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**Case Identifier:** 0739e349-689a-5358-9a48-bf28e15f110b
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-10-15
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 15.10.2009 B 2009/47
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2009-47_2009-10-15.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2009/47

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 15.10.2009

Entscheiddatum: 15.10.2009

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 15. Oktober 2009
Steuerrecht, Mietwert, Art. 34 Abs. 1 lit. b StG (sGS 811.1). Auch der 
Eigenmietwert eines unbewohnten Hauses ist steuerbar, wenn dieses dem 
Eigentümer objektiv zur Nutzung zur Verfügung steht und 
Verkaufsbemühungen nicht hinreichend nachgewiesen sind 
(Verwaltungsgericht, B 2009/47).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

 

In Sachen

Y.,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. G.

gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,Abteilung I/1, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

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und

 

Kantonales Steueramt,Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

 

betreffend

Staats- und Gemeindesteuern (Einkommen und Vermögen 2006)

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Y., geb. 1950, ist verwitwet und hat drei erwachsene Kinder. Sie ist unselbständig 

erwerbstätig und Eigentümerin des Grundstücks Nr. oooo in Jona mit einer Fläche von 

2'679 m . Auf dem Grundstück befindet sich das Landhaus Vers.-Nr. oooo mit einer 

Nutzfläche von 300 m .

Per 1. Juli 2005 zog Y. von ihrem Landhaus in Jona in ein gemietetes Einfamilienhaus 

in Freienbach/SZ. Dort wohnt sie seither zusammen mit ihrem Lebenspartner. Gemäss 

ihren Angaben ist das Landhaus in Jona seit dem Auszug per 1. Juli 2005 unbewohnt, 

jedoch noch möbliert.

Für das Jahr 2006 deklarierte Y. in ihrer Steuererklärung 2005/2006 des Kantons 

Schwyz ein steuerbares Einkommen von Fr. 396'480.-- sowie ein steuerbares 

Vermögen von Fr. 10'860'978.--. Für ihre Liegenschaft in Jona gab sie einen 

Eigenmietwert von Fr. 44'400.-- (Fr. 48'000.-- abzüglich Fr. 3'600.--) und einen 

Vermögenssteuerwert von Fr. 1'954'000.-- an. Gestützt auf die neue amtliche 

Schätzung vom 16. Mai 2006 erhöhte die st. gallische Veranlagungsbehörde den 

Eigenmietwert der Liegenschaft auf Fr. 59'100.-- und den Steuerwert auf 

Fr. 2'690'000.--.

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Mit Veranlagungsberechnung und Ausscheidung vom 24. Januar 2008 für die Staats- 

und Gemeindesteuern 2006 des Kantons St. Gallen wurde Y. mit einem steuerbaren 

Einkommen von Fr. 44'200.-- zum Satz von Fr. 415'600.- und einem steuerbaren 

Vermögen von Fr. 2'590'000.-- zum Satz von Fr. 11'611'000.-- veranlagt.

Mit Eingabe ihrer Vertreterin vom 22. Februar 2008 erhob Y. Einsprache und stellte das 

Begehren, die Veranlagungsverfügung und Schlussrechnung 2006 der Staats- und 

Gemeindesteuern (Einkommen und Vermögen) seien aufzuheben und aufgrund der 

Einsprachebegründung sei eine neue Veranlagungsverfügung zu erstellen. Sie machte 

geltend, der Mietwert sei im Jahre 2006 von Fr. 46'500.-- auf Fr. 59'100.-- erhöht 

worden. Dieser Mietwert sei besteuert worden, obwohl die Liegenschaft nicht vermietet 

und von ihr nicht mehr bewohnt sei. Auch habe sie die Liegenschaft keiner 

nahestehenden Person zur Verfügung gestellt. Das Einfamilienhaus in Jona stehe seit 

ihrem Auszug im Jahre 2005 zum Verkauf und sei deshalb nicht vermietet. Fiktive 

Mietzinseinnahmen von Fr. 59'100.-- dürften daher nicht besteuert werden.

Mit Entscheid vom 9. Juni 2008 wies das Kantonale Steueramt die Einsprache ab. Es 

erwog, Y. benütze die Liegenschaft in Jona als Abstellraum für diverse Möbelstücke; es 

liege eine effektive Nutzung der Liegenschaft vor. Diese sei effektiv noch möbliert, weil 

es gemäss Angaben der Pflichtigen sowie dem Schreiben ihrer Vertreterin vom 24. 

April 2008 wenig Sinn mache, die Möbel gegen Entschädigung bei Dritten einzustellen. 

Eine unmittelbare Verkaufsabsicht sei nicht nachgewiesen, und ein Anspruch auf eine 

Reduktion des Eigenmietwerts um 30 Prozent bzw. maximal Fr. 9'000.-- bestehe nicht, 

weil sich Y.s Wohnsitz nicht mehr in Rapperswil-Jona befinde. Der Mietwert von Fr. 

59'100.-- sei somit gemäss bisheriger Veranlagung steuerbar.

B./ Mit Eingabe ihrer Vertreterin vom 30. Juni 2008 erhob Y. Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission; sie stellte das Begehren, der Einspracheentscheid vom 

9. Juni 2008 sei aufzuheben, aufgrund der Begründung sei eine neue Veranlagung zu 

erstellen und das steuerbare Einkommen sei auf null Franken festzulegen. Ihr 

Lebensmittelpunkt sei in der Nachbargemeinde Freienbach, sie sei dort vollumfänglich 

steuerpflichtig und der steuerliche Wohnsitz sei vom Steuerkommissär anerkannt 

worden. Die Liegenschaft stehe zum Verkauf und werde nicht selbst bewohnt. Eine 

Rückkehr in die Liegenschaft in Jona komme für sie nicht in Frage.

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Mit Entscheid vom 25. Februar 2009 wies die Verwaltungsrekurskommission den 

Rekurs ab. Sie erwog, der Eigenmietwert sei für das Jahr 2006 zu Recht steuerlich 

erfasst worden. Y. habe nicht überzeugend dargetan, dass sie im Jahr 2006 ernsthafte 

Bemühungen unternommen habe, ihre Liegenschaft in Jona zu einem marktüblichen 

Preis zu verkaufen. Aktenkundig sei einzig der Exklusiv-Verkaufsauftrag vom 17. 

Februar 2006 mit der H. AG; es seien weder in Printmedien noch im Internet Inserate 

für die Liegenschaft in Jona geschaltet worden, obwohl dies im Exklusiv-

Verkaufsauftrag vorgesehen sei, und die vertraglich vereinbarte Unkostenpauschale für 

Inserierungskosten sei offenbar nicht an den Makler bezahlt worden. Es sei auch kein 

einziger Kontakt mit einem potenziellen Käufer dokumentiert. Es möge zutreffen, dass 

beim Verkauf von Liegenschaften in diesem hohen Preissegment eine besondere 

Vorgehensweise nötig sei; die Argumentation, dass Inserate für den erfolgreichen 

Verkauf kontraproduktiv seien, überzeuge jedoch nicht. Es sei auch nicht glaubhaft, 

dass über Inserate für das ebenfalls zum Verkauf stehende Haus in G., das im 

Eigentum von Y.s Lebenspartner stehe, Käufer für die Liegenschaft in Jona gefunden 

werden sollen. Das im Rekursverfahren beigebrachte Exposé der Mäklerfirma sei nicht 

datiert und sei jedenfalls erst nach dem 16. Mai 2006 erstellt worden. Y. habe unter 

diesen Umständen den Nachweis nicht erbracht, dass sie ihre Liegenschaft in Jona 

unfreiwillig zur Verfügung gehalten habe, weil sie keinen Käufer gefunden habe. Für das 

Vorbehalten der Nutzungsmöglichkeit spreche insbesondere die Tatsache, dass sich 

Y.s Möbel noch immer in der Liegenschaft befänden und weiterhin ein 

Telefonanschluss bestehe. Objektiv betrachtet habe daher für Y. die Möglichkeit 

bestanden, das Haus ganzjährig und vollumfänglich selbst zu benutzen. Subjektive 

Gründe seien nicht massgebend. In bezug auf eine mögliche Rückkehr in ihre 

Liegenschaft habe sich Y. im Verlaufe des Verfahrens widersprüchlich geäussert. Auch 

Y.s Tochter habe ihr Zimmer in der Liegenschaft in Jona behalten. Unter diesen 

Umständen sei davon auszugehen, dass Y. das Haus in Jona im Jahr 2006 für sich – 

oder allenfalls für ihre Tochter – zur Verfügung gehalten habe. Zudem benötigten die 

Grünpflanzen im Wintergarten und in den Wohnräumen eine regelmässige Pflege.

