# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e4d9afab-dd9f-51b0-96bb-28cf0c4f8ca8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2007 36
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2007-36_0000-00-00.pdf

## Full Text

183

Verfahren 13
Procedura

Legittimazione formale. Diritto dell'amministratore di rap- 
presentare in giudizio la CPPP.
– L'amministratore che motu proprio inoltra un ricorso di 

diritto amministrativo e malgrado le contestazioni di 
controparte nonché l'onere probatorio a suo carico 
omette di presentare pendente lite una decisione as- 
sembleare di ratifica, non gode della legittimazione for- 
male a rappresentare in giudizio la CPPP.

Formelle Legitimation. Vertretungsbefugnis des Verwal- ters 
einer StWEG.
– Der Verwalter, der von sich aus eine verwaltungs- 

gerechtliche Beschwerde erhebt und trotz der Ein- 
wände der Gegenpartei sowie seiner  Beweis-  pflicht 
während laufendem Verfahren keinen Zustim- 
mungsbeschluss der Versammlung nachreicht, ist for- mell 
nicht legitimiert, die StWEG vor Gericht zu vertre- ten.

Considerandi:
3. a) Prima di procedere all’esame del contenzioso nell’ot- 

tica materiale occorre accertare se esistano o meno i presupposti 
della legittimazione al ricorso amministrativo da parte dell’ammi- 
nistratore condominiale, contestati dall’impresa edile convenuta. 
L’istituto della proprietà per piani, che costituisce una forma parti- 
colare di comproprietà regolata dagli art. 712a-t CC, è caratteriz- 
zato da un diritto reale collettivo di più persone sulla stessa parti- 
cella. In tal senso, i proprietari per piani formano una comunione 
giuridica la quale non è di per se stessa titolare di diritti e oneri che 
sono invece di pertinenza dei singoli membri. Onde poter esple- 
tare le faccende comuni si è perciò reso necessario regolamen- 
tare, sia nell’ottica interna che in quella esterna, il rapporto legale 
fra i singoli proprietari per piani. Di conseguenza, oltre che dalla 
componente di diritto reale, la comunione dei comproprietari per 
piani è caratterizzata pure da una componente di diritto comunita- 
rio di carattere corporativo. Elemento determinante di detta co- 
struzione è la facoltà limitata della comunione dei comproprietari

36

184

13/36 Verfahren PVG 2007

in campo patrimoniale, processuale, esecutivo e in quello della ca- 
pacità di disporre.

La comunione dei proprietari per piani, che non detiene 
personalità giuridica propria, può quindi essere considerata una 
comunione amministrativa basata sul diritto reale nonché caratte- 
rizzata da particolari attributi corporativi.Tenor l’art. 712l cpv. 2 CC, 
la comunione dei proprietari per piani può, in proprio nome, stare 
in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere escussa, 
nel luogo in cui si trova la cosa. Indubbiamente, quindi, la co- 
munione dei proprietari può godere della legittimazione attiva e 
passiva nel contesto dei procedimenti amministrativi quali quello 
in giudizio.

b) Alla luce della situazione legale precedentemente de- 
scritta, nella propria prassi il Tribunale amministrativo ha sempre 
riconosciuto la legittimazione dell’amministratore della co- 
munione dei proprietari per piani a rappresentare la stessa in giu- 
dizio senza pretendere espressamente la presentazione di un 
estratto della decisione emanata al riguardo dall’assemblea dei 
condomini poiché, in mancanza di contestazione, data per scon- 
tata.

Nel caso in giudizio la situazione appare diversa in quanto 
l’impresa edilizia convenuta ha contestato espressamente la legit- 
timazione dell’amministratore condominiale ad impugnare la de- 
cisione comunale non solo a causa del mancato presupposto della 
decisione assembleare nel merito, bensì, a maggior ragione, per 
la contrarietà al riguardo espressa in forma scritta dalla maggio- 
ranza dei condomini che detiene contestualmente la maggioranza 
delle quote. Da parte sua, l’amministratore giustifica il proprio 
agire con l’urgenza dell’intervento e, in sostanza, con la necessità 
di perorare i diritti dei condomini indipendentemente dalla loro 
volontà. Ai sensi dell’art. 712t CC, l’amministratore rappresenta la 
comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell’amministra- 
zione comune che gli competono per legge. Egli non può stare in 
un giudizio civile come attore o come convenuto senza esserne 
precedentemente autorizzato dall’assemblea dei comproprietari, 
salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti, l’autorizza- 
zione può essere chiesta successivamente. Secondo l’art. 43 cifra 
2 del regolamento condominiale, per rappresentare i proprietari in 
cause civili l'amministratore necessita del consenso dell’assem- 
blea dei comproprietari.

Sia le disposizioni del CC che quelle del regolamento con- 
dominiale non regolano la problematica della facoltà di rappre-

185

13/36 Verfahren PVG 2007

sentanza dell’amministratore nelle cause amministrative. Se- 
condo questa Corte non è però possibile concludere e contrario  
dal testo dell’art. 712t cpv. 2 CC che il legislatore abbia inteso e- 
scludere a priori la necessità di una decisione assembleare per 
permettere all’amministratore di rappresentare la comunione dei 
comproprietari nelle cause amministrative. Lo stessoTribunale Fe- 
derale nella propria decisione DTF 114 II 312, pur lasciando aperta 
la questione, ha considerato come, tenendo conto della finalità 
della norma in oggetto, si potrebbe concludere sulla necessità 
della decisione dei comproprietari anche nel caso delle cause am- 
ministrative. Sempre secondo la Corte federale, l'ordinamento 
stabilito dall'art. 712t cpv. 2 CC si fonda sulle considerazioni che un 
processo, che potrebbe anche essere promosso contro uno o più 
proprietari per piani, implica sovente degli sviluppi imprevisti e 
provoca non solo ingenti spese ma turba pure i rapporti, giun- 
gendo persino a cagionare inimicizie durature tra proprietari e vi- 
cini (Messaggio 7 dicembre 1962 del Consiglio federale, in FF 1962 
pag. 1864; Gillioz, L'autorisation d'ester en justice au nom de la 
communauté des copropriétaires par étage, RSJ 80/1984 pag. 284; 
Liver, Sachenrecht, in Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, pag. 
103/4; Kurt Müller, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stock- 
werkeigentum, tesi Zurigo 1965, pag. 137; SJ 1978 pag. 125). Per 
ovvie ragioni detti inconvenienti possono verificarsi anche in una 
procedura di ricorso di diritto amministrativo per cui il Tribunale 
Federale lascia chiaramente intendere la necessità di una deci- 
sione nel merito da parte dell'assemblea dei condomini. Secondo 
la dottrina, la formulazione dell'art. 712t CC non esclude che, nei 
casi non caratterizzati da urgenza, l'amministratore che ha agito 
senza chiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale 
possa essere considerato alla stregua di un rappresentante senza 
poteri (falsus procurator) con la possibilità di presentare, pen- 
dente lite, la ratifica da parte dell'assemblea condominiale degli  
atti precedentemente eseguiti senza legittimazione che sana il vi- 
zio con effetto ex tunc (Gillioz, op. cit., pag. 287; inoltre Guldener, 
Schweizerisches Zivilprozessrecht, III. ediz., pag. 285).

c) Nel caso in giudizio, l'amministratore condominiale, dal 
giorno della notifica della decisione comunale ha goduto di un 
lasso di tempo di 20 giorni che, in effetti, malgrado l'errata indica- 
zione della decisione stessa, ai sensi dell'art. 52 cpv. 1 LGA, 
avrebbe dovuto estendersi a 30 giorni, per l'inoltro del ricorso al 
Tribunale amministrativo. Tenendo conto che, ai sensi dell'art. 29 
cifra 1 del regolamento condominiale, l'assemblea deve essere

13/36 Verfahren PVG 2007

186

convocata con un preavviso di almeno 20 giorni, appare com- 
prensibile che l'amministratore abbia deciso di agire «motu pro- 
prio» a salvaguardia del presunto interesse dei condomini e 
quindi abbia impugnato la decisione di prima istanza. Detto am- 
ministratore avrebbe però potuto convocare contestualmente 
un'assemblea straordinaria onde ottenere la ratifica del proprio in- 
tervento. L'amministratore, però, non solo ha omesso di indire 
un'assemblea già in tale momento, bensì, anche in seguito, mal- 
grado la palese contestazione della sua legittimazione formale da 
parte dell'impresa edile convenuta, ha tralasciato di dar seguito ad 
un simile atto amministrativo volto ad ottenere la ratifica del suo 
intervento processuale. Nell'ottica temporale, l'iter della pratica di 
ricorso in sede diTribunale amministrativo avrebbe comodamente 
permesso all'amministratore, per esempio in virtù di una richiesta 
di proroga dei termini o di sospensione della procedura, di orga- 
nizzare l'assemblea condominiale in oggetto. Appare logico pre- 
supporre che detta assemblea, malgrado le chiare contestazioni 
della società convenuta, non sia stata indetta proprio perché, nel 
contesto specifico, la convenuta ha pure presentato una dichiara- 
zione sottoscritta dalla maggioranza dei condomini detentori della 
maggioranza di quote della stessa comunione ricorrente, tramite 
la  quale   viene   negata   all'amministratore   l'autorizzazione   
a stare in giudizio e viene intimato il ritiro del gravame. L'esito 
dell'assemblea che, in applicazione dell'art. 33 del regolamento 
condominiale, avrebbe dovuto decidere a maggioranza semplice, 
sarebbe stato scontato.

Alla luce delle conclusioni esposte, l'amministratore che 
ha dato seguito al ricorso amministrativo senza il previo consenso 
dell'assemblea condominiale e che, malgrado le contestazioni al 
riguardo e l'onere probatorio a suo carico, ha omesso di presen- 
tare, pendente lite, una decisione assembleare di ratifica della sua 
azione giudiziaria, non gode della legittimazione formale a rap- 
presentare in giudizio la comunione dei proprietari per piani, per 
cui il ricorso deve essere dichiarato quale irricevibile.
R 07 18 Sentenza del 21 giugno 2007