# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 975e04db-9cb5-5797-bb51-3f61d7a51264
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-07-01
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 01.07.2021 110 2021 28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2021-28_2021-07-01.pdf

## Full Text

1/7

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2021/28

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 1. Juli 2021

in der Beschwerdesache zwischen

C.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Krauchthal, Gemeindeverwaltung, Länggasse 1, 
3326 Krauchthal

vertreten durch Frau Rechtsanwältin A.________

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Krauchthal vom 21. Januar 2021 
(Baugesuch-Nr. 2020-034; Umnutzung Praxisraum in Büro und Lagerraum)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzelle Krauchthal Grundbuchblatt 
Nr. G.________. Diese liegt in der Arbeitszone Intensiv (AI).1 Sie ist u.a. mit einem Betriebs-, 
Verwaltungs- und Bürogebäude mit Hochregallager bebaut.2 Die Gemeinde Krauchthal bewilligte 
am 21. März 2017 den Einbau einer Hauswartwohnung mit 4 Zimmern im 1. Obergeschoss dieses 
Gebäudes (Baubewilligungsverfahren Nr. 42/16). Am 14. März 2019 verfügte sie ein 
Benützungsverbot mit Versiegelung für die anstelle der einen Hauswartwohnung erstellten zwei 
Wohnungen (eine 3,5-Zimmerwohnung und eine 2-Zimmerwohnung). Die damalige Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion (BVE; heute Bau- und Verkehrsdirektion BVD) wies die von der 
Beschwerdeführerin dagegen eingereichte Beschwerde ab (RA Nr. 120/2019/28 vom 9. August 
2019). Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. 

Am 26. Juni 2019 ordnete die Gemeinde unter Androhung der Ersatzvornahme an, dass zwischen 
der 3,5-Zimmerwohnung und der 2-Zimmerwohnung entsprechend der Baubewilligung vom 
21. März 2017 eine Verbindungstüre zu erstellen sei und die Küche in der 2-Zimmerwohnung 

1 Art. 211 Baureglement der Gemeinde Krauchthal vom 30. Juni 2010 (Datum der Genehmigung durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung AGR)
2 Gemäss Grundstücksdaten-Informationssystem Grudis

BVD 110/2021/28 

2/7

entfernt werden müsse. Auch dagegen reichte die Beschwerdeführerin bei der damaligen BVE 
Beschwerde ein. Dieses Verfahren wurde mit Verfügung vom 16. August 2019 (RA 
Nr. 120/2019/48) vom Geschäftsverzeichnis abgeschrieben, da die Beschwerdeführerin ein 
nachträgliches Baugesuch eingereicht hatte und das Beschwerdeverfahren infolgedessen 
gegenstandslos geworden war.

2. Die Gemeinde Krauchthal führte in der Folge zwei Baubewilligungsverfahren. Das eine 
betraf eine Projektänderung zur Baubewilligung vom 21. März 2017, wonach die 
Hauswartwohnung mit 3,5 statt 4 Zimmern gebaut werden sollte. Dieses Vorhaben wurde am 
30. Oktober 2019 bewilligt.3 Das zweite Verfahren (Baubewilligungsverfahren Nr. 23/2019) betraf 
die Umnutzung der unbewilligten 2-Zimmerwohnung als Praxisraum. Die Gemeinde erteilte 
diesem Vorhaben am 19. November 2019 die Baubewilligung unter verschiedenen Bedingungen 
und Auflagen. Insbesondere wurde verlangt, dass der Baupolizeibehörde vor Mietbeginn eine 
Kopie des Mietvertrages und der jeweiligen Gewerbebewilligung der Mieterschaft zuzustellen sei 
und die Baupolizeibehörde über Mieterwechsel in Kenntnis gesetzt werden müsse. 
Benützungsverbot und Siegelung wurden bis zum Nachweis der bewilligungskonformen Nutzung 
(Mietvertrag und Gewerbebewilligung der Mieterpartei) aufrechterhalten.

3. Am 12. August 2020 reichte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde Krauchthal ein 
Baugesuch ein für die "Umnutzung des bestehenden Praxisraums als Gewerbe-, Industrie- oder 
Dienstleistungsraum".4 Die Gemeinde wies dieses zurück, da die geplante Nutzung der 
Räumlichkeiten nicht klar ersichtlich sei und das Vorhaben daher nicht beurteilt werden könne. 
Aus den Gesuchsunterlagen müsse für die Baubewilligungsbehörde ablesbar sein, dass keine 
Wohnnutzung mehr möglich sei. Dafür seien allenfalls bauliche Massnahmen erforderlich.5

Am 25. September 2020 reichte die Beschwerdeführerin ein überarbeitetes Baugesuch ein für die 
"Umnutzung des bestehenden Praxisraums als Büro- und Lagerraum" ohne bauliche 
Veränderungen.6 Auf Aufforderung der Gemeinde hin ergänzte sie dieses mit einem 
Grundrissplan vom 22. Oktober 2020, auf dem die Nutzung der Räumlichkeiten eingetragen ist.7 

Die Gemeinde teilte der Beschwerdeführerin am 26. November 2020 mit, eine Umnutzung als 
Büro- und Lagerraum sei ohne Entfernung der Küche nicht bewilligungsfähig. Sie stellte der 
Beschwerdeführerin den Bauabschlag in Aussicht und gewährte ihr dazu das rechtliche Gehör. 
Die Beschwerdeführerin teilte mit Schreiben vom 17. Dezember 2020 mit, dass sie das Projekt 
insoweit ändere, als nunmehr die Bewilligung einer Umnutzung des bestehenden Praxisraums als 
Büro-, Pausen- und Lagerraum mit Küche, Dusche und WC beantragt werde.

Mit Entscheid vom 21. Januar 2021 erteilte die Gemeinde Krauchthal den Bauabschlag. Sie hielt 
in ihrem Entscheid fest, dass die Baubewilligung vom 19. November 2019 weiterhin gültig sei und 
dass Benützungsverbot und Siegelung fortbestünden, bis der Nachweis einer 
bewilligungskonformen Nutzung erbracht werde.

4. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 22. Februar 2021 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung des 
Bauabschlags vom 21. Januar 2021 und die Erteilung der Baubewilligung. Sie macht 
insbesondere geltend, die Gemeinde habe die Zonenkonformität des Vorhabens zu Unrecht 
verneint.

3 Vgl. Stellungnahme der Gemeinde Krauchthal vom 30. März 2021 S. 3
4 Vorakten pag. 18 ff.
5 Vorakten pag. 16
6 Vorakten pag. 15, pag. 26 ff.
7 Vorakten pag. 13 f. sowie hintere Umschlagslasche

BVD 110/2021/28 

3/7

5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet8, holte die Vorakten sowie 
die Akten des Baubewilligungsverfahrens Nr. 23/2019 ein und führte den Schriftenwechsel durch. 
Es zog zudem die Akten der Baubeschwerdeverfahren RA Nr. 120/2019/28 und RA 
Nr. 120/2019/48 zum Verfahren bei. Die Gemeinde Krauchthal beantragt mit Stellungnahme vom 
30. März 2021 die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführerin hat am 17. Juni 2021 
unaufgefordert Schlussbemerkungen eingereicht, mit denen sie ihre Beschwerdeanträge 
bekräftigt.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Bauentscheide können nach Art. 40 BauG9 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde 
bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. 
Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). 
Die Beschwerdeführerin, deren Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen 
Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Res iudicata

a) Die Frage, inwiefern eine gewerbliche Nutzung der Räume ohne Entfernung der Küche 
bewilligungsfähig ist, bildete bereits Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens Nr. 23/2019 
(Umnutzung der 2-Zimmerwohnung in einen Praxisraum). In jenem Verfahren bat die Gemeinde 
die Bauherrin (C.________) um detailliertere Angaben zum Gewerbe bzw. zur Praxistätigkeit, die 
in den fraglichen Räumlichkeiten ausgeübt werden solle. Insbesondere seien nähere 
Ausführungen zu machen, weshalb eine Küche für die beabsichtigte Nutzung nötig sei. Ferner 
habe die Bauherrschaft anzugeben, welche anderen Küchen in der Unternehmung vorhanden 
seien und weshalb diese für die Bedürfnisse einer Praxis nicht genutzt werden könnten.10 Die 
Bauherrschaft führte dazu aus, es stehe noch nicht fest, welche Art von Praxis in den Räumen 
betrieben werden solle. Möglich seien z.B. medizinische Massage/Physiotherapie, Nagelstudio, 
Zahnarztpraxis, Friseursalon o.ä. Solche Tätigkeiten seien z.B. zur Aufbewahrung von 
temperaturabhängigen Utensilien (Salben, Pillen etc.), zur Reinigung der benötigten 
Gerätschaften und Instrumente sowie zur Verpflegung der Kunden und Mitarbeitenden auf eine 
Küche angewiesen. Eine weitere Küche befinde sich im Pausenraum der C.________, welche 
ausschliesslich von deren Mitarbeitenden genutzt werde, zudem existiere eine Teeküche in der 
Eingangshalle der C.________, welche bei Sitzungen und Schulungen mit externen Personen 
benötigt werde.11 Die Gemeinde bewilligte daraufhin das Vorhaben mit u.a. folgenden 
Nebenbestimmungen:
"a) Das Benützungsverbot/Siegel bleibt solange bestehen, bis der erforderliche 

Mietvertrag/Praxisnachweis [ge]geben ist, siehe b). (…)

8 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
9 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
10 Baubewilligungsakten 23/2019 pag. 40
11 Baubewilligungsakten 23/2019 pag. 37 f.

BVD 110/2021/28 

4/7

b) Der Baupolizeibehörde Krauchthal ist vor Mietbeginn eine Kopie des Mietvertrages inkl. des 
Nachweises über die entsprechende Gewerbebewilligung (je nach Tätigkeit beco, 
Regierungsstatthalteramt etc.) zuzustellen. Die Baupolizeibehörde Krauchthal behält sich vor, die 
ordnungsgemässe Anmeldung des Gewerbes der künftigen Praxisnutzer bei der Ausgleichskasse 
Krauchthal zu überprüfen.

c) (…)
d) Die Baupolizeibehörde Krauchthal ist über Mieterwechsel der Praxisräumlichkeiten in Kenntnis zu 

setzen. Auch hier wird anschliessend eine interne behördliche Kontrolle erfolgen.
e) (…)"

b) Im Baubewilligungsverfahren Nr. 23/2019 wurde demnach rechtskräftig entschieden, dass 
eine gewerbliche Nutzung ohne Entfernung der Küche nur dann bewilligt werden kann, wenn die 
beabsichtigte Nutzung so eingegrenzt wird, dass das Erfordernis einer Küche nachvollziehbar ist, 
und mittels Nebenbestimmungen eine zumutbare behördliche Kontrolle über die tatsächlich 
ausgeübte Nutzung sichergestellt werden kann.

Mit dem hier streitigen Baugesuch wirft die Beschwerdeführerin erneut die Frage auf, ob eine nicht 
näher definierte gewerbliche Nutzung in den bestehenden Räumlichkeiten ohne Entfernung der 
Küche zulässig sei. Sie kommt damit auf eine bereits rechtskräftig behandelte Frage zurück. Mit 
der Rechtskraft der Baubewilligung Nr. 23/2019 sind die dort behandelten Fragen rechtsbeständig 
beurteilt (sogenannte res iudicata), d.h. sie können – vorbehältlich geänderter Verhältnisse – nicht 
erneut in einem Baubewilligungsverfahren aufgeworfen werden. Auf ein Baugesuch, das mit dem 
bereits beurteilten Bauvorhaben identisch ist, ist daher nicht erneut einzutreten.

Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist auch bei geringfügigen Änderungen gegenüber dem 
bereits beurteilten Projekt von einem identischen, bereits beurteilten Vorhaben auszugehen, wenn 
die Änderungen rechtlich nicht massgeblich sind.12 Ein solcher Fall liegt hier vor. Das streitige 
Baugesuch ist in baulicher Hinsicht identisch mit dem Vorhaben des Baubewilligungsverfahrens 
Nr. 23/2019; die Beschwerdeführerin möchte den ohne Bewilligung erstellten Zustand (separate 
Einheit mit 2 voneinander abtrennbaren Zimmern, Dusche/WC und Küche) beibehalten. Als 
beabsichtigte Nutzung gibt sie Gewerbe-, Industrie- oder Dienstleistung bzw. Büro und Lager an. 
Damit strebt sie eine weiter gefasste gewerbliche Nutzung an als im Verfahren Nr. 23/2019. Zur 
Begründung, weshalb sie die Küche beibehalten will, weist sie auf eine mögliche Nutzung als 
Pausenraum hin. Dabei handelt es sich nicht um eine eigenständige Nutzungsart, sondern um 
einen Nebeneffekt aller gewerblichen Nutzungen, bei denen Personal beschäftigt wird. Dass eine 
weit gefasste gewerbliche Nutzung ohne nachvollziehbaren Bezug zur Küchennutzung in den 
bestehenden Räumlichkeiten nicht bewilligt werden kann, wurde jedoch im 
Baubewilligungsverfahren Nr. 23/2019 bereits entschieden, indem dort eine engere 
Umschreibung mit Bezug zum Erfordernis einer Küche verlangt und die Bauherrschaft mit 
Nebenbestimmungen darauf behaftet wurde. Es ist nicht ersichtlich, dass die tatsächlichen 
Verhältnisse seither geändert hätten.

Die Beschwerdeführerin hatte daher keinen Anspruch auf eine (erneute) materielle Beurteilung 
des Baugesuchs. Die Gemeinde hätte nicht auf das Baugesuch eintreten müssen.

12 VGE 2018/452 vom 9. Dezember 2019 E. 3.3

BVD 110/2021/28 

5/7

3. Zonenkonformität

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Gemeinde habe zu Unrecht die 
Zonenkonformität des Bauvorhabens verneint. In der Arbeitszone Intensiv seien Produktions- und 
Dienstleistungsbetriebe sowie Wohnungen für das auf den Standort angewiesene Personal 
zulässig. Demnach müssten auch zur Versorgung der Beschäftigten dienende Einrichtungen wie 
z.B. Küchen, WCs und Duschen gestattet sein. Die Beschwerdeführerin wolle den als Praxisraum 
bewilligten Raum an die C.________ als Büro-, Pausen- und Lagerraum vermieten. Die Mieterin 
sei personell und organisatorisch selbständig und daher auf eigene Einrichtungen für ihr Personal 
angewiesen. Ihr Gebäudeteil sei von den anderen Gebäudeteilen abgetrennt, er verfüge über 
einen eigenen Eingang und weise im Inneren keinen Durchgang zu den anderen Gebäudeteilen 
auf. Daher sollten die Nasszelle mit Dusche und WC sowie die Küche erhalten bleiben. Die Küche 
solle dem Personal zur Zubereitung von kleinen Mahlzeiten dienen. Dies entspreche dem 
gängigen Standard für Firmengebäude. Es sei unverhältnismässig, die Baubewilligung am 
Fortbestand der Küche scheitern zu lassen. Zur Verhinderung einer Wohnnutzung der 
Räumlichkeiten genüge es, wenn die Gemeinde Kontrollen durchführe.

b) In der Arbeitszone Intensiv können Wohnungen nur für das auf den Standort angewiesene 
Personal bewilligt werden. Der jetzige Praxisraum sollte ursprünglich als Teil der 
Hauswartwohnung erstellt werden. Er wurde dann aber als selbständige Einheit mit eigenem 
Zugang sowie Dusche/WC und Küche gebaut. Die Hauswartwohnung wurde mit 3,5 Zimmern 
erstellt und inzwischen auch so bewilligt. Gemäss dem hier zu beurteilenden Baugesuch ist keine 
Wohnnutzung im Praxisraum geplant. Dessen Ausstattung mit eigenem Eingang, Dusche/WC 
sowie Küche ist jedoch zum Wohnen, d.h. für eine zonenfremde Nutzung geeignet. Gemäss den 
Feststellungen der damaligen BVE im Entscheid vom 9. August 2019 (RA Nr. 120/2019/28) war 
die Vermietung dieses Raums (mit einer Schiebewand unterteilbar in 2 Zimmer) zu Wohnzwecken 
an Nicht-Hauswarte beabsichtigt und auch entsprechend ausgeschrieben. Eine Baubewilligung 
für die Nutzung dieses Raums kann daher nur erteilt werden, wenn sichergestellt ist, dass die 
Nutzung auch faktisch nur im zonenkonformen Rahmen erfolgt. Dies widerspricht dem 
Verhältnismässigkeitsgrundsatz nicht, sondern ist durch die Zonenvorschriften und das öffentliche 
Interesse an deren Einhaltung geboten.13 

Anders als im Baubewilligungsverfahren Nr. 23/2019 (Nutzung als Praxisraum) kann die 
vorschriftskonforme Umsetzung des Vorhabens nicht mit Nebenbestimmungen sichergestellt 
werden. In jenem Verfahren vermochte die Bauherrschaft plausibel darzulegen, dass für die 
vorgesehene Nutzungsart (Massagepraxis, Zahnarzt o.ä.) Einrichtungen wie Kühlschrank und 
Wasseranschluss erforderlich sein können. Daher konnte die Bewilligung mit 
Nebenbestimmungen, die eine Kontrolle der tatsächlichen Nutzungsart erlaubten, erteilt werden. 

Im Gegensatz dazu können die nunmehr beabsichtigten Nutzungsarten problemlos ohne 
Kücheneinrichtung ausgeübt werden. Weder ein Büro noch ein Lager sind mit der Benutzung einer 
Küche verbunden. Dasselbe gilt für Dienstleistungen, die nicht in den Rahmen der bewilligten 
Praxisnutzung fallen würden. Auch eine Nutzung als Pausenraum ist ohne weiteres ohne eine voll 
ausgestattete Küche möglich. Eine Teeküche mit ein oder zwei Kochplatten bzw. einem 
Stromanschluss für Wasserkocher, Kaffeemaschine, Mikrowellenapparat o.ä. würde dafür 
ausreichen;14 ein Wasseranschluss ist in der Nasszelle vorhanden. 

Angesichts der Vorgeschichte böte die Möglichkeit von Kontrollen durch die Baupolizeibehörde – 
allenfalls auch via Einwohnerkontrolle – bei einer Nutzung gemäss dem Baugesuch nicht 

13 Vgl. VGE 2012/260 vom 26. April 2013 E. 4.2
14 Vgl. VGE 2012/260 vom 26. April 2013 E. 4.2

BVD 110/2021/28 

6/7

genügende Gewähr für die Einhaltung der Zonenvorschriften. Wenn die Bewilligung auf neue und 
nicht näher eingegrenzte gewerbliche Nutzungsarten ausgedehnt würde, wäre die tatsächliche 
Nutzungsart schwer kontrollierbar und müsste mit regelmässigen Kontrollen vor Ort überwacht 
werden. Zumal die Art der Nutzung von aussen nicht erkennbar ist, wären solche Kontrollen nicht 
mit zumutbarem Aufwand durchführbar. Eine Bewilligung könnte daher nur erteilt werden, wenn 
eine unzulässige Wohnnutzung mit baulichen Massnahmen zuverlässig verhindert wird. Dazu 
bietet sich hier namentlich die Entfernung der Küche an. Die Beschwerdeführerin hat jedoch im 
erstinstanzlichen Verfahren klargestellt, dass sie dazu nicht bereit ist. Andere Massnahmen, die 
sich zur Sicherstellung der zonenkonformen Nutzung eignen und die als Nebenbestimmungen mit 
einer Baubewilligung verknüpft werden könnten, sind nicht ersichtlich. 

Die Gemeinde hat daher zu Recht den Bauabschlag erteilt. Der angefochtene Entscheid ist zu 
bestätigen. Die Nutzung der Räumlichkeiten bleibt damit in dem Umfang und unter den 
Bedingungen und Auflagen möglich, die in der Baubewilligung Nr. 23/2019 vom 19. November 
2021 festgelegt sind.

4. Ergebnis und Kosten

a) Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Die Gemeinde hätte das 
streitige Baugesuch als eine res iudicata betrachten dürfen; die Beschwerdeführerin hatte keinen 
Anspruch auf eine materielle Beurteilung. Die Gemeinde ist dennoch auf das Baugesuch 
eingetreten. Der von ihr erteilte Bauabschlag ist nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist daher 
abzuweisen und der angefochtene Entscheid ist zu bestätigen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 1200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV15).

c) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Krauchthal vom 
21. Januar 2021 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1200.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

BVD 110/2021/28 

7/7

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
- Frau Rechtsanwältin A.________, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 3 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.