# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0e67786b-a07a-541f-8118-d8aff2a47463
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-13
**Language:** de
**Title:** Aargau Entscheidsammlung Baugesetzgebung 13.06.2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Baugesetzgebung/AG_BG_001_Anordnung-einer-Plan_2013-06-13.pdf

## Full Text

Anordnung einer Planungszone 
– Voraussetzungen (Planungsabsicht, Planungsbedürfnis und Verhältnismässigkeit) (Erw. 4) 
– Eine genügende Planungsabsicht ist gegeben, auch wenn sie erst bei Erlass der Pla-

nungszone zum Ausdruck gebracht wird (Erw. 4.7.2). 
– Zulässigkeit einer geringfügigen Nutzungsplananpassung, wenn seit der letzten Revision 

nur wenige Jahre vergangen sind (Erw. 4.8.3) 
– Fehlendes Rechtsschutzinteresse für die Vergrösserung des Planungsperimeters 

(Erw. 4.10) 
– Parteientschädigung: Die Hypothekarzinsen von fünf Jahren bilden den Streitwert (Erw. 5.). 

 Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (EBVU) vom 13. Juni 2013 (BVU-
RA.13.252) 

Aus den Erwägungen 

2.  

Die von der Planungszone erfassten, teilweise bereits überbauten Parzellen … befinden sich … am 
nördlichen Siedlungsrand der Gemeinde A. … Alle Grundstücke sind der Arbeitszone A zugewiesen. 
Die Zone ist für Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Anlagen für Sport, Frei-
zeit und dgl. mit einem grossen Freiflächenbedarf sind nicht zulässig. In § 10 Abs. 2 BNO wird zu-
dem Folgendes festgelegt: 

"Mit Ausnahme nachstehender Gebiete sind Verkaufsgeschäfte über 500 m2 nicht zulässig. In den 
beiden von der Kantonsstrasse erschlossenen nördlichen Arbeitszonen westlich und östlich der 
Hauptstrasse sowie in den von der Kantonsstrasse erschlossenen südlichen Arbeitszonen zwischen 
Industrie- und Hauptstrasse sind insgesamt maximal 3'000 m2 Verkaufsfläche zulässig." … 

4.3  

Die Anordnung einer Planungszone nach Art. 27 RPG bzw. § 29 BauG hat den Charakter einer vor-
sorglichen Massnahme. Diese provisorische Planungsmassnahme dient der Sicherung der beabsich-
tigten Nutzungsplanung, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der 
Behörden. Bei der Überprüfung der Planungszone geht es noch nicht darum, die Vorstellung der 
Planungsbehörde in Bezug auf die zukünftige Nutzungsplanung oder allenfalls vorliegende Entwürfe 
für einen zukünftigen Nutzungsplan rechtlich abschliessend zu prüfen (vgl. AGVE 1989, S. 255; 
2006, S. 132 ff.; ALEXANDER RUCH, in: HEINZ AEMISEGGER / ALFRED KUTTLER / PIERRE MOOR / ALEXAN-
DER RUCH [Hrsg], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG-Kommentar], Zürich 
1999, Art. 27 N 20 ff.). Dies hat im Verfahren auf Erlass des Nutzungsplans mit den entsprechenden 
Rechtsmittelverfahren zu geschehen (vgl. wiederum AGVE 1989, S. 255; VGE III/102 vom 26. No-
vember 1991 i. S. K., S. 4 f.). Allerdings muss die Vorstellung über die künftige Planung, welcher die 
Planungszone dient, grundsätzlich zulässig sein (AGVE 1989, S. 257; BGE 113 Ia 366). 

4.4  

Während der Erlass oder die Änderung von Nutzungsplänen und Nutzungsvorschriften vorbereitet 
wird, können Planungszonen für genau bezeichnete Gebiete erlassen werden, um Vorkehren zu 
verhindern, welche die Verwirklichung des Zwecks dieser Pläne erschweren. Zuständig ist der Re-
gierungsrat bei kantonalen und kommunalen, der Gemeinderat bei kommunalen Nutzungsplänen 
(§ 29 Abs. 1 BauG; Art. 27 RPG). Die Planungszone stellt das klassische raumplanerische Institut 
zur einstweiligen Sicherung beabsichtigter Planungen dar (BGE 123 I 175 Erw. 3c mit Hinweis auf 
BGE 119 Ib 480 Erw. 5d; AGVE 2001, S. 259 mit Hinweisen; RUCH, a.a.O., Art. 27 N 20 f). 

2 von 7 

Eine Planungszone bewirkt, dass nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung er-
schweren könnte, und ist damit in der Regel eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung. Eine 
solche ist mit der Eigentumsgarantie nur vereinbar, sofern sie auf einer gesetzlichen Grundlage be-
ruht, im überwiegenden öffentlichen Interesse liegt, verhältnismässig ist, die Institutsgarantie nicht 
verletzt und voll entschädigt wird, wenn sie einer Enteignung gleichkommt (Art. 26 i.V.m. Art. 36 BV; 
AGVE 1989, S. 256; AGVE 1990, S. 263; AGVE 2006, S. 134 f.; RUCH a.a.O., Art. 27 N 24 ff.).  

4.5  

Die gesetzliche Grundlage für die angefochtene Planungszone ist in Art. 27 RPG und § 29 BauG 
vorhanden und vorliegend unbestritten. 

4.6  

Das öffentliche Interesse an einer Planungszone liegt in ihrem Zweck begründet. Die Planungszone 
ist, wie erwähnt, ein Sicherungsmittel, um die Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden bei der 
beabsichtigten Nutzungsplanung auch in tatsächlicher Hinsicht zu erhalten. Mit der Sperrwirkung der 
Planungszone soll ausgeschlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern könnte. Die 
Planungszone hat daher einerseits auf einem im öffentlichen Interesse liegenden Erlass- oder An-
passungsbedürfnis einer Nutzungsplanung zu beruhen und andererseits auf einer darauf gründen-
den Planungsabsicht an einer sachlich zulässigen Planung (RUCH, a.a.O., Art. 27 N 25 ff.; AGVE 
1990, S. 260 und 1989, S. 256 f.; BGE 113 Ia 362 Erw. 2a und b).  

Ein Planungsbedürfnis besteht, wenn die geltende Nutzungsordnung in Widerspruch zum überge-
ordneten Recht geraten oder mit den rechtlich zulässigen planerischen Zielvorstellungen nicht mehr 
vereinbar ist (AGVE 1990, S. 269; 1989, S. 256). Fehlt ein sachliches oder örtliches Anpassungsbe-
dürfnis, fehlt der Planungszone auch das öffentliche Interesse (RUCH, a.a.O., Art. 27 N 25 mit Hin-
weis auf BGE 113 Ia 362 Erw. 2a). Voraussetzung der Anordnung einer Planungszone ist eine Ab-
sicht der Behörden, eine bestehende, planerische Ordnung abzuändern. An die Bestimmtheit der 
einigermassen verfestigten Planungsabsicht sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Eine 
einigermassen konkretisierte Absicht genügt, denn die Planung soll ja nicht in diesem Verfahren 
verwirklicht werden (BGE 113 Ia 365 mit Hinweisen; AGVE 1990, S. 260). Die Planungsabsichten 
kommen in konkreten Vorstellungen oder Entwürfen über die neue Nutzungsordnung zum Ausdruck, 
welche die Planungsbehörden nicht verpflichtend binden und die sich im Verlaufe einer Nutzungs-
planungsrevision auch ändern können (AGVE 2006, S. 135 mit Hinweisen). In der Regel genügt das 
Vorliegen eines Entschlusses des zuständigen Gemeinwesens, aus dem ein klar umrissener Wille 
auf Planänderung hervorgeht; einen rechtsförmlichen Beschluss oder gar Planentwürfe braucht es 
hingegen nicht (BGE 113 Ia 365; RUCH, a.a.O., Art. 27 N 27 f.). Die Planungsabsicht ist genügend 
gefestigt, wenn der Eigentümer den "wesentlichen Grund für die beabsichtigte Planung zu ermes-
sen" vermag, wenn beispielsweise ausgewiesen ist, dass die bisherigen Nutzungsmöglichkeiten 
eingeschränkt werden sollen (RUCH, a.a.O., Art. 27 N 29 mit Hinweis). 

4.7  

4.7.1  

Wie erwähnt sind in den Arbeitszonen A der Gemeinde A. mit Ausnahme nachstehender Gebiete 
Verkaufsgeschäfte über 500 m2 nicht zulässig. In den beiden von der Kantonsstrasse erschlossenen 
nördlichen Arbeitszonen westlich und östlich der Hauptstrasse sowie in den von der Kantonsstrasse 
erschlossenen Arbeitszonen zwischen Industrie- und Hauptstrasse sind insgesamt maximal 3'000 m2 
Verkaufsfläche zulässig (vgl. § 10 Abs. 2 BNO). Im Zusammenhang mit der Behandlung eines Vor-
entscheidgesuchs (der Beschwerdeführenden) für einen Fachmarkt erkannte der Gemeinderat, dass 
diese Bestimmung unklar formuliert ist und – trotz Konsultation der Materialien zur damaligen Pla-

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nungsrevision 2010/2011 – eine Reihe von Ungereimtheiten sowie eine Lücke enthält. Im Wesentli-
chen stellten sich Fragen nach der Gebietsabgrenzung (welche Arbeitszonen sind gemeint), der 
Auslegung einzelner Begriffe/Formulierungen, der Anwendbarkeit des kantonalen Richtplantextes 
(Kapitel S 3.1) und insbesondere nach der Zuteilung der Verkaufsfläche von 500 m2 resp. 3000 m2 
auf die verschiedenen Gebiete. Da der Gemeinderat diese Fragen nicht nur für die Beurteilung des 
Vorentscheidgesuchs, sondern auch im Hinblick auf künftige andere Baugesuche in der Arbeitszone 
beseitigen wollte, beschloss er am 22. Oktober 2011 die Einleitung einer Revision der fraglichen 
BNO-Bestimmung (maximale Verkaufsflächen in den Arbeitszonen) sowie die Vergabe der entspre-
chenden Aufträge. … 

4.7.2  

… Aus den Ausführungen … geht insbesondere hervor, dass die fragliche Bestimmung umgehend 
im Rahmen einer Teilrevision der Nutzungsplanung geändert werden soll. Einerseits ist beabsichtigt, 
Klarheit hinsichtlich der Gebietsabgrenzung resp. des Geltungsbereichs zu schaffen. Anderseits sind 
Verteilungsregeln vorgesehen, die festlegen, wieviel m2 Verkaufsfläche einzelnen Gebieten oder 
Parzellen zukommt. Der Erlass einer Planungszone wird auch nach Angaben des Gemeinderats 
weiter umso mehr notwendig, als bereits ein Gesuch für einen Fachmarkt im betroffenen Gebiet vor-
liegt (Gesuch der Beschwerdeführenden), aber auch weitere Baugesuche in Zukunft zu erwarten 
sind. Mit Blick auf den Beschluss vom 22. Oktober 2011 erweist sich die erforderliche Planungsab-
sicht der Gemeinde somit als genügend konkretisiert. Sie hat sich seither weiter gefestigt, indem der 
Gemeinderat die Auftragsvergabe zur BNO-Teiländerung sowie ein entsprechendes Kostendach 
beschlossen hat. In der Folge wurden nach Angaben des Gemeinderats bereits verschiedene Be-
sprechungen durchgeführt und ein erster Entwurf der neuen Bestimmung ausgearbeitet (vgl. auch 
zum Ganzen VGE IV/78 vom 10. Dezember 2010).  

Der Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle anzufügen, dass sich die Planungsabsicht erst mit (und 
nicht bereits vor) dem Erlass der Planungszone verfestigt haben muss. Zwar bildet sie Vorausset-
zung für die Anordnung der Planungszone. Dass ein entsprechender Beschluss zeitlich vor deren 
Erlass ergehen müsste, ergibt sich aber weder aus der gesetzlichen Regelung noch aus der Recht-
sprechung des Bundesgerichts (vgl. auch RUCH, a.a.O. Art. 27 N 27). Da die Planungszone mittels 
Einsprache ohnehin nochmals der verfügenden Behörde vorgelegt werden kann (§ 29 Abs. 3 BauG), 
erschiene dies übertrieben formalistisch (vgl. wiederum VGE IV/78 vom 10. Dezember 2010). Im 
Weiteren steht der fraglichen Zone auch nicht entgegen, dass das Vorentscheidgesuch (der Be-
schwerdeführenden) die Planungsabsicht der Gemeinde im konkreten Fall quasi ausgelöst hat. Zwar 
ist es, wie die Beschwerdeführenden einwenden, durchaus richtig, dass sich ein Bauherr bei der 
Ausarbeitung eines Baugesuchs – schon wegen des Planungsaufwands – auf die geltenden Best-
immungen verlassen können muss. Im konkreten Fall wurde jedoch seitens der Beschwerdeführen-
den lediglich ein Vorentscheidgesuch (§ 62 BauG) beim Gemeinderat eingereicht. Es ist somit davon 
auszugehen, dass sich der Planungsaufwand der Beschwerdeführenden im Vergleich zu den Kos-
ten, die mit der Ausarbeitung eines vollständigen Baugesuchs einhergehen würden, eher tief hielt. 
Dem öffentlichen Interesse an der Planänderung kommt demgegenüber erhöhtes Gewicht zu. Die 
Wirksamkeit der Planungszone … steht ausser Frage. 

4.8  

4.8.1  

Ob die künftige Planung, welcher die Planungszone dient, zulässig ist, bzw. ein genügendes Pla-
nungsbedürfnis (auf dem die Planungsabsicht beruhen muss) im konkreten Fall vorliegt, darf, wie 
bereits erwähnt, nur in einem begrenzten Rahmen überprüft werden (Erw. 4.3). Von einer umfassen-
den Interessenabwägung der vorgesehenen Planung im Rahmen dieses Verfahrens kann daher 

4 von 7 

abgesehen werden und die Überprüfung der Übereinstimmung der Planungsabsichten mit dem 
übergeordneten Recht ist der Beurteilung im Nutzungsplanverfahren vorzubehalten. Das Planungs-
zonenverfahren als sichernde Massnahme kann dieser Interessenabwägung nicht vorgreifen (BGE 
117 Ib 243 Erw. 3d). Für das öffentliche Interesse an einer Planungszone genügt somit, dass die mit 
der Planungszone zu sichernden Revisionsziele nicht mit den Bestimmungen und Planungszielen 
des Raumplanungsrechts offensichtlich unvereinbar oder die Zielvorstellungen der Planungsträger 
zum vorneherein unzulässig sind (Erw. 4.3, 4.6 und 4.7).  

4.8.2  

Der Gemeinderat beabsichtigt die Neufassung von § 10 Abs. 2 BNO, wie erwähnt, insofern, als Prä-
zisierungen hinsichtlich Gebietsabgrenzung und Verkaufsflächen erfolgen sowie Verteilungsregeln 
aufgestellt werden sollen. Insbesondere ist eine Anpassung entsprechend den kantonalen Empfeh-
lungen zur Umsetzung des Richtplankapitels S 3.1 für mittelgrosse Verkaufsnutzungen vom Januar 
2013 sowie der kantonalen Muster-BNO (Stand März 2012) geplant. Ein definitiver Entwurf der neu-
en Bestimmung liegt allerdings gegenwärtig noch nicht vor. 

Die Begründung der Behörde zum Anpassungsbedürfnis ergibt sich bereits aus den obigen Erwä-
gungen (Erw. 4.7.1). Beabsichtigt ist im Wesentlichen die Beseitigung von Unklarheiten sowie die 
Lückenfüllung entsprechend dem kommunalen Willen. Ergänzend hält der Gemeinderat fest, die 
Formulierung von § 10 Abs. 2 BNO sei bei der Gesamtrevision im Jahr 2010 nach Vorgabe des Kan-
tons (Abteilung Raumentwicklung BVU) in die BNO aufgenommen worden, kurz nachdem der Gros-
se Rat die Revision des massgebenden Richtplankapitels beschlossen habe. Über die Umsetzung 
dieses Richtplankapitels seien innerhalb der Verwaltung noch viele Fragen offen gewesen, die erst 
heute mit den genannten Empfehlungen geklärt würden. Auch die Muster-BNO enthalte neue Formu-
lierungsvorschläge, die zeigten, dass eine örtliche Abgrenzung und Verteilungsregeln notwendig 
seien, dies insbesondere dann, wenn bereits Betriebe bestehen würden. Das öffentliche Interesse an 
der sofortigen Behebung der Mängel sei offensichtlich, es handle sich um eine Nachbesserung in der 
Rechtssetzung. Die Vorschrift gebe die Planungsabsicht des Planungsträgers nicht korrekt wieder, 
weshalb das erforderliche Anpassungsbedürfnis ohne Weiteres bestehe. 

4.8.3  

Für die Beschwerdeinstanz ist die Argumentation des Gemeinderats zum Anpassungsbedürfnis 
nachvollziehbar, lässt sie sich doch aus den Planungsunterlagen zur Gesamtrevision in den Jahren 
2009/2010 gut ablesen. Zwar trifft es zu – wie die Beschwerdeführenden richtig ausführen –, dass 
die letzte Totalrevision der Nutzungsplanung in der Gemeinde erst rund 3 Jahre zurückliegt, der Pla-
nungshorizont von 15 Jahren also noch nicht erreicht und damit die (erneute) Revision an und für 
sich nur bei Vorliegen erheblich geänderter Verhältnisse (Art. 21 Abs. 2 RPG) zulässig ist. Zu beach-
ten gilt jedoch, dass das Bundesgericht in seiner neueren Rechtsprechung insbesondere in Bezug 
auf geringfügige Planänderungen das Kriterium des Alters etwas relativiert und auf das Ausmass der 
Anpassung abgestellt hat. In diesem Sinne lässt es bereits nach einer kurzen Zeit seit der Planfest-
setzung nachträgliche geringfügige Änderungen zu, soweit dadurch die bestehende Zonenplanung 
lediglich in beschränktem Ausmass ergänzt wird und eine gesamthafte Überprüfung der Planung 
nicht erforderlich erscheint (vgl. WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 21 N 20; 
mit Hinweis auf BGer 1A. 193/2001). Mit Blick auf die vorgesehene BNO-Änderung handelt es sich 
im konkreten Fall um eine im Vergleich zum gesamten Planungswerk – insbesondere vom Ausmass 
her – eher geringe Anpassung, bezieht sie sich doch nur auf die Arbeitszone A und das Gebiet G. 
Auch inhaltlich wird keine vollkommen andere Bestimmung geschaffen oder eine neue Nutzung defi-
niert. Vielmehr wird einzig eine Präzisierung und Vervollständigung der bestehenden Norm vorge-
nommen, damit dem Willen des kommunalen Planungsträgers Rechnung getragen und Fehlinterpre-

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tationen ausgeschlossen werden. Da somit eine gesamthafte Überprüfung der Planung nicht not-
wendig erscheint, kommt dem zeitlichen Aspekt bzw. dem Umstand, dass der Planungshorizont nicht 
ausgeschöpft wurde, vorliegend nur untergeordnete Bedeutung zu. 

4.8.4  

Die Anpassung der BNO ist vorliegend aber auch vor dem Hintergrund von Art. 21 Abs. 2 RPG nicht 
unzulässig. Nach dieser Bestimmung bedarf es zur Änderung eines Plans der erheblichen Änderung 
der Verhältnisse. Diese können tatsächlicher (wie z. B. Bevölkerungswachstum, Wirtschaftsentwick-
lung, Bedrohung eines Landschaftsbildes oder eines Lebensraums, neue Erschliessungsverhältnis-
se) oder rechtlicher Art sein (z.B. Änderungen des Planungs- und Umweltrechts, Revision des Richt-
plans, ergangene Rechtsprechung; vgl. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 21 N 15). 

Aus den Akten ergibt sich dazu was folgt: 

Die Gesamtrevision Nutzungsplanung und Kulturland der Gemeinde A. wurde von der Gemeindever-
sammlung am 26. November 2010 beschlossen und am 9. März 2011 vom Regierungsrat geneh-
migt. Im Rahmen der Vorprüfung zu dieser Planung hielt die Abteilung Raumentwicklung BVU in 
ihrem abschliessenden Vorprüfungsbericht vom 11. August 2010 fest, nach dem neu angepassten 
Richtplan (Paket "Umsetzung der Agglomerationsprogramme Verkehr und Siedlung", beschlossen 
vom Grossen Rat am 22. Juni 2010, Richtplankapitel S 4.3) würden neue Standorte für mittelgrosse 
Verkaufsnutzungen von 500 m2 bis 3'000 m2 ausserhalb von Kern- und Zentrumsgebieten in ländli-
chen Zentren einer ausdrücklichen Bezeichnung in der Nutzungsplanung bedürfen. Da A. ein ländli-
ches Zentrum darstelle und in den Arbeitszonen verschiedene Verkaufsnutzungen existierten, wür-
den diese Standorte gemäss der neuen Regelung einer Grundlage im Nutzungsplan bedürfen. 
Explizit erging seitens der kantonalen Abteilung weiter der Vorschlag zur Aufnahme des strittigen 
Wortlauts von § 10 Abs. 2 in die neue BNO, dem die Gemeinde entsprechend nachkam (vgl. Ge-
meindeversammlungsbeschluss vom 26. November 2010). In der Folge beschloss der Grosse Rat 
am 20. September 2011 die Gesamtrevision des kantonalen Richtplans (RP 11). Die Vorgaben ge-
mäss Kapitel S 4.3 (vgl. obige Ausführungen) wurden darin übernommen und neu im Kapitel S 3.1, 
Richtplanbeschlüsse Ziffer 3, zusammengefasst. Für die Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen 
sowie die mittelgrossen Verkaufsnutzungen erliess die Abteilung Raumentwicklung BVU hernach am 
28. Januar 2013 differenzierte Empfehlungen zur Umsetzung dieses Kapitels. Insbesondere wird für 
diese Nutzungen nunmehr im Interesse der Rechtssicherheit der Erlass möglichst konkreter BNO-
Bestimmungen vorgeschlagen, aus denen eindeutig hervorgeht, ob, wo und in welchem Ausmass 
die fraglichen Verkaufsnutzungen zulässig sind. Bereits bestehende Verkaufsnutzungen sollten da-
bei berücksichtigt, im Fall grosser Areale die Nutzung proportional auf die Grundstücksfläche aufge-
teilt und der Austausch via Dienstbarkeitsvertrag zugelassen werden (vgl. Nutzungen mit hohem 
Verkehrsaufkommen und mittelgrosse Verkaufsnutzungen, Empfehlungen zur Umsetzung des Richt-
plankapitels S 3.1, III. Empfehlungen für die Nutzungsplanung, Ziffern 1.2 und 2.2.). Die Empfehlun-
gen enthalten weiter Hinweise auf die Bestimmungen in der kantonalen Muster-BNO, welche zwi-
schenzeitlich ebenfalls eine Anpassung im betreffenden Bereich erfahren haben (vgl. Muster-BNO 
der Abteilung Raumentwicklung BVU, Stand 19. März 2012, A3 Zonenvorschriften, A 3.1.6 Arbeits-
zone I sowie B Ergänzungsbestimmungen, B4 Verkaufsnutzungen und Nutzungen mit hohem Ver-
kehrsaufkommen). 

Die obigen Ausführungen zeigen, dass quasi während der laufenden Nutzungsplanungsrevision der 
Gemeinde A. eine neue Richtplanvorlage bezüglich mittelgrosser Verkaufsnutzungen geschaffen 
wurde. Der Wortlaut von § 10 Abs. 2 BNO berücksichtigte zwar bereits die neuen Vorgaben, dies 
aber nur rudimentär hinsichtlich Grundlage und Ausmass der Nutzung. Dass eine präzisere Ausge-
staltung von richtplankonformen BNO-Vorschriften, vor allem was die örtlich präzise Abgrenzung, die 

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Verteilung der Verkaufsfläche innerhalb eines grösseren Areals auf einzelne Parzellen und die Be-
rücksichtigung bestehender Betriebe anbelangt, erforderlich würde, war dazumal aufgrund der (na-
turgemäss) fehlenden Erfahrung noch unklar. Diese Erkenntnis setzte sich – auch auf kantonaler 
Ebene – erst in der darauffolgenden Zeit durch, weshalb im Januar 2013 die genannten Empfehlun-
gen sowie die Muster-BNO-Anpassungen erlassen wurden. Somit haben sich die Verhältnisse seit 
der Gesamtrevision der Nutzungsplanung doch erheblich geändert, weshalb sich die vorgesehene 
Revision von § 10 Abs. 2 BNO zu diesem Zeitpunkt rechtfertigen lässt. … 

4.8.6  

Insgesamt ergibt die lediglich summarische Prüfung der vorgesehenen Planänderung, dass diese 
nicht gegen übergeordnetes Recht oder Planungsgrundsätze verstösst. … Das Planungsbedürfnis 
und die darauf beruhende Planungsabsicht der Behörden sind vorliegend gegeben, weshalb ein 
öffentliches Interesse an der strittigen Massnahme zweifellos zu bejahen ist.  

4.9  

Die Sicherung der beabsichtigten Planänderung mittels Planungszone ist im Übrigen verhältnismäs-
sig. Unabhängig davon, dass die Beschwerdeführenden diesen Punkt nicht explizit in Frage stellen, 
ist festzuhalten, dass sich die Massnahme nicht nur für die Erreichung des Ziels, die Planungsfreiheit 
der Behörden bei der Ausgestaltung ihrer Nutzungsordnungsbestimmungen zu gewährleisten, eig-
net, sondern in casu auch erforderlich ist, um diesem Ziel zum Durchbruch zu verhelfen. Der Gestal-
tungsfreiheit der Gemeinden bei der Festlegung der Bauvorschriften kommt zudem gegenüber priva-
ten Interessen grosses Gewicht zu, weshalb sich die entsprechende Massnahme zur Sicherung 
dieser Entscheidungsfreiheit ohne Weiteres rechtfertigt. Die Einschränkung der Beschwerdeführen-
den tritt dabei angesichts des Umstands, dass der kommunalen Behörde im Zeitpunkt des Erlasses 
der Planungszone noch kein vollständiges Baugesuch eingereicht worden ist, eher in den Hinter-
grund.  

4.10  

Was das Begehren der Beschwerdeführenden, die übrigen Arbeitszonen im Gemeindegebiet seien 
ebenfalls in die Planungszone aufzunehmen, anbelangt, fehlt es ihnen bereits am erforderlichen 
Rechtsschutzinteresse, ist doch nicht ersichtlich, worin ihr praktischer Nutzen besteht, würde ihr Be-
gehren gutgeheissen resp. inwiefern sie benachteiligt sind, wenn die anderen Arbeitszonen nicht der 
Planungszone zugewiesen würden. Selbst wenn aber auf das Begehren eingetreten werden müsste, 
wäre dieses abzuweisen. Einerseits ist es Sache der Gemeinde, den Perimeter einer Planungszone 
in einem Gebiet festzulegen, soweit dieser sachlich vertretbar ist (was hier zutrifft). Anderseits drängt 
sich auch aus Rechtsgleichheitsgründen die Aufnahme aller übrigen Arbeitszonen in die Planungs-
zone nicht auf, da gegenwärtig einzig für das Gebiet G. ein konkreter Klärungsbedarf besteht (Vor-
entscheidgesuch für Fachmarkt). Dies macht auch der Gemeinderat deutlich, indem er festhält, dass, 
sobald Baugesuche in den anderen Gebieten eingehen würden, allenfalls – soweit nötig – eine wei-
tere Planungszone geprüft werde. Somit ist auch dieser Einwand der Beschwerdeführenden unbe-
helflich, soweit darauf überhaupt einzutreten ist. … 

4.12  

Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Voraussetzungen für den Erlass einer Planungs-
zone … erfüllt sind. … 

5.  

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der Regel nach Massgabe des Unterlie-
gens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (31 Abs. 2 VRPG). Im vorliegenden Verfahren unterlie-

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gen die Beschwerdeführenden vollständig, weshalb sie die Verfahrenskosten zu tragen haben. Ent-
sprechend der Verteilung der Verfahrenskosten haben sie der Gemeinde A. die ihr durch den Beizug 
eines Rechtsvertreters entstandenen Parteikosten vollumfänglich zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 VRPG).  

Für die Höhe der Parteientschädigung massgebend ist der Anwaltstarif. Diesem zufolge bemisst sich 
die Parteientschädigung nach dem Streitwert (vgl. § 8a i.V. mit § 4 AnwT). Im vorliegenden Fall ist 
bei der Berechnung des Streitwertes vom streitbetroffenen Grundstück auszugehen, welches wegen 
der angefochtenen Planungszone während (max.) 5 Jahren nicht in der von den Beschwerdeführen-
den beabsichtigten Art überbaut bzw. genutzt werden kann. Das Grundstück weist eine Fläche von 
rund 100 Aren auf. Ausgehend von einem Quadratmeterpreis für Gewerbeland von (geschätzten) 
Fr. 300.– ergibt dies einen approximativen Wert von Fr. 3'000'000.–. Da diese Fläche wegen der 
angefochtenen Planungszone nicht wie beabsichtigt überbaut werden kann, liegt sie einstweilen 
brach, wogegen das für das Grundstück aufgeworfene Kapital weiterhin verzinst werden muss. Aus-
gehend von einem Hypothekarzins von aktuell rund 2.5 % ergibt das geschätzte jährliche Zinsauf-
wendungen von Fr. 75'000.–, während 5 Jahren somit Fr. 375'000.–. 

Der Streitwert beträgt Fr. 375'000.–. Für Streitwerte über Fr. 100'000.– bis 500'000.– geht der Rah-
men für die Entschädigung von Fr. 5'000.– bis 15'000.– (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT). Entspre-
chend der Bedeutung des Falls liegt die tarifgemässe Entschädigung für den genannten Streitwert in 
der Regel innerhalb eines Bands von Fr. 6'400.– bis 13'400.–. Der massgebende Aufwand wird im 
vorliegenden Verfahren als mittel beurteilt, die Schwierigkeit als mittel. Dies ergibt für ein vollständig 
durchgeführtes Verfahren eine berechnete Grundentschädigung von Fr. 9'900.–. Weil das Verfahren 
nicht vollständig durchgeführt wurde (kein Augenschein), ist praxisgemäss ein Abzug von 20 % vor-
zunehmen (vgl. § 2 i.V.m. analog § 6 Abs. 1 AnwT). Da die Gemeinde entschädigungsberechtigt ist 
und ein hoher Streitwert (über Fr. 100'000.–) vorliegt, erfolgt in Anwendung von § 12a Abs. 1 AnwT 
ein weiterer Abzug von 20 % (AGVE 2011 S. 247 f.). Die Parteientschädigung beträgt somit (bei 
vollständigem Obsiegen) aufgerundet Fr. 6'400.–. 

 

Stichwörter: Parteientschädigung; Planungszone