# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 66eb6b51-98c6-5e22-8986-4d7f29e2e223
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-14
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 14.11.2017 R 2017 12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2017-12_2017-11-14.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 17 9, R 17 10, R 17 11 und R 17 12

5. Kammer 

Vorsitz Audétat
RichterIn Moser, Racioppi

Aktuar Gross

URTEIL
vom 14. November 2017

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

StWEG A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner,

Beschwerdeführerin 1
(Verfahren R 17 9)

StWEG B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey,

Beschwerdeführerin 2
(Verfahren R 17 10)

C._____ und D._____,
E._____,
Ehepaar F._____,
G._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Michael W. Kneller,

Beschwerdeführer 3
(Verfahren R 17 11)

H._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger,

Beschwerdeführer 4
(Verfahren R 17 12)

gegen 

- 2 -

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,

Beschwerdegegnerin 1

I._____ AG,
Beschwerdegegnerin 2

und 

X._____ Resorts SA,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,

Beschwerdegegnerin 3

K._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Georg S. Mattli,

Beschwerdegegnerin 4

betreffend Quartierplan "L._____"

- 3 -

1. Streitobjekt ist der Quartierplan L._____ auf den Parz. Nr. 6305, 695 und 

4872 in X._____ Dorf. Dieses Areal wurde nach dem ersten Weltkrieg in 

das Sporthotel L._____ umgewandelt und seither als solches betrieben. 

Der Hotelgebäudekomplex auf Parzelle 695 besteht aus einem mehrstö-

ckigen Hauptbau und einem Annexbau. Anlässlich der Gemeindeabstim-

mung vom 31. Oktober 2004 wurden verschiedene Anpassungen an der 

Nutzungsplanung beschlossen, so auch im Bereich des Hotels L._____. 

Diese Teilrevision der Nutzungsplanung wurde von der Regierung ge-

nehmigt. Die Parzellen Nr. 6305 und 695 gehören heute der X._____ Re-

sorts SA; Eigentümerin der Parzelle Nr. 4872 ist K._____. Das L._____-

Areal präsentiert sich heute laut Zonenplan wie folgt:

2. Die X._____ Resorts SA beauftragte die I._____ AG mit der Ausarbeitung 

eines Quartierplanentwurfs; dieser umfasste mit der ausdrücklichen Zu-

stimmung von K._____ auch ihre Parzelle. Nachdem ein erster Entwurf 

aufgrund eingegangener Einsprachen überarbeitet wurde, lag der streit-

gegenständliche zweite Entwurf vom 7. Juni – 7. Juli 2016 öffentlich auf. 

Weil sich der Quartierplan (QP) stark an einem konkreten Richtprojekt 

orientiert, legt er mit den Baufenstern, den Mantellinien, der Erschliessung 

etc. massgeblich die künftige Überbauung des L._____-Areals fest. Ge-

gen diesen Entwurf gingen innert Frist acht Einsprachen ein. Im Rahmen 

des Einspracheverfahrens holte die Gemeinde beim Tiefbauamt 

Graubünden (TBA) eine Stellungnahme zur Erschliessung des L._____-

Areals ein. Dieses stellte die notwendigen Zufahrtsbewilligungen in Aus-

sicht.

3. Mit Entscheid vom 13./16. Dezember 2016 wies der Gemeinderat der 

Gemeinde X._____ sämtliche Einsprachen ab bis auf diejenigen betref-

fend die in Art. 8 QPV definierten Mantellinien. Diesbezüglich hielt die 

Gemeinde fest, dass die maximale Gebäudehöhe ausschliesslich nach 

den baugesetzlichen Vorgaben bestimmt werden solle und passte die Art. 

4 Abs. 3 und Art. 8 Abs. 2 QPV entsprechend an. Mit zusätzlichen Ände-

- 4 -

rungen in den Art. 7, 8, 11, 13 und 14 QPV sowie einem neuen Art. 23 

QPV betreffend Aufhebung und Änderung des QPV seitens der Gemein-

de für den Fall, dass das Bauprojekt nicht innert angegebener Frist reali-

siert werden sollte, genehmigte die Gemeinde den Quartierplan L._____.

4. Mit Eingabe vom 27. Januar 2017 (Poststempel) liessen die StWEG 

A._____ Beschwerde (Verfahren R 17 9) beim Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden erheben und beantragte kostenfällig die vollständi-

ge Aufhebung des angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsent-

scheids. Sie rügte, dass ein Einleitungsbeschluss für das QP-Verfahren 

fehle, sodass das QP-Gebiet nicht korrekt definiert sei. Weiter habe die 

Gemeinde die erhöhten Gestaltungsanforderungen mangelhaft begründet 

bzw. nicht plausibel darlegen können. Ausserdem sei der gewährte AZ-

Bonus in den Quartierplanvorschriften (QPV) mangelhaft umschrieben 

und die Gemeinde hätte die öffentliche Interessenz zu wenig gewichtet. 

Schliesslich seien die Quartierplanunterlagen mangelhaft und würden ei-

ner Willkürprüfung nicht standhalten. Die Beschwerdeführerin verweist 

ergänzend auf ihre Äusserungen und Eingaben in den vorhergehenden 

Verfahren und erklärt diese als integrierenden Bestandteil der Beschwer-

de.

5. Gleichentags erhob die StWEG B._____ Beschwerde (Verfahren R 17 

10). Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Einsprache- und 

Genehmigungsentscheids und die Nichtgenehmigung des Quartierplans 

L._____; eventualiter sei das Quartierplanverfahren zu sistieren bis zur 

Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum 

Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes, worauf im An-

schluss das Genehmigungsgesuch gegebenenfalls zur Überarbeitung 

zurückzuweisen sei. Sie rügte, dass die Gemeinde X._____ vor Erlass 

des QP gesamthaft die Grösse ihrer Bauzonen hätte überprüfen müssen. 

Weiter sei die 2012 erlassene und 2014 verlängerte Planungszone nach 

wie vor in Kraft und würde der QP die Planungsziele negativ präjudizie-

- 5 -

ren; der QP sei somit vor Inkraftsetzung des neuen kommunalen Zweit-

wohnungsgesetzes (ZwG) nicht genehmigungsfähig. Ebenfalls unzulässig 

sei die Einführung eines Geschossbonus im QP ohne Einhaltung der Vor-

aussetzungen des GGP und des künftigen neuen kommunalen ZwG. Zu-

dem würden die Denkmalschutzobjekte auf den Parzellen Nr. 889 und 

1023 erheblich beeinträchtigt, was bisher nicht untersucht worden sei. 

Schliesslich genügte der Bericht des Bauberaters den Vorgaben im kom-

munalen Baugesetz nicht und die geplante Verdichtung in den Baufeldern 

E und S widerspreche einer guten Gestaltung. Art. 8 Abs. 6 QPV betref-

fend Dachaufbauten im Baufeld F sei ebenfalls nicht bewilligungsfähig. 

6. Mit Eingabe vom 30. Januar 2017 erhoben die Eigentümer der Nachbar-

parzellen Nr. 1194, 831, 6241 und 847 (830) Verwaltungsgerichtsbe-

schwerde (Verfahren R 17 11) und beantragten kostenfällig die Aufhe-

bung des Genehmigungsentscheides betreffend QP L._____, eventualiter 

die Zurückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz nach Vorliegen 

eines neutralen Fachgutachtens zur üblichen Ortsbauweise. Sie rügten, 

dass das vorgelegte Richtprojekt gegen den Willen der Stimmbürger ver-

stosse, den diese anlässlich der Landschaftsabstimmung im Jahr 2004 

kundgetan hätten. Das geplante Bauprojekt verstosse gegen die Ästhetik-

vorschriften, was seitens der Bauberater ungenügend abgeklärt worden 

sei. Zudem seien die Lärmschutzvorschriften verletzt, weil vorliegend die 

Planungswerte eingehalten sein müssten und nicht die Werte für die 

Empfindlichkeitsstufe. Schliesslich werden die Zufahrtspläne als unvoll-

ständig gerügt und der Umstand, dass die Minimalbesonnung beim 

Baukörper C nicht gegeben sei.

7. Am 1. Februar reichte schliesslich H._____ eine Verwaltungsgerichtsbe-

schwerde ein (Verfahren R 17 12). Er beantragte kostenfällig die Aufhe-

bung des angefochtenen Entscheids und die Nichtgenehmigung des QP 

L._____; eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und an 

- 6 -

die Gesuchstellerinnen zur Überarbeitung zurückzuweisen, subeventuali-

ter seien die folgenden Punkte im QP aufzunehmen  oder zu streichen:

- Es sei in den QP-Vorschriften ausdrücklich festzuhalten, dass mit dem 
QP die Nutzung in keiner Art und Weise vorgegeben werde.

- Es sei vollständig auf Mantellinien zu verzichten.
- Es sei in den QP-Vorschriften ausdrücklich festzuhalten, dass ein Ge-

schossbonus und ein AZ-Bonus erst im Baubewilligungsverfahren be-
urteilt würden.

- Letzter Satz von Art. 8 QP-Vorschriften (Mit Zustimmung der Eigentü-
mer der Grundstücke Nrn. 695 und 4872 seien, ohne den QP abändern 
zu müssen, Abweichungen betreffend der Dachaufbauten zulässig) sei 
ersatzlos zu streichen.

Er rügte, dass der QP über die derzeit vorgegebene Nutzung des Areals 

(Hotel und Zweitwohnungen) hinausgehe und damit die Planungszone 

verletze. Zudem sei es unterlassen worden, die Wohnbaureserve der 

Gemeinde X._____ zu überprüfen. Weiter fehle für die festgelegten Man-

tellinien eine gesetzliche Grundlage, weshalb sie aus dem QP zu strei-

chen seien. Es fehle zudem eine Besonnungsstudie für die Mantellinien, 

zumal im Baufenster E eine erhebliche Differenz zwischen dem Richtpro-

jekt und den Mantellinien bestehe. Ferner seien die Planunterlagen be-

züglich Terrainveränderungen und Strassenabstand unzureichend. Im 

Hinblick auf den Ausnützungsbonus sei keine hinreichende Bauberatung 

erfolgt, sodass nicht von der Gewährung eines solchen Bonus ausgegan-

gen werden könne; es hätten deshalb für den Fall, dass der Bonus nicht 

gewährt werden könne, im QP Eventualmantellinien aufgenommen wer-

den müssen. Die Gemeinde habe es zudem unterlassen, zu prüfen, ob 

sich das Hotel L._____ je mittels Zweitwohnungen finanziert habe; sollte 

dem so sein, könnten aus dem Hotel keine Zweitwohnungen entstehen; 

die Gesuchstellerinnen hätten eine entsprechende, verbindliche Erklärung 

abzugeben. Schliesslich sei der letzte Satz von Art. 8 der QPV betreffend 

Dachaufbauten ersatzlos zu streichen, weil nicht einzusehen sei, weshalb 

sich die Quartierplangenossen gegenseitig Abänderungen für Dachauf-

bauten genehmigen könnten, wenn die Mantellinien doch bereits überdi-

mensioniert seien.

- 7 -

8. Mit Schreiben vom 17. Februar 2017 vereinigte der Instruktionsrichter die 

Verfahren R 17 9, R 17 10, R 17 11 und R 17 12. 

9. Am 24. Februar 2017 wies der Instruktionsrichter die in den Beschwerde-

verfahren R 17 10 und R 17 11 gestellten Anträge um Erteilung der auf-

schiebenden Wirkung ab, genauso wie das im Verfahren R 17 10 gestell-

te Gesuch um Sistierung des Verfahrens. 

10. Die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin 1) beantragte in ihrer Ver-

nehmlassung vom 7. März 2017 kostenfällig die vollständige Abweisung 

der Beschwerden, soweit darauf eingetreten werden könne. Sie stellt fest, 

dass die Beschwerdeführer über weite Strecken ihre bereits in den Ein-

sprachen vorgetragenen Argumente wiederholten, ohne sich im Detail mit 

den Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. 

11. Am 10. März beantragten die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) und 

die Eigentümerin der Parzellen 695 und 6305 (Beschwerdegegnerin 3) 

die kostenfällige Abweisung der Beschwerden. Gleichentags stellte 

K._____ (Beschwerdegegnerin 4) dieselben Rechtsbegehren.

12. Die Beschwerdeführerin 1 im Verfahren R 17 9 verzichtete mit Schreiben 

vom 3. Mai 2017 auf eine Replik. Im Verfahren R 17 10 reichte die Be-

schwerdeführerin 2 am 28. April 2017 (Poststempel) ihre Replik ein. Darin 

gab sie eine neue Zusammensetzung der StWEG bekannt und vertiefte 

punktuell ihre Argumentation. Tags darauf reichten die Beschwerdeführer 

3 im Verfahren R 17 11 ihre Replik mit ergänzten Rechtsbegehren ein. 

Bleibt das Rechtsbegehren 1 trotz abgeändertem Wortlaut dem Wesen 

nach gleich, weil nach wie vor die Aufhebung des angefochtenen Ge-

nehmigungsentscheids verlangt wird, beantragen die Beschwerdeführer 3 

neu eventualiter, dass das L._____ Areal, umfassend die Parzellen 695 

und 6305, in die Zentrumszone, auf den Planungsstand vor 2004 zurück-

- 8 -

zuzonen sei; subeventualiter beantragen sie, dass dem Richtprojekt der 

Ausnützungs- und Geschossbonus gemäss Art. 121 bzw. 121a BG abzu-

erkennen sei. Der Beschwerdeführer 4 im Verfahren R 17 12 replizierte 

mit Eingabe vom 27. April 2017 und hielt vertiefend an seinen Anträgen 

fest.

13. Die Beschwerdegegnerin 1 reichte ihre Duplik am 29. Mai 2017 ein. Glei-

chentags verzichteten die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 auf eine Du-

plik, gleich wie die Beschwerdegegnerin 4 mit Schreiben vom 30. Mai 

2017.

14. Mit Einladung vom 2. Juni 2017 lud der Instruktionsrichter die Parteien 

zum Augenschein am 23. August 2017 ein. 

15. Am 7. Juni 2017 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerinnen 

2 und 3 seine Vollmachten nach. 

16. Die Beschwerdeführer 3 im Verfahren R 17 11 wiesen das Gericht in ih-

rem Schreiben vom 23. Juni 2017 darauf hin, dass Teile der Profile bzw. 

des Baugespanns zwischenzeitlich entfernt worden seien und ersuchten 

daher, die Bauherrschaft aufzufordern, die Profile wieder anzubringen. Mit 

Eingaben vom 28. Juni und 10. Juli 2017 versicherten die Gemeinde und 

die Bauherrschaft, dass die zwischenzeitlich im Einvernehmen mit der 

Gemeinde entfernten Profile auf den Termin des Augenscheins hin wieder 

vollständig aufgebaut sein würden.

17. Die Honorarnoten der Rechtsvertreter sind lediglich teilweise vorhanden.

18. Am 23. August 2017 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) schliess-

lich noch einen Augenschein vor Ort durch, an welchem seitens der Be-

schwerdeführerin 1 deren Rechtsvertreter (RA Dr. Patrick Wagner), der 

Beschwerdeführerin 2 ihr Rechtsvertreter (RA MLaw Christian Fey), der 

- 9 -

Beschwerdeführer 3 der Rechtsvertreter (RA Dr. Michael W. Kneller) in 

Begleitung eines Mandanten (Eigentümer Haus auf Parzelle 830), sowie 

seitens des Beschwerdeführers 4 dessen Rechtsvertreter (RA Dr. Domi-

nik Infanger) anwesend waren. Seitens der Beschwerdegegnerin 1 waren 

die Baufachchefin und der Bauinspektor der Gemeinde in Begleitung ih-

res Rechtsvertreters (RA Dr. Otmar Bänziger) zugegen. Seitens der Be-

schwerdegegnerin 2 (Bauherrschaft) waren ein Vertreter der Holdingge-

sellschaft mit deren Raumplaner und seitens der Beschwerdegegnerin 3 

(Eigentümerin Parz. 6305 und 695) zwei Planer/Architekten in Begleitung 

ihres gemeinsamen Rechtsvertreters (RA lic. iur. Peder Cathomen) prä-

sent. Seitens der Beschwerdegegnerin 4 war der Rechtsvertreter (RA Dr. 

Georg Mattli) mit seiner Mandantin (Eigentümerin der Parzelle 4872) zu-

gegen. Als Auskunftspersonen eingeladen und anwesend waren der Ver-

kehrsexperte der Kantonspolizei Graubünden und der Chef des Bezirks 5 

vom kantonalen Tiefbauamt. Allen Anwesenden wurde anlässlich der 

Ortsbegehung (Augenschein) an fünf verschiedenen Standorten die Mög-

lichkeit geboten, sich zur Sache noch zu äussern, wovon die Parteien 

Gebrauch machten. Das Gericht erstellte an den jeweiligen Besichti-

gungsstandorten (1-5) sowie von den lokalen Orts-, Raum- und Erschlies-

sungsverhältnissen noch 39 Farbfotos, welche dem Protokoll des Augen-

scheins beigefügt wurden. Am Ende der Ortsbegehung reichte der 

Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 noch seine Hono-

rarnote ein, die ebenfalls dem Protokoll beigefügt wurde.

19. Nach Zustellung des Augenscheinprotokolls einschliesslich Gerichtsfotos 

an sämtliche Parteien (in den Verfahren R 17 9-12) wurde zum ursprüng-

lichen Ereignisprotokoll noch ein Nachtrag vom 14. September 2017 er-

lassen, welcher auf die Einwände und Vorbringen einzelner Rechtsvertre-

ter zum Protokoll des Augenscheins vom 23. August 2017 Bezug nahm. 

Als Zeichen der Fairness und rechtsgleichen Behandlung wurden die am 

Besichtigungsstandort 5 (auf Hausdach der Parzelle 830) gezeigten Auf-

nahmen und Visualisierungen des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer 

- 10 -

3 als zusätzliche Beilagen – zur wertneutralen Kompensation des erstell-

ten Gerichtsfotos Nr. 23 - dem Augenscheinprotokoll angehängt.

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 

erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist hier der Einsprache- und Genehmigungsentscheid 

vom 13./16. Dezember 2016 betreffend Quartierplangebiet L._____ auf 

den Parzellen Nrn. 6305, 695 und 4872. Der besagte Quartierplan wurde 

von der Beschwerdegegnerin 1 mit einigen Änderungen und Ergänzun-

gen (s. dazu Ziff. II/33 im angefochtenen Entscheid) genehmigt und die 

dagegen erhobenen Einsprachen dementsprechend überwiegend abge-

wiesen. Mit diesem Vorgehen konnten sich mehrere Grundstücksnach-

barn – allesamt Alleineigentümer bzw. Mit- und/oder Stockwerkeigentü-

mer benachbarter Liegenschaften rund um das Quartierplangebiet – nicht 

einverstanden erklären, weshalb sie jeweils einzeln Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben und die Aufhebung 

des angefochtenen Entscheides vom 13./16. Dezember 2016 beantrag-

ten. Die Beschwerdegegnerinnen 2-4 sind dazu diametral gegenteiliger 

Auffassung und haben daher allesamt die kostenfällige Abweisung der 

Beschwerden beantragt. Beschwerdethemen sind folglich die Rechtmäs-

sigkeit und Verhältnismässigkeit des Vorgehens und des Entscheides der 

Beschwerdegegnerin 1. 

2. a) Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) ist zur Beschwerde gegen Entscheide der Gemeinden (s. Art. 49 

Abs. 1 lit. a VRG) legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid 

berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder 

Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. 

- 11 -

Diese Anfechtungsbefugnis ist im konkreten Fall bei sämtlichen Be-

schwerdeführern/innen (1-4) zu bejahen, da sie unwiderlegt alle in nächs-

ter räumlicher Nähe vom Quartierplangebiet selbst über Grund- und/oder 

andernfalls qualifiziertes Miteigentum verfügen und deshalb durch die 

Neugestaltung des betreffenden Teilgebiets sehr wohl auch nachteilig be-

troffen sein könnten (vgl. Gerichtsbeilage zur Lage der Parzellen der Be-

schwerdeführenden). Die Schutzwürdigkeit ihrer Interessen an der Über-

prüfung des in Frage stehenden Quartierplans, zumal dieser sich stark an 

einem konkreten Richtprojekt mit bereits ausgeschiedenen Baufenstern 

(A-F) orientiert, ist somit zu bejahen. Die Legitimation zur Beschwerdeer-

hebung folgt zudem aus der Tatsache, dass sich alle betreffenden Nach-

barn bereits am Einspracheverfahren beteiligt haben. Daran ändert auch 

nichts, dass sich der Beschwerdeführer 4 (Verfahren R 17 12) sowohl als 

Privatperson wie auch als Stockwerkeigentümer der Beschwerdeführerin 

2 (Verfahren R 17 10) gegen den angefochtenen Entscheid zur Wehr 

setzte, da ein solcher Doppelauftritt durchaus zulässig ist, sofern sich die 

jeweiligen Rügen nicht gegenseitig ausschliessen, sondern inhaltlich 

bloss ergänzen. Ferner sind sämtliche Beschwerden frist- und formge-

recht (s. Art. 38 Abs. 1 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereicht worden, 

weshalb das Gericht darauf eintritt.

b) Zur Kognitionsbefugnis des streitberufenen Gerichts ist auf Art. 33 Abs. 2 

des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) hinzuweisen, 
wonach die Kantone gegen Verfügungen und Nutzungspläne, welche sich 

auf das RPG sowie die kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbe-

stimmungen stützen, mindestens ein Rechtsmittel zur Verfügung stellen 

müssen. Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG ist die volle Überprüfung durch 

wenigstens eine Beschwerdebehörde vorzusehen. Aufgrund dieser bun-

desrechtlichen RPG-Vorgaben zur zumindest einmaligen vollen Überprü-

fung von Anwendungsakten verfügt das Verwaltungsgericht in der vorlie-

genden Angelegenheit grundsätzlich über eine umfassende Kognition, die 

nicht auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 VRG 

- 12 -

beschränkt ist. Im Rahmen dieser vollen Überprüfungsbefugnis auferlegt 

sich die Rechtsmittelinstanz aber regelmässig eine gewisse Zurückhal-

tung, welche sich aus ihrer Kontrollfunktion ergibt. Sie ist nicht Planungs- 

sondern Rechtsmittelinstanz. Die Überprüfung hat aber so weit zu greifen, 

dass die von den Kantonen und Gemeinden zu sichernden Interessen in 

räumlicher und gestalterischer Hinsicht genügend berücksichtigt werden 

(vgl. AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOSER/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], 

Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Genf 2010, 

Art. 33 Rz. 77; Urteil des Verwaltungsgericht [VGU] R 2016 68 vom 8. Ju-

ni 2017 E.2b). Nach dem soeben Gesagten kann das Verwaltungsgericht 

als Beschwerdeinstanz sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtsan-

wendung im Grundsatz frei überprüfen. Allerdings legt es sich dort, wo die 

Gemeinden über Autonomie verfügen, eine gewisse Zurückhaltung auf, 

was im Besonderen auch bei Planungsentscheiden regelmässig der Fall 

ist. Bei Einordnungs- und Gestaltungsfragen schreitet das Verwaltungsge-

richt trotz umfassender Überprüfungsbefugnis nur ein, falls die Würdigung 

der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist oder dem 

übergeordneten Recht widerspricht.

Was die von den Beschwerdeführern 3 (im Verfahren R 17 11) themati-

sierte erweiterte Kognition des Verwaltungsgerichts angeht, so kann dazu 

auf die überzeugende Gegenargumentation der Beschwerdegegnerin 1 in 

deren Ziff. 8 (S. 10-11) ihrer Vernehmlassung vom 7. März 2017 verwie-

sen werden. Dort wurde zu Recht ausgeführt, dass aus dem Zusammen-

spiel zwischen Quartierplan und Richtprojekt keine erweiterte Kognition 

herzuleiten sei. Dementsprechend setze das streitberufene Verwaltungs-

gericht die eigene Ansicht und Beurteilung bei Gestaltungs- und Einord-

nungsfragen auch nicht ohne Not anstelle der mit den lokalen Verhältnis-

sen weit besser vertrauten Gemeindebehörden. Ein Einschreiten und Ab-

weichen von der Würdigung der Gemeindebehörden erfolge daher erst, 

falls deren Entscheid sachlich unvertretbar sei oder höherrangigem Recht 

widerspreche. Diese Feststellung ist richtig und bedarf keiner Ergänzung.

- 13 -

c) Schliesslich ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht noch auf den Hinweis der 

Beschwerdeführerin 1 (im Verfahren R 17 9) bezüglich der Vorbringen der 

Beschwerdegegnerin 1 gegen die Substitution von Rügeargumenten von 

der Einsprache- in die Beschwerdeschrift vom 27. Januar 2017 einzuge-

hen (Ziff. 7 S. 3). Die Beschwerdegegnerin 1 ist der Ansicht, dass dieser 

Übernahmeverweis gegen die Formvorschrift von Art. 38 Abs. 1 VRG be-

treffend Mindestinhalt einer Rechtsschrift verstosse, weshalb auf die Be-

schwerde nicht eingetreten werden könne, sofern in Ziff. 5 der Beschwer-

de zur Begründung lediglich auf die QP-Einsprache vom 23. März 2016, 

die QP-Einsprache vom 6. Juni 2016 und die Stellungnahme vom 28. Ok-

tober 2016 verwiesen wurde. Nach Auffassung des streitberufenen Ge-

richts ist ein solcher Verweis an sich nicht zulässig und müsste daher in 

der Regel zum Nichteintreten auf derartige Rügen führen. Entgegen der 

Darstellung der Beschwerdegegnerin 1 liegt deswegen allerdings noch 

kein Anwendungsfall von Art. 38 Abs. 2 VRG (Rückweisung der Rechts-

schrift zur Vervollständigung) vor, da die Beschwerde zumindest summa-

risch begründet und damit nachvollziehbar ist. Es hat darum für das Ge-

richt kein Anlass bestanden, die Beschwerde unter Androhung des Nicht-

eintretens zur Mängelbehebung innert gesetzter Frist zurückzusenden. 

d) Weiter ist formell noch die Abänderung der Rechtsbegehren mit der Re-

plik (im Verfahren R 17 11) zu prüfen und zu bewerten. In ihrer Be-

schwerde vom 30. Januar 2017 haben die Beschwerdeführer 3 nämlich 

verlangt, dass der angefochtene Genehmigungsentscheid betreffend 

Quartierplan L._____ aufzuheben sei, eventualiter sei die ganze Angele-

genheit an die Beschwerdegegnerin 1 – nach Vorliegen eines neutralen 

Fachgutachtens zur üblichen Ortsbauweise – zurückzuweisen. In ihrer 

Replik beantragten die Beschwerdeführer 3 im Hauptantrag immer noch 

die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, neu aber eventualiter, 

dass das L._____ Areal, umfassend die Parzellen 695 und 6305, in die 

Zentrumszone, auf den Planungsstand vor 2004 zurückzuzonen sei sowie 

- 14 -

subeventualiter, dass dem Richtprojekt der Ausnützungs- und Geschoss-

bonus gemäss Art. 121 bzw. 121a BG abzuerkennen sei. 

Vorweg gilt es dazu klarzustellen, dass die Parteien ihre Anträge während 

des Verfahrens stets verringern, nicht aber erweitern dürfen (vgl. Ausdeh-

nungsverbot nach Art. 51 Abs. 2 VRG). Wenn die Beschwerdeführer 3 mit 

der Replik am Hauptantrag festhalten und einen neuen Eventualantrag 

stellen, ergänzt mit einem zusätzlichen Eventualantrag, so ersetzt der 

neue Eventualantrag den bisherigen, der somit entfällt. Der Eventualan-

trag auf die Einholung eines neutralen Gutachtens über die ortstypische 

Bauweise ist daher nicht weiter zu beachten, da er das Ausdehnungsver-

bot der Rechtsbegehren verletzt und somit zum Voraus entfällt. Solange 

Eventual- und Subeventualanträge weniger umfangreich sind als der 

Hauptantrag, können sie innerhalb dieser Vorgaben abgeändert oder er-

gänzt werden, da sie grundsätzlich vom Hauptantrag abgedeckt sind. Der 

neue Eventualantrag ist hier jedoch gerade nicht vom Hauptantrag mitum-

fasst, sondern steht selbständig neben diesem. Dies ist deshalb so, weil 

sich die Aufhebung des angefochtenen Entscheids in keinerlei Hinsicht 

bzw. in keiner Art und Weise auf den bestehenden Zonenplan auswirken 

würde. Im Übrigen wäre für eine solche Umzonung bzw. Rückzonung 

zunächst nicht das Verwaltungsgericht (Rechtsmittelinstanz), sondern 

vorab die Beschwerdegegnerin 1 (Planungsbehörde) und danach auch 

noch die Regierung (Aufsichts- und Genehmigungsbehörde) materiell zu-

ständig. Auf das neu erst in der Replik gestellte Eventualbegehren (Rück-

zonung auf den Planungsstand vor 2004; s. im Sachverhalt Ziff. 12, hier-

vor) kann somit aus formellen Gründen gar nicht eingetreten werden. Auf 

das Subeventualbegehren (Aberkennung von Ausnützungs- und Ge-

schossbonus für Richtprojekt) trifft diese Feststellung jedoch nicht zu, weil 

dieses einen Teilaspekt des ursprünglichen Hauptbegehrens (Aufhebung 

des strittigen Einsprache- und Genehmigungsentscheids) darstellt. Es 

kann damit aber auch auf den erst mit der Replik gestellten Subeventual-

antrag eingetreten werden, da hier keine Verletzung des Ausdehnungs-

verbots vorliegt.

- 15 -

3. a) In materieller Hinsicht gilt es als erstes auf die im konkreten Fall massge-

benden Vorschriften des RPG (des Bundes), des Raumplanungsgesetzes 
für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) samt zugehöriger Aus-
führungsverordnung (KRVO; BR 801.110), auf die einschlägigen Bestim-
mungen des kommunalen Baugesetzes (BauG) der Beschwerdegegnerin 
1 sowie auf die nutzungsspezifischen Quartierplanvorschriften (QPV) Be-
zug zu nehmen, welche im Wesentlichen wie folgt lauten:

Art. 21 RPG – Verbindlichkeit und Anpassung
1Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.
2Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nut-
zungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst.

Art. 51 Abs. 1 und 2 KRG – Quartierplan 1. Zweck und Inhalt
1Der Quartierplan regelt im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung 
und Erschliessung von Bauzonen und Folgeplanung oder von weiteren 
Teilgebieten der Bauzone im Detail. Das Planungsgebiet kann ausnahms-
weise auf Grundstücke ausserhalb der Bauzonen ausgedehnt werden, 
falls die Planung dies erfordert.
2Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen und je nach 
Zweck aus dem Quartiergestaltungs- und Quartiererschliessungsplan. 

Art. 52 KRG – Quartierplan 2. Bestandteile 
1Die Quartierplanbestimmungen enthalten Vorschriften über die Gestal-
tung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die 
Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Pla-
nungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie können die Bau-
vorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die Ausführung 
der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen.
2Der Quartiergestaltungsplan bestimmt die Situierung von Bauten und 
Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Er kann weitergehende Anord-
nungen enthalten, insbesondere über die Baukuben und deren Nutzung 
und Gestaltung.
3Der Quartiererschliessungsplan enthält die notwendigen Anlagen zur 
Erschliessung des Quartiers. Er kann Gemeinschaftsanlagen vorsehen 
wie Spielplätze und Anlagen für die Parkierung und die Quartiererschlies-
sung. 

Art. 53 KRG – Verfahren
1Der Gemeindevorstand ist zuständig für die Einleitung und Durchführung 
der Quartierplanung sowie für den Erlass und Änderungen des Quartier-

- 16 -

plans. Die Gemeinden können für den Erlass und Änderungen den Ge-
meinderat für zuständig erklären.
2Der Gemeindevorstand beschliesst von Amtes wegen oder auf Antrag 
Privater über die Einleitung der Quartierplanung. Lehnt er private Anträge 
ab, teilt er dies den Antragstellenden in einer anfechtbaren Verfügung mit.
3Das Einleitungsverfahren entfällt bei Quartierplanungen, die von Privaten 
selbst erarbeitet werden (private Quartierplanung).
4Einzelheiten über das Verfahren regelt die Regierung durch Verordnung.  

Art. 17 Abs. 1 und 2 Satz 1 KRVO - Erarbeitung des Quartierplanes
1Nach Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses lässt der Ge-
meindevorstand den Quartierplan durch Fachleute erarbeiten. Die Betei-
ligten erhalten Gelegenheit zur Mitwirkung.
2Der Gemeindevorstand legt die Anforderungen an die Ausgestaltung der 
einzelnen Bestandteile des Quartierplanes fest und sorgt dafür, dass die 
öffentlichen Interessen bei der Planung berücksichtigt werden. […].    

Art. 73 Abs. 1 KRG – Gestaltung bezüglich Siedlung und Landschaft
Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so 
zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Land-
schaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. 

Art. 24 BauG – Architektur [Gestaltung von Bauten und Anlagen]
1Bauten und Anlagen sind architektonisch so zu gestalten, dass sie auf 
ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und Landschaftsbild 
einordnen.
2Bauvorhaben, die beispielsweise bezüglich Proportionen des Gebäudes, 
Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht genü-
gen, sind in der Regel unter Beizug des Bauberaters zu überarbeiten.

Art. 121 BauG -  Innerer Zentrumsbereich [gemäss GGP]
1Im Inneren Zentrumsbereich wird eine um einen Fünftel erhöhte Ausnüt-
zung gewährt, wenn das Projekt erhöhte Gestaltungsanforderungen er-
füllt. Wird die erhöhte Ausnützung beansprucht, ist die Bauberatung obli-
gatorisch.
2Bauten mit einem Wohnanteil von 90 % oder mehr dürfen höchstens die 
Ausnützung der Zone für städtisches Wohnen beanspruchen.
3Eingeschossige, geschlossene Bebauung (Zeilenbebauung) ist zulässig.

Art. 121a BauG – Quartiergestaltungsplan
1Der Quartiergestaltungsplan gewährleistet die Einordnung neuer Quartie-
re in die gewachsene Siedlung und in die Landschaft. Er schafft für be-
stehende Quartiere die Voraussetzungen für ihre Erneuerung und Ver-
besserung.
2Der Quartiergestaltungsplan trennt wenigstens die überbaubaren und 
freizuhaltenden Flächen.

- 17 -

3Bietet er Gewähr für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur bau-
lichen und landschaftlichen Umgebung und zueinander, können darin 
Abweichungen von allgemeinen Bauvorschriften und von Zonenvorschrif-
ten in folgenden Bereichen festgelegt werden:
a) Die Gebäude- und Grenzabstände und der Zusammenbau mehrerer 

Baukörper sind frei bestimmbar.
b) Drängt sich aus gestalterischen Gründen eine Terrainveränderung auf, 

kann die Berechnung der Gebäudehöhe ab neuem Terrain vorge-
schrieben werden.

4Gegenüber Nachbargrundstücken, die nicht in das Quartierplanverfahren 
einbezogen sind, gelten die gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände.  
  
Art. 8 Abs. 1, 2, 5 und 6 QPV – Mantellinien und Dachaufbauten
1Die im Gestaltungsplan bezeichneten Mantellinien bestimmen die mögli-
che Ausdehnung der Bauten in der Vertikalen.
2Die Mantellinien der einzelnen Baufenster gehen aus den Schnitten im 
Gestaltungsplan hervor. Die einzelnen Bauten dürfen die Mantellinien 
nicht überschreiten.
5Technisch bedingte Dachaufbauten nach Art. 27 BauG mit einer Grund-
fläche von max. 10 m2 dürfen die Mantellinie um max. 3.0 m überragen.
6Im Baufenster F dürfen […] neue technisch bedingte Dachaufbauten mit 
einer Grundfläche von max. 10 m2 die Mantellinie um max. 2 m überragen. 
Im übrigen Teil des Baufensters F […] dürfen keine neuen technisch be-
dingten Dachaufbauten erstellt werden. Die im Gestaltungsplan vermass-
ten sowie aufgenommenen, bestehenden Dachaufbauten dürfen auf die-
sen Flächen in Anzahl und Ausmass beibehalten, unterhalten oder ersetzt 
werden, was auch für einen allfälligen Ersatzbau gilt. [Letzter Satz] Mit 
Zustimmung der Eigentümer der Grundstücke Nr. 695 und 4872 sind, oh-
ne den QP abändern zu müssen, Abweichungen betreffend Dachaufbau-
ten zulässig. (Kursivschrift – Hervorhebung durch das Gericht).

Art. 16 QPV – Ausnützungsziffer 
1Für die beiden Grundstücke Nr. 695 und 6305, welche sich im inneren 
Zentrumsbereich befinden, kann der Ausnützungsbonus gemäss Art. 121 
BauG gewährt werden, wenn das Bauprojekt weitgehend dem Richtplan 
gemäss Beilage, entspricht. Dies ergibt eine AZ von 1.5, was bei einer an-
rechenbaren Grundstücksfläche von 12'411 m2 einer anrechenbaren Brut-
togeschossfläche von 18'617 m2 entspricht. Bei grundlegenden Abwei-
chungen vom Richtprojekt ist zur Beanspruchung des Nutzungsbonus 
zwingend die Bauberatung beizuziehen. Bei Bauten mit 90 % oder mehr 
Wohnanteil gilt gemäss Art. 121 BauG eine AZ von 1.0. 
2Auf Grundstück Nr. 4872, welche sich nicht im inneren Zentrumsbereich 
befindet, gilt eine AZ von 1.25. Bei Bauten mit 90 % oder mehr Wohnan-
teil gilt gemäss Art. 58 BauG eine AZ von 1.0. Die anrechenbare Grunds-
tücksfläche beträgt 847 m2, dies ergibt eine zulässige Bruttogeschoss-
fläche  von 1'059 m2 bzw. 847 m2. Ein AZ Transport ist nur vom Grunds-
tück Nr. 4872 auf das Grundstück 1277 zulässig. Vom Grundstück Nr. 

- 18 -

1277 auf das Grundstück Nr. 4872, ins Quartierplangebiet hinein, darf 
keine AZ übertragen werden.  

Im Lichte dieser Vorgaben und der dazu entwickelten Lehre und Recht-

sprechung gilt es auch die vorliegende Streitsache zu entscheiden. 

b) Die drei im Perimeter des Quartierplans L._____ liegenden Bauparzellen 

Nrn. 4872, 695 und 6305 befinden sich laut Zonenplan der Beschwerde-

gegnerin 1 in der Zentrumszone; die beiden Letzteren werden zudem vom 

inneren Zentrumsbereich laut generellem Gestaltungsplan vom Hotelbe-

reich überlagert. Laut Zonenschema (vgl. Art. 93 BauG) beträgt die AZ in 

der Zentrumszone 1.25, der grosse Gebäudeabstand 7.5 m, der kleine 

Grenzabstand 3.5 m, die Geschosszahl 5 und es gilt die (Lärm-) Empfind-

lichkeitsstufe III. Überdies besteht im fraglichen Bereich eine Quartier-

planpflicht. Im Inneren Zentrumsbereich wird eine um einen Fünftel (bzw. 

20 %) erhöhte Ausnützung gewährt. Voraussetzung hierfür ist, dass das 

Projekt erhöhte Gestaltungsanforderungen erfüllt. Wird die erhöhte Aus-

nützung beansprucht, ist die Bauberatung obligatorisch. Genügt das Pro-

jekt diesen erhöhten Anforderungen, beträgt die AZ 1.5 und es können 6 

anstatt 5 Geschosse gebaut werden. Zunächst gilt es allerdings noch den 

Einwand einer allfälligen Gehörsverletzung zu prüfen und zu klären.

4. a) Das rechtliche Gehör ist das zentrale Mitwirkungsrecht des/r Privaten im 

Verwaltungsverfahren. Es dient einerseits der Sachaufklärung und stellt 

andererseits zugleich ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der 

Parteien dar (BGE 140 I 99 E.3.4, 135 II 286 E.5.1). Der verfassungs-

rechtlich garantierte Gehörsanspruch laut Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-

fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) umfasst 

das Recht, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten 

Verfahren mit seinen Begehren gehört zu werden, Einblick in die Akten zu 

erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung 

nehmen zu können. Er beinhaltet auch das Recht auf Vertretung und auf 

- 19 -

Begründung behördlicher Verfügungen (siehe HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1002).

b) Die Beschwerdeführerin 2 (Verfahren R 17 10) und die Beschwerdeführer 

3 (Verfahren R 17 11) rügen die Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil 

sich die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid nicht ausrei-

chend mit ihren Bedenken und Einwänden betreffend die gestalterischen 

Aspekte des Richtprojektes befasst habe, insbesondere im Bereich der 

Baufenster E, F, und S. Der Einwand hinsichtlich der Dachaufbauten sei 

vollständig übersehen worden.

Die Beschwerdegegnerin 1 wehrt sich gegen diese Vorwürfe, indem sie 

die hohe Komplexität dieser Quartierplanung hervorhebt und die Tatsa-

che, dass acht Einsprecher dagegen eine Vielzahl von Einwänden erho-

ben hätten, welche für den Ausgang des Verfahrens von ganz unter-

schiedlicher Bedeutung gewesen seien. Zentral seien sicherlich die Ar-

gumente, wonach der Entwurf des Quartierplans die städtebaulichen und 

architektonischen Anforderungen nicht erfüllen würde. Dieses Thema sei 

aber im angefochtenen Entscheid detailliert erörtert worden, etwa in Be-

zug auf die Frage, ob der auf das Richtprojekt abgestützte Quartiergestal-

tungsplan die erhöhten Gestaltungsanforderungen von Art. 120 und 121 

BauG einhalte, ob die gestützt auf diesen Quartiergestaltungsplan mögli-

chen Bauten die gestalterischen Vorgaben von Art. 73 KRG einhalten und 

warum keine Beeinträchtigung der als Denkmalschutzobjekte bezeichne-

ten Gebäude auf den Parzellen Nrn. 898 und 1023 vorliege. Insofern liege 

also keine Gehörsverletzung vor. Eine andere Frage sei dann, ob die von 

der Beschwerdegegnerin 1 angestellten Erwägungen überzeugten oder 

nicht. Hingegen seien die Ansprüche an die Begründungspflicht bei blos-

sen Nebenpunkten, welche keinen entscheidenden Einfluss auf die Ge-

nehmigungsfähigkeit des strittigen Quartierplanes hätten, weniger hoch; 

was auf den Einwand der 'Dachaufbauten' gerade zutreffe. 

- 20 -

c) Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts muss jeder Bauentscheid 

rechtsgenügend begründet sein. Dabei ist jedoch nicht erforderlich, dass 

sich die Baubehörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinan-

dersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr 

kann sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte be-

schränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der/die 

Betroffene/n über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und 

ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. 

In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen und Gründe 

genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf 

die sich ihr Entscheid stützt (statt vieler: BGE 133 III 439 m.w.H.). Somit 

ist die Begründungspflicht je nach Sach- und Rechtslage zu konkretisie-

ren. Im vorliegenden Fall schliesst sich das Gericht den Überlegungen der 

Beschwerdegegnerin 1 vollumfänglich an: Das wichtige Thema der ge-

stalterischen Aspekte ist im angefochtenen Entscheid vertieft behandelt 

worden (Einspracheentscheid Ziff. 6 lit. a-d [S. 15f.], Ziff. 12 lit. a-f [S. 20f.] 

und Ziff. 14 lit. a-e [S. 21f.]), sodass die Beschwerdeführerin 2 wie auch 

die Beschwerdeführer 3 die Entscheidungsmotive der Beschwerdegegne-

rin 1 nachvollziehen können. Die Rüge betreffend die Ausnahmeregelung 

für die Dachbauten ist sodann zweifellos ein Nebenpunkt im Sinne der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung, denn der Quartierplan hätte auch 

dann Bestand, wenn der beanstandete letzte Satz von Art. 8 Abs. 6 QPV 

ersatzlos gestrichen würde, wie dies der Beschwerdeführer 4 (Verfahren 

R 17 12) explizit beantragt (Beschwerdeschrift vom 1. Februar 2017 mit 

Rechtsbegehren Ziff. 2 in fine [S. 2] samt Begründung Ziff. 36 [S. 19]). 

Selbst wenn man aber von einer Gehörsverletzung ausgehen wollte, so 

wäre sie im Zuge des Verfahrens vor Verwaltungsgericht geheilt worden 

und es würde sich allein deswegen gewiss noch keine Rückweisung an 

die Beschwerdegegnerin 1 zur Behebung dieses Mangels rechtfertigen.

5. a) Zur Überprüfung und Rechtmässigkeit des vorliegend durchgeführten 

Quartierplanverfahrens gilt es vorweg die Rüge der Beschwerdeführerin 1 

- 21 -

zu behandeln, wonach bereits ein Einleitungsbeschluss für das fragliche 

Quartierplangebiet fehle und deshalb das massgebende Plangebiet noch 

gar nicht abschliessend definiert sei. Der vorgelegte Quartierplan tangiere 

die öffentlichen Interessen wesentlich und habe tiefgreifende Auswirkun-

gen auf die Umgebung. Die Beschwerdegegnerin 1 hätte deshalb das or-

dentliche Quartierplanverfahren nach Art. 53 KRG i.V.m. Art. 16 Abs. 1 

KRVO einleiten müssen, um so auch die Mitwirkung der durch den Quar-

tierplan umliegend Betroffenen nach Art. 17 KRVO sicherzustellen. Die 

Beschwerdegegnerin 1 und die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 halten 

dem entgegen, dass es sich vorliegend um eine Folgeplanung handle; es 

stehe also nicht die Grundordnung zur Diskussion, welche die Nutzung 

sowie die Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung des Gemeinde-

gebietes bestimme, was die öffentlichen Interessen weit mehr tangiere 

und auch einen weiteren Einbezug privater Interessenz gebiete. Hier aber 

definiere die geltende Grundordnung über die Quartierplanpflicht gleich-

sam sowohl die Zulässigkeit des Quartierplanverfahrens als auch die Ab-

grenzung des Quartierplangebiets. Zwar sei es der Beschwerdegegnerin 

1 erlaubt, in einem Gebiet mit Folgeplanung für den Quartierplan auch 

zusätzliche Grundstücke einzubeziehen, sofern hierzu eine planerische 

Notwendigkeit bestehe, doch gebe es für eine solche Ausdehnung vorlie-

gend keine zwingenden Gründe, weshalb davon abgesehen worden sei.

b) Das streitberufene Gericht hält grundsätzlich fest, dass es zwischen dem 

amtlichen und privaten Quartierplanverfahren zu unterscheiden gilt. Das 

Verfahren wird in Art. 53 KRG geregelt. Das amtliche Quartierplanverfah-

ren nimmt seinen Anfang mit einem Einleitungsbeschluss (Art. 53 Abs. 1 

und Abs. 2 KRG). In diesem Einleitungsbeschluss gibt der Gemeindevor-

stand die Absicht zur Einleitung einer Quartierplanung bekannt unter Hin-

weis auf den Zweck der Planung und die Durchführung einer allfälligen 

Landumlegung oder Grenzbereinigung; gleichzeitig legt er den Plan mit 

der vorgesehenen Abgrenzung des Planungsgebietes auf (Art. 16 Abs. 1 

KRVO). Nach Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses lässt der Gemein-

- 22 -

devorstand den Quartierplan durch Fachleute erarbeiten, wobei die Betei-

ligten die Gelegenheit zur Mitwirkung erhalten (Art. 17 KRVO). Daneben 

gibt es die private Quartierplanung, welche ohne Einleitungsverfahren von 

den privaten Grundeigentümern erarbeitet und der Gemeinde zur Prüfung 

vorgelegt wird (Art. 53 Abs. 2 und Abs. 3 KRG). Das private Quartierplan-

verfahren ist im KRG bloss rudimentär bzw. in der KRVO überhaupt nicht 

geregelt. Dennoch ist hinreichend klar, dass beim privaten Quartierplan-

verfahren kein Einleitungsbeschluss erfolgen muss. Ist ein Einleitungsbe-

schluss aber nicht vorgesehen, ist auch eine vorgängige Festlegung des 

plangemässen Beizugsgebietes nicht möglich. Sieht die Grundordnung 

einer Gemeinde für ein bestimmtes Gebiet eine Quartierplanpflicht vor, so 

ist damit grundsätzlich auch das Beizugsgebiet definiert. Wie die Be-

schwerdegegnerin 1 zutreffend vorbringt, kann ein Quartierplan auch 

Grundstücke umfassen, welche in der Grundordnung nicht mit einer Quar-

tierplanpflicht belegt worden sind. Eine solche Notwendigkeit verneint die 

Beschwerdegegnerin 1 denn auch zu Recht. Das abgegrenzte Areal hat 

sein eigenes planerisches Schicksal; zu den anstehenden gestalterischen 

und erschliessungstechnischen Problemen können die angrenzenden Pa-

rzellen mittels Erweiterung des Beizugsgebietes grundsätzlich nichts bei-

tragen. Weil ein privater Quartierplan genau gleich wie ein öffentlicher 

aufgelegt werden muss, sind die Mitwirkungsrechte der umliegenden 

Grundeigentümer sichergestellt, und es besteht Gewähr, dass nur derje-

nige Quartierplan in Rechtskraft erwächst, der die planerischen und ge-

setzlichen Vorschriften einhält. Die Beschwerdegegnerin 1 hat somit auch 

über die Genehmigungsbedürftigkeit von privaten Quartierplänen ausrei-

chend Gelegenheit, die öffentlichen Interessen im Rahmen des Quartier-

planverfahrens wahrzunehmen. Das Vorgehen der Beschwerdegegnerin 

1 gibt daher formell im konkreten Fall zu keinen Beanstandungen Anlass.

6. a) Im Weiteren ist der Einwand der Quartierplanung vor der Überprüfung der 

Bauzonengrösse in der betreffenden Gemeinde zu klären. Die Beschwer-

deführerinnen 1 und 2 bringen dazu vor, dass der Quartierplan nebst ei-

- 23 -

ner untergeordneten Hotelnutzung die Möglichkeit schaffe, neue Zweit-

wohnungen zu erstellen. Dies stehe aber im Widerspruch zum Zweck des 

im Jahre 2009 erlassenen Art. 120 BauG. Zudem hätten sich die raum-

planerischen Verhältnisse mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative 

(Art. 79b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft; 

[BV]; SR 101) wesentlich geändert. Die Beschwerdegegnerin 1 müsse 

somit vor Erlass des in Frage stehenden Quartierplans ihre Bauzonen-

grösse überprüfen. Die Beschwerdegegnerin 1 behaupte im angefochte-

nen Entscheid demgegenüber, es stehe fest, dass die Bauzonen in ihrer 

Gemeinde überdimensioniert seien und selbst bei einer allfälligen Reduk-

tion die im Quartierplangebiet liegenden Parzellen a priori nicht in eine 

solche Überprüfung miteinbezogen werden müssten. Hierfür fehle jegliche 

Grundlage; zum einen verlange das Bundesgericht jeweils eine Gesamts-

chau aller Bauzonen in der Gemeinde, und zum anderen fehlte für die 

Behauptung der Beschwerdegegnerin 1, ihre Bauzonen seien nicht über-

dimensioniert, jegliche Grundlage, zumal der kantonale Richtplan (noch) 

nicht rechtskräftig sei. Wenn die Beschwerdegegnerin 1 den fraglichen 

Quartierplan ohne Überprüfung der Bauzonengrösse genehmigen würde, 

verstiesse sie laut der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichts ge-

gen Art. 21 Abs. 2 RPG (BGE 140 II 25 betreffend Gemeinde Z.______).

Die Beschwerdegegnerin 1 und die Beschwerdegegnerin 2 argumentieren 

übereinstimmend. So weisen sie darauf hin, dass sich die Gemeinsamkei-

ten des dem zitierten Bundesgerichtsentscheid damals zugrundeliegen-

den Quartierplanes auf den strittigen Einleitungsbeschluss beschränkten; 

ansonsten sei die Situation der in jener Gemeinde peripher gelegenen 

Grundstücken und des im Zentrum der Beschwerdegegnerin 1 gelegenen 

Quartierplanareals komplett unterschiedlich. Eine Herabzonung des vor-

liegend zur Diskussion stehenden Quartierplanareals komme von Beginn 

weg nicht in Frage, zumal dies auch im Widerspruch mit den Zielen der 

jüngsten RPG-Revision (Vorgabe – verdichtetes Bauen) stünde. Im Ge-

gensatz zu jener Gemeinde Z._____ verfüge die Beschwerdegegnerin 1 

- 24 -

auch nicht über eine überdimensionierte Bauzone. Es bestehe kein An-

lass, dass vorliegende Quartierplanverfahren im Hinblick auf eine Über-

prüfung der kommunalen Bauzonen der Wohn-. Misch- und Zentrumszo-

ne (WMZ) zu sistieren oder gar den Quartierplanentwurf zurückzuweisen.

b) In Würdigung dieser gegensätzlichen Standpunkte und Argumente ist das 

Gericht zur Überzeugung gelangt, dass insbesondere eine Herabzonung

oder sogar Auszonung des in Frage stehenden Quartierplangebiets unre-

alistisch ist, zumal sich dieses Areal – im Gegensatz zu den damaligen 

Parzellen im Plangebiet der betreffenden Gemeinde Z._____ – im Dorf-

zentrum der Beschwerdegegnerin 1 befinden. Ein solcher Eingriff würde 

somit diametral der jüngsten RPG-Revision zuwiderlaufen, welche vorab 

eine Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen zum Ziel hatte, also 

das verdichtete Bauen, und somit die Vermeidung von Zersiedelung und 

Landverschleiss. Selbst jedoch bei zu grossen Baulandreserven der Be-

schwerdegegnerin 1 wäre eine solche Herab- oder Rückzonung äusserst 

unwahrscheinlich. Dass die Baulandreserven der Beschwerdegegnerin 1 

nicht überdimensioniert sind, ergibt sich im Übrigen aus dem sich im Mit-

wirkungsverfahren befindlichen kantonalen Richtplan 'Siedlungen'. Auch 

wenn der Richtplan noch nicht rechtskräftig ist, basiert er doch auf einer 

vollständigen Erfassung der Bauzonengrösse und durchlief sowohl das 

Vernehmlassung- als auch das behördliche Mitwirkungsverfahren. Die 

zumindest als Zwischenergebnis ausgewiesenen Zahlen (Y.____/ X.____ 

als die Region mit dem drittgrössten Zuwachs an Einwohnern und Ar-

beitsstellen bis 2040) sowie die Zuordnung der Beschwerdegegnerin 1 zu 

den Bündner Gemeinden mit knapp dimensionierten WMZ sprechen da-

bei nach Auffassung des Gerichts eine deutliche Sprache gegen die Re-

duktion von bestehenden Bauzonen im vorliegenden Projektverfahren.

7. a) Zur Rüge der Missachtung der Planungszone gemäss Art. 21 Abs. 1 KRG 

sind die Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführer 4 der Ansicht, 

dass der strittige Quartierplanentwurf unvereinbar mit der Planungszone 

- 25 -

vom 18. Dezember 2012 sei, der mit Blick auf ein kommunales Zweitwoh-

nungsgesetz erlassen und Ende 2014 um zwei weitere Jahre verlängert 

worden war. Weil das geplante kommunale Zweitwohnungsgesetz die 

zulässige Nutzungsart und Ausnützung im Quartierplangebiet massge-

blich bestimmen werde, müssten die Quartierplanvorschriften auf dieses 

Gesetz abgestimmt werden. Das Quartierplanverfahren sei deshalb zu 

sistieren und die Quartierplanvorschriften nach Erlass des kommunalen 

Zweitwohnungsgesetzes zu überarbeiten.

Die Beschwerdegegnerin 1 und die Beschwerdegegnerin 2 entgegnen, 

dass für diese Frage allein Art. 21 Abs. 2 KRG massgeblich sei, wonach 

in einer Planungszone nichts unternommen werden dürfe, was die neue 

Planung erschweren oder dieser entgegen stehen könne; Bauvorhaben 

dürften nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch 

den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen 

würden. Die Quartierplanvorschriften sähen in Art. 15 für die Projektreali-

sierung einen Verweis auf das jeweils geltende kommunale Recht vor, 

sodass ein Konflikt mit einer künftigen Nutzungsvorschrift auf Stufe 

Grundordnung von Beginn weg ausgeschlossen sei. Das Statuieren von 

Nutzungsvorschriften allgemein oder bezogen auf Zweitwohnungen sei 

weder gesetzlich vorgeschrieben noch aus planerischer Sicht erwünscht.

b) Aus Sicht des streitberufenen Gerichts erscheint es zulässig und sinnvoll, 

dass im strittigen Quartierplan keine eigenen Nutzungsvorschriften statu-

iert werden, zumal dadurch unter anderem auch planerisch unerwünschte 

Sondernutzungszonen vermieden werden. Der vorliegend zur Diskussion 

gestellte Quartierplan stellt mit seinem dynamischen Verweis sicher, dass 

die jeweils zum Bewilligungszeitpunkt gültigen Normen der kommunalen 

Grundordnung eingehalten werden. Ein Konflikt mit den durch die Pla-

nungszone gesicherten Zielen wird sich durch diesen Umstand nicht ein-

stellen können. Aber selbst wenn die Beschwerdegegnerin 2 ein Projekt 

einreichen würde, welches den jetzt geltenden oder den vorgesehenen 

- 26 -

Bestimmungen des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes widersprechen 

würden, wäre dies nicht im Rahmen des Quartierplanverfahrens zu beur-

teilen, sondern erst danach im Baubewilligungsverfahren.

8. a) Weiter gilt es den Vorwurf der Missachtung des Volkswillen zu klären. 

Besonders die Beschwerdeführerin 1 und die Beschwerdeführer 3 ma-

chen diese Rüge geltend. So habe das Stimmvolk am 31. Oktober 2004 

der Aufzonung des vorliegenden Quartierplanareals nur unter der Bedin-

gung zugestimmt, dass auf dem Areal ein Fünf-Stern-Plus-Hotel mit Well-

nessanlagen und Parkanlagen entstehe. Das nun vorgelegte Richtprojekt 

sehe ausschliesslich Wohnnutzungen vor und den Abbruch des beste-

henden Hotels auf dem Quartierplanareal, was offensichtlich nicht mehr 

mit dem Volkswillen vereinbar sei. 

Die Beschwerdegegnerin 1 argumentiert hierzu, dass es bei besagter Ab-

stimmung in Bezug auf das betreffende Quartierplanareal nur darum ge-

gangen sei, im Generellen Gestaltungsplan (GGP) die Parzellen Nrn. 695 

und 6305 dem Inneren Zentrumsbereich zuzuweisen. Mit der Aufzonung 

hätte der geplante Hotelbau ermöglicht werden sollen, es seien jedoch an 

die Vorlage keine konkreten Bedingungen geknüpft worden. Lediglich der 

Gebrauch bzw. die Gewährung des Ausnützungs-/[AZ]-Bonus sei an eine 

Bedingung geknüpft worden, nämlich daran, dass das Projekt erhöhten 

Gestaltungsanforderungen genüge und der Wohnanteil dazu unter 90 % 

liege. Ausserdem sei unter dem Zweitwohnungsgesetz ein wie im Projekt 

vorgesehener strukturierter Beherbergungsbetrieb mit angegliederten be-

wirtschafteten Zweitwohnungen dem gleichzusetzen, was bislang unter 

Hotelnutzung zu verstehen gewesen sei. Die Beschwerdegegnerinnen 2 

und 3 äusserten sich zu diesem Thema nicht weiter.

b) Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts trifft es wohl zu, dass der 

Gemeindesouverän (Stimmvolk) bei der Abstimmung im Jahre 2004 da-

von ausgegangen ist, dass auf dem nun strittigen Quartierplanareal ein 

- 27 -

Luxushotel entsteht. Abstimmungsgegenstand war allerdings die Aufzo-

nung und nicht der Hotelbau selber bzw. nur die Ermöglichung eines sol-

chen Hotelbaus, nicht der Zwang dazu. Wenn sich in der Zwischenzeit die 

Rahmenbedingungen massiv verändert haben, wie etwa mit der Annah-

me der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012, so müssen fairerweise 

auch Anpassungen im Richtprojekt möglich sein, über welches seinerzeit 

abgestimmt wurde. Im Rahmen des Bundesrechts sind die Kantone aus-

drücklich gehalten, ihre Gesetzgebung und ihre Raumplanung bis auf Stu-

fe Gemeinden an der Zielsetzung von Art. 75b Abs. 1 BV auszurichten 

(vgl. MLaw Jonas Alig, Das Zweitwohnungsgesetz, in: ZBl 5/2016 S. 229). 

Immerhin ist das Richtprojekt mit der Revision RPG I kompatibel, so ins-

besondere mit dem Ziel des verdichteten Bauens in Zentrumsgebieten. 

Diese RPG-Revision hat dasselbe Stimmvolk ebenfalls gutgeheissen, und 

zwar deutlich mit 2'758 Ja- zu/gegen 1'495 Nein-Stimmen. Von einer nicht 

akzeptablen Missachtung des Volkswillen kann deshalb keine Rede sein. 

9. a) Zum Hauptkritikpunkt der Gewährung eines AZ- und Geschossbonus ist 

festzuhalten, dass sämtliche Beschwerdeführer-/Innen (1-4) rügen, dass 

das gesamte Richtprojekt den erhöhten Gestaltungsanforderungen für ei-

ne solche Privilegierung der baulichen Nutzung nicht genügen würde. Es 

seien nicht einmal die Vorgaben von Art. 73 KRG erfüllt, worin ausdrück-

lich eine gute Gesamtwirkung bezüglich Einfügung/Einordnung ins beste-

hende Orts- und Landschaftsbild verlangt werde. Mangelhaft sei die Ge-

staltung insbesondere im Bereich der Baufelder E und S, wo die beste-

henden Gebäude sogar noch aufgestockt werden könnten und damit den 

Hinterliegern die Aussicht genommen werde. Die vorgesehene Verdich-

tung sei übertrieben. Ausserdem habe sich die Beschwerdegegnerin 1 mit 

dieser Frage nicht auseinandergesetzt und entsprechend auch den Ent-

scheid nur ungenügend begründet; dieser Mangel wiege umso schwerer, 

als auch der Bericht des Bauberaters hierzu nur rudimentär ausgefallen 

sei. Schliesslich sei überdies zweifelhaft, ob im Rahmen des Richtprojekts 

überhaupt ein Hotel im Sinne von Art. 54 BauG errichtet werde.

- 28 -

Die Beschwerdegegnerin 1 argumentiert, dass sich die strittigen erhöhten 

Gestaltungsanforderungen auf die allgemeine Regelung in Art. 24 BauG 

beziehen, die nicht über die gestalterischen Vorgaben von Art. 73 KRG 

hinausgehen würden. Die Beschwerdegegnerin 2 vertritt demgegenüber 

die Ansicht, dass ihr Richtprojekt die in Art. 121 BauG genannten 'erhöh-

ten Gestaltungsanforderungen' übertreffe. Für den vorliegenden Fall be-

deute dies, dass die begonnene und planerisch mit der bestehenden Zen-

trumszone bzw. die im inneren Zentrumsbereich beabsichtigte verdichtete 

Bauweise im Bereich M._____-Bahn bis N._____-strasse städtebaulich 

fort- und umgesetzt werde. Dies sei beim konkreten Projekt sehr gut ge-

lungen (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3, S. 16 

ff. – zur ausführlichen Beschreibung des Projekts unter architektonischen 

Gesichtspunkten). Mit der Festlegung einer Zentrumszone mit hoher Aus-

nützung, hoher Geschosszahl und geringen Grenzabständen sei bereits 

klar, dass der Wunsch nach freier Aussicht und optimaler Besonnung in 

den Hintergrund zu treten habe. Das der vorliegenden Quartierplan zu-

grundeliegende Richtprojekt verkörpere diese Verdichtung in optima for-

ma. Das vorgesehene Projekt sei zudem nicht ein 100 m langer Riegel 

wie alle Beschwerdeführer-/Innen geltend machten, sondern lasse im Be-

reich der Baufenster A-C ausreichend Durchblicke zu. Auf diese Weise 

gelinge es auch, die Park- und Gartenanlagen im inneren Bereich zu er-

halten. Es sei durchaus vernünftig, den rückwärtigen Bereich in das Kon-

zept einzubeziehen, liege doch mit dem bestehenden Hotel auf dem 

Quartierplanareal und dem zugehörigen Annexbau bereits heute dort der 

Schwerpunkt der baulichen Nutzung. Entlang der Hauptstrasse sei jedoch 

die intensive bauliche Nutzung ohnehin gegeben, sodass dort mit dem 

Richtprojekt die schon existierende geschlossene Siedlung ergänzt wer-

de. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer-/Innen habe sich 

der eigens beigezogene Projektverfasser eingehend mit den städtebauli-

chen und architektonischen Aspekten auseinandergesetzt (mit Verweis 

auf Ziff.2.2 und Ziff. 2.4 – Bericht QP Hotel L._____, Beilage 4b der Be-

- 29 -

schwerdegegnerin 1). Schliesslich treffe es nicht zu, dass dort, wo eine 

Zentrumszone mit einer Hotelzone überlagert sei, nur Hotels gebaut wer-

den dürften. Vielmehr gehe es in Art. 120 BauG um eine Privilegierung 

von Hotels, indem gewisse Bereiche für die Berechnung der Ausnützung 

nicht berücksichtigt würden.

b) Das Gericht hält zur Frage der Anforderungen an die örtlichen Gestaltung 

fest, dass die Interpretation und die dazu gemachten Ausführungen der 

Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 zu dieser Thematik zutreffend sind, wo-

nach die erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss Art. 121 BauG über 

diejenigen von Art. 73 KRG sowie Art. 24 BauG (Grundanforderung an 

Architektur) hinausgehen. Die Gestaltung des Richtprojektes geht nach 

Ansicht des streitberufenen Gerichts vorliegend weit über die allgemeinen 

Gestaltungsvorgaben von Art. 73 KRG und Art. 24 BauG hinaus und er-

füllt somit die erforderlichen erhöhten Gestaltungsanforderungen. Die pla-

nerischen und städtebaulichen Überlegungen sind im Bericht vom 1. Fe-

bruar 2016, revidiert 1. Juni 2016, zum vorliegend zur Diskussion stehen-

den Quartierplangebiet einleuchtend, umfassend und aussagekräftig do-

kumentiert, so insbesondere in Ziff.2.2 [Gestaltungsgrundsätze], Ziff. 2.3 

[Städtebau] und Ziff. 2.4 [Architektur]; vgl. Beilage 4b der Beschwerde-

gegnerin 1). In der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 

vom 10. März 2017 (Ziff. 4a-c, S. 16 ff.) wurden zu den besonderen An-

forderungen für eine erhöhte Ausnützungsziffer (mit grösserer Geschoss-

zahl) ebenfalls bereits zutreffende Ausführungen gemacht. Gestützt auf 

diese Vorgaben wurde eine Begehung der Örtlichkeiten vom Gericht mit 

Teilnahme aller Betroffenen angesetzt und durchgeführt.

c) Wie der gerichtliche Augenschein vom 23. August 2017 gezeigt hat, han-

delt es sich beim fraglichen Quartierplanareal um eine grosszügig bemes-

sene Baulandeinheit inmitten der Gemeinde der Beschwerdegegnerin 1 

mit direktem Anschluss zur Hauptverkehrsachse (W._____) sowie seitli-

chem Anschluss über die O._____-strasse (vgl. im Sachverhalt Ziff. 1, S. 

- 30 -

3 - Zonenplan mit Erschliessungssträngen sowie Ziff. 3 – Abbildung Situa-

tionsplan). Die auf dem Planareal ausgesteckten Profilstangen der künftig 

zu überbauenden Baufenster C, B und A entlang der Hauptstrasse (vgl. 

Gerichtsfotos Nrn. 1, 2, 7 und 8 am Standort 1 des Augenscheins) zeigen 

zweifelsfrei, dass die neu geplanten Gebäudekomplexe (vgl. Ziff. 3 S. 4/5 

- Visualisierung der Gebäude A, B und C [von rechts nach links] inklusive 

der vom Anwalt der Beschwerdeführer 3 noch nachgereichten Dokumente 

betreffend Visualisierung W.______ [zwei kolorierte Bildaufnahmen] zzgl. 

Volumen, AZ und Hauptstrassenansicht [drei Farbskizzen] laut Nachtrag 

im Augenscheinprotokoll vom 14. September 2017) deutlich höher gebaut 

werden als die derzeit dort noch stehenden Holzhäuser und Annexbauten 

mit zwei bis maximal drei Stockwerken. Diese Tatsache ändert aber 

selbstverständlich nichts daran, dass in der Zentrumszone laut Zonen-

schema (Art. 93 BauG) in dieser Zone üblicherweise 5 Geschosse und 

bei besonders guter Gestaltung eben bis maximal 6 Geschosse erstellt 

werden dürfen (Innerer Zentrumsbereich mit erhöhter AZ 1.5 – Art. 121 

BauG). Allein der Umstand, dass die bereits seit Jahrzehnten entlang der 

Hauptstrasse vorbestehenden Gebäude nicht die laut Art. 93 BauG zuläs-

sigen Nutzungsmöglichkeiten ausschöpfen, bedeutet noch nicht, dass 

künftige Neubauten davon nachteilig berührt sein können. Eine städte-

bauliche Nutzungskonzentration ist im Sinne einer raumplanerisch aus-

drücklich erwünschten "verdichteten Bauweise" vielmehr ein 'Gebot der 

Stunde' bzw. der künftigen Raumentwicklung in bevölkerungsreichen Ge-

bietskörperschaften. Die Raum- und Platzverhältnisse beim Baufenster E 

(Gerichtsfoto Nr. 3 am Standort 1) sowie diejenigen im Bereich des Bau-

fensters F mit dem bestehenden Hotel und den dort beinahe gleich hohen 

Profilstangen für das am selben Standort neu geplante Gebäude (vgl. Ge-

richtsfotos Nrn. 4, 5 und 6) zeigen klar auf, dass keine überdimensionier-

ten und/oder protzigen Neubauten im Quartierplangebiet errichtet werden 

sollen. Allfällige Terrainunterschiede (Höhensprung) zwischen der tiefer 

gelegenen Hauptstrasse und dem hangseitigen Baufenster E werden im 

Rahmen des konkreten Baubewilligungsverfahrens zu behandeln und zu 

- 31 -

entscheiden sein. Zur lokalen Erschliessungs- und Zufahrtssituation hat 

die Ortsbegehung anlässlich des Augenscheins ebenfalls gezeigt, dass 

keine triftigen Gründe für eine verkehrsmässig ungenügende oder sogar 

gefährliche Zufahrtssituation im Einmündungsbereich zur Hauptstrasse ab 

O._____-strasse erkennbar sind (Gerichtsfotos Nrn. 9-16 am Standort 2 

der Begehung). Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, als die vor Ort 

anwesenden Auskunftspersonen der Kantonspolizei Graubünden sowie 

des Tiefbauamtes (beides erfahrende Verkehrsexperten) ebenfalls 

bestätigten, dass aufgrund des strittigen Quartierplans mit keinen Ver-

kehrsproblemen zu rechnen sei (vgl. dazu Ziff. 2 – Materielles S. 3 zum 

Ereignisprotokoll mit folgendem Inhalt/Wortlaut):

Der Verkehrsexperte der Kantonspolizei GR äussert sich zum Ein-/Ausfahrtsbereich bei 
der Hauptstrasse und der O._____-strasse (Zufahrtsstrasse zum Bauareal) dahinge-
hend, dass die Sichtweiten verkehrspolizeilich eingehalten würden und die bestehende 
Bushaltestelle entlang der Hauptstrasse noch nach vorne, also weiter weg von dieser 
Zufahrt, verlegt würde, was die Verkehrssicherheit zusätzlich verbessern werde. Der 
vorhandene Kurvenradius auf die Hauptstrasse sei genügend. Problematisch seien ein-
zig die bestehenden Parkplätze unmittelbar vor bzw. beim Hotel P._____ entlang der 
O._____-strasse. Der Chef des Bezirks 5 des TBA GR hält fest, dass sämtliche einge-
reichten Pläne sorgfältig geprüft und für korrekt (strassenverkehrsrechtskonform) befun-
den worden seien.

Diesen fachkundigen Ausführungen der Experten gibt es nichts beizufü-

gen, zumal sie sich mit den Eindrücken und Feststellungen des Gerichts 

an Ort und Stelle decken. Die angesprochene Parkierungsproblematik 

entlang des Hotels P._____ betrifft nicht unmittelbar den strittigen Quar-

tierplan, sondern ist bereits jetzt vorhanden und ist somit allenfalls von 

den dafür zuständigen Verkehrs-/Sicherheitsbehörden (Gemeindepolizei) 

der Beschwerdegegnerin 1 zu lösen. Auf die Rechtmässigkeit und Bewil-

ligungsfähigkeit des vorgesehenen Erschliessungs- und Zufahrtskonzepts 

hat diese Problematik jedenfalls keinen Einfluss. Am Standort 3 der Orts-

begehung konnte sich das Gericht anhand eines massstabgetreuen Pro-

jektmodells (Gerichtsfotos Nrn. 18-21) weiter noch selbst davon überzeu-

gen, dass keine ungewöhnlich hohen oder ausserordentlich voluminösen 

Neubauten entlang der Hauptstrasse entstehen sollten. Die bereits vor-

handene Körnung der gewachsenen Siedlungsstruktur lässt vielmehr er-

- 32 -

kennen, dass städtebaulich bewusst ein neuer Akzent gesetzt werden 

sollte, ohne jedoch das bestehende Umfeld sowohl in gestalterischer Hin-

sicht (aufgelockerte Überbauung mit grossem Innenhof) als auch in archi-

tektonischer Beziehung (ortstypische Flachdachkultur) nicht bestmöglich 

zu berücksichtigen und sich damit 'gut bis sehr gut' ins bestehende Orts- 

und Landschaftsbild (städtisch dominierte Hauptverkehrsader) einzufü-

gen. Von der Schaffung inakzeptabler Häuserschluchten kann bei diesem 

Umfeld sowie der siedlungspolitisch ausdrücklich erwünschten verdichte-

ten Bauweise in Ortszentren denn auch objektiv keine Rede sein (vgl. Ge-

richtsfotos Nrn. 35-39 am Standort 5). Bezüglich der von der Beschwerde-

führerin 2 auf Parzelle 1023 in erhöhter Hanglage monierten Verschlech-

terung bzw. der Beeinträchtigung ihrer bisher intakten Aus- und Fernsicht 

durch die geplanten Gebäude im Baufenster F (Neubau Hotel) und im 

Baufenster E (mehrstöckige Wohnbaute) auf die gegenüberliegenden 

Berge hat der Augenschein gezeigt, dass die gesteckten Profilstangen für 

die geplanten Neubauten einzig in Richtung des Baufensters E die bishe-

rige Panoramaaussicht tatsächlich schmälern dürften, die gesetzlich ver-

langten [grossen] Grenzabstände laut Zonenschema (Art. 93 BauG) mit 

7.5 m in der hier massgebenden Zentrumszone (Art. 58 BauG) bzw. von 

10.5 m in Zonen mit städtischem Wohnen (Art. 59 BauG) aber bei weitem 

eingehalten sind (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 30-31 am Standort 4). Im Übri-

gen gibt es in Bauzonen grundsätzlich kein Anspruch auf Schutz oder 

Beibehaltung der bisher aus erhöhter Hanglage genossenen Aussichts-

verhältnisse, solange bloss im Rahmen der gesetzlich zulässigen Bauvor-

schriften geplant und gebaut wird (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts 

[VGU] R 14 24A  vom 16. Februar 2016 E.5c). Im Bereich des Baufens-

ters F ist ausserdem kaum mit einer nennenswerten Beeinträchtigung der 

bisherigen Aussicht zu rechnen, da der dort neu geplante Hotelkomplex 

beinahe dasselbe Gebäudevolumen und die fast identische Gebäu-

dehöhe wie das bestehende Hotel aufweist (vgl. Gerichtfotos Nr. 29 am 

Standort 4 und Fotos Nrn. 4 bis 6 am Standort 1). Hinzu kommt, dass die 

bestehende Liegenschaft der Beschwerdeführerin 2 prägnant hoch oben 

- 33 -

in steiler Hanglage positioniert ist (Gerichtsfoto Nr. 25 am Standort 4) und 

das unterliegende Quartierplanareal auch noch durch eine Strasse (Ge-

richtsfotos Nrn. 28 und 32 am Standort 4) eindeutig räumlich davon ge-

trennt wird. Dasselbe gilt verstärkt auch für die noch weiter oben hangsei-

tig gelegene Liegenschaft der Beschwerdeführerin 1 (Gerichtsfoto Nr. 27). 

Um die bereits bestehenden Baukuben, die Gebäudevolumina und Mate-

rialisierungen einschliesslich der besonders ortstypischen bzw. geradezu 

klassischen 'Flachdachlandschaft' auch noch aus anderer Perspektive er-

fassen zu können, wurden am Standort 5 auf dem Flachdach der Be-

schwerdeführer 3 (Parz. 830) noch weitere sachdienliche Angaben und 

Ausführungen gemacht (Gerichtsfotos Nrn. 33-36 und 38 am Standort 5; 

mit Visualisierungen gemäss Ziff. 3 im Sachverhalt, S. 5 oben inkl. visua-

lisierter Nachträge des Anwalts der Beschwerdeführer 3 zur geplanten 

Gebäudehöhe mit 6 Geschossen und den dadurch verursachten Häuser-

schluchten [s. Protokollnachtrag vom 14. September 2017 mit entspre-

chenden Anhängen] einschliesslich aktueller Strassensituation vor Ort 

anhand der Gerichtsfotos Nrn. 37 und 39 am Standort 5). Aus allen diesen 

Dokumenten und Bildaufnahmen lässt sich zusammenfassend festhalten, 

dass das strittige Richtprojekt im Quartierplangebiet durchaus nicht als 

Fremdkörper, als überdimensioniert oder sonst wie gestalterisch bzw. ar-

chitektonisch ungenügend bezeichnet werden kann. Vielmehr handelt es 

dabei aus Sicht des streitberufenen Gerichts um ein vorausschauend auf 

die zukünftige städtebauliche Siedlungsentwicklung entlang der beste-

henden Hauptverkehrsachse (W._____) ausgerichtetes Projekt, dem so-

wohl raumgestalterisch als auch bauarchitektonisch ein hoher Qualitätss-

tandard zugesprochen werden kann und der sich damit eben auch 'gut' 

ins bestehende Orts- und Landschaftsbild der Beschwerdegegnerin 1 ein-

fügen bzw. einordnen wird. Das Gericht kann infolgedessen weder eine 

Verletzung von Art. 73 KRG noch von Art. 24 BauG erkennen. Vielmehr 

erachtet es die erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss Art. 121 

BauG als erfüllt, womit die privilegierte Nutzung mit einer Ausnützungszif-

fer von 1.5 (verfügbare Bruttogeschossfläche somit 18'000 m2 anstatt 

- 34 -

12'000 m2) und einer Höhe von maximal 6 Geschossen (ausser Baufens-

ter S) in einer Gesamtwürdigung auch quartierplangestalterisch (Art. 121a 

BauG) nichts im Wege steht.

d) Die Beschwerdeführerin 2 und die Beschwerdeführer 3 rügten zudem im 

Besonderen noch eine ungenügende Bauberatung durch den eigens bei-

gezogenen Architekten/Bauingenieur. Seine Äusserungen seien äusserst 

knapp ausgefallen und es sei nicht ersichtlich, wie und in welcher Form 

überhaupt eine Bauberatung ins Richtprojekt eingeflossen sei. Es sei 

deshalb auch nicht ersichtlich/verständlich, gestützt worauf die Nutzungs-

Boni (AZ-/Geschosszahlerhöhungen) konkret gewährt worden seien. Die 

Informationsmängel würden durch die nachträgliche Stellungnahme des 

genannten Bauberaters vom 26. Juli 2017 nicht kompensiert, gehe es 

doch bei der Bauberatung darum, das Projekt während der gesamten 

Planungsphase in einem fortwährenden Prozess zusammen mit der Bau-

herrschaft zu erarbeiten. 

Die Beschwerdegegnerin 1 wie auch die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 

halten dieser Rüge entgegen, dass es sich bei den fraglichen Objekten 

um erhaltenswerte Gebäude handle (Art. 112 BauG), deren Schutzstatus 

im Gegensatz zu demjenigen der schützenswerten Gebäude (Art. 111 

BauG) weniger ausgeprägt sei. Der Bestand der Liegenschaft der Be-

schwerdeführerin 2 sei durch den hier zur Diskussion stehenden Quar-

tierplan in keiner Weise tangiert. So würde zwischen ihr und den auf den 

Baufeldern E, F und S möglichen Bauten ein relativ grosser Zwischen-

raum bestehen, durch den auch noch die O._____-strasse führe. Durch 

das Richtprojekt würde lediglich die Aussicht aus der Liegenschaft der 

Beschwerdeführerin 2 etwas eingeschränkt, was aber nicht primär Ge-

genstand des Schutzzieles sei. Bei den erhaltenswerten Bauten gehe es 

vielmehr darum, diese in ihrer Bausubstanz sowie die wesentlichen Glie-

derungs- und Gestaltungsmerkmale zu erhalten. Im Übrigen verfüge die 

Beschwerdegegnerin 1 über einen grossen Ermessensspielraum und es 

könne dazu auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung verwiesen wer-

den, wonach bei guter Gestaltung des Quartierplanes eine Verdichtung 

- 35 -

auch gegenüber denkmalgeschützten Objekten gerechtfertigt sei (Urteile 

des Bundesgerichts 1C_130/2014 und 1C_150/2014).

Wie es sich mit der Beeinträchtigung von Denkmalschutzobjekten verhält, 

konnte vom streitberufenen Gericht anlässlich der Begehung vom 23. Au-

gust 2017 aus eigener Wahrnehmung festgestellt werden (vgl. Gerichtsfo-

toaufnahmen Nr. 26 am Standort 4 sowie Nr. 34 am Standort 5). Festzu-

halten ist in diesem Zusammenhang, dass die Bausubstanz der erhal-

tenswerten Liegenschaften der Beschwerdeführerin 2 durch das unterlie-

gende Richtprojekt nicht tangiert wird. Es bleibt damit die Gestaltung der 

Umgebung, d.h. die Vorschrift nach Art. 112 Abs. 4 BauG zu prüfen, wo-

nach Bauten und Anlagen in der Umgebung von erhaltenswerten Bauten 

und Baugruppen im Hinblick auf eine gute Gesamtwirkung besonders 

sorgfältig zu gestalten sind. Was die räumliche Gestaltung betrifft, so er-

füllt diese zusammen mit der Architektur bereits besondere Gestaltungs-

anforderungen im Sinne von Art. 121 BauG (vgl. dazu E.9b, hiervor). Aus 

der Sicht des Gerichts müssten diese Vorgaben bereits ausreichen, um 

eine gestalterisch gute Einordnung ins bestehende Orts- und Land-

schaftsbild garantieren zu können. Hinzu kommt noch, dass das dem 

fraglichen Quartierplangebiet zugrundeliegende Richtprojekt insbesonde-

re im hinteren Bereich gegen das hangseitige Grundstück Nr. 1023 der 

Beschwerdeführerin 2 keine ausserordentlich grossen Kubaturen bzw. 

Gebäudevolumina vorsieht (so Baufenster E: Erhöhung im Rahmen des 

Baugesetzes; Baufenster F: Kaum eine Änderung gegenüber derzeitigem 

Bestand; Baufenster S: Regelbauweise) und die Gebäudeabstände nach 

den Plänen (im Sachverhalt Ziff. 3, hiervor – Situationsplan) und dem Pro-

jektmodell (vgl. Gerichtsfotoaufnahmen Nrn. 19 und 20 am Standort 3) 

tatsächlich relativ gross erscheinen. Aus all dem soeben Gesagten ergibt 

sich für das Gericht, dass das Schutzziel von Art. 112 BauG durch den 

zur Diskussion gestellten Quartierplan nicht wesentlich beeinträchtigt 

wird. Wie die Beschwerdegegnerinnen zutreffend ausführen, ist eine Be-

einträchtigung der Aussicht hinzunehmen, da sie nicht primäres Schutz-

- 36 -

ziel von Art. 112 BauG ist. Vielmehr geht es bei dieser Vorschrift darum, 

dass ein erhaltenswertes Gebäude nicht komplett verbaut bzw. verstellt 

wird, so dass es gar nicht mehr oder kaum mehr zur Geltung kommt (vgl. 

dazu auch bereits Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün-

den [VGU] R 14 51 vom 14. Juli 2015 E.4a und b in fine; dieselbe Ge-

meinde betreffend). Von der Schaffung solch nicht mehr tolerierbarer Zu-

stände ist das vorliegend geplante Richtprojekt bzw. der fragliche Quar-

tierplan aber weit entfernt, weshalb die Rüge der Missachtung denkmal-

schützender Bestimmungen unbegründet ist.

10. a) Zur Verletzung von Lärmvorschriften bringen die Beschwerdeführer 3 vor, 

dass die vom Quartierplan erfassten Flächen unerschlossene Bauland-

flächen seien, ansonsten es gar keinen Quartierplan brauchen würde. 

Laut Art. 30 der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) dürften noch 

nicht erschlossene Bauzonen für Gebäude mit lärmempfindlichen Räu-

men nur soweit erschlossen werden, als die Planungswerte eingehalten 

würden. Konkret bedeute dies, dass die Planungswerte und nicht die Im-

missionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe (ES) III einzuhalten seien. 

Unabhängig davon seien die Lärmquellen, d.h. das Verkehrsaufkommen, 

nicht richtig ermittelt sowie unzulässigerweise auf die "Züricher Lüftungs-

fensterpraxis" abgestellt worden. 

Die Beschwerdegegnerin 1 und die Beschwerdegegnerin 2 halten dem 

übereinstimmend entgegen, dass das besagte Quartierplanareal seit lan-

ger Zeit bestens erschlossen sei. Der Grund, weshalb das Areal 2004 der 

Quartierplanpflicht unterstellt worden sei, sei nicht die fehlende Erschlies-

sung, sondern die städtebauliche Weiterentwicklung der Hauptstrasse 

gewesen. Damit würden nicht die Planungswerte, sondern die Immissi-

onsgrenzwerte zur Anwendung kommen. Das Planungs- und Ingenieur-

büro Q._____ AG habe die von der Beschwerdegegnerin 1 in Auftrag ge-

gebene Lärmprognose nicht nach der verpönten "Züricher Lüftungsfens-

terpraxis" errechnet. Massgeblich für die Prognose sei der Lärmpegel an 

der Hauptstrasse aufgrund des dortigen durchschnittlichen täglichen Ver-

- 37 -

kehrs (DTV). Der von den Beschwerdeführern 3 monierte Mehrverkehr 

aus der Quartierplanüberbauung selbst sei derart marginal gegenüber 

dem DTV, dass er keine Auswirkungen auf die Lärmprognose habe.

b) Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts ist die Behauptung der Be-

schwerdeführer 3, wonach das in Frage stehende Quartierplanareal zu 

den noch nicht erschlossenen Bauzonen zähle, angesichts der früheren 

und derzeitigen Nutzung (als Hotel-/Gastrobetrieb) nicht nachvollziehbar. 

Der Grund der Unterstellung des Areals unter die Quartierplanpflicht ist 

denn auch, wie die Beschwerdegegnerin 2 treffend vorbringt, nicht die 

mangelhafte Erschliessung, sondern der städtebauliche Aspekt. So oder 

anders liegt beim betreffenden Quartierplanareal keine neue Bauzone im 

Sinne von Art. 29 LSV vor, weil das im Ortszentrum der Beschwerdegeg-

nerin 1 liegende Areal schon beim Inkrafttreten der Lärmschutzgesetzge-

bung am 1. Januar 1985 eingezont war. Dies hat rechtlich zur Konse-

quenz, dass nicht der Planungswert, sondern der Immissionsgrenzwert 

einzuhalten ist. Die zitierte sog. "Züricher Lüftungsfensterpraxis" (so Urteil 

des Bundesgerichts 1C_331/2011 vom 30. November 2011) besagt, dass 

es zur Erteilung einer Baubewilligung genügt, wenn die Immissions-

grenzwerte an mindestens einem zur Lüftung geeigneten Fenster jedes 

lärmempfindlichen Raumes eingehalten werden. Entgegen der Behaup-

tung der Beschwerdeführer 3 hat das Planungs- und Ingenieurbüro 

Q._____ AG für ihre Lärmprognose gar nicht die vom Bundesgericht für 

unzulässig erklärte "Züricher Lüftungsfensterpraxis" angewandt; vielmehr 

hat sie ihre Berechnungen an den Gebäuden C und A (vgl. im Sachver-

halt Ziff. 3, hiervor – mit Situationsplan und mit Visualisierung der zur 

Hauptstrasse ausgerichteten Gebäude A-C) durchgeführt, weil dort die 

extremsten Verhältnisse in Bezug auf die Hauptstrasse (W.______) vor-

handen seien bzw. alle anderen Gebäude oder Immissionspunkte an den 

Gebäude tiefere Werte hätten (vgl. Bericht Q._____ AG, Ziff. 4.3, S. 12 – 

Beilage 8 der Beschwerdegegnerin 1). Für das Gericht besteht keine Ver-

- 38 -

anlassung, an den fachkundigen und überzeugenden Ausführungen der 

genannten Beratungsfirma Q._____ AG zu zweifeln.

Was den Vorwurf der Nichtberücksichtigung des zusätzlichen Verkehrs-

aufkommens durch die im Quartierplangebiet entstehenden Bauten be-

trifft, so kann dazu zunächst auf das sachdienliche Verkehrsgutachten der 

Raumplaner und Verkehrsingenieure R._____ sowie die ergänzende Stel-

lungnahme von S._____ vom 15. Juli 2016 (Beilage 10 der Beschwerde-

gegnerin 1) verwiesen werden. Demnach basieren die dem Verkehrsgut-

achten zugrunde gelegten Verkehrsdaten nicht nur auf gesamtschweize-

rischen Richtwerten und Erkenntnissen des Mikrozensus über das Ver-

kehrsverhalten in der Schweiz, sondern auch auf den Angaben des aktu-

ellen kantonalen Verkehrsmodells sowie Erfahrungswerten über das spe-

zielle Verkehrsgeschehen auf dem Gebiet der Beschwerdegegnerin 1. 

Diese Daten sind in hohem Masse plausibel und bewusst mit einer Si-

cherheitsmarge versehen worden, sodass sich selbst bei einer Änderung 

der Nutzung im Quartierplangebiet, welche zu einem deutlich höheren 

Verkehrsaufkommen des Gebietes führte, in Bezug auf die Aussagen im 

Verkehrsgutachten kaum etwas ändern würde. Diese Aussagen beziehen 

sich vorab auf die Erschliessung (vgl. Gerichtsfotoaufnahmen Nrn. 9-16 

am Standort 2 der Begehung). Konkret zur Lärmproblematik erklärte der 

beigezogene Verkehrsexperte (Q._____) in seiner Stellungnahme zu den 

Einsprachen vom 19. Juli 2016, dass der Lärmschutznachweis für die 

Stufe Quartierplan sehr detailliert angefertigt worden sei; so seien alle be-

kannten Immissionen auf die geplanten Gebäude und auch alle Emissio-

nen, die von der vorgesehenen Überbauung ausgingen – also auch die 

möglichen bzw. denkbaren Immissionen auf die umliegenden, benachbar-

ten Gebäude -, in seiner Expertise berücksichtigt worden. Noch nicht be-

kannte Lärmquellen seien weggelassen worden und dereinst im Rahmen 

des Baubewilligungsverfahrens zu behandeln (so Stellungnahme Q.____ 

AG, S. 2 oben, Beilage 10 der Beschwerdegegnerin 1). Daraus ergibt sich 

- 39 -

für das Gericht, dass der Vorwurf der Beschwerdeführer 3, die Lärmquel-

len seien nicht richtig ermittelt worden, im Resultat haltlos ist.

11. a) Zur Rüge der Unvollständigkeit von Planunterlagen gilt es zwischen den 

(angeblich) mangelhaften Erschliessungs-/Zufahrtsplänen zum Quartier-

plangebiet (hiernach E.11b), dem ungenügenden Besonnungsnachweis 

mit Unklarheit über die Einhaltung der Grenzabstände inkl. Mehrlängen-

zuschlag (E.11c) und den bemängelten Terrainveränderungen (E.11d) zu 

unterscheiden und diese im Detail zu analysieren und zu entscheiden.

b) Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 als auch die Beschwerdeführer 3 

rügen erschliessungstechnisch die vorgesehene Quartierzufahrt, insbe-

sondere den in den Planvorgaben Nrn. 26-27 geschilderten Ablauf, wel-

chen die anliefernden Fahrzeuge im unteren/letzten Drittel der O._____-

strasse in Richtung Hauptstrasse auszuführen hätten. Für den vorgese-

henen Ablauf würde der benötigte Strassenraum fehlen und die Pläne 

gäben auch nicht vollständig darüber Auskunft, wie diese Verkehrsmanö-

ver im Einzelnen durchgeführt würden. Die Beschwerdeführer verlangen 

deshalb, dass der konkrete Ablauf bzw. das angewandte Strassenregime 

in die Quartierplanvorschriften aufgenommen werden müsse. Im Übrigen 

stelle das Verkehrsgutachten der Ingenieure R._____ fälschlicherweise 

stets noch auf eine Hotel oder hotelähnliche Nutzung ab, woran sich die 

Beschwerdegegnerin 2 im neu aufgelegten Quartierplan nicht mehr ge-

bunden fühle. So stehe es dieser heute frei, im Rahmen des Quartierpla-

nes ausschliesslich (Erst-)Wohnungen zu erstellen, was allerdings zu ei-

ner völlig anderen Beurteilung der Anzahl Pflichtparkplätze führen müsse.

Die Beschwerdegegnerin 1 wie auch die Beschwerdegegnerin 2 weisen 

diesbezüglich in erster Linie auf die beiden eingeholten Gutachten hin, die 

in hinreichendem Detaillierungsgrad auf die von den Beschwerdeführern 

angesprochenen Problemkreise eingingen. Was eine mögliche andere 

Nutzung betreffe, so bestehe entgegen der Behauptung der Beschwerde-

führer nach wie vor die Absicht, rund drei Viertel der verfügbaren Brutto-

- 40 -

geschossfläche für Hotelnutzung und bewirtschaftete Zweitwohnungen zu 

verwenden, den Rest für Gewerbe-/Verkaufsflächen und im Rahmen des 

Zulässigen mit Zweitwohnungen. Die Grundlagen für den Verkehrsgut-

achter hätten sich dadurch also nicht geändert. Die von den Beschwerde-

führern ins Spiel gebrachte reine Wohnnutzung hätte zur Folge, dass das 

Gesamtprojekt mit einer Ausnützungsziffer von 1 anstatt 1.5 realisiert 

werden müsste, was wirtschaftlich überhaupt keinen Sinn machen würde. 

Was den Verkehrsablauf mit der Einfahrt ab der Hauptstrasse in die 

O._____-strasse (inkl. Wendemanöver im Innenhof des Plangebiets mit 

Rückfahrt in die Hauptstrasse) sowie auch die Ablade-/Ladevorgänge im 

Bereich des Sockelgeschosses G betreffe, so sei der Verkehrsfachmann 

zum Schluss gekommen, dass sich der Verkehr gefahren- und störungs-

frei abwickeln lasse. Eine Aufnahme der konkreten Abläufe in die Quar-

tierplanvorschriften sei nicht erforderlich; vielmehr genüge es, wenn sie im 

Rahmen eines konkreten Baubewilligungsverfahrens als Auflagen verfügt 

würden.

Das streitberufene Gericht hält zum kritisierten Zufahrtsregime fest, dass 

hinsichtlich der im Rahmen des Quartierplans vorgesehenen Verkehrser-

schliessung nachweislich bereits das Büro R._____ im Auftrag der Be-

schwerdegegnerin 1 ein entsprechendes Gutachten erstellt und im Mai 

2016 erstattet hat. Dieses Verkehrsgutachten wurde im Juli 2016 auf-

grund der Einsprachen ergänzt. Gemäss diesem Fachgutachten sind der 

bemängelte Quartiererschliessungsplan sowie der zugehörige Situations-

plan Nrn. 26-27 der Firma T._____ GmbH in jeder Hinsicht planerisch 

genügend, somit also auch hinsichtlich der hier kritisierten Zufahrten. Aus 

Sicht des Gerichts gibt es keinen vernünftigen Grund, an den vom Gut-

achter verwendeten Grundlagen und seinen Schlussfolgerungen zu zwei-

feln. Wenn der Experte von einem üblichen Verkehrsaufkommen ausgeht, 

so ist dies nicht zu beanstanden, zumal er dieses aufgrund anerkannter 

Quellen, Richtwerte etc. abgestützt hat. Ausserdem wäre das Erschlies-

sungskonzept bei einer ausgeprägteren Wohnnutzung dasselbe. Aller-

- 41 -

dings gibt es zu beachten, dass das von den Beschwerdeführern vorge-

brachte Szenario, die Beschwerdegegnerin 2 könnte auf der zur Verfü-

gung stehenden Bruttogeschossfläche ausschliesslich (Erst-) Wohnungen 

erstellen, zum einen wirtschaftlich effektiv überhaupt keinen Sinn machen 

würde und zum anderen als unmittelbare Folge des wegfallenden Aus-

nützungs- und Geschossbonus auch zu einer massiv geringeren Brutto-

geschossfläche und damit zwangsläufig zu einer entsprechend geringe-

ren Nutzungsmöglichkeit (mitsamt kleinerem Verkehrsaufkommen) führen 

würde. Was die Manövrierfähigkeit der Fahrzeuge (inkl. Busse, Lieferwa-

gen oder evtl. Lastwagen) betrifft, so sind diese gemäss der Einschätzung 

des Verkehrsexperten möglich. Dem hat das Gericht – mit einer einzigen 

Präzisierung – nichts beizufügen. Zu beachten ist nämlich sicherlich noch, 

dass gewisse verkehrsspezifische Punkte – wie etwa das Freihalten des 

Wendeplatzes – im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mittels Auf-

lagen zu regeln sind und nicht in die Quartierplanvorschriften gehören.

c) Zu den Grenzabständen und dem Mehrlängenzuschlag kritisierte der Be-

schwerdeführer 4 sodann noch, dass gemäss Art. 26 lit. b BauG bei den 

Grenzabständen ein Mehrlängenzuschlag von einem Fünftel der konkre-

ten Mehrlänge zu berücksichtigen sei. Darauf könne nur verzichtet wer-

den, wenn die minimale Besonnungsdauer gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG 

(Mindestdauer 120 Minuten bei 50 % der Haupträume am 21. Dezember) 

eingehalten werde. Gerade dieser Nachweis sei vorliegend aber nicht in 

genügendem Masse erbracht, weil die eingeholte Besonnungsstudie nur 

für das Richtprojekt erstellt worden sei, nicht aber für das maximale Pro-

jekt gemäss Mantellinien. Dies müsse noch nachgeholt werden, ansons-

ten die Vorgaben von Art. 26 BauG als nicht erfüllt zu gelten hätten. 

Die Beschwerdegegnerin 1 ist diesbezüglich der Ansicht, dass die Abwei-

chungen zwischen dem Richtprojekt und den skizzierten Mantellinien mi-

nim seien und sich daher kaum auf die Besonnung auswirkten. Im Übri-

gen könne die Beschwerdegegnerin 2 durch das Einhalten der Bestim-

mung allfällige Nachteile abwenden, die Bewilligungsfähigkeit selber wer-

- 42 -

de dadurch aber nicht tangiert bzw. eingeschränkt. Der Baukörper C wer-

de diese Vorschriften ohnehin problemlos einhalten, betrage der Abstand 

zur O._____-strasse doch mindestens 10 m und zur Hauptstrasse hin gel-

te eine Baulinie. Zudem könnten nach Art. 121a Abs. 3 lit. a BauG ohne-

hin die Gebäude- und Grenzabstände sowie der Zusammenbau mehrerer 

Baukörper frei bestimmt werden, wenn der Quartiergestaltungsplan für ei-

ne gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftli-

chen Umgebung Gewähr biete, was hier der Fall sei. Diese Interpretation 

könne aber offen bleiben, da die minimale Besonnungsdauer beim 

Baukörper C auf jeden Fall eingehalten sei. Die Beschwerdegegnerinnen 

2 und 3 argumentieren analog/gleich wie die Beschwerdegegnerin 1. Für 

Erstere stellt sich die Frage der genügenden Besonnung überhaupt nicht, 

nachdem mit dem Baufenster C die Grenzabstände gemäss Zonensche-

ma allseitig eingehalten würden.

In Würdigung dieser gegensätzlichen Standpunkte und der hierzu einge-

reichten Unterlagen ist das streitberufene Gericht zur Auffassung gelangt, 

dass die von den Beschwerdeführern vorgebrachte Rüge der Verletzung 

von Art. 26 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 BauG – also der Missachtung der kom-

munalen Bauvorschriften betreffend Minimalbesonnung von Haupträumen 

– im Ergebnis unbegründet ist. Zu unterscheiden gilt es zwischen der Mi-

nimalbesonnung des zu bauenden Gebäudes  bzw. hier des Richtprojekts 

einerseits und der Minimalbesonnung der Nachbargebäude andererseits. 

Soweit insbesondere die Beschwerdeführerin 2 die Rüge auf die Minimal-

besonnung ihres Wohneigentums auf Parzelle 1023 vorbringt, wäre diese 

klar abzuweisen, weil die Minimalbesonnung aufgrund der erhöhten Lage 

des Grundstücks und der dazwischen liegenden O._____-strasse gemäss 

Besonnungsstudie der U._____ AG vom 1. Februar 2016 (s. Beilage 5 

der Beschwerdegegnerin 1) augenfällig gegeben ist, und zwar unabhän-

gig vom Umstand, ob hier das Richtprojekt auf dem Baufeld E als Mass-

stab genommen wird oder die davon abweichende Mantellinie. Die Son-

nenstudie bezieht sich allerdings nur auf das Richtprojekt. Sollte die Be-

- 43 -

schwerdegegnerin 2 das konkrete Bauprojekt auf dem Baufeld E höher 

vorsehen als im Richtprojekt, so kann immer noch im Rahmen des Bau-

bewilligungsverfahrens eine Ergänzung der Sonnenstudie verlangt wer-

den. Einer Genehmigung des Quartierplans steht dies jedenfalls nicht 

entgegen. Wie derselben Besonnungsstudie weiter entnommen werden 

kann, wird auch die Fassade des Baukörpers E ausreichend besonnt. 

Dasselbe gilt zweifellos auch für den Baukörper C. Im Einklang mit den 

Argumenten der Beschwerdegegnerin 2 scheint dem Gericht diese Frage 

hier allerdings gar nicht relevant zu sein, weil die Grenzabstände ohnehin 

überall eingehalten werden. Ferner wird erst das konkrete Bauprojekt zei-

gen, welche Räume als Haupträume vorgesehen sind. Gemäss konstan-

ter und vom Verwaltungsgericht bestätigter Praxis (vgl. VGU R 12 44 vom 

23. Oktober 2012 E.4) müssen nur 50 % dieser Haupträume – und nicht 

der Fassade insgesamt – am 21. Dezember während jeweils mindestens 

120 Minuten besonnt sein. Für das Gericht besteht damit auch in diesem 

Rügepunkt keine Veranlassung, an der Einhaltung der Vorgaben nach 

Art. 26 BauG zu zweifeln, womit die Einwände des Beschwerdeführers 4 

auch diesbezüglich unbegründet sind. 

d) Der Beschwerdeführer 4 bemängelt sodann weiter, dass gemäss Art. 29 

BauG Terrainveränderungen unzulässig seien. Aus den Plänen könne je-

doch nicht herausgelesen werden, ob und welche Terrainveränderungen 

vorgesehen seien, obschon bei einem Bauprojekt dieser Grössenordnung 

von Terrainveränderungen ausgegangen werden müsse.

Die Beschwerdegegnerin 2 versichert, dass keine erheblichen Terrainver-

änderungen geplant seien. Insbesondere im Aussenbereich – d.h. ge-

genüber der O._____--, der Stichstrasse und der Hauptstrasse – soll das 

bestehende Terrain weitgehend beibehalten werden. Auch notwendige 

Anpassungen im Hofbereich seien von untergeordneter Ausdehnung. Aus 

diesen Gründen sei darauf verzichtet worden, im Rahmen des Quartier-

plans hinsichtlich Terrainveränderungen irgendwelche Festlegungen zu 

treffen. Diese Frage müsse dem konkreten Baubewilligungsverfahren 

- 44 -

vorbehalten bleiben. Die aufgeworfene Streitfrage, ob überhaupt und al-

lenfalls welche Terrainveränderungen notwendig seien, könne somit erst 

bei Vorliegen eines konkreten Bauprojekts schlüssig beantwortet werden. 

Darüber sei folglich erst zu diesem Zeitpunkt verbindlich zu entscheiden.

Das streitberufene Gericht vermag diesbezüglich der Darstellung der Be-

schwerdegegnerin 2 beizupflichten, weil es zutrifft, dass Terrainverände-

rungen viel eher in ein Baubewilligungsgesuch als in einen Quartierplan 

gehören. Terrainveränderungen sind im Übrigen nach Art. 29 BauG nicht 

generell unzulässig, sondern nur in der Regel. Zulässig sind sie insbe-

sondere, wenn dies zur besseren architektonischen Eingliederung der 

Bauten in die Umgebung nötig ist. Nachdem die Beschwerdegegnerin 2 

angibt, keine bedeutenden Terrainveränderungen vornehmen zu wollen – 

worauf sie dereinst zu behaften ist – sieht das Gericht in dieser Bezie-

hung keine Probleme. Die Frage der Terrainveränderungen wird alsdann 

im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gemäss Art. 29 BauG zu prü-

fen und zu entscheiden sein.

12. a) Zu klären ist ausserdem noch die Festlegung der Gebäudehöhe durch die 

gezogene bzw. planmässig skizzierte Mantellinie. Der Beschwerdeführer 

4 rügt dazu, dass die Bestimmung der Gebäudehöhe mittels im Quartier-

plan festgelegter Mantellinie unzulässig sei. Laut kommunalem Baugesetz 

der Beschwerdegegnerin 1 werde die Gebäudehöhe mittels Anzahl zuläs-

siger Geschosse und der Geschosshöhe bestimmt, weshalb die Mantelli-

nie aus den Quartierplanvorschriften zu streichen sei. Für eine Bestim-

mung der Gebäudehöhe mittels Mantellinie fehle zudem eine gesetzliche 

Grundlage. Ohne die Darstellung bzw. Ermittlung des gewachsenen Ter-

rains könne die Gebäudehöhe ohnehin nicht präzise bestimmt werden, da 

nicht überprüft werden könne, ob die Mantellinie tatsächlich korrekt ein-

gezeichnet worden seien.

Die Beschwerdegegnerin 2 bestätigt, dass sich die Gebäudehöhe aussch-

liesslich nach den Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes richte, 

- 45 -

dennoch sei die Mantellinie hier nicht überflüssig, denn das Baugesetz 

regle die zulässige Gebäudehöhe über die Bemessungslinie sowie die 

Anzahl zulässiger Geschosse, wobei die Geschosse die lichte Stock-

werkshöhe von 4.5 m im Erdgeschoss bzw. von 3 m in den Obergeschos-

sen nicht übersteigen dürften, ansonsten sie als weiteres Geschoss ge-

zählt würden. Nicht geregelt sei hingegen die Stärke bzw. die Aufbauhöhe 

der Zwischendecken. Mit der Mantellinie werde die absolute Höhe unter 

Beachtung sämtlicher Faktoren begrenzt, selbst wenn die gesetzlich 

zulässige Höhe nicht erreicht werde. Somit komme der Mantellinie durch-

aus eine wichtige Funktion zu, weshalb sie nicht gestrichen werden dürfe. 

Die Beschwerdegegnerin 1 äussert sich nicht zu dieser Problematik.

b) Das streitberufenen Gericht erkennt hierzu, dass derartige Mantellinien im 

kommunalen Baugesetz zwar nicht erwähnt werden, was aber dennoch 

nicht bedeutet, dass diese als Bau- und Reglementierungsinstrument gar 

nicht eingesetzt werden dürften. Gänzlich unbekannt sind die Mantellinien 

im Kanton Graubünden nicht, wurden solche doch bereits in verschiede-

nen Gemeinden eingesetzt, so z.B. in St. Moritz oder kürzlich in Chur im 

Zusammenhang mit einem Gesundheitsresort, wo die Gebäudehöhe der 

Baukörper auf eine maximal Höhe über Meer begrenzt wurde.

Die Beschwerdegegnerin 1 hat sich im Einsprachenentscheid bereits mit 

dieser Frage ausführlich befasst und die ursprüngliche Fassung der Quar-

tierplanvorschriften wie folgt ergänzt (Ergänzung in grüner Farbe darge-

stellt):

Art. 8 Mantellinien
Abs. 1: Die im Gestaltungsplan bezeichneten Mantellinien bestimmen die mögliche Aus-
dehnung der Bauten in der Vertikalen. Diese Ausdehnung wird in jedem Fall begrenzt 
durch die Vorschriften über die Gebäudehöhe (Art. 105 BauG i.V.m. Art. 100 und 101 
BauG) unter Berücksichtigung allfälliger Geschossbonusse (Art. 93 BauG).

Mit dieser Präzisierung wird sichergestellt, dass bezüglich Gebäudehöhe 

die gesetzlichen Vorgaben laut kommunalem Baugesetz eingehalten sind. 

Der Beschwerdeführer 4 vermag umgekehrt nicht aufzuzeigen, was an 

dieser Formulierung unzulässig sein sollte. Sofern das Primat bezüglich 

- 46 -

Gebäudehöhe dem kommunalen Baugesetz zukommt, spielt es letztend-

lich auch keine Rolle, wenn die Mantellinien nicht korrekt eingezeichnet 

sein sollten, wofür es im konkreten Fall aber keine Anhaltspunkte gibt. Die 

Korrektur bzw. (grün kolorierte Ergänzung) in Art. 8 Abs. 1 QPV durch die 

Beschwerdegegnerin 1 trägt den Bedenken des Beschwerdeführers 4 

ausreichend Rechnung, womit auch diese Rüge materiell abzuweisen ist. 

13. a) Schliesslich gilt es noch zu den Dachaufbauten im Baufeld F Stellung zu 

beziehen. Die Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführer 4 monie-

ren diesbezüglich, dass Art. 8 Abs. 6 QPV widersprüchlich und deswegen 

nicht genehmigungsfähig sei. So würden in dieser Bestimmung einerseits 

die Dachaufbauten festgelegt, andererseits dürften sich die Grundei-

gentümer im Quartierplangebiet gegenseitig die Zustimmung erteilen, da-

von wieder abzuweichen. Damit werde Art. 21 KRVO verletzt, wonach 

Quartierpläne nach dem gleichen Verfahren geändert werden müssen wie 

für deren Erlass vorgesehen sei.

Die Beschwerdegegnerin 1 erklärt dazu, dass der letzte Satz von Art. 8 

Abs. 6 QPV nur für den Fall gedacht sei, dass im Zuge der Projektrealisie-

rung vom Richtprojekt abgewichen würde und deshalb die Positionierung 

der installationstechnisch bedingten Dachaufbauten einer Anpassung be-

dürfte. Es sei dem Verwaltungsgericht überlassen, allenfalls eine dahin-

gehende Präzisierung vorzunehmen. Auf jeden Fall sei unerfindlich, wes-

halb für eine solche Alternativregelung der mühselige Weg über ein Quar-

tierplanänderungsverfahren beschritten werden sollte. Allenfalls könne 

das Verwaltungsgericht den strittigen Passus auch ganz streichen.

Die Beschwerdegegnerin 2 ergänzt, dass die strittige Regelung vor dem 

Hintergrund erfolgt sei, der Eigentümerin des in den Quartierplan mitein-

bezogenen Grundstücks Nr. 4872 (Beschwerdegegnerin 4) hinsichtlich 

der Dachaufbauten entgegenzukommen. Demnach sollten die Dachauf-

bauten des nachmaligen Bauprojektes im Bereich des Baufensters F die 

heutigen Aufbauten punkto Anzahl und Ausmass nicht übertreffen. So 

oder anders würde Art. 27 Abs. 3 BauG nicht angetastet, gebe der in Fra-

- 47 -

ge stehende Quartierplan doch nur wieder, dass die bilaterale Vereinba-

rung, welche zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 4 eine Unterschreitung 

der im kommunalen Baugesetz statuierten maximalen Dachaufbauten 

vorsehen und somit die öffentlichen Interessen gar nicht tangieren, im ge-

genseitigen Einvernehmen jederzeit wieder aufgelöst werden könne. Es 

sei nicht einzusehen, wieso für diesen Vorgang eine Abänderung des 

Quartierplanes erforderlich sei. 

b) Das streitberufene Gericht hält zur Regelung der strittigen Dachaufbauten 

fest, dass die Bestimmung gemäss Art. 27 Abs. 3 BauG im Verhältnis 1:1 

in die Quartierplanvorschriften (Art. 8 Abs. 5 QPV) übernommen und dort 

insbesondere für das Baufenster F noch präzisiert wurde. Das Gericht 

vermag sich deshalb der Auffassung der Beschwerdegegnerinnen anzu-

schliessen, wonach die zitierte Quartierplanvorschrift das öffentliche In-

teresse an der Massbegrenzung von technisch bedingten Aufbauten aus-

drückt. Weiter trifft es zu, dass aus öffentlich-rechtlicher Sicht keine Ver-

anlassung oder Notwendigkeit bestanden hat, sich bezüglich der Aufbau-

ten mehr zu beschränken als im kommunalen Baugesetz vorgesehen. Die 

Beschränkung ist ein Entgegenkommen der Grundeigentümerin von Par-

zellen Nrn. 695 und 6305 (Beschwerdegegnerin 3) gegenüber der unmit-

telbar benachbarten Eigentümerin von Parzelle Nr. 4872 (Beschwerde-

gegnerin 4). Die Beschränkung und die Modalitäten deren Auflösung hät-

ten gerade so gut in einer privatrechtlichen Vereinbarung geregelt werden 

können. Wenn die Beschränkung aber im Quartierplan festgehalten ist, so 

bindet sie gleichermassen die Quartierplangenossen und die Baubehörde 

der Beschwerdegegnerin 1. Es kann demnach nicht argumentiert werden, 

dass sich Anwohner ohne Weiteres eine Ausdehnung der Beschränkung 

bis zum maximal zulässigen Mass von Art. 27 Abs. 3 BauG gefallen las-

sen müssen. Wenn bezüglich Dachaufbauten auf Teilen des Richtprojekts 

eine weitergehende Beschränkung im Quartierplan festgehalten wird als 

gesetzlich vorgeschrieben ist, so gilt diese Einschränkung eben dennoch, 

und zwar auf Quartierplanebene. Diese Einschränkung wirkt sich ja nicht 

- 48 -

bloss gegenüber der Eigentümerin des Grundstücks Nr. 4872 (Beschwer-

degegnerin 4) aus, sondern auch gegenüber allen um- und überliegenden 

Grundstückseigentümern. Gestützt auf die Überlegungen ist das streitbe-

rufene Gericht zur Ansicht gelangt, dass der letzte Satz von Art. 8 Abs. 6 

QPV (Mit