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**Case Identifier:** b5c9d6c4-9747-58df-b80d-d2c24c12e064
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 30.01.2018 LB180002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LB180002_2018-01-30.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Zivilkammer    

 
 

Geschäfts-Nr.: LB180002-O/U 
 

Mitwirkend: Oberrichterin Dr. L. Hunziker Schnider, Vorsitzende,  

 Oberrichter Dr. H.A. Müller und Oberrichter lic. iur. M. Spahn  

 sowie Gerichtsschreiber lic. iur. M. Hochuli  
 

Urteil vom 30. Januar 2018 

 

in Sachen 
 

A._____ AG,  
Klägerin und Berufungsklägerin 
 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 

gegen 
 

B._____, Dr. iur.,  
Beklagter und Berufungsbeklagter 
 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ 
 

betreffend Forderung   
 
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 1. Abteilung, vom 
19. Dezember 2016 (CG140025-L) 
 
Rückweisung: Urteil des Bundesgerichts vom 20. Dezember 2017  
(vormaliges Verfahren LB170008-O) 
 

- 2 - 

Rechtsbegehren der Klägerin: 
(Urk. 2 S. 2) 

" 1. Der Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin 
 a) CHF 87'710 nebst Zins zu 5% seit 26. August 2009; 
  b) CHF 1'810 nebst Zins zu 5% seit 14. Dezember 2007; 
 c) CHF 2'000 nebst Zins zu 5% seit 28. Oktober 2008; 
 d) CHF 4'060 nebst Zins zu 5% seit 15. Juni 2009; 
 e) CHF 1'000 nebst Zins zu 5% seit 15. Juni 2009; 
 f) CHF 3'420 nebst Zins zu 5% seit 31. August 2009, 
 zu bezahlen. 

2. Es sei Vormerk zu nehmen, dass sich die Klägerin eine Nachklage 
(Wiedereinbringung) im Umfang von CHF 1'337'190 nebst Zins zu 5% 
seit 26. August 2009 ausdrücklich vorbehält. 

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzügl. MWSt. zulas-
ten des Beklagten. " 

 
 
 

Urteil des Bezirksgerichts Zürich (1. Abteilung) vom 19. Dezember 2016: 

1. Die Klage wird abgewiesen. 
2. Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 17’500.– festgesetzt. 
3. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und im Umfang von Fr. 8'750.– 

aus dem von der Klägerin bezahlten Kostenvorschuss bezogen. 
4. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Prozessentschädigung 

von insgesamt Fr. 23’500.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 
5. [Mitteilungen]. 
6. [Rechtsmittel]. 
 
 

- 3 - 

Berufungsanträge: 

der Klägerin und Berufungsklägerin (Urk. 87 S. 2): 
 

1. Das Urteil vom 19.12.2016 des Bezirksgerichts Zürich im Prozess 
Nr. CG140025-L I U sei vollumfänglich aufzuheben. 

2. Der Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Berufungsklägerin 
a) CHF 87'710 nebst Zins zu 5% seit 26.08.2009; 
b) CHF 1'810 nebst Zins zu 5% seit 14.12.2007; 
c) CHF 2'000 nebst Zins zu 5% seit 28.10.2008; 
d) CHF 4'060 nebst Zins zu 5% seit 15.06.2009; 
e) CHF 1'000 nebst Zins zu 5% seit 15.06.2009; 
f)  CHF 3'420 nebst Zins zu 5% seit 31.08.2009, 

 zu bezahlen. 
3.  Es sei Vormerk zu nehmen, dass sich die Berufungsklägerin eine 

Nachklage (Wiedereinbringung) im Umfang von CHF 1'337'190 
nebst Zins zu 5% seit 26.08.2009 ausdrücklich vorbehält. 

4.  Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung 
zurückzuweisen. 

5.  Alles unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST 
zulasten des Berufungsbeklagten für alle Instanzen. 

 
 
des Beklagten und Berufungsbeklagten (Urk. 97 S.2): 
 

1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen; 
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt) zulasten 

der Berufungsklägerin. 
 
 

Urteil der Berufungsinstanz vom 31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 39 ff.): 

 
1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird 

a) die Klage bezüglich des Rechtsbegehrens Ziff. 1a) abgewiesen. 
Dagegen wird die Klage in dem Sinne teilweise gutgeheissen, dass: 

- 4 - 

b) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'790.00 nebst Zins zu 
5% seit 14. Dezember 2007 zu bezahlen, wobei die Klage bezüglich 
eines Betrages von Fr. 20.00 abgewiesen wird; 

c) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 2'000 nebst Zins zu 5% 
seit 28. Oktober 2008 zu bezahlen; 

d) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 4'060 nebst Zins zu 5% 
seit 15. Juni 2009 zu bezahlen; 

e) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'000 nebst Zins zu 5% 
seit 15. Juni 2009 zu bezahlen; 

f) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 3'420 nebst Zins zu 5% 
seit 31. August 2009 zu bezahlen. 

2. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird auf 
Fr. 17'500.00 festgesetzt. 

3. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 2 hier-
vor) werden zu 90% der Klägerin und zu 10% dem Beklagten auferlegt. Die 
Kosten werden, soweit möglich, aus dem von der Klägerin geleisteten Vor-
schuss bezogen.  

4. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die Kosten des Schlichtungsver-
fahrens im Umfange von Fr. 102.00 zu ersetzen. 

5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'750.00 festgesetzt. 
6. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 5 

hiervor) werden zu 92% der Klägerin und zu 8% dem Beklagten auferlegt. 
Die Kosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet. Der Beklagte wird verpflichten, der Klägerin diese Kosten im 
Umfange von Fr. 700.00 zu ersetzen. 

7. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten für beide Instanzen eine redu-
zierte Parteientschädigung von Fr. 23'800.00  zu bezahlen. 

8. [Mitteilungen]. 
9. [Rechtsmittelbelehrung]. 
 

Urteil des Bundesgerichts vom 20. Dezember 2017 (Urk. 105; 4A_373/2017): 

 

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts 
des Kantons Zürich vom 31. Mai 2017 wird aufgehoben und die Sache wird 

zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'500.-- werden den Parteien je zur Hälfte aufer-

legt. 

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

- 5 - 

4. [Mitteilungen]. 

 
 

Erwägungen: 

1. Sachverhalt 

Verwiesen sei auf die E. 1.1. bis 1.6. des Urteils der Kammer vom 31. Mai 

2017 (Urk. 101 S. 4-12). 

2. Prozessverlauf  

2.1. Verwiesen sei zunächst auf die E. 2.1. bis 2.2.3. des Urteils der Kammer 

vom 31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 12 f.). 

2.2. Das Urteil der Kammer vom 31. Mai 2017 wurde vom Bundesgericht mit 

Urteil vom 20. Dezember 2017 aufgehoben und die Sache wurde zu neuer Beur-

teilung an die Berufungsinstanz zurückgewiesen. Das bundesgerichtliche Urteil 

ging am 10. Januar 2018 hier ein (Urk. 105). Nicht aufgehoben wurde der am 

31. Mai 2017 ebenfalls ergangene Beschluss, mit dem einerseits das Ausstands-

gesuch der Klägerin gegen Bezirksgerichtspräsidentin Schurr abgewiesen wurde 

(Dispositiv-Ziff. 1) und anderseits der Berufungsantrag Ziff. 3 der Klägerin in dem 

Sinne abgewiesen wurde, dass auf ihr Rechtsbegehren Ziff. 2 nicht eingetreten 

wurde (vgl. Urk. 101 S. 39). 

3. Prozessuales 

3.1. Verwiesen sei zunächst auf die E. 4.1. bis 4.4. des Urteils der Kammer 

vom 31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 16-18). Im Sinne der dort gemachten Erwägungen 

sind grundsätzlich nur die erstinstanzlich vorgetragenen Tatsachenvorbringen von 

Belang. 

3.2. Ergänzend sei Folgendes ausgeführt: Mit seinem Rückweisungsentscheid 

vom 20. Dezember 2017 beanstandet das Bundesgericht die Feststellung der Be-

rufungsinstanz, dass die Beweiswürdigung der Bausektion der Stadt Zürich nicht 

überprüft werden könne, weil entscheidende Beweismittel nicht bei den Akten 

seien, als willkürlich. Das Bundesgericht weist in seinem Rückweisungsentscheid 

- 6 - 

auf die Beweismittel hin, welche die Berufungsinstanz zu Unrecht ausser Acht ge-

lassen hat. Diese Beweismittel betreffen einzig die Beweiswürdigung in den Er-

wägungen 6.5. ("Zum ersten Obergeschoss insbesondere", Urk. 101 S. 24-28) 

und 6.6. ("Zum Erdgeschoss insbesondere", S. 28-34). Im Sinne des Rückwei-

sungsentscheides des Bundesgerichts ist in diesen Punkten neu zu entscheiden, 

und zwar "unter Berücksichtigung dieser Beweismittel und der dazugehörenden 

Ausführungen der Beschwerdeführerin" (Urk. 105 E. 3.3 S. 8 unten). Soweit das 

Bundesgericht das Urteil der Berufungsinstanz aber nicht beanstandet hat, bleibt 

die Berufungsinstanz an ihr früheres Urteil gebunden. Es verhält sich ähnlich wie 

bei einem Rückweisungsentscheid der Berufungsinstanz; auch an einen solchen 

ist sie im weiteren Prozessverlauf gebunden (BGE 143 III 290 E. 1.5). Das gilt 

insbesondere auch im Hinblick auf die teilweise Gutheissung der Klage durch das 

Urteil der Berufungsinstanz. Insoweit wurde das obergerichtliche Urteil vor Bun-

desgericht nicht angefochten. Dennoch hat das Bundesgericht das Urteil der Be-

rufungsinstanz integral aufgehoben. Dispositiv-Ziff. 1b des Urteils der Berufungs-

instanz vom 31. Mai 2017 wird daher ohne weiteres zu wiederholen sein. 

3.3. Durch die Aufhebung des Urteils der Berufungsinstanz durch das Bundes-

gericht steht das Verfahren nun dort, wo es war, bevor das Urteil der Berufungs-

instanz vom 31. Mai 2017 erging. 

4. Materielles: Die vom Entscheid des Bundesgerichts nicht betroffenen Erwä-
gungen des Urteils vom 31. Mai 2017 

Im Sinne des Gesagten gelten die vom Bundesgericht nicht beanstandeten 

Erwägungen der Berufungsinstanz gemäss ihrem Urteil vom 31. Mai 2017 

(Urk. 101) nach wie vor, und es ist in diesem Sinne auf sie zu verweisen. In mate-

rieller Hinsicht sind das die folgenden Erwägungen: 

- Erwägung 5 ("Die Vertragsverletzungen des Beklagten"; Urk. 101 
S. 18 - 20). 

- Erwägungen 6.1., 6.2., 6.3. ("Kausalzusammenhang", "Allgemeines"; 
Urk. 101 S. 20 - 21). 

- Erwägung 6.4. ("Allgemeines zur Beweiswürdigung im Zusammen-
hang mit dem Baurekurs"; Urk. 101 S. 22 - 24). 

- Erwägung 8 ("Schaden: Verfahrenskosten"; Urk. 101 S. 35 - 38). 

- 7 - 

5. Zur Beweiswürdigung "Zum ersten Obergeschoss insbesondere" 

5.1. Zunächst ist die Frage zu prüfen, ob die Klägerin bezüglich des ersten 

Obergeschosses mit einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit mit ihrem Anspruch 

auf Bestandesgarantie durchgedrungen wäre, wenn ihr Baurekurs von der Baure-

kurskommission hätte beurteilt werden müssen.  

5.2. Mit ihrem Entscheid vom 8. November 2005 kam die Bausektion der Stadt 

Zürich zum Schluss, dass entscheidend sei, ob die für Wohnzwecke bestimmten 

Räume in den "letzten ca. 24 Jahren" (vgl. Urk. 4/9 S. 2) "kontinuierlich bau-

rechtswidrig" genutzt wurden (Urk. 4/9 S. 7). Bezüglich des ersten Obergeschos-

ses habe es im Jahre 1985 "eine 6- bis 9-monatige Zeitspanne" gegeben, "in der 

die Räumlichkeiten wahrscheinlich leer standen oder von einer nicht bekannten 

Mieterschaft benutzt wurden". Es könne daher nicht ausgeschlossen werden, 

dass in dieser Zeit eine "rechtskonforme Wohnnutzung bestanden" habe, "da 

selbst nicht bewohnte Räume, die zum Wohnen bewilligt worden sind, als bau-

rechtskonforme Nutzung gelten" (Urk. 4/9 S. 8). Diese Räume hätten gemäss 

dem massgeblichen öffentlichen Recht nicht für Gewerbezwecke umgenutzt wer-

den dürfen (Urk. 4/9 S. 8 f.); verwiesen wurde auf die Bauvorschriften, die ab dem 

12. Januar 1986 in Kraft standen, und auch auf jene, die bis zum 11. Januar 1986 

in Kraft standen. Ihre Beweiswürdigung zur Zeitspanne der nicht gewerblichen 

Nutzung traf die Bausektion auf Grund der folgenden Beweismittel: 

- Belege Nr. 37, 38 und 39 zum Baugesuch (Urk. 4/9 S. 4); 
- Befragung von C._____ (Urk. 4/9 S. 4 f.); 
- Befragung von D._____ (Urk. 4/9 S. 5). 

5.3. Mit der verspäteten Rekursschrift der Klägerin vom 29. Dezember 2005 

(Urk. 4/10) wurde in diesem Zusammenhang wie folgt argumentiert: Im Sinne ih-

rer Mitwirkungspflichten habe die Klägerin darzutun, dass die Liegenschaft "wäh-

rend der relevanten Zeitspanne von 25 Jahren ununterbrochen dem Sexgewerbe 

gedient" habe (S. 5). Dafür, dass es sich so verhalte, liege aber "eine Fülle von 

Material" vor (S. 6). Auszugehen sei überdies von einer Vermutung einer dauern-

den rechtswidrigen Nutzung (S. 8 ff.). Bezüglich des ersten Obergeschosses wur-

de seitens der Klägerin eingeräumt, dass die Bausektion "auf Grund der vorhan-

denen Belege" davon ausgehe, "dass Frau C._____ ab Herbst 1985 im 1. Ober-

geschoss gearbeitet habe, allenfalls ab 1. Januar 1986". Frau C._____ könne 

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aber "nicht mehr genau sagen, wann genau sie im 1. Obergeschoss ihre Tätig-

keit" aufgenommen habe (S. 17). Dennoch habe C._____ ausgesagt, "dass die 

E._____-Strasse immer voller Puffs" gewesen sei (S. 18). In diesem Zusammen-

hang verwies die Klägerin auch auf die Auskunftsperson F._____. Bezüglich des 

ersten Obergeschosses habe F._____ zu Protokoll gegeben, dass es immer "ei-

ne" gegeben habe, "die gemietet hat, und mehrere die arbeiteten". Die "Dunkle", 

G._____, sei immer dort gewesen (S. 18 f.). Deckungsgleich seien auch die Aus-

sagen der Auskunftsperson H._____ (S. 19). Nach den Aussagen der Auskunfts-

personen C._____, H._____, D._____ und F._____ könnten keine Zweifel mehr 

daran bestehen, dass das erste Obergeschoss auch im Jahre1985 "durchgehend 

der sexgewerblichen Nutzung" gedient habe. Daran ändere auch nichts, wenn der 

Salon tatsächlich für einige wenige Monate leer gestanden hätte (S. 19). 

5.4. Damit die Aussichten des verspätet eingereichten Baurekurses beurteilt 

werden können, müssen die im Entscheid der Bausektion erwähnten sowie die 

mit dem Rekurs weiter ins Feld geführten Beweismittel vorliegen. Die entschei-

denden Beweismittel sind nach dem Gesagten die folgenden: 

- Belege Nr. 37, 38 und 39 zum Baugesuch; 
- Befragung von C._____: Urk. 4/27; 
- Befragung von D._____: Urk. 4/26; 
- Befragung von F._____: Urk. 4/29; 
- Befragung von H._____: Urk. 4/30. 

5.5. Im vorliegenden Fall geht es darum, ob von einer – wie das auch im ver-

späteten Baurekurs wiederholt zugestanden wurde (vgl. Urk. 4/10 S. 5, 12, 13, 15, 

16, 23) – ununterbrochenen rechtswidrigen Nutzung der Liegenschaft auszuge-

hen ist. Eigentlich müsste darüber detailliert der Eigentümer (d.h. die Klägerin) 

Auskunft geben können. Unterlagen über die Nutzung liegen in aller Regel beim 

Eigentümer. Es wäre daher Sache der Klägerin gewesen, solche Unterlagen (na-

mentlich Mietverträge und Zahlungsbelege) vorzulegen und gegebenenfalls bei 

ihren Rechtsvorgängern erhältlich zu machen. Eine Vermutung zu Gunsten einer 

rechtswidrigen Nutzung kann entgegen den Thesen der Klägerin in ihrer Rekurs-

schrift vom 29. Dezember 2005 nicht angenommen werden. 

- 9 - 

5.5.1. Nicht mehr festzuhalten ist an der Auffassung der Berufungsinstanz in ih-

rem ersten Urteil, dass die von der Bausektion der Stadt Zürich vorgenommene 

Beweiswürdigung im vorliegenden Schadenersatzprozess schon deshalb nicht 

überprüft werden könne, weil die Belege Nr. 37, 38 und 39 zum Baugesuch, wel-

che für die Baubehörde entscheidend waren, im vorliegenden Verfahren nicht 

vorgelegt wurden. Gemäss dem Entscheid des Bundesgerichts ist die neue Beur-

teilung nicht nur "unter Berücksichtigung dieser Beweismittel", sondern auch unter 

Berücksichtigung "der dazugehörenden Ausführungen der Beschwerdeführerin 

[=Klägerin]" vorzunehmen. Im Lichte der bundesgerichtlichen Erwägungen ist 

Folgendes festzuhalten (Urk. 105 S. 8): 

5.5.2. Die Belege Nr. 37 und 38 lassen sich gemäss dem Rückweisungsentscheid 

mangels Bezeichnung im Entscheid der Bausektion zwar nicht eindeutig zuord-

nen. Aus dem Mietvertrag C._____, der sich als Urk. 4/36 bei den Akten befindet, 

ergibt sich aber die von der Bausektion aus den Belegen Nr. 37 und 38 entnom-

mene Information, "wonach der Mietantritt erst mit 1. Oktober 1985 datiert" war 

(Urk. 105 S. 8). 

5.5.3. Der Beleg Nr. 39 entspricht der als Urk. 4/37 bei den Akten liegenden "Ein-

zugsanzeige C._____" (Urk. 105 S. 8). 

5.5.4. Zu den Urk. 4/36 und 4/37 (Mietvertrag C._____ und Einzugsanzeige) führ-

te die Klägerin in ihrer Klageschrift vom 18. Februar 2014 (Urk. 2 Rz 47) Folgen-

des aus: C._____ habe per 1. Oktober 1985 einen Mietvertrag für das 1. Oberge-

schoss abgeschlossen und habe ab diesem Zeitpunkt auch den Mietzins bezahlt. 

Die "Einzugsanzeige für Geschäftslokale" von Frau C._____ an die Einwohner- 

und Fremdenkontrolle der Stadt Zürich führe "als Mietbeginn jedoch erst per 

1. Januar 1986 an". Es bestehe keine Veranlassung daran zu zweifeln, dass 

C._____ den Salon seit Mietbeginn per 1. Oktober 1985 und mit Bezahlung des 

Mietzinses auch tatsächlich sexgewerblich genutzt habe. Daran ändere auch die 

Tatsache nichts, dass sie in der Einzugsanzeige den 1. Januar 1986 als offiziellen 

Mietbeginn gemeldet habe. Es sei vielmehr davon auszugehen, dass Frau 

C._____ während der ersten fünf Monaten der Mietdauer die Anmeldung verges-

sen habe und deshalb, in der Hoffnung, einer Sanktion entgehen zu können, den 

1. Januar 1986 als Mietbeginn angegeben habe. Es komme jedenfalls regelmäs-

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sig vor, dass Einzugsanzeigen – obwohl eine Pflicht zur sofortigen Anmeldung 

bestehe – erst verspätet erfolgten. Hingegen erscheine die Annahme lebens-

fremd, dass ein "sexgewerblich" nutzbares Mietobjekt trotz Zahlung der Mietzinse 

während dreier Monate nicht genutzt worden sei, wie die Bausektion vermu-

tungsweise ausgeführt habe. Es sei folglich davon auszugehen, dass der Salon 

seit Mietbeginn am 1. Oktober 1985 von der damaligen Mieterin, C._____, auch 

tatsächlich sexgewerblich genutzt worden sei. 

Mit der Klageantwort vom 20. Oktober 2014 entgegnete der Beklagte dazu 

Folgendes (Urk. 36 Rz 70): Die Mieterin C._____ habe die Wohnung erst ab dem 

1. Oktober 1985 gemietet und sei gemäss Einzugsanzeige vom 23. März 1986 

am 1. Januar 1986 eingezogen (Urk. 4/37). Ab wann die Wohnung effektiv wieder 

"sexgewerblich" genutzt worden sei, könne nicht mehr erstellt werden. Die Kläge-

rin spekuliere, dass der Betrieb am 1. Oktober 1985 aufgenommen worden sei, 

Frau C._____ die Anmeldung vergessen habe und mit der verspäteten Anmel-

dung einer Sanktion habe entgehen wollen. Das sei möglich, aber sehr unwahr-

scheinlich. Angesichts der rigiden Kontrollen im Milieu durch die Sittenpolizei und 

der dauernden Abgleiche mit der Einwohnerkontrolle wäre eine verspätete An-

meldung sehr rasch "aufgeflogen". Auch möglich wäre, dass Frau C._____ die 

Wohnung zuerst habe einrichten und renovieren müssen, bevor sie tatsächlich 

erst am 1. Januar 1986 den Betrieb habe aufnehmen können.  

Dem entgegnete die Klägerin mit ihrer Replik vom 22. März 2015 (Urk. 44 

Rz 87), der Beklagte bringe "keinerlei Anhaltspunkt" vor, weshalb der "sexgewerb-

liche" Betrieb durch Frau C._____ nicht am 1. Oktober 1995 [recte: 1985] hätte 

aufgenommen werden sollen. Es sei keineswegs unwahrscheinlich, dass eine 

Anmeldung vergessen gehe und dies von der Sittenpolizei bzw. der Einwohner-

kontrolle nicht innert "kürzlicher Frist" bemerkt werde. Der Beklagte hielt dem 

schliesslich mit seiner Duplik vom 27. April 2015 entgegen (Urk. 57 Rz 116), es 

sei Sache der Klägerin, den Nachweis dafür zu erbringen, "dass Frau C._____ 

bereits am 1. Oktober 1995 [recte: 1985] an der E._____-Strasse sexgewerblich 

tätig war".  

5.5.5. In ihrem Entscheid vom 8. November 2005 führte die Bausektion der Stadt 

Zürich in diesem Zusammenhang Folgendes aus (Urk. 4/9 S. 4 f.): Vom 1. April 

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1981 bis 1985 seien im ersten Obergeschoss zwei Salons eingerichtet gewesen. 

C._____ solle ab 1. April 1985 Mieterin gewesen sein. Dies stimme nicht mit den 

Belegen Nr. 37 und 38 zum Baugesuch überein, wonach der Mietantritt erst mit 

1. Oktober 1985 datiert sei. Gemäss Einzugsanzeige bei der Einwohner- und 

Fremdenkontrolle (Beleg Nr. 39 [= Urk. 4/37]) sei der Einzug erst am 1. Januar 

1986 erfolgt, wobei die Art des Geschäfts als Salon bezeichnet werde.  

Mit ihrem (verspäteten) Baurekurs hätte die Klägerin (durch den Beklagten) 

in dem von ihr im vorliegenden Schadenersatzprozess thematisierten Zusam-

menhang einzig entgegengehalten, dass die Bausektion auf Grund der vorhande-

nen Belege davon ausgehe, dass Frau C._____ ab Herbst 1985 im ersten Ober-

geschoss gearbeitet habe, allenfalls ab 1. Januar 1986. Frau C._____ habe aller-

dings nicht mehr genau sagen können, wann genau sie im 1. Obergeschoss ihre 

Tätigkeit aufnahm (Urk. 4/10 S. 17 f.). Die Klägerin hatte im Übrigen mit ihrer ver-

späteten Rekursschrift selber – wenn auch durchaus vage – eingeräumt, es kön-

ne sein, dass im Jahre 1985 die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss "einige 

wenige Monate" leer gestanden sein könnten (Urk. 4/10 S. 19). 

5.5.6. In diesem Zusammenhang sind die Urk. 4/36 (Mietvertrag C._____) und 

Urk. 4/37 (Einzugsanzeige C._____) von Belang. Aus dem Mietvertrag ergibt sich 

klar, dass der Mietbeginn auf den 1. Oktober 1985 angesetzt wurde. Damit in Wi-

derspruch steht die Einzugsanzeige, die vom Vermieter (und nicht etwa von Frau 

C._____) erst am 23. März 1986 ausgefüllt wurde und den tatsächlichen Einzug 

der Mieterin C._____ nicht per 1. Oktober 1985, sondern per 1. Januar 1986 be-

scheinigte. Hingewiesen wurde in der Einzugsanzeige sodann darauf, dass die 

Art des Geschäftes ein "Salon" sei und dass eine "Neugründung" vorgenommen 

worden sei. Es liegt auf der Hand, dass Mietbeginn und tatsächlicher Einzug aus-

einanderfallen können. Das scheint denn auch – aus welchen Gründen auch im-

mer – im vorliegenden Fall so gewesen zu sein. Weshalb der Vermieter ein fal-

sches Datum angegeben haben soll, erklärt die Klägerin im Prozess nicht. Die 

Klägerin übersah sodann ohnehin, dass die Meldung nicht von Frau C._____, 

sondern vom Vermieter stammte. Die Meldung erfolgte denn auch so oder anders 

zu spät. Die Meinung der Klägerin, Frau C._____ habe den 1. Januar 1986 als 

Einzugsdatum angegeben, um einer Sanktion zu entgehen, ist blosse Spekulati-

on, die überdies von keinen Beweisanträgen untermauert ist. Im Baurekurs, den 

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sie der Baurekurskommission hätte vorlegen wollen, gestand die Klägerin jeden-

falls noch zu, dass die Wohnung einige Monate leer gestanden haben könnte und 

dass Frau C._____ nicht mehr sagen könne, wann sie im ersten Obergeschoss 

ihre Tätigkeit aufgenommen habe. Auf Grund der Einzugsanzeige Urk. 4/37 ist je-

denfalls davon auszugehen, dass das nicht vor dem 1. Januar 1986 der Fall war. 

5.6. Im Übrigen hätten auch die Aussagen der befragten Auskunftspersonen 

dem Rekurs der Klägerin nicht die von ihr damals gewünschte Wendung geben 

können, wenn er denn hätte beurteilt werden müssen. Die Befragungen fanden al-

le im Sommer 2004 statt, so dass gestützt auf diese Befragungen wegen des Zei-

tablaufs von vornherein kaum präzise Angaben zur genauen Belegung der Räum-

lichkeiten im Jahre 1985 erwartet werden konnte.  

5.6.1. Die Auskunftsperson D._____ konnte nicht mehr genau sagen, seit wann 

sie in der Liegenschaft E._____-Strasse … als Prostituierte tätig war. Nach 

D._____ sei dies seit 1985 oder 1986 der Fall gewesen (Urk. 4/26). Solche vagen 

Angaben helfen nicht weiter.  

5.6.2. Auch die Aussagen der Auskunftsperson C._____ konnten nicht anders 

gewürdigt werden, als die Bausektion das getan hat. Selbst die Klägerin räumte 

mit der verspäteten Rekursschrift ein, dass der Auskunftsperson die genauen Da-

ten nicht mehr präsent waren. Ganz zu Beginn der Befragung wurde die folgende 

spontane Äusserung protokolliert (Urk. 4/27 S. 1): 
"Um was geht es hier? Ich kann Ihnen sagen, dass die E._____-Strasse 2 immer 
voller Puffs war." 

Daraus kann nichts zu Gunsten der Klägerin abgeleitet werden; vielmehr 

geht aus dieser Aussage hervor, dass die Auskunftsperson genau wusste, welche 

Aussagen von ihr erwartet wurden. Dennoch lieferte sie in den entscheidenden 

Punkten keine genauen Angaben, sondern führte lediglich aus, dass sie "ca. 

1985" ihre Tätigkeit im zweiten Obergeschoss aufgenommen habe, und zwar im 

Angestelltenverhältnis (Urk. 4/27 S. 1).  

5.6.3. Die Auskunftsperson F._____ beschrieb den Zeitraum ihrer Tätigkeit in der 

Liegenschaft E._____-Strasse … so (Urk. 4/29 S. 1): 
"Ich war relativ lange dort, da waren immer Salons drin. Es könnte sein so zwischen 
1985 und 1995. Kann das sein? Was meinen Sie?" 

- 13 - 

Ihre Angaben waren im Übrigen wenig konkret. Sie habe einmal auf Ersu-

chen eines I._____ eine Bestätigung unterzeichnet, aus der hervorging, dass dort 

immer Salons waren. Sie habe aber weder Verträge gehabt noch in Unterlagen 

nachgesehen (S. 1 und 4). 

5.6.4. Die Auskunftsperson H._____ sodann mietete erst vom Jahre 1994 an in 

der Liegenschaft E._____-Strasse … einen Salon. Im Jahre 1986 arbeitete sie 

"regelmässiger" im Hause, während sie im Jahre 1985 dort nur "aushalf", und 

zwar etwa zweimal pro Monat (Urk. 4/30 S. 1 f.). Auch ihre Aussagen können 

nicht weiterführen. 

5.6.5. Die Aussagen aller drei Auskunftspersonen sind ausgesprochen vage und 

unbestimmt. Dass es im Hause E._____-Strasse … immer wieder Bordellbetriebe 

hatte, liegt auf der Hand. Konkrete Angaben darüber, in welchen Zeiträumen das 

erste Obergeschoss baurechtswidrig genutzt wurde und wann nicht, vermögen 

die drei Auskunftspersonen aber nicht zu machen. Aus ihren Aussagen geht aber 

hervor, dass das Haus stets zumindest teilweise für Bordellbetriebe genutzt wur-

de. 

5.7. Zusammenfassend ergibt sich auf Grund der massgeblichen Beweismittel, 

dass der Baurekurs der Klägerin vom 29. Dezember 2005, wenn er hätte beurteilt 

werden können, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht zur Korrektur des 

Entscheides der Bausektion der Stadt Zürich vom 8. November 2005 hätte führen 

können. Die Klägerin bezeichnete im erwähnten (verspäteten) Baurekurs die Sa-

che denn auch selber als spruchreif und gab überdies ihrer Meinung Ausdruck, 

dass ein weiteres Beweisverfahren zu keinen weiteren Erkenntnissen führen wür-

de (vgl. Urk. 4/10 S. 25 f.). Aus diesem Grunde kann es als sehr unwahrscheinlich 

angesehen werden, dass die Baurekurskommission Zeugenbefragungen durch-

geführt hätte, wenn der Rekurs rechtzeitig gewesen wäre.  

5.8. Was mit der Berufung in diesem Zusammenhang vorgetragen wird (Urk. 87 

Rz 26 - 37), vermag am Gesagten nichts zu ändern: Die Klägerin versucht zwar, 

eine abweichende Beweiswürdigung zu erlangen, indessen durchwegs unter 

Hinweis auf Beweismittel, die im baurechtlichen Verfahren gar nicht zur Verfü-

gung standen bzw. nicht genannt wurden. Zu erinnern ist nochmals daran, dass 

die Klägerin selber im erwähnten – allerdings verspäteten – Baurekurs die Sache 

- 14 - 

als spruchreif bezeichnet hat, und zwar nach dem oben Ausgeführten mit guten 

Gründen. Für den vorliegenden Schadenersatzprozess ist jedenfalls davon aus-

zugehen, dass der Baurekurs der Klägerin bezüglich des ersten Obergeschosses 

abgewiesen worden wäre, wenn er hätte beurteilt werden müssen.  

6. Zur Beweiswürdigung "Zum Erdgeschoss insbesondere" 

6.1. Die Vorinstanz kam mit dem angefochtenen Urteil zum Schluss, dass die 

Wohnung im Erdgeschoss lediglich einmal zwischen 1988 und 1992 während 

zwei bis drei Monaten nicht "sexgewerblich" genutzt worden sei. Es sei daher 

überwiegend wahrscheinlich, dass die Rekursinstanz bzw. allfällige weitere 

Rechtsmittelinstanzen den Rekurs betreffend das Erdgeschoss gutgeheissen und 

auf die Wiederherstellung der rechtmässigen Nutzung verzichtet hätten (Urk. 88 

S. 16-18). Die Klägerin bezeichnete diese Ausführungen mit ihrer Berufung als 

"korrekt" (Urk. 87 Rz 6), wogegen sie vom Beklagten mit der Berufungsantwort als 

"sachverhaltswidrig und willkürlich" beanstandet werden (Urk. 97 Rz 20-27). Be-

züglich des Erdgeschosse ist daher die gleiche Prüfung vorzunehmen, wie sie be-

reits hinsichtlich des ersten Obergeschosses vorgenommen worden ist. 

6.2. Auch in diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Bausek-

tion der Stadt Zürich gemäss Entscheid vom 8. November 2005 zu dem – mit dem 

verspäteten Baurekurs der Klägerin nicht grundsätzlich in Frage gestellten – 

Schlusse kam, dass entscheidend sei, ob die für Wohnzwecke bestimmten Räu-

me in den "letzten ca. 24 Jahren" (vgl. Urk. 4/9 S. 2) "kontinuierlich baurechtswid-

rig" genutzt wurden (Urk. 4/9 S. 7). Weiter wird bezüglich des Erdgeschosses 

ausgeführt, dass gemäss der Beilage 11 zum Baugesuch (Mieterspiegel und Nut-

zungsbelegung von 1977 bis 2003) D._____ Mieterin gewesen sei. Allerdings sei 

gemäss den Rapporten der Sittenpolizei zwar bekannt, dass D._____ seit dem 

Jahre 1984 als Prostituierte tätig gewesen sei. Dennoch sei ihre Adresse 

E._____-Strasse … der Sittenpolizei erst seit dem Jahre 1993 bekannt. In der Be-

fragung habe sie denn auch nicht mehr gewusst, seit wann sie an der E._____-

Strasse … "sexgewerblich" tätig gewesen sei. Die Auskunftsperson C._____ habe 

in dieser Hinsicht ausgeführt, dass in der Phase von 1986 bis 1992 auch einmal 

ein "junger, kräftiger Bursche im Laden im Parterre" während zwei bis drei Mona-

ten gewohnt habe, der an der Wohnung einen Aushang "kein Salon" angebracht 

- 15 - 

habe. Daraus schloss die Bausektion, dass sich D._____ "nicht mehr an den Zwi-

schennutzer im Erdgeschoss erinnern kann oder will". Auszugehen sei daher da-

von, dass D._____ nicht ununterbrochen im Erdgeschoss "sexgewerblich" tätig 

gewesen sei, sondern die Wohnung einem Herrn als Wohnung überlassen habe. 

Für das Erdgeschoss könne deshalb nicht von einer ununterbrochenen, sexge-

werblichen Nutzung ausgegangen werden (Urk. 4/9 S. 4). In rechtlicher Hinsicht 

kam die Bausektion zum Schluss, dass die vorübergehende Nutzung des Etablis-

sements als Wohnung dazu geführt hätte, dass für eine erneute gewerbliche Nut-

zung eine Bewilligung erforderlich gewesen wäre, weshalb für das Erdgeschoss 

die Bestandesgarantie nicht greife (S. 8). Ihre Beweiswürdigung zur Zeitspanne 

der nicht gewerblichen Nutzung traf die Bausektion auf Grund der folgenden Be-

weismittel: 

- Mieterspiegel / Nutzungsbelegung von 1977 bis 2003 = Beilage 11 zum 
Baugesuch (Urk. 4/9 S. 4); 

- diverse Rapporte der Sittenpolizei (Urk. 4/9 S. 4); 
- Befragung von C._____ (Urk. 4/9 S. 4); 
- Befragung von D._____ (Urk. 4/9 S. 4). 

6.3. Mit der verspäteten Rekursschrift der Klägerin vom 29. Dezember 2005 

(Urk. 4/10) wurde auch in diesem Zusammenhang argumentiert, dass es "an sich" 

Aufgabe der Bausektion sei, den Sachverhalt von Amtes wegen zu klären. In die-

sem Rahmen habe die Klägerin "Mitwirkungsmöglichkeiten und Pflichten darzu-

tun", dass die Liegenschaft "während der relevanten Zeitspanne von 25 Jahren 

ununterbrochen dem Sexgewerbe gedient" habe (S. 5). Dafür, dass es sich so 

verhalte, liege "eine Fülle von Material" vor (S. 6). Auszugehen sei überdies von 

einer Vermutung einer dauernden rechtswidrigen Nutzung (S. 8 ff.). Bezüglich des 

Erdgeschosses gehe es um den Zeitraum zwischen 1988 und 1992. In dieser Zeit 

sei stets D._____ im Erdgeschoss als Prostituierte tätig gewesen. Deren Aussa-

gen seien kohärent und klar, und zwar in dem Sinne, dass "Frau D._____ in der 

kritischen Zeit ununterbrochen im Erdgeschoss tätig war". In der Befragung ge-

mäss § 7 Abs. 1 VRG antwortete D._____ auf den Vorhalt, sie sei bei der "Sitte" 

erst seit 1993 an der E._____-Strasse registriert, etwas könne nicht stimmen, 

denn sie sei im Jahr 1986 oder 1987 von einem Freier an der E._____-Strasse 

einmal fast umgebracht worden. Zu der von der Auskunftsperson C._____ be-

schriebenen Phase, in der ein junger Mann in der Wohnung gewohnt habe, führte 

- 16 - 

die Klägerin mit dem verspäteten Baurekurs aus, es sei durchaus denkbar, dass 

D._____ bei einer Ferienabwesenheit oder einer Erkrankung den Salon einem 

jungen kräftigen Burschen überlassen habe, der auf die Wohnung aufzupassen 

gehabt und dort gelegentlich genächtigt habe (Urk. 4/10 S. 16). Die Beweiswürdi-

gung der Bausektion sei willkürlich und unhaltbar (S. 17). 

6.4. Für die Beurteilung der Aussichten des vom 29. Dezember 2005 datierten 

(verspäteten) Baurekurses kommt es auf die im Entscheid der Bausektion er-

wähnten sowie die mit dem verspäteten Baurekurs weiter ins Feld geführten Be-

weismittel an. Die entscheidenden Beweismittel sind nach dem Gesagten die fol-

genden: 

- Mieterspiegel / Nutzungsbelegung von 1977 bis 2003; 
- diverse Rapporte der Sittenpolizei: nicht bei den Akten; 
- Befragung von C._____: Urk. 4/27; 
- Befragung von D._____: Urk. 4/26. 

6.5. Auch in diesem Zusammenhang geht es darum, ob von einer ununterbro-

chenen rechtswidrigen Nutzung der Liegenschaft auszugehen ist. Auch hier ist zu 

sagen, dass diese Unterlagen dem Eigentümer der Liegenschaft, d.h. der Kläge-

rin, vorliegen müssten. Es wäre daher auch in diesem Zusammenhange Sache 

der Klägerin gewesen, solche Unterlagen (namentlich Mietverträge und Zah-

lungsbelege) gegebenenfalls bei ihren Rechtsvorgängern erhältlich zu machen. 

Eine Vermutung zu Gunsten einer rechtswidrigen Nutzung kann entgegen den 

Thesen der Klägerin in ihrer Rekursschrift vom 29. Dezember 2005 nicht ange-

nommen werden. 

6.6. In dem vom Bundesgericht aufgehobenen Urteil vom 31. Mai 2017 hatte 

die Berufungsinstanz ausgeführt, dass die von der Bausektion der Stadt Zürich 

vorgenommene Beweiswürdigung im vorliegenden Schadenersatzprozess bezüg-

lich des Erdgeschosses schon deshalb nicht überprüft werden könne, weil der der 

Bausektion vorgelegene Mieterspiegel im vorliegenden Verfahren nicht vorgelegt 

worden sei. Daran kann auf Grund des Bundesgerichtsurteils vom 20. Dezember 

2017 nicht mehr festgehalten werden. Aus dem Bundesgerichtsurteil ergibt sich 

nämlich, dass der von der Berufungsinstanz vermisste Mieterspiegel dem (ersten) 

Entscheid der Bausektion vom 2. September 2003 (Urk. 4/7) entnommen werden 

- 17 - 

könne. Davon ist im Folgenden auszugehen. Der Mieterspiegel ist im erwähnten 

Entscheid abgedruckt (Urk. 4/7 S. 2 f.). 

6.7. In dem vom Bundesgericht aufgehobenen Urteil vom 31. Mai 2017 hatte 

die Berufungsinstanz ausgeführt, dass die von der Bausektion der Stadt Zürich 

vorgenommene Beweiswürdigung im vorliegenden Schadenersatzprozess auch 

bezüglich des Erdgeschosses schon deshalb nicht überprüft werden könne, weil 

die der Bausektion vorgelegenen Rapporte der Sittenpolizei im vorliegenden Ver-

fahren nicht vorgelegt worden seien. Namentlich wären die Rapporte der Sitten-

polizei mit dem Hinweis auf die Adressen D._____s entscheidend gewesen. Die 

Vorlage dieser Urkunden wäre aber gemäss dem nach Art. 55 Abs. 1 ZPO dieses 

Verfahren beherrschenden Verhandlungsgrundsatz Sache der Parteien gewesen. 

Könne aber die Beweiswürdigung nicht überprüft werden, so könne das Gericht 

von vornherein nicht zum Schlusse kommen, dass die Beweiswürdigung der städ-

tischen Behörde im Baurekursverfahren hätte korrigiert werden müssen. Dieser 

Passus wurde vom Bundesgericht in seinem Urteil vom 20. Dezember 2017 zwar 

erwähnt (E. 3.2), aber nicht beanstandet (E. 3.3), weshalb daran festzuhalten ist. 

6.8. Im Sinne einer Eventualerwägung sei festgehalten, dass die Beweiswürdi-

gung der Bausektion der Stadt Zürich gemäss ihrem (zweiten) Entscheid vom 

8. November 2005 (Urk. 4/9) überzeugt. Dazu Folgendes: 

6.8.1. Die Bausektion der Stadt Zürich führte in ihrem Entscheid vom 8. Novem-

ber 2005 zum Erdgeschoss aus, dass dort zwischen 1977 und 1988 der Salon 

"J._____" betrieben worden sei, was gemäss Beilagendossier der Bauherrschaft 

belegt und von der Sittenpolizei bestätigt werden könne. Und von 1988 bis 

30. April 1995 soll D._____ Mieterin gewesen sein, was sich unter anderem aus 

dem Mieterspiegel ergebe. Sodann sei im Adressbuch von 1991 und 1992 kein 

Eintrag zu finden. Bei der Sittenpolizei sei D._____ zwar seit 1984 als Prostituier-

te bekannt, aber erst seit dem Jahre 1993 an der E._____-Strasse …. In der Be-

fragung habe D._____ angegeben, sie wisse nicht mehr genau, seit wann sie "an 

der betroffenen Adresse sexgewerblich tätig gewesen sei". Gemäss der Aus-

kunftsperson C._____ hat zwischen 1986 und 1992 während zwei bis drei Mona-

ten ein junger kräftiger Bursche im Erdgeschoss gewohnt und den Aushang "kein 

Salon" angebracht. An diesen Zwischennutzer könne oder wolle D._____ sich 

- 18 - 

nicht mehr erinnern. Für das Erdgeschoss könne daher "nicht von einer ununter-

brochenen sexgewerblichen Nutzung seit 1977 ausgegangen werden" (Urk. 4/9 

S. 3 f.). 

6.8.2. Mit ihrem verspäteten Baurekurs warf die Klägerin der Bausektion vor, sie 

verneine die dauernde sexgewerbliche Nutzung des Erdgeschosses auf ausge-

sprochen spekulative Art. Es sei durchaus denkbar, dass Frau D._____ bei einer 

Ferienabwesenheit oder einer Erkrankung den Salon einem jungen kräftigen Bur-

schen überlassen habe, der auf die Wohnung aufgepasst und gelegentlich dort 

genächtigt habe. In dieser Umgebung sei es durchaus angezeigt gewesen, Prä-

senz markieren zu lassen. Das könne auch eine Erklärung dafür sein, weshalb 

dieser Vorfall Frau D._____ nicht im Gedächtnis verblieben sei. Sie habe den Sa-

lon denn auch offensichtlich weiter geführt (Urk. 4/10 S. 16 f.). Was den von der 

Bausektion aus den Rapporten der Sittenpolizei entnommenen Hinweis betrifft, 

dass D._____ der Polizei zwar seit dem Jahre 1984 als Prostituierte bekannt sei, 

aber erst seit dem Jahre 1993 an der Adresse E._____-Strasse …, wiederholte 

die Klägerin die Ausführungen von D._____ als Auskunftsperson, wonach sie im 

Jahre 1986 oder 1987 an der E._____-Strasse von einem Freier einmal fast um-

gebracht worden sei (Urk. 4/10 S. 15 f.). 

6.8.3. Bei den Akten liegt das Protokoll der Befragung von D._____ als Aus-

kunftsperson. D._____ führte aus, dass sie seit ca. 1985/86 in der Liegenschaft 

E._____-Strasse … tätig gewesen sei. Auf den Vorhalt, dass sie zwar seit 1984 

bei der Sittenpolizei als Prostituierte registriert sei, an der E._____-Strasse … 

aber erst seit 1993, antwortete sie ausweichend, das könne nicht stimmen, denn 

im Jahre 1987 sei sie von einem Freier beinahe umgebracht worden. Und in die-

sem Zusammenhang habe sie Strafanzeige gemacht, was die Sittenpolizei wis-

sen müsste (Urk. 4/26 S. 1 f.). Demgegenüber antwortete C._____ in der Befra-

gung gemäss § 7 Abs. 1 VRG auf die Frage, ob denn auch andere Leute an der 

E._____-Strasse … gewohnt hätten (Urk. 4/27 S. 2): 
"Nein, nur einmal ca. 2 - 3 Monate ein junger kräftiger Bursche im Laden im Par-
terre. Der schrieb extra hin 'kein Salon'. Er hielt es aber nicht aus." 

Selbst die Klägerin schloss mit ihrem Rekurs nicht aus, dass D._____ ihr 

Etablissement eine gewisse Zeit zu Wohnzwecken einem Dritten überlassen hat. 

Nicht in Frage gestellt wird jedenfalls die Feststellung der Bausektion, dass nach 

- 19 - 

den Unterlagen der Sittenpolizei D._____ seit dem Jahre 1984 als Prostituierte 

gemeldet war, aber erst sei dem Jahre 1993 an der Adresse E._____-Strasse …. 

Die entsprechenden Rapporte liegen jedenfalls nicht vor. Dort dürften die mass-

geblichen Adressen D._____s zu finden sein. Der Hinweis in den Polizeirappor-

ten, dass die der Sittenpolizei einschlägig bekannte D._____ erst seit 1993 an der 

E._____-Strasse gemeldet war, muss jedenfalls irritieren. Demgegenüber deutet 

der Hinweis der Auskunftsperson C._____, wonach der junge Bursche es im 

Hause nicht mehr länger ausgehalten habe, darauf hin, dass er während einiger 

Zeit den Versuch unternommen hat, dort zu wohnen. Das schliesst jedenfalls 

nicht aus, dass D._____ vor und nach dieser Zeit ihr Gewerbe in der fraglichen 

Wohnung ausübte. Jedenfalls war auf Grund der Aktenlage, wie sie der Baure-

kurskommission vorlag, davon auszugehen, dass D._____ ihre Tätigkeit nicht nur 

an der E._____-Strasse … ausübte, so dass dieses Etablissement durchaus für 

eine gewisse Zeit einem Dritten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden 

konnte. 

6.9. Die Vorinstanz weist auf ein obiter dictum der Baurekurskommission im 

Rückweisungsentscheid vom 16. April 2004 hin (Urk. 88 S. 17 mit Hinweis auf 

Urk. 4/8 S. 10). Nach diesem obiter dictum soll dann, wenn die rechtswidrige Nut-

zung nur wenige Monate nicht stattgefunden hat, nicht ohne weiteres von einer 

rechtswirksamen Nutzung bzw. "gar von einer zwischenzeitlich zonenkonformen" 

Nutzung ausgegangen werden. In ihrem Entscheid vom 8. November 2005 ging 

aber die Bausektion auf Grund der Aussagen C._____s von einer vorübergehen-

den zonenkonformen Umnutzung zu Wohnzwecken aus, so dass selbst nach dem 

erwähnten obiter dictum "die Frist für die Verwirkung des Beseitigungsanspruches 

mit Wiederaufnahme der rechtswidrigen Nutzung neu zu laufen beginnt" (Urk. 4/8 

S. 10). Das war hier denn auch nach der Annahme der Bausektion der Fall. Mit 

dem Baurekurs vom 29. Dezember 2005 beanstandete die Klägerin bezüglich des 

Erdgeschosses denn auch nicht etwa die Rechtsanwendung durch die Bausekti-

on, sondern deren Beweiswürdigung. Hätte die Baurekurskommission die Be-

weiswürdigng der Bausektion bestätigt, hätte sie wohl deren Rechtsanwendung 

nicht in Frage gestellt. Angesichts der in diesem Prozess gegebenen Aktenlage 

ist aber mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass bei einer 

Beurteilung des Baurekurses die Beweiswürdigung seitens der Baurekurskom-

- 20 - 

mission, die rechtliche und tatsächliche Beurteilung durch die Baurekurskommis-

sion und die weiteren Rechtsmittelinstanzen nicht anders ausgefallen wäre als je-

ne der Bausektion der Stadt Zürich. 

6.10. Vor Vorinstanz argumentierte die Klägerin in diesem Zusammenhang wie 

folgt (Urk. 2 Rz 43): Unter Hinweis auf die schriftliche "Zeugenaussage" K._____ 

führte sie aus, es gehe um das Frühjahr 1988 [sic!]. Damals habe – entgegen der 

Annahme der Bausektion – nie ein junger Mann im Erdgeschoss der Liegenschaft 

E._____-Strasse … gewohnt. Zu erklären sei die Aussage der Auskunftsperson 

C._____ wie folgt: Im Jahre 1987 sei der damaligen Mieterin L._____, welche im 

Erdgeschoss den Saunaclub "J._____" betrieben habe, gekündigt worden. Der 

Grund für die Kündigung sei gewesen, dass mit K._____s heutiger Ehefrau, 

L._____, ein Mietvertrag für dieses Studio abgeschlossen worden sei. Bevor 

L._____ ihre Arbeit im Salon im Erdgeschoss habe aufnehmen können, sei die 

Sauna der Vorgängerin entfernt und der Salon erneuert worden. Wegen dieses 

Umbaus sei der Salon während drei bis vier Wochen geschlossen geblieben. Die 

Umbauarbeiten seien durch M._____ – damals bekannt unter dem Namen 

"M'._____" – ausgeführt worden. M._____ weise maskuline Züge auf, weshalb sie 

von C._____ offenbar für einen Mann gehalten worden sei. Vor Obergericht hält 

die Klägerin an der Zeugenbefragung K._____s in diesem Zusammenhang fest 

(Urk. 87 Rz 5, 14, 17, 18). 

Diese Geschichte unterbreitete die Klägerin der Bausektion bzw. den 

Rechtsmittelinstanzen mit ihrem Revisionsgesuch vom 27. Mai 2007, das aller-

dings abschlägig beschieden wurde (vgl. dazu: Revisionsgesuch Urk. 4/17 S. 6 

ff.). Erinnert sei an dieser Stelle nochmals an die Antwort des Bundesgerichts, 

das mit seinem Urteil vom 7. April 2009 (Urk. 4/20; Proz.-Nr. 1C.465/2008) der 

Klägerin darlegte, dass die Frage, ob die "sexgewerbliche" Nutzung des Erdge-

schosses während eines bestimmten Zeitraums unterbrochen war oder nicht, im 

interessierenden Verfahren durchaus "fallentscheidend" sei. Die im Zusammen-

hang mit M._____ als neu entdeckt vorgebrachten Tatsachen und Beweismittel 

hätten nach Auffassung des Bundesgerichts (und auch seiner Vorinstanzen) von 

der Klägerin wegen der durch ihre Mitwirkungspflicht gebotenen Intensivierung 

der Beweisbemühungen bereits in einem Rekursverfahren gegen den Bauent-

scheid vom 8. November 2005 eingebracht werden müssen. Aus diesem Grunde 

- 21 - 

wurde das Vorliegen eines Revisionsgrundes verneint (Urk. 4/20 S. 4 f.). Das hät-

te die Klägerin aber selbst dann nicht getan, wenn ihr Baurekurs rechtzeitig ge-

wesen wäre. Konnte diese Geschichte der Klägerin im Revisionsverfahren aber 

nicht weiterhelfen, dann ist das erst recht nicht im vorliegenden Schadenersatz-

prozess der Fall, in dem nicht interessieren kann, was wirklich vorgefallen ist, 

sondern nur, wie die Baurekurskommission und deren Rechtsmittelinstanzen 

mutmasslich entschieden hätten, wenn der vom 29. Dezember 2005 datierte Bau-

rekurs hätte beurteilt werden müssen. 

6.11. Nach dem Gesagten steht jedenfalls fest, dass mit überwiegender Wahr-

scheinlichkeit auch bezüglich des Erdgeschosses nicht davon ausgegangen wer-

den kann, dass die Baurekurskommission oder eine andere Rechtsmittelinstanz 

den Entscheid der Bausektion vom 8. November 2005 korrigiert hätte, wenn der 

Rekurs rechtzeitig erhoben worden wäre. 

7. Schaden: Nutzung der Liegenschaft 

Die Klägerin macht den Beklagten dafür verantwortlich, dass es ihr nicht 

möglich sei, wie geplant, an der E._____-Strasse … ein N._____-Center einzu-

richten, weil nicht das ganze Haus als Bordellbetrieb genutzt werden kann. Das 

soll zu Mindereinnahmen bzw. zu einem Minderwert der Liegenschaft führen. 

Nach dem Gesagten ist aber nicht davon auszugehen, dass bei rechtzeitiger Ein-

reichung des Baurekurses der Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 

8. November 2005 bezüglich des ersten Obergeschosses und des Erdgeschos-

ses korrigiert worden wäre. Ein Kausalzusammenhang zwischen der hier interes-

sierenden Pflichtverletzung des Beklagten und der reduzierten Nutzung der Lie-

genschaft E._____-Strasse … für Bordellbetriebe ist damit nicht gegeben. Das 

führt ohne weiteres zur Abweisung der Teilklage gemäss Rechtsbegehren 

Ziff. 1a). 

8. Schaden: Verfahrenskosten 

In diesem Punkt kann die Berufungsinstanz vom Urteil vom 31. Mai 2017 

nicht abweichen (oben E. 3.2). Verwiesen sei auf die Erwägungen des Urteils vom 

31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 32 - 38). 

- 22 - 

9. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Es gibt keinen Anlass, anders zu entscheiden als mit Urteil vom 31. Mai 

2017. Es sei auch in diesem Punkte auf die Erwägungen des erwähnten Urteils 

verwiesen (Urk. 101 S. 38 f.). 

Es wird erkannt: 

1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird 

a) die Klage bezüglich des Rechtsbegehrens Ziff. 1a) abgewiesen. 

Dagegen wird die Klage in dem Sinne teilweise gutgeheissen, dass: 

b) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'790.00 nebst Zins zu 

5% seit 14. Dezember 2007 zu bezahlen, wobei die Klage bezüglich 

eines Betrages von Fr. 20.00 abgewiesen wird; 

c) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 2'000 nebst Zins zu 5% 

seit 28. Oktober 2008 zu bezahlen; 

d) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 4'060 nebst Zins zu 5% 

seit 15. Juni 2009 zu bezahlen; 

e) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'000 nebst Zins zu 5% 

seit 15. Juni 2009 zu bezahlen; 

f) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 3'420 nebst Zins zu 5% 

seit 31. August 2009 zu bezahlen. 

2. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird auf 

Fr. 17'500.00 festgesetzt. 

3. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 2 hier-

vor) werden zu 90% der Klägerin und zu 10% dem Beklagten auferlegt. Die 

Kosten werden, soweit möglich, aus dem von der Klägerin geleisteten Vor-

schuss bezogen.  

- 23 - 

4. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die Kosten des Schlichtungsver-

fahrens im Umfange von Fr. 102.00 zu ersetzen. 

5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'750.00 festgesetzt. 

6. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 5 

hiervor) werden zu 92% der Klägerin und zu 8% dem Beklagten auferlegt. 

Die Kosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss 

verrechnet. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin diese Kosten im Um-

fange von Fr. 700.00 zu ersetzen. 

7. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten für beide Instanzen eine redu-

zierte Parteientschädigung von Fr. 23'800.00 zu bezahlen. 

8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen 

Empfangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

9. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 100'000.00. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG. 

 

- 24 - 

Zürich, 30. Januar 2018 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Zivilkammer 

 
Die Vorsitzende: 

 
 
 

Dr. L. Hunziker Schnider 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

lic. iur. M. Hochuli 
 
 
versandt am: 
bz 

 

	Urteil vom 30. Januar 2018
	Rechtsbegehren der Klägerin: (Urk. 2 S. 2)
	Urteil des Bezirksgerichts Zürich (1. Abteilung) vom 19. Dezember 2016:
	1. Die Klage wird abgewiesen.
	2. Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 17’500.– festgesetzt.
	3. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und im Umfang von Fr. 8'750.– aus dem von der Klägerin bezahlten Kostenvorschuss bezogen.
	4. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Prozessentschädigung von insgesamt Fr. 23’500.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
	5. [Mitteilungen].
	6. [Rechtsmittel].
	Berufungsanträge:
	Urteil der Berufungsinstanz vom 31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 39 ff.):
	1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird
	a) die Klage bezüglich des Rechtsbegehrens Ziff. 1a) abgewiesen.
	Dagegen wird die Klage in dem Sinne teilweise gutgeheissen, dass:
	b) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'790.00 nebst Zins zu 5% seit 14. Dezember 2007 zu bezahlen, wobei die Klage bezüglich eines Betrages von Fr. 20.00 abgewiesen wird;
	c) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 2'000 nebst Zins zu 5% seit 28. Oktober 2008 zu bezahlen;
	d) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 4'060 nebst Zins zu 5% seit 15. Juni 2009 zu bezahlen;
	e) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'000 nebst Zins zu 5% seit 15. Juni 2009 zu bezahlen;
	f) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 3'420 nebst Zins zu 5% seit 31. August 2009 zu bezahlen.

	2. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird auf Fr. 17'500.00 festgesetzt.
	3. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 2 hiervor) werden zu 90% der Klägerin und zu 10% dem Beklagten auferlegt. Die Kosten werden, soweit möglich, aus dem von der Klägerin geleisteten Vorschuss bezogen.
	4. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die Kosten des Schlichtungsverfahrens im Umfange von Fr. 102.00 zu ersetzen.
	5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'750.00 festgesetzt.
	6. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 5 hiervor) werden zu 92% der Klägerin und zu 8% dem Beklagten auferlegt. Die Kosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Beklagte wird v...
	7. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten für beide Instanzen eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 23'800.00  zu bezahlen.
	8. [Mitteilungen].
	9. [Rechtsmittelbelehrung].
	Urteil des Bundesgerichts vom 20. Dezember 2017 (Urk. 105; 4A_373/2017):
	1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 31. Mai 2017 wird aufgehoben und die Sache wird zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
	2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'500.-- werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
	3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
	4. [Mitteilungen].
	Erwägungen:
	1. Sachverhalt
	2. Prozessverlauf
	2.1. Verwiesen sei zunächst auf die E. 2.1. bis 2.2.3. des Urteils der Kammer vom 31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 12 f.).
	2.2. Das Urteil der Kammer vom 31. Mai 2017 wurde vom Bundesgericht mit Urteil vom 20. Dezember 2017 aufgehoben und die Sache wurde zu neuer Beurteilung an die Berufungsinstanz zurückgewiesen. Das bundesgerichtliche Urteil ging am 10. Januar 2018 hier...

	3. Prozessuales
	3.1. Verwiesen sei zunächst auf die E. 4.1. bis 4.4. des Urteils der Kammer vom 31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 16-18). Im Sinne der dort gemachten Erwägungen sind grundsätzlich nur die erstinstanzlich vorgetragenen Tatsachenvorbringen von Belang.
	3.2. Ergänzend sei Folgendes ausgeführt: Mit seinem Rückweisungsentscheid vom 20. Dezember 2017 beanstandet das Bundesgericht die Feststellung der Berufungsinstanz, dass die Beweiswürdigung der Bausektion der Stadt Zürich nicht überprüft werden könne,...
	3.3. Durch die Aufhebung des Urteils der Berufungsinstanz durch das Bundesgericht steht das Verfahren nun dort, wo es war, bevor das Urteil der Berufungsinstanz vom 31. Mai 2017 erging.

	4. Materielles: Die vom Entscheid des Bundesgerichts nicht betroffenen Erwägungen des Urteils vom 31. Mai 2017
	5. Zur Beweiswürdigung "Zum ersten Obergeschoss insbesondere"
	5.1. Zunächst ist die Frage zu prüfen, ob die Klägerin bezüglich des ersten Obergeschosses mit einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit mit ihrem Anspruch auf Bestandesgarantie durchgedrungen wäre, wenn ihr Baurekurs von der Baurekurskommission hätte be...
	5.2. Mit ihrem Entscheid vom 8. November 2005 kam die Bausektion der Stadt Zürich zum Schluss, dass entscheidend sei, ob die für Wohnzwecke bestimmten Räume in den "letzten ca. 24 Jahren" (vgl. Urk. 4/9 S. 2) "kontinuierlich baurechtswidrig" genutzt w...
	- Belege Nr. 37, 38 und 39 zum Baugesuch (Urk. 4/9 S. 4);
	- Befragung von C._____ (Urk. 4/9 S. 4 f.);
	- Befragung von D._____ (Urk. 4/9 S. 5).
	5.3. Mit der verspäteten Rekursschrift der Klägerin vom 29. Dezember 2005 (Urk. 4/10) wurde in diesem Zusammenhang wie folgt argumentiert: Im Sinne ihrer Mitwirkungspflichten habe die Klägerin darzutun, dass die Liegenschaft "während der relevanten Ze...
	5.4. Damit die Aussichten des verspätet eingereichten Baurekurses beurteilt werden können, müssen die im Entscheid der Bausektion erwähnten sowie die mit dem Rekurs weiter ins Feld geführten Beweismittel vorliegen. Die entscheidenden Beweismittel sind...
	- Belege Nr. 37, 38 und 39 zum Baugesuch;
	- Befragung von C._____: Urk. 4/27;
	- Befragung von D._____: Urk. 4/26;
	- Befragung von F._____: Urk. 4/29;
	- Befragung von H._____: Urk. 4/30.
	5.5. Im vorliegenden Fall geht es darum, ob von einer – wie das auch im verspäteten Baurekurs wiederholt zugestanden wurde (vgl. Urk. 4/10 S. 5, 12, 13, 15, 16, 23) – ununterbrochenen rechtswidrigen Nutzung der Liegenschaft auszugehen ist. Eigentlich ...
	5.5.1. Nicht mehr festzuhalten ist an der Auffassung der Berufungsinstanz in ihrem ersten Urteil, dass die von der Bausektion der Stadt Zürich vorgenommene Beweiswürdigung im vorliegenden Schadenersatzprozess schon deshalb nicht überprüft werden könne...
	5.5.2. Die Belege Nr. 37 und 38 lassen sich gemäss dem Rückweisungsentscheid mangels Bezeichnung im Entscheid der Bausektion zwar nicht eindeutig zuordnen. Aus dem Mietvertrag C._____, der sich als Urk. 4/36 bei den Akten befindet, ergibt sich aber di...
	5.5.3. Der Beleg Nr. 39 entspricht der als Urk. 4/37 bei den Akten liegenden "Einzugsanzeige C._____" (Urk. 105 S. 8).
	5.5.4. Zu den Urk. 4/36 und 4/37 (Mietvertrag C._____ und Einzugsanzeige) führte die Klägerin in ihrer Klageschrift vom 18. Februar 2014 (Urk. 2 Rz 47) Folgendes aus: C._____ habe per 1. Oktober 1985 einen Mietvertrag für das 1. Obergeschoss abgeschlo...
	5.5.5. In ihrem Entscheid vom 8. November 2005 führte die Bausektion der Stadt Zürich in diesem Zusammenhang Folgendes aus (Urk. 4/9 S. 4 f.): Vom 1. April 1981 bis 1985 seien im ersten Obergeschoss zwei Salons eingerichtet gewesen. C._____ solle ab 1...
	5.5.6. In diesem Zusammenhang sind die Urk. 4/36 (Mietvertrag C._____) und Urk. 4/37 (Einzugsanzeige C._____) von Belang. Aus dem Mietvertrag ergibt sich klar, dass der Mietbeginn auf den 1. Oktober 1985 angesetzt wurde. Damit in Widerspruch steht die...
	5.6. Im Übrigen hätten auch die Aussagen der befragten Auskunftspersonen dem Rekurs der Klägerin nicht die von ihr damals gewünschte Wendung geben können, wenn er denn hätte beurteilt werden müssen. Die Befragungen fanden alle im Sommer 2004 statt, so...
	5.6.1. Die Auskunftsperson D._____ konnte nicht mehr genau sagen, seit wann sie in der Liegenschaft E._____-Strasse … als Prostituierte tätig war. Nach D._____ sei dies seit 1985 oder 1986 der Fall gewesen (Urk. 4/26). Solche vagen Angaben helfen nich...
	5.6.2. Auch die Aussagen der Auskunftsperson C._____ konnten nicht anders gewürdigt werden, als die Bausektion das getan hat. Selbst die Klägerin räumte mit der verspäteten Rekursschrift ein, dass der Auskunftsperson die genauen Daten nicht mehr präse...
	5.6.3. Die Auskunftsperson F._____ beschrieb den Zeitraum ihrer Tätigkeit in der Liegenschaft E._____-Strasse … so (Urk. 4/29 S. 1):
	5.6.4. Die Auskunftsperson H._____ sodann mietete erst vom Jahre 1994 an in der Liegenschaft E._____-Strasse … einen Salon. Im Jahre 1986 arbeitete sie "regelmässiger" im Hause, während sie im Jahre 1985 dort nur "aushalf", und zwar etwa zweimal pro M...
	5.6.5. Die Aussagen aller drei Auskunftspersonen sind ausgesprochen vage und unbestimmt. Dass es im Hause E._____-Strasse … immer wieder Bordellbetriebe hatte, liegt auf der Hand. Konkrete Angaben darüber, in welchen Zeiträumen das erste Obergeschoss ...
	5.7. Zusammenfassend ergibt sich auf Grund der massgeblichen Beweismittel, dass der Baurekurs der Klägerin vom 29. Dezember 2005, wenn er hätte beurteilt werden können, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht zur Korrektur des Entscheides der Bause...
	5.8. Was mit der Berufung in diesem Zusammenhang vorgetragen wird (Urk. 87 Rz 26 - 37), vermag am Gesagten nichts zu ändern: Die Klägerin versucht zwar, eine abweichende Beweiswürdigung zu erlangen, indessen durchwegs unter Hinweis auf Beweismittel, d...

	6. Zur Beweiswürdigung "Zum Erdgeschoss insbesondere"
	6.1. Die Vorinstanz kam mit dem angefochtenen Urteil zum Schluss, dass die Wohnung im Erdgeschoss lediglich einmal zwischen 1988 und 1992 während zwei bis drei Monaten nicht "sexgewerblich" genutzt worden sei. Es sei daher überwiegend wahrscheinlich, ...
	6.2. Auch in diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Bausektion der Stadt Zürich gemäss Entscheid vom 8. November 2005 zu dem – mit dem verspäteten Baurekurs der Klägerin nicht grundsätzlich in Frage gestellten – Schlusse kam, dass entsch...
	- Mieterspiegel / Nutzungsbelegung von 1977 bis 2003 = Beilage 11 zum Baugesuch (Urk. 4/9 S. 4);
	- diverse Rapporte der Sittenpolizei (Urk. 4/9 S. 4);
	- Befragung von C._____ (Urk. 4/9 S. 4);
	- Befragung von D._____ (Urk. 4/9 S. 4).
	6.3. Mit der verspäteten Rekursschrift der Klägerin vom 29. Dezember 2005 (Urk. 4/10) wurde auch in diesem Zusammenhang argumentiert, dass es "an sich" Aufgabe der Bausektion sei, den Sachverhalt von Amtes wegen zu klären. In diesem Rahmen habe die Kl...
	6.4. Für die Beurteilung der Aussichten des vom 29. Dezember 2005 datierten (verspäteten) Baurekurses kommt es auf die im Entscheid der Bausektion erwähnten sowie die mit dem verspäteten Baurekurs weiter ins Feld geführten Beweismittel an. Die entsche...
	- Mieterspiegel / Nutzungsbelegung von 1977 bis 2003;
	- diverse Rapporte der Sittenpolizei: nicht bei den Akten;
	- Befragung von C._____: Urk. 4/27;
	- Befragung von D._____: Urk. 4/26.
	6.5. Auch in diesem Zusammenhang geht es darum, ob von einer ununterbrochenen rechtswidrigen Nutzung der Liegenschaft auszugehen ist. Auch hier ist zu sagen, dass diese Unterlagen dem Eigentümer der Liegenschaft, d.h. der Klägerin, vorliegen müssten. ...
	6.6. In dem vom Bundesgericht aufgehobenen Urteil vom 31. Mai 2017 hatte die Berufungsinstanz ausgeführt, dass die von der Bausektion der Stadt Zürich vorgenommene Beweiswürdigung im vorliegenden Schadenersatzprozess bezüglich des Erdgeschosses schon ...
	6.7. In dem vom Bundesgericht aufgehobenen Urteil vom 31. Mai 2017 hatte die Berufungsinstanz ausgeführt, dass die von der Bausektion der Stadt Zürich vorgenommene Beweiswürdigung im vorliegenden Schadenersatzprozess auch bezüglich des Erdgeschosses s...
	6.8. Im Sinne einer Eventualerwägung sei festgehalten, dass die Beweiswürdigung der Bausektion der Stadt Zürich gemäss ihrem (zweiten) Entscheid vom 8. November 2005 (Urk. 4/9) überzeugt. Dazu Folgendes:
	6.8.1. Die Bausektion der Stadt Zürich führte in ihrem Entscheid vom 8. November 2005 zum Erdgeschoss aus, dass dort zwischen 1977 und 1988 der Salon "J._____" betrieben worden sei, was gemäss Beilagendossier der Bauherrschaft belegt und von der Sitte...
	6.8.2. Mit ihrem verspäteten Baurekurs warf die Klägerin der Bausektion vor, sie verneine die dauernde sexgewerbliche Nutzung des Erdgeschosses auf ausgesprochen spekulative Art. Es sei durchaus denkbar, dass Frau D._____ bei einer Ferienabwesenheit o...
	6.8.3. Bei den Akten liegt das Protokoll der Befragung von D._____ als Auskunftsperson. D._____ führte aus, dass sie seit ca. 1985/86 in der Liegenschaft E._____-Strasse … tätig gewesen sei. Auf den Vorhalt, dass sie zwar seit 1984 bei der Sittenpoliz...
	6.9. Die Vorinstanz weist auf ein obiter dictum der Baurekurskommission im Rückweisungsentscheid vom 16. April 2004 hin (Urk. 88 S. 17 mit Hinweis auf Urk. 4/8 S. 10). Nach diesem obiter dictum soll dann, wenn die rechtswidrige Nutzung nur wenige Mona...
	6.10. Vor Vorinstanz argumentierte die Klägerin in diesem Zusammenhang wie folgt (Urk. 2 Rz 43): Unter Hinweis auf die schriftliche "Zeugenaussage" K._____ führte sie aus, es gehe um das Frühjahr 1988 [sic!]. Damals habe – entgegen der Annahme der Bau...
	6.11. Nach dem Gesagten steht jedenfalls fest, dass mit überwiegender Wahrscheinlichkeit auch bezüglich des Erdgeschosses nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Baurekurskommission oder eine andere Rechtsmittelinstanz den Entscheid der Bausekti...

	7. Schaden: Nutzung der Liegenschaft
	8. Schaden: Verfahrenskosten
	9. Kosten- und Entschädigungsfolgen
	Es wird erkannt:
	1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird
	a) die Klage bezüglich des Rechtsbegehrens Ziff. 1a) abgewiesen.
	Dagegen wird die Klage in dem Sinne teilweise gutgeheissen, dass:
	b) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'790.00 nebst Zins zu 5% seit 14. Dezember 2007 zu bezahlen, wobei die Klage bezüglich eines Betrages von Fr. 20.00 abgewiesen wird;
	c) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 2'000 nebst Zins zu 5% seit 28. Oktober 2008 zu bezahlen;
	d) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 4'060 nebst Zins zu 5% seit 15. Juni 2009 zu bezahlen;
	e) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'000 nebst Zins zu 5% seit 15. Juni 2009 zu bezahlen;
	f) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 3'420 nebst Zins zu 5% seit 31. August 2009 zu bezahlen.

	2. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird auf Fr. 17'500.00 festgesetzt.
	3. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 2 hiervor) werden zu 90% der Klägerin und zu 10% dem Beklagten auferlegt. Die Kosten werden, soweit möglich, aus dem von der Klägerin geleisteten Vorschuss bezogen.
	4. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die Kosten des Schlichtungsverfahrens im Umfange von Fr. 102.00 zu ersetzen.
	5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'750.00 festgesetzt.
	6. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 5 hiervor) werden zu 92% der Klägerin und zu 8% dem Beklagten auferlegt. Die Kosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Beklagte wird v...
	7. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten für beide Instanzen eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 23'800.00 zu bezahlen.
	8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
	9. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...