 litt.b CO
prévoit que les cantons instituent des autorités cantonales, régionales ou
communales de conciliation qui sont chargées, dans toute question relative aux
baux de choses immobilières, de tenter, en cas de litige, d’amener les parties
à un accord. Selon la jurisprudence, toute contestation portant sur des baux
d'habitation et de locaux commerciaux doit faire l'objet d'une tentative de
conciliation préalable (ATF 118 II 307; Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 1997, p.93). L’article 16 al.1 LICO exprime clairement cette obligation : "nul n'est admis à saisir l'autorité judiciaire d'un litige
portant sur un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, s'il n'a introduit
l'instance et comparu devant l'autorité régionale de conciliation".

                        En
l’espèce, la reprise du stock et du matériel de R. par la Société N. SA
s’inscrit dans le cadre d’un contrat de bail à ferme et est soumise au droit du
bail à ferme. Le présent litige doit dès lors préalablement être soumis à
l’autorité régionale de conciliation en application de l’article 16 LICO.

                        Contrairement
à ce que soutient R., la conclusion d'irrecevabilité n’est pas entachée de
formalisme excessif puisque le moyen préjudiciel a été soulevé d’entrée de
cause par la Société N. SA, qu’aucune tentative de conciliation n’a eu lieu
dans le cadre du présent litige et qu’il ne peut jamais être exclu qu’une
conciliation soit tentée avec succès en début de procédure. La présente cause
se distingue donc clairement de celle qui avait donné lieu, le 13 février 2001,
à un arrêt de la Cour de cassation civile (CCC.2000.150) et dans laquelle,
d’une part, le tribunal de district avait tenté en vain la conciliation lors de
sa première audience et où, d’autre part, le moyen se rapportant à la citation
préalable en conciliation n’avait été soulevé qu’au stade des plaidoiries,
étant encore précisé que la valeur litigieuse portait sur la somme de 700
francs.

4.                                         
Au vu de ce
qui précède, le moyen préjudiciel soulevé par la Société N. SA s’avère bien
fondé. La demande déposée par R. doit être déclarée irrecevable.

5.                                         
R., qui
succombe, est condamné aux frais et dépens de la cause (art.152 al.1 CPC).

Par ces motifs,

la Ie Cour civile

1.     
Déclare la demande
irrecevable.

2.     
Met à la charge de R.
les frais de la cause arrêtés à 660 francs et avancés par la requérante au
moyen préjudiciel.

3.     
Condamne R. à payer à
la Société N. SA une indemnité de dépens de 800 francs.

Neuchâtel, le 14 août 2001