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**Case Identifier:** 0d18f082-debb-5f6d-8e1e-1b00f8d0064d
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-18
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2023.38
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2023.38.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2023.38 

Entscheid 

18. November 2025 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter Ma-
rius Obertüfer und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

A   A G ,    

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch den Gemeinderat,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) bezweckt gemäss Handelsregister […]. 

Sie  veräusserte  am  XX.XX.2021  (Datum  Handänderung)  das  Grundstück  an  der 

…strasse 23 in C (Kat Nr. …) zum Preis von Fr. 1'680'000.-. Die Liegenschaft hatte sie 

über sechs Jahre zuvor am XX.XX.2015 zum Preis von Fr. 1'550'000.- erworben.  

Am 4. Februar 2022 reichte die Pflichtige ihre am 19. Januar 2022 unterzeich-

nete Grundstückgewinnsteuererklärung für die verkaufte Liegenschaft in C ein. Sie de-

klarierte darin die folgenden Faktoren: 

Erwerbspreis  

Wertvermehrende Aufwendungen 

Handänderungskosten beim Ankauf 

Gesamte Anlagekosten 

Verkaufserlös 

Grundstückgewinn 

Steuerberechnung gemäss § 225 StG 

Ermässigung (8%, da Besitzdauer über 6 Jahre) 

Steuerbetrag 

Fr. 

1'550'000.- 

122'205.- 

4'073.- 

1'676'278.- 

1'680'000.- 

3'722.- 

0.- 

0.- 

0.-. 

Der  Steuererklärung  legte  sie  die  Rechnungen  der  vorgenommenen  wertver-

mehrenden  Aufwendungen  und  der  Handänderungskosten  beim  Ankauf  (nachfolgend 

Handänderungskosten) bei.  Den  Rechnungen  kann  entnommen  werden,  dass  sie  bei 

der  Liegenschaft  in  den  Jahren  2015  und  2019  namentlich  einen  Aussenpool,  einen 

Whirlpool  und  eine  Saunaanlage  einbaute  (inkl.  Umgebungsarbeiten  wie  Poolumran-

dung aus Holz, Geländer etc.). Mit Auflage vom 9. Februar 2022 ersuchte die Steuerab-

teilung der Gemeinde C die Pflichtige um Ausführungen und belegmässigen Nachweis 

zur  Frage,  wie  sie  die  wertvermehrenden  Investitionen  in  den  Jahresrechnungen  der 

Jahre  2015  und  2019  verbucht  habe.  Die  einverlangten  Auszüge  der  Steuerperioden 

2015 und 2019 wurden daraufhin von der Pflichtigen – zusammen mit zwei Kontoauszü-

gen  des  noch  nicht  definitiv  abgeschlossenen  Geschäftsjahrs  2021  –  am  28.  Feb-

ruar 2022 eingereicht. Daraus war ersichtlich, dass sie die nunmehr bei der Grundstück-

gewinnsteuer  geltend  gemachten  wertvermehrenden  Aufwendungen  in  den  beiden 

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Steuerperioden 2015 und 2019 bei der Gewinnsteuer bereits als Unterhaltskosten steu-

erlich aufwandseitig (Konto 42060 "Soll") zum Abzug gebracht hatte, diese aber in der 

Steuerperiode  2021  als "wieder  eingebrachte  Aufwendungen" (Konto  42060  "Haben") 

entsprechend gewinnerhöhend deklarierte.  

Mit  Veranlagungs-Entscheid  vom  17. Januar  2023  setzte  die Grundsteuerbe-

hörde  der  Gemeinde  C  (der  Gemeinderat;  nachfolgend  Grundsteuerbehörde)  den 

Grundstückgewinn auf Fr. 130'000.- fest. Die daraus resultierende Grundstückgewinn-

steuer bezifferte sie auf Fr. 38'088.-. Die deklarierten wertvermehrenden Aufwendungen 

und  Handänderungskosten  liess  die  Grundsteuerbehörde  dabei  nicht  zum  Abzug  zu. 

Dies mit der Begründung, die Pflichtige sei Liegenschaftenhändlerin und sie habe das 

ihr zustehende diesbezügliche Wahlrecht bereits ausgeübt und dabei entschieden, die 

strittigen Kosten als Unterhaltskosten zum Abzug zu bringen.  

B. Die Pflichtige erhob dagegen am 28. Februar 2023 Einsprache. Sie bean-

tragte sinngemäss, die Steuerfaktoren seien gemäss eingereichter Steuererklärung fest-

zusetzen. Eventualiter sei ihr als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin bei einem 

allfälligen  steuerbaren  Grundstückgewinn  zumindest  die  daraus  resultierende  Grund-

stückgewinnsteuer anzurechnen. Die Grundsteuerbehörde wies die Einsprache mit Ent-

scheid vom 7. November 2023 mit alternativer Begründung vollumfänglich ab. Neu klas-

sifizierte  sie  die  Pflichtige  zwar  noch  als  Liegenschaftenhändlerin,  aber  die  verkaufte 

Liegenschaft nicht als Handelsware. Sie sei zudem auf die einmal getroffene Wahl zu 

behaften und könne die bereits als Unterhaltskosten deklarierten und gewinnsteuerlich 

zum Abzug gebrachten (wertvermehrenden) Aufwendungen nunmehr nicht gewinnsteu-

erlich wieder einbringen und anstatt dessen als grundstückgewinnsteuerliche wertver-

mehrende Anlagekosten geltend machen.  

C. Mit Rekurs vom 20. Dezember 2023 liess die Pflichtige Rekurs erheben und 

wiederum  beantragen,  der  steuerbare  Grundstückgewinn  sei  gemäss  eingereichter 

Steuererklärung  festzusetzen;  dies  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolge  zu  Lasten 

der Gemeinde C. Eventualiter liess sie sinngemäss beantragen, sie sei mit einem Grund-

stückgewinn von Fr. 7'794.80.- resp. einem Steuerbetrag von Fr. 878.60 einzuschätzen. 

Mit Rekursantwort vom 8. Februar 2024 (Datum Poststempel) schloss die Grundsteuer-

behörde  auf  Abweisung  des  Rekurses.  Mit  Replik  vom  20.  Februar  2024  hielt  die 

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Pflichtige an ihren Anträgen fest. Die Grundsteuerbehörde verzichtete auf Einreichung 

einer Duplik. 

Vom kantonalen Steueramt sind von Amtes wegen die gewinnsteuerlichen Ver-

anlagungs- und Einschätzungsakten der Steuerperioden 2015 – 2021 beigezogen wor-

den. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird – soweit rechtserheblich – in den nachfol-

genden Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) aa) Gemäss § 221 Abs. 1 lit. a des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) 

sind für die Berechnung des Grundstückgewinns als Anlagekosten u.a. Aufwendungen 

für  Bauten,  Umbauten  und  andere  dauernde  Verbesserungen  des  Grundstücks  anre-

chenbar. Abzugsfähig sind demnach nur wertvermehrende Aufwendungen, mithin sol-

che  Auslagen,  welche  zusätzliche  neue  Werte  schaffen  (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 30 N 48, auch zum Fol-

genden). Dazu gehören auch alle Massnahmen, welche ein Grundstück in einen besse-

ren Zustand versetzen, d.h. ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvol-

leren Gebäudes aufrücken lassen. 

bb) Nur bei den direkten Steuern abzugsfähig sind hingegen die Unterhaltskos-

ten. Als solche sind Aufwendungen zu verstehen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, 

sondern die Erhaltung bisheriger Werte ist und die in längeren oder kürzeren Zeitabstän-

den wiederkehren (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 30 N 36 ff., auch zum Folgenden). 

Dazu  gehören  einerseits  die  Aufwendungen 

für  den 

laufenden  Unterhalt  

– wie Kosten für Ausbesserungsarbeiten aller Art und Ersatzanschaffungen – sowie die 

mit dem Grundstück verbundenen jährlich wiederkehrenden Abgaben. Abzugsfähig sind 

sodann auch Aufwendungen für periodische Renovationen grösseren Ausmasses (Fas-

saden,  Dachrenovation,  zeitbedingte  Änderung  der  Zentralheizung,  Anpassung  der 

elektrischen Einrichtung an geänderte Vorschriften u. dgl.). Mit anderen Worten sind Un-

terhaltskosten  im  Sinn  von  §  30  Abs.  2  StG  Kosten,  die  der  Instandhaltung  des 

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Grundstücks oder seiner Instandstellung dienen, so dass das Grundstück weiterhin sei-

nen bisherigen Verwendungszweck erfüllen kann.  

cc)  Die  Abgrenzung  zwischen  Werterhaltung  und  Wertvermehrung  erfolgt 

grundsätzlich nach objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht 

der Wert des Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret instand gehaltenen 

oder  ersetzten Installation.  Wird  also  eine  alte Installation  nicht bloss  durch  eine  dem 

aktuellen  Stand  der  Technik  angepasste  neue  Installation  ersetzt,  sondern  an  deren 

Stelle eine qualitativ bessere Installation gesetzt, liegt anteilsmässig kein Unterhalt, son-

dern eine Wertvermehrung vor, auch wenn der ursprüngliche Wert des Grundstücks als 

solches nicht angestiegen ist.  

dd) Es gilt der Grundsatz, dass es keine Schnittmenge zwischen werterhalten-

den- und wertvermehrenden Aufwendungen gibt, was die doppelte Berücksichtigung ge-

nauso wie die doppelte Nichtberücksichtigung grundsätzlich ausschliesst (anstatt vieler 

BGE 143 II 382 E. 4.1.2; Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizerisches Grund-

stückgewinnsteuerrecht, 2021, § 10 N 153). Im Ergebnis müssen folglich die Aufwen-

dungen im Zusammenhang mit Grundstücken – soweit es sich nicht um reine Lebens-

haltungskosten  handelt,  die  als  solche  von  vornherein  nicht  abzugsfähig  sind  –  unter 

dem  einen  oder  anderen  Titel  zum  Abzug  zugelassen  werden  (BGr,  12. Mai  2020, 

2C_926/2019,  E.  2.2.3;  Reich/von  Ah/Brawand,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen 

Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 

und Gemeinden, 4. A., 2022, Art. 9 N 56p StHG, mit Hinweisen). Lagen nach dem Recht 

der  betreffenden  Steuerperiode  Unterhaltskosten  vor,  wurde  der  Abzug  aus  tatsächli-

chen Gründen (z.B. unvollständige Deklaration) aber nicht getätigt, steht dies später ei-

ner umqualifizierenden "Heilung" entgegen (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 30 N 37 

und § 221 N 33 f.). Bei allen Umbauten und Sanierungen bestehender Gebäude können 

wertvermehrende  und  werterhaltende  Aufwendungen  aber  naturgemäss  nicht  immer 

scharf auseinandergehalten werden; sie lassen sich aus diesem Grund nur anteilsmäs-

sig schätzen (sogenannte Mischmethode). Dabei ist es Sache des Steuerpflichtigen, die 

Schätzungsgrundlagen zu beschaffen. Dazu sind auch Angaben über den Zustand und 

die Ausrüstung des Objekts vor und nach den betreffenden Aufwendungen erforderlich 

(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 221  N 38).  Einen  Bruch  erfährt  die  an  sich  klare 

rechtstechnische  Unterscheidung  zwischen  werterhaltenden  und  wertvermehrenden 

Aufwendungen  sodann,  soweit  es  um  Kosten  für  Umweltschutz,  Energiesparen, 

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Denkmalpflege und Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau geht, die den 

Unterhaltskosten gleichgestellt sind (§ 30 Abs. 2 und Abs. 4 StG). 

ee)  Besondere  Regeln  galten  bis  vor  kurzer  Zeit  bei  Um-  und Anbauten,  die 

wirtschaftlich einem Neubau gleichkamen. In diesen Fällen fand die objektiv-technische 

Abgrenzungsmethode keine Anwendung (auch als "Quasi-Neubau-Praxis" bezeichnet; 

vgl.  Felix  Richner,  Rückbaukosten  und  Quasi-Neubau-Praxis,  in:  ZStP  2020,  198  ff.). 

Vielmehr wurden alle durch den Aus- und Umbau veranlassten Kosten als wertvermeh-

rende Herstellungskosten eingestuft. Die entsprechenden Auslagen waren demnach ge-

nerell  nicht  als  Unterhaltskosten  abzugsfähig,  unbekümmert  darum,  ob  nach  objektiv-

technischen  Kriterien  eine  entsprechende  Werterhaltung  vorlag  (BGr,  29.  Novem-

ber 2021,  2C_582/2021,  E. 2.2 f.).  Diese  Rechtsprechung  hat  das  Bundesgericht  am 

23. Februar 2023 aufgegeben. Das Gericht ist auch bei solchen Quasi-Neubauten zur 

Abgrenzung  nach  der  objektiv-technischen  Methode  zurückgekehrt  (BGE 149  II 27 

E. 4.3 ff.). 

b) Juristische Personen haben ihre Liegenschaftenunterhaltskosten im Steuer-

formular nicht eigens zu deklarieren. Die Deklaration erfolgt vielmehr mittelbar durch die 

entsprechende  (geschäftsmässig  begründete)  Aufwandsbuchung  in  der  Erfolgsrech-

nung (§ 64 Abs. 1 Ziff. 1 StG; juristische Personen, die nicht in einem Konzernverbund 

sind, sind gemäss Weisung zur Steuererklärung aber gebeten, mit dem Formular "Ver-

zeichnis der Liegenschaften" Auskunft über ihren Liegenschaftenbesitz zu geben). Wert-

vermehrende Aufwendungen sind hingegen grundsätzlich zu aktivieren, da die damit zu-

sammenhängende  Realisation  erst  im  Zeitpunkt  der  Liegenschaftenveräusserung 

eintreten wird. Diese Aktivierungen haben grundsätzlich laufend in denjenigen Steuer-

perioden  zu  erfolgen,  in welchen  die  entsprechenden Aufwendungen  getätigt  werden, 

um  die  in  den  jeweilige  Steuerperioden  bestehende  finanzielle  Lage  der  Gesellschaft 

(keine Belastung der Erfolgsrechnung mit solchen Aufwendungen, sondern blosser Ak-

tiventausch liquide Mittel/aktivierte Anlage in der Bilanz) möglichst transparent darzustel-

len.  Wertvermehrungen  von  Gegenständen  des Anlagevermögens,  die  nicht  aktiviert 

werden, werden dem Saldo der Erfolgsrechnung aufgerechnet (§ 64 Abs. 1 Ziff. 2 lit. a 

StG). Aktivierte Anlagen können handelsrechtlich auch wieder im Wert berichtigt werden, 

wenn durch die Nutzung mit der Zeit ein partieller Wertzerfall eintritt. Solche Abschrei-

bungen sind einerseits vorzunehmen, um eine periodengerechte Verteilung der Anschaf-

fungs- oder Herstellungskosten auf die Nutzungsdauer vorzunehmen und andererseits, 

um  per  Bilanzstichtag  die 

tatsächlich  vorhandene  Substanz  auszuweisen 

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(Haag/Neuhaus, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 6. A., 2024, Art. 960a N 11 

ff. OR). Zum Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft resultiert der juristischen Person 

handelsrechtlich sodann ein Buchgewinn, der sich zusammensetzt aus den wieder ein-

gebrachten  Abschreibungen  und  dem  Wertzuwachsgewinn.  Dem  handelsrechtlichen 

Jahresergebnis sieht man folglich nicht an, welcher Anteil auf Wertzuwachsgewinne zu-

rückzuführen ist. Im Rahmen der gewinnsteuerlichen Einschätzung hat dann das kanto-

nale  Steueramt  im  monistisch  veranlagenden  Kanton  Zürich  deshalb  diesen Anteil  zu 

ermitteln und entsprechend von der Gewinnbesteuerung auszuklammern (§ 64 Abs. 3 

StG;  sog.  Entsteuerung  oder  Freistellung  des  Wertzuwachsgewinns;  vgl.  Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 64 N 274 ff. i.V.m. § 18 N 141 ff.). 

c) aa) Die Umstände, welche eine Würdigung von Aufwendungen als abzugs-

fähige  wertvermehrende  Kosten  erscheinen  lassen,  sind  steuermindernder  Natur  und 

daher nach der sogenannten Normentheorie vom Steuerpflichtigen darzutun und nach-

zuweisen. Dasselbe gilt im Rahmen der Mischmethode für Auslagen, welche als wert-

vermehrend zum Abzug beansprucht werden. Folglich ist es Sache des Steuerpflichti-

gen,  den  verfochtenen  Sachverhalt  zu  behaupten  und  die  hierfür  massgeblichen 

(Schätzungs-)Grundlagen zu beschaffen. Hierzu sind genaue Angaben über Lieferungen 

und Leistungen und den Zustand sowie die Ausstattung des Objekts vor und nach dem 

Umbau nötig (RB 1997 Nr. 51; VGr, 22. April 1986 = StE 1987 B 44.13.1 Nr. 1).  

bb)  Der  Steuerpflichtige  ist  gehalten,  die Tatsachen,  die  er  zu  beweisen  hat, 

spätestens  in  der  Rekursschrift  genügend  detailliert  zu  schildern:  Substantiiert  ist  die 

Sachdarstellung dann, wenn aus ihr im Einzelnen Art, Motiv und Rechtsgrund der gel-

tend gemachten Aufwendungen in der Weise hervorgehen, dass bereits gestützt darauf 

– aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung – die rechtliche Beurteilung der Abzugsfä-

higkeit  solcher Aufwendungen  möglich  ist  (RB  1987  Nr. 35,  1992  Nr. 32).  Der  Steuer-

pflichtige hat zudem die zum Beweis für seine Darstellung erforderlichen Beweismittel 

einzureichen oder zumindest anzubieten (RB 1975 Nr. 55, 1986 Nr. 49). Fehlt es an einer 

hinreichenden  Sachdarstellung  oder  Beweismittelofferte,  trifft  das  Steuerrekursgericht 

keine weitere Untersuchungspflicht. Es hat den Steuerpflichtigen weder zur Ergänzung 

seiner mangelhaften Sachdarstellung noch zur Beibringung besserer Beweismittel an-

zuhalten. Diesfalls ist zu Ungunsten des beweisbelasteten Steuerpflichtigen der Nach-

weis der geltend gemachten Unterhaltskosten als misslungen zu betrachten. Nur soweit 

dem  Steuerpflichtigen  Substantiierung  und/oder  Beweisleistung  aus  Gründen,  die  er 

nicht  zu  vertreten  hat,  nicht  möglich  oder  nicht  zuzumuten  sind,  kann  dieser  sich  auf 

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Schätzungen  berufen,  sofern  seine  Sachdarstellung  wenigstens  hinreichende  Schät-

zungsgrundlagen enthält (RB 1975 Nr. 54 und 64). 

d) Gemäss § 221 Abs. 1 lit. d StG gehören zu den bei den Anlagekosten anre-

chenbaren Aufwendungen auch die mit der Handänderung verbundenen Abgaben, die 

mit  dem  Erwerb  oder  der  Veräusserung  untrennbar  verbunden  sind  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Rohner,  §  221  N  104,  auch  zum  Folgenden).  Dazu  zählen  namentlich  die 

Gebühren für die öffentliche Beurkundung des der Handänderung zugrunde liegenden 

Rechtsgeschäfts. Dies wiederum unter Vorbehalt des Grundsatzes, dass die doppelte 

steuerliche Berücksichtigung derselben Auslagen ausgeschlossen ist (E. 1a/dd).  

2. a) aa) Strittig ist zur Hauptsache, ob und allenfalls in welchem Umfang die 

deklarierten wertvermehrenden Aufwendungen der Liegenschaft an der …strasse 23 in 

C  von  insgesamt  Fr. 122'205.-  und  Handänderungskosten  über  Fr. 4'073.-  (total 

Fr. 126'278.-) als Anlagekosten gemäss § 221 Abs. 1 lit. a und d StG bei der Festsetzung 

der Grundstückgewinnsteuer gewinnmindernd zu berücksichtigen sind. Namentlich geht 

es  dabei  um  die  Kosten  des  Einbaus  eines  Aussenpools,  eines  Whirlpools  und  einer 

Saunaanlage  samt  dazugehörigen  Umgebungsarbeiten  (Holzverkleidung,  Geländer 

etc.). Unbestritten ist, dass die Liegenschaft zuvor nicht über die entsprechenden Ein-

richtungen verfügte  und dementsprechend  die  Aufwendungen  nach  der anwendbaren 

objektiv-technischen  Betrachtungsweise  klar  als  wertvermehrend  qualifizieren,  haben 

sie  doch  augenscheinlich  zu  einer  dauernden  Verbesserung  des Grundstücks  geführt 

(E. 1a/aa). Dies wurde auch von der Grundsteuerbehörde bislang in keiner ihrer Einga-

ben angezweifelt. Es handelt sich demnach vorliegend bei den strittigen Aufwendungen 

über Fr. 122'205.- nicht um Sanierungsarbeiten, bei denen die wertvermehrenden und -

erhaltenden Aufwendungen nicht scharf auseinandergehalten werden können und diese 

deshalb nach der Mischmethode geschätzt werden müssen (E. 1a/dd). Im Zusammen-

hang mit dem Erwerb der Liegenschaft im Jahr 2015 vereinbarten die Vertragsparteien 

sodann unstrittig, dass die Gebühren und Auslagen des Notariats und Grundbuchamts 

von Käufer und Verkäufer je hälftig getragen würden, was bei der Pflichtigen zu Aufwen-

dungen über Fr. 4'073.- führte. Dass diese Kosten objektiv betrachtet unter § 221 Abs. 1 

lit. d StG fallen, ist ebenfalls unbestritten.  

bb) Einigkeit besteht auch darüber, dass die Pflichtige die ihr im Zusammen-

hang  mit  dem  Einbau  entstandenen  Aufwendungen  in  den  Steuerperioden  2015  und 

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2019 in der Erfolgsrechnung als über das Konto "Handelsaufwand" (Konto 42060 "Soll") 

gebuchte Unterhaltskosten auswies. Auch die Notariats- und Grundbuchgebühren sind 

gemäss Kontoauszug im Jahr 2015 als Unterhaltskosten in der Jahresrechnung erfasst 

worden. Mit diesem Vorgehen nahm die Pflichtige im Endeffekt eine sog. verdeckte So-

fortabschreibung vor. Bei einer Sofortabschreibung werden wertvermehrende Aufwen-

dungen oder Investitionen aktiviert und sogleich wieder auf den Endwert abgeschrieben 

(vgl. allgemein Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 64 N 102 ff., mit Hinweisen). Verdeckt 

sind  solche  Sofortabschreibungen  deshalb,  weil  sie  im  Anhang  zur  Jahresrechnung 

(Art. 959c Abs. 2 Ziff. 12 OR) und im steueramtlichen Formular "Aufstellungen über Ab-

schreibungen" nicht aufgeführt sind (vgl. Gerber/Haag/Neuhaus, in: Basler Kommentar, 

Obligationenrecht II, 6. A., 2024, Art. 959b N 28 OR). Die Jahresrechnungen der Perio-

den 2015 und 2019 dienten dem kantonalen Steueramt im Folgenden als Grundlage für 

die jeweils darauffolgende Einschätzung. Die genannten strittigen Kosten sind dabei ge-

winnmindernd akzeptiert worden, wobei die Pflichtige in beiden Perioden betreffend die 

Staats- und Gemeindesteuern mit einem steuerbaren Gewinn von jeweils Fr. 0.- rechts-

kräftig eingeschätzt wurde (zur Rechtskraft einer sog. "Nullveranlagung/-einschätzung" 

vgl.  BGE  140  I  114  E. 2.4.4).  Die  deklarierten  Unterhaltskosten  waren  damit  Teil  des 

jeweils vorgetragenen anrechenbaren Vorjahresverlusts.  

In der Steuerperiode 2021 wiederum brachte die Pflichtige die zuvor vorgenom-

menen verdeckten Sofortabschreibungen mit der ertragswirksamen Buchung "Aufwer-

tung Liegenschaft …strasse 23, C Fr. 126'278.20" wieder ein, indem sie mittels Buchung 

eines an sich "negativen Handelsaufwands" (Konto 42060 "Haben") betragsmässig und 

periodenübergreifend die in den Perioden 2015 und 2019 verbuchten Unterhaltskosten 

saldierte.  Die  Aufwertung  ist  auch  im  Geschäftsergebnis  2021  enthalten,  welches  die 

Pflichtige  gegenüber  dem  kantonalen  Steueramt  in  der  Steuererklärung  2021  dekla-

rierte. Soweit ersichtlich ist das Einschätzungsverfahren der Steuerperiode 2021 derzeit 

noch  nicht  abgeschlossen.  Den  Einschätzungsakten  2021  kann  sodann  entnommen 

werden, dass der zuständige Steuerkommissär am 13. Dezember 2023 zur Eröffnung 

eines Nachsteuer- und Bussenverfahrens amtsintern eine Überweisung an den Spezial-

dienst tätigte. Der Steuerkommissär äusserte in seinem Schreiben die Vermutung, dass 

die Gesellschaft die Gewinne aus dem Verkauf der Liegenschaften jeweils nicht über die 

Erfolgsrechnung, sondern direkt über die Bilanz buche und diese auch in den Steuerer-

klärungen nicht deklariere.  

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b)  aa)  Die  Grundsteuerbehörde  liess  die  von  der  Pflichtigen  deklarierten  

wertvermehrenden Aufwendungen und Handänderungskosten nicht zum Abzug zu. Im 

Einspracheentscheid  anerkannte  sie  mit  alternativer  Begründung  gegenüber  der  ur-

sprünglichen Veranlagung (darauf wird mangels Signifikanz nicht weiter eingegangen) 

zunächst, dass die Pflichtige als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin qualifiziert. 

Allerdings  gehöre  die  verkaufte  Liegenschaft  aufgrund  der  Haltedauer  von  ca.  sechs 

Jahren nicht zu ihrem Handelswarenbestand. § 221 Abs. 2 StG, der bei Liegenschaften-

händlern unter Umständen den Abzug zusätzlicher Aufwendungen zulasse, könne folg-

lich nicht angewandt werden. Daraufhin prüfte die Grundsteuerbehörde, ob die Kosten 

nach Massgabe von § 221 Abs. 1 lit. a und d StG bei den Anlagekosten zu berücksich-

tigen  seien.  In  Anlehnung  an  die  Richtlinien  zum  Liegenschaftenhändler  gelangte  sie 

dabei aber zum Ergebnis, dass für die grundstückgewinnsteuerliche Geltendmachung 

zwingend vorausgesetzt sei, dass die betreffenden Aufwendungen nicht bereits bei der 

Gewinnsteuer als Aufwand ober Abschreibungen abgezogen worden seien. Dabei sei 

ausgeschlossen, dass die vorgenommenen Abschreibungen über das Institut der wieder 

eingebrachten Abschreibungen wieder rückgängig gemacht werden. Entsprechend er-

achtete die Grundsteuerbehörde einen erneuten Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer 

trotz  Wiedereinbringung  bei  der  Gewinnsteuer  mittels  entsprechender  Deklaration  als 

nicht möglich und berücksichtigte die Fr. 126'278.- nicht bei den Anlagekosten. 

bb)  In  der  Rekursantwort  vom  7.  Februar  2024  hält  die  Grundsteuerbehörde 

sodann ergänzend fest, dass die Pflichtige mit der aufwandseitigen Verbuchung der Kos-

ten  in  den  Jahren  2015 und  2019  eine  objektiv-technische  Beurteilung  vorgenommen 

und entschieden habe, diese Kosten als Aufwand in der Erfolgsrechnung zu verbuchen. 

Darauf sei sie zu behaften. Das von ihr gewählte Vorgehen sei auf diese Weise nicht 

vorgesehen und verstosse sodann gegen das Periodizitätsprinzip. Überdies könne auf 

diese Weise der Aufwand zwei Mal steuerlich geltend gemacht werden.  

c) aa) Die Pflichtige stellt sich hingegen in ihrer Begründung zum Hauptantrag 

in der Rekursschrift und auch ihrer Replik auf den Standpunkt, dass die Beurteilung der 

wertvermehrenden Aufwendungen allein nach § 221 Abs. 1 lit. a StG nach objektiv-tech-

nischen Kriterien vorzunehmen sei. Dies gelte auch für die von ihr geltend gemachten 

Handänderungskosten.  Das  Gesetz  sehe  in  §  221  Abs. 1  lit.  d  StG  ausdrücklich  vor, 

dass diese abzugsfähig seien. Eine notwendige Differenzierung, ob diese überhaupt ak-

tiviert worden seien oder nicht, wie dies die Gegenseite verlange, sehe dieses nicht vor. 

Die  Gemeinde  dürfe 

folglich  nicht  auf  die  Buchhaltung  abstellen  resp.  die 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
 
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Berücksichtigung davon abhängig machen, ob die wertvermehrenden Kosten bereits als 

Unterhaltskosten geltend gemacht worden seien oder nicht. Dies zeige sich namentlich 

auch dann, wenn Unterhaltskosten aktiviert würden. Diesfalls prüfe die Grundsteuerbe-

hörde rein anhand objektiv-technischer Kriterien erst zum Zeitpunkt der Veräusserung, 

ob diese Aktivierung werterhaltende oder wertvermehrenden Aufwendungen beinhalte 

und  akzeptiere  dann  entsprechende  Unterhaltskosten  nicht.  Als juristische  Person  sei 

ihr die Bildung stiller Reserven erlaubt und sie müsse folglich nicht bereits bei der Ver-

buchung eine Differenzierung zwischen bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenba-

ren  Anlagekosten  und  bei  der  Gewinnsteuer  geltend  zu  machenden  Unterhaltskosten 

vornehmen. Die sog. "Zürcher Praxis" lasse sodann Sofortabschreibungen zu. Die Ein-

schätzung der wertvermehrenden Aufwendungen aufgrund einer reinen Verbuchung zu 

beurteilen, sei deshalb nicht korrekt und könne bei der Grundstückgewinnsteuer keine 

Anwendung finden.  

bb) Zu beachten sei sodann, dass ein doppelter Abzug bei Liegenschaften im 

Geschäftsvermögen ausgeschlossen sei. Inwieweit die wertvermehrenden Aufwendun-

gen  und  Handänderungskosten  bisher  aktiviert  oder  erfolgswirksam  verbucht  worden 

seien, sei irrelevant. Dies deshalb, weil eine Berücksichtigung des bisher in der Erfolgs-

rechnung gebuchten Aufwands bei einer späteren zivilrechtlichen Veräusserung mittels 

Wiedereinbringung der Abschreibung (inkl. verdeckt vorgenommener Abschreibungen) 

erfolgswirksam ausgewiesen und gemäss § 64 Abs. 3 StG bei der Gewinnsteuer erfasst 

werde. Dieser steuerbilanzielle Korrekturmechanismus resp. diese Scharnierfunktion im 

Rahmen der Steuerdeklaration zur Gewinnsteuer bei der zivilrechtlichen Veräusserung 

gewährleiste  eine  perfekte  und konsistente  Verteilung  des  Steuersubstrates  zwischen 

den zwei Steuerarten. Bei juristischen Personen könne aufgrund der Buchführung und 

des  Geschäftsvermögens  kein  doppelter  Abzug  erfolgen,  welcher  im  Rahmen  der 

Grundstückgewinnsteuerdeklaration korrigiert werden müsste. Diese Auffassung werde 

auch in der Lehre vertreten.  

cc) Die Pflichtige bemängelt am vorinstanzlichen Entscheid weiter, dass dieser 

zu Unrecht an das Wahlrecht eines Liegenschaftenhändlers gemäss § 221 Abs. 2 StG 

anlehne.  Ein  solches  Wahlrecht  existiere  im  Bereich  von  §  221  Abs. 1 StG  nicht.  Die 

Aufwendungen von § 221 Abs. 1 StG unterlägen lediglich der Triage der objektiv-tech-

nischen  zu  beurteilenden  wertvermehrenden  Aufwendungen  und  der  wertehaltenden 

Aufwendungen. Im Weiteren handle es sich bei § 221 Abs. 2 StG ausdrücklich um "wei-

tere … Aufwendungen". Unter diesem Absatz könne der Liegenschaftenhändler weitere 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
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Aufwendungen wie beispielsweise werterhaltende Aufwendungen oder Steueraufwände 

in Abzug bringen. Objektiv-technisch wertvermehrende Kosten hingegen könne ein Lie-

genschaftenhändler  jedenfalls  unter  § 221  Abs.  1  StG  geltend  machen.  In  der  Ein-

spracheschrift machte sie überdies noch geltend, dass andere Gemeinden im Kanton 

Zürich das von ihr gewählte Vorgehen mit der Wiedereinbringung akzeptieren würden. 

3. a) Zunächst stellt sich die Frage, ob die Pflichtige mit ihrem Entscheid, die 

klar wertvermehrenden Kosten handelsrechtlich nicht zu aktivieren, tatsächlich bereits 

für sämtliche späteren steuerlichen Belange (insb. auch § 221 Abs. 1 lit. a und d StG) 

eine abschliessende verbindliche Klassifizierung der Liegenschaftskosten vornahm, auf 

welche sie nicht zurückkommen kann. Wäre dies zu bejahen, wäre der Hauptantrag des 

Rekurses ohne Weiterungen (insb. zur Zulässigkeit der Wiedereinbringung verdeckter 

Sofortabschreibungen) abzuweisen. Fraglich und strittig ist, ob allein die handelsrechtli-

che  Verbuchung  insoweit  die  objektiv-technische  Betrachtungsweise  bei  der  Grund-

stückgewinnsteuer gemäss § 221 Abs. 1 lit. a StG verdrängt. Die Grundsteuerbehörden 

sind im Allgemeinen der Ansicht, dass einerseits die grundstückgewinnsteuerlich geltend 

gemachten angeblich wertvermehrenden Aufwendungen höchstens im Umfang der Ak-

tivierung zum Zeitpunkt der Sanierung zu prüfen bzw. zum Abzug zuzulassen sind. Nur 

insoweit erachten sie die Jahresrechnung(en) früherer Steuerperioden als auch grund-

stückgewinnsteuerlich massgeblich und (beidseitig) verbindlich. Sie behalten sich aber 

andererseits in jedem Fall vor, die anlässlich einer Sanierung aktivierten (wertvermeh-

renden) Aufwendungen ungeachtet einer allenfalls vorangehenden gewinnsteuerlichen 

Prüfung  durch  das  kantonale  Steueramt  zum  Zeitpunkt  der  Veräusserung  uneinge-

schränkt zu überprüfen und gegebenenfalls bloss partiell zu berücksichtigen. Sie erken-

nen  damit  der  Jahresrechnung  und  einer  allfälligen  gewinnsteuerlichen  Einschätzung 

insoweit  keinerlei  präjudizierende  Bindungswirkung  zu  (allgemein  zu  dieser  Thematik 

vgl. StRG, 28. April 2023, 1 GR.2022.13, E. 2c; StRG, 3. März 2023, 1 GR.2022.9, E. 3b 

[nicht  publiziert];  StRG,  15.  Juli  2021,  1 GR.2019.13,  E. 1,  bestätigt  mit  VGr,  26. Ap-

ril 2022,  SB.2021.00127,  E. 4.5,  offen  gelassen  durch  BGr,  13. November  2023, 

9C_608/2022, E. 6.10; StRK III, 20. Juni 2005, GR.2004.5 = ZStP 2005, 397; StRK III, 

11.  Februar  2004,  GR.2003.70,  E. 2a  [nicht  publiziert];  zum  Ganzen  auch  Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner,  VB  zu  §§ 216-226  N 27  und  Zweifel/Hunziker/Margraf/ 

Oesterhelt, § 10 N 152, je mit Hinweisen).  

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
- 13 - 

b) Der Grundstückgewinn wird im Kanton Zürich nach dem monistischen Sys-

tem  erhoben  (§ 216  ff.  StG;  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  VB  zu  §§ 216-226  N 5, 

auch  zum  Folgenden).  Nach  diesem  System  wird  keine  Unterscheidung  zwischen 

Grundstücken des Privat- oder des Geschäftsvermögens getroffen; vielmehr werden alle 

Gewinne, die bei Handänderungen an Grundstücken anfallen, mit einer Spezialsteuer 

erfasst. Die Grundstückgewinne im Bereich des Geschäftsvermögens werden in diesem 

System  von  der  Einkommens-  bzw.  Gewinnbesteuerung  ausgeklammert  und  wie  die 

Gewinne  auf  Grundstücken  des  Privatvermögens  einzig  der  Grundstückgewinnsteuer 

unterworfen (§ 64 Abs. 3 StG). Dass der Grundstückgewinn für Grundstücke im Privat- 

und Geschäftsvermögen gleich berechnet wird, spricht grundsätzlich dafür, dass allein 

die  handelsrechtliche  Verbuchung  hinsichtlich  der  wertvermehrenden  Aufwendungen 

gemäss § 221 Abs. 1 lit. a StG keine Rolle spielen kann, denn für Grundstücke im Pri-

vatvermögen fehlt es an einer entsprechenden Jahresrechnung, auf die abgestellt wer-

den könnte (so im Ergebnis bereits StRK III, 11. Februar 2004, GR.2003.70, mit Hinwei-

sen). Dies spricht grundsätzlich dafür, den zu besteuernden Grundstückgewinn insoweit 

eigenständig nach den Regeln von § 219 ff. StG und ohne Rückgriff auf die Bilanz zu 

ermitteln. Vielmehr ist einzig darauf abzustellen, ob der steuerpflichtigen Person die Kos-

ten nach objektiv-technischen Kriterien im Zusammenhang mit einer dauernden Wert-

vermehrung angefallen sind (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 31). Im Zürcher 

Steuergesetz fehlt  im  Gegensatz  zu  vielen  anderen  Kantonen  auch  eine  explizite  Be-

stimmung, welche die von der kantonalen Steuerverwaltung bei der Einkommens- und 

Gewinnsteuerveranlagung  festgelegten  Grundlagen  auch  für  die  Veranlagung  der 

Grundstückgewinnsteuer  als  verbindlich  erklärt 

(zur  Übersicht  vgl.  StRK 

III, 

20. Juni 2005, GR 2005.4 = ZStP 2005, 397; z.B. § 187 Abs. 3 und § 196 Abs 2 lit. b des 

Steuergesetzes des Kantons Zug vom 25. Mai 2000, welchem das Bundesgericht aller-

dings ohnehin bloss den Charakter einer koordinierenden Verfahrensbestimmung zuer-

kannte; BGr, 5. April 2016, 2C_156/2015, E. 3.2.2). Dafür, dass der Handelsbilanz keine 

grundstückgewinnsteuerliche  Massgeblichkeit  zukommt,  spricht  auch,  dass  zum  Teil 

hinsichtlich anderer, bei den Anlagekosten zu berücksichtigenden Positionen ebenfalls 

nicht darauf abgestellt wird, obwohl diese Kosten allenfalls in der Handelsbilanz ausge-

wiesen wären. Dies namentlich bei (ausserkantonalen) Liegenschaftenhändlern, die ge-

mäss § 221 Abs. 2 StG unter gewissen Voraussetzungen zusätzlich gewisse Händler-

pauschalen zum Abzug bringen können (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 165 

ff.).  

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
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c)  aa)  Gegen  die  Auffassung,  grundsätzlich  nur  aktivierte  (wertvermehrende) 

Aufwendungen zum Abzug zuzulassen, spricht sodann auch die eingeschränkte Auto-

nomie der Kantone bei der Besteuerung des Grundstücksgewinns. Das Bundesgericht 

hat in diesem Zusammenhang wiederholt festgehalten, dass dem kantonalen Gesetzge-

ber "einzig in Bezug auf allfällige kantonale Besonderheiten, die den der Grundstückge-

winnsteuer  unterliegenden  Teil  betreffen",  ein  gewisser  Spielraum  zusteht  

(BGE 145 II 206 E. 3.2.4; BGE 131 II 722 E. 2.2; BGr, 24. August 2007, 2A.118/2007, 

E. 2.2). Den Kantonen kommt deshalb im Umkehrschluss für die Bestimmung des der 

Einkommens-/Gewinnbesteuerung  unterliegenden  Teils  des  Grundstückgewinns  kein 

gesetzgeberischer Spielraum zu. Dieser Anteil am Grundstückgewinn ist gemäss Art. 7 

und 12 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 

und  Gemeinden  vom  14.  Dezember  1990  (StHG)  vollumfänglich  vertikal  harmonisiert 

(BGE  143  II  382  E. 4.1;  BGE 133  II  114  E. 3.2,  Hunziker/Seiler,  in:  Kommentar  zum 

Schweizerischen  Steuerrecht,  Bundesgesetz  über  die  Harmonisierung  der  direkten 

Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden,  4.  A.,  2022,  Art.  12  N  24  StHG;  Zweifel/ 

Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 10 N 110 und § 14 N 3, je auch zum Folgenden). Erst 

wenn feststeht, dass die Aufwendung nicht als werterhaltend zu qualifizieren ist, verfü-

gen die Kantone deshalb über einen gewissen Spielraum darin, welche Auslagen sie für 

die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrende Aufwendungen zur An-

rechnung  zulassen,  da  die  Begriffe  wie  "Erlös",  "Anlagekosten"  oder  "Ersatzwert"  in 

Art. 12 StHG nicht näher definiert sind (BGr, 26. September 2019, 2C_1058/2018, E. 3.2 

und 3.3.3; BGr, 22. August 2019, 2C_848/2018, E. 2.1.1 f.). Was bereits bei der Einkom-

menssteuer zum Abzug gebracht werden kann, kann mit anderen Worten demgemäss 

nicht Aufwendung i.S.v. Art. 12 Abs. 1 StHG sein (Hunziker/Seiler, Art. 12 N 82 StHG).  

bb)  Wenn  die  Grundsteuerbehörde  nun  aber  bei  der  Festsetzung  der Grund-

stückgewinnsteuer  gemäss  StG  höchstens  auf  die  in  der  Jahresrechnung  aktivierten 

wertvermehrenden Aufwendungen abstellen würde bzw. dürfte, könnte dies dazu führen, 

dass sie sich bei der Festsetzung der Anlagekosten primär und einseitig an der gewinn-

steuerlichen  Einschätzung  der  Vorjahre  orientiert  und  nicht  daran,  was  nach  objektiv-

technischen Kriterien gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG resp. § 221 Abs. 1 lit. a StG als wert-

vermehrende Aufwendungen gilt. Folglich kann die Erfassung eines gewissen gewinn-

steuerlichen Anteils des Grundstückgewinns bei der grundstückgewinnsteuerlichen Ein-

schätzung nicht ausgeschlossen werden. Exakt dies tut die Grundsteuerbehörde aber in 

der Tendenz, wenn sie sich bei der Einschätzung unbesehen auf die Jahresrechnung 

abstützt,  in  welcher  namentlich  die  wertvermehrenden  Aufwendungen  bloss  teilweise 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
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aktiviert wurden. Die Grundsteuerbehörde unterwirft bei diesem Vorgehen nur deshalb 

einen  Teil  des  gesamten  Buchgewinns  der  Grundstückgewinnsteuer,  weil  ansonsten 

aufgrund der zu tiefen gewinnsteuerlichen Einschätzung in den Vorperioden gesamthaft 

gesehen eine Besteuerungslücke entstünde. Ob es sich dabei effektiv ausschliesslich 

um Wertzuwachsgewinn handelt, ist bei diesem Vorgehen nicht allein entscheidend. Sie 

korrigiert  dadurch  harmonisierungswidrig  mittels  Festsetzung  des  Grundstückgewinns 

informell  und  periodenübergreifend  als  eine  Art  "Auffangbecken"  eine  vorangehende 

fehlerhafte zu tiefe gewinnsteuerliche Einschätzung des kantonalen Steueramts.  

d) Dem Gesagten zufolge lässt sich die steuerliche Nichtberücksichtigung der 

von der Pflichtigen geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen gemäss § 221 

Abs. 1 lit. a StG nicht einzig mit der Begründung rechtfertigen, dass diese zum Zeitpunkt 

der Sanierung handelsrechtlich nicht aktiviert worden seien. § 221 Abs. 1 lit. a StG allein 

macht die steuerliche Erfassung nicht ausschliesslich und unmittelbar von der handels-

rechtlichen Buchung abhängig. Wie von der Pflichtigen immer wieder zu Recht betont, 

vermag vielmehr allein die handelsrechtliche Erfassung als solche die betreffend wert-

erhaltende  Aufwendungen  geltende  objektiv-technische  Betrachtungsweise  nicht  zu 

substituieren (E. 2c/bb). Klar und wohl auch unbestritten ist zwar, dass die handelsrecht-

liche Behandlung der Aufwendungen bei der nachgelagerten steuerlichen Einordnung 

meist eine tragende Rolle spielt. Im Einzelfall sind aber auch Szenarien denkbar, in wel-

chen  namentlich  grundstückgewinnsteuerlich  davon  abgewichen  werden  kann.  Wäre 

z.B. aus irgendwelchen Gründen die wertvermehrenden Aufwendungen weder als Un-

terhalt geltend gemacht noch aktiviert worden, könnte einer steuerpflichtigen juristischen 

Person nicht mit Verweis auf die fehlende Aktivierung eine steuerliche Geltendmachung 

nach Massgabe von § 221 Abs. 1 lit. a StG verwehrt werden.  

4. a) aa) Nachdem allein die handelsrechtliche Verbuchung als Unterhaltskos-

ten in den Steuerperioden 2015 und 2019 einer grundstückgewinnsteuerlichen Geltend-

machung der wertvermehrenden Aufwendungen nicht generell entgegensteht, stellt sich 

als nächstes die Frage, ob die Grundsteuerbehörde der Pflichtigen allenfalls aufgrund 

allgemeiner steuerlicher Grundsätze ohne materielle Prüfung die grundstückgewinnsteu-

erliche  Berücksichtigung  der  deklarierten  Aufwendungen  gesamthaft  verwehren  kann. 

Letzteres wäre denkbar, wenn die Pflichtige die Geltendmachung der Unterhaltskosten, 

die  sie  nunmehr  als  wertvermehrende  Kosten  grundstückgewinnsteuerlich  geltend 

macht, bei der gewinnsteuerlichen Deklaration nicht rückgängig machen könnte. Ist dies 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 16 - 

steuerlich  nicht  möglich,  entfällt  generell  auch  die  Möglichkeit  der  grundstückgewinn-

steuerlichen Geltendmachung, denn es ist unbestritten, dass es keine Schnittmenge zwi-

schen werterhaltenden- und wertvermehrenden Aufwendungen gibt, was die doppelte 

Berücksichtigung  genauso  wie  die  doppelte  Nichtberücksichtigung  grundsätzlich  aus-

schliesst  (BGE  143  II  382  E. 4.1.2;  Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,  §  10  N  153; 

vorne E. 1a/dd, je mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Vorfrageweise ist demgemäss 

zu prüfen, ob es bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen gewinnsteuerlich möglich 

ist, die objektiv falsche Deklaration der Unterhaltskosten in einer vorangehenden Steu-

erperiode später zu korrigieren. Den Grundstein für eine solche Korrektur legte die Pflich-

tige zunächst durch ihr handelsrechtliches Vorgehen selbst, indem sie in ihrer Erfolgs-

rechnung  2021  am  30. September  2021  die  Fr. 126'278.-  mit  dem  Buchungstext 

"Aufwertung Liegenschaft …strasse 23, C" ertragsseitig offenlegte resp. die in den Steu-

erjahren 2015 und 2019 vorgenommenen verdeckten Sofortabschreibungen wieder ein-

brachte  (E. 2a/bb).  Die  gewinnmindernd  geltend  gemachten  Unterhaltskosten  in  den 

Jahren  2015  und  2019 könnten  damit  nachträglich  im  Jahr  2021  gewinnerhöhend  bei 

der Gewinnsteuer erfasst werden, sofern gewinnsteuerlich das Massgeblichkeitsprinzip 

uneingeschränkt greift. Damit wiederum wäre es grundsätzlich möglich, dass diese wert-

vermehrenden Aufwendungen ohne doppelte Berücksichtigung bei der Grundstückge-

winnsteuer gemäss § 221 Abs. 1 lit. a StG vom steuerbaren Wertzuwachsgewinn abge-

zogen werden könnten.  

bb)  Die  von  der  Pflichtigen  vertretene  Auffassung  betreffend  Zulässigkeit  der 

Wiedereinbringung  von  verdeckten  Sofortabschreibungen  im  Veräusserungszeitpunkt 

(E. 2c/bb) wird auch in der Lehre vertreten (insb. Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, 

§ 10  N 153a; Martin  Zweifel,  Der  Fluch  der  bösen  Tat?,  Blog  der  Kalaidos  Fachhoch-

schule;  vgl.  auch  StRG,  28.  August  2024,  2  GR.2023.26,  E. 2c/bb  [nicht  publiziert]). 

Demnach ergebe sich eine Besonderheit im hier zur Anwendung gelangenden monisti-

schen System in Bezug auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens. Denn hier könne 

es aus steuersystematischen Gründen zum vornherein nicht zu einer doppelten Anrech-

nung  der  Auslagen  kommen. Wenn  nämlich  wertvermehrende  Aufwendungen  bei  der 

Gewinnsteuer ganz oder teilweise dem Aufwand belastet würden, so würden dadurch 

(verdeckte)  Sofortabschreibungen  vorgenommen,  weil  wertvermehrende  Aufwendun-

gen richtigerweise aktiviert und dann abgeschrieben werden müssten. Würden derartige 

(Sofort-)Abschreibungen  nicht  entdeckt  und  in  der  Steuerbilanz  aufgerechnet,  würden 

sie  bei  der  Veräusserung  des  Grundstücks  im  Rahmen  der  wiedereingebrachten  Ab-

schreibungen (Differenz Anlagekosten/Gewinnsteuerwert) nachträglich bei der direkten 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
- 17 - 

Steuer  erfasst,  weshalb  sie  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  gleichwohl  angerechnet 

werden  könnten. Würden  wertvermehrende  Aufwendungen,  die  bei  der Gewinnsteuer 

der  juristischen  Personen  dem  Aufwand  als  verdeckte  Sofortabschreibungen  belastet 

werden, nicht bei der Grundstückgewinnsteuer angerechnet, so käme es zu einer ge-

setzwidrigen doppelten Nichtanrechnung wertvermehrender Aufwendungen, weil diese 

bei der Gewinnsteuer verdeckt als Sofortabschreibung belasteten Aufwendungen bei der 

Veräusserung  des  Grundstücks  als  wiedereingebrachte  Abschreibungen  nachträglich 

besteuert  würden,  was  im  Ergebnis  eine  Nichtanrechnung  bei  der  Gewinnsteuer  zur 

Folge  hätte.  Demzufolge  habe  bei  Liegenschaften  im  Geschäftsvermögen  juristischer 

Personen bei Anwendung des monistischen Grundstückgewinnsteuersystems das reine 

Massgeblichkeitsprinzip aus steuersystematischen Gründen zurückzutreten. Die sofort 

abgeschriebenen Aufwendungen könnten dabei im Ausmass der bei der Grundstückge-

winnsteuer zugelassenen, früher dem Unterhalt belasteten Aufwendungen ermittelt wer-

den. Im Ergebnis sei folglich die Art der Verbuchung für die Abgrenzung zwischen wert-

erhaltenden Aufwendungen und wertvermehrenden Auslagen ohne Bedeutung. 

b) Der Pflichtigen ist rein theoretisch beizupflichten, dass sich unter Umständen 

und in bestimmten Konstellationen die Problematik der doppelten Anrechnung bei Lie-

genschaften im Geschäftsvermögen nicht stellt (insb. in Fällen, in denen der Verkehrs-

wert vor 20 Jahren gemäss § 220 Abs. 2 StG keine Rolle spielt und sofern das Grund-

stück mit Gewinn verkauft wird). Werden nämlich objektiv-technisch wertvermehrende 

Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer nachgewiesen und bei der Festsetzung 

des Grundstückgewinns als wertvermehrende Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 1 lit. a 

StG berücksichtigt, so reduziert sich die dortige Bemessungsgrundlage, ungeachtet des 

Umstands,  ob  die  besagten  Aufwendungen  bei  der  Gewinnsteuer  in  einer  Vorperiode 

bereits zum Abzug gebracht wurden oder nicht. Sofern das kantonale Steueramt für die 

Bemessung  des  zu  entsteuernden  Betrags  auf  die  grundstückgewinnsteuerliche  Ein-

schätzung abstellt bzw. abstellen darf (dies ist in der Praxis häufig und meist unproble-

matisch;  vgl.  StRG,  28. April  2023,  1  GR.2022.13,  E. 5c/bb,  mit  Verweis  auf  Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 64 N 276 i.V.m. § 18 N 144 f.), führt dies wiederum dazu, 

dass sich auch der gewinnsteuerlich zu entsteuernde Gewinn gemäss § 64 Abs. 3 StG 

im gleichen Umfang reduziert, wodurch sich systemkongruent die gewinnsteuerliche Be-

messungsgrundlage  im  Veräusserungsjahr  automatisch  erhöht.  Im  Fall  einer  vorgela-

gerten Grundstückgewinnbesteuerung werden dann die offenen und allfälligen verdeck-

ten  Abschreibungen  (von  wertvermehrenden  Aufwendungen)  bei  der  Gewinnsteuer 

wieder eingebracht. Dies ungeachtet dessen, ob die verdeckten Aufwendungen von der 

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- 18 - 

Pflichtigen  in  der  Handelsbilanz  –  wie  im  konkreten  Fall  –  explizit  wieder  eingebracht 

wurden oder nicht. Unproblematisch aus dieser Optik wären demnach sicherlich diejeni-

gen Fälle, in denen die gewinnsteuerliche Einschätzung erst nach Abschluss der grund-

stückgewinnsteuerlichen  Einschätzung  erfolgt,  die  Haltedauer  des  besagten  Grund-

stücks  weniger  als  20  Jahre  betrug  und  das  Grundstück  mit  Gewinn  weiterverkauft 

wurde. Im Umkehrschluss sind aber auch problematische Konstellationen denkbar. Den 

Rückschluss,  dass  es  aus  steuersystematischen  Gründen  bei  Liegenschaften  im  Ge-

schäftsvermögen zum Vornherein nicht zu einer doppelten Berücksichtigung der Ausla-

gen kommen kann, kann folglich nicht in dieser Allgemeinheit beigepflichtet werden; ins-

besondere auch deshalb nicht, weil die diesbezüglichen Verfahren im Kanton Zürich von 

unterschiedlichen  Steuerbehörden  durchgeführt  werden  und  nicht  harmonisiert  sind 

(dazu StRG, 28. April 2023, 1 GR.2022.13, E. 1b).  

c) Allein der Umstand, dass theoretisch über die vorne beschriebene Scharnier-

funktion von § 64 Abs. 3 StG eine Verteilung des gewinnsteuerlichen und grundstückge-

winnsteuerlichen Steuersubstrats ohne Schnittmenge vorgenommen werden kann, be-

deutet aber nicht, dass sich das von der Pflichtigen geschilderte Verfahren in jeglicher 

Hinsicht als unproblematisch erweist. Damit hatte sich das Steuerrekursgericht gerade 

jüngst  im  Ansatz  zu  befassen.  Namentlich  in  einem  Entscheid  vom  28. August  2024, 

welchem grundsätzlich der gleiche Sachverhalt zugrunde lag, wie im vorliegenden Fall 

(StRG, 28. August 2024, 2 GR.2023.26, auch zum Folgenden, bestätigt mit VGr, 20. Au-

gust 2025, SB.2024.00115). In diesem Fall wurden ebenfalls direkt belastete Unterhalts-

kosten  später  noch  einmal  als  werterhaltende  Aufwendungen  bei  der  Grundstückge-

winnsteuer geltend gemacht. Dies ebenfalls mit Hinweis auf die in der Lehre verfochtene 

Möglichkeit der Wiedereinbringung zuvor verdeckt vorgenommener Sofortabschreibun-

gen. Das Steuerrekursgericht brachte im besagten Fall in seinen Erwägungen gewisse 

allgemeine Vorbehalte betreffend die in der Lehre vertretene Auffassung vor (insb. be-

treffend Periodizitätsprinzip, Bindungswirkung an die eigene gewinn-/einkommenssteu-

erliche Steuerdeklaration sowie generell die Unzulässigkeit von Sofortabschreibungen 

bei  Immobilien  nach  Zürcher  Praxis),  brauchte  die  strittige  Frage  der  Zulässigkeit  des 

Vorgehens der steuerpflichtigen Person letztendlich aber nicht zu beantworten, da der 

Umfang  der  behaupteten  wertvermehrenden  Aufwendungen  ohnehin  unbelegt  blieb. 

Auch das Verwaltungsgericht musste sich nicht mit der vorliegend strittigen Frage be-

fassen,  da  es  ebenfalls  grundsätzlich  die  geltend  gemachten  wertvermehrenden  Auf-

wendungen  als  nicht  hinreichend  belegt  erachtete 

(VGr,  20. August  2025, 

SB.2024.00115, E. 5).  

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d) Dass sich das Steuerrekursgericht in weiteren Fällen schon mit der Möglich-

keit der nachträglichen steuerlichen Wiedereinbringung von verdeckten Sofortabschrei-

bungen zum Veräusserungszeitpunkt auseinandergesetzt hätte, ist sodann nicht ersicht-

lich.  

5. a) Im Folgenden ist vorfrageweise die Grundsatzfrage zu prüfen, ob sich die 

Wiedereinbringung der zuvor verdeckt vorgenommenen Sofortabschreibungen tatsäch-

lich  derart  gewinnsteuerlich  unproblematisch  und  rechtlich  zulässig  darstellt,  wie  dies 

von der Pflichtigen behauptet wird. Ist hingegen gemäss den gesetzlichen Rahmenbe-

dingungen eine solche Wiedereinbringung gewinnsteuerlich unzulässig, ist der Pflichti-

gen auch die grundstückgewinnsteuerliche Geltendmachung von Vornherein zu versa-

gen,  da  es  ansonsten  unstrittig  zu  einer  verpönten  doppelten  Berücksichtigung  der 

Aufwendungen  käme  (E. 4a/aa).  Das  Vorgehen der  Pflichtigen  in  den  Steuerperioden 

2015 und 2019 ist zunächst auf handelsrechtlicher Ebene zu analysieren. Einleitend ist 

in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass per 1. Januar 2013 das sog. "neue 

Rechnungslegungsrecht" nach Art. 957 ff. OR in Kraft trat, an welchem sich Unterneh-

men  fortan  zu  orientieren  hatten.  Das  Gesetz  sah  jedoch  für  Gesellschaften  wie  die 

Pflichtige eine zweijährige Übergangsfrist vor, weshalb sie spätestens ab 1. Januar 2015 

nach neuem Rechnungslegungsrecht Buch zu führen hatte (Art. 2 der Übergangsbestim-

mungen der Änderungen vom 23. Dezember 2011). Der vorliegend strittige Sachverhalt 

beurteilt  sich  damit  in  handelsrechtlicher  Hinsicht  ausschliesslich  nach  neuem  Rech-

nungslegungsrecht. 

b) aa) Problematisch unter dem Gesichtspunkt des neuen Rechnungslegungs-

rechts  ist  zunächst,  dass  die  Pflichtige  im  konkreten  Fall  in  den  Steuerperioden  2015 

und 2019 klarerweise handelsrechtswidrig vorging, indem sie die nunmehr strittigen Kos-

ten über Fr. 122'205.- als Unterhaltskosten aufwandseitig geltend machte. Die Aktivie-

rungspflicht nach Art. 959 Abs. 2 OR und das sog. Herstellungskostenprinzip in Art. 960a 

Abs. 1 OR schreiben klar vor, dass wertvermehrende Aufwendungen zu aktivieren sind 

(Peter Böckli, OR-Rechnungslegung, 2. A., 2019, Rz. 974 [in der 1. A., 2014, "Neue OR-

Rechnungslegung", wurde die Rechtswidrigkeit in Rz. 975 ff. noch detailliert festgehal-

ten]; Michael Bertschinger, Die handelsrechtliche und steuerrechtliche Gewinnermittlung 

unter dem revidierten Rechnungslegungsrecht, 2020, S. 249 ff., je mit Hinweisen, auch 

zum Folgenden). Der Pflichtigen war es nicht erlaubt, Aktiven bei der handelsrechtlichen 

Erstbewertung willkürlich unter ihrem objektiven Verkehrswert zu bewerten und so von 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 20 - 

Anfang an stille Reserven zu schaffen (Böckli, Rz. 854; Tobias Hüttche, Rechnungsle-

gung nach Obligationenrecht, veb.ch Praxiskommentar, 2. A., 2019, Art. 960a N 10 OR). 

Entgegen  ihrer  Auffassung  wäre  sie  deshalb  gehalten  gewesen,  von  Anfang  an  eine 

Differenzierung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen vor-

zunehmen, und sie hätte nicht von Anfang an mittels verdeckter Sofortabschreibung stille 

Reserven auf der Liegenschaft bilden dürfen (E. 2c/aa). Ebenfalls zu den Herstellungs-

kosten gemäss Art. 960a Abs. 1 OR zählen handelsrechtlich sämtliche Aufwendungen 

im Zusammenhang mit der Beschaffung eines Aktivums (Haag/Neuhaus, Art. 960a N 6 

OR). Demgemäss hätten auch die Notariats- und Grundbuchgebühren über Fr. 4'073.-, 

zu deren Übernahme sie sich anlässlich des Kaufs vertraglich bereiterklärte (E. 2a/aa), 

zwingend aktiviert werden müssen. Nicht weiter hilft der Pflichtigen in diesem Zusam-

menhang ihr sinngemässer Einwand, sie habe im Ergebnis die wertvermehrenden Aus-

lagen zwar (verdeckt) aktiviert, aber sogleich und in zulässiger Weise sofort wieder (ver-

deckt) abgeschrieben (E. 2c/aa). Sofortabschreibungen sind zumindest im Bereich von 

Immobilien  gemäss  überwiegender  Ansicht  in  der  Lehre  klar  handelsrechtswidrig.  Sie 

werden aufgrund der sog. umgekehrten Massgeblichkeit lediglich dann und auch nicht 

unumstritten als handelsrechtlich zulässig angesehen, wenn die kantonalen Steuerbe-

hörden solche steuerlich akzeptieren. Die sog. "Zürcher Methode" lässt Sofortabschrei-

bungen nur für laufend zu ersetzende, abnutzbare, bewegliche Wirtschaftsgüter, wie z.B. 

für Mobiliar, Maschinen, Apparate, Fahrzeuge etc. zu. Für nur in grossen Zeitabständen 

oder  einmalig  angeschaffte  oder  hergestellte  Wirtschaftsgüter  wie  z.B.  maschinelle 

Grossanlagen, Gebäude usw. ist deren Anwendung hingegen nicht vorgesehen (StRG, 

28. August 2024, 2 GR.2023.26, E. 2c/cc/bbb; StRG, 25. August 2020, 2 DB.2019.90/2 

ST.2019.116,  E. 4c/cc  =  ZStP  2021,  153;  Reimann/Zuppinger/Schärrer,  Kommentar 

zum Zürcher Steuergesetz, 2. Band, 1963, § 19 lit. b N 201; zustimmend auch Bertschin-

ger, S. 248 ff.). Überdies kann sich die Pflichtige ohnehin nicht auf die "Zürcher Methode" 

berufen, weil sie gleichzeitig auf der Liegenschaft auch eine ordentliche Abschreibung 

von jährlich 1.5% (= Fr. 23'250.- im Jahr 2015) vornahm. Es ist in der Lehre und Recht-

sprechung unbestritten, dass die beiden Abschreibungsmethoden nicht nach Belieben 

gewechselt  oder  kombiniert  werden  dürfen  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 64 

N 100).  

bb)  Handelsrechtlich  müssen  Aufwände  und  Erträge  weiter  in  zeitlicher  und 

sachlicher  Hinsicht  voneinander  abgegrenzt  werden  (Art.  958b  Abs.  1  OR;  Böckli, 

Rz. 134 ff.,  auch zum  Folgenden).  Bei  der  zeitlichen  Abgrenzung (sog. "accrual"-Prin-

zip), welche nach altem Rechnungslegungsrecht erst als stillschweigendes Prinzip galt 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
- 21 - 

(Altorfer/Duss/Felber,  Periodengerechte  und  periodenfremde  Korrekturen  der  

Jahresrechnung, StR 2015, 735; a.M. BGr, 26. Februar 2018, 2C_172/2018, E. 2.2.1, 

welches den Grundsatz aus Art. 663a Abs. 4 aOR ableitete), geht es um die zeitliche 

Zuordnung  von  Aufwand  und  Ertrag  zur  Rechnungsperiode  (Müller/Henry/Barmettler, 

Rechnungslegung  nach  Obligationenrecht,  veb.ch  Praxiskommentar,  2. A.,  2019, 

Art. 958b N 10 OR). Aufwand und Ertrag sind nicht in der Periode zu erfassen, in der die 

Zahlung  erfolgt  oder  die  Mittel  zufliessen,  sondern 

in  der  sie  wirtschaftlich  

verursacht wurden. Das Periodizitätsprinzip ist ein prägendes Element der Betriebswirt-

schaftslehre, auf welcher unmittelbar das Handelsrecht und mittelbar das Gewinnsteu-

errecht beruhen (BGr, 26. Februar 2018, 2C_172/2018, E. 2.2.1, mit Hinweisen). Dieser 

Grundsatz lässt es nicht zu, wertvermehrende Aufwendungen bereits im Jahr der Ent-

stehung steuerlich als Unterhalt geltend zu machen, da es sich nicht um Aufwand han-

delt, denn im Umfang der Wertvermehrung fehlt es an einem Nutzenabgang durch Ab-

flüsse, Minderungen von Vermögenswerten oder Zunahme von Verbindlichkeiten, die zu 

einer Verminderung des Eigenkapitals führen (vgl. Dieter Pfaff, Rechnungslegung nach 

Obligationenrecht, veb.ch Praxiskommentar, 2. A., 2019, Art. 959b N 10 OR). Vielmehr 

findet bei diesem Vorgehen primär ein reiner Aktiventausch statt (vgl. E. 1b). Auch mit 

Hinblick auf die Periodizität erweist sich das Vorgehen der Pflichtigen in den Geschäfts-

jahren 2015 und 2019 damit klar als handelsrechtswidrig.  

c)  aa)  Diese  Handelsrechtswidrigkeiten,  die  von  der  Pflichtigen  wohl  erst  im 

Jahr  2021  nach  der  Veräusserung  der  Liegenschaft  entdeckt  wurden,  haben  gemäss 

den  Grundsätzen  der  ordnungsgemässen  Rechnungsführung  Auswirkungen  auf  den 

Jahresabschluss 2021. Dabei ist wiederum die Ebene des Handelsrechts von der steu-

errechtlichen Ebene zu unterscheiden.  

bb) Handelsrechtlich ist ein solcher Bilanzierungsfehler in der Regel wohl kaum 

derart grundlegend, dass der genehmigte Jahresabschluss aufgehoben werden müsste, 

um 

ihn  durch  eine  korrigierte  Jahresrechnung  zu  ersetzen 

(Altorfer/Duss/ 

Felber,  StR  2015,  733,  mit  Hinweisen,  auch  zum  Folgenden;  Oesterhelt/Mühlemann/ 

Bertschinger, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4. A., 2022, Art. 24 

N  126  ff.  StHG,  mit  Hinweisen,  auch  zum  Folgenden).  Ausreichend  ist  vielmehr,  den 

Fehler  in  der Geschäftsperiode  der  Entdeckung  zu  korrigieren,  sodass keine  Neudar-

stellung der früheren Abschlüsse notwendig ist. Dafür besteht im neuen Rechnungsle-

gungsrecht  mit  der  Position  "periodenfremder  Aufwand  und  Ertrag"  auch  eine 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
- 22 - 

hinreichende gesetzliche Grundlage (Art. 959b Abs. 2 Ziff. 9 OR bzw. Art. 959b Abs. 3 

Ziff. 6 OR). Zumindest betragsmässig erweist sich die Jahresrechnung 2021 der Pflich-

tigen insoweit als korrekt. Ob die Wiedereinbringung als eine Art "negativer Handelsauf-

wand" über das Handelsaufwandskonto "42060 …strasse 23, C" anstatt das Konto pe-

riodenfremder Ertrag ebenfalls korrekt war, ist aber fraglich (E. 2a/bb). Zu bemängeln ist 

weiter, dass im Anhang nicht auf die periodenfremden Positionen in der Erfolgsrechnung 

hingewiesen wurde (Art. 959c Abs. 2 Ziff. 12 OR). Die handelsrechtliche Korrektur nach 

Entdeckung rechtfertigt sich unabhängig davon, ob betreffend die unterlassene Aktivie-

rung tatsächlich von einem Versehen in den Jahren 2015 und 2019 auszugehen ist oder 

nicht.  Weil  selbst  bei  absichtlicher  Falschbuchung  in  handelsrechtlicher  Sicht  die 

Grundsätze der ordnungsgemässen Buchführung wie Klarheit, Vollständigkeit und Ver-

lässlichkeit überwiegen (Art. 958c OR), besteht kein Grund, solche "verschleppten" Bi-

lanzierungsfehler nicht nachträglich zu berichtigen (Markus Berger, Probleme der Bilanz-

berichtigung, ASA 70, 557). 

cc)  In  steuerrechtlicher  Hinsicht  wiederum  stellt  sich  daran  anknüpfend  die 

Frage,  inwiefern  aufgrund  des  Massgeblichkeitsprinzips  eine  Bindung  der  Steuerbe-

hörde  an  den  Saldo  dieser  korrekt  erstellten  Jahresrechnung  2021  besteht.  Unstrittig 

spricht  dabei  wenig  dagegen,  (auch)  die  Steuerbilanz  ohne  "verschleppten"  Bilanzie-

rungsfehler weiterzuführen (Berger, ASA 70, 557, auch zum Folgenden). Die eigentliche 

Frage ist aber vielmehr, ob dies ertragswirksam oder aber ertragsneutral zu geschehen 

hat. Für eine bloss ertragsneutrale Korrektur spricht dabei speziell das Periodizitätsprin-

zip, welches eine steuerrechtliche Korrekturnorm darstellt, die es zulässt, von der Mas-

sgeblichkeit der Handelsbilanz abzuweichen. Das Periodizitätsprinzip besagt, dass Auf-

wendungen in sachlicher Hinsicht jener Periode zuzurechnen sind, in welcher die damit 

zusammenhängenden Erträge erzielt worden sind (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 64 

N 34). Gemäss § 84 StG bemisst sich denn auch der für die Staats- und Gemeindesteu-

ern massgebliche steuerbare Gewinn nach dem Ergebnis der Steuerperiode (Geschäfts-

jahr,  §  83  Abs.  2  StG). Es  dürfen  also  nicht  nach  freiem  Belieben  die  Ergebnisse  der 

Geschäftsperioden untereinander ausgeglichen werden, indem diejenigen einer Periode 

zugunsten  oder  zulasten  einer  andern  vermindert  oder  erhöht  werden,  beispielsweise 

durch Abschreibungen infolge Wertverluste (BGr, 9. August 2011, 2C_429/2010, E. 2.1 

= ASA 80, 404). Eine verdeckte Sofortabschreibung und deren spätere Wiedereinbrin-

gung vernachlässigt im Endeffekt augenscheinlich exakt diese angestrebte periodenge-

rechte Besteuerung. Eine gleichmässige periodengerechte Besteuerung zwischen Un-

ternehmen, die über dieselbe Leistungsfähigkeit verfügen, scheint fraglich, wenn es im 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
- 23 - 

Belieben der Unternehmen liegt, ob sie eine planmässige Abschreibung über die Nut-

zungsdauer oder eine sofortige Abschreibung anwenden. Dies umso mehr, weil bei lang-

fristigen Sachanlagen Sofortabschreibungen in der Tendenz zu grösseren periodischen 

Verzerrungen führen (vgl. mit anschaulichem Rechenbeispiel auch Bertschinger, S. 247 

f.). Dieser Effekt wird durch die spätere Wiedereinbringung auch nicht automatisch zwin-

gend wieder ausgeglichen.  

d) aa) Fraglich ist nach dem Gesagten damit insbesondere, ob das Periodizi-

tätsprinzip der ertragswirksamen Wiedereinbringung der verdeckten Sofortabschreibun-

gen in der Steuerperiode 2021 entgegensteht. Präjudizien zu dieser Rechtsfrage sind, 

soweit ersichtlich, keine vorhanden (E. 4c f.). Zur allgemeinen Frage, wie "verschlepp-

ten" Bilanzierungsfehlern unter Berücksichtigung des Periodizitätsprinzips zu begegnen 

ist, ist hingegen in der Rechtsprechung und Lehre schon viel entschieden und geschrie-

ben  worden  (ausführlich  anstatt  vieler  Oesterhelt/Mühlemann/Bertschinger,  Art.  24 

N 145 ff. StHG, auch zum Folgenden), wobei es allerdings meist nicht um die nachträg-

liche Ertragsverbuchung, sondern vielmehr um die nachträgliche Aufwandsgeltendma-

chung ging (meist das Nachholen von handelsrechtswidrig unterlassenen Abschreibun-

gen oder Rückstellungen). Rechtsmissbrauch vorbehalten, spricht sich ein grosser Teil 

der Lehre dabei dafür aus, periodenfremden Aufwand auch gewinnsteuerlich zu berück-

sichtigen. Dies mit Verweis auf das sog. Totalgewinnprinzip, welches besagt, dass über 

alle Steuerperioden des Bestands eines Unternehmens hinweg gesehen nicht mehr als 

der gesamte von ihm während der Dauer seiner Existenz erzielte Gewinn der Besteue-

rung zugeführt werden soll (jüngst BGr, 3. Juni 2025, 9C_664/2024, E. 4.1 [zur Publika-

tion vorgesehen], insb. mit Verweis auf BGr, 26. Februar 2018, 2C_172/2018, E. 2.2.1).  

bb) Das Bundesgericht lehnte es hingegen mit Verweis auf das Periodizitäts-

prinzip in den bisher von ihm beurteilten Fällen durchgehend ab, Aufwendungen, welche 

unter Zugrundelegung der einschlägigen Rechnungslegungsvorschriften hätten vorge-

nommen werden müssen, aber nicht vorgenommen worden waren, die dann aber in ei-

nem späteren Geschäftsjahr nach den Vorschriften des OR nachgeholt wurden, weil die 

Nachholung handelsrechtlich zwingend geboten war, in der Steuerperiode der erfolgten 

Nachholung gewinnsteuerlich als relevanten Aufwand anzuerkennen (BGr, 3. Juni 2025, 

9C_664/2024, E. 4.2, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Die Anwendung des Total-

gewinnprinzips  beschränkt  sich  nach  dessen Meinung  im  Wesentlichen  auf  die  perio-

denübergreifende Anrechnung noch nicht verrechneter Verluste (§ 70 StG). Die Recht-

sprechung  des  Bundesgerichts  lässt  damit  periodenübergreifende  steuerwirksame 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
- 24 - 

Aufwandsverschiebungen nicht zu. Weiter sind auch keine Anzeichen ersichtlich, dass 

es eine äquivalente Ertragsverschiebung in eine spätere Periode durch Wiedereinbrin-

gung anders behandeln würde, denn die Grundproblematik des steuerrechtlich veran-

kerten Periodizitätsprinzips ist in diesem Fall identisch.  

6. a) Dieser klaren Präferenz des Bundesgerichts zugunsten des Periodizitäts-

prinzips gegenüber dem Totalgewinnprinzip hat auch das kantonale Steueramt im Rah-

men der gewinnsteuerlichen Einschätzung Rechnung zu tragen. Es darf trotz Wieder-

einbringung und Offenlegung die wieder eingebrachten (periodenfremden) verdeckten 

Sofortabschreibungen nicht einfach zum Zeitpunkt der Offenlegung gewinnerhöhend be-

rücksichtigen,  was  aus Sicht  der  Praktikabilität sicherlich  die  einfachste  Lösung  wäre. 

Die von der Pflichtigen propagierte (periodenübergreifende) Praktikabilitätslösung durch 

Wiedereinbringung der zuvor verdeckt vorgenommenen Sofortabschreibungen zum Ver-

äusserungszeitpunkt erweist sich demnach gewinnsteuerlich alles andere als unproble-

matisch. Sie führt zwar unter vollständiger Ausklammerung des Aspekts der Periodizität 

zur richtigen Verteilung des Steuersubstrats (E. 4b), ist aber mit der höchstrichterlichen 

(gewinnsteuerlichen)  Rechtsprechung  nicht  kompatibel  (E. 5d).  Dahingehend  kritisch 

äusserte sich auch das Steuerrekursgericht in einem jüngeren Entscheid (StRG, 28. Au-

gust  2024,  2 GR.2023.26,  bestätigt,  jedoch  ohne  materielle  Auseinandersetzung  mit 

VGr, 20. August 2025, SB.2024.00115).  

b) aa) Das korrekte Vorgehen gemäss geltendem Periodizitätsprinzip wäre viel-

mehr, zunächst die zu Unrecht steuerlich geltend gemachten Unterhaltskosten in frühe-

ren Steuerperioden mittels einer sog. Bilanzberichtigung periodengerecht aufzurechnen. 

Damit  würde  gewinnsteuerlich  in  diesen  Perioden  dann  nicht  mehr  auf  die  (handels-

rechtswidrige) Handelsbilanz, sondern die (handelsrechtskonforme) Steuerbilanz abge-

stellt (Berger, ASA 70, 541). Zu beachten ist aber, dass sich eine Abänderung der ge-

winnsteuerlichen Bemessungsgrundlage früherer Steuerperioden unter Umständen als 

schwierig gestalten kann. Wenn diese früheren Einschätzungen bereits in Rechtskraft 

erwachsen sind, ist eine allfällige Abänderung nur noch in einem Nachsteuerverfahren 

gemäss § 160 ff. StG möglich (BGr, 26. August 2014, 2C_911/2013, E. 6.1.2). Das Ge-

setz sieht für eine solche nachträgliche Abänderung auch bei unumstrittener materieller 

Fehlerhaftigkeit der Einschätzung hohe prozessuale Hürden vor (vgl. § 160 Abs. 2 StG 

sowie die Verwirkung nach § 161 StG). Ob die fehlerhafte Deklaration der Unterhalts-

kosten  auf  diesem  Weg  noch  rückgängig  gemacht  werden  kann,  erscheint  damit 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
 
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äusserst  fraglich  (vgl.  §  160  Abs. 2  StG;  Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,  §  10 

N 153 a.E.).  

bb) Das Gesagte hat wiederum auch Auswirkungen auf das grundstückgewinn-

steuerliche Verfahren. Aus Sicht der Grundsteuerbehörde erscheint es deshalb im All-

gemeinen als nicht angezeigt, die wertvermehrenden Aufwendungen nach objektiv-tech-

nischer Betrachtungsweise zu prüfen und gegebenenfalls zum Abzug zuzulassen, wenn 

diese bereits zuvor in vorangehenden Steuerperioden rechtskräftig als Unterhaltskosten 

gewinnsteuerlich geltend gemacht und akzeptiert wurden. Im Regelfall braucht demge-

mäss die Grundsteuerbehörde die (doppelt) geltend gemachten wertvermehrenden Auf-

wendungen ohne materielle Prüfung bei der Festsetzung der Anlagekosten nach § 221 

Abs. 1 lit. a StG nicht zu berücksichtigen. Denn ansonsten sind die Chancen sehr hoch, 

dass es im Ergebnis gesamthaft gesehen bei einer verpönten doppelten Berücksichti-

gung der Aufwendungen bliebe, wenn grundstückgewinnsteuerlich die wertvermehren-

den Aufwendungen nach materieller Prüfung ganz oder teilweise zum Abzug zugelassen 

würden (E. 1a/dd). Der auch in der Lehre vertretenen Auffassung, dass es von vornhe-

rein zu keiner doppelten Anrechnung kommen kann, kann bei korrekter Anwendung der 

gewinnsteuerlich massgebenden Prinzipien deshalb nicht beigepflichtet werden (Zwei-

fel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,  § 10  N 153a;  vorne  E. 2c/bb).  Diese  Argumentation 

blendet  das  auch  steuerrechtlich  massgebende  Periodizitätsprinzip  in  unzulässiger 

Weise völlig aus.  

c) Weiter stellt sich noch die Frage, ob sich am Gesagten etwas ändert, wenn 

die  unkorrekt  deklarierten  Unterhaltskosten  in  einer  Steuerperiode  mit  Gesamtverlust 

geltend  gemacht  wurden  und  auch  die  nachfolgenden  Steuerperioden  bis  zum  Ver-

äusserungszeitpunkt jeweils mit Verlust abgeschlossen wurden. Ist genügend weiteres 

Verlustsubstrat vorhanden, erscheint es rein rechnerisch grundsätzlich als möglich, die 

unzutreffend  als  Unterhaltskosten  deklarierten  werterhaltenden  Aufwendungen  mittels 

Aufrechnung im Rahmen der nachgelagerten Prüfung der Vorjahresverluste und ohne 

separates  Nachsteuerverfahren  der  korrekten  Steuerperiode  zuzuweisen  (§  70  StG), 

ohne  dass  sich  am  Ergebnis  der  vorangehenden  gewinnsteuerlichen  Einschätzungen 

etwas  ändert;  d.h.  es  bleibt  insoweit  bei  der sog. "Nulleinschätzung".  Bei  näherer  Be-

trachtung muss aber auch in solchen Fällen der Grundsatz gelten, dass das Periodizi-

tätsprinzip  gewinnsteuerlich  die  Wiedereinbringung  verdeckter  Sofortabschreibungen 

zur anschliessenden grundstückgewinnsteuerlichen Geltendmachung verbietet. Obwohl 

eine Korrektur resp. Aufrechnung dann noch möglich wäre, was eine vom Gesetzgeber 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
- 26 - 

gewollte  teilweise  Berücksichtigung  des  Konzepts  des  Totalgewinns  darstellt  (BGr, 

26. Februar  2018,  2C_172/2018,  E.  2.2.1.,  mit  Hinweisen),  ändert  dies  nichts  daran, 

dass  die  besagte  vorangehende  Steuerperiode  bereits  in  Rechtskraft  erwachsen  ist 

(BGE 140 I 114 E. 2.4.4; vorne E. 2a/bb). Rein dogmatisch erscheint es auch aus Grün-

den der Gleichbehandlung als schwer nachvollziehbar, wenn Gesellschaften mit grossen 

Verlustvorträgen während maximal sieben Jahren die Möglichkeit hätten, verdeckte So-

fortabschreibungen gewinnsteuerlich und steueroptimierend wieder einzubringen, profi-

table Gesellschaften hingegen nicht.  

d) Dafür, dass zuvor de facto (bewusst oder unbewusst) vorgenommene ver-

deckte  Sofortabschreibungen  zum  Veräusserungszeitpunkt  nicht  einfach wiedereinge-

bracht  werden  können,  spricht  auch,  dass  dies  problematische  Anreize  schaffen  

würde. Werden verdeckt vorgenommene Sofortabschreibungen vergangener Steuerpe-

rioden grundstückgewinnsteuerlich im Zeitpunkt des Verkaufs als wertvermehrende Auf-

wendungen akzeptiert, wird für juristische Personen konkret ein Anreiz geschaffen, zu-

nächst risikolos möglichst alle Sanierungskosten etc. in handelsrechtswidriger Weise als 

werterhaltende Unterhaltskosten zu deklarieren, da darauf ohne irgendwelche steuerli-

chen Nachteile zurückgekommen werden könnte. Der Kanton hingegen hätte das allei-

nige Steuerausfallrisiko zu tragen, denn wenn beispielsweise eine Liegenschaft trotz re-

gelmässigen werterhaltenden Aufwendungen schlussendlich mit einem Verlust verkauft 

würde, bestünde praktisch keine Möglichkeit mehr, die zuvor zu Unrecht vorgenomme-

nen Sofortabschreibungen im Veräusserungsjahr nachträglich zu besteuern. Die steuer-

pflichtige  Person  hätte  dann  keinerlei  Anreiz mehr,  die  unzulässigerweise  geltend  ge-

machten  wertvermehrenden  Aufwendungen  gewinnsteuerlich  nachträglich  offen  zu 

legen resp. wieder einzubringen.  

7. a) Im konkreten Fall ist die Pflichtige unbestrittenermassen für die Perioden, 

in  welchen  sie  ursprünglich  die  an  sich  wertvermehrenden  Aufwendungen  als  Unter-

haltskosten geltend machte (2015 und 2019), grundsätzlich bereits rechtskräftig einge-

schätzt worden. Eine Möglichkeit der Wiedereinbringung der verdeckt vorgenommenen 

Sofortabschreibungen im ordentlichen Einschätzungsverfahren unter Einhaltung des Pe-

riodizitätsprinzips  besteht  damit  nicht  mehr.  Die  vorangehende  Deklaration  als  Unter-

haltskosten kann von der steuerpflichtigen Person unter diesen Umständen nicht mehr 

rückgängig  gemacht  werden  (E.  4a/aa).  Grundstückgewinnsteuerlich  führt  diese  Aus-

gangslage  dazu,  dass  die  zuständige  Grundsteuerbehörde  die  deklarierten 

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wertvermehrenden  Kosten  bei  der  Festsetzung  des  steuerpflichtigen  Grundstückge-

winns nach § 221 Abs. 1 lit. a StG nicht berücksichtigen darf, ansonsten es mit grosser 

Wahrscheinlichkeit  zu  einer  unzulässigen  doppelten  Berücksichtigung  der  Auslagen 

käme. Wie dargelegt (E. 6c), vermag im konkreten Fall am Gesagten der Umstand nichts 

zu ändern, dass die Pflichtige betreffend Staats- und Gemeindesteuern für den Zeitraum 

2013 bis und mit 2020 trotz gewisser Korrekturen anlässlich der durchgeführten Revisi-

onen  letztendlich  immer  mit  einem  steuerbaren  Reingewinn  von  Fr. 0.-  eingeschätzt 

wurde (E. 2a/bb). Die Schlussfolgerung, auch die periodengerechte Zuweisung der als 

Unterhaltskosten deklarierten wertvermehrenden Aufwendungen würde an den gewinn-

steuerlich festgesetzten Steuerfaktoren im Ergebnis nichts ändern resp. die periodenge-

rechte Zuweisung der als Unterhaltskosten deklarierten wertvermehrenden Aufwendun-

gen  könne  auch  in  der  noch  nicht  rechtskräftig  abgeschlossenen  Steuereinschätzung 

2021 erfolgen, indem mittels entsprechender Aufrechnungen einfach die Verlustvorträge 

der Jahre 2015 und 2019 entsprechend vermindert werden, ist im konkreten Fall nicht 

angezeigt. Dies umso weniger, weil Anzeichen dafür bestehen, dass die Pflichtige ver-

schiedentlich Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften nicht in ihrer Erfolgsrech-

nung erfasste und auch in der Steuererklärung nicht deklarierte. Deshalb prüft das kan-

tonale  Steueramt  derzeit  die  Einleitung  eines  Nachsteuerverfahrens  (E. 2a/bb).  Unter 

diesen Umständen erscheint es umso weniger als gerechtfertigt, grundstückgewinnsteu-

erlich proaktiv die wertvermehrenden Aufwendungen bereits zu berücksichtigen, ist doch 

noch alles andere als klar, ob noch gewinnsteuerliche Korrekturen erfolgen oder nicht. 

Ob die Gemeinde gegebenenfalls revisionsweise nach rechtskräftigem Abschluss sämt-

licher  gewinnsteuerlichen  (Nachsteuer)Einschätzungen  des  massgebenden  Zeitraums 

(2015 – 2020) darauf zurückkommen müsste, kann dabei offen bleiben (§ 155 ff. StG; 

vgl. zu dieser Konstellation ähnlich StRG, 28. April 2023, 1 GR.2022.13). 

b) Ebenfalls unerheblich ist der noch im Einspracheverfahren vorgetragene Ein-

wand der Pflichtigen, dass andere Gemeinden im Kanton Zürich dieses Vorgehen ak-

zeptieren würden (z.B. die Nachbarsgemeinde D). Aufgrund der Autonomie der Gemein-

desteuerbehörden  können  die  vorgängigen  Handlungen  einer  Behörde  keinen 

Vertrauensschutz gegenüber einer anderen kommunalen Grundsteuerbehörde erwirken 

(allgemein zum Vertrauensschutz vgl. BGE 143 V 341 E. 5.2.1). 

c) Zusammengefasst ist damit festzuhalten, dass allein die unterlassene Akti-

vierung für die Anrechnung der wertvermehrenden Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 1 

lit. a  StG  nicht  unmittelbar  entscheidend  ist.  Die  Grundsteuerbehörde  brauchte  im 

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- 28 - 

konkreten Fall aber dennoch die von der Pflichtigen geltend gemachten wertvermehren-

den Aufwendungen über Fr. 122'205.- gemäss § 221 Abs. 1 lit. a StG nicht nach objektiv-

technischen Kriterien einzeln zu prüfen, sondern konnte ihr den Abzug gesamthaft ver-

weigern.  Dies  mit  Verweis  darauf,  dass  eine  Wiedereinbringung  verdeckter  Sofortab-

schreibungen  gewinnsteuerlich  gemäss  dem  steuerrechtlichen  Periodizitätsprinzip  un-

zulässig ist. Der grundstückgewinnsteuerlichen Berücksichtigung steht damit allgemein 

der Grundsatz entgegen, dass dieselben Aufwendungen nicht doppelt (d.h. gewinnsteu-

erlich und grundstückgewinnsteuerlich) geltend gemacht werden können. Wie natürliche 

Personen mit Liegenschaften im Privatvermögen ist die Pflichtige im vorliegenden Fall 

im Endeffekt nach Treu und Glauben auf ihre gewinnsteuerliche Deklaration der Jahre 

2015 und 2019 zu behaften (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 10 N 153, mit Hin-

weisen, auch zum Folgenden). Das Gesagte gilt analog auch betreffend die Notariats- 

und Grundbuchgebühren über Fr. 4'073.-. Da diese im Jahr 2015 (zu Unrecht) als Un-

terhaltskosten geltend gemacht wurden, können diese nicht noch einmal mit gleichzeiti-

ger gewinnsteuerlicher Wiedereinbringung als mit der Handänderung verbundene Ab-

gaben  gemäss  §  221  Abs.  1  lit.  d  StG  bei  den  grundstückgewinnsteuerlichen 

Anlagekosten berücksichtigt werden.  

8. Eventualiter beantragt die Pflichtige, sie sei mit einem Grundstückgewinn von 

Fr. 7'700.-  resp.  einem  Steuerbetrag  von  Fr. 878.60  einzuschätzen.  Zur  Begründung 

macht sie geltend, dass sie gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin sei und das ver-

kaufte Grundstück in C trotz Haltedauer von ca. sechs Jahren zu ihrem Handelsbestand 

gehört habe. Der Auffassung der Grundsteuerbehörde, dass nur Grundstücke mit einer 

maximalen  Haltedauer  von  bis  zu  drei  Jahren  zum  Handelsbestand  zählen  würden, 

könne nicht beigepflichtet werden. Die lange Besitzdauer spreche nicht zwingend gegen 

eine  Gewerbsmässigkeit.  Demgemäss  sei  sie  berechtigt,  nach  Massgabe  von  § 221 

Abs. 2 StG  "weitere  Aufwendungen"  vom Grundstückgewinn  abzuziehen. Ihr stehe  es 

demnach zu, die Aufwendungen für den Aussenpool etc. im Umfang von Fr. 122'205.- 

gemäss § 221 Abs. 2 StG vom Gewinn abzuziehen. Dem Gesagten stehe wiederum der 

Umstand nicht entgegen, dass sie die gleichen Kosten in früheren Perioden bereits als 

Unterhaltskosten geltend gemacht habe. Dem Gesetzestext von § 221 Abs. 2 StG könne 

gerade nicht entnommen werden, dass der ausdrückliche Verzicht jedes Jahr separat 

zu deklarieren wäre. Ein solcher sei steuersystematisch auch nicht notwendig, da der 

steuerbilanzielle Korrekturmechanismus (also die "Scharnierfunktion") im Rahmen der 

Steuerdeklaration  zur  Gewinnsteuer  des  Veräusserungsjahrs  eine  perfekte  und 

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- 29 - 

konsistente  Verteilung  des  Steuersubstrats  zwischen  den  zwei  Steuerarten  gewähr-

leiste.  Der  ausdrückliche  Verzicht  auf  die  gewinnsteuerliche  Geltendmachung  könne 

deshalb auch noch im Veräusserungsjahr erklärt werden. Dies steigere auch die Effizi-

enz der gewinnsteuerlichen Einschätzungsverfahren. Sollte dies vom Gericht anders ge-

sehen werden, so würde die Pflichtige als Liegenschaftenhändlerin weitere Aufwendun-

gen  nach  §  221  Abs.  2  StG  wie  beispielsweise  die  Grundstückgewinnsteuer  und  die 

direkte Bundessteuer auf dem gesamten Buchgewinn geltend machen. In einem sinn-

gemässen Subeventualantrag beantragt sie damit, dass zumindest etwaige Steuern der 

Steuerperiode 2021 grundstückgewinnsteuermindernd zu berücksichtigen seien.  

9. a) Übt der Liegenschaftenhändler sowohl eine Händlertätigkeit als auch eine 

Haltertätigkeit aus (indem er einen Teil seiner Grundstücke handelsmässig an- und ver-

kauft, einen anderen Teil aber langfristig als Anlageobjekte hält), kann § 221 Abs. 2 StG 

nur auf jene Grundstücke angewendet werden, die der Handelstätigkeit dienen (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 127a), sprich für Handelsliegenschaften. Handels-

liegenschaften sind Liegenschaften, die (von Liegenschaftenhändlern) zum Verkauf vor-

gesehen  sind  und  die  (in  der  Regel)  zum  Umlaufvermögen  gehören  und  keine 

Betriebsstätten begründen (Mathias Oertli, in: Kommentar zum Schweizerischen Steu-

errecht, Interkantonales Steuerrecht, 2. A., 2021, § 33 N 94; zur Bilanzierung im Umlauf- 

oder Anlagevermögen vgl. BGr, 25. Februar 2021, 2C_1031/2020, E. 2.3.4 ff., auch zum 

Folgenden).  Von  Handelsrechts  wegen  müssen  einerseits  die  flüssigen  Mittel,  ander-

seits die Aktiven, die voraussichtlich innerhalb eines Jahres ab Bilanzstichtag oder in-

nerhalb des normalen Geschäftszyklus zu flüssigen Mitteln werden oder anderweitig re-

alisiert werden, als Umlaufvermögen bilanziert werden (Art. 959 Abs. 3 Satz 1 OR). Im 

Umkehrschluss ergibt sich, dass Aktiven, die nicht innerhalb der nächsten zwölf Monate 

verkäuflich  sind,  im  Anlagevermögen  auszuweisen  sind  (Art. 959  Abs. 3  Satz  2, 

Art. 960d Abs. 1 und 2 OR).  

b) Aus den beigezogenen gewinnsteuerlichen Unterlagen der Steuerperioden 

2015 – 2021 ist ersichtlich, dass die Pflichtige die Liegenschaft an der …strasse in C in 

ihrer Bilanz ursprünglich zusammen mit weiteren Liegenschaften unter den "Handelslie-

genschaften" auswies (genauer: als Unterposition des Abschnitts "Handelsliegenschaf-

ten Wohnen"). In der Steuerperiode des Verkaufs wurde diese aber gemäss eingereich-

tem  Kontenplan  und  in  der  Jahresrechnung  2021  auf  einmal  in  der  Kategorie 

"Bestandesliegenschaften"  aufgeführt,  zu  welcher  sie  auch  weitere  Liegenschaften 

zählte.  Die  Pflichtige,  die  damit  unstrittig  Liegenschaften  mit  unterschiedlichen 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
- 30 - 

Zweckbestimmungen hält, ist damit als sog. Immobiliengesellschaft im weiteren Sinn zu 

qualifizieren (zum Begriff vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 216 N 97 ff., mit Hinwei-

sen, auch zum Folgenden). Als solche werden Gesellschaften bezeichnet, die einerseits 

mit ihren Handelsliegenschaften als (klassische) gewerbsmässige Liegenschaftenhänd-

lerin agieren, andererseits aber auch wie eine klassische Immobiliengesellschaft im en-

geren  Sinn  über  Immobilien  mit  langfristiger  Halteabsicht  verfügen,  die  sie  primär  als 

sichere und nutzbringende Kapitalanlage einsetzen.  

c) Dass die Pflichtige in subjektiver Hinsicht steuerlich zumindest teilweise als 

Liegenschaftenhändlerin qualifiziert, ist nicht strittig (E. 2b/aa). Umstritten ist hingegen, 

ob  die  verkaufte  Liegenschaft  in  C tatsächlich  zu  ihrem  Handelswarenbestand zählte, 

was Voraussetzung für Abzüge gemäss § 221 Abs. 2 StG ist (E. 9a). Für eine Qualifika-

tion als Handelsware spricht zunächst der Umstand, dass sie die Liegenschaft ursprüng-

lich in ihrer Buchhaltung als Handelsware und damit augenscheinlich in ihrem Umlauf-

vermögen  erfasste  (in  ihrer  Bilanz  unterscheidet  die  Pflichtige  nicht  explizit  zwischen 

Umlauf- und Anlagevermögen). Allerdings sind bei näherer Betrachtung auch zahlreiche 

gegenteilige Indizien ersichtlich, die eher darauf schliessen lassen, dass sie die Liegen-

schaft trotzdem von Anfang an zu ihren Bestandesliegenschaften bzw. ihrem Anlagever-

mögen zählte, resp. nach objektiven Gesichtspunkten hätte zählen müssen. Wie von der 

Grundsteuerbehörde zutreffend festgehalten, ist eine Haltedauer von letztendlich immer-

hin sechs Jahren nach objektiver Betrachtungsweise eher lang für eine Liegenschaft, die 

zum Handelsbestand einer Liegenschaftenhändlerin zählt. Nach der Praxis ist nur bei 

einer  Besitzdauer  von  bis  zu  fünf  Jahren  von  einer  kurzen  Haltedauer  zu  sprechen 

(StRG, 27. Oktober 2020, 1 DB.2020.51, E. 4d/aa). Gemäss bundesgerichtlicher Praxis 

ist  eine  kurze  Besitzdauer  zwar  oft  ein  deutliches  Indiz  für  gewerbsmässigen  Liegen-

schaftshandel  resp.  für  eine  Zurechnung  zum  Handelsbestand.  Umgekehrt  schliesst 

aber eine lange Besitzdauer eine Zuweisung zum Handelsbestand nicht in jedem Fall 

aus. Letztendlich ist die Haltedauer aber im konkreten Fall nicht entscheidend. Weitaus 

einschlägiger ist, dass die Pflichtige die Liegenschaft ansonsten handelsrechtlich nicht 

wie eine Handelsliegenschaft behandelte. Zunächst spricht gemäss eingereichtem Kon-

tenplan und Jahresrechnung 2021 die Überführung im Jahr 2021 zu den Bestandeslie-

genschaften gegen die von der Pflichtigen behauptete Sachverhaltsdarstellung (E. 9b). 

Namentlich nahm sie zudem auf der Liegenschaft ordentliche Abschreibungen vor, was 

bei  Immobilien  des  Umlaufvermögens  grundsätzlich  ausgeschlossen  ist  (BGr,  30. Ja-

nuar 2020, 2C_1001/2018, E. 4.2; Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 5 N 49, je mit 

weiteren  Hinweisen).  Ausserdem  bildete  sie  pauschale  Rückstellungen  gemäss 

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- 31 - 

Weisung des kantonalen Steueramts zur steuerlichen Behandlung von Rückstellungen 

für Grossreparaturen (Erneuerungsfonds) und Abschreibungen bei Liegenschaften des 

Geschäftsvermögens vom 20. Juni 2005 von 1% der am Ende des Geschäftsjahres gül-

tigen Gebäudeversicherungssumme. Dies erscheint bei Liegenschaften des Handelsbe-

stands ebenfalls offensichtlich widersinnig resp. unzulässig, ist doch gewöhnlich bei ei-

ner  tatsächlich  beabsichtigen  kurzen  Haltedauer  von  bloss  wenigen  Jahren  kaum  mit 

solchen Grossreparaturen zu rechnen. Sind aber solche grösseren Reparaturen von ei-

ner Liegenschaftenhändlerin tatsächlich geplant, so ist die Liegenschaft zumindest vo-

rübergehend ins Anlagevermögen zu überführen.  

d) Was die Pflichtige dagegen vorbringt, überzeugt sodann nicht. Namentlich 

kann sie aus der von ihr zitierten Rechtsprechung nichts zu ihren Gunsten ableiten. In 

den  besagten  Fällen  ging  es  primär  um  die  Frage,  ob  die  betreffende  Person  als  ge-

werbsmässige  Liegenschaftenhändlerin  qualifiziert  oder  nicht.  Diesbezüglich  ist  die 

durchschnittliche  Haltedauer  von  Immobilien  gewöhnlich  ein  Kriterium  von  vielen.  Im 

konkreten Fall ist dieser Punkt allerdings unbestritten (E. 9c). Strittig ist nur, ob die Lie-

genschaft zu ihrem Handelsbestand zählte. 

e) Auch wenn die Pflichtige die Liegenschaft in ihren Büchern zum Umlaufver-

mögen zählte, behandelte sie diese damit klar wie eine solche des Anlagevermögens. 

Damit ist es ihr verwehrt, die von ihr geltend gemachten Abzüge über Fr. 122'205.- even-

tualiter steuerlich nach Massgabe von § 221 Abs. 2 StG geltend zu machen. Das Steu-

errekursgericht entschied ohnehin gerade jüngst, dass Liegenschaftenhändler ihr Wahl-

recht  nicht  erst 

im  Jahr  der  Veräusserung  definitiv  ausüben  können  (StRG, 

24. Juni 2025, 1 GR.2022.12, auch zum Folgenden [nicht rechtskräftig und derzeit am 

Verwaltungsgericht  unter  der  Verfahrensnummer  SB.2025.00089  pendent]).  Sie  sind 

vielmehr  auch  insoweit  auf  ihre  einmal  vorgenommene  Qualifikation  zu  behaften  und 

können  nicht  durch  nachträgliche  Wiedereinbringung  auf  ihren  Entscheid  zurückkom-

men. Selbst wenn das Grundstück zu ihrem Handelswarenbestand gezählt hätte und die 

strittigen Kosten überhaupt als Kosten nach Massgabe von § 221 Abs. 2 StG abzugsfä-

hig gewesen wären, wäre ihr demnach kein entsprechender Abzug mehr möglich gewe-

sen.  Zumindest  teilweise  gutzuheissen  wäre  bei  einem  gegebenen  Handelswarenbe-

stand dann allerdings ihr sinngemässer Subeventualantrag gewesen, mit welchem sie 

beantragte,  wenigstens die  Steuern  seien  als  weitere  Auslagen  gemäss  § 221  Abs.  2 

StG zu berücksichtigen (E. 8). Gemäss Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts ist der 

nachträgliche gewinnsteuerliche Verzicht nach Massgabe von § 221 Abs. 2 StG solange 

1 GR.2023.38 

 
 
 
 
 
 
 
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möglich, wie die betroffenen (periodengerechten) Aufwendungen noch nicht rechtskräf-

tig im Rahmen der ordentlichen Veranlagung und Einschätzung berücksichtigt wurden 

(StRG,  10. Oktober  2023,  1  GR.2022.30,  E. 2b/cc,  auch  zum  Folgenden;  Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 149). Die im Zusammenhang mit dem Verkauf re-

sultierenden Grundstückgewinnsteuern und evtl. auch die direkten Bundessteuern (ob 

solche aufgrund der vorgetragenen Verlustvorträge effektiv zu bezahlen sind, kann ak-

tuell  nicht  abschliessend  beurteilt  werden)  wären  dabei  als  weitere  Auslagen  gemäss 

§ 221 Abs. 2 StG wohl zu berücksichtigen gewesen, da die Pflichtige für die Steuerperi-

ode 2021 noch nicht rechtskräftig eingeschätzt wurde.  

10. Diese Erwägungen führen zur vollumfänglichen Abweisung des Rekurses. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 206 i.V.m. 

§ 151  Abs.  1  StG)  und  ist  ihr  keine  Parteientschädigung  zuzusprechen  (§  206  i.V.m. 

§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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