# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 34d82397-f45a-5fa6-896a-60f88b737b93
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-29
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 29.11.2023 III 2023 73
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-73_2023-11-29.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 73

Entscheid vom 29. November 2023 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________
vertreten durch B.________, c/o C.________,

2. B.________, c/o C.________,
Beschwerdeführer,

gegen

1. Gemeinderat Arth,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, 
Vorinstanzen,

3. E.________ AG, c/o F.________,
4. G.________ AG,

vertreten durch Rechtsanwälte H.________, 
und/oder I.________,

5. J.________,
vertreten durch Rechtsanwalt K.________,

6. L.________,
vertreten durch Rechtsanwalt M.________,
Beigeladene,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Teilrevision Nutzungsplanung Gemeinde 
Arth: Bahnhof Süd, Goldau)

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Sachverhalt:

A. Im Amtsblatt Nr. (…) publizierte der Gemeinderat Arth die "Teilnutzungs-
planung Bahnhof Süd, Goldau" und legte als verbindliche Unterlagen den "Teil-
nutzungsplan Bahnhof Süd, Goldau," und die "Änderungen Baureglement" sowie 
als orientierende Unterlagen den "Planungsbericht nach Art. 47 RPV", alle Unter-
lagen datierend vom 1. Mai 2020, öffentlich auf. Weitere Auflageakten waren drei 
Infrastrukturverträge zur Arealentwicklung der J.________, der N.________ und 
der E.________ AG, alle vom 14. April 2020. 

B.1 Gegen diese Teilnutzungsplanung erhoben unter anderem A.________ 
und B.________, O.________ und P.________ am 24. Juli 2020 Einsprache 
beim Gemeinderat Arth mit den folgenden Anträgen:

1. Die (…) aufgelegte Teilnutzungsplanung Bahnhof Süd, Goldau, mit dem 
Anhang "Gestaltungsplan - Richtlinien" sei nicht zu erlassen.

2. Es seien die Gebäude mit der Assek.-Nrn. 1162, 1163, 1164 und 1166, 
Güterstrasse 1 3 [Luxram-Hauptbau und -Fabrikanbau], Goldau sowie die 
Gebäude Assek.-Nrn. 1179, 1180 und 1181 [Villa Sonnenheim], 
Sonneggstrasse 3, Goldau sowie die Gebäude Assek.-Nrn. 1261 und 4724 
[Remise und Wagenhalle Rigi Bahnen], Rigistrasse 4, 6, Goldau sowie das 
Restaurant "Milchküche", Güterstrasse 6, Goldau, unter Schutz zu stellen. 
Auch die Anhänge sind entsprechend anzupassen.

3. Es sei ein Inventar über die kulturell, geschichtlich und künstlerisch wertvollen 
Objekte und schützenswerten Geotope zu erstellen und diese sind bezüglich 
Gestaltung und Umgebung zu schützen.

4. Es sei mit einem Freiraumkonzept aufzuzeigen, welche Freiräume 
schützenswert sind und es seien diese verbindlich im Nutzungsplan 
auszuscheiden.

5. Es sei ein ENHK-Gutachten einzuholen.

6. Es sei im Baureglement (BauR) eine Bestimmung aufzunehmen, dass im 
Rahmen des Gestaltungs- bzw. Baubewilligungsverfahrens ein 
Mobilitätskonzept einzureichen ist. Im Konzept sind Massnahmen zur 
Vermeidung des motorisierten Individualverkehrs aufzuzeigen.

7. Art. 17 Abs. 6 BauR (E) sei dahingehend zu ergänzen, dass nicht nur die 
Mindestanzahl an Abstellplätzen, sondern auch die maximal zulässige Anzahl 
festgeschrieben wird.

8. Art. 17 Abs. 6 BauR sei zudem dahingehend abzuändern, dass die 
Bewilligungsbehörde aus Gründen des Ortsbildschutzes und der 
Verkehrsberuhigung das Erstellen von Parkplätzen für Motorfahrzeuge zu 
verbieten bzw. die Mindestanzahl senken kann. 

9. Es sei im Baureglement eine Bestimmung aufzunehmen, dass im Rahmen 
des Gestaltungsplanverfahrens beziehungsweise des 
Baubewilligungsverfahrens ein Konzept betreffend Klimaschutzmassnahmen 
einzureichen ist.

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10. Art. 28a BauR (E) ist ersatzlos zu streichen (Pflichtbaulinien).

11. Art. 31a BauR (E) ist so abzuändern, dass die Hochhäuser eine Höhe von 
circa 30 m nicht überschreiten dürfen.

Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs zu diversen Unterlagen und einer Ein-
spracheverhandlung vom 7. Februar 2022 beschloss der Gemeinderat mit Be-
schluss (GRB) Nr. 221 vom 16. Mai 2022 die im Sinne der Erwägungen ange-
passte Teilnutzungsplanung "Bahnhof Süd, Goldau" (Disp.-Ziff. 1). Über die 
(neun) Einsprachen, die Zusatzvereinbarung mit der J.________ AG (betreffend 
die Höhe eines im nördlichen Teil des Rigi Bahnen-Areals vorgesehenen Hoch-
hauses) sowie die Aktualisierung des ESP (Entwicklungsschwerpunkt) Entwick-
lungsstrategie Bahnhof Art-Goldau, 1. Teil "Zukunftsbild" werde gleichzeitig in 
separaten Beschlüssen befunden. 

Mit GRB Nr. 230 vom 16. Mai 2022 hiess der Gemeinderat die Einsprachen von 
A.________ und B.________ sowie von O.________ und P.________ insoweit 
gut, als auf den Erlass einer Pflichtbaulinie verzichtet wurde. Im Übrigen wies er 
die Einsprachen ab. 

B.2 Mit GRB Nr. 236 11.54 vom 16. Mai 2022 wurde dem Abbruchvorent-
scheidsgesuch "Rigi Bahnen-Depot" (Publikation im Amtsblatt Nr. 27 vom 
3.7.2020) entsprochen. Für den definitiven Abbruch der Gebäude des Rigi Bah-
nen-Depots wurde die Bauherrschaft zur Einreichung eines vorgängigen 
vollständigen Baugesuchs verpflichtet. Im gleichen Sinne wurde mit GRB Nr. 238 
11.54 und Nr. 240 11.54, beide auch vom 16. Mai 2022, den Abbruchvorent-
scheidsgesuchen betreffend die Villa Sonnenheim und die Luxram-Bauten ent-
sprochen. 

B.3 Bereits zuvor hat der Regierungsrat mit Beschlüssen (RRB) Nrn. 866 bis 
869 vom 7. Dezember 2021 die Gebäude Milchküche, Rigi Bahnen-Depot, Villa 
Sonnenheim sowie das Luxram-Hauptgebäude nicht ins KSI aufgenommen. Auf 
eine von Dritten gegen die Nichtaufnahme des Luxram-Hauptgebäudes erhobe-
ne Beschwerde ist das Verwaltungsgericht mit VGE III 2022 21 vom 28. April 
2022 nicht eingetreten. 

C. Gegen die beiden GRB Nr. 221 und 230 vom 16. Mai 2022 erhoben der 
A.________ und B.________ sowie O.________ und P.________ am 13. Juni 
2022 Beschwerde (VB 105/2022) beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit 
den folgenden Anträgen:

1. Es seien der Hauptentscheid vom 16. Mai 2022, Protokoll Nr. 221 11.54, und 
der Entscheid zur Einsprache vom 16. Mai 2022, Protokoll Nr. 230.11.54 
aufzuheben und die Einsprache der Beschwerdeführer vom 24. Juli 2020 bzw. 
die Beschwerde gutzuheissen, d.h. es sei die Teilnutzungsplanung betreffend 

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Auflage "Bahnhof Süd, Goldau" Amtsblatt Nr. 26 vom 26. Juni 2020, S. 1617 
entsprechend den Einsprache-Rechtsbegehren nicht zu bewilligen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin. 

Mit RRB Nr. 300/2023 vom 19. April 2023 entschied der Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden den Beschwerdeführern auferlegt und mit deren Kostenvorschuss 
(Fr. 1500.--) verrechnet.

3. Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Arth eine Parteientschädigung 
von Fr. 1000.--, der Beigeladenen Ziff. 2 [G.________ AG] eine solche von 
Fr. 800.--, der Beigeladenen Ziff. 3 [J.________ AG] Fr. 1200.-- und dem 
Beigeladenen Ziff. 4 [L.________] Fr. 1000.-- zu bezahlen.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

D. Gegen diesen RRB (Versand am 25.4.2023) erheben A.________ und 
B.________ mit Eingabe vom 16. Mai 2023 (gleichentags persönlich überbracht) 
fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den 
folgenden Anträgen:

1. Es sei in Gutheissung der Beschwerde der Beschluss der Regierung des 
Kt. Schwyz vom 19. April 2023 (RRB 300/2023) aufzuheben und damit auch 
der Hauptentscheid des Gemeinderats Arth vom 16. Mai 2022, Protokoll 
Nr. 221 11.54, und der Entscheid des Gemeinderats Arth zur Einsprache vom 
16. Mai 2022, Protokoll Nr. 230 11.54 betreffend Teilnutzungsplanung 
"Bahnhof Süd, Goldau".

2. Es sei die Teilnutzungsplanung betreffend Auflage "Bahnhof Süd, Goldau" 
Amtsblatt Nr. 26 vom 26. Juni 2020, S. 1617, nicht zu bewilligen.

3. Es seien die Gebäude Assek.-Nr. 1162, 1163, 1164 und 1166, Güterstrasse 
1,3, Goldau sowie die Gebäude Assek.-Nr. 1179, 1180 und 1181, Sonn-
eggstrasse 3, Goldau, sowie die Gebäude Assek.-Nrn. 1261 und 4724, Rigi-
strasse 4, 6 Goldau, d.h. die Gebäude Luxram Hauptgebäude, Villa 
Sonnenheim, Rigi Bahnen-Depot sowie die "Milchküche", Güterstrasse 6, 
Goldau, unter Schutz zu stellen.

4. Es sei Art. 31a BauR (E) so abzuändern, dass die Hochhäuser eine Höhe von 
30 m nicht überschreiten dürfen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.

E. Mit Vernehmlassung vom 1. Juni 2023 beantragt das Sicherheitsdeparte-
ment die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwer-
deführer, soweit überhaupt auf die Beschwerde eingetreten werden könne. Der 
Gemeinderat Arth sowie der Beigeladene Ziff. 6 beantragen vernehmlassend am 
12. Juni 2023 bzw. 7. Juli 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit über-
haupt darauf eingetreten werden könne, sowie die Bestätigung des angefochte-
nen RRB, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der solidarisch haf-

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tenden Beschwerdeführer. Die Beigeladene Ziff. 3 erklärt mit Eingabe vom 
22. Juni 2023 ihren Verzicht auf eine Vernehmlassung. 

Die Beigeladene Ziff. 5 stellen mit Vernehmlassung vom 13. Juli 2023 folgende 
Anträge:

1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten ist.

2. Der Beschluss Nr. 300/2023 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 
19. April 2023 und damit auch der Hauptentscheid des Gemeinderats Arth 
vom 16. Mai 2022, Protokoll Nr. 221 11.54, und der Entscheid des 
Gemeinderats Arth zur Einsprache vom 16. Mai 2022, Protokoll Nr. 230 11.54 
betreffend Teilnutzungsplanung "Bahnhof Süd, Goldau" seien zu bestätigen.

3. Es sei die Teilnutzungsplanung betreffend Auflage "Bahnhof Süd, Goldau" 
Amtsblatt Nr. 26 vom 26. Juni 2020, S. 1617, zu bewilligen.

4. Es seien die Gebäude Assek.-Nr. 1162, 1163, 1164 und 1166, Güterstrasse 1, 
3, Goldau sowie die Gebäude Assek.-Nr. 1179, 1180 und 1181, Sonn-
eggstrasse 3, Goldau, sowie die Gebäude Assek.-Nrn. 1261, 1262 und 4724, 
Rigistrasse 4, 6 Goldau, d.h. die Gebäude Luxram Hauptgebäude, Villa 
Sonnenheim, Rigi Bahnen-Depot sowie die "Milchküche", Güterstrasse 6, 
Goldau, nicht unter Schutz zu stellen.

5. Es sei Art. 31a BauR (E) so zu belassen, dass die Hochhäuser eine Höhe von 
30 m überschreiten dürfen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten der 
Beschwerdeführer in solidarischer Haftbarkeit.

Die Beigeladene Ziff. 4 beantragt mit Vernehmlassung vom 18. Juli 2023 die Ab-
weisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen. 

F. Mit Replik vom 19. Oktober 2023 nehmen die Beschwerdeführer Stellung 
zu den Vernehmlassungen. 

Der Beigeladene Ziff. 6 (Eingabe vom 8.11.2023) sowie der Gemeinderat und die 
Beigeladene Ziff. 4 (beide mit Eingaben vom 9. November 2023) teilen Verzicht 
auf eine Duplik mit. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1.1  Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB die Beschwerdelegitimation 
(vgl. § 27 Abs. 1 lit. d des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; 
VRP] vom 6.6.1974 i.V.m. § 37 VRP) von B.________ sowie von P.________ 
(Beschwerdeführer Ziff. 2 und 4 des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens) gestützt 
auf § 26 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. 
Mai 1987 i.V.m. § 11 Abs. 4 PBG bejaht. 

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Gemäss § 11 Abs. 4 PBG sind zur Einsprache und Beschwerde juristische Per-
sonen befugt, die zum Zeitpunkt der Rechtsmitteleingabe ihren statutarischen 
Sitz nachweislich seit mindestens zehn Jahren im Kanton Schwyz haben. Zudem 
müssen sich diese statutengemäss zur Hauptsache dem Natur- und Heimat-
schutz oder verwandten, rein ideellen Zwecken widmen. 

Die Beschwerdebefugnis des Beschwerdeführers Ziff. 2 ist mit der gleichen Be-
gründung auch für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu bejahen. Der Auf-
fassung des Beigeladenen Ziff. 6, es müsse eine Bundesaufgabe betroffen sein, 
kann angesichts der im PBG normierten Beschwerdebefugnis, die eine solche 
Voraussetzung nicht kennt, nicht gefolgt werden. Notorisch ist die Vertretungs- 
bzw. Zeichnungsberechtigung des Präsidenten/der Präsidentin von B.________ 

1.1.2 Der Beschwerdeführer Ziff. 1 begründet seine Beschwerdebefugnis damit, 
dass von der Teilnutzungsplanung auch Wald und Einzonungen, namentlich im 
ersten Areal Rigi Bahnen-Depot, und somit Bundesaufgaben betroffen seien. 

Neueinzonungen sind als Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV zu 
qualifizieren. Die gesamtschweizerischen Natur- und Heimatschutzorganisatio-
nen sind deshalb berechtigt, gegen solche Neueinzonungen Beschwerde zu 
führen (BGE 142 II 509 Regeste und E. 2.4 ff.). 

Die strittige Einzonung/Umzonung betrifft auch zwei Flächen "übriges Gemein-
degebiet" (üG) von 1'548 m2 (in die neue Kernzone Bahnhof [KB]) und von 
8'864 m2 (Umzonung in Verkehrszone) (vgl. Plan Nr. 304-24 Teilnutzungsplan 
Bahnhof Süd Goldau, 1:1'000, vom 1.5.2020). Das üG umfasst gemäss Art. 41 
des kommunalen Baureglements (BauR) vom 8. Dezember 1991 jene Gebiete, 
die keiner Zone zugewiesen werden. Es ist daher als Nichtbaugebiet bzw. Gebiet 
ausserhalb der Bauzonen zu qualifizieren (vgl. § 16 Abs. 2 der Vollzugsverord-
nung zum Planungs- und Baugesetz [SRSZ 400.111; VvPBG] vom 2.12.1997). 
Folglich wird Land neu eingezont. 

Beim Beschwerdeführer Ziff. 1 handelt es sich um eine beschwerdeberechtigte 
Umweltschutzorganisation (vgl. Art. 1 der Verordnung über die Bezeichnung des 
im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes be-
schwerdeberechtigten Organisationen (VBO; SR 814.076) vom 27. Juni 1990 
i.V.m. Anhang Ziff. 5 VBO). Seine Beschwerdeberechtigung ist somit ebenfalls zu 
bejahen. Der Beschwerdeführer Ziff. 2 ist mit Vollmacht des Beschwerdeführers 
Ziff. 1 vom 16. Mai 2023 rechtsgültig zu dessen Vertretung berechtigt. 

1.2 Das Sicherheitsdepartement begründet seinen vernehmlassenden Vorbe-
halt des Nichteintretens nicht konkret. Es führt allerdings aus, die Rügen der Be-
schwerdeführer beträfen mehrheitlich den Denkmalschutz bzw. den Natur- und 

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Heimatschutz im weiteren Sinne. Sinngemäss scheint das Sicherheitsdeparte-
ment somit geltend zu machen, die Beschwerde beschlage namentlich ein aus-
serhalb des Streitgegenstandes liegendes Thema. 

Dem kann jedenfalls insoweit beigepflichtet werden, als sich diese Ausführungen 
auf den Beschwerdeantrag Ziff. 3 beziehen. Die beantragten Unterschutzstellun-
gen, über welche in einem anderen Verfahren entschieden wurde (vgl. vorste-
hend Ingress lit. B.3), sind grundsätzlich nicht Verfahrensgegenstand. Insoweit ist 
auf die Beschwerde nicht einzutreten (vgl. auch Vernehmlassung der Rigi Bah-
nen S. 5 Rz. 8). Anzufügen ist, dass auch die Abbruchverfügungen (vgl. vorste-
hend Ingress lit. B.2) nicht Verfahrensgegenstand sind. 

1.3 Die Entscheidungsvoraussetzungen gemäss § 27 VRP sind ansonsten ge-
geben. 

2.1.1 Der Bund legt die Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den 
Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bo-
dens und der geordneten Besiedlung des Landes (Art. 75 Abs. 1 der Bundesver-
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18.4.1999). 
Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch ge-
nutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre 
raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die er-
wünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie 
achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von 
Bevölkerung und Wirtschaft (Art. 1 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes [RPG; SR 
700] vom 22.6.1979; vgl. auch § 1 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes 
[PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Bund, Kantone und Gemeinden unter-
stützen mit Massnahmen der Raumplanung u.a. die Bestrebungen, die natürli-
chen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu 
schützen, die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichti-
gung einer angemessenen Wohnqualität und kompakte Siedlungen zu schaffen 
(Art. 1 Abs. 2 lit. a, abis und b RPG). Zu den Planungsgrundsätzen, welche die mit 
Planungsaufgaben betrauten Behörden zu beachten haben, gehört die Schonung 
der Landschaft (Art. 3 Abs. 2 RPG); u.a. sollen Siedlungen, Bauten und Anlagen 
sich in die Landschaft einordnen (lit. b). Die Siedlungen sind nach den Bedürfnis-
sen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen (Art. 3 
Abs. 3 Einleitungssatz RPG). Insbesondere sollen u.a. Wohn- und Arbeitsgebiete 
einander zweckmässig zugeordnet sein und schwergewichtig an Orten geplant 
werden, die auch mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind 
(lit. a), Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden 
oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur 

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Verdichtung der Siedlungsfläche (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Für die öffentlichen 
oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte 
Standorte zu bestimmen (Art. 3 Abs. 4 Einleitungssatz RPG). 

2.1.2  Die Kantone legen die Planungsgrundlagen in ihren Richtplänen fest. Für 
deren Erstellung erarbeiten sie die raumplanerischen Grundlagen (vgl. Art. 6 
Abs. 2 RPG; § 5 Abs. 1 PBG). Darin geben sie auch Aufschluss über den Stand 
und die bisherige Entwicklung ihres Siedlungsgebiets (vgl. Art. 6 Abs. 3 RPG). 
Sie berücksichtigen u.a. die Konzepte und Sachpläne des Bundes (worunter als 
besondere Form auch die Bundesinventare fallen; vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1) 
sowie regionale Entwicklungskonzepte und Pläne (Art. 6 Abs. 4 RPG). Richtplä-
ne sind für die Behörden verbindlich (Art. 9 Abs. 1 RPG; § 3 Abs. 2 PBG). Vor-
haben mit gewichtigen Auswirkungen auf Raum und Umwelt bedürfen einer 
Grundlage im Richtplan (Art. 8 Abs. 2 RPG). 

2.1.3  Das hauptsächliche Planungsinstrument zur Umsetzung des Verfassungs-
auftrags von Art. 75 Abs. 1 BV sind die Nutzungspläne. Diese ordnen die zuläs-
sige Nutzung des Bodens (Art. 14 Abs. 1 RPG). Sie sind für jedermann verbind-
lich (Art. 21 Abs. 1 RPG). In der Nutzungsplanung werden die Vorgaben des ge-
neralisierten kantonalen Richtplans unter Ausübung eines gewissen Ermessens 
parzellenscharf und grundeigentümerverbindlich umgesetzt (vgl. Jeannerat/Moor, 
in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016 [kurz: PK-RPG: Nut-
zungsplanung], Art. 14 N 14 und 20; Tanquerel, ebenda, Art. 21 Rz. 22 ff.).

2.2 Stehen den Behörden bei Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer Auf-
gaben Handlungsspielräume zu, so wägen sie die Interessen gemäss Art. 3 
Abs. 1 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) vom 28. Juni 2000 gege-
neinander ab, indem sie die betroffenen Interessen ermitteln (lit. a), diese Inter-
essen beurteilen und dabei insbesondere die Vereinbarkeit mit der anzustreben-
den räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen berücksichtigen 
(lit. b) und diese Interessen aufgrund der Beurteilung im Entscheid möglichst um-
fassend berücksichtigen (lit. c). Sie legen die Interessenabwägung in der Be-
gründung ihrer Beschlüsse dar (Abs. 2). Neben den Zielen und Grundsätzen von 
Art. 1 und 3 RPG sind auch die betroffenen öffentlichen und privaten Interessen 
ausserhalb der Raumplanung zu berücksichtigen. Bei der Gewichtung der Inter-
essen spielen zudem rechtliche Vorgaben auf Ebene Verfassung und Gesetz ei-
ne grosse Rolle. Von zentraler Bedeutung bei der Nutzungsplanung sind die 
Festlegungen des kantonalen Richtplans. Geht es um die Gewichtung von 
Schutzanliegen, kommt den Schutzinventaren des Natur- und Heimatschutzes 
(NHG; SR 451) vom 1.7.1966 grosse Bedeutung zu. Die ermittelten und gewich-
teten Interessen sind einem Entscheid zuzuführen. Ziel ist, dass die wichtigen In-

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teressen am Ende möglichst umfassend wirksam werden können. Dabei stellen 
sich auch Fragen der Verhältnismässigkeit (vgl. Aemisegger/Kissling, in: PK-RPG 
Nutzungsplanung, Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung N 14 ff.; BGE 127 II 
273 E. 4c). Beruht die Planung auf einer umfassenden, die Anforderungen von 
Art. 3 RPV erfüllenden Abwägung der massgeblichen öffentlichen und privaten 
Interessen, so ist sie auch dann rechtmässig, wenn gewissen - in der Abwägung 
unterliegenden - Planungsgrundsätzen nicht Rechnung getragen wird (vgl. Urteil 
BGer 1C_361/2008 vom 27.4.2009 E. 3.1.3 mit Hinweisen). 

Präzisiert wird die Entscheidbegründung für die Nutzungsplanung in Art. 47 RPV, 
worin verlangt wird, dass der Nutzungsplan stets von einem Bericht begleitet sein 
muss, der im Einzelnen darlegt, inwiefern dem Richtplan sowie den Zielen und 
Grundsätzen der Raumplanung Rechnung getragen wurde (vgl. Aemiseg-
ger/Kissling, in: PK-RPG: Nutzungsplanung, Vorbem. N 19 ff.; Tschannen, in: 
Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, Zürich 
2019 [kurz: PK-RPG: Richt-/Sachplanung], Art. 3 N 22 ff.).

2.3 Die Gemeinden sind verpflichtet, Zonenpläne und Erschliessungspläne 
samt den zugehörigen Vorschriften zu erlassen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 PBG). Bei 
der Erfüllung ihrer Planungspflicht sind die Gemeinden im Rahmen der Vorschrif-
ten und der übergeordneten Interessen des Bundes und des Kantons frei (§ 15 
Abs. 3 PBG). Sie scheiden im Zonenplan die erforderlichen Bau-, Landwirt-
schafts-, Schutz- und Gefahrenzonen aus (§ 17 Abs. 1 PBG). § 18 PBG sieht als 
Bauzonen neben anderen namentlich Wohn- und Kernzonen vor (Abs. 2 lit. a 
und lit. b). Die einzelnen Zonen können weiter unterteilt werden. Es können auch 
gemischte Zonen vorgesehen werden (§ 18 Abs. 3 PBG). 

Gemäss § 20 Abs. 1 PBG können unter anderem für historische Stätten, Natur- 
und Kulturdenkmäler sowie Ortsbilder Schutzzonen ausgeschieden werden. 

Das Baureglement enthält Bestimmungen, die den Zonenplan näher umschrei-
ben, mindestens solche über die Bauweise, die Art und das Ausmass der Nut-
zung in den einzelnen Zonen (§ 21 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a PBG).

2.4.1  Im Rechtsmittelverfahren gemäss § 26 Abs. 2 PBG kommt dem Regierungs-
rat als erste Beschwerdeinstanz (§ 45 Abs. 1 lit. b VRP) prinzipiell volle Überprü-
fungszuständigkeit zu (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Dem steht der Grundsatz, dass 
den nachgeordneten Planungsträgern der nötige Ermessensspielraum zu belas-
sen ist (Art. 2 Abs. 3 RPG; § 15 Abs. 3 PBG), nicht entgegen. Der Regierungsrat 
hat zu prüfen, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt 
worden ist, freilich im Bewusstsein seiner spezifischen Rolle als kantonale 
Rechtsmittelinstanz und nicht als kommunale Planungsinstanz. Die Überprüfung 

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hat sich sachlich vor allem dort zurückzuhalten, wo es um lokale Angelegenhei-
ten geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demo-
kratie von Bedeutung sein sollen sowie bei ausgesprochenen Ermessensfragen. 
Sie hat aber so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu si-
chernden Interessen angemessen gewährleistet werden. Die Rechtsmittelbehör-
de hat sich zudem institutionell auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie 
darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunale Planung an einem 
Sollzustand zu messen. Sie hat dann einzuschreiten, wenn die vorgesehene Lö-
sung aufgrund überkommunaler öffentlicher Interessen als unzweckmässig er-
scheint oder den für die Raumplanung wegleitenden Grundsätzen und Planungs-
zielen nicht entspricht (vgl. statt vieler VGE III 2018 206 vom 24.4.2019 E. 2.5.1; 
EGV-SZ 2009 C 10.4; BGE 127 II 238 E. 3b/aa; Aemisegger/Haag, in: Praxiskom-
mentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich 2020 [kurz: 
PK RPG: Baubewilligung], Art. 33 N 11 und 82 ff.; Waldmann/Hänni, Handkom-
mentar RPG, 2006, Art. 33 N 64 ff.). 

Der Rechtsschutz will die Durchsetzung des Rechts gewährleisten und zielt nicht 
direkt auf die Beeinflussung der politischen Entscheide ab (Muggli, in: PK-RPG: 
Baubewilligung, Art. 4 N 10). 

2.4.2  Dem Verwaltungsgericht kommt gestützt auf § 55 Abs. 1 VRP sowie in Be-
achtung von Art. 110 BGG und Art. 6 der Konvention zum Schutze der Menschen-
rechte und Grundfreiheiten (EMRK; SR 0.101) vom 4. November 1950 als zweite 
Beschwerdeinstanz nur mehr eine beschränkte Kognition zu, nämlich eine Rechts-
kontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Ermessenskontrolle (vgl. statt 
vieler VGE III 2018 206 vom 24.4.2019 E. 2.5.2 mit Hinweisen; BGE 131 II 81 
E. 6.6; Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 33 N 80a, 81). Als Rechtsverletzungen 
gelten auch qualifizierte Ermessensfehler (vgl. Wiederkehr/Plüss, Praxis des 
öffentlichen Verfahrensrechts, 2020, N 2659), ebenso eine rechtsfehlerhafte 
Interessenabwägung (Tschannen, in: PK-RPG: Richt-/Sachplanung, Art. 2 N 81). 
Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG wird Genüge getan, wenn einer übergeordneten und von 
der planfestsetzenden Behörde unabhängigen Beschwerdeinstanz, welche nicht 
ein Gericht sein muss, volle Kognition zukommt (vgl. statt vieler VGE III 2016 34 
vom 28.9.2016 E. 2.4; BGE 127 II 238 E. 3b/bb; Aemisegger/Haag, a.a.O., Art. 
33 RPG N 11).

3.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB im Wesentlichen erwogen, 
die Rüge, die Planung sei veraltet und der Planungsbericht nicht korrekt, sei un-
substantiiert. Die Bevölkerung sei mehrmals an öffentlichen Orientierungsveran-
staltungen über die planerischen Absichten informiert worden. Der Planungspro-
zess sei rechtskonform durchgeführt worden mit Mitwirkungsverfahren, Vorprü-

11

fung der Teilnutzungsplanung durch das Volkswirtschaftsdepartement und öffent-
licher Auflage der gesamten Teilnutzungsplanung (E. 4). 

ln der Hauptsache beanstandeten die Beschwerdeführer, dass die Gebäude 
"Milchküche", "Villa Sonnenheim", "Luxram-Hauptgebäude" und "Rigi Bahnen-
Depot" nicht unter Schutz gestellt worden seien (E. 5). Gestützt auf das Ergebnis 
eines der S.________ AG erteilten Studienauftrags zur Bausubstanz des mit 
Quecksilber und CKW kontaminierten Luxram-Hauptgebäudes sowie Zusatzab-
klärungen habe der Regierungsrat mit RRB Nrn. 866, 867, 868 und 869 vom 
7. Dezember 2021 diese Gebäude nicht ins Kantonale Schutzinventar (KSl) auf-
genommen. Die Beschlüsse Nrn. 866 (Rigi Bahnen-Depot), 868 (Villa Sonnen-
heim) und 869 (Milchküche) seien unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Auf 
eine von Nachbarn gegen den RRB Nr. 867 (Luxram-Hauptgebäude) erhobene 
Beschwerde sei das Verwaltungsgericht mit VGE III 2022 21 vom 28. April 2022 
nicht eingetreten. Dieser Entscheid sei in Rechtskraft erwachsen. Hernach habe 
der Gemeinderat mit GRB Nrn. 234-241 vom 16. Mai 2022 den mit Vorentscheid-
gesuchen beantragten Abbruch der vier Gebäude bewilligt. Hiergegen hätten 
A.________ und B.________ ebenfalls Verwaltungsbeschwerde erhoben 
(E. 5.1 f.). Die Vorbringen der Beschwerdeführer betreffend die Unterschutzstel-
lung seien unbegründet. In den Gesamtentscheiden des Amtes für Raumentwick-
lung (ARE) vom 6. Mai 2022 habe die Denkmalpflege keine Vorbehalte mehr an-
gebracht gegen die Abbrüche (E. 5.9). 

Was das Hochhaus anbelange, das nicht in ein BLN-Gebiet zu liegen komme, sei 
zutreffend, dass selbst die Vorinstanz eine Gebäudehöhe von 55 m eher als kri-
tisch betrachte. Sie habe jedoch mit der J.________ AG im April 2022 eine Zu-
satzvereinbarung getroffen, worin sie sich auf eine Gebäudehöhe von maximal 
40 m geeinigt hätten (E. 6.2). 

Das Baureglement zusätzlich mit einer Bestimmung zu ergänzen, wonach im 
Gestaltungsplanungs- bzw. Baubewilligungsverfahren ein Mobilitätskonzept ein-
zureichen sei, sei nicht erforderlich. In Art. 17 Abs. 6 E-BauR habe der Gemein-
derat eine Bestimmung geschaffen, wonach in der Kernzone Bahnhof die Min-
destanzahl Abstellplätze entsprechend der ÖV-Güteklasse reduziert werden dür-
fe (E. 7.1). Da der konkrete Nutzungsmix auf den neu ausgeschiedenen Arealen 
der Kernzone Bahnhof noch nicht bekannt sei, sei es nicht angezeigt, bereits im 
heutigen Zeitpunkt die maximale Anzahl der Parkplätze im BauR verbindlich fest-
zulegen (E. 7.2). 

3.2 Die Beschwerdeführer machen unter anderem namentlich eine mangelnde 
Interessenabwägung des Gemeinderates wie des Regierungsrates bei der stritti-
gen Nutzungsplanung geltend, was einen Rechtsfehler darstelle (Beschwerde 

12

S. 3 lit. B.a.1, S. 5 lit. b Ziff. 2). Sinngemäss verbinden sie damit die Rüge der 
Verletzung der Begründungspflicht durch den Regierungsrat (Beschwerde S. 5 
lit. b.1). 

Zur Begründung der gerügten ungenügenden Interessenabwägung zitieren die 
Beschwerdeführer aus ihrer Verwaltungsbeschwerde vom 13. Juni 2023 sowie 
ihrer Stellungnahme vom 16. Januar 2023 im regierungsrätlichen Verfahren (Be-
schwerde S. 5 ff. lit. b.3 und lit. aa.1 ff.), äussern sich zur Entscheidbegründung 
des Regierungsrates (Beschwerde S. 8 lit. bb Ziff. 1 ff.) und machen Ausführun-
gen zu den rechtlichen Grundlagen bzw. zu den gesetzlichen Voraussetzungen 
der Interessenabwägung gemäss Art. 3 RPV und unter Bezugnahme auf Urteil 
BGer 1C_328/2020 [vom 22.3.2022 i.Sa. Gestaltungsplan Uster] (Beschwerde 
S. 9 f. lit. cc Ziff. 1 ff.). Werde, wie dies der Regierungsrat tue, auf einen Pla-
nungsbericht verwiesen, müsse dieser auch vollständig sein, d.h. er müsse unter 
dem ersten Schritt der Ermittlung der Interessen auch alle Entscheidungselemen-
te und berührten Interessen aufführen. Der Studienauftrag, in welchem die städ-
tebaulichen Möglichkeiten, das Ortsbild und die Wirtschaftlichkeit fachlich über-
prüft worden seien und der bei der Interessenabwägung eine grosse Rolle spiele, 
sei im Raumplanungsbericht vom 1. Mai 2020 nicht berücksichtigt worden. Die 
vorinstanzlichen Entscheide seien daher klar falsch (Beschwerde S. 10 f. lit. dd 
Ziff. 5 ff.). Der Planungsbericht spreche im Weiteren von einem öffentlichen In-
teresse am Stopp der Zersiedelung und einer qualitätsvollen Siedlungsverdich-
tung an gut erschlossenen Orten. Letzteres beinhalte bekanntlich auch die 
Berücksichtigung von Baudenkmälern (Beschwerde S. 11 f. Ziff. 10 ff.; vgl. S. 12 
Ziff. 17 ff. mit Hinweis auf BGE 147 II 125 [Friesenberg Zürich]). Zu Unrecht wer-
de auch nicht berücksichtigt, dass bezüglich Abriss des Luxram-Hauptgebäudes 
noch kein Entscheid gefällt werden könne, weil mangels einer Mustersanierung 
dessen Nutzbarkeit noch offen sei (Beschwerde S. 12 Ziff. 15). Auch wenn ein 
Objekt nicht ins KSI aufgenommen werde, heisse das noch lange nicht, dass es 
abgerissen werden könne. Die Gemeinden seien im Rahmen der Nutzungspla-
nung frei, zusätzliche Objekte unter Schutz zu stellen. Vorliegend fehle auch der 
Fachbericht der kantonalen Fachstelle für Denkmalpflege, der gemäss § 3 Abs. 3 
lit. d DSV obligatorisch einzuholen sei (Beschwerde S. 13 f. lit. ee. Ziff. 1 ff.). 

Betreffend das geplante Hochhaus sei eine privatrechtliche Vereinbarung zur 
Höhenbegrenzung ungenügend; verlangt werde eine planerische Festsetzung 
der reduzierten Höhe, zumal für die Gemeinde selbst ein Hochhaus von 55 m 
Höhe nicht in Frage komme. Es fehle auch hier eine planerische Interessen-
abwägung (Beschwerde S. 14 f. lit. c. Ziff. 1 ff.). 

13

4.1.1  Der Planungsprozess wird im Planungsbericht nach Art. 47 RPV der 
Q.________ AG, vom 1. Mai 2020 (Planungsbericht 2020) zusammengefasst 
(S. 10 ff. Ziff. 1.5.1 f.; vgl. auch Planungsbericht vom 9.5.2022 S. 10 ff. 
Ziff. 1.5.1 f.; GRB Nr. 230 vom 16.5.2022 S. 3 E. 2; angefochtener RRB E. 4 
[namentlich fünf Orientierungsveranstaltungen zwischen dem 28.1.2016 und 
24.5.2017 zur Entwicklungsstrategie "Zukunft Arth Goldau"; zweimalige Einla-
dung der Bevölkerung zur Mitwirkung im Februar und Mai 2017; Information der 
Bevölkerung über Planungsarbeiten im April 2019, Juni 2020 und Dezember 
2021]). 

4.1.2  Die Teilnutzungsplanung "Bahnhof Süd, Goldau" sieht einerseits eine aus 
den Kernarealen im südlichen Bahnhof gebildete Kernzone Bahnhof (KB) vor, 
welcher durch Umzonungen bisherige Wohnzonen mit vier Geschossen (betr. 
Grundstücke KTN 001.________ und KTN 002.________), Wohn- und Gewer-
bezonen für vier Geschosse (betr. KTN 003.________ - KTN 004.________, 
KTN 004.________, KTN 005.________, KTN 006.________, 
KTN 007.________) sowie Zonen für öffentlichen Bauten und Anlagen (betr. 
KTN 008.________, KTN 010.________) zugeschlagen werden sollen und in 
welche "Übriges Gemeindegebiet" (betr. KTN 011.________) neu eingezont wer-
den soll. Anderseits wird eine Verkehrszone gebildet, welcher bisherige Wohn-
zonen mit vier Geschossen (betr. Grundstück KTN 011.________), Wohn- und 
Gewerbezonen für vier Geschosse (betr. KTN 008.________, 
KTN 012.________, KTN 004.________) und Zonen für öffentlichen Bauten und 
Anlagen (betr. KTN 009.________) zugeschlagen und in welche "Übriges Ge-
meindegebiet" (betr. KTN 013.________, KTN 003.________, 
KTN 011.________, KTN 007.________) neu eingezont werden soll (vgl. Plan 
Nr. 304-24 Teilnutzungsplan Bahnhof Süd Goldau, 1:1'000, vom 1.5.2020; Pla-
nungsbericht 2020 S. 43 f. Ziff. 3.1). 

Zur KB werden im Baureglement neue Vorschriften festgelegt. Die durch die Rigi- 
und Güterstrasse, die Zaystrasse und die Sonneggstrasse getrennten drei Ker-
nareale der KB (von West nach Ost: Rigi-Bahnen, Luxram, SBBsüd-
west/Kaufmann/Curiger) werden mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Damit 
soll im Hinblick auf die Entwicklungsstrategie die einzelne Projektierung und Rea-
lisierung ermöglicht werden (Planungsbericht S. 44 unten; S. 45 f. Ziff. 3.2). 

Des Weiteren wird im Planungsbericht 2020 (S. 47 ff. Ziff. 4) je einzeln für die 
Arealentwicklungen Rigi-Bahnen (Ziff. 4.1), Luxram (Ziff. 4.2), SBBsüdwest/Kauf-
mann/Curiger (Ziff. 4.3) eine Interessenabwägung vorgenommen. Diese ist je-
weils gegliedert nach Identifikation der Interessen, Beurteilung der Interessen 
sowie sich daraus ergebende Folgerungen. 

14

4.2.1  Auf Verlangen des Kantons liess die Gemeinde im Nachgang zur öffentli-
chen Auflage der Teilnutzungsplanung und den eingegangenen Einsprachen so-
wie unter Sistierung des Teilnutzungsplanverfahrens und der Vorentscheidver-
fahren bei der R.________ gmbh eine Studie zu den Möglichkeiten der Area-
lentwicklungen in Auftrag geben, wozu drei (Architekten-)Teams eingeladen wur-
den. 

Ziel war es, auf Basis des bestehenden städtebaulichen Grundkonzepts aufzu-
zeigen, ob und inwieweit bei der angestrebten Entwicklung der Bahnhof Süd-
Areale Alternativen zum Abbruch des Depots der Rigi-Bahnen, des Luxram 
Hauptgebäudes, der Villa Sonnenheim und der Milchküche bestehen. 

Aufgabe eines Beurteilungsteams (bestehend einerseits aus dem Gemeindeprä-
sidenten, dem Vorsteher des Bildungsdepartements sowie einem Vertreter der 
Grundeigentümer sowie anderseits aus vier unabhängigen Fachleuten [Spezialis-
ten für Städtebau, Landschaftsarchitektur, Denkmalpflege sowie Standortförde-
rung], diese alle mit Stimmrecht, und beratenden Experten sowie vier weiteren 
für die Vorprüfung beigezogenen Fachleuten, diese ohne Stimmrecht) war es an-
schliessend, eine Empfehlung zu formulieren, ob und welche aus denkmalpflege-
rischer Sicht erhaltenswerten Gebäude wie in die Gebietsentwicklung integriert 
resp. zum Abbruch freigegeben werden sollen (S. 5).

Die Empfehlungen des Schlussberichts vom Juli 2021 lauteten:

- Von einem Erhalt und der Unterschutzstellung der Wagenhalle und der Re-
mise sei abzusehen; namentlich könne der Bahnbetrieb bei einem Erhalt der 
Gebäude nicht mehr in vollem, künftig notwendigem Umfang funktionieren, 
und die Bahnlogistik würde geschwächt (S. 16; einstimmig).

- Das Luxram Hauptgebäude sei zu erhalten und unter Schutz zu stellen; es 
sei für das Ortsbild identitätsstiftend und habe das Potential, den künftigen 
Rigiplatz mit einem platzartigen Freiraum zu prägen. Vorbehalten bleibe, 
dass Massnahmen betreffend Quecksilbersanierung eine wirtschaftliche Um-
nutzung verunmöglichten (S. 16; grossmehrheitlich). 

- Von einem Erhalt und der Unterschutzstellung der Milchküche sei abzusehen; 
ein Erhalt würde zu starken Restriktionen (Nutzungsmass; städtebaulicher 
Spielraum) auf dem Areal führen (S. 16; einstimmig).

- Von einem Erhalt der Unterschutzstellung der Villa Sonnenheim sei abzuse-
hen; die Zielsetzungen der ESP-Strategie und des Masterplans mit einer an-
teiligen Geschossfläche von 3'200 m2 auf dem Curiger Areal seien bei einem 
Erhalt der Villa und Gewährleistung einer qualitätsvollen Lösung nicht reali-
sierbar (S. 17; grossmehrheitlich). 

15

- Betreffend "Hochhäuser/höhere Häuser" wurde entlang der Mythen-Allee 
eine Gebäudehöhe bis 25 m, vereinzelt auch 30 m, als ortsbaulich verträglich 
erachtet (S. 17). 

4.2.2  Die Gemeinde liess im Weiteren durch die S.________, die Bausubstanz 
des Luxram-Fabrikgebäudes auf nutzungsbedingte Belastungen (Quecksilber 
und CKW) untersuchen. Der Bericht wurde am 12. Oktober 2021 erstattet. In 
sämtlichen untersuchten Proben der Bausubstanz wurden geringe bis sehr star-
ke Quecksilber-Kontaminationen nachgewiesen (S. 15 Ziff. 6). Der Effekt von 
Sanierungstätigkeiten auf die Belastung der Raumluft wurde als im Vorhinein 
kaum abschätzbar erachtet. Zudem wurden im 2. Obergeschoss und 1. Dachge-
schoss asbesthaltige Holzelemente festgestellt (S. 16 Ziff. 6.1). Auch bei Durch-
führung sämtlicher genannter Sanierungsmassnahmen könne die Erreichung des 
Sanierungsziels nicht garantiert werden. Um die Unsicherheit hinsichtlich des Er-
folgs der Sanierung zu reduzieren, empfehle sich eine Muster-sanierung eines 
abgetrennten Raums (S. 16 Ziff. 6.2). Die Sanierung des asbesthaltigen Holz-
elements müsse durch eine Suva-anerkannte Fachfirma erfolgen (S. 17 Ziff. 6.3). 
Die belastungsbedingten Gesamtkosten bei einer Weiter-nutzung wurden schät-
zungsweise auf Fr. 650'000.-- bis Fr. 950'000.-- veranschlagt (S. 23 Ziff. 9, mit 
Detailberechnung S. 21 f.). 

4.2.3  Mit Bericht vom 8. Mai 2019 hatte sich T.________, Architekten ETH/SIA, 
zur Schutzfähigkeit des Luxramgebäudes (nachstehend: Bericht Schutzfähigkeit) 
geäussert. Diesen Bericht ergänzten und revidierten sie am 27. Oktober 2021 um 
die Erkenntnisse des Studienauftrags sowie des Berichts der S.________ AG. 
Laut dem Bericht Schutzfähigkeit befindet sich das Luxramgebäude gemäss 
ISOS, in welchem Goldau als regional bedeutend ("verstädtertes Dorf") verzeich-
net und somit nicht Teil des Bundesinventars ist, in einer Umgebungszone IV zu-
geteilt, die als unregelmässige, z.T. dichte, z.T. aber sehr lockere Bebauung be-
schrieben werde. Das Erhaltungsziel werde mit 'b' eingestuft, womit die Erhaltung 
der wesentlichen Eigenschaften für die Beziehung zu Ortsteilen angestrebt wer-
de. In dieser Umgebungszone seien keine Einzelobjekte verzeichnet. Ebenso 
seien keine Gebäude des Luxram-Areals im KIGBO bzw. seit 1. Januar 2020 KSI 
(Kantonales Inventar der geschützten Bauten und Objekte bzw. kantonales 
Schutzinventar) und ebenso wenig im Ortsbildinventar verzeichnet (Bericht 
Schutzfähigkeit S. 6 Ziff. 1.3). Von der U.________, welche im Zusammenhang 
mit der Standortentwicklung ESP Bahnhof Arth-Goldau ein Verzeichnis der erhal-
tenswerten Bauten und Anlagen erstellte, wurde dem Luxram-Gebäude ein er-
heblicher kultureller, geschichtlicher und kunsthistorischer Wert sowie ein grosser 
städtebaulicher Wert beigemessen. Der umgenutzte und aufgestockte Touris-

16

musbau aus dem Jahre 1900 sei als architekturgeschichtlich bedeutender lndu-
striebau im Heimatstil charakterisiert worden. Epochentypisch für die Zeit 1917, 
als das Gebäude erweitert worden sei, seien die Neuklassizismus-Formen, womit 
das Gebäude auch überkommunal betrachtet ganz auf der Höhe seiner Zeit sei. 
lm Erdgeschoss habe sich Bausubstanz des Tanzsaals von 1900 erhalten. Dazu 
gehöre auch der in Umgestaltung integrierte polygonale Sockel des ehemaligen 
Turmaufbaus (S. 8). 

In der Beurteilung der Denkmalschutzwürdigkeit wurde dem Gebäude eine be-
sondere wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung beigemessen, weil es neben den 
Bahnbauten einen der letzten Zeugen der Zeit um 1900 darstelle, als das 1806 
nach der Bergsturztragödie vollständig zerstörte Goldau, mit dem Bahnbau eine 
unvergleichliche Entwicklung und Wachstum erfahren habe. Das Fabrikgebäude 
vereine unterschiedliche Strömungen, die den Beginn des 20. Jahrhunderts und 
besonders den Fabrikbau als neuen Architekturtypus gekennzeichnet hätten. Es 
stelle damit einen wichtigen architekturhistorischen Zeugen dar. Als markantes-
tes Gebäude direkt beim Bahnhof komme ihm herausragende ortsbauliche Be-
deutung zu (S. 18 f. Ziff. 3.1.2). Im Weiteren wurden die Ergebnisse von Ab-
klärungen zur Denkmalschutzfähigkeit, namentlich die Abklärungen betreffend 
die Altlasten, dargelegt unter Einschluss der neuen Ergebnisse des Berichts 
S.________ (S. 20 bis 33). 

4.2.4  Diese Zusatzabklärungen wurden im (ergänzten) Planungsbericht nach 
Art. 47 RPV vom 9. Mai 2022 (kurz) zusammengefasst (S. 13 f. Ziff. 1.5.4). Ins-
besondere auf das Studienauftragsverfahren wurde jeweils auch im Rahmen der 
Interessenabwägung Bezug genommen (S. 51, 55 und 58). 

Die Rüge der Beschwerdeführer, der Studienauftrag sei im Raumplanungsbericht 
nicht berücksichtigt worden, ist folglich aktenwidrig. Soweit sich die Rüge auf den 
ersten Bericht nach Art. 47 RPV vom 1. Mai 2020 bezieht, konnte der später er-
stellte Studienauftragsbericht vom Juli 2021 aus chronologischen Gründen in je-
nem ersten Raumplanungsbericht noch nicht Beachtung finden. 

4.3 Gestützt auf die ergänzenden Abklärungen hat der Regierungsrat mit RRB 
Nrn. 866 bis 869 vom 7. Dezember 2021 die Gebäude Milchküche, Rigi Bahnen-
Depot, Villa Sonnenheim sowie das Luxram-Hauptgebäude nichts ins KSI aufge-
nommen (vgl. vorstehend Ingress lit. B.3). 

Angesichts dieser Nichtunterschutzstellungsentscheide, die sich einerseits nach 
dem kantonalen Gesetz über die Denkmalpflege und Archäologie (Denkmal-
schutzgesetz, DSG; SRSZ 720.100) vom 6. Februar 2019 richten und welche 
sich anderseits zu wesentlichen Teilen auf die im Rahmen der vorliegenden Teil-

17

nutzungsplanung und gerade auch der ergänzend erstellten Unterlagen abstüt-
zen, ist wie bereits erwähnt (vgl. vorstehend E. 1.2), auf den Antrag auf Unter-
schutzstellung (Beschwerdeantrag Ziff. 3) grundsätzlich nicht einzutreten. Zu be-
achten ist dabei auch, dass sich Art. 17 Abs. 1 RPG und § 20 Abs. 1 PBG auf 
Schutzzonen beziehen. Diese zielen weniger auf den isolierten Schutz eines Ein-
zelobjektes ab, als vielmehr auch auf die unmittelbare Umgebung der Schutzob-
jekte, um deren Wert hervorzuheben und eine gute Gesamtwirkung zu erzielen 
(Jeannerat/Moor, in: PK-RPG: Nutzungsplanung, Art. 17 N 60). Unabhängig da-
von kann jedoch der Argumentation der Beschwerdeführer einer ungenügenden 
Interessenabwägung so oder anders nicht gefolgt werden (vgl. nachstehend). 

4.4.1  Der ergänzte Planungsbericht nach Art. 47 RPV identifizierte bei der In-
teressenabwägung namentlich unter anderem jeweils folgende Interessen hin-
sichtlich der drei Arealentwicklungen Rigi-Bahnen, Luxram und SBBsüdwest 
(S. 47 ff.): 

- Es bestehe ein öffentliches Interesse am Stopp der Zersiedelung einer qua-
litätsvollen Siedlungsverdichtung an gut erschlossenen Orten.

- Laut kantonalem Richtplan (Beschluss B-9.6) bestehe ein öffentliches Inter-
esse an der Umnutzung und Verdichtung der stark unternutzten Areale auf 
der Bahnhof-Südseite.

- Es bestünden öffentliche und private Interessen an tourismus- und immobili-
enwirtschaftlicher Steigerung der Wertschöpfung (betr. Rigi-Bahnen) bzw. 
Ermöglichung der Weiterentwicklung des bestehenden Produktionsbetriebes 
und wirtschaftlich bessere Nutzung des Grundstücks (betr. Luxram).

- Es bestünden öffentliche und private Interessen an der Beschaffung von den 
rechtlichen Anforderungen entsprechendem und betriebsgerechtem Rollma-
terial sowie an einer zeitgemässen Erneuerung der Depotanlagen (betr. Rigi-
Bahnen).

- Es bestehe ein privates Interesse, die bisherigen denkmalpflegerischen An-
strengungen zu würdigen und nicht jegliche unternehmerische Entwicklung 
zu blockieren (betr. Rigi-Bahnen).

- Es bestehe ein öffentliches Interesse an einem geeigneten Umfeld für das 
Hochperron; dem stehe das öffentliche Interesse an einem Erhalt der histori-
schen Depotanlagen gegenüber (betr. Rigi-Bahnen).

- Es bestehe ein öffentliches Interesse an einer Altlastensanierung (Quecksil-
ber und weitere Umweltbelastungen) innert nützlicher Frist (betr. Luxram). 

- Es bestehe ein privates Interesse des Grundeigentümers, sein Grundstück 
wirtschaftlich besser in Wert zu setzen; dem stehe das öffentliche Interesse 

18

am Erhalt der historischen Luxram-Fabrikationsgebäude gegenüber (ebenso 
betr. Villa Sonnenheim und "Milchküche" [SBBsüdwest]). 

Anschliessend wurden diese Interessen einlässlich beurteilt. In Abwägung dieser 
Interessen, in Berücksichtigung des (kantonalen) Richtplans und vor dem Hinter-
grund der anzustrebenden Entwicklung wurde betreffend die Rigi-Bahnen gefol-
gert, dass mit der Umzonung, der Gestaltungsplanung und Neubebauung des 
Areals explizit der Abbruch der historischen Depotanlage verbunden ist. Der Um-
gebungsschutz des geschützten Hochperrons durch die Neubebauung werde in 
den Gestaltungsplan-Richtlinien explizit eingefordert (Planungsbericht 2022 
S. 51). Betreffend das Luxramgebäude wurde entschieden, dass mit der Umzo-
nung des Areals, der anschliessenden Altlastensanierung, Gestaltungsplanung 
und Neubebauung explizit der Abbruch des Luxram-Hauptgebäudes und Fabrik-
Anbaus verbunden ist (Planungsbericht 2022 S. 54). Analog fiel die Interessen-
abwägung beim Arealgebiet SBBsüdwest hinsichtlich der Villa Sonnenheim und 
Milchküche aus (Planungsbericht 2022 S. 58). 

4.4.2  Die Interessenabwägung erfolgte mithin gemäss den gesetzlichen Vorga-
ben, indem zunächst die Interessen ermittelt, diese auf ihre Vereinbarkeit mit der 
Entwicklungsstrategie sowie ihre Auswirkungen hin überprüft, Vor- und Nachteile 
namentlich mit Blick auf die den allfälligen Schutz der vier Gebäude abgewogen 
und entsprechende Schlüsse gezogen wurden. Dabei ist mitzuberücksichtigen, 
dass die relative Gewichtung der potenziell widerstreitenden Interessen weitge-
hend eine Ermessensfrage ist (vgl. Urteil BGer 1C_328/2020 vom 22.3.2022 
E. 3.3.2).

Die Rüge einer unvollständigen und/oder ungenügenden bzw. nicht rechtsgenü-
genden Interessenabwägung kann vorliegend daher nicht verfangen. Unbehel-
flich ist in diesem Zusammenhang der Hinweis der Beschwerdeführer auf BGE 
147 II 125 (Urteil BGer 1C_128/2019 vom 25.8.2020) E. 12. Der Sachverhalt ist 
nicht vergleichbar: in jenem Fall waren Bauten betroffen, die teils bereits im 
kommunalen Inventar der Schutzobjekte (der Stadt Zürich) erfasst und hieraus 
entlassen werden sollten. Im ISOS war die fragliche Überbauung (wie auch das 
Quartier als solches) als "für Zürich - wenn nicht sogar für die ganze Schweiz - 
einmalig" verzeichnet. Entsprechend definierte das ISOS das Erhaltungsziel A, 
was Substanzerhaltung bedeutet (nicht publ. E. 7.2 f. von BGE 147 II 125). Ver-
gleichbares gilt hinsichtlich des Urteils BGer 1C_328/2020 vom 22. März 2022 
(betreffend Gestaltungsplan Spital Uster). Es fehlte unter anderem eine Aus-
einandersetzung mit den Interessen des Ortsbildschutzes im Sinne des ISOS, in 
welchem die Stadt Uster als verstädtertes Dorf von nationaler Bedeutung ver-
zeichnet ist. 

19

4.4.3  Unbegründet ist auch die Rüge des fehlenden Einbezugs der kantonalen 
Denkmalpflege. Zum einen gehörte die kantonale Denkmalpflegerin als beraten-
de Expertin ohne Stimmrecht dem Beurteilungsgremium des Studienauftrags an 
(Schlussbericht Studienauftrag S. 7). Dem Beurteilungsgremium gehörte unter 
andern der damalige Denkmalpfleger des Kantons Nidwalden (V.________, Ar-
chitekt ETH SIA) als Fachperson mit Stimmrecht an. Zudem hat der Regierungs-
rat im angefochtenen RRB (E. 5.9) dargelegt, dass das Amt für Kultur bereits im 
Rahmen der Vorprüfung der Teilnutzungsplanung einen Fachbericht abgegeben 
hat. Im Weiteren hat die kantonale Denkmalpflege das Büro U.________ (vgl. 
vorstehend E. 4.2.3) bei der Erarbeitung des Verzeichnisses der erhaltenswerten 
Bauten in Goldau begleitet (vgl. GRB Nr. 240 11.54 vom 16.5.2022 [betr. Abbru-
chentscheid Luxramgebäude] S. 1). 

4.5 Es erweist sich aufgrund des Gesagten gleichzeitig, dass die allfällige Rüge 
einer Verletzung der Begründungspflicht durch den Regierungsrat (vgl. vorste-
hend E. 3.2) nicht verfangen kann. 

5.1 In der Kernzone gibt es keine Vorgaben zur Gebäudehöhe; solche sind 
auch nicht für die Kernzone Bahnhof vorgesehen (vgl. Art. 30 Abs. 2 BauR be-
treffend K wie betreffend die vorgesehene KB). 

Gemäss Art. 31a Abs. 5 E-BauR sind Hochhäuser ausschliesslich im nördlichs-
ten Bereich des RigiBahnen-Depots (Parz. 970) zulässig. Ihre Grundfläche darf 
jeweils 500 m2 und ihre Maximalkote 565 m.ü.M. nicht überschreiten. Laut dem 
Anhang zum E-BauR bedingt die Neubebauung mit Hochhaus insbesondere auf-
grund des geschützten Hochperrons der Fernwirkung und der Kopfsituation in 
der Mythen-Achse/am Rigiplatz, eine besondere gestalterische Sorgfalt. 

5.2.1  Das Beurteilungsgremium äusserte sich im Bericht zum Studienauftrag un-
ter "weitere Feststellungen" auch in allgemeiner Weise zu den Hochhäusern bzw. 
höheren Häuser (S. 17). Unter anderem führte es aus, die Hochhausstrategie 
des Zukunftsbildes stütze sich auf Untersuchungen aus dem Stakeholder-Pro-
zess. Die Leitstrategie habe eine beidseitige Begrenzung des künftigen Rigi-
platzes mit Hochhäusern von einer Gebäudehöhe bis 55 m und einer Grund-
fläche von 500 m2 vorgesehen. Mit der Rückstellung der Entwicklung des gleis-
nahen Baubereichs SBBnordwest werde die Umsetzung dieser Hochhaustrategie 
erschwert. Aus Sicht des Beurteilungsgremiums werde jedenfalls entlang der 
Mythen-Allee eine Gebäudehöhe bis 25 m, vereinzelt auch 30 m, als ortsbaulich 
verträglich erachtet.

5.2.2  Angesichts dieser Beurteilung eines Fachgremiums, welches aufgrund der 
von drei Architekturbüros aufgezeigten Möglichkeiten einer Arealüberbauung er-

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folgte, ist fraglich, ob die - angesichts des Studienauftrags allerdings gleichenorts 
modifizierte (vgl. auch GRB Nr. 221 vom 16.5.2022 S. 3 erstes Lemma) - Auffas-
sung des Gemeinderates (GRB Nr. 230 vom 16.5.2022 E. 9), Hochhäuser von 55 m 
wirkten aufgrund von Modellstudien keineswegs störend, Bestand haben kann. 

Gleichwohl bedarf es keiner Änderung des Baureglements. Zum einen bleibt das 
BauR insofern in sich stimmig, als für die Kernzone keine Gebäudehöhe (und 
Firsthöhe) festgelegt ist. Zum andern verlangt E-BauR im Anhang eine besonde-
re gestalterische Sorgfalt, wozu namentlich eine besonders gute Eingliederung 
ins Ortsbild gehört, worauf auch das Beurteilungsgremium hingewiesen hat. Inso-
fern besteht kein Grund, ins planerische Ermessen der Gemeinde einzugreifen. 
Im Übrigen ist unbestritten, dass mit der Grundeigentümergemeinschaft bereits 
eine Vereinbarung betreffend eine Gebäudehöhe von maximal 40 m getroffen 
wurde. Auch diese Vereinbarung steht unter dem Vorbehalt der besonders sorg-
fältigen Gestaltung eines allfälligen Hochhausprojekts und vermittelt insofern an 
und für sich keinen Anspruch auf Ausschöpfung dieser Höhe. 

6.1 Die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet und ist ab-
zuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

6.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die Verfahrenskosten (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) zu Lasten der Beschwerdeführer 
unter solidarischer Haftbarkeit. 

6.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führer unter solidarischer Haftbarkeit dem beanwalteten Gemeinderat sowie den 
beanwalteten Beigeladenen Ziff. 4, Ziff. 5 sowie Ziff. 6 je eine Parteientschädi-
gung zu entrichten. Diese werden in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs 
für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentli-
cherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 
einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemes-
sungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je 
Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt).

7. Für den Weiterzug eines verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeentscheides 
in Angelegenheiten kommunaler Nutzungsplanverfahren ans Bundesgericht gilt 
die in EGV-SZ 2009 B 8.4 in E. 8 (insb. E. 8.5) publizierte Besonderheit (vgl. statt 
anderer auch VGE III 2018 206 vom 24.4.2019 E. 6.1 f.), wonach der verwal-
tungsgerichtliche Entscheid grundsätzlich erst nach einem positiven Beschluss 
der Gemeindeversammlung über die kommunale Nutzungsplanung sowie nach 
dem regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss beim Bundesgericht ange-

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fochten werden kann. Insofern besteht derzeit (noch) keine Weiterzugsmöglich-
keit dieses Entscheids ans Bundesgericht. 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf 
einzutreten ist.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerde-
führern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Nachdem sie am 31. Mai 
2023 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezahlt haben, ist die Rech-
nung ausgeglichen. 

3. Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftbarkeit dem beanwal-
teten Gemeinderat sowie den beanwalteten Beigeladenen Ziff. 4 bis Ziff. 6 
eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann bis zum Vorliegen des Gemeindeversamm-
lungsbeschlusses und des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses 
sowie der anschliessenden allfälligen inhaltlichen Koordination durch das 
Verwaltungsgericht keine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten beim Bundesgericht in Lausanne erhoben werden.

5. Zustellung an:

- die Beschwerdeführer (2/R)
- die Beigeladene Ziff. 3 (R)
- den Rechtsvertreter der Beigeladenen Ziff. 4 (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beigeladenen Ziff. 5 (2/R)
- den Rechtsvertreter des Beigeladenen Ziff. 6 (2/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates (2/R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)

jeweils unter Beilage der Eingaben des Beigeladenen Ziff. 6 vom 8. November 
2023 sowie der Beigeladenen Ziff. 4 und des Gemeinderates, beide vom 9. No-
vember 2023 (je ohne die eigene Eingabe).

- und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB/z.K.). 

Schwyz, 29. November 2023

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Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 13. Dezember 2023

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III