# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2c1e2c42-0ee7-5996-a9ba-2c7b2990f7c9
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-11
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 11.05.2016 BEZ.2016.28 (AG.2016.338)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_BEZ-2016-28_2016-05-11.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Ausschuss

   

  

 

BEZ.2016.28

 

ENTSCHEID

 

vom 11.
Mai 2016

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner
Wohlfart, Dr. Olivier Steiner

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher 

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                                       Berufungskläger

[...]                                                                                           Gesuchsbeklagter

 

gegen

 

B____                                                                                   Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                Gesuchstellerin

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid der Zivilgerichtspräsidentin 

vom 4. April 2016

 

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

 

Die B____
(Vermieterin) hat A____ (Mieter) seit dem 1. Oktober 2012 eine
1-Zimmerwohnung an der [...] in [...] vermietet. Daran ist ein sog.
Wohnbegleitungsvertrag gekoppelt. Mit Formular vom 25. März 2015
kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf den 30. Juni 2015. In
der Folge focht der Mieter die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle
für Mietstreitigkeiten (SSM) an. Eventualiter verlangte er eine angemessene
Erstre­ckung. An der Schlichtungsverhandlung vom 3. Juni 2015
unterbreitete die SSM den Parteien einen Urteilsvorschlag, wonach das
Mietverhältnis einmalig bis zum 30. November 2015 erstreckt werde.
Dieser Urteilsvorschlag wurde in der Folge von keiner der Parteien abgelehnt,
womit er in Rechtskraft erwuchs.

 

Mit Gesuch vom
2. Dezember 2015 beantragte die Vermieterin beim Zivilgericht die Ausweisung
des Mieters. An der Verhandlung vom 25. Januar 2015, an welcher der
Mieter nicht teilnahm, wurde er angewiesen, das Mietobjekt bis spätestens
8. Februar 2016, 11.30 Uhr zu verlassen, widrigenfalls auf Antrag
der Vermieterin die Räumung ohne Weiteres vollzogen würde. Nachdem der Mieter
durch Einreichung eines ärztlichen Zeugnisses belegt hatte, dass er am
25. Januar 2015 in unverschuldeter Weise nicht verhandlungsfähig
gewesen war, fand am 4. April 2015 eine zweite Verhandlung in
Anwesenheit beider Parteien statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das
Zivilgericht den Mieter an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens
15. April 2016, 12:00 Uhr zu verlassen; wenn der Mieter innert
dieser Frist nicht ausgezogen sei, werde auf Antrag der Vermieterin die Räumung
vollzogen. Auf Gesuch des Mieters hin wurde der Entscheid schriftlich
begründet.

 

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid hat der Mieter am 29. April 2015
ein als "Beschwerde" bezeichnetes Rechtsmittel beim
Appellationsgericht eingereicht. Darin beantragt er in der Sache die Aufhebung
des angefochtenen Entscheids. Daneben ersucht er um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege sowohl für das erst- wie auch das
zweitinstanzliche Verfahren. Auf die Einholung einer Antwort hat der Instruktionsrichter
verzichtet. Die Tatsachen und Vorbringen ergeben sich, soweit für den
vorliegenden Entscheid von Belang, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist aufgrund der beigezogenen
Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Die
von der Vermieterin beantragte Mieterausweisung wurde im Verfahren des
Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO beurteilt.
Entscheide in miet- und pachtrechtlichen Ausweisungsverfahren, die im Verfahren
nach Art. 257 ZPO ergangen sind, unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen
der Berufung oder der Beschwerde (Seiler,
Die Berufung nach ZPO, Zürich/Genf/Basel 2013, N 339). Massgebend für
die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt, ist der Streitwert.
Sofern dieser mindestens CHF 10'000.– beträgt, unterliegt der Entscheid
der Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO), ansonsten der Beschwerde.

 

Nach der Praxis
des Appellationsgerichts (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012
E. 1.1) entspricht in einem Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls sinngemäss
die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses
strittig ist, der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet
ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte
sich die Kündigung als ungültig erweisen. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter
Berücksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a
Abs. 1 lit. e OR (sog. Sperrfristregel; vgl.
BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E. 1.2;
BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; AGE BE.2011.105
vom 6. September 2011 E. 1.1 und ZB.2011.15 vom
9. September 2011 E. 1.2.). Dies gilt für das
Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder
Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal
das Gericht von Amtes wegen Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe überprüfen
kann (AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1 und
AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1), auch wenn
der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert. Im vorliegenden Fall macht
der Berufungskläger sinngemäss die Ungültigkeit der Kündigung bzw. das Bestehen
eines Mietverhältnisses geltend, indem er vorbringt, die Berufungsbeklagte habe
die Kündigung wieder zurückgezogen. In einem solchen Fall ist zur Bestimmung
des Streitwerts von der sog. Sperrfristregel auszugehen. Der monatliche
Bruttomietzins beträgt CHF 866.–, womit der erforderliche Streitwert von
CHF 10'000.– gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO erreicht wird
(36 Monate à CHF 866.– = CHF 31'176.–). Das Rechtsmittel ist
daher als Berufung zu behandeln. Dass der Berufungskläger sein Rechtsmittel der
Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid folgend fälschlicherweise als Beschwerde
bezeichnet hat, schadet ihm nicht.

 

1.2      Die
Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am 19. April 2016
innert der Frist von 10 Tagen (Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 257 ZPO) und damit rechtzeitig erhoben worden. Für ihre
Beurteilung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts zuständig (§ 10
Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [EG ZPO; SG 221.100]). Der Ausschuss kann sowohl
die Rechtsanwendung als auch die Feststellung des Sachverhalts überprüfen
(Art. 310 ZPO).

 

2.

2.1      Das
Zivilgericht hat die anbegehrte Ausweisung des Berufungsklägers im Verfahren
nach Art. 257 Abs. 1 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) beurteilt.
Danach wird Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn der
Sachverhalt einerseits unbestritten oder sofort beweisbar ist und andererseits
die Rechtslage klar ist. Das Zivilgericht hat Sach- wie auch Rechtslage vorliegend
insofern als klar beurteilt, als das Mietverhältnis nach dem von keiner Partei
abgelehnten Urteilsvorschlag der SSM am 30. November 2015 geendet
habe und die Kündigung des Mietverhältnisses von der Berufungsbeklagten auch
nicht wieder zurückgezogen worden sei, auch wenn diese bei der Sozialhilfe nach
der Kündigung des Mietverhältnisses um eine Verlängerung der Kostengutsprache
für ein weiteres Jahr vom 1. Juli 2015 bis 30. Juni 2016
nachgesucht habe (angefochtener Entscheid, E. 3 und 4).

 

2.2      Rechtsschutz
in klaren Fällen setzt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO voraus, dass
der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und dass
die Rechtslage klar ist (lit. b).

 

2.2.1   Sofort
beweisbar ist der Sachverhalt dann, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne
besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat in der Regel durch
Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.
Bestreitet der Beklagte die Tatsachen, genügt es, wenn er substantiiert und
schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort
widerlegt werden können und die geeignet sind, die aufgrund der Aktenlage
gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist dazu
nicht erforderlich, doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose
Bestreitungen nicht aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid
erscheinen zu lassen (eingehend dazu BGE 138 III 620
E. 5.1.1 S. 621 ff.). Insoweit kommt der Beweislastverteilung
keine entscheiderhebliche Bedeutung zu. Denn die Ausgangslage im summarischen
Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, wonach der Kläger die anspruchsbegründenden
Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Beklagte mit substantiierten und
schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass der Kläger auch den
Beweis für den Nichtbestand des diesen Einwendungen zugrunde gelegten
Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide Verhältnisse schaffen will
(BGE 138 III 620 E. 6.2 S. 624 f.).

 

2.2.2   Die
Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes
unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und
damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen
Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung
der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von
Treu und Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2
S. 126 und 138 III 728 E. 3.3 S. 734).

 

2.3      Der
Berufungskläger macht im vorliegenden Fall geltend, dass die Berufungsbeklagte
fünf Tage, nachdem die Schlichtungsstelle die Mietdauer um 5 Monate bis
zum 30. November 2015 verlängert gehabt habe, bei der Sozialhilfe
Antrag auf Kostenübernahme für die Wohnbegleitung für die ordentliche Zeit von
einem Jahr gestellt habe; dies setze voraus, dass ein gültiger
Wohnbegleitungsvertrag bestehe. Der Wohnbegleitungsvertrag sei integrierter
Bestandteil des Mietvertrags, so dass auch ein gültiger Mietvertrag bestehen
müsse. Wenn der Mietvertrag und somit auch der Begleitungsvertrag am
30. November 2015 hätte enden sollen, hätte die Berufungsbeklagte die
Verlängerung der Kostenübernahme nur bis dahin und nicht gleich für ein Jahr
beantragen dürfen. Demzufolge sei anzunehmen, dass die Berufungsbeklagte die
Kündigung zurückgezogen habe (Berufung, S. 1 f.). Diesem Vorbringen
kann nicht gefolgt werden.

 

Der Rückzug der
Kündigung eines Mietverhältnisses ist nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung
und Lehre ausgeschlossen. Die Kündigung ist als rechtsaufhebendes
Gestaltungsrecht grundsätzlich bedingungsfeindlich und unwiderrufbar. Die
Kündigung löst den Vertrag ohne Weiteres auf. Die Parteien können infolgedessen
nach erfolgter Kündigung nur, aber immerhin einen neuen Mietvertrag
abschliessen (statt vieler BGer 4A_499/2013 vom 4. Februar 2014
E. 3.2 und 4A_227/2010 vom 1. Juli 2010 E. 2.2; aus dem
Schrifttum etwa Lachat/Thanei, in:
Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage,
Zürich 2009, S. 521; Hulliger/Heinrich,
in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht,
Vertragsverhältnisse Teil 1: Art. 184-318 OR, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016,
Art. 266-266f N 2). Fraglich bleibt daher, ob die Parteien vorliegend
einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, so dass dem Ausweisungsbegehren
der Berufungsbeklagten aus diesem Grund nicht stattzugeben wäre.

 

Der Berufungskläger
hat keinen neuen Mietvertrag ins Recht gelegt. Ein Mietvertrag kann indessen
gemäss Art. 1 Abs. 2 OR auch stillschweigend geschlossen werden.
Der konkludente Abschluss eines neuen Mietvertrags im Anschluss an eine
Kündigung ist indessen nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Ein neuer Mietvertrag
kann nur zustande kommen, wenn der Vermieter während längerer Zeit davon
absieht, die Kündigung rechtlich geltend zu machen oder die Ausweisung des
Mieters aus dem Mietobjekt zu verlangen, und über längere Zeit vorbehaltslos
Mietzinse entgegennimmt (BGer 4A_499/2013 vom 4. Februar 2014
E. 3.3.1 und 4A_247/2008 vom 19. August 2008 E. 3.2.1). Im
vorliegenden Fall hat die Berufungsbeklagte am 2. Dezember 2015 und
damit unmittelbar, nachdem das Mietverhältnis gemäss dem Urteilsvorschlag der
SSM entsprechend am 30. November 2015 geendet hatte, beim Zivilgericht
die Ausweisung des Berufungsklägers anbegehrt. Dem Berufungskläger musste unter
diesen Umständen klar sein, dass die Berufungsbeklagte nach dem
30. November 2015 das Mietverhältnis nicht weiterführen bzw. einen
neuen Mietvertrag eingehen wollte. Nichts zu seinen Gunsten kann der Berufungskläger
aus dem Umstand ableiten, dass die Berufungsbeklagte kurz nach der
Schlichtungsverhandlung vom 3. Juni 2015 bei der Sozialhilfe Antrag
auf Kostengutsprache für die Wohnbegleitung des Berufungsklägers durch die Berufungsbeklagte
stellte (Eingangsstempel vom 8. Juni 2015 [Berufungsbeilage]). Der
vorliegende Antrag bezog sich einzig auf die Übernahme der Kosten für die Wohnbegleitung
des sozialhilfeabhängigen Berufungsklägers. Mit der Gutsprache der Sozialhilfe
sollte offensichtlich die Fortführung der Wohnbegleitung während der Zeit, in
welcher der Berufungskläger noch in der Wohnung blieb, finanziell abgesichert
werden. Zum Zeitpunkt der Gesuchstellung lief noch die 20-tägige Frist zur
Ablehnung des Urteilsvorschlags der SSM (Art. 211 Abs. 1 OR), so
dass zu jenem Zeitpunkt noch ungewiss war, ob der Berufungskläger den
Urteilsvorschlag akzeptieren oder die Kündigung bei Gericht anfechten würde.
Aus dem Antrag der Berufungsbeklagten bei der Sozialhilfe auf Kostengutsprache
kann deshalb nicht geschlossen werden, sie habe stillschweigend Hand zum Abschluss
eines neuen Mietvertrags geboten. Dies gilt umso mehr, als sie gegenüber dem Berufungskläger
selber nie einen solchen Willen bekundet hat. Im Gegenteil, sie hat unmittelbar
nach Ende des Mietverhältnisses Klage auf Ausweisung des Berufungsklägers
eingereicht. Ein konkludenter Vertragsschluss fällt unter diesen Umständen
ausser Betracht. Damit sind die Voraussetzungen für die Gewährung des
Rechtsschutzes in klaren Fällen nach Art. 257 Abs. 1 ZPO
erfüllt, weshalb das Zivilgericht seine Ausweisung zu Recht im summarischen
Verfahren ausgesprochen hat.

 

3.

Der Berufungskläger
beanstandet sodann, dass das Zivilgericht sein Gesuch um unentgeltliche
Rechtspflege weder erwähnt noch bearbeitet habe (Berufung, S. 2). Diese
Rüge geht fehl, denn das Zivilgericht hat sich mit seinem Gesuch durchaus
befasst. Es hat hierzu ausgeführt, dass auf dieses Begehren nicht eingetreten
werden könne, einerseits weil der Berufungskläger es erst nach Eröffnung des
Entscheids und damit verspätet gestellt habe, andererseits weil angesichts der
klaren Sach- und Rechtlage nicht hätte gesagt werden können, dass sein Rechtsbegehren
nicht aussichtslos gewesen wäre (angefochtener Entscheid, E. 5).

 

Das Gesuch um
unentgeltliche Rechtspflege kann vor oder nach Eintritt der Rechtshängigkeit
gestellt werden (Art. 119 Abs. 1 ZPO). Unabhängig vom Zeitpunkt,
in welchem das Gesuch gestellt wird, treten die Wirkungen der
Gesuchsbewilligung grundsätzlich aber nur ab Gesuchseinreichung bzw. für die
Zukunft ein. Vor der Gesuchseinreichung entstandene Kosten und Aufwendungen
sind deshalb von der unentgeltlichen Rechtspflege ausgeschlossen (Bühler, in: Berner Kommentar.
Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art. 119 N 126 f.).
Ist ein Entscheid den Parteien einmal eröffnet, würde es dem Gebot des Handelns
nach Treu und Glauben (Art. 52 ZPO) widersprechen, wenn eine Partei
erst nach Eröffnung eines zu ihren Ungunsten ausfallenden Entscheids
unentgeltliche Rechtspflege beantragen könnte (Hofmann/Lüscher,
Le Code de procédure civile, Bern 2009, S. 70; ebenso Jent-Sørensen, in: Oberhammer/Domej/ Haas
[Hrsg.], Kurzkommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Auflage,
Basel 2014, Art. 119 N 8). Hat der Berufungskläger sein Gesuch
um unentgeltliche Rechtspflege im erstinstanzlichen Verfahren erst mit seinem
Gesuch um schriftliche Begründung des bereits mündlich eröffneten
Ausweisungsentscheids gestellt, ist es, wie das Zivilgericht völlig zu Recht
festgestellt hat, zu spät erfolgt. Warum dem Gesuch um unentgeltliche
Rechtspflege ausnahmsweise doch rückwirkend hätte stattgegeben werden sollen
(Art. 119 Abs. 4 ZPO), begründet der Berufungskläger nicht.

 

4.

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Berufung abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
hat der Berufungskläger die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO).

 

Der
Berufungskläger hat mit seiner Berufung ein Gesuch um unentgeltliche
Rechtspflege für das Berufungsverfahren gestellt. Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege
hat eine Partei dann, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und
ihr Rechtsbegehren nicht als aussichtslos erscheint (Art. 117 ZPO).
Die Mittellosigkeit des Berufungsklägers, der Sozialhilfe bezieht, ist wohl zu
bejahen. Zu bejahen ist allerdings auch die Aussichtslosigkeit seiner
Rechtsbegehren. Als aussichtslos sind nach der Rechtsprechung Prozessbegehren
zu betrachten, deren Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die
Verlustgefahren und die daher kaum als ernsthaft bezeichnet werden können.
Dagegen gilt ein Begehren nicht bereits als aussichtslos, wenn sich die
Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur
wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die
nötigen finanziellen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem
Prozess entschliessen würde (statt vieler BGE 139 III 396 E. 1.2
S. 397). Die Gewinnaussichten der vorliegenden Berufung erscheinen
angesichts der vorliegend klaren Sach- und Rechtslage als beträchtlich geringer
als die Verlustgefahren. Zufolge Aussichtslosigkeit der Berufung ist das Gesuch
um unentgeltliche Rechtspflege folglich abzuweisen. Der Mittellosigkeit des
Berufungsklägers wird aber mit einer Herabsetzung der Gerichtskosten Rechnung
getragen.

 

Da die
Berufungsbeklagte nicht anwaltlich vertreten ist und keine Berufungsantwort
eingeholt worden ist, ist ihr im vorliegenden Berufungsverfahren kein Aufwand
entstanden, der zu entschädigen wäre.

 

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Ausschuss):

 

://:        Die Berufung wird abgewiesen.

 

            Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege
wird abgewiesen.

 

            Der Berufungskläger trägt die
Gerichtskosten von CHF 400.–.

 

            Mitteilung an:

-      
Berufungskläger

-      
Berufungsbeklagte

-      
Zivilgericht

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

Dr. Alexander Zürcher

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen
erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.