# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9552754c-0046-5e95-90f3-6acae349ebc2
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-09-10
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.09.2002 12.2001.192
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2001-192_2002-09-10.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2001.00192

  	
  Lugano

  10 settembre
  2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente, 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretaria:

  	
  Zanetti, vicecancelliera

  

 

sedente per statuire nella causa OA.1995.01622 della
Pretura di Lugano, Sezione 2, promossa con petizione 1. dicembre 1995 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall’avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall’avv. __________

   

  

 

con cui
l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 48'229.30
oltre accessori – poi ridotti in sede conclusionale a fr. 45’199.95 oltre
accessori – a titolo di liquidazione dei rispettivi obblighi derivanti dal
contratto di appalto concluso tra le parti il 28 febbraio 1991;

 

domanda
avversata dalla convenuta e che il Pretore, con sentenza 6 novembre 2001 ha
parzialmente accolto, nel senso che ha condannato la convenuta a versare
all’attrice l’importo di fr. 24'153.80 oltre interessi al 5% dal 24 agosto
1991;

 

appellante
la convenuta che con memoriale 27 novembre 2001, chiede la riforma del
querelato giudizio, nel senso di limitare l’importo da versare all’attrice a
fr. 11'593.80 oltre interessi al 5% dal 24 agosto 1991, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;

 

 

 

mentre
l’attrice, con osservazioni 21 gennaio 2002, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;

 

appellante
adesiva l’attrice che, con memoriale 21 gennaio 2002, chiede la riforma del
querelato giudizio, nel senso di accogliere integralmente la petizione per
l’importo di 

fr.
45'199.95 oltre interessi al 6% dal 23 luglio 1991 e, in subordine, per fr.
39'169.30 oltre interessi al 6% dal 23 luglio 1991;

 

letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti

 

considerato

 

in
fatto:

 

 

                                  A.   In data 27 febbraio 1991 la convenuta acquistava dall’attrice il
fondo n. __________ RFD di __________ sul quale era in via di costruzione una
casa unifamiliare a cura della venditrice. Al momento della stipulazione
dell’atto di compravendita, la costruzione grezza e il terreno venivano stimati
in fr. 350'000.--, mentre il prezzo globale per il terreno e la casa di
abitazione finita ammontava a 

                                         fr.
560'000.-- (doc. B, pto. 3, pag. 2 e Inserto A del rogito n. 284 del notaio
avv. __________ di __________). Le parti stabilivano inoltre che i costi di
eventuali opere supplementari venivano assunti dall’acquirente, ad eccezione
del costo per la balconata che veniva compensato con il minor costo delle porte
interne e della cucina (doc. B, pto. 4, pag. 3). Nel rogito veniva altresì
indicato che al contratto di appalto ancora da stipulare tra le parti relativo
agli ulteriori lavori da eseguire nell’immobile erano applicabili le norme SIA
(doc. B, pto. 3, pag. 2).

 

                                  B.   Il 28 febbraio 1991, le parti sottoscrivevano un contratto di
appalto in virtù del quale l’attrice – in veste di impresario generale – si
impegnava a ultimare la costruzione della casa di abitazione ubicata sulla
part. n. __________ RFD di __________, sulla base dei piani, dei progetti e della
relazione tecnica sottoscritti dalle parti e annessi al contratto di appalto
(doc. C). La mercede a favore di __________ ammontava a fr. 210'000.--,
ritenuto che il contratto elencava chiaramente una serie di lavori non compresi
in tale cifra, i cui costi andavano a carico della acquirente.

 

                                  C.   In
data 8 maggio 1991 avveniva la consegna della casa alla acquirente (doc. G). In
pari data veniva però stilato un verbale con il quale la constatazione
definitiva dell’immobile era rimandata fino a dopo la sistemazione del mobilio
da parte della acquirente. I difetti riscontrati avrebbero dovuto essere poi
notificati alla direzione lavori, la quale a sua volta avrebbe provveduto ad
eliminarli. Le parti si accordavano anche che in data 13 maggio 1991 l’acquirente
avrebbe proceduto al pagamento del saldo, esclusi fr. 40'000.-- che sarebbero
serviti “a compensare il dare avere sulle diverse forniture eseguite dalla
committente” (doc. G).

                                         Il
1. luglio 1991 la direzione lavori convocava la convenuta per il successivo 8
luglio 1999 per l’esame della liquidazione finale (doc. H). La convenuta non si
presentava all’incontro adducendo di essere stata assente per ferie. 

                                         L’acquirente
aveva segnalato a varie riprese numerosi difetti dell’immobile, in parte poi
eliminati dall’impresa edile che si era occupata dell’edificazione del fondo
(doc. 1-10, 12, 21, 24).

 

                                  D.   Il
23 luglio 1991, l’attrice trasmetteva ad __________ la liquidazione finale che
ammontava a complessivi fr. 584'974.95 e che a fronte di versamenti da parte
della convenuta per 

                                         fr.
536'745.65, nonché dei pagamenti dalla stessa direttamente effettuati,
presentava un saldo a favore della parte attrice pari a fr. 48'229.30 (doc. L).

                                         In
pari data, l’attrice chiedeva l’iscrizione di un’ipoteca legale provvisoria da
iscrivere sul fondo di proprietà della convenuta per l’importo di 48'229.30
oltre accessori. L’ipoteca veniva iscritta dapprima in via superprovvisionale e
poi in via provvisoria. In seguito, tale ipoteca veniva cancellata in quanto
l’attrice non ossequiava il termine per introdurre l’azione volta
all’iscrizione dell’ipoteca legale in via definitiva (inc. n. 970 G richiamato
dalla Pretura di Lugano, sezione 2).

 

                                  E.   Con
petizione 1. dicembre 1995, l’attrice chiedeva la condanna della convenuta al pagamento
di fr. 48'229.30 oltre interessi al 6% dal 23 luglio 1991. Secondo __________,
le operazioni di consegna sarebbero avvenute il 26 aprile 1991 e sarebbero
state formalmente concluse in data 8 maggio 1991. Sulla scorta delle norme che
regolano il contratto di appalto (in particolare visti gli art. 367 ss. CO), la
notifica dei difetti da parte della convenuta sarebbe avvenuta oltre due mesi
dopo l’avvenuta consegna della casa unifamiliare e pertanto sarebbe tardiva.
L’attrice reclamava quindi il saldo derivante dal conteggio di liquidazione
allestito il 23 luglio 1991.

                                         Con
risposta 19 febbraio 1996 la convenuta contestava la pretesa dell’attrice,
sostenendo che al contratto di appalto venuto in essere tra le parti
risultavano applicabili le norme SIA 118 (come del resto chiaramente stabilito
nell’atto di compravendita del 27 febbraio 1999). In base alle norme SIA, il
committente è legittimato a notificare i difetti dell’opera nell’arco di due
anni dalla consegna della stessa e inoltre può pretenderne la riparazione
gratuita. Di conseguenza la convenuta avrebbe notificato tempestivamente i
diversi difetti riscontrati nella abitazione. Alla pretesa attorea andava
quindi contrapposto un minor valore dell’opera, nonché ulteriori deduzioni per
lavori eseguiti direttamente dalla convenuta. 

 

                                  F.   Con
sentenza 6 novembre 2001, il Pretore stabiliva che alla fattispecie in esame
risultavano applicabili le norme SIA 118 e quindi la notifica dei difetti da
parte della convenuta era avvenuta tempestivamente. Con l’ausilio della perizia
giudiziaria allestita in corso di causa, il Pretore quantificava da un lato il
minor valore dell’opera a seguito dei difetti in fr. 11'545.50 e le ulteriori
poste da detrarre dalla liquidazione in fr. 11'795.65. Dall’altro, all’attrice
veniva riconosciuta una somma supplementare di fr. 7'494.95 da aggiungere alla
mercede ex contratto pari a fr. 560'000.--. La petizione veniva pertanto
accolta limitatamente a un importo di fr. 24'153.80 oltre interessi al 5% dal
24 agosto 1991. 

 

                                  G.   Con
appello 27 novembre 2001 la convenuta censura in parte la decisione pretorile,
segnatamente in quanto il giudice di prime cure avrebbe omesso di inserire nel
conteggio determinati difetti rilevanti, debitamente notificati e senza dubbio
imputabili alla attrice. Di conseguenza, il minor valore dell’opera a causa dei
difetti andava quantificato in fr. 23'295.50 e non in fr. 11'545.50. 

                                         Invece,
l’importo supplementare a favore di controparte pari a 

                                         fr.
7'494.95 è stato ammesso come corretto. Di conseguenza l’acquirente riconosceva
all’attrice un saldo pari a fr. 11'593.80 oltre accessori. Con le osservazioni
all’appello adesivo (v. allegato 15.2.2001, ad 7/ad 8e, pag. 5), __________
precisava altresì di riconoscere l’ammontare delle deduzioni da apportare alla
liquidazione del contratto di appalto, ossia fr. 11'795.65.

                                         Con
osservazioni e appello adesivo 21 gennaio 2002, __________ ha contestato
l’applicazione delle norme SIA al contratto di appalto nonché le
quantificazioni delle diverse deduzioni effettuate dal Pretore. __________ ha
altresì contestato l’applicazione del saggio di interesse del 5% in luogo del
richiesto 6% sulla somma riconosciuta all’attrice.

 

in diritto:

 

                                   1.   Innanzitutto
è indispensabile stabilire se al contratto di appalto sipulato tra le parti il
28 febbraio 1991 (doc. C) risultano applicabili le norme SIA. In primo luogo si
rileva che dall’atto di compravendita immobiliare n. 284 del 27 febbraio 1991
del notaio avv. __________ emerge con chiarezza che al contratto di appalto che
sarebbe stato stipulato tra le parti quo alle opere di muratura e alle opere
artigianali erano applicabili le norme SIA (doc. B, pto. 3, pag. 3).

                                         Il
notaio avv. __________, udito quale teste, ha dichiarato che “tanto il
contratto di compravendita quanto il contratto di appalto erano assoggettati
alle norme SIA. … [omissis] … Osservo altresì che al momento della rogazione dell’atto forse le
norme SIA si trovavano sul tavolo, in ogni caso io diedi una consulenza alla
convenuta in relazione all’applicazione di queste disposizioni, specie per
quello che riguardava la prescrizione (2/5 anni)” (teste __________, verbale 25
novembre 1996, pag. 1). Anche dal verbale sottoscritto da __________ e
__________ in data 8 maggio 1991, si rileva che le garanzie di legge erano
contenute nell’atto notarile di vendita (doc. G).

                                         Invece
la riserva contenuta nel contratto di appalto del 28 febbraio 1991 (doc. B,
pto. 5.3) non esclude l’applicazione delle norme SIA e non è neppure atta a
modificare il termine di due anni previsto dall’art. 172 SIA 118 in quanto la
stessa risulta essere troppo generica.

                                         Alla
luce delle chiare risultanze di causa, come rettamente stabilito dal Pretore,
si giunge alla conclusione che al contratto di appalto venuto in essere tra le
parti il 28 febbraio 1991 risultano applicabili le norme SIA 118.

 

                                   2.   L’art.
169 SIA 118 stabilisce che per ogni difetto, il committente può far valere
dapprima unicamente il diritto all’eliminazione del danno da parte
dell’imprenditore entro un termine conveniente (diritto alle migliorie). Se
entro tale termine l’imprenditore non elimina i difetti, il committente ha il
diritto di esigere le migliorie dell’opera, una riduzione del prezzo
corrispondente al minor valore dell’opera oppure, a determinate condizioni, di
recedere dal contratto. I costi di miglioria sono a carico dell’imprenditore
(art. 170 SIA 118). In base all’art. 173 SIA 118, salvo pattuizione contraria,
il periodo di garanzia per i difetti dura due anni e lo stesso inizia a
decorrere dal giorno del collaudo dell’opera (art. 172 SIA 118). Durante tutto
il periodo di garanzia, il committente – in deroga alle disposizioni di legge
(art. 367 CO e art. 370 CO) – ha il diritto di far valere in ogni momento il
diritto derivante dall’accertamento dei difetti. L’onere della prova quo alla
tempestiva notifica dei difetti incombe sul committente ai sensi dell’art. 8 CC
(Dtf 118 II 147; Honsell, Schweizerisches
Obligationenrecht BT, 5. ed., Berna 1999, pag. 270). Secondo l’art. 174 SIA
118, l’imprenditore è responsabile per tutti i difetti segnalati dal
committente durante il periodo di garanzia; il committente fissa
all’imprenditore una scadenza adeguata per l’eliminazione dei difetti; in caso
di contestazione, spetta all’imprenditore provare che il difetto segnalato non costituisce
una difformità dal contratto (Gauch,
Der Werkvertrag, 4. ed., Zurigo 1996, n. 2696). Per quanto riguarda la notifica
dei difetti, si segnala che la stessa non necessita di alcuna forma particolare
ed è da ritenersi valida se ogni singolo difetto è indicato in modo esatto così
da garantire all’appaltatore la conoscenza dei singoli difetti e se dalla
comunicazione è desumibile la volontà del committente di farli valere (Honsell, Schweizerisches
Obligationenrecht BT, 5. ed., Berna 1999, pag. 269; Gauch, Der Werkvertrag, 4. ed., Zurigo 1996, n. 2130; Rep. 1993, pag. 197 ss. e 1979,
pag. 312; Dtf 107 II 175).

 

                                   4.   A
far tempo dal 26 marzo 1991 __________ ha notificato alla direzione lavori
numerosi difetti (doc. 1-10, 12, 21, 24). Gli stessi sono stati notificati
tempestivamente in quanto le segnalazioni sono state inviate alla direzione
lavori entro il termine di due anni previsto dall’art. 173 SIA 118. Ai seguenti
considerandi saranno puntualmenti esaminate tutte le valutazioni addotte dal
Pretore. Si segnala preliminarmente che le conclusioni alle quali è giunto il
perito giudiziario sono da ritenere logiche, motivate e fondate su basi
fattuali corrette. Di conseguenza non vi sono motivi per discostarsi dalle
stesse, prescindendo dalla loro valutazione giuridica che spetta unicamente al
giudice (Cocchi/Trezzini,
CPC massimato e annotato, Lugano 2000, n. 1 e 2 ad art. 247 CPC e n. 1, 3, 4 ad
art. 253 CPC).

 

                                4.1   Come
pertinentemente rilevato dal Pretore, una parte delle rivendicazioni avanzate
dalla convenuta a titolo di minor valore dell’opera si è dimostrata di primo
acchito infondata in quanto i lavori eseguiti dall’attrice non presentavano gli
estremi per essere considerati come difetti (perizia, atto XIV, posizioni n.
1.1, 1.6, 1.7, 2.3, 3.3, 3.4, 4.4, 5.3, 7.5, 7.7, 7.8, 8.1, 8.2, 8.3,
parzialmente 9.3, 10.2, 11.4, 12.2, 13.1, 13.2, 14.1, 14.2, 16.1, 17.2, 17.3.,
18.1, 18.6 e 18.8). In ogni caso, queste risultanze non sono più state
contestate dalle parti e quindi non possono che essere ribadite anche in questa
sede. Non sono state per contro contestate dall’appellante le poste relative ai
punti 9.1, 9.2, 10.1, 10.3, 10.4, 11.3, 12.1 e 12.3 non riconosciute dal
Pretore.

 

                                4.2   Come rettamente esposto dal Pretore, sono invece da riconoscere
integralmente le seguenti poste:

 

 

 

                                   1.   Balconata-tetto

                                         A)

                                         -
posizione 1.2 (siliconatura piastrelle; perizia, pag. 2): fr. 180.--
per la sistemazione di piccoli difetti della zona scale e per un minor valore
delle fugature. Il difetto è stato tempestivamente notificato da __________ il
15.7.1991 (doc. 3, pto. 1). 

                                         B)
Le seguenti posizioni non sono state contestate da __________. In base alle
chiare motivazioni esposte a loro riguardo dal perito, tutte le cifre
presentate quali minor valore devono pertanto essere riconosciute:

                                         -
posizione 1.3 (zoccolino; perizia, pag. 2): fr. 250.-- per la
sistemazione dello zoccolino realizzato in modo antiestetico (rappresenta un
difetto in quanto troncato senza creare la testata con la medesima finitura
della porzione a vista dello zoccolino; soluzione studiata ed eseguita in modo
non approfondito; Koller,
Das Nachbesserungsrecht im Werkvertrag, 2. ed., Zurigo 1995, §3 n. 30). 

                                         -
posizione 1.4 (macchia scura verso il muro esterno della cassaforte dovuto
ad un rappezzo di intonaco eseguito in un secondo tempo; perizia, pag. 3;
fotografia n. 110; doc. 3, pto. 1): fr. 70.-- quale partecipazione ai
costi di isolazione del fondo e ritinteggio.

                                         -
posizione 1.5 (perlinatura del soffitto del tetto; perizia, pag. 3): fr.
660.-- per il costo delle siliconature necessarie per evitare spifferi
d’aria derivanti dalla carente sigillatura della perlina o del listone di
supporto contro il muro perimetrale.

 

                                   2.
  Camera con balcone

                                         -
posizione 2.1 (posa e fugatura piastrelle, perizia, pag. 6):

                                         fr.
200.-- quale minor valore per la carente posatura e
fugatura della superficie piastrellata che secondo il perito andrebbe
interamente sostituita. Il perito ha rilevato imprecisioni in tutta
l’abitazione (da un lato il materiale non calibrato ha dato origine a
differenze dimensionali delle fugature - in alcuni casi anche molto visibili e
antiestetici; dall’altro sono riscontrabili differenze di quota delle
piastrelle di ca. 1 mm che causano dentellature sulla superficie piastrellata
dovute all’irregolarità del betoncino o alla scarsa abilità di chi ha posato le
piastrelle; in generale v. fotografie n. 51, 59, 64-67, 71-74, 86, 87, 90, 92,
94). È chiaro che in questo caso, vista la gravità delle imprecisioni, l’opera
è da ritenere difettosa e pertanto l’importo di fr. 200.- a titolo di minor
valore deve essere riconosciuto interamente (Koller, Das Nachbesserungsrecht im Werkvertrag, 2. ed.,
Zurigo 1995, §3 n. 23 e 30). Il difetto è stato tempestivamente notificato da
__________ il 15.7.1991 (doc. 3, pto. 2). 

                                         -
posizione 2.2 (battiscopa; perizia, pag. 7; v. doc. 3, pto. 1): 

                                         fr.
80.-- quale partecipazione per i costi di intevento
per l’adattamento degli zoccolini alle porte (in generale per gli zoccolini, v.
fotografie n. 41, 43, 44, 50-56, 58, 68, 69,75, 78, 79, 83, 90).

 

                                   3.   Camera
ospiti

                                         -
posizione 3.1 (piastrelle; perizia, pag. 7; v. doc. 3, pto. 3): 

                                         fr.
200.-- (v. supra, idem posizione 2.1).

                                         -
posizione 3.2 (battiscopa; perizia, pag. 8; v. doc. 3, pto. 3): 

                                         fr.
80.-- (v. supra, idem posizione 2.2).

 

                                   4.
  Camera matrimoniale

                                         -
posizione 4.1 (piastrelle; perizia, pag. 9; v. doc. 3, pto. 4): 

                                         fr.
200.-- (v. supra, idem posizione 2.1).

                                         -
posizione 4.2 (battiscopa; perizia, pag. 9; v. doc. 3, pto. 4): 

                                         fr.
80.-- (v. supra, idem posizione 2.1).

 

                                   5.   Bagno-zona
notte

                                         -
posizione 5.1 (fugatura piastrelle; perizia, pag. 10; fotografia n. 61): fr.
50.-- per ritoccare le fugature difettose in un angolo del bagno. Questo
importo deve essere integralmente riconosciuto in quanto l’opera completa di
posa delle piastrelle comprende anche una perfetta fugatura tra le stesse (Koller, op. cit., §3 n. 23 e 30).
Il difetto è stato tempestivamente notificato da __________ il 15.7.1991 (doc.
3, pto. 5). 

                                         -
posizione 5.4 (modalità posa sportello di revisione; perizia pag. 11): fr.
250.-- per il costo di ripristino (valutato in tre ore di lavoro di un
falegname) dello sportello di revisione, in quanto lo stesso non è stato
fissato in modo idoneo perché le viti normali non reggono alla sollecitazione dovuta
all’apertura, più volte l’anno, dello sportello. Il fissaggio avrebbe dovuto
avvenire con viti a molla che si sfilano con una pressione e mezzo giro di
cacciavite oppure con un sistema analogo. È chiaro che anche in questo caso vi
è una rilevante divergenza tra lo stato dell’opera effettivo
(Ist-Beschaffenheit) e quello previsto dal contratto (Soll-Beschaffenheit) e
quindi che lo sportello di revisione necessita della modifica proposta dal
perito al fine di poter essere utilizzato correttamente (Zindel/Pulver, Kommentar zum
Schweizerischen Privatrecht, Basilea/Francoforte s.M., 2. ed., n. 9 ad art. 368
CO con ulteriori riferimenti; Honsell,
Schweizerisches Obligationenrecht BT, pag. 268; Koller, op. cit., §3 n. 26). Il difetto è stato
tempestivamente notificato da __________ il 29.3.1991 (doc. 2). 

 

 

 

                                   6.   Corridoio
e scale – zona notte

                                         -
posizione 6.1 (pulizia e ritinteggio trave portante della balconata;
perizia, pag. 12; v. doc. 3, pto. 6): fr. 100.-- per la siliconatura
della trave nel punto in cui si innesta nelle pareti in quanto a seguito del
movimento del legno il raccordo trave-intonaco è rimasto segnato (finitura di
carattere estetico; v. Koller,
op. cit., §3 n. 30; fotografie n. 105 e 108).

                                         -
posizione 6.2 (posa e fugatura piastrelle; perizia, pag. 12; v. doc. 3,
pto. 6): fr. 180.-- quale minor valore della zona scale e del corridoio
della zona notte a seguito delle fugature di forma incostante, nonché per
riparare le fugature da sigillare. Il perito, lo si ribadisce, ha peraltro
segnalato che in tutto l’edificio le piastrelle sono state posate in modo non
conforme alle regole dell’arte, in particolare dando origine a differenze
dimensionali delle fugature, in taluni casi anche molto visibili e antiestetici
(v. perizia, pos. 2.1). Anche in questo caso, la cifra riconosciuta dal Pretore
deve essere integralmente accolta a causa della rilevante discrepanza tra lo
stato dell’opera effettivo e quello previsto dal contratto
(Ist-Beschaffenheit/Soll-Beschaffenheit; Zindel/Pulver,
op. cit., n. 9 ad art. 368 CO con ulteriori riferimenti; Honsell, op. cit., pag. 268; Koller, op. cit., §3 n. 30).

                                         -
posizione 6.3 (posa battiscopa; perizia, pag. 12): fr. 80.--  per
riparazione e completazione del battiscopa (v. perizia, pos. 2.2). Anche in
questo caso, la cifra riconosciuta dal Pretore deve essere integralmente
accolta (Zindel/Pulver,
op. cit., n. 9 ad art. 368 CO con ulteriori riferimenti; Honsell, op. cit., pag. 268; Koller, op. cit., §3 n. 30).

 

                                   7.   Salotto
e cucina

                                         A)
Le seguenti posizioni non sono state contestate da __________. In base alle
chiare motivazioni esposte a loro riguardo dal perito, tutte le cifre
presentate quali minor valore devono pertanto essere riconosciute:

                                         -
posizione 7.1 (minor valore piastrelle rovinate; perizia, pag. 13): fr.
200.-- per sostituire due piastrelle fessurate in salotto. 

                                         -
posizione 7.4 (battiscopa in salotto e in cucina; perizia, pag. 14): fr.
150.-- per garantire i necessari interventi di rispristino del battiscopa
in corrispondenza delle porte.

                                         -
posizione 7.6 (aloni sulla parete della cucina per spifferi d’aria;
perizia, pag. 15 e complemento perizia, ad 4; fotografie n. 95, 96, 98-100;
doc. 7): fr. 700.-- quale partecipazione al ritinteggio degli aloni
creatisi a causa della carente sigillatura del soffitto lungo il perimetro del
muro (il costo per l’eliminazione del difetto stesso è stato invece calcolato
dal perito alla posizione 1.5).

 

                                         B)

                                         -
posizione 7.3 (soffitto del salotto; perizia, pag.
14; fotografia n. 101): fr. 350.-- a titolo di minor valore dell’opera a
seguito dell’andamento irregolare della pendenza della falda, che denota una
leggera malformazione della struttura portante delle perline (e non una mera
lavorazione della struttura portante). Anche in questo caso è evidente una
discrepanza rilevante tra lo stato dell’opera effettivo (Ist-Beschaffenheit) e
quello previsto dal contratto (Soll-Beschaffenheit; Zindel/Pulver, op. cit., n. 9 ad art. 368 CO; Honsell, op. cit., pag. 268). Di
conseguenza,anche nel caso specifico, la quantificazione del minor valore da
parte del Pretore deve essere integralmente avallata. 

                                         Tutti i difetti riscontrati nel salotto e nella cucina sono stati
notificati tempestivamente da __________ il 15.7.1991 (doc. 3, pto. 7). 

 

                                11.   Grottino

                                         -
posizione 11.1 (sistemazione griglia presa d’aria camino, pag. 20; perizia,
pag. 20; fotografia n. 80): fr. 100.--  per eseguire fissaggio e
sigillatura della griglietta della presa d’aria non terminata convenientemente.
Il difetto è stato tempestivamente notificato da __________ il 15.7.1991 (doc.
3, pto. 11). 

 

                                15.   Rifugio

                                         -
posizione 15.1 (fornitura brande lettini e WC per rifugio; perizia, pag. 24
e complemento perizia, ad 5 e 6; doc. 3, pto. 15 e doc. 21): fr. 1'615.50
per l’acquisto dell’arredamento specifico obbligatorio del rifugio, costituto
dai lettini e dal WC a secco. Come rettamente esposto dal Pretore, le parti
avevano stabilito la consegna della casa “chiavi in mano, in modo completo e
ben finito” (v. Inserto A “sistema di costruzione” al rogito del notaio avv.
__________, pag. 3, sub “prefazione”) e quindi la fornitura dell’arredamento di
base del rifugio rientrava negli obblighi contrattuali dell’impresa di
costruzione che deve quindi sopportare i costi pari a fr. 1'615.50.

 

                                17.
  Entrata principale

                                         -
posizione 17.1 (giunti piastrella; perizia, pag. 25; doc. 3, pto. 17): fr.
100.-- a titolo di minor valore per l’irregolarità dei giunti del
pavimento. Anche questo importo deve essere interamente riconosciuto poiché il
difetto è riconducibile alla posa errata delle piastrelle e alla loro fugatura
eseguita in modo non conforme (v. posizione 2.1 e osservazione relativa allo
stato dell’intera superficie piastellata dell’abitazione; Zindel/Pulver, op. cit., n. 9 ad
art. 368 CO).

                                         -
posizione 17.2 (screpolature e tinteggiatura delle travi del tetto sopra
l’entrata; perizia, pag. 25; doc. 3, pto. 17): fr. 150.-- per la
tinteggiatura delle travi eseguita in modo incompleto.

                                      

                                18.
  Esterno

                                         A)
Le seguenti posizioni non sono state contestate da __________. In base alle
chiare motivazioni esposte a loro riguardo dal perito, tutte le cifre
presentate quali minor valore devono pertanto essere riconosciute:

                                         -
posizione 18.4 (realizzazione di un pozzetto di scarico supplementare
davanti all’entrata; perizia, pag. 27; doc. 3, pto. 18): fr. 1’300.-- 
per la realizzazione di un pozzetto del diametro di 40 cm con griglia davanti
all’ingresso e allacciato alle acque chiare. Il perito ha stabilito che tale
pozzetto era necessario per garantire lo smaltimento delle acque meteoriche
davanti all’ingresso. Come rettamente rilevato dal Pretore, il perito ha
rilevato che l’esecuzione del pozzetto era già prevista nei piani del progetto
e quindi lo stesso avrebbe dovuto essere posato dall’impresa stessa (perizia,
pag. 40 e 41, pto. 4.7; fotografia n. 10).

                                         -
posizione 18.5 (striscia e rete anti-insetti; perizia, pag. 28; v.
fotografie n. 13 e 14; doc. 3, pto. 18): fr. 280.--  per il ripristino
della striscia posta sul sottogronda che risulta sollevata in alcuni punti.

                                         -
posizione 18.10 (minor valore per la presenza di un anello di sostegno
rotto di un pozzetto; perizia, pag. 30; doc. 4): fr. 100.--  come minor
valore per la presenza di un anello di supporto rotto del telaio del coperchio
del pozzetto.

                                         -
posizione 18.11 (raccordo della pavimentazione ai pozzetti di scarico;
perizia, pag. 30; fotografie n. 1-9; doc. 4): fr. 300.-- a titolo di
minor valore per i raccordi della pavimentazione di vari pozzetti svolti non a
regola d’arte.

                                         B)

                                         -
posizione 18.3 (spessori a vista differenti dalle mazzette tinteggiate di
grigio in facciata; perizia, pag. 27): fr. 500.--.  Il perito ha
osservato che le mazzette in facciata (contorno delle finestre) si presentano
in diversi casi con spessori a vista differenti (v. fotografie n. 32, 35, 38,
39). Inoltre è stato stabilito che il problema è da ricondurre all’impresa che
ha posato i davanzali ed eseguito gli intonaci di facciata. Si tratta, a non
averne dubbio di un difetto di carattere estetico che deve essere integralmente
riconosciuto (Koller, op.
cit., §3 n. 30).

                                         Il
difetto è stato segnalato in data 15.7.1991 (doc. 3, pto. 18).

                                         -
posizione 18.7 (intonaco esterno perizia, pag. 28): fr. 2'300.--  a
titolo di minor valore per il difetto di carattere estetico dovuto all’intonaco
delle pareti esterne eseguito in parte non a regola d’arte (diversità di grana
simili a rappezzi; v. fotografie 26 –29, 33, 34, 36). Il difetto è senz’altro
da riconoscere perché differisce in modo sostanziale da quanto previsto
contrattualmente (Koller,
op. cit., §3 n. 30 e 23). Il difetto è stato notificato in modo tempestivo
(doc. 3, pto. 18; doc. 4).

                                         -
posizione 18.12 (muretto esterno verso la strada
cantonale; perizia, pag. 30). Il perito ha stabilito che la fessurazione del
muro esterno rappresenta un problema estetico di lieve entità. Il Pretore ha
riconosciuto un minor valore pari a fr. 60.-- che può essere
riconfermato. Infatti, il perito ha stabilito una partecipazione pari al 40% da
parte dell’impresa alla costruzione a metà di tale muro, vale a dire per la
parte necessaria per contenere la scarpata (v. anche infra, consid. 6; v.
perizia, pag. 41, pto. 4.8; Koller,
op. cit., §3 n. 30; fotografie n. 117, 121, 122).

                                         -
posizione 18.13 (realizzazione muro di cinta su via __________ sul terreno
della convenuta e non sul confine; perizia, pag. 31):

                                         fr.
700.--  per il valore del terreno perso in quanto
una parte del muro di cinta non è stata costruita a confine e quindi la
striscia di terra è entrata a fare parte del sedime stradale comunale. Anche
questo importo deve essere chiaramente riconosciuto in quanto la costruzione
del muro non a confine rappresenta un difetto dell’opera (v. fotografie 116 e
119). Il difetto è stato notificato il 29 aprile 1991 (doc. 9). 

 

                                         Ne
discende che tutte le poste indicate dal Pretore a titolo di minor valore per
difetti dell’opera sono da riconoscere per un ammontare complessivo di fr.
11'545.50.

 

                                4.3
  Anche per quanto riguarda gli importi non riconosciuti dal Pretore e
oggetto delle censure dell’appellante (posizioni 4.3, 18.2, 18.14 e 18.15), la
sentenza deve essere avallata, per i seguenti motivi: 

 

                                   4.
  Camera matrimoniale

                                         -
posizione 4.3 (tapparella; perizia, pag. 9): fr. 300.-- pari alla
sostituzione della corda di trazione della tapparella. Come rettamente
evidenziato dal Pretore, in effetti tale difetto non è stato sufficientemente
sostanziato da __________ nella sua dichiarazione del 15.7.1991 in quanto ella
indicava genericamente il problema con la dicitura “sistemazione tapparelle”
che però non può essere considerata sufficientemente concreta (Dtf 107 II 175; Rep. 1993, pag. 200; Honsell, op. cit., pag. 269; Koller, op. cit., §3 n. 88). Di
conseguenza, tale importo non può essere riconosciuto. 

 

 

                                18.
  Esterno

                                         -
posizione 18.2 (irregolarità listoni perimetrali sotto le tegole della
facciata est; perizia, pag. 26). Anche in questo caso la decisione pretorile
trova integrale conferma in quanto l’irregolarità dei listoni perimetrali sotto
le tegole è probabilmente dovuta a una naturale lavorazione del legname e
pertanto non è ascrivibile all’impresa di costruzione (il perito non è stato in
grado di specificare se il difetto era emerso a seguito di materiale già in
origine viziato). Ne discende che la pretesa della parte appellante non può
essere accolta. 

                                         -
posizione 18.14 (costo per il rifacimento /ripristino dei piani
dell’abitazione; perizia, pag. 31). Anche in questo punto, la decisione del
Pretore deve essere riconfermata in quanto il contratto venuto in essere tra le
parti non prevede l’obbligo da parte di __________ di consegnare gratuitamente
i piani della casa ad __________. 

                                         -
posizione 18.15 (insufficiente vigilanza sul cantiere da parte della DL;
perizia, pag. 33). Come rettamente esposto dal Pretore, in parte la carente
direzione lavori è già stata presa in considerazione nella quantificazione del
minor valore dell’opera a seguito dei diversi difetti riscontrati
nell’abitazione. Inoltre, non avendo l’impresa di costruzione esposto una
specifica posizione per l’onorario dovuto per la direzione lavori, non è possibile
detrarre ulteriori importi. 

 

                                   5.   Per
quanto concerne le opere supplementari, si rileva che i calcoli eseguiti dal
Pretore sulla scorta delle risultanze peritali sono corretti. 

                                         Innanzitutto,
dalla liquidazione di __________ del 23 luglio 1991 (doc. L) vanno dedotti fr.
15'210.-- relativi all’esecuzione della balconata interna. Infatti, nel
contratto di compravendita del 27 febbraio 1991 le parti stabilivano che il
maggior costo della balconata interna veniva compensata con il minor costo
delle porte interne e della cucina (doc. B; v. anche perizia, atto XIV, pag.
38, ad. 2.1).

                                         A
tale cifra vanno aggiunti gli importi di fr. 200.-- (mazzette di colore grigio)
e di fr. 780.-- per la realizzazione del pilastro esterno in legno (perizia,
atto XIV, pag. 38, ad. 2.2 e 2.3), nonché la cifra di fr. 6'514.95 relativa
alla pavimentazione esterna in sagomati del tipo Rialta. L’ammontare delle
opere supplementari è da quantificare, come correttamente esposto nella
decisione pretorile, in fr. 7'494.95. L’appellante, come del resto
l’appellante adesiva, non ha ulteriormente contestato questa cifra che di
conseguenza deve essere integralmente riconosciuta a __________. 

 

                                   6.   Per
quanto riguarda l’ammontare delle opere poste in compensazione per rapporto
alla liquidazione dei rispettivi obblighi contrattuali (v. doc. L e doc. 13),
si segnala che i calcoli allestiti dal Pretore sulla base delle risultanze
peritali, dalle quali non vi sono motivi per discostarsi (Cocchi/Trezzini, CPC massimato e
commentato, Lugano 2000, n. 4 ad art. 253 CPC), sono sostanzialmente corretti e
abbisognano unicamente di una precisazione di carattere matematico. Invece
della cifra di 

                                         fr.
11'795.65 indicata dal Pretore, l’importo da detrarre dalla liquidazione finale
allestita dalla direzione lavori ammonta a 

                                         fr.
11'305.65. L’appellante ha ammesso, dopo segnalazione della parte appellata
e appellante adesiva, che il totale delle deduzioni era pari a fr. 11'305.65
(osservazioni all’appello adesivo, 15.2.2002, pag. 5, ad 8e).

                                         Infatti
sono da riconoscere le seguenti poste (v. perizia, atto XIV, pag. 39 e 41):

                                         -
ferratine piano cantina                                        fr. 1'010.00

                                         -
parchetto mansarda                                            fr.    960.00

                                         -
bucalettere                                                           fr.   
480.00

                                         -
armadio a muro entrata                                      fr. 1'150.00

                                         -
intonaco mansarda                                             fr. 1'075.55

                                         -
ripristino della luce in soggiorno                        fr.    380.10

                                         -
partecipazione ai costi di costruzione              

                                          
dei muri di sostegno                                           fr. 5'400.00

                                         -
partecipazione al costo di costruzione

                                          
del muro di separazione con la casa B2          fr.    850.00

                                          
Totale                                                                    fr.
11'305.65

 

                                         Per
quanto riguarda la partecipazione di __________, quale impresario generale, ai
costi di costruzione dei muri di sostegno a confine del fondo con la strada
pubblica (per un ammontare di fr. 5'400.--) si rileva che contrattualmente
l’attrice si impegnava a costruire “piccoli muri di sostegno a lato delle
strade d’accesso private per il contenimento delle eventuali scarpate ove si
riterranno necessari” (v. relazione tecnica allegata all’atto notarile di cui
al doc. B, ultima pagina, sub voce “sistemazione esterna”). È chiaro che la
testimonianza dell’arch. __________ invocata dalla resistente non ha una
portata propria poiché in contrasto con le chiare conclusioni del perito
giudiziario. Anche le allegazioni della resistente secondo le quali analizzando
la documentazione fotografica non vi sarebbero ragioni tecniche che imponevano
la costruzione di muri di sostegno in quanto la superficie era pianeggiante
sono del tutto prive di fondamento.

                                         Come
rettamente stabilito dal Pretore, il perito giudiziario ha affermato che la
realizzazione parziale di opere murarie di sostegno – in particolare a sud e a
est (lato strada cantonale e lato strada comunale di accesso) – erano
necessarie per contenere le scarpate originate dalla diversità di quota
(perizia, atto XIV, pag. 41 ad 4.8). Ne discende che a carico dell’attrice
andava posto un importo proporzionale di partecipazione alle opere murarie pari
a fr. 5'400.--.

                                         Per
quanto concerne il costo del muro di separazione con la casa B2 (valutato in
fr. 850.--) si rileva che anche tale importo deve essere confermato poiché una
parte di questo muro era effettovamtente destinata al contenimento del terreno
lungo la strada cantonale, a cavallo del confine tra le due case (1/4 della
lunghezza assunta al 50% a carico di __________, ovvero fr. 3'373.55 : 4 = fr.
850.--; perizia, atto XIV, pag. 41 ad 4.9).

 

                                   6.   In
base ai precedenti considerandi, si giunge alla seguente conclusione:

                                         Mercede
ex contratto                                            fr. 560'000.00 +

                                         Supplementi                                                           fr.    
7'494.95

                                         Totale                                                                      fr.
567'494.95

 

                                         Deduzione
acconti versati                                    fr. 520'000.00

                                         Deduzioni
per liquidazione (consid. 5)                fr.   11'305.65

                                         Deduzioni
per il minor valore (consid.
4.2)          fr.   11'545.50

                                         Totale
a favore di __________                           fr.   24'643.80

 

                                         Gli
interessi del 5% sulla somma di fr. 24'643.80 decorrono a far tempo dal 24
agosto 1991 (art. 104 cpv. 1 CO). Il saggio di interesse legale del 5%
stabilito dall’art. 104 cpv. 1 CO può essere modificato mediante convenzione (Dtf 117 V 349; Gauch/Schluep/schmid/Rey,
Schweizerisches Obligationen-recht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 2971). L’onere
della prova quo all’esistenza di un saggio di interesse diverso rispetto a
quello legale compete al creditore, nel caso specifico all’appellante adesiva (Dtf 116 II 141; Wiegand, Kommentar zum Schweizerischen
Privatrecht, 2. ed., Basilea/Francoforte s.M. 1996, n. 7 e 8 ad art. 104 CO).

                                         Nel
contratto di appalto sottoscritto il 28 febbraio 1991 (doc. C) non vi traccia
di un accordo che prevede, come invece pretende l’appellante adesiva, un tasso
di interesse pari al 6%. Neppure dalle ulteriori risultanze di causa è emersa
una diversa pattuizione. La pretesa di __________ relativamente al saggio di
interesse è pertanto infondata. 

 

                                   7.   L’appello,
infondato in ogni suo punto, deve essere respinto. L’appello adesivo viene
accolto limitatamente alla segnalazione dell’errore di calcolo effettuato dal
Pretore in merito alle deduzioni da effettuare per rapporto alla liquidazione
di __________ (doc. L; consid. 6); per il resto, dal punto di vista materiale,
esso deve essere integralmente respinto in quanto infondato, con la conseguenza
che l’appellante adesiva sopporta spese e ripetibili del suo appello.

 

Per i quali motivi

 

pronuncia:              1.   L’appello 27 novembre 2001 di __________ è
respinto.

 

                                   2.   Le
spese della procedura di appello consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia                                    fr.   450.--

                                         b)
spese                                                      fr.     50.--

                                         totale                                                            fr.   500.--

 

                                         sono
poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata
la somma di fr. 500.-- per ripetibili. 

 

                                   3.   L’appello
adesivo 21 gennaio 2002 di __________ è parzialmente accolto. Di conseguenza la
sentenza 6 novembre 2001 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 è
così riformata, limitatamente al dispositivo n. 1:

 

                                         1.   La
petizione 1. dicembre 1995 di __________ è parzialmente accolta. 

                                         §
Di conseguenza __________, è condannata a versare a __________ l’importo di fr.
24'643.80 oltre interessi al 5% a far tempo dal 24 agosto 1991.

 

                                   4.   Le
spese della procedura di appello adesivo consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia                                    fr.        250.--

                                         b)
spese                                                      fr.         
50.--

                                         totale                                                            fr.        300.--

 

                                         sono
poste a carico dell’appellante adesivo che rifonderà alla controparte fr.
500.-- per ripetibili.

 

                                   5.   Intimazione:

                                         -
__________

                                         Comunicazione
alla Pretura di Lugano, sezione 2.

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                        La
segretaria