# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ea583f76-a15b-59d9-8169-9f72866ee307
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-10-30
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 30.10.2017 100 2016 266
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2016-266_2017-10-30.pdf

## Full Text

100.2016.266U
DAM/ZEH/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 30. Oktober 2017

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Zemp

A.________
Beschwerdeführerin

gegen

B.________ AG
handelnd durch ihre statutarischen Organe
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdegegnerin 1

Einwohnergemeinde Steffisburg
Baubewilligungsbehörde, Höchhusweg 5, 3612 Steffisburg
Beschwerdegegnerin 2

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baubewilligung für Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Entscheid 
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 18. Au-
gust 2016; RA Nr. 110/2016/48)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.10.2017, Nr. 100.2016.266U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

Am 26. März 2012 reichte die B.________ AG bei der Einwohnergemeinde 
(EG) Steffisburg ein Baugesuch ein für den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss und einer Autoeinstellhalle auf 
ihrer Parzelle Steffisburg Gbbl. Nr. 1___. Das Grundstück am 
C.________gässli 2___ in Steffisburg (Oberdorf) liegt in der 
Kernergänzungszone (KE), die mit der Kernschutzzone (KS) zu den Zonen 
mit Planungspflicht (ZPP) gehört. Das Areal ist gemäss dem Bauinventar 
der EG Steffisburg zudem Teil der Baugruppe A (Oberdorf). Gegen das 
Bauvorhaben erhob unter anderem A.________, Eigentümerin der an das 
Baugrundstück grenzenden Parzelle Steffisburg Gbbl. Nr. 3___ am 
D.________weg 4___, Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 
25. September 2012 bewilligte die EG Steffisburg das Vorhaben. Auf 
Beschwerde von A.________ hin verweigerte die Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) am 4. Juni 2013 die 
Baubewilligung, nachdem sie einen Fachbericht der Kommission zur Pflege 
der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) eingeholt und einen Augenschein 
durchgeführt hatte (Verfahren RA Nr. 110/2012/170). Dieser Entscheid 
blieb unangefochten.

B.

Die B.________ AG passte das Projekt daraufhin an und verzichtete unter 
anderem auf das vorgesehene Attikageschoss. Nach einer Bauvoranfrage 
reichte sie am 19. Juni 2015 bei der EG Steffisburg ein neues Baugesuch 
für das überarbeitete Vorhaben ein. Am 7. August bzw. 13. Oktober 2015 
erhob A.________ dagegen Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 
29. Januar 2016 erteilte die EG Steffisburg die Baubewilligung 
einschliesslich der Ausnahmebewilligung für das Bauen im Gewässerraum.

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C.

Hiergegen führte A.________ am 29. März 2016 Beschwerde bei der BVE. 
Diese wies das Rechtsmittel am 18. August 2016 ab, soweit darauf 
eingetreten werden konnte, und bestätigte den Gesamtentscheid der 
EG Steffisburg (Verfahren RA Nr. 110/2016/48).

D.

Dagegen hat A.________ am 16. September 2016 Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde erhoben mit dem Rechtsbegehren, der Beschwerde-
entscheid der BVE und der Gesamtentscheid der EG Steffisburg seien auf-
zuheben. Aus der Begründung ergibt sich, dass sie die Verweigerung der 
Baubewilligung verlangt. Die B.________ AG beantragt mit Be-
schwerdeantwort vom 21. Oktober 2016, die Beschwerde sei abzuweisen, 
soweit darauf eingetreten werden könne; soweit in der Beschwerdebegrün-
dung Antrag auf Rechtsverwahrung gestellt werde, sei darauf nicht einzu-
treten. Die EG Steffisburg und die BVE schliessen mit Beschwerdeantwort 
vom 28. Oktober bzw. Vernehmlassung vom 20. Oktober 2016 auf Ab-
weisung der Beschwerde.

Der Instruktionsrichter hat in der Folge die Akten ergänzen lassen. Eine 
Delegation des Verwaltungsgerichts hat am 22. Juni 2017 unter Mitwirkung 
der Parteien sowie von Fachleuten der OLK und der Kantonalen Denkmal-
pflege (KDP) eine Augenscheins- und Instruktionsverhandlung durchge-
führt. Die beteiligten Fachstellen haben sich zum Protokoll geäussert. 
A.________, die B.________ AG sowie die EG Steffisburg haben 
zusätzlich Schlussbemerkungen eingereicht und an den gestellten 
Rechtsbegehren festgehalten. Die BVE hat auf Bemerkungen verzichtet.

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Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen 
Verfahren teilgenommen. Sie ist durch den angefochtenen Entscheid be-
sonders berührt und hat als Einsprecherin und direkt an das Baugrundstück 
angrenzende Nachbarin ein schutzwürdiges Interesse an dessen Auf-
hebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 
i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf 
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzu-
treten (vgl. jedoch E. 1.2 hiernach und hinten E. 6.4).

1.2 Anfechtungsobjekt im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist der 
Entscheid der BVE vom 18. August 2016; dieser ist an die Stelle des 
Gesamtentscheids der Gemeinde vom 29. Januar 2016 getreten (sog. De-
volutiveffekt der Beschwerde; vgl. BVR 2013 S. 120 E. 5; BGE 136 II 539 
E. 1.2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 
1997, Art. 60 N. 7). Soweit die Beschwerdeführerin auch die Aufhebung 
des Gesamtentscheids beantragt, ist daher auf das Rechtsmittel nicht ein-
zutreten (vgl. BVR 2010 S. 411 E. 1.4).

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Umstritten ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sieben 
Wohnungen und Büros sowie einer Einstellhalle im Untergeschoss auf dem 
Grundstück Nr. 1___ in Steffisburg (Oberdorf). Die Bauparzelle liegt in der 
KE, die westlich an die KS mit dem Dorfplatz samt den umrandenden Ge-
bäuden anschliesst. Das vorgesehene Gebäude ist nicht Teil der Häuser-
reihe unmittelbar am Dorfplatz, sondern in südöstlicher Richtung etwas 

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zurückversetzt und durch das C.________gässli vom Platz getrennt. In 
nordöstlicher und östlicher Richtung grenzt das Grundstück an die 
Liegenschaft Nr. 3___ der Beschwerdeführerin, südlich unter anderem an 
die Parzelle Steffisburg Gbbl. Nr. 5___, die mit einem Mehrfamilienhaus 
aus den 1970er-Jahren bebaut ist (Fotodossier der Augenscheins- und 
Instruktionsverhandlung vom 22.6.2017 [act. 17; nachfolgend: Fotodossier], 
Übersicht zu den Standorten S. 2 sowie Fotos Nrn. 1 und 7-10). Die 
östliche Parzellengrenze verläuft entlang des Dorfbachs (vgl. zum Ganzen 
Zonenplan Nr. 2 der Gemeinde, Teilplan Süd, Akten Gemeinde 4C).

2.2 Die Bauparzelle gehört gemäss dem Bauinventar zur Baugruppe A 
(Oberdorf), die den nördlichen, oberen Teil der ursprünglich klar zweiteili-
gen Dorfanlage von Steffisburg umfasst. Die Baugruppe erstreckt sich ent-
lang der E.________strasse vom Kirchhügel bis hinunter zum Zulg-
Übergang mit der neuen, formlosen Brücke (act. 10B2). In der näheren 
Umgebung des streitbetroffenen Grundstücks befinden sich drei 
erhaltenswerte Baudenkmäler (D.________weg 4___ und 6___ sowie 
C.________gässli 7___). In der Häuserreihe rund um den Dorfplatz liegen 
weitere erhaltenswerte (C.________gässli 8___, 9___ sowie 10___/11___) 
bzw. schützenswerte Baudenkmäler (C.________gässli 17___ und 
E.________strasse 12___; vgl. zum Ganzen Planausschnitt zur Baugruppe 
A, act. 10B1).

3.

3.1 Die Beschwerdeführerin beanstandet zunächst, dass das Vorhaben 
im Baubewilligungsverfahren beurteilt worden ist und nicht im Rahmen 
einer Überbauungsordnung, wie sie für die KE als ZPP grundsätzlich vor-
geschrieben sei. Die Voraussetzungen, um ausnahmsweise auf ein Plan-
erlassverfahren zu verzichten, seien im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Das 
Vorhaben habe eine stark präjudizierende Wirkung für den im Oberdorf von 
Steffisburg zentralen Dorfplatz mit seiner näheren Umgebung. Es bedürfe 
daher einer planerischen Gesamtschau und damit einer Sondernutzungs-
planung; der umstrittene Neubau dürfe nicht als einzelnes Vorhaben bzw. 

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Gebäude betrachtet werden, das isoliert im Baubewilligungsverfahren be-
urteilt werden könne (Beschwerde Ziff. 3.22).

3.2 Teile der Bauzone, deren Überbauung der Landschaft oder Sied-
lung besonders angepasst werden soll oder für die Ortsentwicklung beson-
ders bedeutsam ist (z.B. Baugebiete mit Verdichtungs- oder Umnutzungs-
potenzial, Hanglagen, Kuppen, Altstadt- und Dorfkernzonen, Neubau-
gebiete), können als ZPP bezeichnet werden, wenn es nicht möglich ist, die 
nötigen Vorschriften in der Grundordnung zu erlassen (Art. 73 Abs. 2 
BauG). Gemäss Art. 93 Abs. 1 BauG setzt das Bauen in einer ZPP eine 
rechtskräftige Überbauungsordnung voraus. Die Gemeindebehörde kann 
unter bestimmten Voraussetzungen auf eine Sondernutzungsplanung ver-
zichten, wenn mit dem Vorhaben die Festlegungen der Grundordnung ein-
gehalten werden. Als möglicher Fall nennt das Gesetz die Bewilligung 
eines einzelnen Vorhabens (Art. 93 Abs. 1 Bst. a BauG). Wurden Bauten 
unter Verzicht auf den Erlass der Überbauungsordnung erstellt, sind an-
dere Vorhaben nur noch gestattet, wenn sie den Festlegungen der Grund-
ordnung entsprechen und sich in die bestehenden Bauten einordnen; 
andernfalls lebt die Planungspflicht wieder auf (Art. 93 Abs. 2 BauG). Die 
erwähnten Bestimmungen haben am 9. Juni 2016 Änderungen erfahren 
(BAG 17-008, in Kraft seit 1.4.2017). Das geltende Recht erwähnt neben 
den Festlegungen der Grundordnung allfällige Richtlinien nicht mehr (vgl. 
hingegen die frühere Gesetzesfassung vom 22. März 1994; BAG 94-76), 
da in der Praxis kein Bedürfnis nach solchen ergänzenden Bestimmungen 
bestanden habe und sowohl Begriff als auch Rechtswirkungen der «Richt-
linien» unklar gewesen seien (vgl. Vortrag des Regierungsrats zur Ände-
rung des Baugesetzes und des Dekrets über das Baubewilligungsverfah-
ren, in Tagblatt des Grossen Rates 2016, Beilage 8, S. 42, Erläuterungen 
zu Artikel 92 und 93).

3.3 Die EG Steffisburg hat die ZPP-Vorschriften für die KS und die KE 
in Art. 48 ihres Baureglements vom 26. November 1995 (GBR) erlassen 
und dabei die Vorgaben des kantonalen Rechts konkretisiert:

Die Kernschutzzone KS und die Kernergänzungszone KE sind Zonen 
mit Planungspflicht (ZPP) nach Art. 92 ff. BauG.
1 Die ZPP Kernschutzzone KS umfasst den schützenswerten Teil des 

Ortskerns. In der Teilzone KS sind die Strassenräume, Plätze und die 

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Erschliessungsstrukturen sowie die charakteristische Massstäblichkeit 
zu erhalten. Es sind Wohnungen, Büros, Läden, Geschäfte sowie Be-
triebe des Kleingewerbes zugelassen.

2 Die ZPP Kernergänzungszone KE umfasst die an die schützenswerten 
Teile des Ortskerns im Oberdorf angrenzenden Gebiete und den zen-
tralen Teil des Unterdorfs. Bauten und Anlagen in der ZPP Kernergän-
zungszone KE sind massstäblich und strukturell auf die Wirkung der 
angrenzenden Gebiete abzustimmen. Es sind Wohnungen, Büros und 
Gewerbebetriebe zugelassen.

3 Die Erstellung von Neubauten in den Kernzonen ist nur aufgrund einer 
Überbauungsordnung nach Art. 92 ff. BauG gestattet. Davon ausge-
nommen ist die Renovation bestehender Gebäude in ihrem bisherigen 
Ausmass. Der Gemeinderat kann auf den Erlass einer Überbauungs-
ordnung verzichten, wenn es sich um ein einzelnes Gebäude handelt 
und das vorgelegte Projekt die Einpassung in die Umgebung – allen-
falls mit entsprechenden Bedingungen und Auflagen – gewährleistet. 
Dem Baugesuch sind Pläne und in der Regel ein Modell beizulegen, 
die auch die Nachbargrundstücke enthalten.

4 Zur Ausarbeitung einer Überbauungsordnung gemäss Abs. 3 sind fol-
gende Randbedingungen zu beachten:

Planungszweck: - Schaffung von Voraussetzungen für einen zweck-
mässigen Ausbau der Kernzone zu einem leis-
tungsfähigen und attraktiven Zentrum;

- Sicherstellen einer guten Einpassung der zu-
künftigen Nachverdichtung in das qualitätsvolle 
und entsprechend empfindliche Ortsbild;

- Fördern qualitätsvoller Umgebungs- und Aussen-
raumgestaltung;

- Sicherstellung der Massnahmen gemäss Ge-
samtrichtplan Ortskern und der Verkehrsricht-
pläne.

Art der Nutzung: - Für die Art der Nutzung sind die Bestimmungen 
von Abs. 2 und 3 massgebend. Die Richtlinien 
zum Gesamtrichtplan Ortskern sind wegleitend.

Mass der Nutzung: - ZPP KS:
kleiner Grenzabstand kGA 3.00 m
grosser Grenzabstand gGA 10.00 m
Geschosszahl G 3
Empfindlichkeitsstufe ES III

- ZPP KE:
kleiner Grenzabstand kGA 3.00 m
grosser Grenzabstand gGA 6.00 m
Gebäudelänge GL 35.00 m
Geschosszahl G 3
Empfindlichkeitsstufe ES III

Die Richtlinien zum Gesamtrichtplan Ortskern sind 
wegleitend.

Grundsätze: - Die Baugestaltung ist insbesondere nach den 
Grundsätzen von Art. 32 (Grundsätze zur Bau-
gestaltung), Art. 38 (Dachgestaltung) und 
Art. 69 ff. (Bestimmungen zur Ortsbildpflege) 
festzulegen.

