# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 62ae7195-df1e-59f9-bb3c-7e713a3bfd7e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.03.2024  VB.2023.00359
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00359_2024-03-14.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00359	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.03.2024
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.03.2025 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Arealüberbauung; Vorbefassung; Strassenabstand; Abgrenzung von Dachaufbaute und Dachform.

Soweit die Beschwerdeführer monieren, die Behörde sei befangen und könne ihre Aufgabe, das Bauvorhaben auf seine Rechtmässigkeit zu überprüfen, nicht mehr erfüllen, verkennen sie nicht bloss, dass nur natürliche Personen befangen sein können. Sie bringen auch unzutreffend vor, dass das Amt für Hochbauten Bauvorhaben auf seine Rechtmässigkeit überprüfen müsse. Das Amt für Hochbauten ist unter anderem für die Realisierung und Instandsetzung der öffentlichen Hochbauten der Stadt Zürich zuständig, nicht aber für die Prüfung von Baugesuchsunterlagen (E. 3.1.2). Der Ausbaustandard der streitbetroffenen Verkehrsfläche mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und dem nur teilweisen Vorliegen eines Trottoirs spricht zudem (unter Berücksichtigung der Notwendigkeit von Banketten) eher für einen Weg. Aufgrund der Erschliessungsfunktion für nur gerade 14 Wohneinheiten würde bei der – für Motorfahrzeuge als Sackgasse ausgestalteten  – Verkehrsfläche aber selbst der gegenteilige Befund nicht entscheidend ins Gewicht fallen. Das Bauvorhaben muss zur Verkehrsfläche hin den Weg- und nicht den Strassenabstand einhalten (E. 3.2). Gemäss § 292 PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen bzw. sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG). Die vorliegend zu beurteilende Dachkonstruktion ist nicht nur auf der Traufseite fassadenbündig und bis zur Gebäudeecke der betreffenden Traufseite gerückt, sodass sie auch auf der Giebelseite fassadenbündig ist, sondern sie setzt zusätzlich auf der Höhe des Firstes an. Damit kann aber – im Gegensatz zu Dachaufbauten auf Flachdächern, welche auf der Trauf- und Giebelseite fassadenbündig sind – nicht mehr von einer Dachaufbaute die Rede sein, welche zumindest bei Schrägdächern im Regelfall unterhalb des Firstes enden. Dieser Befund wird durch die den Akten beiliegenden Baupläne und Visualisierungen bestätigt. Von der Stirnseite der Bauten aus betrachtet sind unterschiedlich geneigte Dachhälften – aber keine Dachaufbaute – erkennbar (E. 3.3.1 f.). Eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels kommt nicht in Frage (E. 3.3.3).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AREALÜBERBAUUNG
DACHAUFBAUTE
DACHFORM
HEILUNG
NEBENBESTIMMUNG
STRASSENABSTAND
VORBEFASSUNG
WEGABSTAND

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. 1 BV
§ 265 Abs. 1 PBG
§ 281 lit. a PBG
§ 292 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00359

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 14. März 2024

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
José Krause, Gerichtsschreiber
Jonas Alig.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

3.    C, 

 

alle vertreten durch RA Dr. iur. D, und RA E,

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    Baugenossenschaft F, vertreten durch RA G, 

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich, 

 

3.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich erteilte
der Baugenossenschaft F mit Beschluss vom 4. Oktober 2022 die
baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau der Siedlung H auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der I-Strasse und an der J-Strasse in
Zürich. Mit dem kommunalen Entscheid wurde die im koordinierten Verfahren
ergangene Verfügung Nr. BVV 22-1335 vom 18. Juli 2022 eröffnet, mit
welcher die Baudirektion des Kantons Zürich der Bauherrschaft die
hochwasserschutzrechtliche Bewilligung erteilte. 

II.  

Hiergegen erhoben A, B, K, C und L mit gemeinsamer Eingabe
vom 8. November 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 26. Mai 2023 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut. Demgemäss ergänzte es den
angefochtenen Beschluss der Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich vom 4. Oktober
2022 mit der Auflage, dass vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und
bewilligen zu lassen seien, gemäss welchen die geplante Lärmschutzwand
schallabsorbierend ausgeführt wird. Im Übrigen wies es den Rekurs ab. 

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A, B und C mit gemeinsamer
Eingabe vom 27. Juni 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und beantragten, es sei – unter den gesetzlichen Kosten- und
Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) – der Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Mai
2023 aufzuheben, soweit das Baurekursgericht den Rekurs nicht gutgeheissen
habe. Der Bauentscheid der Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich vom 4. Oktober
2022 und die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. Juli
2022 seien aufzuheben. Eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an
das Baurekursgericht zurückzuweisen.

Am 3. Juli 2023 teilte die Baudirektion des Kantons
Zürich mit, mangels Betroffenheit auf eine Stellungnahme zu verzichten. Am 14. Juli
2023 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 28. August 2023 beantragte die
Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 31. August 2023 beantragte die Baugenossenschaft F,
es sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten sowie
unter solidarischer Haftung der Beschwerdeführer – die Beschwerde
vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne,
und damit der Entscheid des Baurekursgerichts aufrechtzuerhalten. Mit Eingabe
vom 14. September 2023 verzichteten A, B und C auf die Erstattung einer
Replik.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind – es handelt sich
entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 1 bei den Beschwerdeführern um
Eigentümer und/oder Bewohner von Grundstücken, die nur durch die M-Strasse von
den Baugrundstücken getrennt werden –, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

Der Perimeter der geplanten Arealüberbauung umfasst die
Parzelle Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 7'137 m2, die gemäss
der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991
der Wohnzone W4b mit einem Wohnanteil von 75 % zugewiesen ist, sowie den
südöstlichen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 02 mit einer Fläche von 3'520 m2,
der ebenfalls der Wohnzone W4b mit einem Wohnanteil von 75 % zugeteilt wurde.

Geplant ist der Abbruch der bestehenden, zeilenförmig
angeordneten Mehrfamilienhäuser und der Neubau einer Arealüberbauung mit
insgesamt 24, in Cluster angeordneten Einfamilienhäusern mit insgesamt 129
Wohnungen, Ateliers, Gästezimmern, zwei Kindergärten, Gemeinschaftsräumen,
einer Tiefgarage im nördlichen Arealbereich sowie einer Lärmschutzwand entlang
der M-Strasse.

3.
 

3.1 Die
Beschwerdeführer machen sinngemäss geltend, es liege darin eine unzulässige
Vorbefassung, dass das Amt für Hochbauten der Stadt Zürich den
Architekturwettbewerb, der am Ursprung des vorliegend strittigen Projekts
steht, ausgeschrieben habe und städtische Mitarbeitende dieses Amts im
Wettbewerbsverfahren mitgewirkt hätten. Anders als vor der Vorinstanz wird die
Mitwirkung von Mitarbeitenden der städtischen Denkmalpflege im
Wettbewerbsverfahren nicht mehr ausdrücklich beanstandet.

3.1.1
Nach Art. 30 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) und Art. 6 Ziff. 1 der
Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten vom 4. November
1950 (EMRK) hat jede Person Anspruch darauf, dass ihre Sache von einem durch
Gesetz geschaffenen, zuständigen, unabhängigen und unparteiischen Gericht ohne
Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird. Für nichtgerichtliche Behörden
kommen Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK nicht zur
Anwendung. Hingegen gewährleistet Art. 29 Abs. 1 BV den Anspruch auf
gleiche und gerechte Behandlung; das Gebot der Unbefangenheit bildet einen
Teilgehalt dieses Grundrechts. Die für Gerichte geltenden Anforderungen an die
Unbefangenheit können nicht unbesehen auf das Verwaltungsverfahren übertragen werden.
Liegt die amtliche Mehrfachbefassung im öffentlichen Interesse und ist sie in
diesem Sinn systembedingt, so liegt darin nicht bereits eine unzulässige
Vorbefassung. Ob eine systembedingt vorbefasste Amtsperson tatsächlich
voreingenommen erscheint, entscheidet sich nach den konkreten Umständen des
Einzelfalls (BGr, 26. Juni 2014, 1C_914/2013, E. 5.1 f. mit
Hinweisen). Befangen sein können nur natürliche Personen (Benjamin Schindler,
Die Befangenheit der Verwaltung – Der Ausstand von Entscheidträgern der
Verwaltung im Staats- und Verwaltungsrecht von Bund und Kantonen,
Zürich/Basel/Genf 2002, S. 75 f.).

Die Vorprüfung von Bauprojekten
im Rahmen der üblichen Kooperation zwischen Bauherrschaft und Mitarbeitern der
Baubewilligungsbehörde begründet für sich keine Voreingenommenheit im
Baubewilligungsverfahren (Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian Wyss, St.
Galler Kommentar zur Bundesverfassung, 2023, Art. 29 N. 50; vgl. BGr,
8. September 2009, 1C_150/2009, E. 3.5). Bei komplexen Vorhaben
besteht ein grosses Bedürfnis nach Vorverhandlungen und Vorabklärungen. Die
vorgängige amtliche Befassung mit einem Projekt ist dann im Sinn der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung systembedingt (vgl. BGr, 8. September
2009, 1C_150/2009, E. 3.5; 16. Oktober 2012, 1C_100/2012, E. 2.2;
VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00394, E. 4.2). Dementsprechend
verneinte das Bundesgericht eine verfassungswidrige Vorbefassung des Vertreters
der kantonalen Denkmalpflege und des kommunalen Bauberaters, die bereits als
Juroren am Architekturwettbewerb teilgenommen hatten, weil deren Beizug im
Projektierungsstadium den gesetzlichen Vorgaben entsprochen habe und dieser
Umstand allein deshalb keinen Ausschlussgrund für das anschliessende
Baubewilligungsverfahren darstellen könne (BGr, 16. Mai 2007, 1A.11/2007, E. 3.5;
vgl. BGr, 8. September 2009, 1C_150/2009, E. 3.5.1).

3.1.2
Gemäss Anhang 2 Ziff. 8.2.2 lit. h des Reglements der Stadt
Zürich über Organisation, Aufgaben und Befugnisse der Stadtverwaltung vom 15. Dezember
2021 (ROAB) darf das Amt für Hochbauten Bauvorhaben des gemeinnützigen Wohnbaus
unterstützen. Soweit die Beschwerdeführer monieren, die Behörde sei befangen
und könne ihre Aufgabe, das Bauvorhaben auf seine Rechtmässigkeit zu überprüfen,
nicht mehr erfüllen, verkennen sie nicht bloss, dass nur natürliche Personen
befangen sein können (vgl. E. 3.1.1). Sie bringen auch unzutreffend
vor, dass das Amt für Hochbauten Bauvorhaben auf seine Rechtmässigkeit
überprüfen müsse. Das Amt für Hochbauten ist unter anderem für die Realisierung
und Instandsetzung der öffentlichen Hochbauten der Stadt Zürich zuständig,
nicht aber für die Prüfung von Baugesuchsunterlagen (vgl. Anhang 2 Ziff. 8.2.2
ROAB). Hingegen ist das Amt für Baubewilligungen für die Baugesuchsprüfung
zuhanden der Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich – der örtlichen
Baubehörde (Art. 31 und Art. 32 ROAB) – zuständig (Anhang 2 Ziff. 8.2.4
lit. c ROAB). 

Dass eine Mitarbeiterin oder ein Mitarbeiter des Amts für
Baubewilligungen oder mit N, O oder P gar ein Mitglied der Bausektion des
Stadtrates der Stadt Zürich in die Ausschreibung oder die Beurteilung des
Architekturwettbewerbs involviert gewesen wäre, machen die Beschwerdeführer
nicht geltend.

Bloss bemerkungsweise ist auf die – durch die
Beschwerdeführer nicht in Frage gestellte – Äusserung der Beschwerdegegnerin 2
in ihrer Rekurs-Duplik hinzuweisen, wonach sich auch die städtische
Denkmalpflege mangels eines entsprechenden kommunalen Inventareintrags nicht
mit dem Baugesuch befasst habe.

3.1.3
Es liegt nach dem Gesagten keine unzulässige Vorbefassung vor.

3.2 Die
Beschwerdeführer rügen, mit dem Bauvorhaben werde der Strassenabstand zur I-Strasse
verletzt.

3.2.1
Wie das Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149
(= BEZ 1982 Nr. 20) festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen
und Wegen nicht scharf und kann sich vor allem nicht nach der oft
inkonsequenten Bezeichnung in Strassennamen, Grundregistern und dergleichen
richten. Neben dem technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung,
insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage von Bedeutung. Im
Zusammenhang mit dieser Abgrenzung dienten bis zum Inkrafttreten der
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) am 1. Juni
2020 gemäss ständiger Praxis die – inzwischen nicht mehr inkraftstehenden –
Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN; OS 50, 272) als Richtlinie, und
es wurde daher auf die im dortigen Anhang nach der Anzahl erschlossener
Wohneinheiten aufgeführten Zufahrtsarten abgestellt (vgl. etwa VGr, 8. April
2021, VB.2020.00904, E. 4.3.3 gegen Ende; 9. Juli 2020,
VB.2020.00175, E. 4.1 f.; 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 3.2).

Dieser Rückgriff bzw. das
Abstellen auf den Anhang zu den Zugangsnormalien war naheliegend und
sachgerecht. Denn nach § 5 f. ZN in Verbindung mit dem Anhang ZN war
ein Zufahrtsweg eine Verkehrsanlage, über welche im Allgemeinen bis zu 10
(unter gewissen Voraussetzungen bis zu 30) Wohneinheiten erschlossen wurden.
Der "Zufahrtsweg" im Sinn der Zugangsnormalien entsprach damit ohne
Weiteres bzw. zwanglos dem "Weg" gemäss § 265 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 in der hier anwendbaren,
bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung (PBG; Übergangsbestimmung
zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2) im Sinn der
verwaltungsgerichtlichen Auslegung (VGr, 19. Januar 2023,
VB.2022.00214/VB.2022.00253, E. 3.2.2). Mithin hat das Verwaltungsgericht
das Vorliegen einer Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG regelmässig
bejaht, wenn nach der Anzahl der erschlossenen Wohneinheiten gemäss den
Zugangsnormalien von einer Zufahrtsstrasse auszugehen war (VGr, 26. Januar
2023, VB.2022.00480, E. 4.1 mit Hinweis auf VGr, 9. Juli 2020,
VB.2020.00175, E. 4.2; vgl. auch VGr, 19. Oktober 2005,
VB.2004.00252, E. 4.2).

Gemäss bestätigter
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die am 1. Juni 2020 neu in Kraft
getretene Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) – die
technische Anforderungen an Zufahrten mit Blick auf die Verkehrssicherheit
regelt und erst ab der Erschliessung von 50 respektive von 100 Wohneinheiten von einer Strasse statt von einem
Weg ausgeht – nicht massgebend
für den Strassen- bzw. Wegabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG
(VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00214/VB.2022.00253, E. 3.2.2; 26. Januar
2023, VB.2022.00480, E. 4.1; 13. Juli 2023, VB.2022.00726, E. 3.2;
13. Juli 2023, VB.2022.00725, E. 3.2). 

3.2.2
Die Vorinstanz gab diese Rechtsprechung zutreffend wieder. Sie erwog unter
Verweis auf den Anhang der Zugangsnormalien (wo es sich bei einer
Verkehrsanlage unter der folgenden Voraussetzung gar bis zur Erschliessung von
30Wohneinheiten um einen Weg handelt: "in dichter Bebauung, sofern mit
öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen"), es handle sich klar um ein
Gebiet mit dichter Bebauungsweise und es sei mit öffentlichen Verkehrsmitteln
gut erschlossen (ÖV-Güteklasse A), weshalb grundsätzlich von einem Weg
auszugehen sei, wenn nicht mehr als 30 Wohneinheiten darüber erschlossen
würden. 

Zum vorliegend relevanten
Sachverhalt hielt sie fest, im ganzen Quartier gelte eine Geschwindigkeit von
30 km/h. Die Fahrbahn sei etwas mehr als 4,5 m breit und gegenwärtig seien
darauf blaue Zonen markiert, welche Parkmöglichkeiten für ca. 13 Personenwagen
bieten würden. Gemäss dem städtischen Tiefbauamt sei jedoch geplant, diese blauen
Zonen gänzlich aufzuheben. Im östlichen Bereich der I-Strasse gebe es zudem ein
Trottoir bis zu jener Stelle, wo die I-Strasse nach einer Kurve nach Westen
führe. In dieser Kurve zweige der Q-Weg zu vier Parkplätzen ab und führe dann
als Fussweg weiter nach Süden. Die dort situierte Liegenschaft Q-Weg 03
sei verkehrsmässig über diesen Bereich der I-Strasse erschlossen und bestehe
gemäss dem Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister aus 14 Wohneinheiten. 

Alle geplanten Parkplätze würden über die J-Strasse und
nicht über die I-Strasse erschlossen. Ausser den 14 Wohneinheiten am Q-Weg 03
würden keine Wohneinheiten über die I-Strasse erschlossen werden. Dies gelte
erst recht, wenn die blaue Zone wie geplant aufgehoben werde. Es handle sich um
eine ungewöhnliche Situation, in welcher eine Wohnsiedlung eine
Strassenparzelle umgebe, jedoch verkehrsmässig nicht primär über diese Anlage
erschlossen sei. Ein Grossteil der geplanten Anlagen werde zwar zu Fuss und mit
dem Velo über die I-Strasse erreicht. Der motorisierte Verkehr werde jedoch nur
bis zur J-Strasse in das Quartier geführt. Die I-Strasse diene nicht primär dem
motorisierten Verkehr. Dass Zulieferdienste und Fahrzeuge des öffentlichen
Dienstes noch weitere Wohneinheiten über die I-Strasse erreichen würden, ändere
an ihrer primären Ausrichtung für den Langsamverkehr nichts.

3.2.3
Die vorinstanzlichen Ausführungen überzeugen. Was die Beschwerdeführer
dagegen vorbringen, ist unzutreffend. 

Sie behaupten, es würden über
50 Wohneinheiten über die I-Strasse erschlossen werden, ohne sich mit der
überzeugenden Auffassung der Vorinstanz auseinanderzusetzen, dass nur 14
Wohneinheiten erschlossen würden und die I-Strasse ansonsten primär dem Fuss-
und per Fahrradverkehr diene.

Dass teilweise auch Fahrzeuge von Zulieferern und solche
von Blaulichtorganisationen die I-Strasse nutzen werden, erscheint plausibel,
ändert aber nichts an der primären Ausrichtung der I-Strasse auf den Fuss- und
Fahrradverkehr durch Anwohnende und Besuchende. Zu bemerken ist zudem, dass
etliche Essenszulieferer in der Stadt ihre Dienstleistung per Fahrrad oder
E-Bike verrichten. Selbst wenn man davon ausginge, dass einzelne
Transportfahrten von Mieterinnen und Mietern über die I-Strasse ausgeführt
würden, wäre insgesamt noch immer von einem bloss geringen
(Motorfahrzeug-)Verkehrsaufkommen auszugehen.

Dass die blaue Zone aufgehoben werden soll, wurde am
vorinstanzlichen Augenschein von der Vertreterin des städtischen Tiefbauamts
und somit von einer Vertreterin der zuständigen Verwaltungseinheit vorgebracht.
Dies darf berücksichtigt werden, obwohl es – wie die Beschwerdeführer
vorbringen – als künftiges Ereignis "nicht gesichert" ist. Doch
selbst unter Hinzurechnung dieser Parkplätze wäre die Anzahl von 30
erschlossenen Wohneinheiten noch nicht erreicht.

Das Vorliegen eines Wendehammers spielt für die
Unterscheidung zwischen Weg und Strasse keine entscheidende Rolle. Der
Ausbaustandard der I-Strasse mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und dem
nur teilweisen Vorliegen eines Trottoirs spricht zudem (unter Berücksichtigung
der Notwendigkeit von Banketten) eher für einen Weg. Aufgrund der
Erschliessungsfunktion für nur gerade 14 Wohneinheiten würde bei der – für
Motorfahrzeuge als Sackgasse ausgestalteten – I-Strasse aber selbst der
gegenteilige Befund nicht entscheidend ins Gewicht fallen.

3.2.4
Es handelt sich bei der I-Strasse um einen Weg, womit ein Wegabstand von
3,5 m einzuhalten ist, was vom Bauprojekt korrekt umgesetzt wird. Die Rüge
ist unbegründet. 

3.3 Die
Beschwerdeführer monieren, aufgrund der geplanten – angeblichen – Dachgauben
würden die Vorschriften betreffend Geschossigkeit und Gebäudehöhe verletzt. Es
handle sich nicht um eine Dachaufbaute, sondern um einen Teil des Daches.

3.3.1
Gemäss § 292 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in
Kraft stehenden Fassung, dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein
Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Schrägdächern über die
tatsächliche Dachebene hinausragen bzw. sofern sie bei Flachdächern die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, das heisst jene
Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des
obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1
lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c,
auch zum Folgenden). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur
gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes ein;
"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein
Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig
sein. Dachaufbauten, welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie
durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei
Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis
zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden
Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977, in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung [ABV; Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai
2016]; VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00399, E. 2; 9. Februar
2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22).
Auch ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche
Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken
der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als
solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt
(VGr, 27. Oktober 2022, VB.2022.00185, E. 3.1 mit Hinweisen). Bei § 292
PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und
Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander
abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem
Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr. 6. November
2014, VB.2014.00206, E. 4.1). 

Unter Dachaufbauten gemäss § 292
lit. a PBG sind Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches
oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die Dachfläche nach
aussen durchstossen (VGr, 14. Januar 2021, VB.2020.00613, E. 4.2 und E. 4.4;
28. März 2019, VB.2018.00367, E. 5.2). Nach der Rechtsprechung sind
Dachaufbauten von unkonventionellen Konstruktionen im Dachbereich abzugrenzen,
bei welchen keine Aufbauten auf die Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der
Dachfläche selbst abgestuft wird (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00382/VB.2015.00383,
E. 4.3; 10. April 2013, VB.2012.00531, E. 5.4; BEZ 1991 Nr. 43).

Gemäss Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur ABV tritt die
Dachaufbaute bei Schrägdächern oberhalb der Dachhaut in Erscheinung und sitzt
somit vollständig auf dem Hauptdach (vgl. VGr, 21. April 2016,
VB.2015.00382/VB.2015.00383, E. 4.4; BEZ 1993 Nr. 9).

3.3.2
Die vorliegend zu beurteilende Dachkonstruktion ist nicht nur auf der
Traufseite fassadenbündig und bis zur Gebäudeecke der betreffenden Traufseite
gerückt, sodass sie auch auf der Giebelseite fassadenbündig ist, sondern sie
setzt zusätzlich auf der Höhe des Firstes an (diesbezüglich stimmt der
Sachverhalt exakt mit jenem im Verfahren VB.2015.00382/VB.2015.00383 überein
[vgl. VGr, 21. April 2016, VB.2015.00382/ VB.2015.00383, E. 4.4]).
Damit kann aber – im Gegensatz zu Dachaufbauten auf Flachdächern, welche auf
der Trauf- und Giebelseite fassadenbündig sind – nicht mehr von einer
Dachaufbaute die Rede sein, welche zumindest bei Schrägdächern im Regelfall
unterhalb des Firstes enden (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00382/VB.2015.00383,
E. 4.4; vgl. auch Definition des Kreuzfirstes in
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1544). 

Dieser Befund wird durch die den Akten beiliegenden
Baupläne und Visualisierungen bestätigt. Von der Stirnseite der Bauten aus
betrachtet sind unterschiedlich geneigte Dachhälften – aber keine Dachaufbaute
– erkennbar. 

Kann die streitbetroffene
Dachkonstruktion nicht als Dachaufbaute qualifiziert werden, spielt es auch
keine Rolle, ob das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist, weil
auf die streitbetroffene Dachkonstruktion § 292 PBG und die in Erwägung
3.3.1 aufgeführte Rechtsprechung nicht anwendbar ist (VGr, 21. April 2016,
VB.2015.00382/VB.2015.00383, E. 4.4; vgl. BEZ 2014 Nr. 9 E. 3.7,
wonach es in der Natur der Sache liegt, dass ein Bauteil mit zunehmender Grösse
und entsprechender Ausgestaltung von der Dachaufbaute zur Dachform umschlagen
kann).

Im Ergebnis ist die vorliegend
zu beurteilende Dachkonstruktion nicht als Dachaufbaute, sondern als
besondere Dachform zu qualifizieren, bei welcher keine Aufbaute auf die
Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der Dachfläche selbst abgestuft wird.
Damit ist für die Ermittlung der Gebäudehöhe im Sinne von § 280 Abs. 1
PBG die Höhe von 18,49 m der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche
der streitbetroffenen Dachkonstruktion massgebend, womit das Bauvorhaben die
gemäss Art. 8 Abs. 5 BZO für Arealüberbauungen in der Wohnzone W4b
zulässige maximale Gebäudehöhe von 15,5 m deutlich überschreitet.

3.3.3
Zu prüfen ist sodann, ob – wie die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer
Rekursantwort geltend machte – eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels
infrage kommt. 

Inhaltliche oder formale Mängel
eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter
bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen
in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des
verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass
staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei
Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung
über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5
Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 BV).

