# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6c1b06ed-3315-507f-a379-b86ef7a4b076
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-23
**Language:** de
**Title:** Bern Obergericht Handelsgericht 23.03.2025 HG 2023 82
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_ZivilStraf/BE_OG_002_HG-2023-82_2025-03-23.pdf

## Full Text

Obergericht
des Kantons Bern

Handelsgericht

Cour suprême
du canton de Berne

Tribunal de commerce

Entscheid
HG 23 82

Hochschulstrasse 17
Postfach 
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 03
Fax +41 31 634 50 53
handelsgericht.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht Bern, 23. März 2025

Besetzung Oberrichterin Sanwald (Vizepräsidentin), Handelsrichter Thomann 
und Handelsrichterin Meyer
Gerichtsschreiber Demont

Verfahrensbeteiligte Einwohnergemeinde A.________, handelnd durch den Gemein-
derat
vertreten durch Fürsprecher und Notar B.________

Klägerin

gegen

C.________ AG
vertreten durch Rechtsanwalt D.________

Beklagte

Gegenstand Baurecht, vorzeitiger Heimfall

Klage vom 12. Juli 2023

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Regeste: 

Art. 779f ZGB; Bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach die Art. 107 f. OR ana-
log auf die Ausübung des vorzeitigen Heimfallsrechts anzuwenden sind (BGE 150 III 
63):

Das Ansetzen einer Frist zur nachträglichen Erfüllung ist nicht erforderlich, wenn diese von 
vornherein unnütz erscheint (Art. 108 Ziff. 1 OR analog). Diesfalls kann der Baurechtsge-
ber sein Heimfallsrecht so lange geltend machen, wie die Verletzung andauert (E. 27 f.).

Erwägungen:

I. Prozessgeschichte

2. Mit Klage vom 12. Juli 2023 (Postaufgabe gleichentags) gegen die C.________ AG 
(nachfolgend: Beklagte) stellte die Einwohnergemeinde A.________ (nachfolgend: 
Klägerin) folgende Rechtsbegehren (pag. 1 ff.):

1. Es sei die Beklagte als Berechtigte des selbstständigen und dauernden Baurechts (Baurechts-
vertrag vom 12./13.07.2018, Beleg 3561), ________, das auf der klägerischen Bodenparzelle 
________ lastet, infolge entschädigungslosen vorzeitigen Heimfalls auszutragen und es sei die 
Klägerin als Berechtigte (Grund-)Eigentümerin einzutragen. Der vorzeitige Heimfall sei zu verfü-
gen.

2. Das Grundbuchamt ________ sei anzuweisen, den Grundbucheintrag in der Abteilung «Eigen-
tum» des Grundstücks ________ entsprechend Urteil gem. Ziff. I./1. hievor (Grundeigentümerin: 
Einwohnergemeinde A.________) zu ändern.

3. Es sei vom Nachklagevorbehalt bezüglich ausstehender Baurechtszinse Kenntnis zu nehmen 
und zu geben.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

3. Mit Klageantwort vom 26. Oktober 2023 beantragte die Beklagte die kostenfällige 
Abweisung der Klage (pag. 23 ff.).

4. Mit Verfügung vom 5. Februar 2024 wurden die Parteien zur Hauptverhandlung 
vorgeladen. Gleichzeitig wurden die Parteien aufgefordert, dem Gericht bisher nicht 
genannte Zeugen sowie Editionen zu nennen und die Personen zu bezeichnen, mit 
denen eine Parteibefragung durchzuführen ist (pag. 64 f.).

5. Am 11. März 2024 reichte die Beklagte weitere Beweismittel ein (Antwortbeilagen 
[AB] 56-60) und beantragte, dass Parteibefragungen mit E.________ und 
F.________ durchgeführt werden sollen (pag. 73 f.).

6. Am 12. März 2024 beantragte die Klägerin, dass die Parteibefragung mit 
G.________ durchzuführen sei (pag. 77 f.).

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7. Mit Verfügung vom 9. April 2024 wies die Instruktionsrichterin den Antrag der Klä-
gerin auf Befragung von H.________ als Zeuge sowie die Anträge der Beklagten 
auf Befragung von I.________ als Partei, evtl. als Zeuge, und von J.________ als 
Zeuge in antizipierter Beweiswürdigung ab (pag. 81 f.).

8. Die Hauptverhandlung fand am 2. Mai 2024 statt (pag. 86 ff.). Anlässlich der 
Hauptverhandlung reichte die Klägerin neue Beweismittel ein (Klagebeilagen [KB] 
14 und 15), die zu den Akten erkannt wurden. In der Folge wurden die ersten Par-
teivorträge gehalten, die Beweisverfügung erlassen und Parteibefragungen mit 
G.________, E.________ sowie F.________ durchgeführt. Der im Anschluss ge-
stellte Antrag der Klägerin auf Wiedererwägung betreffend die Befragung des Zeu-
gen H.________ wurde abgewiesen, dies in antizipierter Beweiswürdigung und weil 
er rechtzeitig im Tatsachenvortrag hätte gestellt werden müssen. In ihren Schluss-
vorträgen bestätigten beide Parteien ihre Rechtsbegehren. Der Rechtsvertreter der 
Klägerin gab seine Kostennote zu den Akten (pag. 125 ff.).

9. Mit Schreiben vom 6. Mai 2024 reichte der Rechtsvertreter der Beklagten seine 
Kostennote ein (pag. 128 ff.).

II. Formelles

10. Das Gericht tritt auf eine Klage ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind 
(Art. 59 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]). Ob dies 
der Fall ist, wird von Amtes wegen geprüft (vgl. Art. 60 ZPO).

11. Es handelt sich vorliegend um eine streitige Zivilsache im Sinne von Art. 1 Bst. a 
ZPO. Die Klägerin ist zwar eine öffentlich-rechtliche Körperschaft mit hoheitlichen 
Aufgaben, zielt mit ihrer Klage aber auf die Regelung zivilrechtlicher Verhältnisse 
ab und tritt als Trägerin privater Rechte auf (Urteil des Bundesgerichts 
4A_273/2015 vom 8. September 2015 E. 4.1; BERGER, in: Berner Kommentar, 
Schweizerische Zivilprozessordnung, 2012 [nachfolgend: BK-ZPO AUTOR], N 8 zu 
Art. 1).

12.

12.1 Der zu beurteilende vorzeitige Heimfall stützt sich auf den zwischen den Parteien 
abgeschlossenen Baurechtsvertrag vom 12. Juli 2018 (KB 2). Die Klägerin verweist 
in Bezug auf die örtliche Zuständigkeit auf die Gerichtsstandsklausel in Ziffer 7.6 
des Baurechtsvertrags (vgl. Klage, Ziff. II.1).

12.2 Soweit kein zwingender Gerichtsstand besteht, können die Parteien für einen be-
stehenden oder künftigen Rechtsstreit einen besonderen Gerichtsstand vereinba-
ren (Art. 17 Abs. 1 i.V.m. Art. 10 ZPO). Die Parteien haben im Baurechtsvertrag 
vorgesehen, dass die ordentlichen Gerichte des Gerichtskreises ________ bezie-
hungsweise des Kantons Bern zuständig sind (vgl. KB 2, Ziffer 7.6). Die Gerichte 
des Kantons Bern sind folglich für die Beurteilung der Streitsache örtlich zuständig. 
Die Beklagte bestreitet die örtliche Zuständigkeit denn auch nicht (Klageantwort, 
Rz. 1; vgl. auch Art. 18 ZPO).

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13.

13.1 Das Handelsgericht des Kantons Bern ist zuständig für handelsrechtliche Streitig-
keiten (Art. 6 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Zivilpro-
zessordnung, zur Strafprozessordnung und zur Jugendstrafprozessordnung 
[EG ZSJ; BSG 271.1]). Als handelsrechtlich gilt eine Streitigkeit laut Art. 6 Abs. 2 
ZPO dann, wenn die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist 
(Bst. a), gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht 
offensteht (Bst. b) und die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in ei-
nem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sind (Bst. c). Ist nur die 
beklagte Partei im Handelsregister eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset-
zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht 
und dem ordentlichen Gericht (Art. 6 Abs. 3 ZPO).

13.2 Weil die Streitigkeit die Geschäftstätigkeit beider Parteien betrifft, ist die Vorausset-
zung nach Art. 6 Abs. 2 Bst. a ZPO erfüllt.

13.3 Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Wird 
die Bezahlung einer bestimmten Geldsumme verlangt, entspricht der Streitwert 
diesem Betrag. Lautet ein Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, 
setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen 
oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Der von der 
Klägerin angegebene Streitwert von CHF 365'289.35 blieb unbestritten und ist nicht 
offensichtlich unrichtig, weshalb darauf abzustellen ist. Damit ist die Streitwertgren-
ze von Art. 6 Abs. 2 Bst. b ZPO i.V.m. Art. 74 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes 
(BGG; SR 173.110) erreicht.

13.4 Zudem ist die Beklagte im schweizerischen Handelsregister eingetragen (vgl. Art. 6 
Abs. 2 Bst. c ZPO; KB 3).

13.5 Damit ist das Handelsgericht des Kantons Bern auch sachlich zur Beurteilung der 
Streitsache zuständig.

14. Fällt eine Streitsache in den sachlichen Zuständigkeitsbereich einer einzigen kan-
tonalen Instanz entfällt das Schlichtungsverfahren (aArt. 198 Bst. f ZPO). Das Han-
delsgericht ist damit auch funktionell zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache 
zuständig.

15.

15.1 Die Klägerin beantragt mit Rechtsbegehren 3, es sei Kenntnis davon zu nehmen 
und zu geben, dass sie sich weitere Forderungen bezüglich ausstehender Bau-
rechtszinse vorbehalte.

15.2 Ob eine Teilklage erhoben wurde bzw. wie weit die Rechtskraft eines über eine 
Klage ergangenen Urteils reicht, hängt von den gestellten Rechtsbegehren ab so-
wie vom Lebenssachverhalt, auf den diese gestützt werden. Nicht ausschlagge-
bend ist, ob das Vorliegen einer Teilklage im Erstprozess gerichtlich «anerkannt» 
oder vom Gericht auch nur zur Kenntnis genommen wurde. Zur Klarstellung kann 
es für die klagende Partei zwar durchaus ratsam sein, in ihren Rechtsschriften etwa 
mittels eines Nachklagevorbehalts auf das Vorliegen einer Teilklage hinzuweisen. 

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Nimmt das Gericht von einem solchen Nachklagevorbehalt nicht förmlich Vormerk, 
entsteht der klagenden Partei dadurch aber weder in diesem noch in einem allfälli-
gen späteren Prozess ein Nachteil. Entsprechend fehlt es ihr an einem schutzwür-
digen Interesse, die Vormerknahme mittels Rechtsbegehrens vom Gericht zu ver-
langen (Art. 59 Abs. 2 Bst. a ZPO) oder eine verweigerte Vormerknahme mit einem 
Rechtsmittel anfechten zu können (Art. 76 Abs. 1 Bst. b BGG; Urteile des Bundes-
gerichts 4A_427/2017 vom 22. Januar 2018 E. 1.2, 4A_113/2017 vom 6. Septem-
ber 2017 E. 1.2, 4A_401/2011 vom 18. Januar 2012 E. 4).

15.3 Auf Rechtsbegehren 3 ist daher nicht einzutreten.

16. Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf 
die Klage wird – mit Ausnahme von Rechtsbegehren 3 – eingetreten.

17. Die Urteile des Handelsgerichts des Kantons Bern werden durch drei Richter ge-
fällt, davon zwei Fachrichter (Art. 3 ZPO i.V.m. Art. 45 Abs. 2 des Gesetzes über 
die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 
BSG 161.1]).

18.

18.1 In welchem Prozessstadium Tatsachen zu behaupten und zu bestreiten und Be-
weismittel einzureichen sind, ergibt sich (erstinstanzlich) aus den Art. 221 bis 226 
ZPO. Zu beachten sind sodann Art. 229 Abs. 1 und 2 ZPO. 

18.2 Nach der Rechtsprechung kann sich jede Partei nur zweimal unbeschränkt äus-
sern: Ein erstes Mal im Rahmen des ersten Schriftenwechsels und ein zweites Mal 
entweder im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels oder – wenn wie vorliegend 
kein solcher durchgeführt wird – an einer Instruktionsverhandlung (Art. 226 Abs. 2 
ZPO) oder zu Beginn der Hauptverhandlung (BGE 144 III 67 E. 2.1 S. 68 f. mit wei-
teren Hinweisen). Nach diesem Zeitpunkt (sog. Aktenschluss) sind neue Tatsachen 
und Beweismittel (sog. Noven) nicht mehr bzw. nur noch unter den Voraussetzun-
gen von Art. 229 ZPO zulässig. 

18.3 Im Materiellen wird bezüglich der einzelnen entscheidwesentlichen Elemente zu 
prüfen sein, ob die jeweiligen Tatsachenbehauptungen und -bestreitungen rechtzei-
tig – das heisst spätestens zu Beginn der Hauptverhandlung – erfolgt sind. 

III. Sachverhalt / Streitgegenstand

19. Gestützt auf die eingereichten Akten und die Ausführungen der Parteien präsentiert 
sich der unbestrittene Sachverhalt wie folgt:

19.1 Die Klägerin bzw. das Amt ________ bewirtschaftet die Grundstücke und Immobilien 
der Gemeinde ________ (Klage, Ziff. III.1; Klageantwort, Rz. 5).

Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft. Sie hatte ihren Sitz zunächst in ________ 
(KB 3) und verlegte diesen im Herbst 2024 nach ________ (vgl. Schweizerisches 
Handelsamtsblatt [SHAB], Publikation vom 8. November 2024). Sie bezweckt unter 
anderem den Kauf und den Verkauf von Grundstücken und die Überbauung der-

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selben sowie das Halten, Verwalten und Vermieten von Wohn- und Gewerbebau-
ten (KB 3).

19.2 Am 12. Juli 2018 schlossen die Parteien einen Baurechtsvertrag und liessen diesen 
öffentlich beurkunden (KB 2). Darin räumte die Klägerin der Beklagten an ihrem 
Grundstück ________ bis am 31. Dezember 2067 ein selbständiges und dauern-
des Baurecht gemäss Art. 675 und 779 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 
(ZGB; SR 220) ein (KB 1; KB 2, Ziffern 2.1 und 3.1).

Das entsprechende Grundstück befindet sich im «Wirtschaftspark ________», wel-
cher die Förderung der örtlichen Wirtschaft und Industrie bezwecken soll. Gestützt 
auf den Baurechtsvertrag vom 12. Juli 2018 sollte ein Produktions- und Dienstleis-
tungsgebäude erstellt werden (KB 2, Ziffer 2.3.1; AB 14, 20 ff.).

In Ziffer 2.3.2 des Baurechtsvertrags wurde vereinbart, dass die Beklagte innert 
zwölf Monaten ab Abschluss des Vertrages bei der zuständigen Behörde ein der 
vorgesehenen Nutzung entsprechendes, bewilligungsfähiges Baugesuch einreicht. 
In derselben Ziffer hat sich die Beklagte zudem verpflichtet, innert 24 Monaten ab 
Rechtskraft der Baubewilligung die Erstellung der ober- und/oder unterirdischen 
Bauten und Anlagen inkl. der erforderlichen Erschliessung zu beenden.

19.3 Die K.________ war als künftige Mieterin der auf dem Grundstück ________ zu 
erstellenden Baute vorgesehen (Klage, Ziff. III.17; Klageantwort, Rz. 21; vgl. auch 
KB 12, AB 24). Für die Gesellschaft waren seit deren Gründung im Dezember 2017 
die Direktoren L.________ (ukrainischer Staatsbürger mit Wohnsitz in Kiew) und 
M.________ (russischer Staatsbürger mit Wohnsitz in Moskau) sowie N.________ 
(Mitglied des Verwaltungsrats; Schweizer Staatsbürger mit Wohnsitz in Genf) ein-
zelzeichnungsberechtigt (AB 2).

19.4 Mit Schreiben vom 22. März 2022 an die Beklagte führte die Klägerin aus, es sei 
festgestellt worden, dass mit dem Bau (Aushub) noch nicht begonnen worden sei. 
Werde die Frist gemäss Ziffer 2.3.2 des Baurechtsvertrags nicht eingehalten, stelle 
dies eine Vertragsverletzung im Sinne von Art. 779f ZGB dar, was die Grundei-
gentümerin berechtige, den vorzeitigen Heimfall herbeizuführen. Dies würde be-
deuten, dass das Baurecht per Mitte Mai (sofern keine Beschwerde geführt worden 
sei) an die Klägerin zurückgehe und aufgehoben werde. Weiter ersuchte die Kläge-
rin die Beklagte, ihre Sichtweise zu den Vertragsbestimmungen schriftlich bis am 
31. März 2022 zu kommunizieren (KB 11).

19.5 Mit Schreiben vom 30. März 2022 teilte die Beklagte der Klägerin mit, die baulichen 
und betrieblichen Wünsche und Bedürfnisse der Mieterschaft (K.________ bzw. 
O.________) hätten zur Folge, dass an der geplanten Baute umfangreiche perso-
nen- und betriebsspezifische Ein- und Ausbauten zu realisieren seien. Zusätzlich 
würden die Covid-Restriktionen sowie die Tatsache, dass der massgebliche Vertre-
ter der Mieterschaft nicht in der Schweiz wohne, zu zusätzlichen Verzögerungen 
führen. Erschwerend komme hinzu, dass sich L.________ in seiner Heimat in der 
Ukraine aufhalte. Er sei gegenwärtig in seiner Handlungs- und Bewegungsfreiheit 
stark eingeschränkt und müsse seine Ressourcen vollumfänglich auf sein Heimat-
land konzentrieren (AB 48).

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19.6 Die Parteien sind sich sodann einig, dass am 8. August 2022 eine Besprechung 
zwischen H.________, G.________ und F.________ stattgefunden hat (vgl. Klage, 
Ziff. III.23 f.; Klageantwort, Rz. 40, 70 f.). Der Inhalt dieser Besprechung ist dage-
gen umstritten (vgl. Parteibefragungen G.________ pag. 99 f. Z. 130 ff., pag. 102 
Z. 230 ff. sowie F.________ pag. 111 Z. 96 ff., pag. 112 Z. 138 ff. und pag. 113 Z. 
189 ff.). 

19.7 Am 23. August 2022 gelangte H.________, Gemeinderat der Klägerin, mit einer E-
Mail mit dem Betreff «Entwurf Medienmitteilung zum vorzeitigen Heimfall» an die 
Beklagte. Er führte aus, an der Besprechung mit F.________ vom 8. August 2022 
hätten Gemeindepräsident G.________ und er mit F.________ vereinbart, dass 
ihm die Medienmitteilung über den anstehenden vorzeitigen Heimfall des Bau-
rechts im Wirtschaftspark ________ vor dem Versand zur Stellungnahme zugestellt 
werde. Der Versand der Medienmitteilung sei auf kommenden Montag, 29. August 
2022, 09:00 Uhr, terminiert. 

Dem der E-Mail beiliegenden Entwurf der Medienmitteilung ist unter anderem zu 
entnehmen, dass es aufgrund der abgelaufenen Frist von 24 Monaten ab Rechts-
kraft der Baubewilligung zum vorzeitigen Heimfall komme. Die A.________ beabsich-
tige, das Grundstück einer anderen gewerblichen Nutzung zuzuführen, wobei die 
regionale Wirtschaftsförderung entsprechende Gespräche führe (KB 14). 

19.8 Am 29. August 2022 antwortete die Beklagte der Klägerin, die Pressemitteilung 
entspreche nicht ihrem Sinn und sie sei mit der Veröffentlichung nicht einverstan-
den (KB 14). 

19.9 Mit Schreiben vom 31. August 2022 gelangte die Beklagte erneut an den Gemein-
derat H.________ und dankte vorab für die «[...] rasche Rückmeldung und die Be-
reitschaft, auf eine sofortige Medienmitteilung zu verzichten.». Weiter verwies die 
Beklagte im Zusammenhang mit den entstandenen Verzögerungen auf die Covid-
Pandemie sowie den Ukrainekrieg und führte aus, ihr Verwaltungsrat habe das Ge-
schäft «Bauvorhaben ________» wie in Aussicht gestellt am Montag, 29. August 
2022, nochmals eingehend besprochen. Wie Herr F.________ anlässlich des Ge-
sprächs anfangs August 2022 mitgeteilt habe, sei die Beklagte ungeachtet der Hin-
dernisse und Schwierigkeiten weiterhin gewillt, den abgeschlossenen Baurechts-
vertrag als loyale Vertragspartnerin zu erfüllen. Dies gelte umso mehr, als die Be-
klagte die Verzögerungen nicht selber zu verantworten habe und das Projekt – so-
weit an ihr – selber stets zeitnah weiterverfolgt und in guten Treuen erhebliche zeit-
liche und finanzielle Investitionen getätigt habe. Der Verwaltungsrat habe an seiner 
Sitzung beschlossen, die Bauarbeiten unabhängig vom Ausgang der weiteren Ver-
handlungen mit der vorgesehenen Mieterin bis spätestens Ende Oktober/Anfangs 
November 2022 in Angriff zu nehmen. Abschliessend ersuchte die Beklagte die 
Klägerin, den besonderen, von ihr nicht verschuldeten Umständen der entstande-
nen Verzögerung des Geschäfts Rechnung zu tragen und auf einen vorzeitigen 
Heimfall des Baurechts zu verzichten (KB 6).

19.10 Mit E-Mail vom 31. August 2022 führte der Gemeinderat H.________ aus, die Aus-
führungen in der heutigen Stellungnahme würden sich weitgehend mit der Stel-
lungnahme der Beklagten decken, welche am 31. März 2022 eingegangen sei. In 

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Kenntnis dieser Stellungnahme habe der Gemeinderat beschlossen, den vorzeiti-
gen Heimfall auszuüben. Diesen Entscheid hätten Gemeindepräsident G.________ 
und er am 8. August 2022 F.________ mündlich eröffnet und begründet. 
F.________ habe dabei zur Sicherheit nachgefragt, ob der Heimfall also beschlos-
sene Sache sei, «was wir bejaht haben». Die heutige Stellungnahme habe den 
Gemeinderat während einer laufenden Gemeinderatssitzung erreicht. Sie hätten 
den Sachverhalt und die Anliegen nochmals diskutiert. Der Gemeinderat halte an 
seinem Entscheid des vorzeitigen Heimfalls fest. Der Gemeinderat mache der Be-
klagten keinerlei Vorwürfe zum stockenden Projektfortschritt. Wie am 8. August 
2022 ausgeführt, seien gewerbliche Baurechte im Wirtschaftspark ________ ein 
Instrument der Wirtschaftsförderung. Es bestehe zwar Raum für die Realisierung 
eines alternativen Projekts, aber die Klägerin habe den Anspruch, die Steuerung 
der Wirtschaftsförderung selber auszuüben und nicht an einen Baurechtsnehmer 
zu delegieren. Weiter halte der Gemeinderat an der Absicht einer Medienmitteilung 
fest und gewähre der Beklagten bis Ende Woche noch immer Gelegenheit, zum 
vorliegenden Entwurf inhaltlich Stellung zu nehmen (KB 12).

19.11 Am 11. November 2022 liess die Klägerin der Beklagten einen Entwurf einer öffent-
lichen Urkunde betreffend vorzeitigen Heimfall des Baurechts zukommen und 
brachte der Beklagten zur Kenntnis, dass alsdann die nötigen gerichtlichen Schritte 
im Zusammenhang mit dem Heimfall des Baurechts gemäss Art. 779f ZGB einge-
leitet würden, wenn keine einvernehmliche Lösung gefunden werden könne 
(KB 8 f.). 

19.12 Mit Schreiben vom 13. Dezember 2022 führte die Klägerin aus, der behördlich ge-
fällte Entschluss zur Ausübung des vorzeitigen Heimfalls sei Herrn F.________ am 
8. August 2022 eröffnet und begründet worden, was der guten Form halber und 
aus Beweisgründen nun noch schriftlich (soweit überhaupt noch notwendig) 
bestätigt werde (KB 13). 

20. Parteistandpunkte

20.1 Die Klägerin macht im Wesentlichen geltend, nach der Anfechtung des Gesamt-
bauentscheids vor der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) sei die 
Baubewilligung mit Entscheid der BVD vom 14. April 2020, spätestens aber am 
1. Juni 2020 (Zustelldauer, 30-tägige Rechtsmittelfrist), in Rechtskraft erwachsen. 
Die 24-monatige Realisierungsfrist habe somit am 31. Mai 2022 geendet. Die Be-
klagte habe den Bau bis zu diesem Zeitpunkt nicht fertiggestellt bzw. überhaupt 
nicht mit den Bauarbeiten begonnen, womit sie die Frist offensichtlich missachtet 
habe (Klage, Ziff. III.8). Die Klägerin sei daher berechtigt, den vorzeitigen Heimfall 
herbeizuführen. Dies sei der Beklagten am 8. August 2022 mündlich mitgeteilt wor-
den. Nachdem aussergerichtliche Bemühungen gescheitert seien, sehe sich die 
Klägerin gezwungen, den vorzeitigen Heimfall nach Art. 779f ZGB gerichtlich 
durchzusetzen (Klage, Ziff. III.9). 

20.2 Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, nach Erhalt der Gesamtbaubewilligung 
am 14. April 2020 habe die Beklagte umgehend das Gespräch mit der künftigen 
Mieterin (K.________) gesucht. Die massiven Restriktionen als Konsequenz der 
behördlichen Corona-Massnahmen hätten zu erheblichen logistischen und zeitli-

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chen Problemen und Einschränkungen geführt (Klageantwort, Rz. 24 f., 35). Auch 
sei es aufgrund des Ukrainekriegs zu Verzögerungen gekommen (Klageantwort, 
Rz. 36 f.). Eine grobe Vertragsverletzung der Beklagten liege nicht vor, zumal die 
Voraussetzungen für eine richterliche Anpassung des Vertrags (clausula rebus sic 
stantibus) gegeben seien (Klageantwort, Rz. 51 ff.). Ohnehin habe die Klägerin ihre 
Ausübungserklärung für den vorzeitigen Heimfall nicht innerhalb der dreimonatigen 
Verwirkungsfirst seit Kenntnis der Pflichtverletzung abgegeben (Klageantwort, 
Rz. 63 ff.). Die Klägerin habe am 13. Dezember 2022 erstmals schriftlich und for-
mell eine Gestaltungserklärung über den vorzeitigen Heimfall des Baurechts abge-
geben. Die Beklagte bestreitet, dass ihr dies bereits am 8. August 2022 mündlich 
mitgeteilt worden sei (Klageantwort, Rz. 44; vgl. KB 13).

21. Zwischen den Parteien ist demnach nicht umstritten, dass die Beklagte die 24-
monatige Frist zur Erstellung der Baute nicht eingehalten bzw. überhaupt nicht mit 
der Erstellung begonnen hat. 

Umstritten und zu prüfen ist, ob die Klägerin gestützt darauf befugt ist, den vorzeiti-
gen Heimfall auszuüben. Der umstrittene Sachverhalt wird – soweit entscheidrele-
vant – im Rahmen der nachstehenden materiellen Ausführungen behandelt wer-
den.

IV. Materielles

Rechtliche Grundlagen

22. Das Gericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Es ist in seiner 
rechtlichen Würdigung der Tatsachen frei und insofern nicht an die Begründung der 
Anträge der Parteien gebunden.

23. Beweislast und Substanziierung

23.1 Gemäss Art. 8 ZGB hat diejenige Partei das Vorhandensein einer behaupteten 
Tatsache zu beweisen, die aus ihr Rechte ableitet; das heisst sie trägt hierfür die 
Beweislast. Die Festlegung des relevanten Beweisthemas setzt voraus, dass die 
entsprechenden Tatsachenbehauptungen in den Prozess eingeführt worden sind. 
Mit der Beweislast geht daher die Behauptungslast einher, welche auch eine Be-
streitungslast mit einschliesst (LARDELLI/VETTER, in: Basler Kommentar, Zivilge-
setzbuch I, 7. Aufl. 2022, N 29 zu Art. 8).

23.2 Die Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO), welche im vorliegenden Fall an-
wendbar ist, besagt, dass der Rechtssuchende die Tatsachen zu behaupten und zu 
beweisen hat, aus deren Vorliegen er seinen Anspruch herleitet (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 4A_169/2011 vom 19. Juli 2011 E. 5.5). Das Gericht darf das Urteil 
nur auf die von den Parteien behaupteten Tatsachen abstützen. Somit obliegt den 
Parteien die Behauptungslast. Die Sachvorbringen müssen umfassend, detailliert, 
in Einzeltatsachen gegliedert und klar dargelegt werden, damit die Gegenpartei 
Stellung nehmen und darüber Beweis abgenommen werden kann. Pauschale Be-
hauptungen genügen nicht (vgl. WILLISEGGER, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], 

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Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N 27 zu 
Art. 221; BK-ZPO KILLIAS, N 22 ff. zu Art. 221).

24. Recht auf vorzeitigen Heimfall

24.1 Gemäss Art. 779f ZGB kann der Grundeigentümer die Übertragung des Baurechts 
mit allen Rechten und Lasten auf sich selber und damit den vorzeitigen Heimfall 
herbeiführen, wenn der Bauberechtigte in grober Weise sein dingliches Recht 
überschreitet oder vertragliche Verpflichtungen verletzt. Das Heimfallsrecht kann 
nur ausgeübt werden, wenn für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene 
Entschädigung geleistet wird, bei deren Bemessung das schuldhafte Verhalten des 
Bauberechtigten als Herabsetzungsgrund berücksichtigt werden kann (Art. 779g 
Abs. 1 ZGB). 

24.2 Die Ausübung des Rechts auf vorzeitigen Heimfall gemäss Art. 779f und Art. 779g 
ZGB setzt eine grobe Vertragsverletzung (E. 26 ff.) sowie die Leistung einer allfälli-
gen angemessenen Entschädigung (E. 30 ff.) voraus. Zudem wird zu prüfen sein, 
ob die Ausübung des Rechts auf vorzeitigen Heimfall fristgebunden ist und gege-
benenfalls, ob dies vorliegend rechtzeitig erfolgt ist (E. 28 ff.; Urteil des Bundesge-
richts 5A_941/2022 vom 12. Dezember 2023 E. 3 [nicht publ. in BGE 150 III 63] 
und 8.3 f. [publ. in BGE 150 III 63]).

25. Von der Beklagten nicht bestritten und daher nachfolgend nicht weiter zu behan-
deln sind die Aktiv- und die Passivlegitimation der Parteien (Klage, Ziff. III.3 f.; Kla-
geantwort, Rz. 6). 

Grobe Vertragsverletzung

26. Rechtliches

26.1 Das Recht auf vorzeitigen Heimfall im Sinne von Art. 779f bis 779h ZGB setzt vor-
aus, dass der Bauberechtigte in grober Weise sein dingliches Recht überschreitet 
oder vertragliche Verpflichtungen verletzt. Als vertragliche Verpflichtungen kommen 
die zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Pflichten in Betracht. Vorausge-
setzt ist, dass es sich um eine schwerwiegende Vertragsverletzung handelt (PIO-
TET, Schweizerisches Privatrecht [SPR], Die beschränkten dinglichen Rechte im 
Allgemeinen, Band V/2, Basel 2022, N 466; HENGGELER, Die Beendigung der Bau-
rechtsdienstbarkeit infolge Zeitablaufs und der vorzeitige Heimfall [Art. 779c ff. 
ZGB], 2005, S. 166 f.; HITZ/HENGGELER, Handkommentar zum Schweizer Privat-
recht, Sachenrecht, Art. 641-977 ZGB, 4. Aufl. 2023 [nachfolgend: CHK-ZGB AU-
TOR], N 2 zu Art. 779f). 

Die Verletzung von obligatorischen Vertragsbestimmungen kann zur Ausübung des 
vorzeitigen Heimfallrechts berechtigen, wenn sich der Bauberechtigte persönlich zu 
deren Einhaltung verpflichtet hat. Die Vertragsbestimmungen müssen sich aus dem 
Baurechtsvertrag ergeben und einen inhaltlichen Bezug zum Baurecht aufweisen. 
Namentlich kann auch die Nichteinhaltung von Terminen einer groben Vertragsver-
letzung gleichkommen und vor allem auch dann eine erhebliche Gefährdung der In-
teressen des Grundeigentümers darstellen, wenn mit der Einräumung des Bau-
rechts soziale oder wirtschaftsfördernde Ziele verfolgt werden (ISLER/GROSS, in: 

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Basler Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023 [nachfolgend: 
BSK-ZGB II AUTOR], N 7 zu Art. 779f; CHK-ZGB HITZ/HENGGELER, N 2 zu Art. 779f; 
EBERHARD, Heimfall beim Baurecht, in: SJZ 13/2024, S. 599-609, S. 607).

26.2 Aus dem zwingenden Charakter von Art. 779f ff. ZGB folgt, dass einer vertraglichen 
Umschreibung von Pflichtverletzungen, die den Grundeigentümer zur Geltendma-
chung des Heimfallsrechts berechtigen, keinerlei Rechtswirkung zukommt (CHK-
ZGB HITZ/HENGGELER, N 2 zu Art. 779f; BSK-ZGB II ISLER/GROSS, N 9 zu Art. 779f; 
HENGGELER, a.a.O., S. 164; STEINAUER, Retour anticipé et extinction du droit de 
superficie, in: Droit de superficie et leasing immobilier, 2011, S. 86).

26.3 Zur Beurteilung der Frage, ob ein bestimmtes Verhalten eine grobe Pflichtverlet-
zung darstellt, bedarf es einer Würdigung der konkreten Umstände nach objektiven 
Massstäben. Entscheidend ist demnach, ob die Pflichtverletzung die Interessen 
des Grundeigentümers dermassen beeinträchtigt, dass einem vernünftigen und 
loyalen Vertragspartner die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zu-
gemutet werden kann (BSK-ZGB II ISLER/GROSS, N 5 zu Art. 779f; CHK-ZGB 
HITZ/HENGGELER, N 2 zu Art. 779f; HENGGELER, a.a.O., S. 163).

26.4 Die Frage, ob der vorzeitige Heimfall ein schuldhaftes Verhalten voraussetzt oder 
nicht, ist in der Literatur umstritten. Während einige Autoren davon ausgehen, dass 
ein schuldhaftes Verhalten nicht vorausgesetzt ist (vgl. etwa HENGGELER, a.a.O., 
S. 164; STEINAUER, a.a.O., S. 88), sind andere der Auffassung, dass ein Verschul-
den vom Baurechtsgeber nicht zu beweisen ist, der Baurechtsberechtigte jedoch 
dartun kann, ihn treffe keinerlei Verschulden (PIOTET, a.a.O., N 469; BSK-ZGB II 
ISLER/GROSS, N 5 zu Art. 779f).

In der Botschaft des Bundesrates wird im Zusammenhang mit der Festsetzung der 
Entschädigung für den vorzeitigen Heimfall festgehalten, dass wenigstens bei ei-
nem schuldhaften Verhalten eine Herabsetzung der Entschädigung möglich sein 
soll (Botschaft des Bundesrats an die Bundesversammlung zum Entwurf eines 
Bundesgesetzes über die Änderung der Vorschriften des Zivilgesetzbuches und 
des Obligationenrechtes betreffend das Baurecht und den Grundstückverkehr vom 
9. April 1963, in: BBl 1963 I 969 ff., S. 988). Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass 
es nach dem Willen des Gesetzgebers auch Fälle ohne schuldhaftes Verhalten ge-
ben muss, womit ein solches nicht Voraussetzung für einen vorzeitigen Heimfall 
bilden kann. Gleichzeitig ist darauf hinzuweisen, dass mit Blick auf die Vorausset-
zung der groben Vertragsverletzung praktisch kaum Fälle denkbar sind, in denen 
ein Verschulden nicht vorliegen dürfte (vgl. auch BSK-ZGB II ISLER/GROSS, N 5 zu 
Art. 779f).

27. Würdigung

27.1 Die Parteien haben im Baurechtsvertrag vom 12. Juli 2018 eine feste Realisie-
rungsfrist von 24 Monaten ab Rechtskraft der Baubewilligung vereinbart (KB 2, Zif-
fer 2.3.2). Wann genau die Baubewilligung rechtskräftig geworden ist, ist zwischen 
den Parteien zwar umstritten. Die Klägerin geht davon aus, dass dies spätestens 
am 1. Juni 2020 gewesen sei (Klage, Ziff. III.8), die Beklagte nennt diesbezüglich 
den 14. Mai 2020 (Klageantwort, Rz. 21 f.). Nicht umstritten ist jedoch, dass die 

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Baubewilligung rechtskräftig geworden ist und innert den darauffolgenden 24 Mo-
naten nicht mit der Erstellung der Baute begonnen worden ist. 

Fraglich und zu prüfen ist, ob dies eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar-
stellt, welche zum vorzeitigen Heimfall berechtigt. 

27.2 Nicht (allein) massgebend ist von vornherein, dass die Parteien das Nichteinhalten 
dieser Realisierungsfrist in Ziffer 2.3.2 des Baurechtsvertrags (KB 2) als Vertrags-
verletzung umschrieben, die zum vorzeitigen Heimfall berechtigen sollte. Die Um-
schreibung der Voraussetzungen eines vorzeitigen Heimfalls stellt zwingendes 
Recht dar und entzieht sich insofern einer Parteidisposition (vgl. E. 26.2 oben). 

Der Umstand, dass dies vertraglich so in sämtlichen Entwürfen des Baurechtsver-
trags vorgesehen und letztlich auch entsprechend beurkundet wurde (vgl. KB 9, 
10a und 10b), weist jedoch darauf hin, dass die zeitnahe Erstellung für die Klägerin 
einen wesentlichen Vertragspunkt darstellte und die Beklagte sich dessen auch 
bewusst war. 

27.3 Die Klägerin verweist denn zur Begründung der groben Vertragsverletzung auch 
auf die Verfolgung wirtschaftsfördernder Ziele auf dem betroffenen Grundstück. Sie 
sei daran interessiert und auch dazu verpflichtet, dass die im «Wirtschaftspark 
________» gelegenen Grundstücke bestimmungsgemäss und ertragsbringend ge-
nutzt bzw. bewirtschaftet würden (Klage, Ziff. III.14; vgl. auch Parteibefragung 
G.________, pag. 98 Z. 47 ff., 53 ff.).

Die Beklagte führt selber aus, mit dem Wirtschaftspark verfolge die Klägerin die 
Förderung der örtlichen Wirtschaft und Industrie (Klageantwort, Rz. 15). Im Weite-
ren bestreitet sie zwar das Vorliegen einer groben Vertragsverletzung, macht dies-
bezüglich aber unverschuldet eingetretene veränderte Vertragsumstände und die 
Notwendigkeit einer richterlichen Vertragsanpassung geltend (dazu unten, E. 27.6). 
Dagegen bestreitet die Beklagte nicht, dass die Klägerin darauf angewiesen ist, 
dass die im «Wirtschaftspark ________» gelegenen Grundstücke bestimmungs-
gemäss und ertragsbringend bewirtschaftet werden und die zeitnahe Erstellung der 
Baute für die Klägerin zur Förderung wirtschaftlicher Ziele insofern eine wesentli-
che Vertragspflicht darstellt (vgl. Klageantwort, Rz. 52 ff.). Die einleitende pauscha-
le Bestreitung in der Klageantwort (Klageantwort, Rz. 4) reicht hierfür nicht (BGE 
144 III 67 E. 2.1 S. 69; 141 III 433 E. 2.6 S. 437 f.; vgl. im Übrigen auch Ziff. 1b der 
Beweisverfügung, pag. 122).

Insofern ist erstellt, dass die zeitnahe Erstellung der Baute einen zentralen Ver-
tragspunkt im Hinblick auf die Förderung des Wirtschaftsstandorts ________ darstell-
te. 

27.4 Der Umstand, dass die Klägerin im Vorfeld des Baurechtsvertrags (auch) selber 
Kontakt mit der K.________ gepflegt und grosse Anstrengungen diesbezüglich un-
ternommen habe (Klageantwort, Rz. 9 ff.; erster Parteivortrag Beklagte, pag. 92), 
ist nicht von Bedeutung. Relevant ist im vorliegenden Zusammenhang einzig, dass 
sich die Beklagte zur Erstellung der Baute innert 24 Monaten seit Rechtskraft der 
Baubewilligung verpflichtet und diese wesentliche vertragliche Pflicht verletzt hat.

13

27.5 Die Klägerin behauptet in ihrem ersten Parteivortrag sodann erstmalig, dass entge-
gen den vertraglichen Bestimmungen ein Finanzierungsnachweis gefehlt habe, 
was ebenfalls eine grobe Verletzung einer vertraglichen Pflicht darstelle (Parteivor-
trag Klägerin, pag. 89; vgl. KB 2, Ziff. 2.3.4). Das Fehlen dieses Nachweises könnte 
zwar auch eine grobe Vertragsverletzung darstellen, ist vorliegend aufgrund der 
verspäteten Behauptung jedoch nicht zu prüfen (vgl. zur Novenschranke E. 18 
oben).

27.6 Die Beklagte beruft sich hinsichtlich der Gründe für das Verpassen der Realisie-
rungsfrist auf die Corona-Pandemie und den Krieg in der Ukraine (Klageantwort, 
Rz. 52 ff.; vgl. auch KB 6 und 7). Diese unverschuldet eingetretenen weltweiten 
Entwicklungen kämen veränderten Vertragsumständen gleich, die eine richterliche 
Anpassung des Baurechtsvertrags in Anlehnung an den Grundsatz «clausula rebus 
sic stantibus» nach sich ziehen müssten (Klageantwort, Rz. 52; Schlussvortrag Be-
klagte, pag. 119). Die Klägerin bestreitet, dass die entsprechenden Voraussetzun-
gen erfüllt seien (Klage, Ziff. III.18; erster Parteivortrag Klägerin, pag. 89; Schluss-
vortrag Klägerin, pag. 116).

27.6.1 Es gilt der Grundsatz, dass gültig zustande gekommene Verträge so zu erfüllen 
sind, wie sie vereinbart worden sind («pacta sunt servanda»; BGE 142 III 442 
E. 3.1.4; 135 III 1 E. 2.4). Ein gerichtlicher Eingriff in einen Vertrag aufgrund verän-
derter Umstände setzt voraus, dass die Verhältnisänderung weder vorhersehbar 
noch vermeidbar war, eine gravierende Äquivalenzstörung zur Folge hat und der 
Vertrag nicht vorbehaltlos erfüllt wurde. Dies gilt nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung namentlich auch bezüglich obligatorischer Bestimmungen eines 
Baurechtsvertrags (BGE 135 III 1 E. 2.4; 127 III 300 E. 5b; Urteil des Bundesge-
richts 4A_375/2010 vom 22. November 2010 E. 3.1). Eine Vertragsanpassung 
kommt dann in Betracht, wenn durch eine Veränderung der Verhältnisse die Erfül-
lung des Vertrages, so wie er geschlossen ist, zumindest für eine Partei nicht mehr 
zumutbar erscheint (WIEGAND, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 
2020, N 95 zu Art. 18; HUGUENIN, Obligationenrecht, Allgemeiner und Besonderer 
Teil, 3. Aufl. 2019, Rz. 322). 

27.6.2 Die Beklagte bringt zunächst vor, die Coronamassnahmen hätten dazu geführt, 
dass mit dem in der Ukraine wohnhaften Hauptverantwortlichen des Projekts und 
Hauptaktionär der K.________ keine persönlichen Treffen mehr hätten stattfinden 
können. Diese seien weniger für die Bauphase als vielmehr für die gesamte Finan-
zierung unabdingbare Voraussetzung gewesen. Videocalls hätten die persönlichen 
Kontakte nur sehr beschränkt ersetzen können, seien doch insbesondere für neue 
Kontakte mit Investoren persönliche Gespräche eine unabdingbare Voraussetzung, 
um vertrauensvolle Verbindungen aufbauen und damit Zusicherungen von Dritten 
erhalten zu können (Klageantwort, Rz. 35, 56). 

Die Klägerin bestreitet, dass die Coronapandemie massgeblichen Einfluss auf die 
Ausführung des Projektes gehabt habe, zumal die Schutzmassnahmen im Verlauf 
des Jahres 2020 zunehmend gelockert worden seien und spätestens seit Beginn 
des Jahres 2021 keinerlei Einschränkungen mehr bestanden hätten (Klage, 
Ziff. III.16; erster Parteivortrag Klägerin, pag. 90).

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Die Parteien haben den Baurechtsvertrag im Juli 2018 geschlossen (KB 2). Es ist 
unbestritten, dass die Pandemie in diesem Zeitpunkt nicht voraussehbar war. Die 
Baubewilligung wurde im Mai 2020 rechtskräftig. Dannzumal waren die pandemie-
bedingten Schutzmassnahmen noch in Kraft und wurden in der Folge schrittweise 
gelockert, dann erneut verschärft und anschliessend erneut gelockert. Der Beklag-
ten wäre damit mindestens der Beginn der Bauarbeiten vor Ablauf der Frist durch-
aus zumutbar gewesen. So stellt sich die Klägerin etwa auf den Standpunkt, dass 
die Vornahme von Aushubarbeiten oder ähnliches durch lokale Unternehmer be-
reits möglich gewesen wären (Klage, Ziff. III.16). Die Beklagte legt nicht dar, wes-
halb ihr dies verunmöglicht gewesen sein sollte. Die Corona-Pandemie führte zu-
dem lediglich zeitweilen zu Materiallieferverzögerungen, welche durch die Beklagte 
zu beweisen wären. Die Beklagte vermag nicht aufzuzeigen, dass es ihr aufgrund 
von Materiallieferproblemen unmöglich gewesen wäre, mit dem Bau zu beginnen.

Ausserdem legt die Beklagte nicht hinreichend konkret dar, inwiefern das Voran-
treiben des Bauprojekts derart stark vom persönlichen Kontakt mit den Verantwort-
lichen der K.________ abhängig gewesen sein soll. Sie verweist pauschal darauf, 
dass die Akquisitionen und Gespräche nur persönlich fruchten konnten (Klageant-
wort, Rz. 56). Welche Treffen zwischen welchen Personen und zu welchem Zeit-
punkt nicht stattfinden konnten und inwiefern diese Treffen für die gesamte Finan-
zierung eine unabdingbare Voraussetzung darstellten, geht aus ihren Ausführun-
gen nicht hervor. So konnten insbesondere Videocalls, wie sie zu dieser Zeit ty-
pisch waren, persönliche Kontakte ersetzen. Auch legt die Beklagte keinerlei Unter-
lagen ins Recht, welche gescheiterte Kontakt- und Finanzierungsbemühungen be-
legen würden. Unter diesen Umständen ist weder hinreichend substanziiert und 
schon gar nicht bewiesen, dass die Abwicklung der Geschäfte nicht anders möglich 
gewesen sein soll. Dies gilt umso mehr, als F.________ in seiner Befragung dar-
legte, das Geld für die Finanzierung sei bereitgestellt gewesen von der P.________ 
(Parteibefragung F.________, pag. 112 Z. 158 ff.).

27.6.3 Weiter behauptet die Beklagte, es sei durch den Ukrainekrieg zu Verzögerungen 
gekommen, da die Mitinhaber der K.________ Staatsangehörige der Konfliktpar-
teien seien und beide mit einem staatlichen Ausreiseverbot belegt worden seien 
(Klageantwort, Rz. 36, 57; erster Parteivortrag Beklagte, pag. 94).

Die Klägerin bestreitet, dass dies einen Einfluss auf das Bauprojekt gehabt habe 
(Klage, Ziff. III.17; erster Parteivortrag Klägerin, pag. 89).

Insgesamt ist zwar nachvollziehbar, dass der Krieg in der Ukraine zur Erschwerung 
der Situation beigetragen haben könnte. Allerdings ist nicht ersichtlich und legt die 
Beklagte nicht hinreichend dar, inwiefern dies in der in ________ domizilierten Akti-
engesellschaft konkret zu unmittelbaren und unüberwindbaren Verzögerungen ge-
führt haben soll. Der Ukrainekrieg ist überdies erst Ende Februar 2022 ausgebro-
chen – rund drei Monate vor Ablauf der Realisierungsfrist. Er hat damit bloss einen 
Achtel der gesamten Frist betroffen. Selbst wenn die Beklagte unmittelbare Verzö-
gerungen durch den Ukrainekrieg hätte beweisen können, wäre das Verpassen der 
Frist nicht (allein) auf diese zurückzuführen. 

15

27.6.4 Zusammenfassend ist zwar unbestritten, dass die Parteien im Zeitpunkt des Ver-
tragsschlusses im Juli 2018 weder mit dem Ausbruch einer Corona-Pandemie an-
fangs 2020 noch mit einem Krieg in der Ukraine ab Februar 2022 haben rechnen 
können und müssen. So gab die Beklagte anlässlich der Parteibefragung insbe-
sondere an, dass sie den Vertrag im Wissen um die Pandemie und den Ukraine-
krieg nicht abgeschlossen hätte (Parteibefragung E.________, pag. 107 Z. 160 ff.). 

Diese Vorkommnisse könnten die Erbringung der vertraglichen Leistung zwar er-
schwert haben. Die Beklagte hat aber nicht hinreichend substanziiert dargelegt, in-
wiefern dies die Erbringung der Leistung derart gravierend gestört und insofern ei-
ne Äquivalenzstörung herbeigeführt haben sollte, dass sich eine richterliche An-
passung des Vertrags aufdrängen würde. Allein mit dem Umstand, dass die Be-
klagte den Vertrag retrospektiv in Kenntnis der Verhältnisse nicht mehr mit densel-
ben Vertragsbedingungen schliessen würde, lässt sich noch keine Unzumutbarkeit 
der Erfüllung beweisen. 

Im Übrigen ist insbesondere die Situation in der Ukraine so spät eingetreten, dass 
diese kaum noch Einfluss auf die Vertragserfüllung haben konnte. Eine Realisie-
rung wäre zu diesem Zeitpunkt so oder anders nicht mehr fristgerecht möglich ge-
wesen, womit sich unter diesen Gesichtspunkten von vornherein keine richterliche 
Vertragsanpassung rechtfertigen würde.

Unter diesen Umständen ist festzustellen, dass der Beklagten der Beweis des feh-
lenden Verschuldens – sofern ihr dieser denn offen stünde (vgl. E. 26.4 oben) – 
nicht gelungen wäre. 

27.7 Nach dem Gesagten hat die Beklagte in schwerwiegender Weise eine vertraglich 
vereinbarte wesentliche Pflicht verletzt, indem sie die Baute im Wirtschaftspark 
nicht innert der 24-monatigen Realisierungsfrist erstellt bzw. überhaupt mit der Er-
stellung begonnen hat. Die Argumente der Beklagten, weshalb sie zwei Jahre nicht 
mit den Bauarbeiten hätte beginnen können, greifen nicht und eine richterliche Ver-
tragsanpassung ist nicht angezeigt. 

Die erste Voraussetzung zur Ausübung des vorzeitigen Heimfalls nach Art. 779f ff. 
ZGB ist damit erfüllt.

Rechtzeitige Ausübung

28. Rechtliches 

28.1 Hat der Bauberechtigte eine schwere Pflichtverletzung i.S. von Art. 779f ZGB be-
gangen, so tritt der vorzeitige Heimfall nicht automatisch ein, sondern der Grundei-
gentümer muss dieses Recht in Anspruch nehmen (BGE 92 I 539 E. 4). 

28.2 Das Gesetz sieht weder eine Frist für die Ausübung des vorzeitigen Heimfalls vor 
noch verlangt es vom Eigentümer, dem Baurechtsberechtigten vorgängig eine Frist 
zur Behebung der Pflichtverletzung zu setzen. Das Bundesgericht hat sich jüngst 
mit den zeitlichen Voraussetzungen zur Ausübung des Rechts auf vorzeitigen 
Heimfall auseinandergesetzt und festgehalten, dass diesbezüglich die Regeln von 
Art. 107 f. OR analog anzuwenden sind. Das Bundesgericht hält es für richtig, dass 
der Baurechtsgeber den Baurechtsberechtigten unter Ansetzung einer entspre-

16

chenden Frist zur nachträglichen Erfüllung in Verzug setzen und ihn auffordern 
muss, den rechtmässigen Zustand oder seine vertraglichen Verpflichtungen wie-
derherzustellen. Dazu kann der Baurechtsgeber jedoch nicht verpflichtet werden, 
wenn eine Fristansetzung angesichts des Verhaltens des Baurechtsberechtigten 
von vornherein unnütz erscheint (Art. 108 Ziff. 1 OR analog), was eine klare und 
endgültige Weigerung des Baurechtsberechtigten voraussetzt, seinen Verpflichtun-
gen nachzukommen. Weiter lehnt das Bundesgericht die Notwendigkeit eines so-
fortigen Handelns ab Kenntnis der Verletzung ab. Die Bedingung der sofortigen 
Anzeige der Vertragsauflösung im Sinne von Art. 107 Abs. 2 OR tritt nach Ablauf 
der anzusetzenden Frist ein und nicht zu dem Zeitpunkt, in dem sich der Schuldner 
im Sinne von Art. 102 OR im Erfüllungsverzug befindet. Der Baurechtsgeber kann 
sein Heimfallsrecht so lange geltend machen, wie die Verletzung andauert. Vorbe-
halten bleiben der Nachweis einer stillschweigenden Zustimmung oder eines 
Rechtsmissbrauchs durch den Baurechtsberechtigten aufgrund des Zeitablaufs 
sowie die Verjährungsvorschriften (BGE 150 III 63 E. 8.3.2.1 S. 68 f. = Pra 113 
[2024] Nr. 51).

28.3 Die Ansetzung einer Nachfrist in analoger Anwendung von Art. 107 Abs. 1 OR er-
folgt durch eine Mahnung an den Baurechtsnehmer, in der dieser auf seinen Leis-
tungsverzug hingewiesen und aufgefordert wird, seine Verpflichtung innerhalb der 
gesetzten Frist vollständig zu erfüllen (BGE 150 III 63 E. 8.3.2.2 S. 69). Die ge-
währte Nachfrist muss angemessen sein, wobei die Angemessenheit von den Um-
ständen des Einzelfalls abhängt, das heisst von der Natur der Leistung und dem In-
teresse des Gläubigers an der raschen Erfüllung; je grösser dieses Interesse des 
Gläubigers ist und je leichter die Leistung zu erbringen ist, desto kürzer darf die 
Frist bemessen sein. Der Baurechtsgeber kann sein Heimfallsrecht nur dann gültig 
ausüben, wenn er es unverzüglich nach Ablauf der Nachfrist erklärt (Art. 107 Abs. 2 
OR). Der Baurechtsberechtigte muss nämlich, wie jeder andere säumige Schuld-
ner, wissen, woran er ist, ob er noch erfüllen muss und entsprechende Vorberei-
tungen zu treffen hat. Was unter einer «unverzüglichen Erklärung» zu verstehen 
ist, muss sich aus der Beurteilung der konkreten Situation und der Interessen der 
Parteien ergeben (BGE 150 III 63 E. 8.3.2.3 S. 69 f.).

29. Würdigung

29.1 Mit Schreiben vom 22. März 2022 hat die Klägerin die Beklagte auf den Ablauf der 
24-monatigen Realisierungsfrist aufmerksam gemacht und darauf hingewiesen, 
dass per Mitte Mai (sofern keine Beschwerde geführt worden sei) der vorzeitige 
Heimfall ausgeübt werden dürfe, sollten die Bauarbeiten nicht fristgerecht fertigge-
stellt sein (KB 11).

Die Klägerin macht nicht geltend, mit diesem Schreiben eine Nachfrist angesetzt zu 
haben. Vielmehr legt sie dar, das Ansetzen einer Nachfrist wäre sinnlos gewesen, 
da es sich bei der vertraglichen Abrede «24 Monate ab Rechtskraft der Baubewilli-
gung» um ein Verfalltagsgeschäft nach Art. 108 OR handle und weil es der Beklag-
ten unmöglich gewesen sei, innert rund zweieinhalb Monaten den Bau vertrags-
gemäss fertigzustellen (Klage, Ziff. III.22).

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29.2 Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat der Baurechtsgeber dem 
Baurechtsnehmer vor der Erklärung des vorzeitigen Heimfalls in analoger Anwen-
dung von Art. 107 Abs. 1 OR grundsätzlich eine angemessene Frist zur nachträgli-
chen Erfüllung zu setzen (vgl. E. 28.2 f. oben). Die Ansetzung einer Nachfrist er-
achtet das Bundesgericht jedoch dann nicht als erforderlich, wenn sich diese als 
unnütz erweisen würde (Art. 108 Ziff. 1 OR analog, vgl. E. 28.2). Zur Anwendung 
von Art. 108 Ziff. 1 OR ist keine eindeutige endgültige Weigerungshaltung der 
Schuldnerin erforderlich. Vielmehr genügt es, wenn sich die Schuldnerin derart in 
Rückstand befindet, dass sie binnen der angemessenen Nachfrist nicht imstande 
wäre, die Leistung zu erbringen (Urteil des Bundesgerichts 4A_232/2011 vom 
20. September 2011 E. 4.3 f.; WEBER, in: Berner Kommentar, Bd. VI, Das Obligati-
onenrecht, 2000, N 18 zu Art. 108).

29.3 Die Klägerin hat sich zwar nicht zur Anwendung von Art. 108 Ziff. 1 OR geäussert. 
Dabei handelt es sich aber um eine Rechtsfrage (vgl. WALTER, in: Berner Kommen-
tar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Einleitung und Personenrecht, 2012, N 546 
zu Art. 8). Es reicht aus, wenn sie im erforderlichen Beweismass darzutun vermag, 
dass die Erstellung der Baute nicht innert angemessener Nachfrist erfolgt wäre 
(Tatfrage). 

Die Angemessenheit einer Nachfrist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab 
(vgl. E. 28.3 oben). Vorliegend wäre diesbezüglich mit Blick auf die gewichtigen In-
teressen der Klägerin und die Gesamtdauer der ursprünglichen Realisierungsfrist 
von einer Dauer von rund vier bis sechs Monaten auszugehen. Es ist offensichtlich, 
dass die Beklagte ihre Leistung innert dieser Frist nicht hätte erbringen können. 
Dass sie sich gemäss eigener Darstellung um einen «Plan B» bemüht habe (Kla-
geantwort, Rz. 33), ändert daran nichts, zumal die Beklagte nicht darlegt, dass das 
Projekt so weit fortgeschritten gewesen sei, dass eine zeitnahe Erstellung respekti-
ve eine Erstellung innert der erwähnten Frist möglich gewesen wäre. 

Unter diesen Umständen durfte die Klägerin auf das Ansetzen einer Nachfrist in 
analoger Anwendung von Art. 108 Ziff. 1 OR verzichten. 

29.4 Weiter zu klären ist, ob die Erklärung des vorzeitigen Heimfalls fristgebunden ist 
bzw. ob dieser bei einem Verzicht auf eine Nachfrist gestützt auf Art. 108 OR den-
noch «unverzüglich» im Sinne von Art. 107 Abs. 2 OR erklärt werden muss. 

Das Bundesgericht hat diesbezüglich in seinem Leitentscheid festgehalten, dass 
der Baurechtsgeber sein Recht so lange geltend machen kann, wie die Verletzung 
andauert. Vorbehalten sind die Verjährungsvorschriften (Art. 127 ff. OR) sowie ein 
allfälliger Nachweis einer stillschweigenden Zustimmung oder eines Rechtsmiss-
brauchs durch den Baurechtsberechtigten aufgrund des Zeitablaufs (BGE 150 III 
63 E. 8.3.2.1 S. 68 f.; vgl. auch E. 27.2 oben; so auch der Entscheid 101 2024 25 
des Kantonsgerichts Freiburg vom 4. Dezember 2024 E. 2.7 in fine; STEINAUER, 
a.a.O., S. 98 f.; KUONEN, Entscheidbesprechung 5A_941/2022, in: AJP 5/2024, 
S. 491-495, S. 492; KÄLIN, Ausübung des vorzeitigen Heimfallsrechts nach 
Art. 779f ff. ZGB, in: dRSK, publiziert am 22. März 2024, Rz. 20; EBERHARD, a.a.O., 
S. 608). 

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Die Beklagte beruft sich auf eine stillschweigende Zustimmung der Klägerin, da 
diese den angeblich vertragswidrigen Zustand während einer unüblich langen Zeit-
dauer hingenommen habe (Klageantwort, Rz. 74). Die Parteien haben knapp drei 
Monate nach Ablauf der Realisierungsfrist anlässlich der Besprechung vom 8. Au-
gust 2022 zumindest über die Möglichkeit eines vorzeitigen Heimfalls gesprochen 
(soviel gesteht auch die Beklagte ein, vgl. Parteibefragung F.________, pag. 111 
Z. 124 f.). Das Beweisverfahren hat diesbezüglich ergeben, dass der vorzeitige 
Heimfall der Beklagten an der erwähnten Sitzung mitgeteilt worden sein muss. Die 
Aussagen von G.________ sind in diesem Punkt nachvollziehbar und überzeugend 
(pag. 100 Z. 136 ff.) und lassen sich mit den übrigen Beweismitteln in Einklang 
bringen (KB 12, 14). Demgegenüber bestritt F.________ zwar eine entsprechende 
Kommunikation, konnte aber nicht erklären, worin sonst der eigentliche Zweck der 
Sitzung, an der der Gemeindepräsident und der zuständige Gemeinderat persön-
lich teilnahmen, bestanden hat und wie man zum Schluss verblieben sein soll. 
Vielmehr sind seine Aussagen zum Inhalt der Besprechung, wonach man über al-
les Mögliche gesprochen habe und er gedacht habe, alles sei noch unverbindlich, 
sehr vage und wenig überzeugend (pag. 111 Z. 102 ff.) und widersprechen der im 
Nachgang dazu ergangenen Kommunikation der Klägerin respektive des zuständi-
gen Gemeinderates H.________. Die Klägerin liess der Beklagten nämlich am 
23. August 2022 per E-Mail den Entwurf einer Medienmitteilung betreffend vorzeiti-
gen Heimfall zukommen, deren Versand sie für den 29. August 2022 vorgesehen 
hatte (KB 14). In der Folge bestätigte die Klägerin mit E-Mail vom 31. August 2022 
ihren Entscheid, den vorzeitigen Heimfall auszuüben (KB 12). Am 11. November 
2022 liess die Klägerin der Beklagten einen Entwurf einer öffentlichen Urkunde be-
treffend vorzeitigen Heimfall zukommen (KB 8 f.) und setzte die Beklagte in Kennt-
nis, dass alsdann die nötigen gerichtlichen Schritte eingeleitet würden. Weiter 
nahm die Klägerin mit Schreiben vom 13. Dezember 2022 Bezug zur Besprechung 
vom 8. August 2022 und bestätigte die Ausübung des vorzeitigen Heimfalls «der 
guten Form halber und aus Beweisgründen noch schriftlich» (KB 13). Unter diesen 
Umständen durfte die Beklagte nicht in guten Treuen davon ausgehen, dass die 
Klägerin «stillschweigend» ihre Zustimmung zur fortdauernden Vertragsverletzung 
gegeben habe. Vielmehr hat die Klägerin wiederholt auf die Ausübung des vorzeiti-
gen Heimfalls verwiesen. Auch in der Zeit zwischen dem Ablauf der Realisierungs-
frist und der erstmaligen Kommunikation der Beklagten gegenüber am 8. August 
2022 kann kein unüblich langes Zuwarten erblickt werden, zumal Entscheidungen 
in Exekutivgremien bekanntermassen mehr Zeit beanspruchen können und die 
fragliche Zeitperiode in die Sommerferien fiel. 

29.5 Gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung durfte die Klägerin die Er-
klärung des vorzeitigen Heimfalls so lange ausüben, wie die Vertragsverletzung 
durch die Beklagte andauerte. Da diese auch bei Einreichung der Klage am 12. Juli 
2023 noch nicht mit der Erstellung der Baute auf dem umstrittenen Grundstück be-
gonnen hatte und sie nach dem Gesagten nicht von einer stillschweigenden Zu-
stimmung der Klägerin ausgehen durfte, ist letztlich irrelevant, ob die Klägerin die 
Erklärung anlässlich der Besprechung vom 8. August 2022 mündlich (vgl. dazu E. 
19.6 oben), später am 23. August 2022 (KB 14; vgl. E. 19.7 oben) oder 31. August 
2022 (KB 12; vgl. E. 19.9 oben) per E-Mail oder schliesslich am 13. Dezember 

19

2022 (KB 13; vgl. E. 19.12 oben) schriftlich abgegeben hat. Die Beklagte aner-
kennt, dass spätestens die Erklärung vom 13. Dezember 2022 eine entsprechende 
Gestaltungserklärung darstellt (Klageantwort, Rz. 44).

So oder anders hat die Klägerin den vorzeitigen Heimfall somit rechtsgültig und 
rechtzeitig erklärt. 

Angemessene Entschädigung

30. Rechtliches 

30.1 Das vorzeitige Heimfallsrecht kann gemäss Art. 779g Abs. 1 ZGB nur ausgeübt 
werden, wenn für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung 
geleistet wird, bei deren Bemessung das schuldhafte Verhalten des Bauberechtig-
ten als Herabsetzungsgrund berücksichtigt werden kann.

30.2 Für die Festsetzung des Betrages der Heimfallentschädigung sind allein die Um-
stände zum Zeitpunkt der Ausübung des Heimfallsrechts massgebend. Ausgangs-
punkt für die Berechnung ist der Gebäudewert zum Zeitpunkt des Heimfalls nach 
objektiven Kriterien. Die vom Bauberechtigten aufgewendeten Baukosten zur Er-
stellung der Baurechtsbauten sind dagegen nicht massgebend (BSK-ZGB II IS-
LER/GROSS, N 2 zu Art. 779g; PIOTET, a.a.O., N 470; HENGGELER, a.a.O., 
S. 181 ff.). Besteht keine Baute und sind keine Investitionen getätigt worden, von 
denen die Grundeigentümerin profitieren kann, ist folglich keine Entschädigung ge-
schuldet (CANONICA, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, 
2016, S. 140). So besteht gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung durchaus 
die Möglichkeit, dass der Grundeigentümer am Ende gar keine Entschädigung 
schuldet oder der Bauberechtigte ihm sogar eine solche bezahlen müsste (Urteil 
des Bundesgerichts 5A_658/2019 vom 7. Juli 2020 E. 5.1.1).

31. Würdigung

31.1 Die Klägerin bestreitet, dass eine Entschädigung geschuldet sei. Vielmehr behalte 
sie sich die Geltendmachung eigener Entschädigungsansprüche vor (Klage, 
Ziff. III.30 f.). Die Beklagte verlangt die Entschädigung ihrer Investitionen in der 
Höhe von «ca. CHF 330'000.00» (Klageantwort, Rz. 78). 

31.2 Unbestrittenermassen hat die Beklagte bis dato auf dem betroffenen Grundstück 
kein Bauwerk erstellt. Durch den Heimfall des Baurechts entsteht der Klägerin als 
Grundeigentümerin kein Mehrwert, da das Grundstück den ursprünglichen Zustand 
vom 12. Juli 2018 aufweist. Es ist nur der objektive Wert der heimfallenden Bau-
werke zu entschädigen, zumal die Entschädigung den Ausgleich des über den vor-
zeitigen Heimfall übertragenen Mehrwertes am Grundstück bezweckt. Dass die 
Planungskosten nun einen Schaden für die Beklagte darstellen, ist auf die von ihr 
verpasste Realisierungsfrist zurückzuführen. Es ist deshalb keine Entschädigung 
geschuldet.

Fazit

32. Nach dem Gesagten ist die Klage gutzuheissen, soweit auf sie eingetreten werden 
kann. Das selbständige und dauernde Baurecht ________, das auf der Bauparzelle 

20

________ lastet, fällt vorzeitig an die Grundeigentümerin heim. Der Grundbuch-
verwalter / die Grundbuchverwalterin des Grundbuchamtes ________ wird nach 
Rechtskraft des vorliegenden Entscheids angewiesen, die Klägerin als Alleinei-
gentümerin des selbständigen und dauernden Baurechts ________ ins Grundbuch 
einzutragen. 

V. Kosten

33. Die Prozesskosten bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung 
(Art. 95 Abs. 1 ZPO). Sie werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 
Abs. 1 ZPO), vorliegend mithin der Beklagten.

34.

34.1 Die Gerichtskosten beschränken sich im vorliegenden Fall auf die Pauschale für 
den Entscheid (Entscheidgebühr; Art. 95 Abs. 2 Bst. b ZPO).

34.2 Die Entscheidgebühr richtet sich nach dem Streitwert des Verfahrens (Art. 96 ZPO 
i.V.m. Art. 21 des Einführungsgesetzes zur Zivilprozessordnung, zur Strafprozess-
ordnung und zur Jugendstrafprozessordnung [EG ZSJ; BSG 271.1] und Art. 42 
Abs. 1 des Dekrets betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren 
der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [VKD; BSG 161.12]). Bei einem 
Streitwert von CHF 365'289.35 liegen die Pauschalen für den Entscheid zwischen 
CHF 5'000.00 und CHF 40'000.00 (Art. 42 Abs. 1 Bst. d VKD). Innerhalb dieses 
Rahmens bemisst sich die Entscheidgebühr nach dem gesamten Zeit- und Arbeits-
aufwand, der Bedeutung des Geschäfts sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähig-
keit des Kostenpflichtigen (Art. 5 VKD). Der Zeit- und Arbeitsaufwand kann für das 
Gericht aufgrund des einfachen Schriftenwechsels, der nicht durchgeführten In-
struktionsverhandlung und der gut siebenstündigen Hauptverhandlung als durch-
schnittlich bezeichnet werden. Das Geschäft war von durchschnittlicher Komple-
xität. Insgesamt werden die Gerichtskosten deshalb auf CHF 21’500.00 (inkl. Kos-
ten Grundbuchamt) festgesetzt.

34.3 Die Gerichtskosten werden der unterliegenden Beklagten zur Bezahlung auferlegt. 
Die Liquidation der Kosten erfolgt nach bisherigem Recht (aArt. 111 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 407f ZPO e contrario), weshalb die Gerichtsgebühr mit dem von der Klägerin 
geleisteten Kostenvorschuss von CHF 21'500.00 verrechnet wird. Die Beklagte 
wird verurteilt, der Klägerin CHF 21'500.00 zu ersetzen. 

35.

35.1 Als Parteientschädigung gelten im vorliegenden Fall die Kosten einer berufsmässi-
gen Vertretung (Art. 95 Abs. 3 Bst. b ZPO).

35.2 Die Kosten einer berufsmässigen Vertretung liegen bei einem Streitwert über 
CHF 300'000.00 bis CHF 600.000.00 zwischen CHF 11'800.00 und CHF 49'200.00 
(Art. 96 ZPO i.V.m. Art. 41 Abs. 2 des kantonalen Anwaltsgesetzes [KAG; 
BSG 168.11] i.V.m. Art. 5 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Partei-
kosten-ersatzes [PKV; BSG 168.811]). Innerhalb dieses Rahmens bemessen sich 

21

die Kosten einer berufsmässigen Vertretung nach dem in der Sache gebotenen 
Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses 
(Art. 41 Abs. 3 KAG). Zum Honorar kommen die notwendigen Auslagen hinzu 
(Art. 2 PKV).

35.3 Die Klägerin macht ausgehend von einem überdurchschnittlich aufwändigen, über-
durchschnittlich bedeutsamen und überdurchschnittlich schwierigen Verfahren ein 
Honorar von CHF 37'980.00 geltend (vgl. Honorarnote vom 2. Mai 2024, 
pag. 125 ff.).

35.4 Das vorliegende Verfahren ist als durchschnittlich aufwändig zu bewerten (vgl. 
auch E. 34.2 oben). Weiter handelt es sich um ein durchschnittlich anspruchsvolles 
Verfahren und der Streitwert liegt im unteren Bereich des anwendbaren Tarifrah-
mens. Der Aufwand der Klägerin erschöpfte sich in der Ausarbeitung einer Klage 
von 15 Seiten, wobei sich ein Grossteil davon mit der Wiedergabe des Sachver-
halts befasste. Hinzu kommt die Hauptverhandlung mit einem überschaubaren Be-
weisverfahren. Der Streitgegenstand bot weder in tatsächlicher noch in rechtlicher 
Hinsicht besondere Schwierigkeiten, weshalb auch diesbezüglich von einer durch-
schnittlichen Schwierigkeit auszugehen ist. Es rechtfertigt sich daher, den Honorar-
rahmen zu 50% auszuschöpfen. Die Parteientschädigung ist deshalb auf 
CHF 30'500.00 (11'800 + 0.5 x [49'200 - 11’800]) festzulegen.

35.5 Zusätzlich zu entschädigen sind die geltend gemachten Auslagen sowie – mangels 
Eintrags der Klägerin im Mehrwertsteuerregister – die Mehrwertsteuer. Die Partei-
entschädigung setzt sich wie folgt zusammen: 

Leistungen bis 31.12.2023
Honorar CHF 24’183.45

CHF 196.40
Mehrwertsteuer 7.7% auf CHF 24’379.85 CHF 1’877.25

CHF 60.00
Total CHF 26’317.10

Auslagen MWSt-pf lichtig

Auslagen ohne MWSt

(Anteil 79.29%)

Leistungen ab 1.1.2024
Honorar CHF 6’316.55

CHF 92.60
Mehrwertsteuer 8.1% auf CHF 6’409.15 CHF 519.15

CHF 0.00
Total CHF 6’928.30

Auslagen MWSt-pflichtig

Auslagen ohne MWSt

(Anteil 20.71%)

35.6 Demnach hat die Beklagte der Klägerin eine Parteientschädigung in der Höhe von 
CHF 33'245.40 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu entrichten.

22

Das Handelsgericht entscheidet:

1. Die Klage wird teilweise gutgeheissen. Das selbständige und dauernde Baurecht 
________, das auf der Bauparzelle ________ lastet, fällt vorzeitig an die Grundei-
gentümerin heim.

Der Grundbuchverwalter / die Grundbuchverwalterin des Grundbuchamtes ________ 
wird nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids angewiesen, die Klägerin als Al-
leineigentümerin des selbständigen und dauernden Baurechts ________ ins Grund-
buch einzutragen. 

Soweit weitergehend wird auf die Klage nicht eingetreten.

2. Die Gerichtskosten, bestimmt auf CHF 21'500.00, werden der Beklagten auferlegt und 
mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 
Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin CHF 21'500.00 zu ersetzen. 

3. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin eine Parteientschädigung in der Höhe von 
CHF 33'245.40 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu entrichten

4. Zu eröffnen (per Einschreiben):
- den Parteien 
- dem Grundbuchamt ________ (nach Eintritt der Rechtskraft)

Bern, 23. März 2025 Im Namen des Handelsgerichts

Die Vizepräsidentin:

Oberrichterin Sanwald
i.V. Oberrichter Zuber

 Der Gerichtsschreiber:

Demont
i.V. Gerichtsschreiberin Brönnimann

Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht, Av. du Tribunal fédéral 29, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 39 ff., 72 ff. und 90 ff. des Bundesgerichtsgesetzes 
(BGG; SR 173.110) geführt werden. Die Beschwerde muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. 
Der Streitwert beträgt CHF 365'289.35.

Hinweis: Der Entscheid ist rechtskräftig.