# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** abc0ef8b-9ef2-5dc5-9935-0a189811b45d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1990-09-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 25.09.1990  SR.1989.00002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SR-1989-00002_1990-09-25.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	SR.1989.00002	 
	Entscheidart und -datum: 	 vom 25.09.1990
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	
	Betreff: 

	Schenkungssteuer

	
Die Ermittlung des Verkehrswerts von Liegenschaften für die Schenkungssteuer hat individuell aufgrund allgemeiner Bewertungsgrundsätze zu erfolgen. Die Weisung des Regierungsrates über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung von Eigenmietwerten ist nicht anwendbar.
Bei Sanierungsobjekten lässt es sich vertreten, allein auf den Landwert abzustellen.

			 	
				Stichworte:
	
						BEWERTUNG
LANDWERT
LIEGENSCHAFT
SANIERUNGSOBJEKT
SCHENKUNGSSTEUER
STEUERBEMESSUNG
VERKEHRSWERT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 13 lit. I ESchG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

   

  	
   

  	
  

  

 

 

 

Entscheid

 

SR 89/0002

der
II. Kammer

 

 

Sitzung
vom 25. September 1990

 

 

Anwesend: Vizepräsident Martin
Zweifel (Vorsitz), die Ver­waltungsrichter Emil Dietsch, Ulrich Kohli, Andreas
von Al­bertini und Roger Girod, sowie Sekretär Claude Wetzel.

 

 

In
Sachen

 

 

A,                                            Rekurrent,

 

 

gegen

 

 

S t a a t  Z ü r i c h ,                      Rekursgegner,

vertreten durch die Abteilung
Erbschafts‑

und Schenkungssteuer,

 

 

betreffend
Schenkungssteuer,

 

 

hat
sich ergeben:

 

 

      I. A erwarb am 30. Oktober
1987 von seiner Mutter B die Liegenschaften Parz.Nr. 01 (ein Wohnhaus mit
Wagenschopf, Hofraum, Garten und Wiese im Halte von ca. 1'960 m2) sowie
Parz.Nr. 02 (ca. 850 m2 Wiese) in der Gemeinde C zum Preis von
Fr. … Die Tilgung des Kaufpreises erfolgte mittels Bankgutschrift in Höhe
von Fr. … und durch Verrechnung mit einer Forderung gegenüber der Mutter
von Fr. …

 

      Im Zusammenhang mit dieser
Abtretung deklarierte A in seiner Steuererklärung für die Schenkungssteuer den
"Tilgungserlass" von Fr. … als Schen­kung. Demgegenüber
veranschlagte die Abteilung Erbschafts‑ und Schenkungssteuer des
kantonalen Steueramts in ihrem Ver­fügungsentwurf für die Schenkungssteuer vom
5. September 1988 den "Schenkungssteuerwert" der beiden
Liegenschaften auf Fr. …, ermässigte diesen jedoch in der Verfü­gung vom
19. Oktober 1988 auf Fr. … Nach Abzug der Ge­genleistung von Fr. …
ergab sich daraus eine steu­er­pflichtige Zuwendung von Fr. … und unter
Berück­sich­tigung des Freibetrags von Fr. 100'000.‑ bei Schenkun­gen
an Nachkommen eine Schenkungssteuer für A von Fr. …

 

      II. Die Finanzdirektion wies
dessen Einsprache am 12. De­zember 1988 ab. Sie erwog, die Steuer werde vom
Verkehrs­wert des übergegangenen Vermögens berechnet. Das sei der Preis, der
bei einer Veräusserung im ordentlichen Geschäfts­verkehr für das
Vermögensobjekt mutmasslich bezahlt würde. Nach Auskunft des
Gemeindesteueramts C lägen 1'010 m2 der erworbenen Grundstücke in der
Kernzone B und 1'800 m2 in der Landwirtschaftszone bzw. im übrigen
Gemein­degebiet. Aufgrund von vergleichbaren Handänderungen, die für Land in
der Kernzone einen Preis von Fr. … /m2 und für Land in der
Landwirtschaftszone einen solchen von Fr. … /m2 ergeben hätten, sei der
Landwert der streitbe­trof­fenen Grundstücke auf Fr. … zu schätzen. Der Un­ter­schied
von Fr. … zum veranschlagten Schenkungssteu­er­wert sei gerechtfertigt, da
das mit Fr. 10.‑/m2 bewertete Kulturland teilweise direkt an die
Bauzone angrenze und da­her zu einem etwas höheren Preis einzusetzen sei. Da es
sich beim Wohnhaus um ein Sanierungsobjekt handle, rechtfer­tige es sich, bei
der Verkehrswertschätzung allein auf den Land­wert abzustellen.

 

      III. Mit Rekurs vom
5. Januar 1989 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den massgeblichen
Verkehrswert auf Fr. … festzulegen, so dass sich un­ter Anrechnung des
Uebernahmepreises von Fr. … eine Schenkung von Fr. … ergebe.

 

      Aus der Begründung ist
festzuhalten: Für die Ermitt­lung der Liegenschaftenwerte sei allein die
"Weisung des Regie­rungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung
von Lie­genschaften und Festsetzung der Eigenmietwerte" vom
8. Sep­tember 1982 zugrundezulegen. Ein Abweichen auf die von der
Vorinstanz angewandten allgemeinen Bewertungsgrundsätze sei willkürlich.
Aufgrund der erwähnten Weisung belaufe sich der Verkehrswert der beiden
Grundstücke auf insgesamt Fr. … wobei für die Berechnung ein Preis für un­überbau­tes
Bauland von Fr. … /m2 zugrundezulegen sei. Dieser "Grundpreis"
sei im Februar 1987 in einer anderen "Erb­schafts‑ oder
Schenkungssteuerangelegenheit in Rechnung gestellt" worden. Es verstosse
gegen die Rechtsgleichheit, wenn im vorliegenden Fall von einem höheren Preis
ausgegan­gen werde. Im übrigen habe er nie eine "ausführliche schriftliche
Berechnung der Liegenschaftenbewertung" erhal­ten; der Steuerkommissär
habe ihm "immer am Telefon vorge­rechnet", wie er zum entsprechenden
Verkehrswert gelangt sei. Die Zuwendung seiner Mutter betrage unter Anrechnung
des Uebernahmepreises von Fr. … lediglich Fr. … Selbst wenn der
"Tilgungserlass" von Fr. … eine Schenkung darstelle, sei unter
Berück­sichtigung des Freibetrags von Fr. 100'000.‑ keine Schen­kungssteuer
ge­schuldet.

 

      Der Rekursgegner liess durch
die Abteilung Erbschafts‑ und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts
Abweisung des Rekurses beantragen.

 

      IV. Mit Beschluss vom
6. Juni 1990 forderte das Ver­wal­tungsgericht den Rekursgegner auf, bis
zum 2. Juli 1990 eine Tabelle über die Handänderungen in der Gemeinde C in
den Jahren 1986 bis 1988 sowie die entsprechenden Handänderungsanzeigen
einzureichen, versehen mit einem Ge­meindeplan, aus welchem die Lage der
Grundstücke ersicht­lich sei.

 

      Der Rekursgegner liess
nichts von sich hören.

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

      1. Gegen den
Einspracheentscheid der Finanzdirektion kann laut § 43 Abs. 1 des
Gesetzes über die Erbschafts‑ und Schenkungssteuer vom 28. September 1986
(ESchG) der Steuer­pflichtige binnen 30 Tagen nach Zustellung beim Verwaltungs­gericht
Rekurs erheben. Nach § 43 Abs. 5 ESchG sind die Be­stimmungen über das
Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer sinngemäss anwendbar.

 

      Mit dem Rekurs können laut
§ 43 Abs. 2 ESchG alle Män­gel des angefochtenen Entscheids sowie des
vorangegangenen Ver­fahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsächliche Be­haup­tungen
und Beweismittel zulässig (RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51 Nr. 134;
RB ORK 1953 Nr. 77 = ZR 53 Nr. 12; RB 1961 Nr. 63). Das
Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und umfassende Prüfungsbefugnis
wie die Finanzdirektion im Ein­spracheverfahren.

 

      2. Der Schenkungssteuer
unterliegen nach § 4 Abs. 1 ESchG Zuwendungen unter Lebenden, mit
denen der Empfänger aus dem Vermögen eines andern ohne entsprechende Gegenlei­stung
bereichert wird, sofern der Schenkende im Zeitpunkt der Zuwendung seinen Wohnsitz
im Kanton Zürich hatte (§ 2 Abs. 1 lit. b ESchG) oder im Kanton
gelegene Grundstücke oder Rechte an solchen übergehen (lit. c). Zu den
steuer­ba­ren Schenkungen im Sinn von § 4 ESchG gehören auch die soge­nannten
gemischten Schenkungen, das heisst Rechtsge­schäfte, bei denen nur für einen
Teil der Leistung ein Ent­gelt er­bracht wird (RB 1960 Nr. 99 mit
Verweisungen, auch zum fol­genden). Dabei ist der Umfang der steuerbaren unent­geltli­chen
Zuwendung auf den offenbaren in die Augen sprin­genden Wertunterschied der
beidseitigen Leistungen be­schränkt.

 

      Gemäss § 13 Abs. 1
ESchG wird die Steuer (unter Vorbe­halt hier nicht zutreffender Fälle) vom
Verkehrswert des übergegangenen Vermögens im Zeitpunkt der Entstehung des
Steueranspruchs berechnet. Abweichend von der Steuerein­schätzung für die
Staats‑ und allgemeinen Gemeindesteuern, bei denen die
"Verkehrswerte" von Liegenschaften im Inter­es­se einer rationellen
Veranlagung aufgrund genereller Richt­linien festgesetzt werden, müssen sie bei
der Veran­lagung der Erbschafts‑ und Schenkungssteuer, wie auch bei den
Grundsteuern, individuell nach allgemeinen Bewertungs­grund­sätzen geschätzt werden
(RB 1980 Nr. 82). Der Verkehrs­wert eines Vermögensobjekts im allgemeinen
und einer Liegen­schaft im besonderen entspricht nach diesen Grundsätzen dem
Preis, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewer­tungs­stichtag
mutmasslich zu erzielen wäre (RB 1981 Nr. 101, mit Hinweisen). Dieser
Preis ist aufgrund von Schätzun­gen zu er­mitteln. Soweit möglich ist dabei auf
Vergleichs­preise abzu­stellen, die im gleichen Zeitraum für ähnliche
Grundstücke erzielt wurden.

 

      3. a) Nach dem vorstehend
Gesagten ergibt sich zum ei­nen, dass die Finanzdirektion zur Prüfung, ob
zwischen der Leistung von B, die in der Abtretung der beiden Liegenschaften
Parz.Nr. 02 und Nr. 01 bestand, und der Gegenleistung ihres Sohnes im Wert von
Fr. … ein offensichtliches Missverhältnis bestand, zu Recht eine
Verkehrswertschätzung dieser Liegenschaften vor­genommen hat. Zum andern hat
sie dabei richtigerweise nicht auf die ausschliesslich für die Staats‑
und Gemeinde­steuern anwendbare "Weisung des Regierungsrates an die Steu­erbehör­den
über die Bewertung von Liegenschaften und die Festset­zung von
Eigenmietwerten" vom 8. September 1982 abge­stellt, sondern
Vergleichspreise herangezogen.

 

      Die Rüge von A, die
Finanzdirek­tion habe ihn dadurch rechtsungleich behandelt, ist unbe­gründet:
Selbst wenn diese Direktion in einzelnen andern Fällen das Gesetz nicht oder
nicht richtig angewendet hätte ‑ was nicht er­stellt ist, geschweige
denn, dass die Fortset­zung einer solchen gesetzwidrigen Praxis erwiesen
wäre ‑ hätte er kei­nen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom
Gesetz behan­delt zu werden, weil der Grundsatz der Gesetz­mässigkeit der
Verwaltung der Rücksichtnahme auf gleichmäs­sige Rechtsanwen­dung regelmässig
vorgeht (vgl. Imboden/Rhi­now, Schweizerische Verwal­tungsrechtsprechung,
1. Band, Nr. 71). Ebenso kann unter den vorliegenden Umständen von
"Willkür" keine Rede sein.

 

      b) Fraglich ist, ob die von
der Finanzdirektion ange­wandte Schätzungsmethode, welche im vorliegenden Fall
al­lein auf den Landwert abstellt, einer näheren Ueberprüfung stand­hält:

 

      In der Regel wird der
Verkehrswert von überbauten Grund­stücken nach dem Realwert als Summe von
Bodenwert und Bau­wert einerseits und dem Ertragswert anderseits bestimmt, wo­bei
die Gewichtung dieser beiden Faktoren vom Einzelfall ab­hängt
(Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band,
1966, § 165 N. 82 ff., auch zum fol­genden). Die Gewichtung
dieser beiden Faktoren hängt vom Einzelfall ab. Bei Renditeobjekten fällt der
Ertragswert stärker ins Gewicht, während bei selbstgenutzen Objekten dem
Realwert entscheidende Bedeutung zukommt. Angesicht der Tat­sache, dass es sich
beim fraglichen über hundert Jahre alten Wohnhaus unstreitig um ein
Sanierungsobjekt handelt, das ge­genwärtig nicht mehr bewohnt wird, erscheint
es ver­tretbar, für die Verkehrswertschätzung allein auf den Landwert ab­zu­stellen;
dies umsomehr, als nicht nur über Zeitpunkt und Um­fang allfälliger Umbau‑
und Renovationsarbeiten, sondern auch über die zukünftige Nutzung des Gebäudes
Ungewissheit herrscht und somit keine verlässlichen Anhaltspunkte für den Bau‑
und Ertragswert vorliegen.

 

      c) Zu entscheiden bleibt, ob
die von der Finanzdirek­tion zugrunde gelegten Quadratmeterpreise von
Fr. … für das Land in der Bauzone und Fr. … für das Land in der Land­wirtschaftszone
haltbar sind.

 

      Die Finanzdirektion stützt
sich dabei auf eine Aus­kunft des Gemeindesteueramts C vom 30. August 1988, wo­nach
"bei Handänderungen 1987 für Land in der Kernzone Fr. …/m2 bezahlt
(worden seien)" und "für landw. Land mit Fr. …/m2 gerechnet
werden (dürfe)". Damit lässt sich jedoch in keiner Weise feststellen, ob
die nicht näher bezeichneten Handänderungen überhaupt vergleichstauglich sind.
Es wären folglich weitere Angaben, so vor allem über die Lage der Grundstücke
nötig gewesen, wobei unter Umständen auch Hand­änderungen in den Jahren 1986
und 1988 zum Vergleich hätten herangezogen werden müssen.

 

      d) Das Verwaltungsgericht
hat die von der Vorinstanz ver­säumten Untersuchungshandlungen nachholen
wollen. Zu die­sem Zweck hat es den Rekursgegner am 6. Juni 1990 aufgefor­dert,
eine Tabelle über die Handänderungen in der Gemeinde C in den Jahren 1986 bis
1988 sowie die entsprechen­den Handänderungsanzeigen einzureichen, versehen mit
einem Ge­meindeplan, aus welchem die Lage der Grundstücke ersicht­lich sei.
Dieser hat sich dazu nicht einmal vernehmen las­sen. Nachdem die Abteilung
Erbschafts‑ und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts, die
seinerzeit als für die Fi­nanzdirektion handelnde Veranlagungs‑ und
Einsprachebehörde ihre Untersuchungspflicht verletzt hat, nunmehr als Vertre­terin
des Rekursgegners zur ergänzenden Untersuchung nicht Hand bieten will, kann es
nicht mehr Sache des Verwaltungs­gerichts sein, weitere Vorkehren zu treffen,
um die zu ei­ner eigenen Verkehrswertschätzung nötigen Grundlagen zu be­schaf­fen
oder ‑ falls dies nicht möglich ist ‑ eine Experti­se an­zuordnen.
Die Vorinstanz hat den festgestellten Mangel sel­ber zu beheben. Sie wird A im
An­schluss an die Untersuchung zum Ergebnis anhören und her­nach neu
entscheiden müssen.

 

 

Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

 

1. Der
Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur ergänzenden Untersuchung
und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion zurückgewiesen.

 

2. Die
Gerichtsgebühr fällt ausser Ansatz; die übrigen Ko­sten betragen Fr.      
Zustellungskosten.

 

3. Die Gerichtskosten werden auf
die Gerichtskasse genommen.

 

4. Mitteilung an …