# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b815e555-0818-58b0-b2bd-08700f7b10fa
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-01
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 01.11.2023 110 2023 5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2023-5_2023-11-01.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2023/5

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 1. November 2023
Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen 
(VGE 2023/319 vom 20.02.2025).

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn D.________
Beschwerdeführer 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

Frau G.________
Beschwerdeführerin 3

Herrn H.________
Beschwerdeführer 4

beide vertreten durch Frau Rechtsanwältin I.________

und

Herrn J.________
Beschwerdegegner 1

Frau K.________
Beschwerdegegnerin 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Dr. iur. L.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal, Bauinspektorat, Jurastrasse 22,
4901 Langenthal

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Langenthal vom 28. November 
2022 (eBau Nr. A.________); Einfamilienhaus, Autounterstand, Autoabstellplatz)

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I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 3. Dezember 2021 bei der Stadt Langenthal ein 
Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Autounterstand und Autoabstellplatz 
auf der Parzelle Langenthal Grundbuchblatt Nr. P.________ (Q.________ [Nr. …]). Das Bauvor-
haben soll im südlichen Teil des Gartens des bestehenden Wohnhauses (Q.________ [Nr. …]) 
errichtet werden. Die Parzelle Nr. P.________ liegt in der Wohnzone W2/B, im Gebiet Nr. 14 «Hin-
terberg / Schützenstrasse, Hinterbergweg» der Zone für Quartiererhaltung sowie im Gebiet Nr. 4, 
Villenquartier am Hang, des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von 
nationaler Bedeutung (ISOS). Das bestehende Wohnhaus ist im Bauinventar des Kantons Bern 
als erhaltenswertes Baudenkmal erfasst. Darüber hinaus befinden sich im Quartier «Hinterberg» 
noch weitere erhaltens- und schützenswerte Baudenkmäler ([Adresse Nrn. … und Nr. …]).

Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden 1 bis 4 Einsprache. 
Mit Gesamtentscheid vom 28. November 2022 erteilte die Stadt Langenthal die Baubewilligung 
sowie die Ausnahmebewilligungen für das Unterschreiten des Strassenabstandes durch den Be-
sucherparkplatz und für das Erstellen von Wohnraum unter dem fertigen Terrain. Mit Verfügung 
vom 13. Dezember 2022 eröffnete die Stadt Langenthal den Gesamtentscheid vom 28. November 
2022 den Rechtsvertretungen der Beschwerdeführenden.

2. Dagegen reichten am 11. Januar 2023 die Beschwerdeführenden 1 und 2 Beschwerde bei 
der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen, der Gesamtent-
scheid vom 28. November 2022 sei aufzuheben und dem Bauvorhaben sei der Bauabschlag zu 
erteilen. Sie bringen Rügen in Zusammenhang mit dem Ortsbild, dem Strassen- und Gebäudeab-
stand, der Erdwärmesonden und der Strassenanschlussbewilligung vor.

Die Beschwerdeführenden 3 und 4 erhoben am 12. Januar 2023 ebenfalls Beschwerde bei der 
BVD. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 28. November 2022 wegen Ver-
letzung des Orts- und Landschaftsbildes. Eventualiter sei die Angelegenheit im Sinne der Erwä-
gungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem beantragten die Beschwer-
deführenden 3 und 4, das Bauvorhaben sei im Beschwerdeverfahren durch die kantonale Kom-
mission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) beurteilen zu lassen.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Die Stadt Langenthal reichte am 13. Februar 2023 eine 
Stellungnahme ein, verzichtete jedoch auf das Stellen eines Antrags. Die Beschwerdegegner-
schaft beantragt mit Beschwerdeantwort vom 15. Februar 2023 die Abweisung der Beschwerden 
und die Erteilung der Baubewilligung.

Das Rechtsamt holte mit Verfügung vom 16. März 2023 einen Fachbericht der OLK ein. Die OLK 
beurteilte das Bauvorhaben mit Fachbericht vom 22. Mai 2023. Mit Verfügung vom 12. Juli 2023 
erhielten die Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zum Fachbericht der OLK Stellung zu nehmen. 
Zugleich nahm das Rechtsamt summarische Einschätzungen hinsichtlich des Gebäudeabstandes 
des Bauvorhabens zum Nebengebäude Nr. […] auf der Nachbarparzelle Nr. B.________, der 
Ausfahrt des überdachten Parkplatzes und der Strassenanschlussbewilligung des in der südöstli-
chen Parzellenecke geplanten Besucherparkplatzes vor. Das Rechtsamt hielt fest, dass die Grun-
deigentümerschaft der Parzelle Nr. B.________ das Näherbaurecht hinsichtlich ihres Nebenge-
bäudes Nr. […] nicht erteilt habe und fraglich sei, ob für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung 
von besonderen Verhältnissen ausgegangen werden könne. Weiter führte es aus, dass für einen 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

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separaten (dritten) Strassenanschluss für den Besucherparkplatz wohl keine sachlichen Gründe 
bestünden. Zudem zog das Rechtsamt in Erwägung, bei einer allfälligen Bestätigung des ange-
fochtenen Gesamtentscheids Letzteren gegebenenfalls mit einer Auflage zu ergänzen, wonach 
die Sichtbermen der Ein- und Ausfahrt in bzw. aus dem überdeckten Parkplatz freizuhalten seien 
und insbesondere nicht durch die Bepflanzungen nördlich und südlich der Zufahrt beeinträchtigt 
werden dürften. Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Be-
schwerdegegnerschaft erhielt zudem die Möglichkeit, eine Zustimmung der Grundeigentümer-
schaft der Parzelle Nr. B.________ sowie eine Projektänderung einzureichen.

Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 10. August 2023 eine Stellungnahme, die Zustimmung 
der Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr. B.________ sowie eine Projektänderung (Verzicht 
auf den ursprünglich geplanten Besucherparkplatz) ein. Zudem teilte sie mit, gegen die in Aussicht 
gestellte Auflage keine Einwände zu haben.

Mit Verfügung vom 15. August 2023 erhielten die Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zur Projek-
tänderung Stellung zu nehmen. Die Beschwerdeführenden 3 und 4 teilten am 30. August 2023 
mit, sie hielten vollumfänglich an ihren Rechtsbegehren fest, dem Bauvorhaben sei der Bauab-
schlag zu erteilen. Mit Stellungnahme vom 8. September 2023 begrüssten die Beschwerdeführen-
den 1 und 2 die Projektänderung sowie die in Aussicht gestellte Auflage zu den Sichtbermen. Die 
Stadt Langenthal erläuterte mit Stellungnahme vom 11. September 2023 ihre Praxis zu den Ge-
bäudeabständen und erklärte, dass aus ihrer Sicht ein zweiter Strassenanschluss bewilligt werden 
könne. Zudem stimmte sie der Projektänderung zu.

Die Parteien erhielten anschliessend Gelegenheit, Schlussbemerkungen sowie die Kostennoten 
einzureichen. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 reichten am 29. September 2023 Schlussbemer-
kungen und die Kostennote ein. Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 2. Oktober 2023 ihre 
Kostennote ein und teilte mit, sie verzichte auf Schlussbemerkungen und halte an den bisherigen 
Anträgen und Begründungen fest. Die Beschwerdeführenden 3 und 4 reichten am 4. Oktober 2023 
Schlussbemerkungen sowie die Kostennote ein. Die Stadt Langenthal hat innert Frist keine 
Schlussbemerkungen eingereicht.

4. Auf die Rechtsschriften, die Vorakten und den Fachbericht der OLK vom 22. Mai 2023 wird, 
soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er 
– unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerden gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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Abs. 2 und Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG). Die Beschwerdeführenden 1 bis 4, deren Einsprachen 
abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert. Sie sind als 
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer von direkt benachbarten Grundstücken durch das 
geplante Bauvorhaben in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen und somit zur Beschwerde 
legitimiert.

c) Fristen, die durch eine Mitteilung ausgelöst werden, beginnen am folgenden Tag zu laufen 
(vgl. Art. 41 Abs. 1 VRPG4). Bei Verfügungen und Entscheiden erfolgt die Mitteilung grundsätzlich 
durch die Post und eingeschrieben (vgl. Art. 44 Abs. 1 und 2 VRPG). Die Eröffnung hat sich an 
alle Betroffenen und insbesondere auch an deren Parteivertretungen zu richten. Vorausgesetzt 
ist, dass das Vertretungsverhältnis der Behörde mitgeteilt wird. Wird der Verwaltungsakt der Par-
teivertretung nicht zugestellt, ist die Eröffnung mangelhaft. Gemäss Art. 44 Abs. 6 VRPG darf aus 
mangelhafter Eröffnung niemandem ein Rechtsnachteil erwachsen. Dieser sogenannte Vertrau-
ensschutz gilt auch für mit der Eröffnung abgegebene behördliche Auskünfte oder Zusicherungen. 
Er greift jedoch nicht, wenn die vertretene Person davon ausgehen muss, dass nur sie, nicht aber 
ihre Vertretung bedient worden ist und sie die Eröffnung als rechtsunwirksam betrachten und sich 
während längerer Zeit ein Rechtsmittel vorbehalten wollte, ohne tätig zu werden und zur Klärung 
der Situation beizutragen.5

Der angefochtene Gesamtentscheid vom 28. November 2022 wurde gemäss Dispositiv-
Ziff. IV.7.2 den Beschwerdeführenden 1 und 2 per Einschreiben eröffnet, wobei deren Rechtsver-
treter in der Eröffnungsformel nicht erwähnt ist, der Stadt Langenthal aber bekannt war.6 Weiter 
in der Eröffnungsformel aufgeführt sind die Beschwerdeführenden 3 und 4 sowie der Kanzleiname 
ihrer Rechtsvertreterin. Aus den in den Akten vorhandenen Rückscheinen geht hervor, dass der 
Gesamtentscheid nur den Beschwerdeführenden 1 bis 4, nicht aber deren Rechtsvertretungen 
eröffnet wurde.7 Die Eröffnung war somit mangelhaft. Infolgedessen wurde die Rechtsmittelfrist 
für die Beschwerdeführenden 1 bis 4 mit der ersten Postaufgabe noch nicht ausgelöst. Aufgrund 
eines Hinweises des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden 1 und 2 vom 12. Dezember 2022 
stellte die Stadt Langenthal mit Verfügung vom 13. Dezember 2022 den Eröffnungsfehler fest und 
liess den Rechtsvertretungen der Beschwerdeführenden 1 bis 4 den Gesamtentscheid nachträg-
lich zukommen. Weiter verfügte sie, für die Einsprechenden bzw. deren Vertretungen gelte damit 
die Rechtsmittelfrist ab dem Zeitpunkt der korrekten Zustellung. Mit der Verfügung der Stadt Lan-
genthal vom 13. Dezember 2022 und der darin enthaltenen Zusicherung wurde die Rechtsmittel-
frist für die Beschwerdeführenden 1 bis 4 erstmals korrekt ausgelöst. Es liegen keine Gründe vor, 
die gegen eine Anwendung des Vertrauensschutzes sprechen würden. Die Beschwerdeführenden 
1 bis 4 haben sich gemäss dem Grundsatz von Treu und Glauben verhalten. So gelangten die 
Beschwerdeführenden 1 und 2 am 12. Dezember 2022 an die Stadt Langenthal und rügten den 
Eröffnungsfehler. Wenn davon auszugehen gewesen wäre, dass die Rechtsmittelfrist bereits mit 
der ersten fehlerhaften Zustellung ausgelöst worden wäre, hätten sie somit noch während der 
laufenden Rechtsmittelfrist Erkundigungen eingeholt. Die Beschwerdeführenden 3 und 4 ihrerseits 
konnten aufgrund der Eröffnungsformel davon ausgehen, dass ihre Rechtsvertretung mit dem Ge-
samtentscheid bedient worden war und waren nicht dazu angehalten, die mangelhafte Eröffnung 
gegenüber der Stadt Langenthal zu rügen. In erster Linie ist vorliegend aber massgebend, dass 
die Stadt Langenthal mit ihrer Verfügung vom 13. Dezember 2022 einen Vertrauenstatbestand 
geschaffen hat.

4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
5 Vgl. zum Ganzen VGE 2020/425 vom 3. Dezember 2021 E. 3.2, 2019/199 vom 28. August 2019 E. 3.1, 2019/177 
vom 12. März 2020 E. 3.4; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 44 N. 50 und 53 
m.w.H.
6 Vgl. die Anwaltsvollmachten vom 13. und 14. September 2022, pag. 284 f. der Vorakten
7 Vgl. pag. 317 bis 321 der Vorakten

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Der Rechtsanwältin der Beschwerdeführenden 3 und 4 wurde die Verfügung vom 13. Dezember 
2022 am Folgetag zugestellt.8 In den Akten findet sich kein Zustellbeleg für die Eröffnung an den 
Rechtsanwalt der Beschwerdeführenden 1 und 2.9 Die Verfügung kann ihm aber frühestens am 
14. Dezember 2022 eröffnet worden sein, was sich im Übrigen mit den Ausführungen in der Be-
schwerde vom 11. Januar 2023 deckt. Die Beschwerdefrist für alle Beschwerdeführenden begann 
folglich am 15. Dezember 2022 und endete am 13. Januar 2023. Die Beschwerden vom 11. und 
12. Januar 2023 sind damit fristgerecht.

d) Die Beschwerden enthalten je eine Begründung und entsprechen auch den weiteren formel-
len Anforderungen von Art. 32 Abs. 2 VRPG, weshalb grundsätzlich auf sie einzutreten ist. Soweit 
die Beschwerdeführenden 1 und 2 zur Beschwerdebegründung vorab pauschal auf ihre Einspra-
chen vom 23. Februar 2022 und 26. Juli 2022 verweisen, stellt dies jedoch keine rechtsgenügliche 
Begründung dar.10 Im Beschwerdeverfahren werden daher nur jene Einwände und Rügepunkte 
behandelt, welche die Beschwerdeführenden 1 und 2 in ihrer Beschwerdeschrift vom 11. Januar 
2023 erhoben haben.