C./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 30. März 2009 erhob Y. Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht. Sie beantragte, der Entscheid der Verwaltungsrekurskommission 

vom 25. Februar 2009 sei aufzuheben; stattdessen sei sie für die Einkommens- und 

Vermögenssteuern 2006 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 0.-- zu veranlagen, 

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alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz. Im 

wesentlichen wird geltend gemacht, der Sachverhalt, von welchem die Vorinstanz in 

ihrem Entscheid ausging, sei in einigen Punkten unvollständig, die Argumentation der 

Vorinstanz überzeuge nicht und stütze sich in wesentlichen Punkten einzig auf eine 

Gesprächsnotiz eines Telefonats zwischen dem Steuersekretär und ihr. Der in der 

Liegenschaft in Jona vorhandene Telefonanschluss sei erforderlich; die Alarmanlage für 

die Liegenschaft sei mit diesem Anschluss verbunden, und über den Anschluss könne 

bei einem Einbruch unter anderem die Kantonspolizei benachrichtigt werden. Neben 

dem Betrieb der Alarmanlage diene der Telefonanschluss auch der Prävention gegen 

Einbruchdiebstähle; er vermöge den Anschein aufrecht zu erhalten, das Haus sei 

bewohnt. Die Tochter J. wohne seit fünf Jahren nicht mehr in Jona; sie halte sich weder 

in Jona auf noch werde ihr dort ein Raum zur Verfügung gehalten. Die sich im Haus 

befindenden Möbel dienten der Verkaufstechnik; die Wohnfläche komme, richtig 

möbliert, besser zur Geltung und das Objekt sei damit leichter verkäuflich. Dies 

bestätige auch die mit dem Verkauf der Liegenschaft beauftragte H. AG in ihrem 

Schreiben vom 27. März 2009. Die Pflanzen im Innern des Gebäudes wie auch die 

repräsentativen Möbel und die Pflege der Aussenanlagen dienten der 

Aufrechterhaltung der Verkäuflichkeit des Objekts. Ausserdem habe ihr Lebenspartner 

seit 2005 sein Anwesen in G. im Internet und per Printmedien zum Verkauf 

ausgeschrieben; das Haus stehe heute noch – unbewohnt, jedoch ebenfalls möbliert – 

zum Verkauf. Im Gegensatz zum vorliegenden Fall sei es der Gemeinde G. jedoch nie in 

den Sinn gekommen, einen (fiktiven) Eigenmietwert aufzurechnen. In bezug auf den 

fehlenden Internetauftritt und den Verkaufserfolg bzw. den Nachweis der 

Verkaufsbemühungen wird geltend gemacht, die Käuferschicht, die ein bestehendes 

Objekt in der Grössenordnung von mehreren Millionen Franken suche, werde im 

Internet nicht fündig. Ernsthafte Kaufbemühungen seien ebenfalls nachgewiesen; der 

mit dem Verkauf betraute Immobilienprofi belege mit seinem Schreiben vom 27. März 

2009, dass er das Objekt effektiv über einem Dutzend Interessenten gezeigt habe. Der 

anvisierte Verkaufspreis von 6,4 Mio. Fr. sei auch kein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit 

der Verkaufsbemühungen; er sei erzielbar, es sei nur eine Frage der Zeit, bis ein Käufer 

gefunden werde. Dass sie die Liegenschaft zur Benutzung für sich bereithalte, werde 

ebenfalls bestritten; sie lebe in gefestigter Beziehung zu ihrem Lebenspartner. Ihr 

Lebensmittelpunkt sei in Freienbach und nicht in Jona; das Haus in Jona sei kein 

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Ferienhaus, weshalb nicht nur objektive Faktoren wie Benutzbarkeit, sondern auch 

subjektive Faktoren eine rechtlich relevante Rolle spielten. Ihr Verhalten sei auch nicht 

widersprüchlich; Tatsache sei, dass die feste Absicht bestehe, das Haus zu verkaufen, 

dass daher ein Maklervertrag abgeschlossen worden sei, dass der Makler und sie 

mehreren Interessenten das Haus gezeigt hätten, dass ihr der Makler geraten habe, 

einen Teil der Möbel im Haus zu belassen und dass kein Vorbehalt gemacht wurde, die 

Liegenschaft ab dem Zeitpunkt des Umzugs im Jahr 2005 bis heute selber zu nutzen. 

Ebensowenig sei von ihr ein Vorbehalt gemacht worden, zu einem bestimmten 

Zeitpunkt wieder in das Haus in Jona einzuziehen. Der Nachweis sei erbracht, dass 

keine Eigennutzung vorliege und auch kein entsprechender mentaler Vorbehalt, der 

eine Besteuerung eines Eigenmietwerts erlauben würde.

Mit Schreiben ihres Rechtsvertreters vom 7. April 2009 reichte die Beschwerdeführerin 

eine in der Beschwerdeschrift vom 30. März 2009 in Aussicht gestellte 

Photodokumentation sowie ein Schreiben ihres Lebenspartners vom 2. April 2009 

nach.

Die Vorinstanz liess sich mit Schreiben vom 5. Mai 2009 vernehmen; sie beantragt die 

Abweisung der Beschwerde und verweist zur Begründung auf die Erwägungen des 

angefochtenen Entscheids.

Die Beschwerdegegnerin liess sich mit Schreiben vom 26. Mai 2009 ebenfalls 

vernehmen; sie beantragt die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter 

Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Zur Begründung verweist sie auf den 

Entscheid der Vorinstanz vom 25. Februar 2009 sowie die im Rahmen des 

Rekursverfahrens abgegebene Vernehmlassung vom 5. September 2008.

Die Beschwerdeführerin erhielt Gelegenheit, sich zu den Vernehmlassungen der 

Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin zu äussern. Dies tat sie mit Eingabe ihres 

Rechtsvertreters vom 8. Juni 2009.

Die weiteren von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten 

Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen 

dargelegt und gewürdigt.

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Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 

des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die Steuerpflichtige ist zur 

Beschwerdeführung legitimiert, und ihre Eingabe vom 30. März 2009 entspricht zeitlich, 

formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 in Verbindung 

mit Art. 161 StG und Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die 

Beschwerde ist einzutreten.

1.1. Die Beschwerdeführerin beantragt in ihrer Beschwerdeeingabe vom 30. März 2009 

einen Augenschein, der zeigen soll, dass in ihrem Haus in Jona überdurchschnittlich 

viele Einbaumöbel vorhanden seien, dass unter anderem Tisch und Stühle des 

Esszimmers aus dem gleichen Material gefertigt seien wie die Holzdecken bzw. 

Abdeckungen, dass keine Gebrauchsspuren vorhanden seien, die auf eine Benutzung 

hinweisen, dass Flügel und Sitzgruppe sowie die restliche Teilmöblierung 

verkaufsfördernd und einbrecherabschreckend seien und das Obergeschoss nicht 

möbliert sei. Ausserdem werde sich das Verwaltungsgericht bei einem Augenschein 

davon überzeugen können, dass es sich bei den fraglichen Pflanzen um Hydrokulturen 

handle, die einen sehr geringen Pflegeaufwand verursachen.

Die Tatsachen, für deren Erhebung die Beschwerdeführerin einen Augenschein 

beantragt, ergeben sich – soweit sie für die Entscheidfindung im vorliegenden 

Verfahren überhaupt relevant sind – aus den vorliegenden Akten: Der Rechtsvertreter 

der Beschwerdeführerin hat einerseits mit der nachträglichen Eingabe vom 7. April 

2009 eine Photodokumentation ins Recht gelegt, welche die Liegenschaft mit 29 

Bildern illustriert. Andererseits befindet sich in den vorinstanzlichen Akten ein Exposé 

über die Liegenschaft, das zehn Bilder zu den wichtigsten Aussen- und Innenansichten 

enthält. Aufgrund dieser beiden ausführlichen Photodokumentationen kann auf den von 

der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein verzichtet werden.

1.2. Der Beschwerdeführerin wurden die Vernehmlassungen der Vorinstanz und der 

Beschwerdegegnerin zugestellt, und es wurde ihr Gelegenheit gegeben, dazu Stellung 

zu nehmen, soweit darin neue tatsächliche oder rechtliche Argumente vorgebracht 

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würden, welche bisher nicht erörtert worden seien. Es wurde darauf hingewiesen, dass 

das Gericht über die Zulassung der Stellungnahme entscheiden werde. Die 

Beschwerdeführerin nahm mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 8. Juni 2009 zu den 

beiden Vernehmlassungen Stellung.

Eine Beschwerdeergänzung auf dem Wege der Replik ist nur insoweit statthaft, als die 

Ausführungen in den Vernehmlassungen dazu Anlass geben. Mit Anträgen und Rügen, 

welche die Beschwerdeführerin bereits in der Beschwerde hätte erheben können, ist 

sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausgeschlossen (BGE 132 I 42 E. 3.3.4 mit 

Hinweis auf BGE 131 I 291 ff.).

Weder die Vorinstanz noch die Beschwerdegegnerin haben in ihren Stellungnahmen 

Anträge gestellt, die über die im Rekursverfahren gestellten Begehren hinausgingen. 

Die Beschwerdegegnerin führt jedoch in ihrer Vernehmlassung vom 26. Mai 2009 aus, 

es würde nicht nur der Beschwerdeführerin, sondern auch deren Kindern theoretisch 

die Möglichkeit offenstehen, bei Bedarf sofort wieder in das Haus in Jona einzuziehen. 

Dieses Vorbringen lässt sich als neues tatsächliches Argument qualifizieren. Da ein 

neues tatsächliches Vorbringen vorliegt, hat die Beschwerdeführerin Anspruch auf eine 

Replik; auf ihre Stellungnahme vom 8. Juni 2009 ist somit einzutreten.

2. Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, der angefochtene Entscheid der Vorinstanz 

vom 25. Februar 2009 beruhe auf einem unvollständig festgestellten Sachverhalt; es sei 

der Umstand nicht erwähnt, dass ihr Ehemann in der fraglichen Liegenschaft freiwillig 

aus dem Leben geschieden sei und die Kinder H. sowie S. bereits im Jahre 1996 nicht 

mehr in Jona lebten, und dass Tochter J. seit fünf Jahren ebenfalls nicht mehr in Jona, 

sondern in Zürich wohne.

2.1. Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können gemäss Art. 61 Abs. 1 VRP 

Rechtsverletzungen geltend gemacht werden; Art. 61 Abs. 2 VRP bestimmt, dass sich 

der Beschwerdeführer auch darauf berufen kann, der angefochtene Entscheid beruhe 

auf einem unrichtig oder unvollständig festgestellten Sachverhalt. Die Rüge der 

Beschwerdeführerin ist daher im Sinne von Art. 61 Abs. 2 VRP zulässig und im 

vorliegenden Verfahren zu prüfen.

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Unvollständig ist eine Sachverhaltsfestlegung, wenn entscheidrelevante Umstände 

nicht oder nicht ausreichend abgeklärt wurden (Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 587). Eine 

unvollständige Feststellung des Sachverhalts ist allerdings nicht schon dann gegeben, 

wenn nicht alles, was der Beschwerdeführer im Verfahren vor der Vorinstanz 

vorgebracht hat oder was sich im Umfeld einer Streitsache tatsächlich ereignet hat, 

abgeklärt worden ist. Der Sachverhalt, dem ein Entscheid zugrunde liegt, ist lediglich 

ein gewisser Ausschnitt aus den tatsächlichen Gegebenheiten; dieser Ausschnitt 

besteht in den Tatsachen, die für die Beurteilung der Streitsache relevant sind (vgl. zum 

Ganzen Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 588). Für die Beurteilung der Streitsache nicht 

relevante Tatsachen sind deshalb nicht abzuklären und brauchen in einem festgelegten 

Sachverhalt nicht erwähnt zu werden.

2.2. Die drei Tatsachen, welche die Vorinstanz nach Ansicht der Beschwerdeführerin zu 

Unrecht als nicht entscheidrelevant betrachtet haben soll und deshalb bei der 

Feststellung des Sachverhalts nicht erwähnte, sind für die Beurteilung der Streitsache – 

wie sich im folgenden zeigen wird – rechtlich nicht relevant. Es lässt sich nicht 

erkennen, dass eine andere Rechtsnorm anzuwenden oder die betreffende 

Rechtsnorm anders anzuwenden gewesen wäre, wenn die Vorinstanz die von der 

Beschwerdeführerin geltend gemachten Tatsachen in ihrem Entscheid ebenfalls 

berücksichtigt hätte. Die Vorinstanz hat somit kein Recht verletzt, als sie den 

Sachverhalt ohne die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Tatsachen 

feststellte. Die Rüge der Beschwerdeführerin, der angefochtene Entscheid beruhe auf 

einem unvollständig festgestellten Sachverhalt, erweist sich als unbegründet. Die 

Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.

3. Als Rechtsfrage strittig ist einzig, ob die Vorinstanz den Eigenmietwert des 

Einfamilienhauses der Beschwerdeführerin zu Recht deren steuerbarem Einkommen für 

die Steuerperiode 2006 zugerechnet hat.

3.1. Gemäss der für die Steuerperiode 2006 gültigen Fassung des Art. 34 Abs. 1 lit. b 

StG (nGS 33-116) ist der Mietwert von Grundstücken, soweit sie dem Steuerpflichtigen 

aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den 

Eigengebrauch zur Verfügung stehen, steuerbar. Gemäss Art. 34 Abs. 3 StG – ebenfalls 

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in der für die Steuerperiode 2006 gültigen Fassung – wird der Mietwert eines 

Grundstücks, das der Steuerpflichtige an seinem Wohnsitz dauernd selbst bewohnt, 

angemessen herabgesetzt, wobei die Regierung die Einzelheiten durch Verordnung 

regelt. Gemäss dem mit dem V. Nachtrag vom 6. Dezember 2005 beschlossenen und 

per 1. Januar 2006 in Vollzug gesetzten Art. 14 Abs. 2 der Steuerverordnung (nGS 

41-17) wird der Mietwert des Eigenheims, das der Steuerpflichtige an seinem Wohnsitz 

dauernd selbst bewohnt, um 30 Prozent, jedoch höchstens um Fr. 8'000.--, 

herabgesetzt.

Wie sich unmittelbar aus dem Wortlaut des Gesetzestextes ergibt, begründet sich die 

Steuerpflicht im Sinne von Art. 34 Abs. 1 lit. b StG nach einem objektiven Kriterium: 

Ausschlaggebend ist das Rechtsverhältnis des Steuerpflichtigen zum Grundstück. Als 

Recht gegenüber dem Grundstück, das eine Steuerpflicht nach Art. 34 Abs. 1 lit. b StG 

begründet, erwähnt der Gesetzestext ausdrücklich das Eigentum. Solange eine 

natürliche Person als Eigentümerin einer Liegenschaft im Grundbuch eingetragen ist, 

unterliegt sie somit der Steuerpflicht gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. b StG.

Voraussetzung für die Besteuerung des Eigenmietwerts ist im weiteren, dass der 

Eigentümer oder Personen, die zu seinem Haushalt gehören, das Eigenheim benützen 

(Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6. 

Aufl., Muri-Bern 1999, S. 123). Wie der Gesetzestext wörtlich festhält, genügt es für die 

Steuerpflicht gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. b StG, wenn ein Grundstück dem 

Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines unentgeltlichen 

Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung steht. Der Mietwert wird deshalb 

auch dann voll angerechnet, wenn das Eigenheim überhaupt nicht oder nur zeitweise – 

oder aber auch nur teilweise – benützt wird, objektiv betrachtet aber ganzjährig und 

vollumfänglich benützt werden könnte (Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 123). 

Ob eine Person – subjektiv – die in ihrem Eigentum stehende Liegenschaft nicht mehr 

benützen will oder ob sie gar beabsichtigt, die Liegenschaft zu verkaufen, ist für die 

Frage der Steuerpflicht kraft Art. 34 Abs. 1 lit. b StG unerheblich: Die Formulierung des 

Gesetzestextes macht deutlich, dass der subjektive Wille des Grundeigentümers für die 

Frage der Steuerpflicht nach Art. 34 Abs. 1 lit. b StG keine Rolle spielt. Dasselbe gilt, 

wenn eine Liegenschaft baufällig ist oder erfolglos zur Vermietung angeboten wurde 

und deswegen – aus Gründen, die vom Willen des Eigentümers unabhängig sind – 

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nicht vermietet werden kann. Im Schrifttum und in der Praxis anderer Kantone sowie 

jener zur Direkten Bundessteuer wurde dieser Tatbestand zwar verschiedentlich 

beurteilt und als Ausnahme gewertet; eine Praxis, wonach die Steuerpflicht im Sinne 

von Art. 34 Abs. 1 lit. b StG bei derartigen Fällen auch im Kanton St. Gallen entfallen 

würde, besteht indes nicht. Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten 

Steuern der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, abgekürzt StHG) schreibt eine 

derartige Praxis auch nicht vor. Das Bundesgericht hat im übrigen die kantonalen 

Steuergesetzgeber in bezug auf die Festsetzung der Eigenmietwerte an der langen 

Leine gelassen (vgl. M. Reich, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum 

Schweizerischen Steuerrecht, Bd. I/1, Basel 1997, N 44 zu Art. 7 StHG).

3.2. Das Grundstück in Jona steht gemäss Handänderungsanzeige des 

Grundbuchamtes Jona vom 22. September 1997 seit dem 4. September 1997 im 

alleinigen Eigentum der Beschwerdeführerin. Da die Liegenschaft während des 

gesamten Jahres 2006 im Eigentum der Beschwerdeführerin stand, war der 

Eigenmietwert kraft Art. 34 Abs. 1 lit. b StG während der Steuerperiode vom 1. Januar 

bis 31. Dezember 2006 steuerbar. Die Liegenschaft stand der Beschwerdeführerin 

auch während der gesamten Steuerperiode für den Eigengebrauch zur Verfügung. 

Daran ändert die Tatsache nichts, dass die Möblierung – wie die Beschwerdeführerin 

geltend macht – einzig der besseren Verkäuflichkeit dienen soll. Die Einbaumöbel sind 

– wie aus der eingereichten Photodokumentation hervorgeht – leergeräumt, doch 

können sie jederzeit wieder genutzt werden. Die Vorinstanz hat daher mit ihrem 

Entscheid Art. 34 Abs. 1 lit. b StG nicht verletzt, als sie zum Schluss gelangte, der 

Eigenmietwert der Liegenschaft in Jona sei zu Recht steuerlich erfasst worden.

Die Beschwerdeführerin versucht mit zahlreichen Vorbringen, ihren mangelnden Willen 

nachzuweisen, ihr Landhaus in Jona im Jahre 2006 für eine Eigennutzung zur 

Verfügung gehalten zu haben, um der Eigenmietwertbesteuerung für die Steuerperiode 

2006 zu entgehen. So macht sie in der Beschwerdeeingabe geltend, die Pflanzen im 

Innern des Gebäudes wie auch die repräsentativen Möbel und die Pflege der 

Aussenanlagen dienten lediglich der Aufrechterhaltung der Verkäuflichkeit des Objekts, 

ernsthafte Kaufbemühungen seien nachgewiesen, der anvisierte Verkaufspreis sei 

erzielbar, und ihr Lebensmittelpunkt sei in Freienbach und nicht in Jona. All diese 

Vorbringen sind im vorliegenden Fall irrelevant: Der subjektive Wille des Eigentümers, 

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ob die Liegenschaft – aus seiner Sicht – für den Eigengebrauch zur Verfügung steht 

oder nicht, ist für die Steuerpflicht nach Art. 34 Abs. 1 lit. b StG nicht 

ausschlaggebend.

Im übrigen gilt es festzuhalten, dass der Eigenmietwert im vorliegenden Fall selbst 

dann steuerpflichtig wäre, wenn im Kanton St. Gallen eine Praxis bestünde, wonach 

eine zum Verkauf stehende Liegenschaft von der Eigenmietwertbesteuerung gemäss 

Art. 34 Abs. 1 lit. b StG ausgenommen wäre. Es bestehen zwar keinerlei Zweifel daran, 

dass die Beschwerdeführerin den Telefonanschluss für ihre Liegenschaft aus 

Sicherheitsüberlegungen unterhält; indes vermag die Beschwerdeführerin auch im 

vorliegenden Verfahren weder ihre Verkaufsbemühungen in genügendem Masse 

nachzuweisen noch deren Ernsthaftigkeit zu belegen. Der Steuerwert der Liegenschaft 

wurde von der st. gallischen Veranlagungsbehörde während der Steuerperiode 2006 

auf Fr. 2'690'000.-- festgesetzt. Die Beschwerdeführerin gibt demgegenüber an, der 

Mindestverkaufspreis der Liegenschaft – der gerechtfertigt und erzielbar sein soll – 

belaufe sich auf Fr. 6'400'000.--. Somit beträgt der von der Eigentümerin zu erzielen 

beabsichtigte Mindestverkaufspreis 238 % des Steuerwertes. Gerichtsnotorisch ist, 

dass der Marktpreis einer Liegenschaft häufig über dem Steuerwert liegt; ein 

Verkaufspreis allerdings, der den Steuerwert um erheblich mehr als das Doppelte 

übertrifft, erscheint indessen unrealistisch. Bei der Liegenschaft der 

Beschwerdeführerin handelt es sich um ein Landhaus mit sieben Zimmern, einem 

Hallenbad und den üblichen Nebenräumen. Angesichts seiner Lage in Jona kann das 

Objekt zweifellos zu einem höheren Preis als dem amtlichen Verkehrswert verkauft 

werden, doch ändert dies nichts an der Tatsache, dass ein Verkaufspreis von 

Fr. 6'400'000.-- als übermässig hoch erscheint. Dies gilt umso mehr, als eine 

Liegenschaft, die sich im Kanton St. Gallen befindet und zum entsprechenden 

Preissegment gehört, schwieriger zu verkaufen ist als ein vergleichbares Objekt im 

angrenzenden - steuergünstigeren – Kanton Schwyz. Dies bildet ein Indiz, dass die 

Beschwerdeführerin für die Liegenschaft keine ernsthaften Verkaufsabsichten hat. 

Schliesslich bestreitet die Beschwerdeführerin auch die Telefonnotiz des 

Steuerkommissärs vom 9. Mai 2008 nicht; die darin aufgezeichneten Aussagen sind 

daher verwertbar. Anlässlich des Telefongesprächs mit dem Steuerkommissär gab die 

Beschwerdeführerin unter anderem an, sie – oder vielleicht später die Tochter – möchte 

die Liegenschaft in Jona selber wieder bewohnen und es handle sich bei der 

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Liegenschaft in Jona auch um eine gute Kapitalanlage. Schliesslich hat die 

Beschwerdeführerin drei Kinder, welche mittelfristig durchaus imstande sein können, 

die Liegenschaft zu übernehmen. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend feststellte, 

wurde ausserdem der Mäklervertrag betreffend den Verkauf der Liegenschaft nur 

teilweise erfüllt; insbesondere hat die Beschwerdeführerin – wie bereits im Verfahren 

vor der Vorinstanz – nicht nachgewiesen, dass sie die vertraglich vereinbarte 

Unkostenpauschale für Insertionskosten dem Mäkler bezahlt hat. Die 

Beschwerdeführerin vermag ebensowenig nachzuweisen, dass ihr Mäkler – wie im 

Mäklervertrag für die Liegenschaft vorgesehen – die Liegenschaft mit Inseraten und 

mittels Veröffentlichung im Internet der potentiellen Käuferschaft präsentierte. Zudem 

sind die im Rahmen des vorliegenden Verfahrens gemachten Angaben über die 

Interessenten, denen die Liegenschaft in Jona gezeigt worden sein soll, anonymisiert 

und somit nicht überprüfbar. Der mit dem Verkauf der Liegenschaft betraute Mäkler 

begründete die Anonymisierung der im Schreiben vom 27. März 2009 aufgeführten 

Daten damit, die Weitergabe erscheine ihm "auch aus Datenschutzgründen" als 

bedenklich. Diese Begründung ist nicht stichhaltig: Will der Mäkler verhindern, dass 

das Kantonale Steueramt als Beschwerdegegnerin die Namen jener Personen erfährt, 

die sich für das Verkaufsobjekt interessiert haben, kann er für das betroffene Dokument 

ohne weiteres die Einschränkung der Akteneinsicht nach Art. 16 Abs. 2 VRP 

beantragen. Somit liegen keine hinreichenden Beweise vor, dass die 

Beschwerdeführerin den Verkauf ihrer Liegenschaft in Jona während der Steuerperiode 

2006 ernsthaft angestrebt hätte.

Die Rüge der Beschwerdeführerin, der Entscheid der Vorinstanz verletze Art. 34 Abs. 1 

lit. b StG, erweist sich damit als unbegründet.

3.3. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die 

Beschwerde abzuweisen ist.

4. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zulasten der Beschwerdeführerin (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Gebühr von Fr. 2'500.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622 Gerichtskostentarif, sGS 

941.12). Sie ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen (Art. 98bis VRP).

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Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

 

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2'500.-- gehen zulasten 

der Beschwerdeführerin, unter Anrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in 

gleicher Höhe.

3./ Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

V.          R.           W.

 

Der Präsident:        Der Gerichtsschreiber:

 

Versand dieses Entscheides an:

-   die Beschwerdeführerin (durch Rechtsanwalt lic. iur. G.)

-   die Vorinstanz

-   den Beschwerdegegner

 

am:

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Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG in Verbindung mit Art. 73 StHG innert 

30 Tagen nach Eröffnung beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, 

Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil des Verwaltungsgerichts vom 15. Oktober 2009
	Steuerrecht, Mietwert, Art. 34 Abs. 1 lit. b StG (sGS 811.1). Auch der Eigenmietwert eines unbewohnten Hauses ist steuerbar, wenn dieses dem Eigentümer objektiv zur Nutzung zur Verfügung steht und Verkaufsbemühungen nicht hinreichend nachgewiesen sind (Verwaltungsgericht, B 2009/47).

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