# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** de014af9-db9a-5958-88e5-c0a9feeb239d
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-20
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 20.04.2021 110 2020 180
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2020-180_2021-04-20.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2020/180

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 20. April 2021

in der Beschwerdesache zwischen

C.________
Beschwerdeführerin 1

D.________
Beschwerdeführerin 2

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

und

Frau F.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lyss, Bau + Planung, Bahnhofstrasse 10, 
Postfach 368, 3250 Lyss

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lyss vom 9. September 
2020 (Nichteintreten und Wiederherstellungsmassnahmen)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin 1 ist Eigentümerin der Parzelle Lyss Grundbuchblatt 
Nr. H.________ (I.________strasse). Die Parzelle befindet sich in der Mischzone Kern a (MKa) 
und im Gefahrengebiet "Restgefährdung innerhalb/ausserhalb des Überflutungsgebiets eines 
300-jährlichen Hochwassers" gemäss dem Zonenplan Naturgefahren der Gemeinde Lyss.1 Mit 
Verfügung vom 17. Mai 2011 stellte das Regierungsstatthalteramt Seeland fest, dass die 
Umnutzung des ehemaligen Lagerhauses in ein Bürogebäude baubewilligungspflichtig sei. Die 
damalige Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (BVE; heute Bau- und Verkehrsdirektion BVD) 
bestätigte diese Verfügung mit Entscheid vom 11. November 2011.2 Dieser Entscheid blieb 
unangefochten. 

1 Abrufbar unter https://www.lyss.ch/de/verwaltung/dokumente/dokumente/Zonenplan3Naturgefahren.pdf bzw. unter 
www.be.ch/geoportal, Karte ÖREB-Kataster
2 BDE 120/2011/31 vom 11. November 2011

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Am 28. Dezember 2012 erliess die Gemeinde gegen die Beschwerdeführerinnen eine 
Wiederherstellungsverfügung unter Strafandrohung und Hinweis auf die Möglichkeit eines 
nachträglichen Baugesuchs. Diese wurde von der BVE im Beschwerdeverfahren mit einer 
Anpassung bestätigt. Das Verwaltungsgericht und das Bundesgericht bestätigten diesen 
Entscheid.3 Damit wurden folgende Anordnungen rechtskräftig:
"1. Nach einem Wegzug der Verfügungsadressatin 3 [G.________] aus der Liegenschaft I.________strasse 
3250 Lyss (Grundbuchblatt Lyss GB-Nr. H.________) gilt für das Dachgeschoss, das 3. und das zweite 
Obergeschoss ein Verbot, diese Geschosse als Büroräume zu nutzen (Zweckentfremdungsverbot: 
ausschliesslich Gewerbe-/Lagernutzung zulässig). Die Baupolizeibehörde wird dieses Benützungsverbot im 
Widerhandlungsfalle mit der Abschaltung der Wasserzufuhr durchsetzen.
2. Das Untergeschoss, das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss dürfen nicht zu Dienstleistungszwecken 
genutzt werden (Zweckentfremdungsverbot: ausschliesslich Gewerbe-/Lagernutzung zulässig). Nötigenfalls 
wird die Baupolizeibehörde dieses Zweckentfremdungsverbot durch die Abschaltung der Wasserzufuhr 
ersatzvornahmeweise durchsetzen.
3. Der Vorplatz im Süden des Gebäudes I.________strasse darf innert zweier Monate ab Eröffnung der 
vorliegenden Verfügung, das heisst ab 01. März 2013, nur noch für Zu- und Wegfahrten im Rahmen der 
bewilligten Nutzungen des Hauptgebäudes genutzt werden. Das Parkieren von Fahrzeugen ist untersagt 
(Zweckentfremdungs- und Benützungsverbot: Abstellen von Fahrzeugen verboten). Wird der Vorplatz nach 
Ablauf dieser Frist weiterhin als [unzulässige] Zu- und Wegfahrt benutzt, wird die Baupolizeibehörde das 
Zweckentfremdungs- und Benützungsverbot durch das Anbringen eines Stellstreifens, Natursteinquadern 
oder ähnlichem sowie einer entsprechenden Markierung auf Kosten der Verfügungsadressatin 1 
(Grundeigentümerin) ersatzvornahmeweise durchsetzen.
4. Der Vorplatz im Norden des Gebäudes I.________strasse darf innert zweier Monate ab Eröffnung der 
vorliegenden Verfügung nur zur Parkierung von Fahrzeugen benützt werden, die de[n] bewilligten 
Nutzungen im Hauptgebäude oder der Nutzung durch die Verfügungsadressatin 3 dienen 
(Zweckentfremdungsverbot: 
Verbot der Fremdparkierung)."

Mit Verfügung vom 9. November 2017 kündigte die Gemeinde den Beschwerdeführerinnen 1 und 
2 Ersatzvornahmemassnahmen hinsichtlich der angeordneten Parkierverbote an. Zudem forderte 
sie die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 auf, die Mietverträge mit dem A.________ sowie mit 
F.________, spätestens per 30. Juni 2018 zu kündigen. Eine Kopie der Kündigungen sei der 
Baupolizeibehörde zuzustellen. Diese Anordnung gelte auch für allfällige weitere der Verfügung 
vom 28. Dezember 2012 zuwiderlaufende Mietverträge. Die Gemeinde kündigte sodann an, dass 
die Baupolizeibehörde am 1. Juli 2018 die Wasserzufuhr zu den Räumen im Erdgeschoss, im 
ersten Obergeschoss sowie in den nicht rechtmässig vermieteten Räumen im Kellergeschoss auf 
Kosten der heutigen Beschwerdeführerin 1 ohne weitere Verfügung demontieren und die 
Leitungen versiegeln lassen werde. Sie verpflichtete die Beschwerdeführerinnen, dafür zu sorgen, 
dass das Grundstück für diese Massnahmen zugänglich sein werde. Die Mieter wurden zur 
Duldung verpflichtet, soweit sie die gemieteten Räume im Zeitpunkt der Massnahmen noch zu 
Dienstleistungszwecken nutzten. Dagegen führten die Beschwerdeführerinnen erfolglos 
Beschwerde bei der BVE. Deren Entscheid4 erwuchs in Rechtskraft.

2. Am 23. März 2018 reichte die Beschwerdeführerin 1 bei der Gemeinde Lyss ein Baugesuch 
ein für die Umnutzung der Lagerräume auf Parzelle Lyss Grundbuchblatt Nr. H.________ zu 
Gewerbe und Büros.5

3 Urteil des Bundesgerichts 1C_460/2015 vom 6. Mai 2016
4 BDE 120/2017/68 vom 20. Februar 2018
5 Baubewilligungsverfahren Nr. 024/18

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Die Gemeinde teilte ihr mit Schreiben vom 23. Juli 2018 mit, dass folgende Unterlagen und 
Angaben zum Baugesuch fehlten:6
- Situationsplan im Mst. 1:500 (Geometer) mit Angaben des Fixpunkts und der Bezugshöhe;
- Umgebungsgestaltungsplan im Mst. 1:100 inkl. Zufahrt, Parkplatzeinteilung, Bepflanzung 

etc.;
- Projektpläne, namentlich die Geschossgrundrisse (Untergeschoss – Dachgeschoss) im 

Mst. 1:100, wobei Neueinbauten/-einrichtungen in roter Farbe zu kennzeichnen und die 
neuen Nutzungen der Räume einzutragen seien;

- Angabe der Projektverfasserin bzw. des Projektverfassers und der für die Selbstdeklaration 
Baukontrolle verantwortlichen Person;

- Formular EN Energietechnischer Massnahmennachweis;
- Objektschutznachweisformulare A und B gemäss Art. 551 GBR7;
- Parkplatznachweis;
- Allfälliges Ausnahmegesuch betreffend Unterschreitung des Strassenabstands.

Die Gemeinde setzte der Beschwerdeführerin 1 eine Frist von 60 Tagen zur Behebung der 
Mängel. Sie wies darauf hin, dass das Baugesuch als zurückgezogen gelte, sofern die fehlenden 
Unterlagen und Angaben nicht in der angesetzten Frist lückenlos nachgereicht würden. 

3. Parallel dazu trieb die Gemeinde die Vollstreckung der Parkierverbote weiter. Am 18. Juli 
2018 kündigte sie den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 die Ersatzvornahme betreffend Markierung 
von Parkfeldern und Radabweiser auf dem südseitigen Vorplatz und Unterbindung der 
Wasserzufuhr im Untergeschoss an. Sie gab den Adressatinnen Gelegenheit, die fraglichen 
Massnahmen noch selber auszuführen.8 Mit Schreiben vom 5. September 2018 an die 
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 stellte die Gemeinde fest, dass die Markierungen von Parkfeldern 
sowie der Text "reserviert" entfernt und eine neue Markierung "Parkieren verboten" angebracht 
worden sei. Diesbezüglich sei die Wiederherstellungsanordnung erfüllt. Die Gemeinde halte an 
der angekündigten Ersatzvornahme betreffend Radabweiser fest.9 Nachdem die 
Beschwerdeführerin 1 mitgeteilt hatte, dass der Radabweiser nun angebracht worden sei, hielt die 
Gemeinde mit Schreiben vom 8. Oktober 2018 fest, dass der Radabweiser noch nicht korrekt 
verankert worden sei. Die Gemeinde werde diese Verankerung ersatzvornahmeweise auf Kosten 
der Pflichtigen anbringen. Es fehle nach wie vor ein den gesetzlichen Anforderungen 
entsprechendes Baugesuch für die Umnutzung oder ein Mietvertrag zur rechtmässigen Nutzung 
der Räumlichkeiten, welche es der Gemeinde erlauben würden, auf die weiteren Massnahmen zur 
Vollstreckung der Verfügung vom 28. Dezember 2012 zu verzichten.10

4. Hinsichtlich der Verbesserung des nachträglichen Baugesuches vom 23. März 2018 
ersuchte die Beschwerdeführerin 1 mehrmals um Fristerstreckungen. Am 29. November 2018 
gewährte ihr die Gemeinde eine letztmalige Fristverlängerung bis 19. Dezember 2018. Sie wies 
die inzwischen anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin 1 darauf hin, dass bei einem 
unbenutzten Fristablauf auf das nachträgliche Baugesuch nicht eingetreten werde. Sei das wieder 
eingereichte Baugesuch materiell mangelhaft, behalte sich die Gemeinde vor, das Baugesuch 
innert 30 Tagen abzuweisen. Die Beschwerdeführerin 1 werde auf Art. 18 Abs. 4 BewD11 
hingewiesen. Die Gemeinde hielt zudem fest, dass sie im Falle eines Nichteintretens oder einer 
Abweisung des 

6 Vorakten pag. 32
7 Baureglement der Gemeinde Lyss vom 18. Juni 2012, genehmigt vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) 
am 11. September 2013 / 20. Juni 2014
8 Vorakten, Mappe "Ersatzvornahme", pag. 17 ff.
9 Vorakten, Mappe "Ersatzvornahme", pag. 11
10 Vorakten, Mappe "Ersatzvornahme", pag. 1
11 Dekret über das Baubewilligungsverfahren vom 22. März 1994 (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

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nachträglichen Baugesuchs gehalten sei, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
vorzunehmen. Die Gemeinde müsse nötigenfalls ersatzvornahmeweise vollstrecken. Die 
Beschwerdeführerin 1 werde auf das gesetzliche Pfandrecht bei einer ersatzvornahmeweisen 
Vollstreckung hingewiesen.12 

Am 18. Dezember 2018 reichte die Beschwerdeführerin 1 folgende Unterlagen ein:13
- Das Formular Baugesuch, neu mit Angaben zur Projektverfasserin und zur für die 

Selbstdeklaration Baukontrolle verantwortlichen Person sowie einer Präzisierung des 
Bauvorhabens, wonach sich die Umnutzung lediglich auf das Erdgeschoss und das 
1. Obergeschoss des Gebäudes auf Parzelle Nr. H.________ beziehe;

- die Formulare Technik (2.0), Immissionsschutz (2.1), Entwässerung von Grundstücken 
(3.0), Brandschutz (3.3) sowie Naturgefahren (NG);

- einen vom Nachführungsgeometer unterzeichneten Situationsplan vom 18. Dezember 2018 
im Mst. 1:500;

- Grundrisspläne für das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss vom 23. März 2018 im Mst. 
1:100 (ohne rote Markierungen oder Eintragung von Nutzungszuweisungen).

Die Beschwerdeführerin hielt in ihrem Schreiben vom 18. Dezember 2018 fest, das Bauvorhaben 
umfasse keinerlei bauliche Massnahmen, weshalb die Geschosspläne keine farblichen 
Hervorhebungen enthielten. Die Umgebung werde nicht verändert, weshalb auf die Einreichung 
eines Umgebungsgestaltungsplans verzichtet werde. Auch die Objektschutznachweisformulare 
seien entbehrlich, da die von der Umnutzung betroffenen Stockwerke oberhalb der Gefahrenkote 
des Hochwassers lägen. Anstelle des geforderten energietechnischen Massnahmennachweises 
werde die Kopie eines Kontrollnachweises vom 4. Januar 2006 aus dem 
Baubewilligungsverfahren 093/05 eingereicht. Ferner werde eine Kopie des Nachweises einer 
Brandschutzkontrolle durch die Gebäudeversicherung Bern (GVB) vom 16. September 2011 
eingereicht. Es würden keine neuen Parkplätze erstellt. Auf die Einreichung eines 
Parkplatznachweises werde verzichtet. Ein Ausnahmegesuch betreffend Unterschreitung des 
vorgeschriebenen Strassenabstands sei nicht nötig.

Die Beschwerdeführerin 1 hielt in ihrem Schreiben vom 18. Dezember 2018 ferner fest, für das 
Erdgeschoss bestehe nach wie vor ein Mietvertrag mit der A.________. Diese sei jedoch aus den 
Räumlichkeiten ausgezogen. Eine künftige Neuvermietung sei geplant. Im 1. Obergeschoss sei 
nach wie vor die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte tätig. Diese führe dort eine 
F.________Praxis. Sie beschäftige keine Mitarbeitenden. Sie nutze 2 Parkplätze, einen davon für 
Besucher bzw. Kunden. 4 weitere Parkplätze seien an die G.________ vermietet, wovon 2 deren 
Besuchern zur Verfügung gestellt würden. Gesamthaft bestünden 8 Parkplätze auf dem 
nordöstlich [recte: nördlich] des Gebäudes gelegenen Platz, zudem 2 Garagenparkplätze.

Die Gemeinde bestätigte mit Schreiben vom 19. Dezember 2018 den Eingang der Eingabe vom 
18. Dezember 2018. Sie bat um Nachreichung eines unterzeichneten Doppels und kündigte an, 
dass die Gemeinde danach das Verfahren fortsetzen und nötigenfalls wieder mit der 
Beschwerdeführerin 1 bzw. deren Rechtsvertreter in Kontakt treten werde.14

5. Im Verlauf des Verfahrens um die Verbesserung des Baugesuchs erhielt der Rechtsvertreter 
der Beschwerdeführerinnen (der damals die Beschwerdeführerin 1 vertrat) auf Wunsch Einsicht 
in die Verfahrensakten betreffend das Baugesuch vom 23. März 2018 (Verfahrens-Nr. 024/18) 

12 Vorakten pag. 13
13 Vorakten pag. 8 f.; Beilagen in der hinteren Lasche des Voraktendossiers
14 Vorakten pag. 7; vgl. Beschwerdebeilage 6

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sowie die Baugesuchsakten Nr. 093/05.15 Einige Tage später, am 14. September 2018, 
retournierte seine Kanzlei der Gemeinde Verfahrensakten. In der Folge entbrannte ein Streit 
darüber, ob nur die Akten des Verfahrens Nr. 024/18 oder auch die Baugesuchsakten Nr. 093/05 
retourniert worden waren. Die Originalakten des letzteren Verfahrens blieben sowohl bei der 
Gemeinde als auch in der Anwaltskanzlei unauffindbar. Das Dossier Nr. 093/05 konnte in der 
Folge anhand von Kopien teilweise rekonstruiert werden. Die Gemeinde bestimmte die zum 
rekonstruierten Dossier zählenden Unterlagen mit Feststellungsverfügung vom 6. März 2019.16 
Die Anwaltsaufsichtsbehörde sah mit Entscheid vom 11. April 2019 von der Eröffnung eines 
Disziplinarverfahrens gegen den Rechtsanwalt ab, weil aus disziplinarrechtlicher Sicht kein 
Fehlverhalten ersichtlich sei.17

6. Mit Entscheid vom 9. September 2020 trat die Gemeinde Lyss auf das Baugesuch der 
Beschwerdeführerin 1 vom 23. März / 18. Dezember 2018 nicht ein. Sie forderte die 
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 auf, den Mietvertrag mit der von Amtes wegen Beteiligten auf den 
nächstmöglichen Termin, spätestens aber per 31. März 2021 zu kündigen. Eine Kopie der 
Kündigung sei der Baupolizeibehörde zuzustellen. Einer allfälligen Beschwerde gegen den 
Nichteintretensentscheid oder die erwähnte Anordnung entzog sie die aufschiebende Wirkung. 
Sie eröffnete den Entscheid den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 sowie auch der von Amtes 
wegen Beteiligten. Der Beschwerdeführerin 2 wurde der Entscheid zunächst irrtümlich an eine 
veraltete Adresse zugestellt. Am 14. September 2020 erfolgte der Versand an die korrekte 
Adresse.18

7. Dagegen reichten die Beschwerdeführerin 1 am 12. Oktober 2020 und die 
Beschwerdeführerin 2 am 14. Oktober 2020 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des 
Kantons Bern (BVD) ein. Sie werden durch den selben Rechtsanwalt vertreten, haben aber 
separate Beschwerdeschriften eingereicht. Die Beschwerdeführerin 1 beantragt die Aufhebung 
des Entscheids vom 9. September 2020. Auf das nachträgliche Baugesuch der 
Beschwerdeführerin 1 vom 18. Dezember 2018 sei einzutreten und die Sache sei zwecks 
Fortführung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei der angefochtene 
Entscheid aufzuheben und die Sache sei (ohne Entscheid über das Eintreten) zur Fortführung des 
Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. Es sei festzustellen, dass die Vorinstanz das 
Beschleunigungsgebot verletzt habe. Die aufschiebende Wirkung der Beschwerde sei 
wiederherzustellen. Die Beschwerdeführerin 2 beantragt, Dispositivziffer 2 (Aufforderung zur 
Kündigung des Mietvertrags mit der von Amtes wegen Beteiligten) sowie Dispositivziffer 3 (Entzug 
der aufschiebenden Wirkung) seien aufzuheben oder für nichtig zu erklären.

8. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet19, holte die Vorakten ein. 
Es beteiligte die von Dispositivziffer 2 der angefochtenen Verfügung betroffene Mieterin von Amtes 
wegen am Verfahren. Es gab den Beteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme zum Gesuch um 
Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung und führte den Schriftenwechsel in der 
Hauptsache durch. 

Die Gemeinde beantragte mit Stellungnahme vom 26. Oktober 2020 die Abweisung des Gesuchs 
um Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung. Die von Amtes wegen am Verfahren 
Beteiligte äusserte sich innert der angesetzten Frist nicht zum Gesuch der Beschwerdeführerinnen 

15 Vorakten pag. 29
16 Vorakten pag. 42
17 Beschwerdebeilage 9
18 Vorakten pag. 3
19 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und 
Verkehrsdirektion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

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um Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung. Mit Verfügung vom 30. Oktober 2020 wies 
das Rechtsamt das Gesuch ab.

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Mit Eingabe vom 18. November 2020 nahm die Gemeinde Stellung zur Hauptsache. Sie beantragt 
die Abweisung der Beschwerden. Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte hat sich auch zur 
Hauptsache nicht vernehmen lassen.

9. Das Rechtsamt bat die Gemeinde um Einreichung der Rapporte, die gemäss den 
Erwägungen des angefochtenen Entscheids der Kostenregelung zugrunde liegen. Die Gemeinde 
reichte eine Zusammenstellung des getätigten Aufwands ein und ergänzte diese mit Angaben 
darüber, welche Arbeiten jeweils ausgeführt wurden. Die Beteiligten erhielten Gelegenheit zur 
Stellungnahme. Die Beschwerdeführerin 1 äusserte sich mit Stellungnahme vom 26. Februar 
2021. Sie hielt fest, dass der von der Gemeinde geltend gemachte Aufwand nicht nachvollziehbar 
sei. Der Beschwerdeführerin 1 seien ungeachtet des Ausgangs des Beschwerdeverfahrens keine 
Kosten für das erstinstanzliche Verfahren aufzuerlegen.

10. Auf Wunsch der Beschwerdeführerinnen gab das Rechtsamt den Beteiligten Gelegenheit 
zur Einreichung von Schlussbemerkungen. Die Beschwerdeführerinnen hielten mit 
Schlussbemerkungen vom 1. April 2021 an ihren Beschwerdeanträgen fest. Die übrigen 
Beteiligten reichten keine Schlussbemerkungen ein.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Mit dem angefochtenen Entscheid tritt die Gemeinde auf das nachträgliche Baugesuch vom 
23. März / 18. Dezember 2018 nicht ein (Dispositivziffer 1) und trifft eine Anordnung zur 
Vollstreckung der Verfügung vom 28. Dezember 2012 (Dispositivziffer 2).

b) Bei Dispositivziffer 1 handelt es sich um einen Bauentscheid nach Art. 40 BauG20. 
Bauentscheide können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD 
angefochten werden. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin 1 ist als Baugesuchstellerin durch den 
Nichteintretensentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung dagegen legitimiert.

c) Vollstreckungsverfügungen unterliegen dem gleichen Rechtsmittel wie die 
zugrundeliegende Sachverfügung (Art. 116 Abs. 3 VRPG21). Massgebende Sachverfügung ist 
vorliegend die Wiederherstellungsverfügung vom 28. Dezember 2012, die mit dem 
Bundesgerichtsentscheid vom 6. Mai 2016 in Rechtskraft erwachsen ist. Gemäss Art. 49 Abs. 1 
BauG können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG innert 30 Tagen seit 
Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Dieses Rechtsmittel steht auch 
gegen die Vollstreckungsanordnung in Dispositivziffer 2 des angefochtenen Entscheids zur 
Verfügung. Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 sind als Adressatinnen durch diese beschwert 
und daher zur Beschwerde dagegen legitimiert.

d) Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerden zuständig. Auf die form- und 
fristgerecht eingereichten Beschwerden ist einzutreten. Die von der Beschwerdeführerin 1 
beantragte Parteibefragung zu den formellen Voraussetzungen der Beschwerde ist nicht nötig.

20 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
21 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

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2. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführerin 1 macht geltend, sie habe ihr nachträgliches Baugesuch mit der 
Eingabe vom 18. Dezember 2018 auf eine Umnutzung des Erdgeschosses (EG) und des 
1. Obergeschosses (OG) reduziert. Die Vorinstanz habe keine vorläufige Prüfung des so 
angepassten Baugesuchs vorgenommen und diesbezüglich das Nichteintreten nicht angedroht. 
Nachdem während rund 21 Monaten keine Amtshandlungen gegenüber der Beschwerdeführerin 1 
erfolgt seien, habe die Gemeinde direkt den Nichteintretensentscheid gefällt. Damit habe sie das 
rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin 1 verletzt.

b) Art. 18 BewD regelt das Vorgehen der Baubewilligungsbehörde bei mangelhaften 
Baugesuchen. Stellt die Baubewilligungsbehörde bei der vorläufigen Prüfung formelle Mängel fest, 
weist sie das Gesuch zur Verbesserung zurück. Sie setzt eine angemessene Frist mit dem 
Hinweis, dass das Gesuch als zurückgezogen gilt, wenn es nicht innert der Frist bei ihr wieder 
eingereicht wird (Art. 18 Abs. 1 BewD).

Entsprechend diesen Vorgaben teilte die Gemeinde der Beschwerdeführerin 1 mit Schreiben vom 
23. Juli 2018 die formellen Mängel des Baugesuches mit und drohte ihr die Säumnisfolgen gemäss 
Art. 18 Abs. 1 BewD an. Die Beschwerdeführerin 1 gab mit Fristverlängerungsgesuchen zu 
verstehen, dass sie am Baugesuch festhielt. Mit der letztmaligen Fristverlängerung vom 
29. November 201822 drohte die Gemeinde die Säumnisfolgen nach Art. 18 Abs. 4 BewD an. Nach 
dieser Bestimmung tritt die Baubewilligungsbehörde auf ein wieder eingereichtes, formell 
mangelhaftes Gesuch nicht ein. Hat es offenkundige materielle Mängel, für deren Beurteilung sie 
selber zuständig ist, weist sie es innert 30 Tagen ab

Am 18. Dezember 2018 reichte dann die Beschwerdeführerin 1 das Schreiben mit zusätzlichen 
Angaben und Unterlagen ein.

c) Art. 18 Abs. 4 BewD sieht nicht vor, dass bei einer unvollständigen Verbesserung eine 
erneute Mängelmitteilung mit Gelegenheit zur weiteren Verbesserung eingeräumt wird. Nach 
dieser Bestimmung folgt auf ein wieder eingereichtes, formell (immer noch) mangelhaftes Gesuch 
grundsätzlich der Nichteintretensentscheid. Weitere Schritte zur Wahrung des rechtlichen Gehörs 
sind nicht notwendig, soweit es sich um formelle Mängel handelt, die bereits Gegenstand der 
ersten Mängelmitteilung bildeten.

Aus dem blossen Verstreichen einer verhältnismässig langen Zeitdauer zwischen einer 
unvollständigen Verbesserung des Baugesuchs und dem Nichteintretensentscheid kann eine 
Baugesuchstellerin keinen Anspruch auf Gehörsgewährung ableiten. Die Gemeinde führte parallel 
zum Baugesuchsverfahren ein Verfahren im Zusammenhang mit den Akten, die dem 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 1 zur Einsichtnahme zugestellt worden und nach Ansicht 
der Gemeinde nicht vollständig retourniert worden waren. Ausserdem nahm sie Abklärungen im 
Hinblick auf Vollstreckungshandlungen vor. Im Baubewilligungsverfahren nahm sie keine weiteren 
Amtshandlungen vor, zu denen sie das rechtliche Gehör hätte gewähren müssen.

d) Mit der Eingabe vom 18. Dezember 2018 präzisierte oder reduzierte die Beschwerdeführerin 
1 das Baugesuch insoweit, als die Umnutzung nur (noch) für das EG und das 1. OG beantragt 
wurde. Sie reichte einen Teil der von der Gemeinde verlangten Unterlagen ein, andere nicht. Von 
den in der Mängelmitteilung der Gemeinde vom 23. Juli 2018 geforderten Unterlagen fehlten 
weiterhin der Umgebungsgestaltungsplan, die Geschosspläne ausser für EG und 1. OG, der 
energietechnische Massnahmennachweis, die Objektschutznachweisformulare A + B, der 

22 Vorakten pag. 13

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Parkplatznachweis sowie ein allfälliges Ausnahmegesuch betreffend Unterschreitung des 
Strassenabstandes. Die Beschwerdeführerin 1 führte aus, die Umnutzung betreffe nur das EG 
und das 1. OG. Daher würden Grundrisspläne nur für diese Geschosse eingereicht. Da keinerlei 
bauliche Massnahmen vorgesehen seien, enthielten die eingereichten Grundrisspläne für das EG 
und das 1. OG keine farblichen Hervorhebungen für Neueinbauten oder -einrichtungen. Die 
Umgebung bleibe unverändert; daher werde kein Umgebungsplan eingereicht. Da die Umnutzung 
nur EG und 1. OG betreffe und diese beiden Stockwerke ausserhalb der Gefahrenkote 
Hochwasser lägen, seien Objektschutznachweise nicht erforderlich und auf Einreichung der 
entsprechenden Formulare werde verzichtet. Ein energietechnischer Massnahmennachweis vom 
4. Januar 2006 für das Gebäude finde sich im Dossier 093/05. Dieser werde anstelle eines neu 
erstellten energietechnischen Massnahmennachweises in Kopie eingereicht, ferner die Kopie 
eines Abnahmenachweises betreffend Brandschutz vom 16. September 2011. Ein 
Parkplatznachweis und ein entsprechendes Ausnahmegesuch seien nicht erforderlich, denn es 
würden keine neuen Parkplätze gebaut.

e) Im Falle einer Projektänderung darf die Baugesuchstellerin in der Regel damit rechnen, dass 
eine neue vorläufige Prüfung mit Gelegenheit zur Verbesserung vorgenommen wird.23 Dies gilt 
aber nur, sofern sie nach Treu und Glauben davon ausgehen darf, dass sich die Projektänderung 
auf das Ergebnis der vorläufigen Prüfung überhaupt auswirkt. Formelle Mängel, welche die 
Gemeinde bereits beanstandet hat und die mit der Projektänderung nicht behoben werden, 
vermitteln ihr keinen Anspruch auf Gewährung einer erneuten Gelegenheit zur Verbesserung.

Die Beschwerdeführerin 1 durfte davon ausgehen, dass sie aufgrund der Änderung oder 
Präzisierung, dass sich das Umnutzungsgesuch nur auf das EG und das 1. OG beziehe, auf 
Grundrisspläne der übrigen Geschosse wohl verzichten dürfe. Die übrigen Mängel gemäss 
Schreiben der Gemeinde vom 23. Juli 2018 stehen aber nicht im Zusammenhang mit dieser 
Präzisierung. Die Beschwerdeführerin 1 durfte daher hinsichtlich der übrigen gerügten Mängel 
nicht damit rechnen, dass die Änderung oder Präzisierung hinsichtlich der von der Umnutzung 
betroffenen Geschosse eine erneute Gelegenheit zur Verbesserung auslösen würde.

f) Bei der Anwendung von Verfahrensvorschriften muss die Behörde das aus Art. 29 Abs. 1 
BV24 abgeleitete Verbot des überspitzten Formalismus berücksichtigen. Überspitzter Formalismus 
liegt vor, wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener Schärfe anwendet, die weder 
durch deren Zweck noch durch sonst ein schutzwürdiges Interesse gerechtfertigt ist. Überspitzter 
Formalismus kann sich in unangemessenen Verfahrenspflichten äussern, die der 
rechtssuchenden Person auferlegt werden, oder in übertriebenen Folgen, die an ein regelwidriges 
Vorgehen geknüpft werden. Den Rechtssuchenden wird damit die Verfolgung des materiellen 
Rechts auf unhaltbare Weise erschwert oder der Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt.25

Die Beschwerdeführerin 1 hat nicht sämtliche von der Gemeinde geforderten Unterlagen und 
Angaben zur den mitgeteilten Mängeln des Baugesuchs einreicht. Sie hat sich aber zu den 
fehlenden Unterlagen im Einzelnen geäussert und erklärt, weshalb sie auf deren Einreichung 
verzichte. Es ist zu prüfen, ob die Gemeinde allenfalls überspitzte Anforderungen an die 
Verbesserung des Baugesuchs gestellt hat (Erwägung 3) oder ob es als übertriebene Schärfe zu 
werten ist, dass die Gemeinde auf die Begründungen der Beschwerdeführerin 1, weshalb sie 
gewisse Unterlagen nicht einreiche, nicht mehr einging, bevor sie den Nichteintretensentscheid 
fällte (Erwägung 4).26

23 BVR 1999 S. 315 E. 2c
24 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
25 Markus Müller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 94 
26 Vgl. BVR 1999 S. 315 E. 2d-e

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3. Formelle Anforderungen an das Baugesuch bzw. an die Verbesserung

a) Die formellen Anforderungen an ein Baugesuch sind in Art. 10 ff. BewD detailliert geregelt. 

Die Gemeinde forderte in ihrem Schreiben unter anderem, dass auf den Grundrissplänen 
Neueinbauten oder –einrichtungen durch rote Farbe vom bisher bewilligten Zustand 
hervorzuheben und die neuen Nutzungen in den Räumen zu bezeichnen seien. Dies entspricht 
den Anforderungen gemäss Art. 14 Abs. 1 Bst. a und Abs. 4 BewD.

Im angefochtenen Entscheid hält die Gemeinde fest, die Beschwerdeführerin 1 habe es 
unterlassen, die neuen Nutzungen in den Räumen zu bezeichnen. Auf dem Baugesuchsformular 
beschränkt sich die Beschwerdeführerin 1 auf die Angabe "Umnutzung Lagerräume zu Gewerbe 
+ Büros", nunmehr ergänzt mit "EG + 1 OG" (sic), ohne die Art der Nutzung in den jeweiligen 
Räumen näher zu bezeichnen. Die Gemeinde bemängelt im angefochtenen Entscheid zudem, 
dass die eingereichten Grundrisspläne nicht mit den letzten bewilligten Grundrissplänen 
übereinstimmten. Es sind keine entsprechenden Abweichungen farblich markiert. 

Gewerbliche Nutzungsarten sind sehr heterogen und können stark unterschiedliche Auswirkungen 
zeitigen. Daher erscheint es hier nicht als überspitzt, dass die Gemeinde detaillierte Angaben zu 
den Nutzungen der jeweiligen Räume verlangt hat. Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführenden 
das Gebäude seit Jahren für nicht bewilligte Zwecke nutzen und sich gegenüber behördlichen 
Interventionen unkooperativ gezeigt haben. Unter diesen Umständen ist es nachvollziehbar und 
nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde auf exakte und detaillierte Angaben beharrte.

b) Bei Bauvorhaben, die der Energie- oder Umweltschutzgesetzgebung unterstehen, sind die 
dort verlangten Unterlagen beizulegen (Art. 10 Abs. 5 BewD). Die Beschwerdeführerin 1 hat einen 
Beleg (Schlusskontrolle des energietechnischen Massnahmennachweises) aus dem 
Baubewilligungsverfahren 093/05 betreffend Gebäudehüllensanierung am Gebäude 
I.________strasse eingereicht, wonach die Bedingungen der KEnV27 erfüllt seien.28 Sie macht 
geltend, das Baugesuch müsse – auch in formeller Hinsicht – nach den Vorschriften beurteilt 
werden, die zum Zeitpunkt der faktischen Nutzungsänderung, also im Jahr 2006 gegolten hätten.

Die von der Beschwerdeführerin 1 dazu angeführte Rechtsprechung29 betrifft nicht die formelle, 
sondern die materielle Rechtmässigkeit einer ohne Baubewilligung ausgeführten Baute. Im 
nachträglichen Baubewilligungsverfahren gilt eine Baute als materiell rechtmässig, wenn sie bei 
rechtzeitiger Einreichung des Baugesuches hätte bewilligt werden können. D.h. massgebend ist 
grundsätzlich das Recht, das im Zeitpunkt der Ausführung des Bauvorhabens anwendbar war.

Die Minimalanforderungen des Kantonalen Energiegesetzes vom 15. Mai 2011 (KEnG; BSG 
741.1) gelten für alle baubewilligungspflichtigen Bauvorhaben, für welche das Baugesuch nach 
Inkrafttreten dieses Gesetzes eingereicht worden ist (Art. 71 KEnG). Bestehende Gebäude 
müssen spätestens dann angepasst werden, wenn sie so umgebaut oder umgenutzt werden, dass 
die Energienutzung beeinflusst wird (Art. 37 Abs. 1 KEnG). Die Prüfung erfolgt im 
Baubewilligungsverfahren (Art. 62 Abs. 1 KEnG). Da das Energiegesetz eine Anpassungspflicht 
auch für bestehende Bauten vorsieht, kann aus einer allfälligen altrechtlichen Rechtmässigkeit 

27 Kantonale Energieverordnung vom 26. Oktober 2011 (KEnV; BSG 741.111)
28 Vorakten, Mappe zuhinterst im Dossier
29 BGE 123 II 248 E. 3a/bb; vgl. auch Zaugg/Ludwig, Art. 46 N. 14a

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nicht abgeleitet werden, dass keine Anpassung mehr erfolgen muss. Auslöser einer allfälligen 
Anpassungspflicht ist das Baubewilligungsverfahren. 

Das streitige Baugesuch der Beschwerdeführerin 1 vom 23. März 2018 betrifft die Umnutzung von 
als Lagerräume bewilligten Räumlichkeiten in Büros. Damit ändert die Standardnutzung gemäss 
SIA-Norm 380/1, "Thermische Energie im Hochbau"30 und es liegt somit eine Umnutzung im 
energierechtlichen Sinn vor (Art. 1 Abs. 4 KEnV). Dies veranlasst die Überprüfung der Einhaltung 
der Minimalanforderungen. Im Baubewilligungsverfahren muss demnach der energietechnische 
Massnahmennachweis eingereicht werden, damit überprüft werden kann, ob das 
Umnutzungsvorhaben den energierechtlichen Anforderungen entspricht.

Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens 093/05 war einzig eine Fassadensanierung in dem 
als Lagerhaus bewilligten Gebäude, nicht jedoch eine Umnutzung des Gebäudes für Bürozwecke. 
Die damaligen Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (BVE, heute Bau- und Verkehrsdirektion 
BVD) hielt mit rechtskräftigem Entscheid vom 11. November 201131 fest, dass die Büronutzung 
des Gebäudes baubewilligungspflichtig sei, also mit der Baubewilligung vom 17. Februar 2006 im 
Verfahren 093/05 noch nicht erfolgt war. Auch das Bundesgericht hat im Urteil vom 6. Mai 2016 
betreffend die Wiederherstellungsverfügung vom 28. Dezember 201232 festgehalten, dass eine 
Büronutzung nicht Gegenstand der Baubewilligung vom 17. Februar 2006 war. Auf diese 
rechtskräftig entschiedene Frage ist nicht zurückzukommen. Erhebungen dazu, ob im Baugesuch 
093/05 ursprünglich auch eine Umnutzung erwähnt und ob und durch wen diese Angabe wieder 
gestrichen wurde, erübrigen sich. Dies gilt insbesondere für die beantragte Zeugenbefragung des 
Architekten K.________. Auch der Beizug des Baubewilligungsdossiers 093/05 oder früherer 
Baubewilligungsakten der Gemeinde erübrigt sich.

Eine Überprüfung der Einhaltung der energierechtlichen Vorschriften bei einer Büronutzung des 
Gebäudes hat demnach bislang nicht stattgefunden, insbesondere auch nicht im 
Baubewilligungsverfahren 093/05, aus dem der von der Beschwerdeführerin 1 eingereichte Beleg 
stammt. Hinzu kommt, dass die materiellrechtlichen Anforderungen in der Zwischenzeit geändert 
haben. Die Gemeinde hat zu Recht die Einreichung eines auf das im Baugesuch umschriebene 
Projekt bezogenen energietechnischen Massnahmennachweises gefordert. Der von der 
Beschwerdeführerin 1 eingereichte Beleg aus dem Verfahren 093/05 taugt offensichtlich nicht zur 
Verbesserung des Baugesuchs vom 23. März 2018. 

Die Beschwerdeführerin hat zur Frage des anwendbaren Rechts verschiedene Unterlagen als 
Belege eingereicht. Sie offeriert zudem die Nachreichung des Mietvertrags mit der von Amtes 
wegen am Verfahren Beteiligten sowie des inzwischen aufgelösten Mietvertrags mit dem 
A.________ und beantragt die Befragung der von Amtes wegen Beteiligten und eines Vertreters 
der Beschwerdeführerin 1. Diese Beweismittel erweisen sich jedoch als unnötig, da aus den 
vorangegangenen Verfahren bekannt ist, dass eine Umnutzung bereits ohne Bewilligung erfolgt 
ist. Auf das formelle Ungenügen des streitigen Baugesuchs wirkt sich dieser Umstand nicht 
zugunsten der Beschwerdeführerin 1 aus.

c) Im Baugesuch sind sodann Lage, Gestaltung und rechtliche Sicherung der Abstellplätze für 
Fahrzeuge zu bezeichnen (Art. 11 Abs. 1 Bst. k BewD). Die Bauherrschaft hat aufzuzeigen, wie 
sich die Anzahl der anrechenbaren Parkplätze mit dem Bauvorhaben verändert, d.h. welche und 
wie viele Parkplätze mit und ohne das Bauvorhaben vorhanden sind und für welche Nutzungen 
diese zur Verfügung stehen. Gestützt darauf beurteilt die Baubewilligungsbehörde, ob die Anzahl 

30 Ausgabe 2009, Anhang A
31 BDE 120/2011/31
32 Urteil des Bundesgerichts 1C_460/2015 vom 6. Mai 2016 E. 4

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12/28

Parkplätze den gesetzlichen Anforderungen genügt. Reichen die Angaben der Bauherrschaft 
dafür nicht aus, so gibt ihr die Behörde nach den Vorgaben von Art. 18 BewD Gelegenheit zur 
Verbesserung.

Die Beschwerdeführerin 1 hat keinen Parkplatznachweis eingereicht. Sie führte lediglich aus, es 
würden keine neuen Parkplätze gebaut. Nördlich des Gebäudes bestünden 2 Garagenplätze und 
8 ungedeckte Parkplätze. Von diesen würden 4 durch die G.________ genutzt und 2 durch die 
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte. Angaben zu den erforderlichen Veloabstellplätzen (Art. 
54c BauV) fehlen gänzlich.

Nach Art. 16 Abs. 1 BauG ist auf dem Grundstück oder in seiner Nähe eine ausreichende Anzahl 
von Abstellplätzen u.a. für Motorfahrzeuge zu errichten, wenn ein Bauvorhaben (z.B. eine 
Zweckänderung von Bauten oder Anlagen) einen Parkplatzbedarf verursacht. Die damalige BVE 
hielt im erwähnten Entscheid vom 11. November 2011 fest, nach Art. 50 BauV werde die Anzahl 
der Parkplätze durch eine Bandbreite begrenzt. Innerhalb dieser Bandbreite lege der 
Baugesuchsteller die Anzahl fest. Die Bandbreite für ein Lagergebäude und für ein reines 
Bürogebäude werde nach der gleichen Formel und mit dem gleichen Quotient "n" berechnet (Art. 
52 BauV). Für ein Lagergebäude mit wenigen Arbeitsplätzen lägen jedoch besondere Verhältnisse 
vor, die zu einem Abweichen von der Bandbreite führten (Art. 54 Bst. b BauV). Diese besonderen 
Verhältnisse lägen bei einer Nutzung als reines Bürogebäude nicht mehr vor. Die 
Nutzungsänderung führe dazu, dass unter Umständen mehr Abstellplätze erstellt werden 
müssten. Dies müsse in einem Baubewilligungsverfahren überprüft werden.33 Auch das 
Bundesgericht bestätigte im Urteil vom 6. Mai 201634, dass die Erschliessung und ausreichende 
Anzahl verkehrssicherer Abstellplätze für eine Nutzung als Bürogebäude in einem 
Baubewilligungsverfahren zu prüfen sei.

Damit war für die – zumal anwaltlich vertretene – Beschwerdeführerin 1 offenkundig, dass der 
blosse Hinweis auf die aktuell gehandhabte Parkplatzsituation nicht genügen konnte. Da ja gerade 
in Frage stand, ob die Umnutzung einen zusätzlichen Parkplatzbedarf verursacht, konnte der 
Umstand, dass keine neuen Parkplätze geschaffen werden sollen, nicht vom Parkplatznachweis 
entbinden. Vielmehr hätte die Beschwerdeführerin 1 nachweisen müssen, dass auch im Falle 
dieser Umnutzung für das Gebäude mit den darin ausgeübten Nutzungen genügend Parkplätze 
vorhanden waren.

Die Anzahl der erforderlichen Parkplätze für eine Büronutzung berechnet sich anhand der 
Geschossflächen (Art. 52 i.V.m. Art. 49 Abs. 2 BauV). Diese sind im Baugesuchsformular nicht 
angegeben. Für das EG und das 1. OG lassen sie sich immerhin aufgrund der eingereichten 
Grundrisspläne abschätzen.

Gemäss den Grundrissplänen beträgt die Geschossfläche im 1. OG rund 194,50 m2 und im 
Erdgeschoss rund 208,50 m2. Gesamthaft betrifft also die Umnutzung eine Geschossfläche (GF) 
von 403 m2. Die Bandbreite der dafür erforderlichen bzw. zulässigen Parkplätze für 
Motorfahrzeuge beträgt nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b und Bst. c Ziff. 4 zwischen (0.6 x GF/50) – 3 
und (0.8 x GF/50) + 5, also zwischen 2 und 11 Parkplätzen. Zudem sind mindestens 8 
Abstellplätze für Fahrräder und Motorfahrräder erforderlich (Art. 54c Abs. 1 Bst. b BauV).

Auf dem Grundrissplan für das Erdgeschoss ist der Garagenanbau ersichtlich, in dem auf dem 
Plan zwei Fahrzeuge eingezeichnet sind.35 Aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin 1 in 

33 BDE 120/2011/31 E. 4
34 Erwägung 5
35 Vorakten, Mappe zuhinterst im Dossier

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der Eingabe vom 18. Dezember 2018 geht nicht hervor, für welche Nutzung diese Garagenplätze 
verwendet werden. Die 8 ungedeckten Parkplätze und die Zufahrt sind auf keinem 
Baugesuchsplan dargestellt. Es ist unklar, welche Parkplätze der beantragten Büronutzung 
zugeordnet werden sollen. Auch Lage und Gestaltung dieser Parkplätze sind nicht geklärt. 
Angaben zu Abstellplätzen für Fahrräder und Motorfahrräder fehlen gänzlich.

Somit ist ungeklärt, ob die vorhandenen Parkplätze genügend gross sind und ob sie die 
Strassenabstandsvorschriften einhalten. Im Verfahren betreffend die 
Wiederherstellungsverfügung vom 28. Dezember 2012 war umstritten, ob die bestehenden 
Parklätze überhaupt rechtmässig erstellt worden sind; die Frage blieb letztlich ungeklärt.36 Die 
Beschwerdeführerinnen haben mit ihren Schlussbemerkungen vom 1. April 2021 eine Plankopie 
"Grundriss Erdgeschoss + PP" vom 5. Februar 2008 (rev. 16. Januar 2009) zu den Akten gereicht. 
Gemäss ihren Ausführungen bildete dieser Plan Gegenstand eines beanstandeten 
"Planaustauschs" seitens der Gemeinde. Auf diesem Plan sind nur 5 ungedeckte Parkplätze 
nördlich des Gebäudes eingezeichnet (3 Schräg- und 2 Längsparkplätze). Die aktuelle Situation 
entspricht dieser Darstellung offenbar nicht. Auf dem im Geoportal des Kantons Bern37 abrufbaren 
Orthofoto sind 8 markierte Senkrechtparkplätze ersichtlich, von denen die meisten den 
vorgeschriebenen Strassenabstand (Art. 80 Abs. 1 Bst. a SG38) nicht einzuhalten scheinen. 
Überdies dürften sie zum Teil den Abmessungen gemäss der VSS-Norm 40 291a "Parkieren; 
Anordnung und Geometrie der Parkierungsanlagen" nicht entsprechen, so dass der 
Strassenabstand durch parkierte Fahrzeuge allenfalls noch weiter unterschritten wird. Die 
Parkplätze für das Bauvorhaben müssten daher jedenfalls unter dem Aspekt der 
Verkehrssicherheit überprüft werden (Art. 84 Abs. 2 SG). Dies ist gestützt auf die mangelhaften 
Angaben der Beschwerdeführerin 1 nicht möglich. Auch kann nicht beurteilt werden, ob 
gesamthaft für das Gebäude genügend Parkplätze vorhanden sind, wenn zwei der bestehenden 
Parkplätze der Büronutzung gemäss dem Bauvorhaben zugewiesen werden. Dafür müssten die 
Geschossflächen der übrigen Geschosse bekannt sein. Die Beschwerdeführerin 1 hat dazu keine 
Angaben gemacht. Grundrisspläne wurden nur für das EG und das 1. OG eingereicht. Für die 
übrigen Geschosse können die Geschossflächen somit auch nicht aus Plänen abgelesen werden. 

Dass die Gemeinde von der Beschwerdeführerin 1 einen Parkplatznachweis verlangt hat, ist somit 
nicht überspitzt formalistisch. Vielmehr erscheint die Weigerung der Beschwerdeführerin 1, einen 
Parkplatznachweis einzureichen, besonders stossend. Ihre Angaben zur Parkplatzsituation sind 
für diese Zwecke offensichtlich ungenügend; sie beschränken sich im Wesentlichen auf den 
Hinweis auf die bestehende Parkplatznutzung durch die von Amtes wegen Beteiligte. Das 
Parkieren von Fahrzeugen auf der Nordseite des Gebäudes für die Nutzung der von Amtes wegen 
Beteiligten war mit der Wiederherstellungsverfügung vom 28. Dezember 2012 verboten worden. 
Dieses Verbot wurde mit dem Bundesgerichtsentscheid vom 6. Mai 2016 rechtskräftig. Damit war 
gegenüber der Beschwerdeführerin 1 unmissverständlich klargestellt, dass (auch) das Parkieren 
auf der Nordseite des Gebäudes für geänderte Zwecke (insbesondere für die Nutzung durch die 
von Amtes wegen Beteiligte) in einem Baubewilligungsverfahren überprüft werden müsste. Die 
Forderung der Gemeinde nach einem korrekten Parkplatznachweis ist somit offensichtlich nicht 
überspitzt.

d) Ein Umgebungsgestaltungsplan ist unter den Voraussetzungen von Art. 14 Abs. 1 Bst. d 
BewD erforderlich. Die Behörde kann zudem einen Umgebungsgestaltungsplan verlangen, wo die 
Gemeindebauvorschriften dies allgemein oder für bestimmte Gebiete vorschreiben (Art. 15 Abs. 2 

36 Urteil des Bundesgerichts 1C_460/2015 vom 6. Mai 2016 E. 5
37 <www.be.ch/geoportal>
38 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)

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Bst. c BewD). Das Gemeindebaureglement der Gemeinde Lyss enthält in Art. 415 Abs. 4 GBR39 
eine solche Vorschrift: Nach dieser Bestimmung ist mit dem Baugesuch ein 
Umgebungsgestaltungsplan einzureichen; bei untergeordneten Bauvorhaben kann die Bau- und 
Planungsabteilung von der Einreichung eines Umgebungsgestaltungsplans befreien. Vorliegend 
hätte anhand des Umgebungsgestaltungsplans insbesondere geprüft werden können, ob die 
Vorschriften zur Lage und Abmessung der Parkfelder eingehalten sind (Art. 11 Abs. 1 Bst. k BewD; 
Art. 612 Abs. 2 GBR). Es erscheint nicht als überspitzt formalistisch, dass die Gemeinde die 
Einreichung eines Umgebungsgestaltungsplans gefordert hat. Die Beschwerdeführerin 1 hat 
keinen solchen eingereicht.

e) Bei Bauvorhaben in Gefahrengebieten können Schutzmassnahmen nötig sein (Art. 6 BauG). 
Wenn sich das Bauvorhaben in einem bekannten oder vermuteten Gefahrengebiet befindet, ist 
daher das Zusatzblatt Naturgefahren auszufüllen und dem Baugesuch beizulegen.40 Das 
Baugrundstück liegt gemäss dem Zonenplan Naturgefahren der Gemeinde in einem Bereich mit 
Restgefährdung. Nach Art. 551 Abs. 5 GBR können im Ortsteil Lyss auch in Gebieten mit 
Restgefährdung Objektschutzmassnahmen nötig sein. Gemäss Kommentar zu Art. 551 Abs. 5 
GBR in der Marginalie sind die von der Gemeinde geforderten Formulare "Nachweis 
Objektschutzmassnahmen A und B" zu verwenden. Die Beschwerdeführerin 1 ging offenbar zu 
Unrecht davon aus, dass die beiden betroffenen Geschosse über der Gefahrenkote liegen und 
sich die Frage nach Objektschutzmassnahmen daher nicht stelle. Wie die Gemeinde im 
angefochtenen Entscheid zu Recht ausführt, liegt gemäss dem Situationsplan das Erdgeschoss 
des Gebäudes (+/– 0.00 EG = 443.22 m.ü.M.) unter der im Zonenplan Naturgefahren markierten 
Hochwasserschutzkote von 444 m.ü.M. Die fraglichen Formulare waren daher nicht verzichtbar.

f) Die Mängelliste der Gemeinde vom 23. Juli 2018 ist demnach nicht zu beanstanden. Die 
Gemeinde ist zu Recht und ohne überspitzten Formalismus davon ausgegangen, dass die 
Beschwerdeführerin 1 die erforderlichen und mit der Mängelliste eingeforderten Unterlagen und 
Belege nicht vollständig eingereicht hat und das Baugesuch somit auch nach der Eingabe vom 
18. Dezember 2018 noch mangelhaft war.

4. Nichteintreten

a) Nach Art. 18 Abs. 4 BewD tritt die Baubewilligungsbehörde auf ein wieder eingereichtes, 
formell mangelhaftes Gesuch nicht ein.

Die Vorgeschichte zeigt auf, dass sich die Beschwerdeführerinnen behördlichen Interventionen in 
Bezug auf die bewilligungspflichtige Umnutzung des Gebäudes seit Jahren hartnäckig 
widersetzen und auch rechtskräftige Wiederherstellungsanordnungen missachten. So blieben in 
Verstoss gegen das Urteil des Bundesgerichts vom 6. Mai 2016 Räumlichkeiten und Parkplätze 
beim Gebäude I.________strasse an die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte vermietet. 
Auch im streitigen Baubewilligungsverfahren sträubte sich die Beschwerdeführerin 1 gegen die 
von der Gemeinde zu Recht geforderte Verbesserung ihres Baugesuchs vom 23. März 2018. In 
Anbetracht der Vorgeschichte ist es nachvollziehbar, dass die Gemeinde annahm, die 
Beschwerdeführerin 1 würde auch eine neuerliche Gelegenheit zur Nachbesserung nicht 
zufriedenstellend nutzen. Eine Baugesuchstellerin hat keinen Anspruch darauf, das 
Baubewilligungsverfahren mit unvollständigen Nachbesserungen des Baugesuchs beliebig zu 
perpetuieren. Dies gilt namentlich in nachträglichen Baubewilligungsverfahren, in denen mit den 

39 Baureglement der Gemeinde Lyss vom 18. Juni 2012, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt 
am 11. September 2013, 4. März 2014 und definitive Fassung Art. 417 am 20. Juni 2014
40 Art. 6 Abs. 5 BauG

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Verfahrensverzögerungen ein (zumindest formell) rechtswidriger Zustand faktisch perpetuiert 
wird.

Unter den konkreten Umständen des vorliegenden Falles ist es daher auch im Hinblick auf das 
Verbot des überspitzten Formalismus nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde nach der 
ungenügenden Nachbesserung des Baugesuchs ohne weitere Verfahrensschritte den 
Nichteintretensentscheid gefällt hat. 

b) Die Beschwerdeführerin 1 weist darauf hin, dass die Gemeinde im 
Eingangsbestätigungsschreiben betreffend die Eingabe vom 18. Dezember 2018 in Aussicht 
gestellt habe, dass das Baubewilligungsverfahren fortgeführt werde und die Gemeinde bzw. ihr 
Rechtsvertreter sich nötigenfalls wieder melden werde.41 Dies erweckte allenfalls den Eindruck, 
dass die Beschwerdeführerin 1 weitere Gelegenheiten zur Nachbesserung erwarten könne. 

Daraus könnte die Beschwerdeführerin 1 allerdings nichts zu ihren Gunsten ableiten. Der 
Grundsatz von Treu und Glauben gebietet ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im 
Rechtsverkehr (Art. 9 BV). Er verleiht Privaten einen Anspruch auf Schutz ihres berechtigten 
Vertrauens in das bestimmte Erwartungen begründende Verhalten der Behörden. Dieser 
Anspruch setzt nebst einer Vertrauensgrundlage, also einem Erwartungen auslösenden Verhalten 
eines staatlichen Organs, auch voraus, dass die private Partei gestützt auf ihr Vertrauen eine 
Disposition getätigt hat, die ohne Nachteil nicht wieder rückgängig gemacht werden kann.42

An der letzteren Voraussetzung fehlt es hier. Die Beschwerdeführerin 1 tätigte gestützt auf die 
Ankündigung der Gemeinde, sie werde sich nötigenfalls wieder bei ihr melden, keine ersichtlichen 
Dispositionen, deren Schutz sie gestützt auf das Vertrauensprinzip beanspruchen könnte.

c) Der gestützt auf Art. 18 Abs. 4 BewD gefällte Nichteintretensentscheid gemäss 
Dispositivziffer 1 der angefochtenen Verfügung erging demnach zu Recht und ist zu bestätigen. 

5. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

a) Nach dem Gesagten ist kein nachträgliches Baugesuchsverfahren mehr hängig. Die 
Beschwerdeführerin 1 beruft sich zu Unrecht auf die Rechtsprechung, wonach im Falle der 
Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs kein Raum für Wiederherstellungsmassnahmen 
bestehe.43 

b) Im Übrigen bewirken nachträgliche Baugesuche nur dann einen Aufschub der 
Wiederherstellung, wenn sie innert der dreissigtägigen oder allenfalls aus wichtigen Gründen 
erstreckten Frist eingereicht werden (Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG). Die 
Wiederherstellungsverfügung vom 28. Dezember 2012 (mit Anpassung gemäss Entscheid der 
BVE) wurde vom Bundesgericht mit Urteil vom 6. Mai 2016 bestätigt und damit rechtskräftig. Sie 
enthält in Dispositivziffer 8 den Hinweis, dass die Zweckentfremdungsverbote u.a. für das 
Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss aufgeschoben werden, wenn innert der Rechtsmittelfrist 
ein Baugesuch gemäss den Anforderungen des Baubewilligungsdekrets eingereicht wird.44 Das 
Baugesuch vom 23. März 2018 wurde nach Verstreichen der Frist zur Einreichung eines 
nachträglichen Baugesuchs eingereicht. Es konnte keinen Aufschub der Wiederherstellung im 

41 Vgl. Vorakten pag. 7
42 Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, 
S. 145 ff.
43 VGE 2015/285 vom 14. Dezember 2015 E. 3.2; vgl. Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 S. 9
44 Akten des Baubeschwerdeverfahrens RA Nr. 120/2013/3 pag. 34 f.

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Sinne von Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG mehr bewirken.45 Entsprechend ist es auch nicht erforderlich, 
nach Beendigung des Baubewilligungsverfahrens neuerliche Anordnungen zur Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands zu treffen. Die Frage, ob die Wiederherstellung verhältnismässig ist 
bzw. ob sie im Lichte von Art. 46 Abs. 3 BauG noch verlangt werden kann, stellt sich daher nicht. 
Die Wiederherstellungsverfügung vom 28. Dezember 2012 wurde mit Eröffnung des Urteils des 
Bundesgerichts vom 6. Mai 201646 rechtskräftig. Sie wurde durch das Baugesuch vom 23. März 
2018 nicht gehemmt und ist nach wie vor vollstreckbar. Ihr Inhalt bildet nicht Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens, sondern ist bereits verbindlich festgesetzt. Auch die Stellung der 
Beschwerdeführerin 2 als (Mit-) Adressatin der Wiederherstellungsverfügung kann im 
vorliegenden Verfahren nicht mehr in Frage gestellt werden. Auch mit allfälligen künftigen 
Baugesuchen betreffend Umnutzung des Gebäudes könnte die Vollstreckbarkeit der 
Wiederherstellungsanordnung nicht mehr gehemmt werden.

6. Vollstreckung; Vertrauensgrundsatz

a) Die Gemeinde hält im angefochtenen Entscheid fest, sie habe aufgrund des Baugesuchs 
vom 23. März 2018 vorläufig auf die mit Verfügung vom 9. November 2017 angekündigten 
Vollstreckungsmassnahmen verzichtet. Nachdem auf das nachträgliche Baugesuch nicht 
eingetreten werden könne, sei die Wiederherstellungsverfügung vom 28. Dezember 2012 auch 
betreffend die Nutzung des EG und des 1. OG zu vollziehen. Dies habe gemäss Formulierung der 
Wiederherstellungsverfügung nötigenfalls ersatzvornahmeweise durch Abschaltung der 
Wasserzufuhr zu erfolgen. Die Gemeinde habe daher Abklärungen im Hinblick auf die 
Abschaltung der Wasserzufuhr im EG und im 1. OG getroffen. Diese hätten ergeben, dass die 
Trinkwasserzufuhr durch die für die Wasserversorgung zuständige Energie Seeland AG ESAG 
nur für das gesamte Gebäude gekappt werden könne. Die Versiegelung von Leitungen im EG und 
im 1. OG sei sehr aufwendig und könne leicht umgangen werden. Im EG sei der Mieter 
(A.________) ausgezogen. Das Zweckentfremdungsverbot werde seither noch durch die von 
Amtes wegen Beteiligte verletzt. Die Gemeinde verzichte aus Verhältnismässigkeitsgründen auf 
die Abschaltung der Wasserzufuhr im EG und 1. OG.

b) Mit der Vollstreckungsverfügung legt die Behörde fest, wann und wie die 
Zwangsvollstreckung durchgeführt wird. Die Gemeinde hat die Art und Zeit der 
Zwangsvollstreckung betreffend das EG und das 1. OG des Gebäudes mit der Verfügung vom 
9. November 2017 bereits festgelegt. Danach hatten die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 die 
Mietverträge mit dem A.________ und mit der von Amtes wegen Beteiligten spätestens per 30. 
Juni 2018 zu kündigen und der Baupolizeibehörde eine Kopie der Kündigungen zuzustellen. Dies 
gelte auch für allfällige weitere der Verfügung vom 28. Dezember 2012 zuwiderlaufende 
Mietverträge. Am 1. Juli 2018 werde die Gemeinde die Wasserzufuhr zu den Räumen u.a. im EG 
und im 1. OG auf Kosten der Beschwerdeführerin 1 ohne weitere Verfügung demontieren und die 
Leitungen versiegeln lassen. Die Beschwerdeführerinnen hätten dafür zu sorgen, dass das 
Grundstück für diese Massnahmen zugänglich sein werde. Die Mieter, u.a. die von Amtes wegen 
Beteiligte, wurden zur Duldung verpflichtet.

Die damalige BVE hat diese Verfügung rechtskräftig bestätigt und hinsichtlich der Vollstreckung 
im EG und 1. OG keine Neufestsetzung der Termine angeordnet.47 Es handelt sich um eine 
sogenannte res iudicata, was bedeutet, dass die Anordnungen der Verfügung vom 9. November 

45 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 15b
46 Art. 114 Abs. 1 VRPG; Ruth Herzog/Lorenz Sieber, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 114 
N. 8
47 BDE 120/2017/68 vom 20. Februar 2018

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2017 keiner (erneuten) Überprüfung mehr zugänglich sind. Die angeordneten 
Vollstreckungsmassnahmen und die dafür angesetzten Termine können von den 
Beschwerdeführerinnen nicht mehr in Frage gestellt werden; ebenso wenig die Stellung der 
Beschwerdeführerin 2 als deren (Mit-) Adressatin. Insbesondere ist auch die Verhältnismässigkeit 
dieser Vollstreckungsmassnahmen nicht mehr zu überprüfen. Die von der Beschwerdeführerin 1 
angerufene Rechtsprechung (BGE 132 II 21 E. 6)48 bezieht sich auf das Wiederherstellungs- und 
nicht das Vollstreckungsverfahren und ist hier nicht einschlägig.

c) Die Gemeinde hat aufgrund der Einreichung des Baugesuchs auf die Umsetzung der 
angekündigten Vollstreckungsmassnahmen vorläufig verzichtet. Ein solches Zurückkommen auf 
rechtskräftige Anordnungen zugunsten der belasteten Parteien ist möglich (Art. 56 Abs. 1 Satz 2 
VRPG).49 Es besteht jedoch kein Anspruch darauf. In diesem Stadium wird die Vollstreckung 
insbesondere auch durch die Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs nicht mehr gehemmt.

Die Auffassung der Beschwerdeführerin 1, wonach der vorläufige Vollstreckungsverzicht seitens 
der Gemeinde zur Annahme berechtigte, dass die Nutzung durch die von Amtes wegen Beteiligte 
als unproblematisch zu qualifizieren sei und diesbezüglich kein öffentliches Interesse an einer 
Wiederherstellung bestehe,50 ist offensichtlich treuwidrig. Dasselbe gilt für die Annahme der 
Beschwerdeführerin 2, sie sei nicht mehr Adressatin der Wiederherstellungsanordnung. Die 
Wiederherstellungsanordnung vom 28. Dezember 2012 wurde von allen Beschwerdeinstanzen 
bestätigt. Das Verhalten der Gemeinde gab den Beschwerdeführerinnen in keiner Weise Anlass 
zur Annahme, dass die Gemeinde auf deren Inhalt zurückkommen wollte. Sie hat lediglich den 
angesetzten Vollstreckungstermin verstreichen lassen. Daraus durften die 
Beschwerdeführerinnen nach Treu und Glauben allenfalls ableiten, dass ihnen ein neuer 
Vollstreckungstermin vorgängig mitgeteilt werde. Weiter gehende Folgerungen sprengen den 
Rahmen des Vertrauensschutzes.51

d) Die Gemeinde hat die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 in Dispositivziffer 2 des 
angefochtenen Entscheids erneut aufgefordert, den Mietvertrag mit der von Amtes wegen 
Beteiligten zu kündigen. Die Kündigung habe baldmöglichst, spätestens aber per 31. März 2021 
zu erfolgen. Damit hat die Gemeinde dem durch ihr Verhalten allenfalls ausgelösten berechtigten 
Vertrauen in eine vorgängige Mitteilung eines neuen Termins Rechnung getragen. Die 
Umsetzungsfrist, welche eine ordentliche Kündigung nach Art. 266d OR52 erlaubt, wurde mit BDE 
120/2017/68 bereits als rechtens befunden und ist somit nicht mehr in Frage zu stellen (res 
iudicata). Der von Amtes wegen Beteiligten ist im Übrigen seit langen Jahren bekannt, dass die 
von ihr ausgeübte Nutzung unrechtmässig ist. Ein Anspruch auf vorgängige Gewährung des 
rechtlichen Gehörs bestand nicht (Art. 21 Abs. 2 Bst. e VRPG).

Dispositivziffer 2 des angefochtenen Entscheids ist demnach nicht zu beanstanden.

7. Erstinstanzliche Kosten

a) Die Gemeinde hat die Kosten des angefochtenen Entscheids mit CHF 1'800.– beziffert und 
der Beschwerdeführerin 1 auferlegt. Die Beschwerdeführerin 1 kritisiert in ihrer Beschwerde, die 
Gemeinde habe dies ungenügend begründet. Es sei ihr nicht möglich, die Kostenverlegung 

48 Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 S. 10
49 Vgl. Markus Müller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 56 N. 25 ff.
50 Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 S. 10
51 Vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., S. 145
52 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: 
Obligationenrecht) (OR; SR 220)

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sachgerecht anzufechten. Der von der Gemeinde geltend gemachte Aufwand von 18 Stunden nur 
für die formelle Prüfung eines Baugesuchs und Abklärungen zur Vollstreckung einer 
Wiederherstellungsmassnahme erscheine überrissen. Der Aufwand im Zusammenhang mit der 
Suche nach Akten des Verfahrens 093/05 und deren Rekonstruktion dürften der 
Beschwerdeführerin 1 nicht überbunden werden.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der 
Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der 
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG53). Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen 
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt.54

Die Kostenverlegung muss in der Regel nicht gesondert begründet werden, jedenfalls wenn die 
Kosten einem Tarif oder einer gesetzlichen Regelung entsprechen und sich innerhalb des 
vorgegebenen Rahmens mit Minimal- und Maximalbeträgen bewegen.55

c) Mit dem angefochtenen Entscheid wird zum Einen das mit dem Baugesuch eingeleitete 
Verfahren mittels Nichteintretensentscheid abgeschlossen. Zum Anderen enthält er eine 
vollstreckungsrechtliche Anordnung. Die Gemeinde hat die beiden Verfahren hier analog Art. 46 
Abs. 2 Bst. e BauG verknüpft, weil sie zuvor die Vollstreckung der Wiederherstellungsverfügung 
nach Eingang des nachträglichen Baugesuchs vorläufig ausgesetzt hatte. Dies ist zulässig, sofern 
die Verfahrensrechte der Parteien gehörig gewahrt werden. Nach dem Gesagten bestand vor 
Erlass der Vollstreckungsanordnung gemäss Dispositivziffer 2 des angefochtenen Entscheids kein 
Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs und die Verfahrensrechte der 
Beschwerdeführerin 2 wurden nicht verletzt, indem die Gemeinde die Anordnung gemäss 
Dispositivziffer 2 des angefochtenen Entscheids nicht vorgängig ankündigte. Zu überprüfen bleibt 
aber, ob die Parteirechte auch bei der Kostenverlegung gewahrt wurden.

d) Nach Art. 2 und Art. 9 des Reglements über Gebühren + Entgelte der Gemeinde Lyss (im 
Folgenden: Gebührenreglement)56 erhebt die Gemeinde Gebühren für Verrichtungen und 
Dienstleistungen der Gemeindeverwaltung. Diese werden derjenigen Person auferlegt, welche die 
mit der Gebühr abgegoltene Leistung bezieht, veranlasst oder verursacht (Art. 4 Abs. 3 
Gebührenreglement). Die gebührenpflichtigen Verrichtungen sind gestützt auf Art. 9 Abs. 2 
Gebührenreglement in der Verordnung zum Reglement über Gebühren + Entgelte vom 1. Januar 
2020 (im Folgenden: Gebührenverordnung) im Einzelnen umschrieben. Nach deren Anhang V / 
Ziff. 5.1 werden die Kontrolle des Baugesuchs auf Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit, die 
Prüfung auf formelle und offensichtliche materielle Mängel, die Rückweisung zur Verbesserung 
und ein allfälliger Nichteintretensentscheid mit der Aufwandgebühr II abgerechnet. Diese beträgt 
gemäss Art. 11 Abs. 2 Gebührenreglement CHF 100.– bis CHF 120.– pro Stunde. Auch für 
baupolizeiliches Einschreiten, Verfahrensinstruktion und Verfügungen gilt die Aufwandgebühr II 
(Gebührenverordnung Anhang V Ziff. 5.2).

53 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
54 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7 
55 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 30
56 Vom 5. November 2018, in Kraft seit 1. Januar 2019

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e) Die Gemeinde hält in Erwägung 10 des angefochtenen Entscheids fest, der Aufwand zur 
Berechnung der Verfahrenskosten setze sich zusammen aus der vorläufigen Prüfung des 
Baugesuchs, der Behandlung der Fristverlängerungsgesuche, den Abklärungen zwecks Vollzug 
der Wiederherstellungsverfügung und dem Abfassen der angefochtenen Verfügung. Nach den 
Rap-porten betrügen der Aufwand 18 Stunden und die Verfahrenskosten somit CHF 1'800.–.

Die festgelegten und der Beschwerdeführerin 1 auferlegten Kosten umfassen demnach 
Aufwendungen sowohl für die vorläufige Prüfung des Baugesuchs (Art. 17 f. BewD) als auch für 
das Vollstreckungsverfahren. Im angefochtenen Entscheid wird nicht ausgeschieden, wie hoch 
der jeweilige Aufwand ist. Ohne Zuordnung des verrechneten Aufwands zum jeweiligen Verfahren 
war jedoch der Beschwerdeführerin 1 die sachgerechte Anfechtung der Kostenverlegung 
erschwert.

Die Begründung der Kostenverlegung wird damit den Anforderungen, die sich aus dem 
Gehörsanspruch der Beschwerdeführerin 1 ergeben, nicht gerecht. Auch im Hinblick auf den 
Umfang des verrechneten Aufwands erscheinen die Ausführungen der Gemeinde als eher zu 
knapp. Die auf dem Zeitaufwand basierende Gebührenordnung der Gemeinde sieht keinen 
Minimal- und Maximalbetrag vor. Im Rahmen der zu erwartenden Verrichtungen erscheint ein 
Aufwand von 18 Stunden als eher hoch.

f) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. 
Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe 
Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein 
Nachteil erwächst. Nur bei besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die 
Rechtsprechung eine Heilung grundsätzlich aus.57

g) Das Rechtsamt bat die Gemeinde mit Verfügung vom 8. Dezember 2020 um Einreichung 
der Rapporte, welche der Kostenregelung zugrunde liegen. Die Gemeinde reichte zunächst am 
6. Januar 2021 eine Liste der Aufwendungen des Leiters Bauinspektorat mit Daten und der 
jeweiligen Zeitdauer ("Stundenrapport") ein. Die Liste benannte zudem den (Gesamt-) Aufwand 
des von der Gemeinde beauftragten Rechtsanwalts, der zum Stundenansatz der Gemeinde 
(Aufwandgebühr II) abgerechnet wurde. Nach telefonischer Rücksprache des Rechtsamts 
präzisierte die Gemeinde mit E-Mail vom 20. Januar 2021, welchen Tätigkeiten dem Leiter 
Bauinspektorat wie viel Zeitaufwand bereitet hatten ("Auflistung getätigte Arbeiten"). Demnach hat 
das Verfahren betreffend das Baugesuch vom 23. März 2018 / 18. Dezember 2018 (ohne 
Ausarbeitung der angefochtenen Verfügung) einen Aufwand von 5 Stunden verursacht. Die 
Abklärungen betreffend Abschaltung und Versiegelung der Wasserzufuhr beanspruchten 2 
Stunden. 2 Stunden wurden schliesslich für die Abfassung bzw. Kontrolle des angefochtenen 
Entscheids eingesetzt.

Die Gemeinde reichte ferner die Kopie eines E-Mails des damaligen Rechtsvertreters der 
Gemeinde vom 15. Februar 2019 ein. Danach hatte dieser "Entwürfe für eine 
Feststellungsverfügung betr. des Dossiers 093/05 und eine Nichteintretensverfügung im 
Verfahren 024/18 erstellt. Sie finden diese in der Beilage (…). Gemäss Rechtsprechung darf der 
Aufwand von externen Anwälten zum Satz der Gemeinde überbunden werden (…). Unser 
zeitliche[r] Aufwand für diesen Teil des Verfahrens beläuft sich bisher auf 9.51h."

h) Das Rechtsamt stellte mit Verfügung vom 26. Januar 2021 den Beteiligten die Eingaben der 
Gemeinde zu und gab ihnen Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Die Beschwerdeführerin 1 

57 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 11

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machte mit Eingabe vom 26. Februar 2021 davon Gebrauch. Ihre Stellungnahme wird bei den 
nachfolgenden Erwägungen berücksichtigt. Eine Rückweisung an die Gemeinde würde zu einem 
Verfahrensleerlauf führen, der zum Schutz der Interessen der Beschwerdeführerin 1 nicht nötig 
ist. Die Gehörsverletzung durch ungenügende Begründung des Kostenentscheids kann daher im 
Beschwerdeverfahren geheilt werden. Sie ist aber bei der Verlegung der Kosten des 
Beschwerdeverfahrens zu berücksichtigen.

i) Die Beschwerdeführerin 1 macht geltend, die von der Gemeinde eingereichten Belege 
"Stundenrapport" und "Auflistung getätigte Arbeiten" liessen sich nicht miteinander in 
Übereinstimmung bringen. Im "Stundenrapport" werde eine erste Aufwandposition am 7. August 
2019 gelistet, obwohl das streitgegenständliche Baugesuch bereits im Jahr 2018 eingereicht 
worden sei. In der Tat lassen sich die im "Stundenrapport" aufgelisteten Daten nicht ohne Weiteres 
Verfahrensabschnitten zuordnen, in denen Aufwand entstanden ist. Dies hängt möglicherweise 
mit dem Buchungssystem der Gemeinde zusammen. Mit der "Auflistung getätigte Arbeiten" hat 
aber die Gemeinde den aufgeführten Aufwand den jeweiligen Verfahrensschritten zugeordnet. Die 
Auflistung des Aufwands der Gemeinde für die vorläufige Prüfung des Baugesuchs inkl. 
Mängelmitteilung, Fristverlängerungen und Prüfung der nachgereichten Angaben und Unterlagen 
(gesamthaft 5 Stunden ohne Ausarbeitung der angefochtenen Verfügung) ist plausibel. Entgegen 
der Annahme der Beschwerdeführerin 1 sind im Rahmen der vorläufigen Prüfung auch materielle 
Fragen summarisch zu prüfen (Art. 18 Abs. 2 BewD). Damit sollen rechtliche Mängel eines 
Bauvorhabens im Interesse eines rationellen Verfahrens frühzeitig aufgedeckt werden.58 Daher ist 
ein Aufwand von 30 Minuten für eine materielle Vorprüfung nicht zu beanstanden, auch wenn die 
Gemeinde letztlich nicht auf das Baugesuch eingetreten ist.

Für Ausarbeitung, Kontrolle und Versand des angefochtenen Entscheids ist in der "Auflistung 
getätigte Arbeiten" ein Aufwand der Gemeinde von 2 Stunden aufgeführt, wobei der Entscheid 
nebst dem Nichteintreten auf das Baugesuch auch die Vollstreckung der 
Wiederherstellungsverfügung vom 28. Dezember 2012 betraf. Hinzu kommt der Aufwand des 
externen Rechtsanwalts, der mit 9 Stunden beziffert und zum Gebührensatz der Gemeinde in die 
Verfahrenskosten eingerechnet wurde. Dies ist zulässig, soweit die Gemeinde damit dafür sorgt, 
dass ihr das nötige Fachwissen zugänglich ist (Art. 33a BauG) und der entsprechende 
Zeitaufwand andernfalls bei der Gemeinde angefallen wäre. 

Gemäss dem von der Gemeinde eingereichten E-Mail des Rechtsanwalts vom 15. Februar 2019 
umfasste der Zeitaufwand von (gerundet) 9 Stunden Entwürfe sowohl für die 
Feststellungsverfügung betreffend das Dossier 093/05 als auch für den Nichteintretensentscheid, 
nicht jedoch Bemühungen im Hinblick auf den Vollzug der Wiederherstellungsanordnung. Die 
Beschwerdeführerin 1 stellt sich auf den Standpunkt, dass ihr der Verfahrensaufwand im Hinblick 
auf die Suche nach den abhanden gekommenen Verfahrensakten 093/05 und deren teilweise 
Rekonstruktion nicht angelastet werden könne. Der Verbleib dieses Originaldossiers blieb letztlich 
trotz der Bemühungen der Gemeinde und des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin 1 
ungeklärt. Die Anwaltsaufsichtsbehörde erkannte mit Entscheid vom 11. April 2019 kein 
disziplinarrechtliches Fehlverhalten des Rechtsvertreters. Da die Ursache dieses Aufwands 
ungeklärt ist, kann die Beschwerdeführerin 1 nicht mit den resultierenden Kosten belastet werden. 
Die Bemühungen des Rechtsanwalts dürfen demnach nur in dem Umfang angerechnet werden, 
als sie für den Entwurf des Nichteintretensentscheids angemessen erscheinen.

Nachdem gemäss "Auflistung getätigte Arbeiten" für Eingang des Baugesuchs, vorläufige Prüfung 
mit Mitteilung der Mängel, Fristverlängerungen sowie vorläufige Prüfung in Bezug auf die 
nachgereichten Angaben und Unterlagen ein Aufwand von 5 Stunden betrieben wurde, bestand 

58 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34/34a N. 23

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der weitere Aufwand im Baugesuchsverfahren noch im Abfassen und Eröffnen des 
Nichteintretensentscheids. Dafür durfte die Gemeinde nach dem Gesagten auch externen 
Aufwand – zum Gebührensatz der Gemeinde – in dem Umfang anrechnen, wie ihr selber Aufwand 
angefallen wäre, wenn das nötige Fachwissen intern vorhanden gewesen wäre. Ein Zeitaufwand 
von gesamthaft 3 Stunden erscheint hier angemessen für die Verrichtungen im Zusammenhang 
mit dem Abfassen und Eröffnen des Nichteintretensentscheids. Zusammen mit den Vorarbeiten 
von 5 Stunden ergibt sich ein angemessener Aufwand von 8 Stunden für das mit dem 
Nichteintretensentscheid abgeschlossene Baugesuchsverfahren. Bei einem Stundensatz von 
CHF 100.– gemäss Art. 11 Abs. 2 Gebührenreglement i.V.m. Gebührenverordnung Anhang V / 
Ziff. 5.1 ergeben sich Verfahrenskosten für das Baugesuchsverfahren von CHF 800.–. Diese sind 
nach Art. 52 Abs. 1 BewD durch die Beschwerdeführerin 1 zu tragen.

j) Die Beschwerdeführerin 1 bestreitet, dass ihr Kosten für Abklärungen der Gemeinde im 
Zusammenhang mit der Abschaltung und Versiegelung der Wasserzufuhr auferlegt werden 
können.

Diese Aufwendungen entstanden der Gemeinde im Zusammenhang mit dem Vollzug der 
Wiederherstellungsanordnung vom 28. Dezember 2012, welche sich u.a. gegen die 
Beschwerdeführerin 1 richtet. Mit dem Urteil des Bundesgerichts vom 6. Mai 2016 ist sie 
rechtskräftig und damit vollstreckbar geworden. Verfügungen, Entscheide oder Urteile, die zu 
einem Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichten, werden durch kostenpflichtige Ersatzvornahme 
oder (ebenfalls kostenpflichtigen59) amtlichen Zwang vollstreckt (Art. 117 Abs. 2 VRPG). Die 
Kosten hat die pflichtige Person zu bezahlen, weil sie die Kosten durch die Weigerung, die 
Leistung freiwillig zu erfüllen, verursacht hat.60 Die Behörde legt die Kosten der Ersatzvornahme 
mit einer Verfügung fest, die demselben Rechtsmittel unterliegt wie die Hauptsache.61 In diesem 
Rechtsmittelverfahren kann weder die Rechtmässigkeit der Sachverfügung in Frage gestellt noch 
kann vorgebracht werden, was schon gegen die die Ersatzvornahme anordnende (rechtskräftige) 
Vollstreckungsverfügung vorgebracht wurde oder hätte vorgebracht werden können. Ob die 
förmlich (durch Verfügung) angedrohte Ersatzvornahme begründet war oder nicht, kann nicht 
mehr zur Diskussion gestellt werden.62 Gegen die Kostenverfügung kann noch vorgebracht 
werden, die Ersatzvornahme und die damit verbundenen Kostenfolgen seien nicht 
rechtsgenüglich angeordnet worden, die Ersatzvornahme sei unsachgemäss erfolgt, es seien 
unnötige Kosten verursacht worden oder die Durchführung der Ersatzvornahme sei nicht (mehr) 
notwendig gewesen, weil die betroffene Person ihrer Pflicht bereits nachgekommen sei.63

Die Beschwerdeführerin 1 kann demnach als Adressatin der zu vollstreckenden 
Wiederherstellungsanordnung auch mit den Ersatzvornahmekosten belastet werden. Dies gilt 
unabhängig davon, ob auch weitere Störerinnen mit der Wiederherstellungsanordnung ins Recht 
gefasst wurden, denn die Wiederherstellungspflicht trifft die Störerinnen je einzeln.64 Mit der 
rechtskräftig gewordenen Sachverfügung vom 28. Dezember 2012 wurde der Beschwerdeführerin 
1 die Ersatzvornahme durch Wasserabstellung angedroht. Mit der Ersatzvornahmeverfügung vom 
9. November 2017 wurde ihr die die Belastung mit den Ersatzvornahmekosten in Aussicht gestellt. 
Diese Verfügung wurde erfolglos angefochten. Damit waren die Ersatzvornahme und die 
Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin 1 rechtsgenüglich angeordnet worden.

59 Ruth Herzog/Lorenz Sieber, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 117 N. 15 
60 Ruth Herzog/Lorenz Sieber, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 117 N. 12
61 Art. 116 Abs. 3 VRPG; Ruth Herzog/Lorenz Sieber, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 117 
N. 12
62 Vgl. Ruth Herzog/Lorenz Sieber, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 117 N. 13, wonach die 
gegenteilige ältere Praxis abzulehnen ist.
63 Ruth Herzog/Lorenz Sieber, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 117 N. 13
64 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 12

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22/28

Gemäss Erwägung 6 des angefochtenen Entscheids ergaben die Abklärungen der Gemeinde bei 
der für die Wasserversorgung zuständigen B.________AG, dass die Trinkwasserzufuhr nur für 
die ganze Liegenschaft an der I.________strasse gekappt werden kann. Ob die verschiedenen 
Stockwerke über eine einzige Steigzone erschlossen seien und Hauptleitungen zum EG und zum 
1. OG existieren, die unterbrochen werden können, sei aufgrund der zur Verfügung stehenden 
Pläne nicht klar. Möglicherweise müssten für die Abschaltung der Wasserzufuhr alle Armaturen 
entfernt und die Leitungen versiegelt werden, was ziemlich aufwändig und zugleich leicht 
umgehbar wäre. Zudem sei das A.________ im EG ausgezogen und das 
Zweckentfremdungsverbot werde nur noch im 1. OG durch die von Amtes wegen Beteiligte 
verletzt. Die Gemeinde verzichtete daher aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf die 
Abschaltung der Wasserzufuhr im EG und 1. OG. Für die im Hinblick auf den Vollzug getätigten 
Abklärungen ist ihr dennoch Aufwand entstanden. Dieser beläuft sich gemäss der "Auflistung 
getätigte Arbeiten" auf 2 Stunden. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin 1 in der 
Stellungnahme vom 26. Februar 2021 waren diese Aufwendungen geboten, ist doch die 
Gemeinde zur Vollstreckung rechtskräftiger Entscheide verpflichtet.65 Der Umfang des Aufwands 
ist mit Blick auf das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht zu beanstanden, auch wenn die Gemeinde 
letztlich auf das Abschalten der Wasserzufuhr verzichtete. 

Zu den Kosten für die getätigten Abklärungen kommt der auf die Vollstreckung bezogene 
Kostenanteil für Ausarbeitung, Kontrolle und Versand des angefochtenen Entscheids hinzu. 
Dieser Kostenanteil wird nicht ausgeschieden; der Gesamtaufwand der Gemeinde für 
Ausarbeitung, Kontrolle und Versand des angefochtenen Entscheids wird in der "Auflistung 
getätigte Arbeiten" mit 2 Stunden beziffert. Es erscheint angemessen, einen Aufwandanteil von 
einer Stunde für den vollstreckungsbezogenen Teil anzurechnen. Gesamthaft ist demnach für die 
Vollstreckung ein Aufwand von 3 Stunden (2 Stunden Abklärungen; 1 Stunde Ausarbeitung etc. 
des Entscheids) anzunehmen. Die Beschwerdeführerin 1 hat für diesen Aufwand nach dem 
Stundensatz von CHF 100.– gemäss Art. 11 Abs. 2 Gebührenreglement i.V.m. 
Gebührenverordnung Anhang V Ziff. 5.2 aufzukommen. Für diesen Teil des Verfahrens sind ihr 
demnach CHF 300.– aufzuerlegen. 

k) Der Beschwerdeführerin 1 sind demnach für das mit dem Nichteintretensentscheid 
abgeschlossene Baugesuchsverfahren erstinstanzliche Kosten von CHF 800.– aufzuerlegen. Für 
den vollstreckungsrechtlichen Teil des Verfahrens betragen die erstinstanzlichen Kosten 
CHF 300.– und sind ebenfalls durch die Beschwerdeführerin 1 zu tragen. Gesamthaft ergeben 
sich erstinstanzliche Verfahrenskosten zu Lasten der Beschwerdeführerin 1 von CHF 1100.–. 
Dispositivziffer 4 des angefochtenen Entscheids ist demnach insoweit anzupassen, als der 
Beschwerdeführerin 1 für das erstinstanzliche Verfahren Kosten von CHF 1100.– auferlegt 
werden.

8. Rechtsverzögerung

a) Die Beschwerdeführerin 1 rügt eine Verletzung des Beschleunigungsgebotes im 
erstinstanzlichen Verfahren. Die Gemeinde habe vorab die zehntägige Frist für die vorläufige 
Prüfung des Baugesuchs (Art. 18 Abs. 3 BewD) missachtet. Zudem habe die Gemeinde nach der 
Einreichung zusätzlicher Angaben und Unterlagen zum Baugesuch am 18. Dezember 2018 21 
Monate ohne Amtshandlungen im Baugesuchsverfahren verstreichen lassen. Damit habe sie die 
Bearbeitungsfrist nach Art. 18 Abs. 4 BewD erheblich überschritten. Die Komplexität des 
Verfahrens im Stadium der vorläufigen Prüfung rechtfertige die Verzögerungen nicht.

65 Ruth Herzog/Lorenz Sieber, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 114 N. 4

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b) Bei den Fristen gemäss Art. 18 Abs. 3 und 4 BewD handelt es sich um sogenannte 
Ordnungsfristen. Sie sollen den geordneten Verfahrensgang gewährleisten, sind aber nicht mit 
Verwirkungsfolgen verbunden.66 Ihre Überschreitung hat daher im Baugesuchsverfahren keine 
direkten Konsequenzen. Im Rahmen der Beurteilung, ob das Beschleunigungsgebot verletzt 
wurde, ist aber eine Überschreitung von Ordnungsfristen zusammen mit den übrigen Umständen 
des Falles gebührend zu gewichten.67

c) Eine Rechtsverzögerungsbeschwerde setzt ein schutzwürdiges und aktuelles Interesse 
voraus. Daran fehlt es, wenn der Sachentscheid – wie hier – schon ergangen ist. Ist eine 
Rechtsverzögerungsbeschwerde begründet, so führt sie nämlich zur Anweisung an die fehlbare 
Behörde, unverzüglich mit einem förmlichen Entscheid über die Sache zu befinden. Sobald der 
Entscheid ergangen ist, entfällt das diesbezügliche Interesse und das wegen Rechtsverzögerung 
angestrebte Beschwerdeverfahren wird gegenstandslos.68 Vorliegend war der Entscheid bereits 
bei Anhebung des Beschwerdeverfahrens ergangen und es bestand folglich von Anfang an kein 
schutzwürdiges und aktuelles Interesse an der Behandlung der Rechtsverzögerungsrüge. Auch 
ein schutzwürdiges Interesse an einem Feststellungsentscheid ist zu verneinen. Der 
Beschwerdeführerin 1 fehlt es diesbezüglich an einem praktischen Interesse. In ihren 
Schlussbemerkungen vom 1. April 2021 macht sie negative Auswirkungen aufgrund von sich 
ändernden Gesetzen gelten, bspw. betreffend Energienachweis, strengere Vorschriften betreffend 
Isolation usw. Sie legt allerdings nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern im Verlauf 
des streitigen Verfahrens relevante Gesetzesänderungen stattgefunden und sich für sie negativ 
ausgewirkt hätten. Gerechtigkeitsüberlegungen oder das Bedürfnis, die Rechtmässigkeit des 
Verfahrensablaufs zu klären, begründen kein Feststellungsinteresse.69 Auf das Ergebnis in der 
Hauptsache wirkt sich eine allfällige Rechtsverzögerung nicht aus. Die von der 
Beschwerdeführerin 1 angeführten Gründe (allfällige Forderungen der von Amtes wegen 
Beteiligten im Falle einer rechtskräftigen Kündigungsverpflichtung, neue Baugesuche, allfällige 
strafrechtliche Sanktionen usw.) begründen daher kein schutzwürdiges Interesse an einer 
Feststellungsverfügung zur Frage der Rechtsverzögerung. Der diesbezügliche Antrag der 
Beschwerdeführerin 1 ist abzuweisen.

9. Ergebnis; aufschiebende Wirkung

a) Nach dem Gesagten rügt die Beschwerdeführerin 1 zu Recht eine Verletzung der 
Begründungspflicht im Hinblick auf die ihr auferlegten erstinstanzlichen Kosten. Diese sind zudem 
auf einen Betrag von CHF 1100.– zu reduzieren; Dispositivziffer 4 des angefochtenen Entscheids 
ist entsprechend anzupassen. In den übrigen Teilen ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin 
1 abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 ist 
vollumfänglich abzuweisen. Der angefochtene Entscheid ist abgesehen von der Anpassung der 
Kostenregelung in Dispositivziffer 4 zu bestätigen.

b) Die Gemeinde hat in Dispositivziffer 3 des angefochtenen Entscheids einer allfälligen 
Beschwerde gegen den Nichteintretensentscheid (Dispositivziffer 1) und die Aufforderung der 
Beschwerdeführerinnen zur Kündigung des Mietvertrags mit der von Amtes wegen Beteiligten bis 
spätestens 31. März 2021 (Dispositivziffer 2) die aufschiebende Wirkung entzogen. Das 
Rechtsamt hat das Gesuch der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 um Wiederherstellung der 
aufschiebenden Wirkung mit Verfügung vom 30. Oktober 2020 abgewiesen. Diese 

66 Vgl. Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 43 N. 2
67 Markus Müller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 97
68 Markus Müller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 100-102 
69 BVR 2018 S. 310 E. 7.5.1; Markus Müller, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 74

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Zwischenverfügung ist in Rechtskraft erwachsen. Mit dem vorliegenden Entscheid in der 
Hauptsache endet das Beschwerdeverfahren vor der BVD.

c) Nach Art. 82 VRPG hat eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde grundsätzlich 
aufschiebende Wirkung. Artikel 68 VRPG ist sinngemäss anwendbar. Demnach kann die BVD aus 
wichtigen Gründen anordnen, dass einer allfälligen Beschwerde keine aufschiebende Wirkung 
zukomme (Art. 68 Abs. 2 VRPG). Als wichtige Gründe, die den Entzug der aufschiebenden 
Wirkung rechtfertigen können, gelten bedeutende und dringliche öffentliche oder private Anliegen, 
die dem Interesse an einem Aufschub der Wirksamkeit einer Anordnung bis zur endgültigen 
Klärung der Rechtslage vorgehen (vgl. Art. 68 Abs. 5 VRPG). 

Vorliegend ist das Interesse an einem Aufschub der Wirksamkeit eher gering zu werten, da die 
Kündigung des Mietvertrages mit der von Amtes wegen Beteiligten auf den nächstmöglichen 
Termin bereits mit der rechtskräftig gewordenen Verfügung vom 9. November 2017 angeordnet 
wurde. Die Beschwerdeführerin 1 hat das nachträgliche Baugesuch erst nach Ablauf der Frist 
eingereicht, die für den Aufschub der Wiederherstellungsanordnung nach Art. 46 Abs. 2 Bst. b 
BauG hätte beachtet werden müssen. Die Anordnung betreffend Kündigung des Mietvertrages ist 
und bleibt rechtskräftig. Mit Dispositivziffer 2 des angefochtenen Entscheids wird lediglich ein 
neuer Termin dafür gesetzt.

Den Beschwerdeführerinnen und auch der von Amtes wegen Beteiligten ist seit Jahren bekannt, 
dass die Tätigkeit der Letzteren an der I.________strasse rechtswidrig ist und beendet werden 
muss. Das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der rechtskräftig angeordneten 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist bedeutsam und angesichts der bereits 
langjährigen Dauer der rechtswidrigen Nutzung auch dringlich. Unter diesen Umständen 
überwiegt das Interesse an einer sofortigen Vollstreckbarkeit des Entscheids, d.h. es liegen 
wichtige Gründe für einen Entzug der aufschiebenden Wirkung einer allfälligen 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde vor. Dieser wird daher mit dem vorliegenden Entscheid 
angeordnet.

10. Kosten des Beschwerdeverfahrens

a) Bei der Festsetzung und Verlegung der Verfahrenskosten des Beschwerdeverfahrens ist zu 
berücksichtigen, dass die Kosten der Zwischenverfügung vom 30. Oktober 2020 zu den Kosten 
des Hauptverfahrens geschlagen wurden. Für das Hauptverfahren erscheinen Verfahrenskosten 
im Umfang von CHF 2000.– angemessen und für die Zwischenverfügung solche im Betrag von 
CHF 400.–. Die Verfahrenskosten des Beschwerdeverfahrens betragen demnach gesamthaft 
CHF 2400.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV70).

Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 sind mit ihren Gesuchen um Wiederherstellung der 
aufschiebenden Wirkung unterlegen und tragen die dafür angefallenen Kosten je zur Hälfte, d.h. 
je im Umfang von CHF 200.– (Art. 108 Abs. 1 VRPG).71 

Die Beschwerdeführerin 2 unterliegt auch im Hauptverfahren. Sie trägt daher zusätzlich die Hälfte 
der für das Hauptverfahren angefallenen Verfahrenskosten (CHF 1000.–). Zusammen mit dem 

70 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
71 Michel Daum/David Rechsteiner, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 27 N. 41; Ruth Herzog, in 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 8 und 12

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Kostenanteil für die Zwischenverfügung vom 30. Oktober 2020 sind der Beschwerdeführerin 2 
Verfahrenskosten von gesamthaft CHF 1200.– aufzuerlegen.

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Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 ist in der Hauptsache insoweit gutzuheissen, als die 
ihr auferlegten erstinstanzlichen Verfahrenskosten in der Höhe reduziert werden. Sie dringt mit 
ihren Argumenten nur zu einem kleinen Teil durch. Es rechtfertigt sich, ihr für das Hauptverfahren 
einen Kostenanteil von CHF 800.– zu auferlegen. Zusammen mit dem Kostenanteil für die 
Zwischenverfügung vom 30. Oktober 2020 trägt somit die Beschwerdeführerin 1 Verfahrenskosten 
von gesamthaft CHF 1000.– für das Beschwerdeverfahren. 

Die verbleibenden Verfahrenskosten von CHF 200.– trägt der Kanton (Art. 108 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 
Abs. 1 Bst. b VRPG).

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Gemäss dem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin 2 ihre Parteikosten vollumfänglich 
selbst zu tragen. 

Die Beschwerdeführerin 1 dringt dagegen mit ihren Begehren teilweise durch. Die ungenügende 
Begründung der Kostenverlegung im angefochtenen Entscheid hat der Beschwerdeführerin 1 
Aufwand für deren Anfechtung verursacht. Sie dringt mit ihren Rügen gegen die Kostenverlegung 
zu ihren Lasten teilweise durch; der vorinstanzliche Entscheid wird in diesem Punkt angepasst. 
Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich, die Gemeinde zur Erstattung eines Teils der 
Parteikosten der Beschwerdeführerin 1 zu verpflichten.

Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen macht für die Bemühungen zugunsten der 
Beschwerdeführerin 1 Parteikosten im Betrag von CHF 7054.35 geltend. Diese setzen sich 
zusammen aus einem Honorar von CHF 6500.–, Auslagen von CHF 50.– sowie der 
Mehrwertsteuer.

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV72 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst 
sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung 
der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG73). Im vorliegenden Fall 
ist der gebotene Zeitaufwand als durchschnittlich zu werten. Angesichts geringen Kosten des 
Bauvorhabens, das keine baulichen Massnahmen umfasst, und den umstrittenen Rechtsfragen 
sind die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als 
unterdurchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von Fr. 3750.– als angemessen. 
Mit den Auslagen von CHF 50.– und der Mehrwertsteuer von CHF 292.60 ergeben sich 
ersatzfähige Parteikosten von gesamthaft CHF 4092.60. Davon hat die Gemeinde der 
Beschwerdeführerin 1 ein Sechstel, d.h. CHF 682.10, zu ersetzen. Die übrigen Parteikosten hat 
die Beschwerdeführerin 1 selbst zu tragen.

72 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
73 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

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III. Entscheid

1. a) Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 wird abgewiesen.

b) Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 wird teilweise gutgeheissen. Dispositivziffer 4 
des angefochtenen Entscheids wird insofern angepasst, als der Beschwerdeführerin 1 für 
das erstinstanzliche Verfahren Kosten von CHF 1100.– auferlegt werden. Für das Inkasso 
dieser Kosten ist die Gemeinde zuständig.

c) Im Übrigen wird die Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 abgewiesen und der 
Bauentscheid der Gemeinde Lyss vom 9. September 2020 bestätigt.

2. Einer allfälligen Verwaltungsgerichtbeschwerde gegen diesen Entscheid wird die 
aufschiebende Wirkung entzogen.

3. Der Beschwerdeführerin 2 werden Verfahrenskosten im Betrag von CHF 1200.– auferlegt. 
Der Beschwerdeführerin 1 werden Verfahrenskosten im Betrag von CHF 1000.– auferlegt. 
Separate Zahlungseinladungen folgen, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist. 

4. Die Gemeinde Lyss hat der Beschwerdeführerin 1 Parteikosten im Betrag von CHF 682.10 
(inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
- Frau F.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lyss, Bau + Planung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

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Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 3 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.