# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ee25b8da-b1b6-5a02-85c5-75748796d65f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.10.2015  SB.2015.00091
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2015-00091_2015-10-26.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	SB.2015.00091	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.10.2015
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/Einzelrichter
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Staats und Gemeindesteuern 2012

	
Abzugsfähigkeit von mietvertraglich nicht als Nebenkosten ausgeschiedenen Betriebskosten

Nebenkosten sind nicht Teil des steuerbaren Bruttoertrags, sie können zur Ermittlung des Liegenschaftsertrags von dem vereinbarten Mietzins abgezogen werden, sofern und soweit sie die effektiven Aufwendungen des Vermieters nicht übersteigen. Sind die Nebenkosten im Mietzins eingeschlossen, ist ein Abzug mangels fehlender Berechnungsgrundlage nicht möglich (E. 2.2).

Die Nebenkosten, welche nicht von den Mietern als Nebenkosten übernommen wurden, können vom Liegenschaftsertrag abgezogen werden, sofern sie Unterhaltskosten darstellen. Wählt der Steuerpflichtige statt der effektiven (nachgewiesenen) Unterhaltskosten die Möglichkeit der Pauschalierung, sind ihm im Rahmen der effektiven Unterhaltskosten keine zusätzlichen Abzüge mehr zu gewähren (E.2.3). 

Abweisung

			 	
				Stichworte:
	
						ABZUG
ABZUGSFÄHIGKEIT
BETRIEBSKOSTEN
NEBENKOSTEN
UNTERHALTSKOSTEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 32 Abs. II DBG
§ 21 Abs. I lit. a StG
§ 30 Abs. II StG
Art. 9 Abs. I StHG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2015.00091

 

 

 

Urteil

 

 

 

der Einzelrichterin

 

 

 

vom 26. Oktober 2015

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle, Gerichtsschreiberin
Linda Rindlis­bacher. 

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch Firma E, 

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

 

Staat Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt, 

Beschwerdegegner,

 

 

 

betreffend Staats-
und Gemeindesteuern 2012,

 

hat sich ergeben:

I.  

A (nachfolgend der Pflichtige), wohnhaft in B (NW), ist
Eigentümer der Liegenschaft C-Strasse 01 in D im Kanton Zürich. Das
ursprünglich als Einfamilienhaus erstellte Wohnhaus ist in drei Wohnungen
aufgeteilt: das Erdgeschoss ist vermietet, das erste Obergeschoss steht leer
und das zweite Obergeschoss wird vom Pflichtigen selbst genutzt. In Abweichung
von der Steuererklärung 2012 nahm das kantonale Steueramt gegenüber dem
deklarierten Liegenschaftenertrag steuererhöhende Korrekturen vor und schätzte
den Pflichtigen mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … (satzbestimmende
Fr. … und einem steuerbaren Vermögen von Fr. … (satzbestimmend
Fr. … ein. 

Die dagegen erhobene Einsprache wies das kantonale
Steueramt am 13. März 2015 ab.

II.  

Das Steuerrekursgericht hiess den dagegen erhobenen Rekurs
mit Entscheid des Einzelrichters am 13. Juli 2015 ab.

 

III.  

Mit Beschwerde vom 18. August 2015 beantragte der
Pflichtige, es seien die Nebenkosten in vollem Umfang von Fr. … vom
Bruttojahresertrag abzuziehen und vom Liegenschaftsertrag von Fr. … die
Unterhaltspauschale von 20 % zum Abzug zuzulassen. Die Kosten des
Verfahrens seien auf die Staatskasse des Kantons Zürich zu nehmen.  

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, beantragte das kantonale Steueramt die Abweisung der Beschwerde. 

Die Einzelrichterin erwägt:

1. 

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können alle
Rechtsverletzungen geltend gemacht werden, nicht aber die Unangemessenheit des
angefochtenen Entscheids. Überdies gilt im Beschwerdeverfahren das Novenverbot,
weshalb für das Verwaltungs­gericht die gleiche Aktenlage massgebend ist wie
für das Steuerrekursgericht (vgl. VGr, 25. August 2010, SB.2010.00055 und
SB.2010.00056, jeweils E. 1.1 und 1.2).

2.
 

Vorliegend ist lediglich streitig, welcher Nettobetrag Grundlage für die Berechnung des
Pauschalabzugs für die Unterhaltskosten bildet. Während die Vorinstanz und das
kantonale Steueramt die Ansicht vertreten, dass nur
die mietvertraglich als Nebenkosten ausgeschiedenen Betriebskosten zu
berücksichtigen seien, hält der Pflichtige dafür, von
den Bruttomietzinseinnahmen seien sämtliche Nebenkosten abzuziehen. 

2.1  

2.1.1
Nach § 21 Abs. 1 lit. a des Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 (StG) sind alle Einkünfte aus Vermietung unbeweglichen Vermögens
steuerbar. Darunter sind die tatsächlich eingenommenen Mietzinsen zu verstehen.
Dagegen gehören die erhaltenen Entschädigungen für Nebenkosten, welche der
Vermieter auf Rechnung des Mieters erbringt, nicht zum steuerbaren
Vermögensertrag, sofern und soweit sie die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters
nicht übersteigen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006,
§ 21 N. 35).

2.1.2
Zur Ermittlung des steuerbaren Liegenschaftenertrags können nach § 30 Abs. 2
StG von diesen Einkünften die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und
die Kosten der Verwaltung durch Dritte im effektiven Umfang abgezogen werden,
soweit sie nachgewiesen sind. Gemäss Rz. 13 des Merkblatts des kantonalen
Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt
und die Verwaltung von Liegenschaften vom 13. November 2009 (nachfolgend
Merkblatt) sind Aufwendungen für den Liegenschaftenunterhalt abzugsfähig, wenn
sie der Erhaltung der bisherigen Werte dienen. Nicht abzugsfähig sind hingegen Aufwendungen,
die zu einer dauernden Wertvermehrung der Liegenschaft führen (Merkblatt,
Rz. 14). Sodann gelten unter anderem Betriebskosten als abzugsfähige Unterhaltskosten
(Merkblatt, Rz. 19 ff.). Soweit diese Kosten nicht auf den Mieter
überwälzt, sondern vom Hauseigentümer getragen werden, sind hierunter mitunter
Ausgaben für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Strom, Erdgas, Fernheizung,
Kehricht und Feuerschau, Reinigung und Heizung von Vorräumen, Treppenhaus,
Kellerräumen und Estrich in Mietshäusern zu verstehen (Merkblatt, Rz. 21).

2.1.3
Anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien kann der Steuerpflichtige
gemäss § 30 Abs. 5 StG einen Pauschalabzug geltend machen. Laut
Verfügung der Finanzdirektion über die Pauschalierung der Kosten für den Unterhalt
und die Verwaltung von Liegenschaften des Privatvermögens vom 7. September
2002 beträgt der Pauschalabzug 20 % des Bruttomietertrags bzw.
Eigenmietwerts (Ziff. II). Der Bruttomietertrag umfasst sämtliche mit der
jeweiligen Liegenschaft erzielten Erträge. Mit diesem Pauschalabzug sind sämtliche ordentlichen
Kosten (Unterhaltskosten, Versicherungsprämien, Drittverwaltungskosten,
Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen) abgedeckt (Merkblatt, Rz. 49).
Wenn der Steuerpflichtige folglich die Möglichkeit der Pauschalierung der
Unterhaltskosten wählt, sind ihm im Rahmen der effektiven Unterhaltskosten
keine zusätzlichen Abzüge mehr zuzulassen. 

2.1.4
Den Kantonen kommt bei der Bestimmung welche Aufwendungen bei Liegenschaften
bei den Einkommenssteuern abziehbar sind, kein Spielraum zu, da diese Kosten zu
den in Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Steuerharmonisierung
vom 14. Dezember 1990 (StHG) umschriebenen Gewinnungskosten gehören.
Andere Abzüge sind nach Art. 9 Abs. 4 StHG unzulässig. Der Begriff
der Unterhaltskosten für Liegenschaften kann unter dem Geltungsbereich des
Steuerharmonisierungsgesetzes im kantonalen Recht nicht anders ausgelegt
werden, wie auf dem Gebiet der direkten Bundessteuer. Dies gebietet das Prinzip
der vertikalen Steuerharmonisierung (BGr, 2.2.2005, ASA 75, 488 = StE 2005
A 23.1 Nr. 10). 

2.1.5
Nach Art. 32 Abs. 2 Satz 1 des Bundesgesetzes über die
direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) können bei Liegenschaften
im Privatvermögen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten
der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Der Bundesrat hat am
24. August 1992 gestützt auf Art. 32 DBG die Verordnung über den
Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten
Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung [LKV]) erlassen. Danach können
gemäss Art. 1 Abs. 1 LKV bei Liegenschaften im Privatvermögen die
Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen
Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten durch die Verwaltung
durch Dritte abgezogen werden. Anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien
kann der Pflichtige einen Pauschalabzug machen, welcher je nach Alter des
Gebäudes 10 % oder 20 % vom Brutto-Mietertrag bzw. Mietwert beträgt
(Art. 2 Abs. 1 und 2 LKV). Die Liegenschaftskostenverordnung wird
durch die Verordnung der Eidgenössischen Steuerverwaltung (EStV) ebenfalls vom
24. August 1992 über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften im
Privatvermögen ergänzt (Liegenschaftskostenverordnung EStV [LKV EStV]). Nach
Art. 1 Abs. 1 lit. a LKV EStV fallen unter die Unterhaltskosten
unter anderem gemäss Ziffer 3 die Betriebskosten. 

2.2
Die Parteien gehen zu Recht davon aus, dass zur
Ermittlung des Liegenschaftsertrags von dem vereinbarten Mietzins ohne die
Nebenkosten (vgl. Art. 257a, 257b und 281 des Schweizerischen Obligationenrechts vom
30. März 1911 [OR]) ausgegangen
wird, da die Nebenkosten nicht Teil des steuerbaren
Bruttoertrags sind, sofern und soweit sie die effektiven Aufwendungen nicht
übersteigen (§ 21 Abs. 1 lit. a StG). Vorausgesetzt wird
allerdings, dass der Vermieter die Nebenkosten gemäss
besonderer Vereinbarung verrechnet. Wenn wie im
vorliegenden Fall die Nebenkosten im Mietzins eingeschlossen sind, kann
nicht ermittelt werden, für welche Nebenkosten der Mieter aufkommt bzw. ob die vom Mieter bezahlten Nebenkosten die tatsächlichen
Aufwendungen des Vermieters nicht übersteigen. Da sich die Höhe des
Nebenkostenabzugs somit nicht berechnen lässt, ist ein Abzug vom
Bruttomietertrag nicht möglich. Gleiches gilt grundsätzlich auch für die Nebenkosten Heizung,
Warmwasser und Treppenhausreinigung. Das kantonale Steueramt lässt
praxisgemäss dennoch einen Abzug dieser Kosten vom Bruttomietertrag zu (vgl. Merkblatt, Rz. 47). Soweit der Pflichtige diese Praxis als "reine
Willkür" bezeichnet, kann er indes nichts zu seinen
Gunsten ableiten. Mangels gesetzlicher
Grundlage besteht kein Rechtsanspruch auf den Abzug von nicht ausgewiesenen
Nebenkosten. Die (Aus­nahme-)Praxis des kantonalen Steueramts vermag daher
keinen Abzugsanspruch für alle übrigen Nebenkosten verleiten. Die Vorinstanz
hat die vom Pflichtigen geltend gemachten weiteren Nebenkosten (Kaminfeger, Abfallentsorgung, Cablecom und die
Stromver­sorgung der allgemein genutzten Räume) somit
zu Recht nicht vom Bruttomietertrag zum Abzug zugelassen.

2.3
Die Nebenkosten, welche nicht von den Mietern als
Nebenkosten übernommen wurden, können jedoch sodann vom Liegenschaftsertrag
abgezogen werden, sofern sie Unterhaltskosten darstellen (vgl. Merkblatt,
Rz. 21). Der Pflichtige kann dabei wählen, ob er die effektiven
(nachgewiesenen) Unterhaltskosten abziehen möchte oder ein Pauschalabzug
von 20 % des Bruttomietertrags bzw.
Eigenmietwerts gemacht werden soll. Wählt der
Steuerpflichtige die Möglichkeit der Pauschalierung, sind ihm im Rahmen der effektiven Unterhaltskosten
keine zusätzlichen Abzüge mehr zu gewähren. Eine Aufteilung der Kosten in einen
effektiven und einen pauschalen Betrag ist nicht möglich. Es entspricht dem
Sinn der Pauschalierung der anrechenbaren Kosten, die eine Vereinfachung des
Einschätzungsverfahrens bezweckt, indem einerseits der Steuerpflichtige die
Unterlagen nicht zusammentragen und aufbewahren muss, während andererseits die
Einschätzungsbehörde auf die Kontrolle verzichten kann. Der Pflichtige hätte die geltend gemachten Nebenkosten als
Unterhaltskosten (Betriebskosten) wie auch die werterhaltenden
Aufwendungen (z. B. Ersatz des Kühlschranks) im Rahmen des
Unterhaltskostenabzugs effektiv zum Abzug bringen können. Nachdem er
sich jedoch für den Pauschalkostenabzug entschieden hat, können diese Kosten
nicht zusätzlich vom Liegenschaftsertrag abgezogen werden. Die Vorinstanz hat
somit die Steuereinschätzung für das unbewegliche Vermögen korrekt vorgenommen.

Damit ist die Beschwerde abzuweisen.

3.
 

Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung
mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu
(§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).

Demgemäss erkennt die
Einzelrichterin:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr.  500.--;      die übrigen Kosten betragen:

Fr.    80.--       Zustellkosten,

Fr.  580.--       Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …