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**Case Identifier:** 09992c75-0f7e-53f2-b899-718f34e6d38f
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1994-06-21
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.06.1994 FI.1992.0105
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-1992-0105_1994-06-21.html

## Full Text

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 21 juin 1994

__________

sur le recours interjeté par
A.________SA, représentée par l'avocat Jean-Marc Rivier, à Lausanne 

contre

 

la décision sur réclamation rendue le 31
mars 1992 par l'Administration cantonale des impôts (exonération des droits de
mutation)

***********************************

 

Statuant à huis clos, 

le Tribunal administratif, composé de

MM.     J.-C. de Haller, président

            R. Lavanchy, assesseur

            J. Koelliker, assesseur

constate en fait  :

______________

A.                     La recourante, la
société anonyme A.________SA (ci-après : B.________) est une des société de
groupe B.________, qui comprend la société B.________ SA à W.________ et
plusieurs filiales. Les actionnaires de la société sont B.________ SA et la
Confédération suisse qui, depuis l'augmentation de capital décidée en 1983,
détiennent respectivement 1090 et 900 actions. Les administrateurs de la
société étaient, en 1990, D.________, avocat à X.________, C.________,
administrateur de la E.________ à Y.________, F.________, secrétaire central de
la G.________ à X.________, et H.________ architecte à Y.________, chacun
d'entre eux détenant deux actions. Selon l'art. 2 de ces statuts, la société a
pour but d'encourager la construction de logements à prix ou loyers avantageux,
en Suisse romande ou dans les régions avoisinantes, et d'empêcher la
spéculation sur le marché du logement. L'art. 30 prévoit que les bénéfices
réalisés doivent être utilisés conformément au but social ainsi défini, sous
réserve des attributions à la réserve générale et d'une distribution éventuelle
des dividendes qui ne peut pas excéder 6% du capital social versé (en 1990, le
dividende s'est élevé à 4%, soit Fr. 80'000.-).

B.                     Le 29 avril 1990, la
recourante a acquis une société immobilière de Y.________ des immeubles sis à
Z.________, pour le prix de Fr. 21'900'000.-. Le 14 février 1991,
l'Administration cantonale des impôts (ci-après : l'ACI) lui a notifié un
bordereau fixant à Fr. 722'700.- le montant des droits de mutation afférant à
cet achat (Fr. 481'800.- pour le canton, Fr. 240'900.- pour la Commune de
Z.________). Le 19 février 1991, B.________ a demandé à être exemptée de cet
impôt en application de l'art. 23 de la loi vaudoise sur le logement du 9
septembre 1975. L'ACI a rejeté cette requête en date du 28 février 1991. La
recourante a alors, en date du 25 mars 1991, déposé un recours confirmant la
réclamation formée le 19 février 1991. Les parties ont ensuite échangé
différentes correspondances aux termes desquelles, le 26 novembre 1991, la
Municipalité de Z.________ a informé l'ACI qu'elle refusait d'accorder une
remise partielle du droit de mutation. L'ACI a alors rendu une décision sur
réclamation, datée du 31 mars 1992. C'est contre cette décision qu'est dirigé
le présent recours, déposé le 30 avril 1992. 

C.                    Par décision du 30
juillet 1990, confirmée par une "déclaration" du 14 décembre 1990, le
I.________ a octroyé à B.________ une aide fondée sur la loi fédérale du 4
octobre 1974 encourageant la construction et l'affection à la propriété de
logements (RS 843.0) sous la forme d'un cautionnement d'une hypothèque de Fr.
8'200'000.-, d'avances dégressives destinées à réduire la charge de départ,
pour Fr. 3'483'120.- (abaissement de base), enfin de subventions à fonds perdus
(abaissement supplémentaire). 

                        De son côté,
l'Administration fédérale des contributions a accordé, par décision du 3 août
1992, une exonération du droit de timbre d'émission pour l'augmentation du
capital social mentionné ci-dessus. Cette décision précise que l'exonération ne
concerne pas les autres impôts fédéraux, notamment l'impôt anticipé sur les
dividendes ou autres prestations imposables.

D.                    Le recours formé par
B.________ contre la décision sur réclamation du 31 mars 1992 a été transmis au
Tribunal administratif le 30 septembre 1992. L'ACI s'est déterminée le 19
novembre 1992, concluant au rejet du recours. La recourante a encore déposé une
réplique en date du 16 décembre 1992, qui n'a pas amené l'autorité intimée à
modifier ses conclusions (lettre du 14 janvier 1993 de l'ACI).

                        Ont encore été versé
au dossier une lettre du 13 janvier 1993 du Service cantonal vaudois du
logement ainsi qu'une lettre du 10 février 1993 de l'Office fédéral du
logement, concernant le problème de l'abaissement supplémentaire.

et considère en droit :

_________________

1.                     L'argumentation de la
recourante se fonde sur les art. 23 de la loi du 9 septembre 1975 sur le
logement (RSV 6.2.G, ci-après loi sur le logement) et 3 lit. c de la loi du 27
février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et
l'impôt sur les successions et donations (RSV 9.5, ci-après LMSD). En
substance, elle soutient que le législateur vaudois, en édictant la première de
ces dispositions a donné une interprétation authentique de la seconde, les
sociétés visant à encourager la construction de logements dans le cadre
constitutionnel de l'art. 34 sexies CF devant bénéficier par principe de la
clause de "pure utilité publique" sans que l'on distingue suivant
qu'il s'agit de mesures prises en application de la législation fédérale,
cantonale ou communale. Une telle différence de traitement violerait en outre
le principe de l'égalité de traitement, qui interdirait de refuser
l'exonération à un immeuble pour lequel la prise en charge des intérêts ou de
l'amortissement ou un versement à fonds perdus est assurée uniquement par la
Confédération alors que cette exonération serait accordée si le canton était
seul à intervenir ou à interpeller conjointement avec la Confédération (mémoire
de recours du 30 avril 1992 p. 8, chiffre 4 in fine). 

                        L'autorité intimée
soutient quant à elle que les conditions dont dépend l'aide fédérale ne sont
pas exactement les mêmes que celles du droit cantonal qui exige que l'aide soit
réservée aux catégories de locataires répondant aux conditions sociales fixées
par la réglementation du Conseil d'Etat et que, dans la mesure où la recourante
n'a pas prévu dans ses statuts des critères d'attribution correspondants à ces
règles, elle ne peut bénéficier d'une exonération.

2.                     L'éxonération fiscale
d'entreprises se vouant à des "buts de pure utilité publique" est
prévue par différents textes législatifs (on peut citer, outre l'art. 3 lit.
LMSD, l'art. 15 al. 1 lit. f LI et, en droit fédéral, les art. 16 chiffre 3 AIFD
56 lit. g LIFD).

                        Selon la doctrine,
une activité est d'utilité publique lorsqu'elle est accomplie par des personnes
privées plus ou moins bénévoles qui, sans rechercher un profit, accomplissent
une tâche d'intérêts sociale générale qui, sans être des tâches de l'Etat,
présente un intérêt suffisant pour justifier des mesures particulières tel que
le cautionnement ou l'exemption d'impôt (v. notamment Knapp, Précis de
droit administratif, 4e édition, no 546). La jurisprudence a quant à elle
restreint encore la définition en matière fiscale en exigeant, pour qu'une
activité soit reconnue d'utilité publique au sens de l'AIFD, que ceux qui s'y
adonne fassent des sacrifices personnels à cette fin (ATF 114 Ib 279, et les
références citées; v. aussi CCRI, arrêt du 13 mars 1981 dans la cause Institut
X contre ACI; v. aussi RDAF 1990 p. 200 cons. 2b). 

                        L'autorité intimée
se réfère à cette jurisprudence pour considérer qu'une éxonération fiscale ne
peut être accordée, s'agissant de la promotion d'habitations à caractère social,
qu'à la condition que des logements soient mis à la disposition de personnes
appartenant exclusivement à des classes défavorisées par la population (mémoire
de réponse du 19 novembre 1992, p.9). Cette position doit être approuvée, avec
la conséquence que la recourante ne peut pas se prévaloir d'un but de pure
utilité publique, dans la mesure où ses statuts prévoient seulement que le but
de la société est "... d'encourager la construction de logements à prix ou
loyers avantageux... et d'empêcher la spéculation sur le marché du
logement", son activité devant consister à acheter, respectivement
construire, des immeubles destinés à la location et la propriété privée. Tel
qu'il est ainsi défini, le but social de la société recourante délimite certes
le marché dans lequel elle doit exercer son activité, excluant manifestement
les habitations à caractère de luxe ou spéculatif, en particulier, mais ne
signifie pas encore qu'elle entend s'imposer des sacrifices particuliers à cet
égard ni exclure des locataires ou acquéreurs éventuels des personnes aisées,
ou en tout cas dont la situation économique n'exige pas une aide sociale. A
cela s'ajoute que tant la forme choisie d'une société commerciale - et non par
exemple d'une association ou d'une fondation - que le fait que la société
entend réaliser des bénéfices et les distribuer sous forme de dividendes (même
si un montant maximum est prévu) sont des éléments excluant le caractère de
"pure utilité publique" au sens de la définition rappelée ci-dessus. 

3.1                   Il reste à examiner le
second argument de la recourante, selon laquelle le fait d'exercer une activité
entrant dans le cadre constitutionnel de l'art. 34 sexies CF, et de bénéficier
ainsi d'une aide fédérale doit suffire à la faire considérer comme remplissant les
conditions de la loi vaudoise sur le logement et de bénéficier ainsi de
"l'interprétation authentique" que cette loi donnerait à la notion de
but de pure utilité publique, dans le domaine particulier du logement.

3.2                   La loi sur le logement
a pour but de promouvoir une politique du logement qui mette à la disposition
de la population des habitations adaptées à ses besoins et de favoriser un
équilibre démographique satisfaisant des diverses régions du canton (art. 1).
Elle prévoit notamment des mesures financières (art. 8 al. 1 lit. c) qui sont
développées au titre de la loi et qui supposent, à titre de conditions
générales, qu'il s'agisse de "...réalisations économiquement rationnelles
socialement justifiées" (art. 12). Les mesures elles-mêmes peuvent consister
en garanties, emprunts, prêts (art. 22), en exonération fiscale (art. 23 à 26),
enfin dans la prise en charge d'une partie des intérêts ou des amortissements
(art. 27 à 32). 

                        La loi elle-même ne
fixe pas les conditions précises que doivent remplir les réalisations
susceptibles de bénéficier de l'aide de l'Etat, mais renvoie expressément aux
dispositions d'application (art. 22). Ont ainsi été édictés notamment un
règlement d'application (actuellement règlement du 24 juillet 1991
d'application de la loi du 9 septembre 1975 sur le logement, RSV 6.2.H) et un
règlement du 24 juillet 1991 sur les conditions d'occupation des logements
construits ou rénovés avec l'appui financier des pouvoirs publics (RSV 6.2.I).
En substance, les exigences peuvent se résumer de la manière suivante :

                        a) Sur le plan
technique, la construction doit répondre à des directives techniques touchant à
la surface nette habitable, au nombre et à la dimension des pièces, à
l'équipement des logements ainsi qu'à isoionique thermique (actuellement, le
Service du logement applique l'annexe technique de l'Office fédéral du
logement). 

                        b) Sur le plan
financier, les coûts de construction doivent rester dans les limites fixées par
le Service du logement et qui varient en fonction de l'évaluation de leur
"valeur d'habitabilité" (est appliquée ici l'ordonnance fédérale du
17 décembre 1986 concernant le coût de construction des nouveaux logements).

                        c) Sur le plan
social, les logements doivent permettre aux catégories de locataires les plus
touchés par la pénurie (en priorité les jeunes ménages et les familles,
derniers arrivés sur le marché, qui doivent se contenter des logements les plus
récents, donc les plus chers) de trouver des appartements à loyer abordable en
ralation avec leurs possibilités financières. L'équipement des logements doit
également répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées et des
invalides. 

3.3                   S'agissant de la
possibilité de lui imposer toutes les exigences qui précèdent, la recourante
invoque le principe de la légalité de l'impôt (réplique du 16 décembre 1992 p.
7) qui interdirait selon elle que soit délégué à l'exécutif le soin de définir
le cercle des personnes pouvant jouir d'une exonération. Elle fait valoir en
outre le principe de non rétroactivité qui interdirait d'appliquer un règlement
adopté en 1991 à des opérations antérieures.

                        La question de
savoir si et dans quelle mesure un législateur cantonal peut déléguer sa
compétence législative à un autre organe doit être résolue au regard des
dispositions du droit constitutionnel cantonal. Le droit fédéral, se borne à
fixer qu'une telle délégation est admissible lorsqu'elle n'est pas expressément
exclue par le droit cantonal, qu'elle est limitée à un domaine déterminé, et
que la loi elle-même fixe les principes de la réglementation adoptée, pour
autant que la position juridique de l'administré soit touchée de manière
importante. En ce qui concerne la forme, la délégation doit résulter d'une
norme de rang législatif, c'est-à-dire soumise au référendum (sur tous ces points,
ATF 118 Ia 245, consid. 3b, et les références citées). 

                        La constitution
vaudoise consacre expressément le principe de la séparation des pouvoirs (art.
30), le Conseil d'Etat étant chargé des fonctions exécutives et de
l'administration du canton (art. 53), qui comporte notamment et d'une manière
générale la compétence de prendre les arrêtés nécessaires à l'application des
lois et décrets (art. 60). Le mot arrêté vise non seulement des décisions
d'espèce mais aussi des actes réglementaires, sous réserve d'éventuelles
ordonnances de nécessité fondées sur la clause générale de police. N'entrent
toutefois en ligne de compte à cet égard que des règlements d'exécution, car
eux seuls sont nécessaires à l'exécution des lois (voir ATF 98 Ia 281, plus
spécialement 287 consid. 6 aa; ATF 90 I 324).

                        En l'espèce, tant le
règlement d'application de la loi sur le logement que celui régissant les
conditions d'occupation des logements subventionnés, datés tous deux du 24
juillet 1991, sont fondés sur l'art. 22 la loi sur le logement, qui prévoit ce
qui suit :

Les dispositions d'application précisent les
catégories de logements pouvant bénéficier des mesures de la présente loi et
fixent les autres conditions, notamment l'amortissement, les limites du coût de
construction, le contrôle de la qualité des plans et de la construction,
l'échelonnement éventuel des travaux, les locataires admissibles, le nombre de
pièces et de personnes par logement, le montant du loyer, les limites de
revenus, les conditions de domicile, les limitations à la sous-location, la
restriction du droit d'aliéner, l'utilisation du droit de superficie, les
conditions de transfert de propriété, le droit d'emption, le droit de
préemption, les mentions au Registre foncier, le représentation de l'Etat et des
communes dans les sociétés bénéficiaires, les mesures de contrôle fixées par le
Conseil d'Etat, les limites de rendement et de rémunération des fonds propres. 

Les communes sont chargées de veiller à la
stricte observation des conditions fixées en application du présent article.

                        On est donc en
présence d'une disposition figurant dans la loi elle-même et déléguant
expressément au Conseil d'Etat la compétence de préciser les catégories de
logements bénéficiaires et de fixer les conditions de l'aide de l'Etat. La
norme énumère de manière détaillée tous les paramètres devant être pris en
compte, notamment en ce qui concerne les locataires admissibles, le nombre de
pièces et de personnes, le montant du loyer, les limites de revenus, les
conditions de domicile etc. Il ne s'agit nullement d'un blanc-seing. D'un autre
côté le Conseil d'Etat ne s'est pas écarté matériellement des principes fixés
et s'en est tenu à une stricte réglementation d'exécution (ATF 109 V 247) de
sorte qu'on doit admettre qu'il a tout à fait valablement fixé les conditions
dont dépend l'application de la loi sur le logement dans les deux règlements
précités (comme il l'avait fait antérieurement dans les textes abrogés par ces
actes). Or la recourante n'applique pas ces règles, notamment en ce qui
concerne les personnes susceptibles de se voir attribuer un appartement, leurs
conditions de revenu ou de fortune, ou encore le degré d'occupation de
l'appartement (art. 3, 5, 7, 9 du règlement du 24 juillet 1991 sur les
conditions d'occupation). Elle n'a pas prévu que les pouvoirs publics soient
représentés dans ses organes de direction (art. 24 du règlement d'application
de la loi sur le logement). Elle ne remplit donc pas les conditions du droit
vaudois en sens de l'art. 23 de la loi sur le logement, et ne peut donc
revendiquer l'exonération du droit de mutation. 

4.                     Le fait que les
conditions de l'aide fédérale soient réalisées, notamment en ce qui concerne le
montant des loyers perçus (mémoire de réplique du 16 décembre 1992 p. 4) est
sans pertinence, s'agissant de l'exonération d'un impôt cantonal dont les
conditions sont fixées par le canton. La recourante a tort lorsqu'elle invoque
le principe de l'égalité de traitement (mémoire de recours du 30 avril 1992, p.
8). Le législateur dispose d'un pouvoir formateur étendu en ce qui concerne la
façon d'aménager les impôts, parce qu'il s'agit d'un domaine qui dépend très
largement de facteurs politiques (ATF III Ia 91 cons. 3a et les références
citées). Dans ce cadre, la loi vaudoise peut fort bien limiter le cercle des
bénéficiaires potentiels d'une exonération en excluant des contribuables
auxquels le droit fédéral réserve un sort différent. 

5.                     Enfin, le grief fondé
sur la non-rétroactivité des textes n'est pas fondé. La décision en cause dans
la présente procédure est celle qui a été prise sur réclamation par l'ACI le 31
mars 1992. Elle s'est substituée au bordereau du 14 février 1991 et au refus
d'exonération du 28 février 1991, conformément à la règle de l'art. 103 al. 1
in fine LI,  applicable par renvoi de l'art. 50 al. 3 LMSD. A l'époque les
règlements litigieux étaient en vigueur. Or, conformément à la jurisprudence,
la légalité d'une décision administrative doit être examinée en fonction de
l'état de droit au moment où elle est prise (ATF 112 Ib 39=JdT 1988 I 469,
consid. 1c).

6.                     Le recours doit dès
lors être rejeté, un émolument étant mis à la charge de la recourante déboutée,
qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 LJPA). 

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e  :

I.                 Le recours est rejeté.

II.                Un émolument de Fr.
5'000.- (cinq mille francs) est mis à la charge de la recourante.

Lausanne, le 21 juin 1994

Au nom du Tribunal administratif :

Le
président :

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint