# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0dabc908-cdf5-5a66-b3f8-bc465e66ed2f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-26
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 26.06.2024 R 2023 86
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2023-86_2024-06-26.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 23 83 und R 23 86

5. Kammer 

Vorsitz Zanolari Hasse

RichterIn Brun und Audétat

Aktuarin Maurer

URTEIL

vom 26. Juni 2024

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und A.B._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,

Beschwerdeführer 1 (Verfahren R 23 83)

B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,

Beschwerdeführer 2 (Verfahren R 23 86)

gegen

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Gemeinde C._____, 

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Caterina Ventrici, 

Beschwerdegegnerin 1

und

D._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg, 

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baubewilligung / Baueinsprache

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I. Sachverhalt:

1. Am 22. Juli 2022 reichte D._____ beim Bauamt der Gemeinde C._____ 

ein Baugesuch für den Umbau und die Erweiterung des Zweifamilien-

hauses auf der Parzelle 2187 an der E._____ in F._____ ein. Das 

Grundstück mit einer Baulandfläche von 527 m2 liegt gemäss Zonenplan 

in der Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.15.

2. Im Rahmen der im ordentlichen Verfahren innerhalb der Bauzone erfolg-

ten Publikation des Baugesuchs Nr. 2022-0120 vom 19. August 2022 

erhob B._____, Nutzniesser der Parzelle 2185, welche sich schräg 

versetzt auf der anderen Strassenseite hinter der Bauparzelle 2187 

befindet, am 27. August 2022 Einsprache und beantragte die Ablehnung 

des Baugesuchs. Am 8. September 2022 erhoben A.B._____ und 

A._____, Miteigentümer der unmittelbar benachbarten Parzelle 2188, 

ebenfalls Einsprache und forderten die Abweisung des Baugesuchs. 

D._____ reichte anschliessend eine Projektänderung betreffend den 

offenen Windschutz an der Nordwestfassade ein.

3. Mit Einspracheentscheid des Gemeindevorstands C._____ vom 16. März 

2023/20. Juli 2023, mitgeteilt am 21. Juli 2023, wurden die beiden 

Einsprachen abgewiesen; mit separater Baubewilligung vom 21. Juli 2023 

erteilten der Gemeindevorstand und die Bauverwaltung dem Baugesuch 

die Bewilligung unter Auflage.

4. Dagegen erhoben A.B._____ und A._____ (fortan Beschwerdeführer 1) 

am 8. September 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden und beantragten die kosten- und entschädigungs-

fällige Aufhebung des Einspracheentscheids und der Baubewilligung 

sowie die Abweisung des Baugesuchs (Verfahren R 23 83). Prozessualiter 

beantragten die Beschwerdeführer 1 die Erteilung der aufschiebenden 

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Wirkung. Begründend führten sie an, es handle sich insbesondere beim 

Wintergarten und wohl auch beim Rest des Gebäudes um einen Abbruch 

und Wiederaufbau und nicht um eine bauliche Massnahme nach Art. 81 

Abs. 1 und 2 KRG. Die Realisierung der bestehenden oder gar neuen 

Bruttogeschossfläche ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens 

sei mit Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung unter 

Berufung auf die Besitzstandsgarantie unzulässig. Die bestehende 

Bruttogeschossfläche dürfe nur im Rahmen eines Bauvorhabens wieder 

erstellt werden, das mit dem bisherigen Bau weitgehend vergleichbar sei. 

Die Bauherrin beabsichtige faktisch die Erstellung eines Neubaus. Das 

bestehende Gebäude werde bis auf drei Aussenwände abgebrochen und 

ausgekernt sowie gegen Süden um 70 cm erweitert, das Dach um 74 cm 

erhöht und es werde eine praktisch vollständig verglaste Fassade mit 

Balkon erstellt. Der gedeckte Balkon werde abgebrochen und durch eine 

moderne Glaskonstruktion (Wintergarten) ersetzt. Die Berufung auf das 

Hofstattrecht sei vorliegend nicht zulässig; die weitgehende 

Vergleichbarkeit des geplanten Gebäudes mit dem bestehenden sei 

offensichtlich nicht gegeben. Die geplante Baute könne somit weder als 

Wiederaufbau noch als Wiederherstellung der vorbestehenden Baute im 

bisherigen Umfang qualifiziert werden. Die Gemeinde hätte das 

Baugesuch abweisen oder die Nutzung als Erstwohnung verfügen 

müssen. Zudem müsse der neue Wintergarten einen Grenzabstand von 

3 m einhalten, anstatt der geplanten 1.4 m. Er stelle keine zulässige 

Umnutzung, sondern eine wesentliche Änderung dar. Die Umnutzung des 

bestehenden überdachten Balkons in einen Wintergarten mit Glasdach 

und direktem Zugang aus dem Wohnzimmer führe dazu, dass ein neuer 

Raum geschaffen werde, der wesentlich intensiver genutzt werden könne. 

Dadurch würden die Nachbarn in ihren geschützten Interessen in ihrer 

Privatsphäre beeinträchtigt.

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5. Mit Beschwerde vom 14. September 2023 beantragte B._____ (fortan 

Beschwerdeführer 2) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung des Einsprache-

entscheids und der Baubewilligung sowie die Verweigerung der 

Baubewilligung (Verfahren R 23 86); eventualiter sei die Angelegenheit 

zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die 

Besitzstandsgarantie schütze die rechtmässige Ausübung des 

Privateigentums und die bisher getätigten Investitionen. Die 

Beschwerdegegnerin 2 breche getätigte Investitionen bis auf wertmässig 

zu vernachlässigende Reste ab; davon werde wohl der grösste Teil 

während des Baus aus konstruktiven oder ökonomischen Gründen 

ebenfalls entfernt. Es sei offensichtlich, dass es der 

Beschwerdegegnerin 2 nicht um den Schutz der Investitionen, sondern um 

den Erhalt der hohen Ausnützung gehe. Damit werde Art. 81 KRG 

missbräuchlich angewendet. Das Projekt müsse als Neubau bewertet 

werden, welcher aufgrund der Überschreitung der zulässigen Ausnützung 

nicht bewilligt werden könne. Indem die Beschwerde-gegnerin 2 den im 

Erdgeschoss (EG) vorhandenen, bisher nicht zur Ausnützung zählenden 

Schutzraum herausbreche und die Südfassade auf beiden Geschossen 

auf der ganzen Länge um 40 cm nach aussen verschiebe, gewinne sie 

zusätzliche als Wohnraum nutzbare Fläche, welche als Keller, 

Trockenraum, Waschküche und Vorraum kaschiert werde. Diese zumeist 

mit Fenstern versehenen und nach aussen wärmegedämmten Flächen 

könnten in unzulässiger Erhöhung der Ausnützung mit geringem Aufwand 

zum Wohnraum geschlagen werden. Sodann seien die Windfänge und 

Aussentreppen so geplant, dass sie sich im Handumdrehen verglasen 

liessen. Spätestens im Winter, wenn es durch die Öffnungen in den 

Eingangsbereich und in den Treppenbereich regne oder schneie, würden 

diese eingedacht und mit seitlicher Verglasung bestückt werden. Damit 

wäre die Hauptnutzfläche aber sofort überschritten. Ebenso sei die 

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Zuordnung der Vorräume im EG und Obergeschoss (OG) als ungeheizte 

Aussenräume funktional und ökologisch sinnlos, was über das 

Verschieben der Haustüre in die Aussenhaut ohne Aufwand korrigiert 

werden könnte. Im Verkaufsfall würde jeder Käufer die Haustüre nach 

Aussen schieben und früher oder später Windfang und Treppenhaus 

verglasen lassen. Es liege auf der Hand, dass die durch die Vorräume 

"eingesparte" Nutzfläche anderweitig verwendet werden solle, während 

sie nachträglich durch eine Verschiebung der Haustüre, was mit sehr 

geringem Aufwand und ohne grosses Aufsehen erfolgen könne, zu normal 

nutzbaren Räumen umfunktioniert würden. Diese Räume seien demnach 

zur Hauptnutzfläche (HNF) zu zählen, womit dem Baugesuch bereits 

wegen Überschreitung der bestehenden HNF die Bewilligung zu 

verweigern gewesen wäre. Es werde bestritten, dass es sich bei der 

Erhöhung des Daches um 74 cm noch um eine massvolle Erweiterung 

handle. Es handle sich aufgrund der weitgehenden baulichen 

Massnahmen durch Entfernen und Ersetzen praktisch der gesamten 

Bausub-stanz sowie des völlig neuen Erscheinungsbildes definitiv um eine 

neubauliche Umgestaltung. Selbst wenn dem nicht so wäre, würde die 

Erhöhung an den entgegenstehenden nachbarlichen Interessen scheitern, 

da die Aussicht auf See, Tal und umliegende Bergwelt durch jede noch so 

geringfügige Erhöhung für das dahinterliegende Gebäude spürbar 

eingeschränkt würde. Wenn in einer Konstellation wie der vorliegenden, 

wo es um ein Haus in F._____ mit schönstem und wertvollstem Blick gehe, 

bei einer Erhöhung des vorstehenden Hauses um mehr als einen halben 

Meter nicht nachbarliche Interessen im Sinne von Art. 81 Abs. 2 KRG 

entgegenstünden, dann sei schlicht nicht ersichtlich, wann diese 

Bestimmung überhaupt je zur Anwendung gelangen solle. In diesem 

Zusammenhang beantragte der Beschwerdeführer 2 die Durchführung 

eines gerichtlichen Augenscheins. Die Erhöhung sei sodann alles andere 

als zwingend, da die lichte Höhe im OG mit 3.85 m deutlich über der 

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Normgeschosshöhe von 2.40 m liege. Damit würden die nachbarlichen 

Interessen am Schutz der Aussicht gegenüber der Beschwerdegegnerin 2 

an einer Erhöhung ihres ohnehin schon sehr hohen Hauses offensichtlich 

entgegenstehen. Hinzu komme das Interesse der Öffentlichkeit, die 

Besitzstandsgarantie zu Ungunsten der Regelbauweise nicht über Gebühr 

zu beanspruchen.

6. Nachdem die Gemeinde C._____ in ihrer Vernehmlassung vom 

25. September 2023 zur allfälligen Gewährung der aufschiebenden 

Wirkung keine Einwände erhoben und sich D._____ (fortan 

Beschwerdegegnerin 2) dazu nicht geäussert hatte, erteilte die 

Instruktionsrichterin am 28. September 2023 der Beschwerde die 

aufschiebende Wirkung.

7. Die Beschwerdegegnerin 2 beantragte in ihren Vernehmlassungen vom 

9. Oktober 2023 die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der 

Beschwerde im Verfahren R 23 83 sowie die kosten- und entschädigungs-

fällige Abweisung der Beschwerde im Verfahren R 23 86, soweit auf diese 

einzutreten sei. Prozessualiter beantragte die Beschwerdegegnerin 2 die 

Vereinigung der Verfahren R 23 83 und R 23 86. Unter Verweis auf ihre 

Stellungnahmen im Einspracheverfahren stellt sich die Beschwerde-

gegnerin 2 auf den Standpunkt, dass die Auffassung der Beschwerde-

führer 1, wonach das bestehende Wohnhaus faktisch abgebrochen und 

neu aufgebaut werde, nicht zutreffe. Die Pläne zeigten vielmehr, dass die 

konstruktiven Bauelemente, namentlich die Umfassungswände im 

Norden, Westen und Osten des Gebäudes grösstenteils bestehen blieben, 

ebenso die Decke im EG bzw. der Boden des 1. OG. Korrekt sei, dass die 

Südfassade und das Dach abgebrochen und neu erstellt würden. Entfernt 

werde zudem der markante Kamin. Zudem handle es sich, entgegen der 

irrigen Auffassung der Beschwerdeführer 1, gerade nicht um einen 

Anwendungsfall des Hofstattrechts und es werde nicht ein bestehendes 

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Gebäude abgebrochen und mit gänzlich veränderten Gebäude-

abmessungen von Grund auf neu erstellt. Vielmehr bleibe der Grossteil 

der konstruktiven Bauelemente bestehen, und das Gebäude werde nach 

dem Umbau nicht wesentlich vom Baukörper der bisherigen Baute 

abweichen, weshalb es sich um einen Anwendungsfall von Art. 81 Abs. 1 

und 2 KRG handle. Die Beschwerde richte sich offensichtlich gegen den 

an der Westfassade geplanten Wintergarten. An dieser Stelle bestehe 

bereits heute ein Wintergarten und nicht bloss ein überdachter Balkon. Der 

Ersatz dieses Wintergartens sei ebenfalls mit Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG 

vereinbar. Das bestehende Gebäude bedürfe einer umfassenden 

Sanierung. Das Interesse der Beschwerdegegnerin 1 dies im Rahmen des 

Besitzstands vorzunehmen zu können, sei zweifellos hoch zu gewichten. 

Entgegenstehende überwiegende öffentliche oder nachbarliche 

Interessen seien nicht erkennbar. Der Ausblick der Beschwerdeführer 1 in 

Richtung Nordosten werde durch das geplante Bauvorhaben zudem 

deutlich aufgewertet, u.a. durch den Abbruch des markanten Kamins.

Bezüglich der Beschwerde des Beschwerdeführers 2 macht die 

Beschwerdegegnerin 2 geltend, dieser sei mangels schützenswertem 

Interesse nicht zur Beschwerde legitimiert, da seine 35 m entfernte 

Parzelle von der Lage her durch das Bauvorhaben auf der Bauparzelle gar 

nicht tangiert und sein Ausblick absolut nicht beeinträchtigt werde. Ihm 

würde im Falle des Obsiegens kein praktischer Nutzen entstehen. Dass 

ein Beschwerdeführer von einem Bauvorhaben besonders berührt sei, 

könne nicht automatisch bedeuten, dass ihm auch ein schutzwürdiges 

Interesse daran zukomme, dieses zu verhindern. Zum Beweis sei ein 

Augenschein vorzunehmen. In materieller Hinsicht treffe die Auffassung 

des Beschwerdeführers 2 nicht zu. Die Pläne zeigten, dass die 

konstruktiven Bauelemente grösstenteils bestehen blieben. Die Verfügung 

der Vorinstanz, wonach Bauteile, welche in der Baueingabe als bestehend 

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eingezeichnet worden seien, auch tatsächlich stehen gelassen werden 

müssten, würde dafür Gewähr bieten, dass hier nicht eine über das 

zulässige Mass hinausgehende Umgestaltung vorgenommen werde. Es 

sei das Gebot der Stunde, das in die Jahre gekommene Haus 

wärmetechnisch umfassend zu sanieren; dementsprechend sei in den 

Plänen viel rot eingefärbt, was unvermeidlich sei. Für den Rahmen der 

Besitzstandsgarantie sei das neue Erscheinungsbild nicht massgebend. 

Es sei auch nicht die Absicht der Beschwerdegegnerin 2, gewisse Flächen 

im Nachhinein zu Wohnraum umzunutzen. Ohnehin wären solche 

Änderungen baubewilligungspflichtig. Es sei daher nicht angezeigt und 

nicht statthaft, von einem künftigen Fehlverhalten der Beschwerde-

gegnerin 2 auszugehen. Die Forderung des Beschwerdeführers 1, diese 

Fläche zur HNF zu zählen, entbehre jeder rechtlichen Grundlage, da es 

keine Vorschriften gäbe, die es verbieten würden, das Haus in der 

vorgesehenen Art und Weise zu nutzen. Aufgrund der Zulässigkeit, 

Vorschriften der Regelbauweise mit dem Besitzstandrecht zu 

kombinieren, halte die Höhe des geplanten Gebäudes die geltenden 

Vorschriften ein, weshalb Art. 81 Abs. 2 KRG gar nicht zur Anwendung 

gelange. Der Vollständigkeit halber sei festgehalten, dass dem Bauvor-

haben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 

entgegenstünden. Die Erhöhung des Daches sei moderat, es resultiere 

daraus keine Einschränkung oder Beeinträchtigung der Aussicht des 

Beschwerdeführers 2.

8. In ihren Vernehmlassungen vom 23. Oktober 2023 beantragte die 

Gemeinde C._____ (fortan Beschwerdegegnerin 1) die kosten- und 

entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerden in den Verfahren 

R 23 83 und R 23 86, soweit darauf eingetreten werden könne. 

Begründend führte sie an, die Beschwerdeführer 1 würden die Vorgaben 

von Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG mit jenen des Hofstattrechts (Art. 81 Abs. 3 

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KRG) vermischen. Beim geplanten Bauvorhaben werde das Hofstattrecht 

nicht beansprucht, da es nicht um einen Abbruch und Wideraufbau gehe, 

sondern um einen Umbau, eine Erneuerung und eine massvolle 

Erweiterung eines bestehenden Wohnhauses. Selbst wenn die 

weitgehende Vergleichbarkeit zu prüfen sei, seien namentlich die Position, 

der Fussabdruck und die Gebäudemasse praktisch identisch. Es werde 

weder die Bruttogeschossfläche (BGF) noch die HNF erweitert. Es sei 

festzuhalten, dass der bestehende Balkon an der Westfassade weder 

vergrössert noch in seiner Lage verändert werde und dass dieser bereits 

heute überdeckt und verglast sei; zudem sei er bereits heute vom 

Wohnzimmer aus zugänglich. Es könne der Behauptung der Beschwerde-

führer 1, wonach die nachbarlichen Interessen durch den neuen Winter-

garten stärker beeinträchtigt würden als der bestehende verglaste Balkon, 

nicht gefolgt werden. Hinsichtlich der fehlenden Vergleichbarkeit des 

Wintergartens sei festzustellen, dass sich diese Frage gar nicht stelle. 

Dass der verglaste Balkon modernisiert und die bestehende Holz-

konstruktion durch eine neue Glas-Metall-Konstruktion ersetzt würden, 

stehe im Einklang zu Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG. Der Balkon sei heute und 

werde auch künftig verglast sein; insofern könne mit Blick auf die Baute 

keine stärkere Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen erblickt 

werden. Die Erweiterung des Gebäudes an der Südfassade um 70 cm 

könne ohne weiteres als massvolle Erweiterung qualifiziert werden und die 

Grenzabstände gegen Süden würden eingehalten. Weder die BGF noch 

die HNF würden dadurch erhöht. Dass nachbarliche Interessen einer 

solchen baulichen Massnahme entgegenstehen würden, machten selbst 

die Beschwerdeführer 1 nicht geltend. Mit der Erhöhung des Daches um 

74 cm würde die maximale Höhe gemäss Zonenschema in der Wohnzone 

mit einer Gebäudehöhe von 7.5 m und einer Firsthöhe von 10.5 m bei 

weitem nicht ausgeschöpft. Somit liege weder heute noch in Zukunft eine 

Abweichung von geltenden Vorschriften vor. Zudem richte sich das Projekt 

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nach der Regelbauweise. Art. 81 Abs. 2 KRG komme mit Blick auf die 

Höhen somit gar nicht zur Anwendung. Selbst wenn diese Bestimmung für 

massgebend erklärt würde, sei dennoch festzuhalten, dass bezüglich der 

Höhe keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 

entgegenstünden.

Bezüglich der Legitimation des Beschwerdegegners 2 könne die Frage, 

ob seine Aussicht spürbar eingeschränkt werde, offengelassen werden. 

Trotz der vorliegend höchst fraglichen Legitimation des Beschwerde-

führers 2 habe die Beschwerdegegnerin 1 die Rügen geprüft und sie zu 

Recht als unbegründet beurteilt. Aus dem Umstand, dass in den Plänen 

vieles rot gefärbt sei, könne nicht auf eine missbräuchliche Anwendung 

von Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG geschlossen werden. Ob die Erhöhung des 

Gebäudes zwingend sei oder nicht, sei nicht zu beurteilen; innerhalb der 

Bauzone gelte der Grundsatz der Baufreiheit, sofern das Gesetz diesen 

nicht ausdrücklich einschränke. Die Ausführungen des Beschwerde-

führers 2 zur behaupteten missbräuchlichen Berechnung der HNF seien 

reine Spekulation. Die fraglichen Räume (Keller, Trockenraum, Wasch-

küche) im EG lägen unter dem Terrain und eigneten sich objektiv 

betrachtet mit den nur zum Teil vorhandenen kleinen Fenstern im Licht-

schacht nicht als Wohnraum. Eine Verschiebung der Haustür oder die 

Schliessung des Windfangs und des Treppenbereichs seien auch nicht 

ohne weiteres realisierbar. Im vorliegenden Verfahren seien diese 

behaupteten baulichen Massnahmen, welche Gegenstand eines 

allfälligen nachträglichen Baubewilligungsverfahrens wären, nicht Gegen-

stand des hier zu beurteilenden Bauvorhabens und folglich nicht 

Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Auf diese 

Rüge sei nicht einzutreten.

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9. In seiner Replik vom 13. November 2023 hielt der Beschwerdeführer 2 

unverändert an seinen im Verfahren R 23 86 gestellten Anträgen fest und 

vertiefte seinen Standpunkt.

10. In ihrer Replik vom 27. November 2023 hielten die Beschwerdeführer 1 an 

ihren im Verfahren R 23 83 gestellten Anträgen fest und vertieften ihren 

Standpunkt zum faktischen Abbruch resp. Neubau. Namentlich stellen sie 

sich auf den Standpunkt, die auch im Sinne von Art. 11 Abs. 2 ZWG 

weitgehende Wahrung der Identität der Baute, damit noch von Umbau, 

Erneuerung und Erweiterung gesprochen werden könne, sei keineswegs 

gewahrt und der geplante Wintergarten sei als Nebenbaute zu 

qualifizieren. Bei beibehaltener Bestreitung der Beschwerdegegnerin 2 

werde die Einholung eines Gutachtens beantragt.

11. In ihrer Duplik vom 30. November 2023 hielt die Beschwerdegegnerin 2 im 

Verfahren R 23 86 unverändert an ihren gestellten Anträgen fest und 

vertiefte ihren Standpunkt.

12. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2023 verzichtete die Beschwerde-

gegnerin 2 im Verfahren R 23 83 auf Einreichung einer Duplik.

13. In der Duplik vom 28. Dezember 2023 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an 

ihren in den Verfahren R 23 83 und R 23 86 gestellten Anträgen fest und 

vertiefte ihren Standpunkt.

14. Mit Abschluss des Schriftenwechsels vereinigte die Instruktionsrichterin 

am 3. Januar 2024 die Verfahren R 23 83 und R 23 86.

15. In ihrer freiwilligen Stellungnahme vom 12. Januar 2024 unterstrichen die 

Beschwerdeführer 1 die Qualifikation des Projekts als unzulässige 

neubauähnliche Umgestaltung.

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Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 

angefochtenen Entscheide vom 16. März 2023/20. Juli 2023 und 21. Juli 

2023 sowie die weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Anfechtungsobjekte in den vorliegenden Verfahren bilden der Einsprache-

entscheid des Gemeindevorstands vom 16. März 2023/20. Juli 2023, 

mitgeteilt am 21. Juli 2023 (vgl. Akten der Beschwerdeführer 1 [Bf1-act.] 1; 

Akten des Beschwerdeführers 2 [Bf2-act.] 3; Akten der Beschwerde-

gegnerin 1 [Bg1-act.] 12); und die Baubewilligung des Gemeindevorstands 

/ Bauverwaltung vom 21. Juli 2023 (vgl. Bf1-act. 2; Bf2-act. 2, Bg1-act. 11), 

mit welchen die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprachen der Beschwerde-

führer 1 und 2 abgewiesen und das Baugesuch der Beschwerde-

gegnerin 2 zum Umbau und Erweiterung des Zweifamilienhauses auf 

Parzelle 2187 in F._____ unter Auflagen bewilligt hat. Dabei handelt es 

sich um Entscheide einer Gemeinde, welche nicht bei einer anderen 

Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 

eidgenössischem Recht endgültig sind (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Somit ist 

das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden örtlich und sachlich 

zuständig. Die Beschwerden sind zudem frist- und formgerecht erfolgt (vgl. 

Art. 52 Abs. 1, Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 39 Abs. 1 lit. b VRG).

1.2. Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde 

legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder 

durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Die Beschwerdeführer 1 

sind Miteigentümer der unmittelbar benachbarten Parzelle 2188. Somit 

kann aufgrund der räumlichen Nähe von einer besonderen Beziehungs-

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nähe und von einem schutzwürdigen Interesse an der Aufhebung oder 

Abänderung des angefochtenen Entscheides durch die Beschwerde-

führer 1 ausgegangen werden, welche im vorinstanzlichen Verfahren mit 

ihren Anträgen nicht vollständig durchgedrungen sind. Auf deren 

Beschwerde ist somit einzutreten.

1.3.1. Die Beschwerdegegnerin 1 trat auf die Einsprache des Beschwerde-

führers 2 ein und prüfte seine Rügen materiell. In ihrer Vernehmlassung 

stellt sie sich sodann auf den Standpunkt, die Legitimation des 

Beschwerdeführers 2 sei fraglich; trotzdem habe sie dessen Rügen 

geprüft. Es ist von Amtes wegen zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 

zu Recht auf die Einsprache eingetreten ist oder nicht. Bejahendenfalls 

(die Vorinstanz ist zu Recht auf die Einsprache eingetreten) prüft das 

Verwaltungsgericht den angefochtenen Einspracheentscheid auch in 

materieller Hinsicht; im Verneinungsfall (die Vorinstanz ist zu Unrecht auf 

die Einsprache eingetreten) hat es von einer solchen Prüfung (zumindest 

im Umfang der in der Einsprache erhobenen Rügen) abzusehen. Verneint 

das Gericht die Beschwerdelegitimation für das Beschwerdeverfahren, tritt 

es auf die Beschwerde nicht ein.

1.3.2. Der Beschwerdeführer 2 ist durch den angefochtenen Entscheid aufgrund 

seiner Teilnahme am Einspracheverfahren formell beschwert. Materiell ist 

er zudem aufgrund der besonderen Beziehungsnähe zum geplanten Bau-

projekt beschwert, da die Parzelle 2185, an welcher er ein (unbestrittenes) 

Nutzniessungsrecht innehat, unbestrittenermassen im rechtsprechungs-

gemäss konkretisierten Umkreis von 100 m (Luftlinie) zur Bauparzelle liegt 

(vgl. BGE 140 II 214 E.2.3 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 

1C_530/2023 vom 23. November 2023 E.2.1.2, 1C_446/2022 vom 

17. August 2023 E.1.2, 1C_145/2022 vom 6. April 2023 E.1.3). Damit 

erübrigen sich vertiefende Abklärungen zur Legitimation. Besteht die 

spezifische Beziehungsnähe, sind alle Rügen zulässig, die sich rechtlich 

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oder tatsächlich in dem Sinne auf die Stellung des Nachbarn auswirken, 

da ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 

II 50 E.2.1 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 1C_290/2021 vom 

15. September 2022 E.1, 1C/174/2020 vom 5. Mai 2021 E.1.2.1, 

1C_244/2019 vom 25. August 2020 E.1.2.1). Letzterer ist zu bejahen, 

wenn das Durchdringen der beschwerdeführerischen Rügen dazu führen 

würde, dass das Bauvorhaben im den Beschwerdeführer 2 belastenden 

Bereich nicht oder anders realisiert würde als geplant (BGE 139 II 499 

E.2.2 mit Hinweisen). Ist die räumliche Nähe erfüllt, hat eine rüge-

spezifische Beurteilung der Legitimation keinen Platz (vgl. BGE 141 II 50 

E.2.1 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 1C_530/2022 vom 

23. November 2023 E.2.1.3, 1C_290/2021 vom 15. September 2022 E.1, 

1C_416/2019 vom 2. Februar 2021 E.1.2.2 [nicht publ. in BGE 147 II 351]; 

vgl. WALDMANN, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneubühler [Hrsg.], 

Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl., Basel 2018, 

Rz. 3a zu Art. 89 BGG). I.c. könnte der geplante Umbau bzw. die geplante 

Erweiterung des Wohnhauses der Beschwerdegegnerin 2 bei 

Durchdringen der durch den Beschwerdeführer 2 vorgetragenen Rügen 

bezüglich Verletzung/Umgehung der Besitzstandsgarantie, der 

missbräuchlichen Berechnung der HNF sowie gegenteiligen Interessens-

abwägung nicht verwirklicht werden. Darin liegt vorliegend der praktische 

Nutzen für den Beschwerdeführer 2. Auf seine Beschwerde ist daher 

ebenfalls einzutreten.

1.4.1. Der Einspracheentscheid vom 16. März 2023/20. Juli 2023, mitgeteilt am 

21. Juli 2023 (Bg1-act. 12), wurde vom Gemeindevorstand erlassen, die 

Baubewilligung vom 21. Juli 2023 (Bg1-act. 11) durch den Gemeinde-

vorstand und die Bauverwaltung. Mit Ersterem wurden die Einsprachen 

abgewiesen, mit Letzterem die Baubewilligung (mit Auflage) erteilt. Wurde 

während der Auflagefrist Einsprache erhoben, entscheidet nach Art. 46 

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Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 

(KRVO; BR 801.110) die kommunale Baubehörde über das Baugesuch 

und die Einsprachen und erlässt den Bauentscheid. Der Bauentscheid ist 

den Baugesuchstellenden sowie den Einsprechenden gleichzeitig zu 

eröffnen (Art. 46 Abs. 2 KRVO). In der Gemeinde C._____ entscheidet der 

Gemeindevorstand gemäss Art. 4a Abs. 1 Baugesetz (BG) über alle 

abzulehnenden Baugesuche sowie über Baugesuche, gegen die 

Einsprache erhoben wurde und gleichzeitig über diese Einsprachen. Er 

entscheidet zudem über Bussen- und Abbruchverfügungen, Ersatz-

massnahmen, Ausnahmebewilligungen sowie Dienstbarkeiten wie Näher-

baurechte und dergleichen. Die Baukommission ist zuständig zur Erteilung 

von Baubewilligungen für alle Neubauten und wesentliche Umbauten 

(Abs. 2). Die Bauverwaltung ist zuständig zur Erteilung von 

Baubewilligungen für alle übrigen Bauvorhaben, Bewilligungen für 

befristeten gesteigerten Gemeingebrauch und der Bewilligung von dem 

vereinfachten Baubewilligungsverfahren unterstellten Vorhaben (Abs. 3). 

Nach Art. 39 Abs. 1 des Gemeindegesetzes des Kantons Graubünden 

(GG; BR 175.050) vertritt der Gemeindevorstand die Gemeinde nach 

aussen. In der Regel führt die Gemeindepräsidentin oder der Gemeinde-

präsident zusammen mit einem weiteren Vorstandsmitglied oder mit der 

Gemeindeschreiberin oder mit dem Gemeindeschreiber die rechts-

verbindliche Unterschrift für Geschäfte im Kompetenzbereich des 

Gemeindevorstands (Art. 39 Abs. 2 GG). Diese Vorgabe wurde in die 

Verfassung der Gemeinde C._____ übernommen: Der Gemeindevorstand 

vertritt die Gemeinde gegenüber Dritten und vor Gericht. Dabei führt der 

Gemeindepräsident zusammen mit einem weiteren Vorstandsmitglied 

oder mit dem Gemeindeschreiber die rechtsverbindliche Unterschrift für 

die Gemeinde (Art. 41 Abs. 3). Verfügungen und Anordnungen der 

Baukommission, des Bauamts oder einzelner Gemeindefunktionäre bei 

der Anwendung des BG oder der darauf beruhenden Erlasse können 

- 17 -

innert 20 Tagen seit Mitteilung durch Einsprache i.S.v. Art. 45 Abs. 4 

KRVO beim Gemeindevorstand angefochten werden (Art. 117 BG).

1.4.2. Der Gemeindevorstand war unbestrittenermassen für den Erlass des 

Einspracheentscheids zuständig sowie für die damit verbundene 

Baubewilligung. Während der Einspracheentscheid verfassungskonform 

durch den Gemeindepräsidenten und den Stellvertreter der Gemeinde-

schreiberin unterzeichnet wurde, wurde die Baubewilligung hingegen 

durch den Gemeindepräsidenten und den Leiter Bau unterzeichnet. Die 

Geschäftsordnung der Gemeinde sieht für eine solche Konstellation des 

Zeichnungsrechts keine Handhabe vor. Vielmehr wird wiederholt, dass der 

Gemeindevorstand die Gemeinde C._____ nach innen und nach aussen 

vertritt (Art. 47 Abs. 2 in fine Geschäftsordnung der Gemeinde C._____). 

Bereits aus diesem Grund ist die angefochtene Baubewilligung vom 

21. Juli 2023 nicht rechtsgenüglich unterzeichnet worden und aus diesem 

Grund aufzuheben (vgl. BGE 147 IV 93 E.1.4.4 mit Hinweisen; Urteile des 

Bundesgerichts 1C_633/2022 vom 27. September 2023 E.2.1, 

8C_355/2022 vom 2. November 2022 E.3.5; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, 

Rz. 1096 ff. und 1105 ff.). Hätte der Gemeindevorstand in einem einzigen 

Bauentscheid – was durch das KRVO eigentlich so vorgesehen ist – 

sowohl die Einsprache abgewiesen als auch die Baubewilligung erteilt, 

hätte sich diese Problematik nicht gestellt.

1.5. Die Verfahren R 23 83 und R 23 86 wurden am 3. Januar 2024 vereinigt, 

womit diese mit vorliegendem Urteil in der ordentlichen Besetzung gemäss 

Art. 43 Abs. 1 VRG gemeinsam erledigt werden.

2. Streitig ist vorliegend die materielle Frage, ob die Baubehörde der 

Gemeinde C._____ in zulässiger Weise das geplante Bauprojekt der 

Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen der Besitzstandsgarantie gemäss 

- 18 -

Art. 81 Abs. 1 und 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) bewilligt resp. die Einsprachen der 

Beschwerdeführer 1 und 2 abgewiesen hat.

3.1. Eine Anwendung des Hofstattrechts wurde nach Auffassung des 

Verwaltungsgerichts beim vorliegenden Verfahren seitens der 

Beschwerdegegnerin 1 zu Recht von Anfang an ausgeschlossen. Das 

kommunale Baugesetz sieht in Art. 9 mit der Marginalie "Hofstattrecht" 

nämlich folgendes vor:

1Für Erhalt und Erneuerung sowie Umbau, massvolle Erweiterung und 

Nutzungsänderung von rechtmässig erstellten Bauten, die den geltenden Vorschriften 

nicht mehr entsprechen, gelten die Vorschriften der kantonalen Raumplanungs-

gesetzgebung (KRG).

2Für den Wiederaufbau rechtmässig erstellter Bauten und Anlagen innerhalb der 

Bauzone gilt das Hofstattrecht im Rahmen der nachfolgenden Bestimmungen.

3Werden rechtmässig erstellte Bauten oder Anlagen, die den geltenden Vorschriften 

nicht mehr entsprechen, durch höhere Gewalt zerstört oder ganz oder teilweise 

abgebrochen, dürfen sie ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der 

Regelbauweise in ihrer bisherigen Lage und Ausdehnung wieder aufgebaut werden, 

wenn folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

1. bei Abbruch entspricht die bestehende oder beabsichtigte Nutzung dem 

Zonenzweck. Bei Zerstörung bleibt die bestehende Nutzung unabhängig der 

Zonenkonformität gewährleistet;

2. die Gebäudemasse des Altbaus wurden vor dem Abbruch bzw. binnen zweier 

Monate seit der Zerstörung im Einvernehmen mit der Baubehörde durch 

Pläne festgehalten und diese bei der Gemeinde deponiert;

3. das Baugesuch für den Wiederaufbau wurde innert drei Jahren nach der 

Zerstörung bzw. dem Abbruch eingereicht.

4. es stehen keine überwiegenden öffentlichen Interessen wie Feuerpolizei, 

Anliegen des Ortsbildschutzes etc. entgegen;

- 19 -

4Geringfügige Abweichungen bezüglich Lage und Ausdehnung können gestattet 

werden, wenn dadurch der bisherige Zustand verbessert wird und keine 

überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen.

5Erweiterungen sind zulässig, wenn sie den geltenden Vorschriften der 

Regelbauweise entsprechen.

6Vorbehalten bleiben besondere gesetzliche Anpassungs- oder Sanierungspflichten 

sowie besondere Regelungen des eidgenössischen oder kantonalen Rechts für 

bestehende Bauten und Anlagen, wie Vorschriften in Gefahrenzonen, Abstands-

vorschriften gegenüber Kantonsstrassen, besondere Zonenbestimmungen betreffend 

Ersatzbauten und Ersatzanlagen, Schutzanordnungen des Generellen Gestaltungs-

plans oder Baulinien.

In Abs. 1 von Art. 9 BG verweist das kommunale Recht auf die 

Bestimmungen der Besitzstandsgarantie nach KRG, wenn es beim 

massgebenden Bauprojekt um "Erneuerung sowie Umbau, massvolle 

Erweiterung und Nutzungsänderung von rechtmässig erstellten Bauten" 

geht. Die Beschwerdegegnerin 2 hat bereits mit ihrem Baugesuch vom 

21. Juli 2022 (Bg1-act. 1) den Grundstein für die Anwendung der 

Besitzstandsgarantie gelegt, indem sie das Bauvorhaben als "Umbau und 

Erweiterung 2-Familienhaus" betitelte. Aufgrund der eingereichten Pläne 

war es für die Baubehörde von Anfang also klar, dass es sich im 

vorliegenden Fall nicht um ein Bauvorhaben im Hofstattrecht handelte, 

zumal es sich beim Bauprojekt offensichtlich nicht nur um eine 

geringfügige Abweichung bezüglich Ausdehnung gemäss Art. 9 Abs. 4 BG 

handelt, weshalb das vorliegenden Bauprojekt unter dem Titel 

"Hofstattrecht" von Vornherein nicht bewilligungsfähig wäre. So soll die 

Südfassade um 70 cm verschoben und das Dach um 74 cm erhöht 

werden, was nicht mehr als geringfügig zu qualifizieren wäre. Die 

Beschwerdegegnerin 2 beruft sich in ihren Rechtsschriften denn auch 

nicht auf das Hofstattrecht nach Art. 9 Abs. 2 ff. BG, weshalb sämtliche 

das Hofstattrecht betreffenden Rügen der Beschwerdeführer 1 ins Leere 

gehen. Eine Prüfung des Hofstattrechts würde sich im hier hypothetischen 

- 20 -

Fall eines ungewollten Abbruchs resp. einer ungewollten Zerstörung, 

sprich durch Einsturz der stehenzulassenden Mauern, aufdrängen. Diese 

Konsequenz hat die Beschwerdegegnerin 1 bereits mit der Auflage, dass 

alle in der Baueingabe als bestehend eingezeichneten Bauteile auch 

tatsächlich stehen gelassen werden müssen, unmissverständlich in 

Aussicht gestellt (vgl. Ziffer 10c der Baubewilligung [Bg1-act. 11]). Dieser 

hypothetische Fall ist nicht Gegenstand des vorliegenden Bauverfahrens, 

weshalb auf die entsprechenden Rügen auch nicht einzutreten ist. Es ist 

vielmehr zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 eine zulässige 

Bewilligung im Rahmen der Besitzstandsgarantie gemäss Art. 81 Abs. 1 

und 2 KRG erteilt hat, mithin zu Recht ein in Abgrenzung zum 

unzulässigen Neubau zu qualifizierendes Projekt genehmigt hat.

3.2. Ebenso ins Leere gehen die Vorbringen des Beschwerdeführers 2, 

wonach Vorräume, Keller, Waschküche und Trockenraum zur HNF zu 

schlagen seien. Er begründet dieses Ansinnen zusammenfassend mit 

hypothetischen Baumassnahmen (Verschiebung der Eingangstür etc.), 

die nicht Gegenstand des bestehenden Verfahrens sind, weshalb auf 

diese Rügen ebenfalls nicht einzutreten ist.

3.3. Im Weiteren kann in antizipierter Beweiswürdigung auf den beantragten 

Augenschein sowie auf die Einholung eines Gutachtens eines Architektur-

fachmannes (vgl. Replik Beschwerdeführer 1 S. 5) verzichtet werden, da 

sich der Sachverhalt resp. Fotos und Pläne in hinreichendem Masse aus 

den Akten ergeben und nicht ersichtlich ist, inwiefern die Abnahme dieser 

Beweismittel zusätzliche entscheidwesentliche Erkenntnisse liefern 

könnten (vgl. BGE 141 I 60 E.3.3 mit Hinweis; Urteile des Bundesgericht 

2D_6/2023 vom 22. Februar 2024 E.6.2, 1C_760/2021 vom 24. Januar 

2023 E.4.2, 1C_311/2021 vom 16. März 2022 E.3.3).

- 21 -

4. Materiell rügen die Beschwerdeführer die Verletzung der Bestimmungen 

zur Besitzstandsgarantie. Die Beschwerdeführer 1 sind insbesondere der 

Auffassung, dass es sich beim vorliegenden Bauprojekt gar um einen 

Anwendungsfall des Hofstattrechts – was jedoch nicht der Fall ist (siehe 

hiervor E.3.1) – handle. Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 stellen sich 

hingegen auf den Standpunkt, dass es sich beim geplanten Umbau um 

eine massvolle Erweiterung handle.

4.1. Die bestehende Baute, welche im Jahr 1974, und somit vor dem 1. Januar 

1998 erbaut worden ist, zählt unbestrittenermassen zu den rechtmässig 

erstellten Bauten innerhalb der Bauzone, die den geltenden Vorschriften 

nicht mehr entsprechen (altrechtliche Baute). Die zu erhaltenden oder 

erneuernden bzw. zu erweiternden Einrichtungen des Gebäudes 

existieren noch. Das zu beurteilende Baugesuch sieht im Wesentlichen 

vor, dass das bestehende Gebäude mit zwei 3.5-Zimmerwohnungen 

(Zweitwohnungen) teilweise abgerissen wird. Das neue Gebäude soll 

ebenfalls über zwei 3.5-Zimmerwohnungen (Zweitwohnungen) verfügen. 

Die Erschliessung der geplanten Wohnungen erfolgt wie beim bestehen-

den Bau von aussen her. Die neu auf dem Grundstück unterirdisch zu 

errichtende Einstellhalle samt zwei Untergeschossen sind mit der 

Wohnbaute nicht direkt verbunden und bilden auch nicht Streitgegen-

stand, werden der Vollständigkeit halber aber trotzdem erwähnt. Gemäss 

den Plänen bleiben an der Nord-, West- und Ostfassade des Wohn-

gebäudes mehrere Teile der Umfassungsmauern (in schwarz markiert) 

bestehen (vgl. Plan 1221_202 BE_Grundrisse [Bg1-act. 8/2]). Gänzlich 

bestehen bleiben der Boden des EG und des OG (vgl. Plan 1221_204 

BE_Nordostfassade und Querschnitt [Bg1-act. 8/4]). Unbestrittener-

massen wird die Südfassade um 70 cm verschoben und das Dach um 

74 cm erhöht. Die neu zu errichtenden Bauteile sind in den Plänen jeweils 

in rot markiert und der Umriss der bestehenden Teile ist gelb koloriert. Das 

- 22 -

geplante Gebäude wird ein Sparrendach mit Eterniteindeckung mit 

integrierten PV-Paneelen und eine Fassade in Modellier- und Feinputz 

aufweisen (vgl. Baubeschrieb Baugesuch [Bg1-act. 1]). Die Ausrichtung 

des Giebels bleibt unverändert. Der bestehende Balkon wird mit einem die 

gesamte Südfassade umfassenden Balkon ersetzt (vgl. Visualisierung 

[Bg1-act. 2/10] und Plan 1221_202 BE_Grundrisse [Bg1-act. 8/2]); die 

überdachte/verglaste Loggia auf der Südwestseite wird mit einer Glas-

Metall-Konstruktion (Wintergarten) ersetzt (vgl. Plan 1221_222 Fassade 

Südwest mit Obergeschoss [Bg1-act. 8/1]). Das bestehende Gebäude 

weist eine BGF von 147.93 m2 auf, die geplante Baute wird eine solche 

von 147.91 m2 haben (vgl. BGF Berechnung [Bg1-act. 2/6]). Die 

bestehende HNF beträgt 126.36 m2 und die projektierte HNF 126.21 m2 

(bei einer HNF-Reserve in Anwendung der zulässigen Erweiterung von 

30 % nach Art. 11 Abs. 3 ZWG von 38.06 m2 [Bg1-act. 2/3]).

4.2. Die Besitzstandsgarantie wird im Raumplanungs- und Baurecht allgemein 

davon abhängig gemacht, dass eine rechtmässige Baute oder Anlage 

besteht, die aufgrund einer Rechtsänderung (und nicht Sachverhalts-

änderung) rechtswidrig geworden ist (ZIMMERMANN, Die Besitzstands-

garantie im öffentlichen Recht, Diss. Zürich 2023, Rz. 21; vgl. WILLI, Die 

Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb 

der Bauzonen, Diss. Zürich 2003, S. 25). Während sich für Bauten und 

Anlagen ausserhalb der Bauzonen der Umfang der erweiterten 

Besitzstandsgarantie abschliessend nach Bundesverwaltungsrecht 

bestimmt, sind die Besitzstandsgarantien für Bauten und Anlagen 

innerhalb der Bauzonen regelmässig im kantonalen, und wo vorhanden, 

im kommunalen Recht vorgesehen. Diese werden jedoch durch die 

bundesrechtliche Besitzstandsgarantie für Zweitwohnungen (vgl. 

Art. 10 ff. ZWG) verdrängt (ZIMMERMANN, a.a.O., Rz. 20 und 117), wenn es 

um die Überführung einer Erstwohnung in eine Zweitwohnung handelt 

- 23 -

(Art. 11 Abs. 4 ZWG) oder bei einer Erneuerung, Umbaute resp. bei einem 

Wiederaufbau zusätzliche Wohnungen geschaffen (Art. 11 Abs. 2 ZWG) 

oder bestehende Wohnungen um mehr als 30 Prozent der HNF erweitert 

werden (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Da die bestehende Baute bereits heute zwei 

Zweitwohnungen beinhaltet und die zu erstellende Baute ebenfalls zwei 

Ferienwohnungen mit der gleichen HNF beinhalten wird, ist der 

vorliegende Fall kein Anwendungsfall von Art. 11 ZWG. Die streitgegen-

ständliche Baute liegt innerhalb der Bauzone, weshalb das kantonale 

Recht zur Anwendung gelangt.

4.3. Zu unterscheiden gilt es zwei Arten von Garantien: Die "einfache 

Besitzstandsgarantie" richtet sich darauf, eine Baute in ihrem Bestand zu 

erhalten und die dafür nötigen Unterhaltsarbeiten grundsätzlich zu 

ermöglichen, soweit der Umfang, die Erscheinung, die Bestimmung und 

der Wert der Anlage unverändert bleiben (vgl. zum Ganzen WALDMANN, in: 

Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches 

Baurecht, Zürich et al. 2016, Rz. 6.56 ff.). Eingeschlossen ist der 

werterhaltende Unterhalt zur Erlangung der ordentlichen Lebensdauer 

(Urteile des Bundesgerichts 1C_218/2015 vom 2. Juni 2016 E.3.2, 

1P.418/2002 vom 16. Dezember 2002 E.3.1.1, 1P.236/2000 vom 

10. August 2000 E.3b). Bei der "erweiterten Besitzstandsgarantie" 

bestehen je nach einschlägiger Rechtsgrundlage weitergehende 

Befugnisse wie wertvermehrender Unterhalt, Umbauten, Erweiterungen, 

Nutzungsänderungen und Wiederaufbau bzw. Ersatzneubau (vgl. z.B. 

Art. 24c Abs. 2 Bundesgesetz über die Raumplanung [Raumplanungs-

gesetz, RPG; SR 700] i.V.m. Art. 42 Raumplanungsverordnung [RPV; 

700.1]; BGE 113 Ia 119 E.2a). Die erweiterte Besitzstandsgarantie dient 

mithin der Fortentwicklung der unter dem alten Recht rechtmässig 

getätigten baulichen Investitionen (WILLI, a.a.O., S. 70).

- 24 -

4.4. Art. 9 Abs. 1 BG verweist für Erhalt und Erneuerung sowie Umbau, 

massvolle Erweiterung und Nutzungsänderung von rechtmässig erstellten 

Bauten, die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, auf die 

Vorschriften der Besitzstandsgarantie der kantonalen Raumplanungs-

gesetzgebung. Die Besitzstandsgarantie wird kantonal einheitlich in 

Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG geregelt. Sinn und Zweck dieser Bestimmung 

ist die Konkretisierung des Gebots zur Siedlungsentwicklung nach innen 

und die Garantie einer gebotenen sinnvollen Weiterentwicklung der 

vorhandenen Bausubstanz, ohne anderseits legitime öffentliche und 

private Anliegen, wie Siedlungsqualität und Wohnhygiene, zu vernach-

lässigen (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur KRG-

Revision, Heft Nr. 3/2004 – 2005, S. 352 f. [fortan Botschaft]; Arbeitshilfe 

zum KRG des Departements für Volkswirtschaft und Soziales 

Graubünden, Stand 1. Dezember 2010, S. 80 Vorbemerkung). Nach 

Art. 81 Abs. 1 KRG dürfen rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die 

den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, erhalten und erneuert 

werden. Solche Bauten und Anlagen dürfen zudem umgebaut, massvoll 

erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch die 

Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine 

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 

entgegenstehen (Art. 81 Abs. 2 KRG). Im Kanton Graubünden ist 

demnach eine erweiterte Besitzstandsgarantie vorgesehen. Nach 

Auffassung des Verwaltungsgerichts ist das Ermessen der kommunalen 

Baubehörde bei der Anwendung der Besitzstandsgarantie beschränkt, da 

die einheitliche Anwendung von Art. 81 KRG höher zu gewichten ist. Diese 

Einschränkung entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der bei der 

Kodifizierung der Besitzstandsgarantie auf kantonaler Ebene eine 

einheitliche kantonale Regelung schaffen wollte zwecks Vereinfachung für 

die Rechtsanwendung sowie Entlastung der kommunalen Baugesetze 

(vgl. Botschaft, S. 353).

- 25 -

4.5. Konkretisiert werden die beiden massgebenden Bestimmungen von 

Art. 81 KRG in der Arbeitshilfe zum KRG (S. 80 f.) wie folgt: "Abs. 1 und 2 

befassen sich einerseits mit der Erhaltung und Erneuerung von 

bestehenden, rechtmässig entstandenen Bauten und Anlagen (Abs. 1) 

und anderseits […] dem Umbau, der angemessenen Erweiterung und der 

teilweisen Nutzungsänderung solcher Bauten und Anlagen (Abs. 2). Die 

Regelung entspricht dem schweizerischen und auch bündnerischen 

Standard. Während Erhaltung und Erneuerung ohne weiteres bereits 

gestützt auf die Eigentumsgarantie gestattet sind, sind die darüber hinaus 

gehenden Eingriffe (Umbau, angemessene Erweiterung, teilweise 

Nutzungsänderung) nur zulässig, wenn die bestehende Rechtswidrigkeit 

(wozu auch die Zonenwidrigkeit gehört) nicht verschärft wird und wenn 

dem Vorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen 

Interessen entgegenstehen. Mit dieser Lösung ist ein vernünftiger 

Ausgleich zwischen dem Interesse an einer sinnvollen Weiterverwendung 

neurechtswidriger Bauten einerseits und dem Interesse der Öffentlichkeit 

und des Nachbarn an der möglichst ungeschmälerten Durchsetzung der 

jeweils rechtskräftigen Bau- und Nutzungsordnung anderseits sicher-

gestellt. Die in Art. 81 KRG enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe 

werden in der Praxis zu konkretisieren sein. Von grosser Bedeutung ist 

dabei vor allem die Trennlinie zwischen den (noch zulässigen) Umbauten 

resp. angemessenen Erweiterungen und der (nicht mehr zulässigen) 

neubauähnlichen Umgestaltung, sowie auch die Frage, wann bei einem 

Um- oder Erweiterungsbau von einer Verstärkung der bestehenden 

Rechtswidrigkeit gesprochen werden kann. Eine solche dürfte im 

Allgemeinen dann vorliegen, wenn das öffentliche oder nachbarliche 

Interesse, das die verletzte Norm schützen soll, durch den Um- oder 

Erweiterungsbau stärker beeinträchtigt würde" (vgl. auch Botschaft, 

S. 352 f.).

- 26 -

4.6. Anhand dieser Vorgaben ergeben sich aus Art. 81 KRG zwei Kriterien, die 

kumulativ erfüllt sein müssen, um die Rechtswohltat der erweiterten 

Besitzstandsgarantie in Anspruch nehmen zu können (vorausgesetzt, die 

Baute war unter dem alten Recht gesetzeskonform); einerseits gilt das 

Gebot der sinnvollen Weiterentwicklung der vorhandenen Bausubstanz. 

Auf der anderen Seite dürfen keine überwiegenden öffentlichen oder 

nachbarlichen Interessen vorliegen. Diese Kriterien gilt es in der Folge 

vertieft zu erörtern und zu prüfen:

4.6.1. In zulässiger Erweiterung der in der Bundesverfassung verankerten 

Bestandesgarantie (Art. 26 und Art. 9 BV; WALDMANN, a.a.O., Rz. 6.56) 

sind weiterreichende Vorkehrungen ausdrücklich zulässig (WILLI, a.a.O., 

S. 45). Die hier massgebende Gesetzesbestimmung im KRG steckt mit 

dem Gebot der sinnvollen Weiterentwicklung der vorhandenen 

Bausubstanz den Rahmen der zulässigen Vorkehrung ab. Im Urteil 

1C_317/2019 vom 17. März 2020, mitgeteilt am 14. Mai 2020, hält das 

Bundesgericht in Erwägung 5.3 dazu fest, zwar überschreite die geplante 

Baute die BGF der bisherigen Baute nicht, doch übersteige bereits diese 

ihrerseits die heute an sich zonenkonforme Ausnützung deutlich, was mit 

Blick auf die Besitzstandsgarantie für sich genommen nicht unzulässig sei. 

In jenem Fall wich aber die geplante Bauweise vom Baukörper der 

bisherigen Baute wesentlich ab und veränderte damit das Bild der 

Kernzone massgeblich, weshalb die Besitzstandsgarantie keine 

Anwendung fand. Das im Kanton Graubünden geltende Gebot der 

sinnvollen Weiterentwicklung der vorhandenen Bausubstanz ist im 

Einklang mit der Arbeitshilfe zum KRG und im Lichte der bundes-

gerichtlichen Rechtsprechung dahingehend zu konkretisieren, dass die 

bestehende Rechtswidrigkeit nicht durch das Bauvorhaben verstärkt 

werden darf.

- 27 -

4.6.2. Mangels umfassenderer kantonaler Rechtsprechung und der gesetz-

geberisch gewollten Konkretisierung durch die Praxis (vgl. Botschaft, 

S. 353) ist zur Auslegung der unzulässigen Verstärkung der Rechts-

widrigkeit die Rechtsprechung anderer Kantone heranzuziehen, die 

ebenfalls in ihrer Bauordnung eine erweiterte Besitzstandsgarantie 

vorsehen. Insbesondere der Kanton Zürich verfügt diesbezüglich über 

eine umfassende gefestigte Lehre und Rechtsprechung. Laut Recht-

sprechung des Bundesgerichts liegt im Sinne des Zürcher Bau- und 

Planungsrechts eine weitergehende Abweichung vor, wenn zusätzlich 

gegen eine bereits verletzte Bestimmung verstossen wird, also z.B. die 

bereits überschrittene Bauhöhe noch einmal erhöht würde (statt vieler: 

Urteile des Bundesgerichts 1C_5/2016, 1C_9/2016 vom 18. Mai 2016 E.4, 

1C_326/2008 vom 29. Oktober 2008 E.2.2, 1C_198/2007 vom 

21. Dezember 2007 E.4.1). In der Zürcher Lehre wird das Vorliegen einer 

weitergehenden Abweichung von Vorschriften bejaht, wenn eine bereits 

bestehende Baurechtswidrigkeit einer Baute verstärkt wird, indem bspw. 

ein bereits unterschrittener Abstand zusätzlich unterschritten oder die 

schon überschrittene Baumasse oder Geschosszahl zusätzlich erhöht 

wird (vgl. FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ [Hrsg.], Zürcher Planungs- und 

Baurecht, 7. Aufl. 2024, Bd. 1, S. 582 f.). In der St. Galler Praxis wird bei 

einer (ursprünglich) materiell rechtswidrigen Baute die Attikanorm 

erheblich auch bei an sich wenig bedeutsamen Erweiterungen verletzt, 

wenn die Verstärkung der Rechtswidrigkeit insgesamt als wesentlich 

bezeichnet wird (Urteil des Verwaltungsgerichts St. Gallen vom 26. Januar 

2011 [B 2010/106]; SGGVP 2011 Nr. 18). Im Kanton Luzern gilt für die 

Abgrenzung zur neubauähnlichen Umbaute folgendes (Urteil des 

Kantonsgerichts Luzern 7H 17 235 vom 5. April 2018): "Es dürfen nicht nur 

kleinere Schäden an Innen- und Aussenwänden, Fenstern, Türen und 

Böden behoben, sondern auch bestehende unbefriedigende technische 

oder sanitäre Einrichtungen verbessert oder dem modernen Wohn-

- 28 -

standard angepasst werden. Unter Umständen darf gar das Volumen in 

unbedeutender Weise vergrössert und das Erscheinungsbild verändert 

werden (Urteil des Bundesgerichts 1C_218/2010 vom 11. Januar 2011 

E.3.3; WILLI, a.a.O., S. 44). Stets muss es jedoch um Massnahmen gehen, 

die das Gebäude vor dem vorzeitigen Verfall oder – gemessen am 

heutigen Wohnstandard – dem Eintritt der Unbenutzbarkeit vor Ablauf der 

Lebensdauer der Substanz schützen. Namentlich sind unter 

Modernisierungsarbeiten bzw. Erneuerungen im baurechtlichen Sinn nur 

solche zu subsumieren, die Werterhaltung, nicht aber Wertvermehrung 

anstreben (Luzerner Gerichts- und Verwaltungsentscheide [LGVE] 2004 II 

Nr. 19 E.3a; Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 14 279/281/282 vom 

26. Oktober 2015 E.3.5; ferner: SOMMERHALDER FORESTIER, in: Baumann/ 

van den Bergh/Gossweiler/Häuptli/Häuptli-Schwaller/Sommerhalder 

Forestier [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 

2013, § 68 Rz. 16 ff.; ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, 

Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 3 Rz. 3; ferner: WALDMANN, a.a.O., 

Rz. 6.58, 6.61). Es kann folglich nicht ein eigentlicher Neubau anstelle der 

infolge Alters verfallenen bestehenden Baute errichtet werden (LGVE 

1992 II Nr. 13; Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern V 05 157 vom 

16. Februar 2006 E.3b). Die erweiterte Besitzstandsgarantie nach § 178 

Abs. 2 PBG LU hingegen erfasst auch Umbauten und Erweiterungen 

neubauähnlichen Charakters (LGVE 2015 IV Nr. 15 E.3.4; Urteil des 

Verwaltungsgerichts Luzern 7H 17 235 vom 5. April 2018 E.6.3.2).

4.6.3. Das in der Wohnzone 0.15 liegende Grundstück der Beschwerde-

gegnerin 2 verfügt über eine Fläche von 527 m2, was gemäss Zonen-

schema (Art. 64 BG) in Anwendung der AZ von 0.15 eine zulässige 

Ausnützung von 79.05 m2 ergibt. Die zonenkonforme Ausnützung wird 

demnach bei weitem überschritten. Damit ist die bestehende Baute mit 

einer BGF von 147.93 m2 in diesem Sinne zonenwidrig. Indes 

- 29 -

überschreitet die geplante Baute die BGF der bisherigen nicht. In diesem 

Sinne ist die geplante Baute hinsichtlich ihrer Erweiterung der Südfassade 

um 70 cm mangels Verstärkung des rechtswidrigen Zustandes nicht per 

se rechtswidrig. Denn bauliche Veränderungen, welche die Gebäudehülle 

in der Horizontalen ohne Verstärkung der Rechtswidrigkeit erweitern, 

dürften für sich allein betrachtet die für die Annahme einer neubau-

ähnlichen Umgestaltung geforderte Intensität kaum je erreichen (vgl. 

WILLI, a.a.O., S. 104). Der bestehende Anbau im EG, auf dem die Terrasse 

im OG erweitert wird, unterschreitet den gesetzlichen Grenzabstand von 

2.5 m gemäss Zonenschema (Art. 61 BG; vgl. Plan 1221_202 

BE_Grundrisse [Bg1-act. 8/2]). Geplant ist die umfangmässige 

Beibehaltung des Anbaus zur Nutzung als Skiraum; darauf soll ein Winter-

garten für das OG platziert werden. Unabhängig davon, ob nun ein 

gedeckter und verglaster Balkon durch einen geschlossenen Wintergarten 

ersetzt wird, wird die Unterschreitung des Gebäudeabstands durch den 

geplanten Bau nicht verstärkt. Die Frage der unzulässigen Umnutzung des 

Wintergartens, deren Beantwortung wesentlich von der Art der Verglasung 

abhängt (vgl. VGU R 23 6 und R 23 7 vom 12. Dezember 2023 betr. 

Auflage einer Einfachverglasung bei einem unbeheizten Wintergarten), 

kann an dieser Stelle offen gelassen werden. Schliesslich wird die 

geplante Gebäudehöhe die in der Wohnzone geltende Gebäudehöhe von 

7.5 m nicht überschreiten. In den einzelnen Teilbereichen resultiert durch 

das Bauprojekt prima facie keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit. 

Rechtsprechungsgemäss ist eine vertikale oder eine horizontale 

Abweichung zulässig. Da – wie im vorliegenden Fall – drei Teilbereiche in 

ihrer Kumulation eine nicht zu vernachlässigende Gesamtwirkung 

zeitigen, sind weitere Kriterien zur Konkretisierung der sinnvollen 

Weiterentwicklung zu erörtern.

- 30 -

4.6.4. Das Gebot der sinnvollen Weiterentwicklung einer bestehenden Baute im 

Rahmen der Besitzstandsgarantie beschränkt sich nach Auffassung des 

Verwaltungsgerichts nicht nur auf die Einhaltung des aktuellen zahlen-

mässigen Besitzstandes; es ist vielmehr eine Gesamtwürdigung 

sämtlicher Aspekte vorzunehmen, um zwischen zulässiger Umbaute / 

Erweiterung und unzulässiger Neubaute unterscheiden zu können, 

insbesondere wenn, wie vorliegend, nicht nur ein Teilbereich betroffen ist. 

Für die eingehende Prüfung des Gebots der sinnvollen Weiterentwicklung 

sind demnach die Kriterien zur Abgrenzung der unzulässigen Verstärkung 

der Regelwidrigkeit mit (nicht abschliessenden) Unterkriterien im Rahmen 

der Einzelfallbeurteilung zu verfeinern. Es ist mithin die Trennlinie 

zwischen den noch zulässigen Umbauten und der nicht mehr zulässigen 

neubauähnlichen Umgestaltung zu finden (vgl. auch VGU R 07 103 vom 

11. April 2008 E.4).

4.6.4.1. Zum einen ist das Kriterium des Erweiterungsmasses heranzuziehen. Da 

das Mass des Erlaubten keine absolute Grösse darstellt, sondern sich am 

Bestehenden misst, dürfen Erweiterungen bei einer grösseren Baute 

folgerichtig etwas umfangreicher ausfallen als bei einem kleineren 

Gebäude. Die Grenze des Zulässigen ist jedoch auf jeden Fall dort zu 

ziehen, wo die geplanten Neuerungen die Gestalt des ursprünglichen 

Gebäudes nicht mehr erkennen lassen, so dass dieses seine Identität 

verlöre (WILLI, a.a.O, S. 103 f.). Ins gleiche Kerbholz schlägt das Bundes-

gericht mit dem wegweisenden Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 

8. Mai 2020 E.5.2.3 f. (betr. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 18 

18): "In der Botschaft zum ZWG (BBl 2014 2287 ff., S. 2310) führte der 

Bundesrat aus, altrechtliche Wohnungen dürften erneuert, umgebaut und 

– gegebenenfalls mit einer geringfügigen Standortverschiebung – wieder 

aufgebaut werden. Diese Einschränkung beruht auf der Überlegung, dass 

Art. 11 ZWG an den altrechtlichen Besitzstand anknüpft: Es dürfen keine 

- 31 -

neuen Zweitwohnungen errichtet werden, sondern lediglich bereits 

bestehende altrechtliche Wohnungen abgebrochen und wiederaufgebaut 

werden. Die Identität der Baute muss daher im Wesentlichen gewahrt 

bleiben. Ob dies der Fall ist, ist unter Würdigung der gesamten Umstände 

zu beurteilen, zu denen insbesondere auch der Standort zählt." Im 

vorliegenden Fall bleibt die Identität der Baute bezüglich des Standorts 

und des Fussabdrucks bestehen. Wie hiervor ausgeführt, verstärken die 

Erweiterung nach Süden und in die Höhe nicht die Rechtswidrigkeit, 

weshalb die einzelnen Erweiterungen abstrakt und unabhängig 

voneinander an und für sich als massvoll zu qualifizieren sind.

4.6.4.2. Weiter gilt es das Kriterium der inneren Einteilung und Organisation oder 

Konstruktion der Baute heranzuziehen. Für die Abgrenzung zulässiger 

Umbauten zu unzulässigen Neubauten dürfte von entscheidender 

Bedeutung sein, ob das Bestehende oder zumindest wesentliche Teile in 

der inneren Einteilung und in der Organisation oder Konstruktion des 

Gebäudes noch zu erkennen sind. Dies ist klarerweise dort zu verneinen, 

wo die bestehende Bausubstanz weitreichend durch neue ersetzt werden 

soll und nur der Anschein der Kontinuität erweckt wird. Als Faustregel soll 

gelten, dass bei Umbauten das zulässige Mass noch nicht überschritten 

ist, wenn die Konstruktion der Baute mit den Aussenmauern, den 

wesentlichen inneren Mauern und der Decken- und Dachkonstruktion 

mehrheitlich erhalten bleibt und auch die innere Einteilung und 

Organisation der Baute nicht grundlegend verändert wird (WILLI, a.a.O., 

S. 102). Dass im OG an der Nordfassade viele rote (=neue) Mauern 

eingezeichnet sind, resultiert daraus, dass die bestehende Nordfassade 

zur Hälfte nicht aus Mauerwerk besteht (vgl. Plan Erdgeschoss und Ober-

geschoss HNF Neu [Bg1-act. 2/5] und Foto Fassade Nordwest [Bg1-act. 

2/10]). Im EG bleibt an der Westfassade mehr als die Hälfte der bisherigen 

Mauern bestehen und im OG auch ein überwiegender Teil (vgl. Plan EG 

- 32 -

und OG HNF Bestand [Bg1-act. 2/4] mit Plan EG und OG HNF neu [Bg1-

act. 2/5]). Es bleibt jedoch keine einzige der drei genannten Aussen-

mauern in der Form bestehen, wie sie heute ist. Auch im Inneren bleibt 

keine einzige Mauer bestehen. Selbst wenn die beiden 3.5-Zimmer-

wohnungen im Sinne der Raumnutzung bestehen bleiben und den 

heutigen Wohnanforderungen angepasst werden (was grundsätzlich nicht 

zu beanstanden ist), so fällt insbesondere im EG auf, welches bis dato 

über einen Schutzraum verfügt, dass das Geschoss mit weiteren Räumen, 

wie Keller und Waschküche/Trockenraum, ergänzt werden soll, die heute 

so gar nie Bestandteil des EG waren. Damit erfährt dieses Geschoss eine 

grundlegende innere Reorganisation und dient nicht mehr ausschliesslich 

Wohnzwecken. Vorliegend zeigt die Visualisierung der geplanten Baute 

eine völlig neue Konstruktion. Insbesondere das gesamte Dach wird 

ersetzt und weitreichend mittig mit einer Überdachung, deren Giebel quer 

zum Dachgiebel steht, zwecks Deckung des Balkons im OG erweitert. 

Zudem soll das OG eine lichte Höhe über der Normgeschosshöhe von 

2.40 m aufweisen, was ebenfalls eine grundlegende Änderung in der 

Konstruktion darstellt. Zudem erscheint das geplante OG mit dieser 

Konstruktionsänderung im Vergleich zum EG, bei welchem die bisherige 

Raumhöhe beibehalten wird, wuchtig, was bei der bestehenden 

Konstruktion eben nicht der Fall ist. Die heutige Baute zeichnet sich 

dadurch aus, dass die Fassade an der Südseite des EG weiss verputzt ist 

und das OG mit seiner Holzverkleidung im Gegensatz dazu eher unauf-

fällig erscheint. Es besteht schlussfolgernd weder äusserlich noch im 

Innern eine Kontinuität der bestehenden Konstruktion, die sich im Umbau 

resp. in der Erweiterung wiederspiegeln würde, weshalb das geplante 

Bauprojekt nicht mehr als sinnvolle Weiterentwicklung der Bausubstanz, 

sondern als Neubau zu qualifizieren ist.

- 33 -

4.6.4.3. Schliesslich gilt es das Kriterium Schutz der Investitionen zu prüfen. Das 

Argument des Beschwerdeführers 2 bezüglich Erhalt und Schutz der 

getätigten Investitionen ergibt sich ebenfalls aus der Zürcher Praxis (vgl. 

statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich 

VB.2022.00044 vom 1. Juni 2022). Die Prüfung dieses Kriteriums entfällt 

aber infolge der Schlussfolgerung hiervor. Selbst wenn die Kriterien 

hiervor bejaht würden, würde der geplante Bau nicht bloss die bestehende 

Baute vor dem Eintritt der Unbenutzbarkeit vor Ablauf der Lebensdauer in 

ihrer Substanz schützen, sondern Investitionen vergleichbar wie bei einem 

Neubau von CHF 1'516'900.00 (vgl. Baugesuch S. 2 [Bg1-act. 1]) 

auslösen, was ebenfalls den Sinn und Zweck der Besitzstandsgarantie 

über Gebühr strapaziert. Auch aufgrund dieses Kriteriums ist die geplante 

Baute aufgrund der Perpetuierung des rechtwidrigen Zustandes als 

unzulässige Neubaute zu qualifizieren.

4.7. Aufgrund der hiervor resultierenden Qualifikation erübrigt sich eine 

Vornahme der Interessensabwägung. Im Sinne eines obiter dictums sei 

jedoch bezüglich des Standpunkts des Beschwerdeführers 2, wonach das 

an und für sich nicht justiziable Recht auf Aussicht des Beschwerde-

führers 2 im Rahmen der gebotenen Interessensabwägung nach Art. 81 

Abs. 2 KRG zu berücksichtigen sei (Replik Rz. 18), angeführt, dass die 

Interessensabwägung vorliegend zugunsten der Beschwerdegegnerin 2 

ausfallen würde, da die durch die Gebäudehöhe geschützten Interessen 

des Nachbarn (Belichtung, Aussicht) durch die Erhöhung des Gebäudes 

nicht weitergehender tangiert würden, als dies bei einem zonenkonformen 

(Ersatz-)Neubau der Fall wäre.

4.8. Sind bauliche Massnahmen an einem bestehenden Gebäude als neubau-

ähnliche Umgestaltung zu qualifizieren, hat dies zur Folge, dass die 

Besitzstandsgarantie nach Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG keine Anwendung 

findet und das gesamte Projekt nach den Neubauvorschriften zu 

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beurteilen ist. Als Neubaute ist die geplante Baute regelwidrig und damit 

zu Unrecht bewilligt worden. Aufgrund dessen sind beide Beschwerden in 

diesem Umfang gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und die 

angefochtenen Entscheide vom 16. März 2023/20. Juli 2023, mitgeteilt am 

21. Juli 2023, resp. vom 21. Juli 2023, aufzuheben.

5.1. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig – ohne solidarische Haftung – zu Lasten der 

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2. Das Verwaltungsgericht erachtet dabei 

vorliegend eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00, zuzüglich Kanzlei-

auslagen, für angemessen.

5.2.1. Auf die Beschwerden der Beschwerdeführer 1 und 2 wird rügespezifisch 

teilweise nicht eingetreten. Trotzdem sind sie die obsiegende Partei, da 

sie mit ihrem Hauptantrag, der Einspracheentscheid und die Baubewilli-

gung seien aufzuheben, vollständig durchdringen. Nach Art. 78 Abs. 1 

VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der 

obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen 

Kosten zu ersetzen. Vorliegend wird die Parteientschädigung dem 

Ausgang des Verfahrens entsprechend zugunsten den obsiegenden 

Beschwerdeführern 1 und 2 resp. zulasten der unterliegenden 

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zugesprochen. Ausgangspunkt dafür ist 

die eingereichte Honorarnote der Rechtsvertreter der obsiegenden 

Parteien. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des 

Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) 

setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden 

Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV 

vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die 

anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte 

Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag 

üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 

- 35 -

Abs. 1 HV ein Stundenansatz von CHF 210.00 bis CHF 270.00. Weiter 

wird vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen 

und für die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die 

geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von 

den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte 

Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 

HV). Reichen die Parteien zu Beginn des Verfahrens nicht eine 

vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung ein, kann die 

urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der die Anwalts-

rechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV).

5.2.2. Gemäss Kostennote vom 12. Januar 2024 macht der Rechtsvertreter der 

Beschwerdeführer 1 eine Parteientschädigung von insgesamt 

CHF 3'901.55 (bestehend aus: Honorar gemäss Vereinbarung und 

Zeitaufwand von 13.05 h à CHF 270.00 [CHF 3'253.50] plus Spesen-

pauschale von 3 % [CHF 105.70] zzgl. 7.7 % MWST auf CHF 3'253.50 

[CHF 250.50] resp. 8.1 % MWST auf CHF 270.00 [CHF 21.85]) geltend. 

Auf diesen Aufwand kann abgestellt werden.

5.2.3. Gemäss Kostennote vom 11. Januar 2024 macht der Rechtsvertreter des 

Beschwerdeführers 2 eine Parteientschädigung von total CHF 3'152.10 

(bestehend aus [jeweils kaufm. gerundet]: Honorar gemäss Vereinbarung 

und Zeitaufwand von 10.41666 h à CHF 270.00 [CHF 2'812.50] plus 

Spesenpauschale von 4 % [CHF 112.50] zzgl. 7.7 % MWST auf 

CHF 2'362.50 [CHF 181.90] resp. 8.1 % MWST auf CHF 450.00 

[CHF 36.45] sowie 7.7 % MWST auf CHF 94.50 [CHF 7.30] resp. 8.1 % 

MWST auf CHF 18.00 [CHF 1.45]) geltend. Gemäss ständiger Praxis des 

Verwaltungsgerichts (vgl. statt vieler: VGU R 21 78 vom 30. Juni 2022 

E.10.4) erfolgt eine Reduktion auf die im Kanton Graubünden übliche 

Spesenpauschale von 3 %. Die eingereichte Honorarnote ist 

entsprechend auf CHF 3'121.80 zu kürzen (10.41666 h à CHF 270.00 

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[CHF 2'812.50] plus Spesenpauschale von 3 % [CHF 84.40] zzgl. 7.7 % 

MWST auf CHF 2'362.50 [CHF 181.90] resp. 8.1 % MWST auf 

CHF 450.00 [CHF 36.45] sowie 7.7 % MWST auf CHF 70.90 [CHF 5.45] 

resp. 8.1 % MWST auf CHF 13.50 [CHF 1.10]). Die Beschwerde-

gegnerinnen 1 und 2 haben den Beschwerdeführer 2 daher gesamthaft 

mit gerundet CHF 3'121.80 zu entschädigen.

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III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerden R 23 83 und R 23 86 werden gutgeheissen, soweit 

darauf eingetreten wird. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 

16. März 2023/20. Juli 2023, mitgeteilt am 21. Juli 2023, sowie die 

Baubewilligung vom 21. Juli 2023 werden aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 804.00

zusammen CHF 4'804.00

gehen zu gleichen Teilen zulasten der Gemeinde C._____ und D._____.

3.1. Die Gemeinde C._____ und D._____ entschädigen A._____ und 

A.B._____ zu gleichen Teilen aussergerichtlich mit insgesamt 

CHF 3'901.55 (inkl. Spesen und MWST).

3.2. Die Gemeinde C._____ und D._____ entschädigen B._____ zu gleichen 

Teilen aussergerichtlich mit insgesamt CHF 3'121.80 (inkl. Spesen und 

MWST).

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]