# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3ebb37f5-6982-5ce5-a1fb-45e62daab7b9
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-02-13
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 13.02.1996 80.1996.7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1996-7_1996-02-13.html

## Full Text

Incarto n.

  80.96.00007

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 9 gennaio 1996

 

in
materia di:                 IC/IFD 93/94

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________, __________,  

  rappr.
  da: avv. __________, __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   I coniugi __________
e __________, domiciliati a __________, esercitano la professione di architetti
in proprio.

                                         Con decisione del 18
settembre 1995, l' Ufficio di tassazione di __________ notificava ai
contribuenti la tassazione IC/IFD 1993/94, nella quale aggiungeva al reddito
aziendale dichiarato un ulteriore utile di fr. 153'674.– per l'IC e di fr.
161'884.– per l'IFD. La motivazione allegata alla decisione spiegava trattarsi
dell'utile conseguito con la vendita della part. n. __________ di __________,
considerata come operazione di commercio di immobili a titolo professionale.

                                         I contribuenti impugnavano
la suddetta decisione con reclamo del 16 ottobre 1995, contestando il carattere
professionale dell'operazione immobiliare culminata nella vendita della casa di
__________. A differenza di altri immobili edificati dai reclamanti su terreni
da loro acquistati sul territorio del Comune di __________, infatti, la casa in
questione sarebbe stata costruita con l'intenzione di farne la propria abitazione
primaria. Solo la successiva prospettiva di potersi trasferire a __________, in
una località più interessante dal profilo professionale, li avrebbe infine
spinti a vendere anche l'immobile destinato ad abitazione propria.

                                         L'autorità di tassazione
respingeva il gravame con decisione dell'11 dicembre 1995. Sottolineando la
circostanza che la casa edificata sul mapp. __________ non era mai divenuta
abitazione dei reclamanti e che, anzi, già nel 1989, quando l'edificazione era
ancora agli inizi, essi avevano acquistato il terreno di Camorino su cui avrebbero
poi costruito la nuova casa di abitazione, l' Ufficio di tassazione osservava
che la vendita della part. __________ rappresentava in realtà il culmine della
complessiva operazione immobiliare svolta dai contribuenti ad __________, in
seguito all'acquisto del terreno nel 1980.

 

                                   2.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ e __________ postulano lo
stralcio del reddito proveniente dall'alienazione della part. __________ di
__________. Ribadiscono che l'edificazione di tale casa è stata finanziata con
i risparmi personali e con una piccola eredità della moglie, proprio con
l'intenzione di farne la propria abitazione primaria. La decisione di costruire
a __________ sarebbe stata adottata, d'altronde, ben due anni e mezzo dopo
quella di costruire ad __________.

 

                                   3.   Secondo gli art. 18 cpv
1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile
qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a
prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche
il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile
nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

                                         In base ad una pluridecennale
prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non
appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione
del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib
81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt,
La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di
negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in : Atti
della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione
ticinese per la formazione permanente dei giuristi, p. 14). In particolare,
sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di
operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale
del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva
di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso
dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari
(cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).

                                         Sapere se una vendita
isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima
analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è
la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che
risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p.
9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88
cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

                                   4.   Nella fattispecie, i
ricorrenti chiedono che l'alienazione della part. 191 di __________ sia
trattata in modo diverso rispetto alla vendita delle altre case da loro stessi
edificate sui terreni limitrofi, in considerazione della circostanza che si
sarebbe trattato dell'alienazione della loro abitazione primaria.

 

                                         4.1.

                                         Alla propria rigorosa
giurisprudenza in materia di commercio di immobili a titolo professionale, che
attribuisce grande rilievo alla professione svolta da chi aliena un immobile
(cfr. Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce
della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge
tributaria, in RDAT I-1994 pp. 394-395 e giurisprudenza ivi citata), il
Tribunale federale ha ammesso una eccezione: «il contribuente che, per ragioni
di età, liquida la sua impresa di costruzioni e che negli ultimi otto anni non
ha più concluso alcun affare immobiliare importante, non esercita un'attività
lucrativa per il fatto di vendere l'immobile da lui stesso abitato» (DTF
112 Ib 79 = ASA 57 p. 210); come ha però ricordato lo
stesso Tribunale federale in un una recente sentenza su ricorso di un
contribuente ticinese, tale eccezione era giustificata dal fatto che si
trattava dell'abitazione famigliare posseduta per oltre 20 anni (STF
del 15 settembre 1994 in re E. e V. P., in RDAT I-1995 p. 418 consid. 4c).

 

                                         4.2.

                                         Ben diverso è il caso in
esame. 

                                         Non si vede, infatti, come
si possa parlare di abitazione familiare nel caso di una casa che, sebbene sia
stata edificata su un terreno acquistato investendovi capitali ricevuti in
eredità, non è tuttavia mai stata occupata dai venditori. Si tenga presente,
d'altronde, che sui terreni confinanti con il mapp. __________, negli anni precedenti
la vendita oggetto del ricorso in esame, gli stessi ricorrenti avevano realizzato
opere analoghe, che hanno poi alienato, conseguendo utili regolarmente imposti
a titolo di reddito aziendale. Ciò che contraddistinguerebbe l'operazione
immobiliare in esame è dunque esclusivamente l'intenzione – rimasta tale! – di
fare di quest'ultima casa l'abitazione da destinare alla famiglia.

                                         Volendo accettare
l'ipotesi che i ricorrenti abbiano effettivamente inteso realizzare la propria
casa familiare sul terreno di __________, si deve peraltro concludere che tale
intenzione non sarebbe comunque durata a lungo. All'inizio del 1989, quando
prendono avvio i lavori di edificazione della casa di __________, gli stessi
ricorrenti, in società con altre quattro persone, acquistano il terreno di
__________, sul quale sorgerà la loro casa di abitazione. La circostanza che i
lavori di costruzione sul fondo di __________ abbiano effettivamente avuto
inizio solo nel corso del 1992 non porta ad alcuna conclusione diversa: essi
stessi spiegano, nel ricorso (p. 4), che ciò che ha ritardato l'inizio dei lavori
è la mancata approvazione del Piano regolatore di __________ ed aggiungono di
averne comunque affrontato l'acquisto, con i quattro soci, in considerazione
del prezzo interessante. Evidentemente, il prezzo era interessante proprio
perché la prospettiva di potervi costruire era ben più di una remota
eventualità. Fatto sta che i ricorrenti hanno preferito lasciare la casa di
__________ vuota per oltre un anno piuttosto che trasferirvisi, sia pure
provvisoriamente: segno che la decisione di andare ad abitare a __________ era
ormai stata adottata.

                                         Che l'ipotesi di
realizzare sul mapp. n. __________ la propria abitazione familiare sia stata
considerata dai ricorrenti è una circostanza che non solo non può essere
esclusa, ma che, anzi, appare del tutto naturale. Essa non è tuttavia
sufficiente ad escludere il carattere “professionale” della transazione che qui
si considera. L'insieme delle modalità con cui l'intera opera di edificazione
sui terreni di __________ è stata portata a compimento presenta infatti indubbie
caratteristiche di “professionalità”. Se non svolgessero l'attività che
svolgono, certamente i ricorrenti non si sarebbero mai accollati un'impresa
come quella di progettare e costruire una casa con la prospettiva di andarvi
eventualmente ad abitare. Essi ben sapevano che, sia andando ad abitarvi
personalmente sia rivendendola, sarebbe comunque stato “commercialmente” logico
costruire la casa sul terreno di __________ anziché lasciarlo inedificato. Si
può dunque affermare che, se davvero ne avessero fatto la propria abitazione
primaria, solo al momento del trasloco si sarebbe realizzato il trasferimento
dell'immobile nel patrimonio privato degli architetti __________.

 

                                   5.   I ricorrenti
sostengono quindi che l'utile proveniente dalla realizzazione immobiliare in
questione sarebbe del tutto fittizio, dato l'incremento dell'indice per i costi
di costruzione ("Baukostenindex"), avvenuto tra il 1989 e il
1992. 

 

                                         5.1.

                                         Il Tribunale federale ha
ripetutamente deciso che una legge che non tiene conto del deprezzamento del
denaro, nell'accertamento dell'utile soggetto ad imposta sul maggior valore
immobiliare, non è in contrasto con l'art. 4 CF (DTF 95 I 130, consid.
7; ASA 42 p. 356, consid. 3). Si aggiunga che anche la maggior
parte degli autori (Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 77 s.; Guhl, Die Spezialbesteuerung
der Grundstückgewinne in der Schweiz, p. 377; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, vol. IV, Berna 1966, p. 150; AA.VV.,
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 734) nonché dei legislatori
e tribunali cantonali (cfr. p. es. StE 1989 B 44.1 n. 3; RF
44/1989 p. 606; RF 45/1990 p. 611) si oppongono all'introduzione
di clausole di indicizzazione.

                                         Il diritto fiscale si fonda,
infatti, sul principio del valore nominale. Quest'ultimo deriva dalla funzione
del valore nominale del denaro quale mezzo di pagamento e di scambio statale. A
suo favore militano tanto considerazioni legate alla sicurezza del diritto
quanto motivi pratici. Da tale principio discende la conseguenza che la stima
del patrimonio e la determinazione dell'utile non tengono conto della
svalutazione del denaro (Känzig, Direkte Bundessteuer, II ediz.,
vol. I, Basilea 1982, p. 232; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
cit., p. 528). 

 

                                         5.2.

                                         L'applicazione del
principio del valore nominale esclude la possibilità di considerare gli
eventuali effetti del rincaro sulla determinazione dell'utile imponibile,
analogamente a quanto avviene in materia di imposta sul maggior valore
immobiliare. Si deve tuttavia notare che l'imposta sul reddito conosce una
forma di compensazione del rincaro, in particolare attraverso la riduzione
delle aliquote. In una certa misura, della compensazione della c.d.
«progressione a freddo» beneficia anche il commerciante professionale di immobili.

                                         Si deve, d’altra parte,
tenere presente che, nella misura in cui il capitale é stato impiegato per la
costruzione, esso non é stato imposto quale patrimonio, né ha potuto esserne
imposto il relativo reddito. Anche per questa ragione, la censura dei ricorrenti
si rivela infondata. 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.  1'000.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr. 1'080.–

                                         sono a carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: