# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0931bbbd-3230-5d52-8e2b-cea39f4940a1
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-18
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 18.10.2022 2021.DIJ.5467
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2021-DIJ-5467_2022-10-18.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 
 
Münstergasse 2 
3000 Bern 8 
+41 31 633 76 78 (Telefon) 
+41 31 634 51 54 (Fax) 
Info.ra.dij@be.ch 
www.be.ch/ra-dij 
 
 
 
 

 

 

 

Unsere Referenz: 2021.DIJ.5467  

Beschwerdeentscheid vom 18. Oktober 2022 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

Bereits aufgrund der Deckungsgleichheit zwischen der Liegenschaft und dem Sitz einer GmbH liegt kei-

ne ausschliessliche Wohnnutzung mehr vor. Zudem ist aufgrund von Art. 117 Abs. 2 HRegV bei einer im 

Handelsregister eingetragenen Rechtsdomiziladresse ohne c/o-Adresse davon auszugehen, dass die Ge-

sellschaft dort über ein Lokal verfügt, welches den Mittelpunkt ihrer administrativen Tätigkeit bildet (wo sich 

die Büros der Verwaltung befinden) und wo ihr Mitteilungen aller Art zugestellt werden können. Der Ge-

setzgeber des Kantons Bern wollte nur die ausschliessliche Wohnnutzung steuerlich begünstigen und kei-

ne Mischnutzung (E. 3.4). 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la propriétaire 

Lorsqu’un immeuble tient à la fois lieu de logement et de siège d’une Sàrl, il n’existe plus d’usage exclu-

sif à des fins d’habitation. Par ailleurs, en vertu de l’article 117, alinéa 2 ORC, lorsqu’une adresse de do-

micile est inscrite au registre du commerce sans adresse de domiciliation, tout porte à croire que la société 

y dispose d’un local constituant le centre de son activité administrative (ses bureaux) et où des communi-

cations de toute nature peuvent lui être adressées. Or, le législateur bernois n’entendait favoriser, sur le 

plan fiscal, que l’usage exclusif à des fins d’habitation et non une quelconque forme d’usage mixte (c. 3.4). 

 
Sachverhalt 
A. 
Mit Kaufvertrag vom 11. Mai 2018 erwarb A.____________ das Grundstück D._____ Gbbl Nr. 1000. 
Zusammen mit der Grundbuchanmeldung wurde am 16. Juli 2018 beim Grundbuchamt (nachfolgend 
Grundbuchamt) ein Gesuch um nachträgliche Befreiung und Stundung für selbstgenutztes Wohneigen-

 
 

 

 

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tum gestellt. Mit Verfügung vom 30. November 2018 veranlagte das Grundbuchamt die Handänderungs-
steuer in Höhe von Fr. 15’480.– und stundete die Steuer im Umfang von Fr. 14'400.– für die Dauer von 
drei Jahren ab Datum des Grundstückserwerbs. Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein 
gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. 

B. 
Am 31. Mai 2021 reichte Notar B._________ im Namen von A.____________ dem Grundbuchamt das 
Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums sowie die Hauptwohnsitzbestätigung der 
Einwohnergemeinde D._____ vom 25. Mai 2021 ein. 

Mit Verfügung vom 6. Juli 2021 wies das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung 
ab und hob die Stundungsverfügung vom 30. November 2018 auf. Gleichzeitig erlegte das Grundbuch-
amt A.____________ die gestundete Steuer von Fr. 14'400.– samt Zins und Gebühren zur Zahlung auf.  

C. 
Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 6. Juli 2021 erhebt A.____________ am 6. August 2021 
(eingegangen am 9. August 2021) Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Er bean-
tragte die Aufhebung der angefochtenen Verfügung.  

In seiner Vernehmlassung vom 30. August 2021 beantragt das Grundbuchamt die Abweisung der Be-
schwerde.  

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen 
näher eingegangen. 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 
1. 
1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer 
(HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 
23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügun-
gen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In 
Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ 
ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamtes 
vom 3. November 2020 zuständig. 

1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-
men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 
deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Der Beschwerdeführer ist durch die ange-
fochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. 

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

 
 

 

 

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2. 
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu ent-
richten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration 
der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 
(Art. 16 und 17 Abs. 1 HG).  

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuch-
anmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück 
als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 
Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten CHF 800‘000.– der Gegenleistung für den Er-
werb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 
Abs. 2 HG).  

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 
Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 
persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der 
Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet wer-
den, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren 
ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer 
einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge-
fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 
erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind 
die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nach-
trägliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die 
Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung 
auf (Art. 17a Abs. 3 HG).  

3. 
3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 6. Juli 2021, mit welcher das 
Gesuch des Beschwerdeführers um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen wurde. Zur Begründung 
gibt das Grundbuchamt an, dass das Grundstück während der zweijährigen Wohnsitzdauer nicht aus-
schliesslich zu Wohnzwecken genutzt worden sei, sondern an gleicher Adresse der Sitz der 
Y._____________ GmbH gemeldet gewesen sei. Deshalb seien die Voraussetzungen für die nachträgli-
che Steuerbefreiung nicht gegeben. 

 
 

 

 

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Vorliegend ist unbestritten, dass sich der Sitz der Y._____________ GmbH an der C._______-Strasse 
10 D._____ und somit auf dem Grundstück Nr. 1000 des Beschwerdeführers befindet. Strittig ist hinge-
gen, ob eine Domiziladresse auf dem erworbenen Grundstück der ausschliesslichen Nutzung zum 
Wohnzweck und damit den Voraussetzungen der Steuerbefreiung entgegensteht. 

3.2 Der Beschwerdeführer hält dazu fest, mit Datum vom 13. Mai 2019 habe er die Y._____________ 
GmbH gegründet und das Zustelldomizil an der Wohnadresse festgelegt. Sollte eine Homeofficepflicht 
bestehen, würde eine Person allenfalls zu 100 Prozent zuhause arbeiten und die Liegenschaft dennoch 
ausschliesslich persönlich nutzen. Es gebe kein Arbeitszimmer, da er den Laptop überall einsetzen kön-
ne. Zudem würde das «Arbeitszimmer» als Schlafzimmer seines Sohnes genutzt. Diese Nutzung beste-
he seit Erwerb des Hauses. Eine Trennung zwischen Firma und Inhaber sei vorliegend nicht möglich, es 
sei faktisch dieselbe Person und könne nicht mit der Situation verglichen werden, wenn Räume an Dritt-
personen vermietet werden. Die vorliegende Anwendung sei eine überspitzt formalistische Ausweitung 
dieser Praxis. Zudem sei der Beschwerdeentscheid, auf welchen sich das Grundbuchamt in seiner Ver-
fügung beziehe, knapp ein Jahr nach der Gründung der Y._____________ GmbH ergangen und eine 
rückwirkende Anwendung sei nicht zulässig. Mit Mail vom 30. Juni 2021 hält der Beschwerdeführer ge-
genüber dem Grundbuchamt fest, dass die Y._____________ GmbH vornehmlich formell ihren Sitz an 
der Wohnadresse habe. Das heisse, sie brauche einen Briefkasten, für die Postzustellung. Es handle 
sich daher in erster Linie um ein Zustelldomizil. Zudem lebe sein Sohn im Zimmer, in dem ein Computer 
steht, welcher auch von der GmbH benutzt werde.  

Das Grundbuchamt hält in seiner Vernehmlassung fest, der GmbH komme als juristische Person eigene 
Rechtspersönlichkeit zu, weshalb die Gesellschaft in eigenem Namen und auf eigene Rechnung Ver-
pflichtungen eingehe. Es sei daher entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers klar zwischen 
der GmbH als juristische Person einerseits und dem Stammanteilhalter als natürliche Person anderer-
seits zu unterscheiden. Während diese Trennung im Bereich der Haftung oder auch dem Abzug von ge-
schäftsmässig begründeten Aufwand bei der Gewinnsteuer von Vorteil sei, führe sie bei der Handände-
rungssteuer konsequenterweise dazu, dass am Wohnsitz neben dem Eigentümer auch eine Drittperson 
gemeldet sei. In dieser Konstellation sei das Führen eines gemeinsamen Haushaltes naturgemäss aus-
geschlossen. Es sei festzuhalten, dass der Sitz einer juristischen Person gemäss gesetzlicher Definition 
der Ort der Verwaltung darstelle (Art. 56 ZGB). Dies werde vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten. 
Vielmehr halte er fest, dass an der Wohnadresse die Post für die GmbH entgegengenommen werde.  

3.3 Aus Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG geht klar hervor, dass als Voraussetzung für eine nachträgli-
che Steuerbefreiung im Sinne von Art. 11a HG das Grundstück während mindestens zwei Jahren aus-
schliesslich zum Wohnzweck genutzt werden muss. Gemäss dem Gesetzeswortlaut ist eine Steuerbe-
freiung somit ausgeschlossen, wenn die Liegenschaft etwas anderem als dem Wohnzweck des Erwer-
bers dient. 

Nichts anderes ist auch dem Vortrag der vorberatenden Kommission des Grossen Rates vom 
4. März 2013 zu entnehmen. Aus diesem geht hervor, dass der Erwerber das ganze Grundstück als 

 
 

 

 

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Wohneigentum selber nutzen muss. So ist der Erwerb eines Mehrfamilienhauses beispielsweise dann 
nicht steuerbefreit, wenn der Erwerber nicht sämtliche Wohnungen selbst bewohnt. Auch wenn ein 
Wohn- und Geschäftshaus erworben wird und der Erwerber Teile davon vermietet (unabhängig ob 
Wohn- oder Geschäftsräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. Dasselbe gilt auch, 
wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der Liegenschaft selbst nutzt. Die Steuerbefreiung gilt aus-
schliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf demselben Grundstück Ge-
schäftsräume mitbenutzt werden (Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum 
direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter 
und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des 
Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemerkungen zu Art. 11b, S. 5). 

3.4 Bereits aufgrund der Deckungsgleichheit zwischen dem erworbenen Grundstück und dem Sitz der 
Y._____________ GmbH liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinne von Art. 11b Abs. 1 HG 
vor. Entgegen der Vorbringen des Beschwerdeführers impliziert die Domiziladresse eine – wenn auch 
nur geringe – Geschäftstätigkeit auf dem strittigen Grundstück. Eine solche wird sodann vom Beschwer-
deführer auch nicht bestritten, da er einräumt, zumindest die Post der GmbH an der C_____-strasse 10 
entgegenzunehmen. Zudem hält er fest, die GmbH habe Zugriff auf einen Computer, welcher im Zimmer 
seines Sohnes stehe. Die weiteren Ausführungen des Beschwerdeführers vermögen daran nichts zu 
ändern. Insbesondere setzt eine allfällige Homeofficepflicht nicht voraus, dass der Sitz eines Unterneh-
mens auch an die Wohnadresse verlegt wird.  

Zudem ist aufgrund von Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007 (HRegV; 
SR 221.411) bei einer im Handelsregister eingetragenen Rechtsdomiziladresse ohne c/o-Adresse davon 
auszugehen, dass die Gesellschaft dort über ein Lokal verfügt, welches den Mittelpunkt ihrer administra-
tiven Tätigkeit bildet (wo sich die Büros der Verwaltung befinden) und wo ihr Mitteilungen aller Art zuge-
stellt werden können (CLEMENS MEISTERHANS/MICHAEL GWELESSIANI, Praxiskommentar zur Handelsregis-
terverordnung, 4. Aufl. 2021, Art. 117 N 496). Nichts anderes geht aus den Ausführungen des Be-
schwerdeführers hervor. Der Gesetzgeber des Kantons Bern wollte nur die ausschliessliche Wohnnut-
zung steuerlich begünstigen und keine Mischnutzung. Die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 HG 
sind daher vorliegend nicht erfüllt.  

3.5 Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, die Trennung zwischen Firma und Inhaber sei vorliegend 
nicht möglich und es sei überspitzt formalistisch, diese Situation mit der Vermietung von Räumen an 
Drittpersonen zu vergleichen, kann ihm nicht gefolgt werden. Überspitzter Formalismus ist nur gegeben, 
wenn die strikte Anwendung der Formvorschriften durch keine schutzwürdigen Interessen gerechtfertigt 
ist, zum blossen Selbstzweck wird und die Verwirklichung des materiellen Rechts in unhaltbarer Weise 
erschwert oder verhindert (BGE 130 V 177 E. 5.4.1). Die ausschliessliche Wohnnutzung, welche vorlie-
gend von Gesetzes wegen verlangt wird, schliesst die Nutzung der Liegenschaft durch eine juristische 
Person aus. Die Y._____________ GmbH stellt eine juristische Person dar und kann insoweit von der 
Nutzung zu Wohnzwecken durch den Beschwerdeführer als Privatperson abgegrenzt werden. Es handelt 
sich daher bei der GmbH um eine juristische Drittperson, welche die Liegenschaft zu Geschäftszwecken 

 
 

 

 

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– wenn auch nur geringen – nutzt, und somit kann keine vollumfängliche Selbstbewohnung durch den 
Beschwerdeführer mehr vorliegen. Inwiefern dies eine überspitzte formalistische Rechtsanwendung dar-
stellen soll, ist nicht ersichtlich. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.  

3.6 Weiter hält der Beschwerdeführer fest, der Beschwerdeentscheid in einem ähnlichen Fall sei erst 
ein Jahr später ergangen und eine rückwirkende Anwendung sei nicht zulässig. Wie durch das Grund-
buchamt festgehalten, bildet der in der angefochtenen Verfügung zitierte Entscheid (DIJE vom 
20.2.2020, 2019.JGK.6034 («https://www.gba.dij.be.ch» unter Grundbuch/Rechtliches/Beschwerde-
entscheide [Stand Datum 15.08.2022]) die bestehende Praxis der Grundbuchämter ab. Die gesetzliche 
Regelung, auf welcher diese Praxis beruht, ist jedoch bereits seit dem Jahr 2014 in Kraft (BAG 14-055 
vom 18. Mai 2014). Auch der dazugehörende und hiervor zitierte Vortrag war im Zeitpunkt des Grund-
stückkaufs des Beschwerdeführers bereits einsehbar. Die Beschwerde erweist sich somit in diesem 
Punkt als unbegründet.  

3.7 Zusammenfassend gelangt die DIJ zum Schluss, dass die Voraussetzungen für die nachträgliche 
Steuerbefreiung nicht erfüllt sind. Das Grundbuchamt hat somit zu Recht mit Verfügung vom 6. Juli 2021 
dem Beschwerdeführer die bisher gestundete Handänderungssteuer zur Bezahlung auferlegt.  

Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzuweisen. 

4. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die Verfahrenskosten zu 
tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 
22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf 
CHF 2'000.00 festgesetzt. Ersatzfähige Parteikosten sind nicht angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 
Abs. 3 VRPG). 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal 
CHF 2'000.00 werden A.____________ zur Bezahlung auferlegt. 

Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

3. 
Es werden keine Parteikosten gesprochen.