# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e89052be-2c3b-561a-b21c-93844345b122
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-05
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 05.03.2024 WBE.2023.341
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-341_2024-03-05.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2023.341 / ME / we 
(DVIARP.22.101 / 40.04.41)  

Art. 28 

 

Urteil vom 5. März 2024 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz 

Verwaltungsrichter Brandner 

Verwaltungsrichterin Schircks 

Gerichtsschreiber Meier 

Rechtspraktikantin Mahler 

 

 
   

Beschwerde-

führerin  

 A._____ AG,   

vertreten durch lic. iur. Marcel Aebi, Rechtsanwalt, Lenzburgerstrasse 2, 

Postfach 112, 5702 Niederlenz    

 

gegen 

 
   

  Departement Volkswirtschaft und Inneres, Abt. Register und 

Personenstand, Bahnhofplatz 3c, 5001 Aarau    

     

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Rechnung bbb des Grundbuchamts 

R._____ vom 17. November 2022 

 

Entscheid des Departements Volkswirtschaft und Inneres  

vom 5. September 2023 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

Am 1. Juli 2022 beurkundete B._____, aargauische Notarin, den 

Dienstbarkeitsvertrag zwischen der A._____ AG einerseits und der 

C._____ AG sowie der D._____ AG andererseits. Dieser sieht die Be-

gründung eines selbstständigen und dauernden Benützungsrechts als Per-

sonaldienstbarkeit zu Gunsten der A._____ AG und zu Lasten der im 

Eigentum der C._____ AG bzw. der D._____ AG befindlichen Parzellen 

Nrn. ccc, ddd, eee, fff und ggg (GB Q._____) vor. Konkret wird der 

Dienstbarkeitsberechtigten das ausschliessliche Recht eingeräumt, auf 

den Dächern von bestehenden Gebäuden eine Photovoltaikanlage zu er-

stellen, zu betreiben, zu unterhalten und zu erneuern. 

 

Die Urkundsperson meldete das Rechtsgeschäft am 1. Juli 2022 beim 

Grundbuchamt R._____ an. Dieses vollzog die Anmeldung, nachdem am 

19. Juli 2022 und 2. August 2022 Ergänzungen bzw. Korrekturen an der 

Urkunde vorgenommen worden waren. Im Rahmen der Korrespondenz 

äusserten die Vertragsparteien und das Grundbuchamt unterschiedliche 

Ansichten zur Bestimmung der Grundbuchabgabe. 

 

2. 

Für die Eintragung stellte das Grundbuchamt am 17. November 2022 fol-

gende Rechnung (Nr. bbb): 

 
Dienstbarkeit neu 

i.S. A._____ AG / C._____ AG / D._____ AG 

GB Q._____ Nr. ccc u.w. 

Pos. Dienstleistung/Artikel Menge Preis/Einheit Betrag CHF 

10 Selbstständige & dauernde Rechte 1 LE  35'262.50 

20 Ergänzung 2 LE  60.00 

30 Direkte Auslagen 2 LE  10.60 

*Mehrwertsteuer 0.0% 35'333.10 0.00 

Total    35'333.10 

 

B. 

1. 

Gegen die Rechnung des Grundbuchamts erhob die A._____ AG mit Ein-

gabe vom 15. Dezember 2022 beim Departement Volkswirtschaft und 

Inneres (DVI), Abteilung Register und Personenstand, Verwaltungs-

beschwerde mit folgenden Begehren: 

 

1. Die angefochtene Gebührenverfügung Nr. bbb vom 17. November 
2022 sei aufzuheben. 
 

 - 3 - 

 

 

2. Das Departement Volkswirtschaft und Inneres, Grundbuchamt 
R._____, sei anzuweisen, eine angemessene Gebühr gemäss 
nachstehenden Ausführungen festzusetzen. 
 

3. Eventualiter sei der Beschwerdeführerin (unter Vorbehalt der Zu-
stimmung der C._____ AG und der D._____ AG) das Recht 
einzuräumen, auf die Ausgestaltung der Personaldienstbarkeit als 
selbständiges und dauerndes Recht zu verzichten unter 
entsprechender Reduktion der Gebührenverfügung auf eine Ge-
bühr nach § 29 GBAG. 
 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

2. 

Das DVI, Abteilung Register und Personenstand, verfügte am 5. Septem-

ber 2023: 

 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten 
werden kann. 
 

2. Es werden keine Parteikosten ersetzt. 
 

3. Die Kosten des vorliegenden Verfahrens, bestehend aus einer 
Staatsgebühr von Fr. 2'000.00 sowie Kanzleigebühren und Aus-
lagen in der Höhe von Fr. 215.60, gesamthaft Fr. 2'215.60, werden 
der Beschwerdeführerin auferlegt. 

 

C. 

1. 

Gegen den Entscheid des DVI erhob die A._____ AG mit Eingabe vom 

6. Oktober 2023 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit folgenden Begehren: 

 

1. Der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben. 
 

2. Die angefochtene Abgaben- und Gebührenverfügung Nr. bbb vom 
17. November 2022 sei aufzuheben. 
 

3. Das Departement Volkswirtschaft und Inneres, Grundbuchamt 
R._____, sei anzuweisen, die Minimalgebühr von CHF 100.– bzw. 
eine angemessene Gebühr gemäss nachstehenden Aus-
führungen festzusetzen. 
 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWSt.) für das 
Verfahren vor Verwaltungsgericht und das vorinstanzliche Verfah-
ren zu Lasten der Staatskasse. 

 

2. 

In der Beschwerdeantwort vom 25. Oktober 2023 beantragte das DVI die 

Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerde-

führerin. 

 

 - 4 - 

 

 

3. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 5. März 2024 beraten und ent-

schieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Gegen Abgaberechnungen der Grund-

buchämter kann gemäss § 30 Abs. 1 des Gesetzes über die Grundbuch-

abgaben vom 7. Mai 1980 (GBAG; SAR 725.100) beim Regierungsrat Be-

schwerde geführt werden. Dieser hat seine Entscheidkompetenz als Be-

schwerdeinstanz an das Departement Volkswirtschaft und Inneres (DVI) 

delegiert (vgl. § 9 Abs. 1 und 3 sowie § 10 lit. c der Verordnung über die 

Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 [De-

legationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Dessen Entscheid kann an das 

Verwaltungsgericht weitergezogen werden (vgl. § 30 Abs. 2 GBAG). Das 

Verwaltungsgericht ist somit zur Beurteilung vorliegender Beschwerde zu-

ständig. 

 

2. 

Die Beschwerdeführerin ist zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 30 Abs. 1 

GBAG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist einzutreten. 

 

3. 

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-

ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt 

werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Rüge der Unangemessenheit ist demge-

genüber unzulässig (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

Die Beschwerdeführerin macht vorab geltend, zur Bestimmung der Grund-

buchabgabe dürfe nicht tel quel auf § 18 Abs. 1 GBAG abgestellt werden. 

Danach betrage die Abgabe für die Aufnahme selbstständiger und dauern-

der Rechte 2 ½ ‰ des Verkehrswerts der belasteten Bodenfläche, min-

destens jedoch Fr. 100.00. Mit der eingetragenen Dienstbarkeit, welche 

eine Photovoltaikanlage ermögliche, werde keine "Bodenfläche" belastet. 

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; 

SR 210) verwende den Begriff der Bodenfläche im Zusammenhang mit 

dem Baurecht in Art. 675 Abs. 1 und Art. 779 Abs. 1. Diese Bezeichnung 

könne sich nicht auf eine Fläche beziehen, die – wie bei der vorliegenden 

 - 5 - 

 

 

Dienstbarkeit, welche Dachflächen betreffe – über der Erdoberfläche liege. 

Die Bestellung eines Baurechts an einem Stockwerk eines Gebäudes 

werde durch Art. 675 Abs. 2 ZGB explizit ausgeschlossen. Ein ent-

sprechendes Verständnis gelte auch im Anwendungsbereich des GBAG. 

Die Vertragsparteien hätten Parzelle Nr. aaa, auf der sich kein Gebäude 

befinde, auf Verlangen des Grundbuchamts von der Dienstbarkeit ausge-

nommen. Damit gehe dieses selbst davon aus, dass ausschliesslich Dach-

flächen von bestehenden Gebäuden, nicht aber Bodenflächen im Sinne 

von § 18 Abs. 1 GBAG belastet würden. Die Dauer der Dienstbarkeit sei 

auf 30 Jahre begrenzt und insofern mit der dauernden Belastung einer 

Bodenfläche nicht vergleichbar. Eine solche könnte nur angenommen wer-

den, wenn die Bodenfläche "konsumiert" und eine andere Nutzung ausge-

schlossen werde, nicht jedoch, wenn wie vorliegend andere Nutzungen un-

verändert stattfänden. Ansonsten könnte dieselbe Bodenfläche mehrfach 

mit Grundbuchabgaben belastet werden. Die Begründung des Rechts, auf 

einem Dach eine Photovoltaikanlage zu installieren, unterliege nicht der 

Grundbuchgabe, die auf dem Verkehrswert der belasteten Bodenfläche er-

hoben werde. Gemäss allen Auslegungsmethoden erscheine die erhobene 

Gebühr als gesetzeswidrig. 

 

2. 

Die Vorinstanz erwog, gemäss § 18 Abs. 1 GBAG werde für die Aufnahme 

selbstständiger und dauernder Rechte eine Grundbuchabgabe erhoben, 

die gestützt auf die belastete Bodenfläche berechnet werde. Die Beschwer-

deführerin profitiere von der Errichtung eines selbstständigen und dauern-

den Rechts, indem die Eigentümerschaft der Photovoltaikanlage und der 

jeweiligen Parzelle auseinanderfielen (Durchbrechung des Akzessionsprin-

zips); als Grundstück könne das Servitut zudem selbst belastet werden. Zur 

Erstellung der Photovoltaikanlage hätte kein selbstständiges und dauern-

des Recht errichtet werden müssen. Bei einem entsprechenden Verzicht 

wäre die Grundbuchabgabe gemäss § 29 GBAG entsprechend dem Wert 

der Dienstbarkeit berechnet worden. Die Urkundsperson habe das selbst-

ständige und dauernde Benutzungsrecht entsprechend Art. 732 Abs. 2 

ZGB im Plan für das Grundbuch dargestellt und flächenmässig ausgeschie-

den. Die betreffende grün markierte Bodenfläche entspreche den Dach-

flächen der betroffenen Gebäude von LIG ccc, ddd, eee, fff und ggg; daraus 

ergebe sich eine Gesamtfläche von 16'594 m2. Diese sei heranzuziehen, 

zumal eine Photovoltaikanlage mit geeigneten Ständern auch direkt auf 

dem Boden erstellt werden könnte (angefochtener Entscheid, Erw. 4.2, 4.4, 

4.5). 

 

3. 

3.1. 

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung stellt die Grundbuch-

abgabe nach § 1 GBAG eine Gemengsteuer dar, die teils Gebühren- und 

teils Steuercharakter aufweist (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsent-

 - 6 - 

 

 

scheide [AGVE] 1992, S. 180; Entscheid des Verwaltungsgerichts 

WBE.2018.164 vom 18. Oktober 2018, Erw. II/2.4). Deren Höhe wird somit 

nicht durch das Kostendeckungs- und das Äquivalenzprinzip begrenzt 

(BGE 130 III 225, Erw. 2.5; Entscheid des Verwaltungsgerichts 

WBE.2014.183 vom 17. Dezember 2014, Erw. II/1.1; ULRICH HÄFELIN/ 

GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage 

2020, Rz. 2866). 

 

3.2. 

Gemäss Art. 781 Abs. 1 ZGB können abgesehen von der Nutzniessung, 

dem Wohnrecht, dem Baurecht und dem Quellenrecht auch Dienstbar-

keiten anderen Inhalts zugunsten von natürlichen oder juristischen Perso-

nen an einem Grundstück bestellt werden. Mit einer anderen Personal-

dienstbarkeit nach Art. 781 Abs. 1 ZGB kann etwa einem Stromerzeuger 

die Installation von Solaranlagen auf fremdem Eigentum gestattet werden 

(CHRISTIAN BRÜCKNER/MATHIAS KUSTER, Die Grundstücksgeschäfte, 

2. Auflage 2021, Rz. 323 f.). Wird eine solche Dienstbarkeit wie vorliegend 

nicht ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet und auf 

wenigstens 30 Jahre begründet (Vorakten 67 f.), kann sie gemäss Art. 655 

Abs. 3 ZGB als selbstständiges und dauerndes Recht ins Grundbuch auf-

genommen werden. Als solches gilt es als Grundstück (Art. 655 Abs. 2 

Ziff. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB) und kann Gegenstand des Rechts-

verkehrs, insbesondere Belastungsobjekt von beschränkten dinglichen 

Rechten (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechten), sein, sofern 

es Sachherrschaft vermittelt (LORENZ STREBEL, in: Basler Kommentar, 

ZGB II, 7. Auflage 2023, Art. 655 N. 11). Das betreffende Rechtsgeschäft 

wurde vom Grundbuchamt entsprechend der Anmeldung vollzogen und ist 

nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. Für das 

selbstständige und dauernde Benützungsrecht wurde ein separates Grund-

buchblatt angelegt (Art. 22 der Grundbuchverordnung vom 23. September 

2011 [GBV; SR 211.432.1]). Die Dienstbarkeit wurde zudem auf dem 

Hauptbuchblatt des jeweils belasteten Grundstücks eingetragen (Vorak-

ten 61; Art. 98 GBV; URS FASEL, GBV, Kommentar, 2. Auflage 2013, 

Art. 98 N. 17 ff.). 

 

3.3. 

Gemäss § 18 Abs. 1 GBAG beträgt die Grundbuchabgabe für die Auf-

nahme selbstständiger und dauernder Rechte 2 ½ ‰ des Verkehrswerts 

der belasteten Bodenfläche, mindestens jedoch Fr. 100.00. Dieser Abga-

betatbestand knüpft daran an, dass selbstständige und dauernde Rechte 

nach Art. 655 Abs. 3 ZGB als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen 

werden (Art. 22 Abs. 1 GBV). Die Aufnahme geschieht durch Eröffnung 

eines Hauptbuchblatts und durch eine Grundstücksbeschreibung, unter 

Angabe der Bezeichnung des belasteten Grundstücks und gegebenenfalls 

der Dauer des Rechts (Art. 22 Abs. 2 GBV; FASEL, a.a.O., Art. 22 N. 15 ff.). 

 

 - 7 - 

 

 

Für die (blosse) Eintragung einer Dienstbarkeit auf einem belasteten 

Grundstück wird gemäss § 29 Abs. 1 GBAG eine Abgabe in Höhe von 1 ‰ 

des Wertes (pro herrschendes Grundstück oder pro berechtigte Person) 

erhoben, jedoch von mindestens Fr. 50.00. 

 

3.4. 

Vom klaren, eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut darf nur aus-

nahmsweise abgewichen werden, so etwa dann, wenn triftige Gründe dafür 

vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der Norm wiedergibt. 

Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestim-

mung, aus ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit 

anderen Vorschriften ergeben. Ist der Text nicht klar und sind verschiedene 

Interpretationen möglich, muss nach seiner wahren Tragweite gesucht 

werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente. Dabei ist na-

mentlich auf die Entstehungsgeschichte, auf den Zweck der Norm, die ihr 

zugrunde liegenden Wertungen und ihre Bedeutung im Kontext mit 

anderen Bestimmungen abzustellen (BGE 143 II 268, Erw. 4.3.1; 141 V 

191, Erw. 3). 

 

Aus den gesetzlichen Regelungen von § 18 Abs. 1 GBAG und § 29 Abs. 1 

GBAG ergibt sich unmissverständlich, dass die Abgabe im Falle der Be-

gründung von selbstständigen und dauernden Rechten aufgrund des Ver-

kehrswerts der belasteten Bodenfläche und bei der (blossen) Eintragung 

von Dienstbarkeiten aufgrund deren Werts zu erheben ist. Triftige Gründe, 

weshalb vom klaren Gesetzeswortlaut abzuweichen wäre, bestehen keine. 

Die historische Auslegung spricht nicht gegen den Wortlaut von § 18 Abs. 1 

GBAG (bezeichnenderweise behauptet die Beschwerdeführerin nichts 

Anderes; vgl. Verwaltungsgerichtsbeschwerde S. 8). Gleiches gilt in Bezug 

auf die systematische Auslegung; da sich die von der Beschwerdeführerin 

(vgl. Verwaltungsgerichtsbeschwerde, S. 8 f.) angerufenen Art. 675 Abs. 1 

ZGB und Art. 779 Abs. 1 ZGB bloss auf das Baurecht beziehen, kann vor-

liegend offenbleiben, welche Bedeutung dem Begriff "Bodenfläche" in den 

entsprechenden Bestimmungen tatsächlich zukommt. Schliesslich steht 

auch die teleologische Auslegung dem klaren Wortlaut nicht entgegen (vgl. 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde, S. 9); gebührenpflichtig ist nicht die 

Photovoltaikanlage als solches, sondern die (keinesfalls zwingende) Be-

gründung eines selbständigen und dauernden Benützungsrechts hierfür. 

Dass für eine betroffene Bodenfläche im Ergebnis mehrfach Grundbuch-

abgaben erhoben werden können (Verwaltungsgerichtsbeschwerde, S. 6), 

ist eine Konsequenz der gesetzlichen Ausgestaltung des selbstständigen 

und dauernden Rechts (vgl. vorne Erw. 3.2). 

 

Insgesamt ergibt sich, dass kein hinreichender Grund besteht, um vom 

klaren Wortlaut von § 18 Abs. 1 GBAG abzuweichen. Auf das sachenrecht-

liche Akzessionsprinzip bzw. dessen Durchbrechung in Art. 675 ZGB 

 - 8 - 

 

 

braucht im vorliegenden Zusammenhang nicht eingegangen zu werden. 

Der Abgabetatbestand von § 18 Abs. 1 GBAG knüpft nicht daran an. 

 

3.5. 

Soweit die Beschwerdeführerin argumentiert, die vorliegend vereinbarte 

Dienstbarkeit schränke andere Nutzungen des jeweils belasteten Grund-

stücks kaum bzw. nicht ein, bezieht sie sich nicht auf die Errichtung des 

Servituts als selbstständiges und dauerndes Recht. Dienstbarkeiten ge-

mäss Art. 781 ZGB sind dafür geeignet, einer anderen Person eine aus 

Sicht des belasteten Eigentümers nebensächliche bauliche Nutzung zu er-

möglichen (vgl. BRÜCKER/KUSTER, a.a.O., Rz. 324). In räumlicher Hinsicht 

ergibt sich die Ausübung des vorliegenden Benützungsrechts aus dem 

Plan für das Grundbuch (Art. 781 Abs. 3 i.V.m. Art. 732 Abs. 2 ZGB): 

Dieses ist auf die Gebäude- bzw. Dachflächen bestehender Bauten be-

schränkt (Vorakten 64). Dass die Photovoltaikanlage auf den Dächern von 

Gebäuden zu errichten ist (Vorakten 68) und in dieser Hinsicht eine ten-

denziell wenig weitgehende Beschränkung des Eigentums besteht, bedeu-

tet nicht, dass dieser Umstand abgaberechtlich zu berücksichtigen wäre. 

Eine entsprechende Differenzierung sieht § 18 Abs. 1 GBAG bei der 

Errichtung von selbstständigen und dauernden Rechten nicht vor. Ebenfalls 

kein Kriterium bildet die Dauer des selbstständigen und dauernden Rechts 

bzw. ob dieses für mehr als 30 Jahre vereinbart wurde oder nicht. 

 

4. 

Die Vorinstanzen haben zur Bestimmung der belasteten Bodenfläche die 

Gebäude- bzw. Dachflächen der bestehenden Bauten herangezogen, auf 

denen entsprechend der Dienstbarkeit eine Photovoltaikanlage errichtet 

werden darf. Aufgrund des Plans für das Grundbuch (Art. 732 Abs. 2 ZGB) 

und der Grundbuchauszüge liess sich eine Gesamtfläche von 16'594 m2 

bestimmen (angefochtener Entscheid, Erw. 4.3; Vorakten 62 ff.; 81). Be-

züglich der Wertbestimmung der belasteten Bodenfläche wurde der Be-

schwerdeführerin eine Verletzung der Auskunfts- und Mitwirkungspflicht 

vorgeworfen (§ 7 GBAG; § 23 Abs. 1 VRPG) und in der Folge von einem 

Verkehrswert von Fr. 850.00 / m2 ausgegangen (angefochtener Entscheid, 

Erw. 5; Vorakten 38, 73 f., 81). Die betreffende Berechnung wird von der 

Beschwerdeführerin nicht eigens beanstandet, weshalb nicht näher darauf 

einzugehen ist. Dies betrifft insbesondere die Frage, ob die Vorinstanz eine 

bevorstehende Änderung der Nutzungsordnung zu Recht miteinbezog (an-

gefochtener Entscheid, Erw. 5.3). 

 

5. 

Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren, die umstrittene Gebühr sei un-

verhältnismässig, und zwar sowohl im Vergleich zu allen anderen Gebüh-

ren, die nach GBAG erhoben würden, als auch im Vergleich zum Ertrag, 

der sich aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage ergebe. 

 

 - 9 - 

 

 

Ein Verstoss gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 

1999 [BV; SR 101]; § 3 VRPG) liegt nicht vor (Verwaltungsgerichts-

beschwerde, S. 10). Soweit die Beschwerdeführerin beanstandet, die ver-

fügte Grundbuchabgabe "fresse" den Ertrag eines gesamten Jahres (vgl. 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde, S. 10), ist festzuhalten, dass die Gebühr 

nicht für die Photovoltaikanlage geschuldet ist, sondern für die Begründung 

eines selbstständigen und dauernden Benützungsrechts. Insgesamt er-

scheint die Grundbuchabgabe vor dem Hintergrund ihres teilweise fiska-

lischen Charakters (vgl. vorne Erw. 3.1) und im Verhältnis zur betroffenen 

Fläche (Vorakten 64, 81) nicht als übermässig hoch. 

 

6. 

6.1. 

Die Beschwerdeführerin beruft sich schliesslich auf einen "Anspruch auf 

Gleichbehandlung im Unrecht". Die beurkundende Notarin habe ein 

identisches Rechtsgeschäft beim Grundbuchamt S._____ angemeldet. 

Dafür sei die in § 18 Abs. 1 GBAG vorgesehene Minimalabgabe von 

Fr. 100.00 erhoben worden. Die betreffende Abgabenverfügung sei am 

3. März 2023 ergangen, mithin deutlich nach der erstinstanzlichen Verfü-

gung vom 17. November 2022 und der Geschäftsleitungssitzung der 

Standortleiterinnen und Standortleiter vom 23. August 2022, auf welche 

das Grundbuchamt Bezug genommen habe. 

 

6.2. 

Nach der Rechtsprechung und Lehre wird ein "Anspruch auf Gleichbehand-

lung im Unrecht" nur ausnahmsweise anerkannt, wenn eine ständige 

rechtswidrige Praxis einer rechtsanwendenden Behörde vorliegt und die 

Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis 

abzuweichen gedenkt (BGE 146 I 105, Erw. 5.3.1; 136 I 65, Erw. 5.6; 

127 I 1, Erw. 3a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 599; PIERRE 

TSCHANNEN/MARKUS MÜLLER/MARKUS KERN, Allgemeines Verwaltungs-

recht, 5. Auflage 2022, Rz. 521). Unter diesen engen Voraussetzungen 

könnte ein Anspruch der Beschwerdeführerin bestehen, dass für ihr 

Rechtsgeschäft eine Abgabe von Fr. 100.00 erhoben würde. 

 

6.3. 

Was die angesprochene Abgabeverfügung des Grundbuchamts S._____ 

vom 3. März 2023 anbelangt, legte die Beschwerdeführerin lediglich die 

betreffende Rechnung Nr. hhh vor. Daraus ist nicht ersichtlich, welche 

Rechtsgeschäfte im Einzelnen betroffen waren und worauf eine Abgabe 

von Fr. 100.00 für ein selbstständiges und dauerndes Recht beruht 

(Vorakten 50). Das betreffende Dokument ist folglich nur beschränkt aus-

sagekräftig. 

 

 - 10 - 

 

 

Das Grundbuchamt R._____ bezieht sich bezüglich seiner Abgabeverfü-

gung auf die Geschäftsleitungssitzung der Grundbuchämter des Kantons 

Aargau vom 23. August 2022. Anlässlich dieser seien sämtliche Standort-

leiterinnen und Standortleiter der Ansicht gewesen, dass bei der Begrün-

dung von selbstständigen und dauernden Rechten für Photovoltaikanlagen 

auf Dächern vom Bodenwert ausgegangen werden müsse. Die Grundbuch-

ämter stellten somit auf den Verkehrswert der belasteten Bodenfläche ab 

(Vorakten 38 f., 63). Es kann daher – unabhängig von der eingereichten 

Rechnung des Grundbuchamts S._____ (Vorakten 50) – nicht davon aus-

gegangen werden, dass seitens der Grundbuchämter eine Praxis besteht, 

selbstständige und dauernde Rechte für die Errichtung und den Betrieb von 

Photovoltaikanlagen mit der Minimalabgabe von Fr. 100.00 zu belasten. 

Erst recht besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass an einer entsprechenden 

Praxis festgehalten würde, nachdem die Vorinstanz unmissverständlich 

ausgeführt hat, dass auf den Verkehrswert der belasteten Bodenfläche ab-

zustellen sei. Die Beschwerdeführerin kann daher keinen "Anspruch auf 

Gleichbehandlung im Unrecht" für sich reklamieren. Bei diesem Ergebnis 

hatte die Vorinstanz mangels Entscheidrelevanz keine weiteren Abklä-

rungen zu treffen und insbesondere keinen Amtsbericht einzuholen; eine 

eingehendere Begründung war diesbezüglich ebenfalls nicht erforderlich 

(Verwaltungsgerichtsbeschwerde, S. 12). Soweit die Beschwerdeführerin 

den Beweisantrag auf Einholung eines Amtsberichts vor Verwaltungs-

gericht erneuert bzw. um weitere Punkte ergänzt (Verwaltungsgerichtsbe-

schwerde, S. 13), ist dieser abzuweisen. Aufgrund der Rechnung Nr. hhh 

(Vorakten 50) besteht kein genügender Anlass, weitere Abklärungen 

vorzunehmen. Nach den Angaben des Grundbuchamts sind selbstständige 

und dauernde Rechte für Photovoltaikanlagen äusserst selten (Vor-

akten 63). 

 

7. 

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 

abzuweisen. 

 

 

III. 

1. 

Entsprechend dem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin die 

verwaltungsgerichtlichen Kosten zu tragen (§ 31 Abs. 2 VRPG). 

 

Die Staatsgebühr wird unter Berücksichtigung des Zeitaufwands und der 

Bedeutung der Sache auf § 3 Abs. 1 i.V.m. § 22 Abs. 1 lit. c des Dekrets 

über die Verfahrenskosten vom 24. November 1987 (Verfahrenskosten-

dekret, VKD; SAR 221.150) auf Fr. 2'500.00 festgelegt. Für die Kanzleige-

bühr und die Auslagen wird auf §§ 25 ff. VKD verwiesen. 

 

 - 11 - 

 

 

2. 

Parteikosten sind nicht zu ersetzen (§ 29 i.V.m. § 32 Abs. 2 VRPG). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 2'500.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 172.00, gesamthaft Fr. 2'672.00, sind von der Beschwerdeführerin 

zu bezahlen. 

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführerin (Vertreter) 

das DVI, Abteilung Register und Personenstand 

das Grundbuchamt R._____ 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

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Aarau, 5. März 2024 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Michel Meier