# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 87e2ae54-5edb-5854-9605-be6b0aba2a5c
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-03-10
**Language:** de
**Title:** Baubewilligung für Mehrfamilienhaus in einer Kernzone. Kommunale Anforderungen an die ortsbauliche Gestaltung für eine Erhöhung der regulären Ausnützungsziffer.
**Docket/Reference:** BRGE III Nrn. 0027-0028/2021
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nrn._27-28-2021_vom_10._maerz_2021.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2019.00184 und R3.2019.00192 
0027/2021 und 0028/2021 

Entscheid vom 10. März 2021 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Müller, Ersatzrichterin Marlen Patt, Baurichter Roland 
Fraefel, Gerichtsschreiber Stefan Brühwiler     

in Sachen 

Rekurrierende 

R3.2019.00184 

1.  N. S., […] 
2.  G. und C. A., […] 
3.  H. B., […] 
4.  A. E., […] 
5.  V. F.-E., […] 
6.  E. P., […] 
7.  T. R., […] 
8.  A. S., […] 
9.  D. v. G., […] 

alle vertreten durch Rechtsanwalt […] 

R3.2019.00192 

Z. H., […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X, […] 

vertreten durch Rechtsanwalt […] 

2.  A. AG, […] 

vertreten durch Rechtsanwalt […] 

betreffend 

Beschluss des Gemeinderates vom 1. Oktober 2019; Baubewilligung für Abbruch 
des bestehenden Gebäudes und Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgara-
ge, Grundstück Kat.-Nr. 1, G.-Strasse 16, X 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 1. Oktober 2019 erteilte der Gemeinderat X der A. AG 

die  baurechtliche  Bewilligung  für  den  Abbruch  des  bestehenden  Altbaus 

und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grund-

stück Kat.-Nr. 1 an der G.-Strasse 16 in X.  

B. 

Gegen diesen Entscheid erhoben N. S., C. und G. A., H. B., A. E., V. F.-E., 

E. P., T. R., A. S. und D. v. G. mit gemeinsamer Eingabe vom 6. November 

2019  (Verfahren  G.-Nr.  R3.2019.00184)  sowie  der  Z.  H.  mit  Eingabe  vom 

14. November 2019 (Verfahren G.-Nr. R3.2019.00192) fristgerecht Rekurs 

beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragten  jeweils  die 

Aufhebung  des  Entscheides  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu-

lasten der Rekursgegnerschaft. 

C. 

Mit  Verfügungen  vom  15.  bzw.  vom  17.  November  2019  wurden  die  Re-

kurseingänge vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit Eingaben vom 6. Dezember 2019 beantragte die Vorinstanz die Abwei-

sung der Rekurse unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. 

Die private Rekursgegnerschaft beantragte mit Eingaben vom 9. Dezember 

2019  ebenfalls  die  Abweisung  der  Rekurse;  unter  Kosten-  und  Entschädi-

gungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

E. 
Mit  Repliken  vom  11.  Januar  2020  bzw.  vom  13.  Januar  2020  hielten  die 

Rekurrierenden an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 5. Februar 2020 im 

Verfahren  G.-Nr.  R3.2019.00192  hielt  auch  die  private  Rekursgegnerin  an 

R3.2019.00184 

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ihren Anträgen fest. Die Vorinstanz verzichtete in beiden Verfahren, die pri-

vate  Rekursgegnerin  im  Verfahren  G.-Nr.  R3.2019.00184  stillschweigend 

auf eine Duplik. 

F. 

Am 2. Juli 2020 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichtes im Beisein 

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse G.-Nrn. R3.2019.00184 und R3.2019.00192 beziehen sich auf 

dasselbe  Bauvorhaben.  Die  Verfahren  sind  daher  aus  prozessökonomi-

schen Gründen zu vereinigen. 

2. 

Die  Rekurrierenden  im  Verfahren  G.-Nr.  R3.2019.00184  sind  Eigentümer 

der das Baugrundstück umgebenden Parzellen Kat.-Nrn. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 

9 und 10. Sie rügen mit ihrem Rekurs u.a. eine Verletzung der Kernzonen-

vorschriften  in  Bezug  auf  die  Gestaltung  des  projektierten  Baus  und  der 

geplanten  Ausnützungsziffer.  Aufgrund  der  engen  räumlichen  Beziehung 

und der vorgebrachten Rügen sind die Rekurrierenden zur Rekurserhebung 
im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert.   

R3.2019.00184 

Seite 3 

 
 
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG sind gesamtkantonal tätige Verbände, die 

sich  seit  wenigstens  zehn  Jahren  im  Kanton  statutengemäss  dem  Natur- 

und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Re-

kurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sich diese auf den 

III. Titel  (Natur-  und  Heimatschutz,  §§ 203 - 217  PBG)  oder  § 238  Abs. 2 

PBG  stützen.  Der  Z. H.  als  Rekurrent  im Verfahren  G.-Nr.  R3.2019.00192 

erfüllt  diese  Voraussetzungen  unbestrittenermassen.  Da  auch  die  übrigen 

Prozessvoraussetzungen  erfüllt  sind,  ist  auch  auf  diesen  Rekurs  einzutre-

ten. 

3. 

Das  Baugrundstück  Kat.-Nr.  1  liegt  in  der  Kernzone  K1  gemäss  Bau-  und 

Zonenordnung der Gemeinde X (BZO). Gemäss Art. 4 BZO werden in den 
Kernzonen  an  die  architektonische  und  städtebauliche  Gestaltung  beson-

dere  Anforderungen  gestellt.  Es  gilt  gemäss  Art.  7  lit.  a  BZO  im  Regelfall 

eine  Ausnützungsziffer  von  maximal  50 %  bei  maximal  zwei  Vollgeschos-

sen  und  einem  Dachgeschoss.  Die  Ausnützungsziffer  kann  bei  besonders 

guter  ortsbaulicher  Gestaltung  auf  maximal  90 %  bei  maximal  drei  Vollge-

schossen erhöht werden, wobei in diesem Fall das Dachgeschoss entfällt.  

Das Bauprojekt sieht vor, das auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 1 bestehen-

de  Einfamilienhaus  und  den  Schopf  abzubrechen.  Diese  sollen  durch  den 

Neubau eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit neun Wohneinhei-

ten,  einer  Tiefgarage  mit  zwölf  Abstellplätzen  sowie  einem  oberirdischen 

Besucherparkplatz ersetzt werden. Es resultiert eine Ausnützung von 90 %. 

Entsprechend gilt für das Bauprojekt gemäss Art. 7 lit. a BZO die Vorgabe 

einer besonders guten ortsbaulichen Gestaltung.  

4.1. 

Die Rekurrierenden beider Verfahren bemängeln, dass das Bauprojekt den 

für  die  Kernzone  K1  geltenden  Gestaltungsvorschriften  nicht  entspreche. 

Der Z. H. bemängelt zudem, dass das Bauprojekt die in § 238 Abs. 2 PBG 

geforderte Rücksichtnahme auf die umliegenden Inventarobjekte vermissen 

lasse bzw. dass sich die Vorinstanz mit dieser Frage nicht auseinanderge-

setzt habe. 

R3.2019.00184 

Seite 4 

 
 
4.2. 

Die  Rekurrierenden  im  Verfahren  G.-Nr.  R3.2019.00184  verweisen  auf 

Art. 4 BZO,  wonach  in  den Kernzonen  an die  architektonische  und  städte-

bauliche  Gestaltung  besondere  Anforderungen  gestellt  werden.  Neu-  und 

Umbauten  sollen  zur  Erhaltung  und  Gestaltung  eines  harmonischen  Orts-

kernes  beitragen.  Bauten  und  Anlagen  müssten  sich  sowohl  in  ihrer  Ge-

samtwirkung als auch in einzelnen Erscheinungen wie Situierung und Aus-

mass,  Gestaltung  und  Architektur,  Gliederung  und  Dachform,  Baumateria-

lien und Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltung usw. einwandfrei 

und harmonisch in die Umgebung einfügen. Bei besonders guter ortsbauli-

cher Gestaltung könne gemäss Art. 7 lit. a BZO die Ausnützungsziffer von 

regulär  50 %  auf  maximal  90 %  mit  maximal  drei  Vollgeschossen  erhöht 

werden.  Eine  solche  besonders  gute  ortsbauliche  Gestaltung  sei  gemäss 

Art. 7 lit. c BZO nur dann gegeben, wenn in Anlehnung an § 71 PBG eine 
angemessene Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaft-

lichen  Umgebung,  eine  gute  kubische  Gliederung  und  architektonischer 

Ausdruck der Gebäude, eine zweckmässige Lage, Umfang und Gestaltung 

der  Freiflächen  erzielt  werde.  Daraus  werde  sofort  klar,  dass  eine  beson-

ders gute ortsbauliche Gestaltung im Sinne von Art. 7 lit. a und c BZO deut-

lich  über  die besonderen  Anforderungen  gemäss  Art.  4  BZO  hinausgehen 

müsse. Beachtlich müsse  dabei  auch  sein, dass ein  Mehrfamilienhaus  mit 

neun  Geschosswohnungen  und  drei  Vollgeschossen  in  der  Kernzone  K1 

zum vornherein als übergross gelten müsse. Bauten mit vergleichbaren Vo-

lumina  seien  wohl  allein  Scheunen  mit Steildächern  und  gerader Firstaus-

bildung, die trotz ihrer Grösse unter den traufseitigen Vordächern maximal 

zweigeschossig  ausgebildet  gewesen  seien.  Den  hohen  Anforderungen 

von Art. 7 lit. a und c BZO genüge das im Streit stehende Mehrfamilienhaus 

in  keiner  Weise.  Die  Rekurrierenden  führen  entsprechend  in  Rz.  13  ihrer 

Rekursschrift diverse Gründe auf, weshalb das Bauprojekt den Anforderun-
gen von Art. 7 lit. a und c BZO nicht genüge. So bringen die Rekurrieren-

den zusammengefasst etwa vor, dass das projektierte Gebäude anders als 

die  umliegenden  Flarzhäuser  horizontal  ausgerichtet  und  mit  nur  einem 

Hauszugang adressbildend sei. Das rechtwinklig zur Strasse ausgerichtete 

Gebäude weiche zudem deutlich von der ursprünglich gewachsenen Sied-

lungsstruktur ab. Durch seine Massigkeit mit drei Vollgeschossen dominiere 

das  geplante  Gebäude  die  in  der  Umgebung  befindlichen  zweigeschossi-

gen Gebäude deutlich. Es fehle überhaupt in verschiedener Weise der Be-

zug  zur  Umgebung.  Das  Gebäude  sprenge die  Massstäblichkeit des  Dorf-

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kerns,  sei  nicht  in  einer  eigenständigen  Gestaltung  entwickelt  worden  und 

in  seiner  Ausgestaltung  mit  verputztem  «Wohnteil» und  «Ökonomieteil»  in 

Holzschalung inkonsequent.  

4.3. 

Der Z. H. hält fest, dass der Neubau insbesondere die Proportionen der be-

stehenden  Siedlungsstruktur  sprenge.  Mit  dem  grossvolumigen  Baukörper 

des geplanten Neubaus würde die Kernzone stark verdichtet, wobei die of-

fenen Räume mit freistehenden Bäumen verloren gingen. Auch sei das Er-

scheinungsbild  des  Gebäudes  meilenweit  von  der  dörflichen  Umgebung 

entfernt.  Der Erhalt  der  dörflichen  Umgebung  sei  gemäss Art.  3  lit.  a  BZO 

aber  gerade  Zweck  der  Kernzone  A1.  Der  geplante  Neubau  entspreche 

daher den Anforderungen an Art. 4 BZO in Verbindung mit Art. 3 lit. a BZO 

(und § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 238 Abs. 2 PBG) in keiner Weise. Es 
lasse  sich  entgegen  den  Erwägungen  im  angefochtenen  Beschluss  kaum 

im Ernst behaupten, dass der Zweck der Kernzone K1 gemäss Art. 3 lit. a 

BZO  durch  das  strittige  Bauprojekt  besonders  gut  erreicht  werde.  Es  er-

staune,  wenn  dem  Neubauprojekt  im  Baubeschluss  die  Erfüllung  der  An-

forderungen an die ortsbauliche Gestaltung in besonders gelungener Weise 

attestiert  werde.  Es  stehe  fest,  dass  das  geplante  Mehrfamilienhaus  Sinn 

und Zweck der Kernzonenvorschriften direkt zuwiderlaufe. Das Neubaupro-

jekt  sei aber  auch  deshalb  nicht  bewilligungsfähig,  weil  dieses  auf  die  un-

mittelbar  benachbarten  Inventarobjekte  –  namentlich  an  der  G.-Strasse  1, 

3, 5, 7, 9, 13, 14 und 15 sowie an der O.-Strasse 6 und 8 – die gemäss § 

238 Abs. 2 PBG erforderliche besondere Rücksichtnahme vermissen lasse. 

Mit  dieser  Frage  habe  sich  die  Vorinstanz  im  Baurechtsentscheid  über-

haupt nicht auseinandergesetzt.  

4.4. 
Die Vorinstanz hält zu den Vorbringen der Rekurrierenden beider Verfahren 

fest, dass die Rekurrierenden mit ihrer Argumentation, dass ein Wohnhaus 

mit  neun  Geschosswohnungen  und  drei  Vollgeschossen  in  der  Kernzone 

K1 zum vornherein als übergross gelten müsse bzw. dass es nicht Sinn ei-

ner  Kernzone  sei,  eine  möglichst  hohe  Nutzung  und  Verdichtung  zu  errei-

chen,  wie  dies  in  Zentrumszonen  angestrebt  werde,  weshalb  es  ohnehin 

zweifelhaft  sei,  ob  die  Ausnahmeregelung  in  Art.  7  lit.  a  und  c  BZO  über-

haupt  vor  § 50  Abs.  1  PBG  standhalten  würde,  darauf  abzielten,  die  ein-

schlägigen Kernzonenvorschriften argumentativ auszuhebeln.  

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Die  von  den  Rekurrierenden  geltend  gemachte  Erhöhung  der  Ausnüt-

zungsziffer  durch das Bauprojekt  von  80 % gegenüber  der  regulären  Aus-

nützungsziffer in der Kernzone von maximal 50 % sei zudem stark übertrie-

ben. Zwar treffe dies nominal zu, doch sei korrekterweise ein Vergleich der 

gesamten  Geschossfläche  unter  Einbezug  anrechenbarer  und  nicht  anre-

chenbarer  Flächen  anzustellen.  So  lasse  sich  im  beschriebenen  Regelfall 

mit zwei Vollgeschossen und einem anrechenbaren Dachgeschoss gestützt 

auf § 255 Abs. 2 PBG eine effektive Ausnützung von rund 69 % (d.h. 25 % 

pro  Vollgeschoss  und  erfahrungsgemäss  ca.  19  %  [75  %  von  25  %]  im 

Dachgeschoss) erzielen. Demgegenüber resultiere bei einer besonders gu-

ten  ortsbaulichen  Gestaltung  mit  drei  Vollgeschossen  und  keinem  anre-

chenbaren  Dachgeschoss  eine  effektive  Ausnützung  von  90  %,  womit  die 

von  den  Rekurrierenden  im  Verfahren  G-Nr.  R3.2019.00184  geltend  ge-

machte Erhöhung der Ausnützungsziffer um 80 % wie erwähnt stark über-
trieben  sei.  Die tatsächlich  resultierende  moderate  Nutzungserhöhung  von 

lediglich  30 %  entspreche  der  bundesrechtlich  vorgeschriebenen  haushäl-

terischen  Nutzung  des  Bodens.  Es  überrasche  deshalb  wenig,  dass  der 

kommunale  Planungsträger  im  Jahr  2006  die  vorliegend  interessierende 

Bestimmung  von  Art.  7  BZO  stipuliert  habe,  was  von  der  Baudirektion  im 

Folgejahr  in  Nachachtung  von  Art.  26  des  Raumplanungsgesetzes  (RPG) 

und  §  5  PBG  ohne  weiteres  genehmigt  worden  sei.  Es  sei  zwar  nicht  der 

primäre  Sinn  der  streitbetroffenen  Kernzone  K1,  eine  möglichst  hohe  Ver-

dichtung  zu  erreichen;  umgekehrt  sei  es  jedoch  auch  nicht  ihr  Sinn,  eine 

raumplanerisch  gezielt  gewollte  sowie  massvolle  Verdichtung  zu  verhin-

dern. Von dieser rechtskräftigen, planungsrechtlich nachvollziehbaren Fest-

legung sei demnach auch in Bezug auf die streitgegenständliche Baubewil-

ligung  auszugehen,  weshalb  die  generellen  rekurrentischen  Ausführungen 

zu  den  Kernzonenvorschriften  unbehelflich  seien,  um  die  angefochtene 

Baubewilligung  argumentativ  aus  den Angeln  zu  heben.  Nicht  relevant  sei 
auch die Anzahl der realisierten Wohneinheiten, sei dies in einer Kernzone 

oder  in  einer  anderen  Bauzone,  zumal  die  Wirkung  im  Ortsbild  nicht  an-

hand  der  inneren  Nutzung  bzw.  der  Anzahl  Wohneinheiten  zu  beurteilen 

sei.  

Zum Verhältnis von Art. 4 BZO zu Art. 7 lit. c BZO sei zu bemerken, dass 

Art. 4  BZO  gestalterisch  «besondere  Anforderungen»  stipuliere,  während 

Art. 7  lit.  c  BZO  eine  «besonders  gute  ortsbauliche  Gestaltung»  verlange. 

Demnach orientiere sich Art. 4 BZO beim Qualitätsmassstab an der gene-

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Seite 7 

 
 
rellen  Gestaltungsvorschrift  von  §  238  Abs.  2  PBG,  wogegen  sich  Art.  7 

lit. c  BZO  am  Spezialtatbestand  der  Arealüberbauung  gemäss  §  71  PBG 

orientiere.  Freilich  belege  die  Tatsache,  dass  selbst  Flachdächer  nach 

Massgabe von Art. 18 lit. a BZO in der Kernzone K1 nicht kategorisch aus-

geschlossen seien, die offenere und auf eine zeitgemässe Architektur aus-

gelegte Stossrichtung von Art. 7 lit. c BZO, während sich Art. 4 BZO stärker 

auf  die  traditionellen  Strukturen  beziehe.  In  diesem  Lichte  sei  denn  auch 

das streitgegenständliche Bauvorhaben zu betrachten, welches traditionelle 

und  neuzeitliche  Formen  kernzonenverträglich  vereine.  Der  in  Art.  3  lit.  a 

BZO explizit aufgeführte Begriff der «zeitgemässen Erneuerung» schliesse 

demnach Neubauten mit anderen Strukturen als bei Altbauten nicht per se 

aus. So sei etwa gemäss Art. 19 lit. a BZO die typische vertikale Gliederung 

der Hausteile bei Umnutzungen und Umbauten beizubehalten. Bei Neubau-

ten  werde  dies  hingegen  nicht  vorgeschrieben,  was  den  vorstehend  be-
schriebenen,  vom  kommunalen  Planungsträger  bewusst  eingeräumten 

grösseren Planungsspielraum bestätige.  

Rekurrentischerseits  werde  in  der  Hauptsache  jedoch  moniert,  dass  das 

geplante Mehrfamilienhaus die qualifizierten Gestaltungsanforderungen von 

Art. 7  lit.  c  BZO  partout  nicht  erfülle.  Eine  solche  Kritik  erachte  die  Vo-

rinstanz  jedoch  als  unbegründet.  Das  strittige  Bauvorhaben  habe  einen 

längeren,  sehr  intensiven  Planungsprozess  durchlaufen,  in  welchem  sich 

die  Vorinstanz  mit fachkundiger  Unterstützung  der  X  AG  im  Rahmen  ihrer 

baubehördlichen Funktion mit Nachdruck eingebracht habe. So sei im von 

der  Vorinstanz  eingeholten  Fachgutachten  vom  9.  April  2019  dem  ur-

sprünglichen Projekt die geforderte besonders gute ortsbauliche Gestaltung 

abgesprochen worden. Da die festgestellten Mängel zu schwerwiegend und 

zahlreich  gewesen  seien,  um  sie  gestützt  auf  §  321  Abs.  1  PBG  auflage-

weise  heilen  zu  können, habe die  Vorinstanz  der  privaten  Rekursgegnerin 
einen  Hindernisbrief  ausgestellt.  Gestützt  auf  diesen  Hindernisbrief  habe 

die  private  Rekursgegnerin  substantielle  Projektverbesserungen  vorge-

nommen,  wodurch  zahlreiche  gutachterlich  wie  baubehördlich  erkannte 

Mängel hätten behoben werden können und das Bauvorhaben von der Vo-

rinstanz als im Sinne von Art. 7 lit. c BZO bewilligungsfähig erachtet worden 

sei.  

R3.2019.00184 

Seite 8 

 
 
4.5. 

Die  private  Rekursgegnerin  hält  ergänzend  zu  den  Ausführungen  der  Vo-

rinstanz  fest,  dass  Art.  7  lit.  c  BZO  die  Anforderungen  an  eine  besonders 

gute ortsbauliche Gestaltung definiere, während Art. 4 BZO Gestaltungsan-

forderungen  enthalte,  die  für  sämtliche  Kernzonen  gälten.  Diesen  beiden 

Bestimmungen kämen deshalb unterschiedliche Bedeutungen zu, weshalb 

sie bei der Beurteilung von Bauvorhaben zu koordinieren seien. Es ergebe 

sich jedoch nicht aus der BZO, dass eine besonders gute ortsbauliche Ge-

staltung im Sinne von Art. 7 lit. a und c BZO deutlich über die besonderen 

Anforderungen nach Art. 4 BZO hinausgehen müsse.  

Bezüglich  der  Einordnung  des  projektierten  Baus  hält  die  private  Rekurs-

gegnerin  fest,  dass  es  zwar  zutreffe,  dass  sich  direkt  neben  dem  Bau-

grundstück Flarzhäuser befänden, doch sei die Umgebung im Übrigen he-
terogen gestaltet. Namentlich gebe es bereits dreigeschossige Bauten wie 

etwa  das  Gasthaus  L.  an  der  U.-Strasse  7  oder  das  Haus  an  der  G.-

Strasse 4, welches zusammen mit dem Dachgeschoss sogar vier Wohnge-

schosse  aufweise,  aber  auch  modernere  Überbauungen  etwa  auf  dem 

Grundstück  Kat.-Nr.  11  sowie  in  flächenmässiger  Hinsicht  vergleichbare 

Gebäude.  Zudem  könne  gestützt  auf  die  Gestaltungsanforderungen  der 

BZO die Firstrichtung nicht vorgeschrieben werden, zumal sich dieses Ge-

staltungselement in der näheren Umgebung sehr unterschiedlich präsentie-

re und gemäss Art. 18 lit. a BZO unter Umständen gar Flachdächer zuläs-

sig seien. 

Das  Baugrundstück  sei  schmal  und  liege  rechtwinklig  zur  G.-Strasse.  Das 

Projekt  sehe  einen  Kopfbau  entlang  der  G.-Strasse  vor,  der  sich  gestalte-

risch  an  die  umgebenden  Flarzbauten  anlehne  und  wie  diese  traufständig 

zur Strasse gesetzt sei. Der dahinterliegende Längsbau sei von der Strasse 
her  kaum  einsehbar  und  die  etwas  zeitgemässere  Gestaltung  daher  stim-

mig und ohne weiteres als zonenkonform zu beurteilen. Auch die Kritik an 

den  Proportionen  des  Bauvorhabens  sei  nicht  nachvollziehbar,  zumal  die 

entsprechenden Parameter in Art. 7 lit. a BZO für die Kernzone vorgesehen 

seien.  Bezüglich  der  Freiflächen  sei  festzuhalten,  dass  ein  in  sich  stimmi-

ges  Umgebungskonzept  mit  grosszügigen  Grünflächen  vorliege.  Dass  die 

beiden Dächer mit den beiden Firstrichtungen durch ein einziges statt durch 

zwei separate Gebäude umgesetzt werden, liege durchaus im von der BZO 

vorgegebenen Rahmen. 

R3.2019.00184 

Seite 9 

 
 
Der  angefochtene  Entscheid  sei  ohne  weiteres  vertretbar,  zumal  sich  die 

Vorinstanz  eingehend  mit  dem  Bauvorhaben  der  privaten  Rekursgegnerin 

auseinandergesetzt,  ein  Fachgutachten  erstellen  lassen  und  das  Bauvor-

haben erst nach umfangreichen Änderungen bewilligt habe. Aus all diesen 

Gründen  sei  es  unzutreffend,  wenn  etwa  der  Rekurrent  im  Verfahren  G.-

Nr. R3.2019.00192  behaupte,  die  Vorinstanz  habe  sich  insbesondere  mit 

der  Berücksichtigung  der  umliegenden  Inventarobjekte  durch  das  Baupro-

jekt nicht genügend auseinandergesetzt. 

4.6. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 
Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels («Gestal-

tung»)  hinaus  nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die 

Dach-  oder  die  Fassadengestaltung,  sondern  auch  ortsbauliche  Aspekte 

wie  etwa  die  Stellung  der  Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere 

Bauvorschriften  geregelt  sind.  Die  Frage,  ob  eine  befriedigende  Gesamt-

wirkung  erreicht  wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien 

zu  beantworten.  Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Ei-

gentum. 

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-
sondere  Rücksicht  zu  nehmen.  In  der  Nachbarschaft  von  Schutzobjekten 

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende  Gesamtwirkung  zu  verlangen.  Was  als  Objekt  des  Natur-  und  Hei-

matschutzes  zu  betrachten  ist,  ergibt  sich  aus  der  Aufzählung  in  §  203 

Abs. 1  PBG.  Eine  förmliche  Unterschutzstellung  wird  für  die  Anwendung 

von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich 

die  Schutzwürdigkeit  aus  der  Aufnahme  des  Objektes  in  ein  Inventar  im 

Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt. 

R3.2019.00184 

Seite 10 

 
 
Neben  der  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und  Umschwung  nach 

§ 238  Abs. 1  PBG und  dem  Gebot  der besonderen  Rücksicht auf  Objekte 

des Natur- und Heimatschutzes gemäss § 238 Abs. 2 PBG kann die Bau- 

und  Zonenordnung  gemäss  §  50  Abs.  3  PBG  wie  vorliegend  besondere 

Vorschriften über die Masse und die Erscheinung der Bauten enthalten. 

4.7. 

Für X definiert Art. 4 BZO die grundsätzlichen Gestaltungsanforderungen in 

den  Kernzonen  K1  und  K2  folgendermassen:  «In  den  Kernzonen  werden 

an die architektonische und städtebauliche Gestaltung besondere Anforde-

rungen  gestellt.  Neu-  und  Umbauten  sollen  zur  Erhaltung  und  Gestaltung 

eines harmonischen Ortskerns beitragen. Bauten und Anlagen müssen sich 

sowohl in ihrer Gesamtwirkung als auch in einzelnen Erscheinungen wie Si-

tuierung  und  Ausmass,  Gestaltung  und  Architektur,  Gliederung  und  Dach-
form, Baumaterialien und Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltung 

usw.  einwandfrei  und  harmonisch  in  die  Umgebung  einfügen».  Art. 7  lit.  a 

BZO sieht vor, dass bei Neubauten in der Kernzone K1 und K2 von den re-

gulären Grundmassen abgewichen werden kann; Bedingung hierzu ist eine 

besonders  gute  ortsbauliche  Gestaltung,  welche  gemäss  Art.   7  lit.  c  BZO 

gegeben ist, wenn die folgenden Anforderungen in Anlehnung an § 71 PBG 

weitgehend  erfüllt  sind:  Angemessene  Beziehung  zum  Ortsbild  sowie  zur 

baulichen  und  landschaftlichen  Umgebung;  gute  kubische  Gliederung  und 

architektonischer  Ausdruck  der  Gebäude;  zweckmässige  Lage,  Umfang 

und  Gestaltung  der  Freiflächen.  Zur  Beurteilung  dieser  Anforderungen  an 

eine  besonders  gute  ortsbauliche  Gestaltung  ist  gemäss  dieser  BZO-

Vorschrift zusammen mit den Projektplänen ein Modell 1:500 einzureichen, 

in welchem die nähere bauliche und landschaftliche Umgebung dargestellt 

ist. 

Bei  der  Auslegung  und  Anwendung  von  kompetenzgemäss  erlassenem 

kommunalem  Recht  kann  sich  für  die  Gemeinde  ein  Spielraum  auftun, 

wenn das kommunale Recht der rechtsanwenden Behörde eine umfassen-

de  Einzelfallbeurteilung  aufgibt  bzw.  einen  Ermessensspielraum  einräumt. 

Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer 

Sorgfalt  mit  den  Entscheidgründen  der  Baubewilligungsbehörde  auseinan-

derzusetzen.  Ist der Entscheid der  Gemeinde  plausibel  und  stichhaltig  be-

gründet, bedarf es mithin besonders überzeugender Gründe, um von deren 

Auslegung  und  Anwendung  des  kommunalen  Rechts  abzuweichen.  Es 

R3.2019.00184 

Seite 11 

 
 
steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu 

beurteilen,  wie  dies  eine  rechtsanwendende  erstinstanzliche  Behörde  tun 

würde.  Der  Beurteilungsspielraum  der  Rekursinstanz  wird  damit  durch  die 

Gemeindeautonomie  beschränkt  (VB.2018.00554  vom  28.  Februar  2019, 

E.  4.3.,  VB.2017.00563  vom  20.  September  2018,  E.  3.2. 

f.; 

VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3, in BEZ 2015 Nr. 29). 

Vorliegend ergänzt Art. 7 lit. a BZO in Verbindung mit Art. 7 lit. c BZO die 

Gestaltungsanforderungen des Art. 4 BZO und definiert die Anforderungen 

an die ortsbauliche Gestaltung für eine Erhöhung der regulären Grundmas-

se in der Kernzone näher. Solche Bauten müssen sich nicht nur im Sinne 

von Art. 4 BZO «einwandfrei und harmonisch in die Umgebung einfügen», 

sondern  auch  die  expliziten  Anforderungen  von  Art.  7  lit.  c  BZO  erfüllen. 

Die  Unterscheidung  der  Vorinstanz,  wonach  Art.  4  BZO  gestalterisch  be-
sondere Anforderungen stipuliere, während Art. 7 lit. c BZO eine besonders 

gute ortsbauliche Gestaltung verlange, ist allerdings weder nachvollziehbar 

noch findet diese eine Grundlage in der BZO. So ist etwa gerade in Art. 7 

lit.  c  BZO  auch  eine  gute  kubische  Gliederung  und  architektonischer  Aus-

druck der Gebäude gefordert, während Art. 4 BZO für Bauten u.a. fordert, 

dass sich diese einwandfrei und harmonisch in die Umgebung einfügen. Es 

findet sich daher auch keine nachvollziehbare Grundlage, dass Art. 7 lit. c 

BZO, wie die Vorinstanz dies vorbringt, auf eine «offenere und zeitgemäs-

sere Architektur ausgelegt» sein soll, während sich Art. 4 BZO «stärker auf 

die traditionellen Strukturen» beziehe. Weder die Gestaltungsvorschrift von 

Art.  4  BZO  alleine  noch  –  im  Falle  der  Inanspruchnahme  einer  höheren 

Ausnützung – ergänzt durch jene in Art. 7 lit. a BZO in Verbindung mit Art. 

7 lit. c BZO verhindert eine zeitgemässe Architektur, soweit sich die Gestal-

tung  an  die  übrigen  Vorgaben  hält.  Dies  bestätigt  gerade  die  Zweckbe-

stimmung  für  die  Kernzone  K1  in  Art.  3  lit. a  BZO.  Dass  sich,  wie  die  Vo-
rinstanz  vorbringt,  sobald  Art.  7  lit. c  BZO  anwendbar  ist  bzw.  die  Ausnüt-

zungsziffer gegenüber dem Regelfall von 50 % erhöht ist, ein vom kommu-

nalen  Planungsträger  bewusst  eingeräumter  «grösserer  Gestaltungsspiel-

raum»  auftut  als  im  Regelfall,  in  welchem  nur  Art. 4  BZO  zur  Anwendung 

kommt, ist weder stichhaltig noch plausibel. Die Vorinstanz stützt dies ins-

besondere  auf  Art.  18  lit.  a  BZO,  wonach  in  der  Kernzone  bei  besonders 

guter ortsbaulicher Gestaltung bei Hauptgebäuden andere Dachformen als 

beidseitig  gleich  geneigte  Satteldächer  von  25°  bis  45°  zulässig  bzw.  mit 

den Worten der Vorinstanz: «selbst Flachdächer in der Kernzone K1 nicht 

R3.2019.00184 

Seite 12 

 
 
kategorisch ausgeschlossen» seien. Die Vorinstanz übersieht hierbei, dass 

die  Detailausbildung  der  Dachrandabschlüsse  gemäss  dem  darauffolgen-

den  zweiten  Absatz  von  Art.  18  lit.  a  BZO  in  der  bei  Altbauten  üblichen 

Weise zu erfolgen habe, womit kaum Flachdächer erfasst sein dürften. Ins-

besondere  aber  ist  die  Möglichkeit  einer  besonders  guten  ortsbaulichen 

Gestaltung  und  damit  die  Erlaubnis  für  weitere  Dachformen  nicht  auf  Ge-

bäude  in  der  Kernzone  K1  beschränkt,  welche  die  regulären  Grundmasse 

gemäss Art. 7 lit. a BZO überschreiten und damit gezwungenermassen ei-

ne  besonders  gute  ortsbauliche  Gestaltung  aufweisen  müssen,  um  über-

haupt  bewilligungsfähig  zu  sein.  Explizit  erlaubt  sind  Flachdächer  in  der 

Kernzone K1 gemäss dem dritten Absatz von Art. 18 lit. a BZO ohnehin le-

diglich  auf  Besonderen  Gebäuden.  Im  «grösseren  Gestaltungsspielraum», 

welcher sich mit der Anwendbarkeit von Art. 7 lit. c BZO auftue, erkennt die 

Vorinstanz,  indem  sie  festhält,  dass  «bezüglich  der  ortsbaulichen  Gestal-
tung  lediglich  –  aber  immerhin – eine  angemessene  Beziehung  zum  Orts-

bild  sowie  zur  baulichen  und  landschaftlichen  Umgebung  gefordert»  sei 

(Verfahren G.-Nr. R3.2019.00192, act. 8, S. 9), offenbar letztlich geringere 

Anforderungen an die ortsbauliche Gestaltung, als wenn mit dem Regelfall 

lediglich Art. 4 BZO zur Anwendung käme. Diese Auslegung ist jedoch we-

der systematisch noch teleologisch nachvollziehbar. So kann die geforderte 

besonders gute ortsbauliche Gestaltung nicht in letztlich geringeren Gestal-

tungsanforderungen  gegenüber  der  Regelbauweise  resultieren.  Sinn  und 

Zweck  der  fraglichen  Kernzonenvorschriften  kann  nur  sein,  dass  der  Ge-

setzgeber  in  der  Kernzone  eine  über  die  Regelbauweise  hinausgehende 

Verdichtung ermöglichen wollte, dies jedoch im Bewusstsein, dass grösse-

re  Bauvolumina  in  der  Kernzone einer  besonders  guten  ortsbaulichen  Ge-

staltung bedürfen, damit sich diese noch einwandfrei und harmonisch in die 

Umgebung einfügen. Dies ergibt sich auch aus der Tatsache, dass sich Art. 

7 lit. c BZO gemäss dessen erstem Absatz an die Gestaltungsvorschriften 
gemäss  §  71  PBG  für  Arealüberbauungen  «anlehnt»  und  dessen  in  §  71 

Abs.  2  lit.  a  –  c  PBG  aufgeführte  Merkmale  übernimmt.  Diese  Merkmale 

wurden  in  Art.  7  lit.  c  BZO  jedoch  durch  unbestimmte,  dem  Normzweck 

teilweise  widersprechende  Rechtsbegriffe  ergänzt,  weshalb  sich  eine  rein 

grammatikalische  Auslegung  der  Bestimmung,  wie  dies  die  Vorinstanz  in 

Bezug  auf  die  «zweckmässige  Lage,  Umfang  und  Gestaltung  der  Freiflä-

chen» getan hat, nicht anbietet. Dass die Merkmale von Art. 7 lit. c BZO nur 

«weitgehend erfüllt» werden und etwa «Lage, Umfang und Gestaltung der 

Freiflächen» lediglich zweckmässig sein müssen, widerspräche dem Norm-

R3.2019.00184 

Seite 13 

 
 
zweck,  eine  besonders  gute  ortsbauliche  Gestaltung  zu  erreichen,  welche 

sich an den Kriterien der Arealüberbauung orientiert. 

4.8. 

Das auf der quer zur G.-Strasse ausgerichteten Parzelle Kat.-Nr. 1 geplan-

te  rekursgegenständliche  Bauprojekt  sieht  die  Erstellung  eines  durchwegs 

dreigeschossigen  Wohnhauses  mit  zwei  Firstrichtungen  vor,  welche  in  ei-

nem Kreuzfirst zusammengeführt werden. Mit einer vorgesehenen Ausnüt-

zungsziffer  von  90 %  kommt  neben  den  Gestaltungsanforderungen  von 

Art. 4 BZO auch jene von Art. 7 lit. a in Verbindung mit Art. 7 lit. c BZO zur 

Anwendung. Das Gebäude als Ganzes kommt rechtwinklig  zur G.-Strasse 

zu  stehen  und  nähert  sich  dieser  vergleichbar  mit  den  umliegenden  Ge-

bäuden. Durch die rechtwinklig zum Südteil stehende Firstrichtung wird ei-

ne  für  diese  Kernzone  typische  Traufständigkeit  erreicht,  die  allerdings  in 
Kombination mit dem südlichen, grösseren Teil des Gebäudes, welche eine 

andere Firstrichtung aufweist, aufgesetzt wirkt. Insbesondere aber wirkt die 

durchgehende Dreigeschossigkeit, welche sich über das gesamte, verhält-

nismässig grosse Gebäudevolumen erstreckt, nicht typisch für diese Kern-

zone. Vielmehr ist die Nachbarschaft geprägt durch Gebäude mit zwei Voll-

geschossen,  was  sich  auch  bei  einem  Rundgang  anlässlich  des  Augen-

scheins gezeigt hat (vgl. AS-Fotos 5-17). In der näheren Umgebung finden 

sich einzig an der G.-Strasse 4 und 22 (AS-Fotos 4, 13 und 14) zwei weite-

re dreigeschossige Bauten, welche allerdings auf wesentlich kleinerer Flä-

che dreistöckig sind und ungleich weniger massig in Erscheinung treten als 

der projektierte Bau. Beim weiter entfernten, an der U.-Strasse befindlichen 

Gasthof L. handelt es sich um eine repräsentative Baute, der historisch die 

Dreigeschossigkeit  vorbehalten  war  (AS-Foto  10).  Aus  dem  Gesagten 

ergibt sich, dass sich, wie auch das Gutachten festhält (act. 3, S. 392), das 

beanspruchte  dritte  Vollgeschoss  aus  dem  siedlungsstrukturellen  Bestand 
höchstens ansatzweise ableiten lässt. Zwar erscheint ein (teilweise) dreige-

schossiger Bau auf dem streitgegenständlichen Baugrundstück nicht per se 

undenkbar,  doch  ergibt  sich  mit  dem  vorliegend  maximalen  Volumen  ein 

Ausmass  des  Gebäudes  im  Verhältnis  zur  Umgebung  und  insbesondere 

den  umliegenden  Gebäuden,  welches  bereits  den  Gestaltungsanforderun-

gen  von  Art.  4  BZO  nicht  zu  genügen  vermag,  da  sich  dieses  nicht  mehr 

einwandfrei  und  harmonisch  in  die  Umgebung  einfügt.  Die  umliegenden 

Flarzhäuser werden vielmehr durch die schiere Masse des Gebäudes, wel-

che  das  oberste  erträgliche  Mass  an  dieser  Stelle  klar  sprengt,  bedrängt.  

R3.2019.00184 

Seite 14 

 
 
Dies  umso  mehr,  als  das  Gebäude  auch  nicht  durch  eine  gute  kubische 

Gliederung  und  einen  guten  architektonischen  Ausdruck  zu  überzeugen 

vermag, was allerdings gemäss Art. 7 lit. a BZO in Verbindung mit Art. 7 lit. 

c BZO für ein Gebäude mit diesen Grundmassen vorgeschrieben wäre. So 

ist  die  kubische  Gliederung  zwar  –  wie  dies  die  Vorinstanz  ausdrückt  – 

«nachvollziehbar», in der Hinsicht, dass auf einem relativ schmalen Grund-

stück, welches rechtwinklig zur G.-Strasse ausgerichtet ist, eine Traufstän-

digkeit  geschaffen  werden  und  das  Grundstück  maximal  ausgenützt  wer-

den soll. Als gut im gestalterischen Sinne kann die geplante kubische Glie-

derung allerdings nicht bezeichnet werden. Zu angesetzt wirkt der grösser-

volumige, holzverkleidete Südteil an den verputzten Nordteil, wobei die bei-

den Gebäudeteile zwei unterschiedliche Firstrichtungen aufweisen, welche 

sich  dem  Betrachter  nicht  erschliessen.  Insbesondere  aber  ergibt  sich  an 

dieser Stelle eine nicht mehr ortsbildverträgliche Volumetrie, die einen Be-
zug  zum  Ortsbild  sowie  zur  baulichen  und  landschaftlichen  Umgebung,  in 

welcher sich kein dem Bauprojekt entsprechendes Gebäude findet, vermis-

sen  lässt.  Nicht  nachvollziehbar  ist  daher  das  Fazit  des  Fachgutachtens, 

welchem  sich  die  Vorinstanz  anschliesst.  So  hält  das  Fachgutachten  vom 

9. April 2019 etwa fest, dass das vormalige Projekt an einigen Mängeln ge-

litten habe: «namentlich die an dieser Lage am obersten Limit liegende Vo-

lumetrie und der offene Rampeneinschnitt» (act. 3, S. 394). Mit dem vorlie-

gend  bewilligten  abgeänderten  Projekt  wurde,  neben  weiteren  Anpassun-

gen im Gutachten bemängelter Punkte, die Garagenrampe ins Gebäudein-

nere verlegt, wogegen sich an der Volumetrie nichts änderte. Trotzdem at-

testiert  das  Fachgutachten  der  bewilligten  Projektänderung  vom  19. Juli 

2019 in der Stellungnahme vom 16. August 2019 eine besonders gute orts-

bauliche Gestaltung im Sinne von Art. 7 lit. c BZO, ohne jedoch positiv zu 

umschreiben,  woraus  sich  die  besonders  gute  ortsbauliche  Gestaltung 

beim konkreten Bauprojekt ergeben sollte. Die Vorinstanz schloss sich oh-
ne  weitere  Feststellungen  oder  Ergänzungen  dem  Fachgutachten  an 

(act. 3, S. 397). Eine positive Umschreibung, worin sich die besonders gute 

ortsbauliche  Gestaltung  beim  strittigen  Bauprojekt  manifestiert,  wurde 

durch die Vorinstanz auch während des vorliegenden Rekursverfahrens nur 

teilweise und nicht umfassend nachgeliefert. 

Mit dem Bauprojekt erfolgt letztlich, entgegen dem in Art. 3 lit. a BZO fest-

gehaltenen Zweck der Kernzone K1, keine Erhaltung und zeitgemässe Er-

neuerung  des  Dorfkerns  und  seiner  charakteristischen  Umgebung.  Viel-

R3.2019.00184 

Seite 15 

 
 
mehr erfolgt eine für Zentrumszonen typische Verdichtung, welche die vor-

liegend  vorhandene  Bebauungsstruktur  dieser  Kernzone  sprengt.  Der  ge-

plante  Bau  vermag  sich  in  seiner  Gesamtwirkung  damit  nicht  mehr  ein-

wandfrei  und  harmonisch  in  die  Umgebung  einzufügen  und  verletzt  somit 

bereits die Gestaltungsanforderungen von Art. 4 BZO. Das Argument, dass 

raumplanerisch  eine  möglichst  starke  Verdichtung  erwünscht  sei,  kann 

nicht in einer Erleichterung der geltenden Gestaltungsanforderungen resul-

tieren, zumal diese Vorschriften für über den Regelfall einer Ausnützungs-

ziffer  von  50  % hinausgehende  Ausnützungsziffern  weitergehende  Gestal-

tungsvorschriften  vorsehen.  Zwar  hat  der  kommunale  Planungsträger  im 

Jahr  2006 die Bestimmung  von  Art.  7 BZO wohl  in  Nachachtung der  bun-

desrechtlich vorgesehenen haushälterischen Nutzung des Bodens geschaf-

fen,  doch  hat  er  gleichzeitig  für  eine  in  diesem  Rahmen  erhöhte  Ausnüt-

zungsziffer die Bedingung einer besonders guten ortsbaulichen Gestaltung 
stipuliert, welche vorliegend nicht erfüllt ist. 

Bereits aus diesem Grund sind die Rekurse vollumfänglich gutzuheissen. 

5.1. 

Wie der Z. H. richtig festhält, hat sich die Vorinstanz zudem weder in ihrem 

Baubeschluss  noch  anlässlich  des  Rekursverfahrens  konkret  mit  den  Vor-

gaben von § 238 Abs. 2 PBG in Bezug auf die benachbarten Schutzobjekte 

auseinandergesetzt. Vielmehr hat sie sich in ihrer Auseinandersetzung mit 

dem baulichen Umfeld auf die Kernzonenvorschriften beschränkt, welche § 

238 Abs. 2 PBG zwar konkretisieren, dies jedoch lediglich in Bezug auf den 

Ortsbildschutz,  nicht  aber  in  Bezug  auf  einzelne  Schutzobjekte,  welche 

durch  das  Bauprojekt  beeinträchtigt  werden  können.  Eine  Begründung, 

weshalb  und  inwiefern  das  Bauprojekt  auf  die  umliegenden  Objekte  des 
Natur-  und  Heimatschutzes  konkret  besondere  Rücksicht  nehmen  soll,  ist 

in der Baubewilligung nicht ersichtlich, wobei eine solche Begründung auch 

im  Rekursverfahren  nicht  nachgereicht  wurde.  Vielmehr  verweist  die  Vo-

rinstanz  pauschal auf die  gutachterliche  und  baubehördliche  Auseinander-

setzung  mit  dem  baulichen  und  landschaftlichen  Umfeld,  wozu  selbstre-

dend  auch  die  rekurrentischerseits  monierten  Inventarobjekte  zählten.  Er-

kennbar  befasste  sich  die  Baubehörde  in  dieser  Auseinandersetzung  je-

doch  einzig  mit  der  Vereinbarkeit  des  Bauprojekts  mit  den  Vorgaben  der 

geltenden Kernzonenvorschriften bzw. dem Ortsbild als Schutzobjekt. 

R3.2019.00184 

Seite 16 

 
 
5.2. 

Die  Aufhebung  der  Baubewilligung  zufolge  fehlender  bzw.  ungenügender 

Begründung  fällt  namentlich  dann  in  Betracht,  wenn  die Anfechtung  durch 

den Begründungsmangel erheblich erschwert wurde und dieser Mangel im 

Rekursverfahren nicht geheilt werden konnte. Eine solche Erschwerung der 

Anfechtung ist vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Ein Grund zur Aufhebung 

liegt  alsdann  auch  vor,  wenn  der  Begründungsmangel  auf  eine  ungenü-

gende  Sachverhaltsabklärung  (§ 7  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]) schliessen lässt. Schliesslich kann auch die sich in der inexistenten 

bzw. ungenügenden Begründung manifestierende fehlende Wahrnehmung 

des  Beurteilungsspielraums  durch  die  Baubehörde  einen  Rückweisungs-

grund bilden (BRGE II Nr. 0301/2011 vom 20. Dezember 2011 in BEZ 2012 

Nr.  16,  www.baurekursgericht-zh.ch).  Offensichtlich  wurde  dieser  Beurtei-

lungsspielraum  in  Bezug  auf  die  von  § 238 Abs. 2 PBG  geforderte  beson-
dere Rücksichtnahme des Bauprojekts auf die umliegenden Inventarobjekte 

nicht  wahrgenommen,  weshalb  der  Baubeschluss,  wäre  er  nur  in  diesem 

Punkt  mangelhaft,  zur  rechtsgenügenden  Überprüfung  der  Einhaltung  von 

§ 238 Abs. 2 PBG in Bezug auf die konkreten benachbarten Schutzobjekte 

zum Neuentscheid zurückzuweisen wäre.  

6. 

Zusammenfassend  ist  festzuhalten,  dass  die  Vorinstanz  den  ihr  praxisge-

mäss  zustehenden  Ermessensspielraum  bei  der  Anwendung  der  kommu-

nalen  Kernzonenvorschriften  in  einer  wenig  stichhaltigen  oder  plausiblen 

Auslegung  derselben,  soweit  sie  diesen  angewendet  hat,  deutlich  über-

schritten und ihren Beurteilungsspielraum in Bezug auf die von § 238 Abs. 

2  PBG  geforderte  besondere  Rücksichtnahme  auf  die  konkret  benachbar-

ten  Schutzobjekte  nicht  wahrgenommen  hat.  Die  Rekurse  sind  gutzuheis-
sen. Der Beschluss des Gemeinderats X vom 1. Oktober 2019 ist aufzuhe-

ben. 

Auf  eine  Behandlung  der  weiteren  Rüge  des  Z.  H.,  dass  für  die  geplante 

Indach-Photovoltaikanlage eine Begutachtung der Wirkung auf die Nachba-

robjekte hätte durchgeführt werden müssen und sich im Baubeschluss kei-

ne Auseinandersetzung mit dieser finden lasse, kann daher verzichtet wer-

den.  

R3.2019.00184 

Seite 17 

 
 
7. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten je zur Hälfte dem Gemeinde-

rat X und der A. AG aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs.  2  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6’000.-- festzusetzen. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  o-

der  den  Beizug  eines  Rechtsbeistandes  rechtfertigte.  Die  Bemessung  der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines 

Rechtsbeistandes  ist  in  aller  Regel  als  Grund  für  die  Zusprechung  einer 

Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom  16.  Oktober 

2003,  E. 3.1.).  Demnach  ist  vorliegend  den  Rekurrierenden  im  Verfahren 

G.-Nr.  R3.2019.00184  zulasten  der  privaten  Rekursgegnerin  (§  17  Abs.  3 

VRG)  eine  Umtriebsentschädigung  zuzusprechen.  Angemessen  erscheint 

ein Betrag von Fr. 2'000.--. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festge-
legt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vorn-

herein  (BRKE  II  Nrn.  0247  und  0248/2007  in  BEZ  2007  Nr.  56; 

www.baurekursgericht-zh.ch). 

Auch  der  nicht  rechtsbeiständlich  vertretene  Z.  H.  beantragt  die  Zuspre-

chung  einer  Umtriebsentschädigung.  Vorliegend  waren  jedoch  keine  auf-

wendigen  Darlegungen  seitens  des  Z.  H.  notwendig  oder ein über  dessen 

übliche Tätigkeiten erheblich hinausgehender Zusatzaufwand zu betreiben. 

Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, so 

R3.2019.00184 

Seite 18 

 
 
dass von der Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an den Z. H. ab-

zusehen ist. 

Beim vorliegenden Ausgang des Verfahrens entfällt die Zusprechung einer 

Umtriebsentschädigung an die private Rekursgegnerin von vornherein. 

[…] 

R3.2019.00184 

Seite 19