# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ba264fc9-2be2-5465-889c-0fb07aba76c9
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-11-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 12.11.2002 A/623/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-623-2002_2002-11-12.pdf

## Full Text

- 1 - 
 
 

 _____________ 
 
A/623/2002-TPE  

         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 12 novembre 2002 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur Z. 

représenté par la régie Z. S.A. 

 

 

 contre 

 

 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS  

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 
 
 

 _____________ 
 
A/623/2002-TPE  

 EN FAIT 
 

 

1.  Monsieur Z. (ci-après : le recourant) est 
propriétaire d'un immeuble d'habitation sis avenue de la 
Jonction (angle rue des Pêcheries), érigé sur la parcelle 
166, feuille 9, à Genève-Plainpalais. 

 
2.  En date du 11 juin 2001, la Régie Z. S.A. 

(ci-après : la régie) a, pour le compte de M. Z., déposé 
auprès du département d'aménagement, de l'équipement et 
du logement (ci-après : le DAEL) une demande 
d'autorisation de construire, en procédure accélérée, 
portant sur la création dans les combles de deux 
appartements, l'installation de lucarnes et la réfection 
des façades. 

 
   S'agissant des façades, le descriptif des 

travaux, établi en date du 6 novembre 2001, fait état des 
postes suivants : 

  

  - traitement curatif (hydrosablage) et préventif 
(imprégnation incolore perméable à la vapeur d'eau) de la 
pierre du Jura; 

 
  - traitement curatif (décapage chimique, lavage 

haute pression et traitement des joints) et préventif 
(imprégnation incolore perméable à la vapeur d'eau) de 
Meillerie; 

 
  - traitement curatif (hydrogommage) et préventif 

(imprégnation incolore perméable à la vapeur d'eau) du 
calcaire tendre; 

 
  - enlèvement complet du crépi existant et 

exécution d'un crépi à l'ancienne.  
 

3.  Le 12 décembre 2001, le service juridique (LDTR) 
du DAEL a rendu un préavis favorable notamment aux 
conditions suivantes : 

 
 a.  Respect de la loi sur les démolitions, 

transformations et rénovations de maisons d'habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de 
l'emploi), du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20); 

 
 b.  Destination à la location des logements créés dans 

les combles dont le loyer ne devait pas excéder CHF 

  - 3 - 
 
 

 

51'125.- au total par an, soit CHF 7'303.- la pièce l'an, 
conformément au plan financier produit;    

 
 c.  Absence d'incidence des travaux sur les loyers des 

logements existants, soit 27 appartements comptant au 
total 71 pièces, les loyers étant ceux figurant dans 
l'état locatif produit et devant être maintenus pour une 
durée de trois ans à compter de la fin des travaux; 

 
 d.  Envoi par le propriétaire au DAEL de l'état 

locatif nominatif complet en vigueur deux ans après la 
fin des travaux. 

 
4.  En date du 17 janvier 2002, le DAEL a délivré 

l'autorisation sollicitée notamment aux conditions 
suivantes : 

 
 "6. Les logements créés dans les combles (2 appartements 

= 7 pièces) seront destinés à la location. Leur loyer 
n'excédera pas CHF 51'125.- l'an au total, soit CHF 
7'303.- la pièce l'an, conformément au plan financier 
susvisé. Il sera appliqué pour une durée de 5 ans à 
partir de la première mise en location. 

 
 7. Ces travaux n'auront aucune incidence sur les loyers 

actuels des logements existants de l'immeuble (27 
appartements = 71 pièces) conformément à la lettre 
susvisée d'information aux locataires. Ces loyers, 
contenus dans l'état locatif susvisé, ne feront pas 
l'objet de hausse pour une durée de 3 ans à compter de la 
fin des travaux dont la date devra être annoncée au 
département. 

 
 8. Aux fins de contrôle, le propriétaire devra faire 

parvenir au département l'état locatif nominatif complet 
de l'immeuble en vigueur deux ans après la fin des 
travaux." 

 
  Le 23 janvier 2002, l'autorisation précitée a été 

publiée dans la Feuille d'Avis Officielle du canton de 
Genève. 

 
5.  Le 13 février 2002, le recourant a interjeté 

recours auprès de la commission cantonale de recours en 
matière de constructions (ci-après : CCRMC) à l'encontre 
du contrôle des loyers des logements existants. 

 
6.  Le 3 mai 2002, le DAEL et le recourant ont été 

entendus. Lors de l'audience précitée, M. Z. a exposé son 

  - 4 - 
 
 

 

intention de pouvoir augmenter les loyers des 
appartements existants et qu'il ne voulait pas que le 
DAEL procède à un contrôle des loyers. Il a également 
exposé que, pour le cas où le DAEL procèderait audit 
contrôle, il renoncerait à effectuer les travaux de 
façade ainsi que ceux envisagés dans les combles. À 
l'appui de son exposé, le propriétaire s'est fondé sur 
une approche différenciée des postes de travaux et a 
invoqué l'existence d'une pratique du DAEL selon laquelle 
les travaux de façade uniquement n'étaient pas soumis à 
la LDTR. 

   
  L'autorité administrative a contesté l'existence 

d'une telle pratique et a exposé qu'elle procédait à une 
analyse de la nature et des coûts des travaux de cas en 
cas aux fins de déterminer si les travaux de façade 
étaient ou n'étaient pas soumis aux dispositions de la 
LDTR. 

 
7.  En date du 6 juin 2002, la CCRMC a rejeté le 

recours au motif que les travaux de ravalement de façade 
ne sauraient être dissociés des autres travaux et qu'il y 
avait donc lieu de considérer les travaux d'aménagement 
des combles, création de lucarnes et de réfection de 
façades de l'immeuble concerné comme des travaux de 
transformation au sens de l'article 3 alinéas 1 et 2 
LDTR.  

  La décision précitée a été communiquée aux parties 
par pli recommandé le 12 juin 2002. 

 
8.  Sous pli recommandé du 5 juillet 2002, le 

recourant a interjeté recours contre la décision 
précitée. Il conclut à ce que l'autorisation de 
construire ne prévoie pas de contrôle des loyers sur les 
logements existants et que le Tribunal supprime la 
deuxième phrase de la condition n° 7 ainsi que 
l'intégralité de la condition n° 8 et qu'il déclare : 
"Les travaux n'auront pas d'incidence sur les loyers des 
logements situés aux étages courants de l'immeuble, 
conformément à la lettre d'information aux locataires 
datée du 27 juin 2001." Il demande le maintien pour le 
reste de l'autorisation de construire, l'absence de 
perception d'émoluments et l'allocation au recourant, à 
la charge de l'Etat, d'une indemnité de CHF 2'000.- 
"tenant compte de la récidive" (sic). 

 
9.  Le 16 août 2002, le DAEL conclut au rejet du 

recours. A la demande du Tribunal, la CCRMC a déposé son 
dossier dans le délai imparti. 

  - 5 - 
 
 

 

 
10.  En date du 19 août 2002, le Tribunal administratif 

a informé les parties que la cause était gardée à juger.  
 
 

 EN DROIT 
 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A  de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 
2.  Le point litigieux opposant les parties est le 

contrôle des loyers pour une durée de trois ans portant 
sur les appartements existants, tel qu'il ressort du 
chiffre 7 de l'autorisation de construire. 

 
3. a. En vertu des articles 10 et 12 LDTR, le 

département compétent fixe le montant maximum des 
logements après travaux pour une durée de trois ans pour 
les immeubles transformés ou rénovés. Le législateur 
cantonal entend sous le terme de "transformations", la 
création de nouveaux logements, notamment dans les 
combles (art. 3 al. 1 let. b LDTR), ainsi que, selon 
l'article 3 alinéa 1 let. d LDTR, les travaux de 
rénovation, soit la remise en état, même partielle, de 
tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant 
le confort existant sans modifier la distribution des 
logements, sous réserve de l'alinéa 2 de cette 
disposition. En effet, aux termes de l'article 3 alinéa 2 
LDTR, les travaux d'entretien, c'est-à-dire les travaux 
courants d'entretien faisant partie des frais 
d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation, ne 
sont pas assujettis à la loi. Néanmoins, les travaux 
raisonnables d'entretien régulier peuvent être considérés 
comme des travaux de transformation s'ils engendrent une 
amélioration du confort existant (art. 3 al. 2 in fine 
LDTR).  

 
 b. Dans deux arrêts du 8 avril 1997 (ATA SI T. et SI 

D. "B") traitant de la question du contrôle des loyers, 
le tribunal de céans a jugé que la version de la LDTR, 
entrée en vigueur le 23 mars 1996, n'apportait aucune 
modification des définitions de travaux de transformation 
et d'entretien par rapport à son ancienne teneur.  

 
  A cet égard, il convient de souligner que, depuis 

  - 6 - 
 
 

 

le 16 octobre 1999 (date d'entrée en vigueur de la 
modification de la LDTR), les articles 3 alinéas 1 lettre 
d et 2 de la LDTR introduisent, dans leur teneur 
actuelle, la notion de rénovation et précisent la portée 
des travaux d'entretien aux fins de les distinguer 
clairement des travaux de rénovation. Cela étant, la 
jurisprudence du tribunal de céans relative à cette 
distinction est maintenue et permet ainsi de déterminer 
la nature des travaux. 

  
  Dans les arrêts susmentionnés, les travaux de 

réfection des façade ont été considérés comme des travaux 
de transformation. S'ils ne répondent pas aux différentes 
définitions qu'en donne l'article 3 alinéa 1 LDTR, ils ne 
correspondent pas non plus à de simples travaux 
d'entretien au sens de l'alinéa 2 de la même disposition. 
En effet, dans la systématique particulière de la LDTR, 
seuls les travaux d'entretien réguliers et raisonnables 
ne sont pas considérés comme des travaux de 
transformation (art. 3 al. 2 LDTR). Toute intervention 
qui dépasse le strict entretien relève de la 
transformation, sous réserve des progrès de la technique 
qui permettent de remplacer du matériel hors d'usage du 
fait de l'écoulement du temps par un autre qui paraît 
meilleur, mais qui est devenu tout aussi courant que le 
premier l'était à l'époque de la construction concernée. 
Ainsi, le remplacement de vitrages simples par des 
vitrages isolants peut être qualifié, selon les 
circonstances, de simple travail d'entretien.  

 
 c. Par ailleurs, faute de base légale, une 

autorisation de construire portant uniquement sur la 
création de logements dans les combles ne peut pas 
prévoir l'instauration d'un contrôle des loyers des 
logements existants lorsque ceux-ci ne sont nullement 
affectés par la moindre transformation les touchant 
directement ou touchant les parties communes. 
L'autorisation peut néanmoins stipuler que les travaux 
n'auront pas d'incidence sur les loyers des logements 
situés aux étages courants de l'immeuble (cf. ATA T. du 4 
septembre 2001). 

 
 d. Dans un arrêt récent (ATA A. du 19 février 2002), 

le tribunal de céans a retenu que la réfection des 
façades ne constituait pas une amélioration à plus-value, 
mais devait être considérée comme de simples travaux 
d'entretien destinés à maintenir l'état des locaux et 
prévenir leur dégradation, à moins qu'elle ne 
s'accompagne d'une amélioration de l'isolation (cf. 

  - 7 - 
 
 

 

également D. LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 
316).   

 
4.  En l'espèce, les travaux de réfection des façades 

ont notamment pour objet le traitement curatif de la 
pierre du Jura et de Meillerie ainsi que la remise en 
état des murs extérieurs et des balcons. Conformément à 
la jurisprudence citée ci-dessus, il convient de les 
considérer comme des travaux courants d'entretien faisant 
partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison 
d'habitation au sens de l'article 3 alinéa 2 LDTR, soit 
de travaux non assujettis à la loi. 

   
  Il en va de même de la réfection des menuiseries 

extérieures, ainsi que celle de la toiture, et la remise 
en état des serrureries lesquelles correspondent, par 
leur nature, à des travaux courants empêchant une 
dégradation de l'immeuble due à l'usure normale de 
l'ouvrage, soit à des travaux d'entretien non assujettis 
à la loi conformément à l'article 3 alinéa 2 LDTR. 

 
  Quant aux travaux relatifs à la création de 

logements dans les combles et à l'installation de 
lucarnes, la loi les compte parmi ceux qui, de par leur 
nature, constituent des travaux de transformation, 
lesquels sont ainsi soumis à autorisation (art. 3 al. 1 
let. a et b LDTR), ce que le recourant ne conteste pas. 

 
5.  Reste à examiner si les conditions de 

l'autorisation de construire, délivrée par le département 
en date du 17 janvier 2002, répondent aux exigences 
légales en matière de contrôle des loyers. 

 
  Comme on l'a vu ci-dessus, toute transformation 

conduit, en vertu de l'article 10 alinéa 1 LDTR, à la 
fixation du loyer maximum par l'autorité administrative, 
pour une durée de trois à cinq ans, s'agissant des 
immeubles transformés ou rénovés. A cet égard, l'autorité 
précitée prend en considération l'ensemble des travaux à 
effectuer, ainsi que le stipule l'article 11 alinéa 1 
LDTR. Aux termes des lettres b et d du premier alinéa de 
l'article 3 LDTR, la notion légale de transformation 
comprend celle de création d'un logement, mais également 
celle de rénovation. Ainsi, le contrôle des loyers, au 
sens de l'article 12 LDTR, peut être instauré même dans 
l'hypothèse où les travaux de transformation n'auraient 
touché que les parties communes d'un immeuble 
d'habitation, pour autant que les autres conditions 
posées par la loi soient réunies.  

  - 8 - 
 
 

 

 
6.  Dans le cas présent, il ressort du dossier de 

l'autorisation de construire que le recourant cherche non 
seulement à créer deux nouveaux logements dans les 
combles et à installer des lucarnes, mais également à 
effectuer des travaux de ravalement de façade.  

 
  Toutefois, contrairement à l'installation d'un 

ascenseur ou d'une buanderie, les travaux de réfection 
des façades ne constituent pas une intervention 
susceptible d'améliorer le sort des locataires des 
logements existants lorsqu'ils ne s'accompagnent pas 
d'une amélioration de l'isolation.  

 
  Le département doit être en possession d'un 

dossier complet, comportant notamment un état locatif 
exhaustif, ventilé appartement par appartement, afin de 
procéder au contrôle des paramètres financiers de la 
construction de nouveaux espaces habitables, comme en 
l'espèce. Le cas échéant, le propriétaire doit informer 
chaque titulaire d'un bail existant de l'absence 
d'incidence sur le loyer des travaux à autoriser. Cette 
information doit être reprise sous forme de condition de 
l'autorisation de construire, seul document opposable 
erga omnes du fait de sa publication. 

 
  En revanche, l'instauration d'un contrôle pendant 

trois ans des loyers des logements existants qui ne sont 
pas affectés par la moindre transformation les touchant 
directement ou touchant les parties communes ne repose 
sur aucune base légale.  

 
  Le recours sera donc admis, en ce sens que la 

condition n° 7 de l'autorisation de construire du 17 
janvier 2002, publiée le 23 du même mois, devra être 
libellée ainsi : 

 
  "Ces travaux n'auront aucune incidence sur les 

loyers actuels des logements existants de l'immeuble (27 
appartements = 71 pièces) conformément à la lettre 
d'information aux locataires, du 27 juin 2001." 

  
  Partant, la deuxième phrase du chiffre 7 et 

l'intégralité du chiffre 8 de ladite autorisation devront 
être supprimées.  

  
7.  L'émolument auquel le recourant a été condamné par 

la CCRMC le 6 juin 2002 lui sera restitué. Le recourant, 
qui obtient gain de cause, ne sera pas condamné à un 

  - 9 - 
 
 

 

émolument. Il ne percevra pas d'indemnité de procédure 
car il ne soutient pas avoir exposé de frais particuliers 
(cf. art. 87 LPA). 

  

   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 
   à la forme : 
 
   déclare recevable le recours 

interjeté le 4 juillet 2002  par Monsieur Z. contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 6 juin 2002; 

 
   au fond : 
 
   l'admet; 
 
   dit que la condition n° 7 de 

l'autorisation de construire du 17 janvier 2002 aura la 
teneur suivante : 

 
   "Ces travaux n'auront aucune 

incidence sur les loyers actuels des logements existants 
de l'immeuble (27 appartements = 71 pièces) conformément 
à la lettre d'information aux locataires, du 27 juin 
2001"; 

 
   dit que la deuxième phrase de la 

condition n° 7 et l'intégralité de la condition n° 8 de 
l'autorisation de construire du 17 janvier 2002 seront 
supprimées; 

 
   annule l'émolument de CHF 800.- 

compris dans la décision du 6 juin 2002; 
 
   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument; 
 
   dit qu'il n'est pas alloué 

d'indemnité de procédure au recourant; 
      
   communique le présent arrêt à la  

Régie Z. S.A., représentante du recourant, ainsi qu'à la 
commission cantonale de recours en matière de 
constructions et au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 

  - 10 - 
 
 

 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste : le président : 

 

            C. Del Gaudio-Siegrist  Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci