# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1747887c-c66f-54a4-805b-7aff06672edb
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-04-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.04.1999 12.1998.285
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-285_1999-04-29.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00285

  	
  Lugano

  29 aprile 1999/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.94.1148 della Pretura del
distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 12 giugno 1991 da

 

 

                                         __________

 

e ora, per effetto di cessione ex art.
260 LEF

 

                                         __________                 

                                         rappr.
dall'avv. __________ 

                                         __________                 

                                         rappr.
dall'avv. __________ 

 

                                         contro

 

                                         __________

                                         rappr.
dall'avv. __________

 

lite che la convenuta aveva denunciato a

 

                                         __________

 

                                         che
non vi era intervenuta con cui l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta
al pagamento di fr. 920’000.-- oltre interessi a titolo di mercede
dell’appaltatore e l’iscrizione in via definitiva di un’ipoteca legale degli
artigiani sul fondo n. __________ di __________, di proprietà della convenuta,
domande ridotte in corso di causa fino a concorrenza di fr. 822’400.-- oltre
interessi;

 

                                         Domande
avversate dalla convenuta, che ne ha postulato la reiezione e che in via
riconvenzionale ha chiesto che all’attrice sia fatto ordine di ripristinare la
situazione precedente sul fondo in questione;

 

                                         Il
Pretore con sentenza 26 novembre 1998 ha condannato la convenuta al pagamento
di fr. 600’000.-- oltre interessi, mentre ha respinto la richiesta di
iscrizione dell’ipoteca legale e l’azione riconvenzionale;

 

                                         Appellanti
tutte le parti in causa:

 

                                         -     __________
con atto di appello del 22 dicembre 1998 chiede la riforma del querelato
giudizio nel senso di ammettere il credito per fr. 822’400.-- oltre interessi e
di iscrivere in tale misura l’ipoteca legale definitiva;

 

                                         -     __________
con gravame 23 dicembre 1998 formula le medesime domande;

 

                                         -     __________
con appello 16 dicembre 1998 chiede invece che il primo giudizio venga
riformato nel senso della reiezione della petizione e dell’accoglimento della
riconvenzionale;

 

                                         Gravami
cui le controparti si oppongono nei rispettivi memoriali di osservazioni.

 

                                         Letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

                                         posti
a giudizio i seguenti punti di questione

 

                                         1.   -    se
deve essere accolto l’appello di __________

                                         2.   -    se
deve essere accolto l’appello di __________

                                         3.   -    se deve essere
accolto l’appello di __________

                                         4.   -    tassa
di giustizia e ripetibili

 

 

 

 

 

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto: 

 

 

                                  A.   Secondo
quanto narrato in petizione, nelle more della vendita da __________ a
__________ e __________ delle azioni della società convenuta, proprietaria del
fondo __________ di __________ sul quale sorge l’albergo __________, vendita
gravata da vincoli attinenti all’applicazione della LAFE, __________ sarebbe
stata incaricata dell’esecuzione di importanti opere di ristrutturazione, necessarie
alla conduzione dell’attività alberghiera, stante il cattivo stato della
costruzione.

                                         La
convenuta non si sarebbe opposta all’effettuazione dei lavori, nondimeno essa
avrebbe rifiutato il pagamento della relativa mercede di fr. 920’000.--, dal che
la presente causa.

 

 

                                  B.   La
convenuta si è opposta alla petizione affermando che in attesa della
possibilità di perfezionare la vendita delle azioni, la __________ avrebbe
stipulato con lei un contratto di locazione per il fondo in questione.

                                         I
lavori di cui viene chiesto il pagamento sarebbero stati deliberati senza
alcuna necessità -lo stabile sarebbe stato in ottime condizioni in quanto
rinnovato nel 1982- e in totale malafede, stante l’esplicita opposizione alla
loro esecuzione manifestata dalla convenuta.

                                         La
pretesa sarebbe inoltre contestata nel suo ammontare, mentre l’attrice sarebbe
tenuta alla rimozione delle opere eseguite senza il suo consenso, domanda
oggetto dell’azione riconvenzionale.

 

 

                                  C.   L’attrice
ha contestato la domanda riconvenzionale, sottolineando in particolare
l’impossibilità di rimuovere le opere eseguite.

                                         Le
parti hanno per il resto sostanzialmente confermato le rispettive tesi e
domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

 

 

                                  D.   __________
e __________ sono subentrate nella titolarità del credito dedotto in causa a
seguito del fallimento di __________

 

                                  E.   Il
Pretore, riassunti i fatti rilevanti, ha rilevato l’inesistenza di un contratto
di appalto tra l’attrice e la convenuta, non essendo avvenuto alcun
conferimento in tal senso e non potendosi ammettere l’avvenuta ratifica a
posteriori dei lavori eseguiti.

                                         Sarebbero
pertanto applicabili gli art. 671 e 672 CC, in base ai quali andrebbe respinta
la riconvenzionale per il motivo della mancata opposizione all’effettuazione
dei lavori, mentre dovrebbe essere pronunciato in favore dell’attrice, che
avrebbe agito in malafede, un indennizzo limitato al valore dell’opera per il
proprietario del fondo, quantificato dal Pretore in fr. 600’000.--, mentre
stante la malafede del costruttore non potrebbe essere accordata la richiesta
iscrizione in via definitiva dell’ipoteca legale.

 

 

                                  F.   Nel
proprio gravame __________ insorge contro la decisione del Pretore di ritenere
__________ costruttore in malafede.

                                         Stante
la necessità, nel contesto dell’applicazione degli art. 671 e 672 CC, di
interpretare estensivamente la nozione di buona fede, non potrebbe essere
ammesso che la costruttrice abbia agito con la consapevolezza di compiere un
atto disonesto. Al contrario, i lavori, indispensabili per il mantenimento del
buon livello dell’albergo, sarebbero stati eseguiti in un momento in cui per
tutti era chiaro che i signori __________ stavano per divenire i proprietari
del fondo. Data la buona fede del costruttore, si giustificherebbero sia 
l’attribuzione di un indennizzo pari al valore delle opere, stabilito dal
perito in fr. 822’400.--, che l’iscrizione in via definitiva dell’ipoteca
legale.

 

                                         Le
medesime domande, sulla base di argomentazioni analoghe, rilevano dal gravame
di __________. 

 

                                  G.   La
convenuta, circa la domanda riconvenzionale, impugna invece la decisione di
ritenere improponibile il richiesto ripristino della situazione precedente, non
potendosi ammettere che essa avrebbe dovuto promuovere un’azione giudiziaria
per ottenere la sospensione degli indebiti lavori.

                                         Il
Pretore avrebbe poi disatteso sia l’abuso di diritto insito nella richiesta
risarcitoria dell’attrice -per il che ogni sua richiesta andava respinta- che
la nozione di un eventuale risarcimento, da commisurarsi secondo il valore
soggettivo che il proprietario attribuisce all’opera, che l’attrice non avrebbe
in questi termini saputo dimostrare.

                                  H.   Delle
osservazioni delle parti ai gravami avversari, dei quali è chiesta la reiezione
con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei
successivi considerandi di diritto.

 

 

Considerato

 

 

in diritto:

 

 

                                   1.   L’art.
671 cpv. 1 CC statuisce il principio secondo cui il materiale diviene parte
costitutiva del fondo sul quale con esso si è costruito (DTF 121 III
451), riservati i diritti di rimozione dello stesso qualora ciò si possa fare
senza un danno sproporzionato (art. 671 cpv. 2 e 3 CC).

 

                                1.1   Con
la domanda riconvenzionale (cfr. pag. 8 dell’allegato di risposta e petitum a
pag. 9), la convenuta invocando l’art. 671 cpv. 3 CC aveva esplicitamente
richiesto la rimozione di tutte le opere in questione e il  conseguente
ripristino dello stato antecedente.

                                         Con
le conclusioni (pag. 2) essa ha parzialmente modificato queste richieste,
postulando in alternativa alla rimozione di tutte le opere il risarcimento
dell’importo di fr. 101’000.--, e questo non più in applicazione dell’art. 671
CC, ma degli art. 41 e segg. CO (pag. 26).

                                         Il
Pretore (pag. 6) ha in concreto negato la possibilità della rimozione per il
motivo che essa, in base alle risultanze della perizia, avrebbe un costo di fr.
1’000’000.--, ritenuto sproporzionato, e per il motivo che la convenuta pur non
avendo consentito all’esecuzione dei lavori nulla avrebbe intrapreso per ottenerne
la sospensione.

                                         La
convenuta (appello, pag. 6) insorge contro questa decisione, sostenendo che se
può apparire eccessivo il ripristino di tutto l’albergo, ciò non sarebbe il
caso per quanto da lei richiesto in questa sede, ossia il ripristino del solo locale
bar e delle rolladen, o in alternativa un risarcimento di fr. 101’000.--, pari
al costo di tale ripristino parziale.

                                         Si
tratta di richieste infondate.

 

                                1.2   La
convenuta sembra in primo luogo essere in equivoco circa l’effettiva estensione
delle facoltà conferite dall’art. 671 cpv. 3 CC al proprietario del sedime, che
sono limitate alla sola rimozione dei materiali, e che non includono invece
anche il diritto al ripristino della situazione precedente nel caso in cui la
nuova costruzione abbia modificato quella esistente (cfr. invece per il
contratto di locazione l’art. 260a CO).

                                         A
parte ciò, stante anche la predetta ammissione della convenuta, risulta del
tutto pacifico a questo stadio della causa che l’asportazione di tutti i
materiali utilizzati da __________ per i lavori di conservazione dell’albergo
costituirebbe operazione irragionevole ed antieconomica (perizia, pag. 22).

                                         Ciò
non significa però, come a torto pretende la convenuta, che vi possa essere
spazio per delle rimozioni e/o dei ripristini parziali, localizzati nelle
singole parti in cui ciò sembrerebbe fattibile o conveniente.

 

                                1.3   Innanzitutto
la possibilità di una solo parziale rimozione dei materiali non è
esplicitamente prevista dall’art. 671 CC e neppure è menzionata dalla dottrina.
Essa appare comunque problematica nella misura in cui si confonde nella
medesima fattispecie la situazione di accettazione dei materiali del
costruttore con quella della richiesta di rimozione.

                                         In
secondo luogo il comportamento della convenuta pone un problema di ordine
procedurale, dovendosi ritenere che essa abbia dapprima illecitamente formulato
in sede di conclusioni una nuova domanda in via alternativa a quelle
originarie, il che è lesivo degli art. 74, 76 e 78 CPC, e che in seguito nella
procedura di appello essa abbia formulato un’ulteriore nuova domanda, limitando
la richiesta di rimozione ad una piccola parte dei materiali immessi
dall’attrice.

                                         Che
si tratti di una nuova domanda, e come tale irricevibile ex art. 321 CPC, e non
solo della limitazione delle proprie precedenti richieste -il che è invece di
regola lecito (art. 75 lit. b CPC)-, è dimostrato dalla considerazione per cui
il risultato auspicato con la domanda così limitata non scaturisce dal medesimo
complesso di fatti precedentemente proposto a giudizio, ma dalla considerazione
di altre circostanze, non addotte negli allegati introduttivi e perciò
indebitamente sottratte al necessario contraddittorio, ed in concreto
dall’asserzione del fatto che almeno limitatamente all’arredamento del bar e
alle rolladen la rimozione potrebbe essere effettuata senza che vi sia un onere
sproporzionato.

                                         In
ogni caso, anche così modificata, la tesi della convenuta della possibilità di
rimuovere le opere senza causare la distruzione di rilevanti valori economici
rimane tutta da dimostrare, ed in tal senso è indicativo -ma in direzione
contraria a quella dell’affermata tesi- il fatto che secondo la convenuta
medesima tale “ripristino parziale” costerebbe ben fr. 101’000.--, importo pari
ad 1/6 dell’indennità riconosciuta per l’insieme dei lavori eseguiti, e a
fronte del quale verrebbe rimossa solo una piccola parte di essi.

                                         Ne
deve conseguire, per tutti questi motivi, la reiezione della richiesta della
convenuta di rimozione delle opere ex art. 671 cpv. 3 CC.

 

 

                                   2.   Esclusa
la rimozione dei materiali, entra necessariamente in considerazione l’equo
risarcimento del materiale previsto dall’art. 672 cpv. 1 CC.

                                         Questa
norma regola infatti il caso in cui non si proceda alla rimozione, stabilendo
che il proprietario del fondo deve equamente risarcire chi ha perso la
proprietà del materiale divenuto parte del fondo, laddove -per quanto qui di
pertinenza- il cpv. 3 della medesima norma prevede che se la costruzione fu
fatta in malafede dal proprietario del materiale l’indennità può essere
limitata al valore minimo che la costruzione può avere per il proprietario.

 

 

                                   3.   Fondamentale
per l’esito della presente causa diviene pertanto la questione a sapere se
l’attrice sia stata in buona o in cattiva fede.

 

                                3.1   Secondo
dottrina e giurisprudenza, la nozione di buona fede ai sensi degli art. 672 e
673 CC deve essere interpretata in senso ampio e va ammessa ogni qual volta
possa essere escluso un comportamento scorretto o moralmente riprovevole (DTF
99 II 146 e segg., 95 II 227, 92 II 227; Rep. 1993, pag. 131; I CCA
23 luglio 1997 in re F./P.; Steinauer, Les droits réels, vol. 2, 2ª
edizione, pag. 76 n. 1639d; Rey, Grundlagen des Sachenrechts und das
Eigentum, vol. I, Berna, 1991, n. 491; Haab, Zürcher Kommentar, n. 12 ad
art. 671/673 CC ; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, n. 6 ad art. 672 CC),
ed è comunque anche in questo caso presunta dalla legge (art. 3 cpv. 1 CC; Jäggi,
Berner Kommentar, n. 79 ad art. 3 CC). 

 

                                3.2   Nel
caso in rassegna il Pretore (pag. 8) ha negato la buona fede del costruttore
per il motivo che essa, amministrata da __________, non poteva non sapere che
la convenuta non era la sua committente, e che i signori __________ avrebbero
ordinato i 

 

 

                                         lavori
di riattazione nonostante fossero note l’opposizione del proprietario e i
problemi legati all’acquisto del pacchetto azionario della società convenuta.

                                         Si
tratta di una valutazione che non può essere condivisa.

 

                             3.2.1   In
primo luogo il giudizio imputato, senza fornirne alcuna particolare
motivazione, non si limita ad estendere ad __________ la sola conoscenza dei
fatti noti al suo amministratore __________ -il che può essere condiviso- ma
addebita a questa società in maniera automatica anche i comportamenti ritenuti
lesivi della buona fede di __________ o addirittura dei “signori __________ ”,
dimenticando che __________ era persona giuridica a sé stante, il cui ruolo
nella vicenda è limitato all’esecuzione dei lavori in base ad un appalto
conferitole dai signori __________ e __________ (cfr. petizione, punti 3 e 4,
pag. 4), in quanto firmatari del contratto di acquisto delle azioni della
società convenuta (conclusioni, punto 5, pag. 4: “le opere in questione vennero
dunque eseguite nell’ambito della cessione delle azioni della __________”)
oppure dalla __________ (cfr. appello della convenuta, pag. 9).

                                         In
realtà nessun elemento agli atti -ed infatti il giudizio impugnato è silente in
proposito- consente di prescindere dalla considerazione dell’indipendenza della
persona giuridica __________, non essendovi la prova -ma neppure la
verosimiglianza- che vi sia una situazione di abuso per cui il ricorso alla
persona giuridica da parte del suo avente diritto economico (questione non
affrontata nel giudizio impugnato se non limitatamente al rilievo della funzione
di amministratore di __________) è contrario al suo scopo e alla sua funzione,
così da non dovere essere riconosciuto dalla legge (sul principio della
trasparenza: DTF 113 II 36 e riferimenti; II CCA 27 agosto 1996
in re C./P. SA e riferimenti; Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel,
Schweizerisches Aktienrecht, Berna, 1996, n. 52 e segg., 965 e 966).

                                         Se
ne deve perciò rimanere alla considerazione per cui l’attrice, così incaricata,
ha eseguito delle opere su un fondo che sapeva non essere del committente -il
che di per sé non permette ancora di escluderne la buona fede (Meier-Hayoz,
opera citata, n. 6 ad art. 672 CC)- e del quale sapeva invece essersi
realizzato il consenso per il trasferimento ai suoi committenti della proprietà
delle azioni della società intestataria, alla cui esecuzione ostava solo un
apparentemente non insuperabile problema di autorizzazioni LAFE, insito
oltretutto -il che è insolito- nella persona del venditore e non in quella
degli acquirenti (non dissimile: DTF 95 II 221 e segg., in cui è stato
tutelato l’impresario che ha omesso di svolgere delle verifiche, ma che ha in
buona fede creduto di agire per conto dell’avente diritto), venditore che aveva
oltretutto fornito ampie assicurazioni, dichiarando addirittura inesistente il
problema (doc. 2).

                                         L’accettazione
dell’appalto e l’esecuzione dei lavori in queste circostanze, momento al quale
va riferita la questione della buona fede dell’art. 672 CC  (I CCA 23
luglio 1997 citata) non appare moralmente riprovevole, atteso che nessuna parte
afferma invece che l’attrice avrebbe scientemente eseguito i lavori su fondo
altrui con l’intenzione di vessare il proprietario del fondo con una procedura
di iscrizione dell’ipoteca legale e per vederseli retribuire ex art. 672 CC.

 

                             3.2.2   Ma
anche volendosi riferire alle persone dei fratelli __________ o della
__________, l’addebito della condotta abusiva non può essere validamente
sostenuto.

                                         Premesse
le concrete circostanze, ed in particolare l’esistenza di un pacifico consenso
alla vendita delle azioni della società convenuta rafforzato dal pagamento di
consistenti anticipi, vanno relativizzati sia l’opposizione del proprietario
che i problemi legati all’acquisto del pacchetto azionario.

                                         Il
senso delle pattuizioni originarie delle parti era in effetti quello per cui la
procedura di vendita delle azioni dovesse comunque durare un certo periodo di
tempo (il contratto preliminare doc. C, del 16 gennaio 1989, indica quale data
ultima della cessione il 30 giugno 1991), e che nelle more di questo periodo i
futuri acquirenti avrebbero condotto essi stessi l’albergo (cfr. il doc. C, con
cui __________ si impegnava a non prorogare la locazione esistente; doc. B
punto 5, con cui gli acquirenti si impegnavano alla trattativa con l’attuale
conduttore, e doc. F, contratto di locazione tra la convenuta e __________), il
che costituiva in pratica un’immissione anticipata nel possesso dell’immobile.
In questa situazione ci si può chiedere se nel solco delle predette pattuizioni
avesse motivo di essere un perentorio divieto della convenuta all’effettuazione
di lavori, specie di lavori che l’istruttoria ha ammesso essere necessari al
fine della proficua conduzione dell’albergo, ed in effetti la stessa convenuta
ammette che la sua reale preoccupazione non era quella dapprima di vietare
interventi sul bene di sua proprietà, oramai destinato alla vendita, quanto
quella di non essere chiamata alla cassa dagli acquirenti per gli investimenti
che essi avevano iniziato a porre in atto (risposta, pag. 4; doc. 1 del 25
marzo 1989: “Wir erklären uns nachträglich mit den getroffenen Investierungen
einverstanden und haben auch gegen zukünftige Investierungen, unter
vorstehenden Voraussetzungen, nichts einzuwenden, aber ausdrücklich unter der
Bedingung, dass gegen uns oder unseren Alleinaktionär Herrn __________,
keinerlei Ansprüche aus derartigen Investitionen gestellt werden”), circostanza
che non si sarebbe verificata qualora la vendita fosse andata a buon fine.

                                         Anche
la successiva diffida del 15 settembre 1989 (doc. 2) -redatta in un momento in
cui comunque ancora si confidava nel buon esito della vendita, prova ne è il
fatto che la venditrice negava qualsivoglia violazione della LAFE- non è
affatto così perentoria come pretende ora la convenuta, ma consiste invece
nell’invito “ad astenervi dal compiere qualsiasi opera di ristrutturazione e
manutenzione dell’immobile che superi gli obblighi che derivano dal contratto
di affitto esistente tra la __________ e __________”.

                                         Il
rinvio alle norme sulla locazione comprende evidentemente anche il rinvio agli
art. 256 e 259a e segg. CO, laddove l’art. 259b lit. b CO prevede espressamente
l’intervento diretto del conduttore a spese del locatore per eliminare il
difetto che “pregiudica l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, pur non
pregiudicandola notevolmente”, norma che alla luce delle risultanze peritali
pare attagliarsi alla fattispecie, e che anche se non giustifica appieno il
comportamento degli acquirenti (che mai hanno messo in mora la convenuta per
l’eliminazione dei difetti), concorre almeno a stemperare il giudizio di
atteggiamento abusivo messo a loro carico dal Pretore. 

                                         Questa
valutazione non muta nemmeno alla luce della successiva lettera del 26 gennaio
1990 (doc. 4), inviata a lavori di ristrutturazione oramai iniziati, in cui il
problema non era quello dell’esistenza di un divieto alla loro esecuzione, ma
quello della mancata esibizione dei progetti alla proprietaria per approvazione
delle opere, che non potevano perciò vincolarla, motivo per cui, nonostante la
riserva della richiesta di eventuali modifiche o “se del caso” (ma quale ?) del
ripristino della situazione precedente, lo scritto non si chiudeva con la
diffida alla sospensione dei lavori, ma con l’invito alla sollecita
trasmissione dei progetti al signor __________

                                         Quo
ai problemi legati all’applicazione della LAFE, va rilevato che il signor
__________ -come detto- il 15 settembre 1989 affermava che il problema “non
esiste” avendo egli rispettato appieno i dettami di quella legge.

                                         Sulla
base di una simile assicurazione, ben si può affermare che la decisione
sfavorevole dell’Autorità di prima istanza del distretto di Lugano (doc. 3),
giunta meno di un mese dopo tali ampie assicurazioni, non dovesse
necessariamente cancellare l’affidamento riposto dagli acquirenti nelle
affermazioni della parte venditrice, essendo la decisione in questione, qualora
errata stante il fondamento di dette assicurazioni, suscettibile di modifica da
parte dell’autorità superiore.

                                         Nel
caso contrario, si avrebbe l’insoddisfacente soluzione secondo cui la malafede
degli acquirenti in ordine alla questione della LAFE viene all’atto pratico
ammessa quale conseguenza di una violazione della legge commessa dal signor
__________ e per il motivo che gli acquirenti hanno prestato fede alla sua affermazione
di innocenza invece che alle risultanze della decisione che ha sconfessato tali
assicurazioni, il che non appare ammissibile.

                                         Se
ne deve concludere, diversamente da quanto ritenuto dal Pretore, che anche gli
acquirenti all’atto della delibera dei lavori, pur avendo agito con una certa
leggerezza -per non avere preventivamente interpellato la venditrice e per
avere prestato fede alle assicurazioni ricevute circa la non sussistenza di un
problema connesso alla LAFE- non possono essere esclusi dall’ampia nozione di
buona fede ai sensi dell’art. 672 CC, non potendo essere attribuito loro un
comportamento moralmente riprovevole o in altra maniera volto alla lesione del
partner contrattuale (DTF 99 II 147).

                                         D’altra
parte, un diverso giudizio imporrebbe comunque di riconsiderare anche la
posizione del proprietario delle azioni, nonché titolare economico della
convenuta, il quale ha proceduto alla vendita delle azioni affermando nei
confronti degli acquirenti la correttezza del proprio comportamento, nonostante
-stante alla decisione doc. 3 (che al consid. 8 ne ha infatti negato la buona
fede)- dovesse essergli nota la flagrante violazione da lui commessa sin dal
1984 mediante la cessione a terzi della conduzione dell’albergo.

 

 

                                   4.   L’accertamento
della buona fede di __________ ha quale prima conseguenza quella di comportare
l’accoglimento della richiesta di iscrizione in via definitiva dell’ipoteca
legale (DTF 95 II 221 e segg., consid. 3 alle pag. 228 e segg.; Schumacher,
Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2. edizione, Zurigo, 1982, n. 475 e segg.).

                                         Questo
rende superflua la questione a sapere se anche il costruttore ex art. 672 CC di
cui è riconosciuta la cattiva fede possa beneficiare dell’ipoteca legale,
questione lasciata aperta dalla prefata sentenza (pag. 230 in alto), e in cui a
prima vista non vi è motivo di non propendere per la soluzione affermativa,
essendosi della cattiva fede del costruttore già tenuto conto nella
quantificazione dell’indennizzo, e non sussistendo perciò motivo alcuno di
privarlo dall’ipoteca legale a garanzia di un credito comunque riconosciutogli
(e che non pregiudica legittimi interessi di terzi siccome inferiore, o al
massimo pari all’oggettivo maggior valore apportato dall’artigiano), se non un
intento punitivo che non può essere proprio del legislatore.

 

 

                                   5.   Alla
luce di quanto precede, rimane da determinare l’ammontare dell’indennizzo,
laddove tutte le parti contestano la sua quantificazione operata dal primo
giudice che, posti la buona fede della proprietaria e la cattiva fede della
costruttrice, l’ha determinata in fr. 600’000.--, importo stabilito in via
equitativa e corrispondente a poco meno del valore venale dei lavori che hanno
comportato una miglioria all’edificio, senza computo dei lavori di sola
manutenzione e di parte delle demolizioni, e considerati alcuni difetti di
quanto eseguito (pag. 10).

 

                                5.1   La
convenuta chiede innanzitutto che il risarcimento venga del tutto negato per il
motivo della cattiva fede della costruttrice, ma tale argomentazione risulta
superata dall’accertamento del fatto che ad __________ non è ascrivibile un
comportamento abusivo (cfr. il consid. 3), e può pertanto ritenersi evasa senza
necessità di ulteriori argomentazioni.

                                         Per
il caso in cui non si volesse giungere alla totale negazione del risarcimento,
la convenuta ritiene comunque arbitraria la sua quantificazione in fr.
600’000.--, effettuata sulla sola base della deposizione __________ che non
avrebbe indicato i motivi per cui le opere sarebbero state necessarie per
mantenere il livello dell’albergo. L’importo in questione sarebbe in realtà
privo di relazione con l’aumento del valore venale e commerciale del fondo,
oppure con l’aumento del valore oggettivo della costruzione o del valore
soggettivo per il proprietario, circostanze queste che sarebbero rimaste prive
del necessario riscontro probatorio. 

 

                                5.2   __________
e __________ postulano invece l’aumento a fr. 822’000.-- dell’indennizzo,
poiché tale sarebbe, secondo le risultanze peritali, il valore del materiale e
del lavoro immessi dalla costruttrice di buona fede.

 

                                5.3   Nella
sentenza DTF 99 II 131 e segg. il Tribunale federale ha esaminato
approfonditamente la questione della determinazione dell’indennizzo ex art. 672
CC, stabilendo che esso deve tenere conto dell’intero onere di costruzione, e
considerare perciò sia la fornitura di materiale che il valore del lavoro, ma
sempre unicamente entro i limiti in cui vi è stato un aumento di valore del
fondo edificato (consid. 4c a pag. 139 e 6c a pag. 145). 

                                         Questo
perché nel caso, verificatosi, di buona fede di entrambe le parti, la pretesa
trova i suoi limiti nell’ingiustificato arricchimento del proprietario del
fondo, ed è pertanto assimilabile ad una pretesa per indebito arricchimento ex
art. 62 e segg. CO (consid. 6c a pag. 145: “der Entschädigungsanspruch des
gutgläubigen Materialeigentümers gegen einen gutgläubigen Grundeigentümer ist
also seinem Wesen nach ein Bereicherungsanspruch”).

                                         Ne
discende che il limite superiore dell’indennizzo è quello costituito
dall’arricchimento del proprietario del fondo, inteso con ciò l’aumento del
valore oggettivo del fondo (consid. 6c, pag. 146), e questo ovviamente anche
nel caso in cui l’onere per il costruttore sia stato maggiore.

 

                                5.4   Contrariamente
all’opinione della convenuta, i riscontri peritali consentono di determinare
sia il valore delle prestazioni di __________ che l’oggettivo aumento di valore
del fondo, posizione quest’ultima quantificata dall’esperto dapprima in fr.
600’000.-- (perizia, risposta A7, pag. 14), e poi in fr. 615’000.--
(delucidazione, pag. 10), laddove, a fronte della notevole discrepanza con la
mercede dell’appaltatrice di fr. 920’000.--, non vi è motivo di ritenere che
dall’importo inferiore debba ancora essere dedotta una quota per la limitata
difettosità delle opere (pag. 16 e 17).

                                         Va
pertanto confermata, nonostante l’accertamento della buona fede della
costruttrice, la quantificazione dell’indennizzo in fr. 600’000.--, dovendosi
disattendere sia la pretesa dei procedenti di vedersi attribuire l’intero
valore della prestazione per il motivo che esso eccede l’oggettivo aumento di
valore del fondo, che le obiezioni della convenuta circa le pretese carenze
probatorie su questo tema.

                                         Come
si è detto, la perizia si esprime compiutamente circa il maggior valore dell’edificio,
ed anche se manca una diffusa motivazione del responso offerto, questo appare
essere il frutto di approfonditi esami, dei quali -come della competenza del
perito- non vi è motivo di dubitare, e difatti la resistente nulla eccepisce in
proposito, ed è inoltre a prima vista del tutto coerente e proporzionato
all’entità dell’onere profuso dalla costruttrice, tanto che mal si
comprenderebbe se lavori di ristrutturazione fatturati fr. 920’000.--, importo
giustificato almeno sino a concorrenza di fr. 822’400.--(delucidazione, pag.
9), avessero comportato un aumento di valore del fondo inferiore a circa i 2/3
dell’investimento.

                                         Stante
la predetta natura del credito, gli interessi su tale importo decorrono dalla
data dell’arricchimento, e sono pertanto errate le argomentazioni di cui al
punto 13 dell’appello della convenuta (pag. 18) per cui il momento decisivo
sarebbe quello della conoscenza della perizia, o addirittura quello della
sentenza.

 

                                         Ne
segue, ai sensi dei considerandi, la reiezione del gravame di __________ e il
parziale accoglimento di quelli di __________ e __________.

                                         Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi e della procedura di iscrizione
in via provvisoria dell’ipoteca legale (consid. 3.4 del giudizio impugnato),
oggetto di esplicita censura da parte delle creditrici (Rep. 1985, pag.
118), seguono la soccombenza delle parti (art. 148 CPC).

 

 

Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   Gli
appelli 22 dicembre 1998 di __________ e 23 dicembre 1998 __________ sono
parzialmente accolti.

 

                                         Di
conseguenza la sentenza 25 novembre 1998 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 3, è riformata nel modo seguente:

 

                                         1.     Invariato.

 

                                         1.1   Invariato.

 

                                         1.2   E’
ordinata l’iscrizione in via definitiva di un’ipoteca legale degli artigiani
per fr. 600’000.-- oltre interessi al 5% dal 7 giugno 1990 a carico del fondo
n. __________ RFD di __________ di proprietà di __________, e in favore di
__________ e __________ quali creditori solidali.

 

                                         2.     Invariato.

 

                                         3.1   La
tassa di giustizia dell’azione principale di fr. 10’000.-- e le spese, da
anticipare dalla parte attrice, rimangono a suo carico per 1/3 e per 2/3 sono a
carico della convenuta, che rifonderà a controparte complessivi fr. 12’000.--
per parte di ripetibili

 

                                         3.2   Invariato.

 

                                         3.3   Le
spese della perizia giudiziaria e del relativo complemento scritto sono a
carico della parte attrice per 1/3 e della parte convenuta per 2/3.

 

                                         3.4   Le
tassa di giustizia della procedura di iscrizione dell’ipoteca legale
provvisoria di fr. 9’000.-- e le spese, già anticipate da __________, rimangono
a carico della parte attrice per 1/3 e per 2/3 sono a carico della convenuta,
che rifonderà a controparte complessivi fr. 3’000.-- per parte di ripetibili.

 

                                   II.   Le
spese della procedura d’appello, consistenti in:

 

                                         a)  tassa
di giustizia                                        fr.   3’950.--

                                         b)  spese                                                          fr.       
50.--

                                         Totale                                                                fr.  
4’000.--

 

                                         già
anticipati dalle appellanti, restano a loro carico per 1/2 e per 1/2 sono a
carico della convenuta, compensate le ripetibili di appello.

 

                                  III.   L’appello
16 dicembre 1998 di __________ è respinto.

 

                                 IV.   Le
spese della procedura d’appello, consistenti in:

 

                                         a)  tassa
di giustizia                                        fr.   6’950.--

                                         b)  spese                                                          fr.       
50.--

                                         Totale                                                                fr.  
7’000.--

 

                                         già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
alle controparti complessivi fr. 10’000.-- per ripetibili di appello.

 

 

 

 

 

                                  V.   Intimazione:       -
____________________

 

                                         Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 3 e all’Ufficio del Registro
fondiario del distretto di Lugano. 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario