# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b6aaa046-1267-514f-95fc-602a1234bb9c
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-08
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 08.06.2017 R 2017 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2017-8_2017-06-08.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 17 8

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
Richter Stecher, Meisser 

Aktuarin ad hoc Lenz

URTEIL

vom 8. Juni 2017

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
Beschwerdeführer

und

B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt A._____,

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin 1

und

Enteignungskommission VI,
Beschwerdegegnerin 2

betreffend materielle Enteignung

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1. Mit Kaufvertrag vom 20. April 2010 erwarben A._____ und B._____ je zur 

Hälfte (Miteigentum) das unüberbaute Grundstück Nr. 792, Gemeinde 

Y._____, mit einer Grundfläche von Fr. 673 m2 zu einem Preis von 

Fr. 127'870.--. Nach geltendem Zonenplan der Gemeinde Y._____, von 

der Regierung des Kantons Graubünden am 18. Mai 1992 genehmigt 

(Protokoll Nr. 1318), war das Grundstück in der Wohn- und Gastgewerbe-

zone eingezont.

2. Am 11. März 2012 nahmen Volk und Stände Art. 75b BV an, welcher den 

Anteil von Zweitwohnungen auf 20 % des Gesamtbestandteils aller 

Wohneinheiten und der für die Wohnzwecke genutzten Bruttogeschoss-

fläche einer Gemeinde beschränkt.

3. Mit Baugesuch vom 15. Oktober 2012 ersuchten A._____ und B._____ 

bei der Gemeinde Y._____ um Erteilung einer Baubewilligung für den 

Neubau eines Einfamilienhauses auf ihrem Grundstück Nr. 792 in 

Y._____. Dagegen erhob C._____ innert der Auflagefrist Einsprache. Mit 

Entscheid vom 27. Dezember 2012 trat der Gemeindevorstand Y._____ 

mangels Legitimation auf die Baueinsprache nicht ein und erteilte glei-

chentags die Baubewilligung. Die dagegen erhobene verwaltungsgericht-

liche Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

mit Urteil R 13 86 vom 19. Februar 213 ab. Mit Urteil 1C_289/2013 vom 

28. Oktober 2013 hiess das Bundesgericht die von C._____ dagegen ein-

gereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 

18. März 2013 gut. Es hob den verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 

19. Februar 2013, den Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes 

Y._____ und die Baubewilligung, beide vom 27. Dezember 2012, auf und 

wies die Sache zur Neuentscheidung an die Gemeinde Y._____ zurück. 

Das Bundesgericht erwog, dass eine Baubewilligung nur mit Auflagen 

(insbesondere Nutzungsbeschränkungen), die eine Nutzung der Baute als 

Zweitwohnung ausschliessen, hätte erteilt werden dürfen. Wollten die Ge-

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suchsteller an ihrem Bauvorhaben festhalten, so müssten sie das Bauge-

such mit den nötigen Angaben ergänzen.

4. Aufgrund einer Fusion von 13 Gemeinden, darunter die Gemeinde 

Y._____, wurde die Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde) per 

1. Januar 2014 Rechtsnachfolgerin der Gemeinde Y._____. Infolge dieser 

Gemeindefusion trägt das Grundstück Nr. 792 in der ehemaligen Ge-

meinde Y._____ heute die Grundstücksnummer 9792.

5. Mit Entschädigungsgesuch vom 20. Juli 2016 beantragten A._____ und 

B._____ (nachfolgend Gesuchsteller) der Enteignungskommission VI des 

Kantons Graubünden (nachfolgend Enteignungskommission) was folgt: 

"1. Es seien die Gesuchsteller wegen materieller Enteignung mit 

CHF 80'000.--, eventualiter nach Ermessen zu entschädigen.

 2. Eventualiter seien die Gesuchsteller gegen volle Entschädigung von 

CHF 127'800.-- formell zu enteignen."

Begründend führten sie aus, dass sie durch die Zweitwohnungsinitiative 

und nachfolgende Bundesgesetzgebung enteignet worden seien, da ihr 

Eigentumsrecht massiv eingeschränkt worden sei (Gesuch vom 20. Juli 

2016 in vorinstanzliche Akten I S. 2).

6. Mit Schreiben vom 21. Juli 2016 wies die Enteignungskommission die 

Gesuchsteller darauf hin, dass nicht ersichtlich sei, gegen welchen Ent-

eigner sich ihr Entschädigungsgesuch richte. Sie setzte ihnen diesbezüg-

lich eine Frist von 20 Tagen zur Stellungnahme an mit der Androhung, 

dass bei unbenütztem Fristablauf auf ihr Gesuch vom 20. Juli 2016 nicht 

eingetreten werden könne.

7. Mit Schreiben vom 27. Juli 2016 änderten die Gesuchsteller ihre Rechts-

begehren und beantragten, "[e]s seien die Gesuchsteller wegen materiel-

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ler Enteignung und für erlittenen Schaden mit mindestens CHF 90'000.-- 

zu entschädigen". Das Rechtsbegehren betreffend formelle Enteignung 

wurde nicht aufrechterhalten. Bezüglich der Frage des Entschädigungs-

schuldners teilten die Gesuchsteller mit, dass sie zwar dafür halten wür-

den, dass die Gemeinde Enteigner sei. Aufgrund von Art. 22 Abs. 2 ZWG 

seien sie sich dessen aber keineswegs sicher und würden die Enteig-

nungskommission um einen Meinungsaustausch mit den kantonalen und 

eidgenössischen Behörden ersuchen. Sollte die Gemeinde nicht zustän-

dig sein, würden sie um Überweisung an die zuständige Stelle ersuchen.

8. Nach einem zweifachen Schriftenwechsel zwischen der Gemeinde und 

den Gesuchstellern, worin sich die Parteien insbesondere zu der Frage 

des Entschädigungsschuldners bzw. der Passivlegitimation der Gemeinde 

äusserten, fand am 20. Dezember 2016 ein Augenschein auf dem Grund-

stück Nr. 9792 in Y._____ statt.

9. Mit Entscheid vom 20. Dezember 2016 wies die Enteignungskommission 

das Gesuch vom 20./27. Juli 2016 um Zusprechung einer Enteignungs-

entschädigung wegen materieller Enteignung durch Art. 75b BV und ZWG 

durch die Gemeinde an die Gesuchsteller für das Grundstück Nr. 9792 

ab. 

10. Gegen diesen Entscheid erhoben die Gesuchsteller (nachfolgend Be-

schwerdeführer) am 26. Januar 2017 Beschwerde beim Verwaltungsge-

richt des Kantons Graubünden. Sie beantragten dessen Aufhebung unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gemeinde und Enteig-

nungskommission sowie die Entschädigung mit mindestens Fr. 90'000.-- 

wegen materieller Enteignung bzw. Sonderopfer und für erlittenen Scha-

den.

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11. Mit Vernehmlassung vom 3. Februar 2017 beantragte die Gemeinde 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin 1), die Beschwerde sei abzuweisen 

oder die Entschädigungsforderung an die Verursacher der reduzierten 

Nutzungsmöglichkeit zu richten. Die Enteignungskommission (nachfol-

gend Beschwerdegegnerin 2) verzichtete am 7. Februar 2017 unter Hin-

weis auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid vom 20. Dezem-

ber 2016 auf eine Stellungnahme. 

12. Die Beschwerdeführer hielten am 20. Februar 2017 replicando an ihren 

Anträgen sowie an ihrer Sachverhaltsdarstellung fest. Die Beschwerde-

gegnerin 2 verzichtete am 22. Februar 2017 auf eine Duplik, während die 

Beschwerdegegnerin 1 mit Duplik vom 27. Februar 2017 ihre Argumenta-

tion vertiefte.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie 

im angefochtenen Entscheid vom 20. Dezember 2016 wird, soweit erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der Ent-

scheid der Beschwerdegegnerin 2 vom 20. Dezember 2016. Deren Ent-

scheide können, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist, an 

das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden weitergezogen werden 

(Art. 22 Abs. 1 des Enteignungsgesetzes des Kantons Graubünden 

[EntG GR; BR 803.100]). Dessen sachliche Zuständigkeit ergibt sich aus 

Art. 49 Abs. 1 lit. g des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege (VRG; BR 370.100). Als Adressaten des angefochtenen Einspra-

cheentscheides sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein 

schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf 

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die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 38 

Abs. 1 sowie Art. 60 VRG) ist somit einzutreten.

b) Streitig und damit zu prüfen ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren die 

Frage, ob die Beschwerdegegnerin 2 das Entschädigungsgesuch der Be-

schwerdeführer wegen materieller Enteignung zu Recht abgewiesen hat. 

2. a) In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist zunächst die Rüge der Beschwerde-

führer, die Beschwerdegegnerin 2 habe ihr rechtliches Gehör verletzt, zu 

behandeln. Die Beschwerdegegnerin 2 erwog, dass die gestützt auf 

Art. 15 Abs. 1 der Enteignungsverordnung des Kantons Graubünden 

(EntV; BR 803.110) erfolgten Abklärungen der Beschwerdegegnerin 2 

beim kantonalen Schätzungsbezirk 4 die Preisangaben der Beschwerde-

führer über den seinerzeitigen Verkaufswert von Fr. 230.--/m2 bis 

Fr. 250.--/m2 nicht bestätigt hätten. Die Auskunft habe ergeben, dass sich 

der Preis für Grundstücke in der Wohn- und Gastgewerbezone in der 

Gemeinde Y._____ in den Jahren 2009/2010 zwischen Fr. 210.--/m2 bis 

Fr. 230.--/m2 bewegt habe. Auch sei die Behauptung, das fragliche 

Grundstück sei heute völlig wertlos, vom kantonalen Schätzungsbezirk 4 

nicht bestätigt worden: Vergleichbare unüberbaute Grundstücke der 

Wohn- und Gastgewerbezone in Y._____ würden in der im Jahr 2016 ak-

tualisierten Bewertung immer noch mit einem Verkehrswert von Fr. 200.--

/m2 bewertet werden; die Überbauungsmöglichkeiten hätten sich nicht 

grundlegend verändert und diese Grundstücke seien – gleich wie jenes 

der Beschwerdeführer – auch bereits voll erschlossen (vgl. E.12 des an-

gefochtenen Entscheides in beschwerdeführerischer Beilage [Bf-act.] 1).

Die Beschwerdeführer rügen, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 betref-

fend den Grundstückswert auf Abklärungen beim kantonalen Schätzbe-

zirk 4 stütze, ohne dass die Beschwerdeführer Kenntnis von diesen Be-

weiserhebungen gehabt oder dazu Stellung hätten nehmen können. Dies 

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stelle eine offensichtliche Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Folglich 

sei der Entscheid ungeachtet des materiellen Ergebnisses aufzuheben 

(vgl. Beschwerde S. 5).

b) Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-

genossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches 

Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert anderseits ein 

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, 

soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsga-

rantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat al-

so den Charakter eines selbständigen Grundrechtes (HÄFELIN/MÜLLER/ 

UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich 2016, N 1001 

und 1003). Der Anspruch auf rechtliches Gehör im engeren Sinne um-

fasst unter anderem die Möglichkeit des Betroffenen, sich zu allen rele-

vanten Gesichtspunkten zu äussern und Beweisanträge zu stellen, bevor 

die Anordnung ergeht, sowie den Anspruch auf Orientierung über die we-

sentlichen entscheidrelevanten Grundlagen und Vorgänge (vgl. HÄFELIN/ 

HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 9. Aufl., 

Zürich 2016, N 838). Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensman-

gel, insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, 

zwar geheilt werden, wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht 

eingeschränkt ist und dem Beschwerdeführer daraus kein Nachteil er-

wächst. Verlangt wird ferner, dass kein für die Beurteilung der Angele-

genheit relevantes Kognitionsgefälle besteht (vgl. WIEDERKEHR, Die Be-

gründungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die Heilung bei Verletzung, 

Zbl 9/2010, S. 502 ff.). Eine Heilung ist aber immer dann ausgeschlossen, 

wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Partei-

rechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 331 

E.3.1 sowie 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). Verfügungen 

oder Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen 

sind, sind daher grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines 

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ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden 

zurückzuweisen (statt vieler: PVG 2011 Nr. 31). Nur wenn es sich aus 

verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung ei-

ner allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der zitier-

ten Praxis ausnahmsweise zuzulassen.

c) Offen gelassen werden kann, ob es sich bei dem Grundstückswert über-

haupt um einen "relevanten Gesichtspunkt" handelt, der unter den 

Schutzbereich von Art. 29 Abs. 2 BV fällt, und ob den Beschwerdeführern 

damit überhaupt das Recht auf eine vorgängige Äusserung im Sinne von 

Art. 29 Abs. 2 BV zugestanden hätte. Denn selbst wenn die Beschwerde-

gegnerin 2, so wie die Beschwerdeführer argumentieren, ihr rechtliches 

Gehör verletzt hätte, wöge dieser Mangel nicht schwer und könnte im vor-

liegenden Beschwerdeverfahren geheilt werden. Das Verwaltungsgericht 

hat sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht dieselbe Kogni-

tion wie die Beschwerdegegnerin 2. Ausserdem erwächst den Beschwer-

deführern kein Nachteil, wenn sie sich erst im Beschwerdeverfahren zum 

Grundstückswert äussern. Die Beschwerdeführer hätten deshalb vorlie-

gend dazu Stellung nehmen können, was sie jedoch weder in ihrer Be-

schwerde noch in ihrer Stellungnahme getan haben. Sie bestreiten ledig-

lich pauschal, dass der Grundstückswert vor und nach der Zweitwoh-

nungsinitiative/-gesetzgebung noch derselbe sei (vgl. Beschwerde S. 5), 

nehmen aber nicht dazu Stellung, inwiefern die vorinstanzliche Feststel-

lung falsch sein soll. Da sie im Beschwerdeverfahren zur Frage des 

Grundstückwertes hätten Stellung nehmen können, wäre auch ein allfälli-

ger Mangel geheilt. Die Rüge der Beschwerdeführer, die Beschwerde-

gegnerin 2 habe ihr rechtliches Gehör verletzt, ist somit unbegründet.

3. a) In materiellrechtlicher Hinsicht ist vorab auf die Frage, wer für allfällige 

Entschädigungsforderungen wegen materieller Enteignung aufgrund von 

Art. 75b BV belangt werden kann bzw. auf die Passivlegitimation der Be-

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schwerdegegnerin 1 einzugehen. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, 

dass die Beschwerdegegnerin 1 oder der Kanton Enteigner ist und damit 

die Beschwerdegegnerin 2 gestützt auf Art. 22 (recte: 20) Abs. 2 des 

Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) zuständig sein 

könnte (vgl. Ergänzung des Entschädigungsgesuchs vom 27. Juli 2016 in 

beschwerdegegnerischer Beilage [Bg-act.] 1). Die Beschwerdegegnerin 1 

ist demgegenüber der Auffassung, dass sie sich mit der Erteilung der 

Baubewilligung vom 27. Dezember 2012 hinter das geplante Bauvorha-

ben gestellt habe. Dass das Bauwerk als Folge der neuen, übergeordne-

ten Gesetzgebung nicht in der geplanten Art, respektive mit der geplanten 

Nutzung, erstellt werden könne, liege nicht in ihrer Verantwortung, wes-

halb sie auch nicht für Entschädigungsforderungen belangt werden könne 

(vgl. Stellungnahme vom 3. Februar 2017). Nach Ansicht der Beschwer-

degegnerin 2 erfolge die Prüfung, ob eine Baubewilligung für eine Zweit-

wohnung nach Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und seiner 

Ausführungsbestimmungen erteilt werden dürfe, gemäss bundesgerichtli-

cher Rechtsprechung entweder im ordentlichen Baubewilligungsverfahren 

(innerhalb der Bauzone) oder im Ausnahmebewilligungsverfahren nach 

Art. 24 ff. des Bundesgesetzes über Raumplanung (RPG; SR 700) (aus-

serhalb der Bauzone). Die Gemeinde erteile Baubewilligungen für Bauten 

sowohl innerhalb der Bauzone (Art. 86 Abs. 1 des Raumplanungsgeset-

zes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]) wie auch ausserhalb 

der Bauzone (Art. 87 Abs. 1 KRG), wobei letztere zusätzlich einer kanto-

nalen BAB-Bewilligung bedürften. Die Prüfung, ob eine Baubewilligung für 

eine Wohnbaute nach Art. 75b BV bzw. nach den Bestimmungen des 

ZWG erteilt werden dürfe, sei somit alleine Sache der Gemeinde. Damit 

seien die bündnerischen Gemeinden nach Art. 20 Abs. 2 ZWG letztlich im 

Rahmen des Baubewilligungsverfahrens für den Vollzug des RPG wie 

auch des ZWG zuständig. Ebenfalls Bundesrecht vollziehe die Gemeinde 

beispielsweise bei einer Nichteinzonung eines Grundstücks bzw. einer 

Auszonung eines Baugrundstückes. Für allfällige daraus resultierende 

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Entschädigungen aus materieller Enteignung würden nach ständiger Pra-

xis die Gemeinden als Planungsbehörden entschädigungspflichtig, ob-

schon sie durch ihre Planung Bundesrecht bzw. bundesrechtliche Eigen-

tumsbeschränkungen vollzögen. Enteignungsrechtlich kann nach Auffas-

sung der Beschwerdegegnerin 2 nun kein Unterschied bestehen, ob eine 

Gemeinde eine Eigentumsbeschränkung des Bundesrechts als Pla-

nungsbehörde oder aber als Baubehörde zu vollziehen habe. Die Frage 

der Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 1 müsse vorliegend aber 

nicht abschliessend geklärt werden, weil die Beschwerde bereits aus an-

deren Gründen abzuweisen sei (vgl. E.4 f. des angefochtenen Entschei-

des in Bf-act. 1).

b) Zunächst ist mit der Beschwerdegegnerin 2 festzuhalten, dass die Plafo-

nierung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV eine Bundesaufga-

be darstellt (vgl. BGE 139 II 271 E.11). Nach Ansicht von MÖSCHING ist 

der Bund entschädigungspflichtig, da die Verfassung selbst die Be-

schränkung eigentümerverbindlich anordne, ohne dass die Kantone oder 

Gemeinden handeln müssten. Anders sei nur zu entscheiden, wenn sich 

zusätzliche Massnahmen der Kantone und Gemeinden enteignungsähn-

lich auswirken (vgl. MÖSCHING, Öffentlichrechtliche Aspekte der schweize-

rischen Zweitwohnungsinitiative, INR-Institut für Notariatsrecht und Nota-

rielle Praxis Band/Nr. 15, Bern 2014, S. 119 m.w.H. auf DERS., Massnah-

men zur Beschränkung von Zweitwohnungen, ASR-Abhandlungen zum 

Schweizerischen Recht Band/Nr. 803, Bern 2014, S. 263 f.). Auch WALD-

MANN/HÄNNI gehen im Zusammenhang mit der Umsetzung des verfas-

sungsrechtlichen Schutzauftrags zugunsten der Moore und Moorland-

schaften von besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung 

(Art. 78 Abs. 5 BV) von einer Zuständigkeit des Bundes aus: Die konse-

quente Anwendung des Grundsatzes, wonach entschädigungspflichtig ist, 

wer die Eigentumsbeschränkungen eigentümerverbindlich anordnet, führe 

dazu, dass Entschädigungsforderungen aus materieller Enteignung für 

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moorschutzrechtliche Eigentumsbeschränkungen in der Regel vom Bund 

zu begleichen seien. Denn Art. 78 Abs. 5 BV sei grundsätzlich unmittelbar 

eigentümerverbindlich und allfällige kantonale oder kommunale Pla-

nungsmassnahmen würden nur konkretisieren, was sich bereits aus der 

Verfassung ergebe (WALDMANN/HÄNNI, Kommentar zum Bundesgesetz 

vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG), Bern 2006, N 92 zu 

Art. 5 RPG). Diese Ansicht erscheint auch für den vorliegenden Fall der 

Zweitwohnungen überzeugend, zumal sich eine allfällige Eigentumsbe-

schränkung direkt aus der Verfassung, nämlich Art. 75b BV, ergibt (vgl. 

dazu BGE 139 II 243). Auch wenn die Gemeinde, wie die Beschwerde-

gegnerin 2 richtig anführt, zwar auch nach Inkrafttreten der Zweitwoh-

nungserlasse für die Erteilung von Baubewilligungen zuständig ist und 

damit Bundesrecht vollzieht, erscheint dennoch der Bund aufgrund der di-

rekten Anwendbarkeit von Art. 75b BV als Entschädigungsschuldner. Die 

Frage der Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 1 braucht indessen 

vorliegend nicht abschliessend beantwortet zu werden, da die Beschwer-

de auch aus anderen Gründen (vgl. nachstehend Erwägungen 4 und 5) 

abzuweisen ist.

4. a) Fraglich ist zunächst, ob Art. 75b BV das durch Art. 26 BV geschützte 

Eigentum der Beschwerdeführer überhaupt einschränkt.

Der Inhalt des Grundeigentums wird gemäss bundesgerichtlicher Recht-

sprechung nicht nur durch die Privatrechtsordnung geprägt, sondern 

ebenfalls durch die verfassungsrechtliche Ordnung und das darauf ge-

stützt erlassene öffentliche Recht als Ganzes. Die Eigentumsgarantie ge-

währleistet das Eigentum, wie das Bundesgericht in ständiger Rechtspre-

chung festhält, nicht unbeschränkt, sondern nur innert den Schranken, die 

ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind. Zu 

beachten sind beispielsweise die Anforderungen des Walderhaltungsge-

botes (Art. 77 BV), des Gewässerschutzes (Art. 76 BV), des Umwelt-

schutzes (Art. 74 BV) und der Raumplanung (Art. 75 BV). Die gewichtigen 

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öffentlichen Interessen, deren Wahrung diese Verfassungsnormen for-

dern, sind der Gewährleistung des Eigentums grundsätzlich gleichgestellt. 

Die Eigentumsgarantie hindert den Gesetzgeber nicht, die objektive Ei-

gentumsordnung im Rahmen der Bedürfnisse der Gemeinschaft festzule-

gen. Die Zulässigkeit eigentumsbeschränkender raumplanerischer und 

umweltschützender Massnahmen basiert auf einer Interessenabwägung 

mit der Eigentumsgarantie (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3c und d). 

b) Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet die ungeschmäler-

te und dauernde Beibehaltung einer einmal eingeräumten bestimmten 

baulichen Nutzungsmöglichkeit nicht; im öffentlichen Interesse liegende 

Änderungen des zulässigen Nutzungsmasses mit Erhaltung einer sinnvol-

len Überbauungsmöglichkeit lösen keine Entschädigungspflicht des Ge-

meinwesens aus (vgl. ZBl 98/1997 S. 368 E.4c.bb). Entsprechend kann 

kein Eigentümer damit rechnen, dass die gegebenen Nutzungsmöglich-

keiten auf alle Zeiten bestehen bleiben (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3d). Das 

Bundesgericht entschied deshalb in BGE 105 Ia 330, dass der Bundes-

gesetzgeber die nach dem Recht mehrerer Kantone gegebene Möglich-

keit, unter bestimmten Voraussetzungen ausserhalb der Bauzonen bzw. 

des Gebietes des generellen Kanalisationsprojekts nicht nur landwirt-

schaftliche und sonst standortgebundene Bauten zu errichten, beseitigen 

durfte, ohne damit eine der wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden 

Befugnisse zu entziehen. Mit der in den Art. 19 und 20 des Bundesgeset-

zes vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verun-

reinigung (Anmerkung der Unterzeichneten: das Gesetz in dieser Fas-

sung wurde per 1. November 1992 aufgehoben) getroffenen Regelung 

habe er auch nicht im Sinne des Regelfalls der Enteignung dingliche 

Rechte an Grundstücken zugunsten des Gemeinwesens entzogen oder 

beschränkt. Er habe vielmehr für das ganze Gebiet der Eidgenossen-

schaft einheitlich den Inhalt des Grundeigentums ausserhalb der Bauzo-

nen bzw. des Gebietes des generellen Kanalisationsprojekts festgelegt, 

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ohne hierfür allgemein eine Entschädigungspflicht auszulösen (vgl. BGE 

105 Ia 330 E.3d). In ähnlicher Weise hat der Verfassungsgeber in Art. 78 

Abs. 5 BV für das ganze Gebiet der Eidgenossenschaft den Inhalt des 

Grundeigentums innerhalb von Mooren und Moorlandschaften von be-

sonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung neu umschrieben, oh-

ne dafür eine allgemeine Entschädigungspflicht auszulösen (vgl. WALD-

MANN/HÄNNI, N 51 zu Art. 5 RPG).

c) Die vorliegend interessierende Volksinitiative "Schluss mit dem uferlosen 

Bau von Zweitwohnungen" wurde am 11. März 2012 angenommen. 

Gemäss Art. 75b Abs. 1 BV ist der Anteil von Zweitwohnungen am Ge-

samtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten 

Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt. 

Diese Verfassungsbestimmung enthält damit ein Baubewilligungsverbot 

für Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der 20 %-Anteil erreicht 

oder überschritten ist und ist seit dem 11. März 2012 unmittelbar an-

wendbar (vgl. BGE 139 II 243 E.9 und 10). Die Beschwerdeführer argu-

mentieren, dass die Eigennutzung der Kern des Eigentums (vgl. Be-

schwerde S. 6) sei und sie durch Art. 75b BV materiell enteignet worden 

seien. Diese Auffassung kann nicht geteilt werden: Die Eigentumsgarantie 

gewährleistet das Eigentum, wie das Bundesgericht in ständiger Recht-

sprechung festhält, nur innert den Schranken, die im öffentlichen Interes-

se durch die Rechtsordnung festgelegt werden (vgl. vorstehend Erwä-

gung 4b). Der Eigentümer kann die aus dem Eigentumsrecht fliessenden 

Rechte – wie insbesondere das Überbauen von Bauland – nach wie vor in 

der durch Art. 75b BV definierten Grenze ausüben. Das gewichtige öffent-

liche Interesse, die Zersiedelung der Schweizer Landschaft zu stoppen, 

überwiegt ein Interesse der Beschwerdeführer am Bau ihrer Zweitwoh-

nung, zumal der Kerngehalt des Eigentums gewahrt wird: So können die 

Beschwerdeführer ihre Parzelle beispielsweise nach wie vor verkaufen 

oder Erstwohnungen darauf errichten. Dass sie selbst nicht als Zweitwoh-

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nungsbesitzer auf ihrem Grundstück werden wohnen können, tangiert den 

Kerngehalt der Eigentumsfreiheit nicht. Im Weiteren kann, wie bereits 

ausgeführt (vgl. vorstehend Erwägung 4b) kein Eigentümer damit rech-

nen, dass die gegebenen Nutzungsmöglichkeiten auf alle Zeiten bestehen 

bleiben; der Inhalt des Grundeigentums wird gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung insbesondere durch die verfassungsrechtliche Ordnung, 

welche sich ändern kann, geprägt.

5. a) Damit eine finanzielle Entschädigung ausgerichtet werden kann, müssten 

in jedem Fall die Voraussetzungen der materiellen Enteignung gegeben 

sein. Nachfolgend ist somit zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 2 das 

Entschädigungsgesuch der Beschwerdeführer zu Recht abgewiesen und 

das Vorliegen einer entschädigungspflichtigen öffentlich-rechtlichen Ei-

gentumsbeschränkung (materielle Enteignung) zu Recht verneint hat. Die 

Beschwerdeführer argumentieren, dass sie durch die Zweitwohnungsin-

itiative und nachfolgende Bundesgesetzgebung materiell enteignet wor-

den seien, da ihr Eigentumsrecht durch die Annahme der Initiative 

(Art. 75b BV) massiv eingeschränkt worden sei. Das Bundesgericht defi-

niert die materielle Enteignung wie folgt (vgl. BGE 131 II 728 E.2 vgl. auch 

BGE 91 I 329 E.3 ["Barret-Entscheid"] sowie BGE 123 II 481 E.6a):

"Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 

Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 

(RPG; SR 700) liegt vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein 

voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer 

Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffe-

nen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis ent-

zogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine mate-

rielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen 

werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar er-

scheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hier-

für keine Entschädigung geleistet würde." 

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Die materielle Enteignung bedingt damit zwei Voraussetzungen: Die Ein-

schränkung eines bisherigen oder eines in naher Zukunft sehr wahr-

scheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sache (erste Voraussetzung) 

sowie die besondere Intensität der Massnahme oder die Erfüllung des 

Tatbestandes des Sonderopfers (zweite Voraussetzung).

b) Die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache (erste Vor-

aussetzung) ist nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeit-

punkt, d.h. beim Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung, anzunehmen 

war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirk-

lichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die 

Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (vgl. GRIFFEL, Allgemeines 

Verwaltungsrecht im Spiegel der Rechtsprechung, Zürich 2017, N 443 mit 

Hinweis auf BGE 131 II 151 E. 2.1). Zu berücksichtigen und gewichten 

sind alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten, welche die Über-

bauungschance beeinflussen können, vor allem die im fraglichen Zeit-

punkt geltenden Bauvorschriften, der Stand der kommunalen und kanto-

nalen Planung, die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks, die Er-

schliessungsverhältnisse sowie die bauliche Entwicklung in der Umge-

bung (vgl. HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, a.a.O., N 609 f. mit Hin-

weisen auf BGE 131 II 72 E.3.3 sowie 112 Ib 105 E.2b; vgl. auch GRIFFEL, 

a.a.O., N 443). Die Eigentumsgarantie gewährleistet weder die unge-

schmälerte und dauernde Beibehaltung einer einmal eingeräumten Nut-

zungsmöglichkeit, noch verleiht sie einen Anspruch auf maximale Nut-

zung bzw. maximale Rendite (GRIFFEL, a.a.O., N 444). 

c) Im Zusammenhang mit der Umzonung von Grundstücken von der Wohn- 

in die Gewerbezone hielt das Bundesgericht mit Blick auf die geforderte 

"besondere Intensität" (zweite Voraussetzung) Folgendes fest (BGE 123 

II 481 E.6d):

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"Selbst wenn im Übrigen von der Neuordnung des Bodenrechts abgese-

hen und davon ausgegangen würde, dass die fraglichen Grundstücke 

von der Wohnzone in die Gewerbezone umgeteilt worden wären, wäre in 

dieser Umzonung keine materielle Enteignung zu erblicken, da es an der 

hierfür erforderlichen Intensität des Eingriffs mangelt. Ein Entschädi-

gungsanspruch besteht wie dargelegt nur dann, wenn eine wesentliche 

aus dem Eigentum fliessende Befugnis aufgehoben wird, also etwa, 

wenn eine Überbauungsmöglichkeit vollkommen entzogen wird. Dagegen 

gelten nach ständiger Rechtsprechung selbst massive Nutzungsbe-

schränkungen regelmässig nicht als besonders schwerer und daher 

gemäss Art. 22ter BV entschädigungspflichtiger Eingriff, falls auf den 

fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute 

Nutzung möglich bleibt. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewähr-

leistet nicht, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt 

werden kann; mit Änderungen im zulässigen Nutzungsmass und in der 

Art der baulichen Nutzung muss der Eigentümer grundsätzlich rechnen, 

solange er vom Grundstück noch einen bestimmungsgemässen Ge-

brauch machen kann." 

d) Mit Bezug auf den vorliegenden Fall sind beide Voraussetzungen der ma-

teriellen Enteignung (Einschränkung eines bisherigen oder eines in naher 

Zukunft sehr wahrscheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sache sowie 

besondere Intensität oder Sonderopfer) nicht erfüllt:

Bezüglich der ersten Voraussetzung ist festzuhalten, dass die Beschwer-

deführer gemäss ihren eigenen Angaben das Grundstück Nr. 9792 am 

20. April 2010 mit der Absicht kauften, darauf ein Ferienhaus für sich sel-

ber zu erstellen. Mit der Beschwerdegegnerin 1 ist einig zu gehen, dass 

bereits zu diesem Zeitpunkt auf Bundesebene Massnahmen zur Ein-

schränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus diskutiert und be-

schlossen wurden. Die Beschwerdeführer argumentieren, dass sie entge-

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gen der vorinstanzlichen Auffassung nicht damit rechnen mussten, dass 

sie nicht mehr bauen durften. Gemäss Statistik des Bundesamtes für Sta-

tistik habe es von 1848 bis 2016 exakt 209 Volksinitiativen gegeben. Da-

von seien 22 angenommen, der Rest sei abgelehnt worden. Es habe da-

mit eine Wahrscheinlichkeit von fast 90 % bestanden, dass auch die 

Zweitwohnungsinitiative abgelehnt werden würde (vgl. Beschwerde S. 7). 

Mit Botschaft vom 4. Juli 2007 schlug der Bundesrat eine Änderung des 

Bundesgesetzes über die Raumplanung vor, welche die Kantone dazu 

verpflichten sollte, in ihren Richtplänen Gebiete mit hohen Zweitwoh-

nungsbeständen zu bezeichnen und für diese lenkende Massnahmen zu 

entwickeln (vgl. BBl 2007 5765 ff. S. 5766). Der gestützt darauf vom Par-

lament erlassene Art. 8 Abs. 2 und 3 RPG trat am 1. Juli 2011 in Kraft. 

Art. 8 Abs. 3 lit. a RPG sah ausdrücklich vor, dass die zu ergreifenden 

Massnahmen insbesondere eine Beschränkung der Zahl neuer Zweit-

wohnungen bezwecken. Im Weiteren wurde am 18. Dezember 2007 die 

hier interessierende Volksinitiative "Schluss mit dem uferlosen Bau von 

Zweitwohnungen" mit der erforderlichen Mindestanzahl gültiger Stimmen 

bei der Bundeskanzlei eingereicht. Die Beschwerdeführer mussten bereits 

beim Kauf des Grundstücks Nr. 9792 am 20. April 2010 wissen, dass die 

Entwicklung im Landschafts- und Siedlungsraum der Tourismusgebiete 

und die damit zusammenhängende Problematik der "kalten Betten" ein 

Politikum ist. Insofern konnten auch allfällige zukünftige Gesetzesände-

rungen und damit verbundene Nutzungseinschränkungen nicht ausge-

schlossen werden. Dies gilt umso mehr, als dass der eine Beschwerde-

führer als Anwalt tätig ist und damit über das notwendige Fachwissen ver-

fügt. Die Beschwerdeführer vermögen sodann aus der ins Recht gelegten 

Statistik (vgl. Bf-act. 3) nichts zu ihren Gunsten abzuleiten: Es ist nicht er-

sichtlich, weshalb der Umstand, dass die meisten Volksinitiativen in der 

Vergangenheit abgelehnt wurden, den Schluss zuliesse, dass auch die 

Zweitwohnungsinitiative abgelehnt werden würde. Das eine hat mit dem 

andern nichts zu tun, denn entscheidend dafür, ob eine Volksinitiative an-

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genommen wird oder nicht, ist nicht der Umstand, dass es sich um eine 

solche handelt, sondern das dahinter stehende Interesse der Stimmbe-

rechtigten. Das öffentliche Interesse am Schutz der Schweizerischen 

Landschaft vor Zersiedelung war bereits im Jahre 2010 gross (vgl. die seit 

dem Jahr 2007 aufgezählten politischen Bestrebungen) und resultierte 

schliesslich in der Annahme der Initiative im Jahr 2012. Im Weiteren zeigt 

die vom Beschwerdeführer angeführte Statistik gerade auch, dass Volks-

initiativen nicht nur abgelehnt, sondern auch angenommen werden.

e) Mit Bezug auf die zweite Voraussetzung (besondere Intensität, erste Tat-

bestandsvariante) ist festzuhalten, dass den Beschwerdeführern aufgrund 

von Art. 75b BV nicht die vollständige Überbauungsmöglichkeit entzogen 

wurde. Sie haben nach wie vor die Möglichkeit, Erstwohnungen oder als 

einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnungen oder touristisch bewirt-

schaftete Wohnungen zu bauen (vgl. Art. 7 Abs. 1 ZWG). Wie das Bun-

desgericht bereits im die Beschwerdeführer betreffenden Urteil 

1C_289/2013 vom 28. Oktober 2013 (E.3.2) festgehalten hatte, könnte 

eine Baubewilligung mit Auflagen (insbesondere mit Nutzungsbeschrän-

kungen) erteilt werden, die eine Nutzung der Baute als Zweitwohnung 

ausschliessen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung gelten selbst 

massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig als nicht besonders 

schwer, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich 

sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt (vgl. vorstehend Erwägung 5c). 

Da nach dem Gesagten die Überbauungsmöglichkeit nicht vollkommen 

entzogen wurde und die Beschwerdeführer ihr Grundstück weiterhin nut-

zen können, sind die Voraussetzungen einer materiellen Enteignung nicht 

gegeben. Daran vermag auch der Einwand der Beschwerdeführer, dass 

der Markt für unbebautes Bauland zusammengebrochen sei (vgl. Be-

schwerde S. 4) und dass der Grundstückswert nach Annahme der Initiati-

ve tiefer ist (vgl. Beschwerde S. 5), nichts zu ändern. Abgesehen davon, 

dass diese Behauptungen nicht substantiiert wurden, verleiht die Eigen-

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tumsgarantie keinen Anspruch auf maximale Nutzung bzw. maximale 

Rendite. Ebenfalls nicht näher begründet oder belegt ist die beschwerde-

führerische Behauptung, die Eigennutzung sei der Kern des Eigentums 

(vgl. Beschwerde S. 6). Wie soeben aufgezeigt wurde, wird der Kernge-

halt der Eigentumsgarantie durch Art. 75b BV nicht tangiert und die Be-

schwerdeführer haben weiterhin zahlreiche Möglichkeiten, ihr Grundstück 

unter Auflagen zu nutzen. Sie sind ebenfalls nicht gezwungen, nach 

Y._____ zu ziehen, weshalb entgegen ihrer Ansicht auch keine Verlet-

zung der Niederlassungsfreiheit oder eine "Schollenbindung" (vgl. Be-

schwerde S. 6) vorliegt.

f) Im Weiteren ist anzumerken, dass auch die Voraussetzung des Sonde-

ropfers (zweite Voraussetzung, zweite Tatbestandsvariante) nicht gege-

ben ist. Das Bundesgericht hielt bereits im die Beschwerdeführer betref-

fenden Urteil 1C_289/2013 vom 28. Oktober 2013 (E.4) fest, dass es 

zwar für den Beschwerdegegner stossend sein möge, dass lokal nur sei-

ne Baubewilligung angefochten worden sei; eine verfassungswidrige Un-

gleichbehandlung seitens der Gemeinde liege dagegen nicht vor. Die Be-

schwerdeführer können sich damit auch nicht auf den Tatbestand des 

Sonderopfers stützen.

6. Zusammenfassend kann festgehalten, dass Art. 75b BV die Grenze des 

Grundeigentums definiert und die Voraussetzungen der materiellen Ent-

eignung vorliegend nicht erfüllt sind. Die Beschwerde ist damit abzuwei-

sen. Da keine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV vor-

liegt, erübrigen sich weitere Erhebungen zur Höhe der geltend gemachten 

Entschädigungsforderung. Entsprechend braucht ebenfalls nicht mehr auf 

die Frage eingegangen zu werden, ob die Änderung der Rechtsbegehren 

der Beschwerdeführer (vgl. Rechtsbegehren in Beschwerde bzw. im ab-

geänderten Entschädigungsgesuch vom 27. Juli 2016 lautend auf Ent-

schädigung wegen materieller Enteignung bzw. Sonderopfer in Höhe von 

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Fr. 90'000.-- [anstatt Fr. 80'000.--, vgl. Entschädigungsgesuch vom 

20. Juli 2016]) zulässig ist.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten in Anwendung von 

Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten der Beschwerdeführer. Da die Beschwer-

degegnerinnen in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen, steht ihnen 

praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 447.--

zusammen Fr. 2'447.--

gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____ und B._____ 

und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Fi-

nanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 21. Sep-

tember 2018 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_364/2017).