# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5145f9d4-b47d-5675-af16-a1c32ae6e59f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.07.2013 80.2013.118
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2013-118_2013-07-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2013.118

  	
  Lugano

  29 luglio
  2013

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Antonio Saredo-Parodi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  rappr. da: RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 10 maggio 2013 contro la decisione del 25
  aprile 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Con
atto pubblico del 28 settembre 2012, iscritto a Registro fondiario il 2 ottobre
2012, RI 1 e __________ vendevano ai coniugi __________ e ____________________
le quote di proprietà per piani n. __________ e n. __________ del fondo base n.
__________ RFD di __________, al prezzo di fr. 280'000.–.

 

 

                                  B.   Notificando
a RI 1 la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27
dicembre 2012, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 31'135.– e
l’imposta in fr. 7'161.05. Nella motivazione della decisione, l’autorità
fiscale sottolineava di avere ammesso in deduzione la provvigione di vendita
(fr. 15'650.–) pagata alla __________ SA solo per la quota di comproprietà
ceduta da __________. Infatti, RI 1 risultava essere amministratore unico della
società mediatrice e vi era pertanto identità di interessi tra committente e
mediatore. 

 

 

                                  C.   RI 1
impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 14 gennaio 2013, nel quale
sottolineava che la __________ SA “opera quale prestazione di servizi, tra cui
la promozione e conclusione di vendite per conto terzi, e solo nel 2012 ha fatturato in questo ambito fr. 41'832.–“. Il reclamante negava inoltre di essere azionista
della società.

                                         L’Ufficio
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 25 aprile 2013.
L’autorità fiscale rilevava che, secondo il rapporto dell’Ispettorato fiscale
che si era occupato dei conti della __________ SA, la società, i cui azionisti
erano sconosciuti, era amministrata dal reclamante, che era anche l’unico
dipendente, aiutato per la contabilità dalla figlia studentessa. Secondo
l’Ufficio di tassazione, si poteva concludere che “la provvigione di vendita
computabile al sig. RI 1 pur essendovi indipendenza formale tra committente e
mediatore, costituisca un versamento a sé stessi denotando quell’identità di
interessi che la Camera di diritto tributario ha in più occasioni evidenziato
nelle sue sentenze, eslcudendo quindi la possibilità di ammetterlo quale costo
di investimento secondo i disposti dell’art. 134 cpv. 1 LT”.

 

 

                                  D.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente
la deduzione della provvigione pagata alla __________ SA per la mediazione. Riconosce
di essere amministratore unico di quest’ultima e di essere aiutato solo saltuariamente
dalla figlia, ma nega di essere azionista. Lamenta inoltre una doppia imposizione
della provvigione, che è stata regolarmente contabilizzata dalla __________ SA
ed assoggettata all’IVA. 

 

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo
Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura
come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2. 

                                         L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

                                         Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT). 

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Il
ricorrente considera deducibile dall’utile immobiliare l’importo
di fr. 7'825.–, corrispondente alla metà dell’onorario pagato dai venditori per
l’intermediazione nella vendita dell’appartamento di __________.

 

                                         2.2.

                                         Secondo
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore. 

                                         La possibilità di prendere
in considerazione le provvigioni presuppone l’esistenza di un contratto di
mediazione a’ sensi degli art. 412 ss. CO (Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die
Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 253; Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum
harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, p. 1465; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255; RF
47/1992 p. 230); occorre cioè che la provvigione sia stata pagata
dall’alienante ad un terzo, poiché quest’ultimo gli ha indicato l’occasione per
concludere un contratto o ha agito da intermediario fra compratore e venditore.
Il mediatore non è dunque né un semplice consulente né un rappresentante, anche
se spesso è difficile distinguerlo da quest’ultimo. La principale differenza è
data dal fatto che il conferimento di una procura è un negozio giuridico
unilaterale, mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il mediatore non
riceve l’incarico di concludere direttamente il contratto in nome e per conto
del committente, ma quest’ultimo lo stipulerà in prima persona oppure ne
incaricherà un altro rappresentante. Sono, in particolare, esclusi dall’ambito
di applicazione della norma tutti i casi di rappresentanza legale, come per
esempio, quello del padre che agisce per conto del figlio oppure del tutore (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255, con
riferimento a Reimann/Zuppinger/Schärrer,
op. cit., p. 257).

 

                                         2.3.

                                         Il mediatore deve essere
una terza persona. Il venditore o il compratore non può infatti far valere
provvigioni versate a sé stesso per sforzi intrapresi personalmente per la
vendita dell’immobile (DTF 103 Ia 24; inoltre, Guhl,
Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.
240; Reimann/Zuppinger/Schärrer, op.
cit., p. 256; Weidmann/Grossmann/Zigerlig,
Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 4a ediz., Berna 1987,
p. 166; Rumo, op. cit., p. 253; Richner/Frei/Kaufmann, op. cit., pp. 1468-1470).
Vi è versamento di provvigioni a sé stessi anche se, pur essendovi indipendenza
formale tra committente e mediatore, vi è tuttavia identità di interessi; è il
caso dell’alienante che compensa la società di cui è azionista o amministratore
oppure della società anonima che versa una provvigione ad un’altra società
controllata dallo stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono
compensati per aver consentito di alienare l’immobile della comunione
ereditaria o della società, come pure della persona giuridica che versa una
provvigione ad un proprio organo (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 257, con riferimento a RF 47/1992 p. 227 e 229; StE 1987 B 44.13.5
n. 3; StE 1991 B 44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77;
inoltre CDT n. 80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).

 

                                         2.4.

                                         Neppure
il ricorrente contesta di essere il solo dipendente della __________ SA, che si
avvale unicamente dell’aiuto saltuario della figlia, studentessa universitaria.
Non si vede pertanto come si possa negare che la provvigione versata alla
società in questione, nella misura almeno in cui proviene dallo stesso insorgente,
remunera le sue stesse prestazioni professionali. In queste circostanze, anche
senza approfondire la questione della detenzione delle azioni della __________
SA, il ricorrente non aveva alcuna ragione per pagare un compenso per le
pretese prestazioni della società. Lo scopo della fatturazione non poteva essere
altro che quello di creare un costo per ridurre l’utile immobiliare.

                                         Il
ricorrente lamenta poi una doppia imposizione, per il fatto che ____________________
SA avrebbe incluso fra i suoi ricavi la prestazione a lui fatturata. A parte il
fatto che la questione dovrebbe essere sollevata nell’ambito della tassazione
della società in discussione, è appena il caso di ricordare che una doppia
imposizione, almeno nel senso vietato dalla Costituzione federale (art. 127
cpv. 3 Cost.), non è ravvisabile. Infatti, si tratta di un diritto costituzionale
che entra in considerazione solo nei rapporti intercantonali (cfr. anche la
sentenza del Tribunale federale del 29 maggio 2009, in RDAF 2009 II p. 453 consid. 3.2.4).

 

 

                                   3.   Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico del riforrente, soccombente.  

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    400.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    480.–

                                         sono a
carico del ricorrente.

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  __________ 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio
di.

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: