# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7a5f2b57-99ff-5b5f-accc-85d9345cac8b
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-08-21
**Language:** de
**Title:** Wegabstand. Abgrenzung öffentlicher und privater Weg.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0101-0102/2020
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nrn._0101-0102-2020_vom_21._august_2020.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE I Nr. 

R1S.2020.05001 und R1S.2020.05004 
0101/2020 und 102/2020 

Entscheid vom 21. August 2020 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Walter  Linsi,  Baurichter  Claude  Reinhardt,  Ersatzrich-
ter Antoine Berger, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert  

in Sachen 

Rekurrierende 

R1S.2020.05001 
A. und B. P.-A. […] 

vertreten durch […] 

R1S.2020.05004 
S. A. […] 

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Baubehörde X […] 
2.  M.-Stiftung […] 

Nr. 2 vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss der Baubehörde X […]; Baubewilligung für Ersatzneubau Mehr-
familienhaus mit Tiefgarage […]  
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit  Beschluss  vom  3. Dezember  2019  erteilte  die  Baubehörde  X  der  M.-

Stiftung  die  baurechtliche  Bewilligung 

für  ein  Mehrfamilienhaus  mit 

11 Wohnungen und einer Tiefgarage für 10 Fahrzeugabstellplätze auf dem 

Grundstück Kat.-Nr. 1 an der L.-Strasse 1 in X (Ersatzneubau).  

B. 
Mit  Eingaben  je  vom  8. Januar  2020  gelangten  einerseits  A.  und  B.  P.-A. 

und  andererseits  S.  A.  an  das  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und 

beantragten  je  die  Aufhebung  der  Baubewilligung  unter  Kosten-  und  Ent-

schädigungsfolgen  zuzüglich  Mehrwertsteuer  zulasten  der  Rekursgegner-

schaft. 

C. 
Vom Rekurs von A. und B. P.-A. wurde mit Verfügung vom 10. Januar 2020 

unter der Geschäftsnummer R1S.2020.05001 Vormerk genommen und das 

Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Der von S. A. erhobene Rekurs wurde 

mit Verfügung vom 13. Januar 2020 unter der G.-Nr. R1S.2020.05004 vor-

gemerkt und ebenfalls das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 
Die  private  Rekursgegnerin  schloss  mit  Vernehmlassungen 

je  vom 

7. Februar 2020 auf Abweisung der Rekurse unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen zulasten der jeweiligen Rekurrentschaft. 

E. 
Die  Vorinstanz  beantragte  mit  Rekursantworten  je  vom  12. Februar  2020 

die Abweisung der Rekurse. 

R1S.2020.05001 

Seite 2 

 
 
F. 
Die Rekurrentschaften hielten in ihren Replikschriften vom 6. März 2020 (S. 

A.) und vom 9. März 2020 (A. und B. P.-A.) an ihren jeweiligen Rekursan-

trägen fest. 

G. 
Auch die private Rekursgegnerin duplizierte mit Eingaben je vom 30. März 

2020  mit  unveränderten  Anträgen;  ebenso  die  Vorinstanz  mit  Eingaben  je 

vom 1. April 2020. 

H. 
Am 2. Juni 2020 führte die erste Abteilung des Baurekursgerichts einen Ab-

teilungsaugenschein vor Ort durch. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Die  Rekurrierenden  sind  infolge  einfacher  Gesellschaft  drei  von  vier  Ge-

samteigentümer  der  in  der  zweiten  Bautiefe  gelegenen  Liegenschaft  Kat.-

Nr. 2 an der L.-Strasse 2. Diese Liegenschaft grenzt westlich an das unmit-

telbar an der L.-Strasse gelegene Baugrundstück an. Aufgrund dieser Nähe 

und im Lichte der erhobenen Rügen sind die Rekurrierenden im Sinne von 

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zum Rekurs legitimiert. Da-

ran  ändert  der  Umstand  nichts,  dass  die  rekurrentische  Liegenschaft  im 

Gesamteigentum  –  und  nicht  im  Miteigentum  –  steht  und  die  vierte  Ge-

samteigentümerin nicht als Rekurrentin auftritt. Jeder Gesamteigentümer ist 

grundsätzlich  alleine  zur  Geltendmachung  von  Abwehransprüchen  betref-

fend  die  gemeinsame  Liegenschaft  berechtigt.  Die  tatsächliche  Betroffen-

heit  genügt  zur  Bejahung  der  Legitimation,  wenn  ein  ausreichendes  eige-

nes Interesse an der selbständigen Anfechtung ersichtlich ist (VB 141/1983 

in  RB 1984  Nr. 6).  Nachdem  alle  rekurrierenden  Gesamteigentümer  un-

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streitig dauerhaft an der L.-Strasse 2 wohnhaft sind, ist dieses ausreichen-

de eigene Interesse – nicht anders als bei unbefristet wohnhaften Mietern – 

zu  bejahen.  Dementsprechend  kommt  vorliegend  jedem  einzelnen  Ge-

samteigentümer  auch  für  sich  alleine  Legitimation  im  Sinne  von  § 338a 

PBG zu. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf 

die  Rekurse  grundsätzlich  einzutreten.  Soweit  dies  in  Bezug  auf  einzelne 
Rügen nicht der Fall ist, wird es nachfolgend im Einzelnen dargetan. 

2. 
Die  Verfahren  G.-Nrn. R1S.2020.05001  und  R1S.2020.05004  betreffen 

dasselbe Bauvorhaben und weisen inhaltlich weitgehend dieselben Frage-

stellungen auf, weshalb die Verfahren zu vereinigen sind. 

3. 
Das  Baugrundstück  liegt  in  der  Quartiererhaltungszone QII3  mit  einem 

Wohnanteil von 90 % und grenzt westlich an die L.-Strasse an. Das derzeit 

vorhandene  Gebäude  Vers.-Nr. 1  wird  als  Bürogebäude  genutzt.  Es  soll 

abgebrochen  und  stattdessen  ein  Ersatzneubau  mit  11 Wohnungen  und 

10 Fahrzeugabstellplätzen  in  einer  Tiefgarage  mit  Autolift  erstellt  werden. 

Die Zufahrt zum Autolift erfolgt über die ebenfalls im Eigentum der privaten 

Rekursgegnerin  stehende  Wegparzelle  Kat.-Nr.  3,  die  unmittelbar  nördlich 

entlang des Baugrundstücks Kat.-Nr. 1 verläuft. Die der Erschliessung der 

Tiefgarage dienende Wegparzelle Kat.-Nr. 3 dient gleichzeitig auch der Er-

schliessung  des  rückwärtigen  Grundstücks  der  Rekurrierenden,  wobei  ein 

dienstbarkeitsrechtlich gesichertes Fuss- und Fahrwegrecht besteht. 

4.1. 
Die Rekurrierenden P.-A. machen in diesem Zusammenhang zunächst gel-

tend,  dass  die  heutigen  Parzellen  Kat.-Nr. 3  (Wegparzelle)  und  Kat.-Nr. 1 

(Bauparzelle)  aus  den  ehemaligen  Parzellen  Kat.-Nr.  4  (Wegparzelle)  und 

Kat.-Nr. 5  (Bauparzelle)  hervorgegangen  seien.  Das  Fuss-  und  Fahrweg-

recht  zugunsten  des  rekurrentischen  Grundstücks  habe  vormals  zulasten 

des  Grundstücks  Kat.-Nr. 4  bestanden.  Bei  der  kürzlich  durchgeführten 

Grundstücksmutation sei dieses neu als Kat.-Nr. 3 figurierende Weggrund-

stück zugunsten des Baugrundstücks geringfügig verschmälert worden. Die 

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Dienstbarkeit, welche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4 bestanden habe, be-

stehe  aber  im  selben  Umfang  weiter  und  sei  auch  so  zur  Nachführung  im 

Grundbuch angemeldet worden. Demgemäss belaste die Dienstbarkeit neu 

nicht  nur  das  verschmälerte  Grundstück  Kat.-Nr. 3,  sondern  auch  einen 

Streifen  des  Baugrundstücks  Kat.-Nr. 1  (vgl. act. 5.3 f. 

im  Verfahren 

R1S.2020.05001).  

Der  Ersatzneubau  werde  bis  an  die  nördliche  Grenze  des  Grundstücks 

Kat.-Nr. 1 und damit auch im Bereich der Dienstbarkeitsfläche erstellt. Dies 

wirke sich negativ auf die Zugänglichkeit der rekurrentischen Parzelle aus. 

Der  Einlenkerradius  zu  den  Parkplätzen  auf  der  rekurrentischen  Parzelle 

werde  verschlechtert  und  die  in  die  Wegparzelle  hineinragenden  Balkone 

verunmöglichten  künftig  die  Zugänglichkeit  für  höhere  Fahrzeuge  wie  Am-

bulanz und Feuerwehr. Der Ersatzneubau sei deshalb nicht bewilligungsfä-

hig und der Bauentscheid aufzuheben. 

4.2. 
Der Ersatzneubau wird zwar nicht bis exakt bis zur nördlichen Grenze des 

Baugrundstücks  Kat.-Nr. 1  erstellt,  sondern  hält  zu  dieser  einen  Abstand 

von ca. 0,13 m bis 0,15 m ein. Gleichwohl ragt er in den Bereich des ehe-

maligen  Grundstücks  Kat.-Nr. 4  hinein,  wie  im  Vergleich  zum  Bereich  der 

östlichen  Ausbuchtung  –  wo  die  Grenze  zwischen  Bauparzelle  und  Weg-

parzelle  unverändert  erhalten  blieb  –  unschwer  zu  erkennen  ist  (act. 13.3 

im  Verfahren  G.-Nr. R1S.2019.05001).  Damit  beschlägt  der  Ersatzneubau 

auch  einen  geringfügigen  Teil  der  vormals  allein  als  "über  das  Zufahrts-

strässchen Kat.-Nr. 4" definierten bzw. bestehenden Dienstbarkeitsfläche. 

4.3. 
Im Baubewilligungsverfahren ist gestützt auf § 320 PBG lediglich zu prüfen, 
ob  ein  Bauvorhaben  den  öffentlich-rechtlichen  Vorschriften  entspricht. 

Demgegenüber  obliegt  die  Überprüfung,  ob  privatrechtliche  Vorschriften 

oder Vereinbarungen zwischen Privaten eingehalten oder tangiert werden, 

den  Zivilgerichten  (§ 317 PBG;  § 1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]).  Privatrechtliche  Institute  sind  im  Baubewilligungsverfahren  nur 

dann  zu  prüfen,  wenn  sie  baupolizeilich  relevant  sind,  wie  beispielsweise 

die (privatrechtliche) Sicherung der dauernden und jederzeitigen Benützung 

einer 

Zufahrt 

(VB.2005.00464 

vom 

11. Januar 2006, 

E. 3.2; 

www.vgr.zh.ch).  Vorliegend  bedeutet  dies,  dass  die  Baubehörde  nur  zu 

prüfen hatte, ob die dienstbarkeitsrechtlich – und damit privatrechtlich – si-

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chergestellte Erschliessung der rückwärtig gelegenen rekurrentischen Par-

zelle  hinreichend  gewahrt  bleibt  (§ 237  Abs. 4  PBG;  VB.2020.00039  vom 

25. Juni 2020, E. 5.3). 

4.4. 
Mit  der  Auffassung  der  Rekursgegnerschaft  ist  dies  zu  bejahen.  Die  neue 

Zufahrt zum rekurrentischen Grundstück wird – auch im Lichte der gering-

fügigen Überstellung der Dienstbarkeitsfläche durch den Ersatzneubau von 

Süden  her  –  deutlich  breiter  sein  als  die  bisherige,  weil  gleichzeitig  die 

ebenfalls  und  seit  langer  Zeit  im  Bereich  der  Dienstbarkeitsfläche  befindli-

chen vier Längsparkplätze entlang der Nordseite der Wegparzelle Kat.-Nr. 

3  aufgehoben  werden.  Neu  wird  grundsätzlich  eine  Breite  von  rund  4,6 m 

befahrbar sein, was weit mehr ist als unter den bestehenden Gegebenhei-

ten mit den vier Längsparkfeldern, zumal auch noch ein Treppenvorbau des 

bestehenden Altbaus beseitigt wird, der bislang ebenfalls von Süden her in 

die  Dienstbarkeitsfläche  hineinragte  und  die  Zufahrt  dergestalt  erschwerte 

(Prot. S. 11 Foto 4 [Treppenvorbau links; Längsparkplätze rechts]). Die Zu-

gänglichkeit  der  rekurrentischen  Liegenschaft  wird  in  öffentlich-rechtlicher 

Hinsicht  gewahrt  bzw.  in  Bezug  auf  die  Breite  gar  klar  verbessert.  Die  Mi-

nimalanforderungen  gemäss  dem  "Anhang:  Technische  Anforderungen" 

der  vorliegend  (noch)  massgeblichen  Zugangsnormalien  (ZN)  von  3,6 m 

Breite (3 m Fahrbahnbreite plus 2 x 0,3 m Bankette; dichte Bebauung, gute 

Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln [[…] in knapp 150 m Gehdis-

tanz],  Erschliessungspotential  eines  Zufahrtsweges  demnach  bis  zu 

30 Wohneinheiten)  werden  angesichts  von  11  im  Neubau  und  5  im  rekur-

rentischen Gebäude erschlossenen Wohneinheiten deutlich übertroffen. Ein 

–  sofern  tatsächlich  notwendig  –  geringfügiges  Ausholen  nach  rechts  auf 

der  Zufahrtsparzelle  zwecks  Einlenkens  in  die  rekurrentischen  Parkplätze 

(Prot. S. 11 Foto 5) ist unproblematisch. Der über die Zufahrt ragende Erker 
des  Neubaus  weist  schliesslich  eine  lichte  Höhe  von  3,6 m  auf  (act. 13.5 

[Längsschnitt A] im Verfahren G.-Nr. R1S.2020.05001); ein rund 3,2 m brei-

ter Fahrstreifen bleibt davon gänzlich unüberdeckt. Angesichts dieses Frei-

raums  vermöchte  auch  ein  Löschfahrzeug  der  Feuerwehr  zur  rekurrenti-

schen  Liegenschaft  zu  gelangen,  wenngleich  dies  aufgrund  der  Abwick-

lungsdistanz von der L.-Strasse bis zum rekurrentischen Hauseingang von 

nur  rund  19 m  in  öffentlich-rechtlicher  Hinsicht  nicht  gewährleistet  sein 

muss (ZN, Anhang: Technische Anforderungen). Blaulichtorganisationen in 

X  sind  überdies  auch  in  der  Lage,  die  üblichen  Pollersysteme  mit  stan-

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Seite 6 

 
 
dardmässig in den Einsatzfahrzeugen mitgeführten Schlüsseln mechanisch 

zu  bedienen  und  die  Poller  notfalls  zu  versenken,  so  dass  –  über  die  ge-

setzlichen Anforderungen hinaus – im Ernstfall faktisch eine Zufahrt bis vor 

den Hauseingang der rekurrentischen Liegenschaft gewährleistet wäre (vgl. 

im Übrigen auch die Auflage gemäss Dispositivziffer III.B.38 der Baubewil-

ligung betreffend die erforderliche Rücksprache mit den kommunalen Feu-

erwehrorganen […]). 

4.5. 
Zusammenfassend  durfte  die  Vorinstanz  die  Zugänglichkeit  der  rekurrenti-

schen  Liegenschaft  in  öffentlich-rechtlicher  Hinsicht  als  weiterhin  hinrei-

chend  gewährleistet  erachten.  Die  Mehr-  bzw.  Andersbeanspruchung  der 

Dienstbarkeitsfläche  durch  den  Neubau  steht  diesem 

in  öffentlich-

rechtlicher  Hinsicht  daher  nicht  entgegen.  Die  anderslautende  Rüge  der 

Rekurrierenden  P.-A.  ist  unbegründet.  Die  Prüfung  der  Frage,  ob  die  teil-

weise Überstellung der Dienstbarkeitsfläche durch den Neubau von Süden 

her mit dem Gehalt des Servituts auch in zivilrechtlicher Hinsicht vereinbar 

ist, obläge dem Zivilrichter. Insoweit ist auf die Rüge nicht einzutreten. 

5.1. 
Die Rekurrierenden P.-A. rügen im Zusammenhang mit dem sich überwie-

gend  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 3  und  in  geringem  Umfang  (nördlicher 

Streifen)  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 1  befindlichen  Zufahrtsweg,  dass 

dieser Weg als öffentlicher Weg im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifi-

zieren  sei.  Die  Erteilung  eines  Näherbaurechts  (durch  die  private  Rekurs-

gegnerin als Eigentümerin auch der Wegparzelle) für den Ersatzneubau sei 

deshalb  unzulässig.  Das  vom  Neubau  zur  Wegparzelle  einzuhaltende  Ab-

standsmass  beurteile  sich  nach  den  Strassenabstandsvorschriften,  die  ei-
ner  abweichenden  Regelung  in  Form  eines  Näherbaurechts  nicht  zugäng-

lich  seien.  Die  Öffentlichkeit  des  Weges  sei  deshalb  zu  bejahen,  weil  der 

Zufahrtsweg  vorliegend  auch  als  gesetzliche  Zufahrt  für  das  rückwärtige 

Grundstück  der  Rekurrierenden  diene  und  dergestalt  zusammen  mit  dem 

Baugrundstück mindestens zwei Grundstücke erschlossen würden, so dass 

notwendigerweise von einem unbestimmten Benutzerkreis auszugehen sei. 

Eine  kürzlich  angebrachte  Verbotstafel  ändere  daran  nichts,  weil  das  Ver-

bot für Mieter und Besucher der Liegenschaften an der L.-Strasse 2 und 1, 

für Dienstbarkeitsberechtigte im Rahmen ihrer Dienstbarkeit und für Notfall-

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transporte  nicht  gelte;  der  Benutzerkreis  verbleibe  aufgrund  dieser  Aus-

nahmen mithin im Sinne der Rechtsprechung unbestimmt. Zum als öffentli-

cher  Weg  zu  qualifizierenden  Zufahrtsweg  auf  den  Parzellen  Kat.-Nrn. 3 

und 1 (nördlicher Streifen) müsse der Ersatzneubau deshalb einen Wegab-

stand von 3,5 m einhalten, was offensichtlich weder ober- noch unterirdisch 

der Fall sei. 