2. Projektänderung, Verfahrensgegenstand

a) Die Beschwerdegegnerschaft reichte mit Stellungnahme vom 10. August 2023 einen Plan 
mit dem Betreff «Abstellplätze für Fahrzeuge» ein, den sie als «revidierten Grundriss- und Umge-
bungsplan Erdgeschoss Nr. 2017-206 vom 24. Juli 2023» bezeichnete und mit welchem sie auf 
den ursprünglich geplanten Besucherparkplatz in der südöstlichen Parzellenecke verzichtet. In 
ihrer Stellungnahme führt die Beschwerdegegnerschaft aus, sie behalte sich vor, zu einem späte-
ren Zeitpunkt ein Baugesuch für die Erstellung eines Besucherparkplatzes einzureichen. Im Hin-
blick darauf würde sie es begrüssen, wenn sich die BVD im Beschwerdeentscheid auch zu den 
Voraussetzungen der Gewährung eines Strassenanschlusses für den Besucherparkplatz äussere.

Die Beschwerdeführenden 3 und 4 nahmen die Projektänderung mit Stellungnahme vom 30. Au-
gust 2023 zur Kenntnis.

Die Beschwerdeführenden 1 und 2 teilten am 8. September 2023 mit, sie hätten keine Einwände 
gegen die Projektänderung. Weiter führen sie aus, entweder nehme die Beschwerdegegnerschaft 
eine Projektänderung vor mit der Konsequenz, dass der Strassenanschluss für den Besucher-
parkplatz nicht mehr streitig sei und aufgrund einer rein theoretischen (unzulässigen) Fragestel-
lung darüber nicht mehr zu befinden sei. Oder die Beschwerdegegnerschaft belasse es bei dem 
Strassenanschluss für den Besucherparkplatz und komme damit in den Genuss einer rechtlichen 
Würdigung der Beschwerdeinstanz.

Mit Stellungnahme vom 11. September 2023 stimmte die Stadt Langenthal der Projektänderung 
zu.

b) Gemäss Art. 43 BewD11 kann die Bauherrschaft während eines Baubewilligungsverfahrens 
oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVD eine Projektänderung einreichen, 
ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet werden muss. Eine Projektän-
derung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 
BewD). Ein Bauvorhaben ist in den Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie Erschlies-

8 Vgl. die Sendungsverfolgung der schweizerischen Post, pag. 325 der Vorakten
9 Vgl. die E-Mail vom 21. Februar 2023, pag. 323 der Vorakten
10 Michel Daum, a.a.O., Art. 32 N. 24
11 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

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sung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung we-
sentlich verändert wird oder wenn eine Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder der Anlage 
eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte Identität verleiht. Eine blosse Reduktion 
der Abmessungen, auch wenn sie beträchtlich ist, bedeutet in der Regel noch keine grundlegende 
Änderung.12 Erfolgt die Projektänderung im Baubeschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die Ge-
genpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören (Art. 43 Abs. 3 BewD). 
Gemäss dem im Beschwerdeverfahren sinngemäss anwendbaren Art. 43 Abs. 2 BewD kann die 
Beschwerdeinstanz das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung fortsetzen bzw. die Änderung 
des bewilligten Projekts ohne neues Baugesuchsverfahren gestatten, wenn öffentliche oder we-
sentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich betroffen sind. Das geänderte Projekt tritt an 
die Stelle des ursprünglichen Bauprojekts. Das heisst, mit der Vorlage der Projektänderung gilt 
das ursprüngliche Gesuch im Umfang der Änderung als zurückgezogen.13

c) Das Rechtsamt der BVD nahm den «Grundriss- und Umgebungsplan Erdgeschoss 
Nr. 2017-206 vom 24. Juli 2023» mit Verfügung vom 15. August 2023 als Projektänderung im 
Sinne von Art. 43 Abs. 3 BewD entgegen. Die Projektänderung wurde den Verfahrensbeteiligten 
zugestellt und sie erhielten Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Es blieb in der Folge zu Recht 
unbestritten, dass das Bauvorhaben trotz den Anpassungen gemäss dem «Grundriss- und Um-
gebungsplan Erdgeschoss Nr. 2017-206 vom 24. Juli 2023» in seinen Grundzügen gleichgeblie-
ben ist und als Projektänderung behandelt werden kann. Die Beschwerdegegnerschaft verzichtet 
damit im Vergleich zu den am 28. November 2022 bewilligten Plänen einzig auf den Besucher-
parkplatz in der südöstlichen Parzellenecke und sieht stattdessen eine Begrünung vor. Es handelt 
sich um eine geringfügige Änderung. Öffentliche Interessen sind dadurch nicht zusätzlich betrof-
fen. Ebenso wenig wurden Dritte durch die Projektänderung neu betroffen. Der «Grundriss- und 
Umgebungsplan Erdgeschoss Nr. 2017-206 vom 24. Juli 2023» hat den mit Gesamtentscheid vom 
28. November 2022 bewilligten Grundriss-, Umgebungs- und Liegenschaftsentwässerungsplan 
vom 15. Juni 2022 hinsichtlich des ursprünglich geplanten Besucherparkplatzes bzw. des Erdge-
schosses ersetzt. Darüber hinaus bleibt der Grundriss-, Umgebungs- und Liegenschaftsentwäs-
serungsplan vom 15. Juni 2022 vorliegend jedoch insofern Verfahrensgegenstand, da er nicht nur 
den Grundriss und die Umgebung im Erdgeschoss, sondern auch die Grundrisse des Unter- und 
Obergeschosses, die Dachaufsicht und die Liegenschaftsentwässerung darstellt.

Weil die Beschwerdegegnerschaft mit der Projektänderung vom 24. Juli 2023 auf den Besucher-
parkplatz verzichtet, erübrigen sich diesbezüglich Ausführungen zu den Voraussetzungen einer 
Strassenanschlussbewilligung. Rein abstrakte, theoretische Fragen können nicht Verfahrensge-
genstand sein.14 Auch hinsichtlich der Unterschreitung des Strassenabstands durch den Besu-
cherparkplatz erübrigen sich infolge der Projektänderung weitere Bemerkungen. Die mit Disposi-
tiv-Ziff. IV.1.2 des angefochtenen Entscheids erteilte Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten 
des Strassenabstandes durch den Besucherparkplatz ist aufgrund der Projektänderung obsolet 
geworden. Dispositiv-Ziff. IV.1.2 des angefochtenen Gesamtentscheids ist folglich von Amtes we-
gen aufzuheben.

12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32-32d 
N. 12a
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c
14 Vgl. Michael Pflüger, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 65 N. 13

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3. Ästhetik, Ortsbild- und Denkmalschutz: Beizug der OLK

a) Die Fachexpertinnen und -experten der Bau- und Planungskommission der Stadt 
Langenthal nahmen im Rahmen der Bauvoranfrage mit Fachbericht vom 28. September 2020 wie 
folgt Stellung zum Bauvorhaben:

[…] Die Realisierung eines zusätzlichen Einfamilienhauses ist denkbar und wird unterstützt. Angesichts der 
wertvollen Bausubstanz in unmittelbarer Nähe sind die kontextuellen Rahmenbedingungen zu berücksichti-
gen. Die Ortsbesichtigung vom 18.9.2020 […] hat erhärtet, dass das neue Gebäude sich als Zwischenbau 
manifestieren und dementsprechend in der Hierarchie bezüglich Situierung zurückhaltender sein sollte. 
Ebenso ist den Zwischenräumen zu den Gebäuden Q.________ [Nr. …] und [Nr. …] die nötige Beachtung 
zu schenken. Die bestehende Terrassierung mit den Stützmauern ist ein signifikantes Element des heutigen 
Gartens und entsprechend in das Projekt zu integrieren. Die Fassadengestaltung weist zwei unterschiedli-
che Seiten auf, einerseits eine skulpturale Ausformulierung seitens der Strasse, andererseits eine klassi-
sche, strenge Gliederung seitens Garten. Es sind jedoch nicht zwei verschiedene Verhaltensweise[n] eines 
Gebäudes, vielmehr sind es zwei Fassaden zweier unterschiedlicher Bauten. Die geplante Gebäudehöhe 
und das vorgeschlagene Flachdach nehmen Bezug auf die bestehenden Gebäude und werden unterstützt. 
Die längsseitige Parkierung bedarf infolge Zu- und Wegfahrt grosse Lücken im heutigen Heckenbereich 
entlang der Q.________.

[…] Das Projekt wird grundsätzlich unterstützt. Bei der Weiterbearbeitung sind folgende Aspekte vertieft zu 
prüfen:
- Die Situierung ist bezüglich dem Hauptbau zu präzisieren (Hierarchie der Bauten)
- Sowohl die Terrassierung als auch die Stützmauern sind noch stärker ins Projekt zu integrieren
- Die Fassadengestaltung sollte unabhängig allfälliger Stilfragen vereinheitlicht werden
- Bezüglich Parkierung wäre es wünschenswert, wenn weitere Möglichkeiten (beispielsweise mit quar-

tierüblichen Garagen senkrecht zur Strasse) geprüft würden
- Die Umgebungsgestaltung ist für die Integration des Bauvolumens von grosser Relevanz und entspre-

chend zu bearbeiten15

Anlässlich einer Besprechung mit den Fachexpertinnen und -experten der Bau- und Planungs-
kommission vom 30. Mai 2022 wurde festgehalten, die Dachfläche solle sich grösser von der So-
ckelfläche differenzieren (strukturelle Abhebung). Es können mit dem gleichen Material verschie-
dene Muster geschaffen werden.16 Die Fachexpertinnen und -experten der Bau- und Planungs-
kommission empfahlen mit Fachbericht vom 17. August 2022 das Bauvorhaben zur Bewilligung 
und begründeten dies wie folgt: 

[…] Um einen Bezug zur Massstäblichkeit und Traufhöhe des Nachbargebäudes herzustellen, zeichnet sich 
das Dachgeschoss in der Ausformulierung der vorgeschlagenen Klinkerfassade mittels eines umlaufenden, 
horizontalen Frieses, einer vertikalen Teilung und einer differenzierten Farbigkeit ab. Im Bereich der west-
seitigen Terrasse wird das Sockelgeschoss neu mit Stützen ausgebildet und stellt damit einen Bezug her 
zur hangseitigen Situation beim Bestandesgebäude Q.________ [Nr. …]. Damit bindet sich der Neubau als 
Zwischenbau und im Verhältnis zur Topografie besser in den sensiblen Ort ein und verhält sich in der Hier-
archie zu den Nachbarhäusern zurückhaltender und kontextueller. Die Fassadengestaltung mit dem sicht-
baren Klinkermauerwerk stellt einen Bezug her zur Massivität und Wertigkeit der historischen Nachbarn. 
Durch den angedeuteten Dachabschluss mittels der vorgeschlagenen Fassadendifferenzierung, die hang-
seitige Ausbildung eines Sockels in Beton und die Darstellung des Kamins als architektonisches Element 
werden vorhandene Architekturmotive übernommen und im Neubau zeitgenössisch interpretiert und weiter-
geführt.

15 Pag. 15 der Vorakten
16 Pag. 186 der Vorakten

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Die sorgfältige und detaillierte Weiterentwicklung des Projekts in dem äusserst sensiblen Kontext stärkt den 
Bezug zum schützenswerten Quartier- und Ortsbild. Die Fachexpert:innen empfehlen das überarbeitete 
Bauprojekt zur Bewilligung und begrüssen eine Bemusterung vor Inangriffnahme der Ausführung.17

b) Die Beschwerdeführenden 1 bis 4 machen geltend, der Fachbericht der Fachexpertinnen 
und -experten der Bau- und Planungskommission vom 17. August 2022 genüge nicht für die Be-
urteilung des Bauprojektes. Der Fachbericht (und letztlich auch der Gesamtentscheid) setze sich 
nicht mit dem Bauvorhaben, den Vorschriften der Quartiererhaltungszone oder dem ISOS ausein-
ander. Der Fachbericht lasse die zentralen Merkmale des Ortsbildes wie Heimatstil, Walmdächer, 
Lukarnen, grosszügige Gartenanlagen, Solitärbauten oder Begrenzung zum Strassenraum hin 
gänzlich ausser Acht. Auch äussere er sich nicht zu den verringerten Gebäudeabständen. Die 
Beschwerdeführenden bringen zudem vor, der Neubau sei ein prägendes Bauvorhaben und das 
Erste dieser Art im Quartier. Sie beantragten die Einholung eines Gutachtens bei der OLK.

Die Beschwerdegegnerschaft beantragte, der Antrag der Beschwerdeführenden auf Einholung ei-
nes Fachberichts der OLK sei abzuweisen. Sie führte aus, die Stadt Langenthal habe sich seit der 
ersten Besprechung des Vorprojektes am 18. September 2020 minutiös mit dem Bauvorhaben 
befasst. Sie habe das Bauvorhaben von Anfang an in Abstimmung mit den Fachexpertinnen und 
Fachexperten der Bau- und Planungskommission entwickelt. Es treffe nicht zu, dass die Bau- und 
Planungskommission nur oberflächlich auf die Ortsbildverträglichkeit eingegangen sei. Aus den 
Fachberichten vom 28. September 2020 und vom 17. August 2022 werde deutlich, dass sich die 
Kommissionsmitglieder des sensiblen Umfeldes bewusst gewesen seien. Mit der Bau- und Pla-
nungskommission der Stadt Langenthal habe eine leistungsfähige örtliche Fachstelle das Bauvor-
haben begutachtet und als bewilligungsfähig erachtet. Es bestehe weder die Pflicht noch die Ver-
anlassung, das Bauvorhaben durch die OLK beurteilen zu lassen. Es sei davon auszugehen, dass 
weitere Expertinnen und Experten das Projekt gleich beurteilten. Zudem blieben rein ästhetische 
Kriterien bis zu einem gewissen Grad immer subjektiv. Die Serie weiterer Gutachten und kleiner 
Projektänderungen liesse sich theoretisch endlos verlängern, ohne dass dies viel zur Entschei-
dungsfindung beitrage.

Die Stadt Langenthal erklärt, die örtliche Fachstelle, d.h. die Fachexpertinnen und -experten der 
Bau- und Planungskommission, habe das Bauvorhaben hinsichtlich des Ortsbildes geprüft. Es 
handle sich dabei um ausgewiesene Fachleute in Sachen Bauästhetik, die der Gemeinderat für 
die laufende Legislaturperiode eingesetzt habe (vgl. Art. 18 Abs. 1 und 5 des Reglements über 
die Organisation der Stadtverwaltung der Stadt Langenthal vom 20. November 2000). Die Baube-
willigungsbehörde sei daher zum Schluss gekommen, dass ein Beizug der OLK im erstinstanzli-
chen Verfahren nicht erforderlich gewesen sei.

c) Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände 
hinsichtlich der Beeinträchtigung des Ortsbildes oder der Landschaft bestehen, die leistungsfähige 
örtliche Fachstelle konsultieren (vgl. Art. 22 Abs. 1 Bst. a und 2 BewD). Die Baubewilligungs-
behörde konsultiert die OLK bei prägenden Bauvorhaben, gegen die ästhetische Bedenken oder 
Einwände bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind und die das Ortsbild oder die Land-
schaft beeinträchtigen können, insbesondere in einem Gebiet des ISOS oder in einem Ortsbild- 
oder Landschaftsschutzgebiet im Sinne von Art. 86 BauG (vgl. Art. 10 Abs. 2 BauG, Art. 22a 
Abs. 1 Bst. b und c BewD). Im Zeitpunkt, wo sich die Frage eines Beizuges der OLK im Baubewil-
ligungsverfahren stellte, war aArt. 22a Abs. 2 BewD18 in Kraft. Gemäss aArt. 22a Abs. 2 BewD 
wurde die OLK nicht beigezogen, wenn das Bauvorhaben bereits von einer leistungsfähigen örtli-

17 Pag. 187 der Vorakten
18 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) in der bis 
am 31.März 2023 gültigen Fassung

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chen Fachstelle begutachtet worden war. Vorliegend kann offen gelassen werden, ob die Stadt 
Langenthal über eine leistungsfähige örtliche Fachstelle verfügt oder ob sie im Baubewilligungs-
verfahren die OLK hätte beiziehen müssen. Im Rechtsmittelverfahren kann die OLK selbst dann 
beigezogen werden, wenn das Bauvorhaben bereits von einer leistungsfähigen örtlichen Fach-
stelle begutachtet worden ist (vgl. Art. 4 OLKV19 und Art. 10 Abs. 3 BauG).20 Mit Verfügung vom 
16. März 2023 hat das Rechtsamt der BVD einen Bericht bei der OLK eingeholt.

4. Ästhetik, Ortsbild und Denkmalschutz: Stellungnahme der Bau- und Planungskommission

a) Die Beschwerdeführenden 3 und 4 bringen vor, gemäss Art. 55 GBR21 seien Bauvorhaben 
mit wesentlichen Auswirkungen auf das Quartierbild der Bau- und Planungskommission der Stadt 
Langenthal zur Stellungnahme zu unterbreiten. Das Bauvorhaben sei lediglich von zwei Fachex-
pertinnen und -experten beurteilt worden, die nicht Mitglieder der Bau- und Planungskommission 
seien. Der Wortlaut von Art. 55 GBR sei so zu verstehen, dass das Bauvorhaben sämtlichen Mit-
gliedern zur Stellungnahme zu unterbreiten sei.

Die Beschwerdegegnerschaft entgegnet, es liege auf der Hand, dass nie alle Mitglieder der Bau- 
und Planungskommission ein Bauvorhaben vor Ort besichtigen, im Austausch mit der Bauherr-
schaft stehen und an der Ausformulierung des Fachberichts beteiligt sein könnten. Der Beizug 
von zwei Expertinnen oder Experten zur Bau- und Planungskommission stelle sicher, dass das 
nötige Fachwissen vorhanden sei. Die Bau- und Planungskommission habe das Bauprojekt im 
Plenum beraten und der Kommissionspräsident habe den Gesamtentscheid unterschrieben.

Die Stadt Langenthal erklärt, die Bau- und Planungskommission habe das Baugesuch an der Sit-
zung vom 18. Oktober 2022 beurteilt. Dem Legalitätsprinzip sei Rechnung getragen worden.

b) Gemäss Art. 55 GBR sind Bauvorhaben mit wesentlichen Auswirkungen auf das Quartierbild 
der Bau- und Planungskommission der Stadt Langenthal zur Stellungnahme zu unterbreiten. Die 
Baubewilligungsbehörde trifft ihren Entscheid in Kenntnis dieser Stellungnahme. Art. 55 GBR äus-
sert sich nicht dazu, wie diese Stellungnahme auszufallen hat und ob allenfalls eine Beratung in 
der Kommission durchzuführen ist. Wie aus Art. 18 des Reglements über die Organisation der 
Stadtverwaltung folgt, setzt sich die Bau- und Planungskommission aus sieben Mitgliedern sowie 
zwei Expertinnen oder Experten zusammen. Soweit die beiden Expertinnen oder Experten zu ei-
nem Bauvorhaben einen Bericht verfasst haben und die Bau- und Planungskommission gestützt 
darauf die Erteilung der Baubewilligung beantragt hat, kann davon ausgegangen werden, dass 
die Bau- und Planungskommission damit zumindest indirekt zum Bauvorhaben Stellung genom-
men hat.

c) Die Bau- und Planungskommission beschloss an ihrer Sitzung vom 18. Oktober 2022 die 
Erteilung der Ausnahmebewilligungen für das Unterschreiten des Strassenabstandes und das Er-
stellen von Wohnraum unter dem fertigen Terrain sowie der Baubewilligung gemäss des im Ent-
wurf vorliegenden Gesamtentscheids. Gemäss Protokoll wurde zwar keine Beratung 
durchgeführt.22 Der Bau- und Planungskommission standen aber die Baugesuchsakten und damit 
auch die Berichte ihrer beiden Expertinnen oder Experten vom 28. September 2020 und vom 

19 Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLKV, BSG 
426.221)
20 VGE 2020/269 vom 20. Dezember 2021 E. 6.5.1, 2017/51 vom 1. Mai 2018 E. 5.2.2, 2016/242 vom 8. Juni 2017 
E. 5.1
21 Baureglement der Stadt Langenthal vom 30. November 2003, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raum-
ordnung des Kantons Bern (AGR) am 31. März 2004
22 Pag. 287 der Vorakten

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17. August 2022 zur Verfügung. Zudem lag der Bau- und Planungskommission auch der Entwurf 
des Gesamtentscheids vor, in welchem das Orts- und Landschaftsbild behandelt wird (vgl. S. 9 ff. 
des angefochtenen Entscheids). Mit dem Beschluss der Bau- und Planungskommission vom 
18. Oktober 2022 liegt damit (zumindest indirekt) eine Stellungnahme im Sinne von Art. 55 GBR 
vor. Die Rüge der Beschwerdeführenden 3 und 4 erweist sich als unbegründet.

5. Ästhetik, Ortsbild und Denkmalschutz: Rechtliche Grundlagen

a) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der er-
heblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen 
Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu 
erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere 
nicht bloss allgemein anders formulieren.23 Das Baureglement der Stadt Langenthal enthält ins-
besondere folgende Bestimmungen zur Gestaltung von Bauten und Anlagen:

Art. 10 (Bauweise / Grundsatz)
1 Alle Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit den bestehenden oder vorauszuse-

henden Bauten eine gute Gesamtwirkung entsteht. Sie sollen sich gut in das Orts- und Landschaftsbild 
und in den Strassenraum einordnen und auf erhaltenswerte Eigenarten Rücksicht nehmen.
[…]

Art. 29 (Umgebungsgestaltung):
1 Die Umgebung (Aussenräume) von Bauten und Anlagen ist so zu gestalten, dass sich eine gute Einord-

nung in die Landschaft und das Orts- und Strassenbild ergibt.
2 Die wesentlichen Elemente der Umgebungsgestaltung (Terraingestaltung, Böschungen, Mauern, Treppen, 

Einfriedungen sowie die höhere Bepflanzung) sind in einem Umgebungsgestaltungsplan darzustellen.
[…]

Weiter enthält das Baureglement Bestimmungen zu den Schutzgebieten. In Art. 53 GBR ist die 
Zone für Quartiererhaltung geregelt. Die Quartiererhaltung ist demnach eine die Bauzone überla-
gernde Festlegung und umfasst Gruppen von Einzelbauten mit speziellen Qualitäten, deren Ei-
genart wesentlich zum Wohnwert der Quartiere beiträgt und die deshalb in ihrem Charakter erhal-
ten werden sollen. Gemäss Art. 54 Abs. 1 GBR müssen sich alle baulichen Vorkehren innerhalb 
dieser Gebiete bestmöglich in die bestehende Bau- und Quartierstruktur einordnen. Gestaltungs-
freiheit bei einer gemeinsamen Projektierung eines Areals mit mehreren Bauten ist nicht zulässig 
(Art. 54 Abs. 2 GBR i.V.m. Art. 75 BauG). Die in den einzelnen Quartieren massgeblichen und zu 
beachtenden Strukturmerkmale sind im Anhang IV des Baureglements beschrieben. Zum Gebiet 
Nr. 14 «Hinterberg / Schützenstrasse, Hinterbergweg» ist im Anhang IV des Baureglements Fol-
gendes festgehalten:

Gebäudevolumen (Dachform / Ausrichtung / Materialisierung):
Villenartige Solitärbauten in topografisch ausgezeichneter Lage, wirken grösstenteils als Ensembles. In der 
Regel handelt es sich dabei um Putzbauten mit Kunststeingliederungen unter Walmdächern mit Lukarnen.

23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen

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Gebäudestellung (im Grundstück / in der Topografie):
Individuelle Gebäudestellung parallel zum Hangverlauf.

Garten / Bepflanzung:
Der jeweilige Garten, als integraler Teil der Anlage, wirkt als Erweiterung der umgebenden Landschaft. Die 
Bepflanzung ist mehrheitlich Teil der räumlichen Gestaltung. Besonders zu erwähnen sind die grossen, prä-
genden Einzelbäume.

Verhältnis zum Strassenraum:
Klare Begrenzung des Strassenraumes durch Einfriedungen im Bereich der Schützenstrasse.

Besondere Merkmale:
Anlagen für gehobenes Wohnen vor, während und unmittelbar nach dem Ersten Weltkrieg. Die Wohnbauten 
sind, zusammen mit den zugehörigen Nebengebäuden, Kristallisationspunkte der repräsentativ gestalteten 
Umgebung.

Aus dem Wortlaut von Art. 54 Abs. 1 GBR folgt, dass Neubauten (in zeitgemässer Architektur-
sprache) in der Quartiererhaltungszone nicht verboten sind. Vorausgesetzt ist jedoch, dass sie 
sich bestmöglich in die bestehende Bau- und Quartierstruktur einordnen und der Quartiercharakter 
erhalten bleibt. Auch aus dem politischen Diskurs zur Revision der baurechtlichen Grundordnung 
geht nichts Anderes hervor. An der Sitzung des Stadtrates von Langenthal am 8. und 15. Septem-
ber 2003 wurde das Baureglement mit seinen Anhängen I bis IV genehmigt. Aus der Diskussion 
folgt, dass die Stadt Langenthal als «Gartenstadt» bezeichnet wurde. Zugleich wurde aber auch 
festgehalten, dass die Quartiererhaltungszone die Qualität der «Gartenstadt» pflegen solle, ohne 
die heutige Architektur einzuschränken.24 Die Gärten im Quartier Hinterberg werden in Anhang IV 
des Baureglements als «integraler Teil der Anlagen» charakterisiert. Aus dem Baureglement folgt 
aber nicht, dass die Gartenanlagen nicht verkleinert werden dürfen, soweit auch mit dem Neu- 
oder Anbau nach wie vor eine grosszügige Gartenanlage besteht und der Garten als Erweiterung 
der Landschaft erscheint. Ferner ist die Materialisierung in der Quartiererhaltungszone nicht ver-
bindlich geregelt. Der Anhang IV hält lediglich fest, dass es sich bei den bestehenden Bauten «in 
der Regel» um Putzbauten mit Kunststeingliederungen unter Walmdächern mit Lukarnen handle. 
Soweit sich bauliche Vorkehren bestmöglich in die bestehende Bau- und Quartierstruktur einord-
nen, ist nicht ausgeschlossen, dass eine andere Dach- und Fassadenform bewilligt werden kann.

Die Bestimmungen des Baureglements gehen insgesamt weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen 
kommt daher selbständige Bedeutung zu. Der Begriff «gute Gesamtwirkung» (vgl. Art. 10 Abs. 1 
GBR) stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung die kom-
munalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen auch an das Er-
fordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die 
gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen Qua-
litäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittel-
mass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den 
qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.25 Gestützt auf 
Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes dürfen in der Regel Art oder 
Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht eingeschränkt werden26.

24 Vgl. die Beilage zum Schreiben der Beschwerdeführenden 1 und 2 vom 8. September 2023, S. 1 und 5
25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1
26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 15 mit Hinweisen

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b) Wie eingangs erwähnt, ist die Stadt Langenthal im ISOS aufgeführt. Die Bauparzelle ist dem 
Gebiet Nr. 4 «Villenquartier am Hang, 1. D. 20. Jh., durchmischt mit Villen und Einfamilienhäusern, 
2. H. 20. Jh.» mit dem Erhaltungsziel B zuzuordnen. Das ISOS enthält folgende Beschreibung:

Villenquartier am Hang, prunkvolle Wohnbauten für Direktoren
Die Hänge des Hinterbergs gehören zu den bevorzugten Wohnlagen Langenthals. Von hier aus bietet sich 
Aussicht über die Stadt in der Ebene. Im östlich des Ortszentrums abgesetzten Villenquartier an der Schüt-
zenstrasse (4) herrscht entsprechend der Bauzeit ab dem ersten Jahrzehnt des 20. Jahrhunderts der Hei-
matstil vor. Eine der vornehmsten Villen ist die Friedhalde, ein verputzter Bau mit Kunststeingliederungen 
und geknicktem Walmdach in grosszügiger Gartenanlage. Sie wurde 1914 für den damaligen Spitaldirektor 
erbaut. Bereits im 18. Jahrhundert wurde der Hinterberg vom damaligen Zollbeamten Johann Jakob Mu-
menthaler als Standort eines herrschaftlichen Anwesens (0.5) gewählt. […]

Empfehlungen:
[…] Die verschiedenartigen Wohnquartiere müssen als Zeugen für den Baustil ihrer jeweiligen Epochen 
geschützt werden; wichtig sind auch die Zwischenbereiche (insbesondere in den gartenstadtähnlichen Sied-
lungen). […] Bei allfälligen An-, Um- und Neubauten, vor allem im Zentrum, müssen Fachleute der Denk-
malpflege beigezogen werden. […]

Auch aus den Empfehlungen des ISOS folgt, dass Neubauten im Quartier Hinterberg nicht per se 
unzulässig sind, soweit der Struktur der Zwischenbereiche bzw. der Gartenanlagen Rechnung 
getragen wird. Das ISOS und die damit verbundenen Schutzziele sind nicht unmittelbar verbind-
lich, wenn es nicht um eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG27, sondern beispielsweise 
um ein gewöhnliches Bauvorhaben in der Bauzone geht. Das ISOS ist jedoch im Richtplan des 
Kantons Bern ausdrücklich als in der Planung umzusetzende Grundlageninformation bezeichnet. 
Als «anderes Inventar» im Sinne von Art. 13e BauV28 gilt es daher für die Behörden von Kanton 
und Gemeinden auch im Baubewilligungsverfahren zumindest als Empfehlung. Bei der Anwen-
dung von Art. 9 ff. BauG sind das ISOS und die damit verbundenen Schutzziele daher zu berück-
sichtigen.29

c) Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem 
oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich Bauten (vgl. Art. 10a Abs. 1 BauG). Baudenk-
mäler sind erhaltenswert, wenn sie wegen ihrer ansprechenden architektonischen Qualität oder 
ihrer charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen (Art. 10a Abs. 3 BauG). Gemäss 
Art. 10b Abs. 1 BauG dürfen Baudenkmäler durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beein-
trächtigt werden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Umgebung überhaupt nicht verändert wer-
den darf (es sei denn, sie sei selber schützens- oder erhaltenswert). Eine Veränderung soll aber 
auf das Baudenkmal grösstmöglich Rücksicht nehmen und dieses nicht wesentlich beeinträchti-
gen. Im Einzelfall ist hierbei der Schutzbedarf des Baudenkmals, seiner Stellung in der Umgebung 
und das Interesse an der Veränderung abzuwägen.30

6. Ästhetik, Ortsbild und Denkmalschutz: Beurteilung durch die Fachexpertinnen und -experten 
der Bau- und Planungskommission sowie durch die OLK

a) Die OLK nahm mit Bericht vom 22. Mai 2023 inkl. Fotodokumentation zum Bauvorhaben 
Stellung. Dabei umschreibt die Fachbehörde die Bauparzelle wie folgt:

27 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451)
28 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
29 BVR 2008 S. 117 E. 2b; VGE 2012/332 vom 11. September 2013 E. 4.4, 22020U vom 28. September 2005 E. 2.4.1; 
Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 33b
30 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art.10a-10f N. 7

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Im nordöstlichen Bereich der Liegenschaft ist ein erhaltenswertes Heimatstil-Gebäude mit Mansardendach 
aus dem Jahr 1921 situiert. Das Erdgeschoss ist mit einer Schindelfassade und das Dachgeschoss mit 
einer Riegfassade versehen. Das Gebäude besitzt einen strassenseitigen Vorplatz. Gegen Südwesten und 
Südosten befindet sich eine terrassierte Gartenanlage. Der nordöstliche Übergang zum Strassenraum ist 
offen gestaltet und der südöstliche durch eine Hecke direkt an der Parzellengrenze vom Strassenraum ab-
getrennt.

Die OLK charakterisierte das Orts- und Landschaftsbild sowie den Strassenraum in der unmittel-
baren Umgebung des Bauvorhabens und im Quartier Hinterberg wie folgt:

Das Villenquartier Hinterberg wird im Osten vom Wald und im Norden, Süden und Westen durch Einzelbau-
ten der Wohnzone W2 definiert. Die Q.________ teilt das Quartier in zwei Bereiche auf. Der Bereich süd-
westlich der Strasse wird typologisch durch die villenartigen Bauten aus dem Anfang des 20. Jh. geprägt. 
Die Villenbauten sind grösstenteils leicht zurückversetzt und durch einen Vorplatz mit dem Strassenraum 
verbunden. Südwestlich der Hauptgebäude sind die Privatgärten angeordnet. Die Liegenschaften südöstlich 
der Q.________ sind, mit einer Ausnahme entlang der waldseitigen Parzellengrenze positioniert und bilden 
ihren Gartenbereich gegen den Strassenraum aus. Den Hauptgebäuden sind kleinere Nebenbauten, teil-
weise mit Flachdächern ausgebildet, untergeordnet. Das Strassenbild ist durch die unterschiedlich ausfor-
mulierten Vorbereiche als heterogen zu beschreiben. Diverse Grünstrukturen und Einzelbäume prägen das 
Strassenbild.

b) Die Gestaltung des Bauvorhabens im Hinblick auf eine gute Gesamtwirkung zusammen mit 
den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten beurteilte die OLK folgendermassen:

Das geplante Bauvorhaben erzielt in Bezug auf seine Körnung, Höhe, Positionierung auf der Parzelle, Ab-
stand zur Strasse und den erhaltenswerten Bauten sowie seine Materialisierung eine gute Gesamtwirkung.

Weiter äusserte sich die OLK zur Einordnung des Bauvorhabens in das Orts- und Landschaftsbild 
sowie in den Strassenraum und prüfte, ob es auf erhaltenswerte Eigenarten Rücksicht nimmt:

Die Setzung des Neubaus mit dem vorgelagerten, gepflasterten Vorplatz nimmt die bestehende Situation 
und die Abstände des Bestandes und des Nachbargebäudes auf und setzt diese fort. Das Bauvorhaben 
reagiert auf die örtlichen Gegebenheiten und erfüllt die Voraussetzungen, um sich unter Berücksichtigung 
der erhaltenswerten Eigenarten gut ins Orts- und Landschaftsbild einzugliedern.

Die Frage, ob die Umgebung (Aussenraum) des Bauvorhabens so gestaltet ist, dass sich eine 
gute Einordnung in die Landschaft sowie das Orts- und Strassenbild ergibt, beantwortete die OLK 
wie folgt:

Die Übergänge der Liegenschaften zum Strassenraum sind durch die unterschiedlichen Zugangssituationen 
und Abschlüsse zum Strassenraum heterogen ausgebildet. Die geplante Umgebung des Bauvorhabens 
übernimmt die wesentlichen Merkmale der eigenen Parzelle sowie der Nachbarliegenschaft mit dem Vor-
platz und der Zurücksetzung des Gebäudes zum Strassenraum hin.

Im Bereich des Gartens werden gestalterische Elemente wie Stützmäuerchen und Stufen aufgenommen 
und integriert. Die Umgebung des Neubaus fügt sich gut in das Orts- und Strassenbild sowie die Landschaft 
ein.

c) Zur bestmöglichen Einordnung des Bauvorhabens in die bestehende Bau- und Quartier-
struktur sowie zur Berücksichtigung der massgeblichen Strukturmale der Quartiererhaltungszone 
Nr. 14 erläuterte die OLK:

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Gegenüber der im Anhang IV beschriebenen, vorherrschenden Putzfassaden stellt das erhaltenswerte Be-
standesgebäude Q.________ [Nr. …] mit seiner Schindel- und Riegfassade eine Ausnahme dar. Folglich ist 
eine Putzfassade für den Neubau nicht zwingend und eine geschlämmte Sichtmauerwerk-Fassade durchaus 
denkbar. Des Weiteren weist der Bestandesbau ein Mansardendach statt ein Walmdach, wie im Anhang IV 
beschrieben, auf.

Der Neubau greift gestalterische Elemente des Bestandesbaus wie die gartenseitige Loggia, die differen-
zierte Fassadenmaterialisierung oder den Kamin auf und interpretiert diese neu. Es wird somit ein Dialog 
zwischen Bestandes- und Neubau geschaffen.

Die unter Anhang IV, Gebiet Nr. 14 beschriebene Gebäudestellung parallel zum Hang wird vom Neubau 
übernommen. Der strassenseitige Gartenbereich wird verkleinert, jedoch bleibt der Garten im südwestlichen 
Bereich der Liegenschaft als integraler Teil der Anlage erhalten. Das Bauprojekt übernimmt die bestehende 
Situation der Liegenschaft sowie der Nachbarparzelle und fügt sich adäquat in den Strassenraum ein.

Die in Anhang IV für das Gebiet 14 Hinterberg / Schützenstrasse aufgeführten Strukturmerkmale werden 
angemessen berücksichtigt.

Zur Materialisierung und Farbgebung des Bauvorhabens gab die OLK die folgende Beurteilung 
ab:

Die OLK beurteilt die Materialisierung des Neubaus mit der geschlämmten Sichtmauerwerk-Fassade als 
positiv. Die Materialwahl unterstreicht die Bedeutung und Wertigkeit der erhaltenswerten Nachbarbauten 
und fungiert als entsprechendes, den Hauptbauten untergeordnetes Pendant.

d) Schliesslich prüfte die OLK, ob das erhaltenswerte Baudenkmal an der Q.________ [Nr. …] 
durch das Bauvorhaben beeinträchtigt wird und kam zum Schluss:

Das geplante Bauvorhaben beeinträchtigt das erhaltenswerte Baudenkmal in seiner Bedeutung und 
Ausstrahlung nicht. Es tritt dem Bestandesbau wie auch den übrigen Nachbarbauten in angemessener 
Weise gegenüber.

7. Ästhetik, Ortsbild und Denkmalschutz: Würdigung

a) Die Beschreibung der Situation, die Charakterisierung des Orts- und Landschaftsbildes so-
wie des Strassenraums in der unmittelbaren Umgebung des Bauvorhabens und im Quartier Hin-
terberg im Fachbericht der OLK vom 22. Mai 2023 ist nachvollziehbar und schlüssig. So lässt sich 
der dem Fachbericht der OLK beigelegten Fotodokumentation entnehmen, dass sich entlang der 
Q.________ sowohl auf der östlichen als auch auf der westlichen Seite hauptsächlich alleinste-
hende Einfamilienhäuser mit grosszügigen Gartenanlagen bzw. auf grosszügigen Parzellen befin-
den.31 Die Beschwerdeführenden 1 bis 4 haben in ihren Rechtsschriften denn auch zutreffend 
ausgeführt, dass das Quartier Hinterberg durchaus ein charakteristisch individuelles Ortsbild auf-
weist und sich durch villenartige Solitärbauten auszeichnet. Die Fotodokumentation der OLK ver-
deutlicht, dass die Gebäude in der Umgebung des Bauvorhabens parallel zum Hang ausgerichtet 
und vom Strassenraum zurückversetzt sind.32 Die Gebäude sind sowohl auf der westlichen als 
auch der östlichen Seite der Q.________ ungefähr auf gleicher Höhe vom Strassenraum zurück-
versetzt. Auf der westlichen Seite der Q.________ befinden sich kleinere Vorgärten und Vorplätze 
der Gebäude, teilweise mit Einfriedungen. Auf der östlichen Seite der Q.________ sind die Gar-

31 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Titelbild mit Fotostandorten und Foto Nr. 4
32 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Titelbild mit Fotostandorten und Foto Nr. 4

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tenanlagen den Gebäuden vorgelagert. Insgesamt ist die Q.________ sehr durchgrünt und das 
Strassenbild zeichnet sich durch mehrere grössere Bäume aus.33 Die Einfriedungen und Vorgär-
ten bzw. Vorplätze entlang der Q.________ sind – anders als die Beschwerdeführenden 1 bis 4 
geltend machen – weder einheitlich noch durchgängig gestaltet, sondern haben, wie die OLK be-
schreibt, «unterschiedlich ausformulierte Vorbereiche».34 Bei den Fotostandorten Nrn. 11 und 5 
der OLK ist beispielsweise ersichtlich, dass zur Strasse hin überhaupt keine Einfriedung, sondern 
lediglich ein befestigter Vorplatz besteht. Soweit Einfriedungen vorhanden sind, weisen diese so-
wohl auf der westlichen als auch auf der östlichen Seite der Q.________ unterschiedliche Gestal-
tungen auf. Die Q.________ [Nr. …] verfügt beispielsweise über einen Maschendrahtzaun.35 Bei 
der Q.________ [Nr. …]  befanden sich demgegenüber bis anhin ein Holzzaun und eine Hecke 
als Einfriedung.36 Auch die Gartenanlagen sind nicht bei allen Gebäuden entlang der Q.________ 
gleich grosszügig ausgestaltet.37

Dem Vorbringen der Beschwerdeführenden 1 bis 4, wonach das Quartier dominiert sei von Putz-
bauten, Kunststeingliederungen, Lukarnen und Walmdächer kann nicht vollumfänglich gefolgt 
werden. Aus dem Fachbericht und der Fotodokumentation der OLK folgt, dass die Gebäude ent-
lang der Q.________ sehr unterschiedlich gestaltet sind. Die Gebäude an der Q.________ [Nrn. 
…] weisen Walmdächer mit Lukarnen auf.38 Demgegenüber weisen die Gebäude an der 
Q.________ [Nr. …] und [Nr. …] ein Flach- bzw. Pultdach auf.39 Auch die Fassaden der Gebäude 
entlang der Q.________ erscheinen heterogen. Die Gebäude an der Q.________ [Nrn. …] und 
[Nr. …] weisen Putzfassaden auf.40 Demgegenüber charakterisiert sich das Gebäude an der 
Q.________ [Nr. …] durch eine Schindel- und Riegelfassade.41 Beim Gebäude an der 
Q.________ [Nr. …] fallen zudem die Anbauten aus Beton auf.42 Die Beschwerdegegnerschaft 
hat zutreffend zusammengefasst, dass sich im Quartier Häuser verschiedenster Bautypen finden 
und nicht nur historische Gebäude mit Walmdach, Putzbauten, Kunststeingliederungen und Lu-
karnen vorhanden sind. Hinsichtlich der Bauart zwischen der östlichen und der westlichen Seite 
der Q.________ unterscheiden, wie es die Beschwerdeführenden 3 und 4 in ihrer Stellungnahme 
vom 30. August 2023 machen, ist nicht zielführend. Der ganze vorliegend interessierende Ab-
schnitt der Q.________ befindet sich in der Quartiererhaltungszone und im ISOS, weshalb eine 
gesamtheitliche Betrachtung angezeigt ist.

Insgesamt ist nach dem Gesagten nachvollziehbar, dass die OLK das Strassenbild und die Struk-
turmerkmale der bestehenden Bauten in ihrem Fachbericht als heterogen beurteilt hat. Damit ist 
zugleich auch gesagt, dass die OLK bei der Beurteilung des Bauvorhabens nicht nur einen Ver-
gleich mit dem Gebäude an der Q.________ [Nr. …] vorgenommen hat, sondern die Struktur-
merkmale der gesamten Umgebung des Bauvorhabens berücksichtigt hat.

b) Des Weiteren ist auch der Beurteilung der OLK, wonach das geplante Bauvorhaben eine 
gute Gesamtwirkung erzielt, sich gut in das Orts- und Landschaftsbild sowie in den Strassenraum 
einordnet und auf erhaltenswerte Eigenschaften Rücksicht nimmt, zuzustimmen. Das geplante 

33 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Fotos Nrn. 4, 6, 8 und 11
34 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Titelbild mit Fotostandorten
35 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Foto Nr. 2
36 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Foto Nr. 6
37 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Titelbild mit Fotostandorten; vgl. auch die Beschwerdeant-
wortbeilage Nr. 7 der Beschwerdegegnerschaft
38 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Fotos Nrn. 1 und 2
39 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Fotos Nrn. 9, 10 und 13; vgl. auch das Foto auf S. 12 der 
Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerschaft
40 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Fotos Nrn. 1 bis 3
41 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Fotos Nrn. 4 und 5
42 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Fotos Nrn. 9 und 10 sowie die Beschwerdeantwortbeilage 
Nr. 7 der Beschwerdegegnerschaft

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Einfamilienhaus ist parallel zum Hang ausgerichtet und damit gleich positioniert wie die bestehen-
den Häuser auf der westlichen Seite der Q.________. Wie die bestehenden Gebäude an der 
Q.________ [Nrn. …] ist es zudem rund 6 m vom Strassenraum zurückversetzt und weist einen 
befestigten Vorplatz auf.43 Wie die OLK zutreffend darlegt, nimmt die Setzung des Neubaus damit 
die bestehende Situation auf und setzt sie fort. Den Beschwerdeführenden kann daher nicht ge-
folgt werden, inwiefern das Bauvorhaben die Vorgabe der Gebäudestellung und des bestehenden 
Gebäudes an der Q.________ [Nr. …] missachten sollte. Hinsichtlich der Höhe nimmt das ge-
plante Einfamilienhaus Bezug auf die bestehenden Gebäude an der Q.________ [Nrn. …] und 
überragt diese nicht.44 Gegenüber dem Gebäude Nr. […] hält es einen Abstand von 8 m ein. Ge-
genüber dem Gebäude Nr. […] wahrt das geplante Einfamilienhaus einen Abstand von ca. 17 m. 
Die Beschwerdeführenden 3 und 4 bringen zwar vor, das Bauvorhaben sei überdimensioniert. Mit 
Ausnahme des Grenz- und Gebäudeabstandes, worauf sogleich zurückzukommen sein wird, rü-
gen sie jedoch nicht und ist im Übrigen auch nicht ersichtlich, dass die baupolizeilichen Masse 
nicht eingehalten wären. In diesem Zusammenhang begründen die Beschwerdeführenden auch 
nicht näher, weshalb insbesondere das flache Vordach des Einfamilienhauses überdimensioniert 
sein sollte. Das Bauvorhaben ordnet sich hinsichtlich seiner Setzung und Höhe gut in die Umge-
bung ein und erscheint nicht überdimensioniert. Daran ändert auch das Argument der Beschwer-
deführenden 3 und 4 nichts, wonach ihnen das Bauvorhaben die Aussicht nehme und sie künftig 
lediglich auf die hochmoderne Solaranlage der Beschwerdegegnerschaft herabsähen. Die Aus-
sicht der betroffenen Nachbarschaft ist nicht Schutzobjekt des allgemeinen Ortsbild- und Land-
schaftsschutzes gemäss Art. 9 BauG.45

Weil das Bauvorhaben gegenüber den Hauptgebäuden Nrn. […] und […] einen Abstand von 8 
bzw. 10 m einhält und sich zwischen den Gebäuden Rasen- und Gartenflächen befinden, entsteht 
auch kein Eindruck von «Reihenhäusern», wie ihn die Beschwerdeführenden monieren. Daran 
ändert auch der kleinere Abstand des Bauvorhabens zum Nebengebäude Nr. […] nichts. Das Ne-
bengebäude Nr. […] tritt klar als untergeordnet in Erscheinung.46 Auf dem Flachdach des geplan-
ten Einfamilienhauses ist eine Photovoltaikanlage geplant – rund um die Anlage soll das Flach-
dach teilweise begrünt werden.47 Das Flachdach ordnet sich mit Blick auf die heterogene Dach-
gestaltung entlang der Q.________ gut in die Umgebung ein. Zudem ist gemäss dem Bauregle-
ment nicht eine vollständige Begrünung des Flachdachs erforderlich (vgl. Art. 24 und 25 GBR 
sowie den Anhang IV). Das Flachdach ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden 
nicht ungewöhnlich für das Quartier und das Bauvorhaben setzt sich dadurch nicht von den ande-
ren Gebäuden ab.

Den Beschwerdeführenden 3 und 4 ist zwar zuzustimmen, als dass die vorliegend anwendbaren 
Bestimmungen unter Umständen dazu führen können, dass gewisse Abstriche bei der Ausnützung 
der Parzellen und der Interessen an einer möglichst maximalen Überbauung sowie dem verdich-
teten Bauen gemacht werden müssen. Dies trifft aber nicht zu, soweit ein Bauvorhaben den über-
geordneten Schutzzielen genügend Rechnung trägt. Soweit dies der Fall ist, kann dem Bauvor-
haben auch nicht entgegenstehen, dass die Bauherrschaft daraus möglicherweise einen finanzi-
ellen Nutzen zieht. 

43 Vgl. den Grundriss-, Umgebungs- und Liegenschaftsentwässerungsplan vom 15. Juni 2022 (gestempelt von der 
Stadt Langenthal am 28. November 2022)
44 Vgl. den Schnitt- und Fassadenplan vom 15. Juni 2022 (gestempelt von der Stadt Langenthal am 28. November 
2022) sowie die Modellierungen auf pag. 266 ff. der Vorakten
45 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 14
46 Vgl. die Fotodokumentation der OLK vom 22. Mai 2023, Fotos Nrn. 4, 6 und 18; vgl. auch die Beschwerdeantwort-
beilage Nr. 7 der Beschwerdegegnerschaft
47 Vgl. den Grundriss-, Umgebungs- und Liegenschaftsentwässerungsplan vom 15. Juni 2022 (gestempelt von der 
Stadt Langenthal am 28. November 2022)

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c) Ferner kann der OLK auch gefolgt werden, als dass sich die Umgebung des Bauvorha-
bens gut in das Orts- und Strassenbild sowie die Landschaft einfügt. Der Durchgrünung des 
Strassenraums trägt das Bauvorhaben insofern Rechnung, als dass nördlich und südlich neben 
der Einfahrt Rasenflächen und mehrere Büsche vorgesehen sind. Zusätzlich ist die Pflästerung, 
die von der Einfahrt nordwestlich ums Haus verläuft, zum Strassenraum hin nicht durchgängig, 
sondern mittels einer begrünten Fläche abgesetzt.48 Das Bauvorhaben weist damit, anders als 
die Beschwerdeführenden vorbringen, nicht einen übergangslosen Raum zwischen der Strasse 
und der Liegenschaft auf. Der Übergang wird gerade durch die Begrünung zwischen der Strasse 
und der Liegenschaft sichergestellt und der strassenseitige Gartenbereich fällt damit nicht 
vollständig weg. Wie aufgezeigt, sind entlang der Q.________ im Übrigen weder durchgehende 
noch einheitliche Einfriedungen zum Strassenraum hin vorhanden. Dass das Bauvorhaben 
gemäss den am 28. November 2022 gestempelten Plänen anstatt einer Begrenzung mittels Ein-
friedung ein offener Vorplatz mit Autounterstand und Fahrradabstellplatz vorsieht, genügt daher 
nicht, um ihm eine gute Gesamtwirkung abzusprechen. Im Übrigen hat die OLK das Bauvorha-
ben aufgrund der mit Gesamtentscheid vom 28. November 2022 bewilligten Projektpläne, den 
Vorakten und den Beschwerdeakten beurteilt. Der Fachbericht der OLK erfolgte somit in Kennt-
nis, dass zum Strassenraum hin keine Einfriedung vorgesehen ist. Die Rüge der Beschwerde-
führenden 1 und 2, wonach die OLK die Thematik der «fehlenden» Einfriedung nicht beurteilt 
habe, ist daher unbegründet. Der Vollständigkeit halber ist im Zusammenhang mit der Umge-
bungsgestaltung auch zu berücksichtigen, dass aus dem von der Beschwerdegegnerschaft im 
Beschwerdeverfahren eingereichten Entwurf des Gartengestaltungsplans folgt, dass mit Aus-
nahme der Öffnung für die Ein- und Ausfahrt gegen die Strasse hin allenfalls sogar eine Einfrie-
dung errichtet werden wird.49 Bei der Gartengestaltung nimmt das Bauvorhaben zudem Rück-
sicht auf die bestehende Situation. Der Garten befindet sich in Hanglage und zeichnet sich durch 
Stützmauern, Stufen und verschiedene Ebenen aus.50 Das Bauvorhaben übernimmt diese Ele-
mente. An der Südwestfassade und an der Nordwestfassade sind Treppenstufen vorgesehen. 
Zudem sind an der Nordostfassade verschiedene Ebenen des neuen Terrains vorgesehen.51

d) Sodann erscheint auch die Beurteilung der OLK, wonach sich das Bauvorhaben bestmöglich 
in die bestehende Bau- und Quartierstruktur einordnet, die massgeblichen Strukturmerkmale der 
Quartiererhaltungszone Nr. 14 berücksichtigt und die Materialisierung positiv ist, schlüssig. An-
ders als die Beschwerdeführenden ausführen, erscheint das Bauvorhaben nicht als Fremdkörper. 
So weist das Bauvorhaben zu den Hauptgebäuden Nrn. […] und […] wie aufgezeigt einen Abstand 
von ca. 8 bzw. 17 m auf. Südwestlich des Bauvorhabens bleibt die Gartenanlage erhalten. Das 
Bauvorhaben berücksichtigt damit die villenartigen Solitärbauten angemessen. Hinsichtlich der 
Materialisierung und der Dachform führt die OLK zutreffend aus, dass das erhaltenswerte Ge-
bäude an der Q.________ [Nr. …] mit seiner Schindel- und Riegfassade eine Ausnahme zu den 
vorherrschenden Putzfassaden darstellt. Der Anhang IV zum Baureglement erwähnt einzig, dass 
es sich bei den Bauten in der Quartiererhaltungszone Nr. 14 «in der Regel» um Putzbauten mit 
Kunststeingliederungen unter Walmdächern mit Lukarnen handelt. Wie bereits ausgeführt, sind 
somit für Neubauten nicht zwingend eine Putzfassade, Kunststeingliederungen, Walmdächer und 
Lukarnen vorausgesetzt, sofern die weiteren Strukturmerkmale berücksichtigt werden und sich 
das Bauvorhaben bestmöglich in die bestehende Bau- und Quartierstruktur einordnet. In Bezug 
auf das Strassen- und Ortsbild wurde dargelegt, dass eine Putzfassade nicht nur beim Gebäude 
an der Q.________ [Nr. …] fehlt. Die OLK hat mit Blick auf das Gesagte somit zu Recht den 
Schluss gezogen, wonach eine Putzfassade auch beim vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben 
nicht zwingend ist und die gewählte Flachdachform nicht zu kritisieren ist. Die Befürchtung der 

48 Vgl. den revidierten Grundriss- und Umgebungsplan Erdgeschoss vom 24. Juli 2023
49 Vgl. die Beschwerdeantwortbeilage der Beschwerdegegnerschaft Nr. 6
50 Vgl. die Fotos auf pag. 331 ff. der Vorakten
51 Vgl. den Schnitt- und Fassadenplan vom 15. Juni 2022 (gestempelt von der Stadt Langenthal am 28. November 
2022)

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Beschwerdeführenden 1 und 2, wonach damit die Ausnahme zur Regel werde, ist unbegründet. 
Die Beurteilung der OLK bezieht sich auf den vorliegenden Einzelfall. Daraus folgt keineswegs, 
dass Neu- und Anbauten in der Quartiererhaltungszone künftig eine beliebige Materialisierung 
aufweisen dürfen. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine gute Gesamtwirkung und eine best-
mögliche Einordnung in die bestehende Bau- und Quartierstruktur bejaht werden können. Dem-
entsprechend ist auch nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführenden aus der von ihnen geltend 
gemachten präjudizierenden Wirkung des Bauvorhabens ableiten wollen. In diesem Zusammen-
hang bringen die Beschwerdeführenden 1 und 2 in ihren Schlussbemerkungen vom 29. Septem-
ber 2023 vor, im Falle einer Bewilligung des Bauvorhabens könnten der künftigen Überbaubarkeit 
des Quartiers praktisch keine Grenzen mehr gesetzt werden, da die Grundeigentümer eine rechts-
gleiche Behandlung verlangen könnten. Diese Befürchtungen erweisen sich als unbegründet. Die 
vorliegende Beurteilung erfolgt in Bezug auf einen konkreten Einzelfall. Auch bei künftigen Neu-, 
An- und Umbauten in der Quartiererhaltungszone wird eingehend zu prüfen sein, ob die massge-
benden gestalterischen Vorschriften eingehalten sind.

Weiter hat die OLK zu Recht ausgeführt, dass die individuelle Gebäudestellung parallel zum Hang-
verlauf vom Bauvorhaben übernommen wird. Wie bereits erwähnt, ist das Bauvorhaben gleich 
positioniert wie die bestehenden Häuser auf der westlichen Seite der Q.________. Zudem ist 
durch die Gebäudeabstände zu den Hauptgebäuden Nrn. […] und […] sowie dem Erhalt der Gar-
tenanlage im Südwesten der Parzelle die Individualität gewährleistet. Durch den nach wie vor 
grosszügigen Garten in Richtung Südwesten bleibt der Eindruck einer Solitärbaute bzw. der indi-
viduellen Gebäudestellung und der Freiräume erhalten.

Die OLK hat in ihrem Fachbericht sodann zutreffend ausgeführt, dass der strassenseitige Garten-
bereich zwar verkleinert, der Garten im südwestlichen Bereich der Liegenschaft aber als integraler 
Teil der Anlage erhalten bleibt. Die Gartengestaltung bzw. die Umgebung des Bauvorhabens über-
nimmt die wesentlichen Merkmale der Bauparzelle und der Nachbarliegenschaften. So sind im 
Garten gestalterische Elemente wie Stützmäuerchen und Stufen integriert.52 Aus dem Entwurf des 
Gartengestaltungsplans folgt, dass die Beschwerdegegnerschaft einen Naturgarten plant und die 
bestehende Terrassierung mit Mauern aber auch mit modernen Elementen wie Roststahl aufneh-
men will.53 Das geplante Einfamilienhaus berücksichtigt zudem die Fassadenflucht des Gebäudes 
Nr. […] auf der Westfassade, die gegen die Gartenanlage hin ausgerichtet ist, und ragt nicht über 
diese hinaus. Dadurch verfügt die Parzelle Nr. P.________ auch nach dem Bau des Einfamilien-
hauses noch über eine durchgehende, grosszügige Gartenanlage, die sich auf den Nachbarpar-
zellen Nrn. B.________ und M.________ fortsetzt. Es besteht damit nach wie vor ein Bezug und 
Übergang bzw. eine Erweiterung zur umliegenden Landschaft und zu den umliegenden Garten-
anlagen. In diesem Zusammenhang ist schliesslich unbeachtlich, ob und aus welchen Gründen 
die Beschwerdegegnerschaft in den letzten Jahren Einzelbäume aus dem Garten entfernt haben 
soll. Der Anhang IV zum Baureglement «erwähnt» lediglich die grossen, prägenden Einzelbäume 
besonders. Darüber hinaus enthalten die anwendbaren Bauvorschriften jedoch keine Bestim-
mung, wonach eine Mindestanzahl an Bäumen vorhanden sein müsste oder bestehende Bäume 
– soweit sie nicht besonders geschützt sind – nicht gefällt werden dürften.

Hinsichtlich des im Anhang IV zum Baureglement genannten Strukturmerkmal der klaren Begren-
zung des Strassenraumes durch Einfriedungen hat die OLK ausgeführt, dass sich das Bauvorha-
ben adäquat in den Strassenraum einfügt. Auch diese Beurteilung ist rechtlich haltbar. Wie auf-
gezeigt, ist der Strassenraum in der Umgebung des Bauvorhabens heterogen ausgestaltet. Das 
Strukturmerkmal der Einfriedung ist daher nicht zwingend erforderlich. Zudem gilt vorliegend zu 

52 Vgl. den Schnitt- und Fassadenplan vom 15. Juni 2022 (gestempelt von der Stadt Langenthal am 28. November 
2022)
53 Vgl. die Beschwerdeantwortbeilage Nr. 6 der Beschwerdegegnerschaft

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berücksichtigen, dass die Beschwerdegegnerschaft gemäss dem Entwurf des Gartengestaltungs-
plans voraussichtlich eine Einfriedung erstellen wird.54

e) Schliesslich ist dem Fachbericht der OLK auch insofern zu folgen, als dass das erhaltens-
werte Baudenkmal an der Q.________ [Nr. …] durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt wird. 
Die Beurteilung, wonach das Bauvorhaben einen Dialog zwischen den bestehenden Bauten 
schafft, ist nachvollziehbar. Das Bauvorhaben orientiert sich nicht nur an der Gebäudestellung 
und Grösse der Gebäude Nrn. […] und […], sondern auch an ihren westseitigen, gegen den Gar-
ten ausgerichteten Loggias. Dementsprechend sieht das Bauvorhaben an der Nordwestfassade 
mit den Fitness- und Hobbyräumen ebenfalls eine Art Loggia vor.55 Des Weiteren kommt das ge-
plante Einfamilienhaus zwischen den Gebäuden Nrn. […] und […] zu liegen und schafft auch da-
durch einen Dialog zwischen den bestehenden Bauten. Das Gebäude Nr. […] ist im Bauinventar 
des Kantons Bern als erhaltenswert eingestuft und wie folgt beschrieben:

Wohnhaus von 1921; angeb. 1929 und 1940
Vom Architekten Hector Egger für sich selbst errichteter Ständerbau unter Mansartdach. EG schindelver-
randet, DG in Rieg. Rustikal-romantisierender Heimatstilbau mit entsprechenden Zierelementen. NW-seitig 
tritt das UG am Kernbau mit Arkaden zutage. Querbauten (SW-seitig von 1929, NO-seitig von 1940) in der 
gleichen Formensprache. Gepflästerter Vorplatz, grosszügiger, dem Gelände entsprechend abgestufter 
Garten.

Das Gebäude Nr. […] zeichnet sich somit unter anderem durch ein Mansartdach sowie einer Fas-
sade mit Schindeln und Riegeln aus. Auch das Gebäude an der Q.________ Nr. […] ist als erhal-
tenswertes Baudenkmal eingestuft. Aus der Beschreibung im Bauinventar folgt, dass sich das 
Gebäude Nr. […] durch eine Putzfassade und ein Walmdach charakterisiert:

Wohnhaus von 1922 mit Garage
Villenähnlicher Putzbau unter geknicktem Walmdach. Von bernisch-barocken Campagnen inspirierter Hei-
matstilbau. Gliederungselemente aus Kunststein; Portikus mit stark bombierten Säulen. NW-seitig terrain-
bedingt zutage tretendes UG mit Terrassenvorbau, auf den eine mit Pilastern und Rankenrelief akzentuierte 
Loggia mündet. Dem geneigten Gelände entsprechend terrassierter Garten mit Wasserbecken (von 1963), 
Pavillon Nr. […], Buchshecken und gutem Baumbestand. Gepflästerter Vorplatz und Garage aus der Bau-
zeit. Weitgehend original erhalten.

Das geplante Einfamilienhaus soll demgegenüber ein geschlämmtes Sichtmauerwerk und ein 
Flachdach aufweisen.56 Die Beschwerdeführenden führen zwar zutreffend aus, dass das Bauvor-
haben keine Lukarnen und Kunststeingliederungen, dafür aber grosse Fensterfronten aufweist. 
Gerade deswegen fügt sich das Bauvorhaben jedoch gut zwischen den bestehenden Baudenk-
mälern ein. Indem sich das Bauvorhaben hinsichtlich Fassadengestaltung und Dachform weder 
am Gebäude Nr. […] noch am Gebäude Nr. […] orientiert, sondern einen modernen Baustil mit 
Flachdach verfolgt, stellt es keine Konkurrenz zu den beiden Baudenkmälern dar und lässt diese 
für sich sprechen. Der Beurteilung der OLK, wonach das Bauvorhaben die Bedeutung und Wer-
tigkeit der erhaltenswerten Nachbarbauten unterstreicht und als ein den Hauptbauten untergeord-
netes Pendant fungiert, ist nach dem Gesagten zu folgen.

54 Vgl. die Beschwerdeantwortbeilage Nr. 6 der Beschwerdegegnerschaft
55 Vgl. den Schnitt- und Fassadenplan vom 15. Juni 2022 (gestempelt von der Stadt Langenthal am 28. November 
2022)
56 Vgl. den Schnitt- und Fassadenplan vom 15. Juni 2022 (gestempelt von der Stadt Langenthal am 28. November 
2022)

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f) Nach dem Gesagten nimmt das geplante Einfamilienhaus Rücksicht auf das Orts- und Land-
schaftsbild sowie die Merkmale der Baudenkmäler in der Umgebung. Es erzielt eine gute Gesamt-
wirkung und ordnet sich bestmöglich in die bestehende Bau- und Quartierstruktur ein. Zudem 
berücksichtigt es die Strukturmerkmale der Quartiererhaltungszone Nr. 14. Die OLK hat sich bei 
ihrer Beurteilung auf die Charaktereigenschaften des Orts- und Landschaftsbildes sowie des 
Strassenraumes in der unmittelbaren Umgebung des Bauvorhabens und im Quartier Hinterberg 
gestützt. Die vorhandenen Merkmale des Heimatstils der Dachform und der Gartenanlagen hat 
die OLK bei der Beschreibung der Situation damit genügend berücksichtigt. Die OLK hat, anders 
als die Beschwerdeführenden vorbringen, mit ihrem Fachbericht vom 22. Mai 2023 die Fragen der 
BVD vollständig beantwortet. Der Antrag der Beschwerdeführenden, die OLK sei aufzufordern, 
sich zu den unbeantworteten Fragen zu äussern, ist daher abzuweisen.

g) Schliesslich erweisen sich auch die Vorbringen der Beschwerdeführenden als unbegründet, 
denen zufolge im Baubewilligungsverfahren keine umfassende Interessenabwägung zwischen 
den Eingriff- und Schutzinteressen im Lichte des ISOS erfolgt sei, die Schutzziele des ISOS nicht 
erfüllt seien und das Bauvorhaben das geschützte Ortsbild nach ISOS verletze. Zunächst ist fest-
zuhalten, dass es vorliegend nicht um eine Bundesaufgabe geht und das ISOS nicht unmittelbar 
anwendbar ist. Die Stadt Langenthal hat sich im angefochtenen Gesamtentscheid vom 28. No-
vember 2022 kurz mit den Eingriffs- und Schutzinteressen des ISOS auseinandergesetzt und sich 
auf den Bericht der Fachexpertinnen und -experten der Bau- und Planungskommission gestützt. 
Im Fachbericht vom 17. August 2022 berücksichtigten die Fachexpertin und der Fachexperte der 
Bau- und Planungskommission, dass es vorliegend um ein schützenswertes Ortsbild geht. Die 
Stadt Langenthal hat damit die Schutzziele des ISOS zumindest indirekt berücksichtigt. In diesem 
Zusammenhang erweist sich auch das Vorbringen der Beschwerdeführenden 3 und 4, wonach 
sich der Fachbericht und letztlich auch der angefochtene Gesamtentscheid nicht mit den zahlrei-
chen Bedenken der Einsprechenden zur Verletzung des Orts- und Landschaftsbildes auseinan-
dersetze, als unbegründet. Im angefochtenen Gesamtentscheid hat die Stadt Langenthal die dies-
bezüglichen Rügen der Einsprechenden kurz zusammengefasst und begründet, warum sie diese 
als unbegründet erachtete. Die Stadt Langenthal hat sich damit mit den wesentlichen Gesichts-
punkten auseinandergesetzt. Dass sie auf jedes einzelne Argument der Einsprechenden eingeht, 
ist im Sinne des rechtlichen Gehörs nach Art. 21 ff. VRPG nicht erforderlich.57

Vorliegend ist im Übrigen nicht ersichtlich, dass das Bauvorhaben das nach ISOS geschützte 
Ortsbild verletzen würde. Das Bauvorhaben folgt den Empfehlungen des ISOS, indem es zu den 
Baudenkmälern in seiner Umgebung untergeordnet in Erscheinung tritt und die Gartenanlage als 
wichtiger Zwischenbereich wahrt. Das Vorbringen der Beschwerdeführenden 3 und 4, demnach 
öffentliche Interessen wie beispielsweise die Verdichtung die Schutzziele des ISOS nicht übertref-
fen dürften und mit verdichtetem Bauen nicht die Bebauung von erhaltenswerten Gärten und An-
lagen in einem diesbezüglich geschützten Villenquartier zu verstehen sei, erweist sich als unbe-
gründet. Nach dem Gesagten erweisen sich die Vorbringen der Beschwerdeführenden in ästheti-
scher Hinsicht insgesamt als unbegründet.

8. Strassenanschlussbewilligung (Projektänderung)

a) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 bringen vor, die Parzelle Nr. P.________ weise bereits 
einen Strassenanschluss auf. Durch das Bauvorhaben solle ein zusätzlicher Strassenanschluss 
erstellt werden. Es liege jedoch keine Strassenanschlussbewilligung gemäss Art. 85 Abs. 1 SG58 
vor. Ausserdem bestünden keine triftigen Gründe für einen zweiten Strassenanschluss (vgl. 

57 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, a.a.O., Art. 52 N. 7
58 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)

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Art. 85 Abs. 2 SG). Das Bauvorhaben könne mit dem bereits bestehenden Strassenanschluss 
umgesetzt werden. In ihren Schlussbemerkungen vom 29. September 2023 fügen die Beschwer-
deführenden 1 und 2 an, es sei problemlos möglich, den bestehenden Strassenanschluss zu er-
weitern.

Die Beschwerdeführenden 3 und 4 rügen mit Stellungnahme vom 30. August 2023, für einen zwei-
ten Strassenanschluss lägen weder ein Ausnahmegesuch noch ein Ausnahmegrund im Sinne von 
Art. 81 SG vor.

Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, es lägen hinreichende Gründe vor, um einen zweiten 
Strassenanschluss zu bewilligen. Die 1552 m2 grosse Parzelle solle geteilt werden. In ihrer Stel-
lungnahme vom 10. August 2023 erklärt die Beschwerdegegnerschaft, die sachlichen Gründe für 
einen zweiten Strassenanschluss seien namentlich die Hanglage und Geometrie der Parzelle so-
wie die Verhinderung einer übermässigen Versiegelung des Bodens. Bei der Q.________ handle 
es sich um eine Sackgasse, die lediglich von den Anwohnern und Zubringern der acht angrenzen-
den Liegenschaften benutzt werde. Das Verkehrsaufkommen und die gefahrenen Geschwindig-
keiten seien gering, das Ein- und Ausparkieren von Fahrzeugen gefahrlos. Gegen die in Aussicht 
gestellte Auflage hinsichtlich der Sichtbermen der Ein- und Ausfahrt habe die Beschwerdegegner-
schaft keine Einwände.

In ihrer Stellungnahme vom 13. Februar 2023 erklärt die Stadt Langenthal, integrierter Bestandteil 
des angefochtenen Gesamtentscheids sei die Zustimmung zum Strassenanschluss vom 9. Fe-
bruar 2022. Mit dieser Zustimmung bzw. mit dem Erteilen des Gesamtentscheides sei der zweite 
Strassenanschluss gemäss Art. 64 GBR erteilt worden. Mit Stellungnahme vom 11. September 
2023 ergänzt die Stadt Langenthal, aufgrund der schwierigen geografischen Lage am Hang und 
der Geometrie der Parzelle wäre eine Erweiterung des bestehenden Strassenanschlusses unver-
hältnismässig und würde zusätzlich Boden versiegeln. Ebenso spreche der Erhalt der architekto-
nisch wertvollen Umgebungsgestaltung dafür, einen zweiten Strassenanschluss zu bewilligen.

b) Zugänge, Zufahrten, Weganschlüsse und Einmündungen aller Art auf öffentliche Strassen, 
ihre Erweiterung und gesteigerte Benutzung bedürfen der Bewilligung des zuständigen Gemein-
wesens (Art. 85 Abs. 1 SG). Bei Gemeindestrassen und Privatstrassen im Gemeingebrauch ist 
die Gemeinde für die Strassenanschlussbewilligung zuständig (vgl. Art. 88 SG). Im koordinierten 
Verfahren ist es Aufgabe der Leitbehörde, beim zuständigen Gemeinwesen einen Amtsbericht zur 
Strassenanschlussbewilligung einzuholen und die Strassenanschlussbewilligung im Dispositiv 
des Gesamtentscheids ausdrücklich festzuhalten (vgl. Art. 9 Abs. 2 Bst. a KoG).59

Sinn und Zweck der Strassenanschlussbewilligung ist es, sicherzustellen, dass Zugänge, Zufahr-
ten, Weganschlüsse und Einmündungen aller Art den Verkehr auf der öffentlichen Strasse weder 
gefährden noch wesentlich behindern.60 Gemäss Art. 85 Abs. 2 SG wird pro Grundstück in der 
Regel nur ein Strassenanschluss bewilligt. Aus der Umschreibung «in der Regel» folgt, dass 
Art. 85 Abs. 2 SG Ausnahmen von diesem Grundsatz zulässt. Für die Bewilligung eines zweiten 
Strassenanschlusses ist keine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 26 BauG erforderlich. Es 
muss aus den konkreten Umständen des Einzelfalls ersichtlich sein, weshalb ein Bedürfnis für 
einen weiteren Strassenanschluss besteht. Mitunter sind sachliche Gründe vorausgesetzt.61 Sol-
che Gründe wurden in der Praxis etwa bejaht bei Grundstücken in Hanglage62 oder wenn mit dem 
zweiten Strassenanschluss eine bestehende, verkehrssicherheitsmässig unbefriedigende Ein- 

59 Anita Horisberger Jecklin, Strassenanschluss, in KPG-Bulletin 4/2019 S. 102 ff., S. 107
60 Anita Horisberger Jecklin, a.a.O., S. 105
61 VGE 2022/116 vom 30. Dezember 2022 E. 2.1; Anita Horisberger Jecklin, a.a.O., S. 108 m.w.H.
62 Vgl. etwa BDE 110/2008/25 vom 9. April 2008 E. 3

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und Ausfahrt entlastet werden konnte.63 Ebenso wurde einem Bauern eine neue Zufahrt zum ge-
planten Ökonomiegebäude bewilligt, obwohl sein Grundstück bereits mehrere Strassenan-
schlüsse hatte. Dies aufgrund dessen, weil der neue Strassenanschluss zu einer erheblichen Ver-
besserung der parzelleninternen Erschliessungssituation führte und angesichts der betrieblichen 
Bedürfnisse, der stattlichen Parzellengrösse, der fehlenden Wendemöglichkeiten und der Hang-
lage genügend sachliche Gründe für einen weiteren Strassenanschluss bestanden.64 Weiter wur-
den mehrere Strassenanschlussbewilligungen für eine Überbauung mit drei Gebäuden, zwei Ein-
stellhallen und einem asphaltierten Vorplatz auf einer sehr grossen Parzelle erteilt, wobei insbe-
sondere auch die topografische Situation separate Strassenanschlüsse für die Einstellhallen und 
den oberirdischen Zugang rechtfertigten.65

Hingegen wurde die Bewilligung für einen zweiten Strassenanschluss zur Erschliessung einer Ga-
rage verweigert, weil kein echtes Bedürfnis für den zweiten Anschluss bestand. Die Garage konnte 
ohne grossen Aufwand über den bestehenden Strassenanschluss erschlossen werden.66 In einem 
weiteren Fall wurde ein zweiter Strassenanschluss für einen Wohnmobil-Abstellplatz nicht ge-
währt, da die betreffende Parzelle bereits über einen Strassenanschluss verfügte und keine be-
sonderen Eigenschaften aufwies, die einen weiteren Strassenanschluss rechtfertigen würden. Die 
Strasse und das Haus befanden sich auf gleicher Ebene, einzig die Zufahrt zur Garage im unteren 
Stock verlief leicht abwärts. Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass der Umstand, dass 
von der Garage zum Hauseingang eine mehrstufige Treppe hinaufgestiegen werden muss, nicht 
dazu führe, dass die Parzelle schwer zugänglich sei. Es sei nicht nachvollziehbar, inwiefern ein 
hindernisfreier Zugang zum Haus einen weiteren Strassenanschluss (für einen Abstellplatz eines 
Wohnmobils) rechtfertigen könnten. Ebenso sei unerheblich, ob das Maximum der Bandbreite für 
Abstellplätze bereits ausgeschöpft worden sei oder nicht. Auch stelle der Wunsch nach einer rein 
finanziell besseren Lösung keinen ausreichenden Grund für einen zusätzlichen Strassenan-
schluss dar.67 Das Verwaltungsgericht hat sodann festgehalten, dass es für die Anzahl der zuläs-
sigen Strassenanschlüsse nicht darauf ankommen kann, ob ein Grundstück vor dem Überbauen 
parzelliert worden ist oder nicht.68

Der Strassenanschluss ist zu gestatten, wenn keine triftigen Gründe (insbesondere der Verkehrs-
sicherheit und des Gebots der Abstimmung benachbarter Erschliessungen [Art. 7 Abs. 4 BauG]) 
entgegenstehen.69 Voraussetzung für die Strassenanschlussbewilligung ist, dass die öffentliche 
Strasse nicht beeinträchtigt wird (Art. 73 Abs. 1 SG) und die allgemeinen baurechtlichen Sicher-
heitsanforderungen gewährleistet sind (Art. 21 Abs. 1 BauG und Art. 57 Abs. 1 und 2 BauV). Da-
bei können die einschlägigen Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Ver-
kehrsfachleute (VSS) als Entscheidhilfe beigezogen werden.70 Zu berücksichtigen sind insbeson-
dere die VSS-Normen 40 050 (Grundstückzufahrten; Anordnung und Gestaltung) und 40 273a 
(Knoten, Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene). Danach sind Grundstückzufahrten so zu 
gestalten, dass durch die ein- und ausfahrenden Fahrzeuge die Beeinträchtigung und die Behin-
derung des Verkehrs auf öffentlichen Strassen, Radwegen und Gehwegen vermieden wird.71 
Grundstückzufahrten sind überall dort zu vermeiden, wo die minimalen Knotensichtweiten gemäss 

63 BDE 110/1991/52 vom 28. April 1992 E. 3
64 BDE 110/2017/65 vom 18. Dezember 2017 E. 2
65 VGE 2020/34 vom 17. Februar 2022 E. 5.6
66 BDE 110/2001/119 vom 26. Juni 2002 E. 4
67 VGE 2022/116 vom 30. Dezember 2022 E. 2.5
68 VGE 2020/34 vom 17. Februar 2022 E. 5.6.3, 21424 vom 20. Dezember 2002 E. 7d (bestätigt durch BGer 
1A.29/2003 vom 9. Juli 2003)
69 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 18; Anita Horisberger Jecklin, a.a.O., S. 109
70 VGE 2022/116 vom 30. Dezember 2022 E. 2.7; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 21 N. 7; Anita Horisberger 
Jecklin, a.a.O., S. 110 m.w.H.
71 VSS 40 050 Ziff. 6

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VSS-Norm 40 273a nicht gewährleistet werden können.72 Die Einhaltung der erforderlichen Sicht-
weiten in Knoten ist für die Gewährleistung der Sicherheit aller Verkehrsteilnehmenden unerläss-
lich.73 Das Sichtfeld ist von allen Hindernissen freizuhalten, die ein Motorfahrzeug oder ein leichtes 
Zweirad verdecken könnten. Dies gilt auch für Pflanzenwuchs, Schnee, Werbeplakate oder par-
kierte Fahrzeuge. In der Regel genügt es, wenn das Sichtfeld in einem Höhenbereich zwischen 
0.60 m und 3.00 m über der Fahrbahn hindernisfrei ist.74

c) Das bestehende Gebäude an der Q.________ [Nr. …] verfügt bereits über einen Strassen-
anschluss zur Q.________ im Nordosten der Parzelle Nr. P.________. Das Bauvorhaben sieht 
(nur noch) einen zusätzlichen bzw. zweiten Strassenanschluss vor. Auf den dritten Strassenan-
schluss für den ursprünglich geplanten Besucherparkplatz in der südöstlichen Parzellenecke hat 
die Beschwerdegegnerschaft im Zuge ihrer Projektänderung vom 24. Juli 2023 verzichtet. Der 
zweite Strassenanschluss dient dem Fussgängerzugang zum Einfamilienhaus und soll zudem ei-
nen überdachten Parkplatz sowie vier Fahrradabstellplätze von der Q.________ her erschliessen. 
Ohne Abparzellierung würde die Parzelle Nr. P.________ somit über zwei Strassenanschlüsse 
verfügen. Mit einer Abparzellierung zwischen den Gebäuden Nrn. […] und […] würden die Parzelle 
Nr. P.________ sowie die neue Parzelle je lediglich einen Strassenanschluss aufweisen.

Bei der Q.________ handelt es sich unbestrittenermassen um eine Gemeindestrasse. Die Stadt 
Langenthal ist für die Erteilung der Strassenanschlussbewilligung zuständig. Sie erteilte am 9. Fe-
bruar 2022 die Zustimmung zum Strassenanschluss mit folgender Begründung:

Aufgrund der schwierigen geografischen Lage am Hang und der Geometrie der Parzelle wäre eine Erweite-
rung des bestehenden Strassenanschlusses unverhältnismässig und würde zudem zusätzlich Boden ver-
siegeln. Ebenso spricht der Erhalt der architektonisch wertvollen Umgebungsgestaltung dafür, einen zweiten 
Strassenanschluss zu bewilligen.75

Soweit die Parzelle Nr. P.________, wie von der Beschwerdegegnerschaft in Aussicht gestellt, 
abparzelliert wird, ist die Bewilligung des Strassenanschlusses mit Blick auf Art. 85 Abs. 2 SG 
ohne Weiteres zulässig. Selbst wenn keine Abparzellierung stattfinden sollte, erscheint ein eigener 
Strassenanschluss für das geplante Gebäude Nr. […] für die Fussgänger, den überdachten Park-
platz und die Fahrradabstellplätze sachlich begründet. Müsste der bestehende Strassenanschluss 
des Gebäudes Nr. […] genutzt werden, hätte dies zur Folge, dass die Grünfläche vor dem Ge-
bäude Nr. […] entlang der Q.________ (teilweise) aufgehoben und die Erschliessung parallel zur 
Q.________ geführt werden müsste. Dadurch würde eine grössere Bodenfläche versiegelt und 
die bisherige, für das Ortsbild charakteristische Durchgrünung des Strassenraumes aufgehoben. 
Durch den zweiten Strassenanschluss verbleibt die Grünfläche entlang der Q.________ zwischen 
den Gebäuden Nrn. […] und […] intakt. Hinzu kommt, dass eine Erschliessung über den 
R.________weg über die Parzellen Nrn. B.________ und/oder M.________ kaum realistisch er-
scheint. Zum einen wäre die Zustimmung der entsprechenden Grundeigentümerschaften erfor-
derlich. Zum anderen ist die Erschliessung über die Q.________ aufgrund der Hanglage wesent-
lich einfacher. Nach dem Gesagten können sachliche Gründe für den zweiten Strassenanschluss 
bejaht werden. Zu prüfen bleibt die Verkehrssicherheit.

d) In ihrer Stellungnahme vom 9. Februar 2022 hält die Stadt Langenthal fest, die Verkehrssi-
cherheit sei durch das Amt für öffentliche Sicherheit (AföS) beurteilt und mit Stellungnahme vom 

72 VSS 40 050 Ziff. 5
73 VSS 40 273a Ziff. 3
74 VSS 40 273a Ziff. 10 und Abbildung 1
75 Pag. 177 f. der Vorakten

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31. Januar 2022 für genügend befunden worden.76 Das AföS hat die Verkehrssicherheit mit Stel-
lungnahme im eBau positiv beurteilt und festgehalten:

Der PP (Überdacht) ist nicht vermasst, scheint aber in Relation zu umliegenden Massangaben die Norm zu 
erfüllen. In den Sichtfeldern dürfen sich innerhalb einer Höhe zwischen 0.6 cm und 3.0 Meter keine Instal-
lationen oder Vegetationen befinden.77

Die Q.________ erschliesst ab der Abzweigung auf Höhe der Parzelle Nr. O.________ 
(Q.________ [Nr. …]) ungefähr zehn Parzellen und endet als Sackgasse. Nach dem Bauvorhaben 
an der Q.________ Nr. […] werden nur noch drei weitere Gebäude via Q.________ für den mo-
torisierten Verkehr erschlossen. Das Verkehrsaufkommen dürfte in diesem Bereich der 
Q.________ sehr gering sein. Da die Q.________ nach dem Bauvorhaben als Sackgasse endet, 
dürfte sie vorwiegend von ortskundigen Personen genutzt werden. Durchgangsverkehr gibt es 
nicht. Die Q.________ verläuft im Bereich des Bauvorhabens gerade und übersichtlich.

Die Q.________ genügt mit einer Breite von 4.20 m den Anforderungen von Art. 7 Abs. 2 BauV.78 
Auf dem Plan «Sichtverhältnisse in Knoten» vom 29. November 202179 sind die Knotensichtweiten 
eingezeichnet. Es wird von einer Beobachtungsdistanz von 3.00 m und einer Knotensichtweite 
von 20.00 m ausgegangen. Die Knotensichtweite ist auf eine Zufahrtsgeschwindigkeit der vor-
trittsberechtigten Motorfahrzeuge zwischen 20 und 30 km/h ausgerichtet (vgl. Ziff. 12.1 der VSS 
Norm 40 273a). Das ist nicht zu beanstanden, auch wenn im Bereich des Bauvorhabens allenfalls 
eine höhere Höchstgeschwindigkeit als 30 km/h signalisiert sein sollte. Wie bereits ausgeführt, 
endet die Q.________ als Sackgasse und weist kaum Durchgangsverkehr auf. Erfahrungsgemäss 
ist daher nicht von schnellen Fahrgeschwindigkeiten auszugehen. Die Sichtverhältnisse sind da-
mit genügend.

Aus dem Plan «Sichtverhältnisse in Knoten» vom 29. November 2021 geht hervor, dass im Sicht-
feld teilweise Bepflanzungen geplant sind. Die Sichtbermen sind wie aufgezeigt insbesondere von 
Bepflanzungen freizuhalten. Baubewilligungen können mit Bedingungen oder Auflagen verknüpft 
werden (Art. 29 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 3 BauG). Vorliegend ist mittels Auflage sicherzustellen, 
dass das Sichtfeld in einem Höhenbereich zwischen 0.6 und 3.0 m über der Fahrbahn hindernis-
frei, d.h. frei von Bepflanzungen ist. Zudem hat die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft 
der Parzelle Nr. P.________ bei einer allfälligen Abparzellierung sicherzustellen, dass mittels 
Dienstbarkeitsvertrag die Freihaltung des Sichtfelds sichergestellt und im Grundbuch zur Eintra-
gung angemeldet wird. Der angefochtene Gesamtentscheid wird entsprechend ergänzt.

e) Aus den vorangehenden Ausführungen folgt, dass die Strassenanschlussbewilligung für 
den Fussgängerzugang, den überdachten Parkplatz und die vier Fahrradabstellplätze gemäss 
dem Projektänderungsplan «revidierter Grundriss- und Umgebungsplan Erdgeschoss Nr. 2017-
206 vom 24. Juli 2023» gestempelt vom Rechtsamt der BVD am 14. August 2023, mit einer Auf-
lage erteilt werden kann. In Dispositiv-Ziff. 1.4 des angefochtenen Entscheids ist die Stellung-
nahme der Stadt Langenthal vom 9. Februar 2022 als massgebender und integrierter Amts- und 
Fachbericht aufgeführt, wobei die Strassenanschlussbewilligung jedoch nicht, wie von Art. 9 
Abs. 2 Bst. a KoG verlangt, ausdrücklich erteilt wird. Die Strassenanschlussbewilligung wird im 
angefochtenen Gesamtentscheid daher von Amtes wegen ergänzt.

76 Pag. 177 ff. der Vorakten
77 Vgl. die Beilage zur Stellungnahme der Stadt Langenthal vom 11. September 2023
78 Vgl. den Plan «Sichtverhältnisse in Knoten» vom 29. November 2021, pag. 75 der Vorakten
79 Pag. 75 der Vorakten

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9. Gebäude- und Brandschutzabstand

a) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 bringen weiter vor, das Bauvorhaben unterschreite den 
Gebäudeabstand zum Gebäude Nr. […] auf der Parzelle Nr. B.________. Projektiert sei ein Ge-
bäudeabstand von 4 m, gemäss Art. 16 Abs. 2 i.V.m. Art. 31 GBR sei jedoch ein Gebäudeabstand 
von 8 m einzuhalten. Es sei nicht ersichtlich, weshalb der reguläre Gebäudeabstand nicht möglich 
sein solle. Einer Unterschreitung des Gebäudeabstandes stünden die gewichtigen öffentlichen 
Interessen an der Erhaltung des Ortsbildes und der Einhaltung der Brandschutzvorschriften ent-
gegen. Das Nebengebäude Nr. […] weise mit dem Garagentor aus Holz Baustoffe mit Brandbei-
trag auf. Gemäss Art. 2.2 Abs. 1 der Brandschutzrichtlinie 15-15 vom 1. Januar 2017 gelte ein 
Brandschutzabstand von 5 m. Der Gebäudeabstand werde lediglich für eine optimierte Ausnüt-
zung der Parzelle unterschritten. Schliesslich weisen die Beschwerdeführenden 1 und 2 darauf 
hin, dass das Bauvorhaben nur unter Beanspruchung diverser Ausnahmebewilligung erstellt wer-
den könne. Mit Stellungnahme vom 8. September 2023 fügen die Beschwerdeführenden 1 und 2 
sinngemäss an, die Zustimmungserklärung der Nachbarn sei unbeachtlich, da gewichtige öffent-
liche Interessen einer Unterschreitung des Gebäudeabstandes entgegenstünden. In ihren 
Schlussbemerkungen vom 29. September 2023 ergänzen die Beschwerdeführenden 1 und 2, die 
Praxis der Stadt Langenthal, wonach der Gebäudeabstand von unbewohnten An- und Nebenbau-
ten zu anderen Gebäuden ohne Ausnahmegesuch herabgesetzt werde, widerspreche kantonalem 
Recht.

Mit Stellungnahme vom 30. August 2023 und mit Schlussbemerkungen vom 4. Oktober 2023 brin-
gen die Beschwerdeführenden 3 und 4 vor, es sei ein Gebäudeabstand von 8 m einzuhalten. Die 
Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstandes sei auf einen zu grossen Bau zurückzuführen 
und ihr stünden öffentliche Interessen des Brandschutzes und der Wohnhygiene entgegen. Der 
Neubau führe auf der Liegenschaft der Beschwerdeführenden 3 und 4 zu einer starken Einschrän-
kung der Fernsicht. Dies werde durch die Unterschreitung des Gebäudeabstands noch verstärkt.

Die Beschwerdegegnerschaft erklärt, der Gebäudeabstand zum unbewohnten Nebengebäude 
Nr. […] werde zwar unterschritten. Nach ständiger Praxis der Baubewilligungsbehörde werde der 
Gebäudeabstand von unbewohnten An- und Nebenbauten zu anderen Gebäuden jedoch herab-
gesetzt, ohne dass dafür um eine Ausnahmebewilligung nachgesucht werden müsse. Es seien 
keine entgegenstehenden öffentlichen Interessen erkennbar. Sämtliche Amts- und Fachberichte 
seien positiv. Die Unterschreitung der Gebäudeabstände sei somit ohne Ausnahmebewilligung 
zulässig. In ihrer Stellungnahme vom 10. August 2023 ergänzt die Beschwerdegegnerschaft, das 
Nebengebäude Nr. […] unterschreite den Grenzabstand um 2.00 m. Da es sich beim Nebenge-
bäude Nr. […] um eine altrechtliche Baute handle, gelte gemäss Art. 21 Abs. 3 GBR ein minimaler 
Gebäudeabstand von 4.00 m, der vorliegend eingehalten werde. Ungeachtet dessen, habe die 
Beschwerdegegnerschaft eine Zustimmung der Grundeigentümerschaft der Parzelle 
Nr. B.________ eingeholt.

Mit Stellungnahme vom 11. September 2023 erläutert die Stadt Langenthal, der Gebäudeabstand 
von unbewohnten An- und Nebenbauten zu anderen Gebäuden werde nach ständiger Praxis her-
abgesetzt, ohne dass dafür um eine Ausnahmebewilligung nachgesucht werden müsse. Bisher 
sei auch darauf verzichtet worden, explizite Zustimmungen zur Gebäudeabstandsunterschreitung 
einzuholen, wenn der Abstand zu Gebäuden auf einer anderen Parzelle nicht eingehalten sei. Bei 
unbewohnten Nebenbauten seien in der Regel keine öffentlichen Interessen betroffen. Vorliegend 
sei dem Brandschutz mit entsprechenden Massnahmen Rechnung getragen worden. In Bezug auf 
die Wohnhygiene könne festgehalten werden, dass sich im Bereich der Gebäudeabstandsunter-
schreitung im Erdgeschoss die Küche und das Esszimmer befänden. Bei der Küche handle es 
sich nicht um einen Raum des ständigen Aufenthaltes und das Esszimmer verfüge auf der West-
seite über genügend Fensteröffnungen.

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b) Die Bauabstände und Gebäudeabmessungen sind in Art. 13 ff. GBR geregelt. Der kleine 
Grenzabstand gilt für die Schmalseiten und die beschattete Längsseite eines Gebäudes. Er be-
zeichnet die kürzeste Entfernung der Fassade (Umfassungswand) von der Grundstücksgrenze 
(Art. 16 Abs. 2 GBR). In der Wohnzone W2/B ist ein kleiner Grenzabstand von 4 m einzuhalten 
(Art. 31 GBR). Sodann genügt gemäss Art. 17 Abs. 1 GBR für An- und Nebenbauten, die nicht für 
den dauernden Aufenthalt von Menschen oder Tieren bestimmt sind, allseitig ein Grenzabstand 
von 2.00 m, sofern die mittlere Gebäudehöhe dieser Bauten 4.00 m und ihre Grundfläche 60 m2 
nicht übersteigen. Mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarin bzw. des Nachbarn darf der Grenz-
abstand unterschritten oder aufgehoben werden, sofern der Gebäudeabstand gewährleistet ist 
(Art. 20 Abs. 1 GBR). Zum Gebäudeabstand enthält das Gemeindebaureglement folgende Rege-
lung:

Art. 21 (Gebäudeabstand)
1 Der Abstand zweier benachbarter Gebäude muss wenigstens der Summe der dazwischenliegenden, für 

sie vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen. Bei Gebäuden auf demselben Grundstück wird er be-
rechnet, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen läge.

2 Für unbewohnte An- und Nebenbauten im Sinne von Art. 17 kann die Baubewilligungsbehörde den Ge-
bäudeabstand auf demselben Grundstück, und mit Zustimmung der Nachbarin bzw. des Nachbarn ge-
genüber Nachbarbauten herabsetzen oder aufheben, wenn nicht öffentliche Interessen entgegenstehen.

3 Gegenüber Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Bestimmungen den nach diesem Reglement vor-
geschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass des feh-
lenden Grenzabstandes. Die Baubewilligungsbehörde kann jedoch den Gebäudeabstand angemessen 
vergrössern, wenn sonst für das altrechtliche oder für das neue Gebäude die Beschattungstoleranzen 
gemäss Art. 22 BauV überschritten werden.
[…]

Aus Art. 21 Abs. 2 GBR folgt, dass Gebäudeabstände für unbewohnte An- und Nebenbauten mit 
Zustimmung der Nachbarin bzw. des Nachbarn nur herabgesetzt werden können, wenn keine 
öffentlichen Interessen entgegenstehen. Dazu gehört unter anderem der Brandschutz.80 Gemäss 
Art. 2 Abs. 1 FFV81 sind Bauten und Anlagen so zu erstellen und zu betreiben, dass sie nach den 
anerkannten Regeln der Baukunde und der Technik gegen Feuer geschützt sind, der Entstehung 
und Ausbreitung von Bränden und Explosionen vorgebeugt wird und die Sicherheit von Personen 
und Tieren im Brandfall sowie der Rettungskräfte im Interventionsfall gewährleistet ist. Die aner-
kannten Regeln der Baukunde hält in jedem Fall ein, wer die Normen, Richtlinien, Merkblätter, 
Erläuterungen und Empfehlungen der Fachorganisationen und -verbände wie beispielsweise der 
Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) umsetzt (vgl. Art. 2 Abs. 2 Bst. a FFV). Die 
VKS hat unter anderem die Brandschutzrichtlinie Nr. 15-15 «Brandschutzabstände Tragwerke 
Brandabschnitte» vom 1. Januar 2017 herausgegeben.82 Gemäss Ziff. 2.3.1 der VKS-Brand-
schutzrichtlinie Nr. 15-15 haben Nebenbauten untereinander und gegenüber benachbarten, 
grundstücksfremden Bauten und Anlagen einen Brandschutzabstand von 4 m einzuhalten. Aus 
der entsprechenden Skizze im Anhang der VKS-Brandschutzrichtlinie Nr. 15-15 folgt, dass als 
benachbarte, grundstücksfremde Bauten und Anlagen nicht nur andere Nebenbauten, sondern 
auch Hauptgebäude zählen. Mit anderen Worten hat eine Nebenbaute zu einem benachbarten 
Hauptgebäude einen Brandschutzabstand von mindestens 4 m einzuhalten. Als Nebenbaute im 
Sinne der VKS-Brandschutzrichtlinien gelten eingeschossige Bauten, die nicht für den dauernden 
Aufenthalt von Personen bestimmt sind, die keine offenen Feuerstellen aufweisen, in denen keine 

80 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 8
81 Feuerschutz- und Feuerwehrverordnung vom 11. Mai 1994 (FFV; BSG 871.111)
82 Abrufbar unter www.services.vkg.ch/rest/public/georg/bs/publikation/documents/BSPUB-1394520214-81.pdf/content

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gefährlichen Stoffe in massgebender Menge gelagert werden (z.B. Fahrzeugunterstände, Gara-
gen, Gartenhäuser, Kleintierställe, Kleinlager) und deren Grundfläche 150 m2 nicht übersteigt.83

c) Das bestehende Nebengebäude Nr. […] auf der Parzelle Nr. B.________ ist unbestrittener-
massen unbewohnt und weist eine Grundfläche von weniger als 60 m2 auf. Für das Nebenge-
bäude Nr. […] würde somit ein kleiner Grenzabstand von 2.00 m gelten (vgl. Art. 17 Abs. 1 GBR). 
Das geplante Einfamilienhaus hat demgegenüber einen kleinen Grenzabstand von 4 m einzuhal-
ten (vgl. Art. 16 Abs. 2 und Art. 31 GBR). Folglich müsste gemäss Art. 21 Abs. 1 GBR zwischen 
dem geplanten Einfamilienhaus und dem Nebengebäude Nr. […] ein Gebäude