# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e6763b9d-c61f-5894-a85b-a3907d567cd2
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-22
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 22.12.2022 3-RV.2021.142
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2021-142_2022-12-22.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2021.142       
P 169 
 

 

 

 

Urteil vom 22. Dezember 2022 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Mazzocco  

Richter Schorno  

Gerichtsschreiber Fäs          

 

 
 

   

Rekurrent 1  A._____ 

 

Rekurrentin 2  B._____ 

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 6. Oktober 2021 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2015 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Kaufvertrag vom 18. März 2015 verkauften A. und B. als Miteigentümer 

je zu ½ ihr Stockwerkeigentum GB Q. Nr. aaa, 4 ½-Zimmerwohnung Nr. 

2.2, mit Nebenraum, sowie ihr Miteigentum an GB Q. Nr. bbb und ccc, zwei 

Autoeinstellplätze, zum Preis von CHF 573'635.00 an E. und F.. 

 

2. 

Mit Verfügung vom 21. Februar 2020 veranlagte die Steuerkommission Q. 

A. und B. für einen im Jahr 2015 erzielten steuerbaren Grundstückgewinn 

von CHF 0.00 bei einer Besitzesdauer von 5 Jahren und einem Steuersatz 

von 32 %. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von 

CHF 573'635.00, ein Erwerbspreis von CHF 510'835.00, Aufwendungen 

von CHF 2'327.00 und ein Grundstückgewinn von CHF 60'473.00 zu 

Grunde. Infolge einer Ersatzbeschaffung von CHF 600'000.00 wurde die 

Besteuerung aufgeschoben. 

 

3. 

Gegen die Verfügung vom 21. Februar 2020 erhob A. mit E-Mail vom 

24. März 2020 (Postaufgabe am 25. März 2020) Einsprache und 

beantragte, es seien der Erneuerungsfonds von CHF 2'476.00 und die se-

parat erworbenen Möbel/Einrichtung von CHF 2'500.00 nicht als "Gewinn" 

zu betrachten und zu besteuern. 

 
4. 

4.1. 

Mit Entscheid vom 14. Oktober 2020 trat die Steuerkommission Q. infolge 

Verspätung der Einsprache und mangels Nachweis von Hinderungs-

gründen sowie wegen fehlender Beschwer nicht auf die Einsprache ein. 

 

4.2. 
Das Spezialverwaltungsgericht hiess einen gegen diesen Entscheid gerich-

teten Rekurs mit Urteil vom 25. März 2021 gut, hob den Einspracheent-

scheid vom 14. Oktober 2020 auf und wies die Angelegenheit zur materiel-

len Beurteilung der Einsprache vom 25. März 2020 an die Steuerkommis-

sion Q. zurück. 

 
5. 
Mit Entscheid vom 6. Oktober 2021 wies die Steuerkommission Q. die 

Einsprache ab. 

 

6. 

Den Einspracheentscheid vom 6. Oktober 2021 (Zustellung am 13. Oktober 

2021) haben A. und B. mit rechtzeitigem Rekurs vom 8. November 2021 

 - 3 - 

 

 

(Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung 

Steuern, weitergezogen. Sie stellen folgende Anträge: 

 

"1.  Der von den Rekurrenten geltend gemachte Saldo des Erneuerungs-

fonds im Wert von CHF 2'476 sei bei der Veranlagung der Grundstücks-

gewinnsteuer 2015 erwerbspreismindernd zu berücksichtigen. 

 

2. Der aufzuschiebende Grundstückgewinn 2015 sei auf CHF 57'997 fest-

zusetzen.  

 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Rekursgeg-

ners." 

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.  

 

7. 

Die Steuerkommission Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die 

Abweisung des Rekurses.  

 

8. 

A. und B. haben keine Replik erstattet. 

 

 

 

 

  

 - 4 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2015. Mass-

gebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 

(StG). 

 

2. 

2.1. 

2.1.1. 

Mit Kaufvertrag vom 18. März 2015 (nachfolgend: Kaufvertrag) verkauften 

die Rekurrenten als Miteigentümer je zu ½ ihr Stockwerkeigentum GB Q. 

Nr.   aaa, 4 ½-Zimmerwohnung Nr. 2.2, mit Nebenraum, sowie ihr 

Miteigentum an GB Q. Nr. bbb und ccc, zwei Autoeinstellplätze, zum Preis 

von CHF 573'635.00 an E. und F.. 

 

2.1.2. 

Ziff. III. ("Kaufpreis") 1. des Kaufvertrags lautet wie folgt: 

 

"Der Kaufpreis beträgt 

- für die 4 ½-Zimmerwohnung Haus F, WHG 2.2 CHF 516'635.00 

(Franken fünfhundertsechzehntausendsechs- 

hundertfünfunddreissig) 

- für die Autoeinstellplätze Nr. ddd und eee total CHF 57'000.00 

(Franken siebenundfünfzigtausend) _______________ 

 

Total-Kaufpreis CHF 573'635.00  

(Franken fünfhundertdreiundsiebzigtausendsechs- 

hundertfünfunddreissig)" 

 

2.1.3. 

Ziff. IV. ("Verschiedene Bestimmungen") 7. ("Erneuerungsfonds") des 

Kaufvertrags hat folgenden Inhalt: 

 

"Alle Rechte der Verkäuferschaft am Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentü-

mergemeinschaft und der Miteigentümergemeinschaft werden der Käuferschaft 

übertragen. Der Erneuerungsfonds ist im Kaufpreis inbegriffen." 

 

2.2. 

Mit Verfügung vom 21. Februar 2020 veranlagte die Steuerkommission Q. 

die Rekurrenten für einen im Jahr 2015 erzielten steuerbaren 

Grundstückgewinn von CHF 0.00 bei einer Besitzesdauer von 5 Jahren und 

einem Steuersatz von 32 %. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusse-

rungserlös von CHF 573'635.00, ein Erwerbspreis von CHF 510'835.00, 

Aufwendungen von CHF 2'327.00 und ein Grundstückgewinn von 

 - 5 - 

 

 

CHF 60'473.00 zu Grunde. Infolge einer Ersatzbeschaffung von 

CHF 600'000.00 wurde die Besteuerung aufgeschoben. 

 

2.3. 

Die Rekurrenten beantragen, dass der Anteil am Erneuerungsfonds per 

31. Juli 2015 von CHF 2'476.00 erwerbspreismindernd (recte: erlösmin-

dernd) zu berücksichtigen und der aufzuschiebende Grundstückgewinn 

2015 auf CHF 57'997.00 festzusetzen seien. Zur Begründung führen sie im 

Rekurs aus, das Steuerobjekt der Grundstückgewinnsteuer sei der Gewinn, 

der aus der Veräusserung eines Grundstückes realisiert werde. Bei der Er-

mittlung der Grundstückgewinnsteuer sei es von zentraler Bedeutung, die 

nichtliegenschaftlichen Werte von den liegenschaftlichen Werten abzu-

grenzen. Erstere dürften von den Kantonen nicht mittels Grundstück-

gewinnsteuer ins Recht gefasst werden. Sofern im öffentlich beurkundeten 

Kaufpreis nichtliegenschaftliche Werte inbegriffen seien, wirke sich dies er-

werbspreis- (und erlösmindernd) aus. Im öffentlich beurkundeten Kaufver-

trag werde in Ziff. IV.7. explizit festgehalten, dass der anteilige Saldo der 

Rekurrenten am Erneuerungsfonds im Kaufpreis inbegriffen sei. Dieses 

Recht am Erneuerungsfonds werde sowohl im Gesetz als auch wortwörtlich 

in der Steuerliteratur als erwerbspreis- (und erlösmindernder) nichtliegen-

schaftlicher Wert definiert. 

 

3. 

3.1. 

Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken 

oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95 

Abs. 1 StG). Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit 

der Eigentum an Grundstücken oder Anteilen an solchen übertragen wird 

(§ 96 Abs. 1 StG). Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Begehren der 

steuerpflichtigen Person aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd 

und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus, 

Eigentumswohnung oder Beteiligung mit Sondernutzungsrecht), soweit der 

dabei erzielte Erlös innert 2 Jahren vor oder 3 Jahren nach der Veräusse-

rung zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft 

in der Schweiz verwendet wird (§ 98 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die 

veräussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG).  

 

3.2. 

Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten 

übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG).  

 

3.3. 

Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 103 StG) und den 

Aufwendungen (§ 104 StG) zusammen. Der Erwerbspreis entspricht dem 

öffentlich beurkundeten Kaufpreis und allen weiteren Leistungen (§ 103 

Abs. 1 erster Teilsatz StG).   

 - 6 - 

 

 

3.4. 

Als Erlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen der erwerben-

den Person (§ 102 Abs. 1 Satz 1 StG). In der Regel bildet der öffentlich 

beurkundete Verkaufspreis den massgebenden Erlös (Kommentar zum 

Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 102 StG N 13). Nicht 

zum Erlös gehören alle Leistungen, die nicht kausal mit der Grundstück-

veräusserung zusammenhängen (Kommentar zum Aargauer Steuer-

gesetz, a.a.O., § 102 StG N 10; Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 

4. Auflage, Zürich 2021, § 220 [des Zürcher Steuergesetzes vom 8. Juni 

1997, ZH StG] N 73 in Verbindung mit § 222 ZH StG N 2). Entschädigun-

gen, die für nichtliegenschaftliche Werte ausgerichtet werden, gehören 

nicht zum Erlös (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 102 

StG N 10) bzw. sofern im öffentlich beurkundeten Kaufpreis nichtliegen-

schaftliche Werte inbegriffen sind, wirkt sich dies erlösmindernd aus (Kom-

mentar zum Zürcher Steuergesetz, a.a.O., § 220 ZH StG N 74 in Verbin-

dung mit § 222 ZH StG N 2). Zu den nichtliegenschaftlichen Werten gehö-

ren z.B. Mobiliar sowie der Anteil am Erneuerungsfonds einer Stockwerkei-

gentümergemeinschaft (Bundesgerichtsurteil vom 27. Januar 2000 

[2P.126/1998] = StR 2000 S. 334; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 

a.a.O., § 102 StG N 10; Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, a.a.O., 

§ 220 ZH StG N 75 in Verbindung mit § 222 ZH StG N 2; M. Zweifel/ 

S. Hunziker/O. Margraf/S. Oesterhelt, Schweizerisches Grundstück-

gewinnsteuerrecht, Zürich 2021, S. 346;  Praxis-Kommentar zum Berner 

Steuergesetz, Muri-Bern 2011, Art. 138 [des Berner Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000] N 5). In der Praxis wird beim Verkauf von Stockwerkeigentum 

der Tatsache des Bestehens eines Erneuerungsfonds und dessen Höhe 

allerdings kaum je Bedeutung zugemessen. Faktisch unterbleibt die Aus-

scheidung dieses Anteils vom Erlös (Kommentar zum Aargauer Steuer-

gesetz, a.a.O., § 102 StG N 10). Grundsätzlich sind für die Bewertung der 

nichtliegenschaftlichen Werte die vertraglichen Vereinbarungen der Par-

teien massgeblich. Ist nur ein Gesamtpreis festgelegt, muss die Preisauf-

teilung für die liegenschaftlichen und nichtliegenschaftlichen Werte durch 

die Steuerbehörde vorgenommen werden (Kommentar zum Aargauer 

Steuergesetz, a.a.O., § 101 StG N 4; M. Zweifel/S. Hunziker/O. Margraf/ 

S. Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, a.a.O., 

S. 346 f.; RGE vom 20. November 2003 [RV.2001.50217]). 

 

4. 

4.1. 

Den Rekurrenten ist insofern zuzustimmen, dass, sofern im öffentlich beur-

kundeten Kaufpreis von CHF 573'635.00 ein Anteil am Erneuerungsfonds 

der Stockwerkeigentümergemeinschaft als nichtliegenschaftlicher Wert in-

begriffen ist, sich dies erlös- bzw. grundstückgewinnmindernd auswirkt.  

  

 - 7 - 

 

 

 

4.2. 

Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden 

wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 des Bundes-

gesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbu-

ches vom 30. März 1911, Obligationenrecht [OR]). Unter den Auslegungs-

mitteln hat der klare Wortlaut den Vorrang, es sei denn, er erweise sich 

aufgrund anderer Vertragsbedingungen, des von den Parteien verfolgten 

Zwecks oder weiterer Umstände als nur scheinbar klar. Den wahren Sinn 

einer Vertragsklausel erschliesst zudem erst der Gesamtzusammenhang, 

in dem sie steht (Bundesgerichtsurteil vom 28. Juli 2017 [5A_924/2016] 

E. 4.3.). 

 

4.3. 

Gemäss dem klaren Wortlaut von Ziff. III.1. des Kaufvertrags setzt sich der 

"Total-Kaufpreis" von CHF 573'635.00 aus CHF 516'635.00 für die 4 ½-

Zimmerwohnung und aus CHF 57'000.00 für die Autoeinstellplätze Nr. ddd 

und eee zusammen (E. 2.1.2.). Bei diesen beiden Positionen handelt es 

sich offensichtlich um liegenschaftliche Werte. Dass mit dem Kaufpreis von 

CHF 573'635.00 auch nichtliegenschaftliche Werte wie der Anteil am Er-

neuerungsfonds entschädigt wurden, lässt sich Ziff. III.1. des Kaufvertrags 

hingegen nicht entnehmen. Der zweite Satz von Ziff. IV.7. des Kaufvertrags 

("Der Erneuerungsfonds ist im Kaufpreis inbegriffen") lässt sich im Gesamt-

zusammenhang bzw. in Verbindung mit Ziff. III.1. des Kaufvertrags und auf-

grund des klaren Wortlauts letzterer Bestimmung nur dahingehend ausle-

gen, dass die Vertragsparteien für den Anteil am Erneuerungsfonds als 

nichtliegenschaftlichen Wert kein zusätzliches Entgelt abmachten bzw. die-

ser für die Höhe des Kaufpreises von CHF 573'635.00 ohne Bedeutung 

war. Dies erscheint angesichts dessen, dass der Anteil am Erneuerungs-

fonds gemäss den Rekurrenten per 31. Juli 2015 nur CHF 2'476.00 betrug 

und bei einem Kaufpreis von über CHF 570'000.00 nicht ins Gewicht fällt, 

auch plausibel. Da sich nur liegenschaftliche Werte, das heisst die 4 ½-

Zimmerwohnung und die zwei Autoeinstellplätze, im Kaufpreis von 

CHF 573'635.00 niederschlugen, wirkt sich der Anteil am Erneuerungs-

fonds – entgegen der Ansicht der Rekurrenten – nicht erlösmindernd aus. 

Der Erlös entspricht somit dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis von 

CHF 573'635.00. 

 

5. 

Da der Erlös CHF 573'635.00 beträgt und weder der Erwerbspreis von 

CHF 510'835.00 noch die Aufwendungen von CHF 2'327.00 noch der Um-

stand, dass eine Ersatzbeschaffung vorliegt, bestritten sind, hat die Vor-

instanz den aufgeschobenen Grundstückgewinn zu Recht mit 

CHF 60'473.00 beziffert. Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet 

und ist abzuweisen.    

  

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6. 

Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re-

kursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenent-

schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). 

 

 

 

  

 - 9 - 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 

einer Staatsgebühr von CHF 300.00, der Kanzleigebühr von CHF 110.00 

und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 510.00, zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Rekurrenten 

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q. 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

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Aarau, 22. Dezember 2022 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Fäs