# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a74e5f6b-7aba-54b8-b8b8-f3bcfe9bcab4
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-14
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 14.03.2014 80.2014.16
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2014-16_2014-03-14.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2014.16

  	
  Lugano

  14 marzo 2014

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Antonio Saredo-Parodi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 14 gennaio 2014 contro la decisione del 18
  dicembre 2014 in materia di IC 2012.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   RI 1,
domiciliato __________, è limitatamente imponibile nel Canton Ticino quale
proprietario di sostanza immobiliare a __________ 

                                         Notificandogli
la tassazione IC 2012, con decisione del 27 novembre 2013, l’RS 1 commisurava
il reddito imponibile in fr. 16’300.– e quello determinante per l’aliquota in
fr. 1'094’900.–. Dal valore locativo dell’abitazione di __________ (fr.
20’400.–), l’autorità fiscale aveva ammesso in deduzione spese di manutenzione
dell’immobile per fr. 3’060.–.               

 

 

                                  B.   Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 4 dicembre 2013,
nel quale chiedeva la deduzione delle spese condominiali, pari a fr. 7'151.30. 

                                         Con
decisione del 18 dicembre 2013, l’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo,
argomentando che, secondo legge e giurisprudenza, sono deducibili solo le spese
di manutenzione, mentre non lo sono le spese di portineria, giardino, piscina,
riscaldamento, elettricità, tasse e abbonamenti vari ecc. Aggiungeva inoltre
che, non essendo noto il dettaglio delle spese condominiali, non era possibile
determinare quali costi fossero deducibili, ragione per cui si giustificava la
conferma della deduzione globale di fr. 3'060.–.

 

 

                                  C.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la
deduzione delle spese di manutenzione nella misura di fr. 7'151.30,
considerando le spese condominiali. Al ricorso, ha allegato la distinta delle
spese e la loro ripartizione.

                                         L’Ufficio
di tassazione ha preso posizione sul ricorso, con osservazioni del 22 gennaio
2014, nelle quali ha proposto di ammettere la deduzione delle spese condominiali
nella misura di fr. 3’533.–, escludendo le spese di portineria, elettricità,
costi diversi (assemblea condomini, cena, tasse RF, costi revisori), costi ascensore
(eccetto riparazione), giardiniere.

                                         L’insorgente
ha replicato, con scritto del 5 febbraio 2014, chiedendo di aggiungere i costi
di “manutenzione di spazi pubblici”, per la pulizia generale e l’illuminazione,
per il servizio ascensore, per la manutenzione del giardino, per la
manutenzione della piscina “a condizione che nella definizione incluso nel
valore locativo è stato preso in considerazione”.   

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Secondo
l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre
le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione
da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso
e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.
32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,
Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto
tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

 

                                         1.2.

                                         Per
facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti,
invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni
immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,
stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento
della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

                                    La
deduzione complessiva ammonta:

                                          Ø  al 15% del reddito lordo delle pigioni
o del valore locativo, se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile risale al
massimo a 10 anni prima; 

                                          Ø  al 25% del reddito lordo delle pigioni
o del valore locativo se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile ha più di
10 anni 

                                         (cfr.
art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Nella
fattispecie, con la decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha ammesso in
deduzione a titolo di spese di gestione e manutenzione immobiliari fr. 3’060.-.
Tale importo corrisponde a una deduzione complessiva pari al 15% del valore
locativo. L’Ufficio di tassazione ha concesso al contribuente la deduzione
forfetaria, poiché non conosceva il dettaglio delle spese condominiali pagate.

                                         Esaminata
la documentazione allegata al ricorso, l’autorità fiscale ha proposto di
ammettere la deduzione delle spese condominiali nella misura di fr. 3'533.–,
escludendo in particolare le spese di gestione.  

 

                                         2.2.

                                         In
effetti le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la
pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile
e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese
per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere
dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un
contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui
costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del
proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la
pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il
proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero
traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore
locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il
diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200
del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la
sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77
p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).

 

                                         2.3.

                                         Anche la
Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza
privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e
immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore
locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili
utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la
deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del
proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle
spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione  (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).

                                         In linea
di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore,
climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e
acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di
amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).

      

                                         2.4.

                                         Al
ricorso il contribuente ha allegato per la prima volta la documentazione
completa delle spese condominiali pagate nel 2012. Questo il calcolo:

                                         portineria                                                                      fr.   73'455.75

                                         energia
elettrica parti comuni                                    fr.   13'750.25

                                         assicurazioni                                                               fr.   28'428.00

                                         amministrazione
                                                         fr.   28'206.35

                                         costi
diversi                                                                 fr.     3'166.70

                                         manutenzione
e riparazioni                                        fr.     4'673.20

                                         ascensori                                                                     fr.   12'911.10

                                         giardino                                                                        fr.   17'565.90

                                         totale                                                                             fr. 182'157.25

                                         La parte
delle spese corrispondente alla quota millesimale del ricorrente (30.56‰) è dunque di fr. 5'566.73, cui si
aggiungono ancora la quota delle spese manutenzione del palazzo (fr. 56.60) e
del versamento al fondo di rinnovamento (fr. 1'528.–).

                                         Mentre
non sono messe in discussione queste ultime spese, l’Ufficio di tassazione ha
invece ammesso solo in parte gli altri costi comuni e precisamente:

                                         assicurazioni                                                               fr.   28'428.00

                                         amministrazione
                                                         fr.   28'206.35

                                         manutenzione
e riparazioni                                        fr.     4'673.20

                                         ascensori                                                                     fr.     2’465.00

                                         totale                                                                             fr.   63’772.55

                                         La quota
del ricorrente ammonta a fr. 1'949.–.

 

                                         2.5.

                                         Se c’è
una contestazione da fare al calcolo proposto dall’Ufficio di tassazione è di
essere troppo generoso.

                                         Infatti,
premesso che non sono deducibili per le ragioni già ricordate le spese per la
portineria, per l’elettricità e i cosiddetti “costi diversi” (in particolare
per il conteggio delle spese di riscaldamento e per le assemblee condominiali),
anche le spese per “manutenzione e riparazione”, ammesse senza eccezioni, sono
prevalentemente costi di gestione (acquisto di materiale per il custode). 

                                         Inoltre,
non si comprende come siano emerse spese di riparazione dell’ascensore per fr.
2'465.–, quando i costi di riparazione ammontano a soli fr. 886.85, essendo
tutte le altre spese di abbonamento.

                                         A tale
proposito, questa Camera ha già avuto modo di stabilire che il costo
dell’abbonamento per il servizio dell’ascensore, che si riferisce al controllo
periodico dell’impianto, rientra fra le spese accessorie che in caso di
locazione vengono messe a carico dell’inquilino. Di conseguenza, si tratta di
una spesa di gestione immobiliare che non può essere dedotta dal reddito
imponibile di un contribuente che dichiara il valore locativo della propria
abitazione (sentenza CDT n. 80.2011.15 del 30 novembre 2012). 

 

                                         2.6.

                                         Il
calcolo dei costi ammessi va dunque così rettificato, già ammettendo tutti i
costi definiti di “manutenzione e riparazione”: 

                                         assicurazioni                                                               fr.   28'428.00

                                         amministrazione
                                                         fr.   28'206.35

                                         manutenzione
e riparazioni                                        fr.     4'673.20

                                         ascensori                                                                     fr.        886.85

                                         totale                                                                             fr.   62’194.40

                                         La quota
del ricorrente ammonta a fr. 1’901.–. A tale importo si aggiugono poi le spese
di delle spese manutenzione del palazzo (fr. 56.60) e il versamento al fondo di
rinnovamento (fr. 1'528.–), per un totale di fr. 3’485.60.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Restano
poi litigiose le spese per la manutenzione del giardino e della piscina. Sia
nella decisione impugnata sia nelle osservazioni al ricorso, l’Ufficio di
tassazione ne esclude la deduzione, senza tuttavia motivare la sua tesi. Non si
comprende dunque se sia la natura delle spese in sé ad indurre a non
considerarle o se le stesse siano in linea di principio da escludere. 

 

                                         3.2.

                                         Le spese
di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis ecc.
non sono dunque deducibili quando il valore del giardino o della piscina non si
riflette sul valore locativo (Richner/Frei/Kaufmann,
Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello
stesso senso Locher, Kommentar zum
DBG, 1a parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p.
789).

                                         Lo stesso
Tribunale federale ha avuto modo di negare che sia arbitrario dedurre quali
costi di manutenzione le spese di manutenzione del giardino solo se il giardino
stesso è stato effettivamente considerato nel calcolo del valore locativo
(Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44).

                                         Di
conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino e
della piscina è pienamente giustificato, quando il valore locativo è calcolato
escludendo il giardino rispettivamente la piscina. 

 

                                         3.3.

                                         Nel caso
in esame, in relazione all’appartamento, il ricorrente ha dichiarato un valore
locativo, poi confermato dall’autorità fiscale, pari a fr. 20’400.- . 

                                         Dagli
atti dell’Ufficio di tassazione non si evince come il valore locativo sia stato
calcolato. Non sono così ravvisabili sufficienti indicazioni che confermino che
nella fattispecie il valore di reddito è stato definito solo in base al valore
dell’abitazione, escludendo il terreno circostante e la piscina. 

                                         In simili circostanze, è
difficilmente verificabile se il giardino e la piscina siano stati considerati
nel calcolo del valore locativo o meno.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Per
potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al
giardino ed alla piscina occorre dunque risolvere prima la questione delle
modalità di calcolo del valore locativo.

                                         Ciò non
significa ancora che se si dovesse arrivare alla conclusione che il calcolo di
quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino e della piscina, tutte le
spese sostenute a tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito dei
contribuenti. In tal caso, si devono esaminare nel dettaglio le singole spese
sostenute dai ricorrenti, per verificare se si tratti di costi assimilabili a
quelli di gestione – come tali non deducibili – oppure se rientrino nella
nozione di spese di manutenzione in senso tecnico.                                                                           

                                         

                                         4.2.

                                         Per
quanto concerne in particolar modo il giardino, la prassi in vigore in altri
cantoni (cfr. Merlino, in:
Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,
Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)
prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:

                                         -  le
spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un
anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di
manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso
in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;

                                         -  le
spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. d LT;

                                         -  infine,
le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui
deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. a LT.

 

                                         4.3.

                                         Nel
dettaglio delle spese condominiali figurano cinque fatture che concernono la
manutenzione del giardino: una per “vignette rifiuti” (fr. 259.20), una per “materiale
custode” (fr. 33.–) e due per le prestazioni di altrettanti giardinieri (__________,
fr. 10'000.–, e __________, fr. 18'000.–). Se, come è verosimile vista la cifra
tonda dei compensi, si tratta di lavori su abbonamento, le spese saranno
ascrivibili interamente alla terza categoria e non saranno pertanto deducibili.

                                         Una volta
chiarito se il valore locativo tenga conto anche del giardino, spetterà comunque
al contribuente produrre le fatture dei giardinieri, per procedere ad una puntuale
verifica della natura degli interventi.  

                                         Di
conseguenza, in relazione alle spese relative alla manutenzione del giardino,
la decisione impugnata deve essere annullata.            

 

                                         4.4.                                                                          

                                         Lo stesso discorso vale
per la deducibilità dei costi relativi alla piscina.             

                                         Anche in questo caso,
dalla distinta delle spese condominiali prodotta dal ricorrente la maggior
parte dei costi è senz’altro costituita da spese di gestione (abbonamenti,
controlli, materiale per la pulizia ecc.). 

                                         Se
dovesse tuttavia essere confermato che il calcolo del valore locativo abbia
tenuto conto anche della piscina, il contribuente potrà provare l’esistenza,
fra le spese sostenute, di costi di manutenzione in senso tecnico. 

 

 

                                   5.   La
decisione impugnata deve conseguentemente essere annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione che procederà ad una nuova verifica dei criteri di
calcolo del valore locativo e si pronuncerà nuovamente sulle deduzioni delle
spese di gestione e manutenzione. Visto l’esito del ricorso, non si prelevano
né tassa di giustizia né spese processuali. 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   La
decisione su reclamo del 18 dicembre 2013 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione di __________, perché adotti una nuova decisione,
dopo aver proceduto agli accertamenti indicati.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  __________ 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio
di.

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: