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**Case Identifier:** c58f6243-bafe-517d-9d50-726206202346
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-20
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 20.01.2015 A/1038/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1038-2014_2015-01-20.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1038/2014-LDTR ATA/83/2015  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 20 janvier 2015 

 

   dans la cause 

 

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 

représentée par Me Romolo Molo et Me Dov Gabbaï, avocats  

  

contre 

REGISTRE FONCIER 

 

et 
 

Madame Anife REKA 

Monsieur Rémy LOPES 

Madame Vanessa et Monsieur Simeon LACHEV 

Monsieur David VIZCAINO 

SCHWAPER SA 

CHRISMI SA 

 
 
 

 A/1038/2014   

- 2 -

SI CECILE 21-23 SA 

YATIZ SA 

SI ROUTE DE FRONTENEX 41BIS SA 

XELIOS SUISSE SA 

Madame Letizia FAVORITO 

Monsieur Dzeljalj BEKIRI 

Monsieur Daniela LOPES 

représentés par la régie Zimmermann SA, mandataire 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

6 mai 2014 (JTAPI/482/2014) 

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A/1038/2014 

EN FAIT 

1)  Le 7 mars 2014 ont été publiés dans la Feuille d’avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) douze transferts 
d’appartements, journalisés au Registre foncier (ci-après : le RF) les 25 et 27 
février 2014 sous les références PJ 1437/0, 1438/0, 1440/0, 1441/0, 1442/0, 
1510/0, 1511/0, 1512/0, 1213/0, 1514/0, 1515/0 et 1516/0. Ceux-ci portaient sur 
le transfert en nom, par la société SI CECILE 21-23 SA (ci-après : la SI), de parts 
de propriété par étages (ci-après : PPE) détenues par Madame Anife REKA, 
Monsieur Rémy LOPES, Madame Vanessa et Monsieur Simeon LACHEV, 
Monsieur David VIZCAINO, Schwaper SA, Chrismi SA, Yatiz SA, SI Route de 
Frontenex 41bis SA, Xelios Suisse SA, Madame Letizia FAVORITO, Monsieur 
Dzeljalj BEKIRI et Monsieur Daniel LOPES, récents actionnaires-locataires de 
ladite société  (lots n°s 10.03, 9.03, 11.01, 5.04, 3.03, 7.02, 4.02, 5.02, 9.04, 8.02, 
10.04 et 10.02 de l’immeuble sis 21-23, avenue Sainte-Cécile à Meyrin). 

2)  Le 7 avril 2014, l’Association genevoise des locataires (ci-après : 
ASLOCA) a déposé un recours avec demande de mesures conservatoires urgentes, 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre les 
« douze opérations du registre foncier » précitées. 

  Les transferts devaient être annulés ou déclarés nuls, car ils auraient dû 
bénéficier d’une autorisation d’aliénation, délivrée par le département en 
application de l’art. 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de 
l'emploi) du 25 janvier 1996  (LDTR - L 5 20). 

  À titre conservatoire, il convenait d’ordonner au RF de surseoir « au 
traitement des réquisitions » d’inscription les concernant et de refuser de donner 
suite au traitement de toute opération au profit de tiers relative aux parts de PPE 
concernées. 

  La SI avait été constituée le 25 septembre 2009. Elle s’était transformée en 
société d’actionnaires locataires par une révision de ses statuts le 19 juillet 2012. 
Par cette modification, elle avait attribué en lots de PPE, les trente-quatre 
appartements de l’immeuble dont elle était propriétaire, à des certificats d’actions 
(attribuant par exemple les actions n°s 894 à 916 au lot n° 10.03, correspondant à 
l’un de ses trente-quatre appartements). Moins de deux ans plus tard, elle avait 
requis du RF le transfert des droits immobiliers correspondants, au nom des 
actionnaire-locataires prénommés.  

  Ce procédé avait pour but de contourner l’obligation faite aux propriétaires 
d’immeubles locatifs où sévissait la pénurie - telle que l’immeuble concerné - de 

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A/1038/2014 

solliciter du département, en cas de vente, l’autorisation d’aliéner exigée par les 
art. 39 LDTR et 17 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - 
L 5 20.01). En effet, depuis plusieurs années, le département considérait que les 
opérations visant à liquider des sociétés immobilières d’actionnaires-locataires en 
transformant les cessionnaires, détenteur de certificats d’actions, en propriétaires 
d’unité par étage n’étaient pas soumises à la LDTR, car elles n’étaient pas 
assimilables à des « aliénations » au sens de l’art. 39 de cette loi. Selon sa 
pratique, les réquisitions d’inscription au RF concernant ces transferts ne 
transitaient pas par la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) et 
le conservateur ne devait pas requérir, dans ces cas, la production d’une 
autorisation d’aliéner, avant de procéder à l’inscription du transfert de propriété. 

3)  En date du 9 avril 2014, le conservateur du RF a rédigé un document intitulé 
« Note N-1/2014 » (ci-après : la note) destinée aux « Études de notaires » (publiée 
dans l’ATA/817/2014 du 28 octobre 2014).  

  La note indiquait sous « concerne » : « Application de l’art. 39 (…) par le 
registre foncier dans les cas de liquidation de sociétés immobilières 
d’actionnaires-locataires [(ci-après : SIAL)] visant à transformer les actionnaires 
en propriétaires d’unités d'étages ». 

  Elle avait le contenu suivant : 

  « Chers Maîtres, 

  Par présente note, nous venons vers vous au sujet d’une pratique appliquée 
par le département (…) concernant le cas d’opérations visant à liquider des SIAL 
et à transformer les cessionnaires détenteurs de certificats d’actions en 
propriétaires d’unités d’étages. 

  À cet égard, il est rappelé que depuis 1995 (au moins), DAC - 
(anciennement police des constructions) de l’office de l’urbanisme (ndlr : devenu 
depuis l'office des autorisations de construire ; ci-après : la DAC) considère que 
les opérations mentionnées ci-dessus ne sont pas soumises à autorisation de vente 
au regard de la LDTR. 

  Ainsi, conformément à cette pratique, le RF a toujours validé ces cas de 
transfert sans exiger des notaires qu’ils les soumettent préalablement à la DAC. 

  Or, il est apparu récemment, suite à différents recours interjetés auprès du 
TAPI contre des transferts de lots de PPE par des SIAL à des détenteurs de 
certificats d’actions, que l’application de cette pratique pose un certain nombre de 
problème (sic) et que par diverses opérations juxtaposées notamment, les 
exigences de l’art. 39 LDTR se trouvent ainsi contournées. 

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A/1038/2014 

  Au vu de qui précède et sur décision du secrétariat général du DALE, nous 
vous informons que cette pratique est momentanément suspendue. 

  Par conséquent, toute opération visant à liquider des SIAL en transformant 
les cessionnaires détenteurs de certificats d’actions en propriétaires d’unités 
d’étage devra dorénavant être soumise à la DAC pour décision sur la question de 
l’assujettissement ou non à la LDTR et ce, préalablement au dépôt des dossiers y 
relatifs auprès du RF. 

  S’agissant des dossiers déjà déposés au RF, mais non encore validés, et qui 
ont trait à ces types de transferts, ceux-ci sont retournés aux notaires concernés 
afin qu’ils soient complétés conformément à ce qui vient d’être exposé. 

  Pour ce qui concerne enfin les dossiers récemment déposés et non encore 
publiés, et afin d’éviter de nouveaux recours, nous vous informons que ceux-ci ne 
feront l’objet d’une parution dans la FAO que lorsque le RF aura reçu la décision 
susmentionnée de la DAC. 

  En vous remerciant de l’attention que vous porterez à la présente note, nous 
vous prions de croire, chers Maîtres, à l'assurance de notre considération 
distinguée ». 

4)  Le 5 mai 2014, le RF a informé le notaire ayant déposé les réquisitions 
d’inscription au RF des transferts litigieux (ci-après : transferts-cessions-
attributions) qu’il devait saisir la DAC pour que celle-ci statue sur l’applicabilité 
de la LDTR. Il lui a retourné le dossier à cette fin, en lui octroyant un délai au 
19 mai 2014 pour le compléter.  

5)  Le 6 mai 2014, le TAPI a déclaré le recours irrecevable et les mesures 
provisionnelles sans objet. L’absence de décision du département ne constituait 
pas un déni de justice formel, l’ASLOCA ne démontrant pas qu’elle aurait tenté 
vainement d’obtenir une décision du département. Le fait pour le RF de ne pas 
écarter une réquisition d’aliénation d’une part de PPE ne saurait être assimilé à 
une décision sujette à recours dont le contrôle serait de la compétence du TAPI. 

6)  Le 6 juin 2014, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre administrative 
de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du 
TAPI en concluant principalement à son annulation et au constat de la nullité des 
opérations du RF. À titre de mesures conservatoires, la chambre administrative 
devait ordonner au RF de surseoir au traitement des réquisitions de la SI et de 
refuser de donner suite à toute opération au profit de tiers relative aux parts 
d’étages correspondant à l’immeuble concerné. 

7)  Le 16 juin 2014, le TAPI a déposé son dossier sans formuler d’observations.  

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8)  Le 27 juin 2014, la SI et les acquéreurs se sont opposés à toute mesure 
conservatoire. 

9)  Le 30  juin 2014, le RF s’est déterminé sur les mesures provisionnelles. 

  Depuis le 9 avril 2014, la pratique susmentionnée du département avait été 
suspendue en raison d’une suspicion de fraude à la loi. Toute opération était 
désormais soumise à l’examen préalable de la direction administrative quant à 
l’assujettissement de ces transactions à la LDTR. Les transferts-cessions-
attributions avaient été suspendus et ex-matriculés du RF et les dossiers renvoyés 
aux notaires pour complément, une décision portant sur l’assujettissement de la 
transaction étant demandée. Les mesures conservatoires requises étaient ainsi 
inutiles, car déjà mises en oeuvre.  

10)  Le 14  juillet 2014, le RF a conclu au rejet du recours. 

  Les publications dans la FAO ne pouvaient être assimilées à des décisions, 
elles étaient automatiques vu leur fondement légal. En l’espèce, il n’y avait eu 
aucune admission des réquisitions ni inscription au grand livre des transferts de 
propriété, lesdites réquisitions ayant été exmatriculées après leur publication, pour 
les raisons exposées ci-dessus. 

11)  Le 17 juillet 2014, la SI et les acquéreurs ont répondu au recours. Les 
publications du RF n’étaient pas contraires à la LDTR. 

12)  Le même jour, l’ASLOCA a répliqué en persistant dans ses conclusions. La 
pratique du département violait l’art. 39 LDTR. Celui-là devait procéder, en 
présence de tels transferts, à des vérifications, telle la date de constitution de la 
SIAL, pour déterminer si celle-ci constituait une fraude à la loi.  

13)  Par courrier du 18 août 2014, l’ASLOCA a sollicité l’audition de Monsieur 
Pierre ZIMMERMANN, administrateur de la plupart des sociétés bénéficiaires 
des transferts-cessions-attributions découlant de l’usage du procédé sus-décrit. Ce 
dernier avait récemment déclaré au journal « Le Temps » (article du 12 août 
2014), qu’il utilisait des prête-noms pour acquérir, puis revendre séparément, des 
appartements. Il convenait d’éclaircir ce point, et d’interpeller les intéressés pour 
savoir s’ils avaient acquis les droits de propriété concernés à titre fiduciaire ou 
pour leur propre compte. 

14)  Ensuite de quoi, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1)   Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 

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LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)   L’ASLOCA sollicite l’audition de M. ZIMMERMANN et des personnes 
physiques ayant acquis les biens en leur propre nom. 

   Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, 
de prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres 
de preuves pertinentes (arrêt du Tribunal fédéral 2D_5/2012 du 19 avril 2012 
consid. 2.3), de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout 
le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3 p. 157 ; 138 V 125 
consid. 2.1 p. 127 ; 137 II 266 consid. 3.2 p. 270 ; 137 I 195 consid. 2.3.1 
p. 197 ; 136 I 265 consid. 3.2 ; 135 II 286 consid. 5.1 p. 293 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_ 12/2013 du 8 mars 2013 consid. 4.1 ; 2C_552/2011 du 
15 mars 2012 consid. 3.1). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 
cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves 
offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en 
particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier 
son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du 
dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 p. 236 ; 134 I 140 consid. 5.3 ; 131 I 153 
consid. 3 p. 158 ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_108/2012 du 11 juin 2012 
consid. 3.2 ; 8C_799/2011 du 20 juin 2012 consid. 6.1 ; 2D_2/2012 du 19 avril 
2012 consid. 2.3 ; 4A_15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.2 et les arrêts cités ; 
ATA/404/2012 du 26 juin 2012 ; ATA/275/2012 du 8 mai 2012).  

   En l’espèce, les mesures d’instruction requises ne se justifient pas, vu la 
question juridique que pose le litige au fond, qui concerne la recevabilité du 
recours interjeté devant le TAPI. Le dossier est complet pour statuer sur ce 
point.  

3)   La recevabilité du recours interjeté par l’ASLOCA devant le TAPI doit être 
examinée.  

   Devant cette juridiction, l’ASLOCA a conclu, principalement, à ce que les 
transferts litigieux soient annulés ou déclarés nuls. À titre conservatoire, elle a 
conclu à ce qu’il soit ordonné au RF de surseoir « au traitement des 
réquisitions » d’inscription les concernant et de refuser de donner suite au 
traitement de toute opération au profit de tiers relative aux parts de PPE 
concernées. 

4)   Pour remplir les conditions de recevabilité de ce recours, l’ASLOCA doit 
notamment disposer de la qualité pour recourir (art. 60 LPA). 

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5)   Selon l’art. 60 al. 1 let. e LPA, ont qualité pour recourir, notamment, les 
autorités, personnes et organisations auxquelles la loi reconnaît le droit de 
recourir.  

   En l’espèce, l’art. 39 al. 5 LDTR confère à l’ASLOCA la qualité pour 
recourir contre les décisions au sens de l’art. 4 LPA, qui concernent 
l’application de la LDTR (ATA/752/2013 du 12 novembre 2013). 

   Le TAPI a considéré que l’existence d’une décision faisait défaut, la 
publication des transferts-cessions-attributions litigieux ne remplissant pas les 
conditions de l’art. 4 LPA. Cette question peut être laissée ouverte. 

6)   En effet, même si elle était remplie, la recourante devrait encore remplir les 
autres conditions imposées par la jurisprudence s’agissant de la qualité pour 
recourir, soit notamment, l’intérêt pratique à l’admission du recours. Selon le 
Tribunal fédéral, l’admission du recours doit être propre à procurer au 
recourant un avantage de nature économique, matérielle ou idéale (ATF 134 II 
120 consid. 2 p. 122 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_152/2012 du 21 mai 2012 
consid. 2.1 ; 8C_696/2011 du 2 mai 2012 consid. 5.1 ; ATA/365/2009 du 
28 juillet 2009 ; ATA/207/2009 du 28 avril 2009).  

   Si cette condition n’est pas remplie, l’admission du recours est privée de 
toute effectivité. 

7)   Par ailleurs, un intérêt digne de protection suppose un intérêt actuel à 
obtenir l’annulation de la décision attaquée (ATF 138 II 42 consid. 1 p. 44 ; 
137 I 23 consid 1.3 p. 24-25 ; 135 I 79 consid. 1 p. 82 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_892/2011 du 17 mars 2012 consid. 1.2 ; 2C_811/2011 du 5 janvier 
2012 consid. 1 ; ATA/245/2012 du 24 avril 2012; Pierre MOOR/Étienne 
POLTIER, Droit administratif, vol. 2, 3ème éd., 2011, p. 748 n. 5.7.2.3 ; 
Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 449 n. 1367). 
L’existence d’un intérêt actuel s’apprécie notamment au moment du dépôt du 
recours (ATF 137 I 296 consid. 4.2 p. 299 ; 136 II 101 consid. 1.1 p. 103). Si 
l'intérêt actuel fait défaut lors du dépôt du recours, ce dernier est déclaré 
irrecevable (ATF 123 II 285 consid. 4 p. 286 et ss ; 118 Ia 46 consid. 3c p. 53 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 8C_745/2011 du 6 juin 2012 consid. 1.2 ; 
8C_696/2011 du 2 mai 2012 consid. 5.1 ; 8C_194/2011 du 8 février 2012 
consid. 2.2 ; ATA/192/2009 du 21 avril 2009 ; ATA/195/2007 du 24 avril 
2007 ; ATA/640/2005 du 27 septembre 2005). 

8)   En l’espèce, deux jours après le dépôt du recours de l’ASLOCA au TAPI, 
soit le 9 avril 2014, le RF a bloqué toutes les réquisitions en cours portant sur 
les transferts-cessions-attributions publiés qui n’avaient pas déjà fait l’objet 
d’une inscription au grand livre (voir la note ci-dessus). Il a renvoyé au notaire 
concerné les dossiers relatifs aux transferts litigieux pour que celui-ci saisisse 

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la DAC (voir courrier du RF audit notaire du 5 mai 2014). Par la suite, les 
réquisitions y afférentes ont été exmatriculées. 

   Concernant les éventuels transferts-cessions-attributions futurs, le RF a 
indiqué dans sa note que ceux-ci devraient d’emblée, et avant toute réquisition, 
être soumis à la DAC. 

   L’application de ces mesures au cas d’espèce a donné entièrement droit aux 
conclusions de la recourante, puisque toutes les réquisitions litigieuses ont été 
exmatriculées du RF. Au jour du prononcé du jugement attaqué, l’ASLOCA 
avait ainsi perdu tout intérêt pratique et actuel à l’admission du recours.  

9)   Les griefs de l’ASLOCA seront en conséquence rejetés et le jugement du 
TAPI confirmé, par substitution de motifs. 

10)   Le présent arrêt statuant sur le fond du recours, les mesures provisionnelles 
demandées par devant la chambre de céans ont perdu leur objet. Elles avaient 
d’ailleurs perdu tout objet bien avant le dépôt de ce recours, pour les mêmes 
raisons que celles développées ci-dessus. 

11)   Le recours sera en conséquence rejeté. 

12)   Un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge de l’ASLOCA, qui 
succombe. Vu les circonstances, aucune indemnité ne sera allouée (art. 87 
LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 6 juin 2014 par l’ASLOCA contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 6 mai 2014 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de l’ASLOCA un émolument de CHF 500.- ;  

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité ; 

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dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Mes Romolo Molo et Dov Gabbaï, avocats de la 
recourante, à la régie Zimmermann SA, mandataire des intimées, au Registre foncier, 
ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance.  

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Dumartheray,  Mme Payot Zen-
Ruffinen et M. Pagan, juges.  

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 

 la greffière :