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**Case Identifier:** 658cf4a6-befc-511a-b51d-f99ab977b835
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-02
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 02.05.2024 WBE.2023.299
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-299_2024-05-02.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2023.299 / sr / jb 
(2023-000822)  

Art. 45 

 

 

 

Urteil vom 2. Mai 2024 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Lang  

Verwaltungsrichterin Schöb  

Gerichtsschreiberin Ruchti      

 

 
   

Beschwerde-

führer  

 A._____,  

vertreten durch MLaw Michael Ritter, Rechtsanwalt, 

Gewerbepark Bata 10, Postfach, 4313 Möhlin    

 

gegen 

 
   

Vorinstanzen  Gemeinderat Q._____,    

 

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau   

handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für 

Baubewilligungen, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau    

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Regierungsrats vom 28. Juni 2023 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

Am 23. März 2020 bewilligte der Gemeinderat Q._____ A._____ einen 

Garagenanbau und eine Geländeprofilierung zur Gebäudesicherung auf 

der in der Wohnzone W2 gelegenen Parzelle Nr. aaa am R-weg in 

S._____. Bestandteil der bewilligten Geländeprofilierung bildete nach den 

genehmigten Baueingabeplänen eine neue Stützmauer (als Ersatz für 

bestehende Pflanztöpfe) mit verbesserter Fundation und maximal 1,5 m 

Höhe entlang der östlichen und eines Teils der südlichen Grund-

stücksgrenze. 

 

2. 

Am 2. September 2020 fand die Schnurgerüstabnahme durch die B._____ 

AG statt. Aufgrund des dazugehörigen Protokolls will die Bauverwaltung 

Q._____ erstmals bemerkt haben, dass die am 23. März 2020 bewilligte 

Stützmauer eine wesentliche Erweiterung gegenüber der vormaligen 

Stützmauer (aus Pflanztöpfen) erfährt und teilweise innerhalb des Ge-

wässerraums des eingedolten, die Parzelle Nr. aaa im südlichen Bereich 

durchquerenden C.-Bächlis situiert ist, was bei der Prüfung und Bewilligung 

des Baugesuchs übersehen worden sein soll. An zwei anschliessend 

durchgeführten Augenscheinen vom 4. September 2020 und 10. Septem-

ber 2020 wurde die begonnene Ausführung der Stützmauer (Fundament, 

inkl. Sicherungspfähle) festgestellt. Daraufhin unterbreitete der Gemeinde-

rat Q._____ A._____ mit Protokollauszug zur Gemeinderatssitzung vom 

21. September 2020 den Entwurf einer Vereinbarung, wonach er die 

Stützmauer fertigstellen darf, aber für eine zukünftige Bachöffnung einen 

Korridor von 3 m Breite an der südlichen Parzellengrenze zur Verfügung 

stellt, die gesamten Kosten für die durch die Bachöffnung bedingten Anpas-

sungen an der Stützmauer von ihm oder einem nachfolgenden Eigentümer 

der Parzelle Nr. aaa übernommen werden und ein Anpassungsvorbehalt 

als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt 

wird. A._____ verweigerte seine Zustimmung zu dieser Vereinbarung. 

 

3. 

Mit Schreiben vom 27. Januar 2021 wies der Gemeinderat Q._____ 

A._____ auf die Notwendigkeit der kantonalen Zustimmung für Bauten und 

Anlagen im Gewässerraum hin und forderte ihn zur Einreichung eines 

nachträglichen Baugesuchs für die Stützmauer (auf kantonalem Gesuchs-

formular) auf. Dieser und einer weiteren entsprechenden Aufforderung des 

Gemeinderats Q._____ vom 30. März 2021 leistete A._____ keine Folge. 

 

 - 3 - 

 

 

4. 

Am 5. November 2021 wurde A._____ von der Gemeindekanzlei Q._____ 

mit der Stellungnahme des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), 

Abteilung für Baubewilligungen, vom 28. Oktober 2021 bedient und über 

die Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (von 

Amtes wegen) in Kenntnis gesetzt. Dafür wurde ihm das rechtliche Gehör 

gewährt, wovon er mit Eingabe vom 3. Februar 2022 Gebrauch machte. 

 

5. 

Am 28. März 2022 verfügte die Abteilung für Baubewilligungen: 

 

I. 
Das Baugesuch wird abgewiesen. 
 
II. 
Die Stützmauer wird so lange toleriert, bis eine Bachöffnung realisiert wird. 
 
III. 
Sobald eine Bachöffnung realisiert wird, ist die Stützmauer innerhalb des 
gesetzlichen Gewässerraums von ihrem jeweiligen Eigentümer auf eigene 
Kosten und ohne Anspruch auf Entschädigung auf die für die Bachöffnung 
erforderlichen Dimensionen zurückzubauen bzw. anzupassen. 
 
IV. 
Die vorstehende Eigentumsbeschränkung gemäss Ziffer II ist gestützt auf 
§ 163 Abs. 1 lit. a BauG im Grundbuch auf der Parzelle Nr. aaa der Ge-
meinde Q._____ anzumerken. Die Abteilung für Baubewilligungen ver-
anlasst die Anmerkung nach Rechtskraft der Baubewilligung auf Kosten 
des Gesuchstellers. 

 

Diese Verfügung wurde A._____ mit Protokollauszug des Gemeinderats 

Q._____ vom 2. Mai 2022 eröffnet und zum integrierenden Bestandteil des 

eigenen Entscheids erklärt, worin die Anordnungen der Abteilung für 

Baubewilligungen zudem im Wesentlichen wiederholt wurden.  

 

B. 

Auf die gegen die Verfügung der Abteilung für Baubewilligungen und den 

Entscheid des Gemeinderats Q._____ von A._____ erhobene Beschwerde 

entschied der Regierungsrat am 28. Juni 2023 (RRB Nr. 2023-000822):  

 

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Kosten des Verfahrens vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer 
Staatsgebühr von Fr. 2'200.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 
von Fr. 383.90, insgesamt Fr. 2'583.90 werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt. Abzüglich des bereits geleisteten Kostenvorschusses von 
Fr. 2'000.– hat der Beschwerdeführer noch Fr. 583.90 zu bezahlen. 
 
3. 
Die Entrichtung einer Parteientschädigung entfällt. 

 - 4 - 

 

 

 

C. 

1. 

Diesen Entscheid liess A._____ mit Beschwerde vom 5. September 2023 

beim Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen: 

 

1. 
In Gutheissung der Beschwerde seien der Regierungsratsbeschluss 
Nr. 2023-000822 vom 28. Juni 2023 sowie der Baubewilligungsentscheid 
des Gemeinderats Q._____ vom 2. Mai 2022 betreffend das Baugesuch 
Dossier Nr. 2021-55 und die Verfügung des Departements Bau, Verkehr 
und Umwelt, Abteilung für Baubewilligungen, vom 28. März 2011 
(BVUAFB.21.2507), ersatzlos aufzuheben. 
 
2. 
Eventualiter seien der Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000822 vom 
28. Juni 2023 sowie der Baubewilligungsentscheid des Gemeinderats 
Q._____ vom 2. Mai 2022 betreffend das Baugesuch Dossier Nr. 2021-55 
und die Verfügung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung 
für Baubewilligungen, vom 28. März 2011 (BVUAFB.21.2507), aufzu-
heben und es sei die Anmerkung der Eigentumsbeschränkung aufzuhe-
ben. 
 
3. 
Sub-Eventualiter seien der Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000822 
vom 28. Juni 2023 sowie der Baubewilligungsentscheid des Gemeinderats 
Q._____ vom 2. Mai 2022 betreffend das Baugesuch Dossier Nr. 2021-55 
und die Verfügung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung 
für Baubewilligungen, vom 28. März 2011 (BVUAFB.21.2507), aufzu-
heben und es sei die Anmerkung der Eigentumsbeschränkung dergestalt 
anzupassen, dass sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Rückbau 
der Stützmauer von der Gemeinde Q._____ zu tragen sind. 
 
4. 
Sub-Sub-Eventualiter sei die vorliegende Angelegenheit in Gutheissung 
der Beschwerde an die Vorinstanz im Sinne der Erwägungen zurückzu-
weisen. 
 
5. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten des Ge-
meinderats / Staates.  

 

2. 

Mit Beschwerdeantworten vom 2. Oktober 2023 und 20. November 2023 

beantragten der Gemeinderat Q._____ und das BVU, Abteilung für Bau-

bewilligungen, letzteres im Namen des Regierungsrats, die kostenfällige 

Abweisung der Beschwerde. 

 

3. 

Im zweiten Schriftenwechsel (Replik vom 22. Januar 2024; Duplik des 

BVU, Abteilung für Baubewilligungen, vom 19. Februar 2024; Duplik des 

Gemeinderats Q._____ vom 19. Februar 2024) hielten die Parteien an 

ihren Anträgen fest. 

 - 5 - 

 

 

 

D. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 2. Mai 2024 beraten und entschie-

den. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]). 

Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 

2011 [BauV; SAR 713.121]). Der angefochtene Entscheid des Regierungs-

rats ist verwaltungsintern letztinstanzlich. Demzufolge ist das Verwaltungs-

gericht für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 

 

2. 

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu-

treten. 

 

3. 

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder un-

vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, 

einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung, gel-

tend gemacht werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist 

dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet einerseits die Frage, 

ob die Baubewilligung des Gemeinderats Q._____ vom 23. März 2020 

hinsichtlich der damit unter anderem bewilligten Stützmauer entlang der 

östlichen und eines Teils der südlichen Grenze der Parzelle Nr. aaa man-

gels der dafür erforderlichen kantonalen Zustimmung für Bauten und 

Anlagen im Gewässerraum gemäss § 63 lit. c des Gesetzes über Raum-

entwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; 

SAR 713.100) nichtig ist. Andererseits ist umstritten, ob der Anordnung auf 

Rückbau bzw. Anpassung der Stützmauer auf eigene Kosten des jeweili-

gen Eigentümers der Parzelle Nr. aaa für den Fall der Öffnung des C.-

Bächlis Vertrauensschutzgründe entgegenstehen und eine Anmerkung 

eines entsprechenden Rückbau- bzw. Anpassungsvorbehalts im Grund-

buch noch aus anderen Gründen ausscheidet. 

 

 - 6 - 

 

 

Demgegenüber scheint Einigkeit darüber zu herrschen, dass die fragliche 

Stützmauer nicht bewilligungsfähig ist, soweit sie den Gewässerraum des 

C.-Bächlis beansprucht bzw. diesen quert, weil sie weder als im Gewäs-

serraum standortgebundene Anlage im Sinne von Art. 41c Abs. 1 der Ge-

wässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201) an-

gesehen werden kann, noch einen Ausnahmetatbestand nach dieser Be-

stimmung erfüllt oder besitzstandsgeschützt im Sinne von Art. 41c Abs. 2 

GSchV wäre (die vorbestehende Stützmauer aus Pflanztrögen hatte eine 

andere Lage [ausserhalb des Gewässerraums des C.-Bächlis], andere Di-

mensionen und ein anderes Erscheinungsbild; vgl. dazu kommunale Akten, 

Beilage zum Schreiben des Gemeinderats Q._____ vom 11. Januar 2021; 

Vorakten, act. 26 f.). Der Gewässerraum erstreckt sich dabei auf einen 

beidseitigen Abstandsbereich von mindestens 6 m, gemessen ab der 

Innenkante der Bachleitung (vgl. § 24 Abs. 5 der Bau- und Nutzungsord-

nung [BNO] der Gemeinde Q._____ vom tt.mm.jjjj). Zudem hält die 

Stützmauer an der Südgrenze der Parzelle Nr. aaa den nach § 28 Abs. 1 

lit. b BauV gegenüber Parzellen in der Landwirtschaftszone (hier Parzelle 

Nr. bbb) erforderlichen Mindestabstand von 60 cm nicht ein. Die Erteilung 

einer nachträglichen Baubewilligung für den Fall der auf die Stützmauer 

bezogenen (Teil-)Nichtigkeit der gemeinderätlichen Baubewilligung vom 

23. März 2020 fällt somit unstreitig ausser Betracht.  

 

2. 

2.1. 

Aus Sicht des Regierungsrat führt das Fehlen der nach § 63 lit. c BauG 

erforderlichen kantonalen Zustimmung zu Bauten und Anlagen, welche den 

Gewässerraum beanspruchen, zur Nichtigkeit einer kommunalen Baube-

willigung. Er stützt sich dabei auf die verwaltungsgerichtliche Rechtspre-

chung, namentlich den Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2010.329 

vom 16. November 2011, worin festgehalten wurde, dass auch die Nichtbe-

achtung eines im kantonalen Recht statuierten Zustimmungserfordernisses 

(analog desjenigen nach Art. 25 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die 

Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) 

einen schwerwiegenden Verfahrens- bzw. Zuständigkeitsfehler darstelle, 

der in jenem Fall (der UVP-Pflichtigkeit des Bauvorhabens) zudem als evi-

dent (offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar) beurteilt wurde. Im 

vorliegenden Fall leitet der Regierungsrat die leichte Erkennbarkeit des 

schwerwiegenden Verfahrensfehlers der Nichtbeachtung des kantonalen 

Zustimmungserfordernisses für Bauten und Anlagen im Gewässerraum da-

raus ab, dass der Gemeinderat im Baubewilligungsentscheid vom 23. März 

2020 erwogen habe, der Abstand zur Bachleitung des C.-Bächlis sei ein-

gehalten und der Gewässerraum werde folglich nicht tangiert. Bei gehöriger 

Sorgfalt hätte der Beschwerdeführer erkennen müssen, dass diese Erwä-

gung in der kommunalen Baubewilligung nicht zutrifft und sein Bauvorha-

ben sehr wohl den Gewässerraum tangiert, zumal im Umgebungsplan zu 

seinem Baugesuch nicht nur die Stützmauer, sondern auch die Bachleitung 

 - 7 - 

 

 

("best. Kanal") eingetragen gewesen sei. Spätestens als der Gemeinderat 

mit Protokollauszug vom 21. September 2020 mitgeteilt habe, dass die 

Stützmauer übersehen worden sei, hätte sich der Beschwerdeführer mit 

zumutbarem Aufwand über die entsprechenden Zuständigkeiten informie-

ren können, insbesondere auch wegen des darin angebrachten Verweises 

auf die Gewässerschutzbestimmungen. Diese Pflicht habe den Beschwer-

deführer umso mehr getroffen, als er sein Projekt selbst verfasst und keine 

Fachperson beigezogen habe. In diesem Fall müsse sich der Bauherr die 

benötigten Kenntnisse der einschlägigen Bauvorschriften selbst verschaf-

fen und sich um die Zulässigkeit seines Tuns kümmern (angefochtener Ent-

scheid, Erw. 3.2). 

 

2.2. 

Der Beschwerdeführer rügt, es könne von ihm als juristischem Laien nicht 

erwartet werden, dass er sich über sämtliche Zuständigkeiten und Vor-

schriften bezüglich Gewässerraum informiere und die anwendbaren Geset-

zesartikel kenne. Der Gemeinderat sei dafür verantwortlich, dass Zustän-

digkeiten beachtet und Vorschriften bezüglich des Gewässerraums einge-

halten würden. Der Fehler des Gemeinderats könne nicht ihm angelastet 

werden, da bei Baubewilligungen die Rechtssicherheit und der Vertrauens-

schutz besonders ins Gewicht fielen, weil sie aus einem Einsprache- und 

Ermittlungsverfahren hervorgingen, in welchem die sich gegenüberstehen-

den Interessen zu prüfen und gegeneinander abzuwägen seien. Und weil 

der Kanton Aargau für das Verwaltungsverfahren keine Teilrechtskraft (von 

Baubewilligungen) kenne, könne Nichtigkeit ohnehin nicht für einen Teil 

einer Baubewilligung, vorliegend betreffend die Stützmauer, angenommen 

werden. Dem Gemeinderat sei der Mangel der Baubewilligung erst Monate 

später aufgefallen. Auch unter diesem Gesichtspunkt könne nicht von 

einem schwerwiegenden Fehler gesprochen werden, der die Annahme der 

Nichtigkeit rechtfertige. Weder er (der Beschwerdeführer) noch der Ge-

meinderat Q._____ als Baubewilligungsbehörde hätten vom Verlauf des 

eingedolten C.-Bächlis über sein Grundstück Kenntnis gehabt. Schon des-

halb könne nicht von einer leichten Erkennbarkeit des Mangels ausgegan-

gen werden; die Ausgangslage sei nicht mit einem offenen Gewässer ver-

gleichbar. Der Schluss, er hätte sich um die Zulässigkeit seines Bauvorha-

bens kümmern und dabei erkennen müssen, dass dafür eine kantonale Zu-

stimmung einzuholen sei, sei mit den vorherrschenden Verhältnissen nicht 

zu vereinbaren. Vielmehr habe er darauf vertrauen dürfen, dass der Ge-

meinderat als Baubewilligungsbehörde in der Lage ist, die Bewilligungsfä-

higkeit der Stützmauer korrekt zu prüfen. Von ihm dürfe nicht mehr Fach-

kompetenz erwartet werden als von der Baubewilligungsbehörde.  

 

2.3. 

2.3.1. 

Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in der Regel nicht nichtig, sondern nur 

anfechtbar, und sie werden durch Nichtanfechtung rechtsgültig. Nichtigkeit, 

 - 8 - 

 

 

d. h. absolute Unwirksamkeit einer Verfügung wird nur angenommen, wenn 

der ihr anhaftende Mangel besonders schwer wiegt, wenn er offensichtlich 

oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit 

durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Inhalt-

liche Mängel haben nur in seltenen Ausnahmefällen die Nichtigkeit einer 

Verfügung zur Folge. Als Nichtigkeitsgründe fallen hauptsächlich funk-

tionelle und sachliche Unzuständigkeit einer Behörde sowie schwerwie-

gende Verfahrensfehler in Betracht (BGE 145 III 436, Erw. 4; 144 IV 362, 

Erw. 1.4.3; 139 II 243, Erw. 11; 132 II 21, Erw. 3.1 mit Hinweisen; ULRICH 

HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 

8. Auflage 2020, Rz. 1098 ff.). Sodann hat das Bundesgericht gestützt auf 

Art. 25 Abs. 2 RPG verschiedentlich entschieden, ohne Zustimmung einer 

kantonalen Behörde könne eine kommunale Bewilligung im Sinne von 

Art. 24 RPG von Bundesrechts wegen keine Wirkungen entfalten; sie wer-

de nicht rechtsgültig. Die Zustimmung stelle mithin ein unentbehrliches, 

konstitutiv wirkendes Element der Ausnahmebewilligung von Art. 24 RPG 

dar. Bestehe Klarheit darüber, dass die kantonale Zustimmung auch nach-

träglich nicht erteilt werde, so sei die kommunale Bewilligung wegen des 

schwerwiegenden Mangels als nichtig zu betrachten (BGE 128 I 254, 

Erw. 3.1; 111 Ib 213, Erw. 5; Urteile des Bundesgerichts 1C_15/2022 vom 

7. August 2023, Erw. 5.3, 1C_260/2021 vom 1. Dezember 2022, Erw. 6.1, 

1C_709/2020 vom 24. August 2021, Erw. 4.2.2, 1C_566/2019 vom 

5. August 2020, Erw. 5.2, 1C_500/2016 vom 30. Mai 2017, Erw. 3.1 f. und 

1C_404/2009 vom 12. Mai 2010, Erw. 2.2).  

 

In den zitierten Urteilen hat das Bundesgericht der Evidenz des (schwer-

wiegenden) Verfahrensmangels (für die Bauherrschaft) zum Teil keine 

eigenständige Bedeutung zugemessen respektive diese Thematik gar nicht 

erst aufgegriffen, sondern vor allem darauf abgestellt, dass die Zustimmung 

der kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG ein konstitutiv wirkendes 

Element, mit anderen Worten ein Gültigkeitserfordernis sei. Weshalb sich 

dies im Hinblick auf die in § 63 BauG normierten übrigen Tatbestände, spe-

ziell bei Bauten im Gewässerraum (lit. c), bei welchen die Zustimmung der 

kantonalen Behörden ebenfalls zwingend eingeholt werden muss ("Der Ge-

meinderat hat Gesuche vor seinem Entscheid dem zuständigen Departe-

ment vorzulegen und darf sie nur mit dessen Zustimmung bewilligen"), an-

ders verhalten sollte, ist nicht ohne weiteres ersichtlich; dies gilt umso we-

niger, als es dem Bundesgericht vor allem auch um eine einheitliche 

Rechtsanwendung auf dem gesamten Kantonsgebiet zu gehen scheint 

(vgl. Urteil 1C_404/2009 vom 12. Mai 2010, Erw. 2.2 in fine), die bei der 

Bewilligung von Bauten im Gewässerraum kaum weniger nottut als bei der 

Bewilligung von Bauten ausserhalb der Bauzone, auch wenn die diesbe-

zügliche kantonale Zuständigkeit vom Bundesrecht (GSchV), im Gegen-

satz zu derjenigen für Bauten ausserhalb der Bauzone (im RPG), nicht vor-

gegeben wird. Immerhin wurde im Urteil 1C_260/2021 vom 1. Dezember 

2022, Erw. 6.1, festgehalten, dass die Notwendigkeit einer kantonalen Mit-

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wirkung für bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzone (Art. 25 Abs. 2 

RPG) als grundsätzlich bekannt vorausgesetzt werden dürfe (vgl. dazu 

auch das Urteil 1C_566/2019 vom 5. August 2020, Erw. 5.2 mit Hinweisen).  

 

Ob dies gleichermassen für Bauten im Gewässerraum angenommen wer-

den kann, ist diskutabel. Im Urteil BE.2002.00230 vom 24. März 2003, 

Erw. II/2b, gelangte das Verwaltungsgericht jedenfalls noch zu anderen 

Schlüssen und lehnte die Nichtigkeit einer kommunalen Baubewilligung für 

eine Baute im Gewässerraum, welcher die kantonale Behörde nicht vor-

gängig zugestimmt hatte, mit der Begründung ab, die Unzuständigkeit der 

kommunalen Behörde sei für die Bauherrschaft nicht offensichtlich oder 

leicht erkennbar gewesen. Es möge offensichtlich sein, dass grössere Ge-

wässer wie Seen und Flüsse öffentliche Interessen des Kantons tangierten 

und diesem deshalb in Bezug auf Bauten an solchen Gewässern ein Mit-

spracherecht zustehen müsse. Bei einem relativ unbedeutenden Bach lie-

ge dagegen nicht ohne weiteres auf der Hand, dass es dem Gemeinderat 

verwehrt sei, in alleiniger Sachzuständigkeit zu entscheiden. Wenn sich 

nicht einmal der Gemeinderat selbst der Rechtslage bewusst sei, könne 

man umso weniger von einem durchschnittlichen Baugesuchsteller erwar-

ten, dass er über den erforderlichen Durchblick verfüge. Dieser dürfe sich 

darauf verlassen, dass die in der Baukommission tätigen Fachleute wüss-

ten, welche Bauten zustimmungsbedürftig seien. 

 

2.3.2. 

Tatsächlich war auch hier der Mangel der fehlenden Zustimmung der kan-

tonalen Behörde (Abteilung für Baubewilligungen) für eine Anlage (Stütz-

mauer), welche (abschnittsweise) den Gewässerraum des eingedolten C.-

Bächlis beansprucht, zumindest für den Beschwerdeführer weder of-

fensichtlich noch leicht erkennbar. Zwar bestehen mit Blick auf den mit sei-

nem Baugesuch eingereichten Umgebungsplan ("Umgebung / Situation 

Umbau R-weg", Nr. 492-06, Massstab 1:100, vom 8. März 2020), in 

welchem ein "best. Kanal" eingetragen ist, gewisse Zweifel an seiner Dar-

stellung, das Vorhandensein eines eingedolten Gewässers auf seinem 

Grundstück (Parzelle Nr. aaa) sei ihm nicht bekannt gewesen. Dem Ge-

meinderat Q._____ war dieses Gewässer offensichtlich bekannt, an-

sonsten im Baubewilligungsentscheid vom 23. März 2020 nicht erwähnt 

worden wäre, der Gewässerraum werde durch das Bauvorhaben nicht tan-

giert und der Abstand zur Bachleitung C.-Bächli werde ebenfalls eingehal-

ten (in der falschen Annahme, die neue Stützmauer ersetze lediglich die 

bestehende aus Pflanztrögen, die sich ausserhalb des Gewässerraums 

bzw. Abstandsbereichs des C.-Bächlis befand). Die Erwähnung des nicht 

tangierten Gewässerraums und des eingehaltenen Abstands zur Bachlei-

tung C.-Bächli hätten den Beschwerdeführer bei aufmerksamer Lektüre 

des Baubewilligungsentscheids unter Umständen zudem darauf bringen 

können, dass es sich beim "best. Kanal" um die erwähnte Bachleitung han-

delt, zu der ein Abstand gewahrt werden muss respektive für welche ein 

 - 10 - 

 

 

freizuhaltender Gewässerraum gilt. Doch auch wenn dem Beschwerde-

führer voll bewusst gewesen wäre, dass es beim "best. Kanal" um ein ein-

gedoltes Fliessgewässer (und nicht eine Infrastrukturleitung) mit einem 

freizuhaltenden Abstandsbereich oder Gewässerraum handelt, verschaffte 

ihm dieses Wissen noch nicht notwendigerweise hinreichende Kenntnis 

davon, dass grundsätzlich auch für eingedolte Gewässer ein Gewässer-

raum auszuscheiden ist (Art. 36a des Bundesgesetzes über den Schutz der 

Gewässer vom 24. Januar 1991 [Gewässerschutzgesetz, GSchG; 

SR 814.20] und Umkehrschluss aus Art. 41a Abs. 5 lit. b GSchV), die Ge-

meinde Q._____ diesen Gewässerraum unter anderem für das C.-

Bächli._____ als beidseitigen Abstandsbereich von 6 m ab Innenkante der 

Bachleitung definiert (§ 24 Abs. 5 BNO) und die geplante Stützmauer 

diesen Abstandsbereich verletzt.  

 

Vor allem aber war aus dem Hinweis im Baubewilligungsentscheid betref-

fend Nichttangierung des Gewässerraums und Einhaltung des Bachab-

stands, dessen Unrichtigkeit der Beschwerdeführer bei aufmerksamer Lek-

türe allenfalls noch hätte erkennen können, nicht ohne weiteres zu schlies-

sen, dass es für die Bewilligung von Bauten und Anlagen im Gewässer-

raum der Zustimmung einer kantonalen Behörde bedarf (§ 63 lit. c BauG), 

die nur unter restriktiven Bedingungen bzw. beim Vorliegen eines Ausnah-

me- oder Besitzschutztatbestandes (gemäss Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV) 

erteilt wird. Dergleichen geht aus dem Baubewilligungsentscheid nicht her-

vor und von einem juristischen oder baurechtlichen Laien zu erwarten, dass 

er die Zuständigkeitsvorschriften des BauG kennt oder eruiert, wäre wohl 

zu viel verlangt. Entsprechend schwierig dürfte es für den Beschwerdefüh-

rer zu erkennen gewesen sein, dass die Baubewilligung vom 23. März 2020 

an einem schwerwiegenden Verfahrens- bzw. Zuständigkeitsmangel litt. 

Nicht massgeblich ist in diesem Kontext, ob der Mangel zu einem späteren 

Zeitpunkt (bei Konsumation der Baubewilligung) hätte (leicht) erkannt wer-

den können (vgl. dazu Erw. 3.3.1 hinten). 

 

2.3.3. 

Die fehlende Evidenz des Mangels (im konkreten Fall) ändert allerdings 

nichts daran, dass die Nichtigkeit der Baubewilligung vom 23. März 2020 

analog der oben zitierten bundesgerichtlichen Praxis zu Art. 25 Abs. 2 RPG 

(siehe Erw. 2.3.1 vorne) allein schon darauf gründet, dass es der Bewilli-

gung mangels Zustimmung der Abteilung für Baubewilligungen zur Bean-

spruchung des Gewässerraums des C.-Bächlis an einem konstitutiven Ele-

ment oder Gültigkeitserfordernis fehlt, unabhängig davon, wie leicht dieser 

Mangel für den Beschwerdeführer erkennbar war. Nicht stichhaltig ist die 

Argumentation des Beschwerdeführers, eine Baubewilligung könne nicht 

teilnichtig sein. Betrifft die Fehlerhaftigkeit nur eine von mehreren Anord-

nungen einer Verfügung und kann die Verfügung auch beim Wegfall der 

nichtigen Anordnung ihren Zweck erreichen, ist – im Verwaltungsrecht noch 

im stärkeren Masse als im Privatrecht (wo Verträge nichtige Bestimmungen 

 - 11 - 

 

 

enthalten können, welche die Gültigkeit anderer Bestimmungen nicht be-

rühren) – auf Teilnichtigkeit zu schliessen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

a.a.O., Rz. 1133). Der Mangel der fehlenden Zustimmung der Abteilung für 

Baubewilligungen betrifft hier einzig die Stützmauer samt Terraingestaltung 

im Bereich des Gewässerraums des C.-Bächlis, nicht hingegen die übrigen 

vom Gemeinderat Q._____ am 23. März 2020 bewilligten baulichen 

Massnahmen auf der Parzelle Nr. aaa. Es ist insofern nicht einzusehen, 

weshalb die Baubewilligung für die restlichen baulichen Massnahmen nicht 

weiterhin Bestand haben sollte. Dem steht auch der Grundsatz, dass Bau-

bewilligungen nach aargauischem Recht nicht in Teilrechtskraft erwachsen 

können, nicht entgegen. Dieser Grundsatz besagt, dass eine Baubewilli-

gung nur als Ganzes, nicht jedoch für einzelne (unangefochten gebliebene) 

Bauteile in Rechtskraft erwachsen kann (vgl. Aargauische Gerichts- und 

Verwaltungsentscheide [AGVE] 1988, S. 199; 1987, S. 344; 1980, S. 287; 

1973, S. 269; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2018.147 vom 

22. Februar 2019, Erw. I/2.2, und WBE.2017.504 vom 13. Dezember 2017, 

Erw. II/3.1; ANDREAS BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des Kan-

tons Aargau, Bern 2013, § 59 N 54). Dazu gilt es anzumerken, dass der 

nichtige Teil der Baubewilligung vom 23. März 2020 keinerlei Rechts-

wirkungen entfaltet und als von Beginn weg inexistent zu betrachten ist 

HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1096). Folglich kommt dem gültigen 

Teil der Baubewilligung als einzigem existenten Rechtsakt volle Rechtskraft 

(für alle damit bewilligten Bauteile) zu, nicht nur Teilrechtskraft.  

 

2.3.4. 

Selbst wenn aber angenommen würde, dass die mit einem schwerwiegen-

den Verfahrensfehler behaftete Baubewilligung des Gemeinderats 

Q._____ vom 23. März 2020 wegen der fehlenden Evidenz des betref-

fenden Mangels (für den Beschwerdeführer) nicht nichtig, sondern lediglich 

anfechtbar ist bzw. gewesen wäre, ist deren (Fort-)Bestand bezogen auf 

die Stützmauer im Bereich des Gewässerraums des C.-Bächlis noch aus 

einem anderen Grund fraglich. Verwaltungsbehörden können rechtsfehler-

hafte Verfügungen, selbst wenn diese in formelle Rechtskraft erwachsen 

sind, unter bestimmten Voraussetzungen ändern (vgl. dazu die Urteile des 

Bundesgerichts 1C_260/2021 vom 1. Dezember 2022, Erw. 6.3, und 

1C_506/2016 vom 6. Juni 2017, Erw. 3 mit Hinweis). Gemäss § 37 Abs. 1 

VRPG können Entscheide, die der Rechtslage oder den sachlichen Erfor-

dernissen nicht entsprechen, durch die erlassende Behörde oder die Auf-

sichtsbehörde geändert oder aufgehoben werden, wenn das Interesse an 

der richtigen Rechtsanwendung die Interessen der Rechtssicherheit und 

des Vertrauensschutzes überwiegt. Demnach kann insbesondere der 

Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 der Bundes-

verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 

[BV; SR 101]) dem Widerruf einer rechtskräftigen Verfügung entgegen-

stehen. Dieser verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten 

Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Er-

 - 12 - 

 

 

wartungen begründendes Verhalten der Behörden, sofern sich dieses auf 

eine konkrete, den betreffenden Bürger berührende Angelegenheit bezieht 

(BGE 131 II 627, Erw. 6.1; 129 I 161, Erw. 4.1; je mit Hinweisen), was auf 

Baubewilligungen zweifelsohne zutrifft. Vorausgesetzt ist, dass die Person 

die sich auf Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese Grund-

lage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen ge-

troffen hat, die sie nicht mehr oder jedenfalls nicht ohne Schaden rück-

gängig machen kann; die Berufung auf Treu und Glauben scheitert sodann 

stets, wenn ihr überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen 

(BGE 137 I 69, Erw. 2.3 und 2.5.1 mit Hinweisen; HÄFELIN/MÜLLER/ 

UHLMANN, a.a.O., Rz. 667 ff.; vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 

1C_260/2021 vom 1. Dezember 2022, Erw. 6.3).  

 

Nach dem in Erw. 2.3.2 vorne Ausgeführten durfte der Beschwerdeführer 

grundsätzlich auf die Gültigkeit der Baubewilligung des Gemeinderats 

Q._____ vom 23. März 2020 vertrauen, weil das Fehlen der kantonalen 

Zustimmung für eine Baute im Gewässerraum bzw. die Unzuständigkeit 

des Gemeinderats Q._____ für die Erteilung einer (Ausnahme-)Bewilligung 

für eine Baute im Gewässerraum für ihn weder offensichtlich noch leicht 

erkennbar war. Dennoch überwiegt hier das Interesse an der richtigen 

Rechtsanwendung den Vertrauensschutz des Beschwerdeführers; bedingt 

durch das gewichtige öffentliche Interesse an der Freihaltung des Ge-

wässerraums des C.-Bächlis, das in absehbarer Zukunft wieder geöffnet 

werden soll, damit er seine natürlichen (ökologischen) Funktionen wieder 

erfüllen kann (vgl. dazu Art. 36a Abs. 1 lit. a GSchG). Derweil erleidet der 

Beschwerdeführer durch den Widerruf der zu Unrecht erteilten Baubewilli-

gung für die Stützmauer im Bereich des Gewässerraums höchstens einen 

finanziellen Nachteil (durch nutzlos gewordene Investitionen und Anpas-

sungskosten). Für die Nutzungseinschränkung infolge einer allfälligen 

Bachöffnung ist nicht das Widerrufen der Baubewilligung für die Stütz-

mauer kausal, sondern die schiere Existenz eines eingedolten Bachlaufs 

auf dem Grundstück des Beschwerdeführers, denn die Bachöffnung liesse 

sich letztlich unabhängig vom (rechtmässigen) Bestand einer Stützmauer 

im Gewässerraum durchsetzen und realisieren.  

 

Aufgrund dieser Interessenabwägung wären hier auf jeden Fall die Voraus-

setzungen für einen Widerruf der Verfügung gemäss § 37 VRPG wegen 

eines qualifizierten Rechtsanwendungsfehlers erfüllt, falls die fehlende Zu-

stimmung der Abteilung für Baubewilligungen für Bauten im Gewässerraum 

des C.-Bächlis keinen Nichtigkeitsgrund bilden würde. Baubewilligungen 

sind im Übrigen nicht von vornherein und generell unwiderrufbar, wie der 

Beschwerdeführer fälschlicherweise anzunehmen scheint (vgl. dazu eben-

falls das Urteil des Bundesgerichts 1C_260/2021 vom 1. Dezember 2022; 

HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1232). Dies gilt hier umso weniger, 

als der Baubewilligung, die im vereinfachten Verfahren nach § 61 BauG 

und § 50 BauV erteilt wurde, weder ein Einsprache- bzw. Einwendungsver-

 - 13 - 

 

 

fahren vorausgegangen ist, noch bezüglich der Stützmauer die für die Be-

willigung von Bauten im Gewässerraum erforderliche umfassende Interes-

senabwägung zugrunde liegt (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

Rz. 1251), weil von der Baubewilligungsbehörde gar nicht erkannt wurde, 

dass die Stützmauer den Gewässerraum beansprucht. Dem Urteil des 

Bundesgerichts 1C_260/2021 vom 1. Dezember 2022, Erw. 6.4, lässt sich 

ferner (sinngemäss) entnehmen, dass im Zurückkommen auf eine rechts-

kräftige Baubewilligung, die mangels Evidenz ihrer Fehlerhaftigkeit nicht 

gerade nichtig ist, auch dann ein Widerruf der Baubewilligung zu erblicken 

ist, wenn dieser von den zuständigen Behörden nicht explizit als solcher 

bezeichnet wird (in der Annahme, die Verfügung sei nichtig und müsse da-

her nicht widerrufen werden). Mit ihren mitangefochtenen Entscheiden vom 

28. März 2022 und 2. Mai 2022 sind sowohl die Abteilung für Baubewilli-

gungen als auch der Gemeinderat Q._____ auf die Baubewilligung für die 

Stützmauer vom 23. März 2020 zurückgekommen und haben dem bereits 

errichteten Bauwerk die nachträgliche Baubewilligung verweigert. Es kann 

deshalb offenbleiben, ob die Zuständigkeit für den Widerruf der Bau-

bewilligung vom 23. März 2020 beim Gemeinderat Q._____ als erlassende 

Behörde oder der Abteilung für Baubewilligungen (als für die Bewilligung 

von Bauten im Gewässerraum effektiv zuständige Behörde) lag.  

 

2.3.5. 

Als Zwischenergebnis lässt sich festhalten, dass die Baubewilligung für die 

Stützmauer nichtig ist. Eine nachträgliche Baubewilligung haben der Ge-

meinderat Q._____ und die Abteilung für Baubewilligungen dem Bauwerk 

aus den bereits in Erw. 1 dargelegten Gründen (keine Bewilligungsfähigkeit 

einer Stützmauer innerhalb des Gewässerraums des C.-Bächlis nach 

Massgabe von Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV; Verletzung der Grenzab-

standsvorschrift gemäss § 28 Abs. 1 lit. b BauV an der Südgrenze der Par-

zelle Nr. aaa zur in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle Nr. bbb) 

zu Recht verweigert. Zu prüfen bleibt somit, ob der von der Abteilung für 

Baubewilligungen und dem Gemeinderat Q._____ bedingt (für den Fall der 

Öffnung des C.-Bächlis ausgesprochenen Rückbau- bzw. Anpas-

sungsanordnung wiederum Vertrauensschutzgründe entgegenstehen. 

 

3. 

3.1. 

Dazu erwog die Vorinstanz in Erw. 4.4 f. des angefochtenen Entscheids, 

eine nichtige Baubewilligung könne von vornherein keine Grundlage für ein 

schutzwürdiges Vertrauen bilden. Des Weiteren eigne sich eine Baubewilli-

gung nur dann als Vertrauensgrundlage, wenn der Bauherr unter Anwen-

dung der zumutbaren Sorgfalt annehmen habe dürfen, die erstellten Bau-

ten seien rechtmässig und stünden im Einklang mit der Baubewilligung. 

Dem Beschwerdeführer sei schon deshalb ein berechtigtes Vertrauen ab-

zusprechen, weil er die kommunale Unzuständigkeit für die Bewilligung der 

vorliegenden strittigen Stützmauer hätte erkennen müssen. Auch mit sei-

 - 14 - 

 

 

nem späteren Verhalten im Anschluss an die Augenscheine vom 4. Sep-

tember 2020 und 10. September 2020 habe der Gemeinderat Q._____ 

gegenüber dem Beschwerdeführer kein berechtigtes Vertrauen in die 

Rechtmässigkeit der Stützmauer begründet. Im mit Protokollauszug vom 

21. September 2020 zugestellten Vereinbarungsentwurf sei zwar festge-

halten worden, dass die Stützmauer gemäss Baubewilligung fertiggestellt 

werden dürfe, aber auch, dass der Beschwerdeführer keine Einwände ge-

gen eine zukünftige Bachöffnung habe und die Kosten für eine allfällige 

Anpassung der Stützmauer übernehmen würde. Auch wenn der Beschwer-

deführer die vorgeschlagene Vereinbarung nicht unterzeichnet habe, sei 

davon auszugehen, dass er sie zur Kenntnis genommen habe. Spätestens 

zu diesem Zeitpunkt sei ihm bewusst gewesen, dass der Gemeinderat mit 

der Erteilung der Baubewilligung einen Fehler gemacht habe und aufgrund 

der nicht beachteten Gewässerschutzbestimmungen die Möglichkeit eines 

Rückbaus mit hohen Kostenfolgen bestanden habe. Der unverständlicher-

weise unterbliebene Baustopp hätte für den Beschwerdeführer umso mehr 

ein Grund sein müssen, sich nicht auf die Äusserungen des Gemeinderats 

zu verlassen. Aus dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens könne der Be-

schwerdeführer nichts zu seinen Gunsten ableiten, weil der Gemeinderat 

seinen Standpunkt nach Erkennen seines Fehlers habe ändern dürfen. 

 

3.2. 

Der Beschwerdeführer wendet ein, Private sollten sich auf eine Verfügung 

oder einen Entscheid der Verwaltungsbehörden verlassen dürfen, da es 

gerade die Funktion solcher Verwaltungsakte sei, den Privaten Klarheit 

über ihre konkreten Rechte und Pflichten zu verschaffen. Wer die Fehler-

haftigkeit einer Verfügung nicht erkenne, dürfe sich auf Vertrauensschutz 

berufen. Der Beschwerdeführer habe aufgrund einer erteilten Baubewilli-

gung gehandelt, deren Fehlerhaftigkeit für ihn entgegen der unhaltbaren 

und willkürlichen Würdigung des Regierungsrats nicht ersichtlich gewesen 

sei. Als Laie müsse er weder die Zuständigkeitsvorschriften noch die Ge-

wässerschutzbestimmungen kennen. Weiterhin habe er aufgrund seines 

berechtigten Vertrauens in die Richtigkeit der Baubewilligung eine Disposi-

tion getätigt, die nicht ohne erheblichen finanziellen und zeitlichen Aufwand 

wieder rückgängig gemacht werden könne. Der Kausalzusammenhang 

zwischen der fehlerhaften Baubewilligung und seiner Disposition sei gege-

ben. Deshalb dürften ihm zumindest keine Kosten für irgendwelche Rück-

baumassnahmen aufgebürdet werden. Es sei einzig und allein der Gemein-

derat für die Fehlerhaftigkeit der Baubewilligung verantwortlich, womit die-

ser auch die Kosten für einen etwaigen Rückbau zu übernehmen habe. 

Sodann sei seitens des Gemeinderats unbestritten geblieben, dass er (der 

Beschwerdeführer) noch nach Bemerkung des Fehlers (der fehlenden Zu-

stimmung für eine Baute im Gewässerraum) vom Gemeinderat angehalten 

worden sei, die Stützmauer fertigzustellen, anstatt einen Baustopp zu erlas-

sen. Hätte er zu diesem Zeitpunkt Kenntnis davon erhalten, dass er für die 

Kosten eines allfälligen Rückbaus selbst aufkommen müsse und eine ent-

 - 15 - 

 

 

sprechende Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werde, 

hätte er die Baute auf keinen Fall vollendet. Zu diesem Zeitpunkt wären die 

Rückbaukosten massiv viel tiefer ausgefallen, als es heute der Fall sei.   

 

3.3. 

3.3.1. 

Ob die Auffassung der Vorinstanz, dass eine nichtige Baubewilligung von 

vornherein nicht als Vertrauensgrundlage in Frage komme, in dieser Abso-

lutheit zutrifft, ist mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_80/2022 

vom 30. November 2023, wo das Bundesgericht der Rückbauanordnung 

entgegenstehende Gründe des Vertrauensschutzes trotz Vorliegens einer 

nichtigen Baubewilligung prüfte (vgl. Erw. 4), fraglich, braucht aber im vor-

liegenden Fall nicht entschieden zu werden. So oder anders überwiegt hier 

das gewichtige öffentliche Interesse an baulichen Anpassungsmassnah-

men an der Stützmauer des Beschwerdeführers, die für eine zukünftige 

Öffnung des C.-Bächlis auf seiner Parzelle Nr. aaa erforderlich werden, 

damit dieses heute noch eingedolte Fliessgewässer seine aquatischen 

Funktionen wieder erfüllen kann (siehe dazu schon Erw. 2.3.4 vorne), sein 

privates Interesse an der Beibehaltung der Stützmauer in der heutigen 

Form. Dieses Interesse ist für den Beschwerdeführer rein finanzieller Natur, 

weshalb die bedingte Rückbau- bzw. Anpassungsanordnung als solche 

selbst für den Fall eines (anfänglich) allenfalls berechtigten und hernach 

enttäuschten Vertrauens des Beschwerdeführers in die Gültigkeit der Bau-

bewilligung vom 23. März 2020 nicht zu beanstanden ist. Und auch wenn 

sich dem Beschwerdeführer mangels Erkennbarkeit bzw. Offensichtlichkeit 

des Mangels (vgl. dazu schon Erw. 2.3.2 vorne) nicht gerade Böswilligkeit 

unterstellen lässt, muss er sich immerhin den Vorwurf gefallen lassen, dass 

er die Mangelhaftigkeit der Baubewilligung bei gehöriger Sorgfalt früher 

hätte erkennen können und müssen. Er wäre nämlich verpflichtet gewesen, 

der Gemeindekanzlei den Beginn der Bauarbeiten (an der Stützmauer) vor-

gängig zu melden (vgl. Ziff. 11 der Baubewilligung vom 23. März 2020; sie-

he auch § 58 Abs. 1 lit. a BauV). Wäre das Schnurgerüst schon vor Beginn 

der Bauarbeiten an der Stützmauer ordnungsgemäss abgesteckt, abge-

nommen, und planmässig zuhanden der Bauverwaltung dokumentiert wor-

den, wäre der Mangel der Baubewilligung mit hoher Wahrscheinlichkeit 

schon früher aufgedeckt worden, bevor der Beschwerdeführer wesentliche 

Investitionen in die Fundation und die Pfählung der Mauer getätigt hatte.  

 

Was genau an den Augenscheinen vom 4. September 2020 und 10. Sep-

tember 2020 zwischen den Parteien besprochen wurde, ist nicht aktenkun-

dig respektive umstritten. Doch spätestens seit Zustellung des Vereinba-

rungsentwurfs mit Protokollauszug des Gemeinderats Q._____ vom 

21. September 2020 kann der Beschwerdeführer definitiv nicht mehr als 

gutgläubig gelten, geht doch daraus unmissverständlich hervor, dass die 

Stützmauer im Falle einer Öffnung des C.-Bächlis angepasst werden muss 

und der Beschwerdeführer die dafür anfallenden Kosten selbst tragen soll. 

 - 16 - 

 

 

Zumindest von da an tätigte der Beschwerdeführer alle weiteren Investitio-

nen in die Vollendung der Stützmauer, die gemäss seinen Angaben be-

trächtlich gewesen sein sollen, auf eigenes Risiko. Daran ändert auch der 

Umstand nichts, dass der Gemeinderat auf die Anordnung eines Baustopps 

verzichtete und es dem Beschwerdeführer freistellte, das Bauwerk zu voll-

enden. Somit stehen Vertrauensschutzgründe einer Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes bzw. den verfügten Rückbau- bzw. Anpassungs-

massnahmen jedenfalls nicht entgegen. 

  

3.3.2. 

Eine andere Frage ist, wer für die mit den baulichen Rückbau- oder Anpas-

sungsmassnahmen verbundenen Kosten aufzukommen hat. Wenn die Bin-

dung an die Vertrauensgrundlage wegen überwiegender öffentlicher Inte-

ressen ausscheidet, d.h. das Gemeinwesen auf Regelungen, Entscheide 

oder Zusicherungen zulässigerweise zurückkommt, kann es sich rechtferti-

gen, die Kosten für Massnahmen (teilweise) zu übernehmen, welche die 

Betroffenen gestützt auf das Vertrauen begründende Verhalten der Behör-

den getroffen haben (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 706). Aller-

dings ist der Vorinstanz darin zuzustimmen, dass die Verpflichtung zur 

Übernahme von Rückbaukosten primär denjenigen trifft, der eine Baute 

oder Anlage beseitigen oder anpassen muss, also aufgrund seiner Rechts-

zuständigkeit in der Regel den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks, auf 

dem sich die Baute befindet, auch wenn sie noch von jemand anderem 

(beispielsweise dem Rechtsvorgänger) errichtet worden sein sollte (vgl. 

angefochtener Entscheid, Erw. 5.2). Gegenüber dem Gemeinwesen, das 

die Baute oder Anlage zu Unrecht bewilligt hat, kann der jeweilige, abbruch-

pflichtige Eigentümer gegebenenfalls nur, aber immerhin Entschädigungs-

ansprüche (im Rahmen eines Klageverfahrens nach § 60 lit. c VRPG) gel-

tend machen und sich auf diese Weise für die Rückbaukosten oder einen 

Teil derselben schadlos halten. Das erhellt auch aus § 37 Abs. 3 und 4 

VRPG, wonach jemand, der im Vertrauen auf einen widerrufenen Ent-

scheid gutgläubig Aufwendungen gemacht hat und durch den Widerruf 

Schaden erleidet, Anspruch auf eine Entschädigung hat, wenn ihn am Wi-

derruf kein Verschulden trifft. Der Anspruch auf Entschädigung richtet sich 

gegen das Gemeinwesen, das den Widerruf zu vertreten hat, und wäre im 

verwaltungsgerichtlichen Klageverfahren gemäss §§ 60 ff. geltend zu ma-

chen.  

 

Einer entsprechenden Klage des Beschwerdeführers könnte dabei die Re-

gelung in den (mit-)angefochtenen erstinstanzlichen Verfügungen, wonach 

der jeweilige Eigentümer der Parzelle Nr. aaa den auf eigene Kosten vor-

zunehmenden Rückbau bzw. Anpassungsmassnahmen "ohne Anspruch 

auf Entschädigung" (gegenüber dem Gemeinwesen) ausführen muss, nicht 

als abgeurteilte Sache (res iudicata) entgegengehalten werden, weil der 

Entscheid über die definitive Kostenverteilung klar ausserhalb der Ent-

scheidkompetenz der Abteilung für Baubewilligungen und des Gemeinde-

 - 17 - 

 

 

rats Q._____ liegt. Darüber würde im Streitfalle das Verwaltungsgericht im 

Rahmen eines Klageverfahrens urteilen müssen. Unzulässig wäre es 

hingegen, die zwischen den Parteien umstrittene Entschädigungspflicht 

des Gemeinwesens im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu beurteilen 

und die vorinstanzlichen Entscheide in diesem Punkt anzupassen. 

 

4. 

Nicht zu bemängeln ist ferner die Anordnung der Abteilung für Baubewilli-

gungen und des Gemeinderats Q._____, den Beseitigungs- oder Anpas-

sungsvorbehalt für die Stützmauer im Gewässerraumbereich im Grund-

buch anzumerken (Ziff. IV der Verfügung der Abteilung für Baubewilligun-

gen vom 28. März 2022 und Ziff. 2 des Bauentscheids des Gemeinderats 

Q._____ vom 2. Mai 2022). Aus § 163 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 BauG ergibt sich 

zweifelsfrei, dass öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen der in 

Frage stehenden Art ([bedingte] Abbruchverpflichtung; Revers) Gegen-

stand einer Anmerkung im Grundbuch bilden können, was der Transparenz 

für nachfolgende Grundeigentümer dient, die auf diese Weise verlässlich 

von der bedingten Abbruchverpflichtung in Kenntnis gesetzt werden. Ge-

mäss Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. De-

zember 1907 (ZGB; SR 210) trifft Gemeinwesen sogar eine Verpflichtung, 

eine für ein bestimmte Grundstück verfügte Eigentumsbeschränkung des 

öffentlichen Rechts, die dem Eigentümer eine dauerhafte Nutzungs- oder 

Verfügungsbeschränkung oder grundstücksbezogene Pflicht auferlegt, im 

Grundbuch anmerken zu lassen. Zwar handelt es sich bei der streitgegen-

ständlichen Abbruchverpflichtung nicht um eine dauerhafte Verpflichtung, 

sondern um eine einmalige Verpflichtung, die sich bei Eintritt der Bedin-

gung (Bachöffnung, welche eine Anpassung der Stützmauer im Gewässer-

raum erfordert) aktualisiert. Weil aber der Eintritt der Bedingung derzeit 

noch ungewiss ist (was auch der Beschwerdeführer moniert), ist die Publizi-

tät der Verpflichtung aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse nicht hinrei-

chend gewährleistet, so dass eine Anmerkung der Abbruchverpflichtung im 

Grundbuch nicht nur legitim, sondern notwendig ist (vgl. JÜRG SCHMID/ 

RUTH ARNET, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Auflage 2023, 

N. 7 zu Art. 962). Eine entsprechende Notwendigkeit der Publizität der 

Abbruchverpflichtung beweist hier nicht zuletzt auch die Haltung des 

Beschwerdeführers, der sich über den mit der Anmerkung einhergehenden 

Wertverlust seines Grundstücks beklagt (vgl. Beschwerde, S. 14, 

Ziff. 15.2), was erwarten lässt, dass er offenbar nicht geneigt wäre, einen 

allfälligen Rechtsnachfolger über die bevorstehende Abbruchverpflichtung 

zu orientieren, weil er dann allenfalls ein Abschlag am Kaufpreis vorneh-

men müsste. 

 

5.  

Zusammenfassend ist die vorliegende Beschwerde als unbegründet abzu-

weisen. Das Vertrauen des Beschwerdeführers in die Gültigkeit der nichti-

gen Baubewilligung vom 23. März 2020 schützt ihn nicht vor Rückbau- bzw. 

 - 18 - 

 

 

Anpassungsmassnahmen an der nicht bewilligungsfähigen Stützmauer im 

Gewässerraumbereich des C.-Bächlis, die in einem überwiegenden öffent-

lichen Interesse liegen. Diese Rückbauverpflichtung ist gemäss § 163 

Abs. 1 lit. a Ziff. 1 BauG zwecks Gewährleistung hinreichender Publizität 

(vgl. Art. 962 Abs. 1 ZGB) im Grundbuch anzumerken.  

 

III. 

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten nach 

Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (vgl. 

§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG). Als vollständig unterliegende 

Partei hat der Beschwerdeführer die Kosten des verwaltungsgerichtlichen 

Verfahrens zu tragen. Anspruch auf den Ersatz von Parteikosten für seine 

anwaltliche Vertretung vor Verwaltungsgericht hat er nicht. Den obsiegen-

den Parteien (Regierungsrat, Abteilung für Baubewilligungen, Gemeinderat 

Q._____) steht mangels anwaltlicher Vertretung keine Parteientschädigung 

zu (§ 29 VRPG). Entsprechend sind keine Parteikosten zu ersetzen. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 2'500.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 356.00, gesamthaft Fr. 2'856.00, sind vom Beschwerdeführer zu 

bezahlen. 

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

den Beschwerdeführer (Vertreter) 

den Regierungsrat 

den Gemeinderat Q._____ 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für  

Baubewilligungen 

das Bundesamt für Umwelt (BAFU) 

 
 

   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

 - 19 - 

 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des 

Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

 
 

   

Aarau, 2. Mai 2024 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

      i.V. 

 

Winkler Ruchti