# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e27b60f3-b699-512f-85d9-523ce6d8ee08
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-27
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 27.01.2021 A/1317/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-1317-2020_2021-01-27.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1317/2020 LCI JTAPI/62/2021 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 27 janvier 2021 

 

dans la cause 

 

Monsieur A______, représenté par Me Mark MULLER, avocat, avec élection de 
domicile 

 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 

 

- 2/16 - 

A/1317/2020 

EN FAIT 

1. Monsieur A______ est propriétaire de la parcelle n° 1______, feuille 2______ de 
la commune de B______, située en zone 3______, à l'adresse C______/D______. 

Il y est érigé un immeuble de logements et d'activités, construit en 1891 par 
X______. 

2. Par courrier du 13 février 2020, le département du territoire (ci-après : DT ou le 
département) a informé M. A______ que lors d’un déplacement sur le site, il avait 
été constaté par un collaborateur du service des monuments et des sites (ci-après :  
SMS) que des travaux de peinture dans le hall d’entrée ainsi que dans la cage 
d’escaliers avaient été réalisés sans autorisation. Le bâtiment concerné faisant 
partie d’un ensemble protégé au sens de l’art. 89 de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), les faits constatés étaient 
susceptibles d'être assujettis à la loi. Un délai de dix jours lui était accordé pour 
faire valoir ses observations. 

3. Par courrier du 24 février 2020, M. A______ s'est déterminé. Il relevait que son 
immeuble ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection du patrimoine et 
contestait que celui-ci puisse faire partie d'un ensemble protégé au sens de l'art. 89 
LCI. 

Il a notamment produit des photographies des anciens décors, soit des motifs 
floraux représentant pour l'essentiel des tournesols, en relevant que ceux-ci 
étaient :  

« - reproduits au pochoir, tous identiques, 

- endommagés par le temps, dont le support en crépi/plâtre avait par endroits 
disparu, 

- dont les motifs avaient été recouverts par de superbes tags "MORT AUX 
VACHES" à la peinture rose fluo, dus aux qualifications artistiques des squatters 
de l'immeuble rue de ______ (année 2006 ou 2007) … ». 

Il indiquait encore que de « l'avis de professionnels en peinture du bâtiment, ces 
décorations n'auraient pas pu être sauvées ». 

4. Par décision du 12 mars 2020, le DT a ordonné à M. A______ de rétablir une 
situation conforme au droit en procédant à la remise en état ainsi qu’une 
restauration complète des décors peints par un/une conservateur/trice – 
restaurateur/trice d’art, tant dans le hall d’entrée (parois et plafonds) que dans la 
cage d’escaliers. 

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Il précisait que le dépôt d’une requête en autorisation de construire était 
superfétatoire, au vu de la protection patrimoniale dont bénéficiait le bien. 

Il soulignait également que compte tenu de la difficulté potentielle d’ôter la 
peinture blanche sans risque d’endommager les décors peints ainsi que le support, 
une proposition d’intervention devait être formulée dans un délai de trente jours et 
validée au préalable par le SMS, sur la base d’une expertise et d’essais préalables, 
effectués par un/une conservateur/trice – restaurateur/trice d’art. 

5. Par acte du 6 mai 2020, M. A______, sous la plume de son conseil, a interjeté 
recours contre la décision précitée auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : le tribunal), concluant à son annulation, sous suite de frais et 
dépens. 

Son immeuble ne pouvait faire partie d’un ensemble au sens des art. 89 ss LCI, 
celui-ci n’étant pas d’une architecture analogue à celle de l’immeuble voisin ou 
des autres immeubles de l’îlot. 

Si, par impossible, le tribunal devait considérer que tel était le cas, le DT ne 
pouvait pas ordonner la remise en état des lieux, faute de base légale suffisante. 
Les art. 89 ss LCI n’avaient en effet pas pour vocation de protéger des éléments 
intérieurs purement décoratifs. Le projet de fiche du recensement relative à 
l’immeuble n’identifiait d’ailleurs pas les éléments décoratifs de l’entrée et de la 
cage d’escalier parmi les éléments dignes de protection et ces éléments ne 
figuraient pas parmi les photographies, qui avaient précisément pour but de 
montrer ce mérite d’être protégés. 

Enfin, la décision ne respectait pas le principe de proportionnalité. L’immeuble en 
cause était un immeuble sans valeur architecturale particulière. De plus, les décors 
étaient apposés au pochoir et étaient très dégradés. Le coût de la restauration 
exigée par le DT, qui n’avait à ce jour pas été déterminé, serait vraisemblablement 
élevé. Par ailleurs, l’installation d’un pont roulant et d’échafaudages dans l’entrée 
de l’immeuble et les escaliers, pendant de nombreuses semaines, perturberait 
fortement la circulation des personnes dans l’immeuble, d’une manière qui 
pourrait se révéler contraire aux prescriptions de sécurité incendie. Enfin, il n’était 
même pas certain que cette restauration soit possible et que les anciens décors 
puissent être récupérés. 

À l’appui de son recours, il a notamment produit le projet de fiche de recensement 
E______, duquel il ressortait que l’immeuble sis C______/D______ s’était vu 
attribué une « valeur d’ensemble » par la commission des monuments, de la 
nature et des sites (ci-après : CMNS) lors de ses séances des 9 décembre 2014 et 
29 mars 2017 ;  cet immeuble formait un ensemble du XIXe et du début du XXe 
siècles avec ceux situés F______, G______, H______, I______/J______, 
K______ et L______ (ensemble n° M______).  

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6. En date du 22 juillet 2020, le DT a transmis son dossier (I/4______) et ses 
observations, concluant au rejet du recours et à la confirmation de sa décision du 
12 mars 2020. 

De 2012 à 2017, une étude ayant pour but d’identifier les ensembles d’immeubles 
maintenus, selon les art. 89 à 93 LCI, avait été menée, laquelle complétait et 
révisait les listes indicatives des ensembles publiées en 1985 et 1989. Au terme de 
ladite étude, 2'198 immeubles avaient été inventoriés, dont 1'955 formaient des 
ensembles au sens de la LCI. Pour saisir ce qui faisait un ensemble, l’approche 
formelle s’imposait. C’était sur la base de celle-ci que l’on reconnaissait, ou pas, 
un air de famille entre des immeubles, qu’ils soient contigus, en vis-à-vis ou en 
ordre dispersé. Ainsi, un immeuble appartenait à un ensemble lorsqu’il partageait 
un certain nombre de caractéristiques avec d’autres immeubles situés à proximité, 
tels que le traitement de la façade et de la toiture, le gabarit, les niveaux d’étages, 
le rythme des ouvertures, mais aussi des éléments plus discrets comme les 
consoles de balcons ou les revêtements de sol des cages d’escaliers. 

Sur le fond, il était indéniable que l’immeuble litigieux faisait partie d’un 
ensemble. Il ressortait en effet des explications du service de l’inventaire des 
monuments d’arts et d’histoire (OPS-IMAH) que le bâtiment en cause partageait 
des caractéristiques avec les autres immeubles formant l’ensemble recensé dans la 
fiche E______. C’étaient en outre des critères objectifs et scientifiques qui avaient 
amené les services compétents de l’OPS à conférer la protection prévue par la loi 
à l’immeuble en cause. En l’occurrence, il avait été retenu que tant les éléments 
extérieurs du bâtiment (socle, coursive, corniche) que les éléments intérieurs 
(porte d’entrée, halls décorés avec boiseries, peinture murale, sol en carreaux de 
ciment teinté, cage d’escalier avec rampe formée de barreaudages en fer forgé, 
etc.) participaient à l’unité architecturale de l’ensemble. Le fait que le SMS 
requérait systématiquement un reportage photographique de l’extérieur, mais 
également de l’intérieur des immeubles, afin de se déterminer sur l’opportunité 
d’une éventuelle autorisation de démolir, démontrait bien que les mesures de 
protection du patrimoine portaient non seulement sur l’enveloppe des immeubles 
protégés, mais également sur les éléments intérieurs des bâtiments qui seraient 
dignes d’intérêt. 

Le recourant n’alléguait aucun motif objectif démontrant que les appréciations 
faites par les spécialistes de la protection du patrimoine relatives à l’intérêt du 
bâtiment seraient erronées ou empreintes de subjectivité. Il se bornait à alléguer 
que la fiche de recensement relative à sa propriété, laquelle portait la mention 
« projet » car elle n’était pas encore publique, n’identifiait pas les éléments 
décoratifs de l’entrée de l’immeuble et de la cage d’escaliers parmi les éléments 
dignes de protection. Or, l’autorité administrative en charge du recensement avait 
fait le choix de rendre invisibles les photos de l’intérieur des bâtiments figurant 
sur les fiches de recensement non publiées pour garantir la sphère privée des 

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propriétaires. Cela étant, l’iconographie de la fiche non caviardée de l’office du 
patrimoine et des sites (ci-après : OPS) du ______ mai 2018 contenait le décor 
peint de la cage d’escalier du rez-de-chaussée et du premier étage de l’immeuble. 
Ces éléments figuraient parmi les photographies qui avaient précisément pour but 
de montrer ce qui méritait d’être protégé. 

S’agissant de la proportionnalité de la mesure, le recourant ne produisait aucune 
estimation de la restauration exigée et n’établissait pas que les coûts seraient 
insupportables au regard de sa situation financière. En outre, l’intérêt patrimonial 
du décor peint litigieux était exceptionnel, puisqu’il avait été considéré par les 
instances spécialisées en matière de patrimoine comme étant le plus riche de tout 
l’ensemble. La qualité et la rareté des décors de l’immeuble en cause avaient 
même été relevées dans plusieurs ouvrages. 

Quant au grief portant sur les prescriptions de sécurité incendie, ce dernier 
tombait à faux, puisque si le recourant était amené à exécuter les travaux 
demandés, il devrait respecter le règlement sur les chantiers (RChant), qui 
indiquait les mesures à prendre pour assurer la sécurité et la protection de la santé 
des travailleurs, ainsi que la sécurité du public, des ouvrages et de leurs abords. 

À l’appui de ses observations, il a notamment produit la note d’infraction du SMS 
du 28 mai 2019, à laquelle était annexé un reportage photographique avant et 
après l’infraction. Le service précité notait que « les magnifiques décors peints, de 
style Art nouveau, d’une qualité remarquable et caractéristiques de cette 
architecture, [avaient] été entièrement recouverts d’une peinture blanche. Cette 
intervention totalement scandaleuse [allait] à l’encontre des dispositions de l’art. 
90 LCI demandant le maintien des éléments particulièrement dignes de protection. 
Il s’agi[ssai]t d’une perte extrêmement importante pour cet ensemble protégé ainsi 
que pour le patrimoine genevois ». 

Il a également produit la note de service du OPS-IMAH du 21 juillet 2020, 
tendant à confirmer la valeur d’ensemble attribuée à l’immeuble du recourant. 

7. Dans sa réplique du 11 septembre 2020, le recourant a exposé que selon l’étude 
effectuée par l’N______, le décor peint dans le hall d’entrée avait été fortement 
dégradé par un quadrillage serré de griffures plus ou moins profondes, exécutées 
dans le but d’augmenter l’adhérence de la préparation (enduit au plâtre) de la 
couche de peinture apposée en 2017. Cette opération n’avait pas touché la paroi 
de la cage d’escalier. En revanche, le décor d’origine du soubassement de la cage 
était marqué par des coulures blanchâtres, pouvant provenir d’un lessivage 
effectué avant les travaux de peinture de 2017, ces coulures ayant altéré la couche 
superficielle du décor. La valeur de ces décors devait ainsi être relativisée. Le coût 
de la restauration exigée par le DT se montait à plus de CHF 140'000.-, ce qui 
représentait près de 60 % de l’état locatif de l’immeuble. Enfin, dès lors que le 
projet de fiche du recensement E______ était caviardé et qu’il n’y figurait pas le 

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décor peint litigieux, il ne pouvait lui être reproché d’avoir recouvert les décors de 
peinture. L’affirmation du DT selon laquelle « cette intervention était totalement 
scandaleuse » relevait ainsi du procès d’intention, ce d’autant plus qu’à cette 
époque, l’existence même du projet de fiche, qui n’était pas publiée, lui était 
inconnue. 

À l’appui de son écriture, le recourant a notamment produit l’état locatif de 
l’immeuble au 30 septembre 2020, ainsi qu’une estimation des coûts du 10 
septembre 2020 de N______, lequel proposait deux autres variantes, à savoir, la 
reconstitution des décors peints exécutés sur le surpeint actuel pour un montant de 
CHF 59'902.20 (variante 2) ou l’aménagement de quelques fenêtres par la mise au 
jour ponctuelle du décor peint d’origine en guise de témoin de sa présence pour un 
montant de CHF 606.-/m2 (variante 3). 

8. Dans sa duplique du 5 octobre 2020, l’intimé a notamment relevé que le recourant 
ne se prévalait que d’un seul devis, alors que la réquisition d’un 2ème, voire d’un 
3ème devis apparaissait nécessaire au vu des circonstances. Quant à l’état locatif 
2020, il s’étonnait des chiffres allégués (gratuité de loyer pour une des deux 
entreprise commerciales locataires, montant global dérisoire des loyers portant sur 
les baux d’habitation). De plus, il ne ressortait pas du dossier que le coût de la 
remise en état des lieux mettrait le recourant en difficulté financièrement. Les 
chiffres allégués par le recourant n’étaient enfin d’aucune pertinence au vu de 
l’importance du décor peint litigieux. 

9. Par pli du 16 octobre 2020 au tribunal, le recourant a notamment expliqué que le 
responsable de la société O______, à qui il avait fait appel pour un 2ème avis, avait 
fait la même analyse que N______ quant aux solutions envisageables. Il relevait 
de plus que les entreprises qui effectuaient ce type de travaux étaient peu 
nombreuses et qu’elles faisaient souvent appel aux mêmes artisans pour effectuer 
les interventions. Il n’y avait ainsi pas de raison de penser que O______ rendrait 
un devis très éloigné de celui d’N______. Cela étant, il était prêt à un demander 
un si le tribunal le jugeait nécessaire. Quant à l’état locatif de l’immeuble, il ne 
prêtait pas le flanc à la critique, eu égard notamment au fait que l’immeuble était 
relativement vétuste ; les loyers des appartements des 3ème et 4ème étages étaient 
des loyers anciens et l’on ne pouvait considérer que les loyers des 2ème et 5ème 
étages étaient bas. Globalement, ces loyers n’étaient en tous les cas pas dérisoires, 
étant encore précisé que l’état locatif avait été sensiblement augmenté depuis 
2017. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 

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sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l'espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par 
les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du 
droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'inégalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 140 I 257 consid. 6.3.1 ; 137 
V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_107/2016 du 
28 juillet 2016 consid. 9 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 
2011, n. 515 p. 171). 

4. En vertu des art. 129 et 130 LCI, lorsque l'état d'une construction, d'une 
installation ou d'une autre chose n'est pas conforme aux prescriptions de la LCI, 
des règlements qu'elle prévoit ou des autorisations délivrées en application de ces 
dispositions légales ou réglementaires, le département peut notamment ordonner, 
à l'égard des constructions, des installations ou d'autres choses, la remise en état, 
la réparation, la modification, la suppression ou la démolition (art. 129 let. e LCI).  

5. Les art. 89 ss LCI protègent les « ensembles du XIXe siècle et du début du XXe 
siècle » (loi Blondel). 

L'art. 89 al. 1 LCI dispose que l’unité architecturale et urbanistique des ensembles 
du XIXe siècle et du début du XXe siècle situés en dehors des périmètres de 
protection de la Vieille-Ville et du secteur sud des anciennes fortifications, ainsi 
que du vieux Carouge, doit être préservée. Sont considérés comme ensemble les 
groupes de deux immeubles ou plus en ordre contigu, d’architecture identique ou 
analogue, ainsi que les immeubles séparés dont l’emplacement, le gabarit et le 
style ont été conçus dans le cadre d’une composition d’ensemble dans le quartier 
ou dans la rue (art. 89 al. 2 LCI). 

Cette disposition pose le principe du but de la protection et confirme qu'il ne s'agit 
pas de protéger un quartier comme tel, ni de protéger un immeuble isolé (MGC 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20I%20257
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/137%20V%2071
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/137%20V%2071
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/123%20V%20150
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_107/2016

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1983/II 2202 p. 2207). L'art. 89 al. 2 LCI n'exige pas que les constructions soient 
accolées pour pouvoir être qualifiées d'ensemble. Les immeubles non contigus, 
insérés dans un ensemble, peuvent être protégés en raison de cette insertion, 
quand bien même ils se distingueraient d'autres immeubles dudit ensemble. En 
effet, un ensemble peut apparaître digne de protection même s'il ne présente pas 
une unité architecturale absolue (ATA/1366/2015 du 21 décembre 2015 consid. 
4a ; ATA/495/2009 du 6 octobre 2009 consid. 6 ; ATA/613/2008 du 9 décembre 
2008 consid. 5 ; ATA/360/1994 du 9 août 1994). 

Cette qualification ne dépend pas non plus de l'existence d'un document ayant une 
portée juridique ou de l'intégration du site dans la liste indicative dressée par le 
département en vertu de l’art. 90 al. 4 LCI. Elle procède d'une volonté d'unité et 
d'harmonie dans la conception de l'espace aménagé, dont les différents éléments 
forment un tout projeté et cohérent (ATA/1366/2015 du 21 décembre 2015 
consid. 4a et les arrêts cités). Au cas par cas, le département a fait bénéficier de la 
protection des art. 89 ss LCI des ensembles ne figurant pas sur ladite liste. Cette 
manière de faire a régulièrement été confirmée par la chambre administrative de la 
Cour de justice (ci-après : chambre administrative) en raison du caractère indicatif 
de cette dernière, qui laisse une grande marge d’appréciation au département (cf. 
ATA/169/2016 du 23 février 2016 consid. 6d ; ATA/1366/2015 du 21 décembre 
2015 consid. 4a ; ATA/539/2009 du 27 octobre 2009). 

6. L’adoption de la loi Blondel a notamment permis de sauvegarder des ensembles 
sans passer par des inscriptions dans un inventaire formel (Lucien 
LAZZAROTTO, La protection du patrimoine, in : Bénédict FOËX/Michel 
HOTTELIER, La garantie de la propriété à l'aube du XXIe siècle, 2009, p. 103). 
La mesure de classement reste à disposition du Conseil d’État, le cas échéant, 
pour les immeubles isolés (MCG 1983/II p. 2206, travaux préparatoires de la loi 
Blondel). Les mesures de protection prévues par la loi sur la protection des 
monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) sont 
générales et applicables notamment aux immeubles dignes d’intérêt situés dans 
tout le canton (art. 1 et 4 LPMNS). 

7. Depuis quelques décennies en Suisse, les mesures de protection du patrimoine ne 
s'appliquent plus uniquement à des monuments exceptionnels ou à des œuvres 
d'art mais visent des objets très divers du patrimoine architectural du pays, parce 
qu'ils sont des témoins caractéristiques d'une époque ou d'un style (Philip 
VOGEL, La protection des monuments historiques, 1982, p. 25). La jurisprudence 
a pris acte de cette évolution (ATF 126 I 219 consid. 2 p. 223 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_300/2011 du 3 février 2012 consid. 5.1.1). Alors qu'à l'origine, les 
mesures de protection visaient essentiellement les monuments historiques, à 
savoir des édifices publics, civils ou religieux, ainsi que des sites et objets à valeur 
archéologique, elles se sont peu à peu étendues à des immeubles et objets plus 
modestes, que l'on a qualifié de patrimoine dit « mineur », caractéristique de la 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1366/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/495/2009
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/613/2008
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/360/1994
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1366/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/169/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1366/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/539/2009
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/126%20I%20219
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_300/2011

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campagne genevoise, pour enfin s'ouvrir sur une prise de conscience de 
l'importance du patrimoine hérité du XIXe siècle et la nécessité de sauvegarder un 
patrimoine plus récent, voire contemporain (ATA/1366/2015 du 21 décembre 
2015 consid. 5 ; ATA/1214/2015 du 10 novembre 2015 consid. 4d ; 
ATA/721/2012 du 30 octobre 2012 consid. 4c). Néanmoins, comme tout objet 
construit ne mérite pas une protection, il faut procéder à une appréciation 
d'ensemble, en fonction des critères objectifs ou scientifiques. Pour le classement 
d'un bâtiment, la jurisprudence prescrit de prendre en considération les aspects 
culturels, historiques, artistiques et urbanistiques. La mesure ne doit pas être 
destinée à satisfaire uniquement un cercle restreint de spécialistes. Elle doit au 
contraire apparaître légitime aux yeux du public ou d'une grande partie de la 
population, pour avoir en quelque sorte une valeur générale (ATF 120 Ia 270 
consid. 4a p. 275 ; 118 Ia 384 consid. 5a p. 389 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_32/2012 du 7 septembre 2012 consid. 6.1 ; ATA/428/2010 du 22 juin 2010 
consid. 7c et les références citées). 

8. L’autorité de recours s’impose une retenue particulière lorsqu’elle estime que 
l’autorité inférieure est manifestement mieux en mesure qu’elle d’attribuer à une 
notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger. Il en va ainsi 
lorsque l’interprétation de la norme juridique indéterminée fait appel à des 
connaissances spécialisées ou particulières en matière de comportement, en 
matière de technique, en matière économique, en matière de subventions et en 
matière d’utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l’esthétique des 
constructions (ATA/414/2017 du 11 avril 2017 consid. 7d ; ATA/1274/2017 du 
12 septembre 2017 consid. 6c et les références citées). 

9. Le recourant conteste que son immeuble puisse être considéré comme appartenant 
à un ensemble au sens des art. 89 ss LCI. 

10. En l’espèce, il n’est pas contesté que le bâtiment litigieux, construit en 1891, ne 
figure pas sur la liste indicative établie par le département en application de l’art. 
90 al. 4 LCI, ce qui n'est, à teneur de la jurisprudence, toutefois pas déterminant. 
Ce qui l'est en revanche bien plus, c'est que les deux instances cantonales 
spécialisées en matière de protection du patrimoine, à savoir la CMNS, composée 
de spécialistes en matière d’architecture, d’urbanisme et de conservation du 
patrimoine (cf. art. 46 al. 2 de la loi sur la protection des monuments, de la nature 
et des sites du 4 juin 1976 - LPMNS - L 4 05), puis l'OPS, dont font parties 
l’IMAH et le SMS (art. 6 al. 1 let. e du règlement sur l'organisation de 
l'administration cantonale du 1er juin 2018 - ROAC - B 4 05.10), ont estimé qu'il 
appartenait bien à un « ensemble » du XIXe siècle et du début du XXe siècle 
répondant à la définition ancrée à l'art. 89 al. 2 LCI. 

Selon la note de service du 21 juillet 2020 de Monsieur P______, coordinateur des 
recensements au sens de l’OPS-IMAH, l’immeuble en cause partage en effet des 
caractéristiques avec les autres immeubles formant l’ensemble recensé dans la 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1214/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/721/2012
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/120%20Ia%20270
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/118%20Ia%20384
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_32/2012
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/428/2010
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/414/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1274/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/L%204%2005

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fiche E______. Ces immeubles, qui datent tous des années 1890, sont implantés et 
dessinés d’une manière caractéristique de l’urbanisme de la seconde moitié du 
XIXe siècle et du début du siècle suivant :  ils sont établis en ordre contigu, à front 
de rue, de manière à laisser au centre de l’îlot un vide qui n’est occupé que par 
quelques constructions annexes. En outre, les principes d’alignement des façades 
et d’homogénéité des hauteurs sont respectés. L’homogénéité formelle est assurée 
par des éléments de composition continus, dont les plus caractéristiques sont les 
cordons situés au-dessus des rez-de-chaussée ou les avant-toits qui courent sur 
toutes les façades, d’un bout à l’autre de cet ensemble. Enfin, l’expression 
architecturale arborée par ces immeubles est caractéristique de la période « post-
fazyste » de la fin du XIXe siècle. Leur grille structurelle régulière, affirmée par le 
rythme des fenêtres alignées, est enrichie par des motifs appartenant au répertoire 
classique. Soubassement en calcaire, rez-de-chaussée marqué par des refends ou 
des bossages, chaînes d’angle, encadrements de fenêtre en grès moulurés sur fond 
crépi, clefs en bossage, balcons supportés par des consoles, garde-corps en fer 
forgé sont autant de motifs repris sur tout le groupe d’immeubles et assurant son 
homogénéité. 

Les éléments qui précèdent ont conduit les services compétents de l’OPS à 
conférer à l’immeuble concerné la protection des art. 89 ss LCI, confirmant ainsi 
la « valeur d’ensemble » que lui avait attribuée la CMNS dès 2014 (cf. projet de 
fiche E______).  

Compte tenu de la retenue qu’il se doit d’observer, le tribunal ne saurait s’écarter 
de l’appréciation faite par les spécialistes en la matière et retiendra que 
l’immeuble du recourant fait partie d’un ensemble digne de protection au sens des 
art. 89 ss LCI. 

11. Le recourant conteste la décision ordonnant le rétablissement d’une situation 
conforme, faute de base légale suffisante, considérant que les art. 89 ss LCI 
n’auraient pas pour vocation de protéger des éléments intérieurs purement 
décoratifs. 

12. Conformément à l’art. 90 al. 1 LCI, les ensembles dont l'unité architecturale et 
urbanistique est complète sont maintenus. En cas de rénovation ou de 
transformation, les structures porteuses, de même que les autres éléments 
particulièrement dignes de protection doivent, en règle générale, être sauvegardés. 

Cette disposition a été conçue comme introduisant la mesure de protection, soit le 
maintien de l'immeuble, laquelle s'impose lorsque l'unité architecturale et 
urbanistique est complète. L’article précise en quoi doit consister ce maintien, 
notamment si des rénovations ou des transformations sont en soi justifiées. Il est 
alors précisé que les structures porteuses ou même d’autres éléments dignes de 
protection doivent en règle générale être maintenus (MGC 1983 II 2202 p. 2207). 

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A/1317/2020 

S’il est constant que cette disposition vise avant tout à préserver le caractère 
architectural et urbanistique des ensembles protégés, il reste que sa lettre exprime 
clairement que d’autres éléments dignes de protection peuvent également être 
protégés. 

Dans le cadre des travaux législatifs qui ont précédé l’adoption de la loi Blondel, 
sur la question de savoir ce qu’il fallait entendre par « autres éléments dignes de 
protection », il a notamment été expliqué qu’il s’agissait de certains éléments qui 
n’étaient pas d’une grande ampleur, mais qui pouvaient exister dans un immeuble, 
par exemple un escalier typique, une porte ou une cheminée (MGC 1983 II 2202 
p. 2207 et 2223). Il convient de relever à cet égard que l’ajout de la phrase « de 
même que les autres éléments dignes de protection », « trop vague dans son 
interprétation », voire « superflue » pour certains, visait à atténuer le caractère 
trop restrictif du texte de loi en élargissant la protection aux autres éléments 
méritant protection. Monsieur Arnold SCHLAEPFER, rapporteur, indiquait à ce 
propos que « la loi doit faire plus que d’indiquer un minimum de protection, mais 
véritablement, dire quel est le but et l’intention du législateur. Or, il y avait une 
majorité en commission pour dire qu’à part les structures porteuses il y a, dans 
certains cas, d’autres éléments qui doivent être protégé. Toutefois, en faire 
l’énumération est une chose impossible (…) ». Le député Jean-Philippe MAITRE, 
qui estimait que la clause générale que contenait l’al. 1er de l’art. 90 devait être 
maintenue « parce que, en matière de protection de patrimoine, il est difficile de 
faire des textes qui sont, en tant que tels, des textes exhaustifs », relevait 
également que « la seule allusion aux structures porteuses n’est pas suffisante, tant 
il est vrai qu’il peut y avoir d’autres éléments dont l’intérêt est manifeste et qu’il 
s’agit de protéger ». À l’issue des débats, la clause générale a été conservée, mais 
modifiée en ce sens que seuls les éléments « particulièrement » dignes de 
protection devraient être conservés, ceci afin de « ne pas ouvrir trop largement 
(…) la "vanne" à l’appréciation » (MGC 1983 II 2202 p. 2207 et 2220 ss). 

Il ressort de ce qui précède que la protection conférée par les art. 89 ss LCI ne 
s’arrête pas à la seule enveloppe des bâtiments protégés, mais porte également sur 
l’ensemble des éléments jugés dignes de protection, y compris les éléments 
intérieurs. 

Cette conclusion est d’ailleurs confirmée par la jurisprudence. 

Dans le cadre de l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt ATA/566/2008 du 4 novembre 
2008 cité par l’autorité intimée, les instances spécialisées qui ont évalué les 
qualités urbanistiques et architecturales des squares de Montchoisy, leur état ainsi 
que les inscriptions et les décors présents dans les halls, ont notamment retenu que 
les aménagements et décors dans les espaces partagés tels que les halls d’entrée et 
les cages d’escalier constituaient des éléments dignes de protection caractérisant 
la valeur des bâtiments qui devaient être sauvegardés. 

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Dans l’arrêt ATA/434/2018 du 8 mai 2018, également cité par l’autorité intimée, 
la chambre administrative a confirmé la mise à l’inventaire d’un immeuble digne 
d’être protégé, retenant, à l’instar de la CMNS, que tant les éléments extérieurs du 
bâtiment (socle, coursive, corniche) que les éléments intérieurs (portes d’entrée, 
halls décorés avec boiseries, peinture murale, sol en carreaux de ciment teinté, 
cage d’escalier avec rampe formée de barreaudages en fer forgé, etc.) participaient 
à son unité architecturale. Dans le cas d’espèce, la mise à l’inventaire s’avérait 
nécessaire car le bâtiment concerné était « sorti du champ de la protection de la loi 
Blondel parce qu’isolé », et qu’il « méritait protection en cohérence avec ce qui 
était fait par rapport aux ensembles protégés ». 

Citons encore un arrêt de 1991, dans lequel le Tribunal administratif retient que 
les art. 89 et 90 LCI, en visant à la préservation d'ensembles du XIXe et du début 
du XXe siècle, « ont pour but de protéger le bâtiment dans son contexte 
architectural plus que la protection de certains aspects ou de certaines parties d'un 
bâtiment » (arrêt du Tribunal administratif du 6 février 1991 in RDAF 1992, 
p.181). 

La décision attaquée, en tant qu’elle tend à protéger des éléments intérieurs d’un 
immeuble protégé, repose ainsi sur une base légale suffisante. 

13. En l’espèce, dans la note de service du 21 juillet 2020, M. P______ relève que, 
dans l’ensemble qui nous intéresse, l’immeuble du recourant présente la 
tripartition habituelle des halls d’entrée des immeubles construits au XIXe siècle 
et au début du XXe siècle, avec soubassement interprété en panneaux de bois ou 
en marbre/faux-marbre dans la partie basse, large surface peinte (aujourd’hui 
repeinte en blanc) et corniche en stuc faisant jonction avec le plafond. Il a 
notamment souligné le caractère exceptionnel du décor peint, considéré comme le 
plus riche de tout l’ensemble, relevant que « l’association d’un lambris de bois 
dans lequel s’insèrent des carreaux de faïence, à une peinture à motifs végétaux, 
exubérante et se prolongeant dans la cage d’escalier, et à un plafond mouluré peint 
de couleurs assorties est […] assez exceptionnelle ». 

La qualité et la rareté des décors de l’immeuble ont d’ailleurs été relevées dans 
plusieurs publications, notamment la revue Patrimoine et architecture de 1998, 
l’ouvrage Escaliers, Décors et Architecture des cages d’escaliers des immeubles 
d’habitation de Suisse romande de 2006 et l’ouvrage La Belle Epoque de 
l’ornement de 2015. 

Enfin, il convient encore de relever que la fiche de recensement - non caviardée - 
du ______ mai 2018 contient, dans son iconographie, des photographies du décor 
peint de la cage d’escalier du rez-de-chaussée et du premier étage, démontrant au 
besoin que ces éléments méritent d’être protégés. 

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Le recourant n’apporte pour sa part aucun élément objectif qui justifierait de 
s’écarter de cette appréciation et de dénier aux décors litigieux la valeur que des 
spécialistes en la matière leur ont reconnue. Le fait que ceux-ci étaient dégradés et 
tagués n’y changent rien. En effet, comme le relève l’autorité intimée, la 
jurisprudence admet que le fait que des édifices dignes d’intérêt feraient l’objet de 
graffitis ne leur enlève en rien leur statut d’immeubles protégés (ATA/613/2008 
du 9 décembre 2008 consid. 5.f). 

Partant, il convient d’admettre que les décors peints dans l’immeuble du recourant 
constituent des éléments particulièrement dignes de protection au sens de l’art. 90 
al. 1 LCI. 

Dans cette mesure, en procédant aux travaux litigieux, le recourant a contrevenu à 
la LCI. 

14. Le recourant allègue qu’à l’époque, il ignorait l’existence du projet de fiche de 
recensement de son immeuble. 

Cet argument est sans pertinence. En effet, la jurisprudence a souligné qu'un 
propriétaire se doit de consulter les autorités compétentes pour être en mesure de 
déterminer avec certitude si un immeuble appartient à un ensemble protégé au 
sens de l'art. 89 LCI (ATA/1066/2018 du 9 octobre 2018 consid. 8 et 9). 

15. II résulte de ce qui précède que la décision querellée, qui ordonne le 
rétablissement d’une situation conforme au droit, est fondée quant à son principe. 

16. Se pose alors la question de savoir si, en vue du rétablissement d’une situation 
conforme, l’autorité intimée était fondée, en application de l’art. 129 let. e LCI, à 
exiger la restauration complète des décors peints, en particulier sous l’angle de la 
proportionnalité. 

17. L’injonction de rétablir l’état de droit est d’un poids déterminant pour l’exécution 
en bonne et due forme du droit de l’aménagement du territoire (ATF 136 II 359 
consid. 6 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_143/2015 du 13 novembre 2015 
consid. 2.4 ;1C_406/2012 du 5 février 2013 consid. 3.1 ; 1C_397/2007, 
1C_427/2007 du 27 mai 2008 consid. 3.4). 

Selon la jurisprudence, une telle obligation n'est en principe pas contraire au 
principe de la proportionnalité. Celui qui place l'autorité devant un fait accompli 
doit s'attendre à ce que celle-ci se préoccupe plus de rétablir une situation 
conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 
123 II 248 consid. 4a et les références ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_122/2016 
du 7 septembre 2016 consid. 6.1 ; 1C_370/2015 du 16 février 2016 consid. 4.4 ; 
1C_544/2014 du 1er avril 2015 consid. 4.1 ; 1C_626/2013 du 22 octobre 2013 
consid. 5.1 ; 1C_537/2011 du 26 avril 2012 consid. 2.3.2 ; ATA/290/2016 du 5 
avril 2016 consid. 6c). 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1066/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/136%20II%20359
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_143/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_406/2012
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_397/2007
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_427/2007
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/123%20II%20248
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_122/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_370/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_544/2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_626/2013
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_537/2011
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/290/2016

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A/1317/2020 

L'autorité renonce à une telle mesure si les dérogations à la règle en cause sont 
mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la 
remise en état causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se 
croire autorisé à agir ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître 
la construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF 
132 II 21 consid. 6 ; 123 II 248 consid. 3a/bb ; 111 Ib 213 consid. 6b ; 102 Ib 64 
consid. 4 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_122/2016 du 7 septembre 2016 
consid. 6.1 ; 1C_370/2015 du 16 février 2016 consid. 4.4 ; 1C_544/2014 du 1er 
avril 2015 consid. 4.1 ; 1C_162/2014 du 20 juin 2014consid. 6.1 ; 1C_626/2013 
du 22 octobre 2013 consid. 5.1 ; 1C_537/2011 du 26 avril 2012 consid. 2.3.2 ; 
1C_564/2010 du 7 juillet 2011 consid. 2.1 ; ATA/829/2016 du 4 octobre 2016 
consid. 13c ; ATA/1190/2015 du 3 novembre 2015 consid. 8b). 

Même si la bonne foi du constructeur peut être reconnue, elle ne saurait le 
prémunir contre l'intervention de l'autorité de surveillance destinée à rétablir une 
situation conforme au droit, lorsque cette intervention respecte le principe de la 
proportionnalité (cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_162/2014 du 20 juin 2014 
consid. 6.2 ; 1C_250/2009 du 13 juillet 2009 consid. 4.2). Exprimé aux art. 5 al. 2 
et 36 al. 3 Cst., ce principe exige que les mesures mises en œuvre soient propres à 
produire les résultats escomptés - règle de l'aptitude - et que ceux-ci ne puissent 
être atteints par une mesure moins incisive - règle de la nécessité ; en outre, il 
interdit toute limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable 
entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis - principe de la 
proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts (ATF 141 I 1 
consid. 5.3.2 ; 140 I 257 consid. 6.3.1 ; 140 I 168 consid. 4.2.1 ; 140 II 194 
consid. 5.8.2 ; 139 I 218 consid. 4.3 ; 136 IV 97 consid. 5.2.2 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_451/2016 du 11 janvier 2017 consid. 5.1 ; 1C_433/2015 du 18 mai 
2016 consid. 2.1). Sous ce dernier aspect, on peut prendre en compte le fait que 
les frais de démolition et de remise en état des lieux engendrerait des frais 
excessifs que l'intéressé ne serait pas en mesure de prendre en charge (cf. arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_370/2015 du 16 février 2016 consid. 4.4 ; 1C_537/2011 du 
26 avril 2012 ; 1C_101/2011 du 26 octobre 2011 consid. 2.4 ; 1C_248/2010 du 7 
avril 2011 consid. 4.2 ; 1C_273/2008 du 7 octobre 2008 consid. 3.2 ; 
1C_164/2007 du 13 septembre 2007 consid. 4.3). Néanmoins, un intérêt purement 
économique ne saurait avoir le pas sur l'intérêt public au rétablissement d'une 
situation conforme au droit (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_544/2014 du 1er 
avril 2015 consid. 4.2). 

18. En l’occurrence, il ressort de la note de service de l’OPS-IMAH du 21 juillet 2020 
que l’immeuble du recourant, dont l’appartenance à un ensemble protégé est 
établie, présente une expression architecturale caractéristique de la période « post-
fazyste » de la fin du XIXe siècle. Il n’a en outre subi aucune transformation 
depuis sa construction autre que la récente rénovation de l’intérieur. Aussi, et 
contrairement à ce qu’allègue le recourant, on ne peut considérer qu’il serait sans 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/132%20II%2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/123%20II%20248
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/111%20Ib%20213
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/102%20Ib%2064
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_122/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_370/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_544/2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_162/2014
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http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/136%20IV%2097
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http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_544/2014

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valeur architecturale particulière. Quant au décor peint d’origine du hall d’entrée 
et de la cage d’escalier, les spécialistes en matière de patrimoine ont justement 
relevé sa qualité exceptionnelle, ceci malgré son état dégradé, ainsi que sa rareté, 
le SMS ayant estimé, suite aux travaux de peinture réalisés en 2017, qu’il 
s’agissait d’une perte extrêmement importante pour cet ensemble ainsi que pour le 
patrimoine genevois. 

Dès lors que l’intervention a non seulement entièrement recouverts lesdits décors 
mais les a également fortement endommagés selon le rapport de N______, on ne 
saurait reprocher à l’autorité intimée d’avoir exigé, outre la remise en état, une 
restauration complète de ces éléments, compte tenu de leur intérêt patrimonial 
indéniable, reconnu par des spécialistes. 

S’agissant des frais de remise en état, devisée à près de CHF 140'000.- selon les 
pièces versées aux dossier, si certes il apparaît que ce montant est important, 
notamment par rapport à l’état locatif de l’immeuble, il ne saurait être renoncé à 
cette mesure pour ce seul motif, eu égard en particulier à la rareté des décors en 
cause. Au demeurant, le recourant ne démontre pas qu’un tel montant le mettrait 
en difficulté financièrement. 

L’ordre de remise en état est pour le surplus apte à atteindre le but visé. À cet 
égard, les variantes proposées par le recourant, si elles sont certes moins 
onéreuses, ne permettent pas d’attendre le but visé par l’art. 90 al. 1 LCI qui est 
précisément de préserver et maintenir les éléments d’origine dignes de protection. 

Enfin, l’intérêt du recourant, purement financier, ne saurait avoir le pas sur 
l'intérêt public, lui aussi essentiel, au rétablissement d'une situation conforme au 
droit. 

Pour le surplus, comme l’a justement soulevé l’autorité intimée, l’argument 
portant sur les prescriptions de sécurité incendie tombe à faux, dès lors qu’en cas 
de travaux, le recourant devra dans tous les cas respecter le règlement sur les 
chantiers, notamment s’agissant des règles en matière de sécurité du public. 

Il résulte de ce qui précède que la décision querellée ne peut qu’être confirmée. 

19. Entièrement mal-fondé, le recours est rejeté. 

20. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), le recourant qui succombe est condamné au paiement d’un émolument 
s'élevant à CHF 1’400.- ; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à 
la suite du dépôt du recours. 

Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 6 mai 2020 par Monsieur A______ contre 
la décision du département du territoire du 12 mars 2020 ; 

2. le rejette ;  

3. met à la charge du recourant un émolument de CHF 1’400.-, lequel est 
partiellement couvert par l'avance de frais ; 

4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Saskia RICHARDET 
VOLPI et Aurèle MÜLLER, juges assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  Le greffier