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**Case Identifier:** 96056ea3-e9f9-508b-8cb5-88b5222afaab
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-09-14
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 14.09.2006 B 2006/42, B 2006/43, B 2006/44
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2006-42--B-2006-43_2006-09-14.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2006/42, B 2006/43, B 2006/44

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 14.02.2020

Entscheiddatum: 14.09.2006

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. September 2006
Baurecht, Ausnahmebewilligung, Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands, Art. 77 Abs. 1 und Art. 130 BauG (sGS 731.1). Beschwerde gegen 
die Verweigerung einer Ausnahmebewilligung für die Ueberschreitung der 
bewilligten Höhe eines Einfamilienhauses um 36 cm abgewiesen. Die 
Verhältnismässigkeit der Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands wurde bejaht, da das öffentliche Interesse an der Einhaltung der 
Rechtsordnung höher gewichtet wurde als das private finanzielle Interesse 
des bösgläubigen Bauherrn an der Aufrechterhaltung des widerrechtlichen 
Zustands (Verwaltungsgericht, B 2006/42, 43, 44).

Urteil vom 14. September 2006

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungs-richter lic. iur. A. Linder, Dr. B. 

Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig; Gerichtsschreiber 

lic. iur. Th. Vögeli

_______________

In Sachen

N.,

Beschwerdeführer I und Beschwerdegegner I,

S.-Immobilien AG,

Beschwerdeführerin II und Beschwerdegegnerin II,

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.,

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gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

F.,

Beschwerdeführer III und

Beschwerdegegner III,

X. und Y.,

Beschwerdegegner IV und V,

F. AG,

Beschwerdegegnerin VI,

alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. W.,

sowie

Politische Gemeinde St. Gallen, vertreten durch den Stadtrat, Rathaus, 9001 St. 

Gallen,

Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Baubewilligung und Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands

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hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ a) X. und Y. sind Eigentümer der Liegenschaft Zwinglistrasse 49, Parzelle Nr. 

C3356, Grundbuch St. Gallen. Das Grundstück liegt gemäss Zonenplan der Stadt St. 

Gallen vom 1. November 1980 in der Wohnzone W3a sowie im Baumschutzgebiet. 

Zusätzlich befindet sich die Liegenschaft im Plangebiet des Ueberbauungsplans 

Greifenacker vom 17. Juni 1921 bzw. 3. Juni 1954. Das nach Süden stark abfallende 

Grundstück wurde in den Jahren 2004 und 2005 mit einem 9,8 m langen und 7,8 m 

breiten fünfstöckigen, turmartigen Einfamilienhaus mit Flachdach überbaut. Südlich des 

Hauses steht eine geschützte Blutbuche, deren Krone mit einem Durchmesser von fast 

20 m das Haus überragt.

Westlich wird die Parzelle Nr. C3356 von der Grünbergtreppe (Gemeindeweg 1. Klasse) 

begrenzt. An der nordwestlichen Grundstücksecke liegt die Parzelle Nr. C4934, die mit 

einer in den Hang hinein gebauten Trafostation überbaut ist. Auf dem Dach dieser 

Station befindet sich ein Carport mit zwei Abstellplätzen für die Liegenschaft 

Zwinglistrasse 49. Nördlich grenzt das Grundstück Nr. C3356 an die Zwinglistrasse 

(Gemeindestrasse 1. Klasse). Die dahinter liegende Nachbarparzelle Nr. C2459 

(Dufourstrasse 105) ist mit einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus (Baujahr 1962) 

mit Giebeldach überbaut. Auf der östlichen Nachbarparzelle Nr. C3511 (Zwinglistrasse 

45) befindet sich eine dreigeschossige Jugendstilvilla mit Walmdach.

b) Am 30. Juli 2001 reichte F. der Baupolizei der Stadt St. Gallen ein Baugesuch für 

den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. C3356 ein. Eigentümerin 

des Grundstücks war zu jenem Zeitpunkt die Stadt St. Gallen. Mit Eingabe vom 31. Juli 

2001 erhob N., der Eigentümer des Grundstücks Nr. C3511 (Zwinglistrasse 45), 

Einsprache mit dem Antrag, das Baugesuch sei abzuweisen. In der 

Einsprachebegründung vom 21. August 2001 machte er im wesentlichen geltend, 

aufgrund des massgebenden Ueberbauungsplans sei eine Ueberbauung des 

Grundstücks Nr. C3356 unzulässig.

Die Leitung der Baupolizei hielt in einer vorläufigen Beurteilung vom 5. September 2001 

fest, dass aufgrund der gegenwärtigen Rechtslage die Erteilung einer baupolizeilichen 

Bewilligung auf Basis einer Ausnahme in keiner Art und Weise gerechtfertigt sei. Aus 

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städtebaulicher Sicht sei die Baupolizei allerdings der Auffassung, dass ein Neubau mit 

dem vorgesehenen Volumen auf dieser Parzelle durchaus berechtigt sei. Das 

Baugesuch könne daher nur bewilligt werden, wenn der Ueberbauungsplan völlig 

aufgehoben oder eine Teilaufhebung analog 1954 für die Parzelle Nr. C3356 

rechtskräftig geworden sei.

In der Folge fand eine Besprechung zwischen dem Baugesuchsteller und dem 

Einsprecher sowie dem Leiter der Baupolizei fest. Im Anschluss daran erklärte der 

Einsprecher, er halte vollumfänglich an seinem Begehren fest.

Am 10. Januar 2002 fand eine Besprechung zwischen Baugesuchsteller, Einsprecher 

und Leiter der Baupolizei sowie der zuständigen Stadträtin statt. In der Folge zog N. 

seine Einsprache am 17. Juni 2002 zurück.

Mit Beschluss vom 1. Juli 2002 bewilligte die Baupolizeikommission der Stadt St. 

Gallen das Baugesuch mit Bedingungen und Auflagen. Im Bewilligungsentscheid ist 

festgehalten, der Ueberbauungsplan schliesse grundsätzlich eine weitere Ueberbauung 

der Parzelle aus, womit das Bauvorhaben baurechtswidrig sei. Es sei zu prüfen, ob eine 

Ausnahmebewilligung erteilt werden könne. Eine solche könne erteilt werden, wenn 

eine den öffentlichen Interessen, namentlich den Anforderungen der Energiepolitik, des 

Verkehrs, der Hygiene, der Feuersicherheit, der architektonischen und ortsplanerischen 

Gestaltung besser entsprechende Ueberbauung erzielt werden könne. Der 

Ueberbauungsplan von 1921/1954 habe offensichtlich die bestehende Ueberbauung 

festschreiben und eine wesentlich grössere Ausnützung auf den einzelnen Parzellen 

verhindern wollen. 1954 sei daher die unüberbaute Parzelle Nr. C2857 aus dem 

Perimeter des Ueberbauungsplans entlassen worden, um eine Ueberbauung zu 

ermöglichen. Seither seien wiederum 50 Jahre vergangen; der Zonenplan von 1980 mit 

der heute noch gültigen Bauordnung sei erlassen worden. Inzwischen gelte seit 1. 

Dezember 2001 der teilrevidierte Zonenplan; die neue Bauordnung sei im 

Genehmigungsverfahren. Trotzdem gelte nach wie vor der im Grundsatz über 80 Jahre 

alte Sondernutzungsplan, welcher eine Ueberbauung der Parzelle grundsätzlich 

ausschliesse. In dieser Situation wäre es an sich angezeigt, den Ueberbauungsplan 

aufzuheben, weil die bestehende Ueberbauung ohnehin unter dem Schutz der 

Bestandesgarantie des Art. 77bis des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) stehe 

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und damit für die Grundeigentümer keine Verschlechterung der Rechtssituation 

resultieren würde. Gleichzeitig könnte mit der Aufhebung das zonenrechtlich zulässige 

Entwicklungs- und Verdichtungspotential, welches verschiedene Parzellen bieten 

würden, ausgenützt werden. Weil der Perimeter aber viele Parzellen umfasse und der 

Ausgang eines Aufhebungsverfahrens, welches ohnehin längere Zeit beanspruche, 

ungewiss sei, komme die Baupolizeikommission zum Schluss, dass die im öffentlichen 

Interesse liegende Verdichtung bzw. bauliche Ausnützung eines eingezonten 

Grundstückes über eine Ausnahmebewilligung zu ermöglichen sei. Baulandreserven an 

bester innerstädtischer Lage sollten genutzt werden; der haushälterische Umgang mit 

dem knappen Bauland liege zweifelsohne im öffentlichen Interesse und fordere dies 

geradezu. Mit dem geplanten Einfamilienhaus werde diesem Anliegen Rechnung 

getragen und - wenn auch ein bescheidener - so doch immerhin auch ein Beitrag zum 

Angebot von attraktivem Wohnraum in der Stadt geleistet. Die Prüfung ergebe weiter, 

dass dieser zwar gewichtigen, aber auch berechtigten Ausnahmebewilligung keine 

nachbarlichen Interessen (mehr) entgegenstehen würden, weil die einzige Einsprache 

durch Rückzug erledigt worden sei. Oeffentliche Interessen würden der Ueberbauung 

ohnehin nicht entgegenstehen. Da der Ueberbauungsplan keine Vorschriften über die 

Bauweise enthalte, würden ergänzend die Regelbauvorschriften für die Wohnzone 3a 

gelten. In dieser Zone seien dreigeschossige Bauten mit einer maximalen 

Gebäudehöhe von 11,0 m zugelassen. Die Aufnahmen des Vermessungsamtes zeigten, 

dass mit dem Projekt die maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,0 m ab Niveaupunkt 

exakt eingehalten werde. Der Baukörper halte die massgeblichen 

Grenzabstandsvorschriften ein, verletze aber den Gebäudeabstand zum bestehenden 

Trafogebäude und neu auch zum geplanten Autounterstand auf dem Dach der 

Trafostation. Diesbezüglich könne eine Ausnahmebewilligung erteilt werden.

Am 7. Juli 2003 reichte F. ein Korrekturgesuch ein. Dieses sah den Einbau eines Lifts 

mit einer entsprechenden Dachaufbaute sowie zwei gedeckte Parkplätze und eine 

Grundrissänderung vor. Gegen das Korrekturgesuch erhob N. am 22. Juli 2003 

Einsprache. Am 30. Juli 2003 zog er die Einsprache zurück.

Die Baupolizeibehörde entschied am 7. August 2003 über das Korrekturgesuch und 

bewilligte den Lifteinbau und die Erweiterung des Autounterstands.

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c) Am 23. August bzw. 4. September 2003 schlossen die Eigentümer der 

Liegenschaften Zwinglistrasse 45 und 49 einen Dienstbarkeitsvertrag. Zugunsten der 

Parzelle Nr. C3511 von N. und zulasten des Baugrundstücks Nr. C3356 wurde eine 

Baubeschränkung vereinbart und im Grundbuch eintragen. Danach ist auf dem 

Grundstück Nr. C3356 eine maximale Bauhöhe (Dachrand) von 735,5 m.ü.M., eine 

maximale Baubreite von 7,8 m und eine maximale Baulänge von 11,5 m erlaubt.

Am 16. Januar 2004 erteilte die Baupolizeibehörde die Bewilligung für die im Rahmen 

eines Korrekturgesuchs eingereichten Begehren um Aenderung der Umgebung, 

Fällung eines Baumes und Erstellung eines zusätzlichen Sitzplatzes. Als Ersatz für den 

zu fällenden Baum wurde eine Ersatzpflanzung vorgeschrieben.

Anlässlich einer Rohbaukontrolle vom 6. Dezember 2004 stellte die Baupolizeibehörde 

fest, dass die Konstruktion der Decke über dem zweiten Obergeschoss resp. das 

Flachdach um ca. 30 cm erhöht wurden. Eine Kontrolle des Ausführungsplans ergab, 

dass der Dachrand neu auf einer Kote von 735,77 m.ü.M. lag, womit die zulässige 

Gebäudehöhe ca. 30 cm überschritten war. Bei der Rohbaukontrolle war das Dach 

mittels Dachpappe abgedeckt und somit vor eindringendem Wasser geschützt. Der 

Innenraum war im Rohbau fertig erstellt. Eine Bewilligung für die Erhöhung des 

Gebäudes lag nicht vor.

Am 10. Dezember 2004 verfügte die Baupolizeibehörde die Einstellung der 

Bauarbeiten. Sie hielt fest, die Fortsetzung der Bauarbeiten an und im Bereich der 

Decke über dem zweiten Obergeschoss sei in Bestätigung der bereits mündlich 

ausgesprochenen Baueinstellung vom 9. Dezember 2004 ausdrücklich untersagt. Das 

Verbot gelte bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung. Bis spätestens 24. 

Dezember 2004 sei der Baupolizei das Korrekturgesuch mit den entsprechenden 

Unterlagen sowie einer Begründung einzureichen. Die Baueinstellungsverfügung gelte 

bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung. Eine Strafanzeige gemäss Art. 

292 StGB bleibe für den Fall der Nichtbefolgung der Baueinstellungsverfügung 

vorbehalten.

Am 20. Dezember 2004 reichten F. sowie X. und Y. ein Korrekturgesuch ein, welches 

die bereits ausgeführte Erhöhung des Gebäudes um 36 cm über die bewilligte Höhe 

zum Gegenstand hatte.

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c) Gegen das Korrekturgesuch erhoben die S.-Immobilien AG, die Eigentümerin der 

Nachbargrundstücke Nrn. C2458 und C2459, sowie N. Einsprache. N. machte geltend, 

die Aenderung des bewilligten Bauprojekts sei bewusst in Kauf genommen worden. Die 

nachgeschobene Begründung für die Ueberschreitung der bewilligten Gebäudehöhe 

rechtfertige ein solches Vorgehen nicht. Die Bauhöhe verstosse ausserdem klar gegen 

die im Grundbuch eingetragene Baubeschränkung.

Die Baupolizeikommission entschied am 21. Januar 2005 über das Korrekturgesuch 

und die Einsprachen. Sie erwog, es lägen keine Gründe vor, welche die Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung rechtfertigen würden. Wie das bewilligte Objekt zeige, wäre die 

Ueberbauung der Parzelle im Rahmen der zulässigen Gebäudehöhe nach 

Regelbauweise möglich gewesen. Die Bauherrschaft lege selber dar, dass sie seit 

längerem von der Ueberschreitung der Gebäudehöhe gewusst und diese bewusst in 

Kauf genommen habe. Der von Seiten des Einsprechers N. erhobene Vorwurf, dass die 

Mehrhöhe seit längerem habe bekannt gewesen sein müssen und damit bewusst in 

Kauf genommen worden sei, lasse sich nicht von der Hand weisen. Die Einsprachen 

der S.-Immobilien AG und von N. würden in diesem Sinn in öffentlich-rechtlicher 

Hinsicht geschützt, soweit darin eine Verletzung der zulässigen Gebäudehöhe gerügt 

werde. Im übrigen sei die Einsprache von N. privatrechtlicher Natur und demzufolge auf 

den Zivilrechtsweg zu verweisen. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

wäre allerdings unverhältnismässig. Der materielle Schaden, den die Bauherrschaft zu 

tragen hätte, stünde in keinem Verhältnis zum Nutzen für die Oeffentlichkeit oder die 

Einsprecher. Mit der Mehrhöhe habe auch der bewilligte Liftaufbau in das 

Gebäudevolumen integriert werden können. Die Wiederherstellung hätte somit zur 

Folge, dass zwar die Decke des obersten Geschosses bzw. das Dach entsprechend 

tiefer zu liegen käme, dafür aber der Liftaufbau in Erscheinung treten würde, welcher 

die Aussicht ebenfalls einschränken würde.

B./ Gegen den Beschluss der Baupolizeikommission vom 21. Januar 2005 erhoben F. 

mit Eingaben seines Rechtsvertreters vom 21. Februar und 29. März 2005 sowie N. und 

die S.-Immobilien AG mit Eingaben ihres Rechtsvertreters vom 22. Februar und 15. 

März 2005 Rekurs beim Baudepartement.

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F. beantragte, der Beschluss der Baupolizeikommission vom 21. Januar 2005 sei 

aufzuheben und die Baubewilligung sei zu erteilen, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge. Er machte geltend, es handle sich bei der Mehrhöhe der Baute 

um 36 cm nicht um eine Gesamterhöhung, sondern um einzelne Komponenten, die 

unweigerlich zu einer solchen unwesentlichen Mehrhöhe geführt hätten. Bezeichnend 

sei sodann, dass die Bauherrschaft aus der Mehrhöhe keinen Nutzen ziehen könne. 

Der Vorwurf, die Mehrhöhe habe seit längerem bekannt gewesen sein müssen, sei 

haltlos. Nach Regelbauweise wäre das Gebäude höher zu stehen gekommen als es 

bewilligt worden sei. Ausserdem sei eine allfällige Beeinträchtigung öffentlicher oder 

nachbarlicher Interessen ausgeschlossen. Schliesslich habe die Integration der 

zulässigen Liftaufbaute in das zweite Obergeschoss eine bessere architektonische 

Gestaltung bewirkt. Eine Ausnahmebewilligung erscheine unter solchen Umständen 

gerechtfertigt.

N. und die S.-Immobilien AG beantragten, die Eigentümer sowie der Baugesuchsteller 

seien zu verpflichten, die bestehende Baute auf das Ausmass der rechtskräftigen 

Baubewilligung zurückzubauen bzw. auf die bewilligte Bauhöhe von 735,47 m.ü.M. 

abzutragen, die von der Baupolizei am 10. Dezember 2004 verfügte Baueinstellung sei 

bis zur rechtskräftigen Erledigung der Baustreitsache aufrechtzuerhalten und es sei von 

der Einleitung der Klage zur Geltendmachung der privatrechtlichen Ansprüche aus der 

Grunddienstbarkeit Vormerk zu nehmen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur 

Begründung wird im wesentlichen vorgebracht, eine allfällige Abbruchverfügung bzw. 

eine Reduktion der Bauhöhe sei in keiner Weise unverhältnismässig. Die Abweichung 

der erstellten Baute gegenüber der Baubewilligung erweise sich keineswegs als minim 

oder bedeutungslos, sondern als massiv und optisch erkennbar; sie verändere die 

Proportionen der Stockwerke.

Das Baudepartement entschied am 13. Februar 2006 über die Rekurse. Es wies den 

Rekurs von F. ab (Ziff. 1). Die Rekurse von N. und der S.-Immobilien AG wurden wegen 

Gegenstandslosigkeit abgeschrieben, soweit damit die Aufrechterhaltung der am 10. 

Dezember 2004 verfügten Baueinstellung verlangt wurde. Im übrigen wurden ihre 

Rekurse abgewiesen (Ziff. 2 und 3). Den Rekurrenten wurde die Entscheidgebühr von 

insgesamt Fr. 3'600.-- zu je einem Drittel auferlegt (Ziff. 4).

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C./ N. und die S.-Immobilien AG erhoben mit Eingaben ihres Rechtsvertreters vom 1. 

und 31. März 2006 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragen, in 

Aufhebung von Ziff. 2 und 4 bzw. Ziff. 3 und 4 des Rekursentscheids seien die 

Beschwerdegegner III bis VI zu verpflichten, die bestehende Baute auf das Ausmass 

der rechtskräftigen Baubewilligung zurückzubauen bzw. auf die bewilligte Bauhöhe von 

735,47 m.ü.M. abzutragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Sie führen aus, die 

Vorinstanz habe die strittige Baute zu Recht als formell und materiell rechtswidrig 

qualifiziert. Auch habe sie richtig festgestellt, dass Bauherrschaft und Baugesuchsteller 

bösgläubig gehandelt hätten. Erschwerend komme hinzu, dass die Baute trotz des 

Baustopps fertiggestellt worden sei, wodurch sogar qualifiziert bösgläubig gehandelt 

worden sei. Obwohl sich auch ein bösgläubiger Bauherr beim Entscheid über die 

Wiederherstellung auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen könne, sei nach der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts dem Interesse an der Wiederherstellung des 

gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beizumessen. Es wäre sogar möglich, die 

Nachteile der Bauherrschaft aus einer Wiederherstellung überhaupt nicht zu 

berücksichtigen. Die Vorinstanz verkenne die Tragweite der auf dem Spiel stehenden 

öffentlichen Interessen. Es gehe insbesondere auch um die präjudiziellen 

Auswirkungen des Falles. Der Baugesuchsteller sei als Mitinitiant des st. gallischen 

Sachverständigenrats sogar in fachpolitische Bereiche vorgestossen. Aus seiner Sicht 

sei ein Gestaltungsbeirat notwendig, da die Baubewilligungsbehörde fachlich 

inkompetent sei. Er nehme zusehends eine Vorbildfunktion ein, welcher er zumindest 

aus baurechtlicher Sicht offensichtlich noch nicht nachkomme. Eine nachträgliche 

Bewilligung der Bauhöhenüberschreitung würde somit ein denkbar schlechtes Zeichen 

für die Fachwelt sowie für alle anderen Bauherren bedeuten. Hinzu kämen gewichtige 

private Interessen der beschwerdeführenden Nachbarn. Auf die einzelnen Vorbringen 

wird, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Mit Eingaben seines Rechtsvertreters vom 1. und 31. März 2006 erhob F. ebenfalls 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, Ziff. 1 und 4 des 

Rekursentscheids sei aufzuheben und die nachträgliche Baubewilligung sei zu erteilen, 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Der Beschwerdeführer III hält an seinem 

Standpunkt fest, das Baudepartement habe zu Unrecht entschieden, eine 

Ausnahmebewilligung nach Art. 77 Abs. 1 lit. c BauG sei nicht gerechtfertigt. 

Ausserdem sei ihm zu Unrecht Bösgläubigkeit vorgeworfen worden. Selbst wenn seine 

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Gutgläubigkeit wider Erwarten verneint würde, wäre die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands unverhältnismässig.

Das Baudepartement beantragt in seiner Vernehmlassung vom 21. April 2006, die 

Beschwerden seien abzuweisen.

F., die F. Architekten AG sowie X. und Y. beantragen in ihrer Vernehmlassung vom 15. 

Juni 2006, die Beschwerden von N. und der S.-Immobilien AG seien vollumfänglich 

abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

N. und die S.-Immobilien AG ihrerseits beantragen in ihren Stellungnahmen vom 16. 

Juni 2006, die Beschwerde von F. sei vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge.

Die Stadt St. Gallen trägt in ihrer Stellungnahme vom 5. Mai 2006 ebenfalls auf 

Abweisung der Beschwerden an.

In ihren Stellungnahmen zu den Vernehmlassungen der Beschwerdegegner halten die 

Beschwerdeführer jeweils an ihren Anträgen fest.

Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrenbeteiligten wird, soweit wesentlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht an Ort und Stelle einen Augenschein 

durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden eingeladen, daran teilzunehmen oder 

sich vertreten zu lassen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ a) Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 

1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die 

Beschwerdeeingaben wurden rechtzeitig eingereicht und entsprechen formal und 

inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 

1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP).

b) Zu prüfen ist die Legitimation der Beschwerdeführer.

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aa) Nach Art. 83 Abs. 2 BauG ist zur Einsprache gegen ein Baugesuch berechtigt, wer 

ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Die Einsprachelegitimation richtet sich 

nach denselben Grundsätzen, wie sie für die Berechtigung zum Rekurs in Art. 45 Abs. 

1 VRP umschrieben sind (vgl. Fn. 2 zu Art. 83 BauG; B. Heer, St. Gallisches Bau- und 

Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 933; A. Weder, Zum Baubewilligungsverfahren nach St. 

Gallischem Recht, Diss. Basel 1989, S. 230). Nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung 

des Rekurses berechtigt, wer an der Aenderung oder Aufhebung der Verfügung oder 

des Entscheides ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut.

Die Legitimation zur Einsprache gegen ein Baugesuch hängt davon ab, ob der 

Einsprecher räumlich eine enge nachbarliche Beziehung zum Grundstück hat, auf dem 

das Bauvorhaben vorgesehen ist, und ob er durch den Bewilligungsentscheid 

unmittelbar und in höherem Ausmass als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in 

seinen eigenen rechtlichen oder tatsächlichen Interessen beeinträchtigt ist (vgl. GVP 

1977 Nr. 23 und 1996 Nr. 59). Das schutzwürdige Interesse besteht im praktischen 

Nutzen, den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem Betroffenen in seiner 

rechtlichen oder tatsächlichen Situation eintragen würde. Der Rechtsmittelkläger muss 

den eigenen Vorteil geltend machen, den er daraus zieht, oder einen Nachteil, der 

abgewendet würde, wenn das Rechtsmittel gutgeheissen wird (vgl. statt vieler GVP 

1996 Nr. 59; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 

2003, Rz. 386 ff. mit Hinweisen).

bb) N. und die S. Immobilien AG sind Eigentümer der Nachbargrundstücke Parzellen 

Nrn. C3511 sowie C2458 und C2459. Als Eigentümer dieser Grundstücke sind sie zur 

Beschwerde gegen den Rekursentscheid bezüglich des Verzichts auf die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands legitimiert. In Ziff. 2 und 3 des 

angefochtenen Entscheids wurde die Abschreibung des Rekurses verfügt, soweit das 

Begehren die Baueinstellungsverfügung betraf. Soweit dieser Teil mit Beschwerde 

angefochten wurde, ist mangels Begründung nicht darauf einzutreten.

cc) Zu prüfen bleibt, inwiefern F. zur Beschwerdeführung legitimiert ist. F. war 

Baugesuchsteller und Projektverfasser. Das Baugrundstück befand sich im Zeitpunkt 

der Einreichung des ersten Baugesuchs im Eigentum der Stadt St. Gallen. Wann X. und 

Y. das Grundstück erwarben, geht aus den Akten nicht zweifelsfrei hervor. Im 

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Korrekturgesuch vom 7. Juli 2003 war die Stadt St. Gallen als Eigentümerin aufgeführt. 

Als am 23. September 2003 der Dienstbarkeitsvertrag zur Eintragung im Grundbuch 

angemeldet wurde, waren X. und Y. Grundeigentümer.

Das Korrekturgesuch vom 20. Dezember 2004 wurde von F. gestellt und war von den 

Grundeigentümern mitunterzeichnet. Als Baugesuchsteller war F. berechtigt, gegen die 

Abweisung des Baugesuchs bzw. des Korrekturgesuchs Einsprache zu erheben. 

Sodann fiel die Legitimation mit der Veräusserung des Grundstücks nicht dahin (vgl. 

BGE 110 Ib 93). Ausserdem ist auch die prozessuale Beschwer in diesem 

Zusammenhang gegeben, da sich F. am Rekursverfahren beteiligt hat. Indessen war in 

der Bauanzeige offenbar versehentlich die F. Architekten AG als Baugesuchstellerin 

aufgeführt. Daher haben die Beschwerdeführer I und II diese Gesellschaft als 

Beschwerdegegnerin bezeichnet. Dies ist allerdings ohne weitere Bedeutung, da die 

Gesellschaft bisher am Verfahren nicht beteiligt war und, soweit aus den Akten 

ersichtlich ist, keine Beziehung zum Streitgegenstand hat.

2./ Zu prüfen ist zunächst die Rechtmässigkeit der Verweigerung einer 

Ausnahmebewilligung.

a) Nach Art. 77 Abs. 1 BauG kann die zuständige Gemeindebehörde von den 

Vorschriften dieses Gesetzes, des Baureglements sowie von Zonen-, Ueberbauungs- 

und Gestaltungsplänen abweichende Bewilligungen erteilen, wenn ein 

Ausnahmetatbestand nach Abs. 2 lit. a bis d gegeben ist.

Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist möglich, wenn die Anwendung der 

Vorschriften für den Bauherrn zu einer offensichtlichen Härte führt (lit. a), sodann für 

Bauten und Anlagen, deren Zweckbestimmung ohne Ausnahmebewilligung nicht erfüllt 

werden könnte (lit. b), wenn eine den öffentlichen Interessen besser entsprechende 

Ueberbauung erzielt werden kann (lit. c) oder bei Umbauten, Erneuerung oder 

Erweiterung erhaltungswürdiger zonenkonformer Altbauten (lit. d).

Die einzelnen Ausnahmefälle sind in Art. 77 Abs. 1 lit. a bis d BauG abschliessend 

aufgezählt. Eine Ausnahmebewilligung kann nur bei Vorliegen einer Ausnahmesituation 

erteilt werden. Nach der ständigen Rechtsprechung hat ein Baudispens den Zweck, 

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Härten und Unbilligkeiten zu vermeiden, die sich wegen der Besonderheit des 

Sachverhalts aus der strikten Anwendung der Bauordnung ergeben würden. Der 

Baudispens verlangt eine Ausnahmesituation, bei der die Handhabung der 

Bauvorschriften in Würdigung der Gegebenheiten des Einzelfalls den Bauherrn in 

besonderem Masse hart treffen würde. Die Härte muss in einem objektiven Nachteil 

bestehen, den der Baugesuchsteller im Verhältnis zu Mitbürgern in gleicher oder 

ähnlicher Situation durch die strikte Anwendung der Baunormen erleiden würde (Heer, 

a.a.O., Rz. 736 mit Hinweis; Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 324 f. mit Hinweisen). Nach der 

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bedarf es für die Annahme einer 

Ausnahmesituation triftiger Gründe, und an die Erteilung eines Baudispens' ist ein 

strenger Massstab zu legen (VerwGE vom 18. Dezember 2003 i.S. M.D. mit Hinweis auf 

VerwGE vom 22. Februar 2002 i.S. W.K. und vom 29. Juni 1995 i.S. A.R. sowie GVP 

1977 Nr. 4).

b) Unbestrittenermassen sind die Ausnahmetatbestände nach Art. 77 Abs. 1 lit. a, b 

und d BauG nicht erfüllt. Der Beschwerdeführer III beruft sich ausschliesslich auf Art. 

77 Abs. 1 lit. c BauG. Zur Begründung macht er im wesentlichen geltend, die 

zusätzliche Höhe falle weder auf noch bewirke sie eine Beeinträchtigung der 

nachbarlichen Interessen. Hinzu komme, dass wegen der Mehrhöhe der bewilligte, 

zusätzlich 40 cm höhere Liftaufbau, der einen Drittel der Gebäudebreite einnehmen 

würde, wegfalle. Von der nördlichen Nachbarparzelle aus versperre die Mehrhöhe die 

Fernsicht sodann nur in einem vernachlässigbar geringen Ausmass, weil das Haus auf 

der südlichen Seite ohnehin durch die geschützten Bäume überragt werde, welche die 

Aussicht im Bereich des Baumhauses geschlossen abdeckten. Es müsse dem 

Umstand Rechnung getragen werden, dass exakt im Bereich der einzigen Baumlücke, 

die von der Mehrhöhe betroffen sei, der bewilligte 70 cm hohe Liftaufbau zu stehen 

gekommen wäre. Die Erhöhung der Dachkante um 36 cm habe somit positiv zur Folge, 

dass die Dachkonstruktion nicht mehr vom zulässigen Liftaufbau überragt werde und 

sich das ganze Gebäude um so mehr mit seiner Umgebung in Einklang bringe.

Die Vorinstanz wendet dagegen ein, der Neubau hätte das Ortsbild auch mit der 

vorgesehenen Dachaufbaute nicht verunstaltet, weshalb der Liftaufbau ja auch bewilligt 

worden sei. Die Ueberschreitung der Gebäudehöhe sei bautechnisch unnötig.

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c) Die Mehrhöhe des Gebäudes beträgt insgesamt 36 cm. Die Baute weist fünf 

Geschosse auf, wobei deren vier eine Höhe von 2,5 m aufweisen, während das oberste 

Geschoss 2,85 m hoch ist. Es ist nicht einzusehen und aufgrund der Akten nicht 

ersichtlich, inwiefern bei dieser Gebäudehöhe und Geschosszahl sowie -höhe die 

einzelnen Stockwerke nicht mittels einer leicht geringeren Raumhöhe so hätten 

gestaltet werden können, dass das Objekt die bewilligte Höhe eingehalten hätte. Der 

Umstand, dass die Baute vor der Erteilung der nachgesuchten Ausnahmebewilligung 

erstellt wurde, ist nicht bei der Frage der Zulässigkeit der Verweigerung der 

Ausnahmebewilligung zu prüfen, sondern lediglich bei der Frage der 

Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung. Aufgrund der Akten und der Ausführungen 

in der Beschwerde ist jedenfalls nicht ersichtlich, inwiefern die Einhaltung der 

ursprünglich bewilligten Gebäudehöhe eine architektonisch nachteiligere Lösung 

erzwungen hätte, als sie mit dem bestehenden Gebäude verwirklicht wurde. 

Namentlich im Hinblick auf die überdurchschnittlichen Raumhöhen wäre eine 

Einhaltung der bewilligten Gebäudehöhe ohne weiteres möglich gewesen, ohne dass in 

ästhetischer und architektonischer Hinsicht ein Nachteil entstanden wäre. Daran 

vermag der Umstand nichts zu ändern, dass das Haus in architektonischer Hinsicht in 

Fachkreisen positiv beurteilt wird. Es ist nicht ausschlaggebend, dass das Gebäude, 

wie es sich in seiner heutigen Form präsentiert, bezüglich der architektonischen 

Gestaltung besser einzustufen ist als das ursprünglich bewilligte Objekt mit Liftaufbau. 

Entscheidend ist vielmehr, dass das Haus innerhalb der bewilligten Dimensionen 

architektonisch in der heute realisierten Form hätte verwirklicht werden können, was 

gegenüber der realisierten Ausführung nur marginale Aenderungen erfordert hätte. 

Dagegen ist unerheblich, wie sich die Mehrhöhe von 36 cm bzw. der Wegfall des 

Liftaufbaus auf die benachbarten Parzellen auswirkt. Die Verweigerung der Erteilung 

einer Ausnahmebewilligung für die zusätzliche Höhe von 36 cm erweist sich nach dem 

Gesagten als rechtmässig, weshalb die Beschwerde des Beschwerdeführers III als 

unbegründet abzuweisen ist.

3./ Zu prüfen ist weiter, ob die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 

verhältnismässig ist.

a) Nach Art. 130 Abs. 2 BauG kann die zuständige Gemeindebehörde die Entfernung 

oder die Abänderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie die 

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Wiederherstellung des früheren Zustandes verfügen, wenn die Ausführung den 

gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein 

unrechtmässiger Zustand geschaffen wird. Können Bauten und Anlagen aufgrund 

materieller Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt werden, folgt daraus aber 

noch nicht notwendigerweise, dass sie abgebrochen werden müssen. Vielmehr sind in 

jedem Fall die allgemeinen verfassungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts, 

insbesondere die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten 

Glaubens zu berücksichtigen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1210; Hänni, a.a.O., S. 327 ff. mit 

Hinweisen; vgl. auch Chr. Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz. 

660 ff.; VerwGE vom 4. Juni/9. Juli 2002 i.S. Pol. Gde. A.).

Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit besagt, dass eine Abbruchverfügung nur 

erlassen werden darf, wenn diese Massnahme bei objektiver Betrachtung als die einzig 

geeignete erscheint, um einen aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Sie 

hat zu unterbleiben, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften nur geringfügig ist, 

wenn der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die berührten 

öffentlichen Interessen den Schaden, der einem Eigentümer aus dem Abbruch 

erwächst, nicht zu rechtfertigen vermögen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1211; Hänni, a.a.O., S. 

328; BGE 123 II 255, 111 Ib 224; GVP 1982 Nr. 17). Auf den Grundsatz der 

Verhältnismässigkeit kann sich auch der bösgläubige Bauherr berufen. Er muss aber in 

Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum 

Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der 

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und 

die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem 

Mass berücksichtigen (BGE 123 II 255, 111 Ib 224; GVP 1982 Nr. 17). Im Schrifttum ist 

dieses Gebot der Interessenabwägung auf Kritik gestossen (vgl. M. Ruoss Fierz, 

Massnahmen gegen illegales Bauen, Diss. Zürich 1999, S. 156 ff. mit Hinweisen).

b) Bei der Beurteilung der Verhältnismässigkeit ist nach dem Gesagten zu prüfen, wie 

schwerwiegend die Verletzung der materiellen Baurechtsordnung ist, wie das 

öffentliche Interesse an der Wiederherstellung zu gewichten ist, ob gutgläubig gegen 

die Vorschriften verstossen wurde oder nicht und welche Nachteile den Eigentümern 

bei einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erwachsen würden.

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aa) In der Rechtsprechung wurden Verletzungen von Grenzabständen um 1 m bzw. von 

Höhenvorschriften von 9 bis 70 cm bzw. um knapp 1 m als nicht geringfügig bzw. nicht 

unbedeutend qualifiziert (BGE 108 Ia 218, ZBl 84/1983 S. 286, BGE 98 Ia 271). Auch 

die Zweckentfremdung ganzer Bauten oder von Gebäudeteilen wird als nicht 

geringfügig gewertet (BGE 123 II 256; ZBl 80/1979 S. 309 ff.).

Im vorliegenden Fall beträgt die Ueberschreitung der bewilligten Gebäudehöhe 36 cm. 

Diese Ueberschreitung mag im Lichte der in der Rechtsprechung beurteilten 

Ueberschreitungen noch als wenig schwerwiegend erscheinen. Im vorliegenden Fall ist 

allerdings zu berücksichtigen, dass bereits die bewilligte Baute auf einer 

Ausnahmebewilligung beruht und die Gebäudehöhe im gesamten 

Bewilligungsverfahren eine zentrale Rolle spielte. Dies verbietet es, die 

Höhenüberschreitung als geradezu geringfügig zu qualifizieren.

bb) Hinzu kommt, dass der Beschwerdegegner III und die Eigentümer nicht gutgläubig 

waren. Ein gutgläubiges Vorgehen wäre allenfalls dann anzunehmen, wenn der 

Baugesuchsteller oder die Bauherrschaft im guten Glauben gewesen wäre, die Baute 

gemäss dem rechtskräftig bewilligten Projekt auszuführen. Dies hat die Vorinstanz zu 

Recht verneint. Die Gebäudehöhe war einer der zentralen Punkte im 

Bewilligungsverfahren und einer der Hauptstreitpunkte in der Auseinandersetzung mit 

dem Beschwerdegegner I. Dieser hatte bereits in der Einsprache vom 31. Juli/21. 

August 2001 die Höhe der Baute beanstandet. Im Baubewilligungsentscheid vom 1. 

Juli 2002 war sodann festgehalten, dass mit dem Projekt die maximal zulässige 

Gebäudehöhe von 11,0 m ab Niveaupunkt exakt eingehalten werde. Der 

Baugesuchsteller bzw. Projektverfasser musste sich unter diesen Umständen im Klaren 

sein, dass die Gebäudehöhe nach dem ursprünglich eingereichten Projekt ohne 

Toleranz ausgeschöpft war und bereits geringfügige Aenderungen im Rahmen der 

Umsetzung des Projekts bzw. der Bauausführung zu einer Ueberschreitung der 

bewilligten Gebäudehöhe führen könnten. Im eingereichten Korrekturplan war lediglich 

der Grundriss der Baute eingezeichnet. In seiner Stellungnahme vom 4. Januar 2005 

hält der Baugesuchsteller ausserdem fest, dass die Entscheide, welche zur höheren 

Baute führten, bei vier verschiedenen Gelegenheiten gefällt wurden, nämlich bei der 

Liftplanung bzw. der Vergabe des Lifts, dem Statikkonzept, welches eine zusätzliche 

Deckenstärke von 4 cm ergab, den entsprechenden Ausführungsplänen sowie den 

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Ausführungsplänen des Metallbauers für das Dachrandblech. Jeder einzelne dieser 

Ausführungsschritte hätte den Beschwerdegegner III zur Frage veranlassen müssen, ob 

damit nicht die bereits ausgeschöpfte maximale Gebäudehöhe überschritten werden 

könnte. Er hätte daher die Beteiligten nicht erst dann orientieren und ein 

Korrekturgesuch einreichen müssen, als das Mehrmass im Gesamten erkennbar war. 

Der Beschwerdegegner III erklärte denn auch anlässlich des Augenscheins, bei der 

Vergabe des Auftrags für den Bau des Lifts habe er festgestellt, dass von einem 

Anbieter ein Liftmodell mit einer geringen Ueberfahrt erhältlich gewesen sei, was zu 

einer Mehrhöhe von 12 cm geführt habe. Eine solche Mehrhöhe würde in der Stadt St. 

Gallen erfahrungsgemäss toleriert. Der Beschwerdegegner III erkannte somit bereits 

vor dem Entscheid zur Wahl des Lifts, dass dieser bei einem Einbau zu einer 

Ueberschreitung der bewilligten Gebäudehöhe führen würde. Angesichts der 

Bedeutung der Gebäudehöhe musste er sich im Klaren sein, dass eine solche 

Ueberschreitung zu Problemen führen könnte, zumal er die einzelnen Geschosse nach 

eigenen Angaben etappenweise plante und daraus weitere Unsicherheiten entstanden. 

Nach seiner Darstellung der einzelnen Etappen wurden dann auch bei der Konzeption 

und der Ausführung der Decke sowie des Dachrandes Höhenüberschreitungen 

zwischen 4 und 8 cm in Kauf genommen und ausgeführt. Selbst wenn es zuträfe, dass 

in der Stadt St. Gallen Mehrhöhen von 12 cm generell toleriert würden, was aber nicht 

belegt ist und unzulässig wäre, musste der Beschwerdegegner III angesichts der 

besonderen Situation erkennen, dass der Entscheid, die Liftüberfahrt in das Gebäude 

zu integrieren, zu einer unzulässigen Mehrhöhe führen würde.

Vollends belegt wird die Bösgläubigkeit aber dadurch, dass sich der 

Beschwerdegegner III über den behördlichen Baustopp kurzerhand hinwegsetzte und 

trotz des unmissverständlich ausgesprochenen und schriftlich verfügten Verbots das 

Gebäude fertigstellte. Im übrigen haben sich die Beschwerdegegner IV und V das 

Wissen des Beschwerdegegners III anrechnen zu lassen (vgl. BGE 111 Ib 222). Wie die 

Vorinstanz zutreffend ausführt, hätte in jedem einzelnen Stadium der Bauphase, in der 

sich die Mehrhöhe abgezeichnet hat, diese durch eine entsprechende Reduktion der 

Raumhöhe des obersten Geschosses kompensieren lassen. Der Beschwerdegegner III 

war offensichtlich bestrebt, die infolge des nachträglich geplanten Liftaufbaus nötig 

gewordene und bewilligte Liftaufbaute in das Gebäudevolumen zu integrieren, um die 

ursprünglich beabsichtigte äussere Erscheinung der Baute wieder zu erreichen.

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cc) Unbestritten ist, dass sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat, 

gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl auf den Grundsatz der 

Verhältnismässigkeit berufen kann. Er muss indessen in Kauf nehmen, dass die 

Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit 

und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des 

gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn 

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 

123 II 255 mit Hinweis).

dd) Hinsichtlich der privaten Interessen der Beschwerdeführer I und II hielt die 

Vorinstanz fest, der Augenschein habe gezeigt, dass die Nachbarliegenschaften durch 

die Mehrhöhe kaum beeinträchtigt würden und sich die Mehrhöhe von 36 cm mit Blick 

auf den fünfstöckigen Wohnturm als gering erweise. Dem östlichen Nachbarhaus auf 

der Parzelle Nr. C3511 entziehe das Haus wegen des grossen Gebäudeabstands von 

36 m weder Licht noch Aussicht. Hinzu komme, dass der Neubau im Westen von 

zahlreichen hohen Bäumen überragt werde. Vorstellbar sei einzig, dass die 

rechtswidrige Mehrhöhe die Abendsonne wenige Minuten früher abdecke. Auch falle 

die Mehrhöhe beim turmartigen Neubau, der von Osten her über eine Höhe von über 

14 m sichtbar sei, kaum auf. Auch müsse berücksichtigt werden, dass der 70 cm hohe 

Liftaufbau mit einem Grundriss von ungefähr 2,0 auf 2,5 m, der einen Drittel der 

Gebäudebreite eingenommen hätte, wegfalle. Bezeichnenderweise sei denn auch die 

Abweichung den Nachbarn selbst nicht aufgefallen, sondern erst der Baupolizei bei der 

Rohbaukontrolle. Von der nördlichen Nachbarparzelle aus versperre die Mehrhöhe die 

Fernsicht ebenfalls nur in einem unbedeutenden Ausmass.

Immerhin hält auch die Vorinstanz fest, dass eine gewisse Beeinträchtigung durch die 

auf der ganzen Gebäudebreite vorgenommene Aufstockung gegeben ist. Das Gebäude 

ist von den Liegenschaften der Beschwerdegegner I und II aus gut sichtbar, 

insbesondere im Bereich der oberen Geschosse. Daran vermag der Umstand, dass aus 

der Sicht der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin II das Gebäude von einer weiter 

entfernt stehenden Blutbuche überragt wird, nichts zu ändern. Abgesehen davon kann 

der Blick auf ein Gemäuer als weit weniger ansprechend empfunden werden als die 

Sicht auf eine natürliche Umgebung und einen lebenden Baum. Die 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 19/22

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Höhenüberschreitung führt daher zu einer gewissen Beeinträchtigung der Grundstücke 

der Beschwerdegegner I und II.

ee) Im angefochtenen Entscheid werden die Wiederherstellungskosten aufgrund einer 

groben Schätzung des Hochbauamts auf rund Fr. 200'000.-- beziffert. Diese sind, 

wenn überhaupt, nur in geringem Masse zu berücksichtigen. Durch die Missachtung 

des Baustopps wurden die Kosten einer Wiederherstellung ohnehin noch erhöht, 

weshalb die entsprechenden Mehraufwendungen bei der Verhältnismässigkeitsprüfung 

ausser Betracht fallen. Hinzu kommt, dass die Baukosten rund Fr. 1,9 Mio. betrugen, 

womit sich die Kosten für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands lediglich 

auf rund 10 Prozent der Baukosten belaufen.

ff) Nicht entscheidend ist, ob die Nachbarn die Abweichungen selbst feststellten oder 

nicht. Ebenfalls sind die zeitlich beschränkten Beeinträchtigungen während der 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht von Belang. Diese Arbeiten 

würden innerhalb eines Zeitraums von einigen Monaten durchgeführt und fallen daher 

im Hinblick auf den künftigen Bestand des Gebäudes nicht wesentlich in Betracht.

c) Somit ist festzuhalten, dass die Ueberschreitung der bewilligten Gebäudehöhe als 

erheblich einzustufen ist, dass der Baugesuchsteller bzw. die Eigentümer bösgläubig 

waren und sich die finanziellen Aufwendungen für die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands auf rund Fr. 200'000.-- belaufen.

An der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands besteht insbesondere aus 

präjudiziellen Gründen ein erhebliches öffentliches Interesse. Grundeigentümer, die 

sich über geltende Vorschriften und Bewilligungen hinwegsetzen, sollen nicht besser 

gestellt werden als diejenigen, die den vorgeschriebenen Verfahrensweg einschlagen 

und sich an die entsprechenden Vorschriften halten (VerwGE vom 24. April 2003 i.S. T. 

und A.B.-S.). Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung spielt es 

keine Rolle, ob die Baute in architektonischer und gestalterischer Hinsicht ohne 

Liftaufbau positiver einzustufen ist als in der im Korrekturgesuch vom 7. Juli 2003 

vorgesehenen Form. Wie oben ausgeführt wurde, ist nicht ersichtlich, inwiefern eine 

Baute ohne Liftaufbau nicht innerhalb der bewilligten Höhe hätte realisiert werden 

können. Der strikten Einhaltung der bewilligten Gebäudedimensionen kommt ein 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 20/22

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zentrales öffentliches Interesse zu (vgl. BGE 1A.79/2000 vom 10. Juli 2000 E. 4c). Die 

Einhaltung der Rechtsordnung und die Durchsetzung der Baubewilligungen wären 

nicht mehr gewährleistet, wenn Abweichungen, selbst wenn sie die nachbarlichen 

Interessen nicht untragbar beeinträchtigen, toleriert würden. Der präjudizielle Charakter 

eines solchen Entscheides ist erheblich. Würde im Streitfall auf eine Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustands verzichtet, so wäre inskünftig bei ähnlich gelagerten 

Verstössen eine Durchsetzung der Bauordnung nicht mehr sichergestellt. Auch im 

Lichte der rechtsgleichen Behandlung der Grundeigentümer und Baugesuchsteller ist 

ein strenger Massstab anzulegen, insbesondere in Fällen, in denen nicht gutgläubig 

gehandelt wurde. Es geht nicht an, wissentlich Bauvorschriften zu missachten und sich 

anschliessend der Wiederherstellung unter Berufung auf die Kosten zu widersetzen. 

Diese Kosten sind im vorliegenden Fall aufgrund des fehlenden guten Glaubens nur in 

geringfügigem Mass zu berücksichtigen. Es rechtfertigt sich deshalb nicht, die 

finanziellen Interessen der Eigentümer und des Baugesuchstellers am Bestand der 

illegalen Baute bzw. am Verzicht auf die Wiederherstellung höher zu gewichten als das 

öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Bauvorschriften und der 

Rechtsgleichheit. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich 

daher als verhältnismässig. Folglich ist die Beschwerde der Beschwerdeführer I und II 

gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Ziff. 2 und 3 des angefochtenen 

Rekursentscheids ist aufzuheben, soweit damit die Rekurse abgewiesen wurden und 

sie nicht die Abschreibung der Begehren um Verlängerung der Baueinstellung zum 

Gegenstand haben. Die Beschwerdegegner IV und V haben die Höhe des Wohnhauses 

auf dem Grundstück Nr. C3356 auf das in der Baubewilligung vom 1. Juli 2002 

festgelegte Mass zu reduzieren.

4./ Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer III sowie den Beschwerdegegnern IV 

und V unter solidarischer Haftbarkeit je zu gleichen Teilen aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 

VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 6'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 

Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Der vom Beschwerdeführer III geleistete 

Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- ist anzurechnen. Den Beschwerdeführern I und II 

sind die Kostenvorschüsse von je Fr. 3'000.-- zurückzuerstatten.

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Der Kostenspruch des angefochtenen Entscheids (Ziff. 4) ist ebenfalls aufzuheben. Die 

amtlichen Kosten von Fr. 3'600.-- sind zu gleichen Teilen dem Beschwerdeführer III 

sowie den Beschwerdegegnern IV und V aufzuerlegen.

Die Beschwerdeführer I und II haben Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung 

(Art. 98bis VRP). Da sie vom selben Rechtsanwalt vertreten sind, ist eine 

Entschädigung von gesamthaft Fr. 7'500.-- zuzügl. MWSt für das Rekurs- und das 

Beschwerdeverfahren angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. a und c der Honorarordnung für 

Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75). Die Entschädigung ist unter 

solidarischer Haftbarkeit für den gesamten Betrag vom Beschwerdeführer III sowie den 

Beschwerdegegnern IV und V zu leisten.

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde der Beschwerdeführer I und II wird gutgeheissen, soweit darauf 

einzutreten ist.

2./ Die Beschwerde des Beschwerdeführers III wird abgewiesen.

3./ Ziff. 2, 3 und 4 des Rekursentscheids vom 13. Februar 2006 werden aufgehoben, 

soweit sie nicht die Abschreibung der Begehren um Aufrechterhaltung der 

Baueinstellung zum Gegenstand haben.

4./ Die Beschwerdegegner IV und V haben die Höhe des Wohnhauses auf dem 

Grundstück Nr. C3356 auf das in der Baubewilligung vom 1. Juli 2002 festgelegte Mass 

zu reduzieren.

5./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 6'000.-- werden unter 

solidarischer Haftbarkeit für den gesamten Betrag dem Beschwerdeführer III sowie den 

Beschwerdegegnern IV und V auferlegt. Der vom Beschwerdeführer III geleistete 

Kostenvorschuss im Betrag von Fr. 3'000.-- wird angerechnet. Den Beschwerdeführern 

I und II werden die Kostenvorschüsse von je Fr. 3'000.-- zurückerstattet.

6./ Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 3'600.-- werden unter 

solidarischer Haftbarkeit für den gesamten Betrag dem Beschwerdeführer III sowie den 

Beschwerdegegnern IV und V auferlegt.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 22/22

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7./ Der Beschwerdeführer III sowie die Beschwerdegegner IV und V haben unter 

olidarischer Haftbarkeit für den gesamten Betrag die Beschwerdeführer I und II für das 

Rekurs- und das Beschwerdeverfahren mit gesamthaft Fr. 7'500.-- zuzügl. MWSt 

ausseramtlich zu entschädigen.

V. R. W.

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Zustellung dieses Entscheides an:

am:

die Beschwerdeführer bzw. -gegner I und II–

den Beschwerdeführer bzw. -gegner III sowie die Beschwerdegegner IV, V und VI–

die Vorinstanz–

die Beschwerdebeteiligte–

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	Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. September 2006
	Baurecht, Ausnahmebewilligung, Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, Art. 77 Abs. 1 und Art. 130 BauG (sGS 731.1). Beschwerde gegen die Verweigerung einer Ausnahmebewilligung für die Ueberschreitung der bewilligten Höhe eines Einfamilienhauses um 36 cm abgewiesen. Die Verhältnismässigkeit der Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wurde bejaht, da das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Rechtsordnung höher gewichtet wurde als das private finanzielle Interesse des bösgläubigen Bauherrn an der Aufrechterhaltung des widerrechtlichen Zustands (Verwaltungsgericht, B 2006/42, 43, 44).

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