Die nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt indessen
nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, solange die Mängel untergeordneter
Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete
Nebenbestimmungen behoben werden können. In diesen Fällen steht der Grundsatz
der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen
wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer
Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes
Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist daher in erster
Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels
am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. Droht ein Bauprojekt durch die
Korrektur der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung
mittels Nebenbestimmung unzulässig und die Baubewilligung zu verweigern.
Ebenso, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der
Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und
gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht.
Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für
sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene
Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche
konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel
zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung
der Mängel ausser Betracht (VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.1 f.).

Die naheliegende Auflage,
wonach statt der gewählten Dachform Dachaufbauten (Gauben) vorzusehen sind, die
unter dem First enden, lässt sich im vorliegenden Fall nicht bewerkstelligen.
Es handelte sich aufgrund des Vorliegens einer Arealüberbauung – und der damit
erforderlichen besonders guten Gestaltung (§ 71 PBG) – um eine wesentliche
Projektänderung hinsichtlich der gestalterischen Identität der geplanten
Bauten, die einer vertieften Prüfung bedarf. In der Baubewilligung führte die
Beschwerdegegnerin 2 im Zusammenhang mit der Prüfung von § 71 PBG
aus: "Einhergehend mit der skulpturalen Überformung der Häuser bzw. der
Verformung der Dächer mittels giebelständiger Anordnung von Gauben bzw. der
Vertikalerschliessung wird der bewährte Typus der Gründerzeit-Häuser
neuinterpretiert und auf die spezifisch genossenschaftliche Lebensform
adaptiert. Die skulpturale Betrachtungsweise überzeugt nicht nur in der
Integration des Daches in die Gesamtskulptur, sondern ebenso im Hinblick auf
die Massnahmen zur Einhaltung der Lärmimmissionsgrenzwerte entlang der M-Strasse,
wo giebelseitig giebelständig angeordnete, geschlossene Gauben als überhöhte
Eckausprägungen, im Sinn sich wiederholender 'Charakterköpfe', in Erscheinung
treten". Ausserdem heisst es im Bauentscheid: "Das Dach versteht sich
als integraler Bestandteil der Gesamtskulptur bzw. ist die Dachlandschaft
unmissverständlich die fünfte Fassade des Baukörpers". Die Gestaltung der
Baute würde sich mithin in einem Ausmass ändern, wie sie im Zusammenhang mit
den qualifizierten Gestaltungsanforderungen einer Arealüberbauung nicht
nebenbestimmungsweise angeordnet werden kann (vgl. auch bereits VGr, 16. September
2021, VB.2020.00697, E. 4.4.3). Mit Blick auf eine derartige Änderung der
Gestaltung muss eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw.
die Rechtsmittelinstanzen erfolgen können (vgl. VGr, 11. Mai 2023,
VB.2022.00643, E. 5.1.3).

Eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels ist nicht
möglich.

3.4 Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Somit sind der Entscheid der
Vorinstanz vom 26. Mai 2023, der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich
vom 4. Oktober 2022 sowie die Verfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 18. Juli 2022 aufzuheben. Die weiteren Rügen sind nicht mehr zu
prüfen.

4.
 

4.1 Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten zur Hälfte der unterliegenden privaten
Beschwerdegegnerin 1 und zur Hälfte der unterliegenden
Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Diesen beiden sind ferner die den obsiegenden
Beschwerdeführern auferlegten 3/5 der Rekurskosten zu überbinden. Nicht zu
überbinden sind die Rekurskosten der zwei Rekurrentinnen, die auf die
Anfechtung des Entscheids des Baurekursgerichts verzichteten.

4.2 Der
privaten Beschwerdegegnerin 1 ist von vornherein keine Parteientschädigung
auszurichten. Vielmehr ist diese zu verpflichten, den Beschwerdeführern eine
Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Abs. 3 VRG). Disp.-Ziff. III
des vorinstanzlichen Entscheids wird damit hinsichtlich der drei
Beschwerdeführer aufgehoben. Sie bleibt damit für die zwei Rekurrentinnen, die
den Entscheid des Baurekursgerichts nicht angefochten haben, im Betrag von
gesamthaft Fr. 1'200.- bestehen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Mai
2023, der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom
4. Oktober 2022 sowie die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom
18. Juli 2022 werden aufgehoben.

       Die
Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 12'265.- werden neu zu je 3/10 den
Beschwerdegegnern 1 und 2 auferlegt. Die Beschwerdeführer haben keine Parteientschädigung
auszurichten.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    165.--     Zustellkosten,

Fr. 6'165.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführern eine
Parteientschädigung von Fr. 7'500.- für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Entscheides.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.