# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 440306c6-e32d-5200-a876-688b80c98856
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-02-19
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 19.02.2002 A/290/2001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-290-2001_2002-02-19.pdf

## Full Text

- 1 - 

 

 

 _____________ 

 

A/290/2001-TPE  

  

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 19 février 2002 

 

 

 

dans la cause 

 

 

A. ASSOCIATION 

représentée par Me Karin Grobet Thorens, avocate 

 

 

 

 contre 

 

 

 

 

AL. PENSIONSKASSE S. 

représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 

 

  et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/290/2001-TPE  

 EN FAIT 

 

 

1.  L'Al. Pensionkasse S. (ci-après: la propriétaire) 

a acquis le 25 avril 1985 l'immeuble sis ...-...-..., 

route de Colovrex au Grand-Saconnex. Cet immeuble, 

construit au bénéfice d'une aide de l'Etat, était soumis 

à un contrôle étatique de ses loyers durant vingt ans, 

soit du 31 décembre 1977 au 31 décembre 1997. 

 

  Le prix d'acquisition, le 25 avril 1985, était de 

CHF 3'800'000.-, l'indice suisse des prix à la 

consommation étant à cette date de 108,5 points. 

 

  La part des fonds propres était de CHF 

1'850'000.-, le reste étant financé par une hypothèque en 

premier rang à concurrence de CHF 1'950'000.-. 

 

2.  Le 18 février 2000, la propriétaire a déposé une 

demande définitive en autorisation de construire auprès 

du département de l'aménagement, de l'équipement et du 

logement (ci-après: le département). Les travaux prévus 

visaient la rénovation des façades par l'ajout d'un 

isolant laine de verre, de la toiture, de la mise en 

place de cuisines neuves et le changement des vitrages et 

des stores. 

 

  Le taux de l'intérêt hypothécaire était à cette 

date de 4,5%. 

 

  Le devis des travaux se chiffrait à 

CHF 1'475'000.-. La propriétaire a demandé au département 

de pouvoir répercuter ce montant sur les loyers de 

l'immeuble, totalisant 20 appartements et représentant 76 

pièces. Le loyer moyen annuel par pièce passerait ainsi 

de CHF 4'088.- avant les travaux, à CHF 4'724.- après les 

travaux. 

 

3.   Le 21 mars 2000, le département a indiqué à la 

requérante que le loyer avant les travaux dépassait déjà 

sensiblement le montant maximum du loyer répondant aux 

besoins prépondérants de la population. Celui-ci devait 

être maintenu au même niveau, à moins que la propriétaire 

ne démontre qu'il ne lui était économiquement pas 

supportable de réaliser les travaux sans augmentation des 

loyers.  

 

  A cet effet, le département l'a invitée à lui 

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remettre un bilan d'exploitation des années 1998 et 1999 

en raison du fait que jusqu'au 31 décembre 1997, les 

loyers étaient soumis au régime HLM, et que ce n'était 

qu'après cette date qu'une augmentation globale de 

ceux-ci avait pu avoir lieu.  

 

4.  Le 2 mai 2000, le conseil de la propriétaire a 

fourni les explications requises, notamment un calcul de 

rendement de l'immeuble démontrant qu'elle n'était pas en 

mesure de supporter l'opération de rénovation sans 

répercussion sur les loyers.  

 

5. a. Le 20 juillet 2000, le département a délivré 

l'autorisation définitive de construire sollicitée, 

précisant que l'état locatif annuel ne devait pas excéder 

CHF 359'052.- après les travaux, ce qui correspondait à 

CHF 4'724.- par pièce au maximum. Cette limitation a été 

fixée pour une durée de trois ans à partir de la hausse 

des loyers. 

 

 b. Le détail de l'état locatif par appartement du 1er 

février au 1er mars 2000, avant et après les travaux 

projetés, se présentait ainsi: 

 

 Appartement de deux pièces: 

 

 loyer net     augmentation   nouveau loyer 

 CHF  671.-    106.-          777.- 

 

 Appartements de trois pièces: 

 

 loyers nets   augmentation   nouveaux loyers 

 CHF  965.-    159.-          1124.- 

 CHF  975.-    159.-          1134.- 

 CHF  957.-    159.-          1116.- 

 CHF  975.-    159.-          1134.- 

  CHF 1013.-    159.-          1172.- 

 CHF  995.-    159.-          1154.- 

 CHF  896.-    159.-          1055.- 

 CHF 1263.-    159.-          1422.- 

 

 Appartements de quatre pièces: 

 

 loyers nets   augmentation   nouveaux loyers 

 CHF 1297.-    212.-          1509.- 

 CHF 1322.-    212.-          1534.- 

 CHF 1146.-    212.-          1358.- 

 CHF 1333.-    212.-          1545.- 

 CHF 1310.-    212.-          1522.- 

  - 4 - 

 

 

 

  CHF 1288.-    212.-          1500.- 

 CHF 1369.-    212.-          1581.- 

 

 Appartements de cinq pièces: 

 

 loyers nets   augmentation   nouveaux loyers 

 CHF 1500.-    265.-          1765.- 

 CHF 2021.-    265.-          2286.- 

 

 Appartements de six pièces: 

 

 loyers nets   augmentation   nouveaux loyers 

 CHF 1924.-    318.-          2242.- 

 CHF 2673.-    318.-          2991.- 

  

6.  Le 24 août 2000, l'A. Association (ci-après: l'A. 

Association) a recouru devant la commission de recours en 

matière de constructions (ci-après: la commission de 

recours), laquelle a rejeté le recours le 16 février 

2001, considérant que la fixation de l'état locatif 

annuel maximum de l'immeuble par le département à CHF 

359'052.- n'était pas critiquable. 

 

7.  Le 27 mars 2001, l'A. Association a interjeté 

recours contre la décision de la commission de recours du 

16 février 2001 par devant le Tribunal de céans. 

 

8.  Selon la recourante, l'intégralité de l'opération 

de rénovation devait être prise en charge par la 

propriétaire sans répercussion sur les loyers.  

 

  La recourante a notamment fait valoir que la 

moyenne annuelle des charges d'exploitation de l'immeuble 

entre 1992 et 1996 était de CHF 82'769,25 alors que celle 

de l'année 1998 se chiffrait à CHF 128'572,65 et celle de 

l'année 1999 à CHF 84'086,20. Il s'agissait ainsi de 

considérer les années 1992 à 1999 pour établir la moyenne 

des charges et non pas seulement les années 1998 et 1999 

comme l'avait retenu le département. 

 

  Enfin, la commission de recours n'indiquait pas 

pour quelles raisons elle avait considéré le 70% du coût 

des travaux pour le calcul du rendement de ces capitaux, 

alors que seul le 50% de ceux-ci pouvait être utilisé à 

cette fin.  

 

9.  La propriétaire et le département se sont opposés 

au recours, considérant qu'une répercussion totale de 

CHF 48'000.- par an sur les loyers se justifiait.     

  - 5 - 

 

 

 

 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  Sont soumis à la loi sur les démolitions, 

transformations et rénovations de maisons d'habitation du 

25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) les bâtiments situés dans 

l'une des zones de construction prévues par la loi 

d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 

territoire du 4 juin 1987 (LALAT - L 1 30) comportant des 

locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, 

sont affectés à l'habitation (art. 2 al. 1 let. a et b 

LDTR). 

 

  La LDTR est applicable au cas d'espèce, dès lors 

que les locaux du bâtiment en question sont affectés à 

l'habitation et sont situés en zone 4, qui est prévue à 

l'article 19 alinéa 2 LALAT. 

 

3. a. L'article 11 alinéa 3 LDTR dispose que "si le 

loyer avant transformation ou rénovation dépasse le 

niveau des loyers répondants aux besoins prépondérants de 

la population, il est maintenu par le département au même 

niveau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au 

propriétaire de supporter le coût des travaux sans 

majoration de loyer". 

 

  L'article 6 alinéa 3 LDTR précise que le montant 

du loyer annuel répondant aux besoins prépondérants de la 

population est compris entre CHF 2'400.- et CHF 3'225.- 

la pièce. 

 

 b. En l'espèce, le loyer annuel moyen de l'immeuble 

étant de CHF 4'088.- la pièce avant les travaux 

autorisés, pour atteindre CHF 4'724.- après les travaux, 

dépassait déjà sensiblement les montants évoqués 

ci-dessus. Dès lors, en application de l'article 11 

alinéa 3 LDTR, la propriétaire devait démontrer qu'il ne 

lui était économiquement pas supportable de réaliser les 

travaux sans augmentation de loyer. 

  

 c. La question de savoir si une augmentation de loyer 

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est admissible ou non doit être résolue par un calcul de 

rendement de l'immeuble en question. 

 

4.  Selon une jurisprudence constante du Tribunal 

administratif, le montant des loyers après travaux doit 

être fixé en fonction de l'appartement. Il ne saurait 

être question d'autoriser des loyers après travaux soumis 

à autorisation sur la base de moyennes qui ne 

permettraient plus le contrôle effectif du prix maximum 

de chaque bail à loyer (ATA Z. du 28 juillet 1998; SI L. 

du 27 janvier 1998; T. et consorts H. du 5 août 1997; N. 

du 29 avril 1997; SI T. du 8 avril 1997). 

 

  Pour pouvoir apprécier le loyer des appartements 

avant travaux et celui après travaux, le département doit 

se fonder sur un état locatif complet, clair et établi 

dans la période précédant immédiatement les travaux. Le 

département doit en effet connaître les loyers de chaque 

appartement avant les travaux pour pouvoir fixer le 

nouveau loyer soumis ensuite au contrôle de l'Etat selon 

l'article 12 LDTR (ATA Z. du 28 juillet 1998). 

 

5.  En l'espèce, le département a fixé les loyers en 

se référant à l'état locatif du 1er février au 1er mars 

2000 considérant l'ensemble des loyers. Il est 

regrettable qu'il n'ait pas procédé de manière plus 

individuelle par appartement, mais au contraire d'une 

manière aussi schématique pour fixer l'état locatif 

admissible. Cela étant, le dossier ne sera pas renvoyé au 

département dès lors que l'issue du litige n'en est pas 

affectée comme cela ressort des considérants qui suivent. 

 

6.  Selon la jurisprudence, la sortie d'un immeuble du 

contrôle cantonal des loyers justifie l'application de la 

méthode absolue (ATF 123 III 171; JT 1998 I 191), selon 

laquelle, le juge vérifie si le loyer est en soi 

admissible en fonction des coûts d'exploitation, des 

capitaux empruntés et de l'investissement du bailleur (SJ 

1991 p. 305; D. LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, 

p. 350). 

 

7.  La doctrine définit la notion d'"état locatif" en 

tant que la somme annuelle de tous les loyers nets pour 

les appartements, garages et places de parc d'un 

immeuble, et pas seulement le montant des loyers 

effectivement encaissés (D. LACHAT, op. cit., p. 295). 

 

8. a. Les charges ordinaires doivent être comptabilisées 

en fonction de leur montant effectif; on ne saurait 

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considérer des montants forfaitaires (D. LACHAT, op. 

cit., p. 313). 

 

  Conformément à ce que la recourante a retenu, la 

moyenne annuelle des charges effectives concernant les 

années 1985 à 1999 se monte à CHF 82'892.-, le détail se 

présentant comme suit: 

 

  1985: CHF  42'476.- 

  1986: CHF  68'105.- 

  1987: CHF  46'379.- 

  1988: CHF  54'148.- 

  1989: CHF 125'803.- 

  1990: CHF  56'818.- 

  1991: CHF  69'639.- 

  1992: CHF  72'003.- 

  1993: CHF  74'414.- 

  1994: CHF  89'581.- 

  1995: CHF 103'367.- 

  1996: CHF 108'813.- 

  1997: CHF 119'184.- 

  1998: CHF 128'572.- 

  1999: CHF  84'086.- 

 

9.  En ce qui concerne les charges financières 

(intérêts hypothécaires), les parties s'accordent sur un 

montant annuel de CHF 87'500.- lequel a été repris par 

chacune d'elle dans leur calcul de rendement. 

 

10. a. Contrairement à ce que soutient la recourante, la 

propriétaire peut prétendre à rentabiliser 

l'investissement de ses fonds propres. 

 

 b. L'article 269 du Code des obligations du 30 mars 

1911 - CO - RS 220, dispose que "les loyers sont abusifs 

lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement 

excessif de la chose louée". 

 

 c.  Selon la jurisprudence et la doctrine, le 

rendement net d'un immeuble résulte du rapport existant 

entre les fonds propres investis par le propriétaire et 

le loyer, après déduction des charges d'exploitation et 

des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Le 

rendement des fonds propres est admissible lorsqu'il 

n'excède pas de plus d'un demi pour-cent le taux de 

l'intérêt hypothécaire de 1er rang (ATF 123 III 171; JT 

1998 I 191; ATF 120 II 104; ATF 118 II 48; ATF 116 II 

186; ATF 112 II 152; D. LACHAT, op. cit., p. 291). 

 

  - 8 - 

 

 

 

11. a. Les articles 269 a lettre e CO et 16 de 

l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme 

d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 - 

OBLF - RS 221.213.11 - permettent au bailleur de 

prétendre à la compensation du renchérissement pour la 

part de son investissement considérée comme exposée aux 

risques. 

 

  Pour définir cette part, le législateur est parti 

du modèle théorique, selon lequel la proportion usuelle 

des fonds empruntés correspond à 60% du prix de revient 

de l'immeuble; le 40% restant étant financé par des fonds 

propres. C'est ce dernier montant théorique qui peut être 

indexé à l'évolution de l'indice suisse des prix à la 

consommation (D. LACHAT, op. cit., p. 326). Le rendement 

net de ce montant n'est pas considéré comme abusif 

lorsqu'il n'excède pas plus d'un demi pour-cent le taux 

de l'intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la 

banque cantonale de crédit hypothécaire (ATF 123 III 171; 

JT 1998 I 191; ATF 122 III 257; JT 1997 I 595; ATF 120 II 

100; JT 1995 I 220; ATF 118 II 45; JT 1993 I 153;). 

 

 b. En l'espèce, le montant à indexer est de 

CHF 1'520'000.- (3'800'000.- X 40%).  

 

  L'indice suisse des prix à la consommation était  

de 108,5 points en avril 1985 et de 146,9 points en 

février 2000, ce qui représente une augmentation de    

35,4 %. La part des fonds propres réévaluée s'élève ainsi 

à CHF 2'058'080.- (1'520'000.- X 35,4%). De ce dernier 

montant, il convient encore d'ajouter la différence entre 

le montant à indexer et celui de la totalité des fonds 

propres investis, ce qui représente une somme de CHF 

330'000.-. Si elle ne peut pas être indexée, il n'en 

demeure pas moins qu'elle peut être rentabilisée 

(1'850'000.- moins 1'520'000.-). 

 

  Le total des fonds propres sujets à être 

rentabilisés se chiffre ainsi à CHF 2'388'080.- 

(2'058'080.- + 330'000.-). 

 

 c. Le taux d'intérêt hypothécaire en mars 2000 étant 

de 4,5%, le rendement admissible des fonds propres 

investis est de 5%, soit un montant annuel de 

CHF 119'404.-. 

 

12.  L'article 14 alinéa 2 OBLF dispose que le bailleur 

peut répercuter sur le loyer l'intérêt du capital investi 

pour les travaux entrepris, l'amortissement de ces 

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derniers ainsi que les nouvelles charges d'entretien qui 

en résultent. 

  

13. a. En ce qui concerne l'intérêt du capital investi 

pour les travaux entrepris, les articles 11 alinéa 1 

lettre a LDTR et 14 alinéa 1 OBLF prévoient que le 

pourcentage à prendre en considération se situe entre 50% 

et 70% de leur coût, à condition que les travaux créent 

des améliorations à plus-values. 

 

 b. Selon la doctrine, le choix de ce pourcentage 

dépendra notamment de l'importance des améliorations à 

plus-value comprises dans les travaux ainsi que du coût 

global de ces derniers par rapport à l'état locatif. 

 

  Seules les réparations importantes sont 

partiellement assimilées à des améliorations créant des 

plus-values, et tombent sous le coup de l'art. 14 al. 1 

OBLF. Il doit s'agir de travaux extraordinaires, 

concernant plusieurs parties de l'immeuble et d'un coût 

élevé en regard de l'état locatif. Ceci s'explique par la 

difficulté de distinguer les améliorations à plus-value 

qui accroissent la valeur de l'immeuble et justifient une 

majoration de loyer, et les simples travaux d'entretien 

qui ne font que maintenir la valeur de l'immeuble et qui 

ne génèrent aucune majoration de loyer (D. LACHAT, op. 

cit., p. 317). 

 

  Tel ne sera pas le cas de la réfection des façades 

d'un immeuble, qui n'est pas considérée comme une 

amélioration à plus-value, mais comme de simples travaux 

d'entretien qui ne font que maintenir l'état des locaux 

et prévenir leur dégradation, à moins qu'elle ne 

s'accompagne d'une amélioration de l'isolation (D. 

LACHAT, op. cit., p. 316). 

 

 c. Le Tribunal de céans s'est déjà exprimé sur le 

problème de la distinction entre les travaux d'entretien 

et les travaux de rénovation en utilisant le critère de 

la nature des travaux. 

 

 c.a. Les travaux d'entretien sont ceux que le bailleur 

est tenu de réaliser au regard de son obligation 

d'entretien de la chose louée prescrite par l'article 256 

alinéa 1 CO et qui échappent à la LDTR ne faisant dès 

lors pas l'objet d'une répercussion sur les loyers (ATA 

SI D. B. du 8 avril 1997; SI C. du 1er décembre 1992). 

Peuvent être considérés comme tels, les travaux qui, 

dépassant le strict entretien, consistent à substituer à 

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des installations vétustes des éléments neufs servant au 

même usage comme par exemple la réparation d'un toit par 

le remplacement de parties défectueuses (ATA SI D. B. du 

8 avril 1997 et les références citées). Cette 

qualification sera notamment retenue pour l'installation 

d'une nouvelle cuisine, dans la mesure où le fait que les 

nouveaux meubles de cuisine répondent aux critères 

actuels de qualité (pour ce qui est par exemple des 

cuisinières en vitrocéramique) et que le niveau des 

cuisines en sera amélioré. La jurisprudence actuelle ne 

permet pas d'aboutir à une autre solution, sauf à vouloir 

figer l'équipement d'un immeuble en l'état des techniques 

prévalant lors de sa construction (ATA SI T. du 8 avril 

1997; RDAF vol. I 1998, p. 366). Enfin, le Tribunal de 

céans à déjà eu l'occasion de qualifier le remplacement 

des fenêtres et des stores comme relevant également, de 

par leur nature, des travaux d'entretien (ATA SI D. B. du 

8 avril 1997). 

 

 c.b. Quant à la notion de travaux de rénovation telle 

que reprise à l'article 9 alinéa 1 lettre e LDTR qui la 

qualifie de transformation, elle englobe tous les travaux 

d'entretien, de réparation et de modernisation qui 

laissent intacts le volume, l'aspect extérieur et la 

destination de l'immeuble; ces travaux constituent une 

transformation s'ils provoquent des modifications allant 

au-delà de ce qui est usuel (ATF du 9 février 1993 en la 

cause L. confirmant l'ATA du 24 juin 1992 publié in SJ 

1994 p. 531; RDAF 1988 p. 383). Cette qualification a été 

retenue pour des travaux visant le rétablissement dans 

son premier état d'un ouvrage ayant subi l'usure du temps 

(ATF 113 Ia 119; ATA P. du 27 septembre 1989). A titre 

d'exemple, la réfection des façades est considérée comme 

relevant d'une transformation (ATA SI D. du 8 avril 1997; 

T. du 8 avril 1997; RDAF vol. 1 1998, p. 367). 

  

 d. La nature des travaux ne saurait être le seul 

critère à prendre en considération pour définir si les 

interventions en question relèvent de l'entretien ou de 

la rénovation. 

 

  L'ampleur des travaux peut aboutir à modifier 

qualitativement l'immeuble (ATA SI D. B. du 8 avril 

1997). Il en sera notamment ainsi lorsque ceux-ci, 

n'ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation 

tout au long de l'existence d'un immeuble, ou encore 

parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout pendant de 

nombreuses années, leur accumulation leur confère une 

ampleur propre à engendrer un changement du niveau des 

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loyers tel que la destination de l'immeuble en est 

modifiée. Le Tribunal administratif à notamment jugé que 

des travaux, assimilables en soi à de l'entretien, 

relevaient d'une rénovation, dès lors qu'ils s'élevaient 

à la moitié du prix de l'immeuble, leur ampleur ne 

permettant pas de les limiter à la conservation de la 

chose en bon état (ATA SI D. B. du 8 avril 1997; SI M. du 

14 février 1990). En revanche, tel n'est pas le cas des 

travaux relevant de par leur nature à de l'entretien, et 

dont l'ampleur se limitait à dix pourcents de la valeur 

d'assurance de l'immeuble (ATA SI C. du 1er décembre 1992 

in SJ 1993 p. 576).  

   

 e. En l'espèce, le remplacement des fenêtres et des 

stores ainsi que l'installation de nouvelles cuisines 

équipées comptent de par leur nature, parmi les travaux 

d'entretien.  

 

  S'agissant des travaux de rénovation des façades 

ainsi que l'ajout d'un isolant laine de verre, 

conformément à la jurisprudence citée ci-dessus, il 

convient de les considérer comme travaux de 

transformation. 

 

  Reste à considérer l'ensemble des travaux projetés 

qui concernent l'immeuble dans sa globalité. Ils 

engendrent des modifications allant au-delà de ce qui est 

usuel, tant par les améliorations créant des plus-values, 

qu'en regard du coût élevé des travaux par rapport au 

prix de l'immeuble, soit 38,8 % (1'475'000.- X 100 : 

3'800'000.-). Dès lors, en regard de la jurisprudence 

citée, le Tribunal de céans estime que l'ampleur des 

travaux ne se limite pas à la conservation de l'immeuble 

en bon état, mais relève au contraire d'une rénovation 

propre à engendrer un changement du niveau des loyers.   

  

  Au vu de ce qui précède, le pourcentage de 70% du 

coût des travaux tel que l'a retenu la commission de 

recours pour déterminer l'intérêt du capital investi se 

justifie, représentant un montant de CHF 1'032'500.- (70% 

de 1'475'000.-). 

 

  Dans l'hypothèse où seul le 50% du coût des 

travaux  aurait été retenu (cf. ch. 13 a) ci-avant), le 

résultat du calcul de rendement de l'immeuble par rapport 

à la répercussion sur les loyers des travaux projetés 

n'en aurait pas été changé pour autant, comme le démontre 

le considérant 16 ci-après.  

 

  - 12 - 

 

 

 

 f. La répercussion sur le loyer de l'intérêt du 

capital investi pour les travaux correspond au coût de 

revient ce ceux-ci, multiplié par le taux hypothécaire du 

marché, plus un demi pour-cent, ce qui représente un taux 

de 5%.  

 

  Il convient toutefois de ne retenir que la moitié 

de ce pourcentage, compte tenu du fait que celui-ci doit 

également être amorti, ce qui représente un pourcentage 

de 2,5% (D. LACHAT, op. cit., p. 318). 

 

  Le montant de l'intérêt du capital investi pour 

les travaux se chiffre ainsi à CHF 25'812.- (2,5% de CHF 

1'032'500.- représentant le 70% du coût des travaux). 

 

14. a. En ce qui concerne l'amortissement des 

installations, celui-ci est calculé en fonction de leur 

durée de vie. L'article 11 alinéa 1 lettre b LDTR prévoit 

une période de 18 à 20 ans, ce qui représente un 

pourcentage annuel de 5%. 

 

 b. Contrairement à ce que soutient la recourante, il 

n'y a pas lieu de s'écarter de la durée de 

l'amortissement des travaux autorisés fixée à 20 ans. 

 

 c.  En l'espèce, il s'agit d'un montant annuel de CHF 

73'750.- (5% de CHF 1'475'000.-). 

  

15. a. En ce qui concerne l'entretien des nouvelles 

installations, il convient de retenir un pourcent du coût 

total de l'investissement (D. LACHAT, op. cit., p. 318). 

 

 b. Dans le présent cas, le montant annuel est de 

CHF 14'750.- (1% de CHF 1'475'000.-). 

 

16.  Considérant l'ensemble des charges, à savoir: 

 

 CHF  82'892.- de charges annuelles moyennes; 

 CHF  87'500.- d'intérêts hypothécaires; 

 CHF 119'404.- de rendement admissible des fonds propres; 

 CHF  25'812.- d'intérêts du capital investi pour les 

travaux considérant le 70% de ces derniers; 

 CHF  73'750.- d'amortissement des installations; 

 CHF  14'750.- d'entretien des installations; 

 

 le total des charges s'élève à CHF 404'108.-. Ce dernier 

correspondrait au montant maximum des loyers admissibles 

en regard de l'article 11 alinéa 3 LDTR. Dès lors que le 

montant maximum des loyers fixé par le département 

  - 13 - 

 

 

 

ascende à CHF 359'052.-, celui-ci est en deçà des charges 

de l'immeuble. La décision du département doit par 

conséquent être confirmée. 

 

  La même conclusion s'impose dans l'hypothèse où 

seul le 50% du coût des travaux aurait été considéré. 

Dans ce cas, les intérêts du capital investi pour les 

travaux s'élèveraient à CHF 18'437.- (50% de 1'475'000.- 

multiplié par 2,5%) le total des charges de l'immeuble 

s'élevant à CHF 396'733.-.   

 

17.  Le recours sera ainsi rejeté. 

 

18.  Vu l'issue du litige, un émolument de 1'500.- sera 

mis à la charge de la recourante. 

 

  Une indemnité de procédure, en CHF 1'000.-, sera 

allouée à l'Al. Pensionskasse S., à la charge de l'A. 

Association.        

 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 27 mars 2001 par l'A. Association contre la 

décision du département de l'aménagement, de l'équipement 

et du logement du 16 février 2001; 

 

   au fond : 

 

   le rejette ; 

 

   met à la charge de la recourante 

un émolument de CHF 1'500.-; 

 

   alloue une indemnité de procédure 

en CHF 1'000.- à l'Al. Pensionskasse S., à la charge de 

l'A. Association;   

   

   communique le présent arrêt à Me 

Karin Grobet Thorens, avocate de la recourante, au 

département de l'aménagement, de l'équipement et du 

logement, ainsi qu'à Me Jean-Marc Siegrist, avocat de 

l'intimée. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 

  - 14 - 

 

 

 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 le secrétaire-juriste : le président : 

 

   O. Bindschedler  Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci