# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e02e4b8f-734f-502b-b582-6c554c883c74
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-10-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.10.2005  SB.2005.00042
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2005-00042_2005-10-26.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2005.00042	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.10.2005
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 26.05.2006 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Gesetzliches Pfandrecht

Der Pflichtige hat das Grundstück im Rahmen einer betreibungsamtlichen Steigerung erworben. Zu den Masseverbindlichkeiten im Sinn von Art. 262 Abs. 1 SchKG gehören insbesondere auch die Grundstückgewinnsteuern, welche als Verwertungskosten vom Bruttoerlös abzuziehen sind, bevor der Nettoerlös an die Gläubiger verteilt wird. Die Steigerungsbedingungen enthielten vorliegend jedoch den klaren Hinweis, dass die Grundstückgewinnsteuer nicht als Masseschuld berücksichtigt werde, sowie die Aufforderung an die Ersteigerer, im eigenen Interesse die Höhe der mutmasslichen Steuer abklären zu lassen. Indem der Pflichtige die Anfechtung dieser klar bundesrechtswidrigen Bedingungen unterlassen hat und das Grundstück trotzdem erworben hat, trifft ihn nun über das gesetzliche Grundpfand die Haftung für die Grundstückgewinnsteuer. Die Pfandhaft erstreckt sich allerdings nur auf die veranlagte Steuer und erfasst weder Betreibungskosten noch Verzugszinsen. Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEGRÜNDUNG
BETREIBUNG
GESETZLICHES PFANDRECHT
GRUNDPFANDRECHT
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
MASSESCHULD
PFANDHAFT
PFANDRECHT
RECHTLICHES GEHÖR
RECHTSMISSBRAUCH
STEIGERUNGSBEDINGUNGEN
STEIGERUNGSKAUF
VERSTEIGERUNG
VERTEILUNGSPLAN
VERZUGSZINS
ZWANGSVERSTEIGERUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						- keine -

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

A erwarb am 21. Juni 2000 von C anlässlich einer
betreibungsamtlichen Steigerung das Grundstück Kat.Nr. 01 in X zum Preis
von Fr. 810'000.-. Nachdem die in Rechtskraft erwachsene Grundstückgewinnsteuer
im Betrag von Fr. 43'700.- zuzüglich Fr. 90.- Zins trotz Mahnung vom
pflichtigen Veräusserer auch auf dem Weg der Betreibung nicht hatte bezogen
werden können, machte die Kommission für Grund­steuern der Gemeinde X am
30. Juni 2003 gegenüber A das gesetzliche Pfandrecht für eine
Grundstückgewinnsteuerforderung von Fr. 43'790.- nebst Zins zu 2% auf Fr. 43'700.-
seit 11. Dezember 2000 geltend. Auf Einsprache von A bestätigte die
Kommission für Grundsteuern der Gemeinde X am 5. November 2003 den
Pfandrechtsentscheid.

II.  

Die hierauf von A angerufene Steuerrekurskommission des
Kantons Zürich hob den Pfandrechtsentscheid wegen Befangenheit eines Mitglieds
der Kommission für Grundsteuern der Gemeinde X am 11. März 2004 auf und
wies das Verfahren zum Neuentscheid an die Kommission zurück. Diese bestätigte
am 9. August 2004 – nun in anderer Besetzung – erneut den
Pfandrechtsentscheid. Die von A hernach wiederum angerufene Steuerrekurskommission
wies dessen Rechtsmittel am 21. April 2005 ab.

III.  

Am 25. Mai 2005 liess A Beschwerde an das
Verwaltungsgericht erheben mit dem sinngemässen Antrag, die angefochtene
Pfandrechtsverfügung sei aufzuheben und das zuständige Grundbuchamt sei zur
Löschung des gesetzlichen Pfandrechts anzuweisen. Ausserdem verlangte er eine
Parteientschädigung.

Die Grundsteuerkommission der Gemeinde X schloss auf
Abweisung der Beschwerde, während die Vorinstanz auf Vernehmlassung
verzichtete.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können
laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (RB 1999
Nr. 147).

2.  

In formeller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer, die
Vorinstanz habe sich mit der Frage des Rechtsmissbrauchs überhaupt nicht
auseinandergesetzt und daher letztlich seinen Anspruch auf rechtliches Gehör im
Sinn von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV)
verletzt.

2.1 Die Begründung
eines Rekursentscheids muss nur die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen
Entscheidgründe enthalten (RB 1981 Nr. 82). Nicht notwendig ist, dass
die Begründung eine Auseinandersetzung mit allen Parteierörterungen enthält; es
genügt, wenn sich aus den Erwägungen die Unerheblichkeit oder Unrichtigkeit des
Vorbringens mittelbar ergibt (RB 1968 Nr. 24). In einer ungenügenden
Begründung eines Entscheids liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach
Art. 29 Abs. 2 BV.

2.2 Es trifft
zu, dass die Steuerrekurskommission sich mit den Vorbringen des Beschwerdeführers
betreffend Rechtsmissbrauch nur am Rand auseinandergesetzt hat. Immerhin ist
der vorinstanzlichen Begründung jedoch zu entnehmen, dass die umstrittenen
Steigerungsbedingungen des Gemeindeammann- und Betreibungsamts von X vom 21. Juni
2000 wohl als bundesrechtswidrig, aber nicht als nichtig zu qualifizieren seien
und gestützt hierauf die Verteilung des Erlöses an die Grundpfandgläubigerin
ohne Berücksichtigung der Grundsteuern als "rechtmässig" zu würdigen
sei. In der Folge verwirft die Vorinstanz die Rechtsposition des Beschwerdeführers
und schützt das Vorgehen der Beschwerdegegnerin. Mindestens indirekt wird damit
der Rechtsmissbrauchsvorwurf auch gegenüber der Gemeinde X verworfen, weswegen
der Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör nicht verletzt ist.

3.  

Für Grundsteuern steht den Gemeinden an den bezüglichen
Grundstücken laut § 208 StG ein gesetzliches Pfandrecht zu. Dieses
entsteht gemäss §§ 195 f. in Verbindung mit § 194 lit. e
des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April
1911/ 8. Juli 1951 (EG ZGB) ohne Eintragung im Grundbuch zugleich mit der
Entstehung der Steuerforderung, das heisst mit der grundsteuerrechtlich
massgebenden Handänderung.

Das gesetzliche Grundpfandrecht untersteht den Regeln der
Akzessorietät, das heisst es folgt in Bestand und Umfang der Grundsteuerschuld:
Geht diese unter (etwa durch Bezahlung oder Verjährung), so erlischt auch das
Grundsteuerpfandrecht; wird die Steuerschuld nach Eintragung des
Grundpfandrechts auch nur teilweise beglichen, so vermindert sich die Pfandhaft
entsprechend. Das Grundpfandrecht stellt ein reines Wert- und Verwertungsrecht
dar, das nur ausgeübt werden kann, wenn und soweit der Schuldner die
sichergestellte Forderung bei Fälligkeit nicht erfüllt (VGr, 28. August
1996, SR.96.00027, E. 3).

3.1 Im
Pfandrechtsverfahren hat weder der Pfandeigentümer die Unrichtigkeit noch die
Steuerbehörde die Richtigkeit der Steuerforderung nachzuweisen. Vielmehr ist es
Sache der Rekursinstanz, die Steuereinschätzung im Pfandrechtsverfahren von
Amtes wegen daraufhin zu überprüfen, ob sie den Einwendungen des
Pfandeigentümers im Nachhinein standhalte. Das Pfandrechtsverfahren soll dabei
im Interesse der Verfahrenswirtschaftlichkeit nicht die Gestalt eines zweiten
Einschätzungsverfahrens annehmen. Die Rechtsmittelbehörde muss im
Pfandrechtsverfahren vom Ergebnis des Einschätzungsverfahrens bzw. vom Ausgang
allfälliger nachfolgender Rechtsmittelverfahren ausgehen. Der Pfandeigentümer
seinerseits muss zwar wie erwähnt nicht den schlüssigen Nachweis des Nichtbestehens
oder der Unrichtigkeit der Steuerforderung leisten, doch bleibt es ihm überlassen,
Bestand und Umfang derselben wenigstens mit substanziierten Gegengründen zu
erschüttern, so zum Beispiel mittels der Einreden der Tilgung, des Erlasses
oder der Verjährung (RB 1994 Nr. 59 mit Hinweisen).

3.2 Das
Bundesgericht hat in Präzisierung seiner früheren Rechtsprechung in zwei Entscheiden
(BGE 122 III 246 E. 5a und BGE 120 III 153 E. 2b)
festgestellt, dass zu den Masseverbindlichkeiten im Sinn von Art. 262
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung
und Konkurs (SchKG) ausser den eigentlichen Konkurskosten auch die
öffentlichrechtlichen Schulden gehören, die erst nach der Konkurseröffnung entstanden
sind, wie insbesondere die Grundstückgewinnsteuern. Diese stellen demnach Kosten
der Verwertung im Sinn von Art. 262 Abs. 2 SchKG dar. Als Verwertungskosten
sind die Grundstückgewinnsteuern vom Bruttoerlös abzuziehen und zu bezahlen,
bevor der Nettoerlös an die Gläubiger verteilt wird. 

Der Beschwerdeführer hat unter Berufung auf diese
bundesgerichtliche Rechtsprechung vor Verwaltungsgericht erneut den Standpunkt
vertreten, die Grundstückgewinnsteuer gehöre zu den Masseverbindlichkeiten und
bestehe nicht zu seinen Lasten als Steuerschuld. Hingegen macht er weder
geltend, dass die Steuerforderung erlassen noch dass sie getilgt sei. Ebenso wenig
hat er im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Einwendungen gegen die
Steuerforderung an sich, mithin gegen die Veranlagung des Grundstückgewinns
oder die Berechnung der Steuer, erhoben. 

3.3 Damit
richten sich die vorgebrachten Rügen grundsätzlich gegen Handlungen, die das Betreibungsamt
im Rahmen der Erstellung der Steigerungsbedingungen vorgenommen hat. Die
Steigerungsbedingungen des Betreibungsamts X enthalten indessen – wie dies
bereits die Vorinstanzen festgestellt haben – sowohl einen klaren Hinweis auf
das gesetzliche Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuern als auch die
Aufforderung an die Ersteigerer, im eigenen Interesse die Höhe der mutmasslichen
Grundstückgewinnsteuer abklären zu lassen. Dem Steigerungsprotokoll ist sodann
zu entnehmen, dass diese Bedingungen rechtskräftig geworden sind, was der Beschwerdeführer
auch nicht bestreiten lässt. Anlässlich der Versteigerung selbst sind diese
Steigerungsbedingungen nochmals dem Beschwerdeführer wie den übrigen
Teilnehmern der Versteigerung vorgetragen worden, was der Beschwerdeführer mit
seiner Unterschrift unter das Steigerungsprotokoll mitbestätigt hat. Damit
musste er sich bei der Übernahme der fraglichen Liegenschaft über das mit der gesetzlichen
Pfandhaft verbundene Risiko und den entsprechenden Abklärungsbedarf im Klaren
sein. Es hätte ihm freigestanden, im Vorfeld der Versteigerung die Steigerungsbedingungen
mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG bei der hierfür zuständigen Aufsichtsbehörde
anzufechten und so die bundesrechtskonforme Qualifikation der Grundstückgewinnsteuern
als Masseschuld durchzusetzen. Dies hat er unterlassen und trotzdem an der Versteigerung
teilgenommen. 

3.4 Es trifft
zu, dass ein eigentlicher Verteilungsplan bzw. eine Verteilungsliste nach
Art. 146 SchKG seitens des Betreibungsamts nur dann erstellt wird, wenn
nicht sämtliche Gläubiger befriedigt werden können (vgl. Art. 146 Abs. 1
SchKG). Vorliegend musste daher das Betreibungsamt X tatsächlich keine
Verteilungsliste erstellen, was seitens des Beschwerdeführers zu Recht
angeführt wird. Die Verletzung einer gesetzlichen Vorschrift rügt er in diesem
Zusammenhang jedoch nicht. Indessen ist der in der Folge von ihm gezogene
Schluss unzutreffend, wonach er deswegen keine "betreibungsrechtliche
Anfechtungsmöglichkeit" gegen die rechtswidrige Amtshandlung des
Betreibungsamts gehabt habe, weil keine Verteilungsliste habe erstellt werden
müssen. Dem Beschwerdeführer ist in der vorliegenden Konstellation vorzuhalten,
dass er die Steigerungsbedingungen nicht hätte in Rechtskraft erwachsen lassen
dürfen. Aus diesen Bedingungen ging in aller Deutlichkeit hervor, dass die
streitige Grundstückgewinnsteuer nicht als Masseschuld berücksichtigt werde.
Indem der Beschwerdeführer die Anfechtung dieser Bedingungen unterlassen hat
und trotzdem und in Kenntnis der klar bundesrechtswidrigen Steigerungsbedingungen
das Grundstück erworben hat, trifft ihn nun über das gesetzliche Grundpfand die
Haftung für die Grundstückgewinnsteuer. Im Kern verlangt er vor Verwaltungsgericht
nichts weniger, als dass die Steigerungsbedingungen gemäss der heutigen
bundesgerichtlichen Rechtsprechung korrigiert und die streitige
Grundstückgewinnsteuer der Konkursmasse als Teil der Konkurskosten belastet
werde. Wie die Steuerrekurskommission zutreffend festgestellt hat, ist im
vorliegenden Verfahren, das der Beschwerdeführer gegen die Grundsteuerkommission
bzw. die Gemeinde X führt, die Anfechtung eines rechtskräftigen
Verteilungsplans nicht mehr möglich (vgl. VGr, 18. September 1997,
SR.96.00074), ebenso wenig wie die Anfechtung von Steigerungsbedingungen an
sich. Diese erweisen sich im Licht der Bundesgerichtspraxis wohl als
bundesrechtswidrig, nicht aber als nichtig, und sind somit uneingeschränkt
gültig. Mit Bezug auf die streitige Grundstückgewinnsteuer bleibt es daher im
Ergebnis bei der Schuldpflicht von C und der Pfandhaft des vom Beschwerdeführer
erworbenen Grundstücks.

3.5 Ebenso wenig
kann das Verhalten der Gemeinde X als rechtsmissbräuchlich gewertet werden.
Wohl befand sich der Versteigerungserlös beim Betreibungsamt und ebenso trifft
es zu, dass dieses den Versteigerungserlös der Grundpfandgläubigerin aushändigte,
ohne die Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde X zuzuführen. Indessen war das
Betreibungsamt X zu diesem Vorgehen verpflichtet, weil es sich seinerseits an
die rechtskräftig gewordenen Steigerungsbedingungen zu halten hatte. Es hätte
nicht von sich aus, nach durchgeführter Versteigerung und rechtskräftigem
Zuschlag des Objekts an den Beschwerdeführer, einen Teil des Erlöses im
Widerspruch zu den Steigerungsbedingungen für die Deckung von Grundsteuern
verwenden dürfen. Damit hätte das Betreibungsamt X die Interessen der
Grundpfandgläubigerin, welche an der Versteigerung teilgenommen und ihrerseits
ein Angebot gemacht hat, verletzt. Hinzu kommt, dass die Gemeinde X, welcher
der Rechtsmissbrauch ja nachzuweisen wäre, nicht die betreibungsrechtliche
Aufsicht über "ihr" Betreibungsamt ausüben kann und darf. Das
Verhalten des Betreibungsamts im Rahmen der Abwicklung von SchKG-Geschäften
kann und darf ihr daher auch nicht zugerechnet werden. Damit entfällt der
Vorwurf des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Beschwerdegegnerin.

Im Hauptpunkt ist die vorliegende Beschwerde daher
abzuweisen.

4.  

Der angefochtene Pfandrechtsentscheid vom 30. Juni 2003
bezieht entsprechend einer früheren Praxis nicht nur die Steuerschuld, sondern
auch die darauf entfallenden Verzugszinsen in die Pfandhaft ein. Das
Verwaltungsgericht hat jedoch in einem Entscheid vom 6. Mai 1997
(SR.96.00085) erkannt, dass sich das kraft § 157 des alten Steuergesetzes
vom 8. Juli 1951 bestehende gesetzliche Pfandrecht am veräusserten Grundstück
auf die veranlagte Steuer beschränkt. Es sind keine Gründe ersichtlich, an
dieser Rechtsprechung unter dem Steuergesetz vom 8. Juni 1997 nicht
festzuhalten, da der Gesetzgeber die betreffende gesetzliche Bestimmung
unverändert in das neue Gesetz übernommen hat. Demzufolge erstreckt sich die
Pfandhaft gemäss § 208 StG we­der auf die Kosten von Betreibungen oder
Eintragungen im Grundbuch noch auf die Verzugszinsen. Entsprechend ist die
vorliegende Beschwerde insofern teilweise gutzuheissen, als der Umfang des
gesetzlichen Pfandrechts um die Verzugszinsen zu reduzieren ist.

5.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die
Kosten trotz des geringfügigen Obsiegens im Zusammenhang mit den Verzugszinsen
dem ansonsten unterliegenden Beschwerdeführer vollständig aufzuerlegen (§ 151
Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2
StG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213
Satz 2 StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Umfang des gesetzlichen Pfandrechts
zulasten des in X gelegenen Grundstücks Kat.Nr. 01 aus der Handänderung
vom 21. Juni 2000 wird auf die Steuerforderung von Fr. 43'700.-
festgesetzt.

2.    Die
Rekurskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr. 4'060.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

5.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.    Mitteilung
an …