# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e88f3106-6b3e-5c79-913e-cf0a76a3f26b
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** fr
**Title:** FR a2_2002_46_19_08_02.pdf
**Docket/Reference:** a2_2002_46_19_08_02.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf2/a2_2002_46_19_08_02.pdf

## Full Text

A2 2002 - 46 

IIe COUR  D’APPEL 

19 août 2002 

La Cour, vu le recours interjeté le 18 avril 2002 par  

X,  demanderesse et recourante, 
représentée par ___________ 

contre le jugement rendu le 7 février 2002 par le Président du tribunal des baux de _________ 
dans la cause qui l’oppose à 

la société coopérative Y, défenderesse et intimée, 
représentée par ______________________; 

_________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
vu les pièces du dossier d'où il ressort ce qui suit :  

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A.-   Le 15 mars 1994, X a passé avec la société coopérative Y un contrat de bail à loyer 
portant  sur  un  appartement  de  deux  pièces  à  B..  A  la  signature  du  contrat,  la  locataire  s'est 
engagée  à  acquérir  deux  parts  sociales  de  la  société  coopérative  et  à  libérer  un  montant  de 
1'000 francs. Le contrat prévoyait qu'à l'échéance du contrat, les parts sociales pouvaient servir 
à couvrir les dettes des sociétaires envers la société. En fait, le montant de ces parts sociales 
servait  de  garantie  à  la  société  Y  lui  permettant  d'opérer  une  compensation  avec  ses 
éventuelles prétentions à l'encontre du locataire à la fin du bail. 

Le 24 janvier 2000, X a résilié son contrat de bail pour le 30 juin 2000. 

N'obtenant  pas  le  remboursement  du  montant  de  1'000  francs  qu'elle  avait  versé  au 
début  de  son  contrat,  elle  a  saisi,  le  19  septembre  2000,  la  Commission  de  conciliation  en 
matière de baux à loyer (ci-après: la Commission). 

B.-  Les pourparlers transactionnels engagés suite à la séance de la Commission du 1er 
décembre  2000  ayant  échoué,  X  a  introduit,  le  23  avril  2001,  une  action  en  paiement  et  a 
conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que Y soit astreinte à lui verser un montant de 1'000 
francs avec intérêts à 5% l'an dès le 31 octobre 1994. 

Par  jugement  rendu  le  7  février  2002,  le  président  du  tribunal  des  baux  a  rejeté  la 

demande de X, dépens à sa charge. 

C.-  Le  jugement  a  été  notifié  aux  parties  le  19  mars  2002.  Par  mémoire  remis  à  la 
poste le 18 avril 2002, X a appelé de ce jugement. En bref, elle estime que le montant de 1'000 
francs versé à titre de parts sociales qu'elle a acquises au début du contrat doit être considéré 
comme  des  sûretés  soumises  aux  règles  du  droit  du  bail  (art.  257e  CO)  et  non  aux  règles 
dispositives  de  la  société  coopérative.  Elle  conclut  à  l'admission  de  son action,  avec  suite  de 
dépens. Y a déposé sa réponse le 3 juin 2002. Elle conclut au rejet du recours avec suite de 
dépens. 

c o n s i d é r a n t  : 

1.- 

Le recours a été déposé dans le délai de trente jours. Il est recevable. 

2.- 

a) Au sens strict du terme, la coopérative d'habitation est une société coopérative 
qui  vise  à  fournir  à  ses  membres  l'usage  d'une  habitation  à  un  prix  aussi  avantageux  que 
possible (ROLAND RUEDIN, Société coopérative d'habitation et bail à loyer, Séminaire sur le droit 
du  bail,  Neuchâtel,  1994,  p.  3).  Ainsi,  comme  toute  société  coopérative,  elle  poursuit 
principalement  le  but  de  favoriser  ou  de  garantir,  par  une  action  commune,  des  intérêts 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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économiques  déterminés  de  ses  membres  (art.  828  al.  1  CO).  Dans  ce  cadre,  l'art.  3  des 
statuts de Y du 22 avril 1996 (bordereau demanderesse du 23.4.01, pce 3) prévoit notamment 
que la société a pour but : "(a) L'acquisition, la construction, la transformation, la réhabilitation 
d'immeubles  pour  y  réaliser  des  logements  à  des  conditions  favorables,  tout  en  soustrayant 
ceux-ci  à  la  spéculation;  (b)  La  mise  à  disposition  par  bail  ou/et  vente  de  logements  à  prix 
modérés, en priorité aux membres de Y…". 

Comme  le  relève  Ruedin  (op.  cit.  p.  8),  sans  en  avoir  l'obligation,  la  plupart  des 
coopératives  d'habitation  possèdent  un  capital-social,  en  raison  de  leurs  grands  besoins  de 
financement. Par conséquent, les coopérateurs doivent souscrire au moins une part sociale en 
application de l'art. 853 al. 1 CO. Ainsi, l'art. 9 al. 2 des statuts de Y prévoit expressément que : 
"Lorsque  la  qualité  de  sociétaire  est  liée  à  la  conclusion  d'un  bail  à  loyer  portant  sur  un 
logement  propriété  de  la  société  ou  d'une  société  du  groupe  Y,  le  sociétaire  est  tenu  de 
souscrire et payer un nombre de parts sociales fixé par le comité. Ces parts sociales servent à 
constituer 
les  sociétaires  sont  statutairement  ou 
contractuellement tenus dans le cadre de la loi." 

les  garanties  de 

loyer  auxquelles 

Le contrat de bail signé le 15 mars 1994 par la recourante et la société intimée indique 
ainsi,  à  son  article  6  consacré  aux  parts  sociales,  ce  qui  suit  :  "A  la  signature  du  contrat,  le 
locataire  s'engage  à  acquérir  des  parts  sociales  de  la  société  coopérative  Y  et  à  libérer  un 
montant  de  1'000  francs.  A  l'échéance  du  contrat,  les  parts  sociales  pourront  servir  à  couvrir 
les dettes des sociétaires envers la société." (bordereau de la demanderesse du 23.4.01, pce 
2). Il découle de cette clause que le sociétaire locataire sortant dispose d'une créance contre la 
société  coopérative  en  remboursement  de  sa  part  sociale.  Le  remboursement  des  parts 
sociales  est régi  par  l'art.  15  §  2 des  statuts  de Y  qui  prévoit que  les  sociétaires  sortants ont 
droit au remboursement de leurs parts sociales, "à la valeur fondée sur le bilan de l'année de 
sortie,  mais  au  maximum  à  la  valeur  nominale".  Cette  limite  au  remboursement  des  parts 
sociales  au  montant  encore  couvert  du  capital  et  au  maximum  à  leur  valeur  nominale  est 
conforme à la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de droit de la société coopérative 
(ATF 127 III 415 consid.5, JdT 2001 p. 399, 403). 

b)  Pour  se  prémunir  contre  les  retards  dans  le  paiement  du  loyer,  contre  d'éventuels 
dégâts à la chose louée, voire contre toute autre dette née du bail, le bailleur peut demander 
des sûretés à son locataire. L'art. 257e CO réglemente le cas où les sûretés sont constituées 
par  des  espèces  ou  des  papiers-valeurs.  Dans  cette  hypothèse,  le  bailleur  doit  déposer  des 
sûretés  auprès  d'une  banque  sur  un  compte  d'épargne  ou  de  dépôt  au  nom  du  locataire. 
Comme  l'a  relevé  récemment  le  Tribunal  fédéral,  l'obligation  légale  du  bailleur  de  déposer  le 
montant reçu à titre de garantie sur un compte au nom du locataire vise notamment à protéger 
ce dernier des conséquences que pourrait avoir une faillite du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 
du 30.5.2002, 4C.67/2002, consid. 3c p. 5). 

Le  texte  même  de  l'art. 257e  al.  1  CO, qui  est  de  nature  absolument  impérative  (DAVID 
LACHAT,  Le  bail  à  loyer,  Lausanne,  1997,  p.  242  ad  2.4.1;  Droit  suisse  du  bail  à  loyer, 
commentaire  USPI,  1992,  ad  art.  257e  n.  6  et  référence),  indique  clairement  que  cette 
disposition  ne  vise  que  les  sûretés  fournies  par  le  locataire  en  espèces  ou  sous  la  forme  de 
papiers-valeurs.  L'alinéa  4  de  l'art.  257e  CO  réserve  cependant  au  canton  la  compétence 
d'édicter des dispositions complémentaires et leur permet de prescrire des règles sur d'autres 

 
 
 
 
  
 
 
 
 
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genres de sûretés, par exemple sous la forme de cautionnement (DAVID LACHAT, op.cit, p. 242 
ad  2.5.1;  CdB  1996,  p.  123,  DB  9/1997  n.  2).  Le  canton  de  Fribourg,  s'il  a  promulgué  une 
législation complémentaire au sens de l'art. 257e al. 4 CO (loi du 9.5.1996 d'application relative 
au bail à loyer et au bail à ferme non agricole, LABLF, RSF 222.3.1), n'a pas prévu des formes 
de  sûretés  autres  que  celles  du  droit  fédéral.  Il  s'ensuit  que  dans  le  canton  de  Fribourg 
notamment, l'art. 257e al. 1 à 3 CO ne s'applique qu'aux sûretés en espèces ou sous forme de 
papiers-valeurs (P. HIGI, ZK ad art. 257e n. 22; Droit suisse du bail à loyer, Commentaire USPI, 
ad art. 257 e n. 7; DAVID  LACHAT, op. cit., p. 237 ad 2.1.1; PITTET/GUINAND/WESSNER, in FJS 
359, p. 14, let. b; PIERRE TERCIER, Les contrats spéciaux, 2ème éd., Zurich, 1995, n. 1734). 

c) Aux termes de l'art. 853 al. 3 CO, les titres constatant les parts sociales sont créés au 
nom de l'associé. Toutefois, ils n'ont pas le caractère de papiers- valeurs et ne constituent que 
des  preuves.  Reste  dès  lors  à  examiner  si  la  souscription  et  la  libération  d'une  part  sociale 
d'une société coopérative immobilière constituent un dépôt en espèces au sens de l'art. 257e 
al. 1 CO.  

Comme  le  relève  de  manière  pertinente  le  premier  juge  (jugement  ad  IV  3  p.  6-7, 
doss./54-55):  "En  souscrivant  et  en  libérant  une  ou  plusieurs  parts  sociales,  le  locataire 
effectue un investissement, soit un acte d'achat d'un titre. C'est donc un contrat bilatéral avec 
échange de prestations. Contrairement au versement en espèces, le sociétaire-locataire n'est 
plus propriétaire de la somme d'argent investi pour l'acquisition de la part sociale, mais devient 
titulaire  d'un  certificat  de  part  sociale.  La  valeur  de  la  part  sociale  fluctue  au  gré  de  l'état 
financier  de  la  société.  Lorsque  les  conditions  du  remboursement  de  la  part  sociale  sont 
remplies, le sociétaire-locataire dispose alors d'une créance contre la société, dont la valeur est 
déterminée  sur  la  base  du  bilan  de  l'année  de  sortie.  Le  sociétaire-locataire,  en  tant  que 
titulaire  de  cette  créance  peut  également  opposer  la  compensation  avec  une  éventuelle 
créance  dont  disposerait  le  bailleur  contre  lui.  Tel  n'est  pas  le  cas  de  la  somme  déposée  au 
titre de garantie". En effet, tant que dure le bail, le locataire ne peut pas compenser le montant 
qu'il a déposé en garantie avec les sommes qu'il doit au bailleur (DAVID LACHAT, op. cit., p. 240 
ad 2.3.1). Dans ce cas, ces sûretés appartiennent formellement au locataire et celui-ci ne peut 
compenser une dette de loyer avec son propre bien (CdB 1995 p. 92). 

d)  Dans  la  mesure  où  la  libération  de  parts  sociales  d'une  société  coopérative  ne  peut 
pas  être  considérée  comme  une  sûreté  en  espèces  ou  sous  forme  de  papiers-valeurs,  les 
dispositions de l'art. 257e al. 1 à 3 CO ne lui sont pas applicables.  

Lorsque  les  statuts  d'une  société  coopérative,  comme  ceux  de  la  société  défenderesse 
(l'art.  11  des  statuts  de  Y)  précisent  que  les  parts  sociales  souscrites  et  payées  par  des 
membres dont la qualité de sociétaire est liée à la conclusion d'un bail, servent à constituer les 
garanties de loyer, cela signifie que la société bailleresse n'est tenue de rembourser les parts 
sociales  des  locataires  que  sur  la  base  de  leur  valeur  au  bilan  de  l'année  de  sortie, 
conformément aux dispositions statutaires. Le montant des garanties de loyer dépend alors de 
cette valeur. Etant donné que la valeur des parts sociales de la demanderesse et recourante, 
établie  au  bilan  de  l'année  de  sortie,  soit  l'année  2000,  est  nulle,  la  société  défenderesse  et 
intimée, conformément à ses statuts, ne peut être tenue de lui rembourser ses parts sociales, 
respectivement, sa garantie de loyer. Il s'ensuit le rejet du recours. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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3.-  En  application  des  art.  32  al.  2  LDB  et  111  CPC,  les  dépens  des  deux  instances 
sont mis à la charge de la demanderesse et recourante. Conformément à l'art. 32 al. 1 LDB, les 
frais sont laissés à la charge de l'Etat. 

En application des art. 3 al. 1 lit. b et g TDep, les honoraires du mandataire de Y dus à 
titre  de  dépens  sont  fixés  sous  la  forme  d'une  indemnité  globale  de  2'000  francs,  débours 
compris auxquels s'ajoute la TVA, par 152 francs, pour la première instance et de 800 francs, 
débours compris auxquels s'ajoute la TVA, par 60,80 francs pour la deuxième instance, soit au 
total 2'800 francs, plus 212,80 pour la TVA. 

Cette indemnité tient compte de la valeur litigieuse modeste (1'000 francs), de la question 
de principe importante qui se pose en l'espèce et qui touche de nombreux locataires de Y (ce 
qui  a  nécessité  des  écritures  importantes  des  parties)  et  des  2  heures  de  séance  que  le 
président du tribunal des baux a consacrées les 12 juillet et 6 décembre 2001 (doss./30 et 48). 

a r r ê t e   :  

I. 

Le  recours  est  rejeté.  Partant,  le  jugement  rendu  le  7  février  2002  par  le  Président  du 
Tribunal des baux de l'arrondissement de ________ est confirmé dans la teneur suivante:  

"1.  La demande introduite le 23 avril 2001 par X à  l'encontre de la Y est entièrement 

rejetée. 

 2. 

Les dépens sont mis à la charge de X. 

 3. 

Il n'est pas perçu de frais de justice." 

II. 

Les dépens d'appel sont mis à la charge de X. 

III. 

Les  dépens  de  Y  sont  fixés  au  montant  de  2'000  francs  (indemnité  globale),  plus  152 
francs de TVA pour la première instance et au montant de 800 francs (indemnité globale), 
plus 60.80 francs de TVA pour l'appel. 

Fribourg, le 19 août 2002