# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 05378b9e-0d36-5389-b4da-fcf7a2652bfa
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-03-11
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.03.1999 12.1999.34
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1999-34_1999-03-11.html

## Full Text

Incarto n.

  12.99.00034

  	
  Lugano

  11 marzo 1999/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per giudicare nella causa civile in materia di locazione, dipendente da
istanza 16 novembre 1998 di

 

	
   

  	
  ____________________ 

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ rappr. dall'avv. __________

   

  

 

chiedente
la protrazione di un contratto di locazione relativo a un immobile sito ad Ascona
in cui l'istante esercita l'attività di esercente;

 

domanda
cui la convenuta si è opposta e che il pretore ha respinto;

 

appellante
la convenuta che, con allegato 5 febbraio 1999 propone la riforma del giudizio
impugnato, l'ammissibilità della sua istanza e il rinvio al primo giudice
dell'incarto per l'esame del merito;

 

lette le osservazioni della resistente,
di data 2 marzo 1999;

 

esaminati gli atti e i documenti della
causa;

 

 

 

 

considera

 

 

in fatto e in diritto

 

 

                                   1.   L'istante
occupa il fondo della controparte, ossia una parte dello stabile edificato
sulla part. __________ RFD di __________, sita in __________ maggiore dove
gestisce l'esercizio pubblico "__________", in base a un contratto di
locazione sottoscritto il 23 febbraio 1990. La pigione mensile è stata fissata
in fr. 6'000.-; il rapporto di locazione (secondo la modifica del 17 agosto
1990) ha avuto inizio il 1. settembre di quell'anno per scadere il 31 agosto
1995, salvo rinnovo per ulteriori tre anni nel caso di mancata disdetta d'una
delle due parti con preavviso di 12 mesi.

 

                                   2.   In
seguito a difficoltà nel pagamento della pigione la locatrice ha promosso nei
confronti della conduttrice dapprima un'esecuzione per pigioni e fitti (no.
__________ UE Locarno) relativo ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 1996 e
in seguito un'esecuzione in via di realizzazione di pegno (no. __________)
relativo alla mensilità di febbraio 1997. Per quanto riguarda il mese di
gennaio, la locatrice assegnava alla controparte un termine di 30 giorni per il
pagamento della pigione con la minaccia di disdetta in caso di mancato
pagamento; disdetta poi notificata all'istante con effetto al 31 marzo 1997.

 

                                   3.   Nell'ambito
della discussione delle istanze di rigetto dell'opposizione presentate dalla
creditrice con riferimento anche alle citate esecuzioni, le parti -in data 3
marzo 1997- sono giunte a una transazione giudiziale delle differenze fra loro
sorte nell'ambito della locazione: accanto a una riduzione della pigione
mensile a fr. 4'500.- e al versamento degli arretrati secondo determinate
modalità, essa hanno pattuito: "Il contratto di locazione stipulato tra
... scadrà definitivamente il 31 dicembre 1998". 

 

                                   4.   Il
17, rispettivamente il 31 agosto 1998, entrambe le parti si sono rivolte
all'Ufficio di conciliazione chiedendo, la locatrice l'accertamento della definitività
del termine di scadenza pattuito, senza possibilità di chiedere proroghe; la
conduttrice postulando una proroga della locazione per ulteriori 6 anni.
Quell'autorità ha respinto l'istanza di protrazione con decisione 15 dicembre
1998. Con la presente istanza __________ ha riproposto la stessa domanda
davanti al pretore, sostenendo che la transazione del 3 marzo 1997 non le può
togliere il diritto di chiedere una proroga della locazione. Nel merito,
accanto alle difficoltà di trovare un oggetto sostitutivo idoneo all'esercizio
del suo commercio, adduce il forte investimento da lei effettuato nei locali,
la durata del rapporto di locazione e gli sforzi intrapresi per continuare
altrove la gestione del ristorante. Il primo giudice ha respinto l'istanza
concludendo che con la citata transazione le parti avevano concordemente
determinato di chiudere definitivamente il rapporto di locazione per il 31
dicembre 1998, così che la domanda in esame è stata considerata inammissibile.
Il pretore ha motivato la sua conclusione sia in base all'oggettiva
impossibilità di equivocare sui termini dell'accordo, sia ritenendo la
pattuizione un accordo sulla protrazione della locazione accompagnato da una
valida rinuncia al diritto a ogni ulteriore protrazione.

 

                                   5.   Delle
argomentazioni dell'appello si dirà -se necessario- nel seguito. Va osservato
invece che, chiedendone l'accoglimento, la convenuta non postula la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accogliere la sua domanda di protrazione della
locazione, ma propone il rinvio degli atti al primo giudice per l'esame dei
requisiti di merito. Ciò trova giustificazione nella circostanza secondo cui il
pretore, in chiusura dell'udienza preliminare, viste le prove testimoniali
proposte dalle parti, ha deciso: "Il Pretore provvederà a decidere
sull'ammissibilità delle prove, che diverrebbero inutili qualora l'istante non
potesse più far valere alcuna pretesa di protrazione del contratto di locazione".
Egli non ha poi assunto quelle prove, giustificando la sua decisione nella
sentenza, ovvero considerando appunto inutile l'assunzione delle prove indicate
dall'istante al fine di sostanziare la sua domanda e ritenendo superflua
un'ulteriore udienza, segnatamente il dibattimento finale "che avrebbe
dovuto essere indetto solo se fossero state assunte prove oltre a quelle
documentali già prodotte e discusse dalle parti (art. 410 cpv. 1 CPC; cfr. Rep
1995, 235 che concerne l'analoga norma dall'art. 297 cpv. 1 CPC)".

 

                                   6.   Sennonché,
proprio questo modo di procedere del giudice non può essere condiviso. Infatti,
se è vero ciò che indicano i riferimento citati nella sentenza del pretore
ovvero che non sempre è necessario indire un'udienza separata per procedere al
dibattimento finale, è  tuttavia imprescindibile di offrire alle parti
l'occasione di partecipare a questo incombente processuale. Contrariamente a
quanto afferma il pretore, il dibattimento finale non offre alle parti soltanto
la possibilità di discutere le prove assunte in istruttoria, ma altresì di
esprimersi un'ultima volta sulla lite, non foss'altro che per indicare se, a
fronte del rigetto delle prove offerte, esse avrebbero mantenuto le rispettive
conclusioni (I CCA 25.3.1994 in re K./K.). D'altra parte, è principio
giurisprudenziale acquisito quello secondo cui viola in modo insanabile il
diritto di essere sentiti il giudizio emanato senza statuire sulle prove
notificate dalle parti all'udienza preliminare e senza indire il dibattimento
finale (Cocchi / Trezzini, CPC, art. 282, n. 1); soluzione contraria
contrasterebbe anche con l'art. 6 CEDU (AGVE 1995, 52).

 

                                         Nel
caso concreto, va osservato anzitutto che il pretore non ha deciso sulle prove
testimoniali notificate dalle parti, ancorché nel citato verbale di udienza
preliminare abbia preannunciato di voler statuire sull'ammissibilità delle
prove. Né egli -presa tale decisione (almeno per atti concludenti)- ha poi
convocato le parti per il dibattimento finale prima di pronunciare il suo
giudizio. Tali carenze processuali conducono all'accertamento d'ufficio (art.
142 cpv. 2 CPC) della nullità della decisione impugnata ai sensi dell'art. 142
cpv. 1 lett. b CPC (CCC 5.11.1996 in re G. / T.; 14.7.1997 in re B. / T.
e altre) e quindi al rinvio dell'incarto al pretore per l'espletamento degli
incombenti omessi e per una nuova pronuncia.

 

                                   7.   A
titolo abbondanziale si osserva che -in casi come quello all'esame- onde
evitare poco economici rinvii, appare più opportuno procedere comunque a
un'istruttoria completa, a meno che le prove offerte vengano giudicate
inammissibili a causa dell'irrilevanza dei fatti da accertare (art. 184 cpv. 1
CPC). Infatti, di fronte a un appello, a dipendenza del pieno potere di
cognizione della seconda istanza, essa -sulla base di tutti gli elementi
acquisiti- potrebbe così affrontare il merito della controversia (in concreto
l'esame dei motivi posti a fondamento della domanda di protrazione), una volta
presa la non facile decisione sulla natura della pattuizione 3 marzo 1997 e
sulla validità di un'eventuale rinuncia ai propri diritti da parte della
conduttrice (cfr. al proposito Higi P., in Comm. di Zurigo, 1996, art.
272b CO, N. 57 segg.). 

 

                                   8.   Vista
la particolarità della fattispecie non si prelevano tassa né spese di giustizia;
le ripetibili sono poste a carico dello Stato dal momento che l'appello,
accolto, è la conseguenza di un'iniziativa processualmente scorretta del
giudice di prima sede (II CCA 26.9.1994 in re F. SA / I.; I CCA
27.9.1993 in re P. / O.), mentre la controparte non può essere considerata
soccombente non avendo contribuito a provocare la decisione viziata (Cocchi
/ Trezzini, CPC, art. 148, n. 3).

 

Per questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 148
CPC, la LTG e la TOA

 

pronuncia

 

                                   1.   L'appello
5 febbraio 1999 __________ è accolto.

                                         Di
conseguenza la sentenza 25 gennaio 1999 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna
è annullata e gli atti sono rinviati al primo giudice affinché proceda nel
senso dei considerandi.

 

                                   2.   Non
si prelevano spese né tassa di giustizia.

                                         Lo
Stato del Canton Ticino verserà all'appellante la somma di fr. 400.- a titolo
di ripetibili di questa sede.

 

                                   3.   Intimazione
a:      -   __________

                                         Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Campagna.

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario