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**Case Identifier:** 77d8b821-0919-5903-90dd-8deb03e8d876
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-09
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 09.04.2013 A/1071/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1071-2012_2013-04-09.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1071/2012-LDTR ATA/215/2013  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 9 avril 2013 

 

   dans la cause 

Madame Domenica CALIRI GARZON 

représentée par Me Christophe Gal, avocat  

contre 

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES 

représentée par Me Romolo Molo, avocat 

DEPARTEMENT DE L’URBANISME  

et 

Madame Martine DE PREUX DINICHERT, 

représentée par Me Nicolas Dinichert, avocat, 

Monsieur Nicolas DINICHERT, 

appelés en cause 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

19 décembre 2012 (JTAPI/1555/2012) 

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A/1071/2012 

EN FAIT 

1)  Madame Domenica Caliri Garzon a acquis en octobre 2011, par suite d’une 
donation, les appartements n° 4.01 de 3,5 pièces et n° 4.02 de 2 pièces au 

deuxième étage de l’immeuble sis 5,  avenue Dumas, sur la parcelle n° 1758,  
feuille 71 de la Ville de Genève, section Plainpalais. 

2)   L’immeuble en question était soumis au régime de la propriété par étage (ci-
après : PPE) depuis septembre 2007. 

3)  L’intéressée a mis ces appartements en vente à la fin de l’année 2011. 

4)  Le 3 février 2012, Mme Caliri Garzon a requis du département l’autorisation 
de vendre ses parts de copropriété de 46 o/oo et 22.5 o/oo de la parcelle 

susmentionnée, soit le droit exclusif d’utilisation et d’aménagement des 
appartements n° 4.01 et n° 4.02, à Madame Martine de Preux Dinichert et 

Monsieur Nicolas Dinichert, pour le prix de CHF 1’250’000.-.  

5)  Pour les époux Dinichert, l’acquisition immobilière en cause était d’abord 
un investissement de leurs actifs privés. Ils envisageaient toutefois de s’installer 
dans l’un des deux appartements, gardant l’autre soit pour accueillir leur fils 
handicapé, soit pour le louer à leur fille ou à des tiers. 

6)  Le 6 février 2012, une promesse de vente et d’achat avec droit d’emption 
portant sur les deux appartements précités a été signée par Mme Caliri Garzon et 

Mme de Preux Dinichert et M. Dinichert. 

7)  Par arrêté VA 11569 du 27 février 2012, le département a autorisé 

l’aliénation sollicitée au prix envisagé. Mme Caliri Garzon ne possédait que ces 
deux appartements sur les vingt-huit que comportait l’immeuble en cause et elle 
entendait les céder en une seule opération. Lesdits logements étaient loués 

respectivement à Madame Isabelle Fernandez et à Madame Mariarita Lazzarotto. 

Les acquéreurs s’étaient engagés à reprendre les droits et obligations découlant 
des baux en cours.  

8)  Cette décision a fait l’objet d’une publication dans la Feuille d’avis 
officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 2 mars 2012. 

9)  Par acte du 2 avril 2012, l’Association genevoise des locataires (ci-
après : ASLOCA) a interjeté recours contre cet arrêté auprès du Tribunal 

administratif de première instance (ci-après : TAPI) en concluant principalement à 

son annulation. Préalablement, elle sollicitait la production par le département 

d’un extrait du registre foncier (ci-après : RF), la liste des noms des propriétaires 
des appartements de l’immeuble en PPE, le nom des personnes ayant habité dans 

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les appartements mis en vente et les baux, les décisions du département portant 

sur les ventes d’appartement dans l’immeuble en cause, ainsi que les documents 
relatifs à l’autorisation de vente VA 11498 et tous les arrêtés concernant les 
appartements en question. Elle requérait également l’obtention d’un délai 
raisonnable pour se prononcer sur ces pièces. 

10)  Le 14 mai 2012, Mme Caliri Garzon a conclu à l’irrecevabilité du recours 
et, au fond, à son rejet sous suite de frais et dépens et à ce qu'une amende pour 

emploi abusif de procédure soit infligée à l’ASLOCA. 

