# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 00c41d05-3e72-52b7-ad59-798e752810fd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-19
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 19.05.2020 12.2018.68
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2018-68_2020-05-19.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2018.68

  	
  Lugano

  19 maggio 2020/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Stefani

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. n. OR.2015.138
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione 1.
giugno 2015 da

 

	
   

  	
   AO
  1  

  patrocinato dall’avv.  PA 2 
  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
   AP
  1  

  patrocinata dagli avv.  PA
  1 e  PA 1  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

chiedente
la condanna della convenuta al pagamento di fr. 49'642.08 oltre interessi al 5% da 29 aprile 2014;

 

pretesa
avversata dalla convenuta e che il Pretore ha parzialmente accolto con decisione
27 marzo 2018, con cui ha condannato AP 1 a versare a AO 1 fr. 47'879.60 oltre
interessi al 5% dal 29 aprile 2014, caricando alla convenuta il 96% della tassa
di giustizia e delle spese e mettendo il restante 4% a carico dell’attore,
nonché riconoscendo a quest’ultimo fr. 6'500.- a titolo di ripetibili;

 

appellante
la convenuta con appello 7 maggio
2018, con cui ha chiesto, in via preliminare che venga ordinato un accertamento
da parte dell’autorità LAFE di prima istanza in merito alla costituzione del
diritto di compera annotato con rogito n. __________ del notaio avv. __________
conformemente all’art. 15 cpv. 3 lett. c OAFE, e nel merito, in via principale,
l’annullamento del querelato giudizio e la reiezione della petizione, con
protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi e, in via
subordinata, di annullarla parzialmente accogliendo la petizione limitatamente
a fr. 10'374.57 oltre interessi, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili
di primo e secondo grado;

 

mentre
l’attore con risposta 20 agosto 2018 ha postulato la reiezione del gravame, anch’egli
con protesta di spese e ripetibili;

 

letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

1.        
In data 4 novembre
2013 AP 1 ha allestito una bozza di cosiddetto “accordo quadro” avente
per oggetto l’acquisto “in partnership” con AO 1, __________ M__________
e __________ C__________ di un immobile sito in via __________ __________ a __________,
con l’obiettivo di sviluppare, frazionare e quindi rivendere le unità
immobiliari finite. 

L’accordo prevedeva che quale primo passo
concreto si sarebbe dovuto stipulare un diritto di compera e che a farlo, per
sé e per conto delle altre parti, fosse AO 1, il solo di loro a essere
domiciliato in Svizzera, con un pagamento iniziale di fr. 350'000.-, da poi
computare sul costo complessivo dell’immobile a quel momento fissato in fr.
10'500'000.-.

 

Il giorno stesso, 4 novembre 2013, con rogito
n. __________ del notaio avv. __________, i proprietari dell’immobile D__________,
C__________ e P__________ N__________ hanno formalizzato con AO 1 la
concessione del diritto di compera per un prezzo d’acquisto complessivo,
ridotto rispetto a quanto indicato nella bozza di accordo quadro, di fr.
8'500’0000.-. In base al contratto, il beneficiario avrebbe dovuto versare
inizialmente un importo, anch’esso ridimensionato rispetto alle previsioni
dell’accordo quadro, di fr. 200'000.- entro l’8 novembre 2013, che avrebbe dovuto
essere seguito dal pagamento di un acconto sul prezzo di vendita di fr.
650'000.- entro il 9 dicembre 2013.

In caso di mancato rispetto del termine
decembrino per il secondo pagamento, fr. 150'000.- dei fr. 200'000.- già pagati
sarebbero stati trattenuti quale penale dai venditori, mentre fr. 50'000.-
sarebbero stati utilizzati per saldare le tasse e le spese per il diritto di
compera (fr. 30.- di tassa di Registro fondiario, fr. 25'500.- di bollo
d’archivio notarile e fr. 15'988.30 di parcella notarile, per complessivi fr.
41'518.30).

 

Il 5 novembre 2013 AO 1 e __________ M__________
hanno sottoscritto una copia dell’accordo quadro da loro leggermente modificata
in alcuni suoi punti, ma identica in quelli sostanziali rispetto a quella del
giorno precedente, mentre AP 1 e __________ C__________ non hanno mai
sottoscritto nulla.

 

Dopo aver saldato regolarmente il primo
acconto con fondi esclusivamente propri, AO 1 ha sollecitato a più riprese AP 1
e le altre due parti all’accordo quadro a versare le rispettive quote parte del
secondo acconto. Senza successo. L’importo di fr. 650'000.- non ha così potuto
essere corrisposto, nonostante le proroghe dei venditori, con la conseguenza
che su istanza 29 gennaio 2014 del notaio il diritto di compera è stato cancellato
dal registro fondiario e i fr. 200'000.- sono stati trattenuti come penale e a
saldo delle spese come stabilito nel rogito.

 

2.        
Con lettera 29 aprile
2014 AO 1 ha chiesto a AP 1, __________ M__________ e __________ C__________ di
versargli entro il termine di 5 giorni fr. 49'642.08 a testa a titolo di
risarcimento danni, avendo egli subito una perdita a seguito del fallimento
dell’operazione di fr. 198'568.30.

AP 1 ha respinto la pretesa contestando di
essersi mai impegnata nell’operazione, così come ha fatto __________ C__________,
mentre __________ M__________ vi ha aderito compensando la somma rivendicata
con dei crediti che egli aveva nei confronti dell’attore.

 

3.        
Previo ottenimento
dell’autorizzazione ad agire, con petizione 1. giugno 2015, AO 1 ha convenuto AP
1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, postulando la sua condanna al
pagamento di fr. 49'642.08 oltre interessi del 5% dal 29 aprile 2014. In
sintesi, l’attore ha sostenuto che tra lui e le altre tre persone menzionate
nel progetto di accordo quadro si era venuta a creare una società semplice ai
sensi degli art. 530 seg. CO per cui anche le perdite dovevano essere ripartire
equamente tra i soci ai sensi degli art. 531 cpv. 2 e 533 cpv. 1 CO e di quelli
sullo scioglimento della società, art. 545 cpv. 1 n. 1 e 548 CO.

 

Un’identica procedura è stata avviata anche
nei confronti di __________ C__________ innanzi alla stessa Pretura (inc.
OR.2015.137), che con ordinanza 24 giugno 2016 l’ha congiunta alla presente.

 

Con risposta 23 giugno 2016 AP 1 si è opposta alla
petizione, negando l’esistenza di qualsivoglia contratto tra le parti,
rispettivamente di aver creato una società semplice, sostenendo di non essere
mai stata interessata a investire in proprio nell’operazione immobiliare ma di
essersi sempre e solo limitata a offrire la propria disponibilità a prendere
contatto con possibili potenziali investitori.

 

Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati
scritti conclusivi delle parti, con decisione 27 marzo 2018 il Pretore ha
dapprima rettificato il valore della perdita complessiva in fr. 191'518.30,
tenendo conto del reale ammontare delle spese del rogito, per poi accogliere
parzialmente la petizione, condannando AP 1 a pagare all’attore fr. 47'879.60
oltre interessi al 5% dal 29 aprile 2014, ponendo le spese processuali, di
complessivi fr. 5’000.-, a carico della convenuta per il 96% e dell’attore per
il 4%. La convenuta è stata pure condannata a versare a AP 1 fr. 6'500.- per
ripetibili.

Identica decisione, relativa al pagamento
all’attore di fr. 47'879.60 oltre interessi, è stata emanata nei confronti di __________
C__________.

 

4.        
Con appello 7 maggio
2018 la convenuta è insorta contro tale giudizio, postulando in via preliminare
che venga ordinato un accertamento dal parte dell’autorità LAFE di prima
istanza sulla costituzione del diritto di compera e, nel merito, chiedendone in
via principale l’annullamento (recte: riforma) accompagnato dalla
reiezione della petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e
secondo grado, e, in via subordinata, il suo parziale annullamento e
l’accoglimento della petizione limitatamente a fr. 10'374.57 oltre interessi,
pure con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambi i gradi di giudizio.

