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**Case Identifier:** 38f640a1-cc8c-5c80-ae8f-382ddf3be533
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-25
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 25.09.2020 18-1078
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_18-1078_2020-09-25.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/17

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 18-1078

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 20.10.2020

Entscheiddatum: 25.09.2020

BDE 2020 Nr. 86
Art. 16a, 22, 24c RPG; Art. 41, 42 RPV; Art. 8 Abs. 1, 9, 29 Abs. 2 BV; Art. 15 
Abs. 2 VRP. Es besteht keine grundsätzliche Pflicht des AREG, seine 
Teilverfügungen den Betroffenen vorab jeweils im Entwurf zur 
Stellungnahme vorzulegen (Erw. 2.2). Wurde ein rechtmässig erstelltes 
altrechtliches Wohnhaus ausserhalb der Bauzone bereits durch einen 
bewilligten Neubau ersetzt, so sind weitere Flächen- bzw. 
Volumenvergrösserungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens 
auch dann nur unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG zulässig, 
wenn die Erweiterungsgrenzen nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV noch nicht 
ganz ausgeschöpft sind. Für die Beurteilung der Identität ist vom Zustand 
am 1. Juli 1972 auszugehen und der damalige Zustand (also das 
ursprüngliche Wohnhaus) ins Verhältnis zum Zustand bzw. zur Fläche zu 
setzen, die mit der bisher realisierten und der neu geplanten Erweiterung 
und Nutzungsänderung insgesamt erreicht werden soll (Erw. 3.3.5 f.). Die im 
Rahmen der Prüfung des Bauvorhabens erfolgte Mitberücksichtigung der 
auf dem Nachbargrundstück realisierten baulichen Massnahmen erweist 
sich als richtig, da für die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit ausserhalb 
der Bauzone der Zustand am 1. Juli 1972 massgebend ist und zu diesem 
Zeitpunkt beide Grundstücke einem dannzumal noch ungeteilten 
Drittgrundstück angehörten (Erw. 4.3 f.).

BDE 2020 Nr. 86 finden Sie im angehängten PDF-Dokument

Kanton St.Gallen 

Baudepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

18-1078 

 

Entscheid Nr. 86/2020 vom 25. September 2020 

Rekurrent 

  

 A.___ 

vertreten durch lic.iur. Richard Schmidt, Rechtsanwalt, Bahnhof,  

8750 Glarus  

 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 6. Februar 2018) 

 

 

Betreff  Baugesuch (Abbruch Nebengebäude und Anbau an Wohnhaus) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 2/16 

 

Sachverhalt 

A.  

a) B.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch 

Z.___, in M.___. Das rund 1'799 m2 grosse Grundstück liegt gemäss 

geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 22. April 1997 / 

30. Januar 2013 in der Landwirtschaftszone sowie gemäss Richtplan 

des Kantons St.Gallen in einem Landschaftsschutzgebiet. Im Weite-

ren wird es vom Gebiet Nr.___ gemäss Bundesinventar der Land-

schaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (abgekürzt 

BLN) erfasst. In der Schutzverordnung der Gemeinde Z.___ vom 

22. April 1997 / 31. August 2009 ist das Gebiet teilweise als Natur-

schutzgebiet ausgeschieden und insgesamt als Lebensraum Schon-

gebiet aufgeführt.  

 

b) Das Grundstück Nr. 001 ist mit einem im Jahr 1995 als Ersatz-

bau erstellten Wohnhaus (Vers.-Nr. 005) sowie einem freistehenden 

Schopf (Vers.-Nr. 006) überbaut. Das Wohnhaus wird von A.___, 

Vater von B.___, bewohnt. Im Nordosten grenzt das Grundstück 

Nr. 001 an das im Eigentum von C.___, Bruder von A.___, stehende 

rund 1'800 m2 grosse Grundstück Nr. 002, auf welchem eine 

Scheune (Vers.-Nr. 007) mit angebautem Wohnteil Vers.-Nr. 008 

steht.  

 

c) Die beiden Grundstücke Nrn. 001 und 002 waren ursprünglich 

Bestandteil des umliegenden und heute noch rund 16,68 ha grossen 

Grundstücks Nr. 003, welches ebenfalls C.___ gehört und 

Landwirtschaftszone, Wald und eine Grünzone Schutz umfasst. Die 

Aufteilung des bis dahin im Eigentum der Mutter D.___ stehenden 

Grundstücks und die Übertragung von Grundstück Nr. 001 auf A.___ 

und der Grundstücke Nrn. 002 und 003 auf C.___ erfolgte am 

28. Dezember 1993. B.___ wiederum hatte das Grundstück Nr. 001 

am 6. März 2012 von seinem Vater zu Eigentum überschrieben 

erhalten, wobei A.___ die Nutzniessung eingeräumt wurde. Die 

Eltern von A.___ und C.___ hatten noch bis etwa Mitte des Jahres 

1970 einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb unterhalten. 

 

d) Auf dem noch ungeteilten Grundstück Nr. 003 waren im Hofbe-

reich ursprünglich das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, der Schopf Vers.-

Nr. 006 und der Stall Vers.-Nr. 007 vorhanden. Dem Baugesuch von 

A.___ für den Abbruch des ursprünglichen Wohnhauses Vers.-

Nr. 005 und den heutigen Ersatzbau stimmte das (damals zuständi-

ge) Amt für Umweltschutz (heute Amt für Umwelt [AFU]) mit Teilver-

fügung vom 5. Dezember 1994 zu; die zugehörige Baubewilligung 

des Gemeinderates Z.___ liegt nicht vor, datiert jedoch gemäss ent-

sprechendem Grundbuch-Beleg vom 7. Dezember 1994. Für den in 

den Jahren 1978/79 ursprünglich offenbar als Ferienwohnung ge-

planten Wohnteil Vers.-Nr. 008 auf dem heutigen Grundstück Nr. 002 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 3/16 

 

stellte der Gemeinderat Z.___ am 3. Januar 1980 eine nachträgliche 

Bewilligung aus, wobei auf die Einholung einer Zustimmung seitens 

der kantonalen Behörden ausdrücklich verzichtet wurde. Als Bedin-

gung wurde verfügt, dass der Stall mit Wohnung nicht losgelöst von 

der übrigen landwirtschaftlichen Liegenschaft veräussert werden 

dürfe und die Bedingung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-

schränkung im Grundbuch anzumerken sei. Dies gelte auch für das 

alte bestehende Wohnhaus. Spätere Ausbauten der Wohneinheit 

Vers.-Nr. 008 wurden in den Jahren 1993 und 1998 jeweils vorgängig 

und mit Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde bewilligt. 

 

B.  

a) Mit Baugesuch vom 12. Dezember 2016 beantragte A.___ 

beim Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für den Abbruch des 

Nebengebäudes Vers.-Nr. 006 und einen zweigeschossigen Anbau 

an das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, beinhaltend eine Dusche/WC, 

einen Vorraum mit kleiner Kochnische und einen Wasch- und Holz-

raum im Erdgeschoss sowie einen Abstellraum im Dachgeschoss. 

Die Erweiterung, ergänzt durch eines der bereits vorhandenen Zim-

mer im Erdgeschoss des bestehenden Wohnhauses, soll A.___ als 

Wohnung dienen und die restliche Wohnfläche B.___ zur alleinigen 

Nutzung zur Verfügung stehen.  

 

b) Innert der Auflage- und Einsprachefrist vom 11. bis 24. Januar 

2017 erhob D.___ Einsprache mit der Begründung, der geplante An-

bau komme teilweise über ein eingedoltes Gewässer zu liegen. Die 

Einsprache wurde mit Schreiben vom 27. Februar 2017 zurückgezo-

gen, gleichzeitig aber die Prüfung der Bewilligung der Eindolung be-

antragt. Ein am 17. Mai 2017 mit Vertretern des kantonalen Tiefbau-

amtes und des Bauamtes Z.___ sowie A.___ durchgeführter Augen-

schein ergab, dass mit der Eindolung nur Oberflächenwasser ge-

sammelt wird und ein Rückbau unverhältnismässig wäre.    

 

c) Ein weiterer Augenschein in Anwesenheit von A.___, seinem 

Planer sowie Vertretern des Bauamtes Z.___ und des Amtes für 

Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) fand am 14. Juni 

2017 statt. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 13. Juli 

2017 stellte das AREG in der Folge fest, dass es sich beim Wohn-

haus Vers-Nr. 005 um ein rechtmässig erstelltes, altrechtliches, nicht 

mehr zonenkonformes Bauwerk handle. Die Zustimmung zum Bau-

gesuch wurde im Sinn der Erwägungen verweigert und zur Sicherung 

des Verbots der baulichen Nutzungserweiterung bzw. der Feststel-

lung des unrechtmässigen Vorbestands eine öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung angeordnet ("Beschränkung der baulichen 

Nutzungserweiterung nach RPV" [eidgenössische Verordnung über 

die Raumplanung; SR 700.1]). Die Verweigerung der Zustimmung 

begründete das AREG vorab damit, dass es sich beim Wohnteil 

Vers.-Nr. 008 auf dem Nachbargrundstück Nr. 002 um eine unrecht-

mässig erstellte, nicht altrechtliche Wohnbaute handle und die beiden 

Grundstücke Nrn. 001 und 002 übernutzt seien. Selbst wenn jedoch 

Wohnhaus Vers.-Nr. 008 zurückgebaut würde, könnte dem Bauvor-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 4/16 

 

haben auf Grundstück Nr. 001 im vorliegenden Ausmass keine Zu-

stimmung in Aussicht gestellt werden; auf jeden Fall müssten entwe-

der das bestehende Volumen oder die bestehende Fläche belassen 

werden.  

 

d) Am 28. November 2017 stellte das Bauamt Z.___ A.___ einen 

Entwurf der Baubewilligungsverfügung samt der raumplanungsrecht-

lichen Teilverfügung zur Stellungnahme zu. A.___, neu vertreten 

durch lic.iur. Richard Schmidt, Rechtsanwalt, Glarus, liess sich dazu 

mit Schreiben vom 12. Dezember 2017 vernehmen und beantragte, 

das Bauvorhaben sei zu bewilligen und andernfalls der Rückbau der 

Zweitwohnung Vers.-Nr. 008 auf dem Nachbargrundstück anzuord-

nen. Mit Schreiben vom 11. Januar 2018 teilte das AREG mit, dass 

es an der Teilverfügung festhalte.  

 

e) Mit Beschluss vom 6. Februar 2018 verweigerte in der Folge 

der Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für den Anbau am Wohn-

haus und den Abbruch des Nebengebäudes, unter Anordnung der 

bereits vom AREG angeordneten öffentlich-rechtlichen Eigentums-

beschränkung. Des Weiteren wurde die Einsprache von D.___ zufol-

ge Rückzugs als gegenstandslos abgeschrieben.  

 

C.  

Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter 

mit Schreiben vom 22. Februar 2018 Rekurs beim Baudepartement. 

Es werden folgende Anträge gestellt:  

 
1. Es sei die angefochtene Verfügung vom 6. Februar 

2018 aufzuheben. 

2. Es sei dem Rekurrenten die Baubewilligung gemäss 
dem eingereichten Baugesuch zu erteilen. 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 
MwSt. zulasten der Rekursgegnerin.  

 

Zur Begründung wird vorgebracht, es sei insbesondere unverständ-

lich, dass die Verweigerung der Baubewilligung zur Hauptsache auf 

der durch widerrechtlichen Ausbau des Hauses auf dem benachbar-

ten Grundstück herbeigeführten Übernutzung basiere. Es würden 

mehrere Sachverhalte und Parteiinteressen miteinander in unzuläs-

siger Weise vermischt. Die Verweigerung sei willkürlich und verletze 

das Rechtsgleichheitsgebot. Auch sei das rechtliche Gehör verwei-

gert worden. 

 

D.  

a) Mit Vernehmlassung vom 12. April 2018 verzichtet die Vor- 

instanz auf eine Vernehmlassung. 

 

b) Mit Vernehmlassung vom 25. Juni 2018 beantragt das AREG, 

den Rekurs abzuweisen. In der Begründung wird insbesondere gel-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 5/16 

 

tend gemacht, dass der Zustand am 1. Juli 1972 massgebend sei 

und die seither in den Eigentumsverhältnissen eingetretenen Ände-

rungen keinen Einfluss auf die rechtliche Beurteilung der Rechtmäs-

sigkeit des Bauvorhabens hätten. Selbst wenn sodann die Wohnein-

heit Vers.-Nr. 008 unberücksichtigt bliebe, wären die Voraussetzun-

gen von Art. 24c Abs. 4 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

(SR 700; abgekürzt RPG) nicht erfüllt.  

 

c) Im Oktober 2019 gab die verfahrensleitende Sachbearbeiterin 

der instruierenden Rechtsabteilung des Baudepartementes den Be-

teiligten telefonisch eine erste vorläufige rechtliche Einschätzung des 

Rekurses bekannt, wobei die Durchführung eines Augenscheins zur 

Disposition gestellt wurde. Eine Abklärung beim Grundbuchamt 

Z.___ ergab sodann unter anderem, dass die mit Baubewilligung 

vom 3. Januar 1980 verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-

schränkung nie zur Anmerkung angemeldet worden war, dafür zu 

Lasten des Grundstücks Nr. 001 am 19. Juli 1995 ein "Verbot der 

baulichen Nutzungsbeschränkung" und zu Lasten des Grundstücks 

Nr. 002 am 6. Mai 1998 eine "Beschränkung der baulichen Nut-

zungserweiterung" eingetragen worden war. Entgegen der Anord-

nung in der zugehörigen Baubewilligung vom 3. März 1998 war hin-

gegen zu jenem Zeitpunkt keine zu löschende bisherige Anmerkung 

vorhanden. Mit Schreiben vom 13. März 2020 wurde die vorläufige 

rechtliche Beurteilung des Rekurses wunschgemäss noch schriftlich 

erläutert und festgehalten, dass der Rekurs keine Aussicht auf Erfolg 

habe. Es stelle sich die Frage, ob am Rekurs noch festgehalten wer-

de. Sodann werde, unter dem Vorbehalt einer gegenteiligen Rück-

meldung des Rekurrenten, auf die Durchführung eines Augenscheins 

verzichtet. Mit Schreiben vom 31. März 2020 teilte der rekurrentische 

Rechtsvertreter mit, dass ein Rekursentscheid gewünscht werde. 

 

E.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

Erwägungen 

1.  

1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 

Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(sGS 951.1; abgekürzt VRP).  

 

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 

Auf den Rekurs ist einzutreten.  

  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 6/16 

 

 

2.  

Der Rekurrent macht eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs gel-

tend. Zwar sei er zur Stellungnahme zum Verfügungsentwurf "Ver-

weigerung der Baubewilligung" eingeladen worden; seine Stellung-

nahme vom 12. Dezember 2017 sei vom AREG in der Folge jedoch 

komplett ignoriert worden.  

 

2.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sach-

aufklärung und stellt anderseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwir-

kungsrecht der Beteiligten dar. Sein Umfang richtet sich primär nach 

kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-

fassung (SR 101; abgekürzt BV). Zu den wesentlichen Inhalten gehö-

ren die Orientierung und die Möglichkeit zur Äusserung vor Erlass 

einer Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht auf Teil-

nahme am Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und auf 

begründeten Entscheid (WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen 

Verfahrensrechts, Bern 2020, N 269 ff.).  

 

Gemäss Art. 15 Abs. 2 VRP sind erheblich belastende Verfügungen 

nur zulässig, wenn die Betroffenen den wesentlichen Sachverhalt 

kennen und Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Das Recht auf 

Stellungnahme und die entsprechende Anhörungspflicht der Behörde 

führen jedoch nicht dazu, dass diese einem Gesuchsteller im Rah-

men des rechtlichen Gehörs (vorab) bekannt zu geben hat, wie sie 

zu entscheiden gedenkt. Dies wäre nur der Fall, wenn der Entscheid 

sich auf eine Begründung stützen würde, die von keiner der Parteien 

angeführt wurde und mit welcher diese auch nicht rechnen mussten 

(RIZVI/RISI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti (Hrsg.), Gesetz über die Ver-

waltungsrechtspflege (VRP), Praxiskommentar, Zürich/St.Gallen 

2020, Art. 15-17 N 29 und 34; VerwGE B 20007/216 vom 28. April 

2015 Erw. 2 und B 2016/229 vom 26. April 2018 Erw. 2.1; WIEDER-

KEHR/PLÜSS, a.a.O., N 327 f., 338).  

 

2.2 Gestützt auf die obigen Erläuterungen kann zum einen eine 

grundsätzliche Pflicht des AREG, seine Teilverfügungen den Be-

troffenen jeweils vorab im Entwurf zur Stellungnahme vorzulegen, 

verneint werden. Auch stützt das AREG seine Teilverfügung vorlie-

gend nicht auf neue bzw. dem Rekurrenten unbekannte Tatsachen. 

Vielmehr war gemäss zugehörigem Protokoll der Zusammenhang mit 

der Bebauung auf dem Nachbargrundstück und die daraus folgende 

Übernutzung beider Grundstücke bereits am vorinstanzlichen Au-

genschein vom 14. Juni 2017 thematisiert worden. Wenn das AREG 

in Kenntnis der dagegen in der rekurrentischen Stellungnahme vom 

12. Dezember 2017 erhobenen Einwände an seiner Teilverfügung 

festgehalten hat, so liegt darin – auch wenn auf nochmalige materiel-

le Ausführungen verzichtet wurde – keine Verletzung des rechtlichen 

Gehörs, zumal das AREG die Teilverfügung – wie es auch in seiner 

Vernehmlassung festhält – aus seiner Sicht ohnehin bereits verbind-

lich erlassen und der Vorinstanz lediglich zur Eröffnung im Rahmen 

des Gesamtentscheids zugestellt hatte.  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 7/16 

 

 

3.  

Der Rekurrent bringt weiter vor, die Verweigerung der Baubewilligung 

sei willkürlich und verletze das Gleichheitsgebot. Die Rügen bezie-

hen sich auf den Umstand, dass das AREG die Bewilligungsfähigkeit 

des rekurrentischen Bauvorhabens vorab unter Mitberücksichtigung 

der auf dem Nachbargrundstück Nr. 002 stehenden Bauten verneint 

hat. Die Verweigerung der Baubewilligung stützt sich jedoch nicht nur 

auf die gesamthafte Betrachtung der auf den beiden Grundstücken 

bestehenden Bebauung. Vielmehr hat das AREG die Erteilung einer 

Zustimmung zum Bauvorhaben des Rekurrenten zusätzlich auch für 

den Fall verneint, da nur das rekurrentische Grundstück Nr. 001 zu 

berücksichtigen wäre (vgl. Ziff. 12.c der Teilverfügung vom 13. Juli 

2017 sowie die Vernehmlassung des AREG vom 25. Juni 2018). 

Auch im Folgenden ist zunächst zu prüfen, ob das Bauvorhaben für 

sich allein, ohne die seitens des AREG angeführte gesamthafte 

Übernutzung auf beiden Grundstücken, bewilligungsfähig wäre.  

 

3.1 Bei der Prüfung von Baugesuchen ist in einem ersten Schritt zu 

klären, ob ein Bauvorhaben zonenkonform ist, d.h. ob es dem Zweck 

der betroffenen Nutzungszone entspricht (Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG). 

In der Landwirtschaftszone, welcher auch das vorliegende Bau-

grundstück zugeteilt ist, sind allgemein Bauten und Anlagen zonen-

konform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den 

produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a Abs. 1 RPG). Ist dies 

nicht der Fall und kann deshalb keine ordentliche Baubewilligung 

nach Art. 16a RPG erteilt werden, so ist zu prüfen, ob allenfalls die 

Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG 

erfüllt sind.  

 

3.2 Vorliegend ist aus dem rekurrentischen Baubeschrieb und den 

angefochtenen Verfügungen zu schliessen, dass der als Nebener-

werb geführte Landwirtschaftsbetrieb der Eltern des Rekurrenten 

etwa Mitte des Jahres 1970 aufgegeben wurde. Am 1. Juli 1972 – 

d.h. im Zeitpunkt des Inkrafttretens des früheren Bundesgesetzes 

über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen vom 8. Ok-

tober 1971 (aGSchG; AS 1972 950), mit welchem erstmals eine klare 

Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen und das da-

mals noch ungeteilte Grundstück Nr. 003 der Nichtbauzone zugewie-

sen wurde – dienten die Bauten auf dem heutigen Grundstück 

Nr. 001 somit bereits nicht mehr der landwirtschaftlichen Bewirtschaf-

tung im Sinn von Art. 16a RPG. Sowohl das ursprüngliche Wohnhaus 

Vers.-Nr. 005 bzw. der im Jahr 1995 erstellte Ersatzbau wie auch der 

Schopf Vers.-Nr. 006 gelten deshalb zwar als rechtmässig erstellt, in 

der Landwirtschaftszone aber als zonenfremd. Für das vorliegend 

umstrittene Bauvorhaben kann deshalb keine ordentliche Baubewilli-

gung nach Art. 16a RPG erteilt werden. Die Beurteilung des vorlie-

gend umstrittenen Bauvorhabens richtet sich vielmehr nach der Be-

stimmung von Art. 24c RPG (in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV), in 

deren Anwendungsbereich Bauten und Anlagen fallen, die rechtmäs-

sig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grund-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 8/16 

 

stück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts 

wurde ("altrechtliche Bauten und Anlagen"; Art. 41 Abs. 1 RPV).  

 

3.3 Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss 

nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht 

mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. 

Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen 

Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wie-

deraufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert 

worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). 

 

3.3.1 Eine Änderung im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG gilt als "teil-

weise" und eine Erweiterung als "massvoll", wenn die "Identität" der 

Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen 

gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszu-

stand für die Beurteilung der Identität ist dabei der Zustand, in dem 

sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nicht-

baugebiet – also vorliegend wie ausgeführt am 1. Juli 1972 – befand 

(Art. 42 Abs. 1 und 2 RPV; vgl. Urteil des Bundesgerichtes 

1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 Erw. 4.1). Ob die Identität noch ge-

wahrt ist, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen 

(Art. 42 Abs. 3 RPV). Zu berücksichtigen sind das äussere Erschei-

nungsbild, die Anzahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirt-

schaftliche Zweckbestimmung, die Auswirkungen auf die Raumord-

nung und die Umwelt und wohl auch die Änderungskosten (vgl. 

R. MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxis-

kommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 

2017, Art. 24c N 28; Urteil des Bundesgerichtes 1C_312/2016 vom 

3. April 2017 Erw. 3.2). Erfolgen Änderungen an einer Baute in meh-

reren Schritten, so ist die Identität insgesamt zu wahren (u.a. 

MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 28; Urteil des Bundesgerichtes 

1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 Erw. 4.1).  

 

3.3.2 Der räumlichen Erweiterung einer Baute sind sodann – unab-

hängig von der Frage der Identität – auch zahlenmässige Grenzen 

gesetzt. So ist eine Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäu-

devolumens auf 60 Prozent der anrechenbaren Bruttogeschossfläche 

begrenzt, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung 

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 

Bst. a RPV). Eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäu-

devolumens wiederum darf sowohl bezüglich der anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Brutto-

geschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 

100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des Gebäudevo-

lumens werden dabei nur zur Hälfte angerechnet (Art. 42 Abs. 3 

Bst. b RPV). Die Ausnützung der maximalen Erweiterungsmasse 

steht unter dem Vorbehalt, dass aufgrund der Gesamtwürdigung die 

Identität nicht aus anderen Gründen verletzt erscheint. Sind umge-

kehrt die zahlenmässigen Vorgaben für eine Erweiterung (innerhalb 

wie ausserhalb) des bestehenden Gebäudevolumens nicht eingehal-

ten, so ist die verlangte Identität der Baute von vornherein nicht ge-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 9/16 

 

geben (MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 35). Erweiterungen ausserhalb 

des bestehenden Gebäudevolumens sind überdies in jedem Fall nur 

unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG zulässig, d.h. 

die entsprechenden Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild 

müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische 

Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die 

Landschaft zu verbessern. Ist keine dieser drei Voraussetzungen 

erfüllt, so sind mehr als geringfügige Veränderungen am äusseren 

Erscheinungsbild nach dem Wortlaut von Art. 24c Abs. 4 RPG an 

sich nicht mehr zulässig – selbst wenn die Identität gewahrt bleibt 

(MUGGLI/PFLÜGER, Bestehende Wohnbauten ausserhalb der Bauzo-

ne, in: VLP-ASPAN, Raum & Umwelt 1/2013, S. 11 ff.).  

 

3.3.3 Das AREG ist in seiner Teilverfügung vom 13. Juli 2017 von 

folgender Berechnung ausgegangen: 

 

Zustand zum Zeitpunkt der massgeblichen Rechtsänderung 

Bestand: 1. Juli 1972  m2 

Anrechenbare Brutto-Geschossfläche (aBGF) 0067 

- EG: 

- OG: 

80 m² 

57 m² 

 

 

 

Brutto-Nebenfläche (BNF) 161 

-  UG: 

-  OG: 

-  DG: 

-  freistehende Wohn-

Nebenbaute: 

24 m² 

28 m² 

57 m² 

52 m² 

 

 

 

= 5.05 m * 6.85 m (EG) + 

2.5 m * 6.85 m (OG, 

Nutzhöhe > 1 m) 

(Wurde in der Beurteilung 

des AFU vom 5. Dezem-

ber 1994 nicht berück-

sichtigt.) 

Total (aBGF + BNF) 298 

 

Flächenvergleich nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV 

(ohne Erweiterung Ferienhaus Vers.-Nr. 008) 

Projekt vom 12. Dezember 2016  

(inkl. Projekt vom 30. September 1994) 
m2 

Anrechenbare Brutto-Geschossfläche (aBGF) 173 

- EG: 

- OG: 

101 m² 

72 m² 

 

 

 

Brutto-Nebenfläche (BNF) 185 

- UG: 

- EG: 

- DG: 

85 m² 

24 m² 

76 m² 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 10/16 

 

Total (aBGF + BNF) 358 

 

Erweiterung aBGF  

(ohne Erweiterung Ferienhaus Vers.-Nr. 008) 
anrechenbar 

 m2 

Total Erweiterung aBGF (Max. 100 m2) [1] 36 

Total Erweiterung aBGF (Max. 30 %) [1] 

(Erweiterung aBGF: Bestand aBGF) x 100 = 20 % 

 

Erweiterung aBGF + BNF  

(ohne Erweiterung Ferienhaus Vers.-Nr. 008) 
anrechenbar 

 m2 

Total Erweiterung aBGF 36 

Total Erweiterung BNF 24 

Total Erweiterung (aBGF + BNF) (Max. 100 m2) [1] 60 

Total Erweiterung aBGF + BNF (Max. 30 %)[1] 

(Erweiterung [aBGF + BNF]: [Bestand aBGF + BNF]) x 100 = 007 % 

 [1] Maximale Erweiterung unter Vorbehalt der Einhaltung des Kriteriums der Identität 

 

Die anrechenbare Bruttogeschossfläche aBGF setzt sich zusammen 

aus allen Geschossflächen inklusive der Mauer- und Wandquer-

schnitte, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten genutzt werden 

können, zuzüglich der zur Erschliessung der entsprechenden Wohn- 

und Arbeitsräume dienenden Verkehrsflächen (vgl. Vollzugshand-

buch des AREG, Stand August 2018, Ziff. C.3.6; Bundesamt für 

Raumentwicklung (ARE), Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen 

zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, 

Bern 2001, Register V, "Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: Ände-

rungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen", Anhang 1, 

S. 21). Unter der Bruttonebenfläche BNF sind demgegenüber alle 

Räume zu verstehen, die nicht für den dauernden Aufenthalt von 

Personen bestimmt und geeignet sind (wie Keller, Estrich, Waschkü-

che, Heizung oder Einstellräume; vgl. Vollzugshandbuch AREG, 

a.a.O., Ziff. C.3.6). 

 

3.3.4  Im Baubeschrieb vom 12. Dezember 2016, S. 7, wird vorge-

bracht, dass bei der Ermittlung der anrechenbaren Bruttogeschoss-

fläche auch der Schopf Vers.-Nr. 006 berücksichtigt werden müsse, 

der ursprünglich im Erdgeschoss als Waschküche mit Badewanne 

und als Holzschopf und im Obergeschoss hauptsächlich als Büsche-

lilager gedient habe. In der im Rahmen des Baubewilligungsverfah-

rens zum Ersatzbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 005 erstellten Flä-

chenberechnung des AFU vom 1. Dezember 1994 sei er nicht be-

rücksichtigt worden. In der Aufstellung des AREG werden Erd- wie 

Obergeschoss des Schopfes nun als BNF übernommen und mitein-

berechnet. Dies erscheint gerechtfertigt.  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 11/16 

 

 

3.3.5 Sodann wird im Baubeschrieb geltend gemacht, dass mit dem 

Ersatzbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 005 im Jahr 1994 die damals 

mögliche Erweiterung von 25 Prozent nicht ausgeschöpft worden sei 

(gemäss der im Rahmen des damaligen Baubewilligungsverfahrens 

erstellten Grundflächenberechnung des AFU vom 1. Dezember 1994 

wurde mit dem Ersatzbau 25,69 m2 anrechenbare sowie 23,35 m2 

nicht anrechenbare zusätzliche Geschossfläche realisiert, was einer 

Erweiterung gegenüber der ursprünglichen Fläche von 18,84 bzw. 

21,6 Prozent entsprach). Dies hat jedoch von vornherein keinen Ein-

fluss auf die Beurteilung der vorliegend umstrittenen neuen Erweite-

rung, da – wie vorstehend ausgeführt – für die Beurteilung der Identi-

tät vom Zustand am 1. Juli 1972 auszugehen ist und der damalige 

Zustand (also das ursprüngliche Wohnhaus) ins Verhältnis zum Zu-

stand bzw. zur Fläche zu setzen ist, die mit den bisher realisierten 

und der neu geplanten Erweiterung insgesamt erreicht werden soll. 

Wie aus der vorstehend wiedergegebenen Aufstellung des AREG 

hervorgeht, ergibt der entsprechende Vergleich, dass die in Art. 42 

Abs. 3 Bst. b RPV gesetzten Grenzen (30 Prozent der aBGF wie der 

Gesamtfläche bzw. 100 m2) – soweit die Wohneinheit auf dem Nach-

bargrundstück Nr. 002 unberücksichtigt bleibt – mit der geplanten 

Erweiterung eingehalten werden könnten bzw. diese auch mit der 

zusätzlichen Erweiterung nicht ausgeschöpft würden. Es gibt jedoch 

im Fall eines Abbruchs mit Wiederaufbau eines Gebäudes keinen 

Anspruch darauf, die Grenzen der Erweiterung ausserhalb des Ge-

bäudevolumens ohne Weiteres voll ausschöpfen zu dürfen; eine Er-

weiterung der Fläche wie auch des Volumens muss vielmehr in je-

dem Fall die Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG erfüllen (vgl. 

nachstehend Erw. 3.3.6). Das heutige Recht ist damit strenger als 

der frühere Art. 24 aRPG, nach welchem das Baugesuch für den 

Ersatzbau im Jahr 1994 beurteilt worden war; auf die vorliegend ge-

plante zusätzliche Erweiterung ist aber jedenfalls das heutige Recht 

anwendbar.   

 

3.3.6 Die vorliegend geplante Erweiterung ausserhalb des beste-

henden Gebäudevolumens durch einen auf der Nordostseite des 

Gebäudes leicht versetzt angebrachten zweigeschossigen Anbau mit 

einer Grundfläche von rund 34,6 m2 stellt eine (zusätzliche) wesentli-

che Veränderung des äusseren Erscheinungsbilds des ursprüngli-

chen Wohnhauses – eines alten, zweistöckigen Holzhauses mit Sat-

teldach, einer Laube und einer viereckigen Grundfläche von rund 

75 m2 (inkl. Schopfanbau) – dar. Wie erwähnt (vgl. Erw. 3.3.2) setzt 

Art. 24c Abs. 4 RPG für solche Veränderungen voraus, dass sie für 

eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung 

notwendig sind, wobei als notwendig nur das objektiv Erforderliche 

betrachtet wird (MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 46). Eine solche Notwen-

digkeit ist hier bereits im Grundsatz nicht gegeben, worauf auch das 

AREG in seiner Vernehmlassung vom 25. Juni 2018 hinweist. So 

sind für eine zeitgemässe Wohnnutzung beispielsweise eine Anpas-

sung der Raumhöhen oder der Befensterung oder ein Anbau für eine 

Küche oder Sanitärräume denkbar (u.a. Urteil des Bundesgerichtes 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 12/16 

 

1C_312/2016 vom 3. April 2017 Erw. 3.2, mit Verweis auf den Bericht 

der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Natio-

nalrats vom 22. August 2011, BBl 2011 7090). Entsprechende An-

passungen wurden aber bereits mit dem Ersatzbau im Jahr 1995 

realisiert. Das bestehende Wohnhaus ist damit ohne Weiteres zeit-

gemäss bewohnbar. Dass zum heutigen Zeitpunkt ein Bedürfnis be-

steht, zwei Wohneinheiten zu realisieren und hierfür die bestehende 

Wohnfläche zu erweitern, mag zwar subjektiv nachvollziehbar sein; 

aus objektiver Sicht ist diese Änderung bzw. flächen- und volumen-

mässige Erweiterung gegenüber dem ursprünglichen Wohnhaus 

aber nicht notwendig im Sinn von Art. 24c Abs. 4 RPG. Dass sie zu 

einer verbesserten Einpassung der Baute in die Landschaft führt – 

was nach Art. 24c Abs. 4 RPG ein weiterer Grund für eine Vergrös-

serung ausserhalb des ursprünglichen Volumens sein kann –, ist 

vorliegend nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht.   

 

3.3.7 Sind die Voraussetzungen für eine Erweiterung ausserhalb des 

bestehenden Gebäudevolumens nach Art. 24c Abs. 4 RPG nicht 

erfüllt und die Erweiterung bereits aus diesem Grund nicht zulässig, 

so muss die Wahrung der Identität nicht mehr geprüft werden 

(MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 36). Tatsächlich aber wäre auch diese zu 

verneinen, erhält doch das Wohnhaus mit dem Anbau ein gegenüber 

dem ursprünglichen Haus wesentlich verändertes Erscheinungsbild, 

zu welchem mit der Einrichtung einer zweiten Wohneinheit überdies 

eine wesentliche Nutzungsänderung hinzutritt. Insgesamt dürfte da-

mit das zulässige Mass der Veränderung, dessen Beurteilung sich 

am ursprünglichen Wohnhaus im Zustand am 1. Juli 1972 zu orien-

tieren hat, überschritten sein.  

 

3.3.8 Der Rekurrent weist im Weiteren auf die Beurteilung in der 

raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 13. Juli 2017 (Ziff. 12.c) 

hin, wonach mit dem Baugesuch ein zu grosses Volumen realisiert 

würde und auf jeden Fall entweder das Volumen oder die Fläche 

belassen werden müssten, und macht geltend, dass diesem Einwand 

mit einer Projektanpassung hätte begegnet werden können. Eine 

Verweigerung der Baubewilligung hingegen sei unverhältnismässig.   
 

Das vorliegend zu beurteilende Baugesuch sieht eine Erweiterung 

der Wohnfläche und entsprechend die Schaffung zusätzlichen Ge-

bäudevolumens ausserhalb des bestehenden Gebäudes vor. Wie 

ausgeführt sind jedoch die Voraussetzungen für mehr als geringfügi-

ge Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild nicht erfüllt und ist 

nicht ersichtlich, inwiefern mit einer Korrektureingabe die Bewilli-

gungsfähigkeit erreicht werden könnte. Die Frage wiederum, ob al-

lenfalls innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens Möglichkeiten 

zur Umgestaltung der heutigen Wohnsituation vorhanden sind und 

dem Anliegen des Rekurrenten Rechnung getragen werden kann, die 

von ihm genutzte Wohnfläche aus gesundheitlichen Gründen auf der 

Erdgeschossebene zu konzentrieren, liegt ausserhalb des vorliegend 

zu beurteilenden Baugesuchs und wäre vom Rekurrenten gesondert 

abzuklären. Da wie ausgeführt (vgl. vorstehend Erw. 3.3.7) auch die 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 13/16 

 

blosse Aufteilung auf zwei Wohneinheiten eine Nutzungsänderung 

darstellt, wäre ein entsprechendes Vorhaben auf jeden Fall bewilli-

gungspflichtig und die Wahrung der Identität vorab bzw. unabhängig 

vom vorliegenden Rekursverfahren vom AREG zu prüfen. 

 

3.4 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass für das 

vorliegend umstrittene Bauvorhaben weder eine ordentliche Baube-

willigung nach Art. 16a RPG noch eine Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24c RPG erteilt werden kann. Die anderen Ausnahmegründe 

nach Art. 24 ff. RPG kommen von vornherein nicht in Frage. Das 

Bauvorhaben erscheint folglich auch unabhängig und ohne Berück-

sichtigung der auf dem Nachbargrundstück Nr. 002 realisierten bauli-

chen Massnahmen als nicht bewilligungsfähig. Der Rekurs ist folglich 

bereits aus diesem Grund abzuweisen. 

 

4.  

Wie vorstehend (Erw. 3) erwähnt wird im Rekurs vorab auf die vom 

AREG zur Begründung der Bewilligungsverweigerung in erster Linie 

angeführte Mitberücksichtigung der auf Grundstück Nr. 002 bereits 

realisierten Erweiterungen Bezug genommen und dies als ungerecht 

und willkürlich gerügt. Dazu wird im Folgenden, in Ergänzung der 

vorstehenden Ausführungen, Stellung genommen. 

 
4.1 Der Rekurrent macht geltend, dass die vorinstanzlichen Behör-

den mehrere Sachverhalte und Parteiinteressen miteinander in unzu-

lässiger Weise vermischt hätten. Dreh- und Angelpunkt sei offen-

sichtlich die offenbar illegale Wohnbaute Vers.-Nr. 008 auf dem 

Nachbargrundstück Nr. 002. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb 

eine ohne sein Zutun erstellte unrechtmässige Baute auf dem Nach-

bargrundstück zu einer Verweigerung seines eigenen Bauvorhabens 

führen sollte. Dadurch werde begünstigt, wer sich um keine bauli-

chen Vorschriften schere, sofern nur so viel Zeit verstrichen sei, dass 

eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnis-

mässig erscheine. Dem unbeteiligten Nachbarn würde dadurch nicht 

nur die Möglichkeit der Baueinsprache im Vorfeld der Errichtung der 

widerrechtlichen Baute genommen; er müsste auch die sich aus der 

Baute ergebenden juristischen Nachteile (wie unterschrittener Ge-

bäudeabstand, Übernutzung usw.) hinnehmen. Damit aber werde 

zum einen willkürlich gehandelt, indem ein offensichtlicher Miss-

brauch geduldet werde. Zum andern verletze die Duldung zu Lasten 

des rechtskonformen Bauvorhabens des Nachbarn die Rechtsgleich-

heit.  

 

4.2 Art. 8 Abs. 1 BV hält unter dem Titel der Rechtsgleichheit fest, 

dass alle Menschen vor dem Gesetz gleich sind. Aus dem Anspruch 

auf Gleichbehandlung ergibt sich, dass Rechte und Pflichten der Be-

troffenen nach dem gleichen Massstab festzusetzen sind. Das 

Rechtsgleichheitsgebot ist verletzt, wenn ein Erlass hinsichtlich einer 

entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen trifft, 

für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen 

nicht ersichtlich ist, oder wenn er Unterscheidungen unterlässt, die 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 14/16 

 

sich auf Grund der Verhältnisse aufdrängen. Die Rechtsgleichheit ist 

verletzt, wenn Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich 

oder Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich 

behandelt wird. Eine rechtsanwendende Behörde verletzt dann den 

Gleichheitssatz, wenn sie zwei gleiche tatsächliche Situationen ohne 

sachlichen Grund unterschiedlich beurteilt (vgl. u.a. BGE 138 I 321 

Erw. 3.2; 136 II 120 Erw. 3.3.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemei-

nes Verwaltungsrecht, Zürich/St.Gallen 2016, 7. Auflage, N 572 f., 

587).  

 

Mit dem Rechtsgleichheitsgebot eng verbunden ist das in Art. 9 BV 

verankerte Willkürverbot. Nach diesem hat jede Person Anspruch 

darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und 

Glauben behandelt zu werden. Nach ständiger Rechtsprechung des 

Bundesgerichtes liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der 

angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächli-

chen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen 

unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender 

Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht 

hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begrün-

dung, sondern auch dessen Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere 

Lösung ebenfalls als vertretbar oder zutreffender erscheint, genügt 

nicht (u.a. Urteil des Bundesgerichtes 1C_348/2019 vom 27. April 

2020 Erw. 1.2; BGE 140 III 167 Erw. 2.1; 144 I 113 Erw. 7.1; je mit 

Hinweisen). 

 

4.3 Die Mitberücksichtigung des Nachbargrundstücks Nr. 002 im 

Rahmen der Beurteilung des vorliegenden Bauvorhabens auf dem 

rekurrentischen Grundstück Nr. 001 liegt im Umstand begründet, 

dass die beiden Grundstücke ursprünglich Teil des heute umliegen-

den Grundstücks Nr. 003 waren und erst am 28. Dezember 1993 

abparzelliert wurden. Diese Abparzellierung hat jedoch insofern kei-

nen Einfluss auf die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit von Bau-

vorhaben auf den neu geschaffenen Grundstücken, als wie ausge-

führt bei der Prüfung, ob für das Bauvorhaben des Rekurrenten eine 

ordentliche Baubewilligung bzw. eine Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24c RPG erteilt werden kann, als Vergleichsmassstab immer die 

ursprünglich vorhandene Baute oder Anlage bzw. der Zustand vom 

1. Juli 1972 massgeblich ist. Im Hofbereich des damals noch unge-

teilten Grundstücks Nr. 003 waren das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, der 

Schopf Vers.-Nr. 006 und der Stall Vers.-Nr. 007 vorhanden. Dieser 

Vorbestand ist insbesondere auch hinsichtlich der Einhaltung der 

nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV maximal zulässigen Erweiterungen 

(von 30 Prozent bzw. 100 m2) zu beachten. Würde man statt auf den 

Zustand im Jahr 1972 auf die aktuellen Eigentumsverhältnisse ab-

stellen und abparzellierte Grundstücke im Rahmen der Bewilligungs-

prüfung je als separate unabhängige Einheiten beurteilen, so könn-

ten (bei gegebenen sonstigen Voraussetzungen) auf allen Grundstü-

cken Erweiterungen von je (statt insgesamt) 100 m2 möglich sein. 

Dies aber widerspricht dem raumplanerischen Ziel, die Landwirt-

schaftszone so weit als möglich von Überbauung freizuhalten (Art. 16 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 15/16 

 

Abs. 1 RPG). Zudem wäre eine rechtsgleiche Behandlung gerade 

gefährdet, wenn die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit nicht mehr 

an einen einheitlichen Zeitpunkt anknüpft, sondern abhängig wäre 

von den Entscheidungen der Grundeigentümer über die Aufteilung 

ihrer Grundstücke. Auch zonenkonforme Landwirtschaftsbetriebe 

müssen sich im Übrigen die Abparzellierung von Betriebsflächen 

entgegenhalten lassen (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_227/2014 

vom 11. Mai 2016 Erw. 5.1 f.; Baudepartement SG, Juristische Mittei-

lungen 2016/II/1, einsehbar unter: https://publikationen.sg.ch/weitere-

publikationen). Es liegt sodann in der Verantwortung der Grundeigen-

tümer, sich bereits im Zeitpunkt des Erwerbs – sei es durch Teilung, 

Kauf, Schenkung oder Erbschaft – über die Rechtmässigkeit der be-

stehenden Bebauung und entsprechend möglicher künftiger Mass-

nahmen auf den jeweiligen Grundstücken kundig zu machen.  

 

4.4 Die Mitberücksichtigung der auf Grundstück Nr. 002 – ob mit 

oder ohne Bewilligung – realisierten baulichen Massnahmen im 

Rahmen der Prüfung des vorliegenden Bauvorhabens erweist sich 

nach dem Gesagten als richtig. Entsprechend hat das AREG in der 

raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 13. Juli 2017 (Ziff. 8.a) 

zu Recht darauf hingewiesen, dass mit der Wohnbaute Vers.-Nr. 008 

auf Grundstück Nr. 002 ausserhalb des ursprünglichen Gebäudevo-

lumens bereits über 100 m2 Wohnfläche neu erstellt wurden, womit – 

unter Miteinbezug der zusätzlich mit dem heute bestehenden Ersatz-

bau auf dem rekurrentischen Grundstück gegenüber dem ursprüngli-

chen Wohnhaus Vers.-Nr. 005 bereits realisierten Erweiterung von 

rund 49 m2 – der Rahmen einer Erweiterung nach Art. 42 Abs. 3 

Bst. b RPV schon heute überschritten ist. Die Bewilligung des rekur-

rentischen Bauvorhabens wurde deshalb auch unter diesem Titel zu 

Recht verweigert. Nach den vorstehenden Ausführungen kann darin 

weder Willkür noch ein Verstoss gegen die Rechtsgleichheit erblickt 

werden. 

 

5.  

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Zustimmung 

zum Bauvorhaben des Rekurrenten auf Grundstück Nr. 001 zu Recht 

verweigert worden ist und zwar in erster Linie, weil die Vorausset-

zungen nach Art. 24c RPG – insbesondere die Voraussetzungen für 

eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens – 

nicht erfüllt sind. Entsprechend ist die Baubewilligung für die geplante 

Erweiterung auch nicht davon abhängig, ob die Wohneinheit Vers.-

Nr. 008 auf Grundstück Nr. 002 zurückgebaut wird oder nicht, wenn-

gleich die Bewilligung des rekurrentischen Bauvorhabens auch we-

gen der insgesamt auf dem ehemals noch ungeteilten Grundstück 

Nr. 003 bereits realisierten baulichen Massnahmen abzulehnen ist. 

Insgesamt erweist sich der Rekurs folglich als unbegründet und ist er 

abzuweisen. 

 

6.  

6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte 

die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abge-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 16/16 

 

wiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– 

(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeinde-

verwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend 

sind die amtlichen Kosten dem Rekurrenten zu überbinden.  

 

6.2 Der vom Rekurrenten am 12. März 2018 geleistete Kostenvor-

schuss von Fr. 1'000.– ist anzurechnen. 

 

7.  

Der Rekurrent stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen 

Kosten. 

 

7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschä-

digt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und 

angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche 

Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen 

und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der 

Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss 

Anwendung (Art. 98ter VRP).  

 

7.2 Da der Rekurrent mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von 

vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 

Sein Begehren ist deshalb abzuweisen.  

Entscheid 

1.  

Der Rekurs von A.___ wird abgewiesen. 

 

2.  

a) A.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–. 

 

b) Der von A.___ am 12. März 2018 geleistete Kostenvorschuss 

von Fr. 1'000.– wird angerechnet. 

 

3.  

Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 

abgewiesen.   

 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BDE 2020 Nr. 86
	Art. 16a, 22, 24c RPG; Art. 41, 42 RPV; Art. 8 Abs. 1, 9, 29 Abs. 2 BV; Art. 15 Abs. 2 VRP. Es besteht keine grundsätzliche Pflicht des AREG, seine Teilverfügungen den Betroffenen vorab jeweils im Entwurf zur Stellungnahme vorzulegen (Erw. 2.2). Wurde ein rechtmässig erstelltes altrechtliches Wohnhaus ausserhalb der Bauzone bereits durch einen bewilligten Neubau ersetzt, so sind weitere Flächen- bzw. Volumenvergrösserungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens auch dann nur unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG zulässig, wenn die Erweiterungsgrenzen nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV noch nicht ganz ausgeschöpft sind. Für die Beurteilung der Identität ist vom Zustand am 1. Juli 1972 auszugehen und der damalige Zustand (also das ursprüngliche Wohnhaus) ins Verhältnis zum Zustand bzw. zur Fläche zu setzen, die mit der bisher realisierten und der neu geplanten Erweiterung und Nutzungsänderung insgesamt erreicht werden soll (Erw. 3.3.5 f.). Die im Rahmen der Prüfung des Bauvorhabens erfolgte Mitberücksichtigung der auf dem Nachbargrundstück realisierten baulichen Massnahmen erweist sich als richtig, da für die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit ausserhalb der Bauzone der Zustand am 1. Juli 1972 massgebend ist und zu diesem Zeitpunkt beide Grundstücke einem dannzumal noch ungeteilten Drittgrundstück angehörten (Erw. 4.3 f.).

		2024-05-26T23:40:20+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen