# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f3472dbc-98e2-59f4-97c3-a11e4288cd39
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-18
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 18.06.2021 III 2021 28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-28_2021-06-18.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 28

Entscheid vom 18. Juni 2021 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber, Richterin
lic.iur. Anna Maria Rüesch, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch B.________ und C.________, 
c/o D.________,

gegen

1. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanz,

2. Gemeinderat Arth, Rathausplatz 6, Postfach 263, 6415 Arth,
Beigeladener,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Schutzwürdigkeit von Gebäuden;
Aufnahme ins KSI)

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Sachverhalt:

A. A.________ ist Alleineigentümer des in der Landwirtschaftszone der Ge-
meinde Arth gelegenen Grundstücks KTN E.________, auf welchem sich an der 
________ -strasse ________ u.a. ein Wohnhaus (Gebäude Nr. F.________) mit 
Trotte (Gebäude Nr. G.________) befindet (vgl. Bf-act. 5). Das Wohnhaus inkl. 
Trotte ist unter der Nummer H.________ im Bauernhausinventar (BHI) vermerkt.

B. Im Rahmen einer Vorabklärung bezüglich des beabsichtigten Umbaus bzw. 
Ersatzbaus von Wohnhaus und/oder Trotte kam A.________ auf die kantonale 
Denkmalpflege zu, um die Frage der Schutzwürdigkeit von Wohnhaus und Trotte 
abzuklären. Diesbezüglich fand am 19. Februar 2020 eine erste Begehung des 
Hofes mit dem Eigentümer sowie dessen Planer wie auch der kantonalen Denk-
malpflege statt. Mit E-Mail vom 10. März 2020 wies die kantonale Denkmalpflege 
in einer ersten Einschätzung die Objekte aufgrund ihrer Gebäudetypologie als 
schutzwürdig aus (vgl. Vi1-act. [weitere Verfahrensakten]).

In der Folge holte die kantonale Denkmalpflege eine bauhistorische Einschät-
zung ein; das erstellte Gutachten vom 9.  Juli 2020 würdigte das auf das Baujahr 
1790 datierte Wohnhaus und die Trotte an der ________ -strasse ________ als 
kulturlandschaftsprägendes Bauensemble mit hoher Bedeutung (vgl. Vi1-act. 1).

Nach einer weiteren Begehung vor Ort am 24. September 2020 wurde das ent-
sprechende Augenscheinprotokoll den Teilnehmenden am 2. Oktober 2020 zur 
Stellungnahme zugestellt; gleichzeitig wurden dem Eigentümer und der Stand-
ortgemeinde Gelegenheit gegeben, sich im Rahmen des Aufnahmeverfahrens zu 
äussern (vgl. Vi1-act. [weitere Verfahrensakten]).

Mit Schreiben vom 23. Oktober 2020 liess der Eigentümer bezüglich des Augen-
scheinprotokolls verschiedene Präzisierungen vornehmen; gleichzeitig äusserte 
er sich zur Unterschutzstellung der Objekte im Wesentlichen dahingehend, dass 
allfällige Baugesuche nach Art. 24d Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV 
bzw. nach Art. 16a Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 34 Abs. 3 RPV zu bewilligen seien. Mit 
Beschluss Nr. 713 vom 9. November 2020 bejahte der Gemeinderat die Schutz-
würdigkeit des Wohnhauses ‘________ -strasse ________‘ und stellte dem Amt 
für Kultur im Sinne der Erwägungen den Antrag, das Wohnhaus ‘________ -
strasse ________’ unter Schutz zu stellen (vgl. Disp.-Ziff. 2). Mit E-Mail je vom 
23. Dezember 2020 reichten das Amt für Landwirtschaft und das Amt für Rau-
mentwicklung eine Stellungnahme ein (vgl. zum Ganzen: Vi1-act. [weitere Ver-
fahrensakten]).

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C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 57/2021 vom 26. Januar 2021 entschied der Re-
gierungsrat wie folgt:

1. Das Bauernhaus ________ -strasse ________ in Arth KTN F/G.________ 
[recte: KTN E.________, Gebäude Nr. F.________], wird ins KSI unter der 
Nummer I.________ aufgenommen und als regional eingestuft. Die Trotte 
[erg.: KTN E.________, Gebäude Nr. G.________] wird ins KSI unter der 
Nummer J.________ aufgenommen und als lokal eingestuft. Das Bauernhaus 
geniesst den Schutzumfang nach § 5 Bst. b DSV (Schutzziel II: Pflicht zur 
Erhaltung des äusseren Erscheinungsbildes, Bewahrung der 
Raumstrukturen). Die Trotte geniesst den Schutzumfang nach § 5 Bst. c DSV 
(Schutzziel III: Pflicht zur Erhaltung des Charakters).

2. Im Fall einer Restaurierung von Bauernhaus und/oder Trotte muss die 
Planung von der kantonalen Denkmalpflege begleitet werden (§ 6 DSG). 

3. Die Objekte sind im Grundbuch anzumerken. Die Kosten trägt der Kanton 
(Amt für Kultur). 

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

D. Gegen diesen RRB Nr. 57/2021 vom 26. Januar 2021 (Versand: 2.2.2021) 
lässt A.________ mit Eingabe vom 19. Februar 2021 (Postaufgabe: 22.2.2021) 
fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben 
mit den folgenden Rechtsbegehren:

1. Der Beschluss Nr. 57/2021 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
26.  Januar 2021 sei gänzlich aufzuheben und die Liegenschaft aus dem 
Bauernhaus Inventar des Kantons Schwyz zu entlassen.

2. Als Eventualantrag sei der Beschluss Nr. 57/2021 des Regierungsrates des 
Kantons Schwyz vom 26. Januar 2021 aufzuheben und zur Neubeurteilung 
und Präzisierung an die Vorinstanz (Regierungsrat) zurück zu senden.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Staatskasse des 
Kantons Schwyz oder weiteren Verfahrensbeteiligten.

E. Der Gemeinderat Arth stellt am 16. März 2021 folgenden Antrag:

Bezugnehmend auf die eingereichte Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 
19.  Februar 2021 wird seitens der Gemeinde Arth analog den Anträgen des 
Beschwerdeführers um die Änderung der mit RRB Nr. 57/2021 erfolgten 
Einstufung des Schutzumfangs des Bauernhauses vom „Schutzziel II“ zum 
„Schutzziel III“ hinsichtlich den Schutzobjekten „E.________“, ________ -strasse 
________ (KTN E.________), Arth, Antrag gestellt.

Das Bildungsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 17. März 2021 die 
Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdefüh-
rers. Hierzu äussert sich der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 12. April 2021 
und beantragt sinngemäss einen Augenschein vor Ort. Mit Stellungnahme vom 
29. April 2021 hält das Bildungsdepartement an den mit der Vernehmlassung ge-
stellten Anträgen fest. Am 1. Juni 2021 führte das Verwaltungsgericht im Beisein 

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der Parteien den Augenschein durch, anlässlich dessen sich die Parteien zudem 
zur Eingabe des Bildungsdepartements vom 29. April 2021 äussern konnten.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1.1 Das seit dem 1. Januar 2020 geltende Gesetz über die Denkmalpflege und 
Archäologie (Denkmalschutzgesetz, DSG; SRSZ 720.100) vom 6. Februar 2019 
sowie die dazugehörige Verordnung über die Denkmalpflege und Archäologie 
(Denkmalschutzverordnung, DSV; SRSZ 720.110) vom 10. Dezember 2019 be-
zweckt unter anderem die Erhaltung, den Schutz und die Pflege der Ortsbilder 
und Kulturdenkmäler (§ 1 Abs. 1 DSG). Als Schutzobjekte der Denkmalpflege 
gelten Objekte, denen ein erheblicher kultureller, geschichtlicher, kunsthistori-
scher oder städtebaulicher Wert zukommt (§ 3 Abs. 1 DSG). Schutzobjekte kön-
nen neben Ortsbilder auch Gebäudegruppen und Einzelbauten unter Einbezug 
ihrer Ausstattung und der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung sein (§ 3 
Abs. 2 lit. a und b DSG). 

Der Kanton führt ein Inventar der geschützten Bauten und Objekte gemäss § 3 
Abs. 2 lit. b DSG (§ 4 Abs. 1 DSG). In dieses Schutzinventar werden besonders 
schutzwürdige Gebäudegruppen und Einzelbauten aufgenommen, denen im 
Sinne von § 3 Abs. 1 DSG ein erheblicher Wert zukommt. Nach Aufnahme ins 
Inventar handelt es sich um Schutzobjekte. Das Schutzziel wird für jedes Schut-
zobjekt im Inventar festgehalten (§ 4 Abs. 2 DSG).

Der Regierungsrat nimmt gemäss § 5 Abs. 1 DSG Objekte nach Anhörung des 
Eigentümers und der Standortgemeinde ins Schutzinventar auf, sofern (lit. a) das 
Objekt besonders schutzwürdig ist sowie einen erheblichen kulturellen, ge-
schichtlichen, kunsthistorischen oder städtebaulichen Wert aufweist, und lit. b) 
der Unterschutzstellung keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interes-
sen entgegenstehen. Der Eigentümer erhält im Rahmen der Anhörung Gelegen-
heit zur schriftlichen Stellungnahme. Es wird ihm ein begründeter, anfechtbarer 
Aufnahmeentscheid zugestellt (§ 5 Abs. 2 DSG). Der Regierungsrat beschliesst 
über die Aufnahme von Objekten ins kantonale Schutzinventar (§ 15 Abs. 1 lit. a 
DSG). Die kantonale Fachstelle für Denkmalpflege ist zuständig für die Überprü-
fung der Schutzwürdigkeit eines Objekts im Einzelfall (§ 3 Abs. 3 lit. f DSV). Be-
reits unter dem durch das DSG ersetzten alten Gesetz über den Natur- und Hei-
matschutz und die Erhaltung von Altertümern und Kunstdenkmälern (aKNHG; 
SRSZ 720.110) vom 29. November 1927 entschied der Regierungsrat über die 
Schutzwürdigkeit eines Objektes (§ 6 aKNHG; vgl. RRB Nr. 708/2017 vom 

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19.9.2017 betr. "Gesetz über die Denkmalpflege und Archäologie [Denkmal-
schutzgesetz, DSG], Bericht und Vorlage an den Kantonsrat" [nachstehend: RRB 
Nr. 708/2017] S. 6). 

1.1.2 Der zweite Abschnitt der DSV regelt das Kantonale Schutzinventar (KSI). 
Gemäss § 5 DSV werden die folgenden Schutzziele unterschieden:

a) Schutzziel I: Pflicht zur ungeschmälerten Erhaltung der äusseren und inneren 
Bauteile, Raumstrukturen und festen Ausstattungen;

b) Schutzziel II: Pflicht zur Erhaltung des äusseren Erscheinungsbildes, 
Bewahrung der Raumstrukturen;

c) Schutzziel III: Pflicht zur Erhaltung des Charakters.

§ 6 DSV formuliert die Aufnahmekriterien ins KSI, welche Anwendung auf Ein-
zelbauten und Gebäudegruppen gemäss § 3 Abs. 2 lit. b DSG finden (§ 6 Abs. 2 
DSV). Ein kulturell, geschichtlich, kunsthistorisch oder städtebaulich erheblicher 
Wert im Sinne der §§ 3 Abs. 1 und 5 Abs. 1 DSG liegt gemäss § 6 Abs. 1 DSV 
vor, wenn Objekte namentlich Bedeutung haben als

a) wichtige Zeugen der Schwyzer oder Schweizer Geschichte;

b) prägende Elemente der traditionellen Siedlungslandschaft oder des 
baukulturellen Erbes;

c) (…);

d) mittelalterliche und neuzeitliche Blockbauten mit einem hohen Anteil an 
originaler Bausubstanz;

e) (…). 

f) Bauten mit hohem Erinnerungs- oder Identifikationswert;

g) (…).

Die Schutzobjekte werden ihrer Bedeutung entsprechend in die Kategorien "nati-
onal", "regional" oder "lokal" eingeteilt (§ 7 DSV). 

1.2.1 Der Bauberater der kantonalen Denkmalpflege nahm mit Stellungnahme 
per E-Mail vom 10. März 2020 nach der Begehung vom 19. Februar 2020 fol-
gende Beurteilung vor (vgl. vorstehend Ingress lit. B Abs. 1):

Das gut proportionierte laubenlose Spitzgiebelhaus ist mit seiner Hauptfassade 
gegen Nordosten orientiert. Der Eingang befindet sich an der Südost-Fassade. An 
den beiden Giebelfassaden befinden sich bauzeitliche Vordächer, die sich an der 
südöstlichen Trauffassade fortsetzen. An der rückseitigen Giebelfassade ist der 
Küchenbereich im ersten Wohngeschoss gemauert. Über einen Laubengang im 
ersten Wohngeschoss ist das nordwestseitige Ökonomiegebäude (Trotte) 
erschlossen. Der Sturz des Haupteingangs sowie des daneben liegenden 
Fensters, ist mit einer kielbogenartigen Fase verziert. Auf der Südwestseite des 
Hauses befindet sich ein typischer Bauernhausgarten, welcher in der Liste der 

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historischen Gärten und Anlagen der Schweiz (ICOMOS) unter der Nummer 
K.________ verzeichnet ist.

Das Türblatt des Haupteingangs stammt vermutlich aus der Bauzeit. Im Innern 
findet man weitere kielbogenartige Fasen, im Keller, im 2. Wohngeschoss sowie im 
Dachgeschoss. Einige Ausstattungselemente (Fussboden und Oberschränkchen 
mit Kultvitrine zur ehemaligen Gutsche in der Stube) stammen vermutlich ebenfalls 
aus der Bauzeit.

Anhand der Gebäudetypologie, der Verzierungen und der Ausstattungselemente 
lässt sich das Haus stilistisch auf die 2. Hälfte des 18. Jahrhunderts datieren.

Die Konstruktion ist mehrheitlich mit neuzeitlichem Täfer überdeckt. Es kann aber 
davon ausgegangen werden, dass die Bausubstanz in gutem Zustand ist. 
Zusätzlich zur bauzeitlichen Substanz hat auch das Bauensemble mit der 
angebauten Trotte und des freistehenden Stalls eine gewisse historische 
Bedeutung. Ein Umbau des Hauses und/oder eine Erweiterung der Trotte mit 
Integration der bestehenden Substanz ist denkbar.

Eine Aufnahme des Objekts ins kantonale Schutzinventar (KSI) kann sich die 
kantonale Denkmalpflege durchaus vorstellen. Das Aufnahmegesuch ins KSI 
müsste gemäss § 5 des Gesetzes über die Denkmalpflege und Archäologie vom 6. 
Februar 2019 (SRSZ 720.100, DSG) an den Regierungsrat gestellt werden. Die 
kantonale Denkmalpflege empfiehlt der Bauherrschaft ein Projekt mit Integration 
der historisch wertvollen Substanz auszuarbeiten. Für eine Beratung und 
Begleitung der Projektierung stellt sich die kantonale Denkmalpflege gerne zur 
Verfügung.

1.2.2 Das von der kantonalen Denkmalpflege beim Büro L.________ eingeholte 
bauhistorische Gutachten vom 9. Juli 2020 (vgl. vorstehend Ingress lit. B Abs. 1; 
nachstehend: Gutachten) beschreibt nach der Einleitung und Angaben zur Lage 
des Wohnhauses sowie des Trottgebäudes (S. 8-20, Ziff. 3) baugeschichtliche 
Beobachtungen (S. 21-24, Ziff. 4) und nimmt zusammenfassend folgenden Aus-
blick und Würdigung vor (S. 25, Ziff. 5):

Die Liegenschaft ________ -strasse ________ liegt als Hofgruppe ________ der 
Siedlung Arth SZ in der Landwirtschaftszone und ist umgeben von Wiesland. In der 
Nachbarschaft finden sich weitere Hofgruppen, welche die typisch voralpine 
Streusiedlungsweise bilden. Das Wohnhaus wurde 1890, mit grosser 
Wahrscheinlichkeit zusammen mit dem Trottgebäude, errichtet.

Die Untersuchung konzentrierte sich auf das Wohnhaus, insbesondere auf die 
Frage nach dem Ursprungsbau. Es zeigt sich, dass für die heutige 
Erscheinungsform und Grundkonstruktion der Kernbau von 1790 prägend und 
integraler Bestandteil ist. Zudem haben sich Ausstattungselemente, wie bspw. ein 
barockzeitliches, wandfestes Ruhebett in der Stube, Parkettbodenbeläge, ein 
blauglasierter Kachelofen, Türen und die innere Treppenanlage aus der Bauzeit 
erhalten. Einzelne Zimmer weisen sehr gut erhaltene Täferausstattungen auf, die 
möglicherweise aus einer nachfolgenden Bauphase stammen.

Dem Wohnhaus mit Trottgebäude ist als kulturlandschaftsprägendes Bauensemble 
eine hohe Bedeutung beizumessen. Die Baugruppe bezeugt den typischen 

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voralpinen Streusiedlungscharakter und die funktionale Einheit von bäuerlichem 
Wohn- und Ökonomiebau.

Die Erscheinungsweise des Wohnhauses entspricht mit dem steilgiebeligen Dach, 
den bereits stark auf eine Mittelachse ausgerichteten Fassadenstrukturen sowie 
ausladenden Vordächern einem spätbarockzeitlichen Blockbau. Das Wohnhaus 
besitzt zudem ein grosszügiges Gebäudevolumen, was Raumhöhen und Anzahl 
Zimmer betrifft. Dies lässt vermuten, dass die ursprüngliche Bauherrschaft nicht 
mittellos war.

Der ursprüngliche und gute Erhaltungszustand sowohl als spätbarockzeitliches, 
ländliches Wohnhaus als auch als Baugruppe von Wohnhaus mit Trotte machen 
die Liegenschaft ________ -strasse ________ zu einem wertvollen Zeitzeugen 
und Referenzbeispiel aus dem Kanton Schwyz.

1.3.1 Gestützt auf die Stellungnahme des Bauberaters der kantonalen Denkmal-
pflege vom 10. März 2020, das bauhistorische Gutachten des Büro L.________ 
vom 9. Juli 2020 wie auch die Begehung vor Ort vom 24. September 2020, be-
jahte der Gemeinderat Arth (GRB Nr. 713) mit seiner Antragsstellung vom 
9.  November 2020 eine Unterschutzstellung des Wohnhauses «________ -
strasse ________» in Arth, da die erforderlichen gesetzlichen Kriterien erfüllt sei-
en. Gleichzeitig wies er darauf hin, die Unterschutzstellung unterstütze er explizit 
nur unter der Bedingung, dass der Ausbau des angrenzenden Trottgebäudes für 
eine Wohnnutzung ermöglicht werde oder der Neubau eines zusätzlichen Wohn-
hauses auf der Landwirtschaftsparzelle im Bereich des näheren Umfeldes des 
bestehenden Stallgebäudes erstellt werden könne; um ferner den Bedürfnissen 
des Eigentümers genügend Rechnung zu tragen, solle das Wohnhaus 
«________ -strasse ________» dem «Schutzziel III» (Pflicht zur Erhaltung des 
Charakters) und der Kategorie «lokal» zugeteilt werden (vgl. S. 2f. Erwägungen 
letzter Abs.).

1.3.2 Der Regierungsrat hat im vorliegend angefochtenen Beschluss 
Nr.  57/2021 vom 26. Januar 2021 erwogen, mit der oben erwähnten Würdigung 
der kantonalen Fachstelle und dem bauhistorischen Gutachten vom 9. Juli 2020 
sei das Erfordernis eines vorgängigen wissenschaftlichen Befundes für eine Un-
terschutzstellung erfüllt. Diese beiden Gremien würden in klarer Weise die 
Schutzwürdigkeit und -fähigkeit des Bauernhauses mitsamt Trotte bestätigen; 
dem Hofensemble komme eine erhebliche kunsthistorische Bedeutung zu, da es 
die Bauweise des ausgehenden 18. Jahrhunderts der Region in nahezu origina-
ler Substanz liefere; der bauliche Zustand des Gehöfts werde als gut bezeichnet 
(vgl. Erw. 2.2).

Der Regierungsrat wies zudem darauf hin, dass das ARE im Rahmen einer recht-
lich nicht bindenden Vorabklärung festgehalten habe, dass bei Unterschutzstel-
lung beider Objekte eine vollständige Zweckänderung beider Bauten nach 

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Art.  24d Abs. 2 RPG möglich wäre; mithin seien aus raumplanerischer Sicht 
vollständige Zweckänderungen auch mit Aufnahme des Wohnhauses und der 
Trotte ins KSI unter Bedingungen und Auflagen möglich. Indes sei es im vorlie-
genden Aufnahmeverfahren nicht möglich, allfällige Baugesuche nach Art.  24d 
Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV bis ins Detail zu beurteilen; erst an-
hand eines konkreten Vorprojektes könne das hierfür zuständige ARE zu Art und 
Umfang einer allfälligen Zweckänderung Stellung nehmen (vgl. Erw. 2.4).

Des Weiteren weist der Regierungsrat darauf hin, dass aufgrund seiner kunsthis-
torischen Bedeutung das Bauernhaus ________ -strasse ________ als von regi-
onaler Bedeutung eingestuft werden könne; das gesamte Blockgefüge (Innen- 
und Aussenwände, Dachkonstruktion, Türgewände, Fensteröffnungen, Böden, 
Treppe) sei aussen wie innen original erhalten, was selten sei; es seien nur we-
nige, geringfügige Änderungen an der Konstruktion seit der Erstellung im 18. 
Jahrhundert auszumachen; im Innenbereich hätten sich zudem detailreiche und 
zeittypische Verzierungen an Unterzügen (gefast und zweifach gekehlt) erhalten; 
auch seien weitere Verzierungen an Türpfosten und Türstürzen mit Kielbögen zu 
einem grossen Teil sichtbar; nebst dem Detailreichtum des Blockgefüges sei 
auch partiell eine bauzeitliche Ausstattung vorhanden; aufgrund dieser noch vor-
handenen Qualität der inneren Struktur und Ausstattung werde für das Bauern-
haus das Schutzziel II (Pflicht zur Erhaltung des äusseren Erscheinungsbildes, 
Bewahrung der Raumstrukturen) und für die Trotte das Schutzziel III (Pflicht zur 
Erhaltung des Charakters) festgelegt (vgl. Erw. 2.6).

Der Regierungsrat hielt schliesslich mit Blick auf das Schutzzielt II beim Wohn-
haus fest, dass auch mit der Bewahrung der Raumstrukturen den Wohnbedürf-
nissen der Eigentümerschaft entsprochen werden könne; Voraussetzung hierfür 
sei ein Restaurierungskonzept, welches in Begleitung mit der kantonalen Denk-
malpflege zu erarbeiten sei (vgl. Erw. 2.7).

1.4 Der Beschwerdeführer verlangt die Entlassung aus dem Bauernhausinven-
tar bzw. die Aufhebung der Unterschutzstellung der beiden Gebäude. Er begrün-
det dies damit, es sei zu vermeiden, dass das Wohnhaus und die Trotte mit fal-
schen Schutzzielen ins KSI aufgenommen werden. Er selber vermöchte in den 
beiden Gebäuden keine historischen, geschichtlichen sowie kulturellen Werte 
von enormer Bedeutung zu erkennen. Mit der Aufhebung der Schutzüberlage-
rung würde zudem die Möglichkeit geschaffen, Ersatzbauten nach Art. 24c RPG 
i.V.m. Art. 41 RPV Abs. 1 und Art. 42 Abs. 1 RPV und Abs. 3 lit. a und b RPV zu 
erstellen, womit für den beschwerdeführerischen Betrieb eine Planungssicherheit 
mit einem Kostendach geschaffen werden könnte und damit die Finanzierung der 

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Ersatzbauten plan- und tragbar wäre (vgl. Beschwerde vom 19.2.2021 S. 3 Ziff. 1 
und S. 4 Ziff. IV Abs. 1).

Sollte das Verwaltungsgericht dennoch von der Schutzbedürftigkeit des Wohn-
hauses und der Trotte ausgehen, so sollen beide mit denselben und nicht unter-
schiedlichen Schutzzielen überlagert werden. Anlässlich der Besichtigung der 
Gebäude hätten die Anwesenden erkannt, dass die Bausubstanz im Sockelge-
schoss des Wohnhauses in einem schlechten Zustand sei. Dabei sei darauf hin-
gewiesen worden, dass neben Grund- auch Oberflächenwasser in den Keller 
eindringe; damit jedoch künftig das Eindringen von Wasser verhindert werden 
könne, sei das Ersetzen der Sockelmauern durch eine Betonwand und das Ein-
bringen eines geschlossenen Bodens aus wasserdichtem Beton zwingend erfor-
derlich; unter der Voraussetzung, dass für das Wohnhaus das «Schutzziel II» 
festgesetzt werde, wäre das Ersetzen der Sockelmauern durch Beton jedoch 
nicht möglich. Damit verlange der Beschwerdeführer, dass bei beiden Gebäuden 
der Schutzumfang auf das Schutzziel III beschränkt werde; denn damit würde 
dem Beschwerdeführer die Möglichkeit geboten, frei zu entscheiden, wie die An-
ordnung der Räume innerhalb der Gebäudehülle erfolgen soll, um ein zeit-
gemässes Wohnen zu ermöglichen (vgl. Beschwerde S. 3 Ziff. 2 und S. 4 Ziff. IV 
Abs. 2).

Sollte das Verwaltungsgericht schliesslich gleichwohl zur Einschätzung gelan-
gen, dass die beiden Gebäude mit den vorinstanzlich beschlossenen Schutzzie-
len in das KSI aufzunehmen seien, so verlangt der Beschwerdeführer die Sistie-
rung des Verfahrens, damit ein Bauprojekt ausgearbeitet und bei der Baubewilli-
gungsbehörde als Anfrage zur Beurteilung eingereicht werden könne. Der Be-
schwerdeführer begründet dies dahingehend, dass aus dem angefochtenen Be-
schluss nicht ersichtlich sei, ob und in welchem Umfang die beiden Gebäude 
aus- und umgebaut werden könnten. Die damit in Zusammenhang stehenden 
vorinstanzlichen Ausführungen, es sei eine Erweiterung der Wohnnutzfläche um 
maximal 60% bei unter Schutz gestellten Objekten möglich, würden sich dabei 
als falsch erweisen. Infolge dieser nicht korrekten und irrführenden Erwägungen 
sei eine Sistierung denn auch angezeigt. Die Verfahrenssistierung sei erst nach 
Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung für den Aus- und Umbau der bei-
den Gebäude aufzuheben (vgl. Beschwerde S. 3f. Ziff. 3 und S. 4 Ziff. IV Abs. 3).

2.1 Zunächst gilt es klarzustellen, dass Streitgegenstand im Rechtsmittelver-
fahren nur sein kann, was bereits Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens 
war oder allenfalls hätte sein sollen und was gemäss der Dispositionsmaxime 
zwischen den Parteien noch strittig ist, was sich wiederum aus den Parteibegeh-
ren, insbesondere den Beschwerdeanträgen, ergibt (vgl. BGE 136 II 457 Erw. 4.2 

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m.H.). Gegenstände, über welche die Vorinstanz jedoch zu Recht nicht entschie-
den hat, fallen denn auch nicht in den Kompetenzbereich der Beschwerdebehör-
de (vgl. statt Vieler VGE III 2019 110 vom 29.8.2019 Erw. 2; VGE 370/93 vom 
29.4.1994 Erw. 2d, je mit Hinweisen; Herzog, Kommentar zum Gesetz über die 
Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Auflage, Bern 2020, Rz.12 f. zu 
Art. 72).

2.2 Gegenstand des vorangegangenen Verfahrens war einzig und allein die 
Aufnahme des Wohnhauses und der Trotte ins KSI. Die Entlassung der beiden 
Gebäude aus dem Bauernhausinventar stand hingegen nicht zur Diskussion und 
war daher auch nicht zu beurteilen. Auf den Antrag, es sei die Liegenschaft aus 
dem Bauernhausinventar (BHI) des Kantons Schwyz zu entlassen, kann mithin 
nicht eingetreten werden.

Was zudem die beschwerdeführerischen Vorbringen anbelangt, aus dem ange-
fochtenen Beschluss sei nicht ersichtlich, ob und in welchem Umfang die beiden 
Gebäude aus- und umgebaut werden können, so kann darauf ebenfalls nicht 
eingetreten werden. Wie der Regierungsrat diesbezüglich im angefochtenen Ent-
scheid zutreffend ausführte, kann dies erst in einem anschliessenden Baubewilli-
gungsverfahren anhand eines konkreten Projektes durch die zuständige Baube-
willigungsbehörde beurteilt werden. Ob die beiden Gebäude vollständig zurück-
gebaut und durch Neubauten ersetzt werden können oder nicht, war und ist 
ebenfalls nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Daran vermögen auch 
die vorinstanzlichen Ausführungen bezüglich der Möglichkeit der Umnutzung der 
Trotte zu Wohnzwecken bzw. eines allfällig beabsichtigten Um- oder Ersatzbaus 
von Wohnhaus und/oder Trotte nichts zu ändern (vgl. angefochtenen Entscheid 
S. 3 Ziff. 1.8 m.H. auf Stellungnahme des ARE vom 23.12.2020).

2.3 Strittig und zu beurteilen gilt es mithin einzig und allein, ob das Wohnhaus 
und die Trotte ins KSI aufzunehmen sind. Dabei gilt es zunächst deren Schutz-
würdigkeit und alsdann erst deren Schutzumfang (Schutzzielkategorie) zu prüfen.

3.1.1 Die Unterschutzstellung eines privaten Gebäudes stellt einen Eingriff in die 
Eigentumsgarantie als verfassungsmässiges Grundrecht (vgl. Art. 26 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 
18. April 1999) dar. Einschränkungen von Grundrechten müssen durch ein öf-
fentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 
BV). Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen nach 
der Rechtsprechung allgemein im öffentlichen Interesse. Wie gewichtig dieses In-
teresse ist und in welchem Ausmass es einen denkmalpflegerischen Schutz ei-
nes Objekts verlangt, ist bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit im engeren 

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Sinne im Einzelfall zu prüfen (vgl. Urteil BGer 1C_499/2019 vom 7.7.2020 
Erw. 3.3). 

Der Denkmalschutz erstreckt sich heute nicht nur auf Altertümer und Bauten von 
überragender Schönheit, kunsthistorischem Wert und geschichtlicher Bedeutung, 
sondern auch auf Objekte aus neuerer Zeit und auf Gebäude, welche für ihre 
Entstehungszeit charakteristisch sind (vgl. Urteil BGer 1C_55/2011 vom 1.4.2011 
Erw. 6.1 m.H. u.a. auf BGE 121 II 8 Erw. 3b, Urteil BGer 1P.67/1986 vom 
2.7.1986, in: ZBl 88/1987 S. 538; W. Engeler, Das Baudenkmal im schweizeri-
schen Recht, 2008, S. 183 ff.).

Bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, hat eine sachliche, auf 
wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, 
welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen 
Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge 
und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und 
technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals 
mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie nicht 
lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. 
Sie müssen breiter abgestützt sein und von einem grösseren Teil der 
Bevölkerung befürwortet werden, um Anspruch auf eine gewisse 
Allgemeingültigkeit erheben zu können (vgl. Urteil BGer 1C_55/2011 vom 
1.4.2011 Erw. 6.1; BGE 135 I 176 Erw. 6.2). Die Frage, ob die Schutzwürdigkeit 
der betroffenen Gebäude oder Anlagen für einen "Allgemeinbetrachter" oder 
"Durchschnittsbürger" ohne weiteres erkennbar ist, ist nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung indessen kein entscheidendes Kriterium für 
die Bejahung des öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung (vgl. Urteil 
BGer 1C_55/2011 vom 1.4.2011 Erw. 6.3.2).

Wo es um die Frage geht, in welchem Umfang ein Objekt geschützt werden soll, 
ist zu beachten, dass ein Bauwerk nach den praktizierten Grundsätzen der 
Denkmalpflege grundsätzlich als Ganzes betrachtet wird, zu dem auch weniger 
bedeutungsvolle Räume gehören können. Der Schutz einzelner Bauteile ohne 
Rücksicht auf das Zusammenwirken von Innerem und Äusserem entspricht nicht 
mehr den heutigen Auffassungen über den Denkmalschutz (vgl. BGE 120 Ia 270 
Erw. 4.b; BGE 118 Ia 384 Erw. 5.3; Urteile BGer 1C_300/2011 vom 3.2.2012 
Erw. 5.1.2 und 1P.79/2005 vom 13.9.2005 Erw. 4.3). 

3.1.2 Denkmalschutzmassnahmen müssen nach dem Grundsatz der 
Verhältnismässigkeit für das Erreichen des im öffentlichen Interesse liegenden 
Ziels geeignet, erforderlich und dem Betroffenen zumutbar sein. Ein durch 
Schutzmassnahmen verursachter Grundrechtseingriff ist namentlich dann 

12

unverhältnismässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den 
angestrebten Erfolg ausreicht. Ob eine aus Gründen des Denkmalschutzes 
erfolgende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass 
überschreitet, ist einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen. 
Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je 
schutzwürdiger eine Baute ist (vgl. BGE 126 I 219 Erw. 2c). Zudem können rein 
finanzielle Interessen bei ausgewiesener Schutzwürdigkeit für sich genommen 
nicht ausschlaggebend sein (vgl. Urteile BGer 1C_55/2011 vom 1.4.2011 Erw. 
7.1 m.H.; 1C_285/2017 vom 27.10.2017 Erw. 3.3; 1C_128/2019 + 1C_134/2019 
vom 25.8.2020 [zur Publikation vorgesehen] Erw. 10.4).

3.1.3 Einem Entscheid zur Schutzwürdigkeit eines Objekts hat - wie bereits 
ausgeführt (vgl. vorstehend Erw. 3.1.1) - ein wissenschaftlicher Befund 
voranzugehen. In diesem Zusammenhang gilt es darauf hinzuweisen, dass die 
Kantone gestützt auf Art. 25 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und 
Heimatschutz (NHG; SR 451) vom 1. Juli 1966 verpflichtet sind, Fachstellen für 
den Naturschutz, den Heimatschutz und die Denkmalpflege zu bezeichnen. 
Gemäss Art. 26 Abs. 1 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV; 
SR 451.1) vom 16. Januar 1991 sorgen die Kantone für einen sachgerechten 
und wirksamen Vollzug von Verfassungs- und Gesetzesauftrag und sie haben 
dazu Amtsstellen als Fachstellen für Naturschutz, Heimatschutz und Denkmal-
pflege zu bezeichnen. Diese Aufgabe erfüllt im Kanton Schwyz in Bezug auf die 
Denkmalpflege die kantonale Denkmalpflege. Diesen Fachstellen kommt beim 
Vollzug des Heimatschutzes eine zentrale Bedeutung zu (vgl. VGE III 2014 116 
vom 25.11.2014 Erw. 7.1). Inhaltlich stellt ein Amtsbericht i.S.v. § 24 Abs. 1 lit. a 
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (SRSZ 234.110; VRP) vom 6. Juni 1974 
einer Behörde, welche aufgrund ihrer Tätigkeit besondere Sachkenntnisse be-
sitzt, ein Gutachten dar (vgl. Plüss in: Kommentar VRG, 3. Auflage, Zürich 2014, 
§ 7 Rz. 60, 149). Kommt den Feststellungen der fachkundigen Behörde zu den 
Qualitäten eines Schutzobjektes somit grosses Gewicht zu, dürfen sich die 
rechtsanwendenden Behörden nicht ohne triftige Gründe darüber hinwegsetzen 
und müssen sie Abweichungen begründen (vgl. Urteile des BGer 1C_179/2015 
vom 11.5.2016 Erw. 5.2 m.H.a. BGE 140 II 264 Erw. 2.3; BGE 137 III 226 Erw. 4; 
1C_595/2013 vom 21.2.2014 Erw. 4.1.2; 1C_626/2017 und 1C_628/2027 vom 
16.8.2018 Erw. 5.4). Solche triftigen Gründe liegen etwa vor, wenn ein Gutachten 
Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält (vgl. Urteil des BGer 1C_595/2013 
vom 21.2.2014 Erw. 4.1.1; Saputelli, Umfassende Interessenabwägung beim 
Denkmalschutz, PBG 3/2016 S. 33 [II.A.]). Gelangt die rechtsanwendende 
Behörde jedoch zur Auffassung, dass ein Gutachten nicht schlüssig ist, sind nöti-
genfalls ergänzende Beweise zur Klärung dieser Zweifel zu erheben (vgl. Urteil 

13

BGer 1C_17/2010 vom 8.9.2010 Erw. 3.2 m.H.). Das Abstellen auf eine nicht 
schlüssige Expertise bzw. der Verzicht auf die gebotenen zusätzlichen Bewei-
serhebungen kann gegen das Verbot willkürlicher Beweiswürdigung verstossen 
(vgl. Urteil BGer 1C_288/2012 vom 24.6.2013 Erw. 2.4.3). Das Gleiche gilt auch, 
wenn ein Gericht oder eine Behörde auf der Grundlage der festgestellten Tatsa-
chen unhaltbare Schlussfolgerungen zieht.

3.2 Unter anderem unter Bezugnahme auf die dargelegte Rechtsprechung wird 
im RRB Nr. 708/2017 (Ziff. 6.2) erläutert, dass ein geschütztes Gebäude 
grundsätzlich als ein Ganzes zu betrachten sei, einschliesslich der Innenräume 
und auch der historischen Ausstattung. Die Schutzwürdigkeit eines Baus könne 
durch seine architektonische Besonderheit, sein Alter oder seinen kunsthistori-
schen Wert begründet sein. Neben Sakralbauten, Herren-, Bürger- und Bauern-
häusern sowie Burganlagen könnten auch landwirtschaftliche Ökonomiebauten, 
Kunstbauten, Gewerbe- und Industriebauten als schutzwürdig identifiziert wer-
den. Auch die Umgebung könne für die Wirkung von Schutzobjekten einen gros-
sen Einfluss haben. Unter schutzwürdigen Gebäudegruppen verstehe man En-
sembles, deren Bedeutung nicht nur im Einzelbau, sondern in deren Existenz als 
Gruppe begründet ist. Gleiches gelte für die schützenswerten Ortsbilder (vgl. 
RRB Nr. 708/2017, S. 8, Ziff. 6.2. zu § 3 [Schutzobjekte]). Mit Inkrafttreten des 
DSG würden die KIGBO (kantonales Inventar geschützter Bauten und Objekte) -
Objekte direkt ins KSI überführt. Zudem soll in einem weiteren Schritt geprüft 
werden, welche Objekte neu ins KSI aufzunehmen und welche allenfalls zu ent-
lassen seien. Neu aufzunehmende Gebäude müssten einen "erheblichen", das 
bedeute einen sehr hohen kulturellen, geschichtlichen, kunsthistorischen oder 
städtebaulichen Wert aufweisen, damit sie Eingang ins Schutzinventar fänden 
(vgl. RRB Nr. 708/2017, S. 8 f. zu § 4).

4.1 Zunächst gilt es festzuhalten, dass die fachlichen Qualifikationen der vor-
liegend involvierten kantonalen Denkmalpfleger M.________ (lic. phil./dipl. Arch. 
HTL) und N.________ (MSc Arch ETH; Dr. phil.) sowie des Vorstehers des Am-
tes für Kultur lic.phil. O.________ (lic.phil. mit Nachdiplomstudium als Kulturma-
nager; zuvor bereits Staatsarchivar sowie Leiter der Abteilung Bundesbriefmuse-
um und Kulturgüterschutz mit diversen Aufgaben im Bericht Denkmalpflege, 
Kunst- und Staatsaltertümersammlung) wie auch der für das bauhistorische Gut-
achten verantwortlich zeichnenden P.________ (lic.phil.; Archäologin; Studium 
der Klassischen Archäologie, Mittelalterarchäologie und Alten Geschichte an der 
Universität Zürich; Berufserfahrung als Ausgräberin/Zeichnerin und Archäologin 
auf verschiedenen Grabungen und Bauuntersuchungen sowie im Bereich der 
denkmalpflegerischen Häuserinventarisation und bauhistorischen Gutachten; 

14

Projektleitungsassistentin bei der Archäologie der Stadt Zürich; Projektleiterin im 
Bereich Mittelalterarchäologie im Kanton Schaffhausen mit Schwerpunkt Stadtar-
chäologie [https://pro-spect.ch/team/P.________/; eingesehen am 13.4.2021]) 
und der für das dendrochronologische Gutachten verantwortlich zeichnenden 
Q.________ und R.________ vom S.________ auf deren Beurteilungen der vor-
liegend angefochtene Beschluss im Wesentlichen abstellt, nicht bestritten wer-
den bzw. vorliegend keinerlei Anlass zu Diskussionen geben.

4.2.1 Der Bauberater der Denkmalpflege hat das im BHI (Nr. H.________) einge-
tragene Wohnhaus bzw. das Bauensemble mit der angebauten Trotte stilistisch 
auf die zweite Hälfte des 18. Jahrhunderts (Bauzeit) datiert (vgl. Vi1-act. E-Mail 
vom 10.3.2020 [weitere Verfahrensakten]). Das bauhistorische Gutachten vom 9. 
Juli 2020 nimmt - gestützt auf die Begehung vom 26./27. Mai 2020 vor Ort - eine 
Datierung auf die zweite Hälfte bzw. gegen Ende des 18. Jahrhunderts vor (vgl. 
Bauhistorisches Gutachten vom 9.7.2020 S. 24 Ziff. 4.2). Damit stimmen die bei-
den Datierungen in die zweite Hälfte des 18. Jahrhunderts überein. Die dendro-
chronologische Abklärung vom 27. Mai 2020 ergab damit übereinstimmend, dass 
das Bauholz des Wohnhauses im Winterhalbjahr 1788/89 und 1789/90 gefällt 
wurde (vgl. Dendrochronologisches Gutachten vom 17.6.2020). Die dendrochro-
nologische Datierung bestätigt bzw. präzisiert damit denn auch die Datierungen 
der kantonalen Denkmalpflege und der Gutachterin auf Ende des 18. Jahrhun-
derts.

4.2.2 Der Baubeschrieb des inneren wie auch des äusseren Erscheinungsbildes 
des Wohnhauses mit Trotte als Bauensembles (Lage; Konstruktionsmerkmale; 
Fassaden; Raumgefüge; Ausstattung; Dachkonstruktion) durch die kantonale 
Denkmalpflege wie auch die Gutachterin stimmen überein. Das Verwaltungsge-
richt konnte sich denn auch anlässlich des Augenscheins vom 1. Juni 2021 hier-
von ein eigenes Bild machen. Es seien lediglich geringfügige Änderungen an der 
Konstruktion seit der Erstellung im 18. Jahrhundert auszumachen, wobei es sich 
bei der Trotte um einen mit einfachen Brettern verschalten Gerüstbau handle. 
Ebenso gingen die kantonale Denkmalpflege wie auch die Gutachterin überein-
stimmend von einem ursprünglichen und guten Erhaltungszustand des Bauen-
sembles aus, was überaus selten anzutreffen sei. Die in diesem Zusammenhang 
eingebrachten Einwände des Beschwerdeführers, die Bausubstanz im Sockelge-
schoss des Wohnhauses sei in einem schlechten Zustand bzw. es dringe Grund- 
und Oberflächenwasser in den Keller ein, vermögen nichts daran zu ändern, 
dass die Bausubstanz des Bauensembles innen wie aussen bei einer Gesamtbe-
trachtung als qualitativ gut und die Blockkonstruktion nahezu ungeschmälert als 
intakt zu betrachten ist. Anlässlich des Augenscheins konnte denn auch bestätigt 

15

werden, dass der bauliche Zustand des Bauensembels gemessen am Alter noch 
- jedenfalls einigermassen - gut erhalten ist. Dabei ist mit der kantonalen Denk-
malpflege zu entgegnen, dass die auftretende Feuchtigkeit im Sockelgeschoss 
wie auch der seitens Beschwerdeführer vorgebrachte Wurmbefall sich mit geeig-
neten Massnahmen bzw. Sanierungen beheben lassen; die bestehenden Bruch-
steinmauern können allenfalls unterfangen und der Boden über dem Erdreich mit 
einem wasserdichten Bodenbelag neu abgedichtet werden und befallene Holz-
elemente können nach Auskunft des Denkmalspflegers - soweit erforderlich - er-
setzt werden (vgl. Vernehmlassung der Vi1 vom 17.3.2021 S. 3 ad III Ziff. 2; Au-
genschein vom 1.6.2021). Soweit der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit 
einem allfällig erforderlichen Renovationsbedarf den Einwand des Kosten-
Nutzen-Verhältnisses vorbringt, so hat dieser finanzielle Aspekt erst im Rahmen 
der Verhältnismässigkeitsprüfung Beachtung zu finden.

4.2.3 Die kantonale Denkmalpflege begründet die Schutzwürdigkeit des Weiteren 
damit, dass das Bauensemble zusätzlich zur bauzeitlichen Substanz auch eine 
historische Bedeutung habe, wobei das Wohnhaus kunsthistorisch gesehen 
wichtiger sei als die Trotte (vgl. Stellungnahme vom 10.3.2020; Protokoll vom 
2.10.2020 zur Besichtigung vom 24.9.2020). Das bauhistorische Gutachten 
nennt das Wohnhaus mit Trottgebäude als kulturlandschaftsprägendes Bauen-
semble mit hoher Bedeutung; diese Baugruppe bezeuge den typischen voralpi-
nen Streusiedlungscharakter und die funktionale Einheit von bäuerlichem Wohn- 
und Ökonomiebau. Ferner würden das steilgiebelige Dach, die stark auf eine Mit-
telachse ausgerichteten Fassadenstrukturen sowie die ausladenden Vordächer 
einem spätbarockzeitlichen Blockbau entsprechen. Das Gutachten äussert sich 
zudem dahingehend, dass der ursprüngliche und gute Erhaltungszustand des 
Hofensembles sowohl als spätbarockzeitliches, ländliches Wohnhaus als auch 
als Baugruppe von Wohnhaus mit Trotte, dies zu einem wertvollen Zeitzeugen 
und Referenzbeispiel aus dem Kanton Schwyz machen würden (vgl. S. 25, Ziff. 
5). Hervorgehoben werden schliesslich die verschiedenen Ausstattungselemente 
aus der Bauzeit, namentlich ein barockzeitliches Ruhebett (Gutsche), Parkettbo-
denbeläge, ein blauglasierter Kachelofen, Türen und die innere Treppenanlage. 
Anlässlich des Augenscheins vom 1. Juni 2021 konnte sich das Gericht denn 
auch von der Richtigkeit der Beschreibung der äusseren Erscheinung wie auch 
der Innenausstattung des Wohnhauses inkl. Trotte überzeugen.

4.2.4 Damit zeigt sich, dass die fachlichen Beurteilungen der kantonalen Denk-
malpflege wie auch der Gutachterin übereinstimmend die Schutzwürdigkeit des 
Bauensembles als Ganzes bejaht haben. Entscheidend hierfür ist die nicht, je-
denfalls nicht substantiiert, bestrittene Tatsache, dass das Wohnhaus inkl. Trotte 

16

die Bauweise Ende des 18. Jahrhunderts in relativ originaler und guter Substanz 
überliefert und als für die Region typische Einzelsiedlung repräsentativ sowie als 
prägendes Element charakteristisch ist. Weder die Stellungnahme der kantona-
len Denkmalpflege vom 10. März 2020 noch das bauhistorische Gutachten vom 
9.  Juli 2020 weisen diesbezüglich Mängel auf, welche ihren Beweiswert hinsicht-
lich der oberwähnten Beurteilung der kunsthistorischen Bedeutung bzw. der 
Schutzwürdigkeit des Bauernhauses inkl. Trotte im Grundsatz beeinträchtigen 
könnten.

4.3 Der Regierungsrat hat schliesslich im angefochtenen Beschluss (Erw. 1.9) 
im Wesentlichen die - gestützt auf die oberwähnten fachlichen Ausführungen - 
zusammenfassende Beurteilung des Bildungsdepartements übernommen (zu ei-
nem sehr grossen Teil erhaltene bauzeitliche Substanz; guter baulicher Zustand 
und damit Schutzfähigkeit des Gebäudes; bis anhin bewohntes und auch weiter-
hin zu Wohnzwecken nutzbares Haus; Überlieferung der regionaltypischen Bau-
weise eines Bauernhauses des 19. Jh. in nahezu originaler Substanz; Umnut-
zungsmöglichkeit der bestehenden Trotte zu Wohnzwecken) und in diesen Ele-
menten die besondere Schutzwürdigkeit des Bauensembles erkannt. Der Regie-
rungsrat weist darauf hin, dass das gesamte Blockgefüge aussen wie innen im 
Original erhalten sei, was sich als sehr selten erweise; es seien denn auch nur 
wenige und zwar geringfügige Änderungen an der Konstruktion seit der Erstel-
lung im 18. Jahrhundert auszumachen, wobei im Innern sich zudem detailreiche 
und zeittypische Verzierungen an Unterzügen erhalten hätten; auch seien weite-
re Verzierungen an Türpfosten und Türstürzen mit Kielbögen zu einem grossen 
Teil sichtbar. Nebst diesem Detailreichtum des Blockgefüges sei auch partiell ei-
ne bauzeitliche Ausstattung vorhanden. Während der Regierungsrat die kunsthis-
torische Bedeutung der Trotte nicht näher ausführte, hat er entsprechend seiner 
Zuständigkeit das Wohnhaus an der ________ -strasse ________ aufgrund des-
sen kunsthistorischer Bedeutung als von regionaler Bedeutung eingestuft. Diese 
Beurteilung ist in Anbetracht der vorliegenden, oberwähnten Fachberichte nicht 
zu beanstanden. Die lediglich pauschal eingebrachte Rüge, der Beschwerdefüh-
rer vermöge keine historischen, geschichtlichen und kulturellen Werte von enor-
mer Bedeutung zu erkennen, erweist sich dagegen als unbehelflich. Nicht ver-
fangen vermag zudem das Argument, die beiden Gebäude seien für den Land-
wirtschaftsbetrieb als finanzielle Belastung zu bezeichnen (vgl. Beschwerde vom 
19.2.2021 Lit. III. Ziff. 1). Denn auf den Beweiswert der in diesem Zusammen-
hang relevanten Gutachten bzw. Abklärungen der Fachstellen hat dies keinerlei 
Einfluss.

17

4.4.1 Das öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung, wie es sich in den in 
§ 6 Abs. 1 DSV genannten Kriterien artikuliert (vgl. vorstehend Erw. 1.1.2), ist 
vorliegend somit gestützt auf die beiden Fachberichte und im Sinne des ange-
fochtenen Beschlusses im Grundsatz zu bejahen, was sich am verwaltungsge-
richtlichen Augenschein denn auch bestätigt hat. Dem Wohnhaus inkl. Trotte 
kann mit den Fachberichten die Qualität eines prägenden Elementes der traditio-
nellen Siedlungslandschaft nicht gänzlich abgesprochen bzw. deren Unter-
schutzstellung verneint werden, auch wenn es in der näheren und weiteren Um-
gebung noch weitere, erhaltenswerte vergleichbare Gebäude gibt (vgl. BGE 118 
Ia 384 Erw. 5.2; vgl. hierzu BHI). In der Nachbarschaft befinden sich weitere Hof-
gruppen, welche diese typisch voralpine Streusiedlungsweise aufweisen (vgl. 
bauhistorisches Gutachten vom 9.7.2020 S. 25 Ziff. 5 und S. 24 Ziff. 4.3 [letzter 
Abs.]; Augenschein vom 1.6.2021). Anzumerken bleibt, dass der - im Wesentli-
chen unbestritten gebliebene - Anteil an originaler bzw. historischer Bausubstanz 
der Blockbaute als Ausdruck einer hochwertigen Zimmermannskunst aus dem 
18. Jahrhundert gegeben ist. Für das öffentliche Interesse wird hingegen entge-
gen der vom Beschwerdeführer offensichtlich vertretenen Auffassung nicht ver-
langt, dass ein Gebäude für jedermann und/oder von überall her einsehbar ist 
und/oder für die Allgemeinheit zugänglich ist. 

4.4.2 Einer Unterschutzstellung entgegenstehende öffentliche Interessen, die 
zudem überwiegen müssten, sind nicht auszumachen. Dies gilt auch für die im 
RRB Nr. 708/2017 (S. 9 zu § 5) genannten öffentlichen Interessen wie die Anlie-
gen des energieeffizienten Bauens und der Nutzung erneuerbarer Energien, wie 
der Beschwerdeführer anlässlich des Augenscheins vom 1. Juni 2021 anmerken 
liess. Beiden vermag die heutige Technologie und Technik auch im Rahmen des 
Erhalts/Restaurierung/Umbaus schützenswerter Gebäude Rechnung zu tragen.

Ersichtliche entgegenstehende private Interessen macht der Beschwerdeführer 
in erster Linie denn auch ausschliesslich in finanzieller Hinsicht geltend (vgl. Be-
schwerde vom 19.2.2021 Lit. III Ziff. 1 Abs. 2). Dieses private Interesse kann in-
des bei allen Unterschutzstellungen angeführt werden, was ihm seine Durch-
schlagskraft im Grundsatz nimmt. Der Beschwerdeführer hat zudem bezüglich 
eines allfälligen Umbaus des Bauensembles keine konkreten Angaben zu den 
entsprechenden Kosten gemacht. Diesbezüglich gilt es mit dem Regierungsrat 
einzuwenden, dass im Falle einer Gebäudesanierung finanzielle Mittel aus dem 
Lotteriefonds an die substanzerhaltenden Massnahmen entrichtet werden kön-
nen, wobei die Beitragssätze derzeit 21% für regional und 18% für lokal einge-
stufte Objekte betragen (vgl. angefochtenen Beschluss Erw. 2.5); insofern wer-
den allfällige von der Bauherrschaft zu verkraftende Aufwendungen für sub-

18

stanzerhaltende Massnahmen immerhin um rund einen Fünftel reduziert. Andere 
private Interessen als finanzielle Interessen sind nicht erkennbar. Soweit der Be-
schwerdeführer anlässlich des Augenscheins auf mögliche privatrechtliche 
Grenzstreitigkeiten im Rahmen eines allfälligen Baubewilligungsverfahrens hin-
weist, so haben auch diese im vorliegenden Verfahren unbeachtlich zu bleiben. 

4.5 Damit erweist sich das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung des 
beschwerdeführerischen Wohnhauses inkl. Trotte insgesamt als gewichtiger bzw. 
als gerechtfertigt; die Interessenabwägung der Vorinstanz ist im Ergebnis nicht 
zu beanstanden und ist auch nicht in Verletzung des rechtlichen Gehörs der Be-
schwerdeführerinnen (noch der Gemeinde Arth) ergangen. Die Beschwerde er-
weist sich insoweit als unbegründet. Zu prüfen bleibt nachfolgend nurmehr die 
Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung. 

5.1 Das Gebot der Verhältnismässigkeit (vgl. vorstehend Erw. 3.1.2) verlangt, 
dass eine behördliche Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder 
privaten Interesse liegenden Zieles geeignet und erforderlich ist und sich für die 
Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung zumutbar 
und verhältnismässig erweist. Erforderlich ist eine vernünftige Zweck-Mittel-
Relation. Eine Massnahme ist unverhältnismässig, wenn das Ziel mit einem we-
niger schweren Grundrechtseingriff erreicht werden kann (vgl. BGE 136 I 87 
Erw. 3.2).

5.2 Zu bejahen ist vorliegend im Grundsatz auch die Verhältnismässigkeit der 
Unterschutzstellung des Wohnhauses inkl. Trotte. Eine solche ist erforderlich und 
geeignet, um die Erhaltung und den Schutz des Bauensembles zu gewährleisten. 
Ebenso wird die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne, d.h. die Zweck-Mittel-
Relation, und die Zumutbarkeit gewahrt und zwar unter Berücksichtigung allfälli-
ger (vorerwähnter) privater Interessen des Beschwerdeführers. Verhältnismässig 
und somit gerechtfertigt erweist sich auch die Qualifikation als regional (Wohn-
haus) bzw. als lokal (Trotte) schutzwürdig, wobei der Beschwerdeführer dagegen 
denn auch nichts Konkretes vorzubringen vermag (vgl. vorstehend Erw. 4.3).

5.3.1 Die Voraussetzungen für den mit einer Unterschutzstellung verbundenen 
Eingriff in die Eigentumsfreiheit des Beschwerdeführers sind somit gegeben (vgl. 
vorstehend Erw. 3.1.2). Anzufügen bleibt, dass nach ständiger Rechtsprechung 
selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig nicht als besonders 
schwerer (und daher entschädigungspflichtiger) Eingriff gelten, falls auf den frag-
lichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung mög-
lich bleibt. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet ohnehin nicht, 

19

dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann (vgl. 
BGE 123 II 481 Erw. 6d m.H.). 

5.3.2 Inwiefern eine wirtschaftlich sinnvolle Weiternutzung des Wohnhauses trotz 
Unterschutzstellung vorliegend nicht mehr möglich sein sollte, ist nicht ersichtlich, 
noch bringt der Beschwerdeführer entsprechendes vor. Dass bzw. inwiefern der 
Beschwerdeführer in seiner Wirtschaftsfreiheit tangiert sein könnte, ist ebenfalls 
nicht ersichtlich. Die Nutzung seines Wohnhauses sowie einer allfälligen Umnut-
zung der Trotte bleibt im Rahmen der Unterschutzstellung nach wie vor offen. 
Ebenso bleibt der landwirtschaftliche Betrieb von der Unterschutzstellung des 
Wohnhauses unbetroffen. Ohnehin handelt es sich hierbei um einen Landwirt-
schaftsbetrieb mit einer Betriebsgrösse von lediglich 0.699 SAK, welche deutlich 
unter der Gewerbegrösse im Talgebiet von 1.0 SAK liegt. Auch in dieser Hinsicht 
wird der Beschwerdeführer in seiner Wirtschaftsfreiheit nicht beschnitten. An-
haltspunkte für Willkür der Vorinstanzen oder ein Handeln wider Treu und Glau-
ben sind nicht ersichtlich bzw. werden vom Beschwerdeführer denn auch nicht 
genügend substantiiert vorgebracht.

5.3.3 Schliesslich gilt es darauf hinzuweisen, dass erst mit der Unterschutzstel-
lung eine zu Gunsten des Beschwerdeführers mögliche Umnutzung ermöglicht 
werden kann. Der Regierungsrat wies in diesem Zusammenhang - wenn auch 
unverbindlich - darauf hin, dass bei Unterschutzstellung beider Objekte (Wohn-
haus inkl. Trotte) eine vollständige Zweckänderung beider Bauten nach Art.  24d 
Abs. 2 RPG möglich wäre; mithin seien aus raumplanerischer Sicht vollständige 
Zweckänderungen auch mit Aufnahme des Wohnhauses und der Trotte ins KSI 
unter Bedingungen und Auflagen möglich (vgl. vorstehend Erw. 1.3.2). Allerdings 
lässt sich aus Art. 24d Abs. 2 RPG - worauf vorliegend jedoch nicht näher einzu-
gehen ist - kein Anspruch ableiten, das ganze Volumen der geschützten Baute 
einer intensive(re)n Nutzung (z.B. als Wohnfläche) zuzuführen (vgl. Muggli, in: 
Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24d 
Rz. 25). 

5.4 Im Sinne des Eventualantrages des Beschwerdeführers gilt es schliesslich 
zu prüfen, wie es sich mit der Verhältnismässigkeit hinsichtlich der vom Regie-
rungsrat festgelegten Schutzziele im Besonderen verhält.

6.1.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss erwogen, dass auf-
grund der vorhandenen Qualität der inneren Struktur und Ausstattung für das 
Wohnhaus das Schutzziel II und für die Trotte das Schutzziel III festgelegt werde. 
Dabei erachtete er bezüglich des Schutzziels II beim Wohnhaus, dass auch mit 
der Bewahrung der Raumstrukturen den Wohnbedürfnissen der Eigentümer-

20

schaft entsprochen werden könne. Während das Schutzziel II die "Pflicht zur Er-
haltung des äusseren Erscheinungsbildes" sowie zur "Bewahrung der Raum-
strukturen" festlegt, beinhaltet das Schutzziel III einzig die "Pflicht zur Erhaltung 
des Charakters". Dabei gilt es mit dem Regierungsrat darauf hinzuweisen, dass 
bei einem Bauensemble nicht alle Gebäudeteile das gleiche Schutzziel aufwei-
sen müssen.

6.1.2 Der Gemeinderat hat mit Beschluss Nr. 713 vom 9. November 2020 die 
Unterschutzstellung des Wohnhauses an der ________ -strasse ________ bean-
tragt und zwar unter der Bedingung, dass der Ausbau des angrenzenden Trott-
gebäudes für eine Wohnnutzung ermöglicht oder der Neubau eines zusätzlichen 
Wohnhauses auf der Landwirtschaftsparzelle im Bereich des näheren Umfeldes 
des bestehenden Stallgebäudes erstellt werden könne. Um den Bedürfnissen 
des Eigentümers weit möglichst gerecht zu werden, soll das Wohnhaus dem 
«Schutzziel III» und der Kategorie «lokal» zugeteilt werden. Dementsprechend 
verlangt der Gemeinderat, dass eine Änderung der Einstufung des Schutzum-
fangs des Wohnhauses vom Schutzziel II zum Schutzziel III - analog des 
Schutzumfangs der Trotte mit Schutzziel III - erfolge. Insoweit hat der Gemeinde-
rat die Empfehlung der fachkundigen Gutachterin bezüglich der Innen- bzw. 
Raumausstattungen des Wohnhauses nicht übernommen. Bezüglich der Trotte 
geht er einig mit der Gutachterin.

6.1.3 Zwar äussert sich weder die kantonale Denkmalpflege mit Stellungnahme 
vom 10. März 2020 noch die Fachperson in ihrem bauhistorischen Gutachten 
vom 9. Juli 2020 konkret zum Schutzumfang des Bauensembles. Indes weist die 
kantonale Dankmalpflege bezüglich des Wohnhauses explizit darauf hin, dass 
einige Ausstattungselemente auch aus der Bauzeit stammen. Die Gutachterin 
äussert sich dabei dahingehend, dass die ursprüngliche Ausstattung des Wohn-
hauses - namentlich ein Ruhebett, Parkettbodenbeläge, blauglasierter Kachel-
ofen, Türen und die innere Treppenanlage - teils erhalten sei (S. 25). Zudem 
weist sie darauf hin, dass die Türen in den Dachkammern mit einem geschnitzten 
Kielbogen auf dem Türsturz und gefasten Türpfosten mit zweiseitig gekehlten 
Ausläufen mit zusätzlich blattförmigen Kerben verziert seien und diese blockbau-
zeitlichen Türpfosten, soweit erkennbar, den seitlichen Kamm, der sich in die Nut 
der Blockwandbalken schiebe, tragen würden (vgl. S. 17). Weiter zeigt sie auf, 
dass der gesamte Innenausbau - abgesehen von den Brandmauern - aus Block-
wänden besteht (S. 21). Auch hält die Gutachterin fest, dass die Decken der Kel-
lerräume im Bereich des darüber liegenden Mittelganges fünf quer liegende Bal-
ken besitzen; diese seien zwischen die Deckenbalken seitlich eingezapft und 
würden zusammen eine Art Balkenrost mit einem Wechsel für den Treppenauf-

21

gang in den darüber liegenden Mittelgang bilden (vgl. S. 12). Schliesslich weist 
sie darauf hin, dass der ursprüngliche und gute Erhaltungszustand das Wohn-
haus wie auch die Trotte zu einem wertvollen Zeitzeugen und einem Referenz-
beispiel aus dem Kanton Schwyz machen würden. Diese Ausführungen können 
nur so verstanden werden, dass die Gutachterin nebst den äusseren, auch die 
inneren Bauteile und mithin das Wohnhaus inkl. Trotte als Ganzes als schutz-
würdig erachtet.

6.2.1 Aufgrund der vorliegenden Fachberichte sowie der anlässlich der Bege-
hung vom 24. September 2020 erstellten, umfassenden Fotodokumentation ist 
somit erstellt, dass der Wert des Wohnhauses inkl. Trotte insbesondere in sei-
nem äusseren Erscheinungsbild (Blockbauweise) als typische voralpine, barock-
zeitliche Streusiedlungsweise begründet liegt. Dessen Blockbaukonstruktion bil-
det denn auch, wie die Fachstellen zu Recht darauf hinweisen, ein eigenes stati-
sches System; die innere Struktur ist eng mit der äusseren Struktur verzahnt und 
bildet ein in sich homogenes Grundsystem. Das Bildungsdepartement hält dabei 
fest, dass es nicht alleine darum geht, eine Kulisse zu konservieren, sondern 
auch die hochwertige Zimmermannskunst der Blockbaute. Aufgrund der anläss-
lich des Augenscheines gewonnenen Erkenntnisse im Verbund mit den Fachbe-
richten und den aktenkundigen Parteiäusserungen kommt das Verwaltungsge-
richt ebenfalls zur Auffassung, dass der Wert des Wohnhauses und der Trotte 
insbesondere in ihrem gesamtheitlichen, äusseren Erscheinungsbild und deren 
Grundkonstruktion begründet liegt.

6.2.2 Dabei gilt es zudem zu beachten, dass die Denkmalpflege grundsätzlich 
auf den Schutz von Bauwerken als Ganzes abzielt. Dieser Grundsatz hat auch 
Eingang in § 3 Abs. 2 lit. b DSG ("unter Einbezug ihrer Ausstattung") genommen. 
Der integrale Schutzumfang ist insofern grundsätzlich richtig, als es nicht darum 
gehen kann, gewissermassen denn auch nur eine Kulisse zu konservieren. 

Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass das als regional schutzwürdig eingestufte 
private Wohnhaus, dessen innere Struktur und Ausstattung der Öffentlichkeit 
entzogen bleiben, nicht tel quel mit der Öffentlichkeit zugänglichen Gebäuden 
von regionaler oder gar nationaler Schutzwürdigkeit (wie z.B. das Rathaus 
Schwyz, das Café Odeon [BGE 109 Ia 257], das Theater Küchlin in Basel [BGE 
118 Ia 384]; vgl. Protokoll S. 15 und S. 20) verglichen werden kann. Es kann vom 
vorliegenden Wohnhaus auch kaum gesagt werden, "die Durchformung von Aus-
sen- und Innengestaltung sei ein besonderes Anliegen der Architekten" gewesen 
(vgl. BGE 120 I 270 Erw. 4.b betreffend Badischer Bahnhof in Basel; unter Be-
zugnahme auf das Café Odeon sowie A. Knoepfli, das "Unbehagen über denk-
malpflegerische Fassadenmaskeraden vor ausgehöhlten Bauten", Schweizeri-

22

sche Denkmalpflege, Zürich 1972, S. 161). Der Fokus des öffentlichen Interesses 
ist vorliegend, wie dargelegt, zur Hauptsache auf die Qualität des Gebäudes als 
Element einer Siedlungs- und Kulturlandschaft gerichtet. Daneben ist das öffent-
liche Interesse an einer Bewahrung der Innenausstattung vorliegend als ge-
ring(er) zu veranschlagen, was es auch bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit 
der Schutzintensität (Schutzziel) mitzuberücksichtigen gilt. Dabei versteht es sich 
von selbst, dass beim Wohnhaus inkl. Trotte - im Unterschied zu grossdimensio-
nierten Bauten und Anlagen wie dem erwähnten Badischen Bahnhof, wo ver-
schiedene Räume/Säle von einer Unterschutzstellung ausgenommen wurden - 
keine differenzierte Unterschutzstellung greifen kann.

Den als Grundsatz formulierten Schutz von Bauwerken als Ganzes vorbehaltlos, 
konsequent und uneingeschränkt anzuwenden, ist überdies mit der Verhältnis-
mässigkeit nicht zu vereinbaren und würde eine Prüfung derselben obsolet ma-
chen; dies wiederum stünde im Gegensatz zu den verfassungsmässigen Vorga-
ben und zum den Behörden bei der Unterschutzstellung zustehenden Ermes-
sensspielraum. Im Weiteren bedürfte es keiner Differenzierung von Schutzzielen, 
wenn der integrale Schutz gewissermassen zum Axiom erhoben würde. Es lässt 
sich dem DSG und der DSV auch nichts entnehmen, was auf eine selektive An-
wendung der einzelnen Schutzziele nur auf bestimmte Kategorien von Gebäuden 
schliessen liesse.

6.2.3 Anhand der den Akten beiliegenden, umfassenden Fotodokumentation so-
wie des Augenscheins vom 1. Juni 2021 lässt sich sowohl die Beschreibung als 
auch die Qualität der Ausstattung sowie des Erhaltungszustandes des Innern des 
Wohnhauses gemäss den Fachberichten grundsätzlich verifizieren. Zwar wurden 
die zahlreichen - und mithin entgegen der vorinstanzlichen Annahme der gering-
fügigen (vgl. vorstehend Erw. 4.2.2) - baulichen Veränderungen und Ausbesse-
rungsmassnahmen im Innern berücksichtigt (u.a. sekundär eingebrachte Fenster 
im Kellergeschoss und im zweiten Vollgeschoss; Ofenkunst [um die Mitte des 19. 
Jh.] im ersten Vollgeschoss; Kachelofenersatz aus dem Jahr 2007; Erneuerung, 
Anhebung und Stabilisierung mit Eisenträgern als Unterzug der Stubendecke in 
der 2. Hälfte des 20. Jh.; Umplatzierung des Kamins im zweiten Vollgeschoss; 
Abtrennung des Schlafraums 204 vom Mittelgang gegen Ende des 19. /1. Hälfte 
des 20. Jh.; nachträgliche Vergrösserung des Kamins zu einer Rauchkammer; 
nachträgliches Einstellen der inneren Binnenmauern; Türen und Fenster zum Teil 
versetzt; Täferausstattung möglicherweise aus nachfolgenden Bauphasen; vgl. 
hierzu bauhistorisches Gutachten vom 9.7.2020 S. 11, 12, 13, 16, 18, 21, 25). 
Hingegen wurde dem nicht geringfügigen Ausmass dieser baulichen Verände-
rungen und Ausbesserungsmassnahmen im Innern des Wohnhauses bei der 

23

Beurteilung der Unterschutzstellung nur ungenügend Rechnung getragen, zumal 
sich die fachlichen Beurteilungen insbesondere bei der Innenausstattung des 
Wohnhauses denn auch wie folgt von zahlreichen Mutmassungen haben leiten 
lassen (vgl. hierzu u.a. vorstehend Erw. 1.2.1f.):

Im bauhistorischen Gutachten wurde darauf hingewiesen, dass es sich bei einem 
Fenster im Kellergeschoss möglicherweise aufgrund des singulären Gewandes 
um ein sekundär eingebrachtes Fenster handelt. Zudem stünden womöglich in 
Verbindung mit einer blockbauzeitlichen, aktuell jedoch zugesetzten, Türöffnung 
ein ca. 50 cm über die Fassadenflucht auskragender Balken mit profiliertem Ab-
schluss (vgl. S. 11 Ziff. 3.1.2 [Traufseite]). Ferner datiere die Ofenkunst des 
Wohnhauses möglicherweise um die Mitte des 19. Jahrhundert, wobei der Ka-
chelofen in der Nordwestecke des Raumes von 2007 und einen älteren, ur-
sprünglich am selben Platz stehenden, jedoch grösseren Ofen ersetze; auch sei 
die Decke der Stube in der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts erneuert und leicht an-
gehoben und mit einem Eisenträger als Unterzug stabilisiert worden (vgl. S. 12f. 
Ziff. 3.1.3 [erstes Vollgeschoss]). Ferner sei die vierfeldrig, gestemmte Rahmen-
tür mit Schnippenbändern in der Schlafkammer 205 im zweiten Vollgeschoss 
wohl täferzeitlich und lasse eine Datierung in die 1. Hälfte des 19. Jahrhunderts 
vermuten. Zudem stamme der Bohlenboden der Hinterhauskammer möglicher-
weise aus der Bauzeit des Wohnhauses (vgl. S. 16f. Ziff. 3.1.3 [zweites Vollge-
schoss]). Bezüglich des Sparrendachs der Trotte wird darauf hingewiesen, dass 
sich diese scheinbar ab der Mitte des 18.  Jahrhunderts in der Region verbreitet 
haben (vgl. S. 20 Ziff. 3.2 [Trottgebäude]). Im Rahmen der baugeschichtlichen 
Beobachtungen wird des Weiteren festgehalten, dass das Raumgefüge sowie die 
zimmermannstechnische Holzbearbeitung vom Sockel- bis ins zweite Dachge-
schoss einheitlich erschienen. Auch sei der gemauerte Sockel scheinbar in ei-
nem Guss als Mauerkranz errichtet worden (vgl. S. 20 Ziff.4.1). An der nördlichen 
Traufseite lasse ein aus der Fassadenflucht vorspringender Blockwandbalken ei-
ne kleine, vorkragende Plattform vermuten, wobei es sich dabei um einen Abor-
terker oder eine Laube mit Abort gehandelt haben könnte (vgl. S. 22 Ziff. 4.1). 
Bezüglich der Ausstattung hält das bauhistorische Gutachten zudem fest (vgl. S. 
23 Ziff. 4.1 [vgl. ferner S. 25 Ziff. 5]):

Von der ursprünglichen Ausstattung hat sich möglicherweise die Eingangstür und 
im Stubenraum 106 ein Teil eines eingebauten Ruhebetts sowie das Felderparkett 
erhalten. Ein Teil des Wandtäfers des Stubenraumes sowie der Nebenstube 105 
könnte ebenfalls dem Ursprungsbau zugerechnet werden oder aber etwas jünger 
sein. Die rautenförmige Felderdecke des Nebenraumes 103 zur Küche sowie der 
Felderboden des darüberliegenden Täferzimmers 205 stammen möglicherweise 
ebenfalls aus der Bauzeit des Wohnhauses. Die Täferausstattung samt Tür des 
Zimmers 205 ist womöglich erst später eingebracht worden.

24

Im ersten Dachgeschoss haben sich von der ursprünglichen Ausstattung 
vermutlich die Brettertüren zu den Dachkammern erhalten.

Die einläufigen Wangentreppen im Kellergeschoss sowie im zweiten Voll- und 
ersten Dachgeschoss stammen mit hoher Wahrscheinlichkeit ebenfalls aus der 
Bauzeit des Hauses.

Bezüglich des Bauensembles weist das Gutachten schliesslich darauf hin, dass 
einerseits die zwei bauzeitlichen Türöffnungen im ersten und zweiten Vollge-
schoss auf einen ursprünglichen Verbindungsgang und/oder Aborterker bzw.       
-laube zwischen Wohnhaus und Trott schliessen lassen und andererseits mit 
grosser Wahrscheinlichkeit davon auszugehen sei, dass das Wohnhaus und die 
Trotte gegen Ende des 18. Jahrhunderts zusammen errichtet worden seien (vgl. 
S. 24 Ziff. 4.3).

In diesem Sinne äusserte sich denn auch der kantonale Denkmalpfleger anläss-
lich des Augenscheins vom 1. Juni 2021 dahingehend, dass man zur Trotte hin 
feststellen könne, dass die Konsolen fehlten; dabei sei es fraglich, ob der unters-
te, herausstehende Balken, welcher anders ausgebildet sei als die Konsolen, als 
Andeutung einer Laube zu verstehen sei; es sei gleichwohl davon auszugehen, 
dass die Trotte von Beginn weg mit eingeplant gewesen sei. Die Trotte könne 
sowohl aus dem Ende des 18. Jahrhunderts als auch aus Anfang des 19.  Jahr-
hunderts stammen. Des Weiteren gehe er davon aus, dass es sich beim herauf-
gezogenen Sockel um einen Originalbau handle; um dies jedoch zu beweisen, 
müsste man die genauen Holzverbindungen betrachten. Typologisch sei zudem 
davon auszugehen, dass die Küche bereits am bestehenden Ort vorhanden ge-
wesen sei, allerdings in einem anderen Zustand. Ob die hintere, gemauerte 
Wand des Küchenraums zur Hinterstube hin bauzeitlich entstanden sei, sei un-
gewiss; rein typologisch sei dies möglich und könnte denn auch überprüft wer-
den. Sollte indes festgestellt werden, dass diese nicht bauzeitlich wäre, käme 
auch eine Anpassung ins Schutzziel II in Frage. Allgemein erkenne man am 
Haus diverse neuere Oberflächen, neuere Türen und nicht bauzeitliche Änderun-
gen. Bezüglich des Kellerabgangs wies der kantonale Denkmalpfleger darauf hin, 
dass unklar sei, ob dieser denn auch bauzeitlich sei, da dieser typologisch nicht 
passe. Bezüglich der Treppe vom ersten Vollgeschoss ins zweite Vollgeschoss 
sei ebenfalls ungewiss, ob es sich um die Originaltreppe handle; klar sei hinge-
gen, dass die Treppe am nämlichen Ort erstellt wurde.

Mithin zeigt sich, dass die fachlichen Beurteilungen insbesondere bei der Innen-
ausstattung des Wohnhauses sowie zur Entstehungsgeschichte der Trotte ver-
schiedentlich auf Mutmassungen zurückgreifen müssen, was anlässlich des Au-
genscheins vom 1. Juni 2021 denn auch bestätigt wurde und was bei denkmal-
pflegerischen Abklärungen mehr oder weniger weit zurückliegender Sachverhalte 

25

allerdings wohl auch sachimmanent sein dürfte. Namentlich konnte festgestellt 
werden, dass gewisse Holzböden des Wohnhauses nicht mehr im Original vor-
handen sind, bei der Gutsche (Ruhebett) der Unterbau fehlt, die Decke in der 
Stube und in der Nebenstube im ersten Vollgeschoss angehoben wurde und die 
Türe und Einfassung der Nebenstube im ersten Vollgeschoss neueren Datums 
sind. Der Denkmalpfleger bestätigte schliesslich anlässlich des gerichtlichen Au-
genscheins, dass die Küche früher in einem anderen Zustand war, die Kammer 
an der Sichtfassade des zweiten Vollgeschossen nachträglich eingebaut wurde, 
alle Kammern des zweiten Vollgeschosses mit einer neuen Oberfläche belegt 
und die obere Wand heraufgesetzt wurde bzw. insofern denn auch keine Bau-
substanz mehr vorliege und die Dachkonstruktion infolge Regeneinfalls teilweise 
ersetzt werden musste. Er wies darauf hin, dass man am Haus diverse neuere 
Oberflächen, neuere Türen und nicht bauzeitliche Änderungen habe feststellen 
können. Aufgrund des anlässlich des Augenscheins festgestellten nicht unerheb-
lichen Ausmasses der baulichen Veränderungen im Innern des Wohnhauses so-
wie infolge der gutachterlichen Mutmassungen erachtet das Verwaltungsgericht - 
entgegen der vorinstanzlichen Auffassung - denn auch nicht alle Bauteile im In-
nenraum des Wohnhauses als schutzwürdig.

6.2.4 Kommt hinzu, dass es nach Ansicht des Verwaltungsgerichts aufgrund des 
Augenscheines insbesondere auch äusserst fraglich ist, ob ein zeitgemässes 
Wohnen auch im bestehenden Wohnhaus bzw. unter Beibehaltung der beste-
henden Raumstrukturen, insbesondere auch in Berücksichtigung der Raum-
höhen, möglich und zumutbar ist. Denn es zeigt sich gestützt auf das bauhistori-
sche Gutachten, dass es sich beim Wohnhaus um ein fünfgeschossiges Gebäu-
de mit einem rechteckigen Grundriss bei einer Breite von 8.68 m bzw. 8.87 m 
und Länge von 10.9 m handelt, wobei der gesamte Gebäudegrundriss unterkel-
lert ist. Zwar wird denn auch festgehalten, dass das Wohnhaus über ein gross-
zügiges Gebäudevolumen verfügt, was Raumhöhen (zwischen 1.84 m und 2.02 
m) und Zimmeranzahl betreffe (vgl. S. 25 i.V.m. S. 11 und Beilagen). Indes er-
weist sich eine Raumhöhe von zwischen 1.84 m und 2.02 m (bei Querbalken 
noch niedriger) geringer als in der heutigen Zeit üblich. Für ein zeitgemässes 
Wohnen müsste daher erneut eine Veränderung der Raumhöhe ins Auge gefasst 
werden (vgl. bauhistorisches Gutachten vom 9.7.2020 S. 13). Obschon die Räu-
me in ihrer Gesamtheit im Sinne des bauhistorischen Gutachtens als grosszügig 
dimensioniert betrachtet werden können, könnte die erforderliche Isolation im 
Gebäudeinnern eine zusätzliche, nicht unerhebliche Verkleinerung des Raumvo-
lumens zur Folge haben, wenn die Raumstrukturen beibehalten werden müssten. 
Dies könnte zur geringen Raumhöhe (bis max. 2.02 m) den Eindruck der Enge 
noch zusätzlich verstärken. Kommt hinzu, dass eine Veränderung der Raumhöhe 

26

(Absenken/Erhöhung der Böden bzw. Decken) technisch zwar möglich, indes 
auch mit entsprechenden zusätzlichen Kostenfolgen verbunden wäre. Fraglich ist 
dabei, ob solche Aufwendungen noch unter die beitragsberechtigten Erhal-
tungsmassnahmen fielen, wobei auch bei Bejahung dieser Frage der Grossteil 
vom Eigentümer zu tragen wäre. Hierbei darf seitens des privaten Interesses des 
Beschwerdeführers auch in die Waagschale geworfen werden, dass er das 
Wohnhaus mit seiner Familie bewohnt und das Wohnhaus infolge der oberwähn-
ten partiellen Sanierungen auch aktuell noch in gutem Zustand ist. Anderseits 
liegt es auf der Hand, dass der Beschwerdeführer aus dem Landwirtschaftsbe-
trieb unbestrittenermassen kein Vermögen anhäufen konnte (vgl. vorstehend 
Erw. 5.3.2), welches eine kostspielige integrale Restaurierung ohne weiteres er-
lauben würde. Soweit das Baudepartement bzw. die kantonale Denkmalpflege 
darauf hinweisen, dass kein konkretes Restaurierungsprojekt vorliegt, welches 
die Ansprüche und Möglichkeiten der Denkmalpflege umfasse, so zeigt sich, 
dass trotz vergleichbaren unter Schutz gestellten Objekten (Steinen/Sattel), eine 
nicht unerhebliche Ungewissheit der finanziellen Folgen bestehen bleibt, wie dies 
auch der anwesende Gemeinderat anlässlich des gerichtlichen Augenscheins 
zum Ausdruck brachte. Dieser erachtet denn auch eine Beschränkung auf das 
Schutzziel III als erforderlich, um dem Beschwerdeführer und seiner Familie im 
Wohnhaus ein zeitgenössisches Leben zu ermöglichen.

6.2.5 Die Verpflichtung des Beschwerdeführers zur Bewahrung der Raumstruktu-
ren bzw. die Anordnung des Schutzzieles II erweist sich mithin als der inneren 
Struktur und Qualität der Ausstattung des Wohnhauses bei einer Gesamtwürdi-
gung des Innenausbaus als nicht adäquat und daher als unverhältnismässig. 
Entsprechend dem Eventualantrag des Beschwerdeführers (vgl. Beschwerde 
vom 19.2.2021 S. 4 [IV. Fazit Abs. 2]) und dem seitens der Gemeinde von An-
fang an vertretenen Standpunkt ist neu auch für das Wohnhaus - analog zur Trot-
te - das Schutzziel III festzusetzen. Das Wohnhaus inkl. Trotte ist jedenfalls in 
seinem äusseren Erscheinungsbild zu erhalten.

6.3 Zu ergänzen bleibt Folgendes: der vorliegende Sachverhalt zeigt, dass es 
fraglich sein kann, dass bzw. inwieweit man mit den drei von der DSV vorgege-
benen Schutzzielen dem Einzelfall gerecht werden kann. Als erhaltenswert im 
Rahmen eines umfassenden (Innen-)Um-/Ausbau scheinen dem Verwaltungsge-
richt vorliegend - zwar aus seiner subjektiven Optik, aber in Kenntnis der Fachbe-
richte und gestützt auf den Augenschein - insbesondere die geschnitzten Kielbo-
gen, der blauglasierte Kachelofen im ersten Vollgeschoss, die Gutsche mit Tä-
ferrückwand und Hängeschrank sowie Täferausstattungen. Eine Unterstellung 
unter das Schutzziel II lässt sich allein damit jedoch, wie bereits ausgeführt, nicht 

27

rechtfertigen. Eine Auseinandersetzung mit dem vom Beschwerdeführer anläss-
lich des Augenscheins vorgebrachten Bundesgerichtsentscheid den Kanton Aar-
gau betreffend, wonach mindestens 2/3 der Kernsubstanz erhalten bleiben müss-
ten, erübrigt sich demnach. Letztlich wäre es wünschenswert, wenn der Be-
schwerdeführer, der bereits einen Architekten beigezogen hat, die das bestehen-
de Gebäude auszeichnenden Merkmale in einen Neubau integrieren wür-
de/könnte, sofern dies mit einem vertretbaren (Mehr-) Aufwand realisierbar ist. 
Auch der Beschwerdeführer dürfte bzw. müsste ein Interesse an der - wenigs-
tens partiellen - Bewahrung seines eigenen und seiner Vorfahren Hauses nicht 
nur im äusseren Erscheinungsbild, sondern auch in einzelnen traditionellen Ele-
menten des Innenausbaus haben.

7.1 Der Beschwerdeführer verlangt eine Sistierung des Verfahrens, um ein 
Bauprojekt als (weiteres) Kriterium für die Beurteilung der Unterschutzstellung 
bzw. der Schutzzielkategorie ausarbeiten zu können. 

Die Verwaltungsgerichtspraxis erachtet die in der VRP nicht ausdrücklich vorge-
sehene Sistierung in der Praxis namentlich dann als gerechtfertigt, wenn ein 
verwaltungsgerichtlicher Entscheid von einem anderen Entscheid massgeblich 
abhängt oder wenn die Parteien ernsthafte Verständigungsbemühungen aufge-
nommen haben, die mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit erwarten lassen, dass 
sich das Verfahren ganz oder teilweise erledigen oder mindestens massgeblich 
vereinfachen lässt. Das Gericht darf bei seinem Entscheid über die Verfahrens-
sistierung auch die Prozessaussichten in anderen Verfahren abschätzen und 
miteinbeziehen, deren Ausgang für das Verfahren allenfalls bedeutsam ist (vgl. 
statt Vieler VGE III 2021 58 vom 7.4.2021 Erw. 2.1; VGE I 2007 3 vom 11.4.2007 
Erw. 1.2 je mit Hinweisen).

7.2 Es lässt sich nicht von der Hand weisen, dass einlässliche Abklärungen be-
treffend baulichen Restaurierungsmöglichkeiten oder sogar ein konkretes Re-
staurierungsprojekt für die Beurteilung der Unterschutzstellung namentlich mit 
Blick auf den zu erwartenden finanziellen Aufwand hilfreich sein könnten. Indes 
stellt eine solche Abklärung weder eine (gesetzliche) Voraussetzung für die Un-
terschutzstellung bzw. die diesbezügliche Beurteilung dar noch besteht eine ge-
genseitige Abhängigkeit von Bauprojekt und Unterschutzstellung noch kann eine 
Unterschutzstellung grundsätzlich das Resultat einer Verständigung zwischen 
Grundeigentümer und Behörde (Denkmalpflege) sein. Die Zuständigkeiten sind 
im Gesetz klar geregelt (vgl. vorstehend Erw. 1.1.1 f.); ein Verständigungsverfah-
ren ist nicht vorgesehen. Die Unterschutzstellung hat vielmehr vor baulichen 
Massnahmen zu erfolgen; allfällige bauliche Massnahmen haben sich danach am 
Grad der Unterschutzstellung (Schutzzielkategorie) auszurichten. Streitrelevant 

28

ist vorliegend denn richtigerweise einzig und allein die Frage der Schutzwürdig-
keit des Wohnhauses inkl. Trotte des Beschwerdeführers. Im Übrigen besteht 
vorliegend auch keine Koordinationspflicht im Sinn von Art. 25a RPG, woraus 
sich eine Parallelität zwischen Bau(bewilligungs)verfahren und Unterschutzstel-
lungsverfahren ableiten liesse. Der Sistierungsantrag ist daher abzuweisen.

8. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde somit insofern als begrün-
det, als dass neu sowohl für das Wohnhaus als auch für die Trotte des Be-
schwerdeführers an der ________ -strasse ________ in Arth das Schutzziel III 
festgelegt wird. Ansonsten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzu-
treten ist. 

9.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten für das verwaltungs-
gerichtliche Verfahren (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen sowie 
Augenschein) von insgesamt Fr. 3'000.-- zu zwei Dritteln (Fr. 2'000.--) dem Be-
schwerdeführer und zu einem Drittel dem Kanton Schwyz (Fr. 1'000.--) aufzuer-
legen (§ 72 Abs. 2 VRP). Da der Gemeinderat mit seinem Antrag (vgl. Stellung-
nahme vom 16.3.2021 S. 1 [I. Antrag]), es sei das Wohnhaus dem Schutzziel III 
zuzuweisen (vgl. vorstehend Ingress lit. E), obsiegt, sind ihm denn auch keine 
Verfahrenskosten aufzuerlegen.

9.2 Der Beschwerdeführer wird durch D.________ bzw. zwei Mitarbeiter des 
D.________ vertreten. Hierbei handelt es sich nicht um Anwälte. Unbeanwalteten 
Parteien ist praxisgemäss keine Parteientschädigung zuzusprechen (statt vieler: 
VGE III 2019 33 vom 25.9.2019 Erw. 8.3). Ebenso ist der obsiegende Gemeinde-
rat nicht beanwaltet, womit auch er keinen Anspruch auf eine Parteientschädi-
gung hat. 

29

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird insoweit gutgeheissen, als Dispositiv-Ziffer 1 Satz 3 
des angefochtenen RRB Nr. 57/2021 vom 26. Januar 2021 aufgehoben 
und für das Bauernhaus an der ________ -strasse ________ in Arth 
(KTN E.________ Gebäude Nr. F.________) im Sinne der Erwägungen 
neu das Schutzziel III gemäss § 5 lit. c DSV ("Pflicht zur Erhaltung des 
Charakters") festgelegt wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, 
soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten, Barauslagen sowie Augenschein) von insgesamt Fr. 3'000.-- 
werden zu zwei Drittel (Fr. 2'000.--) dem Beschwerdeführer und zu einem 
Drittel (Fr. 1'000.--) dem Staat auferlegt. Der Beschwerdeführer hat am 
2. Mai 2021 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleistet, womit ihm 
Fr. 500.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten sind.

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an
- den Vertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Gemeinderat Arth (R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- das Bildungsdepartement (EB)
- das Amt für Kultur (EB)
- und das Bundesamt für Kultur, 3003 Bern (A).

Schwyz, 18. Juni 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

30

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 24. Juni 2021

31