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**Case Identifier:** 80ef601c-d5e3-5481-9037-45733811a1b1
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2016-09-15
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 15.09.2016 A-3465/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-3465-2015_2016-09-15.pdf

## Full Text

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b u n a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 
    
 

 

 

  

 
 Abteilung I 

A-3465/2015 

 

 
 

  U r t e i l  v o m  1 5 .  S e p t e m b e r  2 0 1 6  

Besetzung 
 Richterin Marianne Ryter (Vorsitz), 

Richter Jürg Steiger, Richter Maurizio Greppi,    

Gerichtsschreiber Ivo Hartmann. 
 

 
 

Parteien 
 A._______,  

Beschwerdeführer 1 und Beschwerdegegner 2 / Enteigneter,  

 
 

 
gegen 

 
 

Swissgrid AG,  

Werkstrasse 12, 5080 Laufenburg,   

vertreten durch Dr. iur. Stefan Schalch, Rechtsanwalt,  

Legis Rechtsanwälte AG, Forchstrasse 2, 8032 Zürich,  

Beschwerdegegnerin 1 und Beschwerdeführerin 2 / Enteig-

nerin,  

 

Eidg. Schätzungskommission Kreis 11,   

c/o Herr Hans Munz, Rechtsanwalt,  

Bahnhofstrasse 8, 8580 Amriswil,   

Vorinstanz.  

 
 

 
 

Gegenstand 
 Enteignung, Einräumung einer Dienstbarkeit,  

Entschädigung. 

A-3465/2015 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

A._______ ist Eigentümer der nebeneinander liegenden Grundstücke 

Nr. [1], Grundfläche: 1020 m2, und Nr. [2], Grundfläche: 2351 m2, beide 

Grundbuch …, in der Gemeinde B. Die beiden Grundstücke werden durch 

eine Strasse (Strassenparzelle Nr. [3]) voneinander getrennt. Die Parzelle 

Nr. [1], auf der sich ein Wohnhaus (Versicherungs-Nr. …) und ein Schopf 

(Versicherungs-Nr. …) befinden, erwarb A._______ im Jahr 1974; das 

Grundstück Nr. [2] mit dem darauf befindlichen Ökonomiegebäude kaufte 

er im Jahr 1989 hinzu. Beide Grundstücke liegen in der 

Landwirtschaftszone. Über das Grundstück Nr. [2] führt die im Jahr 1959 

erstellte Hochspannungsfreileitung (220 kV-Freileitung; nachfolgend: 

Hochspannungsleitung) Töss-Weinfelden/Winkeln-Wittenwil der 

Nordostschweizerischen Kraftwerke Grid AG (nachfolgend: NOK Grid AG 

[Rechtsvorgängerin der heutigen Swissgrid AG]). Süd-westlich der beiden 

Grundstücke, ca. 17 m von der westlichen Grenze des Grundstücks Nr. [2] 

bzw. rund 140 m vom Wohnhaus entfernt, befindet sich der T-Mast Nr. … 

der Hochspannungsleitung. Der geringste Abstand der 

Hochspannungsleitung zum Wohnhaus beläuft sich auf rund 35 m.  

B.  

Im Jahr 1992 schloss die NOK Grid AG mit A._______ einen 

Dienstbarkeitsvertrag ab, welcher die Überleitung der Hochspannungs-

leitung zu Lasten des Grundstücks Nr. [2] gestattete. Sie vereinbarten, 

dass die Dienstbarkeit bis zum Ablauf des beim Bau der Hochspannungs-

leitung am 4. Februar 1959 abgeschlossenen Dienstbarkeitsvertrags, d.h. 

bis zum 4. Februar 2009, gelte.  

C.  

Da nach Ablauf der Vertragsdauer keine gütliche Einigung über einen 

freihändigen Erwerb der Durchleitungsrechte erzielt werden konnte, 

beantragte die NOK Grid AG (nachfolgend: Enteignerin) am 11. September 

2009 beim Präsidenten der Eidgenössischen Schätzungskommission, 

Kreis 11 (ESchK 11), die Einleitung des abgekürzten Enteignungsver-

fahrens.  

D.  

Mit Entscheid vom 21. Dezember 2011 sprach die ESchK 11 der 

Enteignerin das Recht zum Betrieb und Fortbestand der Hochspannungs-

leitung auf der Parzelle Nr. [2] vom 5. Februar 2009 bis 4. Februar 2059 zu 

gegen Bezahlung einer Enteignungsentschädigung in der Höhe von 

A-3465/2015 

Seite 3 

Fr. 1'309.50 (bestehend aus einer Entschädigung von Fr. 1'131.20 zu-

züglich Zins von 5% für die Jahre 2009 bis 2011 in der Höhe von Fr. 178.30; 

vgl. Erwägung 8c und 8d sowie Dispositiv-Ziff. 1) zu Gunsten von 

A._______ (nachfolgend: Enteigneter). 

E.  

Die dagegen vom Enteigneten erhobene Beschwerde hiess das Bundes-

verwaltungsgericht mit Urteil vom 27. Februar 2013 teilweise gut (Ver-

fahren A-602/2012). Es setzte die Enteignungsentschädigung für das 

Recht zum Betrieb und Fortbestand der Hochspannungsleitung auf der 

Parzelle Nr. [2] auf Fr. 1'131.20 zuzüglich Zins von 5% seit dem 5. Februar 

2009 fest. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat 

(Dispositiv-Ziff. 1). Namentlich lehnte es einen Entschädigungsanspruch 

des Enteigneten aufgrund des geltend gemachten Minderwerts des 

Wohnhauses auf der Parzelle Nr. [1] ab. 

F.  

Dieses Urteil focht der Enteignete am 18. April 2013 beim Bundesgericht 

an (Verfahren 1C_356/2013) und beantragte unter anderem, dessen 

Dispositiv-Ziffer 1 sei insoweit aufzuheben, als ihm für den Minderwert der 

Parzelle Nr. [1] eine Entschädigung von Fr. 167'700.–, zuzüglich Zins zu 

bezahlen sei; eventuell sei die Sache zur Bemessung der Entschädigung 

an die ESchK 11 zurückzuweisen.  

G.   

Mit Urteil vom 5. März 2014 hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, 

soweit es darauf eintrat. Es hob Dispositiv-Ziff. 1 des angefochtenen Urteils 

auf, soweit dieses die Beschwerde des Enteigneten abgewiesen hatte, und 

wies die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an 

die ESchK 11 zurück.  

H.  

Am 27. November 2014 beantragte der Enteignete vor der ESchK 11, er 

sei mit Fr. 205'000.– zuzüglich gesetzlichem Zins per 5. Februar 2009 zu 

entschädigen. Diesen Betrag erhöhte er mit Eingabe vom 25. Februar 

2015 auf Fr. 214'000.– zuzüglich Zins.  

I.  

In der Folge verpflichtete die ESchK 11 mit Entscheid vom 16. März 2015 

die Enteignerin, dem Enteigneten einmalig Fr. 95'500.– zuzüglich 5% Zins 

seit 4. Februar 2009 für den Minderwert der Parzelle Nr. [1] zu bezahlen. 

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Seite 4 

Zugleich verpflichtete sie die Enteignerin den Enteigneten mit Fr. 12'583.90 

(Parteientschädigung und Auslagen für ein Privatgutachten) zu ent-

schädigen.  

J.  

Gegen diesen Entscheid erhebt der Enteignete (Beschwerdeführer 1 und 

Beschwerdegegner 2; nachfolgend: Enteigneter) am 29. Mai 2015 Be-

schwerde beim Bundesverwaltungsgericht und beantragt die Aufhebung 

von dessen Dispositiv-Ziff. 1 sowie die Festsetzung der Enteignungs-

entschädigung für den Minderwert der Parzelle Nr. [1] auf Fr. 214'000.– 

zuzüglich 5% Zins seit dem 4 Februar 2009. Eventuell beantragt er die 

Einholung eines gerichtlichen Gutachtens.  

K.  

Daraufhin erhebt die Enteignerin (Beschwerdegegnerin 1 und Beschwer-

deführerin 2; nachfolgend: Enteignerin) am 12. Juni 2015 Anschluss-

beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht und beantragt, dass die 

Ziff. 1 und 5 des Dispositivs aufzuheben und die einmalige Minder-

wertsentschädigung für die Parzelle Nr. [1] auf maximal Fr. 31'565.– ohne 

Zins festzusetzen sei; eventuell sei das Verfahren zur neuen Entscheidung 

in diesem Punkt an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem sei die 

Parteientschädigung des Enteigneten für den zweiten Rechtsgang vor der 

ESchK 11 auf Fr. 7'286.– (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) 

festzusetzen.  

L.  

Mit Vernehmlassungen vom 8. und 29. Juni 2015 beantragt die ESchK 11 

(nachfolgend: Vorinstanz) die Abweisung der Beschwerde sowie der 

Anschlussbeschwerde.  

M.  

Am 14. August 2015 reicht die Enteignerin die Beschwerdeantwort ein und 

beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, sowei darauf einzutreten sei.  

N.  

Der Enteignete verlangt mit der Anschlussbeschwerdeantwort vom 

17. August 2015 die Abweisung der Anschlussbeschwerde. 

O.  

Am 19. Oktober 2015 führte das Bundesverwaltungsgericht einen 

Augenschein vor Ort durch.  

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Seite 5 

P.  

In den Schlussbemerkungen des Enteigneten vom 24. November 2015 

und den Schlussbemerkungen der Enteignerin vom 14. Dezember 2015 

halten beide an ihren Anträgen fest. 

Q.  

Auf die weiteren Vorbringen und die sich in den Akten befindlichen 

Schriftstücke wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen.  

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Entscheide der Eidgenössischen Schätzungskommissionen unterlie-

gen der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht (Art. 77 Abs. 1 des 

Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung [EntG, SR 711]). 

Dieses ist demnach zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde sachlich 

zuständig. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach dem Verwaltungs-

gerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das Enteig-

nungsgesetz nichts anderes bestimmt (vgl. Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG 

verweist in Art. 37 seinerseits ergänzend auf die Regeln des Verwaltungs-

verfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). 

1.2 Die Beschwerdelegitimation richtet sich nach Art. 78 Abs. 1 EntG. Die-

ser Bestimmung zufolge sind in jedem Fall die Hauptparteien, d.h. die In-

haber der enteigneten Rechte zur Beschwerdeführung befugt. Im Übrigen 

gelten die allgemeinen Voraussetzungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wo-

nach zur Beschwerde berechtigt ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teil-

genommen hat (Bst. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders 

berührt ist (Bst. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 

oder Änderung hat (Bst. c; vgl. statt vieler: Urteil des BVGer A-4873/2014 

vom 21. Oktober 2015 E. 1.2 mit weiteren Hinweisen). 

Der Enteignete ist Eigentümer des Grundstücks Nr. [1], welches durch die 

Beeinträchtigung des Grundstücks Nr. [2] eine Werteinbusse erleidet (vgl. 

Urteil des BGer 1C_356/2013 vom 5. März 2014 E. 2.5.2). Er ist damit als 

Hauptpartei im Sinne von Art. 78 Abs. 1 EntG zu qualifizieren. Sodann ist 

er Adressat des angefochtenen Entscheides, mit dem ihm eine tiefere Ent-

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Seite 6 

schädigung zugesprochen wurde, als er beantragt hat. Folglich ist er for-

mell wie materiell beschwert und damit ohne Weiteres zur Beschwerde le-

gitimiert. 

1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde des Enteigne-

ten vom 29. Mai 2015 ist einzutreten (Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 

VwVG). 

2.  

Die Enteignerin reichte am 12. Juni 2015 eine Anschlussbeschwerde ein.  

2.1 Gemäss Art. 78 Abs. 2 EntG kann die Gegenpartei innert zehn Tagen 

nach Empfang der Mitteilung von der Beschwerde beim Bundesverwal-

tungsgericht den Anschluss erklären und dabei selbständige Anträge stel-

len. Diese Anschlussbeschwerde ist der zivilprozessualen Anschlussberu-

fung nachgebildet. Sie ermöglicht es derjenigen Partei, die selber keine 

Beschwerde erhoben hat, sich den Anträgen des Hauptbeschwerdeführers 

nicht nur zu widersetzen, sondern eine Abänderung des angefochtenen 

Entscheids zu ihren Gunsten zu beantragen (vgl. dazu HEINZ HESS/HEIN-

RICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, Art. 78 

Rz. 6). Falls sich die Hauptbeschwerde gegen die Enteignungsentschädi-

gung richtet, ist es der Gegenpartei zudem zuzugestehen, in ihrer An-

schlussbeschwerde die Höhe der Parteientschädigung anzufechten (Ur-

teile des BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2014 E. 2.1 und A-6819/2013 

vom 30. Juli 2014 E. 2). 

2.2 Die Enteignerin beantragt in ihrer Anschlussbeschwerde sinngemäss, 

Dispositiv-Ziff. 1 sei aufzuheben und für die Wohnhausparzelle sei die ein-

malige Minderwertentschädigung auf maximal Fr. 31'565.– ohne Zins fest-

zusetzen (Begehren 1); eventuell sei das Verfahren an die Vorinstanz zu 

neuer Entscheidung zurückzuweisen (Begehren 2). Zudem sei Ziff. 5 des 

vorinstanzlichen Entscheides aufzuheben und die Parteientschädigung 

das vorinstanzliche Verfahren im zweiten Rechtsgang zu Gunsten des Ent-

eigneten sei auf Fr. 7'286.– (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) festzuset-

zen (Begehren 3).  

2.3 Die Begehren 1 und 2 der Anschlussbeschwerde sind ohne Weiteres 

zulässig, richten sie sich doch gegen die Höhe der zugesprochenen Ent-

eignungsentschädigung und bezwecken die Änderung des angefochtenen 

Entscheids zu Gunsten der Enteignerin. Da der Enteignete in seiner Be-

schwerde die Enteignungsentschädigung anficht, kann die Enteignerin im 

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Seite 7 

Rahmen ihrer Anschlussbeschwerde zudem eine Reduktion der Parteient-

schädigung verlangen. Entsprechend ist auch das Begehren 3 zulässig.  

2.4 Zusammengefasst ist auf die frist- und formgerecht eingereichte An-

schlussbeschwerde ebenfalls einzutreten.   

3.  

Das Bundesgericht erwog in seinem Entscheid (1C_356/2013), dass das 

Grundstück Nr. [2] dem Grundstück Nr. [1] (nachfolgend auch Wohn-

hausparzelle) als Schutzschild diene. Durch die zwangsweise Erneuerung 

des Überleitungsrechts für die Hochspannungsleitung auf dem Grundstück 

Nr. [2] (nachfolgend auch Schutzschildparzelle) büsse das Wohnhaus auf 

der Parzelle Nr. [1] zufolge der geringen Entfernung zur Hochspannungs-

leitung und den von ihr ausgehenden Immissionen an Wert ein. Insgesamt 

erachtet das Bundesgericht die Anspruchsgrundlage (sog. Schutzschild-

theorie) für eine Minderwertsentschädigung gemäss Art. 19 Bst. b EntG 

damit als erfüllt und wies die Angelegenheit zur Festsetzung der Höhe der 

Entschädigung an die Vorinstanz zurück (Urteil 1C_356/2013 E. 2.5.2).  

Die Behörde, an die zurückgewiesen wird, die Parteien und auch das mit 

der Sache nochmals befasste Gericht selbst, sind an die Erwägungen im 

Rückweisungsentscheid gebunden (BGE 133 III 201 E. 4.2; Urteil des 

BVGer A-3008/2015 vom 6. November 2015 E. 1.6.2; ULRICH MEYER/JO-

HANNA DORMANN, in: Niggli et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesge-

richtsgesetz, 2. Aufl. 2011, Art. 107 N. 18). Damit haben die Anspruchsvo-

raussetzungen für eine Minderwertsentschädigung für die Wohnhauspar-

zelle nach Art. 19 Bst. b EntG als erfüllt zu gelten. Entsprechend ist im 

zweiten Rechtsgang einzig über die Frage der Höhe der Enteignungsent-

schädigung zu befinden.  

4.  

Das Bundesverwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid 

auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger 

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der 

Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49 

VwVG).  

Es hat aber seine angestammte Rolle als richterliche Behörde zu respek-

tieren und nicht sein eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Vorinstanz 

zu setzen. Ein Ermessensspielraum der Vorinstanz ist zu respektieren 

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(BGE 129 II 331 E. 3.2). Es übt daher Zurückhaltung und greift in Gewich-

tungsfragen nicht leichthin in den Spielraum der Vorinstanz ein, wenn sich 

diese durch besonderen Sachverstand auszeichnet und wenn sie über ei-

nen gewissen Handlungsspielraum verfügen muss. So ist der Vorinstanz 

insbesondere die Wahl zwischen mehreren angemessenen Lösungen zu 

überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Soweit es um die Beurteilung von ausge-

sprochenen Spezialfragen geht, in denen die Vorinstanz über ein beson-

deres Fachwissen verfügt, weicht es nicht ohne Not von deren Auffassung 

ab. Das Bundesverwaltungsgericht hebt einen Ermessensentscheid des-

halb nur dann auf, wenn die Vorinstanz von dem ihr zustehenden Ermes-

sen einen falschen Gebrauch gemacht hat, indem sie grundlos von in 

Rechtsprechung und Lehre anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, 

sachfremde Gesichtspunkte berücksichtigt hat, rechtserhebliche Um-

stände unberücksichtigt liess oder sich das Ergebnis als offensichtlich un-

billig, als in stossender Weise ungerecht erweist (vgl. zum Ganzen: BGE 

135 II 296 E. 4.4.3, BGE 133 II 35 E. 3, BGE 130 II 449 E. 4.1; BVGE 

2010/19 E. 4.2; Urteile des BVGer A-4751/2011 vom 21. Juni 2012 E. 7 

und A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 11; ULRICH HÄFELIN/GEORG 

MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, 

Rz. 473 ff.; MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz 2.154 und 2.163). Im 

vorliegenden Fall bedeutet dies namentlich, dass das Bundesverwaltungs-

gericht überprüft, ob die Vorinstanz eine mögliche, rechtlich zulässige Lö-

sung getroffen hat, sich bei Wahl der Schätzungsmethode von nachvoll-

ziehbaren Überlegungen leiten liess, die erheblichen Argumente berück-

sichtigt hat und die gewählten Schätzungsmethoden zu sachgerechten Er-

gebnissen führen. Hat die Vorinstanz ihr Ermessen bei der Ermittlung des 

Minderwertes korrekt ausgeübt, ist das Ergebnis weder zu korrigieren noch 

darf von der vorinstanzlichen Schätzungs- bzw. Berechnungsmethode ab-

gewichen werden.  

5.  

5.1 Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. 

Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Festset-

zung der Enteignungsentschädigung sind gemäss Art. 19 EntG alle Nach-

teile zu berücksichtigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Be-

schränkung seiner Rechte erwachsen. Gelangt die sog. Schutzschildtheo-

rie zur Anwendung, finden bei der Beurteilung der Entschädigungsansprü-

che nicht die Regeln über die Enteignung von Nachbarrechten, sondern in 

erster Linie die gesetzlichen Vorschriften über die Teilexpropriation nach 

Art. 19 Bst. b EntG Anwendung (vgl. A-602/2012 E. 5.5.1). Danach ist bei 

http://links.weblaw.ch/BGE-135-II-296
http://links.weblaw.ch/BGE-133-II-35
http://links.weblaw.ch/BGE-130-II-449
http://links.weblaw.ch/BVGE-2010/19
http://links.weblaw.ch/BVGE-2010/19

A-3465/2015 

Seite 9 

wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken, bei welchen – wie vor-

liegend – nur ein Teil in Anspruch genommen wird, der Betrag zu vergüten, 

um den der Verkehrswert des verbleibenden Teils sich vermindert. Zu ver-

güten ist dem Enteigneten gemäss Art. 22 Abs. 2 EntG insbesondere auch 

der bloss faktische Nachteil, "der aus dem Entzug oder der Beeinträchti-

gung solcher den Verkehrswert beeinflussender Eigenschaften entsteht, 

die ohne die Enteignung aller Voraussicht nach dem verbleibenden Teil er-

halten geblieben wären". Im Falle einer Teilenteignung berechnet sich die 

Entschädigung in der Regel nach der sog. Differenzmethode. Diese be-

steht darin, dass der Verkehrswert der Liegenschaft vor der Enteignung mit 

jenem des Restgrundstücks nach der Enteignung verglichen und die Diffe-

renz als der durch die Enteignung bewirkte und zu entschädigende Min-

derwert betrachtet wird (vgl. bereits BGE 93 I 554 E. 4, BGE 122 II 337 

[=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c, BGE 129 II 420 [=Pra. 2005 Nr. 38] E. 3.1.1; PE-

TER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 6. Aufl. 2016, 

S. 664 f., FRANZ KESSLER COENDET, in: Fachhandbuch Verwaltungsrecht, 

2015, Rz. 26.127, HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 187 ff.). Gemäss 

Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Festsetzung der Entschädigung der Ver-

kehrswert des abgetretenen Grundstücks im Zeitpunkt der Einigungsver-

handlung massgebend. Dieser Zeitpunkt ist massgebend für die Frage, 

welche rechtliche und welche tatsächliche Situation der Bewertung des 

enteigneten Grundstücks zugrunde zu legen ist (BGE 112 Ib 531 E. 3; vgl. 

auch BGE 129 II 470 E. 5 und BGE 134 II 49 E 13.1). Nach der Rechtspre-

chung des Bundesverwaltungsgericht ist auch für den vorliegenden Fall 

der Minderwertsentschädigung gemäss Art. 19 Bst. b EntG, auf den Zeit-

punkt der Einigungsverhandlung und nicht jenen der Schätzungsverhand-

lung abzustellen, selbst wenn Art. 19bis Abs. 1 EntG nur auf die Verkehrs-

wertentschädigung gemäss Art. 19 Bst. a EntG verweist (Urteil des BVGer 

A-5570/2009 vom 24. März 2010 E. 6.8 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch 

KESSLER COENDET, a.a.O., Rz. 26.127). 

5.2 Die Vorinstanz ermittelte die Enteignungsentschädigung – nachdem 

sie die Anwendung der Additions- und der Durchschnittsmethode verwor-

fen hatte – zu Recht nach der Differenzmethode. In der Folge legte sie den 

massgeblichen Zeitpunkt für die Festsetzung der Minderwertsentschädi-

gung jedoch nicht fest, da sich die für den Verkehrswert relevanten Fakto-

ren im Zeitraum zwischen der Einigungs- und Schätzungsverhandlung 

nicht verändert hätten. Die von der Vorinstanz angeführte Begründung ist 

plausibel sowie die Schlussfolgerung nachvollziehbar; im Übrigen ist sie 

auch im Beschwerdeverfahren unwidersprochen geblieben. Demnach be-

stand für die Vorinstanz keine Notwendigkeit, den massgeblichen Zeitpunkt 

A-3465/2015 

Seite 10 

festzulegen (vgl. auch HÄNNI, a.a.O., S. 671). Ohnehin sind die Verhält-

nisse im vorliegenden Fall besonders gelagert. Denn die Errichtung der 

Dienstbarkeit per 5. Februar 2009 führte zu einer unmittelbaren Beein-

trächtigung der Schutzschildparzelle und verminderte infolgedessen um-

gehend den Wert der Wohnhausparzelle. Folglich wäre es nicht sachge-

recht, wenn für die Bemessung der Minderwertsentschädigung auf die tat-

sächlichen und rechtlichen Verhältnisse im (späteren) Zeitpunkt der Eini-

gungsverhandlung abgestellt würde, wie dies üblicherweise bei Teilenteig-

nungen der Fall ist. Vielmehr ist analog zu den Konstellationen, in denen 

nachbarliche Abwehrrechte enteignet werden (vgl. im Zusammenhang mit 

Fluglärm: BGE 134 II 49 E. 13.1, wo es in Abweichung von Art. 19bis Abs. 1 

EntG einen einheitlichen Bewertungsstichtag festzusetzen galt; vgl. auch 

KESSLER COENDET, a.a.O., Rz. 26.131), auf den Zeitpunkt abzustellen, in 

dem der Enteigner auf die Dienstbarkeitsberechtigung greift. Damit gilt vor-

liegend der 5. Februar 2009 als massgeblicher Stichtag. Zwar ermittelte 

das im Recht liegende Gutachten der Thurgauer Kantonalbank vom 

19. Oktober 2009 (nachfolgend: Gutachten TKB) den Verkehrswert der 

Wohnliegenschaft per 15. Oktober 2009. Wie die Vorinstanz ausführte, ha-

ben sich die wertbestimmenden Faktoren im relevanten Zeitraum kaum 

verändert. Demnach kann für die Verkehrswertberechnung per 5. Februar 

2009 ohne Weiteres auf das Gutachten TKB abgestellt werden kann, zumal 

die beiden Bewertungsstichtage nur rund 9 Monate auseinanderliegen. 

Ebenso kann das zweite im Recht liegende Gutachten der Expertin Weber 

der Swiss Valuation Group vom 26. November 2014 (Nachtrag 23. Februar 

2015; nachfolgend: Gutachten Weber) herangezogen werden, welches 

den Verkehrswert bzw. Minderwert korrekt per 5. Februar 2009 ermittelte. 

5.3 Die Vorinstanz folgte für die Berechnung des Verkehrswertes im belas-

teten und unbelasteten Zustand der Wohnhausparzelle der sog. Misch-

wertmethode. Danach berechnet sich der Verkehrswert aus dem Ertrags- 

und dem Realwert, wobei diese Grössen jeweils zu gewichten sind. Für die 

Berechnungen zog sie unter anderem das Gutachten TKB heran, welches 

sie teilweise anpasste. Sie ermittelte dabei je den Verkehrswert des belas-

teten und unbelasteten Grundstücks und unterzog die Ergebnisse letztlich 

einer Plausibilitätskontrolle anhand des Gutachtens Weber. 

5.4 Das Enteignungsgesetz schreibt nicht vor, nach welcher Schätzungs-

methode der Verkehrswert zu bestimmen ist. Je nach Enteignungsobjekt 

eignen sich verschiedene Methoden, wie zum Beispiel die Real- oder Er-

tragswertmethode, welche zudem im Rahmen der Mischwertmethode 

kombiniert werden können (vgl. zur Zulässigkeit der Mischwertmethode bei 

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Seite 11 

Mietobjekten oder Liegenschaften mit unterschiedlicher Nutzung: BGE 134 

II 49 E. 15.1 mit weiteren Hinweisen; vgl. MARTINA FIERZ, Der Verkehrswert 

von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, 2001, S. 158, wonach der Ver-

kehrswert bei überbauten Liegenschaften untern anderem mit der 

Mischwertmethode ermittelt wird). Ferner können verschiedenen Metho-

den zur gegenseitigen Plausibilisierung herangezogen werden. Wesentlich 

ist dabei, dass die Schätzungskommission ihr Ergebnis jeweils nachvoll-

ziehbar begründet und dieses insgesamt als sachlich haltbar erscheint (vgl. 

KESSLER COENDET, a.a.O., Rz. 26.157 ff.).  

Im konkreten Fall erscheint die Wahl der Mischwertmethode als sachge-

recht und hat denn auch seitens der Parteien zu keinen Bemerkungen An-

lass gegeben. Deren Kritik bezieht sich vielmehr auf die konkret durchge-

führten Berechnungen, den dabei getroffenen Annahmen und die verwen-

deten Werte bzw. Gewichtungen. Diese Einwände sind im Folgenden zu 

prüfen. Dabei ist zunächst auf den Beweiswert der von der Vorinstanz her-

angezogenen Parteigutachten einzugehen (E. 6). Anschliessend sind die 

beiden angewendeten Schätzungsmethoden und deren Ergebnisse für 

den unbelasteten (E. 7) und belasteten Zustand (E. 8) zu beurteilen. So-

dann ist das Gutachten Weber näher zu betrachten und dessen Verläss-

lichkeit zu beurteilen (E. 10). Ferner hat sich der Entscheid mit den Ein-

wänden zur relativen Höhe der Minderwertsentschädigung im Vergleich 

zum Verkehrswert, zur geltend gemachten Überentschädigung sowie zur 

Frage der zeitlichen Befristung der Beeinträchtigung auseinanderzusetzen 

(E. 11 und E. 12). Schliesslich ist zu entscheiden, ob die Enteignungsent-

schädigung zu verzinsen ist (E. 15) und Parteigutachten des erstinstanzli-

chen Verfahrens zu entschädigen sind (E. 16). 

6.   

6.1 Die Enteignerin kritisiert, die Vorinstanz habe auf das Gutachten Weber 

abgestellt, als ob es sich um ein gerichtliches Gutachten handeln würde. 

Sie habe das Gutachten nicht nur zur Plausibilisierung ihrer Ergebnisse 

herangezogen, sondern dieses zum Ausgangspunkt ihres Entscheides ge-

nommen. Da sich die Enteignerin im Übrigen nicht zur Gutachterin Weber 

habe äussern können, sei zudem ihr Anspruch auf rechtliches Gehör ver-

letzt worden. Insgesamt sei dieses Vorgehen unzulässig und es dürfe nicht 

auf das Gutachten Weber abgestellt werden.  

Demgegenüber erachtet der Enteignete die Bewertungen im Gutachten 

TKB als fehlerhaft, weshalb dieses eine untaugliche Bewertungsgrundlage 

A-3465/2015 

Seite 12 

darstelle und nicht habe berücksichtigt werden dürfen. Vielmehr sei einzig 

auf das Gutachten Weber abzustellen. 

6.2 Für das gesamte Verwaltungs- und Beschwerdeverfahren gilt der 

Grundsatz der freien Beweiswürdigung (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 40 des 

Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess 

[BZP, SR 273]). Danach haben die Bundesbehörden und Bundesgerichte 

die Beweise frei, ohne Bindung an förmliche Beweisregeln, sowie umfas-

send und pflichtgemäss zu würdigen. Für das Beschwerdeverfahren be-

deutet dies, dass der Richter alle Beweismittel, unabhängig davon, von 

wem sie stammen, objektiv zu prüfen hat. Expertisen, die von einer Partei 

eingeholt und in das Verfahren als Beweismittel eingebracht werden (Par-

tei- oder Privatgutachten), darf der Beweiswert nicht schon deshalb abge-

sprochen werden, weil sie von einer Partei stammen (BGE 137 II 266 E. 3.2 

und BGE 125 V 351 E. 3; BERNHARD WALDMANN/PHILIPPE WEISSENBER-

GER, in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar zum Bun-

desgesetz über das Verwaltungsverfahren, 2016 [nachfolgend: Praxiskom-

mentar VwVG], Art. 19 N 14–16). Zwar haben derartige Gutachten nicht 

denselben Beweiswert wie ein behördlich angeordnetes Gutachten 

(BVGE 2013/9 E. 3.8.1; Urteil des BVGer A-5361/2013 vom 17. Dezember 

2015 E. 1.6; MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 3.147); dennoch 

sind sie in die Beweiswürdigung einzubeziehen, sofern sie als schlüssig 

erscheinen, nachvollziehbar begründet sowie in sich widerspruchsfrei sind 

und keine Indizien gegen ihre Zuverlässigkeit bestehen (BGE 125 V 351 

E. 3b ee; WALDMANN/WEISSENBERGER, in: Praxiskommentar VwVG, Art. 19 

N 16). 

6.3 Die vorliegend strittigen Gutachten (Gutachten TKB und Gutachten 

Weber) stellen Parteigutachten dar. Allein aus diesem Grund kann dem 

Gutachten Weber entgegen der Ansicht der Enteignerin indes nicht jeder 

Beweiswert abgesprochen werden. Vielmehr ist es in die Beweiswürdigung 

miteinzubeziehen, sofern die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. Das-

selbe gilt für das vom Enteigneten ins Recht gelegte Gutachten TKB, auch 

wenn er dessen Tauglichkeit nun bestreitet. Deshalb ist im Folgenden je-

weils zu prüfen, ob die einzelnen Gutachten schlüssig und nachvollziehbar 

begründet sind und keine Widersprüche aufweisen. Ist dies der Fall, 

musste sich die Vorinstanz mit diesen Gutachten auseinandersetzen, ohne 

dass sie diesen jedoch zwingend zu folgen brauchte. Denn die Vorinstanz 

verfügt als Spezialfachgericht über besondere Fachkenntnisse (vgl. oben 

E. 4; Art. 47 der Verordnung über das Verfahren vor den eidgenössischen 

Schätzungskommissionen vom 13. Februar 2013 [SR 711.1; nachfolgend: 

http://links.weblaw.ch/BGE-125-V-351

A-3465/2015 

Seite 13 

VV-ESchK]; HÄNNI, a.a.O., S. 601; KESSLER COENDET, a.a.O., Rz. 26.76) 

und kann deshalb im Zuge ihrer Beweiswürdigung, sofern sie dies hinrei-

chend begründet, auch von Parteiexpertisen abweichen. Schliesslich trifft 

die gerügte Verletzung des rechtlichen Gehörs der Enteignerin nicht zu, da 

vorliegend kein gerichtliches Gutachten eingeholt wurde und sie deshalb 

nicht vorgängig zur Gutachterin Weber hätte angehört werden müssen. 

7.  

7.1 Die Vorinstanz ermittelte den Verkehrswert der unbelasteten Liegen-

schaft wie folgt: Als Ausgangspunkt ihrer Berechnungen zog sie das Gut-

achten TKB heran. Dieses Gutachten erachtete sie als taugliche Grund-

lage, da es die Hochspannungsleitung in den Bewertungen nicht berück-

sichtige. Die darin enthaltene Berechnung des Realwertes passte sie je-

doch an, indem sie für die Wertermittlung des Wohnhauses den Kubikme-

terpreis um 10.3% auf Fr. 678.40 erhöhte, da der Wert von Fr. 614.80 im 

Gutachten angesichts der kleinen Wohnfläche zu tief erscheine. Sämtliche 

weiteren Bewertungen betreffend der Remise und der Umgebung über-

nahm sie ohne weitere Anpassung. Ebenso erachtete sie die in der Bewer-

tung ausgewiesene technische Entwertung von 28% aufgrund der beschei-

denen Bausubstanz des Hauses und des aufgeschobenen Unterhalts als 

angemessen und nachvollziehbar. Insgesamt ermittelte sie einen Sub-

stanzwert in der Höhe von Fr. 523'850 bzw. Fr. 525'000.– (gerundet). Be-

züglich der Ertragswertschätzung übernahm sie ebenfalls die Werte aus 

dem Gutachten TKB, brachte aber die aufgrund des neu ermittelten Sub-

stanzwertes höhere technische Entwertung (neu: Fr. 155'088.–) in Abzug. 

Daraus resultierte ein Ertragswert von Fr. 426'134.–. In Anwendung der 

Mischwertmethode gewichtete sie den Ertragswert einfach und den Real-

wert doppelt und errechnete einen gemittelten Verkehrswert von 

Fr. 495'000.– (gerundet).  

7.2 Der Enteignete bringt vor, dass das Gutachten TKB eine untaugliche 

Grundlage darstelle. Es handle sich um eine unrealistisch tiefe Bankschät-

zung. Dies zeige sich bereits anhand des Landwertes, da das Gutach-

ten TKB lediglich einen relativen Landwert von Fr. 144.16 pro Quadratme-

ter veranschlagt habe. Berücksichtige man hingegen die statistischen Pub-

likationen betrage der Quadratmeterpreis von Bauland für Einfamilienhäu-

ser bei durchschnittlicher Lage zwischen Fr. 430-450.– und an guter Lage 

zwischen Fr. 470-520.– (Erhebung Fahrländer und Partner AG) bzw. für die 

vorliegend relevante Gemeinde B Fr. 400.– (50%-Quantil) oder Fr. 610.– 

(90%-Quantil; Erhebung Wüest & Partner). Für überbaubares Land, wel-

ches, wie die vorliegende Wohnhausparzelle, eine rundum unverbaubare 

A-3465/2015 

Seite 14 

Aussicht auf die Landschaft und Bergketten aufweise, werde ein Quadrat-

meterpreis von Fr. 600.– bezahlt. Folglich sei der Quadratmeterpreis zu tief 

angesetzt. Sodann rechne das Guthaben bei der Berechnung des Land-

wertes lediglich mit einer Ausnützungsziffer von 0.2, obschon die niedrigste 

Ausnützungsziffer der Gemeinde B 0.3 betrage und die Überbaubarkeit der 

Parzelle am ehestens mit der Dorfzone vergleichbar sei, welche eine Aus-

nützungsziffer von 0.45-0.70 aufweise. Schliesslich sei auch die Berech-

nung des Ertragswertes nicht korrekt, da die Vorinstanz unkritisch auf das 

Gutachten TKB abgestellt habe. Dabei handle es sich um ein Bankgutach-

ten, welches bekanntermassen eine Sicherheitsmarge zugunsten der Bank 

enthalte und damit einen zu hohen Zinssatz ausweise. Das Gutachten 

gehe von einem Basiszins von 3.5% aus, was nach der einschlägigen Li-

teratur nur während Hochzinsphasen zulässig sei. Da seit Jahren eine 

Niedrigzinsphase bestehe, hätte ein Zinssatz von 2.5%, höchstens 3%, ge-

wählt werden müssen. Der verwendete Basiszins von 3.5% wirke sich hin-

gegen zu Ungunsten des Enteigneten aus. 

7.3 Die Enteignerin bestreitet, dass das Gutachten TKB von einem zu tie-

fen Landwert ausgehe. Der Enteignete ziehe als Vergleichswerte die Bo-

denpreise für erschlossenes Bauland in der Wohnzone heran. Da sich sein 

Grundstück jedoch in der Landwirtschaftszone befinde, sei dieser Ver-

gleich nicht zulässig. Sodann übersehe der Enteignete, dass sich eine Er-

höhung des Landwertes nicht nur im Substanzwert der unbelasteten Lie-

genschaft niederschlage, sondern genauso im Substanzwert der belaste-

ten Liegenschaft, weshalb dessen Anpassung letztlich keine Auswirkungen 

auf den Minderwert habe. Weiter sei die Ausnützungsziffer vorliegend kor-

rekt ermittelt worden, da das Gutachten die Bruttogeschossfläche von rund 

150 m2 durch den massgebenden Landanteil von 750 m2 dividiert habe. 

Die Verweise des Beschwerdeführers auf die Ausnützungsziffern im Bau-

reglement der Gemeinde B seien nicht zulässig, da es in der Landwirt-

schaftszone keine Ausnützungsziffer gebe, die Parzelle bereits überbaut 

sei und der Enteignete keine weitere Bewilligung für eine zusätzliche Über-

bauung erhalten werde sowie die zulässige Nutzung gemäss Gutachten 

Weber mit der heutigen Überbauung mehrheitlich konsumiert werde. Fer-

ner bestreitet die Enteignerin, dass das Gutachten TKB eine Sicherheits-

marge zugunsten der Bank enthalte. Auch bei der Schätztätigkeit einer 

Bank müsse immer der marktkonforme Wert ausgewiesen werden. Zudem 

sei das Gutachten nicht im Rahmen einer Finanzierungsanfrage entstan-

den, sondern der Enteignete habe dies in Auftrag gegeben. Schliesslich 

habe im Bewertungszeitpunkt keine Niedrigzinsphase bestanden. Selbst 

A-3465/2015 

Seite 15 

wenn aber im Gutachten für die Berechnung des Ertragswertes der unbe-

lasteten Liegenschaft ein tieferer Zinssatz gewählt worden wäre, hätte dies 

letztlich keinen Effekt auf den ausgewiesenen Minderwert gehabt, da der-

selbe Zinssatz auch für die Ertragswertberechnung im belasteten Zustand 

hätte verwendet werden müssen. Insgesamt habe die Vorinstanz für die 

Ermittlung des Verkehrswertes im unbelasteten Zustand zu Recht auf das 

Gutachten TKB abgestellt.  

7.4  

7.4.1 Die Ausführungen des Enteigneten, der Landwert sei zu tief festge-

setzt worden, sind nicht zutreffend. Zunächst handelt es sich bei den von 

ihm vorgebrachten Werten um sog. absolute Landwerte für unbebautes, 

erschlossenes Bauland. Im vorliegenden Fall ist die Parzelle Nr. [1] jedoch 

bereits überbaut. Zudem befindet sie sich in der Landwirtschaftszone und 

damit in einer Nichtbauzone (vgl. Art. 16–16abis des Raumplanungsgeset-

zes vom 22. Juni 1979 [RPG, SR 700]; vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 150 und 174 

f.; vgl. Baureglement der Politischen Gemeinde B vom 16. Juni 1998 [Teil-

revision vom 6. Februar 2012; nachfolgend: BauR], Ziff. 4.4. Entsprechend 

kann von vornherein nicht auf die Werte für Bauland abgestellt werden. 

Weiter führte die Vorinstanz am Augenschein aus, dass sie im Vergleich 

zum Gutachten TKB einen höheren Landwert berücksichtigt habe. Im vor-

liegenden Fall habe sie den Landwert unter anderem anhand des Kubik-

meterpreises ermittelt. Ausgehend vom Kubikmeterpreis, den das Gutach-

ten TKB zu tief eingeschätzt habe und welchen sie deshalb um rund 10% 

angehoben habe, habe sie anschliessend berechnet, in welchem Verhält-

nis der Landwert erhöht werden müsse (vgl. Protokoll, S. 13 Ziff. 1.1). Ent-

sprechend ermittelte die Vorinstanz einen Landwert von Fr. 117'633.– bzw. 

einen Quadratmeterpreis von rund Fr. 157.– (zuzüglich Landwert der Gar-

tenparzelle in der Höhe von Fr. 6'750.– [vgl. Gutachten TKB, S. 14]). Die-

ses Vorgehen und die durchgeführte "Rückwärtsberechnung" sind nach-

vollziehbar. So erklärte die Vorinstanz auf überzeugende Weise, dass der 

Kubikmeterpreis im Gutachten TKB nicht sämtliche notwendigen Installati-

onen bzw. Investitionen beinhaltete und deshalb nicht den Preis widerspie-

gelt habe, der heute bezahlt werden müsste, würde das Haus nochmals 

realisiert werden (vgl. Protokoll, S. 13, Ziff. 1). Die erfolgte Erhöhung um 

rund 10 % ist folglich nicht zu beanstanden und liegt im Ermessen der Vo-

rinstanz, zumal auch in der Lehre anerkannt ist, dass bei der Ermittlung 

des Gebäudeneuwertes anhand der Multiplikation von Gebäudevolumen 

und Kubikmeterpreis mit Erfahrungszahlen operiert wird (vgl. KESSLER CO-

ENDET, a.a.O., Rz. 2.163, Fn. 243).  

A-3465/2015 

Seite 16 

7.4.2 Sodann verfängt auch das Argument nicht, wonach die Ausnützungs-

ziffer mit 0.2 zu tief festgesetzt und damit ein zu tiefer Landwert resultiert 

habe. Für die Landwirtschaftszone bemisst sich die Möglichkeit der Über-

bauung bzw. die Geschossfläche nicht nach der Ausnützungsziffer. Diese 

besteht nur für die Bauzone (vgl. BauR, Ziff. 4.2). Die Vorinstanz führte am 

Augenschein sodann aus, dass die Ausnützungsziffer in der Landwirt-

schaftszone jeweils anhand der Überbauung und aufgrund der konkreten 

Verdichtung geschätzt werden müsse. Vorliegend sei die tiefste Ausnüt-

zungsziffer gemäss dem Baureglement der Gemeinde B gewählt worden, 

da die Wohnhausparzelle locker überbaut sei und sie der Situation in Ein-

familienhausquartieren entspreche. Demgegenüber sei eine Ausnützungs-

ziffer von 0.4, wie dies der Enteignete fordere bzw. das Gutachten Weber 

vorsehe, aufgrund der heutigen Verhältnisse und der Art und Weise wie 

das Haus gebaut wurde, keineswegs angemessen (vgl. Protokoll, S. 16 f., 

Ziff. 1-3). Vorliegend ist die Feststellung, dass die Ausnützungsziffer von 

0.2 dem tiefsten Wert im Baureglement der Gemeinde B entspreche, zwar 

falsch, weist dieses doch als kleinsten Wert eine Ausnützungsziffer von 0.3 

für die Wohnzone W1 aus (vgl. BauR, Ziff. 4.2). Dennoch ist das Vorgehen 

der Vorinstanz nachvollziehbar, welche die Ausnützungsziffer anhand der 

konkreten Verdichtung sowie der Überbauung abzuschätzen versuchte 

und aufgrund der lockeren Bauweise und der geringen Verdichtung einen 

Wert von 0.2 für angemessen erachtet. Dies gilt erst Recht, wenn diese 

Werte mit der Überbaubarkeit einer Parzelle der Dorfzone D2 verglichen 

werden, welche nicht nur deutlich geringere Grenzabstände erlaubt, son-

dern auch grössere Gebäudelänge, was letztlich die Grundlage für eine 

dichtere Überbauung schafft. Mithin erscheint die Annahme einer Ausnüt-

zungsziffer von 0.2 als sachgerecht. Damit ist zugleich dargelegt, dass ein 

Wert von 0.4 gemäss dem Gutachten Weber nicht angemessen ist und auf 

dieses insoweit nicht abgestellt werden kann. Im Übrigen hat die Vorinstanz 

anlässlich des Augenscheins dargelegt, dass der Wert der Ausnützungszif-

fer – abgesehen von vernachlässigbaren Effekten auf das sog. Mehrland 

(Gartenparzelle) – grundsätzlich keine Auswirkungen auf die Höhe der Min-

derwertsentschädigung zeitigt, solange in beiden Berechnungen zum be-

lasteten und unbelasteten Grundstück derselbe Wert verwendet wird (vgl. 

Protokoll, S. 17, Ziff. 4).  

7.4.3 Dieselbe Argumentation trifft nach Ansicht der Vorinstanz auch auf 

den Landwert an sich zu, da bei beiden Berechnungen – mit und ohne Be-

lastung – jeweils zwingend derselbe Landwert eingesetzt werden müsse 

(vgl. Protokoll, S. 14, Ziff. 2). Diese Schlussfolgerung ist zutreffend, da in 

beiden Fällen jeweils derselbe Landwert eingesetzt wird und sich deshalb 

A-3465/2015 

Seite 17 

am Minderwert, d.h. an der Differenz zwischen den beiden ermittelten Ver-

kehrswerten des belasteten und unbelasteten Grundstücks, nichts ändert. 

Nach dem Gesagten erscheint das Vorgehen der Vorinstanz bezüglich der 

Ermittlung des Substanzwertes als korrekt und die von ihr getroffenen An-

nahmen sowie die vorgenommenen Anpassungen am Gutachten TKB als 

sachgerecht.  

7.4.4 Schliesslich kritisiert der Enteignete die Ertragswertberechnung, da 

das Gutachten TKB zu seinen Ungunsten von einem zu hohen Basiszins-

satz von 3.5% ausgehe. Ob nun ein Zinssatz von 3% oder gar 2.5% ange-

messen ist, da der Bewertungszeitpunkt in einer Tiefzinsphase lag, kann 

vorliegend ebenfalls offen bleiben. Denn auch diesbezüglich gilt, dass in 

beiden durchzuführenden Berechnungen für den Ertragswert des belaste-

ten und unbelasteten Grundstücks auf denselben Zinssatz abzustellen 

wäre und sich letztlich an der Differenz der beiden Werte, d.h. am Minder-

wert, nichts änderte. Entsprechend konnte die Vorinstanz auch auf den im 

Gutachten ausgewiesen Ertragswert, berichtigt um die im Rahmen der 

Substanzwertberechnung ausgewiesene, höhere technische Entwertung, 

abstellen.  

7.5 Die Enteignerin wendet ein, dass die Vorinstanz bei der Ermittlung des 

Verkehrswertes jedoch unzulässige Rundungen vorgenommen habe. So 

habe die Vorinstanz den Substanzwert von Fr. 523'850 auf Fr. 525'000 und 

den Verkehrswert von Fr. 491'278.– auf Fr. 495'000.– aufgerundet. Der Ent-

eignerin ist insofern beizupflichten, als dass die dabei erfolgten Rundungen 

keinen mathematischen bzw. kaufmännischen Regeln folgten, da – selbst 

bei einer Rundung auf Fünftausenderschritte – die Aufrundung des Ver-

kehrswertes nicht erklärt werden kann. Zudem hätte in diesem Fall bei der 

Mischwertmethode nicht der exakte Ertragswert von Fr. 426'134.– einge-

setzt werden dürfen; vielmehr wäre ein gerundeter Ertragswert von 

Fr. 425'000.– korrekt gewesen. Bezüglich der durchgeführten Berechnun-

gen gilt es jedoch zu berücksichtigen, dass dem Schätzungsvorgang an-

gesichts der darin einfliessenden subjektiven Beurteilungen gewisse Un-

genauigkeiten inhärent sind (vgl. zum grossen Ermessensspielraum: E. 4; 

vgl. auch JEAN-MARC SIEGRIST, L'estimation des biens expropriés, in: 

Pratique du droit administratif, La maîtrise publique du sol: expropriation 

formelle et matérielle, préemption, contrôle du prix, 2009, S. 41 ff., S. 41 

f.). Entsprechend suggeriert das ausschliessliche Abstellen auf ungerun-

dete Beträge, wie dies die Enteignerin verlangt, eine Scheingenauigkeit. 

Sodann beträgt die Rundungsdifferenz im vorliegenden Fall lediglich Fr. 

3'722.– bei einem Gesamtbetrag von Fr. 495'000.–, d.h. ca. 0.75%. Mithin 

A-3465/2015 

Seite 18 

führten die Rundungen der Vorinstanz zu keinen stossenden Ergebnissen, 

weshalb sie – angesichts ihres grossen Ermessensspielraums – noch als 

vertretbar erscheinen.  

7.6 Zusammengefasst ist der berechnete Verkehrswert für das unbelastete 

Grundstück mit Fr. 495'000.– (gerundet) bei doppelter Gewichtung des 

Substanzwertes (Fr. 525'000.–, gerundet) und einfacher Gewichtung des 

Ertragswertes (Fr. 426'134.–) korrekt ermittelt worden. 

8.   

8.1 Für die Schätzung des Verkehrswertes im belasteten Zustand ging die 

Vorinstanz wie folgt vor: Sie erwog unter Bezugnahme auf die bundesge-

richtliche Rechtsprechung, dass Wohnhäuser, die sich in unmittelbarer 

Nähe einer Hochspannungsleitung befänden, selbst dann, wenn keine ge-

sundheitlichen Beeinträchtigungen zu erwarten seien, einen Minderwert er-

leiden, da sich Käufer aus psychologischen Gründen nicht für solche Lie-

genschaften interessieren. Der Ansatzpunkt um diesen psychologischen 

Minderwert auszudrücken, sei der sog. konsumtive Nutzen. Diese Mess-

grösse drücke den Mehrwert aus, den ein Eigentümer im Vergleich zu ei-

nem Mieter aus dem Genuss einer Sache ziehe und sei deshalb bei 

(selbstbewohntem) Wohneigentum zum Ertragswert zu addieren. Der kon-

sumtive Nutzen einer Liegenschaft hänge von deren Lage und Aussicht 

sowie weiteren Faktoren, wie der Bausubstanz, ab, mithin lasse sich der 

Minderwert vorliegend mittels Reduktion des konsumtiven Nutzens erfas-

sen. Der Minderwert realisiere sich aber nur beim Wohnhaus nicht jedoch 

beim Schopf und dem Aussenabstellplatz. Zufolge der schlechten Umge-

bungssituation und der schwierigen Ausgangslage am Immobilienmarkt 

lasse sich aber allein aus der Verminderung des konsumtiven Nutzens 

nicht der gesamte Minderwert erfassen. Aus diesem Grund gewichtete die 

Vorinstanz den Substanzwert im Rahmen der Mischwertmethode im Ge-

gensatz zur Berechnung im unbelasteten Zustand nur einfach.  

8.2   

8.2.1 Der Enteignete macht zunächst geltend, dass die Vorinstanz zu Un-

recht nur den Minderwert des Wohnhauses ermittelt habe. Das Bundesge-

richt habe in seinem Rückweisungsentscheid festgehalten, dass der Min-

derwert die gesamte Wohnhausparzelle betreffe. Mithin müsse auch der 

Minderwert bei der Remise (Schopf) und der Umgebung berücksichtigt 

werden. 

A-3465/2015 

Seite 19 

8.2.2 Die Enteignerin bestreitet, dass nach dem Bundesgerichtsentscheid 

der Minderwert – abgesehen vom Wohnhaus – weitere Objekte betreffe. 

Sinngemäss macht sie geltend, das Bundesgericht beziehe sich in seiner 

Rechtsprechung zur Schutzschildtheorie allein auf Wohngebäude und den 

Schutz der Wohnqualität. Folglich habe die Vorinstanz zu Recht den Min-

derwert nur beim Wohnhaus nicht jedoch auch bei der Remise sowie der 

Umgebung berücksichtigt. 

8.2.3  

8.2.3.1 Gemäss Art. 19 Bst. b EntG ist im Falle einer Teilenteignung jener 

Betrag zu entschädigen, um den sich der Verkehrswert des verbleibenden 

Teils vermindert. Wird für den Bau eines öffentlichen Werks ein als Schutz-

schild dienendes Dienstbarkeitsrecht oder Grundstück ganz oder teilweise 

enteignet, entsteht eine Entschädigungspflicht des Enteigners, sofern das 

Restgrundstück infolge Immissionen an Wert einbüsst und diese Wertein-

busse in kausalem Zusammenhang mit der Enteignung steht (vgl. bereits 

BGE 106 IB 381 E. 2b). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 

sichert ein derartiges Schutzschild ein Grundstück bzw. den schützenswer-

ten Grundstücksteil – in der Regel ein Wohngebäude – gegen Immissio-

nen, indem dessen Aussicht, die ruhige Lage oder dessen Umgebung ge-

schützt wird. Mithin verhindert es Beeinträchtigungen der Wohnqualität der 

Liegenschaft. Zugleich ist nach der Rechtsprechung anerkannt, dass 

Wohnhäuser, die sich in unmittelbarer Nähe einer Hochspannungsleitung 

befinden, zusammen mit ihrem Umschwung selbst dann einen Wertverlust 

erleiden können, wenn weder die Überbaubarkeit behindert noch Immissi-

onen zu erwarten sind, da sich viele Käufer aus rein psychologischen Grün-

den für solche Liegenschaften nicht interessieren (vgl. Urteil 1C_356/2013 

E. 2.1.2 mit Hinweis auf BGE 129 II 420). Bei Bauernhöfen realisiert sich 

die Entwertung wegen Hochspannungsleitungen in der Regel aber nur bei 

den Bauernhäuser, kaum jedoch bei Ökonomiegebäude und anderen Ge-

werbebauten, da sich der Wert Letzterer im Wesentlichen nach betriebli-

chen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten bestimmt (vgl. Urteile des BGer 

1E.1/2007 vom 8. Juni 2007 E. 4.3 und 1E.3/2003 vom 12. August 2003 

E. 3.2.2).  

8.2.3.2 Zusammengefasst ist vorliegend zwar der Minderwert des gesam-

ten verbleiben Restgrundstücks zu entschädigen. Die Werteinbusse reali-

siert sich jedoch bei Wohnliegenschaften in unmittelbarer Nähe einer 

Hochspannungsleitung nur beim Wohnhaus und dessen Umschwung, da 

deren Nutzung zu Wohnzwecken durch die Immissionen beeinträchtigt 

A-3465/2015 

Seite 20 

wird; nicht davon betroffen sind jedoch in der Regel Objekte ohne wohn-

sensible Nutzung. 

8.2.3.3 Dies deckt sich mit der Rechtsprechung zur Festsetzung des Min-

derwertes von Liegenschaften aufgrund von Fluglärmimmissionen. So hielt 

das Bundesgericht fest, dass bei der Ermittlung des Verkehrswertes "die 

Nebengebäude, die nicht Wohnzwecken dienen (Garage, Gewächshaus)" 

unbeachtlich seien, da deren Benützung durch den Fluglärm nicht beein-

flusst werde (vgl. BGE 122 II 337 E. 4c; vgl. auch BGE 132 II 427 [=Pra. 

2007 Nr. 76] E. 6.4, wo sich der Wert einer Garage zufolge von 

Grobstaubimmissionen nur deshalb vermindert, weil diese auch zum Ar-

beiten verwendet wurde). In diesem Sinne hielt auch das Bundesverwal-

tungsgericht fest, dass es vertretbar sei, Garagenplätze und Bastelräume 

bei Anwendung der Differenzmethode ausser Acht zu lassen, in der An-

nahme, dies wirke sich auf die Differenz der Verkehrswerte mit und ohne 

Fluglärm nicht aus. D.h. die betreffenden Objekte müssen für die Minder-

wertermittlung nicht beachtet werden (vgl. Urteil des BVGer A-2156/2012 

vom 1. April 2014 E. 11.4 f. mit Hinweis auf das Urteil des BVGer 

A-4474/2009 vom 11. Oktober 2010 E. 5.3 in fine, wo offengelassen wurde, 

"in welchem Umfang sich der Garagenwert auf die lärmbedingte Entwer-

tung des Gebäudes niederschlägt"). 

8.2.4 Folglich ist für den vorliegenden Fall davon auszugehen, dass sich 

die Immissionen der Hochspannungsleitung nicht auf die Nutzung des Aus-

senabstellplatzes und der Remise auswirken. Am Augenschein stellte das 

Bundesverwaltungsgericht fest, dass die Remise nur noch als Geräte-

schuppen dient und zwei Heizöltanks beinhaltet (vgl. Protokoll, S. 8). Diese 

Nutzungsformen werden durch die Hochspannungsleitung nicht tangiert, 

weshalb es hier nicht zu einer Wertminderung kommt. Demgegenüber wird 

das Wohnhaus durch die Immissionen beeinträchtigt. Entsprechend hielt 

das Bundesgericht fest, dass dieses einen Minderwert erleide (vgl. Urteil 

1C_356/2013 E. 2.5.2). Die Wohnnutzung erstreckt sich darüber hinaus 

auch auf den Umschwung des Wohnhauses, denn wie die Besichtigung 

der Wohnhausparzelle anlässlich des Augenscheins zeigte, bildet das 

Wohnhaus zusammen mit dem Garten und dem Sitzplatz eine Einheit (vgl. 

Protokoll, S. 8 f). Deshalb erfährt auch der Umschwung im Lichte der 

soeben dargelegten Rechtsprechung eine Entwertung.  

8.2.5 Soweit die Vorinstanz es ablehnte, einen Minderwert beim Schopf 

und dem Aussenabstellplatz zu berücksichtigen, ist ihr Vorgehen korrekt. 

A-3465/2015 

Seite 21 

Hingegen greift ihre Aussage, der Minderwert realisiere sich ausschliess-

lich beim Wohnhaus, zu kurz, da auch der Umschwung davon betroffen ist. 

Wie noch zu zeigen sein wird (vgl. nachfolgend E. 8.7), hatte diese Annah-

men jedoch keine falsche Berechnung des Verkehrswertes zur Folge. 

8.3   

8.3.1 Die Enteignerin wirft der Vorinstanz vor, die Mischwertmethode will-

kürlich angewendet zu haben. Bei Anwendung der Differenzmethode sei 

es zwingend erforderlich, dass der Verkehrswert im belasteten und unbe-

lasteten Zustand jeweils anhand der gleichen Gewichtung von Substanz- 

und Ertragswert ermittelt werde. Die Vorinstanz weiche jedoch von diesem 

fundamentalen Bewertungsprinzip ab und gewichte den Realwert bei der 

Berechnung des Wertes des belasteten Grundstücks nur noch einfach. 

Dies sei widersprüchlich, da die Vorinstanz ausgeführt habe, die Reduktion 

des konsumtiven Nutzens decke den psychologischen Minderwert bereits 

vollumfänglich ab. Folge man der Berechnung der Vorinstanz, resultiere 

ein deutlich höherer Minderwert, als wenn der konsumtive Nutzen auf Null 

gesetzt und damit der tiefst mögliche Ertragswert bzw. grösstmögliche Min-

destwert auswiesen werde. Dies sei jedoch per definitionem nicht möglich. 

Schliesslich werde aufgrund der abweichenden Gewichtung der Ertrags-

wert stärker gewichtet, obwohl bei selbstbewohnten Liegenschaften primär 

der Realwert massgebend sein müsste.   

8.3.2  

8.3.2.1 Es trifft zu, dass die Vorinstanz zunächst nur ausführte, dass der 

konsumtive Nutzen jener Faktor sei, der den psychologischen Minderwert 

ausdrücke. In der Folge legte sie jedoch dar, weshalb im konkreten Fall der 

Minderwert allein mit der Reduktion des konsumtiven Nutzens nicht voll-

ständig erfasst werden könne. Sie verwies hierzu auf die verschlechterte 

Umgebungssituation und die schwierige Ausgangslage am Immobilien-

markt. Entsprechend kann von einem widersprüchlichen Vorgehen keine 

Rede sein. Vielmehr erläuterte die Vorinstanz auf nachvollziehbare Weise, 

dass zusätzliche wertvermindernde Elemente bestünden, welche mit der 

Ertragswertmethode nicht (ausreichend) erfasst werden können.  

8.3.2.2 Dem Einwand, sie habe bei der Ermittlung des Verkehrswertes will-

kürlich die Gewichtung der Schätzmethoden verändert, entgegnete die Vo-

rinstanz am Augenschein, dass bei Anwendung der Mischwertmethode für 

die Berücksichtigung eines Minderwertes üblicherweise nicht der Sub-

stanzwert an sich reduziert, sondern hierfür jeweils dessen Gewichtung 

A-3465/2015 

Seite 22 

verändert werde (vgl. Protokoll, S. 15, Ziff. 3, wobei die Aussage im Augen-

scheinprotokoll entsprechend dem Antrag der Vorinstanz vom 2. Novem-

ber 2005 zu berichtigen ist, da diese falsch aus dem handschriftlichen Pro-

tokoll transkribiert wurde). Während beispielsweise bei Betreiberliegen-

schaften der Ertragswert bis zum 5-Fachen gegenüber dem Realwert ge-

wichtet werde, werde bei Konsumliegenschaften, wie der vorliegenden, 

über den Realwert gewichtet, wobei bei guten Vorgaben der doppelte Re-

alwert in die Verkehrswertberechnung einfliesse (vgl. Protokoll, S. 15 Ziff. 

3). Dass bei Konsumliegenschaften die Schätzung über die Gewichtung 

des Substanzwertes erfolgt, erscheint plausibel. Denn nach der einschlä-

gigen Literatur ist bei Einfamilienhäusern der Substanzwert grundsätzlich 

wichtiger als der Ertragswert (vgl. SCHWEIZERISCHE VEREINIGUNG KANTO-

NALER GRUNDSTÜCKBEWERTUNGSEXPERTEN/SCHWEIZERISCHE SCHÄT-

ZUNGSEXPERTEN-KAMMER/SCHWEIZERISCHER VERBAND DER IMMOBILIEN-

WIRTSCHAFT [SVKG/SEK/SVIT], Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 

2012, S. 124; KASPAR FIERZ, Immobilienökonomie und Bewertung von Lie-

genschaften, 6. Aufl. 2011, S. 302 und 311 f., welcher den konsumtiven 

Nutzwert gegenüber dem Ertragswert bei Renditeobjekten als weniger ver-

lässlich erachtet), weshalb es im Rahmen der Mischwertmethode nahelie-

gend erscheint, für die Verkehrswertermittlung bei der Gewichtung des 

Substanzwertes anzusetzen.  

8.3.2.3 Die Wahl des angemessenen Gewichtungskoeffizienten liegt dabei 

im Ermessen der Vorinstanz. Diese führte im vorliegenden Fall aus, dass 

aufgrund der schlechten Umgebung und der schwierigen Situation am Im-

mobilienmarkt der Substanzwert nur einfach gewichtet werden kann, was 

einem Gewichtungskoeffizienten von 1 entspricht. Diese Vorgehensweise 

deckt sich mit den Vorgaben der Schätzungsliteratur. So ist anerkannt, 

dass insbesondere die Wohnlage und die Nachfrage Einfluss auf die Ge-

wichtung haben und sich beispielsweise bei besten Voraussetzungen eine 

ausschliessliche Gewichtung des Substanzwertes (Gewichtungskoeffi-

zient: 0) bis hin zu einem Gewichtungskoeffizient von 0.5 bei schlechter 

Wohnlage oder fehlender Nachfrage rechtfertigt. Zudem kann der Gewich-

tungskoeffizient weiter erhöht werden, wenn übermässige Immissionen 

vorliegen (vgl. zum Ganzen: SVKG/SEK/SVIT, a.a.O., S. 124 f.). Im vorlie-

genden Fall muss die Umgebungssituation aufgrund der geringen räumli-

chen Distanz von der Hochspannungsleitung und der von ihr ausgehenden 

ideellen Immissionen, die eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqua-

lität bewirken (vgl. hierzu sogleich: E. 8.6.5), als schlecht bezeichnet wer-

den. Mit der Vorinstanz ist sodann davon auszugehen, dass kaum eine 

Nachfrage nach derartigen Objekten bestehen dürfte. Zwar argumentiert 

A-3465/2015 

Seite 23 

die Enteignerin, dass vorliegend durchaus eine Käuferschicht für dieses 

Liebhaberobjekt bestehe (vgl. auch Protokoll, S. 15, Ziff. 3 letzter Ab-

schnitt), dennoch ist es eine Erfahrungstatsache, dass allfällige Käufer der-

artige Liegenschaften meiden (vgl. hierzu die bundesgerichtliche Recht-

sprechung zum psychologischen Minderwert: statt vieler Urteil 

1C_356/2013 E. 2.1.2 mit weiteren Hinweisen). Selbst wenn ein Käufer-

markt existiert, dürfte die Nachfrage angesichts der psychologischen Ef-

fekte äusserst gering ausfallen.  

8.3.2.4 Insgesamt sind die getroffenen Annahmen der Vorinstanz bezüg-

lich des Gewichtungskoeffizienten sachgerecht und die Berücksichtigung 

von weiteren Faktoren, wie Wohnlage und Nachfrage, bei der Gewichtung 

des Realwertes entspricht der Schätzungspraxis. Zwar trifft es zu, dass bei 

bloss einfacher Gewichtung des Substanzwertes der Ertragswert einen hö-

heren Stellenwert erhält. Dies ist letztlich aber eine zwingende Folge der 

Reduktion des Substanzwertes, was jedoch dem anerkannten Vorgehen in 

der Schätzungsliteratur entspricht (vgl. die verschiedenen Gewichtungsko-

effizienten bei: SVKG/SEK/SVIT, a.a.O., S. 124). Zudem hat die Vorinstanz 

den Gewichtungskoeffizienten hergeleitet und dargelegt, weshalb vorlie-

gend dem Substanzwert des belasteten Grundstücks eine geringere Be-

deutung zukommt. Zusammengefasst erscheint das Abweichen von der 

doppelten Gewichtung als vertretbar, weshalb der Vorinstanz kein willkürli-

ches Handeln vorgeworfen werden kann. Die Abweichung von dem von 

der Enteignerin angeführten Bewertungsprinzip der identischen Gewich-

tung ist vielmehr sachlich hinreichenden Gründen geschuldet.  

8.3.3 Angesichts der obigen Ausführungen bleibt kein Raum für die vom 

Enteigneten verlangte zusätzliche Reduktion des Realwertes im belasteten 

Zustand (vgl. Beschwerde, Ziff. 14). Wie soeben dargelegt wurde, erfolgt 

die Berücksichtigung wertmindernder Faktoren nicht über eine Reduktion 

des Substanzwertes, sondern – wie vorliegend – über dessen Gewichtung. 

Entsprechend hat auch die Vorinstanz am Augenschein festgehalten, dass 

die Reduktion des Realwertes unüblich gewesen wäre und hätte begründet 

werden müssen (vgl. Protokoll, S. 15, Ziff. 3 sowie Berichtigungsantrag der 

Vorinstanz vom 2. November 2015).  

8.3.4 Soweit die Enteignerin schliesslich anführt, die einfache Gewichtung 

führe zu einem höheren Minderwert als bei einem vollständigen Entfallen 

des konsumtiven Nutzens, trifft dies zwar zu. Die Enteignerin argumentiert 

jedoch einzig aus der Perspektive der Ertragswertmethode. Vorliegend hat 

die Vorinstanz zu Recht festgehalten, dass die Korrekturen nicht nur im 

A-3465/2015 

Seite 24 

Rahmen der Ertragswertmethode ansetzen müssen, sondern auch bei der 

Substanzwertmethode. Mithin liegt es in der Natur der Sache, dass der 

Minderwert aufgrund der Berücksichtigung zusätzlicher Korrekturen bei der 

Substanzwertmethode tiefer ausfallen kann, als wenn diese nur bei der Er-

tragswertmethode erfolgen würde. Das Argument der Enteignerin ist folg-

lich nicht stichhaltig. 

8.4 Ferner verfängt aus denselben Gründen auch die Rüge der Enteignerin 

nicht, die Vorinstanz habe einzelne Bewertungsfaktoren zu Unrecht mehr-

fach gewichtet, indem sie festgehalten habe, die Hochspannungsleitung 

tangiere die Aussicht sowie die Verkäuflichkeit und führe zudem zu einem 

psychologischen Minderwert. Vielmehr lässt sich der vorliegend aus der 

Hochspannungsleitung resultierende Minderwert erst mit der Kombination 

mehrerer Faktoren angemessen erfassen. Folglich wird die wertmindernde 

Ursache nicht mehrfach berücksichtigt, sondern lediglich deren Auswirkun-

gen auf die verschiedenen betroffenen Faktoren. Dies ist vorliegend erfor-

derlich und gerechtfertigt. 

8.5 Zusammengefasst ist das Vorgehen der Vorinstanz zur Ermittlung des 

Verkehrswertes im belasteten Zustand korrekt. Es bleibt zu prüfen, ob die 

Berechnungen innerhalb der einzelnen Schätzungsmethoden richtig 

durchgeführt und sachgerechte Annahmen getroffen wurden.  

8.6  

8.6.1 Die Vorinstanz berücksichtigte den Minderwert in der Ertragswertbe-

rechnung, indem sie den konsumtiven Nutzen reduzierte. Sie erwog, dass 

dieser Wert insbesondere von der Lage und Aussicht einer Liegenschaft 

abhänge und sich bei freistehenden Häusern zwischen 25% und 50% be-

wege. Ein Wert von 50% sei dabei nur bei Objekten an bester Lage ge-

rechtfertigt. Hingegen sei ein Wert von 0% grundsätzlich nicht möglich, da 

selbst das nackte Eigentum an einer Sache einen minimalen konsumtiven 

Nutzen stifte. Unter Berücksichtigung des Gutachtens TKB und des Gut-

achtens Weber schätzte die Vorinstanz den konsumtiven Nutzen der Lie-

genschaft im unbelasteten Zustand auf 50% ein, da die Lage und Aussicht 

ohne die Hochspannungsleitung sehr gut wären. Hingegen erachtete sie 

im belasteten Zustand einen konsumtiven Nutzen von 10% für angemes-

sen, da die räumliche Distanz zwischen der Hochspannungsleitung und 

dem Wohngebäude geringer sei als der vom Bundesgericht definierte 

Schwellenwert von 130 m, der T-Mast Nr. … gut sichtbar sei und neben der 

räumlichen Ausdehnung der Hochspannungsleitung die mit ihr verbunde-

nen psychologischen Effekte ins Gewicht fielen. Dem Gutachten Weber, 

A-3465/2015 

Seite 25 

welches mit 0% gerechnet habe, könne jedoch nicht gefolgt werden, denn 

solange die Liegenschaft nicht zerstört sei, verbleibe ihr selbst im belaste-

ten Zustand ein minimaler Nutzen. Folglich gehe das Gutachten Weber mit 

einem Wert von 0% von unrealistischen Annahmen aus. 

8.6.2 Nach Ansicht der Enteignerin hat die Vorinstanz den konsumtiven 

Nutzen mit 10% unangemessen tief angesetzt. Sie gehe mit der Vorinstanz 

einig, dass im unbelasteten Zustand ein Wert von 50% angemessen sei. 

Ein Wert von 0% sei demgegenüber nur bei vollständiger Zerstörung der 

Sache anzunehmen. Indem die Vorinstanz den Wert auf 10% festgelegt 

habe, befinde sich dieser zu nahe beim Tiefstwert, was nicht sachgerecht 

sei. Die durchgeführten Augenscheine im vorinstanzlichen und im bundes-

verwaltungsgerichtlichen Verfahren hätten gezeigt, dass die Lage und Aus-

richtung selbst im belasteten Zustand ausgezeichnet sei. Denn die Hoch-

spannungsleitung führe im Nordwesten der Liegenschaft, hinter dem Haus 

auf der sonnenabgewandten Seite, durch. Die Aussicht werde deshalb nur 

minimal und nur von der Rückseite des Hauses her beeinträchtigt. Weiter 

sei der Sitzplatz optimal platziert, da er sich in einer Hausnische befinde 

und die Hochspannungsleitung von dort aus nicht einsehbar sei. Da die 

Bewohner die Hochspannungsleitung weder beim Aufenthalt im Haus noch 

vom Sitzplatz aus sehen könnten, würden sie praktisch ungehindert von 

der einmaligen Lage und Aussicht der Wohnhausparzelle profitieren. Der 

Nutzen liege deshalb weit höher als bei einem fast gänzlich zerstörten 

Wohnhaus. Ferner habe der Enteignete in der Remise auf dem Schutz-

schildgrundstück neuen Wohnraum schaffen und an Dritte vermieten wol-

len. Dies zeige, dass die von der Vorinstanz angeführten psychologischen 

Effekte der Hochspannungsleitung nicht derart markant sein können und 

diese kaum einen Einfluss auf die Verkäuflichkeit hätten. Im Übrigen habe 

die Vorinstanz zu Unrecht die Wirkung des T-Mastes Nr. … bei der Festle-

gung des Minderwertes berücksichtigt, da sich dieser ausserhalb der 

Wohnhaus- und Schutzschildparzelle befinde. Insgesamt sei ein Mittelwert 

zwischen 0 und 50% angemessen; folglich sei der konsumtive Nutzen der 

belasteten Liegenschaft auf 25% festzusetzen. 

8.6.3 Der Enteignete bestreitet den von der Enteignerin postulierten kon-

sumtiven Nutzen von 25%. Eine derartige Annahme würde der Tatsache 

nicht gerecht werden, dass das Grundstück wegen der massiven und be-

drohlichen Einschränkung durch die Hochspannungsleitung unverkäuflich 

geworden sei. Der Enteignete erachtet das Gutachten Weber für massge-

blich und damit sinngemäss einen konsumtiven Nutzen von 0% für ange-

messen. 

A-3465/2015 

Seite 26 

8.6.4 Selbstbewohnte Einfamilienhäuser stellen im Gegensatz zu Mehrfa-

milienhäusern oder Geschäfts- und Industrieliegenschaften keine Investiti-

ons-, sondern Konsumgüter dar (vgl. K. FIERZ, a.a.O., S. 299 f., a.M. 

FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 47). Sie weisen 

deshalb keinen Ertragswert im betriebswirtschaftlichen Sinne auf. Um den-

noch einen dem Ertragswert vergleichbaren Nutzwert zu ermitteln, wird ne-

ben dem Mietwert zusätzlich der konsumtive Nutzen berücksichtigt (vgl. K. 

FIERZ, a.a.O., S. 300 und 303). Dahinter steht folgende Überlegung: Bei 

einem Konsumgut ist der Eigentümer bereit auf die gesamte oder teilweise 

Eigenkapitalverzinsung zu verzichten, da ihm ein selbstbewohntes Einfa-

milienhaus einen konsumtiven Nutzen stiftet (SVKG/SEK/SVIT, a.a.O., S. 

49). Mit anderen Worten beschreibt der konsumtive Nutzen als Mess-

grösse den zusätzlichen Wert bzw. den zusätzlichen Nutzen, den der Ei-

gentümer durch die eigene Nutzung einer Sache im Vergleich zu deren 

Vermietung an eine Drittperson erzielt. Wie die Vorinstanz zu Recht fest-

gehalten hat, ist der konsumtive Nutzen unter anderem Ausfluss des mit 

dem Eigentum einer Sache verbundenen Sozialprestige und damit letztlich 

auch abhängig von der Lage und Aussicht des Grundstücks sowie der 

äusseren Erscheinung des Einfamilienhauses; er fällt umso höher aus, je 

mehr Möglichkeiten bestehen, der eigenen Identität Ausdruck zu verleihen 

(vgl. hierzu K. FIERZ, a.a.O., S. 310 f.). Der konsumtive Nutzen, den ein 

normales Einfamilienhaus seinem Eigentümer spendet, liegt erfahrungsge-

mäss zwischen 25–50% über dem aus der Drittvermietung der Sache er-

zielbaren jährlichen Bruttomietertrages, wobei der tiefere Wert von 25% für 

wohnungsnahe Einfamilienhäuser wie Reihenhäuser, d.h. einseitig ange-

baute Häuser, gilt (vgl. K. FIERZ, a.a.O., S. 307 und 310). Soll nun ein Min-

derwert zufolge schlechter Lage, Aussicht oder Immissionen einer Liegen-

schaft ermittelt werden, kann dieser im Rahmen der Ertragswertberech-

nung insbesondere über eine Reduktion des konsumtiven Nutzens erfasst 

werden (vgl. hierzu: MARTIN FREI, Immissionsbedingte Wertveränderungen 

bei Immobilien, in: der Schweizer Treuhänder [ST], 5/05, S. 372 ff., S. 376). 

8.6.5 Wie am Augenschein festgestellt werden konnte, tritt die Hochspan-

nungsleitung markant in Erscheinung. Ein Betrachter kommt bereits bei der 

Anfahrt auf das Wohnhausgrundstück sowohl von Norden als auch von 

Süden nicht umhin, die Hochspannungsleitung wahrzunehmen. Dies gilt 

unabhängig davon, ob auch der T-Mast Nr. … berücksichtigt wird oder nicht 

(vgl. Protokoll, Foto Nr. 5–7 und 12). Die Hochspannungsleitung durch-

schneidet das Schutzschildgrundstück diagonal beinahe in zwei Hälften 

und verläuft aufgrund der geraden Linienführung äusserst nahe am Wohn-

hausgrundstück. Der geringste Abstand zum Wohnhaus beträgt lediglich 

A-3465/2015 

Seite 27 

rund 35m. Weiter ist die Hochspannungsleitung auch vom Wohnhaus-

grundstück, d.h. vom Vorplatz und ausserhalb der Vegetationsphasen, 

wenn die Bäume an der nördlichen Grundstücksgrenze keine Blätter tra-

gen, vom Garten aus wahrnehmbar (vgl. Protokoll, S. 8 und Foto Nr. 9). 

Soweit die Enteignerin einwendet, dass die Hochspannungsleitung nord-

westlich des Hauses verlaufe und das Haus sowie der Sitzplatz "weg von 

der Leitung ausgerichtet sei", trifft dies grundsätzlich zu. Am Augenschein 

konnte festgestellt werden, dass beinahe sämtliche Räume mit wohnsen-

sibler Nutzung nach Süden hin ausgerichtet sind. Ebenfalls befindet sich 

der Sitzplatz in einer Nische südlich des Hauses. Für eine Person, die sich 

auf dem Sitzplatz aufhält, ist die Leitung fast nicht zu sehen und der Blick 

Richtung Süden ist frei (Protokoll, S. 9; vgl. Foto Nr. 12, wonach lediglich 

für eine Person, die in der südöstlichen Ecke des Sitzplatzes ihren Blick 

Richtung Nordwesten über das Dach des südlichen Anbaus richtet, ein klei-

ner Abschnitt der Hochspannungsleitung zu sehen ist).  

Zusammengefasst ist die Hochspannungsleitung für einen Bewohner nur 

teilweise optisch wahrnehmbar und die Aussicht Richtung Süden nicht be-

einträchtigt. Vorliegend ist jedoch dieser Umstand alleine für das Ausmass 

der Beeinträchtigung nicht massgebend. Denn selbst wenn sich die Hoch-

spannungsleitung nicht im Blickfeld eines Betrachters oder Bewohners be-

findet, weiss dieser dennoch um deren Existenz und um deren Nähe zum 

Wohnhaus. Diesbezüglich fällt in Betracht, dass die von einer Hochspan-

nungsleitung ausgehenden elektromagnetischen Felder von den mensch-

lichen Sinnen nicht wahrgenommen werden können und in der Bevölke-

rung die Befürchtung weit verbreitet ist, dass von derartigen Anlagen eine 

gesundheitliche Gefährdung ausgeht, selbst wenn sie keine übermässigen 

Immissionen hervorrufen und die Auswirkungen auf die Gesundheit nicht 

nachgewiesen sind (vgl. BGE 129 II 420 E. 4.3.1; Urteile 1E.3/2003 

E. 3.2.2, 1E.1/2007 E. 4.3 sowie 1C_356/2013 E. 2.1.2). In diesem Sinne 

gehen von der strittigen Hochspannungsleitung, obwohl sie sämtliche ge-

setzlichen Vorgaben einhält, negative psychologische Effekte (Ängste zu-

folge einer befürchteten Gefährdung der Gesundheit) bzw. ideelle Immissi-

onen aus; auch der Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts stellt ent-

sprechende Immissionen der Hochspannungsleitung fest (vgl. Urteil 

1C_356/2013 E. 2.5.2). Diese bewirken eine Beeinträchtigung der Wohn-

qualität, welche angesichts der Nähe zur Hochspannungsleitung als erheb-

lich einzustufen ist.  

8.6.6 Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz 

den konsumtiven Nutzen für das belastete Grundstück auf 10% reduzierte. 

A-3465/2015 

Seite 28 

Denn vorliegenden muss nicht nur die Lage aufgrund der Nähe zur Hoch-

spannungsleitung als schlecht bezeichnet werden, sondern auch die Aus-

sicht Richtung Norden gilt, trotz der bloss teilweisen Sichtbarkeit der Hoch-

spannungsleitung (vgl. oben E. 8.6.5), als beeinträchtigt. Zudem vermin-

dern die negativen psychologischen Effekte der Hochspannungsleitung 

den konsumtiven Nutzen erheblich. Angesichts dieser Beeinträchtigungen 

erscheint der von der Enteignerin verlangte Wert von 25% als zu optimis-

tisch. Dies ergibt sich nicht zuletzt aus den in der Literatur verwendeten 

Erfahrungswerten für den konsumtiven Nutzen. Danach führt allein die Tat-

sache, dass ein Reihenfamilienhaus einseitig angebaut ist, bereits zu einer 

Reduktion auf 25%. Vorliegend wäre deshalb ein Wert von 25% nur ge-

rechtfertigt, wenn lediglich eine minimale Beeinträchtigung von der Hoch-

spannungsleitung ausginge. Schliesslich liegt aber auch der im Gutachten 

Weber verwendete Wert von 0% unangemessen tief. Mit der Vorinstanz ist 

davon auszugehen, dass der Liegenschaft auch im belasteten Zustand ein 

minimaler Nutzen verbleibt. Denn wie oben ausgeführt wurde, ist zumin-

dest die Aussicht von der Hauptwohnseite des Wohnhauses nach Süden 

hin durch die Hochspannungsleitung nicht beeinträchtigt.   

8.7 Die Vorinstanz berechnete den Ertragswert sodann wie folgt: Ausge-

hend vom Gutachten TKB nahm sie einen jährlichen Mietertrag für das 

Wohnhaus und den Parkplatz von Fr. 19'500.– an, addiert zu diesem den 

konsumtiven Nutzen (10% von 19'500.–) und errechnete einen jährlichen 

Mietwert von Fr. 21'500.–. Diesen kapitalisierte sie anschliessend mit 

5.01% und brachte die technischen Entwertung (vgl. oben E. 7.1: 

Fr. 155'088.–) in Abzug. Letztlich erhielt sie einen Ertragswert von gerundet 

Fr. 274'000.–. Die Vorgehensweise der Vorinstanz zur Ermittlung des jähr-

lichen Mietwertes ist nicht korrekt. Wie oben festgehalten wurde, ist davon 

auszugehen, dass sich der Minderwert auf das Wohnhaus und dessen Um-

schwung auswirkt (vgl. E. 8.2.5), nicht jedoch auf den Parkplatz. Entspre-

chend ist es nicht zulässig beim jährlichen Mietwert des Parkplatzes einen 

verminderten konsumtiven Nutzen zu berücksichtigen. Da sich die Vo-

rinstanz bei der Berechnung des Ertragswertes des unbelasteten Grund-

stücks auf das Gutachten TKB stützte, welches den konsumtiven Nutzen 

ausschliesslich bezüglich des Mietwertes des Wohnhauses berücksichtigte 

und den Parkplatz gänzlich ausklammerte, muss dies gleichermassen bei 

der Berechnung des Mietwertes gelten, damit die Vergleichsgrössen je 

gleich ermittelt werden. Entsprechend ist der Mietwert des Parkplatzes bei 

der Berechnung des konsumtiven Nutzens auszuklammern. Obwohl die 

Vorinstanz fälschlicherweise davon ausging, der Minderwert realisiere sich 

nur beim Wohnhaus, sind dennoch keine weiteren Anpassungen beim 

A-3465/2015 

Seite 29 

Mietwert vorzunehmen. Denn vorliegend bildet das Wohnhaus zusammen 

mit dem Sitzplatz und dem Umschwung eine Einheit. Da üblicherweise bei 

Vermietung derartiger Objekte im Mietzins die Nutzung sämtlicher Be-

standteile (Wohnhaus und Umschwung) eingeschlossen ist, wird mit der 

Reduktion des konsumtiven Nutzens auf dem Mietwert des Wohnhauses 

bereits der eintretende Minderwert für sämtliche weiteren Bestandteile er-

fasst. Gestützt auf die obigen Ausführungen resultiert im belasteten Zu-

stand somit ein jährlicher Mietwert von Fr. 21'420.– (Mietwert Wohnhaus 

[Fr. 19'200.–] + konsumtiver Nutzen [10%; Fr. 1'920.–] + Mietwert Parkplatz 

[Fr. 300.–]) und ein Ertragswert von gerundet Fr. 272'500.–.  

8.8 Nach der Mischwertmethode ergibt sich bei je einfacher Gewichtung 

des Ertragswertes von Fr. 272'500.– und des Substanzwertes von 

Fr. 525'000.– ein Verkehrswert des belasteten Wohnhausgrundstücks von 

Fr. 398'750.–.  

9.  

Werden die ermittelten Verkehrswerte des Wohnhausgrundstücks für den 

unbelasteten Zustand (Fr. 495'000.–) und den belasteten Zustand 

(Fr. 398'750.–) im Rahmen der Vergleichswertmethode voneinander in Ab-

zug gebracht, resultiert im vorliegenden Fall ein Minderwert von 

Fr. 96'250.–. Dieser liegt minimal höher als der Minderwert, den die Vo-

rinstanz ermittelt hat. 

10.   

10.1 Der Enteignete verlangt, dass für die Bemessung des Minderwertes 

hingegen ausschliesslich auf das Gutachten Weber abgestellt werde, wel-

ches einen Minderwert von Fr. 214'000.– berechnete.  

10.2 Die Vorinstanz hielt bezüglich des Gutachtens Weber unter anderem 

fest, es operiere – im Rahmen des Nachvollziehbaren – mit Ansätzen, die 

zu einer für den Enteigneten günstigen Verkehrswertschätzung im unbe-

lasteten Zustand führen und durchaus hätten strenger gehandhabt werden 

können. Sodann kritisierte sie bezüglich einer im Gutachten angewendeten 

Vergleichswertmethode ("1. Ansatz v. statistischen Werten Wüest & Part-

ner mit Korrektur"; nachfolgend: Ansatz mit statistischen Werten W&P) ver-

schiedene darin enthaltene Annahmen. Das Gutachten gehe von einem zu 

hohen Minderwertabzug aus, da es die Hochspannungsleitung sowohl 

beim Faktor Lage als auch beim Faktor Immissionen berücksichtige und 

damit doppelt gewichte. Zudem seien die Immissionen mit dem Maximalab-

zug von 9% in die Berechnung eingeflossen, was nicht realistisch sei, da 

A-3465/2015 

Seite 30 

dieser Wert nur für gänzlich unbewohnbare Liegenschaften zutreffe. Ferner 

sei das Gutachten zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Hochspan-

nungsleitung auch den Verkehrswert von Schopf und Abstellplatz mindere.  

10.3 Zusammengefasst hat sich die Vorinstanz mit dem Gutachten insge-

samt zwar nur summarisch auseinandergesetzt. Immerhin legte sie jedoch 

anhand einer Schätzungsmethode dar, dass das Gutachten zumindest teil-

weise von falschen oder für den Enteigneten zu günstigen Annahmen aus-

geht, weshalb nicht unbesehen darauf abgestellt werden kann. Dies bestä-

tigt sich, wenn zusätzlich die Ertragswertmethode im Gutachten Weber nä-

her betrachtet wird. So geht das Gutachten für diese Schätzungsmethode 

für den belasteten Zustand von einem konsumtiven Nutzen von lediglich 

0% aus. Dass dies unrealistisch tief ist, wurde bereits oben dargelegt (vgl. 

E. 8.6.6). Ausserdem berücksichtigen dessen Berechnungen die Immissi-

onen der Hochspannungsleitung zu Unrecht beim Schopf und dem Park-

platz, da bei der Berechnung des Ertragswertes auch bei diesen Objekten 

der konsumtive Nutzen reduziert wird. Schliesslich operiert das Gutachten 

bei der Kapitalisierung der Mietwerte mit unterschiedlichen Zinssätzen, 

ohne dies zu begründen. Wie die Vorinstanz darlegte, ist es jedoch ent-

scheidend, dass bei den angewendeten Schätzungsmethoden der Miet-

wert für den belasteten und unbelasteten Zustand identisch ermittelt wird 

(vgl. Stellungnahme vom 2. November 2015, Ziff. 2.1). Entsprechend er-

scheint das Gutachten insoweit als widersprüchlich und führt aufgrund der 

getroffenen Annahmen bei den Diskontzinssätzen zu einer Bevorteilung 

des Enteigneten, da der Ertragswert (Barwert) im belasteten Zustand auf-

grund der Kapitalisierung des Mietwertes mit dem höheren Prozentsatz von 

4% deutlich tiefer ausfällt. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz zu Recht 

nicht unbesehen auf die Ergebnisse des Gutachtens Weber abgestellt. Aus 

denselben Gründen besteht auch im vorliegenden Verfahren – entgegen 

der Ansicht des Enteigneten – keine Veranlassung, dies zu tun. 

10.4 Schliesslich zog die Vorinstanz das Gutachten Weber für die Plausi-

bilisierung ihrer Ergebnisse dennoch heran.  

10.4.1 Der Enteignete kritisiert, dass die Vorinstanz dabei willkürlich vorge-

gangen sei. So habe sie von acht verschiedenen Ansätzen einzig jenen mit 

"statistischen Werten W&P" ausgewählt, dessen Berechnungen verändert 

und den ermittelten Verkehrswert mit jenem Verkehrswert des unbelaste-

ten Grundstücks verglichen, den sie ebenfalls als einen von mehreren 

Werte aus einer Tabelle ausgewählt habe. Dabei habe die Vorinstanz igno-

riert, dass gerade jener Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks als 

A-3465/2015 

Seite 31 

Tiefstpreis für die Durchschnittsberechnungen im Gutachten eliminiert wor-

den sei.  

10.4.2 Es trifft zu, dass sich die Vorinstanz nur mit einem Ansatz von meh-

reren im Gutachten Weber auseinandergesetzt hat. Auch wenn sie die 

Wahl des Ansatzes nicht begründet hat, erscheint das Vorgehen nicht von 

vornherein als unzulässig. Denn die Berücksichtigung bloss eines Ansat-

zes ist grundsätzlich ausreichend für die Kontrolle der eigenen Ergebnisse. 

Sodann ist es naheliegend, dass sie einen Ansatz der Vergleichswertme-

thode herangezogen hat. Denn einerseits erachtete sie das vorhandene 

statistische Vergleichsmaterial für ausreichend (vgl. Protokoll, S. 20 

Ziff. 3.1). Andererseits ist es sachgerecht, dass sie zur Plausibilisierung ih-

rer Ergebnisse eine andere Schätzungsmethode berücksichtigte als die 

von ihr verwendete Mischwertmethode bzw. die ihr zugrundeliegende Sub-

stanz- und Ertragswertmethode. Mithin verblieben nur noch die Ansätze 

der Vergleichswertmethode. Der Vorwurf, sie habe zu Unrecht für den Ver-

kehrswert gerade jenen Ansatz mit dem Tiefstwert herangezogen, den das 

Gutachten in der Folge aus der weiteren Berechnung ausgeschlossen 

habe, triff nicht zu. Zunächst muss im Rahmen der Plausibilisierung der 

Verkehrswert für den belasteten und unbelasteten Zustand anhand dersel-

ben Methode berechnet werden, damit dieselben Werte miteinander ver-

glichen werden. Die Vorinstanz konnte somit nicht einfach für die Ermittlung 

des unbelasteten Verkehrswertes auf einen anderen Ansatz abstellen. So-

dann ist nachvollziehbar, dass die Vorinstanz nicht auf die Ansätze mit ho-

hen Werten abgestellt hat, hält sie doch bereits im Zusammenhang mit 

dem von ihr gewählt Ansatz fest, dass das Gutachten bei Ermittlung des 

Tiefstwertes mit Annahmen operiert habe, die sich für den Enteigneten 

günstig ausgewirkt hätten und durchaus strenger hätten gehandhabt wer-

den können. Entsprechend ist nicht einzusehen, weshalb die Vorinstanz 

einen Ansatz mit noch höherem Verkehrswert hätte wählen sollen. Ausser-

dem ist der verwendete Tiefstwert von Fr. 548'300.– im Vergleich zu dem 

vom Gutachten ermittelten Verkehrswert (gewichtet/eliminiert) von 

Fr. 554'174.– auch nicht unangemessen tief. Mithin kann der Vorinstanz 

nicht der Vorwurf gemacht werden, sie habe willkürlich den Tiefstwert her-

angezogen; vielmehr erscheint der von ihr ausgewählte Ansatz als sach-

gerecht. Schliesslich ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz 

mehrere Anpassungen an den Berechnungen der Vergleichswertmethode 

für den Verkehrswert des belasteten Grundstücks vorgenommen hat. Wie 

bereits dargelegt wurde, konnte die Vorinstanz nicht unbesehen auf das 

Gutachten abstellen (vgl. E. 10.3). Die gemachten Korrekturen sind erfor-

A-3465/2015 

Seite 32 

derlich und begründet. Zusammengefasst hat die Vorinstanz zur Plausibi-

lisierung ihrer Ergebnisse zu Recht auf den Ansatz mit statistischen Werten 

W&P innerhalb der Vergleichsmethoden gegriffen. Demnach erweist sich 

die Rüge des Enteigneten als unzutreffend. 

11.  

11.1 Die Enteignerin wendet ein, dass der festgesetzte Minderwert rund 

19.3% des unbelasteten Verkehrswertes ausmache. Ein derartig hoher 

Minderwert der Wohnhausparzelle allein aufgrund des Verlustes der 

Schutzschildfunktion der Schutzschildparzelle sei unhaltbar und willkürlich. 

Einerseits stehe er in keinem Verhältnis zur Entschädigung in der Höhe 

von Fr. 1'131.20 für die zwangsweise Errichtung der Dienstbarkeit (Über-

leitungsrecht) auf der Schutzschildparzelle. Andererseits sei es stossend, 

dass der Enteignete für einen Minderwert entschädigt werde, welcher be-

reits im Jahr 1974 beim Kauf der Liegenschaft durch den Enteigneten be-

standen habe, denn die Hochspannungsleitung habe schon damals exis-

tiert.  

11.2  

11.2.1 Der von der Enteignerin gemachte Vergleich zwischen der Minder-

wertsentschädigung einerseits und der zwangsweisen Errichtung der 

Dienstbarkeit andererseits, ist nicht zulässig. Sie vergleicht dabei zwei un-

terschiedliche Sachverhalte, die rechtlich anders zu würdigen sind. Zudem 

sind die von der Vorinstanz zur Ermittlung des Minderwerts angewandten 

Methoden sachgerecht und nachvollziehbar (vgl. oben E. 5.2, 5.4 und 8.5). 

Deshalb kann von einem willkürlich festgelegten Minderwert keine Rede 

sein.  

11.2.2 Sodann ist die Rüge nicht zu hören, es komme vorliegend zu einer 

doppelten Entschädigung des Enteigneten. Das Bundesgericht hat in sei-

nem Rückweisungsentscheid verbindlich festgehalten, dass das bisherige 

Überleitungsrecht bis zum 4. Februar 2009 befristet war und die Schutz-

schildparzelle ab diesem Zeitpunkt als unbelastet galt. Zudem sei der 

Schutzschildparzelle am 5. Februar 2009, d.h. in dem Zeitpunkt, auf wel-

chen hin die neue Dienstbarkeit zwangsweise begründet wurde, gegen-

über der Wohnhausparzelle eine Schutzschildfunktion zugekommen (vgl. 

Urteil 1C_356/2013 E. 2.5.2). Mithin führte die zwangsweise Errichtung des 

neuen Überleitungsrechts per 5. Februar 2009 zu einer Beeinträchtigung 

des Schutzschildes, weshalb das Bundesgericht auf einen entschädi-

gungspflichtigen Minderwert der in diesem Zeitpunkt noch unbelasteten 

A-3465/2015 

Seite 33 

bzw. durch den Schutzschild gesicherten Wohnliegenschaft erkannte. Mit 

anderen Worten wies die Wohnliegenschaft in dem Zeitpunkt, in welchem 

die Enteignerin auf die Dienstbarkeitsberechtigung gegriffen hatte, den 

Verkehrswert eines rechtlich und faktisch unbelasteten Grundstücks auf, 

dessen Verminderung zufolge des beeinträchtigten Schutzschildes nun zu 

entschädigen ist. Folglich stellt sich die Frage eines allenfalls bestehenden 

früheren Minderwerts der Wohnhausparzelle von vornherein nicht.  

12.   

12.1 Ferner macht die Enteignerin geltend, die Dienstbarkeit für die Über-

leitung der Hochspannungsleitung sei auf 50 Jahre befristet. Entsprechend 

handle es nicht um eine Entschädigung für eine dauernde Beeinträchti-

gung, sondern um eine zeitlich beschränkte Teilenteignung, bei welcher der 

Minderwert anhand der betroffenen Zeitdauer zu bestimmen sei. Entspre-

chend müsse die Befristung der Dienstbarkeit zwingend zu einem tieferen 

Minderwert führen. Folgte man darüber hinaus den Erwägungen der Vor-

instanz, komme es vorliegend zu einer verpönten Überentschädigung, da 

der Enteignete jedes Mal nach Ablauf der Dauer im Dienstbarkeitsvertrag 

mit der Neuerrichtung der Dienstbarkeit vollumfänglich entschädigt werde. 

12.2 Die Beeinträchtigung des Schutzschildgrundstücks erfolgt aufgrund 

der Befristung des Überleitungsrechts (nur) für eine zeitlich beschränkte 

Dauer. Insoweit liegt eine zeitlich beschränkte Teilenteignung vor. Bislang 

hat sich die Rechtsprechung im Zusammenhang mit der sog. Schutzschild-

theorie noch nicht mit einem Fall auseinandersetzen müssen, in dem die 

Beeinträchtigung zeitlich befristet ist. Es stellt sich vor diesem Hintergrund 

die Frage, ob das Vorgehen der Vorinstanz zulässig war, welche den Min-

derwert analog zu einer dauernden Beeinträchtigung bzw. definitiven Ent-

eignung festsetzte.  

12.2.1 Die Rechtsprechung hat sich bislang im Bereiche der Teilenteig-

nung soweit ersichtlich vor allem in zwei verschiedenen Konstellationen mit 

der Frage der zeitlichen Befristung befasst:  

Dies betrifft einerseits die Fälle der zwangsweisen Errichtung einer Dienst-

barkeit insbesondere im Zusammenhang mit der Begründung von Durch-

leitungs- und Mastbaurechten für Hochspannungsleitungen, welche in der 

Regel befristet für 50 Jahre errichtet werden (sog. Enteignung mit be-

grenzter längerer Zeitdauer bzw. expropriation pour une durée prolongée: 

HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N 40; RAPHAËL EGGS, Les 'autres préjudices' 

de l'expropriation – L'indemnisation au-delà du modèle fondé sur la valeur 

A-3465/2015 

Seite 34 

vénale, 2013, S. 996 f.; vgl. auch A-602/2012 E. 4.7). Führt eine Hochspan-

nungsleitung über Landwirtschaftsland, wird die Entschädigung nicht nach 

der sog. Differenzmethode berechnet, sondern direkt aufgrund der Lei-

tungsbreite und der Anzahl Laufmeter sowie in Abhängigkeit zur Zeitdauer 

der Belastung festgesetzt (grundlegend hierzu: BGE 111 Ib 287 E. 1; vgl. 

auch Urteile 1E.1/2007 E. 4 und 1E.3/2003 E. 3; Empfehlung des Verbands 

Schweizerischer Elektrizitätsunternehmen (VSE), et. al., Entschädigungs-

ansätze für elektrische Freileitungen und Masten, abrufbar unter: 

<http://www.strom.ch> > Download, besucht am 19. August 2016). 

Andererseits hat das Bundesgericht im Zusammenhang mit der Enteig-

nung von Nachbarrechten zufolge übermässiger Immissionen einer länger 

als 10 Jahre bestehenden Baustelle entschieden, dass die Entschädigung 

– in analoger Anwendung zu den Bestimmungen der vorübergehenden 

Enteignung (Art. 6 Abs. 1 EntG) – den beim Grundeigentümer tatsächlich 

entstandenen Schaden decken müsse, was im Wesentlichen einer Inkon-

venienzentschädigung im Sinne von Art. 19 Bst. c EntG entspreche (vgl. 

BGE 132 II 427 [= Pra. 2007] Nr. 76] E. 6.2; vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 663; 

KESSLER COENDET, Rz. 26.148). Im angeführten Entscheid erachtete das 

Bundesgericht die Methode der ESchK, welche die Verminderung des Ver-

kehrswertes des Grundstücks (Minderwert im Sinne von Art. 19 Bst. b 

EntG) wie bei einer endgültigen Enteignung, aber pro rata temporis, ent-

sprechend der Dauer der übermässigen Immissionen, festgelegt hatte, für 

nicht bundesrechtskonform. Vielmehr berechnete das Bundesgericht den 

eintretenden Schaden der Mietliegenschaft hauptsächlich anhand der 

Mietzinsausfälle, indem es die Differenzmethode anwendete und den ob-

jektiven Ertragswert im unbelasteten und belasteten Zustand verglich. Den 

ermittelten jährlichen Schaden rechnete es anschliessend auf die gesamte 

Dauer der Baustelle hoch (vgl. BGE 132 II 427 E. 6.4.1 und 6.5.1 f.).  

12.2.2 Die angeführte Rechtsprechung lässt sich jedoch nicht auf den vor-

liegenden Fall übertragen. Die erstgenannte Fallkonstellation betrifft nur 

die Berechnung der Enteignungsentschädigung aufgrund der konkret ein-

geräumten Dienstbarkeitsrechte, welche entsprechend der räumlichen und 

zeitlichen Dimension der Belastung festgesetzt werden kann. Demgegen-

über muss bei Anwendung der Schutzschildtheorie gerade der durch diese 

Beeinträchtigung bewirkte Minderwert entschädigt werden und nicht der 

Wert des eingeräumten Dienstbarkeitsrechts. Sodann ist auch der zweite 

Ansatz betreffend der enteigneten Nachbarrechte nicht gangbar, da vorlie-

gend ein Minderwert aufgrund der Beeinträchtigung des Schutzschildes zu 

entschädigen ist und kein effektiv entstandener bzw. noch entstehender 

A-3465/2015 

Seite 35 

Schaden, der in Form jährlicher Mietzinseinbussen berechnet werden 

kann. Dies folgt auch aus dem Rückweisungsentscheid des Bundesgerich-

tes, wonach der Minderwert im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zu vergüten 

ist, jedoch keine Inkonvenienzentschädigung gemäss Art. 19 Bst. c EntG, 

wie sie im Falle der zeitlich befristeten Enteignung von nachbarlichen Ab-

wehrrechten geschuldet wäre.  

12.2.3 Nach der Lehre ist anerkannt, dass bei zeitlich begrenzten Teilent-

eignungen der Minderwert für die betroffene Zeit zu bestimmen ist (vgl. 

KESSLER COENDET, Rz. 26.143). Entsprechend erachtet EGGS die Anwen-

dung der Differenzmethode und infolgedessen die Berechnung der Enteig-

nungsentschädigung anhand des Verkehrswertes bei zeitlich begrenzten 

Teilenteignungen zufolge der zwangsweisen Errichtung von Dienstbarkei-

ten auf Bauland grundsätzlich als ungewöhnlich ("surprenante"). Einzig für 

den Fall einer zwangsweise errichteten und auf 50 Jahre befristeten 

Dienstbarkeit hält er die Anwendung der Differenzmethode aufgrund der 

langen Zeitdauer für gerechtfertigt, da auch das Bundesgericht entschie-

den habe, dass eine solche Belastung einer definitiven Enteignung gleich-

komme (EGGS, a.a.O., Rz. 1002 f. mit Verweis auf BGE 111 Ib 287 sowie 

weiteren Hinweisen auf MARGRIT BUGMANN, Die Enteignung für die Fortlei-

tung und Verteilung elektrischer Energie, 1942, S. 84, welche für diesen 

Fall ebenfalls die Bezahlung einer Minderwertsentschädigung vorsehe, so-

wie ROLF TINNER, Der Entschädigungsanspruch des Grundeigentümers 

beim Erstellen von elektrischen Hochspannungsleitungen auf überbautem 

Land, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Gemeindeverwal-

tung, Jg. 58, 1957, S. 1 ff., S. 3/5, der bei einer Dauer von 50 Jahren die 

Reduktion des Minderwerts um einen Fünftel als angemessen erachte). 

Werde hingegen die Dienstbarkeit für einen kürzeren Zeitraum eingeräumt, 

sei die Annahme des Bundesgerichtes nicht zulässig, da eine anhand des 

Verkehrswertes berechnete Entschädigung zu einer Bereicherung des Ent-

eigneten führen würde. Vielmehr sei es in einem derartigen Fall geboten, 

die Entschädigung ausschliesslich anhand der effektiv beim Enteigneten 

eingetretenen Schadens und unabhängig vom Verkehrswert zu bemessen 

(Anm.: dies entspricht dem Vorgehen bei der Festsetzung der Entschädi-

gung zufolge temporär unterdrückter nachbarlicher Abwehrrechte; vgl. 

oben E. 12.2.1). Soweit es um den Minderwert gehe, den Wohnhäuser in 

der Landwirtschaftszone aufgrund der Immissionen einer Hochspannungs-

leitung erleiden, könne der Minderwert nur dann anhand der Differenzme-

thode (und damit anhand des Verkehrswertes) bestimmt werden, wenn die 

betreffenden Dienstbarkeiten unbefristet errichtet werden oder zumindest 

A-3465/2015 

Seite 36 

für eine derart lange Zeit bestünden, dass sie einer definitiven Enteignung 

gleichkommen (EGGS, a.a.O., Rz. 1003 und 1009). 

12.2.4 Diese Ausführungen lassen sich auf den vorliegenden Fall übertra-

gen. Das Überleitungsrecht wurde für 50 Jahre gewährt. Angesichts der 

langen Zeitdauer kann die erfolgte Enteignung bzw. die Beeinträchtigung 

der Schutzschildparzelle und der dadurch bewirkte Minderwert der Wohn-

hausparzelle rein rechnerisch grundsätzlich einer definitiven Teilenteig-

nung gleichgestellt werden.  

Dieses Ergebnis wird zudem von der Schätzungsliteratur bestätigt. Danach 

fallen die unmittelbar auf den Bewertungszeitpunkt folgenden Jahre bei der 

Wertbildung einer Sache am stärksten ins Gewicht und nehmen mit zuneh-

mender Dauer markant ab. Ausgehend von einer 100 jährigen Nutzungs-

dauer einer Immobilie sind nach 50 Jahren bei einem Zinssatz von 5% pro 

Jahr bereits 92% des Wertes erreicht und die Wertsteigerung, die zehn 

weitere Jahre zum heutigen Wert beitragen, umfasst nur noch 3.3%, was 

unter der Genauigkeit liegt, die von einer Liegenschaftsschätzung erwartet 

werden kann. Entsprechend repräsentiert eine Zeitdauer von 50 Jahren bei 

einer Verzinsung von 5% pro Jahr den sog. ökonomischen Horizont, jen-

seits dessen die finanziellen Geschehnisse für den heutigen Wert bedeu-

tungslos sind (vgl. zum Ganzen: KASPAR FIERZ, Wert und Zins bei Immobi-

lien, 4. Aufl. 2001, S. 24 und 49 f.). Die Vorinstanz berechnete den Ertrags-

wert sowohl im belasteten als auch unbelasteten Zustand mit einem Zins-

satz von 5.01%. Entsprechend kann auch für den vorliegenden Fall ange-

nommen werden, dass die zeitliche Befristung der Dienstbarkeit bis an den 

ökonomischen Horizont reicht und sich deshalb eine Unterscheidung zwi-

schen zeitlicher befristeter und definitiver Teilenteignung ausnahmsweise 

erübrigt, da die Wertdifferenz vernachlässigbar ist. Zusammengefasst 

muss die Enteignungsentschädigung weder auf eine andere Art und Weise 

festgelegt werden noch ist sie zu reduzieren. Die von der Vorinstanz ange-

wendete Differenzmethode ist damit auch für die vorliegend erfolgte zeitlich 

befristete Teilenteignung bundesrechtskonform.  

12.2.5 Von der soeben dargelegten rechnerischen Betrachtungsweise ist 

die rechtliche Beurteilung zu unterscheiden. Die Enteignerin rügt in diesem 

Zusammenhang insbesondere die drohende Überentschädigung, da der 

Enteignete jedes Mal nach Ablauf der Dienstbarkeit erneut entschädigt 

werden müsse. So erfolgt vorliegend eine zeitlich befristete Teilexpropria-

tion, obwohl der Minderwert analog einer definitiven Teilenteignung festge-

setzt wurde. Sollte deshalb nach Ablauf des derzeitigen Überleitungsrechts 

A-3465/2015 

Seite 37 

wiederum eine neue Dienstbarkeit begründet werden, läge nach den Er-

wägungen im Rückweisungsentscheid (vgl. E. 2.5.2) eine neuerliche Ent-

eignung vor. Ob indes in diesem Fall erneut eine Entschädigung unter Be-

rufung auf die Schutzschildtheorie gefordert werden könnte, wird dannzu-

mal zu beurteilen sein. Diese Frage bildet nicht Gegenstand dieses Be-

schwerdeverfahrens. Entsprechend kann die Enteignungsentschädigung – 

entgegen dem Begehren der Enteignerin – nicht als einmalig geschuldet 

festgelegt werden. Insoweit ist Ziff. 1 des angefochtenen Entscheides, wel-

che eine einmalige Minderwertsentschädigung vorsieht, aufzuheben.  

13.  

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Minderwertsentschädigung 

Fr. 96'250.– beträgt. 

14.   

Nachdem der Minderwert der Wohnhausparzelle ohne Weiteres festge-

setzt werden kann, ist das Eventualbegehren des Enteigneten abzuwei-

sen, mit welchem dieser die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens zur 

Frage des Minderwertes beantragte. 

15.   

15.1 Die Enteignerin rügt sodann, dass die Vorinstanz zu Unrecht ange-

ordnet habe, die Minderwertsentschädigung sei ab 4. Februar 2009 mit ei-

nem Zins von 5% zu verzinsen. Sie verstosse damit gegen Art. 88 Abs. 1 

EntG, wonach die Enteignungsentschädigung innert 20 Tagen nach ihrer 

rechtskräftigen Feststellung zu entrichten und erst nach Ablauf dieser Frist 

zu verzinsen sei. Die Minderwertsentschädigung sei auch heute noch nicht 

rechtskräftig festgestellt, weshalb sie sich nicht im Verzug befinde. Weiter 

sehe Art. 19 EntG nicht vor, dass der Zins ein Bestandteil der Entschädi-

gung bilde, mithin sei auch kein Zins geschuldet.  

Der Enteignete macht hingegen geltend, dass das Bundesverwaltungsge-

richt bereits im ersten Rechtsgang den grundsätzlichen Anspruch auf Zah-

lung des gesetzlichen Zinses von 5%, rückwirkend ab 4. Februar 2009, 

bejaht habe. Seit diesem Datum mache die Enteignerin von ihrer Dienst-

barkeit Gebrauch. Entsprechend bestehe auch eine Zinspflicht.  

Die Vorinstanz führte in der Vernehmlassung vom 29. Juni 2015 in Anleh-

nung an die Rechtsprechung zur Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte 

sowie der vorzeitigen Besitzeinweisung aus, es gelte der Grundsatz, dass 

A-3465/2015 

Seite 38 

die Enteignungsentschädigung stets zu verzinsen sei, wenn in das Eigen-

tum bereits vor der förmlichen Enteignung eingegriffen wird. Dies gelte 

auch im Falle der Schutzschildtheorie.  

In ihrer Schlussbemerkungen bestreitet die Enteignerin die Anwendbarkeit 

der im Zusammenhang mit der Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte 

entwickelten Rechtsprechung zur Verzinsung. Denn vorliegend würden ge-

rade keine derartigen Abwehrrechte enteignet. Zudem falle die analoge An-

wendung der Bestimmung zur vorzeitigen Besitzeinweisung ausser Be-

tracht, da die Enteignerin kein derartiges Gesuch gestellt habe. Ohnehin 

wäre im Falle eines derartigen Analogieschlusses nicht ein Zins von 5% 

geschuldet, sondern nur der übliche Zinsfuss massgebend. 

15.2 Gemäss Art. 88 Abs. 1 EntG ist die Enteignungsentschädigung innert 

20 Tagen nach ihrer rechtskräftigen Feststellung geschuldet und im Falle 

einer Geldforderung nach Ablauf dieser Frist zum üblichen Zinsfusse zu 

verzinsen. Daraus leitet die Lehre ab, dass im Schätzungsentscheid somit 

dem Grundsatz nach keine Zinsregelungen vorzusehen sind (vgl. KESSLER 

COENDET, a.a.O., Rz. 26.152). Abgesehen von der Verzugszinsregelung in 

Art. 88 Abs. 1 EntG, besteht nach der bundesgerichtliche Rechtsprechung 

jedoch eine Verzinsungspflicht, wenn beim Auftreten übermässiger Immis-

sionen die nachbarlichen Abwehrrechte unterdrückt und vom Enteigner 

faktisch in Besitz genommen werden. Denn nach Ansicht des Bundesge-

richts führen die Immissionen bei einer Wohnung oder einer Wohnliegen-

schaft zu einer sofortigen qualitativen Beeinträchtigung der Nutzung, wel-

che den Gegenwert der getätigten Investitionen mindere und wie andere 

Nutzungseinbussen durch Verzinsung der Entschädigung abzugelten sei 

(vgl. BGE 134 II 49 E. 21 mit weiteren Hinweisen; KESSLER COENDET, 

a.a.O., Rz. 26.155). Dieser Vorgang ist mit einer vorzeitigen Besitzeinwei-

sung vergleichbar, weshalb die Enteignungsentschädigung vom Moment 

der "vorzeitigen Besitznahme" der zu enteignenden Rechte an, d.h. ab dem 

Auftreten übermässiger Immissionen, zu verzinsen ist (vgl. BGE 121 II 350 

E. 5e und BGE 111 Ib 15 E. 8; vgl. auch BGE 132 II 49, E. 6.5.1, welcher 

bei der Enteignung von nachbarlichen Abwehrrechen zufolge Immissionen 

von Bauarbeiten für ein öffentliches Werk die Verzinsung ab Aufnahme der 

Bauarbeiten festlegte; gemäss BGE 134 II 49 E. 21 beginnt die Zinspflicht 

hingegen in jenen Fällen, in denen der Entschädigungsanspruch erst ei-

nige Zeit nach dem Auftreten übermässiger Immissionen entsteht, erst ab 

Entstehung des Anspruchs zu laufen). 

A-3465/2015 

Seite 39 

15.3 Die dargelegte Rechtsprechung lässt sich auch auf den vorliegenden 

Fall übertragen. Analog zur Situation bei der Unterdrückung nachbarlicher 

Abwehrrechte, führt auch die Errichtung der Dienstbarkeit zu einer Beein-

trächtigung der Schutzschildparzelle, welche unmittelbar zu einer erhebli-

chen Herabsetzung der Wohnqualität führt und sich in einem Minderwert 

der Wohnhausparzelle niederschlägt. Dieser negative Effekt tritt ab dem 

Zeitpunkt, ab dem die Enteignerin auf die Dienstbarkeitsberechtigung ge-

griffen hat, ein und entspricht der mit dem Auftreten übermässiger Immis-

sionen öffentlicher Werke einhergehenden faktischen Besitznahme. Vor 

diesem Hintergrund wäre es stossend, wenn die Enteignerin vorliegend auf 

der einen Seite mit der rückwirkenden Errichtung der Dienstbarkeit und des 

zwischenzeitlichen uneingeschränkten Weiterbetriebs der Hochspan-

nungsleitung sämtliche Vorteile erhielte und auf der anderen Seite die da-

mit gleichzeitig beim Enteigneten verursachten Nachteile (Minderwert) 

einstweilen, bis zu dessen rechtskräftigen Festsetzung, nicht verzinsen 

müsste.  

15.4 Zusammengefasst rechtfertigt es sich auch im Falle der sog. Schutz-

schildtheorie eine Zinspflicht ab dem Zeitpunkt der vorzeitigen Besitz-

nahme, d.h. der Beeinträchtigung des Schutzschildes, vorzusehen. Der 

Zins richtet sich analog zu Art. 76 Abs. 5 EntG nach dem üblichen Zinsfuss. 

Das Bundesverwaltungsgericht hat eine allgemeine Weisung zur Festset-

zung des üblichen Zinsfusses erlassen (vgl. Beschluss vom 9. November 

2009 der Abteilung I, 1. Kammer, üblicher Zinsfuss, abrufbar u