  Le recours précité faisait référence à des tiers parfaitement étrangers à 

l’affaire en cause. L’ASLOCA discutait la validité d’un partage-attribution 
intervenu en 2007 qui ne pouvait plus être remis en question. De plus, les 

développements en relation avec l’art. 34 al. 4 let. d LDTR étaient hors de propos, 
vu que le département ne s’était pas fondé sur cette disposition pour fonder sa 
décision. Les appartements concernés avaient été valablement soumis au régime 

de la PPE en 2007 et transférés à Mme Caliri Garzon. De plus, l’association 
précitée faisait un emploi abusif et illicite de la procédure en reprenant des 

arguments auxquels il avait déjà été répondu dans plusieurs décisions de justice. 

11)  Le 11 juin 2012, le département a transmis ses observations ainsi que son 

dossier, concluant à l’irrecevabilité du recours et à son rejet. 

  Le recours ne respectait pas les exigences de motivation prévues à 

l’art. 65 al. 2 LPA. Sur le fond, la vente litigieuse n’avait aucune influence sur 
l’affectation locative de l’immeuble. Il était contraire au principe de la 
proportionnalité de s’opposer à la vente, un propriétaire pouvant toujours aliéner 
la totalité des unités dont il était propriétaire dans le même immeuble. 

12)  Par courrier du 24 septembre 2012, le TAPI a invité les parties, ainsi que 

Mme de Preux Dinichert et M. Dinichert, à se déterminer sur leur éventuel appel 

en cause. 

13)  Le 4 octobre 2012, le département a déclaré s’en rapporter à justice quant à 
l’opportunité de l’appel en cause précité. 

14)   Le 8 octobre 2012, Mme Caliri Garzon et les époux Dinichert ont également 

informé le TAPI qu’ils s’en rapportaient à justice. Mme Caliri Garzon précisait 
que la vente était motivée par un projet familial qu’elle tentait de mener à bien 
avec son époux et dont le financement commandait la réalisation de liquidités. 

15)   Les 8 et 9 octobre 2012, l’ASLOCA a produit de nouvelles observations et 
de nouvelles pièces, sans se déterminer sur l’appel en cause. La donation en 
faveur de Mme Caliri Garzon d’octobre 2011 aurait dû être soumise à 
autorisation. 

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16)  Par décision du 17 octobre 2012, le TAPI a appelé en cause les acquéreurs. 

17)  Le 16 novembre 2012, les époux Dinichert ont ainsi présenté leurs 

déterminations concluant à l’irrecevabilité du recours et, au fond, à son rejet. 

  En substance, ils relevaient que les écritures de l’ASLOCA étaient 
incompréhensibles et appuyaient  les développements de Mme Caliri Garzon et du 

département. 

18)  Les parties, y compris le département, ont été entendues par le TAPI en 

audience de comparution personnelle le 11 décembre 2012. 

 a. Selon la représentante du département, l’immeuble en cause avait été tout 
d’abord constitué en société simple dont le mari de Mme Caliri Garzon avait été 
l’un des associés. Suite à la liquidation de la société précitée en septembre 2007, 
l’immeuble avait été soumis au régime de la PPE. Dans le cadre du partage- 
attribution, Monsieur Antonio Garzon avait reçu les deux appartements en 

question. Or, ce partage n’avait pas fait l’objet d’une autorisation du département. 

  En 2011, M. Garzon avait cédé ses appartements par donation à son épouse. 

Cette opération n’avait pas non plus fait l’objet d’une autorisation du département, 
conformément à sa pratique. 

 b. Le représentant de l'ASLOCA a persisté dans les termes de ses conclusions 

tendant à la production d’une série de pièces énumérées dans son recours. 

 c. Mme Caliri Garzon a expliqué qu’elle avait souhaité vendre ses 
appartements afin de pouvoir contribuer au paiement des travaux de rénovation de 

la maison acquise avec son époux en 2011, n’ayant pas d’autres actifs et 
travaillant à temps partiel. Le coût des travaux entrepris avoisinait les 

CHF 800'000.- et sa participation se montait à CHF 400'000.-. Elle n’avait 
entrepris aucune démarche auprès d’une banque dans le but d’obtenir un crédit de 
financement pour ces travaux. 

 d. Les époux Dinichert ont persisté dans les termes de leurs écritures. 

19)  Par jugement du 19 décembre 2012, le TAPI a admis le recours.  

  Aucune des conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR n’était en l’espèce satisfaite. 
Il fallait donc procéder à une pesée des intérêts en cause. Mme Caliri Garzon 

alléguait un besoin de désendettement qui n’était pas étayé par pièces. Elle avait 
en effet besoin de liquidités pour financer une partie des travaux entrepris dans la 

maison qu’elle avait acquise avec son mari en 2011. Pourtant, elle n’avait effectué 
aucune démarche auprès d’un établissement financier aux fins d’obtenir un crédit 
destiné à financer ces travaux. En outre, le montant de sa participation aux coûts 

desdits travaux s’élevait à CHF 400'000.- alors que le prix de vente des deux 

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appartements avait été fixé à CHF 1'250'000.-. Il n’apparaissait pas que la 
vendeuse devait impérativement assainir sa situation financière et vendre les deux 

appartements en question. Cette dernière n’avait nullement démontré devoir 
vendre ses biens par nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan de 
désendettement. Elle ne se trouvait pas dans l’une des situations visée par l’art. 13 
al. 3 LDTR et l’intérêt public l’emportait sur son intérêt privé qui restait de pure 
convenance personnelle. La vente litigieuse conduisait à une diminution de la 

protection du parc locatif conférée par la LDTR, en accentuant le risque que l’un 
ou l’autre des appartements perde son affectation locative. Le département aurait 
donc dû refuser l’aliénation. 

20)  Par acte posté le 14 janvier 2013, Mme Caliri Garzon a interjeté recours 

contre le jugement précité auprès de la chambre administrative de la Cour de 

justice (ci-après : la chambre administrative), en concluant à son annulation et à 

l'octroi d'une participation à ses honoraires d'avocat. 

  Dans son jugement, le TAPI remettait en cause l’appréciation du 
département, respectivement l’opportunité de la décision de ce dernier, alors que 
celle-ci ne violait aucunement la loi, ni ne consacrait un quelconque excès ou abus 

du pouvoir d’appréciation. L’intéressée avait un intérêt privé prépondérant à 
vendre ses deux appartements. 

  De surcroît, l’affectation locative des appartements devait être maintenue 
après la vente. Le département était ainsi fondé à autoriser la vente en bloc 

litigieuse, avec pour condition que l’acquéreur ne puisse revendre les 
appartements que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une 
autorisation individualisée. Cette opération ne conduisait nullement à une 

diminution de la protection du parc locatif, vu qu’elle ne consistait qu’à en 
substituer le propriétaire. L’affectation des appartements objets de la vente n’était 
pas modifiée et il n’y avait pas de risque accru de les voir vendus séparément. 
Il n’y avait pas non plus un rapport raisonnable entre la limitation de la propriété 
imposée à Mme Caliri Garzon et le résultat recherché, à savoir éradiquer un risque 

hypothétique. Le TAPI ne pouvait pas reprocher à l’intéressée de ne pas avoir 
envisagé d’augmenter son endettement par préférence à la vente de ses biens.  

  Par ailleurs, dans l’immeuble en cause, l’instance précitée avait déjà admis 
la vente en bloc de quatre appartements dont trois étaient loués.  

21)  Le TAPI a produit son dossier le 18 janvier 2013 sans formuler 

d'observations. 

22)  Le 1
er

 février 2013, Mme Caliri Garzon a déposé un complément à son 

mémoire de recours, concluant à nouveau à l’annulation du jugement attaqué et à 
l'octroi d'une participation à ses honoraires d'avocat. 

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  Elle était dans l’obligation de vendre ses appartements, faute de quoi elle 
s’exposerait à des difficultés financières. Son intérêt à les vendre était non 
seulement légitime mais également sérieux, concret et urgent. En effet, elle 

risquait de perdre la vente litigieuse et subir ainsi un dommage.  

  A l’appui de ce complément, Mme Caliri Garzon a produit de nouvelles 
pièces. Il ressort ainsi d’un courrier de la société Domart Design SA, daté du 
15 janvier 2013, que, suite à des difficultés rencontrées par l’entreprise, elle a dû 
réduire son temps de travail à partir du 1

er
 février 2013. En outre, selon un 

courrier de l’architecte du 21 janvier 2013, le coût des travaux dans la maison 
familiale se montaient à CHF 867'781.60 TTC, soit 433'990.- TTC à sa charge. 

Cette dernière devait encore payer CHF 150'000.- à diverses entreprises de 

travaux, son mari lui ayant avancé le reste de la somme.  

23)  Par correspondance du 6 février 2013, le conseil de l’ASLOCA a requis une 
prolongation de délai au 4 mars 2013. 

24)  L'octroi d’un délai supplémentaire a été refusé par courrier du 8 février 
2013, vu l’urgence mise en avant par Mme Caliri Garzon.  

25)  Par courrier du 14 février 2013, le département a déclaré se rallier 

entièrement à l’argumentation développée par Mme Caliri Garzon, tant en fait 
qu’en droit, et aux conclusions prises par cette dernière. 

26)  Le 15 février 2013, suite à l’hospitalisation du conseil de l’ASLOCA, le 
juge délégué a accordé une prolongation de délai au 20 février 2013. 

27)  Dans ses observations du 20 février 2013, l'ASLOCA a conclu à ce que la 

chambre de céans annule et mette à néant « le jugement par l’ASLOCA ainsi que 
l’autorisation de vente n° 11569 relevant de Mme Caliri Garzon et du département 
de l’urbanisme portant sur la vente des deux appartements de l’immeuble 5 rue 
Dumas, Ville de Genève ».  

  La pesée des intérêts penchait manifestement pour le maintien du bloc 

actuel des appartements. L’ASLOCA contestait les problèmes financiers de 
Mme Caliri Garzon qui n’avait pas prouvé par pièces les difficultés alléguées. 

28)  Le 20 février 2013, Mme de Preux Dinichert et M. Dinichert ont adressé 

leurs observations à la chambre de céans, s’en rapportant « à justice quant au 
maintien ou à l’annulation de l’autorisation de vente n° VA 11569 ». 

  Ils s’étaient engagés à reprendre la position et les obligations du bailleur à 
l’égard des locataires occupant les appartements en cause mais ils entendaient 
également reprendre tous ses droits. 

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29)  Dans sa réplique du 1
er

 mars 2013, Mme Caliri Garzon a repris les 

conclusions de son recours, ajoutant qu’elle s’en rapportait à l’appréciation de la 
chambre de céans s’agissant de la recevabilité des observations de l’ASLOCA du 
20 février 2013. Elle a aussi déposé un chargé de pièces complémentaire. 

  Les acquéreurs n’avaient jamais déclaré vouloir réunir les deux 
appartements litigieux en un seul. En outre, elle n’avait rien caché de sa situation 
économique et, contrairement à ce que sous-entendait l’ASLOCA, elle n’était pas 
apparentée à la famille La Marca. 

30)  Par courrier du 4 mars 2013, les parties ont été informées que la cause était 

gardée à juger. 

31)  Les éléments suivants ressortent de données publiques disponibles en ligne : 

 a. Selon les publications en ligne du RF, Monsieur Antonio Garzon, époux de 

Mme Caliri Garzon, a acquis, le 19 octobre 2011, une maison sise 33, chemin de 

Chantecoucou, 1255 Veyrier, pour le prix de CHF 2'270'000.- 

(cf. http://www.ge.ch/registre_foncier/publications
_
foncieres.asp?query=detail&a

nnee=2011&numero=10501&requisit=23984 consulté le 3 avril 2013). 

  Il a donné la moitié de cet immeuble à son épouse le 13 décembre 2011 

(cf. http://www.ge.ch/registre_foncier/publications
_
foncieres.asp?query=detail&a

nnee=2011&numero=12683&requisit=24661 consulté le 3 avril 2013). 

 b. Il résulte de cette source que, le 24 octobre 2011, M. Garzon a fait don à son 

épouse des deux appartements n° 4.01 et 4.02 de l’immeuble sis 5, avenue Dumas, 
à Genève (cf. http://www.ge.ch/registre_foncier/publications

_
foncieres.asp?query

=detail&annee=2011&numero=10623&requisit=24020 consulté le 3 avril 2013). 

 c. Il ressort du suivi administratif des dossiers du service des autorisations de 

construire du département, consultable en ligne à l’adresse http://etat.geneve.ch/ 
sadconsult/, qu’en date du 3 janvier 2012 M. Garzon a déposé une demande 
d’autorisation de vendre les deux  appartements n° 4.03 et 4.04 de 2 et 3,5 pièces 
au 2

ème
 étage de l’immeuble en cause dont il était propriétaire. Le département 

avait alors rendu un arrêté VA 11592 autorisant la vente en question et il n’y avait 
pas eu de recours contre celui-ci (cf. http://etat.geneve.ch/sadconsult/ 

SADConsult.asp?WCI=frmSynoptique&ID=VA%5E11592%5E1&Nm=VA+115

92%2F1 consulté le 3 avril 2013). 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 

recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 

http://etat.geneve.ch/
http://etat.geneve.ch/sadconsult/

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LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 

12 septembre 1985  - LPA  - E 5 10). 

 2)  La recourante, partie à la procédure devant le TAPI et destinataire de 

l’autorisation d’aliéner annulée par l’instance de recours, dispose de la qualité 
pour recourir (art. 60 al. 1 let. a LPA). 

3)  La recourante soutient qu’elle était parfaitement en droit de vendre ses deux 
appartements aux époux Dinichert car elle avait besoin de liquidités. 

  La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat (art. 1 al. 1 LDTR) dans les zones et pour 
les types d’habitation énoncés à l’art. 2 LDTR. A cette fin, cette loi prévoit, en 
particulier, tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 

d’appartements, des restrictions quant à l’aliénation des logements destinés à la 
location (art. 1 al. 2 let. a LDTR). 

4)  L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits 
de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un 
appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à 
autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 

  Le Conseil d’Etat a constaté qu’il y a pénurie, au sens des art. 25 et 39 
LDTR, dans toutes les catégories des appartements d’une à sept pièces 
inclusivement (Arrêtés du Conseil d’Etat déterminant les catégories 
d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR, 
du 27 juillet 2011 - ArAppart - L 5 20.03). 

  En l’espèce, les appartements n° 4.01 de 3,5 pièces et n° 4.02 de 2 pièces de 
l’immeuble en cause sont loués. Ils entrent ainsi en raison de leur type dans la 
catégorie de logements où sévit la pénurie, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté. Ils 

sont à ce titre soumis à autorisation d’aliéner en vertu de cette loi et la chambre de 
céans est compétente ratione materiae pour contrôler la conformité à la loi de 

l’opération d'aliénation dont ils font l’objet. 

5)  Le département doit refuser l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant 
d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt 
général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de 

l’affectation locative des appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 

6) a.  Des exceptions sont toutefois possibles. Selon l’art. 39 al. 4 let. a à d 
LDTR, le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été, dès 
sa construction, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue 

(a), s’il était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de 
propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (b), s’il 

http://intrapj/perl/JmpLex/L%205%2020.03

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n’a jamais été loué (c), ou s’il a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation 
d’aliéner en vertu de la LDTR (d).  

 b. Selon la deuxième partie de l'art. 39 al. 4 LDTR, l'autorisation ne porte que 

sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc de plusieurs 

appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et 

jusqu'alors offerts en location peut toutefois être accordée en cas de mise en vente 

simultanée, pour des motifs d'assainissement financier, avec pour condition que 

l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de 
l'obtention d'une autorisation individualisée au sens de cet alinéa. 

7)   En cas de réalisation de l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le 
département est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner (ATA/784/2012 du 
20 novembre 2012 consid. 7 ; ATA/725/2012 du 30 octobre 2012 consid. 8 ; 

ATA/826/2001 du 11 décembre 2001 consid. 2 ; ATA/647/2000 du 24 octobre 

2000 consid. 4), ce qui résulte d’une interprétation tant littérale (le texte indique 
que l’autorité « accorde » l’autorisation, sans réserver d’exception) qu’historique 
(l’art. 9 al. 3 aLDTR, dont le contenu est repris matériellement à l’art. 39 al. 4 
LDTR, prévoyait expressément que l’autorité ne pouvait refuser l’autorisation) du 
texte légal. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée des intérêts 
au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions posées à l’art. 39 al. 4 LDTR sont 
par ailleurs alternatives, ce qui résulte notamment de l’incompatibilité entre les 
let. a et b de cette disposition (ATA/784/2012 déjà cité consid. 7 ; ATA/725/2012 

déjà cité consid. 8). 

  En l'espèce, il est constant qu’aucune des conditions énoncées par 
l’art. 39 al. 4 let. a à d LDTR n’est satisfaite. Il faut donc vérifier si un motif 
prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’oppose à l’autorisation 
d’aliénation querellée, au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR.  

8)  Selon l’art. 13 al. 1 du règlement d’application de la LDTR du 29 avril 1996 
(RDTR - L 5 20.01), dans le cadre de l’examen de la requête en autorisation 
d’aliéner, le département procède à la pesée des intérêts privés et publics en 
présence. 

  L’intérêt privé est présumé l’emporter sur l’intérêt public lorsque le 
propriétaire doit vendre l’appartement pour liquider un régime matrimonial ou une 
succession (a), satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement (b) ou 
prendre un nouveau domicile en dehors du Canton (c) (art. 13 al. 3 RDTR). 

  Le département peut délivrer l’autorisation s'il considère que l’intérêt privé 
du propriétaire l'emporte sur l'intérêt public, notamment lorsque le propriétaire 

doit vendre le bien en question par nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan 
de désendettement (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.2/1999 du 19 avril 1999, 

consid. 2f, rés. in SJ 1999 II 287 ; ATA/784/2012 du 20 novembre 2012 ; 

http://intrapj/perl/decis/ATA/784/2012
http://intrapj/perl/decis/ATA/725/2012
http://intrapj/perl/decis/ATA/826/2001
http://intrapj/perl/decis/ATA/647/2000
http://intrapj/perl/decis/ATA/784/2012
http://intrapj/perl/decis/ATA/725/2012
http://intrapj/perl/JmpLex/L%205%2020.01
http://intrapj/perl/decis/1P.2/1999
http://intrapj/perl/decis/1999%20II%20287

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ATA/725/2012 du 30 octobre 2012 ; ATA/104/2011, ATA/103/2011, 

ATA/102/2011 et ATA/101/2011 du 15 février 2011, confirmés par Arrêts du 

Tribunal fédéral 1C_137/2011, 1C_139/2011, 1C_141/2011 et 1C_143/2011 du 

14 juillet 2011). 

 9)  Les intérêts qui s’opposent en l’espèce sont, d’une part, les intérêts privés 
des acquéreurs et du propriétaire à la vente et, d’autre part, l’intérêt public à la 
protection du parc locatif. 

  Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que l’intérêt public 
poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l’habitat et les conditions de vie 
existant procède d’un intérêt public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 
p. 211 ; ATF 113 Ia 126 consid. 7a p. 134 ; ATF 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les 

arrêts cités ; Arrêt du Tribunal fédéral 1C_139/2011 du 14 juillet 2011, consid. 

2.3). Le refus de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant 
d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas une atteinte 
disproportionnée à la garantie de la propriété, pourvu que l’autorité administrative 
effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l’importance du motif du 
refus au regard des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137 ; 

Arrêts du Tribunal fédéral dans les causes 1C_139/2011 du 14 juillet 2011 

consid. 2.3 ; 1C_137/2011 consid. 2.2 ; 1C_141/2011 consid. 3.2 ; 1C_143/2011 

consid. 2.2). 

  La jurisprudence affirme que la vente en bloc doit être préférée à la vente 

par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la 

LDTR (ATA/28/2002 du 15 janvier 2002 consid. 2c). Le Tribunal fédéral a lui-

même eu l'occasion de dire que la LDTR s'appliquait lorsqu'un appartement était 

individualisé, puis vendu, mais qu'elle ne saurait empêcher la vente en bloc de 

plusieurs appartements à un même acquéreur, car, dans ce cas, le risque de voir 

ces appartements sortir du marché locatif était pratiquement nul (Arrêt du 

Tribunal fédéral 1P_2/1999 du 19 avril 1999 consid. 2f). On ne saurait cependant 

en déduire qu'en cas de vente en bloc, les parties sont dispensées de justifier d'un 

intérêt privé particulier (Arrêt du Tribunal fédéral 1C_180/2007 du 12 octobre 

2007 consid. 5.7).  

10)  Il convient donc d'examiner les intérêts privés en présence. 

 a. En l’occurrence, il ressort de l’autorisation de vente en bloc litigieuse que 
les acquéreurs reprendront les droits et obligations découlant des contrats de bail 

en cours, ce qui laisse présager que, dans un premier temps à tout le moins, ceux-

ci ne seront pas menacés. Ils envisagent toutefois de s’installer dans l’un des deux 
appartements, gardant l’autre soit pour accueillir leur fils handicapé, soit pour le 
louer à leur fille ou à des tiers. Ils ne prévoient donc pas, à moyen terme, de 

maintenir l'affectation locative de ces logements. De plus, ces derniers s'en sont 

rapportés à justice quant au maintien ou à l'annulation de l'autorisation de vente 

http://intrapj/perl/decis/ATA/725/2012
http://intrapj/perl/decis/ATA/104/2011
http://intrapj/perl/decis/ATA/103/2011
http://intrapj/perl/decis/ATA/102/2011
http://intrapj/perl/decis/ATA/101/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_137/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_139/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_141/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_143/2011
http://links.weblaw.ch/BGE-128-I-206
http://intrapj/perl/decis/1C_139/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_139/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_137/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_141/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_143/2011

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A/1071/2012 

litigieuse démontrant que celle-ci ne leur est pas indispensable. Il résulte de ce qui 

précède que l'intérêt des acquéreurs n'est, en l'espèce, pas déterminant. 

 b. Il reste à considérer l'intérêt privé de la recourante et déterminer si ce 

dernier est spécial et prime sur l'intérêt public à la préservation du marché locatif. 

  En l’espèce, elle allègue un problème d’endettement pour justifier la vente 
des immeubles en cause. Elle soutient que la vente litigieuse était motivée par les 

travaux entrepris dans la maison familiale qu’elle tentait de mener à bien avec son 
époux et dont le financement commandait la réalisation de liquidités. Les 

montants des travaux avancés par la recourante ne sont toutefois pas étayés par 

pièces, cette dernière n’ayant ni produit un devis ni même une facture. Seuls 
l’architecte et une entreprise de travaux ont écrit à l’intéressée pour lui réclamer 
des paiements mais elle ne prouve pas faire l’objet d’un quelconque endettement. 
En outre, à cause des difficultés économiques de la société Domart Design SA, 

son temps de travail avait dû être réduit conduisant à une baisse de ses revenus. 

Pourtant, il ressort du registre du commerce du canton de Vaud que l’intéressée 
est administratrice unique la société précitée. On peut ainsi minimiser la valeur de 

cet argument. Au vu des pièces produites, la recourante manque certes de 

liquidités mais elle ne démontre pas avoir établi un plan de désendettement. 

Comme l’a relevé le TAPI, il n’apparaît également pas que cette dernière doive 
impérativement assainir sa situation et vendre ses biens immobiliers pour pouvoir 

payer sa part des travaux effectués dans la maison familiale. La situation 

économique de la société dont elle est administratrice unique n’y change rien. Elle 
n’a par ailleurs fait aucune démarche auprès d’un établissement financier pour 
obtenir un crédit.  

  De surcroît, la vente contestée paraît d’autant plus singulière que la 
recourante et son mari ont chacun vendu, au même moment, deux appartements 

du même immeuble et ce, juste après que cette dernière les eût acquis par 

donation. A la suite de ce montage, il était évidemment plus aisé de vendre ces 

appartements, vu qu’ils se trouvaient séparés en deux blocs de deux. Il s’ensuit 
que l’autorisation délivrée par le département à son époux aurait pu être remise en 
question. La recourante s’est d’ailleurs gardée d’invoquer une inégalité de 
traitement par rapport à la vente précitée. L’intérêt privé de l’intéressée, soit son 
désir de désendettement, n’est, au final, nullement démontré. Il semble plutôt 
émaner d’une volonté de plus-value dont elle et son époux auraient pu bénéficier 
consécutivement à la vente litigieuse.  

  Cet intérêt n’est ainsi pas prépondérant face à l’intérêt public et général 
auquel il doit céder le pas en période de pénurie de logements. Une multiplication 

du nombre de propriétaires tend en effet à mettre en péril le maintien de 

l’affectation locative des appartements loués ainsi que la préservation de loyers 
bon marché que vise la LDTR. 

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  En conséquence, en faisant primer l'intérêt privé de la recourante, le 

département a mésusé de son pouvoir d'appréciation découlant de l'art. 13 al. 1 

RDTR et aurait dû refuser l'autorisation d'aliéner querellée.  

11)  La recourante se plaint enfin d'une inégalité de traitement. Elle n’aurait pas 
été traitée de manière égale aux autres personnes ayant bénéficié d'autorisation de 

vente dans des circonstances analogues. 

  Une décision ou un arrêté viole le principe de l’égalité de traitement garanti 
par l’art. 8 Cst. lorsqu’il établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par 
aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu’il 
omet de faire des distinctions qui s’imposent au vu des circonstances, c’est-à-dire 
lorsque ce qui est semblable n’est pas traité de manière identique et lorsque ce qui 
est dissemblable ne l’est pas de manière différente. Cela suppose que le traitement 
différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. La 

question de savoir si une distinction juridique repose sur un motif raisonnable peut 

recevoir une réponse différente selon les époques et suivant les conceptions, 

idéologies et situations du moment (ATF 138 V 176 consid. 8.2 p. 183 ; 131 I 1 

consid. 4.2 p. 6/7 ; 129 I 346 consid. 6 p. 357 ss ; V. MARTENET, Géométrie de 

l'égalité, Zürich-Bâle-Genève 2003, p. 260 ss). 

  Dans le jugement JTAPI/1135/2012 du 25 septembre 2012 auquel la 

recourante fait référence dans ses écritures, le TAPI avait en effet rejeté le recours 

de l’ASLOCA contre la vente de quatre appartements n° 8.01, 8.02, 8.03 et 8.04 
de 1, 2 et 3 pièces au 6

ème
 étage de l'immeuble en cause. 

  Toutefois, la situation n’était pas similaire à celle qui prévaut dans le cas 
présent. En effet, le vendeur avait acquis les appartements en bloc en septembre 

2007 et les motifs d'assainissement financier allégués par celui-ci n'étaient 

nullement démentis. L'autorisation litigieuse ne modifiait en rien l'affectation des 

quatre appartements, ni le risque de les voir plus tard vendus individuellement. 

Acquis en bloc de quatre, et revendus de même, ils ne subissaient sous cet angle 

aucune modification. Dans ce cas, le risque de voir ces appartements sortir du 

marché locatif était pratiquement nul.  

  En l’occurrence, la recourante désire vendre deux appartements et non 
quatre. Il est ainsi plus risqué de voir lesdits appartements quitter le marché 

locatif. De plus, les motifs d’assainissement financier allégués ne sont en l’espèce 
pas démontrés. 

  Vu ce qui précède, le grief de violation de l’égalité de traitement sera ainsi 
écarté, les deux affaires précitées n’étant pas comparables. 

12)  En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. Le jugement du TAPI sera 

confirmé, dès lors qu’il est conforme. 

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13)   Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge de 
Mme Caliri Garzon. Mme Caliri Garzon devra également s'acquitter d'une 

indemnité de procédure de CHF 1'500.- en faveur de l'ASLOCA (art. 87 LPA).  

 

* * * * * 

 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 14 janvier 2013 par Madame Domenica Caliri 

Garzon contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

19 décembre 2012 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de Madame Domenica Caliri Garzon un émolument de CHF 1’500.- ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à l’Association genevoise des 
locataires, à charge de Madame Domenica Caliri Garzon ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 

suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 

de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 

de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 

au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Christophe Gal, avocat de la recourante, au 

département de l'urbanisme, au conseil de Madame Martine de Preux Dinichert et à 

Monsieur Nicolas Dinichert, appelés en cause, à Me Romolo Molo, avocat de 

l'Association genevoise des locataires, ainsi qu'au Tribunal administratif de première 

instance.  

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, MM. Dumartheray et Verniory, juges, 

M. Jordan, juge suppléant. 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110

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A/1071/2012 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 

 

 

S. Hüsler Enz 

 

 le président siégeant : 

 

 

Ph. Thélin 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  

 

 

 

 

 

 la greffière :