# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df1d12ea-8743-588d-b022-d0ff0c1ff5ee
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-02-29
**Language:** de
**Title:** Abstellplätze. Sicherung gemieteter Pflichtabstellplätze. Revers zu Lasten des Vermietergrundstückes.
**Docket/Reference:** BRKE I Nr. 0049/2008
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_0049_2008_627.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 0049/2008 vom 29. Februar 2008 in BEZ 2008 Nr. 43

Nachdem  die  Bauherrschaft  drei  mit  einem  langfristigen  Vertrag  gemietete,  in 
nützlicher Entfernung vom Baugrundstück liegende Abstellplätze nachgewiesen hat-
te,  ordnete  die  Baubehörde  die  Rückerstattung  der  von  der  Bauherrschaft  zur  Si-
cherstellung  der  Ersatzabgabe  geleisteten  Barkaution  an;  dies  indes  unter  der  Be-
dingung  der  vorgängigen  Anmerkung  von  Reversen  zur  Sicherung  der  Pflichtab-
stellplätze.  Die  Bauherrschaft  beantragte  im  Rekursverfahren,  den  angefochtenen 
Beschluss  insoweit  aufzuheben,  als  eine  Anmerkung  auch  zulasten  des  Grundstü-
ckes des Abstellplatzvermieters statuiert worden war.  

Aus den Erwägungen:

1.3. Im angefochtenen Beschluss bestätigte die Vorinstanz, dass die fraglichen 
Abstellplätze als Pflichtabstellplätze anerkannt werden könnten und die Abstellplatz-
verpflichtung daher real erfüllt werde. 

Mit Bezug auf die Rückerstattung der Barkaution statuierte die Vorinstanz indes 

folgende Bedingungen: 

« 1. Innert 60 Tagen ab Rechtskraft dieses Beschlusses hat die Bauherrschaft 
bzw.  verfügungsberechtigte  Grundeigentümerschaft  Ziff.  2  dieses  Be-
schlusses  als  öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschränkung  im  Grundbuch 
anmerken zu lassen und hierüber dem Amt für Baubewilligungen und dem 
Tiefbauamt, Fachbereich Rechtsdienst, für die Rückerstattung der Barkau-
tion, ein Zeugnis des Grundbuchamtes einzureichen.

2. Pflichtparkplatzrevers, anzumerken bei Kat.-Nrn. 01 und 08:

Die durch Mietvertrag vom 1. Mai 2004 langfristig (1.05.2004 - 30.4.2009)
gesicherten  3  Autoabstellplätze  in  der  Sammelgarage  auf  der  Parzelle
Kat.-Nr. 08 dienen als Pflichtabstellplätze für die Parzelle Kat.-Nr. 01.

Die jeweiligen Eigentümerschaften der genannten Parzellen sind verpflich-
tet,  eine  allfällige  vorzeitige  Auflösung  des  Mietvertrages  dem Tiefbauamt
der Stadt X schriftlich mitzuteilen (§ 321 Abs. 2 PBG).

Im  Falle  der  Auflösung  des  Mietvertrages  betreffend  Pflichtparkplätze  ist
die  Grundeigentümerschaft  der  Parzelle  Kat.-Nr.  01  (P-Strasse  26/Z-
Strasse  19)  verpflichtet,  die  entsprechenden  Abstellplätze  anderweitig
nachzuweisen oder eine Ersatzabgabe zu zahlen.»

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1.4.  Ihren  mit  der  erforderlichen  Rechtsmittelbelehrung  versehenen  Beschluss 
eröffnete die Vorinstanz auch dem durch die K vertretenen, als Verfügungsadressa-
ten  der  fraglichen  Nebenbestimmung  in  den  Beschluss  miteinbezogenen  Kanton 
Zürich  als  Eigentümer  der  Parzelle  Kat.-Nr. 08. Dieser hat auf die Ergreifung eines 
Rechtsmittels  verzichtet.  Insoweit  wurde  der  vorliegend  angefochtene  Beschluss 
daher (teil)rechtskräftig. 

1.5. In der Folge stellte sich indessen heraus, dass der Kanton Zürich bzw. die 
für  die Verwaltung des von der Kantonsschule überbauten Grundstücks Kat.-Nr. 08 
zuständige  Bildungsdirektion  nicht  bereit  sind,  den  von  der  Vorinstanz  vorgesehe-
nen  Revers  im  Grundbuch  anmerken  zu  lassen.  Gemäss  dem  entsprechenden 
Schreiben hat die Bildungsdirektion zwar nicht die Absicht, den Mietvertrag zu kün-
digen,  sieht  andererseits  aber  auch keine Veranlassung, das genannte Grundstück 
mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung zu belasten. (…)

3.2. Auszugehen ist davon, dass die Rekurrentin aufgrund der ihr am 3. Februar 
1999  erteilten  Bewilligung  für  den  Umbau  ihres  Gebäudes  zur  Bereitstellung  von 
drei  Abstellplätzen  verpflichtet  ist.  Diese  Abstellplätze  müssen  entweder  auf  dem 
Baugrundstück  erstellt  werden,  was  in  casu  offenkundig  nicht  möglich  ist,  oder  in 
nützlicher  Entfernung  liegen (§ 244 Abs. 1 PBG). Ausreichend ist, wenn die Benüt-
zung  von  auf  einem  Nachbargrundstück  zur  Verfügung  gestellten  (Pflicht-
)Abstellplätzen durch einen – wie hier – auf längere Dauer abgeschossenen Mietver-
trag gewährleistet ist. Ist eine solche ersatzweise erfolgende Realerfüllung möglich, 
so ist die Erhebung einer Ersatzabgabe nicht gerechtfertigt (RB 1987 Nr. 74). Denn 
ein  solcher  Realersatz  ist  nach  Sinn  und  Zweck  der  Bestimmungen  über  die  Fahr-
zeugabstellplätze (§ 242 ff. PBG) einer Ersatzabgabe klar vorzuziehen. 

3.3. Nach der Rechtssprechung ist in solchen Fällen indessen im Regelfall die 
Anmerkung  von  Reversen  der  hier  in  Rede  stehenden  Art  zulasten  des  Baugrund-
stücks wie auch des Drittgrundstücks im Grundbuch erforderlich; dies zur Sicherung 
der  Pflichtabstellplätze  bzw.  der  im  Falle  der  Auflösung  des  Mietverhältnisses  zu 
erhebenden  Ersatzabgabe  (BRKE  I  Nr.  168/1997).  An  dieser  Rechtsprechung  ist 
festzuhalten. Hieran vermag nichts zu ändern, dass es sich in casu beim Eigentümer 
des Abstellplatzgrundstücks um den Kanton Zürich handelt, dem eine vergleichswei-
se komplexe organisatorische Struktur eigen ist. 

3.4.  Soweit  die  Rekurrentin  geltend  macht,  dass  für  die  Anmerkung  eines  Re-
verses  zulasten  des  Abstellplatzgrundstücks  (bzw.  der  vermietenden  Eigentümer-
schaft)  eine  gesetzliche  Grundlage  fehle  ist,  ist  dem  Folgendes  entgegenzuhalten: 
Sinn  und  Zweck  von  Reversen  der  hier  fraglichen  Art  liegen  –  neben  den  von  der 
Vorinstanz  in  ihrer  Rekursantwort  aufgeführten  Gründen  –  darin  sicherzustellen, 
dass die Baubehörde von der allfälligen Aufhebung eines Pflichtabstellplätze betref-
fenden Mietvertrages Kenntnis erhält. Diesfalls muss nämlich die Behörde tätig wer-
den und die pflichtige Eigentümerschaft oder Bauherrschaft dazu anhalten, entweder 
eine anderweitige Möglichkeit nachzuweisen, Abstellplätze längerfristig hinzumieten 
zu  können,  oder  andernfalls  eine  Ersatzabgabe  zu  leisten  (§  246  Abs.  1  PBG).  In-
soweit  ist  die  Statuierung  von  Reversen  der  fraglichen  Art  durch  die  gesetzliche 
Regelung  der  Pflichtabstellplätze  und  der  Ersatzabgabe  materiellrechtlich 
vollständig  abgedeckt.  Die  formale  Grundlage  für  die  Statuierung  von  Reversen 
ergibt sich aus § 321 PBG.

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3.5.  Eine  andere  Frage  ist,  ob  die  Eigentümerschaft  des  die  Abstellplätze ver-
mietenden  Drittgrundstücks  direkt  dazu  verpflichtet  werden  könne,  im  Grundbuch 
zulasten  ihrer  Parzelle  einen  Pflichtabstellplatzrevers  anmerken  zu  lassen.  Dies  ist 
entgegen  der  von der Vorinstanz diesbezüglich offenbar vertretenen Auffassung zu 
verneinen. Denn dazu verpflichtet, die erforderlichen Abstellplätze nachzuweisen, ist 
ausschliesslich die auf ihrer -Parzelle nicht über die notwendige Zahl von Pflichtab-
stellplätzen  verfügende  Bauherrschaft.  Wird  für  die  Anerkennung  von  auf  einem 
Drittgrundstück  durch  die  Bauherrschaft  gemieteten  Abstellplätzen  verlangt,  dass 
zulasten beider Grundstücke Reverse, die eine Mitteilungspflicht (mit Bezug auf die 
allfällige Auflösung des Mietvertrages) statuieren, angemerkt werden, so kann diese 
Einschränkung daher einzig die Bauherrschaft treffen. Dies in dem Sinne, dass der 
Nachweis des Reverses zulasten des Drittgrundstücks eine Bedingung für die Aner-
kennung der Abstellplätze als Pflichtabstellplätze bildet. Hingegen kann diese für die 
Bauherrschaft  geltende  Bedingung nicht zugleich als Auflage zulasten der Eigentü-
merschaft des Drittgrundstückes statuiert werden.

Letzteres lässt sich insbesondere nicht etwa aus dem in BEZ 1983 Nr. 38 (= RB 
1983  Nr.  102)  auszugsweise  publizierten  Verwaltungsgerichtsentscheid  VB  1/1983 
ableiten. Damals ging es darum, dass die nicht mit der Grundeigentümerschaft iden-
tische  Bauherrschaft nicht in der Lage war, die notwendige Zahl von Abstellplätzen 
zu erstellen, weshalb eine Ersatzabgabe zu leisten war. Da die Pflicht zur Leistung 
solcher  Abgaben  nach  ausdrücklicher  gesetzlicher  Vorschrift  «den  Grundeigentü-
mer» trifft (§ 246 Abs. 1 PBG), war im damaligen Verfahren auch die Grundeigentü-
merschaft ins Recht zu fassen (bzw. hätte dies erfolgen müssen, was unterblieb). Im 
damaligen Fall wurde mithin die Eigentümerschaft des zur Bereitstellung der Pflicht-
abstellplätze verpflichteten Grundstücks belangt. Darin liegt ein wesentlicher Unter-
schied zum vorliegenden Fall. 

3.6.  In  diesem  Sinn  erweist  sich  der  Einwand  der  Rekurrentin,  wonach  für  die 
von  der  Vorinstanz  zulasten  des  Kantons  bzw.  dessen  Grundstück  statuierte  Ver-
pflichtung,  einen  Pflichtabstellplatzrevers  anmerken  zu  lassen,  eine  gesetzliche 
Grundlage fehle, als begründet.