# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0e16dd2f-f6a6-5e47-a2c7-4ebb1e0a2bf8
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-03-13
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 13.03.2002 80.2002.20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2002-20_2002-03-13.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2002.00020

  	
  Lugano

  13 marzo 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 7 febbraio 2002

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________ __________ __________,  

  rappr. da: avv. __________. __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

 

                                   1.   Con
atto pubblico del 25 giugno 2001, __________ __________ concedeva a __________
e __________ __________ un diritto di compera sulla part.     n. __________ RFD
di __________, per il prezzo di fr. 600'000.-. Il diritto veniva esercitato il
successivo 25 luglio 2001.

                                         Il 18
giugno 2001, i coniugi __________ e __________ __________ acquistavano dalla
__________ __________, in comproprietà per un mezzo ciascuno, un diritto di
compera sulla part. n. __________ RFD di __________ __________, per il prezzo
di fr. 830'000.-. Il diritto veniva esercitato il successivo 20 agosto. 

 

 

                                   2.   Con
decisione del 26 novembre 2001, l'Ufficio di tassazione di Lugano Città notificava
a __________ __________ la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari,
commisurando l'utile imponibile in             fr. 105'300.- e l'imposta in fr.
20'007.-. Nella motivazione allegata alla decisione, l'autorità spiegava di non
avere concesso il differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare, per
reinvestimento nell'abitazione primaria, in quanto l'acquisto sostitutivo era
stato intrapreso dall'alienante in comproprietà con la moglie. Per effetto di
tale situazione, il reinvestimento di un mezzo del prezzo di acquisto (fr.
415'000.-) risultava inferiore al valore di investimento del primo immobile
(fr. 485'000.-) ed anche al valore di alienazione del secondo (fr. 600'000.-).

 

 

                                   3.   Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo
all'Ufficio di tassazione, contestando la tesi di un mero reinvestimento
parziale. Egli argomentava infatti di avere acquistato la casa di __________
__________ con l'intero ricavo della vendita del fondo di __________.
Subordinatamente, chiedeva che oggetto del reinvestimento fosse considerato non
il costo d'investimento della prima casa bensì l'utile ad essa relativo.

                                         L'Ufficio
di tassazione respingeva il ricorso, con decisione del 24 gennaio 2002, argomentando
che il reinvestimento effettuato in comproprietà con la moglie non consentiva
un differimento dell'imposizione.

 

 

                                   4.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________
contesta nuovamente che l'acquisto della casa d'abitazione di __________
__________ sia stato finanziato per metà dalla moglie, riprendendo le considerazioni
già sottoposte all'autorità di tassazione con il reclamo. 

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         5.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   6.   In
data 25 luglio 2001, il ricorrente ha alienato l’apparta-

                                         mento in
cui abitava ai coniugi __________, al prezzo di                  fr. 600’000.–.
Chiede di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicazione
dell’art. 125 lett. g LT, avendo impiegato l'utile conseguito per
finanziare l'acquisto di un terreno su cui edificare la casa d'abitazione per
sé e per la propria moglie.

 

                                         6.1.

                                         Per
l’art. 125 lett. g LT l’imposizione dell’utile immobiliare è differita
in caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che
ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all'acquisto o alla costruzione, nel cantone, di un'abitazione sostitutiva
adibita al medesimo scopo.

                                         La citata
disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3
lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali
il reinvestimento deve essere effettuato.

                                         Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di
esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,
nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il
contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l'abitazione per
ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio sull’armonizzazione,
sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l'elevata imposta sui
guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo di domicilio
un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che l'assenza di una tale
possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale
(Soldini/Pedroli, op. cit., p. 131).

                                         La
dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come una
eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,
nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della rinuncia
ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una componente
dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der
Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105
s.; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer
des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die
Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p.
168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso di fare
un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit., p. 139; Rumo,
op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la
proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 132).

 

                                         6.2.

                                         Le
condizioni cui la legge subordina il differimento dell’imposizione, in virtù
dell’art. 125 lett. g LT, sono le seguenti: 

                                         a)  l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione
personale;

                                         b)  l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali: 

                                               •   l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita
per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

                                               •   la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è
ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;

                                         c)   deve
trattarsi di “abitazione primaria”: è dunque escluso il differimento per le abitazioni
secondarie e di vacanza;

                                         d)  limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa
addirittura precedere la vendita 

                                         e)  il
reinvestimento deve avvenire “nel Cantone”: tale limitazione, non presente
nella LAID, non costituisce una preclusione di principio, bensì una riserva in
attesa di più ampie garanzie sul piano della reciprocità intercantonale (Soldini/Pedroli,
op. cit., pp. 132-134 e p. 137). 

 

                                         6.3.

                                         Qualora,
in seguito all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato
venga impiegata per il reinvestimento oppure non vi sia perfetta identità fra
venditore ed acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne
acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento
parziale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134 ss.). 

                                         Se dunque
solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile
sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a disposizione
dell’alienante; seguendo la prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese
impone quest’ultima quota, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei
costi di investimento (CDT n. __________.__________.__________ del 5
dicembre 1997 in re C.P.; CDT n. __________.__________.__________ del 4 gennaio
1999, in RDAT II-1999 n. 12t; CDT n. 80.99.00040 del 7 aprile
1999 in re O.P.; CDT n. __________.__________.__________ del 13 dicembre
2000 in re C.M.).

 

                                         6.4.

                                         Nella
decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha ammesso in linea di principio
che, impiegando il ricavo della vendita della sua abitazione per acquistare un
nuovo immobile destinato a fungere da abitazione primaria, il ricorrente abbia
effettuato un reinvestimento che beneficia del differimento dell’imposizione ai
sensi dell’art. 125 lett. g LT.

                                         Ha
peraltro poi assoggettato all’imposta l’intero utile conseguito, argomentando
che i costi di investimento relativi all’immobile alienato sono superiori
all’importo reinvestito, circostanza che si opporrebbe al differimento
dell’imposizione.

                                         Deve
dunque essere in primo luogo verificata la premessa su cui si fonda il calcolo
dell’autorità fiscale e cioè che, data la solo parziale identità fra venditore
e acquirenti, è ammesso in linea di principio il solo reinvestimento parziale. 

 

                                         6.5.

                                         In
effetti, avendo acquistato la nuova abitazione in comproprietà per un mezzo con
la moglie, è evidente che il ricorrente non può considerarsi unico acquirente e
quindi unico beneficiario del reinvestimento.

                                         Questa
Camera ha già ripetutamente deciso che, se un contribuente, venduta la propria
abitazione, ne acquista una sostitutiva in comproprietà per un mezzo con la moglie,
non può considerarsi unico acquirente e quindi unico beneficiario del reinvestimento.
Di conseguenza, ai fini dell'assoggettamento all'imposta sugli utili immobiliari,
sarà giustificato ammettere solo un reinvestimento parziale (CDT n.
__________.__________.__________ del 7 aprile 1999 in re O.P.; CDT n.
__________.__________.__________ del 13 dicembre 2000 in re C.M.)

                                         Infatti,
la legge tributaria ha espressamente previsto, all’art. 127 cpv. 2 LT, che il coniuge
e i figli siano imposti separatamente per gli utili immobiliari da loro
conseguiti, introducendo in tal modo una chiara deroga al principio della
tassazione della famiglia, previsto dall’art. 8 LT (cfr. Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 156). Se considerazioni dettate dal diritto patrimoniale o successorio
spingono dei coniugi ad acquistare un bene sostitutivo in società fra loro,
devono esservi rapporti di proprietà paralleli già al momento della vendita.
Solo rapporti di proprietà corrispondenti consentono un differimento integrale
(Langenegger, Handbuch
zur bernischen Vermögensgewinnsteuer, Berna 1999, p.
60).

 

                                         6.6.

                                         In una
sentenza relativa ad un caso analogo a quello ora in esame, la Camera di diritto
tributario ha condiviso l'ipotesi, avanzata dall'Ufficio di tassazione, secondo
cui la moglie potrebbe avere ricevuto una donazione in denaro prima
dell'acquisto dell'immobile in comproprietà col marito. Riconosciuto che il
capitale servito all'acquisto sostitutivo proveniva integralmente dal ricavo
della vendita dell'abitazione ceduta, l'unico evento che potrebbe spiegare come
mai il ricorrente non abbia acquistato da solo ma in comproprietà con la moglie
è infatti una donazione di metà dell'importo di denaro necessario dal marito
alla moglie (CDT n. __________.__________.__________ del 13 dicembre
2000 in re C.M.).

 

                                         6.7.

                                         Anche in
relazione al calcolo del reinvestimento parziale, la decisione dell’autorità
fiscale deve essere condivisa.

                                         Infatti
l’investimento per l’acquisto e la costruzione della nuova casa (fr. 830’000.-
: 2 = 415’000.-) risulta inferiore al valore di investimento della prima
abitazione (fr. 494'700.-). Di conseguenza l’utile conseguito con la prima
vendita, pari a fr. 105'300.-, è integralmente imponibile, non essendo stato
reinvestito in nessuna misura.

                                         Come
detto, infatti, se solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare
l’immobile sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a
disposizione dell’alienante; secondo la prassi dell’autorità fiscale, essa
viene imposta, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di
investimento (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134). 

                                         Come ha
avuto modo di precisare il Tribunale amministrativo del Canton Berna, oggetto
dell’imposta sull’utile immobiliare non è il ricavato della vendita come tale
bensì la differenza fra questo e i costi di investimento, ragione per cui è
anche soltanto questo utile che può beneficiare del differimento
dell’imposizione. Infatti, se al momento di vendere un immobile, il ricavo è
pari solo ai costi di investimento, sono stati realizzati solo questi costi e
non vi è alcun utile. Il ricavo deve dunque per forza essere scisso in due
componenti: una è rappresentata dai costi di investimento realizzati, l’altra
rappresenta la quota che eccede i costi di investimento e corrisponde all’utile
lordo determinante. Nel caso di un reinvestimento parziale bisogna ritenere che
siano reinvestiti in primo luogo i costi di investimento realizzati; nella
misura in cui il reinvestimento sia superiore ai costi di investimento, la differenza
fra il ricavo della vendita e la somma reinvestita rappresenta una quota di
utile a libera disposizione, per la quale non si giustifica alcun differimento
dell’imposizione (NStP 1993 p. 91 = RF 48/1993 p. 431; v. anche Soldini/Pedroli,
op. cit., nota 87 a p. 135). 

                                         In altre
parole, oggetto di reinvestimento è in primo luogo il valore di investimento
dell’abitazione precedente e in secondo luogo, solo se il reinvestimento supera
il valore di investimento, l’utile conseguito con la prima vendita. Con la
conseguenza che, se l’utile stesso non viene reinvestito, esso rimane a
disposizione degli alienanti e non vi è pertanto alcuna ragione di differirne
l’imposizione (CDT n. __________.__________.__________ del 4 gennaio
1999 in re H. e M. S.).

 

                                         6.8.

                                         Le considerazioni
che precedono impongono di respingere anche la richiesta subordinata del
ricorrente, che vorrebbe che oggetto del reinvestimento fosse considerato non
il costo d'investimento della prima casa bensì la quota di utile relativa a
quest'ultima. 

                                         In altri
termini, il ricorrente chiede che sia applicata la prassi vigente nel Canton Argovia
anziché quella bernese. 

                                         Non
spetta tuttavia a questa Camera decidere quale prassi, fra diverse compatibili
con la legge, debba essere adottata dall'autorità fiscale. 

                                         A tale
proposito, la Camera di diritto tributario ha già sottolineato come la
soluzione scelta dal fisco ticinese non sia l’unica praticabile, tanto è vero
che nel Canton Argovia, p. es., si suppone invece che oggetto del
reinvestimento sia la quota di utile conseguito mediante la prima vendita e non
i costi di investimento (Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 728 s.); oppure, nel Canton Vallese,
si ritiene che, in caso di reinvestimento parziale, l’utile conseguito sia
imponibile nella misura della proporzione fra la parte del ricavo non
reinvestita e l’intero ricavo (StE 1997 B 42.37 n. 1).

                                         La
decisione dell’autorità fiscale appare conforme alla legge e non è certamente arbitraria,
ragione per cui questa Camera non ritiene di discostarsene. È infatti condivisibile
il presupposto su cui si fonda la prassi in vigore, secondo cui oggetto di reinvestimento
sarebbe in primo luogo il valore di investimento dell’abitazione precedente e
in secondo luogo, solo se il reinvestimento supera il valore di investimento,
l’utile conseguito con la prima vendita. Con la conseguenza che, se l’utile
stesso non viene reinvestito, esso rimane a disposizione degli alienanti e non
vi è pertanto alcuna ragione di differirne l’imposizione (RDAT
II-1999 n. 12t, consid. 5.5.).

 

                                         6.9.

                                         Non
possono infine essere condivise le considerazioni del ricorrente, relative alla
pretesa contraddizione fra il nuovo caso di differimento dell'imposizione,
introdotto con la recente modifica dell'art. 125 lett. b LT, e la
giurisprudenza relativa al reinvestimento parziale in caso di acquisto in
comproprietà con la moglie.

                                                      A partire dal 2001, in effetti, conformandosi all'art. 12 cpv. 3
lett. b LAID, il legislatore cantonale ha introdotto il differimento dell'imposizione
per i casi di trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime
matrimoniale, nonché d’indennità dovuta per i contributi straordinari di un
coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165  CC) e per le pretese fondate
sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d’accordo.

                                         Con
questa importante modifica, il legislatore ha senz’altro voluto tener conto
delle difficoltà in cui può venirsi a trovare il coniuge che deve cedere la
casa di cui è proprietario o almeno comproprietario: oltre a privarsi
dell’immobile, egli dovrebbe infatti anche pagare l’imposta sull’utile
immobiliare, senza peraltro avere realizzato in forma monetaria la plusvalenza
di cui si tratta. Proprio per evitare di trascinare il coniuge alienante in
problemi di liquidità, il parlamento federale ha dunque pensato di adottare
questa disposizione, che prevede che l’imposta su quella parte di plusvalenza
che è sorta mentre proprietario era il coniuge alienante sia pagata dal coniuge
acquirente, nel momento in cui ovviamente venderà l’oggetto di cui si tratta (Pedroli,
L’imposta sugli utili immobiliari e le alienazioni in caso di divorzio, in RDAT
I-2000, p. 250). 

                                         Come si
vede, l'introduzione della suddetta disposizione non è in alcun modo in grado
di influenzare l'interpretazione della fattispecie di differimento relativa al
reinvestimento nell'abitazione primaria. Infatti, il campo di applicazione
dell'art. 125 lett. b LT è rappresentato dai trasferimenti immobiliari
all'interno della coppia di coniugi, ed in particolare quei trasferimenti che
rientrano in una delle tre casistiche enunciate dalla disposizione di cui si
tratta; l'art. 125 lett. g LT si riferisce per contro ad ipotesi di trasferimenti
che possono intervenire fra un coniuge ed una terza persona. Come detto, la
principale considerazione che ha indotto ad introdurre la proroga dell'imposizione
nel caso dei trasferimenti previsti dalla nuova lettera b era che
perlopiù si tratta di cessioni che avvengono a saldo di crediti derivanti dalla
liquidazione del regime patrimoniale dei coniugi o di altre pretese fondate sul
matrimonio o sul divorzio e che non vi è pertanto la realizzazione della
plusvalenza in forma monetaria. La ratio dell'eccezione disciplinata
dalla lett. g è ben diversa e si fonda, come detto, sulla preoccupazione
di agevolare i trasferimenti di domicilio.

 

 

                                   7.   Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico del ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a
carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: