# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 941ce5fd-27d0-5516-bc81-eff7e015513b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-02-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 09.02.2018 BRGE I Nrn. 0012-0013/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nrn--0012-001_2018-02-09.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

 

 

 
G.-Nrn. R1S.2017.05121 und R1S.2017.05122 
BRGE I Nrn. 0012/2018 und 0013/2018 

 
 
  Entscheid vom 9. Februar 2018 
 
 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Jürg Trachsel, Baurichter 
Claude Reinhardt, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

 
 

in Sachen Rekurrierende 

1. – 28. [….]  

 

gegen Rekursgegnerinnen 

 R1S.2017.05121 
1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  
3. Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6, 3000 Bern  
 

 R1S.2017.05122 

1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  
2. Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6, 3000 Bern  

 

 
betreffend R1S.2017.05121 

Bausektionsbeschluss Nr. 1742/12 vom 20. November 2012 und Verfügung 
der Baudirektion Kanton Zürich BVV 12-0848 vom 3. Juli 2012; Baubewilli-
gung bzw. gewässerschutzrechtliche Bewilligung für Geschäftshaus und 
Parkierungsanlage, Bellerivestrasse 257, 259 und 261, Zürich 8 - Seefeld;  
 
R1S.2017.05122 
Bausektionsbeschluss Nr. 1438/13 vom 3. September 2013; Baubewilli-
gung für Geschäftshaus und Parkierungsanlage (Abänderungspläne zu 
BE 1742/12), Bellerivestrasse 257, 259 und 261, Zürich 8 - Seefeld; 
 
Rückweisung zum Neuentscheid mit VB.2014.00206 vom 6. November 
2014 
_______________________________________________________ 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 20. November 2012 erteilte die Bausektion der Stadt 

Zürich den Schweizerischen Bundesbahnen SBB die baurechtliche Bewilli-

gung für den Neubau eines Geschäftshauses auf dem Grundstück 

Kat.-Nr. RI5374 an der Bellerivestrasse 257, 259 und 261 in Zürich. Gleich-

zeitig wurde die gewässerschutz-, konzessions- und altlastenrechtliche 

Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 3. Juli 2012 für das Bau-

vorhaben eröffnet. Mit Beschluss vom 3. September 2013 bewilligte die 

Bausektion Stadt Zürich Abänderungspläne. 

B. 

Die gegen diese Entscheide von E. W. und A. W., der Y AG sowie von N. 

H. und 27 weiteren Rekurrierenden erhobenen Rekurse hiess das Baure-

kursgericht mit Entscheid vom 28. Februar 2014 gut, soweit sie nicht als 

gegenstandslos geworden abgeschrieben wurden (BRGE I Nrn. 0019/2014 

bis 0023/2014) und hob den Bausektionsbeschluss vom 20. November 

2012 auf. 

C. 

Die gegen den Rekursentscheid von den Schweizerischen Bundesbahnen 

SBB erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 

6. November 2014 gut (VB.2014.00206) und wies die Sache zur Behand-

lung der weiteren Rügen an das Baurekursgericht zurück. Die dagegen 

beim Bundesgericht erhobene Beschwerde zog die Y AG zurück. 

D. 

Mit Verfügungen vom 28. September 2017 und 4. Oktober 2017 wurde von 

der Rückweisung der Akten durch das Verwaltungsgericht Vormerk ge-

nommen und die Rekursverfahren wurden unter den neuen Geschäfts-Nrn. 

R1S.2017.05120 (E. W. und A. W.), R1S.2017.05121 und R1S.2017.05122 

(N. H. und 27 Weitere) sowie R1S.2017.05123 und R1S.2017.05124 (Y 

AG) fortgesetzt. 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 3 

Die Verfahren G.-Nrn. R1S.2017.05123 und R1S.2017.05124 (Y AG) wur-

den gleichzeitig und der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2017.05120 (E. 

W. und A. W.) mit Entscheid vom 17. November 2017 als durch Rückzug 

des Rekurses erledigt abgeschrieben. 

E. 

In den verbleibenden Verfahren G.-Nrn. R1S.2017.05121 und 

R1S.20170.05122 reichte die private Rekursgegnerin mit Eingaben vom 

23. November 2017 eine revidierte Ausnützungsberechnung zu den Akten. 

Mit Eingabe vom 11. Januar 2018 nahmen die Rekurrierenden dazu Stel-

lung. 

F. 

Am 11. Januar 2018 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 

Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind 

daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen. 

2. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. RI5374 im Halte von 16'442 m2 liegt in der 

Wohnzone W3 (Wohnanteil 0 %, ES III) gemäss Bau- und Zonenordnung 

der Stadt Zürich (BZO). Es ist zur Hauptsache überstellt mit den Gebäu-

 

 

R1S.2017.05121 Seite 4 

lichkeiten und Perronanlagen des SBB-Bahnhofs Tiefenbrunnen, Strecken- 

und Abstellgeleisen. Das geplante Vorhaben kommt auf Konzessionsland 

(aufgefülltes Seegebiet) zu stehen. Auf dem südwestlichen Grundstücksteil 

soll anstelle des bestehenden Park+Ride-Parkplatzes und der zur Auto-

waschanlage gehörigen Staubsaugeranlage ein Geschäftshaus mit Büros, 

Gastronomie und Verkaufsflächen erstellt werden. Die Tiefgarage umfasst 

94 Autoabstellplätze. 

3.1. 

Im Baubewilligungsverfahren ist grundsätzlich das im Zeitpunkt der Baube-

willigungserteilung geltende Recht anzuwenden. Wird während der Hängig-

keit des Rechtsmittelverfahrens die Änderung einer kommunalen planungs-

rechtlichen Festlegung beantragt bzw. beschlossen, ist das neue Recht 

aber noch nicht in Kraft getreten, stellt sich die Frage der intertemporalen 

Anwendung von § 234 PBG. Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, 

wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine 

noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche 

Festlegung nachteilig beeinflusst wird. 

So lange Bestrebungen zur Revision der Zonenplanung nicht ihren Ab-

schluss in der rechtskräftigen Änderung der Bau- und Zonenordnung ge-

funden haben, stellen die darauf ausgerichteten Bemühungen keine Ände-

rung der Rechtslage, sondern lediglich eine Änderung der für die Anwen-

dung von § 234 PBG massgeblichen Sachumstände dar. Bei der Anwen-

dung von § 234 PBG macht das Verwaltungsgericht die Berücksichtigung 

der durch laufende Planungsverfahren geänderten Sachlage in ständiger 

Rechtsprechung von einer Interessenabwägung im Einzelfall abhängig. Die 

Interessenabwägung betrifft nur die Frage, ob dem Schutz der neuen Pla-

nung oder dem Vertrauen des Baugesuchstellers in die Beständigkeit der 

noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gebührt. Eine 

beantragte Planänderung muss hinreichend konkretisiert sein und ernsthaf-

te Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt 

zu werden. Anzufügen bleibt, dass § 234 PBG ausschliesslich die Siche-

rung planungsrechtlicher Festlegungen bezweckt und nicht etwa die gene-

relle Voranwendung künftigen Rechts erlaubt (VB.2014.00611 vom 16. Ap-

ril 2015, E. 3.2., mit Hinweisen). 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 5 

3.2. 

Am 25. Oktober 2017 beschloss der Gemeinderat die Einführung einer Ge-

staltungsplanpflicht für das SBB-Areal Tiefenbrunnen. Diese betrifft na-

mentlich das vorliegend streitbetroffene Baugrundstück Kat.-Nr. RI5374. Mit 

dem Gestaltungsplan soll sichergestellt werden, dass die Nutzung des ge-

samten Areals abgestimmt auf die Bedürfnisse der Benutzerinnen und Be-

nutzer des öffentlichen Verkehrs erfolgt, und dass die Überbauung der ex-

ponierten Lage entsprechend städtebaulich und architektonisch besonders 

gut gestaltet wird.  

Der Beschluss ist derzeit noch nicht rechtskräftig. Damit stellt sich die Fra-

ge der intertemporalen Anwendung. Die Teilrevision der Nutzungsplanung 

legt nur die Pflicht zur Aufstellung eines Gestaltungsplans für das 

SBB-Areal Tiefenbrunnen fest und nennt die Ziele bezüglich der Nutzweise 

und der Gestaltung, die mit dem Gestaltungsplan sicherzustellen sind (neu 

Art. 4 Abs. 11 BZO). Diese Pflicht zur Aufstellung eines Gestaltungsplans 

stellt an sich noch keine hinreichende Konkretisierung einer planungsrecht-

lichen Festlegung dar. Auch die gebietsspezifischen Ziele, welche mittels 

verschiedenen Massnahmen erreicht werden können, vermögen den noch 

aufzustellenden Gestaltungsplan nicht in der erforderlichen Weise zu kon-

kretisieren. Eine solche Konkretisierung ist jedoch erforderlich, um zu beur-

teilen, ob ein Bauvorhaben wesentlich von der Planänderung abweicht bzw. 

diese negativ präjudiziert. Zudem werden Ästhetiknormen mangels pla-

nungsrechtlicher Bedeutung von § 234 PBG nicht erfasst (vgl. 

VB.2014.00611, E. 3.3.). Somit steht die (allfällige) künftige Gestaltungs-

planpflicht dem Bauvorhaben nicht entgegen. 

3.3. 

Am 30. November 2016 beschloss der Gemeinderat eine Teilrevision der 

Bau- und Zonenordnung. Mit Verfügung vom 5. Juli 2017 genehmigte die 

Baudirektion die Teilrevision, ausgenommen Art. 13 Abs. 4 und Art. 16 

Abs. 3 BZO. Im Zeitpunkt des vorliegenden Rekursentscheides sind diese 

Entscheide noch nicht rechtskräftig. 

Das in den vorliegenden Rekursverfahren streitbetroffene Baugrundstück 

soll gemäss der revidierten Nutzungsplanung neu der Zone W4 zugewie-

sen werden. Künftig sind vier Vollgeschosse erlaubt, hingegen kein anre-

chenbares Untergeschoss mehr. Die Ausnützungsziffer erhöht sich von 

90 % auf 120 %. Der Wohnanteil bleibt unverändert bei 0 %. Die geplante 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 6 

Änderung der Nutzungsordnung wird durch das streitbetroffene Bauvorha-

ben nicht nachteilig beeinflusst. 

4.1. 

Der Rekurs wendet sich auch gegen die konzessionsrechtliche Bewilligung 

der Baudirektion. Diese ist notwendig, da das streitige Projekt auf Konzes-

sionsland (aufgefülltes und im 19. Jahrhundert an die SBB abgetretenes 

Seegebiet) zu stehen kommen soll. Zum Zeitpunkt der Bewilligungsertei-

lung wurden bauliche Veränderungen auf Konzessionsland in Anwendung 

von § 2 des Wasserwirtschaftsgesetzes (WWG) bzw. von §§ 25 und 27 der 

Konzessionsverordnung (KonzV WWG) nach den Richtlinien gemäss Bau-

direktionsverfügung (BDV) Nr. 1598 vom 7. Juli 1995 beurteilt. Diese sehen 

u.a. vor, dass Gebäude vom See her keine zusammenhängende Ansicht 

von mehr als 20 m Länge aufweisen dürfen. Vorliegend hat die Baudirekti-

on auf die Anwendung dieser Richtlinie verzichtet, da sich das Vorhaben ab 

Seeufer in der zweiten Bautiefe befinde (s. angefochtene Baudirektionsver-

fügung, E. A.5, sowie Rekursantwort der Baudirektion vom 14. Februar 

2013). Nach Ansicht der Rekurrierenden ist die Richtlinie zwingend anzu-

wenden, ebenso das Merkblatt "Höhenbegrenzung und Gewässerabstand 

bei Neu- und Umbauten auf Landanlagen". Es komme nicht darauf an, ob 

sich ein Bauvorhaben in der ersten oder in der zweiten Bautiefe befinde. 

Zudem stelle die vor dem Baugrundstück durchführende Bellerivestrasse 

und die am Seeufer gelegene Parkanlage keine "Bautiefe", sondern eine 

Freihaltezone dar. Das Bauvorhaben entspreche in Bezug auf die Gebäu-

delänge nicht den Vorgaben der Richtlinien. Weiter ergebe sich aus dem 

erwähnten Merkblatt, dass sich die Beurteilung der Gestaltung von Bauvor-

haben auf Landanlagen nach den Anforderungen für Arealüberbauungen 

(§ 71 PBG) richte. Folglich gehöre ein rechtsgenügender Umgebungsplan 

zu den Baugesuchsunterlagen. Die Baubehörde habe die Umgebungsge-

staltung indes als ungenügend beurteilt und auflageweise einen detaillier-

ten Umgebungsplan verlangt (Erwägung F.j und Dispositivziffer II.A.1.d der 

Baubewilligung). Die Baudirektion habe sich aber nicht mit dem Umge-

bungsplan auseinandergesetzt und dürfe die Konzessionsbewilligung nicht 

erteilen, bevor der in der Baubewilligung auflageweise verlangte detaillierte 

Umgebungsplan vorliege. Ausserdem sei das geplante Gebäude nicht ge-

mäss Merkblatt besonders gut gestaltet. 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 7 

4.2. 

Seit diesen Vorbringen hat sich mit dem Urteil des Bundesgerichtes vom 

28. März 2013 (BGE 139 II 470) eine Änderung der Rechtslage ergeben. 

Demgemäss erstreckt sich die im Raumplanungsgesetz (RPG) verankerte 

Planungspflicht der Kantone auf ihr gesamtes Territorium und schliesst 

damit auch das im Privateigentum stehende Konzessionsland ein. Die Mit-

tel der Raumplanung sowie des Natur- und Heimatschutzes erlauben, den 

Seeuferschutz in umfassender Weise wahrzunehmen. Soweit verbindliche 

Normen und nutzungsplanerische Festlegungen bestehen, welche die Nut-

zung des Seeuferbereichs regeln und dabei auch das Konzessionsland 

einschliessen, sind die zuständigen Behörden beim Entscheid über die 

Baukonzessionen daran gebunden. Ihr Ermessen wird in diesem Umfang 

eingeschränkt und sie kann nunmehr jedenfalls in diesem nutzungsplane-

risch oder spezialgesetzlich geordneten Bereich nicht mehr im Einzelfall frei 

entscheiden (E. 3.2). Somit ist die Baudirektion bei der Beurteilung von 

Baukonzessionen auf Landanlagen grundsätzlich an die Normen des PBG 

und der BZO gebunden. Soweit ihre Richtlinien davon abweichen, stellen 

sie eine Art Spezialbauordnung dar, für die keine gesetzliche Grundlage 

besteht. An Bauvorhaben auf Landanlagen können nicht unter Verweis auf 

den konzessionsrechtlichen Bewilligungsvorbehalt höhere Anforderungen 

gestellt werden, als dies die gesetzlichen Bestimmungen und nutzungspla-

nerischen Festlegungen verlangen (vgl. E. 3.3. ff.). 

4.3. 

Bezugnehmend auf das erwähnte Urteil des Bundesgerichts bringen die 

Rekurrierenden mit Replik vom 12. Dezember 2013 vor, die veränderte 

Ausgangslage in juristischer Sicht bedürfe der Klärung. Es werde deshalb 

beantragt, die Baudirektion zu einer Stellungnahme einzuladen. Dieser An-

trag erweist sich nach mehr als vier Jahren überholt, wie sich auch aus den 

nachfolgenden Ausführungen ergibt. Die verlangte Stellungnahme ist nicht 

mehr erforderlich. 

Sodann machen die Rekurrierenden replicando geltend, es fehle dem Bau-

grundstück nunmehr an der planungsrechtlichen Baureife (§ 234 PBG). Auf 

dem Kantonsgebiet von Zürich seien 95 % des Seeanstosses Landanlage-

gebiet. Die kantonale Praxis habe faktisch gesetzesähnliche, generelle 

Rechtswirkung für die Ufergestaltung am Zürichsee gehabt. Deshalb müsse 

das Vakuum, das mit dem Wegfall der Richtlinien und von § 25 in Verbin-

 

 

R1S.2017.05121 Seite 8 

dung mit § 27 der KonzV WWG entstanden sei, aufgefüllt werden. Die be-

stehenden Freihaltezonen würden für den angezeigten planerischen Um-

gang mit dem Seeufer nicht mehr genügen. 

4.4. 

Mit Kreisschreiben vom 20. Januar 2014 (s. www.are.zh.ch) lud die Baudi-

rektion die Gemeinden aufgrund der geänderten Rechtslage ein, die pla-

nungsrechtlichen Festlegungen im Nahbereich des Zürichsees zu überprü-

fen. Insbesondere sei zu prüfen, ob mit dem Wegfall der kantonalen Richt-

linien im Bereich Landanlagen eine Regelungslücke entstanden sei, welche 

eine unerwünschte Bebauungsstruktur ermöglichen könne. In den kommu-

nalen Nutzungsplanungen und Gestaltungsplänen werde teilweise auf die 

nicht mehr anwendbaren Richtlinien verwiesen oder es werde von deren 

weiteren Anwendung ausgegangen. Gegebenenfalls sei zur Verhinderung 

negativer Präjudizien die Festsetzung einer Planungszone (§ 346 PBG) 

angezeigt. 

Vorliegend sind die Landflächen westlich des Bauvorhabens, d.h. die Belle-

rivestrasse und die angrenzende Fläche bis zur Uferlinie des Sees der 

Freihaltezone FC (Sport- und Badeanlagen) bzw. F (Freihaltezone) gemäss 

BZO zugewiesen. Damit trägt die kommunale Nutzungsordnung der Lage 

am See Rechnung. Hinter der Freihaltezone, im Abstand von ca. 46 bis 

70 m zur Uferlinie (die "Bucht" südlich der Parkanlage ausgenommen), 

schliesst das in der Bauzone gelegene Baugrundstück an. Sodann sind die 

Vorschriften zur Gestaltung und Bewirtschaftung des Gewässerraums ge-

mäss Art. 41c Gewässerschutzverordnung (GSchV) zu beachten. Weder 

wird in der BZO auf die besagte Richtlinie verwiesen noch geht die kom-

munale Baubehörde von deren weiteren Anwendung aus, ist doch die Bau-

direktion selbst der Auffassung, dass die Richtlinie im vorliegenden Fall oh-

nehin nicht anzuwenden sei. Dies zu Recht, denn es kann nicht von einer 

am Zürichseeufer gelegenen Baute gesprochen werden. Unter diesen Um-

ständen ist nicht davon auszugehen, dass die für das Baugrundstück gel-

tenden Zonenvorschriften hinsichtlich seiner Lage in der Nähe des Sees 

revisionsbedürftig sind. Dies zeigt sich auch in der inzwischen mit Gemein-

deratsbeschluss vom 30. November 2016 festgesetzten Teilrevision der 

Bau- und Zonenordnung. Demgemäss wird das Baugrundstück wie er-

wähnt neu der Zone W4 (bisher W3) zugeordnet.  

 

 

R1S.2017.05121 Seite 9 

Sodann führte die neue Rechtsprechung des Bundesgerichts dazu, dass 

der Regierungsrat für die Erteilung von Bewilligungen für bauliche Ände-

rungen oder Neubauten auf Konzessionsland neue gesetzliche Grundlagen 

schaffen will, mit denen die mit den bisherigen Richtlinien der Baudirektion 

verfolgten öffentlichen Interessen gewährleistet bleiben. Vorgesehen ist die 

Schaffung einer Grundlage für eine überlagernde nutzungsplanerische 

Festlegung für die Uferbereiche («Uferbereiche von Seen»). Eine entspre-

chende neue Bestimmung (§ 67a E-PBG) wurde im Jahr 2017 in Vernehm-

lassung gegeben (s. Regierungsratsbeschluss Nr. 93/2017 vom 1. Febru-

ar 2017; Medienmitteilung des Regierungsrates vom 12. Mai 2017). Als 

Uferbereich gilt in diesem Zusammenhang in aller Regel das Bauzonenge-

biet zwischen Seestrasse bzw. Bahnlinie und dem Zürichseeufer (Baudirek-

tion, Planen und Bauen im Uferbereich von Seen, § 67a PBG, Erläuternder 

Bericht zur Vernehmlassung, Ziff. 2.2.1.). Auch nach dieser Definition be-

findet sich das streitbetroffene Bauvorhaben ausserhalb des Uferbereichs. 

Die planungsrechtliche Baureife des Baugrundstückes steht demnach aus-

ser Frage. 

5.1. 

Die Rekurrierenden monieren eine unzulässige Bewilligung auf Vorrat. 

Grund dafür sei zunächst das Fehlen eines rechtsgenügenden Umge-

bungsplans (Auflage in Dispositivziffer II.A.1.d.). Unzulässig seien auch die 

Auflagen bezüglich der Parkplatzzuweisung auf Besuchende, Angestellte 

und P+R-Pendler und des entsprechenden Bewirtschaftungskonzepts (Dis-

positivziffern II.A.9. und 10.), weil die Erschliessung zu den Grundvoraus-

setzungen der Bewilligung gehöre. Dementsprechend sei auch die Auflage 

zur Nachreichung eines Fussgängerkonzepts nicht zulässig bzw. hinsicht-

lich der Verlegung der Anlieferung unzureichend bestimmt (Dispositivzif-

fer II.A.1.c).  

Sodann setze das Bauvorhaben den Abbruch der Staubsaugeranlage (Bel-

lerivestrasse 261) voraus, über die die Bauherrin als Baurechtsbaute aber 

nicht verfügen könne. Die Realisierung des Bauvorhabens sei daher nicht 

gesichert. 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 10 

5.2.1. 

Die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen, deren Verletzung eine 

Bauverweigerung rechtfertigt, muss nach dem Grundsatz der Einheit des 

baurechtlichen Entscheides in einem einzigen Baubewilligungsverfahren 

geprüft werden. Der baurechtliche Entscheid muss sich somit zu sämtlichen 

Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projektes von 

ausschlaggebender Bedeutung sind. Die Regelung von Nebenpunkten, die 

für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggeben-

der Bedeutung sind, darf in ein späteres Verfahren verwiesen werden (vgl. 

RB 1997 Nr. 81). 

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besonde-

re Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhal-

tung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Be-

willigung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Be-

fristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). 

Mit Nebenbestimmungen darf von vornherein nur Mängeln begegnet wer-

den, die "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können. Er-

fordert demgegenüber die Behebung von Mängeln eine konzeptionelle 

Überarbeitung des Bauprojektes, darf keine mit Nebenbestimmungen ver-

knüpfte Baubewilligung erteilt werden. Diesfalls ist vielmehr eine Bauver-

weigerung auszusprechen und hat die Bauherrschaft ein überarbeitetes 

Baugesuch einzureichen. Nur so ist die nötige Klarheit im baurechtlichen 

Verfahren gewährleistet, was nicht zuletzt auch im Interesse der Nachbarn 

zu verlangen ist. Im Übrigen kann mit Nebenbestimmungen auch Mängeln 

begegnet werden, welche die Grundanforderungen an Bauten und Anlagen 

im Sinne der §§ 233 ff. PBG beschlagen (RB 1997 Nr. 78). 

5.2.2. 

Den Baugesuchsakten lag ein Umgebungsplan bei (act. 3.14.4, 

R1S.2017.05121). Dieser war auflagegemäss zu detaillieren mit Angabe 

von Grünflächen, Grösse und Art der Bepflanzung usw. Im Bauentscheid 

beanstandet wurde eine unzureichende Begrünung (Art. 11 Abs. 2 BZO) 

und es wurden konkrete Massnahmen zur Verbesserung verlangt 

(Erw. F.j). Mit der ebenfalls angefochtenen Bewilligung der Abänderungs-

pläne vom 3. September 2013 wurde ein entsprechend überarbeiteter Um-

gebungsplan (act. 3.29.1, R1S.2017.05121) in Erfüllung der Auflage ge-

mäss Dispositivziffer II.A.1.d der Stammbaubewilligung bewilligt. Es handel-

 

 

R1S.2017.05121 Seite 11 

te sich offensichtlich um ohne besondere Schwierigkeiten behebbare Män-

gel, weshalb dieses bei Regelüberbauungen allgemein übliche Vorgehen 

nicht zu beanstanden ist.  

Gemäss den Auflagen in Dispositivziffern II.A.9. und 10 der Stammbaube-

willigung ist für die 94 Autoabstellplätze in den beiden Untergeschossen ei-

ne Parkplatzzuweisung bzw. -zuteilung auf die Nutzergruppen Kun-

den/Besuchende, Angestellte und P+R-Pendler vorzunehmen. Für die 

Kunden- und die P+R-Parkplätze sei ein Bewirtschaftungskonzept vorzule-

gen. Auch diese Anordnungen sind, obwohl sie die Erschliessung betreffen, 

von untergeordneter Natur und gestützt auf § 321 PBG augenscheinlich zu-

lässig. Dies gilt auch für die Nachreichung eines Konzepts für die Fussgän-

gerführung. Mit Bewilligung der Abänderungspläne vom 3. September 2013 

wurde die entsprechende Auflage als erfüllt erklärt.  

Soweit ist festzuhalten, dass alle Punkte weder für sich noch in ihrer Ge-

samtheit die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens in Frage stellen und 

die betreffenden Auflagen somit nicht zu beanstanden sind. 

5.2.3. 

Was den Abbruch der Staubsaugeranlage anbetrifft, sind privatrechtliche 

Hindernisse für die Realisierbarkeit des Bauvorhabens kein Grund für die 

beantragte Aufhebung der Baubewilligung. 

6. 

Die Rekurrierenden sind der Auffassung, es fehle eine verpflichtende Auf-

lage für den Rückbau des Imbiss-Pavillons. Die Baubehörde begründe die 

(bestrittene) Verträglichkeit des Neubaus mit dem inventarisierten Bahn-

hofsgebäude damit, dass der Zwischenraum vom Pavillon befreit werde. 

Der Imbiss-Pavillon ist in den Plänen gelb und damit als abzubrechende 

Baute dargestellt. Das Bauvorhaben muss entsprechend den Plänen aus-

geführt werden. Folglich ist der Pavillon abzubrechen. Die Verpflichtung 

dazu ergibt sich aus den Plänen und es bedarf keiner zusätzlichen Auflage. 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 12 

7.1. 

Die Rekurrierenden beantragen, die Bausektion sei einzuladen, das Proto-

koll des Baukollegiums über dessen bauästhetische Beurteilung des streiti-

gen Vorhabens einzureichen. Die Baudirektion habe sich in ihrer konzessi-

onsrechtlichen Verfügung einer Beurteilung des Bauvorhabens enthalten, 

was die städtebauliche Einordnung und Bedeutung des Vorhabens betreffe. 

Sie habe sich stattdessen darauf berufen, dass darüber bereits "in städti-

schen Fachgremien diskutiert" worden sei und diese das Vorhaben "als ge-

nügend befunden" hätten. Es handle sich nicht um ein Dokument der amts-

internen Meinungsbildung, weil in der angefochtenen Verfügung auf die Be-

ratungen des Baukollegiums abgestellt werde und eine eigene Beurteilung 

unterblieben sei. 

7.2. 

Die angefochtene Bewilligung der Baudirektion für Bauten auf Konzessi-

onsland und im Gewässerraum bedurfte keiner ästhetischen Beurteilung 

des Bauvorhabens. In der Verfügung hielt die Baudirektion fest, von der 

Anwendung der Richtlinien für Bauten auf Landanlagen und Seebauten 

vom 7. Juli 1995 – die sich inzwischen ohnehin als nicht anwendbar her-

ausstellte – werde abgesehen, da sich das Vorhaben ab Seeufer in der 

zweiten Bautiefe befinde. Es besteht damit von vornherein kein Anlass auf 

Einsichtnahme in das Protokoll des Baukollegiums. Daran ändert auch die 

Anschlussbemerkung der Baudirektion in ihren Erwägungen nichts, die 

städtebauliche Einordnung und Bedeutung des Vorhabens sei zudem in 

städtischen Fachgremien diskutiert und als genügend befunden worden.  

8.1. 

Die Rekurrierenden beanstanden die Ausgestaltung des Dachgeschosses 

und machen eine Verletzung der Drittelsregel gemäss § 292 PBG geltend. 

Ausserdem sei das Attikageschoss überhoch. Dachaufbauten auf mehreren 

Dachgeschossen seien bei der Berechnung des maximal zulässigen Drit-

tels in ihren jeweiligen Breiten zusammenzurechnen. Weil die Drittelsregel 

eine ästhetisch motivierte Beschränkung sei, müsse für eine sachgerechte 

Bestimmung von einer Geschosshöhe im Standardmass von 3,3 m ausge-

gangen werden. Mit einer Geschoss(über)höhe von 5,3 m seien die das 

Dachprofil durchstossenden Aufbauten zweifach an das zulässige Drittel 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 13 

anzurechnen. Damit verdopple sich die zu rechnende Länge der Dachpro-

fildurchbrechung. 

8.2. 

Im Entscheid vom 6. November 2014 (VB.2014.00206) kam das Verwal-

tungsgericht zum Schluss, dass als "betreffende Fassadenlänge" im Sinne 

von § 292 PBG die gesamte Gebäudelänge des streitbetroffenen Neubaus 

von 135,1 m zu gelten habe (E. 4.2 ff.). Weiter führte das Verwaltungsge-

richt aus, die geplante Dachaufbaute, d.h. derjenige Gebäudeteil, welcher 

mit der darunterliegenden Fassade des dritten Vollgeschosses bündig sei, 

weise eine Länge von maximal (inkl. Terrasse) 39,1 m auf und halte das 

Drittelsmass von § 292 PBG ein. Insgesamt erweise sich die ästhetische 

Würdigung (des Attikageschosses) der Baubewilligungsbehörde als sach-

gerecht und ebenso deren Auslegung und Anwendung von § 292 PBG.  

Das Baurekursgericht ist bei seinem Neuentscheid gemäss § 64 Abs. 2 des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) an die in der Begründung des 

Rückweisungsentscheides enthaltene rechtliche Beurteilung der Streitsa-

che gebunden, weshalb sich die Rüge betreffend die Verletzung von § 292 

PBG als unbegründet erweist. Dies gilt namentlich auch bezüglich der vor-

gebrachten Überhöhe des Attikageschosses und doppelten Anrechnung 

der das Dachprofil durchstossenden Aufbauten an das zulässige Drittel, da 

damit wiederum die Verletzung der Bestimmung von § 292 PBG geltend 

gemacht wird.  

9.1. 

Die Rekurrierenden monieren die ungenügende Rücksichtnahme des Bau-

vorhabens auf das benachbarte Bahnhofsgebäude Tiefenbrunnen als 

Schutzobjekt. Das Volumen des Neubaus bedränge das niedrigere Bahn-

hofsgebäude massiv. Dieses bilde den Übergang vom Stadtende zum Land 

seeaufwärts und sei trotz seiner eher geringen Grösse präsent. Der Neu-

bau werde den Blick auf das Bahnhofsgebäude verstellen.  

9.2. 

Laut Baubehörde ist das 1893 erstellte Gebäude als Zeuge zürcherischer 

Kleinbahnhof-Architektur im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhis-

torischen Schutzobjekte enthalten. Das Bauvorhaben betrifft augenschein-

 

 

R1S.2017.05121 Seite 14 

lich keine Teile des Schutzobjektes, die erhaltenswert oder deren Änderung 

oder Ersetzung Gegenstand von Regelungen in einer Schutzverfügung sein 

könnten. Dies gilt namentlich auch für die Neugestaltung des heute mit ei-

nem Pavillon überstellten Vorplatzes. Eine besondere Bedeutung des Vor-

platzes für die Zeugenschaft des Bahnhofsgebäudes ist nicht ersichtlich 

und auch kaum denkbar. Dies gilt noch mehr für den weiter südlich gelege-

nen Bauperimeter, der heute als Parkplatz genutzt wird. Dieser kann aus-

serdem nicht als für die Wirkung des Bahnhofsgebäudes wesentliche Um-

gebung (vgl. § 203 Abs. 1 lit. c PBG) qualifiziert werden, zumal das un-

scheinbare Bahnhofsgebäude zumindest in diese Richtung keine wesentli-

che siedlungsprägende Wirkung entfaltet. Die Baubehörde hatte somit kei-

ne Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des 

Inventarobjekts zu entscheiden. 

Das Bauvorhaben hat auf das Schutzobjekt in gestalterischer Hinsicht be-

sondere Rücksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG). Die Baubehörde führt 

dazu aus, der Neubau wahre mit 37 m einen genügend grossen Abstand 

zum Bahnhofsgebäude, welches sich nicht durch eine besonders gute Ge-

staltung auszeichne. Der Platz zwischen dem Bahnhofsgebäude und dem 

Geschäftshaus werde durch die geplante Neugestaltung eindeutig aufge-

wertet. Mit grosskronigen Bäumen werde eine Zäsur zwischen den beiden 

Gebäuden geschaffen (vgl. Umgebungsplan der Abänderungseingabe, da-

tiert 6. Mai 2013, act. 3.29.1., R1S.2017.05121). Dieser Auffassung kann 

ohne Weiteres gefolgt werden.  

10.1. 

Die Rekurrierenden bemängeln sodann die Gestaltung des Bauvorhabens 

und dessen Einordnung in die weitere bauliche Umgebung. Das Gebäude 

müsse eine besonders gute Gestaltung erreichen, weil es sich um eine 

Baute auf einer Landanlage handle. Ausserdem sei zu beachten, dass es 

sich beim Zürichsee um ein inventarisiertes Landschaftsobjekt handle, 

weshalb darauf gemäss § 238 Abs. 2 PBG in besonderer Weise Rücksicht 

zu nehmen sei. 

Kritikpunkt bilden vorab die Volumetrie und die Dimensionen des Neubaus, 

indem sich diese nicht am Bebauungsmuster des Wohnquartiers östlich der 

Seefeldstrasse orientieren würden. Das Gebäude sei überdimensioniert, 

sprenge die vorhandene Körnung und alle Dimensionen am Stadtzürcher 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 15 

Seeufer. Gerade das Bebauungsmuster im Tiefenbrunnen und am dahinter 

ansteigenden Hang mit der historisch wertvollen Achse der Flühgasse sei 

von einer ausgesprochenen Körnung geprägt. Eine Neuüberbauung des 

Bahnareals habe sich am Bebauungsmuster eines am Stadtrand gelege-

nen Wohnquartiers auszurichten, und nicht dieses zu verriegeln. Der Bahn-

hof Tiefenbrunnen und die dahinterliegende Hangbebauung würden nicht 

zur Struktur des Seefeldes gehören. Die Mühle Tiefenbrunnen sei als 

Brauerei in den 1890er-Jahren gleichzeitig mit der Bahnanlage und dem 

Bahnhofgebäude erbaut worden und als Baudenkmal dieser Entwicklung 

zuzuordnen. Dem projektierten Neubau fehle mit seiner Funktion als Büro-

gebäude jeder städtebaulich motivierte Zusammenhang zur Anlage, in die 

er gestellt werden soll. Auch im Mühle-Komplex seien die Gebäude nicht 

länger als 64 m. 

Die Gestaltung der Fassaden entspreche der gängigen Materialisierung 

von Bürobauten und könne unter dem Aspekt der befriedigenden Einord-

nung kaum beanstandet werden; was daran gut sein soll, sei nicht zu er-

kennen. Sodann schaffe die neue Ausfahrt in die Bellerivestrasse keine Ad-

ressbildung, wie in der Erwägung F.e der angefochtenen Baubewilligung 

ausgeführt werde, weil dort keine Zufahrt erfolge. 

10.2.1. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-

bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-

tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die 

Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte 

wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere 

Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-

wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien 

zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-

gentum. 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 16 

Vorliegend ist der städtebaulich prominenten Lage des Bauvorhabens, 

noch dazu auf einer Landanlage und damit in der Nähe zum See, bei der 

gestalterischen Beurteilung nach § 238 Abs. 1 PBG in dem Sinne Rech-

nung zu tragen, als sich die verlangte befriedigende Einordnung am Mass-

stab der konkreten landschaftlichen Umgebung und ihrer Qualitäten be-

misst. Es gelten deswegen aber nicht generell erhöhte Gestaltungsanforde-

rungen, etwa nach Absatz 2 dieser Bestimmung (vgl. zu den ästhetischen 

Anforderungen für Bauten auf Landanlagen und im Uferbereich auch die 

Ausführungen unter Ziff. 4.1. ff.). 

10.2.2. 

Das Bauvorhaben hat die Grundmasse nach der Regelbauweise einzuhal-

ten (Art. 13 Abs. 1 BZO). In der Zone W3 sind drei Vollgeschosse und ein 

anrechenbares Dachgeschoss zulässig. Die maximale Gebäudehöhe be-

trägt 11,5 m, die Gebäudelänge ist nicht beschränkt. Sodann haben Haupt-

gebäude eine Ausnützungsziffer von maximal 90 % einzuhalten. Diese 

Vorgaben werden – vorbehältlich der Korrektur der fehlerhaften Ausnüt-

zungsberechnung – eingehalten.  

Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 

PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässi-

gen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur 

baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der 

bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders 

triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhalten-

de Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung  

oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Auch wenn keine 

solchen Gründe gegeben sind, kann aber die durch § 238 Abs. 1 PBG ge-

forderte Rücksichtnahme eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte 

Gliederung des zulässigen Bauvolumens verlangen oder ist ein Gebäude, 

das aufgrund seines Volumens sich aus dieser Umgebung heraushebt, be-

sonders sorgfältig zu gestalten. Besonders hohe Anforderungen sind dabei 

dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- 

und Heimatschutzes Rücksicht zu nehmen ist. Die Rechtsprechung des 

Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwen-

dung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass ge-

nerell – etwa für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert – die Zonenord-

nung ausser Kraft gesetzt würde (vgl. zum Ganzen VB.2017.00338 vom 

16. November 2017, E. 2.2.; VB.2014.00627 vom 7. Mai 2015, E. 4.1.; 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 17 

VB.2013.00589 vom 23. Januar 2014, E. 5.5.1; VB.2001.00268, E. 3, in 

BEZ 2002 Nr. 18; RB 1990 Nr. 78).  

10.2.3. 

Die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht, namentlich eine Be-

schränkung der Gebäudelänge bzw. die Pflicht zur Aufteilung des Gebäu-

des in mehrere Volumen, sind vorliegend nicht gegeben. Die langgestreck-

te Form des Gebäudes ergibt sich aus der Form des Baufeldes. Die Längs-

achse des Neubaus verläuft parallel zu den Verkehrsachsen der Bahn auf 

der einen und der vierspurigen Strasse auf der anderen Seite. Die Stellung 

des Gebäudes und seine langgestreckte Form ergeben sich somit aus den 

baulichen Gegebenheiten der unmittelbaren Umgebung, die durch die Ver-

kehrsanlagen, den Bahnhof und die Autowaschanlage geprägt sind. Dem-

gegenüber liegt die vorderste Häuserzeile des Wohnquartiers mehr als 

50 m vom Neubau entfernt, getrennt durch die Seefeldstrasse und das 

mehrspurige Geleisefeld der Eisenbahn. In dieser Situation erscheint der 

Neubau klarerweise nicht als dem Wohnquartier zugehörig, weshalb des-

sen Länge nicht als störender Gegensatz zur Massstäblichkeit der Bebau-

ung des Wohnquartiers empfunden wird. Hinzu kommt, dass in der Zone 

W3 östlich der Seefeldstrasse ein Wohnanteil von 90 % vorgeschrieben ist, 

während dieser Anteil auf dem Baugrundstück westlich der Seefeldstrasse 

0 % beträgt. Wenn also den beiden Gebieten verschiedene Nutzweisen zu-

geordnet werden, darf dies auch in einer unterschiedlichen Bebauungs-

struktur zum Ausdruck kommen, zumal ein Bauherr nicht gehalten ist, sich 

den vorherrschenden architektonischen Ausdrucksformen anzuschliessen. 

Betreffend Rücksichtnahme auf das Bahnhofsgebäude als Schutzobjekt 

kann auf die Ausführungen unter Ziffer 9.2. verwiesen werden. Inwiefern 

das Projekt nicht genügend Rücksicht auf den See als Landschafts-

schutzobjekt nehmen soll, mithin inwiefern dessen Erscheinungsbild beein-

trächtigt werden soll, legen die Rekurrierenden nicht substantiiert dar und 

ist auch nicht ersichtlich. 

Die Gestaltung der Fassaden halten die Rekurrierenden selbst für befriedi-

gend. Eine darüber hinaus gute Gestaltung ist nicht zu verlangen, kann vor-

liegend aber sogar als gegeben erachtet werden. Von der als fehlend kriti-

sierten Adressbildung sind die Rekurrierenden nicht betroffen. Ein allfälliger 

Mangel dieses untergeordneten Aspekts führte nicht zur Aufhebung der 

Baubewilligung. Insbesondere wäre es von vornherein unverhältnismässig, 

aus diesen Gründen eine Änderung der verkehrsmässigen Erschliessung 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 18 

zu verlangen. Soweit die Adressbildung beanstandet wird, ist auf die Rüge 

mangels Betroffenheit und mangels eines schützenswerten Interesses da-

her nicht einzutreten. 

Somit ist das Bauvorhaben hinsichtlich seiner Einordnung nicht zu bean-

standen. 

11.1. 

Die Rekurrierenden beanstanden im Weiteren eine fehlerhafte Berechnung 

der für die Ausnützungsziffer massgeblichen Grundfläche (§ 259 Abs. 1 

PBG) und damit eine Überschreitung der erlaubten Ausnützung. Es seien in 

unzulässiger Weise Teile des Eisenbahnareals einbezogen worden. Anre-

chenbar sei eine massgebende Grundfläche von höchstens 5'253 m2. 

11.2.1. 

Gemäss Art. 18 Abs. 1 des Eisenbahngesetzes (EBG) dürfen Bauten und 

Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb einer Eisenbahn 

dienen (Eisenbahnanlagen), nur mit einer Plangenehmigung erstellt oder 

geändert werden. Solche Eisenbahnanlagen beruhen damit auf einer über-

geordneten planerischen Festlegung. Sie sind durch die eisenbahnrechtli-

che Plangenehmigung dem Eisenbahnverkehr gewidmet und gehören des-

halb nicht zur anrechenbaren Fläche im Sinne von § 259 Abs. 1 PBG. 

Dementsprechend sind kommunale Zonenpläne von vornherein nur inso-

weit rechtswirksam, als davon keine Bahnanlagen betroffen sind. Sie sind 

deshalb nur auf betriebsfremde Nutzungen des Bahnareals anwendbar 

(BGE 115 Ib 166 ff., E. 4). Die bauliche Ausnützbarkeit von Grundstücken 

mit Bahngeleisen für betriebsfremde Zwecke setzt zudem voraus, dass die 

fragliche Fläche klar über das hinausgeht, was für die Schieneninfrastruktur 

notwendig ist, und dass bezüglich Ausdehnung und Form des fraglichen 

Grundstückteils von einer mehr als nur hypothetisch für betriebsfremde 

Zwecke nutzbaren Teilfläche gesprochen werden kann. Besteht das 

Grundstück neben dem eigentlichen Bahntrassee nur noch aus einem 

schmalen Streifen, überwiegt die bahnbetriebliche Zwecksetzung (vgl. 

BRGE II Nrn. 0077 und 0078/2011, E. 5.3.4, in BEZ 2012 Nr. 12, sowie 

VB.2012.00570 vom 21. November 2012, E. 5.3.4., mit Hinweis auf 

VB.2011.00301 vom 7. Dezember 2011, E. 3.1 ff.). 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 19 

11.2.2. 

Zu prüfen ist zunächst die Ausnützbarkeit des schmalen Streifens entlang 

der östlichen Bauparzellengrenze zwischen dem Geleisefeld und der See-

feldstrasse (s. Schema der massgeblichen Grundstücksfläche für die Aus-

nützungsberechnung in act. 3.29.7, R1S.2017.05121). Der Abstand zwi-

schen der Mittellinie des östlichsten Geleises und der Grundstücksgrenze 

beträgt hier teilweise nur ca. vier bis fünf Meter. Die Baubehörde geht da-

von aus, dass die mehr als 1,69 m von der Gleismittellinie entfernte Fläche 

eingerechnet werden darf. Dieses Mass ergebe sich aus Art. 18 der Eisen-

bahnverordnung (EBV), welche das Lichtraumprofil regle, und bestimme 

die sogenannte Grenzlinie fester Anlagen. In den von der Grenzlinie um-

schriebenen Raum dürften keine festen Gegenstände hineinragen.  

Die Betrachtungsweise der Baubehörde ist schon deshalb nicht sachge-

recht, weil – wie sie selbst festhält – die Grenzlinie bei Normalspur nur bis 

auf eine Höhe von 1,3 m über der Schienenoberkante einen Abstand von 

1,695 m von der Gleismittellinie aufzuweisen hat, darüber aber einen sol-

chen von 1,9 m. Die Grenzlinie definiert den minimalen Querschnitt, der die 

Durchfahrt der Fahrzeuge gewährleistet. Beim Lichtraumprofil kommen 

aber noch zusätzlich erforderliche Sicherheitsräume hinzu. Das Lichtraum-

profil ist die Umhüllende des für die Durchfahrt von Fahrzeugen und für 

weitere bahnbetriebliche Zwecke freizuhaltenden Raumes (Fensterraum, 

Dienst- bzw. Schlupfweg; s. Art. 18 und Anhang 1 EBV sowie Ausfüh-

rungsbestimmungen zur Eisenbahnverordnung [AB-EBV], Blätter 1 N und 

6 N zu Art. 18, www.bav.admin.ch). Bei der Normalspur erstreckt sich die-

ser Raum seitlich bis 2,5 m ab Gleisachse (AB-EBV, Blätter 11 N ff. zu 

Art. 18). Dieser Bereich ist in funktioneller Hinsicht für den Bahnbetrieb 

notwendig und in jedem Fall der Eisenbahnanlage und dem Plangenehmi-

gungsverfahren vorbehalten. Sodann beträgt der seitliche Minimalabstand 

für Masten (und Bauten) bei Normalspur 3 m ab Gleismittellinie (für Masten 

in Bahnhöfen ausserhalb des Perronbereichs 2,18 m, s. AB-EBV, 

Blatt 15 N zu Art. 18). Soweit ein Grundstück ausserhalb des Lichtraumpro-

fils mit Masten und dergleichen überstellt ist, dient es grundsätzlich eben-

falls zumindest überwiegend der Eisenbahn. 

Der fragliche Streifen des Baugrundstücks entlang der Seefeldstrasse liegt 

teils innerhalb des Lichtraumprofils und ist teilweise darüber hinaus mit 

Masten des Fahrleitungstragwerks überstellt. Diese Flächen sind dem Ei-

senbahnverkehr gewidmet. Soweit jenseits davon noch ein schmaler Strei-

 

 

R1S.2017.05121 Seite 20 

fen entlang der Strasse verbleibt, überwiegt die bahnbetriebliche Zweckset-

zung ebenfalls. Für eine betriebsfremde Ausnützung verbleibt entlang der 

Seefeldstrasse höchstens die Fläche in der nördlichsten Grundstücksecke, 

soweit sie ausserhalb des Minimalabstandsbereiches liegt, nicht mit Teilen 

der Bahnanlage überstellt ist und eine betriebsfremde Nutzung auch tat-

sächlich möglich ist bzw. tatsächlich erfolgt, etwa als Parkplatz. 

An dieser Stelle ist festzuhalten, dass auch entlang der westlichen Seite 

des Geleisefeldes die massgebliche Grundfläche (§ 259 Abs. 1 PBG) unter 

Berücksichtigung des Lichtraumprofils und allfälliger Fahrleitungsmasten zu 

bestimmen ist. Auch hier wurde fälschlicherweise von der Grenzlinie fester 

Anlagen im unteren Bereich (seitlicher Abstand 1,69 m ab Gleismittellinie) 

anstatt vom Lichtraumprofil ausgegangen. 

11.2.3. 

Weiter ist zu prüfen, inwieweit die Flächen im Bereich des Bahnhofsgebäu-

des, der Bus- und Tramhaltestelle und der Ladengeschäfte als massgebli-

che Grundfläche im Sinne von § 259 Abs. 1 PBG gelten können. Zur Ei-

senbahnanlage gehören auch die mit dem Bau und dem Betrieb zusam-

menhängenden Erschliessungsanlagen (Art. 18 Abs. 6 EBG). Die Flächen 

um das Bahnhofsgebäude herum, die zu den Eingängen des Gebäudes 

führen (Trottoir vor der Südwestfassade, überdachter Bereich vor der 

Nordwestfassade mit Abgang zur Unterführung) sowie der überdachte Be-

reich gegen die Geleise hin sind offensichtlich der Eisenbahnanlage zuzu-

rechnen. Auch ist es willkürlich, im Durchgang zwischen dem Bahnhofge-

bäude und dem Nebengebäude mit Ladengeschäften (Stellwerk) bloss die 

über der Fussgängerunterführung gelegenen Flächen von der massgebli-

chen Grundfläche auszunehmen. Sodann gelten Strassenbahnen ebenfalls 

als Eisenbahnen im Sinne des Eisenbahngesetzes und unterstehen dem 

entsprechenden Plangenehmigungsverfahren. Demzufolge kann auch die 

Tramhaltestelle nicht als massgebliche Grundfläche herangezogen werden. 

Die geringe Ausdehnung der fraglichen Flächen lässt kaum Raum für be-

triebsfremde Nutzungen, weshalb sie zumindest überwiegend dem Betrieb 

der Eisenbahn bzw. des Trams zuzurechnen sind. Im Ergebnis führt dies 

dazu, dass der gesamte Bereich zwischen Tramwendeschlaufe bzw. Tram-

haltestelle und dem ersten Geleise des Bahnhofs sowie von der Tramhalte-

stelle in südwestlicher Richtung, mithin die Flächen um die beiden Gebäu-

de herum einschliesslich einer angemessenen Verkehrsfläche vor dem 

südöstlichen Anbau des Bahnhofsgebäudes (Verbindungsweg von der 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 21 

Bushaltestelle zum Perron) als Eisenbahnanlage im Sinne von Art. 18 

Abs. 1 EBG zu gelten haben und für die massgebliche Grundfläche (§ 259 

Abs. 1 EBG) nicht herangezogen werden können.  

11.2.4. 

Nach dem Gesagten erweist sich die Ausnützungsberechnung als fehler-

haft, was zu einer Überschreitung der erlaubten Ausnützung führt. Die pri-

vate Rekursgegnerin erklärte indes in ihrer Rekursantwort vom 11. Novem-

ber 2013, dass sie auf benachbarten Grundstücken (Kat.-Nrn. RI5401 und 

RI4978) über Ausnützungsreserven verfüge, weshalb der Wegfall der be-

anstandeten Grundflächen durch eine Ausnützungsübertragung kompen-

siert werden könne. Mit Eingabe vom 23. November 2017 reichte sie eine 

revidierte Ausnützungsberechnung ein (act. 6, R1S.2017.05121), die die 

erwähnte Ausnützungsübertragung vorsieht. Die private Rekursgegnerin 

erklärt dazu, die zulässige Ausnützung lasse sich selbst dann einhalten, 

wenn nur das angrenzende Grundstück Kat.-Nr. RI4978 einbezogen würde. 

Die Rekurrierenden entgegnen dazu in ihrer Eingabe vom 11. Januar 2018, 

der fragliche Ausnützungstransfer sei nicht gesichert. Ausserdem handle es 

sich bei den Flächen auf dem Grundstück Kat.-Nr. RI5401 um Parkplätze, 

die eine P+R-Funktion erfüllen würden und die damit ebenfalls dem Bahn-

betrieb dienten. Dasselbe gelte für die Fläche des Grundstücks 

Kat.-Nr. RI4978, werde doch die in den Neubau integrierte P+R-Anlage 

zwingend über dieses Grundstück erschlossen. Auch die Ausfahrt in die 

Seestrasse (recte Bellerivestrasse) diene der Erschliessung der P+R-

Anlage. Weil es sich bei den P+R-Anlagen um im Richtplan notierte Er-

schliessungs- und Verkehrsanlagen handle, könnten deren Flächen nicht 

einem Ausnützungstransfer dienstbar gemacht werden. 

11.2.5. 

Eine summarische Prüfung der revidierten Ausnützungsberechnung lässt 

diese als plausibel und korrekt erscheinen. Demgemäss ist auf dem Bau-

grundstück selbst eine anrechenbare Grundstücksfläche von 4'101,8 m2 

vorhanden und auf dem angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. RI4978 (nach 

Abzug der Baurechtsfläche) eine solche von 2'466,1 m2. Dies erlaubt bei 

einer Ausnützungsziffer von 90 % anrechenbare Geschossflächen von 

5'911,1 m2. Die projektierte anrechenbare Fläche des Neubaus von 

5'699,8 m2 ist damit bereits abgedeckt, womit die Frage offenbleiben kann, 

ob auch die Fläche des Grundstücks Kat.-Nr. RI5401 anrechenbar ist. 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 22 

Die im streitbetroffenen Neubau integrierten P+R-Parkplätze sind flächen- 

und volumenmässig von untergeordneter Bedeutung, so dass dieses Ge-

bäude weder ganz noch überwiegend dem Bau und Betrieb der Eisen-

bahnanlage dient und entsprechend nicht dem Plangenehmigungsverfah-

ren unterworfen ist, selbst wenn man mit den Rekurrierenden die P+R-

Parkplätze als zur Eisenbahnanlage gehörend betrachten wollte (Art. 18 

Abs. 1 PBG). Folglich ist auch die Erschliessungsfläche des Neubaus über 

die Nachbarparzelle Kat.-Nr. RI4978 nicht durch die eisenbahnrechtliche 

Plangenehmigung dem Eisenbahnverkehr gewidmet.  

Schliesslich führt der Eintrag einer P+R-Parkierungsanlage im Gebiet 

Bahnhof Tiefenbrunnen im regionalen Verkehrsrichtplan nicht dazu, dass 

die Erschliessungsflächen der geplanten P+R-Parkplätze im streitbetroffe-

nen Neubau als auf einer übergeordneten Festlegung beruhend und damit 

nicht an die massgebliche Grundfläche anrechenbar (§ 259 Abs. 1 PBG) zu 

qualifizieren wären. Zu Verkehrsflächen, die auf übergeordneten Festle-

gungen beruhen, zählen solche, die ihre Grundlage in kommunalen (oder 

auch kantonalen) Verkehrsplänen haben sowie Verkehrsflächen, die in ei-

nem Quartierplan festgelegt werden. Solche Erschliessungsanlagen gehö-

ren sodann von vornherein nicht zu den nutzungsplanerisch festgelegten 

Bauzonen; sie können schon von ihrer Funktion her nicht ausgenützt wer-

den und damit auch nicht Teil der massgeblichen Grundfläche im Sinn von 

§ 259 Abs. 1 PBG bilden (VB.2003.00084, E. 2.a, in BEZ 2003 Nr. 46 = 

RB 2003 Nr. 77). Der regionale Verkehrsrichtplan schliesst die vorliegend 

fraglichen Flächen nicht von einer Überbauung aus, weshalb sie im Sinne 

von § 259 Abs. 1 PBG anrechenbar sind. 

Somit kann davon ausgegangen werden, dass die private Rekursgegnerin 

als Eigentümerin der für einen Ausnützungstransfer in Frage kommenden 

Grundstücke über die für das Bauvorhaben notwendige Grundfläche ver-

fügt. Es handelt sich daher um einen ohne besondere Schwierigkeiten be-

hebbaren Mangel (§ 321 Abs. 1 PBG), der nicht zur Aufhebung der Baube-

willigung führt. In teilweiser Gutheissung des Rekurses ist die angefochtene 

Baubewilligung vom 20. November 2012 mit der Auflage zu ergänzen, wo-

nach die Bauherrschaft vor Baubeginn die Einhaltung der Ausnützungszif-

fer nachzuweisen hat.  

 

 

R1S.2017.05121 Seite 23 

12.1. 

Die Rekurrierenden bringen vor, die Erschliessung über das Nachbar-

grundstück Kat.-Nr. RI4978 sei nicht gesichert und das betreffende Grund-

stück sei nicht in die Baubewilligung einbezogen. Der neu vorgesehenen 

Erschliessung sollen auch Flächen dienen, die "nach Kenntnisstand der 

Rekurrierenden" gemäss Baurechtsdienstbarkeit der Baurechtnehmerin zur 

Verfügung stehen würden, die sich dem Bauvorhaben jedoch widersetze. 

12.2. 

In Bezug auf die Zufahrt über das Nachbargrundstück Kat.-Nr. RI4978 ent-

gegnet die private Rekursgegnerin, das Baugrundstück sei direkt ab der 

Bellerivestrasse rechtsgenügend im Sinne von § 237 PBG erschlossen. 

Das Grundstück Kat.-Nr. RI4978 befinde sich in ihrem Eigentum und es 

stünden ihr sämtliche Rechte an der Zufahrtsfläche zu. 

12.3. 

Es genügt nicht, dass das streitbetroffene Baugrundstück unabhängig vom 

konkreten Bauvorhaben als erschlossen gelten kann. Im Baubewilligungs-

verfahren zu prüfen ist, ob die konkret vorgesehene Lösung den Anforde-

rungen an die verkehrsmässige Erschliessung und Zugänglichkeit (§§ 236 

PBG) entspricht. Die Zugänglichkeit zu einem Grundstück muss nicht nur in 

tatsächlicher Hinsicht genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Wird 

ein Zugang über ein Drittgrundstück geführt, so kann die entsprechende 

Berechtigung durch privatrechtliche Vereinbarung (insbesondere durch eine 

Dienstbarkeit) eingeräumt werden. Auch in diesem Fall muss jedoch die 

dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung des Zugangs 

gesichert sein. 

Das Erschliessungskonzept sieht als einzige Zufahrt diejenige über das 

Nachbargrundstück Kat.-Nr. RI4978 vor. Entgegen der Auffassung der pri-

vaten Rekursgegnerin handelt es sich hier nicht um eine grundstücksinter-

ne private, sondern um eine gesetzlich erforderliche Zufahrt, die den ent-

sprechenden Bestimmungen unterliegt. Die Zugänglichkeit ist rechtlich ge-

sichert, indem sich die Parzelle Kat.-Nr. RI4978 ebenfalls im Eigentum der 

privaten Rekursgegnerin befindet. Dafür, dass Flächen beansprucht wer-

den, die "nach Kenntnisstand der Rekurrierenden" kraft Dienstbarkeit der 

Baurechtsnehmerin MyCar AG zustehen, bestehen keine konkreten An-

 

 

R1S.2017.05121 Seite 24 

haltspunkte. In ihren inzwischen zurückgezogenen Rekursen machte die 

Baurechtsnehmerin denn auch nichts Dahingehendes geltend. 

13.1. 

Die Rekurrierenden verlangen eine "Gerichtsexpertise zur Frage der 

rechtsgenügenden Erschliessung des Bauvorhabens und der benachbarten 

Waschanlage", insbesondere hinsichtlich des Bereichs der Tiefgaragenzu-

fahrt und des so genannten Knotens Seepolizei einerseits und der Er-

schliessungsachse hinter der Waschanlage entlang der Geleise. Zu klären 

seien die Fragen der genügenden Kapazität der Erschliessungsflächen und 

der Strassendimensionierung. Ein Verkehrskonzept scheine eine genügen-

de Kapazität der tatsächlich prekären Erschliessungsflächen nachzuwei-

sen, zeige aber auch – obwohl selbst anders bewertend – eine den Zu-

gangsnormalien widersprechende Strassendimensionierung auf, obwohl sie 

sich auf VSS-Normen stütze. Diese Fragen seien gutachterlich zu klären. 

Im Rekurs gegen die Bewilligung vom 3. September 2013, mit der die Ab-

änderungspläne und das überarbeitete Verkehrskonzept vom 21. Au-

gust 2013 bewilligt wurden, bezweifeln die Rekurrierenden die Schätzun-

gen im Verkehrskonzept zu den Anzahl Fahrten, die die Parkplätze gene-

rieren, und der Anzahl Anlieferungen pro Tag. Im ersten Gutachten hätten 

131 Abstellplätze noch ca. 850 Fahrten pro Tag generiert. Im neusten Ver-

kehrskonzept seien es für 132 Abstellplätze nur noch insgesamt 760 Fahr-

ten und pro Tag sollen es anstelle von 1700 noch 1600 Fahrten sein. 

13.2. 

Die Wahrung des rechtlichen Gehörs verlangt grundsätzlich, angebotene 

Beweise abzunehmen. Davon darf im Sinn einer antizipierten Beweiswürdi-

gung abgewichen werden, wenn der rechtlich erhebliche Sachverhalt auf-

grund bereits abgenommener Beweise für genügend geklärt erachtet wird 

und ohne Willkür vorweg die Annahme getroffen werden kann, die rechtli-

che Überzeugung würde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert 

(VB.2012.00860 vom 29. Mai 2013, E. 5.2., mit Hinweis auf BGE 130 

II 425, E. 2.1). 

Die Bauherrschaft hat von einem bekanntermassen sachkundigen Ingeni-

eur- und Planungsunternehmen ein Verkehrskonzept ausarbeiten lassen 

(Basler & Hofmann AG, Verkehrskonzept Projekt Tiefenbrunnen, Kapazi-

 

 

R1S.2017.05121 Seite 25 

tätsabschätzung und Befahrbarkeitsprüfung, Aktualisierung des Berichtes 

vom 31. Mai 2012, datiert 21. August 2013, act. 3.29.5, R1S.2017.05121). 

Darin werden die Leistungsfähigkeit und die Befahrbarkeit der arealinternen 

Verkehrserschliessung und der Ausfahrt in die Bellerivestrasse (neuer Ver-

kehrsknoten Seepolizei) eingehend untersucht. Dieses aktualisierte Kon-

zept, datiert vom 21. August 2013, wurde erst nach Einreichung der Re-

kursschrift aktenkundig. In ihrer Replik vom 12. Dezember 2013 äussern 

sich die Rekurrierenden nicht dazu, halten aber am Antrag zur Einholung 

eines Gutachtens fest. Die Bauherrschaft habe mehrere Varianten der Er-

schliessung gutachterlich geprüft und daraus beschönigende Vorgaben be-

züglich der Art der anliefernden Lastwagen herausgepickt, und ausserdem 

liege ein Gutachten "einer anderen Rekurrentin" im Recht, das den Aus-

künften und Annahmen des bauherrenseits erstellten Parteigutachtens wi-

derspreche. Welches "Gutachten einer anderen Rekurrentin" die Rekurrie-

renden damit meinen, ist nicht ersichtlich. Sie legen auch nicht dar, inwie-

fern dieses dem Verkehrskonzept konkret widersprechen soll bzw. welche 

gutachterlich zu klärenden Fragen sich daraus ergeben. Auch was die Ka-

pazitätsabschätzung angeht, vermögen die Rekurrierenden nicht darzule-

gen, weshalb nicht auf das Verkehrskonzept abgestellt werden kann.  

Der durchschnittliche tägliche Verkehr (DTV) wurde sowohl im Verkehrs-

konzept vom 31. Mai 2012 (act. 3.29.9, R1S.2017.05121) wie im aktuali-

sierten Verkehrskonzept vom 21. August 2013 auf 1600 Fahrzeuge pro Tag 

geschätzt. Das Verkehrskonzept vom 22. März 2012, auf welches sich die 

Rekurrierenden beziehen, ist nicht aktenkundig und nicht Grundlage der 

Stammbaubewilligung. Mit den Annahmen zu den Anzahl Fahrten, die dem 

Verkehrskonzept je nach Nutzung der Parkplätze (Büro, Gastro, Retail, 

P&R, Mobility) zugrunde gelegt wurden, setzen sich die Rekurrierenden 

nicht auseinander. Vielmehr leiten sie aus der angeblichen Differenz pau-

schal ab, das abgeschätzte Verkehrsaufkommen könne sich "offenbar nach 

Wunsch bewegen". Dafür bestehen keine Anhaltspunkte. Im Übrigen be-

trägt die angebliche Differenz lediglich 100 Fahrzeuge. Hinzu kommt, dass 

das Verkehrskonzept auf der maximal möglichen Anzahl von 110 Parkplät-

zen beruht (in die Kapazitätsabschätzung einbezogen wurden 22 beste-

hende Parkplätze der Waschanlage, was insgesamt 132 Parkplätze ergibt; 

s. Verkehrskonzept vom 21. August 2013, Ziff. 4.1.). Erstellt werden sollen 

aber nur deren 94; zusammen mit den bestehenden Parkplätzen der 

Waschanlage ergibt dies 116 Abstellplätze. Die angebliche Differenz von 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 26 

100 Fahrten vermag somit die Erkenntnisse im Verkehrskonzept nicht in 

Frage zu stellen. 

Das Baurekursgericht ist als Fachinstanz in der Lage, die sich vorliegend 

stellenden verkehrssicherheitstechnischen Fragen zu beurteilen. Dies gilt 

insbesondere in Bezug auf die technischen Anforderungen an Zugänge 

gemäss Zugangsnormalien. Das Verkehrskonzept erscheint vollständig, 

schlüssig und nachvollziehbar. Die Rekurrierenden bringen nichts vor, was 

die Kapazitätsabschätzung ernsthaft in Zweifel ziehen würde. Unter diesen 

Umständen ist die Rekursinstanz nicht verpflichtet, ein Gutachten einzuho-

len. 

14.1. 

Die Rekurrierenden beanstanden die verkehrsmässige Erschliessung. Die 

grundstücksinterne Verkehrssituation werde rund um den Knotenpunkt 

"Seepolizei" in nicht mehr zu bewältigender Weise verdichtet, weshalb mit 

einer Behinderung des Waschanlagenbetriebs, allgemeinen Verkehrsblo-

ckaden und einer Gefährdung der Verkehrsteilnehmer zu rechnen sei. Die 

Fahrspur zwischen der Nordostfassade der Waschanlage und dem Geleise 

sei zu schmal. Eine Erleichterung im Sinne von § 8 Zugangsnormalien sei 

nicht angezeigt, weil dies die Lage der Fahrgasse zwischen geschlossener 

Hausfassade und Gleisfeld verbiete. 

Mit der geänderten Anlieferung gemäss Bewilligung vom 3. September 

2013 soll die Anlieferung nicht mehr wie ursprünglich vorgesehen über die 

Unterniveaugarage erfolgen. In diesem Zusammenhang bemängeln die 

Rekurrierenden, die Verlegung an die Längsfassade entlang der Belleri-

vestrasse sei ungeeignet, nicht realistisch und nicht ausreichend verkehrs-

sicher. Es bleibe dabei, dass der enge Raum zwischen den beiden Gebäu-

den und dem Warteraum vor der Lichtsignalanlage überlastet werde. Ein 

einziger Lastwagen belege die gesamte Verkehrsfläche vor der Signalanla-

ge, auf die alle 45 Sekunden ein Fahrzeug aus der Waschanlage und unge-

fähr alle 1,3 Minuten eines aus der Tiefgarage ausfahre. Die Vorgabe von 

Zeitfenstern für die Anlieferungen sei in städtischen Verhältnissen untaug-

lich und praxisfremd, ebenso der Ausschluss von Sattelschleppern, auf die 

gerade Grossverteiler immer stärker abstellen würden. Es würden verbind-

liche Auflagen über die zulässigen Lieferfahrzeuge fehlen und es sei nicht 

erkennbar, was gelten soll, wenn sich ein Lieferant nicht eigens einen 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 27 

"grossen Lastwagen 3-achsig" anschaffe oder zu Sperrzeiten zwischen 

Neubau und Waschanlage stehe und auf die Möglichkeit zum Anliefern 

warte. 

Kritisiert wird auch die auflageweise Beschränkung der Lieferfahrten auf 

11 Fahrten pro Tag. Es sei schleierhaft, wie das kontrolliert werden soll und 

was gelten soll, wenn die Anweisung missachtet werde. Sodann sei zu be-

fürchten, dass direkt auf die Bellerivestrasse ausgefahren werde, weil ent-

lang der Längsfassade ein Vorbeifahren unmöglich sei. Die Erschlies-

sungsvariante mit Staudetektoren, Ausfahrtschranken und Ampeln als 

Tropfenzählern, mit LKW-Längenmessungen, Drehscheiben für verschlos-

sene Fahrzeuge und ferngesteuerten Pollern, die maximal 11 Fahrzeuge 

pro Tag einlassen, sei eine Zwängerei und ein "Knorz", sowohl was die 

Verkehrslenkung zwischen dem Neubau und der Waschanlage als auch 

was die Anlieferung auf der Gebäudelängsseite angehe. Sodann werde aus 

der Anlieferungsstrasse auf den Bahnhofvorplatz ausgefahren, der der Er-

schliessung des Bahnhofes mit Bussen, insbesondere Trolleybusse, diene. 

Diese Anlage unterstehe dem Plangenehmigungsverfahren (Art. 11 Trol-

leybus-Gesetz [TrG], Art. 18 EBG), weshalb der Anschluss der Anliefe-

rungsstrasse nicht im Baubewilligungsverfahren genehmigt werden könne. 

Die Führung von Fahrrädern und Fussgängern beim Knoten Seepolizei sei 

"abenteuerlich". 

14.2.1. 

Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die 

genügende Erschliessung des Baugrundstücks (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG; 

§§ 233 und 234 PBG). Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn es für 

die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, 

wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können 

und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und 

Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Was die genügende Zu-

gänglichkeit im Besonderen anbelangt, so erfordert diese in tatsächlicher 

Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anla-

gen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und 

der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann 

verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Der Regierungsrat erliess 

hierzu – gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG – Normalien im Sinne von 

§ 360 PBG über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien [ZN]), 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 28 

welche die technischen Anforderungen an die verschiedenen Zugangsarten 

regeln. Zu beachten sind ferner die in der Verkehrssicherheitsverordnung 

(VSiV) geregelten technischen Anforderungen an Ausfahrten. Bei der Beur-

teilung der hinreichenden Erschliessung steht den Gemeinden ein von der 

Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. 

14.2.2. 

Die Bauherrschaft hat – wie erwähnt –ein Verkehrskonzept ausarbeiten 

lassen (Austauschkonzept vom 21. August 2013, act. 3.29.5, 

R1S.2017.05121). Darin werden die Leistungsfähigkeit und die Befahrbar-

keit der arealinternen Verkehrserschliessung und der Ausfahrt in die Belle-

rivestrasse (neuer Verkehrsknoten Seepolizei) eingehend untersucht. Die 

Befahrbarkeit mit Lastwagen wurde anhand von Schleppkurven nachge-

wiesen. Die auf der Westseite des Neubaus vorgesehene Anlieferung ist für 

dreiachsige LKW bis 10,1 m Länge ausgelegt. Diese Beschränkung steht 

der Bauherrschaft frei und erscheint nicht unzweckmässig. Dies gilt auch in 

Bezug auf die Kapazitäten der Anlieferungszone und den Umstand, dass 

ein in der Anlieferungszone des Neubaus abgestellter LKW die Durchfahrt 

eines weiteren LKW verunmöglicht. Es ist der Bauherrschaft zuzubilligen, 

dass die Anlieferung nicht mit Fahrzeugen erfolgt, für die die baulichen Ge-

gebenheiten nicht ausgelegt sind. Gemäss Verkehrskonzept hängt die An-

zahl der Anlieferungen von der Zahl der Nutzungseinheiten ab. Eine erste 

Berechnung ergebe 11 Lieferungen pro Tag. Dies erscheine realistisch. 

Dementsprechend wurde die Anzahl der Lastwagenfahrten für die Anliefe-

rung laut Dispositivziffer I.2. der Abänderungsbewilligung vom 3. Septem-

ber 2013 auf maximal 11 pro Tag beschränkt. Die Einhaltung dieser Aufla-

ge ist gegebenenfalls, namentlich bei auftretenden Missständen, überprüf-

bar und deren Einhaltung kann durchgesetzt werden. Die versenkbaren 

Poller steuern im Übrigen nur die Zufahrtserlaubnis zum Anlieferungsbe-

reich und dienen nicht dazu, die Anzahl der Anlieferungen zu beschränken. 

Im Verkehrskonzept wurden zwei zusätzliche Szenarien geprüft. Daraus 

habe sich eine etwas grössere Spannweite von 8 bis 16 Fahrten pro Tag 

ergeben. Nötigenfalls – bei regelmässigem Rückstau – könne ein Zeitma-

nagement eingeführt werden (Vorgabe von Zeitfenstern für die Lieferun-

gen). Für die Anlieferung des Waschanlagebetriebes und der Bar ist vor de-

ren Nordwestfassade ein Platz für Fahrzeuge bis ca. 7 Metern Länge vor-

gesehen. Vom Verkehrskonzept und den Plänen nicht erfasst wird die zu-

sätzliche Möglichkeit, auch längere Lastwagen vor der Südwestfassade der 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 29 

Waschanlage abzustellen. Im Verkehrskonzept wird sodann aufgezeigt, 

dass bei der bestehenden Zufahrt entlang der Nordostfassade der Wasch-

anlage die erforderlichen Gleisabstände gewahrt und die Breite der Fahr-

spur ausreichend ist. Bezüglich der in den Zugangsnormalien (ZN) festge-

legten Ausbaugrössen ist auf § 8 ZN hinzuweisen, wonach bei Einbahnsys-

temen wie dem vorliegenden die Ausbaugrösse besonders festgelegt wird.  

14.2.3. 

Es ist nicht in Abrede zu stellen, dass die auf relativ engem Raum abzuwi-

ckelnden Fahrzeugbewegungen und insbesondere die Ausfahrt der Auto-

waschstrasse zu einer relativ komplexen Situation führen, die hohe Anfor-

derungen an die Verkehrsplanung stellen. Das Verkehrskonzept zeigt je-

doch in plausibler Weise auf, dass mit den vorgesehenen Massnahmen ei-

ne zweckmässige, geordnete, auf den Takt der Waschstrasse abgestimmte 

und sichere Verkehrsabwicklung gewährleistet ist. Zu erwähnen sind insbe-

sondere die technischen Einrichtungen zur Ausfahrtdosierung wie LKW-

Längenmessung, Ampeln, Schrankenanlage und Staudetektoren. Die rei-

bungslose Abwicklung der Anlieferung liegt im ureigenen Interesse der 

Bauherrschaft bzw. der künftigen Nutzer der Liegenschaft. Die Bauherr-

schaft hat aufgezeigt, dass dies mit entsprechenden organisatorischen und 

technischen Massnahmen möglich ist. Soweit die Rekurrierenden befürch-

ten, Lieferfahrzeuge würden direkt auf die Bellerivestrasse ausfahren, wäre 

dies gegebenenfalls mit baulichen Massnahmen auf einfache Weise zu 

verhindern. Eine entsprechende Auflage wäre jedoch für die Rekurrieren-

den bedeutungslos, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Gleiches 

gilt in Bezug auf allfällige Mängel bezüglich der Führung des Langsamver-

kehrs (Fussgänger, Radfahrer). 

Somit ist die verkehrsmässige Erschliessung des Neubauvorhabens nicht 

zu beanstanden und mit dem Bauvorhaben bleibt die verkehrsmässige Er-

schliessung des benachbarten Baurechtsgrundstücks der Waschanlage 

gewährleistet. 

14.3. 

Bauten und Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb ei-

ner Trolleybuslinie dienen (Trolleybusanlagen), dürfen nur mit einer Plan-

genehmigung der Aufsichtsbehörde erstellt oder geändert werden (Art. 11 

Abs. 1 TrG). Die Ausfahrt aus dem Anlieferungsbereich erfolgt auf die von 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 30 

der Bellerivestrasse abzweigenden Zufahrt zum Bahnhofsgebäude, zu den 

Kurzzeitparkplätzen, zu den Taxiparkplätzen, derzeit noch zu den P+R-

Parkplätzen und zu den Bushaltestellen. Sie dient somit sowohl dem priva-

ten motorisierten Individualverkehr als auch dem öffentlichen Buslinienver-

kehr. Die Bushaltestelle wird von den Linien 33, 910, 912, 916 und N18 be-

dient, wobei es sich nur bei der Linie 33 um eine Trolleybuslinie handelt. 

Die Zufahrt dient somit nicht überwiegend und noch weniger ganz dem Be-

trieb einer Trolleybuslinie. Soweit überhaupt von einer Änderung der betref-

fenden Anlage ausgegangen werden kann, findet das Plangenehmigungs-

verfahren hier keine Anwendung. 

15.1. 

Die Rekurrierenden sind im Weiteren der Auffassung, die Anzahl der P+R-

Abstellplätze werde im Widerspruch zum regionalen Verkehrsrichtplan auf 

80 Plätze reduziert.  

15.2. 

Richtpläne sind nicht grundeigentümerverbindlich. Aus dem regionalen 

Verkehrsrichtplan ergibt sich daher für die private Bauherrschaft keine Ver-

pflichtung, auf ihrem Grundstück P+R-Parkplätze anzubieten. Hinzu kommt, 

dass im Verkehrsrichtplan namentlich für die Parkierungsanlage Tiefen-

brunnen keine Parkplatzzahl genannt wird (Regionaler Richtplan Stadt Zü-

rich, Richtplantext Ziff. 4.7.2.). Die Rüge ist somit nicht begründet. 

16.1. 

Schliesslich machen die Rekurrierenden geltend, der Neubau werde den 

Bahnlärm bei den höher gelegenen Wohneinheiten durch Reflexion ver-

stärken. Dieses Problem werde nicht durch eine allfällige Verbesserung be-

züglich des Strassenlärms neutralisiert. Das Bauvorhaben sei als wesentli-

che Änderung einer ortsfesten Anlage (die Eisenbahnanlage) zu behandeln 

(Art. 8 Abs. 1 Lärmschutz-Verordnung [LSV]). Folglich sei die auf das 

Wohnquartier ausgerichtete Fassade gestützt auf das Vorsorgeprinzip 

schallabsorbierend zu gestalten. 

 

 

R1S.2017.05121 Seite 31 

16.2.1. 

Luftverunreinigungen, Lärm, Erschütterungen und Strahlen werden beim 

Austritt aus Anlagen als Emissionen, am Ort ihres Einwirkens als Immissio-

nen bezeichnet (Art. 7 Abs. 2 Umweltschutzgesetz [USG]). Nach Art. 11 

Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes (USG) werden Luftverunreinigungen, 

Lärm, Erschütterungen und Strahlen durch Massnahmen bei der Quelle 

begrenzt (Emissionsbegrenzungen). Im Rahmen der Vorsorge sind die 

Emissionen so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich mög-

lich und wirtschaftlich tragbar ist (vorsorgliche Emissionsbegrenzung; 

Abs. 2). Ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch die-

se Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der 

Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG). 

Wie die Rekursgegnerschaft übereinstimmend und zutreffend entgegnet, 

gilt eine Baute, welche Strassen- oder Eisenbahnlärm reflektiert, nicht als 

lärmerzeugende Anlage, weil der fragliche Lärm von einer (anderen) Anla-

ge verursacht worden ist. Dem Inhaber der Baute erwachsen aus dem USG 

auch dann keine besonderen Pflichten, wenn die Reflexionen auf benach-

barten Grundstücken zu einer Überschreitung der Grenzwerte führen (vgl. 

BGE 129 II 238, E. 4.2, sowie Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Er-

gänzungsband zur 2. Auflage, Hrsg. Alain Griffel/Heribert Rausch, Ausgabe 

2011, Art. 7 Rz. 11). Eine andere Beurteilung ist am Platz, wo Reflexionen 

eine nachteilige Veränderung des Klangcharakters des reflektierten Schalls 

bewirken. So können z.B. Fassaden, die mit bestimmten Wellblechprofilen 

verkleidet sind, den reflektierten Lärm von Schiessanlagen oder Strassen 

so verändern, dass ein hoher, als unangenehm empfundener Pfeifton ent-

steht. Denkbar sind auch besondere Situationen, in denen der Direktschall 

bei einem Empfängerpunkt von einem Hindernis abgeschirmt wird und Re-

flexionen zum tragenden Teil einer Geräuschsituation werden. In diesen 

Fällen ist die reflektierende Baute die Urheberin des nachteilig veränderten 

Schalls und stellt insoweit eine Lärm erzeugende Anlage dar, auf welche 

die Bestimmungen über die Begrenzung von Emissionen zur Anwendung 

kommen. Die nachteilige Beeinflussung des reflektierten Lärms ist nach 

den Grundsätzen der vorsorglichen Emissionsbegrenzung (Art. 11 Abs. 2 

USG) zu vermeiden, und wo der veränderte Klangcharakter infolge der er-

höhten Störwirkung des Lärms zu einer Überschreitung massgeblicher 

Grenzwerte führt, sind auch die Belastungsgrenzen von Art. 11 Abs. 3 so-

wie Art. 25 Abs. 1 und 2 USG anwendbar. Was Eisenbahnlärm im Beson-

deren angeht ist jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass die Reflexi-

 

 

R1S.2017.05121 Seite 32 

onen gegenüber dem direkten Fahrgeräusch von wesentlich geringerer Be-

deutung sind und vernachlässigt werden können (vgl. Wolf, Kommentar 

zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl., Hrsg. Vereinigung für Umwelt-

recht/Helen Keller, Zürich 1998 ff., Art. 25 Rz. 38, sowie Beschwerdeent-

scheid der REKO/INUM vom 26. April 2006 [A-2004-117] in VPB 2007 

Nr. 2007.5, S. 150, bestätigt mit BGr 1A.116/2006 vom 8. November 2006, 

E. 6.2).  

16.2.2. 

Quelle des vorliegend in Frage stehenden Reflexionslärms ist die Eisen-

bahn und nicht der geplante Neubau. Besondere Verhältnisse, die zu einer 

nachteiligen Veränderung des Schalls führen oder die die Reflexionen ge-

genüber dem Direktschall hervortreten liessen, sind nicht ersichtlich. So-

dann führt der Umstand, dass die Neubaute von der Bahneigentümerin auf 

dem Bahngrundstück erstellt wird, nicht dazu, dass das Bauvorhaben als 

wesentliche Änderung einer ortsfesten Anlage (die Eisenbahnanlage) im 

Sinne von Art. 8 Lärmschutz-Verordnung (LSV) zu behandeln wäre. Das 

Bauvorhaben steht in baulicher und funktioneller Hinsicht losgelöst von der 

Eisenbahnanlage und dem Bahnbetrieb, weshalb es für sich und nicht in 

einer ganzheitlichen Betrachtungsweise zusammen mit dem gesamten 

Bahnbetrieb auf dem Baugrundstück zu beurteilen ist. Somit ist das Bau-

vorhaben in diesem Punkt nicht zu beanstanden. 

17. 

Zusammengefasst ist der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2017.05121 

teilweise gutzuheissen. Demgemäss ist der Beschluss der Bausektion der 

Stadt Zürich vom 20. November 2012 mit folgender Auflage zu ergänzen: 

"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte Grund-

eigentümerschaft die Einhaltung der zulässigen Ausnützungsziffer nachzu-

weisen und dem Amt für Baubewilligungen eine entsprechend abgeänderte 

Berechnung 3-fach einzureichen und bewilligen zu lassen." Im Übrigen wird 

der Rekurs abgewiesen. 

Der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2017.05122 ist abzuweisen. 

[….]