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**Case Identifier:** 83f70e5e-21a2-5982-863f-acd0a273a842
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-27
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 27.08.2025 4-EV.2024.6
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-EV-2024-6_2025-08-27.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen

4-EV.2024.6

Urteil vom 27. August 2025

Besetzung Präsident B. Wehrli
Richter M. Dammann
Richter T. Plüss
Richter U. Voegeli
Richter P. Kühne
Gerichtsschreiberin L. Käser

Gesuchstellerin A._____ AG
vertreten durch Mathias Merki und/oder Nicolas Schwaller,
Merki & Partner, Zelglistrasse 15, 5001 Aarau

Gesuchgegnerin Einwohnergemeinde Q._____

handelnd durch den Gemeinderat

dieser vertreten durch Dr. iur. Markus Siegrist, Siegrist Ries & Partner,
Bleichemattstrasse 43, 5001 Aarau

Gegenstand Materielle Enteignung

- 2 -

Das Gericht entnimmt den Akten:

A.
Die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde Q._____ beschloss
am tt.mm.jjjj eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kul-
turland (fortan Nutzungsplanung 2019), welche vom Regierungsrat am
tt.mm.jjjj (unter Vorbehalt der Dispositivziffer 2 betreffend Weiler; vorlie-
gend nicht von Bedeutung) genehmigt wurde (Amtsblatt vom tt.mm.jjjj, Bei-
lage 5 zum Entschädigungsbegehren; Regierungsratsbeschluss vom
tt.mm.jjjj [RRB Nr. kkk]).

Im Rahmen der Nutzungsplanänderung wurden die im Alleineigentum der
A._____ AG, Q._____ (fortan Gesuchstellerin) stehenden Parzel-
len Nr. aaa im Halte von nnn m2 und Nr. mmm im Halte von ooo m2 von der
Wohnzone W2 der Landwirtschaftszone zugewiesen (Bauzonenplan vom
tt.mm.jjjj, genehmigt am tt.mm.jjjj und alter Bauzonenplan; Beilagen 6 und
7 zum Entschädigungsbegehren; Kulturlandplan vom tt.mm.jjjj, genehmigt
am tt.mm.jjjj [RRB Nr. kkk]).

B.
B.1.
Mit Eingabe vom 27. März 2024 liess die Gesuchstellerin, vertreten durch
die Rechtsanwälte Mathias Merki und/oder Nicolas Schwaller, beim Spezi-
alverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (fortan
SKE), ein Entschädigungsbegehren (fortan Entschädigungsbegehren) mit
folgenden Anträgen stellen:

«1.
1.1. Es sei festzustellen, dass die mit der Zonenplanrevision der Ge-

meinde Q._____ vom tt.mm.jjjj, genehmigt vom Regierungsrat am
tt.mm.jjjj, erfolgte Zuweisung der im Alleineigentum der Gesuchstelle-
rin stehenden Parzelle Liegenschaft Q._____ / aaa mit einer Fläche
von nnn m2 in die Landwirtschaftszone (vormals Wohnbauzone W2)
den entschädigungspflichtigen Tatbestand der materiellen Enteig-
nung erfüllt.

1.2. Die Einwohnergemeinde Q._____ sei zu verpflichten, die Gesuchstel-
lerin für die materielle Enteignung mit Fr. 156'416.00 zu entschädigen;
richterliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes
Ermessen vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit tt.mm.jjjj.

2.
2.1. Es sei festzustellen, dass die mit der Zonenplanrevision der Ge-

meinde Q._____ vom tt.mm.jjjj, genehmigt vom Regierungsrat am
tt.mm.jjjj, erfolgte Zuweisung der im Alleineigentum der Gesuchstelle-
rin stehenden Parzelle Liegenschaft Q._____ / mmm mit einer Fläche
von ooo m2 in die Landwirtschaftszone (vormals Wohnbauzone W2)
den entschädigungspflichtigen Tatbestand der materiellen Enteig-
nung erfüllt.

- 3 -

2.2. Die Einwohnergemeinde Q._____ sei zu verpflichten, die Gesuchstel-
lerin für die materielle Enteignung mit Fr. 159'120.00 zu entschädigen;
richterliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes
Ermessen vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit tt.mm.jjjj.

3. Unter ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Gesuchgegnerin.»

B.2.
Mit Schreiben vom 3. April 2024 forderte das SKE die Einwohnergemeinde
Q._____ (fortan Gesuchgegnerin) zur Vernehmlassung auf. Im gleichen
Zug teilte es der Gesuchgegnerin mit, dass die Gesuchstellerin in ihrem
Entschädigungsbegehren nicht nur die materielle Enteignung an sich, son-
dern auch die beantragte Entschädigung begründet habe. Aufgrund der
klaren Quantifizierung des Begehrens sowie der Darlegung der Berech-
nungsgrundlagen liessen sich keine verfahrensökonomischen Gründe für
eine Zweiteilung des Verfahrens (Grundfrage der Enteignung / Folgefrage
der Entschädigung) anführen. Das Gericht werde daher die Frage des Vor-
liegens einer materiellen Enteignung und einer allfälligen Entschädigung im
gleichen Verfahren beurteilen.

Die Gesuchgegnerin liess, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus
Siegrist, mit Vernehmlassung vom 23. April 2024 (fortan Vernehmlassung)
folgende Anträge stellen:

«1. Die Rechtsbegehren seien abzuweisen, soweit auf diese eingetreten
wird.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zu Lasten der
Gesuchstellerin.»

B.3.
Innert erstreckter Frist replizierte die Gesuchstellerin am 31. Mai 2024
(fortan Replik) und hielt an ihren Anträgen fest.

B.4.
Mit Duplik vom 14. Juni 2024 (fortan Duplik) hielt die Gesuchgegnerin an
ihren Anträgen fest.

C.
Mit E-Mail vom 13. Juni 2025 ersuchte das Gericht das kantonale Steuer-
amt (KStA) um eine Übersicht von Vergleichspreisen für die Wohnzone 2
in der Gemeinde Q._____. Das Gewünschte wurde dem Gericht am
1. Juli 2025 übermittelt.

D.
Mit Vorladung vom 18. Juni 2025 verlangte das Gericht von der Gesuch-
gegnerin weitere Unterlagen ein. Diese gingen beim Gericht am
17. Juli 2025 ein.

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E.
Das Gericht führte am 27. August 2025 eine Augenscheinsverhandlung
durch (Präsenz siehe Protokoll, S. 1) und fasste nach anschliessender Be-
ratung nachfolgendes Urteil.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1.
1.1.
Die Gesuchstellerin verlangt eine Entschädigung aus materieller Enteig-
nung infolge Zuweisung zweier Parzellen (Nr. aaa und Nr. mmm) von der
Wohnzone W2 zur Landwirtschaftszone.

Der Entscheid, ob eine materielle Enteignung vorliegt, wie auch die Fest-
setzung einer allfälligen Entschädigung fallen in die Zuständigkeit des SKE
(§ 158 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG;
SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). Das SKE ist sachlich zur Beurteilung
des vorliegenden Entschädigungsbegehrens zuständig.

1.2.
Entschädigungspflichtig für eine materielle Enteignung ist das Gemeinwe-
sen, von dem der Eingriff ausgeht (§ 139 Abs. 1 BauG). Urheberin der Zo-
nenplanrevision, mit der die erwähnten Zuweisungen vorgenommen wur-
den, ist die Gesuchgegnerin. Sie wurde korrekterweise ins Recht gefasst.

1.3.
Die Einreichung eines Entschädigungsgesuchs ist im Grundsatz an keine
Frist gebunden. Nach der Praxis des Bundesgerichts unterliegen aber auch
öffentlich-rechtliche Ansprüche der Verjährung. Fehlt eine Regelung über
Verjährungsfristen, so kann das Gericht eine privatrechtliche Bestimmung
analog anwenden oder selbst eine Regel aufstellen (Bundesgerichtsent-
scheid [BGE] 126 II 61). Für Entschädigungsforderungen aus materieller
Enteignung infolge Zonenplanänderung hat das Bundesgericht eine Frist
von zehn Jahren festgelegt (BGE 108 Ib 334, Erw. 5.a.).

Die Zonenplanrevision, auf die die Gesuchstellerin ihre Entschädigungsfor-
derung stützt, wurde am tt.mm.jjjj vom Regierungsrat genehmigt (A.). Das
vorliegende Entschädigungsbegehren vom 27. März 2024 wurde fristge-
recht gestellt.

1.4.
Die Vertreter beider Parteien wurden gehörig bevollmächtigt (Beilage 4
zum Entschädigungsbegehren; Beilage 1 zur Vernehmlassung).

- 5 -

1.5.
Die Verfahrensvoraussetzungen sind erfüllt; auf das Begehren ist somit ein-
zutreten.

2.
2.1.
Im Verfahren betreffend materielle Enteignung ist primär zu prüfen, ob die
in Frage stehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einer Ent-
eignung gleichkommt, die gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 (BV; SR 101) wie auch nach § 21 Abs. 4 der Verfas-
sung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 (KV; SAR 110.000) die volle
Entschädigungspflicht des Enteigners begründet (vgl. auch § 138 BauG).
Wird die Grundfrage des Vorliegens des Enteignungstatbestands vom SKE
bejaht, so hat es in einem zweiten Schritt über die Höhe der zu leistenden
Entschädigung zu befinden (vgl. § 158 Abs. 1 BauG; sog. zweistufiges
Verfahren).

Je nach prozessualer Ausgangslage kann es sich aus verfahrensökonomi-
schen Überlegungen aufdrängen, über die Grundfrage der Tatbestands-
mässigkeit ein selbständig anfechtbares Urteil zu fassen (BEATRICE WE-
BER-DÜRLER, Verwaltungsökonomie und Praktikabilität im Rechtsstaat, in:
Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl]
87/1986, S. 193 ff.). Eine derartige Zweiteilung des Verfahrens ist jedoch
nicht zwingend (RALPH VAN DEN BERGH in: ANDREAS BAUMANN/RALPH VAN
DEN BERGH/MARTIN GOSSWEILER/CHRISTIAN HÄUPTLI/ERICA HÄUPTLI-
SCHWALLER/VERENA SOMMERHALDER FORESTIER, Kommentar zum Bauge-
setz des Kantons Aargau, Bern 2013 [fortan Baugesetzkommentar], § 158,
N 3). Das SKE entscheidet die Frage einer Zweiteilung jeweils aufgrund der
konkreten Umstände des Einzelfalles.

2.2.
Im vorliegenden Verfahren gibt es keine prozessökonomischen Gründe, die
einen selbstständig anfechtbaren Zwischenentscheid betreffend das Vor-
liegen einer materiellen Enteignung gebieten würden. Die Gesuchstellerin
hat die notwendigen Grundlagen im Entschädigungsbegehren eingehend
erläutert. Insbesondere wurden nicht nur die Voraussetzungen der behaup-
teten materiellen Enteignung fallbezogen abgehandelt, sondern auch kon-
kret bezifferte und begründete Entschädigungsforderungen vorgebracht.
Es liegt damit im Sinne der Prozessökonomie kein Grund für eine Zweitei-
lung des Verfahrens vor (B.2.; Protokoll, S. 6).

3.
Der massgebliche Stichtag für die Frage, ob eine materielle Enteignung
vorliegt, ist jener des Inkrafttretens des neuen Zonenplans (BGE 132 II 218,
Erw. 2.4.). Die Nutzungsplanung wurde am tt.mm.jjjj vom Regierungsrat

- 6 -

genehmigt. Die strittigen Eigentumsbeschränkungen sind an diesem Tag
in Kraft getreten, womit der massgebende Stichtag feststeht (A.; Protokoll,
S. 6).

4.
4.1.
Zwischen den Parteien ist in erster Linie strittig, ob die Zuweisung der zwei
Parzellen Nr. aaa und Nr. mmm von der Wohnzone W2 zur Landwirt-
schaftszone den Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt (B.).

4.2.
Im Einklang mit Art. 26 Abs. 2 BV und § 21 Abs. 4 KV definiert § 138 BauG
die materielle Enteignung als staatlichen Eingriff in vermögenswerte
Rechte, der in seiner Wirkung einer formellen Enteignung gleichkommt.

4.3.
Eine Eigentumsbeschränkung infolge Planungsmassnahmen kommt einer
Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 dann gleich, «wenn ei-
nem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch
seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt
wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befug-
nis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise
eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein
einzelner oder einzelne Grundeigentümer so getroffen sind, dass ihr Opfer
gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechts-
gleichheit nicht zu vereinbaren wäre, wenn hierfür keine Entschädigung ge-
leistet würde (sog. Sonderopfer)» (zit. Urteil des Bundesgerichts
[1C_275/2018] vom 15. Oktober  2019, Erw. 2.1).

4.4.
In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der
Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzuneh-
men war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ver-
wirklichen. Unter besserer Nutzung ist in der Regel die Möglichkeit der
Überbauung eines Grundstücks zu verstehen (Urteil des Bundesgerichts
[1C_275/2018] vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.1.; ebenso BGE 125 II 431,
Erw. 3.a; sog. Realisierungswahrscheinlichkeit).

4.5.
Für die Abgrenzung zwischen entschädigungslosen und entschädigungs-
pflichtigen Eigentumsbeschränkungen stellt das Bundesgericht unter ande-
rem darauf ab, ob auf der betroffenen Parzelle eine bestimmungsgemässe,
wirtschaftlich gute Nutzung weiterhin möglich bleibt. Blosse Beschränkun-
gen der baulichen Nutzung durch Planungen, insbesondere Abzonungen,
sind in der Regel entschädigungslos hinzunehmen (JÖRG LEIMBACHER,

- 7 -

Planungen und materielle Enteignung, Schweizerische Vereinigung für 
Landesplanung VLP (Hrsg.), Schriftenfolge Nr. 63, April 1995 [fortan JÖRG 
LEIMBACHER], S. 73 f.).

4.6.
Bei Planungsmassnahmen ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung 
zwischen Nichteinzonung und Auszonung zu unterscheiden 
(BGE 131 II 728, Erw. 2.3. f.).

5.
Zunächst ist zu prüfen, ob es sich bei der Zuweisung der Parzellen Nr. aaa 
und Nr. mmm von der Wohnzone W2 in die Landwirtschaftszone um eine 
Auszonung oder eine Nichteinzonung handelt (Erw. 6.). Anschliessend ist 
zu prüfen, ob es sich um einen entschädigungspflichtigen Eingriff handelt 
(Erw. 7.).

6.
6.1.
Eine Nichteinzonung liegt vor, wenn ein Grundstück bei der erstmaligen 
Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, die den verfassungs-
rechtlichen und gesetzlichen Anforderungen, namentlich des RPG, ent-
spricht, keiner Bauzone zugewiesen wird. Ob die frühere Ortsplanung be-
reits den Anforderungen des RPG genügte, hängt davon ab, ob sie als 
Ganzes und nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplaneri-
schen Grundsätzen vereinbar war (Urteil des Bundesgerichts 
[1C_473/2017] vom 3. Oktober 2018, Erw. 2.3.).

6.2.
Eine Nichteinzonung erfüllt grundsätzlich die Voraussetzungen einer mate-
riellen Enteignung nicht und löst in der Regel keine Entschädigungspflicht 
aus (BGE 131 II 728, Erw. 2.1.). Das gilt nicht nur bei der Revision altrecht-
licher, vor Inkrafttreten des RPG (1. Januar 1980) erlassener Zonenpläne, 
sondern auch bei der Anpassung von Zonenplänen, die zwar unter der 
Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, materiell aber nicht in jeder Hin-
sicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet waren 
(Urteil des Bundesgerichts [1C_573/2011] vom 30. August 2013, Erw. 2.2.; 
Urteil des Bundesgerichts [1C_275/2018] vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.3.; 
Urteil des Bundesgerichts [1C_332/2022] vom 13. Juli 2023, Erw. 3.3.1. 
= Pra 3/2024, S. 205 ff.; SAMUEL KISSLING, Entschädigung bei Rückzonun-
gen, Auszonung oder Nichteinzonung? in: Inforaum, Magazin für Raument-
wicklung, EspaceSuisse 1/2024, S. 18 ff.).

Daraus folgt, dass Zonenpläne, die unter der Geltung des RPG erlassen 
worden waren, dann als RPG-widrig zu qualifizieren sind, wenn sie eindeu-
tig überdimensionierte Bauzonen aufweisen. Deren Reduktion gilt entspre-
chend als Nichteinzonung. Bei der Anpassung eines ursprünglich RPG-

- 8 -

konformen Zonenplanes an geänderte Verhältnisse und Anschauungen
gelten damit einhergehende Einschränkungen raumplanerischer Nut-
zungsmöglichkeiten dagegen als Auszonungen (Entscheid des Spezialver-
waltungsgerichtes, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen
[SKEE 4-EV.2019.14], Erw. 4.3.2.).

6.3.
Eine grundsätzlich entschädigungspflichtige Auszonung liegt vor, wenn ein
Grundstück mit einem bundesrechtskonformen Nutzungsplan einer
Bauzone zugewiesen war und aufgrund einer Zonenplanrevision einer
Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728, Erw. 2.3.).

6.4.
Gemäss Art. 15 RPG sollen Bauzonen das Land umfassen, das sich für die
Überbauung eignet und das weitgehend überbaut ist (Art. 15 lit. a RPG)
oder das Land, das voraussichtlich in den nächsten 15 Jahren benötigt und
erschlossen wird (Art. 15 lit. b RPG). Dabei muss der Baulandbedarf an-
hand von objektiven Kriterien bestimmt werden. Ein blosser Nachfrage-
überhang ist für sich allein nicht ausreichend; vielmehr ist die regional und
überregional gewünschte Entwicklung massgebend. Der Baulandbedarf
kann bestimmt werden, indem der Baulandverbrauch der letzten Jahre mit
den vorhandenen Baulandreserven verglichen wird. Daraus kann der
durchschnittliche jährliche Baulandbedarf ermittelt werden
(BGE 116 Ia 328, Erw. 4.).

6.5.
6.5.1.
Die Gesuchstellerin bringt vor, es handle sich bei der Zuweisung der Par-
zellen zur Landwirtschaftszone um eine entschädigungspflichtige Auszo-
nung. Bereits im Rahmen der Nutzungsplanrevision 1993 (Bauzonen-
plan 1996) sei eine grosse Reduktion der Bauzonenfläche (ppp ha) vorge-
nommen worden. Der Regierungsrat habe die danach noch verbleibende
Fläche als rein rechnerisch als zu gross dimensioniert qualifiziert, aus pla-
nerischen Gründen die Grösse aber akzeptiert. Der grösste Teil der un-
überbauten Bauzonen habe sich damals innerhalb und umschlossen von
überbauten Flächen befunden. Eine weitere Redimensionierung sei daher
planerisch nicht sinnvoll gewesen. Im Rahmen der Nutzungsplanrevision
im Jahr 1993 habe eine Abwägung der verschiedenen raumplanerischen
Ziele und Grundsätze stattgefunden. Gestützt darauf habe der Regierungs-
rat die Revision genehmigt. Aus diesem Grund habe bereits mit dem Zo-
nenplan vom tt.mm.jjjj ein RPG-konformer Nutzungsplan vorgelegen, wel-
cher die fraglichen Parzellen einer Bauzone zugewiesen hatte. In der frag-
lichen Zuweisung der beiden Parzellen zur Landwirtschaftszone sei daher
eine Auszonung und keine Nichteinzonung zu sehen (Entschädigungsbe-
gehren, S. 5 ff., Ziff. 2.2.; Protokoll, S. 7 ff.).

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Zur Begründung der Realisierungswahrscheinlichkeit bringt die Gesuch-
stellerin vor, die Entscheidungsfindung der Gesuchstellerin sei bis ins
Jahr 2018 erschwert gewesen, weshalb gegen aussen keine ausdrückliche
Überbauungsabsicht kundgetan wurde. Die Marktwertschätzung aus dem
Jahr 2014 zeige jedoch, dass Überlegungen bezüglich einer Überbauung
stattgefunden hätten (Entschädigungsbegehren, S. 9 f., Ziff. 2.4.1.). Im
Rahmen der Verhandlung korrigierte die Gesuchstellerin ihr Vorbringen:
Die Entscheidungsfindung sei korrekterweise bis ins Jahr 2016 (nicht 2018)
erschwert gewesen. Aus dem Handelsregisterauszug der Gesuchstellerin
sei erkennbar, dass B._____ im Jahr 2016 einziger Verwaltungsrat der
A._____ AG wurde. Mindestens seit dem Jahr 2016 gäbe es folglich keine
erschwerte Entscheidungssituation durch weitere Mitspracheberechtigte
mehr (Protokoll, S. 7).

6.5.2.
Die Gesuchgegnerin bringt vor, der Bauzonenplan sei im Jahr 1996 geneh-
migt worden. In diesem Plan seien die fraglichen Parzellen der Wohn-
zone 2 am Siedlungsrand zugewiesen und mit einer Hecke belastet gewe-
sen. Am 1. Januar 1980 sei Art. 15 Abs. 1 RPG in Kraft getreten, welcher
den höchstzulässigen Umfang von Bauzonen festlegte. Damit sei es bereits
in diesem Zeitpunkt zu einer Eigentumsbeschränkung auf den Parzellen
Nr. aaa und Nr. mmm gekommen (Vernehmlassung, S. 7 ff., Ziff. B.I.2.1.-
2.7.). Sie führt weiter aus, die Bauzonen seien im Rahmen der ersten Nut-
zungsplanung nach Inkrafttreten des RPG reduziert worden, die Bauzone
sei aber immer noch 3 ha bis 6 ha zu gross gewesen. Erst mit der Nut-
zungsplanung 2019 sei ein RPG-konformer Zonenplan geschaffen worden.
Folglich handle es sich bei der Zuweisung der Parzellen Nr. aaa und
Nr. mmm zur Landwirtschaftszone um eine nicht zu entschädigende Nicht-
einzonung (Vernehmlassung, S. 12 ff., Ziff. B.II.1.-2. und S. 14 f.,
Ziff. B.III.1.1.-1.3.; Protokoll, S. 8 f.).

6.6.
6.6.1.
Ob ein Planungsakt als Nichteinzonung oder als Auszonung zu werten ist,
hängt massgeblich davon ab, ob der bisherige Nutzungsplan RPG-konform
war. Zu prüfen ist demnach, ob mit der Nutzungsplanrevision 2019 zum
ersten Mal die bundesrechtlichen Vorgaben materiell erfüllt wurden, oder
ob dies bereits vorher der Fall war; mithin ob es sich bei der Änderung der
Zonenzuweisung betreffend die Parzellen Nr. aaa und Nr. mmm um eine
Nichteinzonung oder eine Auszonung handelt (vgl. Erw. 6.1.-6.2.).

6.6.2.
Die erste Bauordnung erliess die Einwohnergemeinde Q._____ am
tt.mm.jjjj (Beilage 2 zur Vernehmlassung; genehmigt durch den Grossen
Rat am tt.mm.jjjj; fortan Bauordnung jjjj). Ergänzend zur Bauordnung jjjj

- 10 -

wurde im Jahr jjjj eine Zonenordnung erlassen (Beilage 3 zur Vernehmlas-
sung; fortan Zonenordnung jjjj).

Am tt.mm.jjjj beschloss die Gemeindeversammlung eine neue Bauordnung
(fortan Bauordnung jjjj) und einen neuen Zonenplan (fortan Zonenplan jjjj),
welche vom Grossen Rat am tt.mm.jjjj und tt.mm.jjjj genehmigt wurden und
die Bauordnung jjjj sowie die Zonenordnung jjjj ersetzten (§ 88 der Bauord-
nung jjjj; Beilage 5 und 6 zur Vernehmlassung). Unter Geltung der Bauord-
nung jjjj waren die Parzellen Nr. aaa und Nr. mmm der Einfamilienhaus-
zone EF zugewiesen (vgl. Zonenplan jjjj).

Am tt.mm.jjjj beschloss die Gemeindeversammlung (unter der Geltung des
RPG ab 1. Januar 1980) eine neue BNO (fortan BNO1993) und einen
neuen Bauzonenplan (fortan Bauzonenplan 1993). Dieser wurde am
tt.mm.jjjj vom Grossen Rat genehmigt (Beilage 11 zum Entschädigungsbe-
gehren; vgl. auch Beweisergänzungen).

Mit Schreiben vom tt.mm.jjjj teilte das Baudepartement der Einwohnerge-
meinde Q._____ unter anderem mit, dass durch Inkrafttreten des neuen
Baugesetzes zahlreiche Paragraphen der genehmigten BNO1993 nicht
mehr gesetzeskonform seien (vgl. Beweisergänzungen).

Am tt.mm.jjjj beschloss die Gemeindeversammlung eine neue BNO
(BNO1998). Diese wurde mit Datum vom tt.mm.jjjj vom Regierungsrat ge-
nehmigt. Der Nutzungsplan selbst wurde nicht erneut angepasst (Protokoll,
S. 9)

Zu prüfen ist folglich, ob bereits der Bauzonenplan 1993 bzw. die BNO1993
und die BNO1998, die unter der Herrschaft des RPG in Kraft traten, die
bundesrechtlichen Vorgaben materiell erfüllten (vgl. Erw. 6.2.).

6.6.3.
Aus dem technischen Bericht zur Nutzungsplanung vom tt.mm.jjjj (Bei-
lage 13 zum Entschädigungsbegehren; fortan technischer Bericht 1989),
geht hervor, dass die Nutzungsplanung, neben der Totalrevision der BNO,
insbesondere den Einbezug des gesamten Gemeindegebietes Q._____
gemäss Raumplanungsgesetz sowie die Prüfung der Baugebietsgrösse
anhand von Prognosewerten verfolgte (Ziff. 1, S. 3). Zur Nutzungsplanung
im Baugebiet führt der technische Bericht aus, die kantonale Prognose
habe für das Jahr jjjj eine Einwohnerzahl von qqq vorgesehen, welche be-
reits im Jahr jjjj überschritten wurde. Gestützt auf diese Entwicklung sei die
kommunale Prognose angepasst und unter Berücksichtigung der Entwick-
lung in den vergangenen 37 Jahren sei das Bevölkerungswachstum vor-
sichtig auf 13 Einwohner pro Jahr geschätzt worden.

- 11 -

Der technische Bericht sah Auszonungen von insgesamt rrr ha und Einzo-
nungen von insgesamt sss ha vor. Das Baugebiet sollte folglich um ttt ha
reduziert werden (Ziff. 3.2, S. 8). Im reduzierten Baugebiet sei zudem die
Etappierung auf den Stand der Erschliessung abgestimmt und die Zone X
sei im Hinblick auf eine stärkere Verdichtung fallengelassen worden
(Ziff. 3.2.5, S. 10).

6.6.4.
Aus der Botschaft des Regierungsrates an den Grossen Rat vom tt.mm.jjjj
(Beilage 14 zum Entschädigungsbegehren; fortan Botschaft jjjj) geht eben-
falls hervor, dass mit der Totalrevision die gesamte Einwohnergemeinde in
die Planung gemäss Raumplanungsgesetz einbezogen und insbesondere
die Bauzonengrösse überprüft werden sollte (Botschaft jjjj, Ziff. 3.1.). Aus
den Unterlagen geht zweifelsfrei hervor, dass mit der Revision das Ziel ver-
folgt wurde, die Bauzonen RPG-konform zu redimensionieren.

6.6.5.
Im Rahmen der Revision wurden schliesslich uuu ha definitiv ausgezont;
bff ha bereits erschlossene und überbaute Flächen wurden eingezont. Die
Bauzonenfläche wurde folglich – leicht abweichend zum technischen Be-
richt, Erw. 6.6.3. – um insgesamt ppp ha reduziert.

6.6.6.
Die Einwohnerzahl war in den vergangenen 15 Jahren um rund 110 Ein-
wohner gestiegen. Die Bauzone wies eine Fläche von vvv ha auf. Der von
der Gemeindeversammlung beschlossene Bauzonenplan 1993 rechnete
mit einem Bevölkerungswachstum von rund 280 Einwohnern für die nächs-
ten 15 Jahre, was einem Wachstum von rund 9 % entsprach. Die kantonale
Prognose rechnete dagegen nur mit einem Bevölkerungswachstum von
rund 190 Einwohnern (Wachstum von rund 6 %).

Daraus folgte, dass die Bauzone um rund 3 ha (Prognose Gemeinde) bis
6 ha (Prognose Kanton) zu gross dimensioniert war. Die Übergrösse wurde
mit der Begründung toleriert, dass der planerische Spielraum als sehr eng
zu beurteilen sei. Der grösste Teil der unüberbauten Bauzonen befand sich
innerhalb und umschlossen von überbauten Flächen. Es handelte sich um
bereits erschlossene Bauzonen. Eine weitere Redimensionierung wurde
daher als planerisch nicht sinnvoll qualifiziert (Botschaft jjjj, Ziff. 4.1.6.).

6.6.7.
Der Baulandbedarf für die nächsten 15 Jahre wurde in der Nutzungspla-
nungsrevision im Jahre 1993 überschritten. Zonenpläne, die unter der Gel-
tung des RPG erlassen wurden, sind dann als RPG-widrig zu qualifizieren,
wenn sie eindeutig überdimensionierte Bauzonen aufweisen (Erw. 6.2.). Je
nach Prognose deckte die Überdimensionierung der Bauzonen den Bedarf
für einen Planungshorizont von 21 bzw. 32 Jahren statt, wie gesetzlich

- 12 -

vorgesehen, von 15 Jahren. Die bisherige Bauzone war damit zu Beginn
der aktuellen Nutzungsplanungsrevision im Jahr 2019 überdimensioniert
und damit nicht RPG-konform. Daran ändert nichts, dass die Gemeinde das
Ziel verfolgte, die Bauzonen RPG-konform zu redimensionieren.

Als Zwischenfazit ist damit festzuhalten, dass es sich bei dem vorliegend
zu beurteilenden Planungsschritt in der bundesgerichtlichen Terminologie
um eine Nichteinzonung handelt.

7.
7.1.
Die Nichteinzonung in eine Bauzone bei der erstmaligen Schaffung einer
raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und
gesetzlichen Anforderungen entspricht, löst wie erwähnt grundsätzlich
keine Entschädigungspflicht aus. Gemäss konstanter Lehre und Recht-
sprechung sind Nichteinzonungen Anwendungsfälle der Inhaltsbestim-
mung des Grundeigentums. Für die davon betroffenen Grundstücke wird
demnach bloss festgestellt, dass zu den Befugnissen, die das Eigentum an
ihnen vermittelt, die private Baunutzung nicht gehört (vgl. statt vieler
ENRICO RIVA, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 178).

7.2.
Ausnahmsweise kann sich auch eine Nichteinzonung enteignungsähnlich
auswirken und eine Entschädigungspflicht auslösen. Die bundesgerichtli-
che Rechtsprechung unterscheidet dabei drei Fallgruppen, die alle Um-
stände bezeichnen, aufgrund derer sich annehmen lässt, «der Eigentümer
habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer
aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen dür-
fen» (BGE 132 II 218, Erw. 2.2.; BGE 125 II 431, Erw. 4.; BGE 122 II 326,
Erw. 6.; BGE 122 II 455, Erw. 4.). Dabei ist eine Gesamtwürdigung aller
rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten im massgebenden Zeitpunkt
(Erw. 3.) vorzunehmen (BGE 132 II 218, Erw. 2.3.).

7.2.1.
Eine Entschädigungspflicht kann einerseits zu bejahen sein, wenn eine Ein-
zonung der betreffenden Parzelle geboten gewesen wäre und der Eigentü-
mer auf eine Einzonung vertrauen durfte. Dies ist dann der Fall, wenn die
Parzelle in weitgehend überbautem Gebiet liegt (sog. Baulücken; Urteil des
Bundesgerichts [1C_275/2018] vom 15. Oktober 2019, Erw. 4. und 5.).

Unter weitgehend überbautem Gebiet ist im Wesentlichen der geschlos-
sene Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken zu verstehen
(AGVE 2003 S. 235). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind
unter Baulücken einzelne unüberbaute Parzellen zu verstehen, die unmit-
telbar an das überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen
sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung dieser

- 13 -

Baulücke muss vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt
sein. Mit anderen Worten muss das unüberbaute Land zum geschlossenen
Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der
bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur
die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Dabei wird die Siedlungs-
qualität einer unüberbauten Fläche von der sie umgebenden Überbauung
umso weniger beeinflusst, je grösser sie ist. Das Bundesgericht hat das
Vorliegen einer Baulücke aus quantitativen Gründen bei Flächen von mehr
als 1.4 ha verneint, wobei es gleichzeitig betont, die Frage nach dem Vor-
liegen einer Baulücke sei nicht nach rein quantitativen Kriterien zu beurtei-
len (BGE 132 II 218, Erw. 4.2.2.-4.2.4.; AGVE 2009 S. 171).

Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets ist gebietsbezogen und
parzellenübergreifend zu verstehen. Dabei ist die gesamte bestehende
Siedlungsstruktur in die Beurteilung miteinzubeziehen. Der Siedlungscha-
rakter ist vor allem auf Grund der örtlichen Nähe der Häuser sowie der vor-
handenen Infrastrukturanlagen auf benachbarten Parzellen feststellbar.
Wenn es um die Beurteilung bisher nicht überbauter Grundstücke am
Rande von Siedlungen oder in Baulücken geht, muss immerhin die vorhan-
dene Häusergruppe Siedlungscharakter aufweisen (BGE 132 II 218,
Erw. 4.1.). Demgegenüber sind peripher gelegene Gebiete, selbst wenn
dort schon eine gewisse Bautätigkeit eingesetzt hat, sowie unüberbaute
Flächen, denen im Verhältnis zu dem sie umgebenden Land eine eigen-
ständige Bedeutung zukommt, nicht als weitgehend überbautes Gebiet zu
betrachten (AGVE 2003 S. 236).

«Die Beurteilung ist nach dieser Rechtsprechung nicht nur nach rein quantita-
tiven Kriterien, sondern unter Berücksichtigung der Art der Umgebung, dem
Verhältnis der nicht überbauten Fläche und den sie umgebenden, überbauten
Gebieten sowie der Nutzungsmöglichkeiten vorzunehmen. Der Siedlungszu-
sammenhang kann auch bei peripheren Gebieten nicht zum vornherein ver-
neint werden» (zit. AGVE 2003 S. 237).

Bei der Beurteilung, ob bereits eine weitgehende Überbauung besteht, sind
nur die in eine Bauzone gehörenden Bauten, d.h. diejenigen des allgemei-
nen Siedlungszusammenhangs zu berücksichtigen. Landwirtschaftliche
und andere, primär für die Freilandnutzung bestimmte Bauten geben in der
Regel kein oder nur ein wenig gewichtiges Argument für die Zuteilung zur
Bauzone ab (BGE 116 Ia 197, Erw. 2.b.; BGE 113 Ia 444, Erw. 4.d.a.;
AGVE 2003 S. 236).

7.2.2.
7.2.2.1.
Eine Entschädigungspflicht kann auch bestehen, wenn die Parzelle über-
baubar oder mindestens groberschlossen ist und von einem gewässer-
schutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt (fortan GKP) bzw.
generellen Entwässerungsplan (fortan GEP) erfasst ist. In dieser

- 14 -

Fallkonstellation der ausnahmsweise enteignungsähnlich wirkenden Nicht-
einzonung muss das Grundstück lediglich groberschlossen sein. Eine Fei-
nerschliessung ist dagegen nicht erforderlich (BGE 125 II 431, Erw. 4.a.
und 5.a.).

Das Grundstück muss an eine Abwasserkanalisation angeschlossen wer-
den können, die den Anforderungen der Gewässerschutzgesetzgebung
entspricht. Die Beseitigung der Abwässer muss der Gewässerschutzge-
setzgebung entsprechen und demnach in hygienisch einwandfreier, für die
ober- und unterirdischen Gewässer unschädlicher Weise geschehen
(ERICH ZIMMERLIN, Kommentar zum [alt]Baugesetz des Kantons Aargau,
2. Auflage, Aarau 1985, § 156, N 11a).

Gemäss § 17 Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zur Bundesge-
setzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässern (EG Umwelt-
recht, EG UWR; SAR 781.200) vom 4. September 2007 sind die Gemein-
den für die umweltgerechte Siedlungsentwässerung verantwortlich. Sie er-
stellen für ihr Gemeindegebiet die GEP. Die GEP sind Grundlage für die
Umsetzung der Abwasserentsorgung und -reinigung und deren verursa-
chergerechte Finanzierung. Sie sind laufend nachzuführen und in der Re-
gel alle 15 Jahre zu aktualisieren (Abs. 2; vgl. auch CHRISTIAN HÄUPTLI in:
Baugesetzkommentar, § 32, N 39 ff.). Dabei bezieht sich das Kriterium der
Gewässerschutzrechtskonformität des GEP nicht nur auf die technischen
Aspekte, wie beispielsweise auf die Dimensionierung der Leitungen, son-
dern auch auf die Ausdehnung an sich. Ist das im Zonenplan ausgeschie-
dene Baugebiet überdimensioniert, so ist auch das im GEP erfasste Gebiet
als überdimensioniert zu werten, soweit es nicht hinter ersteres zurückgeht.
Es mangelt den dort liegenden Parzellen entsprechend an der Erfassung
durch einen gewässerschutzrechtskonformen GEP (vgl. BGE 122 II 455,
Erw. 5. betreffend ein GKP).

7.2.2.2.
Kumulativ muss der Eigentümer in dieser Konstellation für die Erschlies-
sung und Überbauung eines Grundstücks bereits erhebliche Kosten aufge-
wendet haben. Die Formel des Bundesgerichts, wonach Aufwendungen
«für Erschliessung und Überbauung» erforderlich seien, ist als allgemeine
Richtlinie, nicht als strenge kumulative Voraussetzung zu betrachten. In der
Praxis werden vor allem Investitionen in die Erschliessung des Grund-
stücks getätigt (BGE 125 II 431, Erw. 5.b.). Es handelt sich dabei nicht um
blosse Planungs- und Projektierungskosten, sondern um Investitionen, die
baulich in Erscheinung treten (Urteil des Bundesgerichts [1A_264/1999]
vom 7. Juli 2000, Erw. 4.c.cc.).

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung schwindet «das Gewicht der
aus derartigen Investitionen ableitbaren Vertrauensposition […] mit zuneh-
mendem Zeitablauf. […] Die enteignungsrechtlich im Regelfall verlangten

- 15 -

Investitionen müssen mit anderen Worten eine gewisse Aktualität aufwei-
sen» (zit. Urteil des Bundesgerichts [1C_70/2008] vom 22. Juni 2009,
Erw. 6.2.1.). In BGE 125 II 431 wurde die geforderte Aktualität bejaht bei
Erschliessungsbeiträgen, die weniger als 20 Jahre vor dem Stichtag geleis-
tet wurden und damals erheblich waren. Bezüglich altrechtlich überbauba-
rer Parzellen ausserhalb des weitgehend überbauten Siedlungsgebiets ist
folglich grundsätzlich zu verneinen, dass ein Grundeigentümer damit rech-
nen durfte, die aufgrund von einst erbrachten, erheblichen Erschliessungs-
beiträgen erhöhte Bauchance auf unbestimmte Zeit verwirklichen zu kön-
nen (Urteil des Bundesgerichts [1C_70/2008] vom 22. Juni 2009,
Erw. 6.2.3.).

«Haben die Erschliessungsbeiträge wegen Zeitablaufs ihre Erheblichkeit ein-
gebüsst, so ist gleich vorzugehen, wie wenn derartige finanzielle Dispositionen
von Anfang an nicht erheblich waren. Es ist zu prüfen, ob wegen besonderer
Gründe auf das kumulative Vorliegen der Erheblichkeit der Investition verzich-
tet werden kann. […] Im Ergebnis läuft dann die Prüfung der Erschliessungs-
situation darauf hinaus, ob insofern ein besonderer Vertrauensgesichtspunkt
[…] vorliegt» (zit. Urteil des Bundesgerichts [1C_70/2008] vom 22. Juni 2009,
Erw. 6.2.4.).

Von diesem Erfordernis kann nur bei Vorliegen besonderer Gründe abge-
sehen werden (Urteil des Bundesgerichts [1C_70/2008] vom 22. Juni 2009,
Erw. 6.2.1.).

Das Kriterium der erheblichen Investitionen spielt nur in dieser zweiten Fall-
konstellation eine Rolle (d.h., wenn das Grundstück nicht im weitgehend
überbauten, sondern nur in einem vom GKP/GEP erfassten Gebiet liegt
und überbaubar bzw. groberschlossen ist (Urteil des Bundesgerichts
[1C_70/2008], Erw. 6.2.1.).

7.2.2.3.
Land gilt als erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinrei-
chende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Ab-
wasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erhebli-
chen Aufwand möglich ist (Art. 19 RPG). Gemäss § 32 Abs. 1 lit. b BauG
ist ein Grundstück erschlossen, wenn eine Zufahrt, die dem Zweck der
Baute genügt, die nötigen Anlagen für Trink-, Löschwasser- und Energie-
versorgung sowie für eine vorschriftsgemässe Abwasserbeseitigung vor-
handen sind oder mit dem Gebäude erstellt werden.

Groberschliessung bedeutet die Versorgung eines zu überbauenden Ge-
biets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen. Die Grober-
schliessung dient im Gegensatz zur Basiserschliessung unmittelbar dem
zu erschliessenden Gebietes (CHRISTIAN HÄUPTLI in: Baugesetzkommen-
tar, § 32, N 16).

- 16 -

§ 32 Abs. 1 BauG verlangt für die Bejahung der Baureife eines Grund-
stücks regelmässig eine dauerhafte Erschliessung. Eine über fremden
Grund verlaufende Erschliessung ist grundsätzlich möglich, ist jedoch im
Hinblick auf die verlangte Dauerhaftigkeit der Erschliessung mittels im
Grundbuch eingetragener Dienstbarkeit sicherzustellen (vgl. CHRISTIAN
HÄUPTLI in: Baugesetzkommentar zu § 32, N 30; AGVE 2003 S. 492).

7.2.2.4.
Der Kaufpreis für ein unüberbautes Grundstück gilt grundsätzlich nicht als
Aufwendung für die Erschliessung und Überbauung. Anders verhält es
sich, wenn sich die vom Verkäufer erbrachten Erschliessungsleistungen
auf den Kaufpreis ausgewirkt haben. In diesem Fall kann sich der Käufer
auf die von seinen Rechtsvorgängern erworbene Vertrauensposition beru-
fen (BGE 125 II 431, Erw. 5.b.). Wie erwähnt (Erw. 7.2.2.2.) sind unter
«Aufwendungen» keine blossen Planungs- und Projektierungskosten, son-
dern Investitionen, die baulich in Erscheinung treten, wie insbesondere Er-
schliessungskosten, zu verstehen. Die Erarbeitung eines konkreten Bau-
projekts erfolgt demnach auf eigenes Risiko, falls es nicht realisiert wird.

7.2.3.
Liegt keiner dieser Fälle vor, können weitere Gesichtspunkte des Vertrau-
ensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück hätte eingezont wer-
den müssen (BGE 132 II 218, Erw. 6.1. und 6.2.).

7.3.
Nachfolgend ist zu prüfen, ob bezüglich der Parzellen Nr. aaa und
Nr. mmm in der Gesamtwirkung einer der enteignungsähnlichen Ausnah-
metatbestände (Erw. 7.2.1.-7.2.3.) erfüllt ist, welcher eine Entschädigungs-
pflicht wegen der Nichteinzonung zur Folge hätte.

7.3.1.
Die Gesuchstellerin äusserte sich zunächst nicht zu den Ausnahmetatbe-
ständen, da sie der Ansicht ist, es läge eine Auszonung vor.

7.3.2.
Die Gesuchgegnerin bringt vor, übergangsrechtlich habe
Art. 36 Abs. 3 RPG vorgesehen, dass, solange keine Bauzonen bestehen
würden, das weitgehend überbaute Gebiet als Bauzone gelte. Dieser Be-
griff umfasse im Wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich
und eigentliche Baulücken, d.h. einzelne unüberbaute Parzellen, die unmit-
telbar an das überbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen
seien und eine relativ kleine Fläche aufwiesen. Die fraglichen Parzellen
seien weder 1980 noch heute als weitgehend überbautes Gebiet oder als
Baulücke zu qualifizieren. Die Parzellen hätten peripher im Landwirt-
schaftsbereich gelegen und seien mit einer geschützten Hecke belastet.
Die fraglichen Parzellen hätten sich bestens für die Reduzierung der

- 17 -

Bauzonen geeignet (Nordhang, geschützte Hecke am Wegrand der Par-
zelle, Lage am Siedlungsrand [nicht weitgehend überbaut; peripher], Dis-
tanz zum Zentrum [Öffentlicher Verkehr], Eignung als Landwirtschaftsland, 
fehlende Erschliessung; Vernehmlassung, S. 7 ff., Ziff. B.I.2.1.-2.8.; S. 13, 
Ziff. B.II.2.2.).

7.3.3.
In ihrer Replik führt die Gesuchstellerin aus, die Parzellen Nr. aaa und 
Nr. mmm seien entgegen den Vorbringen der Gesuchgegnerin zum weit-
gehend überbauten Gebiet zu zählen. Die im fraglichen Gebiet vorhande-
nen Häusergruppen wiesen Siedlungscharakter auf, da es sich um Wohn-
häuser handle. Die fraglichen Parzellen seien faktisch erschlossen. Sie 
seien zudem im GEP erfasst. Sie seien daher der Bauzone zuzuordnen 
(Replik, S. 2 f., Ziff. 2). Zudem habe die Gesuchstellerin erhebliche Kosten 
für die Überbauung des Landes aufgewendet, indem im Rahmen der Erb-
teilung im Nachlass von C._____ sel. die Parzellen unter Berücksichtigung 
der Überbauungsmöglichkeit als Bauland geschätzt und angerechnet wor-
den seien, nicht zum Preis von Landwirtschaftsland (Replik, S. 4 f., Ziff. 3).

7.3.4.
In ihrer Duplik bestreitet die Gesuchgegnerin die Vorbringen der Gesuch-
stellerin. Die R-Strasse diene einzig der Erschliessung von vier Wohnhäu-
sern innerhalb der Bauzone, was nicht als Siedlung zu qualifizieren sei. Die 
geringe Dichte und der Umstand, dass nur die eine Strassenseite bebaut 
sei, trägen zu dieser Wahrnehmung bei. Im Rahmen der kanalisationstech-
nischen Erschliessung des Gebietes XY im Jahr jjjj sei die Schmutzwasser-
leitung unterhalb der R-Strasse bei den Parzellen Nr. aaa und Nr. mmm 
vorbeigeführt worden. Die fraglichen Parzellen selbst seien jedoch nicht er-
schlossen worden, obwohl dies damals einfach und kostengünstig möglich 
gewesen wäre. Ebenso sei kein Wasseranschluss vorbereitet.

Die fraglichen Parzellen seien sehr steil und strassenseitig mit einer Bö-
schung versehen; es liege eine Höhendistanz von 15 m vor. Abgesehen 
von der geschützten Hecke wäre eine Bebauung aufgrund der steilen 
Hangverhältnisse nur mit hohem finanziellem Aufwand möglich gewesen, 
was vermutungsweise der Grund sei, weshalb nie eine Bebauung geplant 
worden sei. Die ungenügende Erschliessungssituation und die periphere 
Lage sprächen für eine Zuweisung zum Nichtbaugebiet (Duplik, S. 3 ff., 
Ziff. II.1.-2.). Darüber hinaus läge auch kein Tatbestand des Vertrauens-
schutzes vor (Duplik, S. 8 f., Ziff. II.4.).

7.3.5.
Im Rahmen der Verhandlung führt die Gesuchstellerin aus, das Gemeinde-
gebiet Q._____ ähnele einer Streusiedlung. Die fraglichen Parzellen wür-
den zwar am Siedlungsrand liegen, betrachte man jedoch das gesamte Ge-
meindegebiet und berücksichtige insbesondere, dass beinahe vis-à-vis der

- 18 -

Grundstücke eine neue Überbauung projektiert sei (betrifft die heutige Par-
zelle Nr. eee), sei es als weitgehend überbautes Gebiet zu qualifizieren
(Protokoll, S. 3; S. 10). Die Gesuchgegnerin bringt im Rahmen der Ver-
handlung vor, es handle sich um die letzten Parzellen am ehemaligen
Bauzonenrand, welche umgeben seien von Landwirtschaftsland. Es handle
sich daher nicht um weitgehend überbautes Gebiet (Protokoll, S. 10).

Bezüglich der strassenmässigen Erschliessungssituation misst die Ge-
suchgegnerin im Rahmen des Augenscheins die Strassenbreite der R-
Strasse und führt aus, diese sei mit rund 3.25 m sehr knapp bemessen. Die
Gesuchstellerin ist der Ansicht, die Strasse reiche aus – sie reiche insbe-
sondere auch für das neue Projekt auf der Nachbarsparzelle (Parzelle
Nr. eee). Die Gesuchstellerin bringt vor, die neu projektierte Überbauung
auf der Nachbarsparzelle werde von unten (nicht über die R-Strasse) er-
schlossen (Protokoll, S. 2).

Betreffend die Erschliessung mit Wasser und Abwasser bringt die Gesuch-
gegnerin vor, bei der in der R-Strasse verlaufenden Kanalisationsleitungen
handle es sich um öffentliche Leitungen. Diese dienten der kanalisations-
technischen Erschliessung der landwirtschaftlichen Liegenschaften, wel-
che ausserhalb des Dorfes liegen würden. Es handle sich nicht um Kanali-
sationsleitungen im Baugebiet. Die Gesuchstellerin bestreitet diesen Um-
stand nicht, bringt jedoch vor, ein Anschluss bedürfe der Zustimmung des
Kantons. Andernfalls wäre eine Lösung mit einer Pumpe ebenso möglich
(Protokoll, S. 2; S. 5).

Die Groberschliessung mit Wasser und Strom ist nicht weiter umstritten
(Protokoll, S. 2 f.).

7.3.6.
Zunächst ist zu prüfen, ob die fraglichen Parzellen im weitgehend überbau-
ten Gebiet liegen (vgl. Erw. 7.2.1.).

7.3.6.1.
Die bisher unbebauten Parzellen Nr. aaa und Nr. mmm sind im Hinblick auf
den Ortskern Q._____ peripher gelegen (rund 1 km vom Zentrum entfernt).
Die Parzellen grenzen auf ihrer Süd- und Ostseite an den Siedlungsbau
westlich der S-Strasse. Entlang der Nordseite verläuft unmittelbar die R-
Strasse (Parzelle Nr. fff im Eigentum der Einwohnergemeinde Q._____),
welche ab S-Strasse zunächst durch das Siedlungsgebiet und anschlies-
send hinaus in die Landwirtschaftszone führt. Nördlich der R-Strasse sowie
auf der Westseite der Parzelle Nr. aaa schliessen landwirtschaftlich ge-
nutzte Parzellen an, wobei auf nord-westlicher Seite ein noch unbebautes
Grundstück im Halte von insgesamt xxx m2 (Parzelle Nr. eee) liegt, von wel-
chem gemäss dem Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän-
kungen (fortan ÖREB-Kataster) ein Teilfläche von yyy m2 dem Baugebiet

- 19 -

zugewiesen ist. Diese Parzelle grenzt auch nur auf der Ost- und Südseite
an das Baugebiet und es wurde im Rahmen der neuen Zonenplanung der
östliche Teil auch (auf derselben Höhe wie die Streitparzellen) der Land-
wirtschaftszone zugewiesen (Beilage 6 und 7 zum Entschädigungsbegeh-
ren).

Das fragliche Siedlungsgebiet westlich der S-Strasse wird nördlich durch
das XX-Bächlein begrenzt. Dieses Siedlungsgebiet und das südlich davon
gelegene Siedlungsgebiet entlang der Kantonsstrasse K ggg (W-Strasse)
trennt eine rund zzz ha grosse, landwirtschaftlich genutzte Parzelle
(Nr. baa), die eine Art Insel zwischen den überbauten Wohngebieten bildet.

7.3.6.2.
Gemäss dem Planungsbericht (nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung
[RPV; SR 700.1] vom 28. Juli 2000) der Gesamtrevision der Nutzungspla-
nung vom tt.mm.jjjj [fortan Planungsbericht; erstellt durch die D._____ AG,
T._____] wurde nach einheitlichen Kriterien geprüft, welche Grundstücke
sich für eine Zuweisung zur Landwirtschaftszone eignen. Berücksichtigt
wurden dabei insbesondere die Distanz zum Siedlungsrand, die Bebaubar-
keit, die Topografie, der Erschliessungsstand und die Entwicklung der Par-
zelle (Planungsbericht, S. 20, Ziff. 3.6.). Die fraglichen Parzellen Nr. aaa
und Nr. mmm wurden als für die Zuweisung zur Landwirtschaftszone ge-
eignet qualifiziert, da sie unbebaut waren und aufgrund der Hanglage kaum
für eine Bebauung geeignet seien (Planungsbericht, S. 21 f., Ziff. 3.6.; Bei-
lage 12 zum Entschädigungsbegehren).

Abweichend davon geht aus dem technischen Bericht 1989 hervor, dass
die Bauzone zwar um rund 3 ha bzw. 6 ha zu gross dimensioniert war, dies
jedoch mit der Begründung toleriert wurde, der planerische Spielraum sei
als sehr eng zu beurteilen, der grösste Teil der unüberbauten Bauzonen
habe sich innerhalb und umschlossen von überbauten Flächen befunden
und es habe sich um bereits erschlossene Bauzonen gehandelt. Eine wei-
tere Redimensionierung sei daher planerisch nicht sinnvoll (Erw. 6.6.6.).

7.3.6.3.
Die beiden Parzellen Nr. aaa und Nr. mmm umfassen eine Fläche von ins-
gesamt rund 0.15 ha (Nr. aaa: nnn m²; Nr. mmm: ooo m²). Nach bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung wird die Siedlungsqualität einer unüberbau-
ten Fläche von der sie umgebenden Überbauung umso weniger beein-
flusst, je grösser sie ist. Rein quantitativ betrachtet spricht die Fläche von
rund 0.15 ha der beiden Parzellen vor dem Hintergrund der dargestellten
Rechtsprechung jedenfalls nicht gegen die Annahme der Zugehörigkeit
zum weitgehend überbauten Gebiet. Die von Seiten Gesuchgegnerin vor-
gebrachte Steilheit (Erw. 7.3.4.) spricht nicht zwingend gegen eine An-
nahme der Zugehörigkeit zum weitgehend überbauten Gebiet, zumal die
auf der östlichen Seite angrenzenden, überbauten Parzellen Nr. hhh und

- 20 -

Nr. bcc die ähnliche topographische Situation vorweisen (Protokoll, S. 4).
Auf der Südseite grenzen einzig zwei Parzellen, die der Wohnzone 2 zuge-
wiesen sind, sowie weiter südlich die ausgeschiedene R-Strasse (Parzellen
Nr. iii und Nr. bdd sowie Parzelle Nr. jjj) an die fraglichen Parzellen. Noch
weiter südlich folgt ein grosses Grundstück, welches der Landwirtschafts-
zone zugewiesen ist. Auf der östlichen Seite grenzt die Parzelle Nr. mmm
an die überbaute Parzelle Nr. hhh. Diese Parzellen im Baugebiet allein ver-
mögen keinen Siedlungszusammenhang zu begründen. Gegen die Quali-
fikation als weitgehend überbautes Gebiet spricht, dass die Parzellen eher
peripher gelegen sind und auf nördlicher und westlicher Seite an die Land-
wirtschaftszone angrenzen.

7.3.6.4.
Bei einer gesamtheitlichen Betrachtung des betroffenen Gebietes kann aus
Sicht des Gerichts nicht von einer weitgehenden Überbauung gesprochen
werden. Die Streitparzellen liegen peripher am westlichen Siedlungsrand.
Nördlich davon wurde ein Teil der Parzelle eee auch ausgezont. Die Um-
gebung der betroffenen Grundstücke ist in der Hauptsache durch Kultur-
land geprägt. Sie zählen daher nicht zum weitgehend überbauten Gebiet.

7.3.7.
Die fraglichen Parzellen sind weiter hinsichtlich ihrer Erschliessungsver-
hältnisse zu prüfen. Nachfolgend werden die hinreichende Zufahrt
(Erw. 7.3.7.1.) sowie das Vorliegen der erforderlichen Wasser-
(Erw. 7.3.7.2.) und Energieleitungen (Erw. 7.3.7.3.) geprüft. Anschliessend
ist zu prüfen, ob die Parzellen von einem gewässerschutzkonformen GEP
erfasst und die erforderlichen Abwasserleitungen vorhanden sind
(Erw. 7.3.7.4.). Wie ausgeführt müssen die Grundstücke in dieser Fallkons-
tellation mindestens grob erschlossen sein. Eine Feinerschliessung ist da-
gegen nicht erforderlich (vgl. Erw. 7.2.2.).

7.3.7.1.
Um Land als erschlossen zu qualifizieren, muss zunächst eine hinrei-
chende Zufahrt bestehen (Erw. 7.2.2.3.).

7.3.7.1.1.
Die fraglichen Parzellen grenzen auf der Nordseite unmittelbar an die R-
Strasse (Parzelle Nr. fff). Diese erschliesst auch die Parzellen auf östlicher
Seite der Parzellen Nr. aaa und Nr. mmm (Parzellen Nr. hhh, Nr. bcc,
Nr. bee). Im Rahmen des Augenscheins wurde die Strassenbreite auf
3.25 m gemessen (Erw. 7.3.5.). Aus Sicht der Fachrichter gleicht der Stras-
senausbau eher einem überteerten Feldweg. Die konforme strassenmäs-
sige Erschliessung ist zumindest fraglich.

- 21 -

7.3.7.1.2.
Entlang der Parzellengrenze der Parzelle Nr. aaa verläuft eine «geschützte
Hecke im Baugebiet». Zu prüfen ist ergänzend, ob diese geschützte Hecke
einer strassenmässigen Erschliessung im Weg steht.

Gemäss § 32 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde
Q._____ (beschlossen von der Gemeindeversammlung am tt.mm.jjjj; ge-
nehmigt durch den Regierungsrat am tt.mm.jjjj [fortan BNO2019]) sind die
im Bauzonen- bzw. Kulturlandplan bezeichneten und im Anhang aufgelis-
teten Naturobjekte geschützt. Diese dürfen nicht beseitigt werden und sind
fachgerecht zu unterhalten.

Gemäss § XY BNO sind mit einer grünen Signatur im jeweiligen Plan zu
schützende Hecken, Feldgehölze sowie bestockte Böschungen und Ufer-
gehölze markiert. Die BNO verfolgt damit die folgenden Schutzziele: Die
Gehölze dienen als Brut- und Nahrungsbiotope, fördern den Artenreichtum,
dienen als Trittstein- und Vernetzungselemente, gliedern die Landschaft
und gewährleisten Windschutz. Die entsprechenden Hecken und Gehölze
sind in ihrer Struktur zu erhalten und periodisch zurückzuschneiden und zu
verjüngen. Sie dürfen im gleichen Jahr nicht mehr als 1/3 «auf Stock ge-
setzt werden». In der Regel ist ein vorgelagerter Krautsaum von mindes-
tens 3 m Breite zu erhalten zu pflegen (§ XY BNO):

§ XY BNO (Auszug)
[…]

Die geschützte und zu erhaltende Hecke verunmöglicht auf der Parzelle
Nr. aaa die direkte strassenmässige Erschliessung ab der R-Strasse. Auf-
grund der Regelung in § XY BNO kann der Ansicht der Gesuchstellerin
nicht gefolgt werden, wonach die Hecke hätte verlegt werden können (Ent-
schädigungsbegehren, S. 12, Ziff. 2.4.4.). Die Parzelle Nr. aaa ist folglich
nicht direkt ab der R-Strasse strassenmässig groberschlossen. Auf die Par-
zelle Nr. mmm steht die Hecke lediglich in der nordwestlichen Ecke. Einer
Erschliessung der Parzelle Nr. mmm ab der R-Strasse steht damit grund-
sätzlich nichts im Weg.

7.3.7.1.3.
Die Parzellen Nr. aaa und Nr. mmm stehen im Eigentum der Gesuchstelle-
rin. Eine Erschliessung der Parzelle Nr. aaa über die Parzelle Nr. mmm mit-
tels Dienstbarkeit oder eine Vereinigung der Parzellen scheint daher ohne
weiteres möglich (ebenso die Marktwertschätzung der E._____ aus dem
Jahr 2014 [Beilage 17 zum Entschädigungsbegehren, S. 33], die bei den
beiden Parzellen den Baulandpreis für eine Parzelle berechnet hat, da
diese dieselben Voraussetzungen und dieselbe Beschaffenheit aufweisen).
Eine über fremden Grund verlaufende Erschliessung kann als dauerhafte
Erschliessung genügen, sofern diese mittels im Grundbuch eingetragener
Dienstbarkeit sichergestellt ist (Erw. 7.2.2.3.). Aufgrund der Tatsache, dass

- 22 -

beide fraglichen Parzellen im Eigentum der Gesuchstellerin stehen, scheint
dies unproblematisch.

7.3.7.1.4.
Zusammenfassend erscheint die strassenmässige Erschliessung aufgrund
des Strassenausbaus zumindest als fraglich.

7.3.7.2.
Weiter müssen für die Bejahung der Groberschliessung die erforderlichen
Wasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erhebli-
chen Aufwand möglich ist (Erw. 7.2.2.3.).

Die Wasserleitungen verlaufen gemäss dem Leitungskataster (Auszug der
Leitungserhebung des technischen Betriebes der Gemeinde Q._____, Bei-
lage 19 zum Entschädigungsbegehren; ebenso abrufbar unter […]; zuletzt
abgerufen am 25. Oktober 2024) in direkter Nähe beider Parzellen. Ein An-
schluss an die Wasserversorgung scheint für beide Parzellen unproblema-
tisch. Die Parzellen Nr. aaa und Nr. mmm sind folglich bezüglich der Was-
serversorgung als groberschlossen zu qualifizieren. Unerheblich ist die
Aussage der Gesuchgegnerin, sonach kein Wasseranschluss vorbereitet
sei (vgl. Erw. 7.3.4.), zumal nur eine Groberschliessung vorausgesetzt
wird.

Die Erschliessung mit Wasser erscheint aus Sicht des Gerichts unproble-
matisch.

7.3.7.3.
Zudem müssen die erforderlichen Energieleitungen ebenfalls so nahe her-
anführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist
(Erw.  7.2.2.3.). Gemäss der Leitungserhebung der F._____ AG (Bei-
lage 20 zum Entschädigungsbegehren) verlaufen die Energieleitungen
ebenfalls in unmittelbarer Nähe. Im Rahmen des Augenscheins wurde die
strommässige Erschliessung nicht bestritten (Protokoll, S. 3). Die Parzellen
Nr. aaa und Nr. mmm sind folglich bezüglich der Energiezuleitung als grob-
erschlossen zu qualifizieren.

7.3.7.4.
Schliesslich müssten die Grundstücke an eine Abwasserkanalisation ange-
schlossen werden können, die den Anforderungen der Gewässerschutzge-
setzgebung entspricht (Erw. 7.2.2.1.).

Parallel zur R-Strasse verläuft zwischen KS X und KS Y eine Kanalisati-
onsleitung.

Die Parzellen Nr. aaa und Nr. mmm sind vom GEP erfasst (vgl. Beilage 1
zur Replik; Beweisergänzungen GEP). Der aktuelle GEP stammt aus dem

- 23 -

Jahr jjjj (fortan GEP jjjj) und ist deckungsgleich mit dem Bauzonenplan. Der
GEP weist folglich einen Kanalisationsrayon aus, der auf überdimensionie-
ren Bauzonen basiert. Es fehlt folglich an der Voraussetzung des gewäs-
serschutzkonformen GEP (Erw. 7.2.2.1.).

7.3.7.5.
Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass die Erschliessung hinsichtlich Was-
ser und Elektrizität aus eigener Kraft hätte realisiert werden können. Be-
züglich der Zufahrt und des Abwassers ist die eigene Realisierung zumin-
dest fraglich. Der GEP2000 weist zudem einen Kanalisationsrayon aus, der
auf überdimensionierten Bauzonen basiert.

7.3.7.6.
7.3.7.6.1.
Kumulativ müsste die Grundeigentümerin in dieser Fallkonstellation – wie
ausgeführt – für die Erschliessung und Überbauung ihres Landes bereits
erhebliche Kosten (Investitionen, die baulich in Erscheinung treten) aufge-
wendet haben (Erw. 7.2.2.2.). Dabei gilt der Kaufpreis für ein unüberbautes
Grundstück grundsätzlich nicht als derartige Aufwendung. Anders verhält
es sich, wenn sich die vom Verkäufer erbrachten Erschliessungsleistungen
auf den Kaufpreis ausgewirkt haben (Erw. 7.2.2.4.).

7.3.7.6.2.
Die Gesuchstellerin bringt diesbezüglich einzig vor, sie habe erhebliche
Kosten für die Überbauung aufgewendet, indem im Rahmen einer Erbtei-
lung die beiden Parzellen unter Berücksichtigung der Überbauungsmög-
lichkeit geschätzt und angerechnet worden seien (Erw. 7.3.3.) Im Rahmen
der Verhandlung bringt sie vor, die A._____ AG habe nicht in die Erschlies-
sung investieren müssen, da die Grundstücke bereits erschlossen seien
(Protokoll, S. 11).

7.3.7.6.3.
Der erste Eintrag im Grundbuch (Einsicht via AGOBIS am 8. Novem-
ber 2024) stammt vom tt.mm.jjjj («Kauf»; vgl. auch Beilagen 2 und 3 zum
Entschädigungsbegehren). Gemäss dem Entschädigungsbegehren der
Gesuchstellerin an den Gemeinderat vom 13. November 2018 (Beilage 10
zum Entschädigungsbegehren) sei die A._____ AG im Rahmen einer Un-
ternehmensabspaltung der G._____ AG gegründet worden. Die beiden
Grundstücke seien der Gesuchstellerin im Spaltungsplan zugewiesen wor-
den. Die Gesuchstellerin sei daher erst seit dem tt.mm.jjjj als Grundeigen-
tümerin im Grundbuch eingetragen (im Grundbuch ist am tt.mm.jjjj die Ab-
spaltung eingetragen [Einsicht via AGOBIS am 8. November 2024]). Ge-
mäss Handelsregisterauszug der G._____ AG, Q._____, wurde ein Teil der
Aktiven und Passiven gemäss Spaltungsplan vom tt.mm.jjjj auf die neu ge-
gründete A._____ AG übertragen (Einsicht Zentraler Firmenindex [Zefix]
am 8. November 2024).

- 24 -

7.3.7.6.4.
Im vorliegenden Fall sind bis zum Stichtag unbestrittenermassen keinerlei
Investitionen, die baulich in Erscheinung treten, insbesondere Kosten für
die Erschliessung, getätigt worden. Die Gesuchstellerin bringt lediglich vor,
die Parzellen seien unter Berücksichtigung der Überbauungsmöglichkeiten
angerechnet worden. Der Kaufpreis für ein unüberbautes Grundstück gilt
nicht als Aufwendung für die Erschliessung und Überbauung. Anders ver-
hält es sich, wenn sich die vom Verkäufer erbrachten Erschliessungsleis-
tungen auf den Preis ausgewirkt haben. Derartige Kosten für Erschlies-
sungsleistungen sind vorliegend weder behauptet noch ersichtlich. Blosse
Planungs- und Projektierungskosten gelten nicht als Aufwendungen für die
Erschliessung und Überbauung. Im vorliegenden Fall sind noch nicht ein-
mal Planungs- oder Projektierungskosten entstanden. Das Einzige, was auf
einen Erschliessungs- oder Überbauungswille schliessen liesse, ist die
Marktwertschätzung aus dem Jahr 2014 (Erw. 7.3.3.). Diese Investitionen
werden vorliegend nicht geltend gemacht; sie sind jedoch auch zweifellos
nicht als Kosten zu qualifizieren, die «baulich in Erscheinung treten»
(Erw. 7.2.2.2.).

Es sind folglich keine erheblichen Kosten für Erschliessung und Überbau-
ung aufgewendet worden. Der Nichteinzonung kommt daher auch unter
diesem Gesichtspunkt keine enteignungsrechtliche Wirkung zu.

7.3.7.6.5.
Zu prüfen bleibt einzig, ob wegen besonderer Umstände auf das Kriterium
der Erheblichkeit der Investitionen verzichtet werden kann (Erw. 7.2.2.2.).
Aus Sicht des Gerichts sind keine hinreichenden Besonderheiten gegeben,
welche die Annahme einer materiellen Enteignung rechtfertigen würden.

7.3.7.7.
Nachdem neben der fraglichen strassenmässigen und abwassertechni-
schen Erschliessung sowie einem Kanalisationsrayon, der auf überdimen-
sionierten Bauzonen basierte, auch die Voraussetzung der getätigten er-
heblichen Investitionen nicht erfüllt sind, trifft die Nichteinzonung die Ge-
suchstellerin auch in dieser Fallkonstellation nicht enteignungsähnlich.

7.3.8.
Andere, einen Vertrauensschutz begründenden Tatbestände (Erw. 7.2.3.)
werden vorliegend von den Parteien weder vorgebracht noch sind solche
ersichtlich. Auch hieraus lässt sich folglich keine Entschädigungspflicht ab-
leiten.

Anlässlich der Verhandlung bringt die Gesuchstellerin vor, der Vertrauens-
schutz sei justiziabel selten relevant. Die Gesuchstellerin sei jedoch auf-
grund der langjährigen Zuweisung zur Bauzone davon ausgegangen, dass

- 25 -

dies so bleibe (Protokoll, S. 12). Das Bundesgericht nennt in seiner Recht-
sprechung als Gründe, die ein derartiges Vertrauen erwecken könnten, bei-
spielsweise eine entsprechende Erschliessungsplanung oder eine durch-
geführte Baulandumlegung (BGE 132 II 218, Erw. 6.1.). Betreffend die
langjährige Zuweisung zu einer Bauzone geht die bundesgerichtliche
Rechtsprechung von einem Planungshorizont von 15 Jahren aus.

«Werden die Grundstücke innerhalb dieser Zeitspanne nicht oder nur teilweise
überbaut, kann die Eigentümerschaft grundsätzlich nicht mehr darauf ver-
trauen, dass das Grundstück zukünftig noch überbaut werden kann. Mit ande-
ren Worten ist das Gemeinwesen nach Ablauf dieser 15 Jahre befugt, den
Eigentumsinhalt einer Parzelle neu zu bestimmen. Eine Eigentümerin, die im
Planungshorizont von 15 Jahren keine sichtbaren und konkreten Anstalten zur
Bebauung ihres Grundstücks unternommen hat, hätte bei einer anschliessen-
den Auszonung grundsätzlich keinen Entschädigungsanspruch mehr aus ma-
terieller Enteignung» (zit. Urteil des Bundesgerichts [1C_275/2022] vom
27. November 2024, Erw. 3.4.1.).

Daraus kann die Gesuchstellerin folglich nichts zu ihren Gunsten ableiten.

8.
Abschliessend ist der Vollständigkeit halber zu prüfen, ob die Vorausset-
zungen des Sonderopfertatbestandes erfüllt sind (Erw. 4.3.), mithin ein Ent-
schädigungsanspruch besteht, weil die Gesuchstellerin derart betroffen ist,
dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es
mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschä-
digung geleistet würde. Vorausgesetzt ist, dass im fraglichen Zeitpunkt eine
RPG-konforme Grundordnung galt, die es der Eigentümerin gestattet hätte,
die bestehende Nutzung eines Grundstücks uneingeschränkt weiterzufüh-
ren oder dieses aus eigener Kraft in naher Zukunft besser zu nutzen. Nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung erfüllt die Nichteinzonung eines
Grundstücks, für das kein Einzonungsgebot besteht, den Tatbestand des
Sonderopfers grundsätzlich von vornherein nicht. Ausnahmsweise kann
dennoch eine Entschädigungspflicht bestehen, wenn eine Gemeinde krass
rechtsungleich handelt, so etwa, wenn sie bei vergleichbaren Verhältnissen
mehreren Grundeigentümern freiwillig eine Entschädigung leistet, einen
einzigen dagegen leer ausgehen lässt (Urteil des Bundesgerichts
[1A.256/1997] vom 22. Oktober 1998 in: ZBl 1999, S. 591).

Im vorliegenden Fall liegt eine Nichteinzonung vor (Erw. 6.6.7.) und es be-
steht keine Einzonungspflicht. Der Tatbestand des Sonderopfers ist folglich
nicht erfüllt, was zwischen den Parteien unbestritten ist (Protokoll, S. 13).
Es liegt sodann auch keine Ungleichbehandlung vor. Eine Entschädigungs-
pflicht kann auch unter diesem Titel nicht geltend gemacht werden.

9.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die zu beurteilende Nichteinzo-
nung (Erw. 6.6.7.) weder nach Massgabe der geforderten Kriterien der

- 26 -

Zugehörigkeit zum weitegehend überbauten Gebiet (Erw. 7.3.6.), der Gro-
berschliessung und der kumulativ geforderten Voraussetzung der erhebli-
chen Kostenaufwendung (Erw. 7.3.7.) noch aufgrund der besonderen Ge-
sichtspunkte des Vertrauensschutzes (Erw. 7.3.8.) oder eines Sonderop-
fers (Erw. 8.) eine Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung aus-
löst.

Das Gesuch um Entschädigung aus materieller Enteignung ist folglich ab-
zuweisen.

10.
Der Gesuchstellerin ist insofern zuzustimmen (Erw. 6.5.1.; Protokoll, S. 8),
dass der Regierungsrat sich mit der Problematik der überdimensionierten
Bauzonen bereits bei der letzten BNO-Revision auseinandersetze. Wie be-
reits ausgeführt war die Bauzone um rund 3 ha bis 6 ha zu gross dimensi-
oniert. Die Übergrösse wurde mit der Begründung toleriert, dass der plane-
rische Spielraum als sehr eng zu beurteilen sei. Der grösste Teil der un-
überbauten Bauzonen befand sich innerhalb und umschlossen von über-
bauten Flächen. Es handelte sich um bereits erschlossene Bauzonen. Eine
weitere Redimensionierung wurde daher als planerisch nicht sinnvoll qua-
lifiziert (Erw. 6.6.4.-6.6.6.).

Selbst wenn aufgrund dieses Umstandes von einer Auszonung auszuge-
hen wäre, würde dies dennoch nichts am Ergebnis der Entschädigungs-
losigkeit des Eingriffes ändern. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung muss auch bei einer Auszonung gefragt werden, ob eine Überbau-
ung in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit hätte realisiert werden
können (sog. Realisierungswahrscheinlichkeit).

«BGE 106 Ia 369 […] hält jedenfalls fest, der Umstand, dass die Eigentümerin
während langer Zeit vor der Auszonung keine entschlossenen Anstrengungen
unternommen hat, um von der grundsätzlich gegebenen Überbauungsmög-
lichkeit Gebrauch zu machen, spreche eher gegen die Annahme einer enteig-
nungsähnlichen Wirkung der durch den neuen Zonenplan nun aufgehobenen
Baumöglichkeit (BGE 106 Ia 369 E. 3e/cc)» (zit. Urteil des Bundesgerichts
[1C_275/2022] vom 27. November 2024, Erw. 5.2.).

«Zwar darf die Eigentümerschaft eingezonter Parzellen grundsätzlich auf eine
gewisse Beständigkeit des Nutzungsplans vertrauen (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG).
Bis zur Rechtskraft der Zonenplanrevision bleiben die ursprünglich der
Bauzone zugewiesenen Parzellen Bauland und können, soweit keine Pla-
nungszone verhängt worden ist, überbaut werden. Erst mit Inkrafttreten der
Zonenplanrevision verlieren sie ihre Baulandqualität (BGE 131 II 728 E. 2.4).
Vorliegend hat es die Eigentümerin jedoch während zweier Planungsperioden
und weit über den Planungshorizont von 15 Jahren gemäss RPG hinaus gut
30 Jahre lang unterlassen, von ihrer Befugnis zur Überbauung Gebrauch zu
machen. Sie durfte deshalb nicht mehr grundsätzlich darauf vertrauen, dass
ihre Parzelle bei der nächsten Nutzungsplanrevision in der Bauzone verblei-
ben würde. Ob eine Entschädigung wegen materieller Enteignung zu leisten

- 27 -

ist, beurteilt sich dementsprechend danach, ob die Berechtigung zum Bauen
in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft hätte realisiert
werden können […], wobei auch die Passivität der Eigentümerin zu berück-
sichtigen ist» (zit. Urteil des Bundesgerichts [1C_275/2022] vom 27. Novem-
ber 2024, Erw. 5.3.).

Im vorliegenden Fall ist die A._____ AG seit dem Jahr jjjj Eigentümerin der
fraglichen Parzellen. Zuvor standen die Parzellen seit dem Jahr jjjj (erster
Eintrag im Grundbuch) im Eigentum der G._____ AG, aus welcher im Rah-
men einer Spaltung die A._____ AG hervorging (Erw. 7.3.7.6.3.). Die Ge-
suchstellerin hat somit im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Nutzungsplanung
im Jahr jjjj (Erw. 3.) bereits neun Jahre keinerlei Anstrengungen zur Über-
bauung der Parzellen vorgenommen. Betrachtet man den gesamten Zeit-
raum vor der Spaltung, verhielt sich die Eigentümerschaft diesbezüglich
rund 40 Jahre passiv.

Unter Berücksichtigung der jahrzehntelangen Passivität der Eigentümer-
schaft, der fraglichen Erschliessungssituation (Strasse und Abwasser; Re-
alisierungswahrscheinlichkeit) sowie der aus Sicht der Fachrichter äusserst
schwierig zu überbauenden Parzelle (Steilheit, Nordhang, extrem hohe
Tiefbaukosten) kommt das Gericht zur Überzeugung, dass auch bei der
Annahme einer Auszonung von einem entschädigungslosen Eingriff aus-
zugehen wäre.

11.
11.1.
Abschliessend sind die Verfahrenskosten zu verlegen. Für das Enteig-
nungsverfahren gilt die spezielle Regelung (§ 149 Abs. 2 BauG, sog. Kos-
tenprivileg), wonach die Kosten des Verfahrens in der Regel vom entschä-
digungspflichtigen Gemeinwesen zu bezahlen sind, wenn eine Entschädi-
gung zugesprochen wird. Nach der Praxis des SKE wird daher in Enteig-
nungsverfahren auch kein Kostenvorschuss erhoben. Vorliegend wird
keine Entschädigung zugesprochen, weshalb das Kostenprivileg keine An-
wendung findet. Die Kostenverlegung ist somit nach der ordentlichen Regel
von § 31 Abs. 2 VRPG vorzunehmen. Die Verfahrenskosten sind demnach
nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien zu ver-
legen. Die Gesuchstellerin unterliegt, weshalb ihr die Verfahrenskosten auf-
zuerlegen sind.

11.2.
Der Rahmen für die Staatsgebühr in Verfahren vor dem Spezialverwal-
tungsgericht geht ordentlicherweise von Fr. 200.00 bis Fr. 15'000.00
(§ 22 Abs. 1 lit. b des Dekrets über die Verfahrenskosten [Verfahrenskos-
tendekret, VKD; SAR 221.150] vom 24. November 1987). Das Gericht legt
die Gebühr nach dem Zeitaufwand und der Bedeutung der Sache fest. In
ausserordentlich zeitraubenden Fällen kann die Staatsgebühr bis auf das

- 28 -

Doppelte des vorgesehenen Höchstbetrags erhöht werden (§ 3 Abs. 1 und
2 VKD).

Seit dem 1. Juli 2024 wurde das VKD durch das Allgemeine Gebührenge-
setz (GebührG; SAR 662.100) abgelöst. Gemäss § 24 Abs. 1 GebührG
werden Gebühren und Auslagen für Vorgänge, die im Zeitpunkt des Inkraft-
tretens dieses Gesetzes bereits begonnen haben, nach altem Recht erho-
ben und bezogen. Die Gebühr ist nach altem Recht festzusetzen.

Das vorliegende Verfahren hat dem Gericht einen ordentlichen bis hohen
Aufwand verursacht (Fünferbesetzung).

Die Gesuchstellerin führt aus, gestützt auf eine Marktwertschätzung der
E._____ AG vom tt.mm.jjjj habe der damalige Marktwert Fr. 180.00/m2 be-
tragen. Aufgrund des sich verändernden Liegenschaftsmarktes sei der
Landwert für erschlossenes Bauland im Zeitpunkt der Eigentumsbeschrän-
kung in der Region auf rund Fr. 212.00/m2 zu schätzen (Fr. 180.00 [Schätz-
wert 2014] x 3 % [durchschnittliche jährliche Wertsteigerung] x 6 Jahre).
Für die gesamte Fläche von 1'517 m2 entspreche dies einem Wert von
Fr. 321'604.00 vor der Zuweisung zur Landwirtschaftszone. Für Landwirt-
schaftsland von mittlerer Qualität in der Region Wynental sei von einem
Wert von rund Fr. 4.00/m2 bis Fr. 6.00/m2 auszugehen. Dies entspreche ei-
nem Wert von Fr. 6'068.00 bis Fr. 9'102.00. Gesamthaft macht die Gesuch-
stellerin eine Entschädigung von Fr. 315'536.00 geltend (Fr. 321'604.00 -
Fr. 6'068.00; Entschädigungsbegehren S. 14 f., Ziff. 3.2.). Der Streitwert
liegt bei Fr. 315'536.00. Das Verfahren wurde aufgrund des hohen Streit-
wertes in der Sonderfällen vorbehaltenen Fünferbesetzung beurteilt
(§ 3 Abs. 5 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; SAR 155.200] vom
6. Dezember 2011). Die Staatsgebühr wird auf Fr. 12'000.00 festgesetzt.

11.3.
Für den Parteikostenersatz gelten dieselben Regeln (§§ 32 Abs. 2 und
29 VRPG).

Die Entschädigung richtet sich nach dem Pauschalrahmentarif im Dekret
über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150)
vom 10. November 1987. Innerhalb des vorgesehenen Rahmens richtet
sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts
sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 AnwT). Davon kann in Ausnahmefällen (besonders hoher Aufwand
oder Missverhältnis zwischen Entschädigung und tatsächlich geleisteter
Arbeit) abgewichen werden (§ 8b AnwT). Die Entschädigung wird als Ge-
samtbetrag, inklusive Auslagen und MWST festgelegt (§ 8c AnwT).

Bei hohem Streitwert kann die Entschädigung zudem herabgesetzt werden.
Diese Bestimmung gilt entgegen dem Wortlaut für die Vertreter beider

- 29 -

Seiten (§ 12a AnwT; AGVE 2011 S. 247). Ein Streitwert über
Fr. 100'000.00 gilt nach der Praxis des Gerichts stets als hoch (SKEE [4-
SV.2015.5] vom 14. Juni 2017, Erw. 14.2.3.; AGVE 2013 S. 484). Diese
Praxis kommt aus Gründen der Rechtsgleichheit auch bei der Festsetzung
der Parteientschädigung zu Gunsten des Gemeinwesens zur Anwendung
(AGVE 2011 S. 252 f.).

11.4.
Für das vorliegende Verfahren ist von einem Streitwert von Fr. 315'536.00
auszugehen. Nach § 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT geht der Entschädigungs-
rahmen für Streitwerte von Fr. 100'000.00 bis 500'000.00 von Fr. 5'000.00
bis Fr. 15'000.00. Innerhalb dieses Rahmens richtet sich die Entschädi-
gung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts sowie nach der Be-
deutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT).

Nach dem Gesagten rechtfertigt sich – ausgehend von der vom Streitwert
abgeleiteten Bedeutung des Falles mit einem mittleren bis hohen Aufwand
und mittlerer Schwierigkeit – eine Grundentschädigung von Fr. 9'400.00
(inkl. Auslagen und MWST).

Infolge des hohen Streitwertes (über der Grenze von Fr. 100'000.00) erfolgt
ein Abzug von 10 % (§ 12a Abs. 1 AnwT). Die Parteientschädigung beträgt
somit rund Fr. 8'500.00 (inkl. Auslagen und MWST).

Das Gericht erkennt:

1.
Es wird festgestellt, dass die am tt.mm.jjjj in Kraft getretene Nutzungspla-
nung der Gemeinde Q._____ für die Parzellen Nr. aaa und mmm keine ma-
terielle Enteignung bewirkt.

Das Entschädigungsbegehren wird abgewiesen.

2.
2.1.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus der Staatsgebühr von Fr. 12'000.00,
der Kanzleigebühr von Fr. 370.00 und den Auslagen von Fr. 200.00, zu-
sammen Fr. 12'570.00, werden der Gesuchstellerin auferlegt.

2.2.
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchgegnerin einen Parteikostenersatz von
Fr. 8'500.00 zu bezahlen.

Zustellung
- Gesuchstellerin (2)

- 30 -

- Gesuchgegnerin (2)

Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)

Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40,
5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis
und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August
und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Be-
schwerdeschrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie
eine Begründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefoch-
tene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen
(§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).

Aarau, 27. August 2025

Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

B. Wehrli L. Käser