# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a42e4b97-2f20-54d9-8274-ee7d6fb5236b
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-10
**Language:** de
**Title:** Aargau Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 10.07.2014 BVURA.14.238
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_BV_001_BVURA-14-238_2014-07-10.pdf

## Full Text

434 Verwaltungsbehörden 2014 

 

für die Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens 
dar.  

… 
3.7 
Mit Blick auf die oben gemachten Ausführungen ist festzuhal-

ten, dass das Zweifamilienhaus mit der Einrichtung der Asylbe-
werberunterkunft einer erneuten Wohnnutzung zugeführt wird, was 
in der Wohnarbeitszone 3 durchaus zulässig ist. Aufgrund des häufi-
geren Wechsels der Bewohnerinnen und Bewohner sowie der inten-
siveren Nutzung der Liegenschaft ist zwar möglicherweise mit 
grösseren Immissionen zu rechnen, als dies bei einer früheren Nut-
zung als Zweifamilienhaus der Fall war. Da es sich aber ausschliess-
lich um übliche Wohnimmissionen handelt, erreichen diese keine 
Intensität, welche fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 
in der Wohnarbeitszone 3 hat. Unter Berücksichtigung der Tatsache, 
dass es sich bei der Unterkunft für Asylsuchende grundsätzlich um 
eine normale Wohnnutzung handelt, stellt die Umnutzung der frag-
lichen Liegenschaft keine bewilligungspflichtige Zweckänderung im 
Sinn von  § 59 Abs. 1 BauG dar. Da auch keine baupolizeilich rele-
vanten baulichen Modifikationen vorgenommen worden sind, ist 
zusammenfassend festzuhalten, dass im Hinblick auf die Umnutzung 
der Liegenschaft … auf die Durchführung eines Baubewilligungs-
verfahrens zu verzichten ist. 

 

87 Ausnützungsziffer; Terrassenhäuser 

- Wasch- und Trockenräume eines Terrassenhauses müssen nicht an 

die Ausnützungsziffer angerechnet werden, wenn sie im hangseitigen 

Geschossteil liegen und dieser Geschossteil seitlich nicht mehr als wie 

ein Untergeschoss über das massgebliche (gewachsene) Terrain 

hinausragt. Anrechnung bis zur Geschossmitte (Hälfte der Geschoss-

breite), wenn dies nur für die eine der beiden Seitenfassaden zutrifft 

(Erw. 4.2.2) 

2014 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 435 

 

- Als "Terrasse" eines Terrassenhauses zählt jene Fläche, die vor der 

(und nicht seitlich zur) zurückversetzen Gebäudeeinheit liegt, bis zur 

Fassadenflucht der darunterliegenden Terrassenstufe (Erw. 5.2) 

Aus dem Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 

10. Juli 2014 (BVURA.14.238). 

Aus den Erwägungen 

4.2.2 
(Aus § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV ergibt sich, dass Keller-, 

Wasch- und Trockenräume in Untergeschossen und nicht "natürlich 
belichteten Vollgeschossen" nicht an die Ausnützungsziffer ange-
rechnet werden müssen.) Was als "natürlich belichtetes Vollge-
schoss" gilt, ist eine Frage der Auslegung. Der bereinigte Bericht zur 
Bauverordnung vom 3. Mai/25. Mai 2011 erläutert zu § 32 Abs. 2 
lit. a Ziffer 1 Folgendes (S. 19): 

"Ein Abzug für Wasch- und Trockenräume ist nur möglich, wenn es 

um Flächen in Untergeschossen, im Estrich oder in nicht natürlich belichte-

ten Vollgeschossen (in den Hang gebauter Geschossteil eines Terrassenhau-

ses) geht. Es handelt sich dabei um eine Rechtsänderung, die Streitfälle in 

der Praxis vermeiden helfen soll.  

Ein Abzug für ein Reduit oder einen Waschraum auf einer Vollge-

schossebene, die natürlich belichtet wird, ist demnach künftig nicht mehr 

möglich. Technische Räume hingegen (Ziff. 2) können weiterhin abgezogen 

werden. 

Diese Änderung verhindert Rechtsungleichheiten und verhindert Prob-

leme, die sich ergeben können, wenn solche Nebenräume nachträglich doch 

zu Wohnzwecken genutzt werden." 

Der Bericht erwähnt somit als Beispiel für ein nicht natürlich 
belichtetes Vollgeschoss einen "in den Hang gebauten Geschossteil 
eines Terrassenhauses".... Daraus ergibt sich, dass nach der Intention 
des Verordnungsgebers insbesondere bei Terrassenbauten der in den 
Hang gebaute Teil des Vollgeschosses quasi als eigenständiges Ge-
schoss zu betrachten ist. Ist dieses "Geschoss" vollständig im Hang 

436 Verwaltungsbehörden 2014 

 

oder wäre es (bei der seitlichen Fassade) quasi ein Untergeschoss, 
dann gilt es nach dem Willen des Verordnungsgebers als nicht natür-
lich belichtet. Fällt die Beurteilung auf den beiden Fassadenseiten 
unterschiedlich aus, dann liegt es nahe, die "Untergeschossqualität" 
nur bis zur Mitte des Geschosses gelten zu lassen und entsprechend 
nur die fraglichen Räume in jener Hälfte nicht anzurechnen. Hinge-
gen entsprach es – wovon ausgegangen werden kann – nicht der 
Intention des Verordnungsgebers, die Nichtanrechenbarkeit von 
Kellerräumen bspw. auch in der Ebene auf Vollgeschosse auszudeh-
nen, die mittels Aufschüttungen Untergeschossqualität erreichen; 
man wollte eine Sonderregelung insbesondere für Terrassenbauten 
schaffen. Daraus ergibt sich nun aber auch, dass für die Beurteilung 
der Untergeschossqualität analog § 15 Abs. 1 ABauV auf das 
gewachsene und nicht auf das gestaltete Terrain abzustellen ist. ... 
Der Regelung von § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV (liegt) auch der Ge-
danke der haushälterischen Bodennutzung zugrunde. Diesem Grund-
satz soll insoweit Rechnung getragen werden, als Nebennutzflächen 
in Keller- und Untergeschossen, und nicht in voll nutzbaren Vollge-
schossen, untergebracht werden sollen. 

Nichts anderes lässt sich den vom BVU herausgegebenen Er-
läuterungen zum Bau- und Nutzungsrecht des Kantons Aargau 
(BNR), Version 3.1, Juni 2012 / Januar 2014, N. 291 zu § 32 Abs. 2 
lit. a Ziff. 1 BauV mit folgendem Wortlaut entnehmen (im Internet 
unter: www.ag.ch/bauen > Baurecht > Bauverordnung): 

"Mit dem Boden ist haushälterisch umzugehen. Nebennutzflächen 

(Wasch- und Trockenräume) sollen in Keller- und Untergeschossen – und 

nicht in voll nutzbaren Vollgeschossen – untergebracht werden. Ein Abzug 

für ein Reduit oder einen Waschraum auf einer Vollgeschossebene, die 

natürlich belichtet wird, ist künftig nicht mehr möglich. Bei Terrassenhäu-

sern ist ein Abzug zulässig, wenn es um den in den Hang gebauten (nicht 

natürlich belichtbaren) Geschossteil geht. Für technische Räume (Ziff. 2) 

gelten diese Einschränkungen nicht. Diese Änderung verhindert Rechtsun-

gleichheiten und Probleme, die sich ergeben können, wenn solche Neben-

räume nachträglich doch zu Wohnzwecken genutzt werden."... 

Zusammenfassend ist § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV damit so zu 
verstehen, dass als natürlich belichtetes Vollgeschoss auch solche 

http://www.ag.ch/bauen

2014 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 437 

 

Geschossteile gelten, die zwar weder Fenster noch Lichtschacht auf-
weisen, aber mehr als 80 cm in der Ebene oder 1.2 m am Hang über 
das gewachsene Terrain hinausragen (vgl. § 15 Abs. 1 ABauV). In 
Bezug auf die Anrechenbarkeit von Technik- und Maschinenräumen 
(§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 2 BauV) sowie von Gemeinschaftsräumen 
(§ 32 Abs. 2 lit. b BauV) sind diese Kriterien aber unmassgeblich, 
d.h. diese Räume müssen auch dann nicht angerechnet werden, wenn 
sie vollständig über dem gewachsenen Terrain liegen. ... 

5.2  
Die jahrzehntelange konstante Praxis des Verwaltungsgerichts 

zu den terrassierten Bauten lässt sich wie folgt zusammenfassen 
(AGVE 2011, S. 440 ff. mit Hinweis auf AGVE 2009, S. 153 ff.): 

"Am Hang werden Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl talsei-

tig gemessen (§ 12 Abs. 3 Satz 1 ABauV). Bei gestaffelten und terrassierten 

Bauten werden sie für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen (§ 12 Abs. 3 

Satz 2 ABauV). Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, 

Treppenüberbauungen an Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden 

nämlich die Höhenvorschriften der Nutzungsordnung regelmässig bei Wei-

tem überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den einzelnen 

Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der Eindruck einer 

einheitlichen Gebäudefront bei derartigen Treppenüberbauungen wegen der 

Versetzung der einzelnen Gebäudestufen und deren Anlehnung an den 

Hangverlauf massgeblich abgeschwächt wird; dies ist denn auch der Grund, 

weshalb die Praxis die Voraussetzung geschaffen hat, dass die Terrassen-

fläche ein bestimmtes Verhältnis zur Wohnfläche nicht unterschreiten darf. 

§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz bestimmte Art von Bauten, 

nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen, bei denen die versetzte Anord-

nung der einzelnen Gebäudestufen auf einem baulichen Sachzwang beruht, 

zugeschnitten (AGVE 2005, S. 156 mit Hinweis). (...)  

Als 'terrassiert' gelten der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen 

von einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschossen, wobei jede 

Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit nach dem Modell eines 

Einfamilienhauses bildet. Die einzelnen Gebäudestufen der Terrassenbaute 

liegen also senkrecht übereinander, wenn auch nur teilweise; deshalb gelten 

sie nicht als 'senkrecht übereinander liegend'. Der Raum über der unteren 

Stufe dient dabei der oberen Stufe als verhältnismässig geräumiger Vorplatz 

438 Verwaltungsbehörden 2014 

 

oder Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon. Die Terrasse muss 

daher eine minimale Grösse im Verhältnis zum Volumen des Hauses, dem 

sie dient, aufweisen, um ihre Funktionen überhaupt erfüllen zu können; die 

Regel ist hier ein Verhältnis von Terrassenfläche zur Wohnfläche von min-

destens 1:3. Senkrecht übereinander befinden sich demgegenüber Ge-

schosse, die praktisch mit der ganzen Fläche übereinander liegen, mit Aus-

nahme von Vorbauten wie Treppen, Erkern, Balkonen oder Gebäudevor-

sprüngen oder entsprechenden nebensächlichen Rückversetzungen." ... 

Die neuere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des 
BVU hat näher festgelegt, wie die massgebende Terrassenfläche und 
die Wohnfläche im Detail zu bestimmen sind: Gemäss Recht-
sprechung muss der Raum über der unteren Stufe der oberen Stufe 
als verhältnismässig geräumiger Vorplatz oder Garten, nicht bloss als 
überdimensionierter Balkon, dienen (siehe der oben zitierte AGVE 
2009, S. 153 ff.). Ein Terrassenteil, der das darunter liegende Ge-
schoss balkonähnlich oder wie ein Dachvorsprung oder Vordach 
überragt, liegt nicht mehr über der unteren Stufe und darf deshalb 
nicht in die Berechnung miteinbezogen werden. Dieser auskragende 
Teil gilt also nicht als Terrassenfläche. Die Fläche der Absturzsiche-
rung (Brüstung, Pflanzentröge oder blosses Geländer) am Rand einer 
Terrasse zählt hingegen zur Terrassenfläche (wenn sie sich über dem 
unteren Geschoss befindet; vgl. VGE III/55 vom 31. August 2006, 
S. 8; EBVU 06.382 vom 10. Januar 2007, S. 8). Bei der Terrassen-
fläche darf ferner nur auf den offenen Teil der Terrasse abgestellt 
werden, weil bei der Frage der Terrassierung der optische Eindruck 
wesentlich ist und dieser verändert wird, wenn die Terrasse durch 
darüberliegende Gebäudeteile gedeckt wird. So hat das Verwaltungs-
gericht entschieden, dass wenn ein auskragendes oberes Geschoss 
die Terrassenfläche deckt, diese nicht als Terrassen-, sondern als 
Wohnfläche zählt. Damit verkleinert sich nicht nur die anrechenbare 
Terrassenfläche, sondern vergrössert sich zugleich die massgebende 
Wohnfläche, was das Verhältnis zwischen Terrassen- und Wohn-
fläche in doppelter Hinsicht verändert (vgl. VGE III/55 vom 31. Au-
gust 2006, S. 7 ff.). Dasselbe gilt gemäss Rechtsprechung des BVU, 
wenn die Terrasse gedeckt wird durch eine auskragende Terrasse der 
oberen Stufe (mit oder ohne feste Brüstung) oder durch ein Vordach, 

2014 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 439 

 

das eine erweiterte Nutzung der Terrassenfläche erlaubt (beispiels-
weise indem die Fläche auch bei schlechtem Wetter genutzt werden 
kann und die Möblierung geschützt wird; EBVU 08.393 vom 
20. Oktober 2008, S. 3; 06.382 vom 10. Januar 2007, S. 8). Ein 
Dachvorsprung, der dem Fassadenschutz dient, hat demgegenüber 
keinen Einfluss auf die anrechenbare Terrassenfläche. Übersteigt der 
Dachvorsprung jedoch eine zulässige Tiefe von 60 cm und wird da-
mit zum Vordach, ist die gesamte darunterliegende Terrassenfläche 
nicht als solche anrechenbar, nicht nur der das zulässige Mass von 
60 cm überragende Teil (AGVE 2011, S. 442 f.). 

Ferner ist dem Grundsatz Rechnung zu tragen, dass die Baute 
aufgrund der topografischen Gegebenheiten bewusst treppenförmig 
zu erstellen ist, indem die einzelnen Gebäudestufen entsprechend der 
vorhandenen Neigung treppenartig in den Hang hineingebaut werden 
(AGVE 2005, S. 157). Eine Terrassierung ist dann zu verneinen, 
wenn wie im zitierten Fall das Gebäude nicht der durch den Hang be-
stimmten Topografie folgt, sondern auch in der Ebene ohne weiteres 
erstellt werden könnte. 

Sodann thematisieren die Beschwerdeführenden hauptsächlich, 
dass seitliche Terrassenteile nicht zur Terrassenfläche gerechnet wer-
den dürfen. ... Der oben dargelegten Begriffsdefinition ist immanent, 
dass nur Gebäudeteile als Terrassenfläche gelten, welche der Wohn-
fläche vorgelagert sind, keinesfalls aber seitlich, hinter der talseitigen 
Fassadenflucht liegende begehbare Flächen; letztere tragen nichts zur 
Abschwächung der einheitlichen Erscheinung der Gebäudefront bei 
und dürfen folglich nicht berücksichtigt werden. Zudem dürfen nach 
der oben erwähnten Rechtsprechung vorgelagerte Auskragungen 
über den darunterliegenden Gebäudeteil nicht zur Terrassenfläche ge-
zählt werden, umso weniger dürfen dies seitliche Auskragungen. 

 

88 Fassadenhöhe (gemäss IVHB) 

Die Fassadenhöhe eines begehbaren Flachdachs wird oberkant der Brüs-

tung gemessen, unabhängig davon, ob es sich um eine geschlossene,