# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a1f9a3ed-e46f-5b54-9538-a124f6b78071
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-03
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 03.02.2021 20-7042 / 20-7142
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_20-7042---20-7142_2021-02-03.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/33

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 20-7042 / 20-7142

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 17.02.2021

Entscheiddatum: 03.02.2021

BDE 2021 Nr. 12
Art. 159 und 173 PBG, Art. 24c Abs. 4 und 25 Abs. 2 RPG, Art. 42 Abs. 3 RPV. 
Nachträgliche Baugesuche sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der 
(unbewilligten) Ausführung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu 
beurteilen. Auf das im Zeitpunkt des Entscheids geltende Recht ist nur 
abzustellen, wenn dieses für den Eigentümer der Baute günstiger ist (Erw. 
2.3). Soll eine sehr bescheidene, eingeschossige Ferien- oder 
Freizeitunterkunft um ein zusätzliches Dachgeschoss aufgestockt und 
zudem mit Dusche und Toilette versehen werden, wird die Baute dadurch 
nicht nur in einen anderen, wesentlich höheren Ausbaustandard versetzt, 
sondern auch wesentlich vergrössert und verändert, womit es bereits am 
Identitätserfordernis von Art. 42 Abs. 3 RPV fehlt. Solch weitgehende Um- 
und Erweiterungsbauten können auch nicht als für eine zeitgemässe 
Wohnnutzung im Sinn von Art. 24c Abs. 4 RPG nötig betrachtet werden (Erw. 
2.6.6). Ohne Zustimmung einer kantonalen Behörde kann eine kommunale 
Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG von Bundesrechts wegen 
keine Wirkungen entfalten. Kann die kantonale Zustimmung auch 
nachträglich nicht erteilt werden, ist die kommunale Bewilligung nichtig. 
Eine auf einer nichtigen Bewilligung basierende Baute geniesst keine 
Bestandesgarantie und das selbst für den Fall, dass auf ihren Rückbau 
verzichtet werden könnte. Demzufolge könnte die rechtswidrige Baute zwar 
weiter unterhalten werden, aber nur soweit dies mit bewilligungsfrei 
zulässigen Massnahmen geschieht (Erw. 2.7 und 2.8.2).

BDE 2021 Nr. 12 finden Sie im angehängten PDF-Dokument

Kanton St.Gallen 

Baudepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

 

20-7042/20-7142 

 

Entscheid Nr. 12/2021 vom 3. Februar 2021 

Rekurrenten 1 

 

 

 

Rekurrent 2 

 

 A.___ 

vertreten durch Dr.iur. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, Bogen-

strasse 9, 9000 St.Gallen 

 

B.___ 

vertreten durch lic.iur. Rony Kolb, Rechtsanwalt, Diepoldsauerstras-

se 24, 9443 Widnau  

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 10. August 2020) 

 

 

Rekursgegner 1 

(in Bezug auf den Rekurs 2) 

 

 

Rekursgegner 2 

(in Bezug auf den Rekurs 1) 

 

 

 A.___ 

vertreten durch Dr.iur. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, Bogen-

strasse 9, 9000 St.Gallen 

 

B.___ 

vertreten durch lic.iur. Rony Kolb, Rechtsanwalt, Diepoldsauerstras-

se 24, 9443 Widnau  

 

 

Betreff  Feststellung des rechtmässigen Bestands 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 2/32 

 

Sachverhalt 

A.  

a) B.___, Y.___, ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 001, Grund-

buch Z.___, an der M.___strasse in X.___. Das Grundstück liegt ge-

mäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 22. Dezember 

1998 teils im übrigen Gemeindegebiet (üG), teils in der Grünzone Frei-

haltung (GF). Es ist mit einem Ferienhaus (Vers.-Nr. 002) überbaut.  

 

b) Am 23. Juli 1964 erteilte der Gemeinderat Z.___ die erstmalige 

Baubewilligung für die Erstellung eines Ferienhauses mit Firstdach so-

wie Toilette (Grundfläche 4 m x 6 m) und überdachter Terrasse auf 

jenem Teil des dazumal noch ungeteilten Grundstücks Nr. 003, der 

heute das Grundstück Nr. 001 bildet. 

 

 
 

c) Vor der Zonenplanänderung vom 22. Dezember 1998 lag das 

Grundstück Nr. 001 im Perimeter des Schutzzonenplans X.___ vom 

6. März 1973 in der Zone D mit besonderen Vorschriften (besV). In 

dieser waren gemäss Art. 14 besV die Erstellung eingeschossiger 

Wohnbauten (Ausnützung 0,1, Gebäudelänge 12 m, Gebäudehöhe 

3 m, Firsthöhe 6,5 m, Dachausbau bis 50 % der darunterliegenden 

Fläche, Grenzabstand allseitig 5 m) zulässig. 

 

d) Am 27. September 1984 bewilligte der Gemeinderat Z.___ die 

Einwandung (Verglasung) der Terrasse samt Befensterung.  

 

e) Am 19. Juni 1987 erfolgte die Bewilligung zur Aufstockung des 

Gebäudes (Dachausbau mit zwei Schlafzimmern, Gaube sowie see-

seitigem Balkon). Diese Bewilligung erlosch jedoch aufgrund des un-

genutzten Ablaufs der Jahresfrist für den Beginn der Bauarbeiten.  

 

f) Am 9. August 1988 genehmigte der Gemeinderat Z.___ erneut 

eine Dachaufstockung des Ferienhauses mit Schleppgaube und see-

seitigem Balkon: 

 

gedeckte Terrasse 

Ferienhaus 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 3/32 

 

 
Ansicht von Osten 

 

g) Am 21. Dezember 1992 erteilte der Gemeinderat Z.___ sodann 

die Bewilligung für den Anbau eines Geräteraums (Fläche von 

1,25 m x 3 m) an der Nordfassade des Ferienhauses. 

 

h) Mit Baugesuchsformular vom 7. April 2016 reichte B.___ dem 

Gemeinderat Z.___ ein Baugesuch für die energetische Sanierung des 

Ferienhauses auf Grundstück Nr. 001 ein. Nach dem Kurzbeschrieb 

im Baugesuchsformular war beabsichtigt, am bestehenden Ferien-

haus eine Aussendämmung mit Holzverschalung anzubringen und die 

Fenster zu erneuern. Als Heizung sollte ein Pelletofen mit integriertem 

Speicher eingebaut werden. Während der öffentlichen Auflage des 

Baugesuchs erhoben A.___, W.___, Einsprache gegen das Bauvor-

haben. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 17. Juni 2016 

erteilte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) 

dem Baugesuch gestützt auf Art. 24c des Bundesgesetzes über die 

Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) i.V.m. Art. 42 der eidgenös-

sischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1; abgekürzt RPV) die 

Zustimmung, woraufhin der Gemeinderat Z.___ mit Beschluss vom 

8. August 2016 die Baubewilligung erteilte und die Einsprache abwies. 

 

i) Den gegen diesen Gesamtentscheid erhobenen Rekurs von 

A.___ wies das Baudepartement mit Entscheid Nr. 12/2017 vom 

23. Mai 2017 ab (Rekurs Nr. 16-5676). Zur Begründung wurde zusam-

menfassend ausgeführt, die zu beurteilende Sanierung des Ferien-

hauses sei als teilweise Änderung im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG 

zulässig. Mit der Sanierung des Ferienhauses gehe keine Nutzungs-

intensivierung einher, die geeignet wäre, die Identität der Baute mas-

sgeblich zu verändern. Mit dem Sanierungsprojekt werde sich auch die 

äussere Erscheinung – trotz Verstärkung der Aussenhülle und des 

Dachs um rund 7 cm und Einsetzung fast gleich grosser Fenster – 

nicht wandeln. Auch das etwas geänderte Erscheinungsbild der Dach-

aufbaute und die flächen- und volumenmässig untergeordnete Ter-

rainanhebung vor der Westfassade seien nicht in der Lage, die 

äussere Erscheinung massgeblich zu verändern. Als Referenzzustand 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 4/32 

 

für die umstrittenen baulichen Massnahmen nahm das Baudeparte-

ment das bauliche Erscheinungsbild des Ferienhauses am 22. De-

zember 1998 an, als das Baugrundstück mit dem Zonenplan der Ge-

meinde Z.___ vom 22. Dezember 1998 teils dem üG, teils der GF, und 

damit dem Nichtbaugebiet im Sinn von Art. 24c RPG zugeordnet wor-

den war. 

 

j) Gegen diesen Entscheid erhoben A.___, vertreten durch Dr.iur. 

Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, St.Gallen, am 12. Juni 2017 Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht. Mit Urteil vom 26. November 2018 

(B 2017/118) hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde unter Auf-

hebung des Rekursentscheids teilweise gut und wies die Angelegen-

heit zur neuen Prüfung des Sachverhalts unter dem Aspekt, dass das 

Baugrundstück bereits seit dem 1. Januar 1988 und nicht erst seit 

22. Dezember 1998 in einer Nichtbauzone liege, zu neuem Entscheid 

an den Gemeinderat Z.___ zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, 

seit dem 1. Januar 1988 hätten altrechtliche, nicht bundesrechtskon-

forme Nutzungspläne ihre bundesrechtliche Wirkung verloren und es 

komme Art. 36 Abs. 3 RPG direkt zur Anwendung. Nach dieser Be-

stimmung gelte, jedenfalls solange keine bundesrechtskonformen 

Bauzonen bestünden und das kantonale Recht nichts anderes vor-

sehe, nur noch das weitgehend überbaute Gebiet als Bauzone. Das 

Baugrundstück habe sich früher nicht in einer den Anforderungen des 

RPG genügenden Bauzone befunden, weshalb es bereits seit Ablauf 

der in Art. 35 Abs. 1 Bst. b RPG festgelegten Frist von acht Jahren seit 

Inkrafttreten des RPG in der Nichtbauzone liege. Referenzzeitpunkt für 

die Anwendung von Art. 24c RPG sei somit der rechtmässige Bestand 

am 1. Januar 1988 und nicht derjenige am 22. Dezember 1998, als der 

neue Zonenplan genehmigt worden sei. Entsprechend würden alle 

baulichen Veränderungen des Gebäudes sowie von dessen Umge-

bung, die ohne oder – ab 1. Januar 1988 – nur mit Bewilligung der 

Gemeinde (aber ohne kantonale Zustimmung) vorgenommen worden 

seien, keinen Bestandesschutz geniessen, es sei denn, diese könnten 

nachträglich noch bewilligt werden. Soweit bauliche Änderungen des 

heute bestehenden Gebäudes einschliesslich dessen Umgebung 

auch nachträglich nicht bewilligt werden könnten, gelange Art. 24c 

RPG unabhängig davon nicht zur Anwendung, ob die Beschwerdefüh-

rer den baurechtswidrigen Zustand schon früher hätten rügen können 

oder nicht. 

 

k) Mit Eingabe vom 12. Januar 2019 führte B.___, vertreten durch 

lic.iur. Rony Kolb, Rechtsanwalt, Widnau, Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Mit Urteil vom 17. Ja-

nuar 2019 (1C_21/2019) trat das Bundesgericht aufgrund fehlender 

Darlegung und offensichtlicher Nichterfüllung der Beschwerdevoraus-

setzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes 

(SR 173.110) auf die Beschwerde nicht ein. Es erwog, es sei nicht er-

sichtlich, inwiefern dem Beschwerdeführer durch den Zwischenent-

scheid des Verwaltungsgerichtes ein nicht wiedergutzumachender 

Nachteil drohen sollte, weil dieser im Anschluss an den aufgrund der 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 5/32 

 

Rückweisung neu ergehenden Endentscheid angefochten werden 

könne. 

 

B.  

a) Mit Baugesuch vom 11. Juli 2019 beantragte B.___ beim Ge-

meinderat Z.___ die Feststellung der Rechtmässigkeit des Bestands 

des auf Grundstück Nr. 001 bestehenden Ferienhauses. Es wurden 

Pläne (Situationsplan, Grundrisse Erd- und Obergeschoss, Schnitt, 

Fassadenansichten, Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschoss-

fläche [aBGF]; alle datiert vom 8. Juli 2019) eingereicht, die das aktuell 

bestehende Ferienhaus abbilden: 

 

 

Ansicht von Osten 

 

 
 

b) Innert der Auflagefrist vom 7. bis 21. August 2019 erhoben 

A.___ durch ihren Rechtsvertreter öffentlich-rechtliche und privatrecht-

liche Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügten, das Gesuch 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 6/32 

 

beruhe auf ungenügenden bzw. unvollständigen Plänen, welche nicht 

geeignet seien, den rechtmässigen Bestand am 1. Januar 1988 

aufzuzeigen. Die vorgenommenen baulichen Veränderungen seien 

nur teilweise oder gar nicht bewilligt worden, was nachzuholen sei. Die 

zwischen 1984 und 1992 erteilten Baubewilligungen seien teils zu Un-

recht erteilt worden, teils gar nichtig. Die Bauarbeiten seien in der 

Folge auch nicht gemäss den Plänen ausgeführt worden. Für ver-

schiedene bauliche Massnahmen würden Baubewilligungen gänzlich 

fehlen. Mit der Dachaufstockung, welche trotz des massiv unterschrit-

tenen Grenzabstands bewilligt worden sei, ergäben sich für das 

Grundstück der Einsprecher zudem übermässige Einwirkungen im 

Sinn von Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (SR 210; ab-

gekürzt ZGB). 

 

c) Mit raumplanungsrechtliche Teilverfügung vom 25. März 2020 

verfügte das AREG das Folgende: 

 
1. Die nachträgliche Zustimmung zu den Baubewilligun-

gen vom 9. August 1988 und vom 21. Dezember 1992 
wird im Sinn der Erwägungen verweigert. 

2. Es wird festgestellt, dass die Baubewilligungen vom 
9. August 1988 und 21. Dezember 1992 nichtig sind. 

3. Es wird festgestellt, dass das auf dem Grundstück 
Nr. 001 befindliche Gebäude Assek.-Nr. 2020 im Sinn 
der Erwägungen formell und materiell in einem rechts-
widrigen Zustand ist. 

4. Die eingereichten Unterlagen sind verbindlich. Als Un-
terlagen sind massgebend: 

- Baugesuch vom 11. Juli 2019 und Situation 
1:500 vom 8. Juli 2019 

- 6 Projektpläne (Grundrisse, Schnitt und Fassa-
den) 1:50 vom 8. Juli 2019 

5. Die Gebühr für diese Verfügung beträgt Fr. 600.–. 

 

Zur Begründung wurde ausgeführt, nach früherem Recht seien noch 

Erweiterungen einer bestehenden Nutzung ausserhalb des bestehen-

den Gebäudevolumens bis zu einem Viertel und innerhalb des beste-

henden Gebäudevolumens bis zu einem Drittel zulässig gewesen 

(Art. 77ter des Baugesetzes vom 6. Juni 1972 in der Fassung vom 

1. September 1983 [nGS 8, 134; abgekürzt BauG]). Bei einem Vorbe-

stand von 43,5 m2 aBGF (Wohnteil von 26,3 m2 und verglaster Winter-

garten von 17,2 m2) im Referenzzeitpunkt am 1. Januar 1988 ergäbe 

sich eine maximal zulässige Erweiterung ausserhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens von 11 m2 (¼ von 43,5 m2). Mit der am 9. August 

1988 vom Gemeinderat bewilligten Aufstockung (Dachausbau) sei die 

Baute um rund 28,5 m2 erweitert worden. Diesem Vorhaben mit rund 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 7/32 

 

59,7% Erweiterung hätte vom AREG nicht zugestimmt werden kön-

nen, weshalb nach damaligem Recht die Baubewilligung zu verwei-

gern gewesen wäre. Auch die Beurteilung nach heutigem Recht er-

gebe, dass gesamthaft mit der Aufstockung und dem Gerätehausan-

bau die zulässige Flächenerweiterung nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV 

(30 %) bei weitem überschritten sei. Mit den bis heute getätigten bau-

lichen Massnahmen sei das ursprüngliche Gebäude in seiner Identität 

wesentlich verändert worden. Die nachträglichen Zustimmungen zu 

den Baubewilligungen des Gemeinderates Z.___ vom 9. August 1988 

und vom 21. Dezember 1992 seien entsprechend auch nach neuem 

Recht zu verweigern, womit die beiden Baubewilligungen nichtig 

seien. 

 

d) Am 10. August 2020 erliess der Gemeinderat Z.___ die folgen-

den beiden Verfügungen: 

 

A. Bauentscheid: 

1. Es wird festgestellt, dass das Gebäude Vers.-Nr. 002 
formell und materiell in einem rechtswidrigen Zustand 
ist und die Baubewilligungen vom 09.08.1988 und 
21.12.1992 nichtig sind. 

Die folgenden Verfügungen und Stellungnahmen bil-
den mit den darin enthaltenen Bedingungen und Auf-
lagen integrierender Bestandteil des vorliegenden Ent-
scheides: 

- Kantonale Beurteilung Nr. 19-5811 vom 
25.03.2020 

- Raumplanungsrechtliche Teilverfügung Nr. 19-
5811 vom 25.03.2020 

2. Auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands wird verzichtet, da die privaten Interessen den 
öffentlichen Interessen wesentlich vorgehen. Ausser-
dem handelt es sich um Tatbestände, die sich vor rund 
35 bzw. 31 Jahren ereignet haben. Dafür ist der Wie-
derherstellungsanspruch der Gemeinde infolge Zeit-
ablaufs verwirkt. 

3. Die öffentlich-rechtliche Einsprache wird aufgrund der 
Erwägungen und des bereits vorbereiteten Ein-
spracheentscheides gutgeheissen, im Übrigen aber 
abgewiesen. 

Die privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB 
wird aufgrund der Erwägungen und des bereits vorbe-
reiteten Einspracheentscheides abgewiesen. 

B. Einspracheentscheid: 

1. Die von A.___, W.___, gegen das Baugesuch 
2019.0100 betreffend Feststellung des rechtmässigen 
Bestands auf Grundstück Nr. 001 erhobene öffentlich-
rechtliche Einsprache wird im Sinne der Erwägungen 
gutgeheissen, im Übrigen aber abgewiesen. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 8/32 

 

2. Die von A.___ gestützt auf Art. 684 ZGB erhobene pri-
vatrechtliche Einsprache wird abgewiesen. 

3. Die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des Amtes 
für Raumentwicklung und Geoinformation vom 
25. März 2020 gilt als integrierender Bestandteil des 
vorliegenden Entscheids, die darin verfügten Auflagen 
und Bedingungen sind verbindlich. 

4. Auf Massnahmen zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands auf Grundstück Nr. 001 wird ver-
zichtet. 

5. B.___, Y.___, bezahlt die amtlichen Kosten von 
Fr. 3'730.60. 

6. Es werden keine ausseramtlichen Kosten entschädigt. 

 

Zur Begründung des Verzichts auf den Rückbau des Ferienhauses 

wurde geltend gemacht, dass die privaten Interessen den öffentlichen 

Interessen wesentlich vorgingen. Der Gemeinderat wie die Einspre-

cher selbst und übrigens auch die Rekursinstanz seien in gutem Glau-

ben bei den vielen, in den letzten Jahren auf den umliegenden Grund-

stücken durchgeführten Baubewilligungs- und Rekursverfahren stets 

davon ausgegangen, dass der Referenzzeitpunkt für die Anwendung 

von Art. 24c RPG der 22. Dezember 1998 sei, als die Grundstücke am 

Alten Rhein dem üG bzw. der GF zugeteilt worden seien. Dass nun 

plötzlich der rechtmässige Bestand am 1. Januar 1988 für die Bauge-

suchsbeurteilung massgeblich sein solle, sei erst seit dem Urteil des 

Verwaltungsgerichtes vom 26. November 2018 bekannt, was dem Ge-

suchsteller nicht zum Nachteil gereichen dürfe. Auch handle es sich 

bei der als unzulässig gerügten Umnutzung des verglasten Sitzplatzes 

zu Wohnzwecken, der Aufstockung des vormalig eingeschossigen Fe-

rienhauses sowie dem Einbau des Elektrospeicherofens um Tatbe-

stände, die sich vor rund 35 bzw. 31 Jahren ereignet hätten, weshalb 

der Wiederherstellungsanspruch der Gemeinde infolge Zeitablaufs 

verwirkt sei. Seit dem im Jahr 1992 vorgenommenen Anbau des Ge-

rätehauses seien sodann zwar noch nicht ganz 30 Jahre verstrichen, 

angesichts der Gutgläubigkeit des damaligen Grundeigentümers so-

wie der Tatsache, dass bis zum verwaltungsgerichtlichen Entscheid 

vom 26. November 2018 kein Anlass zur Bezweiflung der Rechtmäs-

sigkeit des früher bewilligten Zustands bestanden habe, rechtfertige 

sich eine Wiederherstellung aus Gründen des Vertrauensschutzes 

ebenfalls nicht. Für den Kiesplatz sowie den gedeckten Sitzplatz auf 

der Ostseite des Gebäudes sei schliesslich wegen Fehlens eines aus-

reichenden öffentlichen Interesses ebenfalls auf die Wiederherstellung 

zu verzichten. 

 

C.  

a) Gegen diese Beschlüsse erhoben A.___ durch ihren 

Rechtsvertreter mit Schreiben vom 8. September 2020 Rekurs beim 

Baudepartement (Verfahren Nr. 20-7042; im Folgenden Rekurs 1). Mit 

Rekursergänzung vom 16. Oktober 2020 werden folgende Anträge ge-

stellt:  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 9/32 

 

 
1. Das Baugesuch des Rekursgegners sei abzuweisen. 

2. Ziff. 2 des Beschlusses des Gemeinderates Z.___ 
vom 10. August 2020 (Versand 20./25. August 2020) 
betreffend Verzicht auf Massnahmen zur Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands sei aufzuheben. 

3. Ziff. 4 des Einspracheentscheids des Gemeinderates 
Z.___ vom 10. August 2020 (Versand 20./25. August 
2020) betreffend Verzicht auf Massnahmen zur Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands sei aufzu-
heben. 

4. Es sei der Rekursgegner zu verpflichten, folgende 
Bauteile und Anlagen zu entfernen und den ursprüng-
lichen Zustand wieder herzustellen: 

a) die Dachaufbaute samt Treppenaufgang, soweit 
sie die bewilligten Masse nicht einhält bzw. den 
Plänen nicht entspricht; 

b) die Anbaute (Geräteraum), soweit sie die bewil-
ligten Masse nicht einhält bzw. den Plänen nicht 
entspricht; 

c) die neu installierte Heizung und die Dusche; 

d) der in das Hauptgebäude integrierte Sitzplatz; 

e) der dem Gebäude vorgelagerte erweiterte Sitz-
platz; 

f) der eingekieste Vorplatz an der M.___strasse. 

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehr-
wertsteuer) zulasten des Rekursgegners.  

Verfahrensantrag: Die beiden Rekursverfahren  
20-7042 und 20-7142 seien zu vereinigen. 

 

Zur Begründung wird geltend gemacht, die vorhandenen Bauten und 

Anlagen seien in erheblichem Umfang nicht rechtmässig und könnten 

auch nicht nachträglich bewilligt werden. Nebst den gestützt auf die 

nichtigen Baubewilligungen vom 9. August 1988 und 21. Dezember 

1992 erstellten Bauten und Anlagen seien auch verschiedene Ände-

rungen der Bauten und Anlagen darüber hinaus ausgeführt worden, 

welche ebenfalls formell und materiell rechtswidrig seien. Bis zum 

1. Januar 1988 sei lediglich ein Ferienhaus mit einer aBGF von 24 m2 

und einer Bruttonebenfläche (BNF) von 16,2 m2 rechtskräftig bewilligt 

gewesen. In der Teilverfügung des AREG sei die maximal zulässige 

Erweiterung auf einer falschen Grundlage, nämlich aufgrund der 

rechtswidrig erfolgten Vergrösserung der Baute auf 43,5 m2 berechnet 

worden. Am 9. August 1988 sei die Dachaufstockung bewilligt worden. 

In der Folge sei jedoch das Dach der Schleppgaube nicht wie in den 

Plänen vorgesehen bis zum Dachfirst hinaufgezogen worden. Das 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 10/32 

 

Dach der Dachaufbaute sei flacher ausgestaltet worden und münde 

nun bereits unterhalb des Dachfirsts in die Dachtraufe. Umgekehrt sei 

das Hauptdach entgegen den eingereichten Plänen bis über den auf 

der Ostseite geplanten Balkon hinausgezogen und damit erneut ein 

gedeckter Sitzplatz geschaffen worden. Der Balkon sei zudem entge-

gen den Plänen über die ganze Hausbreite ausgedehnt worden. Ge-

mäss der bewilligten Dachaufstockung vom 9. August 1988 hätte der 

Aufgang ins Dachgeschoss über eine Treppe im früheren Hauptge-

bäude erfolgen sollen. In den Planunterlagen zum derzeitigen Bauge-

such werde als "Bestand" hingegen die Treppe ins Dachgeschoss in-

nerhalb des früheren verglasten Sitzplatzes aufgezeigt. Die Hauptfas-

sade zwischen ehemaligem Ferienhaus und Sitzplatz sei ohne Bewil-

ligung abgebrochen worden und der verglaste Sitzplatz dadurch in das 

Hauptgebäude integriert worden. Dieser heute vorhandene durchge-

hende Wohnraum und die Treppe ins Dachgeschoss seien nach dem 

Jahr 1992 geschaffen worden, da in den Baugesuchsunterlagen zum 

Anbau des Geräteraums im Jahr 1992 die Trennung von Gebäude und 

Sitzplatz noch deutlich aufgezeigt sei. Auch ergebe sich aus diesen 

Plänen, dass das Gebäude damals noch eine Breite von 6 m und eine 

Länge von 6,5 m aufgewiesen habe. Die am 24. November 1992 be-

willigte Anbaute (Geräteraum) weise sodann tatsächlich eine Länge 

von 3,44 m, eine Breite von 1,58 m und eine Höhe von 1,36 m statt 

der bewilligten Masse von 3 m x 1,25 m x 1 m auf. Das Ferienhaus 

werde zudem nun auch im Winterhalbjahr genutzt, was nur möglich 

sei, weil inzwischen eine leistungsfähigere Heizung eingebaut worden 

sei, für welche keine Bewilligung vorliege. Aus den Orthofotos ergebe 

sich, dass der eingekieste Vorplatz zwischen den Jahren 2004 und 

2009 – wiederum ohne Bewilligung – erstellt worden sei. Schliesslich 

sei ursprünglich bloss eine kleine Toilette bewilligt gewesen, heute be-

stehe zusätzlich eine nicht bewilligte Dusche. All diese nie bewilligten, 

nach dem Jahr 1988 vorgenommenen baulichen Anpassungen seien 

rückgängig zu machen, da für ohne Bewilligung erstellte Bauten und 

Anlagen kein Vertrauensschutz beansprucht werden könne. Auch 

werde der gute Glaube der betroffenen Behörden bestritten. Bei kriti-

scher Beurteilung der Verhältnisse sei erkennbar gewesen, dass das 

Baugrundstück schon seit dem 1. Januar 1988 nicht mehr zum Bau-

gebiet gehört habe. Spätestens mit dem Entscheid des Verwaltungs-

gerichtes vom 26. November 2018 sei der gute Glaube sämtlicher Be-

teiligten zerstört worden, weshalb die Verwirkungsfrist des Wiederher-

stellungsanspruchs von 30 Jahren sich auf jeden Fall bis zum Novem-

ber 1988 zurück erstrecke. Kein guter Glaube könne der Rekursgeg-

ner sodann in Anspruch nehmen, soweit Bauten und Anlagen bzw. 

Änderungen an diesen ohne jegliche Baubewilligung erstellt worden 

seien. 

 

b) Gegen den Beschluss des Gemeinderates Z.___ vom 10. Au-

gust 2020 erhob auch B.___ durch seinen Rechtsvertreter mit Schrei-

ben vom 10. September 2020 Rekurs beim Baudepartement (Verfah-

ren Nr. 20-7142; im Folgenden Rekurs 2). Mit Rekursergänzung vom 

15. Oktober 2020 werden folgende Anträge gestellt: 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 11/32 

 

1. Der Gemeinderatsentscheid vom 10. August 2020 so-
wie die Verfügung des Amtes für Raumentwicklung 
und Geoinformation vom 25. März 2020 seien vollum-
fänglich aufzuheben; 

2. Es sei festzustellen, dass die mit dem Baugesuch 
Nr. 2019.0100 GDE/19-5811 KT auf der Parzelle des 
Rekurrenten befindliche Ferienhausbaute an der 
M.___strasse in X.___ im heutigen Zustand rechtmäs-
sig besteht; 

3. Es sei festzustellen, dass diese Baute Bestandesga-
rantie hat; 

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-
ten der Rekursgegnerin.  

 

Zur Begründung wird geltend gemacht, die seit dem Jahr 1988 erteil-

ten Baubewilligungen auf Grundstück Nr. 001 seien nicht nichtig, son-

dern lediglich anfechtbar gewesen. Sämtliche Bewilligungen seien for-

mell und materiell in Rechtskraft erwachsen. Die Mängel, die sich im 

Lauf des Verfahrens und in der Baugeschichte der Bauparzelle ereig-

net hätten, seien auf Fehler der zuständigen Behörden selbst zurück-

zuführen und jahrzehntelang geduldet worden. Unter dem Blickwinkel 

des Vertrauensschutzes und des Grundsatzes von Treu und Glauben 

seien die damals erteilten Baubewilligungen zu achten und der Be-

stand des strittigen Gebäudes im heutigen Zustand gesamthaft zu 

schützen. Das fragliche Flussufer sei über mehrere hundert Meter mit 

Hafenanlagen, Gastronomiegebäuden, Ferienhäusern wie auch ganz-

jährig bewohnten Häusern nahezu lückenlos überbaut. Sämtliche Ge-

bäude in der näheren Umgebung würden über Bewilligungen verfü-

gen, weshalb das Recht bestehe, daran Unterhaltsarbeiten vorzuneh-

men. Unter dem Titel der Rechtsgleichheit sei es nicht gerechtfertigt, 

das Grundstück des Rekurrenten anders zu behandeln. Der Rekurrent 

habe das Grundstück im Jahr 2016 gutgläubig gekauft und auf die vor 

diesem Zeitpunkt getätigten baulichen Massnahmen keinerlei Einfluss 

gehabt. Er habe aufgrund der damals erkennbaren Rechtslage erheb-

liche Investitionen getätigt. 

 

D.  

a) Mit Eingabe vom 23. Oktober 2020 übermittelt die Vorinstanz 

ihre Vorakten und verzichtet auf eine Vernehmlassung. 

 

b) Mit Vernehmlassung vom 27. November 2020 beantragt der 

Rechtsvertreter der Rekursgegner 1, den Rekurs 2 unter Kostenfolge 

abzuweisen und festzustellen, dass das Gebäude auf Grundstück 

Nr. 001 am 1. Januar 1988 folgenden rechtmässigen Bestand aufge-

wiesen habe: 

- 24.00 m2 aBGF (Ferienhaus mit WC); 

- 16.20 m2 BNF (angebauter Sitzplatz konstruktiv ge-
trennt). 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 12/32 

 

Zur Begründung wird geltend gemacht, der Vertrauensgrundsatz 

spiele bei der Prüfung, ob die bestehende Baute rechtmässig erstellt 

worden sei, keine Rolle. Der Vertrauensgrundsatz komme nur zur An-

wendung bei der Frage, ob und inwieweit die heute bestehende Baute 

beseitigt werden müsse. Kein guter Glaube könne sodann in Anspruch 

genommen werden, soweit Bauten und Anlagen ohne jegliche Baube-

willigung erstellt worden seien. Der Rekurrent 2 müsse sich das Wis-

sen seines Architekten und dasjenige der Rechtsvorgänger anrech-

nen lassen. Auch habe der Rekurrent 2 die fragliche Liegenschaft 

erst am 10. Februar 2017, während des hängigen Rekursverfahrens 

Nr. 16-5676 und damit in voller Kenntnis der mit der Liegenschaft ver-

bundenen rechtlichen Probleme, erworben. Dies schliesse eine Beru-

fung auf seinen guten Glauben bzw. den Vertrauensgrundsatz von 

vornherein aus. Die Identität der Baute sei offensichtlich nicht gege-

ben. Zum Referenzzeitpunkt (1. Januar 1988) habe das Gebäude auf 

Grundstück Nr. 001 einen rechtmässigen Bestand von 24 m2 aBGF 

und von 16,2 m2 BNF aufgewiesen. Diese massgebenden Flächen 

seien im vorliegenden Verfahren im Hinblick auf allfällige künftige Bau-

vorhaben auf Grundstück Nr. 001 rechtskräftig festzustellen. Gemäss 

den eingereichten Plänen wolle der Rekurrent 2 nicht bloss den heuti-

gen Bestand geschützt haben, sondern auch noch die mit Baugesuch 

vom 7. April 2016 beabsichtigten zusätzlichen Erweiterungen, wie z.B. 

die Vergrösserung der Dachgaube, die Vergrösserung des Balkons 

sowie die Aufschüttung des Vorplatzes. 

 

c) Mit Vernehmlassung vom 30. November 2020 beantragt der 

Rechtsvertreter des Rekursgegners 2, den Rekurs 1 unter Kostenfolge 

abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, der Rekursgeg-

ner 2 habe das betroffene Grundstück im Jahr 2016 gutgläubig erwor-

ben und seither keinerlei bewilligungspflichtige Arbeiten ausgeführt. 

Die bewilligungspflichtigen baulichen Veränderungen seien allesamt 

vor seinem Eigentumsantritt und ohne sein Mitwirken ausgeführt wor-

den. Es wird wiederum auf die Grundsätze von Treu und Glauben und 

der Rechtsgleichheit hingewiesen, weshalb die Vorinstanz zu Recht 

auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet 

habe. 

 

d) Mit Amtsbericht vom 16. Dezember 2020 zu Rekurs 1 

(Verfahren Nr. 20-7042) führt das AREG aus, gemäss der Baubewilli-

gung vom 27. September 1984 sei die Sitzplatzüberdachung dreiseitig 

eingewandet und mithin als geschlossener Raum in Form eines Win-

tergartens bewilligt worden. Der Sitzplatz sei entgegen der Ansicht der 

Rekurrenten 1 konstruktiv nicht vom Wohnhaus getrennt gewesen und 

gehöre damit zur aBGF. Von den später vom Gemeinderat bewilligten 

Plänen sei im Rahmen der Aufstockung des Ferienhauses wohl um 

insgesamt rund 3,5 m2 abgewichen worden, weshalb das bestehende 

Ferienhaus nun einen leicht grösseren Grundriss als in den nichtigen 

Bewilligungen aufweise. 

 

e) Ebenfalls mit Amtsbericht vom 16. Dezember 2020 zu Rekurs 2 

(Verfahren Nr. 20-7142) führt das AREG aus, Baubewilligungen ohne 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 13/32 

 

kantonale Zustimmung seien nach der verwaltungsgerichtlichen und 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung nichtig und nicht bloss anfecht-

bar. Gestützt auf Art. 56 Abs. 2 zweiter Satz des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP) habe das 

AREG als Folge der Bestimmung des Referenzzeitpunkts durch das 

Verwaltungsgericht keine andere Wahl gehabt, als die Nichtigkeit der 

Baubewilligungen vom 9. August 1988 und 21. Dezember 1992 fest-

zustellen. Soweit sich der Rekurrent 2 auf den Vertrauensschutz be-

rufe, könne sich dieser nur auf die Ermessensbetätigung bei der Frage 

der Wiederherstellung, nicht aber bezüglich der rechtlichen Beurtei-

lung der baulichen Änderungen beziehen. 

 

E.  

Mit Eingabe vom 21. Januar 2021 nimmt der Vertreter des Rekurren-

ten 2 zur Vernehmlassung der Rekursgegner 1 Stellung. 

 

F.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

Erwägungen 

1.  

1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu-

sammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen 

auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen 

und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 

und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).  

 

1.2 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 

Art. 43bis VRP.  

 

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind – unter den beiden nachfolgenden Einschränkungen – er-

füllt.  

 

1.3.1 Art. 48 Abs.1 VRP bestimmt, dass der Rekurs einen Antrag so-

wie eine Darstellung des Sachverhalts und eine Begründung enthalten 

muss. Weiter ist der Rekurs zu unterzeichnen. Fehlt eine dieser for-

mellen Gültigkeitsvoraussetzungen, ist dem Rekurrenten eine Frist zur 

Ergänzung des Rekurses anzusetzen. Zugleich ist ihm anzudrohen, 

dass nach unbenütztem Ablauf dieser Frist auf den Rekurs nicht ein-

getreten werde (Art. 48 Abs. 3 VRP). 

 

1.3.1.1 An die Qualität und die Ausgestaltung der Rekursbegrün-

dung dürfen keine grossen Anforderungen gestellt werden. Nach der 

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes ist von einer Rekursbe-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 14/32 

 

gründung aber zu erwarten, dass sie sich mit dem angefochtenen Ent-

scheid auseinandersetzt. Eine Begründung ist deshalb nur dann als 

ausreichend zu werten, wenn Argumente vorgebracht werden, nach 

denen ein Entscheid oder eine Verfügung auf einer fehlerhaften Sach-

verhaltsfeststellung oder Rechtsanwendung beruht. Wenn sich die 

Vorbringen demgegenüber nicht auf den angefochtenen Entscheid 

bzw. dessen Motive beziehen, genügt die Begründung den Anforde-

rungen nicht. Somit wird vom Rekurrenten ein Mindestmass an Sorg-

falt verlangt, und es wird von ihm erwartet, dass er wenigstens ansatz-

weise dartut, warum er mit einzelnen Bedingungen und Auflagen nicht 

einverstanden ist. Entsprechend hat sich ein Rekurs zumindest in den 

Grundzügen zu den tatsächlichen und rechtlichen Mängeln des ange-

fochtenen Entscheids zu äussern (GVP 2011 Nr. 110 mit Hinweisen; 

BDE Nr. 64/2020 vom 6. August 2020 Erw. 1.2). 

 

1.3.1.2 Die Rekurrenten 1 stellen in Ziff. 4 Bst. e ihrer Rekurser-

gänzung vom 16. Oktober 2020 den Antrag, der Rekursgegner 2 sei 

zu verpflichten, den dem Ferienhaus (östlich) vorgelagerten erweiter-

ten Sitzplatz zu entfernen. Eine Begründung, weshalb dieser Sitzplatz-

teil unrechtmässig sein und deshalb zurückgebaut werden soll, bleiben 

die Rekurrenten 1 indessen schuldig. Sie verweisen diesbezüglich 

zwar auf die "detaillierte Darstellung" auf den S. 5 bis 15 unter Ziff. III 

Bst. B 3 ihrer Einsprachebegründung vom 3. September 2019 und die 

dort genannten Akten. Es ist indessen nicht Sache der Rekursinstanz, 

auf den Seiten 5 bis 15 der Einsprachebegründung der Rekurrenten 1 

und den dort bezeichneten Vorakten nach einer Begründung für ihren 

Rekursantrag zu suchen. Der erweiterte (nach Osten vorgelagerte) 

Sitzplatz war im Übrigen auch nicht Gegenstand des nachträglichen 

Baugesuchs und damit des erstinstanzlichen Entscheids. Er ist weder 

in den Baugesuchsplänen als "bestehend" eingezeichnet, noch haben 

Vorinstanz oder AREG sich dazu in ihren erstinstanzlichen Verfügun-

gen geäussert. Nachdem der Sitzplatz somit nicht Verfahrensgegen-

stand ist und es die Rekurrenten 1 zudem versäumt haben, diesbe-

züglich tatsächliche oder rechtliche Mängel der angefochtenen Verfü-

gungen geltend zu machen, haben sie die ihnen nach Art. 48 Abs. 1 

VRP obliegende Begründungspflicht verletzt. Auf den Rekurs 1 ist da-

her, soweit darin der Rückbau des erweiterten Sitzplatzes verlangt 

wird, nicht einzutreten. 

 

1.3.2 Die Rekursgegner 1 beantragen in der Rekursvernehmlassung 

zum Rekurs 2 – neben der Abweisung des Rekurses 2 – auch die 

Feststellung, dass das Gebäude auf Grundstück Nr. 001 am 1. Januar 

1988 einen rechtmässigen Bestand von 24,00 m2 aBGF (Ferienhaus 

mit Toilette) und 16,20 m2 BNF (angebauter Sitzplatz konstruktiv ge-

trennt) aufgewiesen habe. 

 

1.3.2.1 Ein Anschlussrekurs ist grundsätzlich nicht möglich. Eine 

ausdehnende Änderung des Rechtsbegehrens ist nur in der Rechts-

mittelfrist bzw. in der zur Antragsstellung angesetzten Nachfrist mög-

lich. Gegnerische Verfahrensbeteiligte können deshalb im Rahmen ih-

rer späteren Stellungnahme keine eigenen, weitergehenden Anträge 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 15/32 

 

stellen. Sie müssen vielmehr selber ein Rechtsmittel einlegen 

(CAVELTI/ VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, 

St.Gallen 2003, N 640; BDE Nr. 39/2020 vom 8. Mai 2020 Erw. 1.4.1), 

was die Rekursgegner 1 auch getan haben. 

 

1.3.2.2 Die Rekursgegner 1 haben in ihrem eigenen Rekurs 1 

(Verfahren Nr. 20-7042) innert der zur Antragstellung angesetzten 

Nachfrist lediglich beantragt, das Baugesuch sei abzuweisen und die 

angefochtenen Verfügungen seien aufzuheben, soweit darin auf die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet worden sei; 

darüber hinaus haben sie auch beantragt, konkret genannte Bauteile 

und Anlagen müssten entfernt werden. Sie haben im Rekurs 1 hinge-

gen keinen Antrag auf Feststellung des rechtmässigen Baubestands 

auf Grundstück Nr. 001 am 1. Januar 1988 gestellt. Diesen Antrag ha-

ben die Rekursgegner 1 erst im Rahmen ihrer Vernehmlassung vom 

27. November 2020 zu Rekurs 2 und somit ausserhalb der Rechtsmit-

telfrist gestellt. Auf den genannten Antrag ist deshalb nicht einzutreten. 

Ganz abgesehen davon ist auch nicht ersichtlich, worin das schutz-

würdige Interesse der Rekurrenten 1 an der Feststellung bestehen 

sollte, das Gebäude auf Grundstück Nr. 001 habe am 1. Januar 1988 

einen rechtmässigen Bestand von 24,00 m2 aBGF und 16,20 m2 BNF 

aufgewiesen. 

 

1.4 Nachdem die Rekursberechtigungen gegeben sind (Art. 45 

VRP), ist im Übrigen auf den Rekurs einzutreten. 

 

2.  

Der Rekurrent 2 verlangt die Feststellung, dass das umstrittene 

Ferienhaus im heutigen Zustand rechtmässig bestehe und 

Bestandesgarantie geniesse. Sinngemäss verlangt er damit die 

Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung für den heutigen 

Bestand des Ferienhauses. Er macht geltend, unter dem Blickwinkel 

des Vertrauensschutzes und des Grundsatzes von Treu und Glauben 

seien die damals bloss von der Gemeinde erteilten Baubewilligungen 

zu achten und der Bestand des strittigen Gebäudes im heutigen Zu-

stand zu schützen. 

 

2.1 Am 23. Juli 1964 wurde von der Vorinstanz die Baubewilligung 

für die Erstellung des Ferienhauses mit Firstdach sowie Toilette 

(Grundfläche 4 m x 6 m) und überdachter Terrasse (2,7 m x 6 m) er-

teilt. Am 27. September 1984 folgte die Bewilligung der Einwandung 

und Verglasung der Terrasse, womit die ehemalige Terrasse bereits 

Teil des Ferienhauses wurde. Da aber selbst verglaste Wintergärten 

(wenn die nun eingewandete Terrasse als solcher angesehen würde) 

ausserhalb der Bauzone nach der Praxis des AREG und des Baude-

partementes stets zur aBGF gezählt werden (BDE Nr. 54/2016 vom 

15. November 2016 Erw. 5.1.4.2 mit Hinweisen), erfolgte mit dieser 

Baubewilligung auf jeden Fall eine Vergrösserung der aBGF des Feri-

enhauses um die Fläche der früheren Terrasse. Im Referenzzeitpunkt 

1. Januar 1988 ist somit von einer bewilligten, vorbestehenden aBGF 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 16/32 

 

des umstrittenen Ferienhauses von 40,2 m2 auszugehen. Am 9. Au-

gust 1988 – mithin nach dem Referenzzeitpunkt – bewilligte die Vo-

rinstanz eine Dachaufstockung und am 21. Dezember 1992 die Erstel-

lung einer Anbaute. Die im Rahmen des Rekursverfahrens Nr. 16-

5676 am 30. März 2017 durch die E.___, V.___, durchgeführte Nach-

messung der heute bestehenden Baute ergab, dass das Ferienhaus 

zwei leicht unterschiedliche Längsseiten von 6,94 m und 6,96 m sowie 

zwei leicht unterschiedliche Breitseiten von 6,28 m und 6,29 m auf-

weist; die Länge der zur BNF zu zählenden Anbaute beträgt 3,44 m, 

ihre Breite 1,58 m (siehe dazu BDE Nr. 12/2017 vom 23 Mai 2017 

Erw. 4.1.6). Diese Masse entsprechen im Wesentlichen auch den An-

gaben in den mit rekursgegenständlichem Baugesuch vom 11. Juli 

2019 eingereichten Plänen. Daraus ergibt sich, dass sowohl das 

Hauptgebäude als auch die Anbaute bei der Bauausführung etwas 

grösser erstellt wurden, als es in den von der Vorinstanz bewilligten 

Plänen angegeben war. Die Gebäudegrundfläche des bestehenden 

Ferienhauses (ohne Anbaute) beträgt heute somit rund 43,5 m2. 

 

2.2 Das AREG hat in seiner raumplanungsrechtlichen Teilverfügung 

vom 25. März 2020 die nachträgliche Zustimmung zu den Baubewilli-

gungen vom 9. August 1988 und vom 21. Dezember 1992 verweigert 

und festgestellt, dass die genannten Bewilligungen nichtig seien, wes-

halb das auf dem Grundstück Nr. 001 befindliche Ferienhaus formell 

und materiell rechtswidrig sei. Es ist bei seiner Beurteilung jedoch nicht 

von den ursprünglich von der Vorinstanz bewilligten Gebäudemassen 

von 6 m x 6,7 m, sondern von den aktuell bestehenden Gebäudeab-

messungen von etwa 6,28 m x 6,94 m ausgegangen. Das AREG hat 

also im Rahmen seiner Baugesuchsprüfung nicht nur geprüft, ob den 

früheren Baubewilligungen nachträglich zugestimmt werden könnte. 

Es hat aufgrund des Abstellens auf die heute bestehenden Gebäude-

masse auch beurteilt, ob eine nachträgliche Zustimmung zum heuti-

gen Bestand des Ferienhauses und damit zum rekursgegenständli-

chen Baugesuch erteilt werden könnte und dies in der Folge mit raum-

planungsrechtlicher Teilverfügung vom 25. März 2020 sinngemäss 

verneint.  

 

Die Vorinstanz wiederholte in ihrem Bauentscheid vom 10. August 

2020 die Feststellungen des AREG in der raumplanungsrechtlichen 

Teilverfügung. Sie stellte ebenfalls fest, dass die bestehende Baute 

formell und materiell in einem rechtswidrigen Zustand sei und die Bau-

bewilligungen vom 9. August 1988 und vom 21. Dezember 1992 nich-

tig seien. Sie verweigerte mit dieser Feststellung – wenn auch eben-

falls nur sinngemäss – die nachgesuchte, nachträgliche Baubewilli-

gung bzw. wies damit das nachträgliche Baugesuch des Rekurren-

ten 2 ab. Dem Antrag 1 der Rekurrenten 1, das Baugesuch des Re-

kursgegners 2 sei abzuweisen, ist damit aufgrund der Entscheide 

der Vorinstanz und des AREG bereits entsprochen. Zu prüfen ist im 

Folgenden, ob die nachträgliche Baubewilligung zu Recht verweigert 

wurde. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 17/32 

 

2.3 Das AREG hat bei der Prüfung, ob die Zustimmung zu den Bau-

bewilligungen vom 9. August 1988 (Dachaufstockung) und 21. De-

zember 1992 (Anbau Geräteraum) vom Gemeinderat Z.___ nachträg-

lich erteilt werden kann, sowohl eine Beurteilung nach altem Recht als 

auch eine Beurteilung nach heute geltendem Recht vorgenommen. 

Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind nachträgliche 

Baugesuche grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Aus-

führung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen. Auf das 

im Zeitpunkt des Entscheids geltende Recht ist nur abzustellen, wenn 

dieses für den Eigentümer der Baute günstiger ist (vgl. Urteil des Bun-

desgerichtes 1C_22/2019 vom 6. April 2020 Erw. 8 mit Hinweisen; 

BDE Nr. 85/2020 vom 25. September 2020 Erw. 4.1.2; anders noch 

die frühere, vereinzelt geübte Praxis des Baudepartementes: z.B. JuMi 

2014/III/5 = GVP 2014 Nr. 88). 

 

2.4 Nach Art. 22 Abs. 2 Bst. a des alten Raumplanungsgesetzes 

(Fassung vom 22. Juni 1979; AS 1979, 1573; abgekürzt aRPG) setzte 

die Erteilung einer Baubewilligung voraus, dass die Bauten und Anla-

gen dem Zweck der Nutzungszone entsprachen. Abweichend davon 

konnten Errichtung und Zweckänderung von Bauten und Anlagen aus-

serhalb der Bauzonen nach Art. 24 Abs. 1 aRPG ausnahmsweise be-

willigt werden, wenn deren Zweck einen Standort ausserhalb der 

Bauzonen erforderte (Bst. a) und keine überwiegenden Interessen ent-

gegenstanden (Bst. b). Nach Art. 24 Abs. 2 aRPG konnte das kanto-

nale Recht zudem gestatten, Bauten und Anlagen zu erneuern, teil-

weise zu ändern oder wiederaufzubauen, wenn dies mit den wichtigen 

Anliegen der Raumplanung vereinbar war. Der Kanton St.Gallen hatte 

diese Bestimmung in Art. 77ter Abs. 2 erster Satz BauG soweit konkre-

tisiert, dass die Erweiterung einer bestehenden Nutzung ausserhalb 

des bestehenden Gebäudevolumens bis zu einem Viertel und inner-

halb des bestehenden Volumens bis zu einem Drittel zulässig war. Die 

Vorschriften nach Art. 61 Abs. 2 BauG wurden dabei sachgemäss an-

gewendet (Art. 77ter Abs. 2 zweiter Satz BauG). Die Erweiterung nach 

Art. 77ter Abs. 2 BauG war eine (noch zulässige) teilweise Änderung 

im Sinn von Art. 24 Abs. 2 aRPG. Sie umfasste namentlich An- und 

Umbauten sowie Zweckänderungen, nicht jedoch selbständige Neu-

bauten (vgl. GVP 1984 Nr. 78). 

 

2.5 Im Referenzzeitpunkt am 1. Januar 1988 bestand – wie vorste-

hend bereits ausgeführt – ein eingeschossiges, bewilligtes Ferien-

haus mit einer aBGF von 40,2 m2. Am 9. August 1988 bewilligte die 

Vorinstanz eine Dachaufstockung ausserhalb des damaligen Gebäu-

devolumens. Die Erweiterung der aBGF im Dachgeschoss betrug ge-

mäss Teilverfügung des AREG vom 25. März 2020 (Erw. 5.b) damals 

26 m2, da nach der im Jahr 1988 geltenden kantonalen Praxis Flächen 

unter einer lichten Stehhöhe von 1,5 m in der Flächenberechnung 

nicht berücksichtigt worden seien. Das AREG errechnete daraus eine 

Erweiterung der aBGF um 59,7 % und kam zum Ergebnis, dass der 

Dachaufstockung nach Art. 77ter Abs. 2 BauG nicht hätte zugestimmt 

werden können. Das AREG übersah bei dieser Berechnung zweierlei. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 18/32 

 

Zum einen legte es der Berechnung Art. 61 Abs. 2 Bst. f BauG zu-

grunde, wonach nutzbare Flächen im Dachgeschoss unter einer lich-

ten Höhe von 1,5 m nicht zu den aBGF zu zählen waren. Diese Be-

stimmung gab es jedoch im Jahr 1988 noch nicht; sie wurde erst mit 

dem III. Nachtrag zum BauG am 1. Februar 1997 in Kraft gesetzt. Bis 

zu diesem Zeitpunkt galten auch wegen mangelnder Stehhöhe objek-

tiv nicht nutzbare Flächen im Dachgeschoss als aBGF. Zum anderen 

betrug die im Jahr 1988 vorbestehende Gebäudegrundfläche 40,2 m2 

und nicht 43,5 m2. Das hat vorliegend die Auswirkung, dass mit der 

von der Vorinstanz im Jahr 1988 bewilligten Dachgeschossaufsto-

ckung die aBGF des Ferienhauses von 40,2 m2 auf 80,4 m2 sogar ver-

doppelt worden ist. Bei einer damals vorbestehenden aBGF von 

40,2 m2 hätte deren Erweiterung gemäss Art. 77ter Abs. 2 BauG je-

doch gerade einmal 10,05 m2 betragen dürfen. Nachdem bereits mit 

der Dachaufstockung die maximal zulässige Erweiterung nach 

Art. 77ter Abs. 2 BauG massiv überschritten ist, ist auch die von der 

Vorinstanz am 21. Dezember 1992 bewilligte Anbaute (Geräteraum) 

mit einer zusätzlichen bewilligten BNF von 3,75 m2 (tatsächlich ge-

baut: 5,43 m2) ebenfalls nicht nachträglich bewilligungsfähig. Das 

AREG hat somit die nachträglichen Zustimmungen zu den Baubewilli-

gungen vom 9. August 1988 und 21. Dezember 1992 – gestützt auf 

das zur Zeit der (unbewilligten) Erstellung der Bauten anwendbare 

Recht – richtigerweise verweigert. 

 

2.6 Im Weiteren hat das AREG auch geprüft, ob den Baubewilligun-

gen vom 9. August 1988 und 21. Dezember 1992 nach heute gelten-

dem Recht zugestimmt werden könnte. 

 

2.6.1 Nach Art. 24c Abs. 1 RPG in der seit dem 1. November 2012 

geltenden Fassung werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten 

und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform 

sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bau-

ten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde er-

neuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut 

werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind 

(Abs. 2). Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie an-

gebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert wor-

den sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbau-

gebietes im Sinn des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vor-

schriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermei-

den (Abs. 3). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen 

für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanie-

rung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Land-

schaft zu verbessern (Abs. 4). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit 

den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 5). Nach 

Art. 42 RPV gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als 

massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ih-

rer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesse-

rungen gestalterischer Art sind zulässig (Abs. 1). Massgeblicher Ver-

gleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 19/32 

 

sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbau-

gebiet befand (Abs. 2). Ob die Identität der Baute oder Anlage im We-

sentlichen gewahrt bleibt, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter Würdigung 

der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende 

Regeln: 

 
a. Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf 

die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um 
mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das An-
bringen einer Aussenisolation als Erweiterung inner-
halb des bestehenden Gebäudevolumens gilt. 

b. Unter den Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 
RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehen-
den Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erwei-
terung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anre-
chenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich 
der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Brutto-
geschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 
30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweite-
rungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolu-
mens werden nur halb angerechnet. 

c. Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich ver-
änderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise be-
wohnter Bauten ermöglichen. 

 

2.6.2 Das heutige Recht lässt zwar im Vergleich zum früheren Recht 

eine grössere Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevo-

lumens zu (30 % gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV statt einem Viertel 

nach Art. 77ter Abs. 2 BauG). Eine solche Erweiterung ist jedoch aus-

drücklich nur noch unter den strengen Voraussetzungen von Art. 24c 

Abs. 4 RPG zulässig. Der Gesetzgeber hat mit der auf 1. November 

2012 in Kraft gesetzten Revision von Art. 24c RPG ganz bewusst be-

absichtigt, Erweiterungen von Bauten ausserhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens restriktiver zu handhaben (BDE Nr. 78/2014 vom 

21. Oktober 2014 Erw. 2.2.3 mit Hinweisen). Die höheren Anforderun-

gen für die Erweiterung des sichtbaren Gebäudevolumens entspre-

chen der Tendenz, Erweiterungen insbesondere auf das bestehende 

Gebäudevolumen zu konzentrieren (Bericht der Kommission für Um-

welt, Raumplanung und Energie des Nationalrates zur Standesinitia-

tive [Bauen ausserhalb der Bauzone] vom 22. August 2011 [nachfol-

gend Bericht UREK-N], BBl 2011, S. 7090). Grund für die Verschär-

fung gegenüber dem alten Recht war unter anderem, dass neu – auf-

grund der Erweiterung des Anwendungsbereichs von Art. 24c RPG 

durch den neuen Abs. 3 – sehr viel mehr altrechtliche Bauten von der 

erweiterten Besitzstandsgarantie profitierten (BDE Nr. 78/2014 vom 

21. Oktober 2014 Erw. 2.2.2 mit Hinweisen). 

 

2.6.3 Als für die zeitgemässe Wohnnutzung nötig können Änderungen 

qualifiziert werden, wenn sie erforderlich sind, um die ursprüngliche 

Wohnnutzung auf einen zeitgemässen Stand zu bringen. Gemäss den 

Materialien soll es beispielsweise zulässig sein, die Raumhöhen oder 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 20/32 

 

die Befensterung den modernen Bedürfnissen anzupassen (Bericht 

UREK-N, BBl 2011, S. 7090). Unter dem Titel "für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung nötig" sind auch Erweiterungen ausserhalb des beste-

henden Gebäudevolumens denkbar. Als nötig im Sinn von Art. 24c 

Abs. 4 RPG können nur (aber immerhin) jene Massnahmen gelten, mit 

denen für das Objekt ein zeitgemässer Wohnstandard ermöglicht wird 

(z.B. Anbau für Küche oder Sanitärräume; Abbruch und Neubau eines 

Gebäudes, wenn eine Baute wegen zu niedriger Raumhöhen für eine 

zeitgemässe Wohnnutzung nicht genutzt werden kann und deshalb 

die Gebäudehöhe etwas erhöht wird). Die Vorschrift ist in jedem Fall 

im Licht des Identitätserfordernisses auszulegen: Aus einem beschei-

denen Bauernhaus soll nicht eine luxuriöse Villa gemacht werden kön-

nen (R. MUGGLI/M. PFLÜGER, Bestehende Wohnbauten ausserhalb der 

Bauzone in: VLP-ASPAN, Raum & Umwelt 1/2013, S. 18). 

 

2.6.4 Im Zusammenhang mit notwendigen energetischen Sanierun-

gen darf das Erscheinungsbild ebenfalls geändert werden. Dabei gilt 

das Anbringen einer Aussenisolation nach Art. 42 Abs. 3 Bst. a RPV 

als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens. 

 

2.6.5 Erlaubt sind Veränderungen am Äusseren schliesslich, wenn sie 

darauf ausgerichtet sind, die Einpassung in die Landschaft zu verbes-

sern. In der Regel sind es die landwirtschaftlichen Bauten, welche die 

Landschaft auf eine für die Region typische Art prägen. Wenn land-

wirtschaftliche Wohnbauten abgebrochen und neu aufgebaut werden 

dürfen, besteht die Gefahr, dass der regionaltypische Charakter der 

Landschaft verloren geht. Dem soll mit den Voraussetzungen von 

Art. 24c Abs. 4 RPG vorgebeugt werden. Die Reduktion des Gebäu-

devolumens, verbunden allenfalls mit den notwendigen gestalteri-

schen Anpassungen, erscheint hingegen mit dieser Bestimmung prob-

lemlos möglich, was natürlich erwünscht ist (Bericht UREK-N, 

BBl 2011, S. 7090). Bauten, deren Erscheinungsbild die Landschaft 

eher gestört hat, sollen nicht gleich wiederaufgebaut werden müssen. 

Ob sich eine neue Baute besser in die Landschaft einpasst, soll grund-

sätzlich im Bau- bzw. Ausnahmebewilligungsverfahren entschieden 

werden (R. MUGGLI/M. PFLÜGER, a.a.O., S. 18). 

 

2.6.6 Vorliegend waren die Aufstockung des Ferienhauses und der 

Bau des Geräteraums offensichtlich weder für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung, noch für eine energetische Sanierung oder eine ver-

besserte Einpassung in die Landschaft nötig. Zwar ist einzugestehen, 

dass es sich bei dem vorbestehenden, im Jahr 1984 letztmals recht-

mässig erweiterten Ferienhaus nur um eine einfache, recht beschei-

dene Ferienunterkunft handelte. Nichtsdestotrotz bestand keine objek-

tive Notwendigkeit, aus Gründen der zeitgemässen Wohnnutzung aus 

diesem bescheidenen, einstöckigen Ferienhaus ein zweistöckiges Ge-

bäude zu machen, zumal das schlichte Ferienhäuschen bereits vorher 

über die für eine zeitgemässe Freizeitnutzung nötigen Elemente, wie 

Toilette und Kochgelegenheit, verfügte. Die Dachaufstockung und die 

Erstellung der Anbaute hatten auch nichts mit einer energetischen Sa-

nierung zu tun. Die baulichen Massnahmen waren schliesslich auch 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 21/32 

 

nicht darauf ausgerichtet, die Einpassung in die Landschaft zu verbes-

sern. Das vorbestehende, eingeschossige Ferienhäuschen wurde 

durch die Aufstockung, den Einbau einer Dusche, einer Toilette und 

die zusätzliche Anbaute in einen ganz anderen, gehobeneren Ausbau-

stand versetzt. Es wurde wesentlich vergrössert und verändert, womit 

es von vornherein am Identitätserfordernis fehlt. Abgesehen davon 

führt die Dachgeschossaufstockung des Ferienhauses – auch nach 

der heute geltenden Berechnungsart, wonach nutzbare Flächen im 

Dachgeschoss unter einer lichten Höhe von 1 m nicht zu den aBGF zu 

zählen sind – dazu, dass die rechtmässig vorbestehende aBGF von 

40,2 m2 um rund 31,9 m2 (6,94 m x 4,6 m) oder knapp 80 % erhöht 

worden ist. Entsprechend ist die Beurteilung des AREG zutreffend, 

dass den Baubewilligungen vom 9. August 1988 und 21. Dezember 

1992 auch nach heutigem Recht, das nach dem Gesagten für den Re-

kurrenten 2 allerdings auch nicht milder ist, keine nachträgliche Zu-

stimmung erteilt werden kann. 

 

2.7 Gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG werden Ausnahmen nach Art. 24 

RPG durch eine kantonale Behörde oder mit deren Zustimmung be-

willigt. Ohne Zustimmung einer kantonalen Behörde kann eine kom-

munale Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG von Bundes-

rechts wegen keine Wirkungen entfalten. Sie wird nicht rechtsgültig. 

Die Zustimmung stellt mithin ein unentbehrliches, konstitutiv wirken-

des Element der Ausnahmebewilligung von Art. 24 RPG dar. Besteht 

Klarheit darüber, dass die kantonale Zustimmung auch nachträglich 

nicht erteilt wird, was im vorliegenden Fall zutrifft, so ist die kommunale 

Bewilligung wegen des schwerwiegenden Mangels als nichtig zu 

betrachten (VerwGE B 2015/131 vom 30. Mai 2017 Erw. 4.2.1, 

B 2007/112 vom 12. Februar 2008 Erw. 3.5.2.2; BGE 132 II 27 f. 

Erw. 3.2.1 und BGE 111 lb 223, Erw. 5.b). AREG wie Vorinstanz ha-

ben demnach vorliegend zu Recht die Nichtigkeit der Baubewilligun-

gen vom 9. August 1988 und 21. Dezember 1992 festgestellt, womit 

ausser Frage steht, dass auch die nachgesuchte Baubewilligung für 

das heute bestehende, flächenmässig sogar noch etwas grösser ge-

baute Ferienhaus nicht erteilt werden kann. 

 

2.8 Der Rekurrent 2 stellt weiter den Antrag, es sei festzustellen, 

dass das bestehende Ferienhaus Bestandesgarantie geniesse. 

 

2.8.1 Vorab ist festzuhalten, dass der Rekurrent 2 aus den von ihm 

vorgebrachten Gründen des Vertrauensschutzes nicht auf einen recht-

mässigen Bestand schliessen kann. Es besteht kein Raum für die An-

wendung des Vertrauensgrundsatzes, wenn es um die nachträgliche 

Beurteilung der Rechtmässigkeit einer bestehenden Baute oder An-

lage ausserhalb der Bauzone geht. Bauten und Anlagen ausserhalb 

der Bauzone sind entweder legal oder illegal erstellt worden. Eine 

dritte Kategorie besteht nicht (VerwGE B 2017/118 vom 26. November 

2018 Erw. 4.7 mit Hinweisen). Der Umstand, dass bis zum Verwal-

tungsgerichtsentscheid vom 26. November 2018 (B 2017/118) die 

Rechtsvorgänger des Rekurrenten 2 wie auch die Baubewilligungs- 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 22/32 

 

und die Rechtsmittelbehörde stets vom Referenzzeitpunkt 22. Dezem-

ber 1998 und damit von der Rechtmässigkeit der bis dahin erteilten 

Baubewilligungen ausgingen, hat deshalb keinerlei Auswirkung auf die 

Beurteilung der materiellen Rechtmässigkeit des Ferienhauses; sie ist 

jedoch nachfolgend bei der Beurteilung der Verhältnismässigkeit der 

von den Rekurrenten 1 beantragten Wiederherstellungsmassnahmen 

zu berücksichtigen. 

 

2.8.2 Der aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 der Bundesver-

fassung [SR 101; abgekürzt BV]) und dem Vertrauensschutz (Art. 9 

BV) abgeleitete verfassungsrechtliche Besitzstandsschutz umfasst le-

diglich den Bestand, die Weiternutzung und den Unterhalt von Bauten 

und Anlagen. Bestehende Bauten und Anlagen sind in ihrem Bestand 

allerdings nur dann geschützt, wenn sie rechtmässig erstellt wurden 

und noch bestimmungsgemäss nutzbar sind (BGE 146 II 304 Erw. 9 

mit Hinweisen). Eine Baute ist rechtmässig erstellt, wenn sie nach Plä-

nen ausgeführt wurde, die in einem Baubewilligungsverfahren bewilligt 

wurden. Die formelle Rechtmässigkeit besteht in diesem Fall sogar 

dann, wenn die Baubewilligung inhaltlich fehlerhaft ist (BDE Nr. 5/2021 

vom 20. Januar 2021 Erw. 5.1 mit Hinweisen). Wie bereits ausgeführt, 

ist das bestehende Ferienhaus nicht rechtmässig erstellt worden. Die 

früher erteilten Baubewilligungen der Vorinstanz sind nichtig, weshalb 

auch das rekursgegenständliche nachträgliche Baugesuch nicht be-

willigt werden kann. Folglich geniesst die bestehende Baute auch 

keine Bestandesgarantie und das selbst für den Fall, dass die  

Vorinstanz zu Recht auf den Rückbau des Ferienhauses verzichtet 

hätte, was im Folgenden allerdings erst noch zu prüfen sein wird. Dem-

zufolge könnte der Rekurrent 2 nach der grosszügigen bundesgericht-

lichen Praxis (die Bauten mit und ohne Bestandesgarantie in Bezug 

auf die Frage der zulässigen Unterhaltsmassnahmen nahezu gleich 

behandelt) auch die allenfalls aus Treu und Glauben zu duldende 

rechtswidrige Baute künftig weiter unterhalten, soweit dies mit bewilli-

gungsfrei zulässigen Massnahmen geschieht; sämtliche baubewilli-

gungspflichtigen Erneuerungsarbeiten wären hingegen ausgeschlos-

sen (Urteil des Bundesgerichtes 1C_514/2011 vom 6. Juni 2012 

Erw. 5.4 mit Hinweis). 

 

3.  

Im Weiteren ist zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht von einem 

Rückbau des Ferienhauses abgesehen hat. Die Rekurrenten 1 

verlangen zwar nicht den gänzlichen Abbruch des umstrittenen 

Ferienhauses. Sie beantragen aber, es sei die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands bezüglich Dachaufbaute samt Treppenauf-

gang und Anbaute (Geräteraum), Heizung, Dusche, dem in das Haupt-

gebäude integrierten Sitzplatz und dem Kiesvorplatz an der 

M.___strasse anzuordnen. Sie rügen, für diese baulichen Massnah-

men seien überhaupt keine Baubewilligungen erteilt worden bzw. man 

habe sich bei der Bauausführung nicht an die erteilten (nichtigen) Bau-

bewilligungen gehalten. Der Rekursgegner 1 könne sich deshalb man-

gels Vorliegens von Baubewilligungen bzw. wegen des Abweichens 

von diesen nicht auf den Vertrauensschutz berufen. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 23/32 

 

 

3.1 Wird durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewil-

ligung ein unrechtmässiger Zustand geschaffen – und kann dafür wie 

vorliegend auch nachträglich keine Bewilligung erteilt werden –, wird 

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verfügt (Art. 159 

Abs. 1 Bst. d des Planungs- und Baugesetzes [sGS 731.1; abgekürzt 

PBG]). Bei gegebener materieller und formeller Rechtswidrigkeit be-

steht somit grundsätzlich ausreichender Anlass zur Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustands. Das ergibt sich aus dem Legalitätsprin-

zip (B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, 

N 1018, N 1205). Im Rahmen der Prüfung der Wiederherstellungs-

pflicht sind die massgebenden allgemeinen verfassungs- und verwal-

tungsrechtlichen Prinzipien zu berücksichtigen, insbesondere die in 

Art. 5 BV festgehaltenen Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des 

Schutzes des guten Glaubens. Die Wiederherstellung des rechtmäs-

sigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung 

vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht 

im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem 

Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit 

der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht gewichti-

gen öffentlichen Interessen widerspricht. Auf den Grundsatz der Ver-

hältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gut-

gläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behör-

den aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der 

Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erhöhtes Gewicht bei-

messen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile 

nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen. Nach der Recht-

sprechung des Bundesgerichtes fällt eine Berufung auf den guten 

Glauben nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Auf-

merksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung 

berechtigt. Dabei darf vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche 

Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt ist. Dies gilt 

erst recht bei Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone (Urteil des 

Bundesgerichtes 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 mit Hinweisen). 

Überdies können Gründe des Vertrauensschutzes der Wiederstellung 

des rechtmässigen Zustands entgegenstehen oder diese kann auf-

grund des Zeitablaufs verwirkt sein. Das Recht der Baubehörde, einen 

Abbruch zu verfügen, ist nach der Praxis des Bundesgerichtes grund-

sätzlich auf dreissig Jahre nach Erstellung – mithin nach Fertigstellung 

des baurechtswidrigen Zustands – befristet; diese Verwirkungsfrist gilt 

auch für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone (Urteil des Bun-

desgerichtes 1C_254/2016 vom 24. August 2016 Erw. 7.2 mit Hinwei-

sen). Die dreissigjährige Verwirkungsfrist erfährt allerdings in doppel-

ter Hinsicht eine Einschränkung. Einerseits kann es sich aus Gründen 

des Vertrauensschutzes unter Umständen rechtfertigen, die Verwir-

kung des behördlichen Wiederherstellungsanspruchs bereits nach ei-

ner kürzeren Zeitdauer zu bejahen. So verhält es sich etwa, wenn die 

Behörden zwar vor Ablauf der dreissigjährigen Frist einschreiten, aber 

das rechtswidrige Gebäude zuvor über Jahre hinweg duldeten, 

obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 24/32 

 

Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen. Ein Ab-

bruchbefehl würde in diesem Fall den verfassungsrechtlich gewähr-

leisteten Vertrauensschutz (Art. 9 BV) verletzen (BGE 132 II 21 

Erw. 6.3; BGE 107 Ia 121 Erw. 1.c). Anderseits ist eine Wiederherstel-

lung auch nach dreissig Jahren noch möglich, wenn sie zum Schutz 

von Polizeigütern im engeren Sinn (Sicherheit und Gesundheit von 

Personen) erforderlich ist (BGE 107 Ia 121 Erw. 2). Auch andere zwin-

gende öffentliche Interessen können eine Wiederherstellung unabhän-

gig vom Zeitablauf rechtfertigen, so erhebliche Beeinträchtigungen der 

Umwelt, des Ortsbilds oder der Landschaft (Urteil des Bundesgerich-

tes 1C_726/2013 vom 24. November 2014 Erw. 4; BDE Nr. 10/2020 

vom 14. Februar 2020 Erw. 6.1). 

 

3.2 Der Vergleich des zum Referenzzeitpunkt (1. Januar 1988) be-

stehenden und rechtmässig bewilligten einstöckigen Ferienhauses mit 

der heute vorhandenen Baute zeigt, dass die seither getätigten bauli-

chen Massnahmen zu einer wesentlichen Vergrösserung des Gebäu-

devolumens geführt haben. Das nicht bewilligungsfähige Bauvorha-

ben befindet sich sodann ausserhalb der Bauzone und damit im raum-

planungsrechtlichen Nichtbaugebiet. Vor diesem Hintergrund und 

beim dargestellten Umfang der baulichen Veränderungen liegt zum 

Vornherein keine nur geringfügige Abweichung von den Bauvorschrif-

ten vor. Vielmehr handelt es sich um eine bedeutsame Verletzung des 

Baupolizei- bzw. Raumplanungsrechts. Der Anordnung der Wieder-

herstellung des rechtmässigen Zustands kommt damit auch vorlie-

gend massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des 

Raumplanungsrechts zu. Werden nämlich illegal errichtete, dem RPG 

widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare 

Zeit geduldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nicht-

baugebiet in Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt (vgl. 

dazu die Urteile des Bundesgerichtes 1C 325/2018 vom 15. März 

2019 Erw. 8.2 und 1C_10/2019 vom 15. April 2020 Erw. 5.4, jeweils 

mit Hinweisen; BDE Nr. 97/2020 vom 26. Oktober 2020 Erw. 3.3.1). 

Zu diesen gewichtigen, für eine Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands sprechenden raumplanungsrechtlichen und damit öffentli-

chen Interessen kommen vorliegend noch die privaten Interessen der 

Rekurrenten 1 hinzu, die verständlicherweise Interesse an einer nur 

reduzierten baulichen Nutzung des Nachbargrundstücks Nr. 001 ha-

ben. 

 

3.3 Zu prüfen ist allerdings, ob auf eine Wiederherstellung aus Grün-

den des Vertrauensschutzes verzichtet werden muss und ob der Wie-

derherstellungsanspruch nicht bereits verwirkt ist. Vorliegend waren 

sowohl die Vorinstanz als auch das Baudepartement als Rekurs-

instanz bis zum Entscheid des Verwaltungsgerichtes vom 26. Novem-

ber 2018 (B 2017/118) stets der Auffassung gewesen, dass das frag-

liche Gebiet am Alten Rhein erst mit der Zonenplanänderung vom 

22. Dezember 1998 zum Nichtbaugebiet wurde. Es wurden zahlreiche 

Baugesuche auf den Nachbargrundstücken in diesem Sinn von  

Vorinstanz und AREG behandelt und bewilligt und Rekursverfahren 

auf dieser Rechtsgrundlage entschieden, wobei namentlich auch die 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 25/32 

 

heutigen Rekurrenten 1 regelmässig verfahrensbeteiligt waren. Es be-

stand für keinen der Beteiligten je Anlass dazu, an der Rechtmässig-

keit der bis zum 22. Dezember 1998 erteilten Baubewilligungen zu 

zweifeln, weil alle stets davon ausgingen, das Gebiet am Alten Rhein 

habe sich bis dahin in der Bauzone befunden. Die Rechtsvorgänger 

des Rekurrenten 2 vertrauten somit gutgläubig auf die Rechtmässig-

keit der ihnen zwischen den Jahren 1988 und 1998 erteilten Baubewil-

ligungen. Dieser gute Glaube wurde erst mit dem Entscheid des Ver-

waltungsgerichtes vom 26. November 2018 zerstört. Die am 9. August 

1988 bewilligte Dachaufstockung wurde erst im Jahr 1990 fertiggestellt 

(Bauabnahme am 13. Juli 1990 [vgl. BDE Nr. 12/2017 vom 23. Mai 

2017 Erw. 4.1.7]) und hatte damit bis zum Entscheid des Verwaltungs-

gerichtes bereits gut 28 Jahre Bestand. Die am 21. Dezember 1992 

von der Vorinstanz (ohne kantonale Zustimmung) bewilligte Anbaute 

wurde im Jahr 1993 erstellt, womit sie im Zeitpunkt des verwaltungs-

gerichtlichen Entscheids bereits seit gut 25 Jahren bestanden hatte. 

Die dreissigjährige Verwirkungsfrist war damit zwar in beiden Fällen 

noch nicht ganz erreicht. Aufgrund der Gutgläubigkeit der Rechtsvor-

gänger des Rekurrenten 2 (und damit auch des Rekurrenten 2 selbst) 

und der langjährigen gegenteiligen Rechtsauffassungen von Baube-

willigungs-, Zustimmungs- und Rechtsmittelbehörde rechtfertigt es 

sich jedoch, im vorliegenden Fall aus Gründen des Vertrauensschut-

zes die Verwirkung des behördlichen Wiederherstellungsanspruchs 

bereits nach dieser etwas kürzeren Zeitdauer anzunehmen. 

 

3.4 Die Vorinstanz hat damit also grundsätzlich zu Recht auf die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in Bezug auf die 

Dachaufstockung und Anbaute verzichtet. Die Rekurrenten 1 bringen 

jedoch vor, dass der Rekurrent 2 sich nicht auf den Vertrauensschutz 

berufen könne, soweit die erstellten Bauten und Anlagen von den von 

der Vorinstanz damals bewilligten (nichtigen) Plänen abwichen; zu-

mindest bezüglich dieser Abweichungen sei er nicht als gutgläubig zu 

betrachten, weshalb wenigstens die Abweichungen zurückzubauen 

seien. 

 

3.4.1 Die grundsätzlich nach dreissig Jahren eintretende Verwirkung 

der Befugnis, den Abbruch einer rechtswidrigen Baute zu verlangen, 

setzt den guten Glauben des Betroffenen nicht voraus. Jedoch ist auch 

der Private im Verkehr mit den Behörden an den Grundsatz von Treu 

und Glauben gebunden (Art. 5 Abs. 3 BV). Damit in Zusammenhang 

steht der in Art. 2 Abs. 2 ZGB verankerte, für die gesamte Rechtsord-

nung geltende Grundsatz, dass der offenbare Missbrauch eines 

Rechts keinen Rechtsschutz verdient. Rechtsmissbrauch liegt unter 

anderem dann vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirkli-

chung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht 

schützen will. In Bezug auf die Einrede der Verjährung einer Forderung 

hat das Bundesgericht festgehalten, dass die Einrede rechtsmiss-

bräuchlich ist, wenn der Schuldner mit seinem Verhalten den Gläubi-

ger dazu bewogen hat, während der Verjährungsfrist rechtliche 

Schritte zu unterlassen, und die Säumnis deshalb verständlich ist. Ein 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 26/32 

 

arglistiges Verhalten ist dabei nicht erforderlich (Urteil des Bundesge-

richtes 1C_478/2011 vom 9. Februar 2012 Erw. 2.5; BDE Nr. 10/2020 

vom 14. Februar 2020 Erw. 6.4.1). 

 

3.4.2 Somit steht der Verwirkung – weil diese den guten Glauben oh-

nehin nicht voraussetzt – der Einwand der Bösgläubigkeit nicht entge-

gen. Eine Bösgläubigkeit des Rekurrenten 2 ist vorliegend aber auch 

nicht erkennbar. Zwar hätte er sich eine allfällige Bösgläubigkeit sei-

nes Rechtsvorgängers selbstverständlich anrechnen zu lassen und 

diesem war in Bezug auf die baulichen Änderungen wohl auch be-

wusst von den damals bewilligten Plänen abgewichen zu sein. Jedoch 

hatten die Baubewilligungsbehörde (wie übrigens auch die Rekurren-

ten 1) spätestens seit Bauvollendung – also seit den Jahren 1990 bzw. 

1993 – Kenntnis von diesen baulichen Abweichungen. Die Baube-

hörde, wie auch die Rekurrenten 1, haben diese Abweichungen (et-

was grössere Gebäudegrundfläche, geänderter Treppenaufgang ins 

Dachgeschoss, zusätzliche Dusche, Heizung, vergrösserter Balkon, 

flacheres Schleppgaubendach usw.) offensichtlich toleriert; die Bau-

abnahme für die Dachaufstockung erfolgte jedenfalls am 13. Juli 

1990, ohne dass der Rechtsvorgänger des Rekurrenten 2 zur Ein-

reichung eines Korrekturgesuchs aufgefordert worden wäre. Die 

Vorinstanz hat die baulichen Abweichungen von den bewilligten Plä-

nen damit wohl als geringfügig und – weil sich das Baugrundstück ih-

res Erachtens damals noch in der Bauzone befand – ohne weiteres 

Baubewilligungsverfahren als tolerierbar betrachtet. Der Rechtsvor-

gänger des Rekurrenten 2 kann unter diesen Umständen nicht als 

bösgläubig angesehen werden; er war wohl vielmehr der Ansicht, die 

baulichen Abweichungen seien in der Bauzone nachträglich bewilli-

gungsfähig. Beim umstrittenen Ferienhaus beträgt die Abweichung 

von den bewilligten Plänen gerade einmal 0,24 m in der Länge und 

0,28 m in der Breite, bei der Anbaute 0,44 m in der Länge und 0,33 m 

in der Breite. Insgesamt ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass ange-

sichts dieser Sachlage kein öffentliches Interesse an einem Rückbau 

der in den Jahren 1990 und 1993 erfolgten baulichen Abweichungen 

erkennbar ist, zumal namentlich die Verkleinerung der Grundflächen 

von Hauptbaute und Anbaute gravierende Folgen hätte und zu einem 

Totalabbruch des gesamten Gebäudes führte. Somit hat die Vorinstanz 

auch bei den in Ziff. 4 Bst. a bis c des Rechtsbegehrens der Rekurren-

ten 1 genannten Bauteilen und Anlagen aufgrund der Verwirkung des 

Wiederherstellungsanspruchs und dem Fehlen eines öffentlichen Inte-

resses am Abbruch zu Recht auf die Wiederherstellung des rechtmäs-

sigen Zustands verzichtet. Der Rekurs 1 erweist sich in diesen Punk-

ten als unbegründet. 

 

3.5 Die Rekurrenten 1 beantragen in Ziff. 4 Bst. d des Rekurses 1 

weiter, der unzulässigerweise in das Hauptgebäude integrierte Sitz-

platz sei wiederherzustellen.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 27/32 

 

 
Einwandung des ehemaligen Sitzplatzes bzw. der Terrasse (1984) 

 

Wie bereits oben unter Erw. 2.1 ausgeführt wurde, erteilte die Vor-

instanz bereits am 27. September 1984 – als das Baugrundstück 

Nr. 001 noch im Baugebiet lag – die Bewilligung für die Einwandung 

und Verglasung der ehemaligen Terrasse (Sitzplatz); sie wurde damit 

Teil des Hauptbaus und damit auch ausnützungsrelevant nach Art. 61 

Abs. 2 BauG (in der damaligen Fassung), selbst wenn sie dazumal 

noch durch eine (hausinterne) Zwischenwand vom früheren Ferien-

haus getrennt gewesen sein mag. Sogar ausserhalb der Bauzone wer-

den verglaste Wintergärten (wenn die verglaste Terrasse überhaupt 

als solcher betrachtet werden wollte) nach der Praxis des AREG und 

des Baudepartementes noch heute stets zur aBGF gezählt (BDE 

Nr. 54/2016 vom 15. November 2016 Erw. 5.1.4.2 mit Hinweisen). So 

oder anders erfolgte mit der Baubewilligung vom 27. September 1984 

eine Vergrösserung der aBGF des Ferienhauses um die Fläche der 

früheren Terrasse. Im Referenzzeitpunkt 1. Januar 1988 war somit 

von einer bewilligten, vorbestehenden aBGF des Ferienhauses von 

40,2 m2 auszugehen. Infolgedessen liegt bezüglich der Fläche der 

früheren Terrasse kein rechtswidriger Zustand vor, weshalb für den 

beantragten Abbruch ebenfalls kein Anlass besteht und der Rekurs 1 

auch in diesem Punkt unbegründet ist. 

 

3.6 Die Rekurrenten 1 beantragen schliesslich in Ziff. 4 Bst. f ihres 

Rekurses 1, der eingekieste Vorplatz an der M.___strasse sei zu ent-

fernen.  

 

3.6.1 Dieser Vorplatz war unbestrittenermassen nie Gegenstand ei-

nes früheren Baubewilligungsverfahrens. Aus den nachfolgenden  

Orthofotos der Jahre 2004, 2009, 2011 und 2013 (einsehbar unter 

www.geoportal.ch) ist erkennbar, dass die Sicht auf den Vorplatz auf-

grund der früher vorhandenen Bepflanzungen, ursprünglich noch min-

destens zwei Bäume mit ausladenden Kronen (2004), später noch 

eine Hecke entlang der M.___strasse (2009 und 2011), weitgehend 

verdeckt war:  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 28/32 

 

  
Orthofoto 2004 Orthofoto 2009 

 

  
Orthofoto 2011 Orthofoto 2013 

 

3.6.2 Anlässlich des Rekursaugenscheins vom 24. Februar 2017 

(Verfahren Nr. 16-5676) präsentierte sich der Vorplatz inzwischen wie 

folgt: 

 

 
 

Der kleine Vorplatz wurde wegen des vollständigen Einkiesens nach 

der Rodung der Bäume und der Hecke optisch und nutzungsmässig 

massiv verändert. Abgesehen davon, dass das Ferienhaus nun von 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 29/32 

 

der M.___strasse her komplett einsehbar ist und deshalb viel massiver 

in Erscheinung tritt als früher, ist heute auch der gesamte Vorplatz als 

Autoabstellfläche nutzbar. Die Vorinstanz hat sich in ihrem Entscheid 

vom 10. August 2020 nicht zur nachträglichen Bewilligungsfähigkeit 

dieser Anlage geäussert. Sie ging aber wohl im Rahmen der Gesamt-

beurteilung davon aus, dass auch der Vorplatz in der vorliegenden 

Form nicht nachträglich bewilligt werden könnte. Im Entscheid hat sie 

sich deshalb darauf beschränkt, auf die Wiederherstellung des recht-

mässigen Zustands mangels Vorliegens eines öffentlichen Interes-

sens zu verzichten. Zur Begründung führte sie aus, aufgrund der Tat-

sache, dass der Platz versickerungsfähig ausgestaltet sei, das Mete-

orwasser nicht auf die M.___strasse fliessen könne und die benach-

barten Grundstücke ähnliche Vorplätze aufwiesen, gebe es kein öf-

fentliches Interesse an der Entfernung des Kiesplatzes und an der 

Wiederbegrünung der Fläche.  

 

3.6.3 Ob eine eigenmächtig erstellte Baute oder Anlage oder eine 

ohne Bewilligung erfolgte Zweckänderung den materiellrechtlichen 

Vorschriften entspricht, ist grundsätzlich in einem nachträglichen Bau-

bewilligungsverfahren abzuklären. Von dieser Regel kann aber abge-

wichen werden, wenn die materielle Rechtswidrigkeit einer Baute oder 

Anlage eindeutig und ohne jeden Zweifel feststeht (HEER, a.a.O., 

N 1205 ff.; GVP 1983 Nr. 97; BDE Nr. 4/2018 vom 4. Januar 2018 

Erw. 2.2). Vorliegend steht aufgrund der Erwägungen fest (vgl. dazu 

insbesondere Erw. 2.6.6), dass das frühere, eingeschossige Ferien-

häuschen bereits durch die Dachaufstockung und die zusätzliche An-

baute wesentlich vergrössert und verändert wurde, weshalb es von 

vornherein am Identitätserfordernis von Art. 42 RPV und damit an der 

Bewilligungsvoraussetzung fehlt. Damit kommt für den umstrittenen 

Vorplatz, der als Teil der Umgebung der Baute ebenfalls in die Beur-

teilung der Identität miteinzubeziehen ist, ebenfalls keine nachträgli-

che Baubewilligung in Frage, weshalb nur mehr zu prüfen ist, ob die 

Vorinstanz auch diesbezüglich zu Recht auf die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands verzichtet hat. 

 

3.6.4 Das trifft nach dem bereits unter Erw. 3.6.2 Gesagten nicht zu. 

Der offene, unbegrünte Vorplatz gibt einerseits den Blick auf das ille-

gale Ferienhaus ungehindert frei. Anderseits ist die zonenfremde Nut-

zung des Vorplatzes durch das Einkiesen der gesamten Fläche noch-

mals deutlich intensiviert worden. Folglich ist der Entscheid der Vor-

instanz in Ziff. 2 des Bauentscheids bzw. in Ziff. 4 des Einspracheent-

scheids, auf Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands auf Grundstück Nr. 001 vollständig zu verzichten, nicht voll-

umfänglich haltbar. Es liegt durchaus im erheblichen öffentlichen Inte-

resse, wenigstens die Sicht auf das illegale Ferienhaus von der 

M.___strasse aus und die zonenfremde Nutzung des Vorplatzes et-

was einzuschränken, wenn schon aus Verhältnismässigkeitsgründen 

auf den Rückbau des Ferienhauses bzw. der baulichen Abweichungen 

von den bewilligten (nichtigen) Plänen im Wesentlichen verzichtet wer-

den kann. Der Rekurrent 2 hat zwar sicher grosses Interesse daran, 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 30/32 

 

seinen Vorplatz an der M.___strasse möglichst vollständig als Abstell-

platz nutzen zu können. Diese privaten Interessen vermögen jedoch 

die öffentlichen Interessen, das (zu grosse) Ferienhaus wenigstens et-

was hinter Bepflanzungen zu verstecken und dadurch gleichzeitig die 

unzulässige zonenfremde Nutzung des Platzes zu reduzieren, nicht zu 

überwiegen. Dementsprechend sind einerseits die Ziff. 2 des Bauent-

scheids und die Ziff. 4 des Einspracheentscheids der Vorinstanz, 

beide vom 10. August 2020, in dem Sinn anzupassen, dass auf die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf Grundstück Nr. 

001 nur teilweise verzichtet wird. Anderseits ist die Vorinstanz anzuwei-

sen, den Rekurrenten 2 innert 90 Tagen nach Rechtskraft dieses Ent-

scheids mittels einer Wiederherstellungsverfügung zu einer teilweisen 

Bepflanzung des Vorplatzes auf Grundstück Nr. 001 anzuhalten. Da-

bei sind die Verfahrensvorschriften von Art. 159 Abs. 3 PBG zu be-

rücksichtigen. 

 

4.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz – nachdem das 

AREG keine Möglichkeit hatte, nachträglich seine Zustimmung zu den 

beiden Baubewilligungen vom 9. August 1988 und 21. Dezember 

1992 zu erteilen – zu Recht deren Nichtigkeit festgestellt und damit 

sinngemäss auch die nachgesuchte Baubewilligung verweigert hat. Im 

Weiteren hat die Vorinstanz aus Verhältnismässigkeitsüberlegungen 

auch weitgehend zu Recht auf Rückbaumassnahmen verzichtet. Ein-

zig in Bezug auf den Vorplatz auf Grundstück Nr. 001 sind Wiederher-

stellungsmassnahmen nachzuholen. Damit erweist sich der Rekurs 2 

als vollständig unbegründet. Der Rekurs 1 ist in einem untergeordne-

ten Punkt im Sinn der Erwägungen gutzuheissen, im Übrigen aber ab-

zuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

 

5.  

5.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 

Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 

werden. Die Entscheidgebühr beträgt für die beiden Rekursverfahren 

jeweils Fr. 2'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- 

und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang der Verfahren 

entsprechend – die Rekurrenten 1 obsiegen lediglich in einem unter-

geordneten Punkt – sind die amtlichen Kosten jeweils den 

Rekurrenten zu überbinden, wobei die Rekurrenten 1 im Rekurs 1 

(Verfahren Nr. 20-7042) die amtlichen Kosten unter solidarischer 

Haftung zu bezahlen haben (Art. 96bis VRP). 

 

5.2 Der vom Vertreter der Rekurrenten 1 im Rekurs 1 (Verfahren 

Nr. 20-7042) am 25. September 2020 geleistete Kostenvorschuss von 

Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 

 

5.3 Der vom Rekurrenten 2 im Rekurs 2 (Verfahren Nr. 20-7142) am 

29. September 2020 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist 

anzurechnen.  

  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 31/32 

 

 

6.  

Rekurrenten und Rekursgegner stellen in den beiden Verfahren ge-

genseitig Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 

 

6.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 

soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-

messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-

digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-

liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 

(Art. 98ter VRP). 

 

6.2 Da die Rekurrenten 1 und der Rekurrent 2 mit ihren Anträgen 

unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine aus-

seramtliche Entschädigung. Ihre Begehren sind deshalb abzuweisen. 

 

6.3 Dem Ausgang der beiden Verfahren entsprechend werden die 

den Rekursgegnern 1 bzw. dem Rekursgegner 2 jeweils zustehenden 

ausseramtlichen Entschädigungen wettgeschlagen; somit besteht 

kein Anspruch auf ausseramtliche Entschädigungen. Die Begehren 

der Rekursgegner 1 bzw. des Rekursgegners 2 sind deshalb abzuwei-

sen. 

Entscheid 

1.  

a) Der Rekurs 1 (Verfahren Nr. 20-7042) von A.___, W.___, wird 

im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen, im Übrigen 

abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

 

b) Der Rekurs 2 (Verfahren Nr. 20-7142) von B.___, Y.___, wird 

abgewiesen. 

 

c) Ziff. 2 des Bauentscheids der Vorinstanz vom 10. August 2020 

wird wie folgt geändert:  

 

Auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird teilweise ver-

zichtet, da die privaten Interessen den öffentlichen Interessen grossteils 

wesentlich vorgehen. Ausserdem handelt es sich um Tatbestände, die sich 

vor rund 35 bzw. 31 Jahren ereignet haben. Dafür ist der Wiederherstel-

lungsanspruch der Gemeinde infolge Zeitablaufs teilweise verwirkt. 

 

d) Ziff. 4 des Einspracheentscheids der Vorinstanz vom 10. August 

2020 wird wie folgt geändert: 

 

Auf Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf 

Grundstück Nr. 001 wird teilweise verzichtet. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 12/2021), Seite 32/32 

 

e) Der Gemeinderat Z.___ wird angewiesen, B.___ innert 90 Ta-

gen nach Rechtskraft dieses Entscheids mittels einer Wieder-

herstellungsverfügung zu einer teilweisen Bepflanzung des Vor-

platzes auf Grundstück Nr. 001 anzuhalten. 

 

2.  

a) A.___ bezahlen in Verfahren Nr. 20-7042 unter solidarischer 

Haftung eine Entscheidgebühr von Fr. 2'000–. 

 

b) B.___ bezahlt in Verfahren Nr. 20-7142 eine Entscheidgebühr 

von Fr. 2'000.–. 

 

c) Der am 25. September 2020 von Dr. Christoph Bürgi, St.Gallen, 

im Verfahren Nr. 20-7042 geleistete Kostenvorschuss von 

Fr. 1'800.– wird angerechnet. 

 

d) Der am 29. September 2020 von B.___ im Verfahren  

Nr. 20-7142 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird an-

gerechnet. 

 

3.  

a) Die Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 

in den Rekursen 1 und 2 werden im Sinn der Erwägungen ab-

gewiesen. 

 

b) Die Begehren von B.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 

in den Rekursen 1 und 2 werden im Sinn der Erwägungen ab-

gewiesen. 

 

 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BDE 2021 Nr. 12
	Art. 159 und 173 PBG, Art. 24c Abs. 4 und 25 Abs. 2 RPG, Art. 42 Abs. 3 RPV. Nachträgliche Baugesuche sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Ausführung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen. Auf das im Zeitpunkt des Entscheids geltende Recht ist nur abzustellen, wenn dieses für den Eigentümer der Baute günstiger ist (Erw. 2.3). Soll eine sehr bescheidene, eingeschossige Ferien- oder Freizeitunterkunft um ein zusätzliches Dachgeschoss aufgestockt und zudem mit Dusche und Toilette versehen werden, wird die Baute dadurch nicht nur in einen anderen, wesentlich höheren Ausbaustandard versetzt, sondern auch wesentlich vergrössert und verändert, womit es bereits am Identitätserfordernis von Art. 42 Abs. 3 RPV fehlt. Solch weitgehende Um- und Erweiterungsbauten können auch nicht als für eine zeitgemässe Wohnnutzung im Sinn von Art. 24c Abs. 4 RPG nötig betrachtet werden (Erw. 2.6.6). Ohne Zustimmung einer kantonalen Behörde kann eine kommunale Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG von Bundesrechts wegen keine Wirkungen entfalten. Kann die kantonale Zustimmung auch nachträglich nicht erteilt werden, ist die kommunale Bewilligung nichtig. Eine auf einer nichtigen Bewilligung basierende Baute geniesst keine Bestandesgarantie und das selbst für den Fall, dass auf ihren Rückbau verzichtet werden könnte. Demzufolge könnte die rechtswidrige Baute zwar weiter unterhalten werden, aber nur soweit dies mit bewilligungsfrei zulässigen Massnahmen geschieht (Erw. 2.7 und 2.8.2).

		2024-05-26T23:14:19+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen