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**Case Identifier:** 31ecabc2-106c-51f2-86d3-1ae9328729a5
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.07.2018 C/7636/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-7636-2016_2018-07-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13 juillet 2018. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/7636/2016 ACJC/931/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU JEUDI 12 JUILLET 2018 

Entre 

A______ SARL, sise ______ Genève, appelante et intimée d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 24 août 2017, comparant par Me Julie VAISY, avocate, 

rue du Rhône 100, case postale 3403, 1211 Genève 3, en l'étude de laquelle elle fait 

élection de domicile, 

et 

Monsieur B______, domicilié ______ Genève, intimé et appelant, comparant par Me 
Karin GROBET THORENS, avocate, rue Verdaine 6, case postale 3776, 1211 Genève 

3, en l'étude de laquelle il fait élection de domicile. 

 

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C/7636/2016 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/756/2017 du 24 août 2017, expédié pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé 

notifié à B______ (ci-après : le sous-locataire) le 24 mars 2016 pour le bureau sis 

au 1
er

 étage de l’immeuble ______, à Genève (ch. 1), a accordé à B______ une 
unique prolongation de bail de trois ans, venant à échéance le 30 septembre 2020, 

pour les locaux susmentionnés (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

En substance, les premiers juges ont retenu que le sous-locataire avait échoué à 

prouver la réalisation d’un motif d’annulation du congé et que la validité de  
celui-ci était admise. Par ailleurs, le Tribunal a considéré qu’au vu des 
circonstances et de la pesée des intérêts en présence, une unique prolongation de 

bail de trois ans devait être accordée au sous-locataire, ce qui lui permettrait en 

particulier de poursuivre son activité jusqu’à ce qu’il atteigne l’âge de 75 ans, âge 
auquel on peut raisonnablement attendre d’un médecin qu’il mette un terme à son 
activité. 

B. a. Par acte déposé le 27 septembre 2017 au greffe de la Cour de justice,  
A______ SARL (ci-après : la sous-bailleresse ou A______) a formé appel contre 

ce jugement.  

Au fond et principalement, elle a conclu à l’annulation et la mise à néant du 
chiffre 2 du jugement JTBL/756/2017 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 

24 août 2017 dans la cause C/7636/2016, ainsi qu’à la confirmation de ce 
jugement pour le surplus. Elle a également conclu à ce que, statuant à nouveau, la 

demande de prolongation de bail de B______ soit refusée, à ce qu’il soit constaté 
que le bail avait pris fin à son échéance le 30 septembre 2017 et à ce que le 

jugement soit confirmé pour le surplus.  

Subsidiairement, elle a conclu à la confirmation du jugement, à la constatation de 

ce que le loyer dû par B______ à la sous-bailleresse pendant la durée de la 

prolongation de bail est de 3'150 fr. par mois (charges incluses) conformément au 

contrat de bail de sous-location du 1
er

 octobre 2012, et à la condamnation de 

B______ de s’acquitter mensuellement d’un loyer de 3'150 fr. par mois (charges 
incluses) pendant la durée de la prolongation de bail.  

Elle soutient que le Tribunal a constaté les faits de manière inexacte et 

incomplète, confinant à l’arbitraire. Selon la sous-bailleresse, le Tribunal n’a 
retenu ni son besoin urgent de récupérer les locaux occupés par le sous-locataire, 

ni l’absence de recherches effectuées par celui-ci. Il n’a non plus pris en 
considération le refus du sous-locataire d’accepter les solutions de remplacement 
proposées par elle. Les premiers juges auraient par ailleurs omis de prendre en 

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C/7636/2016 

compte la solution de remplacement immédiate à disposition du sous-locataire, 

ainsi que sa situation personnelle et financière. 

L’appelante affirme que le Tribunal a apprécié les preuves de façon arbitraire en 
considérant que la pièce 15 produite par le sous-locataire était suffisante à 

démontrer ses recherches de locaux de remplacement. En retenant que le besoin 

de B______ était d’une urgence assez relative, les premiers juges auraient 
apprécié les faits de manière erronée et arbitraire. 

Enfin, A______ reproche aux premiers juges d’avoir violé le droit, en particulier 
les articles 272 et 272a alinéa 2 CO. En effet, elle estime avoir démontré qu’elle 
avait offert au sous-locataire des locaux de remplacement adéquats, qu’il a soit 
refusés de façon injustifiée, ou soit sur lesquels il n’a pas pris la peine de se 
déterminer. Par ailleurs, l’absence de recherches effectuées par B______, son 
attitude et son refus d’accepter les locaux de remplacement proposés par elle, les 
solutions de remplacement à sa disposition, sa situation financière ainsi que son 

besoin urgent de récupérer ses locaux à brève échéance, auraient dus conduire le 

Tribunal à n’octroyer aucune prolongation du bail. 

b. Par acte déposé le 27 septembre 2017 au greffe de la Cour de justice, B______ 
a également formé appel contre ce jugement.  

Principalement, il a conclu à l’annulation du jugement, à l’annulation de la 
résiliation de bail notifiée le 24 mars 2016 pour le 30 septembre 2017, ainsi qu’au 
déboutement de la sous-bailleresse de toutes autres ou contraires conclusions. 

Subsidiairement, il a conclu a ce que lui soit accordée une pleine et entière 

prolongation de bail de six ans échéant au 30 septembre 2023 et que la 

sous-bailleresse soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. 

Il a soutenu que le Tribunal était à même, au vu de l’ensemble des circonstances, 
d’apprécier le fait que le motif du congé invoqué était un prétexte et que le réel 
motif était financier. Par conséquent, le congé notifié le 24 mars 2016 devait être 

annulé. 

Par ailleurs, B______ a considéré que bien que certains éléments aient été 

pertinemment retenus par les premiers juges, ces derniers avaient mal apprécié les 

intérêts en présence en accordant une prolongation de seulement trois ans au sous-

locataire. 

 c. Par mémoire du 30 octobre 2017, A______ a répondu à l’appel. 

Principalement, elle a conclu au rejet de l’appel de B______, invitant la Cour à 
annuler et mettre à néant le chiffre 2 du jugement, à refuser toute prolongation du 

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bail, à constater que le bail a pris fin le 30 septembre 2017 et à confirmer le 

jugement pour le surplus.  

Pour le surplus, elle a persisté dans ses conclusions d'appel.  

Elle a soutenu que les premiers juges avaient confirmé à juste titre la validité du 

congé notifié le 24 mars 2016 au sous-locataire. Concernant la question de la 

prolongation du bail, la sous-bailleresse a renvoyé la Cour de justice aux 

arguments développés dans son appel du 27 septembre 2017. 

d. Par mémoire du 1er novembre 2017, le sous-locataire a répondu à l’appel et a, 
préalablement, conclu à l’audition de C______, au motif qu’elle avait quitté la 
sous-bailleresse, emmenant avec elle une partie de sa patientèle, de sorte que la 

sous-bailleresse ne pouvait plus se prévaloir du même besoin de locaux. 

Il a également persisté dans ses conclusions d'appel. 

Il a soutenu que l’argumentation juridique de la sous-bailleresse n’apportait rien 
de nouveau, de sorte qu’il persistait intégralement dans ses conclusions. 

e. Par réplique du 21 novembre 2017, la sous-bailleresse a conclu à ce que la Cour 
de justice refuse l’audition de C______, qui ne pouvait rien apporter d’utile, dès 
lors qu’un autre médecin lui avait succédé deux jours après son départ, de sorte 
que les locaux restaient sur-occupés, et a, pour le surplus, persisté dans ses 

conclusions. 

f. Par réplique du 21 novembre 2017, le sous-locataire a persisté dans les 
conclusions prises dans le cadre de son appel du 27 septembre 2017. 

g. Les parties ayant toutes deux renoncé à dupliquer, la Cour de justice a, par 
courrier du 5 janvier 2018, informé les parties de ce que la cause était gardée à 

juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. A______ SARL est une société dont le but est la création et l'exploitation d'un 
centre spécialisé en médecine traditionnelle ______.  

Elle est locataire de locaux (bureaux) au rez supérieur et au premier étage de 

l'immeuble sis ______  à Genève.  

b. Par contrat du 6 février 2008, elle a sous-loué à B______ un bureau de 80 m² 
au premier étage de l'immeuble sis ______, à usage de cabinet médical. Le contrat 

a été conclu pour une durée de quatre ans et six mois, de mars ou mai (sic) 2008 

jusqu'au 30 septembre 2012, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le 

préavis de résiliation était de six mois.  

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Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé par le contrat à 36’000 fr. 

c. Il résulte des déclarations concordantes des parties par devant les premiers juges 
que B______ a exercé, sur la base d’un accord oral, la fonction de médecin 
répondant pour A______ entre 2007 et 2012, et que sa rémunération pour cette 

activité compensait le loyer de sous-location de son cabinet (Déclaration 

D______, procès-verbal du 9 mars 2017, p. 3). 

d. Toujours selon les déclarations concordantes des parties, il apparaît qu’en 2010, 
B______ a restitué à A______, à la demande de cette dernière, une petite pièce de 

8 à 10 m
2
 (Déclarations B______ et D______, procès-verbal du 9 mars 2017, p. 

3). 

e. Lorsque l'activité de B______ en tant que médecin-conseil de A______ a pris 
fin d'un commun accord en 2012, un nouveau contrat de sous-location a été signé 

par les parties à partir du 1er octobre 2012, pour une durée de cinq ans. Ce contrat 

est identique au précédent contrat du 6 février 2008, notamment en ce qui 

concerne le loyer annuel fixé à 36’000 fr. hors charges (soit 3’000 fr. par mois).  

Il ressort toutefois des déclarations de B______ que le montant du loyer de sous-

location convenu oralement à partir du 1er octobre 2012 était de 2’000 fr. par 
mois, montant effectivement payé depuis cette date, sans que A______ n’émette 
la moindre réclamation, jusqu'en 2016 (Déclaration B______, procès-verbal du 16 

mai 2017, p. 2).  

f. Il ressort des déclarations concordantes des parties que dès le début de l'année 
2015, les représentants de A______ ont approché B______ pour lui faire savoir 

qu'ils souhaitaient reprendre possession des locaux qu’ils lui sous-louaient pour 
leurs propres besoins. A cet effet, ils lui ont soumis des propositions de locaux de 

remplacement, et une offre d'indemnité pour ses frais de déménagement 

(Déclaration D______, procès-verbal du 9 mars 2017, p. 2; Déclaration B______, 

procès-verbal du 16 mai 2017, p. 2). Selon le  

sous-locataire, la déclaration d'une éventuelle résiliation de son bail n'a toutefois 

pas été évoquée expressément à l'époque. 

g. Inquiet de cette situation, B______ a consulté un avocat, lequel a adressé un 
courrier daté du 24 mars 2016 à A______ pour se constituer pour la défense des 

intérêts du sous-locataire.  

h. Par avis daté du 24 mars 2016, A______ a résilié le bail de sous-location pour 
son échéance du 30 septembre 2017. Le motif invoqué à l'appui de cette résiliation 

était le besoin prépondérant du bailleur.  

i. Cet avis de résiliation est parvenu à l’office postal de retrait/distribution le  
30 mars 2016 et a été remis le 1

er
 avril à son destinataire.  

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j. L’avis de résiliation a été envoyé par A______ avant que celle-ci reçoive le 
courrier précité de l'avocat de B______ (Déclaration E______, procès-verbal du 9 

mars 2017, p. 4). 

k. A partir de l'été 2016, A______ a cessé d'utiliser la petite pièce  
de 8 à 10 m² faisant partie des locaux sous-loués au locataire, et l’a vidée. C'est à 
partir de ce moment qu'elle a réclamé à B______ qu'il s'acquitte du loyer fixé 

contractuellement, soit 3’000 fr. par mois, au lieu des 2’000 fr. qu'il versait depuis 
2012 (Déclaration D______, procès-verbal du 9 mars 2017,  

p. 3; Déclaration B______, procès-verbal du 16 mai 2017, p. 2). 

l. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers. Non conciliée le 20 octobre 2016, l'affaire a été portée 

devant le Tribunal le 21 novembre 2016.  

m. Dans sa réponse du 13 janvier 2017, A______ a conclu à la validation de la 
résiliation. 

n. Le Tribunal a entendu les parties lors de deux audiences du 9 mars et  
16 mai 2017.  

Le représentant de la sous-bailleresse a déclaré que les locaux de A______ étaient 

devenus insuffisants pour faire face à l'augmentation de la clientèle ces dernières 

années. Elle disposait d'environ 210 m² de locaux, dans lesquels exerçaient trois 

médecins. Douze salles de traitement étaient installées dans les locaux. Le délai 

d'attente pour obtenir un rendez-vous était de l'ordre d'un mois et demi. Par 

ailleurs, les patients devaient attendre leur tour longtemps dans la salle d'attente, 

ce qui n'était pas satisfaisant. La libération des locaux actuellement sous-loués à 

B______ permettrait de créer cinq à six salles de traitement supplémentaires, ainsi 

qu'un bureau pour un médecin (Déclaration D______, procès-verbal du 9 mars 

2017, p. 4). Le nombre de patients était en augmentation. A______ souhaitait 

disposer de locaux supplémentaires pour améliorer la qualité de l'accueil et de 

soins. En raison du manque d’espace, A______ avait dû renoncer à engager un 
médecin supplémentaire (Déclaration E______, procès-verbal du 16 mai 2017, p. 

3, 4).  

o. B______ a déclaré qu'il exerçait son activité professionnelle à plein temps, mais 
qu'une partie de son activité se déroulait en dehors de son cabinet (visites à 

domicile, EMS, activité académique). Agé de 72 ans, il envisageait de continuer à 

exercer son activité professionnelle pendant encore cinq à six ans. Il avait en effet 

un fils encore mineur qui était à sa charge, et qui envisageait de faire des études de 

médecine. Des locaux de remplacement lui avaient été proposés par A______, 

mais ceux-ci n'étaient pas adéquats soit en raison de leur surface, soit en raison de 

leur accès ou de leurs prix. Il avait également effectué de lui-même des recherches 

de locaux. Sa patientèle se composait pour moitié environ de personnes habitant 

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dans le quartier. Lors de l'audience du 16 mai 2017, le sous-locataire a par ailleurs 

produit un certificat médical daté du 4 mai 2017 indiquant qu'il devait suivre de 

nombreux traitements médicaux et subir une intervention chirurgicale au mois de 

juin 2017.  

p. Il a visité plusieurs cabinets médicaux et a considéré que des locaux situés à la 
à la route de Malagnou étaient éloignés de la Vieille-ville, ce qui impliquait une 

perte de patientèle. Un cabinet situé à Champel, d’une surface de 65-70 m2, au 
loyer de 1’685 fr. et disponible moyennant une reprise de 25'000 fr., a été 
considéré comme trop éloigné de la vieille ville. Un cabinet à la Terrassière, au 

loyer mensuel de 2'200 fr., requérant des travaux pour un montant de l’ordre de 
30'000 fr., a été considéré comme éloigné de la Vieille-ville (pièce 9).   

q. Le Tribunal a entendu deux témoins.  

F______, assistante médicale de B______ depuis 2010, a déclaré que les patients 

de celui-ci étaient au moins pour moitié des personnes habitant le quartier 

(Vieille-ville, Rive, Eaux-Vives). 

G______, secrétaire de A______ depuis 2010, a déclaré que le centre recevait 

entre 80 et 90 patients par jour. A______ disposait de  

12 salles de traitement, ce qui était insuffisant pour répondre à la demande. Il en 

résultait un temps d'attente pour les patients de l'ordre de cinq minutes. Par 

ailleurs, les services offerts n'étaient pas optimaux en raison du manque d'espace. 

Environ six salles de soins supplémentaires pourraient être créées dans les locaux 

actuellement sous-loués à B______.  

r. Le 30 septembre 2017, la doctoresse C______, collaboratrice de A______ a 
quitté les locaux. Elle a été remplacée dès le 2 octobre 2017 par H______, 

spécialiste en médecine ______ et ______.  

s. Par écritures des 2 et 3 août 2017, les parties ont persisté dans leurs conclusions.  

t. B______ a adressé une écriture de réplique au Tribunal le  
7 août 2017, et A______ a dupliqué le 23 août 2017, après quoi la cause a été 

gardée à juger. 

 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

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C/7636/2016 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de 1
ère

 instance 

(art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011,  

n. 13 ad art. 308 CPC). 

Lorsque le locataire demande l’annulation du congé, la valeur litigieuse 
correspond au montant des loyers dus pour la période pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement, c’est-à-dire jusqu’au terme de la première possibilité de 
résilier le bail ou à l’échéance de la durée déterminée du contrat. Il convient donc 
de tenir compte du délai de protection de trois ans de l'article 271a al. 1 let. e CO. 

En l'occurrence, compte tenu du loyer mensuel et de la durée de la prolongation 

requise, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est dès 

lors ouverte.  

1.2 Selon l'article 311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l’instance d’appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, 
laquelle doit être jointe au dossier d’appel.  

Interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 145  

al. 1 let. a, 311 al. 1 CPC), les appels sont recevables. Par économie de procédure, 

ils seront traités dans le même arrêt (art. 125c CPC). 

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2

ème
 éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 

Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010,  

p. 349 ss, n. 121). 

1.4 L’appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance d’appel dispose 
ainsi d’un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le 
juge d’appel contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

1.5 L'instance d'appel peut administrer les preuves (art. 316 al. 3 CPC). Cette 
disposition ne confère toutefois pas à l'appelant un droit à la réouverture de la 

procédure probatoire et à l'administration de preuves. En particulier, l'instance 

d'appel peut rejeter la requête de réouverture de la procédure probatoire de 

l'appelant, si celui-ci a renoncé à l'administration d'un moyen de preuve 

régulièrement offert en première instance, notamment en ne s'opposant pas à la 

clôture de la procédure probatoire, et ce, même lorsque le procès est soumis à la 

maxime inquisitoire (ACJC/1529/2017 du 27 novembre 2017, consid. 1.4;  

ATF 138 III 374 consid. 4.3.2). 

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C/7636/2016 

Toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuve adéquats 

proposés régulièrement et en temps utile aux fins d'établir les faits pertinents et 

contestés (art. 150 al. 1 et 152 al. 1 CPC). Par moyens de preuve adéquats, il faut 

comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du juge sur la réalité d'un 

fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence sur 

l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, 

qui consisterait dans le fait qu'une preuve ne doit être administrée que si le juge 

n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile, par exemple parce qu'il est déjà 

convaincu de l'existence ou de l'inexistence du fait à prouver. Un tel refus repose 

sur une appréciation anticipée de la preuve, qui est permise par la jurisprudence 

dans certaines limites et se rattache au thème plus général de la libre appréciation 

(SCHWEIZER, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 8 à 10  

ad art. 152 CPC). Ce principe vaut même lorsque la maxime inquisitoire 

s'applique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2, 136 I 229 consid. 5.3 et 130 III 734 

consid. 2.2.3; ACJC/1227/2017 du 2 octobre 2017, consid. 3.1.1). 

En l’occurrence, le sous-locataire sollicite l’audition d’un témoin, C______, 
médecin qui a quitté la sous-bailleresse le 31 septembre 2017, cette audition étant 

destinée à établir que les locaux de la sous-bailleresse n’étaient plus sur-occupés, 
à raison de ce départ.  

La sous-bailleresse a exposé de manière documentée qu’un nouveau médecin 
avait succédé, le 2 octobre 2017 à C______, de sorte que ses locaux étaient 

toujours sur-occupés.  

L’audition de C______ n’est pas de nature à apporter quelque élément pertinent, 
compte tenu des enjeux de la cause. Elle ne sera donc pas ordonnée. 

2. B______ se plaint de ce que la validité du congé qui lui a été notifié le 24 mars 
2016 a été admise. 

2.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qui est le cas lorsqu'il contient 
une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le 

contrat pour la prochaine échéance contractuelle ou légale en respectant le délai 

de congé (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; 

arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.1; 

4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2). 

Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la 

période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la 

faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1; 4A_484/2012 du 

28 février 2013 consid. 2.3.1).  

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C/7636/2016 

La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation 

particulier (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 

p. 62). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la 

façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 194), pour 

effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants qui entravent 

considérablement l'usage de la chose louée (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 

496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi 

(ATF 136 III 190 consid. 2), ou pour utiliser les locaux lui-même ou les céder à 

ses proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.1; 

4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du  

26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 

Selon l’article 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de 
la bonne foi.  

Un congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, 

sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le 

motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). 

Il s’agit d’un cas d’application de l'article 2 alinéa 1 CC, selon lequel chacun est 
tenu d’exercer ses obligations selon les règles de la bonne foi. Sur le principe, il 
n’y a pas d’abus à résilier un bail pour son échéance. En effet, bailleur et locataire 
ne sont pas soumis à une obligation de fidélité (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à 

loyer, 2010, n. 3 ad art. 271 CO). Pour que le congé soit annulable, il n’est pas 
nécessaire que l’attitude de la partie qui résilie le bail puisse être qualifiée d’abus 
« manifeste » de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (LACHAT, Commentaire 

romand code des obligations I, 2
ème

 édition, n. 6 ad. art. 271). Toute résiliation qui 

ne repose sur aucun intérêt digne de protection, ce consacre une attitude déloyale, 

qui résulte d’une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le 
motif est manifestement un prétexte, tombe sous le coup de l’article 271  
alinéa 1 CO (LACHAT, op. cit, loc cit.). 

Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations 

abusives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que 

l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur 

à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu’il n’existe pas une disproportion 
manifeste des intérêts en présence. L'article 271 alinéa 1 CO vise singulièrement 

toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion 

évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010).  

Un congé donné par un bailleur qui entend disposer des locaux pour lui-même ou 

les mettre à disposition des membres de sa famille ou de proche ne contrevient pas 

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C/7636/2016 

aux règles de la bonne foi, même si le besoin invoqué n’est ni immédiat, ni urgent 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2008 du 26 mai 2008; ACJC/1552/2014 du  

17 décembre 2014). 

Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 

règles de la bonne foi (art. 8 CC); la partie qui résilie a seulement le devoir de 

contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les 

éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle 

(ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011). Celui 

qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable le motif du congé 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 et 4A_575/2008 

du 19 février 2009). 

Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du 

congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif du congé 

invoqué doit ainsi exister au moment de la résiliation. Rien n’interdit de prendre 
en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté 

réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_623/2010 du 2 février 2011; 4A_518/2010 du 16 décembre 2010; 

ACJC/796/2015 du 29 juin 2015). 

L'auteur de la motivation est lié par les motifs qu'il a donnés. En cours de 

procédure, il peut néanmoins les compléter et les expliciter s'il a de bonnes raisons 

de le faire. De plus, la motivation doit être donnée dans le respect des règles de la 

bonne foi. En particulier, les motifs avancés doivent être vrais. Si le bailleur 

donne des motifs mensongers et que le juge s'en aperçoit, le congé doit en règle 

générale être annulé (ACJC/959/2012 du 29 juin 2012, ACJC/283/2008 du  

3 mars 2008; LACHAT, op. cit., p. 732). 

Les dispositions en matière de protection contre les congés s'appliquent à la  

sous-location jusqu'à l'extinction du bail principal (art. 273b al. 1 CO). 

2.2 En l’occurrence, le sous-locataire soutient que le congé serait annulable en 
vertu de l'article 271a alinéa 1 lettre a CO, qui sanctionne le congé 

« représailles ». Selon lui, l'avis de résiliation du 24 mars 2016 aurait été antidaté, 

et serait en réalité intervenu suite à la réception du courrier de son avocat du  

24 mars 2016.  

Cette affirmation a été contredite par l'administrateur délégué de A______ lors de 

son audition par devant le Tribunal.   

Datée du jeudi 24 mars 2016, veille de Vendredi Saint, on ignore quand la lettre 

de l'avocat est exactement parvenue à son destinataire, mais celui-ci a indiqué 

l’avoir reçue après avoir envoyé l’avis de résiliation.  

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Pour sa part, l’avis de résiliation querellé, daté également du 24 mars 2016, est 
parvenu à l’office de retrait/de distribution le mercredi 30 mars à 7 h. 22, ce qui 
implique qu’il a été nécessairement posté un ou deux jours ouvrables auparavant, 
de sorte qu’il ne peut pas être exclu qu’il ait effectivement été posté le 
24 mars 2016. 

Ainsi, l’allégation selon laquelle l'avis de résiliation du 24 mars 2016 aurait été 
antidaté et en réalité émis après la réception du courrier de l'avocat du 

24 mars 2016 n’a pas été établie à satisfaction de droit.  

En outre, le courrier de l'avocat informait A______ de la constitution de celui-ci et 

lui demandait de passer par son intermédiaire pour toute communication avec le 

sous-locataire. Aucune prétention découlant du bail n’était formulée dans le cadre 
de ce courrier, de sorte que les conditions de l'article 271a 

alinéa 1 let. a CO ne seraient de toute façon pas réalisées. 

Par ailleurs, A______ a démontré que le congé avait été donné car elle entendait 

disposer des locaux pour elle-même. Il a été démontré par la  

sous-bailleresse qu’elle devait faire face à l’augmentation de sa clientèle et que 
pour ce faire elle devait disposer de locaux supplémentaires. La motivation de 

A______ est restée constante durant toute la procédure. En outre, les explications 

qu’elle a fournies lors de son audition, les pièces qu’elle a produites ainsi que les 
déclarations du témoin G______ ont démontré le besoin qu’avait la sous-
bailleresse de disposer de nouveaux locaux. 

2.3 Par conséquent, la validité du congé doit être admise et la Cour confirmera le 
chiffre 1 du dispositif du jugement du Tribunal sur ce point. 

3. B______ se plaint de ce que le contrat de bail a fait l’objet d’une unique 
prolongation de trois ans et A______ conteste pour sa part le principe même 

d’une prolongation. 

3.1 Aux termes des articles 272 alinéa 1 et 272b alinéa 1 CO, le locataire peut 
demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six 

ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences 

pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de 

temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. 

Selon l'article 272 alinéa 2 CO, dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge 

se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la 

durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur 

comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et 

l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des 

locaux commerciaux.  

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Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 

a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée (ATF 135 III 121 consid. 2.1).  

Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une 

prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 

remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas 

particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de 

chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif 

local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 

125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le 

moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que 

le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de 

remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/201du 

2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3).  

Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire 

de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment 

en raison de la nature particulière de ses activités (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 

p. 781), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le 

locataire (ATF 136 III 190 consid. 6). 

La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à 

déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. 

Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la 

résiliation peut entraîner pour le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C_62/2000 

du 15 mai 2002). 

S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise 

que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne 

constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de  

l'article 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont 

pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une 

telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du 

congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un 

déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire 

(ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254). 

Quant au montant du loyer, le locataire à la recherche d'un objet loué équivalant à 

celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie 

d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif; s’il 
limite d'emblée le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux 

qui en représente la contrepartie équitable et usuelle; de même, il ne saurait 

refuser de déménager dans un endroit où il est moins connu de la clientèle car un 

http://justice.geneve.ch/perl/decis/135%20III%20121
http://justice.geneve.ch/perl/decis/136%20III%20190
http://justice.geneve.ch/perl/decis/135%20III%20121
http://justice.geneve.ch/perl/decis/125%20III%20226
http://justice.geneve.ch/perl/decis/125%20III%20226
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4A_57/2012
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4A_31/201
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4A_57/2012
http://justice.geneve.ch/perl/decis/136%20III%20190
http://justice.geneve.ch/perl/decis/136%20III%20190
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4C.62/2000
http://justice.geneve.ch/perl/decis/105%20II%20197
http://justice.geneve.ch/perl/decis/102%20II%20254

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tel inconvénient, lié à la résiliation elle-même, ne constitue pas en soi une 

conséquence pénible au sens de la loi (arrêt du Tribunal fédéral non publié du 

18.4.94 C. c/ X. SA). 

L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, 

que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui 

pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il 

sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois 

moins rigoureux à ce stade qu’à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 
consid. 1; 110 II 254 = JT 1985 I 265-266; 102 II 254 = JT 1977 I 558; 

ACJC/218/1992). 

Le juge peut tenir compte du délai qui s'était coulé entre le moment de la 

résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a 

pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement 

(ATF 125 III 226 consid. 4c et arrêt du Tribunal fédéral 4A_57/2012 du 

29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p.473). 

3.2 En l’occurrence, lors de la résiliation du bail, les rapports contractuels entre 
les parties avaient duré près de 8 ans.  

Dans la cadre de la procédure, A______ a démontré qu’elle connaissait une 
croissance considérable de sa patientèle et que les locaux à sa disposition étaient 

insuffisants. Il ressort des déclarations du témoin G______ que le délai pour 

obtenir un rendez-vous est d’environ un mois et demi, et que le temps pendant 
lequel les patients doivent attendre leur tour dans la salle d’attente ne dépasse pas 
5 minutes. Ces attentes sont usuelles dans les cabinets genevois, si bien que 

l’urgence de la sous-bailleresse est relative. 

B______, médecin âgé de 72 ans, n’a pas démontré connaître des difficultés 
financières. Le fait qu’il ait un enfant qui, à l’époque, était au collège, ne signifie 
pas qu’il subisse de telles difficultés. Le compte de pertes et profits qu’il a produit 
sous pièce 9 établit un bénéfice de 158'829 fr. 45 en 2012, respectivement de 

206'353 fr. 62 en 2011. Par ailleurs, il s’est écoulé plus d'un an depuis la 
résiliation du bail. En outre, si le sous-locataire a établi avoir effectué des 

recherches de locaux de remplacement, on ignore à quelles dates elles ont eu lieu, 

le récapitulatif daté d’avril 2017 ne le mentionnant pas. La sous-bailleresse a 
proposé plusieurs locaux de remplacement dans une fourchette de prix conforme 

au marché locatif genevois et dont la localisation semblait correcte. Toutefois, 

aucun de ces locaux n’a convenu à B______, à raison des prétendues difficultés 
d’accès qu’ils présentent pour sa patientèle. Cela étant, il a renoncé à plusieurs 
cabinets médicaux disponibles, dont deux en particulier impliquaient un loyer de 

même ordre que celui versé pour les locaux querellés, voire un loyer inférieur, 

tout en supposant des travaux de l’ordre de 25'000 à 30’000 fr. B______ a évoqué 

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un risque de perte de patientèle, alors que son assistante a indiqué aux premiers 

juges que les patients venaient pour moitié de la Vieille-ville, de Rive et des 

Eaux-Vives, de sorte qu’un cabinet situé à la Terrassière s’inscrit dans ce 
périmètre.  

3.3 Au vu de l’ensemble des circonstances et de la pesée des intérêts en présence, 
il convient d’octroyer à B______ une première prolongation de bail d’un an et 
demi, soit jusqu’au 31 mars 2019. 

Compte tenu des éléments exposés ci-dessus, cette prolongation devrait permettre 

à B______ de disposer du temps nécessaire pour trouver des locaux comparables. 

A cet égard, le fait que des travaux de l’ordre de 25'000 fr. ou 30'000 fr. soient 
nécessaires ne saurait être considéré comme un obstacle dirimant, ces travaux 

pouvant être amortis sur la durée du bail. Par ailleurs, le fait qu’il reprenne un 
cabinet médical pourrait également lui amener de nouveaux patients. Si ses 

recherches devaient s’avérer infructueuses, il pourrait alors solliciter une seconde 
prolongation.  

3.4 Le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera par conséquent annulé et 
modifié dans le sens qui précède. 

4. A teneur de l'article 22 alinéa 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'article 116  

alinéa 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres 

litiges que ceux visés à l'article 114 CPC (ATF 139 III 182 consid 2.6).  

* * * * * 

  

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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables les appels interjetés le 27 septembre 2017 par A______ SARL et 

B______ contre le jugement JTBL/756/2017 du 24 août 2017 rendu par le Tribunal des 

baux et loyers dans la cause C/7636/2016-4-OSB. 

Au fond : 

Confirme les chiffres 1 et 3 du jugement JTBL/756/2017 du 24 août 2017 rendu par le 

Tribunal des baux et loyers dans la cause C/7636/2016-4-OSB. 

Annule le chiffre 2 du jugement JTBL/756/2017 du 24 août 2017 rendu par le Tribunal 

des baux et loyers dans la cause C/7636/2016-4-OSB. 

Cela fait et statuant à nouveau sur ce point :  

Accorde à B______ une première prolongation de bail de 18 mois, venant à échéance le 

31 mars 2019. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Bertrand 

REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTribunal fédéral 
supérieure ou égale à 15'000 fr.