# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c6ebff16-57c2-57fd-bdc5-69eda3cd45f0
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-04-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 24.04.2001 A/1212/1999
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1212-1999_2001-04-24.pdf

## Full Text

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 _____________ 
 
A/1212/1999-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 24 avril 2001 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur T. B.-M. 

Monsieur S. B.-M. 

Monsieur G. W. 

représentés par Me Yves Jeanrenaud, avocat 

 

 

 

 contre 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 

 

 et 

 

 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 
 
 

 _____________ 
 
A/1212/1999-TPE 

 EN FAIT 
 

 

1.  L'immeuble sis 38 rue des..... a été propriété de 
la SI ..., dont Monsieur S. B.-M. était l'administrateur, 
jusqu'à la dissolution de la SI le 31 juillet 1997. Le 25 
août 1997, Messieurs T. et S. B.-M. et G. W. ont acheté 
la parcelle sur laquelle est érigé ledit immeuble. 
Celui-ci est géré par la société p. depuis le 1er mai 
1994. 

 
  L'immeuble comprend dix-sept appartements, soit un 

5 pièces, cinq 4 pièces, six 3 pièces et cinq 2 pièces. 
 
  Selon la police d'assurance de choses du 28 

novembre 1990, l'immeuble est assuré pour une valeur de 
CHF 2 millions. 

 
2.  Le 13 septembre 1994, le département de 

l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : 
le département) a informé M. S. B.-M. qu'un locataire 
avait signalé d'importants travaux dans l'immeuble. Il 
requérait de l'intéressé, dans un délai de quinze jours, 
la production de documents permettant de juger de 
l'assujettissement des travaux à la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 22 juin 1989 (aLDTR de 1989 - L 5 20), 
soit une description complète et détaillée des travaux, 
un plan financier avec le coût global des travaux et 
l'état locatif avant et après travaux. 

  
3.  Le 24 octobre 1994, M. S. B.-M. a remis au 

département les factures et devis desdits travaux ainsi 
qu'un état locatif au 1er novembre 1994 en relevant qu'il 
s'agissait de travaux d'entretien absolument 
indispensables, sans effet sur le standing de l'immeuble, 
réalisés dans sept appartements, dont trois étaient 
vacants, pour environ CHF 30'000.- par appartement soit 
CHF 210'000.-. Aucun plan financier n'avait été établi. 
Un locataire avait même mis en demeure la société P. 
d'effectuer les travaux de rénovation dans son 
appartement. 

 
4.  L'aLDTR 1989 a été abrogée par l'entrée en vigueur 

le 23 mars 1996 de la LDTR du 25 janvier 1996 (ci-après : 
la LDTR). 

 
5.  Le 6 octobre 1998, le département, informé par un 

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locataire de l'existence d'importants travaux depuis août 
1994, a requis de la société P. la transmission de divers 
documents permettant de trancher la question de 
l'assujettissement à la LDTR. 

 
6.  Le 10 novembre 1998, la société P. a répondu 

qu'elle avait déjà obtempéré le 24 octobre 1994. Les 
états locatifs de l'immeuble au 1er janvier 1995 et 1998 
étaient joints. 

 
7.  A la demande du département, la société P. a 

transmis, le 4 décembre 1998, un récapitulatif du coût 
des travaux par logement, effectués depuis fin 1994. Il 
ressort de ce document les chiffres suivants : 

 
 appartement                      coût 
 
 3 p. 01 rez  CHF 10'650.- 
 5 p. 03 rez  CHF    570.- 
 2 p. 12 1er  CHF 31'830.- 
 2 p. 42 4ème  CHF 29'940.- 
 3 p. 51 5ème  CHF  9'050.- 
 2 p. 52 5ème  CHF 31'530.- 
 total   CHF 113'570.- 
 
 
  Les travaux étaient les suivants : 
  
 - installations sanitaires : remplacement des appareils 

vétustes. Remise en état globale du réseau d'alimentation 
eau chaude et eau froide ainsi que des raccordements à la 
colonne de chute. Remplacement des vannes de radiateurs 
par des vannes thermostatiques. 

   
 - agencement des cuisines : remplacement des anciens 

éviers par un ensemble monobloc et remplacement des 
appareils ménagers anciens. 

 
 - installation électrique : mise en conformité de 

l'installation générale. 
 
 - revêtement sols et parois : remplacement du carrelage 

sol et murs sanitaires et cuisines. Peinture. 
Vitrification des parquets dans les chambres. 
Remplacement du papier-peint par de la paille d'avoine. 

 
 - peinture : portes palières, de communication, 

d'armoires et fenêtres. Lessivage et dispersion sur les 
plafonds. réfection des mastics sur les vitrages 

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extérieurs. 
 
 - huisserie : réparation de toutes les poignées, serrures 

et charnières des portes palières, de communication et 
d'armoires. 

   
8.  Le 16 décembre 1998, le département a informé la 

société P. que les travaux étaient clairement soumis à la 
LDTR. Investir CHF 30'000.- pour rénover un appartement 
de deux pièces ne correspondait pas à l'évidence à des 
travaux d'entretien régulier et raisonnables. L'immeuble 
faisait partie d'un ensemble de bâtiments fin XIXème et 
début XXème siècle et les appartements n'avaient pas fait 
l'objet de remise en état, à l'exception de la création 
de salles de bain en 1942. Il nécessitait de multiples 
rénovations. Les propriétaires étaient invités à déposer 
une requête en autorisation concernant les travaux déjà 
exécutés et ceux à venir. 

