# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 653a8e69-80a7-524a-a189-8acfe1f40482
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-23
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 23.04.2024 100 2023 322
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2023-322_2024-04-23.pdf

## Full Text

100 23 322
Gemeinde: B.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 25.4.2024 RNA/NWE/aae

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 23. April 2024

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Nanzer, die Fachrichter Fankhauser und Maleta 
sowie Werren als Gerichtsschreiberin

In der Rekurssache 

von

A.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2021

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Am 12. Februar 2021 verkaufte A.________ (Rekurrent) Liegenschaften in B.________ 
(B.________ 1 Gbbl. Nr. D.________, Gbbl. Nr. E.________, Gbbl. Nr. F.________, Gbbl. 

Nr. G.________ und Gbbl. Nr. H.________; vgl. Kaufvertrag, Akten der Steuerverwaltung, 

pag. 33-49). Mit Veranlagungsverfügung vom 31. März 2022 setzte die Steuerverwaltung des 

Kantons Bern, Abteilung Grundstückgewinnsteuer, den steuerbaren Grundstückgewinn pro 

2021 auf CHF 885'100.-- fest (pag. 1-12). Dabei liess sie entgegen der Steuererklärung 

(pag. 13-19) die Projektkosten der Überbauungsordnung Nr. ________ (nachfolgend: ÜO 

Nr. C.________) von insgesamt CHF 408'517.-- nicht zum Abzug zu. 

B. Hiergegen hat der Rekurrent am 28. April 2022 Einsprache erhoben (pag. 26-30). Er be-
antragte eine entgegenkommende Anrechnung der Hälfte der Projektkosten der ÜO 

Nr. ________. Seinen Antrag begründete er zusammengefasst damit, dass er von der Gemein-

de aufgrund seines Bauvorhabens zur Initiierung der ÜO Nr. ________ verpflichtet worden sei. 

Darüber hinaus sei der Betrachtungsperimeter von der Einwohnergemeinde B.________ (nach-

folgend: EG B.________) viel zu gross angesetzt worden, wogegen er sich erfolglos zur Wehr 

gesetzt habe. Der grosse Betrachtungsperimeter habe zur Folge gehabt, dass neun Fremdei-

gentümer in die ÜO Nr. ________ involviert wurden. Diese stimmten dem Projekt unter der Be-

dingung zu, hieraus keine Kosten tragen zu müssen. Die Gemeinde habe dies den Fremdei-

gentümern zugesagt, mit der Konsequenz, dass er die gesamten Kosten der ÜO Nr. ________ 

habe tragen müssen. Nach langer und komplizierter Planung von fast fünf Jahren habe sich 

herausgestellt, dass die vom Grossen Gemeinderat (nachfolgend GGR) der EG B.________ 

genehmigte ÜO Nr. ________ aufgrund von Unstimmigkeiten mit involvierten Fremdeigentü-

mern, sich nicht realisieren lasse. Aus diesem Grund sei der Rückzug der ÜO Nr. ________ 

Ende September 2021 vom GGR beschlossen worden. Der Beschluss des Rückzugs sei Ende 

Oktober 2021 rechtskräftig geworden. 

C. Mit Einspracheentscheid vom 12. Juli 2023 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. 
Zur Begründung brachte sie zusammengefasst vor, bei der Grundstückgewinnsteuer gelte die 

sachenrechtliche Betrachtungsweise. Es werde folglich zwischen Grundstückbestandteilen und 

nicht liegenschaftlichen Bestandteilen unterschieden, wobei letztere nicht der Grundstückge-

winnsteuer unterliegen würden. Bauprojektkosten würden zu den nicht liegenschaftlichen Be-

standteilen gehören, bis zur Realisierung des Projekts bzw. bis zum Baubeginn. Ab diesem 

Zeitpunkt würden sie zum Grundstückbestandteil und steuerrechtlich zu Anlagekosten. Da vor-

liegend die Überbauung nicht realisiert worden, beziehungsweise die ÜO Nr. ________ gar 

zurückgezogen worden sei, seien die damit verbundenen Kosten nie zu Anlagekosten gewor-

den und in der Konsequenz auch nicht bei der Grundstückgewinnsteuer abziehbar.

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D. Mit Eingabe vom 10. August 2023 hat der Rekurrent bei der Steuerrekurskommission des 
Kantons Bern (Steuerrekurskommission) Rekurs gegen den Einspracheentscheid vom 12. Juli 

2023 erhoben. Antrag sowie Begründung entsprechen denjenigen im Einspracheverfahren. 

E. Die Steuerverwaltung hat sich mit Eingabe vom 6. November 2023 vernehmen lassen. 
Sie beantragt die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses. Sie hält ebenfalls an ihrer Begrün-

dung gemäss Einspracheentscheid fest. Sie ergänzt, dass die angefallenen Verfahrens-, Pla-

nungs- und Projektierungskosten im Rahmen des unternehmerischen Risikos als Auslagen "à 

fonds perdu" zu qualifizieren seien. Dies insbesondere, da weder der Rekurrent selbst noch der 

Erwerber das Projekt beziehungsweise die Überbauung realisiert hätten. Im Gegenteil, die ÜO 

Nr. ________ sei sogar vom GGR zurückgezogen worden.

F. Der Rekurrent hat am 25. November 2023 seine Stellungnahme zur Vernehmlassung der 
Steuerverwaltung eingereicht. Er führt ergänzend aus, die Angelegenheit sei für ihn enttäu-

schend und unverständlich. Insbesondere habe die EG B.________ die überdimensionierte ÜO 

Nr. ________ mit den Fremdeigentümern zu wenig abgesprochen, was schlussendlich zu deren 

Scheitern geführt habe. Er habe die Liegenschaften nur aufgrund der gescheiterten ÜO 

Nr. ________ und "contre coeur" verkauft. Es sei für ihn unbegreiflich, weshalb er alleine die 

gesamten Projektkosten der ÜO Nr. ________ – auch diejenigen der Fremdeigentümer – zu 

tragen habe. Abschliessend beantragt er den Anteil der zu berücksichtigenden Projektkosten 

von 50% auf 40-35% zu senken.

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit entscheidrelevant, im Rahmen der nach-

folgenden Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die Grundstückgewinnsteuer kön-
nen bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Der Rekurrent ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen nicht durchge-

drungen. Er ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 

und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die vorliegende Streitsache wird von der Steuerrekurskommission in Dreierbesetzung beurteilt, 

da der Streitwert über CHF 10'000.-- liegt (Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

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11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1]).

2. Vorliegend strittig und zu prüfen ist, ob die Projektkosten der ÜO Nr. ________ bei der 
Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden können.

3. Der Rekurrent beantragt die Berücksichtigung der Kosten für die ÜO Nr. ________ bei der 
Grundstückgewinnsteuer im Umfang von 50 bzw. 40-35%. Dies, weil der Betrachtungsperimeter 

der ÜO Nr. ________ neun Fremdeigentümer umfasst habe. Trotzdem habe er die Kosten al-

leine tragen müssen. Die Nichtberücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer sei für ihn 

nicht nachvollziehbar. Die Steuerverwaltung begründet die Ablehnung der Projektkosten mit der 

sachenrechtlichen Betrachtungsweise im Bereich der Grundstückgewinnsteuer. Solche Kosten 

würden erst mit Baubeginn zum Grundstückbestandteil und damit (ab diesem Zeitpunkt) steuer-

lich relevant. Aufgrund der Nichtrealisierung der ÜO Nr. ________ beziehungsweise deren 

Rückzug, seien die Kosten als "à fonds perdu"-Auslagen im Rahmen des unternehmerischen 

Risikos zu qualifizieren und könnten steuerlich nicht zum Abzug gebracht werden.

4. Der Unterschied zwischen dem Erlös und den Anlagekosten (Erwerbspreis zuzüglich 
Aufwendungen) ergibt den Rohgewinn (Art. 137 Abs. 1 StG). Der um den Besitzdauerabzug 

und die Verlustanrechnung verminderte Rohgewinn ergibt den steuerbaren Rohgewinn 

(Art. 137 Abs. 2 StG). Mit anderen Worten, ein Grundstückgewinn ergibt sich, soweit der Erlös 

die Anlagekosten übersteigt (vgl. Markus Langenegger in: Praxiskommentar zum Berner Steu-

ergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, N. 1 zu Art. 137 StG [nachfolgend Langenegger Praxis-

kommentar]). Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis und den wertvermehrenden 

Aufwendungen nach Art. 142 StG zusammen. Dabei handelt es sich um Aufwendungen aus 

den mit dem Erwerb oder der Veräusserung des Grundstücks untrennbar verbundenen Ausga-

ben sowie denjenigen für die dauerhafte Wertvermehrung oder Verbesserung des Grundstücks 

(Markus Langenegger, Handbuch zur bernischen Grundstückgewinnsteuer 2001, 2002, N. 2 zu 

Art. 137 StG [nachfolgend: Langenegger Handbuch]).

4.1 Betreffend die strittigen Projektkosten für die ÜO Nr. ________ ist den Akten eine Zu-
sammenstellung des Rekurrenten zu entnehmen, die sich wie folgt präsentiert:

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Rechnungssteller Bezeichnung der Leistung Betrag
I.________ Architekten AG, 

B.________

Entwicklungs-, Planungs- und Zeichnungsarbeiten, Sitzun-

gen, Berichte CHF 357'780.--

J.________ AG, K.________ Planungsarbeiten, Berichte, Sitzungen, Protokolle CHF 34'580.--

Achitekturbüro L.________, 

K.________

Planungsbegleitung, neutrale Beurteilung der Visionen

CHF 3'821.--

EG B.________ Baugesuch: Abbruch K-Objekt "M.________" CHF 1'200.--

N.________ AG, K.________ Lärmschutz- und Strassenbelagsuntersuchung und Vor-

schläge CHF 6'500.--

O.________, Geometer, 

B.________

Originalpläne

CHF 386.--

Sitzung mit P.________, EG 

B.________, J.________ in 

K.________

Materialtransport (Quartiermodell)

CHF 450.--

Workshops, Begehungen vor Ort Teilnahme an Sitzungen, Besprechungen, Beratungen CHF 3'800.--

AGR, K.________ Verfügung: Kosten Nichtabbruch "M.________" CHF 1'000.--

Total Projektkosten ÜO 
Nr. ________ CHF 409'517.--

Die Kosten stehen unstreitig in Zusammenhang mit den Auslagen aufgrund des Projekts ÜO 

Nr. ________ und sie sind als Bauprojektkosten zu qualifizieren.

4.2 Betreffend Bauprojektkosten gilt im Bereich der Grundstückgewinnsteuer die sachenrecht-
liche Betrachtungsweise, wonach zwischen Grundstückbestandteilen und nicht liegenschaftli-

chen Bestandteilen unterschieden wird. Entgelte für Mobilien werden aus der Grundstückge-

winnberechnung ausgeschlossen, sowohl als Erlösbestandteil als auch als Anlagekostenkom-

ponente. Baupläne und dazu gehörende Unterlagen für noch auszuführende Bauprojekte stel-

len nicht liegenschaftliche Werte dar. Erst mit der Realisierung des Bauprojekts werden sie als 

Grundlage der Bauausführung zum liegenschaftlichen Wert, zum Grundstückbestandteil. Als 

Zeitpunkt des Übergangs zum Grundstückbestandteil gilt der Baubeginn (Langenegger, Praxis-

kommentar, N. 107 zu Art. 142 StG).

4.3 Der Rekurrent hat in seinen Eingaben erklärt, dass die ÜO Nr. ________ zwar im Jahr 
2020 durch den GGR bewilligt worden war, jedoch aufgrund der Unmöglichkeit der Realisie-

rung, im Herbst 2021 wieder zurückgezogen worden ist. Damit ist erstellt und auch unbestritten, 

dass das Projekt im Zusammenhang mit der ÜO Nr. ________ nicht umgesetzt worden ist. Es 

ist den Akten auch nicht zu entnehmen, dass mit der Umsetzung des Projekts begonnen wor-

den wäre. Demzufolge ist aufgrund der vorangehenden Ausführungen der Argumentation der 

Steuerverwaltung zu folgen, wonach die Kosten in Zusammenhang mit der ÜO Nr. ________ 

nicht als Anlagekosten zu qualifizieren sind. Es ist der Steuerrekurskommission auch nicht mög-

lich, wie vom Rekurrenten beantragt, im Sinn eines Entgegenkommens einen Teil dieser Kosten 

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steuerlich zum Abzug zuzulassen. Dies wäre eine Verletzung des Gebots der Gleichbehand-

lung der Steuerpflichtigen. Folglich wird der Rekurs abgewiesen.

5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Rekurrent kostenpflichtig. Er hat die gesam-
ten Verfahrenskosten zu tragen, einschliesslich allfälliger Auslagen für Gutachten oder andere 

externe Kosten (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 24. März 

2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichtsbehörden und 

der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Die Kosten für das Ver-

fahren vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 1'500.--, 

werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss 

verrechnet.

Da der Rekurrent im vorliegenden Fall unterliegt, werden keine Parteikosten gesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2021 wird abgewiesen.

2. Die Kosten für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf eine Pau-

schalgebühr von CHF 1'500.--, werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

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5. Zu eröffnen an:

▪ A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Einwohnergemeinde B.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Die Gerichtsschreiberin

Nanzer Werren