# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4c7f03c8-35e0-5d92-a68c-df295ad2189a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-03-01
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 01.03.1999 12.1998.227
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-227_1999-03-01.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00227

  	
  Lugano

  1° marzo 1999

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente, 

  Chiesa, Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.95.1473 della Pretura del
distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 2 ottobre 1995 da

 

 

                                          __________

                                         __________

                                         rappr.
dall'avv. __________

 

                                         contro

 

                                         __________

                                         rappr.
dallo studio legale __________

 

con
cui gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr.
50’000.-- oltre interessi;

 

Domanda
avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che
il Pretore con sentenza 24 settembre 1998 ha accolto per fr. 25’000.-- oltre
interessi;

 

Appellante
la convenuta, che con atto di appello del 16 ottobre 1998 postula la riforma
del querelato giudizio in via principale nel senso di respingere la petizione,
ed in via subordinata nel senso di ammetterla limitatamente a fr. 2’500.--
oltre interessi;

 

Appello
al quale gli attori con osservazioni 17 novembre 1998 si oppongono,
postulandone la reiezione con protesta di spese e ripetibili;

 

Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i
seguenti punti di questione

 

1.   - se
deve essere accolto l’appello

2.   -
tassa di giustizia e ripetibili

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:

 

 

                                  A.   Il
28 agosto 1991, con atto pubblico rogato dal notaio avv. __________ (doc. A),
gli attori hanno acquistato dalla convenuta la quota di proprietà per piani
fol. 17246 del fondo base __________, corrispondente ad una causa, con uso
riservato di determinate parti comuni, al prezzo di fr. 670’000.--.

 

 

                                  B.   Con
la petizione gli attori sostengono che il bene venduto sarebbe gravato da
numerosi difetti, in particolare infiltrazioni d’acqua lungo il muro
perimetrale nella zona del garage e crepe alle pareti dell’appartamento, per il
che essi, invocando l’art. 205 CO, postulano il risarcimento del minor valore
nella misura di fr. 50’000.--.

 

 

                                  C.   La
convenuta si è opposta alla petizione invocando in primo luogo una clausola
contrattuale di esclusione della garanzia, e contestando per il resto
l’esistenza degli asseriti difetti e la tempestività della loro notifica.
Responsabili per gli eventuali difetti sarebbero comunque i compratori stessi,
oppure gli artigiani esecutori dell’opera, avendo la venditrice trasmesso agli
acquirenti le relative garanzie contrattuali.

 

 

                                  D.   Le
parti hanno in seguito sostanzialmente mantenuto le rispettive tesi e domande,
contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

 

 

                                  E.   Nel
giudizio qui impugnato il Pretore ha dapprima negato che l’invocata clausola
contrattuale escluderebbe la garanzia per i difetti dell’immobile venduto,
accertando in seguito la tardività della notifica del difetto relativo
all’umidità della parete dell’autorimessa e la tempestività della notifica del
difetto costituito dalla presenza di crepe alle pareti dell’appartamento, per
il quale si giustificherebbe l’attribuzione di un minor valore di fr.
25’000.--, importo pari a quello necessario alla riparazione.

 

 

                                  F.   Con
l’appello la convenuta -in sintesi- ribadisce la propria tesi della tardività e
della lacunosità anche della notifica del difetto costituito dalla presenza
delle crepe, contestando in subordine l’ammontare del conseguente minor valore,
che ammonterebbe a soli fr. 2’500.--. 

 

 

                                  G.   Delle
argomentazioni dei resistenti -che postulano la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei successivi
considerandi.

 

 

Considerato

 

 

in diritto:

 

 

                                   1.   Secondo
l’art. 201 cpv. 3 CO, applicabile anche in materia di compravendita immobiliare
in virtù del rinvio di cui all’art. 221 CO, quando vengano scoperti difetti che
non erano riconoscibili mediante l’ordinario esame del bene venduto deve
esserne data notizia al venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa
si ritiene accettata anche rispetto a tali difetti.

 

 

                                   2.   Al
riguardo delle crepe delle pareti dell’appartamento, gli attori nelle
osservazioni all’appello affermano che esse, nella forma di “minimi difetti”,
si sarebbero evidenziate al ritorno dalle ferie del 1994, ossia nella seconda
metà del mese di settembre. In seguito “constatato l’aumento delle crepe nel
corso del mese di ottobre, il 14 novembre 1994 i compratori hanno segnalato i
difetti, nel frattempo divenuti significanti” (punto 3.1, pag. 5).

 

                                2.1   Questa
Camera ha già ripetutamente stabilito che il compratore (o il committente nel
contratto di appalto) confrontato con l’insorgenza di difetti passibili di
garanzia non può attendere per la loro notifica le risultanze di una perizia
privata da lui ordinata, nella misura in cui non sussistono difficoltà nella
verifica della situazione e il referto si limita perciò ad accertare
l’esistenza di vizi già divenuti evidenti e pertanto di manifesta comprensione
(II CCA 12 gennaio 1999 in re G./B., 12 settembre 1996 in re W./P.).
Analoga argomentazione vale per l’intervento di un legale (cfr. il doc. B), non
dovendosene presumere la necessità per la notifica di semplici crepe nelle
pareti di un appartamento.

 

                                2.2   Già
solo il fatto che gli attori hanno differito la notifica del difetto fino
all’avvenuto intervento del perito e del legale, ritenuta oltretutto l’esigenza
di estendere il loro intervento ad analoghi accertamenti per l’abitazione dei
signori __________ (cfr. doc. B), permette di presumere che sia venuta meno
l’imprescindibile immediatezza della segnalazione dei difetti ex art. 201 CO
che, lo si ripete, dovrebbe invece avvenire “subito dopo la scoperta”.

                                         Ed
infatti, a fronte di difetti di meridiana comprensione che -secondo la
narrazione degli attori stessi, e solo nell’ipotesi a loro più favorevole- si
sarebbero evidenziati al più tardi alla fine del mese di ottobre del 1994,
l’intervento del perito privato arch. __________ per un’inutile constatazione
ad opera di persona dell’arte è del 10 novembre 1994 (cfr. doc. E), mentre la
loro notifica per mano dell’avv. __________ si situa al 14 novembre 1994.

   

                                2.3   E’
ben vero che non è possibile applicare uno schematismo eccessivo alla questione
della tempestività della notifica dei difetti, e non si può pertanto stabilire
una sorta di tempario per misurare con esattezza in termini di giorni il lasso
di tempo spettante al compratore per l’effettuazione dell’indispensabile
comunicazione circa l’esistenza e la natura dei difetti, ma alla luce delle
predette circostanze di questo caso concreto nulla risulta giustificare
l’attesa nella segnalazione di crepe nelle pareti dell’appartamento individuate
da oramai circa due mesi, e divenute, per esplicita ammissione dei compratori,
“significanti” da almeno 14 giorni.

                                         Ne
discende l’accertamento della tardività della notifica dei difetti, e perciò la
perenzione del diritto degli acquirenti a postulare l’attribuzione del minor
valore del bene immobile acquistato (art. 201 cpv. 3 CO).

 

                                         Ne
deriva, già solo per questo motivo, l’accoglimento del gravame nella sua
domanda principale.

 

                                         Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza degli
attori (art. 148 CPC).

 

Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello
16 ottobre 1998 di __________ è accolto.

 

                                         Di
conseguenza la sentenza 24 settembre 1998 della Pretura del distretto di
Lugano, sezione 3, è riformata nel modo seguente:

 

                                         1.   La
petizione 2 ottobre 1995 di __________ è respinta.

 

                                         2.   La
tassa di giustizia di fr. 1’700.-- e le spese sono a carico degli attori, che,
in solido, rifonderanno alla convenuta complessivi fr. 4’000.-- per ripetibili.

 

                                   II.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) 
tassa di giustizia                                      fr.    750.--

                                         b) 
spese                                                        fr.      50.--

                                         T
o t a l e                                                        fr.    800.--

 

                                         già
anticipati dall’appellante, sono a carico degli attori in solido che, pure in
solido, rifonderanno alla convenuta complessivi fr. 1’000.-- per ripetibili di
appello.

 

                                  III.   Intimazione:                   -
__________

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario