# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** db923605-5f10-5672-b8c6-9e03d9478eb2
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-08
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 08.12.2021 810 21 78
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-21-78_2021-12-08.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 8. Dezember 2021 (810 21 78) 

____________________________________________________________________ 

 

 

Raumplanung, Bauwesen 

 

 

Baugesuch für 13 Reiheneinfamilienhäuser  

 

 

 
Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Claude Jeanneret,  

Markus Clausen, Jgnaz Jermann, Stefan Schulthess, Gerichtsschreibe-
rin Elena Diolaiutti 
 

Beteiligte A.____ und B.____, Beschwerdeführer 
 
C.____ und D.____, Beschwerdeführer 
 
E.____, Beschwerdeführerin 
 
F.____, Beschwerdeführer 
 
alle vertreten durch Dr. Fabrizio Gabrielli, Advokat 

  
gegen 
 

 Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstras-
se 29, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin 
 
G.____ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Dominique Erhart, 
Advokat 
 
H.____ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Dominique Erhart, 
Advokat 
 

 Einwohnergemeinde I.____ Beigeladene 
  
Betreff Baugesuch für 13 Reiheneinfamilienhäuser, Carport mit Velounterstand 

(Entscheid der Baurekurskommission vom 18. August 2020) 

Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

 
A. Die H.____ AG reichte am 7. Juni 2018 beim Bauinspektorat des Kantons Basel-
Landschaft (Bauinspektorat) ein Baugesuch für 13 Reiheneinfamilienhäuser mit Carport auf der 
Parzelle Nr. B-456, Grundbuch (GB) I.____, ein. Die 13 Reiheneinfamilienhäuser sind auf drei 
Reihen mit jeweils 3 Häusern und eine Reihe mit vier Häusern aufgeteilt. Die Bauparzelle  
Nr. B-456 misst eine Fläche von 3'855 m2. Das Bauprojekt befindet sich gemäss geltendem 
Zonenplan Siedlung der Gemeinde I.____ (Gemeinde) ausserhalb des Dorfkerns in der Wohn-
zone W2 am U.____weg. Beim Bauprojekt handelt es sich um eine Ausnahmeüberbauung nach 
einheitlichem Plan.  
 
B. Gegen das Baugesuch wurden zahlreiche Einsprachen erhoben. Es wurden unter an-
derem Rügen hinsichtlich der mangelnden Erschliessung der Parzelle, der unzureichenden 
Eingliederung des Bauprojekts in die Umgebung, der Nichteinhaltung der zulässigen Gebäu-
demasse sowie der Nichterfüllung der Anforderungen an eine Ausnahmeüberbauung nach ein-
heitlichem Plan vorgebracht. Auch die Gemeinde erhob am 15. Juni 2018 vorsorglich Einspra-
che. In der Folge wurde das Baugesuch nach der Einreichung neuer Pläne zweimal neu publi-
ziert (am 10. Dezember 2018 und am 18. März 2019), wobei zusätzliche Einsprecher hinzuka-
men. Hingegen zog die Gemeinde ihre Einsprache am 5. März 2019 zurück. 
 
C. Mit Entscheid Nr. 082/19 vom 24. Januar 2020 wies das Bauinspektorat die Einspra-
chen ab, soweit es darauf eintrat. Bezüglich der privatrechtlichen Punkte wurden die Einspre-
cher an den zuständigen Zivilrichter verwiesen. Das Bauinspektorat führte zur Begründung un-
ter anderem aus, dass sich die Überbauung gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung 
eingliedere und eine gute Gesamtwirkung erzielt werde. Weiter würden sämtliche Fassaden- 
und Gebäudehöhen und Abgrabungsmasse sowie die zulässigen Geschosszahlen eingehalten. 
Die Bauparzelle sei verkehrstechnisch erschlossen. Ferner könne vorliegend die Durchführung 
eines Quartierplanverfahrens nicht verlangt werden, da der Zonenplan Siedlung auf der fragli-
chen Parzelle keine Quartierplanpflicht vorsehe. Hinsichtlich des vorgesehenen Heizungssys-
tems wurde festgehalten, dass mit dem Wechsel auf eine Gasheizung eine allfällige Minergie-
Zertifizierung zwar nicht mehr möglich sei, die gesetzlichen Anforderungen aber eingehalten 
seien. 
 
D. Gegen den Einspracheentscheid erhoben unter anderem A.____ und B.____, C.____ 
und D.____, E.____ und F.____, alle vertreten durch Fabrizio Gabrielli, Advokat in J.____, so-
wie K.____ mit jeweiliger Eingabe vom 6. Februar 2020 bei der Baurekurskommission des Kan-
tons Basel-Landschaft (Baurekurskommission) Beschwerde. Sie beantragten die Aufhebung 
des angefochtenen Entscheids und die Abweisung des Baugesuchs. Im Wesentlichen machten 
sie geltend, das Grundstück sei infolge mangelnder Erschliessung nicht baureif, das Bauprojekt 
gliedere sich nicht in die Umgebung ein, nehme keine Rücksicht auf den Dorfkern und erfülle 
die Anforderungen an eine Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan nicht. In formeller 
Hinsicht wurde die Nichtdurchführung einer Einigungsverhandlung im Einspracheverfahren ge-
rügt, obwohl eine solche von den Einsprechern verlangt worden sei.  
 

Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

E. Nach Durchführung eines Augenscheins wies die Baurekurskommission die Be-
schwerden mit Entscheid Nr. 20-005/006/007 vom 18. August 2020 im Sinne der Erwägungen 
ab. Sie kam zum Schluss, dass das Bauinspektorat verpflichtet gewesen wäre, eine Einigungs-
verhandlung durchzuführen. Diese Rechtsverletzung führe jedoch nicht zur Aufhebung des an-
gefochtenen Entscheids und nicht zur Rückweisung der Angelegenheit an die Baubewilligungs-
behörde. Im Übrigen wies die Baurekurskommission sämtliche Beschwerdepunkte vollumfäng-
lich ab.  
 
F. Mit Eingabe vom 25. März 2021 erhoben 14 Personen, darunter A.____ und B.____, 
C.____ und D.____, E.____ sowie F.____, diese wiederum alle vertreten durch Advokat Fabri-
zio Gabrielli, Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 
(Kantonsgericht). Sie stellten die Rechtsbegehren, es sei der Entscheid der Baurekurskommis-
sion Nr. 20-005/006/007 vom 18. August 2020 und demgemäss die Baubewilligung betreffend 
Baugesuch Nr. 0952/2018 aufzuheben sowie das Baugesuch Nr. 0952/2018 abzuweisen. Even-
tualiter sei der Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben und die Sache zur neuen Fest-
stellung des Sachverhalts und Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWST. In der innert Frist eingereichten Beschwer-
debegründung vom 16. Juni 2021 wurde die Anzahl der Beschwerdeführer auf die sechs oben 
namentlich genannten Personen reduziert. Die Beschwerdeführer wiederholten die bereits in 
der Beschwerde gestellten Rechtsbegehren. Im Wesentlichen wurde geltend gemacht, dass die 
Parzelle Nr. B-456 mangels einer für das Projekt der vorgesehenen Grösse ausreichenden Er-
schliessung nicht baureif sei, die vorgesehene Erschliessung nicht verkehrssicher sei sowie die 
Voraussetzungen für eine Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan nicht erfüllt seien, da 
sich das geplante Projekt weder in das Orts- und Landschaftsbild eingliedere noch die hohe 
Wohnqualität gewährleiste noch ein überzeugendes Energiekonzept ausweise. Die Beschwer-
deführer machten zudem geltend, dass sich die Schwierigkeiten mit der Verkehrserschliessung 
durch die auf den benachbarten Parzellen Nr. B-1758 und Nr. B-460, GB I.____, geplanten 
Bauprojekte verschärfen würden. Sie warfen der Gemeinde vor, sich zu weigern, die Planung 
des fraglichen Projekts mit den in der Umgebung geplanten Projekten zu koordinieren. In Anbe-
tracht der komplexen Gesamtsituation und der zu erwartenden weiteren Bauprojekte in unmit-
telbarer Umgebung sei eine übergeordnete Quartierplanung im Quartierplanverfahren unab-
dingbar.  
 
Die Baugesuchstellerin sowie die zwischenzeitlich neue Grundeigentümerin der Parzelle  
Nr. B-456, die G.____ AG, beide vertreten durch Dominique Erhart, Rechtsanwalt in L.____, 
beantragten in ihrer Vernehmlassung vom 9. August 2021 die kostenfällige Abweisung der Be-
schwerde, soweit darauf einzutreten sei.  
 
Die Gemeinde stellte in ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2021 das Rechtsbegehren, es 
sei die Beschwerde kostenfällig abzuweisen.  
 
In seiner Vernehmlassung vom 23. August 2021 beantragte das die Baurekurskommission ver-
tretende Bauinspektorat die Abweisung der Beschwerde, da die Kriterien für die Bewilligung der 
geplanten Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan vorliegend erfüllt seien und die Bau-

Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

parzelle rechtsgenüglich erschlossen sei. Das Bauinspektorat reichte mit der Vernehmlassung 
eine Stellungnahme der Abteilung Verkehrspolizei des Kantons Basel-Landschaft (Verkehrspo-
lizei) vom 7. Juli 2021 ein.  
 
G. Mit Verfügung vom 15. September 2021 überwies das Gerichtspräsidium den Fall der 
Kammer zur Beurteilung im Rahmen einer Parteiverhandlung mit vorangehendem Augen-
schein. Mit Eingabe vom 13. September 2021 reichte der Vertreter der Beschwerdeführer und 
mit Eingabe vom 21. September 2021 der Vertreter der privaten Beschwerdegegnerinnen die 
jeweilige Honorarnote ein.  
 
H. Anlässlich der heutigen Verhandlung hat das Kantonsgericht im Beisein unter anderem 
des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer, des Rechtsvertreters der privaten Beschwerde-
gegnerinnen, von M.____ vom Bauinspektorat als Vertreterin der Baurekurskommission, von 
N.____, stellvertretender Leiter Verkehrssicherheit, von O.____, Leiter der Abteilung "Entwi-
ckeln - Planen - Bauen" der Gemeinde sowie von P.____, Jurist in der Gemeinde, einen Au-
genschein an Ort und Stelle vorgenommen. An der anschliessenden Parteiverhandlung haben 
die Parteien an ihren bereits gestellten Anträgen festgehalten. Auf die Ausführungen in den ver-
schiedenen Urteilen und Rechtsschriften sowie auf diejenigen in der heutigen Verhandlung 
wird, soweit erforderlich, in den Urteilserwägungen eingegangen.  
 
 
Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g : 
 
1.1 Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 
1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungspro-
zessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission 
durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsgericht angefochten werden. Die Zu-
ständigkeit des Kantonsgerichtes zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist somit gege-
ben.  
 
1.2 Zur Beschwerde befugt ist gemäss § 47 Abs. 1 lit. a VPO, wer durch die angefochtene 
Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Änderung oder Aufhebung hat. Im Baubewilligungsverfahren sind Nachbarn zur Be-
schwerde legitimiert, wenn sie darlegen können, dass sie persönlich durch das Bauvorhaben 
einen praktischen, wirtschaftlichen oder anders gearteten Nachteil erleiden (BGE 104 Ib 245 
E. 5; Urteil des Kantonsgerichtes, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 
3. November 2010 [810 10 93/350] E. 1.2). Diese Voraussetzungen gelten nach der Rechtspre-
chung in der Regel als erfüllt, wenn die Liegenschaft des beschwerdeführenden Nachbarn un-
mittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon 
getrennt wird. Auf abstrakt bestimmte Distanzwerte kommt es dabei nicht an (vgl. BGE 121 II 
171 E. 2b; Urteil des Bundesgerichtes [BGer] 1C_500/2009 vom 1. Februar 2010 E. 2.3; KGE 
VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 1.2; KGE VV vom 11. November 2015 [810 14 383/810 
14 384] E. 1). Grenzt das Grundstück der beschwerdeführenden Partei nicht an das Baugrund-
stück und ist es auch nicht lediglich durch einen Verkehrsträger davon getrennt, so wurde ge-

Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die Legitimation des Nachbarn im Rahmen der Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde bis zu einem Abstand von ca. 100 m regelmässig bejaht (KGE VV 
vom 3. Juni 2015 [810 14 340] E. 4.5.1). Wie bereits erwähnt, ergibt sich die Legitimation nicht 
einzig aus der räumlichen Nähe, sondern aus der daraus herrührenden besonderen Betroffen-
heit. Das Bundesgericht prüft die Legitimationsvoraussetzungen in einer Gesamtwürdigung an-
hand der im konkreten Fall vorliegenden tatsächlichen Verhältnisse (Urteil des BGer 
1C_346/2011 vom 1. Februar 2012 E. 2.3; vgl. auch KGE VV vom 10. Januar 2018 [810 17 91] 
E. 1.2.3). 
 
1.3. Die Beschwerdeführer C.____ und D.____, E.____ und F.____ sind Eigentümer bzw. 
Miteigentümer von Parzellen, die unmittelbar an die Parzelle Nr. B-456 grenzen, weshalb ihre 
Beschwerdelegitimation zweifelsohne zu bejahen ist. Die Beschwerdeführer A.____ und B.____ 
sind Eigentümer der Parzelle Nr. C-392, am U.____weg 21. Ihre Parzelle grenzt nicht unmittel-
bar an das Baugrundstück. Zwischen den zwei Grundstücken liegen jedoch lediglich rund 65 m. 
Zudem liegt die Parzelle der zwei Beschwerdeführer am Eingang der Zufahrt zur Zubringer-
Sackgasse des U.____wegs, welche zum Baugrundstück führt. Da die Beschwerdeführer unter 
anderem auch einen durch das Bauprojekt verursachten Mehrverkehr geltend machen und die 
Abzweigung vom U.____weg zum Baugrundstück unmittelbar vor ihrer Parzelle liegt, ist ange-
sichts der räumlichen Nähe zwischen den zwei Parzellen und der Lage der Parzelle der Be-
schwerdeführer bei der Abzweigung ihre besondere Betroffenheit zu bejahen, weil sie in tat-
sächlicher Hinsicht stärker vom projektierten Vorhaben berührt sind als die Allgemeinheit. Die 
von den Beschwerdeführenden erhobenen Rügen könnten sodann zur Verweigerung der Bau-
bewilligung führen, weshalb der konkrete praktische Nutzen aller Beschwerdeführenden und 
damit ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen ist. Da auch die übrigen formellen Vorausset-
zungen gegeben sind, ist auf die verwaltungsgerichtliche Beschwerde einzutreten. 
 
2. In der Beurteilung der vorliegend gegen den Entscheid der Baurekurskommission ge-
richteten verwaltungsgerichtlichen Beschwerde ist die Kognition des Kantonsgerichts gemäss 
§ 45 Abs. 1 lit. a und b VPO darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich allfäl-
liger Rechtsverletzungen zu überprüfen bzw. zu prüfen, ob die Vorinstanz ein allfälliges Ermes-
sen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob diese den Sachverhalt 
unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. Die Unangemessenheit eines angefochtenen Ent-
scheides kann vom Kantonsgericht jedoch nur in den vom Gesetz abschliessend aufgezählten 
Fällen, die vorliegend nicht einschlägig sind, sowie gestützt auf spezialrechtliche Vorschriften 
überprüft werden (vgl. § 45 Abs. 1 lit. c VPO).  
 
3.1. Die Beschwerdeführer haben im Verfahren vor der Baurekurskommission gerügt, das 
Bauinspektorat habe keine Einigungsverhandlung durchgeführt, obwohl dies verlangt worden 
sei. Die Baurekurskommission ist zum Schluss gekommen, dass die Nichtdurchführung der 
Einigungsverhandlung durch die Baubewilligungsbehörde eine Verletzung von § 128 Abs. 4 
RBG darstelle. Da diese Verletzung jedoch irreversibel sei, führe sie nicht zur Aufhebung des 
angefochtenen Entscheids und zur Rückweisung der Angelegenheit an die Baubewilligungsbe-
hörde. Die Verletzung wurde jedoch bei der Verlegung der Kosten berücksichtigt. Die Be-
schwerdeführer halten in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht lediglich diese Verletzung 

Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

fest, ohne jedoch daraus rechtliche Konsequenzen zu verlangen. Auch im heutigen Plädoyer 
weisen die Beschwerdeführer auf diese Verletzung hin und erklären, auf die Einschätzung des 
Kantonsgerichts gespannt zu sein. Es werden jedoch wiederum keine diesbezüglichen Anträge 
gestellt.  
 
3.2. Gemäss § 128 Abs. 4 RBG kann die Baubewilligungsbehörde die am Einsprachever-
fahren beteiligten Parteien zu einer Einigungsverhandlung einladen. Sie hat dazu einzuladen, 
sofern eine Partei es beantragt. Die Beschwerdeführer hatten eine Einigungsverhandlung ver-
langt. Das Bauinspektorat wäre demzufolge zu einer Durchführung der Verhandlung verpflichtet 
gewesen. Wie jedoch die Baurekurskommission in ihrem Entscheid zu Recht festhält, kann vor-
liegend mit einer Rückweisung der Angelegenheit zur Durchführung einer Einigungsverhand-
lung dem Zweck der Norm nicht mehr entsprochen werden, so dass diese Verletzung nicht zur 
Aufhebung des Entscheides führt. Im Übrigen haben auch die Beschwerdeführer vor Kantons-
gericht nicht mehr das Begehren gestellt, dass der angefochtene Entscheid aufgrund dieser 
Verletzung an die Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen sei, damit diese die Einigungsver-
handlung nachhole. Die Beschwerdeführer können somit aus der Nichtdurchführung der Eini-
gungsverhandlung nichts zu ihren Gunsten ableiten.  
 
4.1 Die Beschwerdeführer rügen, das streitgegenständliche Bauvorhaben sei nicht rechts-
genüglich erschlossen, da es an einer hinreichenden Zufahrt im Sinne von Art. 19 Abs. 1 Bun-
desgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 und § 83 RBG fehle. Des Weiteren 
machen sie geltend, dass die Parzellen Nrn. B-1758 und B-460, welche sich in unmittelbarer 
Nähe zur strittigen Parzelle befänden, in absehbarer Zeit auch bebaut würden und über den 
U.____weg zu erreichen wären. Damit sei der kleine U.____weg endgültig als Erschliessungs-
strasse ungenügend. Für ein Gebiet dieser Grössenordnung sei eine übergeordnete Planung 
notwendig.  
 
4.2.1. Das Erfordernis der Erschliessung eines Grundstückes ergibt sich zunächst aus dem 
Bundesrecht: Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilli-
gung, dass das Land erschlossen ist. Nach Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land erschlossen, wenn die 
für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Ener-
gie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Auf-
wand möglich ist. Gemeint ist damit die Gesamtheit aller Einrichtungen, die notwendig sind, 
damit ein Grundstück zonen- und bauordnungsgerecht genutzt werden kann (BGE 121 I 65 
E. 3a; BGE 116 Ib 159 E. 6b). Dies ist der Fall, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer 
der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Keh-
richtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.) gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen ver-
kehrssicher sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu 
richten, die sie erschliessen sollen. Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der bean-
spruchten Nutzung des Grundstücks sowie von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Um-
ständen des Einzelfalls ab. Die einzelnen Anforderungen ergeben sich im Detail erst aus dem 
kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis, die sich am bundes-
rechtlichen Rahmen zu orientieren haben. Hinter dem Erschliessungserfordernis der Zufahrt 
stehen vorab verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeiliche Überlegungen (Urteil des BGer 

Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

1C_34/2012 vom 3. April 2012 E. 2.3; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Handkommentar 
zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz 20 ff. zu Art. 19 RPG).  
 
4.2.2. Das kantonale Recht wiederholt die bundesrechtlichen Vorgaben. So sehen § 83 
Abs. 1 und 2 RBG vor, dass Bauten und Anlagen nur auf baureifen, das heisst nach Lage, Form 
und Beschaffenheit für die Überbauung geeigneten und erschlossenen Grundstücken erstellt 
werden dürfen. Als erschlossen gilt ein Grundstück nach § 83 Abs. 3 RBG, wenn die für die 
betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- und 
Abwasserleitungen vorhanden sind bzw. so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheb-
lichen Aufwand möglich ist (lit. a) oder die Erschliessungsanlagen gleichzeitig mit dem Neubau 
erstellt werden (lit. b; BGE 127 I 103 E. 7d; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Rz 20 ff. zu Art. 19 RPG; 
vgl. zum Ganzen KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 3.2 ff.). 
 
4.2.3. Die Zufahrt hat die örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen und die Verkehrssicher-
heit aller Benützer (Fussgänger, Radfahrer, Personenwagen, öffentliche Dienste) zu gewähr-
leisten (Urteil des BGer 1P.115/1992 vom 6. Mai 1993 E. 4, in: Schweizerisches Zentralblatt für 
Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 95/1994, S. 89 ff., 91). In verkehrstechnischer Hinsicht hat 
sie auch den entsprechenden kommunalen strassenbaupolizeilichen Bestimmungen zu genü-
gen (BGE 121 I 65 E. 3c; KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 3.5). In Bezug auf die 
Beurteilung des Ausbaustandards von Strassen ziehen die Behörden als Entscheidungshilfe in 
der Regel auch die Normblätter der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (heute: 
Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute [VSS]) bei. Diese legen die An-
forderungen fest, denen eine Erschliessungsstrasse zu genügen hat. Es handelt sich indessen 
lediglich um Richtlinien. Soweit das Gesetz nicht ausdrücklich auf VSS-Normen verweist, sind 
diese nicht direkt anwendbar, sondern im Sinne einer Orientierungshilfe zu berücksichtigen. Sie 
sind namentlich nicht schematisch und starr, sondern verhältnismässig und unter Berücksichti-
gung der örtlichen Verhältnisse anzuwenden, wobei den zuständigen Behörden ein Spielraum 
zusteht (Urteile des BGer 1C_476/2018 vom 3. Juli 2019 E. 4.2.4; 1C_219/ 2018 vom 9. No-
vember 2018 E. 8.2; 1C_433/2017 vom 17. April 2018 E. 4.5.3; KGE VV vom 22. Juni 2016 
[810 15 325] E. 3.4; Entscheid des Verwaltungsgerichts St. Gallen B 2015/14 vom 20. Januar 
2017 E. 11.1).  
 
4.2.4. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist unter verschiedenen möglichen Er-
schliessungsvarianten diejenige zu wählen, welche unter Berücksichtigung aller Umstände den 
Verhältnissen am besten angepasst ist (Urteil des BGer 1C_30/2010 vom 2. November 2010 
E. 3.1). Dabei kommt den Gemeinden gemäss Art. 2 Abs. 3 RPG ein grosser Ermessensspiel-
raum zu. Es ist weder Aufgabe der kantonalen Rechtsmittelinstanzen noch des Bundesgerich-
tes eine von der Gemeinde mit gutem Grund getroffene Planungsmassnahme durch eine ande-
re, möglicherweise ebenfalls vertretbare Anordnung zu ersetzen (BGE 16 Ia 221 E. 2c; BGE 
115 Ia 333 E. 5a; Urteil des BGer 1C_108/2007 vom 11. Oktober 2011 E. 2.1).  
 
4.3.1. Die Beschwerdeführer verlangen vorerst, dass die Erschliessungsfrage unter Berück-
sichtigung der Bebauung der zusammenhängenden Parzellen Nrn. B-460 (1'375 m2) und  
B-1758 (2'995 m2) zu behandeln sei. Die Parzelle Nr. B-1758 grenzt im Westen unmittelbar an 

Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

die Parzelle Nr. B-456. Die Parzelle Nr. B-460 befindet sich ebenso im Westen der Parzelle 
Nr. B-456, jedoch liegt zwischen den Parzellen die Parzelle Nr. B-458. In der Rechtsschrift er-
klären die Beschwerdeführer, dass diese zwei Parzellen in der Zwischenzeit ins Eigentum der-
selben juristischen Person, der Q.____ AG, übergegangen seien. An der Parteiverhandlung 
reichen die Beschwerdeführer ein "Vorprojekt MFH, V.____str. 33/35" ein. Gemäss diesem sind 
auf den Parzellen Nrn. B-460 und B-1758 drei Mehrfamilienhäuser geplant. Diese sollen ge-
mäss Beschwerdeführer gesamthaft 15 Wohneinheiten umfassen und ebenfalls über den 
U.____weg erschlossen werden. Die Vertreterin der Baurekurskommission führt an der Ver-
handlung aus, dass beim Bauinspektorat keine Baubewilligungsgesuche für diese Mehrfamili-
enhäuser vorliegen würden.  
 
4.3.2. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen 
ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden und der geplanten Überbauung ge-
nügt und den zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet (vgl. Urteil des 
Verwaltungsgerichts St. Gallen B 2015/14 vom 20. Januar 2017 E. 11.1). Vorliegend zu beurtei-
len ist folglich, ob das strittige Projekt der privaten Beschwerdegegnerinnen und damit die ge-
plante Überbauung auf der Parzelle Nr. B-456 rechtsgenüglich erschlossen ist. Ob das noch als 
Vorprojekt geplante Bauvorhaben auf den Parzellen Nrn. B-460 und B-1758 als rechtsgenüglich 
erschlossen wird erachtet werden können, wird Gegenstand des allfälligen Baugesuchsverfah-
rens für die drei Mehrfamilienhäuser sein. Dass sich diese Frage stellen wird, lässt sich unter 
anderem den Stellungnahmen der Verkehrspolizei vom 6. Mai 2020 und 7. Juli 2021 entneh-
men, gemäss welchen der bestehende Ausbauzustand des bezeichneten Abschnitts des 
U.____wegs für die Erschliessung des hier strittigen Bauvorhabens auf der Parzelle Nr. B-456 
noch ausreichend ist, jedoch für die Erschliessung weiterer Bauvorhaben verkehrstechnisch 
nicht mehr ausreichend sein wird. Dass ein gesamtheitliches Erschliessungskonzept der drei 
Parzellen wünschenswert wäre, ändert nichts an der Tatsache, dass sich das vorliegende Ver-
fahren auf die Frage beschränken muss, ob die vorgesehene Zufahrt zu den bereits bestehen-
den Bauten und zum gegenständlichen Bauvorhaben hinreichend ist.  
 
4.4.1. Vom U.____weg (Parzelle Nr. B-521), welcher in West-Ostrichtung verläuft, biegt auf der 
Höhe der Parzelle Nr. C-392 in nördliche Richtung zwischen den Parzellen Nrn.  B-480 und  
B-2427 der hier strittige Teilabschnitt des U.____wegs (B-483) ab, welcher ebenso U.____weg 
heisst. Dieser Abschnitt führt direkt zur Parzelle Nr. B-456 und ist 60 m lang. Die Beschwerde-
führer sprechen im Zusammenhang mit diesem Abschnitt von Flaschenhals. Bei der Parzelle 
Nr. B-456 verläuft der Weg dann ca. 35 m in westliche Richtung weiter, anschliessend für weite-
re 30 m in nördliche Richtung und endet alsdann in einer Sackgasse.  
 
4.4.2. Beim strittigen Teil des U.____wegs, welcher vom U.____weg (Quartiererschliessungs-
strasse) abzweigt und bis zur Parzelle Nr. B-456 führt, handelt es sich gemäss Fachstelle Ver-
kehrssicherheit (vgl. Prüfbericht vom 20. Mai 2019) um eine Zufahrtsstrasse mit einer Breite von 
ca. 4.10 m. Die Fachstelle führt aus, gemäss SN 640 201 (Geometrisches Normalprofil; Grund-
abmessungen und Lichtraumprofil der Verkehrsteilnehmer, 1992) sei die als Sackgasse signali-
sierte Zufahrtsstrasse nicht normgerecht ausgebaut, da hierfür mindestens eine Breite von 
4.40 m erforderlich sei. Aufgrund der konkreten Umstände kommt die Fachstelle jedoch zum 

Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Schluss, dass aus verkehrspolizeilicher Sicht bzw. aus Gründen der Verkehrssicherheit keine 
Einwände gegen die Erschliessung der Parzelle Nr. B-456 bestünden.  
 
4.4.3. Die Gemeinde führt in ihrer Vernehmlassung an das Kantonsgericht aus, dass der fragli-
che Abschnitt des U.____wegs gemäss Strassennetzplan der Gemeinde als Erschliessungs-
weg deklariert sei und eine Breite von 4 m und eine Länge von ca. 60 m aufweise. Massgebend 
sei die VSS-Norm SN 640 045 (Projektierung, Grundlagen, Strassentyp: Erschliessungsstras-
sen, 1994). Das Bauinspektorat geht in seinem Entscheid davon aus, dass mit dem "Erschlies-
sungsweg" der VSS-Strassentyp "Zufahrtsweg" gemäss VSS-Norm SN 640 045 gemeint sei.  
 
4.5.1. Der heutige Augenschein hat entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil der 
Baurekurskommission gezeigt, dass im fraglichen Abschnitt keine Tempolimite von 30 km/h gilt. 
Gemäss § 8 des Strassenreglements der Gemeinde I.____ vom 12. November 1975 werden 
die Gemeindestrassen unter anderem in "Erschliessungsstrasse" und "Erschliessungsweg (mit 
beschränktem Fahrverkehr)" klassiert. Die Erschliessungstrasse hat eine Breite von 4.00 bis 
6.00 m, der Erschliessungsweg eine von mindestens 3.00 m zu messen. 
 
4.5.2. An eine Zufahrts- bzw. Erschliessungsstrasse mit beschränktem Fahrverkehr dürfen 
keine übersteigerten Anforderungen gestellt werden. Dies ergibt sich insbesondere auch aus 
der VSS-Norm 640 045 (Projektierung, Grundlagen, Strassentyp: Erschliessungsstrassen). So 
unterscheidet die VSS-Norm drei Typen von Erschliessungsstrassen: Quartiererschliessungs-
strasse, Zufahrtsstrasse und Zufahrtsweg (vgl. Ziffer 8 der VSS-Norm 640 045). Der Typ Zu-
fahrtsweg wird dadurch charakterisiert, dass er einer Erschliessung von Siedlungsgebieten in 
der Grösse von bis zu 30 Wohneinheiten dient. Der Ausbaustandard für diesen Typ ist niedrig. 
Es handelt sich um Fusswege, die zum gelegentlichen Befahren mit Motorfahrzeugen vorgese-
hen und dementsprechend befestigt sind. Ein Fahrstreifen ist ausreichend und dessen Ausbau-
grösse kann reduziert werden. Für die seltenen Begegnungsfälle zwischen Motorfahrzeugen 
können angrenzende Bankettflächen und Vorplätze miteinbezogen werden. Die Länge der Zu-
fahrtswege sollte je nach Gebäudehöhe auf etwa 40 bis 80 m begrenzt werden. Die Durch-
fahrtsmöglichkeit muss nicht durchgehend gegeben sein und der Personenwagen und Fahrrä-
der betreffende Grundbegegnungsfall ist bei stark reduzierter Geschwindigkeit möglich. Die 
Belastbarkeit von Zufahrtswegen liegt bei maximal 50 Fahrzeugen pro Stunde. Ein Gehweg 
oder Anlagen für den leichten Zweiradverkehr sind nicht erforderlich (siehe Ziffer 5, Ziffer 8 und 
Tabelle 1 der VVS-Norm 640 045); KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 4.3).  
 
Im Übrigen weist der Typ Zufahrtsstrasse, welcher zur Erschliessung von Siedlungsgebieten in 
der Grösse von bis zu 150 Wohneinheiten dient, ebenfalls einen niedrigen Ausbaustandard auf: 
In der Regel sind Zufahrtsstrassen nicht durchgehend befahrbar. Ein oder zwei Fahrstreifen 
sind ausreichend und die Ausbaugrösse der Fahrstreifen ist reduziert. Die Wendemöglichkeit ist 
bei Sackgassen durch einen Wendeplatz (auch unter Einbezug der Bankett-, Gehwege- und 
Vorplatzflächen möglich) zu gewährleisten. Der Grundbegegnungsfall betrifft zwei Personenwa-
gen und ist bei stark reduzierter Geschwindigkeit möglich. Die durchschnittliche Belastbarkeit 
liegt bei 100 Fahrzeugen pro Stunde (siehe Ziffer 5, Ziffer 8 und Tabelle 1 der VVS-Norm 640 
045; KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 4.3).  

Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

 
4.5.3. Derzeit sind mit dem vorliegend relevanten Abschnitt des U.____wegs rund 10 Häuser 
erschlossen. Mit der Erstellung der strittigen Überbauung kommen 13 Reiheneinfamilienhäuser 
hinzu. Damit liegt die Anzahl der Wohneinheiten unter 30. Da es sich beim betroffenen Zu-
fahrtsweg um eine Sackgasse handelt und über den Weg 23 Wohneinheiten erschlossen wer-
den sollen, wird der Weg auch trotz der zu erwartenden Verkehrszunahme nur gelegentlich be-
fahren. Des Weiteren ist der Weg gerade und übersichtlich und wird nicht von Durchgangsver-
kehr befahren. Der Zufahrtsweg misst 60 m und liegt damit genau im Schnitt zwischen den 40 
bis 80 m. Damit erfüllt der Erschliessungsweg die Voraussetzungen der VSS-Norm SN 640 045 
(vgl. auch die Erwägung 5.2 im Entscheid des Bauinspektorats und die Erwägung 3.5 im Ent-
scheid der Baurekurskommission).  
 
4.6.1. Beim Teil des U.____wegs, welcher vom U.____weg (Quartiererschliessungsstrasse) 
abzweigt und bis zur Nr. Parzelle B-456 führt, handelt es sich gemäss Fachstelle Verkehrssi-
cherheit (vgl. Prüfbericht vom 20. Mai 2019) um eine Zufahrtsstrasse mit einer Breite von 
ca. 4.10 m. Die Fachstelle führt aus, gemäss SN 640 201 (Geometrisches Normalprofil; Grund-
abmessungen und Lichtraumprofil der Verkehrsteilnehmer, 1992) sei die als Sackgasse signali-
sierte Zufahrtsstrasse nicht normgerecht ausgebaut, da hierfür mindestens eine Breite von 
4.40 m erforderlich sei. Die Fachstelle führt aus, dass sie auch unter Berücksichtigung der ge-
planten Überbauung auf der Parzelle Nr. B-456 die Verkehrsbelastung und das Geschwindig-
keitsniveau auf der Zufahrtsstrasse als sehr gering sehe. Das Kreuzen mit Personenwagen er-
folge bereits heute mehrheitlich im Bereich von privaten Vorplätzen, ohne auf diese ausweichen 
zu müssen. In diesen Bereichen werde der Strassenperimeter optisch nicht durch Mauern, 
Zäune und dergleichen eingeengt. Mit angepasster Fahrweise sowie entsprechender Rück-
sichtnahme sei das Kreuzen auch mit dem zu erwartenden "geringen" Mehrverkehr nach wie 
vor möglich. Eine massgebende Erhöhung der Gefährdung für Fussgänger und Radfahrer sei 
"insbesondere wegen der geringen Geschwindigkeit, aufgrund der engen Platzverhältnisse etc., 
nicht zu erwarten". Aus verkehrspolizeilicher Sicht bzw. aus Gründen der Verkehrssicherheit 
bestünden keine Einwände gegen die Erschliessung der Parzelle Nr. B-456. In der Annahme 
bzw. unter Berücksichtigung des allseits richtigen Verhaltens sei die Verkehrssicherheit für alle 
Verkehrsteilnehmenden angemessen gewährleistet.  
 
4.6.2. Wie in der Erwägung 4.2.3 hiervor ausgeführt, sind diese Richtlinien nicht direkt an-
wendbar, sondern im Sinne einer Orientierungshilfe zu berücksichtigen. Sie sind namentlich 
nicht schematisch und starr, sondern verhältnismässig und unter Berücksichtigung der örtlichen 
Verhältnisse anzuwenden, wobei den zuständigen Behörden ein Spielraum zusteht. Mit der 
Zufahrtsstrasse werden 23 Wohneinheiten erschlossen sein. Es handelt sich um eine Sackgas-
se, so dass diese nur von Anwohnern, Besuchern und Fahrzeugen des öffentlichen Dienstes 
und nicht von Durchgangsverkehr frequentiert wird. Der Abschnitt ist - wie oben ausgeführt - 
60 m lang, übersichtlich, gerade und wird wenig befahren. Das Kantonsgericht konnte sich am 
Augenschein davon überzeugen, dass der fragliche Strassenabschnitt wenig frequentiert und 
siedlungsorientiert ist. Zudem biegt der strittige Abschnitt mit einem Winkel von rund 100 Grad 
(von Westen kommend) bzw. rund 80 Grad (von Osten kommend) vom U.____weg ab, so dass 

Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

auch bei der Einmündung auf Grund des Winkels der ganze Abschnitt gut einsehbar ist und 
deshalb unter anderem Kreuzverkehr ohne grössere Probleme vermieden werden kann.  
 
4.6.3. Ein gewisses Mass an Mehrverkehr auf dem fraglichen Abschnitt ist durch die Anwoh-
ner hinzunehmen, da es keinen Rechtssatz gibt, wonach jede Verkehrszunahme auf einer 
Quartierstrasse unzulässig wäre (Urteil des BGer 1P.16/2000 vom 29. März 2000 E. 3d). Zu-
dem ist ein allfälliger Rückstau im U.____weg auf der Parzelle Nr. B-521 von den Anwohnern 
ebenfalls zu akzeptieren und muss in der heutigen allgemeinen Verkehrssituation ohnehin in 
Kauf genommen werden (KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 6.2; Urteil des Kantons-
gerichtes Freiburg 602 2014 28 vom 25. Juni 2015 E. 7.f.bb). Selbst ein kurzzeitiges Warten bei 
Parkmanövern ist auf einer derart schwach frequentierten Erschliessungsstrasse zu tolerieren 
und stellt keine besondere Verkehrsgefahr dar (Urteil des BGer 1C_34/2012 vom 3. April 2012 
E. 2.3; KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 6.2).  
 
4.7. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Bauparzelle erschlossen ist. Für das 
Kantonsgericht besteht kein Anlass, an der Einschätzung der fachlich zuständigen Abteilung 
Verkehrssicherheit zu zweifeln, dass aufgrund der konkreten Verhältnisse trotz einer Strassen-
breite von weniger als 4.40 m die Erschliessung als verkehrssicher beurteilt werden kann. Des-
halb ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.  
 
5.1. Die Beschwerdeführer monieren, dass die Gemeinde ihrer Planungspflicht bezüglich 
Fussgängerweg auf der strittigen Parzelle nicht nachkomme. Lange Zeit sei dieser Weg im 
Grundbuch in Form einer Allmend-Parzelle gesichert gewesen. Mit der Zusammenlegung der 
ursprünglich zwei Parzellen zur heutigen Parzelle Nr. B-456 existiere der Fussweg heute einzig 
noch als Dienstbarkeit zulasten der Parzelle Nr. B-456. Der Fussweg verbinde das gesamte 
U.____quartier über den W.____weg mit dem Dorf und somit mit den Schulen und dem öffentli-
chen Verkehr. Er sei die einzige vernünftige und direkte Verbindung zum Dorf. Alle alternativen 
Wege würden entweder westlich davon über die verkehrsreiche V.____strasse, die dunkel und 
gefährlich für Kinder sei, oder aber viel weiter östlich über den viel längeren und ebenso befah-
renen Weg durch das X.____gässli und den Y.____weg führen. Das Bauprojekt zeige keinen 
Fussgängerweg für die Öffentlichkeit mehr auf. Mit der Umsetzung des geplanten Bauprojektes 
müssten sich die Fussgänger zwischen den einzelnen Häusern hindurch schlängeln. Dies stelle 
auch die Vorinstanz nicht in Abrede, erachte dies jedoch nicht als problematisch. Jedoch würde 
eine solche Ausgangslage zwangsläufig zu Friktionen mit den Bewohnern der Parzelle  
Nr. B-456 führen, welche sich am freien Bewegen der Fussgänger durch „ihr" Gelände stören 
würden. Das Verhalten der Gemeinde in diesem Zusammenhang sei widersprüchlich. So habe 
sie im Jahre 2011 in einem Schreiben die Wichtigkeit des Weges betont. Weiter habe sie im 
Jahre 2015 im Rahmen eines Mitwirkungsverfahrens ausdrücklich festgehalten, dass die „wich-
tige Fussgängerverbindung" auch weiterhin zu gewährleisten sei. Wieso sie diese Haltung auf-
gegeben habe und das Schicksal des Zugangs zum Dorf nun den künftigen Bewohnern einer 
noch nicht erstellten Überbauung überlassen habe, sei nicht klar. Ihrer Planungspflicht komme 
die Gemeinde damit aber eindeutig nicht nach. 
 

Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

5.2. Die Bauherrschaft führt in ihrer Vernehmlassung an das Kantonsgericht aus, dass die 
Ausführungen der Beschwerdeführer bezüglich des Fussweges irrelevant seien. Entscheidend 
sei einzig, dass auf der Parzelle Nr. B-456 ein Wegrecht zu Gunsten der Gemeinde I.____ las-
te, welches der Gemeinde und ihren Einwohnern die Durchquerung der Parzelle Nr. B-456 auch 
weiterhin ermögliche. Der Fussmarsch (Ausgangspunkt U.____weg 23, d.h. ab dort, wo man 
auf den Teil des U.____wegs abbiegen würde, welcher in den bestehenden Fussweg mündet) 
zur Station "I.____ Dorf" sowohl über den bestehenden Fussweg sowie über den von den Be-
schwerdeführern erwähnten, angeblich viel längeren und stark befahrenen Weg über das 
X.____gässli / den Y.____weg beanspruche 8 Minuten. Die Routen seien demnach gleich lang. 
Die Distanz von der Einmündung des U.____wegs (von wo dieser in den Fussweg mündet) bis 
zur Einmündung in das X.____gässli betrage nur ca. 50 Meter. Sodann sei es unzutreffend, 
dass der Weg über das X.____gässli / den Y.____weg stark befahren sei. Es handle sich bei 
der Route um eine wenig frequentierte Quartierstrasse, welche in einen Fussweg münde und  
- wie der U.____weg - als Sackgasse ausgestaltet sei. Auch die Behauptungen der Beschwer-
deführer zur angeblich unzumutbar stark befahrenen und gefährlichen V.____strasse seien un-
zutreffend, da es sich bei dieser Strasse ebenso faktisch um eine Quartierstrasse handle, deren 
Fahrspuren nicht einmal durch eine Fahrbahnmarkierung getrennt seien. Es bestehe zudem ein 
Trottoir, welches für den Schulweg benützt werden könne. Diese Route sei nicht dunkler als der 
über die Parzelle Nr. B-456 führende Mergelweg, welcher gänzlich unbeleuchtet und damit 
stockfinster sei.  
 
Die Bauherrschaft führt weiter aus, entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer sei auf 
den Plänen nach wie vor eine klar ausgewiesene Verbindung zwischen dem U.____weg und 
dem unterhalb der Bauparzelle weiterhin bestehenden Fussweg ersichtlich. Diese Verbindung 
verlaufe weiterhin direkt und in gerader Luftlinie. Die Verbindung erfolgt über den Fahr- und 
Gehweg auf der Parzelle, sodass keine Rede von dem behaupteten Zwischen-den-Häusern-
hindurch-Schlängeln sein könne. Die Gemeinde stelle demnach sicher, dass die Fussgänger-
verbindung bestehen bleibe. Diese werde sogar verbessert, da der bestehende schmale, un-
ebene Mergelweg deutlich aufgewertet und sicherer werde. Überdies könne der Vollständigkeit 
halber auf die Ausführungen der Vorinstanz gemäss Erwägung 4 des angefochtenen Entschei-
des verwiesen werden, wonach das zu Gunsten der Gemeinde I.____ eingetragene Wegrecht 
(erstens) der Gemeinde I.____ (und nicht den Beschwerdeführern) zustehe und (zweitens) ei-
nen zivilrechtlichen Streitpunkt bilde, der nicht im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfah-
ren zu thematisieren sei. 
 
5.3. Auf der Parzelle B-456, GB I.____, ist im Grundbuch eine Dienstbarkeit in Form eines 
Gehrechts/beschränkten Fahrrechts zugunsten der Gemeinde I.____ eingetragen. Im Baubewil-
ligungsverfahren ist zu prüfen, ob das Bauprojekt den massgebenden öffentlich-rechtlichen 
Vorschriften entspricht. Die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften und Vereinbarungen ist da-
gegen in der Regel nicht zu prüfen, demgemäss ist auch die Beurteilung des gerügten Geh-
rechts grundsätzlich Sache des Zivilrichters. Der Augenschein hat gezeigt, dass jetzt ein 
schmaler Fussweg quer durch die Bauparzelle führt. Die Verbindung soll zukünftig über den 
Fahr- und Gehweg auf der Bauparzelle verlaufen. Die Gemeinde stellt demnach im Übrigen 
weiterhin sicher, dass die Fussgängerverbindung bestehen bleibt, womit das im Grundbuch 

Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

eingetragene Gehrecht gewährleistet ist. Die Beschwerde ist demnach in diesem Punkt abzu-
weisen.  
 
6.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass auf den umliegenden Parzellen in abseh-
barer Zukunft Baugesuche für weitere Grossprojekte eingereicht würden und sich die Gemeinde 
weigere, die Planung der Projekte durch ein Quartierplanverfahren zu koordinieren, obwohl dies 
von mehreren Beschwerdeführern verlangt worden sei. Die Gemeinde bevorzuge es, jeweils für 
die einzelnen Parzellen eine Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan zu bewilligen, wel-
che aber diese Parzellen nur isoliert betrachte und keine Gesamtplanung beinhalte. Dadurch 
verletze die Gemeinde die in Art. 2 RPG statuierte Planungspflicht für Bund, Kantone und Ge-
meinden. Nach Art. 2 Abs. 2 RPG seien insbesondere die räumlichen Auswirkungen der Tätig-
keit jeweils zu berücksichtigen. Die Auswirkungen des vorliegenden grossen Bauprojekts wür-
den jedoch nicht berücksichtigt. Vielmehr halte auch die Vorinstanz fest, dass nur das einzelne 
Bauprojekt beurteilt werde. Es sei jedoch Aufgabe der Gemeinde, zu klären, ob ein Vorhaben 
als Einzelgeschäft in einem Bewilligungsverfahren behandelt werden könne oder dafür nicht ein 
vorgängiges Planverfahren durchzuführen sei. Mit dem lapidaren Hinweis darauf, dass Anstös-
ser kein Antragsrecht hätten und keine Quartierplanpflicht bestehe, sei dieser Vorschrift nicht 
Genüge getan. 
 
6.2. Die Bauzonen können nach § 20 Abs. 1 lit. a bis i RBG insbesondere in Wohn-, Wohn- 
und Geschäfts-, Kern-, Zentrums-, Gewerbe- und Industriezonen sowie in Zonen für öffentliche 
Werke und Anlagen, Zonen mit Quartierplanpflicht (lit. h) und Zonen für Sport und Freizeitanla-
gen unterteilt werden. Nach § 15 RBG sorgen die Gemeinden für eine bedarfsgerechte und 
zweckmässige Siedlungsentwicklung (Abs. 1). Die Gemeinden fördern die Siedlungsentwick-
lung nach innen und die verdichtete Bauweise, soweit dem nicht Interessen des Ortsbild- und 
Landschaftsschutzes oder andere übergeordnete Planungsziele entgegenstehen (Abs. 2). Nach 
§ 15 Abs. 3 RBG muss die verdichtete Bauweise eine hohe Siedlungs- und Wohnqualität sowie 
eine gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung gewährleisten. "Die verdich-
tete Bauweise ist sicherzustellen insbesondere durch: a. Quartierpläne, b. Ausnahmeüberbau-
ungen nach einheitlichem Plan." Die Gemeinden können im Richtplan grössere, nicht oder nur 
teilweise überbaute Gebiete bezeichnen, die im Interesse der verdichteten Bauweise nur mit 
einem Quartierplan überbaut werden sollen (Abs. 4). Seit der RPG-Revision 2014 ist die Sied-
lungsentwicklung nach innen als Raumplanungsziel ausdrücklich im eidgenössischen Gesetz 
verankert (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG). Dabei ist festzuhalten, dass eine gute Wohnqualität nicht 
nur mit einer lockeren Bebauung zu erzielen ist und Verdichtung nicht automatisch Verschlech-
terung bedeutet (PIERRE TSCHANNEN, in: Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 
Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, 2019, Rz 33 zu Art. 1 RPG; KGE VV vom 
19. Juni 2019 [810 17 292-296] E. 7.3; KGE VV vom 14. August 2019 [810 18 292] E. 7.5.4). 
Nach § 37 Abs. 1 RBG kann die Erstellung eines Quartierplans von den beteiligten Grundeigen-
tümerinnen bzw. Grundeigentümern oder von der Gemeinde veranlasst werden. Die Quartier-
pläne bezwecken eine haushälterische Nutzung sowie eine architektonisch und erschlies-
sungsmässig gute, der Umgebung angepasste und auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung 
ausgerichtete Überbauung eines zusammenhängenden Teilgebietes der Bauzonenfläche (§ 37 
Abs. 2 RBG). 

Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

 
6.3. Gemäss rechtskräftiger Nutzungsplanung der Gemeinde liegt die Bauparzelle nicht in 
einer Zone mit Quartierplanpflicht gemäss § 20 Abs. 1 lit. h RBG, und weder die Grundeigentü-
merinnen der Bauparzelle noch die Gemeinde haben die Erstellung eines Quartierplans nach 
§ 37 Abs. 1 RBG veranlasst, jedoch haben gewisse Nachbarn die Durchführung eines Quartier-
planverfahrens gewünscht. Dies wird auch nicht bestritten.  
 
6.4.1. Nach Art. 2 RPG erarbeiten Kantone und Gemeinden die für ihre raumwirksamen Auf-
gaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab (Abs. 1). Sie berücksichtigen die 
räumlichen Auswirkungen ihrer übrigen Tätigkeit (Abs. 2). Die mit Planungsaufgaben betrauten 
Behörden achten darauf, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben 
nötigen Ermessensspielraum zu lassen (Abs. 3). 
 
6.4.2. Den Trägern raumwirksamer Aufgaben obliegen lediglich die "nötigen" Planungen 
(Art. 2 Abs. 1 RPG). Damit steht die Planungspflicht unter dem Vorbehalt der Verhältnismässig-
keit, sowohl was den Grundsatz der Planung als auch was ihr Ausmass angeht. Eine Planung 
kann unterbleiben, wenn und soweit eine zielgerichtete und allseitig abgestimmte Erfüllung der 
raumwirksamen Aufgabe auch ohne sie möglich bleibt. Der Abstimmungsnachweis ist dann 
aber im Einzelfall zu erbringen. Umgekehrt muss eine Planung an die Hand genommen werden, 
sobald das Lösungspotenzial eines einfachen Bewilligungsverfahrens überanstrengt würde. Im 
Anwendungsbereich des RPG stellt sich insbesondere die Frage nach der Zuordnung raum-
wirksamer Aufgaben zu den einzelnen Stufen der planungsrechtlichen Entscheidfolge Richt-
plan-Nutzungsplan-Baubewilligung (TSCHANNEN, a.a.O., Rz 22 zu Art. 2 RPG; KGE VV vom 
10. Juni 2020 [810 19 286] E. 4.3.1).  
 
6.4.3. Die Frage, welche Etappen der planungsrechtlichen Entscheidfolge (Richtplan-
Nutzungsplan-Baubewilligung) im Einzelfall zu durchlaufen sind, hängt von der konkreten Pla-
nungsaufgabe ab. Die Planungspflicht wird nicht dadurch erfüllt, dass ein Vorhaben schema-
tisch alle Entscheidungsetappen abhakt, sondern dadurch, dass bei der Erfüllung raumplaneri-
scher Aufgaben das angemessene Planungs- bzw. Entscheidungsinstrument zum Einsatz ge-
langt. Verallgemeinernde Aussagen sind aber nur beschränkt möglich. Insgesamt kommt es 
darauf an, welche Fragen in der zu entscheidenden Situation anstehen: welchen Vorgabebedarf 
das Vorhaben aufweist und welchen Koordinationsbedarf es auslöst, wie berechenbar die Ent-
scheidung ausfallen muss und wieviel an demokratischer Legitimation vonnöten ist. Man wird 
die Aufgabe jener Stufe der planungsrechtlichen Entscheidfolge übergeben, die auf die zu re-
gelnde Situation am besten passt: das heisst jener Stufe, die einerseits auf die erforderlichen 
Vorgaben zurückgreifen und die erwarteten Koordinationsleistungen erbringen kann, anderer-
seits die involvierten Berechenbarkeits- und Legitimationsinteressen zu befriedigen vermag. Vor 
allem ist zu klären, ob ein Vorhaben als Einzelgeschäft in einem Bewilligungsverfahren behan-
delt werden kann oder ob es aufgrund seiner räumlichen Bedeutung zuvor ein Planungsverfah-
ren zu durchlaufen hat (TSCHANNEN, a.a.O., Rz 46 zu Art. 2 RPG; BGE 140 II 262 E. 2.3.1). 
 
6.5. Vorliegend soll ein Areal von 3'855 m2 bebaut werden. Dabei handelt es sich nicht um 
ein kleines Projekt, aber entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer auch nicht um ein 

Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Grossprojekt. Gemäss § 26 Abs. 4 des Reglements über die Zonenvorschriften Siedlung (ZRS) 
der Gemeinde I.____ vom 14. November 2007 beträgt die Mindestfläche für eine Ausnahme-
überbauung nach einheitlichem Plan 2'000 m2. Die im Zonenplan vorgesehene Wohnnutzung 
wird durch das Bauprojekt nicht verändert. Geplant sind 13 Wohneinheiten in Form von Rei-
heneinfamilienhäusern, womit auch die Abweichung von den umgebenden Häusern moderat 
ist, da in der Wohnzone W2 gemäss § 27 ZRS eine maximale Wohnungszahl pro Baukörper 
von zwei und nach § 26 ZRS bei einer Überbauung nach einheitlichem Plan in der W2 eine ma-
ximale Wohnungszahl pro Baukörper von fünf erlaubt ist. Die geplanten Baukörper sehen eine 
Wohnungszahl pro Baukörper von drei bzw. vier vor. Die gemäss Zonenplan zulässigen Fassa-
den- und Gebäudehöhen werden durch die projektierten Bauten nicht überschritten (vgl. 
§ 27 ZRS, W2). Es ist nicht ersichtlich, welcher wesentliche Koordinationsbedarf durch das 
Bauprojekt ausgelöst werden soll. Die Erstellung zusätzlicher 13 Wohneinheiten führt vorlie-
gend zur Frage nach der verkehrssicheren Erschliessung. Diese Frage führt aber nicht zu ei-
nem wesentlichen Koordinationsbedarf. Mit dem Bauprojekt wird die Siedlungsentwicklung nach 
innen gefördert, was gemäss § 15 RBG Aufgabe der Gemeinden ist (Abs. 2) und durch Quar-
tierpläne und Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem Plan erreicht werden soll (Abs. 3). 
Aufgrund der gleichbleibenden Nutzung, der moderaten Grösse des Bauprojekts und des Um-
standes, dass im seinerseits demokratisch legitimierten ZRS die mögliche Mehrnutzung bei 
einer Überbauung nach einheitlichem Plan in der W2 gegenüber der Grundordnung in der W2 
umschrieben wird, kann auch nicht der Schluss gezogen werden, dass für das vorliegende Pro-
jekt die demokratische Legitimation, welche durch ein Quartierplanverfahren erreicht wird, von-
nöten ist. Unter diesen Umständen ist nicht zu beanstanden, dass das Bauprojekt im Rahmen 
einer Ausnahmebewilligung nach einheitlichem Plan und damit eines Baubewilligungsverfahren 
und nicht im Rahmen eines Quartierplans und damit eines Planverfahrens realisiert werden soll. 
Dass auf den Parzellen Nrn. B-460 und B-1758 gemäss einem Vorprojekt drei Wohngebäude 
mit gesamthaft 15 Wohneinheiten entstehen könnten, ändert daran nichts, unter anderem da 
das Baugesuch für das hier strittige Bauprojekt bereits im Juni 2018 eingereicht wurde und für 
das allfällige Projekt auf den Parzellen Nrn. B-460 und B-1758 dreieinhalb Jahre später noch 
kein Baugesuch eingereicht wurde. Eine gesamthafte Betrachtung ist deshalb schon aus zeitli-
chen Gründen nicht möglich. Des Weiteren ist aufgrund des Vorprojekts mit drei Mehrfamilien-
häusern mit gemeinsam 15 Wohneinheiten davon auszugehen, dass auch hierfür eine Aus-
nahmeüberbauung nach einheitlichem Plan hinreichend sein wird. Die Beschwerde ist folglich in 
diesem Punkt abzuweisen.  
 
7.1. Die Beschwerdeführer monieren, dass sich das Bauprojekt nicht in das Dorf- und Orts-
bild eingliedere. Damit machen sie die Verletzung der Ästhetikvorschriften geltend.  
 
7.2.1. § 104 RBG statuiert, dass alle bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen unter Be-
rücksichtigung der Ziele des Natur-, Landschafts-, Denkmal- und Heimatschutzes derart zu ge-
stalten und in die Umgebung einzugliedern sind, dass auf wertvolle Objekte, insbesondere unter 
anderem auf wertvolle Orts- und Landschaftsbilder (Abs. 1 lit. a) Rücksicht genommen wird (vgl. 
auch § 7 des kantonalen Gesetzes über den Denkmal- und Heimatschutz [DHG] vom 9. April 
1992).  
 

Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

7.2.2. Die Zonenvorschriften können vorsehen, dass der Gemeinderat bei Überbauungen 
nach einheitlichem Plan im Baubewilligungsverfahren Ausnahmen, unter anderem von den Nut-
zungsmassen nach § 18 RBG, der Gebäudelänge und der Gebäudehöhe im Sinne der verdich-
teten Bauweise gestatten kann, sofern eine hohe Wohnqualität und gute Einfügung in die land-
schaftliche und bauliche Umgebung gewährleistet sind (§ 50 Abs. 1 RBG). Die Zonenvorschrif-
ten regeln die Mindestfläche für eine solche Überbauung und legen die maximal zulässigen 
Abweichungen von den für dieses Gebiet geltenden Zonenvorschriften fest (§ 50 Abs. 2 RBG). 
Nach § 15 Abs. 3 RBG muss die verdichtete Bauweise eine hohe Siedlungs- und Wohnqualität 
sowie eine gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung gewährleisten.  
 
7.3.1. § 11 Abs. 1 ZRS umschreibt den Gestaltungsgrundsatz der Einpassung wie folgt: "Alle 
Bauten und Anlagen sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung (Landschafts-, 
Orts-, Quartier- und Strassenbild) einzugliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dies 
gilt für alle nach aussen in Erscheinung tretenden Bestandteile wie: Stellung, Form, Staffelung 
und Gliederung der Baumassen; Dachform, Dachneigung und Dachgestaltung; Farbgebung 
und Materialwahl; Terrain- und Umgebungsgestaltung sowie Bepflanzung." 
 
7.3.2. Gemäss § 26 Abs. 1 ZRS ist der Gemeinderat berechtigt, bei Überbauungen nach ein-
heitlichem Plan im Baubewilligungsverfahren Ausnahmen von den für die entsprechende Nut-
zungszone festgelegten Bauvorschriften zu gestatten, sofern eine hohe Wohnqualität und eine 
gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung gewährleistet ist. Es sind die 
Qualitätskriterien gemäss § 23 Abs. 4 ZRS sinngemäss zu beachten und umzusetzen. § 23 
ZRS regelt die Quartierplanung. Nach § 23 Abs. 4 ZRS sind folgende Kriterien vom Projektie-
renden und vom Gemeinderat bei der Ausarbeitung von Quartierplanvorschriften besonders zu 
beachten: 
 
"- Die haushälterische Nutzung des Bodens,  
- Steigerung der Wohn- und Aussenraumqualität,  
- Einpassung in die Nachbarschaft und in das Orts- und Landschaftsbild,  
- gute Verkehrs- und Fusswegerschliessung,  
- Anbindung an den öffentlichen Verkehr,  
- optimierte Parkierungsanordnung,  
- Minimierung der Lärmimmissionen,  
- evtl. notwendiger Wohnraum für Alterswohnungen,  
- Energiekonzept (mit Zielen wie Minimierung des Energiebedarfs, rationelle Energienutzung, 

Nutzung von erneuerbaren Energien, Optimierung der Gebäudehüllen in Richtung Minergie-
Standard etc.)  

- Zweckmässige Entsorgung (Wertstoffsammelstellen, Kompostierplätze etc.),  
- Realisierung und Sicherstellung naturnaher Flächen für den ökologischen Ausgleich,  
- Zweckmässige Etappierung."  
 
7.4.1. Bei den vorstehend zitierten gesetzlichen Grundlagen, wonach sich ein Bauprojekt in 
die landschaftliche und bauliche Umgebung einzugliedern resp. einzufügen hat, handelt es sich 
um sogenannte Ästhetikvorschriften. Die Ästhetikvorschriften bezwecken den Schutz des Land-

Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

schafts-, Orts- oder Strassenbildes, der historischen Stätten sowie der Natur- und Kunstdenk-
mäler (PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 6. Auflage, Bern 2016, 
S. 326). Sie sind zumeist in Form einer Generalklausel umschrieben, können jedoch auch de-
taillierte Vorschriften bezüglich einzelner Gestaltungselemente der Bauten wie beispielsweise 
Baumaterialien, Farbgebung oder Materialauswahl beinhalten (HÄNNI, a.a.O., S. 326. ff.; BEAT 
ZUMSTEIN, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen Baurechts, 
St. Gallen 2001, S. 27 ff.). Die Ästhetikvorschriften bilden Teil des materiellen Baupolizeirechts, 
weshalb jedes Bauvorhaben der ästhetischen Beurteilung unterliegt. Die Rechtsanwendung 
muss sich dabei auf objektive und grundsätzliche Gesichtspunkte stützen und auf einem Wert-
urteil beruhen, das Auffassungen entspricht, die eine gewisse Verbreitung und Allgemeingültig-
keit beanspruchen dürfen (BGE 114 Ia 343 E. 4b; BGE 82 I 102 E. 4; ZUMSTEIN, a.a.O., 
S. 119 f.; RENÉ WIEDERKEHR, Grundprobleme des basellandschaftlichen Bau- und Planungs-
rechts, in: Basler Juristische Mitteilungen [BJM] 2006, S. 229-259, S. 248 ff.). Die Ästhetikgene-
ralklauseln können einerseits "negativ" in Form eines so genannten Verunstaltungs- oder Beein-
trächtigungsverbots, andererseits "positiv" in Form eines so genannten Eingliederungs- oder 
Einordnungsgebots umschrieben sein (WALTER HALLER/PETER KARLEN, Raumplanungs-, Bau- 
und Umweltrecht, 3. Auflage, Zürich 1999, Rz 653 ff.). Während das Verunstaltungsverbot ver-
bietet, bestehende Bauten oder Ortsbilder durch das betreffende Bauvorhaben zu verunstalten, 
geht das Einordnungsgebot in seiner Wirkung erheblich weiter, indem es eine positive architek-
tonische Gestaltung verlangt, welche sich befriedigend in die Umgebung einordnet (HALLER/
KARLEN, a.a.O., Rz 653; KGE VV vom 23. Januar 2019 [810 18 173] E. 7.2 f.; KGE VV vom 
1. Juni 2016 [810 15 228] E. 4.4 f.).  
 
7.4.2. Im Rahmen des Einordnungsgebots ist die Baute sowohl bezüglich ihrer eigenen archi-
tektonischen Qualität als auch in ihrer Beziehung zur Umgebung zu beurteilen (ZUMSTEIN, 
a.a.O., S. 30 f.). Der ästhetische Eindruck wird durch eine Vielzahl von Faktoren bestimmt (vgl. 
HALLER/KARLEN, a.a.O., Rz 654; ZUMSTEIN, a.a.O., S. 144). Besonders zu berücksichtigen sind 
die charakteristischen Gestaltungsmerkmale, die in der Umgebung vorkommen, wie etwa die 
Materialien und Farben oder die Formgebung und die Proportionen. Daneben sind auch land-
schaftliche Elemente, Einzelheiten der Gestaltung (Form, Neigung, Richtung, Farbe, Material), 
die Situierung der Baukörper und ihre Masse und Proportionen, Gemeinsamkeiten bezüglich 
Baustil und Entstehungszeit, die Vegetation, die Bepflanzung und die Umgebungsgestaltung. Je 
heterogener sich die Umgebung in Bezug auf die charakteristischen Merkmale präsentiert, um-
so weniger kann von typischen Charakteristiken gesprochen werden und umso weniger muss 
ein Bauvorhaben ihnen Rechnung tragen. Das Einordnungsgebot wirkt umso stärker, je einheit-
licher die Umgebung ist; ausschlaggebend ist der Gesamteindruck (ZUMSTEIN, a.a.O., S. 144 f.). 
Obwohl die positiven Ästhetikklauseln eine bestimmte Einordnung oder Einpassung der Baute 
oder des Bauteils zum Ziel haben, ist ihre Wirkung vorerst eine negative (so ZUMSTEIN, a.a.O., 
S. 145). Die (positiven) Ästhetikklauseln verhindern, dass Bauvorhaben ein (homogenes) Er-
scheinungsbild einer Baute, einer bestimmten Zone oder eines bestimmten Landschaftsbildes 
durchbrechen oder dieses in ihrer Gesamtwirkung stören. Sie lassen indes nicht zu, dass posi-
tiv nur eine bestimmte Gestaltung und eine bestimmte architektonische Qualität verlangt wer-
den kann (ZUMSTEIN, a.a.O., S. 145). 
 

Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

7.4.3. Entspricht eine geplante Baute den Bau- und Zonenvorschriften, so kann die Anwen-
dung von Ästhetikvorschriften im Einzelfall zu einer Reduktion der nach der Zonenordnung 
grundsätzlich zulässigen baulichen Nutzungs- und Gestaltungsmöglichkeiten führen, sie darf 
jedoch nicht zur Folge haben, dass die geltende Zonenordnung faktisch ausser Kraft gesetzt 
wird (vgl. KGE VV vom 1. Juni 2016 [810 15 228] E. 6.1; KGE VV vom 11. November 2015 [810 
14 383] E. 6.5.4). Eine Baute ist so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung er-
reicht wird (vgl. Urteil des BGer 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E. 2.2). 
 
7.5. Gemäss § 48 ZRS setzt der Gemeinderat zur Beurteilung und Prüfung von Baugesu-
chen und für Stellungnahmen zu Planungsfragen den Bauausschuss als vorberatendes Organ 
ein. Dieser soll mehrheitlich aus Bau- und Planungsfachleuten zusammengesetzt werden. Der 
Gemeinderat stützt sich in der Regel bei seinen Entscheiden auf die Empfehlungen des Bau-
ausschusses. Nach der konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt der kommuna-
len Baubewilligungsbehörde bei der Beurteilung der Einordnung eines Bauprojekts in Bezug auf 
die ästhetische Würdigung der örtlichen Verhältnisse ein durch die Gemeindeautonomie ge-
schützter Entscheidungs- und Ermessensspielraum zu (Urteil des BGer 1C_264/2020 vom 
9. Dezember 2020 E. 5.4.3).  
 
7.6.1. Wie im Einspracheentscheid in den Erwägungen 2.5.1 ff. ausführlich beschrieben wird, 
wurden in einer vorangegangenen Bauanfrage sowie im laufenden Baugesuchsverfahren die 
Qualitätskriterien gemäss § 23 Abs. 4 ZRS und die allgemeine Einpassung gemäss § 11 ZRS 
durch den Bauausschuss und den Gemeinderat geprüft, wobei der Gemeinderat nach den di-
versen Überarbeitungen und entsprechenden Planbereinigungen schliesslich nichts mehr ge-
gen das Baugesuch einzuwenden hatte (vgl. Stellungnahmen der Gemeinde I.____ vom 
5. März 2019 und 8. Mai 2019). Mit Blick auf die Eingliederung der Bauten wurde die Gestaltung 
der Bauten in Abmessungen, Geschossigkeiten, Gebäudehöhen und Farb- und Materialwahl 
mehrfach durch den Bauausschuss und den Gemeinderat beraten. In der Stellungnahme vom 
24. Januar 2020 führt die Gemeinde aus, dass die bestehende Überbauung um die Bauparzelle 
durch wenige Einfamilienhäuser mit einem Vollgeschoss und mehrheitlich Einfamilienhäusern 
mit zwei Vollgeschossen sowie jeweils ausgebauten Dachgeschossen geprägt sei. Diese wür-
den eine geringfügig kleinere Gebäudehöhe aufweisen als dies seit dem Jahr 2008 in der 
Wohnzone W2 möglich und für die neue Überbauung geplant sei. In näherer Umgebung (Luftli-
nie weniger als 100 m) befinde sich im Weiteren eine bestehende Überbauung mit 15 Reihen-
einfamilienhäusern (Z.____weg 1 - 11 und 2 - 18), welche das gleiche Profil mit zwei Vollge-
schossen und einem Attikageschoss aufweise. Das strittige Projekt sehe 13 Einfamilienhäuser 
vor, welche in drei Dreiergruppen und einer Vierergruppe arrangiert seien. Die mehrteiligen 
Baukörper würden mit unterschiedlichen Grenzabständen angeordnet werden, damit gegenüber 
der Nachbarschaft keine massive, wandartige Wirkung entstehe. Des Weiteren seien die Ein-
familienhäuser der Geländeneigung angepasst und horizontal und vertikal gestaffelt. Durch die 
naturnahe Farbpalette mit einer Besenstrich-Struktur für die Fassaden sowie horizontalen Fas-
sadenbänder mit einer Eichenholzoptik habe auch Bezug auf den angrenzenden Dorfkern ge-
nommen werden können. Die Kantonale Denkmalpflege hat zum Baugesuch ebenso keine Be-
anstandungen erhoben.  
 

Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

7.6.2. Das Bauinspektorat erklärt in seinem Entscheid, dass es zu zonenrechtlichen Ermes-
sensfragen wie über die genügende Einpassung einer geplanten Baute in die Umgebung keine 
eigene Beurteilung vornehme, es sei denn, es liege eine offenkundige rechtsfehlerhafte oder 
willkürliche Rechtsanwendung der Gemeinde vor. Die fachliche Beurteilung der Gemeinde sei 
nicht zu beanstanden. Die Baurekurskommission kommt ebenfalls zum Schluss, dass dem 
Bauprojekt eine siedlungsbauliche Qualität attestiert werden könne und es sich gut in die Um-
gebung eingliedere.  
 
7.7. Der Augenschein hat gezeigt, dass in der unmittelbaren Nähe des Bauprojektes Ein-
familienhäuser dominieren, wobei keine besondere Einheitlichkeit besteht. Wie die in der Nähe 
angesiedelte Überbauung am Z.____weg und das an der heutigen Verhandlung erwähnte Vor-
projekt an der V.____strasse 33/35 überdies zeigen, könnte sich dieser Zustand in naher Zu-
kunft ändern. Damit würde gemäss dem gesetzlichen Auftrag eine Verdichtung nach innen 
stattfinden. Wie die Vorinstanzen ausführen, wurde mit der horizontalen und vertikalen Staffe-
lung, der Anpassung an die Topographie, der Aufteilung der Wohneinheiten auf vier Gebäude-
gruppen, der Material- und Farbwahl eine gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche 
Umgebung und eine siedlungsbauliche Qualität erreicht. Das Bauprojekt unterscheidet sich 
zwar von den umgebenden Einfamilienhäusern, jedoch ist die gesetzlich erwünschte Sied-
lungsverdichtung gut umgesetzt worden und das Bauprojekt gliedert sich in seine Umgebung 
gut ein. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die Überbauung dem Charakter des Ein-
familienhausgebiets widerspreche. Es ist richtig, dass es sich bei den geplanten Gebäuden 
nicht um Einfamilienhäuser handelt, wie sich diese in der unmittelbaren Nähe befinden. Ziel der 
Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan ist es, eine innere Verdichtung zu erreichen. Bei 
diesem Ziel handelt es sich um einen gesetzlichen Auftrag. Die Bauparzelle ist aufgrund ihrer 
zentralen Lage und ihrer Grösse geradezu prädestiniert, verdichtet bebaut zu werden. Die Ver-
dichtung kann jedoch nicht durch den lockeren Bau von Einfamilienhäusern, wie sich diese in 
der unmittelbaren Umgebung präsentieren, erreicht werden. Es kann damit im Rahmen einer 
Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan bei der Frage der Eingliederung nicht darum 
gehen, dass das Bauprojekt eine identische Weiterführung der Art der Bebauung der umliegen-
den Parzellen beinhaltet. Damit erweist sich die Voraussetzung der Eingliederung nicht bereits 
deshalb als nicht erfüllt, weil es sich bei den projektierten Häusern nicht um Einfamilienhäuser 
wie die umliegenden handelt.  
 
7.8.1. Die Beschwerdeführer rügen des Weiteren, dass es sich beim Projekt um eine überdi-
mensionierte Grossüberbauung an prominenter Lage handle, welche diverse geschützte Fach-
werkhäuser wie auch den Dorfkern in unzulässiger Weise in ihrer Wirkung herabsetze, womit 
§ 104 RBG verletzt werde. Wie in der Erwägung 7.2.1 hiervor ausgeführt, sind nach § 104 RBG 
alle bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen unter Berücksichtigung der Ziele des Natur-, 
Landschafts-, Denkmal- und Heimatschutzes derart zu gestalten und in die Umgebung einzu-
gliedern, dass auf wertvolle Objekte Rücksicht genommen wird, insbesondere auf wertvolle 
Orts- und Landschaftsbilder (Abs. 1 lit. a).  
 
7.8.2. Wie im angefochtenen Urteil in der Erwägung 5.10 ausgeführt wird, sind gemäss Bau-
inventar des Kantons Basel-Landschaft (BIB) in der Kernzone von I.____ 86 Fachwerkhäuser 

Seite 20 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

kantonal geschützt (Stand: 21. April 2009). Des Weiteren ist das Dorf von I.____ im Bundesin-
ventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgeführt. Das Dorf von I.____ wird 
auf der Liste der Ortsbilder von nationaler Bedeutung als gut erhaltenes, ehemals bäuerliches 
Zentrum mit prächtigen Sundgauerhöfen, umgeben von Zeugen der Agglomerationsentwicklung 
und Industrialisierung des 20. Jahrhunderts, umschrieben (ISOS Ortsbilder, Gemeinde I.____, 
S. 1). Die Gemeinde I.____ verfügt über einen historischen Dorfkern, ist gleichzeitig aber auch 
durch eine intensive und moderne Wohnnutzung geprägt, was einen ästhetischen Gegensatz 
bewirkt. Unbestritten ist, dass das Bauprojekt vom Dorfkern aus wahrnehmbar sein wird. 
 
7.8.3. Das Bauprojekt wurde mehrfach durch den Gemeinderat und den Bauausschuss ge-
prüft und es wurden mehrmals Anpassungen am Projekt verlangt, wobei unter anderem auf die 
Einpassung des Projekts in die Nachbarschaft grossen Wert gelegt wurde. Der Bauausschuss 
der Gemeinde I.____, welcher aus ausgewiesenen Fachleuten besteht und den Gemeinderat 
der Gemeinde I.____ beraten hat, kommt nach den verschiedenen Anpassungen des Projekts 
zum Schluss, dass das Projekt den Dorfkern nicht beeinträchtigt. Auch die Kantonale Denkmal-
pflege hat keine Einwände gegen das geplante Projekt erhoben.  
 
7.9. Wie die Vorgeschichte zeigt, hat sich die fachlich zuständige kommunale Behörde ein-
gehend mit dem Bauprojekt befasst und einige Anpassungen und Änderungen des Projekts 
verlangt. Die von der fachlich zuständigen kommunalen Behörde vorgenommene Beurteilung 
und die von den Vorinstanzen zusätzlich vorgebrachten Argumente sind schlüssig und nach-
vollziehbar. Der Augenschein hat die Richtigkeit der Beurteilung der Vorinstanzen untermauert. 
Es sind keine Verletzungen von § 104 RBG und des Eingliederungsgebots ersichtlich. Das Pro-
jekt gliedert sich in das Orts- und Landschaftsbild ein und nimmt auf den Dorfkern gebührend 
Rücksicht.  
 
8. Die Beschwerdeführer rügen des Weiteren, das Projekt führe zu einer Einschränkung 
der Wohnqualität, weil mit übermässig erhöhten Immissionen zu rechnen sei. Damit sei nicht 
nur keine hohe Wohnqualität für allfällige zukünftige Bewohner der neugebauten Siedlung ge-
währleistet, sondern gleichzeitig auch die Wohnqualität der bisherigen Anwohner und Nachbarn 
gefährdet. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Das Projekt sieht 13 Reiheneinfami-
lienhäusern vor. Dies führt sicherlich zu höheren Immissionen. Von übermässig erhöhten Im-
missionen kann jedoch keine Rede sein. Überdies führt entgegen der Ansicht der Beschwerde-
führer die Zunahme der Immissionen nicht per se zu einer fehlenden "hohen Wohnqualität".  
 
9.1. Die Beschwerdeführer beanstanden zudem das Energiekonzept des Bauprojekts. Es 
würden Gasheizungen verbaut und die Bauten seien nicht Minergie-konform konzipiert. Wie die 
Baurekurskommission in ihrem Entscheid (E. 8.6) ausführt, ist das Projekt im Hinblick auf das 
Energiekonzept nicht optimal. Die Bauherrschaft hat auf die ursprüngliche Erdsondenwärme-
pumpe verzichtet und sieht nunmehr eine Gasheizung vor. Damit ist eine Minergie-Zertifizierung 
nicht möglich.  
 
9.2. Gemäss § 26 Abs. 1 ZRS i.V.m. § 23 Abs. 4 ZRS ist bei Überbauungen nach einheitli-
chem Plan unter anderem das Qualitätskriterium Energiekonzept sinngemäss zu beachten und 

Seite 21 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

umzusetzen. Als Beispiele werden in der Bestimmung folgende Ziele genannt: die Minimierung 
des Energiebedarfs, die rationelle Energienutzung, die Nutzung von erneuerbaren Energien und 
die Optimierung der Gebäudehüllen in Richtung Minergie-Standard. Dabei ist festzuhalten, dass 
als Ziel kein Minergie-Standard verlangt wird, sondern nur die Optimierung der Gebäudehüllen 
in Richtung Minergie-Standard. Die Beschwerdeführer können folglich aus ihrer Rüge, dass das 
Bauprojekt nicht Minergie-konform konzipiert sei, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Des Weite-
ren werden als Beispiele auch die Minimierung des Energiebedarfs und die rationelle Energie-
nutzung genannt. Wie die Vorinstanz richtig festhält, sorgt die geplante Überbauung bereits 
aufgrund ihrer Gestaltung mit drei beziehungsweise vier aneinandergebauten Reiheneinfamili-
enhäusern für ein günstiges Verhältnis von Gebäudehülle zu umbautem Raum. Dieses günstige 
Verhältnis stellt ein Energiekonzept dar, welches eine Minimierung des Energiebedarfs und eine 
rationelle Energienutzung mit sich bringt. Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz attestiere 
dem Energiekonzept mit Verweis auf ein günstiges Verhältnis von Gebäudehülle zu umbautem 
Raum eine hohe Qualität, unter anderem im Vergleich mit den umliegenden Einfamilienhäu-
sern. Dies sei jedoch die falsche Vergleichsgrundlage. Massstab für die Beurteilung könnten 
nicht Gebäude sein, welche zum Teil vor Jahrzehnten und unter anderen (technischen wie 
rechtlichen) Voraussetzungen errichtet worden seien. Es sei auf die heutigen Begebenheiten, 
technischen Möglichkeiten und rechtlichen Rahmenbedingungen abzustellen. Diesbezüglich ist 
festzuhalten, dass das Konzept des günstigen Verhältnisses von Gebäudehülle zu umbautem 
Raum auch unabhängig vom Vergleich zu den umliegenden Einfamilienhäusern als Energie-
konzept gewertet werden kann, welches eine Minimierung des Energiebedarfs und eine ratio-
nelle Energienutzung mit sich bringt. Überdies sind die zwölf Qualitätskriterien gemäss § 23 
Abs. 4 ZRS sinngemäss zu beachten und umzusetzen. Diese Bestimmung kann nicht bedeu-
ten, dass eine Baubewilligung nur zu erteilen ist, wenn jedes der zwölf Kriterien für sich in sei-
nem absolut bestmöglichen Umfang erfüllt ist, da die zwölf Kriterien bezüglich des konkreten 
Bauprojekts auch in ihrer Gesamtheit zu betrachten sind. Das vorgesehene Energiekonzept 
beinhaltet eine Minimierung des Energiebedarfs und eine rationelle Energienutzung. Die vorge-
sehene Gebäudehülle und die für die Nutzer fakultative Wohnungslüftungsanlage erfüllen die 
gesetzlichen Anforderungen. Dass es sich dabei nicht um ein optimales Energiekonzept han-
delt, führt nicht zu einem abschlägigen Baubewilligungsentscheid.  
 
10. Die Beschwerdeführer rügen überdies, dass durch die massive Verdichtung die Wohn- 
und Aussenraumqualität eingeschränkt werde. Mit dem Projekt werde keine Steigerung der 
Wohn- und Aussenraumqualität erreicht, womit eine Verletzung von § 26 Abs. 1 ZRS i.V.m. 
§ 23 Abs. 4 ZRS vorliege. Vorliegend sollen 13 Reiheneinfamilienhäuser errichtet werden. Von 
einer übermässigen Verdichtung kann nicht die Rede sein. Sämtliche laut § 27 ZRS in der Zone 
W2 maximal zulässigen Fassaden- und Gebäudehöhen von 8 m bzw. 10.5 m sowie die zulässi-
ge Vollgeschosszahl von zwei werden bei allen Gebäuden eingehalten. Die Beschwerdeführer 
begründen die fehlende Steigerung der Wohn- und Ausserraumqualität lediglich mit der massi-
ven Verdichtung. Sie substantiieren diese nicht weiter, womit sie aus dieser Rüge nichts zu ih-
ren Gunsten ableiten können.  
 
11. Die Beschwerdeführer monieren ausserdem, dass im Bauprojekt jedes Haus seinen 
eigenen Parkplatz mit Carport habe. Somit sei die Parkierung nicht optimiert. Im Gegenteil sei in 

Seite 22 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

den vorliegenden Plänen zwar nur ein Abstellplatz pro Wohneinheit ausgewiesen, es wäre aber 
theoretisch möglich, an der Stelle des für Fahrräder vorgesehenen Platzes ein zweites Auto zu 
parkieren. Mit Blick auf die Problematik der Erschliessung sowie auf den über dieses Areal füh-
renden Fussgängerweg entspreche dieser Aspekt des Baugesuchs nicht einer haushälterischen 
Nutzung des Bodens. Dieser Argumentation ist zu entgegen, dass der Einwand, es handle sich 
hierbei um eine zu unzureichende Parkierungsordnung, nicht substantiiert wird. Die Parkie-
rungsordnung ist nicht zu beanstanden. 
 
12. Nach Ansicht der Beschwerdeführer würden des Weiteren die Pläne in keiner Weise 
ausweisen, dass Flächen naturnah gestaltet werden sollten oder für den ökologischen Aus-
gleich vorgesehen seien. Die Gemeinde erwidert diesbezüglich, dass nicht nur die Strassenfüh-
rung, sondern die gesamte Parzelle B-456 mit einheimischen Bäumen bepflanzt werden solle, 
welche zusammen mit dem Spielplatz und der einer Begegnungszone ähnlichen Gestaltung 
sowohl optisch als auch ökologisch zu einer zeitgemässen, naturnahen Nutzung der Parzelle 
beitragen soll. Die Beschwerde ist deshalb auch in diesem Punkt abzuweisen.  
 
13.1. Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 
VPO ist das Verfahren vor Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten werden in der 
Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Die Verfahrenskosten in 
der Höhe von Fr. 3'000.-- sind den Beschwerdeführern aufzuerlegen und mit dem geleisteten 
Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.  
 
13.2. Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann für den Beizug eines Anwalts bzw. 
einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zugesprochen werden (§ 21 Abs. 1 
VPO). Der Rechtsvertreter der obsiegenden privaten Beschwerdegegnerinnen macht in seiner 
Honorarnote vom 21. September 2021 für seine Bemühungen einen Aufwand von 20 Stunden 
und Auslagen in der Höhe von Fr. 155.90 (alles exkl. MWST) geltend, was nicht zu beanstan-
den ist. Für die Vorbereitung der heutigen Verhandlung und die Teilnahme an der Verhandlung 
werden dem Rechtsvertreter der privaten Beschwerdegegnerinnen weitere 5.5 Stunden hinzu-
gerechnet. Der Rechtsvertreter der privaten Beschwerdegegnerinnen stellt einen Stundenan-
satz von Fr. 320.-- in Rechnung. Gemäss § 3 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte 
(Tarifordnung) vom 17. November 2003 beträgt das Honorar pro Stunde, je nach Schwierigkeit 
und Bedeutung der Sache, der damit verbundenen Verantwortung und der persönlichen und 
finanziellen Verhältnisse der zahlungspflichtigen oder der auftraggebenden Person, Fr.  200.-- 
bis Fr. 350.-- pro Stunde. Gestützt auf diese Tarifordnung geht das Kantonsgericht praxisge-
mäss von einem Stundenhonorar von Fr. 250.-- aus. Auch im vorliegenden Verfahren erachtet 
das Kantonsgericht diesen Stundenansatz als angemessen. In ganz seltenen Fällen (z.B. bei 
äusserst schwierigen und komplexen Fällen) akzeptiert es einen höheren Stundenansatz, was 
sich im vorliegenden Fall nicht rechtfertigt (vgl. statt vieler: KGE VV vom 9. Juni 2021 
[810 20 260] E. 6.2; KGE VV vom 18. März 2015 [810 14 184] E. 6.2.3). Die Beschwerdeführer 
haben den privaten Beschwerdegegnerinnen damit eine reduzierte Parteientschädigung in der 
Höhe von Fr. 7'033.80 (25.5 Stunden à Fr. 250.-- und Auslagen in der Höhe von Fr. 155.90 zu-
züglich MWST von 7.7 %) zu bezahlen. Im Übrigen sind die Parteikosten wettzuschlagen. 
 

Seite 23 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Demgemäss wird  e r k a n n t : 
 
 
://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.  
   
 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- werden den Be-

schwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in 
gleicher Höhe verrechnet.  

   
 3. Die Beschwerdeführer haben den privaten Beschwerdegegnerinnen eine 

Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 7'033.80 (inkl. Auslagen und 
7.7 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Im Übrigen werden die Parteikosten 
wettgeschlagen.  

 
 
 
 
Vizepräsident 
 
 
 
 
 

Gerichtsschreiberin