# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6670225d-7a77-52bf-8011-ea246af6692b
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-08
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 08.06.2017 R 2017 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_R-2017-8_2017-06-08.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 17 8

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
Richter Stecher, Meisser 

Aktuarin ad hoc Lenz

URTEIL

vom 8. Juni 2017

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
Beschwerdeführer

und

B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt A._____,

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin 1

und

Enteignungskommission VI,
Beschwerdegegnerin 2

betreffend materielle Enteignung

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1. Mit Kaufvertrag vom 20. April 2010 erwarben A._____ und B._____ je zur 

Hälfte (Miteigentum) das unüberbaute Grundstück Nr. 792, Gemeinde 

Y._____, mit einer Grundfläche von Fr. 673 m2 zu einem Preis von 

Fr. 127'870.--. Nach geltendem Zonenplan der Gemeinde Y._____, von 

der Regierung des Kantons Graubünden am 18. Mai 1992 genehmigt 

(Protokoll Nr. 1318), war das Grundstück in der Wohn- und 

Gastgewerbezone eingezont.

2. Am 11. März 2012 nahmen Volk und Stände Art. 75b BV an, welcher den 

Anteil von Zweitwohnungen auf 20 % des Gesamtbestandteils aller 

Wohneinheiten und der für die Wohnzwecke genutzten 

Bruttogeschossfläche einer Gemeinde beschränkt.

3. Mit Baugesuch vom 15. Oktober 2012 ersuchten A._____ und B._____ 

bei der Gemeinde Y._____ um Erteilung einer Baubewilligung für den 

Neubau eines Einfamilienhauses auf ihrem Grundstück Nr. 792 in 

Y._____. Dagegen erhob C._____ innert der Auflagefrist Einsprache. Mit 

Entscheid vom 27. Dezember 2012 trat der Gemeindevorstand Y._____ 

mangels Legitimation auf die Baueinsprache nicht ein und erteilte 

gleichentags die Baubewilligung. Die dagegen erhobene 

verwaltungsgerichtliche Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden mit Urteil R 13 86 vom 19. Februar 213 ab. Mit 

Urteil 1C_289/2013 vom 28. Oktober 2013 hiess das Bundesgericht die 

von C._____ dagegen eingereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 

Angelegenheiten vom 18. März 2013 gut. Es hob den 

verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 19. Februar 2013, den 

Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes Y._____ und die 

Baubewilligung, beide vom 27. Dezember 2012, auf und wies die Sache 

zur Neuentscheidung an die Gemeinde Y._____ zurück. Das 

Bundesgericht erwog, dass eine Baubewilligung nur mit Auflagen 

(insbesondere Nutzungsbeschränkungen), die eine Nutzung der Baute als 

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Zweitwohnung ausschliessen, hätte erteilt werden dürfen. Wollten die 

Gesuchsteller an ihrem Bauvorhaben festhalten, so müssten sie das 

Baugesuch mit den nötigen Angaben ergänzen.

4. Aufgrund einer Fusion von 13 Gemeinden, darunter die Gemeinde 

Y._____, wurde die Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde) per 

1. Januar 2014 Rechtsnachfolgerin der Gemeinde Y._____. Infolge dieser 

Gemeindefusion trägt das Grundstück Nr. 792 in der ehemaligen 

Gemeinde Y._____ heute die Grundstücksnummer 9792.

5. Mit Entschädigungsgesuch vom 20. Juli 2016 beantragten A._____ und 

B._____ (nachfolgend Gesuchsteller) der Enteignungskommission VI des 

Kantons Graubünden (nachfolgend Enteignungskommission) was folgt: 

"1. Es seien die Gesuchsteller wegen materieller Enteignung mit 

CHF 80'000.--, eventualiter nach Ermessen zu entschädigen.

 2. Eventualiter seien die Gesuchsteller gegen volle Entschädigung von 

CHF 127'800.-- formell zu enteignen."

Begründend führten sie aus, dass sie durch die Zweitwohnungsinitiative 

und nachfolgende Bundesgesetzgebung enteignet worden seien, da ihr 

Eigentumsrecht massiv eingeschränkt worden sei (Gesuch vom 20. Juli 

2016 in vorinstanzliche Akten I S. 2).

6. Mit Schreiben vom 21. Juli 2016 wies die Enteignungskommission die 

Gesuchsteller darauf hin, dass nicht ersichtlich sei, gegen welchen 

Enteigner sich ihr Entschädigungsgesuch richte. Sie setzte ihnen 

diesbezüglich eine Frist von 20 Tagen zur Stellungnahme an mit der 

Androhung, dass bei unbenütztem Fristablauf auf ihr Gesuch vom 20. Juli 

2016 nicht eingetreten werden könne.

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7. Mit Schreiben vom 27. Juli 2016 änderten die Gesuchsteller ihre 

Rechtsbegehren und beantragten, "[e]s seien die Gesuchsteller wegen 

materieller Enteignung und für erlittenen Schaden mit mindestens 

CHF 90'000.-- zu entschädigen". Das Rechtsbegehren betreffend formelle 

Enteignung wurde nicht aufrechterhalten. Bezüglich der Frage des 

Entschädigungsschuldners teilten die Gesuchsteller mit, dass sie zwar 

dafür halten würden, dass die Gemeinde Enteigner sei. Aufgrund von 

Art. 22 Abs. 2 ZWG seien sie sich dessen aber keineswegs sicher und 

würden die Enteignungskommission um einen Meinungsaustausch mit 

den kantonalen und eidgenössischen Behörden ersuchen. Sollte die 

Gemeinde nicht zuständig sein, würden sie um Überweisung an die 

zuständige Stelle ersuchen.

8. Nach einem zweifachen Schriftenwechsel zwischen der Gemeinde und 

den Gesuchstellern, worin sich die Parteien insbesondere zu der Frage 

des Entschädigungsschuldners bzw. der Passivlegitimation der Gemeinde 

äusserten, fand am 20. Dezember 2016 ein Augenschein auf dem 

Grundstück Nr. 9792 in Y._____ statt.

9. Mit Entscheid vom 20. Dezember 2016 wies die Enteignungskommission 

das Gesuch vom 20./27. Juli 2016 um Zusprechung einer 

Enteignungsentschädigung wegen materieller Enteignung durch Art. 75b 

BV und ZWG durch die Gemeinde an die Gesuchsteller für das 

Grundstück Nr. 9792 ab. 

10. Gegen diesen Entscheid erhoben die Gesuchsteller (nachfolgend 

Beschwerdeführer) am 26. Januar 2017 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie beantragten dessen 

Aufhebung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der 

Gemeinde und Enteignungskommission sowie die Entschädigung mit 

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mindestens Fr. 90'000.-- wegen materieller Enteignung bzw. Sonderopfer 

und für erlittenen Schaden.

11. Mit Vernehmlassung vom 3. Februar 2017 beantragte die Gemeinde 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin 1), die Beschwerde sei abzuweisen 

oder die Entschädigungsforderung an die Verursacher der reduzierten 

Nutzungsmöglichkeit zu richten. Die Enteignungskommission 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) verzichtete am 7. Februar 2017 

unter Hinweis auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid vom 

20. Dezember 2016 auf eine Stellungnahme. 

12. Die Beschwerdeführer hielten am 20. Februar 2017 replicando an ihren 

Anträgen sowie an ihrer Sachverhaltsdarstellung fest. Die 

Beschwerdegegnerin 2 verzichtete am 22. Februar 2017 auf eine Duplik, 

während die Beschwerdegegnerin 1 mit Duplik vom 27. Februar 2017 ihre 

Argumentation vertiefte.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie 

im angefochtenen Entscheid vom 20. Dezember 2016 wird, soweit 

erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der 

Entscheid der Beschwerdegegnerin 2 vom 20. Dezember 2016. Deren 

Entscheide können, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist, 

an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden weitergezogen 

werden (Art. 22 Abs. 1 des Enteignungsgesetzes des Kantons 

Graubünden [EntG GR; BR 803.100]). Dessen sachliche Zuständigkeit 

ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. g des kantonalen Gesetzes über die 

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Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100). Als Adressaten des 

angefochtenen Einspracheentscheides sind die Beschwerdeführer berührt 

und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf 

(Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte 

Beschwerde (Art. 38 Abs. 1 sowie Art. 60 VRG) ist somit einzutreten.

b) Streitig und damit zu prüfen ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren die 

Frage, ob die Beschwerdegegnerin 2 das Entschädigungsgesuch der 

Beschwerdeführer wegen materieller Enteignung zu Recht abgewiesen 

hat. 

2. a) In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist zunächst die Rüge der 

Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin 2 habe ihr rechtliches Gehör 

verletzt, zu behandeln. Die Beschwerdegegnerin 2 erwog, dass die 

gestützt auf Art. 15 Abs. 1 der Enteignungsverordnung des Kantons 

Graubünden (EntV; BR 803.110) erfolgten Abklärungen der 

Beschwerdegegnerin 2 beim kantonalen Schätzungsbezirk 4 die 

Preisangaben der Beschwerdeführer über den seinerzeitigen 

Verkaufswert von Fr. 230.--/m2 bis 

Fr. 250.--/m2 nicht bestätigt hätten. Die Auskunft habe ergeben, dass sich 

der Preis für Grundstücke in der Wohn- und Gastgewerbezone in der 

Gemeinde Y._____ in den Jahren 2009/2010 zwischen Fr. 210.--/m2 bis 

Fr. 230.--/m2 bewegt habe. Auch sei die Behauptung, das fragliche 

Grundstück sei heute völlig wertlos, vom kantonalen Schätzungsbezirk 4 

nicht bestätigt worden: Vergleichbare unüberbaute Grundstücke der 

Wohn- und Gastgewerbezone in Y._____ würden in der im Jahr 2016 

aktualisierten Bewertung immer noch mit einem Verkehrswert von 

Fr. 200.--/m2 bewertet werden; die Überbauungsmöglichkeiten hätten sich 

nicht grundlegend verändert und diese Grundstücke seien – gleich wie 

jenes der Beschwerdeführer – auch bereits voll erschlossen (vgl. E.12 

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des angefochtenen Entscheides in beschwerdeführerischer Beilage [Bf-

act.] 1).

Die Beschwerdeführer rügen, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 

betreffend den Grundstückswert auf Abklärungen beim kantonalen 

Schätzbezirk 4 stütze, ohne dass die Beschwerdeführer Kenntnis von 

diesen Beweiserhebungen gehabt oder dazu Stellung hätten nehmen 

können. Dies stelle eine offensichtliche Verletzung des rechtlichen 

Gehörs dar. Folglich sei der Entscheid ungeachtet des materiellen 

Ergebnisses aufzuheben (vgl. Beschwerde S. 5).

b) Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen 

Eidgenossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches 

Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert anderseits ein 

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, 

soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die 

Gehörsgarantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes 

Individualrecht, hat also den Charakter eines selbständigen Grundrechtes 

(HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., 

Zürich 2016, N 1001 und 1003). Der Anspruch auf rechtliches Gehör im 

engeren Sinne umfasst unter anderem die Möglichkeit des Betroffenen, 

sich zu allen relevanten Gesichtspunkten zu äussern und Beweisanträge 

zu stellen, bevor die Anordnung ergeht, sowie den Anspruch auf 

Orientierung über die wesentlichen entscheidrelevanten Grundlagen und 

Vorgänge (vgl. HÄFELIN/ HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches 

Bundesstaatsrecht, 9. Aufl., Zürich 2016, N 838). Nach der 

Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel, insbesondere eine 

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, zwar geheilt werden, 

wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht eingeschränkt ist und 

dem Beschwerdeführer daraus kein Nachteil erwächst. Verlangt wird 

ferner, dass kein für die Beurteilung der Angelegenheit relevantes 

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Kognitionsgefälle besteht (vgl. WIEDERKEHR, Die Begründungspflicht nach 

Art. 29 Abs. 2 BV und die Heilung bei Verletzung, Zbl 9/2010, S. 502 ff.). 

Eine Heilung ist aber immer dann ausgeschlossen, wenn es sich um eine 

besonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte handelt; zudem 

soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 331 E.3.1 sowie 126 I 68 E.2 

mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). Verfügungen oder Entscheide, die unter 

Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind daher 

grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines 

ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden 

zurückzuweisen (statt vieler: PVG 2011 Nr. 31). Nur wenn es sich aus 

verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung 

einer allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der 

zitierten Praxis ausnahmsweise zuzulassen.

c) Offen gelassen werden kann, ob es sich bei dem Grundstückswert 

überhaupt um einen "relevanten Gesichtspunkt" handelt, der unter den 

Schutzbereich von Art. 29 Abs. 2 BV fällt, und ob den Beschwerdeführern 

damit überhaupt das Recht auf eine vorgängige Äusserung im Sinne von 

Art. 29 Abs. 2 BV zugestanden hätte. Denn selbst wenn die 

Beschwerdegegnerin 2, so wie die Beschwerdeführer argumentieren, ihr 

rechtliches Gehör verletzt hätte, wöge dieser Mangel nicht schwer und 

könnte im vorliegenden Beschwerdeverfahren geheilt werden. Das 

Verwaltungsgericht hat sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher 

Hinsicht dieselbe Kognition wie die Beschwerdegegnerin 2. Ausserdem 

erwächst den Beschwerdeführern kein Nachteil, wenn sie sich erst im 

Beschwerdeverfahren zum Grundstückswert äussern. Die 

Beschwerdeführer hätten deshalb vorliegend dazu Stellung nehmen 

können, was sie jedoch weder in ihrer Beschwerde noch in ihrer 

Stellungnahme getan haben. Sie bestreiten lediglich pauschal, dass der 

Grundstückswert vor und nach der Zweitwohnungsinitiative/-

gesetzgebung noch derselbe sei (vgl. Beschwerde S. 5), nehmen aber 

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nicht dazu Stellung, inwiefern die vorinstanzliche Feststellung falsch sein 

soll. Da sie im Beschwerdeverfahren zur Frage des Grundstückwertes 

hätten Stellung nehmen können, wäre auch ein allfälliger Mangel geheilt. 

Die Rüge der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin 2 habe ihr 

rechtliches Gehör verletzt, ist somit unbegründet.

3. a) In materiellrechtlicher Hinsicht ist vorab auf die Frage, wer für allfällige 

Entschädigungsforderungen wegen materieller Enteignung aufgrund von 

Art. 75b BV belangt werden kann bzw. auf die Passivlegitimation der 

Beschwerdegegnerin 1 einzugehen. Die Beschwerdeführer sind der 

Ansicht, dass die Beschwerdegegnerin 1 oder der Kanton Enteigner ist 

und damit die Beschwerdegegnerin 2 gestützt auf Art. 22 (recte: 20) 

Abs. 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) 

zuständig sein könnte (vgl. Ergänzung des Entschädigungsgesuchs vom 

27. Juli 2016 in beschwerdegegnerischer Beilage [Bg-act.] 1). Die 

Beschwerdegegnerin 1 ist demgegenüber der Auffassung, dass sie sich 

mit der Erteilung der Baubewilligung vom 27. Dezember 2012 hinter das 

geplante Bauvorhaben gestellt habe. Dass das Bauwerk als Folge der 

neuen, übergeordneten Gesetzgebung nicht in der geplanten Art, 

respektive mit der geplanten Nutzung, erstellt werden könne, liege nicht in 

ihrer Verantwortung, weshalb sie auch nicht für 

Entschädigungsforderungen belangt werden könne (vgl. Stellungnahme 

vom 3. Februar 2017). Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 erfolge 

die Prüfung, ob eine Baubewilligung für eine Zweitwohnung nach Art. 75b 

Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und seiner 

Ausführungsbestimmungen erteilt werden dürfe, gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung entweder im ordentlichen 

Baubewilligungsverfahren (innerhalb der Bauzone) oder im 

Ausnahmebewilligungsverfahren nach Art. 24 ff. des Bundesgesetzes 

über Raumplanung (RPG; SR 700) (ausserhalb der Bauzone). Die 

Gemeinde erteile Baubewilligungen für Bauten sowohl innerhalb der 

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Bauzone (Art. 86 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden [KRG; BR 801.100]) wie auch ausserhalb der Bauzone 

(Art. 87 Abs. 1 KRG), wobei letztere zusätzlich einer kantonalen BAB-

Bewilligung bedürften. Die Prüfung, ob eine Baubewilligung für eine 

Wohnbaute nach Art. 75b BV bzw. nach den Bestimmungen des ZWG 

erteilt werden dürfe, sei somit alleine Sache der Gemeinde. Damit seien 

die bündnerischen Gemeinden nach Art. 20 Abs. 2 ZWG letztlich im 

Rahmen des Baubewilligungsverfahrens für den Vollzug des RPG wie 

auch des ZWG zuständig. Ebenfalls Bundesrecht vollziehe die Gemeinde 

beispielsweise bei einer Nichteinzonung eines Grundstücks bzw. einer 

Auszonung eines Baugrundstückes. Für allfällige daraus resultierende 

Entschädigungen aus materieller Enteignung würden nach ständiger 

Praxis die Gemeinden als Planungsbehörden entschädigungspflichtig, 

obschon sie durch ihre Planung Bundesrecht bzw. bundesrechtliche 

Eigentumsbeschränkungen vollzögen. Enteignungsrechtlich kann nach 

Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 nun kein Unterschied bestehen, 

ob eine Gemeinde eine Eigentumsbeschränkung des Bundesrechts als 

Planungsbehörde oder aber als Baubehörde zu vollziehen habe. Die 

Frage der Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 1 müsse 

vorliegend aber nicht abschliessend geklärt werden, weil die Beschwerde 

bereits aus anderen Gründen abzuweisen sei (vgl. E.4 f. des 

angefochtenen Entscheides in Bf-act. 1).

b) Zunächst ist mit der Beschwerdegegnerin 2 festzuhalten, dass die 

Plafonierung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV eine 

Bundesaufgabe darstellt (vgl. BGE 139 II 271 E.11). Nach Ansicht von 

MÖSCHING ist der Bund entschädigungspflichtig, da die Verfassung selbst 

die Beschränkung eigentümerverbindlich anordne, ohne dass die Kantone 

oder Gemeinden handeln müssten. Anders sei nur zu entscheiden, wenn 

sich zusätzliche Massnahmen der Kantone und Gemeinden 

enteignungsähnlich auswirken (vgl. MÖSCHING, Öffentlichrechtliche 

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Aspekte der schweizerischen Zweitwohnungsinitiative, INR-Institut für 

Notariatsrecht und Notarielle Praxis Band/Nr. 15, Bern 2014, S. 119 

m.w.H. auf DERS., Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen, 

ASR-Abhandlungen zum Schweizerischen Recht Band/Nr. 803, Bern 

2014, S. 263 f.). Auch WALDMANN/HÄNNI gehen im Zusammenhang mit 

der Umsetzung des verfassungsrechtlichen Schutzauftrags zugunsten der 

Moore und Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von 

nationaler Bedeutung (Art. 78 Abs. 5 BV) von einer Zuständigkeit des 

Bundes aus: Die konsequente Anwendung des Grundsatzes, wonach 

entschädigungspflichtig ist, wer die Eigentumsbeschränkungen 

eigentümerverbindlich anordnet, führe dazu, dass 

Entschädigungsforderungen aus materieller Enteignung für 

moorschutzrechtliche Eigentumsbeschränkungen in der Regel vom Bund 

zu begleichen seien. Denn Art. 78 Abs. 5 BV sei grundsätzlich unmittelbar 

eigentümerverbindlich und allfällige kantonale oder kommunale 

Planungsmassnahmen würden nur konkretisieren, was sich bereits aus 

der Verfassung ergebe (WALDMANN/HÄNNI, Kommentar zum 

Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG), Bern 

2006, N 92 zu Art. 5 RPG). Diese Ansicht erscheint auch für den 

vorliegenden Fall der Zweitwohnungen überzeugend, zumal sich eine 

allfällige Eigentumsbeschränkung direkt aus der Verfassung, nämlich 

Art. 75b BV, ergibt (vgl. dazu BGE 139 II 243). Auch wenn die Gemeinde, 

wie die Beschwerdegegnerin 2 richtig anführt, zwar auch nach 

Inkrafttreten der Zweitwohnungserlasse für die Erteilung von 

Baubewilligungen zuständig ist und damit Bundesrecht vollzieht, erscheint 

dennoch der Bund aufgrund der direkten Anwendbarkeit von Art. 75b BV 

als Entschädigungsschuldner. Die Frage der Passivlegitimation der 

Beschwerdegegnerin 1 braucht indessen vorliegend nicht abschliessend 

beantwortet zu werden, da die Beschwerde auch aus anderen Gründen 

(vgl. nachstehend Erwägungen 4 und 5) abzuweisen ist.

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4. a) Fraglich ist zunächst, ob Art. 75b BV das durch Art. 26 BV geschützte 

Eigentum der Beschwerdeführer überhaupt einschränkt.

Der Inhalt des Grundeigentums wird gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung nicht nur durch die Privatrechtsordnung geprägt, 

sondern ebenfalls durch die verfassungsrechtliche Ordnung und das 

darauf gestützt erlassene öffentliche Recht als Ganzes. Die 

Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum, wie das Bundesgericht in 

ständiger Rechtsprechung festhält, nicht unbeschränkt, sondern nur innert 

den Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die 

Rechtsordnung gezogen sind. Zu beachten sind beispielsweise die 

Anforderungen des Walderhaltungsgebotes (Art. 77 BV), des 

Gewässerschutzes (Art. 76 BV), des Umweltschutzes (Art. 74 BV) und 

der Raumplanung (Art. 75 BV). Die gewichtigen öffentlichen Interessen, 

deren Wahrung diese Verfassungsnormen fordern, sind der 

Gewährleistung des Eigentums grundsätzlich gleichgestellt. Die 

Eigentumsgarantie hindert den Gesetzgeber nicht, die objektive 

Eigentumsordnung im Rahmen der Bedürfnisse der Gemeinschaft 

festzulegen. Die Zulässigkeit eigentumsbeschränkender raumplanerischer 

und umweltschützender Massnahmen basiert auf einer 

Interessenabwägung mit der Eigentumsgarantie (vgl. BGE 105 Ia 330 

E.3c und d). 

b) Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet die 

ungeschmälerte und dauernde Beibehaltung einer einmal eingeräumten 

bestimmten baulichen Nutzungsmöglichkeit nicht; im öffentlichen 

Interesse liegende Änderungen des zulässigen Nutzungsmasses mit 

Erhaltung einer sinnvollen Überbauungsmöglichkeit lösen keine 

Entschädigungspflicht des Gemeinwesens aus (vgl. ZBl 98/1997 S. 368 

E.4c.bb). Entsprechend kann kein Eigentümer damit rechnen, dass die 

gegebenen Nutzungsmöglichkeiten auf alle Zeiten bestehen bleiben (vgl. 

BGE 105 Ia 330 E.3d). Das Bundesgericht entschied deshalb in BGE 105 

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Ia 330, dass der Bundesgesetzgeber die nach dem Recht mehrerer 

Kantone gegebene Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen 

ausserhalb der Bauzonen bzw. des Gebietes des generellen 

Kanalisationsprojekts nicht nur landwirtschaftliche und sonst 

standortgebundene Bauten zu errichten, beseitigen durfte, ohne damit 

eine der wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnisse zu 

entziehen. Mit der in den Art. 19 und 20 des Bundesgesetzes vom 

8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung 

(Anmerkung der Unterzeichneten: das Gesetz in dieser Fassung wurde 

per 1. November 1992 aufgehoben) getroffenen Regelung habe er auch 

nicht im Sinne des Regelfalls der Enteignung dingliche Rechte an 

Grundstücken zugunsten des Gemeinwesens entzogen oder beschränkt. 

Er habe vielmehr für das ganze Gebiet der Eidgenossenschaft einheitlich 

den Inhalt des Grundeigentums ausserhalb der Bauzonen bzw. des 

Gebietes des generellen Kanalisationsprojekts festgelegt, ohne hierfür 

allgemein eine Entschädigungspflicht auszulösen (vgl. BGE 105 Ia 330 

E.3d). In ähnlicher Weise hat der Verfassungsgeber in Art. 78 Abs. 5 BV 

für das ganze Gebiet der Eidgenossenschaft den Inhalt des 

Grundeigentums innerhalb von Mooren und Moorlandschaften von 

besonderer Schönheit und von nationaler Bedeutung neu umschrieben, 

ohne dafür eine allgemeine Entschädigungspflicht auszulösen (vgl. 

WALDMANN/HÄNNI, N 51 zu Art. 5 RPG).

c) Die vorliegend interessierende Volksinitiative "Schluss mit dem uferlosen 

Bau von Zweitwohnungen" wurde am 11. März 2012 angenommen. 

Gemäss Art. 75b Abs. 1 BV ist der Anteil von Zweitwohnungen am 

Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten 

Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt. 

Diese Verfassungsbestimmung enthält damit ein Baubewilligungsverbot 

für Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der 20 %-Anteil erreicht 

oder überschritten ist und ist seit dem 11. März 2012 unmittelbar 

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anwendbar (vgl. BGE 139 II 243 E.9 und 10). Die Beschwerdeführer 

argumentieren, dass die Eigennutzung der Kern des Eigentums (vgl. 

Beschwerde S. 6) sei und sie durch Art. 75b BV materiell enteignet 

worden seien. Diese Auffassung kann nicht geteilt werden: Die 

Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum, wie das Bundesgericht in 

ständiger Rechtsprechung festhält, nur innert den Schranken, die im 

öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung festgelegt werden (vgl. 

vorstehend Erwägung 4b). Der Eigentümer kann die aus dem 

Eigentumsrecht fliessenden Rechte – wie insbesondere das Überbauen 

von Bauland – nach wie vor in der durch Art. 75b BV definierten Grenze 

ausüben. Das gewichtige öffentliche Interesse, die Zersiedelung der 

Schweizer Landschaft zu stoppen, überwiegt ein Interesse der 

Beschwerdeführer am Bau ihrer Zweitwohnung, zumal der Kerngehalt des 

Eigentums gewahrt wird: So können die Beschwerdeführer ihre Parzelle 

beispielsweise nach wie vor verkaufen oder Erstwohnungen darauf 

errichten. Dass sie selbst nicht als Zweitwohnungsbesitzer auf ihrem 

Grundstück werden wohnen können, tangiert den Kerngehalt der 

Eigentumsfreiheit nicht. Im Weiteren kann, wie bereits ausgeführt (vgl. 

vorstehend Erwägung 4b) kein Eigentümer damit rechnen, dass die 

gegebenen Nutzungsmöglichkeiten auf alle Zeiten bestehen bleiben; der 

Inhalt des Grundeigentums wird gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung insbesondere durch die verfassungsrechtliche Ordnung, 

welche sich ändern kann, geprägt.

5. a) Damit eine finanzielle Entschädigung ausgerichtet werden kann, müssten 

in jedem Fall die Voraussetzungen der materiellen Enteignung gegeben 

sein. Nachfolgend ist somit zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 2 das 

Entschädigungsgesuch der Beschwerdeführer zu Recht abgewiesen und 

das Vorliegen einer entschädigungspflichtigen öffentlich-rechtlichen 

Eigentumsbeschränkung (materielle Enteignung) zu Recht verneint hat. 

Die Beschwerdeführer argumentieren, dass sie durch die 

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Zweitwohnungsinitiative und nachfolgende Bundesgesetzgebung materiell 

enteignet worden seien, da ihr Eigentumsrecht durch die Annahme der 

Initiative (Art. 75b BV) massiv eingeschränkt worden sei. Das 

Bundesgericht definiert die materielle Enteignung wie folgt (vgl. BGE 131 

II 728 E.2 vgl. auch BGE 91 I 329 E.3 ["Barret-Entscheid"] sowie BGE 123 

II 481 E.6a):

"Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 

Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 

(RPG; SR 700) liegt vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein 

voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer 

Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der 

betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende 

Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird 

gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne 

Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der 

Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht 

vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde." 

Die materielle Enteignung bedingt damit zwei Voraussetzungen: Die 

Einschränkung eines bisherigen oder eines in naher Zukunft sehr 

wahrscheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sache (erste 

Voraussetzung) sowie die besondere Intensität der Massnahme oder die 

Erfüllung des Tatbestandes des Sonderopfers (zweite Voraussetzung).

b) Die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache (erste 

Voraussetzung) ist nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden 

Zeitpunkt, d.h. beim Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung, 

anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher 

Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in 

der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (vgl. GRIFFEL, 

Allgemeines Verwaltungsrecht im Spiegel der Rechtsprechung, Zürich 

2017, N 443 mit Hinweis auf BGE 131 II 151 E. 2.1). Zu berücksichtigen 

- 16 -

und gewichten sind alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten, 

welche die Überbauungschance beeinflussen können, vor allem die im 

fraglichen Zeitpunkt geltenden Bauvorschriften, der Stand der 

kommunalen und kantonalen Planung, die Lage und Beschaffenheit des 

Grundstücks, die Erschliessungsverhältnisse sowie die bauliche 

Entwicklung in der Umgebung (vgl. HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, 

a.a.O., N 609 f. mit Hinweisen auf BGE 131 II 72 E.3.3 sowie 112 Ib 105 

E.2b; vgl. auch GRIFFEL, a.a.O., N 443). Die Eigentumsgarantie 

gewährleistet weder die ungeschmälerte und dauernde Beibehaltung 

einer einmal eingeräumten Nutzungsmöglichkeit, noch verleiht sie einen 

Anspruch auf maximale Nutzung bzw. maximale Rendite (GRIFFEL, a.a.O., 

N 444). 

c) Im Zusammenhang mit der Umzonung von Grundstücken von der Wohn- 

in die Gewerbezone hielt das Bundesgericht mit Blick auf die geforderte 

"besondere Intensität" (zweite Voraussetzung) Folgendes fest (BGE 123 

II 481 E.6d):

"Selbst wenn im Übrigen von der Neuordnung des Bodenrechts 

abgesehen und davon ausgegangen würde, dass die fraglichen 

Grundstücke von der Wohnzone in die Gewerbezone umgeteilt worden 

wären, wäre in dieser Umzonung keine materielle Enteignung zu 

erblicken, da es an der hierfür erforderlichen Intensität des Eingriffs 

mangelt. Ein Entschädigungsanspruch besteht wie dargelegt nur dann, 

wenn eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis 

aufgehoben wird, also etwa, wenn eine Überbauungsmöglichkeit 

vollkommen entzogen wird. Dagegen gelten nach ständiger 

Rechtsprechung selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig 

nicht als besonders schwerer und daher gemäss Art. 22ter BV 

entschädigungspflichtiger Eingriff, falls auf den fraglichen Liegenschaften 

noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt. Die 

Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass eine 

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Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann; mit 

Änderungen im zulässigen Nutzungsmass und in der Art der baulichen 

Nutzung muss der Eigentümer grundsätzlich rechnen, solange er vom 

Grundstück noch einen bestimmungsgemässen Gebrauch machen 

kann." 

d) Mit Bezug auf den vorliegenden Fall sind beide Voraussetzungen der 

materiellen Enteignung (Einschränkung eines bisherigen oder eines in 

naher Zukunft sehr wahrscheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sache 

sowie besondere Intensität oder Sonderopfer) nicht erfüllt:

Bezüglich der ersten Voraussetzung ist festzuhalten, dass die 

Beschwerdeführer gemäss ihren eigenen Angaben das Grundstück 

Nr. 9792 am 20. April 2010 mit der Absicht kauften, darauf ein Ferienhaus 

für sich selber zu erstellen. Mit der Beschwerdegegnerin 1 ist einig zu 

gehen, dass bereits zu diesem Zeitpunkt auf Bundesebene Massnahmen 

zur Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus diskutiert und 

beschlossen wurden. Die Beschwerdeführer argumentieren, dass sie 

entgegen der vorinstanzlichen Auffassung nicht damit rechnen mussten, 

dass sie nicht mehr bauen durften. Gemäss Statistik des Bundesamtes 

für Statistik habe es von 1848 bis 2016 exakt 209 Volksinitiativen 

gegeben. Davon seien 22 angenommen, der Rest sei abgelehnt worden. 

Es habe damit eine Wahrscheinlichkeit von fast 90 % bestanden, dass 

auch die Zweitwohnungsinitiative abgelehnt werden würde (vgl. 

Beschwerde S. 7). Mit Botschaft vom 4. Juli 2007 schlug der Bundesrat 

eine Änderung des Bundesgesetzes über die Raumplanung vor, welche 

die Kantone dazu verpflichten sollte, in ihren Richtplänen Gebiete mit 

hohen Zweitwohnungsbeständen zu bezeichnen und für diese lenkende 

Massnahmen zu entwickeln (vgl. BBl 2007 5765 ff. S. 5766). Der gestützt 

darauf vom Parlament erlassene Art. 8 Abs. 2 und 3 RPG trat am 1. Juli 

2011 in Kraft. Art. 8 Abs. 3 lit. a RPG sah ausdrücklich vor, dass die zu 

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ergreifenden Massnahmen insbesondere eine Beschränkung der Zahl 

neuer Zweitwohnungen bezwecken. Im Weiteren wurde am 

18. Dezember 2007 die hier interessierende Volksinitiative "Schluss mit 

dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen" mit der erforderlichen 

Mindestanzahl gültiger Stimmen bei der Bundeskanzlei eingereicht. Die 

Beschwerdeführer mussten bereits beim Kauf des Grundstücks Nr. 9792 

am 20. April 2010 wissen, dass die Entwicklung im Landschafts- und 

Siedlungsraum der Tourismusgebiete und die damit zusammenhängende 

Problematik der "kalten Betten" ein Politikum ist. Insofern konnten auch 

allfällige zukünftige Gesetzesänderungen und damit verbundene 

Nutzungseinschränkungen nicht ausgeschlossen werden. Dies gilt umso 

mehr, als dass der eine Beschwerdeführer als Anwalt tätig ist und damit 

über das notwendige Fachwissen verfügt. Die Beschwerdeführer 

vermögen sodann aus der ins Recht gelegten Statistik (vgl. Bf-act. 3) 

nichts zu ihren Gunsten abzuleiten: Es ist nicht ersichtlich, weshalb der 

Umstand, dass die meisten Volksinitiativen in der Vergangenheit 

abgelehnt wurden, den Schluss zuliesse, dass auch die 

Zweitwohnungsinitiative abgelehnt werden würde. Das eine hat mit dem 

andern nichts zu tun, denn entscheidend dafür, ob eine Volksinitiative 

angenommen wird oder nicht, ist nicht der Umstand, dass es sich um eine 

solche handelt, sondern das dahinter stehende Interesse der 

Stimmberechtigten. Das öffentliche Interesse am Schutz der 

Schweizerischen Landschaft vor Zersiedelung war bereits im Jahre 2010 

gross (vgl. die seit dem Jahr 2007 aufgezählten politischen 

Bestrebungen) und resultierte schliesslich in der Annahme der Initiative 

im Jahr 2012. Im Weiteren zeigt die vom Beschwerdeführer angeführte 

Statistik gerade auch, dass Volksinitiativen nicht nur abgelehnt, sondern 

auch angenommen werden.

e) Mit Bezug auf die zweite Voraussetzung (besondere Intensität, erste 

Tatbestandsvariante) ist festzuhalten, dass den Beschwerdeführern 

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aufgrund von Art. 75b BV nicht die vollständige Überbauungsmöglichkeit 

entzogen wurde. Sie haben nach wie vor die Möglichkeit, Erstwohnungen 

oder als einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnungen oder touristisch 

bewirtschaftete Wohnungen zu bauen (vgl. Art. 7 Abs. 1 ZWG). Wie das 

Bundesgericht bereits im die Beschwerdeführer betreffenden Urteil 

1C_289/2013 vom 28. Oktober 2013 (E.3.2) festgehalten hatte, könnte 

eine Baubewilligung mit Auflagen (insbesondere mit 

Nutzungsbeschränkungen) erteilt werden, die eine Nutzung der Baute als 

Zweitwohnung ausschliessen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung 

gelten selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig als nicht 

besonders schwer, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine 

wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt (vgl. vorstehend 

Erwägung 5c). Da nach dem Gesagten die Überbauungsmöglichkeit nicht 

vollkommen entzogen wurde und die Beschwerdeführer ihr Grundstück 

weiterhin nutzen können, sind die Voraussetzungen einer materiellen 

Enteignung nicht gegeben. Daran vermag auch der Einwand der 

Beschwerdeführer, dass der Markt für unbebautes Bauland 

zusammengebrochen sei (vgl. Beschwerde S. 4) und dass der 

Grundstückswert nach Annahme der Initiative tiefer ist (vgl. Beschwerde 

S. 5), nichts zu ändern. Abgesehen davon, dass diese Behauptungen 

nicht substantiiert wurden, verleiht die Eigentumsgarantie keinen 

Anspruch auf maximale Nutzung bzw. maximale Rendite. Ebenfalls nicht 

näher begründet oder belegt ist die beschwerdeführerische Behauptung, 

die Eigennutzung sei der Kern des Eigentums (vgl. Beschwerde S. 6). 

Wie soeben aufgezeigt wurde, wird der Kerngehalt der Eigentumsgarantie 

durch Art. 75b BV nicht tangiert und die Beschwerdeführer haben 

weiterhin zahlreiche Möglichkeiten, ihr Grundstück unter Auflagen zu 

nutzen. Sie sind ebenfalls nicht gezwungen, nach Y._____ zu ziehen, 

weshalb entgegen ihrer Ansicht auch keine Verletzung der 

Niederlassungsfreiheit oder eine "Schollenbindung" (vgl. Beschwerde 

S. 6) vorliegt.

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f) Im Weiteren ist anzumerken, dass auch die Voraussetzung des 

Sonderopfers (zweite Voraussetzung, zweite Tatbestandsvariante) nicht 

gegeben ist. Das Bundesgericht hielt bereits im die Beschwerdeführer 

betreffenden Urteil 1C_289/2013 vom 28. Oktober 2013 (E.4) fest, dass 

es zwar für den Beschwerdegegner stossend sein möge, dass lokal nur 

seine Baubewilligung angefochten worden sei; eine verfassungswidrige 

Ungleichbehandlung seitens der Gemeinde liege dagegen nicht vor. Die 

Beschwerdeführer können sich damit auch nicht auf den Tatbestand des 

Sonderopfers stützen.

6. Zusammenfassend kann festgehalten, dass Art. 75b BV die Grenze des 

Grundeigentums definiert und die Voraussetzungen der materiellen 

Enteignung vorliegend nicht erfüllt sind. Die Beschwerde ist damit 

abzuweisen. Da keine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 

BV vorliegt, erübrigen sich weitere Erhebungen zur Höhe der geltend 

gemachten Entschädigungsforderung. Entsprechend braucht ebenfalls 

nicht mehr auf die Frage eingegangen zu werden, ob die Änderung der 

Rechtsbegehren der Beschwerdeführer (vgl. Rechtsbegehren in 

Beschwerde bzw. im abgeänderten Entschädigungsgesuch vom 27. Juli 

2016 lautend auf Entschädigung wegen materieller Enteignung bzw. 

Sonderopfer in Höhe von Fr. 90'000.-- [anstatt Fr. 80'000.--, vgl. 

Entschädigungsgesuch vom 20. Juli 2016]) zulässig ist.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten in Anwendung von 

Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten der Beschwerdeführer. Da die 

Beschwerdegegnerinnen in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen, 

steht ihnen praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 

VRG).

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Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 447.--

zusammen Fr. 2'447.--

gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____ und B._____ 

und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 21. 

September 2018 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_364/2017).