# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ab22993c-3224-5af9-b826-a3a008db3329
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-02-19
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 19.02.2004 16.2003.29
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_005_16-2003-29_2004-02-19.html

## Full Text

Incarto n.

  16.2003.29

  	
  Lugano

  19 febbraio
  2004/rgc

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di cassazione civile del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente,

  Cocchi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Petralli Zeni, vicecancelliera

  

 

 

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 21
marzo 2003 presentato da

 

 

	
   

  	
  __________ 

   

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

 

la sentenza 10 marzo 2003 del Pretore della
giurisdizione di Mendrisio nord, nella procedura derivante da contratto di
locazione (inc. n. DI.2002.67) promossa con istanza 13 maggio 2002 nei
confronti di

 

 

	
   

  	
  ___________

   

   

  

 

 

 

con la quale l'istante ha chiesto la condanna del convenuto al
pagamento di fr. 2'222.80 oltre interessi del 5% dal 13 maggio 2002 versati a
titolo di spese accessorie, domanda parzialmente accolta dal Pretore,

 

 

letti
ed esaminati gli atti

 

considerato

 

in fatto e in diritto:

 

                                   1.   Il 22 aprile 1995 __________ ha concluso con ___________ un
contratto di locazione avente per oggetto un appartamento situato in uno
stabile di proprietà di quest'ultimo a __________. La pigione pattuita
ammontava a fr. 1'190.- mensili, oltre a fr. 150.- a titolo di acconto per le
spese accessorie, con conguaglio al termine dell'esercizio (cfr. doc. A, in
particolare punto 5).

 

                                   2.   Con
istanza 13 maggio 2002 __________, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________, dinanzi al quale
___________ non è comparso (cfr. verbale 15 aprile 2002 che attesta la mancata
conciliazione), lo ha convenuto davanti al Pretore della giurisdizione di
__________, chiedendo l'accertamento della correttezza del conteggio delle
spese accessorie relative al periodo 1° luglio 2000/30 giugno 2001 (doc. B),
rispettivamente la deduzione dal medesimo delle spese non comprovate e di
quelle non dovute a titolo di spese accessorie, domanda che la conduttrice ha
successivamente precisato con la richiesta di condanna del locatore alla
restituzione dell'importo di fr. 2'222.80 oltre interessi del 5% dal 13 maggio
2002, corrispondente a quanto versato a titolo di acconto (fr. 1'800.-) e
conguaglio (fr. 422.80) per le spese accessorie relative al periodo controverso
(1°luglio 2000/30 giugno 2001). __________ si è opposto alla domanda avversaria
eccependone innanzi tutto la ricevibilità, non avendo l'istante comprovato i
presupposti della proponibilità dell'azione di accertamento. Nel merito egli ha
contestato la pretesa siccome tardiva, avendo l'istante regolarmente pagato le
spese accessorie e omesso di contestare il relativo conteggio nel termine di 30
giorni previsto dal contratto di locazione.

 

                                   3.   Con sentenza 10 marzo 2003 il Pretore, accertata la ricevibilità
dell'azione proposta dall'istante quale azione condannatoria e non di
accertamento, ha parzialmente accolto l'istanza. Egli, preso atto che la
conduttrice non aveva fatto fronte all'onere della prova che le competeva in
merito al carattere eccessivo degli importi versati come acconto spese
accessorie, rispettivamente alla loro estraneità al concetto stesso di spese
accessorie a carico del conduttore, ha accolto la sua contestazione solo per il
computo delle spese relative all'assicurazione dell'immobile e all'abbonamento
relativo alla lavatrice (fr. 199.05), già comprese nel calcolo della pigione.
Non potendosi evincere dagli atti l'esatto ammontare del premio relativo
all'assicurazione dell'immobile, il primo giudice l'ha valutato in via
equitativa in fr. 2'000.-. Per il che, riducendo proporzionalmente anche le
spese di amministrazione, il pretore ha condannato il locatore a restituire
alla conduttrice l'importo di fr. 160.15 oltre interessi del 5% dal 13 maggio
2002 dalla stessa  pagato in eccedenza, limitatamente al quale ha accolto
l'istanza.

 

                                   4.   Con
il presente tempestivo ricorso __________ è insorta contro il citato giudizio
postulandone l'annullamento. La ricorrente rimprovera al Pretore di aver erroneamente
applicato l'art. 8 CC ponendo a suo carico l'onere della prova
dell'infondatezza del conteggio relativo alle spese accessorie, anziché porre a
carico del locatore l'onere di dimostrare l'esattezza del conteggio sulla base
dei relativi giustificativi, che questi ha omesso di produrre in causa
nonostante sia stato sollecitato in tal senso.

 

                                         Con
osservazioni 2 maggio 2003 il convenuto ha postulato la reiezione del gravame
eccependone la nullità dal punto di vista formale.

 

                                   5.   Per quanto attiene alla ricevibilità del ricorso, va rilevato che
per costante giurisprudenza di questa Camera, anche se carente dell’indicazione
del motivo di cassazione invocato così come lo prevede l’art. 329 cpv. 2 lett.
e CPC, il ricorso è comunque valido se dalla sua motivazione risultino con ogni
evidenza le ragioni a fondamento del medesimo, di modo che il giudice possa
individuare con facilità sia il motivo di cassazione addotto che la norma
legale ritenuta violata (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 329, m. 2). In
concreto è fuori di dubbio che a fondamento della sua impugnazione la
ricorrente pone l'errata applicazione del diritto da parte del Pretore, in
particolare dell'art. 8 CC, titolo di cassazione questo previsto all'art. 327
lett. g CPC; da qui la ricevibilità del ricorso.

 

                                   6.   Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice
di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di
diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata
di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale
una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio
giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il
sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non
vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere
manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può
essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe
immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta
solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione
palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di
un diritto certo (DTF 128 I 27 consid. 3b; 127 I 60 consid. 5a).

 

                                   7.   Secondo
l’art. 257a CO le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le
prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa
locata, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese
d’esercizio (ad esempio le spese di illuminazione, d'ascensore, di portineria,
di manutenzione del giardino, cfr. FF 1985 I p. 1294), come pure per tributi
pubblici risultanti dall’uso della cosa (Schweizerisches Mietrecht, Kommentar
(SVIT), 2a ed., n. 11 e 21 ad art. 257-257b CO; Higi, Zürcher
Kommentar, 1994, n. 5-7 ad art. 257a-257b CO; Lachat, Le bail à loyer, 1997, p.
222 segg.; FF 1985 ibidem e p. 1237). Non sono per contro spese accessorie
quelle finalizzate alla manutenzione della cosa, quali le riparazioni o le sostituzioni
delle parti deteriorate e, in generale, i costi che non sono in relazione con
l’uso della cosa ma che il locatore deve sopportare nella sua qualità di
proprietario della stessa, ad esempio le imposte sulla sostanza, i premi
assicurativi e le tasse di allacciamento (art. 256b CO; FF 1985 I p. 1237;
Higi, op. cit., n. 9-11 ad art. 257a-257b CO e n. 42 ad art. 256a-256b CO;
SVIT, n. 13-14 ad art. 257-257b CO e n. 3 ad art. 256b CO). Le spese accessorie
sono a carico del conduttore soltanto se ciò è specialmente pattuito (art. 257a
cpv. 2 CO); nel caso contrario le stesse si presumono comprese nella pigione
(SVIT, n. 18 ad art. 257-257b CO; Higi, op. cit., n. 13 ad art. 257a-257b CO;
Lachat, op. cit., p. 222; DTF 121 III 460).

 

                                   8.   L'art.
257b cpv. 2 CO impone al locatore di dar visione al conduttore che ne fa richiesta
dei documenti giustificativi (SVIT, n. 24 ad art. 257-257b CO; Higi, op. cit.,
n. 28 ad art. 257a-257b CO). Lo scopo di questa norma è di permettere al
conduttore di verificare se quanto gli viene richiesto a titolo di spese accessorie
corrisponde ai costi effettivamente sostenuti dal locatore (Higi, ibidem). Se,
come in concreto, il conduttore paga acconti mensili (cfr. punto 5 del
contratto di locazione doc. A), il locatore deve allestire un conteggio almeno
una volta all'anno e presentarlo al conduttore (Higi, op. cit., n. 34 ad art.
257a-257b CO; art. 4 Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali
d'abitazione o commerciali, in seguito: OLAL), ciò che il convenuto ha fatto il
24 novembre 2001 (doc. B). Con scritto 30 gennaio 2002 egli ha poi invitato la
conduttrice a pagare il conguaglio relativo alle spese accessorie per il
periodo dal 1°luglio 2000 al 30 giugno 2001 (doc. F). Dal canto suo
quest'ultima, per il tramite dell'Associazione svizzera inquilini, ha chiesto
al locatore di poter prendere visione dei documenti giustificativi sui quali
questi ha basato la propria richiesta di pagamento (doc. E), richiesta che
l'istante ha successivamente ribadito chiedendo di poter prendere in visione
in questa causa dei documenti giustificativi (cfr. verbale 19 giugno 2002).

 

                                   9.    Secondo l’art.
274d cpv. 3 CO, nelle controversie in materia di locazione il giudice accerta
d'ufficio i fatti e valuta liberamente le prove. Scopo di questa norma, che
concretizza la cosiddetta soziale Untersuchungsmaxime o gemilderte
Verhandlungsmaxime (massima inquisitoria sociale), è quello di proteggere
la parte economicamente più debole, conferendo al giudice ampi poteri
nell’ambito dell’accertamento della verità materiale, il giudice dovendo
fondare il proprio giudizio su tutti i fatti pertinenti che risultano
dall'incarto, nonché su quelli non evocati dalle parti ma di cui può supporre
l'esistenza. Per poter adempiere a tale compito, il giudice deve procedere
d'ufficio a tutte le indagini necessarie per stabilire tali decisivi fatti di
causa, non essendo vincolato dalle domande di prova formulate delle parti, ma
potendo egli stesso sollecitare le parti medesime a fornire le prove atte a
chiarire la fattispecie (DTF 125 III 238 consid. 4a; Higi, op. cit., n. 50 segg.
ad art. 274d CO; Hohl, Procédure civile, tome II § 47, n. 2499 e 2502 pag.
184). 

 

                                         Nel caso
di specie, poiché la contestazione della conduttrice era riferita al conteggio
delle spese accessorie e in particolare all'assenza di sufficienti pezze
giustificative atte a legittimare la richiesta di pagamento del locatore a
questo titolo, spettava al Pretore, nell'ottica dei principi sopra enunciati,
invitare il convenuto a produrre i documenti giustificativi atti a suffragare
le spese elencate nel conteggio di cui al doc. B, ciò a maggior ragione perché
l'istante aveva espressamente formulato questa richiesta sia nella sua istanza
sia nel verbale d’udienza 19 giugno 2002. Tale richiesta, contrariamente a
quanto ritenuto dal primo giudice, non poteva essere ignorata solo per il
mancato ossequio delle formalità previste dall'art. 206 CPC (Cocchi/Trezzini,
op. cit., n. 4 ad art. 407 CPC). Procedendo all’emanazione della sentenza senza
prima effettuare i necessari accertamenti per verificare se le spese accessorie
contestate dall'istante erano effettivamente documentate e giustificate, il
Pretore ha violato il disposto imperativo dell'art. 274d cpv. 3 CO (Higi, op.
cit., n. 15 ad art. 274d CO). 

 

                                10.   Ne
discende che il ricorso, che ha evidenziato il titolo di cassazione di cui
all'art. 327 lett. g CPC, deve essere accolto. E siccome gli atti di causa sono
incompleti, gli stessi vanno ritornati al Pretore affinché proceda alla
completazione dell’istruttoria e a un nuovo giudizio ai sensi dell'art. 332
cpv. 2 CPC.

 

                                11.    Tassa di
giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

Per i quali motivi, 

richiamati gli art. 327 segg. CPC,  per le spese
l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa 

giudiziaria

 

pronuncia:              1.   Il
ricorso per cassazione 21 marzo 2003 di __________ è accolto.

                                         Di
conseguenza la sentenza 10 marzo 2003 del Pretore della giurisdizione di
__________ è annullata e gli atti sono rinviati al Pretore per nuovo giudizio
ai sensi dei considerandi.

 

                                   2.   Tasse
e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 80.-, già anticipati dalla
ricorrente, sono poste a carico di ______________ con l’obbligo per
quest’ultimo di rifondere alla ricorrente fr. 150.- a titolo di ripetibili di
questa sede.

                                      

                                   3.   Intimazione
a: 

                                          

 

 

 Per la Camera di cassazione civile del
Tribunale d’appello

La presidente                                                               La
segretaria