# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3cb3ef02-b2c3-5d68-bc4b-f305cde53660
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.10.2025 III 2025 10
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2025-10_2025-10-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2025 10

Entscheid vom 27. Oktober 2025

Besetzung Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

1. Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 
8853 Lachen SZ,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt E.________,

5. Amt für Umwelt und Energie (AUE), Kollegiumstrasse 28, 
Postfach 2162, 6431 Schwyz,
beigeladenes Amt,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die D.________AG reichte beim Gemeinderat Lachen am 7. September 
2022 das Baugesuch für den Abbruch der bestehenden Mehrfamilienhäuser und 
den Neubau von Mehrfamilienhäusern mit Gewerbe und Tiefgarage auf den in der 
Kernzone 1 (K1) liegenden Grundstücken KTN 001.________, 002.________ und 
003.________ an der F.________strasse 004.________, 005.________ und 
006.________ in Lachen ein. Das Bauvorhaben wurde publiziert (Abl 2022 […]) 
und öffentlich aufgelegt. Gegen das Bauvorhaben hat unter anderem die 
A.________AG Einsprache erhoben. Sie ist Eigentümerin der benachbarten 
Grundstücke KTN 007.________ und 008.________.

A.1 Mit Schreiben vom 18. November 2022 teilte das Amt für Raumentwicklung 
(ARE) mit, das Bauvorhaben könne gestützt auf die Ausführungen des Amtes für 
öffentlichen Verkehr in der geplanten Form nicht bewilligt werden. Die 
D.________AG äusserte sich am 14. Dezember 2022 im Rahmen des rechtlichen 
Gehörs dazu und nahm am 16. August 2023 Stellung zur Einsprache der 
A.________AG. Letztere nahm am 29. September 2023 gleichfalls nochmals Stel-
lung.

A.2 Unter Eröffnung des kantonalen Gesamtentscheids des ARE vom 30. No-
vember 2023 entschied der Gemeinderat Lachen mit Beschluss Nr. 293 (GRB) 
vom 14. Dezember 2023 wie folgt über das Baugesuch und die Einsprachen:

1. Einsprachen

[1.1-1.4: Abschreibung von vier Einsprachen]

1.5 Einsprache 3

Die Einsprache der A.________AG […] wird gemäss den Erwägungen ab-
gewiesen.

2. Bauentscheid

2.1 Der D.________AG […] wird die Bewilligung für Abbruch Mehrfamilienhäu-
ser F.________strasse 004.________, 005.________ und 006.________ 
und Neubau Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage, F.________strasse 
004.________, 005.________ und 006.________, 8853 Lachen, gemäss 
Baueingabe vom 7. September 2023 [recte: 7.9.2022] unter nachfolgen-
den Bestimmungen erteilt.

[2.2-2.3: Adressenzuteilung, Allgemeine Baubedingungen]

[3.-11.: Übrige kommunale Teilbewilligungen, Auflagen gemäss Vergleich, Kanto-
nale Baubewilligung, Vorbehalte und Auflagen, Ausnahmen, Gebühren und Kosten, 
Rechtsmittel, Zustellung, Zustellung elektronisch]

B. Gegen diesen GRB Nr. 293 des Gemeinderats Lachen erhob die 
A.________AG am 10. Januar 2024 Beschwerde beim Regierungsrat des Kan-

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tons Schwyz, wobei sie die Aufhebung des Beschlusses und des kantonalen Ge-
samtentscheids vom 30. November 2023 sowie die Verweigerung der Baubewilli-
gung beantragte. Daraufhin eröffnete der Regierungsrat das Verfahren Nr. VB 
6/2024. Der instruierende Rechts- und Beschwerdedienst lud am 11. Januar 2024 
das Amt für Umwelt und Energie (AUE) in das Verfahren bei. Die Vorinstanzen, 
das beigeladene Amt und die Bauherrschaft beantragten die Abweisung der Be-
schwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Mit Beschluss Nr. 967/2024 (RRB) vom 17. Dezember 2024 entschied der Regie-
rungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Dispositivziffer 6.25 des 
angefochtenen Beschlusses Nr. 293 des Gemeinderates Lachen vom 14. De-
zember 2023 wird im Sinne der Erwägungen wie folgt ergänzt:

"Die nachzureichenden Unterlagen werden der Einsprecherin zur Stellung-
nahme unterbreitet."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

[2.-6.: Verfahrenskosten, Parteientschädigung, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung, 
Zustellung elektronisch]

C. Gegen den RRB Nr. 967/2024 gelangt die A.________AG (Beschwerdefüh-
rerin) am 13. Januar 2025 an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit 
folgenden Rechtsbegehren:

I. Anträge

1. Der Entscheid VB 6/2024 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
17. Dezember 2024 sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Der Beschluss Nr. 293 vom 14. Dezember 2023 des Gemeinderates der Ge-
meinde Lachen sowie der kantonale Gesamtentscheid vom 30. November 
2023 betreffend Baugesuch Nr. B2022-0533/IM-44-22-0069 der Beschwerde-
gegnerin «Abbruch Mehrfamilienhäuser, F.________strasse 004.________, 
005.________ und 006.________ und Neubau Mehrfamilienhäuser mit Tiefga-
rage; GB 001.________, 002.________ und 003.________, 
F.________strasse 004.________, 005.________ und 006.________, La-
chen» seien gesamthaft aufzuheben, und es sei das Baugesuch abzuweisen 
bzw. die Baubewilligung zu verweigern.

3. Eventualiter sei die Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz, subeven-
tualiter an die Beschwerdebeteiligten 1 und 2, zurückzuweisen.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zu Lasten der Be-
schwerdegegnerin bzw. des Staates.

Verfahrensantrag: Es sei ein Augenschein mit Beschwerdeverhandlung durch-
zuführen.

Die D.________AG (Beschwerdegegnerin) und der Gemeinderat Lachen beantra-
gen mit Vernehmlassungen vom 3. Februar 2025 bzw. 6. Februar 2025 die Abwei-

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sung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Das ARE mit Vernehmlassung 
vom 23. Januar 2025 und das Sicherheitsdepartement (SID) mit Vernehmlassung 
vom 3. Februar 2025 beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das AUE emp-
fiehlt mit Stellungnahme vom 3. Februar 2025 die Abweisung der Beschwerde.

Am 3. März 2025 teilt die Beschwerdeführerin mit, dass am Antrag auf Durch-
führung einer (öffentlichen) mündlichen Verhandlung nicht festgehalten wird. Sie 
reicht zu den Stellungnahmen der übrigen Parteien am 6. März 2025 eine Replik 
ein. Während das AUE auf weitere Bemerkungen ausdrücklich verzichtet, reichen 
der Gemeinderat Lachen am 18. März 2025 und die Beschwerdegegnerin am 
26. März 2025 eine Duplik ein.

Mit Eingabe vom 8. September 2025 äussert sich die Beschwerdeführerin zu 
einem Schreiben des AUE an die Gemeinden und Bezirke des Kantons Schwyz 
vom 14. Mai 2025 zu Einbauten unter den mittleren Grundwasserspiegel im Ge-
wässerschutzbereich Au. Darauf geben die Beschwerdegegnerin am 11. Septem-
ber 2025 und das SID am 18. September 2025 je eine Stellungnahme ab. Die Be-
schwerdeführerin lässt sich dazu nochmals am 16. Oktober 2025 vernehmen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Mit dem RRB Nr. 967/2024 ist ein Beschwerdeentscheid angefochten, der in 
der Sache eine Baubewilligung nach § 76 und § 83 des Planungs- und Baugeset-
zes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 zum Gegenstand hat. Dagegen ist 
die Beschwerde ans Verwaltungsgericht zulässig (§ 82 PBG i.V.m. § 51 lit. a Ver-
waltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Als Eigentüme-
rin von Grundstücken in unmittelbarer Nähe der Baugrundstücke ist die Beschwer-
deführerin zur Beschwerde legitimiert (§ 37 Abs. 1 VRP). Auch die weiteren Sa-
churteilsvoraussetzungen sind erfüllt, sodass auf die Beschwerde einzutreten ist.

2. Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins.

2.1 Das Verwaltungsgericht ermittelt den für den Entscheid erheblichen Sach-
verhalt von Amtes wegen und erhebt die erforderlichen Beweise (vgl. § 18 Abs. 1 
VRP). Als Beweismittel kommt auch ein Augenschein in Frage (vgl. § 24 Abs. 1 
lit. d VRP). Ein Augenschein ist namentlich geboten, wenn die tatsächlichen Ver-
hältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Dar-
legungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen 
des Rechtsstreites beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augen-
scheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidungsgrundlage 
darstellen. Erscheint der Sachverhalt hinreichend ermittelt, auch wenn nicht alle 
Möglichkeiten der Beweisführung ausgeschöpft wurden, und versprechen zusätz-

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liche Abklärungen keine wesentlichen neuen Erkenntnisse, so rechtfertigt es sich, 
auf weitere Untersuchungen zu verzichten (sog. antizipierte Beweiswürdigung, vgl. 
VGE III 2021 130 vom 28.7.2021 E. 2.2). Daher liegt weder eine Verletzung des 
Untersuchungsgrundsatzes (vgl. § 18 VRP) noch des rechtlichen Gehörs vor, 
wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es auf 
Grund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und 
annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht 
geändert würde (vgl. VGE III 2021 130 vom 28.7.2021 E. 2.2 m.H. auf BGE 136 I 
229 E. 5.3).

2.2 Vorliegend stellen die aktenkundigen Unterlagen sowie die im WebGIS öf-
fentlich zugänglichen Geobasisdaten des Kantons (vgl. BGE 149 I 91 E. 3.4) eine 
hinreichende Entscheidungsgrundlage dar. Allenfalls relevante metrische Anga-
ben lassen sich den Plänen und den Geobasisdaten entnehmen. Tatsächliche Ver-
hältnisse, welche eine erst geplante Baute betreffen, lassen sich zudem nicht bes-
ser erstellen als sich diese aus den Planunterlagen (sowie allfälligen Visualisierun-
gen) ergeben. Von einem Augenschein ist daher abzusehen.

3. Die Beschwerdeführerin rügt, das Bauprojekt sehe keine genügende Er-
schliessung vor. Der Zugang zur Tiefgarage solle mit einem Autoaufzug gewähr-
leistet werden. Weder das Modell des Autoaufzugs noch die Bauausführung seien 
bestimmt. Die Verkehrssicherheit sei nicht gewährleistet.

3.1 Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Baugrundstück 
erschlossen ist (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b Bundesgesetz über die Raumplanung 
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979; § 53 i.V.m. § 37 PBG). Ein 
Baugrundstück ist erschlossen, wenn es für die betreffende Nutzung genügend 
zugänglich ist, was eine rechtlich gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, 
ausnahmsweise einen blossen Zugang voraussetzt. Technisch hinreichend ist 
eine Zufahrt, wenn sie verkehrssicher und so beschaffen ist, dass sie der zu er-
wartenden Beanspruchung durch Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist 
(§ 37 Abs. 1 und Abs.  3 PBG). In strassenrechtlicher Hinsicht bedürfen das Er-
stellen neuer und der Aus- oder Umbau bestehender Zufahrten und privater 
Zugänge zu Strassen einer Bewilligung des Strassenträgers (§ 47 Abs. 1 Stras-
sengesetz [StraG; SRSZ 442.110] vom 15.9.1999). Eine Bewilligung ist auch er-
forderlich, wenn über eine bestehende Zufahrt ein wesentlich grösserer oder an-
dersartiger Verkehr in eine Strasse geleitet werden soll (§ 47 Abs. 2 StraG). Die 
Bewilligung wird verweigert, wenn der Gemeingebrauch erheblich behindert, die 
Umweltschutzvorschriften nicht eingehalten oder die Verkehrssicherheit gefährdet 
würden (§ 48 Abs. 1 StraG). Schliesslich sieht das Planungs- und Baureglement 

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(PBR) der Gemeinde Lachen vom 29. September 1995 in Art. 33 vor, dass Ein- 
und Ausfahrten übersichtlich und gefahrenfrei zu gestalten und zu unterhalten 
sind. Sie bedürfen einer Bewilligung der zuständigen Behörde.

3.2 Der Regierungsrat erwog, die Erschliessung des Baugrundstücks erfolge 
über die G.________strasse. Die G.________strasse verlaufe gerade und über-
sichtlich. Darüber hinaus handle es sich um eine Begegnungszone mit Tempo 
20km/h. Ein Trottoir sei nicht mehr vorgesehen. Die Zugänge und Zufahrten seien 
rechtlich gesichert. Das Bauprojekt sehe sowohl Wohnungen als auch Gewer-
beräumlichkeiten vor. Nachdem der Gemeinderat eine reduzierte Anzahl von 15 
Parkeinheiten bewilligt habe, sei nicht mit einer Zunahme der Verkehrsmenge über 
die G.________strasse zu rechnen. Der Verkehr werde hauptsächlich auf der 
Kernentlastungsstrasse geführt. In der G.________strasse herrsche vorwiegend 
mässiger Binnenverkehr.

3.2.1 Die Tiefgarage soll nach den Erwägungen des Regierungsrats über einen 
Autoaufzug erschlossen werden. Kurze Wartezeiten aufgrund des Autoaufzugs 
würden kein Risiko für die Verkehrssicherheit darstellen. Allfällige Wartezeiten 
bremsten zwar den Verkehr, würden ihn aber nicht blockieren. Busse, Autos, Ve-
lofahrer und Fussgänger könnten einen wartenden Personenwagen weiterhin pas-
sieren. Zur Frage der Verkehrssicherheit seien auch die allgemein anerkannten 
Empfehlungen des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfach-
leute (VSS) als Entscheidungshilfe beizuziehen, denen allerdings kein Rechtssatz-
charakter zukomme und die nicht allzu schematisch gehandhabt werden dürfen. 
Hier sei die Schweizer Norm (SN) 40 273a «Sichtverhältnisse in Knoten in einer 
Ebene» zu beachten. Dabei seien die Sichtweiten in den Plänen nicht korrekt dar-
gestellt. Die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin) müsse daher noch nachweisen, 
wie gegenüber den Vortrittsberechtigten die Verkehrssicherheit gewährleistet 
werde. Der Gemeinderat habe daher in Disp.-Ziff. 6.25 des GRB Nr. 293 verlangt, 
dass vor der Baufreigabe die Massnahmen zur Einhaltung der Verkehrssicherheit 
(bauliche Massnahmen und/oder Markierungen etc.) in einem Plan sowie einem 
Beschrieb inkl. allfällige Produktbeschriebe einzureichen seien.

3.2.2 Bei Disp.-Ziff. 6.25 des GRB Nr. 293 handle es sich um eine Nebenbestim-
mung, mit der eine technische Bewilligung im Sinne von § 81 Abs. 3 PBG und § 44 
der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV; SRSZ 400.111) vom 
2. Dezember 1997 vorbehalten worden sei. Ohne diese technische Bewilligung sei 
eine Baufreigabe nicht möglich (§ 44 Abs. 2 und Abs. 3 PBV). Diese Suspensiv-
bedingung sei geeignet, ein mängelfreies Bauprojekt zu erhalten. Selbst wenn 
bauliche Massnahmen notwendig wären, wäre dies aufgrund der Platzverhältnisse 

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mit einer geringfügigen Projektänderung möglich. Die projektierte Ausfahrt aus 
dem Autoaufzug sei mit der beschlossenen Nebenbestimmung ausreichend, eine 
Rückweisung hingegen nicht verhältnismässig. Zur Gewährung des rechtlichen 
Gehörs müsse Disp.-Ziff. 6.2.5 des GRB Nr. 293 jedoch dahingehend ergänzt wer-
den, dass die von der Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin) nachzureichenden 
Unterlagen der Einsprecherin zur Stellungnahme unterbreitet werden.

3.3 Die Beschwerdeführerin macht im Einzelnen geltend, das Modell des Au-
toaufzugs und die Bauausführung seien nicht bestimmt. Definiert werde lediglich 
eine notwendige Leistungsfähigkeit ("Umlauf") von maximal 300 Sekunden. Die 
Leistungsfähigkeit stütze sich auf Ermittlungen der H.________ Ing. AG Diese wür-
den sich jedoch auf verschiedene Annahmen stützen, die zu hinterfragen seien. 
So werde von maximal 66 MIV-Fahrten pro Tag ausgegangen, die das Bauvorha-
ben generiere. Die konkrete Nutzung der Gewerberäume stehe jedoch noch nicht 
fest. Die Ermittlung des Verkehrsaufkommens dürfe nicht auf Annahmen beruhen, 
sondern müsse auf den Maximalfall abstellen. Auch habe sich das Amt für öffent-
lichen Verkehr (AöV) kritisch geäussert. Die Verkehrsproblematik werde durch den 
Autoaufzug verschärft. Es müsse mit Rückstaus auf die öffentlichen Strassen ge-
rechnet werden.

3.3.1 Die Rügen der Beschwerdeführerin sind unbegründet. Aus dem Verkehrs-
gutachten der H.________Ing. AG vom 10. August 2022 (Gutachten, in: RR-
act. II/02 Sammelbeilage) ergeben sich für die 15 Parkplätze bei 16 Wohneinheiten 
und 2 Gewerberäumen insgesamt 66 MIV-Fahrten pro Tag. Eine Kundenparkie-
rung für das Gewerbe erwartet die H.________Ing. AG auf dem Baugrundstück 
nicht. Auf die Abendspitzenstunde (ASP) entfallen gemäss den Berechnungen der 
H.________Ing. AG insgesamt 10 Fahrten. Für die Leistungsfähigkeit des Autoauf-
zugs errechnete die H.________Ing. AG eine Spitzenviertelstunde, wobei sie vom 
doppelten Verkehrsaufkommen der ASP (Faktor 50%, d.h. 5 Fahrten [wovon 3 Zu-
fahrten]) ausging, was nach Angaben der H.________Ing. AG im Verhältnis zu den 
einschlägigen Normen eine zusätzliche Sicherheitsmarge beinhaltet. Abstellend 
auf die Frequenz der Zufahrten schloss die H.________Ing. AG auf einen Umlauf 
des Autoaufzugs von höchstens 300 Sekunden. Der Gemeinderat setzte sich im 
GRB Nr. 293 mit dem Gutachten H.________Ing. AG auseinander und erwog ge-
stützt darauf, das zu erwartende Verkehrsaufkommen werde keinen relevanten 
Einfluss auf die umliegenden Strassen bzw. Plätze haben (vgl. E. 15.9). Auch der 
Regierungsrat nahm sich des Verkehrsgutachtens an und kam unter Berücksich-
tigung der konkreten Situation vor Ort zum Schluss, dass wartende Fahrzeuge den 
Verkehr allenfalls abbremsen, aber nicht blockieren würden. Die Strassenverhält-
nisse würden es ohne weiteres zulassen, dass wartende Fahrzeuge von den wei-

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teren Verkehrsteilnehmern passiert werden können (vgl. angefochtener RRB 
Nr. 967/2024, E. 2.3).

3.3.2 Konkrete Gründe, welche die im Gutachten H.________Ing. AG prognosti-
zierten 66 MIV-Fahrten als fehlerhaft erscheinen lassen, macht die Beschwerde-
führerin nicht namhaft. Zwar trifft zu, dass das Verkehrsgutachten auf mehreren 
Annahmen und Variablen beruht (z.B. Anzahl Wege pro Bewohner, Anzahl Wege 
pro Mitarbeiter Büro/Gewerbe, MIV-Anteile Wohnen und Büro/Gewerbe, Anteil 
ASP). Dies führt allerdings nicht dazu, dass ihm der Beweiswert abzusprechen 
wäre. Vielmehr liegt es in der Natur der Sache, dass ein Verkehrsgutachten im 
Hinblick auf die Realisierung eines geplanten Bauprojekts mit gewissen Unsicher-
heiten verbunden ist (vgl. BGE 131 II 470 E. 3.3; Urteil BGer 1C_513/2022 vom 
7.7.2023 E. 3.2; VGE III 2019 231 vom 20.3.2020 E. 3.5.2). Soweit die Beschwer-
deführerin lediglich moniert, die Herleitung der 66 MIV-Fahrten beruhe auf zahlrei-
chen Annahmen und Variablen, ohne diese substanziiert in Frage zu stellen, sind 
ihre Vorbringen demnach nicht geeignet, grundsätzliche Zweifel am Gutachten 
H.________Ing. AG zu wecken.

3.3.3 Nicht stichhaltig ist weiter der Einwand der Beschwerdeführerin, die konkrete 
Nutzung der Gewerberäume stehe noch nicht fest und für die Ermittlung des Ver-
kehrsaufkommens sei auf den Maximalfall abzustellen, damit die Leistungsfähig-
keit des Autolifts bestimmt werden könne. Das Gutachten H.________Ing. AG 
zeigt nachvollziehbar auf, dass sich die Parkflächen auf dem Baugrundstück auf-
grund des Autoaufzugs nur für Angestellte der Gewerberäume und nicht für die 
Kunden eignet. Unter diesem Gesichtswinkel wird sich die konkrete Nutzung der 
Gewerberäume nicht negativ auf die Verkehrssituation auswirken. Weiter geht das 
Gutachten H.________Ing. AG davon aus, dass lediglich 2 Parkfelder für Ange-
stellte zur Verfügung stehen würden, was bei zwei geplanten Gewerberäumen in 
der Tat das Minimum darstellen dürfte. Sollte die der gewerblichen Nutzung zur 
Verfügung stehende Zahl von Parkfeldern höher ausfallen, würde dies nach den 
Prognosen im Gutachten H.________Ing. AG indes zu weniger und nicht mehr 
Verkehr führen, da die zu erwartende Anzahl Wege pro Mitarbeiter Büro/Gewerbe 
(2.5) tiefer liegt als jene für Bewohner (3.7). Auch insoweit besteht keine Veranlas-
sung zur Annahme, das Gutachten H.________Ing. AG schätze das Verkehrsauf-
kommen zu tief ab. Was das Vorbringen der Beschwerdeführerin anbelangt, für 
die Ermittlung des Verkehrsaufkommens sei auf den Maximalfall abzustellen, um 
die Leistungsfähigkeit des Autolifts zu bestimmen, legt sie nicht dar, inwieweit der 
Maximalfall von den im Verkehrsgutachten getroffenen Annahmen abweichen soll. 
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Berechnungen im Gutachten 
H.________Ing. AG gerade zur (Abend-) Spitzenviertelstunde von einer Verdop-

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pelung des Verkehrsaufkommens ausgehen (Faktor 50%). Nach den plausiblen 
Darlegungen im Verkehrsgutachten schafft dies einen zusätzlichen (zeitlichen) 
Puffer, der auch eine potenziell über die Norm hinausgehende Belastung abzufan-
gen vermag.

3.3.4 Das weitere Vorbringen der Beschwerdeführerin, das AöV habe sich kritisch 
zur getroffenen Lösung mit Autolift geäussert, ist ebenfalls nicht geeignet, den an-
gefochtenen Entscheid als rechtswidrig auszuweisen. Zwar trifft zu, dass sich das 
AöV im Rahmen des kantonalen Baubewilligungsverfahrens zunächst auf den 
Standpunkt stellte, die geplante Einfahrt in die Tiefgarage sei ein Hindernis, das in 
den Hauptverkehrszeiten zu Verspätungen führen werde, und könne daher nicht 
bewilligt werden (RR-act. III/04/B10). Die Bauherrschaft gab hierzu mit Eingabe 
vom 15. Dezember 2022 eine Stellungnahme ab und wies unter Bezugnahme auf 
das Gutachten H.________Ing. AG darauf hin, dass die Erstellung unterirdischer 
Parkplätze mit Zufahrt ab der G.________strasse denkmalpflegerisch abgestimmt 
sei, den heutigen Suchverkehr reduziere, mit dem Projekt Kernerneuerung La-
chen, das eine Eindämmung des Verkehrs vorsehe, im Einklang stehe und die 
geplante Einfahrt einem normalen Abbiegemanöver über ein Trottoir entspreche 
(RR-act. III/04/B8). Mit Fachbericht vom 9. Januar 2023, der Eingang in den kan-
tonalen Gesamtentscheid vom 30. November 2023 fand, gelangte das AöV als-
dann zum Schluss, dass das Baugesuch bewilligt werden könne. Es brachte je-
doch den Hinweis an, dass bei allfälligen Verkehrsbehinderungen, die sich negativ 
auf die Fahrplanstabilität auswirken, eine andere Führung der Buslinie vorbehalten 
bleibe (vgl. RR-act. III/04/B3 und RR-act. III/04/B2 Ziff. II.2). Entgegen der Auffas-
sung der Beschwerdeführerin belegt der Hinweis des AöV nicht, dass die Er-
schliessung des Bauprojekts mangelhaft ist. Mit Blick auf den unmissverständli-
chen Antrag im Fachbericht vom 9. Januar 2023 geht das AöV gestützt auf das 
Gutachten H.________Ing. AG und die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 
vielmehr von der Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts aus. Der Hinweis im Fach-
bericht vom 9. Januar 2023 kann vor diesem Hintergrund nur so verstanden wer-
den, dass das AöV über Alternativen zur Linienführung verfügt, soweit sich die 
Prognosen im Gutachten H.________Ing. AG wider Erwarten als unzutreffend er-
weisen würden. Abgesehen davon wären gelegentliche Staulagen zu Spitzenzei-
ten unter dem Blickwinkel der genügenden Erschliessung hinzunehmen, sofern 
damit keine übermässigen Wartezeiten oder Verkehrsgefährdungen verbunden 
sind (vgl. VGE III 2023 125 vom 15.5.2024 E. 4.1, m.H. auf Urteile BGer 
1C_605/2019 vom 24.9.2020 E. 3.4 und E. 4.3; 1C_178/2014 vom 2.5.2016 
E. 3.1.4). Dass hier übermässige Wartezeiten oder Verkehrsgefährdungen auf-
grund von Staulagen drohen, ist weder hinreichend geltend gemacht noch ersicht-
lich, zumal auf der G.________strasse, die sich in einer Begegnungszone mit 

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Tempo 20km/h befindet, nach den unwidersprochenen Feststellungen der Vorin-
stanz lediglich mässiger Binnenverkehr herrscht.

3.3.5 Nicht gefolgt werden kann der Beschwerdeführerin auch insoweit, als sie die 
maximale Umlaufzeit des Autolifts von 300 Sekunden als ungenügend bezeichnet 
und moniert, anlässlich der Erteilung der Baubewilligung sei noch kein konkretes 
Modell für den Autoaufzug bestimmt. Die Leistungsfähigkeit von 300 Sekunden 
bezieht sich gemäss dem Gutachten H.________Ing. AG auf "einen kompletten 
Umlauf (von einer oberirdischen Zufahrt bis zur nächsten)" und umfasst somit auch 
eine angemessene Dauer für die Ein- und Ausfahrt. Von diesem Verständnis geht 
im Übrigen auch die Beschwerdegegnerin aus, nach deren Darstellung die Um-
laufzeit insgesamt 98 Sekunden betragen wird, wobei je ein (wenngleich kurzer) 
Zeitraum für die Ein- und Ausfahrt eingeschlossen ist. Dass eine Umlaufzeit von 
maximal 300 Sekunden in technischer oder anderweitiger Hinsicht unrealistisch 
sein soll, wird von der Beschwerdeführerin sodann nicht substanziiert geltend ge-
macht und ist auch nicht ersichtlich. Entsprechend ist nicht zu beanstanden, dass 
der Autoaufzug im Baubewilligungsverfahren nicht bereits typengenau, sondern 
nach dem für die Erschliessung massgeblichen Parameter der maximalen Umlauf-
zeit definiert wurde, dessen Einhaltung mittels Fachberichts vor der Baufreigabe 
nachzuweisen ist (vgl. GRB Nr. 293, Disp.-Ziff. 6.26; vgl. auch VGE III 2017 226 
vom 30.5.2018 E. 5.3.4).

3.4 Die Beschwerdeführerin moniert weiter, die konkrete Ausgestaltung der Aus-
fahrt aus der Tiefgarage sei auch unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit offen-
geblieben.

3.4.1 Im Einzelnen macht sie geltend, der Gemeinderat habe zwar festgestellt, die 
Sichtweiten in den Plänen seien nicht korrekt dargestellt, und verlangt, dass die 
Bauherrschaft vor der Baufreigabe nachweise, wie die Verkehrssicherheit gegenü-
ber den Vortrittsberechtigten in der Begegnungszone gewährleistet werde. Die ent-
sprechenden Mängel seien im Baubewilligungsverfahren jedoch nicht behoben 
worden, was unzulässig sei. Das Vorgehen verletze den Koordinationsgrundsatz 
(Art. 25a RPG) und § 44 Abs. 1 PBV sowie § 36 Abs. 1 lit. b VRP.

3.4.2 Das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG verlangt, dass ein geplantes 
Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft 
wird. Es bezweckt im Wesentlichen die prozessuale und materielle Harmonisie-
rung verschiedener Verfahren im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben (vgl. 
BGE 148 II 139 E. 8.3). Nachgelagerte Verfahren sind nach der Rechtsprechung 
des Bundesgerichts zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll erscheint - so 
etwa, wenn die Beurteilung der Farb- und Materialwahl während der Bauaus-

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führung besser möglich ist - und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswir-
kungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben können 
(BGE 150 II 566 E. 2.2.2; 149 II 170 E. 1.7). Von Bundesrechts wegen muss die 
Zufahrt spätestens im Zeitpunkt der Realisierung des Bauvorhabens tatsächlich 
und rechtlich gewährleistet sein (vgl. BGE 127 I 103 E. 7d). Eine Baubewilligung 
mit der Bedingung zu versehen, wonach die Rechtswirksamkeit erst mit der Si-
cherstellung der strassenmässigen Erschliessung eintritt, ist daher ausreichend (v 
Urteile BGer 1C_287/2021 vom 25.7.2022; 1C_57/2021 vom 3.2.2022 E. 3.1). Das 
kantonale Recht sieht sodann ausdrücklich vor, dass technische Baubewilligungen 
vorbehalten werden können (§ 81 Abs. 4 PBG). Technische Bewilligungen sind er-
gänzende Konkretisierungen der Baubewilligung, welche Erschliessung, Lage und 
Dimension des Erscheinungsbilds eines Bauvorhabens nicht verändern (vgl. § 44 
Abs. 1 PBV).

3.4.3 Der Gemeinderat erwog, dass in den Plänen zwar die Sichtweiten bei der 
Ausfahrt aus dem Autolift nicht korrekt dargestellt seien. Er kam aber zum Schluss, 
dass die Ausfahrt aus dem Autolift "funktionieren [kann], wenn entsprechende 
Massnahmen getätigt werden. Dies weil gemäss Gestaltung der Kernerneuerung 
kein effektives Trottoir mehr vorhanden ist, sondern die G.________strasse in eine 
20er-Zone ausgebaut ist und es eine Begegnungszone ist." Entsprechend ver-
langte er vor der Baufreigabe im Sinne einer technischen Bewilligung den Nach-
weis, dass die Verkehrssicherheit eingehalten ist (vgl. GRB Nr. 293, Disp.-
Ziff. 6.25). Der Regierungsrat hat die Anordnung des Gemeinderats insofern er-
gänzt, als der Beschwerdeführerin im Verfahren auf Erteilung der technischen Be-
willigung das rechtliche Gehör zu gewähren ist (vgl. RRB Nr. 967/2024, Disp.-
Ziff. 1).

3.4.4 Dem Standpunkt des Gemeinderats, wonach die Verkehrssicherheit bei der 
Ausfahrt aus dem Autolift mit Markierungen, technischen oder baulichen Massnah-
men, etc. gewährleistet werden kann, setzt die Beschwerdeführerin nichts Sub-
stanzielles entgegen. Das Verwaltungsgericht hat bei dieser Ausgangslage keine 
Veranlassung, an den schlüssigen Überlegungen des Gemeinderats zu zweifeln, 
zumal dieser mit den örtlichen Verhältnissen vertraut ist. Soweit blosse Markierun-
gen oder technische Massnahmen (Spiegel, Lichtsignale, etc.) für die Verkehrssi-
cherheit nicht ausreichen sollten, ist davon auszugehen, dass kleinere bauliche 
Anpassungen dafür ausreichen. So zeigt die Beschwerdeführerin etwa in der Du-
plik auf, dass die Sichtweiten durch eine geringfügige Rückversetzung der Liftfront 
vergrössert werden können. Nennenswerte Änderungen bei der Erschliessung, 
was die Anwendung von § 86 Abs. 4 PBG i.V.m. 44 Abs. 1 PBV ausschliessen 
würde, sind vor diesem Hintergrund nicht zu erwarten. Das Vorgehen des Gemein-

12

derats und des Regierungsrats erweist sich unter diesem Blickwinkel als vertret-
bar, zumal auch das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG nicht verlangt, 
dass die Erschliessung bereits im Zeitpunkt der Baubewilligung realisiert sein 
muss. Hinzu kommt, dass das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV) hier 
als mildere Massnahme zum Bauabschlag den Vorbehalt einer technischen Bewil-
ligung mit Suspensivwirkung gebietet (vgl. BGE 150 II 566 E. 2.2.2). Vor dem Hin-
tergrund von § 80 Abs. 1 PBG und Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG ist jedoch entschei-
dend, dass die Beschwerdeführerin im Verfahren auf Erteilung der technischen 
Bewilligung ihre Rechte wahren kann, was der Regierungsrat mit seiner Ergän-
zung des GRB Nr. 293 (vgl. RRB Nr. 967/204 Disp.-Ziff. 1) sichergestellt hat.

3.4.5 Anzufügen bleibt, dass eine Nachreichung der korrekten Sichtweiten bzw. 
des Verkehrssicherheitsnachweises im Baubewilligungsverfahren begrüssenswert 
gewesen wäre. Einen (wenngleich untergeordneten) Aspekt der Verkehrssicher-
heit in einem nachgelagerten Verfahren zu prüfen, macht aus prozessökonomi-
scher Sicht keinen Sinn, zumal der gegen das Bauvorhaben opponierenden Partei 
im Grundsatz auch in einem nachgelagerten Verfahren Parteistellung zukommt 
(vgl. BGE 150 II 566 E. 2.5). Entsprechend bergen nachgelagerte Verfahren das 
Potenzial, die Rechtswirkung der Baubewilligung hinauszuzögern. Hinzu kommt, 
dass eine höchstrichterliche Prüfung des Bauvorhabens in der Regel ausbleibt, 
sofern der Baubehörde bei der Beurteilung der Erfüllung einer Suspensivbedin-
gung noch ein Entscheidungsspielraum offensteht (vgl. BGE 149 II 170 E. 1.6 und 
E. 1.8), wie das hier der Fall sein dürfte.

3.5 Die Rügen der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der Erschlies-
sung sind unbegründet.

4. Weiter stellt die Beschwerdeführerin in Frage, dass der vorinstanzliche Ent-
scheid mit den gewässerschutzrechtlichen Vorgaben des Bundes vereinbar ist.

4.1 Das Bauvorhaben befindet sich im Gewässerschutzbereich Au und reicht un-
ter den mittleren Grundwasserspiegel, der im Projektperimeter rund 2.5m unter 
dem Terrain liegt (vgl. WebGIS, Höhen Gelände/Grundwasserkarte Mittelwasser-
stand). Der Gewässerschutzbereich Au dient dem Schutz nutzbarer unterirdischer 
Gewässer und gilt als besonders gefährdeter Bereich im Sinne von Art. 19 Abs. 2 
des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, 
GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 i.V.m. Art. 29 lit. a der Gewässerschutz-
verordnung (GSchV; SR 814.201) vom 28. Oktober 1998.

4.1.1 In den besonders gefährdeten Bereichen bedürfen die Erstellung und die Än-
derung von Bauten und Anlagen sowie Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche 

13

Arbeiten einer kantonalen Bewilligung, wenn sie die Gewässer gefährden können 
(vgl. Art. 19 Abs. 2 GSchG und die nicht abschliessenden Konkretisierungen in Art. 
32 Abs. 2 GSchV). Im Gewässerschutzbereich Au dürfen keine Anlagen erstellt 
werden, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann 
Ausnahmen bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers ge-
genüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10% vermindert wird (An-
hang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV). Ein an sich unzulässiges Bauwerk kann bewilli-
gungsfähig werden, wenn durch gezielte Ersatzmassnahmen (z.B. Sickerpackun-
gen) die vorhandene Durchflusskapazität erhalten oder in Ausnahmefällen um 
höchstens 10% vermindert wird. Damit wird die Forderung von Art. 43 Abs. 4 
GSchG, wonach Speichervolumen und Durchfluss nutzbarer Grundwasservor-
kommen durch Einbauten nicht wesentlich und dauernd verringert werden dürfen, 
präzisiert (vgl. Urteil BGer 1C_482/2012 vom 14.5.2014 E. 2.3). Ist eine Bewilli-
gung erforderlich, müssen die Gesuchsteller nachweisen, dass die Anforderungen 
zum Schutze der Gewässer erfüllt sind, und die dafür notwendigen Unterlagen (ge-
gebenenfalls hydrogeologische Abklärungen) beibringen (Art. 32 Abs. 3 GSchV). 
Damit soll die Beurteilung durch die gemäss Art. 32 Abs. 4 GSchV für die Erteilung 
der Bewilligung zuständigen Behörde ermöglicht werden (vgl. Giovannini, in: Griffel 
et. al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht 2016, Rz. 5.345).

4.1.2 Auf die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für Einbauten unter den mittle-
ren Grundwasserspiegel im Gewässerschutzbereich Au gemäss Anhang 4 Ziff. 211 
Abs. 2 GSchV besteht kein Rechtsanspruch. Ob die Bewilligung erteilt wird, steht 
im pflichtgemäss auszuübenden Ermessen der zuständigen Behörde. Nach Mass-
gabe des Zwecks dieser Bestimmung, besonders gefährdete Gewässer zu schüt-
zen, legt dies eine zurückhaltende Anwendung der Norm nahe. Für eine Beein-
trächtigung der Durchflusskapazität müssen - anders als für besonders gefährliche 
Anlagen in den Gewässerschutzbereichen Au und Ao (Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 1 
GSchV) hingegen keine wichtigen Gründe vorliegen. Jedenfalls aber ist eine Inter-
essenabwägung erforderlich, bei welcher die privaten und öffentlichen Interessen 
an einer Verminderung der Durchflusskapazität die entgegenstehenden 
(Gewässerschutz-) Interessen überwiegen müssen. Aus gewässerschutzrechtli-
cher Sicht fällt dabei namentlich ins Gewicht, wie gross die Verminderung der 
Durchflusskapazität innerhalb der zulässigen Bandbreite von 10% tatsächlich aus-
fällt und ob ein unterirdisches Gewässer selbst oder bloss ein zu seinem Schutz 
notwendiges Randgebiet betroffen ist (Anhang 4 Ziff. 111 Abs. 1 GSchV). Aufsei-
ten der Gesuchsteller verdient Berücksichtigung, inwieweit die Verweigerung einer 
Bewilligung eine sinnvolle, den übrigen (insb. raumplanerischen und umweltrecht-
lichen) Vorgaben entsprechende Nutzung ihres Grundeigentums erschwert (vgl. 

14

Urteile BGer 1C_730/2024 vom 1.9.2025 E. 3.3.4 [zur Publ. vorgesehen]; 
1C_690/2021 vom 12.9.2023 E. 3.2.2; 1C_460/2020 vom 30.3.2021 E. 4.2.2 f.).

4.1.3 Die Erteilung von Bewilligungen für Bauten und Anlagen in den besonders 
gefährdeten Gewässerschutzbereichen (Art. 19 Abs. 2 GSchG) obliegt nach § 29 
Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum Gewässerschutzgesetz (EGzGSchG; SRSZ 
712.110) vom 19. April 2000 der kantonalen Gewässerschutzfachstelle (dem AUE; 
§ 15 Abs. 1 und 2 lit. a der Wasserverordnung [SRSZ 451.111] vom 23.6.2020). 
Dieses kann der Bewilligungsbehörde Auflagen und Bedingungen beantragen, da-
mit Grundwasservorkommen erhalten bleiben (§ 29 Abs. 1 Satz 1 EGzGSchG).

4.2 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid, das beigeladene 
AUE habe eine Interessenabwägung vorgenommen und die gewässerschutzrecht-
liche Ausnahmebewilligung erteilt. Abgestellt habe es dabei auf den "Kurzbericht 
Hydrogeologie" der I.________ Hydr. AG vom 29. August 2022 (Kurzbericht Hy-
drogeologie; in: RR-act. III/04). Demnach beschränke sich der Eingriff bei einer 
Flachfundation auf die obersten Teile des Grundwasserträgers. Mittels Kofferung 
und Hinterfüllung bis zum mittleren Grundwasserspiegel könne eine Verminderung 
des Durchflussquerschnitts vollständig verhindert werden (vgl. RRB Nr. 967/2024 
E. 5.2). Sinngemäss kam der Regierungsrat zum Schluss, dass die Erteilung der 
Ausnahmebewilligung zu Recht erfolgt sei.

4.3 Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, eine sorgfältige Interes-
senabwägung habe nicht stattgefunden. In der Interessenabwägung werde als 
Vorteil angerechnet, dass eine Flachfundation nur bei einem Untergeschoss im 
Grundwasser möglich sei. Eine Flachfundation könne aber auch realisiert werden, 
wenn keine Einbauten ins Grundwasser erfolgen. Weiter habe die Gemeinde La-
chen im GRB Nr. 293 verlangt, dass erneut ein Baugesuch eingereicht werden 
müsse, wenn sich herausstelle, dass eine Pfahlfundation notwendig werde. Ein 
solches "Trial and Error"-Verfahren sei unzulässig. In einer unaufgeforderten Ein-
gabe vom 8. September 2025 bekräftigt die Beschwerdeführerin ihren Standpunkt, 
wonach die zuständige Fachstelle keine eigentliche Interessenabwägung vorge-
nommen habe, was der Regierungsrat und die Beschwerdegegnerin in weiteren 
Stellungnahmen in Abrede stellen.

4.4 Entgegen der Beschwerdeführerin hat das AUE die gewässerschutzrechtli-
che Ausnahmebewilligung gemäss Art. 19 Abs. 2 GSchG i.V.m. Anhang 4 Ziff. 211 
Abs. 1 GSchV zu Recht erteilt. Zwar räumt auch der Regierungsrat in zutreffender 
Weise ein, dass die Auseinandersetzung des AUE mit dem Kurzbericht Hydrogeo-
logie knapp ausgefallen ist (vgl. Fachbericht vom 13.10.2022, in: RR-
act. III/04/B3). Aus dem Fachbericht des AUE (der in den Gesamtentscheid des 

15

ARE eingeflossen ist) werden aber die Aspekte deutlich, die zur Erteilung der Aus-
nahmebewilligung geführt haben. Demnach kann die Durchflusskapazität mit Er-
satzmassnahmen zu 100% wiederhergestellt werden, ist das Projekt betreffend 
Einbauten unter den mittleren Grundwasserspiegel optimiert, da auf eine Pfahlfun-
dation verzichtet wird und kann eine Beeinträchtigung von Grundwasserfassungen 
ausgeschlossen werden. Weiter verweist das AUE auf die im Kurzbericht Hydro-
geologie aufgeführten Interessen und kommt zum Schluss, dass die Ausnahme-
bewilligung gemäss Art. 19 Abs. 2 GSchG i.V.m. Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 1 GSchV 
erteilt werden kann. Der Kurzbericht Hydrogeologie seinerseits weist nachvollzieh-
bar aus, dass:

- oberflächennahe Einlagerungen von Verlandungssedimenten vorhanden 
sind, die gering durchlässig und sehr setzungsempfindlich sind, weshalb 
die Fundation unter diese Schicht geführt werden muss;

- sich der Eingriff mit der vorgesehenen Flachfundation auf die obersten 
Teile des Grundwasserträgers beschränkt und die Verminderung des 
Durchflussquerschnitts mindestens kompensiert werden kann;

- durch den Einbau von durchlässigem Material unter der Bodenplatte und 
in den Hinterfüllungen sichergestellt wird, dass durch den Einbau auch 
keine Änderung der Fliessverhältnisse eintritt;

- bereits heute Einbauten und Auffüllungen unterhalb des mittleren Grund-
wasserspiegels vorhanden sind, wobei die Durchflusskapazität im Ver-
gleich zum heutigen Zustand verbessert werden kann.

4.5 Auf dieser Grundlage ist nicht zu beanstanden, wenn das AUE die Voraus-
setzungen für die Erteilung einer Bewilligung gemäss Art. 19 Abs. 2 GSchG i.V.m. 
Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 1 GSchV bejaht hat. Die Durchflusskapazität des Grund-
wasserträgers und die Fliessverhältnisse werden nicht beeinträchtigt, sondern im 
Verhältnis zum heutigen Zustand (mit Auffüllungen und Einbauten) verbessert. 
Vom Bauvorhaben sind demnach keine massgeblichen, nachteiligen Einwirkun-
gen auf das Grundwasser und die natürliche Funktion des Wasserkreislaufs zu 
erwarten (vgl. Art. 1 lit. h GSchG). Weiter ist die Unterschreitung des mittleren 
Grundwasserspiegels für eine Flachfundation die bessere Lösung als eine Pfahl-
fundation. Ein Verzicht auf Einbauten unter den mittleren Grundwasserspiegel ist 
sodann aus statischen Gründen kaum realisierbar, weil in den oberen Schichten 
setzungsempfindliche Sedimente vorhanden sind. Das legitime Interesse der Be-
schwerdegegnerin an einer sinnvollen, mit den planerischen Vorgaben überein-
stimmende Nutzung ihres Grundstücks spricht schon vor diesem Hintergrund für 
die Erteilung der Bewilligung des AUE. Hinzu kommt, dass das geltende PBR (wei-
terhin) Mindestrichtzahlen für Abstellplätze vorsieht (vgl. Art. 34 PBR). Eine Unter-

16

bringung dieser Abstellplätze kommt im Interesse einer verdichteten Bauweise und 
aus städtebaulichen Gründen aber lediglich im Untergrund in Frage, zumal die Erd-
geschosse in der Kernzone K1 für kleinbetriebliche, publikumsintensive Nutzun-
gen vorgesehen sind (Art. 16 Abs. 3 PBR). Hier wurde eine Unterschreitung der 
Mindestrichtzahlen bewilligt, was die Einbauten unter dem mittleren Grundwasser-
spiegel entsprechend reduziert. Auch unter diesem Blickwinkel hat das AUE die 
Ausnahmebewilligung zu Recht erteilt (vgl. auch Bundesamt für Umwelt [BAFU], 
Rundschreiben an die Kantone vom 24.2.2022 betreffend "Interessenabwägung 
bei Einbauten unter den mittleren Grundwasserspiegel im Gewässerschutzbereich 
Au"). Bei dieser Ausgangslage erübrigt es sich, im Detail auf die weiteren Interes-
sen einzugehen, die zusätzlich für eine Realisierung des Bauvorhabens sprechen 
und bei einem knappen Ausgang der Interessenabwägung ebenfalls zu berück-
sichtigen wären (vgl. dazu unten, E. 6.6.2 f.). 

4.6 Die Rüge der Beschwerdeführerin ist demnach unbegründet. Dies trifft auch 
zu, soweit sie geltend macht, möglicherweise sei doch eine Pfahlfundation erfor-
derlich. Aus dem Kurzbericht Hydrogeologie ergibt sich diesbezüglich nichts. Da-
neben liegt eine Einschätzung der J.________Bauing. AG vom 30. August 2022 
in den Akten, welche die Machbarkeit einer Flachfundation bestätigt. Der Hinweis 
des Gemeinderats Lachen, wonach bei einer Änderung der Fundation ein neues 
Baubewilligungsverfahren nötig sei (vgl. GRB Nr. 293 E. 15.4) ist zutreffend, aber 
stellt bloss einen Hinweis an die Parteien für den Fall dar, dass wider Erwarten 
statische Probleme auftreten sollten. Dass die vorgesehene Flachfundation nicht 
möglich sein wird, ist weder dargetan noch ersichtlich.

5. Die Beschwerdeführerin rügt in verschiedener Hinsicht eine Verletzung von 
Bestimmungen zum Ortsbildschutz, namentlich von § 56 Abs. 1 PBG, Art. 16 
Abs. 1 und Art. 30 Abs. 2 PBR sowie der Art. 6 f. des Bundesgesetzes über den 
Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) vom 1. Juli 1966.

5.1 Gemäss § 56 Abs. 1 PBG müssen sich Bauten und Anlagen so in die Um-
gebung eingliedern, dass sie das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild 
nicht stören. Die besonderen Vorschriften über den Natur- und Heimatschutz blei-
ben vorbehalten (§ 56 Abs. 2 PBG). Die kommunalen Baureglemente müssen Vor-
schriften über den Schutz des Orts- und Landschaftsbildes enthalten (§ 21 Abs. 2 
lit. b PBG).

5.1.1 Der Natur- und Heimatschutz wird auf kantonaler Ebene insbesondere im 
Gesetz über die Denkmalpflege und Archäologie (Denkmalschutzgesetz, DSG 
[SRSZ 720.100]) vom 6. Februar 2019 geregelt. Dieses bezweckt unter anderem 
die Erhaltung, den Schutz sowie die Pflege der Ortsbilder und ergänzt die Bundes-

17

gesetzgebung über den Natur- und Heimatschutz (§ 1 Abs. 1 und Abs. 2 DSG). 
Als Schutzobjekte der Denkmalpflege gelten Objekte, denen ein erheblicher kultu-
reller, geschichtlicher, kunsthistorischer oder städtebaulicher Wert zukommt (§ 3 
Abs. 1 DSG). In Frage kommen Ortsbilder (§ 3 Abs. 2 lit. a DSG), Gebäudegrup-
pen und Einzelbauten unter Einbezug ihrer Ausstattung und der für ihre Wirkung 
wesentlichen Umgebung (§ 3 Abs. 2 lit. b DSG). Der Kanton führt ein Inventar der 
geschützten Bauten und Objekte gemäss § 3 Abs. 2 lit. b DSG (vgl. § 4 Abs. 1 
DSG). Der Ortsbildschutz wird demgegenüber durch den kantonalen Richtplan, 
kantonale und kommunale Nutzungspläne sowie eidgenössische und kantonale 
Inventare sichergestellt (vgl. § 9 Abs. 1 DSG). Gemäss § 9 Abs. 2 DSG erlassen 
die Gemeinden in ihren kommunalen Nutzungsplanungen Vorschriften zum 
Schutz des Ortsbildes gemäss Planungs- und Baugesetz. Im Bereich von Ortsbil-
dern, die im Bundesinventar ISOS im Sinne von Art. 1 Abs. 1 der Verordnung über 
das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS; [SR 
451.12]) vom 13. November 2019 mit nationaler Bedeutung eingestuft sind (ISOS-
A-Gebiete), sind Neubauten und wesentliche Umbauten im Rahmen des Baube-
willigungsverfahrens von der Kantonalen Denkmalpflege zu beurteilen; sie verfasst 
im Baubewilligungs- oder im Planungsverfahren entsprechende Fachberichte (vgl. 
§ 9 Abs. 3 DSG i.V.m. § 3 Abs. 3 lit. c und lit. d Verordnung über die Denkmal-
pflege und Archäologie [Denkmalschutzverordnung, DSV; SRSZ 720.111]).

5.1.2 Auf kommunaler Ebene sind im Hinblick auf den Ortsbildschutz so weit hier 
interessierend die folgenden Bestimmungen von Bedeutung: In den Kernzonen 
sind gemäss Art. 15 Abs. 2 PBR äussere bauliche Veränderungen nur zulässig, 
wenn das Erscheinungsbild verbessert wird. Für die Kernzone 1 (K1) bestimmt 
Art. 16 Abs. 1 PBR, dass der alte Dorfteil in seiner städtebaulichen Ausprägung 
geschützt ist. Umbau und Renovation sind die Regel; Neubauten sind statthaft, 
wenn sie das Ortsbild unter Berücksichtigung der historischen Vorgaben wahren 
(Art. 30 PBR). Die Steildachformen sind zu wahren (Art. 16 Abs. 2 PBR). Weiter 
sieht Art. 30 PBR ("Gestalterische Anforderungen") im Abschnitt "Orts- und Land-
schaftsbild" vor, dass die grundlegenden Regeln der Architektur und die Anforde-
rungen an die Einfügung in die gewachsenen Ortsstrukturen (wie Körnung, Gestal-
tung und Farbgebung) einzuhalten sind; zu diesem Zweck können Projektände-
rungen angeordnet werden. Bestehenden Inventaren und den in der kommunalen 
Richtplanung vorgesehenen Grünachsen ist Rechnung zu tragen (Art. 30 Abs. 1 
PBR). Erhöhte Anforderungen gelten für die Kernzonen und für exponierte Stand-
orte. Unter besonderem Schutz stehen das seeseitige Ortsbild mit den Zwiebeltür-
men der Pfarrkirche und die wertvollen Kulturstätten wie Pfarrkirche, Rat- und Ge-
meindehaus, Kapelle im Ried, Marienbrunnen, Landsgemeindeplatz und ihre 
Sichtbereiche (Abs. 2). Dächer und Dachaufbauten müssen quartierüblich gestal-

18

tet werden. Im zweiten Dachgeschoss sind Dacheinschnitte und -aufbauten nicht 
zugelassen (Abs. 3).

5.2 Zu beachten sind weiter die bundesrechtlichen Bestimmungen. Im Zusam-
menhang mit dem Ortsbildschutz stehen dabei jene des NHG und seiner Aus-
führungserlasse im Vordergrund.

5.2.1 Gemäss Art. 3 Abs. 1 NHG sorgen der Bund, seine Anstalten und Betriebe 
sowie die Kantone bei der Erfüllung der Bundesaufgaben dafür, dass das heimat-
liche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kultur-
denkmäler geschont werden und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, 
ungeschmälert erhalten bleiben. Sie erfüllen diese Pflicht, unter anderem indem 
sie Bewilligungen nur unter Bedingungen oder Auflagen erteilen oder aber verwei-
gern (Art. 3 Abs. 2 lit. b NHG). Die Pflicht gemäss Art. 3 Abs. 1 NHG gilt bei der 
Erfüllung einer Bundesaufgabe unabhängig von der Bedeutung des Objekts im 
Sinne von Art. 4 NHG. Eine Massnahme darf jedoch nicht weitergehen, als es der 
Schutz des Objekts und seiner Umgebung erfordert (Art. 3 Abs. 3 NHG; EGV-SZ 
2014 B 8.8 E. 2.3). Aus Art. 3 NHG ergibt sich eine Pflicht zur Interessenabwä-
gung, bei der jedoch - anders als bei Art. 6 Abs. 2 NHG (vgl. unten, E. 5.2.2) - 
sämtliche Interessen und nicht nur solche von nationaler Bedeutung zu berück-
sichtigten sind (vgl. BGE 137 II 266 E. 4; 131 II 545 E. 2.1).

5.2.2 Einen stärkeren Schutz sieht das Gesetz für Objekte von nationaler Bedeu-
tung im Sinne von Art. 4 lit. a NHG vor, die der Bund in entsprechende Inventare 
aufnimmt (vgl. Art. 5 NHG). Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Be-
deutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse 
die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstel-
lungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung 
verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung 
im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung 
gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von 
ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Zu den In-
ventaren von Objekten von nationaler Bedeutung zählt auch das Bundesinventar 
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS; vgl. Art. 1 Abs. 1 VISOS).

5.2.3 Das Gebot der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne von Art. 6 NHG bedeu-
tet nicht, dass sich am bestehenden Zustand überhaupt nichts mehr ändern darf. 
Der Zustand des Objekts soll gesamthaft betrachtet unter dem Aspekt des Natur- 
und Heimatschutzes nicht verschlechtert werden. Allfällige geringfügige Nachteile 
einer Veränderung müssen durch anderweitige Vorteile mindestens ausgeglichen 
werden. Zur grösstmöglichen Schonung eines Objekts gehört auch, dass mögliche 

19

alternative Standorte geprüft und deren Vor- und Nachteile gegeneinander abge-
wogen werden (BGE 127 II 273 E. 4c; Urteil BGer 1C_173/2016 vom 23.5.2017 
E. 3.3; Leimbacher in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, 
2. Aufl. 2019, Art. 6 N 9). Bei der Beurteilung der ungeschmälerten Erhaltung ist 
von der jeweiligen Umschreibung des Schutzgehalts des Objekts auszugehen. 
Mögliche Beeinträchtigungen sind an den individuellen Schutzzielen zu messen, 
die in den gesondert veröffentlichten Beschreibungen zu den jeweiligen Gebieten 
des Inventars umschrieben sind (BGE 127 II 273 E. 4c; Urteile BGer 1C_217/2018 
vom 11.4.2019 E. 4.4; 1C_237/2016 vom 23.5.2016 E. 3.3). Ungeschmälert zu er-
halten ist insbesondere, was ein Objekt so einzigartig oder typisch macht, dass 
ihm nationale Bedeutung zuerkannt wurde (Urteil BGer 1A.122/2004 vom 
30.5.2005 E. 2.6; Tschannen/Mösching, Nationale Bedeutung von Aufgaben‐ und 
Eingriffsinteressen im Sinne von Art. 6 Abs. 2 NHG, Bern 2012, S. 15).

5.2.4 Im Rahmen dieser gesetzlichen Grundlagen werden bei der Anwendung von 
Art. 6 Abs. 2 NHG demnach drei Arten von Eingriffen unterschieden (vgl. Wagner 
Pfeifer, Umweltrecht - Besondere Regelungsbereiche, 2. Aufl. 2021, Rz. 1154; 
Tschannen/Mösching, a.a.O., S. 14):

- Eingriffe, die mit den Schutzzielen vereinbar sind und das Objekt nicht be-
einträchtigen ("Veränderungen");

- Eingriffe, die ein Objekt nur geringfügig beeinträchtigen ("leichte Beein-
trächtigungen"); und

- Eingriffe, die ein Objekt in seiner Substanz dauerhaft beeinträchtigen 
("schwerwiegende Beeinträchtigungen").

Für das ISOS ist diese Unterscheidung in Art. 10 VISOS ausdrücklich verankert. 
Demnach stellen Eingriffe bei der Erfüllung von Bundesaufgaben, die keine Aus-
wirkungen auf die Erreichung der Erhaltungsziele haben, keine Beeinträchtigung 
der Objekte dar und sind zulässig (vgl. Art. 10 Abs. 1 Satz 1 VISOS). Ebenfalls 
zulässig sind geringfügige Beeinträchtigungen eines Objekts, wenn sie sich durch 
ein überwiegendes Interesse rechtfertigen lassen (Art. 10 Abs. 1 Satz 2 VISOS). 
Bei schwerwiegenden Eingriffen in ein Objekt bei Erfüllung einer Bundesaufgabe 
darf eine Interessenabwägung indes nur vorgenommen werden, wenn bestimmte 
gleich- oder höherwertige Interessen von nationaler Bedeutung vorliegen. Schwer-
wiegende Beeinträchtigungen eines Objekts sind nur zulässig, wenn sie sich durch 
ein überwiegendes Interesse von ebenfalls nationaler Bedeutung rechtfertigen las-
sen (Art. 10 Abs. 2 VISOS).

5.2.5 Die VISOS nennt weder in der ursprünglichen Fassung vom 9. September 
1981 (AS 1981 1680) noch in der geltenden Fassung allgemeine Schutzziele, die 

20

das Schutzziel von Art. 6 Abs. 1 NHG konkretisieren. Insoweit ist mithilfe der In-
ventarblätter zu prüfen, was überhaupt geschützt ist und, soweit vorhanden, wel-
che Schutzmassnahmen darin vorgeschlagen werden. Ob ein Bauprojekt ein In-
ventarobjekt des ISOS erheblich beeinträchtigt, ist daher im Einzelfall anhand der 
Umschreibung des Schutzgehaltes und der Schutzziele dieses Inventarobjekts zu 
beurteilen (vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteil BGer 1C_173/2016 vom 23.5.2017 
E. 3.3; VGE III 2020 98 vom 26.4.2021 E. 4.4.3).

5.3 Im Hinblick auf die (fachliche) Beurteilung, ob ein bauliches Vorhaben mit 
dem Ortsbildschutz vereinbar ist, sind sodann die gesetzlich vorgesehenen Zu-
ständigkeiten zu berücksichtigen.

5.3.1 Gemäss Art. 25 Abs. 1 NHG bestellt der Bund eine oder mehrere beratende 
Kommissionen für den Naturschutz, den Heimatschutz und die Denkmalpflege. Die 
Kantone bezeichnen ihrerseits Fachstellen für den Naturschutz, den Heimatschutz 
und die Denkmalpflege (Art. 25 Abs. 2 NHG). Kann bei der Erfüllung einer Bun-
desaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufge-
führt ist, erheblich beeinträchtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammen-
hang grundsätzliche Fragen, so verfasst eine der vom Bundesrat bestellten, zu-
ständigen Kommissionen im Sinne von Art. 25 Abs. 1 NHG ein Gutachten. Die 
Kommission gibt darin an, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es 
zu schonen ist (Art. 7 Abs. 2 NHG). Soweit für die Erfüllung einer Bundesaufgabe 
der Kanton zuständig ist, beurteilt die kantonale Fachstelle im Sinne von Art. 25 
Abs. 2 NHG, ob ein Gutachten notwendig ist (Art. 7 Abs. 1 NHG). Kantonale Fach-
stelle im Sinne von Art. 25 Abs. 2 NHG bzw. Art. 7 Abs. 1 NHG ist im Bereich des 
Ortsbildschutzes die Kantonale Denkmalpflege (KDP; vgl. § 9 Abs. 3 DSG i.V.m. 
§ 3 Abs. 3 lit. c und lit. d DSV; oben E. 5.1.1; VGE III 2017 115 vom 24.11.2017 
E. 4.8).

5.3.2 Bei der Pflicht zur Einholung eines Gutachtens gemäss Art. 7 NHG handelt 
es sich nicht bloss um eine Ordnungsvorschrift. Vielmehr ist eine Begutachtung 
durch das nach dieser Bestimmung vorgeschriebene Bundesorgan obligatorisch, 
wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. BGE 127 II 273 E. 4b; 
Urteile BGer 1C_357/2015 vom 1.2.2017 E. 4.2.3; 1C_409/2008 vom 8.4.2009 
E. 4.3 [nicht publ. in: BGE 135 II 238]). Während in Fachfragen allgemein nicht 
ohne triftige Gründe von Sachverständigengutachten abgewichen werden darf 
(vgl. BGE 150 II 133 E. 4.1.3; 145 II 70 E. 5.5 m.H.), kommt den Gutachten der 
Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) und der Eidgenös-
sischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) im Bereich des Natur- und Heimat-
schutzes besonderes Gewicht zu. Vom Ergebnis ihrer Begutachtung darf nur aus 

21

triftigen Gründen abgewichen werden, selbst wenn der entscheidenden Behörde 
eine freie Beweiswürdigung zusteht. Dies gilt namentlich auch für die dem Gutach-
ten zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen (vgl. BGE 150 II 133 E. 4.1.3; 
136 II 214 E. 5).

5.3.3 Erhöhten Beweiswert weisen auch die Amtsberichte im Sinne von § 24 
Abs. 1 lit. a VRP der Kantonalen Denkmalpflege auf. Die KDP nimmt beim Vollzug 
des Heimatschutzes eine zentrale Stellung ein und verfügt aufgrund ihrer Tätigkeit 
über besondere Sachkenntnisse. Beweismässig kommt ihren Amtsberichten da-
her die Stellung von Gutachten zu (vgl. VGE III 2024 79 vom 27.11.2024 E. 3.2.2; 
III 2017 115 vom 24.11.2017 E. 4.8; vgl. auch Urteile BGer 1C_559/2022 vom 
27.12.2023 E. 4.2; 1C_595/2013 vom 21.2.2014 E. 4.1.2). Entsprechend dürfen 
sich die rechtsanwendenden Behörden nicht ohne triftige Gründe darüber hinweg-
setzen. Solche triftigen Gründe liegen etwa vor, wenn ein Gutachten Irrtümer, Lü-
cken oder Widersprüche enthält. Weicht die Behörde oder das Gericht von einem 
Gutachten aus triftigen Gründen ab, sind die triftigen Gründe zu benennen bzw. 
die Abweichung zu begründen (vgl. VGE III 2017 115 vom 24.11.2017 E. 4.8, m.H. 
auf Urteile BGer 1C_179/2015 vom 11.5.2016 E. 5.2; 1C_595/2013 vom 21.2.2014 
E. 4.1.2).

5.3.4 Zu beachten ist weiter, dass der kommunalen Bewilligungsbehörde in Fra-
gen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurteilungsspielraum 
zusteht (VGE III 2020 98 vom 26.4.2021 E. 5.1; III 2019 241 vom 14.9.2020 
E. 3.2.1; III 2014 11 vom 22.5.2014 E. 4.4; BGE 145 I 52 E. 3.6). Die Überprüfung 
der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden, unbestimmten Rechtsbegriffe 
hat zurückhaltend zu erfolgen. Auf der einen Seite hat sich die Überprüfung durch 
die Beschwerdeinstanz - sachlich - in dem Umfang zurückzuhalten, als es um lo-
kale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe und Ortskenntnis von Be-
deutung sein sollen. Die örtliche Behörde verfügt über die besten Ortskenntnisse 
und ihr obliegt es, im Rahmen ihres Planungsauftrages dem Orts- und Land-
schaftsschutz Rechnung zu tragen (vgl. EGV-SZ 2005 C.2.1 E. 4.2.3; VGE III 2020 
98 vom 26.4.2021 E. 5.1). Auf der anderen Seite hat die Überprüfung durch die 
Rechtsmittelinstanz so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, vom Kanton 
zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten (vgl. VGE III 2020 
98 vom 26.4.2021 E. 5.1). Zu diesen Interessen zählt auch jenes an der unge-
schmälerten Erhaltung oder jedenfalls grösstmöglichen Schonung von Objekten 
von nationaler Bedeutung (vgl. § 9 Abs. 1 lit. c und Abs. 3 DSG; Art. 3 Abs. 1 und 
Art. 6 NHG; BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteile BGer 1C_635/2024 vom 14.8.2025 
E. 4.6; 1C_572/2022 vom 2.11.2023 E. 3.2).

22

5.4 Das Ortsbild von Lachen ist mit Aufnahmejahr 1986 im ISOS als Objekt 
Nr. 3269, Kleinstadt (Flecken) qualifiziert (vgl. Anhang 1 VISOS) und wie folgt um-
schrieben (vgl. https://api.isos.bak.admin.ch/ob/3269/doc/ISOS_3269.pdf):

Alter Hafenort und mittelalterliche Marktgründung am oberen Zürichsee, historisches 
Zentrum der March.

Besondere Lagequalitäten dank der harmonischen Einbettung der Siedlung in eine 
Seebucht, dank der einzigartigen Seefront des alten Dorfes und insbesondere dank 
der eindrücklichen Fernwirkung der Pfarrkirche mit ihrer Doppelturmfront, einem 
Wahrzeichen der ganzen Region. In neuerer Zeit Beeinträchtigung der Lagequa-
litäten durch ungeordnete Überbauung des Hinterlandes.

Hohe räumliche Qualitäten dank den engen Gassen- und Platzräumen im Ortskern, 
deren schwer überschaubare gegenseitige Verknüpfung den Reiz der kleinstädtisch 
anmutenden räumlichen Ganzheit noch erhöhen.

Besondere architekturhistorische Qualitäten wegen der deutlich ablesbaren Sied-
lungsentwicklung vom spätmittelalterlichen Marktort zum modernen Industrie- und 
Dienstleistungszentrum, mit einer Vielzahl wertvoller Einzelbauten und Ensembles 
aus dem Bereich der Sakralbaukunst, der bürgerlichen Baukultur, der Industrie-
geschichte, der öffentlichen Bauten usw. eine der prachtvollsten ländlichen Pfarrkir-
chen des Hochbarocks in der Schweiz.

5.4.1 Als zu den wichtigsten Ortsbildteilen gehörend wird der dichte, kleinstadt-
ähnlich bebaute Ortskern (G 1; Erhaltungsziel A) beschrieben, der sich der Form 
eines gleichschenkligen Dreiecks annähere, dessen ursprünglich am Seeufer ge-
legene Grundlinie, nach dem Bau der Hafenanlage um die Jahrhundertwende, par-
allel zum Seerand verlaufe. Aus dem unübersichtlichen Strassen- und Gassenge-
wirr lasse sich als Kern ein H-förmiges Erschliessungssystem eruieren, dessen 
Hauptachsen in Richtung See verlaufen und dessen Knotenpunkte der Kirch- und 
der Rathausplatz bilden. Durch die typische kleinstädtische Rand- und Zeilenbe-
bauung seien geschlossene, repräsentativ gestaltete Gassenbilder und einfache, 
durch unzählige kleine Hausanbauten und Gärten geprägte Rückfronten entstan-
den. Die ältesten Häuser stünden am Kirchplatz, von der eng hineingestellten 
zweitürmigen Kirche fast wie von einem mittelalterlichen Dom überragt. Ebenfalls 
sehr kleinräumig wirke der unweit des kirchlichen Platzes gelegene weltliche Platz 
beim Rathaus. Während die Bebauung im Innersten des Ortskerns sehr dicht sei, 
lockere sie sich an den Gebietsrändern auf. Hier herrsche nicht mehr nur bei den 
öffentlichen Bauten die offene Bauweise vor, sondern auch bei privaten. Die Struk-
tur des Ortskerns dürfte auf das 14.-16. Jahrhundert zurückgehen, die Bausub-
stanz hingegen sei jünger. Mehrere neue Wohn- und Geschäftshäuser störten den 
Rahmen der kleinteiligen Bebauungsstruktur und sprengten dadurch das Gassen-
bild.

https://api.isos.bak.admin.ch/ob/3269/doc/ISOS_3269.pdf

23

5.4.2 Das Gebiet G 1 wurde den Aufnahmekategorien "AB" zugewiesen. Die Auf-
nahmekategorien geben den Erhaltungszustand wieder (vgl. Eidgenössisches De-
partement des Innern [EDI], Weisungen über das Bundesinventar der schützens-
werten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung ISOS [WISOS] vom 
1.1.2020, S. 12). Das Gebiet G 1 hatte im Zeitpunkt der Aufnahme in das ISOS 
demgemäss teilweise "ursprüngliche Substanz" (d.h. die Mehrheit der Bauten und 
Räume hat historisch die gleiche epochenspezifische oder regionaltypische Prä-
gung), teilweise lediglich "ursprüngliche Struktur" (d.h. das historische Gefüge der 
Räume besteht, die Mehrheit der Bauten hat ähnliche epochenspezifische oder 
regionaltypische Merkmale; vgl. auch Bundesamt für Kultur [BAK], Erläuterungen 
zum Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler 
Bedeutung, S. 6).

5.4.3  Die kategorisierten Erhaltungsziele für das Ortsbild von Lachen werden im 
ISOS soweit hier interessierend mit folgenden, speziellen Erhaltungshinweisen er-
gänzt:

Auf die Bewahrung der charakteristischen Seesilhouette ist besonderes Gewicht zu 
legen.

Die Bausubstanz des Ortskerns sollte auf der Grundlage der Kunstdenkmälerinven-
tarisation weiter untersucht und die einigermassen qualitätvollen Häuser unter 
Schutz gestellt werden. In den übrigen Bereichen ist die Reihenhausbebauung mit 
schmalen Häusern beizubehalten.

Das verkehrsbelastete Dorfzentrum ist in einen ruhigen, fussgängerfreundlichen Be-
reich zu verwandeln.

[…]

Im Interesse einer guten Ablesbarkeit der einzelnen Siedlungsteile sollten nament-
lich an den Verknüpfungspunkten keine Neubauten erstellt werden, da diese die 
siedlungsgeschichtlichen Zusammenhänge verunklären […].

6. Die vom vorliegenden Bauprojekt betroffenen Grundstücke KTN 
001.________, 002.________ und 003.________ an der F.________strasse 
004.________, 005.________ und 006.________ liegen am südöstlichen Rand 
der Kernzone 1 und formen den Abschluss des Gebiets G 1 (…). Die Gebäude auf 
den Grundstücken KTN 001.________, 002.________ und 003.________ sind 
weder im ISOS als Einzelobjekte erwähnt, noch im Kantonalen Schutzinventar 
(KSI) im Sinne von § 4 Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 2 lit. b DSG eingetragen.

24

6.1 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen RRB Nr. 967/2024 vom 17. De-
zember 2024 zusammengefasst was folgt:

- Lachen figuriere als Kleinstadt im ISOS und die Baugrundstücke würden im 
Gebiet Nr. 1 "Kompakter Ortskern mit Hauptgassen und zwei Plätzen" liegen, 
das dem höchsten Erhaltungsziel (A) zugeteilt sei (vgl. E. 6.2).

- Die Schutzbestimmungen von Art. 6 NHG würden nur bei der Erfüllung von 
Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise greifen, bei der Erfüllung von kanto-
nalen und kommunalen Aufgaben werde der Schutz von Ortsbildern hingegen 
durch kantonales und kommunales Recht gewährleistet (vgl. E. 6.3).

- Die gemäss ISOS schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung seien 
im Richtplan des Kantons Schwyz aufgeführt. Ausserdem bestehe ein kom-
munaler Richtplan der Gemeinde Lachen vom 21. Februar 2003, der unter an-
derem eine Zone für ein schutzwürdiges Ortsbild von nationaler Bedeutung 
ausscheide, in der sich auch die Baugrundstücke befänden. Ferner sei das 
ISOS mit Art. 30 PBR grundeigentümerverbindlich umgesetzt (vgl. E. 6.4).

- Die Beurteilung eines Bauvorhabens auf seine Vereinbarung mit dem Orts- 
und Landschaftsbild stehe in erster Linie der zuständigen örtlichen Behörde 
zu. Da sich die Baugrundstücke im ISOS-Gebiet mit dem Erhaltungsziel A be-
fänden, müsse eine Begutachtung durch die KDP, die offiziellen Fachinstan-
zen oder andere Fachleute erfolgen (E. 6.5).

- Die KDP als zuständige Fachstelle habe im Planungsprozess mitgewirkt und 
an mindestens drei Werkstattgesprächen sowie zwei Begehungen das Projekt 
mit den Architekten, Vertretern der Gemeinde und der Bauherrschaft bespro-
chen, kritisch hinterfragt und sukzessive weiterentwickelt. Darüber hinaus 
seien zwei externe Fachexperten in das Bauprojekt involviert gewesen. Mit 
Fachbericht vom 13. Oktober 2022 habe sich die KDP abschliessend zum 
Bauvorhaben geäussert (vgl. E. 6.6).

- In ihrem Fachbericht habe sich die KDP auch bezüglich des umstrittenen Orts-
bild- und Objektschutzes geäussert und sei zum Schluss gekommen, dass bei 
allen drei bestehenden Mehrfamilienhäusern wegen mehrerer grösserer Nut-
zungsveränderungen, Umbauphasen und Totalsanierungen weder das ur-
sprüngliche Erscheinungsbild noch die originale Bausubstanz vorhanden 
seien. Die drei bestehenden Mehrfamilienhäuser seien nicht erhaltenswert 
und würden die Aufnahmekriterien für das KSI gemäss § 6 DSV nicht erfüllen. 
Zwar habe sich die KDP in ihrem Fachbericht nicht ausdrücklich zur Erforder-
lichkeit einer Begutachtung durch die ENHK/EKD-Kommission geäussert. Mit 
dem Hinweis darauf, dass die Interessenabwägung durch die Gemeinde vor-
zunehmen sei, habe die KDP jedoch zu erkennen gegeben, dass ein 
ENHK/EKD-Gutachten nicht erforderlich sei und aus denkmalpflegerischer 

25

Sicht gegen die geplanten Abbrüche der Bestandesbauten keine Einwände 
bestehen (vgl. E. 6.7).

- Der Gemeinderat gehe fundiert auf die historischen und architekturhistorsi-
chen Qualitäten der bestehenden Gebäude ein und konzentriere sich auch auf 
deren Veränderung über die Jahrzehnte. Er weise auch auf die im Ortsbildin-
ventar erwähnten allgemeinen Zielsetzungen hin. Mit der Interessenabwä-
gung über die zum Abbruch bestimmten Gebäude widme er sich vertieft dem 
denkmalpflegerischen Schutzaspekt und stütze seine Schlussfolgerungen auf 
den Fachbericht des Amtes für Kultur im kantonalen Gesamtentscheid vom 
30. November 2023 ab. Beide Vorinstanzen würden schlüssig und nachvoll-
ziehbar vortragen, inwiefern die originale Bausubstanz und das ursprüngliche 
Erscheinungsbild nicht mehr vorhanden seien. Die in Erfüllung einer Bundes-
aufgabe zuständige kantonale Fachstelle (KDP) habe die Einordnung bejaht 
und alle drei Gebäude substantiell nicht als erhaltenswert betrachtet, sodass 
auf die Einholung eines ENHK/EKD-Gutachtens verzichtet werden könne. Das 
Bauprojekt zeige aus der Sicht der KDP einen gangbaren Weg auf, wie das 
Ortsbild vor dem Hintergrund des ISOS angemessen neu- bzw. weiterentwi-
ckelt werden könne, sodass auch den Schutzzielen des ISOS Rechnung ge-
tragen werde. Es bestehe kein Anlass, von der Beurteilung der KDP abzuwei-
chen.

6.2 Soweit hier interessierend äussern sich die Parteien im vorliegenden Verfah-
ren dazu wie folgt:

6.2.1 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass

- eine Bundesaufgabe vorliege und gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG zwingend ein 
Gutachten der ENHK/EKD hätte eingeholt werden müssen (vgl. Beschwerde, 
Rz. 17), da Abbrüche innerhalb eines Ortsbildteils mit Erhaltungsziel A immer 
eine erhebliche Beeinträchtigung mit sich ziehen würden (vgl. Beschwerde, 
Rz. 23 und Rz. 26);

- sich die Vorinstanzen nicht mit dem Ortsbild und der Umgebung auseinander-
gesetzt hätten (Beschwerde, Rz. 21). Insbesondere habe sich die KDP nicht 
zur Notwendigkeit eines ENHK/EDK-Gutachtens geäussert und werde nicht 
aufgezeigt, worin die charakteristischen Elemente der Bestandesbauten 
bestünden, oder anhand der geplanten Bauten erörtert, inwiefern die Setzung 
und Ausformulierung der geplanten Gebäudevolumen darauf Bezug nehme, 
sie zitiere oder weiterentwickle (Beschwerde, Rz. 22). Auch sei die Frage nach 
Alternativen und Varianten nicht gestellt worden (Beschwerde, Rz. 29);

- das geplante Bauprojekt wuchtig und massiv aufgebläht erscheine (vgl. Be-
schwerde, Rz. 20), insbesondere keine passende Geschossigkeit aufweise 

26

(vgl. Replik, Rz. 11), und sich durch seine Prominenz nicht in die gewachse-
nen Ortsstrukturen einfüge, was Art. 30 Abs. 2 PBR jedoch fordere (vgl. Be-
schwerde, Rz. 22; Replik, Rz. 11);

- gemäss dem ISOS namentlich an den Verknüpfungspunkten keine Neubauten 
erstellt werden, da diese die siedlungsgeschichtlichen Zusammenhänge ver-
unklären würden, und das Bauprojekt dem widerspreche (vgl. Beschwerde, 
Rz. 27);

- letztlich die nötige Abklärung, Beurteilung und Interessenabwägung unterblie-
ben sei (vgl. Beschwerde, Rz. 32); und

- die für den Bau der Tiefgarage erforderliche Absenkung des Grundwasser-
spiegels schon für sich genommen eine Beeinträchtigung von Objekten im 
ISOS-Gebiet nach sich ziehe (vgl. Beschwerde, Rz. 33).

6.2.2 Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, dass

- die Frage des Ortsbildschutzes im Rahmen eines mehrjährigen Planungspro-
zesses, mehrerer Werkstattgespräche unter Beteiligung der Baubewilligungs-
behörde und externen Experten (K.________ [Raumplaner NDS/HTL]; Prof. 
L.________ [Architekt FH/Sia/SWB/FSU]) sowie der KDP bearbeitet worden 
sei (vgl. Vernehmlassung, Rz. 8 ff. und Rz. 30). Dabei habe sich herauskris-
tallisiert, dass das "M.________haus" seit jeher eine dominante Stellung an 
der damaligen Verbindungsstrasse Richtung Chur und Zürich innegehabt 
habe. Das Bauprojekt solle diese Dominanz erhalten (vgl. Duplik, Rz. 20 f.);

- die Bestandesbauten nicht geschützt seien und ihr Abbruch daher nicht per 
se einen erheblichen Eingriff in das Ortsbild darstellen würde (vgl. Vernehm-
lassung, Rz. 24 f.)

- die KDP und der Gemeinderat ausführlich begründet hätten, wieso das Bau-
vorhaben keinen erheblichen Schaden in Bezug auf das Ortsbild bewirken 
würde und daher auch kein Gutachten der ENHK/EDK erforderlich sei (vgl. 
Vernehmlassung, Rz. 26);

- sich die geplante Ersatzbaute gut in die Umgebung einfüge, der Ersatzbau an 
der F.________strasse mit seiner besonderen Stellung und Geschossigkeit 
seine ehemalige Prominenz zurückerhalte (vgl. Vernehmlassung, Rz. 27). Der 
Ersatzbau befinde sich am Rand der Kernzone und sei von 4-geschossigen 
Neubauten umgeben, sodass er sich gut in die Umgebung einfüge (vgl. Replik, 
Rz. 25).

6.2.3 Der Gemeinderat Lachen und das ARE legen dar, dass

27

- eine obligatorische Begutachtung durch die ENHK/EDK nicht erforderlich sei, 
zumal die ersten Instanzen die ortsbildschützerischen Fragen beurteilt hätten 
(vgl. Vernehmlassung Gemeinderat Lachen, Rz. 3 f.);

- die Gemeinde Lachen ein qualitätssicherndes Planungsverfahren durchge-
führt und dabei auch externe Fachleute beigezogen habe (vgl. Vernehmlas-
sung ARE, S. 3);

- die KDP als zuständige Fachstelle im Planungsprozess mitgewirkt habe und 
insbesondere die vorgesehene Baute an der Kreuzung O.________strasse / 
P.________strasse ein entscheidendes Kriterium in der ortsbaulichen Einord-
nung von Lachen sei (vgl. Vernehmlassung ARE, S. 2); und

- aus denkmalpflegerischer Sicht eine ISOS-konforme Lösung entwickelt wor-
den sei (vgl. Vernehmlassung ARE, S. 3).

6.3 Das Bauprojekt liegt im Gewässerschutzbereich Au. Geplant ist eine Unter-
schreitung des mittleren Grundwasserspiegels. Daher ist eine Ausnahmebewilli-
gung gemäss Art. 19 Abs. 2 GSchG i.V.m. Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV erfor-
derlich (vgl. oben, E. 4.1). Damit liegt eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 
Abs. 2 BV und Art. 2 NHG vor (BGE 145 II 77 E. 3.1; Urteil BGer 1C_730/2024 
vom 1.9.2025 E. 3.3.1 und E. 3.3.4). Die Vorgaben des NHG gelangen unmittelbar 
zur Anwendung. Umstritten ist vorweg die Notwendigkeit einer Begutachtung 
durch die ENHK/EDK gestützt auf Art. 7 Abs. 1 und Abs. 2 NHG.

6.3.1 Zur Frage einer obligatorischen Begutachtung äusserte sich die KDP als 
kantonale Fachstelle in ihrem Fachbericht vom 13. Oktober 2022 (RR-
act. III/04/B3), der Eingang in die Stellungnahme des Amts für Kultur gefunden hat 
(RR-act. III/04/B2), nicht ausdrücklich. Vielmehr bezeichnete die KDP unter Ver-
weisung auf die vertiefte Auseinandersetzung mit den charakteristischen Elemen-
ten die Gemeinde Lachen als zuständig für die Beurteilung des Bauvorhabens. 
Diesen Standpunkt nahm die KDP ein, nachdem sie frühzeitig, regelmässig und 
intensiv in die Projektentwicklung einbezogen worden war, wie sich aus dem "Pro-
jektbeschrieb - Projektentwicklung" der N.________Architekten vom 26. August 
2022 ergibt (Projektentwicklung, in: RR-act. III/04). Demnach gab es am 1. Okto-
ber 2019, 3. Dezember 2019 und 22. Januar 2020 je ein Werkstattgespräch, wobei 
die KDP und der von der Gemeinde Lachen beigezogene, externen Raumpla-
nungsexperte (K.________) jedenfalls am 3. Dezember 2019 und 22. Januar 2020 
zugegen waren. Auch an der Besichtigung des Projektperimeters und der Bege-
hung der bestehenden Liegenschaften am 22. Oktober 2019 nahmen die KDP und 
der von der Gemeinde beigezogene Raumplanungsexperte teil. Anlässlich der 
Werkstattgespräche wurde der (Erhaltungs-) Zustand der vorhandenen Bauten 
diskutiert. Dabei legte die KDP am 22. Januar 2020 dar, dass ein Ersatz der be-

28

stehenden Bauten möglich sei, da diese keine schützenswerte Substanz aufwei-
sen würden. Diese Einschätzung bestätigte sie im Hinblick auf eine Rückmeldung 
der Hochbaukommission an die Beschwerdegegnerin vom 30. November 2020. Im 
Hinblick auf mögliche Neubauten brachten die KDP und der externe Gemeindeex-
perte ausserdem verschiedene Anmerkungen insbesondere zur Körnigkeit, Ge-
schossigkeit, Volumetrie, Fassadengestaltung, Setzung der Baukörper, Dachland-
schaft und -gestaltung (Giebelausrichtung), Stellung des "M.________hauses" 
(Gebäude an der F.________strasse 006.________ auf KTN 002.________) an. 
Zudem wurden mögliche Ersatzbauten anhand von diversen Varianten aufgezeigt 
(vgl. zum Ganzen Projektentwicklung, S. 1 ff.).

6.3.2 Nachdem ein weiteres Werkstattgespräch am 3. November 2020 wegen der 
Pandemiesituation abgesagt werden musste, besprach die Hochbaukommission 
der Gemeinde Lachen (vgl. Art. 48 Abs. 1 PBR) die aktuelle Projektstudie vom 
6. Oktober 2020 am 19. November 2020 und gab der Beschwerdegegnerin unter 
Berücksichtigung einer Stellungnahme des externen Gemeindeexperten und einer 
Stellungnahme der KDP am 30. November 2020 eine Einschätzung ab (vgl. Pro-
jektentwicklung, S. 32 ff.). Dabei bemängelte der externe Gemeindeexperte ver-
schiedene Aspekte des Projekts. Die KDP ihrerseits monierte die Volumen, eine 
fehlende Differenzierung der Bauten, einen fehlenden gestalterischen Effort und 
eine mangelnde Auseinandersetzung mit den charakteristischen Elementen des 
Ortsbildes von Lachen. Sie regte Änderungen in Bezug auf die Hierarchie (For-
mensprache), Dachform, Fassadengestaltung (keine ortstypische Ausgestaltung) 
und Setzung der Baukörper an. Hingegen erachtete sie die Begründung für einen 
Ersatz der bestehenden Bauten für plausibel. Gestützt auf diese Rückmeldungen 
teilte die Hochbaukommission der Gemeinde Lachen der Beschwerdegegnerin 
mit, dass keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne, empfahl jedoch eine 
Überarbeitung des Projekts. Am 11. Juni 2021 reichte die Beschwerdegegnerin 
das Baugesuch für ein überarbeitetes Projekt ein, dem die Hochbaukommission 
jedoch keine Bewilligung in Aussicht stellen konnte, da die Bedenken und Emp-
fehlungen der KDP, des externen Gemeindeexperten sowie der Hochbaukommis-
sion nicht genügend berücksichtigt worden seien (vgl. Schreiben der Hochbau-
kommission vom 17. August 2021; in: Projektentwicklung, S. 83 ff.).

6.3.3 Im Anschluss daran zog die Beschwerdegegnerin in der Person von Prof. 
L.________ (dipl. Architekt FH/Sia/SWB/FSU) einen externen Fachexperten bei 
und erarbeitete ein neues Projekt (Stand 30.11.2021; vgl. Schreiben der Hochbau-
kommission vom 3.1.2022, in: Projektentwicklung, S. 74 ff.). Dazu äusserten sich 
die KDP, der externe Raumplanungsexperte der Gemeinde Lachen und die Hoch-
baukommission im Wesentlichen positiv. Das neue Projekt schaffe eine veränderte 

29

Ausgangslage. Begrüsst wurde insbesondere die städtebauliche Einordnung des 
geplanten Gebäudes an der F.________strasse 006.________, das den städte-
baulich wichtigen Kreuzungsbereich G.________strasse / P.________strasse / 
O.________strasse aufwerte und Gelegenheit gebe, einen belebten Vorplatz zu 
schaffen, der gestalterisch in Richtung Q.________platz und Kernerneuerung ver-
knüpft werden könne. Positiv erwähnt wurde auch die Orientierung des Neubaus 
an der F.________strasse 004.________ mit Orientierung der Giebelfassade auf 
die F.________strasse hin, was der bestehenden Struktur entspreche und das 
viergeschossige Gebäude mit einem Satteldach traufseitig zur G.________strasse 
hin. Im Besonderen äusserte sich die KDP zum Projekt (Stand 30.11.2021) dahin-
gehend, dass

- sie die vertiefte Auseinandersetzung mit den charakteristischen Elementen 
des Ortsbildes von Lachen begrüsse;

- das nun vorliegende Projekt in seiner präzisen Setzung und Ausformulie-
rung der Gebäudevolumen besteche;

- die neue Ausrichtung des M.________hauses (F.________strasse 
006.________) mutig und ortsbaulich interessant sei;

- sich spannende neue Aussenraumbeziehungen ergäben und die platzarti-
gen Aussenräume um das M.________haus eine Aufwertung erfahren 
würden;

- die differenzierte Gestaltung der Fassaden zu begrüssen, die Erschlies-
sung der Erdgeschossnutzungen auf der Traufseite hingegen zu überden-
ken sei; und

- das vorliegende Projekt einen guten und gangbaren Weg aufzeige, wie das 
Ortsbild angemessen neu bzw. weiterentwickelt werden könne.

Diese Einschätzung der KDP floss weitgehend unverändert in den Fachbericht 
vom 13. Oktober 2022 ein, der im kantonalen Gesamtentscheid übernommen 
wurde (vgl. oben, E. 6.3.1).

6.3.4 Die Kritik der Beschwerdeführerin am angefochtenen Entscheid ist insofern 
nicht unbegründet, als die KDP in ihrem Fachbericht vom 13. Oktober 2022 keine 
ausdrückliche Stellungnahme dazu abgegeben hat, ob gestützt auf Art. 7 Abs. 1 
und Abs. 2 NHG ein Gutachten der ENHK bzw. der EDK einzuholen gewesen 
wäre. Grundsätzlich ist es Aufgabe der kantonalen Fachbehörde gemäss Art. 25 
Abs. 2 NHG, sich zu dieser Frage zu äussern. Der Klarheit halber ist zu erwarten, 
dass die KDP dazu ausdrücklich Stellung nimmt. Unter Berücksichtigung der ver-
schiedenen Anmerkungen und Hinweise, welche die KDP im Verlauf der Projek-
tentwicklung abgegeben hat, geht aus dem abschliessenden Fachbericht vom 
13. Oktober 2022 allerdings deutlich genug hervor, dass das Bauprojekt aus der 

30

Sicht der KDP keine erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbilds von Lachen im 
Sinne von Art. 7 Abs. 1 und Abs. 2 NHG bewirken kann. Entsprechend liegt auch 
eine hinreichend klare Beurteilung der kantonalen Fachstelle im Sinne von Art. 7 
Abs. 1 NHG vor.

6.4 Auch inhaltlich hat das Verwaltungsgericht keine Veranlassung, von dieser 
Einschätzung der KDP abzuweichen. Die Beschwerdeführerin weist zwar zurecht 
darauf hin, dass sich das Bauvorhaben im Gebiet G 1 (Ortskern) befindet, dem 
das Erhaltungsziel A zugewiesen ist. Dies hat entgegen der Beschwerdeführerin 
jedoch nicht ohne Weiteres zur Folge, dass sämtliche Veränderungen an der vor-
handenen baulichen Substanz eine erhebliche Beeinträchtigung im Sinne von 
Art. 7 Abs. 2 NHG bewirken (vgl. Urteile BGer 1C_572/2025 vom 2.11.2023 E. 4; 
1C_593/2015 vom 25.5.2016). Veränderungen, die ein Objekt in seiner geschütz-
ten Eigenschaft als Inventarobjekt gar nicht berühren bzw. Eingriffe, die die objekt-
spezifischen Schutzziele nicht gefährden, fallen nicht unter Art. 6 NHG und ziehen 
auch keine Begutachtungspflicht im Sinne von Art. 7 NHG nach sich (vgl. Leimba-
cher, a.a.O., Art. 6 N. 13; Tschannen/Mösching, a.a.O., S. 16 f.). Desgleichen 
kann auf eine Begutachtung nach Art. 7 NHG verzichtet werden, wenn ein Eingriff 
die Schutzziele eines inventarisierten Objekts nur in einem geringen Mass beein-
trächtigt (vgl. Leimbacher, a.a.O., Art. 6 N. 15 und Art. 7 N. 5; Tschannen/Mö-
sching, a.a.O., S. 16).

6.4.1 Bei der Beurteilung, ob das Bauvorhaben eine erhebliche Beeinträchtigung 
des geschützten Ortsbilds von Lachen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 NHG nach sich 
ziehen kann, ist hier zunächst was folgt zu berücksichtigen:

- Dem Ortskern ist das Erhaltungsziel A zugewiesen. Als Aufnahmekategorie 
weist das Inventarblatt indes AB aus. Die Aufnahmekategorie beurteilt für 
bebaute Bereiche die Ursprünglichkeit und den Zustand der Bauten, ihrer 
Gärten und Umräume. In Ortsbildteilen mit der Aufnahmekategorie "A" hat 
der Ortsbildteil ursprüngliche Substanz, d.h. die Mehrheit der Bauten und 
Räume hat historisch die gleiche epochenspezifische oder regionaltypi-
sche Prägung. In Ortsbildteilen mit der Aufnahmekategorie "B" hat der 
Ortsbildteil bloss ursprüngliche Struktur, d.h. das historische Gefüge der 
Räume besteht, und die Mehrheit der Bauten hat lediglich ähnliche epo-
chenspezifische oder regionaltypische Merkmale. Der Ortskern von La-
chen (Gebiet G 1) ist demnach teilweise der Aufnahmekategorie A und teil-
weise der Aufnahmekategorie B zuzuordnen (vgl. oben, E. 5.4.2).

- Mit der Zuweisung des Ortskerns (Gebiet G 1) zur Aufnahmekategorie AB 
korrespondieren auch die speziellen Erhaltungshinweise des ISOS. Neben 
den kategorisierten Erhaltungszielen ist demnach zu beachten, dass die 

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Bausubstanz des Ortskerns auf der Grundlage der Inventarisation der 
Kunstdenkmäler weiter untersucht und die "einigermassen qualitätvollen 
Häuser unter Schutz" zu stellen sind. Weiter ist das verkehrsbelastete Dorf-
zentrum in einen ruhigen, fussgängerfreundlichen Bereich zu verwandeln. 
Ausserdem sehen die speziellen Erhaltungshinweise vor, dass im Inter-
esse einer guten Ablesbarkeit der einzelnen Siedlungsteile "namentlich an 
den Verknüpfungspunkten keine Neubauten erstellt werden [sollten], da 
diese die siedlungsgeschichtlichen Zusammenhänge verunklären".
Der spezielle Erhaltungshinweis, die Bausubstanz des Ortskerns weiter zu 
untersuchen und (nur) die einigermassen qualitätvollen Häuser unter 
Schutz zu stellen, stellt eine objektspezifische Präzisierung des Erhaltungs-
ziels A dar. Aufgrund des speziellen Erhaltungshinweises ist davon auszu-
gehen, dass die ursprüngliche Bausubstanz der Bauten im Sinne der Auf-
nahmekategorie A zu erhalten ist, soweit sie sich als "einigermassen qua-
litätsvoll" herausstellen. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass das Ziel 
der Substanzerhaltung (im Sinne der Aufnahmekategorie B) auf die ur-
sprüngliche Struktur, d.h. das historische Gefüge der Räume sowie die 
epochenspezifischen oder regionaltypischen Merkmale gerichtet ist.

- Die im Projektperimeter vorhandenen Bauten sind weder im ISOS als Ein-
zelobjekte erwähnt, noch im Kantonalen Schutzinventar (KSI) eingetragen 
(vgl. oben, E. 6). Im Rahmen der Projektierung erarbeitete die Beschwer-
degegnerin eine ausführliche Dokumentation der bestehenden Bauten 
("Dokumentation"; vgl. Beschrieb und Dokumentation bestehende Bauten 
vom 26.8.2022, in: RR-act. III/04). Ausserdem wurden die Liegenschaften 
zweimal begangen, wobei die KDP mindestens einmal teilgenommen hat. 
Gemäss der Dokumentation ist bei den Gebäuden an der 
F.________strasse 004.________ und 005.________ aufgrund mehrerer 
Umbauten wenig von der ursprünglichen Bausubstanz erhalten geblieben. 
Dasselbe gilt für das "M.________haus" (F.________strasse 
006.________, auf KTN 003.________). Das Gebäude ist zwar im 
Kunstdenkmäler-Band, neue Ausgaben II, March, erwähnt (…). Seit den 
1950er Jahren erfolgten jedoch verschiedene Umbauten und eine Totalsa-
nierung, wobei der Dachaufbau ab der Tragkonstruktion ersetzt wurde. 
Zwischenzeitlich hat sich der Dachstuhl südseitig gesenkt. An der Südfas-
sade, d.h. in Richtung der Kreuzung P.________strasse / 
O.________strasse / G.________strasse, die gleichzeitig die Grenze des 
Ortskerns (Ortsbildteil G 1) bildet, wurden Balkone und ein Kamin ange-
bracht, (vgl. Dokumentation, S. 26). Im Ergebnis begründete die Beschwer-
degegnerin die Zulässigkeit eines Abbruchs der bestehenden Gebäude da-

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mit, dass die Bauten keine besondere baugeschichtliche oder kulturelle Be-
deutung aufweisen, aufgrund mehrerer Nutzungsveränderungen, Umbau-
ten und Sanierungen vom ursprünglichen Erscheinungsbild und der origi-
nalen Bausubstanz nichts Nennenswertes erhalten blieb und diese insbe-
sondere beim M.________haus sehr schlecht ist.

Offenkundig teilte die KDP das Ergebnis dieser Abklärungen, da sie bereits am 
22. Juni 2020 und erneut anlässlich ihrer Beurteilung zum Projektstand per 6. Ok-
tober 2020 kundtat, dass sie den Ersatz der bestehenden Bauten für möglich er-
achte. Diese würden keine schützenswerte Substanz aufweisen. Auch die Hoch-
baukommission der Gemeinde Lachen schloss sich diesen Überlegungen an (vgl. 
E. 6.3).

6.4.2 Das Verwaltungsgericht hat keine Veranlassung, von dieser Einschätzung 
abzuweichen. Demnach ist davon auszugehen, dass die bestehenden Gebäude 
unter Berücksichtigung des allgemeinen Erhaltungsziels A und der speziellen Er-
haltungshinweise nicht die Qualität aufweisen, um sie als solche in ihrer ursprüng-
lichen Substanz zu erhalten. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Ziels, die 
Ablesbarkeit der siedlungsgeschichtlichen Zusammenhänge zu erhalten, indem an 
den Verknüpfungspunkten zwischen den Siedlungsteilen keine Neubauten erstellt 
werden sollten: Das heutige M.________haus an der F.________strasse 
006.________ befindet sich an einem Verknüpfungspunkt, indem es im Süden und 
Osten den Abschluss des Ortsbildteils G 1 bildet und unmittelbar an die Baugruppe 
B 0.3 ("Bebauung entlang der alten Strasse nach Galgenen und Chur") grenzt. Bei 
der entsprechenden Kreuzung G.________strasse / P.________strasse / 
O.________strasse handelt es sich nach Einschätzung der Fachbehörden um ei-
nen städtebaulich wichtigen Bereich (vgl. oben, E. 6.3.3). Dieser markiert den 
Übergang zum Bereich der (Orts-) Kernerneuerung, der im Sinne der besonderen 
Erhaltungsziele des ISOS fussgängerfreundlich gestaltet wurde. Allerdings geht 
aus der Dokumentation der bestehenden Bauten auch fotografisch eindrücklich 
hervor, dass insbesondere das heutige M.________haus dem Erhaltungsziel des 
ISOS, die siedlungsgeschichtlichen Zusammenhänge ablesbar zu machen, auf-
grund der massiven Eingriffe an der Südfassade in keiner Weise gerecht wird (vgl. 
Dokumentation, S.  26). Insofern führt ein Abbruch des Gebäudes an der 
F.________strasse 006.________ nicht zu einer Verschlechterung des Ortsbilds. 
Er eröffnet vielmehr Möglichkeiten zur Verbesserung der gegenwärtigen Situation. 
Ein Verzicht auf den Erhalt der heutigen Bauten kann das Ortsbild von Lachen 
nach der Einschätzung des Verwaltungsgericht für sich betrachtet nicht im Sinne 
von Art. 7 Abs. 2 NHG erheblich beeinträchtigen.

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6.5 Zu prüfen bleibt, wie es sich damit in Bezug auf die geplanten Neubauten 
verhält.

6.5.1 Dazu ist vorab festzustellen, dass die Entwicklung des Projekts in mehreren 
Stufen erfolgte. Die kommunalen Behörden, die externe Fachberatung beigezogen 
haben, und die KDP haben sich dabei mehrmals kritisch mit den Vorschlägen der 
Beschwerdegegnerin auseinandergesetzt. Auch die Beschwerdegegnerin hat im 
Verlauf der Planung fachliche Unterstützung beigezogen, was das Bauprojekt 
nach der Einschätzung der Hochbaukommission unter dem Blickwinkel des Orts-
bildschutzes letztlich zur Bewilligungsreife führte (vgl. oben, E. 6.3.3). Das zum 
streitgegenständlichen Bauprojekt führende, qualitätssichernde Verfahren ist im 
Grundsatz geeignet, die Vereinbarkeit eines Bauprojekts mit dem ISOS zu sichern.

6.5.2 Im Rahmen der Projektierung gab die KDP verschiedene Einschätzungen 
ab. Daraus und aus dem Fachbericht der KDP vom 13. Oktober 2022 sowie den 
Stellungnahmen der Hochbaukommission ergibt sich, dass dem Ortsbild von La-
chen im Sinne des ISOS auch durch die geplanten Neubauten keine erhebliche 
Beeinträchtigung droht (vgl. oben, E. 6.3.3). Dabei ist zunächst von Bedeutung, 
dass sich der Projektperimeter am Rand des Ortsbildteils G 1 befindet und weder 
unmittelbar im Bereich mit besonderen Lagequalitäten an der Seebucht, noch im 
Innersten des Ortskerns mit sehr dichter Bebauung und hohen räumlichen Qua-
litäten liegt. Bauten von besonderer architekturhistorischer Qualität finden sich auf 
den Baugrundstücken nicht. Weiter hat sich die KDP im Verlauf der Projektierung 
zu verschiedenen Aspekten (u.a. Körnigkeit, Geschossigkeit, Volumetrie, Fassa-
dengestaltung, Setzung der Baukörper, Dachlandschaft und -gestaltung, charak-
teristische Ortsbildelemente) kritisch geäussert (vgl. oben, E. 6.3.2). Nach einer 
intensiven Überarbeitung des Projekts durch die Beschwerdegegnerin gab die 
KDP indes eine positive Einschätzung ab (vgl. oben, E. 6.3.3). Gestützt auf diese 
Einschätzung unterbreitete das Amt für Kultur im Rahmen des kantonalen Baube-
willigungsverfahrens den Antrag, das Vorhaben unter Auflagen zu bewilligen (vgl. 
oben, E. 6.3.1).

6.5.3 Unter Berücksichtigung der von der KDP anfänglich kritisierten Aspekte, der 
anschliessenden Verbesserungen des Projekts und des abschliessenden Fachbe-
richts der KDP vom 13. Oktober 2022 hat das Verwaltungsgericht keine Veranlas-
sung, eine erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbildes von Lachen zu befürchten. 
Für das Verwaltungsgericht ist nicht ersichtlich, inwieweit eine Beeinträchtigung 
der besonderen Lagequalitäten, der hohen räumlichen Qualitäten oder der beson-
deren architekturhistorischen Qualitäten drohen. Insbesondere greift das Baupro-
jekt die geschlossene Bauweise mit Gassenbildung als charakteristisches Element 

34

des Ortsbildes von Lachen auf. Die neue Ausrichtung des M.________hauses 
(Gebäude an der F.________strasse 006.________ auf KTN 002.________) wer-
tet den Kreuzungsbereich G.________strasse / P.________strasse / 
O.________strasse auf. In Richtung des Q.________platzes und des verkehrsbe-
ruhigten Ortskerns wird der Aussenraum aufgewertet, was letztlich der Ablesbar-
keit der Siedlungsteile dient und die spezifischen Erhaltungsziele des ISOS auf-
greift.

6.5.4 Unzutreffend ist in diesem Zusammenhang der Vorwurf der Beschwerdefüh-
rerin, die Vorinstanzen hätten sich nur unzureichend mit dem Ortsbild und der Um-
gebung auseinandergesetzt. Sowohl die KDP als auch die Hochbaukommission 
brachten sich im Verlauf der Projektentwicklung intensiv ein und äusserten sich 
zur Eingliederung in das Ortsbild und die Umgebung des Projektperimeters. Das 
zeigt schon der Umstand, dass die Volumen, die Setzung der einzelnen Baukörper 
sowie die Ausrichtung der Bauten wiederholt zum Thema gemacht wurden. Die 
räumlichen Beziehungen zur Umgebung wurden ebenfalls thematisiert und in der 
Projektentwicklung kritisch begleitet, so etwa im Zusammenhang mit der Ausrich-
tung des "M.________hauses" auf den Kreuzungsbereich G.________strasse / 
P.________strasse / O.________strasse und der Möglichkeit eines auf den 
Q.________platz hin ausgerichteten Vorplatzes. Ausdrücklich begrüsst wurde 
auch die Ausrichtung des geplanten Gebäudes an der F.________strasse 
004.________ mit seiner Orientierung an der bisherigen Struktur. Offenkundig ak-
tenwidrig ist weiter das Vorbringen der Beschwerdeführerin, Alternativen und Va-
rianten seien nicht geprüft worden. Auf der Suche nach einer mit den Schutzzielen 
des ISOS vereinbaren Lösung gingen die KDP und die Hochbaukommission auf 
diverse Vorschläge der Beschwerdegegnerin ein und kommentierte sie kritisch, 
was sich jeweils in Projektanpassungen und letztlich einer Neukonzeption nieder-
schlug. Unbegründet ist ferner der Einwand, das Bauprojekt erscheine wuchtig und 
aufgebläht. Die Hochbaukommission ging der Frage der Geschossigkeit für die 
einzelnen Gebäude nach und kam mit detaillierter Begründung zum Schluss, dass 
die gewählte Geschossigkeit mit dem Ortsbild vereinbar ist, sei es aufgrund der 
städtebaulich kraftvollen Position und der unterschiedlichen Fassadengestaltung 
("M.________haus", F.________strasse 006.________), sei es wegen der kürze-
ren Gebäudelänge und des ebenfalls anders gestalteten Sockelgeschosses sowie 
der unterschiedlichen Giebelhöhe (F.________strasse 004.________) oder der 
Referenzgebäude an der G.________strasse (F.________strasse 
005.________). Die KDP griff die Geschossigkeit unter dem Titel der Gebäudevo-
lumen auf, deren Setzung und Ausformulierung sie als bestechend bezeichnete 
(vgl. zum Ganzen oben, E. 6.3.3). Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich aus 
dem Verzicht eines zweiten Tiefgaragengeschosses ableitet, die unter dem Grund-

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wasser erforderlichen Bauarbeiten würden die umliegende Bausubstanz gefähr-
den, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Die von der Beschwerdeführerin zi-
tierte E. 9.2 des angefochtenen RRB Nr. 967/2024 betrifft die Möglichkeit, auf die 
Errichtung gewisser Pflichtparkplätze zu verzichten und stattdessen eine Ersatz-
abgabe zu leisten. Dass die Beschwerdegegnerin darauf verzichtet hat, Baugrun-
dabklärungen für ein zweites Tiefgaragengeschoss zu treffen und heute daher un-
klar ist, ob ein solches Geschoss bautechnisch überhaupt möglich wäre, liegt auf 
der Hand. Eine Gefährdung umliegender Liegenschaften bei Realisierung von ei-
nem Tiefgaragengeschoss ist damit nicht ansatzweise erstellt, zumal die Be-
schwerdeführerin nicht geltend macht (und auch nicht ersichtlich ist), dass die nöti-
gen Abklärungen nicht erfolgt sind. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin ver-
fangen auch unter diesem Blickwinkel nicht.

6.5.5 Bei dieser Ausgangslage hat das Verwaltungsgericht keine Veranlassung, 
im Abbruch der bestehenden Bauten oder den projektierten Neubauten eine er-
hebliche Beeinträchtigung des ISOS-geschützten Ortsbilds von Lachen zu erken-
nen. Dass sich Fragen von grundsätzlicher Bedeutung stellen, ist sodann weder 
dargetan noch ersichtlich. Auf eine Begutachtung durch die ENHK/EDK konnte 
daher verzichtet werden (vgl. Art. 7 Abs. 2 NHG).

6.6 Die Beschwerdeführerin macht geltend, die erforderliche Interessenabwä-
gung sei unterblieben. Sie bringt diese Rüge im Zusammenhang mit der Behaup-
tung vor, das ISOS-geschützte Ortsbild von Lachen werde erheblich beeinträchtigt. 
Eine solche Beeinträchtigung ist wie gezeigt nicht zu befürchten. Eine Interessen-
abwägung ist jedoch auch bei bloss geringfügigen Beeinträchtigungen erforderlich 
(vgl. Art. 10 Abs. 1 Satz 2 VISOS), wobei sich diese Interessenabwägung nach 
Art. 3 Abs. 1 NHG richtet (und nicht Art. 6 Abs. 2 NHG; vgl. E. 5.2.2 ff. hiervor). 
Von einer Interessenabwägung kann nur abgesehen werden, wenn ein Eingriff mit 
den Schutzzielen eines Objekts von nationaler Bedeutung vereinbar ist und dieses 
nicht beeinträchtigt wird (vgl. Art. 10 Abs. 1 Satz 1 VISOS; E. 5.2.4 hiervor). Der 
Klarheit halber wäre zu erwarten, dass die KDP auch dazu ausdrücklich Stellung 
bezieht.

6.6.1 Ob das streitgegenständliche Bauprojekt lediglich eine Veränderung im 
ISOS-geschützten Ortsbild von Lachen bewirkt, die mit den Schutzzielen vereinbar 
ist und keine Beeinträchtigung bewirkt, oder ob eine geringfügige Beeinträchtigung 
zu erwarten ist, die eine Interessenabwägung im Sinne von Art. 3 Abs. 1 NHG und 
Art. 10 Abs. 1 Satz 2 VISOS erforderlich machen würde, kann hier indes dahinge-
stellt bleiben. Denn entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin wurde im 
Baubewilligungsverfahren eine Interessenabwägung vorgenommen. Diese zeigt in 

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vertretbarer Weise, dass das Interesse an der Realisierung des streitgegenständ-
lichen Bauvorhabens jenes am Verzicht auf eine mögliche, jedenfalls aber bloss 
geringfügige Beeinträchtigung des Schutzobjekts überwiegen.

6.6.2 Zuständig für die Vornahme einer Interessenabwägung im Sinne von Art. 3 
Abs. 1 NHG ist die Bewilligungsbehörde. Seiner diesbezüglichen Aufgabe ist der 
Gemeinderat in E. 9 des GRB Nr. 293 im Grundsatz nachgekommen, indem er 
"angelehnt an Art. 3 RPV" verschiedene Interessen gegeneinander abwog. Ergän-
zende Überlegungen zur Interessenabwägung finden sich im Zusammenhang mit 
den Erwägungen zur Einsprache der Beschwerdeführerin (vgl. GRB Nr. 293 
E. 15.2 und E. 15.3). Der Gemeinderat erwog im Wesentlichen, dass zentrale Kri-
terien für die Interessenabwägung die Planungsziele und -grundsätze nach Art. 1 
und Art. 3 RPG seien. In einem ersten Schritt ging der Gemeinderat auf das Inter-
esse an der Erhaltung der bestehenden Bauten auf den Grundstücken KTN 
001.________, 002.________ und 003.________ ein. Dabei kam er in nachvoll-
ziehbarer Weise zum Schluss, dass es sich bei den bestehenden Gebäuden nicht 
um erhaltenswerte Objekte handelt und einem Abbruch mit Ersatzbauten zuge-
stimmt werden könne (vgl. auch E. 6.3 f. hiervor). Sodann beurteilte der Gemein-
derat unter dem Titel "Erhöhte gestalterische Anforderungen in Kernzone" die neu 
geplanten Bauten. Im Wesentlichen stützte er sich dabei auf die Überlegungen der 
vorbereitenden Hochbaukommission sowie der KDP ab (vgl. E. 6.3 f. hiervor) und 
kam zum Schluss, dass das Projekt mit Art. 30 Abs. 1 und Abs. 2 PBR in Überein-
stimmung steht (vgl. GRB Nr. 293 E. 9) und eine angemessene Lösung für das 
Ortsbild darstellt (vgl. GRB Nr. 293 E. 15.3). Der Art. 30 Abs. 2 PBR besagt, dass 
für die Kernzonen und exponierte Standorte erhöhte Anforderungen an die Gestal-
tung neuer Bauprojekte gelten. Damit brachte der Gemeinderat zum Ausdruck, 
dass das streitgegenständliche Bauvorhaben eine Verbesserung zur gegenwärti-
gen Situation darstellt und jenes an der Erhaltung des 'status quo' überwiegt.

6.6.3 Nicht ausdrücklich erwähnt hat der Gemeinderat die weiteren, im Rahmen 
der Interessenabwägung gemäss Art. 3 Abs. 1 NHG in Betracht fallenden Interes-
sen, insbesondere jene im Sinne von Art. 1 und Art. 3 RPG (vgl. Urteil BGer 
1C_100/2020 vom 28.6.2021 E. 3; BAK et al., ISOS-Leitfaden Ortsbildschutz und 
Innenentwicklung, Bern 2022, S. 21; VLP-ASAN, Ortsbildschutz und Verdichtung, 
Bern 2018, S. 39; Winzeler, Das Inventar der schützenswerten Ortsbilder, AJP 
2024, S. 1106 ff., S. 1110). Dies führt allerdings nicht zur Rechtswidrigkeit des an-
gefochtenen Beschlusses: Soweit hier zusätzliche Interessen im Sinne von Art. 1 
und Art. 3 RPG zum Tragen kommen, fallen diese zugunsten, jedenfalls aber nicht 
gegen die Realisierung des Bauprojekts ins Gewicht. Dies betrifft insbesondere die 
Interessen an der Siedlungsentwicklung nach innen (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis und 

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Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG - das Bauprojekt schafft mehr Wohnfläche), die Förde-
rung des sozialen, wirtschaftlichen und kulturellen Lebens (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. c 
RPG - das Bauprojekt unterstützt die Aufwertung des Ortskerns mit der fussgän-
gerfreundlichen Zone durch neue Aussenraumbeziehungen), die Schaffung von 
Wohn- und Arbeitsgebieten schwergewichtig an Orten, die auch mit dem öffentli-
chen Verkehr gut erschlossen sind (vgl. Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG - das Bauprojekt 
verfügt über eine gute Anbindung an öffentliche Buslinien und liegt in Fussdistanz 
zum Bahnhof Lachen) sowie die Schonung der Landschaft, insbesondere durch 
die gute Einordnung von Bauten (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG - das Bauprojekt er-
füllt erhöhte gestalterische Anforderungen gemäss Art. 30 Abs. 2 PBR). Auch der 
Umstand, dass das Bauprojekt auf eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebe-
willigung angewiesen ist (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. a RPG) führt nicht dazu, dass die 
Interessenabwägung im Sinne von Art. 3 Abs. 1 NHG zuungunsten des Bauvorha-
bens ausfällt. Wie bereits dargelegt führt das vorliegende Bauprojekt nicht zu einer 
massgeblichen Verschlechterung der gewässerschutzrechtlichen Situation (vgl. 
E. 4.4 ff.). Das Interesse an einem Schutz der Gewässer vor nachteiligen Einwir-
kungen (vgl. Art. 1 GSchG) wird demnach nicht in einer Weise beeinträchtigt, die 
in einer Interessenabwägung den Ausschlag gegen die Realisierung des Baupro-
jekts geben könnte.

6.7 Im Ergebnis liegt nach dem Dargelegten keine Verletzung von Bestimmun-
gen des NHG vor. Soweit die Beschwerdeführerin darüber hinaus einen Verstoss 
gegen § 56 PBG sowie Art. 16 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 2 PBR rügt, kann ihr eben-
falls nicht gefolgt werden. Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt, ha-
ben sich die zuständigen Behörden mit diesen Bestimmungen hinreichend ausein-
andergesetzt. Sie sind in vertretbarer Weise zum Schluss gelangt, dass sich das 
Bauvorhaben in das Ortsbild einfügt (vgl. § 56 Abs. 1 PBG) bzw. den erhöhten 
Anforderungen des Natur- und Heimatschutzes genügt (vgl. § 56 Abs. 2 PBG 
i.V.m. Art. 16 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 2 PBR). Substanziierte Rügen erhebt die Be-
schwerdeführerin in diesem Zusammenhang nicht. Eine rechtswidrige Anwendung 
der genannten Bestimmungen ist vor diesem Hintergrund für das Verwaltungsge-
richt nicht erkennbar, zumal es sich Zurückhaltung auferlegt, soweit es um die An-
wendung kommunaler Bestimmungen geht (vgl. § 4