# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ef0f732b-d67c-5f77-8096-d939a27bd066
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 16.02.2021 PD210001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PD210001_2021-02-16.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: PD210001-O/U 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Ge-

richtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler 

Urteil vom 16. Februar 2021 

in Sachen 

A._____ AG, 
Beklagte und Beschwerdeführerin 

gegen 

1. B._____,  
2. C._____,  
3. D._____, 
4. E._____ [Verein], 
5. F._____ Alters- und Pflegeheim,  
Kläger und Beschwerdegegner 

1, 2, 4, 5 vertreten durch G._____ 

3 vertreten durch C._____ 

betreffend Forderung 

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Mietgerichtes Zürich vom 

23. Dezember 2020 (MJ200041)

- 2 - 

Erwägungen: 

1. 

1.1. Die Beklagte mietete von den Klägern mit Mietvertrag vom 13. Oktober 2003 

per 1. Dezember 2003 das Objekt "Büro 2. Obergeschoss links/rechts" in der Lie-

genschaft an der H._____-strasse 1/2 in Zürich. Der Mietzins von Fr. 4'950.– bzw. 

später Fr. 5'267.– pro Quartal (vgl. act. 3/7) war quartalsweise zahlbar im Voraus 

auf den 1. des Monats. Der Mietvertrag sah zudem die Möglichkeit der Kündigung 

unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Voraus auf jedes Monate-

sende ausser Dezember vor (act. 3/6). Mit Schreiben vom 29. September 2019 

erklärte die Beklagte, "die Büroräumlichkeiten auf den nächstmöglichen Zeitpunkt" 

kündigen zu wollen, und dass sie gedenke, einen Nachmieter vorzuschlagen 

(act. 3/10). Am 1. Oktober 2019 überwies die Beklagte den für das letzte Quartal 

geschuldeten Mietzins (Prot. Vi. S. 11).  

 Die Kläger erhielten in der Folge eine "Anmeldung für Gewerbelokal" für das 

Mietobjekt vom 14. Oktober 2019 von I._____ für die Anwaltskanzlei ... (nachfol-

gend teilw. vereinfacht als "Anwaltskanzlei" bezeichnet) (act. 3/11), und die Kläger 

schlossen am 9. November 2019 mit dieser Anwaltskanzlei per 1. Dezember 2019 

einen neuen Mietvertrag über die genannten Mieträumlichkeiten ab (act. 3/14 

S. 2; Prot. Vi. S. 11 und 25). Mit Schreiben vom 4. Dezember 2019 wurde die Be-

klagte in Kenntnis gesetzt, dass die genannten Büroräumlichkeiten androhungs-

gemäss in Abwesenheit eines Vertreters der Beklagten zurückgenommen worden 

seien. Zudem wurden diverse Mängel angezeigt, u.a. das Fehlen von zwei 

Schlüsseln, drei grün gestrichene Wände sowie diverse unverschlossene Dübel-

löcher und Nägel in der Wand, zudem eine übermässige Abnutzung der Parkett-

böden (act. 3/14). Am 8. April 2020 erstellten die Kläger die Schlussabrechnung 

zuhanden der Beklagten, enthaltend die Schlossabänderungskosten, Bodenleg-

erarbeiten und Malerarbeiten (act. 3/15).  

1.2.1 Nach gescheiterter Schlichtungsverhandlung reichten die Kläger mit Einga-

be vom 24. Juli 2020 Klage beim Einzelgericht des Mietgerichtes Zürich (fortan 

Vorinstanz) ein. Sie verlangten u.a. Schadenersatz für die Mängel und stellten 

das folgende Rechtsbegehren (act. 1 S. 2): 

- 3 - 

1. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern CHF 9'172.61 zu 
bezahlen (Kosten gemäss Schlussabrechnung vom 8. April 2020 
CHF 10'928.21, abzüglich Rückerstattung Überbezahlung Miete 
Dezember 2019 in der Höhe von CHF 1'755.60, ergibt die Forde-
rung von CHF 9'172.61). 

2. Die Beklagte sei zu verpflichten, seit dem 1. Juli 2020 einen Ver-
zugszins von 5% pA zu zahlen. 

3. Die Beklagte sei zu verpflichten, die Domiziladresse im ZEFIX 
(Handelsregister) zu ändern (nicht mehr H._____-strasse 1, … 
Zürich). 

4. Die Kaution sei entsprechend frei zu geben (Credit Suisse  
…). 

5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der  
Beklagten. 

1.2.2 Nach durchgeführter Hauptverhandlung erging am 23. Dezember 2020 der 

Entscheid der Vorinstanz: Sie schrieb die Klage im von den Klägern anlässlich der 

Hauptverhandlung zurückgezogenen Umfang ab (vgl. hier act. 32 E. II./4.; so zo-

gen die Kläger das Rechtsbegehren Ziff. 1 im Umfang von Fr. 1'482.45 und das 

Rechtsbegehren Ziff. 3 vollumfänglich zurück, Prot. Vi. S. 6 und 12). Im Übrigen 

wies die Vorinstanz die Klage ab und berechtigte die Beklagte, das auf ihren Na-

men angelegte Mietkautionskonto vollumfänglich zu beziehen (act. 27 = act. 32; 

nachfolgend zitiert als act. 32). 

1.3. Gegen diesen Entscheid erhob die Beklagte mit Eingabe vom 2. Januar 

2021 (Datum Poststempel: 3. Januar 2021) rechtzeitig Beschwerde beim Oberge-

richt. Sie zeigt sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen als nicht einverstanden 

(act. 33). Der Rechtsmitteleingang wurde den Parteien angezeigt (act. 34/1–2). 

Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1–30). Auf 

das Einholen einer Beschwerdeantwort kann verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 

ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. Den Klägern ist zusammen mit diesem Ent-

scheid ein Doppel der Beschwerde (act. 33) zuzustellen.  

2. 

2.1. Als Rechtmittel ist vorliegend die Beschwerde möglich, da der Streitwert des 

zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehrens weniger als Fr. 10'000.– betrug (vgl. 

Art. 319 lit. a und Art. 308 Abs. 2 ZPO; vgl. act. 32 E. II./5.). 

- 4 - 

2.2.1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder ein Gesuch bzw. ein Rechtsmittel ein, 

sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Diese sind vom Amtes wegen zu 

prüfen (Art. 59 Abs. 1, Art. 60 ZPO). Gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO gehört zu 

den Prozessvoraussetzungen, dass die klagende oder gesuchstellende Partei ein 

schutzwürdiges Interesse geltend macht. Gemeint ist damit, dass sich eine Gut-

heissung des Begehrens positiv auf die rechtliche Situation des Klägers resp. Ge-

suchstellers auswirkt und damit ein hinreichendes Interesse für die Beurteilung 

besteht. Für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels ist erforderlich, dass die Partei 

beschwert ist. Eine Partei ist grundsätzlich dann beschwert, wenn eine Diskre-

panz zwischen den abschliessenden Anträgen einer Partei im vorinstanzlichen 

Verfahren und dem Urteilsdispositiv besteht (z.B. BGE 120 II 5, E. 2a). Im 

Rechtsmittelverfahren ist vorausgesetzt, dass der Rechtsmittelkläger als Partei 

durch das Dispositiv des angefochtenen Urteils beschwert ist. Abweichend von 

diesem Grundsatz liegt eine Beschwer indes auch dann vor, wenn das Urteil das 

Hauptbegehren verwirft und lediglich das Eventualbegehren gutheisst. So liegt ei-

ne Beschwer auf Seiten des Beklagten vor, wenn die Klageforderung wegen Ver-

rechnung der mittels Eventualbegehren geltend gemachten Gegenforderung statt 

aufgrund des im Hauptbegehren behaupteten Nichtbestehens abgewiesen wird. 

Insofern kann es notwendig sein, zur Feststellung der Diskrepanz zwischen An-

trag und Urteilsdispositiv die Begründung der Anträge und die Urteilserwägungen 

und -motive zu berücksichtigen (SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N 530 f.; 

BK ZPO-STERCHI, 2012, N 27 zu Vorb. zu Art. 308).  

2.2.2 Eine solche Konstellation ist hier gegeben. Die Kläger machten Schadener-

satz aus Mängeln an der Mietsache nach deren Rückgabe geltend. Die Beklagte 

verlangte in ihrem Hauptantrag die Abweisung der Klage, da sie für die genannten 

Mängel nicht hafte. Eventualiter erhob sie die Verrechnungseinrede (Prot. Vi. 

S. 14 f., vgl. insb. PN auf S. 15 unten: "[Die Beklagte] erhebt sinngemäss die Ver-

rechnungseinrede. Die Forderungen aus der Schlussabrechnung vom 8. April 

2020 seien, sofern überhaupt geschuldet, mit den Mietzinsen für die Monate No-

vember und Dezember 2019 zu verrechnen."). Die Vorinstanz hiess im Rahmen 

ihrer Erwägungen die Schadenersatzforderung der Klägerin im Betrag von 

Fr. 1'596.70 teilweise gut. Dieser Betrag werde – so die Vorinstanz – durch die 

- 5 - 

mittels Verrechnungseinrede von der Beklagten geltend gemachte und von den 

Klägern anerkannte Gegenforderung in Höhe von Fr. 1'755.60 für die Dezember-

miete überstiegen, weshalb die Vorinstanz die Klage im Ergebnis abwies (act. 32 

insb. E. III./7. f.). Die Beklagte wendet sich in ihrer Beschwerde zumindest sinn-

gemäss weiterhin dagegen, dass sie die Schäden an der Mietsache zu tragen ha-

be, und hält damit an ihrem vor Vorinstanz eingenommenen Hauptstandpunkt fest 

(vgl. dazu noch nachfolgend). Mit Blick darauf hat die Beklagte als beschwert zu 

gelten. 

2.3. Mit Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offensicht-

lich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 

ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet 

und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Bei 

Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der 

sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als 

Begründung reicht es aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, 

weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung des Beschwerdeführers 

unrichtig sein soll. Er muss sich mit der Begründung des vorinstanzlichen Ent-

scheides auseinandersetzen und die behaupteten Mängel wenigstens in groben 

Zügen aufzeigen. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine 

Beschwerde nicht eingetreten (vgl. OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013, 

E. II./2.1). Eine ungenügende Begründung ist kein verbesserlicher Mangel im Sin-

ne von Art. 132 ZPO, weshalb keine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen ist 

(OGer ZH RT110114 vom 18. August 2011). Neue Anträge, neue Tatsachenbe-

hauptungen und neue Beweismittel sind gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO im Be-

schwerdeverfahren ausgeschlossen. 

3. 

3.1.1 Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens bilden – wie gezeigt – Scha-

denersatzforderungen der Kläger gegenüber der Beklagten aufgrund von Män-

geln an der Mietsache nach deren Rückgabe. 

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3.1.2 Die Kläger verlangten vor Vorinstanz von der Beklagten (zuletzt nach teil-

weisem Klagerückzug) Fr. 9'445.76 aus Schäden an der Mietsache, namentlich:  

- Fr. 5'700.– für "Schlossänderungskosten", da die Beklagte zwei von zehn 

Schlüssel nicht zurückgegeben habe und die Schlossanlage daher habe 

ausgetauscht werden müssen;  

- Fr. 3'013.40 für "Bodenlegerarbeiten" im Zusammenhang mit einer über-

mässigen Abnutzung des Parketts; 

- Fr. 732.35 für "Malerarbeiten", für das Überstreichen von zwei grünen Wän-

den und das Verschliessen von Wandlöchern. 

 Davon in Abzug zu bringen sei – so die Kläger vor Vorinstanz weiter – der 

auf Dezember entfallende und von der Beklagten bereits bezahlte Anteil an der 

monatlichen Quartalsmiete von Fr. 1'755.60 (act. 1, act. 3/15, Prot. Vi. S. 6 ff.).  

3.1.3 Wie bereits unter E. 2.2.2 gezeigt, bejahte die Vorinstanz eine Schadener-

satzpflicht der Beklagten im Umfang von Fr. 1'596.70 (Fr. 273.60 Schlossände-

rungskosten, Fr. 1'000.– Parkett, Fr. 323.10 Malerarbeiten), und sie bejahte so-

dann die verrechnungsweise geltend gemachte Gegenforderung der Beklagten in 

Höhe von Fr. 1'755.60 für den Mietzins Dezember 2019. Im Ergebnis wies sie die 

Klage ab (act. 32). 

3.2.1 Die Beklagte wendete bereits vor Vorinstanz in ihrem Hauptstandpunkt ein, 

den Klägern bereits deshalb nichts zu schulden, da sie mit der Nachmieterin, der 

Anwaltskanzlei, eine zumutbare Ersatzmieterin vorgeschlagen habe und mit die-

ser zudem vereinbart habe, dass diese die Mietsache in demjenigen Zustand 

übernehme, in welchem sie sich befunden habe. Die Anwaltskanzlei habe das 

zwischen ihr und der Klägerin bestehende Vertragsverhältnis übernommen bzw. 

sei in dieses eingetreten, und dies bereits per 1. November 2019 (Prot. Vi. S. 13, 

15, 17, 20 ff.). 

3.2.2. Die Vorinstanz hatte in diesem Zusammenhang erwogen, die genannte 

Anwaltskanzlei sei zum einen nicht Partei im Verfahren und könne daher nicht zu 

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irgendwelchen Leistungen verpflichtet werden. Zum andern seien die Kläger ih-

rerseits nicht verpflichtet gewesen, mit der Ersatzmieterin überhaupt einen Ver-

trag abzuschliessen, bzw. dies zu bestimmten Bedingungen zu tun. Das Angebot 

von zumutbaren Ersatzmietern habe einzig zur Folge, dass die Beklagte von ver-

traglichen Pflichten auf den Zeitpunkt befreit werde, auf den die Ersatzmieterin 

das Mietobjekt übernehme. Diese gesetzliche Regelung ermögliche es der Mie-

terschaft aber nicht, den Vermietern Ersatzmieter mit besonderen Übernahmebe-

dingungen aufzuzwingen. Eine allfällige Vereinbarung zwischen Mieterin und Er-

satzmieterin brauche die Vermieterin nicht zu kümmern. Solange die Vermieterin 

nämlich bei einer derartigen Vereinbarung nicht als Partei involviert sei, könnten 

die Vertragsschliessenden (gemeint die aktuelle Mieterin und die Nachmieterin), 

keine Ansprüche gegenüber der Vermieterin ableiten (act. 32 E. III./8.).  

3.2.3. Die Beklagte trägt im Rahmen ihrer Beschwerde vor, I._____ von der An-

waltskanzlei sei bereit gewesen, in das bestehende Mietverhältnis einzutreten. 

Vonseiten der Kläger sei die Situation indes ausgenutzt worden, um den Mietzins 

um 13.35% aufzuschlagen. Die Kläger hätten aus der Übernahme des Mietver-

hältnisses eine Rückgabe mit Neuvermietung gemacht, womit es möglich gewe-

sen sei, Schäden in maximaler Höhe geltend zu machen. Damit enthalte der Ent-

scheid der Vorinstanz eine falsche Sachverhaltsdarstellung, welche im Kern darin 

bestehe, ob der neue Mieter in das bestehende Mietverhältnis eingetreten sei o-

der nicht (act. 33). 

3.2.4.1 Im Rahmen der Geschäftsraummiete ist es möglich (und darauf ging die 

Vorinstanz im Rahmen ihrer Erwägungen nicht ein), das bisherige Mietverhältnis 

mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten zu übertragen (vgl. 

Art. 263 Abs. 1 OR). Vorausgesetzt ist, dass ein Übernahmevertrag zwischen 

dem bisherigen und dem neuen Mieter zustande kommt, namentlich eine Verein-

barung, wonach der bisherige Mieter sämtliche Rechte aus dem Mietverhältnis 

abritt und der Dritte bzw. der neue Mieter sämtliche Pflichten aus demselben 

übernimmt. Sodann hat der Mieter ein Begehren an den Vermieter zu richten (vgl. 

BGE 125 III 226, E. 2b), wobei den Mieter die Beweislast trifft, ein entsprechen-

des Begehren gestellt zu haben. Das Begehren ist insbesondere durch den Mieter 

- 8 - 

selbst zu stellen und nicht durch den Dritten, der zum Vermieter in keiner vertrag-

lichen Beziehung steht (vgl. BGer 4C.246/2003 vom 30. Januar 2004, E. 5.3.). 

Überdies ist – wie gezeigt – vorausgesetzt, dass der Vermieter zur Übertragung 

auf einen Dritten seine schriftliche Zustimmung erteilt (Art. 263 Abs. 1 OR, vgl. 

zum Ganzen auch: SVIT Komm-ROHRER, 4. Aufl. 2018, Art. 263 N 1 ff., insb. 

N 10 ff.). Verweigert der Vermieter seine Zustimmung ohne Anrufung eines Ver-

weigerungsgrundes bzw. entsteht Streit, ob der Verweigerungsgrund besteht, 

kann der Mieter die Schlichtungs- oder Gerichtsbehörde anrufen mit dem Begeh-

ren, es sei die Übertragung als zulässig zu erklären (SVIT Komm-ROHRER,a.a.O., 

Art. 263 N 28 f., m.w.H.). 

 Vorliegend berief sich die Beklagte bereits vor Vorinstanz wie auch vor der 

Kammer zumindest sinngemäss auf eine Übertragung des Mietverhältnisses in 

Anwendung von Art. 263 OR. Sie behauptete diesbezüglich, es sei mit I._____ 

von der Anwaltskanzlei vereinbart gewesen, dass dieser in das bisherige Mietver-

hältnis per 1. November 2019 eintrete, die Kläger hätten aber eine Übertragung 

per 1. November 2019 verweigert, um bei dieser Gelegenheit den Mietzins zu er-

höhen (Prot. Vi. S. 13 f. und act. 33). Damit macht die Beklagte zumindest sinn-

gemäss einen Übernahmevertrag zwischen sich und der Nachmieterin geltend. 

Indes ist eine daraufhin erfolgte Vertragsübernahme (und damit ein Eintritt der 

Anwaltskanzlei in den bisherigen Mietvertrag) bereits deshalb zu verneinen, weil 

die Beklagte weder explizit behauptete, ein entsprechendes Begehren um Ge-

nehmigung der Übernahme an die Kläger gestellt zu haben, noch, dass die Kläger 

daraufhin ihre Zustimmung zur Übertragung des Mietvertrages schriftlich erteilt 

hätten bzw. sie gegen eine zu Unrecht erfolgte Verweigerung vorgegangen wäre, 

mithin erfolgreich ein gerichtliches Verfahren angestrebt habe. Auch zeigen die 

weiteren Umstände – insbesondere das Verhalten der Anwaltskanzlei –, dass es 

eben gerade nicht zu einer Übertragung des Mietvertrages im Sinne von Art. 263 

OR gekommen ist: Wie gezeigt, machte die Beklagte nicht geltend, die Kläger ex-

plizit um Genehmigung des Übernahmevertrages zwischen sich und der Anwalts-

kanzlei ersucht zu haben. Die Anwaltskanzlei gelangte denn auch mit dem For-

mular "Anmeldung für Gewerbelokal" persönlich an die Kläger, um damit direkt 

gegenüber den Klägern Interesse am Mietobjekt zu bekunden und Vertragsver-

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handlung aufzunehmen (vgl. act. 3/11). Dies wäre aber im Falle einer Vertrags-

übernahme nicht nötig gewesen, hätte doch in einem solchen Fall (wie gezeigt) 

die Beklagte als bisherige Mieterin an die Vermieterschaft gelangen müssen. 

Vielmehr handelten aber die Anwaltskanzlei und die Kläger direkt (wie dies auch 

die Beklagte anerkennt) einen neuen Mietvertrag zu neuen Konditionen aus. Ent-

sprechend wurde nicht das bisherige Mietverhältnis von der Anwaltskanzlei über-

nommen; vielmehr wurde ein neuer Mietvertrag per 1. Dezember 2019 geschlos-

sen und die Beklagte frühzeitig ab diesem Zeitpunkt aus dem Mietvertrag entlas-

sen (so auch die Vorinstanz, act. 32 E. 8). Die Vorinstanz ging damit – entgegen 

der Beklagten – zutreffend davon aus, es sei zu einer vorzeitigen Beendigung des 

bisherigen Mietverhältnisses und einer Neuvermietung (statt zu einem Eintritt in 

das bestehende Mietverhältnis) gekommen. 

3.2.4.2 Entsprechend kam die Vorinstanz bereits aus diesem Grund im Ergebnis 

und mit Blick auf ihre Erwägungen (act. 32 E. III./8; hiervor E. 3.2.2) zu Recht zum 

Schluss, die Beklagte habe für durch sie verursachte Mängel am Mietobjekt 

grundsätzlich zu haften. 

3.2.4.3 Anders verhielte es sich im Übrigen auch nicht, wenn mit der Beklagten 

von einer Übernahme des bisherigen Mietvertrages durch die Anwaltskanzlei 

auszugehen wäre. Bereits die Vorinstanz wies darauf hin, dass grundsätzlich frag-

lich ist, inwiefern bei der Mängelhaftung, welche letztlich eine Verschuldenshaf-

tung darstellt, überhaupt die neue Mieterin belangt werden könnte, welche den 

Schaden (nachweislich) nicht verursacht hat. Zudem sieht Art. 263 Abs. 4 OR oh-

nehin eine solidarische Haftung der alten Mieterin mit der neuen Mieterin vor u.a. 

für Schadenersatzansprüche aus Mängeln an der Mietsache bis zum Zeitpunkt, in 

dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden 

kann, höchstens aber für zwei Jahre (vgl. Art. 263 Abs. 4 OR; SVIT Komm-

ROHRER, a.a.O., Art. 263 N 31 und 38). Der ausscheidende Mieter haftet nament-

lich solidarisch für alle Schulden, die bis zum Ablauf der in Art. 263 Abs. 4 OR 

vorgegebenen Frist entstehen (BGE 121 III 408, E. 4a; vgl. zum Ganzen auch: 

MINDER, Die Übertragung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen [Art. 263], ZStP 

2010, N 836 ff.). Es stünde der Vermieterin damit auch unter diesem Gesichts-

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punkt frei, trotz Übernahme des Mietvertrages die Beklagte als bisherige Mieterin 

für die Mängel zu belangen.  

3.2.5 Die Beschwerde ist damit in diesem Punkt abzuweisen. Die Vorinstanz ging 

zu Recht davon aus, dass die Beklagte grundsätzlich für die Mängel am Mietob-

jekt hafte. Dass zudem die Kläger rechtsgültig die Mängelrüge erhoben haben (so 

die Vorinstanz, act. 32 E. III./3.2.), stellt die Beklagte in ihrer Beschwerde nicht in 

Frage. 

3.3. Die weiteren Ausführungen im Rahmen der Beschwerdeschrift nehmen auf 

von der Vorinstanz geprüfte Mängelposten Bezug. Namentlich betrifft dies die 

Kosten für den Ersatz der Schliessanlage, das Nachschleifen des Parketts und 

die Malerarbeiten: 

3.3.1 Die Vorinstanz hatte im Zusammenhang mit dem "Austausch der Schliess-

anlage und Ersatz der Schlüssel" im Wesentlichen was folgt erwogen:  

 Die Kläger hätten – so die Vorinstanz unter Verweis auf deren Standpunkt – 

von der Beklagten Fr. 5'700.– für den Ersatz der Schlosszylinder der ehemaligen 

Geschäftsräume der Beklagten sowie aller Allgemeinzylinder und für den Aus-

tausch von insgesamt 221 Schlüsseln gefordert, da die Beklagte nicht alle 

Schlüssel habe retournieren können. Die Vorinstanz ersah es als erstellt, dass die 

Beklagte zwei der zehn an sie ausgehändigten Schlüssel nicht retourniert habe. 

Indes kam sie zum Schluss, eine Pflicht der Beklagten zum Ersatz von Schlüsseln 

und Zylindern bestehe nur teilweise. So sei es vorliegend zur Behebung eines Si-

cherheitsrisikos ausreichend gewesen, lediglich die Schlüssel und Schlosszylin-

der zum Mietobjekt selbst zu ersetzen. Nicht als notwendig erachtete die Vor-

instanz den Ersatz sämtlicher Zylinder zu den Allgemeinräumlichkeiten der Lie-

genschaft und in diesem Zusammenhang der Ersatz sämtlicher, total 221, 

Schlüssel.  

 Hinsichtlich der Kosten lagen vor Vorinstanz eine Offerte der J._____ AG 

vom 8. April 2020 (act. 3/15 S. 2) sowie eine Rechnung vom 6. Oktober 2020 der 

J._____ AG (act. 25/1) vor. Die Rechnung sei – so die Vorinstanz – aber im Zu-

sammenhang mit dem Austausch der Schliessanalage des Mietkomplexes ge-

stellt worden, bei der es auch zu elektronischen Verbesserungen des bisherigen 

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Schliesssystems gekommen sei. Derartige Verbesserungen dürften nicht zulasten 

der Mieterin erfolgen. Zudem bedinge eine solche Verbesserung ihrerseits auch 

modifizierte Schlüssel, weshalb die Rechnung letztlich für die Ermittlung der durch 

die Beklagte zu tragenden Kosten nicht sachdienlich sei. Die Vorinstanz stellte in 

der Folge zur Berechnung des von der Beklagten Geschuldeten auf die genannte 

Offerte (act. 3/15) ab. Diese gebe einen verlässlichen Anhaltspunkt für die hypo-

thetischen Kosten des Austauschs von Zylindern und Schlüsseln ohne die ge-

nannte elektronische Verbesserung. Es ergebe sich, dass sich die Kosten für den 

Austausch aller Zylinder und Schlüssel im Gebäudekomplex unter Berücksichti-

gung der von den Klägern zugestandenen und der Beklagten nicht bestrittenen 

Alterswertberichtigung auf Fr. 5'700.– belaufen würden. Unter Berücksichtigung 

dieses Gesamtbetrages für acht Zylinder und 221 Schlüssel sowie dem Umstand, 

dass die Beklagte nur für die Kosten von einem von acht Zylindern und zehn von 

221 Schlüsseln aufzukommen habe, errechnete die Vorinstanz einen durch die 

Beklagte im Zusammenhang mit dem Ersatz der Schliessanlage zu ersetzenden 

Schaden von Fr. 273.60 (4.8% von Fr. 5'700.–; 4.8% entsprechend 11 [10 

Schlüssel + 1 Zylinder] von 229 [221 Schlüssel + 8 Zylinder] offenen Kostenposi-

tionen) (act. 32 E. II./4.). 

3.3.2 Die Beklagte trägt diesbezüglich im Rahmen ihrer Beschwerde vor, es habe 

sich anlässlich "des Vorortstermins am 4.11.2020" herausgestellt, dass gar nicht 

die Schliessanlage gemäss Offerte ersetzt, sondern eine komplett neue Schliess-

anlage zum Preis von über Fr. 20'000.– erworben worden sei. Ein Ersatz von 

Kosten anhand von Offerten sei unzulässig, ebenso eine Beteiligung an einer 

komplett anderen Schliessanlage mit kontaktloser Schlossöffnung (act. 33 S. 1).  

3.3.3 Soweit die Beklagte geltend macht, es sei nicht die Schliessanlage gemäss 

Offerte ersetzt worden, sondern eine gänzlich neue bzw. technisch modifizierte 

Schliessanlage eingebaut worden, bleibt offen, was sie mit diesem Vorbringen 

konkret geltend machen will. Dieser Umstand wurde wie gezeigt von der Vor-

instanz im Rahmen ihrer Erwägungen ausführlich dargelegt und auch bei der Be-

rechnung des zu ersetzenden Betrages berücksichtigt. Insbesondere ging die  

Vorinstanz bei der Berechnung des geschuldeten Betrages auch nicht von der 

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Rechnung aus, welche im Zusammenhang mit der verbesserten Schliessanlage 

gestellt wurde, sondern stützte sich auf die Offerte, welche die technischen Modi-

fikationen noch nicht vorgesehen hatte. Ins Leere zielt damit auch die Kritik der 

Beklagten, ein Ersatz von Kosten anhand von Offerten sei unzulässig. Sie über-

sieht offenbar, dass die Schliessanlage auch tatsächlich ausgewechselt worden 

war und die Offerte nur behelfsmässig zur Prüfung des von den Klägern geltend 

gemachten Betrages von gesamt Fr. 5'700.– beigezogen worden war. Dies, um 

den auf die Beklagte anfallenden Anteil der Kosten – explizit ohne Berücksichti-

gung der bei dieser Gelegenheit vorgenommenen Verbesserung der Schliessan-

lage – festzulegen. Die daraufhin von der Vorinstanz vorgenommene Berechnung 

wird in der Beschwerde denn auch nicht in Frage gestellt. Die Beklagte unterlässt 

es im Rahmen ihrer Beschwerde vielmehr gänzlich, darzulegen, welcher Betrag 

ihrer Ansicht nach gerechtfertigt gewesen wäre. Damit zielt die pauschale Kritik 

der Beklagten am vorinstanzlichen Entscheid in diesem Punkt letztlich ins Leere.  

 Im Übrigen führte die Beklagte vor Vorinstanz noch selbst aus, zwar nicht für 

die gesamten Schlossänderungskosten aufkommen zu müssen. Sie erklärte sich 

aber bereit und ersah dies als in ihrer Verantwortung, die Kosten für Schlüssel 

und Schlosszylinder in der von ihr genutzten Etage (nicht jedoch für die Moderni-

sierung der Schliessanlage) zu übernehmen, wobei sie von Kosten von ca. 

Fr. 250.– ausging (Prot. Vi. S. 22). Vor diesem Hintergrund erscheinen die Vor-

bringen der Beklagten im Beschwerdeverfahren, sollte sie damit in Abweichung 

von ihrem vorinstanzlichen Standpunkt geltend machen wollen, gar nicht für den 

Ersatz in diesem Zusammenhang anfallender Kosten aufkommen zu müssen, als 

unzulässiges Novum im Sinne von Art. 326 Abs. 1 ZPO. 

3.3.4 Die Beschwerde ist damit auch in diesem Punkt abzuweisen. Es bleibt beim 

vorinstanzlichen Ergebnis, die Beklagte habe den Klägern im Zusammenhang mit 

dem Ersatz der Schliessanlage Fr. 273.60 zu ersetzen. 

3.4.1 Im Zusammenhang mit der "Instandstellung des Parketts" wies die Vor-

instanz einleitend auf die Ausführungen der Kläger hin, wonach die entsprechen-

den Instandstellungsarbeiten noch nicht hätten durchgeführt werden können bzw. 

mit den Arbeiten zugewartet werde, da die Nachmieterin die Räumlichkeiten mo-

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mentan nicht entbehren könne (u.H.a. Prot. Vi. S. 7, 9 f.). Die Vorinstanz erwog, 

wenn der Vermieter die Erneuerung nicht vornehme bzw. die Reparatur nicht oder 

nicht unverzüglich ausführen lasse, seien zwar nicht die Reparaturkosten, hinge-

gen die Kosten des Minderwertes aus der übermässigen Abnützung der Sache 

durch den Mieter zu tragen und zu ersetzen. Die Vorinstanz setzte in der Folge in 

analoger Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR den Minderwert infolge übermässiger 

Abnutzung durch die Beklagte auf Fr. 1'000.– fest, welche die Beklagte den Klä-

gern zu ersetzen habe (act. 32 E. III./5.). 

 Bezüglich "Malerarbeiten" bejahte die Vorinstanz eine Schadenersatzpflicht 

der Beklagten im Umfang von Fr. 323.10. Dies, da die drei von der Beklagten 

(ohne Zustimmung der Kläger) grün gestrichenen Wände zuerst mit Isolierfarbe 

hätten grundiert werden müssen, ehe sie mit weisser Dispersionsfarbe hätten ge-

strichen werden können (act. 32 E. III./6.). 

3.4.2 Diesbezüglich bringt die Beklagte in ihrer Beschwerde lediglich vor, die Ma-

lerarbeiten seien ausgeführt worden. Die Arbeiten für das Parkett seien dagegen 

nicht sofort ausgeführt worden, weil der Nachmieter die Büroräumlichkeiten benö-

tigt habe, und diese seien – soweit sie sich erinnere –, am 4. November 2020 

noch nicht ausgeführt gewesen (act. 33 S. 2).  

3.4.3 Mit diesen Ausführungen erfolgt keine Auseinandersetzung mit dem vor-

instanzlichen Entscheid. Insbesondere wird weder dargelegt, inwiefern die Vor-

instanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt hätte, noch weshalb 

der Vorinstanz eine falsche Rechtsanwendung vorzuwerfen wäre. Die Ausführun-

gen in der Beschwerdeschrift genügen den oben wiedergegebenen Anforderun-

gen an eine hinreichende Begründung nicht. Auf die Beschwerde ist in diesem 

Punkt nicht einzutreten.  

3.5.1 Die weiteren Ausführungen im Rahmen der Beschwerde (vgl. insb. act. 33 

S. 2) erscheinen schwer verständlich. So ist weder nachvollziehbar, was die Be-

klagte geltend machen will, noch setzt sie sich mit den vorinstanzlichen Erwägun-

gen auseinander oder bezeichnet diese als falsch. 

 So macht die Beklagte geltend, Herr G._____, der Vertreter der Kläger (vgl. 

auch Prot. Vi. S. 5), habe anlässlich des Gerichtstermins verschiedentlich gelo-

- 14 - 

gen. Die Beklagte lässt aber offen, worin diese Lüge konkret bestanden hätte, und 

sie legt auch nicht dar, was sie daraus zu ihren Gunsten ableitet. Zumindest sinn-

gemäss erkennen lässt sich, dass die Beklagte eine Lüge in der Behauptung zu 

sehen scheint, die Kläger hätten die Parkettarbeiten nicht sofort ausführen lassen, 

weil die Nachmieterin die Büroräumlichkeiten noch benötigt habe. Indes kann die-

se klägerische Behauptung mit Blick auf die ins Recht gereichte E-Mail vom 

18. Mai 2020 nicht als "Lüge" qualifiziert werden (vgl. act. 3/16): In der E-Mail er-

klärte K._____ vom Sekretariat der Anwaltskanzlei, dass die anstehende Parkett-

sanierung nach Mieterwechsel aus betrieblichen Gründen nicht sofort ausgeführt 

würde. Dass dieses E-Mail eine Fälschung wäre, macht die Beklagte nicht gel-

tend. Im Übrigen berücksichtigte (wie gezeigt) auch die Vorinstanz den Umstand, 

dass die Arbeiten noch nicht ausgeführt worden waren. 

 Ebenfalls offen lässt die Beklagte, was sie aus der pauschalen Behauptung 

im Rahmen ihrer Beschwerde, "der neue Nachmieter" habe "die Räumlichkeiten 

eben bereits am 1.11.2019 bezogen", ableitet, bzw. inwiefern dieser Umstand den 

vorinstanzlichen Entscheid als falsch erscheinen liesse. Insbesondere änderte  

eine Abrede zwischen der Beklagten und der Anwaltskanzlei, wonach diese die 

Büroräumlichkeiten bereits früher beziehen durfte, nichts daran, dass zwischen 

der Anwaltskanzlei und den Klägern ein neuer Mietvertrag, und zwar per 

1. Dezember 2019, geschlossen worden ist (vgl. hiervor E. 3.2.4.1). 

 Auch ein angeblicher "Betrugsversuch" durch Herrn G._____, welchen die 

Beklagte daraufhin als "Betrüger" bezeichnet, ist nicht zu erkennen, weshalb auf 

dieses Vorbringen nicht weiter einzugehen ist. Es stünde der Beklagten überdies 

frei, bei Verdacht auf ein strafrechtlich relevantes Verhalten an die entsprechen-

den Strafverfolgungsbehörden zu gelangen.  

3.5.2 Auf die Beschwerde ist damit hinsichtlich dieser Ausführungen der Beklag-

ten nicht einzutreten.  

3.6. Nicht einzutreten ist sowohl auf den Antrag, es sei dem Beklagten der infol-

ge "der nicht erhaltenen Rückerstattung für den Monat November in Höhe 

1'755.66 Franken" entstandene Schaden zu ersetzen, als auch auf das sinnge-

mässe Gesuch, es sei der Beklagten für das vorinstanzliche Verfahren eine Par-

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teientschädigung zuzusprechen (vgl. act. 33 S. 2). Dies bereits aus dem Grund, 

weil vor Vorinstanz kein entsprechender Antrag gestellt und keine Widerklage er-

hoben worden war und neue Anträge in Anwendung von Art. 326 Abs. 1 ZPO in 

der Beschwerde nicht zulässig sind. 

3.7. Soweit die Beklagte sinngemäss um Zusendung der "Akten in Kopie" er-

sucht, sei sie darauf hingewiesen, dass ihr zwar grundsätzlich ein Anspruch auf 

jederzeitige Akteneinsicht zusteht. Die Akten sind aber am Gericht einzusehen. 

Ein Anspruch auf Zusendung von Aktenkopien besteht nicht. 

3.8. Wenn die Beklagte zudem beantragt, ihr sei nach Zusendung der Akten Ge-

legenheit zu geben, ihr "vorliegendes Schreiben" (gemeint ist die Beschwerde-

schrift) zu ergänzen, ist sie darauf hinzuweisen, dass es sich bei der Beschwerde-

frist gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO um eine gesetzliche Frist handelt, innert welcher 

das Rechtsmittel abschliessend zu begründen ist. Insbesondere kann diese Frist 

nicht erstreckt werden (Art. 144 Abs. 1 ZPO). Die Rechtsmittelfrist ist abgelaufen, 

und eine Ergänzung der Beschwerde ist damit nicht möglich. 

3.9. Aus den oben dargelegten Gründen ist die Beschwerde damit abzuweisen, 

soweit darauf einzutreten ist. 

4. 

4.1. Ausgangsgemäss wird die Beklagte für das Beschwerdeverfahren kosten-

pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst 

sich grundsätzlich nach den für die Vorinstanz geltenden Bestimmungen (§ 12 

Abs. 2 GebV OG); massgebend ist, was vor der Rechtmittelinstanz noch im Streit 

liegt (§ 12 Abs. 2 GebV OG). Für das Rechtsmittelverfahren macht die Beklagte 

sinngemäss ein vermögenswertes Interesse von Fr. 3'325.36 geltend 

(Fr. 1'569.70 [Kosten für Schäden an der Mietsache] sowie Fr. 1'755.66 [nicht er-

haltene Rückerstattung für den Monat November]) (act. 33 S. 2), weshalb für die 

Berechnung der Entscheidgebühr auf diesen Betrag abzustellen ist. 

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Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in 

Verbindung mit § 4 GebV OG damit auf Fr. 700.– festzulegen und der Beklagten 

aufzuerlegen. 

4.2. Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzuspre-

chen: Der Beklagten nicht, weil sie unterliegt, den Klägern nicht, weil ihnen im Be-

schwerdeverfahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären 

(Art. 106 Abs. 1 und Art. 95 Abs. 3 ZPO). 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 700.– festgesetzt und der 

Beklagten und Beschwerdeführerin auferlegt.  

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Kläger und Beschwerdegegner 

unter Beilage eines Doppels von act. 33, sowie an das Einzelgericht des 

Mietgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund 
Fr. 3'300.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

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Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw M. Schnarwiler 
 
 
 
versandt am: 
 
 

	Urteil vom 16. Februar 2021
	Erwägungen:
	1.
	2.
	3.
	4.
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 700.– festgesetzt und der Beklagten und Beschwerdeführerin auferlegt.
	3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Kläger und Beschwerdegegner unter Beilage eines Doppels von act. 33, sowie an das Einzelgericht des Mietgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...