# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d92b6c05-74e7-5337-be9f-39516935089f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.09.2020  SB.2020.00050
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2020-00050_2020-09-16.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2020.00050	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.09.2020
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Staats- und Gemeindesteuern 2011

	
Qualifikation von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften eines gewerbsmässigen Immobilienhändlers als Geschäftsvermögen

Bejahung der Einsprachelegitimation (E. 2). Allgemein gilt, dass an die Zuordnung zum Privatvermögen beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler hohe Anforderungen zu stellen sind. Dies hat sowohl für den Direktbesitz von Liegenschaften als auch für den indirekten Besitz über eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft zu gelten. Liegt gewerbsmässiger Immobilienhandel bei einem Steuerpflichtigen vor, greift die Vermutung, dass es sich bei einer Liegenschaft oder einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft dieses Steuerpflichtigen - abgesehen von selbstbewohnten Liegenschaften - um Geschäftsvermögen handelt. Den Pflichtigen gelingt es nicht, diese Vermutung zu entkräften (E. 3.7). Bestätigung der vom kantonalen Steueramt eingeschätzten Einkommenssteuerwerte, da die Pflichtigen keine darüber hinausgehende Anschaffungskosten geltend machten (E. 5). 

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						ALTERNATIVGUT
EINSPRACHELEGITIMATION
GESCHÄFTSVERMÖGEN
GEWERBSMÄSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL
INDIREKTER LIEGENSCHAFTSBESITZ
PRIVATVERMÖGEN
VERMÖGENSSTEUERWERT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 18 DBG
§ 18 Abs. III StG
§ 39 Abs. II StG
Art. 14 Abs. III StHG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2020.00050

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 16. September 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin
Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin
Corinna Bigler.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch C AG,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

Staat Zürich, vertreten durch das kantonale
Steueramt,

Dienstabteilung Recht,

Beschwerdegegner, 

 

 

betreffend Staats-
und Gemeindesteuern 2011,

hat
sich ergeben: 

I.  

A. Der mit
B verheiratete A (nachfolgend: der/die Pflichtige bzw. die Pflichtigen) war von
Mai 1989 bis August 2017 Inhaber der Einzelfirma A-Immobilien mit Sitz in E
[...]. Den Pflichtigen gehören verschiedene Immobilien in der Schweiz
(Mehrfamilienhäuser in F und in G, Stockwerkeinheiten in H und I sowie ein
selbstbewohntes Einfamilienhaus in E). Neben dem Direktbesitz war der
Pflichtige per 31. Dezember 2011 an den folgenden Immobiliengesellschaften
beteiligt: 

-         
J AG (100 %)

-         
K AG (50 %)

-         
L AG (100 %)

-         
M AG (50 %)

-         
N AG (100 %)

B. Mindestens
seit 1998 besass der Pflichtige ein Mehrfamilienhaus in O. Anfang 2002 kaufte
er von der K AG je ein Mehrfamilienhaus in F und in G. Im August 2002
verkaufte er eine Stockwerkeinheit in F und im Juni 2003 das Mehrfamilienhaus
in O. Für die Steuerperiode 2003 wurde der Pflichtige erstmals als
gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziert.

C. Mit
Veranlagungsverfügung für die direkte Bundessteuer bzw. Einschätzungsentscheid
für die Staats- und Gemeindesteuern, beide vom 3. Dezember 2015,
qualifizierte das kantonale Steueramt die beiden Mehrfamilienhäuser als
Geschäftsvermögen und besteuerte die Erträge daraus als Einkünfte aus selbständiger
Erwerbstätigkeit. Ob auch die Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften
Geschäftsvermögen darstellen würden, wurde nicht angesprochen. In ihrer
Einsprache vom 7. Januar 2016 beantragten die Pflichtigen, die
Liegenschaftserträge seien nicht als Einkünfte aus selbständiger
Erwerbstätigkeit zu qualifizieren. Am 17. Juli 2017 wies das kantonale
Steueramt die Einsprache einzig hinsichtlich der direkten Bundessteuer ab. Das
daraufhin angerufene Steuerrekursgericht bestätigte in seinem Entscheid vom
29. Mai 2018 (1 DB.2017.155) die Qualifikation des Pflichtigen als
gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler und der beiden Mehrfamilienhäuser in F
und G als Geschäftsvermögen. Zudem hielt es fest, es sei offenkundig, dass das
Geschäftsmodell des Pflichtigen darin bestanden habe, Dienstleistungen im
Liegenschaftenbereich durch seine Einzelfirma zu erbringen, während das
eigentliche Halten der Liegenschaften in entsprechende Gesellschaften
ausgelagert worden sei. Aus der Vielzahl der Beteiligungen sei zu schliessen,
dass dieser Struktur ein Plan zugrunde liege, wie der Pflichtige im
Liegenschaftenbereich auftreten wolle. Ein dergestalt planmässiger Zusammenhang
führe bei einem gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler dazu, dass die
entsprechenden Beteiligungen zum Geschäftsvermögen zu zählen seien. Das
Verwaltungsgericht wies am 5. Dezember 2018 die dagegen erhobene
Beschwerde der Pflichtigen ab (SB.2018.00073). Zur Qualifikation der
Beteiligungen äusserte sich das Verwaltungsgericht nicht. Dieser Entscheid,
welcher wie die zugrunde liegende Einsprache einzig in Bezug auf die direkte
Bundessteuer erging, erwuchs in Rechtskraft. 

D. Mit
Einschätzungsvorschlag vom 18. März 2019 nahm das kantonale Steueramt das
Einspracheverfahren, welches die Pflichtigen mit ihrer Einsprache vom
7. Januar 2016 eröffneten, auch hinsichtlich der Staats- und
Gemeindesteuern wieder auf und stellte eine Einschätzung mit folgenden Faktoren
in Aussicht: 

Steuerbares Einkommen                                                Fr. …

Davon Ertrag aus qualifizierten
Beteiligungen              Fr. ...

Satzbestimmendes Einkommen                                     Fr. 
…

Steuerbares Vermögen                                                   Fr. 
…

Satzbestimmendes Vermögen                                        Fr. 
…

Neben den Nettoerträgen aus
den Mehrfamilienhäuser in F und G qualifizierte das kantonale Steueramt auch
obgenannte fünf Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften als Geschäftsvermögen.
Entsprechend schätzte es die Dividende der J AG in Höhe von Fr.  …
als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit ein. Hinsichtlich der fünf
Beteiligungen übernahm es die anteiligen nominellen Aktienkapitalanteile als
für die Vermögenssteuer massgebliche Werte. Die von den Pflichtigen für die
besagten Beteiligungen in der Steuererklärung 2011 deklarierten Werte von
gesamthaft Fr.  … reduzierten sich dadurch auf gesamthaft Fr.  … Das
kantonale Steueramt hielt dazu fest, es habe im Sinn eines widerlegbaren
Vorschlags die anteiligen nominellen Aktienkapitalanteile als für die
Einkommenssteuer massgebliche Werte übernommen, da davon auszugehen sei, dass
aufgrund der erfolgten Begründung der Beteiligungsgesellschaften die
entsprechenden Nominalbeträge einbezahlt worden seien und so den für die
Einkommenssteuer massgeblichen Werten entsprechen würden. Sofern diese Annahme
nicht zutreffend sein sollte, bat es die Pflichtigen um eine Stellungnahme
unter Einreichung sachdienlicher Unterlagen, welche abweichende
Einkommenssteuerwerte belegen würden. Weiter hielt es fest, dass der
Einschätzungsvorschlag die Erkenntnisse aus dem Entscheid des
Steuerrekursgerichts vom 29. Mai 2018 und dem Urteil des
Verwaltungsgerichts vom 5. Dezember 2018, beide betreffend die direkte
Bundessteuer, berücksichtige. Die Pflichtigen lehnten den
Einschätzungsvorschlag am 22. Mai 2019 ab. Am 25. Juli 2019 wies das
kantonale Steueramt die Einsprache der Pflichtigen vom 7. Januar 2016 auch
in Bezug auf die Staats- und Gemeindesteuern ab und schätzte diese gemäss
Einschätzungsvorschlag vom 18. März 2019 ein. 

II.  

Gegen den Einspracheentscheid führten die Pflichtigen am
29. August 2019 Rekurs beim Steuerrekursgericht. Dieses wies die
Rechtsmittel mit Entscheid vom 24. April 2020 ab.

III.  

Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom
24. April 2020 erhoben die Pflichtigen am 10. Juni 2020 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht. Sie beantragen, der Entscheid des Steuerrekursgerichts
sei aufzuheben und die Einschätzung sei, unter Vornahme der interkantonalen
Steuerausscheidung von Amtes wegen, wie folgt vorzunehmen: 

Steuerbares Einkommen                                                Fr. 
…

Davon Ertrag aus qualifizierten
Beteiligungen              Fr.  …

Satzbestimmendes Einkommen                                     Fr. 
…

Steuerbares Vermögen                                                   Fr. 
…

Satzbestimmendes Vermögen                                        Fr. 
…

Verrechnungssteuer 2011                                              Fr. 
…

Eventualiter sei der Rekursentscheid des
Steuerrekursgerichts aufzuheben und die Einschätzung sei wie folgt vorzunehmen:

Steuerbares Einkommen                                                Fr. 
…

Davon Ertrag aus qualifizierten
Beteiligungen              Fr.  …

Satzbestimmendes Einkommen                                     Fr. 
…

Steuerbares Vermögen                                                   Fr. 
…

Satzbestimmendes Vermögen                                        Fr. 
…

Verrechnungssteuer 2011                                              Fr. 
…

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegner. 

Während das kantonale Steueramt die Abweisung der
Beschwerden beantragte und das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung
verzichtete, liessen sich die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) und das
Steueramt der Gemeinde E nicht vernehmen. 

Die Kammer erwägt:

1.  

Mit der Steuerbeschwerde an
das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes
vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht
werden.

2.
 

2.1 Die
Befugnis zur Einsprache-, Rekurs- und Beschwerdeerhebung in Steuersachen setzt,
einem allgemeinen prozessualen Grundsatz entsprechend, ein schutzwürdiges
Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids voraus
(sogenannte Beschwer). Fehlt dieses, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten (VGr,
5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 2; VGr, 25. Juni 2014,
SB.2014.00035, E. 2; 27. Juni 2012, SB.2012.00019/SB.2012.00020,
E. 2.1; RB 2001 Nr. 106, E. 2). Ein schutzwürdiges
Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation der
beschwerdeführenden Partei durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden
kann. Anders ausgedrückt besteht das schutzwürdige Interesse im praktischen
Nutzen, den die erfolgreiche Beschwerde der betroffenen Partei in Bezug auf die
im Streit liegende Steuerperiode eintragen würde, das heisst in der Abwendung
eines materiellen oder ideellen Nachteils, den der angefochtene Entscheid für
sie zur Folge hätte (vgl. BGE 131 II 587 E. 2.1; VGr, 5. Dezember 2018,
SB.2018.00073, E. 2).

2.2 Die
Pflichtigen machen geltend, die Nichtanfechtung des Rekursentscheids habe die
AHV-Beitragspflicht der Dividende der J AG über Fr.  … zur Folge.
Sodann bewirke die tiefere Veranlagung des steuerbaren Vermögens eine künftig
höhere Besteuerung allfälliger Kapitalgewinne aus dem Verkauf der
Beteiligungen. 

2.3 Das
Steuerrekursgericht bejahte die Beschwer der Pflichtigen, da eine begründete
Veranlassung zur Annahme bestünde, dass der vorliegende Rechtsstreit auch
Auswirkungen auf die AHV haben könne. Zudem sei ihre Beschwer mit Bezug auf den
Eventualantrag ohne Weiteres gegeben. Ob die Auswirkungen auf die AHV ein schutzwürdiges
Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids zu begründen
vermögen, kann offenbleiben. Eine rechtsgenügende Beschwer der Pflichtigen
ergibt sich auch direkt aus der umstrittenen Qualifikation der Beteiligungen
zum Privat- oder Geschäftsvermögen. Stellen die Beteiligungen an den fünf
Immobiliengesellschaften Privatvermögen dar, wie von den Pflichtigen verfochten
wird, wäre ein Verkauf dieser grundsätzlich steuerfrei (§ 16 Abs. 3
StG). Gehören die Beteiligungen hingegen zum Geschäftsvermögen, würde ein
allfälliger Gewinn der Einkommenssteuer unterliegen (§ 18 Abs. 2
StG). Den Pflichtigen kommt damit ein schutzwürdiges Interesse zu. Auf die
Beschwerde ist einzutreten.

3.
 

3.1 Mit Urteil
vom 5. Dezember 2018 bestätigte das Verwaltungsgericht, dass die beiden
Mehrfamilienhäuser in F und G zum Geschäftsvermögen des Nebenerwerbs des
Pflichtigen als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel gehören. Vorliegend ist
einzig strittig, ob dies auch auf die Beteiligungen des Pflichtigen an den fünf
Immobiliengesellschaften zutrifft.  

3.2
 

3.2.1
Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend
der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen. Gleiches gilt für Beteiligungen
von mindestens 20 % am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft
oder Genossenschaft, sofern der Eigentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs zum
Geschäftsvermögen erklärt (§ 18 Abs. 3 StG). 

3.2.2
Auch ein gemischt genutzter Vermögenswert (sogenanntes Alternativgut) wie
etwa eine Baulandparzelle, eine Kapitalanlageliegenschaft oder ein Ferienhaus
gehört dem
Geschäftsvermögen an, soweit und solange es ganz oder zumindest
vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dient (Präponderanzmethode gemäss
Art. 8 Abs. 2 Halbsatz 1 des Bundesgesetzes über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom
14. Dezember 1990 [StHG]; BGE 140 V 241 E. 4.2). Unter die Alternativgüter fallen namentlich auch die Beteiligungen an
einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, da sie ihrem Wesen nach dem
Privatvermögen oder ebenso gut dem Geschäftsvermögen angehören können. Nach
ständiger bundesgerichtlicher Praxis ist eine Beteiligung dem Geschäftsvermögen
zuzuordnen, falls diese ganz oder überwiegend in "enger Beziehung"
zur selbständigen Erwerbstätigkeit des Inhabers der Beteiligung steht. Andernfalls
ist sie dem Privatvermögen zuzurechnen. Eine hinreichend enge Beziehung ist
namentlich anzunehmen, wenn die Beteiligung dem Investor einen massgeblichen
oder sogar beherrschenden Einfluss auf die Kapitalgesellschaft oder
Genossenschaft verschafft, deren geschäftliche Aktivitäten seiner eigenen
selbständigen Erwerbstätigkeit entsprechen oder diese sinnvoll ergänzen, was
ihm erlaubt, die angestammte Geschäftstätigkeit auszuweiten (BGr,
25. Mai 2020, 2C_939/2019, E. 2.2.4; BGr,
25. November 2019, 2C_102/2019, E. 4.1). Als weitere
Abgrenzungskriterien können im Einzelfall die äussere Beschaffenheit des
Vermögenswertes, dessen tatsächliche Nutzung, die Herkunft der Mittel zu dessen
Finanzierung, das Erwerbsmotiv, die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse und
auch dessen buchmässige Behandlung dienen (BGr, 23. Januar 2004,
2A.52/2003, E. 2.3). 

3.3
 

3.3.1
Der gewerbsmässige Liegenschaftenhandel gilt
als Sonderform der selbständigen Erwerbstätigkeit. Gewerbsmässiger
Liegenschaftenhandel liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die
steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und
mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Erforderlich ist die Entwicklung
einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. Als Indizien
kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmässige Art und Weise des
Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,
Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft
möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),
die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines
Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der
Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, die Verwendung der
erzielten Gewinne bzw. deren Wiederanlage in gleichartige Vermögensgegenstände
oder die Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr,
13. April 2017, 2C_784/2016, E. 4.2). Ein Indiz für eine selbständige
Erwerbstätigkeit kann auch der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er
über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist,
wie z. B.
bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Bei
Mehrfamilienhäusern beträgt die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des
Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis 80 % des
Verkehrswerts (VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr,
21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8 mit weiteren Hinweisen).
Eine darüber hinausgehende Fremdfinanzierung indiziert Gewerbsmässigkeit (vgl.
VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3).

3.3.2
Wenn feststeht, dass haupt- oder nebenberuflicher Liegenschaftenhandel
gegeben ist, bilden Beteiligungen an Immobiliengesellschaften ebenso die
eigentliche Erwerbsgrundlage der entsprechenden Aktivitäten wie Grundstücke
oder Anteile an solchen. Auf die rechtliche "Verpackung" des
Gegenstands der Handelstätigkeit kann nicht abgestellt werden (Markus
Reich/Julia von Ah in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG],
Art. 18 DBG N. 16f). 

3.3.3
Eine Qualifikation als selbständiger
Liegenschaftshändler führt jedoch nicht automatisch dazu, dass sämtliche von
ihm gehaltenen Liegenschaften automatisch seinem Geschäftsvermögen zugehörig sind. Vielmehr muss diese Zuordnung für jede
Immobilie einzeln geprüft werden (BGr, 13. April 2017, 2C_784/2016,
E. 4.2; BGr, 22. März 2011, 2C_375/2010, E. 4.4). Aufgrund des
Rechtsgleichheitsgebots muss es auch einem gewerbsmässigen
Liegenschaftenhändler erlaubt sein, nebst dem selbstbewohnten Wohneigentum noch
weitere Liegenschaften im Privatvermögen zu halten. An die Zuordnung zum
Privatvermögen sind allerdings hohe Anforderungen zu stellen (VGr, 4. Juli
2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3). 

3.4 Das
Steuerrekursgericht erwog in seinem ersten Entscheid vom 29. Mai 2018
hinsichtlich der direkten Bundessteuer, aus der Vielzahl der Beteiligungen sei
zu schliessen, dass dieser Struktur ein Plan zugrunde liege, wie der Pflichtige
im Liegenschaftenbereich auftreten wolle. Ein dergestalt planmässiger
Zusammenhang führe bei einem gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler dazu, dass
die entsprechenden Beteiligungen zum Geschäftsvermögen zu zählen seien. An
dieser Beurteilung hielt es im hier angefochtenen Entscheid vom 24. April
2000 fest. 

3.5 Die
Pflichtigen bringen dagegen vor, die Qualifikation als gewerbsmässiger
Liegenschaftenhändler führe nicht automatisch dazu, dass sämtliche von ihm
gehaltenen Liegenschaften seinem Geschäftsvermögen zugehörig seien. Vielmehr
müsse diese Zuordnung für jede Immobilie einzeln geprüft werden. Bei
Beteiligungen seien die Hürden, diese als Bestandteil des Geschäftsvermögens
des Liegenschaftenhändlers zu betrachten, noch viel höher als beim
Direktbesitz. Weder das kantonale Steueramt noch das Steuerrekursgericht hätten
den erforderlichen Nachweis erbracht, dass jede Beteiligung des Pflichtigen für
sich alleine bei objektiver Betrachtung am 31. Dezember 2011 erkennbar für
dessen Geschäftszwecke verwendet worden sei. Die Vorinstanz habe sich auf die
Umschreibung der Tätigkeitsfelder der einzelnen Gesellschaften und auf den
Erwerbszeitpunkt bzw. auf die Deklaration derselben beschränkt. Die
Beteiligungen dienten und dienen dem Pflichtigen einzig als private
Kapitalanlage und als private Vorsorge, die er nun nach seiner erfolgten
Pensionierung beanspruchen könne, zumal er als Selbständigerwerbender über
keine Pensionskasse verfüge. 

3.6 Den Akten
können die folgenden Informationen zu den Beteiligungen an den
Immobiliengesellschaften entnommen werden: 

3.6.1
Die Z AG erfuhr am 23. September 2002 eine Statutenänderung, mit
welcher der Zweck, die Firma und der Sitz geändert wurden und das Aktienkapital
von Fr.  … auf Fr.  … erhöht wurde. Seit dem 30. September 2002 ist
die Gesellschaft unter der Firma "J AG" mit Sitz in Y eingetragen
und bezweckt den Erwerb usw. von Liegenschaften [...]. Die Pflichtigen deklarierten
in den Jahren 1999–2001 eine Beteiligung an der Z AG und danach eine
solche an der J AG. Seit der Statutenänderung vom 23. September 2002
ist der Pflichtige einziges Mitglied des Verwaltungsrats.

3.6.2
Die K AG mit Sitz in X bezweckt den Erwerb, das Halten, die
Veräusserung, das Vermieten usw. von Grundstücken [...]. In den Jahren 1999 bis
2011 hielt der Pflichtige 50 % der Anteile an der K AG. Bis am
20. Juni 2003 war der Pflichtige Delegierter des Verwaltungsrats der K AG.
Im Jahr 2001 erwarb der Pflichtige die beiden Mehrfamilienhäuser in F und G von
der K AG. Des Weiteren geht aus den Akten hervor, dass der Pflichtige eine
Bürgschaftsverpflichtung zugunsten der K AG einging, wofür er
Bürgschaftskommissionen fakturierte. 

3.6.3
Die L AG mit Sitz in P bezweckt den Erwerb und das Halten von sowie
Handel mit Liegenschaften usw. Sie wurde am 27. Oktober 2008 in das
Handelsregister eingetragen. Gemäss Vertrag vom 10. November 2010 übernahm
die L AG die Aktiven und Passiven der R-Genossenschaft, die per
27. Dezember 2010 im Handelsregister gelöscht wurde. Zwischen 1999 bis
2009 deklarierte der Pflichtige Anteile an der R-Genossenschaft und ab 2009
eine 100 % Beteiligung an der L AG. 

3.6.4
Die M AG mit Sitz in T und ab 10. Januar 2011 in E bezweckt den
Erwerb usw. von Liegenschaften. Die Pflichtigen deklarierte erstmals in der
Steuerperiode 2009 eine Beteiligung von 50 % (50 von 100 Aktien). Seit dem
22. September 2009 ist der Pflichtige einziges Mitglied des
Verwaltungsrats. 

3.6.5
Die N AG mit heutigen Sitz in U (bis am 5. Juli 2016 noch in Y)
wurde am 17. September 2002 in das Handelsregister eingetragen. Sie
bezweckt u.a. den Erwerb, die Verwaltung, die Vermietung und den Verkauf von
Immobilien. Die Pflichtigen deklarierten ab der Steuerperiode 2009 eine
Beteiligung von 100 %. Bis am 16. Dezember 2014 war der Pflichtige
Mitglied des Verwaltungsrats. 

3.6.6
Neben den streitbetroffenen Immobiliengesellschaften sass der Pflichtige
noch bei weiteren Immobiliengesellschaften im Verwaltungsrat. So bezog er
gemäss Steuererklärungen seit 2004 ein Verwaltungsratshonorar von der V AG,
wo er heute noch als einziger Verwaltungsrat eingetragen ist. Auch bei der W AG
war er bis am 14. Dezember 2012 Mitglied des Verwaltungsrats mit
Einzelunterschrift. An diesen beiden Immobiliengesellschaften war der
Pflichtige jedoch nie beteiligt. 

3.7 Die
vorliegend zu beurteilenden Beteiligungen stellen Alternativgüter dar, sodass
diese dem Privat- oder dem Geschäftsvermögen zugeordnet werden können. Unerlässlich
für die Qualifikation als Geschäftsvermögen ist allem voran das Vorliegen einer
selbständigen Erwerbstätigkeit (BGr, 25. Mai 2020, 2C_939/2019, E. 2.4.2).
Diese ist mit dem Nebenerwerb des Pflichtigen als gewerbsmässiger
Liegenschaftenhändler gegeben. Wie von den Pflichtigen zu Recht geltend
gemacht, muss es auch dem gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler erlaubt sein,
nebst dem selbstbewohnten Wohneigentum noch weitere Liegenschaften im
Privatvermögen zu halten. Dies hat grundsätzlich auch für den indirekten Besitz
an Liegenschaften über Immobiliengesellschaften zu gelten. Entgegen der Ansicht der Pflichtigen sind die Hürden
für die Zuordnung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften zum
Geschäftsvermögen jedoch nicht höher als beim Direktbesitz von Immobilien. Allgemein
gilt, dass an die Zuordnung zum Privatvermögen beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler
hohe Anforderungen zu stellen sind (VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001,
E. 4.2.3). Dies hat sowohl für den Direktbesitz von Liegenschaften als
auch für den indirekten Besitz über eine Beteiligung an einer
Immobiliengesellschaft zu gelten. Liegt gewerbsmässiger Immobilienhandel bei
einem Steuerpflichtigen vor, greift die Vermutung, dass es sich bei einer
Liegenschaft oder einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft dieses
Steuerpflichtigen - abgesehen von selbstbewohnten Liegenschaften - um Geschäftsvermögen handelt. Den Pflichtigen gelingt es aus den
nachfolgenden Gründen nicht, diese Vermutung zu entkräften:

3.7.1
Ein wesentliches Indiz, dass die
Beteiligungen dem Geschäftsvermögen und nicht dem Privatvermögen zugehörig
sind, stellt die hohe Verschuldung der Pflichtigen dar. Gemäss den
Steuererklärungen der Pflichtigen der Jahre 1999 bis 2009 waren deren
Vermögenswerte stets zu mindestens 95 % fremdfinanziert. In den Jahren
1999, 2003–2008 überstiegen die Schulden die Vermögenswerte sogar leicht. 2010
reduzierte sich das Fremdkapital auf ca. 84 % und 2011 auf 71 %.
Daraus folgt, dass auch alle fünf Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften
fast ausschliesslich fremdfinanziert waren und das für direkten
Immobilienbesitz als noch gewöhnlich angesehene Fremdfinanzierungsverhältnis
von rund 80 % bis auf das letzte Jahr stets überschritten wurde. 

3.7.2
Für eine gewerbsmässige Tätigkeit spricht
sodann auch die hohe Anzahl von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften sowie
die jeweils hohe Beteiligung des Pflichtigen. So hält der Pflichtige an der J AG
seit 2001 100 % der Anteile. Auch die Anteile an der L AG und der N AG
stehen seit dem Erwerb der Beteiligung in seinem Alleineigentum. Zugleich ist
der Pflichtige bei diesen drei Gesellschaften einziges Mitglied des
Verwaltungsrats (bei der N AG bis am 6. Dezember 2014). Aufgrund
seines Alleineigentums und der Stellung als einziger Verwaltungsrat hatte der
Pflichtige einen unbeschränkten Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der
Gesellschaften. An der K AG und der M AG hielt der Pflichtige nur 50 %
und hatte damit keine beherrschende Kontrolle über die beiden Gesellschaften.
Dass die K AG dennoch dem Geschäftsvermögen zugehörig ist, zeigt sich
dadurch, dass der Pflichtige im Jahr 2002 die beiden Mehrfamilienhäuser in F
und G von dieser erwarb, welche unbestritten zum Geschäftsvermögen des
Pflichtigen gehören. Ein weiteres Indiz ist in der Bürgschaftsverpflichtung des
Pflichtigen zugunsten der K AG zu sehen, wofür der Pflichtige
Bürgschaftskommissionen fakturierte.

3.7.3
Ein weiteres Indiz, dass die fünf
Beteiligungen Geschäftsvermögen darstellen, ist in den wechselseitigen Schuld-
und Forderungsverhältnissen des Pflichtigen mit den Gesellschaften zu sehen. So
wiesen die Pflichtigen in ihren Steuererklärungen in den Jahren 2003 bis 2005
ein Guthaben gegenüber der J AG aus (2003: Fr.  … 2004: Fr.  …2005:
Fr.  … In den Folgejahren deklarierten sie hingegen ebenso hohe Schulden
gegenüber der J AG (2006: Fr.  …; 2007: Fr.  …; 2008: Fr. 
…; 2009: Fr.  …, 2010: Fr. …; 2011: Fr. …). Gleiches Muster
lässt sich bei der L AG bzw. deren Rechtsvorgängerin, der R-Genossenschaft,
sowie auch bei der M AG erkennen. So deklarierten die Pflichtigen
gegenüber der R-Genossenschaft in zahlreichen Jahren eine ausstehende Schuld
(2003: Fr. …; 2006: Fr. …; 2007: Fr. …; 2008: Fr. …; 2009:
Fr. …; 2010: Fr. …; 2011: Fr. …) und in zwei Jahren ein relativ
geringes Guthaben (2004: Fr. …; 2005: Fr. …). Gegenüber der M AG
war die Bilanz der Pflichtigen bis zur streitbetroffenen Steuerperiode 2011 stets
negativ (2009: Fr. …; 2010: Fr. …; 2011: Fr. …), wurde danach aber
positiv (2013: Fr. …; 2014: Fr. …; 2015: Fr. …). Diese
gegenseitigen Schuld- und Forderungsverhältnisse belegen, dass sich die
Pflichtigen und die Immobiliengesellschaften gegenseitig finanzierten bzw.
Kapital zur Verfügung stellten. Dies spricht dagegen, dass die fünf
Beteiligungen lediglich eine private Kapitalanlage darstellen. 

3.7.4
Der Pflichtige führte über seinen Nebenerwerb als gewerbsmässiger
Liegenschaftenhändler bislang keine Buchhaltung. Vor diesem Hintergrund kann
das Indiz einer allfälligen Verbuchung nicht herangezogen werden. 

3.7.5
Zur Begründung, weshalb die fünf Beteiligungen dem Privatvermögen zugehörig
seien, bringen die Pflichtigen einzig vor, diese dienten dem Pflichtigen als
private Kapitalanlage und der privaten Vorsorge. Weitere Gründe bzw. Indizien
für Privatvermögen machen sie nicht geltend. Aufgrund der hohen
Fremdfinanzierung sowie den wechselseitigen Schuld- und Forderungsverhältnissen
kann keine Rede davon sein, dass die fünf Beteiligungen dem Pflichtigen
lediglich als private Kapitalanlage und der privaten Vorsorge dienen. Viel eher
sprechen die oben aufgelisteten Indizien dafür, dass der Pflichtige seine
gewerbsmässige Tätigkeit als Liegenschaftenhändler nicht nur über Direktbesitz,
sondern auch über die Beteiligung an Immobiliengesellschaften ausübte. Das
Steuerrekursgericht ist deshalb zu Recht davon ausgegangen, dass die
Beteiligungen an den fünf Immobiliengesellschaften dem Geschäftsvermögen des
Pflichtigen zuzuordnen sind. 

3.8
 

3.8.1
Des Weiteren bringen die Pflichtigen vor, die herkömmlichen Regeln für die
Zuordnung eines Alternativguts zum Geschäfts- oder Privatvermögen würde
aufgrund von § 18 Abs. 3 StG nicht für massgebliche Beteiligungen von
mindestens 20 % gelten. Diesbezüglich bedürfe es einer ausdrücklichen
Willensäusserung des Inhabers der Beteiligungsrechte. Eine solche Erklärung
habe der Pflichtige weder explizit noch konkludent abgegeben. So fehle in den
jeweiligen Wertschriftenverzeichnissen der Steuererklärung bei den
Beteiligungen auch der Code "G" (für Geschäftsvermögen). Der
unterlassene Code "G" müsse als Erklärung im Sinn von § 18
Abs. 3 StG interpretiert werden, sodass die Beteiligungen dem
Privatvermögen zuzuscheiden seien. 

3.8.2
Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. § 18 Abs. 3 StG
gewährt einer steuerpflichtigen Person im Zeitpunkt des Erwerbs einer
Beteiligung von mindestens 20 % die Möglichkeit, diese dem
Geschäftsvermögen zuzuweisen. Die freiwillige Qualifikation von Beteiligungen
als Geschäftsvermögen steht in engstem Zusammenhang mit der Beschränkung des
Abzugs von privaten Schuldzinsen (§ 31 Abs. 1 lit. a StG) bzw.
dem unlimitierten Abzug von geschäftlichen Schuldzinsen (vgl. Reich/von Ah in:
Zweifel/Beusch [Hrsg.], Art. 18 DBG N. 57). Diese Option ermöglicht
es dem Steuerpflichtigen, eine Beteiligung, die ihrer Funktion nach dem
Privatvermögen zugehörig wäre, dem Geschäftsvermögen zuzuweisen. Entgegen der
Ansicht der Pflichtigen führt der Verzicht auf die Option aber nicht zwingend
dazu, dass die jeweilige Beteiligung nicht Geschäftsvermögen ist. Unabhängig
von der Option gemäss § 18 Abs. 3 StG ist die Funktion einer
Beteiligung für die Qualifikation als Geschäftsvermögen entscheidend. Dass die Pflichtigen die Option nicht wahrgenommen
haben, steht einer Qualifikation als Geschäftsvermögen nicht entgegen. 

3.9
 

3.9.1
Ferner argumentieren die Pflichtigen, das kantonale Steueramt habe die
Beteiligungen bis zur streitbetroffenen Steuerperiode als Privatvermögen
betrachtet. Den Akten kann entnommen werden, dass die Qualifikation der
Beteiligungen als Geschäftsvermögen bereits im Rahmen der Bücherrevision 2003 und
2004 zur Diskussion stand. Dazumal hatte das kantonale Steueramt die
Qualifikation nicht vorgenommen, da diese keinen Einfluss auf das Dispositiv
der Einschätzung hatte. Im Schreiben vom 6. November 2017 hat sich das
kantonale Steueramt dahingehend geäussert, dass eine definitive Qualifikation
erst im Zeitpunkt des Verkaufs der Beteiligung nach Beurteilung aller Umstände
getroffen werden könne. Im heutigen Zeitpunkt würden jedoch die Indizien
überwiegen, die bei den Immobilien-Wertschriften für Geschäftsvermögen
sprechen. Wie das Steuerrekursgericht zu Recht festhielt, können die
Pflichtigen daraus nicht ableiten, dass das kantonale Steueramt ihre
Auffassung, dass es sich um Privatvermögen handle, akzeptiert hat. Die
Pflichtigen stören sich sodann daran, dass das kantonale Steueramt mit der
Qualifikation nicht wie angetönt bis zu einem Verkauf gewartet hat. Dies ist
darauf zurückzuführen, dass sich das Steuerrekursgericht in seinem Entscheid
vom 29. Mai 2018 zur Qualifikation als Geschäftsvermögen äusserte und das
kantonale Steueramt dies für die Einschätzung 2011 übernommen hatte. Aus dem
Gesagten folgt, dass die Pflichtigen auch mit dieser Argumentation nichts zu
ihren Gunsten ableiten können. 

4.
 

4.1 Die
Pflichtigen bringen weiter vor, das Verwaltungsgericht habe in seinem Urteil
vom 5. Dezember 2018 (SB.2018.00073) eine Korrektur des selbständigen
Erwerbseinkommens als nicht erforderlich erachtet. So sei das Einkommen aus
selbständiger Tätigkeit bezüglich der direkten Bundessteuer 2011 mit Abweisung
der erhobenen Beschwerde rechtskräftig auf Fr. … festgesetzt worden,
welches erheblich vom Einschätzungsvorschlag vom 18. März 2019
hinsichtlich Staats- und Gemeindesteuern von Fr. … abweiche. Das Urteil
des Verwaltungsgerichts entfalte eine gewisse Bindungswirkung auch hinsichtlich
der Staats- und Gemeindesteuern. 

4.2 Die
Differenz zwischen dem Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit bei der
direkten Bundessteuer von Fr. … und jenem betreffend die Staats- und
Gemeindesteuern gemäss Einschätzungsvorschlag vom 18. März 2019 von
Fr. … setzt sich aus der streitbetroffenen Dividende von Fr. … sowie
Zinsen auf den Liegenschaftskonti F/G von Fr. … zusammen. Weshalb die
Zinsen auf dem Liegenschaftskonti F/G nicht auch bei der direkten Bundessteuer
als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit veranlagt wurden, ist unklar.
Im Wesentlichen ist die Differenz jedoch auf die streitbetroffene Dividende der
J AG über Fr. … zurückzuführen. Streitgegenstand des Verfahrens
betreffend die direkte Bundessteuer 2011, welches mit dem Urteil des
Verwaltungsgerichts vom 5. Dezember 2018 (SB.2018.00073) rechtskräftig
abgeschlossen wurde, war einzig die Qualifikation der beiden Mehrfamilienhäuser
in F und G als Privat- oder Geschäftsvermögen. Aus diesem Grund hat und musste
das Verwaltungsgericht sich zur Qualifikation der Beteiligung an der J AG
bzw. der Dividende von dieser nicht äussern. Das kantonale Steueramt hat die
Qualifikation der Beteiligung an der J AG als Geschäftsvermögen erst im
Einspracheverfahren hinsichtlich der Staats- und Gemeindesteuern 2011
berücksichtigt, welches am 18. März 2019 wiederaufgenommen wurde. Es
stützte sich diesbezüglich auf eine Erwägung im steuerrekursgerichtlichen
Urteil vom 29. Mai 2018, wonach auch die Beteiligungen an den
Immobiliengesellschaften Geschäftsvermögen darstellen würden. Dass es überhaupt
zu der vorliegend unterschiedlichen Behandlung der Beteiligungen an den
Immobiliengesellschaften in der Veranlagung der direkten Bundessteuer bzw. in
der Einschätzung der Staats- und Gemeindesteuern 2011 kommen konnte, ist darauf
zurückzuführen, dass das kantonale Steueramt die Einsprachen nicht miteinander
behandelte. Den Pflichtigen ist zuzustimmen, dass die unterschiedliche
Behandlung stossend ist; eine Bindungswirkung des verwaltungsgerichtlichen
Urteils vom 5. Dezember 2018 besteht jedoch nicht, da die vorliegend
umstrittene Frage in jenem Verfahren nicht Streitgegenstand war. 

5.
 

5.1 Ferner ist
die Höhe des Vermögenssteuerwerts der Beteiligungen an den fünf Immobiliengesellschaften
zwischen den Parteien strittig. 

5.2
 

5.2.1
Immaterielle Güter und bewegliches Vermögen,
die zum Geschäftsvermögen der steuerpflichtigen Person gehören, werden zu dem
für die Einkommenssteuer massgeblichen Wert bewertet. Die Kantone können für
Vermögen, das auf Rechte nach Artikel 8a entfällt, eine Steuerermässigung
vorsehen (Art. 14 Abs. 3 StHG; in Kraft seit 1. Januar 2009 und
für die Kantone verbindlich seit 1. Januar 2011). Mit dem
Unternehmenssteuerreformgesetz II vom 23. März 2007, in Kraft seit
1. Januar 2009 mit zweijähriger Anpassungsfrist für die Kantone, wurde die
frühere Ausnahme für Wertschriften im Geschäftsvermögen, welche nach
dem Verkehrswert zu bewerten waren, abgeschafft (Daniel Dzamko-Locher/Hannes
Teuscher in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl.,
Basel 2017, Art. 14 StHG N. 25). 

5.2.2
Im Kanton Zürich lautete die zu Art. 14 Abs. 3 StHG analoge
Bestimmung bis Ende 2014 wie folgt: Immaterielle Güter und bewegliches Vermögen
(ausgenommen Wertschriften), die zum Geschäftsvermögen der steuerpflichtigen
Person gehören, werden zu dem für die Einkommenssteuer massgeblichen Wert
bewertet (§ 39 Abs. 2 StG; in der bis 31. Dezember 2014 geltenden Form). Die
für die Kantone ab 1. Januar 2011 zwingende Vorgabe von Art. 14
Abs. 3 StHG konnte im Kanton Zürich nicht rechtzeitig auf den
1. Januar 2011 in das StG überführt werden, sondern wurde erst in der ab
1. Januar 2015 geltenden Version angepasst, welche die Ausnahme bezüglich
Wertschriften nicht mehr enthält (Felix Richner et al., Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 39 StG N. 4).
Gemäss Art. 72h Abs. 2 StHG kam Art. 14 Abs. 3 StG nach
Ablauf der Umsetzungsfrist von zwei Jahren per 1. Januar 2011 in den
Kantonen direkt zur Anwendung, sofern die Umsetzung noch nicht erfolgt war.
Damit sind Beteiligungen des Geschäftsvermögens auch im Kanton Zürich ab der
Steuerperiode 2011 zu dem für die Einkommenssteuer massgeblichen Wert zu
bewerten.

5.2.3 Der
Einkommenssteuerwert ist der für die Bemessung der Einkünfte aus selbständiger
Erwerbstätigkeit massgebliche Wert von beweglichem Geschäftsvermögen
einschliesslich immaterieller Güter, also der Buchwert mit allfälligen steuerrechtlichen
Korrekturen oder, wo nicht Buch geführt wird, der mittels Aufzeichnungen
und Abschreibungstabellen geltend gemachte Wert, soweit er steuerrechtskonform
ist (Dzamko-Locher/Teuscher in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Art. 14 StHG N. 26).

5.3 Die
Pflichtigen machen diesbezüglich geltend, nachdem das kantonale Steueramt die
Einkommenssteuerwerte der Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften seit
mindestens 2003 als Geschäftsvermögen betrachten würden und deren
Einkommenssteuerwerte stets in der Höhe von über Fr. … festgesetzt habe,
müsse es sich darauf behaften lassen. Weiche es nun durch deren Kürzung auf den
Nominalwert davon ab, nehme es faktisch eine steueramtliche Abschreibung im
Umfang von Fr. … vor, nämlich in der Höhe der Differenz von Fr. … und
Fr. …. Unter Berücksichtigung dieser einkommenswirksamen Korrektur sei das
steuerbare Einkommen im Sinn des Eventualantrags auf null Franken festzusetzen.

5.4 Der
Pflichtige wird seit dem 1. Januar 2003 als gewerbsmässiger
Liegenschaftenhändler behandelt. Die Steuererklärungen zeigen, dass selbst die
Pflichtigen ihre Beteiligungen in den meisten Jahren zum Nominalwert
deklarierten. In der Steuererklärung 2003 deklarierten die Pflichtigen die 250
Aktien (100 %) an der J AG mit einem Steuerwert von Fr. … und
die 50 Aktien (50 %) an der K AG mit einem Steuerwert von Fr. ….
Beide Werte entsprechen dem Nominalwert. Erstmals im Jahr 2008 deklarierten die
Pflichtigen ihre 250 Anteile an der L AG, ebenfalls zum Nominalwert von
Fr. …. 2009 kamen die Beteiligung an der M AG und der N AG
hinzu. Die 50 Aktien an der M AG à nominal Fr. … deklarierten die
Pflichtigen zu einem Steuerwert von Fr. …, d. h. das doppelte des Nominalwerts. Den 100 Aktien
à nominal Fr. … an der N AG massen die Pflichtigen einen Steuerwert
von Fr. … zu. Die beiden letzten Beteiligungen wurden bis in das
streitbetroffene Steuerjahr 2011 zu diesen Werten deklariert. Der Steuerwert
der Beteiligung an der J AG wurde ab der Steuerperiode 2006 signifikant
erhöht. Jener der L AG wurde im Steuerjahr 2010 von Fr. … auf
Fr. … und der Steuerwert der K AG im Jahr 2011 auf Fr. … erhöht.
Es ist unbestritten, dass der im Jahr 2011 gesamthaft deklarierte Steuerwert
der fünf Beteiligungen von Fr. … bei Weitem nicht dem massgebenden
Einkommenssteuerwert entspricht. Eine Bindungswirkung des kantonalen Steueramts
an diesen Wert würde gegen Art. 14 Abs. 3 StHG bzw. § 39
Abs. 2 StG verstossen und kommt vorliegend auch deshalb nicht infrage, da
die Beteiligungen in den meisten Jahren zum Nominalwert deklariert wurden und
die signifikanten Erhöhungen erst in den letzten Jahren erfolgten. Die
Pflichtigen wurden vom kantonalen Steueramt aufgefordert, allfällig über den
Nominalwert hinausgehende Anschaffungskosten geltend zu machen. Sie sind dieser
Aufforderung weder im Einschätzungs- noch im Rechtsmittelverfahren
nachgekommen. Vor diesem Hintergrund darf davon ausgegangen werden, dass die
vom kantonalen Steueramt eingeschätzten Nominalwerte den Einkommenssteuerwerten
entsprechen.  Da das kantonale Steueramt an den von den Pflichtigen als
Privatvermögen deklarierten Wert von Fr. … nicht gebunden ist, löst die
Reduktion auf die Nominalwerte auch keine steuermindernde Abschreibung aus. Der
Eventualantrag ist damit abzuweisen.  

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. 

6.  

Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen
(§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und es steht
ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit
§ 152 und § 153 Abs. 4 StG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.        3'500.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.            140.--  Zustellkosten,

Fr.         3'640.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für den gesamten Betrag. 

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …