# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 60d8a1be-0cc7-5322-a4b7-04b15aeb2073
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2021 PVG 2021 10
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2021-10_2021-12-31.pdf

## Full Text

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Handänderungssteuer. Bemessungsgrundlage. Öffentlich 
beurkundeter Kaufpreis oder amtlich geschätzter Ver- 
kehrswert.
– Streitfrage (E.2).
– Massgebliche Bestimmungen; Ausführungen in der Bot- 

schaft; verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (E.3.1, 
3.2).

– Abweichungen zwischen dem amtlich geschätzten Ver- 
kehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis 
von Liegenschaften sind von den Behörden insoweit 
ohne detaillierte Angaben zu akzeptieren, als die ent- 
sprechenden Wertunterschiede die Grenzschwelle von
10 % nicht überschreiten; dies bedeutet im Umkehr- 
schluss nicht, dass jede höhere Wertdifferenz per se eine 
offensichtlich unter dem Verkehrswert liegende Han- 
dänderung darstellt; vielmehr stellt eine höhere Wertdif- 
ferenz lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in 
einem solchen Fall, die höhere Wertdifferenz detaillier- 
ter zu hinterfragen; vorliegend beträgt die Wertdiskre- 
panz rund 17 %; die Beschwerdegegnerin stellt einfach 
auf den Verkehrswert der amtlichen Schätzung ab, ohne 
die besagte Wertdifferenz näher zu prüfen; sie vermag 
nicht nachzuweisen, dass der höhere Wert dem tatsäch- 
lichen Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht, 
weshalb der amtlich geschätzte Verkehrswert keine 
taugliche Vergleichsgrösse bildet; vielmehr ist davon 
auszugehen, dass die massgebliche Handänderung un- ter 
unabhängigen Dritten stattgefunden hat; damit gilt der 
öffentlich beurkundete Kaufpreis als Verkehrswert und 
entsprechend als Bemessungsgrundlage für die Er- 
hebung der Handänderungssteuer (E.4).

Imposta sul trapasso di proprietà. Base di calcolo. Prezzo 
d‘acquisto secondo l‘atto pubblico oppure secondo il va- 
lore venale giusta la stima ufficiale.
– Questione litigiosa (consid. 2).
– Disposizioni determinanti; considerazioni nel Messag- 

gio; giurisprudenza del Tribunale amministrativo (con- 
sid. 3.1, 3.2).

– Delle divergenze tra il valore venale secondo la stima uf- 
ficiale e il prezzo d‘acquisto effettivamente pattuito di 
immobili vanno accettate dalle autorità senza indicazio-

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ni dettagliate per quanto le relative differenze di valore 
non superino la soglia del 10 %; ciò per contro non signi- 
fica che ogni differenza di valore superiore rappresenti 
di per sé un trapasso di proprietà evidentemente sotto 
il valore venale; una differenza di valore superiore rap- 
presenta piuttosto solo un indizio e in tal caso occorre 
analizzare nel dettaglio la differenza di valore superiore; 
nel caso di specie la discrepanza di valore è del 17 %; il 
Comune si basa semplicemente sul valore venale nella 
stima ufficiale senza esaminare detta differenza di valo- re 
nel dettaglio; esso non è in grado di dimostrare che il 
valore superiore corrisponda al valore di mercato effetti- 
vo al momento del trasferimento, per cui il valore venale 
secondo la stima ufficiale non costituisce il riferimento 
adatto; piuttosto va ritenuto che il relativo trapasso di 
proprietà sia avvenuto tra terzi indipendenti; pertanto il 
prezzo d‘acquisto secondo l‘atto pubblico vale quale va- 
lore venale e di conseguenza quale base di calcolo per la 
riscossione dell‘imposta sul trapasso di proprietà (con- 
sid. 4).

Erwägungen:
2. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist umstritten, ob 

der öffentlich beurkundete Kaufpreis von CHF 5‘390‘000.– oder der 
amtlich geschätzte Verkehrswert von CHF 6‘516‘500.– als Bemes- 
sungsgrundlage für die Handänderungssteuer heranzuziehen ist.

3.1. Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG wird die Handände- 
rungssteuer bei Handänderung eines in der Gemeinde gelegenen 
Grundstücks oder Grundstückanteils erhoben. Als Handänderung 
gilt jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Ver- 
fügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 8 Abs. 1 GKStG). Steu- 
erpflichtig ist in der Regel der Erwerber des Grundstücks (Art. 10 
Abs. 1 GKStG). Die Gemeinde legt den Steuersatz in einem formel- 
len Gesetz fest; dieser beträgt maximal zwei Prozent (Art. 12 Abs. 1 
GKStG). Bemessungsgrundlage ist nach Art. 12 Abs. 2 GKStG der 
Verkehrswert des übertragenen Grundstücks. Beim Kauf gilt als 
Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Er- 
werbers. Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt dieser offensicht- 
lich unter dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf 
dem Verkehrswert erhoben (Art. 12 Abs. 3 GKStG).

3.2. Das Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern 
(GKStG) wurde im Jahr 2006 erlassen und wollte unter anderem

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die Handänderungssteuer in Graubünden vereinheitlichen. Den 
entsprechenden Ausführungen in der Botschaft der Regierung an 
den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2006-2007, S. 222 f., ist was folgt zu 
entnehmen:

Art. 12 Abs. 1: Die Höhe der Steuersätze der Handände- 
rungssteuer soll nicht kantonal geregelt, sondern weiterhin von 
den Gemeinden festgelegt werden. Diese haben den Satz der 
Handänderungssteuer in einem Gesetz im formellen Sinn festzu- 
legen.

Der Maximalsatz, der bisher von der Regierung fixiert 
wurde, beträgt 2 %. Dieses Maximum soll beibehalten und aus 
Gründen der Rechtssicherheit ins Gesetz aufgenommen werden. 
Die Handänderungssteuer stellt eine Rechtsverkehrssteuer dar, 
bei welcher nur auf den objektiven Wert des Grundstücks abge- 
stellt und ein Schuldenabzug nicht zugelassen wird. Bei dieser 
Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage muss der Maximalsatz 
tief angesetzt werden.

Art. 12 Abs. 2: Die Handänderungssteuer wird auf dem 
Verkehrswert des übertragenen Grundstücks erhoben. Der Ver- 
kehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des Vermögensüber- 
ganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten 
hätte erzielt werden können (Marktwert). Bei einem Grundstück- 
kauf wird in der Regel auf den Kaufpreis abgestellt.

Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit ei- 
nem Werkvertrag für die Erstellung einer Baute verbunden, dass 
Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden, ist die Handände- 
rungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu 
entrichten (grundlegend dazu VGer in: ZGRG 4 2004 S. 183 f.: VGU 
A 03 2).

Art. 12 Abs. 3: Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht 
dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf Letzterem 
erhoben. Dabei kann die Gemeinde aber nicht einfach auf eine 
amtliche Schätzung abstellen. Der durch die amtliche Schätzung 
ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche Vergleichs- 
grösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsäch- 
lichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung ent- 
spricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab, 
trägt sie die Beweislast dafür, dass dieser höhere Wert dem Markt- 
wert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch ge- 
sehen, dass die Gemeinde die aktuellen Marktverhältnisse mittels 
einer neuen Schätzung abklären lässt. Diese Grundsätze entspre- 
chen der jüngeren Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. VGU A 03

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23, VGU A 02 89, VGU A 02 18). Lässt die Gemeinde eine (neue) 
Schätzung vornehmen, kann sie die entsprechenden Kosten nicht 
dem Pflichtigen auferlegen.

Aufgrund des Wortlauts in Art. 12 Abs. 3 der Botschaft ist 
es zutreffend, dass die Gemeinde nicht einfach auf die amtliche 
Schätzung abstellen darf. Der amtliche Verkehrswert bildet dem- 
nach bloss dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon aus- 
zugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im 
Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde aber 
auf einen höheren Verkehrswert ab als den vereinbarten Kaufpreis, 
trägt sie die Beweislast dafür, dass der höhere Wert dem Markt- 
wert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann mittels einer 
neuen Schätzung oder einem entsprechenden Gutachten gesche- 
hen (vgl. PVG 2002 Nr. 24 E.2; VGU A 02 18 vom 22. Mai 2002 E.3 in
fine). Es ist demgegenüber unzulässig, die Handänderungssteuer 
auf einem fiktiven Erlös zu erheben, der auf dem Markt für die be- 
treffende Liegenschaft mit Sicherheit nicht erzielbar wäre (so be- 
reits PVG 1997 Nr. 37 E.1; VGU A 03 23 vom 5. September 2003 E.2a
sowie A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b).

4. Es ist zwar zutreffend, dass das streitberufene Gericht 
in der Vergangenheit erwog, dass allfällige Abweichungen zwi- 
schen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem tatsäch- 
lich vereinbarten Kaufpreis von Liegenschaften von den Behörden 
herkömmlicherweise insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzep- 
tieren seien, als die entsprechenden Wertunterschiede die Grenz- 
schwelle von 10 % nicht überschreiten würden (vgl. VGU 14 15 vom
15. Mai 2014 E.4b mit Hinweisen auf PVG 2002 Nr. 25 E.1b sowie
VGU 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b). Entgegen der Auffassung 
der Beschwerdegegnerin bedeutet dies im Umkehrschluss jedoch 
nicht, dass jede höhere Wertdifferenz zwischen dem amtlich ge- 
schätzten Verkehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kauf- 
preis per se eine offensichtlich unter dem Verkehrswert liegende 
Handänderung darstellt. Vielmehr stellt eine höhere Wertdifferenz 
lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in einem solchen 
Fall, der höheren Wertdifferenz näher auf den Grund zu gehen und 
sie detaillierter zu hinterfragen (vgl. PVG 2002 Nr. 25 E.3a). Unbe- 
strittenermassen beträgt die hier interessierende Wertdiskrepanz 
CHF 1‘126‘500.– oder umgerechnet rund 17 %. Wie die Beschwer- 
deführerinnen zutreffend festhalten, stellt die Beschwerdegegnerin 
vorliegend einfach auf den Verkehrswert der amtlichen Schätzung 
vom 4. Dezember 2018 ab, ohne die besagte Wertdifferenz näher 
zu prüfen. So führt sie im angefochtenen Einspracheentscheid aus,

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dass mit amtlicher Schätzung vom 4. Dezember 2018 für die Mitei- 
gentumsanteile und Stockwerkeinheiten ein Verkehrswert von 
CHF 6‘516‘500.– ermittelt worden sei. Der vereinbarte Kaufpreis 
von CHF 5‘390‘000.– liege rund 17 % unter dem amtlich geschätz- 
ten Verkehrswert, womit ein Anwendungsfall von Art. 12 Abs. 3 
Satz 2 GKStG vorliege (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 
1 S. 5 ff.). Im Übrigen macht die Beschwerdegegnerin im angefoch- 
tenen Einspracheentscheid bloss unsubstanziiert geltend, dass 
sich die Marktverhältnisse zwischen dem Kauf am 20. Mai 2017 
und dem Bewertungsdatum (15. November 2018), d.h. innert ledig- 
lich rund 16 Monaten, nicht verändert hätten (vgl. Bf-act. 1 S. 5 f.). 
Somit vermag die auf einen höheren Verkehrswert abstellende Be- 
schwerdegegnerin nicht nachzuweisen, dass der höhere Wert von 
CHF 6‘516‘500.– dem tatsächlichen Marktwert im Übertragungs- 
zeitpunkt entspricht, weshalb der amtlich geschätzte Verkehrswert 
keine taugliche Vergleichsgrösse bildet. Vielmehr ist vorliegend da- 
von auszugehen, dass die massgebliche Handänderung unter un- 
abhängigen Dritten stattgefunden hat. So ist denn auch unbestrit- 
ten, dass die Beschwerdeführerinnen weder im Aktionärskreis noch 
im Verwaltungsrat Verbindungen zueinander haben. Zwischen den 
beiden Vertragsparteien besteht keine freundschaftliche, familiäre 
oder sonstige Beziehung, die eine andere Auffassung rechtfertigen 
würde. Es sind keine sachlichen Gründe ersichtlich, weshalb die im 
Liegenschaftsbereich tätigen, gewinnorientierten Gesellschaften 
einen unterpreislichen Verkauf für das fragliche Mehrfamilienhaus 
inkl. Autoeinstellplätze hätten vereinbaren sollen. Die Beschwer- 
deführerinnen legen glaubhaft und nachvollziehbar dar, dass die 
B.    AG über den Architekten der A.    SA mit Letzterer Kon- 
takt aufnahm, woraufhin die beiden Gesellschaften über das anste- 
hende Projekt Haus G ins Gespräch kamen und schliesslich über 
die Modalitäten des Verkaufs der entsprechenden Parzelle handel- 
seinig wurden. Da die Parzelle ab Plan verkauft wurde, konnte die 
A.   SA das Geschäft selber finanzieren. Aufgrund der sich zu 
diesem Zeitpunkt noch auf dem Markt befindlichen Wohnungen 
war eine Fremdfinanzierung nicht möglich bzw. erschwert. Allein 
aus der Tatsache, dass die A.   SA das Immobilienprojekt erst 
bauen konnte, als eine Investorin bereit war, das Mehrfamilienhaus 
zu finanzieren, kann die Beschwerdegegnerin kein Nahestehen- 
denverhältnis ableiten. Wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend 
festhalten, hatte der Verkauf des ganzen Objekts für beide Parteien 
Vorteile. Die A.    SA konnte ihr Risiko, auf einzelnen Wohnun- 
gen sitzen zu bleiben, minimieren, während die an einem Mietob-

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jekt interessierte Investorin ein grösseres Renditeobjekt als Ganzes 
erwerben konnte. Dass einzelne Stockwerkeinheiten unter der Vor- 
aussetzung, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, in der Re- 
gel zu einem höheren Preis verkauft werden können als ein Mehr- 
familienhaus als Ganzes, liegt auf der Hand. Hierfür braucht es aber 
auch Käufer. Ferner spricht auch die im Mieterspiegel vom 3. März 
2021 ausgewiesene Bruttorendite von 3.9 % gegen das Vorliegen 
eines unterpreislichen Verkaufs (vgl. Bf-act. 10). Insgesamt ergibt 
sich, dass es sich beim öffentlich beurkundeten Kaufpreis von 
CHF 5‘390‘000.– um einen zwischen unabhängigen Parteien auf 
dem freien Markt gebildeten Preis handelt. Damit gilt der besag- 
te Kaufpreis als Verkehrswert und entsprechend als Bemessungs- 
grundlage für die Erhebung der Handänderungssteuer.
A 21 12 Urteil vom 2. November 2021