# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d78c3154-02fe-5bda-960a-01b28b29ed4a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-12
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 12.01.2012  VB.2011.00629
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00629_2012-01-12.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00629	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 12.01.2012
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Übriges Verwaltungsrecht
	Betreff: 

	Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

	
Bewilligungspflichtige Grundstücknutzung durch eine ausländisch beherrschte Aktiengesellschaft.
Soweit sich die beschwerdeführende Aktiengesellschaft dagegen wehrt, dass ihr die Behörde eine Frist zur Gestaltung rechtskonformer Beteiligungsverhältnisse ansetzte, ohne für den Unterlassungsfall Sanktionen anzudrohen, ist auf die Beschwerde mangels Beschwer nicht einzutreten (E. 1.2).
Solange die Beschwerdeführerin - eine ausländisch beherrschte Aktiengesellschaft - ihre Zürcher Liegenschaft für den Betrieb eines Hotels genutzt hatte, bedurfte sie keiner Bewilligung nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, da von einer bewilligungslos zulässigen Betriebsstätte auszugehen war. Seit die ehemaligen Hotelzimmer aber als Studentenwohnungen vermietet werden, liegt eine bewilligungspflichtige Wohnnutzung vor (E. 2.2). 
Die beschwerdeführende Aktiengesellschaft macht zu Unrecht geltend, sie sei keine "Person im Ausland" und unterliege deshalb keiner Bewilligungspflicht: Ihr Sitz liegt zwar in der Schweiz, doch sie gehört einer ausländischen Kapitalgesellschaft und somit einer Person im Ausland. Der Umstand, dass die ausländische Kapitalgesellschaft, der die Beschwerdeführerin gehört, von einer anderen ausländischen Kapitalgesellschaft beherrscht wird, die wiederum im Eigentum dreier Schweizer steht, führt nicht zur Entkräftung der gesetzlichen Vermutung, dass es sich bei der Beschwerdeführerin um eine "Person im Ausland" handelt (E. 3.4 und 3.5). 
Abweisung, soweit Eintreten.

			 	
				Stichworte:
	
						AKTIENGESELLSCHAFT
BETRIEBSSTÄTTE
BEWILLIGUNG
BEWILLIGUNGSPFLICHT
ERWERB
GRUNDSTÜCK
HOTEL
JURISTISCHE PERSON
PERSON IM AUSLAND
STUDENTENWOHNHEIM
ÜBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT
UMNUTZUNG
WOHNNUTZUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 2 Abs. I BewG
Art. 2 Abs. II lit. a BewG
Art. 5 Abs. I lit. b BewG
Art. 5 Abs. I lit. c BewG
Art. 6 Abs. I BewG
Art. 6 Abs. II lit. a BewG
Art. 3 BewV

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2012/1 Nr. 8 S. 22-23

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00629

 

 

 

Urteil

 

 

der 3. Kammer

 

 

vom 12. Januar 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiber Kaspar Plüss.

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

Bezirksrat Zürich, 

Beschwerdegegner,

 

 

und

 

 

1.    Stadt Zürich, vertreten durch Stadtrat von Zürich, 

 

2.    Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich,

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland,

hat
sich ergeben: 

I.  

A.
Das Hotel C ist im Eigentum der A AG mit
Sitz in Zürich. Letztere ist von der E SA in Luxemburg und diese wiederum von
der F Ltd. mit Sitz in Malta beherrscht. Die F Ltd. steht im Eigentum
von drei Schweizern, welche jeweils 40,9 % bzw. 18,2 % Anteilscheine
besitzen. Bis Ende Oktober 2004 betrieb die A AG das Hotel C am F-Weg
01 in Zürich, danach nur noch das benachbarte Gasthaus I auf einer
Nachbarliegenschaft. Im Übrigen wurde der Hotelbetrieb eingestellt. Zur
Diskussion stehen gegenwärtig der Umbau und die Erweiterung des Hotelgebäudes,
um es danach als Fünf-Sterne-Hotel zu betreiben, oder die Umnutzung in
Eigentumswohnungen. Die A AG hat das Gebäude für die Zwischennutzung
vorübergehend an die J AG, welche im Eigentum von K aus L steht, für
Fr. 30'000.- monatlich vermietet, welche wiederum seit Dezember 2010 die
140 mit einem Mikrowellengerät ausgestatteten Hotelzimmer zu pauschal Fr. 400.-
pro Monat an Studenten vermietet. Die 22 Hotelsuiten im 5. Stock sollen als
Business-Appartements und andere Räumlichkeiten für kommerzielle Anlässe
vermietet werden. Die J AG stellt eine 24-Stunden-Betreuung im Sinn eines
Concierge-Dienstes zur Verfügung. Dieser nimmt unter anderem die Post entgegen,
ist Anlaufstelle für die Mieter und während der Nacht für die Kontrolle des Eingangsbereichs
zuständig. Weiter stellt die J AG bei Störungen einen technischen Support
zur Verfügung.

B.
Am 14. Dezember 2010 ersuchte die A AG den
Bezirksrat Zürich um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht bezüglich der
Zwischennutzung nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz/BewG).
Mit Beschluss vom 17. Februar 2011 stellte der Bezirksrat fest, dass es
sich bei der Zwischennutzung des Hotels C grösstenteils um die gewerbsmässige
Vermietung von Wohnraum handle. Solange die Beteiligung an der A AG im Eigentum
von ausländischen Gesellschaften sei, unterstehe die Zwischennutzung der
Bewilligungspflicht. Eine Bewilligung werde nicht erteilt (Dispositiv-Ziffer I).
Der A AG wurde Frist bis Ende Juni 2011 eingeräumt, um die Beteiligungsverhältnisse
so auszugestalten, dass die Bestimmungen des BewG eingehalten würden (Dispositiv-Ziffer
II). 

II.
 

Die A AG gelangte mit Rekurs vom 21. März
2011 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, in Aufhebung
des vorinstanzlichen Entscheids sei die Nichtbewilligungspflicht der
Zwischennutzung festzustellen. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 2. September
2011 ab, unter Auferlegung der Kosten an die A AG.

III.
 

Am 4. Oktober 2011 ging innert Frist
eine Beschwerde der A AG gegen den Rekursentscheid vom 2. September
2011 ein mit den Anträgen um Aufhebung des angefochtenen Entscheids und
Feststellung, dass die Zwischennutzung des Hotels C nicht bewilligungspflichtig
sei. Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid soweit aufzuheben, "als
er Dispositiv-Ziffer II des bezirksrätlichen Entscheids vom 17. Februar 2011
bestätigte und es sei stattdessen eine angemessene Frist zur Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands anzusetzen", alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Der Mietvertrag mit der J AG sei auf den 31. Dezember 2012 gekündigt
worden, und auf den 1. Januar 2013 ende die strittige Zwischennutzung auf
jeden Fall. Der Bezirksrat beantragte am 20. Oktober 2011 die Abweisung
der Beschwerde, wobei er unter anderem darauf hinwies, Dispositiv-Ziffer II
seines Beschlusses vom 17. Februar 2011 sei unglücklich formuliert. Es sei
aber genügend Zeit vorhanden gewesen, um die Beteiligungsverhältnisse bis am 30. Juni
2011 anzupassen. Die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich, Amt für
Wirtschaft und Arbeit, verzichtete am 13. Oktober 2011 auf eine
freigestellte Mitbeantwortung. Das Baurekursgericht beantragte am 28. Oktober
2011 ohne Weiterungen die Abweisung der Beschwerde. Seitens der Stadt Zürich
ging keine Beschwerdeantwort ein. Die A AG reichte am 21. November
2011 eine Stellungnahme zum Schreiben des Bezirksrats vom 20. Oktober 2011
ein.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Bewilligungen
gestützt auf das Bewilligungsgesetz werden durch das Baurekursgericht als erste
und das Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz überprüft (§ 4 lit. c
des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland, EG BewG). Das Verwaltungsgericht ist demnach für die
Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig, und es ist grundsätzlich auf
sie einzutreten.

1.2 Soweit die
Beschwerdeführerin eventualiter die Bestätigung von Dispositiv-Ziffer II des
Entscheids des Bezirksrats vom 17. Februar 2011 unter Ansetzung einer
neuen Frist für die Ausgestaltung ihrer Beteiligungsverhältnisse im Sinn des
Bewilligungsgesetzes beantragt, kann darauf mangels Beschwer nicht eingetreten
werden (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
Vorbem. zu §§ 19−28 N. 95). Dispositiv-Ziffer II des
Bezirksratsentscheids kann nämlich lediglich als Bedingung für das
Nichtergreifen von Befehlsmassnahmen, verbunden mit weiteren Androhungen,
zwecks Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verstanden werden. Die Beschwerdeführerin
weist denn auch selber darauf hin, ihr hätte befohlen werden sollen, innert
angemessener Frist die bewilligungspflichtige, aber nicht bewilligungsfähige
Zwischennutzung aufzugeben oder aber innert derselben Frist den Nachweis zu
erbringen, dass sie nicht ausländisch beherrscht werde. Die Vorinstanz hat
daher zu Recht diesen Punkt nicht weiter thematisiert. 

2.
 

2.1 Personen
im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken grundsätzlich einer Bewilligung
der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Personen
im Ausland gelten auch juristische Personen, die ihren statutarischen oder
tatsächlichen Sitz im Ausland haben (Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG),
sowie juristische Personen, die ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in
der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung
innehaben (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Eine Person im Ausland
hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen
Beteiligung, ihres Stimmrechts oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam
mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung
entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1 BewG). Die Beherrschung
einer juristischen Person durch Personen im Ausland wird unter anderem
vermutet, wenn diese mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder
Genossenschaftskapitals besitzen (Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG).

2.2 Im
Folgenden ist zu klären, ob die Beschwerdeführerin als Person im Ausland im
Sinn des Bewilligungsgesetzes zu gelten hat. Nicht mehr strittig ist hingegen, dass
das Grundstück im Zusammenhang mit der momentanen Zwischennutzung nicht mehr als
ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach
kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebs oder eines freien
Berufs dient, wofür gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG keine
Bewilligung erforderlich wäre. Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass die
gegenwärtige Nutzung mehr Wesenszüge der Wohnnutzung als der Hotelnutzung im
Sinn von Art. 3 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufweise und das Grundstück
somit nicht mehr einer Betriebsstätte dient.

3.
 

3.1 Die
Vorinstanz sah im Umstand, dass mehr als ein Drittel der Gesellschaftsanteile
der Beschwerdeführerin im Besitz der E SA mit Sitz in Luxemburg steht, die
gesetzliche Vermutung einer ausländischen Beherrschung im Sinn von Art. 6 Abs. 2
lit. a BewG als erfüllt. Dies gelte unabhängig davon, ob die E SA direkt
oder indirekt von einer Person im Ausland beherrscht werde oder nicht. Art. 6
Abs. 2 BewG mache zwar lediglich Vorgaben, wann die Beherrschung einer
juristischen Person durch Personen im Ausland zu vermuten sei. Der Beweis des
Gegenteils sei somit möglich. Vorliegend halte die ausländische Gesellschaft
aber sämtliche Aktien der Beschwerdeführerin und könne damit deren Geschicke
allein bestimmen. Es möge zwar zutreffen, dass zurzeit alle
Gesellschaftsanteile über eine andere Gesellschaft mit Sitz in einem dritten
Staat ausschliesslich durch Schweizer Staatsangehörige gehalten würden. Dies
könne sich jedoch ändern, was angesichts der Mehrzahl der zwischengeschalteten
juristischen Personen und deren ausländischen Sitzen von hier aus schlecht
bemerkt, geschweige denn kontrolliert werden könne. Bei der Beschwerdeführerin
handle es sich aufgrund ihrer ausländischen Beherrschung jedenfalls um eine
Person im Ausland im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG.

3.2 Die
Beschwerdeführerin macht geltend, im Zusammenhang mit Art. 5 Abs. 1 lit. c
BewG sei massgebend, welche natürlichen Personen tatsächlich hinter der
juristischen Person mit Sitz in der Schweiz stünden. Damit sei von Bedeutung,
wer die Eigentümerschaft an den Aktien der E SA habe. Sämtliche Aktien
dieser Gesellschaft seien im Besitz der F Ltd. mit Sitz in G, welche
wiederum im Eigentum von drei Schweizern stehe. Damit sei aber klargestellt,
dass die Beschwerdeführerin durch drei Schweizer und nicht durch Personen im
Ausland beherrscht werde, weshalb sich ein Durchgriff im Sinn von Art. 5 Abs. 1
lit. c BewG, welche Bestimmung eine gesetzliche Verankerung der
gesellschaftsrechtlichen Durchgriffspraxis darstelle, nicht rechtfertige.
Folglich sei die strittige Zwischennutzung nicht bewilligungspflichtig. Die von
der Vor­instanz aufgeworfene Problematik möglicher Eigentumsänderungen stelle
sich sodann unabhängig davon, ob Anteile der juristischen Person mit Sitz in
der Schweiz direkt einem Schweizer mit Wohnsitz im Ausland gehörten oder aber
einer juristischen Person mit Sitz im Ausland, deren Anteile einem Schweizer gehörten.
Der Grundstückerwerb durch juristische Personen mit Sitz im Ausland sei denn
auch nicht deshalb grundsätzlich bewilligungspflichtig, um unbemerkte Veränderungen
der Beherrschungsverhältnisse zu verhindern, sondern deswegen, weil die juristischen
Personen eine eigene Rechtspersönlichkeit hätten und diese, wenn sich deren
Sitz im Ausland befinde, als Personen im Ausland gälten. Bei Art. 5 Abs. 1
lit. c BewG gehe es dagegen grundsätzlich um juristische Personen mit Sitz
in der Schweiz und somit grundsätzlich um schweizerische Gesellschaften. Diese
sollten nur ausnahmsweise, im Sinne der Durchgriffspraxis, als Personen im
Ausland gelten, nämlich dann, wenn sie ausländisch beherrscht seien.

3.3 Vorab ist
festzuhalten, dass sich der Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG
schon aus dem Wortlaut klar ergibt, wonach als Personen im Ausland juristische
Personen mit Sitz in der Schweiz gelten, in denen Personen im Ausland eine beherrschende
Stellung innehaben (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 11 ff.).
Dabei geht es um eine eigenständige Regelung, welche nicht mit dem aus dem
allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbot abgeleiteten Durchgriff vergleichbar ist,
bei dem nur in ganz bestimmten Ausnahmesituationen der Grundsatz der Trennung
der Aktiengesellschaft als selbstständige juristische Person und ihren Eigentümern
aufgehoben werden kann. Der von der Beschwerdeführerin erwähnte Entscheid (ZR
90/1991 Nr. 85 E. 10 f.) beschlägt einen Durchgriff im Sinn des
Privatrechts, was aus dem dargelegten Grund vorliegend aber nicht präjudizierend
sein kann.

3.4 Vorliegend
steht wie erwähnt fest, dass die Beschwerdeführerin vollständig der E SA
mit Sitz in Luxemburg gehört, welche somit eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5
Abs. 1 lit. b BewG ist. Der Hinweis der Vorinstanz auf den Entscheid des
Bundesgerichts vom 15. Januar 2010 (2C_409/2009, E. 3.4), wonach die
in Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG aufgeführten Körperschaften
unabhängig von ihrer Beherrschung automatisch als Personen im Ausland gelten,
wenn sich ihr statutarischer oder tatsächlicher Sitz im Ausland befindet, ist
korrekt. Folglich besteht die Vermutung gemäss Art. 6 Abs. 2 BewG,
dass die Beschwerdeführerin trotz ihres schweizerischen Sitzes eine Person im
Ausland nach Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG ist. Diese Vermutung
lässt sich nicht mit dem Argument entkräften, die Problematik möglicher
Eigentumsänderungen an Gesellschaftsanteilen stelle sich unabhängig davon, ob
Anteile der juristischen Person mit Sitz in der Schweiz direkt einem Schweizer
mit Wohnsitz im Ausland gehören oder aber einer juristischen Person mit Sitz im
Ausland, deren Anteile wiederum einem Schweizer gehören. Diese beiden Sachverhaltsvarianten
lassen sich nicht miteinander vergleichen, greifen doch, wie die Vorinstanz zu
Recht erwogen hat, die vom Bewilligungsgesetz beabsichtigten
Kontrollmechanismen bei einer erforderlichen Bewilligungspflicht im ersteren
Fall einfacher. Änderungen in den Eigentumsverhältnissen einer oder gar
mehrerer dazwischen geschalteten juristischen Person(en) mit Sitz im Ausland
wären dagegen von hier aus kaum überprüfbar, womit die Durchsetzung der
Bestimmungen des Bewilligungsgesetzes illusorisch würde.

3.5 Aus den
dargelegten Gründen kann die Vermutung, die Beschwerdeführerin sei eine Person
im Ausland im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG, auch nicht aufgrund
der Tatsache umgestossen werden, dass die E SA im Eigentum der F Ltd.
mit Sitz in Malta stehe, die zu 100 % drei Schweizern gehört. Bei der F Ltd.
handelt es sich klarerweise ebenfalls um eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5
Abs. 1 lit. b BewG, woran die Eigentumsverhältnisse der drei
Schweizer nichts ändern. Aus den Bestimmungen des Bewilligungsgesetzes lässt
sich keine andere Interpretation herleiten. Weitere die Vermutung umstossende
Umstände werden von der Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht.

3.6 Zusammenfassend
ergibt sich somit, dass die Beschwerdeführerin als Person im Ausland im Sinn
von Art. 5 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1
lit. a BewG zu gelten hat. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit auf
sie einzutreten ist.

4.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG), und es steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Bei der Gerichtsgebühr ist von einem Streitwert bzw. Streitinteresse von
über Fr. 500'000.- auszugehen (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 38 N. 5).
Allein die Vermietung der 140 Zimmer an die Studenten ergibt ein Volumen von
Fr. 672'000.- jährlich. Die Gerichtsgebühr ist daher gemäss § 65a Abs. 1
VRG in Verbindung mit § 3 Abs. 1 der Gebührenverordnung des
Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 auf Fr. 15'000.- festzusetzen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.       180.--   Zustellkosten,

Fr.  15'180.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…