# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 711a9793-1bbe-5485-811b-a231fc2304dd
**Source:** Aargau (entscheidsuche) (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2026-01-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Handelsgericht 21.01.2026 HSU.2025.50
**Docket/Reference:** HSU.2025.50
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_009_HSU-2025-50_2026-01-21.pdf

## Full Text

Handelsgericht 

1. Kammer 

 

HSU.2025.50  
  

 

Entscheid vom 21. Januar 2026 
 
 

Besetzung  Oberrichter Egloff, Vizepräsident  

Gerichtsschreiberin Näf        

 

 
   

Gesuchstellerin   A._____ GmbH 

vertreten durch lic. iur. Markus Aeschbacher und MLaw Raphael Riedo, 

Rechtsanwälte, Bahnhofstrasse 70, 8021 Zürich 1     

 

     
   

Gesuchsgegne-

rin  

 B._____ AG 

vertreten durch MLaw Dominik Greder und MLaw Artan Xhemajli,  

Rechtsanwälte, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden     

 

     
 

Gegenstand  Summarisches Verfahren betreffend superprovisorische Eintragung eines 

Bauhandwerkerpfandrechts 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Der Vizepräsident entnimmt den Akten: 

 

1. 

Die Gesuchstellerin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz 

in Q._____. Sie hat im Wesentlichen […] zum Zweck (Gesuchsbeilage 

[GB] 1).  

 

2. 

Die Gesuchsgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in R._____. Sie 

bezweckt hauptsächlich […] (GB 4). 

 

Die Gesuchsgegnerin ist Alleineigentümerin des Grdst.-Nr. aaa GB 

S._____ (GB 5 f.). 

 

3. 

Mit Gesuch vom 4. November 2025 (gleichentags elektronisch eingereicht) 

stellte die Gesuchstellerin die folgenden Rechtsbegehren: 

 

" 1. 
 Das Grundbuchamt T._____ sei im Sinne von Art. 961 ZGB an-

zuweisen, zulasten des Grundstücks der Gesuchsgegnerin, 
Grundstück-Nr. aaa, E-GRID bbb, S._____, ein Bauhandwerker-
pfandrecht zugunsten der Gesuchstellerin für die Pfandsumme 
von CHF 492'760.90 zuzüglich Zins von 5 % p.a. für:  

 
- CHF 293'720.60 seit 22. Juli 2025;  
- CHF 180'506.55 seit 21. September 2025; sowie 
- CHF 18'533.75 seit 24. Oktober 2025  

 
 vorläufig als Vormerkung einzutragen.  
 
 2. 
 Die Anweisung sei superprovisorisch ohne Anhörung der Ge-

suchsgegnerin zu verfügen und dem Grundbuchamt T._____ un-
verzüglich zur vorläufigen Eintragung im Grundbuch mitzuteilen.  

 
 3.  
 Unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwert-

steuerzuschlage, zu Lasten der Gesuchsgegnerin." 

 

4. 

Am 4. November 2025 erliess der Vizepräsident die folgende Verfügung:  

 

" 1.  
In teilweiser Gutheissung des Gesuchs um Erlass superproviso-
rischer Massnahmen vom 4. November 2025 wird der Gesuch-
stellerin die Vormerkung einer vorläufigen Eintragung eines Bau-
handwerkerpfandrechts gemäss Art. 837/839 i.V.m. Art. 961 
ZGB auf dem Grundstück der Gesuchsgegnerin, Grundbuch 
Gansingen Nr. aaa (E-GRID: bbb) superprovisorisch für eine 
Pfandsumme von Fr. 492'760.90 zuzüglich Zins zu 5 %  

 - 3 - 

 

 

- auf Fr. 293'720.60 ab 22. Juli 2025;  
- auf Fr. 180'506.55 ab 23. September 2025; sowie 
- auf Fr. 18'533.75 ab 24. Oktober 2025.  
bewilligt. 
 
2.  
Das Grundbuchamt T._____ wird angewiesen, die Vormerkung 
gemäss vorstehender Dispositiv-Ziff. 1 sofort einzutragen. 
 
3. 
Die Gesuchstellerin hat mit beiliegendem Einzahlungsschein bis 
zum 25. November 2025 einen Gerichtskostenvorschuss von 
Fr. 2'025.00 zu leisten. 
 
4. 
Zustellung des Doppels des Gesuchs (inkl. Beilagen) vom 
4. November 2025 an die Gesuchsgegnerin zur Erstattung einer 
schriftlichen Antwort bis zum 25. November 2025. 
 
5. 
Fristerstreckungen werden grundsätzlich nicht gewährt. Aus-
nahmsweise ist eine Fristerstreckung beim Vorliegen zureichen-
der Gründe möglich (Art. 144 Abs. 2 ZPO). Als solche gelten die 
Zustimmung der Gegenpartei oder von der Partei nicht vorher-
sehbare oder nicht beeinflussbare Hinderungsgründe. 
 
6. 
Die Gesuchsgegnerin wird darauf hingewiesen, dass die Vor-
merkung im Grundbuch gelöscht wird, wenn sie für die ange-
meldeten Forderungen hinreichende Sicherheiten leistet. Für 
die Anmeldung der Löschung sind die Parteien selbst verant-
wortlich. 
 
7. 
Der Stillstand der Fristen gemäss Art. 145 Abs. 1 ZPO gilt nicht 
(Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO)." 

 

5. 

Das Grundbuchamt T._____ merkte die vorläufige Eintragung am 4. No-

vember 2025 (Tagebuchnummer ccc) im Tagebuch vor.  

 

6.  

Mit innert Nachfrist i.S.v. Art. 219 ZPO i.V.m. Art. 223 Abs. 1 ZPO erstatte-

ter Antwort vom 3. Dezember 2025 (gleichentags elektronisch überbracht) 

stellte die Gesuchsgegnerin folgende Rechtsbegehren: 

 

" 1. 
Das Gesuch der Gesuchstellerin vom 4. November 2025 sei 
vollumfänglich abzuweisen.   

  
 2. 

Das Grundbuchamt T._____ sei in jedem Fall anzuweisen, das 
gestützt auf die Verfügung des Handelsgerichts des Kantons 
Aargau vom 4. November 2025 vorläufig zugunsten der Ge-
suchstellerin auf dem Grundstück der Gesuchsgegnerin 

 - 4 - 

 

 

Grundstück-Nr. aaa, S._____, für einen Gesamtbetrag von 
CHF 492'760.90 zuzüglich Zins von 5% p.a. für:  
 

- CHF  293'720.60 seit 22. Juli 2025  
- CHF 180'506.55 seit 23. September 2025; sowie 
- CHF 18'533.75 seit 24. Oktober 2025 
 
eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht umgehend und voll-
umfänglich zu löschen.  
 
3.  
Sofern das Gesuch gemäss Antrag Ziffer 1 nicht vollumfänglich 
abgewiesen wird, sei der Gesuchstellerin maximal eine Frist von 
zwei Monaten zur Einreichung der Klage auf definitive Eintra-
gung des Bauhandwerkerpfandrechts anzusetzen.  
 
4.  
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu 
Lasten der Gesuchstellerin." 

 

7. 

Mit Eingaben vom 11. und 22. Dezember 2025 reichten die Parteien je eine 

Stellungnahme ein, wobei sie an ihren Rechtsbegehren festhielten. Die Ein-

gabe der Gesuchsgegnerin vom 22. Dezember 2025 wurde der Gesuch-

stellerin mit Verfügung vom 7. Januar 2026 zur Kenntnis zugestellt. Bis zum 

Entscheiddatum gingen keine weiteren Eingaben ein. 

 

 
   

Der Vizepräsident zieht in Erwägung: 

 

1. Zuständigkeit 

Der Einzelrichter am Handelsgericht ist örtlich, sachlich und funktionell zur 

Beurteilung der im summarischen Verfahren zu behandelnden Streitigkeit 

zuständig (vgl. dazu E. 4 der Verfügung vom 4. November 2025). 

 

2. Allgemeine Voraussetzungen der vorläufigen Eintragung 

2.1. 

Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts setzt im Wesentlichen 

die Forderung eines Bauhandwerkers oder Unternehmers für die Leistung 

von Arbeit und allenfalls von Material zugunsten des zu belastenden 

Grundstücks sowie die Wahrung der viermonatigen Eintragungsfrist voraus 

(Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 839 Abs. 2 ZGB). 

 

2.2. 

Die Eintragungsvoraussetzungen sind im Verfahren betreffend vorläufige 

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts lediglich glaubhaft zu ma-

chen. An diese Glaubhaftmachung werden zudem weniger strenge Anfor-

derungen gestellt, als es diesem Beweismass für vorsorgliche 

 - 5 - 

 

 

Massnahmen (Art. 261 ff. ZPO) sonst entspricht.1 Die vorläufige Eintragung 

darf nur verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts ausge-

schlossen oder höchst unwahrscheinlich erscheint. Im Zweifelsfall, bei un-

klarer Beweis- oder Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen 

und die Entscheidung dem Richter im ordentlichen Verfahren zu überlas-

sen.2 Letztlich läuft es darauf hinaus, dass der gesuchstellende Unterneh-

mer nur die blosse Möglichkeit eines Anspruchs auf ein Bauhandwerker-

pfandrecht nachzuweisen hat.3 

 

3. Eintragungsfrist 

3.1. Parteibehauptungen 

3.1.1. Gesuchstellerin  

Die Gesuchstellerin behauptet, sie habe am 10. und 11. Juli 2025 noch Ar-

beiten gemäss Werkvertrag erbracht. Unter anderem habe sie eine Stütz-

mauer betoniert. Dies sei aus den Rapporten dieser Tage ersichtlich (Ge-

such Rz. 17 und 25; GB 31 f.).  

 

3.1.2. Gesuchsgegnerin 

Die Gesuchsgegnerin führt aus, die Überbauung habe drei individuelle Ein-

heiten umfasst, nämlich die Gebäude Nrn. ddd-eee, Häuser A bis C (Ant-

wort Rz. 44). Die Gesuchstellerin gehe implizit von einem einheitlichen Fris-

tenlauf aus, versäume es aber aufzuzeigen, weshalb eine funktionelle Ein-

heit zwischen den individuellen Gebäuden bestehen sollte (Antwort 

Rz. 45). Aus den Unterlagen gehe das Gegenteil hervor. Die Häuser A bis 

C könnten unabhängig voneinander erstellt werden und bildeten keine 

funktionale Einheit. Die Gesuchstellerin führe in ihrem Gesuch vom 4. No-

vember 2025 selbst aus, die Bauleitung habe beschlossen, die Häuser A 

und B gemeinsam zu erstellen, während das Haus C erst anschliessend 

gebaut werden sollte. Die eingereichten Rapporte vom 10. und 11. Juli 

2025, welche bestritten seien, würden sich nur auf Arbeiten am Haus C 

beziehen. Es sei daher von einem getrennten Fristenlauf auszugehen. Für 

die Häuser A und B müsse davon ausgegangen werden, dass die Frist ab-

gelaufen sei. Die Gesuchstellerin habe es unterlassen, aufzuzeigen, wel-

che Arbeitsleistung auf welche Einheit angerechnet werde und damit den 

Fristenlauf nachvollziehbar aufzuschlüsseln (Antwort Rz. 46).  

 

Weiter bestreitet die Gesuchsgegnerin, dass der letzte Hammerschlag am 

10. bzw. 11. Juli 2025 stattgefunden habe. Es sei zwar richtig, dass sich 

von der Gesuchstellerin aufgebotenes Personal an diesen Daten auf der 

Parzelle befunden hätte. Allerdings hätten keine Vollendungsarbeiten 

 
1  BGE 137 III 563 E. 3.3, 86 I 265 E. 3; vgl. auch SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 

4. Aufl. 2022, N. 1533 ff.; BSK ZGB II-THURNHERR, 7. Aufl. 2023, Art. 839/840 N. 37. 
2  BGE 86 I 265 E. 3, 102 Ia 81 E. 2b.bb; BGer 5A_426/2015 vom 8. Oktober 2015 E. 3.4, 5A_924/2014 

vom 7. Mai 2015 E. 4.1.2; SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1533. 
3  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 719; VETTER/CARBONARA, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2023, 

N. 51 f. 

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stattgefunden. Stattdessen hätten die Hilfsarbeiter der Gesuchstellerin le-

diglich Material weggeräumt und Aufräumarbeiten vollzogen. Die letzten 

Arbeiten hätten nämlich am 26. Juni 2025 stattgefunden. Es bleibe auch 

unsubstantiiert, was die Arbeitskräfte der Gesuchstellerin am 10. und 

11. Juli 2025 effektiv gemacht hätten. Die eingereichten Tagesrapporte 

seien sehr vage und könnten von einer beliebigen Baustelle stammen (Ant-

wort Rz. 48).  

 

Auch könne die Gesuchsgegnerin mittels eines Fotos beweisen, dass die 

Gesuchstellerin bereits am 14. Mai 2025 den Rohbau abgeschlossen habe 

(Gesuch Rz. 49; GB 14). Die Häuser A und B hingegen seien bereits im 

April 2025 fertiggestellt gewesen. Vor diesem Hintergrund seien auch die 

Zahlungen der Gesuchstellerin bis Ende März 2025 nachvollziehbar, da zu 

diesem Zeitpunkt ein grosser Teil der Arbeiten vollbracht gewesen sei (Ant-

wort Rz. 50). Am 24. Juni 2025 seien die Unterlagsböden gegossen wor-

den. Voraussetzung hierfür sei, dass sämtlich Bodendämmungen, Hei-

zungsschlaufen und Fenstermontagen abgeschlossen seien. Es sei daher 

ausgeschlossen, dass die Gesuchstellerin im Juli weitere Baumeistertätig-

keiten ausgeführt haben sollte (Antwort Rz. 52).  

 

Schliesslich sei der Rapport vom 11. Juli nicht visiert, während sich auf dem 

Rapport vom 10. Juli 2025 eine Unterschrift finde, die keinem der Bauleiter 

zugewiesen werden könne (Antwort Rz. 53).  

 

3.2. Rechtliches 

Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts muss bis spätestens vier 

Monate nach der Arbeitsvollendung erfolgen, andernfalls verwirkt der An-

spruch (Art. 839 Abs. 2 ZGB).4 Die Eintragungsfrist berechnet sich nach 

Art. 7 ZGB i.V.m. Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 i.V.m. Abs. 2 OR. Sie endet somit an 

demjenigen Tag des letzten Monats, der durch seine Zahl dem Tag der 

Arbeitsvollendung entspricht.5 Bei der Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 

ZGB handelt es sich um eine Spätestensfrist. Der Anspruch der Gesuch-

stellerin auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts entsteht bereits ab 

dem Zeitpunkt, in dem sich die Handwerker und Unternehmer zur Arbeits-

leistung verpflichtet haben.6 

 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 839 Abs. 2 ZGB gel-

ten Bauarbeiten grundsätzlich dann als vollendet, wenn alle Verrichtungen, 

die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt sind. Nicht in Be-

tracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervoll-

kommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelie-

ferter, aber fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. 

 
4  BGE 126 III 462 E. 4c.aa; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1), Art. 839/840 N. 29. 
5  BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1), Art. 839/840 N. 31a.  
6  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1048 ff. 

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Geringfügige Arbeiten gelten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie 

unerlässlich sind; insoweit werden Arbeiten weniger nach quantitativen als 

vielmehr nach qualitativen Gesichtspunkten gewürdigt.7 

 

Werden auf der Grundlage verschiedener Werkverträge mehrere, zeitlich 

gestaffelte Leistungen erbracht, so stellt sich die Frage, wann deren frist-

auslösende Vollendung anzunehmen ist. Dabei kommt es entscheidend 

darauf an, ob diese Leistungen eine Einheit bilden. Denn wiederholt gleiche 

oder gleichartige Bauleistungen des gleichen Unternehmens bilden in ihrer 

Gesamtheit eine einzige, spezifische Bauarbeit und unterliegen einem ein-

heitlichen Fristenlauf. Eine Einheit zwischen zeitlich gestaffelten Bauleis-

tungen ist dann anzunehmen, wenn zwischen diesen ein innerer Zusam-

menhang besteht.8 Vorausgesetzt ist, dass die verschiedenen Bauleistun-

gen in wirtschaftlicher und tatsächlicher Hinsicht ein Ganzes bilden.9 Ob 

formell getrennte Werkverträge abgeschlossen wurden, spielt keine Rolle, 

kommt es doch nicht auf die oft eher zufällige Anzahl von Werkverträgen 

an, sondern darauf, ob zwischen den fraglichen Leistungen ein enger Kon-

nex vorhanden ist.10 Zur Beurteilung, ob zwei Bauleistungen eine funktio-

nelle Einheit bilden, kann der Begriff der Arbeitsgattung herangezogen wer-

den, der freilich unscharfer Natur ist.11 

 

Leistet ein Unternehmer Bauarbeiten für mehrere Bauwerke auf einem 

Grundstück, so unterliegen die Bauarbeiten für jedes einzelne Bauwerk 

grundsätzlich je einem eigenen, d.h. von den Bauarbeiten für die anderen 

Bauwerke getrennten Fristenlauf.12 Denn Bauleistungen für mehrere Bau-

werke bilden normalerweise keine funktionelle Einheit, und zwar auch 

dann, wenn an diesen Bauwerken die gleichen bzw. gleichartige Bauarbei-

ten ausgeführt werden. Deshalb vollendet der Unternehmer für jedes ein-

zelne Bauwerk die Bauarbeiten separat. Jede Arbeitsvollendung löst den 

Beginn einer gesonderten Viermonatsfrist aus.13 Als Ausnahme vom vorer-

wähnten Grundsatz gilt für die Arbeiten an mehreren Bauwerken ein ein-

heitlicher Fristbeginn, wenn diese (Bauwerke) eine funktionelle Einheit bil-

den und ausserdem zeitnah, d.h. entweder gleichzeitig oder unverzüglich 

nacheinander, hergestellt werden.14 Der Abschluss eines einzigen Werk-

vertrages ist allenfalls ein (schwaches) Indiz für die funktionelle Einheit 

mehrerer Bauarbeiten oder Bauwerke.15  

 

 
7  BGer 5A_613/2015 vom 22. Januar 2016 E. 4 m.w.N. 
8  BGer 5C.232/2001 vom 19. November 2001 E. 3a. 
9  BGer 5A_282/2016 vom 17. Januar 2017 E. 7.1. 
10  BGer 5C.232/2001 vom 19. November 2001 E. 3a. 
11  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1173. 
12  BGE 125 III 113 E. 3b; SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1182; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 

6. Aufl. 2022, N. 1760; vgl. auch BGer 5A_282/106 vom 17. Januar 2016 E. 7.1. 
13  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1182. 
14  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1184 ff. 
15  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1187. 

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3.3. Würdigung 

Da das streitgegenständliche Bauhandwerkerpfandrecht am 4. November 

2025 im Grundbuch eingetragen wurde, muss die Gesuchstellerin glaub-

haft machen, dass sie am oder nach dem 4. Juli 2025 noch fristwahrende 

Arbeiten ausgeführt hat.  

 

3.3.1. Letzte Arbeiten 

Mit den ins Recht gelegten Regierapporten vom 10. und 11. Juli 2025 

(GB 31 und 32) ist glaubhaft gemacht, dass die Gesuchstellerin an diesen 

Daten noch Arbeiten verrichtet hat, zumal auch die Gesuchsgegnerin an-

erkennt, dass sich die Arbeiter der Gesuchstellerin dann auf der Baustelle 

befunden haben (Antwort Rz. 48). Sodann hat sie auch nicht bestritten, 

dass die Gesuchstellerin an diesen Tagen unter anderem eine Stützmauer 

betonierte (Gesuch Rz. 17; Antwort Rz. 66 f.). Dabei handelt es sich nicht 

um eine rein geringfügige oder nebensächliche Arbeit, womit sie grundsätz-

lich fristwahrend wirkt. Schliesslich belegt weder das Foto vom 14. Mai 

2025 in AB 14 noch die Drohnenaufnahme der Gesuchsgegnerin vom 

4. April 2025 (AB 15), dass an diesen Daten bereits sämtliche Arbeiten er-

ledigt gewesen wären.  

 

3.3.2. Einheitlicher Fristenlauf 

Die Gesuchstellerin hat verschiedenartige Bauleistungen (Baugrubenaus-

hub und Baumeisterarbeiten) für drei Häuser geleistet. Es bleibt daher zu 

prüfen, ob die unterschiedlichen, für mehrere Bauwerke erbrachten Arbei-

ten einem einheitlichen oder mehreren getrennten Fristenläufen unterlie-

gen. 

 

Unter dem Werkvertrag Nr. fff vom 30. August 2024 verpflichtete sich die 

Gesuchstellerin einerseits zur Vornahme des Baugrubenaushubs (BKP 

201) und andererseits zu Baumeisterarbeiten (BKP 211). Dabei handelt es 

sich zwar um Leistungen unterschiedlicher Arbeitsgattungen. Diese fügen 

sich jedoch zu einem einheitlichen Gesamtwerk zusammen, nämlich zum 

Rohbau der drei zu errichtenden Häuser (vgl. GB 2 und Antwort Rz. 49). In 

Bezug auf die Bauarbeiten kann daher von einem einheitlichen Fristenlauf 

ausgegangen werden.  

 

Die viermonatige Eintragungsfrist wäre sodann dann in Bezug auf alle drei 

Häuser gewahrt, wenn die zuletzt vorgenommenen Arbeiten – namentlich 

die Betonierung der Stützmauer – allen drei Häusern gedient hätte. Da die 

Gesuchstellerin dies weder behauptet hat noch ersichtlich ist, dass dies 

zutrifft, ist weiter zu prüfen, ob sämtliche Arbeiten für die drei Häuser aus-

nahmsweise einer einzigen Eintragungsfrist unterliegen. Wie dargelegt lö-

sen Bauarbeiten an mehreren Bauwerken auf demselben Grundstück aber 

grundsätzlich getrennte Fristenläufe aus, wobei dieser Grundsatz 

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insbesondere bei Gesamtüberbauungen zur Anwendung kommt.16 Die Be-

hauptungs- und Glaubhaftmachungslast für die Tatsachen, welche darauf 

schliessen lassen, dass ausnahmsweise ein einheitlicher Fristenlauf gilt, 

indem die Bauwerke eine funktionelle Einheit bilden und ausserdem zeit-

nah hergestellt wurden, trifft die Gesuchstellerin.  

 

Dass die drei Gebäude als funktionale Einheit zu betrachten seien, behaup-

tet die Gesuchstellerin erstmals in Rz. 18 ihrer Eingabe vom 11. Dezember 

2025. 

 

Im summarischen Verfahren findet grundsätzlich nur ein Schriftenwechsel 

statt, mit dessen Abschluss der Aktenschluss eintritt.17 Damit tritt für den 

Unternehmer, der um Vormerkung einer vorsorglichen Eintragung eines 

Bauhandwerkerpfandrechts ersucht, der Aktenschluss in der Regel mit der 

Einreichung ihres Gesuchs ein. Er darf nicht darauf "vertrauen", nach er-

folgter Einreichung des Gesuchs voraussetzungslos weitere Tatsachen 

und Beweismittel vortragen zu dürfen. Eine solche Vertrauensposition 

ergibt sich auch nicht aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör.18 Neue 

Tatsachen und Beweismittel können nach Aktenschluss nur noch unter den 

Voraussetzungen von Art. 219 i.V.m. Art. 229 Abs. 2 ZPO vorgebracht wer-

den.19 Demnach können neue Tatsachen, die bereits vor Abschluss des 

Schriftenwechsels vorhanden waren (sog. unechte Noven), nur berücksich-

tigt werden, wenn die sie vorbringende Partei den Nachweis erbringt, dass 

das verspätete Vorbringen entschuldbar ist. Dies ist der Fall, wenn das No-

vum auch bei zumutbarer Sorgfalt nicht schon vorher hätte vorgebracht 

werden können (Art. 229 Abs 2 lit. b ZPO).20 

 

Die Gesuchstellerin entschuldigt ihr verspätetes Vorbringen damit, dass sie 

nicht damit habe rechnen müssen, dass die Gesuchsgegnerin sich auf den 

Standpunkt stelle, dass zwischen den drei Gebäuden unterschieden wer-

den solle. Dies sei auch realitätsfremd (Rz. 17 der Eingabe vom 11. De-

zember 2025). Damit verkennt sie jedoch, dass sie sämtliche anspruchs-

begründenden Tatsachen bereits in ihrem Gesuch vorzutragen hat. Sie 

kann die Bestreitung der Gesuchsgegnerin nicht zum Anlass nehmen, um 

ihr Versäumnis nachzuholen.  

 

Ungeachtet der Zulässigkeit der entsprechenden Vorbringen hat die Ge-

suchstellerin den funktionellen Zusammenhang der drei Bauwerke aber 

auch in ihrer Eingabe vom 11. Dezember 2025 nicht dargetan. Allein der 

Umstand, dass die drei Gebäude im Rahmen eines einheitlichen Baupro-

jekts geplant wurden, genügt hierfür nicht. Von einer funktionellen Einheit 

 
16  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1183. 
17  BGE 146 III 237 E. 3.1.; 144 III 117 E. 2.2; VETTER/CARBONARA (Fn. 3), N. 79. 
18  BGer 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 3.3.6.2. 
19  BGE 146 III 237 E. 3.1.  
20  BSK ZPO-WILLISEGGER, 4. Aufl. 2024, Art. 229 N. 33. 

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geht das Bundesgericht namentlich bei einem Mehrfamilienhaus und dem 

davon baulich getrennten Garagentrakt aus, welcher ausschliesslich auf 

das Mehrfamilienhaus hin konzipiert wurde und nur diesem dient, so dass 

die beiden räumlich getrennten Bauwerke im Verhältnis von einem Haupt- 

und Nebengebäude zueinander stehen.21 Vergleichbare Verhältnisse sind 

vorliegend nicht ersichtlich. Die Gesuchstellerin hat nicht geltend gemacht, 

dass die Häuser baulich, technisch oder nutzungsmässig derart miteinan-

der verknüpft wären, dass sie nur gemeinsam sinnvoll erstellt oder genutzt 

werden könnten. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die Erstellung der drei 

Häuser aus wirtschaftlicher Sicht als ein untrennbares Gesamtprojekt zu 

qualifizieren wäre, bei dem die Arbeiten der Gesuchstellerin nicht sinnvoll 

hausweise hätten abgeschlossen werden können.  

 

Mangels funktioneller Einheit der drei Bauwerke ist nicht mehr relevant, 

dass die Arbeiten weitgehend ohne zeitliche Unterbrüche und – bis auf eine 

zwischenzeitliche Etappierung – für alle drei Häuser der Überbauung 

gleichzeitig ausgeführt wurden (Gesuch Rz. 14 und Antwort Rz. 46). Da 

funktionelle Einheit und zeitnahe Erstellung kumulativ vorliegen müssen,22 

bleibt es beim Grundsatz, wonach für jedes der drei Häuser ein eigener 

Fristenlauf gilt.  

 

Da die Gesuchsgegnerin vorbringt, die letzten Arbeiten hätten sich auf das 

Haus C bezogen (Antwort Rz. 46), ist die Eintragungsfrist zumindest in Be-

zug auf dieses Haus gewahrt. Die Gesuchstellerin hat jedoch nicht darge-

tan, welcher Anteil der geltend gemachten Pfandsumme auf das Haus C 

entfällt. Damit fehlt es an einer notwendigen Grundlage, um die Pfand-

summe zu bestimmen.  

 

4. Ergebnis 

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die vorläufige 

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nicht erfüllt sind und die mit 

Verfügung vom 4. November 2025 superprovisorisch angeordnete Vormer-

kung der vorläufigen Eintragung eines zu löschen ist. 

 

5. Prozesskosten 

5.1. 

Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädi-

gung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 und 

Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss sind sie von der Gesuchstellerin 

zu tragen. 

 

 
21  BGE 111 II 343 E. 2a; 146 III 7 E. 2.2.2 = Pra 109 (2020) Nr. 99 E. 2.2.1; SCHUMACHER/REY (Fn. 1), 

N. 1185. 
22  SCHUMACHER/REY (Fn. 1), N. 1184 ff. 

 - 11 - 

 

 

5.2. 

Unter Berücksichtigung des verursachten Aufwands sowie des Umfangs 

der Streitigkeit werden die Gerichtskosten auf Fr. 4'050.00 festgesetzt (§ 8 

GebührD; SAR 662.110). Sie werden mit dem von der Gesuchstellerin ge-

leisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'025.00 verrechnet, so 

dass Fr. 2'025.00 von der Gesuchstellerin nachzufordern sind (Art. 111 

Abs. 1 ZPO).  

 

5.3. 

Die Parteientschädigung bemisst sich nach dem Streitwert – vorliegend 

Fr. 492'760.90 (vgl. § 3 AnwT; SAR 291.150). Ausgehend von einer Grund-

entschädigung von Fr. 30'561.11 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 9 AnwT) resultiert 

nach Vornahme eines Summarabzugs von 75 % (§ 3 Abs. 2 AnwT) ein Be-

trag von rund Fr. 7'640.30. Damit sind insbesondere eine Rechtsschrift und 

die Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (vgl. § 6 

Abs. 1 AnwT). Die nicht durchgeführte Verhandlung ist mit einem Abzug 

von 20 % (§ 6 Abs. 2 AnwT) und die unaufgeforderte Eingabe mit einem 

Zuschlag von 5 % (§ 6 Abs. 4 AnwT) zu berücksichtigen. Damit resultiert 

ein Betrag in Höhe von Fr. 6'494.25. Nach Hinzurechnung einer Auslagen-

pauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von praxisgemäss 3 % resultiert ein Betrag 

in Höhe von gerundet Fr. 6'690.00, den die Gesuchstellerin der Gesuchs-

gegnerin zu bezahlen hat.  

 

Die Gesuchsgegnerin verlangt zudem einen Mehrwertsteuerzuschlag. Die-

ser ist zuzusprechen, da sie gemäss UID-Register über keine Mehrwert-

steuernummer mehr verfügt und folglich nicht vorsteuerabzugsberechtigt 

ist.23 

 

  

 
23  Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-

entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: https://www.ag.ch/me-
dia/kanton_aargau/jb/dokumente_6/obergerichte/handelsgericht/Merkblatt_MwSt.pdf (letztmals be-
sucht am 21. Januar 2026). 

 - 12 - 

 

 

   

Der Vizepräsident erkennt: 

 

1. 

Das Gesuch vom 4. November 2025 wird abgewiesen.  

 

2. 

Das Grundbuchamt T._____ wird angewiesen, die Vormerkung gemäss 

Dispositiv-Ziff. 1 der Verfügung vom 4. November 2025 nach Rechtskraft 

zu löschen. 

 

3. 

3.1. 

Die Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 4'050.00 werden der Gesuchstelle-

rin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Gerichtskostenvorschuss in 

der Höhe von Fr. 2'025.00 verrechnet. Der Differenzbetrag von Fr. 2'025.00 

wird von ihr nachgefordert.  

 

3.2. 

Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin deren Parteikosten in rich-

terlich festgesetzter Höhe von Fr. 6'690.00 (zzgl. MwSt.) zu ersetzen. 

 

 
   

Zustellung an: 

− die Gesuchstellerin (Vertreter; zweifach mit Rechnung) 

− die Gesuchsgegnerin (Vertreter; zweifach) 

 

Zustellung an: 

− das Grundbuchamt T._____ (nach Ablauf der Rechtsmittelfrist) 

 

Mitteilung an: 

die Obergerichtskasse 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., 

Art 90 ff. BGG) 

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-

nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheids an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-

rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer 

Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-

gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt-

ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 

darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid  verfassungsmässige 

 - 13 - 

 

 

Rechte (Art. 98 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als 

Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 
 

 
   

Aarau, 21. Januar 2026 

 

Handelsgericht des Kantons Aargau 

1. Kammer 

Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Egloff Näf