# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5df77a8f-9535-5a13-93fd-607d1fa30e49
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-08
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.04.2013 12.2012.161
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2012-161_2013-04-08.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2012.161

  	
  Lugano

  8 aprile 2013/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Bozzini, vicepresidente,

  Fiscalini e Pellegrini

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.170
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 6
febbraio 2009 da

 

	
   

  	
  AO 1 

  rappr. da RA 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP 1 

  rappr. da RA 1 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui l'istante
ha chiesto la protrazione della locazione, per ulteriori sei anni ovvero sino al 30 settembre 2014, delle
superfici locate ad uso ristorazione;

 

domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione integrale dell'istanza
e che il Pretore, con sentenza 25 luglio 2012, ha parzialmente accolto concedendo una protrazione unica e definitiva fino al 30 settembre
2012, con spese e ripetibili suddivise in base alla rispettiva soccombenza;

appellante la convenuta con atto d’appello 14 settembre 2012, mediante il quale
chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente
l'istanza, protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;

appellante pure l'istante con atto di appello di stessa data chiedente la
riforma del querelato giudizio nel senso di concedere una protrazione per sei
anni, ovvero fino al 30 settembre 2014, protestando tasse, spese e ripetibili
di entrambe le sedi;

mentre con
risposta all'appello 5 novembre 2012 l'istante postula la reiezione del gravame
proposto dalla convenuta, protestando spese e ripetibili, rispettivamente con
osservazioni (correttamente: risposta all'appello) del 6 novembre 2012
quest'ultima formula identica domanda con riferimento all'appello presentato
dalla prima;

 

letti ed
esaminati i documenti e gli atti prodotti,

 

ritenuto

 

 

in
fatto:

A.    
A far tempo dal 1° ottobre 2001 AO 1 conduce
in locazione una superficie commerciale adibita a ristorante-bar situata nel
centro di L__________, sulla base del contratto di locazione stipulato con gli
allora proprietari (doc. A). A seguito dell'acquisto dello stabile in cui si
trova l'ente locato, a valere dal 1° maggio 2008 la nuova proprietaria AP 1 è
subentrata nel contratto in questione (doc. M), che prevedeva tra l'altro una
durata determinata con scadenza al 30 settembre 2008 (doc. A).

Con scritto 7 marzo 2008 la conduttrice ha chiesto alla locatrice di prolungare
il contratto di locazione per ulteriori dieci anni, a precise condizioni che
qui non occorre indicare (doc. L). Con risposta scritta 25 giugno 2008 la parte
locatrice ha dichiarato di non essere interessata a prolungare il contratto
oltre la scadenza contrattualmente pattuita del 30 settembre 2008 (doc. O).

B.    Il competente Ufficio di conciliazione, adito con istanza 28 luglio
2008 della conduttrice chiedente una protrazione della locazione (art. 273 cpv.
2 lit. b CO) sino al 30 settembre 2014, ha concesso con decisione 7 gennaio 2009 una protrazione unica e definitiva di un solo anno, ovvero sino al 30
settembre 2009.

C.    Con istanza 6 febbraio 2009 ha convenuto in giudizio AP 1 dinanzi
alla competente Pretura chiedendo che le venisse concessa una protrazione del
contratto della durata di sei anni, ovvero sino al 30 settembre 2014. A sostegno della sua domanda l'istante ha invocato il tenore del contratto in vigore che ne prevedeva
espressamente la rinegoziabilità, la difficoltà nel reperire un ente
sostitutivo nella zona, l'esigenza di ammortizzare gli ingenti investimenti
operati ancora in tempi recenti, nonché i pregiudizi economici conseguenti ad
una improvvisa chiusura dell'esercizio pubblico costituente l'unica fonte di
reddito di dipendenti, amministratori e azionisti della società di riferimento.

D.    All'udienza di discussione del 29 marzo 2009 la convenuta si è
opposta alla domanda dell'istante, dichiarando il consenso alla protrazione
unica e definitiva fino al 30 settembre 2009 come deciso dall'Ufficio di
conciliazione.

Con replica e duplica le parti hanno ribadito le rispettive posizioni e
domande. Esperita l'istruttoria esse, rinunciato a comparire al dibattimento
finale, si sono confermate nei rispettivi memoriali scritti.

E.    
Con sentenza 25 luglio 2012 il Pretore ha
parzialmente accolto l'istanza concedendo alla conduttrice una protrazione
unica e definitiva fino al 30 settembre 2012, con spese e ripetibili suddivise
in base alla rispettiva soccombenza.

Esposte preliminarmente ampie citazioni di dottrina e giurisprudenza relative
all'istituto della protrazione del contratto di locazione ex art. 272 segg. CO,
con particolare riguardo alla ponderazione dei contrapposti interessi delle
parti nel contratto, il primo giudice ha, in estrema sintesi, riconosciuto
l'esistenza di un interesse concreto e serio della locatrice a ritornare in
possesso delle superfici locate, ma ha altresì ritenuto che una serie di
esigenze della conduttrice giustificassero una protrazione, concessa quindi quale
protrazione unica di quattro anni rispetto alla scadenza contrattuale
inizialmente pattuita.

F.    
Con appello 14 settembre 2012 la convenuta
postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente
l'istanza, protestando tasse spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Con atto di appello di medesima data pure l'istante chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di concedere una protrazione per sei anni, ovvero
fino al 30 settembre 2014, protestando a sua volta tasse spese e ripetibili di
entrambe le sedi.

Con risposta all'appello 5 novembre 2012 e con osservazioni (correttamente:
risposta all'appello) del 6 novembre 2012 l'istante, rispettivamente la convenuta, postulano entrambe la reiezione del gravame proposto dalla controparte, protestando
spese e ripetibili.

considerato

 

in diritto:                  1.   Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore
è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione,
resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e
meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI). Non così invece la
procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una
decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove
disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

                                   I.    Sull’appello
14 settembre 2012 di AP 1 

                                                                                 

                                   2.   Con
l’atto di appello la convenuta riepiloga preliminarmente le tesi di parte
istante affiancando ad ognuna di queste una sua puntuale considerazione con
riferimento a quanto sarebbe emerso dall'istruttoria di causa. Con analogo
approccio schematico l'appellante elenca altresì i suoi contrapposti interessi
in qualità di locatrice e per ognuno di questi espone considerazioni integrate
da citazioni di dottrina e giurisprudenza, mettendo in risalto specifiche
risultanze istruttorie.

L’atto di appello così formulato è irricevibile poiché non contiene i motivi di
fatto e di diritto sui quali si fonda e non è sufficientemente motivato (art.
310 e 311 CPC). L’appellante non può infatti limitarsi a indicare perché le sue
argomentazioni sarebbero fondate, ma deve esporre i motivi per i quali
sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore.

                                   3.   Una prima lamentela dell'appellante consiste nel dichiararsi
sostanzialmente vittima di "una procedura lunga, farraginosa, durata,
finora, 4 anni (fra rinvii e proroghe) e sfociata in una sentenza non equa, non
garante dei principi giurisprudenziali applicabili nel caso in esame
(…omissis…) e che guarda caso riconosce una protrazione che coincide con il
termine preciso della sua stessa crescita in giudicato (ferie giudiziarie
incluse)" (appello pag. 4 n. 2). L'atteggiamento del Pretore viene
quindi assimilato ad una non meglio definita categoria di "storture
giudiziarie" che provocherebbero una totale incertezza nel diritto e
nella sua applicazione e che pertanto "sconfinano nella denegata
giustizia" (ibidem).

Così come esposta pure questa censura è irricevibile, non solo per carenza di
motivazione (art. 311 CPC), ma pure con riguardo al merito, essendo
sostanzialmente qualificabile quale censura per denegata giustizia, non
proponibile in questa sede. La stessa appellante sembra peraltro avvedersene,
laddove auspica che queste asserite circostanze vengano considerate nell'esame
dell'esercizio del potere di apprezzamento da parte dell'istanza inferiore,
salvo esaurire questa richiesta in una generica citazione di dottrina e
giurisprudenza, pure essa irricevibile per carente motivazione.

                                   4.   Sotto
un capitolo denominato "Bilancia degli interessi in gioco"
(appello pag. 6) l'appellante, proposti ampi stralci di dottrina e
giurisprudenza in materia, lamenta che "gli interessi di parte attrice (correttamente:
istante) sono stati negletti con giustificazioni non pertinenti"
(appello pag. 6). Anche volendo considerare questa lapidaria censura nel senso
verosimilmente voluto, ovvero con riferimento ai presunti negletti interessi
della parte convenuta e qui appellante (l'attrice, ovvero l'istante erroneamente
menzionata essendo la controparte nella vertenza), essa non può essere seguita.
Non scalfisce la conclusione del Pretore il fatto che questi abbia esposto
delle considerazioni sulla verosimiglianza di una immediata demolizione dello
stabile da parte della proprietaria. Contrariamente a quanto pretende
l'appellante, il primo giudice non ha infatti ignorato che la demolizione
sarebbe possibile dal punto di vista della procedura di autorizzazione edilizia
(una licenza in tal senso essendo stata concessa e bastando vista la valenza
propria), ma a fronte di un riconosciuto interesse concreto e serio a ritornare
in possesso delle superfici locate ha menzionato pure le circostanze che
lasciano spazio ad una protrazione, non riconoscendo quindi un'urgenza assoluta
ritenuta la difficile praticabilità di un immediato inizio dei lavori di
demolizione. Tra queste circostanze indicate dal Pretore non vi è solo la
difficoltà della proprietaria ad ottenere la licenza per la riedificazione del
sedime (la domanda di costruzione presentata essendo sfociata in un diniego di
licenza), ma pure la locazione ancora in corso di altre superfici dell'immobile,
seppur a condizioni particolari ovvero con termini brevi di disdetta e di
preavviso (doc. 12). L'appellante se ne duole, ma non si confronta con la
circostanza che la protrazione effettivamente concessa con il contestato
giudizio pretorile del 25 luglio 2012 scadeva il successivo 30 settembre,
ovvero prima ancora della data utile per una teorica riconsegna dei locali da
parte degli altri inquilini (doc. 12: i relativi contratti di locazione potendo
essere disdetti con preavviso di 2 mesi e scadenza ogni due mesi, la prima
volta il 31 luglio 2011).

Come indicato dal Pretore tale orizzonte temporale avrebbe permesso alla
locatrice di rientrare in possesso dei locali e di realizzare i propri
intendimenti e alla conduttrice "di terminare i lavori già in corso
nella nuova superficie e di convenientemente organizzare il trasloco"
(sentenza impugnata pag. 4 in fine).

Nel caso concreto non può essere rimproverato al Pretore di aver travalicato i
limiti concessigli dalla legge nell'apprezzamento delle circostanze rilevanti,
secondo il principio dell'equità (art. 4 CC). La censura, per quanto
ricevibile, è pertanto respinta.

                                   5.   Appena
accennate e pertanto parimenti irricevibili per carente motivazione (art. 311
CPC) sono le lamentele al riguardo della mancata considerazione di altri
fattori rilevanti, quali l'ampio anticipo con il quale la conduttrice ha saputo
dell'intenzione della locatrice di non prolungare il contratto, il
comportamento della controparte (indicata erroneamente come convenuta),
rispettivamente la valutazione del valore degli investimenti eseguiti e da
ammortizzare.

                                   6.   In
conclusione, l'appello va respinto nella misura in cui è ricevibile.

                                   II.   Sull’appello
14 settembre 2012 di AO 1 

                                                                                 

7.Con l'appello l'attrice rimprovera in
sostanza al primo giudice di non aver effettuato una corretta ponderazione
degli interessi, violando in tal modo i disposti di diritto federale e
segnatamente l'art. 272 CO e di aver altresì fondato il suo giudizio su un
errato accertamento dei fatti.

8.L'appellante elenca una serie di
circostanze che il giudizio pretorile non avrebbe "sufficientemente
tenuto in considerazione" (appello pag. 2 n. 3). Sennonché le
considerazioni esposte si limitano per buona parte a ribadire circostanze già
asserite o emerse dall'istruttoria, senza una vera e propria censura delle
valutazioni e delle motivazioni del Pretore, a cui sembra essere mosso solo un
implicito rimprovero di non avervi dato il giusto peso. Così esposte, le
censure preliminari sulle trattative per un rinnovo del contratto, sulla buona
fede della conduttrice al momento di eseguire ingenti investimenti e sul danno
economico conseguente sono quindi irricevibili.

9.L'appellante lamenta la scarsa
considerazione del primo giudice in merito alla difficoltà oggettiva di reperire
locali in centro a L__________ per un uso quale esercizio pubblico per la
ristorazione. La censura non è atta a scalfire la conclusione pretorile poiché
non solo non apporta elementi che permettano di considerare insufficiente, con
riguardo a questo aspetto, una protrazione di quattro anni come quella
sostanzialmente ottenuta, ma non si confronta con la conclusione del Pretore
che, riconosciuto come fatto notorio la scarsità di oggetti locabili con queste
caratteristiche, ha chiaramente rimproverato all'istante un'attitudine
rinunciataria per non essersi subito attivata alla ricerca di una superficie
alternativa. Anche su questo punto il giudizio impugnato merita pertanto conferma.

10. L'appellante rimprovera al Pretore di essere incorso in un erroneo
accertamento dei fatti per aver stabilito che la conduttrice avrebbe avuto la
possibilità di spostare la propria attività in nuovi spazi. In effetti il
Pretore ha considerato come soluzione alternativa quella reperita nello stabile
di via __________, ovvero dirimpetto a quello oggetto della vertenza, deducendo
tale circostanza dalle dichiarazioni rese dal teste M__________ T__________. Non
basta a sovvertire la suddetta valutazione pretorile delle risultanze
istruttorie la semplice affermazione dissenziente dell'appellante che non fa
altro che contrapporvi la propria soggettiva interpretazione secondo la quale
la disponibilità dei locali in questione non sarebbe data in assenza di prova
che le trattative condotte abbiano effettivamente portato alla conclusione di un
contratto.

Si rileva peraltro, a titolo abbondanziale, come la circostanza dell'effettivo avvio
della nuova attività di ristorazione nello stabile di via __________, possa
addirittura essere considerato un fatto notorio, che non può sfuggire a questa
Corte che ha sede a poche centinaia di metri dai luoghi, e che tale elemento,
unitamente a quelli emersi dagli specifici atti istruttori, non lascia spazio a
dubbi in merito al riuscito trasferimento dell'attività alla quale l'appellante
fa ampio riferimento non solo con riguardo alla società istante ma pure ai
collaboratori.

11. L'appellante rimprovera infine al Pretore di non aver considerato la
mancanza di una licenza edilizia per l'edificazione del sedime quale motivo per
negare la necessità di disporre urgentemente dell'ente locato. La censura va
respinta. Infatti, non solo si regge su di una manifesta svista dell'appellante,
poiché l'assenza di tale licenza è stata espressamente menzionata e considerata
rilevante dal primo giudice (si vedano a questo proposito le considerazioni
esposte al considerando n. 4 in merito alle specifiche censure formulate
dall'istante con separato appello), ma si esaurisce in una generica richiesta
di una protrazione più lunga, senza una critica pertinente alla valutazione con
la quale il Pretore ha ritenuto adeguato un periodo di proroga di ben quattro
anni.

Nella misura in cui è ricevibile la censura è quindi respinta.

12. L'appellante invoca quindi ulteriori elementi, segnatamente i
contratti di locazione conclusi con terzi, che dimostrerebbero la mancanza di
necessità urgente della proprietaria di disporre dei locali, per poi concluderne
che "il Giudice avrebbe dovuto concedere una proroga supplementare"
(appello pag. 5 n. 4.2).

Il giudizio pretorile regge anche a questa critica avendo espressamente
considerato tali contratti (perlomeno quelli di cui vi è riscontro agli atti e
non sono rimasti allo stadio di semplice allegazione di parte) come una
circostanza rilevante. Il Pretore non ha però ignorato i termini molto brevi
con i quali questi contratti possono essere disdetti dalla proprietaria, che
potrà ottenere la restituzione dei locali con un preavviso di due mesi per un termine
scadente ogni due mesi (doc. 12 e considerando 4).

13. In conclusione, l'appello va respinto nella misura in cui è
ricevibile.

 

                                   III.   Spese
giudiziarie

14. In definitiva entrambi gli appelli, nella misura in cui sono
ricevibili, vanno respinti. Le spese processuali di ognuno degli appelli sono
poste a carico dei rispettivi appellanti soccombenti, con l’obbligo di
rifondere alla parte appellata le ripetibili.

      Le
spese processuali e le ripetibili sono stabilite in funzione delle

    
domande di appello, ossia della durata della protrazione ancora 

    
auspicata, rispettivamente della richiesta di annullamento della

    
protrazione concessa dal Pretore.

 Il valore di causa determinante ai fini di un
eventuale ricorso in

  
  materia civile al Tribunale federale è fissato in fr. 540'000.-, pari

   
 all'ammontare complessivo dei canoni di locazione relativi alla 

    
durata della protrazione richiesta e contestata, come calcolato 

    
dal Pretore.

 

 

Per questi motivi,

richiamata la LTG e il Regolamento sulle
ripetibili,

 

 

decide:

                                   1.

                                         1.1. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 14 settembre
2012 di AP 1 è respinto. 

                                         1.2. Le relative
spese di procedura di complessivi fr. 2’500.- sono poste a carico
dell'appellante, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 3'000.- per ripetibili.

                                   2.

                                 2.1.
Nella misura in cui è ricevibile l’appello 14 settembre 2012 di AO 1 è respinto.

 

                                 2.2.
Le relative spese di procedura di complessivi fr. 1'800.- sono poste a carico
dell'appellante, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 2'000.- per ripetibili.

 

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  - 

  - 

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il vicepresidente                                          Il
vicecancelliere

 

 

Rimedi
giuridici 

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).