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**Case Identifier:** 47a77c0b-e091-5ad6-81d2-a51fdf485fc3
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-20
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 20.02.2014 R 2013 180
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-180_2014-02-20.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 13 180

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Vizepräsident Priuli, Aktuarin Bernhard

URTEIL
vom 20. Februar 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und B._____,

D._____, 

E._____, 

F._____, 

G._____ und H._____, 

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Erich Vogel, 

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde X._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer, 

Beschwerdegegnerin

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und

I._____, 

und

K._____ und L._____, 

alle vertreten durch Fürsprecherin Annemarie Lehmann-Schoop, 

Sessler

Beschwerdegegner

betreffend Baueinsprache

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1. Am 29. Juni 2009 ersuchte I._____ um die Baubewilligungen für den 

Neubau der Häuser A (mit Tiefgarage, Baugesuch Nr. 2009-0061, Parzel-

le 4111) und B (Baugesuch 2009-0062, Parzelle 4409) in X._____. Gegen 

eine Projektänderung vom 6. August 2009 erhoben neun Stockwerk- bzw. 

Miteigentümer von zwei Nachbarparzellen Einsprache. Die Gemeinde 

X._____ hiess die Einsprachen am 1. Dezember 2009 teilweise gut, so-

weit sie darauf eintrat, und bewilligte gleichentags die zwei Baugesuche 

unter Bedingungen und Auflagen. So verfügte sie u.a., dass zur Verschaf-

fung von genügend Bruttogeschossfläche (BGF) der Parzelle 4111 zu-

sätzlich 420 m² Land von der Parzelle 3775 zugeteilt werden müssten. 

Vor Baubeginn müsse der entsprechende Vertrag vorgelegt und ins 

Grundbuch eingetragen werden. Die Grenzabstandsunterschreitungen 

gegenüber den Parzellen 4112 und 4206 müssten bei der späteren Über-

bauung dieser Parzellen, was den Gebäudeabstand anbelange, ausgegli-

chen werden. Dies sei vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken. Weiter 

wurde verlangt, der Eingang auf der Westfassade habe einen Grenzab-

stand von 2,5 m und einen Gebäudeabstand von 7,5 m einzuhalten; die 

entsprechenden Pläne seien der Gemeinde vor Baubeginn einzureichen. 

2. Das Verwaltungsgericht wies die dagegen erhobene Beschwerde (R 10 

15) am 20. August 2010 ab, soweit es darauf eintrat. Die dagegen 

erhobene Beschwerde beim Bundesgericht wurde im Entscheid 

1C_492/2010 vom 23. März 2011 gutgeheissen und die Sache zu neuem 

Entscheid an die Gemeinde X._____ zurückgewiesen. Dem 

Bundesgericht fehlten in den Situationsplänen zum Teil detaillierte 

Massangaben, welche eine zuverlässige Beurteilung der Grenz- und 

Gebäudeabstände zulassen würden. Am 23. Juni 2011 reichte I._____ 

eine Projektänderung ein, die von der Gemeinde X._____ mit Entscheid 

vom 8./17. November 2011 bewilligt wurde, und zwar je separat für Haus 

A (mit Tiefgarage) sowie Haus B. Gleichentags eröffnete die Gemeinde 

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X._____ auch den Entscheid betreffend die Einsprachen von A._____ 

und Mitbeteiligten gegen die Projektänderung vom 23. Juni 2011. Die 

Einsprache wurde teilweise gutgeheissen. In formeller Hinsicht erwog die 

Gemeinde, dass das Bundesgericht das Urteil des Verwaltungsgerichts 

aufgehoben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Er-

wägungen an die Gemeinde zurückgewiesen habe, womit auch die Bau-

bewilligungen und der Einspracheentscheid vom 1. September 2009 auf-

gehoben worden seien. Das Verfahren befinde sich wieder im Stand ei-

nes hängigen Baugesuchsverfahrens und die Gemeinde habe das ur-

sprüngliche Baugesuch mit den eingegangenen Projektänderungsgesu-

chen gestützt auf die Ausführungen des Bundesgerichts neu zu beurtei-

len. Ebenso habe sie die Einsprache vom 6. August 2009 und vom 

21. Juli 2011 neu zu beurteilen. Im Rahmen des hängigen Verfahrens 

dürften auch neue Projektänderungen eingereicht werden. In materieller 

Hinsicht erwog die Gemeinde, dass der Anbau auf der Südseite von Haus 

B gemäss Bundesgericht als Nebenbau qualifiziert werden müsse. Der 

Balkon könne nicht bewilligt werden. Die Bauherrschaft habe die Möglich-

keit, im Rahmen eines weiteren Projektänderungsgesuchs entweder auf 

den Bau eines Balkons zu verzichten oder allenfalls einen entsprechend 

reduzierten Nebenbau unter Berücksichtigung von Art. 40 Abs. 2 BG zu 

realisieren. Die Einsprache sei in diesem Punkt gutzuheissen. Da Haus B 

auch ohne Nebenbau erstellt werden könne, sei es zu bewilligen, wo-

durch keine Grenzabstände verletzt würden.

3. Am 30. Dezember 2011 (Poststempel) erhoben A._____ und Mitbeteiligte 

dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht (R 12 1) und beantragten 

die Aufhebung des Einspracheentscheides und der Baubewilligungen. Die 

Baugesuche und die Projektänderung vom 23. Juni 2011 betreffend Haus 

A (mit Tiefgarage) und Haus B seien abzuweisen, soweit darauf einzutre-

ten sei und dem Bauherr sei zu verbieten, die Bauten zu realisieren. Die 

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ursprünglichen Baugesuche 2009-0061 und 2009-0062 seien aus der 

Kontingentsliste mit Kontingentszuweisung für das Jahr 2010 zu entfer-

nen und die am 1. Juli 2011 publizierten Projektänderungen - bei Vorlie-

gen vollständiger Baugesuche - am Schluss der aktuellen Kontingentsliste 

aufzunehmen. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen 

(am 20. Januar 2012 gewährt). Die Beschwerde wurde mit Entscheid vom 

26. April 2012 bezüglich der Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) im Sin-

ne der Erwägungen teilweise gutgeheissen und an die Gemeinde zurück-

gewiesen, damit diese nach Berechnung der im Sinne der Erwägungen 

noch zu beschaffenden anrechenbaren Geschossfläche (aGF) die Bau-

bewilligung 2009-0062 mit der Auflage ergänze, dass vor Baubeginn die-

se aGF von der Bauherrschaft noch beschafft werden müsse und die aus 

dieser zusätzlichen Auflage resultierenden Korrekturen in der Baubewilli-

gung 2009-0062 vornehme. Im Übrigen wurde die Beschwerde abgewie-

sen, soweit darauf eingetreten wurde.

4. Dagegen erhoben A._____ und Mitbeteiligte Beschwerde beim Bundes-

gericht, auf welche dieses aber mit Entscheid vom 31. Januar 2013 nicht 

eintrat (1C_394/2012), weil es den Entscheid R 12 1 des Verwaltungsge-

richts nicht als End- sondern als Zwischenentscheid taxierte, und zwar 

sowohl in Bezug auf die Bewilligung für das Haus A mit Tiefgarage als 

auch auf die Bewilligung für das Haus B; es sei nämlich nicht ausge-

schlossen, dass in Bezug auf die noch hängige Frage des Ausnützungs-

transports auch Korrekturen am Haus A notwendig würden.

5. Am 20. März 2013 reichten I._____ und K._____ und L._____, die am 

17. Dezember 2012 die Parzelle 4409 zu Miteigentum je zur Hälfte erwor-

ben hatten, das Projektänderungsgesuch Nr. 2009-0061 und 2009-0062 

betreffend Haus A und Haus B auf Parzellen 4111 und 4409 ein. Auf eine 

Publikation desselben wurde seitens der Gemeinde verzichtet, da die Pro-

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jektänderung nicht nach aussen in Erscheinung trete. Sie stellte die ein-

gegangenen Projektänderungsunterlagen A._____ und Mitbeteiligten zur 

Vernehmlassung zu. Dagegen erhoben diese am 17. Juni 2013 Einspra-

che.

6. Am 26. bzw. mitgeteilt am 28.  Juni 2013, wies die Gemeinde in der Folge 

ein Gesuch von A._____ und Mitbeteiligten vom 28. Mai 2013 um Erlass 

eines Baustopps für Bauarbeiten auf den Parzellen 4111 und 4409 ab. 

Das Projektänderungsgesuch von I._____ und K._____ und L._____ vom 

20. März 2013 betreffend Haus A mit Tiefgarage und Haus B auf Parzel-

len 4111 und 4409 sei A._____ und Mitbeteiligten zur Wahrung des recht-

lichen Gehörs zugestellt worden. Weil die Projektänderung nur die Frage 

der Ausnützungsziffer (AZ) betreffe, habe aus Sicht der Baubehörde ohne 

weiteres mit den Bauarbeiten für die Tiefgarage angefangen werden kön-

nen, ohne in die Interessenslage von A._____ und Mitbeteiligten einzu-

greifen. Es bestehe kein Anlass für einen Baustopp. Ein solcher wäre nur 

dann gerechtfertigt, wenn mit den Bauarbeiten für das Haus B angefan-

gen würde, ohne dass eine Baubewilligung mit entsprechender AZ-

Ergänzung vorliege. Daraufhin schrieb der Instruktionsrichter des Verwal-

tungsgerichtes eine von A._____ und Mitbeteiligten in diesem Zusam-

menhang erhobene Rechtsverweigerungsbeschwerde am 11. Juli 2013 

ab (Abschreibungsverfügung des Verwaltungsgerichtes Graubünden 

R 13 156). 

Ebenfalls am 28. Juni 2013 wies der Gemeindevorstand X._____ die ge-

gen das Projektänderungsgesuch von I._____ und K._____ und L._____ 

vom 20. März 2013 betreffend Haus A mit Tiefgarage und Haus B auf Pa-

rzellen 4111 und 4409 erhobene Einsprache ab. Er erwog, er habe auf 

eine Publikation des Änderungsgesuchs verzichtet, weil die nachgesuch-

ten Änderungen am Bauprojekt nach aussen nicht in Erscheinung träten 

und es sich um eine eher geringfügige Projektänderung handle. Da den 

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Einsprechern das Projektänderungsgesuch direkt zugestellt worden sei, 

hätten diese ihre Rechte wahrnehmen können und hätten auch innert ver-

längerter Frist Einsprache eingereicht. Zu weiteren Rügen (Verletzung der 

Rechte Dritter) seien sie nicht befugt.

Gleichentags bewilligte der Gemeindevorstand X._____ das Projektände-

rungsgesuch zum bewilligten Neubau Mehrfamilienhaus A mit Tiefgarage 

und Neubau Einfamilienhaus B auf Parzellen 4111 und 4409 unter Aufla-

gen. Insbesondere verfügte er, dass die Ausnützung gesamthaft über Pa-

rzellen 4111 und 4409 ausgewiesen werde. Es würden somit total 481.10 

m² aGF bei einer Landfläche von 1‘388 m² ausgewiesen, was bei der hier 

möglichen Ausnützung von 0.35 eine - folglich erlaubte - Ausnützung von 

0.347 ergebe.

7. Gegen den Einspracheentscheid reichten A._____ und Mitbeteiligte 

(nachfolgend Beschwerdeführer) am 30. Juli 2013 beim Verwaltungsge-

richt vorliegende Beschwerde ein und beantragten, der Einspracheent-

scheid der Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) vom 

26./28. Juni 2013 und die Baubewilligung vom 26./28. Juni 2013 betref-

fend Projektänderung vom 20. März 2013 sowie der Einspracheentscheid 

vom 30. August 2011 und die Baubewilligungen vom 8. November 2011 

für den Neubau von Haus A mit Tiefgarage, bestehend aus einer touris-

tisch bewirtschafteten Zweitwohnung und einer Erstwohnung, und Haus 

B, bestehend aus einer Zweitwohnung, seien aufzuheben, eventualiter sei 

deren Nichtigkeit festzustellen. Ferner verlangten sie gestützt auf Art. 53 

VRG, es sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen und die Bauherrschaft 

sei unter der Strafandrohung von Art. 95 KRG dringlich bzw. superprovi-

sorisch vor Einholung der Stellungnahmen der Beschwerdegegnerin und 

I._____ und K._____ und L._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) zu 

diesem Gesuch anzuweisen, jegliche derzeit laufenden Bautätigkeiten auf 

Parzellen 4111 und 4409 unverzüglich einzustellen. Schliesslich bean-

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tragten sie den Beizug sämtlicher Verfahrensakten aus Händen der Be-

schwerdegegnerin. Ihre Anträge begründeten sie damit, dass das Bun-

desgericht in seinem Urteil 1C_394/2012 E.3 vom 31. Januar 2013 klar 

festgestellt habe, dass beide Baubewilligungen Haus A mit Tiefgarage 

und Haus B materiell eine Einheit bildeten. Deshalb sei die Baubehörde 

verpflichtet gewesen, eine neue, die bisherigen beiden Baubewilligungen 

ersetzende und einheitliche Baubewilligung zu erlassen. Das Verwal-

tungsgericht habe mit seinem Zwischenentscheid R 12 1 seine eigene 

konstante Rechtsprechung bezüglich der Voraussetzungen von Auflagen 

missachtet und sich vorbehaltlos darüber hinweggesetzt. Die vom Verwal-

tungsgericht verlangte Anordnung einer Auflage betreffend Beschaffung 

zusätzlicher aGF sei klarerweise rechtswidrig (unter Verweis auf PVG 

2008 Nr. 21). Die Beschwerdegegner hätten die unzulässige Auflage 

gemäss Zwischenentscheid R 12 1 des Verwaltungsgerichtes sowieso 

nicht erfüllt und diese könne auch nicht erfüllt werden. Überdies sei die 

gesetzlich vorgeschriebene Publikation mit öffentlicher Auflage unterlas-

sen worden. Zudem sei der Balkon/Terrassenanbau Haus B laut Projek-

tänderungsgesuch vom 20. März 2013 entgegen dem Urteil des Verwal-

tungsgerichts R 12 1 genehmigt worden, wodurch sich verschiedene 

Grenzabstandsverletzungen ergäben. Schliesslich seien die angefochte-

nen Baubewilligungen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 

vom 22. Mai 2013 nichtig. Auch wurden in der Beschwerde sämtliche in 

früheren Verfahren vorgebrachten Rügen wiederholt. Deshalb müsse die 

Beschwerde unter allen Umständen gutgeheissen und die angefochtenen 

Baubewilligungen aufgehoben bzw. deren Nichtigkeit festgestellt werden. 

Vor diesem Hintergrund sei das streitige Recht und der gegenwärtige Zu-

stand während der Dauer des Verfahrens zu schützen, zumal die Bauar-

beiten nach Abschluss des Verfahrens R 13 156 fortgesetzt worden sei-

en. Es sei dringend, auch im Interesse des Vertrauensschutzes, geboten, 

den Antrag auf aufschiebende Wirkung zu genehmigen bzw. die Bauherr-

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schaft superprovisorisch anzuweisen, die Bautätigkeit auf Parzellen 4111 

und 4409 unverzüglich einzustellen.

8. Am 5. August 2013 erklärte der Vertreter des Instruktionsrichters das Ver-

fahren bezüglich der aufschiebenden Wirkung für dringlich, wies dagegen 

das Gesuch um superprovisorische Erteilung der aufschiebenden Wir-

kung ab, da eine besondere Dringlichkeit des richterlichen Eingriffs weder 

behauptet noch glaubhaft gemacht worden sei. Zudem falle ins Gewicht, 

dass die Bautätigkeit bereits aufgenommen worden sei.

9. Am 15. August 2013 beantragte die Beschwerdegegnerin, der Beschwer-

de sei die aufschiebende Wirkung nicht zu erteilen. Das Verwaltungsge-

richt habe im Urteil R 12 1 den gesamten Komplex umfassend beurteilt 

und die Angelegenheit nur in Bezug auf die Baubewilligung für das Haus 

B an die Gemeinde zurückgewiesen, damit diese nach Berechnung der 

im Sinne der Erwägungen noch zu beschaffenden aGF die Baubewilli-

gung Nr. 2009-0062 mit der Auflage ergänze, dass vor Baubeginn diese 

fehlende aGF noch beschafft werden müsse und die daraus notwendigen 

Korrekturen in der Baubewilligung Nr. 2009-0062 vornehme. Am 16. Au-

gust 2013 beantragten auch die Beschwerdegegner das Gesuch um Er-

teilung der aufschiebenden Wirkung sei abzuweisen.

10. Am 22., mitgeteilt am 23. August 2013, erkannte der Instruktionsrichter 

der Beschwerde R 13 180 aufschiebende Wirkung für die Arbeiten an 

Haus B auf Parzelle 4409 des Grundbuches X._____ (Baubewilligung 

2009-0062 der Gemeinde X._____) zu. Im Übrigen wies er das Gesuch 

um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab. Die aufschiebende Wirkung 

wurde also für Haus A (mit Tiefgarage) nicht gewährt. Begründet wurde 

dieser Entscheid damit, dass sämtliche Rügen der Beschwerdeführer sich 

auf die Baubewilligung Nr. 2009-0062 (Haus B) bezögen, auch die neu 

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behauptete Verletzung von Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV (Zweitwoh-

nungsbau). Bezüglich Haus B rechtfertige sich also die Beibehaltung des 

status quo, nicht hingegen bezüglich der anderen Bauarbeiten (Haus A 

mit Tiefgarage).

11. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer am 3. September 2013 Pro-

zessbeschwerde (R 13 180c). Ebenso beantragten die Beschwerdegeg-

ner beim Instruktionsrichter mit Schreiben vom 28. August 2013, die Ver-

fügung vom 22./23. August 2013 insofern aufzuheben bzw. anzupassen, 

als das Bauwerk Haus B anschliessend an die Einstellhalle/Garage inkl. 

gemeinsamem Technikraum und Rohboden Untergeschoss bis zur Mee-

reskote 1‘143.34 m.ü.M. erstellt werden könne, weil dies aus statischen 

Gründen unabdingbar in einem Arbeitsschritt erfolgen müsse. Am 4. Sep-

tember 2013 beantragte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer die 

Sistierung des Antrags der Beschwerdegegner vom 28. August 2013 (An-

passung Verfügung betr. aufschiebende Wirkung) sowie des Hauptverfah-

rens bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheids im Verfahren der 

Prozessbeschwerde. Mit Verfügung vom 5. September 2013 sistierte der 

Instruktionsrichter das Gesuch der Beschwerdegegner vom 28. August 

2013 betreffend Anpassung der Verfügung über die aufschiebende Wir-

kung, nicht aber das Hauptverfahren.

12. Mit Prozessurteil R 13 180c vom 12. November 2013 wies die 5. Kammer 

des Verwaltungsgerichts unter dem Vorsitz des Stellvertreters des vorsit-

zenden Richters im Verfahren R 13 180 die Prozessbeschwerde vom 

3. September 2013 ab. Dabei wurde festgehalten, dass eine differenzierte 

Verfügung betreffend die aufschiebende Wirkung für die beiden Baubewil-

ligungen 2009-0061 (Haus A mit Tiefgarage) und 2009-0062 (Haus B) un-

ter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeitsprinzips nicht nur als kor-

rekt und rechtens bezeichnet werden könne, sondern vielmehr als gera-

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dezu notwendig erscheine und daher auch zu schützen sei. Es wurde 

nochmals betont, dass die Beschwerdegegner (Bauherrschaft) das finan-

zielle Risiko trugen, falls sie bauliche Anlagen erstellten, die später aus 

materiell-rechtlichen Gründen nicht bewilligt werden könnten.

13. Am 4. Dezember 2013 reichten die Beschwerdeführer gegen das Prozes-

surteil R 13 180c Beschwerde beim Bundesgericht ein, mit den Rechts-

begehren, das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtes vom 

12. November 2013 sei aufzuheben und es sei die Beschwerde R 13 180 

vor dem Verwaltungsgericht Graubünden die aufschiebende Wirkung für 

beide konnexen Baugesuche Nrn. 2009-0061 und 2009-0061 zu erteilen 

und die Bauherrschaft sei anzuweisen, jegliche derzeit laufenden 

Bautätigkeiten auf den Parzellen 4409 und 4111 unverzüglich einzustel-

len. Ebenso wurde für die Beschwerde vor Bundesgericht die aufschie-

bende Wirkung verlangt sowie die superprovisorische Anweisung an die 

Bauherrschaft, sie habe unter Strafandrohung jegliche derzeit laufenden 

Bautätigkeiten auf den Parzellen 4409 und 4111 unverzüglich einzustel-

len. Mit Urteil vom 20. Januar 2014 (1C_882/2013) trat das Bundesgericht 

nicht auf die Beschwerde ein.

14. In ihrer Vernehmlassung vom 16. August 2013 betreffend das vorliegende 

Hauptverfahren beantragten die Beschwerdegegner die vollumfängliche 

Abweisung der Beschwerde vom 30. Juli 2013, soweit darauf einzutreten 

sei. Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer könnten im vorlie-

genden Verfahren nicht alle bisher geltend gemachten Rügen weiterhin 

oder erneut vorgebracht werden. Das Verwaltungsgericht habe die Sache 

im Verfahren R 12 1 lediglich bezüglich der Berechnung der aGF bei der 

Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) an die Gemeinde zurückgewiesen. 

Vorliegend gelte es, die beiden Verfahren R 12 1 und R 13 180 mit ihren 

je unterschiedlichen Streitgegenständen auseinanderzuhalten. Im vorlie-

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genden Verfahren würden einzig die Projektänderung vom März 2013 und 

die im Rahmen der Einsprache vom 17. Juni 2013 dagegen erhobenen 

Rügen der Beschwerdeführer Streitgegenstand sein. Seit dem Entscheid 

des Verwaltungsgerichtes vom 26. April 2012 (R 12 1) habe sich am ent-

scheidenden Sachverhalt denn auch für die Beschwerdeführer nichts 

mehr geändert. Die einzige Veränderung liege formell darin, dass die 

Bauherrschaft nicht auf die Auflage der Gemeinde zur AZ gewartet habe, 

sondern eine kleine Projektänderung eingereicht habe. Die minimalen 

Veränderungen würden nur die Anordnung der inneren Räume im Unter-

geschoss betreffen und hätten keine Auswirkungen auf Gebäudevolumen 

oder Abstände. Die Bauherrschaft habe bewusst den Weg der Projektän-

derung gewählt, weil sie den Überlegungen des Verwaltungsgerichts zu 

den Berechnungen der AZ entgegenkommen wollte. Die Gemeinde 

X._____ habe eine etwas andere Berechnungspraxis, welche vom Ver-

waltungsgericht kritisiert worden sei. Im Übrigen bleibe das Bauvorhaben 

unverändert. Die Beschwerdeführer hätten im Rahmen ihrer Einsprache 

vom 17. Juni 2013 einzig bemängelt, dass die kleine Projektänderung ih-

rer Ansicht nach nicht im Meldeverfahren hätte durchgeführt werden kön-

nen, und sie machten unter Hinweis auf den Zweitwohnungsartikel 75b 

BV geltend, dass nach der aktuellsten Rechtsprechung des Bundesge-

richts keine Baubewilligungen erteilt werden könnten. Andere Rügen sei-

en nicht vorgebracht worden, weshalb auf die Beschwerde vom 30. Juli 

2013 nur insoweit einzutreten sei, als diese Rügen im Zusammenhang mit 

dem Meldeverfahren gemäss Art. 50 KRVO stünden und den Zweitwoh-

nungsartikel 75b BV beträfen. Vor der Vorinstanz hätten die Beschwerde-

führer namentlich folgende „erstmals wiederholte“ Rügen nicht geltend 

gemacht: Ziffer 4 „AZ-Berechnung“, Ziffer 7 „Grenzabstandsverletzung 

Terrassenanbau/Balkon“ sowie Ziffer 9 „Gebäudehöhe, Grenzabstands-

verletzungen, Flachdachverbot der Zwischenbaute Haus A/Garage, man-

gelnde Verkehrssicherheit, Verletzung AZ“. Auf diese Rügen sei daher im 

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vorliegenden Verfahren nicht einzutreten. Im Übrigen sei nicht vorausge-

setzt, dass der Baugesuchsteller und der Grundeigentümer identisch sei-

en. Zu den Editions- und Beweisanträgen führten die Beschwerdegegner 

aus, dass für das vorliegende Verfahren einzig die aktuellen Bauge-

suchsunterlagen massgebend seien. Ferner seien die Beschwerdeführer 

seitens der Beschwerdegegnerin stets mit sämtlichen Akten direkt bedient 

worden. Mangels Grundlage für die beantragte Akteneinsicht und Aktene-

dition seien diese Anträge daher ebenfalls abzuweisen.

15. In ihrer Vernehmlassung vom 30. August 2013 beantragte auch die Be-

schwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einge-

treten werden könne. Aufgrund des Entscheides des Verwaltungsgerich-

tes vom 26. April 2012 (R 12 1) beschränke sich die Beschwerdegegnerin 

in ihrer Vernehmlassung auf die Berechnung der AZ für das Haus B. Zu 

allen anderen Punkten, die von den Beschwerdeführern vorgebracht wor-

den seien, werde nicht mehr Stellung genommen. Die Beschwerdeführer 

würden geltend machen, dass durch den AZ-Transport die Ausnützungs-

ziffer auf der Parzelle höchstens um 15 % erhöht werden dürfe und diese 

Bestimmung (Art. 38 BG) verletzt werde. Gemäss langjähriger Praxis der 

Baubehörde gelte diese 15 %-Regelung jedoch nur für jene Fälle, wo le-

diglich eine Parzelle überbaut und zusätzliche AZ von einer Nachbarpar-

zelle transferiert werde. Diese Regelung würde jedoch nicht angewendet, 

wo zwei oder mehrere Parzellen eine AZ-Einheit bildeten und gemeinsam 

überbaut würden. In solchen Fällen könnten die Parzellengrenzen näm-

lich entweder aufgehoben oder beliebig verschoben werden und somit 

spiele die Begrenzung von 15 % keine Rolle mehr. Massgebend seien die 

mit der Projektänderung eingereichten neuen Pläne für die Berechnung 

der AZ, welche die Grundlage für die Projektänderungsbewilligung bilde.

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16. Mit Replik vom 3. Oktober 2013 hielten die Beschwerdeführer vollumfäng-

lich an ihren Rechtsbegehren fest und bestritten sämtliche Ausführungen 

in den vorangegangenen Vernehmlassungen. Am Verfahrensantrag be-

züglich Beizug sämtlicher Verfahrensakten aus Händen der Beschwerde-

gegnerin werde uneingeschränkt festgehalten. Es werde zudem aus-

drücklich bestritten, dass die Projektänderung vom März 2013 lediglich 

„geringfügig“ sei. Zutreffend sei, dass Art. 50 KRVO nicht abschliessend 

sei. Dieser Einwand sei nach Auslegung der erwähnten Bestimmung je-

doch völlig unbehelflich. Denn Art. 50 KRVO bestimme die Mindestregeln 

bzw. definiere die Voraussetzungen, unter welchen das Meldeverfahren 

ausgeschlossen sei. Nachdem die Projektänderung vom 20. März 2013 

diese Voraussetzungen in mehrfacher Hinsicht klarerweise erfülle, sei sie 

vom Ausnahmetatbestand des Meldeverfahrens nach Art. 50 KRVO nicht 

erfasst. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegner sei das vorlie-

gende Verfahren nicht unabhängig vom Verfahren R 12 1. Das Bundes-

gericht habe mit Urteil 1C_394/2012 vom 31. Januar 2013 klargestellt, 

dass es sich beim Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons 

Graubünden R 12 1 in dieser Angelegenheit lediglich um einen Zwi-

schenentscheid handle und mit einer Beschwerde gegen einen Endent-

scheid dann alle vorangegangenen Zwischenentscheide angefochten 

werden könnten sowie dass die beiden Baugesuche eine materielle Ein-

heit bildeten. Die Beschwerdegegner bestritten überdies die Anwendung 

der Zweitwohnungsbestimmung von Art. 75b BV im Wesentlichen unter 

Verweis auf einen aktuellen Entscheid des Bundesgerichts (1C_7/2013 

vom 13. Juni 2013). Dieser sei jedoch unbehelflich. Denn vorliegend sei 

unter anderem massgebend, dass - ganz im Gegensatz zum Sachverhalt 

gemäss Entscheid 1C_7/2013 - nach dem 11. März 2012 eine erhebliche 

Projektänderung erfolgt sei, welche die Anwendung des Zweitwohnungs-

artikels nach Art. 75b BV ausgelöst habe. Schliesslich sei die Behauptung 

der Beschwerdegegnerin zur Auslegung von Art. 38 BG völlig abwegig. 

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Denn aus Art. 38 Abs. 1 und 2 BG sei klar ersichtlich, dass Grundstücke, 

die in der gleichen Bauzone lägen, an die Bauparzelle unmittelbar an-

grenzten oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt seien, 

für die Berechnung der Ausnützungsziffer mit einbezogen werden könn-

ten, auf der Bauparzelle dadurch die in der betreffenden Bauzone gelten-

de Ausnützungsziffer höchstens um 15% erhöht werden dürfe. Abs. 2 de-

finiere unmissverständlich, dass „solche Grundstücke eine AZ-Einheit bil-

den“. Daran ändere selbstverständlich entgegen der Auffassung der Be-

schwerdegegnerin weder die „gemeinsame Überbauung“ beider Parzellen 

noch eine angebliche Praxis der Baubehörde irgendetwas. Zudem wurde 

noch erwähnt, dass beide Baugrundstücke im Eigentum verschiedener 

Personen stünden und mit der Eingabe der Projektänderungsgesuche die 

Dienstbarkeiten bezüglich AZ-Transfer rechtsgenügend hätten vereinbart 

werden müssen. Auch heute noch fehle im Grundbuch bezüglich dieser 

Parzelle eine entsprechende Dienstbarkeit. Gemäss „Merkblatt für Bau-

eingaben der Gemeinde X._____“ vom 3. Februar 2011, welches die Aus-

führungsbestimmungen von Art. 63 BG darstelle, werde in Ziff. 26, S. 3, 

ausdrücklich verlangt, dass zusammen mit der Baueingabe unter ande-

rem „Bruttogeschossflächenübertragung“ rechtsgenüglich nachzuweisen 

seien, was heisse, dass solche Dienstbarkeiten bezüglich der einbezoge-

nen Baugrundstücke dinglich bestehen müssten, was vorliegend nicht zu-

treffe. Somit könne bei den angefochtenen Baugesuchen auf den Parzel-

len 4409 und 4111 von vornherein ein solches Privileg der AZ-Einheit 

gemäss Art. 38 Abs. 2 BG nicht in Anspruch genommen werden, womit 

die gesetzliche AZ von 0.35 zwingend einzuhalten sei. Unter dem Punkt 

„Absichtliche Irreführung des Verwaltungsgerichts Graubünden“ wurde 

weiter ausgeführt, dass im Plan Projektänderung Haus B, den die Be-

schwerdegegnerin bisher jedoch nicht dem Verwaltungsgericht Graubün-

den habe zukommen lassen bzw. diesem verweigert habe, sei auf dem 

Grundriss „Keller Haus B 1:100“ unter anderem ein Keller mit 5.7 m2 und 

- 16 -

ein Keller mit 8.6 m2 Fläche eingetragen. Gemäss einem dem Gesuch-

schreiben der Beschwerdegegner an das Verwaltungsgericht Graubün-

den vom 28. August 2013 im Verfahren R 13 180a betreffend aufschie-

bende Wirkung beiliegenden Ausschnitt Werkplan-Grundriss Massstab 

1:50 sei der erste Keller (ursprünglich 5.7m2) neu als „Garderobe“ dekla-

riert. Ebenso werde der zweite Keller (ursprünglich 8.6m 2) neu als 

„Waschküche“ bezeichnet. Zudem sei die bisher wohnungsintern gelege-

ne Treppe neu ausserhalb Haus B in die UN-Garage vorgelagert worden, 

wodurch im Haus B die aGF vor allem wegen der neuen „Garderobe“ ille-

gal erheblich erweitert worden sei. Offensichtlich hätten die Beschwerde-

gegner die von der Baubehörde der Beschwerdegegnerin am 26. Juni 

2013 bewilligten Pläne und von den Beschwerdeführern angefochtenen 

Baubewilligungen nachträglich zu ihren Gunsten wesentlich abgeändert. 

Einerseits habe dies einen wesentlichen Einfluss auf die AZ, welche die 

ohnehin falschen Berechnungen der Bauherrschaft neu zusätzlich mit 

6.3 m2 aGF belasteten und damit in noch grösserem Ausmass nicht ge-

setzeskonform seien. Neu betrage die aGF im Haus B gar 231.3 m2, wo-

mit sich eine Erweiterung um 72.7 m2 aGF und eine Ausnützungs-

Überschreitung der Parzelle 4409 von 45.8 m2 aGF ergebe, was allein 

schon zwingend zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung führen 

müsse. Für Haus B und Haus A betrage die Gesamt-Ausnützung 

531.6 m2 aGF, was eine Überschreitung der maximal zulässigen Ausnüt-

zung der Parzellen Nummern 4409 und 4111 von 485.8 m2 aGF um ins-

gesamt 45.8 m2 aGF ergebe und damit die AZ insgesamt um 9.43 % ver-

letzt sei. Auch aus diesem Grund müsse diese Grundstücks-Übernutzung 

durch die vorliegenden Bauprojekte Haus A und Haus B insgesamt zur 

Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung führen. Andererseits bele-

ge auch dieses Beispiel exemplarisch, dass die Beschwerdegegner die 

Beschwerdegegnerin als auch das Verwaltungsgericht bewusst und auf 

einen eigenen Vorteil bedacht in die Irre führe.

- 17 -

17. Mit Duplik vom 9. Oktober 2013 hielten die Beschwerdegegner vollum-

fänglich an den Anträgen in der Vernehmlassung vom 16. August 2013 

fest und bestritten die Ausführungen der Beschwerdeführer weiterhin. Zu-

dem würden sämtliche Unterstellungen und Anschuldigungen von be-

wusster Irreführung entschieden zurückgewiesen. In Bezug auf Art. 75b 

BV wurde ergänzend auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_196/2013 

vom 4. September 2013 hingewiesen. Nach Erteilung der Baubewilligung 

sei lediglich die AZ-Berechnung den Vorgaben des Verwaltungsgerichts 

und der Beschwerdegegnerin angepasst worden und stelle damit lediglich 

eine geringfügige Projektänderung dar. Der von den Beschwerdeführern 

immer wieder erwähnte Balkon beim Haus B werde weder ausgeführt 

noch erneut beantragt. Es sei richtig, dass es im Garagengeschoss vor 

dem Haus B bei der Bauausführung zu einer kleinen Änderung in der Ga-

rage gekommen sei. Diese Änderung gründe entgegen dem Vorwurf der 

Beschwerdeführer nicht auf einer Vorteilsverschaffung, sondern auf bau-

technischen Begebenheiten, worüber das Verwaltungsgericht informiert 

worden sei. Im Übrigen seien kleinere Abänderungen im Verlauf der Bau-

ausführung absolut normal, zumal erst bei der effektiven Bauausführung 

festgestellt werden könne, ob das geplante Bauvorhaben mit der konkre-

ten Terrainbeschaffenheit in allen Details umgesetzt werden könne. 

Schliesslich werde beantragt, die Editionsanträge der Beschwerdeführer, 

insbesondere diejenigen aus den Händen des Grundbuchkreises 

X._____, sowie die beantragten weiteren Beweismassnahmen seien ab-

zuweisen. Dies, weil einerseits die Relevanz dieser Belege oder Anträge 

für das vorliegende Verfahren weder begründet worden noch ersichtlich 

sei. Und andererseits, weil die Grundbuchbereinigungen noch vorzuneh-

men und die vorhandenen Grundbuchbelege daher noch unvollständig 

seien.

- 18 -

18. Auch die Beschwerdegegnerin hielt mit Duplik vom 31. Oktober 2013 an 

ihren Anträgen fest. Bezüglich Aktenedition wurde ausgeführt, dass dem 

Rechtsvertreter der Beschwerdeführer sämtliche Akten im Original zuge-

schickt worden seien. Gemäss Schreiben des Verwaltungsgerichts vom 

8. Oktober 2013 habe die Beschwerdegegnerin trotzdem gewisse Akten 

einzureichen, was diese im Rahmen der Duplik tat. Bezüglich AZ wurde 

ausgeführt, für deren Berechnung gälten ausschliesslich die von der Be-

schwerdegegnerin mit Datum vom 26. Juni 2013 bewilligten Projektände-

rungspläne und nicht irgendwelche Unterlagen, die angeblich von den 

Beschwerdegegnern in einem Nebenverfahren dem Gericht eingereicht 

worden seien.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der kommunale 

Einspracheentscheid der Gemeinde X._____ vom 26. Juni, mitgeteilt am 

28. Juni 2013, mit welchem den Beschwerdegegnern die in Frage ste-

hende Baubewilligung für die Projektänderung vom 20. März 2013 unter 

Auflagen und gleichzeitiger Abweisung der dagegen von den heutigen 

Beschwerdeführern erhobenen Einsprache erteilt worden ist. Auf die 

überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzu-

treten. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 

die Baubewilligung zu Recht erteilt hat.

2. a) Mit Entscheid vom 26. April 2012 hat das Verwaltungsgericht im Verfah-

ren R 12 1 festgehalten, dass die damalige Beschwerde bezüglich der 

- 19 -

Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) im Sinne der Erwägungen teilweise 

gutgeheissen werde. Die Angelegenheit wurde diesbezüglich an die Ge-

meinde zurückgewiesen, damit diese nach Berechnung der im Sinne der 

Erwägungen noch zu beschaffenden aGF die Baubewilligung 2009-0062 

mit der Auflage ergänze, dass vor Baubeginn diese aGF von der Bau-

herrschaft noch beschafft werden müsse. Die aus dieser zusätzlichen 

Auflage resultierenden Korrekturen in der Baubewilligung 2009-0062 soll-

ten ebenfalls vorgenommen werden. Im Übrigen wurde die Beschwerde 

abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Das Bundesgericht hat im 

diesbezüglichen Urteil 1C_394/2012 vom 31. Januar 2013 E.1 festgehal-

ten, dass sich aus der Formulierung des Dispositivs des Entscheids 

R 12 1 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden ergebe, dass 

der Gemeinde noch ein gewisser Entscheidungsspielraum zustehe: Zum 

einen müsse sie die noch zu beschaffende aGF berechnen; zum anderen 

müsse sie mittels einer Auflage deren Beschaffung durch die Bauherr-

schaft sicherstellen. Es sei damit zu rechnen, dass die von der Gemeinde 

formulierte Auflage von den Beschwerdeführern angefochten werde: Die-

se würden nämlich die Auffassung vertreten, dass die zu beschaffende 

aGF den nach Art. 38 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ vom 

13. Juni 2010 (BG) zulässigen Ausnützungstransport von maximal 15 % 

überschreite und daher unzulässig sei. Der angefochtene Entscheid 

schliesse das Baubewilligungsverfahren somit nicht ab und sei daher als 

Zwischenentscheid zu qualifizieren, weshalb das Bundesgericht insge-

samt nicht auf die Beschwerde eintreten könne.

b) Aufgrund des eben genannten Urteils des Bundesgerichts 1C_394/2012 

vom 31. Januar 2013 gilt es festzuhalten, dass der Entscheid des Verwal-

tungsgerichts vom 26. April 2012 vom Bundesgericht als Zwischenurteil 

qualifiziert wurde, was bedeutet, dass dieser erst zusammen mit einem 

kantonal letztinstanzlichen Endentscheid mit Beschwerde in öffentlich-

- 20 -

rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht angefochten werden 

kann. Es bedeutet aber nicht, wie dies die Beschwerdeführer behaupten, 

dass auch vor dem Verwaltungsgericht nochmals sämtliche Rügen vor-

gebracht werden können, die in früheren Verfahren vorgebracht worden 

sind. Vielmehr hat auch das Bundesgericht den Streitgegenstand des vor-

liegenden Verfahrens in seinem Urteil 1C_394/2012 vom 31. Januar 2013 

E.1 bereits umrissen. So habe die Gemeinde die noch zu beschaffende 

aGF zu berechnen und mittels einer Auflage deren Beschaffung durch die 

Bauherrschaft sicherzustellen. Sofern die Beschwerdeführer in ihren 

Schriften nun Rügen vorbringen, welche nicht den genannten Streitge-

genstand betreffen und nicht bereits vor der Vorinstanz mit Einsprache 

vom 17. Juni 2013 vorgebracht worden sind (vgl. Art. 51 Abs. 2 des Ge-

setzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]), ist darauf 

nicht einzutreten. Dies betrifft insbesondere die von den Beschwerdefüh-

rern in der Beschwerde vom 30. Juli 2013 ab Seite 17 vorgebrachten Rü-

gen, welche mit „bereits in früheren Verfahren vorgebrachten Rügen“ beti-

telt sind.

3. Primär gilt es zu klären, ob dem Gericht ein Entscheid aufgrund der vor-

liegenden Akten möglich ist bzw. ob den diversen Editionsanträgen der 

Beschwerdeführer stattzugeben ist. Mit Anruf vom 3. Oktober 2013 hat 

der Instruktionsrichter beim Rechtsvertreter der Beschwerdeführer auf-

grund dessen Bemerkungen in der Replik vom 3. Oktober 2013, wonach 

die Gemeinde a) nicht einmal alle Verfahrensakten des Projektände-

rungsgesuches eingereicht habe und b) die Beschwerdeführer die bishe-

rigen Verfahrensakten zur Einsichtnahme verlangt hätten und vom Ge-

richt lediglich die den Vernehmlassungen der Beschwerdegegner beige-

legten Unterlagen ausgehändigt erhalten hätten, nachgefragt, was für Ak-

ten ihm bisher nicht zur Verfügung gestanden hätten. Mit Schreiben vom 

8. Oktober 2013 forderte der Instruktionsrichter daraufhin die Beschwer-

- 21 -

degegnerin und die Beschwerdegegner auf, zusammen mit der Duplik 

sämtliche allenfalls noch nicht eingereichten Akten des Bewilligungsver-

fahrens für das Projektänderungsgesuch Haus B einzureichen. Mit Duplik 

vom 31. Oktober 2013 reichte die Beschwerdegegnerin folgende Akten 

nach: Schreiben des Bauamtes X._____ vom 3. Mai 2013 an Rechtsan-

walt Vogel, Schreiben der Beschwerdegegner an das Bauamt X._____ 

vom 9. April 2013, Einsprache der Beschwerdeführer vom 17. Juni 2013 

sowie die Projektänderungspläne Nrn. sch/100/56 und sch/100/53 vom 

31. Mai 2011 bzw. 20. März 2013. Zu diesen Einlagen an das Gericht 

nahmen die Beschwerdeführer keine Stellung und es ist davon auszuge-

hen, dass sich ihre Editionsanträge aufgrund dieser Einlagen erledigt ha-

ben. Mit Schreiben vom 24. Januar 2014 forderte der Instruktionsrichter 

die Beschwerdegegnerin zudem auf, dem Gericht den Plan „AZ-

Berechnung“, Beilage 45 der Gemeinde im verwaltungsgerichtlichen Ver-

fahren R 12 1, zuzustellen. Mit Schreiben vom 29. Januar 2014 kam die 

Beschwerdegegnerin diesem Begehren nach und reichte den entspre-

chenden Plan ein, was auch den anderen Parteien zur Kenntnis gebracht 

wurde. Wie noch zu zeigen sein wird, ist dem Verwaltungsgericht ein Ent-

scheid aufgrund der nunmehr vorliegenden Akten möglich.

4. Die Beschwerdeführer rügen zunächst, die Baubewilligung vom 26. Juni 

2013 sei nur an den Bauherrn I._____ adressiert, während der Bauein-

spracheentscheid an I._____, K._____ und L._____ ergangen sei. Des-

halb sei die Baubewilligung widersprüchlich, rechtswidrig und aufzuhe-

ben. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden, zumal K._____ und 

L._____ am 17. Dezember 2012 die Parzelle 4409 zu Miteigentum je zur 

Hälfte erworben hatten (vgl. den Grundbuchauszug Parzelle 4409 und 

4111 des Grundbuchs X._____, Beilage 1 und 2 der Beschwerdegegner) 

und gemäss eigener Aussage die Projektänderung vom 20. März 2013 im 

gegenseitigen Einverständnis zusammen mit I._____ eingereicht hatten 

- 22 -

(vgl. die Vernehmlassung der Beschwerdegegner S. 3). Dass die Baube-

willigung nur an I._____ adressiert ist, mag ein editorisches Versehen 

sein, führt jedoch keinesfalls zur Aufhebung derselben.

5. Die Beschwerdeführer rügen sodann, dass die Beschwerdegegnerin es 

gemäss Art. 45 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubün-

den (KRVO; BR 801.110) unterlassen habe, die Projektänderungsgesu-

che vom 20. März 2013 öffentlich aufzulegen und dies zu publizieren. Al-

lerdings machen auch die Beschwerdeführer Ausführungen zu Art. 50 

Abs. 1 KRVO, wo bezüglich Meldeverfahren festgehalten wird, dieses sei 

ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren. Es findet Anwendung auf un-

tergeordnete Bauvorhaben, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rech-

nen ist, wie insbesondere geringfügige Projektänderungen bereits bewil-

ligter Bauvorhaben (Ziff. 1) oder bauliche Massnahmen, die nach aussen 

nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen Verände-

rungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen (Ziff. 2). 

Gemäss Art. 51 Abs. 1 KRVO wird beim Meldeverfahren auf die öffentli-

che Auflage samt Publikation verzichtet. Die Beschwerdeführer sind nun 

der Ansicht, dass es sich vorliegend zwar um Projektänderungen, nicht 

aber „bereits bewilligter Bauvorhaben“ handle, zumal das Bundesgericht 

mit Urteil 1C_394/2012 vom 31. Januar 2013 entschieden habe, dass das 

Urteil des Verwaltungsgerichts R 12 1 vom 26. April 2013 ein Zwi-

schenentscheid sei und dieser noch angefochten werden könne. Das be-

deute, dass noch keine rechtskräftig bewilligten Bauvorhaben vorlägen, 

weshalb die gesetzliche Voraussetzung für ein Meldeverfahren bezüglich 

der Projektänderungen nicht erfüllt sei. Auch hätte mit weiteren Einspra-

chen gerechnet werden müssen. Ebenfalls nicht erfüllt seien die beiden 

kumulativ zu erfüllenden Bedingungen nach Art. 50 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO. 

Denn selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die baulichen 

Massnahmen der Projektänderungen nach aussen kaum in Erscheinung 

- 23 -

treten würden und diese zonenkonform seien, was jedoch bestritten wer-

de, würden die aktuellen Projektänderungen eine Veränderung bezüglich 

der baulichen Ausnützung erfahren. Dies insbesondere, nachdem das 

Verwaltungsgericht im Urteil R 12 1 vom 26. April 2012 ausdrücklich die 

Beschaffung neuer aGF verlangte und die aGF gemäss aktuellen Projek-

tänderungen wesentlich von jenen aGF gemäss den nicht rechtskräftigen 

Baubewilligungen vom 8. November 2011 abweichen würden. Die Be-

schwerdegegnerin hat bereits im Einspracheentscheid vom 26. Juni 2013 

ausgeführt, dass die Baubehörde auf eine Publikation des Projektände-

rungsgesuches verzichtet habe, weil die nachgesuchten Änderungen am 

Bauprojekt nach aussen in keiner Weise in Erscheinung treten würden 

und es sich um eine eher geringfügige Projektänderung handle. Da den 

Einsprechern das Projektänderungsgesuch direkt zugestellt worden sei, 

hätten diese ihre nachbarlichen Rechte in optimaler Form wahrnehmen 

können und hätten dann auch innert verlängerter Frist eine Einsprache 

eingereicht. Die Beschwerdegegner führten zur Problematik der unterlas-

senen Publikation und fehlenden Auflage in ihrer Vernehmlassung vom 

16. August 2013 aus, dass es sich bei der Projektänderung lediglich um 

eine geringfügige Änderung handle, die einen untergeordneten Teil des 

Bauvorhabens betreffe. Dass eine solche nicht öffentlich zu publizieren 

gewesen sei, sei ohne weiteres richtig. Die minimalen Veränderungen 

würden nur die Anordnung der inneren Räume betreffen und hätten keine 

Auswirkung auf das Gebäudevolumen oder die Abstände. Da die Be-

schwerdegegnerin die Beschwerdeführer direkt mit den Akten bedient und 

ihnen eine - auf deren Ersuchen hin um weitere 30 Tage verlängerte Frist 

- eingeräumt hätte, seien den Beschwerdeführern somit keine Nachteile 

entstanden, selbst wenn eine öffentliche Publikation und Auflage der Pro-

jektänderung hätte durchgeführt werden müssen. Für das Gericht stellt 

sich vorliegend folglich die Frage, ob es sich bei der am 20. März 2013 

eingereichten Projektänderung um ein untergeordnetes Bauvorhaben 

- 24 -

gemäss Art. 50 KRVO handelt. Die Aufzählungen in Abs. 1 Ziff. 1 und 2 

des genannten Artikels sind – wie die Beschwerdegegner richtig bemerk-

ten – nur exemplarischer Art und brauchen nicht als solche erfüllt zu sein. 

Insofern kann dahingestellt bleiben, ob die Bauvorhaben als bereits bewil-

ligte zu gelten haben (Ziff. 1) und ob die baulichen Massnahmen nach 

aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen 

Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen 

(Ziff. 2). Entscheidend ist, ob es sich bei den Projektänderungen um ein 

untergeordnetes Bauvorhaben handelt. Wie bereits im Dispositiv des Ent-

scheids des Verwaltungsgerichts R 12 1 vom 26. April 2012 ersichtlich, 

betrifft die Projektänderung vom 20. März 2013 allein die Berechnung der 

im Sinne der Erwägungen noch zu beschaffenden aGF. Das Verwal-

tungsgericht hat aber bereits im genannten Urteil in E.14.b festgehalten, 

dass die Überschreitung der AZ - dem Verhältnismässigkeitsprinzip fol-

gend - nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen könne, weil diese 

Baugesetzwidrigkeit mit der in solchen Fällen üblichen Auflage korrigiert 

werden könne. Die Beschwerdegegner sind nun der Beschwerdegegnerin 

mit ihrem Projektänderungsgesuch vom 20. März 2013 zuvorgekommen 

und haben selbst eine neue AZ- bzw. aGF-Berechnung eingereicht. Somit 

kann festgehalten werden, dass es sich bei der in Frage stehenden Pro-

jektänderung um ein untergeordnetes Bauvorhaben handelt, das weder 

zur Aufhebung der Baubewilligung (vgl. R 12 1 E.14.b) führt noch eine öf-

fentlich Publikation und Auflage gemäss Art. 45 KRVO verlangt. Insofern 

war es richtig, dass die Beschwerdegegnerin die Projektänderung direkt 

den Einsprechern und heutigen Beschwerdeführern zugesandt hat und 

diese so ihre Rechte wahrnehmen konnten. Die Beschwerde ist in diesem 

Punkt folglich abzuweisen.

6. Die Beschwerdeführer rügen weiter, dass in hängigen Baugesuchsverfah-

ren – vorliegend betreffend die Baubewilligungen Nr. 2009-0061 (Haus A) 

- 25 -

und Nr. 2009-0062 (Haus B) – nach der aktuellsten Rechtsprechung des 

Bundesgerichts zum Zweitwohnungsartikel 75b der Bundesverfassung 

(BV; SR 101) keine Baubewilligungen erteilt werden könnten (unter Ver-

weis auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_646/2012 vom 22. Mai 2013). 

Wie bereits in der Prozessbeschwerde R 13 180c E.1.f ausgeführt, kann 

sich das, was die Beschwerdeführer in Bezug auf die Zweitwohnungsbe-

stimmungen vorbringen letztlich einzig auf das Haus B auswirken, nicht 

jedoch auf das Haus A, sind dort doch keine klassischen Zweitwohnun-

gen im Sinne von Art. 2 der Verordnung über Zweitwohnungen (ZwVO; 

SR 702) vorgesehen, sondern lediglich eine touristisch bewirtschaftete 

Zweitwohnung im Untergeschoss (UG) sowie zwei Erstwohnungen im 

Erdgeschoss (EG) und im Obergeschoss (OG). Die Beschwerdeführer 

behaupten, das Bundesgericht stelle bei Baubewilligungen für Zweitwoh-

nungen, die noch vor der Abstimmung vom 11. März 2012 erteilt, aber in 

der Folge angefochten worden seien, massgeblich auf den Zeitpunkt der 

Beurteilung des Baugesuchs durch die kantonalen Behörden ab. Im vor-

liegenden Verfahren sei dies das Datum des Urteils des Verwaltungsge-

richts, der 26. April 2012, was mithin klar nach dem 11. März 2012 sei. 

Ebenfalls gemäss aktuellster Rechtsprechung des Bundesgerichts zu 

Art. 75b BV seien nach dem 1. Januar 2013 erstinstanzlich erteilte oder 

im Rechtsmittelverfahren erheblich modifizierte Baubewilligungen gemäss 

Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig. Die Beschwerdegegnerin hat bereits im 

Einspracheentscheid vom 26. Juni 2013 festgehalten, dass die Baubewil-

ligung für die beiden Häuser A und B bereits am 8./17. November 2011 

erteilt worden seien, somit also ein halbes Jahr vor Inkrafttreten von 

Art. 75b BV. Zu diesem Zeitpunkt hätten aber unter Beachtung des 

Zweitwohnungsgesetzes der Gemeinde X._____ noch Zweitwohnungen 

bewilligt werden dürfen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer hat 

das Bundesgericht im Urteil 1C_646/2012 vom 22. Mai 2013 in E.11.6 

explizit festgehalten, dass Baubewilligungen, die vor dem 11. März 2012 

- 26 -

erstinstanzlich erteilt worden sind, nicht unter die neuen Verfassungsbe-

stimmungen fallen und gültig bleiben, unabhängig vom Zeitpunkt, in dem 

sie rechtskräftig geworden sind. Wie auch die Beschwerdegegner richtig 

bemerkten, hat das Bundesgericht dies im Urteil 1C_7/2013 vom 13. Juni 

2013 E.2 bestätigt. Vorliegend wurden die Baubewilligungen Nr. 2009-

0061 (Haus A) und Nr. 2009-0062 (Haus B) unbestrittenermassen am 

8./17. November 2011 erteilt. In BGE 139 II 263 E.7 hat das Bundesge-

richt überdies angemerkt, dass Baubewilligungen, die schon vor dem 

11. März 2012 erteilt worden sind und zwischen dem 11. März 2012 und 

dem 1. Januar 2013 im Rechtsmittelverfahren erheblich modifiziert wor-

den sind, anfechtbar sind. Vorliegend datiert die nunmehr in Frage ste-

hende Projektänderung gar vom 20. März 2013. Allerdings kann vorlie-

gend nicht von erheblichen Modifikationen gesprochen werden, betrifft die 

Projektänderung doch nur geringfügige Änderungen bzw. ein untergeord-

netes Bauvorhaben (vgl. vorstehend E.5), weshalb die erstinstanzliche 

Bewilligung vom 8./17. November 2011 massgeblich bleibt und Art. 75b 

BV keine Anwendung findet. Die Beschwerde ist folglich auch in Bezug 

auf die Zweitwohnungsproblematik abzuweisen.

7. a) Weiter ist die Frage der Berechnung der aGF im Haus B bzw. die vom 

Verwaltungsgericht im Verfahren R 12 1 verfügte Auflage der Ergänzung 

der Baubewilligung 2009-0062 mit der Berechnung der zusätzlich benötig-

ten aGF und deren Beschaffung, zu klären. Wie bereits vorstehend in Er-

wägung 5 ausgeführt, sind die Beschwerdegegner mit ihrem Projektände-

rungsgesuch vom 20. März 2013 einer Auflage der Beschwerdegegnerin 

zuvorgekommen und haben selbst eine neue AZ- bzw. aGF-Berechnung 

eingereicht. Damit erübrigt es sich, die Frage zu klären, ob das Verwal-

tungsgericht - wie von den Beschwerdeführern behauptet - mit seinem 

Zwischenentscheid R 12 1 seine eigene konstante Rechtsprechung be-

züglich der Voraussetzungen von Auflagen missachtet und sich vorbehalt-

- 27 -

los darüber hinweggesetzt habe (unter Verweis auf PVG 2008 Nr. 21). 

Festzuhalten bleibt einzig, dass es sich bei der Beschaffung zusätzlicher 

aGF um die Schaffung des rechtmässigen Zustandes handelt und eine 

Baubewilligung diesbezüglich gemäss Art. 90 des Raumplanungsgeset-

zes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) sehr wohl mit den 

gebotenen Nebenbestimmungen – in casu einer Auflage – verknüpft wer-

den kann. Insofern ist die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen.

b) Die Beschwerdegegner sind nun der Ansicht, auf die Frage der Beschaf-

fung der aGF sei nicht einzutreten, zumal sich die Beschwerdeführer im 

Rahmen der Einsprache nicht zur aGF-Beschaffung bzw. deren Berech-

nung geäussert hätten (vgl. die Vernehmlassung der Beschwerdegegner 

S. 7 f.). Die Beschwerdeführer sind gegenteiliger Ansicht und verweisen 

auf ihre Einsprache, wo sie generell an allen in den bisherigen Verfahren 

vorgebrachten Rügen festhalten und im Rahmen der Rüge bezüglich des 

Meldeverfahrens gemäss Art. 50 KRVO auf die Veränderung bezüglich 

der baulichen Ausnützung durch die Projektänderung vom 20. März 2013 

hinweisen (vgl. die Einsprache vom 17. Juni 2013 S. 4 und 6 f.). Eine ei-

gentliche Rüge in Bezug auf die aGF-Beschaffung durch die Projektände-

rung vom 20. März 2013 kann der Einsprache tatsächlich nicht entnom-

men werden. Allerdings sind gemäss Art. 51 Abs. 3 VRG neue Tatsa-

chenbehauptungen zulässig, weshalb auf die Frage der Berechnung der 

aGF im Haus B dennoch einzutreten ist, zumal die im vorinstanzlichen 

Verfahren gestellten Rechtsbegehren nicht ausgedehnt worden sind 

(Art. 51 Abs. 2 VRG).

c) Die Beschwerdegegnerin führte in ihrer Vernehmlassung aus, die Be-

schwerdeführer machten geltend, durch den AZ-Transport dürfe die Aus-

nützungsziffer auf der Parzelle höchstens um 15 % erhöht werden und 

diese Bestimmung werde verletzt (Art. 38 BG). Gemäss langjähriger Pra-

- 28 -

xis der Baubehörde gelte diese 15 %-Regelung jedoch nur für jene Fälle, 

wo lediglich eine Parzelle überbaut und zusätzliche Ausnützungsziffer von 

einer Nachbarparzelle transferiert werde. Diese Regelung würde jedoch 

nicht angewendet, wo zwei oder mehrere Parzellen eine AZ-Einheit bilde-

ten und gemeinsam überbaut würden. In solchen Fällen könnten die Par-

zellengrenzen nämlich entweder aufgehoben oder beliebig verschoben 

werden und somit spiele die Begrenzung von 15 % keine Rolle mehr. Die 

Beschwerdegegnerin behandelte die beiden in Frage stehenden Parzel-

len in ihrer Baubewilligung vom 26./28. Juni 2013 denn auch als AZ-

Einheit und hielt fest, dass die Ausnützung gesamthaft über die beiden 

Parzellen ausgewiesen werde und somit eine Ausnützung von 0.347 re-

sultiere. Dieser Ansicht der Beschwerdegegnerin kann - wie nachstehend 

gezeigt wird - nicht gefolgt werden.

d) Im alten BG, letztmals revidiert am 26. September 2004, von der Regie-

rung genehmigt am 18. Januar 2005, lautete die vorliegend zur Diskussi-

on stehende Regelung wie folgt:

Art. 56 Anrechenbare Landfläche

Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste, baulich noch 

nicht ausgenützte Grundstückfläche innerhalb der Bauzone.

Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzellen unmittel-

bar angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, 

können für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbezogen werden, sofern 

sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die 

im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die in der be-

treffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht wer-

den.

Im Urteil R 05  59 vom 11. November 2005 hatte das Verwaltungsgericht 

zu entscheiden, ob die Auffassung der Gemeinde richtig sei, wonach bei 

- 29 -

einer AZ-Einheit unter Belassung der Grundstücksgrenzen sämtliche 

Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer Einheit zusammen-

gefasst werden dürften und die sich daraus ergebende Gesamtfläche als 

Grundlage für die Berechnung der AZ diene, unabhängig davon, wo auf 

der einbezogenen Fläche die Gebäude erstellt würden und wieviel jede 

Parzelle dafür effektiv an aGF zur Verfügung gestellt habe. Gemäss der 

Auffassung der Gemeinde sei einzig massgebend, dass auf der Gesamt-

fläche die zonengemässe AZ nicht überschritten werde und dass davon 

der Fall von Art. 56 Abs. 2 BG zu unterscheiden sei, wonach von benach-

barten Parzellen auf ein bestimmtes Baugrundstück aGF transportiert 

werden dürfe, die AZ-Erhöhung auf dem Baugrundstück aber nicht mehr 

als 15 % betragen dürfe. Das Verwaltungsgericht schrieb dazu in Erwä-

gung 2c-e Folgendes:

"c) Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden ist, lässt sich Art. 56 
BG nichts entnehmen, was eine hinreichende Stütze für die gemeindliche Auf-
fassung darstellen könnte. Die genannte Bestimmung regelt in Abs. 1 lediglich, 
was als anrechenbare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festge-
legt, wann andere Grundstücke für die Berechnung der AZ miteinbezogen wer-
den können (angrenzende oder lediglich durch eine Strasse oder einen Bach 
abgetrennte Lage, gleiche Bauzone) und inwieweit durch einen derartigen „Mit-
einbezug“ die zonengemässe AZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf (um 
max. 15 %). Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unter welchen 
Voraussetzungen BGF von einer Parzelle zur anderen transportiert werden darf, 
wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern erweist sich auch der ge-
meindliche Einwand, bei einem Wegfall der AZ-Einheiten würden verschiedene 
Parzellen die zonengemässe AZ massiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zu-
mal solches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BG stehen würde. Damit ist ge-
sagt, dass Art. 56 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche Grundlage für die 
von der Gemeinde definierte AZ-Einheit (i.S. eines virtuellen Grundstückes) bil-
det.

d) Etwas anderes lässt sich auch aus der gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG erfolgten 
grundbuchlichen Anmerkung einer AZ-Einheit nicht ableiten. Im Übrigen lässt 
sich z.B. dem bei den Akten liegenden Grundbuchauszug von Parzelle 4326 
[dort ausdrücklich aufgeführt unter o), r) und s)] ohne weiteres entnehmen, dass 
Nutzung jeweils von einer Parzelle zur anderen, und nicht etwa von einer Parzel-
le auf eine „AZ-Einheit“ oder von einer „AZ-Einheit“ auf eine andere „AZ-Einheit“, 
transportiert wird. Was die Gemeinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt, 
findet im Gesetz keine Stütze. Die ihrer Auffassung zugrunde liegende gesetzli-

- 30 -

che Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungstransport von Par-
zelle zu Parzelle, wie er in vielen Baugesetzen von Bündner Gemeinden vor-
kommt. Die Bildung von AZ-Einheiten in dem von ihr verfolgten Sinne ist indes-
sen vom Baugesetz nicht vorgesehen und entsprechend ist ein Abstellen auf die 
Gesamtfläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht 
möglich, weshalb die gemeindliche Praxis als gesetzeswidrig bezeichnet werden 
muss.

e) Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage für die Bildung von AZ-
Einheiten kann die Gemeinde aus den in den Baubewilligungen vorgenomme-
nen Auflagen (grundbuchliche Anmerkung einer AZ-Einheit, öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts zu 
ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen könnten, wenn über-
haupt, als privat-rechtliche Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und den be-
teiligten Grundeigentümern verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit 
verhält, ist Sache des Zivilrichters.“

Im neuen BG vom 13. Juni 2010, genehmigt am 18. Januar 2011, hat die 

Gemeinde die anrechenbare Grundstücksfläche in Art. 38 BG neu gere-

gelt. Dieser neue Art. 38 BG lautet wie folgt (Änderungen gegenüber dem 

alten BG durch das Gericht kursiv hervorgehoben):

Art. 38 Anrechenbare Grundstücksfläche

Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt die vom Baugesuch erfasste (baulich 

noch nicht ausgenützte [Anmerkung des Gerichts]) Grundstücksfläche innerhalb 

der Bauzone. Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund- und Grober-

schliessung.

Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar 

angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, kön-

nen für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbezogen werden, sofern sie 

mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im 

Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die in der betref-

fenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden.

Solche Grundstücke bilden eine AZ-Einheit und spätere Änderungen daran oder 

Verfügungen darüber bedürfen der Zustimmung der Eigentümer aller an dieser 

AZ-Einheit beteiligten Grundstücke.

Geändert hat sich gegenüber Art. 56 Abs. 2 des alten BG in der massge-

benden Bestimmung Art. 38 Abs. 2 BG nichts. Auch der neue Abs. 3 von 

- 31 -

Art. 38 BG vermag daran nichts zu ändern. Dieser, welcher wohl eine ge-

setzgeberische Reaktion auf das Urteil R 05 59 des Verwaltungsgerichts 

vom 11. November 2005 darstellen soll, sagt lediglich aus, dass Grunds-

tücke, die gemäss Art. 38 Abs. 2 BG für die Berechnung der AZ miteinbe-

zogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-

schränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist, eine AZ-

Einheit bilden. Einzige Rechtsfolge dieser AZ-Einheit, die sowohl nach 

dem alten als auch nach dem neuen BG nur aufgrund der in Abs. 2 von 

Art. 38 BG enthaltenen Regeln gebildet werden kann, ist es nämlich, dass 

Änderungen und Verfügungen betreffend diese AZ-Einheit der Zustim-

mung der Eigentümer der beteiligten Grundstücke bedürfen. Abs. 3 von 

Art. 38 BG hat somit rein deklaratorischen Charakter und benennt das Er-

gebnis der in Abs. 2 formulierten Regeln als AZ-Einheit. Dass über Abs. 3 

der genannten Bestimmung die in Abs. 2 formulierte 15 %-Regel umgan-

gen oder gar ausgehebelt werden könnte, kann der Bestimmung nicht 

entnommen werden. Somit sind die Schlussfolgerungen des Urteils 

R 05 59 des Verwaltungsgerichts vom 11. November 2005 nach wie vor 

einschlägig und es gilt, dass die Bildung von AZ-Einheiten in dem von der 

Beschwerdegegnerin verstandenen und offenbar trotz des Präjudizes 

R 05 59 nach wie vor praktizierten Sinne vom Baugesetz nicht vorgese-

hen ist und entsprechend ein Abstellen auf die Gesamtfläche einer sol-

chen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht möglich ist. Die 

gemeindliche Praxis muss damit erneut als gesetzeswidrig bezeichnet 

werden. Die Folge davon ist, dass – entgegen der Auffassung der Be-

schwerdegegnerin – nicht aGF in der ganzen, als solche von den Be-

schwerdegegnern und der Beschwerdegegnerin verstandenen AZ-Einheit 

verschoben werden darf, sondern zum Einen nur, sofern sie in der glei-

chen Bauzone wie das Baugrundstück liegen, an dieses unmittelbar an-

grenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche davon getrennt sind. 

Zum Anderen gilt die weitere Beschränkung, dass auf der Bauparzelle 

- 32 -

durch den Miteinbezug anderer Parzellen die in der betreffenden Bauzone 

geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden darf.

d) Im konkreten Fall ist vorliegend somit festzuhalten, dass die beiden Par-

zellen 4111 (Haus A) und 4409 (Haus B) unbestrittenermassen in der 

Wohnzone A und damit in der gleichen Bauzone liegen und unmittelbar 

aneinander angrenzen und folglich für die Berechnung der AZ grundsätz-

lich miteinbezogen werden können. Wie die Beschwerdegegnerin bereits 

in der Baubewilligung vom 26./28. Juni 2013 festgehalten hat, ist dies im 

Grundbuch der Gemeinde X._____ als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-

schränkung vor Baubeginn anzumerken (Art. 38 BG und Art. 90 Abs. 2 

KRG). Allerdings darf - wie vorstehend in Erwägung 7.d gezeigt - gemäss 

Art. 38 Abs. 2 BG durch den AZ-Transfer auf der Bauparzelle die in der 

betreffenden Bauzone geltende AZ um höchstens 15 % erhöht werden, 

was folglich für die in Frage stehende Bauparzelle 4409 zu prüfen ist. In 

der Wohnzone A gilt eine Ausnützungsziffer von 0.35 (vgl. Art. 26 i.V.m. 

Art. 36 BG). Die durch Haus A konsumierte aGF beträgt gemäss Projek-

tänderung vom 20. März 2013 280.6 m2. Die Parzelle 4111, auf der das 

Haus A steht, misst total 904.0 m2 und es stünde ihr bei einer Ausnüt-

zungsziffer von 0.35 eine aGF von 316.4 m2 zu. Auf der Parzelle 4111 

verbleiben somit 35.8 m2 aGF-Reserve. Für das Haus B steht – wie im 

Verfahren R 12 1 festgehalten – zu wenig aGF zur Verfügung. Gemäss 

Projektänderung vom 20. März 2013 beträgt die von Haus B konsumierte 

aGF 200.5 m2, welche sich wie folgt zusammensetzt: Garage 10.3 m2, 

Keller 34.2 m2, Erdgeschoss 96.1 m2, Obergeschoss 59.9 m2. Im Unter-

schied zum Plan „AZ-Berechnung“ vom 31. Mai 2011 (Beilage 45 der 

Gemeinde im Verfahren R 12 1) wurden in der Projektänderung vom 

20. März 2013 auch die Garage und der Keller in der aGF-Berechnung 

berücksichtigt. Bezüglich Garage sind die Beschwerdegegner damit der 

Aufforderung des Verwaltungsgerichts im Urteil R 12 1 an die Beschwer-

- 33 -

degegnerin nachgekommen, wonach diese noch zu prüfen hätte, ob al-

lenfalls noch weitere Flächen, wie z.B. der Eingang Haus B von der Tief-

garage, allenfalls anrechenbar sei (vgl. R 12 1 E.14b). Wie das Verwal-

tungsgericht ebenfalls im Urteil R 12 1 bezüglich des Kellergeschosses 

festgehalten hat, ist der Fitnessraum, der als einziger Raum in diesem 

Stockwerk Wohnqualität aufweise, an die aGF anzurechnen. In Klammern 

wurden dabei explizit 37.5 m² genannt. Auf dem Projektänderungsplan 

vom 20. März 2013 ist nun ersichtlich, dass im Bereich Fitnessraum neu 

eine Wand eingezogen und eine Waschküche dadurch separiert werden 

sollte. Fraglich ist, ob diese „Waschküche“ für die Berechnung der Aus-

nützungsziffer angerechnet werden muss. Wie bereits im Urteil R 12 1 

festgehalten, kommt es auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plä-

nen, also auf den blossen Parteiwillen, nicht an. In der Aufzählung der 

Ausnahmen der anrechenbaren Geschossflächen in Art. 37 Abs. 2 lit. g 

BG fungieren „Waschküchen“ nicht. Somit sind die Kriterien der Ausbau-

barkeit, also des Dienens, und der Eignung zu prüfen. Ob ein Raum dem 

dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise hierfür ausbaubar ist, muss 

aufgrund seiner objektiven Eignung und nicht der vom Bauherrn beab-

sichtigten Nutzung entschieden werden (vgl. das Urteil R 12 1 E.14b). So-

fern die neu eingezogene Wand zwischen dem Fitnessraum und der 

Waschküche bestehen bleibt, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Wasch-

küche ausbaubar oder gar zu Wohnzwecken nutzbar sein könnte. Die 

Lichtquelle ist im Verhältnis zum Raum sehr klein und es bleibt nebst den 

eingezeichneten Schränken wenig frei verfügbarer Platz. Deshalb ist die 

Waschküche für die Berechnung der AZ nicht zu berücksichtigen und es 

bleibt bei den im Kellergeschoss bereits gemäss Projektänderung vom 

20. März 2013 berücksichtigten 34.2 m2 aGF. Zusammenfassend ergibt 

sich somit für Haus B folgende Berechnung: Bei einer anrechenbaren 

Grundstücksfläche von 484.0 m2 steht für Haus B auf Parzelle 4409 

169.4 m2 aGF zur Verfügung. Somit fehlen Parzelle 4409 31.1 m2 aGF, 

- 34 -

welche - bei einer Reserve von 35.8 m2 - von Parzelle 4111 transferiert 

werden könnten, sofern die Limite der 15 % gemäss Art. 38 Abs. 2 BG 

eingehalten wird. 115 % der AZ von 0.35 ergibt eine höchstzulässige AZ 

von 0.4025 auf der Bauparzelle 4409. Bei einer Grundstücksfläche von 

484.0 m2 darf der Parzelle somit nach dem AZ-Transfer höchstens 

194.81 m2 aGF zur Verfügung stehen. Gemäss Projektänderung vom 

20. März 2013 beträgt die von Haus B konsumierte aGF allerdings 

200.5 m2 und es resultiert auf der Bauparzelle des Hauses B eine Über-

schreitung der höchstzulässigen aGF um 5.69 m2. Damit haben die Be-

schwerdegegner die im Urteil R 12 1 festgehaltene Auflage der Beschaf-

fung zusätzlicher aGF für das Haus B zwar erfüllt; indessen haben sie 

und die Beschwerdegegnerin die in Art. 38 Abs. 2 BG formulierte 15 %-

Regel nicht berücksichtigt. Die Beschwerde erweist sich somit hinsichtlich 

der Überschreitung der höchstzulässigen aGF resp. AZ auf der Baupar-

zelle des Hauses B als begründet und ist in diesem Punkt gutzuheissen. 

Da dieser Mangel der Baubewilligung genügend klar bestimmbar ist, ohne 

besondere Schwierigkeiten behoben werden kann und die Sache somit 

spruchreif ist, rechtfertigt es sich, dass das Gericht die Angelegenheit 

nicht zu neuem Entscheid an die Gemeinde zurückweist, sondern darüber 

selbst entscheidet (Art. 56 Abs. 3 VRG). Eine Aufhebung der Baubewilli-

gung einzig wegen dieses geringfügigen, und durch interne bauliche Um-

stellungen, behebbaren Mangels – die höchstzulässige aGF ist lediglich 

um 5.69 m2 nicht eingehalten – wäre offensichtlich nicht gerechtfertigt, 

weil nicht verhältnismässig (vgl. dazu schon oben E.5 und das Urteil des 

Verwaltungsgerichtes R 12 1 E.14.b). Somit ist – in teilweiser Gutheis-

sung der Beschwerde – die Baubewilligung Nr. 2009-0062 gestützt auf 

Art. 56 Abs. 3 VRG und Art. 90 Abs. 1 KRG mit der Auflage zu ergänzen, 

dass vor Baubeginn seitens der Bauherrschaft nachzuweisen ist, dass 

durch das Bauvorhaben auf der Bauparzelle die Ausnützungsziffer von 

0.35 höchstens um 15 % erhöht wird.

- 35 -

8. Schliesslich bleibt die Frage des Balkons bzw. Terrassenanbaus beim 

Haus B zu prüfen. Die Beschwerdeführer behaupten, der Balkon/Ter-

rassenanbau beim Haus B sei laut Projektänderungsgesuch vom 

20. März 2013 entgegen dem Urteil des Verwaltungsgerichts R 12 1 von 

der Beschwerdegegnerin genehmigt worden, wodurch sich verschiedene 

Grenzabstandsverletzungen ergäben. Die Beschwerdegegner halten 

diesbezüglich in ihrer Vernehmlassung auf Seite 9 fest, dass die Gemein-

de die Projektänderung in Bezug auf die AZ-Berechnung bewilligt und 

ausdrücklich den Vermerk angebracht habe, dass diese Baubewilligung 

integrierender Bestandteil der Baubewilligungen vom 8. November 2011 

bilde. Insofern sei ohne weiteres klar, dass in Bezug auf diejenigen Punk-

te, welche nicht die AZ beträfen, die Baubewilligungen vom 8. November 

2011 weiterhin gälten und damit der Balkon/Terrassenanbau Haus B nach 

wie vor nicht bewilligt sei. Es kann somit festgehalten werden, dass die 

Beschwerdegegner damit anerkennen, den Balkon/Terrassenanbau 

Haus B mangels Baubewilligung nicht zu realisieren. Die Beschwerde ist 

folglich auch in diesem Punkt abzuweisen.

9. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Beschwerde einzig in 

Bezug auf die Verletzung der in Art. 38 Abs. 2 BG formulierten 15 %-

Regel auf der Bauparzelle des Hauses B im Sinne der Erwägungen gut-

zuheissen ist. Die Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) ist vom Gericht mit 

der Auflage zu ergänzen, dass vor Baubeginn seitens der Bauherrschaft 

nachzuweisen ist, dass durch das Bauvorhaben auf der Bauparzelle die 

Ausnützungsziffer von 0.35 höchstens um 15 % erhöht wird. Im Übrigen 

ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

10. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig den Beschwerdeführern, solidarisch haftend, 

- 36 -

und den Beschwerdegegnern bzw. der Beschwerdegegnerin, solidarisch 

haftend, aufzuerlegen. Aussergerichtlich sind zudem keine Entschädigun-

gen zuzusprechen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird bezüglich der Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) im 

Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen. Die Baubewilligung 2009-

0062 (Haus B) wird mit folgender Auflage ergänzt:

"Vor Baubeginn ist seitens der Bauherrschaft I._____ und K._____ und 

L._____ nachzuweisen, dass durch das Bauvorhaben auf der Bauparzelle 

des Hauses B die Ausnützungsziffer von 0.35 höchstens um 15 % erhöht 

wird."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten 

wird.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 751.--

zusammen Fr. 4'751.--

gehen zur Hälfte zulasten von A._____ und B._____ (1), D._____ (2), 

E._____ (3), F._____ (4), G._____ und H._____ (5), solidarisch haftend, 

und zur Hälfte zulasten von I._____ und K._____ und L._____ und der 

Gemeinde X._____, solidarisch haftend, und sind innert 30 Tagen seit Zu-

stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

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3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 27. No-

vember 2014 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_166/2014).