# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b3320371-00e2-5895-865e-92106092d1a3
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-01-10
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 10.01.2000 80.1999.244
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1999-244_2000-01-10.html

## Full Text

Incarto n.

  80.1999.00244

  	
  Lugano

  10 gennaio 2000

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 19 novembre 1999

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________ -__________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   In
data 8 marzo 1999 la signora __________ __________ -__________ alienava ai
coniugi __________ __________ e __________ __________ -__________ la part. n.
__________ DIV del Comune di __________, al prezzo di fr. 680’000.–.

                                         Con
decisione del 26 luglio 1999, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio notificava
alla venditrice la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari,
commisurando l’utile imponibile in fr. 182'285.- e l’imposta in fr. 5'468,55.

                                         La
venditrice impugnava la suddetta decisione con reclamo del 24 agosto 1999, invocando
il differimento parziale (in ragione di metà) dell’imposizione in considerazione
dell’acquisto di una nuova abitazione primaria a __________ in comproprietà con
il marito.

                                         L’autorità
di tassazione respingeva il gravame, con decisione del 27 ottobre 1999. Essa
argomentava che poteva tutt’al più entrare in considerazione un differimento
parziale, dal momento che vi era solo una parziale identità fra venditore della
prima casa (la sola moglie) e acquirenti della nuova abitazione (marito e
moglie in comproprietà). Tuttavia, ad un differimento anche in misura ridotta
si opporrebbe, secondo l'Ufficio di tassazione, la circostanza che l’importo
reinvestito è inferiore al valore di alienazione ed al valore di investimento
della prima abitazione.

 

 

                                   2.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________
-__________ contesta la decisione dell’autorità fiscale, ribadendo d'aver
reinvestito il guadagno della vendita della sua casa nell'acquisto, in
comproprietà con il marito, di una nuova casa a __________ e lamentando di
essere così vittima di una doppia imposizione.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         3.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   4.   In
data 8 marzo 1999 la ricorrente ha alienato la casa in cui abitava con il
marito ai signori __________ al prezzo di fr. 680’000.–. Chiede quindi di poter
beneficiare del differimento parziale dell’imposizione, in applicazione
dell’art. 125 lett. g LT.

 

                                         4.1.

                                         Per
l’art. 125 lett. g LT l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in
caso di alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha
servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a
condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni
all'acquisto o alla costruzione, nel cantone, di un'abitazione sostitutiva
adibita al medesimo scopo.

                                         La citata
disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3
lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali
il reinvestimento deve essere effettuato.

                                         Il
legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di
esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,
nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente
è costretto a trasferire il domicilio e vendere l'abitazione per ragioni
professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava
a sua volta che al contribuente, spesso per l'elevata imposta sui guadagni
immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo di domicilio
un'abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una tale
possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale
(Soldini/Pedroli, op. cit., p. 131).

                                         La dottrina
è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come una
eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato
fosse necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio
della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di
una componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner,
Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler,
Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso
di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler,
op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere,
con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 132).

 

 

                                         4.2.

                                         Le
condizioni cui la legge subordina il differimento dell’imposizione, in virtù
dell’art. 125 lett. g LT, sono le seguenti: 

                                         a)  l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione
personale;

                                         b)  l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali: 

                                               •   l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita
per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

                                               •   la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è
ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;

                                         c)   deve
trattarsi di “abitazione primaria”: è dunque escluso il differimento per le abitazioni
secondarie e di vacanza;

                                         d)  limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa
addirittura precedere la vendita 

                                         e)  il
reinvestimento deve avvenire “nel Cantone”: tale limitazione, non presente
nella LAID, non costituisce una preclusione di principio, bensì una riserva in
attesa di più ampie garanzie sul piano della reciprocità intercantonale (Soldini/Pedroli,
op. cit., pp. 132-134 e p. 137). 

 

                                         4.3.

                                         Qualora,
in seguito all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato
venga impiegata per il reinvestimento oppure che non vi sia perfetta identità
fra venditore ed acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne
acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento
parziale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134 ss.). 

                                         Se dunque
solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile
sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a disposizione
dell’alienante; seguendo la prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese
impone quest’ultima quota, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei
costi di investimento (CDT n. __________.__________.__________ del 5
dicembre 1997 in re C.P.; CDT n. __________.__________.__________ del 4
gennaio 1999 in re H. e M. S.).

 

                                         4.4.

                                         Nella
decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha ammesso in linea di principio
che, impiegando il ricavo della vendita della sua abitazione per acquistare un
nuovo immobile destinato a fungere da abitazione primaria, la ricorrente abbia
effettuato un reinvestimento che beneficia del differimento dell’imposizione ai
sensi dell’art. 125 lett. g LT.

                                         Ha
peraltro poi assoggettato all’imposta l’intero utile conseguito, argomentando
che i costi di investimento relativi all’immobile alienato sono superiori
all’importo reinvestito, circostanza che si opporrebbe al differimento
dell’imposizione (cfr. motivazione della decisione su reclamo del 27 ottobre
1999).

                                         Deve
dunque essere in primo luogo verificata la premessa su cui si fonda il calcolo
dell’autorità fiscale e cioè che, data la solo parziale identità fra venditore
e acquirenti, è ammesso in linea di principio il solo reinvestimento parziale. 

 

                                         4.5.

                                         In
effetti, avendo acquistato la nuova abitazione in comproprietà per un mezzo con
il marito, è evidente che la ricorrente non può considerarsi unica acquirente e
quindi unica beneficiaria del reinvestimento.

                                         La
ricorrente contesta tale conclusione, lamentando che la decisione dell'Ufficio
di tassazione creerebbe una doppia imposizione.

                                         Va
innanzi tutto rilevato che la giurisprudenza di altri cantoni ha avuto modo di
precisare che la circostanza che i coniugi abbiano adottato il regime
patrimoniale della partecipazione agli acquisti non permette al marito di
considerarsi proprietario di un immobile appartenente alla moglie.
Dall’esistenza del regime patrimoniale in questione discende la sola
conseguenza che il marito ha diritto alla metà dell’utile della moglie al
momento della liquidazione del regime, ma la liquidazione non comporta affatto
una divisione in natura dei beni rientranti nella massa degli acquisti di ogni
sposo (RDAF 50/1994 p. 318; CDT __________.__________.__________
del 7 aprile 1999 in re O. P.). Del resto, il fatto che un bene rientri nella
massa degli acquisti di un coniuge non significa certamente che, dal profilo
dei diritti reali, vi sia una qualche forma di proprietà comune dei coniugi, i
quali continuano per contro ad avere la proprietà esclusiva dei beni che appartengono
loro.

                                         Quanto
agli aspetti di diritto fiscale, la ricorrente sembra dimenticare che la legge
tributaria ha espressamente previsto, all’art. 127 cpv. 2 LT, che il coniuge e
i figli sono imposti separatamente per gli utili immobiliari da loro
conseguiti, introducendo in tal modo una chiara deroga al principio della
tassazione della famiglia, previsto dall’art. 8 LT (cfr. Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 156).

                                         È dunque
giustificato ammettere solo un reinvestimento parziale nel caso in cui un solo
coniuge aliena l’abitazione primaria e poi ne acquista una sostitutiva in comproprietà
con la moglie.

                                         Del tutto
inconferente appare quindi, in questo quadro legislativo, la censura di doppia
imposizione, sollevata dalla ricorrente, ma priva della benché minima motivazione.

 

                                         4.6.

                                         Anche in
relazione al calcolo del reinvestimento parziale, la decisione dell’autorità
fiscale deve essere condivisa.

                                         Infatti
l’investimento per l’acquisto e la costruzione della nuova casa (fr. 702'000.-
: 2 = 351'000.-) risulta inferiore al valore di investimento della prima
abitazione (fr. 497'715.-).

                                         Di
conseguenza l’utile conseguito con la prima vendita, pari a fr. 182'285.-, è
integralmente imponibile, non essendo stato reinvestito in nessuna misura.

                                         Ebbene,
se solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile
sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a disposizione
dell’alienante; secondo la prassi dell’autorità fiscale, essa viene imposta,
quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 134). 

                                         Come ha
avuto modo di precisare il Tribunale amministrativo del Canton Berna , oggetto
dell’imposta sull’utile immobiliare non è il ricavato della vendita come tale
bensì la differenza fra questo e i costi di investimento, ragione per cui è
anche soltanto questo utile che può beneficiare del differimento
dell’imposizione. Infatti, se al momento di vendere un immobile, il ricavo è
pari solo ai costi di investimento, sono stati realizzati solo questi costi e
non vi è alcun utile. Il ricavo deve dunque per forza essere scisso in due
componenti: una è rappresentata dai costi di investimento realizzati, l’altra
rappresenta la quota che eccede i costi di investimento e corrisponde all’utile
lordo determinante. Nel caso di un reinvestimento parziale bisogna ritenere che
siano reinvestiti in primo luogo i costi di investimento realizzati; nella
misura in cui il reinvestimento sia superiore ai costi di investimento, la differenza
fra il ricavo della vendita e la somma reinvestita rappresenta una quota di
utile a libera disposizione, per la quale non si giustifica alcun differimento
dell’imposizione (NStP 1993 p. 91 = RF 48/1993 p. 431; v. anche Soldini/Pedroli,
op. cit., nota 87 a p. 135). 

                                         È vero
che tale soluzione non è l’unica praticabile, tanto è vero che nel Canton Argovia,
p. es., si suppone invece che oggetto del reinvestimento sia la quota di utile
conseguito mediante la prima vendita e non i costi di investimento (Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung,
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 728 s.); oppure, nel Canton
Vallese, si ritiene che, in caso di reinvestimento parziale, l’utile conseguito
sia imponibile nella misura della proporzione fra la parte del ricavo non reinvestita
e l’intero ricavo (StE 1997 B 42.37 n. 1).

                                         La
decisione dell’autorità fiscale appare conforme alla legge e non è certamente arbitraria,
ragione per cui questa Camera non ritiene di discostarsene. È infatti condivisibile
il presupposto su cui si fonda la prassi in vigore, secondo cui oggetto di reinvestimento
sarebbe in primo luogo il valore di investimento dell’abitazione precedente e
in secondo luogo, solo se il reinvestimento supera il valore di investimento,
l’utile conseguito con la prima vendita. Con la conseguenza che, se l’utile
stesso non viene reinvestito, esso rimane a disposizione degli alienanti e non
vi è pertanto alcuna ragione di differirne l’imposizione (CDT n.
__________.__________.__________ del 4 gennaio 1999 in re H. e M. S.; CDT
__________.__________.__________ del 7 aprile 1999 in re O. P.).

 

 

                                   5.   Il
ricorso è quindi respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico
della ricorrente, soccombente.                                  

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    320.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    400.–

                                         sono a
carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: