# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2227270c-94c6-59de-8d3a-95ed43764570
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-25
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.06.2023 12.2023.8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2023-8_2023-06-25.html

## Full Text

Incarti n.

  12.2023.8

  12.2023.33

   

  	
  Lugano

  25 giugno 2023/jh 

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Stefani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. OR.2013.166 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 2 settembre 2013 da

 

	
   

  	
   AP
  1  

  rappr. da  PA 1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
   AO 1  

    AO 2  

    AO 3  

  tutti rappr. da  PA 2  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui l'attore ha chiesto
la condanna in solido dei convenuti al pagamento di 

fr. 980'517.80 oltre interessi al 5% dal 30 ottobre 2011 su fr. 15'000.-, dal
16 novembre 2012 su fr. 937'476.55 e dal 26 aprile 2013 su fr. 28'041.25, il
rigetto in via definitiva per fr. 980'517.80 più spese e tasse d'incasso delle opposizioni
interposte ai PE n. __________07, __________26 e __________39 dell'UE di Lugano
e la condanna in solido dei convenuti a ottenere una licenza edilizia in
sanatoria dello stabile sito sul fondo n. __________ RFD __________ atta a
mettere in regola il piano superiore del suo attico, domande avversate dalle
controparti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il
Pretore, con decisione 25 novembre 2022, ha parzialmente accolto, condannando
in solido i convenuti al pagamento di fr. 57'584.- oltre IVA e di fr. 672.-
oltre interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da dedursi i fr. 10'000.-
depositati presso il notaio __________ e da liberare a suo favore (con la
conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), e rigettando in
tale misura le opposizioni ai PE;

 

appellanti entrambe le
parti: l'attore, che con appello 13 gennaio 2023 (inc. n. 12.2023.8) ha
chiesto, in via principale, la riforma del querelato giudizio nel senso di condannare
in solido i convenuti al pagamento di fr. 233'905.25 e di fr. 9'184.- oltre
interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da dedursi i fr. 10'000.- depositati
presso il notaio __________ e da liberare a suo favore (con la conseguente
autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), di rigettare per tali somme
più spese e tasse d'incasso le opposizioni ai PE nonché di condannare in solido
i convenuti a richiedere una licenza edilizia in sanatoria dello stabile sito
sul fondo n. __________ RFD __________ atta a mettere in regola il piano
superiore del suo attico e, nell'ipotesi di diniego di una tale licenza, di
condannarli in solido a mantenerlo indenne da ogni costo, spesa e danno legato
al mancato ottenimento della stessa, protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi, e, in via subordinata, l'annullamento della decisione impugnata con
rinvio dell'incarto al Pretore per una nuova pronuncia ai sensi dei
considerandi, protestando spese e ripetibili di secondo grado; i convenuti, che
con appello incidentale 1° marzo 2023 (inc. n. 12.2023.33) hanno chiesto la
riforma del querelato giudizio nel senso di essere condannati in solido al pagamento
di fr. 3'963.55 oltre interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da dedursi i fr.
10'000.- depositati presso il notaio __________ e da liberare a favore dell'attore
(con la conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), somma per
la quale dovevano essere rigettate le opposizioni ai PE, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre i convenuti, con
risposta all'appello 1° marzo 2023, e l'attore, con risposta all'appello
incidentale 8 maggio 2023, hanno postulato la reiezione del gravame di parte
avversa, pure con protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;

 

 

ritenuto

 

 

in fatto:

 

 

                                  A.   Con
rogito 6 novembre 2008 del
notaio __________ (doc. C) AO 1, AO 2 e AO
3, proprietari in ragione di
un terzo ciascuno del fondo n. __________
RFD __________, particella che
era stata costituita in proprietà per piani prima della costruzione, a quel
momento non ancora iniziata, hanno venduto a AP 1, che nell'ambito dell'edificazione sarebbe stato assistito dall'arch. __________
T__________, l'attico di tre
livelli di cui al foglio PPP n. __________ (quota di 385/1000 del fondo base) per un prezzo di fr. 1'726'000.-, successivamente
ridotto a fr. 1'606'000.- (doc. 2).

                                         La presente vertenza trae origine da una parte da una
serie di presunti difetti (in particolare problemi di infiltrazioni d'acqua e
di statica) affliggenti le parti comuni del condominio (Condominio __________),
che era stato nel frattempo edificato “a terrazza” con ultimazione dei lavori
avvenuta nei primi mesi del 2011, a seguito dei quali, su istanza di tutti i
condomini, il 14 maggio 2012 l'ing. __________ B__________ aveva provveduto ad allestire
una perizia a titolo cautelare (doc. F), e dall'altra dal fatto che le
modifiche apportate all'attico non avevano ottenuto la licenza edilizia. 

 

 

                                  B.   Con
petizione 2 settembre 2013 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione
ad agire, ha convenuto in giudizio AO 1, AO 2 e AO 3 innanzi alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere la loro condanna in solido al
pagamento di fr. 980'517.80 oltre interessi al 5% dal 30 ottobre 2011 su fr. 15'000.-,
dal 16 novembre 2012 su fr. 937'476.55 e dal 26 aprile 2013 su fr. 28'041.25,
il rigetto in via definitiva per fr. 980'517.80 più spese e tasse d'incasso
delle opposizioni interposte ai PE n. __________07, __________26 e __________39
dell'UE di Lugano e la loro condanna in solido a ottenere una licenza edilizia
in sanatoria dello stabile sito sul fondo n. __________ RFD __________ atta a
mettere in regola il piano superiore del suo attico. Per quanto riguardava le
pretese creditorie egli, in estrema sintesi, ha domandato, a titolo di minor valore, l'attribuzione della
quota parte di sua spettanza degli importi che in base alla perizia allestita
dall'arch. __________ R__________ (doc. K) s'imponevano per ovviare ai problemi
segnalati nel doc. F e alle ulteriori problematiche riscontrate
nel doc. K 

(fr. 922'476.55, ossia 385/1000 di fr. 2'396'043.-, somma questa da cui erano
già stati dedotti i lavori di risanamento di fr. 11'726.- effettuati nel
frattempo e riferiti alla scheda V.01 [doc. L]), la rifusione del costo della
perizia cautelare di cui al doc. F da lui anticipato (fr. 15'000.-), la
rifusione della sua quota parte del costo della perizia di cui al doc. K (acconto
di fr. 17'550.- [doc. N] e altri fr. 10'491.25, corrispondenti al 385/1000 del saldo
di 

fr. 27'250.- [doc. N]) e il risarcimento delle spese legali preprocessuali a
lui occorse (fr. 15'000.-).

                                         I
convenuti si sono integralmente opposti alla petizione.

 

 

                                  C.   Esperita
l'istruttoria di causa, nel corso della quale sono state in particolare assunte
la perizia giudiziaria 23 maggio 2017, la delucidazione 31 gennaio 2019 (in
seguito: delucidazione peritale 1) e la delucidazione 15 giugno 2020 (in
seguito: delucidazione peritale 2), in sede conclusionale i convenuti si sono
riconfermati nelle loro domande, mentre l'attore le ha parzialmente modificate
nel senso che ha chiesto la condanna in solido di questi ultimi al pagamento di
soli fr. 260'105.25 oltre interessi al 5% dal 30 ottobre 2011 su fr. 15'000.-,
dal 10 dicembre 2012 su fr. 233'905.25 e dal 26 aprile 2013 su 

fr. 11'200.-, da dedursi i fr. 10'000.- ancora depositati presso il notaio __________,
depositario dei rogiti del
notaio rogante __________, e
da liberare a suo favore (con la
conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), il rigetto in
via definitiva per tali somme più spese e tasse d'incasso delle opposizioni
interposte ai PE n. 1__________26 e __________39 (la domanda di rigetto dell'opposizione
al PE n. __________07 essendo invece divenuta priva d'oggetto a seguito del
ritiro della relativa esecuzione già comunicato e formalizzato con la replica), nonché la condanna in solido delle
controparti a richiedere una licenza edilizia in sanatoria dello stabile sito
sul fondo n. __________ RFD __________ atta a mettere in regola il piano
superiore del suo attico e, nell'ipotesi di diniego di una tale licenza, la
loro condanna in solido a mantenerlo indenne da ogni costo, spesa e danno
legato al mancato ottenimento della stessa. Egli ha in particolare preteso l'attribuzione della quota parte di sua
spettanza degli importi che per il perito giudiziario s'imponevano per ovviare
ai problemi segnalati nelle perizie di cui ai doc. F e K
(fr. 218'905.25, ossia 385/1000 di 

fr. 568'585.10), la rifusione del costo della perizia cautelare di cui al doc.
F (fr. 15'000.-), la rifusione del costo della perizia di cui al doc. K (limitata
a fr. 11'200.-, ossia il 25% di fr. 44'800.-) e il risarcimento delle
spese legali preprocessuali (fr. 15'000.-).

 

 

                                  D.   Con
decisione 25 novembre 2022 il Pretore, in parziale accoglimento della petizione,
ha condannato in solido i convenuti al pagamento di fr. 57'584.- oltre IVA quale
quota parte dei costi di sistemazione dei difetti alle parti comuni a loro
imputabili (ossia 385/1000 di
fr. 149'829.-) e di fr. 672.- quale
rimborso delle spese del referto di cui al doc. K (ossia il 6% di fr. 11'200.-), oltre interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da
dedursi i 

fr. 10'000.- depositati presso il notaio __________ e da liberare a favore dell'attore
(con la conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), e ha rigettato
in tale misura le opposizioni ai tre PE, ponendo la tassa di giustizia di fr. 38'000.-
e le spese processuali, ivi comprese quelle peritali (di fr. 53'000.-), nonché
le spese della procedura di conciliazione (pari a 

fr. 1'500.-), per il 6% a carico dei convenuti in solido e per il 94% a carico
dell'attore, obbligato altresì a rifondere alle controparti in solido fr. 45'000.-
a titolo di ripetibili. 

                                         

 

                                  E.   La decisione
pretorile è stata impugnata da entrambe le parti.

                                         Con appello 13 gennaio 2023 (inc. n. 12.2023.8) l'attore ha chiesto, in via
principale, la riforma del querelato giudizio nel senso di condannare in solido
i convenuti al pagamento di 

fr. 233'905.25 e di fr. 9'184.- oltre interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da
dedursi i fr. 10'000.- depositati presso il notaio __________ e da liberare a
suo favore (con la conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal
senso), di rigettare per tali somme più spese e tasse d'incasso le opposizioni
ai tre PE nonché di condannare in solido i convenuti a richiedere una licenza
edilizia in sanatoria dello stabile sito sul fondo n. __________ RFD __________
atta a mettere in regola il piano superiore del suo attico e, nell'ipotesi di
diniego di una tale licenza, di condannarli in solido a mantenerlo indenne da
ogni costo, spesa e danno legato al mancato ottenimento della stessa,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi, e, in via subordinata, l'annullamento
della decisione impugnata con rinvio dell'incarto al Pretore per una nuova
pronuncia ai sensi dei considerandi, protestando spese e ripetibili di secondo
grado. Egli ha insistito per l'attribuzione
di fr. 218'905.25 a titolo di quota parte
dei costi di sistemazione dei difetti alle parti comuni imputabili ai convenuti
(ossia 385/1000 di fr. 568'585.10),
di 

fr. 9'184.- per le spese del referto di
cui al doc. K (ossia l'82% di
fr. 11'200.-) e di fr. 15'000.- per le spese legali
preprocessuali.

                                         Con appello
incidentale 1° marzo 2023 (inc. n. 12.2023.33) i convenuti hanno chiesto la
riforma del querelato giudizio nel senso di essere condannati in solido al
pagamento di fr. 3'963.55 oltre interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da
dedursi i 

fr. 10'000.- depositati presso il notaio __________ e da liberare a favore dell'attore
(con la conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), somma
per la quale dovevano essere rigettate le opposizioni ai tre PE, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi. A loro dire, ad essere dovuta, oltretutto
in misura ridotta, era solo la quota parte dei costi di sistemazione dei
difetti alle parti comuni a loro imputabili (ossia 385/1000 di fr. 10'295.-). 

 

 

                                  F.   Della
risposta all'appello 1° marzo 2023 dei convenuti, rispettivamente della
risposta all'appello incidentale 8 maggio 2023 dell'attore, con cui entrambe le
parti hanno postulato la reiezione del gravame di parte avversa, pure con
protesta di spese e ripetibili, si dirà, se e per quanto necessario, nei
prossimi considerandi.

 

 

considerando

 

 

in diritto:

 

 

1.    L'art. 308 CPC prevede che sono impugnabili mediante
appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (cpv. 1 lett. a),
posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima
conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2).
Nel caso di specie, nei confronti della pronuncia pretorile in esame, che è una
decisione finale di prima istanza resa in una controversia patrimoniale dal
valore superiore a fr. 10'000.-, è così esperibile il rimedio dell'appello,
che, essendo stato inoltrato entro il termine di 30 giorni, sospeso dal 18
dicembre al 2 gennaio incluso (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC), dalla
notificazione del giudizio (art. 311 cpv. 1 CPC), avvenuta il 28 novembre 2022,
è tempestivo e, da questo profilo, ricevibile.

Anche l'appello incidentale, presentato entro il
termine di 30 giorni dalla notificazione dell'appello (art. 313 cpv. 1 e 312
cpv. 2 CPC), avvenuta il 30 gennaio 2023, è a sua volta tempestivo e, da questo
profilo, ricevibile.

 

 

 

                                          pretesa
per minor valore dell'opera

 

 

2.   
Il Pretore ha preliminarmente ricordato - a ragione - che
laddove, come nel caso di specie, la compravendita abbia per oggetto un immobile
di cui il venditore deve ancora curare l'edificazione, il contratto presenta un
carattere misto ove convivono elementi sia della compravendita che del
contratto di appalto e che in presenza di un simile contratto l'azione di
garanza per difetti dell'immobile compravenduto soggiace alle norme sul
contratto di appalto, segnatamente
per quanto concerne i difetti che interessano le parti comuni (cfr. DTF 118 II
142; TF 4A_152/2021 del 20 dicembre 2022 consid. 4.1).

 

L'art. 367 cpv. 1 CO prevede che,
seguita la consegna dell'opera, il committente, appena lo consenta l'ordinario
corso degli affari, deve verificare lo stato e segnalarne all'appaltatore i
difetti. Ove i difetti si manifestassero soltanto più tardi, dovrà esserne dato
avviso tosto che siano scoperti; altrimenti l'opera si ritiene approvata
nonostante i difetti stessi (art. 370 cpv. 3 CO). La legge instaura quindi una
finzione di accettazione dell'opera nel caso in cui il committente omette di
segnalare tempestivamente i difetti, liberando da ogni responsabilità l'appaltatore
per quelli annunciati tardivamente (cfr. TF 4A_251/2018 dell'11 settembre 2018
consid. 3.1).

Il committente deve dare l'avviso dei
difetti "tosto" la loro scoperta. Può concedersi un breve periodo di
riflessione, ma deve decidersi rapidamente. Le circostanze del caso concreto, e
in particolare la natura del difetto, sono determinanti per valutare se ha
agito in tempo utile (cfr. DTF 118 II 142 consid. 3b, 131 III 145 consid.
7.2) e non sussiste alcuna regola generale che giustifica di richiedere in
maniera rigida, a protezione dell'appaltatore, che il committente proceda a una
segnalazione entro 7 giorni dalla scoperta del difetto. In maniera generale può
però essere preteso un termine breve per reclamare, qualora sussista il
pericolo che, attendendo a notificare il difetto, il danno aumenti (cfr. TF 4A_399/2018
dell'8 febbraio 2019 consid. 3.2).

Un difetto è considerato scoperto se il
committente ne constata l'esistenza con certezza in modo da poter formulare un
reclamo sufficientemente motivato. Ciò presuppone che possa misurarne l'importanza
ed estensione. I difetti occulti di una cosa si ritengono scoperti al momento
in cui il committente acquista la certezza della loro esistenza. Quelli che
appaiono progressivamente, nel senso che la loro estensione e la loro intensità
aumentano poco a poco, non si reputano dunque scoperti già quando si
manifestano i primi indizi, bensì solo quando il committente sia in grado di
rilevarne l'importanza e la portata, ciò al fine di evitare che - per non
perdere i suoi diritti - questi comunichi ogni bagattella all'appaltatore. Il
committente è tenuto a segnalare il difetto solo quando gli sia noto (o debba
essergli noto, secondo la buona fede) ch'esso costituisce un inadempimento del
contratto e non un fenomeno usuale, che non rappresenta una difformità
contrattuale (cfr. DTF 117 II 425 consid. 2, 131 III 145 consid. 7.2). Il
committente non è obbligato a rivolgersi a un esperto, ma può effettuare la
segnalazione sulla base di una semplice supposizione, prima che il difetto sia
stato constatato con certezza e dunque prima ancora che il termine in
discussione cominci a decorrere (cfr. TF 4A_293/2017 del 13 febbraio 2018
consid. 2.2.3).

Nel suo avviso il committente deve
indicare quali difetti ha scoperto, nonché esprimere la volontà di non
riconoscere che l'opera è conforme al contratto e di renderne l'appaltatore
responsabile. Occorre una certa precisione per quanto concerne la descrizione
del difetto, una generica esternazione d'insoddisfazione non essendo
sufficiente (cfr. TF 4A_251/2018 dell'11 settembre 2018 consid. 3.2). Basta per
contro indicare gli effetti negativi riscontrati (cfr. TF 4A_82/2008 del 29
aprile 2009 consid. 6.1; cfr. pure, sull'intera tematica, TF 4A_205/2020 del 13
luglio 2021 consid. 3).

 

La diminuzione della mercede ai sensi dell'art.
368 cpv. 2 CO avviene in applicazione del cosiddetto metodo relativo, e
cioè proporzionalmente al rapporto tra il valore dell'opera senza difetti, che
si presume pari alla mercede convenuta, e il valore dell'opera difettosa, il
cui minor valore è presunto corrispondere ai costi di riparazione (cfr. DTF 111
II 162 consid. 3, 116 II 305 consid. 4a). Tale metodo tende a ristabilire
l'equilibrio fra le prestazioni, che è alla base dei contratti sinallagmatici (cfr.
DTF 85 II 192; TF 4C.346/2003 del 26 ottobre 2004 consid. 4.3.1; cfr. pure TF
4A_205/2020 del 13 luglio 2021 consid. 7).

 

 

3.   
Come detto, il Pretore ha attribuito all'attore, quale quota
parte del minor valore dell'opera (art. 368 cpv. 2 CO), fr. 57'584.- oltre IVA.
Egli ha stabilito che gli unici difetti ad essere stati notificati
tempestivamente ai convenuti erano quelli che erano stati a suo tempo evidenziati dall'ing. __________ B__________ nel doc. F. Sulla
base delle risultanze della perizia giudiziaria egli ha così quantificato in fr.
212'213.- oltre IVA il minor valore di tutte le parti comuni riconducibile a
quei difetti. Ritenendo che la difettosità delle parti comuni dell'attico (che
“pesava” per fr. 62'384.- oltre IVA) era stata causata dalla carente direzione
dei lavori da parte dell'arch. __________ T__________, che era un
ausiliario dell'attore, ha quindi quantificato in fr.
149'829.- oltre IVA il minor valore delle parti comuni imputabili ai convenuti,
che ha infine attribuito all'attore proporzionalmente alla sua quota di
comproprietà (di 385/1000).

 

Sul minor valore dell'opera,
e dunque sulla quota parte dovuta all'attore (di
385/1000), le posizioni delle parti sono
antitetiche. 

L'attore ha preteso l'attribuzione di fr. 218'905.25, rilevando come il minor
valore delle parti comuni riconducibile a tutti i difetti da lui invocati ammontasse
a fr. 568'585.10 (fr. 228'342.05 per quelli evidenziati dall'ing. __________ B__________
nel doc. F, fr. 284'403.95 per quelli ulteriormente riscontrati dall'arch. __________ R__________ nel doc. K e
fr. 55'839.10 per quello al vano lift -
persone di cui al doc. HHHH) ed escludendo poi che la difettosità delle parti
comuni dell'attico, che era pure stata evidenziata dall'ing. __________ B__________
nel doc. F, potesse essere ascritta alla carente direzione dei lavori da parte dell'arch.
__________ T__________.

I convenuti hanno per
contro ammesso di essere debitori di soli fr.
3'963.55, rilevando come il minor valore dei difetti evidenziati
dall'ing__________ B__________ nel doc. F si elevasse a fr. 10'295.-.

 

 

                                   4.   L'attore ha innanzitutto
rimproverato al Pretore di aver violato il suo diritto alla prova per aver
respinto, con ordinanza 9 luglio 2018, la sua istanza 12 dicembre 2017 volta
alla produzione agli atti della nota tecnica 5 dicembre 2017 dell'ing. __________
H__________ (doc. JJJJ), il tutto con la sola motivazione che si trattava di un
“ennesimo referto peritale che la parte attrice ha fatto allestire in pendenza
di perizia, allorché le incombeva in quella sede chiedere tutti gli
accertamenti necessari a comprovare le sue pretese”. L'attore ha obiettato
che in realtà quel documento era stato allestito dopo che egli, preso atto che il
perito giudiziario non aveva riscontrato particolari difetti con riferimento
alle problematiche di impermeabilizzazione delle terrazze / tetti piatti, aveva
comunque deciso, confrontato con infiltrazioni ricorrenti in vari punti della
sua abitazione, di risanare integralmente le terrazze al livello del suo appartamento
affidandosi appunto all'ing. __________ H__________, il quale, avendo iniziato
a fare dei sondaggi, aveva così scoperto un danno alla guaina isolante del
piano terrazza al P5, attestato per l'appunto nel doc. JJJJ.

 

                                         Il rimprovero mosso al
giudice di prime cure è inconsistente.

                                        L'attore, in violazione
del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha spiegato per quale
ragione la motivazione che era stata posta alla base della reiezione dell'istanza
12 dicembre 2017, su cui a ben vedere nemmeno si è confrontato, sarebbe stata
errata e con ciò da riformare. Egli nemmeno ha spiegato quale sarebbe stata la concreta
rilevanza per il giudizio di quel solo documento (senza cioè una sua verifica
peritale, che era invece stata da lui auspicata in prima sede, cfr. istanza 12
dicembre 2017), di cui per altro non ha minimamente illustrato il contenuto, e che
oltretutto, costituendo una mera perizia di parte, andava di per sé considerato alla stregua di una semplice
allegazione di parte e non beneficiava della forza probatoria di un mezzo di
prova (cfr.
TF 2C_337/2019 del 4 marzo 2021 consid. 3.2). E neppure ha chiarito se nell'occasione
pretendeva di produrre quel documento solo in seconda istanza oppure se
intendeva produrlo, previo annullamento della decisione impugnata, già innanzi
al Pretore.  

 

 

5.    A questo
stadio della lite è del tutto pacifico che i difetti evidenziati
a suo tempo dall'ing. __________ B__________
nel doc. F erano stati notificati tempestivamente ai convenuti, siccome
relativi a problematiche già segnalate dall’attore in particolare il 22
settembre 2009 (doc. HHH e HHH1), il 17 agosto 2010 (doc. QQ, PP e RR), il 19
gennaio 2011 (doc. CCC) e il 4 aprile 2011 (doc. DDD), rispettivamente già note
ai convenuti (doc. AAA e BBB). 

Dal punto di vista “contabile” si può così confermare -
riservato beninteso quanto si dirà al consid. 9 - che il minor valore delle
parti comuni riconducibile a quei difetti ammonti a fr. 212'213.- (fr. 181'313.-
per le problematiche evidenziate nell'allegato 1 della perizia giudiziaria, fr.
20'300.- [fr. 5'900.- e fr. 14'400.-] per quelle evidenziate negli allegati 4 e
5 della perizia giudiziaria, 

fr. 600.- per quelle evidenziate a p. 4 della delucidazione peritale 1 e
relative all'allegato 1/1 e fr. 10'000.- per quelle evidenziate a p. 6 della
delucidazione peritale 1 e relative all'allegato 1/29) oltre all'IVA (che, se
fosse stata dell'8%, avrebbe comportato un minor valore di fr. 229'190.05, mentre,
se fosse stata del 7.7%, avrebbe comportato un minor valore di fr. 228'553.40).

In questa sede l'attore, ribadendo quanto sostenuto con le
conclusioni (p. 14), ha invero preteso, dando per scontato che il tasso IVA
fosse quello dell'8%, che il minor valore in questione si elevasse a soli fr. 228'342.05
IVA inclusa (fr. 195'818.05 per le problematiche evidenziate nell'allegato 1
della perizia giudiziaria, fr. 6'372.- e fr. 15'552.- per quelle evidenziate
negli allegati 4 e 5 della perizia giudiziaria, fr. 600.- per quelle
evidenziate a p. 4 della delucidazione peritale 1 e fr. 10'000.- per quelle
evidenziate a p. 6 della delucidazione peritale 1). La differenza rispetto a quanto
riportato nella decisione impugnata è in realtà dovuta a un errore di calcolo,
ovvero al fatto che alle posizioni di fr. 600.- e di fr. 10'000.- non era stata
aggiunta l'IVA dell'8%, di fr. 848.-.

                                         La
questione del tasso IVA applicabile verrà risolta al consid. 10.

 

 

                                   6.   Per il Pretore, la
responsabilità per i difetti delle parti comuni dell'attico
evidenziati dall'ing. __________ B__________ nel doc. F (che dal punto di vista
contabile “pesavano” per fr. 62'384.- dei 

fr. 212'213.- oltre IVA di cui si è detto sopra, cfr. perizia p. 5 con
riferimento agli allegati 1/43 - 1/55) doveva essere attribuita all'arch.
__________ T__________, che aveva curato la relativa direzione dei lavori, e
per esso all'attore. 

                                         Il giudice di prime cure
ha evidenziato che nel contratto di compravendita (doc. C) le parti avevano tra
le altre cose concordato che le isolazioni sotto le platee e i muri perimetrali
sarebbero state eseguite sulla base dei piani allestiti dall'arch. __________ T__________
e che la direzione dei lavori per l'appartamento e i locali oggetto della
compravendita sarebbe stata eseguita da quest'ultimo (punti 4 e 5), al quale
sarebbe stato concesso di visionare l'intero cantiere per accertarsi della
conformità dell'esecuzione delle parti comuni agli accordi contrattuali (punto
5). Ha poi rilevato che dalle prove assunte era emerso che già prima della
firma del contratto di compravendita, e meglio il 12 settembre 2008, l'arch. __________
T__________ aveva provveduto ad allestire dei piani con le modifiche da
apportare all'appartamento dell'attore, piani che erano poi stati approvati dai
convenuti al momento della firma del rogito (doc. 1a, doc. C ad 4) e che
contemplavano un ampliamento della platea del cantinato (da 31.28 mq a 110.14
mq), un'elevazione di tale locale, nonché una modifica dell'isolazione degli
annessi esterni. Ha inoltre accertato che l'arch. __________ T__________ aveva
provveduto a inserire nuovi punti luce e punti acqua nella struttura grezza
dell'attico (doc. EE). Ha quindi aggiunto che in corso d'opera l'arch. __________
T__________ aveva deciso di inserire un ascensore all'interno dell'attico e di
sostituire la passerella di collegamento tra l'ascensore condominiale e l'entrata
dell'appartamento dell'attore con una passerella in cemento armato. Ha pure
stabilito che dalla corrispondenza di cui ai doc. FF, HH, HH1, II, JJ, MM e NN
era scaturito che l'arch. __________ T__________ si sarebbe direttamente
occupato di allestire il programma dei lavori per la costruzione dell'attico e
di fornire istruzioni in merito al coordinamento e all'intervento dei singoli
artigiani attivi in cantiere (cfr. pure testi __________ O__________, __________
A__________, __________ e __________). In definitiva, era risultato che già al
momento della firma del doc. C il ruolo dell'arch. __________ T__________ fosse
ben più esteso di quello di progettista e direttore dei lavori di finitura dell'attico.
Oltre ad aver apportato ai progetti dell'attico modifiche di impatto
costruttivo su parti comuni dell'immobile (ampliamento ed innalzamento dei
locali, ascensore interno, punti luce, punti acqua, realizzazione della
passerella in cemento armato, serramenti, impermeabilizzazioni), costui
risultava altresì aver coordinato, istruito gli artigiani e diretto i lavori di
costruzione dell'attico, tanto per quanto riguardava la struttura al grezzo che
per quanto riguardava le successive opere di finitura. In tale contesto era
indubbio che spettasse a lui il compito di verificare la corretta esecuzione
dei lavori di costruzione dell'attico.

 

 

                               6.1.   L'attore
ha censurato l'assunto pretorile secondo cui i difetti alle parti comuni dell'attico
sarebbero da ascrivere alla carente direzione dei lavori dell'arch. __________
T__________. A ragione.

                                         Da
una parte l'istruttoria ha in effetti permesso di accertare che all'arch. __________
T__________, incaricato dall'attore di occuparsi delle finiture dell'attico e
meglio come alle modifiche progettuali indicate al punto 4 del doc. C,
incombeva in realtà solo la direzione dei lavori “per l'appartamento e i
locali oggetto di compravendita” sia pure con la facoltà “di
visionare l'intero cantiere per accertarsi della conformità dell'esecuzione
delle parti comuni agli accordi contrattuali” (doc.
C punto 5), ritenuto che la direzione dei lavori “generale”, quella relativa
alle parti comuni, ivi comprese dunque quelle dell'attico, rimaneva a carico dei
venditori. Per quanto riguardava le poche modifiche progettuali da lui apportate
successivamente, ovvero l'inserimento di nuovi punti luce e punti acqua nella
struttura grezza dell'attico e l'aggiunta di un ascensore all'interno dell'attico
e la sostituzione della passerella di collegamento tra l'ascensore condominiale
e l'entrata dell'appartamento dell'attore con una passerella in cemento armato,
non è contestato che la direzione dei lavori dei primi due interventi, che comunque
non riguardavano le parti comuni, incombesse a lui (cfr. replica ad 60), mentre
non è provato che la direzione dei lavori del terzo intervento fosse stata a
lui attribuita (cfr. anzi teste arch. __________ T__________ p. 9). Le numerose
prove menzionate nella decisione pretorile, specialmente quelle documentali
(che in realtà non sembrano confermare la tesi pretorile, tutt'altro), non sono
comunque sufficienti a dimostrare, specie a fronte della facoltà dell'arch. __________ T__________ “di visionare l'intero
cantiere per accertarsi della conformità dell'esecuzione delle parti comuni
agli accordi contrattuali”, che egli, con riferimento alle parti comuni
dell'attico, possa essersi sostituito ai convenuti, oltretutto con l'accordo di
tutte le parti, nella direzione dei lavori. Le uniche due prove di un certo
“peso” in tal senso, la testimonianza di __________ A__________ (il quale per
altro, a p. 1 seg., oltre a non essersi espresso in modo categorico [“a
quanto ricordo”], parrebbe anzi ammettere che la direzione dei lavori dell'arch.
__________ T__________ era sempre e comunque subordinata a quella “generale” dell'arch.
AO 3 [“come DL per la parte superiore era attivo tale AO 3. Quando poi è
stato venduto il piano attico è intervenuta anche una seconda DL. Quando avevo
bisogno di informazioni od altro riguardo la costruzione in generale mi
rivolgevo e chiedevo a AO 3. La seconda DL si occupava più che altro di tutto
quello che riguardava l'attico. La seconda DL a quanto ricordo si chiamava T__________
… il nostro committente aveva quale DL AO 3 e quindi comunque quanto mi
ordinava il T__________ dovevo riferirlo al nostro committente rappresentato da
AO 3. In particolare se T__________ mi chiedeva una modifica rispetto ai piani
io dovevo comunque parlarne e raccogliere l'autorizzazione della DL”]) e la
testimonianza di __________ O__________ (p. 2), sono in effetti smentite dalla
testimonianza in senso contrario dell'arch. __________ T__________ (che a p. 8,
contestando tra le altre cose le opposte versioni rese da quei due testi, ha
confermato di essersi limitato a controllare la corretta esecuzione dei lavori
alle parti comuni). I convenuti non hanno in ogni caso dimostrato quanto da
loro addotto negli allegati preliminari (cfr. risposta ad 7), ossia che le
parti avrebbero in seguito derogato per scritto o verbalmente a quanto concordato
al punto 5 del contratto di cui al doc. C, estendendo le attività per le quali all'arch. __________ T__________ sarebbe stata conferita la direzione dei lavori. Emblematico
in tal senso è pure il fatto che essi abbiano per finire ammesso che “è
ovvio che il ruolo formale di direttore dei lavori sia stato perlomeno in
minima parte mantenuto dall'ing. AO 3” (cfr. duplica ad 74-76).

                                         Ma soprattutto, dall'altra,
non vi è alcuna prova a sostegno del fatto che i difetti riscontrati alle parti
comuni dell'attico fossero da ricondurre a una carente direzione dei lavori (o
a un errore di progettazione), segnatamente poi da parte dell'arch. __________
T__________, nemmeno la perizia giudiziaria essendosi espressa in tal senso. È
in effetti ovvio che il fatto che un'opera presenti dei difetti non fa ancora
sì, in assenza di ulteriori allegazioni e prove in tal senso, qui mai addotte e
risultate, che gli stessi debbano necessariamente essere ascritti al direttore
dei lavori (o al progettista), specialmente poi se, come accertato dal Pretore
nel caso concreto, erano sostanzialmente da ricondurre a carenze costruttive
(cfr. decisione p. 32).

                                         

 

                               6.2.   Si
deve pertanto concludere che nessuna deduzione può essere effettuata dal minor valore per i difetti delle parti comuni evidenziati dall'ing. __________
B__________ nel doc. F, che come detto dal punto di vista “contabile” ammontava
a fr. 212'213.- oltre IVA.  

                                         

 

                                   7.   Il Pretore ha
ritenuto che i difetti ulteriormente riscontrati dall'arch.
__________ R__________ nel doc. K (e in particolare nei doc. J, K, L e M, tutti
allestiti il 16 novembre 2012) non erano stati allegati e provati in modo
sufficiente e nemmeno erano stati validamente notificati ai convenuti.
Per il giudice di prime cure, nessuno dei citati documenti precisava in cosa
sarebbero consistite le presunte problematiche aggiuntive tali da giustificare
costi di risanamento supplementari asseritamente dell'ordine di fr. 1'522'954.-
(doc. K), per cui gli stessi non potevano assurgere a valide notifiche di
eventuali difetti supplementari riscontrati dopo l'allestimento della perizia
cautelare del 14 maggio 2012. Del resto di tali problematiche aggiuntive l'attore
nemmeno aveva fornito più ampio dettaglio negli allegati introduttivi,
essendosi limitato in quella sede a un laconico “si cita ad esempio un
calcolo termico assolutamente insufficiente, l'isolazione sommaria del tetto
dell'attico (addirittura con giunti di dilatazione di lattoneria finti e mai
realizzati) e chi più ne ha più ne metta” (cfr. petizione ad 19) e avendo
rinviato per il resto alle 113 schede di intervento (doc. L) prodotte agli atti
senza aver fornito ulteriori e precisi dettagli sui difetti lamentati e sugli
interventi che avrebbero dovuto porvi rimedio, ritenuto che i chiarimenti al
riguardo pervenuti solo al momento dell'inoltro delle conclusioni scritte
apparivano tardivi.

 

 

                               7.1.   

 

                            7.1.1.   In questa sede l'attore ha dapprima rimproverato al
giudice di prime cure di aver erroneamente ritenuto che egli non avesse allegato
sufficientemente in cosa sarebbero consistiti i difetti ulteriormente riscontrati dall'arch. __________ R__________
nel doc. K (e in particolare nei doc. J, K, L e M) e i relativi interventi di
ripristino.

 

 

                            7.1.2.   Visto il tenore della
censura d'appello, appare opportuno ricordare alcuni principi sanciti dal
diritto procedurale, ben riassunti dal Tribunale federale nella DTF 144 III 519.

 

                                         Quando, come in concreto, è applicabile la
massima dispositiva (art. 55 cpv. 1 CPC), incombe alle parti, e non al giudice,
raccogliere i fatti del processo. Le parti devono allegare i fatti sui quali
fondano le loro pretese (onere di allegazione), produrre i mezzi di prova che
vi si riferiscono (onere di deduzione delle prove) e contestare i fatti
allegati dalla controparte (onere di contestazione), il giudice dovendo, giusta
l'art. 150 cpv. 1 CPC, unicamente assumere le prove su fatti controversi
giuridicamente rilevanti (DTF consid. 5.1). 

                                         In
virtù dell'art. 221 cpv. 1 lett. d CPC, rispettivamente dell'art. 222 cpv. 2
CPC, i fatti devono essere di principio allegati nella petizione,
rispettivamente nella risposta per quelli che devono essere allegati dal
convenuto. Possono anche essere allegati nella replica e nella duplica, se
viene ordinato un secondo scambio di scritti o, se ciò non si verifica, essere
dettati nel verbale durante un'udienza d'istruzione o all'inizio del
dibattimento giusta l'art. 229 cpv. 2 CPC (DTF consid. 5.2.1). 

                                         I
fatti pertinenti allegati devono essere sufficientemente motivati (onere di
sostanziare le allegazioni) affinché, da un lato, la parte convenuta possa
indicare chiaramente quali fatti della petizione riconosce o contesta e, dall'altro,
il giudice, partendo dalle allegazioni di fatto contenute nella petizione e
rispettivamente nella risposta, possa allestire un quadro esatto dei fatti
riconosciuti o contestati dalle parti, per i quali dovrà procedere all'assunzione
delle prove, prima di applicare il diritto materiale determinante. Le esigenze circa il contenuto e l'accuratezza delle
allegazioni dipendono dal diritto materiale e dagli elementi costitutivi della
norma applicabile e, dall'altro lato, dalla posizione assunta in merito dalla
parte avversa: l'attore deve dapprima illustrare i fatti concreti alla base
delle sue pretese in maniera sufficientemente precisa da permettere alla
controparte di determinarsi in merito e contrapporvi sue eventuali controprove;
se quest'ultima ha contestato dei fatti, l'attore è allora tenuto a esporre in
maniera più dettagliata e completa il contenuto dell'allegazione di ogni fatto
controverso in maniera tale da consentire al giudice di amministrare le prove
necessarie per chiarirli e decidere poi nel merito (DTF consid.
5.2.1.1). 

                                         Più elementi di fatto concreti distinti, come
differenti poste di danno, devono essere presentati sotto più numeri, ciò
essendo necessario per permettere al convenuto di determinarsi chiaramente. Per
quanto riguarda l'allegazione di una fattura (o di un conteggio), può capitare
che l'attore alleghi nella sua petizione (o nella replica) l'ammontare totale
della stessa e rinvii per il dettaglio a un documento da lui prodotto. In un
caso del genere occorre esaminare se la controparte e il tribunale ottengono
così le informazioni che sono loro necessarie, al punto che l'esigenza di riprendere il dettaglio della fattura nel memoriale
non avrebbe senso, oppure se il rinvio è insufficiente in quanto le
informazioni figuranti nel documento prodotto non sono chiare e complete o in
quanto queste informazioni devono ancora esservi ricercate. Non è infatti sufficiente
che il documento prodotto contenga, in una forma o in un'altra, le suddette
informazioni. Il loro accesso deve essere agevole e non deve sussistere alcun
margine d'interpretazione. Il rinvio
figurante nel memoriale deve designare specificamente il documento a cui si fa
riferimento e permettere di comprendere chiaramente quale sua parte è
considerata come allegata. L'accesso agevole è assicurato solo nel caso in cui
il documento in questione è esplicito (“selbsterklärend”) e contiene le
informazioni necessarie. Se ciò non è il caso, il rinvio può essere considerato
sufficiente solo se il documento prodotto è concretizzato e commentato nel
memoriale in modo tale che le informazioni divengano comprensibili senza
difficoltà, senza essere interpretate o ricercate (DTF
consid. 5.2.1.2).

                                         Qualora
l'attore alleghi, nei suoi memoriali, un ammontare a lui dovuto producendo una
fattura (o un conteggio) dettagliati, che contenga le informazioni necessarie
in modo esplicito, si può esigere dal convenuto che abbia a concretizzare la
sua contestazione (onere di sostanziare
la contestazione), indicando con precisione
le posizioni della stessa (o dello stesso) che contesta. In caso contrario, la
fattura (o il conteggio) si considera ammessa (ammesso) e non deve essere
provata (provato) (DTF consid. 5.2.2.3). Una contestazione generica o globale
è quindi insufficiente (DTF consid. 5.2.2.1). 

 

 

                            7.1.3.   Nel
caso di specie è incontestabile che l'attore ha ossequiato il suo onere di
allegazione e di specificazione per quanto riguardava i difetti ulteriormente riscontrati dall'arch. __________ R__________
nei doc. J, K, L e M e i relativi interventi di ripristino.

                                         Nella
petizione egli aveva in effetti premesso che “la perizia B__________ non si
esprimeva sui costi necessari per eliminare i difetti riscontrati alle parti
comuni” per cui “nell'autunno del 2012 i condomini hanno quindi
conferito mandato alla __________, arch. __________ R__________, di allestire
un progetto di risanamento con relativo preventivo dei costi” (ad 18). Egli
aveva poi evidenziato che “nell'elaborare il preventivo, l'arch. R__________
ha visitato più volte lo stabile, effettuando vari sondaggi, e scoprendo così
vari altri difetti non rilevati dal perito B__________. Si cita ad esempio un
calcolo termico assolutamente insufficiente, l'isolazione sommaria del tetto
dell'attico (addirittura con giunti di dilatazione di lattoneria finti e mai realizzati)
e chi più ne ha più ne metta” (ad 19). Ha quindi allegato che “l'arch. R__________
ha consegnato il progetto con relativo preventivo il 16 novembre 2012”, che
“il progetto fa passare piano per piano dello stabile, indicando sui rilievi
effettuati ogni gruppo di intervento di eliminazione difetti” e che “i
difetti oggetto della perizia B__________ sono marcati in rosso, quelli relativi
a problematiche emerse solo successivamente sono esposti in verde” (ad 20),
offrendo in particolare quali prove la “relazione arch. R__________ 16.11.12”
(doc. J) e la “ricapitolazione arch. R__________ 16.11.12” (doc. K, che
espone in rosso, per 28 singole posizioni, i costi di risanamento dei difetti
evidenziati nella perizia B__________ e in verde, per 29 singole posizioni, i
costi di risanamento degli ulteriori difetti evidenziati dall'arch. __________
R__________). Ha aggiunto che “l'arch. R__________ ha stimato che per
eliminare i difetti rilevati alle parti comuni dell'immobile sarà necessario (+/-
15% e con prezzi al novembre 2012 …) un esborso complessivo di fr. 2'407'769.-
IVA inclusa”, ritenuto che “i costi per eliminare i difetti oggetto della
perizia B__________ sono stati quantificati in fr. 706'462.- più IVA” e
che, implicitamente, quelli per eliminare gli ulteriori difetti ammontavano a
fr. 1'522'954.- più IVA (ad 21), offrendo nuovamente quali prove la “relazione
arch. R__________ 16.11.12” (doc. J) e la “ricapitolazione arch. R__________
16.11.12” (doc. K). Ha aggiunto che “per ogni singolo intervento, l'arch.
R__________ ha redatto un foglio di attività con il calcolo specifico per l'eliminazione
del difetto a regola d'arte” (ad 22), offrendo quali prove le “schede
tecniche d'intervento” (doc. L, che illustra nel dettaglio, una per una,
tutte le singole posizioni esposte nel doc. K, indicando per ogni difetto il
risanamento prospettato e il relativo costo) e le “planimetrie stabile con
riferimento a schede tecniche” (doc. M). Ed ha concluso che “essendo il
qui attore comproprietario in ragione di 385/1000, la parte di costi che
dovrebbe sopportare (calcolata in base al progetto di risanamento R__________,
dedotti i costi relativi alla scheda tecnica di intervento n. V.01 della
perizia R__________, doc. L, per un ammontare di fr. 11'726.- IVA inclusa, dunque
complessivi fr. 2'396'043.- IVA inclusa) è di fr. 922'476.55” (ad 45).

                                         Non
avendo i convenuti nella risposta di causa lamentato, a fronte delle
allegazioni dell'attore e dei documenti da lui prodotti a quel momento (che, specialmente i doc. K e L, sono espliciti “selbsterklärend”
e contengono le informazioni necessarie),
una carenza di allegazione e in particolare non avendo contestato di non essere
stati in grado di comprendere in cosa sarebbero consistiti i difetti
ulteriormente riscontrati
dall'arch. __________ R__________ e i relativi interventi di ripristino (cfr. anzi
risposta ad 18 “agli atti”, ad 19-22 “contestato - sono integralmente
contestati i difetti e i costi di sistemazione indicati dall'arch. R__________”,
mentre ad 45 nulla è stato detto sul tema qui in discussione), nella replica l'attore
non ha, a giusta ragione, ritenuto di approfondire la questione (cfr. replica
ad 101-102, a cui la controparte ha obiettato in duplica ad 101-108 con un laconico
e generico “contestato, confermata integralmente la risposta - si rimanda
integralmente alle osservazioni di risposta e quelle che precedono”). È invece
per la prima volta solo in sede conclusionale, e con ciò in modo proceduralmente
irrito (art. 229 e contrario CPC), che i convenuti hanno sostenuto di non
aver compreso in cosa sarebbero consistiti quei difetti. 

                                         Si
aggiunga, per completezza di motivazione, che in occasione dell'udienza di
prime arringhe 25 marzo 2014 i convenuti nemmeno si erano opposti all'assunzione
della perizia giudiziaria offerta dall'attore, volta tra le altre cose proprio ad
accertare “l'esistenza dei difetti (nella misura in cui questi non sono già
compresi nella perizia B__________ doc. F) e l'adeguatezza di tutti gli
interventi di risanamento indicati nella perizia R__________ (doc. J-N)
rispettivamente la congruità degli importi previsti per tali interventi dall'arch.
R__________”, lasciando con ciò nuovamente intendere di aver compreso di
quali aspetti si stava discutendo.

 

 

                               7.2.   L'attore può essere
seguito anche laddove ha sostenuto che i difetti in questione erano stati
notificati tempestivamente.

                                         Confrontato con l'eccezione
con cui i convenuti avevano contestato la tempestività della notifica, egli, negli
allegati preliminari, aveva in effetti rammentato di aver effettuato una tale
notifica già con la lettera 19 novembre 2012 di cui al doc. P (cfr. petizione
ad 27 e soprattutto replica ad 53). In quella missiva, il legale dei comproprietari
del Condominio __________, tra cui dunque l'attore, aveva comunicato al legale
dei convenuti che “questa mattina l'arch. R__________ mi ha consegnato un
voluminoso incarto con il progetto di massima di risanamento dei difetti alle parti
comuni del Condominio __________. Ai difetti riscontrati nella perizia B__________
se ne sono aggiunti molti altri, riscontrati dagli specialisti che negli scorsi
mesi si sono occupati del progetto di risanamento. Il preventivo totale, IVA
inclusa, e +/- 15%, ammonta a fr. 2'407'769.-. Ti allego (i) copia della
ricapitolazione dell'arch. R__________, insieme (ii) a un CD-Rom contenente tutti
i piani, e tutte le schede di progetto, posizione per posizione, che permettono
di capire come si compone la somma sopra indicata”, sottolineando poi che “tutto
quanto si rileva dalla documentazione allegata, rispettivamente dal contenuto
del CD-Rom allegato alla presente, vale quale notifica di difetti ai sensi di
legge, da parte di tutti i comproprietari del Condominio __________”. Ritenuto
che lo scritto in questione, regolarmente ricevuto dal destinatario (cfr. doc.
Q, che a quel momento aveva dichiarato che “i miei clienti si astengono dall'esprimere
qualsiasi commento sul “progetto di riedificazione” del sedime presentato dalla
__________ per la modica spesa di fr. 2'467'769.-”), era stato inviato ai
convenuti il giorno in cui il legale dell'attore aveva ricevuto dall'arch. __________ R__________ la perizia, allestita
per altro solo 7 giorni prima, è incontestabile, anche perché i convenuti,
oltre a non aver qui preteso che i difetti ulteriormente riscontrati nei doc. J, K, L e M non sarebbero stati
occulti, nemmeno hanno provato se e in quale modo gli stessi fossero stati conosciuti dall'attore già in precedenza, che
tutti quei difetti siano stati notificati tempestivamente.

                                         È
per la prima volta solo in sede conclusionale, e con ciò in modo
proceduralmente irrito (art. 229 e contrario CPC), che i convenuti hanno
invece sostenuto che lo scritto di cui al doc. P sarebbe stato incompleto e
farebbe riferimento a documenti non prodotti in causa e comunque non
corrispondenti ai doc. K, L e M, per cui non sarebbe una valida notifica dei
difetti.

 

 

                               7.3.   Dal punto di vista “contabile” - riservato beninteso quanto
si dirà al consid. 9 - il minor valore per i difetti delle parti comuni ulteriormente riscontrati dall'arch. __________ R__________ nel doc. K
ammonta a fr. 263'337.- oltre IVA (corrispondenti,
per l'attore, tenendo conto del tasso IVA dell'8%, a fr.
284'403.95). 

                                         La
questione del tasso IVA applicabile verrà risolta al consid. 10.

 

 

                                   8.   Il Pretore ha
ritenuto che il difetto al vano lift - persone,
riscontrato a fine marzo 2019 e comprovato dal
rapporto peritale di cui al doc. HHHH, che aveva poi indotto l'attore a
inoltrare il 6 maggio 2019 un'istanza di assunzione di nuovi mezzi di prova e
di complemento peritale, non fosse stato notificato tempestivamente. Il
giudice di prime cure ha dapprima rilevato che la presenza di infiltrazioni d'acqua
nell'ascensore condominiale era già stata notificata il 4 giugno 2012 (doc.
FFF) e il 6 giugno 2012 (doc. FFF1), che altri problemi di funzionamento dell'ascensore
erano stati segnalati il 21 aprile 2013 (doc. GGG2) e che la presenza di infiltrazioni
a fianco dell'ascensore esterno rispettivamente verso la colonna del lift
comune era stata segnalata il 29 luglio 2014 (doc. YYY e ZZZ), rispettivamente
il 23 febbraio 2015 (doc. AAAA), aggiungendo che tali problematiche non erano però
state allegate né al momento dello scambio degli allegati preliminari né
avevano fatto oggetto di più precise domande al momento dell'inoltro dei
quesiti peritali, per cui l'attore era malvenuto a non aver in precedenza
ritenuto di esporre, anche solo in modo sommario, le sue pretese per i problemi
all'ascensore ed aver atteso che si manifestassero nuove infiltrazioni per correggere
le sue carenze pregresse. In ogni caso, quand'anche tali infiltrazioni fossero
da considerarsi nuove rispetto a quelle notificate in precedenza, avendo l'attore
atteso più di un mese prima di segnalare la presenza di questi “nuovi” difetti
(da fine marzo 2019 al 6 maggio 2019), pur sapendo che i rilievi eseguiti nel
doc. HHHH avrebbero potuto essere richiesti nella sede pretorile senza necessità
di ricorrere ad un rapporto tecnico esterno, la notifica del difetto doveva
essere considerata tardiva.

 

                                      

                               8.1.   In questa sede l'attore
ha ribadito che il difetto al vano lift - persone
era stato notificato tempestivamente. A
ragione.

                                         A questo stadio della lite
- come detto - è pacifico che le infiltrazioni di acqua, che avevano poi
portato l’ing. __________ B__________ ad accertare i difetti da lui riscontrati
nel doc. F (cfr. in particolare doc. QQ, PP, RR, BBB, CCC e DDD), erano state
segnalate tempestivamente (cfr. supra consid. 5). La presenza di
infiltrazioni d'acqua nell'ascensore condominiale, che nella perizia cautelare del
14 maggio 2012 non era più stata ritenuta attuale (cfr. doc. F p. 17, secondo
cui “il vano ascensore è stato ispezionato durante un periodo di pioggia, si
presenta asciutto e non mostra infiltrazioni di acqua. Si notano tracce di
salnitro sulla parete lasciate da una precedente infiltrazione di acqua tra betoncino
e platea”), si è tuttavia ripresentata il 4 giugno 2012 (doc. FFF, “stamane”)
ed è stata notificata ai convenuti quello stesso giorno (doc. FFF) e ancora il
6 giugno 2012 (doc. FFF1), come evidenziato dall'attore con la petizione (ad
31) e con la replica (ad 53, con riferimento proprio ai doc. FFF e FFF1), poco
importando invece se altre problematiche relative all'ascensore (ossia dei problemi
di funzionamento) o la presenza di altre infiltrazioni in vicinanza dello
stesso (a fianco dell'ascensore esterno rispettivamente verso la colonna del
lift comune) possano essere state segnalate in seguito. Preso atto che l'arch. __________
R__________ nel suo referto del 16 novembre 2012 di cui al doc. K non aveva a
sua volta più riscontrato quel difetto e confortato dall'allegazione dei
convenuti secondo cui nel frattempo il difetto sarebbe stato effettivamente risolto
(cfr. risposta ad 31), l'attore non ha, giustamente, ritenuto di sottoporre la
questione all'esame del perito giudiziario. 

                                         Atteso poi che, contrariamente
a quanto ritenuto dal giudice di prime cure, nulla agli atti aveva permesso di
confermare che le infiltrazioni al vano lift -
persone riscontrate dall'attore a fine marzo 2019 e oggetto dell'istanza di assunzione di nuovi mezzi di prova e di
complemento peritale del 6 maggio 2019, per
altro accolta dal primo giudice con decisione processuale ordinatoria 27
novembre 2019, fossero da ricondurre a un
nuovo e diverso difetto rispetto a quello già notificato prima
dell’allestimento della perizia di cui al doc. F, rispettivamente a quello
notificato il 4 e il 6 giugno 2012 (tant'è che nemmeno risulta che negli anni siano
stati effettuati ulteriori lavori nel lift - persone che avrebbero potuto
causare un tale intervento), è così escluso che la notifica del difetto possa
essere considerata tardiva per quel motivo, ciò che del resto i convenuti nemmeno
avevano a suo tempo sostenuto (cfr. osservazioni 21 giugno 2019). A tale
proposito si rammenta che l'infiltrazione di acqua non è essa stessa un difetto
dell'opera, ma solo un sintomo o, se si preferisce, la conseguenza dell'esistenza
di un difetto già esistente (cfr. II CCA 18 marzo 1994 inc. n. 173/1993).

 

 

                               8.2.   Il minor valore riconducibile al difetto al vano lift - persone, risultante dal doc. HHHH, può
essere quantificato in fr. 51'846.85 oltre IVA. A fronte di un importo
preventivato in quel documento di fr. 53'000.- oltre IVA, il perito
giudiziario, fondandosi su 8 documenti da lui “recuperati” da terze persone,
aveva in effetti ritenuto congruo e corretto un importo, leggermente inferiore,
di fr. 55'839.10 IVA al 7.7% inclusa (cfr. delucidazione peritale 2 p. 5 seg.),
ossia di fr. 51'846.85 oltre IVA. Il fatto che con decisione processuale ordinatoria
23 ottobre 2020 il Pretore possa in seguito aver ordinato di estromettere dal
rapporto peritale quegli 8 documenti e di stralciare da quel referto ogni
riferimento agli stessi nulla toglie all'accertamento peritale sul tema, che in
definitiva può essere confermato.

 

 

                                   9.   Dal
canto loro, i convenuti, in questa sede, hanno rimproverato al Pretore di non
essersi pronunciato, se non in due soli casi, sulle innumerevoli contestazioni alle
risultanze peritali da loro esposte mediante tabelle nel loro allegato
conclusionale (da p. 7 a p. 13). “Per comodità”, essi hanno pertanto
ripreso nel memoriale di risposta e appello incidentale “tutte le
contestazioni suddette, che vengono confermate in questa sede e devono portare
ad una diminuzione dell'importo” che era stato e che, a seguito dell'eventuale
accoglimento dell'appello, sarebbe eventualmente stato “riconosciuto all'appellante
quale minor valore”, ritenuto che “sempre per comodità, al presente
viene allegata una tabella riepilogativa delle conclusioni peritali e del
Pretore nonché le osservazioni tecniche dei convenuti (doc. B [recte: doc. B d'appello])”
(p. 9 seg.), documento quest'ultimo che non è comunque atto a integrare il
memoriale dei convenuti. 

                                         

                                         Contrariamente
a quanto preteso dall'attore, a fronte di un giudizio pretorile che in
larghissima misura non aveva esaminato le molteplici contestazioni sollevate
dai convenuti nel loro allegato conclusionale, un tale modo di procedere, che costituisce
a ben vedere un rinvio concreto e puntuale a quel memoriale, adempie senz'altro
alle esigenze di motivazione di cui all'art. 311 cpv. 1 CPC (cfr. TF 5A_751/2014
del 28 maggio 2015 consid. 2.6; II CCA 4 febbraio 2021 inc. n. 12.2020.77).

 

 

                               9.1.   In
un primo capitolo denominato “A. voci che già da una lettura dei referti
peritali non attestano alcun minor valore”, i convenuti hanno spiegato che
“nella tabella esposta alle p. 7-9 delle conclusioni di causa, il cui
contenuto si dà qui per integralmente riprodotto, il minor valore riferito a
tutte le voci non evidenziate in grigio è indicato in fr. 0.00: ciò poiché, a
prescindere dai valori indicati dal perito negli allegati alla perizia del 26
maggio 2017 o nel complemento del 1° febbraio 2019, seguendo le sue stesse affermazioni
o confrontando le stesse con la documentazione fotografica in perizia risulta
che le voci non corrispondono ai difetti, o che il perito non ha accertato
personalmente la loro presenza, o che i difetti sono stati nel frattempo
sistemati” (cfr. risposta e appello incidentale p. 10).

 

 

                            9.1.1.   Prima
di passare in rassegna le singole contestazioni alle risultanze peritali
esposte nel loro allegato conclusionale, è sin d'ora opportuno evadere,
trattandosi di un aspetto che riguarda molteplici voci, la censura dei
convenuti, secondo cui “per ogni difetto il cui corrispondente intervento di
riparazione è stato … nel frattempo  … eseguito secondo le indicazioni dello
stesso perito (nel referto principale o nel complemento), nessun minor valore
può essere riconosciuto all'appellante … (non avendo l'appellante dimostrato,
ciò che era suo onere fare, di aver rimediato a proprie spese al difetto
iniziale)” (cfr. risposta e appello incidentale p. 10), censura a fronte
della quale l'attore aveva obiettato che “l'eliminazione del difetto dopo la
consegna dell'opera, quando invece il committente, come nel caso in esame,
aveva chiesto il minor valore, non” aveva “alcuna influenza sulla
determinazione del minor valore dell'opera che l'appaltatore è chiamato a
risarcire … quindi le eliminazioni dei difetti eseguite in seguito sono
irrilevanti per il calcolo del minor valore” (cfr. risposta all'appello
incidentale p. 3 seg.).

                                         Nel
caso di specie, l'attore ha in sé ragione laddove ha sostenuto che, avendo egli
optato per il minor valore dell'opera, la successiva eliminazione dei difetti
da parte dei convenuti, da lui non voluta, non sarebbe di principio idonea a
migliorare la loro posizione processuale. Nel caso concreto va tuttavia
rilevato che l'eliminazione dei difetti, che come si è visto erano riferiti
alle parti comuni, era stata richiesta o comunque accettata dagli altri
condomini, che rappresentavano pur sempre la maggioranza delle quote di
comproprietà del Condomino __________, per cui i convenuti si trovavano a ben
vedere confrontati con due richieste opposte, quella della maggioranza di provvedere
alla riparazione e quella della minoranza di farsi attribuire il minor valore.
In tali circostanze l'avvenuta riparazione, che comunque ha portato giovamento
anche all'attore, non può essere foriera di inconvenienti per i convenuti, per
cui l'attuale divergenza tra le parti dev'essere risolta nel senso che l'avvenuta
eliminazione dei difetti, pur escludendo l'attribuzione del corrispondente
minor valore all'attore, che in effetti non è più esistente, verrà poi considerata
- trattandosi in definitiva di una circostanza che in tale misura ha reso priva
d'interesse la lite, sorta nelle more della causa e imputabile ai convenuti, che
devono con ciò essere considerati soccombenti - nel giudizio sulla rifusione
delle spese della perizia di cui al doc. K (cfr. consid. 11) e nel giudizio sulle
spese giudiziarie (cfr. consid. 17).

 

 

                            9.1.2.   Come si è detto ai consid. 5 e 6, il minor valore “contabile” per
i difetti delle parti comuni evidenziati dall'ing. __________
B__________ nel doc. F (ossia per le problematiche poi evidenziate negli
allegati 1, 4 e 5 della perizia giudiziaria) ammonta a fr. 212'213.- oltre IVA.

                                         Per
i convenuti, nell'ambito della posizione denominata “A. voci che già da una
lettura dei referti peritali non attestano alcun minor valore”, tale
importo dovrebbe in realtà essere ridotto di 

fr. 166'218.- oltre IVA (il minor valore, di complessivi fr. 45'995.- oltre
IVA, relativo alle posizioni degli allegati 1/29 [di fr. 10'000.-], 1/33 [di
fr. 300.-], 1/37 [di fr. 9'995.-], 1/47 [di fr. 18'900.-] e 1/51 [di fr. 6'800.-]
non essendo contestato, almeno in questo punto, ma semmai al consid. 9.2).

                                         

                                         Con
riferimento alle singole contestazioni dei convenuti si osserva quanto segue:

 

                                         1)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/1 della perizia giudiziaria il
Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 1'000.-, al quale ha poi aggiunto,
alla luce delle risultanze della delucidazione peritale 1 (p. 4), un ulteriore
importo di fr. 600.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso
qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava
“1.2): nel caso non sia stata fatta …” e “1.a): intervento eseguito”.
Il rilievo è parzialmente fondato: mentre la critica all'importo di 

fr. 1'000.- contenuta al punto 1.a) della delucidazione peritale 1 può essere
ammessa come al consid. 9.1.1, quella all'importo di fr. 600.- contenuta al
punto 1.2) della delucidazione peritale 1 non può esserlo, non solo siccome la
stessa non è stata motivata in modo sufficientemente chiaro, ma anche per il
fatto che i convenuti non si sono confrontati con la motivazione pretorile.

 

                                         2)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/3 della perizia giudiziaria il
Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 3'536.-. In sede conclusionale i
convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla
delucidazione peritale 1 risultava “1.b): intervento eseguito”. Il rilievo
è parzialmente fondato, nel senso che la critica va ammessa come al consid. 9.1.1.

 

                                         3)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/5 della perizia giudiziaria il
Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 5'800.-. In sede conclusionale i
convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla
delucidazione peritale 1 risultava “1.c): intervento da non eseguire”.
Il rilievo è fondato: al punto 1.c) della delucidazione peritale 1 il perito
aveva in effetti chiarito che gli elementi di cemento armato a vista “non
vadano carteggiati se non in corrispondenza delle parti interessate da
interventi di risanamento (p. es. __________), o laddove vi sono ancora tracce
di passate infiltrazioni (angolo del soffitto)”, sennonché nulla è dato di
sapere in merito all'estensione di queste superfici.

 

                                         4)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/7 della perizia giudiziaria il
Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 5'700.-. In sede conclusionale i
convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia
risultava “intervento eseguito”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel
senso che la critica va ammessa come al consid. 9.1.1.

 

                                         5)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/9 della perizia giudiziaria il
Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 4'900.-. In sede conclusionale i
convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia
risultava “intervento eseguito” e dalla delucidazione peritale 1 “1.d)”.
Il rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la critica va ammessa come al
consid. 9.1.1.

 

                                         6)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/11 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 2'658.-. In sede conclusionale i
convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia
risultava “intervento eseguito”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel
senso che la critica va ammessa come al consid. 9.1.1.

 

                                         7)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/13 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 2'500.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor
valore rilevando che dalla perizia risultava “intervento eseguito”. Il
rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la critica va ammessa come al
consid. 9.1.1.

 

                                         8)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/15 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 8'300.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor
valore rilevando che dalla perizia risultava “intervento eseguito”. Il
rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la critica va ammessa come al
consid. 9.1.1.

 

                                         9)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/17 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 5'500.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor
valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava “1.e): per
capire come intervenire”. Il rilievo è infondato: a parte che la critica
non è stata motivata in modo sufficientemente chiaro (nulla mutando al
proposito il fatto che i convenuti possano aver qui aggiunto, oltretutto per la
prima volta e con ciò in modo irrito [art. 317 cpv. 1 CPC], che “il perito
suggerisce interventi volti ad accertamenti quindi da lui non esperiti”, cfr.
risposta e appello incidentale p. 10), si osserva in effetti che al
punto 1.e) della delucidazione peritale 1 il perito aveva spiegato che “un'ispezione
con microtelecamera si giustifica …”.

 

                                         10)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/19 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 6'200.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor
valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava che “1.f): non
vi sono più stati problemi”. Il rilievo dev'essere disatteso, la critica
non essendo stata motivata in modo sufficientemente chiaro. In ogni caso al
punto 1.f) della delucidazione peritale 1 il perito aveva ritenuto che comunque
“senza nulla togliere all'intervento della ditta specializzata … un
trattamento della scala esterna possa aumentare ulteriormente le garanzie di
sicurezza di tenuta verso l'acqua piovana, ed allo stesso tempo dare alla scala
un aspetto estetico che oggi soprattutto a causa delle macchie di salnitro non
è garantito”. 

 

                                         11)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/21 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 2'140.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor
valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava che “1.g): non
abbiamo potuto confrontare la situazione”. Il rilievo dev'essere disatteso,
la critica non essendo stata motivata in modo sufficientemente chiaro (nulla
mutando al proposito il fatto che i convenuti possano aver qui aggiunto,
oltretutto per la prima volta e con ciò in modo irrito [art. 317 cpv. 1 CPC],
che “il perito … conferma di non aver potuto accertare quanto richiesto”,
cfr. risposta e appello incidentale p. 10). In ogni caso al punto 1.g) della
delucidazione peritale 1 il perito non aveva smentito quanto dichiarato in
precedenza nella perizia.

 

                                         12)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/23 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 1'300.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor
valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava “1.h): problema
risolto definitivamente”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel senso che
la critica va ammessa come al consid. 9.1.1.

 

                                         13)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/25 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 19'100.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor
valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava “1.h): superfici
prive di difetti”. Il rilievo dev'essere respinto, la critica inerente alle
superfici essendo in realtà riferita a una nuova e diversa opera, poi realizzata
in sostituzione di quella prevista, incompleta.

 

                                         14)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/27 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 20'700.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor
valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava che “1.j): “posa
canaletta non eseguita”, ma la canaletta risulta dalla fotografia ed è indicata
dalla freccia!”. Il rilievo dev'essere respinto: al punto 1.j) della
delucidazione peritale 1 il perito aveva in effetti spiegato che la posa della
canaletta davanti al serramento non era ancora stata eseguita, e quel suo
accertamento non è poi stato contraddetto dalla fotografia da lui riprodotta a
quel momento, che si limitava a indicare dove la stessa avrebbe dovuto essere
posizionata.

 

                                         15)
Per le problematiche evidenziate negli allegati 1/31 e 1/35 della perizia
giudiziaria il Pretore non ha attribuito alcun minor valore.

 

                                         16)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/39 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 2'900.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor
valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava “1.m):
intervento eseguito”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la
critica va ammessa come al consid. 9.1.1.

 

                                         17)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/41 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 16'400.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor
valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava “1.8)” e “1.n):
“corretta manutenzione basterebbe”. Il rilievo è fondato: al punto 1.n) della
delucidazione peritale 1 il perito ha in effetti ammesso che “una corretta
manutenzione basterebbe a risolvere il problema”, poco importando invece se
egli possa poi aver aggiunto, non potendosi escludere “che in caso di
temporali molto forti un po' di acqua abbia difficoltà a defluire nel canale
rettangolare esterno e si riversi verso la terrazza sottostante”, che “un
aumento dell'altezza frontale del canale, che si trova sulla terrazza del proprietario
sottostante, sia consigliabile”.

 

                                         18)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/43 della perizia giudiziaria (e
riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al
consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 2'184.-. In sede
conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla
delucidazione peritale 1 risultava che “1.o): “non è un difetto”. Il
rilievo dev'essere respinto: al punto 1.o) della delucidazione peritale 1 il
perito ha in effetti evidenziato che “più che un difetto, la carteggiatura è
necessaria quale trattamento preliminare in previsione del tinteggio finale”.
A prescindere dalla sua natura giuridica, si trattava sempre e comunque di una
prestazione che i convenuti erano tenuti ad effettuare.

 

                                         19)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/45 della perizia giudiziaria (e
riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al
consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 10'100.-. In sede
conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla
delucidazione peritale 1 risultava “1.9): v. 1.8): non è un difetto”. Il
rilievo dev'essere respinto: al punto 1.8) della delucidazione peritale 1 il
perito si è in effetti limitato a considerare eccessiva la richiesta originaria
dell'attore di rimuovere gli elementi di cemento con susseguente rifacimento di
tutta la lattoneria, confermando invece di ritenere sufficiente la soluzione
parziale, da lui proposta e ricalcolata con la perizia giudiziaria, consistente
nell'adattamento della scossalina.

 

                                         20)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/49 della perizia giudiziaria (e
riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al
consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 13'600.-. In sede
conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla
delucidazione peritale 1 risultava “1.q): v. 1.n): corretta manutenzione
basterebbe”. Il rilievo è fondato: come già detto, al punto 1.n) della
delucidazione peritale 1 il perito ha in effetti ammesso che “una corretta
manutenzione basterebbe a risolvere il problema”, poco importando invece se
egli possa poi aver aggiunto, non potendosi escludere “che in caso di
temporali molto forti un po' di acqua abbia difficoltà a defluire nel canale
rettangolare esterno e si riversi verso la terrazza sottostante”, che “un
aumento dell'altezza frontale del canale, che si trova sulla terrazza del proprietario
sottostante, sia consigliabile”.

                                         

                                         21)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/53 della perizia giudiziaria (e
riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al
consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 8'800.-. In sede conclusionale
i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla
delucidazione peritale 1 risultava “1.s): intervento non più necessario”.
Il rilievo è fondato: al punto 1.s) della delucidazione peritale 1 il perito
aveva in effetti spiegato di aver inizialmente pensato, nella perizia, che l'inconveniente
riscontrato fosse costitutivo di un difetto, sennonché, nella delucidazione
peritale 1, a seguito degli accertamenti svolti in seguito, era giunto alla conclusione
che in realtà l'intervento di risanamento non era più necessario.

 

                                         22)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/55 della perizia giudiziaria (e
riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al
consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 2'000.-. In sede
conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che
dalla perizia risultava “lavoro eseguito”. Il rilievo dev'essere respinto:
nella perizia giudiziaria il perito ha in effetti evidenziato che il lavoro in
questione era stato commissionato e pagato dall'attore.

 

                                         23)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 4/1 della perizia giudiziaria il
Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 5'900.-. In sede conclusionale i convenuti nulla avevano obiettato a proposito
di questa posizione. Essi sono pertanto malvenuti a contestare, per la prima
volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), l'esistenza di un minor valore
rilevando che dalla perizia giudiziaria risultava “lavoro eseguito”. 

 

                                         24)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 5/1 della perizia giudiziaria il
Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 14'400.-. Né in sede conclusionale né in questa sede i convenuti hanno avuto
da ridire in merito a questa posizione, che risulta pertanto assodata. 

 

 

                            9.1.3.   Come
si è detto al consid. 7, il minor valore “contabile” per i difetti delle parti comuni ulteriormente riscontrati dall'arch. __________ R__________ nel doc. K (ossia
per le problematiche poi evidenziate nell'allegato 2 della perizia giudiziaria)
ammonta a 

fr. 263'337.- oltre IVA.

                                         Per
i convenuti, nell'ambito della posizione denominata “A. voci che già da una
lettura dei referti peritali non attestano alcun minor valore”, tale
importo dovrebbe in realtà essere ridotto di 

fr. 133'587.- oltre IVA (il minor valore, di complessivi fr. 129'750.- oltre
IVA, relativo alle posizioni degli allegati 2/9 [di fr. 18'400.-], 2/17 [di fr.
20'700.-], 2/21 [di fr. 20'700.-], 2/27 [di fr. 4'100.-], 2/31 [di fr. 4'400.-],
2/33 [di fr. 14'900.-], 2/45 [di fr. 18'650.-] e 2/49 [di fr. 27'900.-] non
essendo contestato, almeno in questo punto, ma semmai al consid. 9.2).

                                         

                                         Con
riferimento alle singole contestazioni dei convenuti si osserva quanto segue:

 

                                         1)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/1 della perizia giudiziaria il
perito non ha esposto alcun importo.

 

                                         2)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/3 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 2'900.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia giudiziaria
e dalla delucidazione peritale 1 risultava “manutenzione!” rispettivamente
“2/3 + 2/4: può essere oggetto di restyling”. Il rilievo è infondato:
nella perizia giudiziaria il perito ha in effetti dichiarato di ritenere “necessaria
… la manutenzione del cancello”.

 

                                         3)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/5 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 27'300.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia giudiziaria
risultava “problema risolto”. Il rilievo dev'essere disatteso: a parte
che la critica non è stata motivata in modo sufficientemente chiaro, si osserva
in effetti che il perito aveva provveduto a ridurre l'intervento di risanamento
proposto nel doc. K e il relativo costo, rilevando che era “possibile
intervenire con la posa di uno strato impermeabilizzante senza dover rimuovere
il betoncino ma procedendo con un intervento di essicamento iniziale”,
aggiungendo che solo per il resto il problema era risolto.

 

                                         4)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/7 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 4'750.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia risultava “intervento
eseguito”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la critica va
ammessa come al consid. 9.1.1.

 

                                         5)
Per le problematiche evidenziate negli allegati 2/11 e 2/13 della perizia
giudiziaria il perito non ha esposto alcun importo.

 

                                         6)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/15 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 14'600.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione
peritale 1 risultava “2/15 + 2/16: cfr. 1.n/q): “manutenzione basterebbe”.
Il rilievo è fondato: come già si è detto in precedenza, al punto 1.n) della delucidazione
peritale 1, che, come l'intervento in questione, è riferito alla scheda A.02 -
E.02, il perito ha in effetti ammesso che “una corretta manutenzione basterebbe
a risolvere il problema”, poco importando invece se egli possa poi aver
aggiunto, non potendosi escludere “che in caso di temporali molto forti un
po' di acqua abbia difficoltà a defluire nel canale rettangolare esterno e si
riversi verso la terrazza sottostante”, che “un aumento dell'altezza
frontale del canale, che si trova sulla terrazza del proprietario sottostante,
sia consigliabile”.

 

                                         7)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/19 della perizia giudiziaria il
perito non ha esposto alcun importo.

 

                                         8)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/23 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 8'200.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione
peritale 1 risultava che “cfr. 1.j): “posa canaletta non eseguita”, ma la
canaletta risulta dalla fotografia ed è indicata dalla freccia!”. Il
rilievo dev'essere respinto: al punto 1.j) della delucidazione peritale 1 il
perito aveva in effetti spiegato che la posa della canaletta davanti al
serramento non era ancora state eseguita, e quel suo accertamento non poi è
stato contraddetto dalla fotografia da lui riprodotta a quel momento, che si
limitava a indicare dove la stessa avrebbe dovuto essere posizionata;
oltretutto quanto dichiarato dal perito si riferiva alla scheda A.06 - E.05 -
I.06 e non alla scheda A.04 - I.07 oggetto dell'intervento in questione.

 

                                         9)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/25 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 21'000.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione
peritale 1 risultava che “cfr. 1.j): “posa canaletta non eseguita”, ma la
canaletta risulta dalla fotografia ed è indicata dalla freccia!”. Il
rilievo dev'essere respinto: come già detto, al punto 1.j) della delucidazione
peritale 1 il perito aveva in effetti spiegato che la posa della canaletta
davanti al serramento non era ancora state eseguita, e quel suo accertamento
non poi è stato contraddetto dalla fotografia da lui riprodotta a quel momento,
che si limitava a indicare dove la stessa avrebbe dovuto essere posizionata.

 

                                         10)
Per le problematiche evidenziate negli allegati 2/29, 2/35 e 2/37 della perizia
giudiziaria il perito non ha esposto alcun importo.

 

                                         11)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/39 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 2'537.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia risultava “lavoro
eseguito”. Il rilievo dev'essere respinto: nella perizia giudiziaria il
perito ha in effetti evidenziato che il lavoro in questione era stato
commissionato e pagato dall'attore.

 

                                         12)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/41 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 5'200.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione
peritale 1 risultava “2/41 + 2/42: eseguita secondo le tolleranze”. Il
rilievo dev'essere respinto: ai punti 2/41 e 2/42 della delucidazione peritale
1 il perito si è in effetti limitato a ritenere eccessiva la richiesta
originaria dell'attore di rifare l'intera scala esterna, che risultava essere “eseguita
secondo le tolleranze”, confermando invece di ritenere sufficiente la soluzione
parziale, con i costi ridotti, da lui esposta nella perizia giudiziaria.

 

                                         13)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/43 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 12'000.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione
peritale 1 risultava “2/43 + 2/44: cfr. 1.n/q): “manutenzione basterebbe”.
Il rilievo è fondato: come già si è detto in precedenza, al punto 1.n) della
delucidazione peritale 1, che, come l'intervento in questione, è riferito alla
scheda A.02 - E.02, il perito ha in effetti ammesso che “una corretta
manutenzione basterebbe a risolvere il problema”, poco importando invece se
egli possa poi aver aggiunto, non potendosi escludere “che in caso di temporali
molto forti un po' di acqua abbia difficoltà a defluire nel canale rettangolare
esterno e si riversi verso la terrazza sottostante”, che “un aumento
dell'altezza frontale del canale, che si trova sulla terrazza del proprietario
sottostante, sia consigliabile”.

 

                                         14)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/47 della perizia giudiziaria
il perito non ha esposto alcun importo.

 

                                         15)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/51 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 15'300.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia risultava “lavoro
eseguito”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la critica va
ammessa come al consid. 9.1.1.

 

                                         16)
Per le problematiche evidenziate negli allegati 2/53 e 2/55 della perizia
giudiziaria il perito non ha esposto alcun importo.

 

                                         17)
Per “indennità alloggio” il perito ha esposto un importo di 

fr. 19'800.-. Né in sede conclusionale né in questa sede i convenuti hanno avuto
da ridire in merito a questa posizione, che risulta pertanto assodata.

 

 

                               9.2.   In
un secondo capitolo denominato “B. voci contestate per altri motivi”, i
convenuti hanno riproposto le loro ulteriori contestazioni alle posizioni degli
allegati 1/29, 1/47, 1/51, 2/17, 2/21, 2/33, 2/45 e 2/49, rilevando che il
Pretore si era espresso unicamente sulle posizioni degli allegati 1/29 e 1/51.

 

                                         Con
riferimento alle singole contestazioni dei convenuti si osserva quanto segue:

 

                                         1)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/29 della perizia giudiziaria
il Pretore ha attribuito un minor valore di 

fr. 10'000.-. Egli ha rilevato che nell'ambito della delucidazione peritale 1
(p. 6) l'esperto, pur non avendo fornito maggiori dettagli riguardo alla
suddivisione dei costi descritti nella scheda I.04 stimandone il relativo costo,
aveva confermato la correttezza degli interventi, e ha aggiunto che la risposta
del perito, ancorché esposta in modo sintetico, forniva gli elementi necessari
per comprendere la natura e l'entità del difetto, come pure gli interventi da
eseguire ed il relativo costo. 

                                         In
questa sede i convenuti hanno ribadito che il perito non avrebbe dato alcuna
spiegazione né sui motivi per cui, cambiando idea rispetto a quanto dichiarato
nella sua perizia, avrebbe in seguito ammesso l'esistenza del difetto e la
necessità dell'intervento, né sulla composizione dei costi di sistemazione che
a suo parere “non dovrebbero superare i fr. 10'000.-”, ed ha aggiunto
che non si capiva se tale somma era con o senza l'IVA.

                                         La
censura, laddove è ricevibile, è infondata. In occasione della delucidazione
peritale 1 l'esperto aveva in effetti fornito una spiegazione più che
sufficiente, per altro esplicitamente riportata anche dal giudice di prime
cure, laddove aveva riferito che “contrariamente a quanto riportato nella nostra
perizia del maggio 2017, durante il nostro ultimo sopralluogo del 18 dicembre
2018 abbiamo potuto costatare che le macchie di salnitro sono aumentate d'intensità
(…). Per questo motivo possiamo ora concludere che l'intervento come proposto
dallo studio R__________ nella scheda I.04, allegato 1/29, sia giustificato.
Per quanto concerne i costi, a nostro avviso gli stessi non dovrebbero superare
i fr. 10'000.- tutto compreso (a fronte dei 

fr. 25'175.- proposti dallo studio R__________)” (p. 5 seg.). La censura
sul tema dell'IVA è nuova e con ciò irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC).

 

                                         2)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/47 della perizia giudiziaria (e
riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al
consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 18'900.-. In sede
conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che
nella delucidazione peritale 1 la posa di canalette di raccolta era stata
ritenuta necessaria siccome in applicazione delle normative vigenti, “se fra
il pavimento esterno della terrazza ed il filo superiore del telaio del
serramento vi sono meno di 60 mm, occorre prevedere all'esterno del serramento
stesso una canaletta per la raccolta delle acque”, mentre che, a loro dire,
visto che la norma prevedeva un'alternativa (telaio di almeno 60 mm, oppure
canaletta), non si vedeva per quale motivo il difetto risiederebbe nella
(pretesa) mancata posa della canaletta e non invece nella mancata posa di un
telaio del serramento di almeno 60 mm di altezza, imputabile all'attore.

                                         Il
rilievo non può essere accolto. Innanzitutto non è dato di sapere se la norma
SIA 271, che per il perito giudiziario sarebbe stata qui applicabile ma non
risulta essere versata gli atti, preveda effettivamente l'alternativa a cui hanno
accennato, per altro per la prima volta e con ciò irritualmente solo in sede conclusionale
(art. 229 e contrario CPC), i convenuti. E comunque questi ultimi non hanno
mai preteso in precedenza né hanno dimostrato che il contratto prevedeva la
posa di un telaio del serramento di almeno 60 mm di altezza.

 

                                         3)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/51 della perizia giudiziaria
(e riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al
consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 6'800.-. Egli ha
rilevato che nell'ambito della perizia cautelare del 14 maggio 2012 l'esperto aveva constatato uno sfaldamento della scala
esterna, giudicato non conforme per il tipo di materiale utilizzato (cemento armato),
per cui si trattava di un difetto e non di un problema di usura. 

                                         In
questa sede i convenuti hanno escluso qualsiasi minor valore rilevando che al
punto 1.r) della delucidazione peritale 1 il perito non aveva risposto alla
domanda postagli di spiegare per quale motivo l'intervento in esame costituiva
un difetto.

                                         La
censura, laddove è ricevibile, è infondata. I convenuti, in violazione del loro
obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si sono innanzitutto
confrontati con la motivazione pretorile. E in ogni caso al punto 1.r) della
delucidazione peritale 1 l'esperto aveva fornito una risposta più che
sufficiente, spiegando che “riteniamo che una scala esterna di cemento possa
e debba presentarsi in modo meno usurato di come si trovano le scale del condominio
__________ (…). Una normale stuccatura rappresenterebbe a nostro avviso un
intervento piuttosto provvisorio che maschererebbe i segni di degrado presenti
ma non garantirebbe a lungo termine un mantenimento del risultato. Per questo
motivo condividiamo la proposta dello studio R__________, che rappresenta il
corretto procedere”.

 

                                         4)
Per le problematiche evidenziate negli allegati 2/17, 2/21, 2/33 e 2/45 della
perizia giudiziaria il perito ha esposto un importo rispettivamente di fr. 20'700.-,
di fr. 20'700.-, di fr. 14'900.- e di fr. 18'650.-. In sede conclusionale i
convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore per queste posizioni rilevando
che la conclusione peritale secondo cui “un'importante dispersione di calore
nella parte bassa dei vasi di cemento … lascia ipotizzare che non vi sia uno
strato di isolante sotto il vaso” e secondo cui “i blocchi di cemento …
sono stati posati probabilmente direttamente sopra la soletta, senza taglio
termico”, si fondava su una semplice ipotesi, che nemmeno aveva tenuto
conto che l'importante dispersione di calore “altro non è che la logica
differenza di temperatura, constatata in pieno inverno ed al mattino presto,
tra il pavimento (esposto direttamente all'atmosfera) ed i blocchi in cemento
che delimitano le isole verdi sulle terrazze, i quali contengono un'importante
massa di terra che trattiene il calore immagazzinato durante le ore diurne”,
e oltretutto nemmeno era dimostrata, tant'è che era stata smentita dal doc. 2
allegato alle loro conclusioni.

                                         Il
rilievo non può essere accolto. È vero che inizialmente, nella perizia
giudiziaria, il perito aveva ammesso l'esistenza del difetto in questione solo
sulla base del ragionamento deduttivo che è stato menzionato sopra. È però altrettanto
vero che nella delucidazione peritale 1 egli, non essendo stato richiesto di chiarire
quell'aspetto e non essendo in particolare stato confrontato con i dubbi, con
la spiegazione e con il documento poi sollevati e prodotti dai convenuti in
sede conclusionale, ha senz'altro ritenuto di poter confermare l'esistenza di quel
difetto, laddove, al punto 2/17 + 2/18 (al quale rinviavano poi anche i punti
2/21 + 2/22, 2/33 + 2/34 e 2/45 + 2/46), ha dichiarato che “riteniamo l'intervento
necessario per migliorare l'isolamento termico: in effetti, abbiamo potuto
costatare l'assenza di uno strato isolante fra le vasche dei fiori e la soletta
sottostante, con conseguente dispersione di calore (riscontrata con telecamera
termica)”. Le nuove argomentazioni e i nuovi documenti sollevati e prodotti
dai convenuti solo in sede conclusionale, per altro proceduralmente irriti
(art. 229 e contrario CPC), non permettono dunque di far astrazione dalla
conclusione del perito giudiziario. 

 

                                         5)
Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/49 della perizia giudiziaria il
perito ha esposto un importo di fr. 27'900.-. In sede conclusionale i convenuti
avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che la motivazione per cui il
perito nella delucidazione peritale 1 aveva ritenuto giustificato il nuovo
drenaggio a monte dell'edificio, ossia il fatto che si trattasse di un “elemento
importante per la sicurezza ed il comfort degli inquilini e proprietari”,
non bastava ad ammettere l'esistenza di un difetto in senso giuridico, costituendo
tutt'al più una proposta di miglioria o un parere di opportunità.

                                         Il
rilievo è infondato. La considerazione esposta al punto 2/49 + 2/50 della
delucidazione peritale 1, che riteneva giustificato l'intervento in quanto “elemento
importante per la sicurezza”, non può in effetti essere intesa come una
semplice proposta di miglioria o un mero parere di opportunità. Tutt'altro.

 

 

                               9.3.   I
convenuti hanno infine ribadito di non contestare il minor valore risultante
dalle posizioni degli allegati 1/33 (di fr. 300.-), 1/37 (di fr. 9'995.-), 2/9
(di fr. 18'400.-), 2/27 (di fr. 4'100.-) e 2/31 (di 

fr. 4'400.-), per complessivi fr. 37'195.- oltre IVA. 

                                         Avendo tuttavia l'attore dato atto nella petizione (p. 8)
che i lavori di risanamento di fr. 11'726.- effettuati nella fase
preprocessuale dai convenuti con riferimento alla scheda V.01, ossia per quanto
riguardava la posizione dell'allegato 2/31, dovevano essere dedotti dalle sue
spettanze (cfr. supra consid. B), dalla somma che precede vanno tolti i
fr. 4'400.- che il perito aveva ritenuto di poter confermare relativamente a
quella voce.

 

 

                                10.   Ricapitolando, il
minor valore derivante dai difetti nelle parti comuni di cui ai considerandi
che precedono ammonta a complessivi fr. 398'952.85 (allegati 1/1 fr. 600.-, 1/17 fr. 5'500.-,
1/19 fr. 6'200.-, 1/21 fr. 2'140.-, 1/25 fr. 19'100.-, 1/27 fr. 20'700.-, 1/29
fr. 10'000.-, 1/33 fr. 300.-, 1/37 fr. 9'995.-, 1/43 fr. 2'184.-, 1/45 fr. 10'100.-,
1/47 fr. 18'900.-, 1/51 fr. 6'800.-, 1/55 fr. 2'000.-, 2/3 fr. 2'900.-, 2/5 fr.
27'300.-, 2/9 fr. 18'400.-, 2/17 fr. 20'700.-, 2/21 fr. 20'700.-, 2/23 fr. 8'200.-,
2/25 fr. 21'000.-, 2/27 fr. 4'100.-, 2/33 fr. 14'900.-, 2/39 fr. 2'537.-, 2/41
fr. 5'200.-, 2/45 18'650.-, 2/49 fr. 27'900.-, “indennità alloggio” fr. 19'800.-,
4/1 fr. 5'900.-, 5/1 fr. 14'400.-, consid. 8 fr. 51'846.85) oltre IVA,
che dev'essere considerata al tasso attualmente in vigore del 7.7% (del resto
anche il Pretore, a p. 38 della decisione, che su questo punto non è stata
censurata, aveva analogamente dato atto che “l'IVA effettivamente dovuta
dovrà essere calcolata al momento della fatturazione effettiva dei lavori di
ripristino”), ritenuto che i convenuti hanno nel frattempo già ovviato a
problematiche per ulteriori fr. 52'844.- (allegati 1/1 fr.
1'000.-, 1/3 fr. 3'536.-, 1/7 

fr. 5'700.-, 1/9 fr. 4'900.-, 1/11 fr. 2'658.-, 1/13 fr. 2'500.-, 1/15 

fr. 8'300.-, 1/23 fr. 1'300.-, 1/39 fr. 2'900.-,
2/7 fr. 4'750.-, 2/51 

fr. 15'300.-) oltre all'IVA, importo quest’ultimo da considerare solo
come precisato al consid. 9.1.1.

                                         All'attore, che è proprietario
in ragione di 385/1000, vanno così riconosciuti, a titolo di minor valore, fr. 153'596.85
oltre IVA. 

 

 

 

                                         spese della perizia di
cui al doc. K

 

 

                                11.   Il Pretore ha
riconosciuto all'attore fr. 672.- quale rimborso delle spese del referto di
parte di cui al doc. K. Pur avendo premesso che l'intervento dell'arch. __________
R__________ era risultato utile e necessario per valutare e precisare l'entità
degli interventi evidenziati nella perizia cautelare di cui al doc. F e che
quel referto, utilizzato anche dal perito giudiziario, aveva permesso una prima
valutazione dei presumibili costi di ripristino dei difetti e degli interventi
ritenuti idonei per il risanamento delle problematiche indicate dall'ing. __________
B__________, egli ha constatato che l'attore, a fronte di una pretesa di quasi
fr. 1'000'000.-, aveva pur sempre ottenuto solo un importo di fr. 57'584.- oltre
IVA, con una soccombenza del 94% rispetto alla domanda iniziale. Ha così concluso
che la sua quota parte del costo di quella perizia, che risultava essere stato sol