# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 66d57e3f-d7df-5229-adaa-d6ab9281a57c
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-30
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 30.03.2022 III 2021 197
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-197_2022-03-30.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 197

Entscheid vom 30. März 2022 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
lic.iur. Anna Maria Rüesch, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A.1 D.________ und DD.________ sind Miteigentümer des Grundstücks KTN 
F.________, Gemeinde Freienbach. Mit Baugesuch vom 6. Februar 2019 er-
suchten sie um Bewilligung für eine Holzplattform im nordwestlich gelegenen 
Garten bzw. Grundstücksbereich von KTN F.________. Gegen das darauf hin 
publizierte und öffentlich aufgelegte Baugesuch erhob A.________ als Eigentü-
mer des nördlich angrenzenden Grundstückes KTN G.________ öffentlich-
rechtliche Einsprache, woraufhin D.________ das Baugesuch zurückzog (vgl. 
angefochtenen Einspracheentscheid Nr. 766/2021 vom 3.11.2021 Ingress lit. A).

A.2 Am 22. Mai 2019 reichte D.________ ein angepasstes Baugesuch für die 
Holzplattform im Gartenbereich von KTN F.________ ein. Dieses wurde publi-
ziert und öffentlich aufgelegt, wogegen A.________ öffentlich-rechtliche Einspra-
che erhob. Mit Beschluss Nr. 286 vom 14. August 2019 wies der Gemeinderat 
Freienbach die Einsprache ab und erteilte D.________ die Baubewilligung unter 
Auflagen. Die von A.________ dagegen erhobene Verwaltungsbeschwerde hiess 
der Regierungsrat mit RRB Nr. 82 vom 4. Februar 2020 gut und hob den Be-
schluss des Gemeinderats Freienbach Nr. 286 vom 14. August 2019 auf. Dieser 
Entscheid (Nr. 82 vom 4.2.2020) erwuchs unangefochten in Rechtskraft (vgl. an-
gefochtenen Einspracheentscheid Nr. 766/2021 vom 3.11.2021 Ingress lit. A).

B. Mit Eingang vom 20. November 2020 reichte D.________ ein (auf den 
21.5.2019 datiertes) Baubewilligungsgesuch für die Verlängerung der bestehen-
den Stützmauer im nordwestlichen Grenzbereich von KTN F.________, für ein 
Vordach beim Hauseingang sowie für Aussenparkplätze ein (vgl. Vi-act. Bauge-
such mit Eingang vom 20.11.2020). Dieses wurde publiziert (Abl. Nr. 48/2020 
vom 27.11.2020, S. 2933) und öffentlich aufgelegt, wogegen A.________ öffent-
lich-rechtliche Einsprache erhob. Alsdann erfolgte seitens D.________ mehrfach 
eine Überarbeitung bzw. Revision der Baupläne und Baugesuchsunterlagen, wo-
zu sich A.________ jeweils äussern konnte (vgl. angefochtenen Einspracheent-
scheid Nr. 766/2021 vom 3.11.2021 Ingress lit. B).

C. Mit Schreiben vom 20. April 2021 teilte das Amt für Raumentwicklung dem 
kommunalen Bauamt mit, dass keine kantonale Baubewilligung erforderlich sei. 
Mit Beschluss Nr. 184 vom 6. Mai 2021 wies der Gemeinderat Freienbach die 
Einsprache von A.________ ab (vgl. Disp-Ziff. 1) und erteilte die Bewilligung für 
die Verlängerung der Stützmauer und den Vordachanbau sowie die nachträgli-
che Bewilligung für den Aussenparkplatz auf KTN F.________ (vgl. Disp-Ziff. 2-
3) unter Auflagen und Nebenbestimmungen (vgl. Disp-Ziff. 4-14), unter anderem, 
dass die Stützmauer zu begrünen sei, wobei der bewilligte Plan richtungswei-

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send und vor Baubeginn ein Pflanzplan zur Beurteilung vorzulegen sei (Disp.-
Ziff. 4). 

D. Dagegen erhob A.________ am 2. Juni 2021 Beschwerde beim Regie-
rungsrat des Kantons Schwyz mit dem Antrag, es sei der Beschluss des Ge-
meinderates Freienbach vom 6. Mai 2021 betreffend das Baugesuch für die Ver-
längerung der Stützmauer und den Aussenparkplatz aufzuheben (vgl. Beschwer-
deentscheid Nr. 766/2021 vom 3.11.2021 lit. D). Der Regierungsrat wies die Be-
schwerde mit RRB Nr. 766/2021 vom 3. November 2021 ab (Disp.-Ziff. 1), aufer-
legte die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- dem Beschwerdeführer (Disp.-Ziff. 2) 
und verpflichtete diesen zur Ausrichtung einer Parteientschädigung von je 
Fr. 1'000.-- an die beanwaltete Gemeinde sowie die beanwalteten Beschwerde-
gegner (Disp-Ziff. 3).

E. Gegen diesen RRB Nr. 766/2021 vom 3. November 2021 (Versand: 
9.11.2021) lässt A.________ mit Eingabe vom 29. November 2021 (Postaufgabe 
am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz einreichen mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 766/2021 vom 
03.11.2021 sei aufzuheben.

2.1 Es sei der Beschluss des Gemeinderates Freienbach über das Gesuch 
Nr. 2020-0193 vom 06.05.2021 aufzuheben.

2.2 Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 48 vom 27.11.2020, S. 2933, für 
das Grundstück KTN F.________ publizierte Baugesuch für die Verlängerung 
Stützmauer und Aussenparkplatz sei abzuweisen.

3. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST zu Lasten des Be-
schwerdegegners, eventualiter zu Lasten der Vorinstanz.

F. Mit Vernehmlassung vom 7. Dezember 2021 beantragt der Regierungsrat, 
die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuwei-
sen. Das ARE verzichtet mit Eingabe vom 9. Dezember 2021 auf die Einreichung 
einer umfangreichen Vernehmlassung sowie eine Antragstellung. Der Beschwer-
degegner sowie der Gemeinderat Freienbach lassen am 14. Dezember 2021 
bzw. am 24. Januar 2022 beantragen, die Beschwerde sei vollumfänglich abzu-
weisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 
zulasten des Beschwerdeführers.

G. Mit Stellungnahme bzw. Replik vom 4. Februar 2022 äusserte sich der Be-
schwerdeführer zu den Vernehmlassungen; gleichzeitig hält er an den Aus-
führungen in seiner Beschwerde fest. Mit Duplik vom 8. Februar 2022 hält der 

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Beschwerdegegner an seinem Antrag auf Abweisung der Beschwerde fest. Wei-
tere Stellungnahmen sind keine eingegangen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Das in der Bauzone W3 gelegene Baugrundstück KTN F.________ des 
Beschwerdegegners grenzt im nordwestlichen Bereich an das tiefer gelegene 
Grundstück KTN G.________ des Beschwerdeführers.

1.2 Der Beschwerdegegner plant auf KTN F.________ ostseitig des Hauptge-
bäudes ein Glasvordach, im südwestlichen Grundstücksbereich einen Aussen-
parkplatz (bereits realisiert) sowie im nordwestlich gelegenen Gartenbereich eine 
Stützmauer aus Beton (vgl. GRB Nr. 184 vom 6.5.2021 lit. A/K). Die Betonmauer 
misst auf der Nordseite eine Länge von 7.25 m bei einer Höhe von zwischen 2.50 
m (im westlich gelegenen Bereich) und 1.20 m (im östlich gelegenen Bereich). 
Auf der Westseite misst die Mauer 3.90 m und ist zwischen 2.50 m (nördlich) und 
0 m (südlich) hoch. Der Grenzabstand zum tiefer gelegenen Grundstück KTN 
G.________ beträgt 62.5 cm. Die Mauer soll mit Kletterpflanzen begrünt werden. 
Des Weiteren soll die Betonmauer mit 7.25 m³ Erdreich hinterfüllt werden; es 
entsteht eine Neufläche von rund 22 m². Zusätzlich sind auf der Betonmauer ge-
gen Nordwesten hin Absturzgitter mit einer Höhe von 1 m vorgesehen (vgl. Vi-
act. 1, revidierte Eingabe vom 21.12.2020, Ansichten Nord und West und Baube-
schrieb 'Umgebungsgestaltung KTN F.________' Version 3.0 vom 1.2.2021, mit 
Eingang am 2.2.2021).

1.3 Mit Beschluss Nr. 184 vom 6. Mai 2021 erteilte der Gemeinderat Freien-
bach dem Beschwerdegegner die Bewilligung für die oberwähnten Bauprojekte. 
Die von A.________ dagegen erhobene Beschwerde wies der Regierungsrat mit 
RRB Nr.  766/2021 vom 3. November 2021 ab (vgl. Disp-Ziff. 1). Der Regierungs-
rat führte namentlich aus, es stelle keine Verletzung des Gehörsanspruchs dar, 
wenn die Vorinstanz 1 dem Beschwerdeführer gewisse Archivakten im Zusam-
menhang mit den beiden Grundstücken KTN F.________ und KTN G.________ 
nicht zur Kenntnis gebracht habe (vgl. Erw. 2). Soweit der Beschwerdeführer zu-
dem ungenügende bzw. mangelhafte Baugesuchsunterlagen rüge, so treffe dies 
nicht zu; es sei den Vorinstanzen ohne weiteres möglich gewesen, das Baupro-
jekt vollständig auf seine Vereinbarkeit mit dem massgebenden Recht zu über-
prüfen (vgl. Erw. 3). Der Regierungsrat wies schliesslich darauf hin, dass auf die 
geplante Stützmauer und die Aufschüttung die Abstandsvorschriften §§ 54 und 
55 des Einführungsgesetzes zum schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 14. Sep-
tember 1978 (EGzZGB, SRSZ 210.100) Anwendung gelangten und diese einge-

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halten seien; damit sei der Schutz der Interessen der Nachbarn (Licht, Sonne 
und Aussicht) bereits genügend gewährleistet; ein zusätzlicher Schutz durch die 
öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften sei nicht notwendig (vgl. Erw. 4.5). Es 
sei widersprüchlich, auf die Stützmauer die Abstandsvorschriften von § 59ff. des 
Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 anzuwen-
den und einen Grenzabstand von 2.50 m zu verlangen, wenn gemäss § 55 Abs. 
2 EGzZGB Stützmauern bis 2.50 m bis einen halben Meter an die Grenze ge-
stellt werden dürfen; es brauche keinen zusätzlichen Schutz durch die öffentlich-
rechtlichen Abstandsvorschriften (vgl. Erw. 4.6).

1.4 Dagegen opponiert der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht und 
macht im Wesentlichen geltend, die in Hanglage geplante Stützmauer mit Hinter-
füllung verletze den Grenzabstand zu seinem tiefer gelegenen Nachbarsgrunds-
tück auf KTN G.________ (vgl. Beschwerde vom 29.11.2021 Ziff. 23-60). Er be-
gründet dies damit, dass der Beschwerdegegner eine grossflächige Terrasse in 
mehreren Metern Höhe und bis 62.5 cm an die Grenze zu seinem Nachbars-
grundstück erstellen wolle; auf der entsprechenden Mauer komme eine Absturz-
sicherung von 1 m hinzu (vgl. Ziff. 29). Dieses in Hanglage geplante, massive 
Bauvorhaben wirke wegen seiner Breite von 7.32 m und Höhe zwischen 1.20 m 
bis 2.50 m (zzgl. Absturzsicherung von 1 m) mit der frontseitigen Betonwand vom 
Grundstück des Beschwerdeführers her betrachtet wie die Fassade eines Ge-
bäudes und sei mithin als Anlage mit fassadenähnlicher Wirkung zu qualifizieren, 
weshalb es die Grenzabstandsvorschriften nach § 59ff. PBG einzuhalten habe 
(vgl. Beschwerde vom 29.11.2021 Ziff. 31-37/39). Mit einem Grenzabstand von 
lediglich 62.5 cm zum Grundstück des Beschwerdeführers würden die vorliegend 
analog zur Anwendung kommenden Grenzabstände von 2.50 m gemäss § 61 
Abs. 1 PBG bzw. von 3 m gemäss § 60 Abs. 1 PBG eindeutig unterschritten (vgl. 
Ziff. 58-60/54). Auch liege keine Ausnahmebewilligung vor (vgl. Ziff. 46-48). 
Schliesslich gelte es zu beachten, dass die Abstandsvorschriften des PBG - 
selbst wenn vorliegend nachbarrechtliche Vorschriften des EGzZGB zur Anwen-
dung kämen - zwingend anzuwenden seien; wende die Vorinstanz diese nicht 
an, überschreite sie ihr Ermessen, was eine Rechtsverletzung darstelle; auch 
habe die Vorinstanz nicht zu prüfen, ob die Verschriften des EGzZGB eingehal-
ten sind; soweit die Vorinstanz den Schutz der Abstandsvorschriften des EGz-
ZGB als ausreichend erkannt habe, so vermöge sie schliesslich ihrer Begrün-
dungspflicht nicht nachzukommen bzw. verletze sie dabei den Anspruch des Be-
schwerdeführers auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6 Ziff. 
1 EMRK (vgl. Ziff. 42-45/49/50/57).

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2. Der Regierungsrat hielt fest, dass sich der Beschwerdeführer mit seiner 
Beschwerde weder gegen das Vordach noch den Aussenparkplatz zur Wehr ge-
setzt habe; seine Beschwerde habe sich ausschliesslich gegen die Stützmauer 
entlang der Grundstücksgrenze zu KTN G.________ gerichtet (vgl. Erw. 1.2). 
Der Beschwerdeführer rügt, soweit ersichtlich, nicht, diese Feststellung sei unzu-
treffend und der Regierungsrat habe zu Unrecht die Rechtmässigkeit des Vorda-
ches und des Aussenparkplatzes nicht geprüft. Die Baubewilligung ist betreffend 
das Vordach und den Aussenparkplatz also in Rechtskraft erwachsen. 

Soweit der Beschwerdeführer vor dem Verwaltungsgericht beantragt, das Bau-
gesuch sei auch hinsichtlich des Aussenparkplatzes abzuweisen (vgl. Beschwer-
de vom 29.11.2021 Antrag Ziff. 2.2), ist auf die Beschwerde daher nicht einzutre-
ten. Abgesehen davon wird der Antrag hinsichtlich des Aussenparkplatzes nicht 
begründet (vgl. Beschwerde S. 6 ff. Ziff. III). Von einer Nachfristansetzung zur 
Verbesserung wegen ungenügender Begründung konnte das Verwaltungsgericht 
absehen, da der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer die formellen Anforde-
rungen an eine Beschwerde kennt. Geltend gemacht und begründet wird im We-
sentlichen nurmehr die Verletzung des Grenzabstandes der Stützmauer (vgl. Be-
schwerde vom 29.11.2021, Begründung S. 6 ff. Ziff. III). 

3. Zur Hauptsache umstritten bzw. zu beurteilen gilt es nachfolgend mithin 
einzig und allein, ob bzw. welche Abstandsvorschriften die auf KTN F.________ 
geplante Stützmauer aus Beton mit Hinterfüllung (vgl. vorstehend Erw. 1.2) ge-
genüber dem tiefer gelegenen Grundstück KTN G.________ einzuhalten hat.

3.1.1 Der Kanton stellt Mindestbauvorschriften auf, so vor allem im Bereich der 
Abstandsregelungen (vgl. § 52ff. PBG, insbes. § 59ff. PBG). Der Grenzabstand 
ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade. Er wird senkrecht auf 
die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius gemessen (§ 59 Abs. 
1 PBG und Art. 25 Abs. 1 Baureglement der Gemeinde Freienbach vom 
28.11.1993 [BauR]). § 60 Abs. 1 PBG schreibt für Bauten bis und mit 20 m Ge-
bäudehöhe einen Mindestgrenzabstand von 50% der Gebäudehöhe, mindestens 
aber 3 m vor. Nebenbauten sind eingeschossige, unbewohnte Bauten, wie Gara-
gen Kleinbauten usw., die nicht mehr als 3.50 m Gebäudehöhe, 4.50 m Firsthöhe 
und 60 m² Grundfläche aufweisen. Sie haben einen Grenzabstand von mindes-
tens 2.50 m einzuhalten (§ 61 Abs. 1 PBG). Unterirdische Bauten, die das ge-
wachsene Terrain nicht oder um nicht mehr als 1 m überragen, dürfen bis 1 m an 
die Grenze heranreichen (§ 61 Abs. 2 PBG). Für Nebenbauten und unterirdische 
Bauten kann die Bewilligungsbehörde bei schriftlicher Einwilligung des Nachbarn 
das Bauen bis an die Grenze gestatten (§ 61 Abs. 3 PBG).

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Die Gemeinden können für ihr Gebiet weitergehende Vorschriften erlassen (§ 52 
Abs. 2 PBG). In Ergänzung zu den kantonalen Bestimmungen werden gemäss 
Art. 25 Abs. 3 BauR kommunale Mindestgrenzabstände statuiert, wobei in den 
Wohnzonen, den Wohn- und Gewerbezonen der kleine Grenzabstand 60%, der 
grosse Grenzabstand 100% der nach Art. 31 errechneten Gebäudehöhe, min-
destens aber 4 m, beträgt. Bei in der Höhe zurückgestaffelten Bauten wird der 
Grenzabstand der einzelnen Gebäudeteile aus der entsprechenden zugehörigen 
Gebäudehöhe berechnet (Art. 25 Abs. 3 BauR).

3.1.2 Gemäss § 60 Abs. 2 PBG gilt als Gebäudehöhe das Mass vom ausgemit-
telten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fas-
sade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlus-
ses. Die im Gesetz geregelten Messweisen sind für den Erlass kommunaler Bau-
vorschriften verbindlich. Sieht das Baureglement der Gemeinde weitere Nut-
zungsmasse wie Firsthöhen usw. vor, sind für deren Messweise kantonal bereits 
bestimmte Vorgaben (Messpunkte usw.) zu verwenden (§ 31 PBV).

3.1.3 Abstandsvorschriften anderer Erlasse des Bundes und des Kantons sowie 
abweichende Abstandsvorschriften der Gemeinden im Sinne von § 52 bleiben 
vorbehalten; unter mehreren anwendbaren Abstandsvorschriften geht jene vor, 
die den grössten Abstand vorsieht (§ 68 Abs. 1 und 3 PBG; vgl. VGE III 2018 16 
vom 27.7.2018 Erw. 6.2.5).

3.2.1 Der Wortlaut der baupolizeilichen Grenz- und 
Gebäudeabstandsbestimmungen beschränkt sich sinngemäss auf Bauten, 
welche eine 'Fassade' aufweisen (vgl. auch Urteil BGer 1A.29/2005 vom 
24.3.2005 Erw. 3.2). Allgemeine öffentlich-rechtliche Grenz- und 
Gebäudeabstandsvorschriften für Anlagen fehlen sowohl im kantonalen wie auch 
im kommunalen Baurecht (vgl. VGE 2014 140 vom 28.1.2015 Erw. 3.1.2 m.H.a. 
VGE 1054/97 vom 8.4.1998 Erw. 2aa; EGV-SZ 2004 B. 8.6 Erw. 4.4). Das PBG 
und das BauR enthalten keine spezifischen Grenzabstände für Stützmauern im 
Besonderen, noch verweisen sie diesbezüglich auf die entsprechenden, 
nachbarrechtlichen Abstandsvorschriften des Einführungsgesetzes zum 
schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB; SRSZ 210.100) als subsidiäres 
öffentliches Recht. 

3.2.2 Bei Anlagen bzw. Stützmauern sind damit grundsätzlich keine öffentlich-
rechtlich relevanten Grenzabstände einzuhalten (vgl. EGV-SZ 2005 B 8.8 Erw. 
2.1), es sei denn, es liege eine fassadenähnliche Wirkung vor (vgl. VGE III 2016 
33 Erw. 4.1 m.H.a. EGV-SZ 2004 B 8.6 Erw. 4.3). Insofern rechtfertigt sich - zur 
Verwirklichung des Nachbarschutzes (u.a. Einschränkung durch Licht, Aussicht 

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und Sonne) sowie des öffentlichen Interesses (u.a. auf den Gebieten der Feuer- 
und Gesundheitspolizei etc.) - eine analoge Anwendung der Grenz- und 
Abstandsvorschriften auf Anlagen bzw. Stützmauern (vgl. EGV-SZ 2004 B 8.6 
Erw. 4.4; VGE 1002/00 vom 26.5.2000 Erw. 2a/b; VGE 1054/97 vom 8.4.1998 
Erw. 2aa).

3.3 Zunächst gilt es klarzustellen, dass die Parteien zu Recht davon ausgehen, 
dass die Stützmauer aus Beton nicht als Baute, sondern als Anlage zu 
qualifizieren ist (vgl. RRB Nr. 766/2021 vom 3.11.2021 Erw. 4.2/4.3). Soweit der 
Regierungsrat davon ausgeht, die als Anlage qualifizierte Stützmauer halte die 
Abstandsvorschriften von §§ 54 EGzZGB ein, weshalb ein zusätzlicher Schutz 
durch die öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften nicht notwendig sei (vgl. 
Beschwerdeentscheid vom 3.11.2021 Erw. 4.5f.; sowie Vernehmlassung vom 
7.12.2021 Ziff. 2), so ist zunächst aus dem Umstand allein, dass der 
Gesetzgeber für Anlagen generell und für Stützmauern im Speziellen keine 
Abstandsvorschriften erlassen hat, nicht auf eine ausfüllbare Gesetzeslücke 
durch das EGzZGB zu schliessen. Es geht insofern nicht an, die hinterfüllte 
Stützmauer aus Beton als Anlage zu qualifizieren und sie einzig mit dieser 
Begründung von der Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften 
nach § 59 ff. PBG auszunehmen. Der nicht weiter erläuterten Ansicht des Regie-
rungsrates, dass die Stützmauer die Abstandsvorschriften von §§ 54 EGzZGB 
einhalte, weshalb ein zusätzlicher Schutz durch die öffentlich-rechtlichen 
Abstandsvorschriften nicht notwendig sei, kann daher nicht gefolgt werden. Die 
Durchsetzung privatrechtlicher Bestimmungen ist ohnehin beim Zivilrichter 
einzufordern und nicht Gegenstand des öffentlich-rechtlichen 
Baubewilligungsverfahrens. Im Übrigen haben auch Anlagen bzw. Stützmauern 
mit fassadenähnlicher Wirkung die Abstandsvorschriften einzuhalten (vgl. 
vorstehend Erw. 3.2.1f. m.H.).

3.4.1 Der Beschwerdeführer macht vor Verwaltungsgericht geltend, die geplante 
Stützmauer wirke wegen der Breite von 7.32 m der geplanten Terrasse und 
deren Höhe von 1.20 m bis 2.50 m bzw. von 2.20 m bis 3.50 m (inkl. 
Absturzsicherung) mit der frontseitigen Betonwand vom darunter liegenden 
Grundstück des Beschwerdeführers her betrachtet wie die Fassade eines 
Gebäudes, weshalb sie bezüglich Abstandsvorschriften wie eine Baute zu 
behandeln sei; mithin habe die geplante Stützmauer einen Abstand von 
mindestens 2.50 m bzw. 3 m und nicht lediglich von 62.5 cm zum Grundstück 
des Beschwerdeführers einzuhalten (vgl. vorstehend Erw. 1.4 bzw. Beschwerde 
vom 29.11.2021 Ziff. 35ff./54).

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Demgegenüber vertreten sowohl der Gemeinderat Freienbach als auch der 
Beschwerdegegner die Ansicht, dass die Stützmauer sowohl wegen ihrer Höhe 
als auch erscheinungsgemäss eher untergeordnet auftrete und daher denn auch 
keine fassadenähnliche Wirkung zu erzeugen vermöge (vgl. Vernehmlassung 
vom 24.1.2022 Ziff. 2 Abs. 3; Vernehmlassung vom 14.12.2021 Ziff. 2/8).

Strittig und zu beurteilen ist mithin, ob die geplante Stützmauer aus Beton (mit 
Hinterfüllung) und Absturzsicherung eine fassadenähnliche Wirkung aufweist. 
Ausschlaggebend ist, wie sich diese im Verhältnis zum darunterliegenden 
Nachbargrundstück des Beschwerdeführers präsentiert.

3.4.2 Diesbezüglich gilt es zunächst auf die Rechtsprechung zu verweisen, wel-
che die fassadenähnliche Wirkung wie folgt bejahte in (vgl. VGE III 2017 16 vom 
28.6.2017 Erw. 7.2; vgl. auch EGV-SZ 2020 C 2.1 Erw. 5.3): 

- VGE III 2014 11 vom 22. Mai 2014 Erw. 1.2 und 2.3.2 betreffend Sicht-
schutzwände aus Holz und Glas mit einer Höhe von 1.78 m und 4.98 m;

- VGE 1002/00 vom 26. Mai 2000 Erw. 2c betreffend in Hanglage erstelltem - 
mit senkrecht gestellten Eisenbahnschwellen umgebenen - Swimmingpool, 
der gegenüber dem unterliegenden Grundstück wie eine Nebenbaute er-
scheint;

- VGE 1054/97 vom 8. April 1998 Erw. 2aa betreffend mehrere Meter hohe 
Holzbeigen.

Demgegenüber wurde die fassadenähnliche Wirkung wie folgt verneint in (vgl. 
VGE III 2017 16 vom 28.6.2017 Erw. 7.2):

- VGE III 2021 134 vom 14. Dezember 2021 Erw. 7.4 i.V.m. Erw. 7.3./7.2 be-
treffend eine hinterfüllte und begrünte Stützmauer mit Höhen über dem ge-
stalteten Terrain von ca. 0.71 m bis ca. 1.81 m;

- VGE III 2018 16 vom 27. Juli 2018 Erw. 6.3 (i.V.m. Erw. 6.1.2) betreffend eine 
1.5 m hohe, einen Containerplatz umschliessende, nicht überdachte Stütz-
mauer (m.H.a. VGE III 2014 140 vom 28.1.2015 Erw. 3.1.3f. m.w.H.a. VGE 
1054/97 vom 8.4.1998 sowie VGE 1002/00 vom 26.5.2000 betr. Holzbeigen 
bzw. Holzlageranlagen, welche am ehesten mit einer Mauer bzw. Stützmauer 
verglichen werden könnten) und eines ebenerdig mit Bodenplatten umrande-
ten Schwimmbeckens (m.H.a. EGV-SZ 2005 B 8.8 Erw. 2.1ff.);

- VGE III 2017 16 vom 28. Juni 2017 Erw. 7.3 betreffend eine aufgeständerte 
Solaranlage;

- VGE III 2015 106 vom 28. Oktober 2015 Erw. 2.3 und 2.4 betreffend Pergola 
mit einer Fläche von ca. 4.5 m x 3.5 m (feingliedrige ca. 2.5 m hohe Konstruk-

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tion mit Stütz- und Querbalken ohne Einwandung und Bedachung, ausser 11 
Querbalken);

- VGE III 2014 103 vom 28. August 2014 Erw. 4.1.5 betreffend Verbindungs-
balken zwischen zwei Nebenbauten;

- VGE III 2012 151 vom 13. Februar 2013 Erw. 3.4 u.a. betreffend die Terrasse 
im Obergeschoss, welche gegen vorne ein 1 m hohes Glasgeländer aufwies 
und sich über die gesamte Fassadenlänge, resp. beidseitig 1.5 m darüber 
hinaus, erstreckte;

- VGE 1028/05 vom 31. August 2005 Erw. 2.4 (publiziert in EGV-SZ 2005 B. 
8.8) betreffend eine ebenerdig mit Bodenplatten umrandete Schwimmbadan-
lage im Freien;

- VGE 1052/03 vom 18. Februar 2004 Erw. 4.3 m.H.a. EGV-SZ 1992 Nr. 49 
(publizierte in EGV-SZ 2004 B. 8.6) betreffend eine Mobilfunkantenne; 

- VGE 1034/03 vom 22. Oktober 2003 Erw. 11 (m.H.a. VGE 1057/97 vom 
8.4.1998 Erw. 2aa) betreffend eine, an einem bestehenden Strommast instal-
lierte Antenne;

3.4.3 Bei der geplanten Betonmauer (vgl. vorstehend Erw. 1.2) handelt es sich 
um einen Stützkörper, welcher der Abstützung der beabsichtigten Terrainauf-
schüttung dienen soll, um die Nutzung des Grundstückes unabhängig des ge-
wachsenen Terrains zu verbessern bzw. zu vergrössern (vgl. Ansicht Nord [A-A] 
vom 21.12.2020). Für das geplante Bauvorhaben sind in der Folge denn auch 
erhebliche Geländeveränderungen in Form von Aufschüttungen (7.25 m³) erfor-
derlich, namentlich für die Hinterfüllung der Betonmauer zur Vergrösserung des 
bestehenden Gartensitzplatzes (vgl. RRB Nr. 766/2021 vom 3.11.2021 Erw. 4.5); 
Abgrabungen sind keine vorgesehen. 

3.4.4 Im nordwestlichen Eckbereich, wo die umstrittene Betonmauer 2.50 m (un-
ter Einschluss der Absturzsicherung von 3.50 m) hoch werden soll, wirkt sie 
überaus mächtig. Von einer geringfügigen Höhe, wie in den oberwähnten Fällen 
(vgl. vorstehend Erw. 3.4.2 Abs. 1), kann nicht die Rede sein. Auch in ihrer Ge-
samtheit mit einer Länge von 7.25 m tritt die sichtbare Betonwand - selbst unter 
Berücksichtigung des Umstandes, dass sich ihre Höhe bis in den nordöstlichen 
Eckbereich auf 1.20 m reduziert (wobei an diese niedrigste Höhe die um 0.60 m 
höher gelegene bestehende Mauer anschliesst) - gegenüber dem darunterlie-
genden Nachbargrundstück dominant in Erscheinung. Dieser Eindruck wird ver-
stärkt durch die Lage mit einem gewachsenen Terrain des nördlichen Nachbar-
grundstückes, welches in einer Horizontaldistanz von 0.625 m zur Mauer um 

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0.60 m tiefer liegt als der Mauerfuss (vgl. Plan "Stutzmauer", Ansicht Nord, An-
sicht West, 1:50, rev. Eingabe vom 21.12.2020). Hinzu kommt die Sichtbarkeit 
der Materialisierung mit Beton, was indes für die Beurteilung nicht entscheidend 
ist. Daran vermag selbst die vorgesehene und auflageweise angeordnete Begrü-
nung der Stützmauer nichts zu ändern, zumal Pflanzen jederzeit beseitigt oder 
aus irgendwelchen - auch natürlichen - Gründen verderben können (vgl. hierzu 
VGE 1002/00 vom 26.5.2000 Erw. 2c). Eine periodische Kontrolle der Begrünung 
bzw. der Einhaltung der Auflage wäre unverhältnismässig. 

Zwar sind die geplanten Geländeveränderungen im Grenzbereich nichts Ausser-
gewöhnliches und der Wunsch nach einer Vergrösserung der horizontalen Gar-
tenfläche nachvollziehbar, zumal das Terrain gegen Nordwesten hin abfällt. In-
des ist für den vorliegenden Fall einzig und allein ausschlaggebend, ob der Be-
tonmauer (allenfalls verbunden mit der geplanten Absturzsicherung) eine fassa-
denähnliche Wirkung gegenüber dem darunterliegenden Nachbarsgrundstück 
zugeordnet werden kann. Dabei gilt es zudem zu beachten, dass die geplante 
Betonmauer vollumfänglich oberirdisch von 1.2 m bis 2.5 m zu liegen kommen 
und dahinter das Terrain mit 7.25 m³ Material über dem gewachsenen Terrain 
aufgeschüttet werden soll, was im Gesamtkontext ebenfalls für die Fassadenwir-
kung der Stützmauer spricht, wenn nicht sogar den Eindruck einer mit einer be-
gehbaren Terrasse bestückten Nebenbaute vermittelt (vgl. Ansicht Nord [A-A] 
vom 21.12.2020).

3.4.5 Anzumerken ist, dass sich das vorliegende Bauprojekt nicht 
beurteilungsrelevant von demjenigen abhebt, welchem der Regierungsrat mit 
dem RRB Nr. 82/2020 vom 4. Februar 2020 noch entgegen dem Gemeinderat 
die Baubewilligung versagte (vgl. vorstehend Ingress lit. A.2). Der RRB 
Nr. 82/2020 vom 4. Februar 2020 erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Es ist 
daher nicht zu beanstanden, dass der Regierungsrat im vorliegend 
angefochtenen Beschluss teilweise auf die Begründung seines ersten 
Beschwerdeentscheides verweist (vgl. Erw. 4.4; Vernehmlassung vom 7.12.2021 
Ziff. 3).

3.4.6 Das damalige Projekt beinhaltete eine Holzplattform mit einer rechteckigen 
Podestfläche von 6.50 m Länge und 3.0 m Tiefe, welches gegen Norden auf drei 
Stützen abgestellt werden sollte. Die drei Holzstützen sollten mit Brettern 
beplankt und die so erzielte Holzwand mit einer Bepflanzung kaschiert werden. 
Die Höhe der Holzplattform bewegte sich zwischen 1.50 m und 2.50 m. Geplant 
war ebenfalls eine 1 m hohe Absturzsicherung (mit Metallpfosten und 
Drahtseilen). Der Grenzabstand gegen Norden (KTN G.________) betrug 
westlich 1.22 m und östlich 0.71 m (RRB Nr. 82/2020 Erw. 4; Pläne 

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"Umgebungsplan Darstellung" und "Umgebungsplan Ansicht", beide von 
01/2019, Massstab 1.40).

Der Regierungsrat erwog, angesichts einer Höhe von 2.50 m sei bereits ohne 
Hinzurechnung der Absturzsicherung von einer fassadenähnlichen Wirkung 
gegenüber dem darunterliegenden Grundstück auszugehen (Erw. 5.5). Die 
geplante Begrünung ändere hieran nichts. Für den zu wahrenden Grenzabstand 
sei auch unerheblich, ob die drei senkrechten Holzstützen beplankt werden, 
dürfe sich "das Bedürfnis des minimalen Grenzabstandes (…) doch bereits aus 
der Tatsache ergeben, dass die Holzplattform mit ihren drei senkrechten Stützen 
auch ohne Einfassung vom darunterliegenden Grundstück aus betrachtet wie 
das Dach einer 'Nebenbaute' in Erscheinung trete" (Erw. 5.7 mit Verweis auf 
VGE III 2014 234 vom 28.5.2015 Erw. 9.5.3). 

Das vorliegende Projekt weist also eine erheblich grössere Dimensionierung aus 
als das Vorprojekt (Länge von 7.25 m gegenüber 6.50 m bzw. Tiefe von 3.9 m 
gegen 3.0 m) bei gleicher Höhe. Entsprechend grösser ist der Gewinn an 
Nutzfläche (mind. rund 2 m2 bzw. 10%). Die Abstandssituation gegenüber dem 
Vorprojekt verschlechtert sich zu Lasten des Grundstückes des 
Beschwerdeführers, dies absolut zwar geringfügig um 0.085 cm, prozentual (über 
10 %) und namentlich angesichts der Geländeneigung indes nicht unerheblich. 

Lediglich die Konstruktion unterscheidet sich. Soweit der Regierungsrat mit 
seinem vorigen Entscheid (RRB Nr. 82 vom 4.2.2020 unter Verweis auf VGE 
1002/00 vom 26.5.2000) die Holzkonstruktion auf drei Stützen als nicht filigran 
beschrieb und aufgrund der Geländeneigung und der Dimensionierung (ohne 
Hinzurechnung der Absturzsicherung) von einer fassadenähnlichen Wirkung 
gegenüber dem darunterliegenden Grundstück des Beschwerdeführers ausging 
(vgl. Vernehmlassung vom 7.12.2021 Ziff. 3/4), so muss dies umso mehr für die 
noch wuchtiger in Erscheinung tretende Betonwand gelten. Dabei ist allerdings 
zu beachten, dass sich der Regierungsrat im vorliegend angefochtenen 
Beschwerdeentscheid nicht zur Frage der fassadenähnlichen Wirkung der 
nunmehr umstrittenen Stützmauer aus Beton äusserte, weil er - wie gezeigt zu 
Unrecht - die Auffassung vertrat, den nachbarlichen Interessen werde mit der 
Wahrung zivilrechtlichen Abstandsvorschriften hinreichend Rechnung getragen 
(vgl. vorstehend Erw. 1.3).

3.5 Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die geplante Stützmauer 
aus Beton (unabhängig des Absturzgeländers) nach Massgabe der Rechtspre-
chung sowie der gebotenen objektiven Betrachtung infolge ihrer Gestaltung und 
Dimensionierung und verstärkt durch die Geländeneigung eine fassadenähnliche 
Wirkung aufweist. Die Stützmauer kann folglich nicht von der Einhaltung der 

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Abstandsvorschriften gemäss § 59ff. PBG ausgenommen werden. Da die 
Stützmauer diese offenkundig nicht einhält, ist dieses Bauvorhaben auch nicht 
bewilligungsfähig.

4. Da die Beschwerde bereits aus diesem Grund gutzuheissen ist, erübrigt 
sich die Beurteilung der weiteren Rügen. Der angefochtene RRB Nr. 766/2021 
vom 3. November 2021 und somit auch die Disp.-Ziff. 2 (Verlängerung der 
Stützmauer) des Beschlusses des Gemeinderates Freienbach Nr. 184 vom 
6.  Mai 2021 sind mithin aufzuheben. 

5.1.1 Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die Kosten des 
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'400.-- zu je einem Drittel (je Fr. 800.--) dem 
Beschwerdegegner, der Gemeinde Freienbach und dem Kanton auferlegt (§ 72 
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 
6.6.1974).

5.1.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend wird dem beanwalteten 
Beschwerdeführer je zu einem Drittel zu Lasten des Beschwerdegegners, der 
Gemeinde und dem Kanton eine Parteientschädigung zugesprochen, welche in 
Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebT; SRSZ 
280.411) vom 27. Januar 1975, der für das Honorar im Verfahren vor Verwal-
tungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und 
unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien sowie in 
Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 2'400.-- bzw. je Fr. 800.-- (in-
kl. MwSt und Barauslagen) festgelegt wird. 

5.2.1 Die Verfahrenskosten des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahrens von 
Fr. 1'500.-- werden neu dem Beschwerdegegner des regierungsrätlichen Verfah-
rens und der Gemeinde Freienbach je zur Hälfte (je Fr. 750.--) auferlegt.

5.2.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend ist die 
Parteientschädigung für das regierungsrätliche Verfahren neu zu verlegen. Dem 
beanwalteten Beschwerdeführer des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahrens 
ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) je 
hälftig zu Lasten des Beschwerdegegners jenes Verfahrens und der Gemeinde 
Freienbach (je Fr. 500.--) zuzusprechen.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird - soweit darauf einzutreten ist - im Sinne der Erwä-
gungen gutgeheissen und der RRB Nr. 766/2021 vom 3. November 2021 
(sowie der mitangefochtene GRB Nr. 184 vom 6.5.2021, soweit die Baube-
willigung für die Stützmauer erteilt wurde) wird aufgehoben.  

2.1 Die Verfahrenskosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt 
Fr. 1'500-- werden neu dem Beschwerdegegner und der Gemeinde Freien-
bach je zur Hälfte (je Fr. 750.--) auferlegt.

2.2 Der Beschwerdegegner und die Gemeinde Freienbach haben dem bean-
walteten Beschwerdeführer für das regierungsrätliche Beschwerdeverfah-
ren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- bzw. je Fr. 500.-- (inkl. Bar-
auslagen und MwSt) auszurichten.

3.1. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf Fr. 2'400.-- festgesetzt und je 
zu einem Drittel dem Beschwerdegegner, der Gemeinde Freienbach und 
dem Kanton auferlegt. Der Beschwerdegegner sowie die Gemeinde Frei-
enbach haben ihren Anteil von Fr. 800.-- innert 30 Tagen seit Zustellung 
auf das Postkonto Nr. 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. 
Auf das Inkasso des Anteils des Kantons wird verzichtet. Der vom Be-
schwerdeführer am 6. Dezember 2021 geleistete Kostenvorschuss in Höhe 
von Fr. 2'500.-- ist ihm aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten.

3.2 Dem beanwalteten Beschwerdeführer wird eine Parteientschädigung in 
Höhe von Fr. 2'400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zugesprochen, welche 
zu einem Drittel (je Fr. 800.--) zu Lasten des Beschwerdegegners, der Ge-
meinde Freienbach und des Kantons geht.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG).

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5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R)
- den Gemeinderat Freienbach (R)
- den Regierungsrat
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB).

Schwyz, 30. März 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 31. März 2022