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**Case Identifier:** 9d2b8a37-cbc0-59db-b880-ea39b51f3cbc
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-19
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 19.09.2016 C/7258/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-7258-2014_2016-09-19.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.09.2016. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/7258/2014 ACJC/1218/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 19 SEPTEMBRE 2016 

 

Entre 

A______ SA, c/o B______ SA, ______ (VD) , appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 décembre 2015, comparant par 

Me Alain DUBUIS, avocat, avenue C.-F. Ramuz 60, case postale 234, 1001 Lausanne, 

en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

et 

C______ SA, sise ______ (GE), intimée et appelante sur appel joint, comparant par Me 
Reynald BRUTTIN, avocat, rue du Mont-de-Sion 8, 1206 Genève, en l'étude duquel 

elle fait élection de domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1306/2015 du 8 décembre 2015, reçu par les parties le 
10 décembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ SA à 

payer à C______ SA la somme de 5'650 fr. plus intérêts à 5% dès le 1
er

 janvier 

2009 (ch. 1 du dispositif) et la somme de 21'503 fr. 34 plus intérêts à 5% l'an dès 

le 16 décembre 2013 (ch. 2), réduit le loyer des locaux commerciaux d'environ 

200 m
2
, situés au 1

er
 étage de l'immeuble sis ______ (GE) de 10% durant la 

période de mi-décembre 2012 à mi-décembre 2013 (ch. 3), condamné A______ 

SA à restituer à C______ SA le trop-perçu de loyer découlant de la réduction 

fixée, soit la somme de 5'604 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 16 décembre 2013 

(ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la 

procédure était gratuite (ch. 6). 

B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 22 janvier 2016, A______ 
SA forme appel contre ledit jugement, dont elle requiert l'annulation. Elle conclut, 

principalement, au rejet de la demande en paiement déposée le 15 décembre 2014 

à son encontre par C______ SA et, subsidiairement, au renvoi de la cause au 

Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 

 b. Dans sa réponse du 25 février 2016, C______ SA conclut au rejet de l'appel 
d'A______ SA. Elle forme un appel joint, en concluant à l'annulation du chiffre 4 

du dispositif du jugement attaqué. Sur ce point, elle conclut à ce qu'A______ SA 

soit condamnée à lui verser la somme de 11'208 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 

16 décembre 2013, à titre de réduction de loyer de 20% pour la période du 10 

décembre 2012 au 16 décembre 2013. 

 Elle fait valoir que les dégâts qui ont touché la quasi-intégralité des locaux, murs, 

plafonds et moquettes, justifiaient une réduction de loyer de 20%, en lieu et place 

des 10% retenus par le Tribunal. 

 c. Dans sa réponse du 13 avril 2016, A______ SA conclut, principalement, à 
l'irrecevabilité de l'appel joint de C______ SA et, subsidiairement, à son rejet. 

 d. Dans sa réplique du 6 mai 2016, C______ SA a persisté dans ses conclusions. 

 e. Le 6 juin 2016, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à 
juger, A______ SA n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer. 

C. a. D______ SA (ci-après : D______ SA) exploitant une société fiduciaire, a été la 
locataire de locaux commerciaux d'environ 200 m

2
 au 1

er
 étage de l'immeuble sis 

______ (GE) depuis le 16 mai 2001. 

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 Selon l'état des lieux établi le 15 mai 2001, les locaux comprennent 9 bureaux, 1 

hall d'entrée et 2 WC. Les murs et les plafonds du hall d'entrée et des 8 bureaux 

avaient été remis à neuf et la moquette dans les mêmes pièces était neuve. 

 b. Le 24 juin 2008, D______ SA, en tant que locataire, et A______ SA, en tant 
que bailleresse et nouvelle propriétaire de l'immeuble, ont signé un contrat de bail 

portant sur les locaux précités pour une durée de 5 ans, du 1
er

 juin 2008 au 31 mai 

2013, renouvelable ensuite de 5 ans en 5 ans, sauf résiliation donnée par écrit au 

minimum 6 mois à l'avance. Le loyer annuel a été fixé à 56'040 fr., plus 3'600 fr. 

d'acompte de charges, à savoir 4'970 fr. par mois, charges comprises. La locataire 

occupant déjà les locaux, aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, la locataire 

reconnaissant connaître parfaitement les locaux et ne demander "aucuns travaux 

de réfection ou rénovation" (art. 5 du contrat). 

 c. E______a été inscrit au Registre du commerce comme administrateur président 
directeur général de D______ SA jusqu'en avril 2013. Par la suite, il est demeuré 

directeur de la société. 

 En avril 2013, F______ a repris la société et a été inscrit au Registre du commerce 

comme administrateur président de celle-ci. 

 d. G______ et H______ sont respectivement président et secrétaire du conseil 
d'administration d'A______ SA. 

 e. Depuis une date indéterminée, mais en tout cas depuis décembre 2012, 
l'immeuble situé ______ (GE) est géré par la succursale de ______ (VD) de 

B______ SA (ci-après : la régie), dont G______ est membre de la direction 

générale adjoint, inscrit au Registre du commerce. 

 I______, collaborateur de la régie depuis fin 2013, s'occupe de la gestion de 

l'immeuble en question. 

 f. En décembre 2012, une inondation dans l'immeuble a touché les locaux loués 
par D______ SA. 

 Selon E______, il y avait 30 cm d'eau dans tous les locaux de D______ SA et les 

pompiers ont dû intervenir. L'eau provenait du 2
ème

 étage et coulait du plafond. 

Suite à l'inondation, la moquette était gondolée et la tapisserie sur plusieurs murs 

des locaux était abîmée. Les murs étaient abîmés sur une partie de la paroi, 

principalement en haut et en bas. L'eau qui coulait avait causé des trous aux 

plafonds. Des tableaux appartenant à D______ SA avaient été abîmés 

(témoignage E______). 

 Selon F______, deux pièces ont été touchées par le dégât d'eau, soit la salle de 

conférence et un bureau adjacent. Les murs et le plafond de la salle de conférence 

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présentaient d'énormes taches d'humidité, "cela se voyait malgré la qualité globale 

des locaux catastrophique" (interrogatoire F______). 

 Lorsqu'il recevait des clients, E______ devait s'excuser de l'état des locaux 

(témoignage E______). 

 g. Le 10 décembre 2012, le siège principal situé à ______ (GE) de la régie a 
informé D______ SA de ce qu'elle avait demandé à J______ SARL un devis pour 

les travaux suivants : "suite inondation, remettre en état parties abîmées (murs et 

plafonds)". 

 La régie invitait la locataire à prendre contact directement avec l'entreprise et, 

dans le cas contraire, à le lui signaler. Le même jour, la régie a envoyé à J______ 

SARL une demande de devis à lui faire parvenir dans les deux jours. 

 h. Par courrier du 18 février 2013, D______ SA a envoyé à la régie un devis établi 
le 6 février 2013 par K______, encadreur, pour la réparation de diverses gravures 

pour le prix de 2'040 fr. La locataire a demandé à la régie de lui confirmer son 

accord pour que ces travaux puissent s'effectuer le plus rapidement possible. Par 

ailleurs, elle a attiré l'attention de la régie sur le fait qu'elle n'avait aucune nouvelle 

de J______ SARL pour la remise en état des bureaux suite aux dégâts occasionnés 

par l'inondation. 

 i. Par courrier électronique du 5 avril 2013, E______a écrit à la régie que la 
locataire restait toujours dans l'attente d'une réponse à son courrier du 18 février 

2013 "pour effectuer la réparation de [ses] tableaux et gravures". Suite à un 

courrier du 11 mars 2013, non produit dans la procédure, il informait la régie de 

ce que l'entreprise L______ avait effectué une réparation partielle. La locataire 

était "dans l'attente d'une réparation en bonne et due forme afin d'éviter un autre 

dommage à la propriété". La régie était invitée à faire le nécessaire rapidement. 

 L'administration des preuves devant le Tribunal n'a pas permis de déterminer qui 

avait mandaté l'entreprise L______, ni quels travaux celle-ci avait effectués. 

 j. Lorsqu'il a repris D______ SA, F______ n'était pas intéressé par les locaux de 
______ (GE), puisqu'il disposait déjà de locaux à ______ (GE) et prévoyait d'y 

déménager la société (interrogatoire F______). 

 D______ SA s'est installée dans lesdits locaux en juin 2013. Son siège est ______ 

(GE) depuis juillet 2013. 

 k. A une date indéterminée, la locataire s'est plainte auprès de la régie de ce que 
l'éclairage des parties communes de l'immeuble était raccordé sur le compteur des 

locaux loués. G______ en a informé I______. 

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 Selon E______, à fin juin 2013, lorsque D______ SA a quitté les locaux, elle a 

signalé son départ aux Services industriels de Genève (SIG), afin que ceux-ci 

coupent l'électricité dans les locaux. C'est à ce moment que D______ SA a appris 

que cela avait également coupé l'électricité dans le hall d'entrée de l'immeuble. 

D______ SA en avait donc conclu que le hall d'entrée était raccordé sur le 

compteur des locaux loués (témoignage E______). 

 Selon F______, c'est en décembre 2013 que D______ SA a fait couper l'électricité 

auprès des SIG et que cela a coupé également l'électricité dans le hall et dans le 

couloir (interrogatoire F______).  

Lorsqu'il a appris que la locataire se plaignait du fait que l'éclairage des parties 

communes était raccordé sur son compteur, I______ a relevé que la régie recevait 

des factures des SIG pour les parties communes de l'immeuble. Celles-ci 

comprennent quatre luminaires au rez-de-chaussée et deux luminaires par étage. Il 

s'agit de blocs carrés avec deux néons dans chaque bloc (témoignage I______). 

 La consommation d'électricité a été facturée à D______ SA par les SIG jusqu'au 

3 septembre 2013. Les factures produites dans la procédure, qui couvrent la 

période du 15 mai 2001 au 3 septembre 2013 indiquent comme lieu de 

consommation "______ 1
er

 ______" (GE).  

 l.  Suite au rachat de la société en avril 2013, F______ a essayé "de transférer le 
bail sans effectuer de travaux dans les locaux, mais les personnes qui venaient les 

visiter prenaient peur à cause de leur état". C'est ainsi que D______ SA a décidé 

d'effectuer les travaux dans les deux pièces touchées par le dégât d'eau, soit la 

salle de conférence et un bureau adjacent (interrogatoire F______).  

 m. Le 12 novembre 2013, D______ SA a signé avec M______SA un contrat de 
transfert de bail relatif aux locaux loués. Le transfert était soumis à la condition 

suspensive de l'acceptation écrite de la bailleresse. Le transférant et le bénéficiaire 

acceptaient "d'assumer, à concurrence de 50% chacun, les travaux de réfection des 

locaux, soit la peinture et le changement de la moquette" (art. 4 du contrat). 

D______ SA s'engageait à trouver l'entreprise pouvant procéder aux travaux dans 

les meilleurs délais et à un prix convenable, qui devait être de l'ordre de 37'000 fr. 

(art. 5 et 6 du contrat).  

 n. Le 16 novembre 2013, N______, gendre de F______, exploitant l'entreprise 
individuelle de maçonnerie O______, a fait parvenir à D______ SA une "facture 

finale" de 21'503 fr. 33. Sous déduction de deux acomptes, D______ SA restait lui 

devoir 6'403 fr. 34. Le même jour, N______ a fait parvenir à M______SA une 

"facture finale" de 21'503 fr. 34. Sous déduction de deux acomptes versés, 

M______SA restait lui devoir 7'503 fr. 34.  

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 o. Le 25 novembre 2013, D______ SA a fait parvenir à la régie le contrat de 
transfert de bail précité, ainsi qu'une attestation de non-poursuites concernant 

M______SA. La bailleresse était invitée à établir un avenant au contrat "faisant de 

M______SA la seule titulaire du contrat conformément à l'art. 263 CO".  

 p. Le 26 novembre 2013, N______ a établi un "devis (pro forma)" adressé à 
M______SA et à D______ SA concernant des travaux de remise en état des 

locaux loués pour un montant total de 43'006 fr. 68. Le devis comprend 

l'installation du chantier, la peinture des plafonds et des murs, le ponçage et la 

peinture de 17 portes, la peinture des WC (murs et de plafonds) en émail, la pose 

et la fourniture de dalles de moquette, la peinture des placards et des fenêtres, le 

décollage et le recollage des plinthes, l'arrachage de la moquette et son 

évacuation, le démontage des lampes et électricité, le rebouchage et masticage, le 

recollage de la paille d'avoine, la pose et la fourniture de dalles PVC, et la 

fourniture de dalles PVC pour les murs des WC.  

 Le devis précise que le montant total sera à la charge de M______SA et de 
D______ SA par moitié et que le devis est accepté "sous réserve de l'acceptation 

du transfert de bail par le bailleur".  

 q.  N______ a effectué tous les travaux mentionnés dans le devis précité entre fin 
novembre et Noël 2013, en partenariat avec une entreprise de peinture. Il a 

commencé par certaines retouches, soit des ponçages sur des plafonds qui avaient 

subi des dégâts d'eau, ainsi que sur certains murs qui avaient été abimés par l'eau à 

leur base. Il a changé des moquettes qui étaient très sales et usées par endroit, 

notamment aux passages des portes. La moquette présentait des auréoles. 

N______ n'a pas été en mesure d'indiquer au Tribunal à quoi celles-ci étaient 

dues. Il a précisé que les travaux effectués étaient en partie des "travaux 

d'embellissement". Il a encaissé la totalité du montant devisé (témoignage 

N______).  

 r. Un échange de correspondance a eu lieu les 10 et 13 décembre 2013 entre les 
parties au sujet du transfert de bail. La locataire n'a pas fait état des travaux en 

cours dans les locaux loués.  

 Elle admet "n'avoir jamais reçu d'autorisation de la régie pour effectuer [elle-
même] les travaux" (procès-verbal du Tribunal du 4 septembre 2015, p. 4).  

 s. Par lettre du 26 janvier 2014, la régie, faisant référence à un entretien 
téléphonique du 13 janvier 2014, a confirmé que le transfert de bail n'avait pas pu 

être accepté, au motif que M______SA ne présentait pas les garanties de 

solvabilité suffisantes.  

D.  a. Le 10 avril 2014, D______ SA a déposé en conciliation une demande en 
paiement dirigée contre A______ SA. Elle a conclu, principalement, également à 

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ce que le transfert du bail à M______SA soit validé avec effet au 16 décembre 

2013.  

 Vu l'échec de la tentative de conciliation, une autorisation de procéder a été 
délivrée à D______ SA le 14 novembre 2014.  

 b. En octobre 2014, D______ SA a modifié sa raison sociale, devenue C______ 
SA (ci-après : C______).  

 c. Par lettre du 8 décembre 2014, M______SA a résilié le bail de sous-location 
relatif aux locaux, qu'elle occupait depuis décembre 2013.  

 La sous-locataire indiquait, au sujet de la facture de travaux dont le solde restait 

impayé, qu'il fallait trouver un arrangement, car les artisans s'étaient engagés à lui 

rembourser le montant des travaux si le transfert de bail n'était pas accepté. Elle 

proposait de prendre à sa charge les travaux, au prorata de la durée d'utilisation 

des bureaux, c'est-à-dire treize mois. Dans la mesure où elle avait versé à 

l'entreprise O______ 14'000 fr., sur les 21'500 fr. dus, elle réclamait la restitution 

de 8'727 fr. Elle proposait de déduire cette somme des loyers à venir, D______ 

SA devant trouver un arrangement avec N______.  

 d. Le 15 décembre 2014, C______ a porté l'action devant le Tribunal. Elle a 
conclu à ce que A______ SA soit condamnée à lui verser 7'096 fr. 05 avec intérêts 

à 5% dès le 1
er

 janvier 2007 à titre de remboursement des frais de consommation 

électrique avancés du 15 mai 2001 au 3 septembre 2013, 21'503 fr. 34 avec 

intérêts à 5% dès le 16 décembre 2013 à titre de remboursement des travaux 

qu'elle avait effectués pour la remise en état des locaux en 2013, à ce que le 

Tribunal dise qu'en raison des défauts de la chose louée entre décembre 2012 et 

décembre 2013, le montant du loyer durant cette période était réduit de 4'670 fr. à 

3'736 fr., soit une baisse de 20%, et condamne en conséquence A______ SA à lui 

verser la somme de 11'208 fr. avec intérêts à 5% dès le 16 décembre 2013 à titre 

de loyer versé en trop entre le 10 décembre 2012 et le 16 décembre 2013.  

 Elle a allégué notamment qu'elle avait constaté que les luminaires extérieurs à ses 
propres locaux, soit ceux situés dans le hall d'entrée de l'immeuble, étaient reliés à 

son propre compteur d'électricité (allégué 11) et que de ce fait le 20 % des 

montants réglés aux SIG concernaient la consommation d'électricité de 

l'immeuble (allégué 15). A l'appui de ces allégués, elle sollicitait l'audition de 

E______et de F______. Elle a allégué également que les locaux n'avaient fait 

l'objet d'aucune rénovation depuis 2001, malgré le mauvais état général de 

l'immeuble et des locaux loués (allégué 16). A l'appui de cette allégation, elle 

sollicitait l'audition de E______et de F______ ainsi qu'une inspection.  

 e. Dans sa réponse du 31 mars 2015, la bailleresse a conclu au rejet de la 
demande. Elle a sollicité l'audition de I______. Elle a contesté les allégués 11 et 

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16 de la demande. Au sujet des frais d'électricité réclamés, elle a invoqué la 

prescription. 

 f. Lors de l'audience de débats d'instruction, premières plaidoiries et débats 
principaux du 24 avril 2015, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire des parties 

présentes ainsi qu'à l'audition de E______comme témoin.  

 La locataire a indiqué, en faisant référence à l'allégué 11 de sa demande, qu'elle 
souhaitait entendre la personne des SIG qui s'était rendue sur place pour constater 

que les luminaires étaient éteints.  

 g. Par ordonnance du 5 mai 2015, le Tribunal a ordonné l'audition comme témoins 
des entrepreneurs ayant procédé aux travaux et invité C______ à déposer sa liste 

de témoins. Le Tribunal a également ordonné l'audition de I______ comme 

témoin, ainsi que la suite de l'interrogatoire des parties, soit pour elles G______ et 

F______.  

 Le Tribunal a réservé la modification ultérieure de son ordonnance.  

 h. Le 1er juin 2015, la locataire a communiqué au Tribunal les coordonnées des 
témoins à entendre, à savoir N______, P______ et Q______.  

 i. Lors de l'audience de débats principaux du 4 septembre 2015, le Tribunal a 
procédé à l'interrogatoire des parties ainsi qu'à l'audition de I______ et de 

N______ comme témoins.   

 Les déclarations des parties et des témoins ont été intégrées dans la mesure utile 
sous lettre C ci-dessus.   

 j. A l'issue de l'audience du 4 septembre 2015, la locataire a renoncé à l'audition 
des témoins P______ et Q______. Elle n'a sollicité ni l'audition d'un représentant 

des SIG, ni une inspection.  

 Le Tribunal a clôturé l'administration des preuves et imparti aux parties un délai 
pour le dépôt des plaidoiries finales.  

 k. Dans leurs plaidoiries finales, les parties ont persisté dans leurs conclusions.  

 Elles n'ont pas sollicité d'autres actes d'instruction.  

 l. Il est admis que le bail principal a été résilié par la locataire et que les locaux ont 
été restitués le 30 juin 2015. 

 

 

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EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civil commenté, 2011,  

n° 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 

2013).  

 En l'espèce, au dernier état des conclusions de première instance, la valeur 

litigieuse était de 39'807 fr. 39, de sorte que la voie de l'appel est ouverte.  

 L'appel a été interjeté dans le délai de 30 jours et suivant la forme prescrits par la 

loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

 1.2 La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 
CPC). En l'espèce, la locataire a formé un appel joint dans sa réponse du 

25 février 2016. Contrairement à ce que soutient l'appelante principale, l'appel 

joint est motivé. Il est ainsi recevable.  

 Par souci de simplification, la bailleresse sera désignée ci-après comme 

l'appelante et la locataire comme l'intimée.  

 1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). Le juge d'appel dispose d'un pouvoir de cognition complet et 

revoit librement les questions de fait comme les questions de droit. En particulier, 

il contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première 

instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 

374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 2014 

consid. 2.2.3).  

 1.4 Compte tenu de la valeur litigieuse dépassant 30'000 fr. et dans la mesure où 
la locataire n'a pas consigné le loyer, le présent litige est soumis à la maxime des 

débats, de sorte que les parties doivent alléguer les faits sur lesquels elles fondent 

leurs prétentions et produire les preuves qui s'y rapportent (art. 55 al. 1 en relation 

avec les art. 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 CPC).  

2.  Le Tribunal a retenu que le fait que les luminaires du hall d'entrée étaient 
raccordés au compteur de la locataire était étayé par le témoignage de deux 

personnes qui avaient confirmé qu'ils s'étaient éteints lorsque la locataire avait fait 

couper l'électricité dans ses locaux. Par ailleurs, la bailleresse n'avait pas même 

tenté d'établir que lesdits luminaires relevaient d'un compteur électrique à sa 

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charge et qu'elle se serait ainsi acquittée de ses frais d'électricité. Elle n'avait pas 

non plus fourni la moindre indication quant à la puissance et à l'horaire de 

fonctionnement de ces luminaires. En conséquence, il fallait retenir que la 

locataire s'était acquittée, sans cause valable, de frais d'électricité pour le compte 

de la bailleresse.  

 L'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 8 CC, en considérant comme 
établi que la locataire s'était acquittée de frais d'électricité relatifs aux locaux 

communs durant la période du 10 avril 2004 au 3 septembre 2013. 

 2.1 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, 
prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. En tant que règle sur la 

répartition du fardeau de la preuve, l'art. 8 CC détermine laquelle des parties doit 

assumer les conséquences de l'échec de la preuve d'un fait pertinent. Lorsque le 

juge ne parvient pas à constater un fait dont dépend le droit litigieux, il doit alors 

statuer au détriment de la partie qui aurait dû prouver ce fait (ATF 132 III 689 

consid. 4.5; 129 III 18 consid. 2.6; 126 III 189 consid. 2b; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_566/2015 du 8 février 2016 consid. 4.3).  

 Lorsque le fait à prouver est un fait négatif, les règles de la bonne foi (art. 2 CC et 
art. 52 CPC) obligent la partie adverse à coopérer à la procédure probatoire. Cette 

obligation, de nature procédurale, ne touche par contre pas au fardeau de la preuve 

et il n'implique nullement un renversement de celui-ci, mais le Tribunal tient 

compte du refus de collaborer lors de l'appréciation des preuves (cf. art. 164 CPC; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_257/2014 du 29 septembre 2014 consid. 3.5).  

 2.2 Toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuve 
adéquats proposés régulièrement et en temps utiles (art. 152 al. 1 CPC), le droit à 

la preuve consiste à pouvoir démontrer la véracité des faits pertinents qui ont été 

allégués par l'administration des moyens adéquats de preuve, requis en temps utile 

et en la forme prescrite (Message du Conseil fédéral relatif au code de procédure 

civile suisse du 28 juin 2006, in FF 2006 6841, p. 6922). Les moyens de preuve 

admissibles sont le témoignage, les titres, l'inspection, l'expertise, les 

renseignements écrits et l'interrogatoire et la déposition des parties (art. 168 CPC). 

Les parties sont tenues de collaborer à l'administration des preuves. Elles ont en 

particulier l'obligation de produire les documents requis (art. 160 al. 1 let. b CPC). 

Si une partie refuse de collaborer sans motif valable, le Tribunal en tient compte 

lors de l'appréciation des preuves (art. 164 CPC). Le Tribunal établi sa conviction 

par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC).  

 En vertu de la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC), chaque partie peut 
également renoncer à un moyen de preuve qu'elle avait proposé en temps utile. 

Ainsi, lorsqu'une partie plaide sur le fond du litige sans réitérer sa demande 

d'administration de moyens de preuve supplémentaires, elle renonce 

- 11/16 - 

 

C/7258/2014 

implicitement à l'administration de ce moyen de preuve. Dans ce cas de figure, il 

n'incombe pas au juge d'ordonner d'office ce moyen de preuve supplémentaire  

(cf. ACJC/400/2016 du 18 mars 2016 consid. 2.1).  

 2.3 En l'espèce, la locataire a allégué que les luminaires situés dans le hall d'entrée 
de l'immeuble étaient reliés à son propre compteur d'électricité et qu'ainsi le 20% 

du montant qu'elle a réglé aux SIG ne concernait pas sa propre consommation 

d'électricité mais celle de l'immeuble (demande du 15 décembre 2014, allégués 11 

et 15). Comme moyen de preuve à l'appui de ces allégations, la locataire a proposé 

l'audition de son ancien administrateur comme témoin, l'interrogatoire de son 

administrateur actuel, ainsi que, à l'appui de son allégué 11, l'audition d'un 

collaborateur des SIG. Elle a par ailleurs produit les factures de consommation 

d'électricité qu'elle a payées aux SIG de 2001 à 2013. Il ne résulte cependant pas 

de ces titres qu'une partie des frais d'électricité concernait les locaux communs. 

Dans son ordonnance du 5 mai 2015, le Tribunal a considéré que l'appréciation 

anticipée des preuves rendait en l'état inutile l'audition d'un employé des SIG. Il a 

toutefois réservé la modification ultérieure de son ordonnance. Ni à l'issue de 

l'audience de débats principaux du 4 septembre 2015, ni dans ses plaidoiries 

finales, la locataire n'a réitéré sa demande d'audition d'un représentant des SIG. La 

question de savoir si la locataire a établi les faits censés fonder sa prétention en 

paiement de 7'096 fr. 05 doit ainsi être examinée à la lumière des dépositions 

recueillies par le Tribunal et des pièces produites, ce que l'intimée ne conteste 

d'ailleurs pas.  

 Il est établi que la régie recevait les factures des SIG pour les parties communes 
de l'immeuble (témoignage I______). Les déclarations de l'ancien administrateur 

et directeur actuel de l'intimée et celle de l'administrateur actuel de celle-ci 

n'établissent pas, à elles seules, que les luminaires du hall d'entrée de l'immeuble 

étaient reliés au compteur relatif aux locaux loués. En effet, les précités se sont 

bornés à déclarer que la coupure de l'électricité dans les locaux loués avait 

entraînée celle de l'électricité dans le hall d'entrée. Le témoin E______ en a déduit 

que le hall d'entrée était raccordé au compteur de la locataire. Aucun échange de 

correspondance avec les SIG n'a été produit par la locataire. Par ailleurs, les 

précités se contredisent quant à la date de coupure de l'électricité. Pour le témoin 

cette coupure serait intervenue en juin 2013, alors que pour l'administrateur, elle 

serait intervenue en décembre 2013.  

 Par ailleurs, dans la mesure où le fait à prouver par la locataire n'est pas un fait 

négatif et où la maxime des débats s'applique, l'appelante n'avait pas un devoir 

général de collaboration. En outre, l'intimée n'a pas proposé, comme moyen de 

preuve, la production par la bailleresse de titres, tels les factures relatives aux frais 

d'électricité des locaux communs de l'immeuble.  

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C/7258/2014 

 Dès lors, en retenant que l'intimée avait prouvé que les luminaires du hall d'entrée 

de l'immeuble étaient raccordés à son compteur, le Tribunal a violé l'art. 8 CC.  

 La locataire devant être déboutée de l'intégralité de sa conclusion en 

remboursement des frais de consommation électrique relatifs à la période du 15 

mai 2001 au 3 septembre 2013, le chiffre 1 du dispositif du jugement sera annulé.  

3. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 259b CO en allouant à 
l'intimée la somme de 21'503 fr. 34 à titre de remboursement du coût des travaux 

que celle-ci a fait effectuer dans les locaux loués en novembre et décembre 2013.  

 3.1 Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au 
locataire et auquel il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire 

est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur 

notamment la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer et 

des dommages et intérêts (art. 259a al. 1 let. a à c).  

 Lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un 
délai convenable, le locataire peut notamment remédier au défaut aux frais du 

bailleur si le défaut restreint, sans l'entraver considérablement, l'usage pour lequel 

la chose a été louée (art. 259b let. b CO).  

 Les travaux (réparations) visés par l'art. 259b let. b CO, que le locataire peut 

effectuer lui-même en cas d'inaction du bailleur, visent à l'élimination des défauts 

de moyenne importance, c'est-à-dire de ceux qui restreignent l'usage convenu sans 

toutefois l'exclure ni l'entraver considérablement (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3). Le locataire doit signaler le 

défaut au bailleur, de préférence par écrit, et lui demander d'y remédier dans un 

délai convenable (LACHAT, le bail à loyer, 2008, p. 252, ch. 2.4). Le délai 

convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les 

circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance 

des travaux effectués, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir 

d'éventuelles autorisations, voire des devis (arrêt du Tribunal fédéral précité 

4A_476/2015 du 11 janvier 2016, consid. 4.3.3).  

 Sur la base de l'art. 259b let. b CO, le locataire peut commander les travaux à 

l'entreprise de son choix, sans décision du juge. Une certaine prudence s'impose 

toutefois. Il faut d'abord faire constater le défaut par un tiers (par exemple par 

l'entreprise, ou par un expert), puis faire établir un ou plusieurs devis pour la 

réparation. Ensuite, le locataire soumettra ces devis au propriétaire en lui 

demandant de se déterminer, avant d'exécuter les travaux. En outre, le locataire 

s'abstiendra de procéder de la sorte s'il y a doute sur l'importance du défaut (cas 

limite entre défaut grave et de moyenne importance), ou lorsque le montant du 

devis est élevé (LACHAT, op. cit., p. 253, ch. 2.7). Si le locataire mandate une 

entreprise sans avertir le bailleur, ni l'informer après coup, et sans lui soumettre un 

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C/7258/2014 

devis afin qu'il puisse se déterminer, il outrepasse ses droits en faisant lui-même 

exécuter les travaux. Il n'a dès lors pas droit au remboursement du montant payé 

pour les travaux (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 23 février 2011 

consid. 4.2).  

 3.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que les défauts invoqués sont de moyenne 
importance. La locataire a informé, le 10 décembre 2012, par téléphone, la 

bailleresse du fait qu'une inondation avait abimé des murs et plafonds des locaux 

loués. Elle n'a pas fixé de délai à la bailleresse pour faire exécuter les travaux de 

remise en état. Le 18 février 2013 elle lui a écrit qu'elle n'avait reçu aucune 

nouvelle de l'entreprise à laquelle la bailleresse avait demandé un devis le 10 

décembre 2012. Elle n'a pas fixé de délai à la bailleresse et n'a pas établi avoir pris 

contact avec l'entreprise qui devait effectuer les travaux. Le 5 avril 2013, la 

locataire a signalé à la bailleresse qu'une entreprise avait effectué une réparation 

partielle et qu'elle attendait qu'une réparation "en bonne et due forme afin d'éviter 

un autre dommage à la propriété" soit exécutée. Elle n'a pas évoqué la remise en 

état des locaux loués et n'a pas imparti de délai à la bailleresse. En novembre 

2014, elle s'est mise d'accord avec le reprenant potentiel du bail, ainsi qu'avec le 

gendre de son administrateur qui exploite une entreprise de maçonnerie, sur 

l'exécution de travaux importants dans les locaux loués, sur la base d'un devis 

élevé. Elle n'a pas informé la bailleresse de ce qui précède et, en particulier, elle 

ne lui a pas soumis le devis qu'elle avait obtenu. Elle admet d'ailleurs n'avoir 

jamais reçu d'autorisation de la bailleresse pour effectuer elle-même des travaux 

de remise en état. Par ailleurs, les travaux qu'elle a fait effectuer ne constituent pas 

exclusivement des travaux de réparation des dégâts dus à l'inondation.  

 Il résulte de ce qui précède que la locataire a outrepassé ses droits en faisant elle-
même exécuter des travaux de remise en état. Elle n'a dès lors pas droit au 

remboursement du montant de 21'503 fr. 34 qu'elle réclame à la bailleresse.  

 La locataire doit donc être déboutée de sa conclusion précitée, de sorte que le 

chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué sera annulé.  

4. Dans un dernier grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir alloué à la locataire 
une réduction de loyer de 10% pour la période de décembre 2012 à décembre 

2013. Sur appel joint, l'intimée fait valoir que la réduction aurait dû être fixée à 

20%. 

 4.1 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le 
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du 

moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce 

dernier (art. 259d CO).  

 Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède en principe selon la méthode 
dite "proportionnelle". On compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, 

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avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il 

s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de 

l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre des prestations des parties jusqu'à 

l'élimination des altérations (ATF 130 III 504 consid. 4.1; ATF 126 III 388 

consid. 11c; LACHAT, op. cit., p. 257). Le loyer s'entend net, soit charges non 

comprises (BONHET/MONITINI, Droit du bail à loyer, 2010, n° 18 ad art. 259d 

CO). 

 Comme ce calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, il est admis qu'une appré-

ciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à 

la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 précité, 

consid. 4.1). 

 Selon la casuistique (répertoriée notamment in BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 67 
ad art. 259d CO), les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties 

du chef de défauts occasionnés par des dégâts d'eau : 3% en raison de la présence 

de cloques sur les plafonds d'une chambre à coucher et du salon 

(ACJC/1025/2004); 8% consécutivement à l'apparition de taches d'eau et au 

décollement d'une tapisserie dans un logement (MP 1994 p. 189); 8% pour des 

infiltrations d'eau survenues dans une cafétéria (ACJC/537/2012); 8% également 

en raison de la présence d'humidité dans un logement, d'auréoles brunâtres et de 

craquelures sur certains plafonds et murs, de la mauvaise fermeture de la porte 

d'une chambre ainsi que "d'une teneur en fer trop élevée dans l'eau distribuée par 

un robinet" (ACJC/795/2010); 10% pour un appartement dans lequel trois pièces 

sur cinq ont été touchées par des infiltrations en des endroits précis (au-dessus et 

angle de la fenêtre), les tapisseries étant également tachées autour de fenêtres 

(ACJC/129/2007); 10% pour un manque d'étanchéité dans les caves ayant conduit 

à endommager des habits qui y étaient stockés (ACJC/1290/1995); 15% du chef 
de murs tachés et de sols détériorés (arrêt du Tribunal fédéral 4C 527/1996); 15% 

pour des infiltrations ayant engendré des auréoles, des cloques et des taches noires 

sur des peintures, un revêtement, des parois et des plafonds ainsi que dans une ar-

moire (ACJC/447/2005); 30% du chef de coulées d'eau durant une quinzaine de 

jours ayant provoqué des taches au plafond, imbibé la moquette d'eau et abimé 

divers objets (tableaux, habits et mobilier; ACJC/246/1998).  

 4.2 En l'espèce, la bailleresse a été informée du sinistre et des dégâts causés, en 
décembre 2012. Elle a émis une demande de devis pour la remise en état des murs 

et plafonds abimés suite à l'inondation. Les déclarations de l'administrateur de la 

locataire, qui a indiqué que la salle de conférence et un bureau adjacent avaient été 

touchés par les dégâts d'eau, sont confirmées par celles du témoin N______ qui a 

déclaré qu'il a effectué des retouches, soit des ponçages, sur des plafonds qui 

avaient subi des dégâts d'eau, ainsi que sur certains murs qui avaient été abimés 

par l'eau à leur base, étant rappelé que les locaux comprennent neuf bureaux et un 

hall d'entrée. Les déclarations précitées de la locataire démontrent que le témoin 

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C/7258/2014 

E______ a quelque peu exagéré l'ampleur des dégâts. Toutefois, même si le 

témoin N______ n'a pas été en mesure de confirmer que les moquettes avaient été 

endommagées par des infiltrations d'eau, il est conforme au cours ordinaire des 

choses que celles-ci aient été touchées par des infiltrations d'eau ayant 

endommagé la base des murs. 

 Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal n'a pas outrepassé son pouvoir 

d'appréciation en fixant la réduction du loyer à 10%, ce qui correspond à la 

casuistique rappelée ci-dessus. Dans la mesure où seules deux pièces ont été 

touchées, l'appel incident de la locataire se révèle infondé.  

 Dès lors, le jugement attaqué sera confirmé en tant qu'il condamne la bailleresse à 

verser à la locataire 5'604 fr. représentant une réduction mensuelle de 467 fr. 

durant douze mois, soit de décembre 2012 à décembre 2013.  

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autre litige que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6).  

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel principal interjeté le 22 janvier 2016 par A______ SA et 

l'appel joint interjeté le 25 février 2016 par C______ SA contre le jugement 

JTBL/1306/2015 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 décembre 2015 dans la 

cause C/7258/2014. 

Au fond : 

Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement attaqué. 

Confirme ledit jugement pour le surplus.  

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD, 

Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Fabienne GEISINGER-

MARIETHOZ 

 
La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.