# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 446a9cdd-a790-5502-9dab-7ec49c2436ff
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-05-22
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 22.05.2018 80.2018.70
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2018-70_2018-05-22.html

## Full Text

Incarti n.

  80.2018.70

  80.2018.71

  	
  Lugano

  22 maggio 2018

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Mauro Mini, Raffaele Guffi

  

 

	
  segretaria

  	
  Mara
  Regazzoni

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  RI 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 12 aprile 2018 contro la decisione del 21 marzo 2018 in materia di IC 2012.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                     -   i coniugi RI 1 e RI 2, che
nel periodo fiscale 2012 erano domiciliati a __________ (__________), sono
usufruttuari dei mapp. n. __________ e __________ RFD di __________, appartenenti
rispettivamente a __________ e __________;

 

                                     -   nella dichiarazione
d’imposta 2012 i contribuenti hanno attribuito agli immobili di Minusio un
valore di stima ufficiale di fr. 444'208.– e un valore locativo di zero
franchi;

 

                                     -   nella tassazione IC/IFD
2012, notificata ai contribuenti con decisione del 18 ottobre 2017, l’RS 1 ha
commisurato il valore locativo degli immobili di __________ in fr. 35'723.–;

 

                                     -   con scritto del 2 novembre
2017, il dottor RI 1 ha chiesto spiegazioni in merito alle differenze rispetto
alla dichiarazione presentata;

 

                                     -   il 16 novembre 2017 il
contribuente ha quindi interposto reclamo, argomentando che le case di Minusio
non erano state cedute in locazione nel corso del 2012;

 

                                     -   con lettera del 14
dicembre 2017, l’autorità di tassazione si è rivolta al reclamante, chiedendo
spiegazioni in merito alla mancata dichiarazione del valore locativo e
invitandolo, qualora avesse “cercato, senza esito, di affittare (o vendere)
tali proprietà”, di documentare gli sforzi fatti per trovare inquilini o
acquirenti come pure i consumi energetici;

 

                                     -   il reclamante ha risposto
in data 18 dicembre 2017, sostenendo che, dopo i danni provocati da inquilini
che avevano occupato la casa per vacanze nel 2009, la stessa non era più stata
ceduta in locazione bensì sottoposta a un completo rinnovo;

 

                                     -   l’Ufficio di tassazione ha
reagito con scritto del 2 gennaio 2018, nel quale ha affermato di aver imposto
un valore locativo, risultandogli che l’immobile fosse “normalmente abitabile e
a [loro] disposizione nell’anno 2012”, anticipando che, se non fosse stata
inviata ulteriore documentazione, il reclamo sarebbe stato deciso in base alle
informazioni disponibili;

 

                                     -   con lettera del 24 gennaio
2018, il contribuente ha chiesto una proroga del termine per inoltrare
documentazione, affermando di essere in attesa dell’invio, da parte
dell’Ufficio cantonale di stima, della decisione in merito alla commisurazione
del valore locativo;

 

                                     -   la proroga, fino al 25
febbraio 2018, è stata concessa dall’Ufficio di tassazione il 25 gennaio 2018;

 

                                     -   non avendo ricevuto alcuna
ulteriore presa di posizione del reclamante, con decisione del 21 marzo 2018
l’Ufficio di tassazione ha confermato l’imposizione del valore locativo di
Minusio, con la seguente motivazione:

                                         Secondo la giurisprudenza del
Tribunale federale, l'uso proprio ("Eigengebrauch") NON é fiscalmente
rilevante UNICAMENTE nel caso in cui un immobile non può essere utilizzato a
causa di circostanze esterne oggettive. Non é neppure imponibile il valore
locativo, nell'ipotesi che l'oggetto resta vuoto, se, nonostante seri sforzi
intrapresi, non può essere affittato oppure venduto.

                                         L'uso proprio assume invece
rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto, nell'immobile, ma si
riserva tale diritto, senza però esercitarlo; in tale modo egli detiene
comunque l'immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi momento. Per
l'imposizione del valore locativo non é decisivo domandarsi se l'immobile é
effettivamente utilizzato; é invece necessario chiedersi se lo stesso é a
disposizione per l'uso proprio e se sussiste dunque la facoltà di godimento.

                                         In una sentenza, l'Alta Corte
ha avuto modo di precisare che si può prescindere da un'imposizione fiscale
solo qualora sia comprovato che l'intenzione del contribuente di
vendere/affittare l'abitazione sia inequivocabile, sia messa in atto
professionalmente, sia chiaramente documentata e sia concreta (sentenza TF n.
2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2).

                                         Nella fattispecie in esame, il
reclamante NON ha comprovato in nessun modo gli sforzi effettuati per la
ricerca di acquirenti/inquilini. Il signor RI 1 non ha nemmeno documentato i
consumi energetici 2012.

                                         Per tutti questi motivi, non
rimane che confermare l'imposizione di un valore locativo di Fr. 35’723 lordi
per le proprietà di __________ in quanto le stesse erano normalmente a
disposizione (e/o utilizzate) dai proprietari.

 

                                     -   con tempestivo ricorso
alla Camera di diritto tributario, RI 1, anche per conto della moglie RI 2, contesta
l’ammontare del valore locativo accertato dall’Ufficio di tassazione,
argomentando che dalla decisione dell’Ufficio cantonale di stima si evincerebbe
che il valore di reddito ammonta a soli fr. 28'039.–;

 

                                     -   il 17 aprile 2018
l’Ufficio di tassazione ha prodotto l’incarto fiscale, rinunciando per contro a
presentare osservazioni sul ricorso.

 

 

Diritto

 

 

                                     -   con la decisione
impugnata, l’Ufficio di tassazione ha confermato l’imposizione del valore
locativo degli immobili di __________, spiegando nella motivazione per quali
ragioni riteneva che tale reddito fosse imponibile, nonostante la mancata
locazione delle case;

 

                                     -   con il ricorso in esame, i
contribuenti non mettono più in discussione l’imposizione in sé del valore
locativo ma unicamente la sua commisurazione;

 

                                     -   sulla base della decisione
dell’Ufficio di stima, che essi hanno richiesto e ricevuto il 22 marzo 2018, contestano
l’ammontare del valore locativo accertato dall’Ufficio di tassazione con la decisione
su reclamo;

 

                                     -   adita dal contribuente con
reclamo, l’autorità di tassazione deve prendere una decisione motivata (art.
208 cpv. 2 LT; art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD), fondandosi sui risultati
dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 LT; art. 135 cpv. 1 LIFD; v. anche Agner/Jung/ Steinmann, Kommentar zum
Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 422);

 

                                     -   per giurisprudenza
costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: la sua violazione
comporta, di regola, l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada
vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a p.
138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi riferimenti);

 

                                     -   né nella decisione di
tassazione né nella decisione su reclamo l’Ufficio di tassazione ha spiegato su
quali basi abbia determinato il valore locativo attribuito agli immobili
litigiosi;

 

                                     -   è vero che la
contestazione dell’ammontare del valore locativo è stata avanzata per la prima
volta con il ricorso alla Camera di diritto tributario, ma si deve anche
considerare la circostanza che l’Ufficio di tassazione ha rinunciato a
presentare osservazioni al ricorso;

 

                                     -   neppure dall’esame degli
atti prodotti dall’autorità di tassazione in seguito al ricorso è peraltro
possibile stabilire come sia stato determinato il valore locativo in
discussione;

 

                                     -   a questo riguardo, va
ricordato che, secondo gli articoli 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett.
b LIFD, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore
locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo
gratuito;

 

                                     -   le normative cantonale e
federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore
locativo;

 

                                     -   l’art. 21 cpv. 2 LIFD
precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle
condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente;

 

                                     -   il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato
reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche
delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, op.
cit., p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF
123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41);

                                      

                                     -   quanto al diritto
cantonale, la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei
cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito
il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai
cantoni un certo margine;

 

                                     -   in relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di
mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non
quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I
65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.); 

 

                                     -   l’Alta Corte ha stabilito
che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I
145, consid. 4d p. 156), ma che tuttavia in ogni caso il 60% del valore di
mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.);

 

                                     -   nel diritto del Canton
Ticino, l’art. 20 cpv. 2 LT prevede che il valore locativo, tenuto conto della
promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, sia
stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni. Per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale;

 

                                     -   per quanto riguarda le
modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del decreto esecutivo
del 20 dicembre 2011 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per
il periodo fiscale 2012 (RL 10.2.2.1.1), esso corrisponde al valore di mercato
della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv.
1);

 

                                     -   il valore locativo delle
abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato
della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso
corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio
di stima nella decisione di stima (cpv. 2);

 

                                     -   in una sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel
dettaglio la questione della legittimità della nuova prassi, già applicata nel
periodo fiscale 2006, in base ad una circolare della Divisione delle contribuzioni; 

 

                                     -   in primo luogo, come
afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare
del 13 novembre 1996 (RL 10.2.9.1), l’accertamento ufficiale di stima concerne
“i valori della sostanza immobiliare”: l’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che
l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL
10.2.9.1.1]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai
fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione;

 

                                     -   dalla semplice lettura delle
disposizioni menzionate si evince chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore
locativo degli stessi;

 

                                     -   è ben vero che la stessa
legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di reddito fra i fattori
che concorrono all’accertamento del valore di stima: tuttavia, dal tenore degli
articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore di reddito viene accertato
esclusivamente ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile ed inoltre
che il valore di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo;

 

                                     -   questa Camera ha così
affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore locativo è
senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una procedura di
accertamento del valore locativo stesso, come avviene in altri cantoni: occorre
cioè che la decisione che scaturisce dalla procedura di stima ufficiale indichi
separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il valore locativo e che
dalla motivazione della decisione sia possibile ricostruire le modalità di calcolo
di entrambi i valori; 

 

                                     -   la Camera ha poi negato
che la circostanza che dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare
anche il valore di reddito significhi che essa accerti anche il valore locativo
dell’immobile;

 

                                     -   a tale proposito, ha
ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo: nel caso delle decisioni dell’Ufficio stima, il dispositivo è costituito dall’accertamento, sulla prima pagina della stessa, del
“valore globale di stima”, a sua volta suddiviso fra i diversi edifici e
terreni, mentre è solo nella “scheda di calcolo della stima” che sono contenuti
i dettagli relativi al valore metrico ed al valore di reddito, come pure alla
loro ponderazione ed alla ripartizione fra i singoli subalterni del valore di
stima così ottenuto;

 

                                     -   la Camera ha quindi
escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati
individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili: il solo accertamento
individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita procedura ufficiale
concerne il valore di stima degli immobili;

 

                                     -   la sentenza in questione ha poi anche rilevato che le decisioni dell’Ufficio stima non adempiono i requisiti di
motivazione necessari a mettere i contribuenti in condizione di impugnarle con
cognizione di causa: non vi sono pertanto neppure le condizioni perché la decisione di stima possa essere impugnata, per quanto attiene all’accertamento
del valore locativo, con reclamo contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio circondariale di tassazione;

 

                                     -   questa Camera ha pertanto
annullato la decisione impugnata, con la quale l’autorità di tassazione si era limitata a riprendere il valore di reddito risultante dalla decisione di stima, applicandovi un tasso del 90%; 

 

                                     -   tornando al caso in esame,
non è chiaro se l’Ufficio di tassazione abbia stabilito il valore
locativo a partire dal valore di reddito accertato dall’Ufficio stima: 

·    
il valore di reddito che si ricava dalle decisioni
dell’Ufficio di stima ammonta a fr. 28'040.43 (19'463.64 + 8'576.79);

·    
il valore locativo per un’abitazione primaria
corrisponderebbe in tal caso a fr. 25'236.39 (90% di fr. 28'040.43);

·    
il valore locativo per un’abitazione secondaria
ammonterebbe di conseguenza a fr. 36'051.98 (25'236.39 : 0,70);

 

                                     -   come si
vede, l’importo che risulta dal calcolo basato sulla prassi, peraltro non
conforme alla legge, della Divisione delle contribuzioni, non corrisponde con
quello indicato nella decisione impugnata (fr. 35’723.–);

 

                                     -   non vi è
pertanto alternativa all’annullamento della decisione impugnata ed al rinvio degli
atti rinviati all’autorità fiscale per una nuova decisione, basata su una
modalità di calcolo del valore locativo che sia rispettosa dei principi
stabiliti dalla Costituzione, dalla legge e dalla giurisprudenza;

 

                                     -   d’altra
parte, nemmeno le conclusioni dei ricorrenti sono rispettose di tali principi,
poiché si fondano a loro volta sul valore di reddito degli immobili quale base
di calcolo del valore locativo, e non possono pertanto essere seguite;

 

                                     -   visto l’esito
del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

                                   1.   La decisione su reclamo del
21 marzo 2018 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione
per una nuova decisione .

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione a: 

	
   

  	
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  -;
  

  -;
  

  -.

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per conoscenza:

                                         -
municipio di.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: