# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8ec677cc-a9ab-596e-9d7d-b9bea3c56eea
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-04
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 04.04.2017 102 2017 18
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2017-18_2017-04-04.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2017 18

Urteil vom 4. April 2017

II. Zivilappellationshof

Besetzung Präsident: Adrian Urwyler
Richter: Catherine Overney, Michel Favre
Gerichtsschreiberin: Frédérique Jungo

Parteien A.________ AG, Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin     

gegen

B.________ AG, Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin     

Gegenstand Rechtsöffnung (Art. 82 ff. SchKG)

Beschwerde vom 24. Januar 2017 gegen den Entscheid des 
Präsidenten des Zivilgerichts des Seebezirks vom 3. Januar 2017

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Sachverhalt

A. Am 10. Dezember 2015 unterzeichneten die B.________ AG als Vertreterin der Vermieterin 
sowie C.________ für die A.________ AG als Mieterin einen Mietvertrag über eine 4.5 Zimmer-
Maisonettewohnung (Referenz-Nummer: ddd). Der Mietzins belief sich gemäss Vertrag auf 
CHF 2‘620.- pro Monat. Der Mietbeginn wurde auf den 16. Dezember 2015 festgesetzt (Beilage 
2.9).

B. Am 15. März 2016 erhielt die A.________ AG eine Mahnung mit Kündigungsandrohung 
gemäss Art. 257d OR für die ausstehenden Mietzinse für Februar und März 2016. Im gleichen 
Schreiben wurden die nicht bezahlten Mietzinse für den Einstellplatz für die Monate Januar bis 
März 2016 abgemahnt (CHF 120.- pro Monat; Referenz-Nummer: eee) (act. 2.10). 

C. Am 3. Juni 2016 leitete die B.________ AG die Betreibung für ausstehende Mietzinse für die 
Wohnung und den Einstellplatz im Betrag von CHF 9‘770.- ein. Die A.________ AG erhob am 
7. Juni 2016 Rechtsvorschlag. 

D. Mit Eingabe vom 9. November 2016 beantragte die B.________ AG die Beseitigung des 
Rechtsvorschlages. Die A.________ AG bezog am 15. November 2016 Stellung. Sie bestätigte, 
den Mietvertrag am 10. Dezember 2015 unterzeichnet zu haben, hielt jedoch fest, ein Mietvertrag 
sei nie zustande gekommen (act. 5). 

E. Der Präsident des Zivilgerichtes des Seebezirks hiess das Gesuch um Beseitigung des Rechts-
vorschlages mit Entscheid vom 3. Januar 2017 teilweise gut und erteilte die provisorische Rechts-
öffnung für ausstehende Mietzinse der Wohnung im Betrag von CHF 9‘290.- zuzüglich Zins zu 5% 
seit dem 15. Juli 2016.

Die A.________ AG (im Folgenden: Beschwerdeführerin) ersuchte mit Schreiben vom 10. Januar 
2017 um Zustellung der schriftlichen Begründung. Sie erhob mit Eingabe vom 26. Januar 2017 
Beschwerde gegen den Entscheid. Die B.________ AG (im Folgenden: Beschwerdegegnerin) 
äusserte sich mit Stellungnahme vom 17. Februar 2017. 

Erwägungen

1. a) Mangels Berufungsfähigkeit unterliegt der angefochtene Rechtsöffnungsentscheid vom 
3. Januar 2017 der Beschwerde (Art. 309 lit. b Ziff. 3 i.V.m. 319 lit. a ZPO).

b) Als Rechtsmittelinstanz für das erstinstanzliche Gericht am Betreibungsort ist der 
II. Zivilappellationshof in funktioneller und örtlicher Hinsicht zuständig (Art. 84 Abs. 1 i.V.m. Art. 46 
Abs. 1 SchKG und Art. 46 ZPO e contrario; Art. 321 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 52 des Justizgesetzes 
vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1], Art. 17 Abs. 1 Bst. c des Reglements für das Kantonsgericht 
vom 22. November 2012 [RKG; SGF 131.11]).

c) Gemäss Art. 251 Bst. a ZPO werden Entscheide in Rechtsöffnungssachen im summari-
schen Verfahren gefällt. Die Beschwerdefrist beträgt im summarischen Verfahren 10 Tage 
(Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid wurde der Beschwerdeführerin am 23. Januar 
2017 zugestellt. Die am 24. Januar 2017 der Post übergebene Beschwerde erfolgte somit innert 
der 10-tägigen Frist.

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d) Aus der Beschwerdeschrift muss ersichtlich sein, gegen welchen Entscheid sie sich rich-
tet, was daran falsch sein soll und was der Beschwerdeführer verlangt. An die Begründung der 
Beschwerde werden keine allzu hohen Anforderungen gestellt; es genügt, wenn sie eine verständ-
liche und ausdrückliche Kritik am angefochtenen Entscheid enthält (BGE 118 III 1 E. 2a). Mindes-
tens aber muss die Beschwerde einen Antrag und eine summarische Begründung aufweisen, an-
sonsten kann nicht darauf eingetreten werden.

Die Beschwerde enthält sowohl einen Antrag als auch eine Begründung und es ist klar, gegen 
welchen Entscheid sie sich richtet; sie genügt folglich den gesetzlichen Anforderungen.

Auf die form- und fristgerechte Beschwerde ist einzutreten.

e) Im Beschwerdeverfahren beträgt der Streitwert CHF 9‘290.-; Zinsen, Betreibungskosten, 
Gerichtskosten und Parteientschädigung werden nicht berücksichtigt (Art. 91 Abs. 1 S. 2 ZPO).

f) Über eine Beschwerde kann auf Grund der Akten entschieden werden (Art. 327 Abs. 2 
ZPO).

2. Die Beschwerdeführerin beantragt, der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben und die 
Rechtsöffnung zu verweigern. Sie stellt sich auf den Standpunkt, zwischen den Parteien sei kein 
Mietvertrag geschlossen worden.

a) Die Beschwerdeführerin verkennt Gegenstand und Funktion des Rechtsöffnungsverfah-
rens.

Der Gläubiger kann die provisorische Rechtsöffnung verlangen, wenn die Forderung auf einer 
durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung 
beruht (Art. 82 Abs. 1 SchKG). Eine Schuldanerkennung in diesem Sinne ist eine schriftliche, vom 
Schuldner unterzeichnete oder durch öffentliche Urkunde ausgewiesene, vorbehaltslose Erklärung, 
dem Gläubiger einen genau bestimmten Betrag entweder schon bei der Erklärung oder von einem 
genau festgelegten Zeitpunkt an zu schulden. Eine Schuldanerkennung liegt somit vor, wenn dar-
aus der vorbehalts- und bedingungslose Wille des Betriebenen hervorgeht, dem Betreibenden eine 
bestimmte oder leicht bestimmbare und fällige Geldsumme zu bezahlen. Aus der Erklärung des 
Schuldners muss klar hervorgehen, dass er nicht nur die Forderung, sondern auch seine Zah-
lungs- oder Sicherstellungspflicht gegenüber dem Gläubiger uneingeschränkt anerkennt (VOCK, in 
HUNKELER ET AL, Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl. 2014, Art. 82 N. 3 mit weiteren Hinweisen). Ein 
schriftlicher Vertrag berechtigt zur provisorischen Rechtsöffnung für den darin festgelegten Betrag, 
wenn die entsprechende Forderung fällig ist (STAEHELIN, in Basler Kommentar Schuldbetreibung 
und Konkurs Ergänzungsband zur 2. Aufl., 2017, Art. 82 N. 99). Der Miet- oder Pachtvertrag bildet 
für den darin festgelegten fälligen Miet- oder Pachtzins und die bezifferten Nebenkosten einen 
provisorischen Rechtsöffnungstitel (VOCK, Art. 82 N. 23).

Der Richter spricht die provisorische Rechtsöffnung aus, sofern der Betriebene nicht Einwendun-
gen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Im 
Gegensatz zum definitiven sind im provisorischen Rechtsöffnungsverfahren alle Einreden und 
Einwendungen zulässig, insbesondere auch solche gegen Bestand und Höhe der Forderung 
(VOCK, Art. 82 N. 38). Bei zweiseitigen Verträgen kann die Einrede, der Vertrag sei  nicht gehörig 
erfüllt worden (Art. 82 OR), die Leistungspflicht suspendieren. Die provisorische Rechtsöffnung 
kann bei zweiseitigen Verträgen erteilt werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren 
nicht behauptet, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, dies 
zwar behauptet wird, diese Behauptung aber offensichtlich haltlos ist, wenn der Gläubiger die Be-
hauptung sofort durch Urkunden liquide widerlegen kann oder wenn der Schuldner gemäss Ver-

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trag vorleisten muss (STAEHELIN, in Basler Kommentar Schuldbetreibung und Konkurs I, 2. Aufl. 
2010, Art. 82 N. 99). 

Der Mieter kann das Rechtsöffnungsbegehren demnach zu Fall bringen, indem er behauptet, der 
Vermieter habe seine eigene Leistung für die Periode nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht. 
Eine derartige Einwendung aus dem Vertrag ist zum Beispiel die Behauptung des Mieters, er habe 
das Mietobjekt überhaupt nicht erhalten. Der Vermieter hat sodann das Gegenteil zu beweisen, 
sofern er nicht dartun kann, dass die Behauptungen des Schuldners völlig haltlos sind. Hierbei hat 
er, falls der Mieter die Leistung überhaupt bestreitet, zu beweisen, dass er das Mietobjekt dem 
Mieter übergeben oder hinterlegt (Art. 92 OR) hat. Bei Immobilien genügt die Übergabe der 
Schlüssel, was durch eine Quittung nachgewiesen werden kann (STAEHELIN, in Basler Kommentar 
Schuldbetreibung und Konkurs I, 2. Aufl. 2010, 82 N. 117 f.).

b) Im Beschwerdeverfahren ist unbestritten, dass der Mietvertrag für die Wohnung von bei-
den Parteien unterzeichnet wurde und somit eine Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 
SchKG vorliegt. 

Bestritten ist jedoch, ob überhaupt ein Mietvertrag zustande gekommen ist. Die Beschwerdeführe-
rin stützt sich unter anderem auf Folgendes: Sie habe keine Kopie des unterzeichneten Mietvertra-
ges erhalten und weder eine Zahlung für das Depot noch für den Mietzins geleistet. Die Wohnung 
habe sie nie betreten, vielmehr bewohne diese ein Herr F.________; zwischen dieser Drittpartei 
und ihr als Mieterin bestehe aber kein Untermietvertrag. Zwei Schlüssel zu der Wohnung seien ihr 
gegen ihren Willen zugestellt worden (act. 5). Die Beschwerdegegnerin ihrerseits führt im 
Wesentlichen aus, durch die Unterzeichnung des Mietvertrages sei ein Mietverhältnis entstanden. 
Eine Kopie desselben hätte die Beschwerdeführerin jederzeit anfordern können. Als offizielle 
Mieterin sei die Beschwerdeführerin für die Bezahlung der Mietzinse verantwortlich. Betreffend den 
aktuellen Bewohner F.________ legt die Beschwerdegegnerin zwei E-Mails ins Recht. In einer 
wird Herr F.________ bereits als zukünftiger Mieter genannt und in der anderen die Einzahlung 
der Mietkaution bestätigt. In Bezug auf die Schlüssel führt die Beschwerdegegnerin aus, es sei 
korrekt, dass zwei der vier Schlüssel Herrn F.________ und die anderen zwei der 
Beschwerdeführerin zugeschickt worden seien.

c) Wie dargelegt, bildet ein unterschriebener Mietvertrag einen provisorischen Rechtsöff-
nungstitel. Die Beschwerdeführerin wendet ein, es sei kein Mietvertrag zustande gekommen, weil 
sie weder für das Depot noch für den Mietzins eine Zahlung geleistet habe. Die Wohnung stehe 
einem Herrn F.________ zur Verfügung. Sie selber habe die Wohnung nie betreten und auch die 
Schlüssel gegen ihren Willen erhalten.

Durch die Unterschrift des Mietvertrages ist der Mietvertrag gültig zustande gekommen (Art. 1 OR). 
Durch den Abschluss des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache 
zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 
253 OR). Die Beschwerdegegnerin ist ihren Pflichten als Vermieterin durch die Übergabe der 
Schlüssel nachgekommen (act. 8.4, 8.5, 8.6). Wer die Wohnung tatsächlich bewohnt, ob die Be-
schwerdeführerin selber oder Herr F.________, ist für die Beschwerdegegnerin insofern nicht 
relevant, als im Mietvertrag die Beschwerdeführerin als Mieterin aufgeführt ist und die Nutzung der 
Wohnung offensichtlich dem vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck entspricht (act. 2.9 Ziff. 5). 
Zum Verhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und Herrn F.________ ist nichts weiter bekannt 
als was aus den in den Akten befindlichen E-Mails hervorgeht, nämlich dass die 
Beschwerdeführerin im Auftrag von Herrn F.________ um Ausarbeitung des Mietvertrages (act. 
8.1) ersuchte. Dies ändert aber nichts an der Tatsache, dass der Mietvertrag zwischen den 
Parteien geschlossen wurde.

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Die Vorinstanz hat zu Recht erkannt, dass die Einwendungen der Beschwerdeführerin die sich aus 
dem Mietvertrag ergebende Schuldanerkennung nicht zu entkräften vermögen. 

Die Beschwerde ist daher abzuweisen.

3. a) Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 
Die Beschwerdeführerin ist mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen und hat daher die Prozess-
kosten zu tragen.

b) Die Gerichtskosten sind in Berücksichtigung der in Betreibung gesetzten Summe auf 
pauschal CHF 450.- festzusetzen (Art. 48 und 61 Abs. 1 GebV SchKG).

c) Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. Eine solche wurde von der Beschwerde-
gegnerin auch nicht verlangt.

(Dispositiv auf der nächsten Seite)

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Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird abgewiesen.

Der Entscheid vom 3. Januar 2017 des Präsidenten des Zivilgerichts des Seebezirks wird 
bestätigt.

II. Die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens werden der A.________ AG auferlegt.

Die Gerichtskosten des Verfahrens werden pauschal auf CHF 450.- festgesetzt.

Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.

III. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim Bun-
desgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvorausset-
zungen sind in den Art. 113-119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 
17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 4. April 2017/pra

Präsident Gerichtsschreiberin

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