# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bdfa611f-e34d-55b8-8961-5fdfc125a458
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-08-03
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 03.08.2010 A/2602/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2602-2009_2010-08-03.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2602/2009-LDTR ATA/512/2010  

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 3 août 2010 

 

dans la cause 

 

S______ S.A. 
représentée par Me Jacques Berta, avocat  

contre 

Madame A______ 

et 

Monsieur A______  
représentés par Me Thierry Sticher, avocat

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 

L’INFORMATION 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE 
ADMINISTRATIVE

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A/2602/2009 

EN FAIT 

1.  Par autorisation définitive de construire du 2 août 2006, le département des 
constructions et des technologies de l’information (ci-après : le DCTI) a autorisé 
la Société suisse d’assurances générales sur la vie humaine, devenue depuis lors 
S______ S.A. (ci-après : S______), à procéder à la rénovation de l’enveloppe de 
sept immeubles d’habitation sis aux nos ____, chemin Y______ à Chêne-
Bourgeries (DD ______). 

  L'autorisation spécifiait que les loyers après travaux des logements 
existants, soit 110 appartements correspondant à 584 pièces, ne devaient pas 
excéder ceux figurant dans l’état locatif enregistré le 15 juin 2006 pendant une 
durée de trois ans à dater de la fin des travaux (condition n° 6). Un état locatif 
nominatif de l’immeuble devait être remis au département deux ans après la fin 
des travaux (condition n° 7).  

2.  Le 9 novembre 2007, S______, représentée par L______ S.A., a signé avec 
Madame -A______ et Monsieur A______ un contrat de bail à loyer portant sur un 
appartement de six pièces sis au n° 100, chemin Y______. 

  Aux termes du contrat et de l’avis de fixation du loyer lors de la conclusion 
d’un nouveau bail selon la formule officielle approuvée par arrêté du Conseil 
d’Etat du 23 juin 1993, il s’agissait d’un bail échelonné de quatre ans, qui débutait 
le 1er décembre 2007. Le loyer se montait à CHF 11'340.- et à CHF 21'600.- dès le 
1er avril 2011.  

3.  Le 15 septembre 2008, Mme A______ et M. A______ ont interpellé le 
DCTI au sujet du montant du loyer fixé à CHF 11'340.-, alors que les travaux 
n’étaient pas terminés, et de l’augmentation intervenant le 1er avril 2011, qui était 
contraire aux dispositions de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 

4. a. Le 2 octobre 2008, le DCTI a relevé que le loyer annuel de l’appartement 
applicable à compter du 1er décembre 2007 ne respectait pas les termes de 
l’autorisation de construire. En revanche, la date de la fin des travaux était celle 
du 30 novembre 2007, de sorte que la période de contrôle pouvait débuter à cette 
date.  

 b. Selon l'état locatif approuvé par le DCTI, le loyer admissible après travaux 
de l'appartement concerné était de CHF 14'604.-. 

5.  Par décision du 23 décembre 2008, le DCTI a ordonné à S______ de rétablir 
une situation conforme au droit en délivrant un nouveau contrat de bail ainsi 

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qu’un nouvel avis de fixation de loyer initial dans le respect de la condition n° 6 
de l’autorisation de construire. 

6. a. Le 15 janvier 2009, S______ a établi un nouveau contrat de bail à loyer, 
transmis le 21 janvier 2009, à Mme A______ et M. A______ fixant le loyer dès le 
1er décembre 2007 à CHF 11'124.- et à CHF 21'600.- à partir du 1er avril 2011. 

 b. Mme A______ et M. A______ n’ont pas signé ce contrat. 

7.  Le 2 février 2009, Mme A______ et M. A______ se sont adressés au DCTI. 
Ils considéraient que le nouveau contrat de bail échelonné n’était pas conforme à 
la LDTR. 

8.   Le 17 février 2009, le DCTI a estimé que le nouveau bail à loyer et l’avis de 
fixation de loyer respectaient les termes de l’autorisation de construire ainsi que la 
décision du 23 décembre 2008 s'agissant du premier échelon. Quant au deuxième 
échelon, le département n'était pas compétent pour en contrôler le bien-fondé car 
celui-ci portait sur une période postérieure à la période de contrôle.  

9.   Le 11 mars 2009, Mme A______ et M. A______ ont demandé au DCTI de 
requérir la rectification des contrats, soit, en particulier, la suppression du 
deuxième échelon. Ils se référaient à un arrêt du Tribunal fédéral du 18 mars 2005 
(1P.20/2005, publié in SJ 2005 I 485). 

10.  Par décision du 23 mars 2009, le DCTI a observé que le contrôle du loyer 
fixé par l’autorisation de construire s’étendait sur une durée de trois ans et ne 
portait pas sur une période postérieure, à savoir sur l’échelon prenant effet le 
1er avril 2011. Celui-ci relevait strictement du droit privé. Le nouveau bail à loyer 
établi le 15 janvier 2009 fixant le loyer de l’appartement concerné à CHF 14'604.- 
l’an, frais accessoires inclus, à compter du 1er décembre 2007 jusqu’au 
30 novembre 2011 et l’avis de fixation de loyer initial daté du 9 novembre 2007 
étaient ainsi compatibles avec la condition n° 6 de l’autorisation de construire. 

11. a. Le 23 avril 2009, Mme A______ et M. A______ ont recouru auprès de la 
commission cantonale de recours en matière de constructions, devenue depuis lors 
la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la 
commission) contre la décision du DCTI précitée.  

  Le loyer sans les charges était conforme à l'état locatif approuvé par le 
DCTI. Toutefois, seul un acompte avait été fixé pour les frais accessoires qui 
étaient calculés en fin de période. Il n'était dès lors pas exclu qu'un solde soit 
réclamé et que le loyer dépasse ainsi la limite autorisée. 

  Par ailleurs, le second échelon violait la LDTR. Dans un arrêt du 18 mars 
2005, le Tribunal fédéral avait considéré que le procédé consistant à fixer un loyer 
plus élevé que le loyer maximum prévu dans le cadre de l’autorisation mais 

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ramené temporairement au montant maximum prévu dans ladite autorisation 
violait la LDTR et n'était pas anodin. Il était dès lors conforme à l’intérêt public 
lié à la bonne foi en affaires et à l’objectif poursuivi par la loi que le loyer pris en 
compte pour une éventuelle majoration après la fin du contrôle cantonal soit celui 
fixé par le DCTI et non celui indiqué dans les contrats (Arrêt du Tribunal fédéral 
1P.20/2005). Or, la présente cause était similaire même si le bailleur avait fait 
usage de deux échelons. Le résultat obtenu était exactement identique, à savoir 
que le loyer après le contrôle cantonal au sens de la LDTR était d’ores et déjà fixé, 
de sorte que le locataire ne serait plus en droit de le contester ultérieurement. Le 
bailleur ne justifiait d’aucun intérêt à convenir d’un échelonnement si ce n’était 
celui de priver le locataire de voir son loyer fixé après le contrôle cantonal sur la 
base du loyer pendant le contrôle et en application de la méthode relative. En 
refusant d’ordonner la rectification du contrat, de manière ce que celui-ci soit 
conforme à l’autorisation délivrée, le département avait ainsi violé la LDTR. 

 b. Appelée en cause, S______ s'est opposée au recours en date du 29 mai 
2009. 

12.  Par décision du 16 juin 2009, la commission a admis le recours et annulé la 
décision du 23 mars 2009.  

  Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, au terme de la période de 
blocage, le loyer fixé par l’autorité devait servir de base à une majoration 
éventuelle, le bailleur ne pouvant pas prévoir contractuellement une augmentation 
automatique du loyer. En l’espèce, les documents contractuels stipulaient une 
augmentation automatique du loyer à l’issue du blocage, puisque le deuxième 
échelon ne pouvait pas être contesté lors de son entrée en vigueur. Ils ne 
respectaient dès lors pas l’autorisation de construire et les art. 11 et 12 LDTR. Il 
convenait donc d’ordonner à la bailleresse d’établir un contrat conforme à la 
condition n° 6 de l’autorisation définitive de construire, dossier DD 100’586-2, en 
supprimant le deuxième échelon de hausse de loyer fixé à CHF 21'600.- à compter 
du 1er avril 2011. 

13.  Le 21 juillet 2009, S______ a interjeté recours auprès du Tribunal 
administratif contre cette décision. Elle conclut à son annulation. 

  Le montant du loyer fixé par l’autorisation devait être conforme à cette 
dernière durant toute la durée du contrôle. En revanche, le DCTI n’avait pas la 
possibilité de surveiller ce montant au-delà de cette durée, cette question relevant 
exclusivement du droit privé. En considérant que les documents contractuels 
n’étaient pas conformes aux art. 11 et 12 LDTR, la commission avait violé le 
principe de la primauté du droit fédéral. L’obligation de supprimer l’échelon avait 
pour effet de prolonger le contrôle étatique et d’empêcher de majorer le loyer 
après la fin de la période de contrôle de trois ans, selon les règles du droit civil, 
sur la base de l’échelon fixé de manière parfaitement conforme au droit fédéral. 

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Les bailleurs ne pourraient plus conclure des baux échelonnés, pourtant 
expressément prévus par l’art. 269c de la loi fédérale complétant le Code civil 
suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit des obligations (CO - RS 220), 
sous prétexte que, durant les trois premières années, le loyer était soumis au 
contrôle de l’Etat, ce qui n’était pas admissible. Cette solution empêcherait 
également les bailleurs, après exécution de travaux de rénovation soumis à la 
LDTR, de conclure des baux d’une durée de cinq ans, prévoyant un loyer contrôlé 
par le DCTI pendant les trois premières années, puis, une indexation pendant les 
deux dernières années, soit hors période de contrôle. Les intimés auraient pu saisir 
la juridiction des baux et loyers d’une contestation du loyer initial, démarche 
qu’ils n’avaient pas entreprise.  

  Pour le surplus, le bail prévoyait le règlement d’une provision pour frais 
accessoires annuels de CHF 3'480.-. Le coût définitif étant calculé en fin de 
période, il pourrait s’avérer que cette provision soit insuffisante ou trop élevée. 
Toutefois, un montant annuel globalement supérieur à CHF 14'604.- ne serait pas 
facturé aux locataires pendant toute la période de contrôle. 

14.  Le 4 août 2009, la commission a déposé son dossier. 

15.  Le 14 septembre 2009, Mme A______ et M. A______ ont conclu au rejet 
du recours, se référant à leur argumentation développée par-devant la commission. 

16.  Le 28 septembre 2009, le département a appuyé les conclusions prises et 
l’argumentation développée par S______. 

17.  Le 5 octobre 2009, les parties ont été informées que sans requête 
complémentaire formulée avant le 20 octobre 2009, la cause serait gardée à juger. 

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 46 LDTR ; art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 
22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).   

2. a.  La LDTR vise, en particulier, au maintien, après transformation, de 
logements à des prix répondants aux besoins prépondérants de la population. Pour 
ce faire, le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant 
maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 première phrase 
LDTR). La durée du contrôle est de trois ans pour les immeubles transformés ou 
rénovés. Elle peut être portée à cinq ans en cas de transformation lourde (art. 12 
LDTR).  

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 b. La jurisprudence a reconnu à la LDTR sa compatibilité avec les dispositions 
concernant le droit de propriété et la liberté économique consacrées aux art. 26 al. 
1 et 27 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 
1999 (Cst. - RS 101 ; ATF 116 Ia 401), même si elle pouvait avoir certains effets 
de politique économique. Elle a également reconnu que les règles de droit public 
cantonal qui soumettaient à autorisation les transformations de maisons 
d'habitation et imposaient un contrôle des loyers, n'étaient en principe pas 
contraires aux règles de droit civil fédéral qui régissaient les rapports entre 
bailleurs et locataires (ATF 116 Ia 401 déjà cité, consid. 5 p. 410). Ainsi, en 
matière de législation sur le logement, il est interdit aux cantons d'intervenir dans 
les rapports directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par 
le droit fédéral (ATF 117 Ia 328 consid. 2b p. 331; 113 Ia 126 consid. 9d p. 143). 
Cela étant, les cantons demeurent libres d'édicter des mesures destinées à 
combattre la pénurie sur le marché locatif, par exemple en soumettant à 
autorisation la démolition, la transformation et la rénovation de maisons 
d'habitation (ATF 89 I 178). Si l'institution d'un contrôle permanent et général des 
loyers est incompatible avec le droit fédéral (ATF 116 Ia 401 consid. 4b/aa, et les 
arrêts cités), il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation de rénover des 
logements à un contrôle des loyers pendant une durée de dix ans (ATF 101 Ia 
502 ; Arrêt du Tribunal fédéral 1P.20/2005 du 18 mars 2005, consid. 2.2). 

 c. Il faut donc distinguer la protection des locataires en place, garantie par le 
droit du bail et que ne saurait étendre davantage le droit public cantonal, et la 
garantie que cherche à donner la LDTR à l'ensemble de la population de pouvoir 
trouver des logements correspondant à ses besoins et à ses moyens. Il faut 
également que le contrôle des loyers se limite au but recherché et qu'il prenne fin 
au bout d'un certain temps (O. BINDSCHEDLER et F. PAYCHERE, « La 
jurisprudence récente du Tribunal administratif du Canton de Genève en matière 
d’entretien des immeubles » in RDAF 1998, p. 363 et ss, notamment 370).  

  En l'espèce, dans l'autorisation définitive de construire délivrée le 2 août 
2006, le DCTI a accepté la rénovation des immeubles sis aux nos 96 à 108, chemin 
Y______. Il a toutefois fixé un contrôle des loyers pendant une durée de trois ans 
à compter de la fin des travaux. La date de celle-ci, retenue par le département et 
non contestée par les parties, est celle du 30 novembre 2007. 

  Conformément à la décision du 23 décembre 2008 du DCTI, la recourante a 
rectifié le bail initial. Elle a mentionné expressément le montant du loyer qui 
correspondait à celui imposé par le département. Le bail, transmis aux locataires 
le 21 janvier 2009, indique un loyer pour l'appartement de CHF 11'124.- du 
1er décembre 2007 au 31 mars 2011. Il respecte le loyer imposé par l'autorisation 
de construire pendant la période de contrôle. Ce cas diffère ainsi de celui évoqué 
par la commission et qui a fait l'objet de l'arrêt du Tribunal fédéral du 18 mars 
2005 (1P.20/2005) où les baux signés ne mentionnaient pas le loyer fixé par le 

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département mais un loyer supérieur qui était réduit à un loyer inférieur pendant la 
période de contrôle. 

  La recourante ayant respecté l'autorisation de construire et, en particulier, la 
condition n° 6, le DCTI ne pouvait pas, sans outrepasser ses compétences, 
intervenir sur le montant du loyer dû au-delà de la période de contrôle. Cette 
question relève des règles du droit civil et non du droit public cantonal. La 
commission a dès lors considéré à tort que le bail n'était pas conforme à la LDTR. 

3.  Au vu de ce qui précède, le recours sera admis et la décision de la 
commission du  16 juin 2009 annulée. Le DCTI ayant appuyé le recours, aucun 
émolument ne sera mis à sa charge. En revanche, un émolument de CHF 1'000.- 
sera mis à la charge de Mme A______ et M. A______, pris conjointement et 
solidairement et une indemnité de procédure de CHF 1’500.- sera allouée à la 
recourante également à charge de Mme A______ et M. A______, pris 
conjointement et solidairement (art. 87 LPA). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 21 juillet 2009 par S______ S.A. contre la 
décision du 16 juin 2009 de la commission cantonale de recours en matière de 
constructions ; 

au fond : 

l'admet ; 

annule la décision du 16 juin 2009 de la commission cantonale de recours en matière de 
constructions ; 

met à la charge de Mme A______ et M. A______, pris conjointement et solidairement, 
un émolument de CHF 1'000.- ; 

alloue à S______ S.A. une indemnité de procédure de CHF 1’500.- à charge de 
Mme A______ et M. A______, pris conjointement et solidairement ; 

dit que, conformément aux art. 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 

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moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Jacques Berta, avocat de la recourante, à Me Thierry 
Sticher, avocat de Madame A______ et de Monsieur A______, au département des 
constructions et des technologies de l'information, ainsi qu'à la commission cantonale de 
recours en matière administrative. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy, Hurni et Junod, M. Dumartheray, juges. 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste : 
 
 

M. Tonossi 

 le vice-président : 
 
 

Ph. Thélin 
 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :