# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1cdad6a5-2d8f-5065-9c3e-f3f6d81e49bb
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-02-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 05.02.2004 110 2003 51
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2003-51_2004-02-05.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION

Ÿ

RA Nr. 110/2003/51 Bern, 5. Februar 2004

in der Beschwerdesache zwischen

110/2003/51 und 110/2003/59

A.________
p. A. Herrn B.________
Beschwerdeführer 1

C.________
Beschwerdeführer 2

und

D.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Fürsprecher E.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Bauverwaltung, Thunstrasse 6, Post-
fach 116, 3700 Spiez

110/2003/58

D.________
Beschwerdeführerin 3

vertreten durch Herrn Fürsprecher E.________

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Bauverwaltung, Thunstrasse 6, Post-
fach 116, 3700 Spiez

betreffend die Verfügung der Gemeinde Spiez vom 15. April 2003 (Baugesuch Nr. 768/02-
137; Abbruch N.________ )

2

I. Sachverhalt

1. Am 15. August 2002 reichte die D.________ bei der Bauverwaltung Spiez ein 

Gesuch ein für den Abbruch der Gebäude Nrn. F.________, G.________, H.________ und 

I.________ an der J.________strasse in Spiezwiler. Die einzelnen Gebäude befinden sich 

auf den Parzellen Spiez Gbbl. Nrn. K.________, L.________ und M.________. Sie liegen 

in der Hotelzone H, in der Gewerbezone G und in der Wohngewerbezone WG 2. Nachdem 

das Gesuch im Amtsanzeiger Niedersimmental publiziert worden war, gingen drei 

Einsprachen und zwei Rechtsverwahrungen ein. Die Gemeinde Spiez führte am 31. 

Oktober 2003 mit den Einsprechern und der Bauherrschaft eine Einigungsverhandlung 

durch. Die Einsprachen blieben aufrecht. Mit Entscheid vom 15. April 2003 erteilte die 

Einwohnergemeinde Spiez der D.________ die Abbruchbewilligung unter Bedingungen 

und Auflagen.

2. Gegen diesen Entscheid gingen bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (BVE) 

drei Beschwerden ein. Der A.________ und der C.________ beantragen, es sei die 

Verfügung vom 15.04.2003 vollumfänglich aufzuheben und das Abbruchgesuch unter 

Kostenfolge abzuweisen. Die D.________ beantragt, die Bedingungen und Auflagen nach 

Ziff. 2.1 (zeitlicher Aufschub des Rückbaus, Finanzierungsnachweis) seien vollumfänglich 

aufzuheben und diejenigen nach Ziff. 2.3 seien zu präzisieren. 

Der A.________ macht in seiner Beschwerde vom 6. Mai 2003 vor allem geltend, im 

Inventar der Verkehrswege der Schweiz (IVS) sei der Gasthof N.________ als 

Wegbegleiter erwähnt. Gemäss Art. 13e BauV1 hätten Inventare des Bundes die gleiche 

Rechtsverbindlichkeit wie das Schutzinventar der Gemeinde. Er beantragt deshalb die 

nachträgliche Überprüfung der Schutzwürdigkeit durch eine kantonale Fachbehörde.

Der C.________ macht in seiner Beschwerde vom 15. Mai 2003 zusammengefasst 

geltend, der Gasthof N.________ sei im Schutzinventar der Gemeinde nicht aufgeführt, 

wohl aber im Bundesinventar historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS). Dies weise, 

gestützt auf Art. 13e BauV auf eine Schutzwürdigkeit hin, über die im 

Baubewilligungsverfahren zu befinden sei.

1 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)

3

Die D.________ macht in ihrer Beschwerde vom 15. Mai 2003 im Wesentlichen geltend, 

die Auflagen und Bedingungen seien unzulässig, weil der nötige sachliche Zusammenhang 

fehle. Zudem seien die verfügten Bedingungen und Auflagen nicht verhältnismässig.

3. In der Stellungnahme vom 18. Juni 2003 beantragt die EG Spiez, die Beschwerden 

des A.________ und des C.________ seien kostenfällig abzuweisen, diejenige der 

D.________ sei teilweise abzuweisen.

4. In ihrer Beschwerdeantwort vom 19. Juni 2003 stellt die D.________ den Antrag, die 

Baubeschwerden des A.________ und des C.________ seien abzuweisen. Eventuell sei 

auf die Baubeschwerde des A.________ nicht einzutreten.

Der A.________ und der C.________ verzichteten stillschweigend darauf, sich im 

Beschwerdeverfahren der D.________ als Beschwerdegegner zu beteiligen.

5. Das Rechtsamt, das für die BVE gestützt auf Art. 7 OrV BVE2 die 

Beschwerdeverfahren leitet, führte den Schriftenwechsel durch und nahm Einsicht in 

verschiedene Akten. Anschliessend gab es den Parteien Gelegenheit zur Einreichung von 

Schlussbemerkungen. Von dieser Möglichkeit machten der C.________ und die 

D.________ Gebrauch.

Soweit für den Entscheid wesentlich, wird auf die Rechtsschriften und die Akten in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen, Eintreten

2 Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Orv BVE; BSG 152.221.191)

4

a) Die BVE prüft die Prozessvoraussetzungen von Amts wegen. Die EG Spiez hat einen 

Bauentscheid im Sinne von Art. 38 BauG3 gefällt. Dieser kann gestützt auf Art. 40 Abs. 1 

BauG innert dreissig Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten 

werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerden zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 

D.________ ist als Baugesuchstellerin durch die Bedingungen und Auflagen des 

vorinstanzlichen Entscheides formell und materiell beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert.

c) Der A.________ erhob bereits im Bewilligungsverfahren Einsprache gegen den 

Abbruch der Gebäude. Als Verein bezweckt er gemäss seinen Statuten die Erhaltung und 

Verbesserung des Ortsbildes und setzt sich unter anderem für gutproportionierte, 

harmonisch wirkende Bauten mit traditionellen Schrägdächern in der Gemeinde Spiez ein. 

Nach den Statuten fand am 4. Mai 1984 im Hotel O.________ in Spiez die 

Gründungsversammlung statt. Bereits im Rahmen der Ortsplanungsrevision im Jahre 

19964 beteiligte er sich als Einsprecher an einem Verfahren. Er erfüllte somit die 

Voraussetzungen nach Art. 35 Abs. 2 Bst. b BauG. Er ist daher im Beschwerdeverfahren 

zur Beschwerdeführung legitimiert. Im Übrigen wurde die Beschwerde form- und 

fristgerecht eingereicht.

d) Auch der C.________ übte bereits als Einsprecher im Abbruchbewilligungsverfahren 

Parteirechte aus. Er versteht sich als Förderer der Orts- und Landschaftsbilder im Kanton 

Bern. Als Einsprecher erfüllte er ebenfalls die Voraussetzungen gemäss Art. 35 Abs. 2 Bst. 

b BauG. Auch er ist am oberinstanzlichen Verfahren zur Beschwerdeführung befugt (Art. 

40 Abs. 2 BauG, Art. 12 VRPG5).

2. Beschwerden des A.________ und des C.________

a) Der A.________ und der C.________ machen geltend, der Gasthof N.________ sei 

3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
4 vgl. Verfügung vom 5. Dezember 1996 des Amtes für Gemeinden und Raumordung betreffend 
Einspracheverfahren gegen die OP-Revision Spiez
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

5

im Inventar historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS) aufgeführt. Dieser Umstand 

weise gestützt auf Art. 13e BauV6 auf seine Schutzwürdigkeit hin, über die im 

Baubewilligungsverfahren zu befinden sei. Dies habe die Baubewilligungsbehörde jedoch 

unterlassen. Ferner sei die kommunale Unterschutzstellung des Gasthofs N.________ bei 

der Totalrevision der Bauvorschriften im Jahr 1991 übergangen worden. Das Bauinventar 

der Gemeinde Spiez sei vor Inkraftsetzung des Denkmalpflegegesetzes7 und vor der 

Änderung des Baugesetzes von 1994 erstellt worden. Ihm komme daher keine 

abschliessende Wirkung zu. Deshalb sei die Schutzwürdigkeit des N.________ im 

Beschwerdeverfahren durch die kantonale Fachbehörde zu prüfen. 

b) Das massgebende Recht hat in den letzten Jahren sowohl auf kantonaler, wie auch 

auf kommunaler Ebene Änderungen erfahren. Auf den 1. Januar 1995 wurde eine 

Änderung der Art. 9 ff. BauG und der Art. 13 ff. BauV in Kraft gesetzt. Ferner trat am 1. 

Januar 2001 das neue Denkmalpflegegesetz in Kraft, das wiederum eine Änderung der Art. 

9 und 10 sowie 64a BauG zur Folge hatte. Am 10. März 1996 stimmte die 

Einwohnergemeinde (EG) Spiez der Ortsplanungsrevision, bestehend aus Bauzonenplan, 

Schutzzonenplan, Baureglement (GBR), Bauinventar und Landschaftsinventar, zu. Das 

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigte diese Ortsplanung mit 

Verfügung vom 5. Dezember 1996. Seither hat es ein paar kleinere Änderungen des GBR 

und des Zonenplanes gegeben. Davon sind aber die hier interessierenden Parzellen nicht 

betroffen. Angesichts dieser verschiedenen Rechtsgrundlagen ist vorab zu prüfen, welches 

Recht auf das Abbruchvorhaben der D.________ überhaupt zur Anwendung kommt.

Laut Art. 36 BauG sind Bauvorhaben, soweit das Bundesrecht nichts anderes bestimmt, 

nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu beurteilen. Der 

Entscheid ist nach Abs. 2 von Art. 36 BauG aber dann zurückzustellen und es ist nach 

Art. 62a BauG vorzugehen, wenn das Bauvorhaben Nutzungsplänen widerspricht, die bei 

der Gesuchseinreichung öffentlich aufgelegen haben. 

Die D.________ hat das Abbruchgesuch am 15. August 2002 eingereicht. Auf kantonaler 

Ebene kommt daher grundsätzlich das Baugesetz in der Fassung gemäss 

Denkmalpflegegesetz vom 8. September 1999 (in Kraft seit dem 1. Januar 2001) zur 

Anwendung. Auf kommunaler Ebene gelten der Schutzzonenplan in der Fassung vom 10. 

6 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
7 Gesetz vom 8. September 1999 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegegesetz, DPG; BSG 426.41) 

6

März 1996, das GBR vom 10. März 1996 in der Fassung vom 8. März 1999 (genehmigt 

durch das AGR am 3. Mai 1999) und der Bauzonenplan vom 10. März 1996 in der Fassung 

vom 5. Juli 1999 (genehmigt durch das AGR am 2. November 1999). 

c) Laut Art. 10a BauG sind Baudenkmäler herausragende Objekte und Ensembles von 

kulturellem, historischem oder ästhetischem Wert. Das Baugesetz unterscheidet zwischen 

erhaltenswerten und schützenswerten Baudenkmälern. Auf den 1. Januar 1995 wurden die 

Gemeinden und die kantonale Denkmalpflege erstmals verpflichtet, die Baudenkmäler 

wenigstens innerhalb der Bauzonen, innert zehn Jahren in Bauinventaren oder in einem 

grundeigentümerverbindlichen Plan festzulegen (aArt. 10 Abs. 2, aArt. 64a Abs. 1 und aArt. 

152 BauG, alle in der Fassung vom 22.3.1994). Wie bereits vor 1995 ist die Festlegung der 

Baudenkmäler auch in einem Plan möglich. Einer solchen Festlegung kam schon immer 

positive Wirkung zu, das heisst, was im Plan als solches bezeichnet ist, gilt definitiv als 

Baudenkmal und seine Baudenkmalqualität kann im Baubewilligungsverfahren nicht mehr 

bestritten werden. Geschah die Festlegung im Plan nach dem 1. Januar 1995, so kommt 

ihr immer auch negative Wirkung zu, das heisst, was im Plan nicht als Baudenkmal 

bezeichnet ist, gilt definitiv nicht als Baudenkmal (Art. 64a BauG). Vorbehalten bleiben 

Entdeckungen, die nicht früh genug gemacht wurden, um rechtzeitig in einem Bauinventar 

oder einem Nachtrag erfasst zu werden (Art. 13c Abs. 3 BauV, Art. 10f Abs. 3 BauG und 

Art. 6 DPG). 

Mit dem Denkmalpflegegesetz wurde die seit dem 1. Januar 1995 geltende Formulierung 

von Art. 64a Abs. 1 BauG leicht geändert. Statt "auf der Grundlage von Inventaren" heisst 

es nun "auf der Grundlage von Inventaren gemäss Art. 10d". Auch die 

Übergangsbestimmung in Art. 152 BauG wurde entsprechend angepasst. Sie lautet heute 

folgendermassen:

«1 Die kantonale Fachstelle bezeichnet in Zusammenarbeit mit der Gemeinde bis zum 
31. Dezember 2004 wenigstens für die Bauzone die Baudenkmäler durch Errichtung eines 
Bauinventars nach Art. 10d. Mit Zustimmung der Fachstelle kann das Bauinventar durch 
die Gemeinde erstellt werden. 
2 Solange die Baudenkmäler weder durch ein Bauinventar (Art. 10d) noch durch Erlass von 
Plänen und Vorschriften (Art. 64a) bezeichnet sind, werden sie im 
Baubewilligungsverfahren bestimmt; für Baudenkmäler in der Bauzone gilt dies nur 
während der Übergangsfrist von Absatz 1.» 

Damit ist die Möglichkeit, die aArt. 152 Abs. 1 BauG geboten hat, nämlich die 10-Jahres-

Frist zur Bezeichnung der Baudenkmäler durch den (direkten) Erlass eines Planes 

(gestützt auf ein altrechtliches Inventar) zu wahren, nicht mehr vorgesehen. Dies bedeutet, 

dass nach der neuen, durch das Denkmalpflegegesetz eingeführten Konzeption zwingend 

7

vor der Umsetzung im Plan ein Bauinventar nach Art. 10d BauG erlassen werden muss, 

währenddem es nach der vorher geltenden Regelung auch möglich war, die besonders 

schutzwürdigen Objekte direkt in einem Plan - ohne vorherigen Erlass eines neurechtlichen 

Inventars, gestützt auf ein altrechtliches Inventar - zu bezeichnen. Die Übergangsregelung, 

die mit dem Erlass der Denkmalpflegeverordnung8 in die BauV aufgenommen worden ist, 

erfasst die Fälle nicht, wo Baudenkmäler zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 1. Januar 

2001 mit einem Plan bezeichnet worden sind, der nicht auf einem neurechtlichen Inventar 

basiert. Diesen Plänen kommt daher mangels anderer gesetzlicher Regelung weiterhin die 

abschliessende Wirkung im Sinne von aArt. 64a Abs. BauG zu.

d) Der N.________ ist im Entwurf des IVS als Wegbegleiter enthalten. Das IVS ist 

allerdings noch nicht geltendes Recht. Die Frage, welchen Schutz das NHG und die 

gestützt darauf zu erlassende IVSV9 den Wegbegleiter zukommen lässt, kann daher offen 

gelassen werden. Das sagt aber noch nichts aus über die Schutzwürdigkeit nach 

kantonalem Recht. Strassen und ihre Wegbegleiter, die ins IVS aufgenommen werden 

sollen, können als kulturgeschichtlich wertvolle Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 10 

und Art. 10a BauG gelten, auf die in besonderem Masse Rücksicht zu nehmen ist. 

Inventare und Verzeichnisse wie das IVS weisen auf die Möglichkeit einer Schutz- oder 

Erhaltungswürdigkeit hin, über die im Baubewilligungsverfahren oder im 

Nutzungsplanverfahren zu befinden ist (Art. 13e Abs. 2 Bst. d und Abs. 4 BauV). 

e) Die von den Stimmbürgern von Spiez am 10. März 1996 beschlossene und vom AGR 

genehmigte Ortsplanung besteht unter anderem aus einem Schutzzonenplan sowie einem 

Bau- und Landschaftsinventar. Die im Schutzzonenplan bezeichneten Flächen und Objekte 

sind Schutzgebiete und -objekte im Sinne von Art. 9, 10 und 86 BauG, Art. 18 NHG und 

Art. 29 NSchG (Art. 70 GBR). Laut dem Erläuterungsbericht Teilbereich Ortsgestaltung10 

war die kantonale Denkmalpflege im Zeitpunkt der Ortsplanungsrevision Spiez aus 

finanziellen und personellen Gründen nicht in der Lage, ein kantonales Bauinventar für die 

Gemeinde Spiez zu erstellen. Daher erarbeitete die Gemeinde das kommunale 

Bauinventar in enger Zusammenarbeit mit einem Vertreter der kantonalen Denkmalpflege 

selber. Dies wurde im Rahmen der Vorprüfung vom AGR und von der Denkmalpflege 

8 Verordnung vom 25. Oktober 2000 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegeverordnung, DPV; BSG 
426.411)
9 Verordnung über den Schutz der historischen Verkehrswege der Schweiz (VIVS)
10 vgl. Erläuterungsbericht, Teilbereich Ortsgestaltung, Siedlungsanalyse und allg. Kommentar zu Bauinventar, 
Mai 1994, S. 9

8

folgendermassen gewürdigt11: „ …die erhaltenswerten Baugruppen und die 

Ortsbilderhaltungsgebiete im Schutzzonenplan [sind] zweckmässig festgelegt. Die mit der 

Denkmalpflege festgelegten Schutzobjekte im Schutzzonenplan sind richtig bezeichnet...“. 

Die Akten zur Ortsplanungsrevision belegen somit, dass bei der Festlegung und Aufnahme 

der Baudenkmäler in das kommunale Bauinventar auch Fachpersonen der Denkmalpflege 

mitwirkten. Sie zeigen auch, dass das Bauinventar der Gemeinde Spiez nach den 

gängigen wissenschaftlichen Kriterien erstellt wurde. Auf der Grundlage dieses 

Bauinventars wurden schützenswerte und erhaltenswerte Gebäude sowie Baugruppen im 

Schutzzonenplan grundeigentümerverbindlich festgelegt. Der N.________ ist weder im 

Bauinventar noch im Schutzzonenplan enthalten. Seine Aufnahme wurde laut den 

Mitwirkungsunterlagen auch von keiner Seite beantragt. Sowohl der A.________ als auch 

der C.________ hätten im Rahmen der Ortsplanungsrevision die Gelegenheit gehabt, zu 

verlangen, dass der Gasthof N.________ in Bauinventar und Schutzzonenplan 

aufgenommen wird. Beide beteiligten sich am Mitwirkungsverfahren, der A.________ 

erhob zusätzlich Einsprache. 

Den Akten zur Ortsplanungsrevision ist ferner zu entnehmen, dass das Inventar 

historischer Verkehrswege der Schweiz berücksichtigt wurde. Die Fachorganisation IVS12 

stellte dem zuständigen Planerbüro im Juni 1993 die Unterlagen IVS im damaligen 

Bearbeitungsstand zu. In ihrem Mitbericht vom 24. April 1995 zuhanden des AGR stellte 

sie fest, dass die damals gemachten Vorschläge in den Entwürfen des Schutzzonenplans 

und des Baureglements enthalten seien. Inzwischen seien geländeseitig die IVS 

Dokumentationen 1227 Niesen abgeschlossen und 1207 Thun weiterbearbeitet worden, 

wodurch sich je zwei Ergänzungen und Änderungen ergeben hätten. Diese wurden in der 

Folge offenbar aufgenommen. Der Vorprüfung vom G.________. Juni 1995 und der 

Genehmigungsverfügung vom 5. Dezember 1996 des AGR ist jedenfalls nichts 

Gegenteiliges zu entnehmen. Laut Art. 99 GBR sind verschiedene Strassen- und 

Wegabschnitte nationaler und regionaler Bedeutung als IVS-Schutzobjekte geschützt. Es 

ist daher davon auszugehen, dass beim Erlass der Ortsplanung zumindest die 

Linienführung der Verkehrswege bekannt war. Damit steht fest, dass im Rahmen des 

Ortsplanungsverfahrens auch über die Schutzwürdigkeit der Objekte gemäss IVS 

entschieden worden ist (Art. 13e Abs. 4 BauV).

11 vgl. Schreiben des Amts für Gemeinden und Raumordung vom 12. Juni 1995, Spiez Ortsplanungsrevision – 
Vorprüfung Phase I – Bereich Denkmalpflege/Ortsbildschutz
12 seit April 2003 tritt die Organisation unter dem Namen ViaStora – Zentrum für Verkehrsgeschichte – auf, 
vgl. http://www.ivs.unibe.ch/index.htm

9

f) Nach dem Gesagten steht fest, dass die Gemeinde Spiez im Rahmen der letzten 

Ortsplanungsrevision, die nach dem 1.1.1995 erlassen und genehmigt worden ist, in ihren 

Plänen und Vorschriften die besonders schutzwürdigen Objekte (bzw. nach heutiger 

Terminologie die Baudenkmäler, die archäologischen Objekte und die übrigen Objekte des 

besonderen Landschaftsschutzes) gestützt auf Inventare bezeichnet hat (aArt. 64a Abs. 1 

BauG). Dies hat zur Folge, dass im Baubewilligungsverfahren (mit Ausnahme der 

archäologischen) keine weiteren Objekte bezeichnet werden können (aArt. 64a Abs. 2 

BauG). Der Schutzzonenplan entfaltet in diesem Sinne eine negative Wirkung. Anders als 

der A.________ und der C.________ meinen, kommt dem Schutzzonenplan daher - wie in 

Erwägung 2c ausgeführt - abschliessende Wirkung zu.

Es mag sein, dass die Schutzwürdigkeit des N.________ damals übersehen worden ist, 

oder dass aus heutiger Sicht eine andere Beurteilung vorgenommen werden müsste. Das 

führt aber nicht dazu, dass von einer Entdeckung im Sinne von Art. 10f BauG gesprochen 

werden könnte. Im vorliegenden Fall sind nicht bisher unbekannte Bauteile oder 

Ausstattungen zutage getreten. Zudem waren die wesentlichen Elemente zur Beurteilung 

des Gebäudes (ältester Gasthof von Spiez mit prominenten Gästen an einem historischen 

Verkehrsweg) im Zeitpunkt des Erlasses der Ortplanungsrevision bekannt. 

Aus diesen Gründen kann die Schutzwürdigkeit des Gasthofs N.________ im vorliegenden 

Verfahren nicht mehr überprüft werden. Die Beschwerden des A.________ und des 

C.________ sind daher abzuweisen. 

3. Beschwerde der D.________

a) Die Baubeschwerde der D.________ richtet sich gegen folgende mit dem 

Gesamtbauentscheid vom 15. April 2003 verfügten Auflagen und Bedingungen: 

«2.1 Der Abbruch der Gebäude Nrn. F.________, G.________, H.________ und 
I.________ darf erst unmittelbar vor dem Baubeginn der geplanten „Überbauung 
N.________ “ erfolgen, der Gemeinde ist vorgängig der Finanzierungsnachweis für 
die Neuüberbauung vorzulegen.

2.3 Die Tafel "Mendelssohn" und das baulich wertvolle Türgwänd der Kellertür soll der 
Nachwelt erhalten bleiben.»

Die D.________ beantragt die Aufhebung der Ziffer 2.1 und die Präzisierung der Ziffer 2.3.

10

b) Mit der Baubewilligung können Bedingungen und Auflagen verbunden werden (Art. 

38 Abs. 3 BauG). Dabei ist zu beachten, dass ein Gesuchsteller, dessen Vorhaben den 

gesetzlichen Anforderungen genügt, grundsätzlich Anspruch auf eine unbefristete, 

unwiderrufliche, bedingungslose und unbelastete Baubewilligung hat. Die Ausübung der 

Baubewilligung unterliegt lediglich den von Gesetzes wegen allgemein für Bewilligungen 

der betreffenden Art geltenden Beschränkungen und Auflagen. Diese werden im Dispositiv 

des Bauentscheides in der Regel nicht aufgeführt oder dann nur im Sinne eines Hinweises 

deklaratorischer Natur. Bedingungen und Auflagen zu einer Baubewilligung kommen daher 

nur bei Bauvorhaben in Betracht, die je nach ihrer näheren Gestaltung oder Einrichtung 

oder je nach der Art der Nutzung oder Betriebsführung sowohl gesetzesskonform als auch 

gesetzeswidrig sein können. Bedingungen und Auflagen sind hier das Mittel dazu, die 

gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern. Solche Nebenbestimmungen sollen also nur 

dann in eine Baubewilligung aufgenommen werden, wenn das Projekt, so wie es im 

Baugesuch umschrieben wird, die Möglichkeit einer gesetzeswidrigen Gestaltung, 

Einrichtung, Nutzung oder Betriebsführung nicht ausschliesst. Bedingungen und Auflagen 

sollen demnach helfen, die möglichen gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern. 

Insoweit stellen sie gegenüber der Alternative der Bewilligungsverweigerung das mildere 

Mittel dar. Bedingungen und Auflagen müssen in einem engen sachlichen Zusammenhang 

mit dem Bauvorhaben stehen, verhältnismässig und durchsetzbar sein13.

c) Der erste Teil der Nebenbestimmung in Ziffer 2.1, wonach der Abbruch der Gebäude 

erst unmittelbar vor dem Baubeginn der geplanten Überbauung erfolgen darf, steht nach 

Auffassung der D.________ nicht in einem genügend engen sachlichen Zusammenhang 

zur Abbruchbewilligung. Die Bedingung stipuliere indirekt eine Baupflicht. Zudem sei die 

verfügte Nebenbestimmung unverhältnismässig.

In ihrer Stellungnahme vom 18. Juni 2003 führt die Gemeinde Spiez dazu aus, die 

D.________ habe gegenüber der Behörde und in der Öffentlichkeit klar und 

unmissverständlich erklärt, dass der „ N.________ “ nicht einfach tel quel abgebrochen 

werden soll, sondern dass die Abbrüche der Gebäude im direkten Zusammenhang mit der 

Überbauungsordnung bzw. mit dem geplanten Dienstleistungszentrum erfolgen. Die 

Baubewilligungsbehörde habe demnach davon ausgehen können, ein Abbruch der 

Gebäude finde erst statt, wenn die geplante Überbauung kurz bevorstehe. Der Abbruch 

13 Aldo Zaugg, Kommentar zum bernischen BauG, 2. Aufl. 1995, Art. 38/39 N. 15; BVR 1995 S. 66 ff.; BVR 
1992 S. 17 f.

11

diene daher dem Zweck, den N.________ mit „etwas Besserem als es die heutigen 

Liegenschaften darstellen“ zu ersetzen. Ein Abbruch ohne Neuüberbauung oder 

Herrichtung des Terrains wäre aus der Sicht des Ortsbildes fraglich. Die 

Nebenbestimmung bezüglich der Terminumschreibung sei deshalb für die 

Gebäudenummern F.________, G.________ und I.________ aufrecht zu erhalten, nicht 

jedoch für das Gebäude Nr. H.________. Hinsichtlich der Auflage des 

Finanzierungsnachweises führt die Gemeinde aus, dass diese nicht üblich sei und im 

vorliegenden Fall wohl rechtlich nicht durchgesetzt werden könnte.

Der erste Teil der Nebenbestimmung von Ziffer 2.1 hat den Charakter einer 

Suspensivbedingung. Die Abbruchbewilligung darf erst ausgeübt werden, wenn ein 

bewilligtes Neubauprojekt vorliegt, dessen Baubeginn kurz bevorsteht. Die Befürchtung der 

D.________, die Abbruchbewilligung könnte erlöschen, weil die für die Neuüberbauung 

erforderliche Überbauungsordnung nicht rechtzeitig vorliegt, ist daher wohl unbegründet. 

Angesichts der Bestimmungen von Art. 42 Abs. 2 BauG in Verbindung mit Art. H.________ 

Abs. 2 BewD kann wohl davon ausgegangen werden, dass die Zweijahresfrist erst nach 

Vorliegen der Überbauungsordnung zu laufen beginnt. 

Das ändert aber nichts daran, dass die D.________ grundsätzlich Anspruch auf eine 

unbelastete Abbruchbewilligung hat. Im vorliegenden Fall sind keine zwingenden Gründe 

ersichtlich, die eine Aufschiebung des Abbruchs bis zum Baubeginn der neuen 

Überbauung verlangen. Die abzubrechenden Gebäude sind nach den vorhergehenden 

Erwägungen keine Baudenkmäler. Auch liegen sie weder in einem geschützten Ortsbild 

noch grenzen sie an ein solches. Es bestehen keine Anhaltspunkte, wonach der Abbruch 

der Gebäude zu einer das Ortsbild beeinträchtigenden Baulücke führen würde. Die 

Gemeinde will mit der Suspensivbedingung in erster Linie verhindern, dass das Terrain 

während längerer Zeit in einem ortsbildwidrigen Zustand bleibt. Dafür genügt aber laut der 

Stellungnahme der Gemeinde, dass das Terrain nach dem Abbruch hergerichtet wird, falls 

mit dem Neubau nicht innert nützlicher Frist begonnen werden kann. Zur Durchsetzung 

dieses Anliegens bedarf es allerdings keiner Auflagen oder Bedingungen. Sollte die 

Bauparzelle nach dem Abbruch der Gebäude in einem ordnungswidrigen Zustand sein und 

beispielsweise das Ortsbild oder die Sicherheit beeinträchtigen, so wäre die Gemeinde als 

Baupolizeibehörde berechtigt und verpflichtet, ein Verfahren zur Herstellung des 

rechtmässigen Zustandes in Gang zu setzen (vgl. Art. 45 ff. BauG). Von der erteilten 

Abbruchbruchbewilligung sind somit hinsichtlich des Ortsbildes keine gesetzwidrigen 

12

Auswirkungen zu befürchten, die es mittels Nebenbestimmung zu verhindern gäbe. Diese 

Nebenbestimmung ist daher bereits mangels der Erforderlichkeit unzulässig. Zudem ist 

fraglich, ob die Suspensivbedingung geeignet ist, den angestrebten Zweck zu erfüllen. Eine 

Baubewilligung stellt eine Erlaubnis und keine Pflicht zum Bauen dar14. Es lässt sich daher 

nicht verhindern, dass eine Bauherrschaft auf den Baubeginn verzichtet, oder den Bau 

nach kurzer Zeit einstellt. 

d) Der zweite Teil der Nebenbestimmung in Ziffer 2.1 verpflichtet die D.________, der 

Gemeinde einen Finanzierungsnachweis für die Neuüberbauung vorzulegen. Eine 

Begründung für diese Auflage fehlt im angefochtenen Entscheid. In ihrer Stellungnahme 

vom 18. Juni 2003 räumt die Gemeinde selber ein, dass die Auflage des 

Finanzierungsnachweises der Neuüberbauung in der Abbruchbewilligung wohl rechtlich 

nicht durchsetzbar wäre. 

Selbst wenn sich die Auflage durchsetzen liesse, würde die Auflage bereits am Erfordernis 

des sachlichen Zusammenhangs und der Erforderlichkeit scheitern. Die Auflage des 

vorgängigen Finanzierungsnachweises der Neuüberbauung in der Abbruchbewilligung vom 

15. April 2003 ist daher schon aus diesem Grund unzulässig. Es ist hier nicht ersichtlich, 

inwiefern mit einer solchen Auflage ein gesetzeswidriger Zustand verhindert werden 

könnte. Nach dem Gesagten lässt sich somit auch der zweite Teil der Nebenbestimmung 

Ziffer 2.1 nicht rechtfertigen. 

e) Die D.________ beantragt weiter, die in Ziffer 2.3 das Gesamtbauentscheides vom 

15. April 2003 verfügte Auflage – die Tafel „Mendelssohn“ und das baulich wertvolle 

Türgwänd der Kellertüre soll der Nachwelt erhalten bleiben – sei zu präzisieren. In der 

Stellungnahme vom 18. Juni 2003 bemerkt die Gemeinde dazu, sie sei der Meinung, dass 

die Umsetzung dieser Auflage zu gegebener Zeit in gegenseitiger Absprache erfolgen 

könne, mit dem Ziel einer einvernehmlichen und verhältnismässigen Lösung. Die BVE geht 

daher davon aus, dass es sich bei dieser Nebenbestimmung nicht um eine Auflage im 

rechtlichen Sinne handelt. Da lediglich die Präzisierung beantragt wird, hat sie jedoch keine 

Veranlassung, die Nebenbestimmung von Amtes wegen aufzuheben. Es steht der 

Gemeinde und dem Kanton (Denkmalpflege) frei, mit der D.________ eine Vereinbarung 

über das weitere Schicksal dieser Objekte abzuschliessen. Mit den Erläuterungen der 

Gemeinde ist dem Anliegen der D.________ genügend Rechnung getragen. Eine förmliche 

14 VGE 18912 vom 2. März 1994 i.S. EG Th., S. 6 E. 2

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Ergänzung oder Präzisierung der Auflage drängt sich daher nicht auf. 

f) Die Baubeschwerde der D.________ ist daher vollumfänglich gutzuheissen. Die in 

Ziffer 2.1 verfügten Bedingungen und Auflagen sind aufzuheben. Ziff 2.3 ist von der 

Gemeinde im Rahmen ihrer Beschwerdevernehmlassung erläutert worden. 

4. Zusammenfassung

Aus den Erwägungen folgt, dass die Baubeschwerden des A.________ und des 

C.________ abzuweisen und die Baubeschwerde der D.________ gutzuheissen ist. Die in 

Ziffern 2.1 verfügten Auflagen und Bedingungen sind daher aufzuheben. Im Übrigen wird 

die Abbruchbewilligung vom 15. April 2003 der Gemeinde Spiez bestätigt.

5. Kosten

a) Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 

auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 

Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu 

erheben. Die Kosten werden auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.00 pro Beschwerde 

festgelegt. Als unterliegende Parteien haben der A.________ und der C.________ je Fr. 

1'000.00 zu bezahlen. Die Verfahrenskosten für die Behandlung der Beschwerde der 

D.________ trägt der Kanton (Art. 108 Abs. 2 VRPG).

b) Laut Art. 108 Abs. 3 VRPG hat die unterliegende Partei der Gegenpartei die 

Parteikosten zu ersetzen. Der A.________, der C.________ und die Gemeinde Spiez 

haben daher der D.________ je einen Drittel der Parteikosten von insgesamt Fr. 3'324.85 

(Honorar: Fr. 2'990.00, Büroauslagen Fr. 100.00, Mehrwertsteuer Fr. 234.85) zu bezahlen.

III. Entscheid

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1. Die Beschwerden des A.________ und des C.________ werden abgewiesen.

Die Beschwerde der D.________ wird gutgeheissen und die Ziffer 2.1 des 

Bauentscheides der Gemeinde Spiez vom 15. April 2003 wird aufgehoben.

Im Übrigen wird der Entscheid der Gemeinde Spiez vom 15. April 2003 bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten betragen Fr. 3'000.00. Der A.________ und der C.________ 

haben je Fr. 1'000.00 zu bezahlen. Die restlichen Fr. 1'000.00 trägt der Kanton. 

Zahlungseinladungen erfolgen, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Der A.________, der C.________ und die Gemeinde Spiez haben der D.________ 

die Parteikosten in der Höhe von je Fr. 1'108.30 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) 

zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- A.________ (mit Gerichtsurkunde)

- C.________ (mit Gerichtsurkunde)

- Herrn Fürsprecher E.________ (mit Gerichtsurkunde)

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez Bauverwaltung (LSI)

- Regierungsstatthalter von Niedersimmenthal (mit B-Post)

- Denkmalpflege (mit B-Post)

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

B. Egger-Jenzer, Regierungsrätin