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**Case Identifier:** cb0f3824-72c2-5c27-bb43-8736b743767f
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-11
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Zivilrecht 11.04.2017 400 16 341
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_001_400-16-341_2017-04-11.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht 

 

vom 11. April 2017 (400 16 341) 

____________________________________________________________________ 

 

 

Zivilprozessrecht / Obligationenrecht 

 

 

Mietausweisung als Widerklage; Verfahrensart bei mietrechtlichen Ausweisungsklagen 

 
 
Besetzung  Präsident Roland Hofmann,  

Richter Dieter Freiburghaus (Ref.),  
Richterin Barbara Jermann Richterich;  
Gerichtsschreiber Rageth Clavadetscher 

  
 

Parteien  A.____AG,  
vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Walker, Bielstrasse 8, Postfach 
663, 4502 Solothurn,  
Klägerin 

  gegen 

  Personalvorsorgestiftung B.____,  
vertreten durch Rechtsanwalt Urs Pfister, LL.M. und/oder Mathias L. 
Zürcher, Speichergasse 5, Postfach 484, 3000 Bern 7,  
Beklagte und Berufungsklägerin 

   

Gegenstand  Mietrecht  
 

A. Die Personalvorsorgestiftung B.____ mit Sitz in V.____ ist Eigentümerin der Liegen-
schaft „W.____“ an der X.____strasse in Y.____. Am 17. Februar 2013 schloss sie mit der 
A.____AG mit Sitz in F.____ einen Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten in besagter 
Liegenschaft (Obergeschosse 5, 6 und 7 sowie 5 Parkplätze) ab. Als Mietbeginn wurde der 
1. April 2014 vereinbart. Der Mietzweck wurde im Vertrag mit Vermietung „für medizinisches 
Training, Operationstrakt, Schulung und Büro“ umschrieben. Das Mietobjekt befand sich im 
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch im Bau. Gemäss Mietvertrag wurde die Mieterin 

 
 
 
 

 
 
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ermächtigt, als selbständige Bauherrin an den Mieträumen nach eigenen Wünschen und 
Bedürfnissen auf eigene Rechnung bauliche Änderungen vorzunehmen. Das Mietverhältnis 
wurde für eine feste Dauer von 20 Jahren verabredet verbunden mit einer zweimaligen ein-
seitigen Verlängerungsoption zugunsten der Mieterschaft um jeweils fünf Jahre. Die Mieterin 
verpflichtete sich, der Vermieterin für diese Rohbaumiete einen Netto-Mietzins von 
CHF 459‘150.00 pro Jahr bzw. von CHF 38‘262.50 pro Monat (jeweils exkl. 8% MWSt) zu 
bezahlen. Zum Mietvertrag vom 17. Februar 2013 wurden 5 Nachträge verfasst, mit welchen 
die Vertragsparteien Zusatzabreden getroffen haben.  

B. Zum vereinbarten Mietbeginn waren die Ausbauarbeiten am Mietobjekt noch nicht 
fertiggestellt. Die Mieterin bezog die Räumlichkeiten trotzdem per 1. April 2014, nachdem sie 
ihren ehemaligen Standort in Z.____ per 31. März 2014 verlassen musste. Am 14. April 2014 
fand der erste Kurs in den neuen Räumlichkeiten in Muttenz statt. Nachdem die ersten bei-
den Zahlungen der Monatsmieten für April und Mai 2014 ausblieben, mahnte die Liegen-
schaftsverwalterin der Vermieterin die Mieterin am 1. Mai 2014, die beiden Mietausstände 
von je CHF 139'630.15 zu begleichen. Da keine Zahlungen geleistet wurden, folgte mit 
Schreiben vom 15. Mai 2014 eine weitere Mahnung, dieses Mal unter Ansetzung einer Nach-
frist von 30 Tagen unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses bei anhaltendem 
Zahlungsverzug. Die Mieterin leistete innert dieser Nachfrist keine Zahlungen, so dass die 
Vermieterin das Mietverhältnis am 30. Juni 2014 per 31. August 2014 kündigte. Mit Eingabe 
vom 28. Juli 2014 gelangte die Mieterin an die Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten 
und focht die Kündigung der Vermieterschaft an. Die Parteien versuchten ihre Differenzen 
auszuräumen, weshalb das Schlichtungsverfahren zunächst sistiert wurde. Später schlossen 
sie ein bis Ende 2014 befristetes Stillhalteabkommen ab. Die Verhandlungen unter den Par-
teien blieben erfolglos. Auch an der auf den 28. April 2015 angesetzten Schlichtungsver-
handlung konnte keine Einigung erzielt werden, weshalb der Mieterin die Klagebewilligung 
ausgestellt wurde.  

C. Am 28. Mai 2015 erhob die Mieterin Klage beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft 
West und beantragte die Aufhebung der Kündigung vom 30. Juni 2014, eventualiter sei das 
Mietverhältnis bis am 31. Dezember 2016 zu erstrecken, unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der 
Gegenpartei. Die beklagte Vermieterin beantragte mit Eingabe vom 17. August 2015 die Ab-
weisung der Klage unter gleichzeitiger Erhebung einer Widerklage auf Ausweisung der Mie-
terin aus dem Mietobjekt. Des Weiteren ersuchte sie darum, die Exmission gemäss Art. 337 
ZPO als direkt vollstreckbar zu erklären und beantragte, den Organen der Mieterin gegen-
über seien die Straffolgen von Art. 292 StGB für den Säumnisfall anzudrohen, das Ganze 
unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Mieterschaft. Mit Urteil vom 6. Juni 2016 wies das Zivil-
kreisgericht Basel-Landschaft West die Klage vollumfänglich ab, während es auf die wider-
klageweise anbegehrte Exmission nicht eingetreten ist. Zur Begründung führte der Zivilkreis-
gerichtspräsident im Wesentlichen an, was folgt: Es ergebe sich aus den Akten und sei auch 
unter den Parteien unbestritten geblieben, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für eine 
Kündigung wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257 d OR im vorliegenden Fall erfüllt 
seien. Die Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Tilgung der ausstehenden Mietzinsen sei mit 

 
 
 
 

 
 
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Schreiben vom 15. Mai 2014 gesetzt (Art. 257d Abs. 1 OR) sowie die nachfolgende Kündi-
gung am 30. Juni 2014 mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende Juli 2014 ausge-
sprochen worden (Art. 257d Abs. 2 OR). Dies ergebe sich aus den Akten und werde von der 
Klägerin auch nicht bestritten. Ebenfalls unbestritten sei, dass die Klägerin nach Eingang der 
Mahnung innert der gesetzten Zahlungsfrist von 30 Tagen keine Zahlung vorgenommen ha-
be. Die von der Mieterschaft behauptete Missbräuchlichkeit der Kündigung verneinte die 
Vorinstanz zudem. Nachdem die Kündigung der Beklagten vom 30. Juni 2014 wegen des 
Zahlungsrückstands der Klägerin gestützt auf Art. 257d OR somit gültig erfolgt sei, sei ge-
mäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Der 
Eventualantrag der Klägerin sei daher ebenfalls abzuweisen. 
Den Nichteintretensentscheid auf die widerklageweise beantragte Ausweisung der Mieterin 
aus dem Mietobjekt begründete die Vorinstanz damit, dass die Verfahrensarten der Haupt- 
und Widerklage nicht identisch seien. Gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO sei für die Anfech-
tung der Kündigung das vereinfachte Verfahren anwendbar. Das Bundesgericht habe sich 
bis zum Zeitpunkt des Entscheids des Zivilkreisgerichts nicht abschliessend dazu geäussert, 
ob der Begriff des „Kündigungsschutzes“ im Sinne der genannten Bestimmung auch das 
Exmissionsverfahren umfasse. Nur wenn diese Frage bejaht werden könnte, wäre auch die 
Widerklage im vereinfachten Verfahren zu beurteilen, andernfalls das ordentliche Verfahren 
zum Zug käme, weil der Streitwert der Mietausweisung zweifelllos über CHF 30‘000.00 liege. 
Eine Ausweisung gehöre jedoch nicht zum typischen mietrechtlichen Tatbestand, für wel-
chen unabhängig vom Streitwert das vereinfachte Verfahren vorgesehen sei. Die Frage der 
Gültigkeit der Kündigung sei stets nur Vorfrage. Die Ausweisung könne sich an ein Kündi-
gungsschutzverfahren anschliessen, müsse aber nicht. Ein Mietverhältnis ende auch nicht 
zwingend mit einer Kündigung durch den Vermieter, sondern auch durch Kündigung des 
Mieters oder bei einem befristeten Mietvertrag durch Zeitablauf. Materiell handle es sich 
beim Anspruch auf Rückgabe der Mietsache um eine Forderung aus dem Mietverhältnis, 
nämlich um den Anspruch des Vermieters auf Rückgabe des Mietobjekts nach Art. 267 OR. 
Zusätzlich habe der Rückgabeanspruch einen eigentumsrechtlichen Charakter, wenn der 
Vermieter Eigentümer sei (Vindikationsanspruch). Bei einer Ausweisungsklage sei somit 
primär der Anspruch des Vermieters/Eigentümers auf Rückgabe der Mietsache/des Eigen-
tums zu beurteilen, und allenfalls vorfrageweise die Gültigkeit einer Kündigung. Eine Aus-
weisungsklage könne daher nicht unter den Begriff "Kündigungsschutz" subsumiert werden. 
Da sich der Streitwert der vorliegenden Widerklage unbestrittenermassen auf über 
CHF 30'000.00 belaufe, komme für diese somit das ordentliche Verfahren zur Anwendung. 
Mangels Vorliegen der gleichen Verfahrensart könne auf die Widerklage nicht eingetreten 
werden. 
Zum Kostenentscheid erwog der Zivilkreisgerichtspräsident, dass die Klägerin mit ihrer An-
fechtungsklage unterlegen sei. Es rechtfertige sich, ihr die Prozesskosten vollumfänglich 
aufzuerlegen, obwohl die Beklagte mit ihrer Widerklage ebenfalls unterliege. Der Streitpunkt 
dieses Verfahrens drehe sich um die Gültigkeit der Kündigung vom 30. Juni 2014. In dieser 
Hinsicht unterliege die Klägerin vollumfänglich. Die Ausweisung, welche die Beklagte sozu-
sagen als Konsequenz beantrage für den Fall, dass die Gültigkeit der Kündigung bejaht wer-
de, sei lediglich ein Nebenpunkt. Das Zivilkreisgericht auferlegte der Mieterin deshalb sämtli-

 
 
 
 

 
 
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che Gerichtskosten. Die Parteientschädigung, welche die Klägerin der Beklagten zu entrich-
ten habe, so die Vorinstanz weiter, sei jedoch um 10% zu kürzen, weil die Beklagte mit ihrer 
Widerklage unterliege und die Klägerin in diesem Punkt obsiege.  

D. Sowohl die Mieterin (Klägerin und Widerklagte) als auch die Vermieterin (Beklagte und 
Widerklägerin) erhoben gegen den Entscheid des Zivilkreisgerichtspräsidenten West vom 
6. Juni 2016 beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, Berufung. Die 
Rechtsmitteleingabe der Mieterin datiert vom 16. September 2016, diejenige der Vermieterin 
vom 12. September 2016. Das Kantonsgericht eröffnete zwei separate Verfahren: Zur Beru-
fung der Mieterin eines unter der Nr. 400 16 350 und zur Berufung der Vermieterin ein sol-
ches unter der rubrizierten Nr. 400 16 341.  

E. In ihrer Berufung vom 12. September 2016 stellt die Personalvorsorgestiftung B.____ 
vertreten durch Rechtsanwalt Urs Pfister, als Beklagte und Widerklägerin des erstinstanzli-
chen Verfahrens und Vermieterin (nachstehend Berufungsklägerin) folgende Rechtsbegeh-
ren: 

1. Ziffer 2 des Entscheids 150 15 1711 lV des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 
6. Juni 2016 sei aufzuheben. 

1.1 Die Widerklage sei gutzuheissen und die Berufungsbeklagte sei zu verurteilen, die 
Mieträumlichkeiten in der Liegenschaft X.____strasse 100 in Y.____, d.h. die Ober-
geschosse 5, 6 und 7, 10, Parkplätze im 1. UG sowie den Lagerraum mit ca. 156 m2 
im 1. UG gemäss Plan unverzüglich zu räumen und zu verlassen und der Berufungs-
klägerin die Schlüssel auszuhändigen. 

1.2 Der Entscheid sei als im Sinne von Art. 337 ZPO durch die Berufungsklägerin mit Hil-
fe des zuständigen Vollstreckungsorgans direkt vollstreckbar zu erklären. 

1.3 Für den Fall der Widersetzlichkeit seien den Organen der Berufungsbeklagten zudem 
die Straffolgen gemäss Art. 343 ZPO i.V.m. Art. 292 StGB anzudrohen. 

1.4 Eventualiter sei der Entscheid hinsichtlich der Widerklage zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. 

2. Ziffer 3 des Entscheids 150 15 1711 lV des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 
6. Juni 2016 sei hinsichtlich der Bezahlung der Parteientschädigung aufzuheben und die 
Berufungsbeklagte sei zu verurteilen, der Berufungsklägerin eine Parteientschädigung in 
der Höhe von CHF 57'073.80 (inkl. Auslagen) für das vorinstanzliche Verfahren zu bezah-
len. 

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.  

Zur Begründung führte die Berufungsklägerin im Wesentlichen an, dass auch die Auswei-
sungsklage - entgegen den Erwägungen des Zivilkreisgerichts - im vereinfachten Verfahren 
zu beurteilen sei. Das Bundesgericht gehe von einer weiten Auslegung des Begriffs des 
„Kündigungsschutzes“ gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO aus. Darunter fielen nicht nur Ver-
fahren betreffend Anfechtung einer Kündigung oder Erstreckung von Mietverhältnissen, son-

 
 
 
 

 
 
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dern ebenso Streitigkeiten, welche die Gültigkeit einer Kündigung zum Gegenstand hätten. 
Soweit das Gericht in einem Ausweisungsverfahren die Gültigkeit einer Kündigung zu beur-
teilen habe, sei somit auch darauf das vereinfachte Verfahren anwendbar. Die Berufungsklä-
gerin habe widerklageweise die Ausweisung der Berufungsbeklagten verlangt. Weil die Beru-
fungsbeklagte die Kündigung angefochten habe, müsse das Gericht die Gültigkeit der Kün-
digung beim Entscheid über die Ausweisung beurteilen. Auch wenn die Frage der Gültigkeit 
der Kündigung stets "nur" Vorfrage sei, müsse das Gericht über die Gültigkeit der Kündigung 
entscheiden. Erachte es die Kündigung als gültig, sei eine Ausweisung die Konsequenz. Ein 
Ausweisungsbegehren setze eine gültige Kündigung voraus und umfasse somit immer  
Aspekte des Kündigungsschutzes. Die Voraussetzungen von Art. 224 Abs. 1 ZPO seien er-
füllt. Die Vorinstanz hätte auf die Widerklage eintreten müssen. lndem sie die widerklagewei-
se geltend gemachte Exmission nicht unter den Begriff Kündigungsschutz i.S.v. Art. 243 
Abs. 2 lit. c ZPO subsumiert und das ordentliche Verfahren statt das vereinfachte Verfahren 
für anwendbar erklärt habe und deshalb nicht auf die Widerklage eingetreten sei, habe sie 
das Recht unrichtig angewandt. Gemäss Art. 267 OR habe die Vermieterin einen Anspruch 
auf Rückgabe des Mietobjekts nach Beendigung des Mietverhältnisses und zwar in dem Zu-
stand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergebe. Weil die Kündigung per 
31. August 2014 gültig sei, halte sich die Berufungsbeklagte seit dem 1. September 2014 
widerrechtlich im Mietobjekt auf und bezahle der Berufungsklägerin keine Miete. Die Beru-
fungsbeklagte sei deshalb gerichtlich anzuweisen, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen.  

F. In ihrer Berufungsantwort vom 19. Dezember 2016 beantragt die Berufungsbeklagte 
die Abweisung der Widerklage, soweit darauf eingetreten werde, unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolge zu Lasten der Berufungsklägerin. Es sei der Vorinstanz zuzustimmen, wo-
nach die Klage um Ausweisung ausschliesslich auf die Rückgabe des Mietobjektes abziele, 
weshalb diese nicht unter den Begriff „Kündigungsschutz“ subsumiert werden könne. Sofern 
der Vermieter die Voraussetzungen zu Art. 257 ZPO als erfüllt betrachte, werde er für die 
Ausweisung eines Mieters den Rechtsschutz in klaren Fällen anrufen. Sofern daran gezwei-
felt werde, dass die dortigen Voraussetzungen erfüllt seien, müsse er seinen Anspruch auf 
Rückgabe des Mietobjektes im Rahmen eines ordentlichen Verfahrens verlangen. 

G. Mit Verfügung vom 21. Dezember 2016 schloss der Kantonsgerichtspräsident den 
Schriftenwechsel und ordnete die Durchführung einer Parteiverhandlung vor der Dreierkam-
mer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts an, wobei der Termin auf den selben Zeit-
punkt wie die Hauptverhandlung im Verfahren Nr. 400 16 350 anzusetzen sei.  

H. An der heutigen Hauptverhandlung vor der Rechtsmittelinstanz fanden zwischen den 
Parteien unter der Leitung des vorsitzenden Kantonsgerichtspräsidenten neuerliche Ver-
gleichsgespräche statt, welche indessen ergebnislos blieben. Beiden Parteivertretern wurde 
die Möglichkeit eingeräumt, in beiden Berufungsverfahren jeweils getrennt zu replizieren und 
zu duplizieren, worauf das Kantonsgericht zur öffentlichen Urteilsberatung schritt. An deren 
Ende wurde Beschluss gefasst und der nachstehende Entscheid gefällt. Zu Informations-
zwecken eröffnete das Kantonsgericht seinen Entscheid den Parteien umgehend und zu-
nächst lediglich im Dispositiv. Die förmliche Entscheideröffnung, welche für die Auslösung 

 
 
 
 

 
 
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des Rechtsmittelfristenlaufs für einen allfälligen Weiterzug der Angelegenheit an das 
Schweizerische Bundesgericht relevant ist, erfolgt nunmehr mit der Zustellung des vorlie-
genden begründeten Berufungsentscheids.  

 
Erwägungen 

1. Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angele-
genheit ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechts-
begehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Bei 
Mietausweisungsverfahren entspricht der Streitwert den kumulierten, während der Dauer des 
Exmissionsverfahrens fälligen Mieten (KGEBL 410 11 348 vom 10. Januar 2012 E. 1 sowie 
KGEBL vom 26. April 2016 E. 1.1). Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO unrichtige 
Rechtsanwendung oder/und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht wer-
den. Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begrün-
deten Entscheides bzw. seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der 
Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der Mietzins für die Rohbaumiete 
für einen Monat in Höhe von CHF 38‘262.50 (exkl. 8% MWSt) übersteigt den erforderlichen 
Streitwert bereits. Der angefochtene Entscheid vom 6. Juni 2016 wurde der Berufungskläge-
rin mit schriftlicher Begründung am 17. August 2016 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist von 30 
Tagen ist durch die Postaufgabe der Berufung am 12. September 2016 eingehalten (Art. 142 
Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 143 Abs. 1 ZPO). Sachlich zuständig für die Beurteilung der vorlie-
genden Berufung ist laut § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO (SGS 221) die Dreierkammer der Abteilung 
Zivilrecht des Kantonsgerichts. Der Kostenvorschuss für das Rechtsmittelverfahren in Höhe 
von CHF 7‘500.00 wurde am 22. September 2016 geleistet. Da auch die übrigen Prozessvo-
raussetzungen erfüllt sind, ist auf die Berufung einzutreten. 

2. Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses 
das Mietobjekt in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch 
ergibt. Das Korrelat zur Rückgabepflicht des Mieters ist der klagbare Anspruch des Vermie-
ters auf Rückgabe der Mietsache gegenüber dem Mieter nach Ablauf des Mietvertrags,  
sofern dieser seiner Pflicht nicht fristgerecht nachkommt. Die Schweizerische Zivilprozess-
ordnung stellt einem Vermieter für liquide Fälle, in welchen der Sachverhalt unbestritten oder 
sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist, das Verfahren betreffend Rechtsschutz in 
klaren Fällen zur Verfügung (Art. 257ff. ZPO). Eine Pflicht zur Einleitung eines solchen dem 
Befehlsverfahren aus den früheren kantonalen Prozessordnungen nachempfundenen,  
raschen Ausweisungsverfahren (vgl. HOFMANN, in: BSK-ZPO, Spühler/Tenchio/Infanger 
[Hrsg.], 2. Aufl., Basel 2013, Art. 257 ZPO N 7) besteht allerdings nicht und führt vor allem in 
Fällen, in welchen die Beendigung des Mietverhältnisses und der relevante Sachverhalt dazu 
strittig sind, aus der Sicht der Vermieterschaft nicht zum erwünschten Ziel. In solchen Fällen 
hat ein Vermieter die Möglichkeit, einen materiellen Zivilprozess zu führen. Über die Verfah-
rensart, welche für derartige Klagen zu wählen ist, bestehen in der Lehre unterschiedliche 
Meinungen. Einige Autoren sprechen sich für das vereinfachte Verfahren gemäss Art. 243 
Abs. 1 lit. c ZPO aus (wie zum Beispiel MAAG, in: MRA 1/14, S. 1 (6ff.); STAEHELIN, in:  

 
 
 
 

 
 
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Anwaltsrevue 2016, S. 225ff. (226); MAZAN in: BSK ZPO, Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], 
2. Aufl., Basel 2013, Art. 243 ZPO N 19a oder HAUCK, in: ZPO-Komm.; Sutter-Somm/Hasen-
böhler/Leuenberger [Hrsg.], 3. Aufl., Basel 2016, Art. 243 ZPO N 20). Nach einer anderen 
Lehrmeinung bestimme sich die Verfahrensart nach dem Streitwert, so dass bei einem sol-
chen über CHF 30‘000.00 gemäss Art. 243 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 219 ZPO das ordentliche 
Verfahren zum Zug kommen soll (vgl. etwa SCHNEIDER, in Handbücher für die Anwaltspraxis 
[HAP], Wohn- und Geschäftsraummiete, 2016, 11.73; LACHAT, Procédure civile en matière 
de baux et loyers, 2011, S. 133; BOHNET, Le droit du bail en procédure civile suisse, in: 16e 
séminaire sur le droit du bail, 2010, Rz. 112, 141 und 143). Bis zum Entscheid des Zivilkreis-
gerichts Basel-Landschaft West vom 6. Juni 2016 blieb die Frage in der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung offen. Seither zeichnete sich eine Tendenz hin zur Anwendbarkeit von 
Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und somit zum vereinfachten Verfahren ab. Art. 243 Abs. 2 lit. c 
ZPO schreibt unter anderem für Streitigkeiten aus Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, 
welche den Kündigungsschutz betreffen, zwingend das vereinfachte Verfahren vor. Das 
Bundesgericht betonte zunächst in zwei Entscheiden, dass der Begriff des „Kündigungs-
schutzes“ im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO weit aufzufassen sei. In den Entscheiden 
BGE 142 III 402 (E. 2.5, insb. 2.5.4) sowie BGE 142 III 515 (E. 2.2.4) wollte das Bundesge-
richt die Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens bei Ausweisungsklagen noch davon 
abhängig machen, ob das Gericht auch die Gültigkeit einer Kündigung zu beurteilen habe. 
Dieses Kriterium birgt für die Abgrenzung der geltenden Verfahrensart jedoch einige Schwie-
rigkeiten in sich. Ob zum Beispiel auch eine vorfrageweise Überprüfung der rechtsgültigen 
Beendigung eines Mietverhältnisses, ohne dass die Kündigung angefochten wurde, gemeint 
ist oder nicht, bleibt unklar. Ebenso wäre im vorliegenden Fall, würde man die widerklage-
weise geltend gemachte Ausweisung isoliert betrachten, die Gültigkeit der Kündigung nicht 
(mehr) Prozessthema, wenn die Anfechtungsklage abzuweisen wäre. Diesen Fragen braucht 
aber nicht mehr weiter nachgegangen zu werden. Das Bundesgericht hat nunmehr in 
4A_300/2016 entschieden, dass allgemein ein Fall von Kündigungsschutz dann vorliege, 
wenn das Gericht über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden müsse, sei es zufolge 
einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung. Zudem subsumierte es auch Fälle 
unter den Begriff des Kündigungsschutzes, in welchen Mietverträge durch Ablauf einer ver-
einbarten Dauer beendet werden und stellte schliesslich klar, „dass sämtliche mietrechtliche 
Ausweisungsklagen unter den Begriff des «Kündigungsschutzes» im Sinne von Art. 243 

Abs. 2 lit. c ZPO fallen“ (BGer 4A_300/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 2.3 mit Verweis auf 
BGer 4A_47_2016 vom 3. Oktober 2016 E. 3.1, zur Publikation vorgesehen). Diese dogma-
tische Einordnung unter den Kündigungsbegriff ist in Fällen, in welchen ein Mietverhältnis 
ohne Kündigung durch Zeitablauf beendet wurde, sicher diskutabel. Aus praktischer Sicht 
verdient die höchstrichterliche Meinung jedoch uneingeschränkte Zustimmung.  

3. Sind für sämtliche mietrechtlichen Ausweisungsverfahren die Bestimmungen des ver-
einfachten Verfahrens anwendbar, hat dies auch für eine widerklageweise beantragte Ex-
mission zu gelten. Daraus folgt im vorliegenden Fall, dass der Entscheid der Vorinstanz, mit 
welchem das Zivilkreisgericht wegen fehlender Identität der Verfahrensarten der Haupt- und 
Widerklage auf Nichteintreten auf die Widerklage erkannt hat, vor der zwischenzeitlich etab-

 
 
 
 

 
 
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lierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht mehr Stand hält. In diesem Sinne krankt 
der angefochtene Entscheid an einer unrichtigen Anwendung von Art. 224 Abs. 1 ZPO, wes-
halb Ziffer 2 des Entscheids des Zivilkreisgerichts aufzuheben ist.  

4.1 Gemäss Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO kann die Rechtsmittelinstanz in der Sache einen 
reformatorischen Entscheid treffen. Obwohl die Vorinstanz über das Ausweisungsbegehren 
keinen materiellen Entscheid gefällt hat, erscheint eine Rückweisung aus prozessökonomi-
schen Überlegungen nicht zweckmässig. Das Zivilkreisgericht hat die ausgesprochene Kün-
digung als rechtswirksam eingestuft und das Kantonsgericht hat diesen Entscheid der Vorin-
stanz geschützt (vgl. Entscheid im Berufungsverfahren 400 16 350 vom 11. April 2017). Es 
ist deshalb davon auszugehen, dass der Zivilkreisgerichtspräsident dem Ausweisungsbegeh-
ren, nachdem nun feststeht, dass auf die Widerklage einzutreten ist, entsprechen würde. 
Eine Rückweisung zur Wahrung des Instanzenzugs stellte bei dieser Ausgangslage einen 
prozessualen Leerlauf dar, zumal die Sache spruchreif ist. Die Berufungsklägerin stellt in 
ihrer Berufungsschrift reformatorische Anträge, zu welchen die Berufungsbeklagte in der 
Berufungsantwort Stellung nehmen konnte. Dort beschränkt sich die Berufungsbeklagte aber 
auf die Einwendung, der Vermieterschaft stehe kein Ausweisungsanspruch zu, weil sie im 
Parallelverfahren betreffend Anfechtung der Kündigung eine Erstreckung des Mietverhältnis-
ses beantragt habe. Andere materielle Gründe, welche gegen die Ausweisungsklage spre-
chen könnten, bringt die Berufungsbeklagte im Rechtsmittelverfahren nicht mehr vor.  

4.2 Wie vorstehend unter Ziffer 2 bereits ausgeführt, steht dem Vermieter nach Beendi-
gung des Mietverhältnisses ein klagbarer Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gegenüber 
dem Mieter und auf Ausweisung des Mieters zu, wenn dieser das Mietobjekt nicht von sich 
aus verlässt (zum Ganzen, statt vieler: WEBER, in: BSK OR I, Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], 
5. Aufl., Basel 2011, Art. 267 OR N 3). Die Vermieterin hat vorliegend am 30. Juni 2014 mit 
Wirkung per 31. August 2014 eine rechtsgültige Kündigung des Mietvertrags vom 17. Febru-
ar 2013 ausgesprochen. (vgl. Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abt. Zivil-
recht, im Berufungsverfahren Nr. 400 16 350; E. 3.1 – 3.6). Gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a 
OR ist sodann eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach erfolgter rechtsgültiger Kündi-
gung ausdrücklich ausgeschlossen, wenn diese wegen Zahlungsrückstand des Mieters aus-
gesprochen wurde.  

4.3 Nachdem sich die Berufungsbeklagte im Übrigen dem Ausweisungsbegehren im 
Rechtsmittelverfahren nicht mehr widersetzt, sind die entsprechenden Anträge der Beru-
fungsklägerin zum Urteil zu erheben. In zeitlicher Hinsicht erscheint allerdings eine sofortige 
Räumung der vorliegenden Mieträumlichkeiten nicht umsetzbar, weil sich dort nebst Büroein-
richtungen, eine IT-Infrastruktur und eine Vielzahl medizinischer Gerätschaften befinden. Die 
Berufungsbeklagte wusste schon seit August 2015, als die Ausweisungswiderklage im erst-
instanzlichen Verfahren erhoben wurde, dass der Zeitpunkt kommen könnte, in welchem 
dem Begehren der Vermieterin entsprochen wird. Zudem ist für die Räumung kein übermäs-
siger Aufschub zu gewähren. Eine grosszügige Fristansetzung würde einer faktischen Er-
streckung gleichkommen, was dem Erstreckungsausschluss gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a 

 
 
 
 

 
 
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OR zuwider laufen würde. Das Kantonsgericht erachtet unter den gegebenen Umständen 
eine Frist für die Räumung bis Ende Juni a.c. als angemessen.  

4.4 Wird Ziffer 1.1 der Rechtsbegehren der Berufung zum Urteil erhoben und die Mieterin 
gerichtlich zur Räumung des fraglichen Mietobjekts bis zum 30. Juni 2017 aufgefordert, stellt 
dies nebst einem Leistungsurteil auch eine Anordnung der Räumung manu militari als Voll-
streckungsmassnahme im Sinne von Art. 337 Abs. 1 i.V.m. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO dar, 
sofern die Mieterin dieser Aufforderung keine Folge leistet. Für den Fall, dass die Berufungs-
beklagte die Mieträumlichkeiten nicht fristgerecht verlassen sollte, kann die Berufungskläge-
rin deshalb bei der zuständigen kantonalen Stelle (Sicherheitsdirektion Basel-Landschaft, 
Vollzugsbehörde Zivil- und Verwaltungsrecht, Rathausstrasse 2, 4410 Liestal) nach dem 
30. Juni 2017 direkt die Räumung verlangen. Streng genommen könnte deshalb auf das 
Rechtsbegehren gemäss Ziffer 1.2 der Berufung, wo um Vollstreckbarerklärung des Räu-
mungsbefehls ersucht wird, gar nicht eingetreten werden. Ein Nichteintreten stünde jedoch 
einer direkten Vollstreckung nicht entgegen, weil sie von Gesetzes wegen möglich ist. Zur 
Verdeutlichung ist die direkte Vollstreckbarkeit im Sinne von Art. 337 ZPO im Berufungsent-
scheid jedoch festzuhalten. 

4.5 Die in Art. 343 ZPO vorgesehenen Vollstreckungsmassnahmen für persönliche Leis-
tungen gemäss den Buchstaben a bis e können auch miteinander kombiniert werden. Immer 
ist bei deren Anordnung das Gebot der Verhältnismässigkeit zu wahren (ZINSLI, in: BSK 
ZPO, Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], 2. Aufl., Basel 2013, Art. 343 ZPO N 4). Die Räu-
mung der Mietsache im vorliegenden Fall dürfte sich bei der Grösse des Mietobjekts und 
dem Umfang der zu entfernenden Einrichtung als beschwerlich und kostenintensiv gestalten. 
Verhält sich die Berufungsbeklagte renitent, wird die im Recht stehende Berufungsklägerin 
für die Räumung kostenvorschusspflichtig. Ohne weitere Sanktionen läge es alleine an der 
Vermieterin, ob die Räumung vollzogen wird oder nicht. Diesem Ungleichgewicht lässt sich 
mit der Erhöhung des Drucks auf die leistungspflichtige Berufungsbeklagte begegnen. Die 
beantragte Verbindung der Ausweisung mit einer Strafandrohung gemäss Art. 343 Abs. 1 
lit. a ZPO an die Organe der Berufungsbeklagten erscheint unter diesen Umständen gerecht-
fertigt. 

5. Nach den vorstehenden Erwägungen ist die Berufung vollumfänglich gutzuheissen. Die 
Vorinstanz hätte auf die widerklageweise erhobene Ausweisungsklage im Sinne von Art. 267 
OR eintreten müssen. In der Sache sind die Voraussetzungen für eine Ausweisung der Beru-
fungsbeklagten erfüllt, nachdem sich herausgestellt hat, dass die Kündigung der Berufungs-
klägerin wegen Zahlungsverzug rechtsgültig ausgesprochen wurde und auch sonst keine 
Gründe ersichtlich sind, welche einer Räumung der Geschäftsräumlichkeiten der Berufungs-
beklagten (Obergeschosse 5, 6 und 7, 10 Parkplätze im 1. UG sowie den Lagerraum mit ca. 
156 m2 im 1. UG) an der X.____strasse 100 in Y.____ entgegenstehen könnten.  

6. Abschliessend ist über die Verlegung der Prozesskosten für das Berufungsverfahren 
zu entscheiden. Massgebend für die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen sind 
die Bestimmungen der Art. 95 ff. ZPO. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozess-
kosten der unterliegenden Partei auferlegt. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind 

 
 
 
 

 
 
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deshalb vollumfänglich der Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Zudem hat diese der Gegen-
partei eine Parteientschädigung zu entrichten. Die Entscheidgebühr für das vorliegende 
zweitinstanzliche Verfahren mit einem Streitwert von deutlich über CHF 100‘001.00 wird in 
Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f Ziff. 4 der Verordnung über die Gebühren 
der Gerichte (Gebührentarif, GebT, SGS 170.31) auf CHF 2'500.00 festgelegt. Der Rechts-
vertreter der Berufungsklägerin, Rechtsanwalt Urs Pfister, hat an der Hauptverhandlung vom 
11. April 2017 eine Honorarrechnung eingereicht, in welcher die beantragten Parteientschä-
digungen sowohl für das vorliegende Berufungsverfahren als auch für dasjenige betreffend 
Anfechtung der Kündigung (Verfahren 400 16 350) aufgeführt sind. Die Parteientschädigung 
ist gemäss Art. 105 Abs. 2 ZPO gestützt auf die kantonale Tarifordnung für die Anwältinnen 
und Anwälte (TO; SGS 178.112) festzusetzen, wobei für die Bemessung derselben § 10 
i.V.m. § 7 TO massgebend sind. Der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin hat sich dabei an 
der Streitwertberechnung der Vorinstanz orientiert, welche im erstinstanzlichen Entscheid 
von einem Streitwert von CHF 11 Mio. ausgegangen ist. Dies wird von der Berufungsbeklag-
ten nicht beanstandet. Auch das Kantonsgericht sieht keinen Grund, eine andere Berech-
nung vorzunehmen. Das für beide Verfahren berechnete Honorar von CHF 37‘500.00 und 
die Ausscheidung der Parteientschädigungen auf die beiden Rechtsmittelverfahren je zur 
Hälfte (d.h. je CHF 18‘750.00) stehen im Einklang mit den einschlägigen Bestimmungen der 
TO. Hinzu kommen Auslagen von CHF 30.00 sowie ein hälftiger Reisespesenanteil in der 
Höhe von CHF 31.50. Der obsiegenden Partei sind die Vertretungskosten nur dann zuzüg-
lich Mehrwertsteuer zuzusprechen, sofern sie dies beantragt und sofern sie ihrem Anwalt die 
Zahlung der Mehrwertsteuer schuldet und letztere nicht als Vorsteuer abziehen kann 
(KGEBL 400 11 38 vom 9. Mai 2011, E. 4.5). Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass auf 
der Parteientschädigung zugunsten der Berufungsklägerin keine Mehrwertsteuer zuzuspre-
chen ist. Denn es ist davon auszugehen, dass sie mehrwertsteuerpflichtig und somit auch 
berechtigt ist, die ihr von ihrem Anwalt in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer 
abzuziehen. Bei der Redaktion des Urteilsdispositivs, welches den Parteien vorab und infor-
mell verschickt wurde, wurde dieser Umstand übersehen. Da das vorliegende, begründete 
Berufungsurteil Anfechtungsobjekt für einen allfälligen Weiterzug der Streitsache an das 
Bundesgericht darstellt, kann dieses Versehen noch behoben werden. Die Parteientschädi-
gung beträgt demnach für den Kostenentscheid des Berufungsverfahrens CHF 18‘811.50 
(inkl. Auslagen, aber ohne Mehrwertsteuer).  
Im vorliegenden Berufungsentscheid wird in Gutheissung der Berufung der Nichteintretens-
entscheid des Zivilkreisgerichts in Bezug auf die Widerklage aufgehoben und das Auswei-
sungsbegehren gutgeheissen. Dadurch unterliegt die berufungsbeklagte Mieterin sowohl mit 
ihrer Anfechtungsklage als auch im widerklageweise geführten Exmissionsverfahren, wes-
halb ihr nicht nur die erstinstanzlichen Gerichtskosten vollumfänglich aufzuerlegen sind, son-
dern sie auch für das erstinstanzliche Verfahren zur Bezahlung einer vollen, anstatt lediglich 
reduzierten Parteientschädigung an die Gegenseite zu verpflichten ist. Der Kostenentscheid 
der Vorinstanz ist deshalb dahingehend abzuändern, als der Berufungsklägerin als obsie-
gende Widerklägerin eine volle Parteientschädigung in der Höhe von CHF 57‘073.80 (inklu-
sive Auslagen) zuzusprechen ist. 
  

 
 
 
 

 
 
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Es wird erkannt: 

://: 1. In Gutheissung der Berufung vom 12. September 2016 werden die Zif-
fern 2 und 3 des Urteils des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West 
vom 6. Juni 2016 (Verfahren 150 2015 1711 IV) durch nachstehendes 
Erkenntnis ersetzt: 

1.1 In Gutheissung der Widerklage wird die Berufungsbeklagte verur-
teilt, die Mieträumlichkeiten in der Liegenschaft X.____strasse in 
Y.____, d.h. die Obergeschosse 5, 6 und 7, 10 Parkplätze im 1. 
UG sowie den Lagerraum mit ca. 156 m2 im 1. UG bis spätestens 
30. Juni 2017 zu räumen und zu verlassen und der Berufungsklä-
gerin die Schlüssel auszuhändigen. 

1.2 Dieser Entscheid ist gemäss Art. 337 ZPO direkt vollstreckbar.  

1.3 Diese Anordnung ergeht unter Androhung der Straffolgen gemäss 
Art. 292 StGB gegenüber den Organen der Berufungsbeklagten im 
Missachtungsfall. 

 Art. 292 StGB (Ungehorsam gegen amtliche Verfügung) lautet:  
 „Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen 

Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn 
erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft.“ 

1.4 Die Gerichtskosten des vorinstanzlichen Verfahrens, bestehend 
aus der Gerichtsgebühr von CHF 8‘000.00 und den Zeugengel-
dern von CHF 1‘500.00, werden der Berufungsbeklagten auferlegt. 

 Die Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin für das 
vorinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von 
CHF  57‘073.80 (inkl. Auslagen) zu bezahlen.  

 2. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 2‘500.00 werden 
der Berufungsbeklagten auferlegt.  
Die Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin eine Parteientschädi-
gung von CHF 18‘811.50 (inkl. Auslagen) zu bezahlen.  

 

Präsident 
 
 
Roland Hofmann 

Gerichtsschreiber 
 
 
Rageth Clavadetscher 

 

 
 
 
 

 
 
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Gegen den vorliegenden Entscheid wurde am 19. Juni 2017 beim Schweizerischen Bundes-
gericht Beschwerde erhoben (Geschäftsnummer 4A_336/2017).