# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ab1aa981-435a-5e46-8383-8b09a56bf39e
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-22
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 22.02.2023 III 2022 101
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2022-101_2023-02-22.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

 

III 2022 101

Entscheid vom 22. Februar 2023 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

Parteien 1. A.________
2. B.________
3. C.________

4. D.________
5. E.________
6. F.________
7. G.________
8. H.________
9. I.________
10. J.________
11. K.________
12. L.________

13. M.________
14. N.________

Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. O.________

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küss-
nacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,

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Vorinstanzen,

4. Q.________ AG

5. R.________

5.1 S.________

5.2 T.________

5.3 U.________

5.4 V.________

5.5 W.________

Beigeladene,
alle vertreten durch T.________, 

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung "Wohnüberbauung 
Z.________")

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Sachverhalt:

A. Das im Eigentum der Erbengemeinschaft R.________ liegende Grundstück 
KTN 001, Küssnacht, liegt südöstlich der Luzernerstrasse am östlichen Sied-
lungsrand der Ortschaft Merlischachen. Das Grundstück befindet sich zum einen 
Teil in der Wohnzone W2B (Wohnzone mit mittlerer Ausnützung) und zum ande-
ren Teil (insbesondere entlang der Luzernerstrasse) in der Zone KI (Kernzone I). 
Das Grundstück unterliegt der Gestaltungsplanpflicht (Zonenplan Siedlung Mer-
lischachen, Bezirk Küssnacht, vom Regierungsrat am 22.5.2002 genehmigt). Auf 
Gesuch der Erbengemeinschaft R.________ hat der Bezirksrat Küssnacht am 
___ den Gestaltungsplan "Z.________" erlassen. Der Regierungsrat hat den Ge-
staltungsplan mit Beschluss Nr. ___ vom ___ unter Auflagen genehmigt. Dieser 
Beschluss ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. 

B. Am 16. Mai 2014 bzw. am 29. August 2014 (Projektänderung) reichte die 
Q.________ AG ein Baugesuch für das Gestaltungsplangebiet Z.________ ein. 
Der Bezirksrat Küssnacht bewilligte dieses mit Beschluss Nr. 154 vom 11. März 
2015 unter Auflagen. Dagegen gingen beim Regierungsrat des Kantons Schwyz 
drei Beschwerden ein. Mit Beschluss Nr. 297/2016 vom 5. April 2016 hat der Re-
gierungsrat die drei Beschwerde gutgeheissen und den Beschluss Nr. 154 des 
Bezirksrates Küssnacht vom 11. März 2015 sowie den Gesamtentscheid des 
ARE vom 29. Januar 2015 aufgehoben. In der Begründung führte der Regie-
rungsrat u.a. aus:

- Dass die für das Ressort Planung, Umwelt und Verkehr zuständige Bezirks-
rätin wegen Anscheins der Befangenheit bei der Beschlussfassung über das 
Baugesuch hätte in den Ausstand treten müssen (Erw. 8). 

- Dass die neuen Gewässerschutzbestimmungen zur Anwendung gelangten. 
Südlich des Baugrundstückes würde ein - teils oberirdisch, teils unterirdisch - 
fliessender Wasserlauf verlaufen (X-bächli), welches gemäss den Akten eher 
als Gewässer und nicht als Meteorwasserleitung zu qualifizieren sei. Die Fra-
ge der Qualifikation wurde jedoch offengelassen, da die Baubewilligung aus 
anderen Gründen ohnehin aufzuheben sei. Sollte es sich um ein Gewässer 
handeln, müssten die Bauten im Baubereich C14 bei einem neuen Bewilli-
gungsverfahren allerdings die neuen Gewässerschutzbestimmungen beach-
ten. Zudem müsste - unabhängig von der Qualifikation des Wasserlaufes - 
überprüft werden, ob die Abflusskapazitäten ausreichend seien. 

- Dass die Lärmschutz Planungswerte an 26 Empfangspunkten entlang der Lu-
zernerstrasse nicht eingehalten würden. Der Gestaltungsplan "Z.________" 
sei unter dem Vorbehalt bewilligt worden, dass die Einhaltung der Planungs-

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werte noch nachgewiesen werden müsse. Damit sei der Nachweis der Einhal-
tung der Planungswerte ins Baubewilligungsverfahren verschoben worden, 
was grundsätzlich nicht dem Regelfall entspreche und nicht von der Einhal-
tung der Planungswerte dispensiere. Es seien noch nicht alle möglichen 
Massnahmen ausgeschöpft, um die Einhaltung der Planungswerte zu gewähr-
leisten; u.a. sei bei der Raumanordnung noch nicht das Optimum in Bezug auf 
den Lärmschutz erzielt worden. Ausserdem wäre auf dem Gestaltungsplange-
biet auch eine andere Gebäudeanordnung möglich, wie z.B. vorgelagerte 
Wohnnebenbauten. Diesbezüglich könnten sich die Baugesuchsteller nicht auf 
den bewilligten Gestaltungsplan berufen, da dieser den Vorbehalt der Einhal-
tung der Planungswerte enthalte und die Bauherrschaft keinen Anspruch auf 
maximale Ausnützung der Baubereiche habe. Die Beschwerdegegnerin habe 
das Projekt so abzuändern, dass mit baulichen und gestalterische Massnah-
men die Planungswerte eingehalten werden könnten. Unter Umständen könn-
ten die Baubereiche nicht vollständig ausgenutzt werden, um den lärmschutz-
rechtlichen Anforderungen zu genügen (Erw. 10). 

C. Am 4. Oktober 2016 (mit Ergänzung vom 21. Dezember 2016) reichte die 
Q.________ AG überarbeitete Pläne beim Bezirksrat Küssnacht ein und ersuchte 
um Erteilung der Baubewilligung für die Wohnüberbauung Z.________ mit 14 
Mehrfamilienhäusern und 2 Einstellhallen auf dem Grundstück KTN 001. Gegen 
das im Amtsblatt publizierte (Abl ___) und öffentlich aufgelegte Baugesuch gin-
gen diverse Einsprachen ein. 

D. Mit Beschluss Nr. 329 vom 7. Juni 2017 erteilte der Bezirksrat unter gleich-
zeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des Amtes für Raumentwicklung 
(ARE) vom 5. Mai 2017 die Baubewilligung unter Abweisung der Einsprachen 
(u.a. der IG Luzernerstrasse, der Sammeleinsprache der Grundeigentümer 
P.________ und von AA.________ u.w.) unter diverser Auflagen: 

1.-5. (Abweisung und Nichteintreten auf diverse Einsprachen)

6. Der Q.________ AG, (…) wird die Baubewilligung für die Wohnüberbauung 
Z.________ mit 14 Mehrfamilienhäuser und 2 Einstellhallen auf dem Grundstück 
KTN 001, (…) unter nachstehenden Bedingungen und Auflagen erteilt. 

7. (Verbindliche Pläne und Unterlagen)

8. Die "Allgemeinen Baubedingungen" und die "Allgemeinen Baubedingungen 
Umweltschutz" (Beilage blau und grün), sowie die beiliegende kantonale 
Verfügung des Amtes für Raumentwicklung (Gesamtentscheid vom 05.05.2017) 
bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. Die entsprechenden 
Bedingungen und Auflagen sind zu beachten. 

9. -31. (weitere Auflagen, Gebühren, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung)

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E. Gegen die Baubewilligung liessen u.a. A.________ sowie 13 weitere 
Nachbarn am 7. Juli 2017 beim Regierungsrat gemeinsam Beschwerde erheben. 

Der Regierungsrat vereinigte diese Beschwerde mit zwei weiteren gegen die 
Baubewilligung eingegangenen Beschwerden im Beschluss Nr. 736 vom 16. Ok-
tober 2018 (Versand 17.10.2018) und entschied was folgt: 

1. Die Beschwerden I bis III werden insoweit teilweise gutgeheissen, als

a) die Baubewilligung (d.h. der Beschluss Nr. 329 des Bezirksrates Küssnacht 
vom 7. Juni 2017) sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung 
vom 5. Mai 2017 für das Haus Nr. 1 aufgehoben werden; 

b) die Dispositiv-Ziffer 9 des Beschlusses Nr. 329 des Bezirksrates Küssnacht 
vom 7. Juni 2017 wie folgt angepasst wird:

"Bezirk:

e) Das Farb- und Materialkonzept ist zu präzisieren und mit Muster im Handformat 
zu bemustern. Dabei ist der kantonale Denkmalpfleger beizuziehen.

f) (…)

g) Die vorgegebenen 1500 m2 zusammenhängende Erholungs- und Spielfläche 
(ohne internen Erschliessungen bzw. Spielstrassen) müssen vor Baufreigabe noch 
ausgewiesen werden. Die Beschwerdegegnerin hat dafür vor Baufreigabe dem 
Bauamt Küssnacht die geänderten Pläne einzureichen". 

Im Übrigen werden die Beschwerden I bis III abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 4000.-- 
werden je zu einem Viertel (je Fr. 1000.--) den Beschwerdeführern I-III unter 
solidarischer Haftbarkeit auferlegt und mit deren Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) 
verrechnet. (…).

3. Der Beschwerdegegnerin wird insgesamt eine reduzierte 
Parteientschädigung von Fr. 3000.-- zugesprochen, welche zur Hälfte (Fr. 1500.--) 
von den Beschwerdeführern II unter solidarischer Haftung, zu einem Drittel (Fr. 
1000.--) von den Beschwerdeführern III unter solidarischer Haftung sowie zu einem 
Sechstel (Fr. 500.--) von den Beschwerdeführern I unter solidarischer Haftung zu 
tragen ist. 

4. Im Übrigen werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. (Rechtsmittelbelehrung)

6.-7. (Zustellung). 

F. Gegen diesen Beschluss liessen u.a. A.________ sowie dreizehn weitere 
Beschwerdeführer mit Eingabe vom 7. November 2018 beim Verwaltungsgericht 
Beschwerde erheben (Verfahren III 2018 192) mit dem sinngemässen Antrag, die 
Baubewilligung für den Bau von 14 Mehrfamilienhäusern und zwei Einstellhallen 
sei zu verweigern und der Gestaltungsplan "Z.________" vom ___ sei akzesso-
risch neu zu prüfen, wobei diesbezüglich ein neues Verfahren zu eröffnen sei.

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Das Verwaltungsgericht hat dieses Beschwerdeverfahren mit zwei weiteren ge-
gen den Regierungsratsbeschluss erhobenen Beschwerden vereinigt und mit 
Entscheid VGE III 2018 190 - 192 vom 29. August 2019 entschieden: 

1.1 Die Beschwerden werden im Sinne der Erwägungen insoweit gutgeheissen, 
als die Baubewilligung des Bezirksrates Küssnacht vom 7. Juni 2017 (inkl. 
Gesamtentscheid des ARE vom 5. Mai 2017) sowie der diese bestätigende 
Beschluss Nr. 736/2018 des Regierungsrates vom 16. Oktober 2018 für die 
Häuser Y.___weg Nr. 3a, 3b, 3c, 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9b aufgehoben werden. Im 
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 

1.2-3. Kosten und Entschädigung

4. Rechtsmittelbelehrung

G. Am 18. September 2020 reichte die Q.________ AG ein neues Baugesuch 
ein. Gegen das im Amtsblatt vom 25. September 2020 (S. 2382) publizierte Ge-
such erhoben u.a. A.________ sowie 13 weitere Nachbarn gemeinsam Einspra-
che. Am 12. Mai 2021 reichte die Baugesuchstellerin eine Projektänderung ein, 
wozu die Einsprecher Stellung nehmen konnten. 

H. Mit Beschluss Nr. 308 vom 30. Juni 2021 hat der Bezirksrat Küssnacht un-
ter Eröffnung des Gesamtentscheids des ARE vom 18. Juni 2021 sämtliche Ein-
sprachen abgewiesen und der Q.________ AG die ersuchte Baubewilligung un-
ter verschiedenen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt, wobei im Dispositiv 
u.a. festgehalten wurde:

6. Sämtliche in der Baubewilligung Nr. 329 vom 7. Juni 2017 verfügten Auflagen 
und Bestimmungen haben nach wie vor ihre Gültigkeit und sind zwingend zu 
übernehmen, soweit sie nicht durch Anordnungen in diesem Beschluss ersetzt 
oder aufgehoben werden, dabei insbesondere auch die mit regierungsrätlichem 
Beschluss Nr. 736/2018 vom 1. Oktober 2018 in Anpassung der Baubewilligung 
Nr. 329 vom 7. Juni 2017 zusätzlich verfügte Nebenbestimmung, wonach die 
vorgegebenen 1'500 m2 zusammenhängende Erholungs- und Spielfläche (ohne 
die internen Erschliessungen bzw. Spielstrassen) vor Baufreigabe noch 
ausgewiesen werden muss und die Q.________ AG dafür vor Baufreigabe dem 
Bauamt Küssnacht die geänderten Pläne einzureichen hat. 

I. Gegen die Baubewilligung liessen A.________ sowie 13 weitere Anwohner 
am 27. Juli 2021 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz gemeinsam Be-
schwerde erheben mit dem sinngemässen Antrag, die Baubewilligung aufzuhe-
ben, den Gestaltungsplan Z.________ akzessorisch zu überprüfen und diesbe-
züglich ein neues Verfahren zu eröffnen.

J. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hat die Beschwerde mit Beschluss 
Nr. 401/2022 vom 17. Mai 2022 (Versand 24.5.2022) abgewiesen, wobei die Ver-
fahrenskosten zu 3/4 den Beschwerdeführern (Fr. 2'250) und zu einem Viertel 

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(wegen Gehörsverletzung) dem Bezirk Küssnacht (Fr. 750) auferlegt wurden. Der 
Beschwerdegegnerin wurde eine Parteientschädigung von Fr. 1'500 und den Be-
schwerdeführern eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 300 zugesprochen. 

K. Gegen den Regierungsratsbeschluss lassen die Beschwerdeführer mit Ein-
gabe vom 20. Juni 2022 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz frist-
gemäss Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen:

1. In Aufhebung des Beschlusses der Vorinstanz 1 vom 30. Juni 2021 (Geschäft 
Nr. 308), mitsamt Gesamtentscheid des ARE vom 18. Juni 2021, und des 
Beschlusses der Vorinstanz 2 vom 17. Mai 2021 [recte: 2022] sei das Gesuch der 
Bauherrschaft und/oder der Grundeigentümer zum Bau der Wohnüberbauung 
Z.________, Y.___weg 1 bis 5 und 9, Merlischachen, KTN 001, Koordinaten 
nn/mm (gemäss Publikation im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. …) nicht zu 
bewilligen. 

2. Der Gestaltungsplan Z.________ erlassen auf Antrag der Grundeigentümer 
durch Beschluss des Bezirksrates vom ___, Geschäft Nr. 179 auf Seite 575, sei 
auf Gesuch der Beschwerdeführer, eventualiter von Amtes wegen, akzessorisch 
neu zu prüfen, wobei zu diesem Zweck ein separates Verfahren zu eröffnen sei zur 
Prüfung, ob der Gestaltungsplan abzuändern oder zu widerrufen ist. 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsteller, 
der Grundeigentümer oder des Bezirks. 

L. Der Bezirksrat Küssnacht beantragt mit Stellungnahme vom 4. Juli 2022 
unter Hinweis auf die Vernehmlassung an den Regierungsrat im vorinstanzlichen 
Verfahren die Abweisung der Beschwerde.

Das ARE sowie das Sicherheitsdepartement beantragen mit Vernehmlassungen 
vom 7. Juli 2022 bzw. vom 14. Juli 2022 die Abweisung der Beschwerde unter 
Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer.

Die Beschwerdegegnerin lässt mit Eingabe vom 14. Juli 2022 beantragen: 

1. Auf die Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrats des Kantons 
Schwyz vom 17. Mai 2022 (RRB 401/2022), und die Baubewilligung des Bezirksrat 
Küssnacht vom 30. Juni 2021, und den kantonalen Gesamtentscheid des ARE 
vom 18. Juni 2021 sei nicht einzutreten. 

2. Eventualiter sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. 

3. Das Rechtsbegehren betreffend akzessorische Prüfung des 
Gestaltungsplanes Z.________ sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

4. Der Antrag auf Eröffnung eines "separaten Verfahrens" zur akzessorischen 
Überprüfung des Gestaltungsplanes Z.________ sei abzuweisen, soweit darauf 
einzutreten ist. 

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. 

Mit Stellungnahme vom 12. September 2022 halten die Beschwerdeführer an ih-
ren Anträgen fest. Eine weitere Eingabe von Seiten der Beschwerdeführer erfolg-

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te am 8. November 2022. Die Beschwerdegegnerin nahm dazu mit Eingabe vom 
2. Dezember 2022 Stellung. 

Am 5. Dezember 2022 wurde den Beschwerdeführern antragsgemäss die Akten 
zugestellt und gleichzeitig Frist angesetzt für eine allfällige Stellungnahme zur 
beschwerdegegnerischen Eingabe vom 2. Dezember 2022. 

Am 22. Dezember 2022 liessen die Beschwerdeführer fristgemäss ihre Stellung-
nahme einreichen. Die Beschwerdegegnerin äusserte sich dazu mit Eingabe vom 
20. Januar 2023.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Die Beschwerdegegnerin beantragt Nichteintreten auf die Beschwerde we-
gen ungenügender Begründung. Diesen Antrag hat sie bereits im Rahmen des 
ersten Rechtsganges vor Verwaltungsgericht gestellt und es kann diesbezüglich 
auf die Ausführungen in Erwägungen 2.1 und 2.2 im Entscheid vom 29. August 
2019 verwiesen werden. Auch wenn die Beschwerde in verschiedenen Punkten 
nur rudimentär begründet ist, ergibt sich daraus doch, an welchen Mängeln 
gemäss § 55 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 
234.110) vom 6. Juni 1974 der angefochtene Regierungsratsbeschluss nach Auf-
fassung der Beschwerdeführer leidet. Auf die im übrigen frist- und formgerecht 
eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2.1 Umstritten ist des Weiteren der Streitgegenstand. Die Beschwerdegegnerin 
macht geltend, es gehe im vorliegenden Verfahren nur noch um die Projektände-
rungen welche aus dem Regierungsratsentscheid (RRB Nr. 736/2018) bezüglich 
Haus Y.___weg 1 und aus dem Verwaltungsgerichtsentscheid (VGE III 2018 190 
- 192) bezüglich der Häuser Y.___weg 3a, 3b, 3c, 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9b re-
sultiert seien. Es gehe mithin nur mehr um die Fassadengestaltung der Häuser-
zeile entlang der Luzernerstrasse und um die Gestaltung eines Teils der Attika-
geschosse. Die weiteren Rügen seien durch das Verwaltungsgericht letztinstanz-
lich und damit verbindlich mit Entscheid vom 29. August 2019 behandelt und ab-
gewiesen worden. Soweit auf diese weiteren Rügen überhaupt einzutreten sei, 
seien sie gemäss den Erwägungen im Entscheid vom 29. August 2019 abzuwei-
sen. 

2.2 Der Regierungsrat hat die Beschwerde gegen das im ersten Rechtsgang 
zu beurteilende Bauprojekt mit Beschluss vom 16. Oktober 2018 insofern gutge-
heissen, als dass er die Baubewilligung für das Haus Y.___weg Nr. 1 aufgeho-
ben und des Weiteren zwei Auflagen der Baubewilligung ergänzt bzw. angepasst 

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hat. Einerseits hat er eine Präzisierung des Farb- und Materialkonzepts verlangt, 
wobei die kantonale Denkmalpflege beizuziehen sei. Andererseits hat er die 
Baugesuchstellerin verpflichtet, vor der Baufreigabe den Nachweis der vorgege-
benen 1500 m2 grossen und zusammenhängenden Spiel- und Erholungsfläche 
zu liefern. Mit VGE III 2018 190 - 192 wurden in der Folge auch die Baubewilli-
gungen für die Häuser Y.___weg Nr. 3a, 3b, 3c, 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9b aufge-
hoben. Diese Bauten wurden in folgenden Punkten beanstandet: 

- Die Attikageschosse der Gebäude Y.___weg 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9c ent-
sprachen nicht den Vorgaben des Gestaltungsplanerlassbeschlusses.

- Die Gebäude Y.___weg 3a, 3b und 3c hielten die rechtskräftigen gestalteri-
schen Vorgaben bezüglich der Fassaden gegenüber der Luzernerstrasse 
nicht ein.  

Die weiteren umfassenden Einwände gegen das Bauprojekt wurden abgewiesen. 

2.3 Formell ist das am 18. September 2020 überarbeitete Baugesuch für die 
Häuser Y.___weg 1-5 und 9 ein neues Baugesuch, welches ein neues Baubewil-
ligungsverfahren einleitete. Die Beschwerdeführer, welche den Verwaltungsge-
richtsentscheid vom 29. August 2019 nicht angefochten haben, sind berechtigt, 
das formell neue und materiell veränderte Baugesuch anzufechten. Das bedeutet 
allerdings nicht, dass sich das Verwaltungsgericht mit den bereits im Rahmen 
des ersten Verfahrens materiell beurteilten Fragen nochmals befassen muss. Es 
kann vielmehr auf die entsprechenden Ausführungen im ersten Entscheid ver-
wiesen werden. Die Baugesuchstellerin muss grundsätzlich darauf vertrauen 
können, dass im Rahmen eines zweiten Rechtsganges die bereits im Rahmen 
des ersten Rechtsganges materiell beurteilten Fragen nicht neu aufgerollt wer-
den, ausser die Rechts- oder Sachlage hätte sich zwischenzeitlich verändert. 

3. Die Beschwerdeführer beantragen zur Hauptsache eine akzessorische 
Überprüfung des rechtskräftigen Gestaltungsplanes Z.________, welcher vom 
Bezirksrat am ___ erlassen und vom Regierungsrat am ___ genehmigt worden 
ist. 

3.1 Das Verwaltungsgericht hat sich bereits im Entscheid III 2018 190 - 192 
umfassend mit der Frage der Gültigkeit des Gestaltungsplanes Z.________ be-
fasst und eine akzessorische Überprüfbarkeit in Bezug auf die Änderung des 
Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, 
GSchG; SR 814.20) per 1. Januar 2012 bejaht, allerdings entschieden, dass der 
Gestaltungsplan nicht in Widerspruch steht zu den Vorgaben des Gewässer-
schutzgesetzes und den entsprechenden Vollzugsbestimmungen. Die weiteren, 

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gegen die Gültigkeit des rechtskräftigen Gestaltungsplanes Z.________ vorge-
brachten Einwände wurden abgewiesen. 

Die Beschwerdeführer verlangen auch im vorliegenden Verfahren eine akzesso-
rische Überprüfung des Gestaltungsplanes wegen veränderter rechtlicher Um-
stände infolge Revision des Gewässerschutzgesetzes. Es sei vorab von Amtes 
wegen abzuklären, ob über das Grundstück oder entlang der Grundstückgrenze 
ein Gewässer fliesse, dafür würden gestützt auf ein Privatgutachten klare Hin-
weise bestehen. Die Beschwerdeführer machen diesbezüglich auch geltend, sie 
hätten Fachpersonen zur Abklärung der Gewässersituation auf dem Grundstück 
beauftragt, wobei diese Abklärungen noch nicht abgeschlossen seien. 

Die Frage, ob über oder entlang des Gestaltungsplangebiets ein (eingedoltes) 
Gewässer fliesst mit der Folge, dass gestützt auf die nach Erlass des Gestal-
tungsplans per 1. Januar 2012 in Kraft getretene Änderung des Gewässer-
schutzgesetzes Gewässerräume auszuscheiden wären, wurde - wie bereits er-
wähnt - im Rahmen des ersten Rechtsganges vor Verwaltungsgericht umfassend 
geprüft, wobei ein Widerspruch der geplanten Überbauung zu den Vorgaben des 
Gewässerschutzes (insbesondere Art. 36a GSchG) verneint wurde. Die damali-
gen Vorbringen der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der Änderung des 
Gewässerschutzgesetzes und möglichen Gewässer, welche über das Gestal-
tungsplangebiet fliessen würden, stimmen im Wesentlichen mit den im vorliegen-
den Verfahren geltend gemachten Vorbringen zur akzessorischen Überprüfung 
des Gestaltungsplanes infolge Änderung des Gewässerschutzgesetzes überein. 
Es kann deshalb auf die Ausführungen im Entscheid vom 29. August 2019 ver-
wiesen werden (Erw. 6). Im Übrigen wurde gegen den Entscheid des Verwal-
tungsgerichts vom 29. August 2019 von im vorliegenden Verfahren nicht (mehr) 
beteiligten Nachbarn bezüglich der Frage des Bestandes von Gewässern auf 
dem Gestaltungsplangebiet Beschwerde ans Bundesgericht erhoben, wobei das 
Bundesgericht mit Urteil 1C_553/2019 vom 17. Mai 2021 zum Schluss kam, dass 
es keine belastbaren Nachweise für ein früheres offenes Fliessgewässer auf der 
fraglichen Parzelle oder Zuflüsse aus dem fraglichen Gebiet gebe. Es kann auch 
auf diese Erwägungen verwiesen werden. Die Änderung des Gewässerschutz-
gesetzes per 1. Januar 2012 kann mithin keinen Anspruch auf eine akzessori-
sche Prüfung des Gestaltungsplanes begründen. 

3.2 Soweit die Beschwerdeführer neu argumentieren, eine akzessorische 
Überprüfung sei bereits aufgrund des Zeitablaufs zulässig, da der Gestaltungs-
plan inzwischen 14 Jahre alt sei, kann ihnen nicht gefolgt werden. Der Umstand, 
dass Nutzungspläne nach einem bestimmten Zeitablauf abänderbar sind (Art. 21 
Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung Raumplanungsgesetz, RPG; 

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SR 700) ändert nichts an der Tatsache, dass ein rechtskräftiger Gestaltungsplan 
im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens grundsätzlich nicht akzessorisch 
überprüft werden kann bzw. dies nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzun-
gen möglich ist. Der Zeitablauf seit Erlass des Gestaltungsplanes ändert daran 
nichts. Die Voraussetzungen der Aufhebung eines Gestaltungsplanes werden im 
Übrigen in § 31 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) definiert. 
Demnach kann ein Gestaltungsplan durch Verfügung des Gemeinde- oder Be-
zirksrates aufgehoben werden, wenn innert fünfzehn Jahren seit Inkrafttreten 
nicht in wesentlichen Teilen mit der Verwirklichung begonnen wurde (§ 31 Abs. 1 
PBG) oder die Stimmberechtigten können beim Erlass oder bei der Änderung 
des Zonenplanes die Aufhebung von Gestaltungsplänen beschliessen (§ 31 Abs. 
2 PBG). Von Seiten des Bezirks kann mithin insbesondere auch infolge Zeitab-
laufs auf einen rechtskräftigen Gestaltungsplan zurückgekommen werden, die 
entsprechende Kompetenz kommt dem Verwaltungsgericht im Rahmen eines 
Baubewilligungsverfahren hingegen nicht zu.

3.3 Soweit die Beschwerdeführer eine akzessorische Überprüfung des Gestal-
tungsplanes mit dem Hinweis auf dessen ursprüngliche Fehlerhaftigkeit infolge 
Verletzung der Ausstandspflicht des Ortsbildkommissionspräsidenten beim Er-
lass des Gestaltungsplanes verlangen, kann ebenfalls auf die Ausführungen in 
VGE III 2018 190 -192 verwiesen werden (E. 5.4). Die Beschwerdeführer ver-
kennen in ihrer Argumentation im Übrigen, dass das Verwaltungsgericht im 
Rahmen des Entscheides vom 29. August 2019 nicht überprüft hat, ob eine Ver-
letzung des Ausstandsgrundes im Rahmen des Gestaltungsplanerlassverfahrens 
vorlag. Dies war im Baubewilligungsverfahren auch nicht möglich. Es hat ledig-
lich geprüft, ob die geltend gemachte Verletzung einer Ausstandspflicht zur Nich-
tigkeit des Gestaltungsplanes führen könnte und dies verneint. Des Weiteren 
wurde darauf hingewiesen, dass eine Verletzung der Ausstandspflicht im Rah-
men der Beratung des Geschäfts durch die Ortsbildkommission ohnehin nicht 
ausgewiesen ist, vom Bezirksrat seit jeher bestritten wird und im Erlassbeschluss 
vom ___ eine Verletzung der Ausstandspflicht rechtskräftig verneint worden ist. 

3.4 Auch mit der im vorliegenden Verfahren wiederum geltend gemachten ak-
zessorischen Überprüfung des Gestaltungsplanes wegen Missachtung des Orts-
bild- und Denkmalschutz hat sich das Gericht bereits im Rahmen des ersten 
Rechtsganges befasst und es kann auf die entsprechenden Erwägungen verwie-
sen werden (Erw. 5.7). 

3.5 Die Beschwerdeführer monieren des Weiteren, eine akzessorische Über-
prüfung des Gestaltungsplanes habe auch infolge veränderter rechtlicher und 

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tatsächlicher Umstände zu erfolgen. Sie berufen sich diesbezüglich darauf, dass 
die Schutzziele für das BLN Gebiet Nr. 1606 erst 2017, mithin mehrere Jahre 
nach dem Erlass des Gestaltungsplanes definiert worden seien. In den Schutz-
zielen werde u.a. auch der Erhalt der wertvollen Ortsbilder mit ihren prägenden 
Elementen und mit ihrem Umfeld verlangt. Darunter falle auch die "ungestörte 
Ansicht der alten Bebauungsränder" gemäss ISOS. 

Der Einwand der veränderten rechtlichen Situation infolge Definition der BLN-
Schutzziele erst nach Erlass des Gestaltungsplanes ist neu. Der Regierungsrat 
hält diesbezüglich im angefochtenen Beschluss fest, dass die per 1. Juni 2017 in 
Kraft getretene Revision der Verordnung über das Bundesinventar der Land-
schaften und Naturdenkmäler (VBLN; SR 451.11), welche eine detaillierte For-
mulierung der Schutzziele beinhalte, keine Veränderung der rechtlichen und 
tatsächlichen Verhältnisse bewirkt habe. Diesen Ausführungen kann gefolgt wer-
den. Im Zentrum der Revision des Inventars und der entsprechenden Verord-
nung standen eine umfassendere Umschreibung der 162 Inventarobjekte und ei-
ne präzisere Begründung der nationalen Bedeutung der Objekte sowie die ob-
jektspezifische Formulierung der Schutzziele (vgl. www.bafu.admin.ch/bafu/de/ 
home/themen/landschaft/mitteilungen.msg-id-66167.html). Massgebend ist aller-
dings, dass die Schutzbestimmungen des NHG und ihrer Verordnungen - wozu 
auch die VBLN gehört - lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in unmit-
telbarer Weise Anwendung finden. Im Rahmen von kantonalen und kommunalen 
Aufgaben - wozu auch die Prüfung von Baugesuchen für Bauten innerhalb der 
Bauzone zählt - wird der Schutz von Orts- und Landschaftsbilder durch kantona-
les und kommunales Recht gewährleistet. Entsprechend wurde auch im Rahmen 
des ersten Rechtsganges geschlossen, dass eine akzessorische Überprüfung 
des Gestaltungsplanes wegen Verletzung von Anliegen des Denkmal- oder 
Landschaftsschutzes im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht möglich ist 
bzw. nur bei völliger Missachtung des Denkmal- oder Landschaftsschutzes in Be-
tracht gezogen werden kann, was verneint wurde (vgl. VGE III 2018 190 - 192 
vom 29.8.2019, Erw. 5.7.3). An dieser Rechtslage hat die geltend gemachte Re-
vision der VBLN nichts geändert. Die VBLN-Revision kann deshalb für sich allei-
ne auch nicht Grundlage für eine akzessorische Überprüfung des rechtskräftigen 
Gestaltungsplanes bilden. Im Übrigen verweist der Regierungsrat zu Recht auf 
das Urteil 1C_553/2019 vom 17. Mai 2021 (Erw. 4.2). In diesem gegen den Ver-
waltungsgerichtsentscheid VGE III 2018 190 - 192 vom 29. August 2019 von an-
deren Beschwerdeführern eingeleiteten Beschwerdeverfahren gelangte das Bun-
desgericht u.a. zum Schluss, dass die Schutzziele des BLN-Objekts 1606 (Vier-
waldstättersee mit Kernwald, Bürgenstock und Rigi) durch das geplante Vorha-
ben nicht betroffen seien. 

13

3.6 Die Beschwerdeführer machen zudem geltend, bei Erlass des Gestal-
tungsplanes sei die Tragweite der Eigentumsbeschränkungen zu ihren Lasten 
nicht erkennbar gewesen. Erst die im Baubewilligungsverfahren durchgeführte 
Profilierung und die konkreten Pläne hätten das Ausmass der Eigentumsbe-
schränkungen in Bezug auf Aussicht, Besonnung, Lärm, Luftimmissionen aufge-
zeigt. Auch seien im Gestaltungsplan lediglich 64 Wohneinheiten mit 79 Fahr-
zeugabstellplätzen vorgesehen, während das konkrete Projekt 79 Wohneinheiten 
mit 141 Fahrzeugabstellplätzen vorsehe. Diese massive Erhöhung der Wohnein-
heiten sei unerwartet gewesen und verändere die Auswirkungen der Überbauung 
auf ihr Grundeigentum relevant. Die Beschwerdeführer sind zudem der Ansicht, 
dass die Auswirkungen der Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen 
Bauvorschriften, die infolge von Gestaltungsplanvorteilen in Anspruch genom-
men würden (Art. 24 Abs. 2 und 3 PBG), ebenfalls erst im Zusammenhang mit 
dem Baugesuch abgeschätzt werden konnten und es mithin erst im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens erkennbar sei, dass die im Gestaltungsplan geltend 
gemachten Vorteile gar nicht umgesetzt würden. Die Beschwerdeführer bean-
standen in dieser Hinsicht u.a. die Erhöhung der Ausnützungsziffer, die Er-
höhung der Attika-Grundfläche, die Erhöhung der Gebäudehöhe und den fehlen-
den Nachweis für die gemäss Gestaltungsplan vorgesehene Spiel- und Erho-
lungsfläche. Die für die Abweichung von den Bauvorschriften geltend gemachten 
Gründe würden nicht umgesetzt. 

Auch dieser Einwand wurde bereits im Rahmen des ersten Rechtsganges vor 
Verwaltungsgericht vorgebracht und geprüft. Dem Einwand konnte nicht gefolgt 
werden, entsprechend war auch keine akzessorische Überprüfung des Gestal-
tungsplanes wegen fehlender Erkennbarkeit der Tragweite der daraus resultie-
renden Eigentumsbeschränkungen zum Zeitpunkt des Planerlasses möglich. Auf 
die entsprechenden Erwägungen kann verwiesen werden (Erw. 5.5). Aus dem 
Gestaltungsplan ergeben sich im Übrigen die gewährten Vorteile wie Erhöhung 
der Ausnützungsziffer, Erhöhung der Attika-Grundflächen und teilweise Er-
höhung der Gebäudehöhen. 

3.7.1  Eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplanes wird des Weiteren 
mit der Begründung beantragt, der Gestaltungsplan sei seitens der Denkmal-
pflege mit dem Vorbehalt verbunden worden, dass ein Grüngürtel zwischen den 
Bauten und der Luzernerstrasse angelegt werde. Durch den zwischenzeitlich ge-
planten und bewilligten Fahr- und Gehweg entlang der Luzernerstrasse werde 
der Grüngürtel verkleinert. Entsprechend müssten die Baufelder angepasst bzw. 
verschoben werden, damit wieder ein genügend breiter Raum geschaffen wer-
den könne für den Grüngürtel. Es sei zudem nicht ersichtlich, dass die kantonale 

14

Denkmalpflege die Problematik des Grüngürtels in Bezug auf das vorliegende 
dritte Projekt beachtet habe. 

3.7.2  Die Beschwerdegegnerin wendet ein, diese erstmals vorgebrachte Rüge 
sei verspätet. Im Übrigen sei sie unbegründet und es wird auf das Ermessen der 
Baubewilligungsbehörde in dieser Frage verwiesen. 

3.7.3  Der Regierungsrat hat im Beschwerdeentscheid 736/2018 vom 16. Okto-
ber 2018 u.a. ausgeführt (Erw. 11.8.4): 

Ausserdem hat der kantonale Denkmalpfleger bereits beim Erlass des 
Gestaltungsplanes Z.________ bzw. beim Festlegen der Baubereiche im 
Gestaltungsplan festgestellt, dass die geplanten Gebäudekörper entlang der 
Luzernerstrasse gegenüber dem Strassenraum in etwa im gleichen Masse 
zurückversetzt sind wie die historischen Bauten vis-à-vis. Daraus hat der 
Denkmalpfleger zu Recht den Schluss gezogen, dass dadurch auf der 
Strassenseite vor die geplanten Baukörper ein angenehmer Grüngürtel zu liegen 
komme. Dadurch entstehe keine Gassenwirkung (Mitbericht des Amtes für 
Kulturpflege vom 2. Juli 2008). Die geplanten Bauten entlang der Luzernerstrasse 
werden nun in den im Gestaltungsplan festgelegten Baufeldern realisiert. Dadurch 
bleibt der grosszügige, offene Strassenraum erhalten. 

Während des anschliessenden Beschwerdeverfahrens vor Verwaltungsgericht 
hat das Baudepartement des Kantons Schwyz das Strassenprojekt "Merli-
schachen Sumpf bis Küssnacht" im Amtsblatt Nr. 25 / 21. Juni 2019 S. 1464 pu-
bliziert und öffentlich aufgelegt. Das Projekt umfasst einen kombinierten Rad- 
und Fussgängerweg entlang der Luzernerstrasse, welcher - soweit aus den Ak-
ten ersichtlich - teilweise in den oberwähnten Grüngürtel zu liegen kommt und 
diesen verschmälert. Die Beschwerdeführer haben deshalb im Verfahren VGE III 
2018 190 - 192 ein Sistierungsgesuch gestellt mit der sinngemässen Begrün-
dung, durch das geplante Strassenprojekt werde die nutzbare Fläche auf dem 
Baugrundstück abnehmen, was auf die Ausnützung Auswirkungen haben werde. 

In Erw. 11.8 von VGE III 2018 190 - 192 hat das Verwaltungsgericht darauf hin-
gewiesen, dass im Rahmen eines neuen Baubewilligungsverfahrens der Schaf-
fung eines Grüngürtels gegenüber der Luzernerstrasse wie er im Gestaltungs-
plan vorgesehen sei, Beachtung geschenkt werden müsse. Zwischenzeitlich 
wurde das Strassenprojekt vom Regierungsrat am 18. August 2020 bewilligt und 
die erforderlichen Ausgaben wurden vom Kantonsrat am 18. November 2020 und 
der Bezirksanteil von den Stimmberechtigten des Bezirks Küssnacht am 7. März 
2021 genehmigt. Aus dem aktuellen Umgebungsplan ergibt sich, dass der einge-
zeichnete Grüngürtel zwischen Strasse und Überbauung durch den geplanten 
Rad- und Gehweg um ca. 1,5 m verschmälert wird; es verbleibt ein Grüngürtel in 
der Breite zwischen 1 m bis 3 m. Die geplanten Bauten sind übereinstimmend mit 

15

dem im vorangehenden Verfahren zu beurteilenden Projekt entlang der Luzer-
nerstrasse situiert. Es wurde mithin im Vergleich zum Vorprojekt keine Anpas-
sung des Grüngürtels vorgenommen. Allerdings ergibt sich aus den Akten - was 
von den Parteien bis anhin nicht geltend gemacht wurde - dass der kombinierte 
Fahr- und Gehweg im rechtskräftigen Gestaltungsplan Z.________ bereits vor-
gesehen ist bzw. eingeplant war (vgl. GP Z.________, Baubereiche + Erschlies-
sung, Mst 1:500, vom 15.6.2007). Die im Gestaltungsplan vorgegebenen Baube-
reiche werden im Grenzbereich gegenüber der Luzernerstrasse eingehalten. Es 
besteht mithin kein Anlass, das Projekt diesbezüglich zu beanstanden. Es 
berücksichtigt die im Gestaltungsplan - insbesondere auch im Bereich gegenüber 
der Luzernerstrasse - vorgegebenen Baubereiche und die zuvor zitierte Feststel-
lung der Denkmalpflege erfolgte bereits auf Basis des den Fahrrad- und Gehweg 
eingeplanten Gestaltungsplanes. Der zwischenzeitlich bewilligte kombinierte 
Fahrrad- und Gehweg stellt mithin keine neue Sach- und Rechtslage dar, welche 
eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplanes erlauben würde. 

4.1 Beschwerdeführer bemängeln, dass das revidierte Projekt gemäss dem 
Plan "Entwicklung Fassade Luzernerstrasse" vom 2. Dezember 2019 in Bezug 
auf die im Rahmen des ersten Rechtsganges gerügte Fassadengestaltung abge-
sehen vom Einbau einer ortsbildfremden Dachlukarne nicht geändert worden sei. 
Die Fassaden seien weiterhin nicht bewilligungsfähig. Die leicht veränderte Fens-
teranordnung ändere weiterhin nichts daran, dass die Gebäude nicht - wie es die 
OBK 2008 verlangt habe - gegen die Strasse orientiert seien. Die Fenster seien 
weiterhin einfach Löcher in der Fassade, ohne eine Orientierung der Baute in 
Richtung der Strasse herzustellen. Sie würden wie Fremdkörper wirken. 

4.2 Die Beschwerdegegnerin führt aus, gemäss dem Projektänderungsgesuch 
2020 seien die Fassaden nun abwechslungsreicher gestaltet und würden mehr 
Fenster ausweisen als im Gestaltungsplan vorgesehen gewesen sei. Die Be-
schwerdegegnerin verweist zudem auf die positive Stellungnahme des Amtes für 
Kultur. 

4.3 In VGE III 2018 190 - 192 wurde in Erw. 11.6 ausgeführt, dass im Erlass-
beschluss des Bezirkes zum Gestaltungsplan Z.________ festgehalten worden 
sei, die Fassadengestaltung des Richtprojekts gegenüber der Luzernerstrasse 
sei zu bemängeln, weil diese aufgrund der praktisch fehlenden Fensteröffnungen 
abweisend wirkten und nicht einem ortsüblichen, gegen die Strasse orientierten 
Gebäude in der Kernzone entsprechen würden. Im Weiteren wurde ausgeführt: 

Der Erlassbeschluss wurde deshalb (u.a.) mit folgenden Auflagen versehen: 

16

17. Die Fassaden der Bauten in der Kernzone sind gemäss den 
Erwägungen (…) abwechslungsreicher zu gestalten und mit zusätzlichen 
Fenstern zu versehen. Dies ist im Baubewilligungserfahren aufzuzeigen. 

18. Die Bauten sind gemäss den Erwägungen (…) farblich zu differenzieren. 
Dies ist bei der Baueingabe in einem Material- und Farbkonzept 
aufzuzeigen. 

Diese Auflagen sind mit dem Gestaltungsplan in Rechtskraft erwachsen. (…). Ent-
gegen dieser Auflage wurde die Anzahl der Fenster im Vergleich mit dem Richtpro-
jekt im Gestaltungsplan im vorliegend zu beurteilenden Bauprojekt gar noch rele-
vant reduziert (während im Richtprojekt die in der Kernzone gelegenen Fassaden 
in Richtung Luzernerstrasse - Y.___weg 3a, 3b, 3c - noch über 7 Fenster verfügen, 
sind im konkreten Bauprojekt nurmehr 3-4 Fenster pro Fassade vorgesehen). Das 
Bauprojekt widerspricht damit klarerweise den rechtskräftigen Vorgaben im Gestal-
tungsplanbeschluss. 

In Erw. 11.7 wurde in der Folge die Frage geprüft, ob aufgrund lärmschutzrechtli-
cher Vorgaben von der Einhaltung der fraglichen Auflage im Gestaltungsplan-
beschluss abgesehen werden könne, was verneint wurde. 

Die Baubewilligung für das Haus Y.___weg Nr. 1 war bereits im vorangehenden 
Beschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat aufgehoben worden. Im Verfahren 
III 2018 190 - 192 wurde auch in Bezug auf dieses Haus ergänzend festgehalten, 
dass die rechtskräftigen gestalterischen Vorgaben bei den Fassaden gegenüber 
der Luzernerstrasse nicht eingehalten würden. 

4.4 Der Regierungsrat anerkennt im angefochtenen Beschluss in Bezug auf 
das Haus Nr. 1, dass sowohl an der Nord- als auch an der Westfassade zusätz-
lich Fenster geplant seien. Zudem seien an der Westfassade zwei zusätzliche 
Loggias geplant, was ebenfalls zur Auflockerung der Fassade beitrage. Die alle-
samt gleich grossen Fenster seien neu in einem klaren Muster angeordnet. Den 
symmetrisch ausgebildeten Fassaden auf der gegenüberliegenden Strassenseite 
werde damit ausreichend Rechnung getragen. Das vorgesehene Material- und 
Farbkonzept schaffe eine angemessene Verbindung zu den gegenüberliegenden 
Holzhäusern. Es wird zudem auf die in der Baubewilligung vorgesehene Auflage 
hingewiesen, wobei das Material- und Farbkonzept vor der Baufreigabe mit der 
Denkmalpflege abzusprechen sei. 

Bezüglich der Einordnung der Häuser 3a, 3b und 3c hält der Regierungsrat fest, 
die Baubewilligungsbehörde bzw. die Ortsbildkommission habe keine ausrei-
chende materielle Beurteilung der geänderten Fassadengestaltung vorgenom-
men. Die Baubewilligungsbehörde wurde deshalb im Rahmen des vorinstanzli-
chen Beschwerdeverfahrens aufgefordert, eine entsprechende materielle/inhalt-
liche Beurteilung vorzunehmen. Dieser Aufforderung kam die Baubewilligungs-
behörde mit Stellungnahme vom 1. März 2022 nach. Die Baukommission ver-

17

weist auf den (in den Akten liegenden) Plan, welcher anlässlich der Besprechung 
vom 29. Juni 2020 präsentiert worden ist und welcher ein Vergleich des Richtpro-
jektes gemäss Gestaltungsplan und des Projektes aus der Baueingabe 2016 mit 
dem aktuellen Projekt ermögliche. Die Veränderung sei klar erkennbar. Die vor-
liegende Gestaltung sehe gegenüber dem Vorprojekt 2016 sowie dem Richtpro-
jekt eine spannungsvollere, ansprechendere und vor allem abwechslungsreiche-
re Anordnung der Fenstergestaltung vor, wodurch Artikel 17 des Gestaltungspla-
nerlasses Rechnung getragen werde. 

Der Regierungsrat verweist im angefochtenen Entscheid auf diese Stellungnah-
me vom 1. März 2022 sowie auf die eingereichten Präsentationsunterlagen vom 
2. Dezember 2019. Daraus ergebe sich nun eine ausreichende Begründung in 
Bezug auf die umstrittene Fassadengestaltung, welcher gefolgt werden könne. 
Mit der neuen und gleichmässigen Anordnung der Fensterflächen trage auch das 
geplante Farb- und Materialkonzept dazu bei, dass eine ausreichende Verbin-
dung zu den bestehenden, hangseitigen Holzhäusern geschaffen werde. Es wird 
im Übrigen auf die Ausführungen des Amtes für Kultur als Fachbehörde verwie-
sen. 

4.5 Aus den auf Anfrage des Rechts- und Beschwerdedienstes am 3. März 
2022 nachgereichten Protokollen bzw. Beschlüssen der Baukommission des Be-
zirks Küssnacht ergibt sich, dass die Fassadengestaltung der entlang der Luzer-
nerstrasse projektierten Gebäude anlässlich von drei Sitzungen (3.6.2019, 
30.6.2020 und 14.7.2020) besprochen wurde, wobei an der ersten Sitzung auch 
die kantonale Denkmalpflegerin anwesend war. Im Protokoll der Sitzung vom 
14. Juli 2020 wird zudem auf die Einschätzung der kommunalen Ortsbildkommis-
sion verwiesen. Demnach wurden die Gestaltung der Fassaden entlang der Lu-
zernerstrasse und das Material- und Farbkonzept verfeinert und diese seien nun 
aus Sicht der kantonalen Denkmalpflege in Ordnung. Die Ortsbildkommission er-
klärte sich mit der Gestaltung einverstanden. 

Das Amt für Kultur (Denkmalpflege) hat im Rahmen des Gesamtentscheides des 
ARE vom 18. Juni 2021 den Antrag gestellt, die Baubewilligung könne mit Aufla-
gen erteilt werden. Als Auflage wurde die Verpflichtung zur Besprechung, Be-
musterung und Bereinigung des Material- und Farbkonzepts der Bauten mit der 
Denkmalpflege vor der Baufreigabe in die Baubewilligung aufgenommen. Des 
Weiteren hat sich das Amt für Kultur zur Einordnung der Gebäude Y.___weg 1 
(welches sich im ISOS-A Gebiet befindet) und der Häuser 3a, 3b und 3c entlang 
der Luzernerstrasse geäussert. Bezüglich des Gebäudes Y.___weg 1 hielt es 
fest, das überarbeitete Projekt entspreche den erhöhten Anforderungen. Die 
überarbeitete Gestaltung der Nordfassade mit zusätzlichen Fensteröffnungen, 

18

einem neuen Dachaufbau, dem Hauptzugang und einer differenziert gestalteten 
Oberflächenstruktur werde grundsätzlich positiv gewertet. Die Westfassade sei 
sehr prägend für das Ortsbild und bilde den Auftakt zum nordöstlichen Ortsteil 
von Merlischachen. Aus denkmalpflegerischer Sicht sei auf Glasbrüstungen zu 
verzichten. Bezüglich der drei Häuser Z.________ 3a, b und c entlang der Lu-
zernerstrasse hielt das Amt für Kultur fest, diese würden die beiden gegenüber-
liegenden Schutzobjekte sowie die Bauernhausinventarobjekte nicht wesentlich 
beeinträchtigen und seien daher aus denkmalpflegerischer Sicht möglich. 

4.6 Aus den Planunterlagen geht hervor, dass das Haus Y.___weg 1 an der 
massgeblichen Nord- und Westfassade im Vergleich mit dem Vorprojekt durch 
zusätzliche Fenster (elf anstatt sieben bei der Nordfassade und sieben anstatt 
zwei bei der Westfassade), eine Dachlukarne bei der Nordfassade und zwei 
Loggias bei der Westfassade stärker und zugleich gleichmässiger gegliedert ist 
und damit nicht mehr geschlossen, sondern offen wirkt und sich besser in die be-
stehende Struktur eingliedert. Es liegt diesbezüglich eine relevante Verbesserung 
im Vergleich mit dem Vorprojekt vor. Der Einschätzung des Regierungsrates in 
Bezug auf die Einordnung des Gebäudes Y.___weg 1 kann mithin gefolgt wer-
den. 

Bei den Häusern Y.___weg 3a, 3b und 3c handelt es sich um drei identische 
Doppelhäuser mit Satteldächern, wobei die beiden Doppelhaushälften versetzt 
aneinandergebaut sind. Während die Nordfassaden des Vorprojektes über sie-
ben Fensteröffnungen verfügten, sind im geänderten Projekt neu neun Fenster 
vorgesehen, wobei diese im Vergleich mit dem Vorprojekt gleichmässiger ange-
ordnet sind. Die zusätzlich vorgesehenen Fenster lassen die Fassaden offener 
erscheinen und im Vergleich mit dem Vorprojekt ist eine gleichmässigere Gestal-
tung erkennbar. Insbesondere stellt die geplante Fassadengestaltung im Ver-
gleich mit dem Richtprojekt keine Verschlechterung mehr dar, sondern entspricht 
grundsätzlich den Vorgaben im rechtskräftigen Gestaltungsplan. Insgesamt kann 
auch in Bezug auf die Fassadengestaltung dieser drei Häuser der Einschätzung 
des Regierungsrates gefolgt werden, auch wenn die vorgenommenen Änderun-
gen weniger gewichtig sind als beim Haus Y.___weg 1. 

5.1 Die Beschwerdeführer rügen im Weiteren, das Bauprojekt widerspreche in 
verschiedenen Punkten den Vorgaben im Gestaltungsplan. Insbesondere erach-
ten sie auch weiterhin die Gestaltung der Attikageschosse als gestaltungsplan-
widrig. Die Erhöhung der Attika-Grundfläche von 60% auf 80% sei gemäss Be-
schluss zum Erlass des Gestaltungsplanes vom ___ unter der Auflage genehmigt 
worden, dass eine Fassadenrückversetzung an den Querfassaden (Südwest 
bzw. Südost) erfolgen solle. Eine Fassadenrückversetzung finde sich allerdings 

19

nur nordseitig. Neu sei zwar eine kleine Aussparung vorgesehen, welche aller-
dings nicht als Fassadenrückversatz qualifiziert werden könne. Die Attikage-
schosse der Häuser 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9b seien weiterhin gestaltungsplan-
widrig. Die Beschwerdeführer erachten die fehlende Rückversetzung der Attika-
geschosse auch unter dem Aspekt des Ortsbildschutzes als nicht bewilligungs-
fähig. 

5.2 Gemäss Art. 4 der Sonderbauvorschriften (SBV) des Gestaltungsplanes 
Z.________ sind im Baubereich C (mit den Gebäuden 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9b) 
zwei Vollgeschosse vorgesehen. Zudem kann ein Attikageschoss mit maximal 
80% des darunterliegenden Vollgeschosses erstellt werden. 

Die Baubewilligung für die Gebäude im Baubereich C wurde im VGE III 2018 190 
- 192 wie bereits erwähnt u.a. wegen der Gestaltung der Attikageschosse im 
Baubereich C aufgehoben. Dazu wurde in Erw. 10.4.4 ausgeführt: 

Die Attikageschosse der Gebäude Y.___weg 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9b haben 
allesamt (gemäss dem in den Baugesuchsunterlagen vorhandenen Nachweis 
Attika vom 22.9.2016) eine Grundfläche von exakt 80% des darunterliegenden 
Vollgeschosses. Allerdings ist bei sämtlichen erwähnten Attikageschossen die 
gesamte Terrasse überdacht (abgesehen vom Gebäude 9a, wo der südwärts 
gelegene Balkon nur teilweise überdacht ist), wobei die Überdachung bündig an 
die Fassade der darunterliegenden Stockwerke schliesst und die Terrassen gegen 
unten als auch gegen oben mit zur Fassade der unteren Stockwerke bündigem 
Mauerwerk eingefasst sind. Es ist nicht zu verkennen, dass die geplanten 
Attikageschosse aufgrund der Überdeckung der Terrassen mit breitem 
Dachabschluss (Dachrand von 1m Höhe), der bis an die Fassadenflucht der 
unteren Stockwerke reicht, sowie mit einer den unteren Geschossen identischen 
Brüstung (mit einem Mauerwerk von rund 1m Höhe), nicht als solche erkennbar 
sind. Vielmehr wirkt das oberste Geschoss mit der vorgesehenen Überdachung 
der Terrasse bei allen Gebäuden (abgesehen vom Gebäude 9a) wie ein 
Vollgeschoss. Es hebt sich nicht von den darunterliegenden Stockwerken ab. Die 
Attikageschosse entsprechen nicht dem, was landesüblich unter einem 
Attikageschoss verstanden wird, nämlich ein auf Flachdächern aufgesetztes 
verkleinertes Geschoss (VGE 1036/03 vom 5.12.2003 E. 3d; vgl. auch Definition 
des Attikageschosses in der Interkantonalen Vereinbarung über die 
Harmonisierung der Baubegriffe [IVHB; vom 22.9.2005, genehmigt durch den 
Regierungsrat am 10.7.2012], Anhang 1 Ziff. 6.4: Attikageschosse sind auf 
Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche Geschosse. Das Attikageschoss muss bei 
mindestens einer ganzen Fassade gegenüber dem darunterliegenden Geschoss 
um ein festgelegtes Mass zurückversetzt sein; ebenso SIA-Norm 423). 
Charakteristisch für das Attikageschoss ist eine deutliche bauliche Unterordnung 
im Vergleich zu den Vollgeschossen (vgl. Themenblatt Nr. 11, Institut für 
Raumentwicklung IRAP, Hochschule Rapperswil, Ziff. 2.3). Im Entscheid VGE III 
2010 115 vom 18. November 2010 (betr. Bezirk Küssnacht) wurde offengelassen, 
ob eine gedeckte Terrasse bei der Berechnung der Grundfläche im Sinne von Art. 
37 Abs. 5 BauR zu berücksichtigen ist oder nicht, da selbst unter Mitberechnung 

20

der gedeckten Terrasse die zulässige Grundfläche des Attikageschosses nicht 
überschritten wurde. 

(…).

Die geplanten Attikageschosse stehen im Widerspruch zu den Vorgaben im Er-
lassbeschluss des Bezirksrates vom ___. Dort wird in Erwägung lit. C.2 u.a. ausge-
führt, die Ortsbildkommission habe einer Vergrösserung des Attikageschosses von 
60% auf maximal 80% der Grundfläche zugestimmt. Sie habe jedoch verlangt, 
dass der Fassadenrückversatz an den Querfassaden (Südwest bzw. Südost) erfol-
gen solle. Einer noch weitergehenden Vergrösserung des Attikageschosses auf 
100% könne hingegen nicht entsprochen werden. Im Dispositiv des Erlassbe-
schlusses wird die Erhöhung der Attika-Grundfläche von 60% auf 80% bewilligt, 
wobei auf die Erwägungen in lit. C verwiesen wird. Auf S. 17 des Erlassbeschlus-
ses weist der Bezirksrat nochmals darauf hin, dass die Ortsbildkommission verlan-
ge, den Fassadenrückversatz (beim Attikageschoss) an den Querfassaden vorzu-
nehmen. Damit bleibe der Charakter einer leicht verdichteten, zweigeschossigen 
Wohnzone erhalten. 

Aus diesen Ausführungen im Erlassbeschluss ergibt sich eindeutig, dass bei den 
Attikageschossen an den Querfassaden eine Rückversetzung gegenüber dem 
darunterliegenden Vollgeschoss zu planen ist und dass es andererseits darum 
geht, die Attikageschosse so auszugestalten, dass der Charakter einer zweige-
schossigen Wohnzone gewahrt bleibt, was bei der vorgesehenen Ummauerung 
und Überdachung der Terrassen der Attikageschosse bis zur Fassadenflucht der 
unteren Geschoss und mit einer Dachrandhöhe von 1 m nicht der Fall ist. Die ge-
planten vorerwähnten Attikageschosse heben sich (abgesehen bei Gebäude 9a) 
nicht von den darunterliegenden Geschossen ab; eine Rückversetzung der Quer-
fassaden ist nicht erkennbar. Die geplanten Attikageschossen unterscheiden sich 
allenfalls in Bezug auf die Ausnutzung von einem Vollgeschoss, aber nicht in Be-
zug auf die Volumetrie; der Charakter zweigeschossiger Wohnbauten entfällt gänz-
lich. Die Bewilligung der Attikageschosse in den Gebäuden 3d, 5a, 5b, 5c, 9a (die-
ses in Bezug auf die Situierung der Rückversetzung) und 9b widerspricht den Vor-
gaben im Erlassbeschluss vom ___.

5.3 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss festgehalten, dass die 
geforderte bauliche Unterordnung der Attikageschosse bei den Häusern 3d, 5a, 
5b, 5c, 9a und 9b gegenüber den darunterliegenden Stockwerken im neuen Pro-
jekt nun klar erkennbar sei. Indem die Beschwerdegegnerin die erforderlichen 
Rückversetzungen vorgenommen habe und die Überdachungen der Attikage-
schosse nicht mehr bis zur Fassadenflucht der unteren Geschosse reichten bzw. 
auch nicht mehr mit der Fassade direkt verbunden seien, bleibe der Charakter 
einer zweigeschossigen Wohnzone gewahrt. Die überarbeiteten Attikageschosse 
würden die gestalterischen Vorgaben des Gestaltungsplanes Z.________ erfül-
len. 

5.4 Den Ausführungen des Regierungsrates kann gefolgt werden. Bei allen 
gerügten Gebäuden ist nun die gesamte Südfassade (bzw. Südostfassade) des 
Attikageschosses um 3.20 m zurückversetzt. Die Brüstungen sind transparent 

21

bzw. nicht mehr durchgehend als hochgezogene Fassaden des darunterliegen-
den Stockwerkes gestaltet. Die Terrassen der Attikageschosse sind nur noch 
teilweise überdacht und auf der Seite der offenen bzw. zurückversetzten Fassa-
de besteht keine direkte Verbindung der Terrassenüberdachung mit dem darun-
terliegenden Geschoss mehr. Bei allen Gebäuden ist zudem mindestens eine 
weitere Fassade (teilweise zwei Fassaden) des Attikageschosses um 1.20 m 
vom darunterliegenden Geschoss zurückversetzt. Insgesamt sind bei allen Ge-
bäuden die Attikageschosse nun erkennbar zurückversetzt. Das Projekt ist dies-
bezüglich nicht zu beanstanden. 

6. Soweit die Beschwerdeführer die Erhöhung der Ausnützungsziffer bean-
standen, ist darauf hinzuweisen, dass die vier Häuser Y.___weg 1 bis 3c in der 
Kernzone I liegen, für welche keine Ausnützungsziffer vorgegeben ist (Art. 64 
BauR). Die Erhöhung der Ausnützungsziffer für die übrigen Bereiche ist in den 
Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplanes Z.________ rechtskräftig festge-
legt worden (Art. 4 Abs. 9 SBV). 

7. Die Beschwerdeführer machen des Weiteren geltend, eine Erhöhung der 
Gebäudehöhe im Vergleich zur Regelbauweise sei gestützt auf die Begründung 
gewährt worden, die Bauten würden ansonsten "im Hang versinken" und es wür-
den sonst unpassende und wenig einladende Fassaden entstehen. Mit dem vor-
liegenden Projekt zeige sich aber, dass die Gebäude entlang der Kantonsstrasse 
"zugeschüttet" würden und dafür talseitig bis 2 m über dem gewachsenen Terrain 
zu liegen kämen. Entsprechend sei die Erhöhung der Gebäudehöhe nicht zu ge-
währen. 

Die Beschwerdeführer zielen mit dieser Argumentation auf den Gestaltungsplan, 
welcher rechtskräftig ist. Die maximalen Gebäude- und Firsthöhen werden in 
Art. 4 SBV für zwei Baubereiche abweichend von der Regelbauweise definiert, 
was vorliegend nach dem Gesagten allerdings nicht akzessorisch überprüft wer-
den kann. 

8.1 Die Beschwerdeführer rügen, dass die Baugesuchsteller den Nachweis der 
Spiel- und Erholungsflächen weiterhin nicht zu erbringen vermöchten. Der Nach-
weis der erforderlichen Spiel- und Erholungsflächen sei Grundlage für die ge-
währten Sonderbauvorschriften. Nachdem die Gestaltungsplankonformität der 
Spiel- und Erholungsflächen nicht nachgewiesen sei, könne die Baubewilligung 
nicht erteilt werden oder der entsprechende Nachweis sei eventualiter im Be-
schwerdeverfahren einzufordern. 

22

8.2 Gemäss Art. 6 Abs. 2 SBV sind mindestens 1'500 m2 halbprivate, zusam-
menhängende Erholungs- und Spielflächen einzuplanen. Der Regierungsrat hat 
im Beschwerdeentscheid vom 16. Oktober 2018 korrekt dargelegt, dass gemäss 
Plan Nr. 05.01.02 vom 2.9.2016 1'546 m2 Spielplätze und Spielstrassen geplant 
seien. Es sei jedoch festzuhalten, dass die Fusswege zur internen Erschliessung 
nicht als Freifläche angerechnet werden könnten, weshalb das Bauprojekt zu 
wenig Spiel- und Erholungsflächen ausweise. Dieser Mangel könne jedoch relativ 
einfach behoben werden, da auf dem Baugrundstück gemäss dem erwähnten 
Plan genügend Grünflächen zwischen den geplanten Häusern vorhanden seien. 
Diese Flächen müssten im erforderlichen Umfang als Spiel- und Erholungsfläche 
ausgeschieden werden. Die damals zu beurteilende Baubewilligung wurde vom 
Regierungsrat deshalb mit der Auflage ergänzt, dass die vorgegebenen 1'500 m2 
an zusammenhängenden Erholungs- und Spielflächen vor Baufreigabe noch 
ausgewiesen werden müssten. 

Das Verwaltungsgericht hat dazu in VGE III 2018 190 - 192 (Erw. 10.8.2) festge-
halten, ein wesentlicher Vorzug des Gestaltungsplans könne in der Schaffung 
besonders grosszügiger und zweckmässiger Frei- und Spielflächen bestehen 
(§ 24 Abs. 3 PBG). Es sei nicht zu verkennen, dass die im Gestaltungsplan aus-
gewiesenen Spiel- und Erholungsflächen - in Relation mit den durch den Gestal-
tungsplan gewährten Ausnahmen von der Regelbauweise - kaum als besonders 
grosszügig und zusammenhängend qualifiziert werden könnten. Es würden zwei 
kleine und nicht zusammenhängende Spiel- und Gemeinschaftsplätze ausgewie-
sen und zudem werde ein Teil der internen Verbindungswege als Spielfläche de-
klariert, was vom Regierungsrat zu Recht beanstandet worden sei. Allerdings sei 
der fragliche Gestaltungsplan in Rechtskraft erwachsen. Es sei dem Regierungs-
rat unter diesen Umständen verwehrt gewesen, die Aufhebung bzw. die Abände-
rung der Grundordnung zu verlangen. Es sei deshalb auch nicht zu beanstanden, 
dass mit dem angefochtenen Beschluss die Auflage verbunden werde, im Plan 
ausgewiesene private Freiflächen den Spiel- und Erholungsflächen zuzurechnen, 
damit die gemäss Gestaltungsplan vorgesehene Fläche erreicht werden könne, 
was vor Baufreigabe nachzuweisen sei. Der Regierungsrat gehe im angefochte-
nen Beschluss zu Recht davon aus, dass genügend private Freiflächen vorhan-
den seien, welche die erforderliche Änderung in Spiel- und Erholungsflächen er-
laubten. 

8.3 Der vorliegend zu beurteilende Umgebungsplan unterscheidet sich in Be-
zug auf die darin festgelegten Spiel- und Erholungsflächen insofern von dem im 
Verfahren III 2018 190 - 192 zu beurteilenden Plan vom 29. November 2016, als 

23

dass die interne Erschliessung der Gebäude 5a und 5b verbreitert wurde und 
nun als "Spielstrasse" bezeichnet wird. 

In der Baubewilligung vom 30. Juni 2021 führt der Bezirksrat aus, dass die plan-
lich ausgewiesenen Perimeterbereiche der betreffenden Spiel- und Erholungs-
flächen mit den Ausführungen im Beschwerdeentscheid des Regierungsrates 
vom 16. Oktober 2018 nicht vereinbar seien. Es wird darauf hingewiesen, dass 
die internen Erschliessungswege nicht als Freiflächen angerechnet werden könn-
ten, weshalb die internen Erschliessungen bzw. Spielstrassen nicht Bestandteil 
der gemäss Gestaltungsplan erforderlichen 1'500 m2 Erholungs- und Spielflächen 
sein könnten. Die Baugesuchstellerin sei deshalb (unverändert) verpflichtet, die 
gestaltungsplanerisch vorgegebenen 1'500 m2 zusammenhängende Erholungs- 
und Spielfläche (ohne die internen Erschliessungen bzw. Spielstrassen) vor Bau-
freigabe noch auszuweisen und dafür vor Baufreigabe dem Bauamt die geänder-
ten Pläne einzureichen. Diese Verpflichtung sei rechtskräftig und deshalb nicht 
nochmals zu verfügen. In Dispositiv Ziff. 6 der Baubewilligung wird festgehalten, 
dass sämtliche in der Baubewilligung vom 7. Juni 2017 verfügten Auflagen und 
Bestimmungen nach wie vor ihre Gültigkeit hätten und zwingend zu übernehmen 
seien, soweit sie nicht durch Anordnungen in diesem Beschluss ersetzt oder auf-
gehoben würden, dabei insbesondere auch die mit regierungsrätlichem Be-
schluss vom 16. Oktober 2018 zusätzlich verfügte Nebenbestimmung, wonach 
die vorgegebenen 1'500 m2 zusammenhängende Erholungs- und Spielflächen 
(ohne die internen Erschliessungen bzw. Spielstrassen) vor Baufreigabe noch 
ausgewiesen werden müssten. 

8.4 Der Regierungsrat hält im angefochtenen Beschluss (Erw. 10) bezüglich 
dem Ausweis der Spiel- und Erholungsflächen fest, der Bezirksrat habe in der 
Baubewilligung zu Recht konstatiert, dass der Nachweis der im Gestaltungsplan 
Z.________ verlangten Fläche von 1'500 m2 erneut fehle. Es sei nicht nachvoll-
ziehbar, weshalb dieser bereits beim Vorgängerprojekt festgestellte Mangel trotz 
des im RRB Nr. 736 vom 16. Oktober 2018 enthaltenen Hinweises zur Projektü-
berarbeitung nicht bereinigt worden sei. Da dieser Mangel jedoch relativ einfach 
zu beheben sei, sei es nicht zu beanstanden, dass der Bezirksrat im angefochte-
nen Beschluss auflageweise verlangt habe, dass die Beschwerdegegnerin vor 
der Baufreigabe einen geänderten Plan mit den vorgegebenen 1'500 m2 Erho-
lungs- und Spielfläche (ohne die internen Erschliessungen bzw. Spielstrassen) 
einreichen müsse.

8.5 Es ist nicht zu verkennen, dass im Umgebungsgestaltungsplan vom 3. Juni 
2020 unter Ausschluss der internen Erschliessungen, welche als "Spielstrassen" 
bezeichnet werden, die erforderlichen 1'500 m2 Spiel- und Erholungsflächen nicht 

24

erreicht werden. Wie der Regierungsrat korrekt festhält, sind grundsätzlich genü-
gend Freiflächen vorhanden, welche als Spiel- bzw. Erholungsflächen ausgewie-
sen werden können, auch wenn nicht zu verkennen ist, dass Flächen in unmittel-
barer Umgebung der Wohnbauten in Anspruch zu nehmen sein werden. Nach-
dem sich das vorliegende Bauprojekt in Bezug auf die Umgebung bzw. den 
Nachweis der erforderlichen 1'500 m2 Spiel- und Erholungsflächen nicht relevant 
vom Sachverhalt unterscheidet, welcher im Verfahren III 2018 190 - 192 zu beur-
teilen war, kann auf die damaligen Ausführungen verwiesen werden. Dem-
gemäss ist der angefochtene Regierungsratsbeschluss bzw. die Baubewilligung 
auch in diesem Punkt zu bestätigen. 

9. Eine weitere Rüge betrifft die geplante Mauer nördlich der Häuser 
Y.___weg 1 und 3a, welche in Strassennähe zu liegen komme und eine Gefähr-
dung von Personen und Sachen im Sinne von § 54 Abs. 1 PBG darstelle. Die 
geplanten Bepflanzungen entlang der Luzernerstrasse würden zudem der Stras-
sengesetzgebung widersprechen. 

Dieser Einwand wurde bereits im Rahmen des 1. Rechtsganges vor Verwal-
tungsgericht vorgetragen. Das Projekt hat diesbezüglich keine Änderung erfah-
ren. Es kann deshalb auf die Erwägung 10.12 im Entscheid vom 29. August 2019 
verwiesen werden mit der Ergänzung, dass die im damaligen Entscheid erwähn-
te Auflage (betr. Absprache der Bepflanzung mit dem Tiefbauamt) im Gesam-
tentscheid des ARE vom 5. Mai 2017 auch im Gesamtentscheid vom 18. Juni 
2021 enthalten ist. Bezüglich der genauen Lage bzw. die Details zur Hochwas-
serschutzmauer besteht die Auflage der Absprache vor deren Erstellung mit dem 
Tiefbauamt. Damit wird der erforderlichen Koordination mit der Erstellung des 
geplanten kombinierten Rad- und Gehwegs entlang der Luzernerstrasse Rech-
nung getragen. 

10.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, aufgrund des zwischenzeitlich be-
willigten Bauprojektes des Tiefbauamtes des Kantons Schwyz zur Erweiterung 
des Strassenraumes bzw. der Trottoir- und Radwege könne der Strassenabstand 
nicht mehr eingehalten werden. Geplante Abgrabungen für die Zugänge, Einfrie-
dungen und Mauern würden innerhalb des Strassenabstandes liegen und seien 
nicht zulässig. Zudem hätten längst Baulinien für die Strassenerweiterung festge-
legt werden müssen, welche gestützt auf § 68 Abs. 2 PBG den Strassenab-
standsvorschriften vorgehen würden. 

10.2 Wie bereits in Erw. 3.7.3 ausgeführt, ist der kombinierte Fahr- und Gehweg 
bereits im rechtskräftigen Gestaltungsplan Z.________ vorgesehen. Das Projekt 
wurde in den Bauplänen vom 29. November 2016 berücksichtigt und ist auch in 

25

den vorliegend zu beurteilenden Plänen vom 3. Juni 2020 (vgl. Umgebungsplan) 
übereinstimmend mit dem Umgebungsplan vom 29. November 2016 eingezeich-
net. Das Strassenprojekt (kombinierter Rad- und Gehweg) wurde vom Regie-
rungsrat am 18. August 2020 genehmigt. Das Tiefbauamt hat gemäss Gesam-
tentscheid des ARE vom 18. Juni 2021 mithin in Kenntnis der Strassenprojektge-
nehmigung dem Bauprojekt unter Auflagen zugestimmt. Gemäss den vom Regie-
rungsrat im Beschwerdeentscheid dargelegten Abklärungen des Rechts- und 
Beschwerdedienstes entspricht das bewilligte Strassenprojekt dem im aktuellen 
Umgebungsplan berücksichtigten und eingezeichneten Rad- und Gehweg. Es 
kann grundsätzlich auf die Ausführungen in Erw. 8.6 von VGE III 2018 190 - 192 
verwiesen werden. Der gestützt auf die Strassengesetzgebung gegenüber 
Hauptstrassen einzuhaltende Strassenabstand von 6 m zu dem für den motori-
sierten Verkehr vorgesehenen Fahrbahnrand ist eingehalten (§ 41 Abs. 1 lit. a 
und Abs. 2 lit. b StraG). Das Strassengesetz unterscheidet zwischen Strassen-
raum, zu welchem die Fahrbahnen samt Rad- und Gehwegen gehören (§ 3 
StraG) und dem Fahrbahnrand im Sinne von § 41 Abs. 2 StraG, welcher für die 
Bemessung des Strassenabstandes gegenüber Bauten und Anlagen mass-
geblich ist. Bauten und Anlagen haben den vorgesehenen Strassenabstand ge-
genüber dem Fahrbahnrand, d.h. ohne Berücksichtigung von Rad- und Gehwe-
gen einzuhalten (vgl. VGE III 2021 176 vom 5.5.2022 Erw. 4.4.4; VGE 933/04 
vom 28.4.2005 Erw. 3.2). Dieser Vorgabe kommt das Bauprojekt nach. 

11.1 Die Beschwerdeführer machen ohne weitergehende Substantiierung gel-
tend, die Lärmschutzvorschriften würden nicht eingehalten. Diesbezüglich be-
streiten sie nicht nur die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte sondern machen 
auch geltend, durch die Überbauung würde eine relevante Lärmbelastung bei ih-
ren Wohnungen und Häusern infolge lärmreflektierender Wirkung verursacht. 
Diesbezüglich sei der Lärmschutznachweis unvollständig. 

11.2 Der Regierungsrat weist im angefochtenen Beschluss korrekt darauf hin, 
dass im vorliegenden Baubewilligungsverfahren der Nachweis der Einhaltung der 
Planungswerte erbracht werden muss, da dieser Nachweis im Rahmen des Ge-
staltungsplanverfahrens - wo dieser Nachweis von Gesetzes wegen zu erbringen 
wäre - noch nicht erbracht worden ist. Das Baugrundstück liegt an der Luzerner-
strasse, wobei die Grenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III zur Anwendung ge-
langen (vgl. angefochtener RRB Erw. 7.1). Gemäss der Lärmschutzverordnung 
(LSV; SR 814.41) gelten bei Strassenverkehrslärm in der Empfindlichkeitsstufe III 
die Planungswerte von 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht (Anhang 3 
LSV). 

26

11.3 Die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften war bereits im Verfahren III 
2018 190 - 192 umstritten. Dabei wurde konstatiert, dass es der Lärmschutz nicht 
erlaube, von der Vorgabe einer abwechslungsreicheren Gestaltung der Fassa-
den gegenüber der Luzernerstrasse abzuweichen. Wie vorstehend dargelegt, 
wurde die Fassadengestaltung der entlang der Luzernerstrasse liegenden Ge-
bäude mit dem vorliegend zu beurteilenden Projekt angepasst. Gleichzeitig wur-
de die Anlage der Räume im Inneren dieser Gebäude verändert. Es wurde des-
halb ein neuer Lärmschutznachweis der AC.________ AG vom 20. August 2020 
mit dem Baugesuch eingereicht. Im Lärmschutznachweis wird zusammenfassend 
festgehalten, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte betreffend Aussen-
lärm gemäss LSV bei allen massgebenden Empfangspunkten von lärmempfindli-
chen Räumen in Bezug auf den Strassenverkehrslärm (sowie Industrie- und Ge-
werbelärm) eingehalten würden. Im Lärmschutznachweis vom 20. August 2020 
wird nicht mehr auf dieselben Verkehrszahlen abgestellt wie in dem mit Bauge-
such vom 4. Oktober 2016 eingereichten Lärmschutznachweis vom 1. Septem-
ber 2016. Damals wurde von den Verkehrszahlen 2011 ausgegangen unter 
Berücksichtigung einer Verkehrszunahme von 1,5% pro Jahr bis 2016 (vgl. VGE 
III 2018 190 -192 Erw. 7.4). Im aktuellen Lärmschutznachweis wird auf die Anga-
ben des Tiefbauamtes bzw. das vom Tiefbauamt in Auftrag gegebene "Gutach-
ten abweichende Höchstgeschwindigkeit Hauptstrasse Nr. 2, Abschnitt Dorf, Mer-
lischachen" von 2017 abgestellt und es wird eine allgemeine Verkehrszunahme 
von 2017 bis 2020 von 0,8% berücksichtigt, dies ebenfalls gestützt auf die Zah-
len des Tiefbauamtes. Die Beschwerdeführer verlangen zwar eine neue Ver-
kehrszählung, setzen sich allerdings nicht mit dem Lärmnachweis bzw. den die-
sem zugrundeliegenden und insbesondere auch in Berücksichtigung der an der 
Zählstelle Nr. 001 (Küssnacht Kreisel Baer, Luzernerstrasse) in bzw. aus Rich-
tung Merlischachen ermittelten (vgl. Datenblatt Verkehrszahlen 2017 des Tief-
bauamtes vom 26.4.2018, Zählstelle 001 Küssnacht Kreisel Baer, einsehbar un-
ter: https://www.sz.ch/public/upload/assets/35826/001_K%C3%BCss-
nacht_Kreisel_Baer_2017.pdf?fp=1531226458089, besucht am 26.1.2023) und 
nachvollziehbaren Zahlen auseinander. 

Das Amt für Umweltschutz hat zum Lärmschutz verschiedene Auflagen formu-
liert, welche im Gesamtentscheid des ARE vom 18. Juni 2021 übernommen wur-
den. Insbesondere bezüglich der Aussenbauteile der vom Lärm übermässig be-
troffenen Räume wurden Auflagen gemacht (schall- und fugendichte Brüstungen, 
schallabsorbierende Auskleidung der Deckenuntersichten, keine Öffnungsme-
chanismen bei den transparenten Fassadenbauteilen). Mit den unter Auflagen 
erwähnten Massnahmen würden die Planungswerte für den Strassenverkehrs-

27

lärm gemäss Lärmschutznachweis eingehalten. Dem Lärmschutznachweis könne 
zugestimmt werden. 

Wie bereits für den Regierungsrat besteht auch für das Verwaltungsgericht kein 
Anlass, an der Richtigkeit der Beurteilung der Fachbehörde zu zweifeln. Soweit 
die Beschwerdeführer wiederholt eine Lärmbelastung durch eine lärmreflektie-
rende Wirkung der Neubauten geltend machen, kann auf die Ausführungen in 
VGE III 2018 190 -192 Erw. 7.7 verwiesen werden. 

12.1 Die Beschwerdeführer rügen des Weiteren eine Verletzung der Regelbau-
weise. Vorab machen sie diesbezüglich geltend, die Vorgabe von Art. 55 Abs. 2 
BauR, wonach in der Zone K1 die Grundlinie von Giebeldreiecken maximal 15 m 
betragen dürfe, werde bei den Gebäuden 3a, 3b und 3c verletzt. 

Diesbezüglich unterscheidet sich das vorliegend zu beurteilende Projekt nicht 
von dem im Verfahren III 2018 190 - 192 zu beurteilenden Projekt. Es kann des-
halb auf die Ausführungen in diesem Entscheid verwiesen werden (Erw. 10.11.1 
- 10.11.3). 

12.2 Im Weiteren rügen die Beschwerdeführer die Nichteinhaltung der Gebäude- 
und Firsthöhen bei den Gebäuden entlang der Luzernerstrasse (Y.___weg 1, 3a, 
3b, 3c und 3d) in verschiedener Hinsicht. Auch in dieser Hinsicht unterscheidet 
sich das vorliegend zu beurteilende Projekt nicht vom Vorgängerprojekt. Da es 
sich um teilweise neue Einwendungen handelt, ist dazu Folgendes festzuhalten: 

Vorab ist auf die einzuhaltenden Vorgaben einzugehen. Als Gebäudehöhe gilt 
das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis 
zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Ober-
kante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG). Nicht berücksichtigt werden u.a. 
die Höhe des Giebeldreiecks bei Giebelfassaden (§ 60 Abs. 3 lit. a PBG, analog 
Art. 39 Abs. 2 lit. a BauR) sowie Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern, sofern 
sie nicht mehr als einen Drittel der Fassadenlänge einnehmen (§ 60 Abs. 3 lit. b 
PBG, analog Art. 39 Abs. 2 lit. b BauR). Die im PBG geregelten Messweisen sind 
für den Erlass kommunaler Bauvorschriften verbindlich (§ 31 Abs. 1 der Voll-
zugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz, PBV; SRSZ 400.111). Sieht das 
Baureglement der Gemeinde weitere Nutzungsmasse wie Firsthöhen usw. vor, 
sind für deren Messweise kantonal bereits bestimmte Vorgaben (Messpunkte 
usw.) zu verwenden. Gemäss Art. 48 Abs. 1 BauR gilt als Firsthöhe das Mass 
vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum obersten 
Punkt des Daches bzw. des Attikageschosses. Die Firsthöhe wird für jede Fas-
sade einzeln bestimmt. 

28

Die Sonderbauvorschriften sehen in Art. 4 für die Baubereiche A und B vom Bau-
reglement abweichende maximale Gebäude- und Firsthöhen vor. Im Baubereich 
A liegt die maximale Gebäudehöhe bei 9 m und die maximale Firsthöhe bei 15 
m. Im Baubereich B liegt die maximale Gebäudehöhe bei 10.5 m und die maxi-
male Firsthöhe bei 16.5 m. Für die Baubereiche C und D sehen die Sonderbau-
vorschriften keine Vorgaben für die Gebäude- und Firsthöhen vor. Das Gebäude 
Y.___weg 1 liegt im Baubereich A, die Gebäude Y.___weg 3a, 3b und 3c liegen 
im Baubereich B, das Gebäude Y.___weg 3d liegt im Baubereich C. Im Baube-
reich B sind drei Vollgeschosse zulässig, im Baubereich C deren zwei (Art. 4 
SBV). Für das Gebäude Y.___weg 3d werden im Baureglement keine maximalen 
Gebäude- und Firsthöhen definiert, vielmehr wird die Zulässigkeit von zwei Voll-
geschossen statuiert (Art. 74 BauR). 

Als Vollgeschoss gilt gemäss Art. 37 Abs. 2 BauR ein Geschoss, wenn es sich 
nicht um ein Untergeschoss oder um ein Dach- oder Attikageschoss handelt. Als 
Untergeschoss gilt ein Geschoss, das zu mehr als einem Drittel seines Volumens 
unterhalb des gewachsenen Terrains liegt. Liegt das gestaltete Terrain tiefer als 
das gewachsene, ist auf das gestaltete abzustellen (Art. 37 Abs. 3 BauR). In der 
Regel ist ein sichtbares Untergeschoss zulässig. Ein Untergeschoss gilt dann als 
sichtbar, wenn es das gewachsene Terrain an einer Stelle um mehr als 1 m über-
ragt (Art. 37 Abs. 7 BauR). 

12.3 Soweit die Beschwerdeführer vorab eine willkürliche Festlegung der EG-
Koten rügen, ist darauf hinzuweisen, dass die im rechtskräftig bewilligten Gestal-
tungsplan Z.________ verzeichneten EG-Koten (OK-EG) im Bauprojekt über-
nommen wurden (vgl. GP Z.________ Baubereiche und Erschliessung vom 
15.6.2007). 

12.4 In Bezug auf das Gebäude Nr. 1 rügen die Beschwerdeführer, es liege 
vollständig über dem gewachsenen Terrain. 

Das im Baubereich A liegende Gebäude verfügt über zwei Vollgeschosse, ein 
Dachgeschoss und ein Untergeschoss. Die maximale Gebäude- und Firsthöhe 
wird nirgends überschritten, was auch nicht geltend gemacht wird. Die zulässigen 
Baumasse sind eingehalten.

12.5 Bezüglich des Gebäudes Y.___weg 3a rügen die Beschwerdeführer, die 
Erdgeschosskote liege um 1.60 m über dem gewachsenen Terrain. Die Vermas-
sung des gewachsenen Terrains sei nicht korrekt. 

Das im Baubereich B liegende Gebäude verfügt über drei Vollgeschosse, ein 
Dachgeschoss und ein Untergeschoss. Es hält die in Art. 4 SBV vorgesehene 

29

maximale Gebäude- und Firsthöhe ein. Entsprechend ist der Hinweis der Be-
schwerdeführer auf die über dem gewachsenen Terrain liegende EG-Kote ohne 
Belang. Es kann diesbezüglich auf die korrekten Ausführungen im angefochte-
nen Regierungsratsbeschluss verwiesen werden (Erw. 6.6). 

12.6 Bezüglich der Häuser 3b und 3c wird geltend gemacht, die Erdgeschosse 
lägen zu mehr als 70% über dem gewachsenen Terrain. Die zu hoch gelegten 
EG-Koten führten zu einer Sockelbildung und die Möglichkeit einer UG-Nutzung 
werde nicht ausgeschöpft, wodurch die Gebäude zu hoch platziert würden. 

Auch die - ebenfalls im Baubereich B liegenden - Gebäude 3b und 3c verfügen 
über drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss, was zulässig ist. Die Unterge-
schosse (mit Keller- und Technikräumlichkeiten) liegen zu mehr als 1/3 unterhalb 
des gewachsenen Terrains. Dass das Untergeschoss teilweise über das ge-
wachsene Terrain hinausragt und damit sichtbar ist, ist gemäss Art. 37 Abs. 3 
BauR zulässig. Sowohl die maximale Gebäude- als auch die maximale Firsthöhe 
wird eingehalten. Eine Baureglementswidrigkeit ist nicht erkennbar. 

12.7 In Bezug auf das Gebäude 3d wird eingewendet, das Erdgeschoss liege zu 
mehr als 50% über dem gewachsenen und vollständig über dem neuen Terrain. 
Es erscheine an der Südfassade als 4-geschossige Baute, weshalb es um ein 
Geschoss zu reduzieren sei. 

Das Gebäude 3d verfügt über zwei Vollgeschosse, ein Attikageschoss und ein 
Untergeschoss, was gestützt auf Art. 4 SBV und Art. 37 Abs. 2, 3 und 4 BauR 
zulässig ist. Untergeschosse dürfen bis zu 66% ihres Volumens über dem ge-
wachsenen Terrain liegen. Damit ist grundsätzlich auch möglich, dass Unterge-
schosse bei abfallendem Gelände an einer Fassade wie Vollgeschosse wirken. 
Auch in Bezug des Gebäudes 3d ist eine Verletzung der vorgegebenen Baumas-
se nicht ersichtlich.  

12.8 Bemängelt werden im Weiteren die Dachgauben, ohne allerdings zu spezi-
fizieren, bei welchen Gebäuden. Sie würden die Gebäude entlang der Seiten-
wände um 2.80 m erhöhen und dürften nicht in direkter Verbindung mit der Fas-
sade stehen. 

Dachgauben sind bei den Gebäuden Y.___weg 1, 3a, 3b und 3c geplant. Keine 
der geplanten Dachgauben nimmt mehr als einen Drittel der Fassadenlänge ein, 
weshalb sie bei der Gebäudehöhe nicht anzurechnen sind (§ 60 Abs. 3 lit. b 
PBG, Art. 39 Abs. 2 lit. b BauR). Dass die Dachgauben mit den darunterliegen-
den Vollgeschossen verbunden sind, ist nicht zu beanstanden. Es kann diesbe-
züglich auf die korrekten Ausführungen im angefochtenen Regierungsratsbe-

30

schluss verwiesen werden (Erw. 6.5 m.H. auf Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zür-
cher Planungs- und Baurecht, 6. A., S. 1203 f.). 

13. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Dem Ausgang des 
Verfahrens entsprechend gehen die Kosten des Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) zu Lasten der Beschwerdeführer (§ 72 Abs. 2 
VRP). 

Die Beschwerdeführer haben der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin ei-
ne Parteientschädigung zu bezahlen (§ 74 VRP). Diese wird in Beachtung des 
kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 
27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht 
und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemäs-
sen Ermessens auf Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt. 

31

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'500.-- (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden den Beschwerdefüh-
rern auferlegt. Sie haben am 4. Juli 2022 einen Kostenvorschuss dieser 
Höhe geleistet, wodurch die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Die Beschwerdeführer haben der beanwalteten Beschwerdegegnerin unter 
solidarischer Haftung eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 3'000.-- 
(inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an: 
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (3/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- das Amt für Raumentwicklung (EB)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
- die Beigeladenen (per T.________, Siegwartstrasse 17, 6403 Küss-

nacht, R).

Schwyz, 22. Februar 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

32

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 10. März 2023