# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2b6b07e8-6207-51e4-95fb-24a77d979a59
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-09-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 06.09.2011 R 2011 21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2011-21_2011-09-06.pdf

## Full Text

R 11 21
5. Kammer 

URTEIL
vom 6. September 2011

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Die Parzelle Nr. 26, …, im Gebiet …, …, steht im Eigentum von ... Dieses 

Grundstück liegt in der Wohnzone 0.5 und ist seit dem Jahre 1950 mit dem 

Chalet … überbaut. Offenbar war dieses Chalet in den Siebzigerjahren noch 

vor Inkrafttreten des ersten kommunalen Baugesetzes durch einen Anbau 

südlich und westlich erweitert worden. Ein zusätzlicher eingeschossiger 

Anbau an die Westfassade des Chalets war im Jahre 2007 realisiert worden. 

Am 29. April 2010 stellte …, der Ehemann der Grundeigentümerin, bei der 

Gemeinde ein neues Baugesuch für einen Um-/Aufbau des bestehenden 

Wohngebäudes. Geplant ist im Wesentlichen die Aufstockung des 

ursprünglichen Chalets um ein Dachgeschoss. Gegen das Bauvorhaben 

erhoben … und …, Eigentümer der benachbarten Parzellen Nr. 24 und 28, 

Baueinsprache. Am 8. Oktober 2010 reichte der Baugesuchsteller 

abgeänderte Baupläne ein, welche erneut öffentlich ausgeschrieben wurden. 

Wiederum erhoben … Baueinsprache. Am 1. Februar 2011 wies die 

Baubehörde der Gemeinde … die Baueinsprache ab und erteilte die 

Baubewilligung unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen. Die 

Einwände gegen die Berechnung der Gebäudehöhe seien unbegründet. 

Entgegen der Annahme der Einsprecher sei beim Umbau im Jahr 2007 nur 

an der Westfassade des westlichen Baukörpers II in den Eckpunkten Nr. 7 

und Nr. 8 eine Aufschüttung im Umfang von 1.05 Metern vorgenommen 

worden. Die Rüge, es müsse vom ursprünglich gewachsenen Terrain und 

nicht von aufgeschütteten Terrain aus gemessen werden, erfolge daher 

unbegründet. Auch die AZ-Berechnung sei korrekt erfolgt; denn bei 

gegliederten Bauten werde die massgebliche BGF für jeden Baukörper 

separat berechnet. Auch die Einwände betreffend Pflichtparkplätze seien 

unbegründet. Bei baulichen Erweiterungen müsse nur die durch die 

Erweiterung geforderte Parkfläche geschaffen werden. Hier müsse daher nur 

ein einziger Parkplatz zusätzlich geschaffen werden. 

2. Dagegen erhoben … und … am 7. März 2011 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid 

aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; ausserdem sei eine 

angemessene Parteientschädigung für das Einspracheverfahren 

zuzusprechen. Die zulässige BGF sei falsch berechnet worden; denn die 

Baubehörde habe diese Berechnung für die Hauptbaute und die beiden 

Anbauten (bezeichnet als Anbau II und Anbau III) separat vorgenommen. 

Dabei heisse es in Art. 25 Abs. 2 BauG klar, dass Anbauten in die 

massgebende Grundrissfläche einberechnet würden. Die Baubehörde wende 

hier die Bestimmung von Art. 27 Abs. 2 BauG betreffend gegliederte Baute 

an. Diese Norm gelte jedoch nicht für Anbauten. Ein gegliederter Gebäudeteil 

sei ein Baukörper, der einen Vor- oder Rücksprung von mindestens 2 m 

aufweise, vom Terrain bis zum Dach reiche und somit mehr als eingeschossig 

sei. Ein Anbau sei demgegenüber ein Teil einer Hauptbaute, welcher nur 

eingeschossig in Erscheinung trete (Art. 46 Abs. 1 BauG). Die für die 

Ausnützungsziffer massgebliche Gebäudehöhe sei nach Art. 27 Abs. 1 BauG 

zu bestimmen. Die Planunterlagen seien im Übrigen unzureichend. Es sei 

nicht ersichtlich, von welchem Terrain aus die Gebäudehöhe gemessen 

werde. Das hänge damit zusammen, dass nicht nur im anerkannten Bereich, 

sondern auch an anderen Stellen bereits einmal Aufschüttungen gemacht 

worden seien. Das ergebe sich klar aus der Skizze der Südfassade. Wenn die 

Baubehörde hier von einer anderslautenden Praxis spreche, so sei eine 

solche nicht bewiesen und sie würde zudem dem klaren Wortlaut des 

Gesetzes widersprechen. Auch hier gelte das bereits zur AZ Gesagte, dass 

die Gemeinde zwar von zwei Anbauten ausgehe, um dann in rechtlicher 

Hinsicht von einer gegliederten Baute zu sprechen. Das sei aber falsch. Was 

die Pflichtparkplätze betreffe, anerkenne die Gemeinde, dass grundsätzlich 4 

PP erforderlich wären. Tatsächlich gebe es aber nur einen einzigen PP (unter 

Berücksichtigung der erforderlichen Wendemöglichkeit). Dieser Parkplatz 

müsste zudem möglicherweise bei den früheren Anbauten II und III als 

Pflichtparkplatz angerechnet werden. Falsch sei auf jeden Fall die 

Kostenüberbindung an die Einsprecher; denn der Baugesuchsteller habe auf 

Grund der ersten Einsprache ein revidiertes Baugesuch einreichen müssen.

3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Der Einwand 

betreffend die falsche Berechnung der Gebäudehöhe beruhe auf einer 

falschen Interpretation der im Jahre 2007 bewilligten Baupläne. Die zwei 

grünen Linien im Planausschnitt der Südfassade  zeigten keine 

Terrainaufschüttung. Vielmehr zeige die Linie 1 das gewachsene Terrain im 

Schnitt, welcher der Fassade vorgelagert sei. Die Linie 2 zeige das 

gewachsene Terrain entlang der Fassade. Beim Bauprojekt 2007 sei an der 

Westfassade eine Aufschüttung vorgenommen worden und zwar an den 

beiden Gebäudeecken des Anbaus (um 1.05 m). Bei den übrigen 

Gebäudeecken hätten keine Aufschüttungen stattgefunden. Die 

Aufschüttungen aus dem Jahre 2007 seien bei der Bemessung der Höhe klar 

berücksichtigt worden. Für die Berechnung der massgeblichen 

Gebäudehöhen seien hier drei Baukörper (Hauptbau I, Anabau II und Anbau 

III) zu unterscheiden und keiner dieser Baukörper überschreite die in der 

Wohnzone 0.5 geltende maximale Gebäudehöhe von 7.40 m. Die 

Besonderheit der BGF-Berechnung gemäss Art. 25 Abs. 2 BauG bestehe 

darin, dass die BGF nicht wie üblich für jede Etage einzeln berechnet werde, 

sondern schematisiert gestützt auf eine Multiplikation von 

Gebäudegrundfläche x Gebäudehöhe : 2.70 m. Bei gegliederten Bauten 

berechne die Gemeinde die AZ gemäss langjähriger Praxis pro Baukörper. 

Wenn die Beschwerdeführer diese Praxis rügten, übersähen sie, dass die 

Kognition des Verwaltungsgerichtes bei der Auslegung von selbständigem 

Gemeinderecht praktisch auf Willkür beschränkt sei. Rein appellatorische 

Kritik genüge daher nicht. Der Wortlaut und die Systematik von Art. 25 Abs. 2 

BauG ergebe zwar noch kein eindeutiges Auslegungsresultat. Aus Sinn und 

Zweck der Vorschrift folge aber ohne weiteres, dass die Auslegung der 

Gemeinde richtig sei. Die Beschwerdeführer versteiften sich auf eine isolierte 

Betrachtung von Satz 3 des Art. 25 Abs. 2 BauG („Anbauten, Erker und 

Vorbauten in anderen Geschossen werden in die massgebene 

Grundrissfläche miteinberechnet.“). Sie übersähen, dass Anbauten bei 

Berechnung der Gebäudehöhe sowohl als Teil des Hauptbaus behandelt 

würden (nämlich wenn keine Gliederung gemäss Art. 27 Abs. 2 BauG 

vorliege) als auch Gegenstand einer eigenständigen Höhenberechnung 

bilden könnten (wenn eine Gliederung vorliege). Was gelte, wenn bei einer 

gegliederten Baute für verschiedene Baukörper unterschiedliche 

massgebliche Gebäudehöhen bestünden, werde in der AZ-Regelung in Art. 

25 Abs. 2 BauG nirgends bestimmt. Sinn und Zweck der AZ bestünden darin, 

das Mass der baulichen Nutzung auf einem Grundstück zu begrenzen, indem 

die massgebliche BGF einen bestimmten Anteil der anrechenbaren 

Landfläche nicht übersteigen dürfe (BGF = AZ x ALF). Die spezielle BGF-

Berechnungsmethode von Art. 25 Abs. 2 BauG (Abstellen nur auf eine einzige 

Grundrissfläche) habe zum Ziel, das tatsächliche Mass der Nutzung zu 

errechnen und zwar möglichst genau und möglichst einfach. Die Auslegung 

der Beschwerdeführer würde diesem Ziel diametral zuwiderlaufen. Wenn 

nämlich beispielsweise bei einer viergeschossigen Baute ein eingeschossiger 

Anbau über vier statt über ein Geschoss berechnet werde, würde damit nicht 

das effektive Mass der Nutzung ermittelt, sondern irgendeine hypothetische 

Grösse. Vorliegend ergebe die Berechnung der Gemeinde eine AZ von 0.45, 

womit die gesetzliche Ausnützung von 0.5 klar unterschritten werde. Wenn 

der Bauherr auf dem eigenen Grund nicht genügend Pflichtparkplätze 

realisieren könne, führe dies nicht zur Abweisung des Baugesuchs, sondern 

lediglich dazu, dass der Baugesuchsteller eine Ersatzabgabe zu leisten habe. 

Die Rüge fehlender Pflichtparkplätze sei aber auch materiell unbegründet. 

Das Gesetz sehe bei Erweiterungen nur die Deckung des durch den 

zusätzlichen Verkehr bedingten Mehrbedarfs vor (Art. 55 Abs. 1 BauG). In 

PVG 2007 Nr. 22 habe das Verwaltungsgericht zwar festgehalten, dass 

ausnahmsweise auch bei Umbauten und Erweiterungen für das 

vorbestehende Gebäude Pflichtparkplätze verlangt werden dürfen, wenn die 

baulichen Änderungen derart intensiv seien, dass die Umgestaltung praktisch 

einem Neubau gleichkomme. Das sei hier aber sicher nicht der Fall. Es 

genüge hier der Nachweis eines Pflichtparkplatzes. Das ursprüngliche 

Gebäude sei mit 167.80 m2 ohne Pflichtparkplätze erstellt worden. Jetzt 

werde die BGF-Fläche 253.60 m2 betragen. Dem Umstand, dass das 

Baugesuch nachträglich habe revidiert werden müssen, habe die Gemeinde 

dadurch Rechnung getragen, dass den Einsprechern für den ersten Teil des 

Einspracheverfahrens nur 1/3 der Kosten auferlegt worden sei, für den 

zweiten Teil 2/3 der Kosten.

4. Der Bauherr beantragte in seiner Vernehmlassung ebenfalls die Abweisung 

der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung 

werden die gleichen Argumente vorgebracht wie von der Gemeinde.

5. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest, ohne neue wesentliche Argumente vorzubringen.

6. Am 31. August 2011 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 

und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführer, der Bauherr und 

Gemeindevertreter je mit ihrem Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden wurde 

dabei Gelegenheit geboten, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch 

mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. 

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den 

Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt 

das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den 

Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im 

kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei 

denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, 

stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes 

Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht 

sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die 

Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem 

selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich 

dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung 

aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder 

in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Die 

Überprüfung durch das Verwaltungsgericht ist zwar grundsätzlich frei im 

Sinne von Art. 51 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG). Das 

bedeutet, dass die Ermessensausübung auf Missbrauch oder Überschreitung 

zu prüfen ist. Den Gemeinden kommt demnach im Sinne der konstanten 

Rechtsprechung ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, 

in welchen das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum 

missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: VGU R 07 114).

2. Massgebend für die Bestimmung der zulässigen BGF ist Art. 25 Abs. 2 BauG, 

welcher eine vereinfachte Art der AZ-Berechnung vorsieht. Normalerweise 

wird die AZ so berechnet, dass aus den Bauplänen exakt die anrechenbare 

Nutzfläche ermittelt und diese durch die Grundstückfläche geteilt wird. In … 

bildet die grössere Gebäudehöhe Ausgangspunkt für die Berechnung. Diese 

wird durch die hypothetische Raumhöhe von 2.70 m geteilt und ergibt so den 

Etagendurchschnitt. Dieser Etagendurchschnitt wird nun mit der grössten 

Grundrissfläche multipliziert, woraus dann die AZ resultiert.  Das Gesetz 

spricht von der grössten Grundrissfläche ohne jegliche Abzüge. Im Nachsatz 

heisst es dann: „Anbauten, Erker und Vorbauten in anderen Geschossen 

werden in die massgebende Grundrissfläche miteinberechnet.“ Über die 

Auslegung dieser Vorschrift besteht zwischen den Parteien Uneinigkeit. Die 

Beschwerdeführer weisen auf den soeben zitierten Satz hin und machen 

verkürzt geltend, dass Anbauten in die massgebende Grundrissfläche 

einzuberechnen seien. Die Bestimmung lautete jedoch anders, nämlich dass 

Anbauten, Erker und Vorbauten in anderen Geschossen miteinberechnet 
würden. Andere Geschosse sind jene neben dem Geschoss mit der grössten 

Grundrissfläche. Der gemäss den Beschwerdeführern vermeintlich klare 

Wortlaut sagt daher etwas anderes aus, als sie behaupten. Auf der anderen 

Seite spricht die Gemeinde von einem Hauptbau und zwei Anbauten. Sie geht 

dann aber im konkreten Fall von einer gegliederten Bauweise aus. Ob das 

richtig ist, erscheint zumindest zweifelhaft; denn in Art. 27 Abs. 2 BauG heisst 

es, dass als Gliederung nur ein Vor- oder Rücksprung von mindestens 2 m 

gelte, der vom Terrain bis zum Dach reiche. Davon kann hier wohl nicht die 

Rede sein. Nun räumt die Gemeinde selber ein, dass Art. 25 Abs. 2 BauG für 

den vorliegenden Fall – Hauptbaute und zwei Anbauten – keine ausdrückliche 

Regel vorsehe und dass daher versucht werden müsse, eine Lösung auf dem 

Auslegungsweg nach der allgemeinen Zweckbestimmung von Art. 25 BauG 

zu finden. Dem kann gefolgt werden. Die Gemeinde beruft sich hier auf eine 

geltende Rechtsanwendungspraxis und sie verweist auch darauf, dass eine 

andere Auslegung, als die von der Gemeinde geübte zu einem unhaltbaren 

Ergebnis führen würde. Diese beiden Argumente sind  stichhaltig. Offenbar 

besteht in der Gemeinde eine entsprechende Praxis. Eine Auslegung, wie sie 

die Beschwerdeführer verlangen, würde demgegenüber zu einem geradezu 

willkürlichen Ergebnis führen. Sie hätte nämlich zur Folge, dass die geplante 

Baute gleich behandelt würde, wie ein Gebäude, das über alle Stockwerke die 

gleiche Wohnfläche hätte wie das Erdgeschoss. Damit müsste sich die 

Bauherrschaft eine wesentlich grössere BGF anrechnen lassen, als effektiv 

vorhanden ist. Dass dies nicht dem Sinn und Zweck der 

Ausnützungszifferbestimmung entspricht, liegt auf der Hand, geht es doch 

dabei darum, das tatsächliche Mass der Nutzung möglichst exakt zu 

bestimmen. Die Auslegung der Beschwerdeführer würde auch zu nicht 

hinnehmbaren Rechtsungleichheiten führen, indem Gebäude trotz 

unterschiedlicher tatsächlicher BGF gleich behandelt würden. 

3. Im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe rügen die Beschwerdeführer, dass 

die in den vergangenen Jahren vorgenommenen Aufschüttungen nicht 

berücksichtigt worden seien und daher das gewachsene Terrain falsch 

angenommen und damit auch die Gebäudehöhe falsch berechnet worden sei. 

Dazu ist zunächst festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht bei der 

Bestimmung des „gewachsenen Bodens“ grundsätzlich auf die 

Bodengestaltung im Zeitpunkt des Inkrafttretens der relevanten 

Zonenbestimmungen abstellt. Länger als 10 Jahre zurückliegende 

Terrainveränderungen bleiben in der Regel unberücksichtigt, ausser wenn 

eine Umgehungsabsicht nachgewiesen werden kann (vgl. dazu: PVG 1992 

Nr. 10; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss., Zürich 1991, 

S. 140). Damit ist vorliegend allein noch die im Jahre 2007 getätigte 

Aufschüttung relevant. Diese hat aber die Gemeinde in der 

Gebäudehöhenberechnung korrekt berücksichtigt, wie den Akten entnommen 

werden kann. 

4. Können auf eigenem Grund mit vernünftigem Aufwand nicht genügend 

Pflichtparkplätze realisiert werden, so führt dies nicht zur Abweisung des 

Baugesuchs, sondern der Baugesuchsteller hat gemäss Art. 56 BauG eine 

Ersatzabgabe zu leisten. Die Rüge fehlender Pflichtparkplätze ist schon aus 

diesem Grund abzuweisen. Denn selbst wenn sie begründet wäre, führte dies 

nicht zur Abweisung des Baugesuches, sondern es würde allenfalls eine 

Ersatzabgabe zu leisten sein. Die Rüge betreffend angeblich fehlender 

Pflichtparklätze erweist sich im Übrigen auch materiell als unbegründet. So 

haben die Beschwerdeführer übersehen, dass das Gesetz bei Erweiterungen 

(und anderen baulichen Massnahmen) nur die Deckung des durch den 

zusätzlichen Verkehr bedingten Mehrbedarfs verlangt: “Bei Neubauten, 

Zweckänderungen sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche 

zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, sind auf der Bauparzelle oder in 

nächster Nähe auf privatem Boden während des ganzen Jahres zugängliche 

Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung 

offenzuhalten“ (Art. 55 Abs. 1 BauG). Gemäss verwaltungsgerichtlicher 

Rechtsprechung dürfen bei Umbauten und Erweiterungen ausnahmsweise 

(und entgegen dem Gesetzeswortlaut) zwar auch für das vorbestehende 

Gebäude Pflichtparklätze verlangt werden, wenn die baulichen Änderungen 

derart intensiv sind, dass die Umgestaltung praktisch einem Neubau 

gleichkommt (PVG 2007 Nr. 22). Der vorliegende Umbau erweist sich nun 

aber nicht als derart umfassend, dass das ganze Gebäude im Sinne der 

vorerwähnten Rechtsprechung als sogenannte Umgestaltung einem Neubau 

gleichgestellt werden müsste. Demnach ist vorliegend einzig der aus dem 

vorliegenden Bauvorhaben (inkl. Bauprojekt 2007) resultierende Mehrbedarf 

von 1 Pflichtparkplatz abzudecken, was auch geschehen ist. 

5. Nachdem sich die Beschwerde als unbegründet erweist, hat die Baubehörde 

die Einsprache zu Recht abgewiesen. Damit ist auch die Kostenauflage 

korrekt, wobei die Tatsache, dass der Baugesuchsteller nachträglich ein 

revidiertes Gesuch eingereicht hat, hinreichend berücksichtigt wurde, indem 

nur 1/3 der anfänglich verursachten Kosten überwälzt wurde.

6. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der 

Beschwerdeführer. 

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 

notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführer haben daher die 

private, anwaltlich vertretene Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. 

Der mit der Kostennote geltend gemachte Aufwand von Fr. 4'471.85 erscheint 

als ausgewiesen.

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 276.--

zusammen Fr. 3'276.--

gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von … und … und sind innert 

30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. … und … entrichten … unter gleicher Haftbarkeit eine Parteientschädigung 

von Fr. 4'471.85 (inkl. MWST).