# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a4a99519-b7a2-5545-ab8a-8721195fd491
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2012 PVG 2012 32
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2012-32_2012-12-31.pdf

## Full Text

241

Enteignung 13
Expropriaziun Espropriazione

Enteignungsrecht bei ZöBA. Berechnung Enteignungs- 
entschädigung.
– In den Art. 28 und 97 KRG ist das formelle Enteignungs- 

recht für eine ZöBA so geregelt, dass mit der konstituti- ven 
Genehmigung durch die Regierung der Grundord- nung 
der Gemeinde dieses Recht unmittelbar bereits als erteilt 
gilt (E. 2a, b).

– Für die Ermittlung der Entschädigungshöhe kann die 
frühere Praxis zur Kulturlandverminderungsabgabe 
beigezogen werden; zu jedem normalen Einfamilien- 
haus gehört danach, auch wenn keine Bauzone vorhan- 
den ist, eine Landfläche von 500 bis 600 m² als Um- 
schwung und Untergrund; dieses Vorgartenland ist 
faktisch somit ebenfalls wie Bauland zu bewerten und 
folgerichtig auch zu einem höheren Wert als Nichtbau- 
land bzw. landwirtschaftlicher Boden zu entschädigen (E. 
3a, b).

Diritto di espropriazione in ZIEP. Calcolo dell’indennità 
d’espropriazione.
– Giusta gli art. 28 e 97 della LPTC il diritto di espropria- 

zione formale per la creazione di una ZIEP è regolato in 
modo tale che con l’approvazione a carattere costitutivo 
dell’ordinamento comunale delle zone da parte del 
Governo il diritto risulta già concesso al comune (cons. 
2a, b).

– Per determinare l’ammontare dell’indennità d’espro- 
priazione è dato ispirarsi alla precedente prassi in 
materia di sottrazione di terreno agricolo; per ogni nor- 
male casa unifamiliare va pertanto considerato, anche se 
in zona non edificabile, un lembo di terreno di 500 – 600 
m² di terreno circostante e sottostante; questo va 
praticamente stimato come terreno edificabile e quindi 
giustamente ad un valore maggiore del terreno non 
edificabile, rispettivamente di quello agricolo (cons. 3a, 
b).

32

242

13/32 Enteignung PVG 2012

Erwägungen:
2. a) In Art. 8 Abs. 2 BG vom 13. Juni 2010, von der Regie- 

rung genehmigt am 18. Januar 2011, wird für die Regelung und 
Geltung u. a. der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) 
auf die Vorschriften des KRG, in Kraft seit dem 1. November 2005, 
verwiesen. Laut Art. 28 KRG ist die ZöBA für öffentliche oder öf- 
fentlichen Interessen dienenden Bauten und Anlagen bestimmt. 
Untergeordnete private Nutzungen sind zulässig, wenn sie mit zo- 
nenkonformen Bauten baulich verbunden sind (Abs. 1). Beste- 
hende Bauten und Anlagen, die dem Zonenzweck widersprechen, 
dürfen nur unterhalten werden (Abs. 2). Die Zone kann unterteilt 
werden in Zone für öffentliche Bauten und Zone für öffentliche An- 
lagen (Abs. 3). In Art. 97 KRG wird unter dem Titel «Formelle Ent- 
eignung» was folgt bestimmt (Abs. 1): Mit der Genehmigung der 
Grundordnung ist der Gemeinde das Enteignungsrecht erteilt für 
die darin festgesetzten Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen 
(Ziff. 1); Flächen oder Flächenteile in anderen Bauzonen für öffent- 
liche oder öffentlichen Interessen dienenden Bauten und Anlagen 
(Ziff. 2); projektierten und für die Enteignung vorgesehenen Stras- 
sen und Wege (Ziff. 3). Weiter legt Art. 97 KRG fest: Will die 
Gemeinde oder eine von ihr ermächtigte Trägerschaft das Enteig- 
nungsrecht ausüben, teilt sie dies den betroffenen Grundeigentü- 
merinnen und Grundeigentümern unter Bekanntgabe der bean- 
spruchten Rechte und der angebotenen Entschädigung schriftlich 
mit. In gleicher Weise können auch die Betroffenen durch schrift- 
liche Bekanntgabe ihres Angebotes von der Gemeinde die Aus- 
übung des Enteignungsrechtes verlangen (Abs. 3). Können sich 
die Parteien über die Höhe der Entschädigung nicht einigen, kann 
jede Partei bei der zuständigen Enteignungskommission die 
Durchführung des Schätzungsverfahrens verlangen. Im Übrigen 
gelten die Bestimmungen der kantonalen Enteignungsgesetz- 
gebung (Abs. 4). In Art. 98 KRG wird unter dem Titel «Materielle 
Enteignung» zusätzlich stipuliert: Führen Planungen zu Eigen- 
tumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen (mate- 
rielle Enteignung), haben die Betroffenen einen Anspruch auf volle 
Entschädigung (Abs. 1). Entschädigungspflichtig ist das Gemein- 
wesen, welches die Eigentumsbeschränkung beschlossen hat  
oder gemäss Zuständigkeitsordnung hätte beschliessen müssen 
(Abs. 2). Bestreitet das Gemeinwesen die Entschädigungspflicht 
oder können sich die Parteien über die Höhe der Entschädigung 
nicht einigen, kann das Entschädigungsbegehren nach den Be- 
stimmungen der kantonalen Enteignungsgesetzgebung bei der

13/32 Enteignung PVG 2012

243

zuständigen Enteignungskommission geltend gemacht werden 
(Abs. 4). Beträgt die zu leistende Entschädigung mehr als zwei 
Drittel des Wertes, der für das Grundstück im Falle einer formellen 
Enteignung bezahlt werden müsste, können beide Parteien die for- 
melle Enteignung verlangen (Abs. 5). Im Lichte dieser Vorgaben 
gilt es hiernach über die Rechtmässigkeit des Vorgehens der Vorin- 
stanzen (Beschwerdegegnerinnen) sowie die Angemessenheit der 
zugesprochenen Übernahme- bzw. Enteignungsentschädigungen 
für die Parzellen 3591 (bereits mit einem Ferienhaus überbaut und 
einer Grundstücksfläche von 1031 m²), 3590 (unüberbaut im Halte 
von 1113 m²) und 1039 (unüberbauter Parzellenstreifen im Halte 
von 223 m²) abschliessend zu entscheiden.

b) Die zentrale Rechtsfrage ist hier, in welchem Zeitpunkt 
nach vorherigem und nach heutigem bündnerischen Recht das 
Enteignungsrecht für die Übernahme des privaten Eigentums 
durch die öffentliche Hand zum Zwecke der Realisierung der nach 
ZöBA vorgesehenen Bauten und Anlagen entsteht bzw. gegeben 
ist. Die Beschwerdeführerin verlangt, gestützt auf Art. 36 BV, dass 
alle dort erwähnten Voraussetzungen für die Einschränkung von 
Grundrechten und insbesondere eine klare gesetzliche Grund- 
lage sowie das ausgewiesene öffentliche Interesse erfüllt sein 
müssten. Bereits in Art. 27 Abs. 4 aKRG, gültig bis 31. Oktober 
2005, hiess es ausdrücklich: «Ist der Zonenplan genehmigt, kön- 
nen die betroffenen Grundeigentümer durch schriftliche Bekannt- 
gabe ihres Angebots die Übertragung des Eigentums an die Ge- 
meinde verlangen. Der Gemeinde steht das gleiche Recht zu. 
Kommt keine Einigung zustande, so kann jede Partei bei der zu- 
ständigen Enteignungskommission die Durchführung des Schät- 
zungsverfahrens verlangen.» Somit war schon damals die Ertei- 
lung des Enteignungsrechts (im Zuge der ZöBA-Zuteilung) mit der 
Genehmigung durch die Regierung implizit vorausgesetzt bzw. 
enthalten (vgl. dazu auch VGE 237/93 = PVG 1993 Nr. 52 und 
VGE 288/98, alle die hier interessierende Gemeinde betreffend). 
Mit der Totalrevision 2005 wurde im neuen Raumplanungsgesetz 
für den Kanton Graubünden (KRG; gültig ab 1. November 2005) 
die Erteilung des Enteignungsrechtes ausdrücklich in den Art. 28 
und 97 KRG so geregelt, dass mit der Genehmigung der Grund- 
ordnung der Gemeinde dieses Recht als erteilt gilt, insbesondere 
auch für die darin festgesetzten Zonen für öffentliche Bauten und 
Anlagen (ZöBA; zu Art. 97 Abs. 1 Ziff. 1 KRG vgl. Botschaft der Re- 
gierung an den Grossen Rat; Heft Nr. 3/2004 – 2005, S. 310 – 311). 
Die durch Art. 36 BV geforderte gesetzliche Grundlage für die di-

13/32 Enteignung PVG 2012

244

rekte Erteilung des Enteignungsrechts für die ZöBA war folglich 
sowohl nach altem als auch neuem KRG vorhanden. Im Übrigen 
ist davon auszugehen, dass das Vorliegen eines dafür nötigen 
überwiegenden öffentlichen Interesses an sich schon anlässlich 
der regierungsrätlichen Genehmigung zu prüfen war bzw. dessen 
Fehlen im Zuge des dort möglichen Planungsbeschwerdeverfah- 
rens nach Art. 101 KRG und anschliessend noch mit Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden anzufechten 
gewesen wäre. Vorliegend stammt die ZöBA-Zuweisung der Par- 
zellen 3591, 3591 und 1039 aus den 70er-Jahren und sie wurde da- 
nach immer wieder (1988, 1993, 1997/1998, 2002/2003) und zuletzt 
sogar nochmals mit der generellen Revision des kommunalen 
Baugesetzes im Jahre 2010/2011 ausdrücklich bestätigt. Aufgrund 
dieses Ereignisablaufes wurde das entsprechende Enteignungs- 
recht aber ebenfalls immer wieder von Neuem rechtskräftig be- 
stätigt. Dass dafür ein öffentliches Interesse offensichtlich nicht 
vorhanden wäre, wie dies die Beschwerdeführerin mit Nachdruck 
behauptet, trifft gemäss den konkreten Angaben der Gemeinde bis 
heute aber eindeutig und nachweislich nicht zu. Deshalb erübrigen 
sich im konkreten Fall auch Zeugenaussagen von Nachbarn zur 
Bestätigung der Nichtverwendung der Ballonwiese zu öffentlichen 
Anlässen und Zwecken. Neu lässt Art. 28 KRG sogar untergeord- 
nete private Verwendungen zu, was eine Ausweitung der Möglich- 
keiten für eine Enteignung bedeutet. Eine Verjährung der ZöBA- 
Zuweisung, welche rechtlich ohnehin fragwürdig erscheint, ist 
vorliegend klarerweise nicht anzunehmen, weil die letzte Bestäti- 
gung (2010/2011) erst vor zwei Jahren ohne irgendwelche Bean- 
standungen oder Anfechtung seitens der Beschwerdeführerin er- 
folgt ist. Demnach ist die Vorinstanz aber zu Recht auf den Aspekt 
der Ausübung des Enteignungsrechtes an sich nicht mehr einge- 
gangen. Der in erster Linie gestellte Hauptantrag der Beschwerde- 
führerin (Aberkennung des Enteignungsrechts) erweist sich damit 
als unbegründet, was zur Abweisung der Beschwerde in diesem 
Punkt führt.

3. a) Zu klären und zu entscheiden bleibt damit noch die 
Rechtmässigkeit der ermittelten Entschädigungshöhe für die 
behördliche Übernahme der allesamt (seit 1978) der ZöBA zuge- 
teilten Parzellen 3591, 3590 und 1039 im Halte von zusammen 
2367 m². Zur Bewertung der genannten Grundstücke ist festzuhal- 
ten, dass der hier eingesetzte Ausgangswert von Fr. 12.– pro Qua- 
dratmeter (m²) für landwirtschaftlichen Boden bzw. Nichtbauland 
grundsätzlich als an der oberen Grenze liegend zu betrachten und

13/32 Enteignung PVG 2012

245

somit zu bestätigen ist. Die Berechnung der Entschädigungen für 
die Parzellen 3590 (1113 m² × Fr. 12.– / m² = Fr. 13 356.–) und 1039 
(223 m²× Fr. 12.– / m² = Fr. 2676.–) sind demnach korrekt erfolgt und 
nicht zu beanstanden. Der Schätzungswert des auf Parzelle 3591 
stehenden Ferienhauses mit der Versicherungsnummer 903 ist 
durch die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1) hingegen aufgrund 
des Realwertes mit Fr. 364 572.– festgelegt worden, was 
grundsätzlich als fraglich erscheint. Zu entschädigen ist nämlich 
der Verkaufswert im Zeitpunkt der Übernahme des Grundstückes,
d. h. im letzten Sommer, wozu die vorliegende amtliche Schätzung 
vom 6. Oktober 2011 bestens geeignet ist. Die Beschwerdeführerin 
verlangt ausdrücklich, dass die bereits mit einem Ferienhaus über- 
baute Parzelle 3591 im Umfang von 1031 m² zum Verkehrswert ge- 
mäss amtlicher Schätzung für Bauland zu entschädigen sei, was 
gesamthaft für Haus und Boden nach dem Verkehrswert einen Be- 
trag von Fr. 524 000.– ergeben würde. Die Gemeinde (Beschwer- 
degegnerin 2) wendet diesbezüglich jedoch zu Recht ein, dass die 
Schätzung der ganzen Parzelle 3591 als Bauland zum Verkehrswert 
der langjährigen Zoneneinteilung als ZöBA widerspräche und so- 
mit nicht zulässig sein könne. Für die Berechnung der Bodenfläche 
einer teils bereits überbauten, aber noch immer nicht einer ei- 
gentlichen Bauzone zugeteilten Parzelle ist die Praxis des Verwal- 
tungsgerichts im Zusammenhang mit der Ermittlung der früheren 
Kulturlandverminderungsabgabe anwendbar (vgl. PVG  1996 
Nr. 53, 2000 Nr. 75, 1989 Nr. 59, 1978 Nr. 76). Konkret ist das Ver- 
waltungsgericht in solchen Fällen stets davon ausgegangen, dass 
zu jedem normalen Einfamilienhaus (wie hier von ca. 113 m²; 
inkl. Garage) unabhängig von der Zoneneinteilung eine Land- 
fläche von 500 – 600 m² als Untergrund und Umschwung gehört. 
Das entsprechende Vorgartenland ist ebenfalls als der Landwirt- 
schaft entzogene Bodenfläche (faktisches Bauland) zu bewerten 
und somit auch zu einem entsprechend höheren Bodenwert abzu- 
gelten (statt vieler: PVG 1992 Nr. 21, VGU A 2002 27 E. 3b, A 2001 33 
E. 3b, A 1999 85 E. 3, A 1999 74 E. 2a, A 1999 89 E. 2a, A 2000 107 
E. 3).

b) Die Übernahme dieser Berechnungspraxis erscheint 
auch vorliegend als gerechtfertigt, was bedeutet, dass nicht unbe- 
sehen auf den Verkehrswert von Fr. 524 000.– gemäss amtlicher 
Schätzung vom 6. Oktober 2011 für die ganze Parzelle 3591 im 
Umfang von 1031 m² abgestellt werden kann. Bei der Parzelle 3591 
(Einfamilienhaus plus Umschwung) ist nach dieser Praxis nur 
von einer Bodenfläche von 550 m² zum höheren Landwert von

13/32 Enteignung PVG 2012

246

Fr. 213.– / m² auszugehen und die Restfläche von 481 m² (1031 m² 
minus 550 m²) mit Fr. 12.– / m² zu bewerten. Umgerechnet ergibt 
sich für die Restfläche danach eine Verminderung des Bodenwer- 
tes von Fr. 96 681.– (481 m² × Fr. 201.– / m²), welche vom amtlich 
zuletzt geschätzten Gesamtverkehrswert von Fr. 524 000.– noch in 
Abzug gebracht werden muss. Der entschädigungspflichtige 
Gesamtvergütungsbetrag für die Parzelle 3591 beträgt bei Anwen- 
dung dieser «Umschwungs-/Vorgartenpraxis» korrekt Fr. 427 319.– 
(Fr. 524 000.– minus Fr. 96 681.–). Im Umfang des daraus resultie-
renden Differenzbetrages von Fr. 62 747.– (Fr. 427 319.– minus be- 
reits behördlich  anerkannter  Übernahmeentschädigung  von 
Fr. 364 572.– für Parzelle 3591 mit älterem Ferienhaus) ist das Be- 
gehren der Beschwerdeführerin um Erhöhung der Enteignungs- 
entschädigung daher berechtigt und ihre Beschwerde folgerichtig 
teilweise gutzuheissen.

Im Übrigen gibt es an den Berechnungen der Vorinstanz  
für  die  Entschädigungen  der  beiden  unüberbauten  und  seit   
34 Jahren rechtskräftig in der ZöBA gelegenen Parzellen 3590 und 
1039 (1113 m² und 223 m² à jeweils Fr. 12.– / m² als Entschädigung) 
jedoch nichts auszusetzen.
R 12 92 Urteil vom 22. Januar 2013

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öf- 
fentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist noch hängig.