# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 51484b49-514f-502e-bf59-000ee971dffc
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-07
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 07.10.2025 ZR2 2024 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZR2-2024-31_2025-10-07.pdf

## Full Text

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»

Urteil vom 7. Oktober 2025
mitgeteilt am 14. Oktober 2025

Referenz ZR2 24 31

Instanz Zweite zivilrechtliche Kammer

Besetzung Richter-Baldassarre, Vorsitz
Bergamin und Aebli
Riesen-Ryser, Aktuarin ad hoc

Parteien A.________
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG Pascal Caduff

gegen

B.________
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli

Gegenstand Forderung aus Mietvertrag

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Plessur vom 15. April 2024, mitgeteilt 
am 10. Juli 2024 (Proz. Nr. 115-2021-27)

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Sachverhalt

A.a. Am 14. September 2015 schlossen die B.________ als Vermieterin und die 
in Gründung befindliche Restaurant und Hotel B.________ als Mieterin einen 
Mietvertrag über das Restaurant "B.________" in O.1.________ ab. Darin 
vereinbarten sie auch, dass das Restaurant samt Terrassen gemäss Konzept und 
Investitionsbeschrieb umgebaut werden sollte. Die Kosten hierfür waren von den 
Vertragsparteien je hälftig zu übernehmen, wobei die Obergrenze des von der 
Vermieterin zu tragenden Anteils auf CHF 250'000.00 (später einvernehmlich auf 
CHF 295'000.00 erhöht) festgelegt wurde. 

A.b. Im Weiteren sah der Mietvertrag eine feste Mietzeit von fünf Jahren vor, 
endend am 30. September 2020. Jede Partei konnte auf dieses Datum hin mit einer 
Kündigungsfrist von sechs Monaten den Vertrag kündigen. Sofern keine Kündigung 
erfolgte, verlängerte sich der Mietvertrag zu denselben Bedingungen um weitere 
fünf Jahre bis zum 30. September 2025 und bei erneut fehlender Kündigung um 
weitere fünf Jahre bis zum 30. September 2030. An diesem Datum sollte der Vertrag 
ohne Kündigung enden.

A.c. Für den Fall, dass die Vermieterin den Mietvertrag auf den 30. September 
2020 kündigen sollte, vereinbarten die Vertragsparteien eine von der Vermieterin 
an die Mieterin zu zahlende pauschale Entschädigung von CHF 50'000.00.

A.d. Die Parteien hielten fest, dass die Mieterin eine Entschädigung verlangen 
könne, falls das Mietobjekt am Mietende aufgrund von Erneuerungen oder 
Änderungen der Mieterin, denen die Vermieterin zugestimmt hatte, einen 
erheblichen Mehrwert aufweise.

B. In der Folge wurde das Mietobjekt umgebaut. Das Mietverhältnis begann am 
1. Dezember 2015. Die Mieterin untervermietete das Mietobjekt mit Einverständnis 
der Vermieterin während der ganzen Mietdauer an die H.________, welche den 
Restaurantbetrieb führte.

C. Am 15. November 2019 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis per 
30. September 2020. 

D. Am 12. September 2020 liess die Mieterin die Liegenschaft räumen. Dabei 
entfernte sie auch einen Teil der gemeinsam angeschafften Anfangsinvestitionen.

E. Am 17. September 2020 änderte die Restaurant und Hotel B.________ ihre 
Firma in A.________.

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F. Mit Eingabe vom 9. November 2020 meldete die A.________ bei der 
Schlichtungsbehörde für Mietsachen Plessur eine Klage gegen die B.________ an. 
An der Schlichtungsverhandlung vom 28. April 2021 konnten sich die Parteien nicht 
einigen, weshalb am 29. April 2021 die Klagebewilligung ausgestellt wurde mit 
folgendem Rechtsbegehren:

Rechtsbegehren der Mieterschaft

1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von 
CHF 200'000.00 zu vergüten.

2. Ferner sei der Nettomietzins für die Zeit vom 16. März 2020 bis 30. April 
2020 sowie für den 16. September 2020 bis 30. September 2020 um 
100 % herabzusetzen und für die Zeit vom 1. Mai 2020 bis 
15. September 2020 um 40 % und die Beklagte sei zu verpflichten, den 
entsprechenden Betrag von CHF 15'000.00 der Klägerin zu vergüten.

G. Die A.________ reichte in der Folge am 1. Juni 2021 (Poststempel) ihre 
Klage gegen die B.________ beim Regionalgericht Plessur ein. Dabei änderte sie 
ihr Rechtsbegehren wie folgt: 

1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von 
Fr. 120'000.00 zu vergüten.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % MwSt) 
zulasten der Beklagten.

Ergänzend reichte sie am 3. Dezember 2021 in der Klage angekündigte Beilagen 
ein.

H. Das Regionalgericht Plessur stellte am 22. April 2022 der B.________ die 
Klage vom 1. Juni 2021 (Poststempel) samt Ergänzung vom 3. Dezember 2021 zur 
Kenntnisnahme zu und verlangte von der A.________ einen Kostenvorschuss, der 
rechtzeitig geleistet wurde.

I. Mit Verfügung vom 10. Mai 2022 vereinigte das Regionalgericht Plessur das 
vorliegende Verfahren mit dem Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 (B.________ 
gegen A.________, C.________ und D.________ betreffend Forderung aus 
Mietvertrag / unerlaubte Handlung).

J. Am 24. Juni 2022 lud das Regionalgericht Plessur die Parteien zu 
Vergleichsverhandlungen auf den 15. September 2022, später verschoben auf den 
26. September 2022, vor. Anlässlich der Vergleichsverhandlung konnten sich die 
Parteien nicht einigen.

K. Nachdem sämtliche involvierten Parteien sich gegen eine Sistierung des 
Zivilverfahrens bis zu einem Entscheid in einem Strafverfahren gegen den 
Verwaltungsratspräsidenten sowie den Verwaltungsrat der A.________ 

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ausgesprochen hatten, teilte das Regionalgericht Plessur am 18. Januar 2023 mit, 
dass auf eine Sistierung verzichtet werde und die Verfahren fortgeführt würden. Es 
setzte der A.________ im Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 und der B.________ im 
vorliegenden Verfahren (Proz. Nr. 115-2021-27) Frist zur Einreichung einer 
Klageantwort.

Das Gericht hielt zudem fest, zur Vereinfachung des Schriftenwechsels würden die 
beiden Verfahren in dieser Phase getrennt geführt.

L. Mit Klageantwort vom 17. April 2023 verlangte die B.________ die 
kostenfällige vollumfängliche Abweisung der Klage.

M. Mit Verfügung vom 10. Mai 2023 ordnete der verfahrensleitende Richter des 
Regionalgerichts Plessur einen zweiten Schriftenwechsel an. Die Replik datiert vom 
15. August 2023, die Duplik vom 29. September 2023. Beide Parteien hielten in 
ihren Rechtsschriften an ihren Rechtsbegehren fest und vertieften ihre Argumente.

N. Am 13. Dezember 2023 folgte die Beweisverfügung, mit welcher die 
eingereichten Urkunden für relevant erklärt und Parteibefragungen anlässlich der 
Hauptverhandlung vorbehalten wurden. Sämtliche weitergehenden Beweisanträge 
der Parteien (Zeugenbefragungen, Edition, Augenschein, Gutachten) wurden 
abgewiesen.

O. Am 2. April 2024 fand die Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht 
Plessur statt. Mit Entscheid vom 15. April 2024, ohne Begründung mitgeteilt am 
16. April 2024, schriftlich begründet mitgeteilt am 10. Juli 2024, erkannte das 
Regionalgericht Plessur (Proz. Nr. 115-2021-27):

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. a) Die Gerichtskosten von CHF 7'500.00 gehen zu Lasten der 
A.________.

Die Gerichtskosten werden mit dem von der A.________ geleisteten 
Vorschuss von CHF 7'500.00 verrechnet.

b) Die A.________ hat der B.________ eine Parteientschädigung von 
CHF 16'732.35 (inkl. Barauslage, exkl. MwSt.) zu bezahlen.

3. (Rechtsmittelbelehrung)

4. (Mitteilung)

P. Gegen diesen Entscheid des Regionalgerichts Plessur erhob die 
A.________ (nachfolgend Berufungsklägerin) mit Eingabe vom 13. September 
2024 (Datum elektronische Eingabe) Berufung beim damaligen Kantonsgericht von 
Graubünden. Sie beantragt:

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1. Das Urteil des Regionalgerichts Plessur vom 15. April 2024 (Proz. 
Nr. 115-2021-27) sei vollumfänglich aufzuheben und es sei die 
Berufungsbeklagte zu verpflichten, der Berufungsklägerin einen Betrag 
von CHF 100'000.00 zu bezahlen.

2. Eventualiter sei das angefochtene Urteil des Regionalgerichts Plessur 
vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-27) vollumfänglich aufzuheben 
und zur Neuentscheidung hinsichtlich der angemessenen Mehrwert-
entschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des 
vorliegenden Berufungsverfahrens seien der Berufungsbeklagten 
aufzuerlegen.

4. Die Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Berufungsklägerin für 
das Verfahren vor Erstinstanz und Berufungsinstanz eine angemessene 
Parteientschädigung zu bezahlen.

Q. Mit Berufungsantwort vom 16. Oktober 2024 verlangt die B.________ 
(nachfolgend Berufungsbeklagte) die kostenfällige Abweisung der Berufung.

R. Die Berufungsklägerin erhielt die Berufungsantwort zur Kenntnisnahme. Ein 
zweiter Schriftenwechsel fand nicht statt.

S. Per 1. Januar 2025 erfolgte die Zusammenführung des Kantonsgerichts und 
des Verwaltungsgerichts zum Obergericht des Kantons Graubünden. Das 
vorliegende Verfahren ZK2 24 31 wird vom Obergericht unter der Referenz ZR2 24 
31 weitergeführt.

T. Die vorinstanzlichen Akten sind beigezogen. Das Verfahren erweist sich als 
spruchreif.

Erwägungen

1. Eintreten

1.1. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind Endentscheide 
berufungsfähig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren 
mindestens CHF 10'000.00 beträgt (vgl. Art. 308 ZPO). Dieser Streitwert ist 
vorliegend unbestrittenermassen erreicht, nachdem die Berufungsklägerin von der 
Berufungsbeklagten anlässlich der vorinstanzlichen Hauptverhandlung (vgl. RG-
act. VII.4, S. 2 Ziff. 3a) und auch im Berufungsverfahren CHF 100'000.00 gefordert 
hat bzw. fordert und die gesamte Forderung von der Berufungsbeklagten bestritten 
worden ist bzw. wird. Der Entscheid des Regionalgerichts Plessur ist somit mit 
Berufung anfechtbar.

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1.2. Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz innert 
30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der 
nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet 
einzureichen. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 15. April 2024 wurde 
den Parteien am 10. Juli 2024 begründet mitgeteilt und vom Rechtsvertreter der 
Berufungsklägerin am 15. Juli 2024 entgegengenommen (RG-act. V.19). Die am 
13. September 2024 dagegen erhobene Berufung erfolgte – unter Berücksichtigung 
der Gerichtsferien (Art. 145 Abs. 1 lit. b ZPO) – frist- und formgerecht. Auf die 
Berufung ist – unter dem Vorbehalt rechtsgenügender Begründung – einzutreten. 
Ihre Beurteilung fällt in die Zuständigkeit der Zweiten zivilrechtlichen Kammer 
(Art. 10 Abs. 1 lit. a OGV [BR 173.010]).

2. Vereinigung und Trennung von Verfahren durch die Vorinstanz

Die Vorinstanz hat mit Verfügung vom 10. Mai 2022 die Verfahren Proz. Nr. 115-
2021-27 (vorliegendes Verfahren) und Proz. Nr. 115-2021-28 (Klage der 
Berufungsbeklagten gegen die Berufungsklägerin sowie gegen C.________ und 
gegen D.________ betreffend Forderung aus Mietvertrag / unerlaubte Handlung) 
vereinigt (RG-act. IV.2). Am 18. Januar 2023 hat sie in einer Verfügung betreffend 
Fristansetzung für die Klageantworten gewissermassen nebenbei festgehalten, "zur 
Vereinfachung des Schriftenwechsels" würden die beiden Verfahren "in dieser 
Phase" getrennt geführt (RG-act. IV.12). In der Folge wurden die beiden Verfahren 
offenbar bis zum Schluss getrennt geführt und im angefochtenen Entscheid findet 
sich die Feststellung, mit Verfügung vom 18. Januar 2023 sei den Parteien mitgeteilt 
worden, dass die Verfahren fortan wieder getrennt geführt würden (act. B.4, S. 3 
lit. J).

Eine definitive Trennung der beiden Verfahren wurde nicht mittels Verfügung 
angeordnet. Zumindest findet sich keine entsprechende Verfügung bei den Akten, 
die Verfügung vom 18. Januar 2023 kann aufgrund des klaren Wortlauts nicht als 
definitive Trennung verstanden werden. Nachdem aber weder die 
Berufungsklägerin noch die Berufungsbeklagte diesen Punkt beanstanden, bleibt 
es bei dieser Feststellung und erübrigen sich Weiterungen.

3. Vollmacht Rechtsanwalt Caduff

Im vorinstanzlichen Verfahren fand bei der Berufungsklägerin ein Anwaltswechsel 
statt. Als neuer Rechtsvertreter hat Rechtsanwalt Pascal Caduff am 11. April 2023 
mitgeteilt, dass die Berufungsklägerin ihn mit der Wahrung ihrer Interessen in den 
Verfahren Proz. Nr. 115-2021-27 und Proz. Nr. 115-2021-28 beauftragt habe. 

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Gleichzeitig hat er eine Kopie der Anwaltsvollmacht eingelegt. Damit hat der neue 
Rechtsvertreter seine Vertretungsbefugnis explizit für beide Verfahren kundgetan, 
weshalb auch die Anwaltsvollmacht für beide Verfahren eingelegt gilt. In der Folge 
hat die Vorinstanz die Mitteilung des Anwaltswechsels und die Anwaltsvollmacht 
jedoch einzig im Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 – als RG-act. IV.11 und VI.5 – 
abgelegt, im vorliegenden Verfahren (Proz. Nr. 115-2021-27) finden sich keine 
Exemplare bei den Akten. Die Zweite zivilrechtliche Kammer des Obergerichts hat 
vom Anwaltswechsel und der Vollmacht nur Kenntnis erhalten, weil der Entscheid 
aus dem Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 ebenfalls mit Berufung angefochten 
worden ist (Berufungsverfahren ZR2 24 40 und ZR2 24 41). Die Vorinstanz hat die 
Akten im vorliegenden Verfahren nicht ordnungsgemäss geführt. Nachdem die 
Parteien diesen Punkt jedoch nicht bemängeln und der erkennenden Kammer die 
Vertretungsbefugnis bekannt geworden ist, hat es bei der Feststellung der nicht 
ordnungsgemässen Aktenführung vorliegend sein Bewenden.

4. Nicht angefochtene Punkte

Die Vorinstanz hat festgestellt, bei den von der Berufungsklägerin eingelegten 
Rechnungen der E.________ vom 14. März 2018 (RG-act. II.9c8) sowie der 
F.________ vom 10. Dezember 2018 (RG-act. II.9c4) handle es sich nicht um 
Anfangsinvestitionen. Bezüglich der Rechnung der E.________ hat sie weiter 
festgehalten, dass keine Zustimmung der Berufungsbeklagten zu diesen Arbeiten 
im Recht liege. Mit Bezug auf die Rechnung der F.________ hat die Vorinstanz 
ausgeführt, aus den Akten ergebe sich nicht und die Berufungsklägerin mache auch 
nicht geltend, dass sie die Berufungsbeklagte aufgefordert hätte, diese Unterhalts- 
und Erneuerungsarbeiten auszuführen, bzw. die Berufungsklägerin habe weder 
belegt noch bewiesen, dass es sich um plötzlich notwendige Reparaturen gehandelt 
habe, die keinen Aufschub geduldet hätten. Insgesamt verneinte die Vorinstanz 
einen Anspruch auf Entschädigung für beide Rechnungen. Die Berufungsklägerin 
äussert sich dazu in der Berufung nicht, obwohl sie den ganzen vorinstanzlichen 
Entscheid anficht, sie setzt sich mit diesen beiden Rechnungen und der Begründung 
der Vorinstanz gar nicht auseinander. Damit fehlt es diesbezüglich an der 
notwendigen Begründung der Berufung, weshalb insoweit auf die Berufung nicht 
eintreten werden kann. Es bleibt damit bei der Abweisung der Klage im 
Zusammenhang mit den Rechnungen der E.________ vom 14. März 2018 sowie 
der F.________ vom 10. Dezember 2018.

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5. Mietbeginn

5.1. Unter den Parteien ist strittig, wann das Mietverhältnis begonnen hat. Die 
Berufungsklägerin hält dafür, dass der Mietvertrag am 14. September 2015 
unterzeichnet worden und das Mietverhältnis damit zustande gekommen sei. Es 
habe aufgrund der festen Dauer von fünf Jahren bis zum 30. September 2020 
gedauert. Daraus folge, dass es am 1. Oktober 2015 begonnen habe. Die 
Berufungsbeklagte hält dem entgegen, es handle sich bei der Behauptung, das 
Mietverhältnis habe am 1. Oktober 2015 begonnen, um ein unzulässiges Novum. 
Zudem sei ihre eigene Behauptung im vorinstanzlichen Verfahren, dass der 
Mietbeginn auf den 1. Dezember 2015 festgelegt worden sei, damit der Umbau 
noch vor Mietbeginn habe durchgeführt und der Mietgegenstand habe finalisiert 
werden können, in den vorinstanzlichen Rechtsschriften der Berufungsklägerin 
unbestritten geblieben, weshalb die Vorinstanz zu Recht von einem Mietbeginn am 
1. Dezember 2015 ausgegangen sei. Die Behauptung der Berufungsklägerin sei 
auch unzutreffend, da der Mietantritt ursprünglich auf den 1. Oktober 2015 
vorgesehen, aufgrund einer Intervention der Berufungsklägerin aber auf den 
1. Dezember 2015 verschoben worden sei, ohne jedoch den Endtermin 
anzupassen.

5.2. Es trifft zu, dass die Berufungsklägerin in ihren vorinstanzlichen 
Rechtsschriften nie geltend gemacht hat, das Mietverhältnis habe am 1. Oktober 
2015 begonnen. Es handelt sich bei dieser Behauptung daher um ein Novum. 
Noven sind im Berufungsverfahren nur zu hören, wenn sie ohne Verzug vorgebracht 
werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht 
werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Es ist offensichtlich und bedarf keiner 
weiteren Ausführungen, dass die Berufungsklägerin schon vor der Vorinstanz hätte 
geltend machen können und müssen, das Mietverhältnis habe am 1. Oktober 2015 
begonnen. Dies insbesondere, nachdem die Berufungsbeklagte in der Klageantwort 
behauptet hat, der Beginn des Mietverhältnisses sei auf den 1. Dezember 2015 
festgelegt worden (RG-act. I.6 Rz. 1; vgl. auch RG-act. 1.8 Rz. 5). Die Behauptung 
der Berufungsklägerin erweist sich als Novum und kann nicht gehört werden, weil 
sie die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht erfüllt.

5.3. Die Berufungsklägerin hat es in ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften auch 
unterlassen, die Behauptung der Berufungsbeklagten, dass das Mietverhältnis am 
1. Dezember 2015 begonnen habe, zu bestreiten (RG-act. I.7 Rz. 17 und 18; eine 
Stellungnahme zur Duplik hat die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren 
nicht eingereicht, wobei sie in dieser von vornherein keine entsprechende 
Bestreitung mehr hätte vornehmen können, nachdem die Behauptung bereits in der 

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Klageantwort erfolgt war, vgl. BGE 146 III 55 E. 2.5.2; 147 III 475 E. 2.3.3.6 [bei 
Bestreitungen handelt es sich um neue Tatsachen]), womit diese Tatsache als 
unbestritten zu gelten hatte und hat. 

Entgegen der beiläufigen Feststellung der Berufungsklägerin in Rz. 13 und 15 der 
Berufung spricht die Vorinstanz in Erwägung 1.3.2.3.1 des angefochtenen 
Entscheids denn auch nicht von baulichen Massnahmen "zu Beginn des laufenden 
Mietverhältnisses". Die Vorinstanz bringt im angefochtenen Entscheid an keiner 
Stelle zum Ausdruck, die Anfangsinvestitionen wären während laufendem 
Mietverhältnis erfolgt.

5.4. Die Behauptung der Berufungsbeklagten, der Mietbeginn sei auf Intervention 
der Berufungsklägerin hin auf den 1. Dezember 2015 festgesetzt worden, findet 
zudem in den Akten ihre Bestätigung. So hat die Berufungsklägerin im 
vorinstanzlichen Verfahren eine E-Mail von C.________, damaliges 
Verwaltungsratsmitglied der Berufungsklägerin, vom 8. September 2015 eingelegt, 
in welcher dieser wörtlich ausführt: "Ich möchte nicht kleinlich sein, aber ein 
Mietantritt ist meist nach Umbau. Könnte man den Mietantritt auf 1. Dezember 
machen. Ich denke, es wird Ihnen niemand einen Betrieb mieten auf Anfangs 
Zwischensaison (resp. auf die Zeit, wo ein Betrieb geschlossen ist). Das würde 
bedeuten, das wir zuerst für den Dezember die Miete bezahlen […]. Also wäre auch 
Mietbeginn 1.12.15" (RG-act. III.4, 2. Absatz). Im Mietvertrag wird dann der 
1. Dezember 2015 als Beginn einerseits der Mietzinszahlungspflicht und 
andererseits der Übernahme sämtlicher Betriebs- und Nebenkosten genannt (vgl. 
RG-act. II.3, S. 2 Art. 2). All dies spricht für einen Mietbeginn am 1. Dezember 2015. 
Es erscheint glaubhaft, dass die Parteien schlicht vergessen haben, auch die 
möglichen Kündigungstermine und das feste Mietende an den neuen Mietbeginn 
anzupassen.

5.5. Dem Argument der Berufungsklägerin, der Ausbau habe während laufendem 
Mietverhältnis stattgefunden, ist aufgrund des anerkannten Mietbeginns am 
1. Dezember 2015 der Boden entzogen. Es handelt sich bei diesem Argument im 
Weiteren auch um ein Novum, hat die Berufungsklägerin Entsprechendes im vor-
instanzlichen Verfahren doch nicht behauptet. Da die Berufungsklägerin dieses 
Argument bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätte vorbringen können und 
müssen, kann es im Berufungsverfahren nicht gehört werden. Schliesslich zeigen 
auch die Akten, dass die Parteien einen Mietbeginn am 1. Dezember 2015 
vereinbart haben. Von diesem Mietbeginn ist die Vorinstanz richtigerweise 
ausgegangen.

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6. Fehlende Mehrwertberechnung durch die Vorinstanz

Die Berufungsklägerin moniert, die Vorinstanz habe sich nicht mit den in der vor-
instanzlichen Replik von der Berufungsklägerin vorgebrachten Berechnungen des 
Mehrwertes der unbestritten gebliebenen Erneuerungen oder Änderungen 
auseinandergesetzt. Die Vorinstanz habe nur ausgeführt, dass sich aufgrund ihrer 
rechtlichen Würdigung weitere Ausführungen zu den Berechnungen eines allfälligen 
Mehrwertes erübrigten. Damit habe die Vorinstanz den Sachverhalt ungenügend 
und falsch festgestellt und das Recht der Berufungsklägerin auf Abnahme von 
Beweisen verletzt. Mit dieser Argumentation lässt die Berufungsklägerin ausser 
Acht, was gemäss Vorinstanz bezüglich der in Erwägung 1.2.1 des angefochtenen 
Entscheids genannten Positionen konkret unbestritten geblieben ist. Unbestritten 
geblieben ist lediglich, dass diese Positionen zu den Anfangsinvestitionen gehört 
haben (act. B.4, S. 8 E. 1.2.1). Damit aber hatte die Vorinstanz noch keine Aussage 
dazu gemacht, ob diese Positionen einen Mehrwert verursacht hatten und ob die 
Berufungsbeklagte einen Mehrwert zu entschädigen hätte. In der Folge ist die Vor-
instanz in Auslegung des Mietvertrages – zu Recht (vgl. Erwägungen 8 ff.) – zum 
Schluss gelangt, dass die Berufungsklägerin keinen Anspruch auf Entschädigung 
ihrer Anfangsinvestitionen habe. Und in dieser Situation hat sie festgestellt, dass 
sich Ausführungen zur Berechnung eines allfälligen Mehrwertes erübrigten. Dies ist 
folgerichtig, denn wenn kein Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung besteht, 
kommt es auf die Höhe eines Mehrwertes nicht an, so dass sich die Vorinstanz 
damit nicht auseinandersetzen musste. Die Berufungsklägerin hat keinen Anspruch 
darauf, dass die Vorinstanz sich mit nicht wesentlichen Punkten befasst bzw. nicht 
entscheiderhebliche Beweise abnimmt (Art. 150 Abs. 1 ZPO e contrario). Weder hat 
die Vorinstanz den Sachverhalt falsch festgestellt noch hat sie das Recht der 
Berufungsklägerin auf Beweis verletzt. 

Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die 
Berufungsbeklagte die von der Berufungsklägerin behaupteten Mehrwerte in der 
vorinstanzlichen Duplik substantiiert bestritten hat (RG-act. I.8, Rz. 44-62). Von 
einem unbestrittenen Sachverhalt konnte die Vorinstanz bezüglich der Mehrwerte 
folglich gar nicht ausgehen.

7. Analoge Anwendung von Art. 260a Abs. 3 OR

Die Berufungsklägerin wirft der Vorinstanz vor, sie habe die Rechtsprechung des 
Bundesgerichts nicht berücksichtigt, welche eine analoge Anwendung von Art. 260a 
Abs. 3 OR zulasse, wenn der Mieter Umbauten mitfinanziere. Dabei übersieht die 
Berufungsklägerin, dass Art. 260a Abs. 3 OR dispositiver Natur ist, von den 

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Mietvertragsparteien also abgeändert und sogar wegbedungen werden kann (vgl. 
Urteile des Bundesgerichts 4A_524/2020 vom 19. Januar 2021 E. 3.1, 
4A_555/2023 vom 29. November 2024 E. 3.1). Es steht den Mietvertragsparteien 
frei, eine Mehrwertentschädigung zu beschränken oder auch einen 
entschädigungslosen Übergang der Änderungen und Erneuerungen ins Eigentum 
des Vermieters vorzusehen. Eine analoge Anwendung von Art. 260a Abs. 3 OR 
kommt daher vorliegend nur in Betracht, wenn die Parteien im Mietvertrag die Frage 
einer Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen nicht geregelt haben. 
Nachdem eine Auslegung des Mietvertrages ergibt, dass die Vertragsparteien diese 
Frage geregelt haben (vgl. Erwägungen 8 ff.), bleibt kein Raum für eine analoge 
Anwendung von Art. 260a Abs. 3 OR.

8. Art. 1 des Mietvertrages – Mehrwertentschädigung für Anfangsinvestitionen

8.1. Die Vorinstanz gelangt im Rahmen ihrer Auslegung des Mietvertrages zum 
Schluss, der Wortlaut von Art. 1 des Mietvertrages sei klar: Die Vermieterin 
verpflichte sich, sich hälftig an den Investitionen gemäss dem in Anhang 1 des 
Mietvertrages beschriebenen Konzept zu beteiligen, wobei der von ihr zu 
übernehmende Anteil auf CHF 250'000.00 (später erhöht auf CHF 295'000.00) 
festgelegt werde. Eine höhere Beteiligung an den Anfangsinvestitionen seitens der 
Vermieterin werde nicht vereinbart. Die finanzielle Beteiligung der 
Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen sei in Art. 1 des Mietvertrages 
abschliessend geregelt (act. B.4, E. 1.3.2.3.1). 

8.2. Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dass es sich bei den 
Anfangsinvestitionen und der Entschädigung für Mehrwerte um zwei verschiedene 
Regelungsgebiete handle, die nebeneinander bestehen würden und im Mietvertrag 
in zwei separaten und für sich allein zu lesenden Artikeln geregelt worden seien. 
Sie versucht, ihre Sichtweise mittels Ausführungen zur Frage, wie Investitionen und 
Mehrwertentschädigung buchhalterisch zu behandeln seien, zu begründen. Damit 
aber zeigt sie nicht auf, dass Art. 1 des Mietvertrages die Beteiligung der 
Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen nicht abschliessend regelt. Denn 
auch wenn Investitionen und Mehrwertentschädigung in einer Buchhaltung 
unterschiedlich verbucht werden bzw. unterschiedliche Auswirkungen haben, so 
können die Parteien dennoch vereinbaren, dass keine Mehrwertentschädigung 
geschuldet ist. Und dass die Parteien genau dies vereinbart haben, hat die Vor-
instanz festgestellt, wenn sie ausführt, Art. 1 des Mietvertrages regle die Beteiligung 
der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen abschliessend. Die 
Berufungsklägerin zeigt mit ihren Ausführungen zum buchhalterischen Umgang mit 
Investitionen und Mehrwertentschädigung nicht auf, dass die Parteien eine 

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Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen vereinbart haben, sie setzt 
eine entsprechende Vereinbarung vielmehr als gegeben voraus. Das hilft ihr nicht. 
Insbesondere erschüttert diese Argumentation die Auslegung der Vorinstanz nicht. 

8.3. Die Berufungsklägerin macht weiter geltend, Sinn und Zweck der Mehrwert-
entschädigung sei es, die Berufungsklägerin für ihre wertvermehrenden 
Investitionen in das Vermögen der Berufungsbeklagten schadlos zu halten. Die 
Berufungsklägerin werde durch die Entschädigung, welche an zahlreiche 
Bedingungen geknüpft sei, finanziell nicht bessergestellt und die Berufungsbeklagte 
erleide durch die Abgeltung des objektiven Mehrwertes keine Vermögenseinbusse. 
Es folgen weitere Ausführungen zum Ziel einer Mehrwertentschädigung. Auch 
damit zeigt die Berufungsklägerin nicht auf, dass die vorinstanzliche Auslegung von 
Art. 1 des Mietvertrages fehlerhaft wäre und die Parteien entgegen dem 
vorinstanzlichen Entscheid eine Mehrwertentschädigung für die 
Anfangsinvestitionen vereinbart hätten. Nur darauf aber kommt es an. Ob eine 
Mehrwertentschädigung objektiv betrachtet sinnvoll und fair wäre, ist hingegen nicht 
entscheidend, denn es zählt allein, was die Parteien vereinbart haben.

8.4. Die Berufungsbeklagte hat im vorinstanzlichen Verfahren bestritten, dass sie 
das Mietobjekt aufgrund der von der Berufungsklägerin getätigten Investitionen 
teurer habe vermieten können (RG-act. I.8 Rz. 11). Diese Bestreitung ist von der 
Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren unbeantwortet geblieben. Auch im 
Berufungsverfahren hat die Berufungsbeklagte eine entsprechende Bestreitung 
angebracht (act. A.2 Rz. 35), auf die die Berufungsklägerin wiederum nicht reagiert 
hat. Es kann folglich vorliegend entgegen der Argumentation der Berufungsklägerin 
nicht davon ausgegangen werden, dass es die Investitionen der Berufungsklägerin 
der Berufungsbeklagten ermöglicht hätten, das Mietobjekt zu einem höheren 
Mietzins zu vermieten. Damit verfängt das Argument der Berufungsklägerin, der 
höhere Mietzins der Nachmieter bestätige den durch die Anfangsinvestitionen 
generierten Mehrwert, nicht.

8.5. Die Berufungsklägerin hält schliesslich fest, die Auslegung der Vorinstanz, 
dass die Kostenbeteiligung der Berufungsbeklagten eine Mehrwertentschädigung 
ausschliesse, sei falsch. Dem ist entgegenzuhalten, dass die Vorinstanz so nicht 
entschieden hat. Die Vorinstanz hat eine Mehrwertentschädigungspflicht nicht 
verneint, weil die Berufungsbeklagte sich an den Anfangsinvestitionen beteiligt hat. 
Vielmehr wird aus den Ausführungen der Vorinstanz erkennbar, dass sie davon 
ausgegangen ist, aus der Festsetzung einer Obergrenze für die Beteiligung der 
Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen werde deutlich, dass die 
Berufungsbeklagte nicht bereit gewesen sei, einen darüber hinausgehenden Anteil 

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an den Anfangsinvestitionen zu tragen. Das heisst gleichzeitig, dass die 
Berufungsklägerin auch keine Entschädigung für einen Mehrwert zu bezahlen 
gewillt war, weil sie sonst (zwar indirekt, aber gleichwohl) einen höheren Anteil an 
den Anfangsinvestitionen hätte tragen müssen als vereinbart. Aufgrund dieser 
Auslegung kommt die Vorinstanz zum Schluss, dass die Parteien eine Beteiligung 
der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen in Art. 1 des Mietvertrages 
abschliessend geregelt haben und eine Mehrwertentschädigung für die 
Anfangsinvestitionen nicht geschuldet ist (vgl. act. B.4, E. 1.3.2.3.1). Dass diese 
Auslegung und der daraus gezogene Schluss fehlerhaft wären, zeigt die 
Berufungsklägerin mit ihrer Argumentation nicht auf.

8.6. Die Argumente der Berufungsklägerin vermögen den vorinstanzlichen 
Entscheid nicht als fehlerhaft auszuweisen.

8.7. Im Übrigen überzeugt die vorinstanzliche Entscheidung im Ergebnis, wie die 
nachfolgenden Überlegungen zeigen. Im vorinstanzlichen Verfahren ist die 
Behauptung der Berufungsbeklagten, dass sie der Berufungsklägerin das 
Mietobjekt zu einem deutlich unter dem Marktwert liegenden Mietzins vermietet 
habe, unbestritten geblieben (RG-act. I.8 Rz. 5 und 11; die Berufungsklägerin hat 
auf die vorinstanzliche Duplik nicht repliziert und damit diese in der Duplik neu 
vorgebrachten Behauptungen der Berufungsbeklagten nicht bestritten; vgl. Urteil 
des Bundesgerichts 5A_968/2021 vom 8. Dezember 2022 E. 4.3.2. Es fände sich 
im Übrigen auch in der Berufungsschrift keine Bestreitung, die ohnehin verspätet 
wäre). Den tiefen Mietzins begründet die Berufungsbeklagte mit den 
Anfangsinvestitionen (RG-act. I.8 Rz. 11). Auch dies ist von der Berufungsklägerin 
im vorinstanzlichen Verfahren nicht bestritten worden. Beide Behauptungen gelten 
somit als unbestritten und sind folglich dem Urteil zugrunde zu legen. Damit ist 
erstellt, dass der von den Parteien vereinbarte Mietzins für das Mietobjekt sich zum 
einen erheblich unter dem Marktwert bewegte und zum andern die 
Anfangsinvestitionen der Berufungsklägerin ausgleichen sollte. Das kann nur 
bedeuten, dass mit dem tiefen Mietzins der Berufungsklägerin ihre 
Anfangsinvestitionen nach und nach über das gesamte Mietverhältnis 
gewissermassen zurückbezahlt werden sollten. Diese Tatsache spricht gegen die 
Vereinbarung einer Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen. Dies vor 
allem auch unter Berücksichtigung von Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages, mit welchem 
die Parteien eine pauschale Entschädigung an die Berufungsklägerin vereinbart 
haben. Diese pauschale Entschädigung war jedoch nur zahlbar, wenn die 
Vermieterin den Mietvertrag auf den 30. September 2020 hin gekündigt hätte. 
Daraus lässt sich ohne Weiteres schliessen, dass die Parteien davon ausgingen, 

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gewisse Verluste hätte die Mieterin selbst zu tragen, wenn sie sich zur Kündigung 
entschliesse (vgl. dazu Erwägung 11.5). Dies spricht ebenfalls dafür, dass die 
Parteien eine Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen nicht 
vorgesehen haben. Und schliesslich haben die Parteien in Art. 1 Abs. 2 des 
Mietvertrages zwar vereinbart, dass die Anfangsinvestitionen von ihnen je zur Hälfte 
übernommen werden sollten. Sofort aber haben sie den Zusatz angefügt, dass "die 
Obergrenze des von der Vermieterin zu übernehmenden Anteils auf 
CHF 250'000.00 festgelegt wird" (act. B.14, S. 1). Dieser Zusatz macht klar, dass 
die Berufungsbeklagte nicht bereit war, Kosten in unbestimmter Höhe zu 
übernehmen. Sie war mit dem Umbau bzw. den Anfangsinvestitionen nur 
einverstanden, solange die Kosten für sie in einem gewissen Rahmen blieben. In 
dieses Bild passt der tiefe Mietzins, dessen Reduktion immer gleich blieb, womit 
von Anfang an klar war, wieviel die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin über 
die Jahre rückvergütete. Weitere "Rückzahlungen" wollte die Berufungsbeklagte 
aber – neben dem tiefen Mietzins – offensichtlich nicht übernehmen, was die 
Obergrenze für ihre Beteiligung bestätigt. Auch die Vereinbarung der Obergrenze 
bezüglich der Beteiligung der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen 
spricht gegen eine Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen. 

8.8. Insgesamt ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht erkannte, es sei eine 
Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen zwischen den Parteien nicht 
vereinbart worden und daher auch nicht geschuldet.

9. Art. 1 des Mietvertrages – Mietgegenstand 

9.1. Die Berufungsklägerin macht weiter geltend, Sinn und Zweck von Art. 1 des 
Mietvertrages sei einerseits die Definition des Mietgegenstandes und andererseits 
die Regelung der durch die Berufungsklägerin geplanten Mieterausbauten sowie die 
Kostenbeteiligung der Berufungsbeklagten daran. Die Berufungsbeklagte moniert 
in der Berufungsantwort, die Behauptung, es habe sich bei den 
Anfangsinvestitionen um Mieterausbauten gehandelt, sei neu und damit verspätet. 
Es trifft zu, dass die Berufungsklägerin in den vorinstanzlichen Rechtsschriften an 
keiner Stelle ausdrücklich von Mieterausbauten spricht. Entscheidend ist aber 
vielmehr, dass sie in der Klage zugestanden hat, dass es sich um ein gemeinsames 
Mieter-Vermieter-Projekt gehandelt habe (RG-act. I.1, S. 6 Ziff. 4). Wenn die 
Berufungsklägerin in der vorinstanzlichen Replik – und im Übrigen auch in der 
Berufung – dann behauptet, der Umbau sei von ihr und der Untermieterin geplant 
und ausgeführt worden, die Berufungsbeklagte sei über die finanzielle Beteiligung 
hinaus nicht involviert gewesen (act. A.1 Rz. 38; RG-act. I.7, z.B. Rz. 50 und 67 f.), 
so ist ihr ihr Zugeständnis aus der Klage entgegenzuhalten. Hinzu kommt, dass 

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gemäss Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages Materialisierung und Möblierung zwischen 
den Parteien abgestimmt werden mussten. Das kann nur bedeuten, dass die 
Berufungsbeklagte in sämtliche Prozesse miteinbezogen war und mitentschieden 
hat. Es wäre denn auch schlicht nicht überzeugend, dass die Berufungsbeklagte 
beinahe CHF 300'000.00 investiert haben soll, ohne bei den konkreten 
Entscheidungen mitzureden. Bei den Anfangsinvestitionen handelte es sich um ein 
gemeinsames Projekt der Parteien und nicht um Mieterausbauten.

Das Argument der Berufungsklägerin, dass die Ausbauten während laufendem 
Mietvertrag vorgenommen worden seien, was sie zu Mieterausbauten mache, ist 
bereits in dem Sinne widerlegt worden, als der Mietvertrag erst am 1. Dezember 
2015 und damit nach Abschluss des Umbaus zu laufen begonnen hat (vgl. 
Erwägung 5).

9.2. Die Berufungsklägerin behauptet weiter, aus Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages 
lasse sich schliessen, dass der Mietgegenstand nur im Grundausbau überlassen 
worden sei. Auch diesbezüglich moniert die Berufungsbeklagte, es handle sich um 
ein Novum, das verspätet vorgebracht worden sei. Das trifft zu. Die 
Berufungsklägerin hat in ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften nichts 
Entsprechendes geltend gemacht, obwohl sie dies hätte tun können und müssen. 
Die Behauptung kann nicht gehört werden (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen 
sprechen die Akten auch klar gegen die Behauptung der Berufungsklägerin. In der 
Budgetofferte wird bezüglich des Mobiliars innen festgehalten: "Bestehendes 
Mobiliar ergänzen/anpassen oder ersetzen" (RG-act. II.5). Und in der Rechnung von 
G.________ vom 4. Dezember 2015 finden sich die Positionen 4.1-4.6, bei welchen 
es um mehrere bestehende Untergestelle von Tischen und einen bestehenden 
Tisch geht, sowie die Position 5.10 Unvorhergesehenes, in welcher das Ausräumen 
des Restaurants (Bänke, Tische, Stühle, Möbel, wobei dies alles offenbar zweimal 
umplatziert werden musste für die Arbeiten im Raum und für Parkettlegearbeiten, 
Abhängen von Bildern und Dekogegenständen und deponieren derselben in einem 
Zimmer; offensichtlich sollten alle Bänke, Tische, Stühle, Möbel und weitere 
Gegenstände wiederverwendet werden) in Rechnung gestellt wird (RG-act. II.9a11, 
S. 3 und 5). Daneben fehlen in der Budgetofferte Posten für einen Ausbau von 
Küche und Toiletten, der Personalzimmer und der Wohnung, die gemäss Art. 1 
Abs. 2 des Mietvertrages ebenso zum Mietobjekt gehörten (RG-act. II.5; RG-act. 
II.3 S. 1). Und schliesslich hat der damalige Verwaltungsratspräsident der 
Berufungsklägerin in einer E-Mail vom 24. April 2020 unter anderem festgehalten, 
alles, was im 2015 bereits vorhanden gewesen sei, z.B. praktisch alles in der Küche, 
sei im Inventar vom 6. April 2020 nicht enthalten (RG-act. III.5). All dies zeigt auf, 

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dass das Mietobjekt nicht im Grundausbau übergeben worden ist. Die Behauptung 
der Berufungsklägerin überzeugt nicht. Insbesondere ist auch ihre Aussage, dass 
Gewerbeobjekte regelmässig nur über einen Grundausbau verfügten, nicht hilfreich, 
geht es doch allein um das konkrete Mietobjekt. Dass dieses gerade nicht im 
Grundausbau vermietet worden ist, zeigen die Akten.

9.3. Die Berufungsklägerin wendet sich gegen die Feststellung der Vorinstanz, 
dass die Anfangsinvestitionen Teil des Mietobjekts geworden seien. Sie macht 
geltend, Mieterausbauten könnten definitionsgemäss nicht Teil des Mietobjekts 
werden. Dem ist zu entgegnen, dass es sich nicht um Mieterausbauten gehandelt 
hat, nachdem die Parteien gemeinsam über die Ausbauten entschieden und diese 
gemeinsam finanziert haben. Daneben sind die Ausbauten auch nicht während 
laufendem Mietvertrag vorgenommen worden. Im Übrigen hat die 
Berufungsklägerin in ihrer vorinstanzlichen Replik mehrfach festgestellt, dass die 
am Mietobjekt vorgenommenen Umbauten aufgrund des Akzessionsprinzips ins 
Eigentum der Berufungsbeklagten übergehen konnten (RG-act. I.7 Rz 23, 45 und 
52). Damit widerspricht die Berufungsklägerin ihrer eigenen Argumentation, dass 
Mieterausbauten nicht Teil des Mietgegenstandes werden könnten. Es ist denn 
auch nicht ersichtlich, weshalb dies nicht möglich sein sollte. Zudem stünde es den 
Parteien frei, einen Übergang für von der Mieterin finanzierte Ausbauten ins 
Eigentum der Vermieterin zu vereinbaren. Auch dies zeigt auf, dass die Aussage 
der Berufungsklägerin, Mieterausbauten könnten nicht ins Eigentum der 
Vermieterin übergehen, nicht zutreffend sein kann.

9.4. Schliesslich bemängelt die Berufungsklägerin die Auslegung der Vorinstanz, 
wonach die Mieterausbauten aufgrund der Regelung der Genehmigung unter dem 
Titel "Mietgegenstand" selbst zum Mietgegenstand geworden seien, als unhaltbar. 
Dem ist zu entgegnen, dass die Vorinstanz so nicht entschieden hat. Vielmehr geht 
die Vorinstanz davon aus, dass die Regelung der Anfangsinvestitionen (insgesamt, 
nicht nur der Genehmigung derselben) unter dem Titel "Mietgegenstand" aufzeige, 
dass die Anfangsinvestitionen zum Mietgegenstand gehörten. Erneut ist der 
Argumentation der Berufungsklägerin zudem entgegenzuhalten, dass es sich nicht 
um Mieterausbauten gehandelt hat. Ebenso wenig ist in Art. 1 Abs. 2 des 
Mietvertrages allein eine Genehmigung der Arbeiten durch die Berufungsbeklagte 
zu sehen. Vielmehr haben die Parteien ein gemeinsames Projekt vereinbart, was 
sich aus Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages klar ergibt. Des Weiteren ist die Auslegung 
der Vorinstanz zu bestätigen. Art. 1 des Mietvertrages trägt den Titel 
"Mietgegenstand" (act. B.14, S. 1). Dies ist eine klare Aussage über den Inhalt 
dieses Artikels, es geht um den Mietgegenstand. In Abs. 2 von Art. 1 des 

17 / 24

Mietvertrages wird näher ausgeführt, was Mietgegenstand ist, nämlich der 
Restaurantbetrieb inkl. Terrassen, die Personalzimmer und die Wohnung. Dann 
wird erklärt, dass Restaurant und Terrassen nach dem Anhang des Vertrages 
bildenden Konzept umgebaut werden und es folgen die Ausführungen über 
Materialisierung und Möblierung und zur Kostentragung. Abs. 2 dient 
augenscheinlich dazu, den Mietgegenstand, der in Abs. 1 desselben Artikels in sehr 
allgemeiner Form benannt wird, genauer zu umschreiben. Dazu gehört auch, dass 
Restaurant und Terrassen umgebaut werden, d.h. das Mietobjekt umgebaut wird, 
es bleibt aber zweifellos Mietobjekt. Restaurant und Terrassen bilden weiterhin 
einen Teil des Mietgegenstandes, auch nach Beendigung des Umbaus. Damit aber 
werden die Investitionen in Restaurant und Terrassen zu Teilen des 
Mietgegenstandes, mithin selbst zu Mietgegenstand. Schliesslich steht auch fest, 
dass die Berufungsklägerin das Mietobjekt erst auf einen Zeitpunkt nach dem 
Umbau mieten wollte (vgl. RG-act. III.4, 2. Absatz) bzw. das Mietverhältnis auf 
Intervention der Berufungsklägerin hin erst nach dem Umbau begann (vgl. 
Erwägung 5). Auch dies deutet an, dass Restaurant und Terrassen nach dem 
Umbau Mietobjekt waren. Die Auslegung der Vorinstanz ist folglich korrekt. 

9.5. Die Argumente der Berufungsklägerin überzeugen somit nicht. Insbesondere 
vermögen sie die vorinstanzliche Entscheidung nicht in Zweifel zu ziehen.

10. Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages

10.1. Die Berufungsklägerin macht geltend, ihr stehe eine Mehrwertentschädigung 
nach Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages zu, selbst wenn die Anfangsinvestitionen 
Teil des Mietgegenstandes geworden wären. Es werde in Art. 7 lit. c Abs. 3 des 
Mietvertrages nicht zwischen Anfangs- und Nachfolgeinvestitionen unterschieden. 
Zudem seien vorliegend alle in Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages genannten 
Bedingungen erfüllt und Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages schliesse eine 
Mehrwertentschädigung nicht aus. 

10.2. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin hat sich gezeigt, dass Art. 1 
Abs. 2 des Mietvertrages einer Mehrwertentschädigung für Anfangsinvestitionen 
entgegen steht. Die Parteien haben keine Mehrwertentschädigung für die 
Anfangsinvestitionen vereinbart. 

10.3. Hinzu kommt, dass auch Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages keine 
Mehrwertentschädigung für Anfangsinvestitionen vorsieht. Zu Recht hält die 
Berufungsbeklagte dafür, dass es sich bei den Anfangsinvestitionen nicht um 
"Erneuerungen und Änderungen der Mieterin" handelt, wie es Art. 7 lit. c Abs. 3 des 

18 / 24

Mietvertrages für eine Mehrwertentschädigung verlangt, sondern um von den 
Parteien gemeinsam beschlossene, miteinander abgestimmte und gemeinsam 
finanzierte Änderungen und Erneuerungen (act. A.2 Rz. 40). Es handelt sich eben 
nicht um Mieterausbauten. Damit ist eine Anwendung von Art. 7 lit. c Abs. 3 des 
Mietvertrages, der die Mehrwertentschädigung für Mieterausbauten regelt, auf die 
Anfangsinvestitionen ausgeschlossen.

10.4. Schliesslich sei auch noch erwähnt, dass die Berufungsklägerin das 
Vorliegen der Voraussetzungen für eine Entschädigung nach Art. 7 lit. c Abs. 3 des 
Mietvertrages behauptet. Dies braucht vorliegend zwar nicht näher geprüft zu 
werden, nachdem Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages auf die Anfangsinvestitionen 
nicht angewandt werden kann. Immerhin aber sei festgestellt, dass die 
Berufungsbeklagte das Vorliegen der Voraussetzungen vor der Vorinstanz und 
auch im Berufungsverfahren bestritten hat (act. A.2 Rz. 24; RG-act. I.8 Rz. 43 ff.). 
Insbesondere hat die Berufungsbeklagte bestritten, dass die von der 
Berufungsklägerin behaupteten Restwerte der im Mietobjekt verbliebenen 
Anfangsinvestitionen dem Mehrwert entsprechen würden, der objektiv gesehen 
entstanden und noch vorhanden sei. Denn es sei auch zu berücksichtigen, wie sie 
die Umbauten nutzen könne, rein luxuriöse oder ästhetische Ausbauten z.B. 
bedeuteten keinen Mehrwert. Damit hat sich die Berufungsklägerin weder im 
vorinstanzlichen noch im Berufungsverfahren auseinandergesetzt. Die Behauptung 
der Berufungsklägerin bleibt somit bestritten, so dass auf sie nicht abgestellt werden 
könnte.

11. Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages

11.1. Mit Bezug auf Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages wirft die Berufungsklägerin der 
Vorinstanz vor, sie habe sich nicht mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt, 
dadurch den Sachverhalt falsch festgestellt und Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages 
falsch ausgelegt.

11.2. Es ist unter den Parteien unbestritten, dass Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages 
Investitionen der Berufungsklägerin absichern sollte. Strittig ist allerdings, welche 
Investitionen dies sein sollten. Während die Berufungsklägerin in der Berufung 
geltend macht, sie habe damit ihre nicht durch die Mehrwertentschädigung 
abgedeckten Aufwände absichern wollen, stimmt die Berufungsbeklagte in der 
Berufungsantwort der vorinstanzlichen Feststellung zu, dass mit der Entschädigung 
von CHF 50'000.00 der Verbleib der Anfangsinvestitionen im Mietobjekt habe 
abgegolten werden sollen. Diese vorinstanzliche Würdigung ist zu bestätigen.

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11.3. Die Berufungsklägerin macht in der Berufung einerseits geltend, die 
Konventionalstrafe in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages habe "alle vorgenommenen 
Investitionen, inklusive immaterieller Leistungen (z.B. Konzepte, Aufbau Marke 
etc.), absichern" wollen (act. A.1 Rz. 16). Andererseits behauptet sie, mit dieser 
Konventionalstrafe habe sie ihre nicht durch die Mehrwertentschädigung 
abgedeckten Aufwände im Falle einer vermieterseitigen Kündigung absichern 
wollen, wie beispielsweise die Kosten für die Ausarbeitung des Konzepts (act. A.1 
Rz. 48). Die Berufungsklägerin widerspricht sich: Entweder sollten mit der 
Entschädigung nach Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages alle Investitionen abgesichert 
werden, wie es die Berufungsbeklagte behauptet und die Vorinstanz entschieden 
hat, oder die Entschädigung sollte nur die nicht wertvermehrenden Investitionen, 
die definitionsgemäss nicht Teil einer Mehrwertentschädigung sein konnten, 
sichern. Beides ist nicht gleichzeitig möglich. Weiter hat die Berufungsklägerin im 
vorinstanzlichen Verfahren die von ihr behaupteten nicht wertvermehrenden 
Investitionen nicht näher benannt; sie hat einzig auf das Betriebskonzept bzw. das 
Moodboard hingewiesen (RG-act. I.1, Ziff. III.3, act. I.7 Rz. 39 f.). Zu Recht moniert 
die Berufungsbeklagte, dass die in der Berufung aufgestellte Behauptung, andere 
Konzepte, der Aufbau der Marke etc. hätten abgesichert werden sollen (act. A.2 Rz. 
32), ein Novum darstellt, das verspätet geltend gemacht worden ist und daher nicht 
gehört werden kann (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die Kosten des Betriebskonzepts 
aber waren Teil der Anfangsinvestitionen (RG-act. I.1, S. 13 lit. c i.V.m. act. II.5, S. 
2 "Honorar"), worauf die Berufungsbeklagte zu Recht hinweist (act. A.2 Rz. 43). 
Nachdem die Berufungsbeklagte bereits über ihre Beteiligung an den 
Anfangsinvestitionen die Hälfte des Betriebskonzeptes abgegolten und dieses 
insgesamt nicht mehr als CHF 30'000.00 gekostet hat (RG act. II.5, S. 2 "Honorar"), 
ist offensichtlich, dass die in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages vereinbarte pauschale 
Entschädigung von CHF 50'000.00 nicht allein die von der Berufungsklägerin 
getragenen, nach fünf Jahren noch nicht amortisierten Kosten des 
Betriebskonzeptes abgelten sollte. Die pauschale Entschädigung aus Art. 5 Abs. 3 
des Mietvertrages sollte augenscheinlich mehr als die nicht wertvermehrenden 
Investitionen abgelten. 

Es sei auch festgestellt, dass es sich bei der in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages 
vereinbarten Entschädigung nicht um eine Konventionalstrafe handelt, könnte in 
einer Kündigung der Vermieterin auf den 30. September 2020 hin doch weder eine 
Nicht-, noch eine nicht richtige Erfüllung gesehen werden (vgl. Art. 160 Abs. 1 OR; 
Art. 5 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages, RG-act. II.5). 

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11.4. Die Berufungsbeklagte hat eine Kopie eines Entwurfs des Mietvertrags 
zwischen den Parteien ins Recht gelegt. In diesem Mietvertragsentwurf ist Art. 5 
Abs. 3 wie folgt formuliert: "Falls der Mietvertrag durch eine von der Vermieterin 
ausgesprochene Kündigung per 30. September 2020 aufgehoben wird, entschädigt 
die Vermieterin die Mieterin … % der von letzterer gemäss dem Konzept und 
Investitionsbeschrieb getätigten Investitionen" (RG act. III.3, S. 3). Diese 
Formulierung kann nicht anders verstanden werden, als dass die Parteien eine 
Abgeltung für sämtliche von der Berufungsklägerin getragenen, im Zeitpunkt der 
Kündigung noch nicht amortisierten Anfangsinvestitionen vereinbaren wollten. 
Zusammen mit der Tatsache, dass die im schliesslich in den Mietvertrag 
aufgenommenen Art. 5 Abs. 3 enthaltene pauschale Entschädigung mehr abgelten 
sollte als nicht wertvermehrende Investitionen, spricht dies klar dafür, dass mit Art. 5 
Abs. 3 des Mietvertrages eine pauschale Entschädigung für sämtliche noch nicht 
amortisierten Anfangsinvestitionen der Berufungsklägerin, die bei einer Kündigung 
im Mietobjekt verbleiben würden, vereinbart werden sollte und worden ist für den 
Fall einer Kündigung durch die Vermieterin auf den ersten möglichen 
Kündigungstermin.

11.5. Hervorzuheben ist schliesslich, dass diese Entschädigung von der 
Vermieterin nur zu bezahlen war, wenn sie den Mietvertrag auf den 30. September 
2020 hin kündigen sollte. Den Fall, dass die Mieterin auf den 30. September 2020 
kündigte, betraf Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages nicht. Das heisst, falls die 
Berufungsklägerin den Mietvertrag auf den 30. September 2020 hin kündigte, hatte 
sie keinen Anspruch auf die pauschale Entschädigung. Gemäss Vereinbarung der 
Parteien hatte die Berufungsklägerin folglich gewisse, durch eine Kündigung 
verursachte Verluste selbst zu tragen, wenn sie sich zur Kündigung entschloss. Dies 
selbst wenn man von der Behauptung der Berufungsklägerin ausgehen wollte, die 
pauschale Entschädigung habe nur die nicht wertvermehrenden Aufwände sichern 
wollen, denn zu Recht macht die Berufungsklägerin auch geltend, nicht 
wertvermehrende Aufwände könnten nicht über Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages 
entschädigt werden. Sie sollten im Falle einer Kündigung durch die 
Berufungsklägerin also auch gemäss der Argumentation der Berufungsklägerin 
dieser selbst verbleiben. Ein Bestreben, die Berufungsklägerin in jeder Hinsicht 
schadlos zu halten, wenn sie eine Kündigung auf den erstmöglichen Termin 
aussprach, kann dem Vertrag mithin gerade nicht entnommen werden. Vielmehr 
zeigt Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages in Richtung einer gegenteiligen Haltung der 
Parteien. Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages steht auf jeden Fall einer Auslegung, dass 
die Berufungsklägerin keinen Anspruch auf Mehrwertentschädigung für die 
Anfangsinvestitionen hat, nicht entgegen.

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11.6. Nachdem wie gesehen zum einen die in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages 
vorgesehene pauschale Entschädigung sämtliche im Zeitpunkt der 
Vertragsbeendigung noch nicht amortisierten Anfangsinvestitionen der 
Berufungsklägerin abgelten sollte und zum andern eine solche pauschale 
Entschädigung nur für den Fall einer Kündigung durch die Berufungsbeklagte auf 
den 30. September 2020 vorgesehen wurde, ist offensichtlich, dass der 
Berufungsklägerin, die den Mietvertrag selbst gekündigt hat, keine Entschädigung 
für die im Mietobjekt verbleibenden Anfangsinvestitionen zusteht.

12. Fazit

Aus dem Dargelegten erhellt, dass die Parteien keine Mehrwertentschädigung für 
die im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung noch nicht amortisierten 
Anfangsinvestitionen der Berufungsklägerin vereinbart haben. Der 
Berufungsklägerin steht daher keine Mehrwertentschädigung für ihre 
Anfangsinvestitionen zu. Das hat die Vorinstanz zu Recht erkannt und die Klage 
abgewiesen. Der vorinstanzliche Entscheid ist zu bestätigen und die Berufung ist 
abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann (vgl. Erwägung 4).

13. Prozesskosten der Vorinstanz

Bei diesem Verfahrensausgang besteht kein Anlass, am erstinstanzlichen 
Kostenentscheid etwas zu ändern. Die Berufungsklägerin ficht die Festsetzung der 
Prozesskosten durch die Vorinstanz zwar formell an. Sie äussert sich aber in ihrer 
Berufungsbegründung nicht dazu. Mithin ist davon auszugehen, dass sie das 
entsprechende Begehren nur für den Fall ihres Obsiegens mit der Berufung gestellt 
hat. Da sie nicht obsiegt, ist die erstinstanzliche Kosten- und 
Entschädigungsregelung zu bestätigen. Weiterungen dazu erübrigen sich. 

14. Prozesskosten des Berufungsverfahrens

14.1. Abschliessend ist über die Prozesskosten (Gerichtskosten und 
Parteientschädigung, Art. 95 Abs. 1 ZPO) des Berufungsverfahrens zu 
entscheiden. Diese sind entsprechend dem Ausgang zu verteilen (Art. 106 Abs. 1 
ZPO). Die Berufungsklägerin unterliegt mit ihrer Berufung. Folglich gehen die 
Gerichtskosten, die gestützt auf Art. 11 Abs. 1 VGZ (BR 320.210) auf CHF 5'000.00 
festgesetzt werden, zulasten der Berufungsklägerin. Sie sind mit dem von ihr 
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen (aArt. 111 Abs. 1 
ZPO). 

22 / 24

14.2. Zudem hat die Berufungsklägerin die Berufungsbeklagte für die Kosten der 
anwaltlichen Vertretung zu entschädigen. Der in der Honorarnote der 
Berufungsbeklagten geltend gemachte Aufwand von insgesamt 15.25 Stunden 
erscheint angemessen (act. G.1.1). Zu kürzen ist indessen der vereinbarte 
Stundenansatz von CHF 280.00 auf CHF 270.00 (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 HV 
[BR 310.250]; RG-act. VI.8 [Honorarvereinbarung]; act. G.1.1). Zu prüfen bleibt der 
geltend gemachte Interessenwertzuschlag. Gemäss Art. 3 Abs. 2 HV gilt ein 
einmaliger Interessenwertzuschlag, der in einem angemessenen Verhältnis zum 
Honorar nach Zeitaufwand steht und bei einem Interessenwert von CHF 100'000.00 
bis CHF 500'000.00 CHF 4'000.00 bis CHF 15'000.00 beträgt, als üblich. Der 
Interessenwert bestimmt sich sinngemäss nach den verfahrensrechtlichen Regeln 
über den Streitwert (Art. 3 Abs. 3 HV). Ob ein an sich korrekt berechneter 
Interessenwertzuschlag in einem angemessenen Verhältnis zum Honorar nach 
Zeitaufwand steht, muss im Einzelfall nach den konkreten Umständen und nicht 
nach starren Regeln entschieden werden (vgl. PKG 2021 Nr. 9; PKG 2005 Nr. 6 
E. 3). Die Vorinstanz berücksichtigte vorliegend keinen Interessenwertzuschlag 
(act. B.4 E. 2.1.2.1; vgl. auch RG-act. VI.8). Ein Anwendungsfall von Art. 3 Abs. 4 
HV liegt nicht vor. Die Geltendmachung des einmaligen Interessenwertzuschlages 
im Rahmen des Berufungsverfahrens erweist sich gestützt auf die 
Honorarvereinbarung (RG-act. VI.8) mithin grundsätzlich als zulässig und 
betragsmässig im vorstehenden Sinne als üblich. Der beantragte Zuschlag von 
CHF 5'000.00 steht alsdann in einem angemessenen Verhältnis zum Honorar nach 
Zeitaufwand von CHF 4'117.50 (act. G.1.1; RG-act. VI.8; vgl. dazu Urteil des 
Obergerichts des Kantons Graubünden ZR2 24 54 vom 13. März 2025 E. 4.2; Urteil 
des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 13 52 vom 20. Januar 2014 E. 4c; 
PKG 2005 Nr. 6). Ebenso ist die Höhe des Zuschlages mit Blick auf die sich 
stellenden Sach- und Rechtsfragen nicht zu beanstanden. Eine 
Kleinspesenpauschale ist indes, entgegen der Berufungsbeklagten (vgl. act. G.1.1), 
auf dem Interessenwertzuschlag naturgemäss nicht geschuldet (Urteil des 
Obergerichts des Kantons Graubünden ZR2 24 54 vom 13. März 2025 E. 4.2; Urteil 
des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 17 141/142 vom 9. Oktober 2018 
E. 10.2.2). Die Berufungsklägerin hat die Berufungsbeklagte für das 
Berufungsverfahren demnach mit total CHF 9'241.05 (CHF 4'117.50 
[Honorar] + CHF 123.55 [3 % Kleinspesenpauschale auf Honorar] + CHF 5'000.00 
[Interessenwertzuschlag]) zu entschädigen. Von der Zusprechung der 
Mehrwertsteuer ist abzusehen, weil die Berufungsbeklagte selber 
mehrwertsteuerpflichtig ist und die Mehrwertsteuer, welche sie ihrer 
Rechtsvertretung zu zahlen hat, als Vorsteuer von ihrer eigenen 
Mehrwertsteuerschuld abziehen kann (vgl. Art. 28 MWSTG; so bereits zutreffend 

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act. B.4 E. 2.1.2.1). Die Berufungsklägerin ist demnach in Anwendung von Art. 106 
Abs. 1 ZPO zu verpflichten, die Berufungsbeklagte für das Berufungsverfahren in 
besagtem Umfang zu entschädigen.

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Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 5'000.00 gehen zulasten der 
A.________ und werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in 
gleicher Höhe verrechnet.

3. Die A.________ hat der B.________ für das Berufungsverfahren eine 
Parteientschädigung in der Höhe von CHF 9'241.05 (inkl. Barauslagen) zu 
leisten.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]