# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1fe5ec7b-ac80-5d56-9324-b9149a9653b7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2019 16
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2019-16_0000-00-00.pdf

## Full Text

170

7/16 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019

Tentativo di raggiro del divieto di abitazione secondaria.
– Esame dei presupposti per l’ammissione di un tentativo 

di raggiro del divieto di abitazione secondaria, in parti- 
colare sotto il profilo della richiesta di abitazioni prima- 
rie; tentativo non intravedibile nel caso di specie.

Umgehungsversuch des Zweitwohnungsverbots.
– Prüfung der Voraussetzungen zur Annahme eines Um- 

gehungsversuchs des Zweitwohnungsverbots insbeson- 
dere im Hinblick auf die Nachfrage nach Erstwohnungen; 
Versuch in casu verneint.

Considerandi:
6. […] Stando ai ricorrenti, la convenuta non mirerebbe a

realizzare delle abitazioni primarie, ma intenderebbe assicurarsi la 
costruzione così da gettare le basi per poi chiedere la sospensione delle 
limitazioni d’uso giusta l’art. 7 LASec invocando uno dei mo- tivi 
straordinari previsti all’art. 14 cpv. 1 LASec.

6.1. […] In conformità all’art. 14 cpv. 1 LASec, in futuro i 
ricorrenti potrebbero chiedere al Municipio di sospendere la limita- zione 
d’uso menzionata a determinate condizioni […].

Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale occorre 
esaminare d’ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire 
irrealistica l’intenzione e la possibilità di un utilizzo quale abitazio- ne 
primaria della costruzione prevista. A tal proposito, a seconda del caso, 
vanno presi in considerazione l’ubicazione dell’immobile (zona, 
accesso, distanza dai posti di lavoro), la sua concezione ar- chitettonica 
dal punto di vista di un utilizzo su tutto l’anno, il suo prezzo nonché le 
circostanze circa le persone che intendono abi- tarvi (domicilio e luogo 
di lavoro attuale, intenzione di trasferirsi). Qualora i futuri occupanti 
non fossero conosciuti, il criterio princi- pale è quello della domanda di 
residenze primarie nel medesimo settore. In tal caso va reso verosimile 
che in tale settore di mercato sussiste una richiesta di residenze 
primarie. Nei casi in cui la ri- chiesta è evidentemente insufficiente, la 
licenza edilizia può essere rilasciata soltanto se vi sono delle garanzie 
concrete da parte di ac- quirenti che intendono risiedere durante tutto 
l’anno nell’immobile. Ciò vale anche nel caso in cui la committenza 
intenda commercia- lizzare il progetto di costruzione come residenza 
primaria. Se tale volontà non appare realistica, va concluso che vi è un 
tentativo di eludere le disposizioni legali (cfr. DTF 145 II 99 consid. 3, 
144 II 49

16

7/16 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019

consid. 2). Per poter essere sanzionato, tuttavia, detto abuso di di- ritto 
deve essere manifesto (cfr. DTF 142 II 206 consid. 2.5). […]

6.2.2. […] la convenuta ha perlomeno reso verosimile che vi 
sono tre interessati all’acquisto delle tre case, sebbene non sia dato 
parlare di garanzie concrete da parte di acquirenti intenzionati a diventare 
residenti primari. Pertanto, l’interesse dimostrato non basta certo a 
invalidare dal principio la tesi di un tentativo di abu- so di diritto. D’altro 
canto non si può costringere il committente a dover inficiare l’accusa di 
un tentativo di raggiro della LASec esi- bendo dei contratti di vendita in 
atto notarile già nell’ambito della procedura di licenza edilizia. Nel seguito 
occorrerà quindi analizza- re nel dettaglio gli altri criteri determinanti. 
[…]

6.5. Da ultimo, ma non meno importante, va analizzata la 
richiesta di abitazioni primarie a O.3. . […]

6.5.2. Anzitutto, occorre rammentare che il tentativo di elu- dere 
le disposizioni legali sulle case secondarie deve essere mani- festo e 
che il Tribunale esamina d’ufficio se vi sono indizi concreti che 
facciano apparire irrealistico un utilizzo quale abitazione pri- maria.

Il fatto asserito dai ricorrenti che le persone che hanno con- 
tribuito all’indiscusso lieve aumento della popolazione di O.3. negli 
ultimi anni siano dei Ticinesi occupanti come residenza pri- maria le 
loro ex case di vacanza, nonché il fatto che vi sia già una grande offerta 
di residenze primarie e di abitazioni secondarie che potrebbero essere 
utilizzate come primarie (cfr. doc. E ricorrenti) oltre all’offerta che 
eventualmente si genererà con il progetto di ri- lancio turistico, non sono 
atti ad avvalorare l’ipotesi di un abuso di diritto. In questa sede non si 
tratta infatti di decidere su questioni pianificatorie in senso stretto, ma 
soltanto su un possibile tentativo di abuso della LASec. Come 
giustamente evidenziato dal convenu- to, già il fatto che negli ultimi anni 
vi è stato un aumento di dimo- ranti – sebbene la presa di dimora sia 
avvenuta da parte di persone già proprietarie di un’abitazione secondaria 
– basta per ammettere che O.3. resta una destinazione apprezzata 
non solo per abita- zioni secondarie, bensì anche per residenze 
primarie. La fattispecie in esame si differenzia dal caso di Verbier (DTF 
144 II 49) citato dai ricorrenti, soprattutto perché a O.3. negli ultimi 
anni è stata rilasciata una sola licenza edilizia primaria, sebbene la 
popolazio- ne sia cresciuta di oltre il 20 % (secondo le incontestate 
afferma- zioni del convenuto tra il 2012 e la fine del 2017 la 
popolazione di O.3.   è passata da 244 a 297 abitanti). Il caso di 
specie diverge

171

7/16 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019

inoltre dal caso deciso da questo Tribunale il 28 agosto 2018 in me- rito 
al Comune O.11.     (sentenza R 13 108), in cui si è affermato il 
tentativo di raggiro della LASec per la prospettata costruzione di quattro 
case monofamiliari di fronte alle cinque case monofamiliari già autorizzate 
nello stesso quartiere e a un calo della popolazione (cfr. R 13 108 
consid. 2.5; cfr. per il calo di popolazione tra i criteri decisivi anche 
STF 1C_263/2016 consid. 5.2 seg.).

Una richiesta di abitazioni primarie a O.3. non può es- sere 
poi esclusa soltanto perché vi sono parecchie case (perlopiù 
secondarie) in vendita sul mercato – come constatato da questo 
Tribunale  sui  siti  https://www.comparis.ch,  https://cmserviziim- 
mobiliarii.com, http://www.S.1. . Questi immobili infatti sono vecchi o 
piuttosto vecchi e, senza analizzarne le eventuali difficoltà di vendita, non 
possono comunque comprovare una mancanza di richiesta di abitazioni 
primarie del settore qui determinante, poiché questa va commisurata a 
un’offerta di abitazioni nuove e con le caratteristiche come quelle 
progettate. Un’eccezione sembrereb- be riguardare i quattro 
appartamenti, a tutt’oggi ancora in vendi- ta come prima occupazione, 
del condominio a 11 piani edificato nel 2013; questi tuttavia, dal profilo 
architettonico non si posso- no paragonare alle abitazioni qui in esame. 
Non essendoci quindi un’offerta di abitazioni nuove con caratteristiche 
perlomeno simili a quelle progettate, non è dimostrato che le abitazioni 
progettate non possano generare una richiesta; anzi, apparentemente 
questa esiste già da parte dei tre interessati sopra descritti. In questo 
sen- so il caso di specie si differenzia pure dal caso di Saanen, in cui il 
Tribunale federale ha riscontrato un abuso di diritto nel permesso di 
realizzare 12 appartamenti di lusso, rilevando che, secondo sti- ma del 
Comune, a Saanen c’era un’offerta di abitazioni primarie nel relativo 
settore di lusso di circa 10–15 appartamenti vacanti e per di più erano 
già stati autorizzati risp. si trovavano in costruzione da 13 a 18 
appartamenti, di fronte a una popolazione in ristagno da anni (cfr. DTF 
145 II 99 consid. 3.2). In conclusione, non vi è moti- vo di dubitare che 
sussista una richiesta di abitazioni primarie del rispettivo settore e 
nemmeno si intravede un evidente tentativo di raggiro della LASec.
R 18 57 sentenza del 10 dicembre 2019

172

http://www.comparis.ch/
http://www.S.1/