# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1b73d49b-b3db-55ad-a04a-df69253994cc
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** NG240018-O2
**Docket/Reference:** NG240018-O2
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/NG240018-O2.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr. NG240018-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. E. Pahud 

sowie 

Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili

Urteil vom 10. Februar 2025

in Sachen

1.

2.

A._____, 

B._____, 

Kläger und Berufungskläger

1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____

gegen

1.

2.

C._____, 

D._____, 

Beklagte und Berufungsbeklagte

1, 2 vertreten durch E._____ AG, 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____

betreffend Herabsetzung Anfangsmietzins

Berufung gegen einen Beschluss des Mietgerichtes Horgen vom 20. Sep-

tember 2024 (MJ240006)

- 2 -

Rechtsbegehren (act. 1 S. 2):

"1. Es sei der Anfangsmietzins für die 5.5-Zimmerwohnung an der F._____-

strasse 1 in G._____ rückwirkend ab dem 1. September 2023 (Mietbeginn) 
angemessen, mindestens aber um CHF 500.00, herabzusetzen.

 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, Letztere zuzüglich 8.1% 

MWST, zu Lasten der Beklagten."

Modifiziertes Rechtsbegehren (Prot. I S. 8; sinngemäss):

"1. Es sei der Anfangsmietzins für die 5.5-Zimmerwohnung an der F._____-

strasse 1 in G._____ rückwirkend ab dem 1. September 2023 um Fr. 500.-- 
herabzusetzen.

 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, Letztere zuzüglich 8.1% 

MWST, zu Lasten der Beklagten."

1. Beschluss des Bezirksgerichtes (act. 6 S. 15):

"1. Die Klage wird, soweit eine über Fr. 500.-- hinausgehende Herabsetzung 
des Anfangsmietzinses gefordert wurde, als durch Rückzug erledigt abge-
schrieben.

 2./3. [Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung]"

2. Beschluss des Bezirksgerichtes (act. 6 S. 15 f.):

"1. Auf die Klage wird, soweit sie nicht durch Rückzug erledigt wurde, nicht ein-

getreten.

 2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'400.-- festgesetzt.

 3. Die Gerichtskosten werden den Klägern auferlegt und mit dem von ihnen ge-

leisteten Vorschuss verrechnet.

Im nicht beanspruchten Umfang wird der Kostenvorschuss den Klägern zu-
rückerstattet.

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 4. Die Kläger werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beklagten 
eine Parteientschädigung in Höhe von insgesamt Fr. 4'100.-- zu bezahlen.

 5./6. [Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung]."

Berufungsanträge:

der Berufungskläger (act. 2 S. 2):

"1. Es seien Ziff. 1-4 des zweiten Beschlusses des Mietgerichts des Bezirks 

Horgen vom 20. September 2024 (Geschäfts-Nr. MJ240006) betreffend das 
Nichteintreten auf die Klage vom 20. Februar 2024 aufzuheben und es sei 
die Klage vollumfänglich gutzuheissen.

2.

Eventualiter seien Ziff. 1-4 des zweiten Beschlusses des Mietgerichts des 
Bezirks Horgen vom 20. September 2024 (Geschäfts-Nr. MJ240006) betref-
fend das Nichteintreten auf die Klage vom 20. Februar 2024 aufzuheben und 
–im Sinne der Erwägungen des Obergerichtes des Kantons Zürich – zur 
neuen Beurteilung an das Mietgericht des Bezirks Horgen zurückzuweisen.

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8,1% MwSt.) zu Lasten 

der Berufungsbeklagten."

1.

Erwägungen:

1.1. Die Kläger und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger) mieteten mit 

Mietvertrag vom 12. Juni 2023 von den Beklagten und Berufungsbeklagten (nach-

folgend Berufungsbeklagte) eine 5.5-Zimmer-Wohnung (EG, links) an der 

F._____-strasse 1 in G._____. Vereinbart wurde ein monatlicher Nettomietzins 

von Fr. 3'800.-- zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 185.-- für Heiz-/Warmwas-

ser (act. 7/4/3). Mit amtlich genehmigtem Formular vom 17. Juni 2023 teilten die 

Berufungsbeklagten den Berufungsklägern den vom Vormieter zuletzt (seit 1. Ja-

nuar 2023) geschuldeten sowie den neuen Mietzins mit (act. 7/4/4). Der frühere 

Nettomietzins belief sich auf monatlich Fr. 2'556.-- zuzüglich Fr. 150.-- Akonto für 

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Heiz-/Warmwasser. Zur Begründung der Mietzinserhöhung führten die Berufungs-

beklagten die "Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit" an.

1.2. Mit Eingabe vom 20. September 2023 machten die Berufungsbeklagten bei 

der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Horgen ein Schlichtungsgesuch anhängig 

und beantragten eine angemessene Herabsetzung des Anfangsmietzinses 

(act. 7/3). An der Schlichtungsverhandlung vom 22. Januar 2024 konnte zwischen 

den Parteien keine Einigung erzielt werden, woraufhin die Berufungskläger mit 

Eingabe vom 20. Februar 2024 unter Beilage der Klagebewilligung eine begrün-

dete Klage beim Mietgericht Horgen mit den eingangs genannten Rechtsbegeh-

ren einreichten (act. 7/1). Nachdem den Berufungsbeklagten Gelegenheit für eine 

freigestellte schriftliche Stellungnahme gewährt und anschliessend am 22. Au-

gust 2024 die Hauptverhandlung durchgeführt worden war, an welcher die Beru-

fungskläger ihr Rechtsbegehren wie vorstehend dargestellt modifizierten, schrieb 

das Mietgericht die Klage mit vorstehend zitierten Beschlüssen vom 20. Septem-

ber 2024 teilwiese ab und trat im Übrigen darauf nicht ein (act. 7/8; Prot. I S. 4-14; 

act. 7/16 = act. 6). 

1.3. Dagegen erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom 31. Oktober 2024 

Berufung mit den eingangs erwähnten Anträgen (act. 2). Der ihnen mit Verfügung 

vom 7. November 2024 auferlegte Kostenvorschuss wurde innert Frist geleistet 

(act. 8-10). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act.7/1-20). Von der 

Einholung einer Berufungsantwort ist abzusehen (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Den Be-

rufungsbeklagten ist mit dem vorliegenden Entscheid ein Doppel der Berufungs-

schrift (act. 2) zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.

2.

2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrechtli-

chen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-

nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und 

Abs. 2 ZPO). Bei der Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss 

Art. 270 OR handelt es sich um eine Gestaltungsklage, deren Streitwert sich in 

der Regel – bei einem unbefristeten Mietverhältnis – anhand der über zwanzig 

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Jahre aufgerechneten Differenz zwischen dem angefochtenen Anfangsmietzins 

und dem vom Mieter im gerichtlichen Verfahren beantragten neuen Mietzins be-

rechnet (vgl. Art. 91 Abs. 1 und Art. 92 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert beläuft sich 

gemäss den zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren der Berufungskläger auf 

CHF 120'000.-- und übersteigt damit die erforderliche Streitwertgrenze (vgl. 

act. 8). Entsprechend ist die Berufung zulässig.

2.2. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist 

schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung vom 

31. Oktober 2024 wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen verse-

hen und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz ein-

gereicht (vgl. act. 2 und act. 7/18). Die Berufungskläger sind durch den angefoch-

tenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die Beru-

fung einzutreten.

2.3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige 

Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Eben-

falls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines Entscheides, da 

es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt. Bei der An-

gemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmittelinstanz allerdings eine gewisse 

Zurückhaltung aufzuerlegen (BLICKENSTORFER, DIKE Komm. ZPO, 3. Aufl. 2025, 

Art. 310 N 10). Zudem ist die Berufungsinstanz nicht gehalten, von sich aus wie 

ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen 

Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr auf-

werfen; vielmehr hat sie sich grundsätzlich – abgesehen von offensichtlichen 

Mängeln – auf die Beurteilung der in der Berufungsbegründung bzw. in der Beru-

fungsantwort erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413, 

E. 2.2.4; BGE 147 III 176, E. 4.2.1; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018, E. 

2.3). Innerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz freilich 

weder an die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandun-

gen vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie wen-

det das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition 

in Tatfragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gut-

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heissen oder diese auch mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abwei-

chenden Begründung abweisen kann (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; BGer 

4A_397/2016 vom 30. November 2016, E. 3.1).

3.

3.1. Berufungsgegenstand ist ausschliesslich der 2. Beschluss der Vorinstanz, 

mit welchem auf die Klage, nicht eingetreten wurde (vgl. act. 2 und act. 6). 

Zur Begründung dieses Entscheids führte die Vorinstanz zusammengefasst an, 

die Berufungsbeklagten hätten mit ihrem ursprünglichen Rechtsbegehren eine an-

gemessene Herabsetzung des Anfangsmietzinses gefordert, womit sie ein unbe-

ziffertes Rechtsbegehren formuliert hätten. Daran ändere auch die Angabe des 

Mindestbetrages nichts (act. 6 S. 6). Weiter bestehe keine generelle Unzulässig-

keit einer unbezifferten Klage bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses. Insbe-

sondere sei diesbezüglich dem Entscheid des Mietgerichtes Zürich MJ220098-L 

vom 28. Februar 2023 (= ZMP 2023 Nr. 3), dem ohnehin keine Bindungswirkung 

für das vorliegende Verfahren zukomme, nicht zu folgen (act. 6 S. 6-10). Die un-

bezifferte Klage scheitere auch nicht an einem treuwidrigen Verhalten der Beru-

fungskläger oder ungenügenden Abklärungen vor Klageeinreichung (act. 6 S. 10-

11). Die unbezifferte Klage der anwaltlich vertretenen Berufungskläger erweise 

sich aber mangels genügender Begründung als unzulässig, weshalb darauf direkt 

nicht einzutreten sei. Die Berufungskläger hätten sich in der Klageschrift nicht 

ausdrücklich dazu geäussert, inwiefern die Voraussetzungen einer unbezifferten 

Klage erfüllt sein sollen. Die Ausführungen würden sich auf den Hinweis der feh-

lenden Informationen beschränken, was gemäss der bundesgerichtlichen Recht-

sprechung ungenügend sei. Es fehle am Nachweis, dass und inwiefern eine Be-

zifferung unmöglich oder unzumutbar sei. Zwar habe das Obergericht Zürich 

(PD190018 vom 18. März 2020) auch schon festgehalten, dass bei Verfahren be-

treffend die Anfechtung des Anfangsmietzinses an den Nachweis der Unmöglich-

keit der Bezifferung keine allzu hohe Anforderungen gestellt werden dürften, da 

die Berechnung der Nettorendite ohne die relevanten Unterlagen der Vermieterin 

offensichtlich nicht möglich sei. Allerdings habe in jenem Verfahren eine erfolg-

lose explizite Aufforderung der klagenden Partei an die Vermieterin zur Heraus-

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gabe der nötigen Unterlagen vorgelegen, worin das Obergericht den nötigen 

Nachweis der Unmöglichkeit der Bezifferung erblickt habe. Vorliegend sei eine 

solche Aufforderung vor Klageeinleitung nicht erfolgt. Hinzu komme, dass sich die 

Berufungskläger nicht nur auf die übersetzte Nettorendite, sondern auch auf die 

Orts- und Quartierüblichkeit berufen hätten. Deshalb hätten sie auch nachweisen 

müssen, dass ihnen eine Bezifferung unter Berücksichtigung der Orts- und Quar-

tierüblichkeit unmöglich oder unzumutbar sei. An der Folge des Nichteintretens 

ändere auch der Umstand nichts, dass die Berufungskläger im Rahmen der 

mündlichen Replik einen teilweisen Klagerückzug erklärt hätten und nunmehr im 

Sinne eines bezifferten Begehrens nur noch die Herabsetzung um Fr. 500.-- for-

dern würden. Die Bezifferung oder Nachweis der Voraussetzungen einer unbezif-

ferten Klage hätten bereits in der Klageschrift (oder zumindest im ersten Partei-

vortrag anlässlich der Hauptverhandlung) erfolgen müssen. Die erstmalige Bezif-

ferung im Rahmen der mündlichen Replik sei verspätet. Auch vermöge die nach-

trägliche Klageänderung nicht dazu zu führen, dass ein bei Klageeinreichung ur-

sprünglich unzulässiges Rechtsbegehren nachträglich zulässig werde (act. 6 

S. 12-14).

3.2. Die Berufungskläger rügen erstens eine Verletzung von Verfahrensrechten. 

Sie bringen im Wesentlichen vor, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör und 

die Waffengleichheit verletzt, indem sie die Berufungsbeklagten nicht zur Einrei-

chung einer Klageantwort auf die begründete Klage der Berufungskläger aufgefor-

dert, sondern den Berufungsbeklagten lediglich Gelegenheit zur freigestellten 

schriftlichen Stellungnahme gegeben habe. Im Rahmen der Hauptverhandlung sei 

den Berufungsklägern als erstes das Wort für den ersten Parteivortrag erteilt wor-

den. So hätten sie diesen halten müssen, ohne dass sich die Berufungsbeklagten 

vorher zur Klage geäussert hätten. Erst nachdem für sie nach dem ersten Partei-

vortrag bereits der Aktenschluss eingetreten sei, hätten sie sich erstmals zur Kla-

geantwort äussern können. Den Berufungsklägern werde vorgeworfen, dass ihre 

Ausführungen zur Bezifferung in der Replik (2. Parteivortrag) verspätet erfolgt 

seien, obwohl sich die Berufungsbeklagten bis zu diesem Zeitpunkt mit keiner 

Silbe zur Klage geäussert, geschweige denn die Herausgabe der Unterlagen zur 

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Nettorenditeberechnung verweigert hätten (act. 2 S. 6, S. 9, S. 12, S. 15 und 

S. 16 ff.)

Zweitens beanstanden die Berufungskläger, die Vorinstanz habe Art. 53, Art. 59 

und Art. 85 ZPO verletzt sowie den Sachverhalt falsch festgestellt, weil sie im Ur-

teilszeitpunkt nicht die durch den teilweisen Klagerückzug vorliegende bezifferte 

Klage beurteilt, sondern von einer (nicht mehr existenten) unbezifferten Klage 

ausgegangen sei und deren Zulässigkeit geprüft habe. Die Voraussetzungen für 

eine unbezifferte Klage hätten für ein Nichteintreten im Urteilszeitpunkt nicht mehr 

gegeben sein müssen. Die Bestimmtheit eines Rechtsbegehrens gehöre zu den 

Prozessvoraussetzungen, die im Urteilszeitpunkt zu prüfen seien. Zudem stelle 

eine Beschränkung der Klage einen teilweisen Klagerückzug und nicht eine Kla-

geänderung dar und sei jederzeit zulässig. Selbst eine Klageänderung, wovon die 

Vorinstanz fälschlicherweise ausgehe, wäre hier aber zulässig gewesen, weil im 

vereinfachten Verfahren neue Tatsachen bis zum Beginn der Urteilsberatung vor-

getragen werden könnten (act. 2 S. 8, S. 11, S. 14 f., S. 18 ff., S. 25). 

Drittens bringen die Berufungskläger eventualiter vor, dass vorliegend auch eine 

unbezifferte Klage zulässig sei. Es dürften nicht allzu hohe Anforderungen an den 

Nachweis der Unmöglichkeit der Bezifferung bei der Anfechtung des Anfangs-

mietzinses gestellt werden. Den Berufungsklägern sei eine vorprozessuale Auffor-

derung der Berufungsbeklagten zur Herausgabe der Unterlagen für die Nettoren-

diteberechnung bzw. die Berechnung des Anfangsmietzinses innert Klagefrist 

nicht möglich gewesen und sie hätten sich auch nicht treuwidrig verhalten, weil 

das Thema der Nettorenditenberechnung im Schlichtungsverfahren kein Thema 

gewesen und erst mit Beginn der anwaltlichen Vertretung während der Klagefrist 

aufgekommen sei. Sie hätten in der Klage dargelegt, dass sich die Unterlagen in 

der Sphäre der Vermieterin befinden würden und ein Editionsbegehren gestellt. 

Die Berufungsbeklagten hätten auf eine diesbezügliche Stellungnahme vor der 

Verhandlung verzichtet und damit sämtliche Ausführungen anerkannt. Das um-

fasse auch die Tatsache, dass die Unterlagen den Berufungsklägern nicht vorge-

legen hätten und deren Herausgabe nicht verweigert werden würde. Die Beru-

fungsbeklagten hätten sich in prozessualer Hinsicht anlässlich der Hauptverhand-

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lung widersprüchlich verhalten. Sie hätten den Anschein erweckt, im Besitz der 

Unterlagen zu sein, später behauptet, es gäbe diese nicht, und die Herausgabe 

schliesslich ausdrücklich verweigert. Die unbezifferte Forderungsklage hätte auch 

nicht bei Klageeinreichung bzw. im ersten Parteivortrag beziffert werden müssen, 

weil es nicht zumutbar oder möglich gewesen sei, die Unterlagen für die Nettoren-

diteberechnung in der kurzen Zeit zwischen der Mandatierung und der verbleiben-

den Klagefrist von 12 Tagen einzuverlangen und die Berufungsbeklagten vorgän-

gig zur Hauptverhandlung keine Stellungnahme oder Klageantwort eingereicht 

hätten. Zu diesem Zeitpunkt und bis zum Schluss sei nicht absehbar gewesen, 

dass die Berufungsbeklagten die Herausgabe verweigern würden und mithin 

keine Aussicht auf die Behebung des Informationsdefizits bestehe. Zudem hätten 

sie auch nicht die Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit nachweisen müssen, weil 

sie sich nicht darauf berufen, sondern diese nur eventualiter geltend gemacht hät-

ten. Die Beweislast für die Orts- und Quartierüblichkeit dürfe im Rahmen der Be-

gründung einer unbezifferten Klage nicht zu Lasten der Berufungskläger umge-

kehrt werden (act. 2 S 10 f., S. 12 ff., S. 15 f., S. 20 ff., S. 26).

4.

4.1.

Für Prozesse betreffend den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gilt 

ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. 

c ZPO). Im Geltungsbereich des vereinfachten Verfahrens kann die Klage schrift-

lich eingereicht oder mündlich zu Protokoll gegeben werden, wobei sie die Be-

zeichnung der Parteien, das Rechtsbegehren, die Bezeichnung des Streitgegen-

standes, sofern nötig die Angabe eines Streitwertes sowie Datum und Unterschrift 

zu enthalten hat (Art. 244 Abs. 1 ZPO). Eine Klagebegründung ist nicht erforder-

lich (vgl. Art. 244 Abs. 2 ZPO). In Bezug auf die Formulierung des Rechtsbegeh-

rens ergeben sich keine Unterschiede zwischen dem ordentlichen und dem ver-

einfachten Verfahren. Auch eine im vereinfachten Verfahren zu behandelnde 

Klage hat ein konkret, klar und bestimmt formuliertes Rechtsbegehren zu enthal-

ten, mit dem die Partei zum Ausdruck bringt, was sie will. Grundsätzlich ist ein 

Rechtsbegehren so bestimmt zu formulieren, dass es bei Gutheissung der Klage 

zum Urteil erhoben werden kann (vgl. BGE 137 III 617, E. 4.3, S. 61, m.w.H.). 

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Wird mit der Klage eine Geldleistung verlangt, ist diese deshalb im Betrag zu be-

ziffern (Art. 84 Abs. 2 ZPO). Genügt ein Rechtsbegehren den prozessualen Be-

stimmtheitsanforderungen nicht, ist darauf nicht einzutreten.

Die das vereinfachte Verfahren auszeichnende erhöhte richterliche Fragepflicht 

kommt in erster Linie bei unvertretenen Parteien, insbesondere bei schlüssigen, 

aber doch Fragen offen lassenden Parteivorträgen zur Anwendung. In diesem 

Sinne wird in mietrechtlichen Verfahren im Sinne eines abgeschwächten Untersu-

chungsgrundsatzes der Sachverhalt von Amtes wegen festgestellt (Art. 247 ZPO; 

THOMAS ENGLER, Das vereinfachte Verfahren im Zivilprozessrecht, ZZZ 39/2016 

S. 220, 220 und 225). 

Die Klage kann, wie erwähnt, schriftlich eingereicht oder dem Gericht mündlich zu 

Protokoll gegeben werden, wobei die Klage nicht begründet sein muss 

(Art. 244 ZPO). Enthält die Klage keine Begründung, so setzt das Gericht der be-

klagten Partei eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme an (Art. 245 Abs. 2 ZPO). 

Nach einem Teil der Lehre (vgl. OFK ZPO-Lazopoulos/Leimgruber, Art. 246 N 6a 

m.H.) und der Rechtsprechung der Kammer (vgl. OGer ZH NP 180002 vom 7. 

März 2018 E. 3.1) ist diese Stellungnahme freiwillig.

Das Novenrecht richtet sich grundsätzlich nach den Vorschriften des ordentlichen 

Verfahrens. Jede Partei kann zwei Mal ohne Beschränkung Tatsachen und Be-

weismittel einbringen und dann tritt der Aktenschluss ein. 

4.2.

In Übereinstimmung mit der angeführten Literatur und Praxis hat die 

Vorinstanz die begründete Klage der Berufungskläger den Berufungsbeklagten 

lediglich zur freiwilligen Stellungnahme zugestellt und zugleich zur Verhandlung 

vorgeladen (act. 7/8; Prot. VI S. 4 ff.; OFK/ZPO-LAZOPOULOS/LEIMGRUBER, Art. 245 

N 6a m.w.H.). 

Die Einreichung einer beklagtischen Stellungnahme dient der Vorbereitung der 

mündlichen Hauptverhandlung und wäre der Sache der Berufungskläger mögli-

cherweise dienlich gewesen. Entgegen den Ausführungen der Berufungskläger 

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kann in der versäumten Stellungnahme der Berufungsbeklagten indes keine Ver-

letzung von Mitwirkungspflichten gesehen werden (act. 2 S. 13 Rz 36). 

Korrekt hat die Vorinstanz in der Hauptverhandlung, der beschriebenen Systema-

tik folgend, zunächst der klagenden Partei Gelegenheit zur Ergänzung der Klage 

gewährt. Im Anschluss daran wurden mündlich die Klageantwort sowie Replik und 

Duplik erstattet (Prot. I S. 4 ff.). Erst danach trat der Aktenschluss ein. Eine Verlet-

zung von Verfahrensrecht ist im Vorgehen der Vorinstanz nicht zu erblicken. Ins-

besondere ist entgegen der Ansicht der Berufungskläger richtig, dass sie die 

Klage begründen mussten, bevor sich die Berufungsbeklagten dazu geäussert 

haben. Es ist allein an den Klägern, sozusagen in Erfüllung einer Mindestanforde-

rung, das gehörige Klagefundament zu liefern (Art. 244 ZPO), unabhängig von 

der Prozesstaktik der Gegenseite (act. 2 S. 9 Rz 21). Erst später im Prozess im 

Rahmen der Beweiswürdigung, wenn feststeht, dass die Kläger, ohne die Unter-

stützung der Beklagten und trotz Aufforderung, über keine Unterlagen verfügen, 

die eine Nettorenditeberechnung ermöglichen, kann das Gericht beim Fehlen je-

des anderen Beweismittels aus der verweigerten Mitwirkung auf die Richtigkeit 

der Behauptung der Gegenseite schliessen (BGE 142 III 568, E. 2.1 [= Pra 2017 

Nr. 93]). 

5.

5.1. Bei der hier zu beurteilenden Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses 

handelt es sich um eine Gestaltungsklage, weil die (richterliche) Anpassung eines 

übersetzten Mietzinses im Sinne der Art. 269 ff. OR auf ein noch zulässiges Mass 

verlangt wird (vgl. z.B. HIGI, in: ZK OR, Die Miete, Dritte Lieferung, 4. Aufl., 

Art. 269 - 270e OR, N 57 zu Art. 270). Da die mit der mietrechtlichen Anfech-

tungsklage verlangte Umgestaltung des Mietvertrages aber letztlich geldwert und 

genau bezifferbar ist, kann vom Mieter verlangt werden, dass er die bezifferbaren 

Komponenten seiner Gestaltungsklage auch tatsächlich beziffert (OGer 

PD190018 vom 18. März 2020 E. II./2.4.3). Die Vorinstanz erwog zu Recht, dass 

die unbezifferte Klage auch bei Gestaltungsklagen, namentlich die Anfechtung 

des Anfangsmietzinses, grundsätzlich zulässig ist. 

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Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung obliegt es demjenigen, der sich 

auf den Ausnahmetatbestand der Unmöglichkeit der Bezifferung des Rechtsbe-

gehrens beruft, den Nachweis dafür zu erbringen (BGE 140 III 409, E. 4.3.2).

5.2. Die Berufungskläger haben in der Klageschrift vom 20. Februar 2024 ein un-

beziffertes Rechtsbegehren gestellt, indem sie beantragten, "es sei der Anfangs-

mietzins für die 5.5.-Zimmerwohnung an der F._____-strasse 1 in G._____ rück-

wirkend ab dem 1. September 2023 (Mietbeginn) angemessen, mindestens aber 

um CHF 500.00, herabzusetzen" (act. 7/1). Eine Begründung, warum eine Bezif-

ferung nicht möglich oder unzumutbar sei, enthält die Klage nicht. Lediglich im Zu-

sammenhang mit der Begründung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses 

wird darauf hingewiesen, dass diese nur anhand von Unterlagen in der Sphäre 

der Vermieterin ermittelt werden könne, weshalb die Berufungsbeklagten zur Edi-

tion der relevanten Unterlagen zu verpflichten seien (act. 7/1 S. 9). Diese pau-

schale Aussage vermag die fehlende Begründung der Unmöglichkeit oder Unzu-

mutbarkeit der Bezifferung der Klage aber nicht zu ersetzen. Es bedarf einer kon-

kreten Begründung und nicht bloss eines Hinweises auf fehlende Informationen 

(BGE 148 III 322 E. 3.8). Daran ändert auch nichts, dass die Kammer festgestellt 

hat, dass an die Anforderungen der Begründung grundsätzlich nicht allzu hohe 

Anforderungen zu stellen sind (vgl. OGer ZH PD190018 vom 18. März 2020 

E. II.2.4.7-9). 

5.3. Den Berufungsklägern ist darin beizupflichten, dass sich der vorliegende 

Fall mit dem im angefochtenen Entscheid referenzierten Urteil der Kammer, OGer 

ZH PD190018 vom 18. März 2020, vergleichen lässt (act. 2 S. 21 Rz 65). Die 

Kammer hielt damals fest, dass der Mieter in der Klage nicht explizit behauptet 

habe, die Vermieterin zur Herausgabe der für die Ertragsberechnung notwendi-

gen Informationen aufgefordert zu haben. Immerhin habe der Mieter aber in sei-

ner Klage vom 2. September 2019 behauptet, die Vermieterin habe ihm bis anhin 

keine Informationen zur Ertragsberechnung zur Verfügung gestellt. Die Kammer 

liess damals die Klage deshalb zu, weil eine erfolglose explizite Aufforderung der 

Mieter an die Vermieter zur Herausgabe von Unterlagen rechtsgenügend im 

Schlichtungsgesuch gesehen wurde. Anhand des Schlichtungsgesuchs ergebe 

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sich – so die Kammer im damaligen Verfahren –, dass der damals noch nicht an-

waltlich vertretene Mieter bereits im Schlichtungsgesuch die Herausgabe bzw. 

Edition der für die Ertragsberechnung notwendigen Unterlagen von der Vermiete-

rin verlangt, die Unterlagen aber unbestrittenermassen nicht erhalten habe. Die 

Kammer erachtete den vorinstanzlichen Nichteintretensentscheid mit der Begrün-

dung, es fehle hier an einem Nachweis, dass sich der Mieter bei der Vermieterin 

um die entsprechenden Angaben zur Bezifferung des Rechtsbegehrens bemüht 

habe, als überspitzt formalistisch und hob den Nichteintretensentscheid auf (OGer 

ZH PD190018 vom 18. März 2020 E. 2.4.7. ff.). 

5.4. Die Berufungskläger sehen keinen Unterschied zum soeben erläuterten 

Fall (act. 2 S. 22 Rz 65). Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz sei die Aus-

gangslage nicht anders, nur weil keine explizite Herausgabe der Unterlagen er-

folgt sei. Diese [Herausgabe] sei vielmehr unmöglich gewesen, wie die Vorinstanz 

dies selbst zutreffend anerkannt habe, weil die Berufungskläger vor Klageeinrei-

chung nicht rechtlich vertreten gewesen seien, ihnen [den Mietern im Schlich-

tungsverfahren] die Nettorendite nicht bewusst gewesen sei und während laufen-

der Klagefrist keine Zeit mehr geblieben sei, unter Fristansetzung die Herausgabe 

von sachdienlichen Unterlagen zu verlangen. Die Berufungskläger stellen sich auf 

den Standpunkt, es sei einerlei, ob die Aufforderung nun erfolglos (wie in OGer 

ZH PD190018 vom 18. März 2020) oder unmöglich (wie vorliegend) sei. Der vor-

liegende Fall sei wie der im Prozess OGer ZH PD190018 vom 18. März 2020 zu-

grunde legende Sachverhalt zu beurteilen. 

5.5. Dem kann so nicht gefolgt werden: Die Vorinstanz machte ihre Ausführun-

gen zur "Unmöglichkeit der Herausgabe" als Entgegnung zum Einwand der Ver-

mieter, die Mieter hätten sich nie um den Erhalt der Unterlagen für eine Beziffe-

rung der Klage gekümmert, weshalb eine Zulässigkeit einer unbezifferten Klage 

bereits am treuwidrigen Verhalten der Berufungskläger scheitere (act. 6 S. 10 f., 

E. 4.2.3.1.-6.). Die Vorinstanz folgte dieser Ansicht nicht und hielt dafür, bei den 

gegebenen Verhältnissen sei es für die (im Schlichtungsverfahren nicht vertrete-

nen) Mieter wegen laufender Frist (Art. 209 Abs. 4 ZPO) zur Klagebegründung 

(und notwendiger Instruktion der neu mandatierten Rechtsvertreterin) nicht mög-

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lich gewesen, den Berufungsbeklagten Frist zur Herausgabe der sachdienlichen 

Unterlagen anzusetzen (act. 6 S. 11 E. 4.2.3.4.). Die Vorinstanz hielt den Beru-

fungsklägern zugute, dass es ihnen in zeitlicher Hinsicht nicht möglich gewesen 

sei, angesichts der laufenden Klagefrist auch noch auf die Berufungsbeklagten 

zuzugehen und die Herausgabe der Unterlagen zu verlangen. Eine unbezifferte 

Klage scheitere deshalb entgegen der Auffassung der Berufungsbeklagten nicht 

am angeblich treuwidrigen Verhaltens der Mieter. Damit sagt die Vorinstanz ent-

gegen den Ausführungen der Berufungskläger aber nicht, eine entsprechende 

Aufforderung, wenn sie denn erfolgt wäre, wäre vergebens gewesen. Dies aber, 

eine mit dem Schlichtungsgesuch belegte (umsonst) erfolgte Aufforderung, lag 

dem Urteil OGer ZH PD190018 vom 18. März 2020 zugrunde. 

5.6. Soweit die Berufungskläger geltend machen wollen, der geforderter Nach-

weis der Unmöglichkeit der Bezifferung des Rechtsbegehrens im Sinne von 

Art. 85 Abs. 1 sei implizit erbracht worden, da die Berufungsbeklagten im 

(Schlichtungs-)Verfahren (vgl. hierzu act. 6 E. 4.2.3.5.) gar keine Unterlagen ein-

reichen wollten (was stimmt: Prot. VI S. 10 unten f., act. 12/2 S. 7) und mit Bezug 

auf die Aufforderung zur Herausgabe keine weiteren Erkenntnisse zu gewinnen 

gewesen wären (act. 2 S. 8 Rz 20), so basieren diese Ausführungen auf einem 

unzutreffenden Verständnis von Art. 244 ZPO und des Ausnahmecharakters einer 

unbezifferten Klage nach Art. 85 Abs. 1 aZPO. Es ist Sache der Kläger, die zuläs-

sigkeitsbegründenden Tatsachen vorzutragen und zu belegen (vgl. oben E. 4.2). 

Es können zu einer konkret behaupteten Tatsache angerufene Beweise antizipiert 

gewürdigt werden, nicht aber ein Klagefundament. Die klagende Partei hat auch 

im Anwendungsbereich des sozialen Untersuchungsgrundsatzes die Tatsachen 

vorzutragen und zu belegen, welche die Zulässigkeit ihrer Klage begründen (die 

beklagte Partei diejenigen Tatsachen, welche sie angreifen; BGer 4A_229/2017 

vom 7. Dezember 2014 E. 3.1., 4.3.). 

5.7. Das Bundesgericht stellte mit dem Entscheid BGE 148 III 322 klar, dass 

eine klagende Partei, welche sich auf eine Ausnahme von der Bezifferungspflicht 

beruft, bereits in der Klageschrift aufzuzeigen habe, dass die Bedingungen nach 

Art. 85 Abs. 1 ZPO für eine unbezifferte Forderungsklage erfüllt sind (BGE 148 III 

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322 E. 3.4.). Dabei genüge ein blosser Hinweis auf fehlende Informationen nicht. 

Vielmehr müsse die Klägerin bereits in der Klageschrift aufzeigen, weshalb es ihr 

aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar sei, die Klagefor-

derung zu beziffern. Dem Verfahren lag eine Klage aus aktienrechtlicher Verant-

wortlichkeit der Konkursmasse einer Gesellschaft zugrunde. Weder hat das Ge-

richt die richterliche Fragepflicht auszuüben, noch Frist zur Verbesserung anzu-

setzen (BGE 148 III 322 E. 4). Das Bundesgericht betonte ungeachtet der anzu-

wendenden Prozessmaxime die Kernfunktion des Rechtsbegehrens (BGE 148 III 

322 E. 3.7.). Da die Bezifferung des Rechtsbegehrens nicht bloss Sachurteilsvor-

aussetzung ist, sondern für das Entstehen des Prozesses überhaupt angesehen 

wird (BGE 148 III 322 E. 3.7.), und deshalb die Begründung der Ausnahme im 

Zeitpunkt der Klageeinreichung stehen muss (BGE 148 III 322 E. 3.8.), lässt sich 

nicht argumentieren, der restriktive Ansatz komme im vorliegenden Verfahren, 

welches von der sozialen Untersuchungsmaxime beherrscht ist, nicht zur Anwen-

dung. Das Mietgericht Zürich hat in Nachachtung der höchstrichterlichen Recht-

sprechung in einem neueren, bereits erwähnten Entscheid MJ220098-L vom 

28. Februar 2023 (= ZMP 2023 Nr. 3; act. 13/2) zusammengefasst (sogar) erwo-

gen, insgesamt erweise sich bei allen Spielarten der Anfechtung des Anfangs-

mietzinses die Bezifferung der Klage von Anfang an weder als unmöglich noch als 

unzumutbar; eine unbezifferte Klage könne deshalb den gesetzlichen Erfordernis-

sen nicht genügen (vgl. im Detail act. 6 S. 7 f. E. 4.2.2.2.). Die Vorinstanz sieht 

grundsätzlich Anwendungsbereiche für unbezifferte Rechtsbegehren (E. 5.1. vor-

stehend), nicht aber für den vorliegenden Fall. Wie ausgeführt, können die Ein-

wände der Berufungskläger in der Berufung den vorinstanzlichen Entscheid nicht 

umstossen. 

5.8. Damit fehlt es vorliegend an einem zulässigen Rechtsbegehren, was zu ei-

nem Nichteintretensentscheid führt. Demzufolge bleibt ohne Relevanz, dass die 

Berufungskläger im weiteren Verfahren anlässlich der Verhandlung die Klage be-

schränkt haben, sei es durch einen teilweisen Rückzug oder eine Klageänderung. 

Die Berufungskläger können deshalb nichts zu ihren Gunsten ableiten, wenn sie 

ausführen, im Urteilszeitpunkt sei - infolge eines replicando vorgenommenen Kla-

gerückzugs (Prot. VI S. 8) - eine bezifferte Klage vorgelegen (act. 2 S. 11 Rz 28, 

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Rz 48). Der Nachweis einer Ausnahme der Bezifferungspflicht ist zu Beginn des 

Prozesses zu führen. Ungeachtet der gesetzlichen Regelung, wonach die Klage 

(zunächst) nicht zu begründen ist (vgl. Art. 244 Abs. 2 ZPO), gilt gemäss höchst-

richterlicher Rechtsprechung, dass die klagende Partei, welche sich auf eine Aus-

nahme von der Bezifferungspflicht beruft, diese in der Klageschrift darzulegen hat 

(BGE 148 III 322 E. 3.8. m.w.H.). Aus diesem Grund nützen den Berufungsklä-

gern die Ausführungen zur Zulässigkeit zum jederzeitigen Klagerückzug nichts 

(act. 2 S. 14 Rz 41 f., S. 19 Rz 55). Bevor eine Klage zurückgezogen werden 

kann, muss sie rechtskonform eingeleitet sein. Wie gezeigt, muss vorliegend die 

rechtskonforme Einleitung nach Massgabe der höchstrichterlichen Rechtspre-

chung verneint werden. 

Der Vollständigkeit halber ist in diesem Zusammenhang anzufügen, dass auf die 

gesamte Klage nicht einzutreten gewesen wäre. Da der Abschreibungsbeschluss 

der Vorinstanz zufolge Rückzug (1. Beschluss) aber nicht Gegenstand des vorlie-

genden Verfahrens ist, ist darauf nicht weiter einzugehen.

5.9. Die Berufung erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. 

6.

6.1. Die Prozesskosten für das Berufungsverfahren setzen sich aus den Ge-

richtskosten (Entscheidgebühr) und der Parteientschädigung zusammen (Art. 95 

Abs. 1 ZPO). Sie werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger für das Be-

schwerdeverfahren kostenpflichtig.

6.2. Die Kosten für das Berufungsverfahren sind unter Berücksichtigung des 

Streitwerts in Höhe von Fr. 120'000.-- (act. 8) in Anwendung von § 2, § 4 und 

§ 12 GebV OG auf Fr. 4'800.-- festzusetzen, den Berufungsklägern aufzuerlegen 

und mit dem von ihnen geleisteten Vorschuss zu verrechnen. Parteientschädi-

gung sind keine zuzusprechen, den Berufungsklägern zufolge ihres Unterliegens, 

den Berufungsbeklagten mangels Umtrieben, die zu entschädigen wären. 

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Es wird erkannt:

1.

Die Berufung wird abgewiesen. Der Beschluss des Mietgerichtes Horgen 

vom 20. September 2024 hinsichtlich des Nichteintretens auf die Klage mit-

samt Kostenentscheid (2. Beschluss) wird bestätigt.

2.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'800.-- festgesetzt, den 

Berufungsklägern auferlegt und mit dem von den Berufungsklägern geleiste-

ten Vorschuss verrechnet.

3.

4.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-

lage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 2), sowie an das Mietgericht 

Horgen, je gegen Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 120'000.--.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Vorsitzende:

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. E. Lichti Aschwanden

lic. iur. K. Houweling-Wili

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