# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 33d00124-0e5f-5793-9ecf-d35610f19574
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-14
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 14.09.2018 4-RK.2018.3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-RK-2018-3_2018-09-14.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

 
 

 

4-RK.2018.3 / rg 

 
 

 

Verfügung vom 14. September 2018 
 

 

 
 

   

Gesuchstellerin   Einwohnergemeinde Q._____ 

handelnd durch den Gemeinderat 

 

 

 
 

 

  

Gesuch- 

gegner 1 

 A._____ 

Gesuch- 

gegnerin 2 

 B._____ 

 

 

 
 

Gegenstand  Gesuch um vorläufige Eintragung des Grundpfandrechts gemäss § 28c 

Abs. 3 BauG (Parzelle aaa) 
 

 

  

- 2 - 

   

Der Präsident zieht in Erwägung: 

 

1. 

Die Gemeinde Q. führte eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung Sied-

lung und Kulturland durch. Die Gemeindeversammlung beschloss die neue 

Nutzungsplanung am 27. März 2017, der Regierungsrat genehmigte diese 

mit Beschluss vom 6. Juni 2018 (RRB Nr. 2018-000636). 

 

Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurde das Baugebiet erweitert. 

So wurde auch die Parzelle aaa (im Halte von 1'360 m2) vom übrigen Ge-

meindegebiet in die Wohn- und Arbeitszone C umgezont. Das Grundstück 

gehört je zur Hälfte A. und B.. 

 

2. 

Führt die Zonenplanänderung (Einzonung, Umzonung) zu einer Wertstei-

gerung des ein- oder umgezonten Landes, erhebt der Gemeinderat von 

den Eigentümerinnen und Eigentümern der Grundstücke eine Abgabe in 

der Höhe von mindestens 20 % des erlangten Mehrwerts (§ 28a Abs. 1 des 

Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] 

vom 19. Januar 1993). Massgebend ist der Zeitpunkt der Genehmigung 

des Zonenplans. Dann legt der Gemeinderat nach der gesetzlichen Ord-

nung auch die Höhe der Mehrwertabgabe in einer anfechtbaren Verfügung 

fest (§ 28b Abs. 1BauG). 

 

Für die Mehrwertabgabe besteht ein gesetzliches Pfandrecht zugunsten 

der Gemeinde ohne Eintrag im Grundbuch (§ 28c Abs. 1 BauG). Dieses ist 

innert vier Monaten nach Eintritt der Fälligkeit, spätestens jedoch innert 

zwei Jahren seit Entstehung der Forderung im Grundbuch einzutragen, da-

mit es gutgläubigen Dritten entgegengehalten werden kann (Art. 836 Abs. 2 

des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210] vom 10. Dezember 

1907 in Verbindung mit § 28c Abs. 1 BauG).  

 

Der Gemeinderat meldet das Grundpfandrecht beim Grundbuchamt an, so-

bald die Festsetzungsverfügung rechtskräftig geworden ist (§ 28c Abs. 2 

BauG). Können die Eintragungsfristen nicht eingehalten werden, beantragt 

er beim Spezialverwaltungsgericht eine vorläufige Eintragung gemäss 

Art. 961 ZGB (§ 28c Abs. 3 BauG). 

 

3. 

3.1. 

Mit Eingabe vom 2. August 2018 (Eingang 27. August 2018) stellte der Ge-

meinderat Q. beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben 

und Enteignungen (SKE), folgendes Rechtsbegehren: 

 
"Das Grundbuchamt S. sei anzuweisen, zulasten des Grundstücks in der 
Gemeinde Q. Grundstücksnummer aaa zugunsten der gesuchstellenden 

- 3 - 

Partei ein Grundpfandrecht für die Pfandsumme von Fr. 300'800.- (nebst 
Zins zu 5 % ab dem Datum der Fälligkeit) vorläufig als Vormerkung einzu-
tragen. 
 
Die vorläufige Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch ist bei Zu-
stimmung des Grundeigentümers kostenlos." 

 

Die beiden Miteigentümer des Grundstücks, A. und B., haben sich je mit 

Unterschrift vom 14. August 2018 mit dem Rechtsbegehren einverstanden 

erklärt. 

 

3.2. 

Die vorläufige Eintragung des Grundpfandrechts setzt voraus, dass Gründe 

vorliegen, die einen rechtzeitigen Eintrag des Grundpfands gemäss 

Art. 836 Abs. 2 ZGB verunmöglichen (§ 28c Abs. 3 BauG). Die Gründe sind 

glaubhaft zu machen (Art. 961 Abs. 3 ZGB). 

 

3.3. 

Der Gemeinderat Q. führt als Begründung seines Begehrens an, die amtli-

che Grundstückschätzung durch das kantonale Steueramt, welche von Ge-

setzes wegen als Basis für die Festsetzung der Mehrwertabgabe durch den 

Gemeinderat diene, stehe noch aus. Sie werde gemäss Rückmeldung des 

kantonalen Steueramts frühestens anfangs 2019 vorliegen. Werde das 

Grundstück veräussert, erhalte die Gemeinde innert drei bis vier Monaten 

eine Handänderungsanzeige. Wenn Feiertage in diese Zeit fielen, könne 

es bis zu fünf Monaten dauern, was den Eintrag des Grundpfands innert 

Frist verunmögliche (Gesuch S. 2). 

 

Die geltend gemachte Pfandsumme von Fr. 300'800.00 beruhe auf einer 

groben Schätzung des Mehrwerts durch den Gemeinderat zur Sicherung 

der Forderung. Die Mehrwertabgabe werde erst nach Vorliegen der amtli-

chen Schätzung mittels anfechtbarer Feststellungsverfügung durch den 

Gemeinderat festgelegt werden (Gesuch S. 2).  

 

Gemäss Schätzung des Gemeinderats hatte das Grundstück im übrigen 

Gemeindegebiet einen Wert von Fr. 450.00/m2. Nach Zuweisung zur 

Wohn- und Arbeitszone C mit Gestaltungsplanpflicht soll es einen Wert von 

Fr. 1'600.00/m2 haben. Vom so errechneten Mehrwert werden Abbruchkos-

ten für bestehende Gebäude abgezogen, was einen approximativen Mehr-

wert von Fr. 1'504'000.00 ergibt. Davon sollen 20 % oder eben 

Fr. 300'800.00 mit dem Grundpfand gesichert werden (vgl. approximative 

Grundstückbewertung [Gesuchbeilage 4]). 

 

3.4. 

Die Parzelle aaa wurde anlässlich der Zonenplanrevision vom übrigen Ge-

meindegebiet (Nichtbauzone) in die Wohn- und Arbeitszone C eingezont. 

- 4 - 

Die Zonenplanung ist rechtskräftig. Ein Mehrwert infolge der Zonenände-

rung ist unstreitig eingetreten. Die öffentliche Hand hat Anspruch auf einen 

Anteil des Mehrwerts.  

 

Der Gemeinderat kann das gesetzlich vorgesehene Prozedere mit Erlass 

einer Feststellungsverfügung gestützt auf die vorausgehende amtliche 

Schätzung durch das kantonale Steueramt und anschliessender Sicherung 

des Anspruchs durch Eintrag eines Grundpfandrechts nicht durchführen, 

weil erstere noch aussteht. Diesen Umstand hat nicht der Gemeinderat zu 

vertreten.  

 

Der Anspruch der Gemeinde ist durch das gesetzliche Pfandrecht zwar 

ohne Eintrag im Grundbuch gesichert, aber nur bis zum Ablauf der Fristen 

gemäss Art. 836 Abs. 2 ZGB (vier Monate ab Fälligkeit der Forderung, ma-

ximal zwei Jahre ab Entstehung der Forderung). Wird das Grundstück vor 

Eintrag des Grundpfandrechts verkauft oder wird eine Baubewilligung er-

teilt, löst dies die Fälligkeit der Forderung und damit verbunden die kurze 

viermonatige Frist zur Vornahme des Eintrags aus. Eine Handänderung 

wird den Gemeinden bzw. dem kommunalen Steueramt vom Grundbuch-

amt zwar jeweils angezeigt, bis zur Meldung verstreichen aber regelmässig 

mehrere Monate. Der kantonale Grundbuchinspektor erklärte auf Anfrage 

des Gerichts, es könne nicht sichergestellt werden, dass den Gemeinden 

Handänderungen innert vier Monaten gemeldet würden. Zur Sicherung des 

Anspruchs sei daher eine vorläufige Eintragung anzuordnen, was im Übri-

gen dem Standardvorgehen bei den Bauhandwerkerpfandrechten entspre-

che (Schreiben E. vom 7. September 2018). Mit dem Eintrag des Grund-

pfandrechts wird zudem verhindert, dass die zugrundeliegende Forderung 

verjährt (§ 5 Abs. 2bis VRPG). Für den vorläufigen Eintrag spricht weiter, 

dass die Last auf dem Grundstück auch für Dritte wie allfällige Kaufinteres-

senten erkennbar wird. Bei dieser Ausgangslage ist das Interesse an einem 

vorläufigen Eintrag des Grundpfandrechts genügend ausgewiesen. Dem 

Antrag ist stattzugeben. 

 

3.5. 

3.5.1. 

Die Höhe der Mehrwertabgabe steht noch nicht fest. Der Gemeinderat hat 

eine approximative Schätzung des Mehrwertanspruchs der Gemeinde vor-

genommen, welcher im Grundbuch vorläufig eingetragen werden soll 

(Pfandsumme). Das Grundstück haftet vorläufig bis zu diesem Betrag. Zur 

Höhe der definitiven Mehrwertabgabe (Forderung) ist damit noch nichts ge-

sagt. Sobald diese rechtskräftig feststeht, wird der vorläufige Eintrag durch 

einen ordentlichen Eintrag mit dem entsprechenden Betrag ersetzt werden. 

 

Die Gesuchgegner haben den provisorischen Schätzwert nicht kommen-

tiert. Damit kann die beantragte Pfandsumme als akzeptiert gelten. Der Ein-

trag zeigt Dritten an, in welchem Umfang das Grundstück für ausstehende 

- 5 - 

Forderungen haftet. Ein deutlich zu hoher Betrag würde die weitere Belas-

tung des Grundstücks einschränken. Nachdem die Gesuchgegner aber 

nichts dergleichen vorgetragen haben und die Schätzung des Gemeinde-

rats ohne weiteres nachvollziehbar ist, kann das Ergebnis als Haftungs-

summe vorläufig eingetragen werden. 

 

3.5.2. 

Der Gemeinderat will zuzüglich zur Mehrwertabgabe einen Zins von 5 % 

ab Fälligkeit vorläufig eintragen lassen. Es soll damit ein allfälliger Verzugs-

zins nach § 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRPG; SAR 271.200) vom 4. Dezember 2007 gesichert werden.  

 

Der Pfandsicherungsanspruch umfasst auch den Verzugszins (vgl. Art. 818 

Abs. 1 Ziff. 1 und 2 ZGB) als Nebenrecht der Kapitalforderung. Soll der 

Verzugszins pfandgesichert werden, sind im Grundbuch neben der Kapi-

talforderung zusätzlich der Zinssatz und der Beginn des Zinsenlaufs anzu-

geben. Ist im Zeitpunkt des Grundbucheintrags noch kein Verzug eingetre-

ten, muss zumindest glaubhaft gemacht werden, ab welchem Zeitpunkt der 

Verzug eintreten wird (vgl. zum Thema Verzugszinssicherung: Rainer 

Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Auflage, Zürich, Basel, 

Genf 2008, Rz 553 ff, insb. 555. Die Bestimmungen zur Sicherung des Bau-

handwerkerpfandrechts können analog angewendet werden beim Eintrag 

des gesetzlichen Pfandrechts nach kantonalem öffentlichem Recht [Basler 

Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB, Art. 1-61 SchlT ZGB 

{nachfolgend BSK ZGB II}, 5. Auflage, Basel 2015, Art. 961 N 32]).  

 

Im vorliegenden Fall ist die Mehrwertabgabe nicht fällig, die Abgabeschuld-

ner sind nicht in Verzug. Es ist auch offen, ob ein solcher je eintreten wird. 

Der Eintrag des Zinses kann daher nicht genehmigt werden. Es bleibt beim 

Eintrag der Pfandsumme von Fr. 300'800.00. 

 

Sobald die Mehrwertabgabe rechtskräftig festgesetzt ist, hat der Gemein-

derat den definitiven Eintrag des Grundpfandrechts mit der entsprechenden 

Pfandsumme zu veranlassen. 

 

4. 

4.1. 

Die Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht sind grundsätzlich kos-

tenpflichtig. In Fällen, wo dem Gericht nur wenig Aufwand entsteht, kann 

es jedoch auf eine Kostenerhebung verzichten (vgl. §§ 23 und 27 VRPG).  

 

Die Prüfung des von den Gesuchsgegnern mitunterzeichneten Rechtsbe-

gehrens war nicht aufwändig. Es wird daher auf die Erhebung von Kosten 

verzichtet. 

 

- 6 - 

4.2. 

Von den Gerichtskosten zu unterscheiden sind die Kosten für den eigentli-

chen Eintrag des Grundpfandrechts ins Grundbuch. Der Gemeinderat geht 

davon aus, dass der Eintrag bei Zustimmung des Grundeigentümers kos-

tenlos sei (vgl. Gesuch S. 1, Rechtsbegehren). Ob dem so ist, hat nicht das 

Gericht zu entscheiden. Allfällige Kosten der Eintragung werden vom dafür 

zuständigen Grundbuchamt erhoben und richten sich nach dem Gesetz 

über die Grundbuchabgaben vom 7. Mai 1980 (SAR 725.100). Sie sind ge-

mäss § 28c Abs. 4 BauG von der Gemeinde zu bezahlen. Auf dieses Be-

gehren der Gemeinde ist im vorliegenden Verfahren nicht einzutreten. 

 

 

 
   

Der Präsident verfügt: 

 

1. 

Das Grundbuchamt S. wird angewiesen, zulasten des Grundstücks Q., Par-

zelle aaa, zugunsten der Einwohnergemeinde Q. ein Grundpfandrecht für 

die Pfandsumme von Fr. 300'800.00 vorläufig als Vormerkung einzutragen. 

 

2.  

Der Antrag auf Eintragung des Verzugszinses wird abgewiesen. 

 

3. 

Auf das Begehren betreffend die Tragung der Grundbuchkosten wird nicht 

eingetreten. 

 

4. 

Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. 

 

 
 

   

Zustellung 

- Gesuchstellerin 

- Gesuchgegner 1 und 2 

 

Mitteilung 

- Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, 

Projektleiterin Mehrwertabgabe, Frau F., Rechtsanwältin, Entfelder-

strasse 22, 5001 Aarau 

- Departement Volkswirtschaft und Inneres, Abteilung Register und Per-

sonenstand, Herr E., Leiter Sektion Grundbuch und Notariat, Bahnhof-

platz 3c, 5001 Aarau 

 

 
   

Aarau, 14. September 2018 

- 7 - 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

E. Hauller R. Gehrig