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**Case Identifier:** ca8ac1e0-2b1d-58dc-80d1-4f10f5de22de
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.04.2025 C/4341/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-4341-2020_2025-04-08.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22 mai 2025. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/4341/2020 ACJC/636/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MARDI 8 AVRIL 2025 

 

Entre 

A______ SARL, sise ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 

loyers le 17 juin 2024 et intimée sur appel joint, représentée par Me Nassima LAGROUNI, 

avocate, route du Grand-Lancy 20-22, 1212 Grand-Lancy, 

 

et 

 

CAISSE DE PREVOYANCE B______, sise ______, intimée et appelante sur appel 

joint, représentée par Me Boris LACHAT, avocat, rue Saint-Ours 5, 1205 Genève. 

 

 

 

 

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C/4341/2020 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/660/2024 du 17 juin 2024, reçu par A______ SARL le 19 juin 
2024, le Tribunal des baux et loyers a validé la consignation de loyer 

n° ______ 2020/1______ (ch. 1 du dispositif), réduit de 5% le loyer de l’atelier de 
312 m2 environ au rez-supérieur de l’immeuble sis rue 2______ no. ______ à 
D______ [GE] durant la période du 4 mars 2019 jusqu’au 30 septembre 2020 
(ch. 2), condamné la CAISSE DE PREVOYANCE B______ à verser à 

A______ SARL le montant de 5'857 fr. 98 (ch. 3), ordonné aux Services 

financiers du Pouvoir judiciaire la libération des loyers consignés à concurrence 

du montant précité en faveur de A______ SARL et du solde en faveur de la 

CAISSE DE PREVOYANCE B______ (ch. 4), débouté les parties de toutes 

autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 

Le Tribunal a considéré que le problème d’accès aux locaux était indéniablement 
de nature à diminuer la jouissance de ceux-ci. La CAISSE DE PREVOYANCE 

B______ (ci-après : la bailleresse ou l’intimée) n’étant pas parvenue à éliminer le 
défaut, A______ SARL (ci-après : la locataire ou l’appelante) pouvait prétendre à 
une réduction de loyer. Dans la mesure où l’accès aux locaux n’avait pas été 
empêché, mais uniquement rendu plus difficile, et ce plusieurs fois par semaine 

mais pas de manière permanente, une réduction de 5% dès le 4 mars 2019, date du 

signalement à la bailleresse, jusqu’au 30 septembre 2020 paraissait appropriée.  

B. a. Par acte expédié le 19 août 2024 à la Cour de justice, A______ SARL a formé 
appel contre ce jugement, dont elle a sollicité l'annulation. Cela fait, elle a conclu 

principalement à ce que la Cour constate la validité de la consignation des loyers 

du 1er février 2020 au 30 septembre 2020, ordonne une réduction de loyer de 15% 

par mois du 4 mars 2019 au 30 septembre 2020, soit 975 fr. par mois, et 

condamne la CAISSE DE PREVOYANCE B______ à lui rembourser la somme 

de 18'525 fr.  

En substance, elle a reproché au Tribunal d’avoir mal apprécié les faits et mal 
appliqué le droit concernant le pourcentage de réduction octroyée.  

La locataire a soutenu que le défaut entravait son activité et ne diminuait pas 

seulement le confort des personnes se rendant chez elle.  

 b. Par acte expédié le 16 septembre 2024, la CAISSE DE PREVOYANCE 
B______ a conclu, sur appel principal, au rejet de l’appel formé par 
A______ SARL.  

Sur appel joint, elle a conclu principalement à ce que les chiffres 1 à 4 du 

dispositif du jugement soient annulés et modifiés en ce sens que la demande de 

l’appelante était intégralement rejetée, que les loyers consignés étaient libérés en 
sa faveur, et que le jugement était confirmé pour le surplus. Subsidiairement, elle 

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a conclu à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour nouvelle décision dans 

le sens des considérants.  

La bailleresse a soutenu que l’appelante était dépourvue de toute légitimation 
active dans la mesure où cette dernière était colocataire à titre solidaire de 

C______ et que si la demande de la locataire aboutissait, le loyer ne serait réduit 

qu’à l’égard de l’appelante et non de C______. 

Elle a également soutenu que l’usage convenu selon le contrat de bail était celui 
de dépôt et d’entretien des véhicules, ce qui n’impliquait pas des allées et venues 
répétées au fil de la journée ni le transport de personnes ou de marchandises. 

Selon la bailleresse, la chose louée n’avait manqué d’aucune qualité sur laquelle la 
locataire pouvait légitimement compter, car les passages et brefs arrêts ne 

constituaient que des entraves mineures inhérentes à l’usage de la chose.  

Les témoins de la locataire étaient liés professionnellement de longue date à 

l’appelante, de sorte que leurs déclarations ne pouvaient être exploitées.   

La bailleresse a encore soutenu que l’appelante avait utilisé l’institution du défaut 
de la chose louée de façon contraire à son but, soit en vue d’une restitution 
anticipée des locaux et non de l’obtention d’une réfection de prétendus défauts.  

 c. Par acte expédié à la Cour le 17 octobre 2024, la locataire a répliqué sur appel 
principal et répondu sur appel joint, concluant au rejet de ce dernier.  

Elle a souscrit au raisonnement du Tribunal sur la question de la légitimation 

active, relevant que ce point avait déjà été tranché par la Cour.  

d. Par acte expédié à la Cour le 30 octobre 2024, la bailleresse a dupliqué sur 
appel principal et répliqué sur appel joint, persistant dans ses développements et 

conclusions.  

e. Par acte déposé au greffe de la Cour le 2 décembre 2024, la locataire a dupliqué 
sur appel joint et persisté dans ses développements et conclusions. 

f. Le 10 janvier 2025, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée 
à juger.  

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. A______ SARL et C______, en tant que locataires, ont conclu avec la CAISSE 
DE PREVOYANCE B______, bailleresse de l’immeuble, un contrat de bail à 
loyer portant sur un atelier de 312 m2 environ au rez-supérieur de l’immeuble sis 
rue 2______ no. ______ à D______. 

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La destination des locaux telle qu’elle ressort du contrat de bail est celle de 
« dépôt et entretien de véhicules ».  

Le contrat a été conclu pour une durée initiale courant jusqu’au 30 septembre 
2022, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans.  

Le loyer annuel net était échelonné et a été fixé à 68'400 fr. du 1er octobre 2018 au 

30 septembre 2019, puis à 78'000 fr. du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020. 

Les charges s’élevaient à 5'880 fr. par an.  

La gestion de l’immeuble a été confiée à [la société] E______ (ci-après : la régie).  

b. Par courriel du 4 mars 2019, alors qu'il avait rapatrié l'ensemble de son activité 
dans le local loué, C______ s'est plaint auprès de la régie de difficultés 

d'utilisation de celui-ci en raison de l'encombrement de son accès. 

c. Le 6 mars 2019, la régie a envoyé un courrier à tous les locataires afin de 
rappeler l'interdiction de stocker du matériel ou de stationner des véhicules hors 

des cases. Une société avait été chargée de la verbalisation prochaine des 

contrevenants.  

d. Par courrier du 5 avril 2019, les locataires ont fait savoir à la régie que le 
problème de l'encombrement n'avait pas été résolu ni même atténué. L'activité de 

leur entreprise en pâtissait, car leurs véhicules avaient été empêchés à de 

nombreuses reprises de sortir du local, ce qui générait des retards pour le service 

aux clients. Ils ont mis la bailleresse en demeure de garantir un accès permanent 

sans encombre avant le 15 avril 2019, faute de quoi ils entreprendraient des 

démarches juridiques.  

e. Par courrier du 1er mai 2019, les locataires ont à nouveau demandé à la régie de 
remédier au défaut de l'objet loué. Ils se considéraient en droit de demander une 

réduction de loyer, mais étaient cependant disposés à y renoncer moyennant la 

possibilité de résilier de manière anticipée le contrat de bail.  

f. Par courrier du 18 juin 2019, les locataires ont mis en demeure la bailleresse 
d'éliminer le défaut de la chose louée, faute de quoi ils consigneraient le loyer.  

g. La régie a répondu le 25 juin 2019 que la société chargée de la surveillance du 
parking avait cessé ses activités. Des employés de la régie s'étaient rendus sur le 

site afin de discuter du problème avec les autres locataires, et ils avaient constaté 

une amélioration de la situation d'accès. Cela étant, s’agissant d’un site dédié à des 
activités industrielles, des moments d'attente devaient être tolérés.  

h. C______ a adressé plusieurs courriels à la régie en décembre 2019 pour se 
plaindre d'empêchements d'accéder à son local, photographies de véhicules 

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stationnés à l'appui. Une nouvelle mise en demeure a été adressée à la régie par 

courrier du 20 décembre 2019.  

i. La régie a répondu que le collaborateur qui s’était rendu sur le site n'avait pas 
constaté de problème d'accès. Selon elle, les photographies transmises par les 

locataires représentaient des situations exceptionnelles. Les locataires pouvaient 

contacter la nouvelle société en charge de la surveillance du site si un véhicule 

était parqué devant leur dépôt.  

j. Les locataires ont consigné le loyer net dès le mois de février 2020 sur le 
compte n° ______ 2020/1______. 

k. Par acte déposé à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 
27 février 2020, A______ SARL a déposé une requête en validation de la 

consignation et en réduction de loyer. 

l. Le 26 juin 2020, C______ s'est plaint auprès de la régie que des palettes étaient 
entreposées devant son local. 

m. Par courrier du 9 juillet 2020, la régie a indiqué être intervenue auprès du 
responsable de cette situation. 

n. Par courriel du 4 août 2020, C______ a proposé à la régie un locataire de 
remplacement, exploitant le garage F______. Il a relancé la régie à ce sujet les 

7, 14 et 17 août 2020.  

o. Par courrier du 29 août 2020, les locataires ont déclaré résilier le bail pour le 
30 septembre 2020, ou pour toute échéance antérieure. Ils se sont référés à un appel 

téléphonique de la régie leur signifiant l'acceptation du candidat de remplacement. 

p. Les locataires ont cessé de consigner le loyer dès le 30 septembre 2020. 

q. Par courriel du 4 septembre 2020, la régie a informé le propriétaire du garage 
F______, G______, que le dépôt d'une demande d’autorisation de construire était 
nécessaire afin de transformer le local pour l'exploitation d'un garage, vu le 

changement d'affectation. 

r. Par courrier du 11 janvier 2021 aux locataires, la régie a donné suite à une 
demande d'exonération du loyer net pour les mois de novembre et décembre 2020.  

s. Par courrier à la Commission de conciliation du 15 janvier 2021, 
A______ SARL a présenté de nouvelles conclusions, en constatation de la 

résiliation anticipée du contrat de bail pour le 30 septembre 2020, ainsi qu'en 

constatation de la restitution anticipée du local litigieux. 

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t. Non conciliée le 19 mars 2021, la cause a été portée devant le Tribunal le 
19 avril 2021. A______ SARL a conclu à la validation de la consignation et la 

réduction du loyer de 15% pour la période du 4 mars 2019 au 30 septembre 2020, 

avec restitution du trop-perçu de 18'525 fr. (conclusions 1 à 3), à la constatation 

de la validité de la résiliation anticipée du contrat de bail (conclusion 4), 

subsidiairement la validité de la restitution anticipée du local commercial 

(conclusion 7), sous suite de dépens.  

u. La locataire a notamment produit plusieurs photographies, sur lesquelles 
apparaissaient de nombreux véhicules sur la route d'accès, semblant stationnés en 

empiétant sur la chaussée, un camion au milieu de la chaussée bloquant celle-ci, 

ou un camion semblant rouler au milieu d'autres véhicules.  

v. Dans ses écritures de réponse du 2 juillet 2021, la bailleresse a plaidé 
l'irrecevabilité de certaines conclusions, ainsi que le défaut de légitimation active 

de la locataire. 

w. Sur le fond, elle a conclu au déboutement de la locataire et à la libération en sa 
faveur des loyers consignés. Elle a considéré que la route d'accès devait être 

utilisée par les différentes entreprises présentes, ce qui générait certes de 1a 

circulation et de brefs arrêts de véhicules, mais sans que cela n'entrave le passage. 

x. Par jugement du 22 décembre 2021, le Tribunal a déclaré la requête du 19 avril 
2021 recevable, constaté que A______ SARL disposait de la légitimation active 

pour les conclusions 1, 2, 3 et 5 de sa demande du 19 avril 2021, dit qu'elle ne 

disposait pas de la légitimation active pour la conclusion 4 et la conclusion 

subsidiaire 7 de sa requête et l'a, en conséquence, déboutée de ces deux 

conclusions. 

Ce jugement a été confirmé par arrêt ACJC/1331/2022 de la Cour du 10 octobre 

2022. Le recours au Tribunal fédéral formé par la CAISSE DE PREVOYANCE 

B______ contre cette décision a été déclaré irrecevable. 

y. Parallèlement à la présente procédure, C______ et A______ SARL ont déposé 
une demande contre la CAISSE DE PREVOYANCE B______, agissant en 

validation de la résiliation de bail et en constatation de la fin du contrat de bail. 

Cette demande a donné lieu à l'ouverture d'une autre procédure, sous le numéro de 

référence C/3______/2021. Par jugement JTBL/661/2024 du 17 juin 2024 rendu 

dans le cadre de cette procédure, les locataires ont été déboutés de toutes leurs 

conclusions. Les locataires ont fait appel de ce jugement, et la procédure est 

actuellement pendante par-devant la Cour.  

z. Lors de l'audience du 19 octobre 2023 par-devant le Tribunal, C______ a 
confirmé les déclarations qu’il avait faites le 17 novembre 2022 dans la cause 

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C/3______/2021 - dont le procès-verbal a été versé au dossier – dont il ressort ce 
qui suit : 

Les entraves pour l'accès étaient devenues problématiques lorsque l'entreprise 

avait démarré son activité avec l'ensemble de ses véhicules au mois d'avril 2019. 

Un camion livrant une imprimerie quasi quotidiennement stationnait au milieu de 

la chaussée, durant 15 à 20 minutes. Il était alors compliqué, voire impossible, de 

sortir les grands véhicules de l'entreprise. Tel était aussi le cas lorsque venait, une 

fois par semaine environ, le camion pour évacuer le papier. Par ailleurs, les clients 

d'un restaurant se garaient en dehors des cases, ce qui pouvait empêcher tout 

passage. L’activité de son entreprise consistait à transporter les équipages 
aéronautiques, de sorte que la ponctualité était très importante. Une amélioration 

s’était faite sentir après l'intervention de la société chargée de surveiller le 
parking, mais elle avait été de courte durée. Il avait considéré qu’il était plus 
adéquat de déménager son entreprise que de faire changer les habitudes des 

locataires qui étaient déjà sur place. 

z.a. Plusieurs témoins ont été entendus :  

H______, responsable des opérations et conducteur auprès de la locataire, a 

confirmé les problèmes d'accès aux locaux en raison de véhicules de tiers mal 

stationnés. Il fallait, une fois par semaine environ, rechercher les clients du 

restaurant avoisinant pour permettre aux véhicules de l'entreprise de passer. Tous 

les 10 à 15 jours, un camion de livraison d'une entreprise de reliure empêchait 

également la sortie, étant précisé que le déchargement durait généralement 

10 à 15 minutes, voire, rarement, jusqu’à 30 minutes. Certains jours, les véhicules 
étaient empêchés de passer à plusieurs reprises, soit 4 à 5 fois dans la journée. 

D’autres jours étaient plus calmes, et les véhicules pouvaient passer sans 
problème.  

I______, chauffeur auprès de la locataire, a fait état des mêmes problèmes, qui 

survenaient plutôt vers midi, mais non le matin. Il a déclaré avoir dû 

quotidiennement effectuer des manœuvres dangereuses ou avoir été empêché de 
passer, devant alors demander aux autres entreprises de déplacer des véhicules. 

J______, chauffeur auxiliaire auprès de la locataire à l'époque du bail litigieux, a 

également confirmé avoir rencontré des difficultés de passage aux abords du local. 

Selon ce témoin, l'accès était obstrué deux à trois fois par semaine par un camion 

de livraison, de sorte qu'il fallait attendre qu'il ait terminé son déchargement. 

z.b. Par écritures parvenues au Tribunal le 1er décembre 2023, A______ SARL a 
persisté dans ses conclusions en validation de la consignation de loyer et en 

réduction de loyer, avec restitution du trop-perçu, ainsi qu'à la condamnation de la 

CAISSE DE PREVOYANCE B______ aux dépens. 

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z.c. La CAISSE DE PREVOYANCE B______ a, pour sa part, persisté dans ses 
conclusions en déboutement et en libération en sa faveur des loyers consignés. 

Elle a notamment considéré que la volonté réelle de A______ SARL était de 

mettre fin au contrat de manière anticipée. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon l'art. 91 al. 1 CPC, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. La 

détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure 

devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, Procédure civile suisse, Les grands thèmes 

pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Commentaire bâlois, 3ème 

éd., 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). 

1.2 En l'espèce, l’appelante sollicite l'octroi d'une réduction de loyer de 15% par 
mois du 4 mars 2019 au 30 septembre 2020, soit 975 fr. par mois, représentant un 

montant total de 18'525 fr. 

La valeur litigieuse est dès lors supérieure à 10'000 fr. 

1.3 Pour le surplus, l’appel et l’appel joint, écrits et motivés (art. 311 al. 1 CPC), 
ont été interjetés dans le délai prescrit par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils 

sont ainsi recevables. 

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  

Cela étant, conformément à l'art. 311 al. 1 CPC, la Cour revoit la cause 

uniquement sur les points du jugement que l'appelant estime entachés d'erreurs et 

qui ont fait l'objet d'une motivation suffisante - et, partant, recevable - pour 

violation du droit (art. 310 let. a CPC) ou pour constatation inexacte des faits 

(art. 310 let. b CPC). Hormis les cas de vices manifestes, elle doit en principe se 

limiter à statuer sur les critiques formulées dans la motivation écrite contre la 

décision de première instance (arrêt du Tribunal fédéral 5A_111/2016 du 

6 septembre 2016 consid. 5.3). 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

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2.  Sur appel joint, la bailleresse persiste à soutenir que la locataire, colocataire à titre 
solidaire de C______, serait dépourvue de toute légitimation active dans la mesure 

où une réduction de loyer ne pourrait pas être opposable à ce dernier.  

La Cour a déjà tranché cette même question dans son arrêt ACJC/1331/2022 du 

10 octobre 2022, selon lequel, en cas de défauts de la chose louée, chaque 

colocataire peut agir seul en justice pour faire valoir ses droits concernant la 

remise en état, la consignation du loyer et la réduction proportionnelle du loyer.  

Les arguments soulevés par la bailleresse, qui s’est référée à ceux précédemment 
présentés par-devant la Cour et ayant donné lieu à l’arrêt ACJC/1331/2022 auquel 
il peut être renvoyé, ne justifient pas de modifier cet arrêt.  

La locataire disposait donc de la légitimation active pour déposer seule des 

conclusions ayant trait à la consignation, à la réduction de loyer et au 

remboursement du trop-perçu. 

Partant, l’appel joint de la bailleresse doit être rejeté sur ce point.  

3. L'appelante remet en cause la quotité de la réduction de loyer fixée par le Tribunal 
à 5%, soutenant qu'une réduction de 15% du paiement du loyer pendant la période 

concernée aurait dû lui être accordée. Pour sa part, sur appel joint, l'intimée 

considère qu’aucune réduction de loyer n’aurait dû être accordée à la locataire 
dans la mesure où il n’existait pas de défaut restreignant l’usage de la chose louée. 

3.1.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état 
approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. En 

vertu de l'art. 259a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne 

sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses 

frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au 

contrat, il peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du 

loyer (let. b). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été 

louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à 

partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à 

l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). 

A l'exception de la demande de dommages-intérêts, les droits du locataire en 

raison d'un défaut de la chose louée ne présupposent pas une faute du bailleur 

(AUBERT, Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI, 2ème éd. 2017, n. 13 ad 

art. 259a CO; LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, 

p. 322). 

Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité 

de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent 

pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre 

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raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1; 4A_577/2016 du 25 avril 2017 

consid. 3.1; ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1; SJ 1985, p. 575). 

Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-

ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à 

l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut 

lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-

à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, 

ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état 

approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; MONTINI/BOUVERAT, 

in BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, 

n. 1 ad art. 256 CO). 

La chose louée comprend aussi les installations communes (escaliers, hall 

d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence d'"état 

approprié" concerne cet ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4C_527/1996 du 

29 mai 1997 consid. 3a, in SJ 1997 661). 

Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des 

circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la 

destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer, 

l'évolution des mœurs et de la technique (WESSNER, Le bail à loyer et les 
nuisances causées par des tiers en droit privé, 12ème Séminaire sur le droit du 

bail, p. 23-24; LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 259). 

Selon la jurisprudence, l'entrave à la jouissance de la chose est une condition 

objective et non pas subjective. Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'occupation 

effective des locaux par le locataire pour déterminer si oui ou non ce dernier a 

droit à une diminution de loyer (ACJC/726/2008 du 16 juin 2008). 

3.1.2 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de 
l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la 

valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les 

parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_417/2022 du 25 avril 2023 consid. 5.1). Lorsqu'un calcul concret de la 

diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment 

lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, 

de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne 

peuvent être fournies au jour le jour, le Tribunal procède à une appréciation en 

équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 

casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 

du 24 octobre 2005, consid. 2.3 et 2.4; ACJC/1016/2017 du 28 août 2017, 

consid. 3.1). 

- 11/13 - 
 

 

C/4341/2020 

A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage 

convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque cas 

d’espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévues dans le contrat 
joue un rôle important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013). 

3.1.3 Le Tribunal fédéral a considéré qu’il n’était pas contraire au droit fédéral de 
considérer l’entrave à l’accès motorisé jusqu’au pied de l’escalier d’entrée comme 
défaut de la chose louée justifiant une réduction de loyer, ce pour autant que 

l’entrave constatée soit contraire à l’usage approprié auquel la locataire en 
question pouvait prétendre. Dans le cas d’espèce, les locaux étaient destinés à 
l’usage d’une garderie, et l’accès au pied de l’escalier était entravé par 
l’exploitante des locaux du rez-de-chaussée qui y entreposait du matériel ou y 
faisait stationner ses véhicules ou ceux de ses clients. Le Tribunal fédéral a jugé 

qu’une réduction de loyer de 5% était alors appropriée (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_582/2012 du 28 juin 2013).   

Des réductions de loyer de 10% pour la suppression d'une des deux entrées d'un 

immeuble commercial, soit celle conférant l'accès le plus commode et ouvrant sur 

une rue marchande et prestigieuse, ont été accordées (ACJC/580/2009 du 11 mai 

2009). 

La Cour a confirmé une réduction de loyer de 15% en lien avec la fermeture d’une 
des routes d’accès aux locaux, entraînant le blocage quotidien de véhicules entre 
un quart d’heure et une demi-heure. Les locaux étaient destinés à l’exploitation 
d’un atelier mécanique-auto ainsi qu’à l’usage de dépôts (ACJC/580/2019 du 
8 juillet 2019).  

3.2. 
3.2.1 En l'espèce, la destination des locaux telle qu’elle ressort du contrat de bail 
est celle de « dépôt et entretien de véhicules ». 

L’entreposage de véhicules et leur entretien requiert nécessairement des allées et 
venues dans les locaux concernés. 

Les employés de la locataire ont confirmé avoir rencontré des problèmes d’accès 
aux locaux en raison de véhicules de tiers mal stationnés, ce parfois plusieurs fois 

par semaine. A cet égard, ces témoignages ne sont pas dépourvus de force 

probante comme l’allègue l’intimée, ce d’autant plus que les photographies 
produites par l’appelante permettent également de constater les situations 
d’encombrement et que la bailleresse elle-même a mandaté, provisoirement, une 
société chargée de la surveillance du parking afin de remédier aux problèmes 

allégués par le locataire. 

- 12/13 - 
 

 

C/4341/2020 

Il est ainsi établi que l’accès aux locaux loués a été restreint de manière 
momentanée à plusieurs reprises pendant la période concernée, ce qui a restreint 

l’usage des locaux.  

Partant, c’est à bon droit que le Tribunal a retenu l'existence de problèmes d’accès 
aux locaux, et les conséquences en résultant, admettant dès lors un défaut de la 

chose louée. 

3.2.2 S’agissant de la quotité de la réduction de loyer, et comme relevé à juste titre 
par le Tribunal, l’accès aux locaux n’a pas été empêché de manière permanente. Il 
a toutefois été rendu plus difficile, plusieurs fois par semaine, ce qui nécessitait 

alors parfois plusieurs minutes d’attente pour entrer et sortir desdits locaux.  

Contrairement à ce qu’allègue la locataire, l’arrêt du Tribunal fédéral 
4A_582/2012 précité ne concerne pas un défaut diminuant le confort des 

personnes se rendant chez une locataire, puisque les problèmes d’accès allégués 
impactaient directement l’exploitation d’une garderie, en rendant plus compliqué 
voire impossible l’accès au pied de l’escalier de l’immeuble.  

L’état de fait de l’arrêt ACJC/580/2019 auquel se réfère également la locataire est 
par ailleurs différent de celui du cas d’espèce, puisqu’il ne s’agissait pas de 
blocages ponctuels plusieurs fois par semaine, mais de blocages quotidiens 

pouvant durer entre un quart d’heure et une demi-heure, pour des locaux destinés 
à l’exploitation d’un atelier mécanique-auto ainsi qu’à l’usage de dépôts.  

En ce qui concerne les arguments soulevés par la bailleresse, et comme indiqué 

précédemment, l’usage de dépôt et d’entretien des véhicules implique 
nécessairement de pouvoir accéder aux locaux loués, sans qu’il ne soit question 
d’allées et venues répétées. 

Pour les raisons qui précèdent, le Tribunal n'a pas mésusé de son pouvoir 

d'appréciation en fixant la quotité de la réduction de loyer à 5% pour la période 

allant du 4 mars 2019, date de signalement à la bailleresse, jusqu’au 30 septembre 
2020, tel que sollicité par la locataire à l’appui de ses conclusions.  

3.2.3 Les griefs tant de l'appelante que de l’intimée sur appel joint se révèlent en 
conséquence infondés. Le jugement attaqué sera donc confirmé. 

4.  A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 13/13 - 
 

 

C/4341/2020 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 19 août 2024 par A______ SARL et l’appel joint 
interjeté le 16 septembre 2024 par la CAISSE DE PREVOYANCE B______ contre le 

jugement JTBL/660/2024 rendu le 17 juin 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans 

la cause C/4341/2020.  

Au fond : 

Confirme ce jugement.  

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, Madame 

Sarah ZULIAN-MEINEN, juges assesseurs; Madame Victoria PALAZZETI, greffière. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 
 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.