# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ab77a29b-a193-5202-9a8f-011b83708b6e
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.07.2019 III 2019 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-31_2019-07-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 31

Entscheid vom 25. Juli 2019 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer, 

gegen

1. Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Hauptstrasse 78, 
Postfach 161, 8840 Einsiedeln,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Quartiergestaltungsplan B.________; 
Ausnützungsziffer / Überbauungsziffer)

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Sachverhalt:

A. A.________ ist Eigentümer des Grundstückes KTN C.________ (909 m2) 
Einsiedeln (D.________). Das Grundstück liegt in der Wohnzone W3 und im Pe-
rimeter des Quartiergestaltungsplanes B.________, vom Bezirksrat Einsiedeln 
erlassen mit Beschlüssen (BRB) Nr. 823/824 vom 16. September 1982, Nr. 160 
vom 10. März 1983 und vom Regierungsrat genehmigt mit Beschluss (RRB) 
Nr. 1147 vom 5. Juli 1983. Das Gestaltungsplanareal befand sich gemäss dem 
damals geltenden Zonenplan in der Wohnzone W0.4 und umfasste 30 Parzellen 
und einen Kinderspielplatz. 

B.1 A.________ möchte das auf dem Grundstück stehende Einfamilienhaus 
(Assek.-Nr. E.________) in ein Zweifamilienhaus umbauen. Mit Schreiben vom 
2. April 2018 unterbreitete er dem Bezirksrat Einsiedeln folgende Anträge:

1. Es sei durch den Bezirksrat Einsiedeln festzustellen, dass im 
Gestaltungsplangebiet der W3-Zone B.________, mit Ausnahme der 
seinerzeit festgelegten, von der Normalbauweise abweichenden 
Sonderbestimmungen, die aktuell gültigen Bauvorschriften anzuwenden 
seien.

2. Diese Feststellung sei in einer anfechtbaren Verfügung zu erlassen, mit 
entsprechender Rechtsmittelbelehrung.

3. Alles unter Kostenfolge zulasten des Bezirkes Einsiedeln. 

Mit BRB Nr. 088 vom 20. Juni 2018 verfügte die Bau- und Umweltbehörde was 
folgt:

1. Für ein künftiges Baubewilligungsverfahren auf GB Nr. C.________ innerhalb 
des Quartiergestaltungsplans B.________ ist entsprechend den 
Bestimmungen der Sonder-Bauvorschriften die Ausnützungsziffer w 0.4 
anzuwenden.

(2.-5. Kosten; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung; Beilage). 

B.2 Gegen diese Verfügung erhob A.________ mit Eingabe vom 6. Juli 2018 
Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträ-
gen (Verfahren I [VB 130/2018]):

1. Die Verfügung der Bau- und Umweltbehörde sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass für das Gestaltungsplangebiet B.________ mit 
Ausnahme der seinerzeit festgelegten, von der Normalbauweise 
abweichenden Sonderbestimmungen, die aktuell gültigen Bauvorschriften, 
insbesondere die Überbauungsziffer W3, anzuwenden seien.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Vorinstanz.

C.1 Zwischenzeitlich hatte A.________ (sowie als Mitunterzeichner eine Mehr-
heit der Eigentümer der Parzellen im Quartiergestaltungsplanperimeter) mit Ein-

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gabe vom 21. Mai 2018 beim Bezirksrat die Aufhebung des Quartiergestaltungs-
planes beantragt. 

Mit BRB Nr. 144 vom 29. August 2018 wies der Bezirksrat dieses Gesuch ab. 

C.2 Mit E-Mail vom 19. September 2018 lehnte der Landschreiber des Bezirks 
ein mit E-Mail vom 7. September 2018 gestelltes Gesuch, den BRB Nr. 144 vom 
29. August 2018 in Wiedererwägung zu ziehen, ab. 

C.3 Gegen den BRB Nr. 144 vom 29. August 2018 erhob A.________ mit Ein-
gabe vom 25. September 2018 Beschwerde beim Regierungsrat mit den folgen-
den Anträgen (Verfahren II [VB 192/2018]:

1. Die Verfügung des Bezirksrates Einsiedeln (Vorinstanz, Beilage 1) sei 
vollumfänglich aufzuheben und dieser sei anzuweisen, das Verfahren zur 
Aufhebung des Gestaltungsplanes B.________ entsprechend meinem 
Gesuch vom 21. Mai 2018 (Beilage 2) unverzüglich in die Wege zu leiten.

2. Überdies sei die Vorinstanz aufzufordern, alle für die Ablehnung meines 
Gesuches geltend gemachten Ablehnungsgründe umfassend, detailliert und 
stichhaltig, inklusive der entsprechenden Berechnungen aufzulisten.

3. Alsdann sei mir als Beschwerdeführer die Gelegenheit zur Abgabe einer 
Stellungnahme einzuräumen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Vorinstanz. 

D. Mit RRB Nr. 24/2019 vom 22. Januar 2019 entschied der Regierungsrat 
(unter Ausstand von Regierungsrat Andreas Barraud als Bewohner einer Liegen-
schaft im Quartiergestaltungsplanperimeter) wie folgt: 

1. Die Beschwerde I (VB 130/2018) wird abgewiesen.

2. Die Beschwerde II (VB 192/2018) wird abgewiesen.

3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Verfahren I (VB 130/2018) 
im Betrag von Fr. 1500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt (…).

4. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Verfahren II (VB 192/2018) 
im Betrag von Fr. 1500.-- werden je zur Hälfte (je Fr. 750.--) dem Bezirk 
Einsiedeln und dem Beschwerdeführer auferlegt. (…).

5. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

(6.-8. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB (Versand am 22.1.2019) erhebt A.________ mit Einga-
be vom 11. Februar 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwer-
de beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1. Ziff. 1 und 3 des Beschwerdeentscheides (RRB Nr. 24/2019) seien 
aufzuheben.

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2. Es sei festzustellen, dass für das Gestaltungsplangebiet B.________ mit 
Ausnahme der seinerzeit festgelegten, von der Normalbauweise 
abweichenden Sonderbestimmungen, die aktuell gültigen Bauvorschriften, 
insbesondere die Überbauungsziffer W3, anzuwenden seien.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen.

F. Die Abteilung Planen Bauen Umwelt Energie des Bezirks beantragt mit 
Schreiben vom 28. Februar 2019 unter Verzicht auf eine Vernehmlassung die 
Abweisung der Beschwerde. Das Sicherheitsdepartement beantragt vernehmlas-
send am 12. März 2019, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Be-
schwerdeführers abzuweisen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der Regierungsrat hat die beiden Verfahren VB 130/2018 und VB 192/2018 
vereinigt, bei der Beurteilung wie auch im Dispositiv indes klarerweise zwischen 
den beiden Beschwerden differenziert (S. 4 ff. lit. A Erw. 5 bis 8; S. 6 ff. lit. B Erw. 
9 bis 13; Disp.-Ziff. 1 und 3 sowie Disp.-Ziff. 2 und 4). 

Der Beschwerdeführer beantragt nur die Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 und 3, nicht 
aber von Disp.-Ziff. 2 und 4. Am im Verfahren VB 192/2018 gestellten Antrag auf 
vollumfängliche Aufhebung des BRB Nr. 144 vom 29. August 2018 und unver-
zügliche Inangriffnahme des Verfahrens zur Aufhebung des Gestaltungsplanes 
wird also nicht mehr festgehalten bzw. der angefochtene Beschluss wird insofern 
akzeptiert und ist insofern in (Teil-)Rechtskraft erwachsen. 

Zu prüfen ist mithin im Sinne des dem Bezirksrat am 2. April 2018 unterbreiteten 
Antrages, ob im Gestaltungsplangebiet der W3-Zone B.________ mit Ausnahme 
der seinerzeit festgelegten, von der Normalbauweise abweichenden Sonderbe-
stimmungen, die aktuell gültigen Bauvorschriften, insbesondere die Überbau-
ungsziffer der W3, anzuwenden seien.

2.1 Der vom Regierungsrat mit RRB Nr. 1147 vom 5. Juli 1983 genehmigte 
Quartiergestaltungsplan (QGP) B.________ kennt folgende Sonderbauvorschrif-
ten (SBV):

1. (Bestimmung betreffend zulässige Schrägdächer).

2. Die Parzellen-Einteilung ist nicht verbindlich.

3. (Verbot der Absperrung der als allgemeine Kehrplätze nutzbaren Garagen-
Vorplätze).

4. Zone + Ausnützungsziffer : W 0.4
Umgang des Quartiergestaltungsplanes:
Zu diesem QGP gehören folgende Zusatzpläne:

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- Kanalisationsplan: Plan Nr. 391-1
- Längenprofile: Plan Nrn. 374-2A, 374-3A, 374-6A und 374-8
- Normalprofil: Plan Nr. 374-5

5. (Nicht Bestandteil des QGP bildende provisorische Einfahrten).

6.-7. (Auf- und Abtragsflächen; gewachsenes Terrain).

8. (max. Firsthöhe von 8.50 m). 

Art. 6 bis 8 SBV waren Folge einer vergleichsweise erledigten Einsprache einer 
Drittperson (vgl. BRB Nr. 160 vom 10.3.1983 S. 2 lit. E; RRB Nr. 1147 vom 
5.7.1983 Ingress lit. A). In seiner Beurteilung hielt der Regierungsrat unter ande-
rem fest, massgebend seien die Weisungen des Regierungsrates vom 7. März 
1977 sowie die Bestimmungen des Baureglements. Im vorliegenden Fall sei zu 
beachten, dass keine wesentlichen Ausnahmen von den Zonenvorschriften vor-
gesehen seien und der Quartiergestaltungsplan an sich nur die Erschliessung 
regle. Im Grunde genommen handle es sich um einen Quartiererschliessungs-
plan (S. 2 Ziff. 2). Gegen die erschliessungstechnischen Belange sei nichts ein-
zuwenden. Dies treffe auch auf die gegenüber den Zonenvorschriften abwei-
chende Festlegung der First- und Terrainhöhe zu. Da keine weiteren Ausnahmen 
vorlägen, stehe einer Genehmigung des Quartiergestaltungsplanes nichts entge-
gen (S. 3 f. Erw. 2).  

2.2 Die Bau- und Umweltbehörde führte in ihrer Verfügung vom 20. Juni 2018 
unter anderem aus, der QGP entspreche dem im heute geltenden BauR vom 
9. Februar 2014 und im Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 
14. Mai 1987 geregelten "Gestaltungsplan". Die Bezeichnung "Quartiergestal-
tungsplan" gehe auf die frühere Bezeichnung im Baureglement des Bezirks 
zurück, welches im Zeitpunkt des Erlasses des QGP B.________ im Jahr 1983 
Gültigkeit gehabt habe (S. 2 Ziff. 3). Mit der Totalrevision des BauR vom 4. Fe-
bruar 1993 sei im Bezirk der Wechsel von der Ausnützungsziffer (AZ) zur Über-
bauungsziffer (ÜZ) vollzogen worden. Heute lägen die Grundstücke des QGP in 
der W3 (S. 3 Ziff. 6). Die Änderung der nutzungsrechtlichen Grundordnung habe 
nicht automatisch die entsprechende Änderung in einem bestehenden Gestal-
tungsplan sowie von dessen SBV zur Folge, da dadurch die Gesamtkonzeption 
in Frage gestellt werden könnte (S. 3 Ziff. 7). In seinem Genehmigungsbeschluss 
vom 9. Juli 1983 habe der Regierungsrat Ziff. 1, 3, 7 und 8 explizit als Abwei-
chungen von der Normalbauweise bezeichnet, nicht aber Ziff. 4 betr. die AZ. Ge-
nauere Hinweise, ob die AZ von 0.4 zum verbindlichen Gestaltungsplaninhalt 
gehörten, fänden sich weder im Beschluss des Bezirksrates noch des regie-
rungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses (S. 3 Ziff. 8). Die Prüfung der Bauvor-
haben im GP-Gebiet habe gezeigt, dass bei den Bewilligungen stets von einer 
AZ von 0.4 ausgegangen worden sei. Hieraus sei der Schluss zu ziehen, dass 

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Ziff. 4 SBV sehr wohl Bestandteil der im Rahmen des GP vorgesehenen Korrela-
tion zwischen Vorteilen und Abweichen gewesen sei. Es stehe dem Beschwerde-
führer frei, im gesetzlich vorgesehenen Verfahren ein Gesuch um Anpassung 
des GP einzureichen (S. 3 f. Ziff. 9). 

2.3 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Beschluss unter anderem, die 
kommunalen Baubewilligungsbehörden verfügten bei der Anwendung und Aus-
legung von kommunalen Gestaltungsplan- und Bauvorschriften über einen Er-
messensspielraum (Erw. 6.3). Aus Art. 4 SBV gehe offenkundig hervor, dass sich 
der QGP gemäss dem damals geltenden Baureglement des Bezirks vom 31. Ok-
tober 1974 bzw. 28. Mai 1978 in der Wohnzone W 0.4 befinde, in welcher die AZ 
von 0.4 gelte (Art. 39 aBauR). Diese Bestimmung sei entgegen der Auffassung 
des Beschwerdeführers so zu interpretieren, dass das im Zeitpunkt des GP-
Erlasses gültige BauR anwendbar sei, soweit die SBV keine abweichende Rege-
lung enthielten. Gemäss ständiger Praxis im Kanton Schwyz habe eine Änderung 
der Grundordnung bzw. des Baureglements nicht automatisch die entsprechende 
Änderung eines bestehenden GP sowie von dessen SBV zur Folge. Es sei daher 
nicht zu beanstanden, wenn Art. 4 SBV als statischer Verweis betrachtet werde 
(Erw. 7.2). Art. 107 Abs. 2 des alten Baureglements vom 26. September 1993 
habe explizit festgehalten, dass die rechtskräftigen Überbauungs- und QG-Pläne 
unverändert in Kraft blieben. Auch das mittlerweile geltende BauR vom 9. Febru-
ar 2014 führe in Art. 65 Abs. 2 aus, dass die rechtskräftigen GP unverändert in 
Kraft blieben. Das gelte auch für den QGP B.________ (Erw. 7.3). Zwar treffe es 
zu, dass der QGP keine nennenswerten Vorteile im Vergleich zur damals gelten-
den Regelbauweise vorweise. Dennoch handle es sich um eine Gesamtkonzep-
tion, mit welcher eine planerisch bessere Gesamtlösung erzielt worden sei. Diese 
Gesamtkonzeption basiere unter anderem auf der damals geltenden AZ von 0.4, 
weshalb es sachgerecht sei, dass diese AZ immer noch Gültigkeit habe. Im Übri-
gen sei davon auszugehen, dass es den damaligen Initianten des QGP nicht nur 
um die Erschliessung allein gegangen sei, da sie sich in diesem Fall des damali-
gen Planungsinstrumentes des "Überbauungsplanes" (Art. 41 aBauR; § 34 des 
kantonalen Baugesetzes vom 30.4.1970) bedient hätten (Erw. 7.4). 

2.4 Der Beschwerdeführer äussert sich in seiner Beschwerde unter anderem 
zunächst zur Entstehungsgeschichte des QGP und gibt den Inhalt des QGP wie-
der (S. 2 f. Ziff. 3 ff.). Er habe darauf hingewiesen, dass möglicherweise ein Un-
terschied zwischen Gestaltungsplan und QGP bestehen könnte. Ganz offensicht-
lich habe man es damals in Bezug auf die Formulierung oder Erläuterung der 
planerischen Abweichungen gegenüber der Normalbauweise nicht so genau ge-
nommen. Aus dem Genehmigungsbeschluss des Bezirksrates (BRB Nr. 160 vom 

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10.3.1983) lasse sich in Bezug auf die Qualität des QGP nichts entnehmen (S. 3 
Ziff. 7 bis 9). Zu Art. 4 SBV betreffend die AZ werde weder im BRB noch im RRB 
etwas ausgeführt. Offensichtlich sei dieser Verweis als eine rein deklaratorische 
Feststellung interpretiert worden. Es mache keinen Sinn, hierin eine normative 
Regelung zu sehen. Kein Mensch habe erahnen können, dass die Zonenordnung 
später einmal geändert werde und die AZ auf ewige Zeiten gelte. Dies wider-
spreche dem Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens (S. 4 Ziff. 10). 
Der Regierungsrat habe im Genehmigungsbeschluss wiederholt erwähnt, dass 
es beim QGP nur um die Erschliessung gehe. Nebst den Erschliessungsanlagen 
sei eigentlich gar nichts geplant worden. Es sei nicht nachvollziehbar, wenn der 
Regierungsrat dreissig Jahre später etwas völlig anderes erkennen wolle (S. 4 f. 
Ziff. 11). 

3.1.1 § 32 des alten kantonalen Baugesetzes (aBauG) vom 30. April 1970 befug-
te die Gemeinden, Bauvorschriften zu erlassen (Abs. 1). Diese konnten neben 
Baureglements, Überbauungsplänen und Zonenplänen auch QGP umfassen 
(Abs. 2 lit. a bis d). 

Die Überbauungspläne konnten bestehende und zukünftige Verkehrsanlagen 
und andere öffentliche Anlagen, Baulinien, Niveaulinien und Quartierstrassen 
und Versorgungsleitungen enthalten (§ 34 lit. a bis d aBauG). 

Der Gemeinderat konnte auf Antrag sämtlicher Grundeigentümer eines zusam-
menhängenden Gebietes von mindestens 5'000 m2, sofern dadurch eine zweck-
mässigere Nutzung ermöglicht wird und keine öffentlichen Interessen betroffen 
werden, besondere Gestaltungsplanvorschriften für das betreffende Quartier 
oder Teile desselben erlassen. Diese Sonderbauvorschriften durften von den all-
gemeinen Zonenplänen abweichen. Sie konnten die im Interesse einer zweck-
mässigen Überbauung des Quartiers erforderlichen Bestimmungen über die 
Landumlegung oder Grenzregulierung enthalten (§ 41 Abs. 1 aBauG). Der Re-
gierungsrat prüfte im Genehmigungs- und Beschwerdeverfahren die Bauvor-
schriften auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit (§ 42 aBauG). 

3.1.2 Das gestützt auf § 32 aBauG vom Bezirksrat Einsiedeln erlassene alte 
Baureglement des Bezirks Einsiedeln vom 31. Oktober 1974 (BauR 1974; rev. 
am 19.6.1978) regelte die Überbauungspläne in Art. 41 und die QGP in Art. 42. 

Die Erschliessung und Gestaltung eines Gebietes gemäss Richtplan bzw. Zo-
nenplan und die Ausscheidung des für öffentliche Bauten und Anlagen erforderli-
chen Landes war durch Überbauungspläne zu ordnen (Art. 41 Abs. 1 BauR 
1974).

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Gemäss Art. 42 Abs. 1 Satz 1 BauR 1974 (Ausgabe 1978) konnten die Grundei-
gentümer eines hierzu geeigneten Gebietes dem Bezirksrat den Erlass eines 
QGP gemäss § 41 aBauG vorschlagen. Bei Erfüllung der Voraussetzungen 
gemäss Art. 42 Abs. 4 bis 11 BauR 1974 konnte von den zonengemässen Vor-
schriften abgewichen werden. Die Ausnützung durfte in den Wohnzonen W 0.5, 
W 0.4, W 0.25 um max. 10% erhöht werden (Abs. 3). In Wohnzonen hatte ein 
QGP ein Areal von mindestens 6'000 m2 zu umfassen (Abs. 4). QGP hatten in 
der Regel zu enthalten (Abs. 5) Baulinien, Niveaulinien (lit. a), Fusswege, Zufahr-
ten (lit. b), Angaben über die Erschliessung mit Werkleitungen und Kanalisation 
(lit. c), öffentliche Plätze und Grünanlagen (lit. d), öffentliche Bauten und Anlagen 
(lit. e), Parzelleneinteilung (lit. f), Vorschriften über Abstände, Höhenbegrenzun-
gen und Geschosszahl der Bauten (lit. g), allgemeine Bestimmungen, durch wel-
che eine einheitliche, den erhöhten Ansprüchen entsprechende Gestaltung der 
Überbauung erreicht werden kann (lit. h), Angaben über den kubischen Aufbau 
und die zulässigen Bruttogeschossflächen (lit. i), Angaben über die Umgebungs-
gestaltung (lit. k) sowie generelle Angaben über die Grundrisse (lit. l). Die Ge-
bäude im Einzelnen und die Umgebung als Ganzes mussten in ihrer Gestaltung 
und Ausstattung sowie in ihrem Bezug zur Umgebung gute Qualität besitzen. Die 
Ein- und Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind vorzugsweise zusammenzufas-
sen, unterirdisch zu erstellen und die Überdeckung zugänglich zu machen 
(Abs. 6). Abs. 7 und Abs. 8 enthielten Bestimmungen zur Anzahl Parkplätze und 
Einstellräume sowie zu den Gebäudeabständen und -höhen. Abs. 9 ermöglichte 
die Änderung des QGP und Abs. 10 verlangte den frühzeitigen Beizug eines qua-
lifizierten Fachmannes als Berater. 

3.2.1 Das PBG normiert den Gestaltungsplan in § 24. Sofern die Sonderbestim-
mungen mindestens die Einhaltung des Minergiestandards für Wohnbauten vor-
schreiben und der Gestaltungsplan mehrere, wesentliche Vorteile gegenüber der 
Normalbauweise beinhaltet, können darin Ausnahmen von den kantonalen und 
kommunalen Vorschriften festgelegt werden. Ferner kann die Durchmischung der 
Nutzung zugelassen werden, sofern Zweck und Charakter der betreffenden Zone 
grundsätzlich gewahrt bleiben (Abs. 2, in der Fassung vom 16.9.2009, in Kraft 
seit 1.4.2010). Vorteile (im Sinne von Abs. 2) liegen namentlich vor, wenn eine 
besonders grosszügige und zweckmässige Anlage der Frei-, Spiel- und Abstell-
flächen vorgesehen ist, preisgünstiger Wohnraum für Familien geschaffen wird, 
die Bauten sich gut in die Umgebung einfügen, ein gutes Gesamtbild ergeben, 
dank verdichtetem Bauen wenig Land verbrauchen und sich architektonisch be-
sonders auszeichnen oder andere im öffentlichen Interesse liegende Mehrleis-
tungen ausgewiesen werden (Abs. 3, in der Fassung vom 16.9.2009, in Kraft seit 

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1.4.2010). Die Begriffe des "Überbauungsplans" und des "Quartiergestaltungs-
plans" kennt das PBG nicht mehr. 

§ 30 f. PBG regeln den Erlass und die Aufhebung des Gestaltungsplanes. Zuläs-
sig ist auch die Änderung von Gestaltungsplänen (vgl. VGE 1032/01 vom 
14.3.2002 Erw. 2.b ff. mit Verweis auf EGV-SZ 1985 Nr. 10 und EGV-SZ 1999 
Nr. 9; vgl. auch VGE III 2010 116 vom 21.12.2010 Erw. 5.1 ff.; VGE 1022/05 vom 
30.6.2005 Erw. 1.1 ff.). Gestaltungspläne bedürfen zu ihrer Verbindlichkeit der 
Genehmigung des Regierungsrates nach § 28 Abs. 2 PBG. Mit der Genehmi-
gung wird der Gestaltungsplan für alle Grundeigentümer des Einzugsgebietes 
verbindlich (§ 30 Abs. 5 PBG). Gemäss § 28 Abs. 2 PBG prüft der Regierungsrat 
Pläne und Vorschriften auf ihre Rechtmässigkeit und auf ihre Übereinstimmung 
mit kantonalen Plänen. Aus der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung hat 
das Verwaltungsgericht abgeleitet, dass der Regierungsrat nach dem Willen des 
kantonalen Gesetzgebers seit dem Inkrafttreten des PBG vom 14. Mai 1987 per 
1. September 1988 nicht mehr befugt ist, für die Genehmigung nach § 28 PBG 
bei der Prüfung von Plänen und Vorschriften auf ihre Rechtmässigkeit und auf ih-
re Übereinstimmung mit kantonalen Plänen zusätzlich noch eine Zweckmässig-
keitsprüfung durchzuführen (vgl. VGE III 2009 127 vom 22.12.2009 Erw. 3.2.3; 
VGE III 2011 152 vom 18.1.2012 Erw. 1.2.4). Gemäss der Übergangsbestim-
mung von § 94 Abs. 3 PBG bleiben Richt- und Nutzungspläne des Kantons und 
der Gemeinden sowie generelle Kanalisationsprojekte, die beim Inkrafttreten des 
PBG gültig sind, in Rechtskraft. Ihre Änderung oder Anpassung richtet sich nach 
den Bestimmungen des PBG. 

3.2.2 Das alte Baureglement des Bezirks vom 26. September 1993 (BauR 1993; 
rev. 7.6.1998 und 10.6.2001) kennt als Nutzungspläne unter anderem den Er-
schliessungsplan (Art. 11) und den Gestaltungsplan (Art. 13). Der Erschlies-
sungsplan legt die Groberschliessung der Bauzonen gesamthaft oder für Teile 
davon fest (Art. 11 Abs. 1 Satz 1 BauR 1993). Der Gestaltungsplan enthält neben 
einem Plan Sonderbauvorschriften, die von den Bau- und Zonenvorschriften des 
Kantons und des Bezirks abweichen können, sofern dadurch eine wesentliche 
Verbesserung gegenüber der Normalbauweise erreicht wird (Art. 12 Abs. 2 
BauR 1993; vgl. Art. 84 Satz 1 BauR 1993). Ferner kann die Durchmischung der 
Nutzung zugelassen werden, sofern Zweck und Charakter der betreffenden Zone 
grundsätzlich gewahrt bleiben (Art. 84 Satz 2 BauR 1993). Der Inhalt des Gestal-
tungsplans gemäss Art. 85 Abs. 1 in lit. a bis m BauR 1993 entspricht demjeni-
gen von Art. 42 Abs. 5 lit. a bis m BauR 1974; ergänzend nennt lit. n ein Regle-
ment mit den Sonderbauvorschriften und einen Kurzbeschrieb, worin die beson-

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deren Vorteile gegenüber der Normalbauweise nachgewiesen und die für die 
Abweichung von der Grundordnung notwendigen Ausnahmen aufgeführt werden. 

Art. 107 Abs. 2 BauR 1993 bestimmt, dass die rechtskräftigen Überbauungs- und 
Quartiergestaltungspläne unverändert in Kraft bleiben. Ebenso bestimmt Art. 65 
Abs. 2 des aktuellen Baureglements (BauR 2014) vom 9. Februar 2014, dass die 
rechtskräftigen Gestaltungspläne unverändert in Kraft bleiben. Mit Art. 65 Abs. 3 
BauR 2014 werden vier Überbauungspläne (erlassen zwischen 1975 und 1986) 
aufgehoben, jedoch nicht der QGP B.________. Im Zeitpunkt des Inkrafttretens 
des BauR 2014 bereits erstellte Bauten und Anlagen, welche den Bestimmungen 
der (aufgehobenen) Überbauungspläne entsprechen, werden in ihrem Bestand 
garantiert. 

3.2.3 Im Rechtsanwendungsfall ist die Gemeinde (bzw. der Bezirk) an ihr (bzw. 
sein) vom Regierungsrat genehmigtes Recht gebunden. Indes ist die Gemein-
deautonomie bei der Auslegung kommunalen Rechts dennoch insoweit zu be-
achten, als Zurückhaltung bei der Überprüfung unbestimmter kommunaler 
Rechtsbegriffe zu üben ist. Die Gemeinde ist in diesem Fall kraft ihrer Doppelstel-
lung als Gesetzgeberin und Rechtsanwenderin in besonderem Masse dazu beru-
fen, den Sinngehalt eines umstrittenen Begriffs zu ermitteln. Sie verfügt über 
sämtliche Materialien, vermag ihre Entscheidung auf eine umfassende Kenntnis 
der örtlichen Verhältnisse zu stützen und ist am ehesten in der Lage, die künftige 
Entwicklung vorauszusehen (vgl. VGE 955+956/02 vom 21.5.2003 Erw. 7b/bb 
mit Hinweisen; VGE 961+962 vom 21.5.2003 Erw. 6.d; VGE III 2016 151+152 
vom 25.4.2017 Erw. 2.2.2 ff.; VGE III 2018 180 vom 25.3.2019 Erw. 6.1.2; EGV-
SZ 1989 Nr. 2). 

3.3 Es entspricht konstanter Rechtsprechung, dass Gestaltungspläne als Son-
dernutzungspläne bzw. Sondernutzungspläne nicht unabänderlich sind, sondern 
wie alle Nutzungspläne von Bundesrechts wegen anzupassen sind, wenn sich 
die Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes 
über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979; 
vgl. § 15 Abs. 2 PBG; vgl. vorstehend Erw. 3.2.1). Wird die Grundordnung indes-
sen geändert, hat dies grundsätzlich nicht automatisch auch eine Änderung der 
Sondervorschriften zur Folge (EGV-SZ 1989 Nr. 45 Erw. 4.a; EGV-SZ 2012 B 8.3 
Erw. 3.2 mit Hinweisen; VGE III 2017 233 vom 27.7.2018 Erw. 4.4.3; VGE III 
2010 12 vom 24.3.2010 Erw. 2.2). 

4.1 Dem Beschwerdeführer ist insoweit beizupflichten, dass der Quartiergestal-
tungsplan nicht ohne weiteres einem Gestaltungsplan im Sinne des geltenden 
Rechts gleichgesetzt werden kann. Aus den aktenkundigen Grundlagen des 

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QGP lässt sich namentlich keine eigentliche Auseinandersetzung und kein Ab-
wägen der mit dem QGP allenfalls verbundenen Vorteile (vgl. vorstehend 
Erw. 3.1.2) und beanspruchten Ausnahmen entnehmen. Mit dem Regierungsrat 
(vgl. angefochtener Beschluss Erw. 7.4) kann grundsätzlich auch festgehalten 
werden, dass der QGP keine nennenswerten Vorteile im Vergleich zur Regel-
bauweise gemäss dem BauR 1974 aufweist. Wenn die maximale Firsthöhe von 
8.50 m gemäss Art. 8 SBV unter der baureglementarisch zulässigen Höhe von 
11 m (vgl. Art. 39 Abs. 2 BauR 1974) liegt, kann hierin indessen durchaus ein 
vorteilhaftes Element erblickt werden. Das Gleiche gilt für die Vorschrift zur Da-
chgestaltung. 

Auch lässt sich der QGP nicht eindeutig einem Überbauungsplan oder Quartier-
gestaltungsplan im Sinne des damals geltenden BauR 1974 zuordnen. Dies stell-
te der Regierungsrat bereits mit seinem Genehmigungsbeschluss fest, wenn er 
den QGP als "Quartiererschliessungsplan", d.h. mit einem einen im Gesetz nicht 
vorgesehenen Begriff, bezeichnete. Dies ändert jedoch nichts daran, dass der 
QGP als Sondernutzungsplan zu qualifizieren ist. Dies hat die vorstehend 
(Erw. 3.3) erwähnte Konsequenz, dass die Sonderbauvorschriften des QGP nicht 
automatisch die Änderungen der Grundordnung übernehmen. 

4.2.1 Die konkreten Sonderbauvorschriften sind - insbesondere im Vergleich zu 
heutzutage üblichen SBV - sehr knapp gehalten. Sie konnten entsprechend mit 
dem Situationsplan zum QGP in einem einzigen (Plan-)Dokument festgehalten 
werden. Allein aufgrund dieser Begrenzung der SBV auf wenige Bestimmungen 
ist zu schliessen, dass diesen eine Verbindlichkeit und - entgegen der Auffas-
sung des Beschwerdeführers - nicht bloss eine deklaratorische Bedeutung bei-
gemessen wurde. 

4.2.2 Mit den Art. 1 (betreffend die ausschliessliche Zulässigkeit von 
Schrägdächern und Vorgabe der minimalen Dachneigung) sowie Art. 8 (maxima-
le Firsthöhe von 8.50 m) in Verbindung mit Art. 7 (betreffend planerische Erfas-
sung des gewachsenen Terrains) wurden Vorgaben gemacht, welche für das Er-
scheinungsbild des Quartiers und somit die Qualität der Quartiergestaltung im 
Sinne einer gegenüber der Regelbauweise besseren Gesamtlösung durchaus 
prägend sind (Gebäudehöhe und Dachlandschaft). 

In diesem Zusammenhang des Erscheinungsbildes des Gestaltungsplangebietes 
ist auch die Fixierung der Ausnützungsziffer in Art. 4 SBV zu sehen und erhält 
diese Bestimmung auch ihre Bedeutung. Diese quartierprägende Funktion des 
QGP und der SBV droht verloren zu gehen, wenn die AZ einer Änderung (Er-
höhung der AZ bzw. ÜZ) in der Grundordnung automatisch folgen würde. Es ist 

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zudem kein überzeugender Grund erkennbar, eine sich an und für sich aus den 
regulären Bauvorschriften ergebende Bestimmung in die SBV aufzunehmen, 
wenn dieser nicht - wie auch den anderen Bestimmungen der SBV - eine Ver-
bindlichkeit zugedacht wird. Dem Beschwerdeführer kann daher nicht gefolgt 
werden, wenn er in der Erwähnung der damals gültigen Bauzone und der für das 
fragliche Gebiet anwendbaren AZ als normative Regelung in den SBV keinen 
Sinn erkennen will. Mag es allenfalls auch zutreffen, dass im Zeitpunkt des Er-
lasses eines Gestaltungsplanes bzw. QGP nicht an eine mögliche Änderung der 
Grundordnung gedacht wird, so muss mit einer solchen angesichts von Art. 21 
Abs. 2 RPG, welche die Anpassung von Nutzungsplänen vorsieht, sowie der 
Abänderbarkeit von Gestaltungsplänen (vgl. vorstehend Erw. 3.3), dennoch ge-
rechnet werden. 

Mit der Fixierung der AZ in den SBV kann/konnte klargestellt werden, dass die in 
Art. 42 Abs. 3 BauR 1974 vorgesehene Erhöhung der AZ um maximal 10% bei 
einem QGP (bewusst) nicht beansprucht wird. Im Weiteren wird in den SBV 
grundsätzlich und unter Vorbehalt einer allfälligen expliziten entsprechenden 
Kennzeichnung auch nicht unterschieden zwischen "deklaratorischen" (d.h. von 
bloss orientierenden Bestimmungen, welche Änderungen der Grundordnung au-
tomatisch folgten) und "konstitutiven" Bestimmungen (welche Änderungen der 
Grundordnung nicht automatisch folgten). Dies stünde im Widerspruch zu einer 
(Sonder-)Nutzungsplanung und wäre überdies auch mit nicht übersehbaren 
schwierigen Abgrenzungs- und Auslegungsfragen verbunden. 

4.2.3 Mit dem BRB Nr. 088 vom 20. Juni 2018 hat der Bezirksrat dargelegt, dass 
auch nach Einführung der Überbauungsziffer im Gestaltungsplangebiet konse-
quent eine AZ von (maximal) 0.4 beachtet wurde (S. 3 f. Ziff. 9). Dieser Umstand 
sowie die Tatsache, dass offensichtlich kein Baugesuchsteller bis anhin von einer 
höheren AZ bzw. der Anwendbarkeit der Überbauungsziffer der W3 ausgegan-
gen ist, sind ebenfalls als gewichtige Hinweise dafür zu werten, dass Art. 4 SBV 
unbesehen der Änderung der Grundordnung Gültigkeit haben soll. Dem Bezirks-
rat ist auch beizupflichten, wenn er in einer plötzlichen Andersbeurteilung einen 
(möglichen) nicht wiedergutzumachenden Nachteil für Nachbarn bzw. damit 
(sinngemäss) jedenfalls eine Ungleichbehandlung erkennen will. 

4.3 Vor dem Hintergrund der dargelegten Rechts- und Sachlage erweist sich 
die Beschwerde als unbegründet und sind der angefochtene RRB Nr. 24/2019 
vom 15. Januar 2019 wie auch der mitangefochtene BRB Nr. 088 vom 20. Juni 
2018 zu bestätigen. 

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4.4 Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind die Fragen der allfälli-
gen Realisierbarkeit des Bauvorhabens des Beschwerdeführers mittels eines AZ-
Transfers oder über eine allfällige Änderung/Aufhebung des QGP (u.U. im Ver-
bund mit einem AZ- bzw. ÜZ-Transfer; vgl. angefochtener RRB Erw. 12.8; vor-
stehend Erw. 1). 

5. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 1'500.-- dem Beschwerde-
führer aufzuerlegen. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Kosten des Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barausla-
gen) von Fr. 1'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Er hat am 
18. Februar 2019 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt, so dass 
ihm Fr. 1'000.-- aus der Gerichtskasse zurückzubezahlen sind. 

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

4. Zustellung an:
- den Beschwerdeführer (R)
- den Regierungsrat
- das Sicherheitsdepartement
- den Bezirksrat Einsiedeln (R)
- die Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln (R)
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE).

Schwyz, 25. Juli 2019

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 20. August 2019

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