# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2b2d1e1a-f58d-53b0-ad99-9e8752748f03
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 12.09.2023 A 2023 19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2023-19_2023-09-12.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 23 19

4. Kammer 

Vorsitz Stöhr

RichterIn Brun und Audétat

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 12. September 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Riet Ganzoni,

Beschwerdeführer

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

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I. Sachverhalt:

1. B._____, A._____, C._____ und D._____ veräusserten mit öffentlich 

beurkundetem Kaufvertrag vom 24. Dezember 2020 die vier 

Stockwerkeinheiten Nrn. S53892, S53893, S53894 und S53895 der 

Liegenschaft Nr. 1586, E._____, zu einem Preis von CHF 7.6 Mio. 

2. Am 29. März 2022 wurde der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden 

(nachfolgend: Steuerverwaltung) die Steuererklärung für 

Grundstückgewinne Kantons- und Gemeindesteuer eingereicht, wobei der 

Anteil von A._____ am Veräusserungsobjekt 27.2 % betrug. Dieser 

Steuererklärung lag ein Schreiben bei, worin festgehalten wurde, A._____, 

dessen Erstwohnung die Stockwerkeinheit Nr. S53893 gewesen sei, habe 

dafür mit Kaufvertrag vom 8. Januar 2021 eine Ersatzbeschaffung getätigt, 

weshalb er die Rückerstattung der auf ihn entfallenden 

Grundstückgewinnsteuer beantrage. 

3. Mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 27. Juni 2022 veranlagte die 

Steuerverwaltung betreffend A._____ eine kantonale und kommunale 

Grundstückgewinnsteuer von total CHF 268'938.70. Gleichzeitig wurde 

die geltend gemachte Rückerstattung infolge Ersatzbeschaffung 

abgelehnt, da das Erfordernis des dauernden Wohnsitzes beim Erstobjekt 

nicht gegeben sei. 

4. Dagegen erhob A._____ am 27. Juli 2022 Einsprache und beantragte, die 

Rückerstattung infolge Ersatzbeschaffung sei zu gewähren. Zur 

Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass er viele Jahre als 

Vermögensverwalter in F._____ gearbeitet und dort seinen (steuerlichen) 

Wohnsitz gehabt habe. Gemeinsam mit seiner Gattin habe er eine 

Eigentumswohnung in G._____ besessen. Am 13. November 2019 habe 

er einen Hirnschlag erlitten, weshalb er und seine Gattin im Sommer 2020 

entschieden hätten, nach E._____ zu dislozieren und die Stockwerkeinheit 

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Nr. S53893 zu beziehen. Auch wenn zu diesem Zeitpunkt bereits ein 

Verkaufsauftrag mit der H._____ AG für den Verkauf des 

Veräusserungsobjekts bestanden habe, sei noch völlig unklar gewesen, 

wann ein solcher Verkauf tatsächlich zum Abschluss kommen würde. 

Gleichzeitig hätten er und seine Gattin beschlossen, auch die 

Eigentumswohnung in G._____ zu verkaufen, was am 17. Mai 2021 erfolgt 

sei. Am 1. Dezember 2020 hätten er und seine Gattin ihren Umzug offiziell 

auf der Gemeindeverwaltung E._____ angemeldet. Seither hätten sie 

ihren (steuerlichen und zivilrechtlichen) Wohnsitz (und ihren 

Lebensmittelpunkt) ununterbrochen in der Gemeinde E._____. Zudem sei 

auf den zweiten Absatz von Ziff. 1.3 der Praxisfestlegung der 

Steuerverwaltung zu verweisen, wonach auch eine relativ kurze 

Wohndauer (von unter einem Jahr) des Veräusserers im 

Veräusserungsobjekt ausreichend sei, wenn nicht eine Steuerumgehung 

vorliege, was aufgrund der Gesamtumstände nicht der Fall sei. 

5. Mit Einspracheentscheid vom 31. März 2023 wies die Steuerverwaltung 

die Einsprache ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen festgehalten, 

bereits im Sommer 2020 habe ein Verkaufsauftrag für die Liegenschaft in 

E._____ bestanden. Der Verkauf sei daher für A._____ schon beim Bezug 

der Stockwerkeinheit Nr. S53893 absehbar und es sei von Anfang an klar 

gewesen, dass ein Bewohnen dieser Stockwerkeinheit nur im Sinne einer 

Übergangslösung in Frage komme. Somit sei die Voraussetzung des 

dauernden Selbstbewohnens nicht erfüllt. Die Selbstnutzung könne nicht 

berücksichtigt werden, da sie nur vorgeschoben sei. 

6. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) mit Eingabe 

vom 3. Mai 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden und beantragte in Aufhebung des Einspracheentscheids vom 

31. März 2023 die Gewährung der Rückerstattung der 

Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung. Zur Begründung 

brachte er im Wesentlichen vor, dass der angefochtene 

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Einspracheentscheid sehr rudimentär begründet worden sei, weshalb sein 

Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei. Zudem hätten er und 

seine Gattin vom Sommer 2020 bis anfangs April 2021 im 

Veräusserungsobjekt zivilrechtlichen Wohnsitz gehabt, was rein von der 

Dauer her durchaus für eine Steuerrückerstattung infolge 

Ersatzbeschaffung ausreichen könne, es sei denn es läge eine 

Steuerumgehung vor. Eine solche könne vorliegend jedoch klar 

ausgeschlossen werden. Überdies wäre die Prüfung einer angeblichen 

Steuerumgehung Sache der Steuerverwaltung gewesen, was diese 

offensichtlich unterlassen habe bzw. wozu diese aus objektiven Gründen 

auch nicht in der Lage sei resp. sein könne. Auch die Tatsache, dass im 

Herbst 2019 und damit ein Dreivierteljahr vor der Wohnsitznahme im 

Veräusserungsobjekt die H._____ AG als Maklerin mit dessen 

Vermarktung beauftragt worden sei, vermöge an dieser Einschätzung 

nichts zu ändern. Schliesslich seien die entsprechenden 

Verkaufsbemühungen seither ergebnislos geblieben und es sei völlig 

unklar gewesen, ob und wann das Veräusserungsobjekt effektiv verkauft 

würde. Übrigens sei auch der Beschwerdeführer vom schnellen Abschluss 

eines Kaufvertrags über das Veräusserungsobjekt Ende des Jahres 2020 

"überrumpelt" worden. 

7. Mit Vernehmlassung vom 30. Juni 2023 beantragte die Steuerverwaltung 

(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Zur 

Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die Liegenschaft in 

E._____ in keiner Weise das Kriterium einer dauernd selbstbewohnten 

Erstliegenschaft erfülle. Die vom Beschwerdeführer als Erstwohnung 

bezeichnete Stockwerkeinheit Nr. S53893 sei im Gesamteigentum 

sämtlicher Erben gewesen, über die er nicht alleine habe verfügen 

können. Er habe sie nur auf Zusehen hin für eine von Anfang an auf 

weniger als vier Monate beschränkte Zeitdauer nutzen dürfen. Der 

Hirnschlag und dessen Auswirkungen könnten nicht dazu genutzt werden, 

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um die Stockwerkeinheit Nr. S53893 als dauernd selbstbewohnte 

Erstliegenschaft zu qualifizieren. 

8. Am 23. August 2023 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen 

Anträgen fest und vertiefte seinen Standpunkt. 

9. Mit Duplik vom 28. August 2023 hielt die Beschwerdegegnerin ebenfalls 

an ihren Anträgen fest und wiederholte ihre Argumentation.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und 

den angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen 

Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 31. März 

2023 betreffend Ersatzbeschaffung, mit welchem die 

Beschwerdegegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers 

vom 27. Juli 2022 abgewiesen hat. Solche Entscheide können gemäss Art. 

139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 

720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des 

Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das 

Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der 

kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des 

kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten 

Weiterzug vorsieht, was hier – wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) – 

der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache 

in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. 

Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des 

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angefochtenen Einspracheentscheids berührt und weist ein 

schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). 

Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit 

einzutreten.

2. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass mit dem Verkauf der 

Stockwerkeinheiten Nrn. S53892, S53893, S53894 und S53895, d.h. 

zusammen 1000/1000 der Liegenschaft Nr. 1586, ein grundsätzlich der 

Grundstückgewinnsteuer unterliegender Grundstückgewinn erzielt wurde. 

Strittig ist einzig, ob die Voraussetzungen für eine Rückerstattung der 

Grundstückgewinnsteuer erfüllt sind. 

3. Soweit der Beschwerdeführer in formeller Hinsicht eine Verletzung der aus 

dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 

fliessenden Begründungspflicht geltend macht, ist ihm insoweit 

beizupflichten, als dass die Begründung im angefochtenen 

Einspracheentscheid eher knapp ausgefallen ist. Allerdings war der 

Beschwerdeführer – wie der Beschwerdeschrift vom 3. Mai 2023 aufgrund 

ihres Inhalts und ihrer Tragweite zu entnehmen ist – durchaus in der Lage, 

den vorinstanzlichen Entscheid sachgerecht anzufechten. Zudem konnte 

sich der Beschwerdeführer vor dem streitberufenen Gericht, das sowohl 

den Sachverhalt als auch die Rechtslage frei überprüfen kann und damit 

volle Kognition hat, im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels 

ausführlich zu allen Fragen äussern. Überdies würde eine Rückweisung 

der Sache an die Beschwerdegegnerin zu einem formalistischen Leerlauf 

sowie zu einer unnötigen Verfahrensverzögerung führen. Eine allfällige 

Gehörsverletzung durch die Beschwerdegegnerin ist damit als geheilt zu 

betrachten. 

4. Vorweg ist zudem festzuhalten, dass das streitberufene Gericht den 

Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen hat (vgl. Art. 11 Abs. 1 VRG). 

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Folglich hat es auch Umstände, welche nicht konkret vorgebracht wurden, 

aber öffentlich zugänglich sind, zu berücksichtigen. 

5.1. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen laut Art. 41 Abs. 1 lit. a StG 

Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens. 

Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit welcher 

Eigentum an einem Grundstück übertragen wird (Art. 42 Abs. 1 StG). 

Gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a StG wird die Grundstückgewinnsteuer auf 

Gesuch hin ohne Zins zurückerstattet, soweit der Erlös aus der 

Veräusserung der am Wohnsitz dauernd selbstbewohnten 

Erstliegenschaft innert zwei Jahren zum Erwerb eines in der Schweiz 

liegenden Ersatzgrundstücks mit gleicher Verwendung benützt wird. 

5.2. Aus dem Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 01 

16 vom 28. August 2001 ergibt sich hierzu was folgt (vgl. E.3):

"Der Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung, der deren Rechtssinn begrenzt, verlangt 

aber klarerweise eine dauernde Selbstnutzung der Erstliegenschaft am Wohnsitz, 

weshalb ein nur sporadischer Aufenthalt oder eine nur vorübergehende 

Wohnnutzung im Falle eines Verkaufes einer entsprechenden Liegenschaft keine 

Steuerbefreiung zu begründen vermag. Folgte man der Auffassung des Rekurrenten, 

wäre jede Ersatzbeschaffung unabhängig von der Dauerhaftigkeit der Nutzung der 

Erstliegenschaft tatbestandsmässig im Sinne von Art. 44 Abs. 1 lit. a) StG. Des 

weiteren spricht die Wohnsitznahme als weiteres gesetzliches Kriterium dafür, dass 

als dauerhaft nur jene Wohnnutzung gelten kann, die aus der Absicht entsteht, sich 

dauernd an einem Ort aufzuhalten. Der zivilrechtliche Wohnsitz einer Person setzt 

gemäss Art. 23 Abs. 1 ZGB u.a. voraus, dass sie sich mit der Absicht des dauernden 

Verbleibens an einem Ort aufhalte. Desgleichen setzt der steuerrechtliche Wohnsitz 

einer Person gemäss Art. 6 Abs. 2 StG deren Absicht des dauernden Verbleibens an 

einem bestimmten Ort voraus. Wie die Vorinstanz in diesem Zusammenhang zu 

Recht dartut, ist gemäss der verwaltungsgerichtlichen Praxis mit dem 

Wohnsitzbegriff in Art. 44 Abs. 1 lit. a) StG der steuerrechtliche Wohnsitz gemeint 

(VGE 295/90). Wenn demnach als Erstliegenschaft im Sinne von Art 44 Abs. 1 lit. a) 

StG nur eine solche am Wohnsitz gemeint ist, so ist das Erfordernis der dauernden 

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Selbstnutzung zu Wohnzwecken so auszulegen, dass die Absicht des dauernden 

Verbleibens auch für diese Liegenschaft zu gelten hat."

6.1. Gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a StG muss die veräusserte Liegenschaft 

dauernd selbstbewohnt gewesen sein, weshalb Zweit- und 

Ferienwohnungen ausser Betracht fallen (vgl. Praxisfestlegung der 

Beschwerdegegnerin "Ersatzbeschaffung von Wohneigentum" vom 

1. Dezember 2018 S. 2 mit Hinweis auf die bundesgerichtliche 

Rechtsprechung). Vor diesem Hintergrund ist die von Seiten des 

Beschwerdeführers vorgebrachte Nutzung während Jahren als 

Feriendomizil vorliegend nicht relevant. 

6.2.1. Bei relativ kurzer Selbstnutzung vor dem Verkauf (unter einem Jahr) – wie 

vorliegend – ist zu prüfen, ob nicht eine Steuerumgehung vorliegt, d.h. ob 

die Selbstnutzung nur vorgeschoben worden ist, um vom 

Ersatzbeschaffungsprivileg zu profitieren (vgl. Praxisfestlegung der 

Beschwerdegegnerin "Ersatzbeschaffung von Wohneigentum" vom 

1. Dezember 2018 S. 2). Letzteres wird vorliegend von Seiten der 

Beschwerdegegnerin geltend gemacht.

6.2.2. Im konkreten Fall besteht Einigkeit darüber, dass der Beschwerdeführer 

am 13. November 2019 einen Hirnschlag erlitten hat. Zudem ist davon 

auszugehen, dass der Beschwerdeführer per 1. Dezember 2020 Wohnsitz 

in E._____ begründet hat, da er sich unstreitig an diesem Tag auf der 

Gemeindeverwaltung angemeldet hat. Soweit er vorbringt, dass er bereits 

im Sommer 2020 nach E._____ gezogen sei, die Anmeldung jedoch erst 

anfangs Dezember 2020 vorgenommen habe, erweist sich dieser Einwand 

als unbehelflich. In den Akten findet sich nämlich keine nachvollziehbare 

Begründung, weshalb die offizielle Anmeldung erst Monate nach der 

angeblichen Wohnsitznahme im Sommer 2020 erfolgt ist. Zudem wurde 

die Wohnung des Beschwerdeführers in G._____ erst am 17. Mai 2021 

veräussert (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 5), weshalb er 

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"offiziell" bis zum 1. Dezember 2020 Wohnsitz im Kanton F._____ hatte. 

Vor diesem Hintergrund fällt auf, dass sich der Beschwerdeführer nach 

erlittenem Hirnschlag mehr als 12 Monate Zeit gelassen hat, um seinen 

Wohnsitz nach E._____ zu verlegen, obschon ihm – gemäss seinen 

eigenen Ausführungen – sein Arzt geraten habe, die Tätigkeit in F._____ 

aufzugeben und nach E._____ zu ziehen. Ausserdem wurde die H._____ 

AG unstreitig am 28. Oktober 2019 mit dem Verkauf der Liegenschaft Nr. 

1586 bzw. sämtlicher sich darin befindlichen Stockwerkeinheiten 

beauftragt. Weshalb eine Person – insbesondere eine solche mit 

gesundheitlichen Problemen – ihren Wohnsitz in eine Liegenschaft 

verlegen soll, die zum Verkauf steht, ist nicht nachvollziehbar. Hinzu 

kommt, dass die Eigentümer des Grundstücks Nr. 1586 und damit auch 

der Beschwerdeführer einem Baugesuch betreffend Abbruch und 

Wiederaufbau des Wohnhauses nach Art. 7 Abs. 1 und Art. 11 Abs. 2 des 

Zweitwohnungsgesetzes (ZWG; SR 702) zugestimmt haben, welches am 

23. Juli 2020 publiziert wurde (vgl. Art. 141 Abs. 2 BauG der Gemeinde 

E._____; L._____, zuletzt besucht am 12. September 2023). 

Entsprechend war der Beschwerdeführer damit einverstanden bzw. war 

ihm bewusst, dass die besagte Liegenschaft abgerissen werden soll. 

Zudem bestand der erwähnte Verkaufsauftrag nach wie vor. Es erscheint 

plausibel, dass für ein Projekt mit rechtskräftiger Baubewilligung höhere 

Chancen in Bezug auf einen Verkauf bestehen. Auch erfolgte zu diesem 

Zeitpunkt – wie bereits dargelegt – noch keine Wohnsitznahme durch den 

Beschwerdeführer. In der Folge wurde die Baubewilligung am 

21. September 2020 erteilt (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 3 

S. 10, Ziff. 14.1), wobei kurz danach die Offerte für den Verkauf der 

beschwerdeführerischen Wohnung in G._____ durch den Makler 

gegengezeichnet wurde (vgl. Bf-act. 6). Auch zu diesem Zeitpunkt, am 

7. Oktober 2020, als der Verkauf für die Wohnung in G._____ in Auftrag 

gegeben wurde, erfolgte von Seiten des Beschwerdeführers immer noch 

keine Wohnsitzverlegung. Zudem fällt auf, dass zwischen dem Datum der 

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Gegenzeichnung durch den Makler und demjenigen betreffend Erteilung 

der Baubewilligung gerade einmal etwa zwei Wochen liegen. Sodann 

nahm der Beschwerdeführer – wie bereits dargelegt – per 1. Dezember 

2020 Wohnsitz an der I._____ in E._____, wobei gerade einmal 23 Tage 

später, nämlich am 24. Dezember 2020, der Kaufvertrag mit Frau J._____ 

öffentlich beurkundet wurde (vgl. Bg-act. 3). Nachdem sich der 

Beschwerdeführer also nach erlittenem Hirnschlag mehr als 12 Monate 

Zeit gelassen hatte, um seinen Wohnsitz nach E._____ zu verlegen, 

wurde kurz darauf die Gesamtliegenschaft Nr. 1586 samt seiner 

Stockwerkeinheit Nr. S53893 veräussert. Auch an einem Ort wie E._____ 

wird eine offenbar vermögende Käuferin ein Objekt zu einem Preis von 

CHF 7.6 Mio. nicht innert wenigen Tagen erwerben. Es erscheint daher 

nicht abwegig anzunehmen, dass der Beschwerdeführer schon früher 

Kenntnis von den Kaufabsichten von Frau J._____ erlangt und deshalb 

den Wohnsitz per 1. Dezember 2020 an die I._____ in E._____ verlegt 

hat. Die Aussage des Beschwerdeführers, wonach er vom schnellen 

Abschluss eines Kaufvertrags Ende des Jahres 2020 "überrumpelt" 

worden sei, ist als unbehelfliche Schutzbehauptung zu qualifizieren. Was 

ferner die Sitzverlegung der beschwerdeführerischen Gesellschaft 

K._____ SA per 15. Januar 2021 nach E._____ betrifft (vgl. Bf-act. 7), ist 

darauf hinzuweisen, dass diese kein Indiz für die geltend gemachte 

dauernde Selbstnutzung durch den Beschwerdeführer darstellt, da 

Letzterem zu diesem Zeitpunkt bewusst war, dass die Liegenschaft Nr. 

1586 verkauft ist und er sowie die K._____ SA die Stockwerkeinheit Nr. 

S53893 per Ende März 2021 verlassen müssen (vgl. Bg-act. 3). Zudem ist 

fraglich, weshalb der Beschwerdeführer gemäss seinen eigenen 

Ausführungen nach erlittenem Hirnschlag in F._____ nicht mehr arbeiten 

konnte, in E._____ offenbar aber schon. Ausserdem zeigt die besagte 

Sitzverlegung, dass die beschwerdeführerische Wohnung offenbar auch 

"fremdgenutzt", d.h. durch die K._____ SA als eine juristische Person, und 

damit nicht ausschliesslich durch den Beschwerdeführer und dessen 

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Gattin "selbstgenutzt" wurde. Dies spricht ebenfalls gegen den Wortlaut 

von Art. 44 Abs. 1 lit. a StG ("dauernd selbstbewohnten Erstliegenschaft"). 

Schliesslich erscheint – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – 

wenig glaubwürdig, dass er und seine Gattin innert lediglich 15 Tagen über 

Weihnachten/Neujahr 2020/2021 eine "Ersatzwohnung" erwerben 

konnten, wobei der entsprechende Kaufvertrag bereits am 8. Januar 2021 

öffentlich beurkundet wurde (vgl. Bf-act. 9). 

6.3. Unter Würdigung sämtlicher Umstände ergibt sich, dass die 

Schlussfolgerung der Beschwerdegegnerin nicht zu beanstanden ist und 

der Beschwerdeführer nichts vorzubringen vermochte, um diese 

Auffassung zu widerlegen. Im Gegenteil, aufgrund einer 

Gesamtbetrachtung (Wohnsitzverlegung erst mehr als 12 Monate nach 

erlittenem Hirnschlag, Umbau- und Verkaufsabsichten, Erteilung der 

Baubewilligung im September 2020, Wohnsitznahme kurz vor öffentlicher 

Beurkundung vom 24. Dezember 2020 etc.) ist davon auszugehen, dass 

die geltend gemachte Selbstnutzung nur vorgeschoben war, um vom 

Ersatzbeschaffungsprivileg zu profitieren.

7. Somit erweist sich der angefochtene Einspracheentscheid der 

Beschwerdegegnerin vom 31. März 2023 betreffend Ersatzbeschaffung 

als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur 

Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde vom 3. Mai 2023 führt.

8.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen. 

Diese werden gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'500.-- festgesetzt 

und mit dem vom Beschwerdeführer geleisteten Kostenvorschuss in der 

Höhe von CHF 2'000.-- verrechnet. CHF 500.-- zuzüglich Kanzleiauslagen 

werden dem Beschwerdeführer noch in Rechnung gestellt. 

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8.2. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 

keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein 

Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine 

Parteientschädigung zusteht.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 266.--

zusammen CHF 2'766.--

gehen zulasten von A._____. CHF 2'000.-- werden mit dem geleisteten 

Kostenvorschuss verrechnet. CHF 766.-- werden A._____ noch in 

Rechnung gestellt.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilung]