# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ba8ad012-121b-5cb7-affa-b39480cd1d1c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Strafkammern 26.01.2023 SB210311
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_002_SB210311_2023-01-26.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Strafkammer    
 

 
 

Geschäfts-Nr.: SB210311-O/U/jv 
 
Mitwirkend: die Oberrichter lic. iur. Ch. Prinz, Präsident, lic. iur. B. Amacker und 

lic. iur. R. Faga sowie der Gerichtsschreiber MLaw L. Zanetti 

 
Urteil vom 26. Januar 2023 

 
in Sachen 

 
A.______,  
Beschuldigte und Berufungsklägerin 

 
amtlich verteidigt durch Rechtsanwalt MLaw X1._____ 

 

gegen 

 
Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich,  
vertreten durch Staatsanwältin lic. iur. A. Cartner,  

Anklägerin und Berufungsbeklagte 

 
sowie 

 
B.______,  
Privatkläger und Anschlussberufungskläger (Nichteintreten) 

 
betreffend gewerbsmässiger Wucher  
 
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 9. Abteilung,  
vom 7. April 2021 (DG200194) 
 
 
 
 
 

- 2 - 

Anklage: 

Die Anklageschrift der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 

25. September 2020 einschliesslich der Anhänge 1-3 (Urk. 89/5) sind diesem Ur-

teil beigeheftet. 

Urteil der Vorinstanz: 
(Urk. 125 S. 151 ff.) 

"Es wird erkannt: 

1. Die Beschuldigte A.______ ist schuldig des gewerbsmässigen Wuchers im Sinne von 

Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB. 

2. Die Beschuldigte wird bestraft mit 2 ¾ Jahren Freiheitsstrafe, wovon bis und mit heute 

2 Tage durch Haft erstanden sind. 

3. Der Vollzug der Freiheitsstrafe wird im Umfang von 22 Monaten aufgeschoben und die 

Probezeit auf 2 Jahre festgesetzt. Im Übrigen (11 Monate, abzüglich 2 Tage, die durch 

Untersuchungshaft erstanden sind) wird die Freiheitsstrafe vollzogen. 

4. Von der Anordnung einer Landesverweisung wird abgesehen. 

5. Die folgenden Privatkläger werden mit ihren Schadenersatzbegehren auf den Weg des Zi-

vilprozesses verwiesen: 

a) B.______ (Privatkläger 1) 

b) C.______ (Privatkläger 2) 

c) D.______ (Privatkläger 3) 

d) E.______ (Privatkläger 5) 

e) F.______ (Privatkläger 6) 

f) G.______ (Privatkläger 7) 

g) H.______ (Privatklägerin 8) 

h) I.______ (Privatkläger 10) 

- 3 - 

i) J.______ (Privatkläger 11) 

j) K.______ (Privatkläger 12) 

k) L.______ (Privatkläger 13) 

l) M.______ (Privatkläger 14). 

6. Die Genugtuungsbegehren der folgenden Privatkläger werden abgewiesen: 

a) B.______ (Privatkläger 1) 

b) C.______ (Privatkläger 2) 

c) D.______ (Privatkläger 3) 

d) E.______ (Privatkläger 5) 

e) F.______ (Privatkläger 6) 

f) H.______ (Privatklägerin 8) 

g) N._____ (Privatkläger 9) 

h) I.______ (Privatkläger 10) 

i) J.______ (Privatkläger 11) 

j) K.______ (Privatkläger 12) 

k) L.______ (Privatkläger 13) 

l) M.______ (Privatkläger 14). 

7. Die mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 12. Dezember 2019 

aus dem Besitz der Beschuldigten beschlagnahmten und bei der Kasse des hiesigen Be-

zirksgerichts deponierten Bargeldbeträge von CHF 2'950.– und CHF 775.65 (ursprünglich 

€ 730.–) werden zur teilweisen Deckung der der Beschuldigten aufzuerlegenden Verfah-

renskosten verwendet. 

8. Die folgenden, mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 21. Januar 

2020 bei der Zürcher Kantonalbank beschlagnahmten Guthaben auf den Konten der Be-

schuldigten werden eingezogen und zur Kostendeckung verwendet: 

- 4 - 

− Guthaben von CHF 53'850.51 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Verfügung 
vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. 1, lautend auf die Beschuldigte, 

− Guthaben von CHF 12'034.21 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Verfügung 
vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. 2, lautend auf die Beschuldigte, sowie 

− Guthaben von CHF 10'255.25 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Verfügung 
vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. 3, lautend auf die Beschuldigte. 

9. Die Zürcher Kantonalbank wird angewiesen, ab dem Konto-Nr. 1 einen Betrag von 

CHF 53'850.50, ab dem Konto-Nr. 2 einen Betrag von CHF 12'034.20 und ab dem Konto-

Nr. 3 einen Betrag von CHF 10'255.25 auf das Postkonto des Bezirksgerichtes Zürich, 

IBAN-Nr. CH59 0900 0000 8000 4713 0, zu überweisen. Im Mehrbetrag werden die Konto-

sperren auf den drei Konten Konto-Nr. 1, Konto-Nr. 2 und Konto-Nr. 3 der Beschuldigten bei 

der Zürcher Kantonalbank aufgehoben. 

10. Die Hälfte des mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 21. Januar 

2020 bei der Credit Suisse AG beschlagnahmten Guthabens von CHF 22'945.– (und damit 

ein Betrag von CHF 11'472.50) auf dem Konto-Nr. 4, lautend auf die Beschuldigte und 

O._____, wird eingezogen und zur Kostendeckung verwendet. 

11. Die Credit Suisse AG wird angewiesen, ab dem Konto-Nr. 4, lautend auf die Beschuldigte 

und O._____, einen Betrag von CHF 11'472.50 auf das Postkonto des Bezirksgerichtes Zü-

rich, IBAN-Nr. CH59 0900 0000 8000 4713 0, zu überweisen. Im Mehrbetrag wird die Kon-

tosperre auf dem Konto-Nr. 4 aufgehoben. 

12. Die folgenden, bei der Asservate-Triage der Kantonspolizei Zürich gelagerten Gegenstände 

werden nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides bis drei Monate danach auf erstes 

Verlangen der Beschuldigten herausgegeben. Bei ungenutztem Ablauf dieser Frist werden 

sie der Lagerbehörde zur Vernichtung überlassen. 

Asservat-Nr. A010'300'217 6 Ordnermappen mit diversen Unterlagen betr. die Wohnung-
en P._____-strasse, Q._____ und R._____-strasse 

Asservat-Nr. A010'300'228 1 Quittungsblock / 1 Sichtmappe mit losen Quittungen 

Asservat-Nr. A010'300'239 6 Ordner mit diversen Unterlagen betr. die Wohnungen 
P._____-strasse, Q._____ und R._____-strasse 

Asservat-Nr. A010'300'240 4 Ordner mit diversen Unterlagen betr. AHV, Urteile,  
BQ._____ etc. 

Asservat-Nr. A010'300'295 2 USB-Sticks 

- 5 - 

Asservat-Nr. A010'300'342 1 Quittungsblock, 1 Agenda 

Asservat-Nr. A010'300'364 1 Ordner mit diversen Unterlagen, lautend auf S._____ 

Asservat-Nr. A010'300'320 1 Laptop "HP Pavilion" 

Asservat-Nr. A010'300'308 1 Tablet "Samsung Galaxy Tab3" 

13. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf  

CHF 12'000.00   die weiteren Auslagen betragen: 

CHF 30'000.00   Gebühr Strafuntersuchung § 4 GebStrV; 

CHF 1'105.00   Kosten Kantonspolizei Zürich; 

CHF 16'911.70   amtliche Verteidigung (RA X2._____: vormalig); 

CHF 45'892.80   amtliche Verteidigung (RA X3._____); 

CHF 21'244.15   Gutachten/Expertisen etc.; 

CHF 2'197.00   Auslagen Untersuchung. 

Allfällige weitere Kosten bleiben vorbehalten.  

14. Die Kosten der Untersuchung und des gerichtlichen Verfahrens, ausgenommen diejenigen 

der amtlichen Verteidigung im CHF 21'066.30 übersteigenden Betrag, werden der Beschul-

digten auferlegt. 

15. Die Kosten der amtlichen Verteidigung werden der Beschuldigten im Umfang von 

CHF 21'066.30 auferlegt. Im Übrigen werden die Kosten der amtlichen Verteidigung auf die 

Gerichtskasse genommen, wobei diesbezüglich eine Nachforderung gemäss Art. 135 

Abs. 4 StPO vorbehalten bleibt.  

16. Rechtsanwalt Dr. iur. X3._____ wird für seine Bemühungen und Barauslagen als amtlicher 

Verteidiger mit insgesamt CHF 45'892.80 (inkl. Mehrwertsteuer; abzüglich Akontozahlungen 

von CHF 37'037.45) aus der Gerichtskasse entschädigt. 

17. (Mitteilungen) 

18. (Rechtsmittel)" 

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Berufungsanträge: 
(Prot. II S. 11) 

a) Der Verteidigung der Beschuldigten: 

(Urk. 133; Urk. 184) 

1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 7. April 2021 sei betreffend 

die folgenden Ziffern aufzuheben: 

 - Ziffern 1 - 3 

 - Ziffer 5 

 - Ziffer 7 - 11 

 - Ziffer 14 - 15 

2. Die Beschuldigte/Berufungsführerin sei von Schuld und Strafe freizu-

sprechen. 

3. Die beschlagnahmten Vermögenswerte seien nach Rechtskraft des 

Urteils allesamt herauszugeben. 

4. Von einer Ersatzforderung sei abzusehen.  

5. Die einzig als Beweismittel beschlagnahmten Gegenstände seien nach 

Rechtskraft des Urteils herauszugeben. 

6. Die Zivilansprüche seien abzuweisen, eventualiter auf den Zivilweg zu 

verweisen. 

7. Der Beschuldigten/Berufungsführerin sei für das erstinstanzliche Ver-

fahren eine angemessene Entschädigung zuzusprechen. 

8. Alles unter ausgangsgemässen Kosten- und Entschädigungsfolgen 

(zzgl. MwSt.). 

b)  Der Staatsanwaltschaft: 

(Urk. 158) 

 Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils.  

- 7 - 

Erwägungen: 

I. Prozessgeschichte, Berufungsumfang, Prozessuales 

1. Prozessgeschichte 

1.1. Das vorstehend wiedergegebene Urteil vom 7. April 2021 wurde den Par-

teien gleichentags mündlich eröffnet. Die Verteidigung der Beschuldigten meldete 

mit Eingabe vom 8. April 2021 innert Frist Berufung an, ebenso die Beschuldigte 

mit Eingabe vom 15. April 2021 (Urk. 114 und Urk. 115).  

1.2. Nach Zustellung des begründeten Urteils (Urk. 120 und Urk. 124) reichte 

die Verteidigung am 17. Juni 2021 fristgerecht die Berufungserklärung ein, eben-

so die Beschuldigte mit Eingabe vom 21. Juni 2021 (Urk. 133 und Urk. 139). Mit 

Präsidialverfügung vom 28. Juni 2021 wurde Rechtsanwalt Dr. iur. X3._____ in 

Gutheissung eines Antrags der Beschuldigten als amtlicher Verteidiger entlassen 

(Urk. 126, Urk. 129, Urk. 131 und Urk. 142). Nachdem am 6. Juli 2021 Rechtsan-

walt MLaw X1._____ dem Gericht eine Mandatierung durch die Beschuldigte an-

zeigte, wurde jener der Beschuldigten antragsgemäss als amtlicher Verteidiger 

beigegeben (Urk. 146 und Urk. 151). Mit Präsidialverfügung vom 26. Juli 2021 

wurden die Berufungserklärungen der Beschuldigten in Anwendung von Art. 400 

Abs. 2 und 3 und Art. 401 StPO den Privatklägern und der Staatsanwaltschaft 

zugestellt, um gegebenenfalls Anschlussberufung zu erheben oder Nichteintreten 

auf die Berufung zu beantragen (Urk. 153). Die Staatsanwaltschaft verzichtete auf 

Anschlussberufung (Urk. 158). Der Privatkläger B.______ erhob mit Eingabe vom 

19. August 2021 Anschlussberufung, welche er am 9. September 2021 auf Auf-

forderung hin präzisierte (Urk. 159, Urk. 161 und Urk. 163). 

1.3. Die Präsidialverfügung vom 26. Juli 2021, mit der den Privatklägern und 

der Staatsanwaltschaft Frist für eine allfällige Anschlussberufung gesetzt wurde 

(Urk. 153), wurde dem Privatkläger B.______ am 27. Juli 2021 zugestellt 

(Urk. 154). Die 20-tägige Frist endete am 16. August 2021. Der Privatkläger er-

klärte die Anschlussberufung am 19. August 2021 (Urk. 159) und damit verspätet. 

Auf seine Anschlussberufung wurde deshalb mit Beschluss vom 29. Juni 2022 

nicht eingetreten (Urk. 169).  

- 8 - 

1.4. Am 25. Oktober 2022 wurde auf den 26. Januar 2023 zur Berufungsver-

handlung vorgeladen (Urk. 176). 

1.5. Am 26. Januar 2023 fand die Berufungsverhandlung statt. Es erschien die 

Beschuldigte in Begleitung ihres amtlichen Verteidigers (Prot. II S. 11). Vorfragen 

waren keine zu entscheiden (Prot. II S. 13). 

1.6. Das Urteil erging im Anschluss an die Berufungsverhandlung (Prot. II 

S. 14 ff.). Die geheime Beratung fand gleichentags statt, das Urteil wurde eben-

falls am 26. Januar 2023 gefällt und den Parteien gleichentags mündlich eröffnet 

und im Dispositiv übergebe (Urk. 186). 

2. Umfang der Berufung 

2.1. Die Beschuldigte beantragt, sie sei von Schuld und Strafe freizusprechen 

(Dispositivziffern 1 - 3). Sie wendet sich zudem gegen die Regelung der Schaden-

ersatzbegehren (Dispositivziffer 5), die Verwendung beschlagnahmter Bargeld-

beträge und Bankguthaben (Dispositivziffern 7 - 11) und die Kostenauflage (Dis-

positivziffern 14 und 15). Unangefochten blieben das Absehen von einer Landes-

verweisung (Dispositivziffer 4), die Abweisung der Genugtuungsbegehren (Dis-

positivziffer 6), die Herausgabe verschiedener Gegenstände an die Beschuldigte 

(Dispositivziffer 12), die Kostenfestsetzung (Dispositivziffer 13) und die Entschädi-

gung des früheren amtlichen Verteidigers (Dispositivziffer 16). In diesem Umfang 

ist der vorinstanzliche Entscheid in Rechtskraft erwachsen, was vorab mittels 

Beschlusses vorzumerken ist (Art. 399 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 437 StPO). 

2.2. Im Übrigen steht der angefochtene Entscheid unter Berücksichtigung des 

Verschlechterungsverbots im Sinne von Art. 391 Abs. 2 StPO zur Disposition. 

3. Prozessuales (Verwertbarkeit verschiedener Einvernahmen) 

3.1. Mehrere Auskunftspersonen wurden mit der Beschuldigten nicht kon-

frontiert. Es handelt sich dabei um T._____, U._____, V._____, W._____, 

D.______, J._____, L.______ und O._____.  

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Der in Art. 6 Ziff. 3 lit. d EMRK garantierte Anspruch der beschuldigten Person, 

den Belastungszeugen Fragen zu stellen, ist ein besonderer Aspekt des Rechts 

auf ein faires Verfahren. Er wird als Konkretisierung des rechtlichen Gehörs 

(Art. 29 Abs. 2 BV) auch durch Art. 32 Abs. 2 BV gewährleistet. Eine belastende 

Zeugenaussage ist grundsätzlich nur verwertbar, wenn der Beschuldigte 

wenigstens einmal während des Verfahrens angemessene und hinreichend 

Gelegenheit hatte, das Zeugnis in Zweifel zu ziehen und Fragen an den 

Belastungszeugen zu stellen (BGE 133 I 33 E. 3.1 S. 41 mit Hinweisen). Dies gilt 

auch betreffend die Einvernahme von Auskunftspersonen (Urteil 6B_14/2021 vom 

28. Juli 2021 E. 1.3.4 mit Hinweis). Dem Anspruch gemäss Art. 6 Ziff. 3 lit. d 

EMRK kommt grundsätzlich absoluter Charakter zu. Auf eine Konfrontation des 

Beschuldigten mit dem Belastungszeugen oder auf dessen ergänzende 

Befragung kann nur unter besonderen Umständen verzichtet werden (BGE 131 I 

476 E. 2.2 S. 480 ff.; Urteil 6B_492/2015 vom 2. Dezember 2015 E. 1.2.1 mit 

Hinweisen, nicht publ. in: BGE 141 IV 437).  

Damit sind die polizeilichen Einvernahmen von T._____ vom 10. Dezember 2015 

(Urk. 16/3), von U._____ vom 3. Februar 2016 (Urk. 16/17), von V._____ vom 

15. Dezember 2015 (Urk. 16/24), von W._____ vom 29. Januar 2016 (Urk. 16/26), 

von D.______ vom 17. Dezember 2015 (Urk. 16/28), von J._____ vom 

21. Januar 2016 (Urk. 16/29), von L.______ vom 5. Februar 2016 (Urk. 97/1) und 

von O._____ vom 9. Juni 2017 (Urk. 17/1) nach den zutreffenden vorinstanzlichen 

Erwägungen (Urk. 125 S. 22 f.) nicht zulasten der Beschuldigten verwertbar. Auf 

diese Einvernahmen ist daher im Folgenden nicht abzustellen. Teilweise ergeben 

sich belastende Anhaltspunkte indessen aus den verwertbaren Urkunden wie den 

Mietverträgen etc. 

Neben den erwähnten Personen, die nur polizeilich befragt wurden, sind in der 

Anklageschrift aber auch Mieter aufgeführt, die überhaupt nicht einvernommen 

wurden. Entsprechend liegen diesbezüglich keine belastenden Aussagen vor. 

Gleichwohl ergeben sich auch diesbezüglich aus den verwertbaren Urkunden 

teilweise belastende Anhaltspunkte, auf welche im Rahmen der Beweiswürdigung 

einzugehen sein wird. 

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II. Sachverhalt 

1. Allgemeines 

Die Vorinstanz hat die theoretischen Grundsätze der richterlichen Beweis-

würdigung dargelegt (Urk. 125 S. 24 ff.). Darauf kann verwiesen werden (Art. 82 

Abs. 4 StPO). Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die 

Behörde die Vorbringen des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung 

Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in seiner Entscheidfindung berück-

sichtigt. Nicht erforderlich ist, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten 

einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich 

widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte 

beschränken (BGE 146 IV 297 E. 2.2.7 S. 308 mit Hinweisen). 

2. Anklagevorwurf  

Der Beschuldigten wird zusammengefasst zur Last gelegt, im Zeitraum ab 

1. Dezember 2010 bis zum 28. Februar 2017 mehrere kleine bis sehr kleine 

Zimmer in verschiedenen Liegenschaften (P._____-strasse … in … Zürich, 

Q._____ … in … Zürich und R._____-strasse … in AA._____) zu überhöhten 

Preisen vermietet zu haben. Mieter der überbelegten Wohnungen seien Personen 

gewesen, die aufgrund ihrer desolaten finanziellen Verhältnisse, ihrer misslichen 

sozialen Situation respektive ihrer Unerfahrenheit auf dem hiesigen 

Wohnungsmarkt auf dem normalen Wohnungsmarkt gar keine oder nur eine ge-

ringe Chance gehabt hätten, mit ihren finanziellen Möglichkeiten (respektive mit 

der von der Asyl- oder Sozialbehörde für Wohnkosten gewährten finanziellen 

Unterstützung) eine Wohnung oder ein Zimmer zu finden. Die Allgemeinräume 

und die Zimmer seien mehrheitlich in ungenügendem hygienischen Zustand 

gewesen und hätten teilweise bauliche Mängel aufgewiesen. Die Beschuldigte 

habe in der Absicht gehandelt, durch die Mietzinseinnahmen ein 

Erwerbseinkommen zu erwirtschaften und sich ihren Lebensunterhalt zu 

finanzieren (Urk. 89/5 S. 2 ff. inkl.  Anhang 1 [P._____-strasse …], Anhang 2 

[Q._____ …] und Anhang 3 [R._____-strasse …]).  

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3. Miet- und Eigentumsverhältnisse, Mietverträge, bauliche Veränderungen 

3.1. P._____-strasse … in … Zürich (Anklageziffern 1 und 17) 

Betreffend diesen in der Anklage umrissenen Vorwurf stellt die Vorinstanz zu-

sammengefasst Folgendes fest. Die Beschuldigte war vom 1. April 2010 bis zum 

28. Juli 2016 Mieterin der 7-Zimmerwohnung an der P._____-strasse … in Zürich. 

Der monatliche Bruttomietzins betrug Fr. 3'850.–. Die Untermiete erfolgte ab 

1. Dezember 2010 bis zum 28. Juli 2016. Mittels baulicher Veränderungen wies 

die Wohnung ab Oktober 2010 sieben, ab August 2011 acht, ab Dezember 2014 

neun, ab August 2015 zehn und ab Dezember 2015 elf abschliessbare Zimmer 

auf. Die Vorinstanz prüft – gestützt auf die schriftlichen Mietverträge, die 

Listenauskunft des Personenmeldeamts und die von den sozialen Diensten 

Zürich und der Asylorganisation Zürich (AOZ) bezahlten Monatsmieten – die in 

der Anklage (Anklageschrift Ziffer 17 und Anhang 1) für jeden Untermieter einzeln 

aufgeführten Punkte der Untermietverträge (Zimmer, Mietzins, Anfang und Ende 

des Mietverhältnisses). Diese vorinstanzlichen Feststellungen sind zutreffend 

(Urk. 125 S. 28 ff.). Richtig ist insbesondere, dass die angeklagten baulichen 

Veränderungen auf den Angaben der Beschuldigten beruhen (Urk. 15/3 S. 2; 

Urk. 15/3/1; Urk. 15/14 S. 6). Bereits an dieser Stelle kann festgehalten werden, 

dass die monatlichen Bruttomietzinse zwischen Fr. 900.– und Fr. 1'260.– pro 

Zimmer betrugen. Bei elf Zimmern mit einem Mindestbruttomietzins von Fr. 900.– 

muss die Beschuldigte Mietzinse in Höhe von mindestens Fr. 9'900.– 

eingenommen haben. Zieht man hiervon den von der Beschuldigten bezahlten 

Bruttomietzins in Höhe von Fr. 3'850.– ab, zeigt sich bereits in einem 

Grobvergleich, dass sie mit diesem Geschäft einen übersetzten Ertrag erzielt hat. 

3.2. Q._____ … in … Zürich (Anklageziffern 2 und 18)  

Laut Vorinstanz erwarb die Beschuldigte zusammen mit ihrem Ehemann am 

4. Juni 2012 die 4 ½-Zimmerwohnung Q._____ … in Zürich für Fr. 540'000.– zu je 

hälftigem Miteigentum. Die Vermietung der Zimmer erfolgte ab dem 1. Septem-

ber 2012 bis zum 28. Februar 2017. Am 9. September 2012 liess die Beschuldigte 

das Wohnzimmer in zwei Zimmer unterteilen. Die Vorinstanz prüft die in der An-

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klage (Anklageschrift Ziffer 18 und Anhang 2) für jeden Mieter einzeln 

aufgeführten Punkte der Mietverträge (Zimmer, Mietzins, Anfang und Ende des 

Mietverhältnisses). Diese Erwägungen sind zutreffend (Urk. 125 S. 33 ff.). Auch 

hier beruhen die Feststellungen zu den baulichen Veränderungen auf den 

Schilderungen der Beschuldigten (Urk. 15/4 S. 2; Urk. 15/4/1). 

3.3. R._____-strasse … in AA._____ (Anklageziffern 3 und 19) 

3.3.1. Betreffend diesen in der Anklage umrissenen Vorwurf stellt die Vorinstanz 

zusammengefasst Folgendes fest. Die 4 ½-Zimmerwohnung an der R._____-

strasse … in AA._____ erwarb der Ehemann der Beschuldigten am 18. Juli 2006. 

Die baulichen Veränderungen der Maisonettewohnung betrafen die Unterteilung 

des Wohnzimmers in zwei separat abschliessbare Zimmer. Nach den vor-

instanzlichen Feststellungen erfolgte der Umbau bereits im Herbst 2014. Gegen-

stand der Anklage ist einzig das bloss 7.6 m² grosse Zimmer UL. Die Vorinstanz 

prüft die in der Anklage (Anklageschrift Ziffer 19 und Anhang 3) für jeden Mieter 

einzeln aufgeführten Punkte der Mietverträge (Mietzins, Anfang und Ende des 

Mietverhältnisses; Urk. 125 S. 35 ff.).  

3.3.2. Lediglich ergänzend kann festgehalten werden, dass der verurkundete 

Kaufpreis der fraglichen Wohnung Fr. 322'000.– betrug (Urk. 118/6 S. 4; vgl. auch 

Urk. 106/2 S. 5). Die vorinstanzlichen Erwägungen sind im Übrigen zu über-

nehmen. Richtig ist auch, wenn die Vorinstanz die Behauptung der Beschuldigten, 

den Umbau Ende Oktober 2015 bzw. Anfang November 2015 vorgenommen zu 

haben (Urk. 15/5 S. 2), verwirft. Am 1. Januar 2015 wohnten bereits fünf 

Personen (C.______, AB._____, AC._____, AD._____ und die Beschuldigte) in 

der besagten Wohnung (Urk. 15/5 S. 4; Urk. 105 S. 1 ff.; Urk. 106/4). Ohne 

Aufteilung des Wohnzimmers hätte nicht jeder Bewohner ein eigenes 

Schlafzimmer gehabt. Zudem gab C.______, der ab 29. September 2014 an der 

R._____-strasse … wohnte, an, das Zimmer sei nicht fertig gewesen. Er habe 

etwa einen Monat im Wohnzimmer gewohnt, bis die Wand eingezogen gewesen 

sei (Urk. 110/2 S. 4 und 8). Damit passt ein Kontoauszug der Credit Suisse vom 

31. Dezember 2014 überein, aus dem am 7. November 2014 eine Belastung von 

Fr. 4'136.23 mit dem Vermerk "Trennwände" hervorgeht (Urk. 57/5/4). Aus den 

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genannten Umständen kann zudem ausgeschlossen werden, dass diese Konto-

belastung Umbauarbeiten der Wohnung an der P._____-strasse … betraf. 

4. Grösse, Ausstattung und Zustand der Wohnungen und der Zimmer 
(Anklageziffern 4 - 7) 

4.1. P._____-strasse … in … Zürich  

4.1.1. Die Vorinstanz stellt zusammengefasst Folgendes fest. Die Wohnung ver-

fügte neben den untervermieteten Zimmern über eine kleine Küche mit vier Herd-

platten und einem Backofen, über ein Bad mit WC und Waschmaschine sowie 

über ein separates WC. Ein Estrich- oder Kellerabteil stand den Untermietern 

nicht zur Verfügung. In Abweichung von der Anklage (Urk. 89/5 S. 4) hatten die 

Untermieter zu Beginn der Tätigkeit der Beschuldigten die Möglichkeit, die 

Waschküche im Keller zu benutzen, wo auch Trocknungsmöglichkeiten 

bestanden. Die anklagerelevanten Zimmer (RH [bzw. 10], LH [bzw. 6], LM [bzw. 

5], MN [bzw. 3], RR [bzw. 1], RV neu [bzw. 2], 11, MM [bzw. 9], LV neu [bzw. 4], 

LA [bzw. 8]; vgl. für die Bezeichnungen Urk. 1 S. 19, Urk. 2/3/8 und Urk. 15/3/1) 

wiesen Flächen zwischen 7.2 m² und 18.5 m² auf. Der Flur hatte, nachdem dort 

das Zimmer MN errichtet worden war, eine Breite von 57 cm (Urk. 125 S. 37 ff.). 

Diese Feststellungen sind richtig. Weshalb die Beschuldigte die 

Waschmöglichkeiten im Keller unterband sowie eine Waschmaschine in der 

Wohnung und ein Seil für das Trocknen der Wäsche im Flur installierte, steht 

nicht fest. N._____ erklärte dazu, die Beschuldigte habe Probleme mit dem 

Hauswart gehabt (Urk. 16/23 S. 9). Dies ist mit Blick auf die Anzahl Untermieter 

grundsätzlich plausibel, kann aber dahingestellt bleiben. Richtig ist, dass aus dem 

früheren Zimmer RV alt mit einer Fläche von 19.1 m² die Zimmer RV neu (9 m²) 

und RR (8 m²) entstanden. Die Differenz der Flächen ergibt sich aus den 

eingebauten Trennwänden und dem (zusätzlichen) gemeinsamen 

Zugangsbereich.  

4.1.2. Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die 

Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von 20 Bewohnern fest, die 

Allgemeinräume und die Zimmer seien mehrheitlich in einem ungenügenden 

- 14 - 

hygienischen Zustand gewesen und hätten teilweise bauliche Mängel 

aufgewiesen (Unterteilung der Zimmer mit Wänden aus Spanplatten). Im Bad und 

in einzelnen Zimmern habe es Schimmel gehabt und viele Untermieter hätten von 

Kakerlaken berichtet. Dabei habe es sich um Deutsche Schaben gehandelt, da 

anlässlich einer Inspektion der Liegenschaft ein massiver Befall festgestellt 

worden sei. Zumindest vereinzelt habe es in der Wohnung auch Ratten gehabt. 

Diese Feststellungen treffen zu (Urk. 125 S. 40 ff.). Soweit die Beschuldigte den 

Kakerlaken- respektive Schabenbefall einräumte und festhielt, "die Kakerlaken 

findet man im ganzen Haus" (Urk. 15/1 S. 16; Urk. 183 S. 15 f.), trifft dies auf den 

Befall mit Deutschen Schaben nicht zu.  Ein massiver Befall konnte einzig in der 

von der Beschuldigten gemieteten Wohnung, nicht aber in den umliegenden 

Wohnungen und den allgemeinen Räumlichkeiten der Liegenschaft festgestellt 

werden (Urk. 15/12/10). Richtig ist, dass einzelne Untermieter (AE._____, 

AF._____, AG._____ und AH._____) keine wesentlichen Beanstandungen 

vorbrachten. Die Vorinstanz würdigt dies zutreffend unter Hinweis auf die kurzen 

Mietverhältnisse in der Anfangszeit der Untervermietung. Ergänzend kann 

festgehalten werden, dass auch U._____, deren Aussagen zu Gunsten der 

Beschuldigten verwertbar sind (E. I.3.1), abgesehen von einer ständig besetzten 

Küche keine Kritik anbrachte. Zwar wohnte U._____ nicht in der Anfangszeit, 

sondern erst ab dem 1. Oktober 2015 bis zur Ausweisung der Beschuldigten an 

der P._____-strasse ... Hingegen gab sie an, sie sei bei den verschiedenen 

Kontrollen nie angetroffen worden, da sie meistens bei ihrer Tochter sei 

(Urk. 16/17 S. 4). Ihre Schilderungen vermögen die anderslautenden 

Depositionen der übrigen Untermieter nicht in ein anderes Licht zu stellen. 

Die Vorinstanz hält weiter fest, die (ursprünglich) 7-Zimmerwohnung sei mit bis zu 

elf Untermietern – wobei zudem BR._____ das Zimmer mit seiner Ehefrau 

BS._____ und der Tochter sowie F.______ das Zimmer mit seiner Ehefrau 

BT._____ geteilt hätten – überbelegt gewesen. Dies braucht keiner weiteren Er-

klärung. Gleiches gilt betreffend die vorinstanzlichen Erwägungen zur gesund-

heitsgefährdenden Situation, welche durch Schimmel, Schaben und Ratten ge-

schaffen werden kann. Die Mieter hielten einhellig fest, die Beschuldigte habe 

trotz entsprechender Mängelmeldungen keinerlei Anstrengungen unternommen, 

- 15 - 

die Situation zu verbessern (beispielsweise AI._____ [Urk. 16/31 S. 12], wonach 

die Beschuldigte gesagt habe, "wenn ihr wollt, macht es selber; wenn nicht, dann 

nicht"). 

4.1.3. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz zum Schluss 

gelangt, die Anklageziffern 4 - 7 seien hinsichtlich der P._____-strasse … erstellt 

mit einer Abweichung betreffend Wasch- und Trocknungsmöglichkeiten zu Beginn 

der Vermietungstätigkeit der Beschuldigten. Zudem wies das grösste Zimmer eine 

Fläche von 18.5 m² auf. 

4.2. Q._____ … in … Zürich 

4.2.1. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen verfügte die Wohnung neben den 

vermieteten Zimmern über ein separates WC, eine Küche mit vier Herdplatten, 

Backofen, Mikrowelle und Kühlschrank sowie über ein Bad. Der Kühlschrank 

funktionierte nicht. In Abweichung von der Anklage (Urk. 89/5 S. 4) hatte die 

Wohnung nur ein separates WC und ein Bad ohne Toilette. Ein Estrich- oder 

Kellerabteil stand den Mietern nicht zur Verfügung. Weiter hielten mehrere Mieter 

fest, es habe kein Trocknungsraum oder Tumbler zur Verfügung gestanden 

respektive sie hätten die Kleider im Flur oder in ihren Zimmern getrocknet (so 

AJ._____ in Urk. 97/3 S. 7, AK._____ in Urk. 97/8 S. 9, M.______ in Urk. 97/10 

S. 9, AL._____ in Urk. 97/11 S. 8, AM._____ in Urk. 97/12 S. 8, AN._____ in 

Urk. 97/15 S. 9). Wenn die Vorinstanz den anderslautenden Aussagen von 

G.______ nicht folgt (Urk. 97/6 S. 9), kann dies übernommen werden. Ebenso 

wenig überzeugend hielt AO._____ als einziger Mieter fest, er habe im Keller 

gewaschen und die Kleider dort getrocknet (Urk. 97/2 S. 9). Die 

anklagerelevanten Zimmer (RA [bzw. 1], RB [bzw. 2], MM [bzw. 3], LB [bzw. 4] 

und LA [bzw. 5]; vgl. für die Bezeichnungen Urk. 73/6 S. 4, Urk. 91/8 und 

Urk. 15/4/1) wiesen Flächen zwischen (gerundet) 10 m² und 14.6 m² auf (Urk. 125 

S. 50 ff.). Diese Feststellungen sind richtig. Zutreffend ist auch, dass AP._____ im 

Zimmer MM logierte, welches (in marginaler Abweichung von Anhang 2 Spalte J 

Zeile 8) eine Fläche von 11.3 m² aufwies.  

- 16 - 

4.2.2. Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die 

Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von mehreren Bewohnern fest, die 

Allgemeinräume seien mehrheitlich in ungenügendem hygienischen Zustand ge-

wesen. Es sei zudem plausibel, dass Räume hellhörig seien, wenn deren Ab-

trennung bloss mit Spanplatten erfolge. In Bezug auf die Ausstattung der 

einzelnen Zimmer sowie den ungenügenden hygienischen Zustand (aufgrund von 

Überbelegung und fehlender respektive ungenügender Reinigung) können die 

vorinstanzlichen Feststellungen übernommen werden (Urk. 125 S. 52 ff.). Auch 

AJ._____, der sich selbst als "nicht so ein sauberer Mensch" bezeichnete, gab an, 

in Bezug auf die Küche reklamiert zu haben (Urk. 97/3 S. 10). Ergänzend 

kann festgehalten werden, dass auch L.______, deren Aussagen zu Gunsten der 

Beschuldigten verwertbar sind (E. I.3.1), nichts Entlastendes deponierte 

(Urk. 97/1). Zutreffend sind schliesslich auch die vorinstanzlichen Feststellungen, 

wonach die Räume hellhörig gewesen seien (Urk. 125 S. 55). Dies gaben 

mehrere Bewohner so zu Protokoll (vgl. Urk. 97/5 S. 4; Urk. 97/9 S. 8; Urk. 97/13 

S. 5).  

Die vorinstanzlichen Feststellungen, wonach die 83 m² grosse und (ursprünglich) 

4 ½-Zimmerwohnung mit fünf erwachsenen Personen überbelegt war, brauchen 

keiner Ergänzung. Richtig ist auch, dass die Beschuldigte abgesehen von drin-

genden Reparaturen auch hier nicht bereit war, ihr angezeigte Mängel zu behe-

ben. So unterliess sie es, den defekten Kühlschrank reparieren oder auswechseln 

zu lassen (G.______ in Urk. 97/6 S. 12: "Sie sagte, ja, ich werde ihn wechseln. 

Sie hatte gar kein Interesse. Sie ist dann einfach verschwunden").  

4.2.3. Die Vorinstanz gelangt zum Schluss, die Anklageziffern 4 - 7 seien hin-

sichtlich der Wohnung Q._____ … im Wesentlichen erstellt. In Abweichung der 

Anklage habe hingegen keine Gesundheitsgefährdung vorgelegen und das Bad 

habe nicht über eine Toilette verfügt (Urk. 125 S. 57). Diese Erwägungen sind zu 

übernehmen.  

- 17 - 

4.3. R._____-strasse … in AA._____ 

4.3.1. Die Vorinstanz stellt zusammengefasst Folgendes fest. Die 4 ½-Zimmer-

Maisonettewohnung verfügte über eine Küche mit vier Herdplatten, Backofen, 

Mikrowelle und Kühlschrank, ein Bad mit WC und Waschmaschine sowie ein 

separates WC. Auch hier stand den Mietern ein Estrich- oder Kellerabteil nicht zur 

Verfügung (Urk. 125 S. 57). Diese Erwägungen sind zutreffend. Stellt die Vor-

instanz fest, es habe an einer Gelegenheit zur Wäschetrocknung gefehlt, kann ihr 

hingegen nicht gefolgt werden. Sowohl AQ._____ (Urk. 110/3 S. 7) als auch 

C.______ (Urk. 110/2 S. 8) hielten fest, die Waschmaschine habe über eine 

entsprechende Funktion verfügt. Zutreffend ist, dass das Mikrowellengerät (wie in 

der Anklage umschrieben) nur teilweise funktionierte und der Kühlschrank (ent-

gegen der Anklage) funktionstüchtig war. Das anklagerelevante Zimmer UL hatte 

eine Fläche von 7.6 m². Das Vorbringen der Beschuldigten, die Zimmergrösse sei 

unzutreffend (Urk. 15/14 S. 7), verwirft die Vorinstanz zu Recht. Laut Vermessung 

der Polizei hatte das Zimmer eine Breite von 2.2 m und eine Tiefe von 3.45 m 

(Urk. 74/4 S. 5), was 7.59 m² ergibt.  

4.3.2. Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die 

Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von mehreren Bewohnern fest, die 

Allgemeinräume seien mehrheitlich in einem ungenügenden hygienischen 

Zustand gewesen und hätten teilweise bauliche Mängel aufgewiesen. Dass 

mehrere Mieter über eine ungenügende Reinigung der Allgemeinräume 

berichteten, trifft zu (so AR._____, AQ._____ und AS._____). Weiter schilderten 

mehrere Mieter, die Zimmer UL und UR seien mit Holz unterteilt gewesen 

(AT._____ in Urk. 110/4 S. 10, AS._____ in Urk. 110/5 S. 10). Die 

vorinstanzlichen Feststellungen treffen zu (Urk. 125 S. 58 ff.). Richtig ist auch, 

wenn die Vorinstanz zur Unterteilung der Zimmer OG und OK festhält, dass dies 

mit einer Art Faltvorhang aus Stoff erfolgte. Zwar sind die Zimmer OG und OK im 

oberen Stock nicht anklagerelevant. Eine entsprechende Hellhörigkeit wirkte sich 

aber ohne Weiteres auch auf den unteren Stock aus, wo sich unter anderem das 

Zimmer UL befand.  

- 18 - 

Richtig ist auch, dass die Beschuldigte auch hier nicht bereit war, auftretende 

Mängel zu beheben (AS._____ in Urk. 110/5 S. 12: "Zwei Wochen lang hatten wir 

keine Waschmaschine. Sie war kaputt. Wir konnten sie nie erreichen. Sie ging nie 

ans Telefon. Erst zwei Wochen später ist sie gekommen").  

4.3.3. Gelangt die Vorinstanz zum Schluss, die Anklageziffern 4 - 7 seien hinsicht-

lich der R._____-strasse … erstellt mit der Abweichung, dass der Kühlschrank in 

der Küche funktionierte und keine Gesundheitsgefährdung vorlag (Urk. 125 

S. 61), ist dies nicht zu beanstanden.  

5. Höhe der Mietzinse und Umstände der Vertragsabschlüsse (Anklageziffer 8) 

Die Höhe der jeweiligen Mietzinse sind belegt (Urk. 20/1-42 [P._____-strasse …], 

Urk. 93/10/3, Urk. 93/10/5-7, Urk. 93/10/9-12 [Q._____ …], Urk. 106/7/6, 

Urk. 106/7/8, Urk. 106/7/12 [R._____-strasse …]). Die sorgfältigen vorinstanz-

lichen Erwägungen zu den B.______, V._____, U._____ und AL._____ 

betreffenden Bruttomietzinsen brauchen keiner Ergänzung (Urk. 125 S. 62 f.). 

Entsprechendes gilt in Bezug auf die Feststellung, die (Unter-)Mieter hätten bei 

Vertragsabschluss höchstens einen Ausweis und eine Bestätigung des 

Sozialamtes vorlegen müssen, wonach sie unterstützt wurden (Urk. 125 S. 64 f.). 

K.______ (Mieter an der P._____-strasse …) hielt beispielsweise fest, er habe der 

Beschuldigten einzig das Depot von Fr. 900.– gebracht, aber keine Unterlagen 

vorlegen müssen (Urk. 16/33 S. 4). Auch AM._____ (Mieterin Q._____ …) musste 

für den Vertragsabschluss keine Unterlagen vorlegen, ebenso wenig AT._____, 

Mieter an der R._____-strasse … (Urk. 97/12 S. 5; Urk. 110/4 S. 5).  

6. Missverhältnis der verlangten (Unter-)Mietzinse, marktübliche und  

angemessene (Unter-)Mietzinse (Anklageziffer 9) 

6.1. AU._____ erstattete betreffend die durch die Beschuldigte erzielten Miet-

zinse am 20. Februar 2018 ein Gutachten mit Ergänzungen vom 30. August 2018 

und 15. März 2020 (Urk. 19/17/1; Urk. 19/26; Urk. 19/34). Die erste Ergänzung er-

folgte zur Beurteilung zusätzlicher Zimmer an der P._____-strasse … (LV neu 

[Nr. 4], LA [Nr. 8], Nr. 7 und Nr. 11). Die zweite Ergänzung erfolgte, nachdem die 

- 19 - 

Ermittlungen ergeben hatten, dass die Beschuldigte ihren (Unter-)Mietern WLAN 

zur Verfügung gestellt und sie die Allgemeinräume an der P._____-strasse … und 

an der R._____-strasse … zeitweise gereinigt hatte. Am 10. Dezember 2018 

wurde AU._____ als Zeuge befragt (Urk. 17/4). Vorgängig erfolgte am 

22. August 2017 im Beisein des Experten ein Augenschein an der R._____-

strasse … und Q._____ … (Urk. 18/1; Urk. 74/6). 

6.2.  

6.2.1. Der Gutachter legt einleitend fest, welche Akten etc. für die Beantwortung 

der Fragen herangezogen wurden. Es handelt sich dabei um die Werte, welche 

die Untersuchungsbehörde ermittelte, insbesondere Grundrisse, Mietzinse und 

Ausstattung der Zimmer (Urk. 19/17/2). Grundlage der Beurteilung bildeten weiter 

die Nebenkostenabrechnungen (Urk. 19/17/3), die Analyse vergleichbarer Objekte 

im  AV._____-strassenquartier und in AA._____ (Urk. 19/17/4; Urk. 19/17/5), die 

Immobilienbewertungen der Wohnungen Q._____ … und an der R._____-

strasse … (Urk. 19/17/6; Urk. 19/17/7), die Mieterträge respektive Mietwerte von 

verschiedenen gleichwertigen Mietobjekten an der AW._____-strasse/AV._____-

strasse, der BA._____-strasse, der BB._____-strasse, der BC._____-strasse und 

in BD._____ (Urk. 19/17/8-12), die Kennwerte von BE._____ zu den 

Immobilienpreisen nach Zimmerzahl (Urk. 19/17/13-15), die Angaben des 

Bundesamts für Statistik zu den durchschnittlichen Wohnflächen (Urk. 19/17/16), 

verschiedene Werte gemäss der BF._____AG (Urk. 19/17/17-19) sowie die 

Besichtigung der Liegenschaften am 22. August 2017. 

Die Vorinstanz gibt die Schlussfolgerungen des Gutachtens in Bezug auf die 

P._____-strasse …, den Q._____ … und die R._____-strasse … richtig wieder. 

Darauf kann verwiesen werden (Urk. 125 S. 68 ff.). Folgende Erwägungen sind 

zusammenfassender und teilweise ergänzender Natur. 

6.2.2. Aus dem Gutachten geht unter anderem hervor, dass Daten aus ver-

schiedenen Quellen herangezogen wurden (Bewertungen der Objekte durch 

AU._____ & Partner [R._____-strasse … und Q._____ …], Bewertungen von 

Vergleichsobjekten, effektiv inserierte Zahlen sowie hedonische Kennwerte zweier 

- 20 - 

Anbieter). Daraus wird ein Durchschnitt errechnet, wobei 100 % die 

Ausgangslage bildet und +10 % als Toleranz zugelassen wird (Urk. 19/34 S. 6; 

vgl. Urk. 19/34 S. 8 [R._____-strasse …, Durchschnitt aus 4 Daten], S. 9 

[P._____-strasse …, Durchschnitt aus 8 Daten] und S. 10 [Q._____ …, 

Durchschnitt aus 10 Daten]). Der ermittelte Wert aus der Bewertung von 

AU._____ & Partner als kumulatives Kriterium (vgl. Urk. 19/17/6 und Urk. 19/17/7) 

stellt einen Maximalwert dar. In Bezug auf den durchschnittlichen Bruttomietzins 

("Ø Bruttomietzins CHF/m²/a") hält die Expertise fest, dass bei den empirischen 

Erhebungen teils Werte inklusive Nebenkosten vorhanden sind, die aber 

(mangels Kenntnis der effektiven Zahlen) nicht ausgeschieden werden. Dies 

(mithin die Annahme, dass es sich dabei um Nettomietzinsen handelt, während 

effektiv allenfalls Bruttomietzinse gemeint sind) wirkt sich zu Gunsten der 

Beschuldigten aus. Die durchschnittlichen Nebenkosten ("Ø Nebenkosten 

CHF/m²/a") werden gemittelt aufgrund der vorhandenen Abrechnungen. Die 

WLAN-Kosten (jeweils der Höchstwert) und der Reinigungsaufwand werden aus 

den Angaben der Staatsanwaltschaft entnommen (Urk. 19/34 S. 7). 

Die Expertise beleuchtet in einem ersten Schritt die Werte in Bezug auf die 

Gesamtwohnungen (Urk. 19/34 S. 8 ff.) und in einem zweiten Schritt – zum einen 

im Vergleich zur Bewertung von AU._____ & Partner und zum andern im 

Vergleich zum Durchschnittswert der Gesamtwohnung zuzüglich 10 % – die 

Werte in Bezug auf die einzelnen Zimmer (a.a.O., S. 11 ff.). Sie legt darauf die 

Mietwerte pro m² und Jahr sowie die Mietwerte pro Zimmer und Monat dar 

(a.a.O., S. 18 ff.). Betreffend die R._____-strasse … etwa errechnet sie einen 

durchschnittlichen Nettomietzins (/m²/a) zuzüglich 10 % von insgesamt Fr. 327.– 

(a.a.O., S. 8 und 11). Diesen Wert wie auch die zulässige Marktmiete gemäss 

eigener Bewertung (Fr. 550.–/m²/a) setzt sie in Relation zu den effektiven 

Mietzinsen (mit und ohne Reinigung; a.a.O., S. 11 f.). In Bezug auf die 

Wohnungen Q._____ … verfährt das Gutachten in gleicher Art (a.a.O., S. 10 und 

16), ebenso – jedoch ohne eigene Bewertung – in Bezug auf die P._____-strasse 

(a.a.O., S. 9, 13 ff. und 19). 

- 21 - 

Ergänzend macht der Gutachter Ausführungen zur Nettorendite betreffend die 

Wohnungen Q._____ … und R._____-strasse … (a.a.O., S. 21 ff.). 

6.2.3. P._____-strasse … 

6.2.3.1. Die vom Gutachter errechneten angemessenen Mietzinse finden sich 

in  Anhang 1 Spalte O (Urk. 19/17/1 S. 23; Urk. 19/26 S. 12; Urk. 19/34 S. 26; 

Urk. 17/4 S. 6). 

6.2.3.2. Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 49.– pro m² und Jahr, die 

Kosten für das WLAN auf Fr. 4.– pro m² und Jahr, die Kosten für die Reinigung 

auf Fr. 43.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 9). Diese Kennzahlen finden sich in 

Anhang 1 Spalte M und Spalte N. Die Werte fussen auf den entsprechenden 

Akten (vgl. Urk. 19/17/3; Urk. 67/12-22; Urk. 67/5/1-6; Urk. 66/18; Urk. 66/2; 

Urk. 66/9; Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt die Vorinstanz richtig fest, dass diese 

bis Ende März 2013 durch die Beschuldigte erfolgte (Urk. 125 S. 68 f.). Der 

entsprechende Umstand schlägt sich im Anhang 1 in Spalte M im 

"Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) und in Spalte N im tieferen 

"Nettomietzins 2" (das heisst mit Reinigung) nieder. Die Differenz zum 

angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in den Spalten P (ohne 

Reinigung) und Q (mit Reinigung). Je nachdem, ob die konkrete Mietdauer auf die 

Periode mit oder ohne Reinigung fiel, wird dies für die gesamte Mietdauer in den 

Spalten W (ganze Mietdauer ohne Reinigung), X (ganze Mietdauer mit Reinigung) 

oder Y (Mietdauer teilweise mit und teilweise ohne Reinigung) berücksichtigt. 

6.2.3.3. Der effektive monatliche Nettomietzins (vgl. Anhang 1 Spalte M und N) 

errechnet sich laut Gutachter wie folgt. Monatlicher Bruttomietzins (Spalte L) X 12 

dividiert durch Zimmergrösse in m² (zuzüglich 20 % für Allgemeinräume, Spalte 

K), abzüglich Nebenkosten pro m² und Jahr, abzüglich WLAN-Kosten pro m² und 

Jahr und gegebenenfalls abzüglich Reinigungskosten pro m² und Jahr. Dies ergibt 

den Nettomietzins pro m² und Jahr und in der Folge (multipliziert mit Zimmergrös-

se in m² [Spalte J] und dividiert durch 12) den konkreten Nettomietzins pro Zim-

mer und Monat.  

- 22 - 

Die übrigen noch nicht erwähnten Spalten im Anhang 1 (R, S, T, U, V und Z) er-

geben sich ohne Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins.  

6.2.4. Q._____ … 

6.2.4.1. Die vom Gutachter errechneten angemessenen Mietzinse finden sich in 

Anhang 2 Spalte N (Urk. 19/17/1 S. 24; Urk. 19/34 S. 26; Urk. 17/4 S. 6). 

6.2.4.2. Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 36.– pro m² und Jahr und 

die Kosten für das WLAN auf Fr. 7.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 10). Diese 

Kennzahlen finden sich in Anhang 2 Spalte M. Die Werte fussen auf den entspre-

chenden Akten (vgl. Urk. 19/17/3; Urk. 67/25-30; Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt 

die Vorinstanz richtig fest, dass die Beschuldigte laut überwiegenden Aussagen 

der Mieter keine entsprechenden Arbeiten ausführte (Urk. 125 S. 70 f.). Der An-

hang 2 weist deshalb nur einen "Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) 

auf. Die Differenz zum angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in der 

Spalte O. 

6.2.4.3. Zur Berechnung des effektiven monatlichen Nettomietzinses (vgl. 

Anhang 2 Spalte M) kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen werden 

(E. II.6.2.3.3). Richtig ist, wenn die Vorinstanz in Bezug auf das von AP._____ 

gemietete Zimmer von einer Zimmerfläche von 11.3 m² ausgeht (Spalte J). Somit 

beträgt die Zimmerfläche zuzüglich 30 % Allgemeinanteil 14.69 m² (Spalte K), der 

effektive Nettomietzins pro Monat Fr. 805.66 (Spalte M), der angemessene 

Nettomietzins pro Monat Fr. 518.– (Spalte N), die Differenz von Nettomietzins und 

angemessenem Nettomietzins pro Monat Fr. 287.66 (Spalte O) respektive 

55.53 % (Spalte P). 125 % des angemessenen Mietzins beläuft sich auf 

Fr. 647.50 (Spalte Q), der Schaden pro Monat auf Fr. 158.16 (Spalte R) und der 

Schaden für die gesamte Mietdauer (in Abweichung von der Vorinstanz) auf 

Fr. 6'168.24 (Spalte S). Richtig ist, wenn die Vorinstanz betreffend das von 

AL._____ gemietete Zimmer bei einem monatlichen Bruttomietzins von 

Fr. 1'100.– (anstatt Fr. 1'200.–) folgende Werte errechnet: effektiver Nettomietzins 

pro Monat Fr. 793.84 (Spalte M), Differenz von Nettomietzins und angemessenem 

Nettomietzins pro Monat Fr. 124.84 (Spalte O) respektive 18.66 % (Spalte P). Der 

- 23 - 

effektive Nettomietzins pro Monat (Fr. 793.84) ist tiefer als 125 % des ange-

messenen Mietzinses (Fr. 836.25) und damit laut Anklagebehörde nicht in einem 

krassen und offenbaren Missverhältnis zum angemessenen Mietzins stehend. 

Auch hier ergeben sich die weiteren Spalten im Anhang 2 (P, Q, R, S, T) ohne 

Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins.  

 

6.2.5. R._____-strasse … 

6.2.5.1. Der vom Gutachter errechnete angemessene Mietzins findet sich in An-

hang 3 Spalte O (Urk. 19/17/1 S. 23; Urk. 19/34 S. 25; Urk. 17/4 S. 6). 

6.2.5.2. Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 51.– pro m² und Jahr, die 

Kosten für das WLAN auf Fr. 5.– pro m² und Jahr, die Kosten für die Reinigung 

auf Fr. 78.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 8). Diese Kennzahlen finden sich in 

Anhang 3 Spalte M und Spalte N. Die Werte fussen auf den entsprechenden 

Akten (vgl. Urk. 19/17/2-3; Urk. 67/33; Urk. 66/20; Urk. 66/2; Urk. 66/9; 

Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt die Vorinstanz richtig fest, dass diese ab 

September 2015 bis Dezember 2015 durch die Beschuldigte erfolgte (Urk. 125 

S. 73). Der entsprechende Umstand schlägt sich im Anhang 3 in Spalte M im 

"Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) und in Spalte N im tieferen 

"Nettomietzins 2" (das heisst mit Reinigung) nieder. Die Differenz zum 

angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in den Spalten P (ohne 

Reinigung) und Q (mit Reinigung). Je nachdem, ob die konkrete Mietdauer auf die 

Periode mit oder ohne Reinigung fiel, wird dies für die gesamte Mietdauer in den 

Spalten W (ganze Mietdauer ohne Reinigung) oder Y (Mietdauer teilweise mit und 

teilweise ohne Reinigung) berücksichtigt. 

6.2.5.3. Zur Berechnung des effektiven monatlichen Nettomietzinses (vgl. An-

hang 3 Spalte M und N) kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen werden 

(E. II.6.2.3.3).  

- 24 - 

Auch hier ergeben sich die weiteren Spalten im Anhang 3 (R, S, T, U, V und Z) 

ohne Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins. 

6.2.6. Im Rahmen der staatsanwaltschaftlichen Befragung hielt AU._____ als 

Zeuge ergänzend Folgendes fest (Urk. 17/4). 

6.2.6.1. Er habe zwar Überlegungen zu Nettorenditen gemacht, diese Be-

rechnungen seien im Gutachten aber bei der Berechnung der angemessenen 

Mietzinse nicht zum Greifen gekommen (a.a.O., S. 4 f. und 16 f.). 

6.2.6.2. Bei den Vergleichsobjekten habe er die Fläche und die geografische Lage 

berücksichtigt (a.a.O., S. 5). Da er die Wohnung an der P._____-strasse … (im 

Gegensatz zu den anderen zwei Wohnungen) nicht habe besichtigen können, 

habe er zur Toleranz von 10 % weitere 10 % als Toleranz zugelassen (a.a.O., 

S. 6). Da bei der Vermietung von Einzelzimmern die Zimmer fast immer möbliert 

seien, habe er dies mit den Vergleichsobjekten berücksichtigt. Die 

Vergleichsobjekte an der BA._____-strasse und der AV._____-strasse sowie in 

BD._____ seien möbliert gewesen. Ob jene Mietzinse netto oder brutto gewesen 

seien, habe er nicht differenzieren können. Er sei von Nettomietzinsen 

ausgegangen. Habe es sich effektiv um Bruttomietzinse gehandelt, sei dies 

zugunsten der Beschuldigten ausgefallen (a.a.O., S. 7 f. und 10 f.). In den 

Objekten an der R._____-strasse … und Q._____ … habe er keine 

wertvermehrenden Werte erkennen können (a.a.O., S. 11).  

In der Schätzungslehre seien Wertangaben zwischen plus 10 % und minus 10 % 

Usanz. Bei den Werten, die er von den hedonischen Berechnungen zugezogen 

habe, habe er zumindest bei denjenigen von BE._____ auf das 90-Prozent-

Quantil abgestellt, das heisse, 90 % der Angebote seien tiefer gewesen. Auch 

dies wirke sich zugunsten der Beschuldigten aus (a.a.O., S. 8 f.).  

6.2.6.3. Die angemessenen Nettomietzinse pro Monat und Zimmer in Bezug auf 

die P._____-strasse … habe er im Gutachten vom 20. Februar 2018 

(Urk. 19/17/1) auf Seite 23 und im Ergänzungsgutachten vom 30. August 2018 

(Urk. 19/26) auf Seite 12 abgebildet (vgl. auch Urk. 19/34 S. 19). Die entspre-

- 25 - 

chenden Werte für die  R._____-strasse … befänden sich im Gutachten vom 

20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 15 (vgl. auch Urk. 19/34 S. 18). Die ent-

sprechenden Werte  für Q._____ … befänden sich im Gutachten vom 

20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 24 (vgl. auch Urk. 19/34 S. 20; 

Urk. 17/4 S. 6). 

6.2.6.4. Er könne nicht nachvollziehen, wie die Beschuldigte in Bezug auf die 

Verwaltungskosten auf 25 % der Bruttomietzinse komme, die Usanz beim 

schweizerischen Immobilientreuhänder bewege sich zwischen 3 - 5 % (a.a.O., 

S. 8). 

6.2.6.5. Den Einwand der Verteidigung, im Gutachten sei die Vermietung der 

Zimmer als "serviced apartments" unberücksichtigt geblieben (Urk. 83/11/7 S. 2), 

könne er nicht nachvollziehen. Er habe nicht den Eindruck gehabt, dass ent-

sprechende Dienstleistungen (Wäsche, Reinigung etc.) angeboten worden seien, 

dies insbesondere in der Wohnung in AA._____. Anlässlich des Augenscheins 

habe die Beschuldigte festgehalten, keinen Schlüssel zu einem abgeschlossenen 

Zimmer zu haben. Er gehe davon aus, dass wenn es sich um entsprechende 

Apartments gehandelt hätte, der Zutritt zu den Zimmern für den Service hätte 

gewährleistet sein müssen (a.a.O., S. 10).  

6.3.   

6.3.1. Das Gericht würdigt Gutachten grundsätzlich frei (vgl. Art. 10 Abs. 2 StPO). 

In Fachfragen darf es davon indessen nicht ohne triftige Gründe abweichen, und 

Abweichungen müssen begründet werden. Ein Abweichen ist zulässig, wenn die 

Glaubwürdigkeit des Gutachtens durch die Umstände ernsthaft erschüttert ist 

(BGE 142 IV 49 E. 2.1.3 S. 53; 141 IV 369 E. 6.1 S. 372 f.; 140 II 334 E. 3 S. 338; 

je mit Hinweisen). 

6.3.2. Betreffend den früheren Einwand der Verteidigung, die Verwaltungskosten 

seien auf 25 % des Bruttomietzinses zu bemessen (Urk. 83/11/2 S. 1), kann auf 

die oben stehenden Ausführungen des Gutachters als sachverständigen Zeugen 

verwiesen werden. Gleiches gilt, soweit vorgebracht wurde, eine Gewichtung von 

- 26 - 

110 % sei nicht nachvollziehbar (Urk. 83/11/2 S. 1 f.). Anlässlich der Berufungs-

verhandlung hielt die Verteidigung nicht daran fest (Urk. 184 S. 5). 

6.3.3.  

6.3.4. Die Vorinstanz hat sich mit der Argumentation der Verteidigung, die Be-

schuldigte habe "serviced apartments" vermietet und das Gutachten lasse un-

berücksichtigt, dass es sich um möblierte Zimmer gehandelt habe, zutreffend 

auseinandergesetzt (Urk. 125 S. 67 f.). Darauf sowie auf die vorstehenden Er-

wägungen (E. II.6.2.6.5 und E. II.6.2.6.2) kann verwiesen werden. Damit geht 

auch der Vergleich mit einem "Budget Youth Hostel" an der Sache vorbei 

(Urk. 184 S. 7). Solches zeigt sich bereits an den weiteren Ausführungen der 

Verteidigung, wonach die Mieter für die Reinigung verantwortlich gewesen seien 

(Urk. 184 S. 3). Im Übrigen leuchtet nicht ein, weshalb das Gutachten Kosten für 

eine Mietzinsausfallversicherung hätte berücksichtigen müssen (Urk. 184 S. 6). 

Dass der Beschuldigten ein entsprechender Aufwand angefallen wäre, wurde 

weder näher behauptet noch belegt.  

6.3.5. Die Verteidigung bemängelte in der Untersuchung, es könne nicht nach-

vollzogen werden, wie der Gutachter zu seiner Einschätzung komme 

(Urk. 83/11/7). Diese Rüge wiederholt die Verteidigung im Berufungsverfahren 

(Urk. 184 S. 4 ff.). Sie ist unbegründet.  

Feststellungen von Sachverständigen müssen auch für Justizorgane und Parteien 

ohne Spezialkenntnisse verständlich und nachvollziehbar sein (MARIANNE HEER, 

in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, Bd. I, 2. Aufl. 2014, 

N. 6 zu Art. 187 StPO). Dies ist hier mit Blick auf das Gutachten vom 

20. Februar 2018, dessen Ergänzungen vom 30. August 2018 und 15. März 2020 

sowie die mündlichen Ausführungen des Experten vom 10. Dezember 2018 der 

Fall.  

Die Verteidigung rügt etwa, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb bei den 

Vergleichsobjekten Grundkosten von Fr. 500.– (gemeint wohl beim Vergleichs-

objekt BG._____-gasse … in BD._____) und nicht Fr. 3'500.– wie bei der 

- 27 - 

BB._____-strasse … in … Zürich in Abzug gebracht würden. Nicht plausibel seien 

weiter die bei den Vergleichsobjekten berücksichtigten Instandhaltungskosten 

(Urk. 184 S. 4 f.). Nähere Ausführungen zu dieser Kritik liegen nicht vor, weshalb 

angenommen werden muss, sie richte sich gegen die Berechnung der 

Nettorenditen. Sie dringt nicht durch. Zum einen hielt der Gutachter fest, die 

Berechnung der Nettorenditen sei bei der Berechnung der angemessenen 

Mietzinse nicht zum Greifen gekommen (Urk. 17/4 S. 4 f. und 16 f.). Zum andern 

sind bei unterschiedlichen Objekten (Urk. 19/17/10-12) unterschiedliche 

Grundkosten zu erwarten. Schliesslich würden bei den Vergleichsobjekten zu tief 

bemessene Grundkosten (wenn die Berechnung der Nettorenditen denn 

überhaupt in die Bewertung eingeflossen wären) höhere Kapitalwerte und höhere 

Renditen ergeben, was sich zu Gunsten der Beschuldigten auswirken würde. 

Ganz pauschal bleibt die Kritik, die Vergleichsobjekte (Urk. 19/17/10-12) seien 

"weder orts- noch quartiersüblich und […] nicht vergleichbar" (Urk. 184 S. 6). 

Damit wird die Glaubwürdigkeit des Gutachtens nicht tangiert, geschweige denn 

erschüttert. Der Gutachter hielt im Übrigen fest, die geografische Lage nicht aus-

geklammert zu haben (Urk. 17/4 S. 5). 

Wie bereits ausgeführt, legt der Gutachter einleitend dar, auf welchen Grundlagen 

seine Beurteilungen fussen (E. II.6.2.1). Er erklärt, dass er Daten aus mehreren 

Quellen heranzieht, erläutert verschiedene Begriffe und zeigt dabei auf, wie er in 

seiner Beurteilung vorgeht. Unter anderem hält er fest, dass er als Vergleichs-

grösse das Mietzinssubstrat auf den Quadratmeter bemisst und als Ausgangslage 

den Durchschnitt aus den ermittelten Daten errechnet. Weiter zeigt er etwa auf, 

dass er die Nebenkosten aus den vorhandenen Abrechnungen und die weiteren 

Kosten für WLAN und Reinigungsaufwand aus den Angaben der Staatsanwalt-

schaft ableitet (E. II.6.2.2). Methodik und Bemessungsgrundlagen sind damit 

nachvollziehbar. Nachvollziehbar ist weiter, wie der Gutachter den durchschnittli-

chen Nettomietzins auf dem Markt als Ausgang der Berechnungen herleitet. Dazu 

kann als Beispiel auf die detaillierte Berechnung der R._____-strasse … verwie-

sen werden (vgl. Urk. 19/34 S. 8): Der Betrag von Fr. 289.– pro m² und Jahr (Zei-

le 2) geht aus der "Angebots-Analyse von 1/1.5-Zimmerwohnungen oder Einzel-

- 28 - 

zimmer in AA._____" hervor (Urk. 19/17/5 S. 1 inklusive Inserate); der Betrag von 

Fr. 310.– pro m² und Jahr (Zeile 3) geht aus der Immobilienbewertung hervor 

(Urk. 19/17/7 S. 16); der Betrag von Fr. 320.– pro m² und Jahr (Zeile 4) geht aus 

den Erhebungen von BE._____ für das 90-Prozent-Quantil und den Angaben des 

Bundesamts für Statistik hervor (Urk. 19/17/13 S. 2 und Urk. 19/17/16; monatliche 

Nettomiete von Fr. 1'040.– bei 39 m²); der Betrag von Fr. 267.– pro m² und Jahr 

(Zeile 5) geht aus den Erhebungen der BF._____AG hervor (Urk. 19/17/17; "9 

Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus [EWG]"). Aus den so ermittelten Wer-

ten folgt der (aufgerundete) durchschnittliche Nettomietzins von Fr. 297.–.  

Nachvollziehbar ist weiter, wie sich der effektive monatliche Nettomietzins aus 

dem monatlichen Bruttomietzins ergibt (E. II.6.2.3.3). 

Schliesslich ist die Ertragsübersicht (Urk. 19/34 S. 18 und 25) in den einzelnen 

Immobilienbewertungen hergeleitet, unter anderem (in der Spalte "Mietwert/a [2]") 

der Mietwert der Stockwerkeigentumseinheit pro Jahr und daraus folgend (in der 

Spalte "Mietwert/ME") der Mietwert pro m² und Jahr, der Mietwert pro m² und Jahr 

betreffend die konkreten Zimmer und (in der Spalte "Mietwert/mt") der Mietwert 

pro Zimmer und Monat (Urk. 19/17/7 S. 14 ff. und Urk. 19/17/6 S. 15 ff., 

"Discounted Cash Flow").  

6.3.6. Zusammenfassend vermag die Kritik der Beschuldigten die Überzeugungs-

kraft des Gutachtens von AU._____ vom 20. Februar 2018 und dessen Er-

gänzungen vom 30. August 2018 und 15. März 2020 nicht zu erschüttern. Fehler 

oder triftige Gründe, welche ein Abweichen von den gutachterlichen Schlussfolge-

rungen gebieten würden, sind keine erkennbar. Zusammen mit den zusätzlichen 

mündlichen Ausführungen des Sachverständigen vom 10. Dezember 2018 sind 

die Expertisen als schlüssig und überzeugend zu werten, weshalb auf deren 

Schlussfolgerungen abgestellt werden kann. 

7. Situation der Mieter, Chancen auf dem normalen Wohnungsmarkt 

(Anklageziffer 10) 

- 29 - 

7.1. Laut Anklage handelte es sich bei den Geschädigten "um Personen, die 

aufgrund ihrer desolaten finanziellen Verhältnisse und/oder aufgrund ihrer 

misslichen sozialen Situation und/oder ihrer Unerfahrenheit bei der Suche nach 

einer Unterkunft bzw. ihrer Unkenntnis der Gepflogenheiten auf dem hiesigen 

Wohnungsmarkt auf dem normalen Wohnungsmarkt der Stadt Zürich und in 

AA._____ gar keine oder zumindest eine nur sehr geringe Chance gehabt hatten, 

eine Wohnung oder ein Zimmer zu einem Mietzins zu finden, der die finanziellen 

Möglichkeiten der Geschädigten bzw. die ihnen von der Asyl- oder Sozialbehörde 

für Wohnkosten monatlich gewährte finanzielle Unterstützung nicht überstieg, 

weshalb sie ein Mietverhältnis mit der Beschuldigten eingingen" 

(Anklageziffer 10). Dieser so formulierte Sachverhalt umschreibt die Anklage in 

der Folge für jeden einzelnen Mieter separat in den Anhängen 1 - 3 und den 

Spalten F ("Persönliche Situation") und G ("Herkunft und Umfang der finanziellen 

Mittel, mit welchen der Mietzins beglichen wurde"). Zur "persönlichen Situation" 

enthält die Anklage Angaben zu einem allfälligen Arbeitsverhältnis, zur 

wirtschaftlichen Situation, zum Aufenthaltsstatus, zu den Deutschkenntnissen und 

zu den Kenntnissen der Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt. 

Darüber hinaus hält die Anklage fest, weshalb einzelne Geschädigte eine frühere 

Wohnung verlassen mussten. 

7.2. Diese detaillierte Umschreibung der Anklage über die Verhältnisse von 

insgesamt 43 (Unter-)Mietern prüft die Vorinstanz ebenso eingehend wie 

sorgfältig. Dabei folgt sie mit wenigen Ausnahmen der Umschreibung in der 

Anklage. Auf ihre Erwägungen (Urk. 125 S. 77 - 96) kann verwiesen werden. Die 

folgenden Bemerkungen sind lediglich punktuell ergänzender Natur und können 

sich auf wenige Mieter beschränken. 

7.2.1. G.______ wohnte ab 1. September 2012 bis 31. März 2016 respektive 

während 43 Monaten in der Wohnung Q._____ ... Laut Anklage (Anhang 2 Zeile 5 

Sparte G) übernahm die AOZ ab September 2012 bis Oktober 2014 die 

monatlichen Mietzinse von total Fr. 28'600.– und die Sozialen Dienste Zürich 

ab  November 2014 bis Juli 2015 die monatlichen Mietzinse von insgesamt 

Fr. 9'900.–. Die restlichen acht Mietzinse ab August 2015 bis März 2016 beglich 

- 30 - 

G.______ mit seinem Erwerbseinkommen. Herkunft und Umfang der finanziellen 

Mittel sind belegt (Urk. 28/7 Abgriff 4; Urk. 22/10/1; Urk. 22/10/3; Urk. 22/10/4). 

7.2.2. Richtig ist, wenn die Vorinstanz unter anderem bei jenen Mietern von 

geringen oder gar nicht vorhandenen Deutschkenntnissen ausgeht, die für die 

Einvernahmen auf einen Dolmetscher angewiesen waren (Urk. 125 S. 82). Diese 

Schlussfolgerung ist auch zulässig bezüglich T._____, U._____, V._____, 

D.______, J._____ und L.______, selbst wenn deren Einvernahmen nicht 

verwertbar sind (E. I.3.1). Abgestellt wird dabei nicht auf die einzelnen Aussagen, 

sondern einzig auf den protokollierten Umstand, dass die Befragung sowie das 

Protokoll der befragten Person übersetzt wurden. Entgegen der Argumentation 

der Verteidigung (Urk. 184 S. 15) spielt es hierbei keine entscheidende Rolle, 

dass die Beschuldigte die Vertragsverhandlungen oft auf Englisch und nicht auf 

Deutsch geführt hat. Die mangelnden Deutschkenntnisse dürften nämlich auch 

Auswirkung auf die Möglichkeit der Mieter gehabt haben, sich über die ihnen 

zustehenden Rechte und Rechtsbehelfe zu informieren. Zudem waren die 

betreffenden Mieter der Beschuldigten aufgrund ihrer schlechten 

Deutschkenntnisse auch deutlich weniger in der Lage, sich selbständig an die 

Behörden zu wenden und die ihnen zustehenden Rechte geltend zu machen bzw. 

durchzusetzen. 

7.2.3. Ergänzend zur Vorinstanz (Urk. 125 S. 82) kann festgehalten werden, dass 

auch BS._____ (die Ehefrau von BR._____) anlässlich ihrer Einvernahme auf ei-

nen Übersetzer angewiesen war und festhielt, kein Deutsch zu verstehen 

(Urk. 16/27 S. 1 und 5). 

7.2.4. Zutreffend ist, dass K.______ für die Verlängerung seiner Aufent-

haltsbewilligung einen festen Wohnsitz benötigte, wegen eines Burnouts krank-

geschrieben war und Krankentaggelder bezog. Er hielt in Ergänzung der vor-

instanzlichen Feststellungen weiter fest, er habe seine frühere Wohnung aufgrund 

eines Wasserschadens verlassen müssen, da sie nicht mehr bewohnbar gewesen 

sei (Urk. 16/33 S. 2 f.). 

- 31 - 

7.2.5. D.______ bezog während fast der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So-

zialhilfe, weshalb mit der Vorinstanz (Urk. 125 S. 89) anzunehmen ist, dass er ar-

beitslos war. Ergänzend kann festgehalten werden, dass er zuvor in einer tempo-

rären Wohnsiedlung der AOZ wohnte. Zwar hält die Vorinstanz richtig fest, dass 

seine Einvernahme nicht verwertbar ist. Die frühere Wohnsituation lässt sich aber 

gestützt auf die Akten nachvollziehen. Laut Mietvertrag über das Zimmer an der 

P._____-strasse … lautete die bisherige Adresse "BH._____-strasse …, 

… Zürich" (Urk. 28/6 Abgriff 6). In Zürich existiert nur eine BH'._____-strasse, wo-

bei sich an der BH'._____-strasse … in … Zürich seit September 2010 eine tem-

poräre Wohnsiedlung der AOZ für 140 Personen befindet (https://www.stadt-

zuerich.ch/ 

aoz/de/index/sozialhilfe/fuersorge/unterbringung_stadtzuerich.html, besucht am 

16. Februar 2023). 

7.3. Mit Blick auf die 32 Mieter der P._____-strasse …, die 8 Mieter Q._____ … 

und die 3 Mieter am R._____-strasse … sticht Folgendes ins Auge. Die ganz 

überwiegende Mehrheit der Mieter war arbeitslos. Nur drei Mieter konnten den 

Mietzins aus eigenen Mitteln bestreiten (BI._____, BJ._____ und C.______), 

wobei zwei dieser drei Personen nur während weniger Monate Mieter waren. Die 

restlichen 40 Mieter waren (überwiegend vollständig) auf wirtschaftliche 

Sozialhilfe, Arbeitslosenentschädigung oder Krankentaggelder angewiesen. 33 

(von 43) Mieter (mithin 76 %) hatten nur geringe oder gar keine 

Deutschkenntnisse. 34 Mieter (79 %) verfügten vor oder bei Mietantritt über den 

Ausweis N (für Asylsuchende) oder den Ausweis F (Vorläufig aufgenommene 

Ausländer). 36 Mieter (83 %) kannten die Gepflogenheiten auf dem hiesigen 

Wohnungsmarkt nicht. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz 

zum Schluss gelangt, dass es sich bei den Geschädigten um Personen handelte, 

die auf dem normalen Wohnungsmarkt in der Stadt Zürich und in AA._____ gar 

keine oder eine nur sehr geringe Chance hatten, eine Wohnung oder ein Zimmer 

zu einem bezahlbaren Mietzins zu finden (Urk. 125 S. 92 ff.). So hielt 

beispielsweise AT._____ fest, er habe im ganzen Kanton Aargau ein Zimmer 

gesucht. Man habe ihm jeweils mitgeteilt, "dass sie für meinen Ausweis keine 

Wohnung geben können. Nur sie war bereit, eine Wohnung zu vermieten" 

- 32 - 

(Urk. 110/4 S. 3). Auch BK._____ von den Sozialen Diensten Zürich hielt als 

Zeugin fest, es sei für die Klienten der Sozialen Dienste Zürich sehr schwierig, in 

der Stadt Zürich eine Unterkunft zu finden. Sie verwies dabei auf folgende 

Umstände: ausgetrockneter Wohnungsmarkt (insbesondere bei kleinen Wohn-

einheiten), mögliche Stigmatisierungen, fehlender Zugang zur notwendigen 

Computerinfrastruktur, fehlende sprachliche oder kognitive Fähigkeiten, offene 

Betreibungen. Bei den Fallführenden der Sozialen Dienste Zürich sei die 

Wohnungssuche der Klienten ein grosses Thema (Urk. 17/3 S. 10 f.). Die 

vorinstanzlichen Erwägungen können deshalb übernommen werden, ebenso, 

soweit die Vorinstanz verschiedene Einwände der Verteidigung (die Geschädigten 

hätten sich nicht in einer Notlage befunden, seien auf die Wohnung nicht 

unbedingt angewiesen gewesen und hätten eine Mieterstreckung verlangen 

können) mit zutreffender Begründung verwirft (Urk. 125 S. 94 ff.).  

7.4. Entgegen der Argumentation der Verteidigung ist zudem nicht erst dann 

eine Zwangslage anzunehmen, wenn eine Person anstatt in einer der fraglichen 

Wohnungen auf der Strasse hätte leben müssen (vgl. Urk. 184 S. 17). Vielmehr 

gilt es zu berücksichtigen, welche anderen Möglichkeiten der betreffenden Person 

zur Verfügung standen. Insbesondere Notschlafstellen oder die einstweilige 

Tolerierung im Asylzentrum vermögen am Vorliegen einer Zwangslage 

selbstredend nichts zu ändern. 

7.5. Als Fazit kann daher festgehalten werden, dass sich die Mieter der Be-

schuldigten allesamt in einer schwierigen Lage befunden hatten und auf dem 

hiesigen Wohnungsmarkt gegenüber der Durchschnittsbevölkerung schlechter 

gestellt waren. Dies bedeutet indes nicht, dass die hierfür relevanten Kriterien 

(wenig Erfahrung auf dem Wohnungsmarkt, mangelnde Sprachkenntnisse, 

schlechte Gesundheitsverfassung, desolate finanzielle Verhältnisse, missliche 

soziale Situation) alle bei jedem einzelnen Mieter vorgelegen hätten. Vielmehr 

ergibt sich aus dem Zusammenspiel der einzelnen Faktoren, dass bei jedem 

Mieter – wie aufgezeigt – eine insgesamt unvorteilhafte Situation vorlag, welche 

zu deutlich schlechteren Chancen auf dem hiesigen Wohnungsmarkt geführt 

haben. 

- 33 - 

8. Situation auf dem Wohnungsmarkt (Anklageziffer 11) 

8.1. Laut Anklage stellte sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt im tat-

relevanten Zeitraum wie folgt dar. Die Leerwohnungsziffer betrug 0.02 % bis 

0.18 % (Zürcher Stadtkreis …, BL._____), 0.02 % bis 0.26 % (Zürcher Stadt-

kreis …, BM._____) und 0.36 % bis 0.53 % (AA._____). 

8.2. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt, wie sie von der Anklage um-

schrieben wird, ist belegt (Urk. 65/2 und Urk. 65/6). Hält die Anklage fest, es habe 

Wohnungsnot geherrscht, ist dies richtig. Laut Bundesamt für Wohnungswesen 

(BWO) wird von Wohnungsnot gesprochen, wenn die Leerwohnungsziffer weniger 

als 1 % beträgt (Urk. 65/7). Die Verteidigung macht zwar zutreffend geltend, in der 

Statistik seien Einzelzimmer nicht berücksichtigt (Urk. 184 S. 19 f.). Dass aber 

die  entsprechende Ziffer für leerstehende Einzelzimmer um ein Vielfaches höher 

und die Marktsituation entsprechend entspannt gewesen wäre, kann mit Fug 

ausgeschlossen werden. Bewegte sich die Leerwohnungsziffer für 1-6-Zimmer-

wohnungen (inklusive Wohnungen in Einfamilienhäusern und Neubauten) im Be-

reich eines Bruchteils eines Prozents, leuchtet nicht ein, dass separate Zimmer 

wesentlich einfacher erhältlich gewesen wären. Dies geht letztlich auch nicht aus 

den Aussagen der Geschädigten hervor. Es kann (anstatt vieler) etwa auf die 

bereits erwähnten Schilderungen von AT._____ verwiesen werden (Urk. 110/4 

S. 3). 

9. Keine Beschwerde über die Zustände; Fehlen einer realistischen Möglich-

keit, zivilrechtliche Mittel auszuschöpfen (Anklageziffer 12) 

9.1. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen hielten die schwierigen finan-

ziellen respektive persönlichen Situationen bei den Geschädigten an und es fehlte 

ihnen weiterhin an alternativen Wohngelegenheiten. Zudem unterliessen sie, die 

Mängelbehebung intensiver zu fordern, da sie den Verlust der Zimmer nicht 

riskieren wollten (Urk. 125 S. 98 ff.). 

9.2. Die vorinstanzlichen Feststellungen ergeben sich ohne Weiteres aus den 

Schilderungen der Geschädigten (beispielsweise AI._____ in Urk. 16/30 S. 6 f.). 

- 34 - 

Es kann zudem bereits an dieser Stelle festgehalten werden, dass Wucher im 

Sinne von Art. 157 StGB mit dem Abschluss des Vertrags vollendet ist (PHILIPPE 

WEISSENBERGER, in: Basler Kommentar, Strafrecht, Bd. II, 4. Aufl. 2019, N. 52 zu 

Art. 157 StGB).  

10. Wissen und Willen der Beschuldigten (Anklageziffern 13 - 15) 

10.1. Was die Vorinstanz zum Wissen und Willen der Beschuldigten feststellt 

(Urk. 125 S. 100 - 111), lässt sich folgendermassen zusammenfassen. Die Be-

schuldigte wusste, dass zahlreiche (Unter-)Mieter wirtschaftliche Sozialhilfe be-

zogen. Sie wusste von deren fehlenden Deutschkenntnissen und kannte die 

angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt. Unterliess sie mehrheitlich, bei 

Vertragsschluss weitere Erkundigungen einzuholen, nahm sie in Kauf, dass es 

sich bei ihren künftigen Mietern um Personen aus den schwächsten sozialen 

Schichten in finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringenden Suche nach 

einer Unterkunft handelte. Deshalb war es ihr bewusst, dass ihre Mieter 

(jedenfalls für eine gewisse Zeit respektive als Übergangslösung) auf den 

Mietvertragsabschluss angewiesen waren. Die Vorinstanz verweist dazu unter 

anderem auf N._____, der angab, er habe mit der Beschuldigten nicht über die 

Höhe des Mietzinses verhandelt, da er Angst vor ihr gehabt habe. Man habe 

Angst gehabt, dass sie einen rausschmeisse, und er stelle die Frage, wo er 

dann  hätte einziehen sollen (Urk. 16/23 S. 7). Damit fasste N._____ seine 

Schwächesituation mit wenigen prägnanten Sätzen zusammen. Zudem habe die 

Beschuldigte – so die Vorinstanz – zumindest in Kauf genommen, dass sich die 

Geschädigten nicht gegen die mangelhaften Zustände in den Liegenschaften zur 

Wehr setzen würden. In Bezug auf die von ihr verlangten Mietzinse habe die 

Beschuldigte es mindestens für möglich gehalten, dass diese überhöht respektive 

überrissen gewesen seien. Weiter habe sie von den geringen Flächen der 

Zimmer, von den ungenügenden hygienischen und teilweise baulichen Zuständen 

und der erheblichen Einschränkung der Wohnqualität sowie teilweise der 

Gefährdung der Gesundheit Kenntnis gehabt.  

Auch diesen Erwägungen ist beizupflichten. Richtig ist, dass sich die Beschuldigte 

betreffend die Begleichung der Mietzinse nach schriftlichen Bestätigungen der 

- 35 - 

Sozial- oder Asylbehörden erkundigte (Urk. 16/13 S. 5 f.) und die Sozial- oder 

Asylbehörden teilweise eine Garantieerklärung betreffend Mietkaution abgaben 

(Urk. 28/6 Abgriff 15; Urk. 15/11 S. 4 f.). Von der wirtschaftlichen Sozialhilfe 

wusste die Beschuldigte auch, weil sie sich unter anderem gegenüber F.______ 

und G.______ entsprechend äusserte (Urk. 16/11 S. 9; Urk. 97/6 S. 8). Weiter ist 

nicht zweifelhaft, dass die Beschuldigte zumindest in Kauf nahm, bei den 

zukünftigen Mietern würde es sich um Personen aus den schwächsten sozialen 

Schichten in finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringenden Suche nach 

einer Unterkunft handeln. Sie selbst erklärte, am Schluss seien 90 % der Mieter 

Sozialhilfebezüger gewesen, an der P._____-strasse … seien die Mieter vor allem 

Flüchtlinge, in der Wohnung am Q._____ … seien vorwiegend Asylsuchende und 

Sozialhilfebezüger gewesen (Urk. 15/1 S. 8; Urk. 15/14 S. 9; Urk. 15/2 S. 8; 

Urk. 15/4 S. 8). Stritt die Beschuldigte im Laufe des Verfahrens ab, vom 

reduzierten Unterstützungsbeitrag der AOZ und der Sozialen Dienste Zürich für 

ein Zimmer mit Küche/Bad/WC zur Mitbenützung (neu ab 1. Oktober 2013 

Fr. 900.–) gewusst zu haben (Urk. 15/12 S. 10), qualifiziert die Vorinstanz dies mit 

Blick auf die früheren Depositionen zu Recht als nicht glaubhaft (vgl. Urk. 15/1 

S. 12; Urk. 15/2 S. 6). Vom Zustand der Wohnungen hatte die Beschuldigte 

zudem zweifelsohne Kenntnis (BT._____ in Urk. 16/7 S. 10 [Mieterin an der 

P._____-strasse …], G.______ in Urk. 97/6 S. 12 [Mieter Q._____ …], AS._____ 

in Urk. 110/5 S. 11 f. [Mieter an der R._____-strasse …]). Auch die Beschuldigte 

hielt fest, einmal pro Woche in die Wohnungen zu gehen (Urk. 15/2 S. 12; 

Urk. 15/3 S. 13; Urk. 15/4 S. 11).  

Angesichts des zuvor aufgezeigten objektiv deutlich übersetzten Mietzinsertrages, 

den die Beschuldigte vereinnahmt hat, war ihr in der Parallelwertung in der Laien-

sphäre auch bewusst, dass die von ihr verlangten Mietzinse nicht orts- und 

quartierüblich waren. 

10.2. Wenn die Vorinstanz unter anderem angesichts dieser Umstände schluss-

folgert, der anklagerelevante Sachverhalt zum Wissen und Willen der Beschuldig-

ten sei erstellt (Anklageziffern 13 - 15), so ist dem beizupflichten. 

11. Verwendung der (Unter-)Mietzinseinnahmen (Anklageziffer 16) 

- 36 - 

11.1. Der Anklagesachverhalt, die Beschuldigte habe mit den 

Mietzinseinnahmen ihren Lebensunterhalt finanziert und für die (Unter-

)Vermietung der Zimmer erhebliche zeitliche und persönliche Ressourcen 

aufgewendet, treffe laut Vorinstanz zu. Die Beschuldigte habe ausgesagt, die 

Mietzinserträge zum Leben verwendet respektive investiert zu haben. Sie sei 

abgesehen von den Massagen und der Zimmervermietung in den vergangenen 

Jahren keiner Tätigkeit nachgegangen und habe nur schon hinsichtlich der 

P._____-strasse … ihren zeitlichen Aufwand auf zwei bis drei Tage pro Woche 

geschätzt. Konstant habe die Beschuldigte zudem ausgeführt, die Hälfte der 

Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung an der R._____-strasse … ihrem 

Ehemann und die übrigen Einnahmen (P._____-strasse … und Q._____ …) für 

ihren Lebensunterhalt verwendet zu haben (Urk. 125 S. 111 f.). Dem ist 

beizupflichten. Die Beschuldigte bezeichnete die Zimmervermietung als ihren 

Hauptjob (Urk. 15/1 S. 11). Lediglich ergänzend ist festzuhalten, dass die frühere 

Massagetätigkeit der Beschuldigten an der P._____-strasse … ab April 2010 bis 

November 2010 dauerte (Urk. 15/11 S. 10). Die ersten Untermieter der 

Beschuldigten waren ab 27. November 2010 AG._____ und ab 1. Dezember 2010 

BN._____ sowie BO._____ (Urk. 20/31; Urk. 20/7; Urk. 20/37). Die frühere 

Tätigkeit der Beschuldigten als Masseurin hat deshalb für die Frage, aus welchen 

Mitteln sie während der (Unter-)Vermietung der Zimmer ihren Lebensunterhalt 

bestritt, keine Relevanz. 

12. Einnahmen durch die (Unter-)Vermietung (Anklageziffer 16) 

12.1. Die Anklage führt in den Anhängen 1 - 3 Spalte L ("effektiver Bruttomietzins 

pro Monat") die Einnahmen der Beschuldigten je (Unter-)Mieter auf. Der Brutto-

mietzins aus der Untervermietung der Wohnung an der P._____-strasse … 

wird  auf Fr. 402'620.–, aus der Vermietung der Wohnung Q._____ … auf 

Fr. 243'100.– und aus der Vermietung der Wohnung an der R._____-strasse … 

auf Fr. 19'400.– und damit insgesamt auf Fr. 665'120.– beziffert. Dem folgt die 

Vorinstanz mit der einzigen Korrektur, dass sie betreffend AL._____, der neun 

Monate am Q._____ … wohnte, von einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'100.– 

(anstatt Fr. 1'200.–) ausgeht. Die Gesamteinnahmen beziffert die Vorinstanz 

- 37 - 

damit auf Fr. 664'220.– (Fr. 402'620.– + 242'200.– + 19'400.–; Urk. 125 S. 112). 

Dies ist zu übernehmen mit einer Präzisierung in Bezug auf die Anklage. Laut 

Anklage geht der erwirtschaftete Gesamtbetrag auf eine tatrelevante Zeitspanne 

ab 1. August 2010 bis zum 28. Februar 2017 zurück (Urk. 89/5 S. 9). Richtig ist 

aber, dass die Untervermietung erst ab 27. November 2010 erfolgte, was im 

Anhang 1 der Anklage auch zutreffend festgehalten wird. 

12.2. Den Anteil der Einnahmen, der mindestens 25 % über dem angemessenen 

Mietzins liegt, bildet die Anklage im Anhang 1 Spalte Z, Anhang 2 Spalte T und 

Anhang 3 Spalte Z ab. Die Vorinstanz berechnet den Anteil (Urk. 125 S. 113 f.) 

auf  Fr. 69'118.41 (P._____-strasse …), Fr. 37'694.64 (Q._____ …) und 

Fr. 2'022.79 (R._____-strasse …). Dieses Ergebnis kann übernommen werden, 

da die Vorinstanz trotz kleiner Abweichung (Fr. 6'128.24 anstatt Fr. 6'168.24 in 

Anhang 2 Spalte S Zeile 8) die Differenz (Fr. 257.81) richtig berechnet. Der Anteil 

der Einnahmen, der mindestens 25 % über dem angemessenen Mietzins liegt, 

beträgt insgesamt Fr. 108'835.84 (Fr. 69'118.41 + Fr. 37'694.64 + Fr. 2'022.79).  

III. Rechtliche Würdigung 

1.  

1.1. Gemäss Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB wird wegen Wuchers bestraft, wer die 

Zwangslage, die Abhängigkeit, die Unerfahrenheit oder die Schwäche im Urteils-

vermögen einer Person dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem anderen für 

eine Leistung Vermögensvorteile gewähren oder versprechen lässt, die zur 

Leistung wirtschaftlich in einem offenbaren Missverhältnis stehen. 

Der Tatbestand setzt eine Unterlegenheit des Opfers voraus, wobei die Aufzäh-

lung der Schwächesituationen abschliessend ist. Eine Zwangslage liegt etwa vor, 

wenn Mieter einen Mietzins respektive eine Mietzinserhöhung nur unter dem 

Zwang der herrschenden Wohnungsnot akzeptieren (BGE 92 IV 132 E. 2 S. 137; 

93 IV 85 E. 5 S. 89 f.). Eine Unterlegenheit wird auch bejaht bei einem Ausländer, 

der eine Unterkunft sucht und die Gegenseite von dessen Unkenntnis des lokalen 

Wohnmarktes ausgiebig profitiert (Urteil 6S.6/2007 vom 19. Februar 2007 

- 38 - 

E. 3.2.1). Drohende Wohnungsnot kann deshalb nach den zutreffenden vo-

rinstanzlichen Erwägungen eine Zwangslage bilden. In einer solchen befindet sich 

auch der arbeitslose Mieter, der Sozialhilfe bezieht und gesundheitliche Probleme 

hat (Urk. 125 S. 117 f. mit Hinweis auf HANS VEST, in: Wirtschaftsstrafrecht der 

Schweiz, 2. Aufl. 2021, § 13 N. 383; Urteile 6B_301/2020 vom 28. April 2020 

E. 1.1.1; 6B_388/2018 vom 13. September 2018 E. 1.2).  

Die Beurteilung, ob die Gegenleistung zur Leistung wirtschaftlich in einem 

offenbaren Missverhältnis steht, hat nach objektiven Kriterien zu erfolgen (BGE 

130 IV 106 E. 7.2 S. 109; 92 IV 132 E. 1 S. 134; je mit Hinweis). Bei der 

Bewertung der Leistungen ist vom realen Markt- bzw. Verkehrswert auszugehen, 

der sich unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten bei Berücksichtigung aller 

Faktoren des Einzelfalles ergibt (WEISSENBERGER, a.a.O., N. 36 zu Art. 157 StGB). 

Offenbar ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wenn es in 

grober Weise gegen die Massstäbe des anständigen Verkehrs verstösst und die 

Grenzen dessen, was unter Berücksichtigung aller Umstände im Verkehr üblich 

ist und als angemessen gilt, erheblich überschritten sind (BGE 92 IV 132 E. 1 

S. 134). Bejaht wird dies, wenn die Differenz zwischen dem Marktwert und der 

angebotenen Leistung in einem reglementierten Bereich 20 % übersteigt, in den 

übrigen Bereichen jedenfalls ab einer Differenz von mehr als 35 % (Urteile 

6B_27/2009 vom 29. September 2009 E. 1.2 mit Hinweisen; 6B_918/2018 vom 

24. April 2019 E. 2.4.3; BERNARD CORBOZ, Les infractions en droit suisse, Vol. I, 

3. Aufl. 2010, N. 38 zu Art. 157 StGB; a.M. URSULA CASSANI, Liberté contractuelle 

et protection pénale de la partie faible: l'usure, une infraction en quête de sens, in: 

Le contrat dans tous ses états, François Bellanger et al., 2004, S. 144 f., welche 

erst ab 50 % von einem offenbaren Missverhältnis ausgehen möchte). Nach 

WEISSENBERGER sind bei Kleinkrediten Zinsen ab einem Satz von 18 - 20 % pro 

Jahr und in anderen Bereichen (unter Hinweis auf BGE 92 IV 132 E. 1 S. 135) bei 

einem Missverhältnis zwischen den Leistungen spätestens ab 25 % als wuche-

risch zu qualifizieren, wobei er für den Wuchertatbestand eine Grenze von 20 % 

vertritt (WEISSENBERGER, a.a.O., N. 38 zu Art. 157 StGB).  

- 39 - 

Mit dem Begriff des "Ausbeutens" wird lediglich verdeutlicht, dass zwischen der 

Unterlegenheit und dem offenbaren Missverhältnis der Leistungen ein Kausal-

zusammenhang bestehen muss (CORBOZ, a.a.O., N. 39 zu Art. 157 StGB). Die 

Mitwirkung des Opfers und insofern dessen "Einwilligung" ist ein typisches 

Merkmal des Wuchertatbestands. Es ist deshalb unerheblich, von wem die 

Initiative für den Abschluss des Geschäfts ausgegangen ist (WEISSENBERGER, 

a.a.O., N. 43 f. zu Art. 157 StGB). 

Eventualvorsatz genügt (BGE 130 IV 106 E. 7.2 S. 109). 

1.2. Die Vorinstanz hält unter Hinweis auf die erstellten persönlichen Situatio-

nen der (Unter-)Mieter gemäss den Anhängen 1 - 3 fest, dass sich diese aus 

mannigfachen Gründen in einer Zwangslage befanden. Sie rekapituliert, dass die 

Geschädigten die Asylunterkünfte oder ihre früheren Wohnungen (wegen Reno-

vationen etc. oder aus persönlichen Gründen) verlassen mussten oder wegen der 

Arbeit nach Zürich kamen. Die Aussichten, eine Wohnung zu finden, wurden zu-

dem durch verschiedene Umstände weiter geschmälert (finanzielle Unterstützung 

durch die Asyl- oder Sozialhilfebehörde und damit fehlende finanzielle Unabhän-

gigkeit, Betreibungen und Verlustscheine, Arbeitslosigkeit). Die Wohnungssuche 

wurde zusätzlich erschwert, weil beinahe alle Geschädigten nur über geringe oder 

gar keine Deutschkenntnisse verfügten und die Gepflogenheiten auf dem hiesigen 

Wohnungsmarkt nicht kannten. Vereinzelte Geschädigte hatten zudem gesund-

heitliche Probleme. Die Vorinstanz verweist weiter auf die in der Stadt Zürich und 

in AA._____ herrschende Wohnungsnot (Leerwohnungsziffer zwischen 0.02 % 

und 0.26 % respektive zwischen 0.36 % und 0.53 %; Urk. 125 S. 116 ff.). 

Neben der in diesem Sinne bestehenden Unterlegenheit der Geschädigten bejaht 

die Vorinstanz ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleis-

tung, wobei sie in Anlehnung an BGE 92 IV 132 E. 1 S. 135 eine Grenze von 

25 % annimmt (Urk. 125 S. 118 f.). Dies ist zu übernehmen. Ist das bei Eingehung 

eines Geschäfts eingegangene Risiko gebührend zu berücksichtigen (VEST, 

a.a.O., § 13 N. 401), rechtfertigt dieser Umstand hier keine Erhöhung, nachdem 

für die Zimmer regelmässig Sicherheiten geleistet respektive von den Asyl- und 

Sozialbehörden Garantieerklärungen abgegeben wurden. Zu unterstreichen 

- 40 - 

bleibt, dass die Frage nach dem realen Markt- respektive Verkehrswert die Frage 

einschliesst, was unter Nachachtung aller Umstände im Verkehr üblich und an-

gemessen ist. Üblich und angemessen sind selbstverständlich nicht überbelegte 

Zimmer und Wohnungen ohne hygienische Missstände und ohne wesentliche 

bauliche Mängel. Die Wohnung an der P._____-strasse … war mindestens 

zeitweise überbelegt und befand sich mehrheitlich in einem ungenügenden 

hygienischen Zustand. Sie wies teilweise bauliche Mängel auf (Unterteilung der 

Zimmer mit Spanplatten; Flurbreite von 57 cm), hatte Schimmel und einen 

massiven Befall von Deutschen Schaben. Zudem hatte es in der Wohnung 

Ratten. Überbelegt, mehrheitlich in ungenügendem hygienischen Zustand und 

teilweise mit baulichen Mängeln versehen (Unterteilung mit Holz und einer Art 

Faltvorhand) waren auch die Wohnungen Q._____ … und an der R._____-

strasse ... All diese Momente fallen zu Ungunsten der Beschuldigten aus und 

verstärken das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zusätzlich. 

Auch sie sprechen dafür, die Grenze von 25 % nicht höher anzusetzen. Und auch 

sie bilden ab, dass sich die Mieter in einer Zwangslage befanden. 

Mit der Vorinstanz ist der Kausalzusammenhang zwischen der Unterlegenheit der 

Geschädigten und dem Abschluss eines für sie ungünstigen Vertrags zu bejahen 

(Urk. 125 S. 120).  

1.3. Gestützt auf das Beweisergebnis kannte die Beschuldigte die angespannte 

Situation auf dem Wohnungsmarkt. Sie nahm in Kauf, dass es sich bei ihren 

künftigen Mietern um Personen aus den schwächsten sozialen Schichten in 

finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringende Suche nach einer 

Unterkunft handelte. Weiter hielt sie es mindestens für möglich, dass die von ihr 

verlangten Mietzinse überhöht respektive überrissen waren. Ihr war es bewusst, 

dass die Mieter auf den Mietvertragsabschluss angewiesen waren (E. II.10.). 

Damit handelte die Beschuldigte in Bezug auf die Unterlegenheit der Mieter, das 

Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und den Zusammenhang 

zwischen der Unterlegenheit und dem Abschluss des Wuchergeschäfts mit 

Eventualvorsatz.  

- 41 - 

1.4. Der Beschuldigten wird vorgeworfen, im Sinne von Art. 157 Ziff. 2 StGB 

gewerbsmässig gehandelt zu haben (Urk. 89/5 S. 2 und 9). 

Nach der Rechtsprechung handelt der Täter gewerbsmässig, wenn sich aus der 

Zeit und den Mitteln, die der Täter für die deliktische Tätigkeit aufwendet, aus der 

Häufigkeit der Einzelakte innerhalb eines bestimmten Zeitraums sowie aus den 

angestrebten und erzielten Einkünften ergibt, dass er die deliktische Tätigkeit 

nach der Art eines Berufes ausübt. Eine nebenberufliche deliktische Tätigkeit 

kann als Voraussetzung für Gewerbsmässigkeit genügen. Wesentlich ist 

ausserdem, dass der Täter sich darauf einrichtet, durch sein deliktisches Handeln 

relativ regelmässige Einnahmen zu erzielen, die einen namhaften Beitrag an die 

Kosten seiner Lebensgestaltung darstellen. Zudem muss er die Tat bereits 

mehrfach begangen haben und es muss aus den gesamten Umständen 

geschlossen werden, er sei zu einer Vielzahl unter den entsprechenden 

Tatbestand fallender Handlungen bereit gewesen (BGE 147 IV 176 E. 2.2.1 

S. 178 f.). 

Die Vermietung der Zimmer erfolgte ab Ende 2010 bis Februar 2017 und damit 

während über sechs Jahren. Die Beschuldigte schloss über 40 Mietverträge ab 

und leistete einen wesentlichen zeitlichen Aufwand (E. II.11.). Auch aus den 

angestrebten und tatsächlich erzielten Einkünften, die mangels anderer Erwerbs-

einkünfte einen wesentlichen Beitrag an die Kosten der Lebensgestaltung dar-

stellten, zeigt sich ein gewerbsmässiges Handeln. Dass die Beschuldigte die 

eingeklagte Tätigkeit als Beruf verstand, geht auch aus ihren Aussagen hervor. 

So bezeichnete sie die Zimmervermietung als ihren Hauptjob (E. II.11.). Es ist 

deshalb nicht zweifelhaft, dass die Beschuldigte die fraglichen Vermietungen 

und damit die deliktische Tätigkeit gewerbsmässig betrieb. 

1.5. Die Beschuldigte ist schuldig zu sprechen des gewerbsmässigen Wuchers 

im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB. 

- 42 - 

IV. Strafzumessung 

1. Anträge/Anwendbares Recht/Grundsätze 

1.1. Die Vorinstanz bestraft die Beschuldigte mit einer Freiheitsstrafe von 2 ¾ 

Jahren. 

Die Verteidigung beantragt, die Beschuldigte sei von Schuld und Strafe freizu-

sprechen (Urk. 133). 

Die Staatsanwaltschaft beantragt die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids 

(Urk. 158). 

1.2. Die Beschuldigte beging die Delikte vor Inkrafttreten der seit 

1. Januar 2018 geltenden neuen Bestimmungen des Allgemeinen Teils des 

Strafgesetzbuches (Änderungen des Sanktionenrechts; AS 2016 1249). Wie zu 

zeigen sein wird, ist eine Freiheitsstrafe auszufällen. Art. 42 Abs. 2 StGB und 

Art. 46 Abs. 1 StGB, welche zu einem für den Täter günstigeren Ergebnis führen 

können, sind hier nicht anwendbar. Das neue Sanktionenrecht ist für die 

Beschuldigte betreffend Strafmass und Vollzug deshalb nicht milder. Der 

Grundsatz der lex mitior (Art. 2 Abs. 2 StGB) gelangt nicht zur Anwendung. 

1.3. Das Bundesgericht hat die Grundsätze der Strafzumessung nach Art. 47 ff. 

StGB und die an sie gestellten Begründungsanforderungen wiederholt dargelegt 

(BGE 136 IV 55 E. 5.4 ff. S. 59 ff. mit Hinweisen). Darauf sowie auf die zutreffen-

den vorinstanzlichen Erwägungen (Urk. 125 S. 123 ff.) kann verwiesen werden. 

2. Strafrahmen 

Das Gesetz sieht für den gewerbsmässigen Wucher eine Strafandrohung von 

Freiheitsstrafe von einem bis zu zehn Jahren vor. Strafschärfungs- und Straf-

milderungsgründe führen nur bei aussergewöhnlichen Umständen dazu, die 

Grenzen des ordentlichen Strafrahmens zu verlassen und sie nach oben oder 

unten zu erweitern (BGE 136 IV 55 E. 5.8 S. 63 mit Hinweisen). Dies entspricht 

konstanter höchstrichterlicher Rechtsprechung (anstatt vieler: BGE 142 IV 265 

E. 2.4.5 S. 272 f.; Urteil 6B_918/2020 vom 19. Januar 2021 E. 6.4.1), wobei 

- 43 - 

das Bundesgericht darauf zurückzukommen scheint (BGE 148 IV 96 E. 4.8 

S. 111). Im vorliegenden Fall sind Strafmilderungsgründe, die es erlauben 

würden, von der angedrohten Mindeststrafe abzuweichen respektive auf eine 

andere als die angedrohte Strafart zu erkennen (vgl. Art. 48a StGB), nicht 

gegeben. Ebenso wenig liegen Strafschärfungsgründe vor. Damit ist eine 

Freiheitsstrafe innerhalb des ordentlichen Strafrahmens festzusetzen.  

3. Gewerbsmässiger Wucher 

3.1. Die objektive Tatschwere des von der Beschuldigten begangenen 

Wuchers ist innerhalb des zur Verfügung stehenden Strafrahmens zu 

bemessen und damit zum breiten Spektrum von denkbaren Wucherhandlungen 

in Relation zu setzen. Die Beschuldigte schloss das erste Wuchergeschäft 

Ende November 2010 über ein Zimmer an der P._____-strasse … ab. In der 

Folge betrieb sie ihr Geschäftsmodell bis Februar 2017 respektive während 

über sechs Jahren und schloss über 40 Mietverträge ab, was die Vorinstanz 

zutreffend als lange Deliktsdauer und erhebliche Anzahl bezeichnet. Richtig ist 

auch, dass die Beschuldigte nicht von sich aus von den deliktischen 

Handlungen Abstand nahm (Urk. 125 S. 126 f.). Die erwirtschafteten 

Einnahmen, die mindestens 25 % über dem angemessenen Mietzins lagen, 

betrugen in Bezug auf die P._____-strasse … Fr. 69'118.41, in Bezug auf den 

Q._____ … Fr. 37'694.64, in Bezug auf die R._____-strasse … Fr. 2'022.79 und 

insgesamt Fr. 108'835.84. Die lange Zeitdauer ist negativ zu gewichten. 

Straferhöhend fällt auch der hohe Deliktsbetrag von rund Fr. 109'000.– ins 

Gewicht. Dieser ist laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein wichtiger 

strafzumessungsrelevanter Gesichtspunkt neben anderen (vgl. Urteile 

6B_866/2009 vom 22. Februar 2010 E. 1.2.2 und 6P.66/2006 vom 

16. Februar 2007 E. 5.2; je mit Hinweisen). Für ihre Geschäfte betrieb die 

Beschuldigte zudem einen wesentlichen Aufwand. Sie schuf durch bauliche 

Massnahmen insgesamt sieben zusätzliche anklagerelevante Zimmer mit eige-

nem Zugang. Weiter hielt sie selbst fest, wöchentlich die Wohnungen 

aufgesucht zu haben (E. II.10.1.). Dass sie die Wohnung Q._____ … 

(zusammen mit ihrem Ehemann) eigens zum Zweck der Vermietung kaufte, 

- 44 - 

beurteilt die Vorinstanz zutreffend als planmässiges Vorgehen (Urk. 125 

S. 128).  

Wenngleich die Unterlegenheit des Vertragspartners Tatbestandsmerkmal ist, 

spielt die Art und Weise der Herbeiführung des Erfolgs eine wesentliche Rolle. 

Die Tatmodalitäten sind deshalb ohne Weiteres von Bedeutung und zu berück-

sichtigen, was nicht gegen das Doppelverwertungsverbot verstösst (vgl. dazu 

BGE 142 IV 14 E. 5.4 S. 17 f.; 120 IV 67 E. 2b S. 71 f.; je mit Hinweisen). Sie 

lassen Rückschlüsse auf den Grad der Verwerflichkeit des Handelns und auf die 

vom Täter aufgewendete kriminelle Energie zu. Damit ist hier die Situation der 

Mieter hervorzuheben. Die Beschuldigte schloss die wucherischen Geschäfte 

mit Personen ab, die zu den schwächsten sozialen Schichten gehörten, deren 

Situationen sich als mehrheitlich desolat präsentierten und die darüber hinaus 

teilweise mit gesundheitlichen Problemen zu kämpfen hatten. Diese misslichen 

Umstände machte sich die Beschuldigte zu Nutze, was als besonders verwerf-

lich und skrupellos bezeichnet werden muss. 

Verschuldenserhöhend wirkt sich ein weiteres Moment aus. Obwohl bereits in 

Bezug auf die Wohnungen Q._____ … und an der R._____-strasse … die ef-

fektiven Nettomietzinse (mit Ausnahme eines Zimmers) klar über den ange-

messenen Nettomietzinsen lagen (um rund 30 - 77 %), stellte sich die Situation 

an der P._____-strasse … für die Mieter noch schwieriger dar. In zahlreichen 

Fällen wurden Mietzinse vereinbart, die rund 90 % und mehr über dem Markt-

wert lagen. Von einzelnen Mietern verlangte die Beschuldigte Mietzinse, die 

158 % über dem angemessenen Betrag respektive das 2 ½-Fache davon be-

trugen. So verlangte die Beschuldigte für das Zimmer MN mit einer Fläche von 

7.2 m² einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'100.–. Zu wiederholen bleibt, 

dass die Zustände in ebendieser Wohnung nach den zutreffenden vorinstanz-

lichen Erwägungen unhaltbar waren (Urk. 125 S. 126). Die Wohnung war über-

belegt (ein Bad mit WC und Waschmaschine, eine separate Toilette und eine 

Küche ohne Kühlschrank mit vier Herdplatten und einem Backofen für elf 

erwachsene Personen), wies bauliche Mängel auf, hatte einen massiven Befall 

von Deutschen Schaben und die Zimmer wiesen teilweise Schimmel auf. Der 

- 45 - 

mangelhafte Zustand wurde von der Beschuldigten geduldet. Diese Situation 

war zweifelsohne prekär für die Mieter und profitabel für die Beschuldigte.  

Insgesamt zeugt die Vorgehensweise der Beschuldigten von einer nicht uner-

heblichen kriminellen Energie. 

Gleichwohl und relativierend sind hinsichtlich der Höhe des Deliktsbetrages, der 

Dauer der deliktischen Tätigkeit, der Zahl der Einzelhandlungen und der Anzahl 

der Geschädigten noch gravierendere gewerbsmässige Wucherhandlungen 

denkbar. Das Verschulden der Beschuldigten wiegt in objektiver Hinsicht mit der 

Vorinstanz (bei einem bis zu zehn Jahren Freiheitsstrafe reichenden Strafrah-

men) insgesamt gerade noch leicht. 

3.2. In subjektiver Hinsicht ist von Eventualvorsatz auszugehen, was leicht 

verschuldensrelativierend ins Gewicht fällt. Dass die Beschuldigte aus finan-

ziellen Gründen handelte, ist der Gewerbsmässigkeit ihres Tuns immanent. 

Dem Kauf einer Wohnung respektive dem planmässigen Vorgehen wurde bei 

der Bemessung der objektiven Tatschwere Rechnung getragen. Dies fällt in 

Abweichung von der Vorinstanz in subjektiver Hinsicht nicht zusätzlich ins 

Gewicht. Damit vermögen die Elemente der subjektiven Tatkomponente die 

objektive Tatschwere leicht zu relativieren.  

3.3. Bei einer Gesamtbetrachtung wird die gerade noch leichte objektive Tat-

schwere durch die Elemente der subjektiven Tatkomponente leicht relativiert. 

Damit rechtfertigt es sich, die Einsatzstrafe im mittleren Bereich des unteren 

Strafrahmendrittels auf 32 Monate festzusetzen. 

3.4. Die Vorinstanz hat das Vorleben und die persönlichen Verhältnisse der 

Beschuldigten korrekt wiedergegeben. Darauf kann verwiesen werden 

(Urk. 125 S. 130 f.). Zu den persönlichen Verhältnissen hielt die Beschuldigte an-

lässlich der Berufungsverhandlung aktualisierend fest, sie vermiete derzeit noch 

5 Zimmer und erziele ein monatliches Einkommen in Höhe von Fr. 3'400.–. Zu-

dem lebe sie zwar noch mit ihrem Ehemann in einer Wohnung, sie seien aber ge-

trennt und wohnten lediglich noch als Mitbewohner zusammen. Im Übrigen bestä-

- 46 - 

tigte die Beschuldigte im Wesentlichen die bereits in der Untersuchung und im vo-

rinstanzlichen Verfahren gemachten Angaben (Urk. 183 S. 1 ff.). Das Vorleben 

und die persönlichen Verhältnisse erweisen sich für die Strafzumessung als 

neutral. 

3.5. Das in Art. 29 Abs. 1 BV, Art. 6 Ziff. 1 EMRK, Art. 14 Ziff. 3 lit. c UNO-

Pakt II und Art. 5 StPO geregelte Beschleunigungsgebot verpflichtet die Behörde, 

das Strafverfahren zügig voranzutreiben, um den Beschuldigten nicht unnötig 

über die gegen ihn erhobenen Vorwürfe im Ungewissen zu lassen. Es gilt für das 

ganze Verfahren (BGE 143 IV 49 E. 1.8.2 S. 61 mit Hinweisen). Die Beurteilung 

der angemessenen Verfahrensdauer entzieht sich starren Regeln. Welche 

Verfahrensdauer angemessen ist, hängt von den konkreten Umständen ab, die in 

ihrer Gesamtheit zu würdigen sind. Kriterien hierfür bilden etwa die Schwere des 

Tatvorwurfs, die Komplexität des Sachverhaltes, die dadurch gebotenen Unter-

suchungshandlungen, das Verhalten des Beschuldigten und dasjenige der Be-

hörden sowie die Zumutbarkeit für den Beschuldigten. Als krasse Zeitlücke, 

welche eine Sanktion aufdrängt, gilt etwa eine Untätigkeit von 13 oder 

14 Monaten im Stadium der Untersuchung, eine Frist von vier Jahren für den 

Entscheid über eine Beschwerde gegen eine Anklagehandlung oder eine Frist 

von zehn oder elfeinhalb Monaten für die Weiterleitung eines Falles an die 

Beschwerdeinstanz (BGE 143 IV 373 E. 1.3.1 S. 377; 130 I 269 E. 3.1 S. 273; 

Urteil 6B_441/2019 vom 12. September 2019 E. 3.1; je mit Hinweisen). 

Nach einem anonymen Schreiben vom 10. November 2015 (Urk. 2/1) erfolgte am 

26. November 2015 die erste Hausdurchsuchung (Urk. 1 S. 10). Die Beschuldigte 

wurde am 19. September 2016 verhaftet und gleichentags durch die Stadtpolizei 

einvernommen (Urk. 81/2; Urk. 15/1). Die Hafteinvernahme fand am 

20. September 2016 statt, weitere Befragungen der Beschuldigten folgten im 

Februar 2017, März 2017, Juli 2017, Dezember 2018, Februar 2019, 

November 2019, Dezember 2019, Mai 2020 und Juni 2020 (Urk. 15/1-14). Den 

Gang der Untersuchung fasst die Vorinstanz detailliert und sorgfältig 

zusammen, wobei sie unter anderem auf die verschiedenen 

Hausdurchsuchungen, Ersatzmassnahmen, Beschlagnahmungen und 

- 47 - 

Gutachtensaufträge verweist. Dabei hält sie richtig fest, dass in der Zeitspanne 

ab Juli 2017 bis Dezember 2018 zwar keine Einvernahmen der Beschuldigten, 

hingegen zahlreiche Untersuchungshandlungen erfolgten (Urk. 125 S. 11 ff.). 

Insoweit sind eigentliche Bearbeitungslücken nicht auszumachen. Eine 

insgesamt zu lange Verfahrensdauer verortet die Vorinstanz aber zwischen der 

ersten Hausdurchsuchung im November 2015 und der Anklageerhebung im 

September 2020. Dies kann übernommen werden. Die erste 

Hausdurchsuchung an der P._____-strasse … wurde in Anwesenheit von 

sechs Untermietern durchgeführt (Urk. 72/3-16). Dannzumal erfolgten die ersten 

Konfrontationen mit den hier zu beurteilenden Straftaten. Die beinahe fünfjährige 

Zeitspanne bis zur Anklageerhebung ist leicht strafmindernd zu 

berücksichtigen.  

Das erstinstanzliche Gerichtsverfahren gibt unter diesem Titel zu keinen Be-

merkungen Anlass. Nach der Anklageerhebung am 25. September 2020 fand die 

erstinstanzliche Hauptverhandlung am 7. April 2021 statt. Gleichentags wurde das 

erstinstanzliche Urteil gefällt und eröffnet sowie am 1. Juni 2021 den Parteien in 

schriftlich begründeter Form zugestellt (Prot. I S. 11 ff.; Urk. 120; Urk. 124). 

Zum Gang des Berufungsverfahrens kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen 

werden (E. I.1.). Dabei wird nicht verkannt, dass das begründete Urteil der Vor-

instanz den Parteien am 1. Juni 2021 zuging und bis zur Berufungsverhandlung 

am 26. Januar 2023 rund 20 Monate respektive seit der erstinstanzlichen 

Eröffnung im Dispositiv rund 21 ½ Monate vergingen. Das Bundesgericht hat eine 

Verletzung des Beschleunigungsgebots bei einer Zeitspanne von über 

20 Monaten zwischen der erstinstanzlich schriftlichen Entscheideröffnung und der 

Berufungsverhandlung in einem komplexen Fall mit erheblichem Aktenumfang 

und sieben Beschuldigten verneint (Urteil 6B_164/2011 vom 23. Dezember 2011 

E. 4.4.2). Ebenso wenig wurde bei einem Verfahren betreffend gewerbsmässigen 

Betrug und Urkundenfälschung mit Blick auf die Komplexität des Verfahrens eine 

Zeitspanne von rund 16 Monaten zwischen der erstinstanzlich schriftlichen 

Urteilseröffnung und der zweitinstanzlichen Urteilsbegründung eine "krasse 

Zeitlücke" angenommen (Urteil 6B_711/2011 vom 31. Januar 2012 E. 2.2. und 

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2.4). Nach der Rechtsprechung kann von Behörden und Gerichten nicht 

verlangt werden, dass sie sich ständig einem einzigen Fall widmen, so dass 

Zeitspannen, in denen das Verfahren aufgrund der Geschäftslast stillsteht, 

unumgänglich sind (BGE 130 IV 54 E. 3.3.3 S. 56 mit Hinweis). Hier erscheint 

insbesondere mit Blick auf den Umfang der Akten, der Anklageschrift und des 

erstinstanzlichen Urteils die Dauer des Berufungsverfahrens noch nicht als zu 

lang.  

In Nachachtung der zu langen Dauer des Untersuchungsverfahrens rechtfertigt 

es sich, die Einsatzstrafe von 32 Monaten in Übereinstimmung mit den Aus-

führungen der Verteidigung (Urk. 184 S. 27) um 6 Monate zu reduzieren, was 

zu einer Freiheitsstrafe von 26 Monaten führt. 

3.6. Führt die Strafzumessung unter Würdigung aller wesentlichen Umstände 

zu einer Freiheitsstrafe, welche im Bereich eines Grenzwertes zum bedingten 

bzw. teilbedingten Strafvollzug liegt, hat sich das Gericht zu fragen, ob –

 zugunsten der beschuldigten Person – auch eine Sanktion, welche die Grenze 

nicht überschreitet, noch innerhalb des Ermessensspielraums liegen würde. 

Bejaht es die Frage, hat es die Strafe in dieser Höhe festzulegen. Verneint es 

sie, ist es zulässig, auch eine nur unwesentlich über der Grenze liegende 

Freiheitsstrafe auszufällen. Das Gericht hat diesen Entscheid im Urteil aus-

drücklich zu begründen (BGE 134 IV 17 E. 3.5 und 3.6; BGer Urteil 

6B_449/2011 vom 12. September 2011 E. 3.6.1).  

Vorliegend liegt die nach Berücksichtigung der massgeblichen Strafzu-

messungsfaktoren festgesetzte Strafe bei 26 Monaten Freiheitsstrafe. Gemäss 

Art. 42 Abs. 1 StGB schiebt das Gericht den Vollzug einer Geldstrafe oder eine