# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 64992998-b3dd-5990-95f4-e82c5e3b89d5
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-04-12
**Language:** de
**Title:** Zonenkonformität von Betrieben, die nicht in eine Wohnzone passen, in Wohnzonen. Berücksichtigung ideeller Immissionen (Sexgewerbe).
**Docket/Reference:** BRKE I Nrn. 0119-0120/1996
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_119-120_1996_815.pdf

## Full Text

BRKE I Nrn. 119 und 120/1996 vom 12. April 1996 in BEZ 1996 Nr. 16

(Aufgehoben  mit  VB  96/0078  vom  24.  Januar  1997,  dieser  bestätigt  mit  BGE 
1P.191/1997 vom 26. November 1997)

7. Die Rekurrenten machen geltend, die Verwendung der nicht vom Wohnanteil
erfassten,  gewerblich  nutzbaren  Flächen  als  (Sex-)Massagesalon  sei  zu  Unrecht 
verweigert worden.

In ihrer Rekursantwort bringt die Vorinstanz vor, in der Festsetzung von Wohn-
zonen  und  der  Festlegung  eines  hohen  Wohnanteils  - und  zwar  auch  in  Gebieten, 
welche nicht direkt als Wohnzonen ausgeschieden seien - manifestiere sich das öf-
fentliche Interesse an der Wohnnutzung "als solcher" und der Wohnqualität. Gebiete 
mit  einem  Mindestwohnflächenanteil  von  mehr  als  50  %  seien  in  Berücksichtigung 
der  besonderen  städtischen  Verhältnisse  als  primär  der  Wohnnutzung  dienende 
Quartiere  zu  behandeln.  Gemäss  §  52  PBG seien  Wohnzonen  in  erster  Linie  für 
Wohnbauten bestimmt. Sollen in einer Wohnzone andere Nutzungen ausgeübt wer-
den,  so  müsse  nach  der  Rechtsprechung  des  Verwaltungsgerichtes  (VB  92/0062) 
aufgrund  einer  funktionellen  Betrachtungsweise  geprüft  werden,  ob  diese  mit  dem 
Zonenzweck  vereinbar  seien.  In  Wohnzonen  angesiedelte  Betriebe  müssten  ihrem 
Wesen  nach  "in  Wohnquartiere  passen".  Dabei sei  es  nicht  notwendig,  dass  eine 
derartige Regelung ausdrücklich in der kommunalen Bau- und Zonenordnung veran-
kert sei. Das Erfordernis der Übereinstimmung mit dem Zonenzweck gelte allgemein 
und ergebe sich direkt aus dem "Zweck der Wohnzone". § 49 Abs. 1 PBG halte fest, 
dass  die  Bau- und Zonenordnung die zulässige bauliche Grundstücksnutzung u. a. 
durch Bestimmungen über die Nutzweise näher ordnen könne. Der Wohnanteilplan 
der Stadt Zürich gelte als eine derartige Ordnung. Aus der systematischen Stellung 
dieser Norm gehe hervor, dass sie nicht nur auf Wohnzonen ausgerichtet sei, son-
dern  auch  Kern-,  Quartiererhaltungs- und  Zentrumszonen  erfasse.  Aufgrund  der 
verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  sei  die  Zulässigkeit  von  Betrieben  nicht 
nur in Wohnzonen, sondern auch in Kern-, Quartiererhaltungs- oder Zentrumszonen 
an ihrer Vereinbarkeit mit der Wohnnutzung zu messen.

Sexmassagesalons  seien  in  aller  Regel  bis  weit  in  die  Nacht  bzw.  die  frühen 
Morgenstunden  hinein  geöffnet,  zu  Zeiten  also,  in  denen  die  Bevölkerung  ein  aus-
gesprochenes  Ruhebedürfnis  habe.  Der  Betrieb  von  Massagesalons  sei  mit  einem 
erheblichen  Störpotential  verbunden.  Davon  betroffen  seien  einerseits  - falls  über-

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haupt  noch  vorhanden  - die  Bewohnerinnen  und  Bewohner  des  entsprechenden 
Gebäudes selber, andererseits aber auch die Nachbarschaft; letztere insbesondere 
dann,  wenn  sich  mehrere  Massagesalons in einem Gebäude "einnisteten". Der Zo-
nen- bzw. Wohnanteilplan verfolge den Zweck, ein gesundes, angenehmes und un-
gestörtes  Wohnen zu gewährleisten. Der Betrieb von Massagesalons habe mit die-
sem  Zweck  nicht  die  geringste  Gemeinsamkeit.  Vielmehr verletze  eine  derartige 
Nutzung den Zonenzweck in krasser Weise und führe längerfristig zur Verdrängung 
der ansässigen Bevölkerung und zu einer Verslumung des Gebietes. Mit der Libera-
lisierung des Sexualstrafrechts sei bei den Massagesalons eine Entwicklung einge-
treten,  welche  in  bestimmten  Stadtkreisen  zu  unzumutbaren  Zuständen  führe.  Be-
züglich der Beeinträchtigung des Zonenzwecks und der Lebensqualität der nicht im 
Sexgewerbe  tätigen Bevölkerung spiele es auch keine Rolle, ob die Betreiberinnen 
eines  Massagesalons  die  Lokalitäten  nur  zur  Ausübung  ihres  Gewerbes  benutzten 
und andernorts wohnten, oder ob sie dort sogar ihren eigentlichen Wohnsitz hätten. 
Die mit dem Betrieb verbundenen Störungen würden dieselben bleiben.

Wenn  in  Wohnzonen  bzw.  Gebieten  mit  hohem  Wohnanteil  Betriebe  sexge-
werblicher Art als nicht zonenkonform betrachtet werden und dementsprechend de-
ren Bewilligungsfähigkeit verneint werde, bedeute dies nicht die Durchsetzung eines 
100 %-igen Wohnanteils. Eine gewöhnliche (d.h. nicht sex-) gewerbliche Nutzung im 
Rahmen des gemäss Wohnanteilplan zulässigen Nichtwohnanteils werde keinesfalls 
unterbunden. Eine gewöhnliche gewerbliche Nutzung werde vorliegend vielmehr an-
erkannt.

8 a) Mit dem Inkrafttreten des Umweltschutzgesetzes am 1. Januar 1985 haben 
die  kantonalrechtlichen  Vorschriften  über  den  Umweltschutz  ihre  selbständige  Be-
deutung  verloren,  soweit  sich  deren  materieller  Gehalt  mit  dem  Bundesrecht  deckt 
oder weniger weit geht als dieses. Das kantonale Recht behält seine Gültigkeit nur 
dort, wo es die bundesrechtlichen Bestimmungen ergänzt oder - soweit erlaubt - ver-
schärft (vgl. BGE 113 Ib 399 mit Hinweisen; BGE 114 Ib 220 Erw. 4a, auch zum Fol-
genden). Gemäss Art. 65 Abs. 2 USG dürfen die Kantone keine neuen Immissions-
grenzwerte,  Alarmwerte  oder  Planungswerte  und  keine  neuen  Bestimmungen  über 
Typenprüfungen  und  umweltgefährdende  Stoffe  erlassen.  Bestehende  kantonale 
Rechtsnormen gelten lediglich bis zum Inkrafttreten entsprechender Vorschriften des 
Bundesrates. Dieser hat in der Lärmschutzverordnung (LSV) Immissionsgrenzwerte, 
Alarmwerte und Planungswerte festgesetzt. Lärmimmissionen sind somit grundsätz-
lich  nach  diesen  Bestimmungen  zu  beurteilen.  Gemäss  Art.  44  LSV  haben  die  Ge-
meinden  den  Nutzungszonen  im  Sinne  von  Art.  14  ff.  RPG  Empfindlichkeitsstufen 
zuzuordnen,  welche  die  Belastungsgrenzwerte  umschreiben.  Bauvorhaben  sind  im 
Einzelfall an diesen Grenzwerten zu messen.

Die  kommunalen  und  kantonalen  Vorschriften  über  die  zulässige  Nutzweise 
(Zonenkonformität)  haben  angesichts  des  diese  Frage  abschliessend regelnden
Bundesumweltschutzrechts  ihren  immissionsrechtlichen  Gehalt  verloren.  Die  in  Art. 
43 LSV verwendeten Begriffe der nicht störenden, mässig störenden und stark stö-
renden  Betriebe  haben  nicht  mehr  den  Sinn,  die  Betriebsarten  wie  im  bisherigen 
Immissionsrecht  des  Kantons  Zürich  zum  Zwecke  der  Beurteilung  im  Einzelfall  ab-
strakt zu kategorisieren. Vielmehr wollen Sie nur aufzeigen, wie bei der Zuordnung 
der  Empfindlichkeitsstufen  vorzugehen  ist.  Ob  mithin  ein  einzelner  Betrieb  in  einer 
bestimmten Zone immissionsrechtlich zulässig sei, hängt allein davon ab, ob er die 

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entsprechenden  Belastungsgrenzwerte  der  jeweiligen  Empfindlichkeitsstufe  einzu-
halten  vermag.  Enthält  die  kommunale  Bauordnung  keine  detaillierten  Regelungen 
hinsichtlich  von  Betrieben,  sondern  ergibt  sich  aus  den  Vorschriften  einzig  deren 
grundsätzliche  Zulässigkeit,  so  können  Betriebe  nicht  auf  Grund  der  altrechtlichen 
Typisierung (zonenbedingte Immissionsvorschriften) untersagt werden; vielmehr ha-
ben  sie  sich  immissionsrechtlich  ausschliesslich  am Bundesumweltschutzrecht  zu 
orientieren.

b) Den Gemeinden bleibt es indessen unbenommen, aus raumplanungsrechtli-
chen  Gründen  einzelne  Zonen  ganz  oder  teilweise  einzelnen  Nutzungen  vorzube-
halten.  So  können  für  bestimmte  Zonen- und  Zonenteile  Verbote  für  Betriebe  nor-
miert  (reine  Wohnzonen)  bzw.  prozentuale  Wohnanteile  vorgeschrieben  werden. 
Zudem ist neben der Statuierung von sogenannten Mischzonen (gegebenenfalls un-
ter Festsetzung von Wohnanteilen oder eines Gewerbeanteils [Gewerbebonus etc.]) 
die  Festsetzung  von  allein  dem Gewerbe  oder  allenfalls  Handels- und  Dienstleis-
tungsbetrieben  vorbehaltenen  Zonen  gestattet.  Ferner  können  etwa  auch  vertikal 
verlaufende Nutzungsstrukturen in Gebäuden verlangt werden.

Auch  derartige  nicht  immissionsrechtlich  motivierte  Eigentumsbeschränkungen 
bedürfen selbstverständlich einer ausdrücklichen und unmissverständlichen gesetz-
lichen Regelung. Der Zonenzweck wird durch die Gesamtheit aller planungsrechtli-
chen und baupolizeilichen Normen abschliessend umschrieben, welche die Bauwei-
se, die Nutzweise und die Gestaltungsweise von Bauten, Anlagen und Betrieben all-
gemein oder aber spezifisch-zonenbezogen regeln. In § 52 Abs. 1 PBG wie auch in 
einzelnen  Bauordnungen  enthaltene  programmatische  Bestimmungen  etwa  des  In-
halts,  eine  Wohnzone  sei  vorwiegend  für  das  Wohnen  da,  statuieren,  sofern  die 
Bauordnung  in  Wohnzonen  auch  andere  Nutzungen  als  zulässig  erklärt,  keine  zu-
sätzlichen, zu der Gesamtheit aller Zonenvorschriften hinzutretenden Eigentumsbe-
schränkungen. Die Bezeichnung "Wohnzone" ist daher im Grunde genommen über-
all dort nur teilweise zutreffend, wo auch Nichtwohnnutzungen gestattet sind. In Tat 
und Wahrheit handelt es sich bei solchen Zonen zumindest um Mischzonen. Wo ei-
ne  solche  Mischzone  als  "Wohnzone"  bezeichnet  wird,  ohne  dass  ein  Wohnanteil 
festgelegt  ist,  darf  sogar  das  gesamte  Zonengebiet  mit  Nichtwohnbauten  überstellt 
werden und wird so erlaubterweise aus der "Wohnzone" eine Gewerbe- und Dienst-
leistungszone;  die  Betriebe  sind  lediglich  den  Immissionsnormen  des  eidgenössi-
schen  Umweltschutzrechts  unterworfen.  Auch  wo  ein  Wohnanteil  festgesetzt  ist, 
handelt es sich um eine Mischzone, und es können Nichtwohnnutzungen ausserhalb 
des Wohnanteils nur untersagt werden, wenn die Bauordnung ausdrücklich entspre-
chende,  vor  der Eigentumsgarantie  und  der  Rechtsgleichheit  standhaltende  raum-
planungsrechtliche Anordnungen trifft oder wenn Nichtwohnnutzungen dem Umwelt-
schutzrecht  widersprechen.  Ein  anderer  als  der  durch  die  einzelnen  Zulässigkeits-
oder  Verbotsnormen  der  kommunalen  Bauordnungen  umschriebener  Zonenzweck 
existiert  somit  in  allen  diesen  Fällen  auch  dann  nicht,  wenn  eine  programmatische 
Vorschrift  erklärt,  Wohnzonen  seien  in  erster Linie  für  Wohnbauten  bestimmt  (vgl. 
auch  §  52  Abs.  1  PBG,  welche  Vorschrift  im  übrigen  keine  Legaldefinition  des  Be-
griffs  "Wohnzone" gibt). Es lassen sich daher in derartigen Fällen ohne Verletzung 
des  Legalitätsprinzips,  der  Eigentumsgarantie  und  der  Gemeindeautonomie  nicht 
weitere,  irgendwie  geartete  Beschränkungen  des  Bauens  und  der  Nutzung  unter 
dem Titel "Zonenzweck" als quasi ungeschriebene Eigentumsbeschränkungen in die 
geltenden  zürcherischen  Bauordnungen  hinein  interpretieren.  Von  einer  Minderheit 

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der  Bauordnungen,  die  eine  ausdrückliche  Regelung  etwa  in  dem  Sinne  enthalten, 
dass  in  bestimmten  Zonen  nur  bestimmte  Betriebskategorien  zulässig  seien,  darf 
nicht auf die übrigen Bauordnungen geschlossen werden. Es darf nicht einfach un-
terstellt  werden,  andere  Gemeindegesetzgeber  hätten  im  Grunde  genommen  Glei-
ches statuieren wollen oder implicite statuiert.

Wenn  in  einigen  Entscheiden  (VB  71/1983  Erw.  3.a)  auf  Egger  (Einführung  in 
das  zürcherische  Baurecht,  Wädenswil  1970,  S.  111  f.)  und  Zimmerlin  (Baugesetz 
des Kantons Aargau, Aarau 1977, §§ 130 - 133 N 4) verwiesen worden ist, vermag 
dies zu Begründung der gegenteiligen Auffassung nichts beizutragen, weil diese an-
geblichen Belegstellen jene Entscheide gar nicht stützen, gehen doch beide Autoren 
eindeutig  davon  aus,  dass  der  Zonenzweck  sich  einzig  aus  den  primären  und  se-
kundären Baubeschränkungsnormen ergibt, sofern nicht eine weitere ausdrückliche 
Regelung  vorhanden  ist.  Beide  Autoren  nennen  diesbezüglich  ausschliesslich  Bei-
spiele  im Zusammenhang  mit  baupolizeilichen  Normen.  So  spricht  Egger  davon, 
dass  die  eigentlichen  Wohnzonen  das  ruhige  und gesunde  Wohnen  gewährleisten 
wollen. Zu diesem Zweck würden Bauvorschriften über Ausnützung, Geschosszahl, 
Abstände,  Wohnungszahl,  Gebäudelänge,  Höhen,  Einordnung  und  Arealüberbau-
ung  aufgestellt  (S.  112  ff.).  Zimmerlin  führt  aus,  in  Wohnzonen  habe  das  Wohnen 
eindeutig den Vorrang und verweist sodann auf die in Betracht fallenden normativen 
Regelungen. Nirgends wird jedoch gesagt, dass ohne das Vorhandensein ausdrück-
licher Regelungen aus dem "Zweck" von nicht ausschliesslich dem Wohnen dienen-
den  "Wohnzonen" heraus  weitere  Einschränkungen  der  Eigentumsfreiheit  zulässig 
seien.

Gerade dies wurde aber in den genannten Entscheiden behauptet (VB 92/0062 
Erw.  2.c.bb  - cc),  wobei  die  Urteile  allerdings  jede  Antwort  auf  die  Frage  schuldig 
bleiben,  welches  denn  die  weiteren  Verweigerungsgründe  sein  könnten.  Aussagen 
etwa, es sei in einer Wohnzone nur zulässig, was dem Wohnen diene, zum Wohnen 
gehöre  oder  in  eine  Wohnzone  passe,  setzen  sich  über  jegliche  positiv-rechtliche 
Normierung der Gemeinden hinweg. Zudem ist nicht ersichtlich, welche Art von Bau-
ten,  Betrieben  und  Anlagen  in  bestimmten  Zonen  nicht  schon  in  Anwendung  des 
überkommunalen  Rechts  und  der  Zonenvorschriften,  sondern  erst  unter  Berufung 
auf irgendwelche Programmartikel, die für sich allein keine Aussagekraft haben und 
durch  spezielle  Nutzungsvorschriften  der  Gemeinden  vollständig  relativierbar  sind, 
untersagt werden können.

Entscheidend  ist,  dass  gemäss  Bundesverfassung  jede  Eigentumsbeschrän-
kung ausdrücklich in einem Gesetz hinreichender Bestimmtheit enthalten sein muss, 
welches  die  normativ  zu  erfassenden  Sachverhalte  in  mehr  als  bloss  diffuser,  der 
Willkür  Tür  und  Tor  öffnender  Weise  präzis  zu  umschreiben  hat.  Beschränkungen 
der  angesprochenen  Art  können  weder  §  52  PBG  noch  irgendwelchen  Zonenüber-
schriften in den Bauordnungen entnommen werden.

c)  Die  sogenannten  ideellen  Immissionen  sind  mit  Ausnahme  der  Frage  der 
baulich-architektonischen  Ästhetik  weder  Gegenstand  des  Bundesrechts  noch  des 
kantonalen und kommunalen Baurechts (BRKE I Nr. 445/1993 und BRKE I Nrn. 439 
und  440/1994  sowie  VB  95/0041+0042).  In  einzelnen  Bauordnungen  enthaltene 
ausdrückliche Bestimmungen, wonach (in Wohnzonen) nur Nutzungen zulässig sei-
en, "die von ihrer Art her in Wohnzonen passen", können daher nur raumplanerische 

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Inhalte haben und bieten keine Rechtsgrundlage zur Untersagung von ideellen Aus-
wirkungen.  Es  ist  sach- und  systemrichtig,  wenn  das  Baurecht  ideelle  Immissionen 
nur  im Zusammenhang  mit  der  unmittelbaren  Wirkung von Bauten und Anlagen an 
sich auf die bauliche und landschaftliche Umgebung (Einordnung) erfasst, nicht aber 
ideelle  Auswirkungen,  welche  aus  Nutzung  und  Benutzung  von  Gebäuden  entste-
hen. Schon gar nicht gehören dazu Aussehen und Aufmachung, Auftreten und Ge-
baren und sonstiges Verhalten von Personen, die in den Bauten und Anlagen sowie 
in deren Umgebung verkehren. Solche ideellen Auswirkungen sind, sofern rechtspo-
litisch überhaupt verpönt, mit anderen rechtlichen Mitteln zu ahnden bzw. zu verhin-
dern. Insbesondere ist das Baurecht nicht dazu da, in die durch die Liberalisierung 
des Sexualstrafrechts entstandenen "Lücken" zu springen.

Es  kommt  hinzu,  dass  eine  auf  ideelle  Immissionen  ausgreifende  Anwendung 
von  baurechtlichen  Normen  aus  Gründen  der  Rechtsgleichheit  zur  Bewertung  von 
Erscheinungsformen  gezwungen  wäre,  die  in  der  jüngeren  Vergangenheit  Gegen-
stand  von  Verfolgung  durch  menschenverachtende  politische  Systeme  waren.  Eine 
differenzierte  Behandlung  des  Verhaltens  etwa  von  je  nach  ihrer  Nationalität  mehr 
oder  weniger  obszön  zur  Unzucht  anlockenden  Prostituierten,  von  lüstern  umher-
streichenden  Freiern,  verelendet  aussehenden  Süchtigen  in  und  um  Drogenanlauf-
stellen sowie von heruntergekommenen und alkoholisierten Besuchern von Vergnü-
gungslokalen  aller  Art  würde  nur  noch  von  diffusen  Vorstellungen  darüber  abhän-
gen, was in einer zürcherischen Stadt- oder Landgemeinde noch als sozialadäquat 
gelten  könne.  Nur  noch  ein  kleiner  Schritt  wäre  es  von  da  an,  etwa  das  Verhalten 
und Auftreten aggressiv missionierender Sekten oder sonst ungewöhnlich auffallen-
der  Angehöriger  fremder Religionsgemeinschaften unter dem Titel "... die von ihrer 
Art her in Wohnzonen passen" zu bewerten.

d)  Sodann  fasst  die  Baubehörde  unter  dem  Begriff  "Störpotential"  undifferen-
ziert  Auswirkungen  lärmphysikalischer  und  ideeller  Art  zusammen.  So  wird  ausge-
führt,  Sexmassagesalons  seien  in  aller  Regel  bis  weit  in  die  Nacht  bzw.  die  frühen 
Morgenstunden  hinein  geöffnet,  wodurch  die  Nachtruhe  gestört  werde.  Die  Vorin-
stanz  beruft  sich  damit  auf  Lärmimmissionen,  die  wie  die  entsprechenden  Auswir-
kungen von Vergnügungslokalen, Bars, Spielsalons etc. nicht gestützt auf § 52 PBG 
untersagt  werden  können,  sondern  in  Anwendung  von  Bundesumweltschutzrecht 
(Umweltschutzgesetz und Lärmschutzverordnung) zu beurteilen sind. Die Nachtruhe 
lässt sich auch in der Umgebung von Sexmassagesalons mit der Festlegung geeig-
neter  Öffnungszeiten  sicherstellen.  Dass  sich  die  Kunden  der  Prostituierten  nach 
Schliessung der Salons jeweils noch während einer gewissen Zeit in der Umgebung 
der  Gebäude  aufhalten  und  sich  durch  Zurufe  und  Zuschlagen  von  Autotüren  be-
merkbar  machen,  ist  wie  bei  den  anderen  genannten  Etablissements  in  Rechnung 
zu stellen. Gründe der Rechtsgleichheit verbieten jedoch eine Beurteilung der Lärm-
immissionen  aller  dieser  Betriebe  anhand  von  Vorschriften  aus  unterschiedlichen 
Rechtsbereichen.

Die übrigen Vorbringen der Bausektion zum "Störpotential" der Massagesalons 
beschlagen  allesamt  ideelle  Immissionen,  die,  wie  vorstehend  dargetan,  nicht  Ge-
genstand  des  Umweltschutzrechts  und  des  Bau- und  Planungsrechts  sind  und  im 
übrigen grösstenteils vom Strassenstrich herrühren und nur mittelbar mit der sexge-
werblichen Nutzung der Gebäude zusammenhängen. So wird gar auf Publikationen 
in der Presse hingewiesen, die bei Lichte besehen zumindest teilweise rassistischer 

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Natur  sind  und  sich  gegen  die  multikulturelle  Einwohnerstruktur  des  Stadtkreises  4 
und gegen angeblich ethnisch bedingtes, besonders obszönes Verhalten von Prosti-
tuierten aus Zentral- und Südamerika, Afrika und Asien beim Anlocken zur Unzucht 
wenden. Die Vorinstanz macht geltend, im Quartier Aussersihl sei eine "Verslumung" 
im Gange,  und  es  seien  im  Gefolge  der  Liberalisierung  des  Sexualstrafrechts  "un-
zumutbare Zustände" entstanden.

Vorstehend wurde bereits ausgeführt, dass dem Planungs- und Baurecht keine 
Ersatzfunktion  für  das  liberalisierte  Sexualstrafrecht  zukommt.  Sodann  wird  nach 
dem herrschenden Sprachgebrauch unter dem Begriff 'Verslumung" nicht das Auftre-
ten von Sexgewerbe verstanden, sondern der bauliche Verfall ganzer Quartiere und 
die  Verwahrlosung  ihrer  verarmten  Einwohner.  Davon  kann  hinsichtlich des  Stadt-
kreises  4  keine  Rede  sein.  Abgesehen  davon,  dass  auch  die  Verhinderung  einer 
Verslumung  im  richtig  verstandenen  Sinne  höchstens  mit  Bezug  auf  baustatisch-
wohnhygienische  Aspekte  Aufgabe  des  Baurechts  sein  könnte  (§  239  PBG),  beruft 
sich  die  Vorinstanz  auch  damit  nicht  auf  raumplanungsrechtlich  relevante  Sachum-
stände  im  Sinne  von  §  52  PBG,  sondern  auf  vom  Sexgewerbe  und  seiner  Klientel 
ausgehende ideelle Immissionen und letztlich auf allenfalls sittenpolizeilich bedeut-
same Vorgänge. Die Rekurse erweisen sich auch insofern als begründet und sind im 
entsprechenden Umfang gutzuheissen.

Auch  soweit  die  Vorinstanz  unter  Berufung  wiederum  auf  Publikationen  in  der 
Presse  schliesslich  auf  Belästigungen  von  Ladenkunden  durch  Freier,  auf  Men-
schenhandel, Drogenhandel und organisiertes Verbrechen hinweist, entbehren die-
se Vorbringen eines rechtlich relevanten Zusammenhanges mit dem Planungs- und 
Baurecht. § 52 PBG und ähnliche Vorschriften kommunalen Rechts sind keine Ge-
neralklauseln,  gestützt  auf  welche  sich  missliebige  Nutzungen  untersagen  lassen, 
welche  gänzlich  andere  Rechtsbereiche  beschlagen  als  das  Planungs- und 
Baurecht. Die Rekurse sind daher auch in diesem Punkte gutzuheissen.

e) Für das Gebäude Nr. 141 gilt ein Wohnanteil von 80 %. Sowohl die geltende 
als auch die revidierte Bau- und Zonenordnung enthalten keine ausdrückliche Rege-
lung in dem Sinne, dass in bestimmten Zonen nur "in eine Wohnzone passende" Be-
triebe  zulässig  seien.  Auch  die  Vorschrift  von  §  52  Abs.  1  erster Halbsatz PBG er-
laubt es nach den vorstehenden Ausführungen nicht, im Bereich der für gewerbliche 
Nutzungen  zur  Verfügung  stehenden  Flächen  zwischen  Sexgewerbe  und  übrigem 
Gewerbe zu unterscheiden. Es fehlt somit schon diesbezüglich an einer ausreichen-
den gesetzlichen Grundlage, um vorliegend die sexgewerbliche Nutzung in der Lie-
genschaft  Nr.  141  aufgrund  des  Zonenzwecks  mit  der  Begründung  zu  verbieten, 
dass eine solche Bewerbung nicht in eine Wohnzone passe. Der angefochtene Be-
schluss  verletzt  schon  insoweit  das  Legalitätsprinzip.  Eine  (sex-)gewerbliche  Nut-
zung  in  zwei  Wohnungen  ist  bei  Einhaltung  des  Wohnanteils  von  80  %  unter  dem 
Aspekt der Zonenkonformität grundsätzlich zulässig. Insoweit sind die Rekurse gut-
zuheissen.