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**Case Identifier:** 90c60049-dfa0-5ceb-8a65-cba5e7d2e676
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-19
**Language:** de
**Title:** Ersatzbaute in einer Kernzone und in der Umgebung von Objekten des Denkmalschutzes. Ungenügende Einordnung und Gestaltung. Unzulässige Nebenbestimmung in der angefochtenen Baubewilligung.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0117/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0117-2018_vom_19._september_2018.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2017.00133 
0117/2018 

Entscheid vom 19. September 2018 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Felix  Müller,  Baurichter  Martin  Farner,  Ersatzrichterin 
Gabriele Kisker, Gerichtsschreiber Roland Blaser     

in Sachen 

Rekurrentin 

R. N., [….] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Bauausschuss Gossau, Berghofstrasse 4, 8625 Gossau  

2.  X AG, [….]  

betreffend 

Bauausschussbeschluss vom 9. August 2017 und Verfügung der Baudirek-
tion Kanton Zürich BVV-Nr. 17-1151 vom 10. Juli 2017; Baubewilligung und 
strassenrechtliche Bewilligung für Laden- und Wohngebäude 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A.  

Mit  Beschluss  vom  9. August  2017  bewilligte  der  Bauausschuss  Gossau 

der X AG die Erstellung eines Wohn- und Geschäftsgebäudes auf den Par-

zellen  Kat.-Nrn.  5234  und  5235  am  Lindenweg  2  bzw.  an  der  Grünin-

gerstrasse 14 in Grüt - Gossau. Mit der kommunalen Baubewilligung wurde 

die  Gesamtverfügung  Nr. BVV 17-1151  der  Baudirektion  Kanton  Zürich 

vom 10. Juli 2017 betreffend Lage des Projekts an einer Staatsstrasse und 

Einhaltung der Lärm-Belastungsgrenzwerte eröffnet. 

B.   

Dagegen rekurrierte R. N. mit Eingabe vom 29. August 2017 fristgerecht an 

das  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragte  die  Aufhebung 

der angefochtenen Baubewilligung. 

C. 

Mit Verfügung vom 31. August 2017 wurde der Eingang des Rekurses vor-

gemerkt, diesem die aufschiebende Wirkung zuerkannt und das Vernehm-

lassungsverfahren eröffnet.  

D.  

In ihren Rekursantworten vom 3. bzw. 4. Oktober 2017 beantragten sowohl 

die Vorinstanz als auch die private Rekursgegnerin die Abweisung des Re-

kurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin.  

E.  

Am 13. März 2018 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Im Anschluss daran wurde 

das  Verfahren  zwecks  Einreichung  von  zusätzlichen  Baugesuchsplänen 

betreffend  die  Platz-  und  Umgebungsgestaltung  informell  sistiert.  Die  ent-

sprechenden Pläne und Informationen liess die Vorinstanz dem Baurekurs-

gericht  in  der  Folge  zukommen.  Eine  einvernehmliche  Lösung  zwischen 
den Parteien kam nicht zustande. 

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F.  

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  Ergebnisse  des  Augenscheins 

wird,  soweit  entscheidrelevant,  in  den  nachstehenden  Erwägungen  Bezug 

genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die  Wohnliegenschaft  der  Rekurrentin  befindet  sich  in  der  Nähe  der  Bau-

grundstücke  [….].  Die  Rekurrentin  ist  damit  mehr  als  irgendwelche  Dritte 

oder die Allgemeinheit in ihren eigenen Interessen betroffen sowie aufgrund 

ihrer  Rügen  im  Sinne  von  § 338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG) 

unbestrittenermassen  rechtsmittellegitimiert.  Weil  die  übrigen  Prozessvo-

raussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf ihren Rekurs einzutreten. 

2. 

Die  private  Rekursgegnerin  will  den  bestehenden  Gebäudekomplex  Lin-

denweg 2  /  Grüningerstrasse 14  und  16  (Gasthaus  Linde  und  Bäckereila-

den/Wohnungen)  abbrechen  und  die  entsprechenden  Grundstücke  neu 

überbauen.  

Mit Beschluss vom 1. Oktober 2014 hatte der Gemeinderat Gossau die ge-

nannten  Gebäude  aus  dem  kommunalen  Inventar  der  Schutzobjekte  von 

kommunaler  Bedeutung  entlassen  und  auf  eine  Unterschutzstellung  ver-

zichtet. Dieser Beschluss blieb unangefochten.  

Mit der geplanten strittigen Neuüberbauung will die private Rekursgegnerin 

ein  dreigeschossiges  Wohn-  und  Geschäftsgebäude  realisieren  (vgl.  die 

nachfolgen  Fassadenpläne  1:100;  act. 17.1.7).  Geplant  ist  die  Erstellung 

eines Bäckereiladens mit Restaurant/Café im Erdgeschoss und insgesamt 

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Ansicht Südfassade 

Ansicht Nordfassade 

sechs Wohnungen  im 1.  und  2.  Obergeschoss.  Zudem  ist  eine  Unternive-

augarage mit 10 Autoabstellplätzen vorgesehen.  

Die  beiden  Baugrundstücke  Kat.-Nrn.  5234  und  5235  (blaue  Umrandung) 

liegen, wie der nachfolgende Ausschnitt aus dem kommunalen Zonenplan  

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zeigt,  am  Rande  einer  grösseren  Kernzone  (KA)  im  historischen  Zentrum 

des Ortsteils Grüt und grenzen nördlich und östlich an die Wohnzone W2.4. 

3.1.  

Die Rekurrentin rügt neben zahlreichen anderen Einwänden die mangelhaf-

te  Einordnung  der  geplanten  Überbauung  in  die  von  einer  Kernzone  mit 

zweigeschossigen  Flarzbauten  geprägte  bauliche  Umgebung.  Gerade  die 

geschützten Flarzhäuser Lindenweg 5 und 7 mit Baujahr 1780 würden vom 

Neubauvorhaben  förmlich  erdrückt.  Die  Kernzonenvorschriften,  insbeson-

dere  die  Vorschrift  über die  zulässige  Dachform  in  Art. 6  der kommunalen 

Bau-  und  Zonenordnung  (BZO),  würden  nicht  eingehalten.  Es  fehle  jegli-

cher gestalterische Bezug zum empfindlichen baulichen Umfeld. Die positi-

ve Beurteilung der Ortsbildkommission sei nicht nachvollziehbar. 

3.2. 

Die  Vorinstanz  hält  zur  Thematik  der  Gestaltung  und  Einordnung  demge-

genüber zur Hauptsache fest, die gemäss Art. 7 Abs. 3 BZO im vorliegen-

den Fall beigezogene Ortsbildkommission, eine unabhängige Fachkommis-

sion, habe das strittige Bauvorhaben als gut ins Ortsbild passend beurteilt. 

Dieser  Ansicht  schliesse  sich  die  Baukommission  voll  und  ganz  an.  Die 

gewählte Dachform sei auf das abwechslungsreich gestaltete Gebäude mit 

seinen leicht unterschiedlichen Fassaden und verschiedenen Fenstertiefen 

abgestimmt. Ein Satteldach mit beidseitig gleicher Dachneigung würde bei 

der gewählten Architektur hingegen wie die berühmte Faust aufs Auge wir-

ken.  Insgesamt  ergebe  sich  trotz  des  etwas  massig  wirkenden  Volumens 

und des architektonischen Kontrastes zur ortsbaulichen Umgebung ein vor-

teilhafter  ortsbildprägender  Eckpunkt  bei  der  Einmündung  der  Lang-

weidstrasse in die Grüningerstrasse. Trotzdem bestehe vor allem bezüglich 

der Materialisierung sowie der Fassaden, der Fenstergestaltung, der Dach-

abschlüsse  und  des  Daches  selbst  Handlungsbedarf.  Die  Bauherrschaft 

habe  diesbezüglich  vor Baubeginn  entsprechende Vorschläge  auszuarbei-

ten  und  bewilligen  zu  lassen.  Die  Kernzonenvorschriften  würden  keines-

wegs  verletzt.  Die  Bezugnahme  auf  die  ortsbauliche  Umgebung  sei  trotz 

der modernen Architektursprache ausgezeichnet und rechtsgenügend. Das 

gelte insbesondere für die architektonische Adaption der Dächer der Nach-

bargebäude. Die Geschosszahlvorschriften sowie die anderen Baubegren-
zungsnormen  würden  hier  unbestrittenermassen  eingehalten,  weshalb  die 

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private  Rekursgegnerin  einen  gesetzlichen  Anspruch  habe,  das  vorgese-

hene  Gebäudevolumen  realisieren  zu  können.  Die  umliegenden  Flarzhäu-

ser, die im Übrigen keineswegs alleine das Zentrum von Grüt prägten, wür-

den  in  ihrem  Erscheinungsbild  nicht  relevant  tangiert.  Bauliche  Verände-

rungen müssten  im  Laufe der Zeit  selbst  in einer Kernzone hingenommen 

werden. Der Umstand, dass sich die Flarzreihenhäuser am Lindenweg so-

wie andere Bauten im kommunalen Inventar der Denkmalschutzobjekte be-

fänden,  sei  bei  der  pflichtgemässen Würdigung  des  strittigen  Baugesuchs 

durch die Baukommission im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG hinreichend be-

rücksichtigt worden. 

3.3. 

Die private Rekursgegnerin führt zu den Aspekten der Gestaltung und Ein-

ordnung  im  Wesentlichen  an,  das  heutige  Restaurant  Linde  sei  von  einer 

heterogenen  Bebauungsstruktur  umgeben  und  trete  bereits  jetzt  als  mar-

kanter Solitärbau in Erscheinung. Gleiches gelte für den geplanten Neubau, 

welcher  zwar  die  Ausrichtung  der  benachbarten  Gebäude  an  der  Grünin-

ger-  und  Langweidstrasse  aufnehme,  sich  im  Übrigen  aber  als  Solitärbau 

bewusst  vom  baulichen  Umfeld  absetze.  Ihr  Projekt  sei  in  enger  Zusam-

menarbeit  mit  der  Ortsbildkommission  entwickelt  worden.  Entgegen  rekur-

rentischer Auffassung  werde  die  Kernzone  von  Grüt  nicht  nur  durch  zwei-

geschossige Flarzbauten mit Satteldächern, sondern von einer Vielzahl von 

Gebäudetypen  mit  unterschiedlichen  Volumina  geprägt.  Die  benachbarten 

Flarzbauten  am  Lindenweg  würden  keineswegs  beeinträchtigt,  sondern 

durch  den  vorgesehenen  grösseren  Abstand  zum  Lindenweg  freigespielt 

und erhielten durch den Abbruch eines bisherigen Pavillons auf der Nach-

barparzelle Kat.-Nr. 5219 sogar eine höhere Präsenz. 

4.1. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende  Gesamtwirkung  erreicht  wird,  welche  Anforderung  auch  für 

Materialien und Farben gilt. Die genannte Bestimmung enthält eine Grund-

anforderung  an  Bauten,  Anlagen  und  Umschwung.  Verlangt  wird  sowohl 

eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich als auch der Einordnung in die 
bauliche und landschaftliche Umgebung. Die Frage, ob eine befriedigende 

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Gesamtwirkung erreicht wird, ist aufgrund objektiver, nachvollziehbarer Kri-

terien zu beantworten.  

4.2. 

Gestützt  auf  § 238  Abs. 2  PBG  ist  auf  Objekte  des  Natur-  und  Heimat-

schutzes besondere Rücksicht zu nehmen, sofern diese aufgrund ihrer La-

ge und Distanz vom Neubauvorhaben beeinträchtigt werden können. In der 

Rechtspraxis  wird  in  solchen  Fällen  nicht  nur  eine  befriedigende,  sondern 

eine  gute  Einordnung  verlangt.  Das  betrifft  im  vorliegenden  Fall  das  kom-

munale  Schutzobjekt  Flarzreihenhaus  Lindenweg 5  und  7  sowie  Brunnen-

weg 23 (Inventarnummer F069; Foto Prot. S. 5), das Kleingebäude Grünin-

gerstrasse 31 (Inventarnummer D001; Foto Prot. S. 6), die zusammenhän-

genden  Wohngebäude  Grüningerstrasse 13,  15a  und 15b  (Inventarnum-

mer F068;  Foto  Prot.  S. 5)  sowie  schliesslich  die  ebenfalls  zusammenge-

bauten  Wohnhäuser  Böschacherstrasse 1  und  Grüningerstrasse 3/5/7  (In-

ventarnummer F067; Fotos Prot. S. 8 und 13). Diese Schutzobjekte sind im 

Minimum  lediglich  zwischen  rund  15 m-30 m  vom  strittigen  Bauvorhaben 

entfernt, wobei jeweils unmittelbarer Sichtkontakt besteht. 

Die  Baugrundstücke  liegen  bekanntlich  in  der  Kernzone  KA,  weshalb  hier 

zudem  die  spezifischen  Gestaltungsvorschriften  dieser  Zone  massgebend 

sind, nämlich Art. 3 BZO (Ersatzbauten), Art. 6 BZO (Dachgestaltung) und 

Art. 7 BZO (Gestaltung der Bauten und der Umgebung). 

Im Kontext mit der angrenzenden Wohnzone W2.4 gilt hingegen der bereits 

genannte § 238 Abs. 1 PBG. 

4.3.  

Das Baurekursgericht ist bei der Anwendung von Bestimmungen des kan-

tonalen Rechts grundsätzlich nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflich-

tet,  seine  gesetzliche  Überprüfungsbefugnis  auszuschöpfen  (§ 20  Abs. 1 

des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]).  In  erster  Linie  ist  die  kom-

munale Baubewilligungsbehörde verpflichtet, die in der Norm verwendeten 

offenen  Formulierungen  ortsbezogen  anzuwenden.  Die  Rekursinstanz  hat 

die  im  konkreten  Fall  angeführten  Entscheidgründe  gebührend  zu  berück-

sichtigen  und  sich  mit  den  Kriterien  auseinanderzusetzen,  welche  von  der 

Baubehörde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Vorschrift 
entwickelt  worden  sind.  Darüber  hinaus  rechtfertigt  sich  jedoch  keine  wei-

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tergehende  Einschränkung  der  grundsätzlich  vollen  Kognition  des  Baure-

kursgerichts  (VB.2013.00468  in  BEZ 2014  Nr. 3;  VB.2014.00232  und 

VB.2014.00248  vom  27. März 2015,  E. 4.3.1  und  dort  zitierte  Entscheide). 

Immer  vorauszusetzen  ist,  dass  die  kommunale  Behörde  die  genannte 

Konkretisierung  rechtzeitig,  d.h.  spätestens  mit  der  Rekursantwort,  vorge-

nommen hat (VB.2012.00365 vom 21. November 2012). Dies trifft hier oh-

ne weiteres zu.  

Ob  eine  Bestimmung  des  kantonalen  Rechts  den  Gemeinden  einen  auto-

nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln 

(Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014, 

§ 20  Rz. 62).  Nach  ständiger  Praxis  der  kantonalen  Instanzen  gilt  solches 

u.a. für die Einordnungsbestimmung von § 238 PBG. 

Sofern  es  hingegen  um  die  Auslegung  und  Anwendung  von  kommunalen 

Gestaltungs-  und  Einordnungsvorschriften  geht,  wie  vorliegend  im  Zusam-

menhang mit den bereits genannten Kernzonenvorschriften, ist der Ermes-

sensspielraum  der  Gemeinden  grösser  (BRGE IV  Nr. 0106/2017  vom 

31. August  2017,  E. 4.4;  www.baurekursgericht-zh.ch).  Bei  dieser Konstel-

lation  weicht  das  Baurekursgericht  nicht  ohne  weiteres  vom  kommunalen 

Entscheid ab, falls dieser plausibel und stichhaltig begründet ist. Ist dieser 

jedoch  objektiv  nicht  nachvollziehbar  oder  gar  offensichtlich  rechtswidrig, 

endet auch hier der Ermessensspielraum der kommunalen Behörde (dazu 

u.a.: VB.2014.00232 und VB.2014.00248 in BEZ 2015 Nr. 29).  

4.4. 

Die  nähere  ortsbauliche  Umgebung  der  streitbetroffenen  Baugrundstücke 

weist bezüglich Volumetrie, Gestaltung und Situierung eine teilweise hete-

rogene  Überbauungsstruktur  auf,  vor  allem  in  der  östlich  und  nördlich  an-

grenzenden  Wohnzone W2.4.  Im  umliegenden  Kernzonengebiet  ist  das 

Ortsbild  deutlich  homogener.  Weit  einheitlicher  ist  hingegen  im  gesamten 

baulichen  Umfeld  die  Dachform.  Mit  ganz  wenigen  Ausnahmen  (so  etwa 

beim  bereits  über  30 m  entfernten  Flachdach-Mehrfamilienhaus  Lang-

weidstrasse 4  in  der  Wohnzone W2.4)  weisen  alle  Gebäude  Satteldächer 

oder  Varianten  davon  auf.  Dies  zeigen  u.a.  die  folgenden,  anlässlich  des 

Augenscheins vom 13. März 2018 erstellten Aufnahmen exemplarisch. Aus 
diesen  ist  zudem  die  Lage  der  vier  bereits  erwähnten  kommunalen  Denk-
malschutzobjekte  (Inventarnummern D001,  F067,  F068  und  F069)  ersicht-

lich.  

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4.5. 

Die  Baugesuchspläne  zeigen  das  Streitobjekt  als  modern  gestaltetes  und 

architektonisch  eigenwilliges  Wohn-  und  Geschäftshaus  (act. 17.1.7;  vgl. 

auch  die  Planausschnitte  voranstehend  unter  Ziffer 2  der  Erwägungen), 

welches sich in seiner Architektursprache und Volumetrie markant von den 

benachbarten  Kernzonenbauten  abgrenzt.  Auffallend  sind  u.a.  das  fassa-

denbündige  Schrägdach  sowie  die  unterschiedlichen  Fenstertiefen.  Auch 

bezüglich der Materialisierung und der Farbgebung der Gebäudehülle, was 

aber alles im Nachhinein noch festgelegt und bewilligt werden muss (darauf 

wird  nachfolgend  noch  eingegangen),  wird  sich  das  Streitobjekt  auffällig 

vom bestehenden Ortsbild unterscheiden. 

In ihrem Bericht vom 25. Juni 2017 an die kommunale Baubehörde charak-

terisiert die im Sinne von Art. 7 Abs. 3 BZO beigezogene Ortsbildkommissi-

on das Bauvorhaben folgendermassen: 

"Die  Ortsbildkommission  (OBK)  nimmt  die  Weiterentwicklung  des  Projekts 
wohlgesonnen  zur  Kenntnis.  Die  städtebauliche  Setzung  und  volumetrische 
Ausformulierung  des  Gebäudes  werden  begrüsst.  Die  vorgeschlagenen  Fas-
saden  unterscheiden  sich  jeweils  leicht  und  es  wird  mit  verschiedenen  Fens-
tertiefen, -grössen und den Loggien gespielt. Dies ergibt eine feine, abwechs-
lungsreiche Fassadenwirkung. Ebenfalls begrüsst wird die Unterscheidung des 
Sockels  mit  der  Betonung  des  Ladenlokals  mithilfe  des  Vordaches.  Das  Fas-
sadenspiel  charakterisiert  den  Gebäudeausdruck  und  hilft  dem  eher  massig 
wirkenden  Volumen  mit  seiner  Verspieltheit.  Besonderes  Augenmerk  ist  des-
halb auch in der Materialwahl der Fassadenelemente erwünscht. Die Materiali-
sierung  der  Leibungen  wird  wichtiger  Bestandteil  genauso  wie  die  Wahl  des 
Materials  der  Gebäudehülle,  des  Dachabschlusses  und  des  Dachmaterials. 
Hier  wünscht  die  die  OBK  einen  sensibleren  Kontrast.  Die  vorgeschlagenen 

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Naturschieferplatten  wirken  zu  massig  und  ungeeignet  an  diesem  zentralen 
Standort.  Der  Verputz  wiederum  kommt  der  Bedeutung  des  Gebäudes  nicht 
genügend  entgegen.  Vorschläge  sind  aufzuzeigen  wie  die  Form,  die  Bedeu-
tung  an  diesem  Ort  und  die  Materialisierung  in  Übereinstimmung  gebracht 
werden können, wobei die OBK auch für Sichtbeton offen wäre" (act. 13.1).  

Mit diesen nichtssagenden beliebigen Formulierungen, welche im Wesent-

lichen  auch  Bestandteil  der  Erwägungen  in  der  angefochtenen  Baubewilli-

gung sind (act. 3, S. 2 f.), wird keinerlei Bezug auf die konkrete ortsbauliche 

Umgebungssituation in der Kernzone Grüt genommen.  

Ein  gestalterischer  Konnex  zum  bestehenden  Ortsbild  ist  denn  auch  nicht 

zu erkennen. Das strittige Bauvorhaben setzt ausschliesslich auf Kontraste, 

ohne die bauliche Umgebung im Sinne der massgebenden Kernzonenvor-

schriften  einzubeziehen.  Danach  dürfen  die  bestehenden  Gebäude  her-

kömmlicher Art unter Beibehaltung des Erscheinungsbildes und des bishe-

rigen Gebäudeprofils ersetzt werden. Geringfügige Abweichungen sind zu-

lässig,  sofern  sie  keine  Verschlechterung  des  Ortsbildes  bewirken  (Art. 3 

Abs. 1  BZO).  Als  Dachform  sind  Satteldächer  mit  beidseitig  gleicher  Nei-

gung vorzusehen. Andere Dachformen sind zulässig,  wenn sie sich in Be-

zug auf die bestehenden umgebenden Bauten gut einordnen (Art. 6 Abs. 1 

BZO). Bauten sind bezüglich Grösse, Gestaltung, Gliederung der Fassade 

sowie  Materialwahl so  zu  gestalten,  dass  sie  im  Rahmen  ihrer Umgebung 

eine gute Gesamtwirkung erreichen (Art 7 Abs. 1 BZO). 

Diesen  Kernzonenvorschriften  wird  die  am  vorgesehenen  exponierten 

Standort ausgesprochen klotzig wirkende, von der herkömmlichen Kernzo-

nenbauweise  völlig  losgelöste  Solitärbaute  nicht  gerecht.  Im  Übrigen  be-

zeichnet  sogar  die  Vorinstanz  die  Baute  als  "eher  massig  wirkend".  Die 

vorschriftswidrige Dachform wird keinesfalls, wie von Art. 6 Satz 2 BZO ge-

fordert, durch eine gute Einordnung in die bestehenden benachbarten Bau-

ten kompensiert.  Es fehlt im Gegenteil jeglicher Bezug zur herkömmlichen 

Dachlandschaft. 

Von der vorgeschriebenen guten Einordnung ins ortsbauliche Umfeld bzw. 

guten  Gesamtwirkung  ist  das  Bauvorhaben  der  privaten  Rekursgegnerin 

weit entfernt. Die gegenteiligen ausführlichen Darlegungen der Rekursgeg-

nerschaft  vermögen hingegen  nicht  zu überzeugen  und  gehen  zudem  teil-
weise  an  der  bereits  geschilderten  Realität  vorbei.  Mit  der  Befürwortung 

des  strittigen  Baugesuchs  hat  die  Vorinstanz  ihren  Ermessenspielraum 

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deutlich überschritten. Bereits deshalb ist die angefochtene Baubewilligung 

aufzuheben. 

4.6. 

Die Realisierung des überaus dominierenden Streitobjekts würde, was u.a. 

der  Augenschein  ohne  weiteres  gezeigt  hat,  auch  zu  einer  starken  und 

nicht akzeptablen Beeinträchtigung der bereits beschriebenen vier kommu-

nalen  Denkmalschutzobjekte  führen.  Von  einer  besonderen  Rücksichtnah-

me im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG kann unter diesen Umständen jeden-

falls keine Rede sein. 

5.1. 

Äusserst  problematisch  ist  schliesslich,  die  Materialisierung  und  Farbge-

bung der Fassaden und Dächer im Rahmen der angefochtenen Baubewilli-

gung  offenzulassen  und  die  Bauherrschaft  stattdessen  nebenbestim-

mungsweise  zu  verpflichten,  im  Nachhinein  entsprechende  Vorschläge  zu 

machen und bewilligen zu lassen (act. 3, S. 2). Die entsprechende Neben-

bestimmung  in  Dispositiv-Ziffer 3.5  lautet  wie  folgt:  "Die  in  Aussicht  ge-

nommene Material- und Farbwahl ist zu bemustern und durch den Bauaus-

schuss genehmigen zu lassen." 

5.2. 

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besonde-

re  Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder  Erhal-

tung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Be-

willigung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Be-

fristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). 

Dieses  Vorgehen  kommt  nach  gefestigter  Rechtsprechung  allerdings  nur 

infrage,  wenn  die  Mängel  des  Bauvorhabens  untergeordneter  Natur  sind. 

Führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung oder ist ohne grösse-

ren  planerischen  Aufwand  nicht  beurteilbar,  wie  sie  zu  beheben  sind  und 

welche  baurechtlichen,  konzeptionellen,  gestalterischen  und  allenfalls  im-

missionsrechtlichen  Auswirkungen  die  Behebung  der  Mängel  nach  sich 

zieht,  können  sie  nicht  mittels  einer  Nebenbestimmung  behoben  werden. 

Es ist in solchen Fällen folglich nicht ohne besondere Schwierigkeiten mög-
lich,  konkrete  Vorgaben  zur  Mängelbehebung  zu  statuieren.  Bei  dieser 

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Konstellation  ist  vielmehr  eine  Bauverweigerung  auszusprechen  und  die 

Bauherrschaft  hat  ein  entsprechend  überarbeitetes  Baugesuch  einzu-

reichen. Nur auf diesem Wege ist die Einhaltung des Grundsatzes der Ein-

heit  der  Baubewilligung  bzw.  die  notwendige  Transparenz  im  baurechtli-

chen Verfahren gewährleistet, was nicht zuletzt auch im nachbarlichen Inte-

resse zu verlangen ist.  

In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle, ob der zur Diskussion ste-

hende Mangel grundsätzlich behoben werden kann. Es ist nicht Sache der 

Rechtsmittelinstanzen,  planerische  Überlegungen  anzustellen,  um  beurtei-

len zu können, auf welche Weise die Mängelbehebung zu erfolgen hat, um 

die  gesetzlichen  Anforderungen  zu  erfüllen  (VB.2015.00120  in  BEZ 2015 

Nr. 46; in Bestätigung von BRGE IV Nr. 0010/2015 vom 22. Januar 2015).  

Die  bereits  zitierte  Nebenbestimmung,  welche  schlussendlich  zu  einer  ge-

setzeskonformen  Einordnung  des  Streitobjekts  führen  soll,  hat  die  Vor-

instanz  sehr  unverbindlich  und  undifferenziert  formuliert.  Zudem  lässt  sich 

den  Verfahrensakten  etwa  bezüglich  der  Materialisierung  lediglich  entneh-

men, dass der Vorinstanz bzw. der Ortsbildkommission  die zuerst von der 

Bauherrschaft vorgesehenen Naturschieferplatten zu massig und verputzte 

Fassaden zu banal sind. Hingegen wäre Sichtbeton offenbar eine mögliche 

Lösung. Das definitive Erscheinungsbild des strittigen Bauvorhabens ist je-

denfalls im jetzigen Zeitpunkt gar nicht abschätzbar, und dies in einer Kern-

zone  sowie  in  der  Umgebung  mehrerer  Schutzobjekte.  Damit  genügt  Dis-

positiv-Ziffer 3.5  dem  notwendigen  Konkretisierungsgehalt  einer  Nebenbe-

stimmung bei weitem nicht. Die angefochtene Baubewilligung ist auch des-

halb als rechtswidrig aufzuheben. 

6.  

Bei  diesem  Verfahrensausgang  erübrigt  sich  die  Prüfung  der  weiteren  re-

kurrentischen Rügen. 

7.  

Der  Rekurs  ist  gutzuheissen  und  die  angefochtene  Baubewilligung  ist  an-

tragsgemäss aufzuheben.    [….] 

R3.2017.00133 

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