5.2. 
Fehlen  Baulinien  für  öffentliche  und  private  Strassen  und  Plätze  sowie  für 

öffentliche  Wege  und  erscheint  eine  Festsetzung  nicht  nötig,  so  haben 

oberirdische  Gebäude  einen  Abstand  von  6 m  gegenüber  Strassen  und 

Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und 

Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG).  

Die Verpflichtung von § 265 Abs. 1 PBG zur Einhaltung eines Wegabstands 

gilt  nur  gegenüber  "öffentlichen"  Wegen.  Nach  der  Rechtsprechung  des 

Verwaltungsgerichts kommt es bei der Würdigung, ob ein Weg als öffentlich 

oder privat zu gelten hat, nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf 

dessen  Erschliessungsfunktion  an.  Im  Entscheid  VB 82/1981  in  RB 1982 

Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) hat das Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, 

wenn  ein  Weg  die  Funktion  einer  gesetzlichen  Zufahrt  im  Sinn  von  § 237 

PBG habe, so werde er – jedenfalls wenn er mehreren Grundstücken die-

ne –  notwendigerweise 

von  einem  unbestimmten  Benutzerkreis 

beansprucht  und  handle  es  sich  um  eine  Verkehrsfläche,  die  auch  nach 

Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und zwar unabhängig davon, ob 

sie  im  öffentlichen  Eigentum  stehe  oder  förmlich  dem  Gemeingebrauch 

gewidmet  worden  sei.  Dabei  lässt  nicht  allein  die  Zweckbestimmung  als 

gesetzliche  Zufahrt  zu  mehreren  Grundstücken  einen  Weg  als  öffentlich 

erscheinen,  sondern  es  genügt,  wenn  der  Weg  einem  nicht  näher 
bestimmten  Personenkreis  zur  Benützung  offensteht  –  es  kommt  also 

darauf  an,  ob  die  Öffentlichkeit  zur  Benützung  des  entsprechenden  Wegs 

befugt  ist  (vgl.  VB.2018.00275  vom  29. November 2018,  E. 3.3.,  bestätigt 

mit  BGr_1C_64/2019  vom  11. November 2019;  VB.2011.00687  vom 

4. April 2012, E. 3.2.2. f.).  

In verschiedenen Verwaltungsgerichtsentscheiden wurden Wege als öffent-

lich  bezeichnet,  wenn  sie  einem  Grundstück  als  gesetzliche  Zufahrt  und 

gleichzeitig  einem  Nachbargrundstück  als  (einziger)  Fussgängerzugang 

dienten.  Im  Entscheid  VB.2001.00092  in  RB 2001  Nr. 73  (= BEZ 2001 

R1S.2020.05001 

Seite 8 

 
 
Nr. 48) wurde von der Öffentlichkeit eines Fusswegs ausgegangen, weil die 

Gemeinde  Miteigentümerin  der  Wegparzelle  war  und  Besucher  der  ge-

meindeeigenen Liegenschaften und damit ein nicht näher bestimmter Per-

sonenkreis  zur  Benützung  der  Wegparzelle  befugt  war.  Mit  Entscheid 

VB.2003.00382  vom  14. Juli 2004  hat  das  Verwaltungsgericht  eine  Weg-

parzelle als öffentlich bezeichnet, die neben dem Baugrundstück einer Ein-

familienhausliegenschaft  als  gesetzliche  Zufahrt  diente  und  an  der  einer 

weiteren Liegenschaft ein – im Zeitpunkt des Entscheids nicht beanspruch-

tes  –  Fuss-  und  Fahrwegrecht  zustand.  Nach  den  Erwägungen  des  Ge-

richts  stellte  damit  der  Weg  nicht  nur  eine  grundstücksinterne  Erschlies-

sung  dar,  sondern  stand  als  gesetzliche  Erschliessung  von  mindestens 

zwei Grundstücken einem unbestimmten Benutzerkreis offen. In einem wei-

teren  Fall  hat  das  Verwaltungsgericht  einen  servitutarisch  gesicherten 

Fussweg  als  öffentlich  eingestuft,  an  dem  Grundstücke  mit  einer  erhebli-

chen  Baulandfläche  berechtigt  waren.  Das  Verwaltungsgericht  hat  dazu 

festgehalten,  dass  bei  derart  grossen,  an  einem  Fussweg  berechtigten 
Baulandflächen (in concreto mehr als 7'000 m2) der Benutzerkreis auf jeden 
Fall offen sei, sei doch eine Kontrolle der einzelnen Fusswegbenutzer – je-

denfalls  nach  vollständiger  Überbauung  –  schlechterdings  nicht  möglich 

(VB.2006.00510 vom 19. Dezember 2007, E. 3.3).  

Als privat hat das Verwaltungsgericht indessen eine Weganlage gewürdigt, 

zu  der  gemäss  einem  richterlichen  Verbot  nur  Berechtigte  Zugang  hatten. 

Dem Verbot wurde überdies dadurch Nachachtung verschafft, dass die be-

treffenden  Wege  aufgrund  von  Toren  auch  faktisch  nur  einem  begrenzten 

Benutzerkreis  zur  Verfügung  standen  (VB.2010.00089/90  vom  30. Juni 

2010  [in  Bestätigung  von  BRKE I  Nr. 0017-0020/2010  vom  22. Januar 

2010]; vgl. auch VB.2018.00149 vom 15. November 2018, E. 6.2 [in Bestä-

tigung  vom  BRGE II  Nr. 0011/2018  vom  6. Februar 2018];  die  teilweise 
Gutheissung  einer  Beschwerde  durch  das  Bundesgericht  mit  Entscheid 

BGr 1C_25/2019 vom 5. März 2020 erfolgte aus anderen Gründen). 

5.3. 
Vorliegend  werden  zwei  Liegenschaften  über  den  strittigen  Zugangsweg 

erschlossen; einerseits die Tiefgarage des Ersatzneubaus und andererseits 

das  von  den  Rekurrierenden  bewohnte  Mehrfamilienhaus  mit  fünf  Wohn-

einheiten  an  der  L.-Strasse  2.  Bei  dieser  Ausgangslage  –  gesetzliche  Er-

schliessung von mindestens zwei Grundstücken – wäre nach der gezeigten 

Rechtsprechung dann von einem Weg mit einem unbestimmten Benutzer-

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kreis  auszugehen,  wenn  keine  Beschränkung  entsprechender  Befugnisse 

der  Allgemeinheit  bestünde,  so  dass  mit  einem  unbeschränkten  Benutzer-

kreis zu rechnen wäre. Gerade konträr als in dem von den Rekurrierenden 

P.-A.  zitierten  Entscheid  VB.2018.00275  vom  29. November  2018  besteht 

vorliegend indes ein Benützungsverbot für die Allgemeinheit in Form einer 

Verbotstafel mit folgendem Text: 

"Unberechtigten  wird  das  Führen  und  Abstellen  von  Fahrzeugen  aller  Art 
sowie  die  Benützung  des  Zugangs  auf  den  Liegenschaften  Kat.-Nr. 4  und 
Kat.-Nr. 5 (neu 3 und 1) untersagt. Berechtigt sind ausschliesslich: 

- Mieter und Besucher der Liegenschaften L.-Strasse 2 und 1 
- Dienstbarkeitsberechtigte im Rahmen ihrer Dienstbarkeit 
- Notfalltransporte.  

Wer  dieses  Verbot  missachtet,  wird  auf  Antrag  mit  einer  Busse  bis  zu 
Fr. 2'000.-- bestraft." 

Mitunter existiert vorliegend ein amtsrichterliches Benützungsverbot für die 

Allgemeinheit  und  ist  dieses  mittels  Verbotstafel  und  Bodenmarkierung 

"PRIVAT" (vgl. Prot. S. 10 Foto 3) auch deutlich signalisiert. Demzufolge ist 

die Allgemeinheit nicht befugt, die Wegparzelle zu betreten oder zu befah-

ren  (vgl.  VB.2018.00275  vom  29. November 2018,  E. 3.3  am  Ende  bzw. 

E. 3.4.4  im  Umkehrschluss).  Mit  dem  amtlichen  Verbot  und  der  entspre-

chenden  Signalisierung  wurde  die  Benutzungsbefugnis  auf  bestimmbare 

Berechtigte und drei klar definierte Zwecke gemäss dem Verbotstext einge-

schränkt (VB.2010.00089/90 vom 30. Juni 2010, E. 4.5). Dritten ist es damit 

in  rechtlicher  Hinsicht  grundsätzlich  nicht  gestattet,  den  Weg  zu  benützen 

und  in  eigenem  Interesse  auf  ihm  zu  zirkulieren  (VB.2018.00149  vom 

15. November 2018,  E. 6.2).  Hinzu  kommt  –  dem  amtlichen  Verbot  auch 

vorliegend  Nachachtung  verschaffend  –,  dass  im  Rahmen  des  Bauvorha-

bens ein versenkbarer Poller in der Mitte des Zufahrtswegs projektiert und 

bewilligt  wurde,  so  dass  jedenfalls  die  Zufahrt  auf  die  berechtigten  Perso-

nen  beschränkt  wird,  indem  diese  den  Poller  mittels  Fernsteuerung  bzw. 

Schlüssel  und  Sonneriesystem  werden  bedienen  können.  Diese  Bedie-

nungselemente  werden  selbstredend  auch  den  dienstbarkeitsberechtigten 

Rekurrierenden  zur  Verfügung  gestellt.  Nicht  anders  als 

im  Fall 

VB.2010.00089/90 vom 30. Juni 2010 wird damit das amtliche Verbot auch 

faktisch  umgesetzt.  Ob  das  System  mit  dem  versenkbaren  Poller  mit  dem 

Gehalt der Dienstbarkeit auch in zivilrechtlicher Hinsicht vereinbar ist – die 

Rüge  der  Unvereinbarkeit  wird  auch  vom  Rekurrenten  S.  A.  erhoben  –, 

verbleibt  wiederum 

in  der  alleinigen  Beurteilungszuständigkeit  bzw.                  

R1S.2020.05001 

Seite 10 

 
 
-kompetenz des Zivilrichters. Insoweit ist auf die Rüge nicht einzutreten. Im 

Ergebnis  ist  der  streitige  Zugangsweg  demzufolge  mit  der  Auffassung  der 

Vorinstanz  als  privater  Weg  zu  qualifizieren,  weshalb  das  Ersatzneubau-

vorhaben  auf  dem  Baugrundstück  keinen  Wegabstand  (von  3,5 m)  einzu-

halten hat. Die Rüge ist unbegründet. 

6.1. 
Im Zusammenhang mit dem Zufahrtsweg rügt der Rekurrent S. A. sodann 

eine ungenügende bzw. verkehrsgefährdende Erschliessung. In Anbetracht 

der  nicht  unerheblichen  Anzahl  an  Fahrzeugen,  welche  nach  Realisierung 

des geplanten Bauvorhabens auf der Zufahrt verkehren würden, sowie an-

gesichts der engen Platzverhältnisse und der Wartezeit, die mit der Benut-

zung des Autolifts verbunden seien, seien regelmässige Rückstaus auf die 

L.-Strasse (insbesondere am Morgen und am Abend) zu erwarten. Daraus 

resultiere  auch  eine  Beeinträchtigung  der  Verkehrssicherheit,  etwa  für 

Schul- und Kindergartenkinder, zumal wartende Fahrzeuge auf dem Trottoir 

der L.-Strasse bzw. der L.-Strasse halten müssten. Es komme hinzu, dass 

die L.-Strasse an dieser Stelle zufolge von Bäumen unübersichtlich und das 

Trottoir nicht allzu grosszügig bemessen sei. 

6.2. 
Zufahrten  müssen 

für 

jedermann  verkehrssicher  sein  (§ 237  Abs. 2 

Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grund-

stücknutzungen  dürfen  weder  der  Verkehr  behindert  oder  gefährdet  noch 

der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden 

(§ 240 Abs. 1 PBG). Über die an Zugänge zu stellenden Anforderungen hat 

der  Regierungsrat  gestützt  auf  § 237  Abs. 2  Satz 2  PBG  die  bereits  er-

wähnten ZN (Normalien im Sinne von § 360 PBG) erlassen.  

6.3. 
Die  Erschliessungsbreite  des  Zufahrtswegs  geht  mit  einer  Breite  von  rund 

4,6 m wie vorstehend bereits erwähnt deutlich über die an einen Zufahrts-

weg gestellten Anforderungen gemäss dem "Anhang: Technische Anforde-

rungen"  der  ZN  hinaus  (dies  gilt  bemerkungsweise  auch  dann,  wenn  man 

die  behauptete,  aber  nicht  näher  beschriebene  geschäftliche  Tätigkeit  der 

Ehefrau  des  Rekurrenten  S.  A.  als  Therapeutin  im  Sinne  von  § 6  Abs. 1 

Satz 2 ZN  in  eine  bis  zwei  weitere  erschlossene  Wohneinheiten  in  der  re-

R1S.2020.05001 

Seite 11 

 
 
kurrentischen  Liegenschaft  umrechnen  wollte).  Zufolge  der  Warteposition 

und der geplanten Lichtsignalanlage ist eine jederzeitige vorwärts gerichte-

te Zu- und Wegfahrt sowie das Kreuzen allein auf Privatgrund gewährleis-

tet. Ein Rückstau auf die L.-Strasse kann – auch im Lichte des Umstandes, 

dass in der Tiefgarage nur gerade 10 Autoabstellplätze geplant sind – ver-

nünftigerweise  ausgeschlossen  werden.  Ein  Rückstau  ist  von  vornherein 

überhaupt nur als "Ausfahrtsstau" am Morgen denkbar, welcher sich jedoch 

innerhalb  des  Gebäudes  abspielen  würde  und  somit  für  die  Verkehrssi-

cherheit  auf  und  entlang  der  L.-Strasse  nicht  relevant  wäre  (vgl. 

VB.2016.00347  vom  12. Januar  2017,  E. 2.8;  VB.2016.00760  vom 

11. April 2017,  E. 3.4).  Dementsprechend  ist  auch  keine  verkehrssicher-

heitsrelevante  Beeinträchtigung  des  Fahrzeug-  und  Fussgängerverkehrs 

auf  der  L.-Strasse  und  auf  dem  –  entgegen  rekurrentischer  Ansicht  äus-

serst grosszügig dimensionierten (vgl. Prot. S. 9 f., Fotos 2 f.) – Trottoir ent-

lang der L.-Strasse zu erwarten, zumal es sich bei der L.-Strasse um eine 

verkehrsberuhigte  Quartierstrasse  (Tempo 30)  handelt.  Die  Erschliessung 

einer  Tiefgarage  mit  10 Autoabstellplätzen  via  Autolift  würde  vorliegend 

selbst direkt ab der L.-Strasse kein verkehrssicherheitsrechtliches Problem 

darstellen  (vgl.  zu  einem  ähnlichen  Fall  BRGE II  Nr. 0170/2016  vom 

1. November  2016  in  BEZ 2018  Nr. 25).  Umso  weniger  sind  verkehrssi-

cherheitsrelevante Bedenken bei der Erschliessung via die private Wegpar-

zelle in die bzw. von der L.-Strasse angezeigt. Nicht anders als bei dem auf 

der Dienstbarkeitsfläche angebrachten Poller wäre es auch hinsichtlich der 

beiden Warteplätze vor und nach dem Autolift im Übrigen Sache des Zivil-

richters,  deren  Vereinbarkeit  mit  dem  zivilrechtlichen  Gehalt  des  Servituts 

zu  überprüfen.  Insoweit  ist  auf  die  Rüge  nicht  einzutreten.  In  öffentlich-

rechtlicher  Hinsicht  führen  solche  Warteplätze  angesichts  der  jeweils  äus-

serst  kurzen  Benützungsdauer  jedenfalls  nicht  dazu,  dass  die  Zugänglich-

keit (vorliegend: des rückwärtigen Grundstücks) als in relevanter Weise be-
einträchtigt  zu  erachten  wäre.  Angesichts  der  Breite  der  Zufahrtsparzelle 

verbleibt  im  Übrigen  vorliegend  selbst  bei  Belegung  eines  Warteplatzes 

ausreichend  Platz  für  die  verzögerungsfreie  Zu-  und  Wegfahrt  zum  bzw. 

vom rekurrentischen Grundstück.  

Zusammengefasst  ist  die  Rüge  ungenügender  bzw.  verkehrsgefährdender 

Erschliessung  des  Neubauvorhabens  oder  entsprechender  Beeinträchti-

gungen  der  Erschliessung  der  rückwärtigen  Liegenschaft  –  auch  nach 

Massgabe der Erkenntnisse des Augenscheins – klarerweise unbegründet. 

R1S.2020.05001 

Seite 12 

 
 
7.1. 
Die  Rekurrierenden  P.-A.  rügen  eine  Verletzung  der  zulässigen  Ausnüt-

zung.  In  Zonen,  in  denen  das  zulässige  Mass  der  Ausnützung  wie  in  der 

vorliegenden Quartiererhaltungszone nicht mittels Nutzungsziffern, sondern 

ausschliesslich  durch  Bestimmungen  über  die  Abstände,  die  Grösse,  die 

Stellung  des  Baukörpers  usw.  festgelegt  werde,  komme  das  vom  Gesetz 

unverzichtbar  vorgeschriebene  Ausnützungsmass  abhanden,  wenn  ge-

stützt  auf  § 270  Abs. 3  PBG  Näherbaurechte  erteilt  würden.  Eine  Nut-

zungserhöhung durch Näherbaurechte sei diesfalls unzulässig. Erforderlich 

sei  mindestens  ein  Nachweis  anhand  eines  Vergleichsprojekts,  dass  die 

aufgrund  der  primären  Baubegrenzungsnormen  erlaubte  Ausnützung  ein-

gehalten werde. 

7.2. 
Gemäss Art. 24l Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung (BZO) wäre vorliegend 

die geschlossene Bauweise im seitlichen Bereich bis auf eine Bautiefe von 

16 m gestattet. Diese primäre Bauvorschrift würde gegenüber der Parzelle 

Kat.-Nr. 3 mitunter auch den Grenzbau zulassen. Umso mehr ist in ausnüt-

zungstechnischer Hinsicht ein blosser Näherbau zum Grundstück Kat.-Nr. 3 

zulässig  –  wie  erwähnt  im  Umfang  von  rund  0,13 m  bis  0,15 m, wobei  die 

Zustimmung im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG zufolge Identität der Eigentü-

merschaft  in  Person  der  privaten  Rekursgegnerin  vorausgesetzt  werden 

kann.  Hinzu  kommt,  dass  der  hier  vorgesehene  Ersatzneubau  mit  einer 

Gebäudehöhe  von  10,73 m  und  einer  Gesamthöhe  von  rund  14,7 m  die 

zonengemäss  zulässige  Höhe  von  total  16,5 m  (Art. 24l  Abs. 1 BZO)  um 

fast 2 m unterschreitet. Ein zulässiges Vergleichsprojekt ginge – so ein sol-

ches  etwa  die  zulässige  Gesamthöhe  ausschöpfen  und  das  Recht  zum 

vollständigen  Grenzbau  in  Anspruch  nehmen  könnte  –  offenkundig  mit  ei-

ner höheren Ausnützung einher. Dies lässt sich bereits einfach anhand der 
zitierten  Vorschriften  der  Quartiererhaltungszone QII3  eruieren.  Die  bean-

tragte  Rückweisung  an  die  Vorinstanz  zur  (nochmaligen)  Feststellung  die-

ses  Umstandes  ist  entbehrlich;  die  entsprechende  Rüge  demgemäss  un-

begründet. 

8.1. 
Die  Rekurrierenden  P.-A.  monieren  weiter  eine  Verletzung  von 

Art. 7a Abs. 4 BZO,  wonach  nur  bis  zu  einem  Verhältnis  der  Gebäude-

R1S.2020.05001 

Seite 13 

 
 
längs-  zur  Gebäudeschmalseite  von  4:3  die  Firstrichtung  frei  gewählt  wer-

den  könne.  Gemäss  dem  Grundriss  Erdgeschoss  (act. 13.3  im  Verfahren 

G.-Nr. R1S.2020.05001)  betrage  die  Gebäudelängsseite  20,88 m,  gemäss 

den übrigen Plänen 20,87 m. Die Firstrichtung könne auch in letzterem Fall 

nur  dann  frei  gewählt  werden,  wenn  die  Gebäudeschmalseite  mindestens 

15,6525 m  betrage.  Gemäss  sämtlichen  Grundrissen  sei  die  Gebäude-

schmalseite  aber  nur  15,65 m  lang.  Demzufolge  bestehe  kein  Wahlrecht 

und der (hypothetische) First sei vorliegend parallel zur Gebäudelängsseite, 

mithin von Nord nach Süd, zu wählen. Er verlaufe aber entlang der Gebäu-

deschmalseite, mithin von Ost nach West. Demzufolge halte das Attikage-

schoss das nach Art. 7a Abs. 1 BZO zulässige Profil nicht ein, was zur Auf-

hebung der Baubewilligung führen müsse. 

8.2. 
Wie die Rekurrierenden P.-A. selbst konstatieren, beträgt das in sämtlichen 

übrigen  Bauplänen  eingezeichnete  Gebäudelängenmass  20,87 m  (und 

nicht  20,88 m).  Mitunter  ist  die  Annahme  der  Vorinstanz,  wonach  es  sich 

bei der Angabe in act. 13.3 im Verfahren G.-Nr. R1S.2020.05001 um einen 

Verschreiber handeln dürfte, naheliegend. Demzufolge misst die Gebäude-

längsseite  20,87 m,  weshalb  angesichts  einer  Länge  der  Gebäudeschmal-

seite  von  15,65 m  das  für  das  Wahlrecht  erforderliche  Verhältnis  von  ma-

ximal  4:3  eingehalten  ist,  nachdem  die  von  den  Rekurrierenden  P.-A.  mo-

nierte  Minderlänge  (um  2,5 Millimeter)  des  in  allen  Plänen  identisch  ver-

merkten  Masses  der  Gebäudeschmalseite  von  vornherein  im  Bereich  der 

baurechtlich  tolerierten  Massungenauigkeiten  liegt  (vgl.  Christoph  Fritz-

sche/Peter Bösch/Thomas Wipf/ Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Bau-

recht, 5. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 938) und das mathematisch exak-

te  Verhältnis  von  20,87 m  zu  15,6525 m  (4:3)  überdies  auch  mit  einer  für 

die  Rekurrierenden  bedeutungslosen  Nebenbestimmung  (§ 321 PBG)  be-
werkstelligt  werden  könnte.  Demzufolge  besteht  das  Wahlrecht  gemäss 

Art. 7a Abs. 4 Satz 3 BZO und der Verlauf des Firstes von Ost nach West 

steht mit der Vorschrift nicht im Widerspruch. Die Rüge ist unbegründet. 

9.1. 
Sowohl  die  Rekurrierenden  P.-A.  wie  auch  der  Rekurrent  S.  A.  rügen  im 

Weiteren,  der  auf  dem  rekurrentischen  Grundstück  nahe  der  Grenze  zur 

Bauparzelle bestehende, für das Erscheinungsbild wichtige, über 100 Jahre 

R1S.2020.05001 

Seite 14 

 
 
alte und über 15 m hohe Ahornbaum werde durch die Auflagen in der Bau-

bewilligung nur unzureichend geschützt. Die Bauarbeiten und insbesondere 

die  für  die  Errichtung  der  Tiefgarage  erforderlichen  Grabungen  würden  in 

unmittelbarer  Nähe  des  Stammfusses  des  Baumes  stattfinden.  Der  Wur-

zelbereich  werde  zwangsläufig  nachhaltig  beschädigt  werden.  Der  Ahorn-

baum  werde  das  Bauvorhaben  kaum  überleben.  Er  sei  aber  zwingend  zu 

erhalten,  wozu  die  private  Rekursgegnerin  mittels  Auflage  zu  verpflichten 

sei; eine  Ersatzpflanzung im Falle des Abgangs des  Baumes reiche nicht. 

Allenfalls  sei  das  Bauprojekt  zu  redimensionieren.  Die  Sachverhaltsabklä-

rungen im Zusammenhang mit der Erhaltensfähigkeit des Baumes und die 

geplante  Vorgehensweise  bei  festgestellter  Beeinträchtigung  im  Rahmen 

der Bauausführung seien unzureichend und zu unbestimmt. 

9.2. 
Der  am  Augenschein  besichtigte  Ahornbaum  auf  der  rekurrentischen  Par-

zelle  Kat.-Nr. 2  steht  nahe  der  Grenze  zum  Baugrundstück  Kat.-Nr.  1 

(Prot. S. 13-15 Fotos 7-9). Der Baum ist weder inventarisiert noch steht er 

unter Einzelschutz im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. f PBG. Im Weiteren exis-

tiert  vorliegend  auch  kein  Baumschutzgebiet  gemäss  Art. 11a BZO.  Der 

Baum stellt nach vorinstanzlicher Auffassung – nur, aber immerhin – ein für 

die Umgebung wichtiges Grünelement im Sinne von § 238 Abs. 3 PBG dar. 

Gemäss Erw. B.F.h ist der Baum zu erhalten und, sollte dies nicht möglich 

sein, durch eine Ersatzpflanzung, gegebenenfalls auch auf dem Baugrund-

stück, zu ersetzen. Gemäss Dispositivziffer III.B.13 ist die gemäss Bauein-

gabe  bestehen  bleibende  Bepflanzung  so  weit  möglich  zu  schonen.  Bäu-

me,  Sträucher  und  Rabatten  auf  öffentlichem  Grund  dürfen  nicht  in  Mitlei-

denschaft  gezogen  werden.  Die  erforderlichen  Massnahmen  zum  Schutz 

der Bepflanzung auf öffentlichem Grund sowie – vorliegend relevant – der 

übrigen  Bäume  sind  vor  Beginn  der  Bauarbeiten  in  Absprache  mit  [der 
Werkabteilung  X]  vorzukehren.  Gemäss  Dispositivziffer III.B.63  lit. c  ist  für 

das  Einrichten  der  Bauinstallationen  und  die  Bauzufahrt  spätestens 

4 Wochen vor dem geplanten Baubeginn mit [der Werkabteilung X] in Ver-

bindung  zu  treten,  wenn  der  Wurzel-  oder  Kronenbereich  bestehender 

Bäume oder Sträucher betroffen ist. 

9.3. 
Nach  Massgabe  der  umschriebenen  rechtlichen  Ausgangslage  in  Bezug 

auf  den  Ahornbaum  ist  seine  Erfassung  bzw.  Beachtung  im  Rahmen  des 

R1S.2020.05001 

Seite 15 

 
 
Bauprojekts mittels der erwähnten, in der Baubewilligung statuierten Aufla-

gen  zwar  notwendig,  aber  auch  hinreichend.  Für  weiterreichende  Schutz-

massnahmen (namentlich: den zwingenden Erhalt) eines "nur" für die Um-

gebungsgestaltung  relevanten  Baumes  –  noch  dazu  auf  dem  Nachbar-

grundstück  –  bestehen  keine  rechtlichen  Grundlagen.  Es  wäre  unverhält-

nismässig, von einer Bauherrschaft weitergehende Massnahmen zur Erhal-

tung  nicht  inventarisierter  oder  unter  Schutz  gestellter  Bäume  auf  einem 

Nachbargrundstück zu verlangen, die mit einer entsprechenden Einschrän-

kung  der  Baumöglichkeiten  auf  dem  eigenen  Grundstück  einhergingen. 

Gegenteilig ist eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundes-

verfassung [BV]) des Rekurrenten S. A. – so die Ausführungen in der Re-

kursschrift  –  bei  dieser  Ausgangslage  nicht  gegeben.  Nur  der  Vollständig-

keit  halber  ist  zu  erwähnen,  dass  die  private  Rekursgegnerin  erklärt,  sie 

habe  sich  bereits  fachmännisch  beraten  lassen,  wie  bzw.  dass  der  Baum 

erhalten werden könne. 

Auch für das einverlangte Fachgutachten besteht in Fällen wie dem vorlie-

genden  mangels  naturschutzrechtlicher  Erfassung  des  Baumes  (nament-

lich: in einem Baumschutzinventar) keine Rechtsgrundlage. Ohnehin ist das 

Baurekursgericht – gerade im Lichte der vorliegend eingesetzten Gerichts-

besetzung  (vgl.  VB.2016.00406  vom  17. November 2016,  E. 4.3.2  am  En-

de)  –  ein  Fachgericht,  das  regelmässig  mit  Fragen  des  Baumschutzes  zu 

tun  hat  und  in  der  Lage  ist,  in  Fällen  wie  dem  vorliegenden  (auch)  die 

dendrologischen Sachverhaltsgrundlagen zu erfassen und rechtlich zu ver-

orten. Zutreffend ist denn auch der Hinweis, dass angesichts der Unterkel-

lerung des Hofbereichs des Baugrundstücks bis an die Parzellengrenze seit 

(offenbar)  den  1940er-Jahren  (jedenfalls  aber  seit  1979;  vgl.  act. 9.3  im 

Verfahren G.-Nr. R1S.2020.05001) kaum davon auszugehen ist, dass sich 

das  Wurzelwerk  des  Ahornbaumes  massgeblich  in  Richtung  des  Bau-
grundstückes  entwickelt  hat.  Die  Erstellung  des  rund  90 cm  von  der  nord-

östlichen  Grundstücksgrenze  entfernten  Untergeschosses  des  Neubaus 

wird bei der auflageweise geforderten Rücksprache bzw. Beachtung der er-

forderlichen  Massnahmen  im  Einvernehmen  mit  [Werkabteilung  X]  mit 

grosser Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass der Ahornbaum das Bauvor-

haben überlebt. Mit Recht wurde die den Anforderungen von § 238 Abs. 3 

PBG  genügende  Ersatzpflanzungspflicht  denn  auch  nur  für  den  Fall  er-

wähnt,  dass  der  Baum  "wider  Erwarten"  nicht  erhalten  werden  könne.  Die 

auf  dem  Baugrundstück  geplante  Umgebungsgestaltung  nahe  dem  Baum 

(wasserdurchlässiger  Belag  beim  Veloabstellplatz  und  dem  angrenzenden 

R1S.2020.05001 

Seite 16 

 
 
Schotterrasen in dem bislang versiegelten Hofbereich) wird die Vitalität des 

Baums  hernach  im  Vergleich  zu  heute  eher  stärken  als  schwächen.  Be-

merkungsweise  sei  erwähnt,  dass  der  Baumschutz  vorliegend  namentlich 

dadurch  (ergänzend)  gefördert  werden  könnte,  wenn  der  Ahornbaum  von 

der ihn vollständig umschliessenden Asphaltierung auf dem rekurrentischen 

Grundstück befreit und künftig – ebenfalls auf dem rekurrentischen Grund-

stück – nicht mehr bis praktisch an seinen Stamm heran auf dem dortigen 

Wurzelwerk  parkiert  würde  (vgl.  Prot. S. 14  Foto 8).  Rekurrentischerseits 

ebenfalls  sinnvoll  wäre  eine  Baumpflege  durch  regelmässiges  Entfernen 

des (sehr starken) Efeubewuchses. 

9.4. 
Zusammenfassend  ist  die  Rüge  mangelnder  Berücksichtigung  des  Ahorn-

baums in der Baubewilligung unbegründet. 

10.1. 
Der Rekurrent S. A. hält weiter dafür, die Inanspruchnahme des Näherbau-

rechts zum Grundstück Kat.-Nr. 3 sowie die diesseits der Nordfassade des 

Neubaus vorgehängten zweigeschossigen Erker führten zu einem wesent-

lichen Entzug von Belichtung, Besonnung und Aussicht beim rückwärtigen 

rekurrentischen Gebäude. 

10.2. 
Mit  Ausnahme  von  § 284  Abs. 4  PBG  betreffend  Hochhäuser  kennt  das 

PBG  keine  direkt  vor  übermässigem  Schattenwurf  sowie  Licht-  oder  Aus-

sichtsentzug  nachbarschützenden  Bestimmungen.  Der  Schutz  wird  nur  in-

direkt  durch  die  verlangte  Einhaltung  der  sogenannten  primären  Baube-

schränkungsnormen  (Abstände,  Gebäudehöhe  usw.)  geleistet.  Sind  die 
primären  Baubeschränkungsnormen  eingehalten,  ist  der  verbleibende 

Schattenwurf  samt  Entzug  von  Belichtung  und  Besonnung  von  den  be-

troffenen Nachbarn hinzunehmen. 

10.3. 
Die primären Baubeschränkungsnormen sind vorliegend allesamt eingehal-

ten.  Besonders  zu  erwähnen  ist,  dass  –  wie  bereits  andernorts  (Erw. 7.2) 

ausgeführt – die Vorschriften der Quartiererhaltungszone die geschlossene 

Bauweise  entlang  von  Strassen  und  Plätzen  im  seitlichen  Bereich  bis  auf 

R1S.2020.05001 

Seite 17 

 
 
eine  Tiefe  von  16 m  zuliessen  (Art. 24l  Abs. 2  BZO).  Ein  nicht  dieses  um-

fassende Recht, sondern "nur" ein Näherbaurecht in Anspruch nehmendes 

Gebäude  wie  der  vorliegend  projektierte  Neubau  bewegt  sich  damit  von 

vornherein  im  primärbaurechtlich  zulässigen  Rahmen.  Im  Übrigen  könnte 

die Parzellengrenze zwischen den Grundstücken Kat.-Nrn. 3 und 1 zufolge 

Identität  der  Eigentümerschaft  in  der  Person  der  privaten  Rekursgegnerin 

auch  aufgehoben  und  ein  die  ehemalige  Parzellengrenze  überstellendes 

Gebäude  errichtet  werden,  welches  ebenfalls  baurechtskonform  wäre.  Die 

bereits erwähnte deutliche Nichtausschöpfung der zulässigen Gesamthöhe 

führt  zu  einer  besseren  Belichtung  und  Besonnung  des  rückwärtigen 

Grundstücks, als dies bei zulässiger Ausschöpfung (auch) dieser primären 

Baubeschränkungsnorm der Fall wäre. Bemerkungsweise ist zu ergänzen, 

dass  der  Vorbehalt  einwandfreier  wohnhygienischer  und  feuerpolizeilicher 

Verhältnisse  bei  der  Begründung  eines  Näherbaurechts  (§ 270  Abs. 3 

PBG) grundsätzlich ein vom Näherbaurecht direkt tangiertes Gebäude und 

nicht  ein  seitliches  Gebäude  wie  das  rekurrentische  schützen  will.  Die  Ar-

gumentation  in  Ziff. 40  der  Replik  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2020.05004 

(act. 15)  ist  daher  nicht  nur  im  Lichte  der  grundsätzlichen  Zulässigkeit  der 

geschlossenen  Bauweise  gemäss  BZO  unzutreffend,  sondern  auch  mit 

Blick  auf  den  Sinn  dieses  Vorbehalts.  Solange  –  wie  vorliegend  –  die 

Grenz- und Gebäudeabstände zum rekurrentischen Grundstück vollständig 

gewahrt  bleiben  (insbesondere  auch  der  kantonale  Mindestgebäudeab-

stand  von  7 m),  ist  die  Schaffung  von  wohnhygienisch  bedenklichen  Ver-

hältnissen  nicht  vorstellbar  (VB 90/0089  in  BEZ 1990  Nr. 28).  Die  anders-

lautende Rüge ist unbegründet. 

11.1. 
Der  Rekurrent  S.  A.  erkennt  sodann  eine  Verletzung  der  Regeln  der  Bau-
kunde  darin,  dass  eine  bekannte  Grundwasserinfiltration  auf  dem  Bau-

grundstück zu Setzungen infolge der geplanten Terrainveränderungen füh-

ren  könnte.  Diese  Setzungen  wiederum  könnten  bewirken,  dass  die  vor-

handenen  Grundwasserströme  für  das  rekurrentische  Grundstück  nachtei-

lig  verändert  werden.  Die  private  Rekursgegnerin  sei  zur  Einholung  eines 

Gutachtens  zu  verpflichten,  welches  Aufschluss  über  die  Beschaffenheit 

des  Bodens  in  Bezug  auf  das  Grundwasser  gebe;  das  Gutachten  könne 

aber primär auch von der Rekursinstanz beschafft werden. 

R1S.2020.05001 

Seite 18 

 
 
11.2. 
Gemäss  § 239  Abs. 1  PBG  müssen  Bauten  und  Anlagen  nach  Fundation, 

Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entspre-

chen. Sie dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Per-

sonen oder Sachen gefährden. 

Soweit  es  um  die  Gefährdung  von  Personen  oder  Sachen  bei  der  Erstel-

lung  von  Bauten  und  Anlagen  geht,  werden  die  Sicherheitsvorkehren  von 

der  –  präventiven  –  Baubewilligung  nicht  erfasst,  sondern  unterstehen  le-

diglich  einer  repressiven  Kontrolle  im  Sinne  von  §§ 326 ff. PBG.  Die  Bau-

herrschaft hat demnach das bezüglich Sicherheit Gebotene als unmittelbar 

anwendbare  Verhaltensnorm  zu  beachten.  Angesichts  des  Standes  der 

Bautechnik  kann  davon  ausgegangen  werden,  dass  auch  bei  schwierigen 

Verhältnissen  einwandfreie  Lösungen  zur  Verfügung  stehen.  Ein  Anlass, 

der  Sicherheit  bei  den  Bauarbeiten  dienende  Massnahmen  zum  Gegen-

stand  des  Baubewilligungsverfahrens  zu  machen,  besteht  somit  in  aller 

Regel  nicht.  Nur  in  aussergewöhnlichen  Fällen,  etwa  bei  Bauvorhaben  an 

bekanntermassen rutschgefährdeten Hängen, können im Baubewilligungs-

verfahren entsprechende Nachweise verlangt werden.  

Demgegenüber ist die Frage, ob Bauten und Anlagen durch ihren Bestand 

Personen  oder  Sachen  gefährden,  regelmässig  im  Baubewilligungsverfah-

ren  zu  entscheiden.  Ist  eine  Gefährdung  durch  den  Bestand  nicht  auszu-

schliessen, kann die Baubewilligung höchstens unter Nebenbestimmungen 

erteilt werden. Auch hier sind indes nur in aussergewöhnlichen Fällen ent-

sprechende Nachweise zu verlangen.  

11.3. 
Grundwasservorkommen  im  Baugrund  sind  nichts  Aussergewöhnliches. 

Daran ändert nichts, dass es gemäss rekurrentischer – nicht weiter beleg-

ter – Behauptung offenbar einmal zu einem Grundwassereintritt in das be-

stehende,  zum  Abbruch  vorgesehene  Gebäude  auf  dem  Baugrundstück 

gekommen ist. Weshalb deshalb der privaten Rekursgegnerin die Fähigkeit 

abzuerkennen  sein  sollte,  das  Ersatzbauvorhaben  im  absolut  flachen  Ge-

lände  unter  Berücksichtigung  der  sich  aufdrängenden  Sicherheitsvorkeh-

rungen  fachgerecht  und  sorgfältig  sowie  ohne  Gefährdung  der  Nachbar-

grundstücke  durch  nachteilige  Veränderung  von  Grundwasserströmen  zu 

erstellen,  ist  nicht  ansatzweise  erkennbar.  Vorliegend  handelt  es  sich  we-

der um eine anspruchsvolle Hanglage noch um ein Bauvorhaben in einem 

R1S.2020.05001 

Seite 19 

 
 
Gewässerschutzbereich Au,  der  bei  einem  Eingriff  in  den  höchsten  Grund-

wasserspiegel eine Koordinationspflicht gemäss Ziff. 1.5.3 des Anhangs zur 

Bauverfahrensordnung  (BVV)  mit  dem  kantonalen  Amt  für  Abfall,  Wasser, 

Energie  und  Luft  (AWEL)  auslösen  würde.  Den  Ausführungen  in  der  Re-

kursantwort  der  privaten  Rekursgegnerin  ist  bemerkungsweise  zu  entneh-

men,  dass  sie  sich  offenbar  auch  diesbezüglich  –  namentlich  betreffend 

Baugrubensicherung  –  bereits  in  professionell  begleiteter  Bauplanung  be-

findet. Eine wasserdichte, überschnittene Bohrpfahlwand erlaubt tatsächlich 

eine Absenkung des Grundwasserspiegels nur innerhalb der Baugrube auf 

dem  rekurrentischen  Grundstück  und  entspricht  einer  in  solchen  Fällen 

nicht  selten  gewählten  Vorgehensweise.  Notfalls  kann  auch  noch  zusätzli-

ches  Dichtmittel  verpresst  werden.  Hierfür  wird  kein  Gutachten  benötigt. 

Die Rüge ist unbegründet. 

12.1. 
Der Rekurrent S. A. moniert schliesslich eine ungenügende Einordnung des 

Bauvorhabens. Die Vorinstanz habe diverse Unvollständigkeiten und Män-

gel festgestellt, welche Auswirkungen auf die Beurteilung der Frage hätten, 

ob  das  Bauvorhaben  eine  befriedigende  Gesamtwirkung  erreiche.  Art  und 

Ausmass  der  festgestellten  Mängel  belegten  eine  ungenügende  Berück-

sichtigung  des  baulichen  und  landschaftlichen  Kontextes.  In  den  Vorder-

grund  gestellt  worden  sei  nur  die  maximale  Flächennutzung.  Führe  man 

sich die aufgelisteten Mängel vor Augen, könne schwerlich behauptet wer-

den, dass das Bauprojekt eine befriedigende Gesamtwirkung zu erreichen 

vermöge,  da  tiefgreifende  Anpassungen  erforderlich  wären.  Demgemäss 

sei  nicht  nachvollziehbar,  wie  die  Vorinstanz  zum  Schluss  einer  rechtsge-

nügenden Einordnung habe gelangen können, zumal der Bauentscheid an 

Widersprüchen  (etwa  betreffend  die  Beurteilung  der  Aussenraumgestal-
tung) leide. Die der Quartiererhaltungszone II zugeteilten Gebiete zeichne-

ten  sich  durch  eine  mehrheitlich  offene  Bauweise  des  späten  19. und  frü-

hen  20. Jahrhunderts  mit  prägnanten  Strassenräumen  und  parkähnlichen 

Gärten  aus.  Die  Hauptgebäude  an  der  L.-Strasse  wiesen  mehrheitlich 

Schrägdächer  auf.  Das  geplante  Mehrfamilienhaus  trete  gegenüber  den 

nachbarlichen  Hauptgebäuden  in  auffälliger  und  unangepasster  Weise  in 

Erscheinung;  einerseits  wegen  des  groben  Baukörpers  in  Ausschöpfung 

der maximal erlaubten Abmessungen, andererseits auch in Bezug auf ein-

zelne  architektonische  Elemente,  welche  eine  massive  Erscheinungswir-

R1S.2020.05001 

Seite 20 

 
 
kung  hätten,  wie  beispielsweise  die  vorgesehenen  Loggien  an  der  westli-

chen,  zur  L.-Strasse  hin  gerichteten  Fassade.  Die  auch  aufgrund  des  ein-

geräumten  Näherbaurechts  erreichte  Volumenkonzentration  sei  nicht  halt-

bar. Ferner vermöge die vorgesehene, spärliche und noch nicht näher be-

stimmte  Bepflanzung  und  Begrünung  den  Anforderungen  an  die  Quartier-

erhaltungszone nicht zu genügen. Insgesamt ordne sich das ausnützungs-

maximierte  Bauvorhaben  nicht  rechtsgenügend  in  die  bauliche  und  land-

schaftliche Umgebung ein. 

12.2. 
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung.  So  kann  namentlich  die  Gleichförmigkeit  wesentliches  Gestaltungs-

merkmal einer bestehenden Überbauung sein. Die genügende Einordnung 

fehlt allerdings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache 

in  ein  einheitliches  Bild  einer  älteren  Überbauung;  vielmehr  ist  ein  Einord-

nungsmangel  erst  gegeben,  wenn  die  entsprechende  Baute  oder  Anlage 

gegenüber  der  Ausgestaltung  von  Gebäuden,  Häusergruppen  oder  Stras-

senzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Ge-

gensatz  zu  den  die  Umgebung  prägenden  Merkmalen  oder  zum  Quar-

tiercharakter bildet. Eine Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG muss nicht 

ideal bzw. "gut", sondern lediglich "genügend" sein. Dies ist auch dann er-
füllt, wenn eine andersartige Gestaltung als besser bzw. als wünschenswert 

qualifiziert würde. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht 

wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien  zu  beantworten. 

Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Eigentum  (vgl. 

VB.2018.00395 vom 7. Februar 2019, E. 4.2. ff.). 

12.3. 
Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-

nalen  Rechts  als  Ausfluss  der  Gemeindeautonomie  eine  besondere  Ent-

scheidungs-  und  Ermessensfreiheit  zukommt,  überprüft  das  Baurekursge-

R1S.2020.05001 

Seite 21 

 
 
richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale 

Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, 

so  hat  ihn  die  Rekursinstanz  zu  respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur 

dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-

schreitet,  indem  sie  sich  von  unsachlichen,  dem  Zweck  der  in  Frage  ste-

henden  Regelung  fremden  Erwägungen  leiten  lässt  oder  allgemeine 

Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Ver-

hältnismässigkeit,  verletzt.  Dabei  darf  sich  die  Rekursinstanz  jedoch  nicht 

auf  eine  blosse  Willkürprüfung  beschränken,  vielmehr  muss  die  Eingriffs-

schwelle  tiefer  gesetzt  werden  (vgl. BGE 145 I 52,  E. 3.6.,  mit  Hinweisen). 

Ob  eine  Bestimmung  des  kantonalen  Rechts  den  Gemeinden  einen  auto-

nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln 

(Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014, 

§ 20  Rz. 62).  Nach  ständiger  Praxis  der  kantonalen  Instanzen  betrifft  dies 

insbesondere § 238 PBG (Donatsch, § 20 Rz. 68 ff.). 

12.4. 
In  der  vorliegenden  Quartiererhaltungszone  gelten  die  Anforderungen  ge-

mäss § 238 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz hat dem als Sieger aus einem Ar-

chitekturwettbewerb  hervorgegangenen  Projekt  "A."  in  den  Erwägungszif-

fern F. lit. a bis lit. d des Bauentscheides zusammengefasst eine ‒ gar über 

die  gesetzlichen  Anforderungen  gemäss  § 238  Abs. 1 PBG  hinausgehen-

de – gute Einordnung attestiert. Auch im Lichte der rekurrentischerseits be-

anstandeten Punkte ist nicht zu erkennen, dass die Vorinstanz dabei ihren 

Ermessensspielraum überschritten, sich von unsachlichen, dem Zweck der 

in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen leiten lassen oder all-

gemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz 

der Verhältnismässigkeit, verletzt hätte. Im Einzelnen: 

Zunächst liegt kein Fall vor, bei dem aufgrund der Anzahl der auflageweise 

verlangten Anpassungen bzw. Ergänzungen nicht bereits im heutigen Zeit-

punkt abgeschätzt werden könnte, dass eine rechtsgenügende Einordnung 

gewährleistet  ist  bzw.  bleibt.  Die  (rein  abstrakte)  Anzahl  an  Nebenbestim-

mungen hält sich im üblichen Rahmen. Dass die Farbgebung und Materia-

lisierung  ebenso  wie  die  Details  eines  Umgebungsplans  im  Zeitpunkt  der 

Baubewilligung  noch  nicht  vorlagen,  ist  –  von  hier  nicht  relevanten  Aus-

nahmen abgesehen – zulässig und in der Praxis üblich. Dass ein qualitäts-

voll begrünter Aussenraum erstellt werden soll, ergibt sich schon aus dem 

Plan  "Grundriss  Erdgeschoss  mit  Umgebung"  (act. 13.3  im  Verfahren 

R1S.2020.05001 

Seite 22 

 
 
G.-Nr. R1S.2019.05001),  wenngleich  die  Bepflanzung  durch  Stauden  und 

Sträucher  entlang  der  Ost-  und  Südfassade  noch  nicht  mit  botanischer 

Exaktheit  feststeht  (immerhin  erfolgte  im  erwähnten  Plan  bereits  der  Hin-

weis  auf  die  Verwendung  "heimischer  Arten",  was  auch  aus  ökologischer 

Hinsicht zu begrüssen ist). Mit der hier bereits in den Grundzügen planlich 

festgehaltenen  Aussenraumgestaltung  wird  an  ein  typisches  Element  der 

Quartiererhaltungszone  –  parkähnliche  Gärten  –  angeknüpft,  soweit  dies 

die Raumverhältnisse ermöglichen. Damit geht im Vergleich zur vorhande-

nen  vollständigen  Versiegelung  der  Umgebung  sowie  zur  einigermassen 

konzeptlos  und  nur  aufgrund  praktischer  Bedürfnisse  über  die  Jahre  ge-

wachsenen  Gestaltung  des  Aussenraums  (namentlich:  als  Verkehrsfläche 

und Abstellplatz) des Ist-Zustandes eine deutliche gestalterische Verbesse-

rung  einher.  Der  Grünflächennachweis  gemäss  Art. 11 Abs. 2 BZO  wird 

ohne Schwierigkeiten möglich sein. 

Selbst bei Bauprojekten in der Nähe von Schutzobjekten – welcher Fall hier 

nicht gegeben ist – kann sodann die Einordnung in die bauliche Umgebung 

sowie  die  kubische  Gliederung  und  architektonische  Gestaltung  ohne 

Kenntnisse  der  Farbwahl  und  Materialisierung  sowie  weiterer  Aspekte  der 

Detailgestaltung  beurteilt  werden.  Zu  diesen  Aspekten  gehören  auch  die 

verlangten  Anpassungen  des  Attikageschosses,  zumal  diese  von  der  Vor-

instanz  ohnehin  nicht  aus  Gründen  mangelnder  Einordnung  verlangt  wer-

den. Die nebenbestimmungsweise Heilbarkeit im Sinne von § 321 PBG ist 

insgesamt unproblematisch; eine konzeptionelle Neubearbeitung des Bau-

vorhabens entbehrlich. 

Dass  das  Bauvorhaben  gegenüber  den  nachbarlichen  Hauptgebäuden  in 

auffälliger  und  unangepasster  Weise  in  Erscheinung  träte,  kann  nicht  ge-

sagt  werden.  Der  die  zulässigen  Maximalmasse  wie  bereits  an  anderer 

Stelle  erwähnt  keineswegs  in  jeder  Hinsicht  ausschöpfende  Baukörper 

sprengt weder die quartiersübliche Körnigkeit noch scheint er daselbst be-

sonders massig. Durchdachte und wohl eingesetzte Elemente wie etwa die 

seitlichen  Erker  über  nur  zwei  Geschosse  sowie  das  ausgewogene  Ver-

hältnis von offenen (etwa: Eckausbildung mit Loggien) und geschlossenen 

Bauteilen  zeugen  nachgerade  von  einer  filigranen  und  gesamthaft  in  sich 

stimmigen  Architektur.  Von  einer  unverträglichen  Volumenkonzentration 

kann keine Rede sein. Eine Eingliederung in das von Solitärbaukörpern der 

vorletzten  Jahrhundertwende  geprägte  bauliche  Umfeld  –  zumal  diesem 

keine  erhöhte  architektonische  Qualität  zuzumessen  ist  –  wird  geschickt 

R1S.2020.05001 

Seite 23 

 
 
gewährleistet.  Die  Erstellung  eines  Schrägdaches  ist  sodann  gesetzlich 

nicht vorgeschrieben und würde den hier vorgesehenen, klar strukturierten 

Baukörper eher verunklären. Die Integration auch in den Kontext der umlie-

genden  Dachformen  ist  mit  dem  vorgesehenen  sorgfältigen  Attikage-

schossaufbau  schlüssig  und  überzeugend;  auf  eine  insoweit  unpassende 

Anbiederung an in der Umgebung bereits vorhandene Dachbaustile aus ei-

ner anderen Zeit wird bewusst und überzeugend verzichtet. 

12.5. 
Zusammenfassend  steht  bei  dieser  Ausgangslage  nicht  nur  ein  Eingreifen 

in  den  geschützten  Ermessensspielraum  der  Vorinstanz  ausser  Frage, 

sondern  darf  das  hier  vorgesehene  Neubauvorhaben  auch  nach  Auffas-

sung der Rekursinstanz und aufgrund der Erkenntnisse des Augenscheins 

als  in  gestalterischer  und  einordnungstechnischer  Hinsicht  überzeugend 

bezeichnet werden. Im Übrigen kann in Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 

VRG  ergänzend  auf  die  erwähnten  Ausführungen  der  Vorinstanz  im  Bau-

entscheid (Erw. F lit. a-d) verwiesen werden. Die Rüge ungenügender Ein-

ordnung ist unbegründet. 

13. 
Die Rekurse sind abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist. 

14.1. 
Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  den  Rekursparteien  der  bei-

den Verfahren je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach  § 338  Abs. 1  PBG  bzw.  § 2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-
tungsgerichts  (GebV VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 2  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar  VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 13  Rz. 25 ff.).  Im  Lichte 

des  vorliegend  gegebenen  tatsächlichen  Streitinteresses,  des  getätigten 

Verfahrensaufwandes  (zweiter  Schriftenwechsel,  Abteilungsaugenschein) 

R1S.2020.05001 

Seite 24 

 
 
und  der  Vereinigung  zweier  Rekursverfahren  ist  die  Gerichtsgebühr  auf 

Fr. 7'500.--  festzusetzen  (BGr 1C_566/2015  vom  18. Februar 2016,  E. 2; 

BGr 1C_244/2013  vom  4. Juli 2013,  E. 4;  BRGE II  Nrn. 0162  und 

0163/2012  vom  23. Oktober 2012,  E. 16,  in  BEZ 2014  Nr. 36;  Entscheid 

bestätigt  mit  VB.2012.00774  vom  22. August 2013,  dieser  bestätigt  mit 

BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

14.2. 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.  

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober  2003,  E. 3.1.).  Demnach  ist  vorliegend  der  privaten  Rekurs-

gegnerin zulasten der Rekursparteien der beiden Verfahren eine Umtriebs-

entschädigung  zuzusprechen.  Angemessen  erscheint  ein  Betrag  von  je 

Fr. 1'500.--  (total  Fr. 3'000.--).  Da  die  Umtriebsentschädigungen  pauschal 

festgelegt  werden,  entfällt  die  Zusprechung  von  Mehrwertsteuerzusätzen 

von  vornherein  (BRKE  II  Nrn. 0247  und  0248/2007  in  BEZ 2007  Nr. 56; 

www.baurekursgericht-zh.ch). 

Die Zusprechung von Umtriebsentschädigungen an die vollständig unterlie-

genden Rekursparteien entfällt ausgangsgemäss. 

[…] 

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