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**Case Identifier:** bfb0a3d0-45c9-5bae-90c7-6cbfea4b3999
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-01-11
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 11.01.2011 A/4628/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-4628-2009_2011-01-11.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/4628/2009-LDTR ATA/7/2011  

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

du 11 janvier 2011 

 

dans la cause 

 

Monsieur Gérard PILLON  

et 

Monsieur Jean-Daniel SCHLAEPFER  

contre  

ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES   

et  

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 

_________ 

Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 8 juillet 2010 (DCCR/1018/2010) 

- 2/14 - 

A/4628/2009 

EN FAIT 

1)  Le 7 novembre 1994, le Conseil d’Etat a adopté un plan localisé de quartier 
n° 28.568 A-529 (ci-après : PLQ) portant sur un périmètre formé des parcelles 

n° 6893 à 6903, feuille n° 38 de la commune de Plan-les-Ouates (ci-après : la 

commune), à l’angle de la route du Vélodrome et du chemin de Champ-Joli, en 
5

ème
 zone de développement 3. Le PLQ en question prévoyait la construction de 

neuf bâtiments destinés au logement (désignés A à E) et d’un immeuble affecté à 
des activités commerciales au rez-de-chaussée ou administratives (étages). 

2)  Les parcelles précitées sont issues de la division en 2008 de la parcelle 

n° 15441, copropriété jusqu’à cette opération de Messieurs Gérard Pillon et Jean-
Daniel Schlaepfer. 

3)  Le 26 août 2008, le département des constructions et des technologies de 

l’information (ci-après : DCTI) leur a délivré une autorisation de construire 
DD 101’427 pour la construction des dix immeubles prévus par le PLQ. 

4)  A teneur du registre foncier, consultable en ligne, M. Pillon est seul 

propriétaire de la parcelle n° 6902 sur laquelle le PLQ prévoit la construction d’un 
immeuble destiné au logement. 

5)  Par requête du 11 août 2009, MM. Pillon et Schlaepfer, s’annonçant comme 
copropriétaires de l’immeuble n° 6902, ont déposé quatre requêtes en autorisation 
de construire par voie accélérée (ci-après : APA) dont l’une visait à transformer en 
cabinet médical l’appartement n° 2.01 sis au rez-de-chaussée de l’immeuble à 
bâtir sur la parcelle précitée (APA 31’851/4). Référence était faite à la 
DD 101’427. 

  L’appartement à transformer était à usage d’habitation, formé de quatre 
pièces et d’une surface de 81 m2. 

6)  Le 28 août 2009, dans le cadre de l'APA 31’851/4, MM. Pillon et Schlaepfer 
ont fait parvenir au DCTI un jeu de plans pour indiquer les aménagements 

spéciaux des locaux qui devaient être effectués en vue de l’usage prévu. 

7)  La requête a fait l’objet de préavis favorables des différents services 
techniques consultés. Au surplus, ont préavisé favorablement : 

 - la commune (préavis du 23 septembre 2009), sous réserve de l’acceptation 
de la direction du logement (ci-après : DLO) et de la prévision de places de 

parking suffisantes pour les patients.  

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 - la cellule juridique LDTR (soit de la loi sur les démolitions, transformations 

et rénovations de maisons d'habitation - mesures de soutien en faveur des 

locataires et de l'emploi du 25 janvier 1996 - LDTR L 5 20) du DCTI (préavis du 

5 octobre 2009) : la demande d’autorisation n’était pas soumise à la LDTR 
« s’agissant d’un immeuble en construction (DD 101’427) dont les locaux 
destinés au logement [n’avaient] jamais été occupés ». Selon la note technique 
figurant au dossier, l’immeuble en construction se trouvant en zone de 
développement D3 et s’inscrivant dans le PLQ, le changement d’affectation 
projeté devait faire l’objet d’un préavis de l’office du logement (ci-après : OLO). 

 - l’OLO (préavis du 29 septembre 2009) : les modifications du projet par 
rapport à la DD 101’427 seraient traitées comme des travaux et aménagements 
supplémentaires au sens de leur accord provisoire de vente du 12 novembre 2008. 

 - le département du territoire (préavis du 27 octobre 2009) : il était favorable 

à une dérogation au PLQ n° 28.568 A, adopté par le Conseil d’Etat en application 
de l’art. 3 al. 4 de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 
(LGZD - L 1 35). 

8)  Le 13 novembre 2009, le DCTI a accordé l’autorisation de transformer les 
locaux en cabinet médical. Celle-ci a fait l’objet d’une publication dans la Feuille 
d’avis officielle (ci-après : FAO) du 18 novembre 2009. 

9)  Le 18 décembre 2009, l’Association genevoise de défense des locataires (ci-
après : ASLOCA) a recouru auprès de la commission cantonale de recours en 

matière administrative (ci-après : la commission), devenue depuis le 1
er

 janvier 

2011 le Tribunal administratif de première instance, contre cette décision, 

concluant à son annulation. L’immeuble en cause était situé en zone de 
développement 3, destinée à la construction de logements. L’autorisation accordée 
violait l’interdiction de changer l’affectation de logements en locaux d’activités, 
prévue par la LDTR. 

10)  Le 19 janvier 2010, MM. Pillon et Schlaepfer ont conclu au rejet du recours. 

L’acte de recours était irrecevable car il comportait des inexactitudes, n’était pas 
motivé et lacunaire. Il devait être subsidiairement rejeté. L’autorisation 
DD 101’427 portait sur la construction de huit immeubles de logements de cinq 
niveaux sur rez et de deux immeubles de trois niveaux sur rez le long de la route 

du Vélodrome. L'autorisation initiale avait fait l’objet d’une autorisation 
complémentaire DD 101’427/4-2, délivrée sur la base d’un accord intervenu entre 
la commune, qui visait la création d’un parking municipal mitoyen et d’une 
crèche, mais également une augmentation de 400 m

2
 des surfaces en attique 

dévolues au logement dans les bâtiments érigés 34 à 38, route du Vélodrome. Les 

81 m
2
 du cabinet médical visés par l’autorisation litigieuse ne représentaient que 

0,7 % de la surface consacrée au logement sur la totalité du périmètre concerné. 

La surface des immeubles dévolus aux logements sociaux n’était pas concernée, 

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seule l’était celle d'un immeuble affecté à la propriété par étages (ci-après : PPE), 
dont le loyer théorique admis par l'office cantonal du logement (ci-après : OCL) 

était de CHF 6'248.- la pièce/l'an, qui ne correspondait pas vraiment aux besoins 

prépondérants de la population. La dérogation était compatible avec les art. 7 et 

8 LDTR, dès lors qu’elle était justifiée par les conditions de vie du quartier et les 
circonstances. En effet, au vu du développement de celui-ci, où s’étaient réalisés 
environ quatre cent logements, une école et un centre commercial, la présence de 

cabinets médicaux de proximité s’imposait logiquement. Pour confirmer leurs 
dires, les intimés fournissaient en annexe une copie du plan financier établi par la 

DLO le 22 avril 2009, ainsi qu’un protocole d’accord visant à la vente de 
l’appartement à Madame Donatella et Monsieur Alain Souche Campus aux termes 
duquel le prix de vente provisoire correspondait au prix contrôlé et ratifié par 

l’OCL, soit CHF 635'231.-, parking compris. 

11)  Le 8 février 2010, l’ASLOCA a persisté dans les termes de son recours. 
L'autorisation de construire publiée dans la FAO ne faisait état d'aucune 

dérogation. L'APA devait être annulée en vertu de l'art. 7 LDTR et l'art. 8 

al. 1 LDTR ne s'appliquait pas. On ne saurait accorder une dérogation au PLQ dès 

lors qu'il imposait que l'immeuble soit affecté intégralement au logement. Il y 

avait une vaste zone d'activités de toutes sortes de l'autre côté de la route du 

Vélodrome, de sorte qu'il n'y aurait aucune difficulté à trouver des locaux à 

proximité immédiate pour réaliser un cabinet médical dans la zone appropriée.  

12)  Le 9 février 2010, la commission a procédé à l’audition des parties. Celles-
ci ont persisté dans leurs argumentations respectives. 

  Selon M. Schlaepfer, la commune avait approché les promoteurs afin de 

racheter une partie du rez-de-chaussée de l'un des immeubles destinés au locatif 

pour y créer une crèche, ce qui avait été autorisé par le DCTI. Dans la foulée, les 

recourants avaient demandé la possibilité de construire un quatrième étage sur ce 

même bâtiment afin de compenser la surface locative. Cet étage représentait 

environ 400 m
2
 de logements locatifs en loyer libre. 

  Dans le bâtiment considéré, une autre demande de transformation d'un 

logement du bâtiment avait été faite pour le compte d’un autre promettant-
acquéreur. Elle visait à réunir deux appartements pour une famille nombreuse. 

L'autorisation avait été accordée. De même, un autre acheteur avait déposé une 

demande d'autorisation de transformer pour obtenir la possibilité d'aménager un 

cabinet médical au troisième étage dans une partie de son logement 

(APA 31’853/1). Cette autorisation avait été refusée, compte tenu du préavis 
défavorable de la commune. 

  Le représentant de l'ASLOCA a maintenu que le changement d’affectation 
litigieux ne faisait pas partie de l’accord ayant entraîné la délivrance de 
l’autorisation complémentaire DD 10’1427/4-2.    

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13)  Le 25 février 2010, le DCTI a transmis à la commission les dossiers 

d'autorisation DD 101’427, DD 10’1427/4-2 et de l’APA 31’853/1, ainsi qu’un 
exemplaire du PLQ n° 28.568 A. La transformation de l’appartement du 3ème 
étage en cabinet médical avait été refusée en raison des préavis négatifs de la 

direction générale de l'aménagement du territoire (ci-après : DGAT) et de la 

commune, ce qui n’avait rien d’anormal. En effet, au cours de son instruction, l’un 
des préavis avait rappelé qu’une dérogation, soit celle liée à l’APA 31’851/4, avait 
déjà été autorisée en vertu de l’art. 3 al. 4 LGZD, ce qui était suffisant. De son 
côté, le service LDTR avait préavisé favorablement les deux APA, dès lors qu'il 

considérait que, dans les deux cas, la LDTR n'était pas applicable.  

14)  Le 8 juillet 2010, la commission a admis le recours et annulé l’autorisation 
accordée le 13 novembre 2009. Le recours de l’ASLOCA était recevable sous 
l’angle de l’art. 65 al. 1 et 2 de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). La LDTR s’appliquait à tout bâtiment situé 
dans l'une des zones de construction prévues par l’art. 19 de la loi d’application de 
la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) 
comportant des locaux affectés à l’habitation au sens de l’art. 2 al. 1 LDTR. 
Même s’ils se trouvaient en cours de construction, les locaux litigieux étaient 
soumis à la LDTR, notamment à ses dispositions relatives au changement 

d’affectation. Le principe était donc une interdiction d’un tel changement, sauf 
dérogation. Celle-ci était prévue à l’art. 8 al. 1 LDTR. Dans le cas d’espèce, la 
création d’un cabinet médical au lieu d’un logement ne correspondait pas aux 
situations décrites par cette disposition. Il ne s’agissait pas de maintenir ou 
développer une activité. Par ailleurs, l’entier du bâtiment était consacré au 
logement. Aucune autre circonstance ne permettait d’accorder une dérogation. 
Même si le DCTI jouissait d’un certain pouvoir d’appréciation, il y avait lieu de 
respecter le but de protection du parc locatif. En l’espèce, une autorisation de 
construire avait été accordée pour du logement. Une modification de cette 

autorisation en cours de construction ne devait pas être autorisée trop facilement. 

Le fait que 400 m
2
 de logements supplémentaires avaient été créés dans les 

immeubles qui avaient fait l’objet du PLQ ne pouvait pas entrer en considération 
dès lors que cela était expressément interdit par l’art. 8 al. 4 LDTR. La faible 
importance de l’objet construit par rapport à la surface de logements construits en 
totalité (environ 80 m

2
 pour 10'000 m

2
 construits) ne devait pas être prise en 

considération. En effet, vu la grave pénurie de logements sévissant à Genève, il 

n’y avait pas lieu d’instaurer un ratio entre les surfaces soustraites au logement et 
les surfaces affectées à celui-ci, constituant un seuil à partir duquel il y avait 

possibilité de changer d’affectation. En outre, par le PLQ, le Conseil d’Etat avait 
intégré la planification voulue par les autorités cantonales qui définissaient, dans 

chaque cas, la destination des surfaces à construire. Accorder des dérogations dans 

ce cadre reviendrait à ne plus respecter ce désir. Finalement, aucun intérêt privé 

prépondérant n’était mis en avant qui justifiait de faire passer en priorité ce 
dernier par rapport à l’intérêt public à la préservation du parc de logements. 

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15)  Par acte posté le 10 août 2010, MM. Pillon et Schlaepfer ont recouru auprès 

du Tribunal administratif, devenu depuis le 1
er

 janvier 2011 la chambre 

administrative de la section administrative de la Cour de justice (ci-après : la 

chambre administrative) contre la décision précitée, communiquée le 12 juillet 

2010. Ils ont conclu à son annulation et à la confirmation de l’autorisation 
APA 31’581 du 18 novembre 2009. Le recours de l’ASLOCA était irrecevable. 
Constituant une simple déclaration de recours, il ne remplissait pas les conditions 

de forme définies par l’art. 65 al. 2 LPA. Dès lors que l’immeuble était en cours 
de construction, il n’était pas soumis à la LDTR. Référence était faite à 
l’ATA/497/1999 du 31 août 1999. Si tel était cependant le cas, l’art. 8 al. 1 LDTR 
autorisait la dérogation accordée, dès lors que les époux Souche Campus, 

promettant-acquéreurs, désiraient non pas créer un cabinet médical mais transférer 

le leur d’un lieu dont ils étaient locataires à un lieu dont ils devenaient 
propriétaires dans la même commune, situé à 214 mètres à vol d’oiseau. 
Contrairement à ce qu’avait retenu la commission, les mètres carrés de surface 
brute supplémentaire prévue par le projet modifié selon la DD 101’427/4-2 
devaient être pris en compte. Les recourants, en effectuant cette opération, 

n’avaient aucun intérêt économique privé ou particulier à vendre la part de PPE 
pour permettre l’installation du cabinet médical puisque le prix concédé et arrêté 
par l’OCL restait le même. En revanche, les conséquences financières de la 
décision de la commission étaient dévastatrices pour les promettant-acheteurs, qui 

avaient entrepris des travaux et devaient surtout donner leur congé, étant censés 

emménager en janvier 2011. 

16)  Le 26 août 2010, la commission a transmis son dossier sans formuler 

d’observations particulières. 

17)  Le 30 septembre 2010, l’ASLOCA a répondu, concluant préalablement à ce 
que des mesures provisionnelles soient ordonnées en vue de faire cesser les 

travaux de transformation du logement en cabinet médical. Sur le fond, elle 

conclut au rejet du recours. La zone applicable à l’immeuble et le PLQ 
prévoyaient que le bâtiment concerné était affecté en totalité au logement. Compte 

tenu de la très grave pénurie de logements sévissant à Genève, il aurait fallu 

modifier le PLQ, ce qui n’avait pas été fait. Aucun arrêté du Conseil d’Etat n’avait 
été adopté concernant la modification du bâtiment en cause. Dite modification 

était donc nulle, un préavis n’étant pas suffisant. 

  La LDTR s’appliquait et cette application devait être particulièrement stricte 
en vue de préserver un parc de logements qui faisaient cruellement défaut. Les 

motifs personnels invoqués par les promettant-acheteurs n’étaient pas relevants 
dans le cadre du présent contentieux. Sous l’angle de la proportionnalité, en effet, 
la balance des intérêts était en faveur du maintien du logement en cause dans son 

affectation d’habitation. 

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18)  Le 30 septembre 2010, le DCTI a conclu à l’admission du recours. La 
LDTR ne s’appliquait pas. Pour des immeubles en cours de construction, son 
application devait à tout le moins s’effectuer avec souplesse. L’autorisation 
complémentaire DD 101’427/2 avait permis, s’agissant du bâtiment sis 30, route 
du Vélodrome, de dégager 72 m

2
 de surface brute de plancher supplémentaire, ce 

qui correspondait à la surface brute de plancher que MM. Pillon et Schlaepfer 

désiraient affecter au cabinet médical en lieu et place de l’appartement. Il y avait 
également lieu de tenir compte de ce que les promoteurs avaient proposé une 

construction répondant à un haut standard énergétique alors que la loi sur l'énergie 

du 18 septembre 1986 (LEn - L 2 30) n'était pas encore entrée en vigueur. 

Finalement, l’aménagement de ce cabinet médical ne correspondait pas à un 
intérêt privé mais bien à un intérêt public, puisqu’il se situait dans un périmètre où 
la création de logements n’avait cessé de croître ces dernières années et impliquait 
des besoins en médecins. Finalement, la décision de la commission était 

disproportionnée. 

19)  Le 18 octobre 2010, le vice-président du Tribunal administratif, statuant sur 

une requête de mesures provisionnelles, a constaté que le recours de l’ASLOCA 
avait effet suspensif et qu’il y avait lieu d’ordonner à MM. Pillon et Schlaepfer de 
cesser tous travaux de transformation de l’appartement en cabinet médical selon 
l’APA 31’851/4, ce qui ne leur interdisait pas d’effectuer des travaux autorisés 
dans le cadre de la DD 101’427 du 26 mai 2008. 

20)  La consultation sur le site Internet du DCTI du système d’information du 
territoire genevois met en évidence que le cabinet médical loué par les promettant-

acquéreurs, sis au 176, route de Saint-Julien, est situé dans le bâtiment désigné 

sous lettre f dans le PLQ n° 28.568 A-529. 

21)  Sur quoi, le Tribunal administratif a informé les parties que la cause était 

gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Depuis le 1
er

 janvier 2011, suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur 

l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 (LOJ - E 2 05), l'ensemble des 

compétences jusqu'alors dévolues au Tribunal administratif a échu à la chambre 

administrative de la Cour de justice, qui devient autorité supérieure ordinaire de 

recours en matière administrative (art. 131 et 132 LOJ). 

  Les procédures pendantes devant le Tribunal administratif au 1
er

 janvier 

2011 sont reprises par la chambre administrative (art. 143 al. 5 LOJ). Cette 

dernière est ainsi compétente pour statuer. 

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2)  Interjeté dans le délai légal et devant l’autorité compétente pour connaître 
des recours contre les décisions de la commission (art. 132 al. 2 LOJ ; art. 63 

al. 1 let. a et 65 LPA), le recours est, sous cet angle, recevable. 

3)  Selon l’art. 65 al. 2 LPA, l’acte de recours formé devant une autorité 
administrative doit contenir un exposé des motifs ainsi que l’indication des 
moyens de preuve.  

  L’exigence de motivation de l’art. 65 al. 2 LPA a pour but de permettre à la 
juridiction administrative de déterminer l’objet du litige qui lui est soumis et de 
donner l’occasion à la partie intimée de répondre aux griefs formulés à son 
encontre (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010, consid. 8 et jurisprudence citée ; 

P. MOOR, Droit administratif, vol. 2, 2
ème

 éd., 2002, op. cit., p. 672-674 

n. 5.7.1.3). Elle signifie que le recourant doit expliquer en quoi et pourquoi il s’en 
prend à la décision litigieuse (ATA/23/2006 du 17 janvier 2006 ; cf. également 

ATF 130 I 312 rendu à propos de l’ancien art. 108 al. 2 OJ). Il ne suffit par 
exemple pas d’affirmer qu’une amende administrative est injustifiée sans 
expliquer la raison de ce grief, ou de reprocher simplement à une décision de 

constituer un excès du pouvoir d’appréciation de l’autorité qui l’a rendue 
(ATA précités). La motivation doit être en relation avec l’objet du litige et le 
recourant se référer à des motifs qui entrent dans le pouvoir d’examen de 
l’autorité de recours (B. BOVAY, Procédure administrative, 2000, p. 387). Le 
Tribunal fédéral a pour sa part confirmé qu’il faut pouvoir déduire de l’acte de 
recours sur quels points et pour quelles raisons la décision entreprise est contestée, 

ce que le recourant demande et sur quels faits il entend se fonder. Une brève 

motivation est suffisante à condition toutefois que les motifs avancés se rapportent 

à l’objet de la contestation (Arrêt du Tribunal fédéral 2A.143/2005 du 21 avril 
2005). Encore faut-il que cette motivation soit topique, à savoir qu’il appartient au 
recourant de prendre position par rapport au jugement (ou à la décision) attaqué et 

d’expliquer en quoi et pourquoi il s’en prend à ceux-ci (ATF 131 II 470 
consid. 1.3 p. 475 ; Arrêt du Tribunal fédéral des assurances I 134/03 du 

24 février 2004 ; ACOM/6/2006 du 15 février 2006). Enfin, la simple allégation 

que la décision attaquée serait erronée est insuffisante. Ce n’est que si les 
conclusions ou la motivation existent, sans avoir la clarté nécessaire, que l’autorité 
doit impartir un délai de correction au recourant (B. BOVAY, op. cit., p. 388). 

  En l’espèce, l’acte de recours, même s’il est succinct et se situe à la limite 
de ce qui peut être requis en matière de motivation de la part d’un mandataire 
professionnellement qualifié, permet de comprendre que l’ASLOCA considère 
que l’autorisation litigieuse doit être annulée car elle viole le principe de 
l’interdiction d’un changement d’affectation posé par les art. 3 al. 3 et 7 LDTR. 
Même brève, la motivation présentée était en rapport avec l'objet de la 

contestation, ce que les recourants et le département ont parfaitement compris. 

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C’est donc à juste titre que la commission a considéré que le recours respectait les 
exigences de l’art. 65 al. 2 LPA. 

4)  Les recourants concluent à ce que des enquêtes soient ouvertes et que 

plusieurs témoins soient entendus. 

  Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à 
tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 132 II 485 consid. 3.2 p. 494 ; ATF 127 I 54 consid. 2b 

p. 56 ; ATF 127 III 576 consid. 2c p. 578 ; Arrêt du Tribunal fédéral 2C.573/2007 

du 23 janvier 2008 consid. 2.3). Le droit de faire administrer des preuves 

n’empêche cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines 
preuves offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en 

particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son 
opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier 

(ATF 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; 130 I 425 consid. 2.1 p. 428 ; Arrêts du 

Tribunal fédéral 2C.402/2008 du 27 juin 2008 consid. 3.2 ; 2P.205/2006 du 

19 décembre 2006 consid. 2.1 et les arrêts cités ; ATA/859/2010 du 7 décembre 

2010). 

   Compte tenu des mesures d’instruction ordonnées à ce jour par la 
commission, il n’apparaît pas nécessaire, au vu des questions juridiques à 
résoudre, d’ordonner d’autres actes d’instruction, la chambre administrative étant 
en mesure de juger en toute connaissance de cause au vu des pièces du dossier. 

5)  La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). Elle prévoit à cet effet, tout en assurant la protection des 

locataires et des propriétaires d’appartements, des restrictions à la démolition, à la 
transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation (art. 1 al. 
2 let. a LDTR). 

  Elle s’applique à tout bâtiment situé dans des zones de construction prévues 
par l’art. 19 LaLAT ou construit au bénéfice d’une norme de l’une des quatre 
premières zones de construction en vertu des dispositions applicables aux zones 

de développement (art. 2 al. 1 let. a LDTR) et comportant des locaux qui, par leur 

aménagement et leur distribution, sont affectés à l’habitation (art. 2 al. 1 let. b 
LDTR). 

http://intrapj/perl/decis/132%20II%20485
http://intrapj/perl/decis/127%20I%2054
http://intrapj/perl/decis/127%20III%20576
http://intrapj/perl/decis/2C.573/2007
http://intrapj/perl/decis/131%20I%20153
http://intrapj/perl/decis/130%20I%20425
http://intrapj/perl/decis/2C.402/2008
http://intrapj/perl/decis/2P.205/2006

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6) a. Aux termes de l’art. 7 al. 1 LDTR, nul ne peut, sous réserve de l’octroi 
d’une dérogation au sens de l’art. 8 LDTR, changer l’affectation de tout ou partie 
d’un bâtiment au sens de l’art. 2 al. 1 LDTR, qu’il soit occupé ou inoccupé. 

 b. Dans le cas d’espèce, l’appartement litigieux se trouve dans un immeuble 
affecté à l’habitation situé en zone de développement 3. A ce titre, il entre dans les 
critères de soumission à la LDTR découlant des art. 2 al. 1 let. a et b LDTR. 

L’opération projetée consistant à modifier l’agencement intérieur d’un 
appartement à usage d’habitation pour en faire un cabinet médical constitue 
indubitablement un changement d’affectation au sens de l’art. 3 al. 3 LDTR. 

7)  Les recourants, suivis par le DCTI, considèrent que la LDTR ne trouve pas 

application dès lors que la demande d’autorisation est effectivement déposée en 
cours de construction de l’immeuble. Dans un arrêt DTP du 11 décembre 1991, 
rendu sous l’égide de la LDTR du 22 juin 1989, le Tribunal administratif a jugé 
qu’un changement d’affectation d’un appartement destiné au logement en un 
cabinet de physiothérapie, en cours de construction du bâtiment, était soumis à la 

LDTR. Cette jurisprudence a été, sur le principe, confirmée dans deux arrêts 

ultérieurs (ATA DTP et T. du 15 décembre 1992, consid. 9 ; ATA B. et S. du 

31 août 1999, consid. 4). Dans ce dernier arrêt, qui concernait une dérogation 

accordée à un chiropracteur désirant acquérir un logement en cours de 

construction pour en faire son cabinet tout en pouvant loger dans une partie des 

locaux, le Tribunal administratif avait admis le recours de celui-ci, considérant 

que le département pouvait « faire preuve de souplesse » en prenant en 

considération l’évolution d’un projet en cours de construction par rapport à 
l’autorisation de construire initiale. Il y a cependant lieu de reprendre plus 
précisément cette question compte tenu des incertitudes que cet arrêt peut avoir 

suscité.   

8) a. Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la loi s’interprète en 
premier lieu d’après sa lettre (interprétation littérale). Si le texte légal n’est pas 
absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, le juge 

recherchera la véritable portée de la norme en la dégageant de sa relation avec 

d’autres dispositions légales, de son contexte (interprétation systématique), du but 
poursuivi, singulièrement de l’intérêt protégé (interprétation téléologique), ainsi 
que de la volonté du législateur telle qu’elle ressort notamment des travaux 
préparatoires (interprétation historique) (ATF 129 V 258 consid. 5.1 p. 263/264 et 

les réf. citées). Le Tribunal fédéral utilise les diverses méthodes d’interprétation 
de manière pragmatique, sans établir entre elles un ordre de priorité hiérarchique 

(ATF 125 II 206 consid. 4a p. 208/209). Enfin, si plusieurs interprétations sont 

admissibles, il faut choisir celle qui est conforme à la constitution (ATF 119 Ia 

241 consid. 7a p. 248 et les arrêts cités). 

 b. S’agissant plus spécialement des travaux préparatoires, bien qu’ils ne soient 
pas directement déterminants pour l’interprétation et ne lient pas le juge, ils ne 

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sont pas dénués d’intérêt et peuvent s’avérer utiles pour dégager le sens d’une 
norme. En effet, ils révèlent la volonté du législateur, laquelle demeure, avec les 

jugements de valeur qui la sous-tendent, un élément décisif dont le juge ne saurait 

faire abstraction même dans le cadre d’une interprétation téléologique (ATF 119 
II 183 consid. 4b p. 186 ; 117 II 494 consid. 6a p. 499). Les travaux préparatoires 

ne seront toutefois pris en considération que s’ils donnent une réponse claire à une 
disposition légale ambigüe et qu’ils aient trouvé expression dans le texte de la loi 
(ATF 124 III 126 consid. 1b p. 129). 

 c. Selon les travaux législatifs ayant abouti à l’adoption du texte actuel de la 
LDTR, cette loi, comme sa précédente mouture, poursuit un objectif principal de 

protection du logement. Il s’agit de préserver l'habitat et les conditions de vie 
existants, tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 

d'appartements. A cet effet, la loi pose le principe de l'interdiction de toute 

démolition, transformation ou changement d'affectation de tout ou partie d'une 

maison d'habitation. Les cas de dérogation à cette interdiction de principe sont 

exhaustivement énumérés par la loi et ils sont limités aux motifs de sécurité-

salubrité, d'intérêt public et d'intérêt général (MGC 1995 39/V 4563). 

  En l’espèce, on ne saurait s’écarter de la jurisprudence précitée, eu égard 
aux objectifs de protection du parc de l'habitat visés par la loi. Dès qu'une 

autorisation de construire a été délivrée pour des locaux à usage d'habitation, un 

changement ultérieur de leur affectation, même en cours de construction, est 

soumis aux conditions de la LDTR. Ainsi, si une « souplesse » est possible, c'est 

uniquement au travers du régime de dérogation mis en place par cette loi et dans 

le strict respect de celui-ci que des changements d'affectation peuvent être 

autorisés. Une telle solution s'impose d'autant plus lorsque le projet de 

construction est situé en zone de développement, soit dans le cadre de l'exécution 

d'un PLQ qui prévoit expressément la destination des bâtiments à construire (art. 3 

al. 1 let. a LGZD), destination qui s'impose au département. 

9) a. Selon l'art. 8 al. 1 LDTR, une dérogation peut être accordée si elle est 

souhaitable et compatible avec les conditions de vie du quartier, lorsqu’elle est 
justifiée par les circonstances, notamment par le maintien du développement des 

activités existantes et des conditions d’habitation précaires dans un immeuble, ou 
lorsque le bâtiment est déjà principalement affecté à d’autres buts que le 
logement.  

 b. Un changement d’affectation implique que les surfaces de logement 
supprimées soient compensées par la réaffectation simultanée en logements de 

surfaces commerciales ou administratives (art. 8 al. 2 LDTR), sauf si le 

changement d’affectation vise la création ou l’extension d’équipements publics de 
proximité (art. 8 al. 4 LDTR). 

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 c. Les surfaces de logement supplémentaires obtenues par des surélévations 

d’immeubles au sens des art. 23 al. 3 à 7 et 27 al. 3 à 7 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) ne 

peuvent être utilisées comme compensation (art. 8 al. 3 LDTR). 

  En l'occurence, un nouveau quartier est certes en cours de construction, ce 

qui peut impliquer des besoins nouveaux notamment sur le plan médical. 

Toutefois, il s’agit ici de supprimer une unité d’habitation dans un bâtiment 
entièrement affecté au logement pour y installer un cabinet médical, alors même 

que sur les dix immeubles construits en exécution du PLQ, l'un d'entre eux a été 
affecté aux activités administratives ou commerciales. Aucun mécanisme de 

compensation n’a été instauré et le changement d'affectation ne vise pas la 
création d'un équipement public de proximité. Contrairement à ce que font valoir 

les recourants, la demande d'autorisation litigieuse n'a pas de rapport avec 

l'opération négociée avec la commune, qui a été concrétisée par la délivrance de 

l'autorisation complémentaire DD 101’427/4-2. Certes, suite à celle-là, une 
surface supplémentaire de logements doit être construite en attique de certains 

bâtiments par la surélévation de l'immeuble. Toutefois, à teneur expresse de 

l'art. 8 al. 3 LDTR, cette surface ne peut être prise en considération à titre de 

compensation.  

  Le fait que le changement d'affectation ne porte que sur une surface 

habitable minime au regard de celles mises à disposition par le projet de 

constructions neuves ne peut être pris en considération. La gravité de la pénurie de 

logements à Genève impose une application restrictive en matière d'octroi de 

dérogation, surtout lorsque le projet de construction envisagé a fait l'objet d'un 

plan d'affectation, sauf à risquer de vider la LDTR de son contenu. Dans ces 

circonstances, les conditions d'une dérogation au sens de l’art. 8 al. 1 LDTR ne 
sont pas réalisées. 

10) a. A teneur de l'art. 3 al. 1 let. a LGZD, un PLQ prévoit la destination des 

bâtiments à construire.  

 b. Selon l'art. 3 al. 4 LGZD dans sa version actuelle, en vigueur depuis le 
29 mai 2004, lors du contrôle de conformité des requêtes en autorisation de 

construire, le DCTI doit se conformer au PLQ. Il peut cependant admettre que le 

projet s'écarte du plan, dans la mesure où la mise au point technique du dossier ou 

un autre motif d'intérêt général le justifie, voire que cela soit utile pour la 

réalisation d'éléments d'équipement de base au sens de l'art. 3 al. 2 let. c LGZD. 

 c. Sous l’empire du droit antérieur, un projet litigieux ne pouvait s’écarter que 
« légèrement » du PLQ. La nouvelle teneur de l'art. 3 al. 4 LGZD ne modifie 

cependant pas fondamentalement la marge d'appréciation laissée au DCTI. En 

effet, comme cela a été relevé dans les travaux préparatoires relatifs à la 

modification législative précitée, seules des modifications peu importantes, 

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remplissant en outre les autres conditions prévues par l'art. 3 al. 4 LGZD, peuvent 

être autorisées (Mémorial du Grand Conseil 2003-2004/VII D/31 1835). Ainsi que 

le Tribunal administratif l'avait déjà jugé, la disposition précitée dans sa teneur 

actuelle doit s'interpréter de façon à éviter que le PLQ perde de sa substance. En 

effet, en acceptant par le biais d'une autorisation de construire une modification 

importante du PLQ, la procédure d'adoption des plans d'affectation, telle que 

prévue par le droit fédéral de l'aménagement du territoire, ne serait pas respectée 

(ATA/505/2007 du 9 octobre 2007). 

  En l'occurrence, l'octroi de la dérogation ne s'impose pas pour des raisons 
techniques ou la réalisation d'éléments d'équipement de base. Aucun intérêt public 

n'impose de supprimer un logement pour faire place à un cabinet médical dans un 

immeuble affecté au logement. Bien au contraire, l'intérêt public à la construction 

de logements présente un caractère prépondérant à Genève (ATA/505/2007 

précité ; ATA/331/2007 du 26 juin 2007 et les références citées). En l'espèce, 

l'octroi de la dérogation se justifie principalement par des raisons de convenance 

personnelle, soit la prise en considération de l'intérêt privé du propriétaire de tenir 

sa promesse de vendre le lot de PPE aux promettant-acquéreurs, ce qui ne la 

légitime aucunement, eu égard au PLQ par application de l'art. 3 al. 4 LGZD. 

11)  La décision de la commission, en tout point conforme au droit, sera 

confirmée et le recours rejeté. Un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge 

des recourants, pris conjointement et solidairement, qui devront également verser 

une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à l'ASLOCA (art. 87 al. 1 et 2 LPA). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE  

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 11 août 2010 par Messieurs Gérard Pillon et 

Jean-Daniel Schlaepfer contre la décision du 8 juillet 2010 de la commission cantonale 

de recours en matière administrative ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 1'500.- à la charge conjointe et solidaire de 

Messieurs Gérard Pillon et Jean-Daniel Schlaepfer ; 

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alloue à l’Association genevoise de défense des locataires une indemnité de procédure 
de CHF 1'500.- à la charge conjointe et solidaire de Messieurs Gérard Pillon et Jean-

Daniel Schlaepfer ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 

suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 

de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 

de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 

au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Messieurs Gérard Pillon et Jean-Daniel Schlaepfer, à 

l’Association genevoise de défense des locataires, au département des constructions et 
des technologies de l'information, ainsi qu'au Tribunal administratif de première 

instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Hurni et Junod, M. Dumartheray, juges, 

M. Torello, juge suppléant. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 

 

 

M. Tonossi 

 le président siégeant: 

 

 

Ph. Thélin 

 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le   la greffière :