# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 91d0e16e-7fff-57cf-bed6-9040d36d72d5
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-01
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 01.12.2014 102 2014 112
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2014-112_2014-12-01.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2014 112

Arrêt du 1er décembre 2014

IIe Cour d’appel civil

Composition Président: Adrian Urwyler
Juges: Jérôme Delabays, Catherine Overney
Greffier: Luis da Silva

Parties A.________, demandeur et recourant, représenté par Me Léonie 
Spreng, avocate

contre

B.________ SA, défenderesse et intimée, représentée par
Me Pierre Mauron, avocat

Objet Bail commercial – Transfert du bail à un tiers

Appel du 28 mai 2014 contre le jugement du Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Veveyse du 17 avril 2014

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considérant en fait

A. Les parties étaient liées par un contrat de bail commercial qui avait pour objet l’exploitation 
d’un café-restaurant, à savoir l’Hôtel C.________, à D.________. A.________ a exploité cet 
établissement dès le 1er juillet 2010 et ce jusqu’au 31 août 2013, date à laquelle il a remis son 
commerce à un nouveau locataire repreneur.

Par courrier du 28 septembre 2011, A.________ (ci-après : le locataire) a signalé à B.________ 
SA (ci-après : la bailleresse) l’existence d’un certain nombre de défauts affectant, selon lui, l’usage 
de la chose louée. Le 22 juin 2012, le locataire a informé la bailleresse qu’il entendait consigner 
les loyers à venir, estimant qu’elle n’avait rien entrepris afin d’éliminer les défauts qu’il lui avait 
précédemment signalés.

B. Le 16 février 2012, A.________ et E.________ ont conclu un contrat de remise de bail, par 
lequel celui-là s’engageait à remettre à celui-ci son commerce, avec effet au 1er avril 2012, 
moyennant le versement d’un montant de 130'000 francs. Le 22 février 2012, le locataire a fait 
savoir à la bailleresse qu’il avait l’intention de transférer son bail à E.________, sollicitant, par la 
même occasion, son consentement écrit, conformément au prescrit de l’art. 263 CO. Pour ce faire, 
le locataire a soumis à la bailleresse la convention de remise de commerce précitée et lui a remis 
une série d’autres documents, parmi lesquels les coordonnées du repreneur et un extrait des 
poursuites et du casier judiciaire de ce dernier. La bailleresse n’a jamais donné son consentement 
exprès, exigeant des garanties concernant la solvabilité du repreneur, de sorte que le transfert de 
bail n’a finalement pas pu avoir lieu.

C. Le 19 juillet 2012, A.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de bail à 
loyer pour les districts du Sud (ci-après : la Commission de conciliation) d’une action en validation 
de la consignation de loyers, respectivement en réduction des loyers et en dommages-intérêts à 
l’encontre de la société B.________ SA. 

La Commission a entendu les parties le 1er février 2013. A l’issue de la séance, la Commission de 
conciliation a délivré une autorisation de procéder au demandeur, après avoir consigné l’échec de 
la conciliation au procès-verbal.

D. Par mémoire de son conseil du 1er mars 2013, le locataire a porté le litige par-devant le 
Tribunal des baux pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la Veveyse (ci-
après : le Tribunal des baux).

Par jugement du 17 avril 2014, le Tribunal des baux a débouté le demandeur de l’ensemble de ses 
prétentions et a mis les frais à sa charge. Pour le surplus, il a pris acte de l’acquiescement de la 
défenderesse concernant la libération de la garantie de loyer en faveur du demandeur.

E. Par mémoire du 28 mai 2014, A.________ a interjeté un appel à l’encontre de cette décision, 
concluant à sa réformation en ce sens que la société B.________ SA soit condamnée à lui payer 
la somme de 50’000 francs avec intérêts à 5% l’an sur 130'000 francs du 10 avril 2012 au 1er 
septembre 2013 et 5% l’an sur 50'000 francs dès le 1er septembre 2013, le tout avec suite de frais 
pour la première et la deuxième instance.

B.________ SA a déposé sa réponse le 9 juillet 2014, concluant, avec suite de frais, au rejet de 
l’appel.

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en droit

1. a) La décision attaquée, qui porte notamment sur une action en dommages-intérêts ayant 
pour fondement un contrat de bail commercial, constitue une décision finale de première instance 
au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel 
(art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à 10'000 francs (art. 308 al. 2 
CPC), auquel cas la décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC).

Dans le cas d’espèce, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est manifestement 
supérieure à 10'000 francs (cf. supra, ad considérant en fait), de sorte que la voie de l’appel est 
ouverte.

b) A.________ a qualité pour appeler, dès lors qu’il a succombé en première instance.

c) L’appel doit être introduit dans un délai de 30 jours à compter de sa notification (art. 311 
al. 1 CPC). 

En l’espèce, la décision querellée a été notifiée à l’appelant le 29 avril 2014, de sorte qu’en 
remettant son mémoire à la Poste le 28 mai 2014, il a déposé son appel en temps utile.

d) Au sens de l'art. 310 CPC, l'appel peut être formé pour violation du droit et constatation 
inexacte des faits. L'autorité de deuxième instance bénéficie ainsi d'un plein pouvoir d'examen 
(CPC-JEANDIN, art. 310 N 1).

e) En vertu de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir 
audience.

2. Le Tribunal des baux a rejeté les prétentions en dommages-intérêts formées par 
A.________, au motif, principalement, que ce dernier n’a pas établi son dommage, alors qu’il lui 
incombait de le faire, subsidiairement, n’a pas apporté la preuve de la solvabilité du repreneur. En 
outre, il a été relevé que le repreneur ne disposait pas des autorisations officielles suffisantes à 
l’exploitation de son commerce, en particulier n’était pas titulaire d’une patente de cafetier-
restaurateur. Les premiers juges ont ainsi retenu que la bailleresse avait de justes motifs de ne 
pas donner son consentement au transfert du bail. Par surabondance de motifs, le Tribunal des 
baux a considéré que, même en admettant que la bailleresse ait refusé de donner son 
consentement au transfert du bail sans justes motifs, comme le soutient l’appelant, celui-ci n’avait 
de toute façon pas subi de préjudice dans le cas d’espèce – et, partant, ne saurait prétendre à des 
dommages-intérêts – puisqu’en définitive, il a continué d’exploité son établissement et a fini par 
remettre son commerce à un nouveau repreneur.

L’appelant conteste cette appréciation et se plaint expressément d’une constatation inexacte des 
faits et d’une violation du droit, singulièrement de l’art. 263 CO.

D’une part, dans un premier moyen, A.________ fait valoir qu’il a apporté la preuve de la 
solvabilité du repreneur, E.________, et, d’autre part, dans un second grief, il estime qu’il a établi 
et chiffré son préjudice à satisfaction de droit. 

a) Aux termes de l’art. 263 al. 1 CO, le locataire d’un local commercial peut transférer son 
bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. L’alinéa 2 de cette disposition précise que le 
bailleur ne peut refuser son consentement que pour de « justes motifs ».

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Il est admis que le bailleur est en droit de solliciter de la part de son locataire toutes les 
informations utiles relatives au tiers, afin de pouvoir se prononcer en toute connaissance de cause, 
en particulier sur la question de savoir s’il existe un motif justifiant le refus. Les données que peut 
exiger le bailleur doivent être en lien avec le bon déroulement des relations contractuelles. On 
pense ainsi notamment à l’identité du tiers, à sa situation financière, qu’il démontrera en déposant 
des fiches de salaire ainsi qu’un extrait du registre du commerce et le bilan si ce tiers est une 
société (CPRA BAIL-BISE/PLANAS, art. 263 N 38). Le consentement du bailleur étant une condition 
sine qua non au transfert, son silence doit être interprété comme un refus. Le locataire devra donc 
saisir l’autorité de conciliation en matière de bail (art. 274a CO), avant de pouvoir, cas échéant, 
procéder au transfert de son bail. Il en va de même si le bailleur tarde à répondre (CPRA BAIL-
BISE/PLANAS, art. 263 N 41).

Pour déterminer si le refus du bailleur repose sur de « justes motifs », il convient de manière 
générale de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de 
remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l’art. 264 CO. La notion de justes 
motifs des art. 263 et 264 CO est ainsi plus large que celle d’« inconvénients majeurs » de l’art. 
262 CO permettant au bailleur de s’opposer à la sous-location sollicitée (CPRA BAIL-BISE/PLANAS, 
art. 263 N 43 ; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 586). Selon la jurisprudence du Tribunal 
fédéral relative à l’art. 264 CO, un bailleur peut refuser une personne avec laquelle il a une inimitié, 
une rivalité commerciale, ou s’il existe un danger qu’elle cause des désagréments pour les autres 
locataires, ou encore s’il a des doutes fondées sur sa solvabilité. Tel n’est cependant pas le cas 
lorsque le bailleur a de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe 
envers une certaine catégorie de personnes. Il convient donc de tenir compte de toutes les raisons 
objectives ou subjectives qui rendent le transfert ou encore la personne du reprenant inacceptable, 
notamment parce que le bailleur s’expose ou risque concrètement de s’exposer à une détérioration 
de sa situation ou à des difficultés (CPRA BAIL-BISE/PLANAS, art. 263 N 44 ; LACHAT, Le bail à loyer, 
Lausanne 2008, p. 586). La question des justes motifs doit par conséquent être résolue de cas en 
cas, au regard de l’ensemble des circonstances. Les motifs peuvent porter, par exemple, sur la 
personne du reprenant, comme sa solvabilité, ou celle du bailleur, mais également sur des 
éléments relatifs au bail lui-même et à son affectation. Ainsi, la notion de justes motifs recouvre 
aussi bien des motifs objectifs ayant trait au bail que des raisons liées aux personnes (CPRA BAIL-
BISE/PLANAS, art. 263 N 45).

Il a été considéré que le bailleur peut légitiment refuser un candidat à la reprise du bail qui serait 
insolvable. Au même titre, le refus de donner son consentement est justifié s’il réclame des 
renseignements relatifs à sa situation financière au tiers et que ce dernier ne s’exécute pas. Il en 
est ainsi de manière plus générale lorsque le locataire refuse de fournir tous les renseignements 
utiles sur le transfert et son futur bénéficiaire. Le bailleur peut également refuser la personne qui 
ne disposerait pas des autorisations officielles suffisantes à l’exploitation de son commerce (CPRA 
BAIL-BISE/PLANAS, art. 263 N 50 ss et réf. citées ; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 586-
587).

Si le bailleur ne répond pas à la demande du locataire ou si, sans justes motifs, il refuse le 
transfert, le transférant (et non le bénéficiaire du transfert qui n’a aucun lien de droit avec lui) peut 
s’adresser à l’autorité de conciliation. Il lui demandera d’autoriser le transfert et, s’il subit un 
préjudice, de condamner le bailleur à des dommages-intérêts (art. 97 ss CO). Dans la procédure 
intentée par le locataire, le bailleur (même s’il n’a pas répondu à la demande du locataire) peut se 

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prévaloir d’un juste motif et invoquer son droit de s’opposer au transfert de bail (LACHAT, Le bail à 
loyer, Lausanne 2008, p. 588).

b) La solvabilité du candidat de remplacement, au sens de l’art. 264 CO – respectivement 
au sens de l’art. 263 CO par analogie (cf. supra, consid. 2 a) –, est une notion juridique propre au 
contrat de bail, qui doit être déterminée en fonction des circonstances du cas d’espèce et ne peut 
reposer sur des principes rigides. Elle ne peut notamment être interprétée uniquement au regard 
du droit des poursuites (CPRA BAIL-BISE/PLANAS, art. 264 N 43).

Dans ce contexte, toutes les sources de revenu du candidat doivent être prises en considération, 
ceci quelle que soit leur origine. La personne qui a fait l’objet d’actes de défaut de biens n’est par 
définition pas solvable. Quant aux mentions dans le registre des poursuites, elles peuvent 
constituer un indice d’insolvabilité mais ne permettent pas d’écarter d’emblée, sans examen 
approfondi, un candidat. Il sied enfin de souligner que la condition de la solvabilité du locataire 
implique non seulement le paiement de l’intégralité du loyer convenu, mais également son 
versement au terme légal stipulé. Du point du vue du bailleur, la ponctualité dans le versement du 
loyer constitue en effet un élément capital pour le choix d’un locataire, à plus forte raison d’ailleurs 
lorsqu’il doit se laisser imposer, indirectement en tout cas, quelqu’un qu’il n’a pas choisi (CPRA 
BAIL-BISE/PLANAS, art. 264 N 49 s).

c) En premier lieu, A.________ soutient qu’il a démontré la solvabilité du locataire 
repreneur qu’il a proposé à la bailleresse, à savoir E.________. A cet égard, il estime avoir produit 
tous les documents utiles à l’appui de ses courriers adressés à la bailleresse les 22 et 28 février 
2012, de sorte que le refus de cette dernière apparaît à ses yeux comme étant totalement 
injustifié. 

En l’espèce, il y a lieu de retenir, à l’instar des premiers juges, dont la motivation a su pleinement 
convaincre la Cour, que A.________ n’a pas démontré la solvabilité de E.________, ce qui 
constitue (déjà) un premier « juste de motif » de refus du transfert du bail à loyer commercial au 
sens de l’art. 263 CO. En effet, le simple fait de produire, pour seule et unique preuve de la 
solvabilité du repreneur potentiel, un document – en l’occurrence, un document intitulé « Certificato 
Generale del Casellario Giudiziale », délivré par le Ministère de la justice italien – attestant 
notamment qu’aucune poursuite n’était pendante à son encontre n’est pas suffisant. Ce document 
à lui seul n’est pas propre à démontrer que l’intéressé est solvable, respectivement qu’il dispose 
de revenus et/ou de liquidités suffisants pour honorer ses engagements, en particulier pour 
s’acquitter des loyers courants en temps et heure. Force est dès lors de constater que si la 
production du seul extrait du registre des poursuites permet raisonnablement à un bailleur de 
refuser un locataire de remplacement sous l’angle de l’art. 264 CO – en l’absence d’une 
quelconque fiche de salaire, attestant de ses revenus, par exemple –, il doit en aller de même sous 
l’angle de l’art. 263 CO lorsqu’il s’agit d’examiner la solvabilité d’un potentiel locataire repreneur. A 
cet égard, le fait que E.________ ait pu par la suite reprendre deux autres établissements en 
Valais n’est pas pertinent pour juger de sa solvabilité dans le cas qui nous intéresse ici, dans la 
mesure où il s’agit de faits postérieurs dont l’intimée n’avait pas connaissance au moment où elle a 
refusé de donner son consentement au transfert du bail litigieux. En tout état de cause, on ignore 
tout ou presque de ces deux transactions ultérieures ; il ne peut notamment pas être exclu que 
E.________ ait donné des garanties supplémentaires lors de ces transactions, garanties qu’il n’a 
pas données dans le cas présent ; il n’est pas exclu non plus que les bailleresses des 
établissements qu’il exploite en Valais soient tout simplement moins exigeantes que l’intimée. De 
même, le fait que le chiffre d’affaires de l’Hôtel C.________, à D.________, aurait suffit, selon les 

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dires de l’appelant, à s’acquitter des loyers courants est irrelevant. En effet, il est notoire que le 
chiffre d’affaires d’un établissement est étroitement lié aux capacités professionnelles et 
notamment dirigeantes de son exploitant et n’est pas attaché – de manière prépondérante, tout du 
moins – au seul « goodwill » de l’établissement en question, a fortiori lorsqu’il s’agit d’un café-
restaurant, comme dans le cas d’espèce. 

Dans un second volet de son grief, tout en concédant qu’au moment de signer la convention de 
remise de commerce du 16 février 2012 E.________ n’était pas titulaire des autorisations 
officielles nécessaires à l’exploitation du commerce qu’il entendait reprendre – en particulier, du 
certificat cantonal de capacité professionnelle pour exploitant d'établissement public, ainsi que de 
la patente idoine –, A.________ soutient que l’obtention de ces autorisations aurait été une simple 
formalité pour l’intéressé au vu de l’expérience professionnelle dont il justifie, qu’il a notamment eu 
l’occasion de circonstancier dans le curriculum vitae qu’il a adressé à la bailleresse. Or, c’est 
occulter le fait qu’il s’agit là d’un « juste motif » supplémentaire de refus du transfert du bail 
commercial, sans que la bailleresse ait à se demander si l’intéressé aurait pu obtenir ses 
autorisations ou non. Pour le surplus, l’appelant ne saurait se prévaloir avec succès du fait qu’il 
était disposé à rester dans l’exploitation le temps que E.________ obtienne les autorisations 
officielles nécessaires à l’exploitation du commerce qu’il souhaitait reprendre, compte tenu du fait 
qu’aucun document transmis à la bailleresse ne vient corroborer cette allégation. Par 
surabondance de motifs, il y a lieu de relever que E.________ ne possédait aucun titre de séjour 
ou d’établissement au moment de signer le contrat de remise de commerce du 16 février 2012, 
pas plus qu’il ne justifiait d’un quelconque revenu en Suisse. En définitive, force est de constater 
que la bailleresse disposait non pas d’un seul mais de plusieurs « justes motifs » de refus au sens 
de la doctrine et la jurisprudence exposées plus haut (cf. supra, consid. 2 a et b), de sorte que la 
décision attaquée ne prête pas le flanc à la critique et doit être confirmée sous cet angle.

Le premier grief de l’appelant est ainsi mal fondé, ce qui scelle le sort de son appel dans son 
ensemble, sans qu’il soit nécessaire d’examiner son second grief relatif au préjudice qu’il prétend 
avoir subi.

3. Vu le sort de l’appel, les frais doivent être mis à la charge de A.________, qui succombe (art. 
106 al. 1 CPC).

a) Les frais judiciaires dus à l'Etat pour la procédure d'appel sont fixés forfaitairement (art. 
95 al. 2 let. b CPC) à 3’000 francs. Ils seront prélevés sur l’avance de frais effectuée par l’appelant, 
le 13 juin 2014.

b) Aux termes de l’art. 96 CPC, les cantons fixent le tarif des frais. L'art. 124 de la loi du 31 
mai 2010 sur la justice (LJ, RSF 130.1) renvoie au Règlement du 30 novembre 2010 sur la justice 
(RJ, RSF 130.11). L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en cas de fixation détaillée, comme en l'espèce, 
l'autorité tiendra compte notamment du temps nécessaire à la conduite du procès dans des 
circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en jeu. Le tarif horaire de base est de 230 francs 
(art. 65 RJ), somme majorée jusqu'à un maximum de 350 % en fonction de la valeur litigieuse (art. 
66 al. 2 RJ). A défaut d'une indication particulière sur la liste de frais, sont admises la 
correspondance et les conférences utiles et en relation directe avec un acte de la procédure 
(mémoires, séances), qui ne sortent pas d'une simple gestion administrative du dossier : la 
correspondance et les communications téléphoniques nécessaires à la bonne conduite du procès 
donnent exclusivement droit à un paiement forfaitaire de 500 francs, voire exceptionnellement de 
700 francs (art. 67 RJ). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à la conduite du procès sont 
remboursés au prix coûtant, sous réserve de ce qui suit : il est calculé 40 centimes par photocopie 

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isolée ; lorsque de nombreuses photocopies pouvaient être réalisées ensemble, le juge peut 
réduire ce montant par copie. Les déplacements dans la même ville que celle où l'avocat a son 
étude sont indemnisés par un forfait de 15 francs (RFJ 2005 p. 88). Enfin, le taux de la TVA est de 
8 % (art. 25 al. 1 LTVA).

c) La Cour fixe les dépens de B.________ SA, pour l’appel, sur la base de la liste de frais 
produite par son mandataire, Me Pierre Mauron, de la manière suivante :

A titre liminaire, il y a lieu de relever qu’une valeur litigieuse de 50'000 francs justifie une 
majoration du tarif horaire usuel de 17.88 % (art. 66 al. 2 RJ), de sorte qu’il sera tenu compte d’un 
tarif horaire de 271 francs (230 x 117.88 %).

En l’espèce, la Cour retient que Me Pierre Mauron a consacré utilement 5.25 heures à la défense 
de B.________ SA, ce qui justifie des honoraires à hauteur de 1’422 fr. 75 (5.25 x 271), montant 
auquel il sera ajouté 200 francs pour la correspondance nécessaire et 59 fr. 30 pour les débours 
effectifs, soit un total de 1'682 fr. 05. Partant, pour l’appel, les dépens alloués à B.________ SA 
sont fixés à 1'682 fr. 05, TVA en sus par 134 fr. 55, soit 1'816 fr. 60.

la Cour arrête:

I. L'appel est rejeté.

Partant, le jugement du 17 avril 2014 rendu par le Tribunal des baux de l'arrondissement de 
la Veveyse est confirmé.

II. Les frais de la procédure d’appel sont mis à la charge de A.________.

Ils comprennent notamment les frais judiciaires dus à l'Etat, fixés à 3’000 francs. 

Pour l’appel, les dépens dus à B.________ Sa sont fixés, sur la base de la liste de frais de 
son mandataire, Me Pierre Mauron, au montant de 1'816 fr. 60, TVA comprise.

III. Communication.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 1er décembre 2014/lda

Le Président Le Greffier
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