# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2df37e01-a62d-5754-bf72-6803c0708da0
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-16
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Zivilrecht 16.01.2023 400 22 236
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_001_400-22-236_2023-01-16.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht 

vom 16. Januar 2023 (400 22 236) 

____________________________________________________________________ 

 

 

Zivilprozessrecht / Zivilgesetzbuch 

 

 
Bestimmung des Streitwerts bei Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft (E. 1.1 f.); Unterscheidung zwischen Anfechtungsklage nach Art. 712m 
Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB und Abberufungsklage nach Art. 712r Abs. 2 ZGB 
(E. 2.3.1f.); keine richterliche Fragepflicht gemäss Art. 56 ZPO bei bestimmt und klar for-
mulierten Rechtsbegehren (E. 2.3.3). 

 

 
 
Besetzung  Präsidentin Christine Baltzer-Bader;  

Gerichtsschreiber Giuseppe Di Marco 
  

 

Parteien  A.____,  
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Holenstein, Schifflände 22, 
8001 Zürich,  
Kläger und Berufungskläger 

  gegen 

  Stockwerkeigentümergemeinschaft B.____,  
vertreten durch C.____,  
vertreten durch Advokat Etienne Petitpierre, Gerbergasse 1, 4001 Basel,  
Beklagte und Berufungsbeklagte 

   

Gegenstand  Sachenrecht / Stockwerkeigentum  
Berufung gegen den Entscheid des Präsidenten des Zivilkreisgerichts 
Basel-Landschaft West vom 25. Oktober 2022 

 

 

 

 

 
 
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A. Gemäss Klagebewilligung des Friedensrichteramts Oberwil/Therwil vom 30. September 

2021 stellte der klagende A.____ gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft B.____, vertre-

ten durch die Verwalterin C.____, im Rahmen des Schlichtungsverfahrens folgende Rechtsbe-

gehren: 

1. Es seien der [recte: die] Beschlüsse der Versammlung der STWE-Gemeinschaft B.____ 

vom 12.6.2021 hinsichtlich Traktanden 5.a) – d) aufzuheben. 

2. Eventualiter seien die Beschlüsse der Versammlung der STWE-Gemeinschaft B.____ 

vom 12.6.2021 hinsichtlich Traktandum 3, 4, 6b), 7, und 9.e) aufzuheben. 

3. Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Beklagten. 

B. Die vorgenannte Klagebewilligung prosequierte A.____ grundsätzlich mit schriftlich be-

gründeter Klage an das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West (nachfolgend: Zivilkreisgericht 

oder Vorinstanz) vom 17. Januar 2022, gemäss welcher er die Aufhebung der anlässlich der 

Stockwerkeigentümerversammlung vom 12. Juni 2021 gefassten Beschlüsse zu den Traktan-

den 5.a) – 5.d), 4, 6.b) und 9.e) begehrte. Jene Klage wird im zivilkreisgerichtlichen Verfahren 

Nr. 140 22 143 II behandelt. 

C. Mit einer weiteren, schriftlich begründeten Klage an das Zivilkreisgericht vom 18. Januar 

2022 stellte A.____, vertreten durch Rechtsanwalt Markus Holenstein, im Verfahren 140 22 153 

II ohne weiteres Schlichtungsverfahren folgende Rechtsbegehren: 

1. Der anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 12. Juni 2021 gefasste Be-

schluss Nr. 3.2 sei aufzuheben, und es sei C.____ als Verwalterin der Stockwerk-

eigentümergemeinschaft B.____ per sofort abzuberufen. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.  

Gleichzeitig beantragte A.____ die Sistierung des Verfahrens bis zur rechtskräftigen Erledigung 

des Parallelverfahrens Nr. 140 22 143 II.  

D. Der Zivilkreisgerichtspräsident wies den Sistierungsantrag mit begründeter Verfügung 

vom 28. Februar 2022 ab. 

E. In ihrer Stellungnahme vom 16. Juni 2022 im hier zu beurteilenden zivilkreisgerichtlichen 

Verfahren 140 22 153 II ersuchte die Beklagte unter o/e-Kostenfolge, auf die Klage betreffend 

Aufhebung des Beschlusses Nr. 3.2 der Stockwerkeigentümergemeinschaft B.____ (nachfol-

gend: Stockwerkeigentümergemeinschaft) vom 12. Juni 2021 sowie auf sofortige Abberufung 

von C.____ als Verwalterin dieser Stockwerkeigentümergemeinschaft sei nicht einzutreten, 

eventualiter seien die Klagebegehren vollumfänglich abzuweisen. 

F. Nach einem zweiten Schriftenwechsel, in welchem sich die Parteien je noch einmal zur 

Sache und insbesondere zur Eintretensfrage geäussert hatten, sprachen sich die Parteien für 

einen auf die Eintretensfrage beschränkten schriftlichen Entscheid des Zivilkreisgerichts ohne 

Durchführung einer Hauptverhandlung aus. Dieser Entscheid erging am 25. Oktober 2022 und 

lautete auf Nichteintreten auf die Klage. Die Kosten des Schlichtungs- und Gerichtsverfahrens 

von insgesamt CHF 2'240.00 wurden dem unterliegenden Kläger auferlegt, welcher zudem zur 

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Leistung einer Parteientschädigung von CHF 8'574.90 an die Beklagte verpflichtet wurde. Die 

Vorinstanz erwog zusammengefasst, dass der Kläger gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB binnen 

Monatsfrist ab dem Tag des ablehnenden Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

über die Abberufung der Verwalterin C.____, also ab dem 12. Juni 2021, die gerichtliche Abbe-

rufung hätte verlangen müssen. Nach Art. 249 lit. d Ziff. 4 ZPO sei das summarische Verfahren 

anwendbar, womit das Schlichtungsverfahren entfalle (Art. 198 lit. a ZPO). Die am 18. Januar 

2022 beim Zivilkreisgericht eingereichte Klage auf Abberufung der Verwalterin (zweiter Teil des 

Rechtsbegehrens) sei klarerweise verspätet gewesen, weshalb auf diese nicht einzutreten sei. 

Das Rechtsbegehren auf sofortige Abberufung der Verwalterin sei nicht im Rahmen des 

Schlichtungsverfahrens, sondern erstmals mit der Klage vom 18. Januar 2022 vorgebracht wor-

den. Der Kläger könne deshalb nicht auf Art. 63 ZPO und die von ihm behauptete Perpetuie-

rungswirkung des anhängig gemachten Schlichtungsgesuchs abstellen, um die Rechtzeitigkeit 

seiner Klage zu begründen. Sofern und soweit sich der Kläger auf eine zulässige Klageände-

rung nach Art. 227 ZPO berufe, verkenne er, dass das Verfahren um Abberufung der Verwalte-

rin den Regeln des summarischen Verfahrens folge, während die Anfechtung von Beschlüssen 

der Stockwerkeigentümergemeinschaft im vereinfachten oder ordentlichen Verfahren erfolge. 

Mangels Erfüllung der Voraussetzung der gleichen Verfahrensart sei eine Klageänderung nicht 

zulässig. Hinsichtlich des ersten Teils des klägerischen Rechtsbegehrens auf Aufhebung des 

Beschlusses Nr. 3.2 vom 12. Juni 2021 bliebe schliesslich – unabhängig von der Beurteilung 

dieses Begehrens – in jedem Fall der status quo hinsichtlich der Verwaltung erhalten. Dem Klä-

ger fehle somit das notwendige Rechtsschutzinteresse an diesem ersten Teil seiner auf die Ab-

berufung der Verwaltung zielenden Klage, auf welchen daher ebenfalls nicht einzutreten sei. 

G. Mit Berufung vom 7. November 2022 wandte sich der Kläger A.____ an das Kantonsge-

richt Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht (nachfolgend: Kantonsgericht), und beantragte die 

kostenfällige Aufhebung des zivilkreisgerichtlichen Entscheids vom 25. Oktober 2022, das Ein-

treten auf die Klage und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur erstmaligen materi-

ellen Beurteilung. Eventualiter verlangte er die Reduktion der an die Beklagte zu leistenden Par-

teientschädigung auf CHF 3'000.00.  

H. Die Beklagte ersuchte mit Berufungsantwort vom 28. November 2022 um Abweisung der 

Berufung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten des Klä-

gers. Nach verfügtem Aktenschluss am 30. November 2022 nahmen die Parteien im Rahmen 

einer freiwilligen Replik je zur Eingabe der Gegenseite Stellung, wobei sie an ihren Standpunk-

ten festhielten.  

I. In den nachfolgenden Erwägungen des Kantonsgerichts werden die zweitinstanzlichen 

Begründungen der Parteien zusammengefasst wiedergegeben, soweit sie für die Beurteilung 

der Berufung rechtserheblich sind.  

Erwägungen 

1.1 Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO sind erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide 

mit Berufung anfechtbar. In vermögensrechtlichen Streitigkeiten ist die Berufung gemäss 

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Art. 308 Abs. 2 ZPO nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-

gehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Bei der vorliegend zu beurteilenden Klage auf Auf-

hebung des Beschlusses Nr. 3.2 der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 12. Juni 2021 

sowie auf sofortige Abberufung von C.____ als Verwalterin dieser Stockwerkeigentümerge-

meinschaft handelt es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit vermögensrechtlicher Natur. 

Der Streitwert wird grundsätzlich durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). 

Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den 

Streitwert von Amtes wegen fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Anga-

ben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Zur Bestimmung des Streitwerts ist vom 

gesamten Honorar, welches der Verwaltung während eines Jahres ausbezahlt wurde, auszu-

gehen und dieser Betrag ist anschliessend in Anwendung von Art. 92 ZPO hochzurechnen 

(BGer 5C.204/2004 vom 21. Oktober 2004 E. 1; BGer 5C.203/1999 vom 14. März 2000 E. 1; 

KGE BL 400 13 203 vom 1. Oktober 2013 E. 1; OGer ZH PF210031 vom 12. Oktober 2021 

E. II.1.1; OGer ZH LF150072 vom 7. Juni 2016 E. II.1.1; OGer ZH RU120002 vom 22. März 

2012 E. II.3.2; ZK ZGB-WERMELINGER, 2. Aufl., 2019, Art. 712r N 62). Für die Frage, ob im vor-

liegenden Fall zur Berechnung des Streitwerts Art. 92 Abs. 2 ZPO Anwendung findet, ist ent-

scheidend, ob die zukünftige Amtsdauer der Verwalterin C.____ bekannt ist oder nicht. Ist ihre 

Amtsdauer befristet oder lässt sie sich auch nur annähernd bestimmen, so ist von einer Hoch-

rechnung nach Art. 92 Abs. 2 ZPO abzusehen und der Kapitalwert nach der voraussichtlichen 

Amtsdauer zu berechnen (Art. 92 Abs. 1 ZPO). Ist die Amtsdauer der Verwalterin jedoch unbe-

fristet und lässt sie sich nicht abschätzen, so ist gemäss Art. 92 Abs. 2 ZPO auf das zwanzigfa-

che Jahreshonorar zur Bestimmung des Streitwerts abzustellen. 

1.2 Der Berufungskläger ging in seiner Klage vom 18. Januar 2022 von einem Streitwert von 

CHF 12'000.00 aus, wobei er auf den Beschluss Nr. 3.2 gemäss Klagebeilage 2 verwies und 

zudem «2 Jahreslöhne der auf 2 Jahre gewählten Verwaltung, vgl. OGer ZH, NP130037 vom 

18. März 2017» (recte: 2014) angab. Zur Frage des Streitwerts liess sich die Berufungsbeklagte 

im erstinstanzlichen Verfahren zwar nicht vernehmen, indes reichte sie den Verwaltungsvertrag 

vom 27. März 2013 ein (Klageantwortbeilage 8). Ziffer 1 des Verwaltungsvertrags sieht vor, 

dass sich der Vertrag mit der Verwalterin C.____ um jeweils zwei weitere Jahre verlängert, 

«wenn an der dem jeweiligen Vertragsende vorausgehenden Eigentümerversammlung nichts 

Gegenteiliges beschlossen wird, resp. die Verwalterin ihr Amt nicht zur Verfügung stellt». Dies 

bedeutet, dass sich die Amtstätigkeit ohne aktives Handeln der Stockwerkeigentümergemein-

schaft oder der Verwalterin jeweils automatisch um zwei weitere Jahre verlängert. Eine Be-

schränkung der Anzahl Verlängerungen ist weder im Verwaltungsvertrag noch im Reglement 

vorgesehen. Somit ist es denkbar, dass C.____ noch über Jahre hinaus die Verwaltungstätig-

keit innehaben kann. Eine Abschätzung, wann die Verwaltungstätigkeit enden wird, lässt sich 

nicht vornehmen. Die Beendigung hängt von einem ungewissen Ereignis ab, nämlich dem Be-

schluss durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder die Zurverfügungstellung des Amtes 

durch C.____ selbst. Somit ist die vorliegende Regelung einem unbefristeten Vertragsverhältnis 

gleichzusetzen, weshalb in Nachachtung der vorgenannten Rechtsprechung und entgegen der 

Meinung des Berufungsklägers sowie derjenigen in OGer ZH NP130037 vom 18. März 2014 

E. II.3c zur Bestimmung des Streitwerts gemäss Art. 92 Abs. 2 ZPO das Jahreshonorar der 

Verwalterin von CHF 6'000.00 um den zwanzigfachen Betrag hochzurechnen ist. Zu diesem 

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Schluss kam auch die Vorinstanz, welche den Streitwert der Klage richtigerweise auf 

CHF 120'000.00 ermittelte. Zumal der vom Berufungskläger geltend gemachte Streitwert von 

CHF 12'000.00 offensichtlich unrichtig und auch nicht hinreichend substantiiert war, ist die von 

Amtes wegen gemäss Art. 91 Abs. 2 ZPO vorgenommene Streitwertermittlung durch die Vor-

instanz nicht zu beanstanden, selbst wenn sie in Erwägung 12 des angefochtenen Entscheids 

irrtümlich festhielt, dass sich die Parteien nicht zum Streitwert geäussert hätten. Es lässt sich 

folglich festhalten, dass der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren 

CHF 120'000.00 beträgt, womit die Streitwertgrenze von CHF 10'000.00 allemal erreicht ist.  

1.3  Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 10 Tagen seit Zustellung des begründe-

ten Entscheides bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 314 Abs. 1 i.V.m. Art. 249 lit. d 

Ziff. 4 ZPO). Der angefochtene Entscheid wurde dem Berufungskläger am 27. Oktober 2022 

zugestellt. Die Rechtsmittelfrist ist durch die am 7. November 2022 der Schweizerischen Post 

übergebene Berufung eingehalten. Der Berufungskläger rügt die unrichtige Feststellung des 

Sachverhalts und die unrichtige Anwendung von Bundesrecht, womit er zulässige Berufungs-

gründe im Sinne von Art. 310 ZPO geltend macht. Gemäss § 5 Abs. 1 lit. a EG ZPO ist das 

Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beurteilung von Berufungen ge-

gen Entscheide der Präsidien der Zivilkreisgerichte, die im summarischen Verfahren ergangen 

sind, sachlich zuständig. Da auch die übrigen Formalien für das Rechtsmittel der Berufung ein-

gehalten sind, ist auf diese einzutreten. 

2.1 Der Berufungskläger ist der Ansicht, mit seinem Schlichtungsgesuch vom 9. Juli 2021 

die gesetzliche bzw. reglementarische Anfechtungsfrist eingehalten zu haben. Sein Antrag auf 

Abberufung der Verwalterin sei an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 12. Juni 2021 

mit Mehrheitsbeschluss abgelehnt worden. Mit grundsätzlich rechtzeitiger Eingabe vom 9. Juli 

2021 habe er beim örtlich zuständigen Friedensrichteramt Oberwil/Therwil den Antrag auf Auf-

hebung u.a. des Beschlusses Nr. 3.2 vom 12. Juni 2021 gestellt. Für die dergestalt angehobene 

Abberufungsklage sei das Friedensrichteramt zwar gemäss Art. 249 lit. d Ziff. 4 ZPO sachlich 

nicht zuständig, allerdings gelte die Sache nach Art. 63 ZPO als rechtshängig, solange die an-

gerufene unzuständige Instanz sich nicht förmlich für unzuständig erkläre. Ein Unzuständig-

keitsentscheid des Friedensrichteramtes Oberwil/Therwil sei nie gefällt worden, weshalb die 

Sache stets rechtshängig geblieben sei, jedenfalls solange die Klagebewilligung gültig gewesen 

sei. Die Gültigkeit der Klagebewilligung des Friedensrichteramtes Oberwil/Therwil habe bis am 

18. Januar 2022 gedauert, also bis zum Tag, an welchem die Sache bei der Vorinstanz anhän-

gig gemacht worden sei. Angesichts dieser ununterbrochenen Rechtshängigkeit seit dem 9. Juli 

2021 müsse die einmonatige Anfechtungsfrist gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB, respektive 

Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB und Ziffer 6.2.9 des Reglements der Stockwerkeigen-

tümergemeinschaft als eingehalten qualifiziert werden. Die Frage nach dem Fortbestand der mit 

dem Schlichtungsgesuch vom 9. Juli 2021 geschaffenen Rechtshängigkeit sei allerdings von 

der Vorinstanz unbeantwortet geblieben. Unrichtig sei sodann der Standpunkt der Vorinstanz, 

wonach der Berufungskläger mit seinem Schlichtungsgesuch lediglich die Aufhebung des Be-

schlusses und nicht die Abberufung der Verwaltung beantragt habe. Nach Ansicht des Beru-

fungsklägers sei die Abberufungsklage als Anwendungsfall der Anfechtungsklage konzipiert 

worden. Es sei weder parallel noch separat eine Anfechtungsklage zu erheben. Eine Klage, die 

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sich bloss auf Aufhebung des ablehnenden Beschlusses, nicht aber gleichzeitig auf Abberufung 

der Verwaltung richte, gebe es in der gesetzlichen Konstellation mithin gar nicht. Es sei unter 

vernünftigen Aspekten auch gar nicht denkbar, dass ein Rechtsansprecher, der einen ableh-

nenden Mehrheitsbeschluss auf Abberufung der Verwaltung anfechte, mit seinem Tun etwas 

Anderes anstreben könne als die Abberufung der Verwaltung. Dies scheine auch die Vorinstanz 

so zu sehen, wenn sie dem Berufungskläger im Zusammenhang mit der blossen Beschluss-

anfechtung das Rechtsschutzinteresse abspreche, weil er damit ja gar nichts erreichen würde. 

Es werde im angefochtenen Entscheid mithin unterstellt, der Berufungskläger habe mit seinem 

Schlichtungsgesuch etwas bezweckt, das ihm gar nichts bringe. Das Rechtsbegehren sei nach 

seinem Sinngehalt so auszulegen, wie es aus Sicht eines objektiven Dritten nach Treu und 

Glauben verstanden werden dürfe und müsse. Es sei deshalb davon auszugehen, dass mit 

einer auf Beschlussaufhebung gerichteten Klage die gerichtliche Abberufung der Verwaltung 

angestrebt werde, weil jede andere Deutung schlicht keinen Sinn ergeben würde. Angesichts 

des Grundsatzes, dass insbesondere im Schlichtungsgesuch formulierte Rechtsbegehren nicht 

allzu eng und einschränkend wörtlich ausgelegt werden dürften, decke ein im Schlichtungsver-

fahren gestellter Antrag auf Aufhebung des Beschlusses, mit welchem die Abberufung der Ver-

waltung beantragt worden sei, ohne Zweifel auch den Antrag auf Abberufung ab. Andernfalls 

würde die Klage nach Art. 712r Abs. 2 ZGB in sehr vielen Fällen de facto obsolet sein. Es sei 

offensichtlich gewesen, dass der Berufungskläger mit seiner Klage die richterliche Abberufung 

der Verwaltung angestrebt habe. Es wäre schlicht stossend und eine Verletzung des Verbots 

des überspitzten Formalismus nach Art. 29 Abs. 1 BV sowie des Anspruchs auf rechtlichen Ge-

hörs nach Art. 29 Abs. 2 BV, den Berufungskläger, der bei der Eingabe des Schlichtungsge-

suchs nicht anwaltlich vertreten gewesen sei, nicht wenigstens danach zu fragen, ob er mit sei-

ner Klage nicht vielleicht in Wahrheit die Abberufung der Verwaltung anstrebe und ihm damit 

eine entsprechende Klarstellungsoption einzuräumen. Die Vorinstanz hätte dem Berufungsklä-

ger demnach wenigstens im Rahmen der richterlichen Fragepflicht gemäss Art. 56 ZPO Gele-

genheit zur Erläuterung seines Rechtsbegehrens gewähren müssen. Zusammenfassend sei die 

Vorinstanz zu Unrecht nicht auf die Klage eingetreten und davon ausgegangen, dass der Beru-

fungskläger mit seinem Rechtsbegehren im Schlichtungsgesuch nicht die richterliche Abberu-

fung der Verwaltung beantragt habe.  

2.2 Die Berufungsbeklagte erachtet demgegenüber die Rügen der Gegenseite für unbe-

gründet. Die Abberufungsklage sei nicht rechtzeitig angehoben worden, auch nicht bei einem 

sachlich unzuständigen Gericht oder Friedensrichteramt. Mit dem Schlichtungsbegehren vom 

9. Juli 2021 habe er mit keinem Wort die Abberufung der Verwaltung beantragt. Richtig sei hin-

gegen, dass er die Aufhebung des Beschlusses, mit welchem sein Antrag auf Abberufung der 

Verwaltung abgelehnt worden sei, rechtzeitig beim Friedensrichteramt beantragt habe. Es sei 

aber falsch, die Aufhebung des Beschlusses mit der Abberufungsklage gleichzusetzen. Für die 

richterliche Abberufung der Verwaltung habe nie eine Rechtshängigkeit bestanden, weshalb 

sich der Berufungskläger auch nicht auf Art. 63 ZPO berufen könne. Die Abberufung der Ver-

walterin sei erstmals mit der Klage vom 18. Januar 2022 bei der Vorinstanz rechtshängig ge-

macht worden. Eine solche Klage hätte jedoch gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB innert Monatsfrist 

seit Kenntnis von der Ablehnung des Antrags auf Abberufung eingereicht werden müssen. 

Nachdem der Berufungskläger unbestrittener Weise seit dem 12. Juni 2021 Kenntnis von der 

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Ablehnung seines Abberufungsantrags gehabt habe, sei die vorliegende Abberufungsklage vom 

18. Januar 2022 klar verspätet erfolgt. Es treffe nicht zu, dass eine Klage auf Anfechtung des 

Beschlusses ohne gleichzeitige Abberufung der Verwaltung per se nicht möglich sei. Ebenso 

wenig sei die Behauptung des Berufungsklägers zutreffend, dass mit der Klage auf Abberufung 

zwingend die Anfechtung und Aufhebung des Beschlusses einhergehe. Werde eine Abberu-

fungsklage gutgeheissen, so werde dadurch nicht im formellen Sinne der Beschluss der Stock-

werkeigentümerversammlung aufgehoben, sondern das Gericht setze die Verwaltung mittels 

Urteil ab. Die Anfechtung und Aufhebung des Beschlusses per se sei somit nicht notwendig, 

was sich auch aus Art. 712r Abs. 2 ZGB ergebe. Es seien durchaus Konstellationen denkbar, in 

welchen kein Beschluss vorgelegen habe und trotzdem die Möglichkeit zur richterlichen Abbe-

rufung der Verwaltung bestehe, beispielsweise wenn sich die Verwaltung weigere, überhaupt 

eine Stockwerkeigentümerversammlung einzuberufen oder die Beschlussfähigkeit der Stock-

werkeigentümerversammlung nicht erreicht werde. Entgegen dem Berufungskläger bedürfe es 

gar keiner Auslegung der gestellten Rechtsbegehren, da diese klar definiert seien und ohne 

weiteres Zutun zum Urteilsdispositiv erhoben werden könnten. Es bestehe deshalb keinen An-

lass für die Ausübung der richterlichen Fragepflicht. Andererseits würde eine allfällige Ausle-

gung zum Ergebnis führen, dass der Berufungskläger eine Anfechtungs- und keine Abberu-

fungsklage rechtshängig gemacht habe. Eine Verletzung des Verbots des überspitzten Forma-

lismus liege schliesslich nicht vor, da sich die Anfechtungs- und Abberufungsverfahren bezüg-

lich der Verfahrensart, Rechtsfolge und Urteilswirkung gewaltig unterscheiden würden. Auch 

liege keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor, da den Parteien die Möglich-

keit gewährt worden sei, sich zur Frage des Nichteintretens zu äussern.  

2.3.1 Das Kantonsgericht pflichtet der Vorinstanz und der Berufungsbeklagten bei, dass es 

sich bei der Anfechtungsklage gemäss Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB, welche auch 

in Ziffer 6.2.9 des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft erwähnt wird, und der 

Abberufungsklage gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB um zwei unterschiedliche Rechtsinstitute han-

delt, die getrennt voneinander zu behandeln sind. Mit der Anfechtungsklage können die Be-

schlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung binnen Monatsfrist nach deren Kenntnisnahme 

beim Gericht angefochten werden, wobei das Gericht die Beschlüsse nur antragsgemäss auf-

heben kann. Die Anfechtungsklage ist lediglich kassatorischer Natur und der Stockwerkeigen-

tümerversammlung können im Rahmen des betreffenden Urteils keine Pflichten oder Handlun-

gen auferlegt werden. Es ist denkbar, dass dem anfechtenden Stockwerkeigentümer mit der 

blossen Aufhebung des angefochtenen Beschlusses nicht gedient ist. Das Gesetz trägt diesem 

Umstand Rechnung, indem es für bestimmte Konstellationen spezifische Klagemöglichkeiten im 

Anschluss an einen negativen Beschluss vorsieht, namentlich Art. 712q Abs. 2 ZGB betreffend 

richterliche Bestellung einer Verwaltung und Art. 712r Abs. 2 ZGB betreffend richterliche Abbe-

rufung einer Verwaltung (BGE 145 III 121 E. 4.3.6 m.w.H.). Mit der Abberufungsklage nach 

Art. 712r Abs. 2 ZGB kann das Gericht demgegenüber in die interne Willensbildung der Stock-

werkeigentümerversammlung eingreifen und bei Missachtung von wichtigen Gründen durch die 

Stockwerkeigentümerversammlung die Verwaltung mittels Urteil abberufen (BGer 5A_521/2016 

vom 9. Oktober 2017 E. 2.3; DEILLON-SCHEGG, Die gerichtliche Abberufung des Verwalters 

beim Stockwerkeigentum wegen «wichtiger Gründe», in: recht 2000, S. 238 ff., 241; ZK ZGB-

WERMELINGER, 2. Aufl., 2019, Art. 712m N 248). Art. 712r Abs. 2 ZGB setzt zum einen voraus, 

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dass vorgängig zur richterlichen Abberufung der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Mög-

lichkeit gewährt wird, sich zum Antrag auf Abberufung der Verwaltung zu äussern. Zum ande-

ren muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft diesen Antrag unter Missachtung wichtiger 

Gründe abgelehnt haben (DEILLON-SCHEGG, Die gerichtliche Abberufung des Verwalters beim 

Stockwerkeigentum wegen «wichtiger Gründe», in: recht 2000, S. 238 ff., 240 m.w.H.). Für die 

Abberufungsklage muss somit kein anfechtbarer formeller Beschluss der Stockwerkeigentü-

merversammlung vorliegen, welcher mit dem Gerichtsurteil aufgehoben werden muss. Entge-

gen der Meinung des Berufungsklägers sind daher Konstellationen vorstellbar, in denen eine 

Abberufungsklage erhoben werden kann, ohne dass ein Beschluss vorliegt, welcher mittels An-

fechtungsklage aufgehoben werden könnte, beispielsweise wenn die Stockwerkeigentümerver-

sammlung nicht beschlussfähig ist oder wenn sich die Verwaltung weigert, eine Versammlung 

einzuberufen oder den Abberufungsantrag zu traktandieren (dazu ZK ZGB-WERMELINGER, 

2. Aufl., 2019, Art. 712r N 45).  

2.3.2 Während für die Anfechtungsklage, je nach Streitwert, das vereinfachte oder ordentli-

che Verfahren gilt und ein vorgängiges Schlichtungsverfahren durchzuführen ist (ZK ZGB-

WERMELINGER, 2. Aufl., 2019, Art. 712m N 245), sieht Art. 249 lit. d Ziff. 4 ZPO für die Abberu-

fungsklage gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB das summarische Verfahren vor, womit ein Schlich-

tungsverfahren entfällt (Art. 198 lit. a ZPO). Der Berufungskläger beantragte mit dem Schlich-

tungsgesuch vom 9. Juli 2021 die Anfechtung verschiedener Beschlüsse der Stockwerkeigen-

tümerversammlung vom 12. Juni 2021, für deren Erstbeurteilung das Friedensrichteramt sach-

lich und örtlich zuständig war. Die Abberufung der Verwaltung beantragte der Berufungskläger 

mit seinen Schlichtungsbegehren hingegen klarerweise nicht, so dass er sich mangels Rechts-

hängigkeit der Abberufungsklage beim Friedensrichteramt sowie mangels Nichteintretensent-

scheid des Friedensrichteramtes nicht erfolgreich auf die Perpetuierungswirkung von Art. 63 

ZPO berufen kann. Die richterliche Abberufung der Verwalterin entsprechend Art. 712r Abs. 2 

ZGB wurde erst mit Einreichung der Klage am 18. Januar 2022 beim Zivilkreisgericht rechts-

hängig gemacht, worauf auch die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid hingewiesen hat, so 

dass die Behauptung des Berufungsklägers, wonach sich die Vorinstanz nicht mit der Rechts-

hängigkeit auseinandergesetzt habe, fehl geht. Da die Monatsfrist zur Klageerhebung ab dem 

Zeitpunkt der Kenntnisnahme des ablehnenden Abberufungsantrags zu laufen beginnt und der 

Berufungskläger unstreitig seit dem 12. Juni 2021 Kenntnis von der Ablehnung seines Abberu-

fungsantrags hatte, ist seine Abberufungsklage vom 18. Januar 2022 klar verspätet eingereicht 

worden, womit er sein Klagerecht gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB verwirkt hat. Die Vorinstanz trat 

daher zu Recht auf die Klage vom 18. Januar 2022 nicht ein. 

2.3.3 Entsprechend Art. 221 Abs. 1 lit. b ZPO hat eine Klage taugliche Rechtsbegehren zu 

enthalten, welche so bestimmt und klar formuliert sein müssen, dass sie im Falle der Gutheis-

sung unverändert zum Urteil erhoben werden können (BSK ZPO-WILLISEGGER, 3. Aufl., 2017, 

Art. 221 N 18 f. m.w.H.). Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs erfordert, dass die beklagte 

Partei genau weiss, wogegen sie sich zur Wehr setzen muss. Zur Ermittlung des Inhalts des 

Rechtsbegehrens hat das Gericht dieses allenfalls unter Berücksichtigung der Klagebegrün-

dung und allfälliger Eventualbegehren nach den allgemeinen Regeln auszulegen; massgebend 

ist nicht der unbestimmte oder unklare Wortlaut, sondern der Sinn, der dem Begehren nach 

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Treu und Glauben zukommt (DIKE ZPO-PAHUD, 2. Aufl., 2016, Art. 221 N 7 f., KGE BL 410 14 

95 vom 8. Juli 2014 E. 1 m.w.H.). Ein unzulängliches Begehren einer gültig erhobenen Klage 

kann nach Massgabe von Art. 56 ZPO im Rahmen der gerichtlichen Fragepflicht geklärt, er-

gänzt oder verbessert werden. Unzulänglich und mithin mangelhaft ist ein Begehren insbeson-

dere, wenn es unklar, unbestimmt, offensichtlich unvollständig oder in sich bzw. zur Klagebe-

gründung im Widerspruch steht. Gleiches gilt bei fehlender Bezifferung. Der (rechtsunkundigen) 

Partei ist Gelegenheit zur Verbesserung durch Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht zu ge-

ben. Hinweise auf unzulängliche oder unzulässige Begehren sind möglich, doch darf das Ge-

richt nicht zur Klageänderung auffordern, weil es sonst der Partei im Ergebnis mehr zuspricht, 

als sie verlangt hat (Art. 58 Abs. 1 ZPO; BSK ZPO-WILLISEGGER, 3. Aufl., 2017, Art. 221 N 20). 

Im hier zu beurteilenden Fall erachtet das Kantonsgericht die im ursprünglichen Schlichtungs-

verfahren gestellten Rechtsbegehren als klar und hinreichend bestimmt, so dass sie ohne Wei-

teres zum Urteilsdispositiv erhoben werden könnten. Mit diesen Rechtsbegehren verlangte der 

Berufungskläger eindeutig (und einzig) die Aufhebung verschiedener Beschlüsse der Stockwer-

keigentümerversammlung vom 12. Juni 2021 mittels Anfechtungsklage. Diese Anträge sowie 

die Rechtsfolgen sind entsprechend im Gesetz vorgesehen. Hingegen stellte der Berufungsklä-

ger mit seiner Klage vom 18. Januar 2022 offensichtlich einen anderen bzw. zusätzlichen An-

trag, nämlich «…es sei C.____ als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft B.____ 

per sofort abzuberufen». Auch dieses Rechtsbegehren ist klar und hinreichend bestimmt formu-

liert, so dass es unverändert in das Urteilsdispositiv aufgenommen werden könnte. Demgemäss 

bedarf es weder einer Auslegung der Rechtsbegehren, noch liegt ein Anwendungsfall der ge-

richtlichen Fragepflicht gemäss Art. 56 ZPO vor. Nach Treu und Glauben sind die Rechtsbegeh-

ren so zu verstehen, dass der Berufungskläger – entgegen seiner Meinung – mit den Schlich-

tungsbegehren vom 9. Juli 2021 die Anfechtung verschiedener Beschlüsse beantragte, wohin-

gegen er mit der Klage vom 18. Januar 2022 neuerdings um richterliche Abberufung der Ver-

walterin ersuchte; die Formulierungen der Rechtsbegehren sind klar und eindeutig. Selbst eine 

allfällige Auslegung der Rechtsbegehren würde zu diesem Ergebnis führen. Dem Berufungsklä-

ger kann zwar gefolgt werden, dass im Schlichtungsverfahren weniger strenge Anforderungen 

an die Rechtsbegehren gestellt werden, allerdings geht er fehl mit seiner Behauptung, dass in 

seinem Schlichtungsbegehren auf Aufhebung des Beschlusses Nr. 3 auch der Antrag auf rich-

terliche Abberufung der Verwaltung enthalten sei, selbst wenn er im Schlichtungsverfahren 

nicht anwaltlich vertreten war. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass der 

Berufungskläger die Aufhebung des Beschlusses Nr. 3 bezüglich seines abgewiesenen Abberu-

fungsantrags im Schlichtungsverfahren lediglich als Eventualbegehren gestellt hatte, welches 

demnach nur beurteilt werden würde, wenn er mit seinem Hauptbegehren nicht durchkommen 

würde. Darüber hinaus bleibt die behauptete Verletzung des Verbots des überspitzten Forma-

lismus unbewiesen. Die Vorinstanz handelte jedenfalls nicht überspitzt formalistisch, wenn sie 

auf die klar verspätete Abberufungsklage nicht eintrat. Eine anderweitige Verletzung des recht-

lichen Gehörs ist nicht ersichtlich, zumal die Parteien im vorinstanzlichen Verfahren Gelegen-

heit hatten, sich zur Nichteintretensfrage zu äussern. Die oben dargestellten Rügen des Beru-

fungsklägers sind demzufolge allesamt abzuweisen.  

3. Der Berufungskläger moniert, dass die Klage auf Abberufung der Verwaltung jedenfalls 

im Rahmen einer zulässigen Klageänderung gemäss Art. 227 ZPO anhand zu nehmen sei. Die 

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Abberufungsklage sei eine Beschlussanfechtungsklage und beinhalte begriffsnotwendig auch 

die Aufhebung des Beschlusses, womit nicht einsichtig sei, weshalb für eine Beschlussaufhe-

bung ohne Abberufungsantrag nicht auch Art. 249 lit. d Ziff. 4 ZPO gelten solle. Dieser Argu-

mentation des Berufungsklägers muss entgegnet werden, dass eine Klageänderung gemäss 

dem eindeutigen Wortlaut von Art. 227 Abs. 1 ZPO nur zugelassen werden kann, wenn der ge-

änderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und mit dem bis-

herigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht oder die Gegenpartei zustimmt 

(BSK ZPO-WILLISEGGER, 3. Aufl., 2017, Art. 227 N 27 ff.). Da die Anfechtungsklage je nach 

Streitwert im vereinfachten oder ordentlichen Verfahren mit vorangehendem Schlichtungsver-

fahren beurteilt wird, die Abberufungsklage hingegen im Summarverfahren, ist die Vorausset-

zung der gleichen Verfahrensart offensichtlich nicht gegeben. Zudem hat die Gegenpartei keine 

Zustimmung zu einer Klageänderung erteilt. Der vorinstanzliche Entscheid ist somit in diesem 

Punkt zu bestätigen und die entsprechende Rüge des Berufungsklägers abzuweisen. 

4. Hinsichtlich des fehlenden Rechtsschutzinteresses des Berufungsklägers bezüglich des 

ersten Teils seiner auf die Abberufung der Verwaltung zielenden Klage vom 18. Januar 2022 ist 

festzuhalten, dass die entsprechende Urteilserwägung 11 der Vorinstanz im Berufungsverfah-

ren nicht substantiiert gerügt wurde. Der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz bezüglich des 

ersten Teils der Klage ist mangels hinreichend substantiierter Anfechtung inzwischen rechts-

kräftig geworden. 

5.1  Eventualiter beantragt der Berufungskläger die Reduktion der an die Gegenpartei zu 

leistende Parteientschädigung gemäss dem angefochtenen Entscheid von CHF 8’574.90 auf 

CHF 3'000.00. Er begründet die Reduktion zum einen mit dem Streitwert der Klage, den er 

fälschlicherweise mit CHF 12'000.00 beziffert. In Anbetracht dieses Streitwertes erachtet er in 

Anwendung von § 7 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO, SGS 178.112) ein 

Grundhonorar von «nicht mehr als CHF 2'700.00» als angemessen. Zum anderen lehnt der 

Berufungsklägers aufgrund des durchgeführten einfachen Schriftenwechsels im vor-

instanzlichen Verfahren und der jeweils eingereichten Stellungnahme im Rahmen des freiwilli-

gen Replikrechts etwaige Zuschläge gemäss § 8 TO ab. Selbst inklusive allfälliger Zuschläge 

wäre eine Prozessentschädigung über CHF 3’000.00 seiner Ansicht nach nicht mehr rechtmäs-

sig und angemessen. Bei dieser Entschädigungshöhe liege auch kein offensichtliches Missver-

hältnis im Sinne von § 9 TO vor, da der Umfang der Klageschrift relativ gering gewesen sei, 

keine Beweisverfahren stattgefunden hätten und abgesehen von sieben Dokumenten und der 

Parteibefragung auch keine Beweisanträge gestellt worden seien. Für den Anwalt hätten sich 

zudem Synergien in Bezug auf das Parallelverfahren 140 22 143 II ergeben.  

5.2 Laut der Berufungsbeklagten ist von einem Streitwert von CHF 120'000.00 auszugehen. 

Zu den Erläuterungen der Berufungsklägerin zum Streitwert, welche im vorinstanzlichen Verfah-

ren nicht substantiiert gewesen seien, habe sie sich nicht äussern können. Verglichen mit dem 

Streitwert liege die zugesprochene Parteientschädigung unter dem in § 7 TO vorgesehenen 

Grundhonorar. Selbst bei einem Streitwert von CHF 12'000.00 wäre diese Höhe der Parteient-

schädigung aufgrund des entstandenen Aufwands von rund 51 Stunden noch angemessen und 

tarifkonform.  

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5.3  Dem Kantonsgericht erscheint der auf der Honorarnote der Berufungsbeklagten ausge-

wiesene Aufwand von 51.27 Stunden für die Ausarbeitung einer rund 31-seitigen Stellungnah-

me und zweier zusätzlicher Eingaben im Gesamtumfang von etwa 18 Seiten nicht überhöht zu 

sein, zumal darin auch der Aufwand für das Studium der Rechtsschriften und Eingaben des 

Berufungsklägers, der zahlreichen Beilagen sowie Instruktion durch die Klientschaft enthalten 

sind. Die in der Honorarnote ausgewiesenen Aufwandpositionen können weder als unberechtigt 

noch als nicht notwendig bezeichnet werden und der angewendete Stundenansatz ist tarifkon-

form gemäss § 3 Abs. 1 und 3 TO. Bezüglich der Bedeutung der Sache kann der Streitwert der 

Sache, welcher entgegen der Annahme des Berufungsklägers nicht CHF 12'000.00, sondern 

CHF 120'000.00 beträgt (vgl. dazu vorstehende Erwägungen 1.1 und 1.2), berücksichtigt wer-

den. Die zugesprochene Parteientschädigung von CHF 8’574.90 (einschliesslich Auslagen und 

Mehrwertsteuer) steht sicherlich nicht in einem offenbaren Missverhältnis zu den entstandenen 

Bemühungen der Rechtsvertretung der Berufungsbeklagten und zur Bedeutung der Sache ge-

mäss § 9 TO, selbst wenn das Parallelverfahren 140 22 143 II berücksichtigt wird, bei welchem 

der Sachverhalt angesichts der unterschiedlichen Rechtsbegehren und Prüfungspunkte nur 

teilweise deckungsgleich ist. Schliesslich ist die Höhe der vorinstanzlich zugesprochenen Par-

teientschädigung auch im Vergleich mit einer nach Streitwert zu berechnenden Parteientschä-

digung gemäss § 7 Abs. 1 lit. g TO, welcher bei einem Streitwert von CHF 100'000.00 bis 

200'000.00 das Grundhonorar zwischen CHF 9'750.00 und CHF 17'250.00 festlegt, allemal an-

gemessen. Die Rüge des Berufungsklägers zur an die Gegenseite zu leistenden Parteientschä-

digung für das vorinstanzliche Verfahren erweist sich somit als unbegründet.  

6. Abschliessend ist über die Prozesskosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus den 

Gerichtskosten sowie der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), zu befinden. Zufolge der 

vorstehenden Erwägungen ist die Berufung abzuweisen, weshalb die Prozesskosten des Beru-

fungsverfahrens gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO dem Berufungskläger aufzuerlegen sind. Die Ge-

richtsgebühr ist in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f und Abs. 3 lit. d der Verord-

nung über die Gebühren der Gerichte (GebT, SGS 170.31) auf CHF 1'500.00 festzusetzen. 

Ferner hat der Berufungskläger der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung für die Kos-

ten der berufsmässigen Vertretung zu leisten, welche sich nach der Tarifordnung bemisst. 

Mangels Vorlage einer Honorarnote durch die Berufungsbeklagte ist die Parteientschädigung 

von Amtes wegen nach Ermessen festzusetzen (§ 18 Abs. 1 TO). Auszugehen von einem 

Streitwert von CHF 120'000.00 (dazu vorstehende Erwägung 1.2) ist das Grundhonorar auf 

CHF 11'250.00 festzulegen und für das zweitinstanzliche Verfahren ermessensweise und an-

gebrachtermassen um 40 % auf CHF 6'750.00 festzulegen (§ 7 Abs. 1 lit. g i.V.m. § 10 TO). 

Zuschläge zum Grundhonorar sind keine zu berücksichtigen, andernfalls ein offenbares Miss-

verhältnis zu den Bemühungen der Rechtsvertretung im Rechtsmittelverfahren resultieren wür-

de (§ 9 TO). Ebensowenig ist ein Auslagenersatz gemäss §§ 15 und 16 TO geschuldet, da ein 

solcher vorliegend nicht ausgewiesen ist (KGE BL 400 19 196 vom 19. November 2019 E. 10). 

Hingegen ist der Berufungsbeklagten antragsgemäss die Mehrwertsteuer von derzeit 7.7 % auf 

das Grundhonorar zu vergüten. Der Berufungskläger hat daher der Berufungsbeklagten eine 

Parteientschädigung in Höhe von CHF 7'269.75 auszurichten. 

  

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Demnach wird erkannt: 

://: 1.  Die Berufung wird abgewiesen. 

 2.  Die Entscheidgebühr von CHF 1'500.00 für das Berufungsverfahren wird 

dem Berufungskläger auferlegt. 

Die Forderung des Staates wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss 

von CHF 1'500.00 verrechnet. 

 3.  Der Berufungskläger hat der Berufungsbeklagten eine Parteientschädi-

gung von CHF 7'269.75 (inkl. MWSt von CHF 519.75) für das Beru-

fungsverfahren zu bezahlen. 

Präsidentin 
 
 
Christine Baltzer-Bader 

Gerichtsschreiber 
 
 
Giuseppe Di Marco 

 

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