# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ba1f48b2-472e-523b-bae0-5c234f084127
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-03
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 03.03.2025 VR3 2024 12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2024-12_2025-03-03.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 3. März 2025 
mitgeteilt am 

Referenz VR3 24 12

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat, Richter
Schmid Christoffel, Richterin
Parolini, Aktuarin

Parteien Einfache Gesellschaft A._____ / B._____ AG
bestehend aus
1. C._____ AG, 
2. B._____ AG,  
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,

gegen

Archäologischer Dienst Graubünden / Amt für Kultur
Beschwerdegegner

und

Erziehungs-, Kultur- und Umweltschutzdepartement
Vorinstanz

Gegenstand Heimatschutz 
(Schadenersatz wegen archäologischer Ausgrabungen)

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Sachverhalt

A. Die Einfache Gesellschaft A._____ / B._____ AG besteht aus der C._____ 
AG und der B._____ AG. Sie bezweckte gemäss eigenen Angaben, als 
Totalunternehmerin auf dem Areal der ehemaligen D._____ in E._____ (u.a. 
Parzelle 2871) eine Wohnüberbauung zu erstellen. Planendes bzw. ausführendes 
Architekturbüro war die F._____ AG, für die G._____ als Projektleiter auftrat. Das 
fragliche Areal liegt u.a. in der Archäologiezone. Die Bewilligung für das Bauprojekt 
wurde am 1. Dezember 2020 mit Geltung ab dem 1. Januar 2021 erteilt.

B. Da bereits aufgrund des Programms des vom Kanton im Jahr 2018 
durchgeführten Investorenwettbewerbs bekannt war, dass vor den Aushubarbeiten 
archäologische Ausgrabungen zu erfolgen hatten, trafen sich seitens der 
Bauherrschaft G._____ (nachfolgend Projektleiter) und seitens des 
Archäologischen Dienstes Graubünden H._____ (nachfolgend Vertreter des 
Archäologischen Dienstes) bereits am 28. Juni 2019, um das "Vorprojekt D._____ 
mit Verlängerung Richtung Norden sowie möglicher Überbauung der Parzelle 
O._____" und das Vorgehen betreffend die archäologische Untersuchung zu 
besprechen. In der gleichentags datierten Besprechungsnotiz wurde u.a. 
festgehalten, dass die Bauherrschaft die Kosten für den Maschineneinsatz (Bagger 
und Baggerführer) für die Sondierungen, für den allfälligen Abtransport des 
Aushubmaterials sowie für allfällig notwendig werdende Flächengrabungen inkl. 
Abtransport des Aushubmaterials zu tragen habe.

C. In der Zeitspanne vom P._____ 2020 bis zum Q._____ 2020 führte der 
Archäologische Dienst die archäologische Rettungsgrabung durch. Nach Abschluss 
der Untersuchungsarbeiten starteten im Januar 2021 der Rückbau des 
bestehenden Gebäudes und danach die ordentlichen Aushubarbeiten.

D. Am 15. Oktober 2021 liess die Einfache Gesellschaft A._____ / B._____ AG 
dem  Archäologischen Dienst eine Kostenzusammenstellung für den wegen der 
archäologischen Grabungen entstandenen Schaden bzw. die entsprechenden 
Mehrkosten in der Höhe von CHF R._____ zukommen. Trotz diversen 
Besprechungen und Verhandlungen, bei denen in Anpassung der tatsächlich 
erfolgten Baggerstunden und des Stundentarifs für die verwendeten Baggertypen 
auch eine Reduktion des ausgrabungsbedingten Mehraufwands für die 
Baggerarbeiten im Raum stand (auf den Betrag von CHF S._____ bzw. 
CHF T._____), fanden die Parteien keine einvernehmliche Lösung, weshalb die 
Bauherrschaft mit Schreiben vom 17. November 2022 um Erlass einer anfechtbaren 
Verfügung ersuchte und dieses Gesuch mit Schreiben vom 18. Januar 2023 

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bekräftigte. Mit Stellungnahme vom 13. Februar 2023 lehnte der Archäologische 
Dienst eine Entschädigung für einen Mehraufwand im Wesentlichen unter Hinweis 
auf die Aktennotiz vom 28. Juni 2019 samt dazugehöriger E-Mail-Korrespondenz 
ab. Er betonte, dass man der Bauherrschaft insofern entgegengekommen sei, als 
dass die archäologischen Notgrabungen bereits vor Erhalt der Baubewilligung 
begonnen und termingerecht mit deren Erteilung abgeschlossen worden seien.

E. Nach einem weiteren Schriftenwechsel erliess das Erziehungs-, Kultur- und 
Umweltschutzdepartement des Kantons Graubünden (nachfolgend EKUD) am 
12. Dezember 2023, mitgeteilt am 18. Dezember 2023, die ersuchte 
Departementsverfügung. Es kam darin zum Schluss, dass die Besprechungsnotiz 
vom 28. Juni 2019 als Vereinbarung zwischen dem Archäologischen Dienst und der 
Bauherrschaft anzusehen sei und demnach die Bauherrschaft die Kosten für den 
Maschineneinsatz des Aushubs (Bagger und Baggerführer) sowie die Kosten für 
einen allfälligen Abtransport das Aushubmaterials (sowohl für die 
Sondierungsarbeiten des Archäologischen Dienstes als auch für allfällig notwendige 
Flächengrabungen durch den Archäologischen Dienst) zu tragen habe. Im Übrigen 
sei der erst im Rahmen des Schriftenwechsels geltend gemachte Willensmangel 
verspätet vorgebracht worden. Auch stelle sich die Frage, ob überhaupt ein 
Schaden entstanden sei und gestützt auf Art. 724 Abs. 2 ZGB eine 
Anspruchsgrundlage bestehe. Das EKUD stellte abschliessend fest, dass aufgrund 
der getroffenen Vereinbarung für die archäologische Rettungsgrabung auf dem 
Areal D._____ keine Entschädigung im Sinne von Art. 35 Abs. 1 KNHG geschuldet 
und die Entschädigungsforderung daher abzulehnen sei. Von der Erhebung von 
Verfahrenskosten wurde abgesehen.

F. Dagegen erhob die Einfache Gesellschaft A._____ / B._____ AG 
(nachfolgend Beschwerdeführerin) am 1. Februar 2024 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht (seit dem 1. Januar 2025 Obergericht) des Kantons 
Graubünden. Sie stellte folgendes Rechtsbegehren:

"1. Die Departementsverfügung des EKUD vom 12. Dezember 2023 
betreffend Schadenersatz wegen archäologischer Ausgrabungen sei 
aufzuheben und es sei den Beschwerdeführern eine Entschädigung von 
CHF R._____ durch den Kanton Graubünden zuzusprechen.

2. Eventualiter sei den Beschwerdeführern eine Entschädigung nach 
richterlichem Ermessen zuzusprechen.

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3. Subeventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. Mehrwertsteuer zulasten 
der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz."

Die Beschwerdeführerin begründete die Beschwerde im Wesentlichen damit, dass 
in der Besprechungsnotiz keine rechtsgültige Vereinbarung  hinsichtlich Übernahme 
der streitigen Mehrkosten durch die Beschwerdeführerin zu erblicken sei. Die 
Vorinstanz habe lediglich auf die Besprechungsnotiz vom 28. Juni 2019 abgestellt, 
ohne sich zum geltend gemachten Schaden zu äussern.

G. Mit Vernehmlassung vom 8. März 2024 beantragte der Archäologische 
Dienst (nachfolgend Beschwerdegegner) die vollumfängliche Abweisung der 
Beschwerde. Er machte im Wesentlichen geltend, schon im Rahmen des 
Investorenwettbewerbs sei festgehalten worden, dass jene Flächen, die von einem 
Bauprojekt tangiert bzw. zerstört würden, vorgängig zu untersuchen und zu 
dokumentieren seien. Damit habe von Anfang an Klarheit bestanden, dass nicht 
ohne Weiteres von einem idealtypischen Aushubzenario habe ausgegangen 
werden dürfen. Der Beschwerdegegner habe nie eine Kostenübernahme in 
Aussicht gestellt. Im Übrigen sei der Beschwerdeführerin gar kein Schaden 
entstanden.

H. Mit Vernehmlassung vom 11. März 2024 beantragte auch das EKUD 
(nachfolgend Vorinstanz) die vollumfängliche, kosten- und entschädigungsfällige 
Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz führte im Wesentlichen aus, der 
Beschwerdegegner habe darauf vertrauen dürfen, dass der Projektleiter ermächtigt 
gewesen sei, dem Archäologischen Dienst gegenüber rechtsverbindlich zu handeln. 
Sinn und Zweck der Besprechungsnotiz sei die Klärung der Frage gewesen, welche 
Kosten von der Bauherrschaft zu übernehmen seien und für welche Kosten der 
Beschwerdegegner selbst aufkommen müsse. Die Behauptung, der Projektleiter 
habe keine Zeichnungsbefugnis und keine Vertretungsmacht gehabt, sei nicht 
bewiesen und stelle eine Schutzbehauptung dar.

I. Mit Vernehmlassung (recte: Replik) vom 21. Mai 2024 hielt die 
Beschwerdeführerin an ihren Rechtsbegehren fest. Sie machte geltend, ein 
Schaden werde verstanden als Differenz zwischen dem hypothetischen Vermögen 
ohne das schädigende Ereignis und dem Vermögen mit dem schädigenden 
Ereignis. Aus den Materialien gehe nicht hervor, dass der Gesetzgeber die 
Schadenersatzpflicht nur auf Nutzungsausfälle oder Wiederherstellungskosten 

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habe beschränken wollen. Hätte die Beschwerdeführerin bei den Aushubarbeiten 
nicht mitgewirkt, hätte sich der ganze Ablauf massiv verzögert und es wäre ein 
Verzögerungsschaden bzw. ein Nutzungsausfall entstanden, den sie gestützt auf 
Art. 35 KNHG hätte geltend machen können. Es dürfe der Bauherrschaft nicht zum 
Nachteil gereichen, dass sie sich für eine aktive Mitwirkung entscheide bzw. – wie 
vorliegend – entschieden habe (anstatt passiv abzuwarten), nur um sich später im 
Rahmen der Schadenersatzforderung anhören zu müssen, ohne ihr Mitwirken hätte 
man sich für ein anderes Vorgehen entschieden. Im Übrigen bekräftigte die 
Beschwerdeführerin ihre in der Beschwerde vorgebrachten Einwände.

J. Mit Schreiben vom 31. Mai 2024 verzichtete die Vorinstanz auf die 
Einreichung einer Duplik. 

K. Mit Duplik vom 16. Juni 2024 hielt der Beschwerdegegner an seinem 
Rechtsbegehren fest und vertiefte seinen Standpunkt. Er wies insbesondere darauf 
hin, dass der – offenbar nicht legitimierte – Bauleiter frühzeitig bzw. jederzeit in der 
Lage und verpflichtet gewesen wäre, gegenüber möglichen Verpflichtungen, die 
seine Kompetenzen überschritten, bei der Bauherrschaft nachzufragen bzw. zu 
intervenieren.

L. Mit Schreiben vom 15. Juli 2024 reichte die Beschwerdeführerin ihre 
Honorarnote ins Recht.

Erwägungen

1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Departementsverfügung 
vom 12. Dezember 2023, mitgeteilt am 18. Dezember 2023, mit der die Vorinstanz  
entschied, dass der Kanton bzw. der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin 
keine Entschädigung für die Aushubarbeiten (archäologische Notgrabung) auf dem 
Areal D._____ zu leisten habe (act. B.1; vgl. zur Zuständigkeit des Departements 
die Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zum Gesetz über den Natur- und 
Heimatschutz im Kanton Graubünden [Botschaft KNHG], Heft Nr. 3/2010-2011, 
S. 249). Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. c VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht 
des Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide der kantonalen 
Departemente, soweit diese nicht nach kantonalem oder eidgenössischem Recht 
endgültig sind oder bei einer anderen Instanz angefochten werden können. Die 
vorliegend angefochtene Departementsverfügung ist weder endgültig noch kann sie 
bei einer anderen Instanz angefochten werden (vgl. Art. 42 KNHG; [BR 496.000]). 
Die Beurteilung der vorliegenden Streitsache fällt demnach in die Zuständigkeit des 

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angerufenen Gerichts. Als formelle und materielle Adressatin der angefochtenen 
Verfügung ist die Beschwerdeführerin davon berührt, und sie weist ein 
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung auf, weshalb sie zur 
Beschwerde legitimiert ist (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die im Übrigen frist- und 
formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten (Art. 52 Abs. 1 und 
Art. 38 VRG).

2. Streitig und nachfolgend zu prüfen ist, ob die Voraussetzungen für eine 
Entschädigung für Mehrkosten, die aufgrund der archäologischen Rettungsgrabung 
auf dem Areal D._____ entstanden, gegeben sind oder ob die Vorinstanz zu Recht 
entschieden hat, dass zwischen den Parteien eine rechtsgültige Vereinbarung 
bezüglich Übernahme dieser Kosten seitens der Bauherrschaft 
(Beschwerdeführerin) zustandegekommen war und dass auch kein Schaden 
vorliegt, weshalb keine Entschädigung im Sinne von Art. 35 Abs. 1 KNHG 
geschuldet ist.

3. Die fragliche Parzelle 2871 liegt gemäss geltendem Zonenplan der E._____ 
in der Zentrumszone I._____ und ist überlagert von einer Archäologiezone. 

3.1. Gemäss Art. 56 des Baugesetzes der E._____ gilt für diese Zone die 
Definition gemäss kantonalem Recht. Gemäss Art. 36 Abs. 1 KRG (BR 801.100) 
umfassen Archäologiezonen Flächen, auf denen mit grosser Wahrscheinlichkeit 
archäologische Funde und Befunde zu erwarten sind. Bauabsichten sind der 
Gemeinde vor Ausarbeitung der Projektpläne bekannt zu geben. Diese legt unter 
Beizug des Archäologischen Dienstes die erforderlichen Auflagen fest.

3.2. Gemäss Art. 34 KNHG stehen sämtliche archäologischen Ausgrabungen 
unter der Aufsicht des Kantons (Abs. 1). Art. 35 KNHG statuiert eine Duldungspflicht 
der Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken, in denen archäologische 
Fundstellen zum Vorschein kommen. 

4. Die Vorinstanz ging davon aus, dass die Besprechungsnotiz vom 28. Juni 
2019 die übereinstimmende Willenserklärung der Beschwerdeführerin und des 
Beschwerdegegners bezüglich Übernahme der Kosten für den Maschineneinsatz 
des Aushubs (Bagger und Baggerführer) sowie die Kosten für einen allfälligen 
Abtransport des Aushubmaterials (sowohl für die Sondierungsarbeiten des 
Archäologischen Dienstes als auch für allfällig notwendige Flächengrabungen durch 
den Archäologischen Dienst) im Zusammenhang mit den archäologischen Arbeiten 
auf dem Areal D._____ beinhalte und dass damit angesichts des klaren und 
eindeutigen Wortlauts eine entsprechende Vereinbarung rechtsgültig zustande 

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gekommen sei. Der Projektleiter sei während der ganzen Dauer der 
Zusammenarbeit zwischen den Parteien als Vertreter der Bauherrschaft 
aufgetreten, weshalb der Beschwerdegegner nach Treu und Glauben und aufgrund 
der Umstände davon habe ausgehen dürfen, dass dieser bevollmächtigt war, 
rechtsverbindlich für die Bauherrschaft zu handeln. Der von der Beschwerdeführerin 
im Rahmen des Schriftenwechsels geltend gemachte Willensmangel sei verspätet. 

Ferner stellte die Vorinstanz in Frage, ob überhaupt ein Schaden im Sinne von 
Art. 35 KNHG entstanden sei. 

4.1. Die Beschwerdeführerin bestreitet die Zeichnungsbefugnis und 
Vertretungsmacht des Projektleiters und folglich auch das Vorliegen einer 
rechtsgültig zustandegekommenen Vereinbarung. Der Projektleiter sei weder 
beauftragt noch ermächtigt gewesen, in ihrem Namen irgendwelche 
Verpflichtungen einzugehen. Auch die Argumentation mit dem Gutglaubensschutz 
(Treu und Glauben) verfange nicht, zumal der Beschwerdegegner die 
archäologischen Ausgrabungen auch ohne Besprechungsnotiz im gleichen Umfang 
durchgeführt hätte. Ohnehin sei zum Zeitpunkt dieser Besprechung noch nicht klar 
gewesen, ob und in welchem Ausmass Flächengrabungen erforderlich sein würden, 
somit hätten sich die Parteien in einem zentralen Punkt der Vereinbarung, nämlich 
der Höhe der zu übernehmenden Mehrkosten, gar nicht einig sein können, womit 
auch keine Vereinbarung habe zustande kommen können. Auch aufgrund der 
Entstehungsgeschichte (Besprechungsnotiz des Bauleiters mit Ergänzungen 
seitens des Vertreters des Beschwerdegegners) könne nicht auf einen Konsens mit 
derart weitreichenden Folgen geschlossen werden. Der Wortlaut der 
Besprechungnotiz sei alles andere als klar und eindeutig, zumal der Umfang der zu 
treffenden Massnahmen zu jenem Zeitpunkt nicht abschätzbar gewesen sei. 
Darüber hinaus erachtet die Beschwerdeführerin die Würdigung der Vorinstanz, die 
Geltendmachung eines Willensmangels sei verspätet, als aktenwidrig, zumal eine 
Ungültigerklärung der Vereinbarung, sofern sie als solche zu betrachten wäre, 
bereits anlässlich der Besprechung vom 15. Dezember 2021 erhoben und danach 
in der Stellungnahme vom 1. Juni 2023 an den Beschwerdegegner bekräftigt 
worden sei.

Die Beschwerdeführerin macht ferner geltend, ihr sei durch die archäologischen 
Ausgrabungen ein Schaden in Form von Mehrkosten bzw. von durch die 
archäologischen Grabungen bedingten Mehraufwendungen entstanden, zumal der 
ordentliche Aushub speditiver und günstiger gewesen wäre (grösserer Bagger, 
keine Rücksichtnahme auf in Betrieb stehende Fernwärmeleitung, keine 
schichtweise Abtragung, Abtransport gleichzeitig mit dem Aushub). Für diesen, im 

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Schreiben vom 15. Oktober 2021 bezifferten Schaden sei der Beschwerdegegner 
gestützt auf Art. 35  KNHG ersatzpflichtig. Die Eventualbegründung der Vorinstanz, 
es sei kein Schaden entstanden, greife offensichtlich zu kurz.

4.2. Der Beschwerdegegner macht geltend, die Kommunikation mit dem Bau-/ 
Projektleiter sei branchenüblich, die von diesem angefertigte Besprechungsnotiz 
habe der Vertreter des Beschwerdegegners geprüft, dessen Ergänzungen seien 
vom Projektleiter vorbehaltlos entgegengenommen worden. Man habe davon 
ausgehen können, dass die Projektleitung das Besprochene bzw. schriftlich 
Vereinbarte intern an die Bauherrschaft weitergegeben habe und dass die 
relevanten Kommunikations- und Entscheidungswege auf Seiten des Bauherrn 
gewährleistet seien. Die Bedeutung der Besprechungsnotiz werde von der 
Beschwerdeführerin heruntergespielt, obwohl der Projektleiter die vom Vertreter 
des Beschwerdegegners eingebrachten Passagen betreffend Kostenübernahme 
nicht beanstandet, sondern vielmehr in die Besprechungsnotiz eingefügt habe. 
Hätte er Bedenken gehabt, hätte er sich vor der bestätigenden Ausfertigung bei der 
Bauherrschaft rückversichern müssen. Während der gesamten laufenden 
Rettungsgrabung sei das Thema Kostenübernahme seitens der 
Beschwerdeführerin nie zur Sprache gebracht worden, ebensowenig die 
vermeintlich fehlenden Befugnisse und Entscheidungskompetenzen des Bauleiters.

Zur Frage des Schadens äussert sich der Beschwerdegegner nicht näher.

5. Gemäss Art. 35 KNHG sind Eigentümerinnen und Eigentümer von 
Grundstücken, in denen archäologische Fundstellen zum Vorschein kommen, 
gegen Ersatz des dadurch verursachten Schadens verpflichtet, Ausgrabungen und 
Bauuntersuchungen zu dulden (Abs. 1). Werden bei Bau- und Grabungsarbeiten 
archäologische Fundstellen entdeckt, kann die Fachstelle deren vorübergehende 
Einstellung oder Bedingungen und Auflagen für deren Fortsetzung anordnen 
(Art. 35 Abs. 2 KNHG). Die Ausgrabungen sind mit der Bauherrschaft frühzeitig zu 
planen und zügig voranzutreiben (Art. 35 Abs. 3 KNHG).

5.1. Diese in Art. 35 KNHG statuierte Duldungspflicht basiert im Wesentlichen auf 
Art. 724 Abs. 2 ZGB (SR 210). Demnach ist die Eigentümerin/der Eigentümer eines 
Grundstücks, in dem herrenlose Naturkörper oder Altertümer von 
wissenschaftlichem Wert gefunden werden, verpflichtet, die Ausgrabung gegen 
Ersatz des dadurch verursachten Schadens zu gestatten (vgl. auch Botschaft 
KNHG, a.a.O., S. 249). Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine öffentlich-
rechtliche Beschränkung des Grundeigentums (vgl. HITZ in: 
ARNET/BREITSCHMID/JUNGO [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 

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4. Aufl. 2023, Art. 724 N. 9 m.H.a. REY, Die Grundlagen des Sachenrechts und des 
Eigentums, 3. Aufl. 2007, Rz. 1882). Beim Schaden kann es sich um Kosten 
handeln, die mit der Wiederherstellung des früheren Zustands verbunden sind, oder 
um die entgangene Nutzung des Grundstücks während der Grabung bzw. um den 
materiellen Schaden wie zerstörte Pflanzen und Einrichtung, eingestürzte Mauern, 
etc. und den durch die Beeinträchtigung der Nutzung entstandenen Schaden (vgl. 
HITZ, a.a.O., Art. 724 ZGB N. 10 mit zahlreichen Hinweisen; MARTI, in: 
KELLER/ZUFFEREY/FAHRLÄNDER, Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, 2. Kap., Rz. 40 und 
Fn. 193).

5.2. Wie das Ausgrabungsrecht ist auch die Entschädigung öffentlich-rechtlicher 
Natur. Sie hat ihren Ursprung in der materiellen Enteignung (SUTTER-SOMM, in: 
Schweizerisches Privatrecht V/1, Eigentum/Besitz, 2. Aufl. 2014, N. 1072). Eine 
materielle Enteignung ist eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, bei der 
durch staatlichen Eingriff nicht das Eigentum entzogen, sondern die Befugnisse, es 
zu nutzen oder darüber zu verfügen, durch das öffentliche Recht beschränkt werden 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 2453; 
TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, Rz. 1827; 
HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl. 2022, S. 660 
ff.). Von materieller Enteignung wird gesprochen, wenn sich die öffentlich-rechtliche 
Einschränkung für die Eigentümerin/den Eigentümer im Ergebnis wie eine formelle 
Enteignung auswirkt (TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, a.a.O., Rz. 1827). Eine formelle 
Enteignung liegt vor, wenn von der Eigentumsgarantie geschützte Rechte im 
öffentlichen Interesse und gegen Entschädigung durch einen Hoheitsakt ganz oder 
teilweise entzogen und in der Regel auf den Enteigner übertragen werden 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2359; HÄNNI, a.a.O., S. 626 ff.). 

5.3. Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung 
gleichkommen, werden voll entschädigt (Art. 26 Abs. 2 BV [SR 101]). 
Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung nicht gleichkommen, lösen keine 
Entschädigungspflicht aus (TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, a.a.O., Rz. 1827). Wann 
eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung den Träger des Rechts so 
schwer trifft, dass sie einer formellen Enteignung gleichzusetzen ist, wird durch die 
Gesetzgebung nicht umschrieben (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2474). 
Gemäss Bundesgericht liegt eine materielle Enteignung vor, wenn der bisherige 
oder ein voraussehbarer Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise 
eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil dem Eigentümer eine 
wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird; geht der Eingriff 
weniger weit, so kann eine Eigentumsbeschränkung ausnahmsweise einer 

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Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so 
betroffen sind, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint 
und es mit der Rechtsgleichheit nicht zu vereinbaren wäre, wenn hierfür keine 
Entschädigung geleistet würde (sogenanntes Sonderopfer; BGE 140 I 176 E.9.5; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2476; TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, a.a.O., Rz. 
1831; HÄNNI, a.a.O., S. 660 f.). Für die Abgrenzung  zwischen 
(entschädigungspflichtiger) materieller Enteignung und entschädigungsloser 
öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkung stellt das Bundesgericht darauf ab, 
ob eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der 
Parzelle erhalten bleibt (Urteil des Bundesgerichts 1C_653/2017 vom 12. März 2019 
E.3.2, zitiert in TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, a.a.O., Rz. 1835; vgl. auch Urteile des 
Bundesgerichts 1C_598/2023 vom 29. Januar 2024 E.2.2.2 und 1C_435/2020 vom 
5. Mai 2021 E.3.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2474, und HÄNNI, a.a.O., 
S. 676 f.). Im Bereich des Denkmal- und Landschaftsschutzes kommen 
Sonderopferentschädigungen zwar am ehesten in Betracht, jedoch bezeichnet das 
Bundesgericht in allgemeiner Art Erhaltungsgebote (…) als zumutbar (HÄNNI, 
a.a.O., S. 676 und Fn. 81 mit Hinweis auf BGE 111 Ib 257 E.4c und 91 I 340 E.3). 
Das heisst, die Eigentümer bestimmter qualifizierter Objekte (Kulturdenkmäler usw.) 
müssen naturgemäss und ohne dass eine Verletzung der Rechtsgleichheit 
vorliegen würde, mit gewissen weitgehend entschädigungslosen Beschränkungen 
rechnen (HÄNNI, a.a.O., S. 676).

6. Das Gericht ist der Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine materielle 
Enteignung und damit für eine Entschädigung im Sinne von Art. 35 KNHG im 
vorliegenden Fall aufgrund der nicht besonders schwerwiegenden Eingriffswirkung 
nicht erfüllt sind. 

6.1. Einerseits wurde der Beschwerdeführerin mit der Rettungsgrabung nicht 
untersagt, die Sache wie bisher bzw. künftig zu gebrauchen und ihr wurde auch 
keine aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen. Die bestimmungsgemässe, 
wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung des Grundstücks war bzw. ist nicht 
beeinträchtigt. Andererseits kann auch nicht von einem unzumutbaren und mit der 
Rechtsgleichheit nicht zu vereinbarenden Opfer, das die Beschwerdeführerin 
gegenüber der Allgemeinheit hätte erbringen müssen, gesprochen werden. Die 
Arbeiten des Beschwerdegegners kamen im Dezember 2020 zum Abschluss, die 
Baubewilligung entfaltete ihre Gültigkeit ab Januar 2021, womit nicht ersichtlich ist, 
dass es zu (wesentlichen) Verzögerungen bei den Bauarbeiten oder zu anderen 
Nachteilen gekommen wäre (vgl. die Beispiele bei HÄNNI, a.a.O., S. 676). Dass die 
Ausgrabungskosten höher ausfielen als bei einer ordentlichen Ausgrabung, hat die 

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Beschwerdeführerin als Eigentümerin eines Grundstücks, in dem archäologische 
Objekte gefunden wurden, entschädigungslos hinzunehmen (vgl. Erwägung 5.3 und 
dortige Zitate). Jedenfalls kann hier, auch im Verhältnis zur Grösse des Bauprojekts 
und unabhängig davon, ob man von der ursprünglichen oder der reduzierten 
Forderung der Beschwerdeführerin ausgeht, nicht gesagt werden, dass die 
Mehrkosten unzumutbar erschienen und es mit der Rechtsgleichheit nicht zu 
vereinbaren wäre, wenn keine Entschädigung gesprochen würde. Unter diesen 
Umständen sind die Voraussetzungen für eine Entschädigung im Sinne von Art. 35 
Abs. 1 KNHG nicht gegeben.

6.2. Ist die Beschwerde und damit die Entschädigungsforderung schon aus 
diesem Grund abzuweisen, kann letztlich offen bleiben, ob es sich bei der 
Besprechungsnotiz vom 28. Juni 2019 tatsächlich um eine Vereinbarung und damit 
um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen der Beschwerdeführerin und dem 
Beschwerdegegner handelt. Trotzdem sei dazu Folgendes angeführt: Lehre und 
Rechtsprechung anerkennen grundsätzlich die Zulässigkeit verwaltungsrechtlicher 
Verträge (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1309). Ein solcher regelt (…) eine 
konkrete verwaltungsrechtliche Rechtsbeziehung, v.a. im Zusammenhang mit der 
Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1286). 
Er kommt durch übereinstimmende Willenserklärung der Parteien zustande, wobei 
die Vorschriften des Obligationenrechts (OR; SR 220) als subsidiäres öffentliches 
Recht analog Anwendung finden (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1342).

6.2.1. Vorliegend bestreitet die Beschwerdeführerin die Vertretungsmacht des 
Projektleiters G._____. Die Vertretungsmacht ist in Art. 32 Abs. 2 OR geregelt; sie 
kann sich aus Rechtsgeschäft, Gesetz oder Organstellung ergeben 
(GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/REY, OR Allg. Teil, Bd. I, 11. Aufl. 2020, Rz. 1321 ff.). Die 
Vertretungswirkung tritt nur dann ein, wenn der (ermächtigte) Vertreter dem Dritten 
gegenüber in fremdem Namen handelt, wobei dessen Erklärung eine ausdrückliche 
oder stillschweigende (z.B. nach den Umständen, vgl. Art. 32 Abs. 2 OR) sein kann 
(GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/REY, a.a.O., Rz. 1327 ff.). 

Der Projektleiter, G._____, hat, wie aus den entsprechenden 
Handelsregisterauszügen hervorgeht (act. B.14 und Online-Abfrage beim 
Handelsregisteramt Graubünden), weder beim Architekturbüro, für das er handelte, 
noch bei den die Einfache Gesellschaft bildenden Aktiengesellschaften 
Organstellung. Er trat jedoch als Projektleiter des Architekturbüros auf und handelte 
demnach gegenüber dem Beschwerdegegner auch in dessen Namen bzw. im 
Namen der Bauherrschaft. Nachdem er die von ihm nach der Besprechung vom 
28. Juni 2019 erstellte Besprechungsnotiz (auf Briefpapier des zuständigen 

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Architekturbüros) anhand der Rückmeldungen des Vertreters des 
Beschwerdegegners ohne Vorbehalte ergänzte (vgl. act. B.3 und act. B.12) und die 
Kosten der archäologischen Ausgrabungen in der Folge während deren gesamten 
Dauer kein Thema mehr waren, durfte der Beschwerdegegner von dessen 
zumindest stillschweigenden Vertretungsmacht für das Architekturbüro bzw. für die 
Bauherrschaft ausgehen. Die Beschwerdeführerin, die das Gegenteil behauptet, 
zeigt nicht auf, woraus die angeblich fehlende Vertretungsmacht zu schliessen 
wäre, und sie legt auch keine entsprechenden Beweismittel ins Recht (z.B. 
Arbeitsvertrag, Architekturvertrag, etc.), aus denen hervorgehen würde, dass die 
Befugnisse des Projektleiters nicht bestanden hätten bzw. weniger weit gegangen 
wären. Der Beschwerdegegner hatte somit keine Anhaltspunkte zur Annahme, dass 
der Projektleiter eigenmächtig, d.h. ohne Vertretungsmacht, gehandelt haben 
könnte. Im Übrigen kann diesbezüglich auch den zutreffenden Ausführungen der 
Vorinstanz in ihrer Stellungnahme vom 11. März 2024 gefolgt werden. War die 
Vertretungsmacht also gegeben, so sind die Wirkungen des Handelns des 
Projektleiters dem Vertretenen, hier der Bauherrschaft bzw. der 
Beschwerdeführerin, anzurechnen (Art. 32 Abs. 1 OR). 

6.2.2. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin erachtet das Gericht 
den Wortlaut der (bereinigten) Besprechungsnotiz vom 28. Juni 2019 (act. B.3) als 
klar und eindeutig. Daraus und auch aufgrund des Umstands, dass die 
Präzisierungen in Bezug auf die Kosten von Seiten des Beschwerdegegners am 
gleichen Tag per Mail eingebracht und seitens des Projektleiters noch am gleichen 
Tag in die definitive Fassung der Besprechungsnotiz eingefügt wurden (vgl. 
act. B. 12), ergibt sich als übereinstimmender Wille der Parteien, dass die Kosten 
für den Maschineneinsatz (Bagger und Baggerführer) bei den Sondierungen inkl. 
allfälligem Abtransport des Aushubmaterials sowie bezüglich der Kosten für den 
Maschineneinsatz bei allfällig notwendig werdenden Flächengrabungen inkl. 
allfälligem Abtransport zu Lasten der Bauherrschaft gehen sollten (vgl. act. B.3). 
Damit war zwar ein tatsächlicher Konsens erreicht worden, allerdings ist fraglich, ob 
die Besprechungsnotiz als gültig zustande gekommener öffentlich-rechtlicher 
Vertrag zu qualifizieren ist, bedarf doch ein solcher nach heute herrschender Lehre 
und Rechtsprechung der Schriftform und damit der Unterschrift der Parteien 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1342 und Rz. 1348 ff.; WALDMANN/ 
WIEDERKEHR, Allgemeines Verwaltungsrecht, 1. Aufl. 2019, Kpt. 4 Rz. 161, S. 208; 
TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, a.a.O., Rz. 997 und Rz. 1009). Diese Voraussetzung ist 
vorliegend nicht erfüllt, zumal die Besprechungsnotiz (act. B.3) nicht unterzeichnet 
ist und die Korrespondenz nur per Mail geführt wurde (act. B.12). 

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6.2.3. Liegt kein öffentlich-rechtlicher Vertrag vor, kann die Besprechungsnotiz vom 
28. Juni 2019 zumindest als Realakt verstanden werden, der im Hinblick auf Art. 35 
Abs. 3 KNHG erging, mit dem Zweck, wie dort vorgeschrieben, die Ausgrabungen 
frühzeitig zu planen. Als Realakte gelten Verwaltungsmassnahmen, die primär und 
unmittelbar einen Taterfolg herbeiführen wollen (TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, a.a.O., 
Rz. 1061; WALDMANN/WIEDERKEHR, a.a.O., Rz. 177). Sie begründen nicht 
unmittelbar Rechte und Pflichten der Privaten (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 1408). Darunter fällt auch das informelle Verwaltungshandeln, z.B. Auskünfte, 
Informationen, informelle Absprachen, Agreements, etc. (WALDMANN/WIEDERKEHR, 
a.a.O., Rz. 181). Sie dienen der formlosen Verständigung zwischen Behörden und 
Bürger (TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, a.a.O., Rz. 1075 und 1097) und ergehen nicht in 
einem förmlichen Verfahren (WALDMANN/WIEDERKEHR, a.a.O., Rz. 185; 
TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, a.a.O., Rz. 1069 ff. und Rz. 1073). Das heisst, die 
Privaten sollen sich freiwillig und formlos zu einem bestimmen Verhalten bereit 
erklären, sodass die Verwaltungsbehörden auf hoheitliche Anordnungen verzichten 
(…) können (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1422). 

Wie aus den vom Beschwerdegegner eingebrachten Ergänzungen der 
Besprechungsnotiz vom 28. Juni 2019 (act.B.12) hervorgeht, ging es beim 
Zusammentreffen des Projektleiters und des Vertreters des Beschwerdegegners 
auch darum, zu informieren und klarzustellen, wer welchen Teil der 
Ausgrabungskosten würde tragen müssen, bzw. dass die entsprechenden Kosten 
für den Maschineneinsatz (für Sondierungen, allfälligen Abtransport des 
Aushubmaterials, allfällig notwendig werdende Flächengrabungen) grundsätzlich zu 
Lasten der Bauherrschaft gehen würden. Da sich die Beschwerdeführerin dazu 
nicht, insbesondere nicht in ablehnender Weise äusserte, konnte der 
Beschwerdegegner davon ausgehen, dass sie diese Aufteilung der Kosten 
akzeptierte, bzw. hatte der Beschwerdegegner, so tönt er es in den Rechtsschriften 
an, keinen Anlass, anders vorzugehen und, wenn nötig, auch andere 
Finanzierungsquellen zu suchen. Die Besprechungsnotiz gibt somit die hiervor in 
Erwägung 6.1 wiedergegebene Rechtslage im Sinne von Art. 35 Abs. 1 KNHG 
wieder; sie führt folglich nicht zu einer anderen Beurteilung der 
Entschädigungsforderung.

6.3. Sind die Voraussetzungen für eine Entschädigung im Sinne von Art. 35 
Abs. 1 KNHG nicht gegeben, muss auch nicht entschieden werden, ob die geltend 
gemachten Mehrkosten in ihrer Höhe gerechtfertigt wären. Abgesehen davon wäre 
fraglich, ob die Beschwerdeführerin tatsächlich die Berechtigte der strittigen 
Entschädigung wäre, hat sie doch einerseits nicht nachgewiesen, dass tatsächlich 

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sie die Rechnungen für die Baumeisterarbeiten bezahlt hat, zumal zwei von drei 
Rechnungen nicht an sie, sondern an die "Einfache Gesellschaft D._____" 
adressiert sind (act. B.6); andererseits resultiert auch als Bauherrschaft mehrfach 
die "Einfache Gesellschaft D._____", die nicht aus denselben Aktiengesellschaften 
besteht wie die Beschwerdeführerin (vgl. z.B. Aktennotiz des Beschwerdegegners 
vom 16. November 2021, S. 1, act. D.3, und Website des J._____ im D._____: 
Sieger des Wettbewerbs wurde das Projekt «K._____» des Investors «Einfache 
Gesellschaft D._____». Diese besteht aus der L._____ AG, M._____, sowie der 
N._____ AG, E._____).

6.4. Zusammenfassend kommt das Obergericht zum Schluss, dass die 
Beschwerde abzuweisen ist.

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten zu Lasten der 
unterliegenden Beschwerdeführerin (vgl. Art. 73 Art. 1 VRG). Gestützt auf Art. 75 
Abs. 2 VRG rechtfertigt es sich vorliegend, die Staatsgebühr auf CHF 3'000.00 
festzulegen. Dem in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden 
Beschwerdegegner bzw. der Vorinstanz steht kein Anspruch auf Ersatz der 
Parteikosten zu (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG).

Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 336.00

total CHF 3'336.00

gehen zulasten der Einfachen Gesellschaft A._____ / B._____ AG.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung].

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