# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fd2fa5b2-8b8b-5adf-8fa0-24285581f1f1
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-06-23
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.06.2009 EF.2006.0002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_EF-2006-0002_2009-06-23.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 23 juin
  2009  

  
	
  Composition

  	
  M. Vincent Pelet, président;  MM. Georges Arthur Meylan et Antoine Rochat
  assesseurs; M. Christophe Baeryswil, greffier.

  

 

	
  Recourante

  	
   

  	
  X.________ SA, à Chur, représentée par ERNST & YOUNG SA, à Zurich,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Commission
  d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,  

  

   

 

	
  Objet

  	
            

  
	
   

  	
  Recours X.________ SA c/ décision du
  Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 6
  mars 2006 (parcelle n° ********)

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
La société Y.________ service SA (ci-après: Y._______ SA)
était titulaire jusqu'en 2003 d'un droit distinct et permanent de superficie
immatriculé sous feuillet No ******** du cadastre de la commune de 1********.
Le bien-fonds porte un bâtiment industriel construit en 1979. Le droit inscrit
au registre foncier a fait l'objet d'une estimation arrêtée à 4'732'000 fr.
lors de la révision générale de 1992. Le montant de l'estimation a été fixé
comme il suit :

	
  

  Nature

  	
  

  Surface

  	
  

  Prix au m2

  	
  

  Total

  
	
  Bureaux

  	
  390

  	
  Fr.       180.--

  	
  Fr.
          70'200.--

  
	
  Atelier

  	
  90

  	
  Fr.       100.--

  	
  Fr.          
  9'000.--

  
	
  Halle + quai

  	
  3'040

  	
  Fr.       120.--

  	
  Fr.       364'800.--

  
	
  Total

  	
   

  	
   

  	
  Fr.       444'000.--

  
	
  ./. Redevance DDP

  	
   

  	
   

  	
  Fr.         77'296.--

  
	
  Total

  	
   

  	
   

  	
  Fr.       366'704.--

  
	
   

  Valeur locative totale

  	
   

  Fr.      366'704.--

  
	
  Revenu
  total

  	
  Taux de
  capitalisatation

  	
  Val.
  de rendement

  
	
  Fr.       366'704.--

  	
  7.75%

  	
  Fr.       4'732'000.--

  
						

 

B.                              
Le 23 avril 2003, la société Y.________ SA
(ci-après: Y.________ SA) a vendu l'entier du capital actions de Y.________ SA
(soit 2'000 actions nominatives d'une valeur nominale de 500 fr. l'action) à la
société X.________ AG (ci-après : X.________ AG ou la recourante). X.________ AG
a dès lors absorbé par fusion la société Y.________ SA avec effet au 30
juin 2003 (inscription du nouveau titulaire de la parcelle no ********  le
13 mai 2004). 

L'acte du 23 avril 2003 se réfère
en particulier pour la détermination du prix au bilan de la société Y.________
SA, arrêté au 31 décembre 2002. Ce bilan, dont le total s'élève à 11'814'984
fr., comprend notamment les postes suivants:

- liquidités: 985'921 fr.,

- immeubles: 1'679'700 fr. (1'833'300 fr. au
31.12.2001),

- fonds propres (capital, réserve, bénéfice
reporté, bénéfice de l'exercice 2002):     1'868'153 fr.,

- dettes à long terme: 5'728'518 fr., dont
un prêt de 1'867'247 fr. de Z.________ SA. 

En outre, l'acte du 23 avril 2003
énonce les éléments de calcul du prix de vente, en exposant les données
suivantes (art. II/2 a et b): 

La valeur totale de l'entreprise
("entreprise value") a été arrêtée à 8 millions de francs. Cette
valeur comprend:

- 5'728'000 fr. de fonds étrangers, dont une
dette de 1'867'000 fr. en faveur de la société actionnaire venderesse,

- 2'272'000 fr. de fonds propres.

L'acquéreur reprend les liquidités ("operationally used cash
position", de 990'000 fr. au 06.03.2003) pour le prix de 495'000 francs. 

Les prix de vente sont fixés dès lors à:

- 2'272'000 fr. pour les 2'000 actions
nominatives,

- 495'000 fr. pour les liquidités ("cash
position"),

- 1'867'000 fr. pour la dette reprise.

Le prix de vente de 2'767'000 fr.
évoqué dans l'acte de recours (ci-dessous, let. E) représente la somme des deux
montants arrêtés par les parties, respectivement comme valeur des actions et
des liquidités (2'272'000 fr + 495'000 fr.).

C.                              
L'Administration cantonale des impôts (ci-après:
l'ACI) a arrêté l'assiette du droit de mutation à 3'827'853 fr. (cf.
bordereau définitif du 4 octobre 2005). Il ressort d'une lettre du 5 septembre
2005 du mandataire de la recourante à l'ACI que l'assiette ainsi déterminée repose
les valeurs suivantes:

- valeur du bâtiment: 2'577'853 fr.,

- valeur du droit de superficie: 1'250'000
fr.,

- total de l'assiette imposable: 3'827'853
francs. 

D.                              
Le 20 décembre 2005, X.________ AG a requis
du Conservateur du registre foncier l'inscription de la nouvelle estimation
fiscale convenue avec l'ACI de 2'577'853 francs.

Le 6 mars 2006, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : CEFI) a
répondu à cette réquisition en confirmant (sans la modifier) l'estimation
fiscale de l'immeuble à 4'732'000 francs. La CEFI met en avant que le
droit de mutation et l'estimation foncière ne sont pas régis par les mêmes lois
et qu'aucune expertise immobilière, ni aucun fait nouveau n'amènent à remettre
en cause la taxation établie lors de la révision générale de 1992.

E.                              
Agissant en temps utile le 4 avril 2006, X.________ AG
a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif (devenu la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal le 1er
janvier 2008), en concluant à ce que l'estimation fiscale soit arrêtée à
2'578'547 francs. Dans son mémoire, la recourante expose que le prix de
vente du capital actions de la société Y.________ SA a été arrêté à 2'767'000
fr. et s'en explique comme il suit :

"Le prix de vente a été déterminé basé
sur une évaluation de la société (exploitation incl. immeuble) sur la base des
comptes annuels au 31 décembre 2002 (appendice 3 : comptes annuels 2002), qui
font état de fonds propres de CHF 1'868'153. Il en résulte que l'ensemble de
réserves latentes (y compris un éventuel goodwill) se montait à
CHF 898'847 selon le calcul suivant :

	
  Prix de vente

  	
  CHF

  	
     2'767'000.--

  
	
  ./. Fonds
  propres (valeur comptable)

  	
  CHF

  	
     1'868'153.--

  
	
  Réserves
  latentes / goodwill    

  	
  CHF

  	
       898'847.--

  

 

Il ne ressort pas du contrat de vente si ces
réserves latentes ou ce goodwill sont à attribuer en entier au droit de
superficie et au bâtiment de Y.________, à d'autres actifs ou au commerce de
boissons. Afin d'éviter de longues discussions sur ce point, nous vous
proposons d'assumer que l'entier des réserves latentes concerne l'immeuble
(droit de superficie et bâtiment). Il en résulte ainsi la valeur vénale
suivante:

 

	
  Valeur comptable

  	
  CHF

  	
     1'679'000.--

  
	
  Réserves latentes

  	
  CHF

  	
       898'847.--

  
	
  Valeur vénale

  	
  CHF

  	
    2'578'547.--

  

 

La CEFI a répondu au recours le 8
mai 2006. Elle souligne que la valeur comptable de 2'576'547 fr. proposée
par la recourante comme valeur vénale pour un bâtiment de 44'049 m³ correspondrait à un prix net de 58 fr. 53 le m³, prix qui
n'est pas conforme au prix du marché. Après visite des lieux, la commission a confirmé
par des calculs de contrôle l'estimation de 1992, qui correspond à un prix de
107 fr. par m³ (pour une valeur de l'assurance-incendie à neuf de
144 fr. par m³). Elle expose enfin que tous les immeubles de cette
catégorie ont été estimés sur la base des mêmes critères de taxation et non pas
sur la base d'une valeur comptable additionnée d'une réserve latente. 

La recourante s'est déterminée le
24 mai 2006. Elle expose que la vente des actions constitue une opération
conclue entre tiers, que le prix de vente correspond dès lors à la valeur de l'immeuble
sur le marché (la valeur marchande aurait été "comptée en
concordance" avec l'art. 8 REFI) et que la transaction n'a pas été
fixée sous l'influence de conditions particulières au sens de l'art. 9
REFI.

F.                               
Le Tribunal a statué à huis clos. Après une
première délibération, invitée à indiquer les conditions du droit de superficie
immatriculé sous feuillet n° ******** du cadastre de la commune de 1********, la
recourante a produit le contrat de superficie, acte notarié Depierraz, passé le
14 décembre 1978 avec les Chemins de fer fédéraux, et dont on transcrit
ci-dessous les art. 9 (chapitre III: conditions financières) et 15 (chapitre V:
fin des rapports contractuels, droit de retour):

Article 9

Le superficiaire versera aux CFF une rente
annuelle de huit francs par mètre carré payable par année civile, au trente
juin, sur le compte […] des Chemins de fer fédéraux suisses, à Berne, dès le
premier août mil neuf cent septante-neuf. Pour l'année mil neuf cent
septante-neuf, dite rente sera donc de 8X5:12 = 3,30/m2 (trois francs et trente
centimes le mètre carré).

Les CFF ont le droit d'augmenter cette
redevance au début de chaque période de cinq ans comprise dans la durée du
présent droit de superficie, la première fois le premier janvier mil neuf cent
huitante-trois proportionnellement à la hausse correspondante de l'indice
suisse des prix à la consommation ou de tout autre indice officiel appelé à lui
succéder. La redevance initiale correspond à l'indice de cent points (septembre
mil neuf cent septante-sept). Sans préjudice des augmentations prévues
ci-dessus, il est convenu que la redevance pourra être augmentée dans le cas où
le superficiaire affecterait le terrain à une utilisation accrue notamment en
surélevant le bâtiment ou en modifiant les installations faisant l'objet de
l'autorisation de construire.

Les adaptations résultant de l'augmentation
de l'indice suisse des prix à la consommation ou de tout autre indice appelé à
lui succéder seront notifiées par les CFF au superficiaire par lettre
recommandée et sans autre formalité.

En plus des adaptations ci-dessus, la rente
du superficiaire pourra être révisée tous les vingt-cinq ans en fonction de
l'augmentation  de la valeur vénale des terrains, compte tenu toutefois des
ajustements déjà intervenus selon les dispositions du présent article.

Article 15

A l'extinction du droit de superficie, les
constructions et les installations deviennent la propriété des CFF à moins que
ceux-ci ne demandent le rétablissement des lieux dans leur état primitif. Les
frais de démolition et de remise en état des lieux sont alors à la charge du
superficiaire.

Si les CFF reprennent et utilisent les
constructions et installations édifiées par le superficiaire, ils lui verseront
une indemnité pouvant aller jusqu'au cinquante pour cent du coût de
construction d'édifices ou d'installations semblables au moment de la reprise,
sous déduction d'une moins-value pour vétusté, défaut d'entretien ou pour
anachronisme des installations existantes.

Cette indemnité sera équitablement réduite
si le propriétaire doit procéder à des transformations ou à des réparations des
constructions et des installations.

A l'extinction du droit de superficie, le
superficiaire doit immédiatement quitter les lieux, même si la question de
l'indemnisation n'est pas encore réglée.

Les conventions sont à annoter au registre
foncier au sens des articles sept cent septante-neuf lettre e) du Code civil
suisse et septante et un lettre b) de l'ordonnance sur le registre foncier.

L'instruction s'est poursuivie. A
la requête encore du juge instructeur, la recourante a précisé le 8 mai 2009 le
montant de la redevance annuelle payée par le superficiaire: 163'224 fr. en
2003, 163'860 fr. en 2004 et 2005, 171'600 fr. de 2006 à 2008.

G.                              
Les moyens des parties sont repris ci-après dans
la mesure utile.

A bientôt pour
la suite, cher Nader ! gz

Considérant en droit

1.                               
La commission de district procède périodiquement
à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir
l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée
des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué (art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur
l’estimation fiscale des immeubles, ci-après : LEFI ; RSV 642.21).
L’art. 23 al. 1 LEFI dispose que tout propriétaire peut demander la révision de
l’estimation de son immeuble, s’il rend vraisemblable que la valeur fiscale de
celui-ci s’écarte de l’estimation portée au registre; cette procédure de
"révision" s’apparente dans une très large mesure à la procédure de
mise à jour, dès lors que, sauf demande spéciale et motivée, elle se fait en
même temps que la mise à jour périodique prévue par l’art. 20 LEFI (art. 23 al.
3 LEFI ; EF.2000.0006 du 2 novembre 2000). On rappellera en outre que dans
la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée,
la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié
par rapport à l’estimation portée au registre (cf. EF.1994.0017 du 6 juin 1994;
EF.1998.0006 du 17 juin 1998 ; EF.1997.0027 du 22 juin 2006).

En l’occurrence, la reprise du
droit de superficie par la recourante est un motif de mise à jour au sens de
l’art. 20 LEFI, et la commission est entrée en matière sur la demande de
révision ; elle s’est d'ailleurs rendue sur place et a effectué des
calculs de contrôle.

2.                               
a) L'estimation fiscale est faite par bien-fonds
en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (art. 2
al. 1 LEFI). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur
vénale (art. 2 al. 2 LEFI). Ce régime ne heurte pas l’art. 14 al. 1 LHID (ATF
128 I 240, consid. 3).  

La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3
LEFI). La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du
rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre
d'immeuble (art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles ; ci-après: RLEFI ; RSV 642.21.1). S’agissant
d’un immeuble occupé par son propriétaire, la commission doit procéder
elle-même à l’évaluation du revenu brut, si aucun loyer n’a été fixé (cf. art.
21 al. 3 RLEFI). La justification du taux utilisé doit toujours pouvoir être
faite de façon à conserver l’égalité de traitement d’imposition entre tous les
immeubles (art. 7 al. 2 RLEFI).

La valeur vénale d'un immeuble
représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Selon l’art. 8
RLEFI, il convient à ce propos de prendre en compte l’offre et la demande, en
prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble (al. 1) ; à défaut d'indications (prix d'achat,
éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Les
Instructions du Chef du Département des finances pour la révision générale, du
31 janvier 1991, pour les commissions de district d’estimation fiscale des
immeubles (ci-après : les Instructions), prévoient des valeurs indicatives
à utiliser à défaut de revenu locatif, notamment, en zone urbaine: pour des
dépôts non fermés, un prix annuel compris entre 80 et 150 fr./m2 ; pour
des ateliers et des dépôts fermés, un prix annuel compris entre 120 et 220
fr./m2 ; pour les bureaux et surfaces commerciales, un prix annuel compris
entre 200 et 400 fr./m2 (cf. Instructions, p.4).

Le prix de vente n’est pris en
considération que si la vente n’a pas été conclue sous l’empire de
circonstances extraordinaires au sens de l’art. 9 RLEFI, qui réserve
l'hypothèse des ventes lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence
de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont
l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans
des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la
règle pas prises en considération. La commission de district est autorisée, si
elle constate sans procéder à d'amples investigations que le prix convenu est
inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour
se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative (EF.1993.0035
du 4 octobre 1994; pour des cas où des écarts de 25% ont été constatés entre le
prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale
calculée par la commission, cf. EF.2004.0001 du 20 octobre 2004; EF 1999.0002
du 7 mai 1999; EF 1997.0007 du 14 juillet 1997; EF.1998.0006 du 17 juin 1998;
voir également arrêt EF.1998.0009 du 10 août 1998, dans lequel le tribunal
s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation
après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, partant
en l'absence de négociations).

b) La valeur vénale d’un immeuble
avec une construction s’obtient en additionnant les valeurs du terrain et du
bâtiment. En l’occurrence, toutefois, il ne s'agit pas ici de fixer
l'estimation fiscale du fonds grevé, mais celle du droit de superficie et des
bâtiments qu'il porte (cf. Instructions, p. 7).

La jurisprudence a précisé que
l’estimation d’un droit de superficie se déterminait de la même manière que
celle d’un immeuble semblable, sans qu’il y ait lieu de tenir compte des
dispositions que la partie accepte de se voir imposer contractuellement sur la
cessibilité du droit, sur le montant à verser à la superficiaire en cas de
radiation ou d’extinction du droit de superficie ou d’exercice du droit
d’emption prévu conventionnellement; la moyenne entre l’indemnité que
toucherait la superficiaire en cas de résiliation du contrat de superficie et
celle qu’elle pourrait espérer toucher du superficiant, dans l’hypothèse où
c’est lui qui mettrait fin au contrat, n’est - par exemple - dès lors pas
déterminante comme valeur d’estimation fiscale (cf. EF.1993.0074 du 24 octobre
1994 ; EF.1994.0021 du 8 mars 1995). Le Tribunal administratif a par
ailleurs jugé, en se référant à l’art. 8 al. 2 RLEFI, que la valeur vénale du
droit de superficie équivalait à sa valeur de rendement lorsque l’autorité ne
disposait pas d’indications comparatives sur des transactions récentes d’objets
semblables (cf. EF.1995.0009 du 29 mai 1995 ; cf. également EF.1992.0033
du 28 avril 1993, dont il ressort notamment que sur un marché où ne dominent
pas les transactions à caractère spéculatif, la valeur vénale a tendance à se
rapprocher de la valeur de rendement) ; le Tribunal fédéral a admis cette
solution dès lors que les règles applicables prévoyaient une imposition des
immeubles à leur valeur de rendement ; il a souligné que cette manière de
faire n’était pas arbitraire car, quelle que soit la valeur vénale du droit de
superficie, le bâtiment construit sur la base de ce droit conservait son
rendement constant jusqu’à l’échéance dudit droit; le caractère sévère et
sommaire d’un calcul qui ne tient compte que de la valeur objective de
rendement, sans prendre en considération les particularités du droit de
superficie, notamment une clause de retour gratuit, peut être corrigé – comme
cela a été fait dans le cas jugé - par l’application d’un taux de
capitalisation élevé, favorable au superficiaire (cf. arrêt du Tribunal fédéral
du 24 juin 1996, 2P.228/1995 consid. 4 let. c à e, qui confirme l'arrêt
cantonal, EF.1995.0009 du 29 mai 1995, admettant des taux de capitalisation
portés à 9%, et à 8% pour l'une des parcelles afin de tenir compte du caractère
récent de la construction). Enfin, le Tribunal administratif a jugé que le prix
de vente d’actions était influencé par d’autres critères que ceux retenus par
les art. 2 LEFI et 8 RLEFI pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble; les
parties à un tel contrat de vente sont en effet guidées essentiellement, pour
fixer le prix de vente, par le rendement du capital investi et donc les
bénéfices nets dégagés par l’exploitation, alors que doivent également entrer
en ligne de compte d’autres critères, comme ceux relatifs à la situation dans
l’agglomération, à l’état et à la qualité de la construction (cf.
EF.1999.0009 du 30 décembre 1999 arrêt dans lequel la valeur vénale fixée sur
la base du rendement a été vérifiée et confirmée par des calculs de la valeur
intrinsèque et selon la méthode dite "Joye").

c) Pour le surplus, en retenant  que
la valeur de sortie admise par l’ACI pour un bien-fonds dans le cadre de la
liquidation d'une société immobilière était calculée selon les principes déjà
appliqués par la CEFI, le Tribunal administratif a jugé que cette valeur de
sortie faisait règle comme valeur vénale, sous réserve de circonstances
concrètes propres au cas d’espèce et justifiant que l’on s’en écarte (cf.
EF.1999.0003 du 11 avril 2006 et les références citées). Il ressort de l’examen
de la jurisprudence rendue en application de la loi du 27 février 1963
concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l’impôt sur
les successions et donations (ci-après : LMSD, RSV 648.11), que l’ACI doit
se référer en particulier aux directives du Chef du Département des Finances
aux commissions d’estimation foncière lorsqu’elle cherche à reconstituer, au
sens de l’art. 6 al. 5 LMSD, une valeur vénale du bien-fonds que le prix fixé
ne paraît pas respecter (cf. FI.1998.0034 du 3 mai 2000, consid. 2 b aa p.6).
Cela étant, le point de savoir si, dès lors, la CEFI est en principe également
liée par l’estimation retenue par l’ACI, comme dans l'hypothèse d'une
liquidation d'une société immobilière (solution de l’arrêt du 11 avril 2006 cité
ci-dessus), peut demeurer indécis dans le cas d’espèce: il y a de toute façon
lieu d’admettre que les éléments particuliers de la cause commandent ici que la
CEFI s’écarte de l'estimation admise par l'ACI.

3.                               
a) Dans sa réponse du 8 mai 2006, se référant aux
art. 8 et 9 RLEFI, l'autorité intimée expose qu'elle n'est pas entrée en
matière sur la demande de révision, pour confirmer sans modification la taxe
établie lors de la révision générale de 1992. L'estimation établie alors se
fonde sur une valeur de rendement capitalisée, selon la méthode prescrite par
l'art. 8 al. 2 RLEFI à défaut d'autres indications pouvant tenir lieu
d'éléments de comparaison. En 1992, la valeur de rendement du droit de
superficie a été arrêtée au montant de 4'732'000 fr., calculée sur la base des
diverses valeurs locatives déterminées selon la nature des locaux (bureaux,
atelier, halle, pour un total de 440'000 fr.), sous déduction de la redevance
due par le superficiaire (77'296 fr.); le solde (366'704 fr.) a été capitalisé
à un taux de 7,75% se situant dans la fourchette de l’art. 7 al. 2 RLEFI. S’agissant
du taux de capitalisation, on relèvera toutefois que, selon les Instructions,
s’agissant d’immeubles industriels et commerciaux, il y a lieu dans la règle
d’appliquer un taux de capitalisation de 8% du revenu brut.

De son côté, la recourante entend
manifestement s'appuyer sur l'article 8 alinéa 1 RLEFI. Elle expose les
éléments de calculs – valeurs comptables, réserves latentes – convenus entre
parties pour arrêter le prix de vente des actions. A juste titre, l'autorité
intimée a considéré qu'elle n'était pas liée par ces données irrelevantes en
matière d'estimation fiscale d'immeuble et, de surcroît, fort imprécises,
notamment quant à la détermination des réserves latentes, qui comprendraient un
goodwil (au demeurant, la requérante n'a pas expliqué pourquoi certains actifs
ont été repris pour une valeur inférieure à leur valeur comptable).

b) Ces considérations ne
permettaient pas pour autant à la CEFI de considérer qu'aucun fait nouveau ne
justifiait, comme elle l'a affirmé dans sa réponse du 6 mars 2006, de remettre
en cause la taxation établie lors de la révision générale de 1992.

Le redevance due par la
superficiaire, fixée à 8 fr. le m2 (art. 9 du contrat du 14 décembre
1978) est, d'une part, indexée à l'indice des prix à la consommation, d'autre
part, susceptible d'une révision tous les 25 ans en fonction de l'augmentation
de la valeur du terrain (art. 9 al. 2 et 5 du contrat). C'est très
vraisemblablement en raison de ces deux facteurs conjugués que la redevance,
comptée lors de la révision de 1992 pour le montant de 77'296 fr., est passée
en 2003 à 163'224 francs. 

A cette nouvelle donnée, viennent
s'ajouter deux considérations qui ont une incidence dans le calcul de la valeur
de rendement: la durée restante du droit (dont l'échéance est fixée au 31
décembre 2028, sous réserve d'une prolongation convenue entre les parties, art.
3 du contrat) et l'indemnité due au superficiaire lors de la cessation des
rapports contractuels, "pouvant aller jusqu'au 50% du coût de la
construction d'édifices ou d'installations semblables au moment de la reprise,
sous déduction d'une moins-value pour vétusté" (art. 15 al. 2 du contrat).
Le tribunal observe à cet égard que la clause de retour convenue dans ces
termes ne se révèle clairement pas à l'avantage du superficiaire. 

Ces particularités doivent être
prises en compte; le Tribunal fédéral l'a rappelé dans l'arrêt 2P.228/1995 du
24 juin 1996 cité plus haut, qui confirmait un taux de capitalisation porté à
9% (limite supérieure de la fourchette prévue par l'art. 7 al. 1 RLEFI). Dans
le cadre de la présente espèce, à la lumière de cet arrêt, le tribunal retient
que le taux doit être fixé dans une fourchette entre 8 et 9%.

A la suite des considérations qui
précèdent, la décision attaquée sera annulée, le dossier étant renvoyé à
l'autorité intimée, invitée à prendre en compte une redevance actualisée, ainsi
qu'un taux de capitalisation relevé, au vu de la durée restante du droit et de
l'indemnité de retour fixée par l'art. 15 du contrat de superficie du 14
décembre 1978. 

4.                               
Le recours est ainsi partiellement admis,
puisque la recourante n'obtient pas l'intégralité de ses conclusions. Dans ces
conditions, l'émolument réduit qui devrait être mis à la charge de la
recourante peut être pour partie compensé avec les dépens, également réduits,
auxquels la recourante peut prétendre de la part de l'Etat. Cela étant, les
frais seront réduits au montant de 500 fr. et il ne sera pas alloué de dépens.

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

 

I.                                  
Le recours est partiellement admis.

II.                                
La décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne, du 6 mars 2006, est annulée, le
dossier étant renvoyé à l'autorité intimée, pour nouvelle décision dans le sens
des considérants. 

III.                               
Un émolument de justice de 500 (cinq cents)
francs est mis à la charge de la recourante.

IV.                             
Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 23 juin 2009 

 

                                                          Le
président:                                   

 

 

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.