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5 Wegleitend für die Ausarbeitung der Überbauungsordnungen sind die 
Richtpläne und das Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege.

3.4 Nach den obgenannten Vorschriften setzt die Realisierung eines 
Bauvorhabens in der ZPP KE in aller Regel den Erlass einer Überbau-
ungsordnung voraus; die Bewilligung eines einzelnen Vorhabens bzw. 
Gebäudes ohne vorgängige Sondernutzungsplanung kommt in Betracht, 
sofern dieses den Festlegungen der Grundordnung, d.h. den ZPP-Vor-
schriften entspricht. Insbesondere ist die Einpassung in die Umgebung zu 
gewährleisten. Wie in den anderen gesetzlich aufgeführten Fällen von 
Art. 93 Abs. 1 BauG, die einen Verzicht auf die Überbauungsordnung er-
lauben, kommt der Gemeinde bei dieser Beurteilung ein erheblicher Er-
messensspielraum zu, da sie in ihrer Planungsautonomie betroffen ist (vgl. 
dazu hinten E. 4.3). Sie darf jedoch nicht willkürlich handeln und muss ins-
besondere Sinn und Zweck der gesetzlichen Ordnung beachten und die 
öffentlichen Interessen wahren (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum 
bernischen BauG, Band I/II, 4. Aufl. 2013/2017, Art. 92/93 N. 3 mit Hinweis 
auf VGE 22252/22253 vom 24.10.2006 E. 4.4.2). Die Rechtsprechung zu 
Art. 93 Abs. 1 Bst. a BauG ist spärlich. Nach den Kommentatoren zum 
BauG soll von der Möglichkeit, ein einzelnes Vorhaben ohne Überbau-
ungsordnung zu bewilligen, nur zurückhaltend Gebrauch gemacht werden, 
weil damit der eigentliche Zweck der ZPP unterlaufen werde. Zudem wür-
den spätere Bauvorhaben präjudiziert, ohne dass eine gesamtheitliche 
Planung stattgefunden habe. Das Einordnungskriterium von Art. 93 Abs. 2 
BauG sei derart unbestimmt, dass es leicht zu Streitigkeiten kommen 
könne (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 92/93 N. 3 Bst. a).

3.5 Die BVE ist zum Schluss gekommen, beim projektierten Neubau 
handle es sich um ein einzelnes Vorhaben im Sinn von Art. 93 Abs. 1 Bst. a 
BauG. Zur Begründung hat sie ausgeführt, mit dem streitbetroffenen Vor-
haben werde eine einzelne Baulücke in der KE geschlossen. Die Bau-
parzelle grenze zwar an den alten Dorfplatz; dieser befinde sich aber nicht 
in der KE, sondern in der KS. Weder die Entwicklung des eigentlichen 
Dorfplatzes noch ein allfällig geplanter Umbau der von der Beschwerde-
führerin erwähnten Liegenschaft an der E.________strasse 13___ stünden 
in direktem Zusammenhang mit dem Neubau. Die Entwicklung des 
eigentlichen Dorfplatzes bleibe unabhängig vom Bauvorhaben Aufgabe der 

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Gemeinde; dessen künftige Gestaltung werde mit dem strittigen Projekt 
nicht präjudiziert (angefochtener Entscheid E. 5c).

3.6 Wie die verwaltungsgerichtliche Augenscheins- und Instruktionsver-
handlung bestätigt hat, ist diese Beurteilung – insbesondere mit Blick auf 
den der Gemeinde zukommenden Ermessensspielraum beim Verzicht auf 
eine Sondernutzungsplanung (vorne E. 3.4) – nicht zu beanstanden:

3.6.1 Die BVE hat richtigerweise zwischen dem Dorfplatz bzw. den diesen 
umgebenden Gebäuden und dem hier zu beurteilenden Projekt unterschie-
den. Wohl gehört das ganze Gebiet zur Kernzone der Gemeinde. Die für 
das Ortsbild und aus Sicht der Denkmalpflege bedeutenden Häuser rund 
um den Dorfplatz sind jedoch zentral gelegen, während der projektierte 
Neubau nicht Teil dieser Häuserreihe ist, sondern deutlich weniger expo-
niert an einer etwas zurückversetzten Stelle vorgesehen ist. Das kommt 
auch planerisch zum Ausdruck, indem der Dorfplatz mit den unmittelbar 
umgebenden Häusern der KS, das Baugrundstück hingegen der KE zuge-
ordnet ist. Die Bauten und Vorhaben, die nach Darstellung der Beschwer-
deführerin zusammen mit dem hier zu beurteilenden Projekt den Rahmen 
des Einzelvorhabens nach Art. 93 Abs. 1 Bst. a BauG sprengen würden, 
stehen nicht in einem hinreichend engen Zusammenhang miteinander. Sie 
grenzen einerseits nicht direkt an die Bauparzelle. Andererseits ist weder in 
architektonisch-historischer noch in planerischer oder funktionaler Hinsicht 
ein so starker Bezug zum Bauvorhaben gegeben, dass man nicht mehr von 
einem Einzelobjekt sprechen könnte. So liegt namentlich das schützens-
werte Baudenkmal an der E.________strasse 13___ (ehemaliger Gasthof 
…; vgl. Fotodossier, Foto Nr. 11 sowie Objektblatt, act. 10B5) mehr als 
100 m entfernt in der KS. Hinzu kommt, dass dort eine Erweiterung bzw. 
Umnutzung in ein Gesundheitszentrum, nicht jedoch ein Neubau vor-
gesehen ist (Protokoll der Augenscheins- und Instruktionsverhandlung vom 
22.6.2017 [act. 16; nachfolgend: Protokoll Augenschein] S. 7, Votum Leiter 
Hochbau/Planung der Gemeinde). Die noch nicht überbaute Parzelle 
Steffisburg Gbbl. Nr. 14___, die hinter der Häuserreihe um den Dorfplatz 
liegt (Fotodossier, Fotos Nrn. 15 und 16), gehört wie die streitbetroffene 
Parzelle zur KE, liegt allerdings ebenfalls in grösserer Entfernung davon. 
Vor allem hat sich ergeben, dass für die dortige Überbauung mit mehreren 

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Gebäuden eine Sondernutzungsplanung nötig ist (Protokoll Augenschein 
S. 15 f., Voten Leiter Hochbau/Planung der Gemeinde). Schliesslich unter-
scheidet sich der von der Beschwerdeführerin thematisierte Autounterstand 
am C.________gässli 9___a vom hier zu beurteilenden Bauprojekt 
hinsichtlich der Dimension und Bedeutung erheblich.

3.6.2 Eine mit dem strittigen Bauvorhaben verbundene präjudizielle Wir-
kung auf zukünftige Vorhaben in der Kernzone ist somit zu verneinen. 
Aktuell stehen denn auch keine grösseren Projekte zur Diskussion (vgl. 
Protokoll Augenschein S. 7 f., Voten Leiter Hochbau/Planung der Ge-
meinde; Bemerkungen der Gemeinde zum Protokoll vom 26.7.2017, 
act. 23); mit solchen ist angesichts der baulichen Gegebenheiten auch 
nicht zu rechnen. Weiter trifft zwar zu, dass die Neugestaltung des Dorf-
platzes wiederholt Anlass zu Diskussionen gegeben hat und unterschiedli-
che Vorstellungen darüber bestehen, wie nach dem Abbruch des Projekts 
«Alpenkalk» im Jahr 2010 vorgegangen werden soll. Das bedeutet jedoch 
nicht, dass eine Überbauung des streitbetroffenen Grundstücks nur mit 
einer Sondernutzungsplanung zulässig ist. Mit dem hier zu beurteilenden 
Projekt wird eine Baulücke geschlossen; die ungelösten gestalterischen 
Fragen für den Dorfplatz bedürfen einer eingehenden – auch politischen – 
Diskussion, die unabhängig davon geführt werden muss. Darauf hat die 
Bauherrschaft zu Recht hingewiesen (Beschwerdeantwort S. 8, act. 5). 
Insgesamt erweist sich damit auch der Vorwurf der Beschwerdeführerin als 
unbegründet, es fehle an einer zeitlichen Koordination und einer Gesamt-
schau bzw. die Gemeinde verfolge eine «Salamitaktik». Es ist deshalb nicht 
rechtswidrig, das Bauvorhaben als einzelnes Vorhaben bzw. Gebäude zu 
betrachten.

3.7 Auch die zweite Voraussetzung für einen Verzicht auf die Überbau-
ungsordnung, wonach sich einzelne Vorhaben gut in das qualitätsvolle und 
entsprechend empfindliche Ortsbild einzupassen haben (Art. 93 Abs. 1 
und 2 BauG i.V.m. Art. 48 Abs. 3 und 4 GBR), ist erfüllt. Fachleute der OLK 
und der KDP haben das Projekt eingehend gewürdigt und im verwaltungs-
gerichtlichen Verfahren weiter erläutert; das Gericht hat sich am Augen-
schein einen Eindruck von den Verhältnissen machen können (weiterfüh-
rend dazu E. 4 hiernach). Dass die Gemeinde massgebende Aspekte in 

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diesem Zusammenhang unberücksichtigt gelassen hat, ist weder ersichtlich 
noch substanziiert dargetan. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Vor-
gehen der Gemeinde und der Bauherrschaft deshalb nicht zu beanstanden.

4.

4.1 In der Sache ist vorab strittig, ob sich das projektierte Mehrfamilien-
haus hinreichend in die Umgebung einpasst. Die Beschwerdeführerin be-
streitet dies insbesondere aufgrund des Volumens und der Dimension des 
Vorhabens. Der Neubau wirke vom Dorfplatz aus gesehen zu dominant 
und sei nicht auf das umgebende Ensemble abgestimmt (Beschwerde 
Ziff. 3.23).

4.2 Die Gemeinde kann Vorschriften zum Ortsbild- und Landschafts-
schutz erlassen, die über die kantonalen Mindestanforderungen nach Art. 9 
Abs. 1 BauG hinausgehen (Art. 9 Abs. 3 und Art. 69 Abs. 2 Bst. c und f 
BauG; Art. 12 Abs. 4 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; 
BSG 721.1]). Solche Vorschriften müssen, um eine selbständige Bedeu-
tung zu haben, konkreter gefasst sein als die kantonalen und dürfen 
Letztere nicht nur allgemein anders umschreiben (BVR 2009 S. 328 E. 5.2, 
2006 S. 491 E. 6.2, je mit weiteren Hinweisen; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9/10 N. 4). Von dieser Ermächtigung hat die EG Steffisburg bezüglich 
der hier betroffenen ZPP KE mit Art. 48 Abs. 2 GBR Gebrauch gemacht, 
indem Bauten und Anlagen massstäblich und strukturell auf die Wirkung 
der angrenzenden Gebiete abzustimmen sind. Zudem besteht der Pla-
nungszweck unter anderem im Sicherstellen einer guten Einpassung der 
zukünftigen Nachverdichtung in das qualitätsvolle und entsprechend emp-
findliche Ortsbild (Art. 48 Abs. 4 GBR; vorne E. 3.3). Mit diesem Abstim-
mungs- und positiven Einpassungsgebot gehen die Vorschriften der 
Gemeinde in ihrem Regelungsgehalt und in ihrer Regelungsdichte über das 
Verunstaltungsverbot gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG hinaus und haben 
selbständige Bedeutung.

4.3 Die Gemeinden verfügen in ihrer Ortsplanung über Autonomie 
(Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 [KV; 

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BSG 101.1]; Art. 65 Abs. 1 und Art. 69 BauG). Es ist vorab ihre Sache zu 
bestimmen, wie sie ihre eigenen Vorschriften verstanden haben wollen. 
Wird die Anwendung einer kommunalen Norm Gegenstand eines Be-
schwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die 
von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie 
auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber 
der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob 
eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich 
und rechtlich vertretbar wäre (statt vieler BVR 2015 S. 263 E. 5.1; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5, je mit Hinweisen). Liegen mit Blick auf 
die ästhetische Beurteilung eines Vorhabens Berichte der OLK vor, räumt 
ihnen das Verwaltungsgericht regelmässig einen erheblichen Stellenwert 
ein und auferlegt sich bei deren Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung. 
Es prüft insbesondere, ob die Fachmeinung gefestigt und gut abgestützt ist, 
und ob sie – nach entsprechenden Erläuterungen – auch Laiinnen und 
Laien zu überzeugen vermag (BVR 2009 S. 328 E. 5.7, 1998 S. 440 E. 3d). 
Ähnliches gilt mit Bezug auf die fachliche Beurteilung, welche die KDP ab-
gibt (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 9, 9a und 10 Bst. b).

4.4 Das vorliegende Bauprojekt hat eine längere Vorgeschichte, wobei 
sich die OLK in mehreren Fachberichten geäussert hat:

4.4.1 Die BVE hat die Baubewilligung für den ursprünglich entworfenen 
Neubau aufgrund eines ersten negativen Fachberichts der OLK und nach 
Durchführung eines Augenscheins verweigert (vorne Bst. A). Die OLK hat 
damals bemängelt, dass das Projekt keinen Bezug zum umliegenden cha-
rakteristischen Dorfkern habe. Es lehne sich in der Gestaltung an das be-
reits ortsfremde Gebäude am C.________gässli 15___ auf Parzelle 
Nr. 5___ an (Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren; vorne E. 2.1 und 
Fotodossier, Foto Nr. 1). Die Parallelität zu diesem Gebäude verstärke die 
negative Wirkung auf das Ortsbild. Das Volumen sprenge die Körnigkeit 
des Zentrums und überpräge die fein gegliederte Struktur des Ortes. 
Unterstützt werde diese negative Wirkung durch die Gestaltung der 
Fassaden, welche ein Umfeld einer grossen Wohnsiedlung oder etwa eines 
peripheren Dienstleistungsgebiets verlangten. Ein funktionaler Bezug zum 
Dorfkern sei nicht ersichtlich. Die zentrumstypischen Bezüge mit der 

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entsprechenden Aussenraumgestaltung fehlten. Das Dach, als Flachdach 
mit aufgesetzter Attika ausgebildet, stehe durch die Höhe und das 
gedeckte Volumen in Konkurrenz zu den bestehenden Nachbarbauten 
(Fachbericht vom 18.2.2013, Akten BVE 9A pag. 47).

4.4.2 In der Folge wurde das Projekt überarbeitet. Der Flachdachbau mit 
drei Vollgeschossen weist nunmehr eine Länge von 30,25 m und eine 
Breite von 13,75 m auf. Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete auf das 
Attikageschoss, die Gebäudehöhe beläuft sich auf 9,49 m. Insgesamt 
wurde die Bruttogeschossfläche um 444 m2 reduziert. Die Fassade weist 
neu eine vertikale, vorvergraute Holzverschalung im Farbton Braun-Grau 
und mit einem Betonsockel auf. Weiter veränderte die Beschwerde-
gegnerin 1 die Stellung des Baukörpers, so dass dieser nicht mehr parallel 
liegt zum südlich der Parzelle gelegenen Mehrfamilienhaus. Der Gebäude-
zugang liegt an der nördlichen Längsseite hausmittig, die Einstellhallen-
einfahrt auf der Südseite des Neubaus. An dieser Fassadenseite sind 
Balkone vorgesehen. Der nordwestliche Teil des Erdgeschosses soll nach 
wie vor für Büros, die restliche Gebäudefläche als Wohnraum genutzt 
werden (vgl. Unterlagen zur Voranfrage [Akten Gemeinde 4D], insb. 
pag. 33; Beschwerdeantwort der Bauherrschaft S. 4 f., act. 5; Protokoll 
Augenschein S. 9 f., Voten Vertreter Bauherrschaft).

4.4.3 Im Rahmen der Bauvoranfrage stellte die OLK im Vergleich zum 
ersten Projekt zwar Verbesserungen hinsichtlich der Gesamtsituation fest, 
so insbesondere durch die Fassadengestaltung, welche die Baumaterialien 
des Umfelds aufnehme, die Reduktion des Bauvolumens, den Verzicht auf 
das Attikageschoss und die veränderte Stellung in Bezug zum Gebäude 
C.________gässli 15___. Nicht befriedigend seien hingegen der Anschluss 
an das C.________gässli und die nähere Ausgestaltung entlang des 
Dorfbachs. Durch die Absenkung verliere das Gebäude den Bezug zum 
Zentrum. Die Parkplätze sowie die Zugänge und Ein- und Ausfahrten 
bildeten eine zusätzliche Barriere, welche die Eingliederung ins Zentrum 
erschwere. Störend auf das Umfeld wirkten sich ebenfalls die 
auskragenden Balkone aus (Fachbericht vom 28.8.2014, Vorakten 
Gemeinde 4B pag. 161). Nach einer weiteren Projektanpassung stellte die 
OLK fest, die Bauherrschaft habe mit einer sorgfältigen Studie sowohl die 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.10.2017, Nr. 100.2016.266U, 
Seite 14

Fassadenausbildungen als auch die Fassadenstrukturen im Zentrum von 
Steffisburg geprüft und entsprechend für den Neubau abgeleitet. Mit der 
Aufhebung der Absenkung werde der Bezug zum öffentlichen Raum 
verbessert. Die beiden Mehrfamilienhäuser (bestehendes Gebäude am 
C.________gässli 15___ und das Neubauprojekt) träten insbesondere 
wegen der Fassade in Holz mit dem Betonsockel wesentlich disparat in 
Erscheinung. Weitere Anregungen habe die OLK keine (Fachbericht vom 
1.12.2014, Vorakten Gemeinde 4B pag. 164).

4.4.4 Das anschliessend eingereichte Baugesuch für das (zweite) Projekt 
bewilligte die EG Steffisburg am 29. Januar 2016 (vorne Bst. B). In dem 
von der BVE im Rahmen des (zweiten) Baubeschwerdeverfahrens einge-
holten Fachbericht beschreibt die OLK den Dorfplatz von Steffisburg als 
Subraum, um den die Gebäude giebelständig angeordnet sind. Diese An-
ordnung präge auch das C.________gässli mit seinem radialen Bezug zum 
Dorfplatz. Die Kernzone weise einen hohen Grad der Einheit auf. Die 
mehrheitlich geschützten oder erhaltenswerten Bauten seien allesamt 
intakt und gut erhalten. Der enge Bezug der schmalen Satteldachgebäude 
zum Strassenraum und Dorfplatz zeichne den Ort aus und unterstreiche 
den dörflichen wie sozialen Bezug von Nutzung und Raum. Abgegrenzt 
durch den Dorfbach reiche die schöne intakte obstbaumbestückte 
Geländekammer unmittelbar an die zu überbauende Parzelle hin. Das 
Umfeld der Bauparzelle Nr. 1___ sei in jeder Beziehung von 
ausserordentlicher Qualität und stelle für Steffisburg ein zentrales und 
wichtiges Kulturgut dar. Zwei Ausnahmen trübten die hohe Qualität: Das 
Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 5___ (C.________gässli 15___) und 
das WC-Gebäude im Dorfzentrum, welche in dem intakten Dorfbild einen 
Fremdkörper darstellten. Die OLK kam zur abschliessenden Beurteilung, 
die Bauherrschaft sei in mehreren Schritten auf ihre Anliegen eingegangen. 
Die sorgfältige Studie bezüglich Volumetrie, Fassadengestaltung und 
Fassadenstrukturierung habe im Neubau, der in einer Holzverkleidung 
ausgeführt werde, Anwendung gefunden. Das neue Gebäude mit der 
schlichten Holzfassade, giebelständig zum C.________gässli angeordnet, 
stärke das Zentrum von Steffisburg insbesondere durch das räumliche 
Fassen am zentrumsbildenden Radius, durch das Schliessen einer Lücke 
und durch das Abdecken des Mehrfamilienhauses am 

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C.________gässli 15___ (Fachbericht vom 20.6.2016, Vorakten BVE 
pag. 50 f.).

4.5 Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben die Vorschriften zum 
zulässigen Nutzungsmass in der ZPP KE gemäss Art. 48 Abs. 4 GBR ein-
hält. Was die massstäbliche Einordnung des Bauprojekts mit seinen 
Dimensionen anbelangt, ist die BVE gestützt auf die Fachberichte der OLK 
zum Schluss gelangt, dass sich das überarbeitete Vorhaben in die quali-
tätsvolle Umgebung einpasse und nicht gegen die anwendbaren Ästhetik-
bestimmungen der ZPP KE verstosse (angefochtener Entscheid E. 4f). Es 
seien deutliche Verbesserungen hinsichtlich der Gesamtsituation erzielt 
worden. Durch den Verzicht auf das Attikageschoss werde die Gebäude-
höhe im Vergleich zum ersten Projekt deutlich reduziert, wodurch das 
Mehrfamilienhaus in optischer Hinsicht bescheidener wirke. Dank des re-
duzierten Volumens trete das Vorhaben nicht mehr zu dominant in Er-
scheinung und passe sich vom Umfang her und hinsichtlich der Höhe der 
vorherrschenden Baustruktur der unmittelbaren Umgebung an. Es stehe 
nicht mehr in Konkurrenz zu den bestehenden Nachbarbauten, sondern 
vermöge die Baulücke am zentrumsbildenden Radius des Dorfkerns zu 
schliessen. Ebenfalls positiv zu beurteilen sei, dass der Neubau das be-
stehende Mehrfamilienhaus am C.________gässli 15___ abdecke und 
durch die veränderte Stellung die Parallelität der beiden Gebäude 
gebrochen werde. Dadurch orientiere sich das Bauprojekt mehr zur Mitte 
des Dorfplatzes hin und ordne sich besser in den bestehenden Kontext ein. 
Weiter habe die neue Fassadengestaltung einen funktionalen Bezug zum 
Dorfplatz und passe sich an die feingliedrige Fassadenstruktur der 
umliegenden Häuser an. Die Fensterflächen seien reduziert und die 
Fassadenöffnungen in der horizontalen und vertikalen Fassadenebene in 
regelmässigen Abständen angeordnet worden. Durch die Reduktion der 
Fensterflächen sei der Gegensatz zu den umliegenden Häusern, die 
allesamt kleine Fensterflächen aufwiesen, weggefallen. Die vorhandenen 
Fensterstrukturen seien im Bauprojekt aufgenommen und zeitgemäss 
umgesetzt worden. Zudem habe die Bauherrschaft die Balkone in der Tiefe 
reduziert; diese integrierten sich gut in das Fassadenbild. Ebenfalls positiv 
zu beurteilen sei das leichte Anheben des Gebäudesockels (angefochtener 
Entscheid E. 4e).

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4.6 Die Ausführungen der BVE zur Einpassung des Bauvorhabens sind 
nachvollziehbar und überzeugend. Die Vorinstanz hat für die Würdigung 
der ästhetischen Belange vorab auf die Fachberichte der OLK abgestellt. 
Die Kommission hat in ihren Berichten ausführlich und plausibel aufgezeigt, 
weshalb sich das zweite Projekt im Gegensatz zum ersten in die Um-
gebung einpasst. Sie hat ihre Beurteilung sodann am verwaltungsgericht-
lichen Augenschein erläutert. Dabei hat sie namentlich auf die Bedeutung 
der Holzfassade für die bauliche Integration des Neubaus sowie die Aus-
richtung des Baukörpers hingewiesen. Das Projekt ist aus ihrer Sicht stim-
mig und eingepasst (vgl. Protokoll Augenschein S. 10, Voten der Vertreter 
der OLK, u.a. mit Hinweis auf den Schwarzplan «Herleitung Fassade» und 
«Kontext Fassaden» für das Vorprojekt, Beilagen 2 und 3 zur Beschwerde-
antwort im vorinstanzlichen Verfahren). Inwiefern diese Beurteilung unrich-
tig, unvollständig bzw. gar willkürlich sein soll, wie die Beschwerdeführerin 
vorbringt, ist nicht ersichtlich. Die Ausführungen der Kommission leuchten 
mit Blick auf die Verhältnisse vor Ort vielmehr ein (vgl. auch Fotodossier, 
Fotos Nrn. 3 ff.). Insbesondere kann nicht (mehr) gesagt werden, das neu 
ausgerichtete Vorhaben verstärke die Negativwirkung des südlich der Bau-
parzelle gelegenen Gebäudes am C.________gässli 15___, wie die 
Beschwerdeführerin nach wie vor geltend macht. Ebenso wenig hat die 
OLK aus fachlicher Sicht das Volumen bzw. die Dimension des Baukörpers 
mit dem Flachdach kritisiert. Weiter ist in Erinnerung zu rufen, dass die 
Kommission das ursprüngliche Bauvorhaben nicht im Grundsatz abgelehnt, 
sondern einzelne Aspekte kritisiert hat. Da die Bauherrschaft den 
Einwänden Rechnung getragen hat, ist es nicht widersprüchlich oder als 
«mangelnde Auftragserfüllung» bzw. «Rechtsverweigerung» der OLK 
aufzufassen, das überarbeitete Projekt anders zu beurteilen (Beschwerde 
S. 12; Eingabe der Beschwerdeführerin vom 28.7.2017 S. 4 Ziff. 6, act. 24).

4.7 Wie der Augenschein im verwaltungsgerichtlichen Verfahren er-
geben hat, ist das Vorhaben auch aus Sicht der Denkmalpflege bewilli-
gungsfähig. Nach Ansicht der Fachbehörde ordnet es sich sorgfältig in die 
umgebenden erhaltens- und schützenswerten Gebäude sowie die Bau-
gruppe A ein. Die KDP hat dabei die gewählten Lochfassaden aus Holz 
sowie die Stellung des Baukörpers hervorgehoben (Protokoll Augenschein 
S. 10, Voten der Vertreterin der KDP). Weiter hat sie – wie im Übrigen auch 

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die OLK – die deutlichen Unterschiede zu den nördlich und nordwestlich 
gelegenen Nachbargebäuden durchaus gewürdigt (grösseres Volumen mit 
beträchtlicher Gebäudelänge, Flachdach anstatt Giebel- oder Satteldach 
als Dachform; vgl. Protokoll Augenschein S. 6, Voten des Vertreters der 
KDP). Inwiefern diese Ausführungen fehlerhaft sein könnten, ist nicht er-
kennbar.

4.8 Nicht vertieft werden muss der Einwand der Beschwerdeführerin, 
die Richtlinien zum Gesamtrichtplan Ortskern seien nicht eingehalten (Ein-
gabe vom 28.7.2017 Ziff. 8 ff., act. 24). Bei diesen Unterlagen mag es sich 
zwar um wichtige planerische Grundlagenarbeiten handeln. Vorschriften, 
die ein Bauvorhaben zwingend einhalten muss, stellen sie aber nicht dar 
(vgl. allgemein zur Verbindlichkeit solcher Richtlinien vorne E. 3.2 mit Ver-
weis auf die neue Fassung von Art. 93 Abs. 2 BauG). Das legt schon 
Art. 48 Abs. 4 GBR nahe, wonach die Richtlinien lediglich «wegleitend» 
sind im Zusammenhang mit den Randbedingungen, die für die Aus-
arbeitung einer Überbauungsordnung bzw. hier für die Baubewilligung 
gelten; von einem anderen Verständnis geht auch die Gemeinde nicht aus 
(vgl. Protokoll Augenschein S. 7, Votum des Leiters Hochbau/Planung der 
Gemeinde). Ihre Auffassung wird bestätigt durch die Richtlinien selbst. Sie 
sollen der Bauherrschaft als Hilfe dienen und die Bewilligungsbehörde bei 
der Beurteilung unterstützen. Behörden und Bauwillige hätten sich jedoch 
«keinesfalls stur an diese Vorgaben zu halten»; es könnten «jederzeit auch 
andere, bessere Lösungen vorgeschlagen werden». Abgesehen davon 
schliessen die Richtlinien eine bauliche Verdichtung auf der Parzelle 
Nr. 1___ keineswegs aus, wie die Bauherrschaft zutreffend ausführt (Ein-
gabe vom 14.8.2017 S. 2 mit Hinweis auf die Situationsstudien Bereich A, 
Oberdorf-Ost, insb. Variante 2, act. 28; zum Ganzen Dähler/Schertenleib, 
Erarbeitung von Grundlagen zur Beurteilung von Überbauungsordnungen 
und Einzelbauvorhaben im Bereich des Ortskerns, Oktober 1997, S. 4 
Ziff. 2 sowie S. 17 ff. Ziff. 81, Akten Gemeinde 4C bzw. act. 17A2). 
Entscheidend ist allemal die gute Einpassung in das Ortsbild; diese 
Voraussetzung ist mit dem projektierten Mehrfamilienhaus wie dargelegt 
erfüllt.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.10.2017, Nr. 100.2016.266U, 
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4.9 Das Verwaltungsgericht hat insgesamt keinen Grund, die fachlich 
breit abgestützte Beurteilung der BVE in Zweifel zu ziehen. Das Vorhaben 
ist mit den Vorgaben des Ortsbild- und Landschaftsschutzes sowie der 
Denkmalpflege vereinbar.

5.

5.1 Umstritten ist weiter, ob das Bauvorhaben die gewässerschutzrecht-
lichen Anforderungen erfüllt. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin ist der 
minimal einzuhaltende Abstand zum Dorfbach nicht eingehalten (Be-
schwerde Ziff. 3.241 f.). Mit ihren Vorbringen bestreitet sie, dass die 
Voraussetzungen für das Bauen im Gewässerraum gegeben sind.

5.2 Die Kantone haben bis zum 31. Dezember 2018 den Raumbedarf 
der oberirdischen Gewässer festzulegen, der für die Gewährleistung der 
natürlichen Funktionen der Gewässer, den Schutz vor Hochwasser und die 
Gewässernutzung erforderlich ist (Gewässerraum; Art. 36a Abs. 1 und 2 
des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer 
[Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20] i.V.m. Art. 41a und 41b sowie 
Abs. 1 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4. Mai 2011 der 
Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; SR 814.201]). 
Im Kanton Bern sind dafür die Gemeinden zuständig (Art. 5b des Gesetzes 
vom 14. Februar 1989 über Gewässerunterhalt und Wasserbau [Wasser-
baugesetz, WBG; BSG 751.11]). Solange der Gewässerraum nach diesen 
Vorgaben noch nicht festgelegt ist, gelten die einschränkenden Vorschriften 
für Anlagen im Gewässerraum nach Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV. Gemäss 
Art. 41c Abs. 1 GSchV dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, 
im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, 
Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden (Satz 1). Sofern keine über-
wiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Behörde ausserdem die 
Erstellung zonenkonformer Anlagen in dicht überbauten Gebieten (Satz 2 
Bst. a) sowie ausserhalb von dicht überbauten Gebieten auf einzelnen un-
überbauten Parzellen innerhalb einer Reihe von mehreren überbauten Par-
zellen bewilligen (Satz 2 Bst. abis).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.10.2017, Nr. 100.2016.266U, 
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5.3 Gemäss den unbestrittenen Ausführungen des Tiefbauamts des 
Kantons Bern (TBA), Oberingenieurkreis (OIK) I, beträgt der Gewässer-
raum 9 m auf einem beidseitigen Streifen entlang des Dorfbachs, gemes-
sen ab Mittelwasserlinie (Amtsbericht Wasserbaupolizei vom 11.8.2015, 
Vorakten Gemeinde 4B pag. 138). Das Bauvorhaben liegt damit teilweise 
innerhalb dieses Bereichs. Zu prüfen ist daher, ob die BVE zu Recht davon 
ausgegangen ist, dass für das zwar zonenkonforme, aber nicht standort-
gebundene Vorhaben eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, weil 
der Neubau in dicht überbautem Gebiet nach Art. 41c Abs. 1 Bst. a GSchV 
liegt.

5.4 Der Begriff des «dicht überbauten Gebiets» wird nicht nur in Art. 41c 
Abs. 1 GSchV verwendet, sondern auch in Art. 41a Abs. 4 und Art. 41b 
Abs. 3 GSchV im Zusammenhang mit der planerischen Festlegung des 
Gewässerraums. Eine sachgerechte Planung setzt einen genügend gross 
gewählten Perimeter voraus. Planungsperimeter ist – zumindest in kleine-
ren Gemeinden – in der Regel das Gemeindegebiet. Dabei liegt der Fokus 
auf dem Land entlang des Gewässers; der Blick darf allerdings nicht aus-
schliesslich auf die Bauparzelle und die unmittelbar angrenzenden Grund-
stücke gerichtet werden, sondern es muss eine Gesamtbetrachtung ange-
stellt werden, unter Einbezug der bestehenden Baustruktur des Gemeinde-
gebiets (BGE 140 II 437 E. 5.1). Für Ausnahmebewilligungen kommen vor 
allem dicht überbaute städtische Quartiere und Dorfzentren in Betracht, die 
von Gewässern durchquert werden. In solchen Gebieten sollen die raum-
planerisch erwünschte städtebauliche Verdichtung und die Siedlungsent-
wicklung nach innen ermöglicht und Baulücken geschlossen werden kön-
nen. Dagegen besteht in peripheren Gebieten, die an ein Fliessgewässer 
angrenzen, regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichte-
ten Überbauung des Gewässerraums (BGE 143 II 77 E. 2.7, 140 II 428 
E. 7; zum Ganzen VGE 2016/234 vom 25.11.2016 E. 3.2).

5.5 Die BVE hat für ihre Beurteilung auf den Fachbericht des Amtes für 
Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) vom 8. Septem-
ber 2015 abgestellt (Vorakten Gemeinde 4B pag. 129 f.). Dieses hat fest-
gehalten, dass in einem erweiterten Betrachtungsperimeter nördlich und 
südlich des Dorfbachs bereits heute diverse Bauten und Anlagen innerhalb 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 30.10.2017, Nr. 100.2016.266U, 
Seite 20

des Gewässerraums liegen. Zudem werde mit dem Bauvorhaben eine Bau-
lücke innerhalb der Kernzone geschlossen. Es handle sich damit um ein 
dicht überbautes Gebiet im gewässerschutzrechtlichen Sinn. Ergänzend 
hat die Vorinstanz erwogen, bei der Bauparzelle handle es sich um eine 
einzelne, nicht überbaute Parzelle, die allseitig von überbautem Land um-
geben sei und eine relativ geringe Fläche von 1'332 m2 aufweise. Sie stelle 
somit eine Baulücke dar, auch wenn sie in östlicher Richtung nur durch 
zwei Parzellen von der Landwirtschaftszone getrennt sei (Parzelle Nr. 3___ 
der Beschwerdeführerin und Liegenschaft Steffisburg Gbbl. Nr. 16___). 
Eine Gesamtbetrachtung mit Blick auf die bestehende Baustruktur des um-
liegenden Gemeindegebiets zeige, dass die Umgebung des Bauvorhabens 
von einer kompakten Bauweise geprägt sei (angefochtener Entscheid 
E. 6d).

5.6 Diese Beurteilung ist mit Blick auf die bundesgerichtliche Recht-
sprechung nicht zu beanstanden. Die Bauparzelle bildet eine Baulücke 
innerhalb von grösstenteils überbautem Gebiet, die mit dem projektierten 
Mehrfamilienhaus geschlossen wird. Daran ändert nichts, dass östlich und 
südöstlich davon Landwirtschaftsland vorhanden ist. Das Baugrundstück 
liegt deswegen nicht am Siedlungsrand, sondern ist von bestehenden Ge-
bäuden umgeben. Es befindet sich im Dorfkern von Steffisburg, mithin an 
einer zentralen und gut erschlossenen Lage. Das Zentrum von Steffisburg, 
einer Gemeinde mit über 15'000 Einwohnerinnen und Einwohnern, kann 
nicht als peripheres Gebiet bezeichnet werden, wenngleich fraglich sein 
mag, ob es sich dabei bereits um typisches Zentrumsgebiet handelt (vgl. 
für eine Zusammenstellung verschiedener Fallgruppen Christoph Fritzsche, 
Die Bedeutung des Begriffs «dicht überbaut», in URP 2016 S. 757 ff., 
774 ff.). Die Vorinstanz hat bei diesen Gegebenheiten zu Recht auf dicht 
überbautes Gebiet geschlossen. Bei dieser Ausgangslage kann offen-
bleiben, ob die Ausnahmebewilligung ebenfalls gestützt auf den am 1. Mai 
2017 und damit während Hängigkeit des verwaltungsgerichtlichen Verfah-
rens in Kraft getretenen Art. 41c Abs. 1 Bst. abis GSchV erteilt werden 
könnte.

5.7 Im Weiteren liegen keine überwiegenden Interessen im Sinn von 
Art. 41c Abs. 1 GSchV vor, die dem Bauvorhaben entgegenstehen. Das gilt 

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zunächst im Zusammenhang mit der Gefährdung, die vom Dorfbach aus-
geht (vgl. dazu E. 6 hiernach). Aus der Tatsache, dass der Bach durch das 
von der ZPP KE umfasste Gebiet fliesst, lässt sich sodann gestützt auf 
Art. 48 GBR kein überwiegendes öffentliches Interesse begründen, das 
Gewässer, sein natürlicher Lauf und seine Ufer seien besonders zu schüt-
zen (Beschwerde Ziff. 3.241). Daran ändert auch der Einwand der Be-
schwerdeführerin nichts, es fehle an einer präzisierenden Umgebungs-
gestaltungsplanung (Beschwerde Ziff. 3.242).

5.8 Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die BVE die von der Ge-
meinde erteilte Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 Bst. a GSchV 
bestätigt hat.

6.

6.1 Die Beschwerdeführerin kritisiert schliesslich, die Bauparzelle sei 
aufgrund des angrenzenden Dorfbachs als Gefahrengebiet bezeichnet 
worden. Die steile Böschung zum Ufer des Dorfbachs hin bedeute für ihre 
Liegenschaft ein grösseres Überschwemmungsrisiko (Beschwerde 
Ziff. 3.243).

6.2 Es ist unbestritten, dass sich die Bauparzelle teilweise in einem 
Gefahrengebiet mit mittlerer Gefährdung befindet (blaues Gefahrengebiet; 
vgl. Gefahrenkarte Steffisburg, plausibilisierte Gefahrenhinweiskarte sowie 
Einzelgefahrenkarte Wassergefahren, je vom April 2009, act. 10C1 und 
10C2). Bauten und Anlagen in solchen Gefahrengebieten dürfen gemäss 
Art. 6 Abs. 2 BauG nur bewilligt werden, wenn mit Massnahmen zur Ge-
fahrenbehebung sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und erhebliche 
Sachwerte nicht gefährdet sind.

6.3 Die BVE hat gestützt auf die Beurteilung des TBA (OIK I) erwogen, 
dass der Gefährdung im Bereich des Dorfzentrums, welche durch den über 
die Ufer tretenden und das Areal überflutenden Dorfbach entstehen könne, 
mit baulichen und gestalterischen Massnahmen wirksam entgegengewirkt 
werden kann. Die entsprechenden Auflagen bildeten integrierenden Be-
standteil des Gesamtbauentscheids der Gemeinde. Das TBA (OIK I) als 

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Fachbehörde sehe für die Ostseite des Dorfbachs bzw. das Grundstück der 
Beschwerdeführerin aufgrund des strittigen Bauvorhabens keine erhöhte 
Gefahr durch Überschwemmungen (angefochtener Entscheid E. 7c; Fach-
bericht Naturgefahren des TBA vom 11.8.2015, Vorakten Gemeinde 4B 
pag. 134-136). Inwiefern diese fachlich abgestützten Ausführungen unzu-
treffend sein sollen, ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführe-
rin auch nicht näher begründet. Weitere Abklärungen sind in diesem Zu-
sammenhang nicht erforderlich. Insbesondere kann darauf verzichtet wer-
den, Unterlagen zu «allfälligen Untersuchungsergebnissen und eventuellen 
Schutzmassnahmen» einzuholen, die im Rahmen des Projekts «Längsver-
netzung und Hochwasserschutz Zulg» erstellt worden sind (Beschwerde 
Ziff. 3.243). Der angefochtene Entscheid ist auch im Punkt Naturgefahren 
nicht zu beanstanden.

6.4 Soweit die Beschwerdeführerin die «Verfügung einer Rechtsver-
wahrung» wegen allfälliger Oberflächenwasserschäden verlangt (Be-
schwerde Ziff. 3.243), ist Folgendes festzuhalten: Privatrechtliche Ein-
wände und Ansprüche, die das Bauvorhaben betreffen, können im Bau-
bewilligungsverfahren als Rechtsverwahrung angemeldet werden 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 9 und Art. 35-35c N. 3). Die Vorinstanz ist 
auf das entsprechende Begehren nicht eingetreten mit der Begründung, die 
Rechtsverwahrung sei verspätet angemeldet worden (angefochtener Ent-
scheid E. 7d). Ist ein Nichteintreten Verfahrensthema, muss sich die Be-
gründung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dieser Frage befassen 
(Art. 32 Abs. 2 VRPG; vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 
N. 14; André Moser, in Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum 
VwVG, 2008, Art. 52 N. 7; allgemein zu den Begründungsanforderungen 
statt vieler BVR 2006 S. 470 E. 2.4). Die Beschwerdeführerin erklärt mit 
keinem Wort, weshalb der angefochtene Entscheid insoweit fehlerhaft sein 
soll. Mangels einer sachbezogenen Begründung ist auf die Beschwerde in 
diesem Punkt nicht einzutreten. Abgesehen davon ist der BVE beizu-
pflichten, dass der Hinweis auf Rechtsverwahrungen, der Eingang in das 
Dispositiv des Bauentscheids findet (Art. 36 Abs. 3 Bst. f des Dekrets vom 
22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, 
BewD; BSG 725.1]), ohnehin rein deklaratorische Bedeutung hat (vgl. 

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BVR 2006 S. 335 [VGE 21598/21602-21604U2 vom 14.6.2005] nicht publ. 
E. 3.3 mit Hinweisen).

7.

Die Beschwerde erweist sich somit in allen Teilen als unbegründet und ist 
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vorne E. 1.2 und 6.4). Bei die-
sem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig 
(Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie hat mit den Kosten für das verwaltungsgericht-
liche Verfahren die Kosten für die Bemühungen der OLK zu tragen 
(Art. 103 Abs. 1 VRPG; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 103 N. 1). 
Zudem hat die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin 1 die Partei-
kosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Da 
Letztere mehrwertsteuerpflichtig ist (vgl. Unternehmens-Identifikations-
nummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>), ist bei der 
Festsetzung des Parteikostenersatzes die Mehrwertsteuer nicht zu berück-
sichtigen (BVR 2015 S. 541 E. 8.2, 2014 S. 484 E. 6). Seitens der Ge-
meinde sind keine ersatzfähigen Parteikosten angefallen (Art. 104 Abs. 1 
und 4 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, und die Kosten für die Bemü-
hungen der OLK im verwaltungsgerichtlichen Verfahren, ausmachend 
Fr. 300.--, insgesamt Fr. 3'300.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt.

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3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin 1 die Parteikosten 
für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 6'100.--
(inkl. Auslagen), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerin 1
- der Beschwerdegegnerin 2
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Umwelt

und mitzuteilen:
- dem Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern z.H. der 

Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder
- der Kantonalen Denkmalpflege

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.