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**Case Identifier:** 0211fb8b-b4e5-5647-be02-41ab698be488
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-12-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.12.2008 C/27088/2006
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-27088-2006_2008-12-08.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/27088/2006 ACJC/1505/2008 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 8 DECEMBRE 2008 

 

Entre 

X______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 avril 
2008, comparant en personne, 

          d'une part, 

et 

A______, B______ et C______, intimés, comparant par Me Lucien LAZZAROTTO, 
avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel ils font élection de 

domicile, 

          d'autre part. 

 

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C/27088/06 

EN FAIT 

Par acte expédié le 10 mai 2008, X______ a appelé d'un jugement JTBL/467/2008, 

rendu le 7 avril 2008 et notifié par pli du 14 du même mois. A teneur de ce 

jugement, le Tribunal des baux et loyers a, après avoir ordonné la jonction des 

causes C/20237/2006-1-D et C/27088/2006-1-B, déclaré valable le congé 

extraordinaire qui lui a été notifié par A______, B______ et C______ le 20 

décembre 2005 pour le 31 janvier 2006, pour l'appartement de 3 pièces au 1
er

 étage 

de l'immeuble sis 38 bis, rue ______, à Genève et l'a condamnée à évacuer 

immédiatement de sa personne et de ses biens ledit logement. Les parties ont été 

déboutées de leurs autres conclusions.  

L'appelante a sollicité que la Cour annule le jugement attaqué et constate 

l'inefficacité du congé ainsi que l'existence d'une relation de bail entre les parties; 

Subsidiairement, elle réclame le renvoi de la cause aux premiers juges "pour que 

l'instruction à laquelle (elle) a été empêchée de participer puisse avoir lieu en sa 

présence".   

Les intimés ont conclu à la confirmation du jugement déféré. 

A l'audience de plaidoiries du 6 octobre 2008, l'appelante n'était ni présente ni 

représentée. Les intimés ont persisté dans leurs conclusions. 

Par courrier expédié le 22 octobre 2008, l'appelante a informé la Cour qu'elle 

n'avait trouvé la convocation pour l'audience de plaidoiries qu'à son retour de 

l'étranger, le 6 octobre 2008 en fin d'après-midi, sollicitant pour ce motif la 

convocation d'une nouvelle audience.   

Les éléments suivants résultent du dossier :   

A. Le 26 novembre 1998, les consorts A______, B______, C______ et D______, 
d’une part, et X______, d’autre part, ont conclu un contrat de bail portant sur la 

location d'un appartement de trois pièces au 1
er

 étage de l'immeuble sis 38 bis rue 

______ à Genève.  

Le contrat a été conclu pour une durée d'une année et quinze jours, du 16 septembre 

1998 au 30 septembre 1999, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le 

préavis de résiliation était de 3 mois. 

Le loyer annuel a été fixé à 9'600 fr., charges non comprises.   

Ultérieurement, la propriété de l'immeuble a été acquise en totalité par A______, 

B______ et C______, ce dont la locataire a été informée le 25 mai 2000. 

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C/27088/06 

B.  Par courrier et avis officiel du 20 décembre 2005, les bailleurs ont résilié le bail 
pour le 31 janvier 2006, motif pris d'une sous-location non autorisée. Le courrier 

annexé à l'avis de résiliation précise que le bail est résilié pour justes motifs, la 

locataire n'occupant plus les locaux et sous-louant ceux-ci sans autorisation. 

La locataire a contesté les motifs invoqués par courrier du 10 avril 2006. 

C.  Par requête du 15 août 2006, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission 
de conciliation des baux et loyers du 13 décembre 2006 et portée devant le Tribunal 

des baux et loyers le 19 décembre 2006, les bailleurs ont sollicité l'évacuation de la 

locataire. Cette procédure a été enregistrée sous C/20237/2006. 

La locataire a par ailleurs, par requête du 1
er

 novembre 2006, déclarée non conciliée 

à l'audience de la Commission de conciliation des baux et loyers du 13 décembre 

2006 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 10 janvier 2007, conclu 

principalement à l'inefficacité du congé et subsidiairement à la constatation que les 

parties étaient liées par un contrat de bail. Cette procédure a été enregistrée sous 

C/27088/2006. 

A l'appui de leur position, les bailleurs ont allégué et offert de prouver que la 

locataire sous-louait son appartement à une ou plusieurs personnes et que les sous-

loyers qu'elle encaissait étaient nettement supérieurs au loyer du bail principal. Sur 

le plan du droit, ils ont fait valoir que le congé était justifié au regard de l'art. 266g 

CO. Plus spécifiquement, les bailleurs ont allégué que la locataire n'habitait plus 

dans les locaux objet du bail, mais dans un autre logement ou encore au Sénégal, et 

que ceux-ci étaient sous-loués à un tiers qui versait un sous-loyer de 1'400 fr. par 

mois, nettement supérieur à celui convenu dans le bail. Ces faits avaient été portés à 

leur connaissance "dans le courant de l'année 2005".  

La locataire a contesté ces allégués, affirmant occuper l'appartement (qui était le 

seul dont elle disposait) et ne pas le sous-louer en encaissant un sous-loyer. Plus 

spécifiquement, elle a allégué que, pour des motifs personnels et professionnels, 

elle se rendait régulièrement pour des périodes plus ou moins longues au Sénégal et 

que, lors de ses absences de Genève, son cousin E______ ou sa mère F______ se 

rendaient à l'appartement loué afin de relever son courrier, arroser les plantes et 

vérifier que tout était en ordre. Sur le plan du droit, elle a fait valoir qu'aucune mise 

en demeure au sens de l'art. 257f CO ne lui avait été adressée et que les conditions 

d'une résiliation anticipée n'étaient pas réalisées. 

Entendu comme témoin par le Tribunal, G______, ami de X______ qui la connaît 

depuis 1998, a affirmé sous serment que l'appartement litigieux était situé au dessus 

d'un établissement public que X______ exploitait, mais qu'il n'avait jamais constaté 

qu'elle aurait occupé ce logement. Celui-ci avait de 1998 à 2003 été occupé par la 

sœur de X______, cette dernière logeant 2, rue ______ durant cette période; elle 

était ensuite partie à Dakar, où elle avait son centre de vie. De mars 2003 à fin 

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2003, la sœur de X______ avait quitté les lieux, lui donnant mandat d'encaisser un 

loyer de 1'400 fr. mensuellement du nouvel occupant, dénommé H______. Avec 

cet argent, il payait le loyer et envoyait le solde à la sœur de X______ à Dakar ou 

remettait une partie de la somme à la fille de cette dernière à Genève. Il ne s'était 

plus occupé du loyer et de l'appartement depuis fin 2003. Selon le témoin, X______ 

vivait toujours à Dakar et venait ponctuellement à Genève, séjours lors desquels 

elle logeait chez lui. Plus spécifiquement, elle était venue à Genève en août et 

septembre 2007 et ne s'y trouvait plus lors de son audition, intervenue en octobre 

2007.    

D.  Sur le plan procédural, le Tribunal a procédé à l'instruction écrite des deux causes, 
instruction lors de laquelle X______, alors représentée par avocat, a répondu à la 

demande d'évacuation en date du 28 février 2007. Ultérieurement, il a procédé à 

l'audition du témoin G______, audition lors de laquelle X______ était représentée 

par sa mère; aucune prorogation d'enquêtes n'a alors été sollicitée par les parties. Le 

Tribunal a enfin procédé à une comparution personnelle en date du 14 janvier 2008, 

audience lors de laquelle X______ n'était ni présente, ni représentée; la cause a 

ensuite été remise à plaider. Il doit être ici précisé que les convocations destinées à 

X______ (dont le conseil avait cessé d'occuper) ont alors été envoyées à celle-ci à 

l'adresse des locaux litigieux, que la première n'a pas été renvoyée au greffe du 

Tribunal, alors que la seconde l'a été avec une mention "non réclamé", enfin que les 

bailleurs ont lors de l'audience de comparution personnelle affirmé qu'ils ignoraient 

qui occupait les locaux, mais que le nom de X______ figurait sur la boîte aux 

lettres.  

E. Le jugement attaqué retient en substance que le refus de communiquer les 
conditions de la sous-location ou la sous-location à des conditions abusives 

constituent des manquements justifiant la résiliation anticipée du bail.  

Il résultait des enquêtes que la locataire n'habitait pas l'appartement loué, mais 

qu'elle vivait au Sénégal depuis 2004 et que l'appartement litigieux avait été sous-

loué, en tous les cas entre mars 2003 et fin 2003, à un dénommé H______ qui 

s'acquittait d'un loyer devant être qualifié d'abusif, puisqu'il était de 75% supérieur 

au loyer du bail principal. Le bailleur pouvait ainsi valablement s'opposer à la sous-

location, ce qu'il avait d'ailleurs fait dès qu'il en avait eu connaissance. Une 

résiliation extraordinaire se justifiait de surcroît par le fait que la locataire n'avait 

jamais occupé l'appartement et qu'elle le mettait à disposition de tiers, qu'elle 

n'avait jamais averti les bailleurs de cette situation et qu'elle avait ainsi procédé, de 

fait, à une substitution détournée de locataires.  

Dans de telles conditions, la poursuite du contrat ne pouvait être imposée aux 

bailleurs et le motif invoqué constituait un juste motif de résiliation anticipée du 

bail au sens de l'art. 257 f al. 3 CO. Compte tenu de l'attitude de la locataire, une 

mise en demeure était inutile, puisqu'ayant quitté la Suisse depuis de nombreuses 

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années, elle n'aurait de toute manière pas réintégré les locaux litigieux. Le moyen 

tiré de l'inefficacité du congé devait donc être rejeté. L'application de l'art. 266g CO 

ne conduisait pas à une solution différente.  

Le bail avait ainsi pris fin le 31 janvier 2006 et la locataire ne disposait plus de titre 

l'autorisant à rester dans les locaux, ce qui conduisait à l'admission de la requête en 

évacuation des bailleurs.  

F.  Devant la Cour, X______ allègue, de manière nouvelle, que les locaux loués 
constituaient son "second logement", qu'elle le partageait avec sa sœur, qu'elle ne 

dispose présentement plus de son autre appartement, enfin que lors de ses séjours à 

Dakar, elle "prête" l'appartement litigieux à des amis "plutôt que de le laisser vide". 

Si elle admet avoir, en 2003, mis l'appartement à disposition du dénommé 

H______, elle allègue que celui-ci ne payait aucun loyer et que les mensualités 

versées à G______ constituaient en réalité le remboursement d'un prêt. Elle fait 

enfin valoir qu'elle n'a pas reçu les convocations du Tribunal, car sa boîte aux 

lettres a été forcée et que son nom n'y figure plus.  

 Le 28 octobre 2008, soit après l'audience de plaidoiries, elle a sollicité la 

reconvocation de l'audience, alléguant avoir reçu tardivement la convocation en 

raison d'une absence à l'étranger.  

Les intimés ont persisté dans leur argumentation de première instance.    

EN  DROIT 

1. L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits 
(art. 443 al. 1 et 444 al. 1 LPC).  

S'agissant d'une procédure dont l'objet ne relève pas du chapitre II du titre VIII
ème

 

du Code des obligations et dont la valeur litigieuse est indéterminée, le Tribunal a 

statué en premier ressort (art. 56P LOJ; BERTOSSA/GAILLARD/ 

GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 13 ad 

art. 50). La Chambre d'appel connaît donc de l'appel avec un plein pouvoir 

d'examen (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 2 ad 

art. 445). 

2.  Il ne sera pas donné suite à la demande de l'appelante du 22 octobre 2008, tendant à 
la reconvocation d'une audience de plaidoiries. Dans la mesure où l'appelante se 

savait concernée par une procédure judiciaire, il lui incombait de prendre toute 

mesure pour prendre connaissance à temps du courrier qui lui était adressé à son 

domicile élu; par ailleurs, l'empêchement qu'elle invoque (absence à l'étranger) n'est 

pas justifié par pièces.   

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3.  L'appelante invoque de manière nouvelle devant la Cour diverses circonstances de 
fait. Ces allégués nouveaux ne sont pas recevables en appel, même dans le cadre 

d'un appel ordinaire, sauf s'il s'agit de nova proprement dits (faits s'étant produits 

depuis le jugement) ou improprement dits (faits dont elle n'avait pas connaissance 

avant le prononcé du jugement), circonstances non réunies en l'espèce 

(BERTOSSA/GAILLART/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 8 ad art. 312 LPC). Le 

fait que la maxime inquisitoire sociale soit applicable aux procédures en matière de 

baux et loyers (art. 274d CO) ne dispense en effet pas les parties de leur devoir 

d'alléguer les faits pertinents de manière régulière. 

4.  L'appelante se plaint à tort de n'avoir pu participer à la procédure de première 
instance.  

La Cour constate que, dans un premier temps, l'appelante a été représentée par 

avocat, conseil qui a régulièrement produit des écritures en son nom; elle s'est 

ensuite valablement fait représenter par sa mère lors de l'audience d'enquêtes.  

L'appelante affirme n'avoir pas reçu par la suite les convocations qui lui ont été 

adressées (soit celles pour les audiences de comparution personnelle et de 

plaidoiries), motif pris que son nom ne figurerait plus sur sa boîte aux lettres. Sur le 

sujet, il résulte de la feuille d'audience du Tribunal que la convocation pour 

l'audience de comparution personnelle n'a pas été retournée par la Poste au greffe 

du Tribunal, ce dont il résulte qu'elle a dû être régulièrement distribuée. Par 

ailleurs, celle pour l'audience de plaidoiries a été retournée audit greffe avec la 

mention "non-réclamé", ce dont il y a lieu d'inférer que la Poste a bien remis dans la 

boîte aux lettres de l'appelante un avis de distribution, auquel il n’a toutefois pas été 

donné suite. A tout cela s'ajoute que l'appelante ne soutient pas ne pas avoir reçu le 

jugement entrepris, alors que celui-ci lui a été expédié à la même adresse. 

Il incombait à l'appelante, qui se savait concernée par une procédure judiciaire, de 

prendre toutes mesures utiles pour réceptionner son courrier; ne l'ayant pas fait, elle 

ne peut maintenant prétendre bénéficier d'une nouvelle instruction de sa cause.  

La procédure suivie a pour le surplus été régulière et rien ne justifie la réouverture 

de l'instruction sollicitée par l'appelante. 

La cause est ainsi en l'état d'être tranchée au fond.  

5.  L'appelante conteste le caractère injustifié du congé, soutenant n'avoir jamais sous-
loué son appartement.  

5.1 En vertu de l'art. 266g al. 1 CO, une partie peut résilier le bail à n'importe quel 
moment, en observant le délai de congé légal, si l'exécution du contrat lui devient 

intolérable pour de justes motifs. Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de 

cette disposition que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient 

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pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas 

d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves 

qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable. La 

perception subjective du caractère intolérable de la poursuite du bail par la partie 

qui résilie n'est pas pertinente (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa et les références). 

La question de savoir si la sous-location non autorisée par le bailleur constitue un 

juste motif de résiliation du bail au sens de l'art. 266g CO est controversée. Dans un 

arrêt relativement ancien, le Tribunal fédéral a considéré que la sous-location non 

autorisée à des personnes "solvables et de moralité irréprochable" ne constituait 

pas une circonstance grave rendant intolérable la continuation du bail; de l'avis des 

juges fédéraux, une résiliation extraordinaire n'était pas possible puisqu'aucune 

raison sérieuse ne justifiait en l'espèce le refus de la sous-location (TF, SJ 1975 

p. 181 consid. 4). Certains auteurs reprennent à leur compte cette affirmation en 

l'étendant à toutes les situations de sous-location non autorisées; pour ceux-ci, seul 

l'art. 257f al. 3 CO peut être invoqué dans ces situations, ce qui implique alors une 

mise en demeure écrite du bailleur (BLANC, La sous-location en pratique, SJ 2005 

II 119; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 381 ch. 2.2.9; WESSNER, La 

résiliation du bail pour justes motifs, in Séminaire du bail à loyer, Neuchâtel 1998, 

p. 20 ch. 56). Pour une autre partie de la doctrine, en revanche, l'art. 266g CO 

permet la résiliation extraordinaire du bail en cas de sous-location non autorisée 

(USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, n. 18 ad art. 266g et n. 30 ad 

art. 262; HIGI, Zürcher Kommentar, n. 36 ad art. 262). 

Ce qui précède doit encore être précisé en raison de l'introduction, en 2001, du bail 

cadre romand (FF 2001 p. 5509 ss). En effet, l'art. 8 de ce bail cadre impose au 

locataire de demander préalablement au bailleur son consentement écrit à la sous-

location. Dans sa jurisprudence relative à cette disposition, la Chambre de céans a 

retenu que l'absence de requête de consentement implique le droit de résilier le bail, 

soit en application de l'art. 266g CO, soit en application de l'art. 257f CO 

(ACJC/1427/2006 du 11 décembre 2006 consid. 2.4 et les références). 

5.2 En l'espèce, le Tribunal a à juste titre retenu que l'existence d'une sous-location 
était avérée et que les conditions de celles-ci ne pouvaient être imposées aux 

bailleurs, au vu de la disproportion entre le loyer du bail principal et celui du bail de 

sous-location. Le témoin G______ a clairement affirmé, sous serment, que 

l'appelante n'avait, depuis qu'il la connaissait en 1998, jamais habité l'appartement 

objet du bail, qu'elle avait un autre logement, enfin que, depuis 2004, elle résidait à 

Dakar, sous réserve de séjours à Genève lors desquels elle habitait chez lui; il a 

également déclaré sous serment que l'appartement litigieux était occupé par la sœur 

de la locataire et qu'il l'avait été, pendant plusieurs mois en 2003, par un dénommé 

H______ qui versait 1'400 fr. mensuellement à titre de loyer.  

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Ce témoignage établit à satisfaction de droit que l'appelante n'use pas des locaux 

loués, qu'elle les a mis, depuis 1998, à disposition de tiers, enfin que depuis 2004 

elle vit à Dakar et ne loge pas dans les locaux mis à bail lors de ses séjours à 

Genève. Il est en outre constant que l'appelante n'a pas informé les bailleurs de cette 

situation, qui a perduré de nombreuses années, et qu'elle a sous-loué l'appartement, 

en tout cas temporairement, à des conditions abusives.  

Dans ces conditions, les premiers juges, dans des considérants auxquels la Cour se 

rallie, ont retenu que la continuation du bail ne pouvait être imposée aux bailleurs et 

que ceux-ci pouvaient se prévaloir d'un juste motif de résiliation anticipée du bail.  

Sous l'angle de l'application de l'art. 257f CO, la Cour partage en outre l'avis des 

premiers juges, qui ont considéré qu'aucune mise en demeure préalable n'était 

nécessaire. En effet, compte tenu de la résidence habituelle de l'appelante à Dakar 

depuis 2004, l'envoi d'une sommation de mettre fin à la sous-location et de 

réintégrer les locaux loués aurait été manifestement inutile (art. 108 ch. 1 CO). Cela 

revient à dire que, dans les circonstances du cas d'espèce, l'appelante commet en 

abus de droit à se prévaloir de l’absence d’un avertissement, alors qu’elle aurait de 

toute évidence persévéré en dépit de la menace d’une résiliation de bail 

(ACJC/1496/2007). 

6.    Il résulte de ce qui précède que l'appel est infondé.  

Le jugement attaqué sera, partant, annulé. 

L'appelante, qui succombe, sera condamnée à un émolument d'appel. 

7.  La valeur litigieuse au sens de la LTF représente le montant du loyer entre la date 
pour laquelle la résiliation anticipée est intervenue (31 janvier 2006) et l'échéance 

ordinaire du bail (30 septembre 2006). Elle représente ainsi in casu 800 fr. x 8 mois 

ou 6'400 fr.   

* * * * *  

 

PAR CES MOTIFS   

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par X______ contre le jugement JTBL/467/2008 

rendu le 7 avril 2008 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/27088/2006-1-

B. 

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C/27088/06 

Au fond : 

Confirme ce jugement.  

Condamne X______ au paiement d'un émolument d'appel de 300 fr.  

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Daniel DEVAUD, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 

et Florence KRAUSKOPF, juges; Madame Nathalie THURLER et Monsieur Lucien 

BACHELARD, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 

 

Le président : 

Daniel DEVAUD  

 Le greffier : 

Muriel REHFUSS 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en 

matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 

déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la 

qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 

à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 

jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 

1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 

constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.