# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6556859a-0374-5296-a6f0-274d3f2e9c9e
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-17
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 17.06.2019 110 2019 35
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2019-35_2019-06-17.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2019/35 Bern, 17. Juni 2019

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

beide vertreten durch Frau Rechtsanwältin C.________

und

D.________
Beschwerdegegnerin

sowie

Regierungsstatthalteramt Seeland, Amthaus, Stadtplatz 33, Postfach 60, 3270 Aarberg

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Jens, Gemeindeverwaltung, Hinterdorf 5, 
2565 Jens

Amt für Wald des Kantons Bern (KAWA), Waldabteilung Mittelland,
Molkereistrasse 25, 3052 Zollikofen

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Seeland vom 31. Januar 2019 
(bbew 2/2018; Zwei Mehrfamilienhäuser mit unterirdischer Einstellhalle)

RA Nr. 110/2019/35 2

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 22. Dezember 2017 bei der Gemeinde Jens ein 

Baugesuch ein für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit unterirdischer 

Einstellhalle auf Parzelle Jens Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle liegt in der 

Wohnzone W2. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die 

Beschwerdeführenden Einsprache. Am 15. Juni 2018 reichte die Beschwerdegegnerin eine 

Projektänderung ein. Mit Gesamtentscheid vom 31. Januar 2019 erteilte das 

Regierungsstatthalteramt Seeland die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 27. Februar 2019 gemeinsam 

Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 

beantragen die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 31. Januar 2019 und die Erteilung 

des Bauabschlags für das Baugesuch.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde Jens verweist in ihrem 

Schreiben vom 7. März 2019 auf ihren Amtsbericht vom 26. April 2018 und verzichtet auf 

eine Stellungnahme zur Beschwerde. Das Regierungsstatthalteramt Seeland beantragt in 

seiner Stellungnahme vom 8. März 2019 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 

eingetreten werden könne. Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Beschwerdeantwort 

vom 29. März 2019 die Abweisung der Beschwerde. Gemäss Stellungnahme des Amts für 

Wald des Kantons Bern (KAWA), Waldabteilung Mittelland, vom 2. April 2019 behält der 

Amtsbericht vom 12. April 2018 seine Gültigkeit. Das KAWA empfiehlt, die Beschwerde 

gegen die Unterschreitung des Waldabstands abzuweisen. Mit Eingabe vom 23. Mai 2019 

äusserten sich die Beschwerdeführenden zur Beschwerdeantwort der 

Beschwerdegegnerin und zur Stellungnahme des KAWA.

4. Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in 

den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)

RA Nr. 110/2019/35 3

II. Erwägungen

1. Eintreten

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 

er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 

Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG 

i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen 

wurde, sind als unmittelbare Nachbarn durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid 

beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 

eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. BMBV

a) Die Beschwerdeführenden stützen sich in ihrer Beschwerde wiederholt auf die 

Vorschriften der Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV4) ab. 

Die Beschwerdegegnerin bestreitet in ihrer Beschwerdeantwort, dass das Baureglement 

der Einwohnergemeinde Jens bereits an die BMBV angepasst worden sei. Dies sei bis 

31. Dezember 2020 möglich und zulässig. Massgebend sei daher ausschliesslich das 

kommunale Baureglement. Die BMBV sei – wenn überhaupt – als Auslegungshilfe 

beizuziehen. In der Eingabe vom 23. Mai 2019 machen die Beschwerdeführenden geltend, 

der BMBV sei nicht zu entnehmen, dass zwischen dem Inkrafttreten der BMBV und der 

Frist für die Gemeinden für die Umsetzung der BMBV in ihrem Baureglement eine andere 

übergangsrechtliche Lösung möglich sein solle. Zudem sei aus dem Baureglement der 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
4 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)

RA Nr. 110/2019/35 4

Gemeinde Jens aus dem Jahr 2013 zu schliessen, dass die BMBV in diesem Reglement 

umgesetzt worden sei. Die Gemeinde Jens hat sich nicht zu dieser Frage geäussert.

b) Die BMBV vom 25. Mai 2011 trat auf den 1. August 2011 in Kraft. Die Gemeinden 

passen ihre baurechtliche Grundordnung bis 31. Dezember 2020 den Bestimmungen 

dieser Verordnung an (Art. 34 Abs. 1 BMBV). Bis zur Anpassung der baurechtlichen 

Grundordnung gemäss Absatz 1 finden die bisherigen Artikel 93 bis 98 Absatz 1 BauV5 

Anwendung. Absatz 3 bleibt vorbehalten (Art. 34 Abs. 2 BMBV). Für Gemeinden die ihre 

Baurechtliche Grundordnung nicht innert Frist gemäss Absatz 1 angepasst haben, gelten 

ab 1. Januar 2021 die Bestimmungen dieser Verordnung (Art. 34 Abs. 3 BMBV).6

Das Baureglement der Einwohnergemeinde Jens vom 11. Oktober 2013 (GBR) wurde im 

Rahmen der Ortsplanungsrevision 2012/2013 revidiert und vom Amt für Gemeinden und 

Raumordnung (AGR) am 29. August 2014 genehmigt. Im Bericht zur Ortsplanungsrevision 

2012/2013 vom 11. Oktober 2013 wird die Anpassung an die BMBV nicht erwähnt, 

insbesondere auch nicht bei den Zielsetzungen zur Ortsplanungsrevision. In der 

Genehmigungsverfügung des AGR vom 29. August 2014 wird in Erwägung 1.8 ausgeführt, 

das eingereichte Baureglement erfülle die Anforderungen an die BMBV nicht vollständig, 

die Frist zur vollständigen Umsetzung bis zum 31. Dezember 2020 bleibe somit bestehen, 

sonst würden ab dem 1. Januar 2021 die Bestimmungen der Verordnung gelten.

Im Anhang II des Baureglements wird die BMBV in der Zusammenstellung der wichtigsten 

übergeordneten Erlasse im Bau- und Planungsrecht zwar erwähnt. Im Sachregister im 

Anhang I des Baureglements wird die BMBV jedoch bei den Hinweisen auf kantonale 

Erlasse nicht erwähnt, dies im Unterschied zu den Art. 93 bis 98 BauV, die grundsätzlich 

nicht mehr in Kraft sind und lediglich übergangsmässig bis zur Anpassung der 

baurechtlichen Grundordnung an die BMBV noch Gültigkeit haben.

c) Somit ist davon auszugehen, dass die BMBV in Bezug auf das Baureglement der 

Einwohnergemeinde Jens noch nicht in allen Punkten anwendbar ist. Selbst wenn die 

geltenden Gemeindevorschriften noch nicht vollständig den Regeln der BMBV angepasst 

5 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
6 Mit Beschluss vom 8. Mai 2019 hat der Regierungsrat eine Verlängerung der Frist in Art. 34 Abs. 1 BMBV bis 
31. Dezember 2023 und eine entsprechende Änderung des Datums in Art. 34 Abs. 3 BMBV (neu 1. Januar 
2024) beschlossen. Die Verordnungsänderung tritt am 1. Juli 2019 in Kraft.

RA Nr. 110/2019/35 5

wurden, besteht jedoch kein Anlass, einer kommunalen Vorschrift, die bereits Begriffe 

gemäss der neuen Verordnung verwendet, eine abweichende Bedeutung beizumessen. 

Die BMBV kann deshalb in diesem Umfang zumindest als Auslegungshilfe beigezogen 

werden.7 Dies gilt umso mehr, als die Gemeinden die Anpassungsfrist in Art. 34 Abs. 1 

BMBV nicht dazu nutzen sollen, neue Vorschriften zu erlassen, die im Widerspruch zur 

BMBV stehen.8

3. Dachvorsprünge

a) Die Beschwerdeführenden rügen, der Dachvorsprung des Hauptdachs rage auf der 

ganzen Fassadenlänge um mehr als 1.2 m in den kleinen Grenzabstand hinein. Dies 

widerspreche Art. 16 Abs. 1 GBR.

Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass es sich beim Dachvorsprung des Hauptdachs um 

einen vorspringenden Gebäudeteil handle. Der Dachvorsprung sei in Bezug auf den 

kleinen Grenzabstand nicht zu berücksichtigen. Die Gemeinde Jens hat sich zu dieser 

Frage nicht geäussert.

b) Als Dachform für Hauptbauten sind Satteldächer sowie Walmdächer mit 

hangparallelem First und Zeltdächer erlaubt. Bei Schrägdächern muss die Firstrichtung 

parallel zur längeren Seite des Gebäudes liegen (Art. 24 Abs. 1 GBR). Die 

Dachvorsprünge der Schrägdächer sollen den Haustypen entsprechen und den 

umgebenden Gebäuden angepasst sein, mindestens aber 15 % der Fassadenhöhe 

auskragen (Art. 24 Abs. 4 GBR).

Bei der Erstellung von Bauten sind gegenüber dem nachbarlichen Grund die in Artikel 39 

GBR festgesetzten kleinen und grossen Grenzabstände zu wahren (Art. 14 Abs. 1 GBR). 

Vorspringende offene Gebäudeteile wie Vordächer, Vortreppen, Balkone dürfen bei 

Hauptbauten höchstens auf ½ der jeweiligen Gebäudelänge max. 1.2 m in den kleinen 

Grenzabstand und 1.8 m in den grossen Grenzabstand hineinragen (Art. 16 Abs. 1 GBR). 

In der Wohnzone W2 gilt ein kleiner Grenzabstand von 4 m und ein grosser Grenzabstand 

von 8 m (Art. 39 Abs. 1 GBR).

7 Vgl. VGE 2013/187 vom 13.08.2014, E. 4.4.1
8 VGE 2014/105 vom 08.01.2015, E. 3.3

RA Nr. 110/2019/35 6

c) Die beiden geplanten Gebäude halten gegenüber den Parzellen Nrn. F.________ 

und G.________ von den Nordfassaden gemessen einen Grenzabstand von 4 m ein. Dass 

insoweit der vorgeschriebene kleine Grenzabstand eingehalten ist, ist unbestritten. Die 

Dachvorsprünge ragen auf allen vier Fassadenseiten 1.5 m über die Fassaden hinaus und 

damit an den beiden Nordfassaden auch um 1.5 m in den kleinen Grenzabstand hinein. 

Dies ist mehr als die gemäss Art. 16 Abs. 1 GBR erlaubten 1.2 m, welche vorspringende 

offene Gebäudeteile maximal in den kleinen Grenzabstand hineinragen dürfen. Allerdings 

erwähnt Art. 16 Abs. 1 GBR die Dachvorsprünge nicht, anders als insbesondere die 

Vordächer. Zudem beschränkt Art. 16 Abs. 1 GBR das Hineinragen auf ½ der jeweiligen 

Gebäudelänge. Dachvorsprünge lassen sich jedoch nicht auf einen Teil der Gebäudelänge 

beschränken, sondern verlaufen regelmässig über die gesamte Gebäudelänge. Somit 

scheint die Bestimmung von Art. 16 Abs. 1 GBR auf Dachvorsprünge nicht anwendbar zu 

sein.

Zum selben Ergebnis dürfte ein Vergleich mit der BMBV führen. Gemäss Art. 10 BMBV 

ragen vorspringende Gebäudeteile höchstens bis zum zulässigen Mass (für die Tiefe) über 

die Fassadenflucht hinaus. Sie dürfen, mit Ausnahme der Dachvorsprünge, das zulässige 

Mass (für die Breite), beziehungsweise den zulässigen Anteil bezüglich des zugehörigen 

Fassadenabschnitts, nicht überschreiten. Diese Bestimmung ist zwar explizit auch auf 

Dachvorsprünge anwendbar. Dies ist aber nur deshalb möglich, weil die Beschränkung auf 

das zulässige Mass für die Breite beziehungsweise den zulässigen Anteil bezüglich des 

zugehörigen Fassadenabschnitts für Dachvorsprünge ausdrücklich nicht gilt. Anders die 

kommunale Bestimmung in Art. 16 Abs. 1 GBR, die keine Ausnahmen für die 

Beschränkung auf den zulässigen Anteil bezüglich des zugehörigen Fassadenabschnitts 

kennt. Anders als in der BMBV, wo auch Dachvorsprünge höchstens bis zum zulässigen 

Mass über die Fassadenflucht hinausragen dürfen, dürfte diese Beschränkung im 

Baureglement der Einwohnergemeinde Jens für Dachvorsprünge somit nicht gelten. 

Demnach dürften im vorliegenden Fall die Dachvorsprünge an den beiden Nordfassaden 

1.5 m in den kleinen Grenzabstand hineinragen.

d) Nicht eingehalten scheint allerdings die Bestimmung in Art. 24 Abs. 1 GBR zu sein, 

wonach bei Schrägdächern die Firstrichtung parallel zur längeren Seite des Gebäudes 

liegen muss: Die beiden projektierten Gebäude sind parallel zum Hang 12.67 m breit und 

senkrecht zum Hang 10.80 m breit. Der First ist senkrecht zum Hang und damit parallel zur 

RA Nr. 110/2019/35 7

kürzeren Seite des Gebäudes. Auch die Bestimmung in Art. 24 Abs. 1 GBR, wonach als 

Dachform für Hauptbauten Satteldächer sowie Walmdächer mit hangparallelem First 

erlaubt sind, scheint nicht eingehalten zu sein. Der First ist nicht parallel sondern senkrecht 

zum Hang. Wie es sich damit genau verhält, kann allerdings mit Blick auf Erwägung 5 offen 

bleiben.

4. Geschosszahl

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Untergeschoss habe als 

Vollgeschoss zu zählen. Damit würden die Gebäude drei Vollgeschosse (Untergeschoss, 

Erdgeschoss, Obergeschoss) statt der erlaubten zwei aufweisen. Beim Untergeschoss 

handle es sich auch nicht um eine Unterniveaubaute.

Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass die Tiefgarage als Vollgeschoss gelte. Das mass-

gebende Terrain werde im Mittel aller Fassadenseiten nicht um mehr als 1.2 m 

überschritten. Die Berechnung der Beschwerdeführenden sei nicht vollständig. Die 

Vorschriften betreffend Geschossigkeit würden eingehalten.

Die Gemeinde Jens hat sich zu dieser Rüge nicht geäussert. Sie hat allerdings in ihrem 

Amtsbericht vom 26. April 2018 eine Überschreitung der maximalen Kniewandhöhe 

bemängelt. In ihrer Stellungnahme vom 12. Juli 2018 zur Projektänderung hält sie fest, 

dieser materielle Fehler sei behoben worden.

b) In der Wohnzone W2 sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig (Art. 39 Abs. 1 

GBR). Vollgeschosse sind alle Geschosse von Gebäuden mit Ausnahme der Unter-, Dach- 

und Attikageschosse (Art. 20 Abs. 1 GBR). Das Untergeschoss zählt als Vollgeschoss, 

wenn es im Mittel aller Fassadenseiten bis oberkant des fertigen Bodens des 

darüberliegenden Vollgeschosses gemessen, das massgebende Terrain um mehr als 

1.2 m überragt. Abgrabungen für Hauseingänge und Garageneinfahrten werden nicht 

angerechnet. Die Abgrabungen dürfen jedoch nicht mehr als ½ der betreffenden 

Fassadenlänge und maximal 7.5 m Länge betragen (Art. 20 Abs. 2 GBR). Ein Kniestock im 

Dachgeschoss bis maximal 1.6 m Höhe, vom Dachgeschossboden im Rohbau bis zur 

Schnittlinie der Fassadenflucht mit OK Dachkonstruktion, ist in allen zweigeschossigen 

Zonen zugelassen. Wird die vorgeschriebene Kniestockhöhe überschritten, zählt der 

RA Nr. 110/2019/35 8

Dachraum als Vollgeschoss (Art. 20 Abs. 4 GBR). Der Schnittpunkt Fassadenflucht / 

Oberkante Dachkonstruktion ist zudem in einer Skizze zu Art. 20 Abs. 4 GBR dargestellt.

c) Die von den Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang angeführte 

Berechnung ist nicht nachvollziehbar. Das Untergeschoss scheint an der Nordfassade 

komplett und an den West- und Ostfassaden praktisch vollständig unterhalb des 

massgebenden Terrains zu liegen. Lediglich an den Südfassaden scheint das 

Untergeschoss das massgebende Terrain teilweise zu überragen. Im Mittel aller 

Fassadenseiten bis oberkant des fertigen Bodens des darüber liegenden Vollgeschosses 

gemessen, überragt das Untergeschoss das massgebende Terrain damit wohl nicht um 

mehr als 1.2 m. Es zählt somit wohl nicht als Vollgeschoss. Inwiefern die Qualifikation als 

Unterniveaubaute hier relevant wäre, ist nicht erkennbar.

d) Fraglich ist jedoch, ob die zulässige Anzahl Vollgeschosse wegen dem 

Dachgeschoss überschritten ist. Im Planausschnitt "Schnitt A-A" auf dem Plan 

"Untergeschoss / Schitt A-A / Schnitt B-B" vom 15. Juni 2018 ist die Kniewandhöhe 

eingetragen und mit 1.60 m angegeben. Unten wird dabei vom Dachgeschossboden im 

Rohbau gemessen, wie dies Art. 20 Abs. 4 GBR vorschreibt. Oben wird jedoch nur bis zum 

Schnittpunkt der Fassadenflucht mit der Unterkante der Dachkonstruktion gemessen, was 

weder dem Wortlaut von Art. 20 Abs. 4 GBR noch der zugehörigen Skizze entspricht.9 

Damit würde die Kniewandhöhe mehr als die maximal zulässigen 1.6 m betragen. Folglich 

würde das Dachgeschoss als Vollgeschoss gelten, womit die zulässige Anzahl 

Vollgeschosse überschritten wäre. Auch hier kann allerdings mit Blick auf Erwägung 5 

offen bleiben, wie es sich damit genau verhält.

5. Fassadenhöhe

a) Die Beschwerdeführenden rügen die Fassadenhöhe. Zunächst stelle sich die Frage, 

ob der Hangzuschlag berücksichtigt werden könne. Zudem sei die Höhe in der 

Fassadenmitte statt an der Stelle mit dem grössten Höhenunterschied gemessen worden. 

Schliesslich messe die Bauherrschaft nicht auf das abgegrabene Terrain. Richtig 

gemessen werde die zulässige Höhe überschritten.

9 Vgl. auch Art. 16 BMBV und Figur 4.3 im Anhang 1 der BMBV

RA Nr. 110/2019/35 9

b) Die Beschwerdegegnerin macht geltend, die Fassadenhöhe sei in der Fassadenmitte 

zu messen, die neue Messweise der BMBV sei nicht anwendbar. Aus Art. 22 Abs. 1 GBR 

sei zu erkennen, dass die Fassadenhöhe traufseitig grundsätzlich mittig zu messen sei. Die 

Gemeinde Jens habe die Fassadenhöhe in ihrer Stellungnahme im Einspracheverfahren 

denn auch nicht gerügt. Der Hangzuschlag sei nicht nur talseitig möglich. Aus der Skizze 

zu Art. 22 Abs. 1 GBR sei klar zu erkennen, dass auch traufseitig die Fassadenhöhe 

inklusive Hangzuschlag zu messen sei. Selbst wenn der Hangzuschlag nicht geltend 

gemacht werden könne, seien Abgrabungen für Hauseingänge nicht anzurechnen. 

Messpunkt für die Fassadenhöhe sei daher das massgebende Terrain, also der natürlich 

gewachsene Geländeverlauf. Für den Fall, dass die instruierende Behörde die 

Fassadenhöhe als überschritten betrachte, habe diese das Beschwerdeverfahren vorerst 

auf die Rechtsfrage der Fassadenhöhe zu beschränken. Die Beschwerdegegnerin hätte 

das Recht, das Projekt anzupassen. So könnte zum Beispiel auf die traufseitigen 

Abgrabungen verzichtet werden und anstelle von Türen Fenster eingebaut werden. Eine 

solche Projektänderung könnte von der BVE ohne Rückweisung behandelt werden.

c) Die Gemeinde Jens hat sich zur Frage der Fassadenhöhe nicht ausdrücklich 

geäussert. Zwar hat sie in ihrem Amtsbericht vom 26. April 2018 die Fassadenhöhe nicht 

bemängelt und in ihrer Stellungnahme vom 12. Juli 2018 zur Projektänderung festgehalten, 

es seien keine weiteren Mängel festzustellen. Weshalb die Kritik der Beschwerdeführenden 

an der Fassadenhöhe unbegründet wäre, hat sie jedoch nirgends ausgeführt.

d) Die Fassadenhöhe wird traufseitig vom massgebenden Terrain (natürlich 

gewachsener Geländeverlauf) bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit Oberkante der 

Dachkonstruktion gemessen. Abgrabungen für Hauseingänge, Garageneinfahrten, 

Verladerampen und dergleichen werden nicht angerechnet, sofern deren Gesamtlänge ½ 

der betreffenden Fassadenlänge und max. 7.5 m nicht überschreitet (Art. 21 Abs. 1 GBR). 

Bei Haupt- und Kleinbauten und deren Anbauten am Hang ist talseits eine Mehrhöhe von 

1.2 m gestattet. Als Hang gilt eine Neigung des massgebenden Terrains, die in der Falllinie 

gemessen innerhalb des Gebäudegrundrisses wenigstens 10 % beträgt (Art. 21 Abs. 2 

GBR). Die maximale Fassadenhöhe beträgt in der Wohnzone W2 7 m (Art. 39 Abs. 1 

GBR).

Somit hat die Gemeinde lediglich eine traufseitige Fassadenhöhe vorgegeben, eine 

giebelseitige Fassadenhöhe fehlt. Letztere ergibt sich lediglich indirekt aus der traufseitigen 

RA Nr. 110/2019/35 10

Fassadenhöhe und der zulässigen Dachneigung in Art. 24 Abs. 3 GBR. Wo die traufseitige 

Fassadenhöhe zu messen ist, wird im Baureglement nicht definiert. Entgegen der Ansicht 

der Beschwerdegegnerin ergibt sich dies auch nicht aus Art. 22 Abs. 1 GBR. Der Text von 

Art. 22 Abs. 1 GBR äussert sich nicht zum Messpunkt. In der dazugehörigen Skizze rechts 

wird die traufseitige Fassadenhöhe zwar in der Mitte gemessen. Die Mitte wird jedoch nicht 

als verbindlicher Messpunkt definiert, in dem der Abstand zu den beiden Seiten als gleich 

gross angegeben wird. Zudem verläuft das Terrain in dieser Skizze gerade, so dass der 

Messpunkt keine Rolle spielt. Somit lässt sich aus dieser Skizze nichts Verbindliches 

hinsichtlich des Messpunkts entnehmen. Dies trifft auch auf die linke Skizze zu. Bei der 

traufseitigen Fassade ist in der linken Skizze nicht erkennbar, wo gemessen wird. Die 

Darstellung der giebelseitigen Fassade ist ohnehin nicht relevant, zumal Dach- und 

Geländeneigung parallel verlaufen und die Wahl des Messpunkts deshalb auch hier keine 

Rolle spielt.

Im Sachregister im Anhang 1 des Baureglements wird bei der Fassadenhöhe (und beim 

gewachsenen Boden) auf Art. 97 BauV verwiesen. Auch Art. 97 BauV äussert sich jedoch 

nicht zum Messpunkt innerhalb der Fassade. Aus dem kommunalen Baureglement lässt 

sich somit weder direkt noch indirekt ableiten, wo innerhalb einer Fassade die Höhe zu 

messen ist.

e) Der Begriff der (traufseitigen) Fassadenhöhe findet sich auch in der BMBV 

beziehungsweise im zugehörigen Anhang 1. Gemäss Art. 15 BMBV ist die Fassadenhöhe 

der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der 

Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie. Die Fassadenlinie 

ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain (Art. 8 BMBV). Als 

massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Wird das Terrain im 

Hinblick auf ein Bauvorhaben abgegraben, so ist dieses abgegrabene Terrain massgebend 

(Art. 1 Abs. 1 und 3 BMBV). Die traufseitige Fassadenhöhe wird gemäss BMBV somit nicht 

in der Fassadenmitte, sondern am Ort des grössten Höhenunterschieds gemessen. Dies 

ergibt sich auch aus den Figuren 4.2.a und 4.2.b im Anhang 1 der BMBV.

Auch wenn das aktuelle Baureglement der Gemeinde Jens noch nicht in allen Punkten an 

die BMBV angepasst wurde, gibt es keinen Anlass, dem Begriff der traufseitigen 

Fassadenhöhe, der sich so auch in der BMBV findet, eine abweichende Bedeutung 

beizumessen. Dies gilt umso mehr, als das kommunale Baureglement geändert wurde, als 

RA Nr. 110/2019/35 11

die BMBV bereits in Kraft war und die Gemeinde, hätte sie trotz des gleichen Begriffs 

inhaltlich etwas anderes gelten lassen wollen, dies explizit hätte definieren können. Ob 

eine abweichende Regelung überhaupt zulässig wäre, kann dahin gestellt bleiben.10 Somit 

ist die traufseitige Fassadenhöhe im vorliegenden Fall nicht in der Fassadenmitte, sondern 

am Ort des grössten Höhenunterschieds zu messen.

f) Hinsichtlich des Hangzuschlags ist das kommunale Baureglement klar. Gemäss 

Art. 21 Abs. 2 GBR ist eine Mehrhöhe von 1.2 m nur talseits, also nur an der einen 

talseitigen Fassade gestattet. Auch in den Skizzen zu Art. 21 und 22 GBR ist jeweils nur an 

den talseitigen Fassaden, nicht jedoch an den seitlichen Fassaden ein Hangzuschlag 

eingezeichnet. Somit kann das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin lediglich an den 

beiden Südfassaden einen Hangzuschlag beanspruchen. Dass der Hangzuschlag hier 

letztlich gar nicht zum Tragen kommt, da an den beiden giebelseitigen Südfassaden keine 

Fassadenhöhe einzuhalten ist, scheint damit zu tun zu haben, dass die beiden geplanten 

Bauten entgegen der Vorschrift von Art. 24 Abs. 1 GBR keine hangparallele First, sondern 

eine First senkrecht zum Hang aufweisen. Hätten die beiden Gebäude eine hangparallele 

First, würde eine Traufseite talseitig liegen und könnte vom Hangzuschlag bei der Messung 

der traufseitigen Fassadenhöhe profitieren.

g) Der grösste Höhenunterschied gemessen vom massgebenden Terrain (natürlich 

gewachsener Geländeverlauf) bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit Oberkante der 

Dachkonstruktion befindet sich an allen vier traufseitigen Fassaden der beiden Gebäude 

am äussersten Rand zur Südfassade hin. Bei Haus A beträgt diese Höhe an der 

Westfassade rund 7.5 m und an der Ostfassade rund 8 m. Beim Haus B beträgt diese 

Höhe an der West- und Ostfassade je knapp 8 m. Damit wird die zulässige Fassadenhöhe 

von 7 m an allen vier traufseitigen Fassaden deutlich überschritten. Folglich ist das 

Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig.

Die zulässige Fassadenhöhe von 7 m ist im Übrigen selbst nach den Baugesuchsplänen 

überschritten, in denen die Höhe jeweils in der Mitte der Fassade gemessen wird. Diese 

wird an der Ostfassade von Haus A mit 7.14 m, an der Westfassade von Haus A mit 

7.24 m, an der Ostfassade von Haus B mit 7.19 m und an der Westfassade von Haus B mit 

7.14 m angegeben. Dabei scheint der obere Messpunkt jeweils noch zu tief gewählt zu 

10 Vgl. VGE 2014/105 vom 08.01.2015, E. 3.3

RA Nr. 110/2019/35 12

sein: Aus dem Schnittplan A-A scheint erkennbar, dass nur bis zum Schnittpunkt der 

Fassadenflucht mit der Unterkante der Dachkonstruktion statt bis zum Schnittpunkt der 

Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion gemessen wird.

h) Inwiefern die Ausführung der Beschwerdegegnerin, wonach Abgrabungen für 

Hauseingänge nicht anzurechnen seien, für die Einhaltung der traufseitigen Fassadenhöhe 

relevant sein könnte, ist nicht nachvollziehbar. Die Höhe wird mit Ausnahme der 

Westfassade des Hauses A an allen Fassaden am äussersten Rand zur Südfassade auf 

das gewachsene Terrain gemessen, wobei auch an der Westfassade des Hauses A das 

neue Terrain nur geringfügig tiefer ist als das gewachsene Terrain. Insofern ist auch nicht 

erkennbar, wie mit der von der Beschwerdegegnerin angedeuteten Projektänderung 

(Verzicht auf Abgrabungen traufseitig) die zulässige Fassadenhöhe eingehalten werden 

könnte.

Unter diesen Umständen ist es nicht angezeigt, das Verfahren zunächst auf die Frage der 

Fassadenhöhe zu beschränken und der Beschwerdegegnerin Gelegenheit zur 

Projektänderung zu geben. Dies umso mehr, als auch in weiteren Punkten fraglich ist, ob 

das Projekt bewilligt werden könnte (siehe oben Erwägungen 3.d und 4.d). Eine 

Projektänderung ist im Beschwerdeverfahren vor der BVE zwar möglich (vgl. Art. 43 Abs. 3 

BewD11). Die BVE ist aber nicht verpflichtet, der Bauherrschaft vor einem negativen 

Entscheid Gelegenheit zur Projektänderung zu geben.12

i) Demzufolge wird die Beschwerde gutgeheissen. Der angefochtene Gesamtentscheid 

wird aufgehoben und dem Baugesuch mit Projektänderung wird der Bauabschlag erteilt. 

Unter diesen Umständen erübrigte es sich, auf die weiteren Rügen in der Beschwerde 

(Gebäudelänge, Gebäudeabstand, Waldabstand, Ästhetik, Entwässerung und 

geologisches Gutachten) einzugehen. Hinsichtlich des Gebäudeabstands zum Gebäude 

Nr. H.________ wird allerdings darauf hingewiesen, dass die Bestimmung von Art. 15 GBR 

nur für An- und Kleinbauten gilt, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen oder 

Tieren bestimmt sind. Insofern ist die Ausführung im angefochtenen Gesamtentscheid, 

wonach das Gebäude Nr. H.________ im Grundbuch als Stall bezeichnet werde und daher 

als eine Kleinbaute gemäss Art. 15 GBR qualifiziert werden könne, nicht nachvollziehbar.

11 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
12 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 32–32d 
N. 13a

RA Nr. 110/2019/35 13

Was den Antrag der Beschwerdeführenden betrifft, es sei von Amtes wegen zu 

entscheiden, ob die frühzeitig entfernten Profile wieder aufzustellen seien, so besteht für 

eine solche Anordnung bei diesem Ausgang des Verfahrens kein Anlass.

6. Kosten

a) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren haben in 

jedem Fall die Gesuchstellenden zu tragen, Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 52 

Abs. 1 BewD). Die amtlichen Kosten belaufen sich gemäss Gesamtentscheid des 

Regierungsstatthalteramts Seeland vom 31. Januar 2019 auf Fr. 9'909.85. Diese Kosten 

werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten 

ist das Regierungsstatthalteramt zuständig.

b) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, 

es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder 

die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 

Abs. 1 VRPG13). Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdegegnerin als 

unterliegende Partei. Sie hat demzufolge die Verfahrenskosten zu tragen.

Die Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für 

Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.-- bis 

Fr. 4'000.-- erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV14). Die Gebühren bemessen 

sich bei Rahmentarifen nach dem gesamten Aufwand, der Bedeutung des Geschäfts für 

die Gebührenpflichtigen und deren Interesse an der Verrichtung sowie der wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit der Gebührenpflichtigen (Art. 7 GebV). In Anwendung dieser 

Bestimmungen wird die Pauschale auf Fr. 2'800.-- festgelegt.

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

13 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
14 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2019/35 14

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat 

demnach die unterliegende Beschwerdegegnerin den obsiegenden Beschwerdeführenden 

deren Parteikosten zu ersetzen.

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden 

Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote der Anwältin der Beschwerdeführenden 

beläuft sich auf Fr. 6'088.30 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) und gibt zu keinen 

Bemerkungen Anlass.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des 

Regierungsstatthalteramtes Seeland vom 31. Januar 2019 wird aufgehoben. Dem 

Baugesuch vom 22. Dezember 2017 mit Projektänderung vom 15. Juni 2018 wird der 

Bauabschlag erteilt.

2. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 9'909.85 werden 

der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist 

das Regierungsstatthalteramt Seeland zuständig.

3. Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten von Fr. 2'800.-- werden der 

Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung 

folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

4. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Betrag 

von Fr. 6'088.30 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

RA Nr. 110/2019/35 15

IV. Eröffnung

- Frau Rechtsanwältin C.________, eingeschrieben

- D.________, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Seeland, A-Post

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Jens, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

- Amt für Wald des Kantons Bern (KAWA), Waldabteilung Mittelland

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat