# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4bccdb6e-1514-58fa-a46c-3aa948dc3f12
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-21
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 21.05.2021 100 2019 413
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2019-413_2021-05-21.pdf

## Full Text

100.2019.413U
KEP/TST/SPR

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 21. Mai 2021

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiber Tschumi

A.________ AG
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführerin

gegen

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Oberdiessbach
Bauverwaltung, Gemeindeplatz 1, 3672 Oberdiessbach

betreffend Baubewilligung; Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern mit 
Einstellhalle (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern vom 12. November 2019; RA Nr. 110/2018/125)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.05.2021, Nr. 100.2019.413U, 
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Sachverhalt:

A.

Die A.________ AG stellte mit Eingabe vom 21. Februar 2017 bei der 
Einwohnergemeinde (EG) Oberdiessbach ein Baugesuch für den Neubau 
von sechs Mehrfamilienhäusern mit einer gemeinsamen Einstellhalle auf der 
im Jahr 2008 in die Wohnzone W2 eingezonten Teilfläche der Parzelle 
Oberdiessbach Gbbl. Nr. 1________. Nachdem mehrere Anwohnerinnen 
und Anwohner gegen das Bauvorhaben Einsprache erhoben hatten, holte 
das Regierungsstatthalteramt (RSA) Bern-Mittelland einen Bericht bei der 
kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 
ein, welcher die Abweisung des Baugesuchs empfahl. Daraufhin führte das 
RSA am 6. März 2018 vor Ort ein «Bereinigungsgespräch» durch. Mit 
Gesamtentscheid vom 7. August 2018 erteilte es die Baubewilligung und 
wies die Einsprachen ab.

B.

Gegen diesen Entscheid erhoben B.________, C.________ und 
D.________, E.________ und F.________, G.________, H.________ und 
I.________, J.________ und K.________, L.________ sowie M.________ 
und N.________ am 7. September 2018 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; heute: Bau- 
und Verkehrsdirektion [BVD]). Diese hiess die Beschwerde am 
12. November 2019 gut, hob den Gesamtentscheid auf und verweigerte die 
Baubewilligung. 

C.

Dagegen hat die A.________ AG am 13. Dezember 2019 beim Verwaltungs-
gericht Beschwerde eingereicht. Sie beantragt im Wesentlichen, der ange-
fochtene Entscheid sei aufzuheben und das Baugesuch vom 21. Februar 
2017 mit Projektänderungen vom 31. Januar, 7. Februar und 9. Oktober 

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2018 sowie vom 24. Januar, 3. Mai und 15. August 2019 zu bewilligen. Even-
tuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und das Baugesuch mit 
den eingereichten Projektänderungen unter Berücksichtigung einer noch 
beizubringenden Projektänderung betreffend Spielflächen zu bewilligen. 
Subeventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zu 
neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Beschwerdeführenden des vorinstanzlichen Verfahrens verzichten mit 
Eingabe vom 16. Januar 2020 auf eine (weitere) Beteiligung am verwal-
tungsgerichtlichen Verfahren. Die BVD beantragt mit Vernehmlassung vom 
9. Januar 2020, die Beschwerde sei abzuweisen. Die EG Oberdiessbach 
schliesst in ihrer Stellungnahme vom 28. April 2020 auf Gutheissung der Be-
schwerde und Erteilung der Baubewilligung.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen, ist als Baugesuchstellerin durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-
bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 2 i.V.m. 
Abs. 5 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestim-
mungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 
VRPG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht hat wiederholt offengelassen, ob sich private 
Beschwerdeführende auf die Gemeindeautonomie berufen können 
(BVR 2014 S. 327 [VGE 2010/423/427 vom 18.9.2013] nicht publ. E. 3.3 mit 
Hinweisen; neuestens etwa VGE 2020/120 vom 29.3.2021 [zur Publ. be-
stimmt] E. 5.1, vgl. auch VGE 2019/218 vom 21.7.2020 E. 5.4, 2019/41 vom 

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7.4.2020 E. 4.6). Das Bundesgericht hat Private grundsätzlich zur Rüge ei-
ner Verletzung der Gemeindeautonomie zugelassen, soweit diese Garantie 
eine Auswirkung auf ihre rechtliche oder tatsächliche Stellung haben kann 
(BGE 141 I 36 E. 1.2.4 und 5.1 mit Hinweisen). Namentlich prüft es den Ein-
wand, wenn die Gemeinde das streitbetroffene Bauvorhaben unterstützt 
(BGer 1C_396/2018 vom 12.4.2019 E. 2, 1C_92/2018 vom 9.7.2018 E. 3.1 
mit Hinweisen). Das Gleiche muss auch im kantonalen Verfahren gelten 
(Grundsatz der Prozesseinheit, Art. 111 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 
SR 173.110]; VGE 2020/120 vom 29.3.2021 [zur Publ. bestimmt] E. 5.1; vgl. 
auch Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 
2020/2017, Art. 40-41 N. 9a). Hier unterstützt die Gemeinde das umstrittene 
Bauvorhaben (vgl. vorne Bst. C). Die Beschwerdeführerin ist deshalb im Fol-
genden auch zu hören, soweit sie sich als Privatpartei auf die Gemeindeau-
tonomie beruft.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Der Standort der umstrittenen Überbauung befindet sich am Süd-
westhang gut 50 Höhenmeter oberhalb des Zentrums von Oberdiessbach 
auf einer leicht abfallenden Zwischenebene im Gebiet «Chriseggle» mit 
Weitsicht auf die Stockhornkette. Das rund 8'830 m2 grosse Bauareal grenzt 
hangabwärts bzw. westlich bis südlich an ein Wohnquartier mit Ein- und 
Zweifamilienhäusern (W2) und ist im Übrigen von der Landwirtschaftszone 
umgeben. Es bildet derzeit noch eine Teilfläche der Parzelle Nr. 1________, 
soll in naher Zukunft aber als eigenständiges Grundstück abparzelliert 
werden (vgl. die bereits als «projektiertes Grundstück» eingezeichnete 
Parzelle Nr. 2________ auf der Karte «Grundstück Information» des 
Geoportals des Kantons Bern, Stand: 21.5.2021, einsehbar unter: 
<www.map.apps.be.ch/pub>). Entlang der Ostgrenze des künftigen 
Grundstücks verläuft ein (privater) Feldweg (X.____weg). Daran 
anschliessend liegt eine Weidefläche und rund 35 m nördlich bzw. 80 m 

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östlich befinden sich auf derselben Zwischenebene wie das Bauareal zwei 
Bauernhöfe; das Hauptgebäude des weiter entfernten Hofes 
(G.____weg …) ist im kantonalen Bauinventar als «erhaltenswert» 
verzeichnet (vgl. Kurzbeschrieb im kantonalen Bauinventar, abrufbar unter: 
<www.erz.be.ch> Rubriken «Kultur», «Denkmalpflege», «Bauinventar»). In 
einer Entfernung von knapp 70 m südöstlich des Bauareals beginnt der Pe-
rimeter der Zone mit Planungspflicht (ZPP) Nr. 3 «Kirchbühl» (vgl. dazu auch 
hinten E. 6.6; Zonenplan Siedlung Lupen der EG Oberdiessbach vom 
18. Juni 2018 sowie Art. 13 des Gemeindebaureglements der EG Ober-
diessbach vom 18. Juni 2018 [GBR], beide abrufbar unter: <www.oberdiess-
bach.ch> Rubriken «Gemeinde & Behörden», «Behörden/Politik», «Rechts-
sammlungen»). Die Bauparzelle liegt weder in einem kommunalen Ortsbild-
schutz- noch in einem Landschaftsschongebiet (vgl. Zonenplan Landschaft 
und Naturgefahren der EG Oberdiessbach vom 18. Juni 2018, abrufbar un-
ter: <www.oberdiessbach.ch> Rubriken «Gemeinde & Behörden», «Behör-
den/Politik», «Rechtssammlungen»). Oberdiessbach wird aber als «ver-
städtertes Dorf» im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz 
(ISOS) geführt. Nach dem entsprechenden Inventarblatt befindet sich das 
Bauvorhaben in der Umgebungsrichtung XIV des darin geschützten Orts-
bildes (ISOS, Kanton Bern, Band 4 Bern Land S. 263, einsehbar unter: 
<www.map.geo.admin.ch>, Karte «Bundesinventar ISOS»).

2.2 Die Gebäude der sechs geplanten Mehrfamilienhäuser (MFH Nrn. I-
VI) bestehen aus je zwei Vollgeschossen und einem Attikageschoss, haben 
Grundflächen (mit Loggias) von 19 m x 25 m (MFH Nrn. I, II, IV, V und VI) 
bzw. 19 m x 19 m (MFH Nr. III) und enthalten insgesamt 44 Wohnungen. 
Unterhalb der Gebäude sind Kellergeschosse vorgesehen und zwischen den 
Gebäuden ist eine gemeinsame unterirdische Einstellhalle mit 66 Parkplät-
zen geplant, die über eine Zufahrtsrampe an den K._____weg im angren-
zenden Wohngebiet angeschlossen werden soll. Im Aussenbereich der 
Überbauung sind zahlreiche weitere Infrastrukturanlagen geplant. So soll 
neben der Zufahrtsrampe ein asphaltierter Wendehammer für die Kehricht-
abfuhr entstehen. Projektiert sind zudem ein Vorplatz mit Besucherparkplatz 
und Containerstandplatz, Fahrradabstellplätze, Verbindungswege und Zu-
gangstreppen, Stützmauern, Spiel- und Aufenthaltsbereiche sowie ver-
schiedene Grünbereiche (Plan «EG mit Umgebung mit Spielfläche» vom 

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9.8.2019, gestempelt von der BVE am 16.8.2019, Vorakten BVE Beilage 39 
[act. 3C]). Bestandteile des Bauvorhabens bilden ferner auch eine unterirdi-
sche Fernwärmeleitung und eine Auffangvorrichtung für das oberflächlich 
abfliessende Regenabwasser, die beide im angrenzenden Landwirtschafts-
land neben dem eigentlichen Bauareal liegen (Plan «Werkleitungen» vom 
15.2.2017, gestempelt vom RSA am 7.8.2018, Vorakten RSA [act. 3H]; Plan 
«EG mit Umgebung» vom 9.8.2019, gestempelt von der BVE am 16.8.2019, 
Vorakten BVE Beilage 38 [act. 3C]). 

2.3 Beschwerdeführerin, RSA und Gemeinde sind der Auffassung, das 
Bauvorhaben erfülle sämtliche Bewilligungsvoraussetzungen. Die Vorin-
stanz erachtete die geplante Überbauung im angefochtenen Entscheid 
dagegen aus zwei Gründen für nicht bewilligungsfähig: Zum einen fehle eine 
genügend grosse Spielfläche (angefochtener Entscheid E. 8g). Zum ande-
ren verletze das Bauvorhaben die kantonalen und kommunalen Gestaltungs-
vorschriften (angefochtener Entscheid E. 6d ff.).

3.

Zu klären ist zunächst, ob die Vorinstanz die in den Bauplänen ausgewie-
sene grössere Spielfläche zu Recht für ungenügend befand.

3.1 Gemäss Art. 15 Abs. 1 BauG hat die Bauherrschaft beim Bau von 
Mehrfamilienhäusern im Freien Aufenthaltsbereiche für die Bewohnerinnen 
und Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen. Nach Abs. 2 
dieser Bestimmung ist in Wohnsiedlungen, die aufgrund eines einheitlichen 
Projekts oder einer Überbauungsordnung (ÜO) erstellt werden, zusätzlich 
eine angemessene grössere Spielfläche vorzusehen; ihr Bestand und Unter-
halt müssen gesichert sein. Die Anforderungen an diese grössere Spielflä-
che werden in Art. 46 der Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 
721.1) wie folgt konkretisiert: Grössere Spielflächen sollen Jugendlichen und 
Erwachsenen für Ball- und Rasenspiele zur Verfügung stehen (Abs. 1). Sie 
sollen möglichst eben sein und eine gut proportionierte, zusammen-
hängende Mindestfläche von 600 m2 bei 40 und mehr Familienwohnungen 
aufweisen (Abs. 2). Art. 15 Abs. 5 BauG sieht schliesslich vor, dass die Bau-

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herrschaft von der Erstellung von Kinderspielplätzen und grösseren Spiel-
flächen befreit werden kann, wenn in der Nähe des Baugrundstücks genü-
gende und gut erreichbare Kinderspielplätze und grössere Spielflächen ge-
sichert sind.

3.2 Die Vorinstanz erwog, die Anforderungen an die Mindestflächen und 
die Erreichbarkeit der nach Art. 15 Abs. 1 BauG erforderlichen Kinderspiel-
plätze seien grundsätzlich erfüllt. Auch wenn aus den Plänen zu deren 
näheren Ausgestaltung und Einrichtung nichts entnommen werden könne, 
sei die Schaffung von attraktiven Spielbereichen nicht ausgeschlossen. Die 
Überbauung sehe jedoch keine genügende grössere Spielfläche nach 
Art. 15 Abs. 2 BauG vor. Die erforderliche Mindestfläche von 600 m2 sei in 
den Plänen zwar grundsätzlich vorhanden, aber nicht gut proportioniert und 
zum Teil kaum sinnvoll nutzbar. Die ausgewiesenen Spielflächen könnten 
daher nicht vollumfänglich angerechnet werden, weshalb die Mindestfläche 
nicht erreicht sei. Gründe für eine Herabsetzung der erforderlichen 
Mindestfläche seien nicht ersichtlich (angefochtener Entscheid E. 8f und 8g).

3.3 Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass die geplante Überbauung 
nach den gesetzlichen Vorgaben über eine grössere Spielfläche mit einer 
Mindestfläche von 600 m2 verfügen muss. Sie ist wie die Gemeinde aller-
dings der Auffassung, die konkret geplante Spielfläche sei rechtskonform. 
Soweit die Vorinstanz ihre Kritik auf die Arbeitshilfe «Aufenthaltsbereiche 
und Kinderspielplätzen» stütze (Arbeitshilfe für die Ortsplanung [AHOP], 
hrsg. vom damaligen Raumplanungsamt des Kantons Bern [heute: AGR], 
Juni 1992, abrufbar unter: <www.dij.be.ch> Rubriken «Raumplanung», «Ar-
beitshilfen (AHOP)»), übersehe sie, dass es sich hierbei bloss um eine be-
hördeninterne Richtlinie handle, die weder für die rechtsanwende Behörde 
direkt verbindlich sei noch (und erst recht nicht) für Private. Darüber hinaus 
enthalte die Arbeitshilfe ausdrücklich keine verbindlichen Mindestvorgaben. 
Sollte die vorgesehene Spielfläche die gesetzlichen Anforderungen auch 
nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht erfüllen, sei die erforderliche 
Mindestfläche angemessen herabzusetzen oder (eventuell) Gelegenheit zur 
Eingabe einer geringfügigen Projektänderung betreffend die Spielfläche zu 
geben (Beschwerde Rz. 87 ff.; Stellungnahme der Gemeinde vom 28.4.2020 
[act. 7] S. 2).

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3.4 Im Bauplan «EG mit Umgebung mit Spielfläche» vom 9. August 2019 
wird die vorgeschriebene grössere Spielfläche im südöstlichen Bereich des 
Bauareals zwischen den MFH Nrn. V und VI sowie dem X.___weg 
ausgewiesen (Plan von der BVE am 16.8.2019 gestempelt, Vorakten BVE 
Beilage 39 [act. 3C]). Die eingezeichnete Fläche ist zusammenhängend, ins-
gesamt knapp 608 m2 gross und durch eine rund 1 m hohe Geländestufe in 
zwei Bereiche unterteilt, die mit einem Badminton- bzw. einem Beach-
Volleyball-Feld ausgestattet sind. Entlang des X.___wegs verläuft auf der 
Spielfläche zudem eine rund 1 bis 1,5 m hohe Böschung (zum Ganzen auch 
Schnitte 5 und 6 im Plan «Schnitte 5, 6, 8, 9, 10», gestempelt von der BVE 
am 6.5.2019, Vorakten BVE Beilage 25 [act. 3D]). Entgegen der Auffassung 
der Vorinstanz ergeben sich aus diesen Plänen keine genügenden 
Anhaltspunkte dafür, dass die geplante grössere Spielfläche den rechtlichen 
Qualitätskriterien nicht entsprechen würden: Ball- und Rasenspiele sind auf 
den vorgesehenen Badminton- und Beach-Volleyball-Feldern ohne weiteres 
möglich. Weshalb der übrige Bereich für Spiele nicht geeignet sein sollte – 
wie die Vorinstanz meint – leuchtet nicht ein. Die vorhandenen Niveauunter-
schiede (Stufe zwischen den Spielfeldern, Böschung entlang des 
X.___wegs) sind jedenfalls nicht so gross, dass sie die zweckmässige 
Nutzbarkeit der Spielfläche grundsätzlich in Frage stellen könnten. Insge-
samt ist daher nicht ersichtlich, weshalb die ausgewiesene grössere Spiel-
fläche den Anforderungen von Art. 46 BauV an die Beschaffenheit der 
Fläche nicht genügen sollte (möglichst eben, gut proportioniert, zusammen-
hängend). Es trifft zwar zu, dass die grössere Spielfläche gemäss der 
erwähnten Arbeitshilfe rechteckig oder annähernd rechteckig sein und die 
Mindestbreite «14 m in der Regel nicht unterschreiten» soll (S. 19), was im 
vorliegenden Fall nur teilweise erfüllt ist, da die vorgesehene Spielfläche 
nicht als Ganzes eine rechteckige Form aufweist, sondern in zwei annährend 
rechteckige Bereiche aufgeteilt ist. Gleichwohl kann nicht gesagt werden, sie 
sei derart unförmig, dass sie für Ball- und Rasenspiele «teilweise kaum sinn-
voll nutzbar» wäre, wie die Vorinstanz meint (angefochtener Entscheid 
E. 8g). Daran ändert nichts, dass die in der Arbeitshilfe empfohlene Mindest-
breite an gewissen Stellen unterschritten wird, zumal sie immerhin mehrheit-
lich eingehalten ist. Die Empfehlungen in der Arbeitshilfe stellen keine ver-
bindlichen Rechtssätze dar; sie haben bloss «hinweisenden Charakter» und 
sollen aufzeigen, «wie die Absichten des Gesetzgebers sinnvoll in die Praxis 

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umgesetzt werden können» (Arbeitshilfe S. 5). Nach dem Gesagten würde 
ein starres Festhalten an ihnen dem Einzelfall hier nicht gerecht werden, zu-
mal sich die Verfahrensbeteiligten darin einig sind, dass im Hinblick auf die 
bauliche Nutzung des Areals schwierige topographische Verhältnisse beste-
hen (vgl. Protokoll des Augenscheins vom 22.8.2019, datiert vom 27.8.2019 
[nachfolgend: Augenscheinsprotokoll], S. 11 ff., Voten Architekt und OLK-
Vertreter, Vorakten BVE pag. 191 ff.). Unter diesen Umständen erweist es 
sich als unverhältnismässig, der projektierten Spielfläche die Rechtskonfor-
mität abzusprechen, weil sie die Empfehlungen der Arbeitshilfe in einzelnen 
Punkten nicht vollumfänglich einhält.

3.5 Somit ist davon auszugehen, dass das Bauvorhaben über eine genü-
gende grössere Spielfläche gemäss Art. 15 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 46 BauV 
verfügt. Anders als die Vorinstanz meint, stehen die entsprechenden Vor-
schriften der Baubewilligung nicht entgegen. 

4.

Bei diesem Zwischenergebnis ist weiter zu prüfen, ob die Vorinstanz die Bau-
bewilligung aus gestalterischen Gründen verweigern durfte.

4.1 Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen Landschaf-
ten sowie Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Bei dieser Vor-
schrift handelt es sich um die «ästhetische Generalklausel» im Sinn eines 
allgemeinen Beeinträchtigungsverbots. Schutzobjekt dieses allgemeinen 
Landschafts-, Orts- und Strassenbildschutzes ist der Aussenraum, soweit er 
von allgemein begangenen Standorten aus für eine Betrachterin oder einen 
Betrachter als Einheit erfassbar ist und als solche wirkt. Eine Beeinträchti-
gung ist gegeben, wenn ein Bauvorhaben zur bestehenden Überbauung 
oder Landschaft einen Gegensatz schafft, der erheblich stört (BVR 2009 
S. 328 E. 5.2, 2006 S. 145 E. 2.1, S. 385 E. 5.1, S. 491 E. 6.2; Zaugg/Lud-
wig, a.a.O., Art. 9/10 N. 13 f.). Die Gemeinden sind befugt, eigene Ästhetik-
vorschriften zu erlassen, die – im Sinn von Spezialnormen – über die kanto-
nalen Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes hin-
ausgehen können (Art. 9 Abs. 3 und Art. 69 Abs. 2 Bst. c und f BauG; Art. 12 

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Abs. 4 und Art. 17 Abs. 1 Satz 3 BauV; BVR 2007 S. 58 E. 4.2). Solche Vor-
schriften müssen aber, um eine selbständige Bedeutung zu haben, konkreter 
gefasst sein als die kantonalen und dürfen Letztere nicht nur allgemein 
anders umschreiben (BVR 2009 S. 328 E. 5.2, 2006 S. 145 E. 2.2, S. 385 
E. 5.1, S. 491 E. 6.2, je mit Hinweisen; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4). 

4.2 Auf das vorliegende Bauvorhaben findet unbestrittenermassen noch 
das Baureglement der EG Oberdiessbach vom 1. Juni 2008 (nachfol-
gend: aGBR) Anwendung (Art. 36 Abs. 1 BauG; vgl. zutreffend angefochte-
ner Entscheid E. 4b). Dieses enthält in Art. 5 Abs. 1 und 2 die folgende all-
gemeine Gestaltungsvorschrift:

1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit dem 
bestehenden Umfeld sowie ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung 
entsteht. Die Beurteilung dieser Gesamtwirkung richtet sich nach der 
bestehenden, bei Vorliegen einer genügend detaillierten rechtskräftigen 
Planung nach der zukünftigen Umgebung. Bauten, welche diese Anfor-
derungen nicht erfüllen, sind unzulässig, auch wenn sie den übrigen 
Bauvorschriften entsprechen.
2 Bei der Beurteilung, ob eine gute Gesamtwirkung entsteht, ist unter 
Berücksichtigung des Umfeldes besonders auf folgende Elemente ein-
zugehen: 

– Standort, Stellung, Proportion, Form und Dimensionen des Gebäu-
des;

– Gestaltung von Fassade und Dach; 

– Eingänge, Ein- und Ausfahrten; 

– Aussenräume, insbesondere das Vorland, die Begrenzung gegen den 
öffentlichen Raum und die Bepflanzung, soweit sie für den Charakter 
des Aussenraumes bestimmend ist; 

– Abstellplätze für Motorfahrzeuge; 

– Terrainveränderungen.

Aus der Baueingabe muss ersichtlich sein, dass das Projekt diesen Ele-
menten im Sinn von Abs. 1 Rechnung trägt. Dies gilt insbesondere für 
die Situations-, Fassaden- und Umgebungsgestaltungspläne.

Diese Bestimmungen verlangen, dass ein Bauvorhaben «zusammen mit 
dem bestehenden Umfeld sowie ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung» 
erzeugt (Abs. 1), und nennen beispielhaft massgebliche Beurteilungskrite-
rien (Abs. 2). Damit gehen sie sowohl hinsichtlich ihres Regelungsgehalts 
als auch in Bezug auf ihre Regelungsdichte weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG. 
Sie enthalten nicht bloss ein Beeinträchtigungsverbot, sondern ein positives 
Einordnungsgebot. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin (Be-
schwerde Rz. 39) kommt ihnen deshalb selbständige Bedeutung zu 

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(BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1, 2002 S. 8 E. 4b; Zaugg/Lud-
wig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a).

4.3 Der Begriff der guten Gesamtwirkung stellt einen unbestimmten kom-
munalen Gesetzesbegriff dar. Ob die rechtsanwendende Behörde einen sol-
chen unbestimmten Rechtsbegriff richtig ausgelegt hat, ist eine Rechtsfrage, 
welche das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei überprüft. Hierbei gilt es 
allerdings zu beachten, dass die Gemeinde im Bereich ihrer Bau- und 
Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeord-
neten Planung autonom ist (Art. 65 Abs. 1 BauG). Es ist deshalb vorab ihre 
Sache zu bestimmen, wie sie ihre eigene kommunale Ästhetikvorschrift ver-
standen haben will. Dies gilt auch dann, wenn sie wie hier nicht als rechts-
anwendende Behörde über das Baugesuch entschieden hat (BVR 2019 
S. 51 E. 6.2; VGE 2018/84 vom 6.12.2018 E. 2.5). Die Rechtsmittelinstan-
zen haben nur zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Aus-
legung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit anderen Worten eine 
gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie 
sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung umstrittener Bestim-
mungen ebenfalls möglich und rechtlich vertretbar wäre. Sie sind nicht be-
fugt, die kommunale Auslegung der Norm durch ihr eigenes Verständnis zu 
ersetzen, wenn die Rechtsauffassung der Gemeinde betreffend den Inhalt, 
den Sinn und die Tragweite der interessierenden Vorschrift rechtlich vertret-
bar erscheint. Die Gemeinde muss ihren Beurteilungsspielraum aber pflicht-
gemäss ausüben und hat dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden 
Regelung auszugehen (BGE 145 I 52 E. 3.6; BVR 2015 S. 263 E. 5.1, 2012 
S. 20 E. 3.2, 2010 S. 113 E. 3.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5; je mit 
weiteren Hinweisen). 

4.4 Für eine sachgerechte Konkretisierung von Ästhetikvorschriften be-
darf es oft eines besonderen Fachwissens. Die OLK ist die kantonale Fach-
stelle zur Beurteilung von Bauvorhaben, wenn dagegen Einwände betreffend 
Beeinträchtigung des Ortsbilds oder der Landschaft bestehen, die nicht of-
fensichtlich unbegründet sind (Art. 22 Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 
über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; 
BSG 725.1]). Die Berichte der OLK sind für die Behörden nicht verbindlich 
(vgl. Art. 10 Abs. 2 BauG). Gleichwohl gesteht ihnen das Verwaltungsgericht 

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im Allgemeinen einen hohen Stellenwert und eine erhöhte Beweiskraft zu 
und auferlegt sich bei deren Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung. Es 
prüft allerdings regelmässig, ob die Fachmeinung der OLK gefestigt und gut 
abgestützt ist, und ob sie – nach entsprechenden Erläuterungen – auch Lai-
innen und Laien zu überzeugen vermag. Von OLK-Berichten weicht das Ver-
waltungsgericht nur aus triftigen Gründen ab, so z.B. wenn es zur Auffassung 
gelangt, dass die OLK nicht sämtliche rechtserheblichen Umstände in ihre 
Beurteilung hat einfliessen lassen, oder wenn es aufgrund eigener Erkennt-
nisse zu einer anderen Würdigung des rechtserheblichen Sachverhalts 
gelangt (BVR 2009 S. 328 E. 5.7, 2004 S. 489 E. 4c, 1998 S. 440 E. 3d; 
VGE 2018/101 vom 19.3.2019 E. 2.5, 2017/51 vom 1.5.2018 E. 6.1; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 9b und 9e).

5.

5.1 Mit Fachbericht an die Baubewilligungsbehörde vom 31. Oktober 
2017 stellte die OLK fest, am vorgesehenen Standort seien sechs Mehrfami-
lienhäuser in den geplanten Dimensionen zusammen mit der «verbauten» 
Umgebungsgestaltung nicht tragbar (Fachbericht der OLK vom 31.10.2017, 
Vorakten RSA pag. 571 ff.). Diese Auffassung begründete sie wie folgt:

«Einordnung und Gestaltung

Der Standort auf der Hügelebene Chriseggle erfordert ein sensibles, 
dem Ort angemessenes Eingreifen. Aus Sicht der OLK sind sechs Mehr-
familienhäuser mit den beschriebenen Dimensionen an diesem Standort 
nicht denkbar. Die Bebauung geht weder konzeptionell noch gestalte-
risch auf die angrenzende bestehende Ein- und Zweifamilienhaussied-
lung und auf die Einzelgehöfte ein. Sie präsentiert sich als geschlos-
sene, dem Ort den Rücken zuwendende Bebauung. Dies ist auch aus 
der Umgebungsgestaltung abzulesen. Der Umgang mit der Topografie 
wird nicht beherrscht und wirkt störend. Böschungen, Mauern und Trep-
pen errichten Barrieren in alle Richtungen.

Von verschiedenen Standorten innerhalb des Dorfes Oberdiessbach 
sichtbar prägt das Projekt das Orts- und Landschaftsbild nicht nur klein-
räumig, sondern auch weiträumig. Es besetzt die Hangebene und ver-
schiebt den bestehenden Siedlungsrand. Hier gilt es feinfühlig einzu-
greifen und in einem Massstab zu planen, welcher dem Ort und der Um-
gebung angemessen erscheint. Eine Auseinandersetzung mit dem Ort 
und der Umgebung ist nicht erkennbar, insbesondere die unbestreitba-
ren landschaftsräumlichen Qualitäten werden völlig negiert.

[…]

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.05.2021, Nr. 100.2019.413U, 
Seite 13

Umgebung

Die Umgebungsgestaltung, besonders der Umgang mit der Topografie, 
stellt einen Fremdkörper innerhalb des Bestandes dar. Sie wirkt banal 
und einzig aus der Höhensituierung der Gebäude heraus konstruiert. 
Verschachtelt und verwinkelt präsentiert sich der entsprechende Raum 
und nimmt diesem somit jegliche Aufenthaltsqualität, welche der Ort zu 
bieten hat. Besonders das Gebäude MFH III wirkt im Gelände schlecht 
positioniert. Die daraus entstehenden Gartenräume, Treppenanlagen 
und die Sichtmauer der Tiefgarage lassen jegliche Qualität missen. […]

Die konsequente Umgrenzung aller Gebäude mit Heckenkörpern ist 
nicht nachvollziehbar und geht nicht auf den angrenzenden Bestand ein.

[…]»

Am «Bereinigungsgespräch» vom 6. März 2018 (vgl. vorne Bst. A) erklärte 
die OLK weiter, sie sei darüber erstaunt, dass das Bauareal im Jahr 2008 
überhaupt eingezont wurde. Ob die Einzonung zu Recht erfolgte, sei hier 
zwar nicht mehr zu diskutieren. Es sei allerdings offensichtlich, dass sich das 
Bauareal an einem wertvollen Ort befinde und eine heikle Topografie auf-
weise. Die geplante Überbauung sei zu dicht für den Siedlungsrand und 
führe zu einem «geschlossenen Rücken». Die Einstellhalle bilde einen Pla-
fond und der Graben müsse hierfür teilweise aufgefüllt werden. Es resultiere 
eine Plattform mit Stützmauern, Niveaudifferenzen und Treppen. Der Bau 
von Mehrfamilienhäusern würde zwar nicht per se in Frage gestellt, die Über-
bauung führe aufgrund der vorgesehenen Bauvolumen allerdings zu einer 
starken Betonung des Siedlungsrands; dies auch deshalb, weil die Topogra-
fie ungenügend in das Projekt einbezogen sei (Protokoll Bereinigungsge-
spräch, Vorakten RSA pag. 627 ff.).

5.2 Im Gesamtentscheid vom 7. August 2018 erwog das RSA, aus den 
Ausführungen der OLK gehe nicht hervor, wie das Bauprojekt verbessert 
werden könnte. Die Kritik erschöpfe sich in vagen Äusserungen zum Um-
gang mit der Topografie und dem Siedlungsrand sowie zu den Gebäude-
volumen, die in den geplanten Dimensionen nicht bewilligungsfähig seien. 
Es sei nicht ersichtlich, inwiefern das Projekt abgeändert werden müsste, 
damit ein aus Sicht der OLK passender Umgang mit der Topografie erreicht 
bzw. der Siedlungsrand verträglich gestaltet würde, zumal es an den einzel-
nen Gebäuden und deren Materialisierung nichts zu bemängeln gebe. Das 
RSA entnehme den Äusserungen der OLK den einzig greifbaren Vorwurf, 
dass das Bauprojekt in seiner Dimension zu gross sei. Es sei jedoch nicht 
klar, ob sich dies konkret auf die Anzahl Baukörper, auf deren Grösse im 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.05.2021, Nr. 100.2019.413U, 
Seite 14

Einzelfall oder auf die Gesamtsicht beziehe. Leider habe sich die OLK zum 
angekündigten Abweichen von ihrem Fachbericht nicht vernehmen lassen. 
Für das RSA sei erstellt, dass die Topografie der Bauparzelle mit dem vor-
liegenden Projekt berücksichtigt werde, da insbesondere auf eine Terrassie-
rung des Untergrunds verzichtet werde. Auch das meistkritisierte MFH Nr. III 
bette sich gerade natürlich in die Topografie der Bauparzelle ein, indem es 
leicht tiefer zu den anderen MFH liegend in den Graben gesetzt werde, an-
statt dass der Graben aufgeschüttet werde. Auch die Vorwürfe bezüglich des 
Siedlungsrands seien nicht nachvollziehbar. Dass sich dieser aufgrund des 
Bauprojekts verschiebe, liege in der Natur der Sache. Inwiefern er derart 
schlecht ausgestaltet wäre, dass das Bauprojekt nicht bewilligungsfähig sein 
könnte, gehe aus den Ausführungen der OLK nicht hervor und entziehe sich 
der Kenntnis des RSA. Ebenso wenig werde aus dem Bericht der OLK klar, 
weshalb die Gartenräume, Treppenanlagen und die Sichtmauer der Tiefga-
rage jegliche Qualität vermissen lassen sollen (zum Ganzen Gesamtent-
scheid vom 7.8.2018 E. 3.3, Vorakten RSA pag. 810 ff.).

5.3 Am vorinstanzlichen Augenschein äusserten sich die Verfahrensbe-
teiligten sodann wie folgt:

5.3.1 Der Architekt erläuterte für die Beschwerdeführerin, entscheidende 
Vorgaben für die Gestaltung der Überbauung seien die strassenmässige Er-
schliessung vom K.____weg her, die Zonenvorschriften und die Landschaft 
gewesen. Die geografische Situation der Parzelle sei schwierig, da diese 
westlich sehr stark in einen Graben abfalle. Die Planung sei natürlich auch 
durch den Auftraggeber beeinflusst, der mangels Nachfrage keine Ein-
familienhäuser erstellen wolle, was im Übrigen raumplanerisch auch nicht 
sinnvoll sei. In der Baugestaltung sei sodann der Einfluss der Aussicht spür-
bar. Durch die teilweise Materialisierung mit Holz und der gestaffelten Fas-
sadengestaltung würden die Baukörper besser in die Umgebung eingepasst. 
Seit der Erstellung der Gebäude in der Nachbarschaft hätten sich die Be-
dürfnisse, der architektonische Ausdruck sowie die Konstruktionsarten 
geändert. Zudem bestehe aufgrund der gesetzlichen Vorgaben ein gewisser 
Nutzungsdruck, um die Zersiedelung zu stoppen (Augenscheinsprotokoll 
S. 11 f., Vorakten BVE pag. 191 f.).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.05.2021, Nr. 100.2019.413U, 
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5.3.2 Demgegenüber betonte der Vertreter der OLK, bei einem Übergang 
vom Siedlungsgebiet zur Landschaft müssten die Topografie, die Blickachse 
und die Sichtbezüge beurteilt werden. Die bisherige Bebauung am Sied-
lungsrand erweise sich als heterogenes Einfamilienhausquartier, hauptsäch-
lich aus den 50er- und 70er-Jahren. Aufgrund der zahlreichen Durchblicke 
zwischen den Bäumen und den Einfamilienhäusern sei das Alpenpanorama 
und die umliegende Landschaft gut sichtbar. Die geplanten Gebäude sähen 
weitgehend einheitliche Höhen vor und stünden eng nebeneinander. 
Dadurch werde der Ortsrand neu definiert und es gebe keine Durchblicke 
mehr. Es entstehe regelrecht eine Wand und eine komplett andere Sicht auf 
den Ortsrand. Setzung und Volumetrie der Baukörper vermittelten ein urba-
nes Erscheinungsbild und die «Orthogonalität» sei dem Übergang in die um-
liegende Landschaft nicht angemessen. Schliesslich sei der Umgang mit den 
markanten Unterschieden in der Topografie verbesserungsbedürftig. Beim 
vorgefundenen Terrainverlauf sei die Situierung der Baukörper oder deren 
Volumetrie anzupassen. Allenfalls müsse die Parkierungslösung neu gestal-
tet werden (Augenscheinsprotokoll S. 13 f., Vorakten BVE pag. 193 f.). Im 
Hinblick auf das berechtigte Anliegen der baulichen Verdichtung sei es nicht 
die Meinung der OLK, mit Einfamilienhäusern weiterzufahren. Auch seien die 
Flachdächer kein Problem. Im Gegenteil verkörpere die Architektur eine mo-
derne Haltung und dies dürfe so sein. Hingegen sei der urbane Charakter 
nicht angemessen und problematisch. Es sei fraglich, ob unbedingt 6 MFH 
zu stehen kommen müssten oder ob es nicht auch andere Möglichkeiten 
gäbe. Beispielsweise wäre bei Reihenhäusern mit mehr Versetzungen in der 
Volumetrie die Silhouettierung besser gebildet und es käme zu mehr Ab-
wechslung. In jedem Fall sei Abstand zu nehmen von einem «orthogonalen 
Raster mit höhenversetzten Volumenspielen». Das vorgesehene Nutzungs-
mass müsse ja nicht zwingend voll ausgeschöpft werden (Augenscheinspro-
tokoll S. 17, Vorakten BVE pag. 197).

5.4 Im angefochtenen Entscheid schloss sich die Vorinstanz diesen Aus-
führungen weitgehend an. Sie erwog zusammengefasst, die Überbauung 
bilde den neuen Siedlungsrand, weshalb ein «sensibler baulicher Umgang 
mit der Situation» nötig sei, um einen landschaftsverträglichen Übergang zu 
gewährleisten. Dem werde das Bauvorhaben nicht gerecht. Aufgrund der 
versetzten Anordnung der Mehrfamilienhäuser in drei Linien und der sehr 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.05.2021, Nr. 100.2019.413U, 
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geringen Gebäudeabstände seien von ausserhalb der Überbauung praktisch 
keine Durchblicke zwischen den einzelnen Gebäuden möglich. Die Überbau-
ung wirke dadurch als «grosser baulicher Riegel» gegenüber der landwirt-
schaftlich geprägten Landschaft, beeinträchtige die Sicht auf den abwechs-
lungsreichen Ortsrand sowie auf die Hügel- und Bergketten im Hintergrund 
und schaffe zudem einen starken Gegensatz zur bestehenden Bebauung am 
Siedlungsrand, die aus kleinen Bauvolumen mit grosszügigen Grünräumen 
bestehe. Überdies wirke der Aussenraum durch die zahlreichen Infrastruk-
turanlagen «sehr verschachtelt und bebaut». Auch werde die natürliche 
Topografie nicht beibehalten, da der Graben auf der Westseite des Bau-
areals mit der Zufahrtsrampe sowie der sichtbaren Wand der unterirdischen 
Einstellhalle durchschnitten werde. Zudem seien neben dem MFH Nr. III 
Abgrabungen mit einer massiven stufenartigen Böschung vorgesehen. 
Insgesamt wirke die geplante Überbauung «sehr urban» und passe daher 
gestalterisch in ein städtisches Quartier oder allenfalls in eine stadtnahe 
Agglomeration, nicht aber an den Siedlungsrand von Oberdiessbach. An 
einem solchen Ort stehe das Bauprojekt in keiner Weise mit den typischen 
Merkmalen der Umgebung in Einklang. Es verletze daher das Be-
einträchtigungsverbot von Art. 9 Abs. 1 BauG und erst recht die noch stren-
geren kommunalen Gestaltungsvorschriften von Art. 5 Abs. 1 aGBR (ange-
fochtener Entscheid E. 6d-6g). Dass das Bauvorhaben nicht zu einer guten 
Gesamtwirkung führe, habe nicht in erster Linie mit den Dimensionen der 
Bauten zu tun, sondern sei auf deren Gleichförmigkeit, das orthogonal aus-
gerichtete Bebauungsmuster, die aufgrund von Näherbaurechten dichte Set-
zung der Bauten, den Umgang mit der Topografie sowie die verschachtelte 
und verbaute Umgebungsgestaltung zurückzuführen. Allerdings sei eine 
orts- und landschaftsbildverträgliche Ausgestaltung der geplanten Überbau-
ung wohl nur möglich, wenn die Nutzungsdichte reduziert werde. Es sei aber 
unklar, in welchem Umfang die nach der Zonenordnung zulässige Nutzung 
nicht ausgeschöpft werden könnte und ob es sich dabei um eine wesentliche 
Einschränkung handeln würde. Dies könne erst anhand von allfälligen Alter-
nativprojekten genauer beurteilt werden. Mit Blick auf die Zulässigkeit einer 
allfälligen Nutzungsbeschränkung sei eine Abwägung zwischen den Inte-
ressen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes und den privaten und öffent-
lichen Interessen am Bauvorhaben vorzunehmen. Weil dem Interesse am 
Ortsbild- und Landschaftsschutz am Standort des Bauvorhabens ein grosses 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.05.2021, Nr. 100.2019.413U, 
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Gewicht zukomme, sei eine allfällige Mindernutzung jedenfalls in Kauf zu 
nehmen (angefochtener Entscheid E. 7c; vgl. auch hinten E. 6.2).

5.5 Dem hält die Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht entgegen, 
beim Bauprojekt handle es sich weder um eine «sehr urbane» Überbauung 
noch wirke dieses als eigentliche Wand ohne Durchblicke oder sei der Um-
gang mit der Topografie mangelhaft. Zudem würden gut zugängliche, 
begrünte Aussenräume geschaffen. Das Ortsbild bleibe intakt und die An-
ordnung der Bauten sei überlegt und passend. Da die einzelnen MFH leicht 
versetzt zueinander stünden, entstehe ein stimmiges Gesamtbild zwischen 
Baukörpern und Aussenräumen. Die Gestaltung der Baukörper entspreche 
der heutigen Bauweise und nehme mit den Holzfassaden auch auf die länd-
liche Umgebung Rücksicht. Ausserdem berücksichtige das Bauvorhaben die 
Topografie bestmöglich. So sei beispielsweise eine generelle Aufschüttung 
des Terrains verworfen worden. Gerade deshalb werde das MFH Nr. III in 
den Graben gesetzt und damit in die natürliche Topografie eingebettet. Dass 
der Siedlungsrand durch die geplante Überbauung verschoben werde, sei 
eine Konsequenz der Einzonung der Bauparzelle und somit ohne weiteres 
hinzunehmen. Im Übrigen befänden sich «in östlicher und südlicher Richtung 
in derselben Region bereits andere Mehrfamilienhäuser». Unter diesen Um-
ständen sowie unter Berücksichtigung der geltenden Nutzungsvorschriften 
entspreche das Bauvorhaben den Ansprüchen des Orts- und Landschafts-
bildes bestmöglich (Beschwerde Rz. 48 ff.). Das private Interesse des 
Grundeigentümers an einer zonenkonformen Überbauung des Grundstücks 
und das öffentliche Interesse an einer verdichteten Bauweise seien gewich-
tiger als ein mögliches Interesse an einer optimalen Einordnung. Die ver-
langte Nutzungseinbusse sei weder verhältnismässig noch entspreche sie 
einem überwiegenden öffentlichen Interesse (Beschwerde Rz. 64 ff.). 

5.6 Dieser Standpunkt wird von der Gemeinde geteilt: Das Vorhaben 
überzeuge durch seine Ausarbeitung und Gestaltung, insbesondere auch 
durch die Einbettung in die Topographie und Landschaft. Mit der Überbau-
ung entstehe insgesamt ein qualitativ hochwertiges Quartier, das sich gut in 
die Landschaft einfüge und eine gute Gesamtwirkung erziele. Die Gestaltung 
der Baukörper mit den Holzfassaden sei absolut nachvollziehbar und ent-
spreche der heutigen Bauweise. Auch die Umgebungsgestaltung entspreche 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.05.2021, Nr. 100.2019.413U, 
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einer zeitgemässen Überbauung. Das Quartier sei gut durchgrünt und weise 
eine hohe Qualität in den Aussenräumen und Aufenthaltsbereichen auf. Die 
Parkierung sei vollständig unterirdisch geplant, was sehr begrüsst werde. 
Das Überbauungsprojekt sei gemäss der heutigen Raumplanungsgesetz-
gebung gut verdichtet, die Parzelle grossmehrheitlich ausgenutzt und das 
Nutzungsmass werde eingehalten. Dass das Projekt das Orts- und Land-
schaftsbild weiträumig präge, treffe nicht zu. Die Gemeinde habe während 
dem Verfahren vielmehr den Eindruck gewonnen, dass die rechtmässig 
eingezonte Bauparzelle am Siedlungsrand den Vertretern der OLK «ein Dorn 
im Auge» gewesen sei und deshalb Argumente in den Raum gestellt worden 
seien, die nur schwer nachvollziehbar seien (Stellungnahmen der Gemeinde 
vom 28.4.2020 [act. 7], 25.9.2019 [Vorakten BVD pag. 297 ff.] und 
20.12.2017 [Vorakten RSA pag. 615 ff.]).

6.

6.1 Ästhetikvorschriften dürfen Art oder Mass der nach der Zonenord-
nung zulässigen Nutzung in der Regel nicht wesentlich einschränken und die 
Zonenordnung nicht ausser Kraft setzen. Daher sind insbesondere Be-
schränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen unzulässig, die eine ins 
Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten. Das gilt auch im Anwen-
dungsbereich von positiven Ästhetikklauseln (vgl. etwa BGE 145 I 52 E. 4.4; 
BVR 2021 S. 150 [VGE 2019/414/427 vom 15.12.2020] nicht publ. E. 5.6, 
2019 S. 51 [VGE 2017/351 vom 14.11.2018] nicht publ. E. 12.2, 2006 S. 491 
E. 6.3.3; VGE 2018/101 vom 19.3.2019 E. 2.3, 2017/51 vom 1.5.2018 E. 6.4; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 15). Entsprechen Bauten den geltenden 
Zonenvorschriften, können sie nicht schon dann als mit dem Erfordernis der 
guten Gesamtwirkung unvereinbar bezeichnet werden, wenn sie grössere 
Ausmasse und eine grössere Nutzungsdichte als die vorhandenen Gebäude 
aufweisen (VGE 2018/101 vom 19.3.2019 E. 4.2 mit Hinweis auf BGer 
1P.678/2004 vom 21.6.2005 E. 4.3). Hinzu kommt, dass die Ausnützung der 
maximalen Baumasse grundsätzlich einem öffentlichen Interesse entspricht, 
da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die 
Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen 
zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen (BGE 145 I 52 E. 4.4; BGer 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.05.2021, Nr. 100.2019.413U, 
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1C_116/2018 vom 26.10.2018 E. 5.3 [betrifft VGE 2017/108 vom 30.1.2018]; 
BVR 2021 S. 150 [VGE 2019/414/427 vom 15.12.2020] nicht publ. E. 5.6). 
Eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse kann deshalb 
zum vorherein nur dann in Frage kommen, wenn sie «durch überwiegende 
öffentliche Interessen, wie zum Beispiel den Schutz von denkmalgeschütz-
ten Bauten oder Gebäudekomplexen, gerechtfertigt» wird (BGE 145 I 52 
E. 4.4; BGer 1C_378/2019 vom 17.6.2020 E. 9.1, 1C_116/2018 vom 
26.10.2018 E. 5.3) bzw. wenn eine besonders schützenswerte Umgebung 
vor Beeinträchtigungen zu bewahren ist (BVR 2006 S. 491 E. 6.4, 2004 
S. 214 [VGE 21633 vom 25.11.2003] nicht publ. E. 6.4; VGE 2016/57 vom 
27.7.2016 E. 3.7.1, 22494 vom 10.4.2006 E. 5.4, 21291 vom 17.5.2002 
E. 5d/ee).

6.2 Die Vorinstanz erachtet das öffentliche Interesse an einer Nutzungs-
beschränkung im vorliegenden Fall deshalb als überwiegend, weil die Bau-
parzelle gemäss der Beurteilung der OLK und dem ISOS in einem «qualität-
vollen, schutzwürdigen» Gebiet liege, das zum Ortsbildhintergrund gehöre. 
Das Plateau wirke «in seiner gesamten landschaftlichen Situation sehr 
stimmig und intakt». Es zeige eine noch sehr ursprüngliche, landwirt-
schaftlich geprägte Landschaft mit einem für das Berner Oberland typischen 
Hofensemble, dessen denkmalgeschütztes Bauernhaus prominent in Er-
scheinung trete. Die verschiedenen, teilweise bewaldeten Hügelzüge und 
die dahinterliegenden Alpen böten eine fantastische Kulisse. Entlang der 
Hangkante ergebe sich eine abwechslungsreiche Silhouettierung durch 
Einzelbäume und einzelne Gebäude, die laut der OLK sehr qualitätvoll sei. 
Die «Chriseggle» und ihre Umgebung seien von verschiedenen Standorten 
nördlich, nordöstlich und westlich des Dorfes gut einsehbar. Sie stelle den 
räumlichen Übergang von der Siedlung zum Landwirtschaftsgebiet mit 
umfliessender Landschaft dar und sei damit für den Siedlungsrand mit-
prägend. Das Gebiet mit dem Ein- und Zweifamilienhausquartier am Hang 
und dem darüber liegenden Kulturland der «Chriseggle» sei auch im ISOS 
als Umgebungsrichtung des Ortsbilds von Oberdiessbach verzeichnet. Neu-
bauten am Siedlungsrand in einem solchen schutzwürdigen Gebiet müssten 
hohen ästhetischen Anforderungen genügen und auf die prägenden Elemen-
te der Umgebung Rücksicht nehmen. Dem Schutz des Orts- und Land-
schaftsbildes komme hier hohes Gewicht zu. Demgegenüber sei das Inter-

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esse an einer sehr verdichteten, urbanen Überbauung auf der «Chriseggle» 
deutlich geringer einzustufen, da es sich nicht um eine Siedlungsentwicklung 
nach innen handle. Das Interesse des Ortsbild- und Landschaftsschutzes 
überwiege auch das private, wirtschaftliche Interesse an einer maximierten 
Ausnutzung der Bauparzelle, zumal kein schwerer Eingriff in die 
Eigentumsfreiheit vorliege (zum Ganzen angefochtener Entscheid E. 7).

6.3 Die Beschwerdeführerin hält dem mit Unterstützung der Gemeinde 
entgegen, aus der Tatsache allein, dass sich in der Nähe des Bauvorhabens 
ein als erhaltenswert eingestuftes Bauernhaus und ein ISOS-Gebiet befinde, 
könne kein überwiegendes Interesse an einem (unveränderten) Erhalt des 
Orts- und Landschaftsbilds abgeleitet werden. Es sei bereits aufgrund der 
räumlichen Distanz und des konkreten Schutzbedarfs klar, dass die projek-
tierte Überbauung nicht in unzulässiger Weise in den Schutzbereich des 
Bauernhauses eingreife. Überdies komme dem ISOS im vorliegenden Fall 
keine direkte Bindungswirkung zu und könne es daher einer zonenkonfor-
men Überbauung des Grundstücks nicht entgegenstehen. Entgegen der 
Vorinstanz beziehe sich das Gebot der inneren Verdichtung, das seit der 
Revision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes eine erhöhte Bedeu-
tung habe, nicht nur auf die Dorfkerne, sondern gelte für sämtliche Gebiete 
innerhalb der Bauzonen. Mit dem Bauvorhaben werde diesem Interesse 
massvoll und unter Berücksichtigung der ländlichen Umgebung Rechnung 
getragen. Die Vorinstanz übersehe, dass die von ihr durchgeführte Interes-
senabwägung von der Gemeinde bereits mit der Einzonung der Bauparzelle 
in die Wohnzone W2 vorgenommen worden sei. Es könne nun nicht zu 
einem späteren Zeitpunkt eine zonenkonforme Überbauung der Parzelle ver-
weigert und eine bedeutende Minderausnutzung verlangt werden. Vielmehr 
seien das private Interesse an der Ausschöpfung der grundsätzlich zulässi-
gen Baumasse und das öffentliche Interesse an einer verdichteten Bauweise 
gewichtiger als ein mögliches Interesse an einer optimalen Einordnung. Die 
Einschränkung der Eigentumsgarantie sei daher unverhältnismässig (Be-
schwerde Rz. 70 ff.; Stellungnahmen der Gemeinde vom 28.4.2020 [act. 7], 
25.9.2019 [Vorakten BVE pag. 279 ff.] und 20.12.2017 [Vorakten RSA 
pag. 615 ff.]).

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6.4 Soweit die Beschwerdeführerin eine massgebliche Beeinträchtigung 
des als erhaltenswert eingestuften Bauernhauses am G._____weg … aus-
schliesst, ist ihr zuzustimmen: Gemäss Art. 10b Abs. 1 Satz 2 BauG dürfen 
Baudenkmäler durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt 
werden. Diese Vorschrift ist jedoch nicht absolut zu verstehen, sondern sie 
bedeutet im Wesentlichen, dass eine Veränderung in der Umgebung auf das 
Baudenkmal grösstmögliche Rücksicht nehmen und dieses nicht wesentlich 
beeinträchtigen soll. Was das im konkreten Fall heisst, hängt vom Schutzbe-
darf des Baudenkmals und seiner Stellung in der Umgebung einerseits und 
dem Interesse an der Veränderung der Umgebung andererseits ab 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 7 mit weiteren Hinweisen). Hier liegt 
das als erhaltenswert eingestufte Bauernhaus rund 80 m von der geplanten 
Überbauung entfernt auf der gegenüberliegenden Seite einer Weidefläche. 
Bei dieser Distanz vermögen die projektierten Gebäudekörper das ge-
schützte Bauernhaus optisch kaum entscheidend zu konkurrieren oder die 
Sicht darauf massgeblich zu beeinträchtigen, zumal sie – wenn überhaupt – 
nur unwesentlich grösser sind als dieses selber. Eine wesentliche Beein-
trächtigung des Baudenkmals ist unter diesen Umständen kaum zu befürch-
ten. Von einer solchen ist soweit ersichtlich allerdings auch die Vorinstanz 
nicht ausgegangen. Sie hat die Nutzungsbeschränkung jedenfalls nicht mit 
dem Denkmalschutz begründet (vgl. vorne E. 6.2).

6.5 Auch mit dem ISOS kann eine Nutzungsbeschränkung im vorliegen-
den Fall nicht gerechtfertigt werden. Das Gebiet der «Chriseggle» hat 
gemäss dem ISOS-Eintrag zwar für das geschützte Ortsbild von 
Oberdiessbach «eine gewisse Bedeutung als Ortsbildhintergrund» (ISOS-
Inventar Oberdiessbach S. 271). Inwiefern dieser durch das umstrittene 
Bauprojekt beeinträchtigt würde, geht aus den vorinstanzlichen 
Ausführungen aber nicht hervor. Die Vorinstanz hat im angefochtenen 
Entscheid zwar festgestellt, das Gebiet sei von verschiedenen Standorten 
nördlich, nordöstlich und westlich des Dorfes gut einsehbar (vgl. vorne 
E. 6.2). Als Ortsbildhintergrund tritt die «Chriseggle» jedoch nur aus 
südlicher bzw. südöstlicher Richtung betrachtet in Erscheinung. Was diese 
Blickwinkel anbelangt, hat der Vertreter der OLK am vorinstanzlichen 
Augenschein jedoch klargestellt, dass die Überbauung nicht etwa dem 
Ortskern bzw. Dorfzentrum den Rücken zuwende. Entscheidend für die 

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Einordnung sei vielmehr die Sicht von Norden (vgl. das Votum des OLK-
Vertreters am vorinstanzlichen Augenschein, Augenscheinsprotokoll S. 14). 
Bei dieser Ausgangslage ist nicht ersichtlich, inwiefern die umstrittene 
Überbauung die Schutzanliegen des ISOS wesentlich beeinträchtigen 
könnte. Es kann daher offenbleiben, welche Bedeutung dem ISOS zukommt, 
wenn – wie hier – keine Bundesaufgabe im Sinn von Art. 2 des 
Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; 
SR 451) betroffen ist. 

6.6 Somit bleibt zu prüfen, ob sich die Nutzungsbeschränkung mit dem 
Argument rechtfertigen lässt, die Umgebung auf der «Chriseggle» sei trotz 
Fehlens spezieller kantonaler oder kommunaler Landschaft- bzw. Ortsbild-
schutzvorschriften besonders schützenswert. Diesbezüglich lassen die ak-
tenkundigen Fotografien zwar erkennen, dass die landschaftliche Umgebung 
landwirtschaftlich geprägt ist und der Siedlungsrand südlich bzw. südwest-
lich des Bauareals aus Ein- und Zweifamilienhäusern mit grosszügigen 
Grünräumen besteht (vgl. etwa Fotos zum OLK-Bericht, Vorakten RSA 
pag. 525 ff.; Fotobeilage zum vorinstanzlichen Augenschein, Vorakten BVD 
pag. 202 ff.; Fotodokumentation der OLK zum vorinstanzlichen Augen-
schein, Vorakten BVD pag. 215 ff.). Wie sich aus den aktuellen Luftbildern 
ergibt, haben Vorinstanz und OLK allerdings völlig unberücksichtigt gelas-
sen, dass in unmittelbarer Nachbarschaft südöstlich des Bauareals im Be-
reich der ZPP «Kirchbühl» gegenwärtig eine neue Überbauung erstellt wird 
(vgl. <www.map.search.ch> und <www.maps.google.ch>). Gemäss der Ver-
kaufsdokumentation (abrufbar unter: <www.____> Rubriken «Kaufen», 
«Oberdiessbach Lärchenweg») umfasst diese Überbauung insgesamt 
30 Wohneinheiten in sechs modern gestalteten Doppeleinfamilien- und 18 
Terrassenhäusern mit Flachdächern. Die Gebäude sind in zwei Reihen 
angeordnet, wobei die Doppeleinfamilienhäuser in der oberen Reihe entlang 
der Zonengrenze zum Landwirtschaftsgebiet auf der «Chriseggle» zu stehen 
kommen sollen (vgl. die provisorisch eingezeichneten Grundrisse auf der 
Karte «Grundstück Information» des Geoportals des Kantons Bern, einseh-
bar unter: <www.map.apps.be.ch/pub>, Stand: 21.5.2021). Der Perimeter 
der ZPP «Kirchbühl» liegt vom Bauareal nur knapp 70 m entfernt und der 
Abstand zur Parzelle Nr. 1________ beträgt sogar nur rund 18 m. Bei dieser 
Sachlage hat die Überbauung «Kirchbühl» ohne Zweifel zum einen 

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massgeblichen Einfluss auf das Erscheinungsbild der «Chriseggle», zumal 
die Dächer der Doppeleinfamilienhäuser die Hangkante gemäss den 
Projektvisualisierungen deutlich überragen (vgl. Verkaufsdokumentation 
S. 1 und 6 f.). Zum andern lässt sich die Gesamtwirkung des strittigen 
Bauvorhabens nicht vertretbar beurteilen, ohne die Überbauung «Kirchbühl» 
gebührend miteinzubeziehen. Insofern ist zunächst die vorinstanzliche 
Feststellung grundsätzlich zu relativieren, wonach sich das Bauvorhaben als 
«sehr urbane Überbauung» gestalte. Sodann kann kaum (mehr) gesagt 
werden, dass moderne Baukörper direkt am Siedlungsrand in der Umgebung 
des umstrittenen Bauvorhabens völlig fremd wären bzw. dass die geplante 
Überbauung «in keiner Weise» mit den typischen Merkmalen der Umgebung 
in Einklang stünde (vgl. angefochtener Entscheid E. 6e). Auch die von der 
Vorinstanz geschützte Beurteilung der OLK, das Bauprojekt gehe nicht auf 
die Topographie und Umgebung ein (angefochtener Entscheid E. 6f), sowie 
die zusammenfassende Würdigung, dieses würde einen «erheblichen 
Gegensatz sowohl zu bestehenden Überbauungen als auch zur 
landwirtschaftlich geprägten Landschaft schaffen» (angefochtener 
Entscheid E. 6g), vermag insbesondere in Anbetracht der neuen 
Überbauung «Kirchbühl» nicht zu überzeugen. Gemäss Art. 5 Abs. 1 Satz 2 
aGBR richtet sich die Beurteilung der Gesamtwirkung eines Bauvorhabens 
nach der bestehenden, bei Vorliegen einer genügend detaillierten 
rechtskräftigen Planung aber nach der zukünftigen Umgebung (vorne 
E. 4.2). Letzteres ist bei der Überbauung «Kirchbühl» der Fall, wurde die 
entsprechende Überbauungsordnung doch bereits im Jahr 2009 genehmigt 
(vgl. Art. 20 GBR, ÜO «Kirchbühl, Oberdiessbach»). Nachdem Vorinstanz 
und OLK dieses Bauprojekt bei der Beurteilung der massgebenden 
Umgebung völlig unberücksichtigt liessen, haben sie folglich den rechts-
erheblichen Sachverhalt unvollständig abgeklärt und kann ihrer Beurteilung 
nicht gefolgt werden, es handle sich beim betreffenden Gebiet insgesamt um 
eine noch «sehr ursprüngliche, landwirtschaftlich geprägte Landschaft», die 
«sehr stimmig und intakt» und damit besonders schutzwürdig sei. Vielmehr 
erscheinen die entsprechenden Ausführungen von Vorinstanz und OLK als 
lückenhaft, unausgewogen und einseitig, da sie wesentliche Aspekte ausser 
Acht lassen, die zugunsten einer genügenden Gesamtwirkung des umstrit-
tenen Bauvorhabens sprechen könnten. Die strikt und pointiert ablehnende 
(und von der BVD geschützte) Haltung der OLK gegenüber dem Bauvorha-

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ben erscheint in diesem Licht klar ungenügend abgestützt. Sie kann in der 
Tat den von der Gemeinde und der Beschwerdeführerin in den Raum ge-
stellten Anschein erwecken, dass sich die OLK nicht nur am Bauvorhaben 
stört, sondern sich ebenso mit der 2008 beschlossenen Einzonung des Bau-
areals sehr schwertut. Jedenfalls hat sie sowohl eingangs ihrer Beurteilung 
im Fachbericht vom 31. Oktober 2017 (Vorakten RSA pag. 571 ff., 571) als 
auch anlässlich des Bereinigungsgesprächs vom 6. März 2018 und Augen-
scheins vom 22. August 2019 die Einzonung dezidiert beanstandet, auch 
wenn sie jeweils zugleich festhielt, diese zu akzeptieren (vgl. Protokoll Be-
reinigungsgespräch, Votum OLK-Vertreter, Vorakten RSA pag. 627 ff., 632, 
wonach die OLK «sehr erstaunt gewesen [sei] über die Planung», diese 
«aber hier nicht zu diskutieren» sei [siehe bereits vorne E. 5.1]; Augen-
scheinsprotokoll, S. 13, Votum OLK-Vertreter, Vorakten BVE pag. 193, wo-
nach die Einzonung «ein raumplanerischer Missgriff» sei). Damit bestehen 
ohne weiteres triftige Gründe, die einem Abstellen auf die erfolgten Beurtei-
lungen durch die OLK entgegenstehen (vgl. vorne E. 4.4), und lässt sich die 
von der Vorinstanz verlangte Nutzungsbeschränkung – jedenfalls ausge-
hend vom derzeitigen Kenntnisstand – mit Verweis auf die angeblich beson-
ders schützenswerte Umgebung nicht rechtfertigen.

6.7 Nach der Rechtsprechung sind ins Gewicht fallende 
Nutzungsbeschränkungen aus gestalterischen Gründen von vornherein 
ausgeschlossen (vorne E. 6.1). Mit welcher Nutzungseinbusse die 
Beschwerdeführerin bei einer Realisierung des Bauvorhabens nach den 
Vorstellungen der Vorinstanz bzw. der OLK letztlich zu rechnen hätte, bleibt 
hier aber unklar. Als mögliches Alternativprojekt hat die OLK zwar 
«Reihenhäuser mit mehr Versetzungen in der Volumetrie» erwähnt (vorne 
E. 5.3.2). Ob und wie stark dadurch die Nutzung tatsächlich eingeschränkt 
würde, ergibt sich aber weder aus den Ausführungen der OLK noch aus 
denjenigen der Vorinstanz. Letztere schliesst jedenfalls nicht aus, dass die 
Beschwerdeführerin eine empfindliche Beschränkung der Baumöglichkeiten 
zu gewärtigen hätte (vorne E. 5.4). Hält die Vorinstanz aber eine 
Beschränkung der erlaubten Gebäudedimensionen für möglich und zulässig, 
muss sie zumindest eine ungefähre Vorstellung davon haben, welche 
Baumöglichkeiten der Beschwerdeführerin bei einer ästhetisch 
befriedigenden Gestaltung der Überbauung noch verbleiben. Denn 

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andernfalls kann nicht beurteilt werden, ob die verlangte Nutzungsbe-
schränkung noch als verhältnismässig bzw. zumutbar gelten kann. Auch in 
dieser Hinsicht erweisen sich die Feststellungen der Vorinstanz als ungenü-
gend und ist der Sachverhalt gegebenenfalls genauer abzuklären, allenfalls 
unter Mitwirkung von Beschwerdeführerin und OLK. 

7.

7.1 Zusammengefasst lässt sich der Bauabschlag gestützt auf die aktu-
elle Aktenlage nicht mit der Verletzung der kantonalen oder kommunalen 
Gestaltungsvorschriften begründen; ein überwiegendes öffentliches Inte-
resse an einer ästhetikbedingten Reduktion der Nutzungsmasse ist nicht 
erstellt. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz beruht auf einem unvoll-
ständig erhobenen Sachverhalt. Die Angelegenheit ist daher zu entspre-
chender Ergänzung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, 
zumal es grundsätzlich nicht Sache des Verwaltungsgerichts ist, über die 
Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens unter Vervollständigung des 
rechtserheblichen Sachverhalts als erste und einzige Instanz zu entschei-
den. Dies gilt insbesondere dann, wenn wie hier noch umfangreiche Sach-
verhaltsabklärungen erforderlich sind (BVR 2020 S. 455 E. 4.3, 2016 S. 5 
E. 4.2; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 84 N. 6 f. und 11). Bei der Sachverhaltsergänzung 
und erneuten Beurteilung wird namentlich auf eine umfassende Würdigung 
und hierbei (selbstredend) auf die geltenden rechtlichen Rahmenbedin-
gungen zu achten sein wie insbesondere auf die Vorgabe, dass allfällige 
ästhetikbedingte Auswirkungen auf das Bauvorhaben Art oder Mass der zu-
lässigen Nutzung grundsätzlich nicht wesentlich einschränken und die Zo-
nenordnung nicht ausser Kraft setzen dürfen und dass das Vorhaben nicht 
allein deshalb als mit dem Erfordernis der guten Gesamtwirkung unvereinbar 
bezeichnet werden darf, weil es grössere Ausmasse und eine grössere Nut-
zungsdichte als die vorhandenen Gebäude aufweist, sondern dass hierfür 
überwiegende öffentliche Interesse gegeben sein müssen (vgl. vorne E. 6.1).

7.2 Ob der angefochtene Entscheid – wie die Beschwerdeführerin meint 
– auch die Gemeindeautonomie verletzt, kann bei diesem Ergebnis offen-

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bleiben. Im Hinblick auf die Weiterführung des Verfahrens ist aber noch auf 
Folgendes hinzuweisen: Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts 
darf eine Wohnbaute in der Bauzone grundsätzlich keine nennenswerten 
Auswirkungen auf die Nutzung einer angrenzenden Landwirtschaftszone ha-
ben, solange nicht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für das Bauen 
ausserhalb der Bauzonen in Betracht kommt (BGE 145 I 156 E. 6.3). Soweit 
in den Akten ersichtlich, wurde beim vorliegenden Bauvorhaben allerdings 
nicht geprüft, ob die vorne in E. 2.2 erwähnte und zur Überbauung gehö-
rende Regenwasserauffangvorrichtung im angrenzenden Landwirtschafts-
land mit diesen Anforderungen vereinbar ist (vgl. Verfügung des AGR vom 
23. November 2017, Vorakten RSA pag. 583 ff.). Die Vorinstanz wird gege-
benenfalls auch in dieser Hinsicht weitere Abklärungen veranlassen müssen.

8.

8.1 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde im Subeventualantrag (teil-
weise) gutzuheissen. Ziff. 1, 2 und 4 des angefochtenen Entscheids (Bauab-
schlag, Kostenauflage für das vorinstanzliche Verfahren) sind aufzuheben 
und die Sache ist zur Fortsetzung des Verfahrens an die Vorinstanz zurück-
zuweisen. Nicht aufzuheben ist hingegen Ziff. 3 des angefochtenen Ent-
scheids, da die Beschwerdeführerin die ihr für das Baubewilligungsverfahren 
auferlegten Kosten nicht beanstandet und sie diese nach Art. 52 Abs. 1 
BewD unabhängig vom weiteren Gang des Rechtsmittelverfahrens zu tragen 
hat.

8.2 Die Verfahrens- und Parteikosten sind grundsätzlich nach dem Un-
terliegerprinzip zu verlegen (Art. 108 Abs. 1 und 3 VRPG). Als unterliegend 
im Sinn von Art. 108 Abs. 1 VRPG gilt, wer mit seinen Anträgen nicht durch-
dringt. Nur teilweise obsiegt, wer nicht mit allen Hauptbegehren oder nur mit 
einem Eventualantrag durchdringt (Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 4). Nach 
der Praxis des Verwaltungsgerichts ist im Kostenpunkt allerdings auch dann 
von einem vollumfänglichen Obsiegen auszugehen, wenn – wie hier – bei 
Vorliegen eines reformatorischen (Haupt-)Antrags ein Rückweisungsent-
scheid ergeht und die infolge Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung 
noch zu einer vollständigen Gutheissung des Begehrens führen kann 

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(BVR 2016 S. 222 E. 4.1). Für das Verwaltungsgerichtsverfahren gilt die Be-
schwerdeführerin daher kostenmässig als vollständig obsiegend, da sie mit 
ihrem Hauptantrag auf Erteilung der Baubewilligung noch durchdringen 
kann. Es sind folglich für das verwaltungsgerichtliche Verfahren keine Kos-
ten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). Der Kanton Bern hat der Be-
schwerdeführerin aber die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren entstande-
nen Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). 

8.3 Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 
28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 
17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikosten-
verordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdever-
fahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses Rahmentarifs be-
misst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitauf-
wand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses 
(Art. 41 Abs. 3 KAG). Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin macht 
mit Kostennote vom 25. März 2021 ein Honorar von Fr. 11'800.-- geltend, 
zuzüglich Auslagen von Fr. 231.60 sowie eines Zuschlags von 20 % gemäss 
Art. 11 Abs. 2 PKV. Selbst wenn der Streitsache leicht überdurchschnittliche 
Bedeutung beigemessen wird, erscheint das Honorar nach Massgabe obge-
nannter Kriterien als deutlich überhöht. Die Schwierigkeit der sich stellenden 
Rechtsfragen jedenfalls kann nicht als überdurchschnittlich bezeichnet wer-
den. Dasselbe gilt für den gebotenen Zeitaufwand, zumal die für die Be-
schwerdeschrift noch mitverantwortliche Kollegin der Rechtsvertreterin mit 
der Materie bereits vertraut war, nachdem sie die Beschwerdeführerin schon 
vor der Vorinstanz vertreten hatte. In Baustreitigkeiten sind vermögensrecht-
liche Interessen nur mittelbar betroffen, weshalb nach der Praxis des Ver-
waltungsgerichts in der Regel kein Zuschlag nach Art. 11 Abs. 2 PKV ge-
währt wird (BVR 2010 S. 433 E. 8.3; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 20). 
Weshalb es hier anders sein sollte, ist nicht ersichtlich. Unter Berücksichti-
gung der gesamten Umstände erscheint ein Honorar von Fr. 6'000.-- als an-
gemessen, zuzüglich den geltend gemachten Auslagen. Die Mehrwertsteuer 
(MWSt) ist nicht zu berücksichtigen (vgl. BVR 2015 S. 541 E. 8.2, 2014 
S. 484 E. 6).

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8.4 Die BVD wird die im vorinstanzlichen Verfahren entstandenen Kosten 
neu zu verlegen haben; dazu hat sich das Verwaltungsgericht im Rückwei-
sungsentscheid nicht zu äussern (vgl. Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 7).

9.

Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in öffent-
lich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. 
BGG). Da es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG 
handelt (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 133 V 477 E. 4.1), ist die Beschwerde 
aber nur zulässig, wenn die zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 
Abs. 1 BGG erfüllt sind.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Ziffern 1, 2 und 4 des Ent-
scheids der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 
12. November 2019 werden aufgehoben und die Sache zur Ergänzung 
des Sachverhalts im Sinn der Erwägungen und zu neuer Entscheidung 
an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

3. Der Kanton Bern (Bau- und Verkehrsdirektion) hat der Beschwerdeführe-
rin die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, fest-
gesetzt auf Fr. 6'231.60 (inkl. Auslagen), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Oberdiessbach

und mitzuteilen:

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- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
- kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.