# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fb4a95ea-789d-5776-9051-397147c9858e
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-11
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 11.12.2023 ZKBES.2023.143
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBES-2023-143_2023-12-11.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer

 

 

 

Urteil vom 11. Dezember 2023
   

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler 

Oberrichterin Kofmel 

Oberrichter Frey    

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwältin Zafira Wernli,

 

Beschwerdeführerin 

 

 

gegen

 

 

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Benvenuto Savoldelli, 

 

Beschwerdegegner 

 

 

 

betreffend Rechtsöffnung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1. A.___ (Vermieterin) und B.___
(Mieter) schlossen am 18. August 2021 einen Mietvertrag über eine
4.5-Zimmerwohnung an der [...]strasse [...], in [...] ab. Nachdem A.___ B.___
aufgrund ausstehender Mietzinsen mit Schreiben vom 27. Februar 2023 gemahnt
hatte, leitete sie die Betreibung ein. B.___ wurde am 19. April 2023 der
Zahlungsbefehl zugestellt. Er erhob Rechtsvorschlag.

 

2. A.___ (nachfolgend: Gesuchstellerin)
ersuchte das Richteramt Bucheggberg-Wasseramt mit Eingabe vom 1. Mai 2023 um
Rechtsöffnung betreffend die Forderung für die ausstehenden Mieten in Höhe von
CHF 8'210.00 zuzüglich CHF 73.30 für den Zahlungsbefehl sowie um
Beseitigung des Rechtsvorschlages in der Betreibung Nr. [...] des
Betreibungsamtes Region Solothurn gegen B.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner). 

 

3. Der Gesuchsgegner beantragte mit
Stellungnahme vom 11. Juli 2023 die Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs, soweit
darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

4. Am 25. Oktober 2023 fällte der
Amtsgerichtspräsident folgendes begründetes Urteil:

 

1.    Das Rechtsöffnungsbegehren in der
Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Region Solothurn vom 12. April 2023
ist abgewiesen.

2.    Die Gesuchstellerin hat dem
Gesuchsgegner eine Parteientschädigung von CHF 1'859.70 (CHF 1'493.35
Honorar, CHF 233.40 Auslagen und CHF 132.95 MwSt.) zu bezahlen.

3.    Die Gerichtskosten von CHF 400.00 werden
der Gesuchstellerin auferlegt und mit dem von dieser geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet.

 

5. Frist- und formgerecht erhob die
Gesuchstellerin (nachfolgend auch: Beschwerdeführerin) am 6. November 2023
Beschwerde gegen dieses Urteil und verlangte dessen Aufhebung sowie die
Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Region Solothurn
vom 12. April 2023 und die Beseitigung des Rechtsvorschlages, unter Kosten und
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.

 

6. Der Gesuchsgegner (nachfolgend auch:
Beschwerdegegner) beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 23. November 2023
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

7. In Anwendung von Art. 327 Abs. 2
Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Beschwerde aufgrund der Akten
entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen des
Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich,
ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1. Anlass zur Beschwerde gab die
Abweisung der von der Beschwerdeführerin in der Betreibung Nr. [...] des
Betreibungsamtes Region Solothurn verlangten provisorischen Rechtsöffnung durch
die Vorinstanz. 

 

2. Die Vorinstanz prüfte, ob der von der
Beschwerdeführerin ins Recht gelegte Mietvertrag vom 18. August 2021 mit einem
monatlichen Mietzins von CHF 1'350.00 zuzüglich Nebenkosten von CHF 200.00,
d.h. total CHF 1'550.00 einen gültigen Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82
des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG, SR 281.1)
darstellt. Dazu erwog sie im Wesentlichen, dass der Beschwerdegegner einen
zweiten, nahezu identischen Mietvertrag eingereicht habe, mit dem Unterschied,
dass der Mietzins auf CHF 1'050.00 beziffert werde, unter gleichbleibenden
Nebenkosten von CHF 200.00. Nach Ansicht der Vorinstanz würden bereits die vom
Beschwerdegegner eingereichten Sprachnachrichten der Beschwerdeführerin für
eine Undurchsichtigkeit bezüglich der tatsächlich vom Beschwerdegegner
geschuldeten Mietzinse sprechen. Auch die Zusammensetzung des Forderungsbetrags
sei nicht klar bestimmbar. Ferner seien die vom Beschwerdegegner vorgebrachten
Renovationsarbeiten und die aus diesem Grund nicht geschuldeten Mietzinse, die
teilweise Verrechnung der Renovationsarbeiten mit Mietzinsen, wie auch die
Modalitäten der Bezahlung der Miete des Monats Juli 2022 zumindest glaubhaft gemacht
und damit die Schuldanerkennung entkräftet worden. 

3. Vor der
Rechtsmittelinstanz wendet die Beschwerdeführerin zusammengefasst und im
Wesentlichen dagegen ein, dass die Vorinstanz tatsachenwidrig den Mietvertrag
des Beschwerdegegners als Rechtsöffnungstitel angesehen habe. Insbesondere sei
unter Berücksichtigung des eingereichten Kontoauszugs unverständlich, wie die
Vorinstanz zum Schluss gelangen könne, ein Mietzins von CHF 1'250.00 sei
vereinbart gewesen, wo sich doch deutlich zeige, dass der Beschwerdegegner
Monate lang CHF 1'550.00 bezahlt und anschliessend plötzlich auf CHF 1'250.00
reduziert habe. Ausserdem sei die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen, dass
glaubhaft gemacht worden sei, dass aufgrund andauernder Renovationsarbeiten die
Mieten für Oktober und November 2021 nicht hätten bezahlt werden müssen. Ebenso
habe die Vorinstanz den Sachverhalt willkürlich festgestellt, indem sie davon
ausgegangen sei, dass aufgrund der Vereinbarung betreffend die CHF 500.00 für
das Bad nicht auszuschliessen sei, dass weitere vom Beschwerdeführer getätigte
Aufwendungen betreffend die Wohnung mit Mietzinsen in Verrechnung gebracht
worden seien. 

4.1 Gemäss Art. 82 Abs. 1
SchKG kann der Gläubiger die provisorische Rechtsöffnung verlangen, wenn die
Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch
Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht. Der Richter spricht
dieselbe aus, sofern der Betriebene nicht Einwendungen, welche die
Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Der
vom Mieter unterschriebene Mietvertrag berechtigt zur Rechtsöffnung für die
darin festgelegten fälligen Mietzinse und bezifferten Nebenkosten (Daniel
Staehelin in: Daniel Staehelin et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz
über Schuldbetreibung und Konkurs, Basel 2021, Art. 82 SchKG N 114). Es obliegt
dem Schuldner, glaubhaft zu machen, dass die der Schuldanerkennung zu Grunde
liegende Forderung nicht besteht, oder dass sie erloschen ist oder nicht
geltend gemacht werden kann (Daniel Staehelin a.a.O., Art. 82 SchKG N 83).
Glaubhaft machen bedeutet weniger als beweisen, aber mehr als behaupten (Urteil
des Bundesgerichts 5A_845/2009 E. 6.1). Das Gericht muss überwiegend geneigt
sein, an der Wahrheit der vom Betriebenen geltend gemachten Umstände zu
glauben, ohne die Möglichkeit ausschliessen zu müssen, dass es sich anders zugetragen
hat (BGE 142 III 720 E. 4.1 S. 723; Urteil des Bundesgerichts 5A_845/2009
E. 6.1). Es muss somit nur die Wahrscheinlichkeit bewiesen werden (BGE 104 Ia
408 E. 4 S. 412; Urteil des Bundesgerichts 5A_845/2009 E. 6.1). Beim
Glaubhaftmachen muss die Wahrscheinlichkeit in dem Sinn überwiegen, als mehr
für die Verwirklichung der behaupteten, die Rechtsöffnung hindernden Tatsachen
sprechen muss, als dagegen (BGE 132 III 140 E. 4.1.2 S. 144; Urteile des
Bundesgerichts 5A_142/2017 E. 4.1; 5A_203/2017 E. 6.2; 5A_881/2011 E. 3.3). Die
Tilgung kann auch durch Verrechnung erfolgen, wobei Bestand, Höhe und
Fälligkeit der Gegenforderung nur glaubhaft gemacht werden müssen (Daniel
Staehelin a.a.O., Art. 82 SchKG N 93). Die Rechtsöffnung ist auch dann zu
verweigern, wenn die glaubhaft gemachte Gegenforderung bestritten wird (Urteil
des Bundesgerichts 5A_142/2017 E. 4.3). 

 

4.2 Zunächst ist festzuhalten, dass
entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz den Mietvertrag des
Beschwerdegegners nicht als Rechtsöffnungstitel qualifizierte, sondern unter
anderem den vom Beschwerdegegner eingereichten Mietvertrag als Einwendung,
welche die Schuldanerkennung, d.h. den durch die Beschwerdeführerin
eingereichten Mietvertrag, entkräftet, heranzog. Im Rahmen des Verfahrens vor
dem Amtsgerichtspräsidenten wurden durch die Beschwerdeführerin wie auch durch
den Beschwerdegegner je ein Mietvertrag, mit unterschiedlichem Mietzins,
eingereicht. Der Beschwerdegegner reichte vor der Vorinstanz zudem
transkribierte und übersetze Sprachnachrichten der Beschwerdeführerin vom 7.
Juli 2022 und vom 26. Januar 2023 ein. Bzgl. dieser Sprachnachrichten liess die
Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 6. November 2023 zwar
ausführen, dass deren Inhalt reine Parteibehauptungen darstellen würde. Sie
macht aber nicht geltend, dass der Inhalt der Sprachnachrichten nicht der
Wahrheit entspreche. Im Gegenteil, auch sie zitiert aus diesen Sprachnachrichten.
Aus der transkribierten und übersetzten Sprachnachricht der Beschwerdeführerin
vom 26. Januar 2023 geht hervor, dass CHF 1'250.00 als Miete für die
Wohnung vereinbart wurde. Die Aussage, dass die Wohnung normalerweise wirklich
für CHF 1'550.00 vermietet würde, deutet ebenfalls darauf hin, dass die Wohnung
zu besagtem Zeitpunkt nicht effektiv für CHF 1'550.00 vermietet wurde.
Auch die Bitte, bis zum Schluss CHF 1'250.00 zu bezahlen, kann so
verstanden werden, dass dies der vereinbarte Mietzins ist. Der Vorinstanz ist
demnach insofern zuzustimmen, als dass bereits diese Umstände für eine
Undurchsichtigkeit bezüglich der tatsächlich vom Beschwerdegegner geschuldeten
Mietzinse sprechen. 

 

4.3 Ferner rügt die Beschwerdeführerin
die Feststellung der Vorinstanz, dass die Einwendung des Beschwerdegegners, die
nicht bezahlte Miete des Monats Juli 2022 in den darauffolgenden Monaten August
2022, September 2022 und Oktober 2022 à jeweils CHF 300.00 beglichen zu haben,
glaubhaft erscheint. Der Beschwerdeführerin ist insofern zuzustimmen, als dass
aus dem durch die Beschwerdeführerin vor der Vorinstanz eingereichten
Kontoauszug keine Raten von CHF 300.00 ersichtlich sind. Im August 2022
überwies der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin CHF 1'000.00, am 3.
Oktober 2022 CHF 1'340.00 und am 26. Oktober 2022 CHF 1'550.00. Die
Vorinstanz schloss ausserdem nicht aus, dass nebst Arbeiten am Bad weitere vom Beschwerdegegner
getätigte Aufwendungen betreffend die Wohnung mit Mietzinsen in Verrechnung
gebracht worden seien. Der Beschwerdegegner macht geltend, dass ein Betrag von
CHF 1'000.00 für die Reinigung der Terrasse mit der Miete für Juni 2022, ein
Betrag von CHF 210.00 aus einem Versicherungsstorno mit der Miete für Oktober
2022 und ein Betrag von CHF 500.00 für Arbeiten am Bad mit der Miete für
September 2022 verrechnet worden seien. Die Vorinstanz hat weder das Recht
unrichtig angewendet, noch den Sachverhalt offensichtlich unrichtig
festgestellt, wenn sie feststellt, dass nicht auszuschliessen sei, dass nebst
CHF 500.00 für Arbeiten am Bad weitere vom Beschwerdegegner getätigte
Aufwendungen betreffend die Wohnung mit dem Mietzins verrechnet worden seien. Addiert
man zur Überweisung im August 2022 in Höhe von CHF 1'000.00 CHF 500.00 für die
Arbeiten am Bad und zur Überweisung anfangs Oktober 2022 in Höhe von CHF 1'340.00
CHF 210.00 aus dem Versicherungsstorno und schaut man die Überweisung Ende
Oktober 2022 in Höhe von CHF 1'550.00 an, so ergibt sich, dass bis auf die
Zahlung im August 2022, wo CHF 50.00 fehlen, jeweils CHF 1'250.00 für die
jeweiligen Mieten plus CHF 300.00 für die Miete Juli 2022 überwiesen wurden. 

 

4.4 Gegen die Feststellung der
Vorinstanz, dass die Einwendung des Beschwerdegegners, gemäss welcher aufgrund
andauernder Renovationsarbeiten die Mietzinse für die Monate Oktober 2021 und
November 2021 nicht hätten bezahlt werden müssen, glaubhaft sei, wendet die
Beschwerdeführerin ein, dass das Beweismass des Glaubhaftmachens nicht erfüllt
worden sei. Bereits vor der Vorinstanz argumentierte der Beschwerdegegner, dass
auch der Umstand, dass die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner am 11.
November 2021 einen Betrag von CHF 3'024.50 überwiesen habe, dafür spreche,
dass ihm die beiden ersten Mietzinse (Oktober und November 2021) erlassen
worden seien. Dies erscheint schlüssig und es wurde zumindest glaubhaft
gemacht, dass die ersten beiden Mietzinse erlassen wurden. Letztendlich ist es
dem Beschwerdegegner gelungen, Einwendungen, welche die Schuldanerkennung, d.h.
den von der Beschwerdeführerin eingereichten Mietvertrag, entkräften, sofort
glaubhaft zu machen. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.

 

5. Damit bleibt über die Kosten zu
befinden. Diese sind dem Ausgang des Verfahrens entsprechend der unterliegenden
Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 450.00 hat
demnach die Beschwerdeführerin zu tragen und werden mit dem von ihr geleisteten
Kostenvorschuss in derselben Höhe verrechnet (Art. 106 Abs. 1 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). 

 

6. Der Rechtsvertreter des obsiegenden Beschwerdegegners
macht mit Honorarnote vom 1. Dezember 2023 eine Entschädigung von CHF 1'667.30
für das Beschwerdeverfahren geltend. Antragsgemäss wird die Parteientschädigung
für den Beschwerdegegner auf CHF 1'667.30 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgelegt.

Demnach wird erkannt:

1.      Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.      A.___ hat die Kosten des obergerichtlichen
Verfahrens von CHF 450.00 zu bezahlen.

3.      A.___ hat B.___ für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von CHF 1'667.30 zu bezahlen. 

 

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter
CHF 30'000.00

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Zimmermann