# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 57ec42c1-9b36-5128-a556-ab7bb79a2860
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-11
**Language:** de
**Title:** Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Überprüfung der Beibehaltung der erworbenen Wohnung als Hauptwohnung.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0050/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0050_2016_410.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0050/2016 vom 11. März 2016 in BEZ 2016 Nr. 36 

Im  Rahmen  eines  Beschlusses  über  die  Nichtbewilligungsbedürftigkeit 
eines Grundstückerwerbes (Stockwerkeigentum) statuierte der Bezirksrat an die 
Adresse  des  Gemeinderates  die  Auflage,  die  tatsächliche  Benützung  des 
Stockwerkeigentums als Hauptwohnung des Erwerbers zu überprüfen und dem 
Bezirksrat  mitzuteilen,  wenn  sich  andere  Personen  bei der Einwohnerkontrolle 
als  Mieter  des  Stockwerkeigentums  anmeldeten.  Diese  Auflage  wurde 
angefochten. 

Aus den Erwägungen: 

1. Das Einführungsgesetz zum Bewilligungsgesetz (EG BewG) bezeichnet 
in  § 4  lit.  c  das  Baurekursgericht  als  erste  Beschwerdeinstanz.  Entgegen 
diesem Wortlaut  gesetzgeberisch  gewollt  – und  auch einzig  zweckmässig –  ist 
jedoch,  dass  die  erste  Rechtsmittelinstanz  mit  voller  Kognition  überprüft,  das 
Baurekursgericht mit anderen Worten als Rekursinstanz und nicht etwa als – in 
ihrer  Kognition  eingeschränkte –  Beschwerdeinstanz  entscheidet  (vgl.  §§  20 
und  50  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]  sowie  Weisung  des 
Regierungsrates  des  Kantons  Zürich  vom  29. April  2009  [ABl  Nr. 24,  2009,  S. 
981, www.amtsblatt.zh.ch]). 

2.  Die  Kantone  bezeichnen  gemäss  Art.  15  Abs.  1 

lit.  b  des 
Bundesgesetzes  über  den  Erwerb  von  Grundstücken  durch  Personen  im 
Ausland (Bewilligungsgesetz; BewG) eine beschwerdeberechtigte Behörde. Im 
Kanton  Zürich  ist  dies  gemäss  §  4  lit.  b  EG  BewG  in  Verbindung  mit  §  1  von 
dessen Verordnung (VBewG) die Volkswirtschaftsdirektion. Diese wiederum hat 
ihre diesbezüglichen Kompetenzen an das Amt für Wirtschaft und Arbeit (AWA) 
delegiert. Die Rekurrentin erweist sich somit als zur Rekurserhebung legitimiert. 
Da  auch  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  erfüllt  sind,  ist  auf  den  Rekurs 
einzutreten. 

3. Die privaten Rekursgegner sind beide indische Staatsbürger. Sie halten 
sich  mit  einer  Aufenthaltsbewilligung  gemäss  Art.  33  des  Ausländergesetzes 
(AuG)  in  der  Schweiz  auf.  Die  private  Rekursgegnerschaft  möchte  einen 
Stockwerkeigentumsanteil  an  der  Überbauung  B.-Strasse  153  -  159  in  Y 
(Gemeinde  X)  kaufen.  Ursprünglich  wollten  sie  die  streitbetroffene 
Eigentumswohnung  zunächst  vermieten,  um  später  selbst  darin  zu  wohnen. 
Nachdem  ihnen  die  Vorinstanz  mitgeteilt  hatte,  das  diesfalls  der  Grunderwerb 
bewilligungspflichtig 
im  Sinne  des  Bewilligungsgesetzes,  aber  nicht 
bewilligungsfähig wäre, verzichteten sie auf die Vermietung der Wohnung. Neu 
wollen sie sie selbst als Hauptwohnung nutzen. Die Vorinstanz stellte daraufhin 
mit  dem  angefochtenen  Beschluss  die  Nichtbewilligungspflicht  für  den  Erwerb 
fest.  Auflageweise 
des  Stockwerkeigentumsanteils  als  Hauptwohnung 
verpflichtete  sie  den  Gemeinderat  X,  die 
tatsächliche  Benützung  des 
Grundstücks als Hauptwohnung der Erwerber zu überprüfen und ihr mitzuteilen, 
wenn sich andere Personen als Mieter der Wohnung bei der Einwohnerkontrolle 
der  Gemeinde  anmelden.  Die  Nichtbewilligungspflicht  des  Grunderwerbs  ist 
unbestritten geblieben; der Rekurs richtet sich einzig gegen die Auflage. 

 
 
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4.  Die  Rekurrentin  bringt  zur  Rekursbegründung  zusammengefasst  vor, 
in  die  Pflicht  genommen  werden.  Beim 
der  Gemeinderat  könne  nicht 
Wohnsitznachweis  handle  es  sich  um  eine  Bringschuld  des 
jeweiligen 
Gesuchstellers.  Die  Feststellung  der  Nichtbewilligungspflicht  sei  daher  mit  der 
Auflage  zu  verbinden,  wonach  die  Gesuchsteller  innert  einer  angemessenen 
Frist  ihre  Wohnsitznahme  in  der  erworbenen  Liegenschaft  nachzuweisen 
haben. 

Dem  hält  die  Vorinstanz  entgegen,  es  handle  sich  bei  der  Einladung  an 
den Gemeinderat, die tatsächliche Benützung der Wohnung zu prüfen, um eine 
aufsichtsrechtliche Weisung, welche nicht dem Rekurs an das Baurekursgericht 
unterliege. Die Rekurrentin verkenne zudem, dass mit der von ihr beantragten 
Formulierung  der  Auflage  nicht  sichergestellt  wäre,  dass  die  Erwerber  in  der 
Zwischenzeit  die Wohnung  nicht  an  Dritte  vermieteten.  Es  sei  ihr aber  gerade 
darum gegangen, das Unterbleiben einer solchen Zwischenvermietung an Dritte 
sicherzustellen. 

Die  Rekurrentin  besteht  replicando  darauf,  dass  keine  gesetzliche 
Grundlage  ersichtlich  sei,  welche  die  Delegation  der  Überprüfung  der 
Einhaltung  der  fraglichen  Auflage  von  der  kantonalen  Bewilligungsbehörde  an 
den  Gemeinderat  zulasse  bzw.  vorsehe. 
Im  Zusammenhang  mit  dem 
Bewilligungsgesetz erfülle die Vorinstanz ihre Aufgabe als Bewilligungsbehörde. 
Sie nehme hier keine korrektive Rolle ein und agiere nicht als Aufsichtsbehörde 
über  die  Gemeinden.  Der  klare  gesetzliche  Auftrag  zur  Überprüfung  der 
Einhaltung der Auflage durch die Vorinstanz selbst ergebe sich aus Art. 11 Abs. 
5  der  Verordnung  zum  Bewilligungsgesetz  (BewV).  Die  Delegation  solcher 
Aufgaben an die kommunalen Behörden sei nicht angezeigt. 

5.1 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer 
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Keiner 
Bewilligung  bedarf  der  Erwerb  unter  anderem,  wenn  das  Grundstück  dem 
Erwerber  als  natürlicher  Person  als  Hauptwohnung  am  Ort  seines 
rechtmässigen  und  tatsächlichen Wohnsitzes  dient  (Art.  2  Abs.  2  lit.  b  BewG). 
Gemäss  Art.  14  Abs.  1  BewG  wird  die  Bewilligung  unter  Bedingungen  und 
Auflagen erteilt,  die  sicherstellen,  dass das Grundstück  zu  dem  vom  Erwerber 
geltend gemachten Zweck verwendet wird. Dies gilt nicht nur für Bewilligungen, 
sondern  analog  auch  für  die  Feststellung  der  Nichtbewilligungspflicht.  Die 
Überprüfung  der  Einhaltung  der  Auflagen  ist  Sache  der  Bewilligungsbehörde 
oder,  wenn  diese  nicht  handelt,  der  beschwerdeberechtigten  Behörde  (Art.  11 
Abs. 5 BewV). 

5.2  Zwischen  den  Parteien  blieb  zu  Recht  unbestritten,  dass  es  sich  bei 
der privaten  Rekursgegnerschaft  zwar um  Personen  im  Ausland  im  Sinne  des 
Bewilligungsgesetzes  handelt,  diese  jedoch  ein  Grundstück  erwerben  können, 
ohne  unter  die  Bewilligungspflicht  des  Bewilligungsgesetzes  zu  fallen,  sofern 
sie  das  Grundstück  als  Hauptwohnung  benutzen.  Das  Gesetz  und  die 
dazugehörige  Verordnung  legen  eindeutig  fest,  dass  die  Feststellung  der 
Nichtbewilligungspflicht  des  Erwerbs  unter  solchen  Umständen  mit  einer 
Auflage  zu  verbinden 
jene  Sachverhalte 
nachzuweisen hat, welche zur Befreiung von der Bewilligungspflicht führten. In 

ist,  wonach  der  Erwerber 

 
 
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casu  ist  dies  die  Nutzung  des  Grundstücks  bzw.  des  Stockwerkeigentums  als 
Hauptwohnung  am  rechtmässigen  Wohnsitz.  Gemäss  dem  Merkblatt  des 
Bundesamtes  für  Justiz  zum  Erwerb  von  Grundstücken  durch  Personen  im 
Ausland  vom  1.  Juli  2009 müssen  Ausländerinnen  und  Ausländer,  die  sich für 
einen bewilligungsfreien Grundstückerwerb auf ihren tatsächlichen Wohnsitz in 
der  Schweiz  berufen,  denn  auch  einen  entsprechenden  Nachweis  erbringen. 
Eine  fremdenpolizeiliche  Aufenthaltsbewilligung  und  eine  Bestätigung  der 
Gemeinde über die erfolgte Anmeldung genügen für sich allein nicht (Merkblatt, 
S.  3).  Damit  ist  zum  einen  klar,  dass  die  private  Rekursgegnerschaft  die 
Verwendung  der  Eigentumswohnung  als  Hauptwohnung  an 
ihrem 
rechtmässigen Wohnsitz  beweisen  muss.  Zum  anderen  liegt  die  Zuständigkeit 
für die Kontrolle bei der Vorinstanz. 

Auch  die  Funktion  der  Vorinstanz  als  Aufsichtsbehörde  über  die 
Gemeinden  vermag  an  dieser  Kompetenz-  bzw.  Pflichtverteilung  nichts  zu 
ändern.  Als  wichtigste  Aufgabe  des  Bezirksrates  definiert  §  10  des 
Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) die Aufsicht über die Gemeinden und der 
Entscheid  über  Rechtsmittel 
in  Gemeindesachen,  wobei  besondere 
Bestimmungen  vorbehalten  bleiben.  Das  EGBewG  bezeichnet  die  Bezirksräte 
in  § 4  lit.  a  als  Bewilligungsbehörden.  Dies  ist  eine  zur  Hauptaufgabe 
zusätzliche  und  von  dieser  unabhängig  zu  erfüllende  Zusatzfunktion  der 
Bezirksräte.  Der  Vollzug  des  Bewilligungsgesetzes  darf  nicht  mit  der  Tätigkeit 
als Aufsichtsbehörde vermischt werden; eine Weisungsbefugnis des Bezirksrats 
gegenüber  den  Gemeindebehörden  in  dem  Sinne,  dass  klar  dem  Bezirksrat 
zugewiesene  Aufgaben  einfach  delegiert  werden  könnten,  besteht  in  diesem 
Bereich nicht. Wie die Rekurrentin vollkommen zu Recht ausführt, besteht auch 
keine  andere  gesetzliche  Grundlage,  auf  Grund  derer  die  Pflicht  zur 
Überprüfung  der  Einhaltung  der  fraglichen  Auflage  von  der  kantonalen 
Bewilligungsbehörde zum Gemeinderat verschoben werden könnte. 

Demnach ist die Delegation der Überprüfung der Einhaltung der Auflage zu 
Unrecht erfolgt. Vielmehr hätte die Auflage so formuliert werden müssen, dass 
innert  nützlicher  Frist 
die  private  Rekursgegnerschaft  zum  Nachweis 
aufgefordert wird, und die Vorinstanz selbst für die Kontrolle der Einhaltung der 
Auflage verantwortlich ist. 

6. Zusammenfassend ist die Gutheissung des Rekurses festzuhalten.