# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 82e5763d-e0f3-57e9-9962-38ded92a0f5a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** ZMP_2025_Nr_8_04
**Docket/Reference:** ZMP_2025_Nr_8_04
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2025_Nr_8_04.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 8 

Art. 257f  OR;  Art.  271  OR;  Art.  152  ZPO.  Ordentliche  Kündigung  wegen 

Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens. Anspruch 

auf Beweisabnahme und antizipierte Beweiswürdigung. 

Die  ordentliche  Kündigung  des  Vermieters  als  Reaktion  auf  Pflichtverletzungen   

oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt keine Abmahnung und auch 

keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Stellt sich heraus, 

dass die gekündigte Mietpartei zumindest einen nicht unerheblichen Anteil an den 

Störungen hat, ist eine ordentliche Kündigung gültig (E. II.4.4-5).  

Die Parteien verfügen im Prozess zwar über einen Anspruch auf Abnahme gehörig 

angebotenen Beweise. Dies gilt allerdings nur so weit, als dies zur Ermittlung des 

relevanten Sachverhalts erforderlich ist, und schliesst eine antizipierte Beweiswür-

digung nicht aus (E. II.4.3 und 4.6).  

Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG240009-O vom 9. April 

2025  (erstinstanzliches  Urteil  =  ZMP  2024  Nr.  7;  Link  zum  BGer-Urteil  im  An-

schluss; Gerichtsbesetzung:  Glur, Stammbach, Pahud; Gerichtsschreiberin Latt-

mann-Kistler): 

«(…) 

Erwägungen: 

I. 

1. 

Die  Beklagte  und  Berufungsklägerin  (Mieterin;  fortan  Berufungsklägerin) 

und †C. (vormaliger Eigentümer und Vermieter), Letzterer vertreten durch die M. 

AG (vormalige Verwaltung; mittlerweile infolge Fusion von der Berufungsbeklagten 

übernommen),  schlossen  am  20.  Januar  2011  einen  unbefristeten  Mietvertrag 

(fortan Mietvertrag) über eine 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfa-

milienhauses an der N.-strasse y in Zürich (fortan Mietobjekt) mit Mietbeginn am 

1. April 2011 sowie einer Kündigungsfrist von drei Monaten und Kündigungstermi-

nen per Ende März, Juni und September. Im Rahmen eines früheren Kündigungs-

schutzverfahrens schlossen die Berufungsklägerin und †C. am 19. März 2015 vor 

- 2 - 

der Schlichtungsbehörde Zürich einen Vergleich, mit welchem der Berufungsklä-

gerin im Sinne einer letzten Chance die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den 

bisherigen Bedingungen gewährt und sie im Sinne von Art. 257f OR dahingehend 

abgemahnt  wurde,  sich  rücksichtsvoll  gegenüber  den  Mitmietern  zu  verhalten. 

Ausserdem wurde darin vermerkt, dass das Mietverhältnis der Berufungsklägerin 

bei weiteren Unverträglichkeiten zwischen den Mietern ausserordentlich gekündigt 

werde.  Ab  Oktober  2021  gingen  von  Nachbarn  und  anderen  Mietparteien  Be-

schwerden mit Bezug auf die Berufungsklägerin ein. Mit Schreiben vom 7. Dezem-

ber  2021  und  vom  15. März  2022  wurde  die  Berufungsklägerin  von  der  M.  AG 

entsprechend abgemahnt. Am 18. April 2022 verstarb (…) der vormalige Eigentü-

mer und Vermieter des Mietobjektes. Letzteres ging nach dessen Tod in das Ei-

gentum der D.-Stiftung und der E.-Stiftung über. Als Willensvollstreckerin wurde 

die F. AG eingesetzt. Mit amtlichem Formular vom 3. Mai 2022 sprach die M. AG 

im Namen des verstorbenen †C. die ordentliche Kündigung des Mietvertrags auf 

den 30. September 2022 aus. Auf entsprechende Nachfrage hin nannte die M. AG 

der  Berufungsklägerin  mit  Schreiben  vom  23. Mai  2022  als  Begründung  für  die 

fragliche  Kündigung  die  Verletzung  der  Pflicht  zu  Sorgfalt  und  Rücksichtnahme 

(Art. 257f OR), die Wiederherstellung des Hausfriedens und die subjektive Unver-

träglichkeit zwischen Mietern. Für den Fall, dass diese Kündigung von einem Ge-

richt für unwirksam erklärt werden sollte, kündigte der Rechtsvertreter der Willens-

vollstreckerin als Vertreterin der Erben des †C. den Mietvertrag mit amtlichem For-

mular vom 16. Juni 2022 erneut ordentlich und mit derselben Begründung auf den 

30. September 2022. 

2. 

Mit  Eingaben  vom  18.  Mai  2022  (Geschäfts-Nr.:  MO220609-L)  und  vom 

11. Juli  2022  (Geschäfts-Nr.:  MO220869-L)  focht  die  Berufungsklägerin  bei  der 

Schlichtungsbehörde Zürich vorgenannte Kündigungen je an. Aufgrund von durch 

die Berufungsklägerin eingereichten Arztzeugnissen musste die Schlichtungsver-

handlung  zweimal  verschoben  werden.  Anlässlich  der  Schlichtungsverhandlung 

vom  19. Dezember  2022,  an  welcher  die  beiden  Verfahren  MO220609-L  und 

MO220869-L  zusammen  verhandelt  wurden,  konnte  keine  Einigung  erzielt  wer-

den. Die von der Schlichtungsbehörde Zürich unterbreiteten Urteilsvorschläge vom 

19. Dezember  2022  wurden  von  der  damaligen  Vermieterschaft  mit  Schreiben 

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vom 31. Januar 2023 (Geschäfts-Nr.: MO220609-L) bzw. von der Berufungsklä-

gerin  mit  Schreiben  vom  31.  Januar  2023  (Geschäfts-Nr.:  MO220869-L)  abge-

lehnt, weshalb diesen mit Beschluss vom 7. Februar 2023 je eine Klagebewilligung 

erteilt wurde. Am 2. Februar 2023 wurde das streitgegenständliche Mietobjekt an 

die Klägerin und Berufungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagte) verkauft, wodurch 

diese zur neuen Eigentümerin und Vermieterin des fraglichen Mietobjektes wurde. 

Mit Eingabe vom 15. März 2023 machte diese eine Klage mit den eingangs wie-

dergegebenen  Rechtsbegehren  beim  Mietgericht  des  Bezirksgerichts  Zürich 

(fortan  Vorinstanz)  anhängig  (Geschäfts-Nr.:  MJ230028-L).  Mit  Eingabe  vom 

20. März  2023  machte  die  Berufungsklägerin  ihrerseits  eine  Klage  mit  den  ein-

gangs  wiedergegebenen  Rechtsbegehren  bei  der  Vorinstanz  anhängig  (Ge-

schäfts-Nr.: MJ230029-L). Mit Zirkulationsbeschluss vom 30. März 2023 wurden 

die beiden vor Vorinstanz hängigen Verfahren betreffend die ordentlichen Kündi-

gungen vom 3. Mai 2022 und vom 16. Juni 2022 miteinander vereinigt (Geschäfts-

Nr.  MJ230028-L).  Sodann  wurde  die  Berufungsbeklagte  als  neue  Eigentümerin 

des streitgegenständlichen Mietobjektes neu als Klägerin aufgeführt. Der Verlauf 

des Verfahrens vor Vorinstanz ist im angefochtenen Urteil vom 11. März 2024 dar-

gestellt. (…) 

3. 

Gegen das Urteil der Vorinstanz vom 11. März 2024 erhob die Berufungs-

klägerin am 29. April 2024 Berufung beim hiesigen Gericht mit den eingangs er-

wähnten Anträgen.  

4. 

  Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen. Auf die Ein-

holung einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die 

Sache erweist sich als spruchreif. 

II. 

1.1  Erstinstanzliche Endentscheide sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar 

(vgl. Art. 308 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru-

fung  nur  zulässig,  wenn  der Streitwert  der  zuletzt  aufrechterhaltenen  Rechtsbe-

gehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Für die Streitwert-

berechnung kann auf die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen 

- 4 - 

werden, wobei entsprechend den Angaben der Berufungsbeklagten in der Haupt-

verhandlung  vom  11.  Januar  2024  von  einem  monatlichen  Bruttomietzins  von 

Fr. 1'392.− und somit von einem Streitwert von Fr. 54'288.− auszugehen ist. Damit 

ist das Streitwerterfordernis erfüllt. 

1.2  Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Beru-

fung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründe-

ten  Entscheids  schriftlich,  begründet  und  mit  Anträgen  versehen  einzureichen 

(Art. 311  Abs. 1 ZPO).  Die  Berufungsinstanz  verfügt  in  rechtlicher  und  tatsächli-

cher Hinsicht über volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwen-

dung  als  auch  unrichtige  Feststellung  des  Sachverhalts  beanstandet  werden 

(Art. 310 ZPO);  soweit  Ermessensausübung in  Frage  steht,  kann  auch  Unange-

messenheit  gerügt  werden  (vgl.  BGer  5D_113/2016  vom  26.  September  2016, 

E. 4.2;  OGer  ZH  LY150026  vom  4.  März  2016,  E.  II./3.).  Das  Berufungsgericht 

kontrolliert  insbesondere  auch  die  Beweiswürdigung  des  erstinstanzlichen  Ge-

richts frei (KUKO ZPO-BAUMGARTNER, 3. Aufl. 2021, Art.157 N 16) und prüft, ob 

dieses  die  Tatsachen,  die  es  feststellte,  auch  als  erwiesen  betrachten  konnte  

(vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1). In der schriftlichen Berufungsbegründung ist hin-

reichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den an-

gefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten 

Fehler leidet. Es sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die ange-

fochten  werden,  und  die  Aktenstücke  zu  nennen,  auf  denen  die  Kritik  beruht 

(BGE 142 III 413  E. 2.2.4;  BGE 142 I 93  E. 8.2;  BGE 138 III 374  E. 4.3.1;  BGer 

4A_97/2014 vom 26. Juni 2014, E. 3.3; ZR 110/2011 Nr. 80). Die Berufungsinstanz 

hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beur-

teilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der Berufungsschrift in rechts-

genügender Weise erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Innerhalb des 

so  definierten  Prüfprogramms  ist die Berufungsinstanz  aber  weder an  die  Argu-

mente,  welche  die  Parteien  zur  Begründung  ihrer  Beanstandungen  vorbringen, 

noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht von 

Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen, wes-

halb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder diese 

auch mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung 

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abweisen kann (BGer 4A_397/2016 vom 30. November 2016, E. 3.1). Die Begrün-

dungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht nicht dazu, sich mit jedem ein-

zelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien eingehend ausei-

nanderzusetzen.  Vielmehr  darf  sich  das  Gericht  in  der  Begründung  seines  Ent-

scheids auf die  wesentlichen  Überlegungen konzentrieren,  von  welchen es  sich 

hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BGE 145 III 324 E. 6.1; 

BGE  142  III  433  E. 4.3.2;  BGE  142  II  49  E. 9.2;  BGE  136  I  229  E. 5.2;  vgl.  BK 

ZPO-HURNI, Bd. I, Bern 2012, Art. 53 N 60 f.).  

1.3  Die Berufung der Berufungsklägerin vom 29. April 2024 wurde innert der 

Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kam-

mer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht (…), weshalb auf die 

Berufung einzutreten ist. 

2. 

In ihrem Urteil vom 11. März 2024 führte die Vorinstanz unter anderem aus, 

dass es im fraglichen Mietobjekt unbestrittenermassen bereits in der Vergangen-

heit zu diversen Unverträglichkeiten gekommen sei, bei welchen die Berufungs-

klägerin das Epizentrum gebildet habe und die im Jahr 2013 gar in einer Kündi-

gung resultiert hätten. Der in diesem Zusammenhang gegen eine Abmahnung ver-

gleichsweise vereinbarten Fortsetzung des Mietverhältnisses könne nicht jede Be-

deutung abgesprochen werden. Ungeachtet dessen seien den Kündigungen vom 

3. Mai 2022 und vom 16. Juni 2022 zwei Abmahnungen vorausgegangen, mit wel-

chen die Berufungsklägerin auf diverse Beschwerden von Nachbarn hingewiesen 

worden sei. Das Interesse der Berufungsbeklagten an der Wiederherstellung des 

Hausfriedens  und  dem  längerfristigen  Verbleib  künftiger  Mieter  in  der  Wohnung 

oberhalb der Berufungsklägerin sei sodann durchaus verständlich und legitim. In 

zwei  Punkten  hätten  die  Beschwerden  überdies  unbestrittenermassen  zugetrof-

fen. So habe sich die Berufungsklägerin bei der Familie Z. durch Klopfen und lau-

tes Rufen bemerkbar gemacht, um diese auf ihr störendes Verhalten hinzuweisen. 

Hierfür  selber  Lärm  zu  veranstalten,  sei  jedoch  nicht  nachvollziehbar  und  zeige 

eine  bemerkenswerte  Rücksichtslosigkeit.  Gleich  verhalte  es  sich  bezüglich  der 

Auseinandersetzung mit X. und deren Freundin T.. So gehe es die Berufungsklä-

gerin  schlicht  nichts  an,  auf  welchem  Weg  Frau  T.  vom  Nachbargrundstück  zu 

ihrer Freundin X. gelangt. Dass ein hüfthoher Gartenzaun für eine gesunde Katze 

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ein Hindernis darstellen solle, sei zudem geradezu absurd. Diese Auseinanderset-

zung  zeige  eine gewisse  Tendenz  der Berufungsklägerin,  anderen  Hausbewoh-

nern unsinnige Vorschriften zu machen. Dies sei durchaus geeignet, den Haus-

frieden zu beeinträchtigen. Die Berufungsbeklagte habe der Berufungsklägerin je-

doch nicht ohne Rücksicht auf die Hintergründe gekündigt, sondern sei den Vor-

würfen in ihr zumutbarer Weise nachgegangen. Wie gezeigt, habe die Berufungs-

klägerin somit erheblichen Anteil an den Problemen gehabt. Allein schon deswe-

gen könne es sich vorliegend nicht um einen vorgeschobenen Kündigungsgrund 

handeln. Die Kündigung und das Begehren um Einsicht in ihr Mietdossier würden 

zwar in einem gewissen zeitlichen Zusammenhang stehen. Die Berufungsklägerin 

räume jedoch selbst ein, dass sie erst im Anschluss an die erfolgten Abmahnun-

gen Einsicht in ihr Mietdossier verlangt hätte. Damit zeige sich, dass die Kündigung 

auf die fraglichen Pflichtverletzungen und nicht auf das Einsichtsbegehren zurück-

zuführen sei. Die Kündigung vom 16. Juni 2022 erweise sich folglich als mit Treu 

und Glauben vereinbar und damit als gültig. Betreffend die Erstreckung des Miet-

verhältnisses stellte die Vorinstanz ferner fest, dass die Berufungsbeklagte  eine 

einmalige und definitive Erstreckung bis zum 31. März 2023 anerkannt habe. Die 

prekären  finanziellen  Verhältnisse  der  Berufungsklägerin  würden  durchaus  auf 

eine  Härtesituation  schliessen  lassen.  Auch  würden  sich  die  gesundheitlichen 

Probleme  der  Berufungsklägerin  auf  die  Suchbemühungen  auswirken,  da  die 

Wohnung  aufgrund  der  Bewegungseinschränkungen  der  Berufungsklägerin  im 

Erdgeschoss liegen oder über einen Lift verfügen müsste. Für die Suchbemühun-

gen an sich seien die gesundheitlichen Aspekte aber weniger relevant. Der Ein-

wand der Mieterin, wonach sie aus gesundheitlichen Gründen keinen Umzug be-

wältigen könne, könne nicht gehört werden. So sei ein Umzug bei einer gültigen 

Kündigung unausweichlich, da eine Erstreckung stets zu befristen sei. Die Beru-

fungsklägerin müsse hierfür verfügbare Hilfen in Anspruch nehmen. Da ihre Ärzte 

und Therapienetzwerke auch von einer Ersatzwohnung problemlos mit dem öffent-

lichen Verkehr erreichbar seien und sich bereits jetzt nicht nur in der Nähe ihres 

Wohnortes  befinden  würden,  könne  die  Nähe  zu  bestimmten  Einrichtungen  für 

eine  Erstreckung  sodann  auch  keine  Rolle  spielen.  Gleiches  gelte  für  eine  ge-

plante Einbürgerung, für welche Belege ohnehin weder vorliegen würden noch of-

feriert worden seien. Die Kritik der Berufungsbeklagten an den Suchbemühungen 

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der Berufungsklägerin sei ferner berechtigt. So würden sich die Behauptungen zu 

ihren Suchbemühungen als pauschal und unspezifisch erweisen. Weder die Auf-

listung von PDF-Dokumenten von ausgeschriebenen Wohnungen in einem Doku-

ment  noch  pauschale  Kritik  an  nicht  näher  bezeichneten  Objekten  genüge  den 

Anforderungen. Ausserdem scheine es für die Zeit seit Juli 2022 gar keine spezi-

fischen Suchbemühungen mehr zu geben. Auch wenn sich die Situation durch den 

Auszug des Ehepaars Z. etwas entspannt haben dürfte, bestehe aufgrund der Art, 

wie die Berufungsklägerin mit Konflikten umgehe, ohne Weiteres die Gefahr neuer 

Reibereien. Mit den erstellten Handlungsweisen habe die Berufungsklägerin den 

Hausfrieden in einer nicht tolerierbaren Weise in Schieflage gebracht. Die ersicht-

liche Härte sei insgesamt sodann auch auf ungenügende Suchbemühungen der 

Berufungsklägerin zurückzuführen und werde durch das ebenfalls gewichtige Ver-

mieterinteresse  an  der  Wiederherstellung  des  Hausfriedens  zumindest  teilweise 

aufgewogen. Ausgehend davon erweise sich eine Erstreckung von einem Jahr bis 

30. September 2023 als den gesamten Umständen angemessen. 

3. 

Die Berufungsklägerin bringt in ihrer Berufung Rügen betreffend die Gültig-

keit der fraglichen Kündigung (vgl. E. II./4. hiernach) sowie eventualiter betreffend 

die Dauer der Erstreckung ihres Mietverhältnisses (vgl. E. II./5. hiernach) vor. Im 

Folgenden wird auf die Vorbringen der Berufungsklägerin − soweit entscheidrele-

vant − eingegangen. 

4. 

Gültigkeit der Kündigung 

4.1 

Zu ihren von der Vorinstanz als unbestritten bezeichneten Verfehlungen in 

der  Vergangenheit  bringt  die  Berufungsklägerin  vor,  dass  sich  diese  und  insbe-

sondere deren damit suggerierte Häufigkeit weder aus den Ausführungen der Par-

teien noch den offerierten Beweismitteln ergeben würden und deshalb nicht ein-

fach unbestritten seien. Der Vergleich aus dem Jahr 2015 liefere hierzu keine An-

haltspunkte. Indem die Vorinstanz diesem Vergleich eine Bedeutung zumesse, in-

terpretiere sie in unzulässiger Weise etwas in denselben hinein, was weder durch 

die Parteiaussagen noch die offerierten Beweismittel gestützt werde. Auf andere 

Aktenstücke verweise die Vorinstanz sodann nicht. Insoweit stelle sie den Sach-

verhalt unrichtig fest. Aus dem damaligen Vergleich könne einzig entnommen wer-

den, dass der frühere Vermieter offensichtlich viel zu rasch und ohne zureichende 

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Gründe eine Kündigung ausgesprochen habe. So hätte dieser bei Vorliegen der 

behaupteten Verfehlungen wohl an der Kündigung festgehalten. Ungeachtet des-

sen könne aus einem Vergleich von vor mehr als sieben Jahren ohnehin nichts 

Relevantes für das aktuelle Verfahren abgeleitet werden. So gehe es vorliegend 

höchstens  um  Verfehlungen  seit  dem  Jahr  2021,  womit  es  an  einem  zeitlichen 

Konnex zum damaligen Vergleich gänzlich fehle. Die Berufungsklägerin rügt wei-

ter,  dass  die  Vorinstanz  bezüglich  der  beiden  Abmahnungen  vom  7.  Dezember 

2021  und  vom  15.  März  2022  sowie  der  darin  aufgeführten  Beschwerden  der 

Nachbarn den Sachverhalt falsch bzw. nur ungenügend festgestellt habe. Infolge 

Bestreitung der fraglichen Anschuldigungen hätte die Vorinstanz nicht einfach auf 

die Abmahnungen und die darin enthaltenen Beschwerden abstellen dürfen. Viel-

mehr hätte sie die offerierten Beweise abnehmen und würdigen müssen. Ausser-

dem  gehe  die  Vorinstanz  lediglich  auf  die  Beschwerden  der  Familie  Z.  und  der 

Damen X. und T. ein. Aus den Abmahnungen könne ohnehin nur gefolgert werden, 

dass sich die Berufungsbeklagte gerade nicht für eine Kündigung habe entschei-

den wollen, sondern der Berufungsklägerin bewusst die Möglichkeit der Bewäh-

rung  habe  geben  wollen.  Dadurch  habe  die  Berufungsklägerin  darauf  vertrauen 

können, dass keine Kündigung erfolgen werde. Die abgemahnten Beschwerden 

würden insofern von Vornherein keine Kündigung rechtfertigen können bzw. eine 

entsprechende Kündigung wäre treuwidrig und damit missbräuchlich. Durch das 

Abstellen auf die fraglichen Abmahnungen und die darin erwähnten Beschwerden 

sei die Vorinstanz zudem zum falschen Schluss gelangt, dass das Interesse der 

Berufungsbeklagten an der Wiederherstellung des Hausfriedens sowie an einem 

langfristigen Mietverhältnis für die Wohnung oberhalb der Berufungsklägerin ver-

ständlich und legitim sei. Auch mit Bezug auf die Beschwerden der Familie Z. so-

wie von X. und deren Freundin T. rügt die Berufungsklägerin eine falsche Sach-

verhaltsfeststellung  sowie  eine  ungenügende  Begründung  durch  die  Vorinstanz. 

So habe sie die Beschwerden der Familie Z. konstant und substantiiert bestritten, 

weshalb diese nicht unbestrittenermassen zutreffen würden. Die Vorinstanz wäre 

diesbezüglich  verpflichtet  gewesen,  die  hierzu  offerierten  Beweise  abzunehmen 

und zu würdigen. Unbestritten sei einzig, dass die Berufungsklägerin einige we-

nige  Male  keinen  anderen  Ausweg  mehr  gesehen  habe,  als  sich  die  gebotene 

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Ruhe durch Rufen und Klopfen gegen die Decke zu verschaffen. Auch sei zu be-

merken, dass  sich  die  Lärmimmissionen  der  Familie  Z.,  insbesondere  jene  vom 

29. April 2022, inmitten der Nacht ereignet hätten und somit zu einem Zeitpunkt, 

zu welchem kein gewöhnliches Gespräch erwartet werden könne. Die Vorinstanz 

lasse  die  Gesprächs-  und  Versöhnungsversuche  der  Berufungsklägerin  sodann 

gänzlich unberücksichtigt. Auch berücksichtige sie nicht, dass sich die Berufungs-

klägerin Ende Mai 2022 bei der Familie Z. entschuldigt habe und es hernach zu 

keinen Vorfällen mehr gekommen sei. Ausgehend davon sei auch die vorinstanz-

liche  Schlussfolgerung,  wonach  die  Berufungsklägerin  mit  ihrem  Verhalten  eine 

bemerkenswerte Rücksichtslosigkeit an den Tag gelegt habe, nicht nachvollzieh-

bar und falsch. Was die Auseinandersetzung mit X. und deren Freundin T. anbe-

langt, beanstandet die Berufungsklägerin die mangelnde Auseinandersetzung der 

Vorinstanz mit den konkreten gegen die Berufungsklägerin erhobenen Vorwürfen. 

Damit verletze die Vorinstanz ihre Begründungspflicht und stütze ihre Schlussfol-

gerung auf einen falschen Sachverhalt. Auf ein Fehlverhalten der Berufungskläge-

rin  gegenüber  X.  gehe  die  Vorinstanz  zudem  nicht  ein.  Insofern  stelle  die  Vo-

rinstanz den Sachverhalt unvollständig bzw. falsch fest und komme ihrer Begrün-

dungspflicht nicht nach. Betreffend die verlangte Einsicht in ihr Mietdossier bringt 

die Berufungsklägerin ferner vor, dass sie diese insbesondere am 14. April 2022 

und damit nur zwei Wochen vor der ersten Kündigung vom 3. Mai 2022 verlangt 

habe. Nur zwei Wochen nachdem sie am 30. Mai 2022 bei der Berufungsbeklagten 

betreffend die Einsicht nachgefragt habe, sei die zweite Kündigung vom 16. Juni 

2022 ausgesprochen worden.  Der zeitliche Konnex  sei somit  in  zweifacher  Hin-

sicht offensichtlich. Es könne nicht einfach von einem gewissen zeitlichen Zusam-

menhang gesprochen werden. Dies zeige, dass die Berufungsbeklagte zwei Mal 

als Reaktion auf ihr Einsichtsgesuch eine Kündigung ausgesprochen habe, womit 

eine missbräuchliche Rachekündigung vorliege. Der von der Vorinstanz behaup-

tete Konnex zwischen den Einsichtsbegehren der Berufungsklägerin und den ihr 

vorgeworfenen Pflichtverletzungen sei sodann nicht nachvollziehbar und ergebe 

sich auch nicht aus den Parteiausführungen oder  den offerierten Beweismitteln. 

Die  Berufungsklägerin  bringt  überdies  vor,  dass  die  Vorinstanz  nicht  dargelegt 

habe,  weshalb  sie  die  von  ihr offerierten  Zeugen  nicht einvernommen habe. So 

habe die Berufungsklägerin die Anschuldigungen der Familie  Z. und der Damen 

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X. und T. zurückgewiesen und diverse andere Mitmieter aufgeführt, die sie als sehr 

angenehme, zuvorkommende und freundliche Mitmieterin ansehen würden, die zu 

keinerlei Beanstandungen Anlass gebe und von der zu keinem Zeitpunkt (Ruhe-) 

Störungen  ausgehen würden.  Mangels Spruchreife  hätte  die  Vorinstanz ein  Be-

weisverfahren durchführen müssen. Insoweit stelle die Vorinstanz den Sachverhalt 

unvollständig bzw. falsch fest und verletze das rechtliche Gehör der Berufungsklä-

gerin. Aus diesem Grund sei die Sache zur Durchführung eines Beweisverfahrens 

und neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

4.2  Bei  unbefristeten  Mietverhältnissen  steht  dem  Vermieter  im  Falle  von 

Pflichtverletzungen im Sinne von Art. 257f OR nebst der ausserordentlichen auch 

die ordentliche Kündigung offen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, 5. Aufl. 2019, Vorbemer-

kungen und Art. 253-265, Art. 257f N 64 und 86). Eine ordentliche Kündigung setzt 

keine  besonderen  Kündigungsgründe  voraus.  Mieter  und  Vermieter  sind  grund-

sätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen 

Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grund-

satz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist 

die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst. Allgemein 

gilt  eine  Kündigung  als  treuwidrig,  wenn  sie  ohne  objektives,  ernsthaftes  und 

schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen 

der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Es 

obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus ei-

nem  verpönten  oder  ohne  schützenswerten  Grund  erfolgte.  Ob  eine  Kündigung 

gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in 

welchem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.2 ff.; BGE 138 III 59 E. 

2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_255/2024 vom 20. August 2024, E. 3.1; BGer 

4A_183/2017 vom 24. Januar 2018, E. 2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, 5. Aufl. 2022, 

Art. 269-273c, Art. 271 N 165 und 167, Art. 271a N 66; vgl. Art. 271 Abs. 1 f. OR). 

Das  Gesetz  zählt  beispielhaft  Gründe  auf,  bei  deren  Vorliegen  die  Kündigung 

durch den Vermieter als treuwidrig gilt und folglich anfechtbar ist (vgl. Art. 271a 

OR). Ein solcher Grund liegt namentlich vor, wenn die Kündigung ausgesprochen 

wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis 

geltend  mache  (Art.  271a  Abs.  1  lit.  a  OR).  Hierfür  ist  es  erforderlich,  dass  die 

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Kündigung  des  Vermieters  aufgrund  der  Geltendmachung  von  Ansprüchen  er-

folgte 

(adäquater  Kausalzusammenhang;  ZK-HIGI/BÜHLMANN,  OR,  a.a.O., 

Art. 271a  N 55).  Nebst  dem  zeitlichen  Zusammenhang  ist  dabei  insbesondere 

auch die Kündigungsbegründung von Bedeutung. So ist ein adäquater Kausalzu-

sammenhang regelmässig dann zu verneinen, wenn der Vermieter ein gewichtiges 

Kündigungsmotiv zu belegen vermag, welches eine Kündigung ungeachtet allfällig 

geltend gemachter Ansprüche rechtfertigt (BGE 148 III 215 E. 3.2.1; BGE 143 III 

344 E. 5.3.4; BGer 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018, E. 2; OGer ZH NG170019 

vom 9. März 2018, E. 7.1; ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, a.a.O., Art. 271a N 60 f.). Das 

Geltendmachen von Ansprüchen geringfügiger Art spricht ferner eher gegen eine 

Vergeltungskündigung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, OR, a.a.O., Art. 271a N 63). 

4.3  Gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO verfügen die Parteien über einen Beweisab-

nahmeanspruch, wonach sie für rechtserhebliche Sachvorbringen zum Beweis zu-

gelassen werden, sofern der beantragte Beweis tauglich sowie form- und fristge-

recht beantragt worden ist. Dieses Parteirecht steht jedoch im Spannungsfeld zur 

Möglichkeit der antizipierten Beweiswürdigung. Danach kann das Gericht von ei-

ner beantragten Beweiserhebung absehen, ohne dass es den Beweisführungsan-

spruch verletzt, wenn es diese von vornherein nicht für geeignet hält, die behaup-

tete Tatsache zu beweisen, oder wenn es seine Überzeugung bereits aus anderen 

Beweisen gewonnen hat und davon ausgeht, dass weitere Abklärungen am mas-

sgeblichen  Beweisergebnis  nichts  mehr  zu  ändern  vermögen  (BGE  143  III  297 

E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; BSK ZPO-GUYAN, 4. Aufl. 

2024, Art. 157 N 14; DIKE ZPO-VISCHER/LEU, 3. Aufl. 2025, Art. 152 N 8 f. und 26). 

4.4  Die Darstellung der Berufungsklägerin, dass sich die ihr vorgeworfenen Ver-

fehlungen weder aus den Parteiausführungen noch aus den offerierten Beweismit-

teln ergeben würden, steht im Widerspruch zu den Akten. So liegen insbesondere 

diverse Beschwerden von unterschiedlichen Nachbarn, ein Störungsprotokoll der 

Familie Z. sowie ein Hinweis auf einen Polizeieinsatz infolge Nachtruhestörung in 

den Akten, die den Schluss auf ein entsprechendes Verhalten der Berufungsklä-

gerin bzw. entsprechende Pflichtverletzungen zulassen. Da der Vergleich vom 19. 

März 2015 für das vorliegende Urteil nicht von Relevanz ist, erübrigen sich Weite-

rungen zu den entsprechenden Rügen der Berufungsklägerin. Es trifft ferner nicht 

- 12 - 

zu, dass die Vorinstanz auf keine anderen Aktenstücke verwiesen habe. So nimmt 

diese sowohl auf die beiden Abmahnungen vom 7. Dezember 2021 und vom 15. 

März 2022 wie auch auf die schriftlichen Beschwerden der Nachbarn Bezug (vgl. 

Vi. E. 4.2.2). Darüber hinaus verweist sie auf zwei konkrete von der Berufungsklä-

gerin zugestandene Vorfälle mit der Familie Z. und den Damen X. und T. (vgl. Vi. 

E. 4.2.2; siehe auch E. II./4.1 hiervor und E. II./4.5 hiernach). Die Berufungskläge-

rin räumt bestimmte Verfehlungen somit gar selbst ein. Die entsprechenden Rügen 

der Berufungsklägerin vermögen folglich nicht zu überzeugen. 

4.5  Die  Behauptung der Berufungsklägerin,  wonach  ein  Mieter im  Falle  einer 

Abmahnung  nicht  mit  einer  Kündigung  rechnen  müsste,  entbehrt  sodann  jeder 

Grundlage. So ist es einer Abmahnung inhärent, dass es ohne entsprechende Ver-

besserung bzw. bei fortdauernden  Pflichtverletzungen  zu  einer Kündigung  kom-

men kann, da andernfalls keine Abmahnung ausgesprochen würde. Des Weiteren 

stellte die Vorinstanz zu Recht fest, dass die Berufungsklägerin von der Berufungs-

beklagten  vor  den  im  Mai  und  Juni 2022  ausgesprochenen  Kündigungen  unbe-

strittenermassen mit den zwei Abmahnungen von Dezember 2021 und März 2022 

auf diverse Beschwerden von Nachbarn hingewiesen worden sei (vgl. Vi. E. 4.2.2). 

Sodann stellte sie fest, dass sich die Berufungsklägerin, wie diese wohlgemerkt 

auch selbst bestätigte, in der Nacht vom 29. April 2022 − und damit nach der zwei-

ten  Abmahnung  und  vor der Kündigung  −  bei der Familie  Z.  durch  Klopfen und 

lautes Rufen bemerkbar gemacht, damit entsprechend Lärm veranstaltet und sich 

rücksichtslos verhalten habe (Vi. E. 4.2.2). Überdies nimmt die Vorinstanz Bezug 

auf den von der Berufungsklägerin ebenfalls zugestandenen Vorfall mit X. und T., 

welcher  die  Tendenz  der  Berufungsklägerin  aufzeige,  anderen  Hausbewohnern 

Vorschriften zu machen (Vi. E. 4.2.2). Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Vo-

rinstanz darin insgesamt eine von der Berufungsklägerin zumindest erheblich mit-

verschuldete  Beeinträchtigung  des  Hausfriedens  erblickte  und  wenn  sie  alleine 

schon deswegen keinen vorgeschobenen Kündigungsgrund erkennen konnte (vgl. 

Vi. E. 4.2.2). Der Chronologie der Ereignisse lässt sich ferner entnehmen, dass die 

Kündigung  nach  den  zwei  fraglichen  Abmahnungen  aufgrund  wiederholter  bzw. 

anhaltender  Pflichtverletzungen  durch  die  Berufungsklägerin  ausgesprochen 

wurde. Damit vermochte die Berufungsbeklagte ein gewichtiges Kündigungsmotiv 

nachzuweisen, welches nichts mit der Geltendmachung mietrechtlicher Ansprüche 

- 13 - 

bzw. der von der Berufungsklägerin verlangten Einsicht in ihr Mietdossier zu tun 

hatte. Damit liegt kein Sachverhalt nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vor, der auf die 

Missbräuchlichkeit  der  vorliegenden  Kündigung  hindeuten  würde  (vgl.  ZK-

HIGI/BÜHLMANN, OR, a.a.O., Art. 271a N 60 ff.; siehe auch BGer 4A_500/2023 vom 

11. April 2024, E. 6.3 und BGer 4A_497/2011 vom 22. Dezember 2011, E. 2.4). 

Die vor Vorinstanz gemachten Ausführungen zum behaupteten zeitlichen Konnex 

zwischen Einsichtsbegehren und Kündigung sind sodann nicht überzeugend. Die 

Berufungsklägerin tut demnach keine Umstände dar, die das legitime Kündigungs-

motiv der Berufungsbeklagten umzustossen vermöchten. Wie von der Vorinstanz 

richtigerweise festgestellt, hatte die Berufungsklägerin ihre Einsichtsbegehren erst 

nach Erhalt der ersten und zweiten Abmahnung mit Schreiben vom 21. Dezember 

2021 und vom 14. April 2022 gestellt. Sodann erfolgte die zweite Kündigung vom 

16. Juni 2022 lediglich vorsorglich, weil die erste Kündigung vom 3. Mai 2022 im 

Namen des verstorbenen †C. ausgesprochen worden war (vgl. … Vi. E. 4.2.2; vgl. 

auch  E.  I./1.  hiervor).  Diesbezüglich  ist  folglich  überhaupt  kein  Zusammenhang 

zwischen  Einsichtsbegehren  und  Kündigung  ersichtlich.  Von  einer  Rachekündi-

gung kann folglich auch deshalb nicht die Rede sein. Wie die Vorinstanz sodann 

korrekt ausführte, gilt die Absicht, einen gestörten Hausfrieden wiederherzustellen, 

durchaus  als  legitimer  Kündigungsgrund  bzw.  als  objektives,  ernsthaftes  und 

schützenswertes Interesse des Vermieters (vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. Sep-

tember  2017,  E.  4.4  und  BGer  4A_735/2011  vom  16. Januar  2012,  E.  2.4).  Es 

kann diesbezüglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen 

werden (vgl. Vi. E. 4.2.1). In Anbetracht der vorliegenden Umstände − insbeson-

dere  der  Vorfälle  und  Abmahnungen,  welche  der  Kündigung  vorausgingen,  der 

anhaltenden Pflichtverletzungen auch nach erfolgter Abmahnung bzw. der den Ab-

mahnungen zuwiderlaufenden Verhaltensweisen der Berufungsklägerin sowie der 

damit zusammenhängenden Kündigung  der Familie Z. − ist es schliesslich nicht 

zu beanstanden, wenn die Vorinstanz der Berufungsbeklagten folgend die Kündi-

gung als geeignete Massnahme erachtete, um den Hausfrieden wiederherzustel-

len. Es  ist  wohlgemerkt  auch  nicht  ersichtlich,  was  die Berufungsbeklagte  sonst 

hätte vorkehren können. Das Vorgehen der Berufungsbeklagten wird schliesslich 

auch vom Umstand gestützt, dass sich das Verhalten der Berufungsklägerin selbst 

- 14 - 

nach ausgesprochener Kündigung dem Vernehmen nach bzw. entgegen ihrer Be-

hauptung und trotz angeblicher Entschuldigung bei der Familie Z. nicht verbessert 

hat. So kam es offenbar auch danach zu diversen Unverträglichkeiten im Zusam-

menhang mit der Berufungsklägerin. 

4.6  Die Vorinstanz durfte sodann in antizipierter Beweiswürdigung auf die Be-

fragung der Berufungsklägerin sowie auf die offerierten Zeugenaussagen verzich-

ten. Die Berufungsklägerin konnte sich in ihrer Klageantwort sowie im Rahmen der 

Hauptverhandlung zur Sache äussern und ihre Position darlegen bzw. durch ihre 

Rechtsvertretung  darlegen  lassen.  Es  ist  nicht  zu  beanstanden,  wenn  die  Vo-

rinstanz in Anbetracht der Parteivorbringen und der vorliegenden Urkunden (…) 

davon ausging, dass die Berufungsklägerin auch nach bzw. trotz entsprechender 

Abmahnungen Pflichtverletzungen begangen habe und die erneute Darlegung ih-

rer Sicht weder neue Erkenntnisse bringen noch etwas am Beweisergebnis ändern 

werde, weshalb sie auf deren Befragung verzichten konnte, ohne dass ihr Beweis-

führungsanspruch oder ihr rechtliches Gehör verletzt worden wäre (vgl. auch E. 

II./4.5 hiervor). Auch betreffend die offerierten Zeugenaussagen kann keine Ver-

letzung des Beweisführungsanspruchs oder des rechtlichen Gehörs erblickt wer-

den. So ist insbesondere nicht ersichtlich, inwiefern sich die aufgeführten Zeugen 

konkret zu den in den Abmahnungen enthaltenen Beschwerden bzw. zu den Be-

schwerden von der Familie Z. und von X. überhaupt hätten äussern können, was 

sie in ihren Bestätigungsschreiben wohlgemerkt auch nicht tun. Die Berufungsklä-

gerin führte diese Zeugen denn auch nur für den allgemeinen Nachweis an, wo-

nach sie eine sehr angenehme, zuvorkommende und freundliche Mitmieterin sei, 

die  zu  keinerlei Beanstandungen  Anlass gebe  und  von  welcher zu keinem  Zeit-

punkt irgendwelche Ruhestörungen ausgehen würden. Das Verhalten der Beru-

fungsklägerin diesen Zeugen gegenüber bzw. deren Verhältnis untereinander bil-

det jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und ist daher auch nicht 

von  Relevanz.  Schliesslich  könnte  aus  der  Tatsache,  dass  gewisse  ehemalige 

oder jetzige Mieter und Nachbarn mit der Berufungsklägerin gut auskamen bzw. 

auskommen, ohnehin nicht abgeleitet werden, dass das Verhalten der Berufungs-

klägerin anderen Mietern und Nachbarn gegenüber nicht zu beanstanden war bzw. 

ist (vgl. BGer 4A_114/2010 vom 12. Juli 2010, E. 2.2). 

- 15 - 

4.7 

Zusammenfassend  vermögen  die  Rügen  der  Berufungsklägerin  am  vo-

rinstanzlichen Entscheid, wonach sich die Kündigung vom 16. Juni 2022 als mit 

Treu und Glauben vereinbar und damit als gültig erweise, nichts zu ändern. 

5. 

Erstreckung des Mietverhältnisses 

5.1  Mit Bezug auf die von ihrer Seite vorliegenden Härtegründe trifft es der Be-

rufungsklägerin zufolge nicht zu, dass die gesundheitlichen Aspekte für die Such-

bemühungen  weniger  relevant  seien.  So  habe  die  Berufungsklägerin  dargelegt, 

dass  sich  ihre  äusserst  gravierenden,  chronischen,  gesundheitlichen Einschrän-

kungen infolge ständiger Therapie, medizinischer Behandlung und Bestrahlungen 

direkt  auf  die  Suchbemühungen  auswirken  würden.  So  könne  sie  teils  tagelang 

weder schreiben noch einen Computer bedienen, geschweige denn Wohnungen 

besichtigen. Ferner sei sie teilweise extrem immobil. Auf diese Umstände gehe die 

Vorinstanz nicht hinreichend ein und habe es auch unterlassen, die Berufungsklä-

gerin hierzu anzuhören. Indem die Vorinstanz die starken Auswirkungen der ge-

sundheitlichen  Probleme  der  Berufungsklägerin  auf  die  Suchbemühungen  nicht 

erfasse, stelle sie den Sachverhalt falsch fest. Ausserdem spiele die Nähe zu den 

zwingend benötigten Gesundheitseinrichtungen entgegen der Auffassung der Vo-

rinstanz  eine  zentrale  Rolle.  So  könne  sich  die  Berufungsklägerin  nicht  einfach 

einen neuen Arzt oder Behandlungsort suchen und auch nicht einfach mit den öf-

fentlichen Verkehrsmitteln quer durch die Stadt fahren. Auch seien die vorinstanz-

lichen  Feststellungen  zur  Einbürgerung  der  Berufungsklägerin  falsch.  Letztere 

habe  dargelegt,  dass sie  sich einbürgern  lassen  wolle.  Infolge Verzichts  auf die 

Befragung der Berufungsklägerin stehe fest, dass eine Einbürgerungsabsicht der 

Berufungsklägerin vorliege. Dass sich ein Wegzug auf die geplante Einbürgerung 

auswirken würde, sei klarerweise zu bejahen, da die Berufungsklägerin bei einem 

Wegzug in eine neue Gemeinde erneut mindestens zwei Jahre zuwarten müsste. 

Auch diesbezüglich stelle die Vorinstanz den Sachverhalt falsch fest und wende 

das Recht falsch an. Auch habe die Berufungsklägerin hinreichend substantiiert 

dargelegt, dass sie sich seit Erhalt der Kündigung stets nach einer neuen Woh-

nung umgesehen habe. Es sei einleuchtend, dass die Berufungsklägerin aufgrund 

ihrer massiven gesundheitlichen Einschränkungen nur reduzierte Suchbemühun-

- 16 - 

gen  habe  anstellen  können  und  dass  es  auf  dem  ausgetrockneten  Wohnungs-

markt  ohnehin  schwierig  sei,  ein  geeignetes  Ersatzobjekt  zu  finden.  Zudem  be-

rücksichtige die Vorinstanz bei der geforderten Menge an Suchbemühungen die 

massiven  gesundheitlichen  Probleme  der  Berufungsklägerin  kaum.  Dass  die 

Suchbemühungen der Berufungsklägerin bis heute erfolglos blieben, sei den er-

schwerenden Umständen und dem insbesondere für prekäre finanzielle Möglich-

keiten ausgetrockneten Wohnungsmarkt geschuldet. Dass die Berufungsbeklagte 

an der Wiederherstellung des Hausfriedens ein gewichtiges Interesse habe, ba-

siere ferner auf einem falschen bzw. unvollständig festgestellten Sachverhalt. So 

gehe die Vorinstanz diesbezüglich nur betreffend Z. sowie X./T. hinreichend kon-

kret  auf  die  angeblichen  Differenzen  und  Beschwerden  ein.  Wie  gezeigt,  seien 

diese  Beschwerden  jedoch  unbegründet.  Insofern  sei der  Hausfrieden  gar  nicht 

gestört. Alleine die Gefahr neuer Reibereien begründe sodann kein zureichendes 

Interesse der Berufungsbeklagten. Eine solche Gefahr gehe aus den Parteiaus-

führungen und den offerierten Beweismitteln ferner auch nicht hervor. Auch dass 

die Berufungsklägerin den Hausfrieden in einer Weise in eine Schieflage gebracht 

habe, die nicht zu tolerieren sei, ergebe sich weder aus den Parteiausführungen 

noch den offerierten Beweismitteln. Insofern stelle die Vorinstanz den Sachverhalt 

falsch fest bzw. ziehe jedenfalls die falschen Schlüsse daraus. Hinzu komme, dass 

die  Familie  Z.  ausgezogen  sei,  womit  sich  die  Situation  entspannt  habe  und 

wodurch die Hauptursache für den gestörten Hausfrieden verschwunden sei. Zu-

mal der Hausfrieden zu anderen Mietparteien gemäss den vorinstanzlichen Fest-

stellungen nicht gestört sei, könne somit nicht mehr von einem gestörten Hausfrie-

den gesprochen werden. Infolgedessen könne auch das Interesse der Berufungs-

beklagten an der Wiederherstellung des Hausfriedens kein gewichtiges sein, das 

eine Kündigung rechtfertigen würde. Auch insofern stelle die Vorinstanz den Sach-

verhalt falsch fest bzw. würdige diesen falsch. Der erheblichen Härte auf Seiten 

der  Berufungsklägerin  stehe  folglich  kein  schützenswertes  Interesse  der  Beru-

fungsbeklagten  gegenüber,  weshalb  der  Berufungsklägerin  bei  Feststellung  der 

Gültigkeit der Kündigung eine Erstreckung von drei Jahren zu gewähren sei. 

5.2  Betreffend  die  Erstreckungsvoraussetzungen  kann  auf  die  zutreffenden  

vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (Vi. E. 5.2), wobei besonders her-

- 17 - 

vorzuheben ist, dass dem Richter bei der Festlegung der Art und Dauer der ge-

währten Erstreckung innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessens-

spielraum zusteht (vgl. BGE 136 III 190 E. 6 und BGE 125 III 226 E. 4b). 

5.3  Mit  ihrer Rüge,  wonach  es  seitens der Berufungsbeklagten  an  einem ge-

wichtigen Interesse an der Wiederherstellung des Hausfriedens mangle, vermag 

die Berufungsklägerin nicht durchzudringen. Diesbezüglich sei auf die Ausführun-

gen in E. II./4.5 f. hiervor verwiesen. Darüber hinaus befürchtet die Vorinstanz auf-

grund der Vorfälle und des Verhaltens der Berufungsklägerin − insbesondere nach 

der Kündigung (vgl. E. II./4.5 hiervor) − zurecht neue Reibereien. Wenn die Beru-

fungsklägerin ferner behauptet, aufgrund des Auszugs der Familie Z. könne nicht 

mehr  von  einem  gestörten  Hausfrieden  gesprochen  werden,  trifft  dies  alleine 

schon deswegen nicht zu, weil X. nach wie vor in der betroffenen Mietliegenschaft 

wohnhaft ist und auch nach der Kündigung Vorfälle mit der Berufungsklägerin zu 

melden hatte. Betreffend die beabsichtigte Einbürgerung beschränkte sich die Be-

rufungsklägerin vor Vorinstanz sodann darauf, ihre Absicht zu behaupten. Weder 

reichte sie hierzu entsprechende Unterlagen ein noch machte sie konkrete Aus-

führungen dazu, weshalb die diesbezüglichen vorinstanzlichen Erwägungen nicht 

zu  beanstanden  sind  (vgl.  …  Vi.  E.  E.  5.3).  Wie  die  Vorinstanz  überdies  richtig 

feststellte, steht der Berufungsklägerin für die Wohnungssuche in dieser Hinsicht 

das gesamte Stadtgebiet offen. Ferner trifft es nicht zu, dass die Vorinstanz den 

gesundheitlichen  Einschränkungen  der  Berufungsklägerin  keine  Beachtung  ge-

schenkt hätte. So gestand sie durchaus zu, dass sich die gesundheitlichen Ein-

schränkungen der Berufungsklägerin bzw. deren Bewegungseinschränkungen auf 

die  Suche  nach  einer  passenden  Ersatzwohnung  auswirken  würden.  Richtiger-

weise wies die Vorinstanz jedoch auch darauf hin, dass ein Umzug im Falle einer 

gültigen Kündigung − wie sie hier vorliegt − unausweichlich sei und die Berufungs-

klägerin hierfür die nötige Hilfe in Anspruch nehmen müsse (vgl. Vi. E. 5.3). Wie 

die Vorinstanz ebenfalls richtig feststellte, befinden sich die behandelnden Ärzte 

der Berufungsklägerin bzw. die von ihr besuchten medizinischen Einrichtungen an 

verschiedenen Orten in- und ausserhalb der Stadt Zürich, so im Kreis 3, im Kreis 

7 (Zürich Fluntern und Zürich Hirslanden), im Kreis 9 und in Zumikon und damit 

wohlgemerkt weder im Kreis 6, wo sie derzeit wohnt, noch in unmittelbarer Nähe 

dazu. Trotz der ihrerseits vorgebrachten gesundheitlichen Einschränkungen ist sie 

- 18 - 

somit offensichtlich bereits jetzt in der Lage, entsprechende Wege zurückzulegen. 

Ihr Argument, wonach sie aufgrund ihres Ärzte- und Therapienetzwerkes speziell 

ortsgebunden sei, vermag daher nicht zu überzeugen. Auch bezüglich der Woh-

nungssuche  bzw.  ihrer  Suchbemühungen  ist  den  vorinstanzlichen  Erwägungen 

zuzustimmen (vgl. Vi. E. 5.3). So beschränkte sich die Berufungsklägerin im We-

sentlichen  darauf,  solche  zu  behaupten,  ohne  jedoch  konkrete  Belege  einzu-

reichen.  Der  Vorinstanz  ist  beizupflichten,  wenn  sie  einige  wenige  Handnotizen 

und eine Liste mit möglichen Wohnungen als ungenügend taxiert (vgl. Vi. E. 5.3). 

Hinzu kommt, dass sich die Berufungsklägerin gemäss eigenen Angaben auf eine 

passende Stadtwohnung aufgrund des kurzfristigen Einzugs gar nicht erst bewor-

ben hat. Auch dieses Verhalten der Berufungsklägerin zeugt nicht von ernsthaften 

Bemühungen um eine Ersatzwohnung.  

5.4  Nach dem Gesagten vermag die Berufungsklägerin mit ihren Einwendun-

gen  am  vorinstanzlichen  Ermessensentscheid,  das  Mietverhältnis  einmalig  bis 

zum  30.  September  2023  zu  erstrecken,  nichts  zu  ändern.  Wohlgemerkt  ist  die 

Berufungsklägerin  aufgrund  der  Verfahrensdauer  faktisch  in  den  Genuss  einer 

deutlich längeren − ja beinahe der beantragten dreijährigen − Erstreckung gekom-

men.  

6. 

Insgesamt  vermag  die  Berufungsklägerin  mit  ihren  Rügen  nicht  durchzu-

dringen. Die Berufung erweist sich folglich als unbegründet und ist entsprechend 

abzuweisen.  Infolgedessen  ist  das  Urteil  des  Mietgerichts  des  Bezirksgerichts  

Zürich vom 11. März 2024 (Geschäfts-Nr. MJ230028-L) zu bestätigen.  

III. 

1.  Weil  hinsichtlich  der  Regelung  der  erstinstanzlichen  Gerichtskosten  und 

Parteientschädigung  keine  konkreten  Beanstandungen  vorgebracht  wurden,  ist 

diese ohne Weiteres zu bestätigen. 

2. 

Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist ausgehend von einem 

Streitwert  von  Fr. 54'288.−  (vgl.  E. II./1.1  hiervor)  und  in  Anwendung  von  § 12 

Abs. 1-2, § 2 Abs. 1 lit. a und lit. c–d, § 4 Abs. 1-3 sowie § 7 lit. a GebV OG auf 

- 19 - 

Fr. 3'000.– festzusetzen. Ausgangsgemäss wird die unterliegende Berufungsklä-

gerin für das Berufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).  Die Ent-

scheidgebühr ist aus dem von der Berufungsklägerin im Berufungsverfahren ge-

leisteten Kostenvorschuss (Fr. 3'000.–) zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 

59). 

3. 

Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Berufungsklägerin 

nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, da ihr 

im Zusammenhang mit dem Berufungsverfahren keine zu entschädigenden Auf-

wendungen entstanden sind.  

(…)» 

* * * * * * * * * 

Mit Urteil 4A_260/2025 vom 6. Juni 2025 trat der Präsident der I. Zivilabteilung 

des Bundesgerichts auf eine Beschwerde in Zivilsachen der Beklagten und Beru-

fungsklägerin nicht ein. 

* * * * * * * * * 

Zürcher  Mietrechtspraxis  (ZMP):  Entscheidungen  des  Mietgerichtes  und  der  Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. 

8036  Zürich 
Herausgegeben 
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion:  MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident 

des  Bezirkes  Zürich,  Postfach, 

vom  Mietgericht