 
9.  Le 15 février 1999, les propriétaires ont informé 

le département que selon une expertise du 20 janvier 1999 
de F.G. S.A., jointe à leur courrier, l'immeuble était 
conforme aux prescriptions en vigueur et ne nécessitait 
pas d'importants travaux. Seuls trois appartements de 2 
pièces avaient fait l'objet de travaux pour CHF 30'000.-. 
Le dépôt d'une requête n'était pas justifié. 

 
10.  Par courrier non daté, reçu le 5 mars par les 

propriétaires, le département a ordonné à ceux-ci de 
déposer une requête en autorisation de construire portant 
sur le travaux effectués depuis 1994, dans un délai de 30 
jours. 

 
  L'expertise démontrait que des travaux avaient 

effectivement été exécutés sans autorisation. Contrai-
rement aux informations fournies par les propriétaires, 
d'autres appartements à part les cinq cités, avaient fait 
l'objet de travaux, notamment un appartement de 4 pièces 
au 3ème étage et un de 3 pièces au 4ème étage. Les loyers 
des logements avaient augmenté en moyenne de 58 % depuis 
1993, les loyers des cinq logements ayant plus que 
doublé. 

 
11.  Le 6 avril 1999, MM. S. et T. B.-M. et M. W. ont 

recouru contre la décision du département précité devant 
la commission de recours en matière de construction 
(ci-après : la commission de recours) en concluant à son 
annulation. 

 

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  Le département avait acquiescé aux travaux 
puisqu'il n'avait pas réagi alors même que les 
propriétaires les avaient déclarés dès l'automne 1994. La 
prescription empêchait toute soumission des travaux à la 
LDTR. 

 
  Les travaux avaient été entrepris de manière 

ponctuelle. Il s'agissait de travaux de peinture, de 
remplacement des papiers-peints, de changement de prises 
électriques, de remplacement d'installations sanitaires 
vétustes, de pose de revêtement de carrelage dans les 
salles de bains et cuisines et de remise en état des 
parquets et des seuils, soit des travaux d'entretien. 
Depuis 1994, les tableaux électriques avaient été changés 
sur ordre des services industriels, les travaux ayant 
consisté en la mise en conformité de la colonne montante 
générale de l'immeuble pour la distribution 
d'électricité. 

 
  La valeur d'assurance de l'immeuble était de 

2 millions et l'ensemble des travaux entrepris 
s'élevaient à environ CHF 320'000.- sur cinq ans, soit 16 
% de la valeur d'assurance, somme raisonnable. En 
conséquence, on ne pouvait dire que les travaux avaient 
un caractère de transformation. 

 
  Les appartements les plus touchés par les travaux 

étaient restés au même prix après travaux. L'état locatif 
entre le 1er novembre 1994 et le 1er janvier 1998 n'avait 
progressé que de 4,2 % en moyenne. Seuls le loyer d'un 4 
pièces avait progressé de 30 % et le loyer d'un 2 pièces 
avait doublé. 

  
12. a. Le département a versé au dossier un tableau 

manuscrit comprenant la liste de tous les appartements et 
leur loyer arrêté en avril 1993, novembre 1994 et janvier 
1998. Il ressort de ce tableau que la moyenne des loyers 
était de CHF 2'288.- la pièce par année en 1993 et de 
CHF 3'620.- en 1998, soit entre les deux périodes une 
augmentation des loyers de 58 %.  

 
      loyer la pièce par an 
       
      avril 1993 janvier 1998 
 
 rez 
 5 pièces : CHF 2'437.- CHF 3'200.-  
 3 pièces : CHF 1'820.- CHF 3'540.-  
 1er 

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 4 pièces : CHF 1'785.- CHF 1'785.- 
 3 pièces : CHF 1'780.- CHF 4'800.- 
 2 pièces : CHF 1'770.- CHF 4'200.-  
 2ème 
 4 pièces : CHF 1'875.- CHF 3'000.- 
 3 pièces : CHF 3'460.- CHF 4'100.- 
 2 pièces : CHF 2'700.- CHF 4'800.- 
 3ème 
 4 pièces : CHF 1'755.- CHF 4'600.- 
 3 pièces : CHF 1'860.- CHF 4'100.- 
 2 pièces : CHF 3'090.-  CHF 4'800.- 
 4ème 
 4 pièces : CHF 1'530.- CHF 1'560.- 
 3 pièces : CHF 1'820.- CHF 3'200.- 
 2 pièces : CHF 3'600.- CHF 4'800.- 
 5ème 
 4 pièces : CHF 3'645.- CHF 4'350.- 
 3 pièces : CHF 2'680.- CHF 4'000.- 
 2 pièces : CHF 2'310.- CHF 4'800.- 
 
  Par la suite, le loyer des deux appartements du 

rez de chaussée a été abaissé par les propriétaires, soit 
CHF 2'880.- la pièce par an pour le 5 pièces et 
CHF 2'360.- la pièce par an pour le 3 pièces. 

 
 b. Entre 1994 et 1998, douze appartements ont fait 

l'objet de travaux, soit tous à l'exception des 4 pièces 
des 1er, 2ème, 4ème et 5ème étages ainsi que du 3 pièces 
du rez. 

 
 c.  La commission de recours a entendu les parties le 

25 juin 1999. Au cours de cette audience, les recourants 
ont émis des réserves sur le calcul de l'augmentation des 
loyers fait par le département, car ils n'avaient pas 
encore vu le tableau sur lequel il se basait. 

