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**Case Identifier:** e78ec0f8-2d3a-509a-8293-dd036f39ba0c
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-30
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 30.05.2017 B 2015/131
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2015-131_2017-05-30.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2015/131

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 30.05.2017

Entscheiddatum: 30.05.2017

Entscheid Verwaltungsgericht, 30.05.2017
Baubewilligung. Dachsanierung LKW-Garage und Werkstatt ausserhalb der 
Bauzone.Art. 82 Abs. 3 und 83 Abs. 3 BauG (sGS 731.1). Art. 12b des 
Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451).Die Frist 
des Rechtsmittels gegen die Baubewilligung begann für die 
Beschwerdegegnerin erst mit Zustellung der relevanten Unterlagen zu 
laufen und wurde mit der Rekurseingabe gewahrt.Art. 37a des 
Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700). Art. 43 RPV (SR 700.1). In materieller 
Hinsicht zu klären war, ob die Feststellung der Rechtmässigkeit der 
Baubewilligungen von 1973 und 1977 in der Baubewilligung vom 27. Mai 
2013 bzw. der Teilverfügung vom 24. April 2013 zu Recht erfolgt war. Das 
Verwaltungsgericht verneinte dies und erkannte, dass die Vorinstanz mit der 
Gutheissung des Rekurses „im Sinn der Erwägungen“ die Nichtigkeit der 
Baubewilligungen von 1973 und 1977 zu Recht bestätigt habe. Dies hatte zur 
Folge, dass an der rechtswidrig bestehenden Remise keine 
baubewilligungspflichtigen Massnahmen (Dachsanierung) möglich waren 
(Verwaltungsgericht, B 2015/131).

Besetzung

Vizepräsident Linder; Verwaltungsrichter Heer, Bietenharder, Zindel; Ersatzrichter 

Engeler; Gerichtsschreiber Schmid

 

Verfahrensbeteiligte

W.O.

Beschwerdeführer,

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vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Frei, Rorschacher Strasse 107, 9000 St. 

Gallen,

gegen

 

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

 

WWF Schweiz, Hohlstrasse 110, Postfach, 8010 Zürich,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch WWF Sektion St. Gallen, Merkurstrasse 2, Postfach 2341, 9001 St. 

Gallen,

 

Politische Gemeinde X., vertreten durch den Gemeinderat,

Beschwerdebeteiligte,

 

Gegenstand

Baubewilligung (Dachsanierung LKW-Garage und Werkstatt)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

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A.  

a. W.O. ist seit 1975 Eigentümer des Grundstücks Nr. 000, Grundbuch X. Es ist nach 

dem Zonenplan der Gemeinde X. vom 29. April 1999 der Landwirtschaftszone 

zugewiesen, wobei der östliche Bereich als Wald ausgeschieden ist. Das Grundstück 

ist mit einem zweigeschossigen Wohnhaus, einer Garage, einer grossen Remise (Vers. 

Nr. 0001) sowie einem Kleintierstall überbaut. An der südöstlichen Ecke des 

Wohnhauses befindet sich eine überdachte Pergola. Der Gartenbereich westlich der 

Pergola ist mit einer Rasenfläche, befestigten Wegen, einer Kiesrondelle, 

Bepflanzungen (Büsche und Bäume), einem Maschendrahtzaun sowie als Sichtschutz 

einbetonierten Betonplatten gestaltet. In diesem Gartenteil befindet sich ein mit einem 

Runddach überdecktes Aussenschwimmbad.

Am 6. Februar 1973 hatte der Gemeinderat X. - ohne die kantonale Zustimmung 

einzuholen - auf dem Grundstück Nr. 000 einen Anbau mit einer Brutto-Nebenfläche 

von 183 m  an der Ostseite der Remise bewilligt (nachstehend: Baubewilligung von 

1973). Am 6. Januar 1976 erteilte der Gemeinderat - wiederum ohne eine kantonale 

Zustimmung einzuholen - die Baubewilligung für einen Umbau mit Erweiterung des 

Wohnhauses. Dabei wurden das Ober- und das Dachgeschoss der am Wohnhaus 

angebauten Scheune zu Wohnraum mit einer anrechenbaren Brutto-Geschossfläche 

von 112 m  und einer Brutto-Nebenfläche von 84 m  umgebaut. Zudem wurde ein 

neues Untergeschoss erstellt. Am 10. Oktober 1977 erteilte der Gemeinderat - ohne 

eine kantonale Zustimmung einzuholen - die Baubewilligung für den Neubau einer 

Garage mit einer Grundfläche von 69 m  Brutto-Nebenfläche (nachstehend: 

Baubewilligung von 1977), und am 30. April 1981 erteilte er - wiederum ohne eine 

kantonale Zustimmung einzuholen - die Baubewilligung für den Neubau eines 

Kleintierstalls mit einer Grundfläche von 9 m  Brutto-Nebenfläche. Am 30. Juni 1983 

erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung für den Neubau eines 

Aussenschwimmbads mit einer Grundfläche von 49 m  Brutto-Nebenfläche, wobei das 

damals zuständige kantonale Amt für Wasser- und Energiewirtschaft (AWE) diesem 

Bauvorhaben am 27. Juni 1983 zugestimmt hatte. Am 4. März 1991 erteilte der 

Gemeinderat eine Baubewilligung für einen nordseitigen Wohnhausanbau. Das Umbau- 

und Erweiterungsvorhaben sah ausserhalb des Gebäudevolumens eine Erweiterung 

der anrechenbaren Brutto-Geschossfläche um 69 m  und der Brutto-Nebenfläche um 

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85,69 m  vor. Das damals zuständige Amt für Umwelt (AFU) erteilte am 28. Januar 

1991 die kantonale Zustimmung. Für dasselbe Bauvorhaben stellte W.O. ein 

Korrekturgesuch, wonach die ausserhalb des Gebäudevolumens geplante Erweiterung 

der anrechenbaren Brutto-Geschossfläche anstatt 69 m  neu 77,62 m  betragen sollte. 

Dieses Korrekturgesuch genehmigte der Gemeinderat am 27. Mai 1991, nachdem das 

AFU diesem zugestimmt hatte.

b. Am 29. Mai 2006 stellte W.O. bei der Gemeinde X. ein nachträgliches Baugesuch für 

den Umbau des rund 75 m  grossen, nordöstlichen Bereichs des Wohnhaus-

Erdgeschosses in eine "Wellness-Quelle" sowie für die Abparzellierung des 

Grundstücks. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 17. Juli 2007 verweigerte 

das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) die Zustimmung. Es stellte 

fest, das Wohnhaus sei vor dem 1. Juli 1972 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt 

worden (Ziff. 1) und es sei formell und materiell rechtswidrig (Ziff. 3). Die Zustimmung 

zur Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses werde im Sinne der Erwägungen 

verweigert (Ziff. 4). Das AREG stellte weiter fest, die Remise (Vers.-Nr. 0001), die 

Garage sowie der Kleintierstall seien formell und materiell rechtswidrig (Ziff. 3); die 

nachträgliche Zustimmung zu den Baubewilligungen des Gemeinderates von 1973 

(Anbau an der Ostseite der Remise), 1976 (Umbau der am Wohnhaus angebauten 

Scheune zu Wohnraum), 1977 (Neubau einer Garage) und 1981 (Neubau eines 

Kleintierstalls) werde im Sinne der Erwägungen verweigert (Ziff. 2). Schliesslich verfügte 

das AREG, zur Sicherung des Verbots der baulichen Nutzungserweiterung werde als 

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Nr. 000 ein 

Verbot der baulichen Nutzungserweiterung nach der Raumplanungsverordnung (SR 

700.1; RPV) angeordnet (Ziff. 5a). Diese Eigentumsbeschränkung sei zulasten des 

Grundstücks Nr. 000 mit "Beschränkungen, Auflagen und Bedingungen nach RPV" im 

Grundbuch anzumerken (Ziff. 5b). Die zuständige Gemeindebehörde sei beauftragt und 

ermächtigt, die Anmerkung im Grundbuch anzumelden (Ziff. 5c), und sie habe nach Art. 

130 Abs. 2 des Baugesetzes (sGS 731.1, BauG) die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes anzuordnen (Ziff. 6). Das AREG führte zur Begründung aus, 

die vom Gemeinderat zugestandenen Erweiterungen am Wohnhaus, der Anbau an der 

Ostseite der Remise, die Garage und der Kleintierstall seien formell und materiell 

rechtswidrig; die fraglichen Bauten würden das nach damaligem Recht zulässige 

Erweiterungskontingent von 25 Prozent deutlich überschreiten, und auch das nach 

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heutigem Recht zulässige Kontingent von 30 Prozent oder 100 m  werde überschritten. 

Das AREG wies darauf hin, der Ausbau des Erdgeschosses im Wohnhaus sei nicht 

Gegenstand des Bauvorhabens gewesen, das der Gemeinderat am 6. Januar 1976 

bewilligte; der damalige Projektplan habe im Bereich der "Wellness-Quelle" einen Stall 

bzw. ein Futterlager ausgewiesen. Ein gewerblicher Vorbestand sei nicht nachweisbar. 

Die nun vorgenommene vollständige Zweckänderung in eine "Wellness-Quelle" sei 

nicht mehr mit dem Kriterium der teilweisen Änderung vereinbar, weshalb hierfür keine 

nachträgliche Zustimmung erteilt werden könne. Auf einen Rückbau des Wohnhauses 

und der Remise sowie auf einen Abbruch der Garage könne verzichtet werden, da die 

Frist für ein nachträgliches baupolizeiliches Einschreiten 30 Jahre betrage. Die 

zuständige Gemeindebehörde werde jedoch den Rückbau der "Wellness-Quelle" 

anzuordnen haben. Mit Beschluss vom 5. November 2007 verweigerte die 

Baukommission X. unter Hinweis auf die Teilverfügung des AREG vom 17. Juli 2007 die 

nachträgliche Bewilligung für die Umnutzung und den Umbau der Räume im 

Erdgeschoss des Wohnhauses in eine "Wellness-Quelle". Sie erwog, die kantonale 

Beurteilung vom 12. Dezember 2006, die am 19. Juli 2007 eröffnet worden sei, bilde 

einen Bestandteil des Entscheids; sie beinhalte die raumplanungsrechtliche 

Teilverfügung des AREG vom 17. Juli 2007 sowie die Verfügung über 

Gewässerschutzmassnahmen des AFU vom 23. August 2006 (lit. A, Abs. 1). Das Verbot 

der baulichen Nutzungserweiterung sei als öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken und werde mit dem Entscheid 

angemeldet (lit. A, Abs. 2). Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes des 

Erdgeschosses des Wohnhauses Vers.-Nr. 000 werde eine Frist bis längstens 1. 

Dezember 2008 gesetzt (lit. B, Ziff.

Mit Entscheid vom 23. Dezember 2008 wies das Baudepartement den von W.O. 

erhobenen Rekurs gegen lit. A des Dispositivs im Beschluss der Baukommission vom 

5. November 2007 ab und hiess den gegen lit. B. 1. gerichteten Rekurs gut (Ziff. 1). Es 

hob lit. B. 1. des Dispositivs auf und wies die Streitsache zur Neubeurteilung an die 

Vorinstanz zurück (Ziff. 2). Diesen Rekursentscheid bestätigte das Verwaltungsgericht 

mit Entscheid B 2009/4 vom 13. April 2010 in materieller Hinsicht und korrigierte die 

Aufteilung der amtlichen Kosten des Rekursverfahrens. Dieser Entscheid erwuchs in 

Rechtskraft.

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c. Am 19. November 2010 reichte W.O. ein Baugesuch für den Ersatz des Wellblech-

Dachs einer Dachhälfte der Remise Vers.-Nr. 0001 durch ein neues Blechdach ein (act. 

G 10/11/2). Während der öffentlichen Auflage des Gesuchs gingen keine Einsprachen 

ein. Mit Teilverfügung vom 24. April 2013 stellte das AREG fest, dass die 

Baubewilligungen von 1973 und 1977 für die Erweiterungen der Remise in formelle 

Rechtskraft erwachsen seien (Ziff. 1) und die Remise seit jeher nichtlandwirtschaftlich 

genutzt werde (Ziff. 2). Die Zustimmung zur Baubewilligung werde erteilt (Ziff. 3; act. G 

10/11/12). Unter Hinweis auf diese Teilverfügung erteilte die Baukommission X. mit 

Beschluss vom 27. Mai 2013 die Bewilligung für die Dachsanierung der Remise (Ziff. 1). 

Gleichzeitig stellte sie fest, dass die Baubewilligungen von 1973 und 1977 in formelle 

Rechtskraft erwachsen seien (Ziff. 2) und die Remise seit jeher nichtlandwirtschaftlich 

genutzt werde (Ziff. 3; act. G 10/11/15).

Am 5. Oktober 2013 reichte W.O. ein weiteres Baugesuch ein, welches den teilweisen 

Abbruch der LKW-Garage und der Werkstatt (Nr. 0001) sowie die Übertragung der 

gewerblichen Nutzung der LKW-Garage auf die gewerbliche Nutzung des Wohnhauses 

zum Gegenstand hatte. Die Stiftung WWF Schweiz erhob am 18. November 2013 

Einsprache gegen das Bauvorhaben (act. G 10/12/4). Sodann erhob sie am 31. März 

2014 Rekurs beim Baudepartement mit dem Antrag, es sei Ziff. 1 der 

raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 24. April 2013 sowie Ziff. I.A.2 der 

Baubewilligung vom 27. Mai 2013 aufzuheben (act. G 10/1 und 10/9). Mit Entscheid 

vom 18. Juni 2015 hiess das Baudepartement den Rekurs im Sinn der Erwägungen gut 

(Ziff. 1) und hob die Baubewilligung vom 27. Mai 2013 mitsamt der Teilverfügung des 

AREG vom 23. April 2013 auf (act. G 2).

B.

a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Markus Frei, St. Gallen, für W.O. 

Beschwerde vom 9. Juli 2015 mit den Rechtsbegehren, der Entscheid sei aufzuheben 

(Ziff. 1), es seien die Rechtsbegehren gemäss Rekursantwort vom 27. Mai/24. Oktober 

2014 zu schützen und die Erteilung der Baubewilligung vom 27. Mai 2013 gestützt auf 

die Teilverfügung des AREG vom 24. April 2013 zu bestätigen; eventualiter sei die 

Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen (Ziff. 2), unter Kosten- 

und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin, eventualiter zulasten des 

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Staates (Ziff. 3; act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 28. August 2015 bestätigte 

und begründete der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers die gestellten 

Rechtsbegehren (act. G 5).

b. In der Vernehmlassung vom 21. September 2015 beantragte die Vorinstanz 

Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen 

Entscheid und nahm ergänzend zu Vorbringen in der Beschwerde Stellung (act. G 9). 

Die Beschwerdegegnerin stellte in der Vernehmlassung vom 10. November 2015 das 

Rechtsbegehren, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers (act. G 16). Die 

Beschwerdebeteiligte verzichtete auf eine Stellungnahme (vgl. act. G 18).

c. Mit Eingabe vom 14. Dezember 2015 bestätigte der Rechtsvertreter des 

Beschwerdeführers seine Rechtsbegehren und Ausführungen (act. G 21).

d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden 

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. (…).

2.

2.1. Baugesuch und Unterlagen sind während vierzehn Tagen zur Einsicht aufzulegen 

(Art. 82 Abs. 3 des Baugesetzes, sGS 731.1, BauG). Allfällige Einsprachen sind innert 

der erwähnten Frist schriftlich und mit Begründung der zuständigen Gemeindebehörde 

einzureichen (vgl. Art. 83 Abs. 1 BauG). Gemäss Art. 12b des Bundesgesetzes über 

den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) müssen Verfügungen und Gesuche den 

beschwerdeberechtigten Organisationen durch schriftliche Mitteilung oder durch 

Veröffentlichung im Bundesblatt oder im kantonalen Publikationsorgan zur Kenntnis 

gebracht werden. Sinn und Zweck von Art. 12b NHG ist es sicherzustellen, dass das 

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Verbandsbeschwerderecht effektiv gewährleistet ist (BGer 1C_630/2014 vom 18. 

September 2015, E. 2.3.2, in: URP 2016 S. 25). Die Veröffentlichung muss so gefasst 

sein, dass sich die Organisationen ein Bild von Art und Tragweite des geplanten 

Vorhabens machen können (BGer 1C_301/2016 vom 4. Januar 2017, E. 3.5 mit 

Hinweisen).

2.2. In der Rekursvernehmlassung vom 11. Juli 2014 hatte das AREG ausgeführt, 

selbst nach Kenntnisnahme der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 24. April 

2013 sowie der Baubewilligung vom 27. Mai 2013 im Rahmen einer 

Akteneinsichtnahme im Jahr 2013 und auch nach Zustellung derselben durch den 

Rechtsvertreter des Beschwerdeführers Ende 2013 habe die Beschwerdegegnerin kein 

Rechtsmittel ergriffen. Offensichtlich erst aufgrund ihres Desinteresses an einer 

einvernehmlichen Lösung im Rahmen des aktuellen Baugesuchs (vom 5. Oktober 2013) 

betreffend Rückbau und Verlegung der Gewerberäumlichkeiten habe sie den Rekurs 

eingereicht. Mangels Einhaltung der Rekursfrist sei auf den Rekurs nicht einzutreten 

(act. G 10/14). Die Vorinstanz hielt hierzu im angefochtenen Entscheid fest, die 

Beschwerdebeteiligte habe der Beschwerdegegnerin die Bauanzeige vom 6. Dezember 

2010 zwar vorschriftsgemäss zugestellt. Die Formulierung in der Bauanzeige 

(„Dachsanierung über LKW-Garage und Werkstatt Vers.-Nr. 0001“) habe es der 

Beschwerdegegnerin jedoch nicht erlaubt, den eigentlichen Gegenstand des 

Baugesuchs zu erkennen. Die vom AREG angeführte Akteneinsichtnahme im Jahr 2013 

werde von der Beschwerdegegnerin nicht erwähnt. Rückwirkend sei aber weder ein 

genauer Zeitpunkt feststellbar, noch sei ermittelbar, von welchen Dokumenten die 

Beschwerdegegnerin anlässlich dieser Akteneinsicht tatsächlich Kenntnis erhalten 

habe. In der Einsprache vom 18. November 2013 (betreffend Baubewilligung 

„Teilabbruch Gewerbehalle Vers.-Nr. 0001, Therapieräume im Gebäude Vers-Nr. 000: 

Umbau/Umnutzung“; act. G 10/12/4) habe die Beschwerdegegnerin hingegen darauf 

hingewiesen, dass der Nachweis für eine ununterbrochene und rechtmässige 

gewerbliche Nutzung fehle. Im Nachgang zum Augenschein vom 20. Dezember 2013 

habe die Beschwerdegegnerin mit E-Mail vom 29. Januar 2014 und mit Schreiben vom 

13. Februar 2014 um Zustellung der Unterlagen betreffend LKW-Garage und Werkstatt 

Nr. 0001 ersucht. Die Unterlagen - darunter die Teilverfügung vom 24. April 2013 (act. 

G 10/11/12) und die Baubewilligung vom 27. Mai 2013 (act. G 10/11/15) - seien der 

Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 13. März 2014 (Eingang 17. März 2014) 

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zugestellt worden. Damit könne offenbleiben, ob die Teilverfügung vom 24. April 2013 

bereits mit E-Mail „DOC24121324122013093126.pdf“ - diese Bezeichnung erlaube 

keine Rückschlüsse auf den Datei-Inhalt - vom 24. Dezember 2014 zugegangen sei. 

Zudem wäre für die Beschwerdegegnerin allein aufgrund der Teilverfügung vom 24. 

April 2013 auch nicht feststellbar gewesen, ob die Beschwerdebeteiligte auch die 

Baubewilligung erteilt habe. Die Rechtsmittelfrist habe somit erst am 17. März 2014 zu 

laufen begonnen und sei mit dem am 31. März 2014 erhobenen Rekurs eingehalten 

worden (act. G 2).

2.3. Der Beschwerdeführer bestätigt im vorliegenden Verfahren seinen Standpunkt, 

dass auf den Rekurs nicht hätte eingetreten werden dürfen, nachdem dieser am 31. 

März 2014 verspätet erhoben worden sei. Von der Teilverfügung des AREG vom 24. 

April 2013 habe die Beschwerdegegnerin bereits am 24. Dezember 2013 Kenntnis 

erhalten. Als Beweismittel reicht der Beschwerdeführer einen USB-Stick ein (act. G 

6.1). An der Baubewilligung vom 27. Mai 2013 habe sich die Beschwerdegegnerin zu 

Recht gar nie gestört (act. G 5 und G 21). Die Vorinstanz vermerkt hierzu, dass der 

USB-Stick ihr bei Erlass des Entscheids nicht bekannt gewesen sei. Selbst wenn zu 

Unrecht auf den Rekurs eingetreten worden wäre, wäre die Nichtigkeit der 

Baubewilligung vom 27. Mai 2013 und der Teilverfügung vom 24. April 2013 

aufsichtsrechtlich festzustellen gewesen. Die erteilte Baubewilligung beruhe auf der 

nichtigen Feststellung, die Bewilligung der Remise sei formell rechtmässig. Die 

gesamthafte Aufhebung der Baubewilligung und der Teilverfügung sei eine Folge dieser 

nichtigen Feststellung. Zudem habe der Beschwerdeführer mit der gesamthaften 

Aufhebung der Verfügungen rechnen müssen, nachdem ihm die Anträge der 

Beschwerdegegnerin bekannt gewesen seien (act. G 9).

2.4. Es entspricht einem allgemeinen, aus dem Grundsatz von Treu und Glauben und 

dem Vertrauensschutz (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 der Bundesverfassung [BV]; SR 101) 

abgeleiteten Rechtsgrundsatz, dass einer Partei aus einer mangelhaften Eröffnung kein 

Nachteil erwachsen darf (BGE 117 Ia 297, E. 2 mit Hinweisen). Allerdings wird von der 

betroffenen Person verlangt, dass sie ihrerseits nach Treu und Glauben handelt: Sie 

darf nicht einfach zuwarten, sondern muss verfahrensrechtliche Einwendungen so früh 

wie möglich, das heisst nach Kenntnisnahme eines Mangels bei erster Gelegenheit, 

vorbringen. Dies gilt auch bei mangelhafter Publikation oder Anzeige gemäss Art. 12b 

http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=1C_301%2F2016&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F117-IA-297%3Ade&number_of_ranks=0#page297

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NHG (vgl. BGer 1C_630/2014, a.a.O., E. 3.1 mit Hinweisen; BGer 1C_301/2016, a.a.O., 

E. 3.5.2). Die Zeitspanne, welche die Betroffenen verstreichen lassen dürfen, ohne ihres 

Vertrauensschutzes verlustig zu gehen, hängt davon ab, wann sie vom missliebigen 

Entscheid auf andere Weise sichere Kenntnis erhalten haben. Blosse Gerüchte oder 

vage Hinweise reichen dazu nicht. Erst wenn der Rechtsuchende im Besitz aller für die 

erfolgreiche Wahrung seiner Rechte wesentlichen Elemente ist, also namentlich auch 

die Entscheidgründe kennt, rechtfertigt es sich, von ihm eine Anfechtung innerhalb der 

jeweiligen Rechtsmittelfrist zu verlangen (L. Neubühler in: Auer/Müller/Schindler [Hrg.], 

Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, Zürich/St. Gallen 2008, 

Rz. 11 f. zu Art. 38 VwVG). Der Betroffene darf den Beginn des Fristenlaufs aber nicht 

beliebig hinauszögern. Wenn er einmal von der ihn berührenden Verfügung Kenntnis 

erhalten hat, muss er nach Treu und Glauben dafür besorgt sein, den genauen Inhalt 

der Verfügung zu erfahren. Er hat sich insbesondere danach zu erkundigen, wenn 

Anzeichen für die Erteilung einer Baubewilligung vorliegen (VerwGE B 2009/71 vom 18. 

März 2010, E. 2.4.1 mit Hinweis auf GVP 2006, Nr. 125).

2.5.

2.5.1. Zutreffend ist, dass die Formulierung in der Bauanzeige vom 19. November 2010 

(„Dachsanierung über LKW-Garage und Werkstatt Vers.-Nr. 0001“; act. G 10/11/2) es 

der Beschwerdegegnerin nicht erlaubte, den eigentlichen Gegenstand des Baugesuchs 

(d.h. die Sanierung des Dachs einer ausserhalb der Bauzone liegenden Remise mit 

gleichzeitiger Feststellung der formellen Rechtmässigkeit der Baute selbst) zu 

erkennen. In solchen Fällen verletzt es nicht Treu und Glauben, erst dann Einsprache 

zu erheben, wenn Art und Tragweite des Bauvorhabens bekannt sind (vgl. BGer 

1C_301/2016, a.a.O., E. 3.5.3). Mit Bezug auf die vom AREG erwähnte 

Akteneinsichtnahme durch die Beschwerdegegnerin im Jahr 2013 lassen sich entgegen 

der Auffassung der Vorinstanz ihr Zeitpunkt und ihr Inhalt eruieren. Das AREG reichte 

nämlich mit Vernehmlassung vom 11. Juni 2014 ein Schreiben an die 

Beschwerdegegnerin vom 5. September 2013 ein. Darin werden jedoch die 

Teilverfügung vom 24. April 2013 und die Baubewilligung vom 27. Mai 2013 nicht 

erwähnt. Hieraus lässt sich somit für die vorliegend streitige Frage der Fristeinhaltung 

nichts ableiten. Hingegen reichte der Beschwerdeführer, bezugnehmend auf die 

Feststellung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach die Bezeichnung 

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DOC2411213-24122013093126.pdf keine Rückschlüsse auf den Inhalt der mit E-Mail 

vom 24. Dezember 2013 zugestellten Datei erlaube (act. G 2 E. 3.9), einen USB-Stick 

ein. Das Verwaltungsgericht hat dieses Beweismittel im vorliegenden Verfahren 

entgegenzunehmen und zu würdigen (vgl. VerwGE B 2013/254 vom 28. Juli 2015, E. 

4.2. mit Hinweis auf B 2013/8, B 2013/137 vom 22. Mai 2013, E. 1.5.3, 

www.gerichte.sg.ch); letzteres jedenfalls soweit, als dies für den Entscheid überhaupt 

relevant ist.

2.5.2. Die Frage, ob die Zustellung der Teilverfügung vom 24. April 2013 mit E-Mail 

vom 24. Dezember 2013 aufgrund des nachgereichten Beweismittels als belegt zu 

gelten hat - die Beschwerdegegnerin bestreitet den Erhalt des Mails (act. G 16 Ziff. 13) 

-, kann offen bleiben. Denn soweit sich der Rekurs der Beschwerdegegnerin vom 31. 

März 2014 gegen diese Verfügung richtete, war er nicht verspätet, da das Rechtsmittel 

hiergegen sich nach dem Gesamtentscheid der Gemeinde, d.h. nach der 

Baubewilligung, richtet (vgl. Rechtsmittelbelehrung der Teilverfügung). Die Vorinstanz 

trat daher zu Recht auf den Rekurs ein, zumal nicht dargetan ist, dass für die 

Beschwerdegegnerin Ende Dezember 2013 auch der Erlass der Baubewilligung am 27. 

Mai 2013 erkennbar gewesen war; die blosse Möglichkeit einer Erkennbarkeit der 

Bewilligungserteilung reicht nicht aus. Der materielle (inhaltliche) Einwand des 

Beschwerdeführers, wonach es der Beschwerdegegnerin offenkundig nur um den 

Inhalt der Teilverfügung vom 24. April 2013, nicht jedoch um die am 27. Mai 2013 

bewilligte Dachsanierung gegangen sei (act. G 5 S. 5 unten), hilft nicht weiter, denn die 

Beschwerdegegnerin hatte im Rekurs die Bewilligung vom 27. Mai 2013 mit Bezug auf 

die in Ziff. I.A.2. enthaltene Feststellung der Rechtskraft der Baubewilligungen von 

1973 und 1977 explizit und mit formellem Antrag angefochten (act. G 10/1). Die 

Schlussfolgerung im vorinstanzlichen Entscheid betreffend Rechtswidrigkeit/Nichtigkeit 

der Baubewilligungen von 1973 und 1977 tangierte die Grundlage für die 

Dachsanierung (Baubewilligung von 2013), auch wenn die Bewilligung der 

Dachsanierung als solche von der Beschwerdegegnerin im Rekursverfahren nicht 

angefochten worden war.

Vor dem geschilderten Hintergrund ist festzuhalten, dass die Rechtsmittelfrist gegen 

die Baubewilligung vom 27. Mai 2013 für die Beschwerdegegnerin erst mit Zustellung 

der relevanten Unterlagen am 17. März 2014 zu laufen begann und mit der 

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Rekurseingabe (act. G 10/1) gewahrt wurde. Der Obliegenheit, verfahrensrechtliche 

Einwendungen so früh wie möglich vorzubringen, ist die Beschwerdegegnerin mit 

ihrem Rekurs nachgekommen. Als Folge davon ist auch die Teilverfügung vom 24. April 

2013 in diesem Verfahren in die materielle Prüfung mit einzubeziehen, zumal die 

Baubewilligung vom 27. Mai 2013 hinsichtlich der im Rekurs (einzig) angefochtenen 

Ziff. I.A.2. mit der angefochtenen Ziff. 1 der Teilverfügung vom 24. April 2013 

übereinstimmt und in diesem Sinn mit der letzteren ein untrennbares Ganzes bildet.

3.

3.1. In materieller Hinsicht ist zu klären, ob die Feststellung der Rechtmässigkeit der 

Baubewilligungen von 1973 und 1977 in Ziff. I.A.2 der Baubewilligung vom 27. Mai 

2013 bzw. Ziff. 1 der Teilverfügung vom 24. April 2013 (act. G 10/1 Beilagen) zu Recht 

erfolgte oder nicht. Nicht Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids bilden die von 

der Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung (act. G 16) thematisierte 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sowie das Baugesuch vom 5. Oktober 

2015; hierauf ist im vorliegenden Verfahren nicht einzugehen. Ebenfalls nicht Thema 

des Beschwerdeverfahrens kann die von den Verfahrensbeteiligten verschiedentlich 

angeführte, nach Darlegungen des Beschwerdeführers offenbar nicht mehr vorhandene 

„Wellness-Quelle“ sowie der Vollzug des Verwaltungsgerichtsurteils B 2009/4 vom 13. 

April 2010 (vgl. act. G 21 S. 4) bilden. Der in diesem Zusammenhang als Beweismittel 

offerierte Augenschein (act. G 21 S. 5) erübrigt sich somit zum vornherein.

3.2.

3.2.1. Gemäss Art. 37a des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) regelt der 

Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich genutzter 

Bauten und Anlagen zulässig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder 

seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind. Art. 

37a RPG ist ausschliesslich auf gewerbliche Bauten und Anlagen anwendbar (R. 

Muggli, Rz. 7 zu Art. 37a RPG, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], 

Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Basel/Genf 2009; 

Waldmann/Hänni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 3 zu Art. 37a 

RPG), weshalb Bauten eines Landwirtschaftsbetriebs nicht nach Art. 37a RPG 

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geändert werden können (vgl. Muggli, a.a.O., Rz. 7 zu Art. 37a RPG; Waldmann/ Hänni, 

a.a.O., Rz. 3 zu Art. 37a RPG). Ausserdem muss es sich um ein noch aktives Gewerbe 

handeln (Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 3 zu Art. 37a RPG). Gewerbebauten müssen 

einen eigenständigen Betrieb oder doch einen wesentlichen Betriebsteil beherbergen, 

um das Privileg des Art. 37a RPG in Anspruch nehmen zu können (vgl. BGE 1A.

186/2004 vom 12. Mai 2005, E. 5.1; Muggli, a.a.O., Rz. 7 zu Art. 37a RPG; Waldmann/

Hänni, a.a.O., Rz. 3 zu Art. 37a RPG). Unselbständige Lagerräume eines andernorts 

bestehenden Gewerbebetriebs können nicht nach den erweiterten Möglichkeiten des 

Art. 37a RPG in ihrem Zweck geändert bzw. erweitert werden, wobei aber für sie 

gegebenenfalls eine Änderung nach Art. 24c RPG offensteht (Muggli, a.a.O., Rz. 7 zu 

Art. 37a RPG). Der Bundesrat hat von der Regelungskompetenz, die ihm Art. 37a RPG 

gewährt, in Art. 43 RPV Gebrauch gemacht. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung können 

Zweckänderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerblichen 

Bauten und Anlagen bewilligt werden, wenn die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt 

oder geändert worden ist (lit. a), keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum 

und Umwelt entstehen (lit. b) und die neue Nutzung nach keinem anderen 

Bundeserlass unzulässig ist (lit. c). Art. 43 Abs. 2 RPV bestimmt, dass die zonenwidrig 

genutzte Fläche um 30 Prozent erweitert werden darf, wobei Erweiterungen innerhalb 

des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte angerechnet werden.

3.2.2. Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG, dessen Marginalie und Formulierung in der Fassung 

vom 1. November 2012 (vgl. Art. 24c Abs. 1, 2 und 5) unverändert blieben, konkretisiert 

die Besitzstandsgarantie für alle Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die 

nicht mehr zonenkonform sind (Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 14 zu den 

Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 RPG schützt bestimmungsgemäss 

nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen 

grundsätzlich in ihrem Bestand. Nach Abs. 2 dieser Bestimmung können solche Bauten 

und Anlagen teilweise geändert oder massvoll erweitert werden, sofern sie rechtmässig 

erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den 

wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Art. 24c Abs. 

2 RPG gilt gemäss dem auf den 1. November 2012 neu eingefügten Art. 24c Abs. 3 

RPG auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die 

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück 

Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Veränderungen am 

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äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine 

energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die 

Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). Nach Art. 42 Abs. 1 RPV gilt die 

Änderung einer altrechtlichen Baute als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, 

wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den 

wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.

Art. 43 RPV geht als Spezialbestimmung dem Art. 24c RPG vor. Wurde mit der 

Erteilung einer Bewilligung nach Art. 43 RPV das Mass der nach Art. 24c RPG 

zulässigen Änderungen ausgeschöpft, so kann die neu bewilligte und allenfalls 

erweiterte Nutzung nicht auch noch nach Art. 24c RPG erweitert werden (VerwGE B 

2009/4, a.a.O., S. 21 f. mit Hinweisen).

3.3. Zur Begründung der Teilverfügung vom 24. April 2013 führte das AREG unter 

anderem aus, die fehlende gewässerschutzrechtliche Anhörung des Amtes für 

Gewässerschutz bei Erteilung der Baubewilligungen von 1973 und 1977 sei nicht derart 

schwerwiegend, dass sie die Nichtigkeit der Bewilligungen zur Folge hätte. Schwieriger 

zu beurteilen sei die Frage, ob die Baubewilligungen von 1973 und 1977 gegen 

materielles Recht verstossen würden und deshalb ein Widerruf zu prüfen gewesen 

wäre. Möglicherweise habe die Erweiterung dem Fortbestand des Gewerbebetriebes 

gedient, um mehr Abstellflächen zu erhalten. Ein besonders schwerer Verstoss gegen 

materielles Baurecht mit entsprechender Verletzung öffentlicher Interessen sei nicht 

ersichtlich. Eine kantonale Praxis zu Art. 20 aGSchG (SR 814.20) in Verbindung mit Art. 

27 aGschV (SR 814.201; Vorliegen eines sachlich begründeten Bedürfnisses für Bauten 

und Anlagen ausserhalb des Kanalisationsbereichs) habe damals zumindest für den 

1973 erstellten Anbau nicht existiert. Der 1977 bewilligte Anbau dürfte aufgrund des 

neuen grösseren Vorbestandes (1973) noch im damals zulässigen Rahmen gelegen 

haben. Betreffend Abwasser sei eine nach Art. 20 aGSchG i.V.m. Art. 27 Abs. 3 

aGSchV konforme Lösung getroffen worden. Im Weiteren sei die dreissigjährige Frist 

für die Dauer des öffentlichen Interesses an der Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands angesichts des weit über dreissigjährigen Bestandes der Remise erreicht. 

Damit seien die Voraussetzungen für einen allfälligen Widerruf der Baubewilligungen 

von 1973 und 1977 nicht gegeben. Sie seien lediglich anfechtbar gewesen und nach 

Ablauf der Rechtsmittelfrist in Rechtskraft erwachsen. Für die geringfügige Änderung 

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(Ersatz des alten Blechdaches durch ein neues Sandwichelement ohne weitere 

Eingriffe am tragenden Bauwerk) könne eine Zustimmung nach Art. 37a RPG und Art. 

43 RPV erteilt werden (act. G 10/11/12 mit Hinweis auf GVP 1979 Nr. 52). In der 

Vernehmlassung vom 11. Juli 2014 bestätigte das AREG, dass die Baubewilligungen 

von 1973 und 1977 in formelle Rechtskraft erwachsen seien. Mit der in der 

Teilverfügung des AREG vom 17. Juli 2007 verweigerten Zustimmung sei 

Anfechtbarkeit und nicht Nichtigkeit der Baubewilligungen angenommen worden. 

Damals habe eine Zustimmung bereits deshalb nicht erteilt werden können, da die 

Bestimmungen der alten Gewässerschutzgesetzgebung zwischenzeitlich aufgehoben 

und von denjenigen des Raumplanungsrechts abgelöst worden seien. Aufgrund dessen 

bleibe Ziff. 2 der Teilverfügung vom 17. Juli 2007 mit Bezug auf die Baubewilligungen 

von 1973 und 1977 ohne Wirkung. Die Feststellung der formellen Rechtmässigkeit der 

Baubewilligungen von 1973 und 1977 bilde die Grundlage der Annahme einer 

Bestandesgarantie mit Anwendung von Art. 37a RPG, welche eine Dachsanierung ohne 

zusätzliche wesentliche Verstärkung des rechtswidrigen Zustandes im Sinn von Art. 

77bis Abs. 2 BauG ermöglichen solle. Es liege nicht im Interesse des Staates, wenn 

Hunderte von Liegenschaften auf seinem Hoheitsgebiet als Folge fehlerhaften 

Verhaltens von Behördenmitgliedern und Angestellten von Gemeinden (Nichteinholung 

der kantonalen Zustimmung) raumplanungsrechtlich blockiert und entwertet seien. 

Nicht zuletzt solche Überlegungen dürften zur Praxis gemäss GVP 1979 Nr. 52 

beigetragen haben (act. G 10/14).

3.4. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, soweit das AREG 

die nachträgliche Zustimmung zu den von der Gemeinde erteilten 

Ausnahmebewilligungen vom 6. Februar 1973, 6. Januar 1976, 10. Oktober 1977 und 

30. April 1981 zu Recht verweigert habe, würden diese Bewilligungen keine 

Rechtswirkungen entfalten. Die Bewilligungen seien nichtig und die Bauten formell 

sowie materiell rechtwidrig. Die Beschwerdebeteiligte und das AREG würden 

übersehen, dass die Frage der Rechtmässigkeit der Remise bereits rechtskräftig 

entschieden sei. Das AREG bzw. die Beschwerdebeteiligte hätten diesbezüglich nicht 

erneut verfügen dürfen. Die Verfügungen vom 23. April und 27. Mai 2014 seien daher 

aufzuheben. Hinsichtlich Unterhaltsmassnahmen an nicht bestandesgeschützten (aber 

auch nicht zurückzubauenden) Gebäuden hielt die Vorinstanz fest, geringfügige 

Erhaltungs- und Reparaturmassnahmen, die keinen umfassenden Ersatz oder eine 

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vollständige Erneuerung einzelner Bauteile vorsehen würden, könnten gerade noch als 

zulässig erachtet werden. Dagegen wäre etwa der Ersatz des Heizungssystems, das 

Anbringen einer neuen Isolation, der Ersatz eines Garagentors oder der Einbau eines 

Fensters in einer nicht bestandesgeschützten Baute nicht zulässig. Das bedeute für 

den vorliegenden Fall, dass an der rechtswidrigen Remise nicht nur keine 

baubewilligungspflichtigen Massnahmen (Dachsanierung), sondern nicht einmal der 

ordentliche Unterhalt zulässig sei (act. G 2 S. 18-20).

3.5. Der Beschwerdeführer wendet unter anderem ein, eine formelle und materielle 

Rechtswidrigkeit bedeute keineswegs Nichtigkeit. Für die vor Inkrafttreten des RPG 

bewilligten Bauten könne in keiner Weise von einer rechtskräftig festgestellten 

Nichtigkeit gesprochen werden. Dies gelte umso mehr, als er offenkundig gutgläubig 

gewesen sei und die Liegenschaft sogar erst nach bereits erstellter Remise Vers.-Nr. 

0001 erworben habe. Die Argumentation der Vorinstanz, wonach ein Rückkommen auf 

die Verfügung vom 17. Juli 2007 bzw. auf den verwaltungsgerichtlichen Entscheid 

(VerwGE B 2009/4) nicht zulässig sei, gehe fehl. Die Verweigerung der nachträglichen 

Zustimmung zu den Ausnahmebewilligungen von 1973, 1976, 1977 und 1981, welche 

das Verwaltungsgericht bestätigt habe, beinhalte in keiner Weise eine „Feststellung der 

Nichtigkeit“ dieser Ausnahmebewilligungen. Es sei vielmehr die damalige Praxis zu 

berücksichtigen. Der Beschwerdeführer dürfe nicht schlechter gestellt werden, weil 

seine Liegenschaft erst viel später betrachtet werde. Wäre das AREG im Jahr 2007 von 

einer Nichtigkeit der Bewilligungen ausgegangen, hätte es auch keine Zustimmung zu 

verweigern gegeben. Sodann sei die Feststellung, wonach an der Liegenschaft nicht 

einmal der ordentliche Unterhalt zulässig sei, klar falsch. Würde dies zutreffen, müsste 

der Beschwerdeführer die Baute, die nicht einmal von ihm selbst erstellt worden sei, 

„verlottern“ lassen. Ein Abbruch sei ja bekanntlich nicht vorgesehen. Derartige 

Verhältnisse würden dem öffentlichen Interesse derart krass zuwiderlaufen, dass der 

angefochtene Entscheid auch diesbezüglich aufzuheben sei (act. G 5 S. 8-12).

4.

4.1.

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4.1.1. In der Teilverfügung vom 17. Juli 2007 hatte das AREG bestätigt, dass - 

ausgehend vom Flächenvorbestand am Stichtag (1. Juli 1972) - die Erweiterung der 

Remise sowie die zweite Wohneinheit im Erd- und Obergeschoss und der Neubau der 

Garage bereits nach damals geltendem Recht nicht mehr als geringfügige 

Erweiterungen bezeichnet werden konnten und deshalb nicht bewilligungsfähig 

gewesen seien, weil sie die nach Art. 25 aGSchV höchstzulässige Grenze von 25 % bei 

Weitem überschritten hätten. Für die in den Jahren 1973, 1976 und 1977 realisierten 

Wohnhauserweiterungen hätte daher auch kein sachlich begründetes Bedürfnis 

geltend gemacht werden können. Der Gemeinderat habe damals in rechtswidriger 

Weise Baubewilligungen erteilt, die sogar - mangels Zustimmung der kantonalen 

Fachstelle für Gewässerschutz - als nichtig zu betrachten seien. Eine nachträgliche 

Zustimmung zu diesen Bewilligungen komme nach heute geltendem Recht 

(Beschränkung des Erweiterungspotentials auf 30% oder maximal 100 m ) ebenfalls 

nicht in Frage, weil die Bewilligungen von 1973, 1976 und 1977 diesen Rahmen bei 

Weitem sprengen würden. Die Erweiterungen des Wohnhauses, die Erweiterung der 

Scheune sowie diejenige der Remise seien und blieben deshalb formell wie materiell 

rechtswidrig (act. G 10/11/1 S. 5 f.).

4.1.2. Im Entscheid B 2009/4 hielt das Verwaltungsgericht unter anderem fest, die 

ausschlaggebende Baute für eine gewerbliche Nutzung im Rahmen einer 

Transportunternehmung sei die Garage bzw. Remise Vers.-Nr. 0001 gewesen. Bei den 

Räumen, in denen sich die "Wellness-Quelle" befinde (d.h. in der an das Wohnhaus 

angebauten Scheune bzw. im Stall und Futterraum), habe es sich demgegenüber zu 

keinem Zeitpunkt um eine gewerblich genutzte Baute oder Anlage im Sinne von Art. 

37a RPG gehandelt (VerwGE B 2009/4, S. 22 bis 24). Sodann habe die Vorinstanz in 

ihrem Entscheid korrekt festgestellt, das AREG habe die nachträgliche Zustimmung zu 

den Ausnahmebewilligungen vom 6. Februar 1973, 6. Januar 1976, 10. Oktober 1977 

und 30. April 1981 zu Recht verweigert. Der Einbau der "Wellness-Quelle" in das 

Wohnhaus des Beschwerdeführers erweise sich als planungs- und baurechtswidrig 

(VerwGE B 2009/4, S. 28).

4.2.

2

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4.2.1. Zu prüfen ist nachstehend, ob die Vorinstanz mit der Gutheissung des Rekurses 

„im Sinn der Erwägungen“ die Nichtigkeit der Baubewilligungen von 1973 und 1977 zu 

Recht bestätigte. Zu beachten ist dabei, dass die Erwägungen im Rekursentscheid 

insofern Rechtskraftwirkung haben, als das Dispositiv ausdrücklich auf sie verweist 

(vgl. VerwGE B 2013/181 vom 19. August 2014, E. 3.2 mit Hinweis). Gemäss 

Raumplanungsgesetz, welches mehrere Jahre nach Erteilung der Baubewilligungen 

von 1973 und 1977 (am 1. Januar 1980) in Kraft trat, liegt die Zuständigkeit zum 

Entscheid über sämtliche Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone bei der kantonalen 

Behörde (AREG; Art. 25 Abs. 2 RPG; Art. 87bis BauG). Aufgrund von Art. 87  BauG 

und Art. 25 Abs. 2 RPG stellt die Zustimmung der kantonalen Behörde ein 

unentbehrliches, konstitutiv wirkendes Element der Ausnahmebewilligung für 

zonenwidrige Bauten ausserhalb der Bauzone dar. Kommunale 

Ausnahmebewilligungen, die den kantonalen Behörden nicht zur Zustimmung vorgelegt 

wurden und denen auch nachträglich die Zustimmung nicht erteilt wird, haben 

aufgrund eines schwerwiegenden Mangels als nichtig zu gelten (VerwGE B 2007/112 

vom 12. Februar 2008, E. 3.5.2.2 zweiter Absatz, mit Hinweis auf BGE 132 II 27 f., 

E. 3.2.1., und BGE 111 Ib 223, E. 5b).

Für die Beurteilung eines nachträglichen Baugesuchs ist grundsätzlich jenes Recht 

massgebend, das während des Baus anwendbar war (vgl. BGE 104 Ib 301 E. 5c). Die 

Bauvorhaben von 1973 und 1977 waren somit nach dem damaligen eidgenössischen 

Gewässerschutzgesetz (AS 1972, 950; aGSchG) zu beurteilen. Bereits das damalige 

Recht enthielt - wie das RPG - ein Zustimmungserfordernis, indem Art. 20 aGSchG für 

eine Bewilligungserteilung die Zustimmung der kantonalen Fachstelle für 

Gewässerschutz voraussetzte. Nach der gestützt hierauf ergangenen Rechtsprechung 

(GVP 1979 Nr. 52) bewirkte die fehlende Genehmigung durch die erwähnte Fachstelle 

zwar in der Regel keine Nichtigkeit der erteilten Bewilligung, sondern nur deren 

Anfechtbarkeit (vgl. GVP 1979 Nr. 52, E. 7b und E. 8). Der Zweck des 

Zustimmungserfordernisses ist jedoch sowohl nach GSchG als auch nach RPG 

derselbe, nämlich die Sicherstellung einer einheitlichen Praxis im Kantonsgebiet. Vor 

diesem Hintergrund hilft der vorstehend erwähnte intertemporalrechtliche Grundsatz 

nicht weiter. Massgebend für die Beurteilung der Frage der Nichtigkeit/Anfechtbarkeit 

bei fehlender kantonaler Zustimmung ist - bei inhaltlich gleicher gesetzlicher Regelung 

- vielmehr die Rechtsprechung des Bundesgerichts, welche die Nichtigkeit klar bejaht. 

bis

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Die Praxis gemäss GVP 1979 Nr. 52 erweist sich mithin durch die Rechtsprechung des 

Bundesgerichts als überholt. Mit der Vorinstanz ist somit von einer Nichtigkeit der 

Bewilligungen von 1973 und 1977 auszugehen.

4.2.2. Wie dargelegt wurde im VerwGE B 2009/4 zum einen der - für die Anwendung 

von Art. 37a RPG vorausgesetzte - gewerbliche Vorbestand der Remise sowie deren 

Erstellung vor Mitte 1972 bestätigt, anderseits jedoch die - von Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV 

verlangte - rechtmässige Erstellung bzw. Erweiterung der Remise Vers.-Nr. 0001 

(Baubewilligung von 1973) verneint. Letzteres erfolgte im Einklang mit den 

Feststellungen in der Verfügung des AREG vom 17. Juli 2007, welche die (materielle) 

Rechtmässigkeit sowohl aufgrund des damals gültigen Rechts als auch des aktuell in 

Kraft stehenden Rechts geprüft und verneint hatte (vorstehende E. 4.1.1). - Eine 

erneute Prüfung der Frage des materiell rechtmässigen Bestandes der Remise im 

vorliegenden Verfahren fällt von daher ausser Betracht. Der mit Bezug auf die Frage der 

gewerblichen Nutzung der Remise gestellte Antrag auf Durchführung eines 

Augenscheins (act. G 21 S. 5) ist dementsprechend abzuweisen. Ein Rechtstitel 

(Wiedererwägung oder Revision; Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 1178 ff.), welcher es erlaubt 

hätte, im Rahmen der Verfügungen des AREG vom 24. April 2013 und der 

Beschwerdebeteiligten vom 27. Mai 2013 auf diese Frage zurückzukommen, wird 

weder geltend gemacht noch lässt sich ein solcher aufgrund der Akten begründen. 

Immerhin ist - im Sinn einer Ergänzung - festzuhalten, dass nach Art. 20 aGSchG in 

Verbindung mit Art. 25 und 27 aGSchV Baubewilligungen für Umbauten und 

Erweiterungen von Gebäuden und Anlagen nur erteilt werden durften, sofern der 

Gesuchsteller ein sachlich begründetes Bedürfnis nachwies. Auch das AREG 

anerkennt diesbezüglich in der Verfügung vom 24. April 2013, dass aus den 

Baubewilligungen von 1973 und 1977 nicht ersichtlich sei, inwiefern das Bedürfnis der 

Gewerberäume objektiv begründet war. Es sei jedenfalls kein Hinweis vorhanden, dass 

sich Gesuchsteller und Bewilligungsbehörde einer Rechtswidrigkeit bewusst gewesen 

seien. Zu berücksichtigen sei auch, dass - in Anlehnung an die Rechtsprechung 

betreffend rechtswidrige Bauten innerhalb der Bauzone - das öffentliche Interesse an 

der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands dreissig Jahre betrage (act. G 

10/11/12 S. 4 f.). Implizit unterstellt somit das AREG auch in der Verfügung vom 

24. April 2013 - wie bereits in derjenigen vom 17. Juli 2007 - die fehlende materielle 

Rechtmässigkeit der Baubewilligungen von 1973 und 1977. Auch von daher besteht 

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kein Anlass, im vorliegenden Verfahren auf die erwähnte Feststellung in VerwGE B 

2009/4 betreffend fehlende materielle Rechtmässigkeit zurückzukommen.

4.2.3. Die Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG setzt voraus, dass die Bauten 

rechtmässig erstellt worden sind. Art. 41 RPV in der Fassung vom 28. Juni 2000 

verlangte, dass die Bauten seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht 

erstellt wurden (Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 4 zu Art. 24c RPG); hieran änderte sich 

mit der aktuellen Fassung des Art. 41 RPV nichts. Dies bedeutet, dass Bauten materiell 

rechtmässig sein müssen, um an der Besitzstandsgarantie gemäss Art. 24c RPG 

teilhaben zu können (Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des 

Kantons Bern, 4.  Aufl., Band I, Bern 2013, Rz. 6 Fn 1 zu Art. 3). Dies gilt sachgemäss 

auch mit Bezug auf Art. 43 RPV (gewerbliche Bauten und Anlagen). Der 

Beschwerdeführer kann sich somit nicht auf die Besitzstandsgarantie berufen. Die 

Dachsanierung als ordentliche Unterhaltsmassnahme - diese wurde entgegen der 

Annahme der Beschwerdegegnerin offenbar noch nicht realisiert (act. G 21 S. 7 f.) - 

erweist sich bei einer nicht von der Besitzstandsgarantie erfassten Baute als nicht 

zulässig, zumal sie nicht bewilligungsfrei realisiert werden kann (vgl. BGer 1A.17/2004 

vom 19. Mai 2004, E. 2.2.7 mit Hinweisen). Eine Verwirkung der Befugnis der 

Behörden, den Abbruch anzuordnen (BGE 136 II 359 E. 7 f.) ist sodann vorliegend nicht 

zu prüfen, zumal ein Abbruch der Baute nicht zur Diskussion steht. Der angefochtene 

Entscheid, mit welchem der Baubewilligung einschliesslich des nicht angefochtenen 

Teils betreffend Dachsanierung eine Rechtswirkung versagt worden war (vgl. 

vorstehende E. 3.4), erweist sich damit als rechtmässig.

5.

5.1. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde unter Bestätigung des 

Rekursentscheids vom 18. Juni 2015 abzuweisen. Dem Verfahrensausgang 

entsprechend sind die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens dem 

Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 und 2 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

Fr. 3‘500.-- erscheint angemessen. Der in gleicher Höhe vom Beschwerdeführer 

geleistete Kostenvorschuss wird verrechnet.

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5.2. Nach Art. 98 Abs. 1 VRP besteht im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht 

Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten, welche den am Verfahren Beteiligten 

gemäss Art. 98bis VRP nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt werden. Die 

Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272, ZPO) über die 

Parteientschädigung finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). Die 

Beschwerdegegnerin hat im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vollumfänglich obsiegt. 

Eine Partei, die sich nicht vertreten lässt, hat - mangels eines besonderen Aufwandes - 

grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 98  VRP in 

Verbindung mit Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO). Dass ihr gleichwohl Umtriebskosten 

erwachsen sind, bedarf deshalb einer besonderen Begründung. Konkret macht die 

Beschwerdegegnerin keine Angaben über den getätigten (erheblichen) Aufwand. Auch 

sind die übrigen Voraussetzungen für eine Umtriebsentschädigung nicht erfüllt (vgl. 

VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 E. 4.4, www.gerichte.sg.ch). Trotz ihres 

Obsiegens kann der Beschwerdegegnerin daher keine Entschädigung zugesprochen 

werden.

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer bezahlt amtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

Fr. 3‘500.--, unter Verrechnung mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3. Ausseramtliche Entschädigungen werden nicht zugesprochen.

 

Der Vizepräsident                                Der Gerichtsschreiber

Linder                                                   Schmid

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 30.05.2017
	Baubewilligung. Dachsanierung LKW-Garage und Werkstatt ausserhalb der Bauzone.Art. 82 Abs. 3 und 83 Abs. 3 BauG (sGS 731.1). Art. 12b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451).Die Frist des Rechtsmittels gegen die Baubewilligung begann für die Beschwerdegegnerin erst mit Zustellung der relevanten Unterlagen zu laufen und wurde mit der Rekurseingabe gewahrt.Art. 37a des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700). Art. 43 RPV (SR 700.1). In materieller Hinsicht zu klären war, ob die Feststellung der Rechtmässigkeit der Baubewilligungen von 1973 und 1977 in der Baubewilligung vom 27. Mai 2013 bzw. der Teilverfügung vom 24. April 2013 zu Recht erfolgt war. Das Verwaltungsgericht verneinte dies und erkannte, dass die Vorinstanz mit der Gutheissung des Rekurses „im Sinn der Erwägungen“ die Nichtigkeit der Baubewilligungen von 1973 und 1977 zu Recht bestätigt habe. Dies hatte zur Folge, dass an der rechtswidrig bestehenden Remise keine baubewilligungspflichtigen Massnahmen (Dachsanierung) möglich waren (Verwaltungsgericht, B 2015/131).

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