# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 457099b8-6bd3-5f45-a86c-aa7d9982344e
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-12
**Language:** de
**Title:** Baugesuch betreffend Umbau eines inventarisierten Gebäudes ohne Einreichung eines Provokationsbegehrens. Projektbezogener Schutzentscheid.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0228/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0228-2016_vom_12._oktober_2016.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2016.00161 
0228/2016 

Entscheid vom 12. Oktober 2016 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Felix  Müller,  Baurichter Eugen  Staub,  Baurichter Wal-
ter Linsi, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert     

in Sachen 

Rekurrierende 

1. – 5. [….]    

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Baubehörde X,  
2.  E. L., [….] 
3.  R. L., [….] 

betreffend 

Baubehördenbeschluss  vom  15.  März  2016;  Baubewilligung  für  Umbau 
Bauernhaus zu Mehrfamilienhaus  
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit Beschluss vom 15. März 2016 erteilte die Baubehörde [….] E. und R. L. 
die baurechtliche Bewilligung für den Umbau des Wohnhauses mit Scheu-

ne, den Abbruch eines eingeschossigen Anbaus sowie an dessen statt den 
Neubau  eines  Mehrfamilienhauses  auf  dem  Grundstück  [….]  an  der  E.-
Strasse 23 und 25 in X. 

B. 

Mit rechtzeitiger Eingabe vom 21. April 2016 gelangten die Rekurrierenden 
[….] rechtzeitig an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantrag-
ten die Aufhebung des Beschlusses unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zulasten der privaten Rekursgegner. 

C. 

Vom Rekurseingang wurde mit Verfügung vom 22. April 2016 Vormerk ge-

nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Die  Vorinstanz  beantragte  in  der  Vernehmlassung  vom  23.  Juni  2016  die 

Abweisung  des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulas-

ten der Rekurrierenden. 

E. 

Auch  die  privaten  Rekursgegner  schlossen  in  der  Vernehmlassung  vom 

22. Juni  2016  auf  Abweisung  des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Entschädi-

gungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

F. 

In den Replik- und Duplikschriften vom 19. Juli 2016, 11. August 2016 und 

15. August 2016 hielten die Parteien an ihren jeweiligen Anträgen fest. 

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Seite 2 

 
 
G. 

Am 24. August 2016 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. 

H. 

Auf die Ausführungen der Parteien und die Erkenntnisse des Augenscheins 

wird  nachfolgend  insoweit  eingegangen,  als  dies  für  die  Begründung  des 

Entscheids erforderlich ist. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Alle  Rekurrierenden  sind  Eigentümer  von  an  das  Baugrundstück  angren-

zenden  oder  zumindest 

in  unmittelbarer  Nachbarschaft  gelegenen 

Grundstücken.  Angesichts  der  örtlichen  Nähe  und  im  Lichte  der  vorge-

brachten Rügen sind sie zum Rekurs legitimiert (§ 338a des Planungs- und 

Baugesetzes  [PBG]).  Dies  gilt  entgegen  den  Ausführungen  der  privaten 

Rekursgegner  auch  für  die  Rekurrierenden  4  als  Eigentümer  des  unweit 
östlich des Baugrundstücks gelegenen Grundstücks [….] an der E.-Strasse 
67. 

Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Re-

kurs einzutreten. 

2. 

Das teilweise in der Kernzone I und teilweise in der Kernzone II gelegene 

Baugrundstück [….] ist mit dem Wohnhaus mit Scheune an der E.-Strasse 
25 sowie mit einem eingeschossigen Garagenanbau, welchem die Adresse 

E.-Strasse 23 zugewiesen ist, überstellt. 

Bei dem im Kern aus dem Jahr 1795 stammenden Wohnhaus mit Scheune 

handelt  es  sich  um  ein  zweigeschossiges  Doppelbauernhaus,  das  als 

Vielzweckbau konzipiert ist. Das Gebäude ist im kommunalen Inventar der 
kunst-  und  kulturhistorischen  Schutzobjekte  von  kommunaler  Bedeutung 

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unter der Inventarnummer BA0279 aufgeführt. Dem Inventarblatt ist zu ent-

nehmen,  dass  es  aufgrund  seiner  besonderen  Stellung  im  Strassenraum, 

seiner  räumlichen  Beziehung  zur  O.-Strasse  24  und  seiner  Ortsbild  prä-

genden Bedeutung erhaltenswert sei (act. 15.11.1). 

3. 

Gemäss dem Baugesuch planen die privaten Rekursgegner einen "Umbau 

Scheunenteil  in  Wohnungen",  einen  "Umbau  tw.  Ersatzbau  Doppel-
Einfamilienhaus", einen "Neubau Anbau Wohnungstrakt" – womit das neue 
Mehrfamilienhaus anstelle des eingeschossigen Garagenanbaus an der E.-
Strasse 23 gemeint sein dürfte – sowie einen "Neubau Unterniveaugarage" 
(act.  15.2.1).  Die  Unterniveaugarage  soll  offenbar  unter  vollständiger  Ent-

fernung  des  Kellergeschosses  des  Inventarobjekts  unter  dessen  obere 

Stockwerke gebaut werden (Unterfangung; vgl. act. 15.2.3 und Prot. S. 6). 

Aufgrund der Pläne indes nicht eindeutig ist, inwiefern der oberirdische Teil 

des Inventarobjekts verändert werden soll. In zwei Plänen findet sich im Be-

reich  des  Inventarobjekts  die  Bezeichnung  "Abbruch/neu",  wobei  in  einem 

Plan  der  ganze  Bereich  des  Inventarobjekts  rot  schraffiert  ist  (act.  15.2.2 

und  insbesondere  act.  15.9).  In  anderen  Plänen  sind  gelbe,  für  Abbruch 

stehende  Linien  entlang  einer  Mehrheit  der  Fassaden  des  Inventarobjekts 

zu  finden  (so  etwa  in  act.  15.2.4  bis  act. 15.2.6).  In  act.  15.2.7  findet  sich 

sodann  eine  rote  Linie  über  dem  Giebel,  welche  offenbar  für  ein  neues 

Dach steht. Eine Visualisierung (act. 15.3.1) sowie Äusserungen anlässlich 

des  Augenscheins  lassen  denn  auch  vermuten,  dass  die  Dachziegel  voll-

ständig  oder  zumindest  teilweise  ausgetauscht  werden  sollen  (act. 15.3.1; 

Prot. S. 6 und 8). 

4. 

Die  Vorinstanz  hat  nach  Eingang  des  Baugesuches  ein  bauhistorisches 

Gutachten  eingeholt. Dieses  kommt  zusammengefasst  zum  Schluss,  dass 

das  bestehende  Schutzziel  gemäss  dem  Inventarblatt  aufrecht  erhalten 

werden  solle.  Bemerkenswert  an  der  äusseren  Erscheinung  des  Inventar-

objekts sei die geschlossene Form in den Dachflächen. Diese solle beibe-

halten werden; Fensterbänder seien möglich. Auch die westliche, mit Eter-

nitplatten  verschindelte  Giebelfassade  solle  weitgehend  geschlossen  blei-
ben. Die zwar purifizierten, aber seit langem unveränderten Fassaden lies-

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sen  die  ursprünglichen  Nutzungen  ablesen  und  sollten  in  der  Aufteilung 

ebenfalls erhalten bleiben. Im Innern könnten sowohl Böden als auch Wän-

de ersetzt werden, tragende Elemente jedoch nur soweit, wie es die Erhal-

tung  der  äusseren  Erscheinungsform  zulasse.  Auch  die  ältesten  inneren 

Bauteile seien wenn möglich zu erhalten. Im Rahmen der Einhaltung dieser 

Schutzziele seien Umbauten in der Scheune und im Wohnteil grundsätzlich 

möglich (act. 15.10, Seite 1). 

In  der  Folge  hat  die  Vorinstanz  in  der  Baubewilligung  festgehalten,  dass 

dem Inventarobjekt gemäss dem Gutachten eine wichtige ortsbauliche und 

baukünstlerische  Bedeutung  im  Sinne  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG  beige-

messen  worden  sei.  Der  "Schutzkatalog"  gelte  als  Grundlage  für  die  Pro-

jektbeurteilung.  Die  denkmalpflegerischen  Aspekte  bezüglich  der  Schutz-

würdigkeit  des  Inventarobjekts  seien  im  Gutachten  festgehalten  und  wür-

den für das Baubegehren als verbindlich erklärt. In diesem Sinne bilde das 

Gutachten  einen  integrierenden  Bestandteil  der  Baubewilligung.  Weil  das 

aktuelle  Baugesuch  die  schutzwürdigen  historischen  Baustrukturen  und 

Ausstattungselemente  respektiere  und  der  Erhaltungsumfang  im  Einklang 

mit  den  vorgesehenen  baulichen  Massnahmen  stehe,  sei  "zum  jetzigen 

Zeitpunkt"  von  einem  authentischen  Erhalt  und  einer  Sicherung  der 

schutzwürdigen  Substanz  auszugehen.  Daher werde  auf den Erlass  eines 

Veränderungsverbots  und  auf  eine  dauernde  Anordnung  gemäss  §  209 

PBG verzichtet. Das Schutzobjekt bleibe jedoch im Inventar der kunst- und 

kulturhistorischen  Schutzobjekte  von  kommunaler  Bedeutung  unverändert 

aufgeführt.  Falls  erforderlich  könnten  bei  gegebenem  Anlass  formelle 

Schutzmassnahmen  ergriffen  werden.  Alle  Massnahmen  an  den  schutz-

würdigen  Elementen  seien  in  Absprache  mit  der  Baubehörde  oder  der 

Denkmalpflegebeauftragten der Gutachterin vorzunehmen und im Rahmen 

eines Detailhandbuches bewilligen zu lassen. Sämtliche Arbeiten seien so 

zu planen und auszuführen, dass die schutzwürdigen Elemente unbescha-

det erhalten blieben (Erwägungsziffern 3 bis 5 und Dispositivziffern 1.1 bis 

1.2 der Baubewilligung).  

5. 

Die Rekurrierenden halten die formellrechtliche Vorgehensweise der Vorin-
stanz  für  unzulässig.  Die  Vorinstanz  habe  das  Bauprojekt  bewilligt,  ohne 
dass der hierfür alleine zuständige Stadtrat von X vorgängig einen Schutz-

entscheid getroffen habe. Dies, obschon es sich beim Bauprojekt zweifels-

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frei  nicht  nur  um  bauliche  Massnahmen  handle,  die  keinerlei  Gefährdung 

für das Schutzobjekt darstellten. Da die Baubehörde X für den Erlass eines 

allfälligen Schutzentscheides überdies nicht zuständig wäre, falle auch ein 

projektbezogener Schutzentscheid von vornherein ausser Betracht. Bereits 

aus diesem Grunde sei der angefochtene Beschluss aufzuheben. 

6. 

Die Rüge erweist sich nach Massgabe der nachstehenden Erwägungen als 

begründet.  

Wie  die  Rekurrierenden  mit  Recht  ausführen,  widerspricht  das  Vorgehen 

der  Vorinstanz  der  gefestigten  Praxis  zum  Umgang  mit  Baugesuchen 

betreffend  inventarisierte  Objekte  grundlegend  (siehe  nachfolgende  Erwä-

gungsziffern  7  und  8).  Hierauf  wurde  die  Vorinstanz  bereits  in  einer  Zu-

schrift  des  Zürcher  Heimatschutzes  (ZVH)  vom  2.  Mai  2016  hingewiesen 

(act. 14.3). Dass der ZVH in der Folge nicht selbst Rekurs erhob, führt ent-

gegen  den  Ausführungen  der  Vorinstanz  und  der  privaten  Rekursgegner 

selbstredend nicht dazu, dass das formell unzulässige Vorgehen der Vorin-

stanz quasi als geheilt zu gelten hätte. Dem Verzicht auf eigenständige Re-

kurserhebung durch den ZVH kommt keine Bedeutung zu.  

7. 

Reicht eine Bauherrschaft ein Bauprojekt betreffend ein Inventarobjekt ein, 

so  hat  das  Gemeinwesen  im  Falle  von  dessen  Gefährdung  grundsätzlich 

einen  förmlichen  Schutzentscheid  zu  treffen,  das  heisst,  Schutzmassnah-

men  anzuordnen  oder  aber  ganz  oder  teilweise  darauf  zu  verzichten.  Nur 

wenn  die  Gefährdung  eines  inventarisierten  Objekts  durch  ein  Bauvorha-

ben  von  vornherein  ausgeschlossen  werden  kann,  besteht  für  das  Ge-

meinwesen  keine  Veranlassung,  über  die  Schutzwürdigkeit  und  den 

Schutzumfang zu entscheiden (VB.1999.00128 in BEZ 2000 Nr. 22). 

Die  Entscheidpflicht  des  Gemeinwesens  kann  indes  nicht  dazu  führen,  ei-

nem  Baugesuch,  das  einen  Schutzentscheid  erforderlich  machen  würde, 

die Rechtswirkung eines Provokationsbegehrens im Sinne von § 213 PBG 

zuzuerkennen.  Der  Grundeigentümer  muss  eindeutig  einen  förmlichen 
Schutzentscheid verlangen, damit ein solcher – jedenfalls ein positiver, also 
Schutzmassnahmen beinhaltender – ausgefällt werden darf. Diese Voraus-

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setzung ist (einzig) mit der Einreichung eines Baugesuches auch nicht an-

satzweise erfüllt. Wegen seiner einschneidenden Wirkung darf ein Provoka-

tionsbegehren nicht leichthin angenommen werden, sondern muss als sol-

ches klar erkennbar sein. Die frühere anderslautende Rechtsprechung der 

Rekursinstanz,  wonach  einem  Baugesuch,  das  einen  Schutzentscheid  er-

forderlich  macht,  die  Rechtswirkung  eines  Provokationsbegehrens  zu-

kommt 

(BRGE 

II  Nr.  0072/2012,  E. 3.1, 

in  BEZ  2012  Nr. 39; 

www.baurekursgericht-zh.ch),  hat  das  Verwaltungsgericht  explizit  verwor-

fen (VB.2012.00373 vom 27. März 2013, E. 3.1.3).  

In  Betracht  fallen  kann  indes,  anstelle  eines  förmlichen,  umfassenden 

Schutzentscheides  einen  sogenannten  projektbezogenen  Schutzentscheid 

zu erlassen, bei welchem der materielle Schutzentscheid in der Baubewilli-

gung  mit  enthalten  ist.  Anders  als  ein  förmlicher  Schutzentscheid  ist  ein 

solcher  als  Folge  der  blossen  Einreichung  eines  Baugesuches  zulässig 

(VB.2012.00373,  E.  3.1.1  f.).  Der  projektbezogene  Schutzentscheid  findet 

jedoch dort seine  Grenze,  wo  sich  der erforderliche  Schutz  mit  Anordnun-

gen  in  der  Baubewilligung,  namentlich  mit  Nebenbestimmungen  (§  321 

PBG), nicht mehr einwandfrei gewährleisten lässt, weil die geplanten bauli-

chen Massnahmen hierfür zu eingreifend sind oder gar die Beseitigung des 

Inventarobjekts  vorgesehen  ist.  In  solchen  Fällen  wäre  demnach  die  Bau-

bewilligung mit der Begründung der Inventaraufnahme bzw. des (noch) feh-

lenden  Schutzentscheides  und  damit  gleichsam  der  fehlenden  "denkmal-

pflegerischen  Baureife"  zu  verweigern.  Hingegen  wäre  es  nach  dem  Ge-

sagten  unzulässig,  einzig  gestützt  auf  das  Baugesuch  nebst  der  Bauver-

weigerung  zusätzlich  auch  noch  einen  förmlichen  (positiven)  Schutzent-

scheid auszufällen, denn diesfalls hätte das Baugesuch unzulässigerweise 
die  Rechtswirkung  eines  Provokationsbegehrens.  Mithin  bliebe  es  –  aus-
reichenderweise  – bei  der Sicherung  des  Objektes  auf  Grund  der  Bauver-
weigerung im Verein mit der Inventarisierung. In der Folge stünde es dem 

Bauherrn frei, entweder ein Provokationsbegehren zu stellen und sich der-

gestalt  Klarheit  über  seine  Nutzungsbefugnisse  zu  verschaffen,  oder  aber 

hierauf  zu  verzichten.  In  diesem  zweiten  Falle  würde  die  Ausfällung  eines 

Schutzentscheides weiterhin ausser Betracht fallen.  

Als weniger weit gehende Massnahme als eine (direkte) Bauverweigerung 

könnte  sich  anbieten,  dass  die  Baubehörde das  Baubewilligungsverfahren 

sistiert und in Analogie zu § 12 Abs. 3 der Bauverfahrensverordnung (BVV) 
der  Bauherrschaft  einen  die  fehlende  denkmalpflegerische  Baureife  darle-

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genden  Hindernisbrief  zustellt,  mit  dem  Hinweis,  dass  das  Baugesuch  zu-

rückgezogen oder aber ein Provokationsbegehren eingereicht werden kön-

ne,  andernfalls  eine  förmliche  Bauverweigerung  ergehe.  Aus  Gründen  der 

Verhältnismässigkeit  wäre  diesem  Vorgehen  gegenüber  der  direkten  Bau-

verweigerung  der  Vorzug  zu  geben.  Auch  bei  diesem  Vorgehen  käme  es 

nur dann zum förmlichen Schutzentscheid, wenn der Bauherr ein Provoka-

tionsbegehren  stellte,  nicht  aber  schon  auf  Grund  der  Einreichung  eines 

Baugesuches.  Zugleich  bestünde  auch  hier  zu  keinem  Zeitpunkt  eine  Ge-

fährdung  des  Inventarobjektes.  Erginge  nicht  ein förmlicher Hindernisbrief, 

wäre  zumindest  zu  verlangen,  dass  der  Baugesuchsteller  auf  Grund  ent-

sprechender  anderweitiger  Äusserungen  der  Baubehörde  in  die  Lage  ver-

setzt würde, durch den Rückzug des Baugesuches einen Schutzentscheid 

bzw.  die  Ergreifung  definitiver  Schutzmassnahmen  abzuwenden  (zum 

Ganzen  BRGE 

IV  Nr. 

0083/2014 

in  BEZ  2014  Nr. 

41; 

www.baurekursgericht-zh.ch).  

Nur um der Vollständigkeit willen zu erwähnen bleibt, dass die Dinge dann 

anders  zu  beurteilen  wären,  wenn  zwar  die  zuständige  Behörde  bloss  auf 

ein Baugesuch hin zusammen mit der Bauverweigerung unzulässigerweise 

einen  förmlichen  positiven  Schutzentscheid  ausfällte,  der  Bauherr  diesen 

aber einzig aus materiellen Gründen (mangelnde Schutzwürdigkeit, Unver-

hältnismässigkeit)  anfechten  würde.  Denn  diesfalls  hätte  sich  der  Bauherr 

mit der Entscheidfällung als solcher abgefunden, und die Rechtslage wäre 

insoweit keine andere, als wenn er ein Provokationsbegehren gestellt hätte. 

8.1. 

Das  Bauvorhaben  betrifft  vorliegend  wie  erwähnt  das  im  kommunalen  In-

ventar  der  kunst-  und  kulturhistorischen  Schutzobjekte  von  kommunaler 

Bedeutung  unter  der  Inventarnummer  BA0279  aufgeführte  Wohnhaus  mit 

Scheune. Aus den wie gezeigt nicht vollständig klaren Plänen und auch aus 

den  bereits  erwähnten  Äusserungen  anlässlich  des  Augenscheins  geht 

zweifelsfrei hervor, dass von einer Gefährdung des Inventarobjekts ausge-

gangen werden muss. Alleine der Umstand, dass das Inventarobjekt offen-

bar  vollständig  mit  einem  Tiefgaragengeschoss  unterfangen  werden  soll, 
reicht für diese Annahme aus  – eine Unterfangung der hier vorgesehenen 
Grössenordnung  ist  eine  bautechnisch  anspruchsvolle  und  aufwändige 
Massnahme  mit  entsprechend  erheblichem  Gefährdungspotential  für  das 

Schutzobjekt.  Zudem  bedarf  die  Tiefgarage  einer  die  Umgebung  des  Ge-

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Seite 8 

 
 
bäudes massiv  prägenden  Zufahrtsrampe, und auch  sonst  würde  die  Um-

gebung weitgehend neu gestaltet (act. 15.2.4).  

Hinzu  kommen  die  offenbar  beabsichtigte  Neugestaltung  praktisch  aller 

Fassaden und namentlich auch des Satteldachs, welches wie erwähnt so-

wohl im Inventareintrag als auch im eingeholten bauhistorischen Gutachten 

besonders hervorgehoben wird. Aufgrund der Formulierung in Dispositivzif-

fer 1.3 der Baubewilligung sowie nach Äusserungen anlässlich des Augen-

scheins  bestehen einige  Zweifel,  ob  die Vorinstanz  die  Bedeutung  der Er-

wähnung  des  geschlossenen  Satteldachs  im  Inventar  und  im  bauhistori-

schen  Gutachten  effektiv  verstanden  hat.  Soll  dieses  tatsächlich  erhalten 

bleiben  (worüber  wie  erwähnt  allenfalls  überhaupt  erst  einmal  rechtsver-

bindlich  zu  entscheiden  wäre),  bestünde  selbstverständlich  kein  Raum  für 

eine neue Eindeckung des Dachs mit Biberschwanzziegeln. Schützenswert 

wäre  diesfalls  das  bestehende  Dach  und  nicht  etwa  ein  neu  gestaltetes 

Dach  mit  (vermeintlich)  ähnlichem  Aussehen  wie  das  heute  vorhandene 

Dach. Dasselbe gilt für alle Fassaden. 

Mithin erscheint es nachgerade abwegig, das  Schutzobjekt nach dem hier 

geplanten  Umbau  "unverändert"  im  kommunalen  Inventar  beibehalten  zu 

wollen (Erwägungsziffer 5 der Baubewilligung). Ohnehin ist es nicht sonder-

lich  sinnvoll,  an  verschiedenen  Stellen  im  Bauentscheid  von  schutzwürdi-

gen Bauteilen, Fassaden, Ausstattungselementen usw. zu sprechen, ohne 

dass formell verbindlich geklärt worden ist (respektive zufolge einer klaren 

Willensäusserung  der privaten  Rekursgegner  überhaupt  je  zu  klären  war), 

ob und inwiefern all dies überhaupt zutrifft.  

Angesichts der geplanten baulichen Massnahmen ist nicht nur die Gefähr-

dung  des  Schutzobjektes  evident,  sondern fällt  auch  ein projektbezogener 

Schutzentscheid ausser Betracht.  Hierfür sind  die  geplanten  Massnahmen 

zu eingreifend. 

Demnach  wäre  nach  Eingang  des  Baugesuches  im  Sinne  der  vorstehend 

gezeigten Vorgehensweise (vgl. Ziffer 7 der Erwägungen) zu verfahren ge-

wesen.  

8.2. 

Bestünden die privaten Rekursgegner nach dem Gesagten auf der verbind-
lichen,  zwingend  entweder  in  einen  Schutzentscheid  oder  aber  in  eine  In-

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Seite 9 

 
 
ventarentlassung mündenden Abklärung der Schutzwürdigkeit, wäre hierfür 

nicht die Baubehörde X, sondern die kommunale Exekutive und damit der 

Stadtrat von X zuständig (§ 211 Abs. 1 PBG).  

Im  Lichte  dieser  Zuständigkeitsverhältnisse  ist  jedenfalls  Dispositiv  Ziffer 

1.1  des  Beschluss  der  Baubehörde,  wonach  auf  Erlass  eines  Verände-

rungsverbotes  und  "eine  dauernde  Anordnung  der  Behörde  nach  § 209 

PBG verzichtet" wird und das Schutzobjekt "unverändert im Inventar aufge-

führt" bleibt, in sachlicher Unzuständigkeit ergangen.        

Im  Übrigen  hat  das  Verwaltungsgericht  den  projektbezogenen  Schutzent-

scheid anstelle des "zweistufigen Vorgehens" (förmlicher Schutzentscheid, 

Baubewilligung) für den Fall als zulässig erklärt, dass ein und dieselbe Be-

hörde  für  die  Erteilung  der  Baubewilligung  und  den  Schutzentscheid  zu-

ständig  ist  (VB.2012.00373,  E.  3.1.2).  Diese  Voraussetzung  ist  hier  wie 
dargetan nicht  erfüllt.  Bei anderer Auffassung,  dass  nämlich  auch bei ver-

schiedener  kommunaler  Zuständigkeit  ein  projektbezogener  Schutzent-

scheid möglich  sei,  wäre  zu  verlangen,  dass  erstens  sich  beide Behörden 

im  Rahmen  ihrer  Zuständigkeit  halten  und  dass  zweitens  eine  genügende 

Koordination  gewährleistet  ist.  Die  für  den  Denkmalschutz  zuständige  Be-

hörde hätte die Verträglichkeit der geplanten Eingriffe zu prüfen und einen 

nur die durch das Bauvorhaben gefährdeten Bauteile erfassenden Schutz-

entscheid (in Betracht zu ziehen wäre ein Feststellungsentscheid) auszufäl-

len, und die Baubehörde hätte die Bewilligung mit den entsprechenden Auf-

lagen materiell auf diesen Schutzentscheid abzustimmen und alsdann bei-

de Entscheide gemeinsam zu eröffnen. Auch so läge ein projektbezogener 

Schutzentscheid vor. 

Ein  dergestalt  geordnetes  Vorgehen  ist  hier  indes  auch  nicht  ansatzweise 

zu erkennen. 

Im Übrigen kommt wie gesagt  vorliegend ein projektbezogener Schutzent-

scheid schon wegen des Ausmasses der geplanten Eingriffe nicht in Frage. 

Zudem ist die jedenfalls nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts 

zu verlangende gemeinsame Zuständigkeit nicht gegeben. 

8.3. 

In einem in der dargelegten Weise korrekten Vorgehen läge entgegen der 
Ansicht der privaten Rekursgegner nicht etwa ein überspitzt formalistischer 

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Seite 10 

 
 
Leerlauf (Duplik, Seite 9). Angesichts der bis anhin nicht ersichtlichen ein-

deutigen  Willensäusserung  der  privaten  Rekursgegner,  über  die  Schutz-

würdigkeit des Inventarobjekts überhaupt rechtsverbindlich zu entscheiden, 

ist  es  selbstredend  auch  nicht  die  Aufgabe  des  Baurekursgerichts,  nach-

träglich  einen  Schutzentscheid  des  Stadtrats  von  X  einzuholen  und  das 

Rekursverfahren bis dahin zu sistieren (so ein Eventualantrag der privaten 

Rekursgegner [Rekursantwort, Seite 3]). 

9. 

Zusammengefasst  ist  der  Beschluss  vom  15.  März  2016  in  Gutheissung 

des Rekurses aufzuheben. 

Die Vorinstanz wird abzuklären haben, ob die privaten Rekursgegner vom 

Gemeinwesen  einen  Entscheid  über  die  Schutzwürdigkeit  und  über  den 

Umfang allfälliger Schutzmassnahmen verlangen (§ 213 Abs. 1 PBG). Be-

jahendenfalls wird der Stadtrat X hernach über die Anordnung von Schutz-

massnahmen  oder  aber  den  Verzicht  hierauf  (Inventarentlassung)  zu  ent-

scheiden  haben  (§  211  Abs.  2  PBG).  Entsprechend  dem  Ergebnis  jenes 

Entscheids  wird  in  der  Folge  seitens  der  Baubehörde  über  ein  (allfälliges) 

Baugesuch erneut zu entscheiden sein. 

10.1. 

Nachfolgend ist im Sinne einer Dienstleistung für die weitere Planung in al-

ler Kürze auf wenigstens zwei weitere Punkte einzugehen. Hingegen kann 

auf die Prüfung sämtlicher Rügen verzichtet werden, da der Beschluss vom 

15. März 2016 bereits aus den erwähnten Gründen aufzuheben ist. 

10.2. 

Der grosse Tulpenbaum auf dem Baugrundstück wurde gemäss Art. 3 der 

Verordnung  zum  Schutz  der  kommunalen  Naturschutzobjekte  als  Objekt 

Nr.  107  rechtskräftig  unter Schutz  gestellt.  Es  sind  demnach  alle Tätigkei-

ten  und  Einrichtungen  verboten,  die  mit  dem  Schutzziel  unvereinbar  sind. 

Schutzobjekte  sind  fachgerecht  zu  unterhalten  und  zu  pflegen.  Wenn  be-

sondere Verhältnisse es erfordern, kann der Stadtrat Ausnahmen von die-

sen Vorschriften gestatten (Art. 4 bis 6 der genannten Verordnung). 

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Seite 11 

 
 
Den Bauplänen (etwa act 15.2.4) ist zu entnehmen, dass der Baum abge-

holzt werden soll. 

Die Baubewilligung äussert sich hierzu jedoch mit keinem Wort. In der Ver-

nehmlassung und anlässlich des Augenscheins wurde ausgeführt, dass der 

Baum ohnehin krank und zu entfernen sei. 

Soll  dieser  Baum  entfernt  werden,  bedarf  es  eines  neuen  Entscheides 

durch  den  zuständigen  Stadtrat  von  X  (§  211  Abs. 2  PBG).  Der Umstand, 

dass der Baum offenbar krank ist und nach Einschätzung des Stadtförsters 

entfernt  werden  soll,  ändert  hieran  nichts.  Der  Stadtrat  X  wird  diese  Ein-

schätzungen  des  Stadtförsters  wohl  im  Rahmen  der  Abklärung  des  Sach-

verhalts zu würdigen haben. Indes geht es selbstverständlich nicht an, dass 

die Vorinstanz den rechtskräftig geschützten Baum mit der Baubewilligung 

stillschweigend  und  in  offensichtlicher  Unzuständigkeit  zur  Abholzung  frei-
gibt. 

10.3. 

Gemäss  Art.  9.1.3  der  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO)  müssen  unterirdi-

sche Gebäude gegenüber öffentlichen Strassen und Wegen einen Abstand 

von 3,5 m einhalten. Damit kommt § 265 PBG, der sich nicht auf unterirdi-

sche  Gebäude  oder  Gebäudeteile  bezieht  und  diese  somit  als  strassen- 

und wegabstandsfrei ausweist, gerade nicht zur Anwendung, denn die BZO 

bestimmt im Sinne dieser Vorschrift etwas anderes. Der von Art. 9.1.3 BZO 

verlangte Abstand wird vom geplanten Bauvorhaben im Bereich des Unter-

geschosses zur E.-Strasse hin offensichtlich nicht eingehalten, wie die Re-

kurrierenden  mit  Recht  monieren  (act. 15.2.3).  Die  Rechtfertigung  dieser 
Abstandsunterschreitung  unter  Berufung  auf  Bestandesgarantie  –  gemäss 
Ausführungen anlässlich des Augenscheins existiert in diesem Bereich zur 
E.-Strasse  hin  derzeit  ein  Güllentrog  (Prot.  S.  6)  –  ist  angesichts  der  voll-
ständigen Neuerstellung einer Tiefgarage abwegig. Auch diese Rüge wäre 

damit begründet. 

[….] 

R3.2016.00161 

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