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**Case Identifier:** a96dd3a3-8c3b-5f52-97e5-30c2d25a5187
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.03.2024 C/23926/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-23926-2022_2024-03-22.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22 mars 2024 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/23926/2022 ACJC/386/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU VENDREDI 22 MARS 2024 

 

Entre 

1) A______ SARL, sise c/o B______ SA, ______ [GE],   
2) C______ SA, sise ______ [GE],   
3) Madame D______, p.a. [régie immobilière] E______ SA, ______ [GE], recourantes 
contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 octobre 2023, tous 

trois représentées par Me Pascal PETROZ, avocat, rue du Mont-Blanc 3, 1201 Genève, 

et 

1)F______ SARL, sise ______ [GE],  
2) Monsieur G______, domiciliée ______ [GE], intimés, tous deux représentés par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 

 

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C/23926/2022 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/827/2023 du 10 octobre 2023, expédié pour notification 
aux parties le lendemain, le Tribunal des baux et loyers a ordonné l'exécution 

de la transaction judiciaire du 16 décembre 2019 (ch. 1), ordonné en 

conséquence l'exécution des travaux suivants dans les locaux occupés par 

F______ Sàrl et G______ au no. ______ rue 1______: pose de nouveaux 

joints à écrasement sur le pourtour de la porte du local poubelles et des portes 

attenantes donnant sur le local poubelle, changement des fenêtres et cadres et 

pose d'un double vitrage de toutes les portes et vitrines de l'arcade y compris 

le vitrage donnant sur la cour intérieure en conformité avec les exigences de 

la CMNS (ch. 2), imparti à A______ Sàrl, C______ SA et D______ un ultime 

délai de six mois dès la notification du jugement pour s'exécuter (ch. 3), 

condamné les précités à une amende d'ordre de 50 fr. par jour pour chaque 

jour d'inexécution dès l'échéance du délai imparti sous chiffre 3 (ch. 4), 

débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5), et dit que la procédure 

était gratuite (ch. 6). 

B. Par acte du 24 octobre 2023 à la Cour de justice, A______ Sàrl, C______ SA 
et D______ ont formé recours contre le jugement susmentionné. Ils ont 

conclu à l'annulation de celui-ci et, cela fait, à l'irrecevabilité de la requête de 

F______ Sàrl et G______. 

Ces derniers ont conclu au rejet du recours, avec suite de frais. 

Par avis de la Cour du 27 novembre 2023, les parties ont été informées de ce 

que la cause était gardée à juger. 

C. Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants: 

a. Le 28 octobre 2019, F______ SA et G______ ont saisi la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en validation de 

consignation de loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer 

(enregistrée sous n° C/2______/2019), dirigée contre A______ Sàrl, 

C______ SA et D______. 

b. A l'audience de la Commission de conciliation du 16 décembre 2019, les 
parties sont convenues de l'accord suivant: "Les bailleresses s'engagent à 

effectuer les travaux suivants dans les locaux situés rue 1______ no. ______ 

à Genève: pose de nouveaux joints à écrasement sur le pourtour de la porte du 

local poubelle et des portes attenantes du couloir donnant sur le local 

poubelle, changement des fenêtres et cadres et pose d'un double vitrage de 

toutes les portes et vitrines de l'arcade y compris le vitrage donnant sur la 

cour intérieure en conformité avec les exigences de la CMNS d'ici au 

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30 avril 2020. S'il devait y avoir un problème de délai dans l'octroi du préavis 

de la CMNS, ce retard ne serait pas imputable aux bailleresses. Moyennant 

bonne et fidèle exécution de ce qui précède, les locataires renoncent à une 

réduction de loyer en lien avec les faits exposés dans leur demande du 

28 octobre 2019. Les bailleurs renoncent à augmenter le loyer en lien avec les 

faits exposés dans leur demande du 28 octobre 2019. Le loyer sera réduit de 

100% durant les travaux d'installation des fenêtres susvisées si ceux-ci 

impliquent la fermeture du magasin. Les bailleurs s'engagent à transmettre 

aux locataires au plus tard 30 jours à l'avance, le planning des travaux 

susmentionnés. Les locataires s'engagent à procéder à la déconsignation des 

loyers d'ici au 31 décembre 2019". 

c. Le 23 novembre 2022, F______ SA et G______ ont déposé au Tribunal 
une requête par laquelle ils ont conclu à ce que soit constaté le caractère 

exécutoire de l'accord du 16 décembre 2019 par lequel "la bailleresse" 

s'engageait à effectuer les interventions suivantes: pose de nouveaux joints à 

écrasement sur le pourtour de la porte du local poubelles et des portes 

attenantes du couloir donnant sur le local poubelles; changement des fenêtres 

et cadres et pose d'un double vitrage de toutes les portes et vitrines de l'arcade 

y compris le vitrage donnant sur la cour intérieure, en conformité avec les 

exigences de la CMNS, à ce que "la partie bailleresse" soit menacée de la 

peine prévue par l'art. 292 CP en cas d'inexécution, et condamnée à une 

astreinte de 500 fr. par jour de retard dans l'exécution des travaux précités dès 

le premier jour consécutif à la réception du jugement condamnatoire. 

Ils ont allégué avoir déconsigné les loyers. Ils ont démontré avoir relancé sans 

succès à plusieurs reprises (10 août et 25 septembre 2020, 2 août 2021, 

21 septembre et 2 novembre 2022) A______ Sàrl, C______ SA et D______ 

s'agissant de l'exécution de l'accord précité. 

d. A l'audience du Tribunal du 7 mars 2023, A______ Sàrl, C______ SA et 
D______ ont conclu au rejet de la requête. Ils ont allégué qu'ils avaient connu 

du retard en raison de la situation liée à la pandémie de COVID-19, puis 

avaient saisi la CMNS, comme le démontrait un échange de courriels des 4 

juillet et 2 août 2022 qu'ils ont produit.  

Il résulte du premier de ces messages que la régie en charge de l'immeuble 

concerné a adressé un dossier de photographies des vitrines dont le 

remplacement était projeté et a sollicité un rendez-vous. Selon un autre 

échange de courriels produit, le rendez-vous a été finalement fixé au 

11 janvier 2023.  

A encore été produit la liste des ensembles maintenus dans la commune de 

Genève au sens des art. 89 à 93 LCI établie par le service de l'inventaire des 

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monuments d'art et d'histoire (comportant l'immeuble sis no. ______ 

rue 1______), et un devis portant sur le remplacement des vitrines, daté du 

6 septembre 2022. 

A l'issue de cette audience, le Tribunal a reconvoqué la cause, A______ Sàrl, 

C______ SA et D______ étant invitées à déposer tous les documents dont 

elles disposaient en lien avec les démarches en cours auprès de la CMNS. 

e. A l'audience du Tribunal du 23 mai 2023, A______ Sàrl C______ SA et 
D______ ont déposé une pièce nouvelle, à savoir un échange de 

correspondance avec la CMNS, initié le 10 mai 2023 par un message des 

précitées transmettant des offres, auquel il a été répondu par un courriel de 

celle-ci, daté du 20 mai 2023, comportant le passage suivant: "Pour être tout à 

fait clair, les propositions ne conviennent pas. Au vu de la situation et du 

diagnostic des vitrines (transmis […le] 5 octobre 2020, nous attendons la 
conservation des serrureries d'origine du côté rue. Evidemment une 

adaptation avec verres isolants reste envisageable […]. La situation du côté 
cour […] reste à déterminer. Merci de considérer ce qui précède et, surtout, 
de ne rien entreprendre sans l'accord de notre service et/ou du département".  

Ensuite, les parties ont plaidé. Les premières ont persisté dans leurs 

conclusions, les secondes ont conclu principalement au déboutement de 

toutes les conclusions de la requête, subsidiairement à ce qu'aucune astreinte 

ou menace de la peine prévue à l'art. 292 CP ne soit ordonnée.  

Sur quoi, la cause a été gardée à juger à compter du 6 juin 2023. 

EN DROIT 

1. Seule la voie du recours est ouverte contre l'exécution d'un jugement 
d'évacuation (art. 309 let. a CPC et 319 let. a CPC). 

Le recours, écrit et motivé, doit être déposé dans un délai de 10 jours à 

compter de sa notification (art. 321 al. 1 et 2 CPC), le Tribunal ayant rendu sa 

décision en procédure sommaire (art. 257 al. 2 CPC). 

Le recours a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 

(art. 130, 131, 221 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

2. Les recourantes soutiennent, pour la première fois devant la Cour, que la 
requête en exécution de la transaction relèverait de la compétence du juge de 

l'exécution, soit le Tribunal de première instance, et non de celle du Tribunal 

des baux et loyers. 

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2.1 Le Tribunal de première instance est compétent pour tous les actes de la 
juridiction civile contentieuse ou non contentieuse que la loi n’attribue pas à 
une autre autorité judiciaire ou administrative (art. 86 al. 1 LOJ). Il exerce 

notamment, sauf si la loi désigne une autre autorité, les compétences que le 

CPC attribue à au tribunal de l'exécution (art. 86 al. 2 let. c LOJ). 

Selon l’art. 89 al. 2 LOJ, le Tribunal des baux et loyers exerce les 
compétences que le CPC attribue au tribunal de l’exécution, pour les 
jugements ordonnant l’évacuation d’un locataire rendus par le Tribunal des 
baux et loyers et par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. 

La Cour, dans son arrêt ACJC 553/2012 du 23 avril 2012, a retenu que le 

législateur n’entendait pas confier au Tribunal de première instance la 
compétence d’exécuter les procès-verbaux d’évacuation signés devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers, et que s’il s’en était 
rendu compte, il aurait en toute vraisemblance précisé à l’art. 89 al. 2 LOJ 
que le Tribunal des baux et loyers était compétent pour exécuter ces procès-

verbaux. Une interprétation littérale des art. 86 al. 1 et 2 et 89 al. 2 LOJ 

n'aurait en effet pas reflété la volonté réelle du législateur. 

De l'avis de LACHAT (Procédure civile en matière de baux et loyers, édition 

2019, n. 3.2), le législateur n'a mentionné expressément, à l'art. 89 al. 2 LOJ, 

que l'exécution des jugements d'évacuation, en raison d'un oubli, alors qu'il 

peut y avoir d'autres cas de mesures d'exécution en matière de baux. 

2.2 En l'occurrence, l'exécution de la décision requise ne relève pas d'une 
évacuation d'un logement; elle concerne des travaux à réaliser dans un local 

commercial. 

La lettre de la loi commanderait donc que la compétence pour statuer sur cette 

requête d'exécution indirecte appartienne au Tribunal de première instance. 

Cependant, la Cour a déjà eu l'occasion de statuer dans le sens d'une 

interprétation large de la compétence des juridictions de baux et loyers 

(cf. ACJC/646/2019 du 6 mai 2019 au sujet des litiges relatifs aux baux et 

loyers opposant un bailleur principal à un sous-locataire, en particulier 

restitution des locaux, évacuation, exécution de l'évacuation, demande en 

paiement d'une indemnité pour occupation illicite). 

 La sécurité du droit la conduit à retenir également une interprétation large en 

matière d'exécution indirecte relevant de la relation contractuelle du bail. 

Il existe manifestement, en effet, des avantages à ce que la juridiction 

spécialisée examine une requête d'exécution d'une décision rendue par elle; 

aucun argument concret ne plaide en revanche en faveur d'une compétence – 

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qui ne serait que marginale – réservée au Tribunal de première instance. La 
Cour fait ainsi sienne l'opinion de LACHAT, selon laquelle le législateur, s'il 

avait envisagé le cas, en aurait fait mention à l'art. 89 al. 2 LOJ. 

Dès lors, le Tribunal était compétent pour connaître de la requête en 

exécution qui lui était soumise.  

Le grief des recourantes est ainsi infondé. 

3. Les recourantes reprochent au Tribunal de ne pas avoir retenu, en fait, qu'ils 
avaient obtenu un devis le 6 septembre 2022. 

 Ce fait ressort en effet des pièces qu'elles ont produites; il n'est au demeurant 

pas contesté. 

L'état de fait dressé ci-dessus en fait ainsi mention. 

4. Les recourantes font grief au Tribunal d'avoir méconnu que la transaction 
dont l'exécution était requise comportait une prestation conditionnelle, dont la 

condition n'était pas réalisée, et d'avoir partant violé l'art. 342 CPC. 

4.1 Les décisions et les transactions judiciaires qui leur sont assimilées sont 
exécutées conformément aux dispositions du chapitre 10 du CPC (art. 335 à 

346), si elles ne portent pas sur le paiement d'une somme d'argent ou la 

fourniture de sûretés (art. 335 al. 2 CPC). S'il n'est pas possible d'exécuter 

directement la décision, une requête d'exécution doit être déposée auprès du 

tribunal d'exécution (art. 338 CPC). Le tribunal statue d'office sur la force 

exécutoire en procédure sommaire (art. 339 al. 2 CPC) et après avoir entendu 

la partie adverse (art. 341 CPC).   

L'art. 342 CPC dispose que les décisions prévoyant une prestation 

conditionnelle ou subordonnée à une contre-prestation ne peuvent être 

exécutées que lorsque le tribunal de l'exécution constate que la condition est 

remplie ou que la contre-prestation a été régulièrement offerte, exécutée ou 

garantie. 

Dans la procédure d'exécution, le débiteur de la prestation ne peut soulever 

des objections contre l'exécution que de manière très limitée. D'une part, il 

peut soulever des objections formelles, notamment contre la force exécutoire 

en tant que telle (cf. art. 336 CPC), ou des objections procédurales qui sont en 

rapport avec la procédure d'exécution. D'autre part, il peut soulever des 

objections de droit matériel - telles que notamment l'extinction, le sursis, la 

prescription ou la péremption de la prestation due -, mais uniquement dans la 

mesure où celles-ci reposent sur des faits qui ne sont survenus que depuis la 

notification de la décision (vrais nova) (art. 341 al. 3 CPC; ATF 145 III 255 

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consid. 5.5.2). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à 

l'art. 81 LP, à laquelle on peut se référer, la procédure sommaire d'exécution 

ne tend pas à statuer sur des questions délicates de droit matériel ou sur 

d'autres dans lesquelles le pouvoir d'appréciation du tribunal joue un rôle 

important (cf. ATF 136 III 624 consid. 4.2.3; 124 III 501 consid. 3a;  

115 III 97 consid. 4b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_432/2019 du 13 décembre 

2019 consid. 3.3.2, publié in RSPC 2020 p. 249). 

4.2 En l'espèce, il est constant que les parties ont conclu un procès-verbal de 
transaction valant jugement exécutoire. 

Selon le texte de l'accord, les recourantes se sont engagées à effectuer des 

travaux, d'une part la pose de joints – qui ne fait l'objet d'aucun 
développement par les parties -, d'autre part le changement des vitrines d'une 

façon conforme aux exigences de la CMNS, les travaux devant être effectués 

au 30 avril 2020. Contrairement à l'avis des recourantes, il n'y a pas là de 

prestation conditionnelle qui entraînerait l'application de l'art. 342 CPC. 

Pour le surplus, il n'appartient pas au Tribunal de l'exécution d'examiner si, au 

moment où l'accord a été pris, il était exécutable dans le laps de temps arrêté, 

eu égard à la nécessaire procédure d'agrément auprès de la CMNS, ni 

comment la réserve exprimée en terme de responsabilité au sujet du 

"problème de délai dans l'octroi du préavis de la CMNS" pourrait être 

interprétée. 

Pour s'opposer à l'exécution requise, les recourantes ne sont admises, en 

application de l'art. 341 al. 3 CPC, à invoquer que des faits, tels l'extinction, 

le sursis, la prescription ou la péremption, intervenus postérieurement à la 

transaction valant jugement exécutoire. 

En l'occurrence, elles se sont prévalues des suspensions de travaux de 

chantier dues à la situation de pandémie (intervenues dès le 20 mars 2020, 

pour quelque semaines), ainsi que de ce que, en dépit de leurs démarches, 

elles n'étaient pas parvenues à réaliser des travaux agréés par la CMNS.  

Ces motifs ne relèvent pas de ceux visés à l'art. 341 al. 3 CPC, ni ne s'y 

apparentent. 

Ils sont donc dépourvus de pertinence, au regard de la disposition précitée, si 

bien que le Tribunal a, à raison, ordonné l'exécution requise. 

 Le recours ne comporte aucun grief, même formulé à titre subsidiaire, en 

relation avec l'amende de 50 fr. par jour d'inexécution, de sorte qu'il n'y a pas 

lieu de s'arrêter davantage à ce point.  

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 Il s'ensuit que le recours sera rejeté. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

 Rien en l'espèce ne commande de s'écarter de ce principe, contrairement à 

l'avis des intimés. 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable le recours formé le 23 octobre 2023 par A______ SARL, 

C______ SA et D______ contre le jugement JTBL/827/2023 rendu le 10 octobre 2023 

par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/23926/2022. 

Au fond : 

Rejette ce recours. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 

Laurent RIEBEN, Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, Monsieur 

Damien TOURNAIRE juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

   

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 

autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 

ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 

notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 

si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 

les deux recours dans un seul mémoire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.