# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dd81e0d7-4ee2-567a-a0c7-73fd700420b2
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-06-06
**Language:** de
**Title:** Baubewilligung für Arealüberbauung, Schutzabklärung von Bäumen
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0100-0101/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r1s.2024.05132_05137.pdf

## Full Text

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung

G.-Nrn.
BRGE I Nr.

R1S.2024.05132 und R1S.2024.05137
0100/2025 und 0101/2025

Entscheid vom 6. Juni 2025

Mitwirkende

Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Ersatzrichter Felix Holenstein,
Baurichter Christian Hurter, Gerichtsschreiber Mario Gasser

in Sachen

Rekurrierende

R1S.2024.05132

A

vertreten durch […]

R1S.2024.05137

1.  B
2. - 36. […]

alle vertreten durch […]

gegen

Rekursgegnerinnen

1.  Bausektion der Stadt X, c/o Amt für Baubewilligungen,

Rechtsabteilung, Amtshaus IV, 8021 X

2.  D AG

Nr. 2 vertreten durch […]

betreffend

(Nr.  1911/24);
Beschluss  der  Bausektion  vom  1.  Oktober  2024 
Baubewilligung für Wohnsiedlung Y (Arealüberbauung mit 149 Wohnungen),
[…]
______________________________________________________

hat sich ergeben:

A.

Die Bausektion der Stadt X erteilte der D AG mit Beschluss vom 1. Oktober

2024 die baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau der Wohnsiedlung

Y  mit  149 Wohnungen  (Arealüberbauung)  auf  den  Grundstücken  alt-Kat.-

Nrn. 1, 2,  3, 4,  5,  6, 7,  8, 9, 10,  11,  12, 13, 14,  15, 16, 17  und  18  an den

Strassen C und Y in X.

B.

Hiergegen wandte sich A mit Rekursschrift vom 4. November 2024 an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte eine "Überprüfung und

Anpassung  des  Projektes",  wobei  möglichst  viele  Bäume  erhalten  werden

sollten.

Mit  Eingabe  vom  7. November  2024  erhob  sodann  B  zusammen  mit  35

weiteren  Personen  Rekurs  gegen  den  erwähnten  Beschluss.  Sie

beantragten  die  Aufhebung  der Baubewilligung und  die  Verweigerung  des

Bauvorhabens.  Eventualiter  sei  die  Baubewilligung  aufzuheben  und  das

Bauvorhaben  zur  weiteren  Sachverhaltsabklärung  und  insbesondere  zur

Vornahme  einer  Schutzabklärung 

in  Bezug  auf  die  potenziell

schützenswerten  Bäume  und  zur  Neubeurteilung  an  die  Bausektion

zurückzuweisen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Rekursgegnerinnen.

C.

Mit  Verfügungen  vom  5.  bzw.  8. November  2024  wurden  die

Rekurseingänge unter den Geschäfts-Nrn. R1S.2024.05132 (A, nachfolgend

Rekurrentin 1) und R1S.2024.05137 (A etc., nachfolgend Rekurrierende 2)

vorgemerkt und die Vernehmlassungs-verfahren eröffnet.

D.

Im Verfahren G.-Nr. R1S.2024.05132 beantragte die private Rekursgegnerin

mit Vernehmlassung vom 6. Dezember 2024 die Abweisung des Rekurses,

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soweit darauf  einzutreten  sei; unter  Kosten- und  Entschädigungsfolgen zu

Lasten  der  Rekurrentin.  Am  9.  Dezember  2024  beantragte  auch  die

Vorinstanz die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei.

In  ihrer  Replik  vom  13.  Januar  2025  stellte  die  Rekurrentin  die  folgenden

neuen Anträge:

"1.  Die  Bauentscheid  1911/24  der  Baudirektion  des  Stadtrats  X  vom

1. Oktober 2024 sei aufzuheben.

2.  Das  Baugesuch  der  D  AG,  aufgelegt  vom  5.  -  25.  April  2024,  sei

abzuweisen.

3.  Es sei  ein gemeinsames  Gutachten  der  EDK und  ENHK  in  Auftrag zu

geben.

4.  Die  Beilagen  der  Rekursvernehmlassung  der  Bausektion  der  Stadt  X
vom 9. Dezember 2024 und die Beilage der Vernehmlassung der D AG
vom  6.  Dezember  2024  seien  der  Rekurrentin  zuzustellen,  unter
Gewährung einer Frist von 30 Tagen zur Abänderung oder Ergänzung
der vorliegenden Replik.

5.  Die  Akten  des  Verfahrens  BVV  24  -0673  (Gesamtverfügung  vom
23. April  2024)  seien  durch  die  Baudirektion  des  Kantons  Zürich  zu
edieren und der Rekurrentin zur Einsicht zuzustellen, unter Gewährung
einer Frist von 30 Tagen zur Stellungnahme.

6.  Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der

Bauherrschaft und / oder der Stadt X."

Mit  Präsidialverfügung  vom  14. Januar  2025  wurden  die  rekurrentischen

Anträge  auf  Aktenzustellung,  Aktenbeizug  und  Gewährung  einer  Frist  zur

Abänderung  oder  Ergänzung  der  Replik  bzw.  zur  Stellungnahme

abgewiesen.

In ihrer Duplik vom 5. Februar 2025 hielt die private Rekursgegnerin an ihren
gestellten Anträgen fest. Die Vorinstanz erklärte am 5. Februar 2025 unter

Aufrechterhaltung des gestellten Antrags ihren Verzicht auf Duplik.

E.

Im  Verfahren  G.-Nr. R1S.2024.05137  stellte  die  Vorinstanz  mit

Rekursantwort  vom  11. Dezember  2025  ebenfalls  den  Antrag,  der  Rekurs

sei abzuweisen. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Vernehmlassung

vom  13. Dezember  2024  die  Abweisung  des  Rekurses,  soweit  darauf

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einzutreten  sei;  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  der

Rekurrierenden.

In  ihrer  Replik  vom  17.  Januar  2025  hielten  die  Rekurrierenden  an  ihren

Anträgen fest. Auch die Rekursgegnerinnen blieben in ihren Dupliken vom

10. bzw. 18. Februar 2025 bei ihren Anträgen. Am 10. März 2025 reichten

die Rekurrierenden eine Triplik ein, woraufhin die private Rekursgegnerin am

7. April 2025 wiederum Stellung nahm.

F.

Am  7.  April  2025  führte  die 1. Abteilung  des Baurekursgerichts  im  Beisein

der Parteien aus beiden Rekursverfahren einen Augenschein auf dem Lokal

durch.

Im  Anschluss  an  den  Augenschein  wurden  die  beiden  Rekursverfahren

sistiert.  Auf  Ersuchen  der  privaten  Rekursgegnerin  wurden  die  Verfahren

schliesslich je mit Verfügung vom 12. Mai 2025 fortgesetzt.

G.

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins

gemachten  Feststellungen  wird,  soweit  zur  Entscheidbegründung

erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:

1.

Die  Rekurse  beziehen  sich  auf  dasselbe  Bauprojekt  und  denselben

Beschluss. Die Verfahren sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu

vereinigen. Die Aktenverweise beziehen sich, wo nichts anderes vermerkt,

auf das Verfahren G.-Nr. R1S.2024.05137.

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2.1.

Die Rekurrentin 1 ist gestützt auf Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes

über den Natur- und Heimatschutz (NHG) in Verbindung mit der Verordnung

über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur-

und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Personen (VBO) zum Rekurs

legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf

ihren Rekurs einzutreten. Soweit dies bei einzelnen Anträgen nicht der Fall

ist, wird dies nachfolgend noch darzulegen sein.

2.2.

Gemäss  § 338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  ist  sodann  zum

Rekurs berechtigt, wer durch  die angefochtene  Anordnung berührt  ist und

ein  schutzwürdiges  Interesse  an  ihrer  Aufhebung  oder  Änderung  hat.  Ein

Nachbar eines Bauvorhabens ist dann zum Rekurs berechtigt, wenn er über

eine hinreichend nahe räumliche Beziehung zum Baugrundstück verfügt und

wenn er darüber hinaus durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als die

Allgemeinheit in eigenen Interessen berührt ist (BGE 103 Ib 144, E. 4; 104

Ib 245, E. 7 d).

Bei  den  Rekurrierenden  2  handelt  es  sich  um  (Unter-)  Mieter  oder

Mieterinnen  von  Wohnungen,  die  in  der  unmittelbaren  Nachbarschaft  der

Baugrundstücke  liegen.  Die  Nachweise  der  bestehenden,  dauerhaften

Mietverhältnisse wurden auf Aufforderung hin erbracht. Entgegen der in der

Rekursantwort geäusserten Auffassung der privaten Rekursgegnerin ist der

Nachweis des Mietverhältnisses nicht zwingend bereits in der Rekursschrift

zu erbringen, was vorliegend aufgrund der grossen Zahl an Rekurrierenden

erst recht gilt (vgl. Martin Bertschi in: Kommentar VRG, 3. Aufl., X/Basel/Genf

2014,  § 21  Rz.  68).  Aufgrund  der  engen  räumlichen  Beziehung  und  der  –

noch darzulegenden – vorgebrachten Rügen sind die Rekurrierenden 2 zur
Rekurserhebung legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf ihren Rekurs ebenfalls einzutreten.

3.

Die  Baugrundstücke  liegen  in  der  Wohnzone  W4b  gemäss  Bau-  und

Zonenordnung  der  Stadt  X  (BZO).  Sie  sind  derzeit  mit  insgesamt  zwölf

Mehrfamilienhäusern überstellt, welche stirnseitig verbunden sind und daher

als sechs Zeilen in drei parallelen Reihen in Erscheinung treten. Geplant ist

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der Abbruch der Bestandesbauten und der Neubau einer Arealüberbauung,

bestehend  aus  zwei  grossen,  gestaffelten  Zeilenbauten  mit 

total

149 Wohnungen samt gemeinsamer Tiefgarage mit 49 Abstellplätzen.

4.1.

Die  Rekurrierenden  2  rügen  in  erster  Linie,  das  Bauprojekt  erfülle  die

Anforderungen  an  eine  Arealüberbauung  nicht.  Insbesondere  werde  die

geforderte besonders gute Gestaltung im Sinne von § 71 PBG nicht erreicht.

Das  Quartier  zeichne  sich  gemäss 

ISOS  durch  eine  offene

Bebauungsstruktur  mit  weiteren  Grünzügen  aus,  v.a.  dreigeschossige,  zu

Zeilen verbundene Mehrfamilienhäuser mit flachem Satteldach, giebel- bzw.

traufständig entlang der  schmalen  Strassen. Die markante  Gliederung  der

beiden  geplanten  Häuserzeilen  verwische  die  bisher  klare  Struktur  im

Quartier.  Die  geplanten  versetzten  Attikageschosse  verstärkten  diese

Gliederung zusätzlich. Die  klare Struktur  mit den  Häuserzeilen  im  Quartier

werde  mit  dem  Bauvorhaben  klar  gebrochen.  Die  vorgenommene  starke

Gliederung  der  Gebäude  erfolge  denn  auch  nur,  um  die  Vorgaben  zur

Wohnhygiene im Sinne von § 301 Abs. 1 PBG zu erreichen . Die Ausrichtung

diverser  Wohnungen  sei  vorliegend  teils  stark  nach  Nordost/Nordwest

orientiert, was bereits  im Lichte  von  §  301 PBG kritisch  zu betrachten sei.

Dies  gelte  erst  recht  bei  einer  Arealüberbauung.  Die  starke  Gliederung

ändere  nichts  daran,  dass  die  Ausrichtung  vieler  Wohnungen  die

erforderliche gute Wohnhygiene vermissen lasse.

4.2.

Die Rekurrentin 1 führt zudem aus, es sei angesichts des Verlusts der alten

Bäume  auf dem Bauareal  nicht nachvollziehbar,  wie  das  Bauvorhaben als

"besonders gut gestaltet" und mit "positiver Baumbilanz" beurteilt worden sei.
Auch die Rekurrierenden 2 führen aus, die vorgesehene Baumbepflanzung

sei  vor  dem  Hintergrund,  dass  diese  in  keinem  Verhältnis  zum  jetzigen

Potenzial der vorhandenen Biomasse und deren Leistung für das Stadtklima

stünde, nicht arealüberbauungswürdig.

4.3.

Im  angefochtenen  Beschluss  wird  hinsichtlich  der  gestalterischen

Anforderungen für Arealüberbauungen u.a. ausgeführt, die besonders gute

Einordnung  gemäss  §  71  PBG  liege  mit  diesem  Projekt  vor.  Das

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Bauvorhaben sei Teil einer heute noch intakten Zeilenstruktur aus den 40er-

Jahren, die sich jedoch aufgrund der veränderten baurechtlichen Grundlagen

oder  Besitzverhältnissen  bereits  in  Veränderung  befinde.  Sechs  Zeilen

würden durch zwei Zeilen mit gleicher Ausrichtung, die sich über die gesamte

Parzelle  von  Y  bis  lm  C  erstreckten,  ersetzt.  Dabei  knüpfe  der  Entwurf

morphologisch an die Bestandesbauten im nahen Umfeld der 1970er Jahre

an  und  verweise  über  seine  Massstäblichkeit  auf  das  für  das  Quartier

bedeutende  Bauwerk  der  Sport-  und  Freizeitanlage  des  C,  welches  als

wichtiger  Kristallisationspunkt  des  gegenwärtigen  und  künftigen  Wandels

gelte.  Die  langen  Zeilen  seien  dabei  vielfach  gegliedert  und  mit  einzelnen

Abschnitten  diagonal  rhythmisiert,  um  die  Ausrichtung  der  Wohnungen  zu

optimieren und um die Massstäblichkeit des Kontextes aufzunehmen. Diese

Setzung und Reduktion auf nur zwei Zeilen ermöglichten einen weiträumigen

qualitativ  hochstehenden  Freiraum.  Die 

fünfgeschossigen  Baukörper

schlössen  mit  einem  Attikageschoss  ab.  Die  mehrfach  hervor-  und

zurückspringenden  Gebäudeabschnitte  folgten  zudem  in  der  Höhe  der

Topografie.  Die  Aussenräume  der  Wohnungen  würden  durch  Balkone

erzeugt, die sich jeweils im Gebäudeversatz befänden. Mit dieser Typologie

werde eine sehr gute Einordnung erzeugt.

In  ihrer  Vernehmlassung  ergänzt  die  Vorinstanz,  im  Quartier  habe  bereits

eine Transformation begonnen und das Bauvorhaben stelle nicht das einzige

resp. das erste Projekt mit modernen architektonischen Formen dar. Hinzu

komme,  dass  das  Bauvorhaben  die  in  der  Umgebung  vorherrschende

Ausrichtung  aufnehme.  Die  geplanten  Häuserzeilen  würden  jeweils  zwei

Durchgänge auf der Ost-West-Achse aufweisen, welche den ungehinderten

Zugang zum geplanten Innenhof ermöglichten. Mit diesen Zugängen werde

die heutige Querungsmöglichkeit zwischen den bestehenden Häuserzeilen

aufgegriffen  und  fortgeführt.  Auch  die  heute  bestehenden  grosszügigen
zusammenhängenden  Freiräume,  welche  ein  charakteristisches  Merkmal

des  Quartiers  bildeten,  würden  aufgenommen  und 

fortgeführt.  Die

vorherrschenden  Strukturelemente,  die  Ausrichtung  der  Gebäude  auf  der

Nord-Süd-Achse  und  die  grosszügigen  zusammenhängenden  Freiräume

würden  durch  die  Gliederung  der  geplanten  Häuserzeilen  gerade  nicht  in

Frage gestellt, sondern übernommen. Die starke Gliederung sei denn auch

kein Novum im Quartier, sondern sei auf dem Grundstück Kat.-Nr. 19 bereits

heute vorhanden.

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Zur Ausrichtung der Wohnungen wird von der Vorinstanz ausgeführt, diese

seien  grundsätzlich  nach  Süden  resp.  nach  Süd-Ost  und  Süd-West

ausgerichtet. Eine Ausrichtung der Wohnungen nach Norden bestehe nicht.

Dass einzelne Räume nach Norden ausgerichtet seien, lasse sich bei Bauten

nicht vermeiden und sei auch nicht unzulässig.

4.4.

Die  private  Rekursgegnerin  argumentiert  entsprechend  und  verweist

überdies  auf  den  Umstand,  dass  das  Projekt  siegreich  aus  einem

Architekturwettbewerb  hervorgegangen  sei  sowie  auf  den  entsprechenden

Jurybericht.

4.5.

Die Rekurrierenden 2 führen in der Replik aus, es könne keine Rede davon

sein,  dass  sich  das  in  der  Zone  W4b  befindliche  Quartier  in  einem

erheblichen  Wandel  befinde,  was  insbesondere  die  Fussabdrücke  der

Gebäude  betreffe.  Die  von  den  Rekursgegnerinnen  erwähnten  Neubauten

im Quartier lägen praktisch alle in der Zone W4 und nicht in der W4b.

4.6.

Die private Rekursgegnerin erklärt schliesslich in ihrer Duplik u.a., dass die

Bestandesbauten  wegen  des  Mehrlängenzuschlags  nicht  in  der  heutigen

Form ersetzt werden könnten.

4.7.1.

Die Gemeinden können in ihren Bau- und Zonenordnungen in den Bauzonen

allgemein,  aber  auch  zonen-  oder  gebietsweise  Arealüberbauungen

zulassen.  Zu  diesem  Zweck  haben  sie  Mindestarealflächen  festzulegen

(§ 69  PBG).  Mit  dem  Instrument  der  Arealüberbauung  verfügen  die
rechtliche  Handhabe,  um  eine  von  der
Baubehörden  über  eine 

Grundordnung  abweichende  Überbauung  zu  gestatten.  Die  Bau-  und

Zonenordnung  kann  deshalb  Bauvorschriften  enthalten,  die  von  den

Bestimmungen 

für  die  Regelbauweise  und  von  den  kantonalen

Mindestabständen  abweichen  (§ 72  Abs. 1  PBG).  In  der  Regel  sehen  die

Bau-  und  Zonenordnungen  einen  sogenannten  Arealüberbauungs-

bzw. Ausnützungsbonus vor.

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Im  Gegenzug  für  diese  Privilegierung  gelten  erhöhte  Anforderungen  in

Bezug  auf  die  Gestaltung,  Einordnung,  Umgebung  und  Wohnqualität.

Gemäss § 71 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen

Fassung)  müssen  die  Bauten  und  Anlagen  sowie  deren  Umschwung

besonders  gut  gestaltet  sowie  zweckmässig  ausgestattet  und  ausgerüstet

sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu

beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen

Umgebung;  kubische  Gliederung  und  architektonischer  Ausdruck  der

Gebäude;  Lage,  Zweckbestimmung,  Umfang  und  Gestaltung  der

Freiflächen;  Wohnlichkeit 

und  Wohnhygiene;  Versorgungs-  und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2).

4.7.2.

Soweit  den  Gemeinden  bei  der  Anwendung  von  Bestimmungen  des

kantonalen  Rechts  als  Ausfluss  der  Gemeindeautonomie  eine  besondere

Entscheidungs- 

und  Ermessensfreiheit 

zukommt, 

überprüft 

das

Baurekursgericht entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der

kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden

Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz

darf nur dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum

überschreitet,  indem  sie  sich  von  unsachlichen,  dem  Zweck  der  in  Frage

stehenden  Regelung  fremden  Erwägungen  leiten  lässt  oder  allgemeine

Rechtsprinzipien,  wie  das  Verbot  von  Willkür  oder  den  Grundsatz  der

Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht

auf  eine  blosse  Willkürprüfung  beschränken,  vielmehr  muss  die

Eingriffsschwelle  tiefer  gesetzt  werden  (vgl.  BGE  145  I  52,  E.  3.6.,  mit

Hinweisen).

Ob  eine  Bestimmung  des  kantonalen  Rechts  den  Gemeinden  einen
autonomen  Entscheidungsspielraum  einräumt,  ist  durch  Auslegung  zu

ermitteln (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., X/Basel/Genf 2014,

§ 20 Rz. 62).  Nach ständiger  Praxis der  kantonalen Instanzen  betrifft dies

insbesondere §  238  PBG,  ferner aber  auch etwa  §  71 PBG betreffend die

bauliche  Gestaltung  und  Einordnung  von  Arealüberbauungen,  §  237  PBG

betreffend  die  Beurteilung  der  Verkehrssicherheit  einer  Zufahrt  und  § 357

Abs.  1  PBG  betreffend  die  Beurteilung  zulässiger  Änderungen  an

vorschriftswidrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72).

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4.7.3.

Am  Augenschein  zeigte  sich  ein  in  architektonischer  Hinsicht  relativ

homogenes  Quartierbild.  Die  Baugrundstücke  sind  umringt  von  geradlinig

gezeichneten Mehrfamilienhäusern, erbaut in den 1940er-Jahren. Zwischen

den Strassen C und Y sind die bestehenden Baukörper in Zeilen von Norden

nach Süden geordnet. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 20, das nur durch eine

Zeilenbaute von den Baugrundstücken getrennt wird, wurde vor Kurzem ein

Mehrfamilienhaus  neu  erstellt,  das  ebenfalls  eine  Nord-Süd-Ausrichtung

aufweist, aber im Unterschied zu den umliegenden Zeilen gegliedert ist. Die

Bauten nördlich und südlich davon sind von Osten nach West ausgerichtet.

Östlich  der  Baugrundstücke  prägt  ferner  die  grossvolumige  Wohnsiedlung

auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 19  das  Ortsbild  (vgl.  zum  Ganzen  die

Fotodokumentation im Augenscheinprotokoll).

4.7.4.

Hinsichtlich  der  Beziehung  zum  Ortsbild  sowie  zur  baulichen  und

landschaftlichen Umgebung und in Bezug auf die kubische Gliederung wird

das  Bauprojekt 

im  angefochtenen  Beschluss  nachvollziehbar  positiv

dargestellt. Es ist aus ortsbaulicher Sicht zu begrüssen, dass die Zeilen die

bestehende  Nord-Süd-Ausrichtung  übernehmen.  Der  rekurrentischerseits

erwähnte  Bruch  mit  der  Quartierstruktur 

ist  nicht  auszumachen,

insbesondere  nicht  in  Bezug  auf  die  Anordnung  der  geplanten  Baukörper.

Die durchfliessenden Aussenräume durch die parallel zueinander stehenden

Zeilen bleiben erhalten und werden durch die Reduktion von drei auf zwei

Reihen  sogar  noch  vergrössert.  Die  seitliche  Staffelung  der  beiden  neuen

Zeilen  bringt  entgegen  der  rekurrentischen  Auffassung  ebenfalls  keine

neuen Strukturen in das Quartier. Es sind auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 19

und 20 bereits derart gegliederte Bauten vorzufinden. Auch wenn Ersteres in

einer anderen Wohnzone (W4) liegt, besteht dennoch ein Sichtbezug zum
Bauvorhaben und damit ein ortsbaulicher Zusammenhang. Zudem entspricht

der  gestaffelte  Fussabdruck  –  zusammen  mit  dem  auf  das  Flachdach

gesetzten  Attikageschoss 

– 

einer  modernen, 

zeitgenössischen

Architektursprache,  was  dem  Bauvorhaben  nicht  zur  Last  gelegt  werden

kann.  Dass  der  Durchblick  zwischen  den  Zeilen  hindurch  von  Osten  nach

Westen sodann künftig nur noch eingeschränkt möglich sein würde, vermag

an  der  rechtsgenügenden  Einordnung  im  Sinne  von  § 71  PBG  nichts  zu

ändern.  Die  Vorinstanz  weist  zudem  zu  Recht  darauf  hin,  dass  im

Erdgeschoss der geplanten Bauten je zwei grosse Durchgänge vorgesehen

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sind,  was  dazu  führt,  dass  die  Bauten  nicht  wie  Riegel  im  Quartier

erscheinen,  sondern  Querungsmöglichkeiten  entstehen  werden  (vgl.  Plan

Erdgeschoss).

4.7.5.

Hinsichtlich der wohnhygienischen Verhältnisse ist Folgendes festzuhalten:

Gemäss § 301 Abs. 1 PBG dürfen Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen

gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem

Sektor  Nordost/Nordwest  gerichtet  sein.  Abweichungen  sind  zulässig  in

Kern-  und  Zentrumszonen  oder 

in  Hotels  sowie  bei  besonderen

Verhältnissen,  insbesondere  zum  Schutz  vor  übermässigen  Einwirkungen

öffentlicher Bauten und Anlagen (Abs. 2). Darüber hinaus gelten wie bereits

erwähnt  die  besonderen  Anforderungen  an  die  Wohnlichkeit  und

Wohnhygiene gemäss § 71 PBG.

Die  Rekurrierenden 2  legen  nicht  dar,  welche  der  149  Wohnungen  nach

Norden  ausgerichtet  wären.  Daher  wäre  aufgrund  der  ungenügenden

Substantiierung gar nicht auf diese Rüge einzugehen.

Gleichwohl  ist  festzuhalten,  dass  sämtliche  Wohnungen  über  grosse,

raumhohe  Fensteröffnungen  verfügen,  die  –  dank  der  Gliederung  des

Baukörpers – in jeweils verschiedene Himmelsrichtungen ausgerichtet sind,

was selbstredend der Besonnung, Belichtung und Belüftung zugute kommt.

Zu  erwähnen  sind  in  diesem  Zusammenhang  auch  die  für  urbane

Verhältnisse grosszügigen Gebäudeabstände, was sich ebenfalls positiv auf

die  Wohnhygiene  auswirkt.  Vereinzelt  sind  Schlafräume  nach  Norden

ausgerichtet, was praxisgemäss nicht ausschlaggebend ist, zumal sich die

Bestimmung  von  § 301  Abs. 1  PBG  nur  auf  Wohnräume,  nicht  aber  auf
Schlafräume  bezieht  (vgl.  Christian  Berz  /  Markus  Lanter,  in:  Zürcher

Planungs- und  Baurecht,  7. Auflage 2024,  Hrsg. Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas  Wipf/Daniel  Kunz,  Bd.  2,  S. 1508).  Lediglich  bei  einer

Wohnung  im  Attikageschoss  kann  eine  Ausrichtung  erkannt  werden,  die

primär nach Nordosten zeigt (Wohnung Nr. 01.0503 im Nordosten von Haus

West,  vgl.  Plan  "Grundriss  Attikageschoss").  Die  wohnhygienischen

Verhältnisse 

in 

dieser  Wohnung 

können 

dennoch 

klar 

als

überdurchschnittlich  hoch  beurteilt  werden,  zumal  auch  hier  sehr

grosszügige  Fensterflächen  aufzufinden  sind,  sie  im  obersten  Geschoss

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liegt, was per se zu einer sehr guten Belichtung führt, und die Wohnung im

Übrigen  von  einer  eigenen  grossen,  besonnten  Terrasse  profitieren  kann.

Dass  diese  eine  Wohnung  der  Grossüberbauung  nach  Nordosten

ausgerichtet ist, vermag im Rahmen einer Gesamtbetrachtung im Sinn von

§ 71 Abs. 1 PBG an der besonders guten Gestaltung der Überbauung nichts

zu ändern (vgl. auch VB.2018.00380 vom 13. Juni 2019, E. 6.).

Selbst  wenn  bei  dieser  einen  Wohnung  tatsächlich  ein  baurechtlich

relevanter  Projektmangel  zu  erkennen  wäre,  hätte  dieser  nicht  die

Aufhebung  der  Baubewilligung  zur  Folge,  sondern  bloss  eine  ergänzende

Auflage.  Die  Grundrisse  der  Wohnungen  im  betroffenen  Attikageschoss

könnten  ohne  Weiteres  geändert  werden.  Beispielsweise  könnte  die

betroffene Wohnung mit der angrenzenden Wohnung (Nr. 01.0502) zu einer

grossen  Wohnung  verbunden  werden.  Auch  der  Einbau  von  zusätzlichen

Fensterflächen  im  Bereich  der  offenen  Küche  wäre  denkbar.  Für  die

Rekurrierenden 2 wäre eine solche Nebenbestimmung bedeutungslos. Die

Rüge kann daher  von  Vornherein nicht  zur  Aufhebung  der  Baubewilligung

führen, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.

4.7.6.

Hinsichtlich  der  Kritik  der  Rekurrierenden 1  und  2  an  der  geplanten

Umgebungsbepflanzung  ist  festzuhalten,  dass  diese  sehr  pauschal  erfolgt

(soweit  sie  sich  auf  gestalterische  Kriterien  bezieht).  Die  Rekurrierenden

können sich nicht damit begnügen, die Baumfällungen zu beanstanden und

die  positive  Baumbilanz  in  Frage  zu  stellen.  Sie  hätten  konkret  darlegen

müssen, inwiefern die Umgebungsgestaltung nicht den Anforderungen von

§ 71 PBG entspricht. Sie setzen sich jedoch weder mit dem Umgebungsplan

noch  mit  dem  sehr  umfangreichen  Dossier  zur  Umgebungsgestaltung

auseinander. Auch in der Replik wurden diese Rügen nicht substantiiert. Es
ist  nicht  Sache  der  Rechtsmittelbehörden,  alle  sich  stellenden  rechtlichen

Fragen  zu  untersuchen,  wenn  diese 

im  Rechtsmittelverfahren  nicht

vorgetragen werden (vgl. VB.2016.00510 vom 23. März 2017, E. 4.2). Den

Rügen  ist  daher  nicht  näher  nachzugehen,  soweit  sie  sich  auf  die

gestalterischen Anforderungen an Arealüberbauungen beziehen.

4.7.7.

Zusammengefasst  verfangen  die 

rekurrentischen  Rügen  nicht.  Die

Vorinstanz hat mit ihrer entsprechenden Beurteilung das ihr hinsichtlich den

R1S.2024.05132

Seite 12

Anforderungen gemäss § 71 PBG zustehende Ermessen nicht überschritten.

Aus 

den 

dargelegten  Gründen 

ist 

dem  Bauvorhaben 

die

Arealüberbauungsqualität  nicht  abzusprechen; sie  kann  als  besonders gut

gestaltet qualifiziert werden.

5.1.

Im  Rekurs  der  Rekurrierenden  2  wird  weiter  geltend  gemacht,  der

Bauentscheid  missachte  das  Bundesinventar  der  schützenswerten

Ortsbilder  von  nationaler  Bedeutung  (ISOS).  Vorliegend  würden  immerhin

3 Häuserzeilen  mit  je  zwei  Mehrfamilienhäusern  mit  je  18  Wohnungen

abgebrochen.  Die  umliegenden  Häuserzeilen  seien  alle  noch  im  alten

Charakter  erhalten.  Mit  den  nun  geplanten  beiden  durchgehenden  und

deutlich  höheren  und  voluminöseren  Häuserzeilen  mit  starker  Gliederung

werde der bestehende Charakter des Quartiers erheblich verändert, womit

entgegen  der  Einschätzung  des  ARE  nicht  mehr  von  einer  leichten

Beeinträchtigung  ausgegangen  werden  könne.  Die  Fachstelle  hätte

erkennen müssen, dass der Abbruch der drei Häuserzeilen und der Neubau

von  2  langgezogenen  und  stark  gegliederten  Wohngebäuden  einen

wesentlichen  Verlust  des  Quartiercharakters  bedeuten  würden.  Aber  auch

im  Falle  einer 

lediglich 

leichten  Beeinträchtigung  –  was  bestritten

werde – wäre seitens des ARE eine korrekte Interessenabwägung im Sinne

von  Art.  3  RPV 

vorzunehmen  gewesen.  Bei  einer 

solchen

Interessenabwägung  seien  zuerst  sämtliche  Interessen  zu  ermitteln.  In

einem  weiteren  Schritt  seien  die  ermittelten  Interessen  zu  bewerten  und

danach  sei  eine  Abwägung  vorzunehmen.  Dass  diese  Schritte  vorliegend

korrekt vorgenommen worden wären, sei nicht im Ansatz ersichtlich. Einzig

pauschal  auf  private 

Interessen,  energetische  Optimierung  sowie

Verdichtung  zu  verweisen,  reiche  nicht  aus.  Auch  mit  nicht  allzu  stark
gegliederten Häuserzeilen und mehreren Häusern mit offener Überbauung

hätte diese Zielsetzung erreicht werden können.

5.2.

Die private Rekursgegnerin hält dem zusammengefasst entgegen, dass die

Einbauten  in  den  Grundwasserträger  nicht  geeignet  seien,  das  ISOS

Objekt 14 zu tangieren und einen Einfluss auf die bauliche Erscheinung des

Gevierts  zu  zeitigen,  welches  im  ISOS  beschrieben  sei.  Vor  diesem

Hintergrund  hätte  das  ARE  gar  nicht  begrüsst  werden  müssen.  Hinzu

R1S.2024.05132

Seite 13

komme,  dass  die  Rekurrierenden  und  letztlich  auch  das  ARE  in  seiner

Stellungnahme 

Inhalt  und  Tragweite  eines 

ISOS-Gebietes  mit  dem

Erhaltungsziel C verkennen würden. Aus dem Konzept des ISOS folge ohne

weiteres,  dass  ein  Erhalt  des  Charakters,  wie  ihn  die  Rekurrierenden

verstehen sowie  beschreiben  würden,  nicht dem  Erhaltungsziel  C gemäss

ISOS  entspräche.  Das  ISOS  Erhaltungsziel  C  mache  zur  konkreten

Ausgestaltung  von  Gebäuden  und  zu  deren  Situierung  gerade  keinerlei

Angaben  bzw.  Vorgaben.  Dafür  bzw.  für  eine  solche  Forderung  sei  ein

Erhaltungsziel B  oder  gar  ein  Erhaltungsziel A  nötig.  Beurteile  man  das

Projekt  im  Lichte  des  Erhaltungsziels  C,  stehe  ausser  Frage,  dass  eine

erhebliche Beeinträchtigung des ISOS ausgeschlossen werden könne: Die

für  den  Charakter  des  Quartiers  wesentlichen  Elemente 

(offene

Bebauungsstruktur mit weiten Grünzügen) würden im Projekt übernommen.

Es  würden  sogar  wieder  zeilenartige  Bauten  in  Nord-Süd-Ausrichtung  mit

grosszügigen Grünflächen dazwischen vorgesehen.

5.3.1.

Unbestrittenermassen  wird  das  Baugrundstück  vom  Perimeter  des  ISOS

erfasst.  Es  liegt  im  Gebiet  Nr.  14  des  Ortsbildes  X,  welches  wie  folgt

umschrieben wird:

"C: einheitlich geplantes und gestaltetes Wohnquartier am leicht abfallenden
Hangfuss;  offene  Bebauungsstruktur  mit  weiten  Grünzügen,  v.  a.
dreigeschossige,  zu  Zeilen  verbundene  Mehrfamilienhäuser  mit  flachem
Satteldach,  giebel-  bzw.  traufständig entlang der  schmalen  Strassen, v.  a.
um 1940; z. T. eingreifende Renovationen, Ersatzneubauten, ab E. 20. Jh.;
ehem. Areal der Ziegelei C"

Das  Gebiet  Nr. 14  weist  die  Aufnahmekategorie  BC  auf,  verfügt  über

besondere räumliche  sowie über  gewisse architekturhistorische  Qualitäten
und  weist  eine  gewisse  Bedeutung  auf.  Es  ist  mit  dem  Erhaltungsziel  C

versehen.  Für  ein  Gebiet  mit  Erhaltungsziel C  gilt  es,  den  Charakter  zu

erhalten, was bedeutet, das Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu

bewahren  und  die  für  den  Charakter  wesentlichen  Elemente  integral

erhalten.

5.3.2.
Gemäss  Art.  3  Abs.  1  NHG  haben  die  Kantone  bei  der  Erfüllung  von

Bundesaufgaben  dafür  zu  sorgen,  dass  das heimatliche  Landschafts-  und

Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler geschont

R1S.2024.05132

Seite 14

werden  und,  wo  das  allgemeine 

Interesse  an 

ihnen  überwiegt,

ungeschmälert  erhalten  bleiben.  Durch  die  Aufnahme  eines  Objektes  von

nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in

besonderem  Masse  die  ungeschmälerte  Erhaltung,  jedenfalls  aber  unter

Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen

die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG).

Kann  bei  der  Erfüllung  einer  Bundesaufgabe  ein  Objekt,  das  in  einem

Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt

werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen,

so  verfasst  die  Eidgenössische  Natur-  und  Heimatschutzkommission

(ENHK)  oder  die  Eidgenössische  Kommission  für  Denkmalpflege  (EKD)

zuhanden der Entscheidbehörde ein Gutachten. Die Kommission gibt darin

an,  ob  das  Objekt  ungeschmälert  zu  erhalten  oder  wie  es  zu  schonen  ist

(Art. 7 Abs. 2 und Art. 25 Abs. 1 NHG i.V.m. Art. 23 Abs. 4 der dazugehörigen

Verordnung [NHV]).

Soweit  für  die  Erfüllung  einer  Bundesaufgabe  der  Kanton  zuständig  ist,

beurteilt die kantonale Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG, ob ein Gutachten

der  ENHK  oder  EKD  erforderlich  ist  (Art. 7  Abs. 1  NHG).  Die  kantonalen

Fachstellen  nehmen  diese  Beurteilung  im  Rahmen  ihrer  Mitwirkung  wahr

(Art. 2 Abs. 4 NHV). Die Kantone sorgen für deren Mitwirkung (Art. 2 Abs. 3

NHV). Art. 7 NHG stellt keine blosse Ordnungsvorschrift dar. Sind die Vor-

aussetzungen  erfüllt,  ist  eine  Begutachtung  durch  die  ENHK  bzw.  EKD

vorgeschrieben.  Durch  Art. 7  NHG  verpflichtet  sind  dabei  nicht  nur  die

eidgenössischen Kommissionen, sondern auch die Fachstellen, die über die

Erforderlichkeit eines Gutachtens entscheiden und die Entscheidbehörden,

die ein Gutachten einholen müssen. Erachtet die Fachstelle ein Gutachten

für  erforderlich,  so  sind  die  kantonalen  Entscheidbehörden  verpflichtet,
dieses  einzuholen.  Davon  kann  nur  abgewichen  werden,  wenn  die

Voraussetzungen  gemäss  Art. 7  Abs. 2  NHG  klarerweise  nicht  vorliegen

(zum  Ganzen  BGr 1C_50/2023  vom  19. März  2024,  E. 2.1,  mit  diversen

Hinweisen).

5.3.3.

Das für die Beurteilung der Notwendigkeit eines Gutachtens der ENHK oder

EKD  zuständige  und  im  vorliegenden  Verfahren  beigezogene  Amt  für

Raumentwicklung (ARE; Art. 25 Abs. 2 NHG, Art. 26 Abs. 1 NHV, § 2 und

R1S.2024.05132

Seite 15

§ 2a  der  Kantonalen  Natur-  und  Heimatschutzverordnung  [KNHV])  kommt

zum Schluss, dass vorliegend eine Begutachtung nicht erforderlich ist. Das

ARE hielt in seiner Stellungnahme vom 19. August 2024 wörtlich fest, dass

das geplante Vorhaben die im ISOS beschriebenen wesentlichen Merkmale

nur  geringfügig  übernehme.  Durch  die  zwei  langen  Zeilen  werde  der

Grünraum  in  der  Ost-West  Richtung  durchbrochen  und  dadurch  gehe  die

offene  Bebauungsstruktur  mit  den  weiten  Grünzügen  verloren.  Zudem  sei

die  Geometrie  der  geplanten  Gebäudezeilen  im  Bebauungsmuster  fremd.

Der Charakter bleibe somit nicht bewahrt. Das Erhaltungsziel C werde nicht

berücksichtigt  und  die  einheitlich  geplante  und  gestaltete  Bebauung  gehe

verloren. Auch das Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bleibe nicht

gewahrt. Im Gebiet 14 seien neben dem vorliegenden Bauvorhaben weitere

Vorhaben geplant. Da dieses Gebiet für das Ortsbild von X einen geringeren

Stellenwert  aufweise  als  andere  einheitlich  geplante  Siedlungen  in  der

Umgebung, könne eine erhebliche Beeinträchtigung jedoch ausgeschlossen

werden.

In  der  angefochtenen  Baubewilligung  hielt  die  Vorinstanz  ergänzend

Folgendes  fest:  Ergehe  die  Bewilligung  wie  vorliegend  in  Erfüllung  einer

Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 Bundesverfassung (BV), sei das

gemäss ISOS geltende Erhaltungsziel C direkt anwendbar und zu beachten.

Dies  erfordere  eine  Beurteilung  des  Bauprojektes  durch  das  ARE.  Mit

Schreiben vom 19. August 2024 habe das ARE festgestellt, dass von einer

lediglich  leichten  Beeinträchtigung  des  ISOS  auszugehen  sei,  resp.  eine

erhebliche  Beeinträchtigung  ausgeschlossen  werden  könne  und  darum

keine Begutachtung durch eine eidgenössische Kommission notwendig sei.

Diese leichte Beeinträchtigung könne infolge des privaten Interesses an der

Umsetzung  des  Bauprojektes  und  infolge  der  energetischen  Optimierung

hingenommen  werden.  Ebenso  sei  auf  das  übergeordnete  Interesse  der
Siedlungsentwicklung nach innen hinzuweisen.

5.3.4.

Die  von  der  privaten  Rekursgegnerin  aufgeworfene  Frage,  ob  mit  der

Bewilligung für einen Einbau in den Grundwasserträger eine Bundesaufgabe

erfüllt  wird,  kann  im  vorliegenden  Fall  dahingestellt  bleiben.  Denn  selbst

wenn  eine  Bundesaufgabe  vorläge,  verfangen  die  rekurrentischen  Rügen

nicht:

R1S.2024.05132

Seite 16

Entgegen  der 

rekurrentischen  Auffassung  hatte  das  ARE  keine

Interessenabwägung durchzuführen. Das ARE wird wie gesagt als kantonale

Fachstelle  zur  Beurteilung  der  Eingriffsintensität  des  geplanten  Vorhabens

auf  die  Ortsbildqualitäten  beigezogen 

(E. 5.3.2.  vorstehend).  Diese

Beurteilung bildet die Grundlage für die nachgelagerte Interessenabwägung,

die von den  kommunalen  Baubehörde  vorzunehmen  ist (vgl. zum  Ganzen

das Schema im ISOS-Leitfaden, Ortsbildschutz und Innenentwicklung, S. 14

und  S. 22 ff.).  Dies  ergibt  sich  auch  aus  dem  von  den  Rekurrierenden 2

erwähnten  Art. 3  der  Raumplanungsverordnung  (RPV),  wonach  Behörden

eine  Interessenabwägung  durchzuführen  haben,  wenn  ihnen  bei  Erfüllung

und Abstimmung raumwirksamer Aufgaben Handlungsspielräume zustehen.

Das ARE als Fachstelle nahm keine raumwirksame Aufgabe wahr. Es hatte

aufgrund  seiner  eigenen  Analyse  nur  (aber  immerhin)  zu  entscheiden,  ob

eine  Begutachtung  durch  die  ENHK  bzw.  EKD  angezeigt  ist.  Dass  der

vorliegende  Entscheid  des  ARE,  es  sei  kein  Gutachten  einzuholen,  falsch

wäre, machen die Rekurrierenden 2 nicht geltend.

5.3.5.

In Übereinstimmung mit der Beurteilung des ARE ergab der Augenschein,

dass  das  Bauvorhaben  zu  keiner  erheblichen  Beeinträchtigung  des  ISOS

Gebiets Nr. 14 führt. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die geplante Baute den

Charakter  dieses  weitläufigen  Gebiets  zwischen  der  E-Strasse  und  dem

Friesenbergbach  in  Frage  stellen  wird.  Mehrgeschossige  Zeilenbauten

charakterisieren das Quartier, wobei die Zeilen im gesamten Objektperimeter

sehr  unterschiedliche  Gebäudelängen  aufweisen  und  auch  die

Zwischenräume keinem klaren Muster folgen. Die Zeilenform und die offene

Bebauungsstruktur  mit  weiten  Grünzügen  werden  beim  Bauprojekt

beibehalten,  wie  ebenfalls  bereits  dargelegt  wurde.  Das  Gleichgewicht

zwischen  Alt-  und  Neubauten  wird  offensichtlich  ebenfalls  gewahrt,  bzw.
bilden Altbauten im fraglichen ISOS Gebiet Nr. 14 auch dann noch die klar

überwiegende Mehrheit, wenn die strittige Überbauung realisiert würde (vgl.

Karte  Gebäudealter  im  Geoportal  Kanton  Zürich  [www.geo.ktzh.ch]).  Im

Übrigen  wird  im  ISOS  explizit  das  Vorhandensein  von  Ersatzneubauten

erwähnt, weshalb diese gewissermassen ebenfalls den Charakter des ISOS-

Gebiets ausmachen.

Vor  diesem  Hintergrund  ist  naheliegend,  wenn  das  ARE  zum  Schluss

gelangt,  eine  erhebliche  Beeinträchtigung  des 

ISOS  Objekts  sei

R1S.2024.05132

Seite 17

ausgeschlossen.  Dem  angefochtenen  Entscheid,  wonach  die 

leichte

Beeinträchtigung 

hingenommen  werden 

könne, 

vermögen 

die

Rekurrierenden 2  nichts  Stichhaltiges  entgegenzusetzen.  Soweit  sie  bei

einem  Ersatzneubau  den  Erhalt  der  bestehenden  geradlinigen

Gebäudestrukturen 

fordern,  verkennen  sie,  dass  einer  derartigen

Neubebauung  die  Vorschriften  über  den  Mehrlängenzuschlag  (vgl.  Art. 14

BZO) entgegenstünden, wie die private Rekursgegnerin zu Recht erwähnt.

Im  Übrigen  überzeugt  die  vorinstanzliche  Interessenabwägung,  gemäss

welcher  die  privaten  Interessen  der  Bauherrin  sowie  die  öffentlichen

Interessen an der energetischen Optimierung und an der Innenverdichtung

die leichte Beeinträchtigung des ISOS Gebiets überwiegen würden.

5.3.6.

Zusammengefasst erweisen sich die rekurrentischen Rügen betreffend das

ISOS als nicht stichhaltig.

6.1.

Die Rekurrierenden 2 machen überdies geltend, auf dem Bauareal sowie auf

dem Nachbargrundstück würden teils schützenswerte Bäume gefällt. Ohne

nähere Abklärung lasse die Baubehörde dies zu, was auf eine ungenügende

Sachverhaltsabklärung zurückzuführen sei. Mit den zwei Gutachten in den

Baugesuchsunterlagen  hätten  genügend  Anhaltspunkte  bestanden,  dass

potenziell schützenswerte Objekte auf dem Baugrundstück vorhanden seien

und  mit  dem  Bauvorhaben  zumindest  gefährdet  würden.  Die

Rekurrierenden 2 verweisen auf das Urteil VB.2022.00662 und bringen vor,

die  Vorinstanz  wäre  aufgrund  dieser  Angaben  und  Unterlagen  verpflichtet

gewesen,  den  Sachverhalt  von  Amtes  wegen  abzuklären  und  eine

Schutzabklärung zu veranlassen, was sie in unzulässiger Weise unterlassen
habe.  Sofern  die  Bäume  schutzwürdig  seien,  hätte  auch  eine

Interessenabwägung erfolgen müssen. Auch ein von der Rekurrentschaft 2

in Auftrag gegebenes Gutachten bestätige, dass es sich um schützenswerte

Bäume handle, die aufgrund des Bauvorhabens gefällt werden sollen bzw.

zumindest  durch  das  Bauvorhaben  gefährdet  würden  (Gutachten  H).  Die

meisten Bäume der 28 im Gutachten aufgenommenen Bäume seien auf ein

Alter von etwa 70 Jahre zu schätzen und gehörten damit zum ursprünglichen

Baumbestand der Wohnanlage. Der Schutzwert ergebe sich vor allem aus

dem  Alter  der  meisten  Bäume.  Der  Bestand  sei  geprägt  von  vielen  alten

R1S.2024.05132

Seite 18

Bäumen, die noch sehr vital, in gutem statischem Zustand und erhaltensfähig

seien. Darüber hinaus prägten sie den Strassenraum und das Quartierbild.

Aufgrund  der  Lage  der  Wohnsiedlung  habe  der  Bestand  für  beide

Strassenzüge eine hohe gestalterische Bedeutung und wirke zudem wie eine

grüne Lunge im bebauten nachbarlichen Umfeld. Auch für die Biodiversität

seien  die  Bäume  enorm  wichtig  und  wertvoll.  Sie  hätten  gezeigt, dass  sie

sich auch bei den sich stark veränderten Bedingungen der letzten 30 bis 50

Jahre  hätten  behaupten  können.  Dies  sei  ein  wichtiger  Grund  für  ihre

Erhaltenswürdigkeit.  Die  Zukunftsprognose  sei  entsprechend  gut.  Mit  dem

geplanten  Bauvorhaben  werde  der  gesamte  Baumbestand  der

Wohnsiedlung  vernichtet.  Nur  eine  Nordmannstanne  soll  erhalten  werden,

wobei diese aber nur mehr kurz erhaltensfähig sei. Auch die angrenzenden

Altbäume  auf  den  ostseitigen  Nachbargrundstücken,  die  erhalten  werden

sollen,  würden  durch  das  Bauvorhaben  trotz  Wurzelschutzmassnahme

nachhaltig 

geschädigt. 

Die 

Birken 

auf 

den 

westseitigen

Nachbargrundstücken  würden die Baumassnahmen nicht überstehen, weil

sie sich bereits in einem geschädigten Zustand  befänden. Auch  im nahen

Umfeld der grossen Hainbuche werde abgegraben, weshalb auch bei dieser

von einer verkürzten Reststandzeit auszugehen sei.

lm  Ergebnis  sollen  unzählige  potenziell  schützenswerte  Bäume  ohne

hinreichende Abklärung gefällt oder gefährdet werden, was nicht zulässig sei

und mithin die Aufhebung der Baubewilligung erfordere. Sofern die Bäume

schutzwürdig seien, hätte auch eine Interessenabwägung erfolgen müssen.

Auch  die  nicht  erfolgte  Interessenabwägung  müsse  zur  Aufhebung  der

Baubewilligung führen.

6.2.

Die  Rekurrentin 1  kritisiert  ebenfalls  den  vorgesehenen  Verlust  der
bestehenden  Bäume.  Dieser  sei  nicht  zeitgemäss  in  einer  Zeit,  in  der

Klimaschutz eine sehr hohe Priorität haben sollte. Es sei hinlänglich bekannt,

dass  grosse  Bäume  Schattenspender,  Sauerstofflieferanten,  Klimaanlage,

Luftfilter  und  Lebensraum  seien.  Insbesondere  alte  Bäume  seien  wahre

Biotope. 100 junge Bäume würden nie ausreichen, um einen einzigen alten

Baum mit seiner Biodiversität und den übrigen genannten Eigenschaften zu

ersetzen.  Es  sei  möglich,  die  alten  Bäume  auf  dem  Areal  sowie  auf  der

Nachbarparzelle  nicht  zu  beeinträchtigen.  Das  Projekt  liesse  sich  anders

realisieren, ohne so viele Bäume zu fällen. Eine Überprüfung und Anpassung

R1S.2024.05132

Seite 19

des Projektes sei nötig. Die Rekurrentin 1 würde Erhaltungsmassnahmen im

Sinne  von  Baumschutzmassnahmen  mit  einem  Baumpflegespezialisten

empfehlen,  die  es  ermöglichten,  möglichst  viele  Bäume  zu  erhalten.  Auch

Umpflanzungen seien zu prüfen.

6.3.

Die  Vorinstanz  entgegnet  zusammengefasst, 

für  das  Fällen  der

streitgegenständlichen  Bäume  sei  keine  Bewilligung  notwendig,  da  die

Parzellen  nicht  im  Baumschutzgebiet  lägen.  Die  Bestandesbäume  seien

auch  nicht  im  Inventar  der  Natur-  und  Landschaftsschutzgebiete  von

kommunaler Bedeutung oder in einem Schutzinventar verzeichnet. Sodann

bestünden  auch 

keine  Schutzverfügungen  oder  Schutzverträge.

Entsprechend seien die Bestandsbäume auf den infragestehenden Parzellen

nicht geschützt.

Es stelle sich somit die Frage, ob die Bestandsbäume zu Unrecht nicht unter

Schutz  gestellt  worden  seien.  Vorliegend  seien  keine  Gründe  dafür

ersichtlich, dass die bestehenden Bäume besonders schutzwürdig wären. Es

sei nicht Sinn und Zweck von § 203 Abs. 1 lit. f. PBG, "schöne und grosse

Bäume  pauschal  unter  Schutz  zu  stellen"  oder  eine  einzig  an  Alter  und

Grösse  anknüpfende  Seltenheit  als  Grund  für  eine  Unterschutzstellung  zu

qualifizieren. 

Im  Übrigen  sei  gemäss  Art.  11a  Abs.  5  BZO 

im

Baumschutzgebiet die  Bewilligung  für  das  Fällen von  Bäumen  zu  erteilen,

wenn  an  der  Erhaltung  des  Baums  kein  überwiegendes  öffentliches

Interesse  bestehe.  Dies  müsse  umso  mehr  auch  für  Parzellen  gelten,  die

nicht  im  Baumschutzgebiet  lägen,  wie  dies  vorliegend  der  Fall  sei.

Entsprechend  sei  eine  Interessenabwägung  zwischen  dem  öffentlichen

Interesse  am  Erhalt  der  Bestandsbäume  und  den  entgegenstehenden

öffentlichen  und  privaten  Interessen  vorzunehmen.  Geplant  sei  eine
Rodungs-/Neupflanzungsbilanz von +11 Bäumen und +129 Sträuchern. Die

Umgebung  solle  sodann  mit  einem  Mix  aus  Bäumen,  Sträuchern,  Rasen-

und  Wiesenflächen  sowie  Steinhaufen,  Insektenhotels  und  Vogelhäuser

ökologisch  wertvoll  gestaltet  werden.  Vor  dem  Hintergrund,  dass  das

geplante  Bauvorhaben  eine  positive  Ökobilanz  vorweise,  würden  das

öffentliche Interesse an der baulichen Verdichtung und das private Interesse

an einer möglichst hohen baulichen Nutzung der infragestehenden Parzellen

das  Interesse  am Erhalt  der Bestandsbäume  deutlich  überwiegen. Daraus

folge,  dass  die  Bestandsbäume  auf  den  infragestehenden  Parzellen  nicht

R1S.2024.05132

Seite 20

unter  Schutz  zu  stellen  seien  und  entsprechend  auch  kein  Schutzobjekt

darstellten.

Ferner  seien  die  Bestandsbäume  nicht  wegen 

ihrem  gestalterisch-

ästhetischen  Wert 

zu 

schützen.  Sie  würden 

zwischen 

den

Mehrfamilienhäusern verschwinden, sodass sie einzig von der Y und lm C

wahrgenommen  werden  könnten.  Dabei  wirkten  die  Bäume  aber  wie  jede

andere Gartengestaltung, wie sie in der Stadt X hundertfach anzutreffen sei.

Die Bestandsbäume auf den  infragestehenden  Parzellen setzten aufgrund

ihres  Standorts  und  ihrer  Erscheinung  nicht  in  markanter  Weise  einen

dominierenden, aussergewöhnlichen Akzent und prägten entsprechend das

Quartier- oder Strassenbild auch nicht wesentlich mit.

6.4.

Die  private  Rekursgegnerin  macht  sinngemäss  identische  Ausführungen.

Hinsichtlich  der  Kritik  der  Rekurrentin 1  führt  sie  ergänzend  aus,  dass  ein

Erhalt der Bäume faktisch auf einen Erhalt der Gebäude hinausliefe, zufolge

der  Situierung  der  Bäume  zwischen  den  schmalen  Bauten  und  teils  sehr

nahe an den Gebäuden stehend.

6.5.

In  ihrer  Replik  entgegnen  die  Rekurrierenden 2,  Art. 11a  BZO  sei  nicht

einschlägig,  wenn  sich  ausserhalb  des  Baumschutzgebietes  potenziell

schutzwürdige  Bäume  befänden.  Ohnehin  könne  eine  korrekte

Interessenabwägung nur dann vorgenommen werden, wenn auch bekannt

sei,  welchen  Schutzgrad  gefährdete,  potenziell  schützenswerte  Bäume

aufweisen würden. Die Vorinstanz habe dazu nichts abgeklärt, weshalb auch

keine korrekte Interessenabwägung habe vorgenommen werden können. Im

Rahmen  des  Gutachtens  von  F,  welches  ebenfalls  im  Auftrag  der
insgesamt  10 Bäume  als
Bauherrschaft  erstellt  worden  sei,  würden 

schützenswert  und  schutzfähig  eingestuft.  Der  von  den  Rekurrierenden 2

beigezogene Gutachter  sei  ebenfalls  zum  Schluss  gekommen,  dass  diese

Bäume einen hohen, teils einen sehr hohen Schutzgrad aufweisen würden.

Diese  Bäume  würden  allesamt  dem  Bauvorhaben  zum  Opfer  fallen.  Im

Gutachten  von  G  sei  in  keiner  Weise  nachvollziehbar,  anhand  welcher

Kriterien  die  Beurteilung  vorgenommen  worden  sei.  Auffallend  sei,  dass

entgegen  dem  ersten  Gutachten  von  F  in  der  Mitte  der  Baugrundstücke

überhaupt  kein  Baum  mehr  als  erhaltenswert  eingestuft  worden  sei.  Dem

R1S.2024.05132

Seite 21

Baum  Nr.  B19  (Föhre)  würden  alle  drei  Gutachter  einhellig  einen  hohen

Schutzgrad  zuweisen.  F  und  der  Gutachter  der  Rekurrierenden 2  würden

sodann übereinstimmend zum Schluss kommen, dass die Bäume B36, B37,

B07, B06, B04, B30, B29, B27, B20 und B19 einen hohen bzw. sehr hohen

Schutzgrad  aufweisen  würden.  Eine  Begründung,  weshalb  insbesondere

vom  Gutachten  F  abgewichen  werde,  lasse  sich  im  Bauentscheid  nicht

finden.

6.6.

Die private Rekursgegnerin setzt dem entgegen, sie habe die Bäume durch

die  F  AG  auf  ihren  Zustand  abklären  lassen,  um  sich  ein  Bild  davon  zu

machen, welche Bäume nach Möglichkeit erhalten werden könnten, bzw. bei

welchen Bäumen ein freiwilliger Erhalt Sinn machen könnte. Die Aussagen

im  Gutachten  seien  dahingehend  zu  verstehen.  Die  F  AG  habe  keinen

Auftrag erhalten, die Schutzwürdigkeit der Bäume im Sinne von § 203 PBG

zu  klären.  Die  private  Rekursgegnerin  habe  durch  die  F  AG  eine

Kurzstellungnahme  zu  den  unterschiedlichen  Inhalten  der  Gutachten

erstellen lassen. Sie stelle darin klar, dass ihr Gutachten einen Hinweis auf

potenzielle  Schutzobjekte  nach  § 203  PBG  enthalten  würde,  hätte  die

Begutachtung der Bäume aus fachtechnischer Sicht das Vorliegen solcher

Objekte zu Tage gefördert. Daran fehle es. Weil die F AG keine Baumpflege

vornehme,  habe  die  private  Rekursgegnerin  für  die  Auswahl  der  nach

Möglichkeit effektiv zu erhaltenden Bäume die darauf spezialisierte Firma G

beigezogen.

6.7.1.

Nachbarn  sind  zur  Rüge  befugt,  der  Neu-  oder  Umbau  sei  deshalb

unzulässig,  weil  er  ein  Schutzobjekt  beeinträchtige.  Dabei  spielt  es  keine

Rolle,  ob  das  Schutzobjekt  inventarisiert  ist  oder  bei  pflichtgemässem
Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste. Ein Nachbar

darf  sich  in  diesem  Zusammenhang  allerdings  nicht  damit  begnügen,  die

Schutzwürdigkeit  bloss  zu  behaupten.  Vielmehr  muss  er  diese  anhand

konkreter Anhaltspunkte  aufzeigen  (VB.2019.00748  vom  20. August  2020,

E. 12.1.2.;  VB.2015.00554  vom  21. April  2016,  E. 3.1.).  Diese 

für

Heimatschutzobjekte  entwickelte  Rechtsprechung  hat  aufgrund  der

identischen  Rechtsgrundlagen  auch  für  Naturschutzobjekte  zu  gelten

(VB.2023.00009 vom 5. Oktober 2023, E. 5.1).

R1S.2024.05132

Seite 22

6.7.2.

Mangels Inventareintrag lagen vorgängig keine Hinweise vor, dass es sich

bei  den bestehenden Bäume um Schutzobjekte im  Sinn  von §  203 Abs. 1

PBG  handeln  könnte.  Gleichwohl  ist  fraglich,  ob  die  Vorinstanz  sich  im

Bewilligungsverfahren  mit  der  Frage  des  Vorliegens  von  Schutzobjekten

hätte befassen und dazu ein fachkundiges Gutachten einholen müssen (vgl.

VB.2022.00662  vom  5. Oktober  2023,  E. 3;  VB.2020.00864  vom

19. Mai 2021, E. 3.5).

6.7.3.

Zu  den  Naturschutzobjekten  zählen  unter  anderem  wertvolle  Park-  und

Gartenanlagen,  Bäume,  Baumbestände,  Feldgehölze  und  Hecken  (§  203

Abs. 1 lit. f PBG) sowie die für die Erhaltung seltener oder vom Aussterben

bedrohter  Tiere  und  Pflanzen  nötigen  Lebensräume,  namentlich

Feuchtgebiete,  Ufervegetationen, 

Trockenstandorte,  Magerwiesen,

wertvolle Bäume und Baumbestände, Hecken, Feldgehölze sowie Öd- und

Waldflächen (§ 13 Abs. 1 KNHV in Verbindung mit § 203 Abs. 1 lit. g PBG).

Der Begriff "wertvoll" wie er im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG verwendet

wird,  umfasst  einerseits  den  biologischen  oder  ökologischen  Wert  (als

besonders seltene Gattung oder als biotopischer Lebensraum), andererseits

auch  den  gestalterisch-ästhetischen  Wert,  welcher  einem  Baum 

in

überbautem Gebiet im Hinblick auf seine Umgebung, also für das Quartier-

und  Strassenbild,  zukommt 

(zum  Ganzen:  VB.2022.00662  vom

5. Oktober 2023, E. 4, auch zum Folgenden).

Eine Unterschutzstellung setzt voraus, dass es sich um ein schutzwürdiges

Objekt  im  Sinn  von  §  203  Abs.  1  PBG  handelt  und  die  angeordneten

Schutzmassnahmen  aufgrund  einer  umfassenden  Abwägung  aller  infrage

stehenden Interessen gerechtfertigt sind. Bei der Beantwortung der Frage,
was  unter  einem  biologisch  oder  ökologisch  wertvollen  Baum  bzw.

Baumbestand  zu  verstehen  ist,  steht  den  kommunalen  Behörden  kein

besonderer  Beurteilungsspielraum  zu;  insofern  hat  das  Baurekursgericht

volle  Kognition.  Bei  der  Gewichtung  der  sich  gegenüberstehenden

Interessen 

bestehen 

demgegenüber 

in 

verschiedener  Hinsicht

Beurteilungsspielräume, 

welche 

in 

erster 

Linie 

von 

den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind.

R1S.2024.05132

Seite 23

6.7.4.

Die  private  Rekursgegnerin  hat  ihren  eigenen  Angaben  zufolge  mit  zwei

Gutachten 

ihren  Baumbestand  untersuchen 

lassen.  Aufgrund  der

Ausführungen  der  Parteien  ist  davon  auszugehen,  dass  diese  Gutachten

dem  Baugesuch  beilagen  bzw.  die  Baubehörde  im  Bewilligungsverfahren

Kenntnis von diesen Gutachten hatte.

Im Gutachten der F AG vom 8. Februar 2021 wird u.a. Folgendes ausgeführt:

Am  2.  Februar  2021  hätten  sie  die  55  Bäume  abgeschritten.  7  Bäume  befänden  sich  auf

Nachbarparzellen.  Ihr  Zustand  sei  ebenfalls  beurteilt  worden.  Das  Ziel  der  unabhängigen

Zustandsbeurteilung  sei,  die  Schutzwürdigkeit  und  Schutzfähigkeit  jedes  einzelnen  Baumes  aus

dendrologischer Sicht zu prüfen und zu beurteilen.

Definitionen der Beurteilungskriterien

Schutzfähigkeit

Schutzfähigkeit  bedeute,  dass  ein  Baum  aufgrund  einer  umfassenden  fachlichen  Zustandsprüfung

voraussichtlich  in  der  Lage  sein  werde,  die  Schutzanforderungen  nachhaltig  zu  erfüllen.  Ein

Baum/Gehölz  gelte  als  schutzfähig,  wenn  aus  ihrer  fachlichen  Sicht  die  nachfolgend  aufgeführten

Kriterien kumulativ erfüllt seien:

1.  Einhaltung der Verkehrssicherheit, beurteilt nach der Visual Tree Assessment Methode (VTA)

2.   Gute physiologische Aktivität und Vitalität

3.   Keine langfristig vitalitätsmindernde Pathogene

4.   Einer  nachhaltigen  Weiterexistenz  zum  Beurteilungszeitpunkt  voraussichtlich  nichts

entgegenstehe oder eine solche mit zumutbarer und verhältnismässiger Baumpflege erreicht

werden könne.

Zukünftige Arealentwicklungen würden bei der Beurteilung der Schutzfähigkeit nicht berücksichtigt.

Bedingte Schutzfähigkeit

Ein  Baum/Gehölz  gelte  als  bloss  bedingt  schutzfähig,  wenn  nicht  alle  Beurteilungskriterien  der

Schutzfähigkeit erfüllt seien, jedoch mit aufwändigeren Baumpflegemassnahmen die Chance bestehe,

eine uneingeschränkte wiederherzustellen.

Schutzwürdigkeit

Als  schutzwürdig  würden  Bäume  klassifiziert,  wenn  sie  eines  oder  mehrere  der  nachfolgenden

Kriterien  erfüllen  würden.  Im  Gegensatz  zur  Beurteilung  der  Schutzfähigkeit  sei  bei  der

Schutzwürdigkeit  kein  kumulatives  Erfüllen  aller  Kriterien  erforderlich.  Sei  ein  Baum  schutzwürdig,

ohne  dass  er  die  Kriterien  der  Schutzfähigkeit  kumulativ  erfülle,  werde  die  Schutzwürdigkeit  an

sicherheitsrelevanten  Standorten  zumindest  in  Frage  gestellt  und  es  müssten  u.U.  noch  weitere

Abklärungen gemacht werden.

1.  Baum mit besonderer Raumwirkung

Baumobjekte, welche besonders raumprägend seien.

R1S.2024.05132

Seite 24

2.  Ökologisch schutzwürdig / Habitat-Baum

Baumobjekte,  welche  für  das  lokale  Ökosystem  eine  besonders  wichtige  Funktion

übernehmen würden (auch Habitat-Bäume genannt).

3.  Weitere Ökosystemdienstleistungen

Kühlung und Beschattung, Kohlenstoffbindung etc.

4.  Historisch schutzwürdig

Baumobjekte, die in einem wichtigen historischen Kontext stehen.

5.  Dendrologische Rarität

Seltene  Baumarten  oder  Baumobjekte,  welche  durch  ihr  Volumen  und  Alter  eine

Besonderheit darstellten.

[…]

Diskussion

Der  Gehölzbestand  setze  sich  aus  grosskronigen  Solitärbäumen  und  strauchartigen  Kleingehölzen

zusammen.  Insgesamt  würden  10  Gehölze  als  schutzfähig  wie  auch  als  schutzwürdig  klassifiziert.

4 Gehölze  seien  schutzwürdig,  jedoch  nur  bedingt  schutzfähig.  Die  restlichen  Gehölze  würden

teilweise  als  schutzfähig  gewertet,  jedoch  nicht  als  schutzwürdig  oder  erfüllten  keine  Kriterien  der

beiden Kategorien. Eine Liste mit den vitalen, schutzfähigen wie auch schutzwürdigen Gehölzen sei

im Kapitel Empfehlungen enthalten.

Grosskronige Solitärgehölze

Eine  Vielzahl  der  grosskronigen  Solitärgehölze  könne  die  Kriterien  für  das  Erlangen  der

Schutzfähigkeit nicht erfüllen. Dies oft aufgrund von negativen Langzeitfolgen der einst durchgeführten

Pflegeeingriffe.  Viele  der  untersuchten  Gehölze  würden  grosse  Kappstellen  aufweisen,  oft  in

Verbindung mit hoch gewachsenen Ständertrieben und sogenannten Unglücksbalken. Häufig sei eine

beginnende  oder  bereits  ausgedehnte  Fäulnis  an  den  Kappstellen  festgestellt  worden.  In  einer

weiterführenden  internen  Laboranalyse  seien  bei  den  Nadelproben  verschiedene,  bereits  stark

fortgeschrittene  Pathogene  erkannt  worden.  Dadurch  werde  die  Schutzfähigkeit  raumprägender

Gehölze B15, B26, B55 (alle Pinus nigra) in Frage gestellt.

Strauchartige und Kleingehölze

Die Mehrheit der vorhandenen strauchartigen Pflanzen und Kleingehölze werde als nicht schutzwürdig

angesehen, da diese oftmals zu den typischen Gärtnergehölzen zählten und somit meist gleichwertig

oder  mindestens  bedingt  gleichwertig  ersetzbar  seien.  Die  Gesamtsumme  respektive  das

Gesamtvolumen  der  vorhandenen  Kleingehölze  sei 

jedoch  beachtlich  und  ersatzwürdig.

Ersatzpflanzungen böten zudem die Möglichkeit und Chance, das Volumen, die Artenanzahl sowie die

Artenverteilung zu optimieren und gleichzeitig den ökologischen Wert zu verbessern.

Ökosystemdienstleistungen / Kühleffekt

Bäume  würden  wichtige  Ökosystemdienstleistungen  übernehmen,  deren  Wert  besonders  im

Siedlungsgebiet nicht zu unterschätzen sei. Zum einen fungierten sie als gestalterisches Element für

ein angenehmen Wohlbefinden, würden aber auch einen effektiv messbaren Wert zur Verbesserung

des  lokalen  Mikroklimas  leisten.  Durch  die  Photosyntheseleistung  und  der  dadurch  verbunden

Transpiration  von  Wasser  erfolge  nebst  dem  Schattenwurf  des  Baumes  zugleich  eine  wohltuende

Abkühlung  der  Umgebungstemperatur.  Als  Faustregel  gelte,  je  grösser  die  Blätter  und  das

R1S.2024.05132

Seite 25

Kronenvolumen,  desto grösser  der  Kühleffekt.  Besonders  im  bebauten  Raum,  wo viele  versiegelte

Flächen  und  Gebäudefassaden  die  Wärme  speicherten  und  abstrahlten,  sei  die  Integration  bzw.

Neupflanzung von Bäumen besonders wertvoll. Aufgrund des Kronenvolumens leisteten folglich alte

Bäume  ein  Vielfaches  an  Kühlleistung  verglichen  mit  jungen  Bäumen,  weshalb  der  Erhalt  von

bestehenden Bäumen eine besondere Bedeutung erlange.

Empfehlungen

Aufgrund des vor Ort durchgeführten Untersuchs empfehle die F AG, folgende Gehölze in das geplante

Projekt zu integrieren:

B04

B06

B07

B19

B20

B27

B29

B30

B35

B36

Picea omorika

Picea omorika

Picea omorika

Pinus sylvestris

Picea omorika

Prunus sp.

Betula pendula

Betula pendula

Betula pendula

Betula pendula

Im  zweiten  von  der  Bauherrschaft  eingeholten  Gutachten  der  G  AG  vom

10. Mai 2023 wurden 12 Bäume auf dem Bauareal und der Nachbarparzellen

näher  untersucht.  Aufgenommen  wurden  die  Grunddaten  sowie  Schäden

und  andere  Eigenschaften  an  Wurzel,  Stamm  und  Krone.  Alle  Bäume

wurden  mit 

einer  Bewertung 

in  Bezug 

auf  Bruchsicherheit,

Erhaltensfähigkeit,  Erhaltungswürdigkeit  und  Standsicherheit  versehen.

Insgesamt  wurden  fünf  Bäume  als  unterordnet  erhaltungswürdig,  sechs

Bäume  als  erhaltenswert  und  ein  Baum  als  besonders  erhaltenswert

qualifiziert. Bei diesem einen Baum handle es sich um die Gemeine Hain-

oder  Weissbuche  (Carpinus  betulus)  auf  dem  Nachbargrundstück  Kat.-

Nr. 21,  östlich  der  geplanten  Überbauung.  Als  Bemerkung  hält  das

Gutachten  diesbezüglich  fest,  die  Krone  des  Baumes  sei  kompakt  und
einmalig gut erhalten. Es sei ein Naturdenkmal. Es handle sich um eine der

grösseren Hainbuchen im urbanen Raum.

6.7.5.

Anhand welcher Kriterien das Gutachten der G AG die Erhaltenswürdigkeit

der Bäume beurteilte, ist unklar. Es macht keine Aussagen zum biologischen

oder  ökologischen  Wert  der  Bäume  und 
Anhaltspunkte 

liefert  daher  auch  keine
für  eine  Schutzwürdigkeit  unter  biologischen  oder

ökologischen  Gesichtspunkten.  Ausnahme  bildet  die  besonders  erwähnte

Hainbuche  auf  dem  Nachbargrundstück,  welche  indes  nicht  zur  Rodung

R1S.2024.05132

Seite 26

vorgesehen  ist.  Gleichwohl  ist  andernorts  noch  auf  diesen  Baum  im

Besonderen einzugehen (E. 6.7.8. nachstehend).

Das  Gutachten  der  F  AG  trägt  zwar  den  Titel  Schutzwürdigkeitsgutachten

und lässt in die Beurteilung der Schutzwürdigkeit – unter anderem – auch die

vorgenannten  Kriterien  der  ästhetischen  Wirkung  sowie  des  biologischen

oder ökologischen Werts einfliessen. Letztlich wird die Schutzwürdigkeit der

vorliegend  streitgegenständlichen  Bäume  aber  nicht  mit  biologischen  oder

ökologischen  Werten  begründet,  sondern  mit  dem  Kühleffekt  der  alten

grosskronigen  Bäume,  was  gemäss  diesem  Gutachten  ebenfalls  eine

Schutzwürdigkeit  zu  begründen  vermöge.  Wie  die  Rekursgegnerschaft

zutreffend ausführt, wird damit kein biologischer oder ökologischer Wert der

zu  fällenden  Bäume  dargetan.  Eigenschaften,  die  für  die  Annahme  von

Schutzobjekten  im  Sinne  von  §  203  Abs.  1  lit.  f  PBG  nötig  wären,  wie

beispielsweise  eine  besonders  seltene  Gattung  oder  ein  biotopischer

Lebensraum werden auch im Gutachten der F AG keine aufgeführt.

Weder  ein  hohes  Alter  eines  Baumes  noch  ein  längerfristig  möglicher

Fortbestand  eines  Baumes  oder  seine  Ökosystemleistungen  für  das

Stadtklima  begründen  eine  Schutzwürdigkeitsvermutung  im  rechtlichen

Sinne  (vgl.  VB.2019.00388  vom  8. April  2020,  E. 6.9).  Ohnehin  ist  zu

bemerken, dass ein Gutachten das Objekt so weit zu beschreiben hat, dass

die  Frage  der  Schutzwürdigkeit  –  vorliegend  der  Bäume  auf  dem

Baugrundstück  –  beantwortet  werden  kann. Die  rechtliche  Würdigung  des

Sachverhaltes  obliegt  demgegenüber  den  rechtsanwendenden  Behörden

(VB.2022.00662  vom  5. Oktober  2023,  E. 4.6).  Daraus  folgt,  dass  die

rechtlichen Schlussfolgerungen der Gutachterinnen  zur  Schutzwürdigkeits-

frage von der Vorinstanz ausgeblendet werden durften. Wie gesagt, wurde

in  den  Gutachten  im  Übrigen  kein  Sachverhalt  beschrieben,  der  die
Vorinstanz zwingend zu einer Schutzabklärung hätte veranlassen müssen.

Vielmehr  bestand  für  die  Vorinstanz  Anlass  für  die  Vermutung,  dass  das

Bauvorhaben 

in  ökologischer  Hinsicht  eine  Verbesserung  der

Gesamtsituation in Vergleich zum Bestand führt. Dies geht aus dem Dossier

Umgebungsgestaltung  vom  2. Februar  2024  hervor,  wonach  die

vorgesehenen Rodungen durch die geplanten Neupflanzungen sowohl in der

Anzahl  wie  auch 

in  der  Summe  des  Biodiversitätsindexes  deutlich

R1S.2024.05132

Seite 27

kompensiert würden und wesentlich zu einer erhöhten ökologischen Vielfalt

und Wertigkeit im Quartier beitrügen (S. 43).

6.7.6.

Auch  im  Rechtsmittelverfahren  sind  keine  Anhaltspunkte  hinzugekommen,

die auf eine Schutzwürdigkeit der bestehenden Bäume deuten würden.

Das  von  den  Rekurrierenden 2  eingeholte  Gutachten  der  H  vom

5. November  2024  hält  fest,  dass  mit  dem  Zuwachs  des  Kronenvolumens

eines Baums die Ökosystemleistungen des Baums zunähmen. Er verdunste

mehr Wasser oder produziere mehr Sauerstoff. Auch die Bedeutung für die

Biodiversität  nehme  mit  dem  Volumen  der  Baumkrone  zu.  So  nehme

beispielsweise die Anzahl Blüten eines Baums oder die Anzahl Früchte oder

Zapfen,  die  er  trage,  zu  oder  die  potenziellen  Brutplätze  oder  Ruheplätze

würden  zahlreicher.  Diese  Potenziale  seien  vorliegend  vor  allem  in  den

einheimischen  Altbäumen  (Birken,  Hainbuchen,  Kirschen)  zu  finden  aber

auch bei Kleingehölzen wie Sanddorn, Flieder und Wildbirne seien Spuren

von  Nistplätzen  ersichtlich.  Ein  weiterer  Hinweis  zur  Benennung  des

wertvollen  Baumbestandes  sei  der  Einfluss  der  Blattmassenproduktion.

Einerseits  zur  Beschattung  damit  zur  Hitzeminderung  des  Stadtklimas,

andererseits als Mass für das Angebot an Lebensraum und Nahrung, die die

Bäume  zur  Verfügung  stellten.  Hier  seien  die  Birken,  Kirschen  und  die

besonders wertvollen Hainbuchen zu nennen. Der Wert des Bestandes sei

vor allem entsprechend seines Alters von Bedeutung, was die Biodiversität

massgeblich  beeinflusse.  Der  Wert  nehme  mit  zunehmenden  Alter  zu.

Folglich seien Strukturen, die auf einem jungen Baum noch nicht zu finden

seien, etwa Hohlräume, abgebrochene Äste und Totholz für viele Tier- und

Pflanzenarten  enorm  wertvoll.  Diese  Schichtungen  seien  heutzutage  im

städtischen Raum selten anzutreffen. Im vorliegenden Bestand seien einige
diese Strukturen vorhanden.

Auch dieses Gutachten begründet keine Schutzwürdigkeit der vorhandenen

Bäume auf den Baugrundstücken. Es wird pauschal mit dem Alter der Bäume

argumentiert,  was  nach  der  Rechtsprechung  nicht  per  se  zu  einer

Schutzwürdigkeit  führt:  Alte,  grosse  Solitäre  sind  im  baulich  verdichteten

Stadtgebiet  generell  etwas  Besonderes  bzw.  Seltenes,  ohne  dass  sie

deshalb allesamt schutzwürdig wären. Selbst wenn ein Baum die maximale

Wuchshöhe  erreicht  hat,  qualifiziert  ihn  das  zudem  nicht  automatisch  als

R1S.2024.05132

Seite 28

schutzwürdiges,  weil  stattliches  Exemplar  seiner  Art  (zum  Ganzen

VB.2012.00372  vom  27. Februar  2012,  E. 4.1.1).  Insbesondere  wird  auch

mit diesem Gutachten nicht dargelegt, dass die fraglichen Bäume seltenen

oder bedrohten Tierarten als Futterquelle oder Lebensraum dienen würden;

dass  die  Bäume  beliebigen  einheimischen  Vogel-  und  Insektenarten  als

Lebensraum dienen können, reicht nicht aus (zum Ganzen: VB.2019.00388

vom 8. April 2020, E. 6.9 mit zahlreichen Hinweisen, auch zum Folgenden).

Auch die erwähnten (Ökosystem-)Leistungen der grossen Baumkronen für

das  Stadtklima  (Verarbeiten  von  Kohlendioxid,  Filtern  und  Anfeuchten  der

Luft und Bilden von Sauerstoff durch Photosynthese) gelten für nahezu alle

Bäume  dieses  Alters  respektive  dieser  Grösse,  ohne  dass  sie  deshalb

allesamt schutzwürdig wären.

Schliesslich ist  festzuhalten, dass  auch am Augenschein  keine potenzielle

Schutzwürdigkeit  der  bestehenden  Bäume  auf  dem  Bauareal  erkannt

werden  konnte.  Insbesondere  waren  zahlreiche  standortfremde  Bäume

vorzufinden  (z.B.  Pinus  nigra,  Picea  omorika,  Prunus  serrulata),  denen

hierzulande  kein  besonderer  ökologischer  Wert  zukommen  kann.  Folglich

fällt  auch  eine  potenzielle  Schutzwürdigkeit  des  Baumbestands  in  seiner

Gesamtheit aufgrund seines ökologischen Werts ausser Betracht, was aber

ohnehin  nicht  geltend  gemacht  wurde.  Am  Augenschein  wurde  sodann

rekurrentischerseits  erwähnt,  dass  ein  Eichelhäher  in  einem  zur  Fällung

vorgesehenen  Baum  niste.  Nach  dem  Gesagten  ändert  auch  dieser

Umstand nichts an der fehlenden Schutzwürdigkeit des betroffenen Baumes,

zumal  es  sich  beim  Eichelhäher  um  keine  seltene  oder  bedrohte  Tierart

handelt  (Kategorie  LC  – nicht  gefährdet,  vgl.  BAFU  und  von  der

Schweizerischen Vogelwarte, Rote Liste der Brutvögel, Gefährdete Arten der

Schweiz, Bern 2021, S. 21). Dafür, dass gefährdete Arten auf dem Bauareal

oder in der Umgebung vorkommen, fehlen jegliche Hinweise.

6.7.7.

In  Bezug  auf  die  von  den  Rekurrierenden 2  ebenfalls  geltend  gemachte

gestalterisch-ästhetische Bedeutung der bestehenden Bäume gilt was folgt:

Nach  der  Rechtsprechung  des  Verwaltungsgerichts  können  Bäume  und

Baumgruppen  unter  Umständen  wegen  ihrer  prägenden  Wirkung  für  ein

Quartier- oder Strassenbild gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter Schutz

gestellt  werden.  Dabei  sind  allerdings  strenge  Massstäbe  anzulegen,  da

R1S.2024.05132

Seite 29

Bäume  und  Baumgruppen  in  dicht  besiedelten  Gebieten  nicht  generell

besonderen Schutz geniessen. Eine Baumgruppe ist nur dann schutzwürdig,

wenn sie aufgrund des Standortes und ihrer Erscheinung in markanter Weise

einen  dominierenden,  aussergewöhnlichen  Akzent  setzt  und  damit  das

Quartier- oder Strassenbild wesentlich mitprägt. Diesbezüglich verfügen die

zuständigen  Gemeindebehörden,  insbesondere  bei  der  vorzunehmenden

Würdigung  örtlicher  Verhältnisse,  über  einen  von  den  Rekursinstanzen  zu

respektierenden  Ermessensspielraum  (zum  Ganzen:  VB.2012.00333  vom

26. September 2012, E. 5.2 und E. 6.2.2).

Die  Rekurrierenden 2  substantiieren  nicht,  weshalb  den  streitbetroffenen

Bäumen eine quartierbildprägende Wirkung zukommen sollte. In der Replik

wird  zwar  noch  ausgeführt,  die  Bäume  würden  die  bestehenden  Bauten

überragen, sofort auffallen und eine massgebliche Dominanz aufweisen. Die

Rekurrierenden 2  unterlassen  allerdings  darzutun,  bei  welchen  der

insgesamt 48 auf dem grossen Bauareal verteilten Solitärbäume dies der Fall

sein  sollte.  Auch  am  Augenschein  vor  Ort  wurde  ihr  Standpunkt  nicht

aufgezeigt  oder  spezifiziert.  Demgegenüber  nahm  die  Vorinstanz  ihren

Ermessensspielraum  wahr  und  legte  diesen  nachvollziehbar  in  ihrer

Rekursantwort  dar  (vgl.  E. 6.3  vorstehend).  Ihre  Auffassung,  wonach  die

Bäume zwischen den Mehrfamilienhäusern verschwinden würden und einzig

von  der  Y  und  lm  C  wahrgenommen  werden  könnten,  liess  sich  am

Augenschein  bestätigen  (vgl.  dazu  die  Fotodokumentation  im  Protokoll).

Aussergewöhnliche  gestalterische  Akzente  werden  von  den  bestehenden

Bäume klar keine gesetzt.

6.7.8.

Schliesslich 

ist  auf  die  Hainbuche 

(Carpinus  betulus)  auf  dem

Nachbargrundstück Kat.-Nr. 21 einzugehen. Gemäss dem Gutachten der F
AG weist dieser Baum eine Höhe von 19 m, einen Kronendurchmesser von

15 m  und  eine  Vitalitätsstufe  1  (geringfügig  verminderte  Vitalität)  auf.  Das

Gutachten der G  AG qualifizierte  die Hainbuche  wie erwähnt  (als einzigen

Baum) als besonders erhaltenswürdig  und  als Naturdenkmal. Auch  in den

Stellungnahmen der von den Rekurrierenden beigezogenen Fachpersonen

(Gutachten  H  und  Ausführungen  Herren  Dietrich  und  Staffa  am

Augenschein)  fand  dieser  Baum  besondere  Erwähnung.  Das  in  diesen

Stellungnahmen gezeichnete  Bild einer  sehr grossen und gleichzeitig sehr

gut  erhaltenen  einheimischen  Baumart 

liess  sich  am  Augenschein

R1S.2024.05132

Seite 30

bestätigen.  Die  Hainbuche  ist  vom  Strassenraum  gut  einsehbar  und  weist

mit ihrer üppigen, beinahe kreisrunden Krone eine auffällige Wuchsform auf,

die das Quartierbild wesentlich mitprägt (vgl. Prot. Fotos Nrn. 1, 2 und 4). Es

handelt  sich  diesbezüglich  zumindest  aus  gestalterisch-ästhetischer  Sicht

um  ein  potenzielles  Schutzobjekt.  Womöglich  kommt  dem  Baum  auch  in

biologischer und ökologischer Hinsicht ein besonderer Wert zu, wofür aber

weitere Abklärungen nötig wären.

Die  Vorinstanz  hielt  im  angefochtenen  Beschluss  fest,  dass  durch  das

Bauvorhaben 

für  das  Erscheinungsbild  wichtige  Bäume 

(diverse

Laubbäume) auf der Nachbarparzelle  Kat.-Nr. 21 gefährdet würden.  Sollte

deren  Erhaltung  nicht  möglich  sein,  seien  –  gegebenenfalls  auf  dem

Bauareal  –  angemessene  Ersatzpflanzungen  vorzunehmen.  Die  Rekur-

rierenden weisen zu Recht darauf hin, dass damit ein Erhalt der Hainbuche

nicht  sichergestellt  wird,  zumal  ihr  Kronen-  und  Wurzelbereich  in  das

Bauareal hineinragt.

Im Baubewilligungsverfahren können keine definitiven Schutzmassnahmen

angeordnet,  aber  die  der  Behörde  aufgrund des  Bauvorhabens notwendig

erscheinenden  natur-  und  heimatschutzrechtlichen  Massnahmen  erlassen

werden (vgl. VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3). Gemäss § 321 PBG

sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen, d. h. Auflagen,

Bedingungen  und  Befristungen,  zu  verknüpfen,  sofern  inhaltliche  oder

formale  Mängel  des  Bauvorhabens  ohne  besondere  Schwierigkeiten

behoben werden können. Ein Vorgehen nach § 321 PBG kommt nur infrage,

wenn die Mängel des Bauvorhabens von untergeordneter Natur sind; führen

diese  dagegen  zu  einer  wesentlichen  Projektänderung,  können  sie  nicht

mittels  einer  Nebenbestimmung  behoben  werden.  Auch  wenn  die

Schutzwürdigkeit des Baumes noch nicht geklärt ist, kann die Baubewilligung
mit  Auflagen  erteilt werden,  die  den Schutz des  Baumes  sicherstellen,  bis

ein  Schutzentscheid  vorliegt  (vgl.  VB.2018.00314  vom  17.  Januar  2019,

E. 3).

Die private Rekursgegnerin führt diesbezüglich aus, dass sie Massnahmen

zum  Schutze  dieses  Baumes  plane,  und  reicht  einen  Vorabzug  eines

Baugrubenplans vom 15. März 2024 ins Recht. Daraus geht hervor, dass ein

grossflächiger  Wurzelschutzbereich  um  diesen  Baum  möglich  und  auch

vorgesehen ist, zumal der Baukörper der neuen Überbauung weiter von der

R1S.2024.05132

Seite 31

Hainbuche abrückt, als das bestehende Gebäude Y 5. Die Umsetzung der

Schutzmassnahmen  zugunsten  dieser  Hainbuche  ist  aber  verbindlich

festzuhalten  und  der  angefochtene  Beschluss  um  eine  entsprechende

Nebenbestimmung  zu  ergänzen,  da  andernfalls  eine  Schädigung  des

Wurzelbereichs droht – sei es durch Bodenverdichtungen im Wurzelbereich

oder infolge Grabarbeiten.

Dementsprechend hat die Bauherrschaft vor Baubeginn nachzuweisen, dass

die Hainbuche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 21 durch die Bauarbeiten nicht

beeinträchtigt  wird  bzw.  während  den  Bauarbeiten  fachgerecht  geschützt

wird. Mit der Überwachung der Schutzmassnahmen ist nach Absprache mit

der Baubehörde eine hierfür ausgewiesene Person zu beauftragen.

6.7.9.

Zusammenfassend  durfte  die  Vorinstanz  ohne  Rechtsverletzung  darauf

schliessen,  dass  es  sich  bei  den  Bäumen  auf  dem  Bauareal  nicht  um

potenzielle Schutzobjekte handelte. Es bestanden im Bewilligungsverfahren

keine  Hinweise  für  einen  besonderen  biologischen,  ökologischen  oder

gestalterisch-ästhetischen  Wert.  Auch  im  Rechtsmittelverfahren sind  keine

Indizien  auszumachen,  die  auf  einen  entsprechenden  Wert  hinweisen

würden. Der angefochtene Entscheid ist somit nicht zu beanstanden.

Einzig in Bezug auf die Hainbuche auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 21

ist der vorinstanzliche Beschluss ist in teilweiser Gutheissung der Rekurse

mit einer Auflage zum Schutze dieses Baumes zu ergänzen (§ 321 Abs. 1

PBG).

7.1.
Die Rekurrierenden 2 rügen schliesslich eine unrechtmässige Ausgestaltung

der  Attikageschosse.  Die  Drittelsregelung  gemäss  § 292  PBG  sei

grösstenteils 

korrekt  angewandt  worden, 

indem  die  einzelnen

Fassadenabschnitte 

jeweils 

für  sich  betrachtet  werden.  An  den

Gebäuderändern  der  beiden  Häuserzeilen  seien  diese  Grundsätze  aber

nicht  mehr  korrekt  angewandt  worden,  weshalb  dort  Gebäudeteile  der

hypothetischen Trauffassade auf der ganzen Länge mit dem Obergeschoss

bündig seien und dort nicht zurückspringen würden, was nicht zulässig sei.

Das  Verschieben  von  zulässigen  Dritteln  sei  im  Übrigen  ebenfalls  nicht

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Seite 32

zulässig.  Mit  über  3  und  4 m  könnten  diese  Rücksprünge  auch  nicht  als

untergeordnet betrachtet werden.

7.2.

Im angefochtenen Beschluss wurde einzig festgehalten, dass das Bauprojekt

die Vorgaben von § 292 lit. a PBG einhalte. In der Rekursantwort ergänzt die

Vorinstanz  unter  Verweis  auf  VB.2008.00286,  E.  5.2,  bei  gestaffelten

Fassaden sei die Drittelregel nach der Rechtsprechung nicht immer in den

einzelnen Abschnitten einzuhalten. Bei gestaffelten Fassaden mit mehreren

hypothetischen Dachprofilen im Einzelfall müsse untersucht werden, ob die

verschiedenen 

Fassadenabschnitte 

zusammen 

eine 

optisch-

architektonische  Einheit  bildeten  oder  nicht  (VB.2017.00337,  E.  3.5).

Vorliegend  bildeten  die  beiden  Häuserzeilen  –  trotz  der  gestaffelten

Fassaden – jeweils optisch eine Einheit. Entsprechend sei die Drittelregelung

von § 292 PBG jeweils auf eine Seite einer Häuserzeile anwendbar und nicht

auf 

jedes  "Staffelsegment"  separat.  Wie  aus  dem  Attikanachweis

hervorgehe,  sei  die  Drittelsregelung  bei  jeder  "Traufseite"  der  beiden

Häuserzeilen eingehalten. Das Attikageschoss sei damit zulässig.

7.3.1.

Wo  nichts  anderes  bestimmt  ist,  dürfen  Dachaufbauten,  ausgenommen

Kamine,  Anlagen  zur  Nutzung  von  Sonnenenergie  und  kleinere  technisch

bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge sein, sofern sie a. bei Schrägdächern über die tatsächliche

Dachebene  hinausragen,  b.  bei  Flachdächern  die  für  ein  entsprechendes

Schrägdach  zulässigen  Ebenen  durchstossen  (§ 292  PBG  in  der  hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung).

Die  Bestimmung  von  §  292  PBG  ist  bauästhetisch  motiviert  und  will  das
Entstehen überdimensionierter Dachaufbauten verhindern. Als massgebend

sind  daher  diejenigen  Fassadenteile  anzusehen,  die  als  zur  fraglichen

Dachfläche  zugehörig  erscheinen  bzw.  mit  dieser  eine  optische  Einheit

bilden.  Hierbei  kann  die  Fassade  geradlinig  verlaufen  oder  aber  kleinere

Rück- oder Vorsprünge aufweisen. Mit Blick auf die ästhetische Motivation

der  Regelung  sind  letztlich  die  konkreten  Verhältnisse  im  Einzelfall

entscheidend.  Dach  und  Dachaufbauten  sollen  in  einem  abgerundeten

harmonischen  Bild  als  ein  aufeinander  abgestimmtes  Ganzes  erscheinen.

Es gilt  überdimensionierte,  dem Dachbereich ein  Übergewicht  verleihende

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Aufbauten  zu  verhindern.  Zwar  sollen  Dachgeschosse  noch  als  solche

erkennbar sein und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln. Dies

schliesst 

indes  nicht  aus,  dass  etwa  die  Dachaufbauten  von

Attikageschossen auf einer der beiden Giebelseiten konzentriert werden und

diesfalls die Dachgeschossqualität zumindest dort nicht mehr ohne weiteres

erkennbar ist (VB.2018.00240 vom 30. August 2018, E. 6.1).

Der in § 292 PBG verwendete Begriff der "betreffenden Fassadenlänge" ist

nicht ohne weiteres im gleichen Sinn zu verstehen wie in den Bestimmungen

über  die  Abstände,  die  Gebäudelänge  und  die  Gebäudebreite  (vgl.  dazu

§ 260  PBG  und  §§  23  ff.  der  Allgemeinen  Bauverordnung  [ABV]).  Als

massgebend sind vielmehr diejenigen Fassadenteile anzusehen, die als zur

fraglichen  Dachfläche  zugehörig  erscheinen  bzw.  mit  dieser  eine  optische

Einheit  bilden.  Hierbei  kann  die  Fassade  geradlinig  verlaufen  oder  auch

kleinere  Rücksprünge  aufweisen.  Eine  optische  Einheit  kann  auch  dann

noch  gegeben  sein,  wenn  zwei  Fassadenelemente  schiefwinklig

aneinanderstossen  oder  die  Fassade  seitlich  gegliedert  ist.  Entscheidend

sind  –  mit Blick auf die ästhetische Motivation  der Regelung  –  letztlich die

konkreten Verhältnisse im Einzelfall (BRGE I Nrn. 0155/2017 und 0156/2017

vom 27. Oktober 2017 in BEZ 2020 Nr. 7, E. 7.4.1). Das Verwaltungsgericht

hat denn auch wiederholt festgehalten, die Anwendung von § 292 PBG dürfe

nicht dazu führen, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Gestaltung

nicht  mehr  optimal  erfüllt  werden  können  bzw.  dürfe  nicht  zu  einer

diesbezüglichen  Verschlechterung 

führen 

(vgl.  VB.2017.00337  vom

31. August 2017, E. 3.6, m.w.H.).

7.3.2.

Im  vorliegenden  Fall  weisen  die  beiden  Baukörper  je  eine  gestaffelte

Grundrissform  auf.  Die  hypothetische  Firstrichtung  der  beiden
zeilenförmigen  Bauten  mit  Flachdach  zeigt  von  Norden  nach  Süden,

dementsprechend  bilden  die  Ost-  und  Westfassaden  die  hypothetischen

Traufseiten. Aus dem Plan "Nachweis Attika Baurecht" vom 2. Februar 2024

(act. 31.1) ergibt sich, dass die Bauherrschaft für jedes "Staffelsegment" eine

separate Fassadenlänge und ein Attikadrittel mass. Für die Segmente ganz

im  Norden  und  im  Süden  sieht  das  Bauprojekt  keine  Dachaufbauten  vor,

dafür  sollen  die  dadurch  nicht  ausgeschöpften  "Reserven"  jeweils  in  das

Staffelsegment im Giebelbereich transferiert werden. Die Vorinstanz wandte

demgegenüber  eine  andere  Berechnungsweise  an  und  betrachtete  zur

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Seite 34

Beurteilung der Attikadrittel die Traufseiten als Ganzes und nicht bei jedem

Staffelsegment separat.

7.3.3.

Es braucht vorliegend nicht entschieden zu werden, ob die Drittelsregelung

für  die Traufseiten  als Ganzes gilt  oder  bei  jedem  Staffelsegment  separat

einzuhalten  ist.  Denn  auch  eine  separate  Betrachtung  der  einzelnen

Fassadenstücke  führt  nicht  zu  einer rechtsverletzenden Positionierung  der

das Profil durchstossenden Dachaufbauten.

Es  liegt  auf  der  Hand,  dass  vorliegend  eine  sinnvolle  Gliederung  des

gesamten  Attikavolumens  resultiert,  die  insgesamt  ausgewogen  erscheint.

Der  Umstand,  dass  die  Profildurchstossungen  in  den  Kopfbereichen  der

beiden  Zeilen  anzahlmässig  beschränkt  werden,  wirkt sich hinsichtlich  der

ruhig  zu  haltenden  Dachfläche  positiv  aus  und  trägt  bei  den  vorliegend

streitbetroffenen  Gebäuden  mit  stark  unregelmässigem  Grundriss

massgeblich  zur  Verhinderung  der  verpönten  Zerstückelung  des

Dachgeschosses  bei.  Dadurch  wird  erlaubt,  auf  den  hypothetischen

Traufseiten 

längere 

zusammenhängende 

Fassadenabschnitte

"freizuhalten",  was  die  Ablesbarkeit  des  Dachgeschosses  deutlich

verbessert.  Eine  andere  Aufteilung  und  Positionierung  der  Dachaufbauten

wäre  zwar  ebenfalls  denkbar,  jedoch  würde  dadurch  in  gestalterischer

Hinsicht nichts gewonnen, wie sich aus den von der privaten Rekursgegnerin

eingereichten alternativen Plänen samt Visualisierung ergibt (act. 25.4). So

ist  nicht  einzusehen,  inwiefern  vorliegend  die  Verkleinerung  einer  der

Dachaufbauten  die  Ablesbarkeit  des  Dachgeschosses 

insgesamt

verbessern sollte, wenn im Gegenzug eine zusätzliche, das Profil an anderer

Stelle  durchstossende  Dachaufbaute  geschaffen  würde.  Vorliegend  sollen

im Ergebnis Attikavolumina von den äusseren Bereichen der Traufseiten in
die  Kopfbereiche  transferiert  werden,  was  der  Form  eines  klassischen

Giebeldachs  näher  kommt,  bei  dem  sich  das  Dachvolumen  auf  die

Stirnseiten  und 

in  den  mittigen  Firstbereich  konzentriert.  Mit  den

vorliegenden  Transfers  der  Attikadrittel  wird  gerade  verhindert,  dass  dem

Dachbereich 

ein  Übergewicht 

verliehen  wird.  Aufgrund 

der

aussergewöhnlichen  Grundrisse  der  streitbetroffenen  Gebäude  trägt  die

projektierte Ausgestaltung der Attikageschosse der ratio legis von § 292 PBG

besser  Rechnung  als  dies  bei  einer  Drittelung  jedes  noch  so  kleinen,

gestaffelten  Fassadenabschnitts  der  Fall  wäre  (vgl.  zum  Ganzen  BRGE  I

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Seite 35

Nrn.  0155/2017 und  0156/2017  vom 27. Oktober 2017 in  BEZ 2020 Nr. 7,

E. 7.4.2).

Die  Rüge  der  Rekurrierenden 2  erweist  sich  nach  dem  Gesagten  als

unbegründet.

8.1.

Die Rekurrentin 1 erhebt in ihrer Replik zahlreiche Rügen zu Themen, die in

ihrer Rekursschrift nicht angesprochen wurden. Gleichzeitig stellt sie (nebst

formalen)  neue  materielle  Anträge.  Neu  wird  geltend  gemacht,  die  ganze

Siedlung  stelle ein  Schutzobjekt im  Sinne  von  § 203 Abs. 1  lit. c  PBG dar.

Sodann  seien  die  räumlichen  Auswirkungen  des  Bauvorhabens  derart

bedeutend, dass sie nur in einem Planungsverfahren gemäss Art. 1, 2, 3 und

6 RPG angemessen erfasst werden könnten. Der Neubau werde nämlich am

falschen  Standort  geplant.  Weiter  habe  die  kantonale  Baudirektion  eine

ernsthafte  Beachtung  des 

ISOS  Schutzes  unterlassen. 

In  diesem

Zusammenhang  werde  die  Einholung  einer  Expertise  der  EDK/ENHK

beantragt, welche nach Art. 7 NHG obligatorisch sei. Ferner werde mit der

Baubewilligung schwer in ein Biotop eingegriffen, da  der  Boden versiegelt

und  tief  in  das  Hang-  und  Grundwasser  hinabzementiert  werde.  Dies  sei

unrechtmässig.  Die  Baubewilligung  dürfe  auch  mangels  eines  gültigen

Nutzungsplans  nicht  erteilt  werden.  Kritisiert  wird  letztlich  die  gewässer-

schutzrechtliche  Bewilligung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  23. April

2024. Es sei dort keine Interessenabwägung erfolgt und es sei unklar, ob ein

hydrogeologisches Gutachten vorliege.

8.2.

Weil die Rekursfrist von § 22 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG)
ist,  entfalten  nach  Fristablauf
eine  gesetzliche  Verwirkungsfrist 

vorgenommene  Prozesshandlungen  grundsätzlich  keine  Rechtswirkungen

mehr.  Dies 

jedenfalls  dann,  wenn  die  angefochtene  Anordnung

rechtsgenügend eröffnet wurde. Änderungen oder Ergänzungen von mit der

Rekurserhebung  gestellten  Anträgen  sind  somit  lediglich  innerhalb  der

Rekursfrist möglich. Nach Fristablauf können die gestellten Anträge nur noch

im  Sinne  eines  Teilrückzugs  reduziert  werden.  Auch  die  Ausübung  des

Replikrechts 

führt  nicht  dazu,  dass  nach  Ablauf  der  Rekursfrist

Rekursanträge geändert oder ergänzt werden können.

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Wie der Antrag kann auch die Begründung des Rekurses nach Ablauf der

Rekursfrist  grundsätzlich  nicht  mehr  erweitert  werden.  Im  Rahmen  des

Replikrechts  darf  die  Rekursbegründung  nur  hinsichtlich  des  von  der

Rekursgegnerschaft 

(einschliesslich 

allfälliger  Mitbeteiligter) 

neu

Vorgebrachten erweitert werden, und im Übrigen auch mit Bezug auf Akten,

die innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden

konnten.

Als Folge der behördlichen Untersuchungspflicht (§ 7 Abs. 1 VRG) steht es

indes im Ermessen der Rekursinstanz, auch verspätete Parteivorbringen zu

berücksichtigen (RB 1994 Nr. 16; zum Ganzen Alain Griffel, in: Kommentar

VRG, 3.  Aufl.,  X/Basel/Genf  2014,  § 23  Rz. 16  und  23).  Dieser  Spielraum

lässt sich auch daran erkennen, dass die Rekursinstanz auch nicht gerügte

Aspekte in die Beurteilung einer angefochtenen Anordnung mit einbeziehen

kann;  dies  vor  allem  dann,  wenn  offensichtliche  Rechtsmängel  vorliegen

oder  wenn nicht gerügte  Rechtsmängel in einem (engen)  Zusammenhang

mit den Parteivorbringen stehen (VB.2014.00245 vom 4. Dezember 2014, E.

3.3, und dort zitierte Lehre).

8.3.

Vor diesem Hintergrund ist auf die zahlreichen, erstmals in der Replik und

damit  nach  Ablauf  der  Rekursfrist  vorgebrachten  Rügen  nicht  einzugehen

bzw.  auf  die  neuen  Anträge  nicht  einzutreten.  Was  das  ISOS  anbelangt,

wurde ohnehin bereits aufgezeigt, dass dieses dem Bauvorhaben nicht im

Wege  steht  (vgl.  E. 5  vorstehend),  worauf  verwiesen  werden  kann.  Im

Übrigen  wurde  die  Gesamtverfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom

23. April  2024  nicht  mittels  Rekurs  angefochten  und  bildet  daher  nicht

Verfahrensgegenstand,  wie  bereits 

in  der  Präsidialverfügung  vom

14. Januar 2025 ausgeführt wurde.

9.

Zusammengefasst  sind  die  Rekurse  teilweise  gutzuheissen.  Im  Sinne  der

Erwägungen ist der angefochtene Beschluss der Bausektion der Stadt X vom

1. Oktober  2024  mit  der  Auflage  zu  ergänzen,  dass  vor  Baubeginn

nachzuweisen  ist,  dass  die  Hainbuche  (Carpinus  betulus)  auf  dem

Grundstück Kat.-Nr. 21 durch die Bauarbeiten nicht beeinträchtigt wird bzw.

während den Bauarbeiten fachgerecht geschützt wird. Mit der Überwachung

R1S.2024.05132

Seite 37

der Schutzmassnahmen ist nach Absprache mit der Baubehörde eine hierfür

ausgewiesene Person zu beauftragen.

Im Übrigen sind die Rekurse abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

10.

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  wie 

folgt  aufzuerlegen

(§ 13 VRG):

- zu 1/20 der Bausektion der Stadt X

- zu 1/20 der D AG

- zu 9/20 der A

-  zu  je  1/80  den  36  Parteien  der  Rekurrentschaft 2,  welche  für  ihren

Kostenanteil von gesamthaft 9/20 solidarisch haften

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des

Verwaltungsgerichts 

(GebV  VGr) 

legt  das  Baurekursgericht  die

Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls

und  nach  dem  bestimmbaren  Streitwert  oder  dem 

tatsächlichen

Streitinteresse  fest.  Liegt  wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren

Streitwert  vor,  beträgt  die  Gerichtsgebühr  in  der  Regel  Fr.  500.--  bis

Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung

der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum

zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., X/Basel/Genf 2014, § 13 Rz.

25 ff.).

Im  Lichte  des  vorliegend  gegebenen 

tatsächlichen  Streitinteresses

(finanzielle  Bedeutung  des  Bauvorhabens 

im  streitgegenständlichen

Umfang,  Baubewilligung  für  ganze  Arealüberbauung  mit  149  Wohnungen,

Bausumme 

Fr. 49,7 Mio.), 

des 

getätigten 

Verfahrensaufwandes

(Vereinigung  zweier  Rekursverfahren,  jeweils  zweiter  Schriftenwechsel,

Durchführung  eines  Abteilungsaugenscheins),  des  Umfangs  des

vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 10’000.-- festzusetzen.

11.

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren

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Seite 38

vor  dem  Verwaltungsgericht  die  unterliegende  Partei  oder  Amtsstelle  zu

einer  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei

verpflichtet  werden,  wenn  die  rechtsgenügende  Darlegung  komplizierter

Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.

Der  Beizug  eines  Rechtsbeistandes  ist  in  aller  Regel  als  Grund  für  die

Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093

vom  16. Oktober  2003,  E. 3.1).  Demnach  ist  vorliegend  der  anwaltlich

vertretenen  privaten  Rekursgegnerin  zulasten  der  Rekurrierenden 1  und  2

eine  Umtriebsentschädigung  zuzusprechen.  Angemessen  erscheint  ein

durch die Rekurrierenden 1 und 2 je zu bezahlender Betrag von Fr. 2'000.--

(gesamthaft  Fr. 4’000.--  zugunsten  der  privaten  Rekursgegnerin).  Da  die

Umtriebsentschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung

eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE II  Nrn. 0247  und

0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56).

Den  weitestgehend  unterliegenden  Rekurrierenden  1 und  2  steht  mangels

eines  Obsiegensüberschusses 

keine  Umtriebsentschädigung 

zu

(§ 17 Abs. 2 VRG).

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R1S.2024.05132 und R1S.2024.05137 / Protokoll Seite 25