# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6ae993ca-5290-5a65-b3fd-2dfe3393d144
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-06-03
**Language:** de
**Title:** Ausnützung. Hochhäuser in Arealüberbauung. Zulässigkeit von Transfer privilegierter Flächen in Dach- und Untergeschossen auf Vollgeschosse.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0093/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2023-25.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0093/2022 vom 3. Juni 2022 in BEZ 2023 Nr. 25 

Mit dem angefochtenen Beschluss erteilte die Bausektion der Stadt Zürich 
der Y AG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Wohnhochhauses 
mit Unterniveaugarage, insgesamt 224 Wohnungen und Dienstleistungsräumen 
sowie 
insgesamt  121 Fahrzeugabstellplätzen.  Hiergegen  wurde  aus  der 
Nachbarschaft Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich erhoben. 

Aus den Erwägungen: 

3.1  Die  Rekurrentin  rügt  (…)  die  von  der  Bausektion  vorgenommene 
Ausnützungsberechnung.  Bei  der  von  der  Bausektion  und  der  privaten 
Rekursgegnerin  errechneten  Ausnützung  von  318,33 %  (278,33 %  +  40 %) 
ergebe sich eine maximale anrechenbare Fläche von 20'275 m2. Projektiert seien 
20'248 m2,  womit  (lediglich)  eine  Ausnützungsreserve  von  27 m2  verbleibe. 
fest,  würden  die  städtebaulichen 
Zunächst,  so  hält  die  Rekurrentin 
Anforderungen  an  eine  Arealüberbauung 
(§ 71  des  Planungs-  und 
Baugesetzes [PBG]) nicht erreicht, weshalb der Arealüberbauungsbonus entfalle 
und  die  zulässige  Ausnützung  per  se  überschritten  werde.  Indes  ergäbe  sich 
auch bei Erfüllung der diesbezüglichen Anforderungen eine Überschreitung der 
zulässigen  Ausnützung  um  ca. 10 %.  Dass  sich  in  der  Berechnung  der 
Bausektion  und  der  privaten  Rekursgegnerin  bei  einer  Ausnützungsziffer  von 
230 %  in  der  Zentrumszone Z6  für  eine  Regelüberbauung  ein  Bonus  von 
38,33 % (230 % / 6 Vollgeschosse) zzgl. 10 % (d.h. total 278,33 % [= 230 % + 
38,33 %  +  10 %)  ergebe,  sei  korrekt.  Falsch  sei  jedoch  die  vorgenommene 
(zusätzliche) Addition eines im angefochtenen Entscheid auf 40 % berechneten 
bzw.  veranschlagten  «Anteils  Untergeschoss»  ([230 %  zzgl.  10 %] 
/  6 
Vollgeschosse).  Dabei  handle  es  sich  um  die  gemäss  § 255 Abs. 2 PBG 
privilegierte Ausnützung von Untergeschossen. Nach dieser Bestimmung seien 
Flächen  in  Untergeschossen  anrechenbar,  soweit  sie  je  Geschoss  die  Fläche 
überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen 
Ausnützung  auf  die  zulässige  Vollgeschosszahl  ergäbe.  Im  vorliegenden  Fall 
habe dies nur zur Folge, dass das projektierte Untergeschoss (mit einer Fläche 
von  810 m2)  nicht  an  die  Ausnützungsziffer  von  278,33 %  anrechenbar  sei. 
Dagegen  entspreche  der 
im  angefochtenen  Entscheid  der  privaten 
Rekursgegnerin  errechnete  «Anteil  Untergeschoss»  von  40 %  einer 
anrechenbaren Fläche von 2'547 m2 bzw. richtigerweise von 2'967 m2 (2,7833 x 
6'396 m2 / 6; recte: 2'954,5 m2 [2,7833 x 6'369 m2 / 6]). In diesem Umfang dürfte 
ein  Untergeschoss  erstellt  werden,  ohne  dass  dieses  an  die  Ausnützung 
Untergeschoss 
anrechenbar 
ausnützungsprivilegierte  Fläche  nicht  wie  vorliegend  geplant  teilweise  in  den 
darüber liegenden Vollgeschossen konsumiert werden. 

Hingegen 

wäre. 

dürfe 

die 

im 

3.2  Die  Bausektion  hält  hierzu  fest,  dass  bei  Hochhäusern  gemäss  § 284 
Abs. 3  PBG  gelte,  dass  die  Ausnützung  nicht  höher  sein  dürfe  als  bei  einer 
gewöhnlichen  Überbauung.  Vorbehalten  blieben  dabei  ausdrücklich  die 
Bestimmungen  über  Arealüberbauungen.  Für  die  Berechnung  der  Ausnützung 
eines  Hochhauses  in  einer  Arealüberbauung  sei  Art. 8  Abs. 6  der  Bau-  und 
Zonenordnung (BZO) anwendbar. Die diesbezüglich korrekterweise anwendbare 
Berechnungsformel laute wie folgt: (Ausnützungsziffer gemäss Regelbauweise + 

 
 
- 2-  

/  zulässige  Vollgeschosszahl 
[Ausnützungsziffer  gemäss  Regelbauweise 
gemäss Regelbauweise] + 10 Prozentpunkte) x massgebliche Grundfläche nach 
§ 259 PBG.  Die  gegenüber  der  Regelbauweise  generell  um  10 Prozentpunkte 
erhöhte  Ausnützungsziffer  sei  auch  hinsichtlich  der  gemäss  § 255  Abs. 2 PBG 
nicht anrechenbaren Untergeschossflächen zu berücksichtigen, wenn – wie im 
vorliegenden Fall – ein anrechenbares Untergeschoss zulässig sei. Damit werde 
errechnet,  dass  die  anrechenbaren  Flächen  im  (ausnützungsprivilegierten) 
Untergeschoss dasselbe Ausmass annehmen könnten wie die darüber liegenden 
Vollgeschosse.  Diese  erhöhte  Ausnützung  für  die  privilegierten  Flächen 
berechne  sich  –  wie  im  angefochtenen  Entscheid  vorgenommen  –  nach 
Massgabe  folgender  Formel:  (Ausnützungsziffer  gemäss  Regelbauweise  + 
10 Prozentpunkte]  /  zulässige  Vollgeschosszahl  gemäss  Regelbauweise)  x 
massgebliche Grundfläche nach § 259 PBG. 

Diese gemäss Formel resultierende Fläche dürfe bei Hochhäusern gemäss 
langjähriger und gefestigter Bewilligungspraxis der Bausektion der Stadt Zürich 
beliebig  auf  die  Voll-,  Dach-  und  Untergeschosse  des  Hochhauses  verteilt 
werden.  Dies  gründe 
keine 
Geschosszahlbeschränkung  kennen  würden.  Eine  Differenzierung der  Flächen 
sei  daher  nicht  gerechtfertigt.  Angesichts  dessen,  dass  die  Zulassung  von 
Arealüberbauungen und die Festlegung der rechtlichen Rahmenbedingungen in 
der  Kompetenz  der  Gemeinden  liege,  komme  der  kommunalen  Baubehörde 
auch bei der Berechnungsweise der Ausnützungsziffer von Arealüberbauungen 
ein rechtserheblicher Ermessensspielraum zu. (…) 

in  der  Tatsache,  dass  Hochhäuser 

3.5.1 Die Bauparzelle Kat.-Nr. 1 ist in der Zentrumszone Z6 zoniert. Gemäss 
Art. 18  Abs. 1  BZO  gelten  damit  –  für  eine  Regelüberbauung  –  sechs 
Vollgeschosse  sowie  je  ein  anrechenbares  Dach-  und  Untergeschoss  als 
zulässig.  Der  Grundgrenzabstand  beträgt  3,5 m;  die  maximale  Gebäudehöhe 
22 m.  Die  Ausnützungsziffer  beträgt  (maximal)  230 %.  Die  Parzelle  Kat.-Nr.  1 
misst im Halte 6'369 m2. 

3.5.2 Die BZO lässt Arealüberbauungen im Sinne der §§ 71 ff. PBG – unter 
anderem – in Zentrumszonen zu (Art. 8 Abs. 1 BZO). Die Arealfläche muss dabei 
mindestens  6'000 m2  betragen  (Art. 8 Abs. 2 BZO).  Die  Anzahl  Vollgeschosse 
darf  bei  Realisierung  einer  Arealüberbauung  (in  den  sogenannt  «übrigen 
Zonen»)  auf  sieben  erhöht  werden;  die  maximale  Gebäudehöhe  beträgt  bei 
Realisierung einer Arealüberbauung 25 m (Art. 8 Abs. 5 BZO). Art. 8 Abs. 6 BZO 
hält sodann fest, dass die Ausnützungsziffer in den Wohn- und Zentrumszonen 
sowie in den Zonen für öffentliche Bauten (Oe2 bis Oe5) um den nach folgender 
Formel  berechneten  Wert  heraufgesetzt  werden  darf:  Ausnützungsziffer  geteilt 
durch  die  gemäss  Regelbauweise  zulässige  Vollgeschosszahl  zuzüglich 
10 Prozentpunkte  abzüglich  die  in  anrechenbaren  Dachgeschossen  realisierte 
Ausnützungsziffer.  Im  vorliegenden  Fall  –  insoweit  ist  die  Berechnungsweise 
unumstritten  –  ist  auf  der  Parzelle  Kat.-Nr. 1  in  Form  einer  Arealüberbauung 
mithin  eine  Ausnützung  von  278,33 %  (230 %  Regelausnützung  +  [230 % 
Regelausnützung / sechs Vollgeschosse] zuzüglich 10 %) realisierbar, abzüglich 
realisierten 
einer 
Ausnützungsziffer. 

in  einem  anrechenbaren  Dachgeschoss 

(allfällig) 

 
 
- 3-  

3.5.3  Die  BZO  lässt  auf  der  Bauparzelle  Kat.-Nr. 1  auch  Hochhäuser  zu, 
zumal  die  Parzelle  daselbst  sowie  das  umliegende  Gebiet  im  Ergänzungsplan 
zum  Zonenplan  (gemäss  Art. 2  Abs. 2  lit. g  BZO)  dem  Hochhausgebiet II 
zugeteilt ist (Art. 9 Abs. 1 BZO). Im Hochhausgebiet II sind Hochhäuser mit einer 
Gebäudehöhe von (maximal) 80 m zulässig (Art. 9 Abs. 2 BZO). 

3.6.1  Die  vorerwähnten  zonenplanerischen  Vorgaben  bedürfen  der 

Ergänzung nach Massgabe ihres kantonalen Rechtsrahmens. 

3.6.2 Zunächst ist klar, dass für die Realisierung einer Arealüberbauung die 
Vorgaben  von  § 71 ff. PBG  einzuhalten  sind.  Ist  wie  vorliegend  ein  Hochhaus 
projektiert,  so  sind  des  Weiteren  die  –  mit  den  Vorgaben  zur  Einordnung  und 
Gestaltung von Arealüberbauungen gemäss § 71 Abs. 1 und 2 PBG weitgehend 
deckungsgleichen  –  Anforderungen  gemäss  § 284 PBG  zu  beachten. 
Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung ortsbaulich 
einen Gewinn bringen oder durch die Art und Zweckbestimmung des Gebäudes 
bedingt  sein  (§ 284 Abs. 1 PBG).  Hochhäuser  sind  architektonisch  besonders 
sorgfältig zu gestalten (§ 284 Abs. 2 PBG). 

(§ 284  Abs. 3  PBG).  Daraus 

3.6.3 Sodann darf die Ausnützung (in Hochhäusern) nicht grösser sein als 
bei  einer  gewöhnlichen  Überbauung,  wobei  die  Bestimmungen  über 
Arealüberbauungen,  Sonderbauvorschriften  und  Gestaltungspläne  vorbehalten 
für  den  vorliegenden  Fall 
bleiben 
ungezwungen,  dass  auf  der  Bauparzelle  Kat.-Nr. 1  – 
in  Form  einer 
Arealüberbauung  –  sofern  die  über  den  Gehalt  von  § 284  Abs. 1  und 2 PBG 
hinausgehenden Voraussetzungen gemäss § 71 ff. PBG erfüllt werden – in Form 
einer  Hochhaus-Arealüberbauung  eine  Ausnützung  von  (maximal)  278,33 % 
realisiert werden kann bzw. darf. 

folgt 

3.6.4 Angesichts dessen, dass § 284 Abs. 3 PBG bei der Berechnung der 
Ausnützung an die Regelbauweise anknüpft, kann diese Betrachtung – wiederum 
–  nicht  völlig  unabhängig  von  den  übergeordneten  Vorgaben  des  kantonalen 
Rechts vorgenommen werden. Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle 
dem  Wohnen,  Arbeiten  oder  sonst  dem  dauernden  Aufenthalt  dienenden  oder 
in  Vollgeschossen  unter  Einschluss  der 
hierfür  verwendbaren  Räume 
dazugehörigen  Erschliessungsflächen  und  Sanitärräume  samt 
inneren 
Trennwänden  (§ 255  Abs. 1 PBG).  Entsprechende  Flächen  in  Dach-  und 
Untergeschossen  sind  anrechenbar,  soweit  sie  je  Geschoss  die  Fläche 
überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen 
Ausnützung  auf  die  zulässige  Vollgeschosszahl  ergäbe  (§ 255  Abs. 2 PBG). 
Diese  Vorschriften  sind  insoweit  zu  ergänzen,  als  Vollgeschosse  in  allen 
Bauzonen durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden können; wobei sie 
zusammengerechnet  die  erlaubte  Zahl  an  Vollgeschossen  nicht  überschreiten 
(§ 276 Abs. 2 PBG).  Die  gesetzliche  Regelung  hinsichtlich  der 
dürfen 
Privilegierung von Dach- und Untergeschossen bei der Ausnützungsberechnung 
wird  von  der  Praxis  als  abschliessend  eingestuft  (VB.2010.00577,  E. 4.5  = 
BEZ 2011 Nr. 23, mit Hinweisen). In diesem Lichte – dennoch – als rechtmässig 
muss  der  Erlass  von  Art. 8  Abs. 6  BZO  gelten,  zumal  dieser  hinsichtlich  des 
Dachgeschosses  (schlicht)  eine  Ausnützungsprivilegierung  statuiert,  was  im 
Rahmen  der  Kompetenz  zum  Erlass  von  Ausnützungsvorschriften  sowie  von 

 
 
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Vorschriften  über  die  Geschosszahl  (§ 49  Abs.  2  lit  a  und  lit.  c  PBG)  ohne 
weiteres als statthaft gelten kann. 

3.6.5  Wenn  die  Bausektion  in  der  Ausnützungsberechnung  gemäss  dem 
angefochtenen Entscheid der Bauherrschaft in Auslegung von § 284 Abs. 3 PBG 
bei  Realisierung  von  Hochhäusern  aber  –  ohne  Grundlage  in  der  BZO  –  die 
Veranschlagung eines (hypothetischen bzw. rein rechnerischen), am Fall einer 
Regelüberbauung  mit  nicht  anrechenbarem  Untergeschoss  orientierten 
«Zuschlags»  gestattet,  so 
liegt  darin,  wie  an  den  massgeblichen 
Rechtsgrundlagen  ohne  weiteres  ersichtlich  wird,  eine  Auslegung  kantonalen 
Rechts. Entsprechend kommt der Bausektion diesbezüglich – anders als bei der 
Auslegung der Bestimmungen der BZO – kein relevanter Ermessensspielraum 
zu. 

3.6.6 Für die vorliegend vorzunehmende Auslegung von § 255 Abs. 2 PBG 
in Verbindung mit § 284 Abs. 3 PBG ist in der Beurteilung erheblich, dass weder 
das PBG noch die BZO beim Bau von Hochhäusern Geschosszahlvorschriften 
statuieren.  Damit  enthalten  sie  auch  keine  Festlegungen  hinsichtlich  der 
Anrechnung  von  Dach-  und  Untergeschossen.  Die  Bestimmung  von 
§ 284 Abs. 3 PBG ist sowohl hinsichtlich ihres Wortlauts als auch ihres Zweckes 
klar: Beim Bau von Hochhäusern soll (sicher) keine grössere, aber eben (auch) 
keine im Vergleich zur Regelbauweise (oder: Arealüberbauung; etc.) geringere 
Ausnützung realisiert werden dürfen bzw. müssen.  

Eine  Auslegung  bzw.  Berechnung,  welche  die  bei  einer  Überbauung  in 
Regelbauweise  (oder einer  Arealüberbauung  ohne  Hochhaus)  bei  Geltung der 
Ausnützungsziffer  (§ 255 PBG)  anfallenden  (nicht  anrechenbaren)  Flächen  in 
Dach- und Untergeschossen in der Betrachtung (rein hypothetisch bzw. im Sinne 
des zulässigen Maximalmasses) berücksichtigen würde, käme einer Negierung 
der Vorschrift von § 255 Abs. 2 PBG gleich, zumal der Betrachtung nach dieser 
Bestimmung  inhärent  ist,  dass  sich  die  betreffenden  Flächen  kumulativ  (a)  in 
Dach- und Untergeschossen befinden müssen und (b) je Geschoss die Fläche 
nicht überschreiten dürfen, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten 
zulässigen  Ausnützung  auf  die  zulässige  Vollgeschosszahl  ergäbe.  Die 
privilegierten  Flächen  in  Dach-  und  Untergeschossen  können  nach  der  klaren 
gesetzlichen  Regelung  nicht  auf  Vollgeschosse  transferiert  werden  (vgl.  auch 
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/ Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- 
und  Baurecht,  6. A.,  2019,  Bd.  2,  S.  951  und  den  in  BEZ  2016  Nr. 3  zitierten 
Entscheid BRGE II Nr. 0168/2015). Dieser Grundsatz muss auch für Hochhäuser 
gelten.  Bei  Hochhäusern  fällt  zwar  in  Betracht,  dass  diese  regelmässig  einen 
schmalen  Baukörper  aufweisen  und  die  privilegierte  Fläche  in  Unter-  und 
Dachgeschossen  (folglich)  zumeist  nicht  konsumiert  werden  kann.  Der 
Ausschluss  eines  (Flächen-)Transfers  in  Vollgeschosse  ergibt  freilich  auch  im 
Fall anderer Überbauungsformen das Resultat, dass gemäss § 255 Abs. 2 PBG 
ausnützungsprivilegierte Flächen nur dann konsumiert werden können, wenn das 
Terrain  sowie  das  bauliche  Konzept  die  Realisierung  von  Dach-  oder 
Untergeschossen 
tatsächlich  ermöglichen  bzw.  vorsehen.  Wird  auf  die 
Realisierung  von  Dach-  und  Untergeschossen  verzichtet  oder  übersteigen  die 
dortigen anrechenbaren Flächen das gemäss § 255 Abs. 2 PBG zulässige, sich 
aus der Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die Vollgeschosse 

 
 
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ergebende  (Maximal-)Mass,  entfällt  die  Privilegierung.  Entsprechend  kann  – 
entgegen der Rechtsauffassung der Bausektion – auch in einer Auslegung von 
§ 284  Abs. 3  PBG  nicht  gefolgert  werden,  dass  bei  Hochhäusern 
ausnützungsprivilegierte  Flächen  gleichsam hypothetisch  veranschlagt und  zur 
freien Verteilung auf die Geschosse zur Verfügung zu stellen wären. Soweit der 
Wortlaut von § 284 Abs. 3 PBG als Gleichstellung von Hochhäusern mit anderen 
Überbauungsformen  zu  verstehen  ist,  wird  diesem  Postulat  im  Rahmen  der 
Anwendung  der  üblichen  Ausnützungsziffern  (sowie  der  Privilegierungen  im 
Rahmen  der  in  der  Bestimmung  ausdrücklich  erwähnten  Arealüberbauungen, 
Sonderbauvorschriften  und  Gestaltungspläne)  ohne  weiteres  Rechnung 
getragen.  Eine  (weitere)  Privilegierung  im  Rahmen  der  Anwendung  von  § 255 
Abs. 2 PBG  ist  nicht  angezeigt,  zumal  eine  solche,  wie  aufgezeigt,  zu  einer 
(letztlich)  besseren  Behandlung  von  Hochhäusern  im  Vergleich  zu  anderen 
Überbauungsformen  führen  würde.  Letzteres  –  beziehungsweise  die  von  der 
Bausektion  angerufene  Praxis  –  hätte  nämlich  zur  Folge,  dass  bei  der 
Realisierung von Hochhäusern im Vergleich zu anderen Bebauungsformen eine 
rechnerische  Privilegierung  greifen  würde.  Dergestalt  wäre  mit  dem  (weiteren) 
Gehalt  von  § 284  Abs. 3 PBG,  welcher  gerade  darin  besteht,  dass  die 
Ausnützung bei Hochhäusern nicht grösser sein darf als bei einer gewöhnlichen 
Überbauung, unvereinbar. 

3.6.7  Aus  dem  Gesagte  folgt,  dass  die  von  der  Bausektion  angerufene 
Praxis,  wonach  bei  Hochhäusern  –  nebst  der  in  Art. 8  Abs. 6 BZO  bei 
Arealüberbauungen ohnehin vorgesehenen Privilegierung von Dachgeschossen 
–  in  sinngemässer  Anwendung  von  § 255  Abs. 2  PBG  ein  (hypothetisches) 
in  Regelüberbauung  auch  ein  hypothetisches 
Untergeschoss 
Dachgeschoss)  veranschlagt  und  die  betreffende  Ausnützung  auf  die 
Vollgeschosse  verteilt  werden  könne,  im  Lichte  der  Auslegung  kantonalen 
Rechts als unzulässig einzustufen ist. 

(ggf. 

3.7 Daraus wiederum folgt, dass die von der Bausektion im angefochtenen 
Entscheid  zur  –  unbestrittenen  –  Ausnützung  von  278,33 %  hinzugerechnete 
Zuschlag  von  weiteren  40 %  («Anteil  Untergeschoss»;  [230 %  zzgl.  10 %]  / 
6 Vollgeschosse)  entfällt.  Entsprechend  reduziert  sich  die  auf  der  Bauparzelle 
Kat.-Nr. 1  im  Rahmen  des  vorliegenden  Projekts  zulässige  Ausnützung  von 
veranschlagten  20'275 m2  auf  17'727 m2  (6'369 m2  x  278,33 %).  Dieses  Mass 
wird mit den vorliegend projektierten Flächen im Umfang von 20'248 m2 erheblich 
überschritten.  Angesichts  der  erheblichen  Überschreitung  entfällt  eine 
auflageweise  Korrektur  des  Mangels  von  vornherein,  was  zur  Aufhebung  der 
angefochtenen Entscheide führen muss.