# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4bcebcda-2165-572d-a9e3-0bcfdf751cf1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-07-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.07.2017  VR.2016.00001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VR-2016-00001_2017-07-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VR.2016.00001	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.07.2017
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.10.2018 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.
	Rechtsgebiet: 	Enteignungsrecht
	Betreff: 

	materielle Enteignung

	
Materielle Enteignung

[Die Rekurrentin macht Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung geltend, weil ihre Grundstücke von der Freihaltezone in die Besondere Erholungszone (Familiengartenareal) umgezont wurden.]

Grundsätze der beförderlichen Verfahrenserledigung (E. 3.2 ff.). Es ist zu prüfen, ob die Zonenplanänderung zu einem Minderwert der Grundstücke und damit zu einer materiellen Enteignung geführt hat (Differenz der Verkehrswerte, die die Grundstücke ohne den planerischen Eingriff und mit ihm aufweisen, E. 6.1). Der von der Rekurrentin beigebrachte Bericht genügt den Anforderungen an die verlangte Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht. Der wesentlichste Mangel des Berichts besteht darin, dass nur die Bruttoerträge geschätzt werden. Eine Schätzung des hierzu erforderlichen Aufwands fehlt. Ob sich das Projekt überhaupt kostendeckend betreiben lässt, erscheint daher fraglich (E. 6.3.2). Die Rekurrentin vermag nicht zu beweisen, dass die geplanten Sportanlagen rentabel hätten betrieben werden können (E. 6.3.4 f.). Zusammenfassend führte die streitbetroffene Umzonung nicht zu einer nachweisbaren und hinreichend wesentlichen Wertminderung (E. 6.4). 

Abweisung des Rekurses.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSZONUNG
BEFÖRDERLICHKEIT
BESCHLEUNIGUNGSGEBOT
BEWERTUNG
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
ENTEIGNUNG
ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG
ENTSCHÄDIGUNG
MATERIELLE ENTEIGNUNG
MINDERWERT
RECHTSVERZÖGERUNG
RENTABILITÄT
SCHÄTZUNG
SCHÄTZUNGSKOMMISSION
SCHÄTZUNGSVERFAHREN
UMZONUNG
VERFAHRENSERLEDIGUNG
WERT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 46 AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Art. 29 Abs. I BV
Art. 5 RPG
Art. 5 Abs. II RPG
§ 4a VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VR.2016.00001

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer 

 

 

 

vom 13. Juli 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter
Christian Mäder, Gerichtsschreiberin
Rahel Zehnder.

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA X,

Rekurrentin,

 

 

gegen

 

 

Stadt P, vertreten durch RA Y, 

Rekursgegnerin,

 

 

betreffend materielle
Enteignung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Die A AG ist seit 1. Juli 2014 alleinige Eigentümerin
der durch Parzellierung neu geschaffenen Grundstücke Kat.-Nr. 01 im Halte
von ca. 16'520 m² und Kat.-Nr. 02 mit ca. 14'328 m². Zuvor hatte
sie zur eigentumsberechtigten Erbengemeinschaft gehört. Der Gemeinderat der Stadt P
hatte am 8. Juli 1996 beschlossen, diese Flächen von der
Freihaltezone F (Richtplanfestlegung Besonderes Erholungsgebiet für
Sportplatz/Freibad) in die Besondere Erholungszone EC III
(Familiengartenareal) umzuzonen. Nach Erledigung von Rechtsmittelverfahren, die
der Grundeigentümer hiergegen angestrengt hatte, wurde diese Planung von der
Baudirektion am 11. August 1999 genehmigt.

II.  

Am 21. Dezember 2006 machte die A AG beim
Stadtrat P Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung geltend.
Nachdem die Einigungsverhandlung vom 12. September 2007 gescheitert war,
ersuchte die Stadt P das Statthalteramt P am 3. Oktober 2007 um
Anordnung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin überwies das Statthalteramt die
Akten am 23. September 2008 der Schätzungskommission I.

Die Schätzungskommission führte einen doppelten
Schriftenwechsel und am 17. März 2010 einen Augenschein durch. Während
sich die Stadt P auf den Standpunkt stellte, dass der Grundeigentümerin
kein Entschädigungsanspruch zustehe, erachtete diese den Tatbestand der
materiellen Enteignung als erfüllt und bezifferte die geforderte Vergütung auf
Fr. 316.-/m². Am 27. August 2010 reichte die A AG eine
Wirtschaftlichkeitsrechnung betreffend Nutzung des Areals als Sportanlage ein,
wozu die Stadt P am 26. Oktober 2010 Stellung nahm.

Mit Entscheid vom 30. Januar 2015 (versandt am
28. Oktober 2016) stellte die Schätzungskommission I fest, dass die Stadt P
der A AG aufgrund der Umzonung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 von
der Freihaltezone Typ C (Sport) in eine Besondere Erholungszone EC
(Familiengartenareal) im R/S-Gebiet, P, keine Entschädigung aus materieller
Enteignung schulde.

III.  

Dagegen liess die A AG am 16. November 2016
Rekurs beim Verwaltungsgericht erheben. In ihrer Rekursbegründung vom 6. Januar
2017 stellte sie folgende Anträge:

"1. Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen
Schätzungsentscheids sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die
Rekursgegnerin der Rekurrentin aus der Umzonung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01
(ca. 16'520 m²) und 02 (ca. 14'328 m²) von der Freihaltezone Typ C
(Sport) in eine Besondere Erholungszone EC (Familiengartenareal) im R/S-Gebiet
in P, also für total 30'848 m² eine Entschädigung aus materieller
Enteignung schuldet.

2.  Die Rekursgegnerin sei zur Zahlung einer
Enteignungsentschädigung aus materieller Enteignung von Fr. 142.-/m² nebst
Zins (Zinsfuss der D-Bank für bestehende 1. Hypotheken) ab 21.12.2007 an
die Rekurrentin zu verpflichten.

3.  Die Kosten des Verfahrens seien der Rekursgegnerin
aufzuerlegen.

4.  Der Rekurrentin sei eine angemessene Parteientschädigung
zuzusprechen."

In ihrer Vernehmlassung vom 14. Februar 2017 verzichtete
die Schätzungskommission I auf Ausführungen zur Sache.

Die Stadt P liess mit Rekursantwort vom 16. Februar
2017 beantragen:

"1. Es sei auf
Antrag 1 der Rekurrentin nicht einzutreten, eventuell sei er abzuweisen; demgemäss
sei Dispositiv Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids der Kantonalen
Schätzungskommission zu bestätigen;

2.  auf Antrag 2 der Rekurrentin
sei nicht einzutreten;

3.  in prozessualer Hinsicht
wird die Sistierung des Verfahrens bis 30. September 2017 beantragt.

Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin."

Die A AG hielt in der Replik vom 8. März 2017 an
ihren Anträgen fest und lehnte eine Sistierung des Verfahrens ab. Desgleichen
beharrte die Stadt P mit Duplik vom 3. April 2017 auf ihren Anträgen,
ebenso am Sistierungsantrag, neu bis 31. Dezember 2017. Daraufhin reichte
die A AG am 22. Mai 2017 eine Triplik ein, in der sie die bisher
gestellten Anträge bekräftigte.

Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die Parteivorbringen
wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46
Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom
30. November 1879 (Abtretungsgesetz [AbtrG]) zuständig. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

1.2 Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die
Beschwerde gemäss den §§ 49 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10;
VGr, 26. Mai 2011, VR.2011.00001, E. 1.2; RB 2001 Nr. 25, 1998
Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

2.
 

2.1 Die
Rekursgegnerin beantragt eine Sistierung des Rekursverfahrens bis Ende 2017,
weil dann die ersten Ergebnisse im Planungsprozess für den Sport- und
Erholungspark S-Gebiet vorlägen. In der Duplik hält sie einschränkend fest,
dass die Einstellung des Prozesses allerdings nur für den Fall Sinn mache, dass
das Verwaltungsgericht den Tatbestand einer materiellen Enteignung bejahe. Die
Rekurrentin widersetzt sich einer Sistierung.

2.2 Da die
Sistierung eines Verfahrens grundsätzlich im Widerspruch zum
Beschleunigungsgebot bzw. zum Anspruch auf Beurteilung innert angemessener
Frist steht (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 [BV]), soll sie nur ausnahmsweise und aus triftigen Gründen erfolgen
(Martin Bertschi/Kaspar Plüss, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 4–31
N. 38 ff.).

Vorliegend besteht kein Anlass zur Sistierung, weil sich
das Rekursverfahren im Licht der folgenden Erwägungen als spruchreif erweist
und ein materieller Endentscheid ergeht. Sodann spricht der Umstand, dass seit
der Anmeldung des Entschädigungsanspruchs durch die Rekurrentin am 21. Dezember
2006 schon über zehn Jahre verstrichen sind, für eine beförderliche Erledigung
des Rekursverfahrens.

3.
 

3.1 Die
Rekurrentin führt aus, dass sie gegenüber der Schätzungskommission zweimal die
lange Verfahrensdauer gerügt und eine Rechtsverzögerungsbeschwerde angedroht
habe. Eine Erledigungsdauer für das Schätzungsverfahren von knapp acht Jahren
sei übermässig lang. Weil dies auch in anderen Fällen vorgekommen sei, seien
aufsichtsrechtliche Massnahmen durch das Verwaltungsgericht dringend geboten.

3.2 Während
des Schätzungsverfahrens hat die Rekurrentin eine Rechtsverzögerungsbeschwerde
nur angedroht, nicht aber erhoben. Auch die Rekursschrift enthält keinen
entsprechenden Antrag, sondern lediglich in der Begründung eine Rüge an die Adresse
der Schätzungskommission I. Nachdem diese das Geschäft mit Entscheid vom
30. Januar 2015 erledigt hat und heute der Endentscheid des
Verwaltungsgerichts ergeht, besteht kein schutzwürdiges Interesse der
Rekurrentin an einer förmlichen Beurteilung der Rechtsverzögerungsrüge. Ebenso
wenig kommen nach Abschluss des Verfahrens aufsichtsrechtliche Massnahmen in
Betracht. Gleichwohl rechtfertigen es die Umstände des vorliegenden Falls, die
Grundsätze einer beförderlichen Verfahrenserledigung in Erinnerung zu rufen.

3.3 Die Parteien haben im Verfahren vor Gerichts- und
Verwaltungsbehörden Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist
(Art. 29 Abs. 1 BV sowie § 4a VRG). Das Verbot der Rechtsverzögerung
wird verletzt, wenn eine Gerichts- oder Verwaltungs­behörde untätig bleibt oder
das gebotene Handeln über Gebühr hinauszögert, obwohl sie zur Vornahme verpflichtet
wäre. Die angemessene Prozessdauer bestimmt sich zunächst anhand der im
Einzelfall anwendbaren Verfahrensordnung (VGr, 17. Oktober 2012,
VB.2012.00483, E. 3.4.3 m. w. H.). Bestehen keine gesetzlichen Behandlungsfristen, sind
zur Bestimmung der Angemessenheit der Verfahrensdauer die konkreten Umstände
des Einzelfalls zu berücksichtigen. Dabei ist dem Umfang und der Schwierigkeit
des Falles, der Wichtigkeit der Angelegenheit für die Betroffenen und dem
Verhalten der Parteien und der Behörde angemessen Rechnung zu tragen (BGE 135 I
265 E. 4.4; BGE 130 I 312 E. 5.2; VGr, 4. September 2013,
VB.2012.00786, E. 2.2). Eine Verletzung des Anspruchs auf Beurteilung
innert angemessener Frist kann insbesondere darin liegen, dass die
Rechtsmittelinstanz während längerer Zeit überhaupt keine Verfahrenshandlungen
vornimmt (BGr, 18. Oktober 2004, 1A.169/2004, E. 2.2). Keine Rolle
spielt, auf welche Gründe – beispielsweise auf ein Fehlverhalten der Behörde
oder auf andere Umstände – die Rechtsverzögerung zurückzuführen ist;
entscheidend ist ausschliesslich, dass die Behörde nicht fristgerecht handelt
(BGr, 19. März 2015, 2C_647/2014, E. 2.2).

3.4 Nachdem
der doppelte Schriftenwechsel vor der Schätzungskommission I ein gutes
Jahr in Anspruch genommen hatte, fand kurz nach dessen Abschluss am 17. März
2010 ein Augenschein samt Schätzungsverhandlung statt. In der Folge untersuchte
die Kommission den Sachverhalt näher. Nachdem die Stadt P sich am
26. Oktober 2010 zu einer Wirtschaftlichkeitsrechnung der Rekurrentin
geäussert hatte, blieb die Kommission untätig. Mit Eingabe vom 24. September
2014 rügte die Rekurrentin diesen Umstand und drohte mit einer Rechtsverzögerungsbeschwerde.
Der am 30. Januar 2015 gefällte Entscheid wurde den Parteien am 31. Oktober
2016 zugestellt. In Anbetracht des Umstands, dass weder der streitbetroffene
Sachverhalt noch die sich stellenden Rechtsfragen besonders kompliziert waren,
sind sowohl der Zeitraum zwischen dem Abschluss der Sachverhaltsermittlungen
und dem Entscheid von über 4 Jahren als auch die für die Urteilsredaktion
zusätzlich benötigten 1 ¾ Jahre offensichtlich viel zu lang.

4.
 

Laut Art. 26 Abs. 2 BV
sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979
über die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen für die von ihm erlassenen
Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, volle Entschädigung.

4.1 Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf
Planungen zurückzuführende Eigentumsbeschränkung dann einer Enteignung gleich,
wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch
einer Sache untersagt oder besonders schwer eingeschränkt wird, weil ihm eine
wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der
Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen,
falls ein einziger oder einzelne Eigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer
gegenüber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der
Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung
geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren
Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt
anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft
verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel eine
in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene Möglichkeit der Überbauung zu
verstehen (BGE 131 II 728 E. 2; BGE 125 II 431 E. 3a, je mit
Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990,
S. 164 ff. [zit. Riva, Hauptfragen]; derselbe in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander
Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Art. 5
N. 162 ff. und 176 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 609 ff.).

4.2 Vom Entzug einer
wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des Tatbestands der
materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsmässigen Ordnung des
Bodenrechts grundsätzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der
Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine
raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem
fraglichen Grundstück einschloss. Eine solche verfassungsmässige Grundordnung
liegt vor, wenn die Gemeinde über einen Nutzungsplan verfügt, der die Bauzonen in
zweckmässiger Weise und unter Beachtung der Grundsatzbestimmung von
Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Nur unter
dieser Voraussetzung ist das fragliche Grundstück von einer Auszonung betroffen
worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu würdigen ist. Wird
dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und
gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone für private
Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung
vor, und zwar auch dann, wenn die infrage stehende Fläche nach dem früheren,
der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden durfte
(BGE 123 II 481 E. 6b; BGE 122 II 326 E. 4c; Riva, Hauptfragen,
S. 177 ff.; derselbe in: Praxiskommentar RPG, Art. 5 N. 177
ff.; Hänni, S. 614 ff.).

Der Begriff der Auszonung – auch Rückzonung genannt –
setzt voraus, dass ein Grundstück aus einer Bauzone in die Landwirtschafts-
oder Rebbauzone, in die Schutzzone, Grünzone oder in eine Zone mit noch nicht
festgelegter Nutzung umgeteilt wird (Hänni, S. 613). Im vorliegenden Fall
befanden sich die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 vor ihrer Umzonung in
die Besondere Erholungszone EC III (Familiengartenareal) nicht in einer
Bauzone, sondern in der Freihaltezone F. Weil dort jedoch gewisse, der
sportlichen Betätigung dienende Bauten erstellt werden konnten, erscheint es
sachgerecht, diese Umzonung analog den für eine Auszonung geltenden Grundsätzen
zu würdigen.

4.3 Grundstücke,
deren Nutzung in bestimmter Weise untersagt, verunmöglicht oder in gewichtiger
Weise erschwert wird, müssen im massgebenden Zeitpunkt für die infrage stehende
Nutzung geeignet gewesen sein. Es muss sich entweder um eine rechtens
bestehende, tatsächlich praktizierte oder um eine in naher Zukunft sehr
wahrscheinliche Nutzung handeln (BGE 125 II 431 E. 3a; Hänni, S. 626,
auch zum Folgenden). Grundsätzlich fallen alle rechtlichen und tatsächlichen
Gegebenheiten in Betracht, welche die Bauchance beeinflussen. Das sind die im
massgebenden Zeitpunkt geltenden eidgenössischen, kantonalen und kommunalen
Vorschriften, der Stand der kommunalen und kantonalen Planung, die Grundstücks-
und Erschliessungsverhältnisse und die bauliche Entwicklung in der Umgebung
(BGE 114 Ib 100 E. 2). In erster Linie ist auf die rechtlichen
Gegebenheiten abzustellen; dabei kommt dem Bundesrecht der Vorrang zu. Die
Annahme, ein Grundstück werde sehr wahrscheinlich in naher Zukunft überbaut,
wird schon rechtlich meistens ausgeschlossen, wenn die Überbauung eine
Rechtsänderung erfordert, wie etwa durch Erlass oder Änderung eines Zonen-,
Erschliessungs-, Überbauungs- oder Gestaltungsplans (BGE 112 Ib 388 E. 3
S. 390; Hänni, S. 627). In zweiter Linie ist zu prüfen, ob
tatsächliche Faktoren dafür sprechen, dass ein Grundstück mit hoher
Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft überbaut worden wäre (Hänni, S. 629
ff.). Schliesslich bedarf es einer Überbauungsabsicht des Eigentümers. Dabei
kommt es darauf an, ob er den festen Willen nach aussen kundgetan hat, von der
besseren Nutzungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. An diesem Erfordernis fehlt
es, wenn er eine gegenwärtige Nutzung fortzuführen gedenkt, die sich mit dem
behaupteten künftigen Gebrauch nicht verträgt (BGE 101 Ia 224 E. 4c
S. 228; Hänni, S. 632).

4.4 Massgeblicher
Zeitpunkt für die Beurteilung der
Entschädigungspflicht (Vorliegen einer materiellen Enteignung) und die
Bemessung der Entschädigung ist unbestrittenermassen der Zeitpunkt des
Inkrafttretens der fraglichen Zonierung (Riva in: Praxiskommentar RPG, Art. 5
N. 228). Dies ist hier der 28. August 1999, der auf die Publikation
des Genehmigungsentscheids der Baudirektion vom 11. August 1999 folgende
Tag.

5.
 

5.1 Zur
Begründung ihres Entscheids erwog die Schätzungskommission, dass die
Grundeigentümerin zum Nachweis einer besseren Nutzung ohne die Umzonung vier
Varianten von Sportanlagen präsentiert habe. Allerdings sei schon deren
Bewilligungsfähigkeit fraglich; eine nähere Prüfung erübrige sich jedoch
deswegen, weil diese Betriebe ohnehin nicht wirtschaftlich wären. Die
Eigentümerin gehe in ihrer Tragbarkeitsrechnung von 8–10 Nutzungsmonaten
jährlich, einer minimalen täglichen Öffnungszeit von 9–10 Stunden, einem
Auslastungsgrad von 70–80 % und einem zusätzlichen Gastronomiebetrieb aus.
Die Variante A (Tennis) rechne bei 24 Plätzen mit einem Auslastungsgrad
von 75 %, 8 Nutzungs­monaten pro Jahr à 10 Stunden pro Tag und
einem Umsatz von Fr. 15.- pro Platz und Stunde und komme so auf einen
Jahresertrag von Fr. 123'000.-. Dem sei entgegenzuhalten, dass die
Tennissaison für Aussenplätze erfahrungsgemäss nur sechs Monate betrage, die
Auslastung zu Beginn und am Ende einer Saison vermindert und tagsüber nicht
alle Plätze belegt seien. Weil auch die bestehenden Angebote in der näheren
Umgebung berücksichtigt werden müssten, belaufe sich der Auslastungsgrad auf
maximal 25 % und der jährliche Ertrag auf höchstens Fr. 40'000.-. Bei
der Variante B (Tennis/Minigolf) gelte hinsichtlich der Tennisplätze das
Gesagte. Mit Bezug auf die Minigolfanlage schätze die Eigentümerin den
Auslastungsgrad auf 70 %, bei 8 Betriebsmonaten pro Jahr à
10 Stunden pro Tag und einem Eintrittspreis pro Person von Fr. 6.-
den Umsatz auf Fr. 180.-/Stunde bzw. Fr. 212'000.- pro Jahr. Auch
diese Annahmen seien offensichtlich zu optimistisch: Minigolfanlagen würden nur
bei günstiger Witterung aufgesucht, und dies vorzugsweise am Abend, an
schulfreien Nachmittagen sowie am Wochenende. Für Kinder und Jugendliche
betrage der Eintrittspreis üblicherweise nur die Hälfte desjenigen für
Erwachsene. Der geschätzte Umsatz sei viel zu hoch, zumal auch hier die
Angebote in der näheren Umgebung in Rechnung gestellt werden müssten.
Realistischer sei bei einem Auslastungsgrad von maximal 15 % ein
Jahresertrag von Fr. 45'000.-, was zusammen mit dem Tennisbetrieb
insgesamt Fr. 85'000.- ergebe. Ebenso seien bei der Variante C (Kartbahn
im Freien) die Hoffnungen der Eigentümerin (Auslastungsgrad 75 %,
8 Betriebsmonate, 9 Stunden pro Tag, 14 gleichzeitig fahrende Karts)
unrealistisch. Unter der Annahme eines wahrscheinlicheren Auslastungsgrades von
maximal 20 % ergäbe sich ein jährlicher Ertrag von rund Fr. 75'000.-.
Dasselbe gelte mit Bezug auf die Variante D (Golf "Driving Range"),
welcher die Eigentümerin 15 Abschlagplätze, einen Auslastungsgrad von 80 %,
10 Betriebsmonate pro Jahr und 600 abgeschlagene Bälle à Fr. -.20 und
somit einen Ertrag von Fr. 128'000.- zugrunde lege. Unter Berücksichtigung
einer verminderten Nachfrage bei ungünstiger Witterung erscheine ein
Auslastungsgrad von 40 % und somit ein Ertrag von Fr. 64'000.-
angemessen. Das zusätzlich vorgesehene Restaurant mit 100 Innen- und
150 Aussensitz­plätzen solle an 320 Tagen von 9 bis 23 Uhr geöffnet
sein und einen Jahresumsatz von Fr. 1'920'000.- generieren. Weil die Lage
für einen solchen Betrieb als eher unterdurchschnittlich zu würdigen sei und
Sportler nicht allzu viel konsumierten, lasse sich ein Umsatz von Fr. 60.-
pro Platz und Tag nicht erzielen. Unter Einbezug der Investitionen und
Abschreibungen könne ein solcher Betrieb bestenfalls kostendeckend geführt
werden. Allein die Berücksichtigung der von der Eigentümerin geltend gemachten
Verzinsung des Landwerts von Fr. 231'360.- pro Jahr zeige, dass keine der
genannten Projektvarianten wirtschaftlich sei; vielmehr sei bei jeder ein
erheblicher Verlust zu erwarten. Der Nutzung des Areals als Sportstätte sei die
Verwendung als Familiengartenland gegenüberzustellen. Auf den beiden Grundstücken
mit einer Fläche von 30'848 m² liessen sich – unter Annahme einer
mittleren Grösse von 240 m² – rund 105 Gärten realisieren. Ob sich ein
solcher Betrieb gewinnbringend führen lasse, könne offenbleiben; jedenfalls sei
er nicht weniger tragbar als eine der genannten Sportanlagen. Nach dem Gesagten
habe die Umzonung keine materielle Enteignung bewirkt.

5.2 Zur
Rekursbegründung macht die Rekurrentin geltend, dass die Umzonung eine nahe
Bauchance zerstört habe. Für die Realisierung einer Sportanlage auf dem
rechtsgenügend erschlossenen Areal hätte sie eine Baubewilligung erhalten. In
der neu geschaffenen Erholungszone EC III könnten nur Familiengärten mit Gartenhäuschen,
allenfalls noch ein zen­trales Gebäude (WC, Versammlungsraum, Materialdepot)
realisiert werden. Aus einer solchen Nutzung resultiere mutmasslich eher ein
Verlust als ein Gewinn. Im vorinstanzlichen Verfahren habe sie beantragt, dass
die Schätzungskommission ein Sachverständigengutachten zur Rentabilität von
Sportanlagen einhole. Diese habe den Beweisantrag abgelehnt und stattdessen die
Rekurrentin aufgefordert, eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsrechnung zu
präsentieren, was sie am 27. August 2010 getan habe. Weil den Mitgliedern
der Schätzungskommission die erforderlichen Fachkenntnisse für die Beurteilung
der Erträge aus Sportanlagen fehlten, habe das Verwaltungsgericht ein
entsprechendes Gutachten einzuholen. Für die heutige Erholungszone EC III erscheine
ein Verkehrswert von Fr. 8.-/m² als realistisch. Bei den Freihaltezonen
Typ C führe die Vergleichsmethode nicht zu einem sinnvollen Ergebnis; vielmehr
sei der Verkehrswert aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsrechnung bzw. des
Ertragswerts zu ermitteln. Mit der Klageantwort im Schätzungsverfahren habe sie
verschiedene Nutzungsmöglichkeiten aufgezeigt und Ausführungen zu deren
Rentabilität gemacht. Diese Kostenschätzungen hätten auf einem Landpreis von
Fr. 250.-/m² beruht; weil der im Rekursverfahren geforderten Entschädigung
nur mehr ein solcher von Fr. 150.-/m² zugrunde liege, was zu einer
Verminderung des Landwerts von Fr. 7'712'000.- auf Fr. 4'627'200.-
und daher wesentlich tieferen Anlagekosten führe, sei dementsprechend ein
weniger strenger Massstab an die Wirtschaftlichkeit anzulegen. Entgegen der
Auffassung der Vorinstanz, welche die planungs- und baurechtliche
Bewilligungsfähigkeit der genannten Sportanlagen bezweifle, stehe deren
Zulässigkeit ausser Frage. Sodann nehme die Schätzungskommission zu Unrecht an,
dass die Sportanlagen weniger rentabel betrieben werden könnten, als die Rekurrentin
annehme. Den grössten Ertrag hätte eine Go-Kart-Bahn oder eine Driving Range
versprochen. Für beide Anlagen wäre in P ein Bedarf vorhanden gewesen.
Allenfalls müsste durch ein Gutachten ermittelt werden, bei welchem
Quadratmeterpreis noch ein Gewinn erzielt werden könnte. Selbst wenn sich ein
tieferer Wert als die verfochtenen Fr. 150.-/m² ergäbe, würde dieser
Betrag immer noch das Mehrfache des Werts von Land in der Erholungszone EC III
ausmachen.

Dem hält die Rekursgegnerin
in der Rekursantwort entgegen, es gehe nicht an, dass die Rekurrentin im Rekursverfahren ihrer Wirtschaftlichkeitsrechnung
einen tieferen Landwert zugrunde lege, als sie dies vor der Schätzungskommission
getan habe. Denn das Verwaltungsgericht könne über das Entschädigungsbegehren
nicht "erstmalig unter völlig anderen Vor­aussetzungen" entscheiden.
Das S-Gebiet sei im kantonalen Richtplan unter der Flurbezeichnung "J"
als Fruchtfolgefläche im Landwirtschaftsgebiet bezeichnet. Unter diesen
Umständen müsste für das Areal im Fall einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung
ein Ausgleich geschaffen werden. Gegenwärtig sei eine Bedarfsabklärung und
Planung für ein regionales Sport- und Erholungszentrum S-Gebiet im Gang. Ob auf
den streitbetroffenen Grundstücken derzeit noch ein Bedarf nach Familiengärten
bestehe, könne mangels einer entsprechenden Absicht der Rekurrentin offenbleiben. Jedenfalls offeriere die Rekursgegnerin
für das Land in der Zone EC III einen Kaufpreis von Fr. 40.-/m². Auch der
inzwischen von der Rekurrentin verfochtene tiefere Landwert von Fr. 150.-/m²
würde einen Ertrag bedingen, der sich mit einer der von ihr erwähnten
Sportanlagen nicht erzielen lasse. Diese Ausführungen bestätigt die
Rekursgegnerin in der Duplik.

In der Replik hält die Rekurrentin an ihren Anträgen und
der Begründung fest. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass sich die Rekursgegnerin
bereit erklärt habe, für das fragliche Land eine Entschädigung von Fr. 40.-/m²
zu bezahlen. Allerdings sei dieser Ansatz für Land in einer Freihaltezone Typ C
(Sportanlagen) zu tief. Am Stichtag der Umzonung des 28. August 1999 habe
noch keine Kompensationspflicht für Fruchtfolgeflächen bestanden. Ergänzend
führt sie in der Triplik aus, dass eine Enteignungsentschädigung schon dann
geschuldet sei, wenn die Eigentumsbeschränkung mehr als zehn Jahre dauere. Der
Rekurrentin könne nicht vorgeworfen werden, dass sie das Areal bis heute
landwirtschaftlich nutze. Denn zur Zeit des Landerwerbs im Jahr 1990 habe man
dort Fussballplätze vorgesehen. Nachdem der Verkauf an die Stadt P im Jahr
1992 gescheitert sei, habe der Entwurf zu einer Revision der Nutzungsplanung im
November 1995 eine Bausperre bewirkt.

6.
 

6.1 Streitgegenstand
des Rekursverfahrens wie zuvor des Klageverfahrens vor der
Schätzungskommission I bildet allein die Frage, ob die Umzonung der beiden
Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 der Rekurrentin den Tatbestand einer
materiellen Enteignung erfüllt oder nicht. Dabei gilt es zu prüfen, ob die
Zonenplanänderung zu einem Minderwert der Grundstücke geführt habe. Dieser
besteht in der Differenz der Verkehrswerte, die das Grundstück ohne den
planerischen Eingriff und mit ihm aufweist (Riva, Praxiskommentar RPG,
Art. 5 N. 208). Nachdem die Umzonung am 28. August 1999 in
Rechtskraft erwachsen ist, spielt die Planungsgeschichte vorliegend keine
Rolle. Weder die früheren Änderungen der Nutzungsplanung noch die von der Rekursgegnerin
gegenwärtig geprüfte Umzonung des Areals haben einen Einfluss auf den
vorliegend allein zu beurteilenden Entschädigungsanspruch. Die entsprechenden
Ausführungen der Rekurrentin tun daher nichts zur Sache.

6.2 Im Rahmen
des gleichbleibenden Streitgegenstands steht es der Rekurrentin frei, vor
Verwaltungsgericht den Entschädigungsanspruch zu vermindern. Daran ändert auch
der Umstand nichts, dass die Berechnungsgrundlagen dadurch modifiziert werden.
Ebenso ist zulässig, dass die Rekursgegnerin mit der Rekursantwort die
Bereitschaft erklärt hat, das streitbetroffene Areal zu einem Preis von
Fr. 40.-/m² zu erwerben. Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich, für
die Grundstücke im Anschluss an deren Umzonung in die Erholungszone EC III
einen Landwert von Fr. 40.-/m² anzunehmen. Nachdem der Stadtrat P wenige
Jahre vor dem Stichtag geneigt war, das Areal zu einem sehr viel höheren Preis
zu erwerben, erscheint es sachgerecht, auch am Stichtag auf den genannten Wert
zu schliessen und keine teuerungsbedingte Korrektur vorzunehmen. Diese Annahme
kommt der Rekurrentin auch insoweit entgegen, als sie selbst den Landwert in der
Erholungszone EC III auf Fr. 8.-/m² veranschlagt.

6.3 Zu prüfen
bleibt, welchen Wert die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 ohne Umzonung am
Stichtag gehabt hätten. Dabei gilt es vorweg zu berücksichtigen, dass das
Bundesgericht den (horizontalen) Entzug oder die (vertikale) Verminderung der
Baulandqualität im Umfang von gut einem Drittel in der Regel noch nicht als
enteignungsgleichen Eingriff würdigt (Hänni, S. 617 ff.; vgl. auch RB
1997 Nr. 118). Daraus folgt, dass in Anbetracht des eben auf Fr. 40.-/m²
bemessenen Landwerts nach der Umzonung der Tatbestand einer materiellen
Enteignung nur erfüllt sein kann, wenn im Fall der Beibehaltung der
Freihaltezone F ein Landwert von mindestens Fr. 60.-/m² hätte angenommen
werden müssen.

6.3.1
Laut Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 RPG werden
Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, voll entschädigt.
Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist für die Bestimmung der
Entschädigung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den
Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das
Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr, 28. Januar
2015, VR.2013.00001, E. 5.1; RB 1991 Nr. 47, mit Verweisungen; BGE
113 Ib 39 E. 2a). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben
Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis
entwickelt (VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5.1, mit
zahlreichen Hinweisen). Erhebliche Bedeutung kommt dem Verkehrswert etwa
aufgrund von § 220 des (zürcherischen) Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 als Ersatzwert bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer zu (Felix
Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 N. 94 ff.). In der schweizerischen
Lehre der Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen folgende Verfahren
zum Zug: die Vergleichs(wert)methode, die Lageklassenmethode, die
Rückwärtsrechnung, die Barwertmethode (DCF-Methode, Strukturwertmethode), die
dynamische Ertragswertmethode, die Kennwertmethode und die hedonische Methode
(zur Definition und näheren Kennzeichnung vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
§ 220 N. 137 ff.). Die Rechtsprechung wie auch ein Teil der
Schätzungslehre bezeichnen die Vergleichs(wert)methode als Hauptmethode,
während den übrigen Verfahren nur eine ergänzende Funktion zukomme (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
§ 220 N. 138; so BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465 f. zur
Lageklassenmethode). Allerdings herrscht die Auffassung vor, dass – bei
sachgerechter Handhabung und angemessener Schätzung – grundsätzlich alle
Bewertungsmethoden zum gleichen Resultat führen. In der Rechtsprechung wird in
jüngerer Zeit vermehrt die Auffassung vertreten, dass die Heranziehung weiterer
Bewertungsarten neben der Vergleichsmethode sinnvoll sei (BGE 128 II 74
E. 5c/bb S. 82) bzw. sich sogar aufdränge (VGr, 31. Januar 2001,
ZStP 2001, 217 E. 2c S. 219).

Rechtsprechung und herrschende Schätzungslehre stimmen
darin überein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im
Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären Unterscheidung zwischen
überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht weitgehend Einigkeit, dass
sich bei letzteren vorab die Vergleichsmethode eignet (RB 1999 Nr. 158 =
ZStP 2000, 150). Bei überbauten Grundstücken kommt die Vergleichsmethode
hingegen kaum zur Anwendung, weil die spezifischen Eigenschaften jeder
Liegenschaft einen Vergleich erschweren. Hier wird gewöhnlich nach der
Nutzungsart unterschieden: Während bei Wohnbauten die Realwertmethode – welche
den Verkehrswert im Wesentlichen aus der Summe von Land- und Gebäudewert
ermittelt – dominiert, steht bei gewerblich genutzten Immobilien eine auf dem
Ertragswert beruhende Bewertungsmethode im Vordergrund (VGr, 26. September
2001, ZStP 2003, 179).

Die Schätzungskommission I ist im Ergebnis zutreffend
davon ausgegangen, dass sich die Vergleichswertmethode vorliegend nicht eigne.
Davon geht zu Recht auch die Rekurrentin selbst aus, zumal die von ihr
erwähnten Sportanlagen nach ihren eigenen Berechnungen unterschiedliche
Renditen zu generieren versprechen. Der Vorinstanz und den Parteien ist darin
beizupflichten, dass der Landwert am ehesten mit der Ertragswertmethode
geschätzt werden kann. Anzumerken ist, dass die selbst bei der Bewertung von
Bauland fragwürdige Rückwärtsrechnung – welche den Landwert anhand der
realisierbaren Bauten, der hierfür erforderlichen Baukosten und des so
geschaffenen Gesamtwerts ermittelt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220
N. 145) – im Licht der folgenden Ausführungen bei gewerblichen Objekten
und erst recht bei Sportanlagen als qualifiziert ungeeignet erscheint.

6.3.2 Eine Ertragswertschätzung
setzt sachnotwendig voraus, dass die Nutzung, welche den Ertrag generieren
soll, so genau wie möglich definiert ist. Während im Fall einer Wohnnutzung
zumindest bei Fehlen von objektspezifischen Besonderheiten die mutmasslich
erzielbare (Brutto- und Netto-)Rendite anhand von statistischen Werten
einigermassen zuverlässig bestimmt werden kann, ist dies bei der vorliegend infrage
kommenden, nicht genau spezifizierten Bewerbung als Sportanlage nicht möglich.
Es wäre Sache der Grundeigentümerin gewesen, ein derartiges Projekt zumindest
so detailliert darzulegen, dass die Beurteilung von dessen rechtlicher
Zulässigkeit und ökonomischer Zweckmässigkeit ohne weitere
Sachverhaltsermittlungen von Seiten der Schätzungskommission bzw. des
Verwaltungsgerichts möglich gewesen wäre. Hingegen ging es nicht an, dass die
Eigentümerin diesen Aufwand der Vorinstanz übertragen wollte, was diese denn
auch zu Recht abgelehnt hat. Somit ist auch der entsprechende Antrag in der
Rekursschrift, wonach das Verwaltungsgericht ein entsprechendes Gutachten
einzuholen habe, abzulehnen. Es ist nicht Sache der Gerichte, zur Beurteilung
eines geltend gemachten Anspruchs aus materieller Enteignung nach möglichst
rentablen Bewirtschaftungsformen zu forschen oder gar eigene Geschäftsideen zu
entwickeln. Vielmehr beschränkt sich die Aufgabe der Rechtsmittelbehörden
darauf, einen umfassend substanziierten Sachverhalt auf seine Richtigkeit zu überprüfen.
Auf das Vorliegen einer materiellen Enteignung wäre erst dann zu schliessen,
wenn – allenfalls nach Überprüfung durch eine betriebswirtschaftliche Expertise
– ein hohes Mass an Plausibilität für die erzielbaren Erträge bestehen
würde. 

Vorliegend hat sich die Rekurrentin im Schätzungsverfahren
darauf beschränkt, vier Planskizzen samt zugehöriger (Anlage-)Kostenschätzung
einzureichen (Variante A: Tennis-Center; Variante B: Tennis/Volley- und
Basketballfelder; Variante C: Karting-Bahn; Variante D: Golf-Driving-Range).
Die von der Schätzungskommission verlangte Wirtschaftlichkeitsrechnung für die
genannten Sportanlagen hat sie nicht beigebracht, sondern sich lediglich auf
ein von Amtes wegen einzuholendes Gutachten berufen. Wie gesagt kann ein solches
Gutachten nur klären, ob ein Business-Plan für eine genau definierte
Sportanlage überzeugt oder nicht. Neben den – lediglich grob skizzierten und
nicht weiter substanziierten und plausibilisierten – Anlagekosten hätte die Rekurrentin
aufzeigen müssen, wie die Anlage im Einzelnen betrieben werden sollte und wie
Aufwand und Ertrag (unter Berücksichtigung von branchengerechten
Abschreibungen) angesichts der Marktverhältnisse realistisch und nachhaltig
geschätzt werden. Diesen Anforderungen genügt der von der Rekurrentin erstellte
"Bericht R/S-Gebiet in P" bei Weitem nicht. Abgesehen davon,
dass die Zahlen im Bericht in keiner Weise begründet werden, sind sie nach
zutreffender Würdigung durch die Vorinstanz – worauf nachfolgend einzugehen ist
– viel zu optimistisch. Der wesentlichste Mangel in dieser Aufstellung besteht
freilich darin, dass nur die Bruttoerträge geschätzt werden; eine Schätzung des
hierzu erforderlichen Aufwands fehlt überhaupt. Ob sich eine solche Anlage somit
kostendeckend betreiben lässt, erscheint daher mehr als fraglich. Noch
ungewisser ist, ob bei einer Nutzung als Sportanlage der Landwert die in
E. 6.3 zuvor genannte Schwelle von mindestens Fr. 60.-/m² erreichen
würde, bei der auf das Vorliegen einer materiellen Enteignung zu schliessen wäre.

6.3.3
Obwohl sich die Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit nach dem in
E. 4.3 Gesagten primär nach den rechtlichen Gegebenheiten richtet, hat
sich die Schätzungskommission I mit dieser Frage nicht befasst und stattdessen
nur die ökonomischen Aspekte geprüft. Weil eine bessere Nutzung im Licht der
nachfolgenden Ausführungen (E. 6.3.4 und 6.3.5) allerdings auch
wirtschaftlich nicht nachzuweisen ist, rechtfertigt es sich aus Gründen der
Prozessökonomie und Verfahrensbeschleunigung, auf eine vertiefte rechtliche
Beurteilung der Überbaubarkeit der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 am
Stichtag zu verzichten.

In Anbetracht einer Gesamtfläche des streitbetroffenen
Areals von über 30'000 m² unterliegt dessen Überbauung mit einer
Sportanlage mutmasslich der Planungspflicht und genügt eine einfache
Baubewilligung hierfür nicht (vgl. Thomas Widmer Dreifuss, Planung und
Realisierung von Sportanlagen, Zürich 2002, S. 125 ff.). Dabei steht ein
projektbezogener Gestaltungsplan im Sinn von §§ 83 ff. des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 im Vordergrund. In diesem wäre primär zu regeln
gewesen, welche Arten von sportlicher Nutzung in der Freihaltezone F überhaupt
zulässig gewesen wären. Aufgrund der Akten erscheint das Areal zwar als
groberschlossen; dass jedoch auch die Feinerschliessung bereits vorhanden war,
ist in Anbetracht der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung nicht anzunehmen.
Je nach Intensität und Frequenz des Besucherverkehrs, die mit einer bestimmten
Sportstätte mutmasslich verbunden gewesen wäre, hätten sich
verkehrspolizeiliche Massnahmen zum Schutz der nördlich anstossenden Wohnzone
W3 aufgedrängt. Sodann hätte deren Zuordnung zur Empfindlichkeitsstufe II
gemäss Art. 43 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 geeignete
Massnahmen erfordert, welche kraft Art. 11 des Bundesgesetzes über den
Umweltschutz (Umweltschutzgesetz) vom 7. Oktober 1983 Gewähr für die
Einhaltung der Immissionsgrenzwerte wie auch des Vorsorgeprinzips geboten
hätten. Ein Gestaltungsplan erscheint auch aus dem weiteren Grund als
unverlässlich, weil die Rekurrentin neben einer Sportanlage zudem noch die
Erstellung eines Gastronomiebetriebs mit 100 Innen- und 150 Aussensitzplätzen
zu realisieren beabsichtigte, der an 320 Tagen im Jahr von 9 bis 23 Uhr
hätte geöffnet sein sollen. Abgesehen davon, dass die Vereinbarkeit eines
Betriebs von solchen Dimensionen mit einer Freihaltezone als fraglich
erscheint, hätten sich weitere Fragen nach der Erschliessung und dem
Immissionsschutz gestellt. Gegenstand eines Gestaltungsplans wäre schliesslich
auch die Kompensation der mit einer Nutzung des Areals als Sportstätte verloren
gegangenen Fruchtfolgefläche gewesen. Auch wenn die Rekurrentin zutreffend
darauf hinweist, dass die Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000, welche
in Art. 26 ff. auf die Fruchtfolgeflächen Bezug nimmt, erst am 1. September
2000 in Kraft getreten ist, war die Erhaltung des Kulturlandes schon am
Stichtag zu berücksichtigen (BGE 115 Ia 231 E. 4; Widmer Dreifuss,
S. 29).

6.3.4
Aus ökonomischer Sicht lässt sich allgemein sagen, dass grössere
Sportanlagen, wie sie vorliegend zur Diskussion stehen, kaum rentabel betrieben
werden können. Stadien lassen sich regelmässig nur in Verbindung mit anderen,
sog. Mantelnutzungen oder dank Zuschüssen der öffentlichen Hand realisieren.
Kleinere Betriebe mögen dann Aussicht auf Gewinn versprechen, wenn sie ein
bestimmtes Kundensegment ansprechen, die betreffende Sportart oder
Freizeitbeschäftigung im jeweiligen Zeitpunkt gefragt ist und die Anlage
professionell geführt wird. Die Rekurrentin vermag im Rekursverfahren
jedenfalls nicht das Gegenteil zu beweisen, zumal sie die Zahlen in ihrem
Bericht in keiner Weise begründet und damit die behauptete Rentabilität der von
ihr vorgebrachten Projekte nicht genügend substanziiert (vgl. vorne E. 6.3.2).
Vorliegend gilt es weiter zu berücksichtigen, dass von der Planung und
Realisierung einer Anlage bis zu einem allfällig rentablen Betrieb einige Jahre
verstreichen dürften, in denen nur Aufwand anfällt. Ob und wann die
Gewinnschwelle nachhaltig überschritten würde, bleibt ungewiss. Wie die
Schätzungskommission I schlüssig festgehalten hat, legt die Rekurrentin
allen vier präsentierten Varianten wie auch dem Restaurationsbetrieb viel zu
hohe Auslastungszahlen zugrunde.

6.3.5
Hinsichtlich der Variante "Tennis" ist tatsächlich nur von einer
halbjährlichen Saisondauer auszugehen; bei Niederschlag und grosser Hitze ist
die Nutzung erfahrungsgemäss gering und auch am Morgen eher bescheiden. Weil es
in P und in der näheren Umgebung verschiedene Tennisclubs gibt, wo ein
Mitglied wesentlich kostengünstiger spielen kann, und im Sportzentrum K in P
bereits eine Anlage für das Publikum existiert, besteht für eine weitere Anlage
mit 24 Plätzen wohl eine eher geringe Nachfrage.

Daran ändert sich kaum etwas, wenn zu den Tennisplätzen
noch eine Minigolfanlage hinzukommt. Auch Minigolf ist witterungsabhängig und
als Freizeitbeschäftigung ausserhalb der Arbeits- und Schulzeiten wenig
gefragt. Hinzu kommt, dass gepflegte Minigolfanlagen einen hohen
Unterhaltsaufwand erfordern, was sich gewinnmindernd auswirkt.

Bei einer Kartbahnanlage, deren
Bewilligungsfähigkeit unter dem Aspekt der Zonenkonformität wie der zulässigen
Immissionen mehr als fraglich erscheint, wirkt sich ebenfalls nachteilig aus,
dass sie als Aussenanlage der Unbill der Witterung ausgesetzt ist. Der Umstand,
dass es in der näheren Umgebung Indoor-Anlagen gibt (so z. B. im nahe gelegenen Q,
ferner in G, H und I), dürfte zudem die Nachfrage ungünstig beeinflussen.

Mit Bezug auf eine Driving Range ist anzumerken, dass eine
Anlage im Industriegebiet von P gegenüber den von der Rekurrentin selbst
genannten und weiteren Golfplätzen im näheren Einzugsgebiet den erheblichen
Standortnachteil einer landschaftlich banalen Lage gehabt hätte. Dieser Umstand
hätte sich aller Wahrscheinlichkeit nach umsatz- und ertragsmindernd
ausgewirkt. Auch bei dieser Nutzungsart geht die Rekurrentin mit einer
Öffnungszeit von 10 Monaten im Jahr und mindestens 10 Stunden am Tag
sowie 600 abgeschlagenen Bällen pro Stunde und einem monatlichen Umsatz von
Fr. 36'000.- von – weder durch Erfahrungszahlen noch sonst wie näher
begründeten – Annahmen aus, welche die Schätzungskommission zu Recht als
unrealistisch gewürdigt hat.

Die bei allen Nutzungsvarianten vorgesehene Erstellung
einer Gaststätte in den seitens der Rekurrentin genannten Dimensionen wäre nach
dem in E. 6.3.3 Gesagten nicht nur mit grossen rechtlichen Schwierigkeiten
verbunden, sondern auch wirtschaftlich kaum erfolgversprechend. Wie die
Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, lässt sich die Lage des Lokals an der
Peripherie von P zwischen Wohn- und Industriegebiet bestenfalls als
"eher unterdurchschnittlich" bezeichnen. In einer zumindest weit
überwiegend von Freizeitsportlern und Familien besuchten Anlage besteht keine
Nachfrage nach gehobener und damit ertragreicher Gastronomie, sondern eher nach
bescheidenen (Zwischen-)Verpflegungen. Entsprechend dem zu den Sportstätten
Gesagten ist saisonal-, witterungs- und tageszeitlich bedingt mit längeren
umsatzschwachen Perioden zu rechnen.

6.4 Zusammenfassend
ergibt sich, dass die streitbetroffene Umzonung der beiden Grundstücke
Kat.-Nrn. 01 und 02 von der Freihaltezone F in die Erholungszone EC III
nicht zu einer nachweisbaren und hinreichend wesentlichen Wertminderung geführt
hat. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses.

7.
 

Die Gerichtskosten sind
ausgangsgemäss der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein
nicht zu. Vielmehr ist sie gestützt auf § 17 Abs. 2 VRG zur
Entrichtung einer solchen an die Rekursgegnerin zu verpflichten. Im Verfahren
betreffend materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens vergleichbar
mit jener einer Privatperson, die finanzielle Ansprüche abwehren will, was für
die Zusprechung einer Parteientschädigung spricht (VGr, 8. Dezember 2011,
VR.2011.0004, E. 10; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 55).
Als angemessen erscheint eine Vergütung von Fr. 6'000.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Der
Rekurs wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  50'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.       320.--   Zustellkosten,

Fr.  50'320.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.

4.    Die
Rekurrentin wird verpflichtet, der Rekursgegnerin innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 6'000.- (inkl.
Fr. 480.- MWST) zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an
…