# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5f6950b-fc77-52bc-b01c-b1c19057497a
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 25.10.2022 2022.DIJ.4183
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2022-DIJ-4183_2022-10-25.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2022.DIJ.4183  

Beschwerdeentscheid vom 25. Oktober 2022 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum  

Befindet sich das Rechtsdomizil einer Firma an der Wohnadresse der erworbenen Liegenschaft, liegt 

keine ausschliessliche Wohnnutzung vor (E. 4.2). 

 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel 

Si le domicile légal d’une entreprise se trouve à l’adresse de l’immeuble objet de l’acquisition, ce dernier 

n’est pas utilisé exclusivement à des fins d’habitation (c. 4.2). 

 

 

Sachverhalt 

 

A. 

A____ und A.________________ erwarben mit Kaufvertrag vom 9. Juli 2019 das Grundstück 

C___________ Gbbl. Nr. 1000 zu Gesamteigentum mit interner hälftiger Beteiligung. Die Grundbuchan-

meldung erfolgte am 20. September 2019. Zugleich stellten sie ein Gesuch um Stundung der Handände-

rungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum und nachträgliche Steuerbefreiung. 

Gestützt auf die eingereichte Selbstdeklaration veranlagte das Grundbuchamt 

B.______________________ (nachfolgend: Grundbuchamt) mit Verfügung vom 3. April 2020 die Handän-

derungssteuer auf Fr. 10'530.– und stundete diese gleichzeitig für die Dauer von vier Jahren ab dem Da-

tum der Grundbuchanmeldung. 

 
 

 

 

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B. 

Mit zwei Verfügungen vom 13. Juni 2022 hob das Grundbuchamt die Stundung auf und wies das Gesuch 

um nachträgliche Steuerbefreiung ab. Zugleich auferlegte es A____ und A.________________ die ge-

stundete Handänderungssteuer mit Zins und Gebühren im Gesamtbetrag von Fr. 11'392.60 zur Bezahlung. 

C. 

Gegen die Verfügungen des Grundbuchamtes vom 13. Juni 2022 erhoben A____ und 

A.________________ am 17. Juni 2022 Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Sie 

beantragen sinngemäss, die angefochtenen Verfügungen seien aufzuheben und ihnen sei die nachträgli-

che Steuerbefreiung zu gewähren. 

In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 13. Juli 2022 beantragt das Grundbuchamt, die Beschwerde 

sei vollumfänglich abzuweisen und die angefochtenen Verfügungen seien zu bestätigen. 

Die Beschwerdeführenden haben von der Gelegenheit, dazu eine schriftliche Stellungnahme einzureichen, 

keinen Gebrauch gemacht. 

 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG; 

BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. 

Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der 

Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwen-

dung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit 

für die Beurteilung der Beschwerde gegen die angefochtenen Verfügungen des Grundbuchamtes zustän-

dig. 

1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch 

die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung 

oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtenen Ver-

fügungen beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. 

2. 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrich-

ten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und Art. 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration 

der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 

16 und Art. 17 Abs. 1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuch-

anmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück 

als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

 
 

 

 

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Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800’000.– der Gegenleistung für den Erwerb 

des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und Art. 3 HG i.V.m. 

Art. 17 Abs. 2 HG).  

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 

Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, per-

sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Haupt-

wohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn 

diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grund-

stückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen 

Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge-

fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 

erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind 

die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträg-

liche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraus-

setzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 

17a Abs. 3 HG). 

3. 

3.1 Angefochten sind vorliegend die Verfügungen des Grundbuchamtes vom 13. Juni 2022. Darin hob 

das Grundbuchamt die Stundung der Handänderungssteuer auf. Den Beschwerdeführenden auferlegte es 

überdies die gestundete Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren, insgesamt ausmachend 

Fr. 11'392.60, zur Bezahlung. Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, die Beschwerdeführenden 

hätten das Grundstück C___________ Gbbl. Nr. 1000 während der zweijährigen Wohnsitzdauer nicht aus-

schliesslich zu Wohnzwecken genutzt, weil sich an gleicher Adresse seit Mai 2021 der Sitz der Firma 

D.__________ befinde. Damit seien die gesetzlichen Voraussetzungen zur Gewährung der nachträglichen 

Steuerbefreiung nicht erfüllt. 

3.2 In ihrer Beschwerde bringen die Beschwerdeführenden vor, das erworbene Grundstück werde nur 

von ihnen selber genutzt. Sie hätten dem Grundbuchamt bereits am 15. November 2019 eine schriftliche 

Bestätigung geschickt. Die Briefe an die Firma D.__________ würden an ein Treuhandbüro in E._____ 

weitergeleitet. Der Firma würden keine Kosten verrechnet und es würden keine Räumlichkeiten zur Verfü-

gung gestellt. Entsprechende Kontoauszüge könnten nachgereicht werden. Sie seien nicht darüber infor-

miert gewesen, dass das erworbene Grundstück nicht als Domiziladresse genutzt werden dürfe, damit die 

Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung erfüllt seien. Der zu bezahlende Betrag sei zu stornieren. Sie 

würden den Hauptsitz in den nächsten 90 Tagen verlegen. 

4. 

4.1  Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete Steuer gemäss Artikel 11a Absatz 1 wird nicht 

erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Ein 

 
 

 

 

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Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbro-

chen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen». Daraus geht klar hervor, dass als Vo-

raussetzung für eine nachträgliche Steuerbefreiung im Sinne von Art. 11a HG das Grundstück während 

mindestens zweier Jahre ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt werden muss. Entsprechendes ergibt 

sich auch aus den Bemerkungen zu Art. 11b HG im Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. 

März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohn-

kosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des HG (in Tagblatt des Grossen Rates des Kantons 

Bern 2013, Beilage 17, S. 5). Der Gesetzgeber des Kantons Bern wollte somit nur die ausschliessliche 

Wohnnutzung steuerlich begünstigen. 

4.2 Der Hauptwohnsitz der Beschwerdeführenden befindet sich gemäss den am 7. Juni 2022 beim 

Grundbuchamt eingegangenen Hauptwohnsitzbestätigungen der Einwohnergemeinde C___________ 

vom 2. Juni 2022 seit dem 16. Januar 2020 an der F.__________ 10 in G.________. Wie dem Handels-

register zu entnehmen ist, ist seit dem 27. Mai 2021 und damit vor Ablauf der zweijährigen Wohnsitzdauer 

auch das Rechtsdomizil der D.__________ (CHE 100-100-100) an der Adresse F.__________ 10 in 

G.________ eingetragen. Die Gesellschaft bezweckt die Durchführung von allgemeinen Bauarbeiten, ins-

besondere Maurerarbeiten, Schalungen, Umbauten und Renovationen.  

Gestützt auf Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007 (HRegV; SR 221.411) 

ist bei einer im Handelsregister eingetragenen Domiziladresse ohne c/o-Adresse davon auszugehen, dass 

die Gesellschaft dort über ein Lokal verfügt, welches den Mittelpunkt ihrer administrativen Tätigkeit bildet 

und wo ihr Mitteilungen aller Art zugestellt werden können (vgl. CLEMENS MEISTERHANS/MICHAEL GWELES-

SIANI, Praxiskommentar zur Handelsregisterverordnung, 4. Aufl. 2021, Art. 117 N. 496). Auch wenn die 

Tätigkeit der D.__________ in der Zeit zwischen dem 27. Mai 2021 und dem 16. Januar 2022 hauptsäch-

lich anderswo stattfand, wie die Beschwerdeführenden vorbringen, impliziert die Domizilverzeigung doch 

eine – wenn auch nur geringe – Geschäftstätigkeit auf dem betroffenen Grundstück. Zumindest muss an 

dieser Adresse die Post entgegengenommen werden. Insofern liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung 

im Sinne von Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG vor. Daran ändert eine zukünftige Sitzverlegung nichts. Auch 

aus dem Einwand, ihnen sei nicht bekannt gewesen, dass das erworbene Grundstück für eine Steuerbe-

freiung nicht als Domiziladresse genutzt werden dürfe, können die Beschwerdeführenden nichts zu ihren 

Gunsten ableiten. Ihnen wäre es zuzumuten gewesen, sich zu informieren.  

4.3 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht die seinerzeit gewährte Stundung der 

Handänderungssteuer aufgehoben und den Beschwerdeführenden die Handänderungssteuer zur Bezah-

lung auferlegt hat. 

5. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die Verfahrenskos-

ten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung 

vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 

2’000.– festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

 
 

 

 

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Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

A____ und A.________________ haben dem veranlagenden Grundbuchamt die auf den Erwerb des 

Grundstücks entfallenden Handänderungssteuern in der Höhe von Fr. 10'530.– zuzüglich 3% Zins seit der 

Grundbuchanmeldung zu bezahlen. Das bestehende Grundpfandrecht wird nach Bezahlung der Handän-

derungssteuer gelöscht. 

3. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal 

Fr. 2’000.– werden A____ und A.________________ zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungs-

einladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

4. 

Parteikosten werden keine gesprochen.