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**Case Identifier:** 7606274f-430b-5e9f-9dee-01a2150e9b40
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-10
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 10.05.2024 B 2023/149
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2023-149_2024-05-10.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/149

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 02.07.2024

Entscheiddatum: 10.05.2024

Entscheid Verwaltungsgericht, 10.05.2024
Grundstückgewinnsteuer, wirtschaftliches Abbruchobjekt, Art. 130 Abs. 1, 
Art. 134 StG. Ende 2021 verkaufte die Beschwerdeführerin ein Grundstück 
samt einem darauf im Jahr 1975 erbauten Einfamilienhaus für CHF 1'250'000, 
welches sie in den Jahren 1993 und 2013 für insgesamt CHF 1'210'000 
erworben hatte. Gestützt auf den Kaufvertrag war zu vermuten, dass sie ihr 
Grundstück mitsamt dem Einfamilienhaus veräussert hatte. Überdies legte 
die Beschwerdeführerin nachvollziehbar dar, dass die 
Gebäudeentschädigung deutlich mehr als 10% des Gesamterlöses 
ausgemacht hatte. Der Beschwerdegegner vermochte demgegenüber den 
Gegenbeweis nicht zu erbringen, wonach das technisch nicht abbruchreife 
Haus für die Preisgestaltung keine Rolle spielte. Gutheissung der 
Beschwerde (E. 4, Verwaltungsgericht B 2023/149).

Entscheid vom 10. Mai 2024

Besetzung

Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Bietenharder,

Verwaltungsrichter Engeler; Gerichtsschreiber Bischofberger

Verfahrensbeteiligte

A.__,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch die KPMG AG, Steuerberatung, Bogenstrasse 7,

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Postfach 1142, 9001 St. Gallen,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,

Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

A.__ erwarb am 15. Juli 1993 im Rahmen einer Zwangsversteigerung zum Preis von 

CHF 460'000 (CHF [1'150'000:5] x 2) zwei Fünftel Miteigentum am 977 m grossen 

Grundstück Nr. 0000_, Grundbuch Z.__, welches im Jahr 1975 mit dem 

Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_ überbaut worden war. Am 17. Oktober 2013 kaufte 

sie die restlichen drei Fünftel des von ihr bewohnten Grundstücks Nr. 0000_ für 

CHF 750'000 von B.__, wohnhaft in Y.__, und räumte diesem am Grundstück ein im 

Grundbuch eingetragenes, nicht übertragbares und während zehn Jahren jederzeit 

ausübbares Kaufrecht zum Preis von CHF 1'250'000 ein. Gemäss amtlicher Schätzung 

vom 16. Februar 2016 betrug der Verkehrswert des Grundstücks Nr. 0000_ 

CHF 1'080'000 und der Zeitwert des Einfamilienhauses Assek.-Nr. 0001_ CHF 528'000 

(act. 9/2/3-5, 11, 9/6/11, https://www.geoportal.ch, Stand: 15. April 2024).

B.

Am 26. August 2020 wurde die C.__ AG, Z.__, im Handelsregister eingetragen. Die 

Gesellschaft bezweckt die Erbringung von Dienstleistungen im Finanz- und 

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Immobiliensektor, insbesondere An- und Verkauf, Überbauung und Verwaltung von 

Immobilien sowie Neu-, Umbau- und Finanzierungsberatungen. Alleinaktionär der C.__ 

AG ist B.__. Einziges Verwaltungsratsmitglied mit Einzelunterschrift der C.__ AG war bis 

18./23. August 2023 A.__. Am 1. Oktober 2021/19. November 2021 reichte diese im 

Namen der C.__ AG ein Baugesuch für den Abbruch des bestehenden 

Einfamilienhauses Assek.-Nr. 0001_ auf Parzelle Nr. 0000_ sowie des Gebäudes 

Assek.-Nr. 0002_ auf Parzelle Nr. 0003_ und den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern 

auf den Grundstücken Nrn. 0003_, 0004_ sowie 0000_ ein. Am 2. Dezember 2021 (im 

Grundbuch eingetragen am 16. Dezember 2021) veräusserte sie das Grundstück 

Nr. 0000_ zu einem Verkaufspreis von CHF 1'250'000 an die C.__ AG, wobei sie 

sowohl als Verkäuferin als auch als einziges Organ der C.__ AG den öffentlich 

beurkundeten Kaufvertrag unterzeichnete (act. 6/5, act. 9/2/6, 12, act. 9/6/2 f., 8 f., 11, 

https://publikationen.sg.ch, https://www.zefix.ch, beide Stand: 15. April 2024, Publ.-

Nrn. 00.027.906, 00.059.002, 00.115.207).

C.

In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 22. April 2022 deklarierte 

A.__ einen Verlust von CHF 45'705, ausgehend von einem anrechenbaren 

Verkaufserlös von CHF 1'225'000, einem Erwerbspreis von CHF 1'210'000, 

Nebenkosten von CHF 21'365 und Aufwendungen von CHF 39'340. Mit Verfügung vom 

31. Mai 2022 setzte das kantonale Steueramt (KStA) den Verkaufserlös auf 

CHF 1'250'000, den Erwerbspreis auf CHF 305'400, die Nebenkosten auf CHF 10'293 

und die Aufwendungen auf CHF 0 fest und veranlagte A.__ mit einem steuerbaren 

Grundstückgewinn von CHF 934'307 und einem Steuerbetrag von CHF 285'097. Die 

dagegen am 28. Juni 2022 erhobene Einsprache wies es mit Entscheid vom 

30. Juni 2022 ab (act. 9/2/1, 7-9). Den dagegen von A.__ am 26. Juli 2022 erhobenen 

Rekurs hiess die Verwaltungsrekurskommission mit Entscheid vom 12. Juni 2023 

teilweise gut, hob den Einspracheentscheid vom 30. Juni 2022 auf und wies das KStA 

an, den steuerbaren Grundstückgewinn aus der Veräusserung des Grundstücks 

Nr. 0000_, welcher CHF 927'621 betrage (Verkaufserlös: CHF 1'250'000, Erwerbspreis: 

CHF 305'400, Nebenkosten CHF 16'979, Aufwendungen: CHF 0), neu zu veranlagen 

(act. 2, 9/1).

D.

Gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) vom 

12. Juni 2023 erhob A.__ (Beschwerdeführerin) am 26. Juli 2023 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit den Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer auf 

CHF 0 festzusetzen. Am 29. August 2023 schloss die Vorinstanz und am 

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12. September 2023 das KStA (Beschwerdegegner) auf Abweisung der Beschwerde 

(act. 1, 8, 11).

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführerin ist zur 

Beschwerdeerhebung befugt (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerde wurde rechtzeitig 

erhoben und erfüllt formell und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 

Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die 

Beschwerde ist einzutreten. Dies gilt unbesehen des Umstands, dass die Vorinstanz 

die Sache zur neuen Verfügung an die Veranlagungsbehörde zurückgewiesen hat. 

Rückweisungsentscheide sind zwar grundsätzlich als Vor- bzw. Zwischenentscheide zu 

qualifizieren, und Zwischenentscheide können (auch im kantonalen 

Rechtsmittelverfahren) grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 des 

Bundesgesetzes über das Bundesgericht (SR 173.110, BGG) angefochten werden. Da 

die Rückweisung aber vorliegend einzig noch der (rechnerischen) Umsetzung des 

durch die Vorinstanz Angeordneten dient und dem Beschwerdegegner daher keinerlei 

Entscheidungsspielraum verbleibt, liegt ein anfechtbarer (Quasi-)Endentscheid vor (vgl. 

dazu VerwGE B 2023/182 vom 16. Januar 2024 E. 1; B 2018/227 vom 19. August 2019 

E. 1.4 f., je mit Hinweisen).

2.

Die Begründung in Erwägung 3 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 5-11) war so 

abgefasst, dass sich die Beschwerdeführerin über die Tragweite dieses Entscheids 

Rechenschaft geben und ihn, wie sich der Beschwerde vom 26. Juli 2023 entnehmen 

lässt, in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen konnte. Trotz 

gegenteiliger Auffassung der Beschwerdeführerin (act. 1, S. 5 f. Ziff. II/C/25-27) liegt 

somit keine Verletzung der Begründungspflicht (vgl. dazu Art. 4 Ingress und lit. c der 

Verfassung des Kantons St. Gallen, sGS 111.1, KV, in Verbindung mit Art. 29 Abs. 1 

der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, SR 101, BV; Art. 58 

Abs. 1 in Verbindung mit Art. 24 Abs. 1 lit. a VRP und BGE 148 III 30 E. 3.1 mit 

Hinweisen) vor. Ob sich die Argumentationen der Vorinstanz inhaltlich halten lassen, 

bleibt im Folgenden zu prüfen.

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3.

Mit der Grundstückgewinnsteuer, die im Umfang ihres Steuerobjekts an die Stelle der 

ordentlichen Einkommens- und Gewinnbesteuerung tritt, wird eine konjunkturelle 

Wertsteigerung erfasst, die das Grundstück zwischen Erwerb und Veräusserung ohne 

Zutun des Eigentümers infolge allgemeiner Ursachen (Wirtschaftslage, Geldentwertung) 

und besonderer örtlicher Verhältnisse (Zunahme der Überbauung, wachsende 

Nachfrage nach Land usw.) erfahren hat (vgl. dazu BGE 145 II 206 E. 2.2.1 und 3.2.3, 

mit Hinweisen). Sie ist eine Wertzuwachssteuer, d.h. sie wird auf Wertzuwächsen auf 

Grundstücken bei deren Realisation erhoben (vgl. BGer 2C_665/2019 vom 

10. März 2020 E. 3.1, mit Hinweisen, in: StE 2020 B 44.1 Nr. 15). Ihr unterliegen 

insbesondere Gewinne, die aus der Veräusserung von Grundstücken des 

Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden, soweit der Erlös die 

Anlagekosten übersteigt (vgl. Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, SR 642.14, StHG; 

Art. 130 Abs. 1 und Art. 134 StG; und zum Gestaltungsspielraum der Kantone: 

BGer 2C_926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 2.2.1; 2C_1058/2018 vom 

26. September 2019 E. 3.2 f., je mit Hinweisen, M. Seiler, Grenzen des kantonalen 

Gestaltungsspielraums bei der Grundstückgewinnsteuer, in: StR 2020, S. 725 ff., 

S. 742 f.). Als Veräusserung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der 

wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 131 Abs. 1 StG). 

Steuerpflichtig ist der Veräusserer (Art. 133 Abs. 1 StG). Als Erlös gilt der Verkaufspreis 

mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 135 Abs. 1 StG, vgl. dazu VerwGE 

B 2023/252 vom 7. März 2024 E. 3.3, mit Hinweisen). Zu den abziehbaren 

Anlagekosten zählen der Erwerbspreis und die Aufwendungen (Art. 136 f. StG). Als 

Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen 

weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis 

(Art. 136 Abs. 1 StG).

4.

Von keiner Seite wird (mehr) in Abrede gestellt, dass erst der Gewinn, den die 

Beschwerdeführerin mit dem Verkauf der Liegenschaft Nr. 0000_ an die C.__ AG am 

2./16. Dezember 2021 erzielt hat (vgl. zur Entstehung der Steuerpflicht Art. 656 und 

Art. 972 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, SR 210, ZGB), und nicht etwa die 

Einräumung oder (wirtschaftliche, vgl. dazu act. 1, S. 5 Ziff. II/C/22) Ausübung des bis 

17. Oktober 2023 gültigen Kaufrechts vom 17. Oktober 2013 (act. 9/6/10) an/von B.__ 

der Grundstückgewinnsteuer untersteht (vgl. zur Einräumung und Ausübung des 

Kaufrechts Art. 12 Abs. 2 Ingress und lit. a StHG, Art. 131 Abs. 1 StG und SGE 2003 

Nr. 3 E. 3b/aa, allerdings in Bezug auf Art. 241 Abs. 1 StG), die Höhe des 

Veräusserungserlöses CHF 1'250'000 beträgt und sich die Nebenkosten gemäss der 

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Vorinstanz (vgl. E. 3e und 3f des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 10 f.) auf 

CHF 16'979 belaufen. Uneinig sind sich die Verfahrensbeteiligten, ob das 

Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_ im Kaufvertrag vom 2./16. Dezember 2021 bei der 

Bestimmung des Kaufpreises für das Grundstück Nr. 0000_ in die Preisbildung 

einbezogen worden ist oder nicht.

Bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns ist das Kongruenzprinzip zu 

beachten. Dieses ruft bei der Ermittlung des Grundstückgewinns nach einer Schaffung 

vergleichbarer Verhältnisse. Demzufolge haben sich Erlös und Anlagewert in der Regel 

auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen. Substanzzunahmen 

sind bei der Ermittlung des Gewinns ebenso zu berücksichtigen wie 

Substanzabnahmen. Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der 

Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück 

erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des 

Veräusserers, d.h. durch Arbeit oder Kapital, geschaffen wurde (vgl. dazu 

BGer 9C_9/2023 vom 2. August 2023 E. 6.3, mit Hinweisen, in: StR 78/2023, S. 718 f.; 

BGer 2C_665/2019 vom 10. März 2020 E. 3.3, mit Hinweisen, a.a.O.; O. Margraf, Das 

Kongruenzprinzip bei der Grundstückgewinnsteuer, in: StR 79/2024, S. 177 ff., 

S. 180 ff.). Als Bezugspunkt für den Vergleich gilt der Zustand im Zeitpunkt der 

Veräusserung des Grundstücks. Beim Verkauf eines Grundstücks ist somit der Zustand 

massgebend, welcher die Grundlage für die Kaufpreisgestaltung der Vertragsparteien 

bei der Veräusserung und damit für den Erlös gebildet hat. Entscheidend ist dabei 

nicht, was aufgrund des Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu Eigentum 

übergeht, sondern nur der Preis für die Leistung, welche die Parteien zum Gegenstand 

des Kaufvertrags gemacht haben. Es kommt mit anderen Worten darauf an, was an 

liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen 

Preisbestimmung gemacht worden ist (vgl. dazu Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, 

Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 10 N 6-8).

Lässt sich dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes 

entnehmen, ist in Anlehnung an die Praxis im Kanton Zürich vermutungsweise davon 

auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich auf sämtliche dinglich übertragenen Werte 

und gebe den Verkehrswert all dieser Werte wieder (vgl. zum Verkehrswert Art. 54 und 

57 StG in Verbindung mit Art. 30  der Steuerverordnung, sGS 811.11, StV). Haben die 

Vertragsparteien ein überbautes Grundstück veräussert, müssen auch die 

Gebäudekosten gewinnmindernd berücksichtigt werden. Ist aus dem Gesichtswinkel 

der Kaufpreisfestsetzung lediglich Bauland verkauft worden, was bei mit 

4.1. 

bis

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Abbruchobjekten überbautem Land vermutet werden darf, kann bloss der Landpreis 

angerechnet werden. Die Frage, ob ein – technisch nicht abbruchreifes – Gebäude 

wirtschaftlich abbruchreif und damit nicht in die Preisbildung einzubeziehen ist, ist in 

objektiver Weise aus Sicht des Veräusserers zu beantworten. Dabei lässt die im 

Kaufvertrag bekundete Absicht des Käufers, die Liegenschaft abzureissen, keinen 

Rückschluss zu auf die Frage, ob der Wert der abzubrechenden Liegenschaft von den 

Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berücksichtigt wurde oder nicht. 

Dementsprechend ist es grundsätzlich unmassgeblich, dass sich der Erwerber um 

einen Neubau bemüht. Auch aus dem Umstand, dass der Käufer keine mit einem 

Mietverhältnis belastete Liegenschaft hat erwerben wollen, kann nicht geschlossen 

werden, das Haus und die Nebengebäude hätten nicht Gegenstand des Kaufpreises 

gebildet. Entscheidend ist einzig, ob die Höhe des Erlöses nicht unerheblich dadurch 

bestimmt wurde, dass der Verkäufer eine Entschädigung für das Gebäude verlangt und 

auch erhalten hat. Wirtschaftlich abbruchreif ist ein Gebäude, wenn der Eigentümer 

durch dessen Abbruch und einen nachfolgenden Neubau oder eine andere Nutzung 

des Bodens eine höhere Rendite erzielen kann, wenn also der absolute Landwert höher 

ist als der Verkehrswert des Grundstücks im Rahmen der vorhandenen Überbauung. 

Dasselbe gilt, wenn die erhaltene Entschädigung für das Gebäude praktisch 

vernachlässigbar ist. Dies dürfte regelmässig zutreffen, wenn die (angebliche) 

Gebäudeentschädigung nur bis zu 10% des Gesamterlöses ausmacht. In diesem Fall 

hat der Veräusserer einfach einen leicht höheren Preis für das Land erhalten, als für 

vergleichbares (unüberbautes) Land bezahlt wurde. Als Indiz deutet auf ein 

wirtschaftliches Abbruchobjekt auch hin, wenn der Veräusserer schon vor Beginn von 

Verkaufsverhandlungen überbauungsstudien seines Grundstücks erstellen lässt. In 

diesem Fall geht er selbst offenbar davon aus, dass das Gebäude für einen potentiellen 

Käufer keinen Wert mehr besitzt, sondern einem Neubau weichen muss. Auch die 

Festlegung des Kaufpreises anhand der Grundstückfläche (Kaufpreis = Anzahl m  x 

Preis pro m ) stellt ein Indiz (aber nur ein Indiz) für ein wirtschaftliches Abbruchobjekt 

dar (vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts Zürich SB.2023.00035 vom 

23. August 2023 E. 2.2 f., in: ZStP 2024, S. 71 ff., und SB.2009.00016 vom 

26. August 2009 E. 2.5, je mit Hinweisen; von der Beschwerdeführerin angerufener 

Entscheid des Steuerrekursgerichts des Kantons Zürich GR.2021.15 vom 

30. November 2021 E. 3b und 3d, mit Hinweisen; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, N 172 zu § 220 StG ZH, siehe 

dazu auch Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, a.a.O., § 10 N 37-39; Zehnder/Klöti-

Weber, in: Klöti-Weber/Schudel/Schwarb [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer 

Steuergesetz, 5. Aufl. 2023, N 8 f zu § 105 StG AG; Urteil des Steuer- und 

Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 510 22 23 vom 19. August 2022 E. 2.4, mit 

2

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Hinweisen).    

Die objektive Beweislast für die Behauptung, dass ein Gebäude Eingang in die 

Bestimmung des Kaufpreises bei der Veräusserung gefunden hat und dessen 

Herstellungskosten bzw. Wert somit gewinnmindernd anzurechnen seien, trägt der 

steuerpflichtige Veräusserer, weil er eine steuermindernde Tatsache geltend macht. Für 

die gegenteilige Behauptung ist hingegen die Veranlagungsbehörde beweisbelastet, da 

es sich hierbei um eine steuermehrende Tatsache handelt. Als Beweismittel bietet sich 

in erster Linie der öffentlich beurkundete Kaufvertrag an (vgl. dazu Zweifel/Hunziker/

Margraf/Oesterhelt, a.a.O., § 10 N 25-28, 40 f.).

Gemäss der Vorinstanz sind die Angaben im beurkundeten Kaufvertrag vom 

2./16. Dezember 2021 grundsätzlich als Nachweis dafür zu werten, dass mit dem 

Grundstück Nr. 0000_ nicht nur der 977 m  umfassende Boden, sondern namentlich 

auch das Wohnhaus Assek.-Nr. 0001_ mit einer Fläche von 210 m  veräussert worden 

sei. Dennoch habe der Beschwerdegegner aber davon ausgehen dürfen, dass der 

Kaufpreis nur den Wert des Bodens und nicht auch dessen Bestandteile umfasst habe 

bzw. das Einfamilienhaus nicht Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung 

gewesen sei: Der Kaufrechtsvertrag vom 17. Oktober 2013 habe gegenüber der C.__ 

AG keine Wirkung gehabt. Auf Basis der amtlichen Schätzung der westlich an das 

Grundstück Nr. 0000_ angrenzenden, hinsichtlich Grösse, Lage und Beschaffenheit 

vergleichbaren Parzelle Nr. 0003_ im Halte von 1'117 m vom 17. Februar 2022 sei für 

das Grundstück Nr. 0000_ von einem Quadratmeterpreis von CHF 1'200 auszugehen 

gewesen. Für den von der Beschwerdeführerin veräusserten Boden habe sich somit ein 

Marktpreis von CHF 1'172'400 ergeben. Der absolute Landwert übersteige den 

Verkehrswert des Grundstücks Nr. 0000_ mit dem Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_, 

welcher gemäss der amtlichen Schätzung vom 16. Februar 2016 CHF 1'080'000 

betragen habe. Bei diesem Einfamilienhaus handle es sich deshalb um ein 

wirtschaftliches Abbruchobjekt, zumal es vor rund 50 Jahren im Jahr 1975 erbaut 

worden sei. Die Beschwerdeführerin habe aufgrund des am 1. Oktober 2021 

eingereichten Baugesuchs bereits vor dem Verkauf des Grundstücks Nr. 0000_ davon 

ausgehen müssen, dass das Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_ für einen potentiellen 

Käufer keinen Wert mehr habe und durch einen Neubau ersetzt werde (act. 8 in 

Verbindung mit act. 2, S. 7-10 E. 3c-3d/dd).    

Die Beschwerdeführerin macht geltend (act. 1, S. 4-6 Ziff. II/C), der Kaufpreis 

entspreche den Bedingungen des im Grundbuch vorgemerkten Kaufrechtsvertrages, 

4.2. 

2

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welcher B.__ – dem Alleinaktionär der C.__ AG – das Recht eingeräumt habe, das 

Grundstück bis zum 17. Oktober 2023 zum Preis von CHF 1'250'000 zu erwerben. In 

diesem Ausübungspreis sei das Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_ auf Parzelle 

Nr. 0000_ eingeschlossen gewesen. Es treffe zwar zu, dass B.__ das ihm zustehende 

Kaufrecht nicht formell ausgeübt habe. Er habe jedoch eine Art Handlungsempfehlung 

an sie als einzige Verwaltungsrätin der C.__ AG zum Erwerb der Liegenschaft Nr. 0000_ 

erteilt. Sie sei deswegen bei der Preisfestsetzung im Kaufvertrag vom 

2./16. Dezember 2021 an den Kaufrechtsvertrag vom 17. Oktober 2013 gebunden 

gewesen. Am 17. Oktober 2013 habe das Einfamilienhaus zur Preisgrundlage gehört. 

Gemäss Grundstücksschätzung vom 16. Februar 2016 habe dieses einen Zeitbauwert 

von CHF 528'000 gehabt. Der Anteil dieses Gebäudes am Verkaufspreis von 

CHF 1'250'000 habe somit 42% betragen. Dieses Wohnhaus, welches sie nach dem 

Verkauf weiterhin bewohne und für das sie eine monatliche Miete entrichte, sei deshalb 

kein wirtschaftliches Abbruchobjekt.

Vorab kann der Argumentation im angefochtenen Entscheid insoweit gefolgt werden, 

als darin in Erwägung 3d/aa (act. 2, S. 8 f.) festgehalten wurde, B.__ habe von dem am 

17. Oktober 2013 mit der Beschwerdeführerin vereinbarten, während zehn Jahren 

jederzeit ausübbaren Kaufrecht (act. 9/6/10) – in dessen Preis von CHF 1'250'000 

unbestrittenermassen auch das Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_ einbezogen worden 

ist – keinen Gebrauch gemacht (vgl. dazu bereits Erwägung 4 hiervor). Dieses 

Kaufrecht habe gegenüber der C.__ AG keinerlei Wirkung entfaltet, da diese in privat- 

und steuerrechtlicher Hinsicht als selbständiges Rechtssubjekt zu betrachten sei, 

selbst wenn sie von B.__ wirtschaftlich beherrscht werde. Allerdings ist nicht 

auszuschliessen, dass sich dieses im Zeitpunkt der Veräusserung am 

2./16. Dezember 2021 (act. 9/2/6) noch gültige Kaufrecht zumindest auf die 

Kaufpreisvorstellung der Beschwerdeführerin mindernd ausgewirkt hat.

Weiter geht aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 2./16. Dezember 2021 

(act. 9/2/6), insbesondere aus dem Objektbeschrieb (S. 2) oder der Erklärung der 

Verkäuferin (S. 4 Ziff. 7), auf dem Kaufgrundstück lasteten keine Miet- oder 

Pachtverhältnisse, nicht eindeutig der rechtsgeschäftliche Wille der Parteien hervor, 

dass das Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_ auf Parzelle Nr. 0000_ nicht Gegenstand 

der vertraglichen Preisbestimmung gebildet hätte. Daher ist nach dem Gesagten 

grundsätzlich zu vermuten, dass sich der am 2./16. Dezember 2021 vereinbarte 

Kaufpreis – wie bereits der in den Kaufverträgen vom 15. Juli 1993 und 

17. Oktober 2013 sowie im Kaufrechtsvertrag vom 17. Oktober 2013 vereinbarte Preis 

4.3. 

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– auf sämtliche dinglich übertragenen Werte und damit auch auf das Einfamilienhaus 

erstreckte, zumal ausser Frage steht, dass das Haus nicht technisch abbruchreif ist. 

Folglich ist auch zu vermuten, dass der Kaufpreis von CHF 1'250'000 den Verkehrswert 

sämtlicher dinglich übertragener Werte mitsamt dem Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_ 

im Zeitpunkt der Veräusserung des Grundstücks wiedergab. Überdies hat die 

Beschwerdeführerin nachvollziehbar dargetan, dass der Anteil des Einfamilienhauses 

Assek.-Nr. 0001_ am Erlös von CHF 1'250'000 42% betrage, wenn auf den Zeitwert 

dieses Gebäudes von CHF 525'000 gemäss der Schätzung vom 16. Februar 2016 

(act. 9/2/11) abgestellt werde. Selbst wenn sich dieser Wert bis zum Verkauf am 

2./16. Dezember 2021 vermindert haben mag, kann bei diesem Verhältnis, welches die 

erwähnte 10%-Schwelle für die Annahme eines wirtschaftlichen Abbruchobjekts 

deutlich überschreitet, nicht gesagt werden, die Entschädigung für das Gebäude sei 

praktisch vernachlässigbar gewesen. Vor diesem Hintergrund hat der 

Beschwerdegegner den Beweis dafür zu erbringen, dass das Einfamilienhaus Assek.-

Nr. 0001_ für die Preisgestaltung keine Rolle spielte.

Der Beschwerdeführerin als Veräusserin des Grundstücks Nr. 0000_ war die Absicht 

der C.__ AG, die Liegenschaft Assek.-Nr. 0001_ abzubrechen und ein 

Mehrfamilienhaus auf Parzelle Nr. 0000_ zu errichten, vor Abschluss des Kaufvertrags 

zwar bekannt. Schliesslich handelte sie nicht nur als damalige Eigentümerin der 

Parzelle Nr. 0000_, sondern auch als einziges Verwaltungsratsmitglied mit 

Einzelunterschrift der am 26. August 2020 im Handelsregister eingetragenen C.__ AG, 

für welche sie auch das Baugesuchsformular vom 1. Oktober 2021/19. November 2021 

(act. 9/6/9) – die C.__ AG ist auf diesem Formular fälschlicherweise bereits als 

Eigentümerin der Parzelle Nr. 0000_ aufgeführt – unterzeichnete. Dies mag, wie die 

Vorinstanz in Erwägung 3d/cc des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 9 f.) ausgeführt 

hat, darauf hindeuten, dass die Beschwerdeführerin als Veräusserin selbst davon 

ausgegangen ist, das Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_ besitze für die potentielle 

Käuferin keinen Wert mehr, sondern müsse einem Neubau weichen. Dieses Wissen um 

die Pläne betreffend den Abbruch der bestehenden Baute und die Neuüberbauung mit 

einem Mehrfamilienhaus rechtfertigt für sich allein nach dem Gesagten indes noch 

keine Umkehr der Beweislast für die Frage, ob die Beschwerdeführerin den 

Verkaufspreis ihres Grundstücks ohne Berücksichtigung des Einfamilienhauses 

verhandelt hat. Bei gegebener Aktenlage kann nicht gesagt werden, die 

Beschwerdeführerin habe als Veräusserin die Neuüberbauung selbst aktiv 

vorangetrieben. Insbesondere ist nicht erstellt, dass sie in eigener Sache vor Beginn 

von Verkaufsverhandlungen überbauungsstudien für ihr Grundstück hätte erstellen 

lassen. Im Weiteren mag es gemäss den, allerdings auf einer "schmalen 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 11/14

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Vergleichsbasis" beruhenden, Berechnungen der Vorinstanz in Erwägung 3d/bb des 

angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 9) zutreffen, dass der absolute Landwert des 

977 m  grossen Grundstücks Nr. 0000_ auf Grundlage der amtlichen Schätzung der 

Nachbarparzelle Nr. 0003_ vom 17. Februar 2022 (act. 9/6/12) und in Anwendung der 

Vergleichsmethode (vgl. dazu Schweizerische Vereinigung kantonaler 

Grundstücksbewertungsexperten [SVKG], Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 

5. Aufl. 2019, S. 100 f.) CHF 1'172'400 (977 x CHF 1'200) beträgt und damit höher ist 

als der am 16. Februar 2016 geschätzte Verkehrswert des Grundstücks von 

CHF 1'080'000 (act. 9/2/11) mitsamt dem im Jahr 1975 erbauten Einfamilienhaus 

Assek.-Nr. 0001_. Wie bereits ausgeführt, ist vorliegend allerdings zu vermuten, dass 

der am 2./16. Dezember 2021 vereinbarte Kaufpreis von CHF 1'250'000 den 

Verkehrswert sämtlicher dinglich übertragener Werte mitsamt dem Einfamilienhaus 

Assek.-Nr. 0001_ wiedergibt. Dieser Wert übersteigt den von der Vorinstanz ermittelten 

absoluten Landwert von CHF 1'172'400. Aus dieser Gegenüberstellung allein – eine 

detaillierte Renditeberechnung fehlt ohnehin – kann deshalb nicht gefolgert werden, 

dass die Beschwerdeführerin durch einen Abbruch und einen nachfolgenden Neubau 

auf Parzelle Nr. 0000_ oder eine andere Nutzung des Bodens eine höhere Rendite hätte 

erzielen können, geschweige denn, dass sie zur Renditeoptimierung gehalten gewesen 

wäre. Auch in dieser Hinsicht ist es dem Beschwerdegegner somit nicht gelungen, den 

Beweis für das Vorliegen eines wirtschaftlichen Abbruchobjekts zu erbringen.

2

Zusammenfassend ist gestützt auf den Kaufvertrag vom 2./16. Dezember 2021 zu 

vermuten, dass die Beschwerdeführerin ihr Grundstück Nr. 0000_ mitsamt dem 

Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_ zum Preis von CHF 1'250'000 verkauft hat. Damit 

hätte der Beschwerdegegner den Beweis dafür erbringen müssen, dass dieses Haus 

für die Preisgestaltung keine Rolle spielte. Mangels eines solches Gegenbeweises ist 

weiterhin zu vermuten, dass es im Kaufvertrag vom 2./16. Dezember 2021 bei der 

Bestimmung des Kaufpreises für das 

Grundstück Nr. 0000_ in die Preisbildung einbezogen worden ist.

In grundsätzlicher Hinsicht ist ergänzend auf Folgendes hinzuweisen: Das 

Kongruenzprinzip soll nur – aber immerhin – gewährleisten, dass der 

konjunkturbedingte Mehrwert steuerlich erfasst wird, nicht aber andere Werte. Die 

Frage, ob ein konjunkturbedingter Mehrwert entstanden ist, bedarf einer 

Gesamtbetrachtung. Die Beschwerdeführerin hat in den Jahren 1993 und 2013 

insgesamt CHF 1'210'000 Franken für das Grundstück samt Haus bezahlt und über 30 

Jahre in diesem Haus gelebt. Das 1975 erbaute Haus, in dessen Werterhalt nach Lage 

4.4. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 12/14

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5.  

5.1.     

Bei diesem Verfahrensausgang sind die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

dem unterliegenden, überwiegend finanzielle Interessen verfolgenden Staat 

(Beschwerdegegner) aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 und Abs. 3 VRP). In Berücksichtigung 

des dem strittigen Steuerbetrag entsprechenden Streitwerts von CHF 285'097 ist eine 

Entscheidgebühr von CHF 8'500 angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung [sGS 941.12, GKV]). Der von der Beschwerdeführerin im 

der Akten nicht erheblich investiert wurde, hat bis zum Verkaufszeitpunkt im Jahr 2021 

durch die Alterung unbestritten an Wert verloren. Einen konjunkturbedingten Mehrwert 

hat seit 1993 ausschliesslich das Land erlangt. Das Kongruenzprinzip erlaubt es jedoch 

nicht, nur den Land-Mehrwert zu berücksichtigen und den Gebäude-Minderwert 

vollständig auszublenden (vgl. dazu auch Margraf, a.a.O., S. 188, wonach es 

wirtschaftlich sinnvoll und erwägenswert erscheine, Anlagekosten von 

Abbruchobjekten bei der Gewinnermittlung im Privatvermögensbereich zuzulassen, 

könne doch der Aspekt der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht einfach mit dem 

Hinweis auf den Charakter der Grundstücksgewinnsteuer als Objektsteuer und der 

Steuerneutralität von privaten Kapitalverlusten abgespeist werden). Damit würden die 

geforderten vergleichbaren Verhältnisse nicht geschaffen. Die Beschwerdeführerin war 

bei Erwerb bereit, den Kaufpreis von CHF 1'210'000 zu bezahlen, weil sie das Haus 

nutzen wollte und dies während Jahrzehnten auch tat. Ihr nur Anschaffungskosten auf 

der Basis des damaligen Werts der imaginären "leeren Wiese" von CHF 305'400 

anzurechnen und die Differenz zum Verkaufspreis von CHF 1'250'000 als 

konjunkturbedingten Mehrwert zu berücksichtigen, widerspricht gesamthaft einer 

kongruenten Betrachtung. Die Betrachtung von Beschwerdegegner und Vorinstanz 

liefe im Ergebnis darauf hinaus, der Beschwerdeführerin vorzuhalten, das Grundstück 

überteuert gekauft bzw. zu billig verkauft zu haben, was angesichts der konkreten 

Verhältnisse nicht zu überzeugen vermag.    

In Gutheissung der Beschwerde sind der angefochtene Entscheid sowie der diesem 

zugrundeliegende Einspracheentscheid vom 30. Juni 2022 deshalb aufzuheben. Die 

Sache ist unter Zugrundelegung der Erwerbspreise von Land und Bauten (samt dem 

Einfamilienhaus Assek.-Nr. 0001_) sowie allfälliger wertvermehrender Aufwendungen zu 

neuer Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer an den Beschwerdegegner 

zurückzuweisen.

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Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von CHF 8'500 ist ihr 

zurückzuerstatten.

5.2.

Neu zu verlegen sind bei diesem Ausgang die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens 

von CHF 1'500, wobei die Kostenverlegung derjenigen des Rechtsmittelentscheids 

folgt (vgl. VerwGE B 2019/84 vom 7. Mai 2019 E. 3.1, mit Hinweis). Dementsprechend 

sind die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens ebenfalls dem Staat 

(Beschwerdegegner) aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 und Abs. 3 VRP). Der im 

Rekursverfahren geleistete Kostenvorschuss von CHF 1'500 ist der 

Beschwerdeführerin zurückzuerstatten.

5.3.

Entsprechend der Verlegung der amtlichen Kosten ist die Beschwerdeführerin für das 

Rekurs- und die Beschwerdeverfahren ausseramtlich zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 

und 2 und Art. 98  VRP). Sie war im Beschwerdeverfahren und teilweise auch im 

Rekursverfahren (vgl. dazu ihre Eingabe vom 31. Oktober 2022, act. 9/10) 

zulässigerweise durch eine Steuerberatungsgesellschaft vertreten (vgl. dazu Art. 12 

Abs. 1 Bst. d des Anwaltsgesetzes [sGS 963.70, AnwG]). Art. 6, Art. 19, Art. 22 Abs. 1 

Bst. a und b, Art. 28, Art. 28  und Art. 29 der Honorarordnung (sGS 963.75, HonO) 

finden sachgemässe Anwendung (vgl. B 2023/162 und 163 vom 8. Dezember 2023 

E. 6.2; VerwGE B 2023/80 vom 17. August 2023 E. 4.4, je mit Hinweis[en]). Ohne 

Kostennote ist die Entschädigung ermessensweise (sachgemäss Art. 6 und 19 HonO) 

auf insgesamt CHF 4'000 (Art. 22 Abs. 1 lit. a und b HonO), zuzüglich Barauslagen von 

CHF 160 (4% von CHF 4'000), festzusetzen. Eine Mehrwertsteuerentschädigung wurde 

nicht beantragt (Art. 29 HonO).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

In Gutheissung der Beschwerde werden die Entscheide des bisherigen Instanzenzugs 

sowie die Veranlagungsverfügung des Beschwerdegegners vom 31. Mai 2022 

bis

bis

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 14/14

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aufgehoben. Die Sache wird im Sinne der Erwägungen zu neuer Veranlagung der 

Grundstückgewinnsteuer an den Beschwerdegegner zurückgewiesen.

2.

Der Staat (Beschwerdegegner) bezahlt die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von 

CHF 1'500 und des Beschwerdeverfahrens von CHF 8'500. Die Vorinstanz wird 

angewiesen, der Beschwerdeführerin den im vorinstanzlichen Rekursverfahren 

geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1'500 zurückzuerstatten. Der 

Beschwerdeführerin wird der im Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von 

CHF 8'500 zurückerstattet.

3.

Der Beschwerdegegner entschädigt die Beschwerdeführerin für das Rekurs- und 

Beschwerdeverfahren mit insgesamt CHF 4'160 (einschliesslich Barauslagen), ohne 

Mehrwertsteuer.

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 10.05.2024
	Grundstückgewinnsteuer, wirtschaftliches Abbruchobjekt, Art. 130 Abs. 1, Art. 134 StG. Ende 2021 verkaufte die Beschwerdeführerin ein Grundstück samt einem darauf im Jahr 1975 erbauten Einfamilienhaus für CHF 1'250'000, welches sie in den Jahren 1993 und 2013 für insgesamt CHF 1'210'000 erworben hatte. Gestützt auf den Kaufvertrag war zu vermuten, dass sie ihr Grundstück mitsamt dem Einfamilienhaus veräussert hatte. Überdies legte die Beschwerdeführerin nachvollziehbar dar, dass die Gebäudeentschädigung deutlich mehr als 10% des Gesamterlöses ausgemacht hatte. Der Beschwerdegegner vermochte demgegenüber den Gegenbeweis nicht zu erbringen, wonach das technisch nicht abbruchreife Haus für die Preisgestaltung keine Rolle spielte. Gutheissung der Beschwerde (E. 4, Verwaltungsgericht B 2023/149).

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