# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a07f43be-2b78-53cb-be92-9c3064928c1f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-06-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.06.2002  VB.2001.00164
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2001-00164_2002-06-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2001.00164	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.06.2002
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Nutzungsplanung

	
Nutzungsplanung: Ausscheidung eines Baubereichs in der Kernzone Oetikon/Stäfa, um eine Erweiterung eines Restaurants zu ermöglichen:

Die Erweiterung des kleinen Restaurants in unmittelbarer Nähe zur Schifflände entspricht einem öffentlichen Interesse (E. 3). Der Ortsteil Oetikon ist zwar ein schutzwürdiges Ortsbild von kantonaler Bedeutung. Der fragliche Baubereich (und damit der Anbau) liegt aber auf einer "rückwärtigen" Seite (E. 4a), führt nicht zu einer Verdoppelung der ganzen Fassade, beeinträchtigt nicht eine behauptete Ensemble-Wirkung, verstellt auch nicht die Sicht auf das Nachbargebäude und ist nicht durch die Schutzziele der inventarisierten Gebäude ausgeschlossen (E. 4b). Die Würdigung der Vorinstanz greift rechtsverletzend in die Planungsautonomie der Gemeinde ein (E. 4c).
Lärmschutz: Bei einer Umzonung von bestehenden Bauzonen, worunter die Ausscheidung eines Baubereichs zu zählen ist, wird die Einhaltung der Planungswerte nicht vorausgesetzt (E. 5b/aa). Hingegen dürfen die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, was der Fall ist (E. 5b/bb). Die Anforderungen an die Errichtung lärmerzeugender Anlagen in der Empfindlichkeitsstufe III dürften zu erfüllen sein (E. 5c).
Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEREICHSLINIE
IMMISSIONSGRENZWERT
KERNZONE
LÄRMSCHUTZ
NUTZUNGSPLANUNG
ÖFFENTLICHES INTERESSE
ORTSBILDSCHUTZ
PLANUNGSAUTONOMIE
PLANUNGSWERT
RAHMENNUTZUNGSPLÄNE
RESTAURANT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 2 lit. IV LSV
Art. 42 LSV
§ 48 Abs. II lit. a PBG
§ 50 Abs. I PBG
Art. 3 lit. III RPG
Art. 15 USG
Art. 22 USG
Art. 24 USG
Art. 25 Abs. I USG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. Die
Gemeindeversammlung Stäfa setzte am 7. Juni 1999 die revidierte kommu­nale
Nutzungsplanung fest. Dabei änderte sie unter anderem den Kernzonenplan Ötikon/
Oberhausen dahingehend, dass auf der Parzelle Kat.-Nr. 1, unmittelbar
angrenzend an die öst­­liche Fassade des Gebäudes Vers.-Nr. 10 (auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 2, Restaurant Schützenhaus, bei der Schifflände) ein
eingeschossiger Baubereich im Ausmass von 4 m x 6 m und mit einer maximalen
Gebäudehöhe von 3 m festgesetzt wurde. Durch die Planänderung soll die
Einrichtung einer überdachten Gartenwirtschaft als Anbau an das Restaurant
ermöglicht werden.

 

II. C, Eigentümer der benachbarten
Liegenschaft Kat.-Nr. 3, gelangte gegen diese Planfestsetzung an die
Baurekurskommission II und beantragte die Aufhebung des neuen Baubereichs auf
Kat.-Nr. 1. Die Baudirektion genehmigte am 7. Juli 2000 die streitbetroffene
Festsetzung. Die Kommission nahm einen Augenschein vor und hiess den Rekurs am
17. April 2001 gut.

 

III. Hiergegen erhob der Gemeinderat für die
politische Gemeinde Stäfa am 17. Mai 2001 vorsorglich Beschwerde an das
Verwaltungsgericht. Er beantragt, der Entscheid der Bau­rekurskommission II sei
aufzuheben und der Beschluss der Gemeindeversammlung von 7. Juni 1999 sei zu
bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 10. Dezember 2001
genehmigte die Gemeindeversammlung die Beschwerdeerhebung.

 

Die Baurekurskommission II beantragte am 26.
Februar 2002 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Den
nämlichen Antrag stellte am 9. April 2002 C, der zudem eine Parteientschädigung
verlangt. Der ins Verfahren als Mit­beteiligter miteinbezogene Grundeigentümer
von Kat.-Nr. 2, E, liess sich nicht vernehmen.

 

IV. Das Verwaltungsgericht führte am 30. Mai
2002 einen Augenschein mit anschliessender öffentlicher Schlussverhandlung
durch. Dabei konnten sich die Parteien auch zu den von ihnen im Rekursverfahren
thematisierten, indessen von der Baurekurskommission II nicht weiter
behandelten lärmschutzrechtlichen Aspekten äussern. Die Parteien hiel­ten an
ihren Anträgen vollumfänglich fest. 

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. a) Die Eintretensvoraussetzungen geben zu
keinen Bemerkungen Anlass. Insbesondere ist die Beschwerdelegitimation der
Gemeinde gemäss § 21 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) sowohl als Pla­­nungsbehörde (vgl. dazu
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Ver­waltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 66) wie auch als Grundeigentümerin
zu bejahen. Auf das rechtzeitig und formrichtig erhobene Rechtsmittel ist
einzutreten. Weil der Angelegenheit kein Streitwert zukommt, hat nach §
38 VRG die Kammer zu entscheiden.

 

b) Die Beschwerdeführerin hat anlässlich des Augenscheins den
begründeten Antrag des Gemeinderats an die Gemeindeversammlung, es sei dessen
Beschwerdeerhebung zu genehmigen, sowie einen Plan eingereicht, gemäss welchem
das streitbetroffene Gebiet Teil eines schutzwürdigen Ortsbildes von
überkommunaler Bedeutung ist (Verfügung der Baudirektion Nr. 0000 vom 4.
Februar 2002). Diese Akten enthalten keine neuen für den zu treffenden
Entscheid relevanten Informationen. Sie können daher für die Entscheidfindung
ausser Acht gelassen werden, weshalb es sich erübrigt, dem Beschwerdegegner Gelegenheit
einzuräumen, sich schriftlich dazu zu äussern.

 

2. a) Die Baurekurskommission II hat
zusammengefasst erwogen, dass die Festsetzung des umstrittenen Neubaubereiches
im Ortsteil Ötikon eine Veränderung des schutz­würdigen Ortsbildes gestatte.
Schützenswert seien sowohl das vermutlich im 18. Jahrhundert als Schützenhaus
erstellte Restaurantgebäude Vers.-Nr. 10 als auch das – damit durch eine
eingeschossige Garagenbaute verbundene – zweigeschossige, klassizistische Wohnhaus
Vers.-Nr. 11/12 des heutigen Beschwerdegegners. Da im konkreten Fall die Nutzungs­planung
das künftige Baubewilligungsverfahren stark vorausbestimme, dränge es sich auf,
die Auswirkungen des vorgesehenen Neubaus auf die geschützte bauliche Umgebung
umfassend zu prüfen. Besonders schützenswert am Restaurant Schützenhaus sei die
Westfassade. Indessen nehme nicht nur diese, sondern das gesamte Gebäude
Vers.-Nr. 10 im Ortsbild von Ötikon einen besonderen, wichtigen Stellenwert
ein. Der vorgesehene Anbau würde die Länge der Südfassade faktisch verdoppeln,
was die heute bestehenden Harmo­nie des Erscheinungsbildes der Hafenanlage
wesentlich beeinträchtigte. Der einzigartige und pittoreske Reiz der vom See
her gut sichtbaren Südfassade des Restaurantgebäudes be­stehe nicht nur in ihren
Malereien, sondern auch darin, dass die schmale Baute zusammen mit dem Gebäude
Vers.-Nr. 11/12 ein architektonisches Ensemble und damit ein Pendant zum auf
der gegenüberliegenden Seite der Hafenanlage stehenden Gebäude Vers.-Nr. 13
bilde. Zudem würde die Sicht auf die Wohnbaute des heutigen Beschwerdegegners,
welche mit ihrer klassizistischen, seewärts gerichteten Gebäudefassade und der
abgerundeten Gartenmauer das Bild der Hafenansicht wesentlich mitpräge,
versperrt. Der malerische Charak­ter der Schifflände würde geschmälert, wenn
der festgesetzte Baubereich überbaut würde. Es bestehe ein qualifiziertes
öffentliches Interesse an der Verhinderung eines derartigen Eingriffs ins
Ortsbild, der die Interessen an der besseren Bewerbung der Gartenwirtschaft überwiege.

 

b) Die Ausscheidung eines Baubereichs in der
Kernzone kommt im konkreten Fall einer Sondernutzungsplanung gleich, welche das
nachfolgende Baubewilligungsverfahren in erheblichem Umfang präjudiziert. Es
ist daher grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die Baurekurskommission II
die aufgeworfenen ortsbaulichen Fragen bereits im Rahmen der Anfechtung des
Nutzungsplans behandelt hat. Indessen ist, wie die Kommission selbst und zu
Recht festhält, in der Regel im Rahmen des eigentlichen Baubewilligungsverfahrens
zu überprüfen, ob eine Überbauung eines Baubereichs die denkmalpflegerischen Anforderungen
erfüllt. Im Nutzungsplanungsverfahren ist daher allein zu kontrollieren, ob der
fragliche Baubereich für einen Neu- bzw. Erweiterungsbau von Anfang an ungeeignet
sei, d.h. ob auszuschliessen ist, dass an dieser Stelle eine sich gut
eingliedernde, die Belange der Ortsbildschutzes hinreichend wahrende Anbaute
überhaupt möglich sei. 

 

3. Der Rekurrent und heutige Beschwerdegegner
stellte vor allem anlässlich des Augenscheins grundsätzlich in Frage, dass an
der umstrittenen Ausscheidung eines Baubereichs ein öffentliches Interesse
bestehe. Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, sie möchte das Gebiet der
Schifflände, namentlich den heute als Parkplatz dienenden, östlichen Teil des
Grundstücks Kat.-Nr. 1 soweit möglich aufwerten. Dazu gehöre die Ausscheidung
eines bescheidenen Baubereichs für die Erweiterung des Restaurants Schützenhaus.
Es bestehe ein ausgewiesenes öffentliches Interesse daran, die Hafenanlage als
Begegnungsort etwas intensiver zu nutzen. 

 

Gemäss Art. 1 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) sollen die Planungsträger mit Massnahmen
der Raumplanung unter anderem die Bestrebungen unterstützen, wohnliche
Siedlungen und die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen
und zu erhalten. Konkretisiert wird dieses Ziel in Art. 3 Abs. 3 RPG, wonach
die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten (und in ihrer
Ausdehnung zu begrenzen) sind. Insbesondere sollen gemäss lit. d dieser Bestimmung
günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sicher­gestellt
sein. – Wie sich am Augenschein gezeigt hat, lädt der Bereich der Schifflände
zum Verweilen am See ein. Es ist ein Ort, an welchem sich Stäfa zum See hin
öffnet, nahe beim Bahnhof, versehen mit einer Hafenanlage und ausreichenden
Freiflächen. Eine Attraktivitätssteigerung des östlichen Teils von Kat.-Nr. 1
durch gestalterische Massnahmen und die Zulassung anderer Nutzungen an Stelle
oder zumindest neben dem heutigen Parkplatz erscheint nicht nur möglich,
sondern ausgesprochen sinnvoll. Es kann nicht als rein privates
wirtschaftliches Interesse abgetan werden, wenn die Gemeindebehörden in diesem
Zusammenhang versuchen, der seit langem an dieser Stelle befindlichen, eher
kleinen Gastwirtschaft etwas mehr Raum zu geben. Ein lebens­fähiger
Restaurationsbetrieb an der Schifflände dient einem offenkundigen Bedürfnis
sowohl der ortsansässigen Bevölkerung als auch der Besucher und Touristen; die
Schaffung der entsprechenden raumplanerischen Voraussetzungen entspricht daher
einem öffentlichen Interesse.

 

Da die Ziele und Grundsätze des
Raumplanungsgesetzes kein widerspruchsloses Zielsystem bilden (Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau und Umweltrecht, 3. Aufl., Zürich
1999, Rz. 169), entbindet diese Feststellung allerdings nicht von einer
sorgfältigen Abwägung der gegenläufigen Interessen. Zu prüfen ist vor allem, ob
die Anliegen des Ortsbildschutzes der angefochtenen Planfestsetzung
entgegenstehen und die dafür sprechenden Interessen überwiegen. In dieser Frage
steht der planfestsetzenden Gemeinde eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zu
(vgl. Haller/Karlen, Rz. 108; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz
im Raumplanungs‑ und Baurecht, Zürich 1998, Rz. 1073-1074a). Die Baurekurskommissionen, die grundsätzlich befugt sind, im
Rekursverfahren auch eine Ermessenskontrolle vorzunehmen, haben diesen Freiraum
zu respektieren. Ihre Kognition entspricht somit jener der Baudirektion bzw.
des Regierungsrates im Genehmigungsverfahren über Nutzungspläne
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 17 ff., bes. 20).

 

4. Wie die Baurekurskommission II festhält,
ist der Ortsteil Ötikon bereits seit 1980 ein schutzwürdiges Ortsbild von
kantonaler Bedeutung. Hinsichtlich der grundsätzlichen Konsequenzen dieser
Feststellung kann auf den angefochtenen Entscheid verwiesen werden, dem die
Parteien nicht widersprechen. Streitig ist, ob die Ausscheidung des umstrittenen
Baubereiches praktisch unvermeidlich einen nicht hinzunehmenden Eingriff ins
Ortsbild präjudizieren würde. 

 

a) Wenn die Baurekurskommission II in diesem
Zusammenhang zunächst darauf hinweist, dass die der Hafenanlage Ötikerhaab
zugewandten Fassaden der umgebenden Häuser als "wichtige Fassaden"
gelten müssen und dementsprechend besondere Rücksicht verdienen, so ist dem
aufgrund der Feststellungen am Augenschein grundsätzlich nicht zu
widersprechen. Für die Beurteilung des umstrittenen Baubereichs ist damit
allerdings nichts gewonnen, da sich dieser an die Ostfassade des Restaurants
Schützenhaus anschliesst, d.h. an die der Hafenanlage abgewandte Seite des
Gebäudes.

 

b) Weiter vertritt die Vorinstanz die
Auffassung, mit einem Anbau an die Südfassade des Gebäudes Vers.-Nr. 10 würde
dessen Breite praktisch verdoppelt, was zu einer wesentlichen Beeinträchtigung
der Harmonie des heutigen Erscheinungsbildes der Hafenanlage führen würde.
Indessen ist zu bedenken, dass der Anbau nur eingeschossig würde. Ungefähr
verdoppelt würde daher nicht die ganze Südfassade, sondern die Gebäudebreite
nur auf der Höhe des Erdgeschosses. Das braucht nicht zwingend zu einer
Verunstaltung dieser Südfassade zu führen, da diese ihren eigenen Charakter
durch den Anbau nicht ohne weiteres verliert und ihre Proportionen nicht
unbedingt zerstört werden. 

 

Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch
insofern, als sie in den Gebäuden Vers.-Nr. 10, 11 und 12 ein architektonisches
Ensemble und damit ein Pendant zum auf der gegenüberliegenden Seite der
Hafenanlage stehenden Gebäude Vers.-Nr. 13 erblickt. Es trifft schon nur
beschränkt zu, dass die im Osten und im Westen des Hafens stehenden Bau­ten
ähnliche Aussengrundrisse aufweisen. Vor allem werden diese Bauten vom See und
erst recht von Standpunkten am Ufer aus nicht als symmetrisch oder sonst
aufeinander bezogene Gebäude wahrgenommen: zu unterschiedlich sind sie in
Volumen, Fassadenausbildung und Gestaltung der unmittelbaren Umgebung und zu
gross ist ihr Abstand. Es geht daher nicht an, aus ihrer Stellung oder
räumlichen Beziehung zu folgern, eine räumlich beschränkte Erweiterung bei der
einen oder andern Gebäudegruppe sei problematisch oder gar unzulässig. Weiter
macht die Beschwerdeführerin zu Recht geltend, dass das vermutlich aus dem 18.
Jahrhundert stammende Gebäude Vers.-Nr. 10 und das Ende des 19. Jahrhunderts
errichtete Doppelhaus Vers.-Nr. 11/12 stilmässig wenig gemeinsam haben. Beide
Gebäude sind trotz verschiedener Eingriffe und Beeinträch­tigungen wichtiger
Bestandteil des schützenswerten Ortsbildes und tragen vor allem dank ihren
Kuben und Dächern zum wertvollen Ortsbild bei; von einem architektonischen
Ensemble – wenn dieser Ausdruck mehr bedeuten soll als die räumliche
Nachbarschaft – kann indes nicht gesprochen werden.

 

Tatsachenwidrig ist die Behauptung der
Vorinstanz, der Anbau würde die Sicht auf die Südfassade des Gebäudes Vers.-Nr.
12 versperren. Dies trifft allenfalls aus einer Position unmittelbar vor der
Südseite des Restaurants Schützenhaus zu. Bereits wenige Schritte seewärts
besteht trotz Anbau ein grundsätzlich unbehinderter Blick auf Vers.-Nr. 12. Beschränkt
wird die Sicht durch die vor dem Haus befindlichen beiden Bäume, an deren Beseitigung
gewiss nicht zu denken ist. Der geplante Anbau versperrt den Blick einzig auf
das Tor der Garage, welche die Gebäude Vers.-Nr. 12 und 10 verbindet. Darin
liegt keine Beeinträchtigung des Ortsbildes.

 

Die Schutzziele der inventarisierten Gebäude
Vers.-Nr. 10 und 11/12 schliessen einen Anbau an der fraglichen Stelle
ebenfalls nicht von vornherein aus. Das Schutzziel für Vers.-Nr. 10 lautet: 

       "Kubus und Dachform (Auf- und
Anbauten ausgenommen) erhalten. Wandbild auf der südl. Giebelseite.

Passende Veränderungen denkbar: auf allen Fassadenseiten, jedoch Charakter
erhalten."

 

Das Schutzziel für Vers.-Nr. 11/12
lautet:

"Unverändert zu erhalten: Baukubus, Dachform, ursprüngliche Fens­teranordnung
und Gestaltungselemente.

Gestaltung der westl. Traufseite (gegen Oetikerhaab) verbessern, Gestaltung der
neuen Balkone verbessern."

 

c) Die Baurekurskommission II hält als
Ergebnis fest, der malerische Charakter der Schifflände würde geschmälert, wenn
der festgesetzte Baubereich überbaut würde. Es bestehe ein qualifiziertes
öffentliches Interesse, diesen den architektonischen und baulichen Charakter
des Ortsbilds von Ötikon beeinträchtigenden Eingriff zu verhindern. Die stark
ermessensbetonte Würdigung der Vorinstanz lässt sich nach dem soeben
Dargelegten nicht halten. Sie läuft darauf hinaus, einem noch nicht vorhandenen
Bauprojekt die genügende Einordnung abzusprechen, obwohl eine Anbaute an
Vers.-Nr. 10 an dieser Stelle nicht von vornherein unvereinbar mit dem Ortsbild
erscheint. Die Baurekurskommission II  hat ohne hinreichende Gründe ihr
Ermessen an die Stelle desjenigen der Gemeinde gesetzt, und damit
rechtsverletzend in die kommunale Planungsautonomie eingegriffen. Das führt zur
Auf­hebung des angefochtenen Entscheides.

 

5. a) Für den Fall, dass das
Verwaltungsgericht die Beschwerde gutheisst, beantragt der Beschwerdegegner die
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur materiellen Behandlung der
lärmschutzrechtlichen Rügen. Zu diesen hat sich die Baurekurskommission II nur
ganz am Rande geäussert, da sie zu einer materiellen Behandlung aufgrund der
Rekurs­gutheissung keinen Anlass hatte. Grundsätzlich darf das
Verwaltungsgericht nur über Punkte entscheiden, über welche die Vorinstanz
entschieden hat oder zumindest hätte entscheiden sollen; andernfalls wird die
funktionelle Zuständigkeit missachtet. Indessen sind aus verfahrensökonomischen
Gründen Ausnahmen möglich, wenn sich nur Rechtsfragen stellen und deren
Beantwortung zu klaren Ergebnissen führt (Kölz/Bosshart/Röhl,  § 63 N. 11
mit Hinweisen auf die Praxis). Dies ist vorliegend der Fall, weshalb von einer
Rückweisung abzusehen ist. Das rechtliche Gehör wurde den Parteien gewährt,
indem sie sich an der Schlussverhandlung auch zu den Aspekten des Lärmschutzes
äussern konnten.

 

b) Wie hinsichtlich des Ortsbildschutzes, ist
allein zu entscheiden, ob die Ausscheidung des angefochtenen Baubereichs aus
lärmschutzrechtlichen Gründen von vornherein ausser Betracht fällt. Ist dies zu
verneinen, so ist erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen, ob das konkrete
Vorhaben den Anforderungen des Lärmschutzes genügt.

 

aa) Wie schon im Rekursverfahren hat der
Beschwerdegegner am Augenschein gel­tend gemacht, die Ausscheidung des neuen
Baubereichs komme der Ausscheidung einer neuen Bauzone im Sinne von Art. 24 des
Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Ok­tober 1983 (USG; SR 814.01)
gleich. Sie sei daher nur zulässig, wenn im vorgesehenen Baubereich die
Planungswerte eingehalten seien. 

 

Gemäss Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG gilt die
Umzonung von Bauzonen nicht als Ausscheidung neuer Bauzonen. Art. 24 USG ist
daher insbesondere auf die Umzonung bestehen­der Bauzonen in Zonen mit höherer
Lärmempfindlichkeit (z.B. die Umzonung von einer Industrie- in eine Wohnzone)
nicht anwendbar (Robert Wolf, Kommentar zum Umwelt­schutzgesetz, 2. A., Zürich
2000, Art. 24 N. 16). Die Kernzonen sind Bauzonen (§ 48 Abs. 2 lit. a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG). Die innere Auf­teilung
von Kernzonen in überbaubare und freizuhaltende Bereiche erfolgt nicht mit
Blick auf die Trennung von Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet, sondern mit
Blick darauf, dass Kernzonen gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder
oder einzelne Gebäudegruppen umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder
erweitert werden sollen. Wird wie vorliegend innerhalb einer Kernzone ein
Baubereich ausgeschieden, so steht dies einer Umzonung wesentlich näher als
einer Neueinzonung. Es rechtfertigt sich daher, im vorliegenden Fall die
Anwendung von Art. 24 USG auszuschliessen.

 

bb) Hingegen ist jedenfalls vorliegend
bereits im Planungsverfahren zu prüfen, ob die Anforderungen von Art. 22 USG
eingehalten werden können. Sollte dies zu verneinen sein, hätte die sehr
projektbezogene Ausscheidung eines Baubereichs keinen Sinn. Gemäss Art. 22 Abs.
1 USG dürfen Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von
Personen dienen, unter dem hier nicht interessierenden Vorbehalt von Abs. 2 nur
erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte (IGW) nicht überschritten werden.

 

Normale Gaststätten wie die zu beurteilende
gelten als Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen und
lärmempfindliche Räume aufweisen. Dies ergibt sich aus Art. 2 Abs. 6 lit. b der
Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41). Danach sind
lärmempfindlich Räume in Betrieben, in denen sich Personen regelmässig während
längerer Zeit aufhalten, ausgenommen Räume für die Nutztierhaltung und Räume
mit erheblichem Betriebslärm. Zu beachten ist allerdings, dass die Lärmempfindlichkeit
solcher Betriebe geringer ist als etwa diejenige von Wohnraum. Daher gelten bei
Räumen in Betrieben, die in Gebieten der Empfindlichkeitsstufen (ES) I, II oder
III liegen, um 5 dB(A) höhere Planungswerte und IGW (Art. 42 Abs. 1 LSV).
Einschränkend hierzu schliesst Abs. 2 von Art. 42 LSV die Anwendung von Abs. 1
auf Räume in Schulen, Anstalten und Heimen aus. Für Räume in Gasthäusern gilt
Abs. 1 nur, soweit sie auch bei ge­schlossenen Fenstern ausreichend belüftet
werden können.

 

In der Kernzone Ötikon gilt
unbestrittenermassen die ES III. Der anwendbare IGW für den Tag ist daher 65
dB(A) (Ziff. 2 Anhang 3 LSV); zuzüglich des "Bonus" gemäss Art.
42 Abs. 1 LSV sogar 70 dB(A). Die Beschwerdeführerin machte am Augenschein gel­tend,
der Strassenlärm liege im Bereich der IGW. Gemäss dem kantonalen Strassenlärmkataster
beträgt der Emissionspegel am Tag unmittelbar an der Seestrasse 75.7 dB(A); die
Lärmbelastung im Abstand von 10 m beläuft sich auf 65.7 dB(A). Der umstrittene
Anbau soll an einer Stelle errichtet werden, die durch die Gebäude Vers.-Nr. 10
und 12 gut gegen den Strassenlärm abgeschirmt und von der Strasse rund 40 m
entfernt ist. Die Abschirmungswirkung der Bauten ist, wie sich am Augenschein
gezeigt hat, beträchtlich. Aufgrund der Bebauung und des Abstandes kann ohne
weiteres ausgeschlossen werden, dass die Belastung an dieser Stelle über dem
IGW liegt, und zwar ohne Beanspruchung des "Bonus" von Art. 42 LSV.
Es spielt daher auch keine Rolle, ob der Anbau künstlich belüftet werden kann. 

 

c) Schliesslich stellt sich die Frage, ob der
Anbau den Anforderungen an die Errich­tung lärmerzeugender Anlagen genügt.
Gemäss Art. 25 Abs. 1 USG darf eine ortsfeste An­lage nur errichtet werden,
wenn die durch diese Anlage allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte
in der Umgebung nicht überschreiten. Da für den Lärm von Wirtschaften ein
solcher Grenzwert fehlt, sind die Immissionen im einzelnen Anwendungsfall unmit­telbar
gestützt auf das Gesetz, in Anwendung der in Art. 13 Abs. 2 und
Art. 15 USG genann­ten Kriterien, zu beurteilen. Nach diesen Bestim­mungen
dürfen die Immissionen zu keiner erheblichen Störung des Wohlbefindens der
betroffenen Nachbarn führen, und es sind auch die Wirkungen auf Personengruppen
mit erhöhter Empfindlichkeit wie Kinder, Kranke, Betagte und Schwangere zu
berück­sich­tigen. Auf die besondere subjektive Empfindlichkeit einzelner
Personen ist jedoch nicht abzustellen, sondern es ist ein objektivierter
Massstab zu verwenden. Steht wie hier die Anwendung von Planungs­werten in
Frage, ist die Grenze der zulässigen Belastung überdies entsprechend
Art. 23 USG bereits unterhalb der Schwelle einer erheblichen Störung im
Sinn von Art. 15 USG zu ziehen. Es dürfen daher – in einer ES II –
höchstens geringfügige Störungen auftreten (BGE 123 II 325 E. 4d/bb S.
335). In der ES III ist die Schwelle der zulässigen Störungen höher anzusetzen
als in der ES II.

 

Der Beschwerdegegner beruft sich in diesem
Zusammenhang auf einen kürzlich ergangenen Entscheid des Verwaltungsgerichts
(VB.2001.00187, 8. Mai 2002, für Publikation in den BEZ vorgesehen). Zu diesem
Entscheid bzw. der dort beurteilten Situation bestehen indessen wesentliche
Unterschiede. Während sich das streitbetroffene Grundstück in jenem Fall in
einer reinen Wohnzone mit der ES II befand, liegt hier der Baubereich in einer
Kernzone mit der ES III. Sodann war in jenem Fall der Betrieb eines Gartenrestaurants
zu beurteilen, währenddem es vorliegend um einen festen Anbau geht, d.h. gerade
nicht um einen Betrieb im Freien. Es kann dahingestellt bleiben, ob
entsprechend der Annahme der Vorinstanz ein Anbau geplant ist, der die
ganzjährige, witterungsunabhängige Bewerbung ermöglicht, oder ob sich die
Bauabsicht auf die Errichtung eines überdeckten Aussenbereichs beschränkt (so
der Planungsbericht zur Ortsplanungsrevision 1999, S. 23). So oder so kann
nicht gesagt werden, die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften sei von
vornherein unmöglich. Vielmehr wird es auf die konkrete Ausgestaltung des
Bauprojektes ankommen, und es erscheint durchaus möglich, dass dieses gegenüber
dem heutigen Zustand zu einer Verringerung der Immissionen beim
Beschwerdegegner führt.

 

6. Die Beschwerde erweist sich daher als
begründet. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben, und die Ausscheidung
eines Baubereichs auf Kat.-Nr. 1 gemäss Beschluss der Gemeindeversammlung Stäfa
vom 7. Juni 1999 ist zu bestätigen.

 

...

 

Demgemäss
entscheidet die Kammer:

 

 

1.       
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der angefochtene
Entscheid wird aufgehoben und die Ausscheidung eines Baubereichs auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 1 gemäss Beschluss der Gemeindeversammlung Stäfa vom 7.
Juni 1999 wird bestätigt.

 

...