 
13.  Plusieurs articles de la LDTR ont été modifiés et, 

après votation populaire du 26 septembre 1999, sont 
entrés en vigueur le 16 octobre 1999. 

 
14.  Le 12 novembre 1999, la commission de recours a 

rejeté le recours de MM. B.-M. et W.. 
 
  Il ressortait du récapitulatif des factures par 

appartement, du 2 décembre 1998, que les travaux 
effectués dans les appartements avoisinaient les CHF 
30'000.- (pour les 2 pièces), variaient entre CHF 9'000.- 
et CHF 10'000.- (pour les 3 et 5 pièces) et étaient de 
CHF 570.- (pour les 5 pièces). Le loyer moyen à la pièce 

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avait augmenté de CHF 2'288.- à CHF 3'475.- entre 1993 et 
1994 puis à CHF 3'620.- en 1998. Il s'agissait de travaux 
concernant les sanitaires, le système électrique, le 
chauffage, la ventilation et de remise en état, qui, même 
si l'on ne tenait compte que de ceux effectués 
postérieurement à la décision du 13 septembre 1994 du 
département, étaient soumis, de par leur coût et leur 
incidence sur les loyers, à la LDTR. Le dispositif 
déclarait non fondé le recours en tant qu'il concernant 
les travaux exécutés antérieurement à la décision du 13 
septembre 1994. 

  
15.  Le 25 février 2000, la commission de recours, 

saisie d'une demande en interprétation, a rectifié son 
dispositif en remplaçant le terme "antérieurement" par 
"postérieurement". 

  
16.  Le 20 décembre 1999, les propriétaires ont recouru 

au Tribunal administratif contre la décision de la 
commission de recours du 12 novembre 1999 et ont conclu à 
son annulation. 

   
  Les dispositions de la LDTR, entrées en vigueur le 

16 octobre 1999, s'appliquaient. Le département n'avait 
jamais donné suite à sa première décision du 13 septembre 
1994. Il s'était contenté d'envoyer un courrier analogue 
le 6 décembre 1998. Les travaux avaient été effectués non 
pas dans l'urgence, mais régulièrement.  

 
  Il s'agissait, depuis fin 1994 en plus des travaux 

mentionnés dans le récapitulatif de décembre 1998, de 
travaux de tringlage et débouchage d'un collecteur 
obstrué et d'un canal de chaufferie obstrué, de remise en 
état de canalisations, de contrôle périodique des 
installations électriques, de vidange générale des 
canalisations, de désinfection, d'intervention pour une 
baignoire et un évier bouchés, de réfection de joints, de 
travaux d'électricité, de remplacement de stores, de pose 
d'une ventilation, de remasticage des fenêtres, de 
nettoyage des locaux communs et des appartements, de 
contrôle d'un réservoir et d'une robinetterie, de 
révision de l'ascenseur, de remplacement d'un verre de la 
porte de l'ascenseur, de travaux sanitaires suite à une 
inondation et de contrôle de l'écoulement d'un évier. 

 
  Le coût total des travaux sur quatre ans ascendait 

à 3,15 % de la valeur d'assurance de l'immeuble, ce qui 
démontrait qu'il ne s'agissait pas de travaux de 
rénovation ou de transformation. Ce constat était 

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également vrai en application du règlement d'application 
de la LDTR du 29 avril 1996 (RLDTR - L 5 20.01) dont les 
dernières modifications étaient entrées en vigueur en 
2000. L'état locatif de l'immeuble n'avait progressé, 
entre le 1er novembre 1994 et le 1er janvier 1998, que de 
4,2 %. La comparaison avec l'état locatif d'avril 1993 
n'était pas pertinente dès lors que seuls les travaux 
effectués après le 15 septembre 1994 étaient, selon la 
commission de recours, soumis à la LDTR.  

 
  Ils confirmaient les réserves émises à l'égard du 

tableau comparatif du département lors de l'audience 
devant la commission de recours.  

 
17.  Le 13 novembre 2000, le département s'est opposé 

au recours. 
 
  Le loyer moyen de la pièce avait passé de 

CHF 2'288.- à CHF 3'475.- la pièce par an entre 1993 et 
1994, puis à CHF 3'620.- la pièce par an en 1998. Pour 
cette seule raison, les travaux étaient soumis à la LDTR. 
Par ailleurs, les travaux effectués dans certains 
appartements étaient des travaux d'entretien différés, 
sans nul doute possible assujettis à la LDTR. 

 
18.  Le Tribunal administratif a requis des recourants 

l'état locatif de l'immeuble d'avril 1993 et de novembre 
1994, ainsi qu'un descriptif de tous les travaux 
effectués depuis avril 1993. 

 
19.  En réponse, les recourants ont versé au dossier le 

chargé déposé devant la commission de recours comprenant 
notamment l'état locatif de novembre 1994. Ils ont 
précisé que l'état locatif d'avril 1993 n'était pas en 
leur possession car ils n'étaient devenus propriétaires 
de l'immeuble qu'en août 1997.  

 
 

 EN DROIT 
 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 
2.  Préalablement, il convient de constater que MM. T. 

B.-M. et G. W. sont devenus propriétaire de l'immeuble en 

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cause le 25 août 1997 seulement, soit postérieurement à 
la réalisation d'une grande partie des travaux litigieux. 
Toutefois, peut demeurer indécise la question de savoir 
si la décision du département leur impartissant un délai 
pour déposer une autorisation de construire pour les 
travaux exécutés durant la période où ils n'étaient pas 
propriétaires de l'immeuble leur est opposable, dès lors 
que, durant la réalisation des travaux, M. S. B.-M. était 
d'abord administrateur de la SI ..., laquelle était 
propriétaire de l'immeuble, puis dès le 25 août 1997, 
propriétaire de l'immeuble en son nom, aux côtés des deux 
précités. 

 
  La décision du département est ainsi en tous les 

cas opposable à M. S. B.-M.. 
 
3.  L'interdiction de la reformatio in peius a pour 

conséquence en l'espèce que les travaux exécutés 
antérieurement au 13 septembre 1994 ne peuvent pas, 
quelle que soit la solution retenue, être soumis à 
autorisation. En revanche, le tribunal de céans n'est pas 
lié par les motifs invoqués par la commission de recours 
(art. 69 al. 1 LPA). A cet égard, il lui est donc 
loisible d'examiner la nature de tous les travaux 
entrepris, également ceux antérieurs au 13 septembre 1994 
pour déterminer si la solution à laquelle la commission 
de recours a abouti est fondée. Dans le même sens, il 
peut tenir compte de l'état locatif de l'immeuble 
antérieur au 13 septembre 1994, soit celui d'avril 1993. 

 
4. a. L'aLDTR 1989 a été abrogée par l'entrée en vigueur 

le 23 mars 1996 de la LDTR du 25 janvier 1996. Par la 
suite, soit le 23 mars 1999, plusieurs articles de la 
LDTR ont été modifiés et sont entrés en vigueur - après 
votation populaire du 26 septembre 1999 - le 16 octobre 
1999. C'est notamment le cas de l'article 3 LDTR qui 
contient les définitions de la transformation et du 
changement d'affectation. Il convient donc de déterminer 
quelle législation est applicable à la présente espèce. 

 
 b. L'article 49 alinéa 2 LDTR prévoit que l'aLDTR 

1989 est abrogée mais demeure applicable aux infractions 
commises avant son abrogation. L'article 50 alinéa 2 LDTR 
prévoit quant à lui que la LDTR s'applique aux demandes 
d'autorisation pendantes devant le département au jour de 
son entrée en vigueur, ainsi qu'à celles qui, à ce même 
jour, font l'objet de procédures pendantes devant la 
commission de recours ou le Tribunal administratif. 

 

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 c. En l'espèce, les travaux litigieux ont eu lieu 
entre 1994 et 1998, soit sous l'empire de l'aLDTR 1989 
puis des dispositions de la LDTR antérieures à la 
modification du 16 octobre 1999 (ci-après : citées sous 
aLDTR de 1996). C'est également avant cette entrée en 
vigueur que le département a notifié aux recourants la 
décision leur impartissant un délai pour déposer une 
requête en autorisation de construire, soit le 5 mars 
1999, considérant que les travaux étaient soumis à la 
LDTR.  

 
 d. Aucune demande d'autorisation n'étant pendante au 

sens de l'article 50 alinéa 2 précité, les dispositions 
de la LDTR dans leur teneur au 16 octobre 1999 ne sont 
pas applicables. Il sera donc fait application à la 
présente espèce des dispositions en vigueur 
antérieurement, soit l' aLDTR 1989 pour les travaux 
effectués de 1994 au 22 mars 1996 et l'aLDTR 1996 pour 
les travaux effectués au delà du 23 mars 1996. 

 
  En conséquence, c'est à tort que la commission de 

recours a appliqué la LDTR avec ses modifications du 16 
octobre 1999. 

 
5. a. L'article 44 alinéa 1 aLDTR 1996, par renvoi à 

l'article 137 alinéa 6 de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 
05), prévoit une prescription de l'amende administrative 
que l'autorité peut infliger en cas de violation de la 
loi. Cette prescription est relative de 3 ans et absolue 
de 5 ans. Contrairement à ce qu'ont soutenu les 
recourants devant la commission de recours, elle n'est 
pas applicable à la constatation de la soumission à 
l'aLDTR 1989 et à l'aLDTR 1996 de travaux exécutés dans 
un immeuble, cette soumission n'étant pas assimilable à 
une amende administrative prononcée pour violation de la 
loi. 

 
 b. En l'absence de délai de prescription légal, le 

Tribunal fédéral a admis, en matière de mesure 
administrative, que la compétence d'exiger la démolition 
d'un bâtiment pour rétablir une situation conforme au 
droit est soumise en principe à un délai de péremption de 
30 ans (ATF 107 Ia 121; ATF Balestra du 25 octobre 1995). 
Le tribunal de céans a quant à lui jugé que la 
prescription des mesures administratives prévues aux 
articles 129ss LCI, en l'occurrence d'un ordre de 
restituer aux locataires le trop perçu de loyers, était 
de 10 ans (ATA SI A et G. du 21 décembre 1999). 

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 c. En l'espèce, au vu des jurisprudences précitées, 

la question de la détermination du délai de prescription 
en rapport à la soumission à l'aLDTR 1989 et à l'aLDTR 
1996 de travaux effectués dans un immeuble, peut rester 
ouverte dès lors que le délai de 8 ans qui s'est écoulé 
entre le début des travaux en 1994 et le présent arrêt ne 
permet en tous les cas pas de conclure que l'application 
des lois précitées aux travaux litigieux serait 
prescrite. 

 
6. a. L'article 3 alinéas 1 et 2 aLDTR 1996 prévoit que 

par transformation, on entend tous les travaux qui ont 
pour objet : 

 
 a) de modifier l'architecture, le volume, l'implantation, 

la destination, la distribution intérieure de tout ou 
partie d'une maison d'habitation; 

 
 b) la création de nouveaux logements, notamment dans les 

combles; 
 
 c) la création d'installations nouvelles d'une certaine 

importance, telles que chauffage, distribution d'eau 
chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines; 

 
 d) d'améliorer le confort existant sans modifier la 

distribution des logements, sous réserve de l'alinéa 2 
ci-dessous (alinéa 1).  

 
 Les travaux d'entretien régulier et raisonnables ne sont 

pas considérés comme travaux de transformation (alinéa 
2).  

 b. Le Tribunal administratif a jugé que la révision 
de 1996 n'avait pas apporté de modifications notables aux 
dispositions régissant les transformations et que la 
jurisprudence développée jusqu'alors, soit sous l'empire 
de l'aLDTR 1989 conservait sa valeur. Par ailleurs, les 
travaux d'entretien n'avaient pas reçu à travers la 
nouvelle loi de définition particulière et celle retenue 
jusque-là par la jurisprudence du Tribunal administratif 
et du Tribunal fédéral, demeurait applicable (ATA SI T. 
du 8 avril 1997).  

 
  En conséquence, il sera fait uniquement référence 

à l'aLDTR 1996, à l'exclusion de l'aLDTR 1989. 
 
7.  L'abondante jurisprudence développée par le 

Tribunal administratif et le Tribunal fédéral sur le 

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problème de la distinction entre travaux d'entretien et 
de transformation, a visé d'une part, lorsque cela était 
possible, à décrire le type d'interventions pouvant 
recevoir l'une ou l'autre qualification, et d'autre part 
à développer des critères à prendre en compte en dehors 
de la simple nature des travaux.  

 
  Avant l'entrée en vigueur de l'aLDTR 1996, la 

jurisprudence avait déjà établi que les simples travaux 
d'entretien n'étaient pas soumis à la loi (ATF 116 Ia 
401).  

 
8.  La distinction entre travaux d'entretien et de 

rénovation (ou transformation) se fait à plusieurs 
niveaux. Seuls certains types de travaux ne posent aucun 
problème de qualification (art. 3 al. 1 let. b et c). La 
plupart doivent néanmoins faire l'objet d'un raisonnement 
en deux temps : a) les travaux sont-ils par nature des 
travaux d'entretien (sinon alors ce sont des travaux de 
transformation). b) les travaux retenus dans la catégorie 
"entretien" sont-ils d'un coût tel qu'il risquent de 
modifier l'affectation qualitative des logements ? 
(F. PAYCHERE, O. BINDSCHEDLER, "La jurisprudence récente 
du Tribunal administratif du Canton de Genève en matière 
d'entretien des immeubles" in RDAF 1998 p. 369). 

 
9. a. L'ancien article 3 alinéa 1 RLDTR prescrit que les 

travaux d'entretien au sens de l'article 3 alinéa 2 aLDTR 
1996 sont ceux qui n'ont pas été différés dans le temps 
et qui s'avèrent nécessaires pour maintenir l'immeuble en 
bon état, soit en procédant à des réparations, soit en 
remédiant à l'usure normale (remplacement d'installations 
vétustes par du matériel neuf servant au même usage). 

 
 b. Les travaux d'entretien sont ceux que le bailleur 

est tenu de réaliser au regard de son obligation 
d'entretien de la chose louée prescrite par l'article 256 
alinéa 1 CO et qui échappent à la loi (ATA C. du 1er 
décembre 1992). Ils visent à maintenir l'ouvrage dans son 
état en réparant les atteintes dues au temps ou à l'usage 
(ATA M.-B. du 14 février 1990 p. 37 et ss). 

 
  Peuvent également être considérés comme tels, des 

travaux qui, dépassant le strict entretien, consistent à 
substituer à des installations intérieures vétustes des 
éléments neufs servant au même usage, soit simplement à 
moderniser une construction sans en modifier la nature, 
le caractère et l'affectation. Il en est ainsi du 
remplacement de sols, de poutres, la réfection de 

  - 13 - 
 
 

 

cheminées, voire la réparation d'un toit par le 
remplacement de parties défectueuses.  

 
  On peut encore assimiler aux travaux non soumis à 

autorisation, de modestes changements dans la répartition 
interne du volume d'un bâtiment, n'entraînant que de 
minimes transformations. Ainsi, pour être soumis à 
autorisation, de tels travaux doivent atteindre une 
certaine importance, c'est-à-dire modifier notablement, 
soit en tout ou partie, la répartition interne du volume 
construit, soit l'affectation de ces locaux (ATA M.-B. du 
14 février 1990). 

 
  On peut aussi citer comme exemple le remplacement 

d'un ascenseur existant ou celui de colonnes d'eau chaude 
et d'eau froide (ATA SI C. du 1er décembre 1992). Le 
Tribunal fédéral va jusqu'à admettre que les travaux 
améliorant le confort du logement, pour autant qu'ils 
soient mineurs, ne sauraient être soumis à autorisation. 
Il en irait ainsi de l'installation d'une armoire 
frigorifique, d'une machine à laver le linge ou la 
vaisselle et d'une cuisinière (ATF 116 Ia 409).  

 
  Des travaux d'entretien peuvent constituer une 

transformation s'ils provoquent des modifications allant 
au-delà de ce qui est usuel, comme un important 
accroissement du confort (ATF L. du 9 février 1993 
confirmant l'ATA du 24 juin 1992 publié in SJ 1994 p. 
531). 

 
 c. Quant à la notion de rénovation, reprise à 

l'article 9 alinéa 1 lettre e de la loi et considérée par 
cette disposition comme une transformation, elle couvre 
selon la jurisprudence tous les travaux d'entretien, de 
réparation et de modernisation qui laissent intact le 
volume, l'aspect extérieur et la destination de 
l'immeuble; ces travaux constituent une transformation 
s'ils provoquent des modifications allant au-delà de ce 
qui est usuel, comme un important accroissement du 
confort (ATF L. du 9 février 1993 confirmant l'ATA du 24 
juin 1992 publié in SJ 1994 p. 531). 

  
 
10.  Dans trois arrêts du 8 avril 1997 (ATA SI T. et SI 

D. "B") et du 27 janvier 1998 (ATA SI L.), le tribunal de 
céans a jugé que devaient être qualifiés de travaux de 
transformation les travaux de réfection des façades car 
ils ne pouvaient être considérés comme des travaux 
d'entretien réguliers et raisonnables. En revanche 

  - 14 - 
 
 

 

étaient qualifiés de travaux d'entretien : 
 

- Les travaux consistant à remplacer les vitrages simples 
par des vitrages doubles, isoler et rendre étanche les 
terrasses des derniers étages de l'immeuble, faire la 
peinture des balcons, installer de nouvelles vannes de 
chauffage et renouveler les meubles, appareils, 
carrelages et peinture des cuisines.  

 
-  Le remplacement d'éléments de serrurerie, de chenaux 

et de colonnes d'eau de pluie, le remplacement de 
stores en bois par des tabliers en aluminium, la pose 
d'une nouvelle couche de peinture dans les montées 
d'escaliers et les locaux communs, le remplacement du 
linoléum, sur les sols palières, par du carrelage, le 
remplacement et la mise en conformité de la 
chaufferie. 

 
-  La réfection des menuiseries extérieures, ainsi que 

celle de la toiture et son isolation, la remise en 
état des ferblanteries, des serrureries et des 
installations sanitaires de même que de la peinture.  

 
11. a. L'examen de la nature des travaux ne saurait être 

toutefois le seul critère à prendre en considération pour 
déterminer si les interventions concernées échappent à la 
loi. Celles-ci peuvent atteindre une ampleur telle 
qu'elles sont susceptibles d'aboutir à un changement 
qualitatif de l'immeuble. De même, l'augmentation du 
loyer consécutive à des travaux peut avoir pour effet 
d'entraîner un changement d'affectation qualitatif des 
logements. Les appartements ne sont plus accessibles aux 
personnes à bas revenus, en particulier aux personnes 
âgées, et ils ne répondent plus aux besoins de la 
population où sévit la plus forte pénurie (ATF SI du 
square Bellevue du 10 octobre 1991; ATF 116 Ia 409; ATA 
SI C. du 1er décembre 1992). 

 
  Une solution consistant à qualifier les travaux 

uniquement à partir de leur nature, comporte le risque 
d'un effritement progressif et généralisé du patrimoine 
immobilier par le biais d'un changement d'affectation. En 
effet, des travaux d'entretien sont susceptibles 
d'aboutir à une rénovation, voire à une transformation 
d'un immeuble; il en est ainsi par exemple lorsque 
n'ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation 
tout au long de l'existence d'un immeuble, ou encore 
parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout pendant de 
nombreuses années, leur accumulation leur confère une 

  - 15 - 
 
 

 

ampleur propre à engendrer un changement du niveau des 
loyers tel que la destination de l'immeuble en est 
modifiée (ATA Moïse-Duboule 19-21 du 14 février 1990). 

 
 b. Dans la mesure où la loi vise principalement à 

maintenir un habitat correspondant, notamment sous 
l'angle économique, aux besoins prépondérants de la 
population, il faut éviter que des travaux non soumis à 
la loi ne conduisent à la longue à une érosion dudit 
habitat. En d'autres termes la loi cherche à soumettre au 
contrôle de l'Etat certaines catégories de travaux 
davantage en fonction des risques qu'ils font peser sur 
le caractère abordable des logements qu'en fonction du 
type des travaux eux-même (F. PAYCHÈRE, O. BINDSCHEDLER, 
op. cit., p. 368). Qu'il s'agisse de soumettre au régime 
des transformations certains travaux d'entretien ou, 
malgré l'absence de régularité, de ne pas assimiler ces 
travaux à des transformations, le critère décisif est 
donc leur coût et ses conséquences sur le caractère 
abordable des logements (F. PAYCHERE, O. BINDSCHEDLER, 
op. cit., p. 369) 

   
 c. Le tribunal de céans a jugé que des travaux en soi 

assimilables à des travaux d'entretien sont des travaux 
de transformation si leur coût s'élève à la moitié du 
prix de l'immeuble (ATA SI Moïse-Duboule 19-21  du 14 
février 1990). Il s'agissait de travaux de rénovation, 
rendus nécessaires par l'absence de tous travaux 
d'entretien pendant de longues années et dont l'ampleur 
était de nature à modifier fondamentalement le standing 
de l'immeuble. Tel n'est en revanche pas le cas de 
travaux ne dépassant pas le 10 % de la valeur d'assurance 
de l'immeuble, et n'ayant pas eu pour effet de 
transformer des appartements au loyer modeste en 
appartements de luxe (ATA SI du Crest-Levant du 1er 
décembre 1992). Dans le même sens, des travaux 
d'entretien différés dans le temps mais dont le coût ne 
dépasse pas 3 % de la valeur de l'immeuble, ne sont pas 
soumis, pour ce dernier motif à la loi (ATA SI L. du 27 
janvier 1998). 

 
12. a. La notion de besoins prépondérants de la 

population a été déterminée en fonction du critère du 
loyer. Le Tribunal de céans a admis qu'il répondait 
encore à ce besoin jusqu'à un maximum de CHF 3'225.- la 
pièce par année, voire CHF 3'500.- dans des circonstances 
particulières (ATA SI Moise-Duboule du 7 décembre 1993, 
SJ 1994 pp. 225ss). Le maximum de CHF 3'225.- la pièce 
par année a d'ailleurs été repris à l'article 6 alinéa 3 

  - 16 - 
 
 

 

LDTR, entré en vigueur le 16 octobre 1999. 
 
 b. Un logement correspond en principe par son genre 

ou par son loyer aux besoins prépondérants de la 
population lorsqu'il se trouve dans la fourchette de 
loyer susmentionnée ou lorsque ce logement entre dans la 
catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie 
au sens de l'article 25 aLDTR 1996. Il y a pénurie 
d'appartements lorsque le taux des logements vacants, 
considérés par catégorie, est inférieur à 2 % du parc 
immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 aLDTR 
1996). Les appartements de plus de 6 pièces n'entrent pas 
dans une catégorie où sévit la pénurie (art. 25 al. 3 
aLDTR 1996). Selon les arrêtés du Conseil d'Etat pour la 
période pertinente, les logements où sévit la pénurie 
sont ceux entre deux et demi et six pièces (ATA SI T. et 
D. du 8 avril 1997 et SI L. du 27 janvier 1998).  

 
 c. En l'espèce, les logements de l'immeuble 38, rue 

des.... sont soumis à l'aLDTR 1996 soit parce que leur 
loyer avant travaux correspond aux besoins prépondérants 
de la population tel que défini ci-dessus, soit parce 
qu'ils sont dans la catégorie de logements où sévit la 
pénurie. Un seul appartement fait exception, soit le 2 
pièces situé au 4ème étage, son loyer étant de CHF 
3'600.- la pièce par an avant travaux (selon état locatif 
d'avril 1993). 

 
13. a. Il convient de prendre en compte la totalité des 

travaux effectués depuis 1994 pour déterminer si l'on est 
en présence de travaux soumis ou non à l'aLDTR 1996.  

 
 b. Les travaux annoncés concernent douze 

appartements, soit sept appartements pour les travaux 
réalisés jusqu'à fin 1994 et cinq appartements pour ceux 
postérieurs à 1994, sur un total de dix-sept 
appartements. Le coût total des travaux depuis 1994 est 
de CHF 323'570.- (soit 7 X CHF 30'000.- pour les travaux 
effectués jusqu'à fin 1994 et CHF 113'570.- pour ceux 
postérieurs à fin 1994).  

 
 c. Il convient d'exclure de ce montant le coût des 

travaux relatifs à l'appartement de 2 pièces précité, qui 
se monte à CHF 29'940.-. Ainsi, le coût total des 
travaux, lequel concerne 11 appartements, est de CHF 
293'630.- ce qui représente le 14,7 % de la valeur totale 
de l'immeuble. Ce coût n'est pas en soi d'une ampleur 
telle que les travaux doivent être considérés comme de la 
transformation (ATA SI C. du 1er décembre 1992; SI T. du 

  - 17 - 
 
 

 

8 avril 1997). 
 
14. a. De prime abord, les travaux réalisés correspondent 

à ceux qui ont été qualifiés de travaux d'entretien par 
les jurisprudences précitées dès lors qu'il s'agit de 
l'installation de nouveaux sanitaires, l'agencement des 
cuisines, la mise en conformité de l'installation 
électrique, la pose de nouveaux revêtements des sols et 
des parois, ainsi que des travaux de peinture et de 
serrurerie.  

  
 b. Toutefois, selon le tableau comparatif des états 

locatifs produit par le département, sur lequel la 
commission de recours s'est fondée, la plupart des loyers 
en vigueur en 1993 ont été augmentés à la suite des 
travaux entrepris, de telle façon qu'ils dépassent 
largement, en 1998, les besoins prépondérants de la 
population.  

 
  Dans leur recours devant le tribunal de céans, les 

recourants se sont bornés à confirmer les réserves qu'ils 
avaient émises sur la validité de ce tableau lors de 
l'audience de la commission de recours. Cette réserve se 
limitait toutefois à un aspect de procédure dès lors que 
les recourants relevaient le fait qu'ils n'avaient pas 
encore vu ledit tableau, ce qui n'est plus le cas dans le 
cadre du présent litige. Ce tableau et en particulier 
l'état locatif d'avril 1993 qu'il contient constitue dès 
lors une pièce probante du dossier. 

 
  On constate que les onze appartements qui ont fait 

l'objet de travaux avaient, en 1993, un loyer 
correspondant aux besoins prépondérants de la population. 
Or, pour neuf d'entre eux, cela n'est plus le cas après 
travaux, en 1998. Quant aux deux appartements restants, 
ils ont vu leur loyer augmenter mais maintenu dans la 
fourchette des besoins prépondérants de la population. 
Par ailleurs, sur les cinq appartements qui n'ont pas 
fait l'objet de travaux, trois ont néanmoins vu leur 
loyer augmenter tout en restant dans la fourchette des 
besoins prépondérants de la population, un appartement a 
vu son loyer dépasser cette fourchette et un dernier 
appartement a un loyer qui a été maintenu au même niveau. 

 
 c. Le département a par ailleurs relevé que 

l'immeuble n'avait pas fait l'objet de travaux 
d'entretien depuis 1942. Certains appartements ont été 
refaits complètement, comme les 2 pièces pour lesquels un 
montant de CHF 30'000.- a été à chaque fois investi. 

  - 18 - 
 
 

 

Ainsi, les travaux entrepris, à la suite desquels les 
loyers ont, pour 9 appartements, augmenté de façon telle 
qu'ils sortent de la fourchette des loyers répondant aux 
besoins prépondérants de la population, doivent être 
considérés comme des travaux d'entretien différés dans le 
temps, ayant pour conséquence de modifier l'affectation 
qualitative de l'immeuble. En définitive, celui-ci a fait 
l'objet, en plusieurs étapes, de travaux d'entretien 
importants, qui ont eu pour conséquence sa rénovation 
quasi complète.  

 
15.  Comme il a été relevé ci-dessus, le coût des 

travaux, d'une part, et ses conséquences sur le caractère 
abordable des logements, d'autre part, constituent des 
critères décisifs. Or, en l'espèce, le coût des travaux, 
bien que n'entraînant pas à lui seul une soumission des 
travaux à l'aLDTR 1996, a eu des conséquences importantes 
sur les loyers, lesquels ne répondent en majeure partie 
plus aux besoins prépondérants de la population. La 
destination de l'immeuble en a été modifiée, au sens de 
la jurisprudence précitée. La combinaison de ces deux 
critères doit dès lors entraîner en l'espèce la 
soumission des travaux à la loi. Cela est d'autant plus 
vrai que le rapport du coût des travaux à la valeur 
d'assurance de l'immeuble, soit 14,7 % est bien 
supérieure à celui de 3 % que le tribunal de céans avait 
considéré comme trop bas pour entraîner une soumission à 
l'aLDTR 1996 de travaux d'entretien différés dans le 
temps (ATA SI L. du 27 janvier 1998).  

  
16.  En conséquence, la décision de la commission de 

recours, en tant qu'elle soumet à autorisation les 
travaux effectués postérieurement à 1994, doit être 
confirmée, sous réserve des travaux effectués dans 
l'appartement de 2 pièces situé au 4ème étage. 

 
17.  Le recours sera ainsi très partiellement admis et 

la décision de la commission de recours confirmée sous 
réserve des travaux précités. Un émolument de CHF 2'000.- 
sera mis à la charge des recourants, pris conjointement 
et solidairement. 

 
   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 
   à la forme : 
 
   déclare recevable le recours 

interjeté le 20 décembre 1999 par Messieurs S. et T. 
B.-M. et G. W. contre la décision de la commission 

  - 19 - 
 
 

 

cantonale de recours en matière de constructions du 12 
novembre 1999; 

 
   au fond : 
 
   l'admet partiellement; 
 
   annule la décision de la 

commission cantonale de recours en matière de 
constructions du 12 novembre 1999, en tant qu'elle soumet 
à autorisation les travaux effectués dans l'appartement 
de 2 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble 38, rue 
des....; 

 
   la confirme pour le surplus; 
 
   met à la charge des recourants, 

pris conjointement et solidairement, un émolument de 
CHF 2'000.-; 

   
   communique le présent arrêt à Me 

Yves Jeanrenaud, avocat des recourants, à la commission 
cantonale de recours en matière de constructions et au 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement. 

 

Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes 

Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

        la greffière-juriste :  le président : 

 

         V. Montani           D. Schucani 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci