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**Case Identifier:** 9e29410c-778f-595e-b565-98bee0d8dd67
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-11
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 11.02.2025 100 2023 239
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2023-239_2025-02-11.pdf

## Full Text

100.2023.239U
SEH/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 11. Februar 2025

Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Häberli, a.o. Verwaltungsrichter Seiler
Gerichtsschreiberin Nuspliger

Baugemeinschaft Renfer Park, bestehend aus:
1. A.________ AG, handelnd durch die statutarischen Organe
2. B.________ AG, handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. … und Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerinnen

gegen

C.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Biel
Stadtkanzlei, Rechtsdienst, Mühlebrücke 5, 2501 Biel/Bienne

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
Seite 2

betreffend Baubewilligung; Abbruch bestehender Liegenschaften und 
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle sowie Ersatz der 
Ufermauer (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons 
Bern vom 14. August 2023; BVD 110/2023/79)

Prozessgeschichte:

A.

Die Baugemeinschaft Renfer Park, bestehend aus der A.________ AG und 
der B.________ AG, reichte am 7. August 2020 (mit späteren Ergänzungen) 
bei der Einwohnergemeinde (EG) Biel ein Baugesuch ein für den Abbruch 
der Liegenschaften Renfer-Park 1________, 2________ und 3________, 
den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen, einer unterirdi-
schen Einstellhalle sowie den Ersatz der Ufermauer auf Parzelle Biel Gbbl. 
Nr. 4________. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen C.________, 
Eigentümerin einer Stockwerkeinheit auf der direkt gegenüberliegenden 
Seite der Schüss, am 22. Januar 2021 Einsprache. Die Gemeinde erteilte 
mit Gesamtentscheid vom 12. April 2023 die Baubewilligung, unter anderem 
mit Einschluss der Wasserbaupolizeibewilligung gemäss Art. 48 des 
Gesetzes vom 14. Februar 1989 über Gewässerunterhalt und Wasserbau 
(Wasserbaugesetz, WBG; BSG 751.11), und wies die Einsprachen ab.

B.

Dagegen erhob C.________ am 15. Mai 2023 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Mit Entscheid vom 14. August 
2023 hiess die BVD die Beschwerde gut, hob den Gesamtentscheid der EG 
Biel vom 12. April 2023 auf und verweigerte die Baubewilligung (Bauab-
schlag). Sie begründete dies damit, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung 
nach Art. 41c Abs. 1 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 
(GSchV; SR 814.201) sei nicht möglich und die Voraussetzungen für eine 

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Ausnahmebewilligung nach Art. 48 Abs. 4 WBG seien nicht erfüllt. Auch der 
Grundsatz der Planbeständigkeit erlaube die Erteilung der Bewilligung nicht.

C.

Die A.________ AG und die B.________ AG haben am 14. September 2023 
gemeinsam Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben. Sie beantra-
gen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei ihnen die Bau-
bewilligung zu erteilen. Eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung 
an die Vorinstanz zurückzuweisen.

C.________ beantragt mit Beschwerdeantwort vom 18. Oktober 2023 die 
Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des Bauabschlags. Die 
BVD beantragt mit Vernehmlassung vom 5. Oktober 2023 ebenfalls die Ab-
weisung der Beschwerde. Die EG Biel schliesst mit Stellungnahme vom 
9. Oktober 2023 auf Gutheissung der Beschwerde, die Aufhebung des an-
gefochtenen Entscheids und die Erteilung der Gesamtbewilligung. Mit Replik 
vom 21. Dezember 2023 und Duplik vom 23. Februar 2024 haben sich die 
Parteien erneut zur Sache geäussert und an ihren Rechtsbegehren festge-
halten; die BVD und die EG Biel haben auf ergänzende Ausführungen ver-
zichtet.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführerinnen haben am vorinstanzlichen Verfah-
ren teilgenommen, sind als Bauherrinnen, deren Baugesuch durch den an-
gefochtenen Entscheid abgewiesen wurde, besonders berührt und haben 
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 

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Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]).

1.2 Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 
Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Die Bauparzelle liegt im Stadtgebiet Biel-Bözingen am südwestlichen 
Ufer der Schüss. Gegenüber der Schüss ist es mit einer Ufermauer abge-
grenzt. Aktuell befinden sich auf dem Grundstück eine Spielwiese sowie ne-
ben weiteren bestehenden Gebäuden die drei abzubrechenden Gebäude 
Nrn. 1________, 2________ und 3________. Das Gebäude Nr. 3________ 
ist ein alter Schuppen, der direkt an der Schüss oberhalb der bestehenden 
Ufermauer liegt und teilweise über diese hinausragt. Die Parzelle liegt im 
Anwendungsbereich der Überbauungsordnung (UeO) «Renfer-Areal» vom 
9. Juni 1996, durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons 
Bern (AGR) genehmigt am 14. Februar 1997, mit Teiländerung vom 28. April 
2000. Die UeO sieht an der Stelle des bestehenden Schuppens ein Baufeld 
2.1 vor, welches wie der bisherige Schuppen direkt an die Schüss angrenzt. 
Das geplante Mehrfamilienhaus beansprucht dieses Baufeld 2.1 («Schüss-
haus»).

2.2 Auf eine Voranfrage der Bauherrschaft hin teilte die Gemeinde mit E-
Mail vom 22. August 2017 mit, die Überbauung gemäss UeO sei heute aus 
gewässerschutzrechtlichen Gründen nicht mehr zulässig. Nach Abklärungen 
mit dem AGR und dem Tiefbauamt des Kantons Bern (TBA) müsse zur 
Schüss hin ein Gewässerabstand von mindestens 3 m eingehalten werden. 
Dadurch reduziere sich das Baufeld 2.1. In der Folge überarbeitete die Bau-
herrschaft ihr Projekt und reichte am 9. Mai 2018 ein Bauprojekt ein, welches 
einen Abstand von 3 m zum Gewässer einhielt. Am 26. Februar 2020 fand 
eine Besprechung statt, an welcher Vertreterinnen und Vertreter des TBA, 
der Gemeinde und der Bauherrschaft teilnahmen. Gemäss dem (von der 

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Bauherrschaft erstellten) Protokoll dieser Sitzung befürwortete nun der Ver-
treter des TBA, das Gebäude vorne an die Schüssmauer zu stellen. Da es 
vis-à-vis eine Rampe habe, sei der Zugang zum Flussufer beim Neubau nicht 
nötig. Es wurde vereinbart, dass die Bauherrschaft eine Voranfrage an den 
syndicat d’aménagement des eaux de la Suze (Wasserbauverband der 
Schüss [vgl. Gewässerrichtplan Schüss 1998 - in Überarbeitung; vgl. 
<www.gewaesserrichtplaene.bvd.be.ch>, Rubrik «Region Seeland»]; SAES) 
richten solle. Am 16. März 2020 richtete die Bauherrschaft eine Anfrage an 
den SAES mit der Bitte zu prüfen, ob das Gebäude näher als 3 m an die 
Schüss heranrücken könne. Die Gemeinde teilte der Bauherrschaft mit E-
Mail vom 6. Mai 2020 mit, der SAES habe «grünes Licht» für eine Variante 
mit 0,6 m Abstand zur Schüss gegeben, unter einigen Bedingungen, u.a. 
dass die bestehende Ufermauer rück- und neugebaut werde und die neue 
Mauer Bestandteil des Wohnhauses werde. Die Bauherrschaft habe sich an 
der Finanzierung des Mauerneubaus zu beteiligen. Mit E-Mail vom 18. Mai 
2020 führte das TBA aus, bezüglich des Gewässerabstands sei unter der 
damaligen Voraussetzung, dass die Ufermauer durch das Bauvorhaben 
nicht tangiert werde, ein minimaler Abstand von 3 m festgelegt worden. An 
einer gemeinsamen Sitzung mit der Bauherrschaft und der Gemeinde sei 
erläutert worden, dass die bestehende Ufermauer mit dem Rückbau des 
heutigen Gebäudes teilweise abgebrochen werden müsse. Man sei zum 
Schluss gekommen, dass bei einem Abbruch- und Neubau der Ufermauer 
der minimale Gewässerabstand weiter verringert werden könne. Das be-
deute, dass zwischen dem Wasserbauträger (SAES) und der Bauherrschaft 
eine Aufteilung der baulichen Massnahmen und Kosten getroffen werden 
müsse.

2.3 Das am 7. August 2020 eingereichte Baugesuch sah dementspre-
chend vor, dass die bestehende Ufermauer im Bereich des Neubaus abge-
brochen und ersetzt wird und dass der Neubau direkt an die Ufermauer ge-
stellt wird. In ihrer Einsprache vom 22. Januar 2021 machte die heutige Be-
schwerdegegnerin namentlich geltend, das Projekt entspreche nicht dem per 
1. Januar 2011 neu aufgenommenen Art. 36a des Bundesgesetzes vom 
24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, 
GSchG; SR 814.20) und könne nicht nach Art. 41c GSchV bewilligt werden. 
Auch fehle es an Ausnahmegründen für eine Ausnahmebewilligung nach 

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Art. 48 WBG. Zudem werde das Ortsbild verletzt und das Bauvorhaben hätte 
durch Schattenwurf einen negativen Einfluss auf ihre Liegenschaft. Im Bau-
bewilligungsverfahren holte die Gemeinde zahlreiche Fach- und Amtsbe-
richte ein. Das AGR führte mit Amtsbericht vom 18. Januar 2021 aus, das 
Bauvorhaben liege innerhalb des Gewässerraums nach Art. 36a GSchG und 
zugleich in einem dicht überbauten Gebiet im Sinn von Art. 41c GSchV. Un-
ter der Voraussetzung, dass keine anderen überwiegenden Gründe entge-
genstehen, könne dem Vorhaben auf dem Ausnahmeweg zugestimmt wer-
den. Das TBA beantragte zunächst mit Amtsbericht vom 20. Januar 2021, 
das Projekt abzulehnen. Zugleich wurden Hinweise gegeben, was ein bewil-
ligungsfähiges Projekt zu berücksichtigen hätte. Dazu gehörte namentlich, 
die Ufermauer im Bereich des Bauprojekts durch einen Neubau zu ersetzen 
und grundbuchlich sicherzustellen, dass die zukünftigen Mehrkosten infolge 
des zu geringen Gewässerabstands durch die Eigentümerschaft zu tragen 
sind. An einer weiteren Sitzung zwischen dem TBA, der Gemeinde, dem 
SAES und der Bauherrschaft vom 18. März 2021 stellte das TBA gemäss 
dem (von der Bauherrschaft erstellten) Protokoll in Aussicht, einen positiven 
Amtsbericht zu erstellen, sobald einige Punkte geklärt seien, namentlich die 
Regelung der Unterhaltspflichten und der Kostentragung. Ferner wurde be-
schlossen, dass die Bauherrschaft im Rahmen des Abbruchs und Neubaus 
die Ufermauer neu erstellt, und es wurde der Kostenteiler festgelegt (Akten 
Gemeinde Bd. 6 [3H] pag. 89). Mit Verfügung vom 20. April 2021 stellte die 
Verfahrensleitung unter Bezugnahme auf die Sitzung vom 18. März 2021 
fest, dass das Gesuch um Abbruch und Neubau der Ufermauer im laufenden 
Verfahren ins ordentliche Baugesuch integriert werden könne (Akten Ge-
meinde Bd. 6 [3H] pag. 140). Zugleich wurde die Bauherrschaft aufgefordert, 
das Ausnahmegesuch nach Art. 41 (richtig: 41c) GSchV und Art. 48 WBG zu 
präzisieren und ausführlich zu begründen. Mit E-Mail vom 28. April 2021 
stellte das TBA der Bauherrschaft unter Bezugnahme auf die Sitzung vom 
18. März 2021 in Aussicht, die Wasserbaubewilligung für das Projekt unter 
Auflagen zu erteilen (Akten Gemeinde Bd. 6 [3H] pag. 148). Am 18. Juni 
2021 reichte die Bauherrschaft die revidierten und ergänzten Baugesuchs-
unterlagen ein (Akten Gemeinde Bd. 6 [3H] pag. 159), darunter auch einen 
Plan «Wasserbau/Naturgefahren/lokaler Objektschutz» und eine Vereinba-
rung mit dem SAES vom 17. Mai 2021, worin die Umsetzung der nötigen 
wasserbaulichen Massnahmen wie auch der entsprechende Kostenteiler 

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dazu verbindlich festgelegt wurden. Gestützt auf diese Vereinbarung zog der 
SAES am 1. Juni 2021 seine gegen das Vorhaben eingereichte Einsprache 
zurück (Gesamtentscheid Gemeinde, S. 5 Ziff. 1.13). Mit Amtsbericht Was-
serbau und Fachbericht Naturgefahren vom 21. Oktober 2021 beantragte 
das TBA, die Ausnahmebewilligung nach Art. 48 WBG unter bestimmten 
Auflagen zu erteilen. Unter Berücksichtigung dieser Auflagen könnten die 
negativen Auswirkungen im Sinn von Art. 39a der Wasserbauverordnung 
vom 15. November 1989 (WBV; BSG 751.111.1) auf ein verhältnismässiges 
Mass reduziert werden (Akten Gemeinde Bd. 3 [3E] pag. 151). Mit ergänzen-
dem Amtsbericht vom 29. April 2022 beantragte das TBA, die Auflagepunkte 
5.14 und 5.15 im Grundbuch vorzumerken. Der Bericht nahm zudem Bezug 
auf die Vereinbarung vom 17. Mai 2021, wonach sich die Bauherrschaft und 
der SAES bezüglich der noch ausstehenden Schutzbauten und des Kosten-
teilers abgesprochen hätten (Akten Gemeinde Bd. 3 [3E] pag. 160).

2.4 Im Gesamtentscheid (S. 13) erwog die Gemeinde, unter Hinweis auf 
die Situierung der Bauparzelle (inmitten von Biel-Bözingen, angrenzend an 
Migros, Post, Apotheke, verschiedene Restaurants und Kleingeschäfte) und 
den Amtsbericht des AGR vom 18. Januar 2021, es handle sich um dicht 
überbautes Gebiet im Sinn von Art. 41c Abs. 1 Bst. a GSchV. Es liege im 
Interesse der haushälterischen Bodennutzung, der Siedlungsentwicklung 
nach innen und der Schaffung einer kompakten Siedlung, das Bauvorhaben 
zu bewilligen. Gemäss Amtsbericht des TBA vom 21. Oktober 2021 und Er-
gänzung vom 29. April 2022 berücksichtige das Projekt unter den dort ge-
nannten Bedingungen und Auflagen die wasserbaulichen Anliegen nach 
Art. 48 WBG. Diese Nebenbestimmungen wurden im Anhang 1 des 
Gesamtentscheids als Auflagen und Bedingungen aufgeführt. Weiter führte 
der Gesamtentscheid (S. 15 f.) aus, die UeO «Renfer Areal» sei rechtskräftig 
genehmigt und könne nicht akzessorisch überprüft werden. Auch wenn ein 
Nutzungsplan nach 15 Jahren zu überprüfen sei, verliere er damit nicht au-
tomatisch seine Beständigkeit oder Gültigkeit. Vielmehr habe eine Abwä-
gung zwischen den Interessen an einer Änderung oder gegen eine solche 
stattzufinden. Zwar genüge der in der UeO festgelegte Gewässerraum den 
geänderten rechtlichen Bestimmungen nicht mehr, doch sei das Bauvorha-
ben trotzdem bewilligungsfähig, sofern die Voraussetzungen gemäss Art. 48 
WBG und Art. 41c Abs. 1 Bst. a GSchV erfüllt seien, was hier der Fall sei.

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2.5 Die BVD hat in ihrem Beschwerdeentscheid erwogen (E. 3c), eine ak-
zessorische Prüfung der UeO sei jedenfalls in Bezug auf die seit ihrem Erlass 
geänderten bundesrechtlichen Vorgaben des Gewässerschutzes (Art. 36a 
GSchG) zulässig. Das Bauprojekt sei nach dem heute geltenden Recht 
(Art. 41c Abs. 1 GSchV) nicht bewilligungsfähig (E. 4; dazu näher hinten 
E. 4). Auch könne keine Ausnahmebewilligung nach Art. 48 WBG erteilt wer-
den (E. 5; dazu hinten E. 5). Daher sei eine Interessenabwägung nach 
Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vorzunehmen. Dabei 
würden die Interessen an einer Anpassung der UeO «Renfer-Areal» die In-
teressen an der Planbeständigkeit überwiegen (E. 6).

3.

Die Beschwerdeführerinnen und die Gemeinde sind der Ansicht, dass die 
Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung der UeO nicht erfüllt 
seien.

3.1 Die Gemeinde bezweifelt in ihrer Stellungnahme zunächst die Legiti-
mation der Beschwerdegegnerin zu einer akzessorischen Überprüfung der 
UeO. – Die Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin und Bewohnerin des auf 
der anderen Seite der Schüss, direkt gegenüber der Bauparzelle liegenden 
Grundstücks Biel Gbbl. Nr. 5________ (Stockwerkeigentum), in einem Ab-
stand von ca. 20-25 m zum Bauprojekt. Sie ist damit zur Einsprache (Art. 35 
Abs. 2 Bst. a BauG) und zur Baubeschwerde legitimiert (Art. 40 Abs. 2 
BauG), wie die Gemeinde denn auch im Gesamtentscheid Ziffer 2.5 zu 
Recht erkannt hat. Wer einsprachelegitimiert ist, kann die Überprüfung des 
Projekts im Licht all derjenigen Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich 
oder tatsächlich in dem Sinn auf seine Stellung auswirken, dass ihr oder ihm 
im Fall des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 II 50 E. 2.1; 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, 
Art. 35-35c N. 22). Die beschwerdebefugte Nachbarin kann damit auch die 
vorfrageweise Planüberprüfung geltend machen (BGE 145 II 83 E. 5.1), 
jedenfalls soweit diese im Ergebnis dazu führen kann, dass das streitige 
Projekt nicht wie vorgesehen realisiert werden kann.

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3.2 Nutzungspläne werden prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie 
müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich 
bestandskräftig werden und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfra-
geweise überprüft werden können. Ausnahmsweise ist die vorfrageweise 
Überprüfung eines Nutzungsplans zulässig, so wenn sich die Betroffenen bei 
Planerlass noch nicht über die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechen-
schaft geben konnten, sie im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, 
ihre Interessen zu verteidigen oder wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse 
oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Planerlass so erheblich geän-
dert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte, und das 
Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden In-
teressen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt (vgl. 
Art. 21 Abs. 2 RPG; BGE 148 II 417 E. 3.3, mit Hinweisen). Es ist also in ei-
nem ersten Schritt zu prüfen, ob überhaupt erheblich geänderte Verhältnisse 
vorliegen (BGE 140 II 25 E. 3). Ist eine Änderung der gesetzlichen Voraus-
setzungen eingetreten, so ist somit – wie die BVD mit Recht erwogen hat 
(angefochtener Entscheid E. 3d) – zunächst zu prüfen, ob die Nutzungsord-
nung mit der neuen rechtlichen Lage vereinbar ist bzw. ob das der Nutzungs-
ordnung entsprechende Projekt auch nach dem neuen Recht bewilligungs-
fähig ist. Ist dies zu bejahen, entfällt von vornherein eine Anpassung der Nut-
zungsplanung. Haben sich die Verhältnisse geändert, indem das Projekt 
nach dem neuen Recht nicht mehr bewilligungsfähig ist, ist in einem zweiten 
Schritt zu prüfen, ob das Interesse an einer Anpassung der Nutzungsord-
nung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Plan-
beständigkeit (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt. Zu berücksichtigen sind 
dabei insbesondere die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das 
Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Ände-
rungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffent-
liche Interesse daran (BGE 148 II 417 E. 3.2 und 3.3, 145 II 83 E. 5.1, 
144 II 41 E. 5.1, 140 II 25 E. 3.1; BVR 2015 S. 234 E. 2.3). In Bezug auf die 
UeO «Renfer-Areal» in Biel hat das Verwaltungsgericht in einem früheren 
Entscheid keinen Anlass für eine akzessorische Überprüfung der UeO im 
Baubewilligungsverfahren gesehen (VGE 23256/23258 vom 18.9.2008 
E. 2.4 [bestätigt durch BGer 1C_490/2008 vom 6.1.2009]).

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3.3 Gemäss der Vorinstanz ist eine Veränderung der tatsächlichen Ver-
hältnisse weder erkennbar noch geltend gemacht (angefochtener Entscheid 
E. 6b). Dies ist vor Verwaltungsgericht nicht bestritten. Umstritten und zu prü-
fen ist hingegen, ob geänderte rechtliche Verhältnisse vorliegen.

3.3.1 Die BVD und die Beschwerdegegnerin erachten eine akzessorische 
Überprüfung aufgrund der nach der Genehmigung der UeO erlassenen 
neuen Bestimmung von Art. 36a GSchG als angebracht. Diese Bestimmung, 
in der Fassung vom 11. Dezember 2009, in Kraft seit 1. Januar 2011 
(AS 2010 S. 4285), lautet:

Art. 36a Gewässerraum
1 Die Kantone legen nach Anhörung der betroffenen Kreise den Raumbe-

darf der oberirdischen Gewässer fest, der erforderlich ist für die Gewähr-
leistung folgender Funktionen (Gewässerraum):

a. die natürlichen Funktionen der Gewässer;
b. den Schutz vor Hochwasser;
c. die Gewässernutzung.

2 Der Bundesrat regelt die Einzelheiten.
3 Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt- und 

Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirt-
schaftet wird. Der Gewässerraum gilt nicht als Fruchtfolgefläche. Für ei-
nen Verlust an Fruchtfolgeflächen ist nach den Vorgaben der Sachpla-
nung des Bundes nach Artikel 13 des Raumplanungsgesetzes vom 
22. Juni 1979 Ersatz zu leisten.

Die Bestimmung wird in den Art. 41a ff. GSchV, in der Fassung vom 4. Mai 
2011, in Kraft seit 1. Juni 2011 (AS 2011 S. 1955), näher ausgeführt.

3.3.2 Die Beschwerdeführerinnen und die Gemeinde bestreiten, dass es 
sich dabei um eine wesentliche rechtliche Änderung handle, da die Ziele, 
welche mit Art. 36a GSchG verfolgt werden, bereits vorher durch das kanto-
nale Recht und das eidgenössische Wasserbaurecht verfolgt worden seien. 
Das (kantonale) WBG hat gemäss seinem seit Beginn unveränderten Art. 2 
zum Ziel, einerseits die Gewässer natürlich zu erhalten oder naturnah zu 
gestalten, andererseits ernsthafte Gefahren des Gewässers für Menschen, 
für Tiere oder für erhebliche Sachwerte abzuwehren oder Schäden in 
besonderen Fällen abzugelten. Art. 48 Abs. 1-5 WBG lauteten in der 
ursprünglichen Fassung (GS 1989 S. 106 ff., 122 f.):

1 Bauten und Anlagen im, am, über oder unter dem Gewässer, die 
weniger als 10 Meter vom Gewässer erstellt werden sollen, sowie 
andere Vorkehren im Gewässerbereich, die auf die Wasserführung, den 

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Abfluss, die Sicherheit und Gestaltung des Gewässerbettes und Ufers 
oder den Zugang zum Gewässer Einfluss haben, bedürfen einer 
Wasserbaupolizeibewilligung, im Fall der Kiesentnahme eine 
Konzession oder einer Bewilligung. Absatz 2 bleibt vorbehalten.

2 Für Arbeiten des Gewässerunterhaltes oder des Wasserbaus brauchen 
die Berechtigten keine Wasserbaupolizeibewilligung.

3 Das Tiefbauamt erteilt die Bewilligung, es sei denn,

a das Gewässer, Schutzbauten oder Anlagen gegen 
Bodenbewegungen würden gefährdet oder beeinträchtigt;

b der nötige Zugang zum Gewässer würde behindert;
c der Abfluss des Wassers im Gewässerbett würde merklich 

beschleunigt oder gehemmt;
d die Wasserführung würde wesentlich verändert;
e der Zu- und Abfluss unterirdischer Gewässer würde beeinträchtigt;
f das Gewässer würde eingedolt oder überdeckt oder
g ein See oder Teich würde aufgeschüttet.

4 Ausnahmen von Absatz 3 sind nur möglich, wenn ein gewichtiger Grund 
vorliegt und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

5 Werden durch die Ausübung der Ausnahmebewilligung die 
Wasserbaukosten erhöht, so trägt der Empfänger oder sein 
Rechtsnachfolger die Mehrkosten.

6 […]

3.3.3 Die BVD ist der Meinung, die wasserbaupolizeilich motivierten Ab-
standsbestimmungen würden in erster Linie den Schutz des Menschen vor 
schädlichen Auswirkungen des Wassers bezwecken, während mit den Vor-
gaben des Gewässerschutzes vorab die Gewässer vor nachteiligen Einwir-
kungen geschützt und der Raumbedarf für die Erfüllung der natürlichen 
Funktionen der Gewässer gesichert werden (angefochtener Entscheid E. 6c 
S. 14). – Es trifft zu, dass die Wasserbaupolizeibewilligung nach Art. 48 
WBG in erster Linie den Hochwasserschutz bezweckt. Allerdings ergibt sich 
aus den Verweigerungsgründen von Abs. 3, namentlich Bst. f und g, eben-
falls das Ziel, die Gewässer vor menschlichen Eingriffen zu schützen. Das-
selbe folgt auch bereits aus Art. 21 der Verordnung über den Wasserbau 
vom 2. November 1994 (Wasserbauverordnung, WBV; SR 721.100.1; nach-
folgend: eidg. WBV), in der Fassung vom 28. Oktober 1998, in Kraft seit 
1. Januar 1999 (AS 1998 S. 2863, 2912), welcher lautete:

Art. 21 Gefahrengebiete und Raumbedarf der Gewässer
1 Die Kantone bezeichnen die Gefahrengebiete.
2 Sie legen den Raumbedarf der Gewässer fest, der für den Schutz vor 

Hochwasser und die Gewährleistung der natürlichen Funktionen des 
Gewässers erforderlich ist.

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3 Sie berücksichtigen die Gefahrengebiete und den Raumbedarf der Ge-
wässer bei ihrer Richt- und Nutzungsplanung sowie bei ihrer übrigen 
raumwirksamen Tätigkeit.

Die Rechtsprechung hat denn auch den alten Art. 48 WBG bereits so ver-
standen, dass er auch mögliche Renaturierungen erleichtern oder naturnahe 
Zustände erhalten will (vgl. etwa VGE 20207 vom 13.2.1998 E. 2b und 3c, 
21568 vom 19.6.2003 E. 3; ferner Art. 2 WBG, E. 3.3.2 hiervor).

3.3.4 Mit der Revision der GSchV vom 4. Mai 2011 wurde Art. 21 Abs. 2 
der eidg. WBV aufgehoben. Sodann wurden mit Gesetzesänderung vom 
17. März 2014 (BAG 14-089) das kantonale WBG an die neuen bundes-
rechtlichen Bestimmungen zum Gewässerraum angepasst und in diesem 
Zusammenhang auch Art. 48 WBG geändert. Teilweise verfolgen somit die 
neuen Bestimmungen über den Gewässerraum Ziele, die bereits vorher im 
kantonalen Recht und im eidgenössischen Wasserbaurecht enthalten gewe-
sen waren. Zumindest teilweise verfolgt aber Art. 36a GSchG auch weitere 
Ziele, indem er in weiterem Umfang als das WBG auch die natürlichen Funk-
tionen der Gewässer und die Gewässernutzung schützt. Zudem beträgt der 
Gewässerraum gemäss Übergangsbestimmung zur GSchV beidseitig des 
Gewässers bis 20 m, nach aArt. 48 Abs. 1 WBG hingegen bloss 10 m. 
Schon aufgrund dieser unterschiedlichen Breiten stellt die GSchV eine 
massgebliche Änderung der Rechtslage dar, indem kantonale bzw. kommu-
nale Bestimmungen, die einen kleineren Gewässerraum vorsehen, mit dem 
Inkrafttreten der neuen Regelung bundesrechtswidrig geworden sind (Art. 49 
Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; SR 101]; VGE 2023/52 vom 9.2.2024 
E. 2.3, 2020/23 vom 17.12.2020 E. 3.1 [bestätigt durch BGer 1C_41/2021 
vom 1.4.2021]).

3.4 Die Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung der UeO 
in Bezug auf die geänderten Bestimmungen des GSchG sind damit erfüllt.

4.

Es ist damit zu prüfen, ob das Projekt mit Art. 36a GSchG bzw. Art. 41c 
GSchV vereinbar ist.

4.1 Nach den Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 
4. Mai 2011 haben die Kantone den Gewässerraum gemäss Art. 41a und 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
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41b GSchV bis zum 31. Dezember 2018 festzulegen (Abs. 1). Im Kanton 
Bern sind dafür die Gemeinden zuständig (Art. 5b WBG). Solange der Ge-
wässerraum nicht festgelegt ist, gelten die Vorschriften für Anlagen nach 
Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV entlang von Gewässern auf einem beidseitigen 
Streifen mit bestimmten Breiten (Abs. 2). Für den vorliegenden Bereich der 
Schüss beträgt dieser Streifen unbestritten 20 m. Die Bestimmungen der 
GSchV zum Uferstreifen sind seit ihrem Inkrafttreten am 1. Juni 2011 direkt 
anwendbar; sie bedürfen keiner gesetzgeberischen Umsetzung durch die 
Kantone. Gemäss Amtsbericht des TBA vom 21. Oktober 2021 genügt der 
von der Gemeinde Biel festgelegte Gewässerraum den Vorgaben des über-
geordneten Rechts nicht mehr, was die Gemeinde nicht bestreitet (vgl. Geo-
portal: Kartenanwendung Geoportal des Kantons Bern). Es gilt somit ein Ge-
wässerabstand von 20 m zur Schüss, was unter den Beteiligten nicht um-
stritten ist. Das streitige Bauprojekt unterschreitet offensichtlich diesen Ab-
stand. Gemäss Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV dürfen im Gewässerraum nur 
standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- 
und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Sofern 
keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Behörde 
gemäss Satz 2 ausserdem die Erstellung zonenkonformer Anlagen in dicht 
überbauten Gebieten Anlagen bewilligen (Bst. a). Die geplante Baute ist 
nicht standortgebunden. Die Bewilligungsfähigkeit setzt somit voraus, dass 
sie in einem dicht überbauten Gebiet liegt (E. 4.2 hiernach) und ihr keine 
überwiegenden Interessen entgegenstehen (hinten E. 4.3 bis 4.5).

4.2 Zu prüfen ist zunächst, ob die Bauparzelle in einem dicht überbauten 
Gebiet liegt.

4.2.1 Der Begriff «dicht überbautes Gebiet» ist ein Begriff der GSchV und 
damit des Bundesrechts, der schweizweit einheitlich auszulegen ist 
(BGE 140 II 437 E. 5, 140 II 428 E. 7). Er wird nicht nur in Art. 41c Abs. 1 
GSchV verwendet, sondern auch in Art. 41a Abs. 4 und Art. 41b Abs. 3 
GSchV im Zusammenhang mit der planerischen Festlegung des Gewässer-
raums. Da eine sachgerechte Planung einen genügend gross gewählten Pe-
rimeter voraussetzt, umfasst dieser, zumindest in kleineren Gemeinden, in 
der Regel das gesamte Gemeindegebiet. Der Fokus liegt dabei auf dem 
Land entlang des Gewässers und nicht auf dem Siedlungs- oder Baugebiet 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
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als Ganzem (BGE 143 II 77 E. 2.7, 140 II 437 E. 5.1, 140 II 428 E. 7; 
BGer 1C_106/2018 vom 2.4.2019, in URP 2019 S. 745 E. 5.7). Das Haupt-
augenmerk ist nicht auf das Baugrundstück und die unmittelbar angrenzen-
den Parzellen zu richten, sondern es muss mit Blick auf die bestehende 
Baustruktur des Gemeindegebiets eine Gesamtbetrachtung angestellt wer-
den (BGE 140 II 437 E. 5.1). Der Verordnungsgeber wollte eine Anpassung 
des Gewässerraums bzw. Ausnahmebewilligungen im Einzelfall vorab in 
dicht überbauten städtischen Quartieren und Dorfzentren zulassen, die von 
Flüssen durchquert werden. In solchen Gebieten sollen die raumplanerisch 
erwünschte städtebauliche Verdichtung und die Siedlungsentwicklung nach 
innen ermöglicht sowie Baulücken geschlossen werden können. Dagegen 
besteht in peripheren Gebieten, die an ein Fliessgewässer angrenzen, regel-
mässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des 
Gewässerraums. Hier muss der minimale Raumbedarf des Gewässers 
gemäss Art. 41a Abs. 2 und Art. 41b Abs. 1 GSchV respektiert und von nicht 
standortgebundenen Anlagen freigehalten werden. Der Verordnungsgeber 
hat mit dem Begriff «dicht überbaut» zum Ausdruck gebracht, dass eine 
«weitgehende» Überbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 RPG) nicht genügt 
(BGE 143 II 77 E. 2.7, 140 II 428 E. 7; BGer 1C_106/2018 vom 2.4.2019, in 
URP 2019 S. 745 E. 5.7; VGE 2020/23 vom 17.12.2020 E. 4.2 [bestätigt 
durch BGer 1C_41/2021 vom 1.4.2021]).

4.2.2 Als dicht überbaut gelten in der Rechtsprechung

̶ Bereiche, die zwar bei isolierter Betrachtung über viel Grünraum ver-
fügen mögen, aber nicht peripher, sondern im Hauptsiedlungsgebiet 
der Agglomeration an einem Seeufer liegen, das praktisch durchge-
hend überbaut ist, so dass das Ufer auch vom See aus betrachtet als 
dicht überbaut erscheint (BGE 140 II 437 E. 5.4; BGer 1C_490/2023 
vom 1.11.2014 E. 2.4).

̶ Ein Grundstück, welches sich in einer Dorfkernzone befindet und von 
weiteren Dorfkern-, Kern- und Hotelzonen umgeben ist, zentral inmit-
ten des Siedlungsgebiets liegt und gut erschlossen ist und dessen 
Umgebung weitgehend überbaut ist (VGE 2017/112 vom 15.11.2017 
E. 3.4).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
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̶ Ein Grundstück, das eine Baulücke innerhalb von grösstenteils über-
bautem Gebiet bildet, die mit dem projektierten Gebäude geschlos-
sen werden soll, auch wenn östlich und südöstlich davon Landwirt-
schaftsland vorhanden ist, aber das Baugrundstück von bestehenden 
Gebäuden umgeben ist und sich im Dorfkern einer Gemeinde mit 
über 15'000 Einwohnern an einer zentralen und gut erschlossenen 
Lage befindet (VGE 2016/266 vom 30.10.2017 E. 5.6; weitere Hin-
weise auf die Rechtsprechung anderer Kantone bei Cordelia Christi-
ane Bähr, Neun Jahre Gewässerraum – ein Rechtsprechungsbericht, 
in URP 2020 S. 1 ff., 34 ff.).

Nicht als dicht überbaut gelten hingegen 

̶ Bereiche, die zwar auf einigen Parzellen oder in einem kleinen Gebiet 
– allenfalls auch relativ dicht – überbaut sind, aber peripher, abgele-
gen vom Hauptsiedlungsgebet einer Ortschaft liegen und von diesem 
allenfalls durch einen Grüngürtel getrennt oder sonstwie von Grün-
gebieten bzw. nicht überbauten Gebieten umgeben sind 
(BGE 143 II 77 E. 2.8, 140 II 428 E. 8; BGer 1C_540/2021 vom 
9.8.2022 E. 3.6, 1C_13/2020 vom 13.10.2020 E. 4.3.4).

̶ Ein Grundstück, das rund 300 m vom Kern eines kleinen Dorfes ent-
fernt am Rand eines locker bebauten Siedlungsgebiets liegt 
(VGE 2020/23 vom 17.12.2020 E. 4.4 [bestätigt durch 
BGer 1C_41/2021 vom 1.4.2021]).

4.2.3 Fehlt eine Festlegung des dicht überbauten Gebiets in der baurecht-
lichen Grundordnung der Gemeinde oder in einer Überbauungsordnung, ent-
scheidet die zuständige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz des Kan-
tons Bern (DIJ) im Baubewilligungsverfahren, ob ein Gebiet dicht überbaut 
ist (Art. 5b Abs. 3 WBG). Im vorliegenden Fall hat das AGR im Baubewilli-
gungsverfahren mit Amtsbericht vom 18. Januar 2021 das Gebiet als dicht 
überbaut im Sinn von Art. 41c GSchV qualifiziert (vorne E. 2.3). Im Be-
schwerdeverfahren vor der BVD bestätigte das AGR mit Stellungnahme vom 
22. Juni 2023 seinen Amtsbericht vom 18. Januar 2021 (Akten BVD 
pag. 92 f.). Dies zu Recht: Wie ein Blick auf die Karte zeigt, befindet sich das 
Renfer-Areal mitten im städtisch geprägten Siedlungsgebiet von Biel/Bözin-
gen, welches die ganze Ebene zwischen den nordwestlich und östlich davon 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
Seite 16

liegenden Wäldern umfasst. Das Renfer-Areal selbst ist abgesehen vom 
grosszügigen Park der Villa Renfer und der Spielfläche Renfer Park durch-
gehend überbaut. Das Areal ist rundum von überbauten Gebieten umgeben. 
Gemäss Zonenplan der Stadt Biel liegt das östlich (jenseits des Schüss) lie-
gende Gebiet in der Bauzone 2 oder 3 Mischzone A oder B. Weiter östlich 
befinden sich nebst Wohngebäuden auch Industrie- und Sportanlagen und 
nur vereinzelte noch landwirtschaftlich genutzte Parzellen, die aber ebenfalls 
in der Bauzone liegen. Südlich liegen Bauzonen und Zonen für öffentliche 
Nutzungen. Das direkt westlich des Renfer-Areals befindliche Gebiet liegt in 
der Bauzone 3 Mischzone A, das weiter westlich gelegene Gebiet in der Bau-
zone 3 Mischzone B. Nordwestlich liegt die Bözingen Kernzone. Es handelt 
sich somit um dicht überbautes Gebiet. Die Beschwerdegegnerin begründet 
ihre gegenteilige Ansicht damit, dass die fragliche Parzelle, auf welcher das 
Bauvorhaben vorgesehen sei, nicht dicht überbaut sei (vgl. Beschwerdeant-
wort S. 18 f.). Diese Fokussierung auf die Bauparzelle entspricht jedoch 
nicht der Rechtsprechung (vorne E. 4.2.1).

4.3 Die BVD hat in ihrem Entscheid (E. 4g) letztlich offengelassen, ob 
das Gebiet als dicht überbaut gelte, da es an der zweiten Voraussetzung, 
den überwiegenden entgegenstehenden Interessen scheitere.

4.3.1 Im Beschwerdeverfahren hatte die BVD eine Stellungnahme des TBA 
eingeholt. Dieses führte am 20. Juni 2023 aus, das seinerzeit vom SAES 
erarbeitete Hochwasserschutzprojekt habe sich damals stark den baulichen 
Gegebenheiten und den Vorgaben aus der UeO «Renfer-Areal» anpassen 
müssen. Aus heutiger Sicht würde die Abwägung bei der Festlegung der 
wasserbaulichen Massnahmen wohl deutlich stärker zu Gunsten des natur-
nahen Wasserbaus gehen. Baufelder direkt an der Wasserlinie würden 
heute sicherlich nicht mehr bewilligt. Weiter führte der Bericht aus, im Bau-
bewilligungsverfahren seien durch Auflagen die negativen Auswirkungen 
des Bauvorhabens auf den Wasserbau soweit möglich abgefedert worden. 
Dies sei in mehreren Sitzungen zwischen den Gesuchstellerinnen, dem 
SAES und dem TBA ausgehandelt worden. Das Bauvorhaben unterschreite 
den Gewässerabstand so stark, dass eine zukünftige wasserbauliche Tätig-
keit nicht oder nur sehr erschwert möglich wäre. Daher sei als Bedingung zur 
Erteilung der Wasserbaupolizeibewilligung verlangt worden, dass die Aufla-

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gepunkte 5.14 und 5.15 gemäss dem Amtsbericht des TBA vom 21. Oktober 
2021 als Eintrag im Grundbuch festzuhalten seien (Akten BVD pag. 89 ff.).

4.3.2 In ihrem Entscheid (Entscheid E. 4h) hat die BVD erwogen, selbst 
wenn ein Gebiet als dicht überbaut bezeichnet werde, sei dies kein «Frei-
pass» für eine Ausnahmebewilligung. Vielmehr sei der Uferstreifen räumlich 
so wenig wie möglich in Anspruch zu nehmen. Neubauten hätten daher auch 
in solchen Fällen den für den Zugang und den Unterhalt des Gewässers nöti-
gen Abstand einzuhalten, wobei ein Abstand von 0 m nur in seltenen, be-
gründeten Fällen in Frage komme. Die mit dem Gewässerschutz verfolgten 
Ziele (Schutz des Gewässers vor nachteiligen Einwirkungen, Sicherung des 
Raumbedarfs für die Erfüllung der natürlichen Funktionen des Gewässers) 
seien umso stärker tangiert, je näher ein Neubau an der Wasserlinie zu ste-
hen komme. Der vorliegende Neubau, welcher direkt und ohne Abstand an 
der Schüss geplant sei, stehe diesen Zielen diametral entgegen, weshalb 
eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 GSchV wegen überwiegen-
der entgegenstehender Interessen des Gewässerschutzes ausgeschlossen 
sei. Anders zu beurteilen wäre die Situation allenfalls, wenn der Neubau nicht 
direkt am Gewässer zu liegen kommen würde, sondern zwischen Fluss und 
Gebäude ein gewisser Freiraum vorhanden wäre. Hinzu komme, dass das 
TBA als kantonale Fachstelle aus wasserbaulicher Sicht zum Schluss ge-
kommen sei, dass wegen des Bauvorhabens eine zukünftige wasserbauli-
che Tätigkeit nicht oder nur sehr erschwert möglich sei (Stellungnahme vom 
20.6.2023), und mit Art. 39a Bst. a, b, c, d und h WBV gleich mehrere Tat-
bestände der Beeinträchtigung des Gewässers, des Gewässerunterhalts 
und des Wasserbaus erfüllt seien (Amtsbericht vom 21.10.2021; vgl. E. 5). 
Gemäss Stellungnahme des TBA vom 20. Juni 2023 beeinträchtige das Bau-
vorhaben auch die wasserbaulichen Interessen erheblich, womit von über-
wiegenden entgegenstehenden Interessen auszugehen sei. In der Gesamt-
interessenabwägung (unter Einbezug des Interesses an der Planungssicher-
heit) erwog die BVD zudem (angefochtener Entscheid E. 6b und c), an der 
Planbeständigkeit bestehe naturgemäss ein ökonomisches Interesse der 
Bauherrschaft, doch müsse dieses relativiert werden: Die UeO «Renfer-
Areal» überschreite den Planungshorizont von 15 Jahren deutlich; zudem 
betreffe die nötige Anpassung lediglich das Baufeld 2.1, während die ande-
ren Baufelder schon überbaut seien oder vom Gewässerraum nicht tangiert 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
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würden. Auch wenn eine Überbauung unmittelbar am Flussufer verunmög-
licht werde, falle dies angesichts der Grösse des Renfer-Areals nicht sonder-
lich ins Gewicht, zumal sich die verschiedenen Baufelder nicht gegenseitig 
bedingen und eine Bebauung des Baufelds 2.1 daher nicht zwingend nötig 
sei. Da die übrigen Baufelder grossmehrheitlich schon überbaut seien, be-
stehe auch aus städtebaulicher Sicht kein massgebendes öffentliches Inter-
esse an der Umsetzbarkeit eines Neubaus direkt am Ufer der Schüss, bzw. 
beschränke sich dieses auf allfällige Interessen der Stadt an der Schaffung 
von neuem Wohnraum. Umgekehrt sei das öffentliche Interesse an der Pla-
nanpassung gross, um den wichtigen Anliegen des Gewässerschutzes 
Nachachtung zu verschaffen. Dem Schutz der Gewässer vor nachteiligen 
Einwirkungen und der Sicherstellung des Raumbedarfs für die Erfüllung der 
natürlichen Funktionen des Gewässers komme grundsätzlich grosses Ge-
wicht zu. Zu beachten sei sodann, dass der Baubereich 2.1 und damit der 
streitige Neubau direkt ans Ufer des Flusses zu liegen komme, weshalb nicht 
von einem unbedeutenden Verstoss gegen die Gewässerschutzvorschriften 
gesprochen werden könne. Vielmehr stehe ein solcher Neubau den 
Grundsätzen des Gewässerschutzes diametral entgegen. Das Interesse an 
einer Plananpassung sei daher gewichtig. Schliesslich stünden im Perimeter 
der UeO «Renfer-Areal» einzig das vorhandene Gebäude im Baubereich 2.1 
und das nordwestlich angrenzende Gebäude unmittelbar am Wasser, wes-
halb nicht behauptet werden könne, dass in der unmittelbaren Umgebung 
eine Vielzahl von Gebäuden ohne jeglichen Abstand zum Gewässer reali-
siert seien, so dass der streitige Neubau nicht mehr ins Gewicht fallen würde. 
Im Perimeter der UeO bestehe südlich des strittigen Projekts ein beachtlicher 
Grüngürtel zwischen Fluss und Überbauung. Mit einem Neubau unmittelbar 
am Gewässer verbaue man sich die Möglichkeit, diesen Grüngürtel in nörd-
liche Richtung weiterzuführen, auf langfristige Sicht. Insgesamt überwögen 
die Interessen an einer Plananpassung die Interessen an der Planbestän-
digkeit. Es handle sich bezüglich des Gewässerschutzes um eine erhebliche 
Veränderung der rechtlichen Verhältnisse. Die UeO sei diesbezüglich über-
holt und der darin ausgeschiedene Baubereich 2.1 vermöge keine genü-
gende planungsrechtliche Grundlage für die Bewilligung des strittigen Neu-
baus zu begründen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
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4.3.3 Aus diesen Erwägungen wird nicht restlos klar, worin genau die BVD 
die Rechtswidrigkeit des Projekts erblickt bzw. wie ein bewilligungsfähiges 
Projekt aussehen könnte. Einerseits begründet sie ihr Ergebnis hauptsäch-
lich damit, dass ein Gewässerabstand von 0 m grundsätzlich unzulässig sei, 
wogegen ein Projekt «allenfalls» zulässig sein könnte, wenn es einen gewis-
sen Freiraum vom Gewässer einhält, ohne sich festzulegen, wie gross dieser 
Freiraum sein müsste. Möglicherweise denkt sie dabei unausgesprochen an 
einen Abstand von 3 m, wie er ursprünglich vom TBA gefordert worden war 
(vorne E. 2.2). Andererseits scheint sie mit der Bemerkung, eine Überbau-
ung des Baufelds 2.1 sei nicht zwingend nötig, auch in Kauf zu nehmen, dass 
das Projekt allenfalls überhaupt nicht – auch nicht mit einem grösseren Ab-
stand – realisiert werden könnte. 

4.4 Vorab rechtfertigen sich allgemeine Ausführungen zur Tragweite von 
Art. 41c Abs. 1 Bst. a GSchV und zu der dabei vorzunehmenden Interessen-
abwägung.

4.4.1 Bei der Beurteilung der entgegenstehenden Interessen gemäss 
Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV hat die zuständige Behörde einen Ermessens-
spielraum (BGE 140 II 437 E. 5). Dieser Spielraum steht in erster Linie der 
ortskundigen Baubewilligungsbehörde zu, hier der EG Biel, zumal es um die 
Massgeblichkeit der von der Gemeinde in Ausübung ihrer Autonomie (Art. 65 
Abs. 1 BauG) erlassenen UeO geht. Auch wenn die BVD als Beschwerdein-
stanz eine umfassende Kognition hat (Art. 40 Abs. 3 BauG; Art. 66 VRPG), 
ist Zurückhaltung angebracht, wenn eine Gemeinde in ihrem Autonomiebe-
reich verfügt hat (Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum 
bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 66 N. 19).

4.4.2  Art. 41c Abs. 1 Bst. a GSchV will dem Umstand Rechnung tragen, 
dass in städtischen Gebieten vielfach seit je die Überbauungen direkt an Ge-
wässer angrenzen und deshalb die Ausscheidung von Gewässerräumen oft 
nicht sinnvoll ist (BGE 143 II 77 E. 2.4; BGer 1C_282/2020 vom 10.2.2021 
E. 6.1). Würde verlangt, dass auch in solchen städtischen Verhältnissen bei 
Neu- und Ersatzbauten jeweils ein Uferabstand einzuhalten sei, würde dies 
zu städtebaulich höchst unerwünschten Situationen führen. Ferner liegt es 
im öffentlichen Interesse, dass in dicht überbauten städtischen Quartieren 
und Dorfzentren eine raumplanerisch erwünschte städtebauliche Verdich-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
Seite 20

tung und die Siedlungsentwicklung nach innen ermöglicht und Baulücken ge-
schlossen werden können (BGE 139 II 470 E. 4.5; BGer 1C_558/2015 vom 
30.11.2016 E. 2.4, 1C_289/2017 vom 16.11.2018 E. 5.4). Dabei handelt es 
sich um gewichtige Planungsgrundsätze (Art. 1 Abs. 2 Bst. abis und Art. 3 
Abs. 3 Bst. abis RPG), die nicht durch Art. 36a GSchG vereitelt werden sollen. 
Deshalb sehen Art. 41a Abs. 4 Bst. a sowie Art. 41b Abs. 3 GSchV vor, dass 
die Breite des Gewässerraums in dicht überbauten Gebieten den baulichen 
Gegebenheiten angepasst werden kann, wenn der Schutz vor Hochwasser 
gewährleistet ist. Art. 41c Abs. 1 Bst. a GSchV dient dem gleichen Zweck: 
Er will ausdrücklich die Erstellung von Bauten im Gewässerraum erlauben. 
Damit hat der Verordnungsgeber in genereller Weise festgelegt, was für Bau-
ten und Anlagen im Gewässerraum zulässig sind; er hat damit bestimmte 
Tatbestände von der Grundregel des Bauverbots ausgenommen und mit ei-
ner anderen Rechtsfolge verknüpft, weshalb es sich bei der Bewilligung nach 
Art. 41c Abs. 1 Bst. a GSchV nicht um eine echte Ausnahmebewilligung han-
delt (Jeannette Kehrli, Bauen im Gewässerraum und Uferstreifen, in 
URP 2015 S. 681 ff., 692). Der sonst geltende Grundsatz, dass im Gewäs-
serraum keine neuen Bauten und Anlagen erstellt werden sollen, ist in Bezug 
auf das dicht überbaute Gebiet somit gerade nicht massgebend. Eine Bewil-
ligung kann deshalb nicht schon verweigert werden mit der Begründung, die 
Baute stehe im Gewässerraum. Es sind auch nicht positiv besondere Inter-
essen erforderlich, damit eine Bewilligung erteilt werden kann. Vielmehr 
reicht es nach dem klaren Wortlaut der Verordnung für die Zulässigkeit einer 
Bewilligung aus, dass keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (vgl. 
VGE 2018/332/346 vom 26.3.2019 E. 5.3, 2017/112 vom 15.11.2017 E. 4.3). 
In der Rechtsprechung wird zwar bisweilen gesagt, die Bauherrschaft habe 
grundsätzlich nachzuweisen, dass keine weniger starke Beanspruchung des 
Gewässerraums durch die vorgesehenen Bauten möglich sei, da dieser 
Raum so wenig wie möglich in Anspruch zu nehmen sei. Komme eine Aus-
nahme grundsätzlich in Betracht, bedeute dies nicht, dass die Baute direkt 
am Gewässer erstellt werden dürfe (BGE 139 II 470 E. 4.5; 
BGer 1C_402/2020 vom 25.1.2021 E. 4.3 mit weiteren Hinweisen). Diese 
Auffassung steht zumindest in Bezug auf die Tatbestandsvariante von Bst. a 
in einem Spannungsfeld zu Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Verordnung. 
Jedenfalls kann entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung 
(Jeannette Kehrli, a.a.O., S. 697; Hans W. Stutz, Uferstreifen und Gewäs-

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serraum – Umsetzung durch die Kantone, in URP 2012 S. 90 ff., 125) nicht 
verlangt werden, dass die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller nachweist, 
dass sie oder er auf einen Standort im Gewässerraum angewiesen sei. Eine 
Standortgebundenheit ist nur im Rahmen von Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV 
erforderlich, aber (ausser bei Bst. c) gerade nicht im Rahmen von Satz 2 (vgl. 
VGE 2017/112 vom 15.11.2017 E. 3.5; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 11 N. 9). 
Dieser klare Entscheid des Verordnungsgebers kann nicht im Rahmen der 
Rechtsanwendung ausgehebelt werden.

4.4.3 Das Gesagte gilt für den gesamten Gewässerraum. Die von der BVD 
vertretene Auffassung, wonach ein Gewässerabstand von 0 m nur in selte-
nen Fällen in Frage komme, hat keine Rechtsgrundlage. Art. 41c Abs. 1 
Bst. a GSchV erlaubt zonenkonforme Anlagen «in dicht überbauten Gebie-
ten», ohne diese Möglichkeit auf einen Bereich ausserhalb eines gewissen 
Freiraums beim Ufer zu beschränken. Hätte der Verordnungsgeber einen 
gewissen Uferstreifen generell freihalten wollen, so hätte er dies so sagen 
müssen, was er in Art. 41c Abs. 1 Bst. b getan hat, aber nicht in Bst. a für 
das dicht überbaute Gebiet. Die blosse generelle Argumentation, dass 
grundsätzlich eine Baute nicht direkt an das Ufer gebaut werden dürfe, 
genügt daher nicht, um im dicht überbauten Gebiet eine zonenkonforme 
Baute, die im Übrigen den Bauvorschriften entspricht, nicht zu bewilligen. 
Dass die Gewässerfunktionen stärker beeinträchtigt werden, je näher Bau-
ten und Anlagen am Ufer stehen, mag als allgemeine Aussage in der Ten-
denz zutreffen. Massgebend ist aber stets die konkrete Interessenabwägung 
anhand der örtlichen Verhältnisse. Die Argumentation der BVD, welche 
hauptsächlich schon aus dem Umstand, dass die Baute direkt an die Ufer-
mauer zu stehen kommt, ihre Unzulässigkeit ableitet, geht damit fehl. Viel-
mehr ist eine konkrete Interessenabwägung vorzunehmen.

4.5 Zu prüfen ist somit, ob konkrete überwiegende öffentliche Interessen 
der Bewilligung entgegenstehen.

4.5.1 Auch wenn Art. 41c Abs. 1 GSchV den Behörden einen Ermessens-
spielraum gewährt, bedeutet dies nicht, dass die Bewilligung nach freiem Be-
lieben verweigert werden darf; das Ermessen ist pflichtgemäss auszuüben 
(Christoph Fritzsche, in: Hettich/Jansen/Norer [Hrsg.], Kommentar zum 
GSchG und WBG, 2016, Art. 36a N. 121). Zwar nennt Art. 41c Abs. 1 Bst. a 

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GSchV die in Frage kommenden Interessen nicht. Bei gesetzeskonformer 
Auslegung der Verordnung kommen aber für eine Verweigerung der Bewilli-
gung in erster Linie diejenigen Interessen in Frage, denen Art. 36a Abs. 1 
GSchG mit dem Gewässerraum dient (vgl. auch Christoph Fritzsche, a.a.O., 
Art. 36a N. 125; Hans W. Stutz, a.a.O., S. 124 f.).

4.5.2 In Bezug auf die natürlichen Funktionen der Gewässer (Art. 36a 
Abs. 1 Bst. a) führt die BVD in allgemeiner Weise aus, das Anliegen der Si-
cherung des Raumbedarfs für die Erfüllung der natürlichen Funktionen des 
Gewässers sei umso stärker tangiert, je näher ein Neubau an der Wasserli-
nie stehe. Der vorliegende Neubau, welcher direkt an der Schüss geplant 
sei, stehe diesem Ziel diametral entgegen. Sodann verweist sie darauf, dass 
gemäss Stellungnahme des TBA die Abwägung bei der Festlegung der was-
serbaulichen Massnahmen aus heutiger Sicht wohl deutlich stärker zu Guns-
ten des naturnahen Wasserbaus gehen würden. Sie begründet aber nicht 
konkret, inwiefern durch das Vorhaben die natürlichen Funktionen der Ge-
wässer beeinträchtigt werden sollten. Insbesondere legt sie nicht dar, wes-
halb es in der konkreten Situation für die Funktion der Gewässer erheblich 
sei, ob die Baute direkt am Ufer oder einige Meter davon entfernt steht (an-
gefochtener Entscheid E. 4h). Dabei ist wesentlich, dass heute bereits im 
fraglichen Bereich eine Ufermauer besteht. Diese Mauer würde auch bei ei-
nem Projekt, welches einen grösseren Gewässerabstand einhält, entweder 
bestehen bleiben oder durch eine neue Mauer ersetzt (vgl. Stellungnahme 
TBA vom 29.4.2022, S. 3 Variante 1; Akten Gemeinde Bd. 3 [3E] pag. 155). 
Auch wenn auf eine Überbauung des Baufelds überhaupt verzichtet würde, 
würde die bisherige Ufermauer bestehen bleiben. Eine naturnähere Gestal-
tung des Ufers würde also so oder anders nicht erfolgen. Angesichts dieser 
konkreten örtlichen Umstände ist nicht ersichtlich, inwiefern die natürlichen 
Funktionen des Gewässers – unter Einbezug der ökologischen Gegebenhei-
ten – besser gesichert würden, wenn das oberhalb der Ufermauer stehende 
Gebäude einen grösseren Abstand zur Ufermauer einhält (vgl. dazu auch 
BGE 140 II 437 E. 5.3). Die Gemeinde bringt in ihrer Stellungnahme vor Ver-
waltungsgericht (act. 4 S. 9) zudem vor, dass nicht nur am fraglichen Stand-
ort, sondern im ganzen fraglichen Gebiet kein natürlich gestaltetes, sondern 
ein verbautes Ufer besteht. Insbesondere steht auch das nördlich an das 
Baufeld angrenzende Gebäude unmittelbar an der Schüss. Nördlich ansch-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
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liessend an dieses Gebäude folgt der Bereich, in welchem die Schüss durch 
die Brücke Bözingenstrasse überquert wird mit entsprechenden Brücken-
pfeilern und Uferverbauungen. Eine Revitalisierung im Sinn von Art. 38a 
GSchG, zu deren Sicherung eine Freihaltung des Ufers erforderlich wäre, 
erscheint daher als äusserst unrealistisch. Es wird denn auch von keiner 
Seite vorgebracht, es bestehe für das betreffende Gebiet eine Revitalisie-
rungsplanung. Schliesslich haben auch die im Baubewilligungsverfahren 
beim kantonalen Amt für Landwirtschaft und Natur (LANAT) eingeholten 
Amtsberichte Naturschutz vom 25. Oktober 2021 (Akten Gemeinde Bd. 3 
[3E] pag. 125) und Fischerei vom 24. September 2021 (Akten Gemeinde 
Bd. 3 [3E] pag. 101) (u.a.) unter den Aspekten der Ufervegetation (Art. 21 f. 
des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz 
[NHG; SR 451]) und der fischereirechtlichen Aspekte (Art. 8-10 des 
Bundesgesetzes vom 21. Juni 1991 über die Fischerei [BGF; SR 923.0]) 
dem Projekt zugestimmt. Das Fischereiinspektorat hat verlangt, dass vor der 
Ufermauer Blocksteine in die Schüss verlegt werden, was als Auflage in den 
Gesamtentscheid aufgenommen wurde. Die BVD legt nicht dar, inwiefern 
diese Beurteilung rechtswidrig wäre. Für die damit verfolgten Anliegen ist es 
unerheblich, ob die Baute direkt an der Ufermauer oder einige Meter davon 
entfernt steht. Es ist somit nicht ersichtlich, dass konkrete Interessen der 
natürlichen Gewässerfunktion dem Vorhaben entgegenstehen würden.

4.5.3 In Bezug auf die Funktion des Hochwasserschutzes (Art. 36a Abs. 1 
Bst. b GSchG) ist vorab zu bemerken, dass dieser schon vor dem Erlass von 
Art. 36a GSchG kantonalrechtlich durch Art. 48 WBG geregelt war (vorne 
E. 3.3.2; vgl. auch Christoph Fritzsche, a.a.O., Art. 36a N. 18 ff.). Diesbezüg-
lich hat somit die Revision des GSchG von 11. Dezember 2009 keine inhalt-
liche Änderung gebracht, weshalb insoweit materiell die auf das WBG ge-
stützte Beurteilung auch im Rahmen von Art. 41c Abs. 1 Bst. a GschV über-
nommen werden kann. Im Rahmen der Prüfung des strittigen Bauprojekts 
war der Hochwasserschutz ein wichtiges Thema. Wie vorne in E. 2.2 und 2.3 
dargelegt, wurde in Zusammenarbeit zwischen der Bauherrschaft, dem TBA, 
der Gemeinde und dem SAES eine Lösung ausgearbeitet, welche im Bau-
bewilligungsverfahren abschliessend durch das TBA beurteilt wurde (Amts-
berichte TBA vom 21.10.2021 und 29.4.2022). Die BVD argumentiert in ih-
rem Entscheid, gemäss Beurteilung durch das TBA sei wegen des Bauvor-

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habens eine künftige wasserbauliche Tätigkeit nicht oder nur sehr erschwert 
möglich. Indessen hat das TBA in seinem Amtsbericht vom 21. Oktober 2021 
den Antrag gestellt, die wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung nach 
Art. 48 WBG zu erteilen, da das Projekt die Hochwasservorgaben berück-
sichtige und die nötigen Massnahmen im Plan Wasserbau/Naturgefahren/lo-
kaler Objektschutz aufgeführt seien. Unter Berücksichtigung der Auflagen 
könnten die negativen Auswirkungen auf ein verhältnismässiges Ausmass 
reduziert werden (Akten BVD pag. 89 Beilage 6). Der Antrag wird im ergän-
zenden Amtsbericht vom 29. April 2022 bestätigt (Akten BVD pag. 89 Bei-
lage 5). In der diesem Bericht beiliegenden Stellungnahme vom 29. April 
2022 (Akten Gemeinde Bd. 3 [3E] pag. 155) werden drei Varianten für das 
Bauvorhaben skizziert. Bei Variante 1 bestehe ein genügender Abstand, so 
dass zu einem späteren Zeitpunkt die Ufermauer ohne erheblichen Mehrauf-
wand erstellt oder ersetzt werden kann. Bei Variante 2, die von den Be-
schwerdeführerinnen schliesslich gewählt wurde, sei der bauliche Unterhalt 
oder der Ersatz der Mauer nur mit erheblichem Mehraufwand möglich; dieser 
Aufwand sei von den Gesuchstellerinnen zu tragen. Der Amtsbericht erach-
tet also den Unterhalt oder Ersatz der Mauer bei dieser Variante nicht als 
technisch unmöglich, sondern bloss als kostspielig. In der Baubewilligung 
wurde entsprechend dem Antrag des TBA die Auflage aufgenommen, dass 
die Bauherrinnen die Mehrkosten tragen, wenn das Gewässer im öffentli-
chen Interesse verbaut oder umgestaltet werden sollte oder durch die Ertei-
lung der Ausnahmebewilligung die Wasserbaukosten erhöht werden sollten. 
Es ist nicht ersichtlich, worin unter diesen Umständen noch ein überwiegen-
des wasserbaupolizeiliches Interesse an einer Verweigerung der Bewilligung 
bestehen könnte. Auch die BVD macht nicht konkret geltend, dass und in-
wiefern mit dem streitbetroffenen Projekt der Hochwasserschutz beeinträch-
tigt sei. Sie nimmt nur Bezug auf die im Beschwerdeverfahren eingereichte 
erneute Stellungnahme des TBA vom 20. Juni 2023, wonach das Bauvorha-
ben den Gewässerabstand so stark unterschreite, dass eine zukünftige was-
serbauliche Tätigkeit «nicht oder nur sehr erschwert» möglich sei (Akten 
BVD pag. 89). Der Bericht begründet aber nicht, inwiefern entgegen den 
früheren Beurteilungen des TBA die wasserbauliche Tätigkeit überhaupt 
nicht mehr möglich sein soll. Im Bericht wird zudem auch ausgeführt, aus 
heutiger Sicht, gestützt auf Art. 36a GSchG, aber auch Art. 4 des Bundesge-
setzes vom 21. Juni 1991 über den Wasserbau (SR 721.100; nachfolgend: 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
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eidg. WBG) und Art. 37 GSchG, würde die Abwägung bei der Festlegung der 
wasserbaulichen Massnahmen wohl deutlich stärker zu Gunsten des natur-
nahen Wasserbaus gehen und nicht nur die hochwassertechnischen Anfor-
derungen berücksichtigen. Damit werden aber nicht wasserbaupolizeiliche 
bzw. hochwassertechnische Aspekte angesprochen, sondern andere Anlie-
gen.

4.5.4 Weiter führt die BVD (im Zusammenhang mit Art. 48 WBG) aus, der 
Standort direkt am Fluss widerspreche dem Interesse der Allgemeinheit an 
der Zugänglichkeit der Gewässer (angefochtener Entscheid E. 5f).

4.5.4.1 In Literatur und Rechtsprechung wird das Interesse der Öffentlichkeit 
an einem erleichterten Zugang zum Gewässer als Interesse genannt, das im 
Rahmen von Art. 41c Abs. 1 Bst. a zu berücksichtigen sei (BGE 140 II 437 
E. 6, 139 II 470 E. 4.5; BGer 1C_402/2020 vom 25.1.2021 E. 4.1; Christoph 
Fritzsche, a.a.O., Art. 36a N. 126; vgl. auch Art. 3 Abs. 2 Bst. c RPG). Im 
vorliegenden Fall ist allerdings die Schüss im Bereich der Bauparzelle durch 
die Ufermauer abgegrenzt, so dass der Zugang direkt ans Gewässer von 
vornherein nicht möglich ist. Denkbar wäre höchstens ein Zugang oberhalb 
der Ufermauer. Indessen sieht Art. 36a GSchG kein Enteignungsrecht vor, 
um den Zugang zu Privateigentum am Ufer von Gewässern für das Publikum 
zu ermöglichen. Ein solcher Zugang ist daher nur dort möglich oder abseh-
bar, wo der Uferbereich als öffentliche Sache (Art. 664 des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]) oder als Sache im Gemeingebrauch dem 
Publikum zugänglich ist oder allenfalls dort, wo ein Plan für einen Uferweg 
besteht (so in der Konstellation von BGE 140 II 437 E. 6), im Übrigen aber 
nur im Rahmen des Privatrechts. 

4.5.4.2 Im vorliegenden Fall steht das Baugrundstück im Privateigentum. Zu 
Lasten des Baugrundstücks bestehen als Grunddienstbarkeiten ein öffentli-
ches Wegrecht und eine Dienstbarkeit «Öffentliche Plätze» zu Gunsten der 
EG Biel. Gestützt darauf führt auf der Bauparzelle ein öffentlicher Wander-
weg südwestlich des bestehenden Schuppens (also von der Schüss aus ge-
sehen hinter dem Schuppen) über den Renfer Park nach Nordwesten bis zur 
Bözingenstrasse. In einer Anfrage der Bauherrschaft an den SAES vom 
16. März 2020 (Beilage 5 zur Beschwerde) wurde auf diesen Weg Bezug 
genommen, der bei einem Bauprojekt, das 3 m vom Ufer entfernt steht, direkt 

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entlang der Hausfassade verlaufen würde, während mit der Platzierung der 
Baute an das Ufer ein Abstand zum Weg eingehalten werden könne. Offen-
sichtlich war also auch beim Projekt, das 3 m vom Ufer entfernt steht, nicht 
vorgesehen, den Weg direkt entlang der Ufermauer zu führen. Im Baubewil-
ligungsverfahren wurde vom TBA ein Fachbericht Fuss- und Wanderwege 
vom 12. Januar 2021 eingereicht (Akten Gemeinde Bd. 3 [3E] pag. 139), 
welcher der Baubewilligung zustimmte unter einigen Auflagen, u.a., dass der 
Wanderweg während der gesamten Bauzeit begehbar und sicher sein 
müsse. Hingegen wurde nicht verlangt, dass der Wanderweg direkt an das 
Flussufer verlegt wird. Der Gesamtentscheid übernahm diese Auflagen, äus-
serte sich aber nicht weiter zur Thematik des Wanderwegs. Im ganzen Ver-
fahren hat offensichtlich niemand in Betracht gezogen, die Bauherrschaft 
könnte zivilrechtlich verpflichtet sein, einer Verlegung des Wanderwegs di-
rekt an das Flussufer zuzustimmen (vgl. Art. 738 und 739 ZGB). Zudem sieht 
auch das Gesetz vom 6. Juni 1982 über See- und Flussufer (SFG; 
BSG 704.1) keinen Uferweg an der Schüss vor (vgl. Art. 2 SFG und Art. 1 
Abs. 1 der See- und Flussuferverordnung vom 29. Juni 1983 [SFV; 
BSG 704.111]). Insgesamt gibt es somit keinen Anhaltspunkt dafür, dass die 
Öffentlichkeit einen besseren Zugang zum Ufer hätte, wenn die Baute von 
der Ufermauer zurückversetzt würde. 

4.5.5 Die BVD hat zudem erwogen (angefochtener Entscheid E. 6c S. 15), 
auf der hier betroffenen Flussseite bestehe im Perimeter der UeO südlich 
des strittigen Projekts ein beachtlicher Grüngürtel zwischen Fluss und 
Überbauung; mit dem Neubau unmittelbar am Gewässer verbaue man sich 
langfristig die Möglichkeit, diesen Grüngürtel in nördliche Richtung 
weiterzuführen. In dieser Hinsicht gilt analoges wie in Bezug auf den Zugang 
zum Gewässer (vorne E. 4.5.4): Die BVD nennt keine Rechtsgrundlage, 
welche die Bauherrschaft verpflichten könnte, auf ihrem Baufeld einen 
Grüngürtel anzulegen. Auch abgesehen davon könnte mit einer 
Rückversetzung des Bauprojekts um einige Meter vom Ufer weg kein solcher 
Grüngürtel ermöglicht werden. Ein Grüngürtel in ähnlicher Breite, wie er 
südlich der Bauparzelle besteht, würde nämlich einen wesentlich grösseren 
Abstand bedingen und würde die Überbauung des Baufelds 2.1 völlig 
verunmöglichen. Schliesslich ist eine Fortsetzung des Grüngürtels in 
nördliche Richtung bis zur Bözingenstrasse von vornherein nicht möglich, da 

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auch dort ein Gebäude direkt am Ufer steht. Weitere konkrete Anliegen der 
Gewässernutzung (Art. 36a Abs. 1 Bst. c GSchG), die der Bewilligung 
entgegenstehen könnten, hat die BVD nicht benannt und sind auch nicht 
ersichtlich.

4.5.6 Zusammenfassend begründet somit die BVD die Verweigerung der 
Bewilligung nicht überzeugend mit konkreten Interessen, die dem Vorhaben 
entgegenstehen, sondern in erster Linie mit dem allgemeinen Argument, ein 
Uferstreifen von einer gewissen Breite müsse grundsätzlich frei gehalten 
werden. Wie dargelegt (vorne E. 4.4.3) trifft dieses Argument jedoch in dieser 
allgemeinen Form nicht zu. Auch die Beschwerdegegnerin macht keine 
konkreten entgegenstehenden Interessen geltend, sondern verweist nur in 
allgemeiner Weise auf Interessen am Gewässerschutz (Beschwerdeantwort 
S. 20 f.). Es kann somit entgegen der Auffassung der BVD nicht gesagt 
werden, dass eine Bewilligung nach Art. 41c Abs. 1 GSchV nicht möglich sei. 
Selbst wenn allenfalls je nach Gewichtung der involvierten Interessen eine 
Verweigerung der Bewilligung vertretbar wäre, wäre sie jedenfalls nicht 
zwingend; im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung ist es 
zumindest möglich und rechtlich vertretbar, das Projekt als bewilligungsfähig 
zu betrachten.

4.6 Bei dieser Ausgangslage erscheint auch die von der BVD 
vorgenommene Gesamtinteressenabwägung als rechtsfehlerhaft.

4.6.1 Die BVD anerkennt zwar das grundsätzliche Interesse an 
Planbeständigkeit, legt aber Gewicht auf den Umstand, dass die UeO 
«Renfer-Areal» den Planungshorizont von 15 Jahren erheblich überschreite, 
was den Grundsatz der Planbeständigkeit bereits deutlich abschwäche. Auf 
der anderen Seite sei das Interesse an einer Plananpassung gross, um den 
wichtigen Anliegen des Gewässerschutzgesetzes Nachachtung zu 
verschaffen, zumal nicht von einem unbedeutenden Verstoss gegen die 
Gewässerschutzvorschriften gesprochen werden könne (angefochtener 
Entscheid E. 6b und c). – Dass der Planungshorizont von 15 Jahren (Art. 15 
Abs. 1 RPG) mit einer UeO überschritten ist, bedeutet aber noch nicht, dass 
diese automatisch ausser Kraft tritt. Nutzungspläne sollen allen Beteiligten, 
namentlich auch den Bauinteressentinnen und -interessenten, Planungs-, 
Rechts- und Investitionssicherheit verschaffen. Der Ablauf des 

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Planungshorizonts von 15 Jahren hebt dieses Interesse nicht auf. Er 
bedeutet, dass der Grundsatz der Planbeständigkeit einer Planänderung 
nicht mehr zwingend entgegensteht (Art. 21 RPG), doch hat auch dann die 
Planänderung grundsätzlich auf dem ordentlichen Weg der formellen 
Plananpassung zu erfolgen, bei welchem die Bevölkerung und die 
besonders Betroffenen ihre Mitwirkungsrechte wahrnehmen können (Art. 4 
RPG; Art. 58 ff. BauG). In diesem Rahmen sind Planänderungen möglich 
und zulässig, die nicht auf geänderte rechtliche Verhältnisse, sondern auf 
andere Bewertungen zurückgehen. Die Rechtsprechung zur Überprüfung 
von Nutzungsplänen hat sich denn auch oft im Zusammenhang mit 
Begehren auf formelle Änderung einer Planung entwickelt (vgl. 
BGer 1C_753/2021 vom 24.1.2023 E. 6.4, mit Zusammenfassung der 
Rechtsprechungsentwicklung). Wird hingegen im Rahmen eines konkreten 
Bauprojekts eine bestehende Nutzungsordnung akzessorisch überprüft, so 
wird die Bauherrschaft, die sich auf den Plan verlassen hat, ohne vorheriges 
Planänderungsverfahren überrascht. Das Interesse an der 
Planbeständigkeit gewichtet in diesem Rahmen grundsätzlich höher als im 
Rahmen einer ordentlichen Planänderung. Zudem ist bei der 
Interessenabwägung auch das Gewicht des Änderungsgrunds massgebend 
(vorne E. 3.2). Widerspricht die bestehende Planung einer zwingenden 
neuen Vorschrift, so besteht ein erhebliches Interesse daran, dieses neue 
Recht zur Geltung zu bringen. Dies ist etwa der Fall bei der gesetzlich 
gebotenen (Art. 15 Abs. 2 RPG) Anpassung einer zu grossen Bauzone (vgl. 
etwa BGE 148 II 417; s. auch BGE 140 II 25 E. 4 und 5) oder bei einem 
Widerspruch zur Zweitwohnungsgesetzgebung (BGE 145 II 83 E. 7). Wenn 
aber die neuen Rechtsvorschriften eine Interessenabwägung im Einzelfall 
zulassen oder – wie dies bei Art. 41c Abs. 1 Bst. a GSchV der Fall ist – sogar 
zwingend verlangen, ist im Sinn der praktischen Konkordanz (BGE 139 I 16 
E. 4.2.2) eine Lösung anzustreben, die den beiden konträren Anliegen 
möglichst weitgehend Rechnung trägt. Wie vorne dargelegt (E. 4.5.6) 
schliesst das neue Gewässerschutzrecht die Erteilung der Bewilligung 
jedenfalls nicht zwingend aus, sondern belässt Raum für eine 
Interessenabwägung, welche auch dem Anliegen der Planbeständigkeit 
Rechnung trägt. Hinzu kommt, dass hier gewichtige städtebauliche 
Interessen bestehen, dass das inmitten des dicht überbauten Gebiets 

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liegende Renfer-Areal gemäss der Nutzungsplanung überbaut werden kann, 
wie die Gemeinde mit Recht geltend macht.

4.6.2 Schliesslich hat die BVD auch das private Interesse der 
Bauherrschaft nur in sehr allgemeiner Weise erwähnt (angefochtener 
Entscheid E. 6b S. 14 oben), aber nicht konkret gewichtet. Insbesondere hat 
sie in keiner Weise die ganze Geschichte des Projekts und den Aspekt von 
Treu und Glauben berücksichtigt, wie die Beschwerdeführerinnen mit Recht 
kritisieren. Staatliche Organe und Private handeln nach Treu und Glauben 
(Art. 5 Abs. 3 BV). Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen 
Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden 
(Art. 9 BV). Aus der Darstellung des Verfahrensablaufs (vorne E. 2.2 und 
2.3) ergibt sich, dass für das streitbetroffene Projekt in einem mehrjährigen 
Prozess zahlreiche Anfragen und Abklärungen erfolgten, wobei in 
Zusammenarbeit zwischen den Behörden und der Bauherrschaft 
insbesondere der Gewässerabstand diskutiert wurde. Das TBA als für den 
Wasserbau zuständiges Amt der BVD (Art. 12 Abs. 1 Bst. c der Verordnung 
über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
[Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191]) hat nach 
eingehenden Diskussionen zugestimmt, dass das Gebäude an die 
Schüssmauer erstellt werden kann, wogegen auch das ebenfalls der BVD 
angegliederte, für den Gewässerschutz zuständige Amt für Wasser und 
Abfall des Kantons Bern (AWA) nicht opponierte (vgl. E-Mail vom 12.3.2021, 
Akten Gemeinde Bd. 3 [3E] pag. 166, worin das Amt auf eine Stellungnahme 
zum Baugesuch verzichtete). Gestützt auf diese Stellungnahmen hat die 
Bauherrschaft das Projekt mit der direkt an die Ufermauer gestellten Baute 
ausgearbeitet und im Baubewilligungsverfahren erneut verschiedentlich 
angepasst. Gemäss Angaben der Beschwerdeführerinnen sind aufgrund der 
mehrfachen behördlicherseits gewünschten Projektanpassungen bisher 
Planungs- und Projektkosten von rund einer Million Franken angefallen 
(Beschwerde S. 8 f.). Diese Angabe wird zwar nicht belegt, sie erscheint 
aber angesichts der jahrelangen Planung und der damit verbundenen 
Behördenkontakte jedenfalls in der Grössenordnung als plausibel. So wurde 
allein für den Gesamtentscheid der EG Biel eine Gebühr von Fr. 63ʹ644.30 
in Rechnung gestellt. Wenn nun am Ende eines derart langdauernden und 
kostspieligen Planungsverfahrens die Vorinstanz (Direktion) im Gegensatz 

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zur Beurteilung ihres eigenen Fachamts einen grösseren Gewässerabstand 
verlangt und damit einen erheblichen Planungs- und Projektierungsaufwand 
zunichte macht, so tritt das in ein Spannungsfeld zu Treu und Glauben, umso 
mehr als auch nicht feststeht, ob ein (erneut) geändertes Projekt nach 
Auffassung der BVD überhaupt bewilligungsfähig wäre (vgl. vorne E. 4.3.3). 
Zwar ist die BVD als Rechtsmittelinstanz nicht an eine allenfalls 
unzutreffende Rechtsauffassung ihres Amtes gebunden. Auch schafft eine 
Rechtsauskunft vorgängig zu einem Baubewilligungsverfahren für sich allein 
keine Vertrauensgrundlage (BVR 2009 S. 87 E. 4.4.3). Der vorliegende Fall, 
in welchem in einem langjährigen Verfahren in Zusammenarbeit zwischen 
Behörden (insbesondere TBA) und Bauherrschaft die schliesslich zu 
beurteilende Lösung festgelegt wurde, geht aber weit über eine blosse 
Voranfrage hinaus. Vor allem fällt ins Gewicht, dass die BVD ihren Entscheid 
wesentlich damit begründet hat, das TBA habe in seiner im Rahmen des 
Beschwerdeverfahrens eingereichten Stellungnahme vom 20. Juni 2023 
ausgeführt, die Abwägung bei der Festlegung der wasserbaulichen 
Massnahmen würden «aus heutiger Sicht […] wohl deutlich stärker zu 
Gunsten des naturnahen Wasserbaus gehen» (angefochtener Entscheid 
E. 4h). Die BVD stellt insoweit darauf ab, dass das TBA heute eine andere 
Meinung zu vertreten scheint, als es im Verlauf des Planungs- und 
Bewilligungsverfahren vertreten hat. Hinzu kommt, dass diese geänderte 
Optik keineswegs rechtlich zwingend ist (vorne E. 4.4.3), sondern auf einer 
Interessenabwägung beruht, die man zumindest in guten Treuen auch 
anders vornehmen kann (vorne E. 4.5.6 und 4.6.1). Unter diesen Umständen 
ist hier dem Grundsatz von Treu und Glauben Rechnung zu tragen.

4.7 Insgesamt ist also die UeO «Renfer-Areal» entgegen der Auffassung 
der BVD trotz der seit ihrem Erlass in Kraft getretenen Änderung des GSchG 
und der GSchV nach wie vor eine taugliche planungsrechtliche Grundlage 
für das Projekt.

5.

Zu prüfen sind weiter die Aspekte der Wasserbaugesetzgebung.

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5.1 Mit der Baubewilligung wurde zugleich die 
Wasserbaupolizeibewilligung nach Art. 48 WBG erteilt. Die BVD hat im 
angefochtenen Entscheid (E. 5) erwogen, nach geltendem Recht werde eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 48 Abs. 4 WBG nur erteilt, wenn ein 
wichtiger Grund vorliege und keine überwiegenden Interessen 
entgegenstehen. Der blosse Wunsch nach einer optimalen 
gewinnbringenden Nutzung des Grundstücks stelle keinen Ausnahmegrund 
dar. Das Vorhaben beeinträchtige gemäss TBA das Gewässer, den 
Gewässerunterhalt und den Wasserbau und sei daher auf eine 
Ausnahmebewilligung angewiesen. Es fehle aber an einem wichtigen Grund 
für eine Ausnahmebewilligung. Zudem stünden der wasserbaupolizeilichen 
Ausnahmebewilligung überwiegende Interessen entgegen. Im 
Zusammenhang mit der Planbeständigkeit hat die BVD mit Blick auf die 
vorangegangenen Ausführungen zum Gewässerschutz offengelassen, ob 
diesbezüglich eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vorliege 
(E. 6d).

5.2 Im Rahmen einer akzessorischen Überprüfung einer 
Nutzungsplanung ist als erster Schritt zu prüfen, ob eine Veränderung der 
Verhältnisse vorliegt (vorne E. 3.2). Die BVD liess die Frage mit Blick auf das 
WBG offen. Wie vorne dargelegt (E. 3.3.2), verlangte Art. 48 Abs. 1 WBG 
schon in der ursprünglichen Fassung von 1989 für Bauten, die weniger als 
10 m vom Gewässer entfernt sind, eine wasserbaupolizeiliche Bewilligung. 
Abs. 3 enthielt die Verweigerungsgründe. Mit Gesetzesänderung vom 
17. März 2014 wurde Art. 48 WBG terminologisch dem revidierten Art. 36a 
GSchG angepasst. Die Verweigerungsgründe bzw. 
Bewilligungsvoraussetzungen werden heute auf Verordnungsstufe 
konkretisiert (vgl. Art. 48 Abs. 3 WBG in der aktuellen Fassung) und sind in 
Art. 39a WBV enthalten. Sie stimmen im Wesentlichen mit denjenigen von 
aArt. 48 Abs. 3 WBG überein. Neu ist einzig Bst. h, wonach eine 
Beeinträchtigung auch vorliegt, wenn «infolge des Vorhabens künftig 
zusätzliche Aufwendungen bei Wasserbau oder Gewässerunterhalt zu 
erwarten sind». Bereits der alte wie der neue Art. 48 Abs. 5 WBG enthielt 
aber der Grundsatz, dass die Empfängerin oder der Empfänger der 
Ausnahmebewilligung die Mehrkosten trägt, wenn durch die Ausübung der 
Wasserbaubewilligung die Wasserbaukosten erhöht werden. Wie die BVD 

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Seite 32

im angefochtenen Entscheid (E. 6d) mit Recht ausgeführt hat, war somit die 
Rechtslage bezüglich der wasserbaupolizeilichen Ausnahmebewilligung im 
Zeitpunkt des Erlasses der UeO «Renfer-Areal» mehr oder weniger identisch 
mit der heutigen.

5.3 Daraus ergibt sich, dass in Bezug auf Art. 48 WBG keine 
Veränderung in den rechtlichen Verhältnissen gegenüber dem Zeitpunkt der 
Genehmigung der UeO «Renfer-Areal» erfolgt ist. Eine akzessorische 
Überprüfung der UeO entfällt insoweit. Diese bleibt unter dem Aspekt von 
Art. 48 WBG rechtsverbindliche Grundlage für das Bauprojekt. Damit ist es 
auch unerheblich, ob ein wichtiger Grund für die Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung vorliegt. 

5.4 Im Übrigen sind die wasserbaupolizeilichen Aspekte, soweit sie heute 
nicht nur im Rahmen des WBG, sondern auch von Art. 36a GSchG zu 
beurteilen sind, erfüllt, mit Einschluss der Verpflichtung der Bauherrschaft 
zur Tragung allfälliger projektbedingter wasserbaulicher Mehrkosten (vorne 
E. 4.5.3).

6.

Zu prüfen sind weiter die Aspekte des Ortsbildschutzes und des Schatten-
wurfs.

6.1 In der Beschwerde an die BVD hatte die heutige Beschwerdegegne-
rin auch eine Verletzung des Ortsbildes und übermässigen Schattenwurf 
gerügt. Die BVD hat sich zu diesem Aspekt im angefochtenen Entscheid 
nicht geäussert, da sie schon aus anderen Gründen die Baubewilligung auf-
hob. Im Verfahren vor Verwaltungsgericht haben sich aber die Parteien zu 
diesem Aspekt geäussert. Die Sache ist zudem liquid, so dass sie vom Ver-
waltungsgericht beurteilt werden kann.

6.2 In ihrer Einsprache hatte die Beschwerdegegnerin kritisiert, nach 
Art. 25 der Bauverordnung der EG Biel vom 2. Oktober 1998 (SGR 721.12) 
habe ein Projekt eine insgesamt gute Gesamtwirkung zu erreichen. Das frag-
liche Projekt widerspreche dieser Anforderung. Im Weiteren sei davon aus-

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zugehen, dass das Bauvorhaben aufgrund seiner Dimension hinsichtlich des 
zu erwartenden Schattenwurfs einen deutlich negativen Einfluss auf ihre Lie-
genschaft haben werde. Es sei daher ein Schattendiagramm zu erstellen 
(Akten Gemeinde Bd. 4 [3F] pag. 24 f.). Im Gesamtentscheid erwog die Ge-
meinde (E. 3.5.2 S. 18 ff.), gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Orts-
bild- und Landschaftsschutzes dürften in der Regel Art und Mass der nach 
Nutzungsplanung zulässigen Nutzung nicht eingeschränkt werden. Das Bau-
vorhaben entspreche den Dimensionen der geltenden Nutzungsordnung. 
Das Projekt sei dem städtischen Fachausschuss für Planungs- und Baufra-
gen vor der Baueingabe viermal unterbreitet und im Anschluss an jede Sit-
zung überarbeitet worden. Nach der vierten Sitzung habe der Ausschuss das 
Projekt gutgeheissen. Er habe insbesondere festgehalten, dass sich die Fas-
sadengestaltung harmonisch in die Umgebung einfüge. Nach einer Sitzung 
vom 23. November 2022 habe der Fachausschuss abschliessend festgehal-
ten, das Projekt entspreche in Konzept, Volumen, Gestaltung und Materiali-
sierung dem hohen Anspruch des Ortes. Sodann habe auch die kantonale 
Denkmalpflege, die beigezogen worden sei, weil sich das Bauvorhaben in 
einem ISOS-Perimeter und in Nachbarschaft zu Baudenkmälern befinde, mit 
Fachbericht vom 8. März 2021 der Erteilung der Baubewilligung zugestimmt. 
In Bezug auf den Schattenwurf erwog die Baubewilligungsbehörde (E. 3.5.7 
S. 21 f.), dem Interesse an einer genügenden Besonnung werde durch die 
baupolizeilichen Masse Rechnung getragen. Das Bauvorhaben sei kein 
Hochhaus und entspreche den Vorgaben des Baurechts und der Nutzungs-
ordnung. Seine Auswirkungen auf Nachbarbauten seien daher zulässig.

6.3 In der Beschwerde an die BVD hatte die Beschwerdegegnerin gel-
tend gemacht, das Bauvorhaben hebe sich als Fremdkörper deutlich vom 
übrigen Orts- und Quartierbild sowie der Uferfläche ab. Der Fachausschuss 
und die Denkmalpflege hätten sich an der UeO «Renfer-Areal» orientiert, die 
jedoch anpassungsbedürftig sei und damit auch für die Beurteilung der Ge-
samtwirkung nicht mehr massgebend sein könne. Auch in Bezug auf den 
Schattenwurf rügte die Beschwerdegegnerin, die Argumentation der Baube-
willigungsbehörde gehe fehl, weil der Gesamtentscheid nicht einer zonen-
mässigen Nutzung entspreche. Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 
macht die Beschwerdegegnerin erneut geltend, die UeO «Renfer-Areal» sei 
anpassungsbedürftig und könne nicht mehr als Grundlage für die Beurteilung 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11.02.2025, Nr. 100.2023.239U, 
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der Gesamtwirkung dienen. Aus dem gleichen Grund gehe auch die Argu-
mentation der Gemeinde in Bezug auf den Schattenwurf fehl. Die Beschwer-
degegnerin beanstandet diese beiden Aspekte somit einzig auf der Grund-
lage ihrer Auffassung, wonach das Bauprojekt grundsätzlich nicht entspre-
chend der geltenden UeO errichtet werden könne. Da – wie dargelegt (vorne 
E. 4 und 5) – das Projekt nach wie vor auf der Grundlage der UeO bewilligt 
werden kann, entfällt die Grundlage dieser Argumentation. Weitere, spezifi-
sche Argumente gegen die Beurteilung dieser Aspekte im Gesamtentscheid 
bringt die Beschwerdegegnerin nicht vor.

7.

7.1 Die Beschwerde erweist sich damit als begründet. Der Entscheid der 
BVD vom 14. August 2023 ist aufzuheben und das Bauvorhaben nach Mass-
gabe des Gesamtentscheids der Einwohnergemeinde Biel vom 12. April 
2023 zu bewilligen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwer-
degegnerin die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wie auch 
diejenigen des Beschwerdeverfahrens vor der BVD. Sie hat den Beschwer-
deführerinnen die Parteikosten für das Verfahren vor der BVD und vor dem 
Verwaltungsgericht zu ersetzen.

7.2 Die Kostennote für das vorinstanzliche Verfahren liegt bei den Akten, 
diejenige für das verwaltungsgerichtliche Verfahren wurde eingeholt. Die 
Kostennote für das Verfahren vor der BVD liegt im Rahmen von Art. 11 
Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des 
Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811), 
diejenige für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht übersteigt diesen 
hingegen deutlich: In ihrer Kostennote vom 24. Dezember 2024 machen die 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen ein Honorar von Fr. 16'480.-- 
geltend, bei einem Zeitaufwand von 55,6 Stunden, zuzüglich Auslagen von 
Fr. 560.32 und Fr. 1'314.09 MWSt (act. 20A). Dabei verweisen sie auf 
Art. 11, 16 und 9 PKV und gewichten die massgeblichen Bemessungskrite-
rien, d.h. den in der Sache gebotenen Zeitaufwand, die Bedeutung der Streit-
sache und die Schwierigkeit des Prozesses als überdurchschnittlich. Mit 
Blick auf den anwendbaren Rahmentarif von Fr. 400.-- bis Fr. 11'800.-- pro 

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Instanz und die obgenannten Kriterien erscheint diese Forderung als über-
höht (vgl. Art. 41 Abs. 1 und 3 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 
28. März 2006 [KAG; BSG 168.11]). Ein Zuschlag, wie ihn Art. 11 Abs. 2 
PKV vorsieht, kommt hier nicht infrage: In planungs- und baurechtlichen 
Streitigkeiten geht das Verwaltungsgericht in der Regel davon aus, dass 
keine bedeutenden vermögensrechtlichen Interessen betroffen sind (vgl. 
BVR 2013 S. 443 E. 6.2; VGE 2023/8/14 vom 24.4.2024 E. 6.5; Ruth Her-
zog, a.a.O., Art. 104 N. 20). Weshalb es hier anders sein sollte, ist weder 
dargetan noch ersichtlich. Weiter waren weder der gebotene Aufwand noch 
die Bedeutung der Streitsache noch die Schwierigkeit des Prozesses derart 
überdurchschnittlich, dass sich ein solches Übersteigen des Rahmentarifs 
rechtfertigen würde. Zwar stellten sich Sachverhalts- und Rechtsfragen von 
einer gewissen Schwierigkeit. Zudem waren umfangreiche Akten zu sichten 
und gab es einen zweiten Schriftenwechsel. Die Rechtsvertreter waren aber 
bereits aus dem vorinstanzlichen Verfahren mit der Sache vertraut und es 
wurden keine Beweismassnahmen angeordnet. Gerade auch im Vergleich 
mit anderen planungs- und baurechtlichen Verfahren sind die tatsächlichen 
und rechtlichen Verhältnisse nicht derart überdurchschnittlich komplex, dass 
ein Zuschlag im Sinn von Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV in Betracht käme. Unter 
Berücksichtigung der gesamten Umstände erscheint für das Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht deshalb ein Parteikostenersatz von pauschal 
Fr. 12'000.-- (inkl. Auslagen) als angemessen. Die Mehrwertsteuer ist nicht 
zu berücksichtigen, da die Beschwerdeführerinnen selber mehrwertsteuer-
pflichtig sind und die ihrer Rechtsvertretung geschuldete MWSt als Vorsteuer 
in Abzug bringen können (BVR 2015 S. 541 E. 8.2; Ruth Herzog, a.a.O., 
Art. 104 N. 10). Der Gemeinde sind keine Parteikosten angefallen; sie hätte 
ohnehin keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 1 und 4 
VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Bau- und Ver-
kehrsdirektion des Kantons Bern vom 14. August 2023 wird aufgehoben 

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und das Bauvorhaben nach Massgabe des Gesamtentscheids der Ein-
wohnergemeinde Biel vom 12. April 2023 bewilligt.

2. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'500.--, und des Verfahrens vor der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern, bestimmt auf Fr. 2'200.--, 
werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

b) Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 4'500.-- wird den Beschwerde-
führerinnen nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

3. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführerinnen die Parteikos-
ten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
Fr. 12'000.-- (inkl. Auslagen), und für das Verfahren vor der BVD, be-
stimmt auf Fr. 8'360.20 (inkl. Auslagen), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerinnen
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Einwohnergemeinde Biel
- Bundesamt für Umwelt

und mitzuteilen:
- Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern
- Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis III

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes-
gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.