# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d6746fac-cf01-5ccc-b233-7e37088fff57
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-04-12
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Tribunal administratif 12.04.2000 TA.2000.40 (INT.2000.41)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_013_TA-2000-40_2000-04-12.html

## Full Text

A.                                        
Monsieur
F., né en 1968, a acquis en copropriété par moitié avec son épouse l'article X
du cadastre de Marin-Epagnier pour le prix de Fr. 760'000.- le 13 août
1999. Cet immeuble était destiné à l'habitation principale des acquéreurs. Le
service des contributions a soumis ce transfert immobilier aux lods, appliquant
le taux de 2,2 % à la part de l'épouse et celui de 3,3 % à la part du mari. Il
a admis que, pour Mme F., cette acquisition était bien la première du genre
dans le canton, alors que Monsieur F. ne pouvait bénéficier d'un taux de faveur
parce qu'il avait recueilli en 1981, en communauté héréditaire avec sa mère, sa
sœur et son frère, un droit de propriété sur l'immeuble que possédait feu son
père à Neuchâtel et où il avait été domicilié avec sa famille.

B.                                        
Après
le rejet par le service des contributions de sa réclamation contre cette
taxation, Monsieur F. a saisi le Département des finances et des affaires
sociales (ci-après : le département) d'un recours qui a lui aussi été écarté le
19 janvier 2000. En résumé, le département a retenu que l'acquisition
immobilière en question ne pouvait être considérée comme la première du
contribuable dans le canton destinée à son habitation principale et que
d'admettre l'inverse reviendrait à le faire bénéficier d'une réduction des lods
après qu'il eut acquis déjà l'immeuble de son père en exonération d'un tel
droit de mutation.

C.                                        
Monsieur
F. interjette recours contre la décision du département devant le Tribunal
administratif le 8 février 2000. Il relève que son père est décédé le 30 mars
1981, alors qu'il n'était lui-même âgé que de 12 ans, et que c'est ainsi qu'il
est devenu propriétaire, en communauté avec le reste de sa proche famille, de
l'immeuble où il a habité jusqu'en 1991 avec sa mère. Le recourant fait valoir,
entre autres arguments, qu'un enfant mineur ne peut avoir de domicile personnel
et que, tant que dure une indivision, l'héritier n'a aucun droit direct sur un
bien déterminé de la succession. Il souligne que le but de la loi est de
favoriser l'accès à la propriété de son logement en instituant un taux réduit
des lods lors de la première acquisition de ce genre. En conclusion, le
recourant demande l'annulation de la décision attaquée et le bénéfice du taux
préférentiel des lods de 2,2 %, le tout sous suite de dépens.

D.                                        
Sans
formuler d'observations, le département propose le rejet du recours.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.                                         
Interjeté
dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2.                                         
a)
Selon la loi concernant la perception de droits de mutation sur les transferts
immobiliers du 20 novembre 1991 (RSN 635.0; ci-après : la loi sur les lods),
l'Etat perçoit des droits de mutation, appelés lods, sur les transferts
immobiliers entre vifs à titre onéreux (art.1). Sous réserve des exceptions que
seule la loi peut prévoir, les lods sont perçus au taux de 3,3 % (art.6). Si le
transfert immobilier soumis aux lods a pour objet un immeuble destiné à
l'habitation principale de l'acquéreur et qu'il constitue une première
acquisition de ce genre dans le canton, les lods sont perçus au taux de 2,2 %
(art.11 al.1).

                        b)
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'acquisition par le recourant d'une
part de copropriété sur l'article X. du cadastre de Marin-Epagnier constitue un
transfert immobilier soumis aux lods. Il est constant aussi que l'immeuble en
question est destiné à l'habitation principale de l'intéressé. Seule est donc
litigieuse la question de savoir s'il s'agit en l'occurrence d'une première
acquisition de ce genre dans le canton au sens de l'article 11 al.1 de la loi
sur les lods.

3.                                         
a)
Dans l'arrêt publié au RJN 1995, p.194, le Tribunal administratif avait à
trancher le cas d'une mère de plusieurs enfants ayant reçu un immeuble en
avancement d'hoirie dans lequel elle avait emménagé avec sa famille et qu'elle
avait plus tard vendu pour en acquérir un autre aux fins de logement. A cette
occasion, le Tribunal administratif a dit que par "première acquisition de
ce genre", au sens de l'article 11 al.1 de la loi sur les lods, il faut
entendre une acquisition destinée à l'habitation principale. Il a en outre jugé
que rien n'indiquait qu'il doive s'agir, en plus, d'une acquisition soumise
pour la première fois aux lods, autrement dit que les acquisitions à titre
gratuit (sous la forme d'avancement d'hoirie dans le cas évoqué) devraient être
ignorées (arrêt précité, p.195).

                        Dans
un arrêt ultérieur, du 18 mars 1999, qui est destiné à la publication au RJN
1999, la Cour de céans a de même refusé le bénéfice du taux de faveur des lods,
prévu par l'article 11 al.1 précité, à un contribuable dont le droit de
propriété commune sur un immeuble, acquis avec sa concubine et destiné à leur
habitation principale, avait été transformé en un droit de propriété ordinaire
par la sortie de la communauté de l’autre membre de l'union libre, transfert de
part soumis aux lods. Dans ce cas-là, le Tribunal administratif a estimé que
l'opération en question n'avait pas pour cause le désir de l'intéressé
d'acquérir son habitation principale, puisqu'il l’occupait déjà depuis
plusieurs années, mais bien le règlement patrimonial de la fin d'une union
libre.

                        Dans
les deux arrêts précités, le Tribunal administratif a souligné le but poursuivi
par le législateur lorsqu'il a édicté l'article 11 de la loi sur les lods, à
savoir l'encouragement de l'accès à la propriété de son propre logement (BGC
157 II, p.1592, 1630). La jurisprudence rappelée ci-dessus, qui est fondée sur
les principes régissant l'interprétation des textes légaux (ATF 125 II 484
cons.4; 124 III 268 cons.3a; 123 III 444 cons.2d et les références), mérite
cependant d'être encore précisée.

                        b)
Comme cela avait déjà été énoncé par le Tribunal administratif dans l'arrêt de
1999 précité, le taux réduit des lods que prévoit l'article 11 al.1 de la loi
ne peut être appliqué que si deux conditions sont cumulativement réunies :
d'une part, le transfert soumis aux lods doit avoir pour objet un immeuble
destiné à l'habitation principale de l'acquéreur; d'autre part, il doit s'agir
de la première acquisition de ce genre dans le canton. Autrement dit, cette seconde
condition ne sera pas remplie si le contribuable avait, antérieurement dans le
canton, d'ores et déjà acquis un immeuble dans des circonstances qui
correspondent à celles envisagées par la première condition. Il y a lieu de
relever que celle-ci comporte deux éléments étroitement liés entre eux : le
premier, objectif, est l'acquisition (à titre gratuit ou onéreux selon la
jurisprudence de 1995 précitée) d'un immeuble; le second, subjectif, est le
dessein de l'acquéreur d'affecter ce bien à son habitation principale.

                        c)
En l'espèce, l'administration fiscale et le département refusent au recourant
le bénéfice du taux préférentiel des lods, au motif qu'il a déjà été
propriétaire, en communauté héréditaire dans le canton, d'un immeuble qui lui
est échu par le décès de son père et où il a continué d'habiter un certain
temps avec sa mère. Au regard des principes énoncés plus haut, ce point de vue
ne peut être partagé.

                        En
effet, celui qui acquiert un immeuble par héritage ne le fait pas dans un
dessein particulier puisque la succession lui est dévolue de plein droit dès
qu'elle est ouverte (art.560 CC). On ne saurait donc soutenir que le recourant,
de surcroît âgé de 12 ans seulement à l'époque, est devenu propriétaire de
l'immeuble familial pour en faire son habitation principale. Sa situation ne
peut de ce fait pas être assimilée à celle de l'héritier qui, du vivant du de
cujus, accepte de celui-ci un immeuble en avancement d'hoirie. Dans cette
dernière hypothèse en effet, l'acquéreur a le choix premièrement d'accepter ou
non la donation et deuxièmement d'affecter ou non le bien ainsi acquis à son
habitation principale. La jurisprudence de 1995 citée plus haut n'est donc pas
opposable au recourant. Celui-ci doit bénéficier du taux de faveur institué par
l'article 11 al.1 de la loi sur les lods puisqu'il en remplit toutes les
conditions.

                        Seule
cette solution permet d'ailleurs le respect du but poursuivi par le législateur.
En effet, si l'on déniait le droit au taux favorable des lods à toutes les
personnes héritières d’un immeuble familial, cela reviendrait à leur refuser
l'accès facilité à la propriété de leur logement alors même qu’elles n'auraient
pas la possibilité d’habiter dans cet immeuble, par exemple lorsque celui-ci a
été attribué à un cohéritier. Cette solution ne constitue en outre pas une
inégalité de traitement par comparaison avec la situation jugée par le Tribunal
administratif en 1995 (RJN 1995, p.194), car l'héritier qui se ferait attribuer
un immeuble, dans le cadre d'un partage successoral pour en faire son
habitation principale, procéderait de la sorte à une acquisition au sens de la
jurisprudence de 1999 précitée. S'il venait à le revendre pour en acquérir un
autre au même usage, il ne pourrait pas alors bénéficier du privilège de
l'article 11 al.1 de la loi sur les lods, tout comme celui qui avait obtenu un
premier immeuble en avancement d’hoirie.

4.                                         
Il
suit des considérants qui précèdent que le recours est bien fondé. Il convient
dès lors d'annuler la décision attaquée ainsi que celle du service des
contributions et de retourner le dossier à ce dernier service pour qu'il
adresse au recourant une nouvelle décision fixant le montant des lods selon le
taux de 2,2 %.

                        Il
est statué sans frais, les autorités cantonales n'en payant pas (art.47 al.2 LPJA).
Le recourant, qui était assisté par un mandataire professionnel dans la
première instance de recours, a droit à des dépens pour cette procédure-là, au
contraire de la présente instance où il n’est pas représenté (art.48 LPJA).

Par ces motifs,

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

1.     
Admet le
recours.

2.     
Annule la
décision du Département des finances et des affaires sociales du 19 janvier
2000 et celle du service cantonal des contributions, office des impôts
immobiliers et de succession, du 20 décembre 1999.

3.     
Renvoie la cause
audit service pour nouvelle décision au sens des considérants.

4.     
Alloue au
recourant une indemnité de dépens de Fr. 500.- à la charge de l'Etat.

5.     
Statue sans
frais.

Neuchâtel, le 12 avril 2000