# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13897e2e-af63-5804-b3e0-514a3fdea141
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-22
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 22.01.2018 12.2016.91
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2016-91_2018-01-22.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2016.91

  	
  Lugano

  22 gennaio 2018/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Balerna (giudice supplente)

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2015.31 della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 23 gennaio 2015 da

 

	
   

  	
  AO
  1 

  rappr. da RA 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP
  1 

  rappr. da RA 1 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

volta ad accertare che
l’annotazione a RF del diritto di compera a favore di G__________ __________
sulla part. n. __________ RFD di __________, foglio PPP n. __________, di
proprietà di T__________ SA, avrebbe dato luogo ad una provvigione di vendita
pari al 4% del relativo prezzo in favore dell’attrice contestualmente all’esercizio
di tale diritto sulla base del contratto di intermediazione di data 11 marzo
2014 tra quest’ultima ed il convenuto, nonché ad ottenere la condanna del convenuto
al pagamento di fr. … oltre interessi al 5% dal 28 maggio 2014, somma che in
sede conclusionale è stata poi quantificata in fr. 19'224.- oltre interessi al
5% dal 1° aprile 2015; 

 

domanda avversata dal
convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con
decisione 30 maggio 2016 ha parzialmente accolto, respingendo in ordine
l’azione di accertamento ed accogliendo come alle conclusioni l’azione
creditoria, con le spese e le ripetibili tutte a carico del convenuto;

 

appellante il convenuto
con appello 28 giugno 2016, con cui ha chiesto l’annullamento del giudizio sull’azione
creditoria come pure sulle spese e sulle ripetibili, protestando spese e
ripetibili di secondo grado;

 

mentre l'attrice con
osservazioni (recte: risposta) 30 agosto 2016 ha postulato la reiezione
del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in
diritto:

 

 

                                   1.   Con contratto 11
marzo 2014 (doc. B) AP 1 ha conferito a AO 1 un mandato di vendita non
esclusivo della durata di 12 mesi, riferito, tra le altre cose, all’appartamento
in PPP di cui alla part. n. __________ del fondo base n. __________ RFD di __________
di proprietà di T__________ SA, società della quale egli era l’amministratore
unico (cfr. doc. C). L’accordo prevedeva, per il caso di una vendita così
mediata, il pagamento di una provvigione pari al 4% del prezzo, IVA esclusa.

                                         Il 28 maggio 2014 (cfr.
doc. rich. I°), dopo che il precedente 8 maggio (cfr. doc. D) AO 1 aveva segnalato
ad AP 1 il nominativo di R__________ __________ quale persona interessata
all’acquisto dell’appartamento in questione, T__________ SA ha concesso a G__________
__________, che ha accettato, il diritto cedibile di comperare per fr. 445'000.-
quell’appartamento. Il diritto di compera, tempestivamente annotato a RF, è in
seguito stato regolarmente esercitato da G__________ __________. 

                                         

 

                                   2.   Dopo aver ottenuto
la necessaria autorizzazione ad agire, con petizione 23 gennaio 2015 AO 1 ha convenuto
in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, per far
accertare che l’annotazione a RF del predetto diritto di compera avrebbe dato luogo,
contestualmente all’esercizio dello stesso, alla provvigione di vendita del 4%
in suo favore, nonché per ottenerne la condanna al pagamento di una somma
imprecisata, poi quantificata in sede conclusionale in fr. 19'224.- oltre
interessi al 5% dal 1° aprile 2015, a titolo di provvigione. Essa, in estrema
sintesi, ha sostenuto di aver a suo tempo segnalato al convenuto quale
potenziale acquirente R__________ __________, il quale avrebbe fatto intestare fiduciariamente
il diritto di compera a G__________ __________ rispettivamente avrebbe agito
quale promotore dell’operazione immobiliare, e, pretendendo di essere
intervenuta attivamente nella vendita quale mediatrice, ha rivendicato il
versamento della mercede.

                                         Il convenuto si è
integralmente opposto alla petizione.

 

 

                                   3.   Il Pretore, con la decisione
30 maggio 2016 ora impugnata, ha respinto in ordine l’azione di accertamento
(dispositivo n. 1.1) ed ha accolto come alle conclusioni l’azione creditoria (dispositivo
n. 1.2), ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 1’250.-,
comprese quelle della procedura di conciliazione, a carico del convenuto, tenuto
altresì a rifondere alla controparte fr. 4’000.- per ripetibili (dispositivo n.
2). Egli, per quanto qui interessa, ha ritenuto che l’attività di mediazione
prestata nell’occasione dall’attrice, in collaborazione con __________, aveva
favorito in modo determinante la conclusione del contratto di compravendita e
ciò nonostante l’appartamento fosse infine stato acquistato non da R__________ __________,
da lei segnalato al convenuto quale potenziale acquirente, ma da G__________ __________.
Quest’ultimo aveva infatti un interesse puramente speculativo all’acquisto ed
aveva affidato a R__________ __________ sia l’incarico di trovargli degli
oggetti idonei sia il compito di gestire le trattative e di organizzare la
conclusione del contratto. L’acquirente, in pratica, si era limitato a visitare
l’appartamento una volta e a firmare l’atto di compravendita davanti al notaio,
fidandosi completamente delle valutazioni di R__________ __________ e delle
condizioni di vendita da lui trattate, sicché nell’ambito di questa operazione
immobiliare R__________ __________ e G__________ __________ andavano
considerati un tutt’uno. In tali circostanze il nesso di causalità psicologica accertato
tra la mediazione immobiliare svolta e la decisione di R__________ __________
di proporre l’operazione a G__________ __________ doveva essere estesa alla
decisione di quest’ultimo di procedere all’acquisto dell’appartamento, per cui
l’attrice aveva maturato il diritto al pagamento della mercede prevista contrattualmente.

 

 

                                   4.   Con l’appello 28
giugno 2016 che qui ci occupa, avversato dall’attrice con risposta 30 agosto
2016, il convenuto ha chiesto di annullare il giudizio sull’azione creditoria (dispositivo
n. 1.2) e sulle spese e sulle ripetibili (dispositivo n. 2), protestando le spese
giudiziarie di secondo grado. Egli ha in sostanza contestato l’assunto
pretorile secondo cui nell’ambito dell’operazione immobiliare in discussione R__________
__________ e G__________ __________ potessero essere considerati un tutt’uno,
tanto più che quella circostanza non era mai stata addotta dall’attrice negli
allegati preliminari.

                                         

 

                                   5.   Preliminarmente si
osserva che il fatto che in questa sede il convenuto, anziché chiedere la
riforma della decisione impugnata nel senso dell’integrale reiezione della
petizione con protesta delle spese e delle ripetibili di primo grado, si sia
formalmente limitato a postulare l’annullamento del giudizio sull’azione
creditoria, compresa la pronuncia sulle spese e sulle ripetibili, oltretutto
senza addurre un qualsiasi motivo di annullamento, non è di per sé ancora tale
da comportare l’irricevibilità dell’appello. Il fatto che le domande d’appello
possano essere state formulate in modo impreciso non comporta in effetti la
sanzione dell’irricevibilità del gravame se dal suo contenuto risulta comunque
chiara l’intenzione di impugnare la sentenza di primo grado nella misura in cui
sia sfavorevole all’appellante e dalla sua irregolarità formale non derivi
alcun pregiudizio alla controparte (TF 17 giugno 2016 5A_929/2015 consid. 3.2;
II CCA 28 febbraio 2014 inc. n. 12.2013.168, 31 marzo 2014 inc. n. 12.2013.6,
15 aprile 2014 inc. n. 12.2013.5, 20 novembre 2015 inc. n. 12.2014.28, 25
gennaio 2016 inc. n. 12.2015.149, 27 giugno 2017 inc. n. 12.2015.140, 13
settembre 2017 inc. n. 12.2016.86). Ed è quello che è avvenuto in concreto.
Dalla lettura delle motivazioni dell’appello, è in effetti incontestabile che
la richiesta d’impugnazione del convenuto doveva essere intesa nel senso che,
in riforma del primo giudizio, la mercede di mediazione non era dovuta (cfr.
appello p. 6) e dunque la petizione doveva essere integralmente respinta. E l’attrice
non è certo stata pregiudicata nei suoi legittimi interessi, essendo stata perfettamente
in grado di presentare le proprie osservazioni di risposta.

 

 

                                   6.   Controversa, nel
caso concreto, è la sola questione a sapere se vi sia un nesso causale
psicologico tra l’attività di mediazione svolta dall’attrice e la stipulazione,
il 28 maggio 2014, del contratto di concessione del diritto di compera (poi
regolarmente esercitato) con G__________ __________, che non era la persona
indicata in precedenza al convenuto bensì un terzo.

 

 

                               6.1.   In linea di principio,
l’esistenza di un nesso giuridicamente rilevante per l’applicazione dell’art.
413 cpv. 1 CO viene negata quando il contratto non viene concluso con la
persona segnalata dal mediatore, bensì da un terzo; in una simile evenienza non
si può infatti, di regola, sostenere che l’attività del mediatore abbia
influito attivamente sulla formazione della volontà dell’acquirente finale. Ciò
vale, di per sé, anche nel caso in cui sia stata la persona indicata dal
mediatore a indurre il terzo a concludere il contratto. Possono tuttavia verificarsi
delle situazioni in cui l’esistenza del nesso causale deve ciononostante venir
ammessa, in particolare qualora fra il terzo e la persona indicata dal
mediatore vi sia una relazione economica o personale così intensa da poterli
considerare un tutt’uno (DTF 76 II 378 consid. 3; TF 24 aprile 2008 4A_155/2008
consid. 3.1, 26 luglio 2010 4A_200/2010 consid. 7.1; II CCA 14 luglio 2008 inc.
n. 12.2007.160), ritenuto che, per quanto è qui di interesse, la prima
eventualità si realizza per esempio laddove il contratto, invece che dalla
persona indicata dal mediatore, è concluso da una società da lui partecipata
(DTF 76 II 378 consid. 3), rispettivamente ancora laddove il terzo e la persona
indicata dal mediatore lavorano e operano insieme nel particolare settore,
collaborando in modo talmente stretto da presentarsi con biglietti da visita
con medesimo indirizzo, telefono e telefax, ecc. (cfr. TF 26 luglio 2010
4A_200/2010 consid. 8.3, decisione nella quale quest’ultimo argomento era stato
considerato non privo d’interesse sul tema).

 

 

                               6.2.   In questa sede è
senz’altro a ragione che il convenuto ha evidenziato come l’attrice, gravata
dell’onere della prova (art. 8 CC), non avesse dimostrato che fra il terzo (G__________
__________) e la persona da lei indicata (R__________ __________), tra i quali
pacificamente non vi era una particolare relazione personale, vi fosse però una
relazione economica così intensa da poterli considerare un tutt’uno.

                                         Negli allegati
preliminari l’attrice, che per altro non si era mai richiamata alla
stretta connessione esistente tra quelle due persone per giustificare il suo
diritto alla mercede, si era in effetti limitata a sostenere che R__________ __________
avrebbe fatto intestare fiduciariamente il diritto di compera a G__________ __________
rispettivamente avrebbe agito quale promotore dell’operazione immobiliare, sennonché
la prima circostanza non è stata assolutamente provata (l’istruttoria non
avendo confermato, come meglio si dirà più avanti, che G__________ __________ fosse
nell’occasione intervenuto in qualità di fiduciario di R__________ __________),
mentre la seconda, ancorché provata (cfr. teste R__________ __________ p. 2), è
in realtà ben lungi dal confermare, in assenza di ulteriori allegazioni sul
tema (in particolare sull’esistenza di persistenti rapporti societari
coinvolgenti entrambi o di rapporti economici particolarmente stretti e intensi
tali da ammettere la venuta in essere di una comunità d’interessi tra loro),
che tra R__________ __________ e G__________ __________ vi fosse una relazione
economica così intensa da poterli considerare un tutt’uno.

                                         Ad ogni buon conto la
circostanza, questa sì risultante dall’istruttoria, che R__________ __________
fosse allora intervenuto, senza per altro che l’attrice ne fosse stata edotta o
ne fosse altrimenti consapevole, in qualità di consulente immobiliare /
immobiliarista di G__________ __________ (cfr. testi R__________ __________ p.
3 e G__________ __________ p. 2) e fosse di fatto interessato unicamente a
mediare a sua volta l’acquisto dell’appartamento rispettivamente ad occuparsi
della progettazione e della direzione dei futuri lavori di ristrutturazione
dello stesso (cfr. testi R__________ __________ p. 1 segg., G__________ __________
p. 2 e D__________ __________ p. 2 seg.; cfr. pure il contratto concluso in tal
senso con G__________ __________ e le relative fatture, tutti nel plico doc.
rich. II°), non sarebbe stata a sua volta sufficiente, quand’anche per ipotesi
fosse stata allegata negli allegati preliminari e potesse con ciò essere considerata
dal Pretore, a confermare l’esistenza di una loro relazione economica talmente
intensa da poterli ragionevolmente considerare un tutt’uno in base alla
giurisprudenza sopra menzionata.

 

 

                                   7.   Ne discende che
l’appello del convenuto dev’essere accolto.

                                         Le spese giudiziarie di entrambe
le sedi, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 19'224.-, seguono
la soccombenza (art. 106 CPC).

                                         

 

 

 

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar

 

 

 

decide:

 

 

                                    I.   L’appello 28
giugno 2016 di AP 1 è accolto.

                                         Di
conseguenza la decisione 30 maggio 2016 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, è così riformata:

 

                                         1.1   (invariato)

                                         1.2   L’azione creditoria presentata dall’attrice è respinta. 

                                         2.     La
tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 1'000.-, da anticipare come di
rito, nonché le spese giudiziarie della procedura di conciliazione (pari a fr.
250.-), già anticipate, sono poste a carico dell’attrice, la quale rifonderà
inoltre alla parte convenuta fr. 4'000.- a titolo di ripetibili.

                                      

 

                                   II.   Le spese processuali di fr. 2’000.- sono a
carico dell’appellata, che rifonderà all’appellante fr. 2’000.- per ripetibili
di appello.

 

 

                                  III.   Notificazione:

	
   

  	
  - 

  - 

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3

 

 

 

Per
 la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro
30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100
cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).