# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3d0b8b94-d9e3-50be-9752-1603e4994dd9
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-10-09
**Language:** de
**Title:** Bern Obergericht Beschwerdekammer in Strafsachen 09.10.2017 BK 2017 315
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_ZivilStraf/BE_OG_008_BK-2017-315_2017-10-09.pdf

## Full Text

Obergericht
des Kantons Bern

Beschwerdekammer in 
Strafsachen

Cour suprême
du canton de Berne

Chambre de recours pénale

Beschluss
BK 17 315

Hochschulstrasse 17
Postfach
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 09
Fax +41 31 635 48 15
obergericht-straf.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht Bern, 9. Oktober 2017

Besetzung Oberrichterin Schnell (Präsidentin), Oberrichter J. Bähler, Ober-
richterin Bratschi
Gerichtsschreiber Müller

Verfahrensbeteiligte A.________
v.d. Rechtsanwalt B.________

Beschuldigter 

C.________
v.d. Rechtsanwalt B.________

Beschuldigte 

Generalstaatsanwaltschaft des Kantons Bern, Maulbeerstras-
se 10, Postfach 6250, 3001 Bern

D.________

Straf- und Zivilklägerin/Beschwerdeführerin

Gegenstand Nichtanhandnahme
Strafverfahren wegen Betrugs

Beschwerde gegen die Verfügung der Regionalen Staatsanwalt-
schaft Bern-Mittelland vom 12. Juli 2017 (BM 17 20288)

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Erwägungen:

1. Am 6. April 2017 erstattete D.________ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) Straf-
anzeige gegen die Ehegatten A.________ und C.________ (nachfolgend: Be-
schuldigter/Beschuldigte) wegen Betrugs. Der Beschuldigte wurde dazu polizeilich 
einvernommen. Seitens der Regionalen Staatsanwaltschaft Bern-Mittelland (nach-
folgend: Staatsanwaltschaft) wurde bei der Gemeinde J.________ zudem erfragt, 
ob es im Zusammenhang mit der fraglichen Überbauung – dazu sogleich hinten – 
zu einem Haftungsfall gekommen sei. Die Gemeinde verneinte und hielt fest, es 
bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass in Zukunft ein Haftungsfall eintrete; die 
Beschwerdeführerin sei auf Nachfrage hin bereits entsprechend informiert worden.  

Gestützt auf die im Rahmen der Ermittlung gewonnenen Erkenntnisse erachtete 
die Staatsanwaltschaft den Tatbestand des Betrugs als offensichtlich nicht erfüllt 
und verfügte am 12. Juli 2017 die Nichtanhandnahme des Verfahrens. Dagegen 
erhob die Beschwerdeführerin am 4. August 2017 Beschwerde. Sie stellte den An-
trag, die Verfügung sei aufzuheben und die Staatsanwaltschaft sei anzuweisen, 
das Strafverfahren gegen die Beschuldigten an die Hand zu nehmen. Am 30. Au-
gust 2017 beantragte die Generalstaatsanwaltschaft die kostenfällige Abweisung 
der Beschwerde. Die Beschuldigten beantragten am 31. August 2017, die Be-
schwerde sei abzuweisen bzw. es sei darauf nicht einzutreten. Die Beschwerdefüh-
rerin replizierte am 25. September 2017 und hielt an ihrem Rechtsbegehren fest. 
Am 4. Oktober 2017 reichten die Beschuldigten unaufgefordert eine Duplik ein und 
beantragten die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfol-
ge.

2. Gegen Verfügungen der Staatsanwaltschaft kann bei der Beschwerdekammer in 
Strafsachen innert 10 Tagen schriftlich und begründet Beschwerde geführt werden 
(Art. 393 Abs. 1 Bst. a i.V.m. Art. 396 Abs. 1 Schweizerische Strafprozessordnung 
[StPO; SR 312], Art. 35 des Gesetzes über die Organisation der Gerichtsbehörden 
und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1] i.V.m. Art. 29 Abs. 2 des Organi-
sationsreglements des Obergerichts [OrR OG; BSG 162.11]). Die Beschwerdefüh-
rerin ist durch die angefochtene Verfügung unmittelbar in ihren rechtlich geschütz-
ten Interessen betroffen und somit zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 382 
Abs. 1 StPO). Auf die form- und fristgerechte Beschwerde ist einzutreten.

3. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Beschuldigten hätten ihr anlässlich des Lie-
genschaftsverkaufs im Jahr 2007 ein wichtiges Schreiben der Gemeinde 
J.________ vorenthalten. Davon habe sie erst im Jahre 2016 respektive 2017 im 
Rahmen eines Wasserschadens auf ihrer Liegenschaft Kenntnis erhalten. Die 
Staatsanwaltschaft sei bei der Begründung der Nichtanhandnahme von einem fal-
schen Sachverhalt ausgegangen. So seien ihr, der Beschwerdeführerin, weder das 
erwähnte Schreiben der Gemeinde J.________ noch jenes der Baugenossenschaft 
noch die Garantieverlängerung der E.________ Architektur zur Kenntnis gebracht 
worden. Ihr seien falsche Tatsachen vorgespiegelt worden, als es zum Verkauf der 
Liegenschaft J.________-Grundbuchblatt Nr. ________ gekommen sei. Der im 
Kaufvertrag vom 26. Juni 2007 von Notar G.________ unter Ziff. II/2/b erwähnte 
Schaden, wonach sich die Strasse und das Trottoir oberhalb des Wohnhauses ge-

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senkt hätten, stelle eine erfundene Behauptung dar. Die Beschuldigten hätten die-
sen Schaden vorgeschoben, um den tatsächlichen Schaden aus dem Jahre 2001 
zu verschweigen. Ziel der Beschuldigten sei es gewesen, einen Hangrutsch und 
die damit einhergehende massive Destabilisierung des Terrains zu verheimlichen, 
um einer Wertverminderung der Liegenschaft vorzubeugen. In Kenntnis über die-
sen Schaden und die dazugehörige Haftung gegenüber der Gemeinde im Falle 
weiterer Erdbewegungen hätte die Beschwerdeführerin die Liegenschaft nie ge-
kauft. Anlässlich der Liegenschaftsbesichtigung, die sie in Begleitung des von ihr 
beigezogenen Architekten durchgeführt habe, hätten die Strasse und das Trottoir 
oberhalb der Liegenschaft keine aussergewöhnlichen Auffälligkeiten aufgewiesen. 
Der frühere Hangrutsch sei für den beigezogenen Architekten optisch unmöglich 
feststellbar gewesen. Weder ihr Architekt noch sie hätten Anlass gehabt, nach aus-
sergewöhnlichen Ereignissen zu forschen. Es seien durch das Erwähnen des er-
fundenen Schadens auf Strasse und Trottoir Transparenz und Ehrlichkeit vor-
getäuscht worden. Die Beschwerdeführerin habe am 26. Juni 2007 noch mit dem 
damaligen Gemeindepräsidenten der Gemeinde J.________ telefoniert. Dieser ha-
be ihr bestätigt, dass die Strasse und das Trottoir im Eigentum der Gemeinde ste-
hen würden und die Gemeinde für die Behebung dortiger Schäden zuständig sei. 
Das Schreiben der Gemeinde aus dem Jahre 2001 habe er nicht thematisiert. Den 
Beschuldigten seien die verdeckten Mängel bekannt gewesen.

Die Beschuldigten hätten also anlässlich des Liegenschaftsverkaufs einen Betrug 
begangen. Sie hätten der Beschwerdeführerin den Hangrutsch verschwiegen, der 
sich anlässlich der Erstellung der Überbauung «F.________» im Jahre 2001 ereig-
net habe. Die Arglist bestehe darin, dass die Beschuldigten ihr das Schreiben der 
Gemeinde J.________ vom 7. September 2001, das Schreiben der Baugenossen-
schaft zur Förderung von preisgünstigem Wohneigentum vom 17. September 2001 
sowie das Schreiben der E.________ Architektur vom 22. Januar 2003 nicht aus-
gehändigt hätten.

4. Die Generalstaatsanwaltschaft entgegnet, ein Hangrutsch im Zusammenhang mit 
dem Aushub zwecks Erstellung von Bauten in Hanglage weise keinen Seltenheits-
wert auf. Aus demselben Grund sei ein aufgetretener Hangrutsch jedoch mittels 
baulicher Massnahmen problemlos stabilisierbar. Es treffe nicht zu, dass eine Bau-
te bereits darum an Wert einbüsse, weil es während ihrer Errichtung zu einem 
Hangrutsch gekommen sei. Massgebend sei vielmehr, ob sich die Lage stabilisie-
ren lasse. Dass es seit der Erstellung der Überbauung zu weiteren Hangrutschen 
gekommen wäre, werde von der Beschwerdeführerin weder behauptet noch belegt. 
Der anlässlich der Bauarbeiten im Jahre 2001 aufgetretene Hangrutsch, der unter 
anderem zur Errichtung einer Stützmauer geführt habe, die ursprünglich laut Be-
schwerdeführerin nicht geplant gewesen sei, in jedem Fall aber ihren Zweck erfüllt 
zu haben scheine, könne somit nicht als verdeckter Mangel qualifiziert werden, da 
er sich zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Häuser bereits in keiner Weise mehr 
negativ auf die Hangstabilität, die Bausubstanz und die Wohnqualität ausgewirkt 
habe. Die Beschwerdeführerin habe sich sodann anlässlich der Liegenschaftsbe-
sichtigung im Jahr 2007 von einem Fachmann begleiten lassen, der als ausgewie-
sener Architekt zweifelsfrei Kenntnis darüber gehabt habe, welche Probleme sich 

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im Rahmen der Erstellung einer Liegenschaft an Hanglage stellten. Dass er sie 
nicht dazu veranlasst habe nachzufragen, ob es während der damals rund sechs 
Jahre zurückliegenden Bauphase zu Komplikationen wie Hangrutschen und der-
gleichen gekommen sei, dürfe als Beleg dafür gewertet werden, dass er diese 
Kenntnisse als nicht erforderlich eingestuft habe, um eine gehörige Beratung seiner 
Klientin hinsichtlich der Bausubstanz machen zu können.

Es treffe entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin nicht zu, dass der im 
Kaufvertrag erwähnte «Schaden» betreffend die über der erworbenen Liegenschaft 
verlaufende Gemeindestrasse und das Trottoir frei erfunden sei. Unter «Gewähr-
leistung» sei vermerkt, der Käuferschaft sei bekannt, dass sich die Strasse und das 
Trottoir oberhalb des Wohnhauses gesenkt hätten. Dies entspreche – wenn auch in 
vereinfachter Form – dem Inhalt des Schreibens der Gemeinde J.________ vom 
7. September 2001, in welchem unter Ziff. 3 ausgeführt worden sei, durch Abrut-
sche der Baugrubenböschungen und durch Grabarbeiten für die Werkleitungen 
hätten sich während der Bauarbeiten in der Strasse und insbesondere im Trottoir 
Risse und Absenkungen gebildet. Die Gemeinde habe sich damals vorerst vorbe-
halten, für die Finanzierung der sich daraus allenfalls ergebenden Sanierungsarbei-
ten Rückgriff auf die Grundeigentümer der Überbauung «F.________» zu nehmen. 
Effektiv sei diese Androhung jedoch für die Grundeigentümer bereits dadurch hin-
fällig geworden, dass die Baugenossenschaft zur Förderung von preisgünstigem 
Wohneigentum (wohl gleichzusetzen mit der im Schreiben der Gemeinde 
J.________ erwähnten K.________ AG) mit Schreiben vom 17. September 2001 
festgehalten habe, für eine allfällige Schadenbehebung gegenüber der Gemeinde 
J.________ aufzukommen. Später sei die Garantieverlängerung der Firma 
H.________ AG für die von ihr geleisteten Arbeiten erfolgt, die im Zusammenhang 
mit den Absenkungen des Trottoirs auf der L.________-Strasse sowie der Hangsi-
cherung infolge des Hangrutsches vorgenommen worden seien; unterzeichnet von 
besagter Unternehmung auf dem Briefpapier der E.________ Architektur am 22. 
Januar 2003. Jeder der damals betroffenen Grundeigentümer, wozu auch die Be-
schuldigten gehörten, hätte somit gutgläubig davon ausgehen dürfen, von der Ge-
meinde J.________ nicht mehr für allfällige sich verschlimmernde oder neu auftre-
tende Schäden an der L.________-Strasse und am Trottoir belangt zu werden. Die 
rechtliche Situation sei also geklärt gewesen, als die Beschwerdeführerin im Juni 
2007 eine der betroffenen Liegenschaften erworben habe. Es habe zum Erwerbs-
zeitpunkt weder ein verdeckter noch ein offener Sach- oder Rechtsmangel am Ver-
kaufsobjekt vorgelegen. Damit sei unerheblich, ob die Beschuldigten der Be-
schwerdeführerin die drei Schreiben je ausgehändigt hätten oder nicht, denn es sei 
bereits erstellt gewesen, dass die Grundeigentümer wie auch die Rechtsnachfolger 
keine Haftung gegenüber der Gemeinde J.________ treffen würde. Dass der Be-
schwerdeführerin die Schreiben effektiv unbekannt gewesen seien, müsse sodann 
angezweifelt werden, weil sie ihren Ausführungen zufolge noch vor der Verschrei-
bung der Liegenschaft mit dem damaligen Gemeindepräsidenten von J.________ 
Kontakt aufgenommen habe und sich am 26. Juni 2007 (Tag der notariellen Ver-
schreibung der Liegenschaft) telefonisch von diesem habe bestätigen lassen, dass 
die L.________-Strasse im Eigentum der Gemeinde J.________ stehe und die 
Gemeinde für Unterhaltsarbeiten aufkomme. 

