# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 951c5bf5-2579-5b58-9dfc-d01a106857e1
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-02
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 02.08.2023 WBE.2022.393
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2022-393_2023-08-02.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

2. Kammer 

 

 

WBE.2022.393 / ek / we      
(3-RV.2020.171)  

Art. 62 

 

Urteil vom 2. August 2023 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Berger, Vorsitz  

Verwaltungsrichter Blocher  

Verwaltungsrichterin Klöti 

Gerichtsschreiberin William 

 

 
   

Beschwerde-

führer 1 

 A._____ 

 

Beschwerde-

führerin 2 

 B._____ 

 

beide vertreten durch Dr. Balsiger & Partner AG, Pfistergasse 38, 

4800 Zofingen 

 

gegen 

 

  Kantonales Steueramt, Rechtsdienst, Telli-Hochhaus, 5004 Aarau 

 

  Stadtrat Q._____ 

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Grundstückgewinnsteuer 2016 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,  

vom 1. September 2022 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

A. und B. erwarben am 17. Oktober 2000 von der Gönnervereinigung der 

Schweizerischen C.-Stiftung in Q. die Liegenschaft X-Gasse 19, 

Parzelle aaa, im Halte von 5'900 m2, zum Preis von F 1'812'843.00. Der 

Kaufpreis beruhte auf dem Mittelwert von zwei von der Verkäuferschaft in 

Auftrag gegebenen Verkehrswertschätzungen, welcher mit Einholung der 

Zustimmung der Eidgenössischen Stiftungsaufsicht die 

Drittmarktkonformität bestätigt erhielt.  

 

2. 

Im Rahmen der Neuschätzung des Vermögenssteuerwertes der Liegen-

schaft bestätigte das angerufene Steuerrekursgericht (heute Spezialver-

waltungsgericht Steuern) den bezahlten Kaufpreis als (steuerlichen) Ver-

kehrswert (Urteil 3-RV.2004.50334 vom 24. Januar 2007, Erw. 5.1.). 

 

3. 

Im Jahre 2014 parzellierten A. und B. 2'200 m2 vom bestehenden 

Grundstück in die neue Parzelle bbb ab. 2015 kam es zur Rückübertragung 

von 200 m2 auf die vorbestehende Parzelle aaa und zur Einräumung eines 

Kaufrechts zugunsten der Falkeisenmatte AG zum Preis von 

Fr. 1'400'000.00 an der neu 2'000 m2 umfassenden Parzelle bbb. Das 

Kaufrecht wurde am 1. Februar 2016 zum vereinbarten Preis ausgeübt. 

 

4. 

Die Steuerkommission Q. veranlagte A. und B. am 18. Juli 2017 zu einem 

steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 915'477.00. In Abweichung von der 

Selbstdeklaration mit Anlagekosten für das Land von 1'740 m2 à Fr. 440.00 

und 260 m2 à Fr. 100.00, total Fr. 791'600.00, berücksichtigte sie für die 

Gesamtfläche von 2'000 m2 solche von lediglich Fr. 210.00 pro m2, 

insgesamt Fr. 420'000.00. 

 

B. 

Gegen die Veranlagung vom 18. Juli 2017 erhoben die Eheleute A. und B. 

mit Eingabe vom 18. August 2017 Einsprache, welche die 

Steuerkommission Q. mit Entscheid vom 23. September 2020 teilweise 

guthiess und den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. 885'477.00 

reduzierte. Als Anlagekosten für das Land wurden Fr. 225.00 pro m2, 

insgesamt Fr. 450'000.00 berücksichtigt. 

 

 - 3 - 

 

 

 

C. 

Den Einspracheentscheid vom 23. September 2020 zogen die Eheleute A. 

und B. mit Rekurs vom 18. November 2020 weiter an das Spezialverwal-

tungsgericht, Abt. Steuern, welches am 1. September 2022 entschied: 

 

1.  
Der Rekurs wird abgewiesen. 
 
2. 
Der steuerbare Grundstückgewinn wird auf CHF 915'477.00 festgesetzt. 
 
3. 
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 
einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00, der Kanzleigebühr von CHF 190.00 
und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 4'290.00, zu bezah-
len. 
 
4. 
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

D. 

1. 

Den Rekursentscheid vom 1. September 2022 zogen A. und B. mit 

Beschwerde vom 3. Oktober 2022 an das Verwaltungsgericht weiter und 

stellten folgendes Begehren: 

 

"Der Erwerbspreis (Teilanlagewert) für die am 1.2.2016 verkaufte Land-
parzelle bbb im Halte von 2'000 m2 sei mit CHF 420/m2 bzw. insgesamt 
mit CHF 840'000 einzusetzen.  
Der Teilanlagewert sei nach dem Grundsatz der gesonderten Gewinner-
mittlung unter Beachtung des Kongruenzprinzips zu ermitteln. 
Berücksichtigung der Kosten- und Entschädigungsfolgen." 

 

2. 

Das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, verzichtete in seiner Eingabe 

vom 6. Oktober 2022 auf die Erstattung einer Vernehmlassung. 

 

3. 

Das Kantonale Steueramt (KStA) erstattete am 20. Dezember 2022 eine 

Stellungnahme und beantragte die Abweisung der Beschwerde. 

 

4. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 2. August 2023 beraten und ent-

schieden. 

 

 - 4 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des 

Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeinde-

steuersachen (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200] i.V.m. § 198 Abs. 1 des 

Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998 [StG; 

SAR 651.100]). Es ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falls zustän-

dig und überprüft den angefochtenen Entscheid im Rahmen der Beschwer-

deanträge auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachver-

halts sowie Rechtsverletzungen (§ 199 StG, § 48 Abs. 2 und § 55 Abs. 1 

VRPG). 

 

2. 

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist vollum-

fänglich einzutreten. 

 

II. 

1. 

Streitig ist die Aufteilung des seinerzeitigen Kaufpreises als Anlagekosten 

der einbehaltenen Parzelle aaa bzw. der abgespaltenen und veräusserten 

Parzelle bbb. Während sich die Vorinstanz auf den Durchschnittswert des 

Mehrumschwungs gemäss den Grundlagen des Kaufpreises bildenden 

beiden Verkehrswertschätzungen abstützte, bestreiten die Beschwerde-

führer die Massgeblichkeit der Schätzungen für die Bestimmung des Teil-

erwerbspreises von Parzelle bbb. Sie machen geltend, der Kaufvertrag 

enthalte keine Hinweise auf Teilwerte und die Liegenschaft sei gestützt auf 

einen unausgeschiedenen Gesamtkaufpreis erworben worden. Der Ent-

scheid der Vorinstanz verletze sowohl das Kongruenzprinzip wie auch den 

Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung. 

 

2. 

2.1. 

Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken 

oder Anteilen an solchen unterliegen gemäss § 95 StG der Grundstückge-

winnsteuer. Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die 

Anlagekosten übersteigt (§ 101 StG). Als Anlagekosten fällt namentlich der 

Erwerbspreis in Betracht (§ 103 StG). 

 

2.2. 

Wird ein Grundstück in verschiedenen Teilen veräussert, ist der Erwerbs-

preis nach dem Wertverhältnis im Zeitpunkt des massgebenden Erwerbs 

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auf die einzelnen Teile anzurechnen (§ 108 Abs. 1 StG). Hierfür ist vom 

Erwerbspreis der auf die veräusserte Teilparzelle entfallende, nach objek-

tiven Grundsätzen ermittelte Teilanlagewert im Erwerbszeitpunkt zu eruie-

ren. In der Regel ist dafür der Verkehrswert der veräusserten Parzelle 

sowie der zurückbehaltenen Parzelle gesondert zu schätzen. Der Gesamt-

erwerbspreis wird danach im Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt. Diese 

Methode gelangt zur Anwendung, wo Ungewissheit über die Wertverhält-

nisse der einzelnen Teilparzellen im Erwerbszeitpunkt besteht. Steht dem-

gegenüber fest, welchen Wert die Vertragsparteien den Grundstückteilen 

anlässlich des Erwerbs beimassen, ist dieser Wert für die Festsetzung des 

Teilerwerbspreises massgebend (vgl. zum Ganzen PHILIPP ZEHNDER/ 

MARIANNE KLÖTI-WEBER, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DANIEL SCHUDEL/ 

PATRIK SCHWARB [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Aufl., 

Muri-Bern 2023, N. 4 zu § 108 m.w.H.). 

 

2.3. 

Unbestritten ist die Höhe des Gesamterwerbspreises von Fr. 1'812'843.00, 

streitig dagegen, ob sich daraus zuverlässig auch der massgebliche Teiler-

werbspreis der neuen Parzelle bbb ermitteln lässt.  

 

2.3.1. 

Den Beschwerdeführern ist darin zuzustimmen, dass dem Kaufvertrag vom 

17. Oktober 2000 keinerlei Hinweise für die Wertaufteilung auf einzelne 

Grundstückteile zu entnehmen sind. Allerdings beruht der Kaufpreis auf 

dem arithmetischen Mittel von zwei fachkundig erstellten Verkehrswert-

schätzungen vom 12. bzw. 21. Juli 2000. Auf diese Methode der Kaufpreis-

ermittlung hatten sich die Vertragsparteien im Voraus geeinigt und sie fand 

mit Blick auf die als erforderlich erachtete objektive Ermittlung des Ver-

kehrswertes bzw. der Drittmarktkonformität auch die Zustimmung der Eid-

genössischen Stiftungsaufsicht. Der so ermittelte Kaufpreis fand Zustim-

mung von allen Beteiligten, namentlich auch der Beschwerdeführer als 

Käufer. Die erwähnten beiden Verkehrswertschätzungen können deshalb 

ohne weiteres zur Ermittlung des massgeblichen Teilanlagewertes heran-

gezogen werden. 

 

2.3.2. 

In beiden Schätzungen wurde der Mehrumschwung separat vom überbau-

ten Teil des Grundstücks beurteilt und bewertet. Berücksichtigt wurde der 

Minderwert infolge geschützter Parkanlage bzw. die damals von den Er-

werbern (Beschwerdeführer) geltend gemachte privatrechtliche Vereinba-

rung, wonach das bestehende Gebäude nicht eliminiert und keine Wohn-

überbauung realisiert werden dürfe. Die Schätzung D. gelangte für das 

Reservebauland auf einen m2-Preis von Fr. 420.00 abzüglich Fr. 150.00 

Minderwert geschützte Parkanlagen, somit auf Fr. 270.00 pro m2. E. 

demgegenüber ermittelte einen diesbezüglichen Wert von Fr. 150.00 pro 

m2. Auf die abparzellierte und veräusserte Fläche bezogen ergibt dies 

 - 6 - 

 

 

 

einen (Teil-)Anlagewert von Fr. 540'000.00 bzw. Fr. 300'000.00. Die 

Vorinstanz hat daraus den Durchschnitt von Fr. 420'000.00, entsprechend 

Fr. 210.00 pro m2, als massgeblichen Teilanlagewert errechnet (Entscheid 

des Spezialverwaltungsgerichts vom 1. September 2022, Erw. 5.3.4 bzw. 

5.3.5.). 

 

2.3.3. 

Die Beschwerdeführer wenden dagegen ein, die Parteien hätten sich auf 

einen unausgeschiedenen Gesamtkaufpreis geeinigt, nicht aber auf ein-

zelne Teilwerte. Dies trifft nicht zu. Mit Anerkennung des Gesamtschätz-

wertes haben sich die Beschwerdeführer auch deren Grundlagen anrech-

nen zu lassen. Inwiefern diese nicht zutreffend ermittelt und bewertet 

worden sein sollen, liegt nicht auf der Hand und wird von ihnen auch nicht 

gerügt. 

 

2.3.4. 

Die Beschwerdeführer berufen sich des Weiteren darauf, bereits anfangs 

2000 sei gestützt auf das Gutachten KPMG (Gutachten vom 15. Oktober 

1999 zuhanden der Gönnervereinigung der Schweizer C.-Stiftung) ein 

Kaufpreis von Fr. 1'800'000.00 vereinbart gewesen, für die ‘Villa’ 

Fr. 800'000.00, für das Bauland Fr. 1'000'000.00 (Variante 5.4, vgl. Be-

schwerde Ziff. 2.1 b, Rz. 22). Der tatsächlich vereinbarte Preis knüpfte 

indes gerade nicht an die im Gutachten KPMG genannten Preise an, son-

dern orientierte sich an den beiden Gutachten D. und E., die entgegen den 

Beschwerdeführern keineswegs einen reinen Kontrollcharakter für den 

Gesamtkaufpreis hatten. Schon deshalb geht die Berufung auf das 

Gutachten KPMG fehl, so dass die darin getroffenen Annahmen für den 

Ausgang des vorliegenden Verfahrens ohne Bedeutung bleiben. Nur der 

Vollständigkeit halber sei im Übrigen darauf hingewiesen, dass der im 

Gutachten KPMG ermittelte Quadratmeterpreis nicht etwa auf 

Untersuchungen betreffend (reale) für Bauland bezahlte Preise fusst, son-

dern methodisch auf einer Rückwärtsrechnung betreffend die Rentabilität 

eines allfälligen Immobilienprojekts auf dem veräusserten Grundstück be-

ruht (vgl. Gutachten KPMG, S. 5 f.); auch deshalb kann auf das Gutachten 

KPMG nicht abgestellt werden.  

 

2.3.5. 

Die Gutachten D. und E. waren die massgebliche Grundlage für die 

Bestimmung des Kaufpreises und dienten nicht bloss der Überprüfung 

eines angeblich bereits zuvor vereinbarten Gesamtkaufpreises. Bei den 

Gutachten handelt es sich nicht wie behauptet um Pauschalbeurteilungen, 

sondern um durchaus detaillierte Bewertungen aller massgeblichen 

Liegenschaftsfaktoren, die Grundlage der Ermittlung des Gesamtwertes 

und damit des Kaufpreises bildeten.  

 

 - 7 - 

 

 

 

2.3.6. 

Die Vorinstanz hat auf die von den Schätzern ermittelten Landwerte abge-

stellt, daraus den Durchschnitt errechnet und diesen als massgeblichen 

Teilanlagewert bestimmt. Den Beschwerdeführern ist darin zuzustimmen, 

dass für die Ermittlung des Gesamtwertes der Liegenschaft (Verkehrswert) 

der Realwert, von welchem das Land Bestandteil bildet, nur teilgewichtet 

worden ist (Beschwerde Ziff. 2.1 d). In der Schätzung D. erfolgte eine 

Gewichtung von Realwert und Ertragswert im Verhältnis 1:2, bei der 

Schätzung E. von 1:0.75. Die durch die Vorinstanz ungewichtete 

Berücksichtigung des Landwertes ergibt einen höheren Teilanlagewert und 

erfolgte damit jedenfalls nicht zum Nachteil der Beschwerdeführer, im 

Gegenteil. Wegen des Verbots der reformatio in peius (§ 199 Abs. 2 StG) 

kann damit offen bleiben, ob der Teilanlagewert der veräusserten Parzelle 

tatsächlich nicht sogar tiefer liegt.  

 

2.3.7. 

Soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung des Kongruenzprinzips er-

blicken, gehen sie fehl. Richtig ist zwar, dass bei der Bewertung für die 

Ermittlung des Erwerbspreises der Wertbeeinträchtigung durch die ge-

schützte Parkanlage bzw. der damals von den Beschwerdeführern geltend 

gemachten privatrechtlichen Vereinbarung, das bestehende Gebäude 

dürfe nicht eliminiert und keine Wohnüberbauung realisiert werden, Rech-

nung getragen wurde, mithin infolge des reduzierten Landwerts ein tieferer 

Kaufpreis resultierte. Beim Verkauf bestanden diese Einschränkungen 

offensichtlich nicht mehr. Gleichwohl ist darin keine Verletzung des 

Kongruenzprinzips zu erblicken, wenn die Differenz zwischen (Teil-)Anla-

gewert und Verkaufspreis der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Die er-

folgte rechtliche Verbesserung – Wegfall der Einschränkungen – unterliegt 

der vollen Grundstückgewinnsteuer, jedoch können die für die Wertzu-

nahme getätigten Aufwendungen als (zusätzliche) Anlagekosten geltend 

gemacht werden (PHILIPP ZEHNDER/MARIANNE KLÖTI-WEBER, a.a.O., N. 7 

zu § 101). Alle von den Beschwerdeführern als Anlagekosten im Sinne von 

§ 104 StG geltend gemachten Aufwendungen wurden nun aber akzeptiert, 

weshalb eine Verletzung des Kongruenzprinzips nicht zu erkennen ist. 

 

2.3.8. 

Die Beschwerdeführer erblicken des Weiteren eine Verletzung des Grund-

satzes der gesonderten Gewinnermittlung. Sie bestreiten das Vorliegen 

einer zweifelsfreien Parteiabrede über den Erwerbspreis der unterschied-

lichen Grundstücksteile. Sie verlangen eine gesonderte Schätzung der Ver-

kehrswerte der veräusserten und des zurückbehaltenen Grundstückteils 

zwecks korrekter Aufteilung des Erwerbspreises gemäss effektivem Wert-

verhältnis. Dem kann nicht zugestimmt werden. Wie bereits dargelegt, wur-

den in beiden Schätzungen die Baulandreserven separat bewertet und bil-

deten unbeanstandete Grundlage des ermittelten Kaufpreises. Im Verfah-

ren um Festsetzung des Steuerwertes der Liegenschaft beriefen sich die 

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Beschwerdeführer mit dem beurkundeten Kaufpreis ausdrücklich auf das 

Vorliegen eines echten Marktpreises, was das Steuerrekursgericht (heute 

Spezialverwaltungsgericht Steuern) mit Entscheid vom 24. Januar 2007 (3-

RV.2004.50334, Erw. 5.1.) denn auch ausdrücklich bestätigte. 

 

2.3.9. 

Ein Teilanlagewert für 2'000 m2 Bauland von Fr. 540'000.00 im Vergleich 

zum verbleibenden Wert von Fr. 1'135'000.00 für ein renoviertes herr-

schaftliches Haus mit 3'700 m2 Umschwung (Schätzung D.) bzw. 

Fr. 300'000.00 für das Land und Fr. 1'650'000.00 für den überbauten Teil 

(Schätzung E.) erscheint wesentlich plausibler wie das von den 

Beschwerdeführern behauptete Wertverhältnis. Übertragen auf die 

Schätzung D. würden bei den von den Beschwerdeführern geltend 

gemachten massgeblichen Fr. 420.00 pro m2 (total Fr. 840'000.00) für den 

überbauten Teil mit wesentlich mehr Umschwung gerade noch ein Wert 

von Fr. 835'000.00 verbleiben. Bei der Schätzung E. fiele auf den 

überbauten Teil ein Wert von Fr. 1'110'000.00. 

 

3. 

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 

abzuweisen. 

 

III. 

Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Beschwerdeführer 

kostenpflichtig (§ 189 Abs. 1 StG, § 31 Abs. 2 VRPG), wobei die solida-

rische Haftbarkeit angeordnet wird (§ 33 Abs. 3 VRPG). Parteikostenersatz 

fällt ausser Betracht (§ 189 Abs. 2 StG, § 32 Abs. 2 VRPG). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 4'500.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 176.00, gesamthaft Fr. 4'676.00, sind von den Beschwerdeführern 

unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

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Zustellung an: 

die Beschwerdeführer (Vertreterin) 

das Kantonale Steueramt 

den Stadtrat Q. 

die Eidgenössische Steuerverwaltung 

 

Mitteilung an: 

das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

Schweizerhofquai, 6004 Luzern, angefochten werden. Die Frist steht still 

vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 

15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeich-

nete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, 

sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt 

Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene 

Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen 

(Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

 
 

   

Aarau, 2. August 2023 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

2. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

Berger William