# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1123a580-f5ba-59f5-902b-01e1e68858f2
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-03-20
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität. Begriff des Verkaufsgeschäftes in Art. 28 Abs. 2 BZO Zumikon.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0047/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0047_2012_254.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0047/2012 vom 20. März 2012 in BEZ 2015 Nr. 14 

(Bestätigt mit VB.2012.00290 vom 10. September 2012; dieser bestätigt 
mit BGr 1C_771/2013 vom 19. Februar 2015.) 

4.1  Die  Rekurrierenden  rügen  in  erster  Linie  die  geplante  Nutzweise  des 
Gebäudes.  Sie  machen  geltend,  die 
im  Erdgeschoss  vorgesehene 
Verkaufsfläche des C. und der Bäckerei würde die in Art. 28 Abs. 3 BZO für das 
Baugrundstück  auf  1500  m2  beschränkte  Verkaufsfläche  fast  vollständig 
konsumieren.  Weitere  Verkaufsflächen  seien  dementsprechend  im  Ober-
geschoss nicht mehr zulässig. Die vorgesehene Nutzung für Fitness, Sport und 
Spa  jedoch  sei  ebenfalls  unter  die  einem  Verkaufsgeschäft  entsprechenden 
Dienstleistungsbetriebe zu subsumieren und entsprechend nicht mehr zulässig. 
Das  vorgesehene  Fitnesskonzept  biete  Dienstleistungen,  nämlich  Trainings-
programme,  Massagen,  Wellness  und  Kosmetikapplikationen  wie  Waren  an. 
Neben  den  Dienstleistungen  würden  zudem  auch  Snacks  und  Drinks  oder 
Fitness-  und  Pflegeprodukte  verkauft. Bei Vollauslastung  sei mit 72  Benutzern 
und  15  Angestellten  zu  rechnen,  während  eine  Behandlungsdauer  voraus-
sichtlich  rund  60  Minuten  betrage.  Entsprechend  sei  mit  einer  relativ  hohen 
Rotation  zu  rechnen,  die  einen  Publikumsverkehr  generiere,  der  dem  eines 
Verkaufsgeschäfts ähnlich sei.  

4.2  Die  Bauherrschaft  hält  dagegen, 

in  den  Baugesuchsakten  sei 
unmissverständlich  definiert,  dass  die  Nutzung  der  Räume  im  Obergeschoss 
auf  Gewerbe/Dienstleistung/Produktion  beschränkt  sei.  Es  seien  keine 
Verkaufsflächen eingegeben und auch nicht bewilligt worden. Die beabsichtigte 
Nutzung als Fitness-Studio mit Personal-Fitness-Training, Spa und individuellen 
Dienstleistungen wie Massagen und Kosmetik würde keine Verkaufsflächen im 
Sinne von § 3 der Besonderen Bauverordnung II (BBV II) beinhalten. Es würden 
Beratungen  und  Behandlungen  angeboten.  Auch  wenn  die  Kunden  beim 
Verlassen  des  Studios  einen  Früchteriegel  oder  Drink  erstehen  könnten, 
komme  dem  eine  so  marginale  Bedeutung  zu,  dass  auch  deswegen  keine 
Verkaufsfläche  entstehe.  Die  übrigen  Produkte  der  voraussichtlichen  Mieterin 
könnten über Internet bestellt werden. Eine Ausdehnung der Beschränkung der 
Verkaufsfläche  auf  die  geplante  Nutzung  sei  nicht  im  Sinne  des  Beschlusses 
des  Stimmvolks,  denn  das  Fitness-Studio  stehe  nur  einer  begrenzten  Anzahl 
Clubmitgliedern  offen  und  es  würden  nicht  in  grosser  Anzahl  standardisierte 
Produkte  angeboten,  sondern  individuell  angepasste  Dienstleistungen.  Zudem 
sei  in  Bezug  auf  den  durch  das  Fitness-Studio  generierten  Verkehr  nicht  nur 

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von  den  zu  seltenen  Spitzenzeiten  allenfalls  erreichbaren  72  Besuchern 
auszugehen,  sondern  es  sei  die  Intensität  der  Nutzung  pro  m2  und  die 
Verweildauer  der  Besucher  massgebend.  Letztere  betrage  in  einem  Fitness-
Studio  mit  den  angebotenen  Dienstleistungen  durchschnittlich  zwei  Stunden 
und  mehr,  weshalb  nicht  von  einer  Verkaufsfläche  im  Sinne  von  §  3  BBV  II 
auszugehen sei. 

4.3  Für  die  für  das  Baugrundstück  massgebliche  Gewerbezone  wurde  im 
Rahmen  einer  am  12.  April  2011  von  der  Baudirektion  Kanton  Zürich 
genehmigten  Änderung  der  Bau-  und  Zonenordnung  in  einem  neuen  Art.  28 
Abs. 2 BZO folgende Regelung festgelegt (und durch Abs. 3 spezifisch für das 
Baugrundstück präzisiert): 

Bauten für Betriebe, welche unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind 
nicht  zulässig.  Darunter fallen  Verkaufsgeschäfte  mit  einer Verkaufsfläche  von 
mehr  als  500  m2,  definiert  in  der  Verordnung  über  die  Verschärfung  oder  die 
Milderung von Bauvorschriften für besondere Bauten und Anlagen (Besondere 
Bauverordnung  II)  vom  26.  August  1981.  Ausgenommen  bleiben  Betriebe 
gemäss Art. 4 Abs. 2 der Verordnung. 

Auf den Grundstücken Kat.-Nr. 4485, 4534 und 4662 (neu = 4880) darf die 
Verkaufsfläche  von  Verkaufsgeschäften  nicht  mehr  als  1500  m2  betragen. 
Ausgenommen bleiben Betriebe gemäss Art. 4 Abs. 2 der Verordnung. 

§  3  Abs.  2  BBV  II  definiert  die  den  Verkaufsgeschäften  gleichgestellten 

Dienstleistungsbetriebe, Abs. 3 die Verkaufsflächen: 

Verkaufsgeschäften  gleichgestellt  sind  Dienstleistungsbetriebe  und  Teile 
davon, wie Reisebüros und Schalterhallen von Banken, soweit nach ihrer Art in 
ihnen  Dienstleistungen  wie  Waren  angeboten  werden  und  damit  ein  ent-
sprechender Publikumsverkehr ausgelöst wird. 

Als Verkaufsflächen gelten die Flächen der Räume, in denen regelmässig 
Waren  oder  Dienstleistungen  angeboten  werden,  unter  Einschluss  der 
dazugehörigen  Erschliessungsflächen  und  Sanitärräume  samt  inneren  Trenn-
wänden.  Nicht  angerechnet  werden  Räume,  die  für  die  Lagerung  oder  in 
Dienstleistungsbetrieben nicht für die Bedienung des Publikums bestimmt sind. 

Geht  man  zurück  von  der  im  Hintergrund  stehenden  Definition  der 
Verkaufsflächen  zur  Bestimmung  aus  der  Bau-  und  Zonenordnung,  zeigt  sich 
klar,  dass  das  Schwergewicht  dieser  Regelung  nicht  auf  der  Frage  des 
Ausmasses  an  getätigten  «Verkaufsgeschäften»  basiert,  sondern  dass  das 
massgebende  Kriterium  das  Auslösen  von  unverhältnismässigem  Verkehr  ist. 
Entsprechend gilt es zu beurteilen, ob die geplante Nutzung als Fitness-Studio 
mit  diversen  Zusatzangeboten  einen  vergleichbaren  Verkehr  auszulösen 
vermag  wie  ein  Verkaufsgeschäft.  Ein  solches  wird  in  §  3  Abs.  1  BBV  II  als 
«dem  Publikum  offenstehender  Betrieb  für  Gütergrossverteilung  und  den 
Detailhandel, in dem Waren angeboten werden» definiert, also ein Betrieb, der 
eine  unbeschränkte  Anzahl  von  Kunden  anzieht  und  allenfalls  mit  einer 
gewissen  Beratung,  aber  doch  innert  kurzer  Zeit  bedient  und  mit  Waren 
ausrüstet.  Der  daraus  resultierende  Verkehr  ist  entsprechend  gross  und  in 

 
 
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stetigem  Wechsel.  Zwar  können  gemäss  Abs.  2  dieser  Bestimmung  auch 
gewisse Dienstleistungsbetriebe eine entsprechende Frequentierung auslösen, 
doch dürfte dies bei einem Fitness-Studio, welches eine Mitgliedschaft erfordert 
und  nur  in  Ausnahmefällen  Dienstleistungen  anbietet,  die  in  einem  zeitlichen 
Rahmen  unter  einer  Stunde  liegen,  bei  weitem  nicht  erreicht  werden.  Zwar 
verleiten  die  in  Abs.  2  genannten  Beispiele  des  Reisebüros  und  der  Schalter-
halle  einer  Bank  dazu,  auch  dort  einen  nicht  allzu  grossen  Publikumsverkehr 
mit  teilweise  längeren  Aufenthalten  zu  erkennen,  doch  dürften  diese  nicht  die 
Regel bilden und es ist zu beachten, dass die Besondere Bauverordnung II im 
Jahre  1981  verfasst  wurde,  als  Bankomaten,  e-banking  und  online-booking 
noch nicht so verbreitet waren und ein deutlicher höherer Publikumsverkehr zur 
Erledigung  von  alltäglichen  Dienstleistungsgeschäften  an  Schaltern  herrschte. 
Jedenfalls ist es nachvollziehbar, wenn die Vorinstanz, welche die kommunale 
Norm  (und  damit  auch  den  Wortlaut  von  §  3  BBV  II,  der  als  Bestandteil  der 
kommunalen Norm aufgenommen wurde) auszulegen hat, die geplante Fitness-
Studio-Nutzung  nicht  als  einen  übermässigen  Verkehr  auslösenden  und  damit 
auf  dem  Baugrundstück  nur  im  beschränkten  Umfang  von  1500  m2  er-
wünschten Betrieb eingestuft hat.  

Diese  Auffassung  deckt  sich  auch  ohne  weiteres  mit  der  Ansicht  des 
Verwaltungsgerichts bezüglich der Definition von Verkaufsflächen im Sinne von 
§  3  BBV  II,  welche  im  Entscheid  VB.2005.00347,  E.  3.2.1,  einen  Indoor-
Spielplatz  für  Kinder  mit  Trampolinen,  Rutschbahnen,  Kletterberg,  Tret-  und 
Elektroautos,  Abenteueranlage  und  riesigen  Bauklötzen  nicht  als  zu  den 
Verkaufsflächen  des  angrenzenden  Einkaufszentrum  zählte.  Solche  Anlagen 
stellten gemäss diesem Entscheid ein eigenständiges Vergnügungsangebot wie 
Bowlinghallen,  Wellness-Center  und  dergleichen  dar  und  könnten  anders  als 
etwa eine in ein Verkaufsgeschäft integrierte Spielecke nicht zur Verkaufsfläche 
gerechnet  werden.  Die  räumliche  Nähe  und  die  Tatsache,  dass  einzelne 
Familien das Vergnügen der Kinder mit der Mühsal des Einkaufens verbänden, 
vermöge daran nichts zu ändern. Auch das zur Spielhalle gehörende Bistro sei 
auf die Besucher der Spielhalle und nicht auf die Einkaufenden ausgerichtet; es 
sei  deshalb  nicht  mit  Verpflegungsstätten  vergleichbar,  welche  in  Einkaufs-
zentren  integriert  oder  solchen  angegliedert  seien.  Entsprechend  ist  auch  für 
die Benützung der Angebote des Fitness-Studios ein Eintrittspreis zu bezahlen, 
die  Öffnungs-  und  Hauptbesuchszeiten  decken  sich  nicht  mit  denen  der 
Verkaufsläden  und  die  Verkaufsangebote  von  Snacks  oder  Getränken  richten 
sich  nicht  an  die  Kunden  der  im  Erdgeschoss  angesiedelten  Läden.  Der 
Entscheid  der  Baubehörde  ist  demnach  auch  in  dieser  Hinsicht  nicht  zu 
beanstanden.