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Daher sei erstellt, dass es bereits am Element der Vorspiegelung oder Unterdrü-
ckung von Tatsachen zwecks arglistiger Vermögensschädigung fehle. Die ver-
schwiegene Tatsache des seinerzeitigen Hangrutsches habe von den Beschuldig-
ten zumindest aus strafrechtlicher Sicht nicht als entscheidwesentliches und daher 
erwähnenswertes Kriterium erachtet werden müssen, da er sich während der Bau-
arbeiten und somit vor Fertigstellung der verkauften Liegenschaft ereignet gehabt 
habe und seither keinerlei Komplikationen mehr aufgetreten seien, die mit diesem 
Ereignis in unmittelbaren adäquat kausalen Zusammenhang gebracht werden 
könnten. Ein finanzielles Risiko für die Beschwerdeführerin in Form allfälliger Haft-
barkeit habe im Erwerbszeitpunkt der Liegenschaft nicht bestanden, da die rechtli-
che Situation seit mehreren Jahren geregelt gewesen sei und – soweit aus den Un-
terlagen ersichtlich – nie zu Diskussionen mit der seinerzeit zu Schaden gekom-
menen Gemeinde geführt hätten. Zudem fehle es an der finanziellen Schädigung: 
Die Beschwerdeführerin habe in ihrer Anzeige ausgeführt, es würde ihren finanziel-
len Ruin bedeuten, gegenüber der Gemeinde haftbar gemacht zu werden. Dieses 
Risiko bestehe jedoch offensichtlich nicht, was der Beschwerdeführerin bereits lan-
ge Zeit vor Einreichung der Strafanzeige mehrfach durch die Gemeinde 
J.________ bestätigt worden sei. Weiter bringe sie vor, sie hätte die Liegenschaft 
nie gekauft, hätte sie gewusst, dass es seinerzeit zu einem derartigen Hangrutsch 
gekommen sei. Hier handle es sich jedoch um ein rein zivilrechtliches Thema und 
um die Frage, ob dieser nun nachträglich geltend gemachte subjektiv wesentliche 
Vertragspunkt für die Verkäuferschaft erkennbar gewesen sei und einen Grundla-
genirrtum darstelle. Strafrechtlich gesehen fehle es jedoch offensichtlich an der 
Täuschung oder absichtlichen Unterdrückung wesentlicher Tatsachen ebenso wie 
an der Arglist und der Bereicherungsabsicht. Komme hinzu, dass ein Hangrutsch 
während der Bauphase nicht automatisch zu einer Wertminderung der anschlies-
send fertiggestellten Liegenschaft führe, wie dies die Beschwerdeführerin zu kon-
struieren versuche. Der Tatbestand des Betrugs sei offensichtlich nicht erfüllt und 
die Nichtanhandnahmeverfügung nicht zu beanstanden, weshalb sich die dagegen 
geführte Beschwerde als unbegründet erweise, soweit sie überhaupt auf den Kern 
der Fragestellung abziele und nicht von Vornherein Lebenssachverhalte beschlage, 
die für das vorliegende Strafverfahren irrelevant seien.

5. Die Beschuldigten führen aus, es bestehe keine Strafrechtsrelevanz. Die Be-
schwerdeführerin rüge, von der Polizei nicht einvernommen worden zu sein. Es sei 
darauf hinzuweisen, dass sie bisher anwaltlich vertreten gewesen sei. Sie hätte je-
derzeit den Beweisantrag stellen können, dass sie einvernommen werde. Einen 
solchen Beweisantrag habe sie im vorinstanzlichen Verfahren nicht gestellt. 
Gemäss Art. 16 Abs. 2 StPO führe die Staatsanwaltschaft die Untersuchung. Es 
bestehe keine Pflicht, die Privatklägerschaft einzuvernehmen. Offenbar habe es auf 
dem Grundstück der Beschwerdeführerin 2016 einen Wasserschaden gegeben 
(S. 3 Ziff. 2 Beschwerdeschrift). Die genauen Umstände dieses Schadens seien 
den Beschuldigten nicht bekannt. Der Wasserschaden sei hier auch nicht relevant, 
denn er habe sich im Jahr 2016 ereignet, also neun Jahre nach Abschluss der Ver-
einbarung über den Liegenschaftskauf. Eine Kausalität zwischen der Senkung von 
Strasse und Trottoir im Jahr 2001 und dem Wasserschaden im Jahr 2016 bestehe 
offensichtlich nicht. Selbst wenn die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt des Liegen-

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schaftskaufs keine Kenntnis gehabt hätte von den strittigen Schreiben, so habe das 
bei der Beschwerdeführerin nicht zu einem Irrtum geführt. Ein Irrtum sei die Fehl-
vorstellung über Tatsachen. Falls die Beschwerdeführerin beim Liegenschaftskauf 
von diesen Schreiben keine Kenntnis gehabt hätte, so habe das nicht zu einer 
Fehlvorstellung über Tatsachen geführt. Dass der Eigentümer eines Grundstücks 
für Schäden hafte, die von seinem Grundstück ausgingen, stehe in Art. 679 
Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB; SR 210). Wenn sich also die Gemeinde 
J.________ gegenüber den Grundeigentümern der Überbauung F.________ 
Schadenersatzansprüche vorbehalte, dann gemäss Art. 679 ZGB. Das Schreiben 
vom 7. September 2001 der Einwohnergemeinde J.________ sei dagegen nicht 
haftungsbegründend. Falls die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt des Liegen-
schaftskaufs keine Kenntnis der Schreiben der K.________ AG und der 
E.________ Architektur gehabt habe, habe das ebenfalls nicht zu einem Irrtum bei 
der Beschwerdeführerin geführt, der kausal für eine Vermögensdisposition und für 
einen Vermögensschaden gewesen wäre. Die Schreiben würden davon handeln, 
dass die beiden Unternehmen – entgegen der gesetzlichen Regelung – Garantien 
übernehmen würden. Die Garantieübernahmen stellten im Zeitpunkt des Liegen-
schaftsverkaufs einen Vorteil für die Hauseigentümer und damit für die Beschwer-
deführerin dar.

Die Beschuldigten hätten bezüglich der strittigen Schreiben nicht arglistig gehan-
delt. Auf der einen Seite behaupte die Beschwerdeführerin, sie habe keine Kennt-
nis gehabt von den Schreiben der Gemeinde J.________ vom 7. September 2001, 
der K.________ AG vom 17. September 2001 sowie der E.________ Architektur 
vom 22. Januar 2003. Auf der anderen Seite mache sie geltend, eine Senkung von 
Strasse und Trottoir habe nie stattgefunden (vgl. Beschwerdeschrift S. 2 Mitte). Die 
Aussagen der Beschwerdeführerin seien widersprüchlich. Alle drei Schreiben, von 
denen die Beschwerdeführerin behaupte, sie habe keine Kenntnis gehabt, handel-
ten nämlich von der Problematik der Senkung von Strasse und Trottoir. Die Ge-
meinde J.________ schreibe, dass sich «in der Strasse und insbesondere im Trot-
toir Risse und Absenkungen gebildet» (Ziff. 3 des Schreibens der Einwohnerge-
meinde J.________ vom 7.9.2001)" hätten. Die K.________ AG schreibe ebenfalls 
davon, dass «Schäden in der Strasse und im Trottoir» (Schreiben der K.________ 
AG vom 17.9.2001) entstanden seien. Auch die E.________ Architektur schreibe 
von «Absenkungen (des) Trottoir(s)» (Schreiben der E.________ Architektur vom 
22. Januar 2003). Es lägen mithin kein Lügengebäude, keine Machenschaften, kei-
ne qualifizierte Lüge und damit keine Arglist vor. Wie bereits die Vorinstanz festge-
stellt habe, hätten die Beschuldigten den Schadenfall aus dem Jahr 2001 offen-
sichtlich nicht verschwiegen, da er ausdrücklich im Kaufvertrag erwähnt werde. Die 
Beschwerdeführerin mache wiederholt geltend, ihr seien die strittigen Schreiben 
nicht ausgehändigt worden. Aber sie erkläre nicht, inwiefern ihr dadurch ein Ver-
mögensschaden entstanden sei. Die Beschuldigten hätten nicht wissentlich und 
willentlich die strittigen Schreiben [nicht erwähnt].  

6. In der Replik legt die Beschwerdeführerin erneut ihre Sicht der Dinge in umfassen-
der Weise dar. Im Wesentlichen bringt sie vor, sie sei davon ausgegangen, Gele-
genheit zu einer polizeilichen Einvernahme zu erhalten. Dabei hätte sie die Zu-

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sammenhänge des im Jahr 2016 vorgefallenen Wasserschadens und der ihr durch 
die Beschuldigten verschwiegenen Informationen offenlegen können. Bereits in-
nerhalb der Verjährungsfrist gemäss Schreiben der E.________ Architektur seien 
ihr erhebliche Kosten entstanden. Die Garantieverlängerung sei zudem zeitlich be-
grenzt gewesen. Ihre Erkundigungen bei der Gemeinde J.________ vor dem Lie-
genschaftskauf betreffend Zuständigkeit des Unterhalts von Strasse und Trottoir 
hätten auf dem Rat ihres beigezogenen Architekten basiert. Indem die Beschuldig-
ten den Satz «Die Verkäuferschaft versichert der Käuferschaft, dass ihr keine ver-
deckten Mängel bekannt sind» unterschrieben hätten, hätten sie ihre Unaufrichtig-
keit und die arglistige Täuschung manifestiert. Sollte die Strasse oberhalb ihrer 
Liegenschaft abrutschen, würde sie auch heute noch für die Folgen des Hangrut-
sches im Jahr 2001 verantwortlich gemacht werden. Ein Hangrutsch könne nicht 
ausgeschlossen werden. Die Garantieverlängerung habe sie erst am 20. April 2017 
zum ersten Mal gesehen. Vorher habe sie von der Existenz dieses Schreibens 
nichts gewusst. Deshalb habe sie es in der Strafanzeige nicht erwähnt. Es würde 
ein Paradoxon darstellen, wenn angenommen würde, sie hätte um die Garantiever-
längerung gewusst und trotzdem bei der Gemeinde darum gebeten, dass diese die 
Verwerfungen am Trottoir beheben möge, damit diese nicht auf ihre Liegenschaft 
übergreifen würden. Die Behebung der Verwerfungen wäre Bestandteil der Garan-
tieverlängerung gewesen. Die diesbezüglichen Aussagen des Beschuldigten seien 
falsch. Das Dokument sei nie offengelegt worden. Andernfalls wäre es im Kaufver-
trag der Liegenschaft erwähnt worden. Die Beschuldigten hätten in stiller Vereinba-
rung den Hangrutsch und alle damit in direkt kausalem Zusammenhang stehenden 
Dokumente verschwiegen. Sie hätten wissentlich und willentlich gehandelt. Der 
damals eingesetzte Notar sei anlässlich eines Termins im März 2017 konsterniert 
gewesen. Er habe ihr geraten, den Ablauf der Verjährungsfrist verzögern zu lassen. 
Es handle sich nicht bloss um ein zivilrechtliches Problem. 

7. In der Duplik ergänzen die Beschuldigten im Wesentlichen, hinsichtlich der Schä-
den fünf respektive neun Jahre nach dem Liegenschaftskauf trage die Beschwer-
deführerin die Gefahr für höhere Gewalt. Die neu von der Beschwerdeführerin ein-
gereichten Beweismittel führten nicht zu einer anderen Beurteilung der relevanten 
Umstände. Die Liegenschaft sei von den Beschuldigten erst gekauft worden, nach-
dem die Senkung und die Reparaturarbeiten erfolgt gewesen seien. Die genauen 
Ursachen, warum die Senkung erfolgt sei, sowie die tatsächlichen Reparaturarbei-
ten seien den Beschuldigten nicht bekannt gewesen. Sie hätten lediglich gewusst, 
dass sich die Strasse und das Trottoir oberhalb des Wohnhauses gesenkt hätten. 
Dies sei der Beschwerdeführerin mitgeteilt und im Kaufvertrag festgehalten wor-
den. Die Beschuldigten hätten die Beschwerdeführerin nicht über etwas täuschen 
können – und schon gar nicht arglistig –, wovon sie selber keine Kenntnis hätten. 
Die Beschwerdeführerin mache geltend, sie habe einen Vermögensschaden in der 
Höhe von CHF 18‘269.30 gehabt, da aufgrund des Wasserschadens 2016 der Gar-
ten und die Hausfassade hätten saniert werden müssen. Indes müsse der Schaden 
als Vermögensnachteil der Bereicherung als Vermögensvorteil entsprechen. Die 
Beschwerdeführerin habe die Vermögensverschiebung zugunsten der Bauunter-
nehmer veranlasst. Entsprechend hätten sich die Beschuldigten nicht bereichert. 
Im Übrigen würde es an der Absicht fehlen.

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8.

8.1 Gemäss Art. 310 Abs. 1 Bst. a StPO wird die Nichtanhandnahme verfügt, sobald 
aufgrund der Strafanzeige oder des Polizerapports feststeht, dass die fraglichen 
Straftatbestände oder die Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt sind. Eine 
Nichtanhandnahme nach Massgabe von Art. 310 Abs. 1 Bst. a StPO soll 
grundsätzlich auf Fälle beschränkt sein, die sowohl sachverhaltsmässig als auch 
rechtlich klar erscheinen. Es muss aufgrund des Grundsatzes in dubio pro duriore 
offensichtlich sein, dass der Sachverhalt nicht strafbar ist oder (mangels Erfüllung 
der Prozesserfordernisse) nicht bestraft werden kann. Fällt der zur Anzeige ge-
brachte Sachverhalt nicht unter eine Strafnorm, so darf das Verfahren nicht an die 
Hand genommen werden (OMLIN, Basler Kommentar StPO; 2. Aufl. 2013, N. 8 zu 
Art. 310 StPO). Bei der Beurteilung, ob ein konkreter Sachverhalt einen Straftatbe-
stand erfüllt oder nicht, kommt der Staatsanwaltschaft ein Ermessensspielraum zu 
(Urteil des Bundesgerichts 1B_368/2012 vom 13. Mai 2013 E. 4.1).

Nach Art. 146 Schweizerisches Strafgesetzbuch (StGB; SR 311) macht sich schul-
dig, wer in der Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, je-
manden durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irreführt 
oder ihn in einem Irrtum arglistig bestärkt und so den Irrenden zu einem Verhalten 
bestimmt, wodurch dieser sich selbst oder einen andern am Vermögen schädigt.

8.2 Zunächst ist aus formeller Sicht festzustellen, dass sich die Staatsanwaltschaft 
nach Eingang des Anzeigerapports dazu entschieden hat, bei der Gemeinde 
J.________ nachzufragen, ob es überhaupt je zu einem Garantiefall gekommen ist. 
Es handelt sich hierbei jedoch um eine blosse Ermittlungshandlung, wie sie auch 
von der Polizei ohne weiteres hätte vorgenommen werden können. Die Erkundi-
gung ist somit nicht als verfahrenseröffnende Untersuchungshandlung zu qualifizie-
ren, weshalb eine Nichtanhandnahme des Verfahrens als zulässig erscheint 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1B_368/2012 vom 13. Mai 2013 E. 3.2).

8.3 Soweit die Beschwerdeführerin moniert, nie polizeilich einvernommen worden zu 
sein, kann sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Staatsanwaltschaft hat 
das Strafverfahren, wie gesehen, nicht eröffnet. Die Polizei hat den Beschuldigten 
im Rahmen des polizeilichen Ermittlungsverfahren nur einvernommen, um den 
Sachverhalt festzustellen (vgl. Art. 306 Abs. 1 StPO). Es ist nicht ersichtlich, wieso 
die – von der Beschwerdeführerin mit diversen Unterlagen bediente – Polizei oder 
die Staatsanwaltschaft eine Einvernahme der Beschwerdeführerin hätten durch-
führen sollen. Aus denselben Überlegungen ist denn auch ihr Antrag abzuweisen, 
von der Beschwerdekammer persönlich einvernommen zu werden 
(vgl. Beschwerdeschrift, letzte Seite unten). Dazu kann festgehalten werden, dass 
das Beschwerdeverfahren nach StPO in aller Regel schriftlich durchgeführt wird 
(vgl. Art. 397 Abs. 1 StPO).

8.4 In der Sache kann auf die Ausführungen der Generalstaatsanwaltschaft verwiesen 
werden (vorne E. 5). Die Beschwerdekammer schliesst sich diesen an und vermei-
det es deswegen, dieselben juristischen Argumente mit anderen Worten wiederzu-
geben. Es verbleibt, die zusätzlichen Darlegungen der Beschwerdeführerin in der 

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Replik abzuhandeln, soweit sich diese zum Streitgegenstand äussern und sie sich 
nicht bereits durch die einlässliche Stellungnahme der Generalstaatsanwaltschaft 
als unbegründet erwiesen haben. Die Staatsanwaltschaft und die Beschuldigten 
haben korrekt begründet, weshalb im vorliegenden Sachverhalt (im Sinne von 
Art. 310 Abs. 1 Bst. a StPO) eindeutig keine strafrechtliche Relevanz zu erkennen 
ist. Die Beschwerdekammer versteht zwar grundsätzlich, dass die Situation betref-
fend die möglichen Probleme mit der Hanglage und dem Wasserlauf für die Be-
schwerdeführerin unbefriedigend ist. Dennoch kann auch in Kenntnis und Berück-
sichtigung des 2016 stattgefundenen Wasserschadens (und der damit verbunde-
nen Kosten für die Beschwerdeführerin) eindeutig konstatiert werden, dass keine 
strafrechtliche Verfehlung der Beschuldigten vorliegt. Daran änderte sich selbst 
dann nichts, wenn die Beschwerdeführerin – was trotz der Notiz des Beschuldigten 
oben rechts auf dem fraglichen Brief möglich erscheint – bis im März 2017 vom 
Schreiben der E.________ Architektur vom 22. Januar 2003 keine Kenntnis hatte.  

Arglist im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt nur vor, wenn sich 
der Täter betrügerischer Machenschaften oder Lügengebäuden bedient. Schlichte 
Lügen oder plumpe Tricks genügen nicht. «Ein Lügengebäude liegt vor, wenn meh-
rere Lügen derart raffiniert aufeinander abgestimmt sind und von besonderer Hin-
terhältigkeit zeugen, dass sich selbst ein kritisches Opfer täuschen lässt. Als be-
sondere Machenschaften gelten Erfindungen und Vorkehren sowie das Ausnützen 
von Begebenheiten, die allein oder gestützt durch Lügen oder Kniffe geeignet sind, 
das Opfer irrezuführen» (BGE 135 IV 76, E.5.2.). Mit dem Satz im Kaufvertrag vom 
26. Juni 2007, «Die Verkäuferschaft versichert der Käuferschaft, dass ihr keine 
verdeckten Mängel bekannt sind», kann dementsprechend keine Arglist begründet 
werden, da es sich – wenn überhaupt – bloss um eine einfache Lüge handelt. Die 
Arglist ergibt sich offensichtlich auch nicht daraus, dass sich die Beschuldigten an-
geblich «abgesprochen» und «gemeinsam» den im Jahr 2001 stattgefundenen 
Hangrutsch sowie die drei Schreiben verschwiegen haben. Dies gilt umso mehr, als 
einerseits die Problematik der erfolgten Senkung der Strasse und des Trottoirs 
oberhalb des Wohnhauses im Kaufvertrag niedergeschrieben ist und andererseits 
die Beschwerdeführerin vor dem Kauf der Liegenschaft professionelle Hilfe beige-
zogen und sich gestützt darauf bei der Gemeinde informiert hatte.

Da somit eindeutig keine Arglist gegeben ist, kann offengelassen werden, ob ein 
Vermögensschaden i.S.v. Art. 146 StGB vorliegt, der adäquat kausal zum Verhal-
ten der Beschuldigten im Zusammenhang mit den drei Schreiben sowie den be-
hauptererweise möglichen Haftungsansprüchen der Gemeinde J.________ ist. 
Dasselbe gilt hinsichtlich des angeblich vorsätzlichen Handelns der Beschuldigten.

8.5 Die Beschwerde ist abzuweisen. Es handelt sich um eine zivilrechtliche Streitigkeit. 

9. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig 
(Art. 428 Abs. 1 StPO). 

Die Beschuldigten haben Anrecht auf eine Entschädigung ihrer Aufwendungen für 
die angemessene Ausübung ihrer Verfahrensrechte (Art. 429 Abs. 1 Bst. a StPO). 
Diese Entschädigung trägt praxisgemäss der Kanton Bern und wird auf pauschal 
CHF 1‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) festgesetzt.

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Die Beschwerdekammer in Strafsachen beschliesst:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Der Antrag der Beschwerdeführerin auf persönliche Einvernahme wird abgewiesen. 

3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestimmt auf CHF 1‘200.00, werden der Be-
schwerdeführerin auferlegt. 

4. Den Beschuldigten wird durch den Kanton Bern eine Entschädigung von insgesamt 
CHF 1‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) ausgerichtet.

5. Zu eröffnen:
- der Straf- und Zivilklägerin/Beschwerdeführerin
- den Beschuldigten, beide v.d. Rechtsanwalt Dr. B.________
- der Generalstaatsanwaltschaft

Mitzuteilen:
- der Regionalen Staatsanwaltschaft Bern-Mittelland, a.o. Staatsanwältin I.________

(mit den Akten)

Bern, 9. Oktober 2017 Im Namen der Beschwerdekammer
in Strafsachen

Die Präsidentin:

Oberrichterin Schnell

Der Gerichtsschreiber:

Müller
i.V. Gerichtsschreiberin Lauber

Die Entschädigung für das Beschwerdeverfahren wird durch die Beschwerdekammer in Strafsachen entrichtet. 
Es wird um Zustellung eines Einzahlungsscheins ersucht. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden durch die Beschwerdekammer in Strafsachen in Rechnung 
gestellt.

Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht, Av. du Tribunal fédéral 29, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in Strafsachen gemäss Art. 39 ff., 78 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) geführt werden. Die Be-
schwerde muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen.