# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** be3a8c86-b86d-500a-9308-881213628ca1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-12-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.12.2005  VB.2005.00104
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2005-00104_2005-12-14.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2005.00104	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.12.2005
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Arealüberbauung und Erstellung von Fahrzeugabstellplätzen

Baumassenzifferberechnung: Vorliegend findet § 357 PBG bei der Berechnung der Baumassenziffer keine Anwendung. Abgesehen davon lässt der Wortlaut von § 357 Abs. 5 PBG seit der Änderung der AbauV keine Anpassungen im Einzelfall mehr zu. Bei der Berechnung der Baumasse gilt ohne Einschränkung der "oberirdisch umbaute Raum mit seinen Aussenmassen" als anrechenbar und daher ist auch die Aussendämmung einzubeziehen. Damit erhöht sich vorliegend die Überschreitung der Baumassenziffer um 97 m3; die von der Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung ist entsprechend zu korrigieren. Indessen ist die Vorinstanz zu Recht nicht auf die im Detail korrigierte Baumassenberechnung der heutigen Beschwerdeführerin eingegangen. Einer solchen Berechnung haftet stets eine gewisse Unsicherheit an, die auf Masstoleranzen, Ungenauigkeit der Baupläne, Toleranzen der Terrainaufnahmen, "Interpolationsspielräume" der Höhenkurven usw. zurückzuführen ist. Angesichts der Relation der zusätzlichen Überschreitung von 97 m3 zur gesamthaft zulässigen Baumasse für Hauptbauten von 18'363 m3 liegt nach wie vor ein nebenbestimmungsweise heilbarer Mangel vor (E. 3.2.3).
Rechtsgenügende Einordnung (E. 4.3 und 4.4).
Bauvorhaben genügt den kantonalen und kommunalen Anforderungen an Arealüberbauungen (E. 5.2).
Parkplatzberechnung: Der behauptete Mangel an Abstellplätzen führt für die Beschwerdeführerin zu keinen direkten Nachteilen, was die Legitimation der Nachbarn zu begründen vermöchte. Zu Recht ist die Vorinstanz bezüglich der behaupteten ungenügenden Anzahl Parkplätze auf den Rekurs nicht eingetreten (E. 6.2). Im Übrigen ist die Rüge auch inhaltlich verfehlt (E. 6.3).
Teilweise Gutheissung

			 	
				Stichworte:
	
						AREALÜBERBAUUNG
AUSNÜTZUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSENZIFFER
BONUS
DISPOSITIONSMAXIME
FAHRZEUGABSTELLPLATZ
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
MEHRPARTEIENVERFAHREN
NEBENBESTIMMUNG
RAUMBEZIEHUNG
REFORMATIO IN MELIUS
REFORMATIO IN PEIUS
TERRAIN
ÜBERNUTZUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 71 PBG
§ 71 Abs. I PBG
§ 71 Abs. II PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 256 Abs. I PBG
§ 258 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
§ 357 Abs. V PBG
§ 27 VRG
§ 52 Abs. II VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Der Hochbau- und Planungsausschuss
Männedorf erteilte am 12. Februar 2004 der Stiftung C unter verschiedenen
Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei
Häusern (A + B) mit Seniorenwohnungen samt Unterniveaugarage und für
den Umbau des bestehenden Hauses (C) Assek.-Nr. 01 auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 an der L-Strasse in Männedorf. Der Beschluss
wurde vom Gemeinderat Männedorf am 31. März 2004 als Arealüberbauung
genehmigt.

II.  

Hiergegen erhob A am 13. Mai 2004 Rekurs an die
Baurekurskommission II mit dem Hauptantrag, die angefochtene Baubewilligung
aufzuheben.

Mit Beschluss vom 1. Februar 2005 hiess die
Baurekurskommission II den Rekurs teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung
mit einer Nebenbestimmung, wonach die Baumasse um 587.07 m3 zu reduzieren sei. Im Übrigen wies sie den
Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat und bestätigte den angefochtenen Beschluss
im beurteilten Umfang.

III.  

Mit Beschwerde vom 7. März 2005 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den Beschluss der Baurekurskommission II vom 1. Februar
2005 soweit aufzuheben, als damit die Baubewilligung des Hochbau- und
Planungsausschusses Männedorf bestätigt und der dagegen eingereichte Rekurs
abgewiesen worden war, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
privaten Beschwerdegegnerin.

Auf Antrag der privaten Beschwerdegegnerin wurde das
Beschwerdeverfahren mit Präsidialverfügung vom 12. April 2005 sistiert und
am 27. September 2005 wieder aufgenommen.

Die Baurekurskommission II beantragte am 15. März
2005 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellten am
31. Oktober bzw. 14. November 2005 der Hochbau- und Planungsausschuss
Männedorf sowie die Stiftung C und schlossen je auf Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien sowie die Erwägungen der
Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, nachfolgend wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der
Baurekurskommission. Da die auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.

1.2 In
prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin die Durchführung eines
Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 9. November 2004 im Beisein der
Parteien einen Augenschein durchgeführt; die darauf beruhenden Feststellungen,
welche die örtlichen Verhältnisse rechtsgenügend dokumentieren, können auch im
Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der
massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich
ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 =
BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

2.  

Die Beschwerdeführerin rügte im Rekursverfahren die
Verletzung zahlreicher baurechtlicher Vorschriften. Die Vorinstanz bejahte eine
Überschreitung der zulässigen Baumassenziffer und wies die übrigen Rügen ab,
soweit sie darauf eintrat. Vor Verwaltungsgericht sind allein die Einhaltung
der Baumassenziffer, die Einordnung des Bauvorhabens samt Anforderungen an die
Arealüberbauung sowie die genügende Zahl von Autoabstellplätzen und deren Anordnung
strittig.

3.  

3.1 Hinsichtlich
der Baumassenziffer führte der Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf in der
Baubewilligung aus, das Baugrundstück sei 7'669 m2 gross. Laut
Ziff. 5.1.1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Männedorf vom
30. September 1996 (BZO) sei in der Zone
W 2.2 für Hauptgebäude eine Baumasse von 2.2 m3/m2
und für "Besondere Gebäude" eine solche von 0.2 m3/m2
zulässig. Die Pflichtparkplätze im Haus A beanspruchten teilweise
Baumasse, sodass nach Ziff. 5.1.3 BZO ein Anteil der Baumassenziffer für
"Besondere Gebäude" derjenigen für Hauptgebäude zugeschlagen werden
könne. Im Übrigen werde der Arealüberbauungsbonus von 0.2 m3/m2
beansprucht. Für Hauptgebäude sei somit eine maximale Baumasse von 18'406 m3
(7'669 x 2,4 m3) zuzüglich dem Bonus von 230 m3
(insgesamt also 18'636 m3) und für "Besondere
Gebäude" eine solche von 1'534 m3 zulässig. Für die
Hauptgebäude sei eine Baumasse von insgesamt 18'411 m3 und für
"Besondere Gebäude" eine solche von 534 m3 ausgewiesen.
Die zulässigen Baumassenziffern würden somit eingehalten.

In ihrer Rekursschrift
machte die heutige Beschwerdeführerin geltend, bei korrekter Berechnung
der Baumasse für die Hauptgebäude resultiere statt einer Reserve von
225.2 m3 eine
Überschreitung von 587.07 m3.
Diesen Einwand schützte die Baurekurskommission und hielt hierzu fest, neben
den von den Rekursgegnern anerkannten Fehlern im Umfang von 19.22 m3 (Additionsfehler) und dem Einbezug der
Loggien bei den Häusern A und B (269.42 m3), total 288.6 m3,
seien auch die Laubengänge beim Haus C mit einer weiteren Baumasse von
616.77 m3 voll
einzubeziehen. Damit sei die von der Rekurrentin geltend gemachte Übernutzung
von 587.07 m3 erstellt.
Die übrigen gerügten Positionen seien daher nicht näher zu überprüfen. Selbst
wenn eine grössere als die gerügte Überschreitung der zulässigen Baumasse
vorliege, könne im Nachbarrekursverfahren nicht zu Ungunsten der Bauherrschaft
hinausgegangen werden. Eine reformatio in melius scheide im Mehrparteienverfahren
aus. Die weiteren im Zusammenhang mit der Baumassenzifferberechnung namhaft
gemachten Einwände (Nichtdarstellung des gewachsenen Terrains beim Haus C, Bonus
für Unterniveaugarage von 230 m3,
Nichtberücksichtigung der Wärmedämmung beim Haus C) wies die
Rekurskommission ab.

3.2 In ihrer Beschwerde
an das Verwaltungsgericht bringt die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der
Baumassenberechnung erneut vor, diese sei beim Haus C nicht nachvollziehbar,
da in den Plänen das gewachsene Terrain nicht eingezeichnet sei. Ein benachbarter
Grundeigentümer habe Anspruch darauf, dass die Ausnützung aufgrund richtiger
und vollständiger Pläne überprüft werden könne, ohne dass man sich fragen
müsse, wie eine im Plan eingezeichnete Linie zu interpretieren sei; hierzu sei
die Angabe "gewachsenes Terrain" unabdingbar. Zudem sei die Wärmedämmung
beim Haus C mit einzurechnen. Der Einwand, eine reformatio in melius
scheide im Mehrparteienverfahren aus, verfange nicht, da dies lediglich für das
Beschwerdeverfahren, nicht auch für das Rekursverfahren gelte.

3.2.1 Der Einwand,
in den Plänen sei das gewachsene Terrain des Hauses C nicht eingezeichnet,
ist unbegründet. In den Baueingabeplänen der Fassaden Nord, Ost und West ist
das "Gewachsene(s) Terrain" ausdrücklich als solches bezeichnet. Allein
bei der Ansicht der Südfassade fehlt ein entsprechender Vermerk. Zu Recht hat
die Vorinstanz den Einwand der Beschwerdeführerin zurückgewiesen, in den Plänen
sei das gewachsene Terrain nicht eingezeichnet.

3.2.2
Neu bringt die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift vor, dass das
gewachsene Terrain, auf welches abzustellen sei, nicht dem heute bestehenden
Terrain entspreche; es seien – wie beim bestehenden
Parkplatz – Aufschüttungen erfolgt. Diese tatbeständliche Behauptung
ist neu und gemäss § 52 Abs. 2 VRG nicht zu hören. Sie ist zudem auch
unbegründet. Die Gemeindeversammlung Männedorf stimmte dem Bau der Siedlung mit
Autoeinstellhalle, Hallenbad und Zivilschutzanlage
am 5. Mai 1975 zu und die Baubewilligung hierfür wurde am 9. September
1975 erteilt, also lange vor dem In-Kraft-Treten der baupolizeilichen Bestimmungen
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) über die
zulässigen baulichen Grundstücknutzungen (§ 250 ff. PBG),
insbesondere über die Nutzungsziffern am 1. Juli 1978 (OS 46, 833). Bei
der Bestimmung des "oberirdisch umbauten Raumes" gemäss § 256
Abs. 1 PBG ist auch bei überbauten Liegenschaften nicht auf Verhältnisse vor
dem In-Kraft-Treten dieses Gesetzes abzustellen; dies gilt auch im Lichte der
neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zur Bestimmung des gewachsenen
Terrains bei Um- und Erweiterungsbauten (vgl. VGr, 28. September 2005,
VB.2005.00295, www.vgrzh.ch). Zu Recht hat die Baubewilligungsbehörde in Anwendung
von § 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977
(ABauV) bei der Bestimmung des gewachsenen Bodens beim Haus C auf den
bestehenden Terrainverlauf abgestellt.

Im Zusammenhang mit der
Gebäudehöhe des Hauses A rügt die Beschwerdeführerin (Beschwerdeschrift
Ziff. 20) eine ungenügende Feststellung des Sachverhalts bezüglich des
gewachsenen Terrains im Bereich der früheren Aufschüttungen beim heutigen
Parkplatz. Beim Haus A handelt es sich um eine Neuüberbauung. Eine allfällige Terrainveränderung
im Bereich des heutigen Parkplatzes hat vor weit mehr als zehn Jahren
stattgefunden. Deshalb ist gemäss § 5 Abs. 1 ABauV auf den Verlauf
des Bodens bei Einreichung des Baugesuchs abzustellen. Die Feststellung der früheren
Terrainverhältnisse – anhand des beantragten
Amtsberichts – erübrigt sich deshalb.

3.2.3
In der Baumassenzifferberechnung der Baugesuchstellerin vom 10. März 2003
wie auch in der von der Beschwerdeführerin im Rekursverfahren verfochtenen
Baumassenzifferberechnung, welche eine Übernutzung von 587.07 m3
(anstatt einer Reserve von 225.2 m3) ausweist, wird beim Haus C
die neue Wärmedämmung nicht einberechnet, was im Rekurs beanstandet wurde
(Rekursschrift Ziff. 46). Die Baurekurskommission hat die Wärmedämmung
beim Haus C im Umfang von 972 m3 "in ausdehnender
Anwendung von § 33a ABauV" als nicht anrechenbar eingestuft. Sie
lehnte zudem, wie erwähnt (vgl. E. 3.1), eine Reduktion der Baumasse über
die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten 587.07 m3 mit
dem Hinweis ab, eine reformatio in melius scheide im Mehrparteienverfahren aus.

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten
und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern
sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen
zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen
Interessen entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen von
Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
§ 357 Abs. 5 PBG (in der Fassung vom 19. Juni 1983) sieht weiter
vor, dass Bauvorschriften, die eine zweckmässige Anpassung bestehender Bauten
und Anlagen an Vorschriften im überwiegenden öffentlichen Interesse nicht
zulassen, durch Verordnung entsprechend gemildert werden können (Satz 1);
solange keine Verordnung darüber besteht, sind Anpassungen im Einzelfall
zulässig (Satz 3). Nach § 33a ABauV (in der Fassung vom 25. September
1991) gilt das Anbringen einer Aussenisolation an vor dem 1. Januar 1987
erstellten Gebäuden als eine zweckmässige Anpassung im Sinne von § 357
Abs. 5 PBG und darf dadurch der nach Gesetz und Bauordnung massgebende
Abstand bis zu 15 cm unterschritten werden. Diese baupolizeilichen Bestimmungen
greifen vorliegend indessen nicht ein, weil es sich beim Haus C
– bezüglich der Baumassenziffer – nicht um eine
vorschriftswidrige bestehende Baute handelt. Somit findet § 357 PBG bei
der Berechnung der Baumassenziffer keine Anwendung. Zudem lässt der Wortlaut
von § 357 Abs. 5 PBG seit der Änderung der ABauV vom
25. September 1991 keine Anpassungen im Einzelfall mehr zu. Bei der
Berechnung der Baumasse des Hauses C gilt ohne Einschränkung der
"oberirdisch umbaute Raum mit seinen Aussenmassen" als anrechenbar
(vgl. § 258 Abs. 1 PBG) und daher ist die Aussendämmung
einzubeziehen. Gemäss den Angaben des Hochbau- und Planungsausschusses
Männedorf entspricht die an den Fassaden des Hauses C angebrachte
Wärmedämmung einem Volumen von 97 m3.

Die Vorinstanz hat die Anrechnung der Wärmedämmung auch
mit dem Hinweis abgelehnt, eine reformatio in melius scheide im
Mehrparteienverfahren aus. Gemäss § 27 VRG kann die Rekursinstanz zu
Gunsten eines Rekurrenten über die Rekursbegehren hinausgehen oder die
angefochtene Anordnung zu seinem Nachteil abändern. In Durchbrechung der
grundsätzlich für das Rekursverfahren geltenden Dispositionsmaxime lässt das
Gesetz mithin im Rekursverfahren die reformatio in peius vel in melius zu (vgl.
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 27 N. 3). Der Entscheid, zu Gunsten oder zu Ungunsten der rekurrierenden
Partei eine Besser- bzw. Schlechterstellung vorzunehmen, liegt im pflichtgemässen
Ermessen der Rekursbehörde (Kölz/Bosshart/Röhl, § 27 N. 4). Zu
berücksichtigen ist allerdings, dass § 27 VRG auf ein Rekursverfahren
zugeschnitten ist, in welchem sich die erstinstanzlich verfügende Behörde und
der rekurrierende Anordnungsadressat gegenüberstehen. In einem
Mehrparteienverfahren hingegen ist von der Möglichkeit der Besserstellung nur
zurückhaltend Gebrauch zu machen. Denn für eine private Gegenpartei bedeutet
die Besserstellung der rekurrierenden Partei notwendigerweise einer
Verschlechterung ihrer Rechtsstellung, der sie nicht wie die rekurrierende
Partei durch den Rückzug des Rechtsmittels entgehen kann (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 27 N. 13 und § 63 N. 15 ff.).

Im vorliegenden Fall standen diese prozessualen Grundsätze
der Berücksichtigung der Wärmedämmung beim Haus C im Umfang von 97 m3 indessen nicht entgegen, weil die
Vorinstanz damit nicht zu Gunsten der Rekurrentin über deren Rekursbegehren,
welches auf Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung lautete, hinausgegangen
wäre. Eine reformatio in melius würde (erst) dann vorliegen, wenn der
Rechtsgrund "ausgewechselt" worden wäre, d.h., wenn die verlangte
Aufhebung bzw. Änderung der Baubewilligung aus einem wesentlich anderen
Sachverhalt, verbunden mit einem anderen Rechtssatz, erfolgt wäre
(Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19 - 28, N. 87; vgl.
auch RB 1979 Nr. 24). Es kommt hinzu, dass die Rekurrentin die
Nichtanrechnung der Wärmedämmung beim Haus C in der Rekursbegründung
ausdrücklich beanstandete. Entgegen der Rechtsauffassung der privaten
Beschwerdegegnerin war sie zu dieser Rüge legitimiert, denn die Anrechnung hat
eine Volumenreduktion der Häuser A oder B zur Folge. Eine zu hohe Baumasse
kann, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, von jedem direkten Nachbarn
gerügt werden. Es kann diesbezüglich auf die überzeugenden Erwägungen der Baurekurskommission
(E. 5) verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG).

3.2.4
Zusammengefasst ergibt sich, dass bei der Ermittlung der Baumassenziffer
auch die an den Fassaden des Hauses C angebrachte Wärmedämmung mit einem
Volumen von 97 m3 anzurechnen ist; die Gesamtüberschreitung der
Baumassenziffer beträgt somit 684.07 m3 (587.07 m3 + 97 m3).
Die von der Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung ist entsprechend zu korrigieren.

Zu Recht ist die Vorinstanz
indessen nicht weiter auf die im Detail und bis auf die zweite Kommastelle
korrigierte Baumassenberechnung der heutigen Beschwerdeführerin eingegangen – was
von der Beschwerdeführerin auch nicht beanstandet wird. Einer solchen Berechnung
haftet – wie jeder Ausnützungsberechnung – stets eine
gewisse Unsicherheit an, die auf Masstoleranzen, Ungenauigkeit der Baupläne,
Toleranzen der Terrainaufnahmen, "Interpolationsspielräume" der
Höhenkurven usw. zurückzuführen ist (vgl. VGr, 24. Oktober 1995,
BEZ 1995 Nr. 31). Angesichts der Relation der zusätzlichen Überschreitung
von 97 m3 zur gesamthaft zulässigen Baumasse für Hauptbauten
von 18'636 m3 liegt nach wie vor ein nebenbestimmungsweise
heilbarer Mangel vor (§ 321 Abs. 1 PBG).

4.  

4.1 Des
Weiteren sind die Fragen der rechtsgenügenden Einordnung gemäss
§ 238 PBG der geplanten Überbauung sowie der Anforderungen an die
Arealüberbauung gemäss § 71 PBG streitig.

Die Vorinstanz führte im Rekursentscheid hierzu aus, das
Haus A respektiere die für die Wohnzone W/2.2 geltenden Massvorgaben von
10.5 m Gebäudehöhe und 13.5 m Gesamthöhe. Die von § 238
Abs. 1 PBG verlangte befriedigende
Gesamtwirkung erstrecke sich genauso wie die besondere Rücksichtnahme auf
Denkmalschutzobjekte gemäss § 238 Abs. 2 PBG allein auf die
Gestaltung der Baute; den geltenden Massvorschriften könne nicht je nach
Einzelfall ein sich auf § 238 PBG abstützendes ortsbauliches bzw.
denkmalschützerisches Korrektiv beigegeben werden. Die Abmessungen des
einzelnen Baukörpers (Grundriss und Höhe) könne höchstens dann direkt
eingeschränkt werden, wenn auf entsprechende Bauten und Anlagen keine
expliziten Massvorschriften anwendbar seien. Restriktionen der
bauordnungsgemässen Überbauungsmöglichkeiten oder gar eine Freihaltung eines Umgebungsbereichs
könnten bei dieser Ausgangslage grundsätzlich nicht mittels § 238
Abs. 2 PBG durchgesetzt werden, was einer Aushebelung der nutzungsplanerischen
Vorgaben gleichkäme. Was die Anforderungen an die Arealüberbauung betreffe, so
bestreite die Rekurrentin pauschal, dass diese vorlägen, ohne substanziierte
Mängel der Überbauung aufzuzeigen.

In der Beschwerdeschrift
wird zur Einordnung und Arealüberbauungswürdigkeit des Bauprojektes
vorgebracht, beim Haus der Beschwerdeführerin handle es sich um ein inventarisiertes
schutzwürdiges Objekt. Gerügt werde vor allem die optische Dominanz des Hauses A
gegenüber dem aufgrund der natürlichen Terrainverhältnisse tiefer gelegenen
Haus. Das Beurteilungsgremium des Projektwettbewerbes habe festgehalten, dass
die neuen Baukörper "bedrängende Verhältnisse" gegenüber der
Liegenschaft der Beschwerdeführerin schaffe. Bei der Platzierung der Baukörper
sei keine genügende Rücksichtnahme auf die bauliche Umgebung genommen worden;
vielmehr schöpfe das Haus A die volle zulässige Gebäudehöhe aus.
Verschärft werde dies durch den Umstand, dass die Gebäudehöhe vom bestehenden
Terrain des Autoabstellplatzes gemessen werde, trotz vorgenommener
Aufschüttung. Weiter habe die Rekursinstanz zur Rüge, die Baubewilligungsbehörde
habe dem Aspekt der baulichen Einordnung überhaupt keine Beachtung geschenkt,
gar keine Stellung genommen. Schliesslich seien die Voraussetzungen für die
Erteilung des Arealbonus nicht gegeben, namentlich weil es an einer guten
baulichen Einordnung zum Ortsbild und zur baulichen Umgebung fehle.

4.2 Nach
§ 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird
(Abs. 1). Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besonders
Rücksicht zu nehmen; sie dürfen auch durch Nutzungsänderungen und
Unterhaltsarbeiten nicht beeinträchtigt werden (Abs. 2).

Bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 und 2 PBG
steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz
umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission
bei der Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde
Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der
massgebenden Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren
und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde
setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die
vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist
(RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51
VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht
nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis
gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen
Baubehörde zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft
dann lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen
Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine
eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des
Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene
Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni
2005, 1P.678/2004, www.bger.ch).

4.3 Vorliegend
führte die private Beschwerdegegnerin im Hinblick auf das vorliegende
Überbauungsvorhaben im Jahre 2001 einen Projektwettbewerb auf der Grundlage der
SIA-Ordnung 142 durch. Zwölf Architekturbüros wurden zur Abgabe eines
Projektes eingeladen. Die Mehrheit der stimmberechtigten Mitglieder des
Beurteilungsgremiums waren Fachpreisrichter bzw. -richterinnen. Thema der
Aufgabenstellung war unter anderem auch das Ortsbild. Im Wettbewerbs-Programm
wurde darauf hingewiesen, dass das Planungsgebiet in der Wohnzone W2.2 liegt
und im Osten an die Zone für öffentliche Bauten sowie im Norden und Nordwesten
an die Kernzone K2 anstosse. Diese Kernzone trage der geschichtlichen Entwicklung
der M-Strasse Rechnung, welche bis zum Bau der N-Strasse die einzige
Querverbindung zwischen der "O-Strasse" und "P" gewesen
sei. Längs der Strasse hätten sich im 16. bis 18. Jh. Gehöfte angesiedelt,
welche teilweise noch erhalten seien. Es werde erwartet, dass mit dem
Wettbewerbsprojekt auf diese spezielle ortsbauliche Situation reagiert werde
und der Übergang zur M-Strasse sorgfältig gestaltet werde.

Insgesamt gingen elf
Projekte ein. Beurteilungskriterien waren unter anderem die gestalterischen
Komponenten hinsichtlich Ortsbild (Situation, Integration), Gestaltung der Baukörper
(Erscheinungsbild) und Raumkonzept (räumliche Qualität, Erschliessung und Orientierung,
Attraktivität der Wohnungen). Das Beurteilungsgremium empfahl der Bauherrschaft
einstimmig das erstprämierte Projekt "F" zur Weiterbearbeitung; das
im Streit liegende Bauprojekt entspricht diesem weiter bearbeiteten
Wettbewerbsprojekt. In der Zusammenfassung des Projektkommentars hielt das
Beurteilungsgremium fest, dass der Vorschlag konzeptionell durch die
ortsbauliche Interpretation der Aufgabe überzeuge und es ihm gelinge,
die Vorzüge des Standorts in spezifische Wohnqualität umzusetzen.

4.4 Entgegen
den Rügen der Beschwerdeführerin hat der Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf
in der Baubewilligung vom 12. Februar 2004 unter dem Titel
"Arealüberbauung" eingehend zur Einordnung des Bauprojektes Stellung
genommen. Er hat unter anderem festgehalten, dass die Baulücke zwischen dem
bestehenden Gebäude und der M-Strasse mit drei- bzw. viergeschossigen
Baukörpern geschlossen werde. Beide Gebäude wiesen ein Flachdach auf und
führten damit das vorrangige Muster der Bauten in der unmittelbaren Umgebung an
der L-Strasse weiter. Gleichzeitig ergebe sich eine Abgrenzung zu den südlich
und westlich anschliessenden Bauten in der Kernzone M. Bei beiden Neubauten
handle es sich um klar definierte Kuben ohne Durchdringungen von Balkonen. Sie
setzten sich in ihrem Erscheinungsbild von den Bauten in der anschliessenden
Kernzone ab. Mit der gemischten und auch gegen aussen hin jeweils erkennbaren
Nutzweise sowie dem Verzicht auf Balkone im herkömmlichen Verständnis würden jedoch – zumindest
gedanklich – wesentliche Elemente der Kernzone in einer zeitgemässen
Form interpretiert. Durch grosszügige Zwischenräume blieben die natürliche Topografie
erlebbar und werde der Sichtbezug von der L-Strasse her gegen die weite Seenlandschaft
offen gehalten. Die Aussenraumqualität sei hoch und biete ein grosses
Erholungs- und Begegnungspotential für den Aufenthalt im Freien. Auch die
Freiraumgestaltung erfülle überdurchschnittliche Ansprüche.

Mit der Durchführung eines Projektwettbewerbs hat die
Bauherrschaft die Grundlage für ein in gestalterischer Hinsicht qualitativ hohe
Anforderungen erfüllendes Bauprojekt geschaffen. Die Beschwerdeführerin rügt
"nicht die architektonische Gestaltung des Hauses A per se",
sondern allein eine fehlende besondere Rücksichtnahme auf das benachbarte
Schutzobjekt; dem könne mit einer Verteilung des zulässigen Bauvolumens auf dem
Baugrundstück Rechnung getragen werden. Sie liess hierzu einen Vorschlag für
eine Projektänderung ausarbeiten, wonach beim Haus A ein Vollgeschoss
weggelassen und dafür das Haus B um ein Vollgeschoss erhöht würde.
Baurekurskommission und Verwaltungsgericht haben indessen im vorliegenden
Verfahren nicht über Varianten zu entscheiden, sondern – wie bereits
dargelegt – allein darüber, ob der Einordnungsentscheid der
kommunalen Baubehörde sich im Rahmen des ihr zustehenden Ermessensspielraums
bewegt oder sich als offensichtlich unvertretbar erweist.

Die M-Strasse bildet die Grenze zwischen der Kernzone,
welcher die Liegenschaft der Beschwerdeführerin zugeteilt ist, und der Wohnzone
W.2.2 mit dem Bauareal. Wie die Baurekurskommission näher darlegt, wurde diese
Abgrenzung 1996 im Rahmen der Totalrevision der Bau- und Zonenordnung neu
festgelegt. Das Haus A entspricht den bauordnungsgemässen Horizontal- und
Vertikalbeschränkungen und damit der mit Festlegung der Nutzungszonen in jenem
Gebiet bewusst gewählten Zäsur entlang der M-Strasse zwischen der Kernzone und
der Wohnzone. Der Abstand vom Haus über die M-Strasse hinweg zum Neubau beträgt
immerhin 20 m – 25 m. Unbestrittenermassen ist der Baukörper
A äusserst sorgfältig gestaltet. Wenn die Vorinstanz zum Ergebnis gelangte, der
Einordnungsentscheid der Baubewilligungsbehörde bewege sich im Rahmen des
dieser zustehenden Ermessensspielraums und erweise sich nicht als
"offensichtlich unvertretbar", so ist dies nicht rechtsverletzend.

5.  

5.1 Gemäss
§ 71 Abs. 1 PBG müssen Arealüberbauungen besonders gut gestaltet sowie
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein; gemäss Abs. 2 sind bei
dieser Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung
und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

Absatz 1 von § 71 PBG umschreibt die Anforderungen an
Arealüberbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der Verwaltungsbehörde
einen Entscheidungsspielraum öffnen. Dieser wird durch Absatz 2 der Bestimmung
insoweit strukturiert, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die
massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden. Damit wird der örtlichen
Baubehörde gleichsam das Programm vorgegeben, gemäss dem sie die Erfüllung der
in Absatz 1 genannten Qualitätsanforderungen zu prüfen hat. Mit der Umschreibung,
dass "insbesondere" die aufgezählten Merkmale "zu beachten"
seien, räumt das Gesetz der Verwaltungsbehörde aber ausdrücklich auch einen
Ermessensspielraum ein. Dies entspricht der mit der Revision des Planungs- und
Baugesetzes vom 1. September 1991 verfolgten Zielsetzung, den
Gemeinden grössere Kompetenzen einzuräumen, so unter anderem auch bei der
Zulassung von Arealüberbauungen (vgl. Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte
Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich, Bern 1992, S. 10 f.). Die
erwähnte Zurückhaltung der Rekursinstanz bei der Überprüfung von Einordnungsentscheiden
(vgl. E. 4.2) ist auch bezüglich von § 71
PBG betreffend Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen
der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu
beurteilen sind und überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei
der Beurteilung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich einen
Ermessensspielraum öffnet (VGr, 9. April 2003,
VB.2003.00006, E. 2b, www.vgrzh.ch). Gleiches gilt für die Überprüfungsbefugnis
des Verwaltungsgerichts.

5.2 Die
örtliche Baubehörde hat in den Erwägungen zur
Baubewilligung geprüft, ob das Bauvorhaben den kantonalen und kommunalen
Anforderungen an eine Arealüberbauung genügt und dies bejaht. Ihre Auffassung
wird durch den Projektkommentar des Wettbewerb-Beurteilungsgremiums gestützt.
Daraus ergibt sich, dass das Bauprojekt qualitativ hohe Anforderungen
erfüllt in seiner baulichen Ausgestaltung mit den zwei villenartigen
Einzelbauten in einem parkartig gestalteten Areal, den grosszügigen
Zwischenräumen, welche den Sichtbezug zur Seelandschaft freihalten, mit der
Anpassung an die Topografie, der zweckmässigen Lösung der Erschliessung und
Parkierung, den schönen Aussenraumbezügen der öffentlichen Nutzungen im
Erdgeschoss sowie dem hohen Wohnwert der Wohnungen mit guter Besonnung und
intensiver Beziehung zum Garten und Seelandschaft. Wenn die Baubehörde zum
Schluss kam, das Bauprojekt erfülle die Anforderungen gemäss § 71 an eine
Arealüberbauung, hat sie die ihr durch das kantonale Recht eingeräumte
Entscheidungsfreiheit beansprucht und offenkundig nicht rechtsfehlerhaft
entschieden. Der Einwand der Beschwerdeführerin hinsichtlich der Einordnung
ist – wie bereits aufgezeigt wurde – verfehlt. Im Übrigen
hat die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren einfach die in § 71
Abs. 2 PBG aufgeführten Beurteilungskriterien aufgelistet und diese als
"nicht erfüllt" bzw. "ungenügend" bezeichnet, ohne
substanziiert aufzuzeigen, weshalb das Bauprojekt als Ganzes nicht
arealüberbauungswürdig sein sollte. Zu Recht hat die Vorinstanz den Entscheid
der örtlichen Behörde, welche die Anforderungen an eine Arealüberbauung im Sinn
von § 71 PBG bejahte, geschützt.

6.  

6.1 Die
Beschwerdeführerin wandte im Rekursverfahren weiter ein, die Parkplatzberechnung
sei nicht nachvollziehbar, in jedem Fall falsch und die erforderliche Anzahl
Parkplätze nicht erreicht. Auf diese Einwände ist die Baurekurskommission
mangels Legitimation nicht eingetreten. Einerseits sei die L-Strasse, auf
welche sämtliche Parkplätze ausgerichtet seien, nicht die gesetzliche Zufahrt
zur rekurrentischen Liegenschaft, welche von der Q-Strasse her über die
M-Strasse erschlossen werde. Durch die angeblich nicht verkehrssicher
angelegten Parkfelder werde die Rekurrentin nicht mehr als die Allgemeinheit betroffen,
selbst wenn sie gelegentlich die L-Strasse als Verkehrsteilnehmer benützen
möge. Anderseits seien sämtliche in diesem Zusammenhang erhobenen Vorbringen
nicht geeignet, die verlangte Aufhebung der Baubewilligung herbeizuführen.
Allfällige Mängel könnten durch für die Nachbarin bedeutungslosen Nebenbestimmungen
geheilt werden. In ihrer Beschwerdeschrift hält die Beschwerdeführerin hierzu
fest, diese Ausführungen der Vorinstanz mögen in den meisten Fällen, wo
ungenügende Anzahl Parkplätze gerügt werden, durchaus zutreffen. Vorliegend
verhalte es sich aber aufgrund der örtlichen Verhältnisse und der geltend
gemachten Rügen anders. Richtig sei, dass die Liegenschaft der Beschwerdeführerin
nicht direkt an die L-Strasse angrenze. Indessen werde die Erschliessung der
auf dem Baugrundstück befindlichen G-Anlage neu von der L-Strasse auf die
M-Strasse verlegt. Bereits aus diesem Grund steche das Argument der fehlenden
Legitimation nicht. Zudem müsse bestritten werden, dass die fehlende Anzahl
Parkplätze auf dem Baugrundstück vorschriftsgemäss, d.h. verkehrssicher
angelegt werden könnte, ohne dass die Freifläche abermals beeinträchtigt würde
und damit die Bewilligungsfähigkeit des Arealbonus erst recht wegfalle.

6.2 Gemäss
ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist einem Nachbar mangels
Rechtsschutzinteresse die Legitimation abzusprechen, wenn der gerügte Projektmangel
durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann
(RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Der behauptete Mangel an
Abstellplätzen führt vorliegend für die Beschwerdeführerin zu keinen direkten
Nachteilen, was die Legitimation der Nachbarn zu begründen vermöchte (VGr,
15. März 2002, VB.2001.00317, www.vgrzh.ch). Die L-Strasse, auf welche
sämtliche Parkplätze ausgerichtet sind, dient der Beschwerdeführerin nicht als
Zufahrt zu ihrer eigenen Liegenschaft an der M-Strasse. Zusätzliche Parkplätze
würden nicht zur Folge haben, dass die Anforderungen an die Arealüberbauung
(vgl. E. 5.2) nicht mehr erfüllt würden. Die an die M-Strasse verlegte
Zufahrt zur G-Anlage betrifft nur die Ver- und Entsorgung der Anlage; inwiefern
dies der Beschwerdeführerin zu einem Nachteil im Zusammenhang mit der Anzahl
der Parkplätze an der L-Strasse gereichen sollte, ist nicht nachvollziehbar. Zu
Recht ist die Baurekurskommission bezüglich der behaupteten ungenügenden Anzahl
Parkplätze auf den Rekurs nicht eingetreten.

6.3 Die Rüge
der Beschwerdeführerin ist zudem auch inhaltlich
verfehlt. Weshalb die Berechnung der Pflichtabstellplätze nicht nachvollziehbar
sein soll, ist unerfindlich. Die Baubewilligung zeigt auf, dass das Bauvorhaben
die Pflicht von 33 Abstellplätzen auslöst, wovon 13 Abstellplätze für die
Bewohner der Seniorenwohnungen, 12 Plätze für die Besucher der
Seniorenwohnungen sowie je 4 Plätze für Personal Bibliothek/Spitex und Besucher
Bibliothek/Spitex. Diese Anzahl ist mit 20 Plätzen in der Tiefgarage, 10
offenen Plätzen an der L-Strasse und 3 offenen Abstellplätzen bei der Einfahrt
zur Unterniveaugarage ausgewiesen. Ziff. 10.7 BZO regelt die Abstellplätze
für Motorfahrzeuge. Laut Ziff. 10.7.2 BZO bestimmt sich die Zahl der
Motorfahrzeugabstellplätze bei bestimmten Wohnformen wie Alterswohnungen
aufgrund der vorgesehenen Nutzung, der örtlichen Gegebenheiten und des zu
erwartenden Verkehrsaufkommens. Bei guter Erschliessung mit öffentlichem Verkehr
kann laut Ziff. 10.7.3 BZO die erforderliche Anzahl zudem gemäss der
kantonalen Wegleitung zur Ermittlung von Fahrzeugabstellplätzen vom Juni 1990 reduziert
werden.

Es ist eine Erfahrungstatsache, dass betagte Senioren weniger
motorisiert sind, als die beruflich aktive Bevölkerung. Die örtliche Baubehörde
hat in ihrer Rekursantwort denn auch unwidersprochen ausgeführt, die Hälfte der
bestehenden Parkplätze der Seniorensiedlung sei mangels Bedarf an Dritte vermietet.
Die Alterswohnungen liegen zudem im Nahbereich einer mit der S-Bahn-Station
verbundenen Buslinie. Wenn die Baubehörde unter diesen Umständen die
Parkplatzzahl für die Bewohner der Seniorenwohnungen auf 25% der bei
"normalen" Wohnungen erforderlichen Anzahl festlegte, so blieb sie
innerhalb des ihr durch das kommunale Recht bei der Festlegung der
erforderlichen Anzahl Abstellplätze bei Alterswohnungen eingeräumten
Ermessensspielraumes. Was die Parkplätze für die Zusatznutzungen Bibliothek und
Spitex betrifft, so sind diese in der Baubewilligung aufgeführt. Im Übrigen
dienen die vorgesehenen Gemeinschaftsräume wie z.B. der Mehrzwecksaal im
Haus A nicht einer weiteren Fremdnutzung, wie die Beschwerdeführerin in
ihrer Rekursschrift behauptet, sondern denjenigen der hauseigenen Bewohner. Die
G-Anlage als solche ist nicht Bestandteil des Baugesuches und damit nicht
Prozessgegenstand. Diese verfügte zudem schon bisher über keine Parkplätze und
ein die Parkplatzpflicht auslösender Sachverhalt (§ 243 PBG) liegt nicht
vor.

7.  

Zusammengefasst ergibt sich,
dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die
von der Vorinstanz statuierte Nebenbestimmung zu ergänzen ist; im Übrigen ist
die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die
Gerichtskosten anteilmässig den Parteien aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Da die Beschwerdeführerin zum überwiegenden
Teil unterliegt, hat sie 4/5 der Gerichtskosten zu tragen. Eine
Parteientschädigung steht ihr gemäss § 17 Abs. 2 VRG nicht zu; vielmehr
ist eine solche in Anwendung von § 17
Abs. 2 lit. a VRG der Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen. Angesichts
des geringfügigen Unterliegens rechtfertigt sich eine reduzierte Parteientschädigung
von je Fr. 1'200.- (insgesamt Fr. 2'400.-; Mehrwertsteuer
inbegriffen). Die Verteilung der Rekurskosten sowie die Zusprechung einer
Parteientschädigung durch die Vorinstanz (Rekursentscheid Disp.-Ziffern. II und
III) sind zu bestätigen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die
durch die Baurekurskommission II statuierte Nebenbestimmung
(Rekursentscheid Disp.-Ziffer I) wird wie folgt neu gefasst:

     "Die Baumasse des Projektes
ist – ausgehend von der in der Berechnung der Bauherrschaft
deklarierten Baumasse – um 684.07 m3 zu reduzieren. Vor Baubeginn sind der Baubehörde entsprechende Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen."

       Im Übrigen
wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr.      150.--  Zustellungskosten,

Fr.  10'150.--  Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden zu 4/5 der Beschwerdeführerin und zu je 1/10 der privaten
Beschwerdegegnerin und dem Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf auferlegt.

4.    Disp.-Ziffern
II (Verfahrenskosten) und III (Umtriebsentschädigung) des Entscheides der
Baurekurskommission II vom 1. Februar 2005 werden bestätigt.

5.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine reduzierte
Parteientschädigung von je Fr. 1'200.- (insgesamt Fr. 2'400.-;
Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Entscheids.

6.    Mitteilung an …