# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f9934be3-ed56-5def-a6ba-a32b6aa49035
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-08-24
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 24.08.2006 B 2006/63
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2006-63_2006-08-24.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2006/63

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 24.08.2006

Entscheiddatum: 24.08.2006

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 24. August 2006
Steuerrecht, Art. 314 Abs. 2 StG (sGS 811.1). Ausserordentliches 
Einkommen. Ausserordentlichkeit bejaht bei Einkommen aus selbständiger 
Tätigkeit als Generalunternehmer in den Jahren 1999 und 2000, da das 
Einkommen aus einem einzelnen Geschäft herrührte und seit 1988 keine 
gleichartige Tätigkeit als Selbständigerwerbender nachgewiesen war 
(Verwaltungsgericht, B 2006/63).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

In Sachen

O. und V. W., ,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. A.

 

gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,

Abteilung I/1, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Vorinstanz,

und

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

vertreten durch den Amtsleiter-Stellvertreter,

lic. iur. Hubert Hofmann,

betreffend

 

Einkommenssteuer (ausserordentliche Einkünfte

1999 und 2000)

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Die Eheleute O. und V. W. sind in R. wohnhaft. Sie sind an verschiedenen 

Aktiengesellschaften beteiligt, unter anderem der O.Immobilien AG und der St. 

Immobilien AG sowie der WWG Einkaufszentrum J. AG. Verwaltungsratspräsident 

dieser Gesellschaften ist O. W. Mit Einspracheentscheid vom 13. Dezember 1999 

wurden die Eheleute W. für 1999 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 349'700.-- 

zum Satz von Fr. 369'800.-- und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 17'457'000.-- 

zum Satz von Fr. 18'304'000.-- veranlagt.

Am 20. Oktober 1998 gründeten O. W. und Q. R. die Generalunternehmung X-Hof J. in 

Form einer einfachen Gesellschaft. Deren Zweck war die schlüsselfertige Ueberbauung 

des Areals X-Hof in J. mit Gewerbe- und Wohnräumen für die 

Gebäudeversicherungsanstalt des Kantons St. Gallen (im folgenden GVA). Am 20. 

November 1998 schlossen O. W. und Q. R. mit der GVA einen Werkvertrag 

(Generalunternehmervertrag) und verpflichteten sich damit, die Planung, 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

schlüsselfertige Erstellung und Uebergabe der Ueberbauung X-Hof zum Preis von Fr. 

37'681'245.-- zu übernehmen. Die Zahlung des Werkpreises erfolgte in Raten nach 

Bauprogramm. Gleichentags verkauften Q. R., die O.Immobilien AG und die WWG 

Einkaufszentrum J. AG die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke des Areals X-Hof 

an die GVA. Die Uebergabe der fertiggestellten Ueberbauung an die GVA erfolgte im 

April 2001.

In der Steuererklärung 2001a deklarierten die Eheleute W. ausserordentliche Einkünfte 

von Fr. 153'800.-- im Jahr 1999 und von Fr. 133'800.-- im Jahr 2000 (aperiodische 

Dividendenerträge). Die Veranlagungsbehörde erfasste zusätzliche ausserordentliche 

Einkünfte von je Fr. 896'212.-- in den Jahren 1999 und 2000 aufgrund selbständiger 

Erwerbstätigkeit im Rahmen der einfachen Gesellschaft Generalunternehmung X-Hof 

sowie je Fr. 11'280.-- in den Jahren 1999 und 2000 aufgrund geldwerter Leistungen der 

O.AG. Insgesamt wurden somit ausserordentliche Einkünfte von Fr. 1'061'292.-- im 

Jahr 1999 und Fr. 1'041'292.-- im Jahr 2000 veranlagt.

Gegen die Veranlagung der separaten Jahressteuern für 1999 und 2000 erhoben die 

Steuerpflichtigen Einsprache mit dem Antrag, die Einnahmen aus der 

Personengesellschaft Generalunternehmung X-Hof seien nicht als ausserordentliches 

Einkommen zu besteuern. Die Erfassung der geldwerten Leistungen der O.Immobilien 

AG und der aperiodischen Vermögenserträge blieb unangefochten.

Das kantonale Steueramt hiess die Einsprache mit Entscheid vom 11. April 2005 

teilweise gut. Unter Berücksichtigung der geltend gemachten Gewinnungskosten der 

Generalunternehmung X-Hof veranlagte es die Eheleute W. neu mit separaten 

Jahressteuern auf ausserordentlichen Einkünften von Fr. 1'124'577.-- im Jahr 1999 und 

von Fr. 772'828.-- im Jahr 2000. Davon entfielen Fr. 959'497.-- im Jahr 1999 und Fr. 

627'748.-- im Jahr 2000 auf Einkünfte aus der Generalunternehmung X-Hof.

B./ Die Steuerpflichtigen erhoben mit Eingaben ihres Rechtsvertreters vom 10. Mai und 

10. Juni 2005 Rekurs und beantragten, der Einspracheentscheid sei aufzuheben und 

die steuerbaren ausserordentlichen Einkünfte seien neu für 1999 auf Fr. 165'000.-- und 

für 2000 auf Fr. 145'000.-- festzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Die Verwaltungsrekurskommission wies den Rekurs mit Entscheid vom 8. März 2006 

ab, soweit sie darauf eintrat. Die amtlichen Kosten von Fr. 3'000.-- auferlegte sie zu 

drei Vierteln den Rekurrenten und zu einem Viertel dem Staat. Sie bestätigte die 

Qualifikation der Einkünfte aus der Personengesellschaft Generalunternehmung X-Hof 

als ausserordentliches Einkommen und deren Erfassung mit einer separaten 

Jahressteuer.

C./ Mit Eingabe vom 28. März 2006 erhoben die Steuerpflichtigen durch ihren 

Rechtsvertreter Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der 

Rekursentscheid vom 8. März 2006 sei aufzuheben und sie seien für 1999 mit 

ausserordentlichen Einkünften von Fr. 165'000.-- und für 2000 mit ausserordentlichen 

Einkünften von Fr. 145'000.-- mit der separaten Jahressteuer zu erfassen, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge. In der Beschwerdebegründung vom 1. Mai 2006 

stellten sie ausserdem den Antrag, die im Rekursverfahren vorgenommene 

Kostenauflage im Falle ihres Unterliegens im vorliegenden Rechtsmittelverfahren sei zu 

einem Drittel dem Staat aufzuerlegen.

Die Vorinstanz schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 18. Mai 2006 unter Hinweis auf 

die Erwägungen des angefochtenen Entscheids auf Abweisung der Beschwerde.

Das kantonale Steueramt trägt in seiner Vernehmlassung vom 12. Juni 2006 ebenfalls 

auf Abweisung der Beschwerde an.

Mit Eingabe vom 29. Juni 2006 nahmen die Beschwerdeführer zu den 

Vernehmlassungen der Vorinstanz und des kantonalen Steueramts Stellung.

Die von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten 

Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen 

dargelegt und gewürdigt.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 

des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die Steuerpflichtigen sind zur 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingabe 

vom 28. März 2006 bzw. deren Ergänzung vom 1. Mai 2006 wurden rechtzeitig 

eingereicht und entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 

196 Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 64 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 

VRP). Insoweit ist auf die Beschwerde einzutreten.

In der Beschwerdebegründung ergänzten die Beschwerdeführer ihr Rechtsbegehren 

und beantragten, der Kostenspruch des Rekursentscheids sei abzuändern und im Falle 

ihres Unterliegens seien die amtlichen Kosten zu einem Drittel dem Staat aufzuerlegen. 

Auf diesen Antrag kann nicht eingetreten werden. Das Rechtsbegehren ist innerhalb 

der gesetzlichen Beschwerdefrist zu stellen. Innerhalb der Frist für die Ergänzung der 

Beschwerde ist eine Aenderung des Rechtsbegehrens nur statthaft, wenn sich die 

Fristansetzung ausdrücklich auch auf den Antrag bezieht (vgl. Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 919). Im Streitfall 

erfolgte die Ansetzung einer Nachfrist lediglich für die Darstellung des Sachverhalts 

und die Begründung, nicht aber für das Rechtsbegehren. Hinzu kommt, dass das 

Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren die Rechtsanwendung überprüft, nicht 

aber die Ausübung des Ermessens (Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 und 2 

VRP). Ob im Falle des Unterliegens der Beschwerdeführer die amtlichen Kosten des 

Rekursverfahrens den Beschwerdeführern zu zwei Dritteln oder zu drei Vierteln 

auferlegt werden, liegt im Rahmen des vorinstanzlichen Ermessens, in welches das 

Verwaltungsgericht nicht eingreift.

2./ a) Der Systemwechsel von der Vergangenheits- zur Gegenwartsbemessung per 1. 

Januar 2001 hat zur Folge, dass die Veranlagung für die Steuerperiode 2001 von den 

Steuerfaktoren 2001 ausgeht und die ordentlichen Einkünfte und Aufwendungen der 

beiden Vorjahre in eine Bemessungs-

lücke fallen (M. Reich [Hrsg.], Postnumerandobesteuerung natürlicher Personen, Bern/

Stuttgart/Wien 1993, S. 106). Aus Gründen der rechtsgleichen Behandlung sowie zur 

Verhinderung von erheblichen Disparitäten zwischen wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit 

und Steuerbelastung werden ausserordentliche Einkünfte, die in diesem Zeitraum 

erzielt werden, gleichwohl besteuert. Sie unterliegen gemäss Art. 314 Abs. 1 StG einer 

getrennt vom ordentlichen Einkommen berechneten Jahressteuer. Als 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

ausserordentliche Einkünfte gelten dabei insbesondere Kapitalleistungen, aperiodische 

Vermögenserträge, Lotteriegewinne, Kapital- und Aufwertungsgewinne, Auflösungen 

von Wertberichtigungen, Rückstellungen und Rücklagen sowie Gewinne, die auf die 

Unterlassung geschäftsmässig begründeter Abschreibungen und Rückstellun-gen 

zurückzuführen sind (Art. 314 Abs. 2 StG).

b) Vorliegend ist wie bereits im Rekursverfahren umstritten, ob die in den Jahren 1999 

und 2000 zugeflossenen Einkünfte des Steuerpflichtigen aus der einfachen 

Gesellschaft Generalunternehmung X-Hof ausserordentliches Einkommen im Sinne von 

Art. 314 Abs. 2 StG sind.

Ausserordentlich sind Einkünfte grundsätzlich nicht schon dann, wenn sie im 

Vorjahresvergleich hoch ausfallen. Ein bloss quantitatives Kriterium genügt in der Regel 

für die Unterscheidung nicht. Allgemein gelten alle einmaligen Leistungen als 

ausserordentlich. Darüber hinaus können sich Einkünfte als ausserordentlich 

qualifizieren, die üblicherweise zwar regelmässig fliessen, sich aber nach Grösse, 

Zahlungsgrund und Zeitpunkt in den Ausfalljahren als ungewöhnlich erweisen (vgl. 

Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6. 

Aufl., Muri-Bern 1999, S. 190; VerwGE vom 11. November 2003 i.S. J. und E.C.-Sch.; 

VerwGE B 2003/173 vom 16. März 2004 i.S. K. und R. W. [SGE 2004 Nr. 19]; VerwGE B 

2003/207 vom 23. April 2004 i.S. E. und K.I. [SGE 2004 Nr. 4], VerwGE B 2004/1 vom 

23. April 2004 i.S. KStA/E.K. [SGE 2004 Nr. 8]); Richner/ Frei/ Kaufmann, Kommentar 

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 275 N 30; D. Weber, in: 

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, Basel 2002, N 18 zu Art. 69 

StHG; unveröffentlichter BGE 2P.182/2003 i.S. W. und R.H. vom 21. Januar 2004).

Das Verwaltungsgericht hat in seiner Praxis Substanzdividenden (SGE 2003 Nr. 20), 

aber auch Ausschüttungen, die im Lichte der bisherigen Dividendenpolitik einmalig und 

ausserordentlich hoch waren (SGE 2004 Nr. 4), sowie Einkünfte von 

Liegenschaftenhändlern und sog. Quasi-Liegenschaftenhändlern (SGE 2004 Nrn. 8 und 

19) als ausserordentliches Einkommen besteuert. Ob und unter welchen 

Voraussetzungen auch Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit als Generalunternehmer 

als ausserordentlich zu qualifizieren sind, hatte das Verwaltungsgericht bislang noch 

nie zu entscheiden.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind auch Einkünfte aus 

selbständiger Erwerbstätigkeit mit der Jahressteuer zu erfassen, wenn sie 

ausserordentlich sind. Sie fallen unter Art. 69 Abs. 3 StHG, obwohl sie in Art. 314 Abs. 

2 StG nicht explizit aufgezählt sind. Es gibt nach der Praxis des Bundesgericht keinen 

Grund, nur ausserordentliche Vermögenserträge mit der Jahressteuer zu erfassen, 

nicht aber ausserordentliche Erwerbseinkünfte (BGE 2P.181/2003 vom 21. Januar 

2003, E. 3.1).

Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit können als ausserordentlich qualifiziert 

werden, wenn sie aufgrund ihrer Höhe gegenüber den übrigen Einkünften 

ausserordentlich sind, so dass sie nicht mehr mit den bei Selbständigen üblichen 

Einkommensschwankungen erklärt werden können, und wenn sie auf einem einzelnen 

Geschäft beruhen. Diese Merkmale genügen, um einen Einkommenszufluss als 

ausserordentlich zu qualifizieren (BGE a.a.O., E. 3.2).

d) Streitig ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren einzig die Frage, ob die dem 

Beschwerdeführer in den Jahren 1999 und 2000 zugeflossenen Einkünfte aus der 

einfachen Gesellschaft Generalunternehmung X-Hof als ausserordentliche Einkünfte 

mit einer separaten Jahressteuer zu erfassen sind. Beschwerdegegner und Vorinstanz 

haben dies bejaht, während die Beschwerdeführer die Auffassung vertreten, es handle 

sich um ordentliche Honorareinkünfte aus Generalunternehmertätigkeit, welche nicht 

zu besteuern seien, soweit sie in die Bemessungslücke fallen.

Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdeführer habe in den Jahren 1995 und 1996 je Fr. 

35'000.-- aus seiner Tätigkeit für die St. Immobilien AG als Einkünfte aus 

unselbständigem Erwerb deklariert. Diese Betätigung sei die einzige Erwerbstätigkeit 

gewesen. In den Jahren 1997 und 1998 hätten sich die Einkünfte des 

Beschwerdeführers aus selbständiger Erwerbstätigkeit auf Fr. 70'900.-- und Fr. 

113'800.-- belaufen. Diese hätten sich aus Einkünften aus Liegenschaften, Verwaltung 

und Generalunternehmertätigkeit für die von ihm und seiner Ehefrau beherrschten 

O.Immobilien AG und St. Immobilien AG zusammengesetzt. In der Bemessungslücke 

1999 und 2000 habe der Beschwerdeführer aus seiner Generalunternehmertätigkeit für 

die St. Immobilien AG Fr. 35'000.-- erwirtschaftet, welche als Einkommen aus 

selbständigem Erwerb deklariert worden seien. Das Rechtsgeschäft mit der GVA sei, 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

auch wenn dessen Erfüllung über zwei Jahre gedauert habe, als einheitliches Gebilde 

aufzufassen, welches die Merkmale der Einmaligkeit und Besonderheit aufweise. Die 

im Vergleich zu früheren Jahren aussergewöhnlich hohen Gewinne aus 

generalunternehmerischer Tätigkeit in der Bemessungslücke beruhten folglich auf 

einem einzigen Geschäft. Die mit dem Projekt verbundenen Arbeiten bzw. die Erfüllung 

von Generalunternehmerarbeiten gegenüber einem Dritten erschienen daher als eine 

vom üblichen Geschäftsgebaren des Beschwerdeführers abweichende Tätigkeit. Auch 

wenn den quantitativen Kriterien keine entscheidende Bedeutung zukomme, seien die 

aus dem Projekt erzielten Gewinne im Vergleich zur früheren selbständigen Tätigkeit 

erheblich bzw. ungewöhnlich. Ferner sei zu beachten, dass die Betätigung des 

Beschwerdeführers als selbständiger Unternehmer gemäss eigener Deklaration für die 

Aktiengesellschaft in den Jahren 1997 und 1998 nicht etwas grundsätzlich anderes 

bezeichnet habe als jene in den Jahren 1995 und 1996, in denen er sie noch als 

unselbständige Tätigkeit bezeichnet habe. Dies könnte darauf hindeuten, dass der 

Beschwerdeführer seine selbständige Tätigkeit als Generalunternehmer tatsächlich erst 

für die Realisierung der Ueberbauung X-Hof aufgenommen habe, was zusätzlich für die 

Einmaligkeit des Rechtsgeschäfts sprechen würde. Die in den Jahren 1999 und 2000 

erzielten Gewinne aus Generalunternehmertätigkeit bei der Ueberbauung X-Hof J. 

seien daher als ausserordentliche Einkünfte zu qualifizieren.

Demgegenüber wird in der Beschwerde die Auffassung vertreten, es handle sich bei 

den fraglichen Einnahmen um ordentliche Einkünfte aus Generalunternehmertätigkeit. 

Vorinstanz und Beschwerdegegner verletzten die in der Rechtsprechung immer wieder 

geforderte Gesamtbetrachtung aller Umstände. Der Beschwerdeführer sei seit rund 25 

Jahren als Generalunternehmer tätig und habe in dieser langen Zeitspanne ein 

umfassendes branchenspezifisches Know-how aufbauen können. Die 

Generalunternehmertätigkeit habe er in verschiedenen juristischen Gestaltungen 

ausgeführt, nämlich als Einzelunternehmer, als Mitglied einer einfachen Gesellschaft 

und über eine von ihm beherrschte Aktiengesellschaft. Zwischen 1980 und 2006 habe 

er aus den namhafteren fünf Generalunternehmerprojekten Gewinne von rund 0,4 bis 

4,0 Mio. Franken pro Projekt erwirtschaftet. Daraus errechne sich für ein einzelnes 

Projekt ein Gewinn von rund Fr. 450'000.-- pro Jahr über 25 Jahre hinweg. Es bedeute 

eine Verkennung der wirtschaftlichen Realität, vorliegend von einmaligen und somit 

ausserordentlichen Gewinnen zu sprechen. Es handle sich um ein grundsätzlich 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

regelmässig fliessendes Einkommen. Dieses weise weder bezüglich der Quelle noch 

der Höhe einen ausserordentlichen Charakter auf.

Der Beschwerdeführer habe seit 1995 zusammen mit Q. R. die Idee zur Ueberbauung 

des Areals X-Hof entwickelt. 1998 sei die Idee in die konkrete Projektplanung und 

Realisierung umgesetzt worden. 2002 sei das Projekt abgeschlossen worden. Die 

strittigen Einkünfte stammten nicht aus dem Handel mit Liegenschaften und seien 

keine Kapitalgewinne aus Geschäftsvermögen. Der Gesetzgeber habe bewusst eine 

Bemessungslücke zugelassen. Der Fiskus könne dieses Uebergangssystem nicht auf 

dem Umweg über die Ausdehnung des Begriffs der ausserordentlichen Einkünfte 

unterlaufen. Vielmehr sei die Erfassung ausserordentlicher Einkünfte als besondere 

Konkretisierung des Grundsatzes der Besteuerung nach Massgabe der wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit im Sinne einer Ausnahme geboten. Weiter macht der 

Beschwerdeführer geltend, er habe im Rahmen der Planung des Rechtsgeschäfts gar 

nicht auf die Uebergangsregelung nach dem Jahressteuerverfahren zählen können, da 

im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung mit der GVA im Jahr 1998 noch das 

Differenzsteuerverfahren als Uebergangsmethode gesetzlich vorgesehen gewesen sei. 

Die zeitliche Einkommenserzielung sei nicht in seinem Einflussbereich gestanden. Dem 

Willenselement der Einflussnahme komme nach der Rechtsprechung jedoch eine 

gewichtige Bedeutung zu. Ueberdies seien bei Q. R. die Einkünfte aus der 

Generalunternehmung X-Hof nicht als ausserordentliches Einkommen erfasst worden.

e) aa) Von den in der Beschwerde aufgeführten Tätigkeiten an 

Generalunternehmerprojekten entfielen lediglich deren drei auf eine Tätigkeit des 

Beschwerdeführers als Selbständigerwerbender, nämlich das Vorhaben Loreto in 

Lichtensteig in den Jahren 1983/84, ein Projekt in St. Gallenkappel in den Jahren 

1987/88 sowie das Projekt X-Hof in J. als Mitglied einer einfachen Gesellschaft. Die 

anderen Projekte realisierte der Beschwerdeführer nach eigenen Angaben über die von 

ihm beherrschte O.Immobilien AG.

Nähere Unterlagen über die Projekte in Lichtensteig und St. Gallenkappel hat der 

Beschwerdeführer nicht eingereicht. Es kann allerdings, wie sich aus den folgenden 

Ausführungen ergibt, auf weitere Abklärungen verzichtet werden. Die erwähnten 

Projekte wurden rund zehn Jahre und mehr vor dem Projekt X-Hof durchgeführt und 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

sind somit für die Beurteilung der Frage, inwiefern dieses Vorhaben als einmaliges 

Projekt oder als Element einer andauernden selbständigen Tätigkeit zu betrachten ist, 

unerheblich.

bb) In den Jahren 1995 und 1996 wiesen die Beschwerdeführer keine Einkünfte aus 

selbständiger Erwerbstätigkeit aus. In den besagten Jahren wurden Bezüge für 

Buchhaltung bzw. Verwaltung von der WWG Einkaufszentrum AG von Fr. 50'000.-- im 

Jahr 1995 zugunsten der Ehefrau und solche von der St. Immobilien AG von je Fr. 

35'000.-- zugunsten des Ehemannes deklariert. In der Veranlagung wurden letztere als 

Sitzungs-/Taggelder, Honorare etc. erfasst, jene der Ehefrau als Einkünfte aus 

unselbständiger Nebenerwerbstätigkeit.

In der Steuererklärung 1999/2000 deklarierten die Beschwerdeführer für die Jahre 1997 

und 1998 Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 48'400.-- bzw. Fr. 

68'800.--. Inwiefern diesen Bezügen allerdings eine selbständige Erwerbstätigkeit 

zugrunde lag, ist aufgrund der Steuererklärung bzw. der Akten nicht ersichtlich. Der 

Steuererklärung beigelegt waren Abrechnungen der "Liegenschaftenverwaltungen O. 

W.", worin Erlöse aus Dienstleistungen von je 35'000.-- bzw. netto Fr. 29'300.-- 

deklariert waren, und von "Generalunternehmer O. W.", worin Erlöse aus "GU-

Leistungen" von Fr. 25'000.-im Jahr 1999 und Fr. 50'000.-- im Jahr 2000 deklariert 

wurden. In der Einsprache machte der Pflichtige Bezüge aus GU-Leistungen O.und 

WWG von Fr. 50'000.-- bzw. Fr. 100'000.-- geltend und beantragte eine entsprechende 

Heraufsetzung des steuerbaren Einkommens. Anfang 1999 wies er zudem als Schuld 

einen Betrag von Fr. 13'170.-- für eine AHV-Zahlung aus selbständiger Tätigkeit aus.

Bei den als Erfolgsrechnungen bezeichneten Beilagen handelt es sich nicht um 

beweiskräftige Unterlagen, welche eine selbständige Erwerbstätigkeit des 

Beschwerdeführers als Generalunternehmer nachzuweisen vermöchten. Bilanzen 

wurden nicht eingereicht. Ohnehin befassen sich die O.Immobilien AG und die WWG 

Einkaufszentrum J. AG gemäss Gesellschaftszweck nicht mit der Erstellung von Bauten 

oder Generalunternehmer-Tätigkeiten. Im Einspracheentscheid wurde der Begriff 

"Erfolgsrechnung" mit Anführungszeichen versehen. Es ist aufgrund der Akten nicht 

nachvollziehbar, weshalb nicht weitere Abklärungen getroffen und die rudimentären 

Aufstellungen ohne weiteres akzeptiert wurden. Der Pflichtige war offenbar im Rahmen 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 11/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

der Hauptveranlagung 1999 bedacht, Einkünfte aus Generalunternehmertätigkeit 

auszuweisen, damit die Tätigkeit für die einfache Gesellschaft X-Hof nicht als 

einmaliges Projekt erschien. Dies geht auch aus der Aktennotiz des Kantonalen 

Steueramtes vom 18. Dezember 2002 hervor, wonach der Beschwerdeführer 

gegenüber der Steuerbehörde geäussert habe, er wolle endlich seine AHV-Beiträge als 

Selbständigerwerbender bezahlen, und dass er sich zu jenem Zeitpunkt offenbar bei 

der Ausgleichskasse St. Gallen noch gar nicht angemeldet hatte.

Aus den vorstehenden Darlegungen folgt, dass auch in den Jahren 1997/98 eine 

selbständige Erwerbstätigkeit des Beschwerdeführers als Generalunternehmer, 

abgesehen von der Tätigkeit für die einfache Gesellschaft X-Hof, nicht nachgewiesen 

ist. Zutreffend hielt die Vorinstanz fest, dass die Tätigkeit des Beschwerdeführers für 

die Aktiengesellschaften in den Jahren 1997 und 1998 nicht grundsätzlich anders 

gelagert war als in den Jahren 1995 und 1996, in denen sich der Beschwerdeführer 

noch als unselbständig bezeichnete.

cc) In der Steuererklärung 2001a sind für die Jahre 1999 und 2000 wiederum Erlöse 

aus Generalunternehmungsleistungen für die St. Immobilien AG von je Fr. 35'000.-- pro 

Jahr ausgewiesen. Aus den Buchhaltungsunterlagen ergibt sich allerdings, dass der 

Bezug von Fr. 35'000.-- im Jahr 2000 als Honorar Buchhaltung und 

Verwaltungsentschädigung bezeichnet wurde. Die weiteren Erlöse aus 

Generalunternehmungsleistungen von brutto 1 Mio. Franken betrafen die einfache 

Gesellschaft X-Hof. Aehnliches deklarierte der Pflichtige für 2001 und 2002 (Erlös aus 

der einfachen Gesellschaft X-Hof Fr. 950'000.--- bzw. Fr. 797'137.--).

dd) Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass seit 1988 keine 

Generalunternehmertätigkeiten des Beschwerdeführers nachgewiesen sind und die 

Tätigkeit im Rahmen der einfachen Gesellschaft Generalunternehmung X-Hof seit rund 

zehn Jahren als erstmalige Tätigkeit dieser Art erscheint.

Für die Einmaligkeit und Ausserordentlichkeit des Generalunternehmungsauftrags 

spricht auch die Tatsache, dass der Beschwerdeführer seit 1994 eine AHV-Alterrente 

bezieht und sich seine Tätigkeit seit 1995 im weitesten Bereich unter der Verwaltung 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

des PR.tvermögens bzw. der dazu gehörenden Aktiengesellschaften zusammenfassen 

lässt.

Unter den gegebenen Umständen ist die Tätigkeit des Beschwerdeführers für die 

Generalunternehmung X-Hof als einmalige Tätigkeit zu qualifizieren. Hinzu kommt, 

dass die Einkünfte aus dem Projekt X-Hof ein Vielfaches der deklarierten Einkünfte aus 

unselbständiger bzw. selbständiger Tätigkeit betragen. Ausserdem beruhen die 

Einkünfte aus dem Projekt X-Hof auf einem einzelnen Rechtsgeschäft, nämlich auf dem 

Generalunternehmervertrag, den der Beschwerdeführer zusammen mit Q. R. und der 

GVA abgeschlossen hatte. Unter diesen Umständen durften Veranlagungsbehörde und 

Vorinstanz ohne Rechtsverletzung davon ausgehen, dass die Einkünfte aus dem 

Projekt X-Hof in den Jahren 1999 und 2000 ausserordentliches Einkommen im Sinne 

von Art. 314 Abs. 2 StG sind.

f) Die Beschwerdeführer erheben gegen die Qualifikation als ausserordentliches 

Einkommen verschiedene Einwendungen, die im folgenden zu prüfen sind.

aa) Der Einwand des Beschwerdeführers, er sei seit rund 25 Jahren als 

Generalunternehmer tätig, weshalb nicht von einmaligen und damit ausserordentlichen 

Gewinnen in der Bemessungslücke gesprochen werden könne, ist nach den 

vorstehenden Ausführungen (E. 2 e) nicht stichhaltig. Nachgewiesen sind lediglich 

einzelne Tätigkeiten als Generalunternehmer, wobei die letzte dieser Tätigkeiten vor 

dem Projekt X-Hof im Jahr 1988 stattfand. Der Einwand, die Vorinstanz verkenne die 

wirtschaftliche Realität, stösst unter diesen Umständen ins Leere. Auch der Hinweis auf 

die durchschnittlichen Einkünfte von rund Fr. 450'000.-- pro Jahr während 25 Jahren 

vermag an dieser Beurteilung nichts zu ändern. Diese durchschnittlichen Einkünfte 

könnten möglicherweise bei einer über mehrere Jahre hinweg ausgeführten 

regelmässigen Tätigkeit als Generalunternehmer von Bedeutung sein; unter den 

vorliegenden Umständen handelt es sich aber um eine rein hypothetische Berechnung.

Auch die Berufung auf die Generalunternehmertätigkeiten im Rahmen der vom 

Beschwerdeführer beherrschten Gesellschaften ist nicht stichhaltig. Wie erwähnt, sind 

seit 1995 keine Bezüge des Beschwerdeführers von diesen Gesellschaften für 

Tätigkeiten der besagten Art nachgewiesen. Auch bedeutet eine allfällige Tätigkeit der 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Aktiengesellschaften im besagten Bereich nicht ohne weiteres, dass sie dem 

Beschwerdeführer zugerechnet werden kann, da nicht nachgewiesen ist, dass dieser 

für die von ihm beherrschten Gesellschaften operativ in der Geschäftsleitung bzw. als 

Arbeitnehmer tätig war bzw. ist. Schliesslich kann auch der Hinweis auf das langjährige 

Know-how des Beschwerdeführers nicht verfangen. Angesichts der aktenmässig 

nachgewiesenen Tätigkeiten ist eine besondere Erfahrung des Beschwerdeführers als 

Generalunternehmer nicht erstellt. Demgegenüber führt Q. R. eine seit 1973 im 

Handelsregister eingetragene Einzelfirma, welche die Ausführung von Bauten als 

Generalunternehmer bezweckt.

bb) Der Beschwerdeführer verweist im weiteren auf die Begründung des 

Einspracheentscheids vom 11. April 2005, worin die Einkünfte aus dem Projekt X-Hof 

als grundsätzlich regelmässig fliessendes Einkommen qualifiziert wurden, welches 

normalerweise nicht als ausserordentlich zu betrachten sei. An diese Beurteilung des 

Steuerkommissärs ist das Verwaltungsgericht nicht gebunden. Aus der Begründung 

des Einspracheentscheids kann daher der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten 

ableiten. Zudem ist es nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zulässig, unter 

gewissen Umständen auch regelmässig fliessende Einkünfte als ausserordentlich zu 

qualifizieren (BGE 2P.183/2003 E. 3.1). Aus welchen Gründen im Einspracheentscheid 

das Einkommen als ausserordentlich eingestuft wurde, ist jedenfalls nicht 

ausschlaggebend.

cc) Der Beschwerdeführer hält sodann fest, die von ihm zusammen mit Q. R. 

ausgeübte Tätigkeit sei strikte von Liegenschaftshandel oder Quasi-

Liegenschaftshandel abzugrenzen. Vorinstanz und Beschwerdegegnerin haben die 

streitigen Einkünfte indessen nicht als solche aus den genannten Tätigkeiten 

qualifiziert, weshalb nicht weiter auf die entsprechenden Vorbringen einzugehen ist.

dd) Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, er habe zusammen mit Q. R. seit 

1995 die Idee zur

Ueberbauung des Areals X-Hof entwickelt. Diese sei 1998 in die konkrete 

Projektplanung und -realisierung umgesetzt worden. Der Beschwerdeführer will damit 

offenbar geltend machen, er habe seine selbständige Tätigkeit im Rahmen des Projekts 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

X-Hof bereits 1995 aufgenommen. Es unterliegt keinem Zweifel, dass der 

Beschwerdeführer vorbereitende Tätigkeiten im Hinblick auf das Projekt X-Hof bereits 

vor 1998 durchgeführt hat. Von einer Erwerbstätigkeit kann aber in jenem Zeitraum 

noch nicht gesprochen werden. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass der 

Beschwerdeführer vor 1998 allein oder gemeinsam mit Q. R. gegenüber der GVA im 

Rahmen einer vertraglichen Beziehung aufgetreten ist. Auch liegen keine 

Buchhaltungsunterlagen für den Zeitraum vor dem Vertragsschluss vor. Von einer 

selbständigen Erwerbstätigkeit als Generalunternehmer kann daher beim 

Beschwerdeführer erst mit der Gründung der einfachen Gesellschaft gesprochen 

werden. Den Vertrag mit Q. R. schloss der Beschwerdeführer am 20. Oktober 1998 ab.

ee) Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, er habe weder auf den Zeitpunkt der 

Projektrealisierung noch auf den Zeitpunkt des Einkommenszuflusses relevanten 

Einfluss gehabt. Ausserdem habe er im Rahmen der Planung des Rechtsgeschäfts gar 

nicht auf die Uebergangsregelung nach dem Jahressteuerverfahren zählen können, 

weil im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung mit der GVA noch das 

Differenzsteuerverfahren als Uebergangsmethode gesetzlich vorgesehen gewesen sei. 

Die Qualifikation als ausserordentliches Einkommen setzt indes nicht voraus, dass der 

Steuerpflichtige subjektiv beabsichtigt hat, gewisse Arten von Einkünften in der 

Bemessungslücke zu erzielen. Falls der Steuerpflichtige die Möglichkeit hat, den 

Zeitpunkt des Einkommenszuflusses massgebend zu beeinflussen, so kann diesem 

Umstand bei der Beurteilung als ausserordentliche Einkünfte eine erhebliche 

Bedeutung zukommen (SGE 2004 Nr. 8). Ein unabdingbares Element der 

Ausserordentlichkeit liegt darin aber nicht; insbesondere ist nicht erforderlich, dass 

Einkünfte absichtlich in die Bemessungslücke verschoben werden (vgl. BGE 2P.

181/2003, E. 3.2). Ueberdies war die Erfassung von ausserordentlichen Einkünften in 

den Jahren 1999/2000 ungeachtet des im DBG vorgesehenen 

Differenzsteuerverfahrens bereits im Entwurf zur Totalrevision des Steuergesetzes vom 

13. Mai 1997 vorgesehen (ABl 1997 S. 1173).

ff) Schliesslich weist der Beschwerdeführer darauf hin, dass sein Geschäftspartner Q. 

R. die Einkünfte aus der einfachen Gesellschaft X-Hof als ordentliche Einkünfte 

versteuert habe. Inwiefern die persönlichen und sachlichen Verhältnisse bei Q. R. und 

dem Beschwerdeführer gleichgelagert sind, so dass eine gleichartige Besteuerung 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

geboten gewesen wäre, legt der Beschwerdeführer nicht konkret dar. Fest steht aber 

wie erwähnt, dass Q. R. eine seit 1973 im Handelsregister eingetragene Einzelfirma 

führt, welche die Ausführung von Bauten als Generalunternehmer bezweckt. Allein 

dieser Umstand weist darauf hin, dass die Tätigkeit von Q. R. im Rahmen der einfachen 

Gesellschaft X-Hof im Rahmen der ordentlichen Geschäftstätigkeit abgewickelt werden 

konnte, was die Einkünfte als ordentliche erscheinen liesse. Auf weitere Abklärungen ist 

indessen zu verzichten. Selbst wenn es zuträfe, dass die persönlichen 

Voraussetzungen bei Q. R. ebenfalls so gewesen wären, dass die Beteiligung am 

Projekt X-Hof als einmalige Tätigkeit und das Einkommen als ausserordentlich zu 

qualifizieren wären, so würde eine unzutreffende Veranlagung des Geschäftspartners 

dem Beschwerdeführer keinen Anspruch verschaffen, ebenfalls in Abweichung von den 

gesetzlichen Vorschriften veranlagt zu werden.

3./ Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die 

Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. Folglich sind die amtlichen 

Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 

1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 5'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 

Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Sie ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss in 

gleicher Höhe zu verrechnen.

Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen. Die Beschwerdeführer sind 

unterlegen (Art. 98bis VRP), und der Beschwerdegegner hat keinen Anspruch auf 

ausseramtliche Entschädigung (R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem 

Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S.176).

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2./ Die Beschwerdeführer bezahlen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

von Fr. 5'000.-- unter Verrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in gleicher 

Höhe.

3./ Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

V. R. W.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/16

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

 

Zustellung dieses Entscheides an:

 

 

 

am:

die Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt lic. iur. A.)–

die Vorinstanz–

den Beschwerdegegner–

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 24. August 2006
	Steuerrecht, Art. 314 Abs. 2 StG (sGS 811.1). Ausserordentliches Einkommen. Ausserordentlichkeit bejaht bei Einkommen aus selbständiger Tätigkeit als Generalunternehmer in den Jahren 1999 und 2000, da das Einkommen aus einem einzelnen Geschäft herrührte und seit 1988 keine gleichartige Tätigkeit als Selbständigerwerbender nachgewiesen war (Verwaltungsgericht, B 2006/63).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2025-07-19T16:52:28+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen