# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b616e879-fa40-5126-b4fb-0ce1ed410797
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-13
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 13.01.2022 2020.DIJ.6210
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2020-DIJ-6210_2022-01-13.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2020.DIJ.6210 BAA  

Beschwerdeentscheid vom 13. Januar 2022 

 

Handänderungssteuer; selbstgenutztes Wohneigentum 

 

a Die Stundungsverfügung ist eine Zwischenverfügung. Die Beschwerde dagegen ist nur zulässig, wenn 

ein nicht wiedergutzumachender Nachteil droht. Ist die Beschwerde nicht zulässig oder wurde von ihr kein 

Gebrauch gemacht, so ist die Zwischenverfügung durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar 

(Erw. 5.2) 

b Entscheidend für die Festlegung der Stundungsdauer ist die gesetzliche Regelung für die Einzugsfrist 

und nicht die Angaben auf dem Gesuchsformular für die Selbstdeklaration der Handänderungssteue-r. 

Diese beträgt ein Jahr seit dem Grundstückerwerb, wenn die entsprechende Baute bereits besteht. Muss 

die Baute noch erstellt werden, hat muss der Erwerber bzw. die Erwerberin innert zweier Jahre einziehen 

(Erw. 6.1 und Erw. 6.2). 

c Werden mehrere Grundstücke gleichzeitig bzw. in einem Vertrag erworben, hat das Grundbuchamt 

bereits bei der Prüfung der Stundungsvoraussetzungen zu klären, ob und wenn ja welches Grundstück 

der Erwerberin bzw. dem Erwerber voraussichtlich als Hauptwohnsitz dienen wird und in welchem Umfang 

eine Steuerbefreiung nach der entsprechenden Kaufpreisaufteilung überhaupt in Frage kommt. Die Argu-

mentation der Vorinstanz, wonach die Kaufpreise für als eigene Grundstücke ausgeschiedene Einstellhal-

len- und Parkplätze, Bastel- und weitere Nebenräume zum Kaufpreis für das als Hauptwohnsitz dienende 

Grundstück dazu gerechnet werden, hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand (Erw. 7.3). 

 

 

 

 
 

 

 

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Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la propriétaire 

 

a La décision de sursis est une décision incidente. Le recours à son encontre n’est recevable qu’en cas 

de menace d’un préjudice irréparable. Si le recours n’est pas recevable ou qu’il n’a pas été fait usage de 

ce droit, la décision incidente peut alors être attaquée par un recours contre la décision finale (c. 5.2). 

b C’est la réglementation légale concernant le délai pour emménager et non les indications inscrites sur 

le formulaire de demande pour la déclaration de la personne assujettie à l’impôt sur les mutations qui est 

déterminante pour fixer la durée du sursis. Celle-ci est d’un an à compter de l’acquisition de l’immeuble, si 

le bâtiment concerné existe déjà. S’il doit être construit, la partie acquéreuse est tenue d’y emménager 

dans les deux ans (c. 6.1 et 6.2). 

c Si plusieurs immeubles sont acquis en même temps ou dans le cadre d’un même contrat, le bureau 

du registre foncier doit déterminer lors de l’examen des conditions du sursis lequel des immeubles sera 

vraisemblablement utilisé comme domicile principal par la partie acquéreuse, si cela est prévu, et dans 

quelle mesure une exonération fiscale, une fois qu’il aura été procédé à une ventilation du prix de vente, 

entre ou non en ligne de compte. L’argumentation de l’instance précédente, selon laquelle le prix d’achat 

des places de stationnement, à l’extérieur ou dans un garage, des locaux de bricolage et d’autres locaux 

annexes, considérés comme des immeubles distincts, s’ajoute au prix d’achat de l’immeuble servant de 

résidence principale, ne résiste pas à un examen juridique (c. 7.3). 

 

Faits 

A. 

Mit Kauf- und Werkvertrag vom 14. Juli 2017 erwarb A.______ eine Eigentumswohnung (D.______ Gbbl. 

Nr. 1000-1) mit einem Einstellhallenplatz (D.______ Gbbl. Nr. 2000-2). In ihrer Selbstdeklaration vom 21. 

September 2017 gab sie den Kaufpreis von Fr. 411'000.– als Bemessungsgrundlage für die Handände-

rungssteuer an und stellte gleichzeitig ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung für selbstge-

nutztes Wohneigentum für den Handänderungssteuerbetrag von Fr. 7'398.–. 

Das Grundbuchamt C.______ (nachfolgend: Grundbuchamt) veranlagte mit Verfügung vom 19. März 2018 

die Handänderungssteuer mit Fr. 7'398.– und stundete diese gleichzeitig für die Dauer von drei Jahren ab 

Grundstückerwerb. Zur Sicherung der gestundeten Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grund-

pfandrecht im Grundbuch eingetragen. 

Mit Schreiben vom 1. Juli 2020 forderte das Grundbuchamt A.______ auf, den Nachweis über das selbst-

genutzte Wohneigentum mit Hauptwohnsitzbestätigung einzureichen. Dieser Aufforderung kam A.______ 

am 23. Juli 2020 mit der Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde D.______ vom 7. Juli 2020 

nach. Am 20. August 2020 verfügte das Grundbuchamt die Abweisung des Gesuchs um nachträgliche 

Steuerbefreiung und die Aufhebung der Stundungsverfügung vom 19. März 2018. Zudem verpflichtete das 

 
 

 

 

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Grundbuchamt A.______ zur Bezahlung der gestundeten Steuer von Fr. 7'398.– zuzüglich Zins und Ge-

bühren. 

B. 

Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 20. August 2020 erhebt A.______, vertreten durch 

Rechtsanwalt B.______, am 21. September 2020 Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz 

(DIJ) und stellt folgende Rechtsbegehren: 

«1.  Die Verfügung vom 20.08.2020 i.S. Beleg Nr. 6397/17 sei aufzuheben und eine Stundungsdauer für die Han-

dänderungssteuern von 4 Jahren festzulegen. 

2.  Eventualiter: Die Verfügung vom 20.08.2020 sei aufzuhaben und die Sache an die Vorinstanz zur Neufestlegung 

der Stundung zurückzuweisen. 

3.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolge» 

In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 23. Oktober 2020 beantragt das Grundbuchamt die vollum-

fängliche Abweisung der Beschwerde. 

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen nä-

her eingegangen. 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

1. 

1.1 Verfügungen des Grundbuchamts, welche die Handänderungssteuer betreffen, können bei der DIJ 

mit Beschwerde angefochten werden, soweit das Gesetz vom 18. März 1992 betreffend die Handände-

rungssteuer (HG; BSG 215.326.2) nichts Abweichendes vorsieht (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 62 Abs. 1 

Bst. a des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Weil das 

HG für das Institut der hier umstrittenen nachträglichen Steuerbefreiung keine eigene Rechtspflegebestim-

mung festlegt, ist die DIJ zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 

1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-

men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführerin ist durch die ange-

fochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. 

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. 

2. 

2.1 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu 

entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration 

der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 

16 und 17 Abs. 1 und 2 HG). Mit der Veranlagungsverfügung wird das Veranlagungsverfahren abgeschlos-

sen (VGE 100.2019.115 vom 23. November 2020 E. 5.1). 

 
 

 

 

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2.2 Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grund-

buchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grund-

stück als Hauptwohnsitz nutzen will: Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück ihr 

oder ihm als Hauptwohnsitz dient und von ihr oder ihm während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 

persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Haupt-

wohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn 

diese bereits besteht. Muss die Baute erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstücks-

erwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). 

2.3 Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handände-

rungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal 

vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Die Stundungsverfügung 

stellt eine Zwischenverfügung im Verfahren der Steuerbefreiung dar. Es handelt sich mithin um eine Zwi-

schenverfügung im Sinne von Art. 61 Abs. 1 VRPG (VGE 100.2019.115 vom 23. November 2020 E. 5 

m.w.H.). Diese Stundung erfolgt, weil das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung nicht sofort beurteilt 

werden kann. Erst nach maximal vier Jahren entscheidet das Grundbuchamt in der das Verfahren ab-

schliessenden Endverfügung, ob die Steuerpflichtigen sowohl die Einzugsfrist als auch die Wohnsitzdauer 

eingehalten und damit die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllt haben. 

Vor Ablauf der Stundung gemäss Art. 17 Abs. 2 HG hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber dem 

Grundbuchamt unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefrei-

ung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 

17a Abs. 1 HG). Nach Ablauf der Stundung prüft das Grundbuchamt, ob die gesetzlichen Voraussetzungen 

für die nachträgliche Steuerbefreiung gegeben sind. Gegebenenfalls heisst es in seiner Endverfügung das 

Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut und verfügt diese (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt es zum 

Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und 

hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).  

3. 

Der Kauf der Eigentumswohnung D.______ Gbbl. Nr. 1000-1 (Stockwerkeigentum) mit dem Einstellhallen-

platz D.______ Gbbl. Nr. 2000-2 (Miteigentum) wurde am 21. September 2017 im Grundbuch eingetragen. 

Dieses Datum gilt als Erwerbsdatum. Die Beschwerdeführerin hat auf dem eingereichten Formular für das 

Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung das Feld «Das als Hauptwohnung dienende Grundstück ist 

unüberbaut (ankreuzen, wenn zutreffend)» nicht angekreuzt. Am 19. März 2018 stundete das Grundbuch-

amt die Handänderungssteuer deshalb im Umfang von Fr. 7'398.- für eine Dauer von drei Jahren ab Grund-

stückerwerb, d.h. bis zum 21. September 2020. Diese Dauer setzt sich zusammen aus einer Einzugsfrist 

von einem Jahr (bis zum 21. September 2018) und einer anschliessenden Wohndauer von zwei Jahren.  

Am 23. Juli 2020 reichte die Beschwerdeführerin dem Grundbuchamt das Formular zum Nachweis des 

selbstgenutzten Wohneigentums sowie je eine Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde 

D.______ ein. Dabei erklärten sie, dass sie seit dem 16. Januar 2019 an der heutigen Adresse E.______ 

10 in D.______ (D.______ Gbbl. Nr. 1000-1) wohnen würden. 

Mit Verfügungen vom 20. August 2020 wies das Grundbuchamt das Gesuch um Steuerbefreiung ab und 

hob die Stundungsverfügung vom 19. März 2018 auf (Ziff. 1). Es erhob die Steuer von insgesamt Fr. 7'398.- 

zuzüglich Zins (Ziff. 2) und stellte nach Bezahlung der Steuer und des Zinses die Löschung der bestehen-

 
 

 

 

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den Grundpfandrechte auf allen betroffenen Grundstücken in Aussicht (Ziff. 3). Für die Abweisungsverfü-

gung erhob es schliesslich eine Gebühr von Fr. 300.00 (Ziff. 4). Zur Begründung führte es aus, die Befrei-

ungsvoraussetzungen seien nicht erfüllt. Nach Prüfung der eingereichten Unterlagen habe das Grund-

buchamt festgestellt, dass die Steuerpflichtigen am 16. Januar 2019 – somit erst nach Ablauf der Jahres-

frist am 21. September 2018 – im betreffenden Objekt ihren Hauptwohnsitz begründet hätten. Auch sei 

kein Gesuch um Verlängerung der Einzugsfrist, welches innerhalb dieser Jahresfrist hätte eingereicht wer-

den müssen, gestellt worden. Die Steuer sei für drei Jahre, vom 21. September 2017 bis zum 21. Septem-

ber 2020, gestundet worden. Dies bedeute, dass die Steuerpflichtigen während diesem Zeitraum das 

Grundstück für mindestens zwei Jahre ununterbrochen und ausschliesslich zu Wohnzwecken hätten be-

nützen müssen, um von der Handänderungssteuer befreit zu werden. Da die Steuerpflichtigen erst am 16. 

Januar 2019 in das Objekt eingezogen seien, sei die betreffende Liegenschaft nicht für mindestens zwei 

Jahre ununterbrochen und ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt worden. 

4. 

In ihrer Beschwerde vom 21. September 2020 beantragt die Beschwerdeführerin, die Stundungsfrist sei 

auf vier Jahre festzusetzen. Die Tatsache, dass sie bei der Selbstdeklaration das Kästchen «Das Grund-

stück ist unüberbaut» nicht angekreuzt und damit ursprünglich eine Stundungsdauer von drei Jahren gel-

tend gemacht habe, sei nicht entscheidend. Die Stundungsvoraussetzungen und damit auch die Frage 

nach einer Einzugsfrist von drei bzw. vier Jahren sei erst nach Ablauf der Fristen abschliessend zu prüfen. 

Bereits aus dem «Kauf- und Werkvertrag» vom 14. Juli 2017 gehe klar hervor, dass das erworbene Grund-

stück noch nicht überbaut sei. Der Vertrag beinhalte zum grossen Teil Bestimmungen zum Werkvertrag. 

Ausserdem sei sowohl der Beginn der Bauarbeiten sowie der voraussichtliche Übergabetermin im Vertrag 

aufgeführt gewesen. Die Beschwerdeführerin habe damit einen Anspruch auf eine Stundungsfrist von vier 

Jahren bzw. eine Einzugsfrist von zwei Jahren gehabt. Durch den Einzug am 16. Januar 2019 habe die 

Beschwerdeführerin somit fristgerecht ihren Wohnsitz im erworbenen Grundstück begründet, wo sie seit 

diesem Zeitpunkt ihren Erstwohnsitz habe.  

In seiner Beschwerdevernehmlassung führt das Grundbuchamt im Wesentlichen aus, dass für die Dauer 

der Stundung auf das eingereichte Stundungsgesuch der Steuerpflichtigen abzustellen sei. Die Beschwer-

deführerin habe im Stundungsgesuch vom 21. September 2017 eine Stundungsdauer von drei Jahren 

beantragt. Auch aus dem Kaufvertrag vom 14. Juli 2017 habe sich nicht entnehmen lassen, dass die Be-

schwerdeführerin eine vierjährige Stundungsfrist habe beantragen wollen. Das Grundbuchamt sei zudem 

weder von Amtes wegen verpflichtet, eine vierjährige Stundungsfrist zu gewähren, noch bei der Steuer-

pflichtigen bzw. dem Steuerpflichtigen bzw. der Notarin oder Notar nachzufragen, ob entgegen dem Antrag 

und Unterlagen eine Stundung von vier Jahren gewährt werden solle. Ausserdem sei die Stundungsverfü-

gung vom 19. März 2018 unangefochten in Rechtskraft erwachsen und die Beschwerdeführerin habe in-

nert der einjährigen Einzugsfrist kein Gesuch um Erstreckung der Einzugsfrist nach Art. 11b Abs. 2 HG 

eingereicht. 

5. 

5.1 Formell angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamts vom 20. August 2020, mit 

welcher das Grundbuchamt das Gesuch der Beschwerdeführerin um nachträgliche Steuerbefreiung ab-

wies und die Stundungsverfügung vom 19. März 2018 aufhob. Aus der Begründung der Beschwerde ergibt 

sich indessen, dass die Beschwerdeführerin im Wesentlichen argumentiert, die in der Stundungsverfügung 

festgesetzte Stundungsdauer sei rechtsfehlerhaft. 

 
 

 

 

6 
 

5.2 Die Stundungsverfügung ist eine Zwischenverfügung (vgl. E. 2.3). Solche Verfügungen, die nicht die 

Zuständigkeit oder den Ausstand betreffen, sind nur unter besonderen Voraussetzungen selbständig an-

fechtbar (Art. 61 Abs. 2 und 3 VRPG). Dies entspricht auch der Rechtsmittelbelehrung auf der Stundungs-

verfügung, wonach eine gegen die Stundung gerichtete Beschwerde nur zulässig ist, wenn ein nicht wie-

dergutzumachender Nachteil besteht. Ist die Beschwerde nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch 

gemacht, so ist die Zwischenverfügung durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit 

sie sich auf dessen Inhalt auswirkt (Art. 61 Abs. 4 VRPG). Selbst wenn die Voraussetzungen nach Art. 61 

Abs. 3 VRPG erfüllt wären, um die Zwischenverfügung selbständig anzufechten, muss diese somit nicht 

sofort angefochten werden. Den Adressaten steht diesbezüglich ein Wahlrecht zu (VGE 100.2019.115 

vom 23. November 2020 E. 5.2 m.w.H.). 

5.3 Das Grundbuchamt hat seiner Abweisungsverfügung die von ihm verfügte Stundungsdauer von drei 

Jahren zu Grunde gelegt. Es hat das Gesuch um Steuerbefreiung abgewiesen, weil die Beschwerdefüh-

rerin erst nach Ablauf der einjährigen Einzugsfrist eingezogen ist und die gesetzlich vorgeschrieben Wohn-

dauer von mindestens zwei Jahren innert der festgesetzten Stundungsfrist nicht einhalten konnte. Somit 

wirkt sich die Stundungsverfügung, welche den Charakter einer Zwischenverfügung hat, auf die Endverfü-

gung aus und kann zusammen mit dieser angefochten werden. Dieser Umstand hat auch zur Folge, dass 

die in der Stundungsverfügung festgesetzte Einzugsfrist nicht mangels Anfechtung rechtskräftig geworden 

ist (VGE 100.2019.115 vom 23. November 2020 E. 5.2). Das Grundbuchamt hätte demnach beim Ent-

scheid über das Gesuch um Steuerbefreiung auch die in der Stundungsverfügung festgelegte Stundungs-

dauer überprüfen müssen. Sofern es dabei zum Schluss gekommen wäre, dass die Stundungsdauer in 

der Stundungsverfügung von Anfang an zu Unrecht nur auf drei statt auf vier Jahre festgesetzt worden ist, 

hätte es das Gesuch um Steuerbefreiung nicht abschliessend behandeln dürfen. Vielmehr hätte es diesen 

Mangel beheben und das Stundungsende mit einer neuen Zwischenverfügung um ein Jahr hinausschieben 

müssen. 

Weil die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde die Stundungsdauer rügt, die in der Stundungsverfügung 

festgesetzt wurde, gilt diese als mitangefochten und muss im Rahmen der vorliegenden Beschwerde auf 

ihre Richtigkeit überprüft werden (VGE 100.2019.115 vom 23. November 2020 E. 5.3). Weil die Be-

schwerde aufschiebende Wirkung hat (Art. 68 Abs. 1 VRPG) konnte die mitangefochtene Stundungsver-

fügung in Bezug auf die umstrittene Stundungsdauer keine Wirkungen entfalten. Es fehlte somit im kon-

kreten Fall ein rechtswirksamer Termin (Ablauf der verfügten Stundung), bis zu dem der verlangte Nach-

weis zu erbringen war. 

6. 

6.1 Entscheidend für die Frage der Festlegung der Stundungsdauer ist die gesetzliche Regelung für die 

Einzugsfrist. Diese beträgt ein Jahr seit dem Grundstückerwerb, wenn die entsprechende Baute bereits 

besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zweier Jahre zu erfolgen (Art. 11b Abs. 

2HG). Das Gesetz regelt zwar nicht ausdrücklich, welche Frist gilt, wenn das Haus bereits im Bau ist. Aus 

dem Wortsinn des Gegensatzpaares von «bestehender» bzw. «noch zu erstellender» Baute ergibt sich 

 
 

 

 

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jedoch, dass eine noch nicht fertige Baute, unabhängig vom Baustadium, nicht als bestehende Baute gel-

ten kann. Folglich ist selbst dann nicht von einer «bestehenden» Baute auszugehen, wenn diese zwar 

noch im Bau ist, dabei aber anzunehmen ist, dass die Bauarbeiten rechtzeitig abgeschlossen werden kön-

nen, so dass der Einzug noch innerhalb eines Jahres seit dem Grundstückerwerb erfolgen kann. Dieses 

Kriterium wäre in der Praxis denn auch wenig tauglich, da die Terminierung von Bauarbeiten bekanntlich 

schwierig ist, und die Festlegung der Einzugsfrist von vagen Terminen der Bezugsbereitschaft des Hauses 

abhängig wäre. 

6.2 Das auf dem Gesuchsformular 2a für die Selbstdeklaration der Handänderungssteuer aufgeführte 

ankreuzbare Feld «Das als Hauptwohnung dienende Grundstück ist unüberbaut» kann nicht als Antrag 

der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers für eine bestimmte Stundungsdauer interpretiert werden. Mit 

dem Ankreuzen bzw. nicht Ankreuzen des Feldes machen die Gesuchstellenden lediglich eine Angabe 

zum Sachverhalt, der für die Stundungsverfügung relevant ist. Auch beim Erlass der Stundungsverfügung 

gilt der Grundsatz, dass die Behörde den Sachverhalt von Amtes wegen feststellen (Art. 18 Abs. 1 VRPG). 

Aus dem Kaufvertrag geht hervor, dass die von der Beschwerdeführerin erworbene Wohnung beim Erwerb 

noch im Bau war. Die verfügte Stundungsdauer von nur drei Jahren entsprach damit nicht den gesetzlichen 

Vorgaben. Da die korrekte Stundungsdauer von vier Jahren mittlerweile abgelaufen ist, erübrigt es sich 

jedoch die Stundungsverfügung aufzuheben und eine neue Stundungsverfügung zu erlassen, die den ge-

nannten Mangel korrigieren würde. 

Die korrekte Stundungsfrist von vier Jahren ist am 21. September 2021 abgelaufen. Damit kann entschie-

den werden, ob die zweijährige Wohndauer erfüllt ist. Dieser Entscheid obliegt der DIJ als Beschwer-

deinstanz, da im vorliegenden Fall keine Gründe vorliegen, welche es rechtfertigen würden, die Sache 

ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 72 Abs. 1 VRPG). 

6.3 Art. 17a Abs. 1 HG bestimmt, dass die Erwerberin oder der Erwerber vor Ablauf der Stundung ge-

mäss Art. 17 Abs. 2 HG gegenüber dem Grundbuchamt unaufgefordert den Nachweis zu erbringen hat, 

dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung 

erfüllt sein werden. Zudem sind sämtliche Beweismittel beizulegen. – Aus den eingereichten Hauptwohn-

sitzbestätigungen der Gemeinde D.______ vom 23. Juli 2020 geht hervor, dass die Beschwerdeführerin 

am 16. Januar 2019 in die auf einem der erworbenen Grundstücke errichtete Baute (Wohnung an der 

E.______ 10, D.______ Gbbl. Nr. 1000-1) eingezogen ist. Daraus ergibt sich, dass sie die geforderte 

Wohndauer von mindestens zwei Jahren innerhalb der korrekten Stundungsfrist von vier Jahren, d.h. bis 

21. September 2021, eingehalten hat. In dem von ihr am 23. Juli 2020 eingereichten Formular 2b bestätigt 

sie zudem ausdrücklich, dass sie seit dem Erwerb der Grundstücke dort während zwei Jahren ununterbro-

chen und ausschliesslich ihren Hauptwohnsitz hatte und damit die Voraussetzungen zur nachträglichen 

Steuerbefreiung der gestundeten Handänderungssteuer gegeben sind. Vorliegend besteht kein Grund, an 

der Richtigkeit dieser Bestätigung zu zweifeln. Damit ist die Beschwerde in dieser Hinsicht begründet und 

ist grundsätzlich gutzuheissen.  

7. 

 
 

 

 

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7.1 Die DIJ als Rechtsmittelbehörde wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 20a Abs. 1 VRPG). 

Sie ist insbesondere nicht an die rechtlichen Vorbringen der Parteien gebunden und kann eine Beschwerde 

aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen bzw. eine Beschwerde mit einer von der Ar-

gumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (sog. Substitution der Motive; vgl. BVR 

2020. S. 7 Erw. 2.2; RUTH HERZOG, in Herzog/Daum, Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, 

Art. 84 N. 5). 

7.2 Wie vorstehend erwähnt (Bst. A hiervor), hat die Beschwerdeführerin mit Vertrag vom 14. Juli 2017 

zwei Grundstücke erworben. Zum einen die Wohnung (Stockwerkeinheit D.______ Gbbl. Nr. 1000-1), die 

ihr Hauptwohnsitz dient zu einem Kaufpreis Fr. 376'000.– und zum anderen den Autoeinstellhallenplatz 

Nr. 9 (Miteigentumsanteil D.______ Gbbl. Nr. 2000-2) zu einem Kaufpreis von Fr. 35'000.–. In ihrer Selbst-

deklaration vom 21. September 2017 gab sie den Gesamtkaufpreis von Fr. 411'000.– (Wohnung und Ein-

stellhallenplatz) als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer an, woraufhin das Grundbuch-

amt, den darauf entfallenden Steuerbetrag in der Höhe von Fr. 7'398.– für eine Dauer von drei Jahren 

stundete. 

7.3 Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber 

als Hauptwohnsitz dient und von ihr oder ihm während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persön-

lich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG, Erw. 2.2 hiervor). Bereits aus 

dem Wortlaut der Bestimmung ergibt sich, dass ausschliesslich der Erwerb von Wohneigentum steuer-

rechtlich privilegiert werden soll.  

Werden mehrere Grundstücke gleichzeitig bzw. in einem Vertrag erworben, hat das Grundbuchamt dem-

nach bereits bei der Prüfung der Stundungsvoraussetzungen zu klären, ob und wenn ja welches Grund-

stück der Erwerberin bzw. dem Erwerber voraussichtlich als Hauptwohnsitz dienen wird und in welchem 

Umfang eine Steuerbefreiung nach der entsprechenden Kaufpreisaufteilung überhaupt in Frage kommt. 

Entgegen den Ausführungen in Ziffer 2.5 der Weisungen der Geschäftsleitung (GL) der Grundbuchämter 

vom 8. Juli 2014 / 13. Mai 2020 ist eine Steuerbefreiung dabei in jedem Fall nur für das Grundstück mög-

lich, das als Hauptwohnung dienen wird. Die Argumentation der GL der Grundbuchämter, wonach die 

Kaufpreise für als eigene Grundstücke ausgeschiedene Einstellhallen- und Parkplätze, Bastel- und weitere 

Nebenräume zum Kaufpreis für das als Hauptwohnsitz dienende Grundstück dazu gerechnet werden kön-

nen, vermag nicht zu überzeugen und hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand, unabhängig davon, 

ob die Grundstücke in einem oder mehreren Verträgen erworben wurden. Weder im Gesetzestext noch in 

den Materialien finden sich Hinweise, mit der sich die Ausführungen in Ziffer 2.5 der erwähnten Weisung 

begründen lassen. – Für den vorliegend zu beurteilenden Fall bedeutet dies, dass nur der Erwerb des als 

Hauptwohnsitz dienenden Grundstücks (Stockwerkeinheit D.______ Gbbl. Nr. 1000-1) steuerbefreit ist. 

Das im Miteigentum erworbene Grundstück D.______ Gbbl. Nr. 2000-2 ist ein Einstellhallenplatz, weshalb 

eine Wohnnutzung bzw. eine Steuerbefreiung von vornherein ausgeschlossen sind. Aus dem Kauf- und 

Werkvertrag vom 14. Juli 2017 lässt sich entnehmen, dass der Kaufpreis für den Einstellhallenplatz 

Fr. 35'000.– beträgt, womit die Beschwerdeführerin eine Handänderungssteuer von Fr. 630.– (1.8 % von 

Fr. 35'000.–) zu bezahlen hat und ihre Beschwerde insoweit abzuweisen ist. 

 
 

 

 

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8. 

8.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdeführerin als obsiegend. Die teilweise Ab-

weisung der Beschwerde rechtfertigt unter den gegebenen Umständen keine Kostenausscheidung. Es 

sind keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). 

8.2 Die Beschwerdeführerin hat sich im vorliegenden Beschwerdeverfahren anwaltlich vertreten lassen. 

Sie hat deshalb Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Rechtsanwalt B.______ macht 

in seiner Kostennote vom 28. Juli 2021 ein Honorar von Fr. 5'224.55 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuern) 

geltend. Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) 

i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes 

(Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdeverfahren (Verwaltungs-

rechtssachen) Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zuschläge nach Art. 11 Abs. 2 und 

Art. 16 PKV. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 

gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 

3 KAG). Die geltend gemachten Honorare erscheinen mit Blick auf die genannten Kriterien als überhöht. 

Insbesondere wurde nur ein einfacher Schriftenwechsel geführt und ist der Aktenumfang als unterdurch-

schnittlich zu bezeichnen, weshalb insgesamt nicht von einem grossen Zeitaufwand auszugehen ist. Die 

Bedeutung der Streitsache ist bei einem Streitwert von Fr. 8’328.– als unterdurchschnittlich, die Schwie-

rigkeit des Prozesses als höchstens durchschnittlich einzustufen. Für das Verfahren vor der DIJ wird das 

Honorar auf pauschal Fr. 3'000.– (inkl. Auslagen und MWSt) festgelegt. 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

1. 

1.1 Die Beschwerde vom 21. September 2020 wird teilweise gutgeheissen und die Verfügung des 

Grundbuchamts vom 20. August 2020 wird aufgehoben. 

1.2 A.______ wird für den Erwerb des Grundstücks D.______ Gbbl. Nr. 1000-1 im Betrag von Fr. 6’768.– 

von der Steuerpflicht befreit und das auf diesem Grundstück bestehende Grundpfandrecht in gleicher Höhe 

wird gelöscht. 

1.3 A.______ hat dem veranlagenden Grundbuchamt die auf den Erwerb des Grundstücks D.______ 

Gbbl. Nr. 267-9 entfallende Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 630.– zuzüglich 3 % Zins seit der 

Grundbuchanmeldung zu bezahlen. Das auf diesem Grundstück bestehende Grundpfandrecht wird nach 

Bezahlung der Handänderungssteuer gelöscht.  

2. 

Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. 

3. 

 
 

 

 

10 
 

Der Kanton Bern richtet der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren vor der Direktion für Inneres 

und Justiz einen Parteikostenersatz von insgesamt Fr. 3’000.– (inkl. Auslagen und MWSt) aus. Dieser ist 

beim Grundbuchamt C.______ einzufordern. 

4. 

Zu eröffnen: 

-  Rechtsanwalt B.______(R) 

-  Grundbuchamt C.______(A+)  

 

 

Direktion für Inneres und Justiz 

 

 

 

Evi Allemann, 

Regierungsrätin 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung 

Dieser Entscheid kann mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde innert 30 Tagen seit Eröffnung schriftlich beim Ver-

waltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Die Beschwerde ist 

mindestens im Doppel einzureichen und muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, 

eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; greifbare Beweismittel sind beizulegen.