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**Case Identifier:** eca34269-6bb6-5a6f-a0e5-54be589ccdf6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-10
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 10.06.2024 A/3049/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3049-2022_2024-06-10.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/3049/2022-LCI ATA/699/2024  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 10 juin 2024 

3e section 

    dans la cause  

 

A______ et B______ recourants 
représentés par Me Andreas FABJAN, avocat 

contre 

C______ et D______  
représentés par Me Romain CANONICA, avocat 

et 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE  intimés 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
14 décembre 2023 (JTAPI/1389/2023) 

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EN FAIT 

A.     a. C______ et D______ (ci-après : les propriétaires) sont copropriétaires de la 
parcelle n° 4'830 de la commune de E______, sise à l'adresse ______ chemin 
F______, en zone 5, d’une superficie de 1'099 m2 (ci-après : la parcelle).  

Conformément à une autorisation délivrée le 18 novembre 1985 (DD 1______), une 
villa, comportant un garage de 50 m2, ainsi qu’une piscine de 50 m2 y ont été 
construites. La surface de la villa s’élève, selon les plans du 8 novembre 1985, à 
138 m2 en sous-sol ainsi qu’au rez-de-chaussée, et à 108 m2 au premier étage.  

Le garage, situé du côté du chemin, est attenant à la villa et contigu à la parcelle 
voisine, n° 4'831. Il est accessible, à l’avant, par l’entrée voiture ainsi que par une 
une porte située à côté de l’entrée de la villa et, à l’arrière, par un couloir longeant 
la villa à l’est, du nord au sud, jusqu’à la terrasse située du côté jardin (ci-après : le 
couloir). Le couloir est ainsi également contigu à la parcelle voisine. Il est fermé 
par une porte aussi bien du côté garage que de celui de la terrasse.  

b. A______ et B______ (ci-après : les voisins) sont copropriétaires de la parcelle 
n° 4'831, sur laquelle ont également été construits une villa, un garage et une 
piscine. 

Leur villa et celle des propriétaires, contiguës, sont reliées par les murs des garages 
et, en partie, par celui du couloir. 

La villa des voisins est, du côté opposé, aussi contiguë à celle construite sur la 
parcelle n° 4'832. 

c. Les trois parcelles susmentionnées sont issues, selon le tableau de mutation 
n° 2______/1985 inscrite au registre foncier le 6 décembre 1985, de la mutation des 
anciennes parcelles respectivement nos 3'263-1B / 4'050-1A / 4'051-1A, 4'050-1B / 
4'051-1B et 4'050-1C / 4'051-1C.  

L’autorisation de construire susmentionnée du 18 novembre 1985 avait été délivrée, 
avant la mutation, pour la parcelle 4'050-1A. 

B.     a. Le 5 avril 2022, les propriétaires ont requis du département du territoire (ci-après : 
le département) une autorisation de construire en procédure accélérée portant sur la 
transformation et l’agrandissement de leur « villa (22.3%) », la création d’une 
annexe (pool-house) de 37 m2, l’installation d’une pompe à chaleur air/eau et la 
pose de panneaux solaires (APA 3______).  

L’agrandissement de la villa comprenait notamment : une extension de la cuisine, 
située au rez-de-chaussée, contigüe au couloir, qui serait ainsi prolongée sur 2.5 m 
du côté de la terrasse, déplaçant ainsi celle-ci et prolongeant le couloir sur la même 
distance ; la transformation du toit en trois pans de la partie du premier étage 
surplombant la cuisine en un toit plat. 

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Selon les calculs finaux des propriétaires, partant de la surface brute de plancher 
(ci-après : SBP) d’origine de 246 m2 (138 m2 + 108 m2), l’agrandissement couvrait 
une surface de 26.57 m2, représentant un coefficient de 2.41%, ce qui amenait à un 
coefficient global de 24.15%. La « surface totale habitable » après travaux se 
montait donc à 272.57 m2. 

b. Le 29 avril 2022, la commune de E______ (ci-après : la commune) a émis un 
préavis défavorable, principalement au motif que la construction envisagée ne 
respectait pas les distances aux limites de propriétés. Le calcul de la SBP de 
l’agrandissement prévu à l’étage était erroné. La directive du département sur les 
rapports de surface en zone 5 n’était pas applicable du fait que la densification de 
la parcelle n’avait pas été réalisée en même temps que sur les parcelles voisines, et 
sans l'approbation d'un plan d'ensemble. 

c. Le 5 mai 2022, la commission d’architecture (ci-après : CA) a requis la 
production de documents complémentaires, notamment pour analyser les aspects 
d'intégration des deux villas mitoyennes grâce à une image 3D et à une maquette. 
Elle a aussi exigé la modification du projet, estimant que les élévations étaient mal 
dessinées, l'avant-toit de la construction projetée empiétait sur celui de la villa 
existante, le choix d’une toiture plate était à réétudier dans la recherche d'une 
harmonie architecturale d'ensemble, et la grandeur de la terrasse en bout de piscine 
péjorait la surface végétale. 

d. Le 16 mai 2022, les propriétaires ont donné suite aux demandes de la CA, en 
gardant la pente existante de la toiture du côté du jardin et du côté de la route, et en 
prévoyant une nouvelle lucarne couronnant le toit.  

e. Le 30 mai 2022, la commune a maintenu son préavis défavorable, persistant à 
faire valoir la violation des distances aux limites de propriétés et l’inapplicabilité 
de la directive susmentionnée. Le projet modifié n’était toujours pas conforme au 
caractère de l’ensemble et présentait un impact important sur les constructions 
environnantes.  

Le 14 juin 2022, la commune a précisé que la lucarne du nouveau toit devait être 
divisée en plusieurs éléments et s’insérer dans le gabarit du toit actuel, soit en 
respectant la toiture à trois pans. 

f. Le 31 mai 2022, la CA a rendu un préavis favorable, sans faire d’observations. 

g. Le service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisant, l'office cantonal de 
l'eau, l’office cantonal de l'énergie (ci-après : OCEn), l’office de l'urbanisme, 
l’office cantonal de l’agriculture et de la nature, l’office cantonal des transports, et 
la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) ont préavisé 
favorablement le projet, après avoir requis pour certains des documents 
complémentaires et/ou imposé des conditions. 

h. Par décision du 28 juillet 2022, le département a délivré aux propriétaires 
l'autorisation de construire sollicitée (ci-après : l’autorisation de construire), faisant 

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siens leurs calculs de la SBP actuelle et de celle résultant des travaux 
d’agrandissement. 

C.     a. Par acte du 14 septembre 2022, les voisins ont recouru contre l’autorisation de 
construire auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), 
concluant à sa nullité, subsidiairement à son annulation. 

b. Le 23 février 2023, les propriétaires ont sollicité l’exécution anticipée de 
l’autorisation en tant qu’elle concernait l’installation de la pompe à chaleur. Les 
autres parties ne s’y sont pas opposées.  

Par décision du 14 mars 2023, le TAPI a admis le retrait de l’effet suspensif dans la 
mesure sollicitée. 

c. Par jugement du 4 mai 2023, rendu au terme d’un double échange d’écritures, le 
TAPI a annulé l’autorisation de construire au motif que la surface des constructions 
de peu d’importance (ci-après : CDPI), soit celle de la piscine de 50 m2, du garage 
de 50 m2 et du pool-house de 37 m2, dépassait la limite légale de 100 m2. 

Par arrêt du 22 août 2023, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : 
chambre administrative) a annulé ce jugement et renvoyé le dossier au TAPI pour 
nouvelle décision, au motif que retenir la surface de la piscine au titre de CDPI était 
contraire à la jurisprudence. 

d. Par jugement du 14 décembre 2023, le TAPI a rejeté le recours.  

L’OCEn n’avait pas admis une dérogation au sens strict à l’obligation de 
raccordement au gaz, mais seulement appliqué l’art. 22 al. 4 de la loi sur l'énergie 
du 18 septembre 1986 (LEn - L 2 30), prévoyant l’absence d’obligation de 
raccordement à un réseau d’énergie non renouvelable en présence d’une alternative 
recourant à une source renouvelable. Le choix de la procédure accélérée n’était dès 
lors pas critiquable et le grief tiré de la nullité de l’autorisation sans fondement.  

Les bâtiments situés sur la parcelle et celle des voisins étaient reliés par un garage 
de 50 m2, soit une construction de peu d’importance (ci-après : CDPI), et ceux des 
voisins et de la parcelle n° 4'832 l’étaient par un mur mitoyen. Chacune des maisons 
disposait de son propre accès de plain-pied. Elles répondaient dès lors à des 
constructions en ordre contigu au sens de l’art. 58 al. 2 de la loi sur les constructions 
et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), de sorte que les 
distances aux limites de propriétés ne s’appliquaient pas.  

La surface de la parcelle était de 1'099 m2 selon le registre foncier et celle de la villa 
existante de 246 m2 selon les plans figurant dans la DD 1______, correspondant à 
un coefficient de densité de 22.38%. La surface du couloir reliant la terrasse et le 
garage ne serait pas augmentée et ne devait de toute manière pas être prise en 
considération dans le calcul de la SBP admissible, car le couloir ne desservait pas 
des espaces directement utiles ou nécessaires à l’habitation ou au travail. Le projet 
d’extension, de 26.57 m2 selon les propriétaires, présentait un coefficient 

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d’agrandissement de 2.41%, portant le coefficient total de la villa à 24.8%, inférieur 
à la limite légale de 25%.  

Aucune des parties ne contestait que le garage et le pool-house, de 87 m2 au total, 
constituaient des CDPI, contrairement à la piscine. Ni la limite de 8% de la surface 
de la parcelle (87.92 m2), ni celle des 100 m2, fixée par l’art. 3 du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 
1978 (RCI - L 5 05.01), n’étaient donc atteintes.  

Sur le plan esthétique, le projet avait été avalisé par la CA, une fois les 
modifications qu’elle avait requises prises en considération par les propriétaires. La 
CA, dont le préavis revêtait une importance prépondérante, avait minutieusement 
examiné le projet et les voisins ne présentaient aucun motif convaincant remettant 
en doute son objectivité, ou laissant penser qu’elle se serait basée sur des éléments 
erronés ou sans pertinence. Le département n’avait en conséquence pas abusé de 
son pouvoir d’appréciation en se fondant sur ce préavis.  

D.     a. Par acte posté le 30 janvier 2024, les voisins ont interjeté recours auprès de la 
chambre administrative contre le jugement précité, concluant à son annulation puis, 
principalement, à l’annulation de l’autorisation de construire et, subsidiairement, au 
renvoi de la cause au TAPI pour nouvelle décision dans le sens des considérants.  

Le TAPI avait omis d’analyser plusieurs griefs importants. Il ne s’était ainsi pas 
prononcé sur : l’illégalité de la situation actuelle de la parcelle, eu égard à ce que 
son morcellement et la délivrance du permis de construire en 1985 n’auraient pas 
dû être autorisés, ce qui ne devait pas être aggravé en rendant également habitable 
l’étage en limite de propriété ; le fait que permettre la construction de CDPI en ordre 
contigu avait pour but de faire bénéficier les villas qu’elles séparaient d’un indice 
d’utilisation du sol avantageux tout en maintenant les distances aux limites de 
propriétés ; la non-prise en considération du préavis défavorable de la commune, 
tant concernant l’irrespect des distances aux limites de propriétés que sous l’angle 
de l’art. 15 al. 2 LCI ; la SBP retenue, contestée, dont aucun calcul ne figurait au 
dossier, étant relevé que les formulaires y relatifs étaient vierges et les deux plans 
de surface partiellement divergents ; la non-qualification du couloir de CDPI ; 
l’absence de motivation du préavis de la CA. 

Le couloir répondait à la définition de CDPI et sa surface après travaux, suivant 
l’extension de la cuisine, serait de 8.5 m2. La surface totale des CDPI, de 95.5 m2, 
dépasserait largement la limite autorisée de 87.92 m2.  

Le deuxième préavis de la CA n’était nullement motivé, alors que les pièces 
sollicitées n’avaient pas été produites et les modifications requises ignorées. Le 
TAPI avait dès lors retenu à tort qu’elle avait minutieusement examiné le projet. Le 
département, en se fondant sur le préavis non motivé, avait abusé de son pouvoir 
d’appréciation et il aurait dû refuser l’autorisation en application de la clause 
d’esthétique.  

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b. Dans sa réponse, le département a conclu au rejet du recours et à la confirmation 
du jugement querellé. 

Le TAPI avait examiné la question du respect des distances aux limites de 
propriétés dans le détail. Il était arrivé à la conclusion, sur la base des plans et 
préavis au dossier, que les constructions avaient été érigées sur les parcelles 
concernées en ordre contigu, de sorte que ces distances étaient respectées. Les 
voisins remettaient en cause la mitoyenneté des constructions pourtant autorisée par 
les précédentes autorisations de construire et étrangère à l’objet du litige.  

Le préavis de la commune n’avait qu’un caractère consultatif, de sorte qu’il ne 
pouvait pas être reproché au département de ne pas lui avoir donné la 
prépondérance. Il n’avait pas abusé de son pouvoir d’appréciation en se fondant sur 
le préavis favorable de la CA, spécialisée en la matière.  

Le dossier d’autorisation comprenait le calcul exact du rapport de surface effectué 
conformément à la directive 021-v5, soit les coefficients autorisés précédemment, 
les coefficients d’agrandissement et le coefficient global, illustrés par des plans.  

Le couloir ne pouvait pas être qualifié de CDPI mais, conformément à l’art. 59 al. 2 
LCI, en tant que construction hors sol, il devait être comptabilisé dans la SBP. La 
surface existante de 6 m2 ayant été prise en compte, seule l’extension de 4.08 m2 
pouvait éventuellement être ajoutée, ce qui amenait à une surface d’agrandissement 
de 30.65 m2, correspondant à un coefficient d’agrandissement de 2.79%, soit une 
différence avec le coefficient d’agrandissement initialement retenu de 0.38%. Le 
coefficient global de 24.15% devrait dès lors être relevé à 24.53% pour tenir compte 
de l’extension du couloir, ce qui demeurait inférieur à la limite de 25%, sans tenir 
compte d’une marge d’erreur admissible de 3%. 

Un préavis favorable de la CA n’avait pas à être motivé et celle-ci, ayant demandé 
des compléments et modifications, avait suffisamment examiné le projet. En se 
fondant sur ledit préavis, le département n’avait pas abusé de son large pouvoir 
d’appréciation. 

c. Dans leur réponse, les propriétaires ont conclu au rejet du recours et à la 
confirmation de l’autorisation de construire. 

Le TAPI avait examiné le grief tiré du non-respect des distances aux limites de 
propriétés sur pas moins de deux pages, sans procéder à une interprétation 
historique et téléologique des dispositions applicables au motif que leur lettre était 
parfaitement claire. Il avait par contre interprété historiquement la législation 
applicable en matière de comptabilisation des surfaces pour parvenir à la conclusion 
que la parcelle présentait encore un disponible de droits à bâtir. Le couloir de 6 m2, 
déjà comptabilisé dans la SBP en 1985, ne pouvait justifier l’annulation du projet. 
Chacun des arguments des recourants avait pour le surplus été soigneusement 
écarté.  

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À considérer que le couloir était prolongé sur une surface additionnelle de 4.08 m2, 
celle-ci était également admissible au regard de la norme actuelle de densité 
maximale de 25%, puisqu’elle portait le coefficient d’agrandissement à 24.53%. 

Le département s’était fondé sur les préavis de la CA, lesquels n’avaient pas à être 
motivés, sans abuser de son pouvoir d’appréciation. Il résultait du premier préavis, 
défavorable et assorti de diverses critiques, un examen attentif du projet. Le second 
préavis, favorable, n’avait été émis qu’à réception du projet modifié, tenant compte 
des remarques de la CA, ce qui était illustré par diverses photographies.  

d. Dans leur réplique, les recourants ont persisté dans leurs conclusions. 

Les constructions sur les parcelles des parties n’étant pas reliées par un mur 
mitoyen, une dérogation aux distances aux limites de propriétés ne se justifiait pas, 
de sorte qu’aucune construction supplémentaire en limite de propriété ne pouvait 
être autorisée.  

Le couloir, inutilisable pour l’habitation ou le travail, ne pouvait pas être considéré 
autrement que comme une CDPI, à l’instar d’un garage intégré au volume d’une 
villa.  

e. Sur ce, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. Les recourants ont participé à la procédure par-devant le TAPI et ils sont 
propriétaires de la parcelle voisine de celle où doivent être réalisés les travaux 
litigieux. Ceux-ci concernent une villa contiguë à la leur, reliée par les garages y 
attenant, ainsi que l’installation d’un pool-house dans le jardin, également voisin au 
leur. Ils ont donc la qualité pour recourir (art. 60 al. 1 let. a et b de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; ATF 139 II 499 
consid. 2.2 ; 137 II 30 consid. 2.2.3). 

 Interjeté pour le surplus en temps utile devant la juridiction compétente, leur recours 
est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA). 

2. Les recourants reprochent au TAPI d’avoir omis d’examiner plusieurs griefs 
importants. 

2.1 Le droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de 
la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) implique notamment 
l’obligation pour l’autorité de motiver ses décisions, afin que le justiciable puisse 
les comprendre et exercer ses droits de recours à bon escient (ATF 143 IV 40 
consid. 3.4.3 ; 141 V 557 consid. 3.2.1). Il suffit cependant que l’autorité 
mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a 
fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la 
portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause (ATF 142 II 154 

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consid. 4.2). L’autorité n’est pas tenue de prendre position sur tous les moyens des 
parties et peut se limiter aux questions décisives (ATF 146 II 335 consid. 5.1 ; 142 
II 154 consid. 4.2).  

Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le 
droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est 
erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents 
considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1). En revanche, une 
autorité se rend coupable d'un déni de justice formel lorsqu'elle omet de se 
prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en 
considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre 
(ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; 137 II 266 consid. 3.2 ; 136 I 229 consid. 5.2). 

2.2 En l’espèce, les premiers juges ont considéré que les dispositions sur les normes 
relatives aux limites aux distances de propriétés ne s’appliquaient pas au motif que 
les villas des parcelles nos 4'830, 4'831 et 4'832 étaient érigées en ordre contigu, 
soulignant que la DAC et la CA n’avaient relevé aucun problème à ce sujet. Les 
motifs à l’appui de ce raisonnement ont été exposés de manière claire. Par une telle 
motivation, le TAPI a implicitement écarté tout grief tiré de l’illégalité de 
l’autorisation de construire antérieure, dont on peine à comprendre la pertinence. Il 
a en outre exposé, dans l’examen de la SBP admissible, en quoi le fait que ladite 
autorisation de construire a été délivrée avant le morcellement de la parcelle ne 
changeait pas le résultat de son analyse sur ce point. 

En tenant compte, pour admettre le caractère contigu des villas, du fait que celles 
des parties étaient séparées par un garage, soit une CDPI, le TAPI a également rejeté 
le moyen des recourants selon lequel l’existence de cette dernière était sans 
influence sur le respect des distances de propriétés.  

Les premiers juges se sont clairement écartés de la position de la commune, tant sur 
le respect des distances, comme rappelé ci-avant, que sur l’esthétique des 
constructions, en retenant que le département n’avait pas abusé de son pouvoir 
d’appréciation en se fondant sur le préavis favorable de la CA. Selon le TAPI, 
celle-ci avait minutieusement examiné le projet au vu des modifications 
préalablement demandées. Il résulte également suffisamment de cette motivation 
que l’instance précédente n’a décelé aucun vice procédural dans l’absence de 
motivation de ce préavis.  

Le TAPI s’est fondé sur les plans du dossier de la précédente autorisation de 
construire pour retenir une SBP existante de 246 m2 et a fait sien, comme le 
département, le calcul des propriétaires de la SBP après extension de 272.67 m2 

[recte : 272.57 m2]. Les recourants tiennent ce procédé pour inadmissible au motif 
qu’il ne représenterait pas un calcul correct, complet et fiable. Il n’en demeure pas 
moins que les premiers juges se sont prononcés sur ce point et que leur 
raisonnement, recoupant celui de l’autorité intimée, est parfaitement 
compréhensible. 

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Le TAPI a considéré, dans le cadre de l’examen de la SBP admissible, que la surface 
du couloir ne serait pas augmentée, subsidiairement que, ne desservant pas des 
surfaces directement utiles ou nécessaires à l’habitation ou au travail, elle n’avait 
pas à être prise en considération, à quelque titre que ce soit. Il résulte sans ambiguïté 
de ce raisonnement qu’elle n’en a pas du tout tenu compte, ni au titre de SBP, ni 
comme CDPI. 

L’instance précédente a ainsi motivé son jugement de manière suffisante sur les 
points susmentionnés, de sorte que le grief des recourants tiré de la violation de leur 
droit d’être entendu doit être rejeté.  

3. Les recourants reprochent au TAPI de ne pas avoir tenu compte de l’extension de 
la surface du couloir à 8.5 m2 ni de sa qualification de CDPI. 

3.1 Selon l’art. 59 LCI, en cinquième zone, la surface de la construction, exprimée 
en m2 de plancher, ne doit pas excéder 25% de la surface de la parcelle (al. 1, 
1re phrase). Par surface de plancher prise en considération dans le calcul du rapport 
des surfaces, il faut entendre la SBP de la totalité de la construction hors-sol (al. 2). 
Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le 
caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut renoncer à 
prendre en considération dans le calcul du rapport des surfaces, la surface de 
plancher : a) des combles dont la hauteur est inférieure à 1.8 m ; b) des combles de 
peu d’importance, indépendamment du vide d’étages ; c) des garages de dimensions 
modestes, lorsque ceux-ci font partie intégrante du bâtiment principal ; d) des 
serres, jardins d’hiver ou constructions analogues en matériaux légers et de 
dimensions modestes (al. 3). Les CDPI ne sont pas prises en considération pour le 
calcul du rapport des surfaces (al. 7). 

Aux termes de l'art. 29 RCI, la surface des constructions comprend les constructions 
annexes faisant corps avec le bâtiment principal, à l’exclusion de celles qui seraient 
admises comme CDPI. 

La directive LCI n° 021-v7 sur le rapport des surfaces en zone 5 émise par le 
département le 1er mars 2013 et modifiée le 15 août 2022 (ci-après : la directive 
no 021-v7 ; disponible sur https://www.ge.ch/document/4365/telecharger) précise 
que, sous réserve des surfaces définies à l'art. 59 al. 3 LCI, les constructions annexes 
définies à l'art. 29 RCI ainsi que toute SBP qui est nécessaire à l'accessibilité des 
locaux d'habitation telle que les circulations verticales et horizontales, chauffées ou 
non (coursive, ascenseur, sas d'entrée vitré ou non) sont à prendre en compte. 

La mesure technique des SBP revêt un caractère imprécis, l'expérience ayant 
montré que des différences de quelques pour-cent n’étant pas inhabituelles en raison 
de la complexité des mesures. Ainsi une différence d'au maximum 3% inhérente à 
l'imprécision du calcul des surfaces est tolérable, compte tenu de la SBP totale d'un 
projet (ATA/1459/2019 du 1er octobre 2019 consid 5). 

3.2 Sont réputées CDPI, à la condition qu'elles ne servent ni à l'habitation, ni à 
l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, les constructions 

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dont la surface n'excède pas 50 m2 et qui s'inscrivent dans un gabarit limité par une 
ligne verticale dont la hauteur n'excède pas 2.5 m (let. a), une ligne oblique faisant 
avec l'horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle de 30° (let. b), 
et une ligne horizontale de faîtage située à 4.5 m du sol au maximum (let. c). Dans 
tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la surface de la 
parcelle et au maximum 100 m2 (art. 3 al. 3 2e phrase RCI). 

La directive LCI n° 024-v7 sur les CDPI émise par le département le 3 février 2014 
et modifiée le 9 mars 2021 (ci-après : la directive n° 024-v7 ; disponible sur 
https://www.ge.ch/document/4359/telecharger) expose que sont considérées 
comme des CDPI les garages, ateliers non professionnels, couverts à voitures, 
couverts de plaisance, couverts à bois, abris ou cabanes de jardin et pool-house. À 
teneur de l’art. 29 RCI, les CDPI fermées qui ont un accès direct avec le bâtiment 
principal (par ex. villa) sont considérées comme faisant partie de l'habitation et par 
conséquent sont régies par les art. 59 et 62 LCI.  

Les schémas figurant à la page 4, 1re ligne de la directive n° 024-v7 illustrent que 
la surface située sous les saillies du bâtiment principal est prise en compte comme 
CDPI, seulement en tant qu’elle excède 1.5 m s’il s’agit d’un avant-toit, et 
entièrement s’il s’agit d’un couvert en prolongement du toit. 

La chambre administrative se fonde, de jurisprudence constante, sur la directive 
n° 024-v7 pour déterminer les surfaces à prendre en compte à ce titre 
(ATA/345/2024 du 26 mars 2024 consid. 5.5 ; ATA/791/2022 du 6 août 2022 
consid. 4b, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C.494/2022 du 9 mai 2023 
consid. 3). 

3.3 En l’espèce, il ressort des plans de la précédente et de l’actuelle autorisation de 
construire qu’il n’a jamais été tenu compte de la surface du couloir tant dans la 
précédente que dans l’actuelle demande d’autorisation, au titre de SBP ou de CDPI 
(cf. en particulier plan de la villa du 8 novembre 1985 ; plan « RDC APA » du 1er 
juin 2022 ; plan « surfaces » du 17 mai 2022). 

Le couloir ne saurait être considéré comme une CDPI. Il n’est certes pas nécessaire 
à l’accessibilité aux locaux d’habitation, mais il fait partie intégrante du corps de la 
villa au sens de l’art. 29 RCI. Il ne correspond en outre à aucune des structures 
mentionnées dans la directive n° 024-v7 (garages, ateliers non professionnels, 
couverts à voitures, couverts de plaisance, couverts à bois, abris ou cabanes de 
jardin et pool-house). Il ne peut pas non plus être assimilé à un couvert en 
prolongement du toit tel qu’illustré par cette même directive. Le couloir intègre en 
effet le corps de la villa, un espace y correspondant se retrouvant au sous-sol et au 
premier étage (cf. notamment plan « surfaces » du 17 mai 2022). Il ne résulte pas 
d’un prolongement du toit fermé par un mur, de sorte à former un simple couvert. 

Entièrement intégré dans le volume de la construction hors-sol, le couloir doit être 
considéré comme SBP au sens de l’art. 59 al. 2 LCI et de la directive LCI n° 021-v7. 
Les calculs effectués par le département dans ses écritures du 6 mars 2024 n’ont 

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pas été remis en cause par les recourants dans leur réplique. Il en résulte une surface 
d’extension du couloir de 4.08 m², une SBP d’agrandissement de 30.65 m² 
(26.57 m² + 4.08 m²), soit un coefficient d’agrandissement de 2.79% (30.65 m² / 
1’099 m²). La différence entre la SBP d’agrandissement initialement retenue 
(2.41%) et l’éventuelle augmentation de la SBP d’agrandissement prenant en 
considération l’extension du couloir est de 0.38% (2.79 - 2.41 %), lequel, ajouté au 
coefficient global précédemment retenu de 24.15%, porte ce dernier à 24.53%, soit 
un pourcentage inférieur à la limite autorisée.  

Enfin, il ne se justifie pas d’augmenter le coefficient initial autorisé de 21.74%, 
fondé sur une SBP d’origine de 246 m², de la surface du couloir non prise en compte 
précédemment. Cette surface avait en effet été autorisée en 1985 conformément aux 
dispositions légales applicables à l’époque et sans que le département ne la qualifie 
de SBP avant le recours devant la chambre de céans. Dans ces conditions, les 
propriétaires ne pouvaient s’attendre à ce nouveau calcul, alors même que les plans 
soumis au département, notamment le plan des surfaces du 17 mai 2022 indiquaient 
clairement que le couloir n’était pas comptabilisé dans les surfaces habitables. De 
surcroît, les recourant ont soutenu que le couloir avait une surface de 8.5 m². À les 
suivre, la surface du corridor préexistant s’élèverait à 4.42 m². Même à rajouter 
6 m², ce qui apparaît plus conforme en termes de proportions, notamment en 
fonction des plans de 1985, au titre de couloir préexistant à l’agrandissement aux 
4.08 m² définis par le département comme faisant partie du projet, la SBP d’origine 
serait de 256.08 m², pour une SBP pour l’ensemble des parcelles de 554.08 m², 
impliquant un coefficient autorisé de 22.14%. Augmenté du coefficient de 
l’agrandissement de 2.79%, le coefficient global de 24.93% resterait inférieur aux 
25% autorisés. 

En conclusion, les recourants ne peuvent rien tirer de leur moyen fondé sur la 
surface du couloir, dont la qualification de CDPI doit être rejetée. 

4. Les recourants font grief au TAPI d’avoir considéré que la CA avait 
minutieusement examiné le projet ainsi que de s’être fondé sur le préavis de cette 
dernière pour avaliser les travaux sur le plan esthétique. 

4.1 Aux termes de l’art. 15 LCI, le département peut interdire ou n’autoriser que 
sous réserve de modification toute construction qui, par ses dimensions, sa situation 
ou son aspect extérieur nuirait au caractère ou à l’intérêt d’un quartier, d’une rue ou 
d’un chemin, d’un site naturel ou de points de vue accessibles au public (al. 1). 

La décision du département se fonde notamment sur le préavis de la CA ou, pour 
les objets qui sont de son ressort, sur celui de la commission des monuments, de la 
nature et des sites. Elle tient compte également, le cas échéant, de ceux émis par la 
commune ou les services compétents du département (al. 2) 

La compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier, exigée par l'art. 15 LCI, est une clause d'esthétique qui fait appel à des 
notions juridiques imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les 

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conceptions subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de 
chaque cas d'espèce ; ces notions laissent à l'autorité une certaine latitude de 
jugement. Lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux en mesure 
d'attribuer à une notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, 
l'autorité de recours s'impose une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque 
l'interprétation de la norme juridique indéterminée fait appel à des connaissances 
spécialisées ou particulières, notamment en ce qui concerne l'esthétique des 
constructions (ATA/1279/2023 du 28 novembre 2023 consid. 7.1). 

Un préavis favorable de la CA n’a en principe pas besoin d’être motivé 
(ATA/1299/2019 du 27 août 2019 consid. 4 ; ATA/414/2017 du 11 avril 2017 
consid. 7b confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_297/2017 du 6 décembre 
2017 consid. 3.4.2). 

De manière plus générale dans le système de la LCI, les avis ou préavis des 
communes, des départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités et 
n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; 
l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un 
intérêt public supérieur. Chaque fois que l'autorité administrative suit les préavis 
des instances consultatives, l'autorité de recours observe une certaine retenue, 
fonction de son aptitude à trancher le litige. Elle se limite à examiner si le 
département ne s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de 
l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un 
jugement dépourvu de subjectivité et de considérations étrangères aux buts de 
protection fixés par la loi (ATA/1364/2023 du 19 décembre 2023 consid. 6.6  ; 
ATA/1205/2023 du 7 novembre 2023 consid. 4.3). 

4.2 En l’espèce, la CA a préavisé favorablement le projet après avoir requis des 
modifications concernant les élévations, l’avant-toit et le choix d’un toit plat, ainsi 
que des documents complémentaires pour analyser les aspects d’intégration. Il est 
ainsi établi qu’elle a finalement émis un préavis favorable, lequel n’avait pas à être 
motivé, après avoir examiné le projet avec attention pour le moins à deux reprises. 

Celui-ci a bien été modifié après le premier préavis de la CA, contrairement aux 
allégations des recourants. Ils n’explicitent pas en quoi sa nouvelle mouture 
présenterait un problème évident sur le plan esthétique. Ils se contentent de 
reprocher à l’autorité intimée de s’être fondée sur le préavis de la CA. Il en va de 
même de la commune, qui ne relève que de manière générale l’irrespect, malgré la 
modification du projet, du caractère d’ensemble et de l’important impact sur les 
constructions environnantes.  

En exprimant seulement sur le principe leur désaccord avec la CA, les recourants 
et la commune substituent leur avis à celui de cette commission dont le poids, 
puisqu’il émane d’une autorité spécialisée réputée capable d'émettre un avis 
dépourvu de subjectivité et de considérations étrangères aux buts de protection de 
la loi, est prépondérant.  

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Aucun autre élément du dossier ne permet de conclure que les transformations 
prévues nuiraient manifestement au caractère ou à l’harmonie du quartier et que le 
département aurait donc abusé de son pouvoir d’appréciation en ne s’écartant pas 
du préavis favorable de la CA. Les images de synthèse vues d’avion produites par 
les intimés montrent au contraire que, à la différence du projet initial de toit plat, la 
lucarne couronnant le toit envisagée est similaire aux structures déjà existantes sur 
les toits des deux villas des parcelles nos 4'831 et 4'832. Devant être érigée sur le 
toit côté jardin, elle ne sera en outre pas visible depuis la rue.  

Mal fondé, le recours sera rejeté.  

5. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge solidaire 
des recourants, qui ne peuvent se voir allouer une indemnité de procédure (art. 87 
al. 1 LPA). 

Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée conjointement aux 
propriétaires, qui y ont conclu, à la charge solidaire des recourants (art. 87 al. 2 
LPA). 

 
* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 30 janvier 2024 par A______ et B______ contre 
le jugement du Tribunal administratif de première instance du 14 décembre 2023 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de A______ et B______, pris solidairement, un émolument de CHF 
1’000.- ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à C______ et D______, à la charge 
solidaire de A______ et B______ ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

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communique le présent arrêt à Me Andreas FABJAN, avocat des recourants, à 
Me Romain CANONICA, avocat de C______ et D______, au département du territoire, 
ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Patrick CHENAUX, président, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, 
Claudio MASCOTTO, juges. 

 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

J. BALZLI 
 

 le président siégeant : 
 
 

P. CHENAUX 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :