# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 991120d8-3587-5a08-8953-d18de2345c62
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-04
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 04.11.2021 12.2021.41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2021-41_2021-11-04.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2021.41

  	
  Lugano

  4 novembre 2021/jh 

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Stefani

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2020.23 della Pretura
della giurisdizione di Locarno-Città - promossa con petizione 15 giugno 2020 da

 

	
   

  	
    AO 1  

    AO 2  

  tutti rappr. da  PA 2  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
    AP 1  

    AP 2  

  tutti rappr. da PA 1  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui gli attori hanno chiesto la riduzione della
pigione del 90% dal 15 marzo 2020 sino ad almeno l’11 maggio 2020 e la
liberazione in tale misura delle pigioni sino ad allora depositate presso
l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________; 

 

domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato
la reiezione della petizione, e che il Pretore aggiunto con decisione 5 febbraio
2021 ha parzialmente accolto, accordando una riduzione della pigione del 70%
dal 15 marzo 2020 all’11 maggio 2020 e liberando le pigioni depositate per fr.
14'230.- a favore degli attori e per la rimanenza a favore dei convenuti;

 

appellanti i convenuti con appello 10 marzo 2021, con
cui hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la
petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre gli attori con risposta 6 maggio 2021 hanno
postulato la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   Con
contratto 6 dicembre 2012 (doc. A) AP 1 e AP 2 hanno concesso in locazione a AO
1 e AO 2 l’esercizio pubblico denominato “Ristorante con alloggio __________”
sito nello stabile in __________ a __________. Il contratto, con inizio al 1°
gennaio 2013 e di durata indeterminata, prevedeva una pigione mensile di fr. 10'850.-.

                                         La
presente vertenza trae origine dalla richiesta dei conduttori, formulata con
lettera 27 marzo 2020 (doc. C), di ridurre la pigione del 100% nel periodo in
cui, per contrastare l’emergenza epidemiologica di COVID-2019 allora in corso, le
autorità, cantonali prima e federali poi, avevano tra le altre cose imposto la
chiusura generalizzata, fatte salve alcune eccezioni, degli esercizi della
ristorazione con effetto dal 15 rispettivamente dal 17 marzo 2020 (cfr.
risoluzione n. 1298 del Consiglio di Stato [nel
plico doc. F] e art. 6 cpv. 2 lett. b Ordinanza
2 COVID-19 [nella versione pubblicata in RU 2020 p. 783])
e dal deposito presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________
della pigione dei mesi da aprile a settembre 2020, per un importo complessivo di
fr. 66'360.- (doc. 6, comprensivi delle pigioni di fr. 1'260.- per la locazione
di un garage [cfr. doc. 5]), da loro cautelativamente messo in atto a seguito
della risposta negativa ricevuta il 30 marzo 2020 dai locatori (doc. D).

                                         

 

                                   2.   Ottenuta
la necessaria autorizzazione ad agire (doc. G), AO 1 e AO 2, ritenendo che la
chiusura imposta dalle autorità aveva permesso di utilizzare l’ente locato solo
in modo assai limitato, tutt’al più quale dispensa o quale deposito di qualche
bottiglia di vino, con petizione 15 giugno 2020 hanno convenuto in giudizio AP
1 e AP 2 innanzi alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città, per
ottenere la riduzione della pigione del 90% dal 15 marzo 2020 sino ad almeno
l’11 maggio 2020 e la liberazione in tale misura delle tre pigioni sino ad
allora depositate, pari a fr. 33'180.- (doc. 3, comprensivi delle pigioni di
fr. 630.- per il garage [cfr. doc. 5]).

                                         I
convenuti si sono integralmente opposti alla petizione.

 

 

                                   3.   Con
decisione 5 febbraio 2021, resa dopo che all’udienza dell’8 settembre 2020 le
parti si erano già accordate per la parziale liberazione a favore dei
convenuti, in ragione di fr. 44'240.-, delle pigioni nel frattempo depositate, il
Pretore aggiunto, in parziale accoglimento della petizione (dispositivo n. 1), ha
accordato agli attori una riduzione della pigione del 70% dal 15 marzo 2020
all’11 maggio 2020 (dispositivo n. 2) e ha liberato le pigioni ancora depositate
per fr. 14'230.- a favore di costoro (dispositivo n. 3) e per la rimanenza (ossia
di fatto, senza averlo però specificato espressamente, in ragione di fr.
7'890.-) a favore dei convenuti (dispositivo n. 3.1), il tutto ponendo le spese
processuali di fr. 200.- a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate
le ripetibili (dispositivo n. 4).

 

 

                                   4.   Con
l’appello 10 marzo 2021 che qui ci occupa, avversato dagli attori con risposta
6 maggio 2021, i convenuti hanno chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere
la petizione, protestando spese e ripetibili
di entrambe le sedi.

 

 

                                   5.   Mentre
la tempestività della risposta 6 maggio 2021 è pacifica, gli attori hanno sollevato
alcune perplessità sulla tempestività dell’appello 10 marzo 2021 ed
in particolare hanno messo in dubbio l’assunto dei convenuti, a loro dire non
provato, secondo cui la decisione
pretorile 5 febbraio 2021 sarebbe stata ricevuta da costoro solo il 9 febbraio
2021. A torto. Visto che sulla decisione impugnata risulta essere
stato apposto dalla Pretura un timbro “notificazione: 8 febbraio 2021” (p.
9) e considerato che quella pronuncia è stata inviata alle parti per posta
raccomandata, è in effetti incontestabile che la stessa non possa essere
pervenuta ai convenuti prima dell’indomani, 9 febbraio 2021. L’appello, inoltrato
entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC) e con ciò tempestivo, può dunque essere vagliato nel merito.

 

 

                                   6.   Il
giudice di prime cure, per quanto qui interessa, ha innanzitutto stabilito che il
fatto che gli attori non avessero dato seguito all’obbligo, previsto nella clausola
contrattuale n. 12, di stipulare “un’assicurazione contro i danni … della
perdita di guadagno per interruzione d’esercizio” (doc. A), non poteva
compromettere il loro eventuale diritto a reclamare una riduzione della pigione.
Non essendo stato allegato né provato che l’imposizione di una tale copertura
assicurativa fosse stata bilanciata da un’agevolazione a loro favore, quella
clausola doveva in effetti essere considerata nulla in virtù dell’art. 256 cpv.
2 lett. b CO.

 

 

                               6.1.   In
questa sede i convenuti non hanno censurato la conclusione del primo giudice
circa la nullità della clausola in questione (che per altro, concernendo la “perdita
di guadagno” dei conduttori, nulla aveva a che vedere con le pigioni da
loro eventualmente dovute ai locatori), ma gli hanno più che altro rimproverato
di aver ignorato che le parti, con una tale pattuizione, avrebbero riconosciuto
che il locatore non poteva garantire che l’esercizio non venisse interrotto e
non poteva assumersi la responsabilità per ogni interruzione di esercizio. A
loro dire, al di là dell’obbligo o meno di stipulare un’assicurazione in tal
senso, quella clausola, mostrando come nel contratto non vi fosse stata una
garanzia da parte del locatore di assenza di interruzione di esercizio, andava
intesa come un importante strumento interpretativo della volontà delle parti in
punto ai difetti da attribuire alla sfera di competenza dei convenuti.

 

 

                               6.2.   La
censura, per altro irricevibile in ordine siccome mai evocata in prima istanza
(art. 317 cpv. 1 CPC), sarebbe stata in ogni caso da respingere anche nel
merito. A parte che non è dato di comprendere come una clausola contrattuale frattanto
dichiarata nulla possa ora essere intesa come un importante strumento
interpretativo della volontà delle parti, si osserva in effetti che il fatto
che gli attori si fossero impegnati a stipulare “un’assicurazione contro i
danni … della perdita di guadagno per interruzione d’esercizio” non prova in
alcun modo che nel contratto i convenuti avessero garantito o meno l’assenza di
un’interruzione di esercizio, quella clausola limitandosi a stabilire che in
caso di interruzione di esercizio la perdita di guadagno degli attori (e solo
questa) - altrimenti da risarcire dai convenuti - sarebbe invece stata
risarcita dalla stipulanda assicurazione.

 

 

                                   7.   Il
giudice di prime cure ha in seguito ritenuto che la chiusura generalizzata
degli esercizi della ristorazione ordinata nel marzo 2020 dalle autorità per
contrastare l’emergenza epidemiologica di COVID-2019 fosse una circostanza idonea
a giustificare una riduzione della pigione in base alle norme sulla garanzia
per i difetti dell’ente locato (art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d CO,
disposizioni secondo cui il conduttore, se sopravvengono difetti della cosa che non
gli sono imputabili né sono a suo carico oppure se è turbato nell'uso pattuito
della cosa, può esigere dal locatore, dal momento in cui questi ha avuto
conoscenza dei difetti o della turbativa fino alla loro eliminazione, una
riduzione proporzionale della pigione, nella misura in cui pregiudichino o
diminuiscano l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata). L’assunto dei convenuti secondo cui il
provvedimento adottato nell’occasione dalle autorità non avrebbe intaccato la
cosa locata in sé bensì (unicamente) l’attività commerciale che vi era svolta e
non costituirebbe così un difetto dell’ente locato non poteva in effetti essere
condiviso, essendo al contrario incontestabile che i termini “commercio” e “locale
commerciale” costituivano nella maggioranza dei casi un binomio indissolubile
nel senso che un locale commerciale si identificava pure con l’attività
commerciale che in esso veniva esercitata, il che per altro traspariva anche
dal tenore della risoluzione governativa di cui al doc. F (laddove alla
chiusura “di tutte le attività commerciali …” era stata
programmaticamente affiancata la chiusura “di tutti gli esercizi della
ristorazione (fra cui i ristoranti …)”), e dovendosi dunque ritenere che
nel caso concreto da quel provvedimento, oltre all’attività degli attori, era
stato anche, se non maggiormente, toccato il locale stesso dei convenuti. La
difettosità dell’ente locato doveva inoltre essere ammessa in quanto il
provvedimento costituiva un difetto giuridico, lo stesso potendo scaturire da
una norma di diritto pubblico che restringeva o impediva l’utilizzo della cosa
locata, come avvenuto nel caso specifico per proteggere la popolazione da una
pandemia imminente o conclamata (Lachat/Brutschin,
Le bail aux temps du Coronavirus, in: SJ 2020 II 117). 

 

 

                               7.1.   In
questa sede i convenuti, dopo aver censurato l’assunto pretorile secondo cui i
termini “commercio” e “locale commerciale” costituivano nella maggioranza dei
casi un binomio indissolubile nel senso che un locale commerciale si
identificava pure con l’attività commerciale che in esso veniva esercitata,
hanno ribadito, fondandosi su diversi contributi dottrinali su cui il primo
giudice non si sarebbe chinato (Bohnet,
Bail à loyer pour locaux commerciaux et Ordonnance 2 COVID-19, in: CdB 2020 p.
48; Saviaux, Avis de droit (Covid-19
- paiement du loyer), in: CdB 2020 p. 61 segg.; Iynedjian,
Ordre de fermeture des magasins et restaurants en lien avec le COVID-19. Pourquoi
les loyers restent dus, in: CdB 2020 p. 54 segg.; Peduzzi, Die Auswirkungen der Notmassnahmen in der
Coronakrise auf Geschäftsmietverträge, in: MRA 2020 p. 7; Streiff, Mietzinsherabsetzung:
Corona-Virus und die Geschäftsmiete, 1° aprile 2020, in: https://www.weka.ch/themen/bau-immobilien/mietrecht/mietzins-und-nebenkosten/article/mietzinsstundung-corona-virus-und-die-geschaeftsmiete/),
che la chiusura generalizzata degli esercizi della ristorazione ordinata dalle
autorità non costituiva un difetto dell’ente locato di cui essi dovevano
rispondere. In particolare, il provvedimento, per altro adottato dalle autorità
a seguito di un evento straordinario e imprevedibile (una pandemia mondiale) di
cui il locatore nemmeno poteva anche solo implicitamente aver garantito
l’assenza, mancherebbe di un legame di prossimità con la cosa locata, e in ogni
caso, specie in presenza di un contratto di locazione che prevedeva il
pagamento di una pigione fissa, le sue conseguenze avrebbero dovuto rientrare
nel rischio aziendale a carico del conduttore. Il fatto che nel periodo di
chiusura generalizzata ordinata dalle autorità le pigioni continuassero ad
essere dovute era del resto provato dalla proposta legislativa, poi non andata
in porto, volta a sgravare in quel periodo i conduttori dal pagamento di parte delle
pigioni.

 

 

                               7.2.   La nozione di difetto dell’ente
locato ai sensi degli art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d CO
- che attiene al diritto federale - si riferisce allo stato appropriato all'uso
per cui la cosa è stata locata e presuppone un paragone fra lo stato reale
della cosa e quello che era stato pattuito (DTF 135 III 345 consid. 3.2). Vi è
quindi un difetto se la cosa non presenta una qualità che il locatore aveva
promesso o sulla quale il conduttore poteva legittimamente contare considerando
lo stato appropriato all'uso pattuito (DTF 135 III 345 consid. 3.2). L’uso pattuito
si determina prioritariamente in funzione dei termini della locazione e dei
suoi annessi (DTF 136 III 186 consid. 3.1.1). Il contratto può prevedere la
destinazione dei locali (Gebrauchszweck), che per esempio sono adibiti
ad abitazione o a ufficio; può pure precisare le modalità di questo uso (Gebrauchsmodalitäten),
ossia il modo in cui la cosa locata deve essere utilizzata, come per esempio
l’intensità dell’uso (DTF 136 III 186 consid. 3.1.1). Se la locazione non
precisa chiaramente l’uso pattuito, questo deve essere determinato in base alle
regole abituali che reggono l’interpretazione dei contratti (DTF 136 III 186
consid. 3.1.1). Il difetto può essere materiale o immateriale, ritenuto che il
difetto giuridico (per esempio l’assenza di un’autorizzazione amministrativa) è
un difetto immateriale (TF 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016 consid. 3.1). Il difetto può
avere la sua origine non solo nella cosa stessa, ma anche nel vicinato o
nell’attitudine di terzi (TF 4C.377/2004 del 2 dicembre 2004 consid. 2.1), poco
importando se rientri o meno nella sfera d’influenza del locatore (TF C.144/1985
del 24 settembre 1985, in: SJ 1986 p. 195 consid. 1b; TF 4C.527/1996 del 29 maggio 1997, in:
SJ 1997 p. 661 consid. 3a) o se il conduttore possa eventualmente rivalersi sui
vicini o i terzi (TF C.144/1985 del 24 settembre 1985, in: SJ 1986 p. 195
consid. 1c). Non è necessario che il locatore ne abbia colpa (DTF 42 II 345
consid. 4) o che il difetto sia riparabile (DTF 135 III 345 consid. 3.2), tanto
meno dal locatore (Higi/Bühlmann,
Zürcher Kommentar, n. 9 ad art. 259d CO). Per liberarsi, il locatore può sempre
provare che il difetto è stato causato dal conduttore (art. 259a cpv. 1 CO; TF
4A_395/2017 dell’11 ottobre 2018 consid. 5.2), ovvero che lo stesso sia
riconducibile esclusivamente a quest’ultimo (Higi/Bühlmann,
op. cit., n. 40 ad art. 256 CO; Corboz,
Les défauts de la chose louée, in: SJ 1979 p. 139) o che solo lui con il suo
comportamento possa ovviarvi (Higi/Bühlmann,
op. cit., ibidem).

 

                                         

                               7.3.   Nella dottrina e nella pratica vi sono interpretazioni
contrastanti in merito al fatto che la chiusura o l’attività limitata disposta a
seguito della pandemia di COVID-19 dalle autorità e il conseguente uso ridotto
della cosa locata costituisca un difetto ai sensi dell’art. 259a segg. CO (Messaggio
concernente la legge federale sulle pigioni e sui fitti durante le chiusure
aziendali e le limitazioni ordinate per combattere il coronavirus (COVID-19)
del 18 settembre 2020, in: FF 2020 p.
7304). È del resto proprio per il fatto che da una parte la presenza di un
difetto avrebbe potuto comportare tra l’altro una riduzione proporzionata della
pigione o il risarcimento del danno e che dall’altra la chiusura e la
limitazione dell’attività sulla base dei provvedimenti adottati dalle autorità
non rientravano nella responsabilità dei locatori, e dunque in definitiva per
trovare una soluzione pragmatica per i rapporti di locazione in cui le parti
contraenti non fossero riuscite a raggiungere un’intesa amichevole e quindi per
garantire in tempi brevi alle parti interessate la certezza del diritto senza
che fosse necessario adire le vie legali con controversie di questo genere, che
il Consiglio federale aveva proposto, tuttavia senza successo, l’adozione di
una norma legislativa volta a sgravare in quel periodo i conduttori dal
pagamento del 60% delle pigioni (FF 2020 p. 7304 e 7315).

 

 

                               7.4.   Per
la scrivente Camera, la chiusura generalizzata degli esercizi della
ristorazione ordinata dalle autorità per contrastare la pandemia di COVID-2019
è senz’altro idonea a giustificare nel caso di specie una riduzione della
pigione in base alle norme sulla garanzia per i difetti dell’ente locato (art.
259a cpv. 1 lett. b e 259d CO), come teorizzato da una parte della dottrina (Lachat/Brutschin, op. cit., p. 126 con numerosi riferimenti) e come
già deciso almeno da un’autorità giudiziaria (Schiedsgericht Schenkel & Serrago
Rechtsanwälte AG del 30 marzo 2020, in: mp
2020 p. 152; contra: Mietgericht Zürich MJ210008-L del 2 agosto 2021, in: ZMP
2021 Nr. 10; Tribunal des baux et loyers de Genève JTBL/565/2021 del 28 giugno
2021).

                                         Essa
può innanzitutto essere equiparata a un impedimento di natura amministrativa (che
in sé costituisce un difetto giuridico, cfr. pure Corboz, op. cit., p. 130) rispettivamente di natura sanitaria (che in sé
costituisce pure un difetto giuridico, cfr. Lachat,
Le bail des cafés et des restaurants, in: 18. Séminaire sur le droit du bail,
p. 236) deciso da un’autorità, tale da far venir meno una qualità - in concreto
la possibilità di utilizzare l’esercizio pubblico denominato “Ristorante con
alloggio __________” e con ciò di svolgervi la relativa attività commerciale - sulla quale gli attori potevano
legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito, che,
in funzione dei chiari termini della locazione e soprattutto della destinazione dei locali allora locati (“l’ente
locato” veniva preso “in possesso ad uso ristorante con alloggio”,
cfr. doc. A),
non poteva ragionevolmente essere inteso diversamente. Ritenuto poi che di
principio il locatore risponde di ogni difetto della cosa locata, che, com’è
qui indubbiamente il caso, non è imputabile al conduttore, e ciò a prescindere dalla
sua origine, dal fatto che esso rientri o meno nella sua sfera d’influenza e
dal fatto che egli possa averne colpa, è pertanto incontestabile, non potendosi
ritenere che il destinatario delle disposizioni ostative emanate dalle autorità
-  che anzi per gli stessi convenuti erano le persone, la popolazione e le
attività umane che innescavano assembramenti (appello p. 6 e 12) - fosse
esclusivamente il conduttore o solo quest’ultimo con il suo comportamento
potesse scongiurare quell’impedimento, che la circostanza era idonea a
giustificare una riduzione della pigione.
Contrariamente a quanto preteso dai convenuti, poco importa dunque se il
provvedimento adottato dalle autorità potesse essere straordinario e
imprevedibile, se lo stesso non avesse propriamente per oggetto la cosa locata o ancora se la sua
origine fosse o meno in quest’ultima; mentre
non si può assolutamente ritenere, visto che la possibilità di utilizzare
l’esercizio pubblico denominato “Ristorante con alloggio __________” e con ciò
di svolgervi la relativa attività commerciale costituiva una qualità sulla quale gli attori potevano
legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito, che, specialmente in presenza di un contratto di
locazione che, come quello in esame, prevedeva il pagamento di una pigione
fissa, le sue conseguenze avrebbero dovuto rientrare nel rischio aziendale a
carico dei conduttori, nel quale rientrava piuttosto il rischio dell’assenza di
clienti.

 

 

                                   8.   Per
il giudice di prime cure, la riduzione della pigione si sarebbe d’altro canto imposta
anche applicando in via sussidiaria e subordinata la cosiddetta “teoria dell’imprevisione”
(clausula rebus sic stantibus, DTF 138 V 366) e ciò nonostante gli
attori sembrassero effettivamente aver trascurato questo importante strumento
correttivo, che tuttavia, rilevando dall’applicazione del diritto, doveva
essere applicato d’ufficio. Il salto di specie di un virus tanto contagioso
quanto letale all’uomo e la sua diffusione su scala globale era in effetti del
tutto imprevedibile, al pari delle conseguenze nefaste sull’economia dei
provvedimenti che le autorità sarebbero state obbligate ad adottare per
proteggere la salute dei propri cittadini, com’era proprio la chiusura
generalizzata degli esercizi della ristorazione, con conseguente esigenza di
armonizzare per i mesi di chiusura un rapporto di locazione fratturato in due
prestazioni (da una parte la messa a disposizione di un locale idoneo e dall’altra
il pagamento di un corrispettivo) non più equivalenti.

 

                                         Visto
che nel considerando precedente è stato confermato che la chiusura
generalizzata degli esercizi della ristorazione ordinata dalle autorità per
contrastare la pandemia di COVID-2019 era idonea a giustificare nel caso di
specie una riduzione della pigione in base agli art. 259a cpv. 1 lett. b e
259d CO, la questione di sapere se, come contestato in questa sede dai convenuti, la stessa si sarebbe
d’altro canto imposta anche in applicazione della clausula rebus sic
stantibus, che entrava in considerazione solo in via sussidiaria e
subordinata, potrebbe tutto sommato rimanere indecisa. Il quesito sarebbe
comunque stato da risolvere negativamente, dato che l’impedimento era durato
poco meno di 2 mesi (DTF 62 II 42 consid. 2, in cui è stata negata l’applicazione
della clausula rebus sic stantibus laddove l’impedimento si era
protratto per circa 6 mesi).

                                                                                 

 

                                   9.   Per
quanto riguardava l’entità della riduzione della pigione, da riconoscere agli
attori, essendo incontestabile che i convenuti fossero venuti a conoscenza della
notoria chiusura generalizzata degli esercizi della ristorazione già dal 15
marzo 2020 (cfr. doc. F), sin da quel momento e fino alla data di riapertura
dell’ente locato dell’11 maggio 2020, il giudice di prime cure, relativizzando
l’impatto della chiusura sull’attività residua dell’ente locato, ha concluso che
la stessa poteva essere ammessa in equità in ragione del 70%: per le funzioni
logistiche amministrative puramente residuali ancora esperibili, come lo
stoccaggio della merce in magazzino, la tenuta della contabilità, la
programmazione dell’attività futura, ecc., ha ritenuto consono un corrispettivo
per l’uso del 10%; per l’attività ricettiva ancora esperibile (cfr. risoluzione
n. 1298 del Consiglio di Stato [nel plico
doc. F] e art. 6 cpv. 3 lett. n Ordinanza
2 COVID-19) di alloggio con 8 camere, a cui poteva essere riconosciuta una
redditività tutt’al più complementare visto che si trattava di un “ristorante con
alloggio”, ha ritenuto consono, in assenza di migliori elementi (grandezza
delle camere e loro idoneità ad essere locate in tutto o in parte nel rispetto
delle norme accresciute di distanziamento sociale) e tenuto conto degli
ostacoli concomitanti al turismo dettati dal confinamento, un corrispettivo per
l’uso del 10%; e per l’attività ristorativa ancora esperibile (cfr. risoluzione
n. 1298 del Consiglio di Stato [nel plico
doc. F] e art. 6 cpv. 3 lett. b Ordinanza
2 COVID-19), visto che l’ente locato, situato sul lungolago di __________ in un
punto leggermente discosto dal centro città e dalle principali arterie di
traffico, era stato definito come un “ristorante” e non come una “pizzeria” o
quanto meno come un “ristorante e pizzeria”, per cui si poteva desumere che un
cibo che si prestava particolarmente all’asporto o alla consegna a domicilio
come la pizza non rivestiva una quota preponderante nell’offerta gastronomica
concepita per l’esercizio pubblico, ha ritenuto consono, in assenza di migliori
elementi (accessibilità al pubblico, numero di coperti, tipo di cucina, ecc.), un
corrispettivo per l’uso del 10%. Di qui il riconoscimento di una riduzione
della pigione, per il periodo in questione, di fr. 14’230.- arrotondati (fr.
10'850.- mensili x 12 mesi : 365 giorni x 57 giorni x 70%).

 

 

                               9.1.   In
questa sede i convenuti hanno in primo luogo censurato siccome insostenibile l’assunto
pretorile secondo cui la loro conoscenza del difetto, e con ciò la riduzione
della pigione, poteva essere riconosciuta notoriamente già a far tempo dal 15
marzo 2020, nonostante la comunicazione in tal senso degli attori risalisse
unicamente al 27 marzo 2020 (doc. C).

                                         Con
riferimento all’entità della riduzione della pigione, che a loro dire sarebbe
stata sostanziata “non da riscontri oggettivi”, hanno rimproverato al
primo giudice di essersi diffuso “in valutazioni piuttosto superficiali,
quand’anche addirittura arbitrarie”, specialmente laddove, in assenza di
qualsiasi elemento probatorio, aveva stabilito che all’attività ricettiva
poteva essere riconosciuta una redditività tutt’al più complementare, rispettivamente
laddove, nonostante l’esercizio pubblico in questione fosse anche una pizzeria
(cfr. doc. C d’appello) e nonostante altri ristoranti si fossero attivati nel take
away e nell’offerta di aperitivi e brunch a domicilio, aveva
affermato che il ristorante non poteva offrire cibo che si prestava
particolarmente all’asporto o alla consegna a domicilio come la pizza, concludendo
che in definitiva, in assenza degli elementi necessari all’analisi del caso, quelle
del Pretore aggiunto erano dunque delle “semplici incomprensibili
supposizioni, peraltro alquanto superficiali … generalizzazioni banali che si
allontanano dalla realtà delle cose, realtà che non è stata in alcun modo
sostanziata dalla parte a cui incombeva l’onere della prova e che per nessuna
ragione possono essere accettate nell’ottica del ragionamento di equità a cui
il Pretore si affida” (appello p. 25). A titolo abbondanziale hanno pure aggiunto
che la sussunzione operata dal primo giudice accordava alla controparte una
riduzione addirittura superiore di quanto era stato proposto dal Consiglio
federale nel più volte menzionato disegno di legge, che prevedeva una riduzione
del 60%. 

 

 

                               9.2.   È
ampiamente a torto che i convenuti hanno lamentato il fatto che la riduzione
della pigione non sia stata riconosciuta dal Pretore aggiunto solo dal 27 marzo
2020, data in cui gli attori avevano sostanzialmente comunicato di pretendere
una contropartita per la difettosità dell’ente locato (doc. C), ma già dal 15
marzo 2020. La giurisprudenza, visto che in presenza di un difetto che pregiudicava o
diminuiva l'idoneità all'uso della cosa locata il conduttore poteva esigere dal
locatore una riduzione proporzionale della pigione dal momento in cui
quest’ultimo aveva avuto conoscenza del difetto (art. 259d CO), ha in effetti già avuto modo di
stabilire che nel caso in cui il locatore aveva conosciuto l’esistenza del
difetto prima ancora che il conduttore avesse dichiarato di esigere una
riduzione della pigione, la stessa poteva comunque essergli riconosciuta
retroattivamente già da quel momento (DTF 130 III 504 consid. 3). Ed è poi incontestabile
che nel caso concreto i convenuti avessero effettivamente conosciuto
l’esistenza del difetto già dal 15 marzo 2020, visto e considerato la chiusura
generalizzata degli esercizi della ristorazione, che per altro aveva trovato
ampio risalto anche nei media, era stata adottata delle autorità cantonali
proprio a far tempo da quella data (cfr. risoluzione n. 1298 del Consiglio di
Stato [nel plico doc. F]).

 

 

                               9.3.   Per
quanto riguarda l’entità vera e propria della riduzione della pigione da
concedere agli attori, si osserva quanto segue.

 

 

                            9.3.1.   La
riduzione
della pigione da riconoscere in virtù dell’art. 259d CO è proporzionale al
difetto. Di principio, occorre procedere secondo il cosiddetto metodo relativo
o proporzionale, applicato nel contratto di compravendita: il valore oggettivo
della cosa con il difetto è dapprima confrontato con il suo valore oggettivo
senza lo stesso e la pigione è quindi ridotta nella medesima proporzione. Non
essendo il predetto calcolo proporzionale sempre di agevole applicazione, la
giurisprudenza ammette che un giudizio secondo equità, che si riferisce
all'esperienza generale della vita, al buon senso e alla casistica non è
contrario al diritto federale (DTF 130 III 504 consid. 4.1). Ogni volta che
un'autorità procede secondo equità (art. 4 CC) il Tribunale federale non
sostituisce il proprio apprezzamento a quello dell'autorità inferiore: esso
interviene unicamente se questa ha abusato del suo potere di apprezzamento,
vale a dire se si è basata su criteri inappropriati, se la decisione porta a un
risultato manifestamente ingiusto o a un'iniquità scioccante (DTF 142 III 336
consid. 5.3.2). Laddove l’autorità di prima istanza ha abusato del suo potere
di apprezzamento, anche l’autorità d’appello è dunque a sua volta tenuta ad
intervenire.

 

 

                            9.3.2.   Prima
di esaminare se e in quale misura la riduzione della pigione del 70% decisa dal
primo giudice possa concretamente essere rivista, deve senz’altro essere
disattesa l’argomentazione con cui i convenuti, a titolo abbondanziale, avevano
lamentato il fatto che con quel giudizio agli attori era in sostanza stata accordata
una riduzione della pigione addirittura superiore di quanto era stato proposto
dal Consiglio federale nel più volte menzionato disegno di legge, che prevedeva
una riduzione del 60%. Essi paiono in effetti dimenticare che quella proposta
legislativa, che per altro si sarebbe applicata alle sole strutture e aziende accessibili al pubblico che in
base all’Ordinanza 2 COVID-19 avevano dovuto essere chiuse al pubblico ma non a
quelle, com’era avvenuto nel caso concreto, che avevano invece potuto rimanere
aperte anche solo in misura limitata (FF 2020 p. 7302 e 7306 seg.), non aveva poi
superato l’esame parlamentare e dunque era priva di qualsiasi forza giuridica. 

 

 

 

 

                            9.3.3.   

 

                         9.3.3.1.   Ciò
detto, con riferimento all’entità della riduzione della pigione da concedere nel
caso di specie, si osserva che i convenuti hanno innanzitutto rimproverato al
primo giudice di non aver sanzionato il fatto che gli attori non avessero
sostanziato tutti gli elementi necessari all’analisi del caso. In realtà,
nonostante sia vero che il Pretore aggiunto aveva evidenziato che “l’intelaiatura
fattuale imbastita dalle parti … si rivela scarna e non offre quella panoplia
di elementi … necessaria e utile ad un’analisi mirata e puntuale delle reali ed
effettive potenzialità residue del Ristorante __________ durante il periodo di
confinamento” e che ”anche con riferimento a quest’ultimo aspetto
mancano dati fondamentali di valutazione”, è però altrettanto vero che egli
per finire è comunque stato in grado, fondandosi su “elementi minimi e
supposizioni confortate dall’esperienza generale della vita e dal buon senso”
(decisione p. 7), di apprezzare la situazione, lasciando con ciò intendere che
le carenze allegatorie degli attori non erano preclusive e insuperabili. Su una
tale considerazione, che come si vedrà può senz’altro essere condivisa, in
questa sede i convenuti non si sono minimamente espressi.

 

 

                         9.3.3.2.   I
convenuti hanno in seguito rimproverato al primo giudice di essersi fondato su
“semplici supposizioni incomprensibili e superficiali” e su “generalizzazioni
banali che si allontanano dalla realtà delle cose”, di aver
effettuato “valutazioni superficiali e arbitrarie” e di aver con ciò
ammesso una riduzione della pigione sostanziata “non da riscontri oggettivi”.
Nella misura in cui non sono riferite ai puntuali accertamenti operati dal
Pretore aggiunto - se non a quelli di cui si dirà qui di seguito - queste
censure, del tutto generiche, devono senz’altro essere dichiarate irricevibili
per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).

 

                                         Il
rimprovero mosso al Pretore aggiunto di aver affermato, nonostante l’esercizio
pubblico fosse anche una pizzeria (cfr. doc. C d’appello) e nonostante altri
ristoranti si fossero attivati nel take away e nell’offerta di aperitivi
e brunch a domicilio, che il ristorante non poteva offrire cibo che si
prestava particolarmente all’asporto o alla consegna a domicilio come la pizza,
è del tutto infondato. A parte che i convenuti nemmeno hanno provato le
circostanze di fatto alla base della loro critica, visto che l’unica prova da
loro addotta (il doc. C d’appello) era irrita siccome prodotta per la prima
volta in appello (art. 317 cpv. 1 CPC), va evidenziato che il primo giudice non
si era affatto espresso nei termini da loro esposti e criticati, ma aveva solo
detto che un cibo che si prestava particolarmente all’asporto o alla consegna a
domicilio come la pizza non rivestiva una quota preponderante nell’offerta gastronomica
concepita per quel ristorante.

 

                                         I
convenuti possono invece essere seguiti laddove hanno rimproverato al primo
giudice di aver stabilito che all’attività ricettiva ancora esperibile (cfr.
risoluzione n. 1298 del Consiglio di Stato [nel
plico doc. F] e art. 6 cpv. 3 lett. n
Ordinanza 2 COVID-19) - e, si aggiunga qui, all’attività anch’essa ancora
esperibile di ristorazione per gli ospiti che potevano essere alloggiati (cfr.
risoluzione n. 1298 del Consiglio di Stato [nel
plico doc. F] e art. 6 cpv. 3 lett. b
Ordinanza 2 COVID-19) - poteva essere riconosciuta una redditività tutt’al più
complementare, con un “peso” pari solo al 10% rispetto al totale. Nel caso
concreto è in effetti incontestabile che il “peso” da attribuire all’attività
ricettiva, compresa quella di ristorazione per gli ospiti che potevano essere alloggiati
(del tutto ignorata nella decisione pretorile), possa essere considerato di
gran lunga maggiore. Dalla polizza assicurativa relativa all’esercizio pubblico
in questione (doc. H, nella parte “descrizione del rischio”), rilasciata agli
attori nel 2016 - e dunque in tempi non sospetti - sulla base di accertamenti
svolti dalla loro compagnia d’assicurazione per l’anno solare precedente, si è
potuto evincere che lo stesso disponeva di più di 10 letti (il che tra l’altro
significava che le 8 camere esistenti non erano singole ma disponevano di più
posti letto) ed aveva una cifra d’affari annuale di circa fr. 1'500'000.-. 

                                         Ora,
è vero che dalle 8 camere presenti nell’esercizio pubblico in esame,
ragionevolmente locabili, vista la sua particolare ubicazione (in una posizione
di tutto rispetto sul lungolago di __________, con vista lago, e a pochi passi dal
centro), per fr. 100/170.- al giorno, sarebbe stato teoricamente possibile ottenere
un ricavo annuale medio di circa fr. 388’800.- (8 camere x fr. 135.- x 360
giorni), mentre che dall’attività di ristorazione (pranzo e cena, per un prezzo
medio di fr. 100.- giornalieri) per gli almeno 10 ospiti che potevano essere alloggiati
nello stesso sarebbe stato teoricamente possibile ottenere un ulteriore ricavo
annuale medio di circa fr. 360’000.- (10 ospiti x fr. 100.- x 360 giorni), con
dunque un ricavo teorico annuale complessivo di circa fr. 748'800.-. È però
altrettanto vero che questi dati sono in realtà solo teorici e devono essere
relativizzati, le statistiche indicando che nella regione del Locarnese, negli
anni tra il 2012 e il 2020, il tasso annuale di occupazione reale dei letti,
rispettivamente delle camere, era stato pari al 46.2% circa rispettivamente al 52%
circa (cfr. tasso di occupazione netto dei letti, rispettivamente delle camere,
nel settore alberghiero, per mese, nella regione turistica Lago Maggiore e
Valli, dal 2005, T_100301_07C e T_100301_14C, in: https://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT/index.php?fuseaction=dati.home&tema=48),
di modo che, per l’esercizio pubblico in esame, sicuramente da collocare, per
le ragioni già menzionate, tra quelli con un potenziale al di sopra della
media, sarebbe stato ragionevolmente ipotizzabile un tasso di occupazione annuo
del 60-70%, con dunque un ricavo effettivo annuale da quell’attività di circa
fr. 486’700.- (fr. 748'800.- x 65%). In tali circostanze e in assenza di migliori
elementi, che per altro sarebbero stati difficilmente esigibili dagli attori, questa Camera ritiene tutto
sommato praticabile ed equilibrata, sulla base di un giudizio secondo equità
riferito all'esperienza generale della vita e al buon senso, l’attribuzione di
un “peso” del 30% all’attività in discussione. 

                                         Contrariamente
a quanto indicato nella decisione pretorile, poco importa invece sapere quale
possa essere stata la rilevanza dei non meglio precisati “ostacoli
concomitanti al turismo dettati dal confinamento”, che, questi sì, rientrerebbero
comunque nel rischio aziendale che rimaneva a carico dei conduttori (non
costituendo a ben vedere un aspetto che avrebbe impedito o particolarmente ostacolato
l’accessibilità dell’esercizio pubblico).

 

 

                            9.3.4.   Alla
luce di quanto precede, l’entità della riduzione della pigione da concedere
agli attori, corrispondente in sostanza all’utilizzabilità residua dell’ente
locato messo a disposizione dai convenuti, può in definitiva essere ammessa in
equità in ragione del 50%: per le funzioni logistiche amministrative puramente
residuali ancora esperibili, può in effetti essere confermato l’apprezzamento
pretorile, non censurato in questa sede dai convenuti, per cui andava ritenuto
consono un corrispettivo per l’uso del 10%, proposto a suo tempo dagli stessi
attori; per l’attività ricettiva ancora esperibile di alloggio, compresa quella
di ristorazione per gli ospiti che potevano essere alloggiati, è stato qui ritenuto
consono, in parziale accoglimento delle obiezioni dei convenuti, un
corrispettivo per l’uso del 30%; mentre che per l’attività ristorativa ancora
esperibile, può essere confermato, le censure dei convenuti sul tema essendo
state disattese, l’apprezzamento pretorile secondo cui andava ritenuto consono
un corrispettivo per l’uso del 10%. 

 

 

                               9.4.   Di
qui il riconoscimento di una riduzione della pigione, dal 15 marzo 2020 all’11
maggio 2020, di fr. 10’165.- arrotondati (fr. 10'850.- mensili x 12 mesi : 365
giorni x 57 giorni x 50%).

 

 

                                10.   In
un ultimo capitolo il giudice di prime cure si è espresso sul destino delle
pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione. Pur avendo
rilevato che i convenuti avevano da subito e a ragione contestato
l’ammissibilità dell’iniziativa degli attori a fronte di un difetto, come
quello in discussione, non riparabile (cfr. art. 259g CO), egli ha fatto notare
che un deposito delle pigioni manteneva tuttavia la sua legittimità anche
quando il conduttore, dopo la riparazione del difetto, aveva persistito in
rivendicazioni squisitamente pecuniarie, come la riduzione del canone o il
risarcimento del danno (SVIT-Kommentar n. 5 ad art. 259h CO). Ciò premesso e
preso atto che la legittimità del deposito di due delle sei pigioni
inizialmente versate all’Ufficio di conciliazione era surrogata dall’accordo
operativo raggiunto dalle parti durante l’udienza dell’8 settembre 2020, ha concluso
che respingere la domanda attorea di attribuzione (anche solo parziale) del deposito
avrebbe in definitiva significato ledere il principio della buona fede
processuale. Di qui l’accoglimento, per l’importo per cui aveva ammesso la
riduzione della pigione nel periodo litigioso, della domanda degli attori volta
al riversamento delle pigioni ancora depositate, ritenuto che la rimanenza
doveva specularmente essere attribuita ai convenuti.

 

                                         Non
avendo in questa sede le parti avuto da ridire al proposito, la questione non
necessita di essere approfondita.

                                         

 

                                11.   Ne
discende che l’appello dei convenuti dev’essere parzialmente accolto nel senso
che, in parziale accoglimento della petizione, la pigione dev’essere ridotta del 50% dal 15 marzo 2020 all’11 maggio 2020 con
conseguente liberazione delle pigioni ancora depositate per fr. 10’165.- a
favore degli attori e per la rimanenza (ossia in ragione di fr. 11’955.-) a
favore dei convenuti.

Le
spese giudiziarie delle procedure di primo e di secondo grado seguono la
rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 2 CPC), ritenuto che per la
procedura d’appello esse sono state calcolate sulla base del valore ancora litigioso
di fr. 14'230.-.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il
RTar

 

 

decide: 

 

 

                                    I.   L’appello 10 marzo 2021 di AP 1 e AP 2 è
parzialmente accolto. Di conseguenza la decisione 5 febbraio 2021 della giurisdizione di Locarno-Città è così riformata:

 

                                     1.    (invariato)

                                        2.   
 È accordata una riduzione del 50% della pigione dovuta dagli attori ai
convenuti per il periodo compreso fra il 15 marzo 2020 e l’11 maggio 2020.

                                        3.   
 Le pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di __________ sono liberate a favore degli attori nella misura di fr.
10’165.-. 

3.1   (invariato)

4.
    Le spese processuali di fr. 200.-, già anticipate, sono
poste a carico dei convenuti per 1/3 e
per 2/3 sono poste a carico degli attori, che rifonderanno ai convenuti
fr. 1’000.- per ripetibili. 

 

 

                                   II.   Le spese processuali di fr. 200.- sono poste per 2/7 a
carico degli appellati e per 5/7 sono poste a carico degli appellanti, che rifonderanno
agli appellati fr. 600.- per ripetibili. 

 

 

                                  III.   Notificazione:

	
   

  	
  -    

  -      

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Città

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

 

 

Rimedi
giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione della decisione, se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale.
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale. La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza.