# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 44236e43-f4fb-591a-9fda-454da6da074d
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-29
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 29.09.2015 A/4040/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-4040-2013_2015-09-29.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/4040/2013-LCI ATA/1005/2015  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 29 septembre 2015 

 

   dans la cause 

IMMO-PASSION SA 

et 

Monsieur Christophe PILLON 
représentés par Me François Bellanger, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE - OAC 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
10 avril 2014 (JTAPI/377/2014)  

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A/4040/2013 

EN FAIT 

1)  Monsieur Christophe PILLON est propriétaire des parcelles nos 2'323 et 
4'544, sur lesquelles sont érigés trois immeubles sis aux 137, 139 et 141 de la 
route de Saint-Julien à Plan-les-Ouates. 

2)  Ces parcelles se situent en zone 4B protégée. 

3)  L'existence des trois bâtiments est relevée sur un plan cadastral de 1843. 
Ceux-ci ont subis plusieurs transformations au fil des ans. Le n° 141 notamment a 
fait l'objet d'un relevé pour une transformation en 1941. 

4)  Les trois bâtiments abritent dix logements, dont la plupart ne sont pas 
occupés pour cause de vétusté, comprenant un total de 33,5 pièces sur une surface 
de plancher de 944 m2. 

5)  La fiche du recensement architectural, entérinée le 26 août 1985 par la 
commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : la CMNS),  
attribue la note 3 (intéressant) au n° 137 et la note 4+ (bien intégré - volume et 
substance) aux n° 139 et 141. 

6)  Le 2 mars 2011, la société Immo-Passion SA (ci-après : la société) a déposé 
auprès du département de l'urbanisme, devenu le 11 décembre 2013 le 
département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : le DALE 
ou le département), les requêtes en autorisation M 6556-1 et DD 104166-1, 
portant respectivement sur la démolition des immeubles susmentionnés et la 
construction de nouveaux immeubles. 

  À l'appui de ses requêtes, la société a notamment joint une note 
architecturale, établie le 18 octobre 2010 par l'Atelier d'architecture Jacques 
Bugna SA (ci-après : le rapport BUGNA). Cette note se basait en partie sur un 
rapport de visite remis à la société et à M. PILLON le 15 décembre 2008 par 
Monsieur Daniel GLAUSER, historien de l'art. 

7)  Le 21 juin 2011, la CMNS a préavisé défavorablement ces requêtes.  

  Suite à un transport sur place, et sur la base des conclusions d'un rapport 
d’analyse historique et architectural établi le 13 juin 2011 par Madame Cecilia 
MAURICE DE SILVA (ci-après : le rapport MAURICE DE SILVA), le maintien 
et la restauration des bâtiments existant étaient demandées. Les requérants étaient 
invités à développer un projet tirant parti du bâti ancien et participant à la mise en 
valeur du site. 

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  Le préavis de la CMNS relevait notamment que c'était au titre d'objets 
s'harmonisant parfaitement avec leur environnement bâti que leur conservation 
s'imposait. Leur présence donnait une cohérence historique et une lisibilité au 
« village-rue » d'origine au cœur duquel ils se trouvaient implantés. Le caractère 
morphologique très particulier que conféraient les jardins privatifs à cet ensemble, 
comme à ceux de plusieurs autres parcelles jouxtant le Mail, de même que les 
faibles gabarits des bâtiments bordant la route et l'expression du parcellaire 
d'origine contribuaient indéniablement à la qualification du site. 

8)  Le 10 février 2012, la commune de Plan-les-Ouates (ci-après : la commune) 
a préavisé défavorablement les requêtes précitées. 

   L'architecture proposée par le projet n'était pas en adéquation avec 
l'aspect villageois recherché pour le centre de la localité en raison de l'absence 
d'une toiture à deux pans, contrairement aux immeubles existants voisins ou 
mitoyens.   

9)  Le 18 septembre 2012, suite à une modification du projet, la CMNS a réitéré 
son préavis défavorable.  

10)  Le 18 octobre 2012, la commune a émis un préavis favorable sous réserve. 

11)  Par décision du 12 novembre 2013, fondée sur l’art. 12 al. 5 de la loi 
d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 
(LaLAT - RS L 1 30) et l'art. 15 al. 1 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), le DALE a refusé les 
autorisations sollicitées. 

  La CMNS avait préavisé défavorablement ces autorisations. 

  Par ailleurs, le projet de construction, au vu de ses qualités architecturales et 
esthétiques, ne s'intégrait pas à son environnement bâti, lequel était situé en zone 
protégée. 

12)  Par acte du 13 décembre 2013, la société et M. PILLON ont interjeté 
recours devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI) 
contre la décision précitée, concluant à son annulation et à ce que le DALE délivre 
les autorisations requises, sous suite de frais et dépens. 

  La décision était illégale en tant qu’elle se fondait sur l’art. 12 al. 5 LaLAT 
et l'art. 15 al. 1 LCI. Notamment, les deux refus d’autorisation étaient des mesures 
illégales de protection déguisées. En outre, le principe de la proportionnalité avait 
été violé. Le faible intérêt éventuel des bâtiments ne pouvait justifier l’atteinte 
causée aux intérêts du propriétaire. 

13)  Le 18 février 2014, le DALE a conclu au rejet du recours précité.  

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  L’aménagement et le caractère architectural du quartier ou de la localité 
considérée devaient être préservés. Les bâtiments dont la démolition était requise 
méritaient d’être préservés en l’absence d’un projet de construction tirant parti du 
bâti ancien et mettant en valeur le site. 

  Tout projet de démolition n'était pas refusé. Le fait de demander de 
maintenir les éléments dignes de protection ne signifiait pas que le bâtiment devait 
être maintenu dans son intégralité.  

  Le principe de la proportionnalité avait été respecté. La CMNS, dans son 
préavis, laissait beaucoup de liberté aux intéressés, ne leur demandant qu’une 
mise en valeur du site et une prise en compte du patrimoine existant. 

14)  Par jugement du 10 avril 2014, le TAPI a rejeté le recours précité, mettant à 
la charge de la société et de M. PILLON un émolument de CHF 1'000.-. 

  Suite à un examen poussé, la CMNS s'était déclarée défavorable tant à la 
démolition des bâtiments existants qu'au projet de construction de nouveaux 
immeubles. Elle avait toutefois précisé que les requérants étaient invités à 
développer un projet tirant parti du bâti ancien et participant à la mise en valeur du 
site, n'excluant ainsi pas totalement toute modification des bâtiments existants. 

  En aucun cas, il ne pouvait être retenu que, par le refus des autorisations de 
démolir et de construire en suivant le préavis de la CMNS, le DALE avait imposé 
une mesure de classement déguisée. Le DALE restait tout à fait ouvert à un 
nouveau projet maintenant uniquement les éléments des bâtiments existants jugés 
dignes de protection et non pas l'entier des bâtiments. 

  Seul un refus de démolition et de nouvelle construction était apte à préserver 
le patrimoine bâti des bâtiments dont la démolition avait été requise ou leurs 
éléments constitutifs. Aucune autre mesure moins incisive ne pouvait en l'état être 
prise au vu du projet présenté. 

   Bien que les intérêts économiques du propriétaire fussent touchés par la 
décision, tout projet n’était pas totalement exclu et ses biens pourraient être 
valorisés dans le cadre d’un nouveau projet.  

15)   Par acte mis à la poste le 28 mai 2014, la société et M. PILLON ont interjeté 
recours contre le jugement précité devant la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative), concluant préalablement à ce qu'un 
transport sur place soit ordonné ; principalement, que le jugement précité ainsi que 
les refus d'autorisation de démolir et de construire du DALE du 12 novembre 
2013 soient annulés et qu'il soit ordonné à celui-ci de délivrer les autorisations de 
construire et de démolir requises par les recourants dans les dossiers  
nos DD 104166, respectivement M 6556 ; le tout sous suite de frais et dépens.  

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  Ils ont réitéré les griefs invoqués en première instance. Le TAPI avait omis 
de retenir de nombreux faits pertinents concernant l'état et les caractéristiques 
architecturales des bâtiments litigieux. 

16)  Par courrier du 3 juin 2014, le TAPI a indiqué ne pas avoir d'observations à 
formuler sur le recours. 

17)  Dans sa réponse du 1er juillet 2014, le DALE a conclu au rejet du recours et 
à la confirmation du jugement précité. 

18)  Le 9 octobre 2014, le juge délégué de la chambre de céans a procédé à un 
transport sur place. Étaient présents, outre les parties et/ou leurs représentants, une 
représentante de la CMNS et une représentante du service des monuments et des 
sites (ci-après : le SMS), ainsi que Mme MAURICE DE SILVA, historienne de 
l'art, et Monsieur Jacques BUGNA, architecte et auteur du projet litigieux. 

19)  Par lettre du 12 décembre 2014, le DALE a indiqué ne pas avoir 
d'observations à formuler suite à ce transport sur place. 

20)  Par courrier du 15 décembre 2014, la société et M. PILLON ont transmis à 
la chambre de céans différents documents requis lors du transport sur place. 

  Ils ont joint des documents et récapitulatifs de coûts relatifs à différentes 
hypothèses de rénovation, respectivement démolition et reconstruction des 
bâtiments litigieux. 

21)  Par lettre du 22 janvier 2014, le DALE s'est déterminé sur ces documents. 

22)  Par courrier du 16 mars 2015, la société et M. PILLON ont transmis à la 
chambre de céans des observations complémentaires. 

23)  Sur ce, la cause a été gardée à juger. 

24)  Pour le reste, les arguments des parties et certains éléments de fait seront 
repris, en tant que de besoin, dans la partie en droit ci-après. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du  
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Les recourants font valoir que la décision entreprise est illégale en tant 
qu'elle se fonde sur l'art. 12 al. 5 LaLAT. Cette disposition ne créerait pas 

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d'obligations directes à charge des propriétaires. En lien avec ce même grief, ils 
ajoutent que ni la LaLAT, ni la LCI, ni la loi sur la protection des monuments, de 
la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) ne donnent au 
département, pas plus qu'à la CMNS, la compétence de fixer de manière détaillée 
les modalités de protection de tout ou partie des bâtiments sis à l'intérieur d'une 
zone protégée. 

3) a. Parmi les zones à bâtir figure notamment la 4ème zone, destinée 
principalement aux maisons d’habitation, comportant en principe plusieurs 
logements (art. 19 al. 2 LaLAT). Elle est divisée en deux classes : la 4ème zone 
urbaine (4ème zone A) et la 4ème zone rurale (4ème zone B) applicable aux villages 
et aux hameaux. Les zones protégées constituent des périmètres délimités à 
l’intérieur d’une zone à bâtir ordinaire ou de développement et qui ont pour but la 
protection de l’aménagement et du caractère architectural des quartiers et localités 
considérés (art. 12 al. 5 LaLAT). 

 b. La LaLAT définit les zones protégées et les zones à protéger. Sont 
notamment désignées comme zones à protéger, au sens de l’art. 17 de la loi 
fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700), les 
villages protégés, selon les art. 105 à 107 LCI (art. 29 al. 1 let. f LaLAT). La LCI 
définit le régime concret applicable à ces zones. Le but de ces zones est la 
conservation de l'harmonie et de l'identité du secteur, par le biais de règles 
notamment sur les alignements, les gabarits et les couleurs (Lucien 
LAZZAROTTO, La protection du patrimoine, in : Bénédict FOËX/Michel 
HOTTELIER, La garantie de la propriété à l'aube du XXIème siècle, 2009, p. 113). 

4)  En l'espèce, le Grand Conseil a adopté le 24 mars 1961 le plan de zone 
23096-529, prévoyant que les parcelles litigieuses se situent en zone 4B protégée. 
La décision litigieuse comme le jugement attaqué se référent donc à bon droit à 
l'art. 12 al. 5 LaLAT. Cette disposition n'impose certes pas d'obligations directes à 
la charge des propriétaires. Elle déclenche cependant l'application d'autres 
dispositions de la LaLAT et de la LCI, objet des considérants qui suivent, qui 
fondent de telles obligations. 

  Pour le reste, contrairement à ce qu'invoquent les recourants, l'art. 106  
al. 1 LCI donne au département la compétence de fixer les modalités de protection 
de certaines parties d'un bâtiment sis à l'intérieur d'une zone protégée. Ce point est 
examiné en détail dans les considérants suivants. 

  Le premier grief des recourants sera par conséquent écarté. 

5)  Les recourants font valoir que le jugement attaqué est illégal en tant qu'il se 
fonde sur l'art. 106 LCI. Cette disposition n'autoriserait pas le département à 
refuser une autorisation de démolir et une autorisation de construire. Elle lui 

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donnerait uniquement la compétence de déroger aux règles de construction 
normalement applicables en zone 4B protégée. 

6) a. Dans les villages protégés, le département, sur préavis de la commune et de 
la CMNS, fixe dans chaque cas particulier l’implantation, le gabarit, le volume et 
le style des constructions à édifier, de manière à sauvegarder le caractère 
architectural et l’échelle de ces agglomérations ainsi que le site environnant. Le 
département peut en conséquence, à titre exceptionnel, déroger aux dispositions 
régissant les distances entre bâtiments, les distances aux limites de propriétés et 
les vues droites. Lors de travaux de réfection de façades ou de toitures, la 
commune et la CMNS sont également consultées (art. 106 al. 1 LCI ;  
ATA/197/2012 du 3 avril 2012).  

 b. Dans l’exercice de la compétence que lui confère l’art. 106 al. 1 LCI, le 
département dispose d’une grande liberté d’appréciation. Cette disposition 
renferme une clause d'esthétique particulière, plus précise que l'art. 15 LCI, soit 
une notion qui varie selon les conceptions de celui qui les interprète et selon les 
circonstances de chaque cas d'espèce (ATA/305/2012 du 15 mai 2012 consid. 7). 
Cette notion juridique indéterminée laisse un certain pouvoir d'appréciation à 
l'administration, celle-ci n'étant limitée que par l'excès ou l'abus du pouvoir 
d'appréciation (art. 61 al. 2 LPA ; ATA/141/2009 du 24 mars 2009 et les 
références citées). Un tel excès est réalisé si l’autorité administrative sort du cadre 
des mesures autorisées par la loi. Il y a abus lorsque l’autorité reste dans le cadre 
de ces mesures possibles, mais viole un principe constitutionnel, tels que ceux de 
l’égalité de traitement, de la proportionnalité ou l’interdiction de l’arbitraire 
(Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 170 n. 512 ; 
ATA/197/2012 du 3 avril 2012 consid. 4 ; ATA/112/2009 du 3 mars 2009 
consid. 5b et les références citées). 

7)  En l'espèce, le département, en exigeant de tout nouveau projet de 
construction qu'il tire profit du bâti existant, a, en partie, fixé en application de 
l'art. 106 al. 1 LCI le gabarit, le volume et le style des constructions à édifier de 
manière à sauvegarder le caractère architectural du site environnant. Il a dans ce 
cas particulier refusé les autorisations litigieuses en considérant que le projet 
présenté n'était pas de nature à sauvegarder ce dernier.  

   Par conséquent, le département, qui s'est fondé sur sa propre appréciation 
et sur celle de la CMNS, n'a pas excédé, par ce seul fait et indépendamment des 
autres circonstances, son pouvoir d'appréciation en refusant les autorisations 
litigieuses sur la base de l'art. 106 LCI. Le grief sera rejeté. 

8)  Les recourants font valoir que la décision querellée est illégale en tant 
qu'elle se fonde sur l'art. 15 al. 1 LCI. Un refus d'une autorisation de démolition 
ne saurait se fonder sur cette disposition qui ne pourrait fonder que des refus 
d'autorisation de construire. Le département utiliserait cette disposition comme 

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une mesure de protection déguisée, sans analyser les caractéristiques de la 
nouvelle construction. Les décisions de refus du département viseraient en réalité 
à aboutir à un classement ou une mise à l'inventaire sans respecter les procédures 
prévues par la LPMNS. 

9) a. Le département peut interdire ou n’autoriser que sous réserve de 
modification toute construction qui, par ses dimensions, sa situation ou son aspect 
extérieur, nuirait au caractère ou à l’intérêt d’un quartier, d’une rue ou d’un 
chemin, d’un site naturel ou de points de vue accessibles au public (art. 15  
al. 1 LCI). La décision du département se fonde notamment sur le préavis de la 
commission d’architecture ou, pour les objets qui sont de son ressort, sur celui de 
la CMNS. Elle tient compte également, le cas échéant, de ceux émis par la 
commune ou les services compétents du département (art. 15 al. 2 LCI). Le 
département peut subordonner la délivrance d’une autorisation de démolir à la 
présentation préalable par le requérant d’un projet de nouvelle construction dont 
l’exécution soit assurée dans un délai maximum de dix ans (art. 15 al. 3 LCI). 
Dans tous les cas, nul ne peut, sur tout le territoire du canton, démolir, supprimer 
ou rebâtir une construction ou une installation sans y avoir été autorisé (art. 1 al. 1 
let. c LCI). 

 b. Sont protégés conformément à la loi sur la protection des monuments, de la 
nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) : les monuments de l’histoire, 
de l’art ou de l’architecture et les antiquités immobilières situés ou découverts 
dans le canton, qui présentent un intérêt archéologique, historique, artistique, 
scientifique ou éducatif, ainsi que les terrains contenant ces objets et leurs abords ; 
les immeubles et les sites dignes d’intérêt, ainsi que les beautés naturelles  
(art. 4 LPMNS). Il est dressé un inventaire de tous les immeubles dignes d’être 
protégés au sens de l’article 4 LPMNS (art. 7 al. 1 LPMNS). Le département doit 
rendre sa décision dix-huit mois au plus tard après l’ouverture de la procédure 
d’inscription à l’inventaire (art. 7 al. 4 LPMNS). Les immeubles inscrits à 
l’inventaire doivent être maintenus et leurs éléments dignes d’intérêt préservés 
(art. 9 al. 1 LPMNS). Toute personne qui envisage d’exécuter des travaux sur un 
immeuble porté à l’inventaire doit annoncer son intention en temps utile à 
l’autorité compétente (art. 9 al. 2 LPMNS). Pendant l’enquête, aucun travail ne 
peut être exécuté sur un immeuble porté à l’inventaire (art. 9 al. 3 LPMNS). Tous 
les travaux, même d'ordinaire non soumis à autorisation, doivent ainsi être 
annoncés en temps utile au département (Lucien LAZZAROTTO, op. cit., p. 115). 

 c. Pour assurer la protection d’un monument ou d’une antiquité au sens de 
l’article 4 LPMNS, le Conseil d’État peut procéder à son classement par voie 
d’arrêté assorti, au besoin, d’un plan approprié (art. 10 al. 1 LPMNS). L’arrêté de 
classement définit l’immeuble classé, le cas échéant ses abords et l’intérêt qu’il 
présente, les mesures de protection déjà prises et les mesures souhaitables de 
conservation ou de restauration (art. 11 al. 1 LPMNS). L’immeuble classé ne peut, 

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sans l’autorisation du Conseil d’État, être démoli, faire l’objet de transformations 
importantes ou d’un changement dans sa destination (art. 15 al. 1 LPMNS). Les 
simples travaux ordinaires d’entretien et les transformations de peu d’importance 
peuvent être autorisés par l’autorité compétente, pour autant qu’ils aient fait 
l’objet d’un préavis favorable de la part de la CMNS (art. 15 al. 3 LPMNS). 

10)  En l'espèce, l'argument des recourants selon lequel le rejet d'une autorisation 
de démolir ne saurait se fonder sur l'art. 15 al. 1 LCI - lequel ne pourrait fonder 
que des refus d'autorisation de construire - ne peut être suivi.  

  En effet, il n'est pas concevable d'autoriser la démolition requise pour 
permettre l'édification d'une construction jugée non conforme aux exigences de la 
loi, notamment des art. 15 al. 1 et 106 LCI. 

  Par ailleurs, le régime des villages protégés de l'art. 106 LCI permet au 
département, indépendamment de la LPMNS, de prononcer un refus de 
démolition fondé sur les exigences relatives à la sauvegarde de l'aspect de 
l'agglomération et du site environnant. Partant, un refus de démolition fondé sur 
l'art. 106 al. 1 LCI ne constitue pas en tant que tel une mesure de protection 
déguisée aboutissant à un classement ou une mise à l'inventaire au sens de la 
LPMNS.  

  La chambre de céans, dans un arrêt du 27 août 2013, a ainsi confirmé un 
jugement rejetant une autorisation de démolir des bâtiments situés en zone 4B 
protégée, non inscrits à l'inventaire ni classés, dont le maintien de l'enveloppe 
avait été préconisé par la CMNS en raison des « qualités spatiale et volumétrique 
des bâtiments concernés, caractéristiques des constructions rurales de la région 
genevoise de la première moitié du XXème siècle » (ATA/535/2013 du 27 août 
2013). 

11)  Les recourants contestent la portée du préavis de la CMNS. 

12) a. Les préavis ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Selon le système 
prévu par la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés n'ont qu'un caractère consultatif et l’autorité reste libre de 
s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur 
(ATA/51/2013 du 21 janvier 2013 ; ATA/719/2011 du 22 novembre 2011 et les 
références citées). Lorsque la consultation d'une instance de préavis est imposée 
par la loi, son préavis a un poids certain dans l'appréciation qu'est amenée à 
effectuer l'autorité de recours et il convient de ne pas le minimiser 
(ATA/902/2004 du 16 novembre 2004 ; ATA/560/2004 du 22 juin 2004 ; 
ATA/253/1997 du 22 avril 1997). 

 b. La LCI ne prévoit pas de hiérarchie entre les différents préavis requis. En 
cas de préavis divergents, une prééminence est reconnue à celui de la CMNS 

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lorsque son préavis est requis par la loi (ATA/318/2015 du 31 mars 2015  
consid. 12c ; ATA/956/2014 du 2 décembre 2014 consid. 6). En effet, dans un tel 
cas, le préavis de cette commission a un poids certain dans l'appréciation qu'est 
amenée à effectuer l'autorité de recours, dans la mesure où la CMNS se compose 
pour une large part de spécialistes, dont notamment des membres d'associations 
d'importance cantonale poursuivant par pur idéal des buts de protection du 
patrimoine (art. 46 al. 2 LPMNS). À ce titre, son préavis est essentiel 
(ATA/61/2015 du 13 janvier 2015 consid. 4c ; ATA/956/2014 du 2 décembre 
2014 consid. 6 et les références citées ; ATA/537/2013 du 13 janvier 2015  
consid. 8c ; ATA/126/2013 du 26 février 2013 consid. 9c). 

 c. Chaque fois que l’autorité administrative suit les préavis des instances 
consultatives, l’autorité de recours observe une certaine retenue, fonction de son 
aptitude à trancher le litige (ATA/126/2013 du 26 février 2013 et les références 
citées ; ATA/726/2012 du 30 octobre 2012 ; ATA/549/2011 du 30 août 2011 ; 
ATA/330/2009 du 30 juin 2009 ; ATA/129/2003 du 11 mars 2003 ; 
Thierry TANQUEREL, op. cit., p. 168 n. 508, et la jurisprudence citée). Les 
autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans 
motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique 
consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu 
de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi (ATA/126/2013 précité ; ATA/549/2011 du 30 août 2011 ; ATA/330/2009 du 
30 juin 2009). 

 d. Enfin, la chambre de céans se considère libre d’exercer son propre pouvoir 
d’examen lorsqu’elle est confrontée à des préavis divergents et ce d'autant plus 
qu'elle a procédé elle-même à des mesures d'instruction, notamment des auditions 
ou un transport sur place (cf. ATA/453/2011 du 26 juillet 2011 ; ATA/37/2005 du 
25 janvier 2005 ; ATA/826/2004 du 26 octobre 2004 et les références citées). 

13) a. En l'espèce, selon les recourants, la CMNS n'aurait fondé son préavis que 
sur le rapport MAURICE DE SILVA sans le motiver davantage, et aurait omis de 
prendre en considération d'autres données ou avis. Ce rapport relèverait que les 
bâtiments litigieux ont subi de fortes transformations au fil des ans et que leur 
partie arrière n'a plus d'intérêt digne de protection.  

  La CMNS n'aurait en outre pas pris en compte le rapport BUGNA, qui 
examinerait des éléments que le rapport MAURICE DE SILVA aurait ignorés. 
Selon le rapport BUGNA, la valeur attribuée aux bâtiments par le recensement 
serait très peu élevée. L'impact d'une construction moderne contiguë datant des 
années septante aurait supprimé l'effet d'ensemble des constructions litigieuses. 
S'agissant du n° 139, sa façade ne présenterait plus aucune trace d'expression 
originale. S'agissant du n° 141, l'identité de la façade d'époque aurait été perdue il 
y a longtemps, de sorte que l'actuelle ne justifierait pas une restauration. Les 
façades arrière auraient aussi été largement transformées au fil du temps par des 

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éléments sans grande qualité tels que balcons, escaliers et annexes. Ces bâtiments 
seraient aujourd'hui hors contexte et n'aurait plus de valeur en eux-mêmes. « Tirer 
parti du bâtiment ancien », tel que le préconise la CMNS dans son préavis, 
signifierait garder les façades et tout élément extérieur visible exactement en l'état 
actuel ou dans un état proche de l'ancien. Garder la structure extérieure des 
bâtiments signifierait qu'il ne serait presque pas possible d'en modifier l'intérieur. 
L'ensemble villageois aurait été fortement marqué par des transformations 
successives qui lui auraient fait perdre sa substance rurale. Le nouveau projet 
réunirait tous les éléments dont la CMNS recherche la protection. 

  Enfin, le préavis de la CMNS ne se prononcerait pas sur le projet de 
construction litigieux. En particulier, il n'expliquerait pas en quoi celui-ci ne met 
pas en valeur le site. Ce projet aurait par ailleurs été sensiblement modifié entre le 
premier préavis du 21 juin 2011 et le second du 18 septembre 2012. Ces préavis, 
identiques dans leur substance, interdiraient toute modification extérieure des 
bâtiments litigieux. L'application d'une telle restriction reviendrait à imposer des 
limites analogues à celles auxquelles est soumis un bâtiment classé. Le travail 
consciencieux et objectif de la commune l'aurait finalement amenée à donner un 
préavis favorable au projet. Bien que dans un style plus moderne, les bâtiments 
projetés, de par leur gabarit, l'idée d'arcades qu'ils conservent et le non-alignement 
vertical et horizontal caractéristique du tissu villageois, ainsi que des jardins côté 
mail, s'intégreraient bien à leur environnement. 

 b. Toutefois, il faut considérer que le département était légitimé à suivre le 
préavis défavorable de la CMNS en refusant de délivrer les autorisations 
litigieuses. Ce préavis est en effet obligatoire au regard de l'art. 106 LCI, qui lui 
confère une prééminence en cas de préavis divergents. 

  En outre, il n'apparaît pas que ce préavis se base sur des considérations 
étrangères aux buts de protection visés par l'art. 106 al. 1 LCI. Sa portée ne saurait 
donc être affaiblie, étant au surplus précisé qu'une délégation de la CMNS a 
procédé à un transport sur place avant le premier préavis. En particulier, au regard 
des objectifs de l'art. 106 al. 1 LCI telles qu'ils ont été exposés, les transformations 
successives, alléguées par les recourants, qu'ont subies les bâtiments litigieux ne 
font pas obstacle à ce que la conservation de certains de leurs éléments soit 
exigée. De même, l'existence d'une construction moderne contiguë datant des 
années septante, comme les transformations successives, alléguées par les 
recourants, qui auraient fait perdre à l'ensemble villageois une partie de sa 
substance rurale, justifient d'autant plus que certains éléments des bâtiments 
anciens qui subsistent soient préservés. En décider autrement rendrait illusoire 
l'application aux parcelles litigieuses des règles de la zone 4B protégée.  

  La chambre de céans a la conviction, fondée sur le dossier et le transport sur 
place du juge délégué,  que le projet litigieux ne s'intégre pas à son environnement 

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et que les réquisitions de la CMNS à cet égard sont raisonnables et nécessaires à la 
sauvegarde de l'aspect du quartier. 

  Pour ces raisons, ce grief sera rejeté. 

14)  Les recourants soutiennent enfin que le principe de la proportionnalité aurait 
été violé, en particulier sous l'angle de la proportionnalité au sens étroit. 

15)  L'assujettissement d'un immeuble à des mesures de conservation ou de 
protection du patrimoine naturel ou bâti constitue une restriction du droit de 
propriété garanti par l'art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération 
suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) ; pour être compatible avec cette 
disposition, l'assujettissement doit donc reposer sur une base légale, être justifié 
par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité (art. 36  
al. 1 à 3 Cst. ; ATF 126 I 219 consid. 2a p. 221 et les arrêts cités ; ATA/427/2010 
du 22 juin 2010). 

  En principe, les restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les 
monuments et les sites naturels ou bâtis sont d'intérêt public et celui-ci prévaut sur 
l'intérêt privé lié à une utilisation financière optimale du bâtiment (ATF 126 I 219 
consid. 2c p. 221 ; 120 Ia 270 consid. 6c p. 285 ; 119 Ia 305 consid. 4b p. 309). 
Tout objet ne méritant pas une protection, il faut procéder à une appréciation 
d'ensemble, en fonction de critères objectifs ou scientifiques (ATA/721/2012 du 
30 octobre 2012 consid. 8b).  

  Le principe de la proportionnalité exige qu'une mesure restrictive soit apte à 
produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne puissent être atteints par une 
mesure moins incisive ; en outre, il interdit toute limitation allant au-delà du but 
visé et il exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou 
privés compromis (arrêt du Tribunal fédéral 1P.842/2005 du 30 novembre 2006 
consid. 2.4 ; ATA/360/2010 du 1er juin 2010 et les références citées). Sous ce 
dernier aspect (principe de la proportionnalité au sens étroit), une mesure de 
protection des monuments est incompatible avec la Constitution si, dans la pesée 
des intérêts en présence, elle produit des effets insupportables pour le propriétaire. 
Savoir ce qu'il en est ne dépend pas seulement de l'appréciation des conséquences 
financières de la mesure critiquée, mais aussi de son caractère nécessaire : plus un 
bâtiment est digne d'être conservé, moins les exigences de la rentabilité doivent 
être prises en compte (ATF 118 Ia 384 consid. 5e p. 393). 

  Sous cet angle, l'autorité ordonnant une mesure de protection doit prendre 
des « précautions particulières » lorsque cette mesure a pour conséquence le 
maintien de l'affectation du bâtiment et l'obligation pour son propriétaire de 
poursuivre, même contre son gré, une activité économique déterminée ; il faut 
donc établir les faits de telle manière qu'apparaissent clairement toutes les 
conséquences de la mesure de protection, des points de vue de l'utilisation future 

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du bâtiment et des possibilités de rendement pour son propriétaire. À cette fin, 
l'autorité et le propriétaire doivent se concerter pour examiner tous les effets de la 
mesure, étudier d'éventuelles variantes et solutions alternatives, fixer les 
modalités, les charges et les conditions de l'utilisation future. Cela fait, et après la 
pesée des intérêts en présence, une mesure de protection est proportionnée, partant 
compatible avec l'art. 26 al. 1 Cst., si elle garantit au propriétaire un rendement 
acceptable. Celui-ci peut soit résulter de la continuation de l'activité économique 
antérieure, soit d'une reconversion totale ou partielle, pourvu que les frais de celle-
ci puissent être raisonnablement mis à la charge du propriétaire. À défaut, l'État 
doit ou renoncer à la mesure de classement envisagée, ou en réduire la portée, ou 
encore la maintenir, mais à la condition, dans ce dernier cas, de prêter son 
concours, y compris financier, au changement d'affectation nécessaire, voire à 
l'exploitation future du bâtiment (ATF 126 I 219 consid. 2h). 

16) a. Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au 
sens de l’art. 3 al. 1 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) 
du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). L’autorisation est accordée notamment 
lorsque les travaux permettent la réalisation de logements supplémentaires ou 
pour les travaux de rénovation (art. 9 al. 1 LDTR). Le département accorde 
l’autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur genre, leur 
loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population. Il tient compte, 
dans son appréciation, notamment du prix de revient des logements transformés 
ou nouvellement créés et des exigences liées à l’objectif de préservation du 
patrimoine (art. 9 al. 2 let. b et e LDTR). Par besoins prépondérants de la 
population, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population, 
dont la fourchette peut être révisée tous les deux ans par le Conseil d’État  
(art. 9 al. 3 LDTR). La fourchette des loyers peut être dépassée notamment si la 
protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires (art. 9 al. 5 LDTR). Le 
département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant maximum des 
loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 LDTR). 

 b. L’État encourage l’entretien régulier des immeubles d’habitation et les 
rénovations, notamment par des conseils et renseignements aux propriétaires et 
locataires concernés, des subventions à fonds perdus, des dérogations 
exceptionnelles à d’autres dispositions légales et réglementaires et un bonus à la 
rénovation (art. 15 al. 1 LDTR).  

 c. Les propriétaires d’immeubles qui ont déposé une demande d’autorisation 
de construire pour des travaux de rénovation peuvent demander l’octroi d’une 
subvention, jusqu’à l’ouverture du chantier (art. 42F al. 1 LPMNS). Une 
subvention peut être accordée si les travaux concernés visent la restauration de 
bâtiments dignes d’intérêt, principalement à vocation d’habitation (articles 42A 

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cum 42G al. 1 LPMNS). Par bâtiment digne d'intérêt, il faut en principe entendre 
notamment tout bâtiment situé dans une zone protégée (art. 42C LPMNS). 

17) a. En l'espèce, les recourants font valoir que la décision litigieuse les oblige à 
rénover les bâtiments existants en maintenant les gabarits actuels. Les coûts d'une 
telle rénovation ne seraient pas supportables pour le propriétaire. Ils ne pourraient 
pas être répercutés sur les loyers, tant en raison de la nature de la localisation des 
appartements que des exigences de la LDTR. 

  Les recourants ont produit des estimations relatives à trois hypothèses de 
travaux. Une première hypothèse dite de « rénovation légère » prévoit la 
réalisation de dix logements d'un total de 33,5 pièces et d'une surface de plancher 
de 698 m2, auxquels s'ajoutent 246 m2 de surface de plancher de commerce, pour 
un coût global de CHF 3'059'000.- TTC. Dans cette hypothèse, selon les 
recourants, certains logements auraient une disposition non conforme au droit. 
Une deuxième variante dite de « rénovations lourde » permettrait la conservation 
de la volumétrie des bâtiments, une partie de façades et les structures horizontales 
dans une mesure limitée. Elle prévoit la réalisation de onze logements d'un total 
de 36,5 pièces et d'une surface de plancher de 764 m2, auxquels s'ajoutent 246 m2 
de surface de plancher de commerce, pour un coût global de CHF 5'242'000.- 
TTC. Selon les recourants, cette hypothèse ne serait cependant pas viable vu 
l'absence d'amélioration de la qualité effective des logements. Enfin, une variante 
correspondant au projet litigieux prévoit la réalisation de vingt-trois logements 
d'un total de cent une pièces et d'une surface de plancher de 2’518,71 m2, auxquels 
s'ajoutent 256,84 m2 de surface de plancher de commerce, pour un coût global de 
CHF 11'095'200.- TTC. Dans cette hypothèse, dix logements seraient soumis au 
régime de la LDTR totalisant quarante-deux pièces, les treize autres logements, 
totalisant cinquante-neuf pièces, étant soit des locations libres soit des PPE. 

  Compte tenu d'un rendement conforme à l'art. 10 al. 1 LDTR, et sans tenir 
compte du coût d'acquisition du foncier avant rénovation, les recourants calculent 
dans l'hypothèse de la rénovation lourde un loyer total d'environ CHF 289'000.- 
(70 % du coût de la rénovation avec un rendement de 7,875 %), soit environ  
CHF 8'000.- par pièce par an, soit 2,7 fois le loyer maximum prévu par la LDTR. 

  En somme, le montant des travaux de rénovation qu'impliquerait la décision 
litigieuse serait disproportionné par rapport à un éventuel rendement futur et par 
rapport à la possibilité de créer douze nouveaux logements et soixante-quatre 
pièces et demi supplémentaires. 

  Une telle différence de coûts ne serait en outre justifiée ni par l'intérêt très 
limité à la conservation de la façade du n° 137 et d'une partie de la façade du  
n° 141 - soit les seuls éléments individuels des bâtiments dont la CMNS aurait 
admis qu'ils étaient intéressants sur la base du rapport MAURICE DE SILVA - ni 

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par le prétendu groupement que formeraient ces bâtiments, comme l'aurait 
démontré le rapport BUGNA. 

 b. Il faut toutefois considérer que l'intérêt public au respect des exigences 
posées par le département pour réaliser les objectifs de protection de  
l'art. 106 al. 1 LCI est démontré. Le fait que ces bâtiments n'aient pas fait l'objet 
d'une mesure de mise à l'inventaire ni de classement en vertu de la LPMNS ne 
saurait relativiser cet intérêt. En effet, les régimes de protection de la LCI et de la 
LPMNS poursuivent des objectifs différents, de sorte qu'une hiérarchie ne saurait 
s'établir entre eux.  

  Reste à examiner si cet intérêt public à la protection du patrimoine est 
disproportionné par rapport à l'intérêt privé des recourants à obtenir un rendement 
optimal de leurs biens.  

  À cet égard, il faut relever que la décision litigieuse a principalement pour 
effet d'inviter les recourants à développer un projet qui tire parti du bâti ancien et 
qui participe à la mise en valeur du site. Cette décision a dès lors un effet moins 
incisif qu'une mesure d'inscription à l'inventaire ou qu'un classement selon la 
LPMNS. Ces mesures de la LPMNS instaurent des régimes plus contraignants qui 
imposent en principe le maintien de la totalité d'un bâtiment ainsi que des 
obligations de contrôle et d'entretien dans la durée. Par contraste, dans le cas 
d'espèce, une marge de manœuvre non négligeable est laissée au propriétaire pour 
élaborer un projet qui soit rentable.  

  Par ailleurs, la décision litigieuse n'a pas pour conséquence le maintien de 
l'affectation des bâtiments ou l'obligation pour son propriétaire de poursuivre, 
même contre son gré, une activité économique déterminée. Partant, les restrictions 
imposées ne justifient pas que l'autorité prenne des « précautions particulières » au 
sens de la jurisprudence précitée.  

  Dans ces circonstances, les recourants n'ont pas démontré qu'il était 
impossible d'élaborer un projet susceptible de leur procurer un rendement 
acceptable tout en respectant les exigences posées par le département, relatives 
notamment au gabarit, au volume et au style des bâtiments au sens de l'art. 106  
al. 1 LCI. À cet égard, les chiffres sur lesquels se fondent les recourants dans leurs 
deux premières variantes de rénovation pour tenter d'établir une telle impossibilité 
ne se réfèrent à aucun projet concret. 

  Par surabondance, il faut considérer que l'état de vétusté avancé des 
bâtiments litigieux, et les surcoûts de rénovation qui sont susceptibles d'en 
résulter, doivent être supportés par le propriétaire. Celui-ci en effet s'est abstenu 
de rénover et d'entretenir ses biens pendant un certain nombre d'années, ce qui lui 
a permis de réaliser des économies.  

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  Au vu de ce qui précède, la décision litigieuse ne viole pas le principe de la 
proportionnalité, de sorte que la restriction au droit de propriété qu'elle implique 
est justifiée. Ce grief sera rejeté.   

18)  Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté.  

19)  En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986  
(RFPA - E 5 10.03), les recourants, pris conjointement et solidairement, qui 
succombent, sont condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à  
CHF 1'500.-. Vu l'issue du recours, aucune indemnité de procédure ne sera allouée 
(art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 26 mai 2014 par la société Immo-Passion SA et 
Monsieur Christophe PILLON contre le jugement du Tribunal administratif de première 
instance du 10 avril 2014 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de la société Immo-Passion SA et de Monsieur Christophe PILLON, 
pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 1'500.- ; 

dit qu'il ne sera pas alloué d'indemnité de procédure ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

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communique le présent arrêt à Me François Bellanger, avocat des recourants, au 
département de l'aménagement, du logement et de l'énergie - OAC, ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, M. Dumartheray, M. Verniory, Mme Payot Zen-
Ruffinen, M. Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 
 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 
 
Genève, le  

 

  
 

la greffière :