 

Con risposta 20 agosto 2018 l’attore ha postulato
la reiezione del gravame con protesta di tasse, spese e ripetibili d’appello.

 

Anche __________ C__________ ha inizialmente
interposto appello contro la decisione a suo carico (inc. 12.2018.67), per poi
ritirarlo tuttavia in un secondo tempo, ottenendo lo stralcio della relativa
procedura (decisione del Presidente della scrivente Camera del 25 giugno 2018).

 

5.        
L’art. 308 cpv. 1
lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali
di prima istanza relative a controversie patrimoniali con un valore litigioso
di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2), entro il termine di 30 giorni (art. 311 e 312
CPC). Nel caso concreto l’appello 7 maggio 2018 contro la decisione 27 marzo 2018
è tempestivo, tenuto conto della sua notifica alla convenuta avvenuta in data 3
aprile 2018 e della sospensione dei termini per le ferie pasquali ai sensi
dell’art. 145 cpv. 1 lett. a CPC, così come tempestiva è la risposta
dell’appellato. 

 

6.        
L’atto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue
argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria
tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite
e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura
di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle
medesime. Nel caso concreto, buona parte dell’appello non contiene una critica
puntuale al giudizio di prima istanza. 

Esso viene pertanto esaminato unicamente nella
misura (alquanto limitata) in cui rispetta i principi sopraindicati.

 

Inoltre, in sede di appello è possibile
addurre nuovi fatti e nuovi mezzi di prova che possono essere considerati solo
se di fronte alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con
la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (art. 317
cpv. 1 lett. b CPC), così come una mutazione dell’azione è possibile solo se
fondata su nuovi fatti o nuovi mezzi di prova. In tal senso è da considerarsi
irricevibile la richiesta preliminare di ordinare un accertamento da parte
dell’autorità LAFE di prima istanza sulla costituzione del diritto di compera, avanzata
dall’appellante per la prima volta in questa sede e senza neppure spiegare per
quale motivo non le sarebbe stato possibile farlo già di fronte al Pretore,
rispettivamente perché un simile accertamento esterno sarebbe necessario
ritenuto che il giudice è chiamato ad applicare d’ufficio il diritto e che la
sentenza di prime cure già contiene una valutazione in merito. 

 

7.        
Con l’impugnata decisione il
Pretore, dopo avere confermato la propria competenza a trattare la vertenza,
che presenta elementi di internazionalità ma non è vincolata da fori
imperativi, ha accertato che la convenuta - così come le altre due persone
coinvolte nell’affare - con il suo comportamento ha fatto intendere all’attore
di avere avuto l’intenzione di sottoscrivere e rispettare l’accordo di cui alla
bozza sub. doc. C, inducendolo a firmare l’atto notarile del diritto di compera
e a versare il primo acconto di fr. 200'000.-, cosa che egli non avrebbe mai
fatto senza la certezza che tale accordo sarebbe stato ossequiato da tutte le
parti. 

Il primo giudice, respingendo le obiezioni
della convenuta, ha accertando che l’accordo definitivo di cui al doc. B non
differiva nella sostanza da quello della bozza di cui al doc. C, essendone
oggetto sempre l’acquisto in comune, con modalità identiche nella sostanza, del
palazzo in via __________ a __________, nonché che AP 1 e __________ C__________
erano stati debitamente informati dei rischi relativi all’operazione e della
loro ripartizione in ragione di ¼ ciascuno analogamente a quanto sarebbe
avvenuto per i prospettati guadagni.

Infine, il Pretore ha respinto l’eccezione in
base alla quale l’accordo tra le parti sarebbe stato illecito, non essendo il
progetto conforme alle disposizioni della LAFE, e ha smentito la convenuta che
aveva negato di non aver avuto contezza della portata di tale legge, appurando
che proprio dalla bozza da lei allestita e dallo scambio di e-mail agli atti è
emerso che la problematica era stata affrontata, chiarita e accettata dalle
parti, nonché rilevando come l’investimento non avrebbe infranto le
disposizioni LAFE poiché l’apporto di capitali stranieri era inferiore al limite
dell’80% del prezzo di vendita fissato dalla giurisprudenza.

 

Ciò posto, assodato che il mancato pagamento
da parte della convenuta, di __________ M__________ e __________ C__________
degli importi a loro carico ha comportato l’impossibilità per l’attore di far
fronte agli obblighi assunti con il contratto di diritto di compera, il Pretore
ha giudicato realizzati gli estremi per riconoscere una responsabilità per culpa
in contrahendo a loro carico e, dunque, per obbligarli a risarcire a AO 1
l’interesse negativo, pari a fr. 47'879.60 ognuno (1/4 di fr. 191'518.30).

 

8.        
Con il gravame, l’appellante
critica il Pretore per avere erroneamente riconosciuto una responsabilità per culpa
in contrahendo da parte sua, non prendendo in considerazione che essa non
può sussistere quando colui che ne chiede il riconoscimento “ha creato, per sua
colpa, una situazione risultata essere invalida e illecita”. In particolare, AO
1 non avrebbe mai informato i potenziali soci che in base alle clausole
precontrattuali discusse ma non concluse, l’operazione sarebbe stata nulla
poiché non solo la cessione del diritto di compera a una società terza da
costituire era soggetto ad autorizzazione LAFE, ma pure la costituzione del
diritto di compera che così come previsto dalle parti costituiva un’elusione
degli obblighi previsti dalla legge. In effetti, avendo l’attore sottaciuto al
notaio la problematica e la provenienza di buona parte del finanziamento
dall’estero, ha evitato scientemente che questi annunciasse il caso alla
competente autorità per avviare la procedura di verifica e autorizzazione. In
tal modo l’accordo sarebbe nullo.

 

8.1      Le argomentazioni d’appello, esposte a tratti in
maniera scompaginata, non spiegano innanzitutto perché il Pretore avrebbe
sbagliato a ritenere elemento determinante per il giudizio, oltre ai contenuti
degli scambi di posta elettronica che hanno preceduto (ma anche seguito) la
firma del rogito, il fatto che AP 1, di professione avvocato, avesse allestito
personalmente la bozza di accordo quadro del 4 novembre 2013 di cui al doc. C.
Nella misura in cui ella si limita a esporre la propria versione e
interpretazione dei fatti, l’appello risulta irricevibile (art. 311 CPC).

 

Ma anche se non lo fosse, nel merito, non avrebbe
miglior esito. In effetti dal progetto di convenzione preparato dall’appellante
risulta chiaramente non solo che lei e __________ C__________ erano stati
informati dagli altri due partecipanti al progetto immobiliare “in merito ai
rischi in termini economici e ai rischi in generale” dell’operazione,
tra i quali sono stati indicati espressamente quelli relativi al mancato
rilascio dell’autorizzazione LAFE, ma anche che era stato stabilito che a farsi
concedere “per sé e per conto delle altre parti” il diritto di compera
immobiliare sarebbe stato AO 1, essendo egli l’unico “in possesso dei requisiti
richiesti dalla normativa della Confederazione Elvetica” (doc. C,
clausole II, VI e VII). L’inserimento di queste frasi in un contratto allestito
da una persona con formazione giuridica pluriennale non può che essere
l’espressione di una piena consapevolezza della problematica. La conferma che
la tematica era stata sviscerata, discussa e risolta, come rettamente giudicato
dal Pretore, si trova nello scambio epistolare elettronico tra le parti
avvenuto prima del 4 novembre 2013 (doc. D), che la stessa appellante, in
occasione del suo interrogatorio, non ha smentito, limitandosi ad affermare che
all’inizio non conosceva la LAFE, pur sapendo che in Svizzera vigevano norme
diverse da quelle italiane, e di averne preso atto in itinere, non
quindi a cose fatte (verbale di interrogatorio del 25 novembre 2016, pag. 3 e
pag. 4). Per di più, con l’appello, la convenuta ha confermato espressamente
una volta per tutte che era informata in merito alla LAFE (pto. N. 3), ma che
non lo era stata sul fatto che anche il diritto di compera avrebbe dovuto
essere sottoposto ad autorizzazione, cosa, quest’ultima, che rimane tuttavia al
livello di una sua personale opinione. 

A questa conclusione contribuisce anche il fatto che
nel rogito sia stata inserita, al punto n. 4, una specifica clausola relativa
all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE per la cessione del diritto a una costituenda
società (doc. E).

 

Tutte le parti - con formazione ed esperienze
specifiche nel ramo immobiliare o giuridico -  erano dunque perfettamente
consapevoli dell’esistenza di una legge che limita le possibilità d’acquisto di
fondi da parte di persone residenti all’estero, così come che tre quarti del
capitale proprio per l’esercizio del diritto di compera provenivano da soggetti
domiciliati in Italia. Allo stesso modo, tutti erano consci che il contratto
notarile per la costituzione di tale diritto avrebbe dovuto essere concluso
dall’attore perché era l’unico di loro non soggetto alle restrizioni della
LAFE.

 

8.2      L’appellante non può neppure essere seguita laddove
sostiene che il primo giudice non avrebbe dato il giusto peso al fatto che AO 1
avrebbe sottaciuto al notaio rogante che egli agiva in via fiduciaria per
capitali stranieri ammontanti al 75% dell’investimento, e non avrebbe così
concluso, come invece avrebbe dovuto, che il contratto di costituzione del
diritto di compera era nullo poiché con tale presupposto avrebbe dovuto essere
obbligatoriamente sottoposto alle competenti autorità LAFE per la procedura di
autorizzazione.

 

In primo luogo perché, dopo
aver esposto le censure, l’appellante non trae alcuna conclusione.

 

In secondo luogo perché il Pretore ha rettamente
evidenziato come secondo la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 142 II
481 consid. 3.3) l’acquisto di un immobile da parte di una persona estera
soggiace all’autorizzazione LAFE se tale finanziamento è uguale o maggiore
all’80% del prezzo di vendita, per cui, preso atto che i capitali propri a
carico dell’attore sarebbero stati fissati nel 25%, la costituzione del diritto
di compera non ricadeva sotto l’applicazione della legge e quindi non
necessitava di autorizzazione. D’altronde l’appellante non va oltre
l’esposizione della propria versione e non spiega perché la forma di
partecipazione all’operazione immobiliare scelta dai quattro soci e denominata partnership
non possa ricadere sotto questa regola, limitandosi a sostenere, in maniera
generica, non circostanziata e senza alcun riferimento dottrinale o
giurisprudenziale, che per stabilire cosa sia sottoposto ad autorizzazione LAFE
bisogna distinguere tra una partecipazione in modo attivo a un’operazione
immobiliare e il semplice finanziamento della stessa, ritenuto che solo a
quest’ultimo possa essere applicata la regola richiamata dal primo giudice,
cioè solo quando ci si trova in presenza di capitali di terzi disinteressati
concessi con contratto di finanziamento circostanziato, suffragato da garanzie,
con precise scadenze e pagamento di interessi.

 

In terzo luogo perché l’acconto per il diritto di
compera è stato interamente pagato con denaro di AO 1 e perché il rogito
esplicitamente menziona che il diritto di compera era stato concluso con la
clausola risolutiva dell’ottenimento della decisione di autorizzazione a norma
della LAFE essendo la parte beneficiata intenzionata a cedere il diritto a una
costituenda società (doc. E punto 4).

 

Ma anche se, per ipotesi, il contratto fosse stato
nullo, le parti erano perfettamente consapevoli che lo scopo di far figurare
solo AO 1 era quello di poter evitare l’applicazione della LAFE. L’appellante è
dunque ora in malafede quando invoca tale fatto per sostenere che l’attore sarebbe
stato sleale nei confronti dei suoi partner contrattuali, per negligenza o dolo
che sia. Malafede che certamente non può trovare protezione.

 

Su questo punto l’appello, nei limiti della sua
ricevibilità, deve essere respinto.

 

9.        
Nel ridondante e disorganico
allegato ricorsuale, AP 1 critica l’accertamento pretorile in base al quale i
presupposti per il riconoscimento della responsabilità per culpa in
contrahendo sono adempiti, non avendo fatto alcunché per permettere
all’attore di comprendere che non era disposta a concludere il contratto. In
realtà, lei si sarebbe limitata ad allestire e inviare la bozza di accordo
quadro, che non aveva alcuna valenza definitiva e doveva ancora essere discussa
prima di essere ratificata, senza mai esprimere (né esplicitamente né per atti
concludenti) la propria disponibilità a essere parte nell’operazione
immobiliare. Il danno derivante dal fallimento dell’affare è imputabile
unicamente a AO 1, il quale, senza preventivamente chiarire le reali intenzioni
dei potenziali soci, si è immediatamente precipitato a sottoscrivere il rogito.
A sua detta, a quel momento, le trattative erano invece da lei già state
interrotte per cui l’attore avrebbe dovuto e potuto rinviare l’appuntamento dal
notaio sino all’ottenimento della firma dell’accordo quadro delle altre parti,
così come avrebbe pure dovuto e potuto ottenere l’annullamento senza
conseguenze del diritto di compera semplicemente rinunciando a versare i fr.
200'000.- entro il termine di 4 giorni pattuito.

 

9.1      Neppure queste censure sono atte a sovvertire la
decisione pretorile e, in gran parte, sono anch’esse irricevibili, non
confrontandosi puntualmente con le argomentazioni della sentenza impugnata
(art. 311 CPC). In effetti AP 1, una volta di più, non spiega perché il Pretore
sarebbe incorso in un errore giudicando ininfluente il fatto che l’accordo di
cui al doc. C, nella sua forma in parte modificata (doc. B) non sia stato
sottoscritto dalla convenuta e da __________ C__________, ma solo dall’attore e
da __________ M__________, avendo ella e gli altri due soci fatto intendere a AO
1 di voler firmare il contratto di cui alla bozza doc. C, inducendolo a
ratificare il diritto di compera e a versare di tasca propria il primo acconto
di fr. 200'000.-. L’appellante neppure illustra perché il giudice avrebbe
sbagliato ad affidarsi alla dichiarazione resa dall’attore al suo
interrogatorio del 20 settembre 2017 (pag. 4 e 5) in cui ha asserito che, se
non avesse avuto la certezza che tale accordo non sarebbe stato rispettato da
tutte le parti, non avrebbe mai firmato il rogito e che quando ha ricevuto per
e-mail il doc. C per lui “era tutto apposto”. Inoltre non spiega nemmeno perché
sarebbe errato considerare ininfluenti le argomentazioni portate a
giustificazione della mancata firma dell’accordo nella versione di cui al doc.
B (cioè che questo differiva in maniera sostanziale dalla bozza e che non era
conforme alle disposizioni LAFE), tra l’altro smentite dai documenti prodotti
agli atti e dall’istruttoria.

 

Ciò posto, neppure nella sostanza le critiche
d’appello sono condivisibili.

 

9.2      La responsabilità per culpa in contrahendo
trova il proprio fondamento nel principio dell'affidamento sancito dall'art. 2
CC e concerne il comportamento delle parti durante le trattative per la
conclusione di un contratto, trattative che creano una relazione giuridica fra
i futuri contraenti, imponendo loro doveri reciproci, come quello, in generale,
di agire in conformità alle regole della buona fede (DTF 125 III 86). Le parti
hanno l’obbligo di negoziare seriamente in base alle loro reali intenzioni,
sebbene abbiano in linea di principio il diritto di interrompere le trattative
in ogni tempo senza dovere fornire spiegazioni. Una parte non può, assumendo un
atteggiamento contrario ai suoi reali presupposti, creare nell’altra la
speranza illusoria che un affare sarà concluso e indurla così a prendere
disposizioni in vista della conclusione del contratto. Il comportamento
contrario alle regole della buona fede non consiste tanto nell’avere interrotto
la negoziazione ma nell’avere continuato a lasciare credere all’altra parte di
voler stipulare il contratto o di non avere fugato tale illusione
tempestivamente (DTF 140 III 200 consid. 5.2 pag. 302 e riferimenti).

 

Come ben illustrato nella sentenza impugnata (pag. 4
seg.), AP 1, con il suo comportamento precontrattuale, ha innegabilmente posto
l’attore nella convinzione che l’accordo quadro, nei suoi elementi sostanziali,
sarebbe stato rispettato.

Allestendo e inviando la bozza del 4 novembre 2013 in
previsione della firma del contratto per la concessione del diritto di compera
prevista proprio per quel giorno stesso, la convenuta ha indubitabilmente agito
lasciando intendere che, almeno nella misura di quanto indicato su tale
progetto, ella era d’accordo di impegnarsi nei confronti di AO 1, così come lo
erano gli altri due soci. Non essendo l’appuntamento con il notaio stato
fissato il giorno prima (come confermato dall’e-mail 30 ottobre 2013 di __________
M__________, doc. D), sicché vi sarebbe stato tutto il tempo di sollevare
obiezioni o prendere le distanze, AP 1, avvocato di professione, non poteva non
essere cosciente della portata della trasmissione di un progetto di
formalizzazione scritta dell’esito di discussioni intercorse, a poche ore dal
primo passo concreto e vincolante che avrebbe dato avvio all’affare
immobiliare. Alla stessa stregua, trovandosi sia lei che __________ C__________,
almeno, in Italia, nemmeno poteva seriamente credere che l’attore avrebbe
potuto disporre di una copia firmata da tutti i soci prima di potersi recare
dal notaio. 

Dalla corrispondenza elettronica tra l’appellante e l’attore,
rispettivamente gli altri due imprenditori coinvolti nell’operazione, affiora
manifestamente il ruolo attivo e diretto di AP 1 nell’affare immobiliare, non
solo prima del 4 novembre 2013, ma anche dopo, almeno sino al 26 novembre 2013,
quando ancora parlava dei suoi contatti con un noto avvocato e imprenditore
luganese che sembrava intenzionato ad acquisire da loro il diritto di compera e
ad acquistare l’immobile o parte di esso, con un prospettato profitto per i 4
soci non indifferente. 

L’intenzione di partecipare all’operazione è stata
confermata dalla stessa appellante con lo scritto del 20 marzo 2014 (doc. T). Sino
alla stipulazione del diritto di compera non vi è stato alcun passo indietro da
parte sua, nessuna interruzione delle trattative (in questo senso va anche
interpretato l’e-mail del 6 novembre 2013 inviatole da __________ M__________
doc. U). 

 

Alla luce di tutto quanto precede, la culpa in
contrahendo imputata dal Pretore a AP 1 non può che trovare conferma in
questa sede, con conseguente reiezione dell’appello.

 

10.    Da ultimo, in subordine, l’appellante ha sostenuto che qualora
fosse confermata la culpa in contrahendo, il danno da risarcire con una
partecipazione di ¼ sarebbe unicamente quello delle spese di bollo notarile di
fr. 25'500.- e di quelle della parcella del notaio di fr. 15'998.30, per una
quota a suo carico di fr. 10'374.57.

          La pretesa non è stata in
alcun modo motivata e risulta pertanto irricevibile (art. 311 CPC). 

A ogni buon conto il calcolo del danno effettuato dal
Pretore risulta ineccepibile.

 

11.    In base a quanto precede, l’appello 7 maggio 2018 di AP 1
dev’essere respinto, nella misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma
della decisione pretorile 27 marzo 2018. 

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla
base di un valore litigioso di fr. 47'879.60 (determinante anche per un
eventuale ricorso al Tribunale federale), seguono la soccombenza
dell’appellante (art. 106 CPC). Le spese processuali, calcolate in base agli
art. 2, 7, 8 e 13 LTG, ammontano a fr. 5’000.-. Le ripetibili, calcolate sulla
base dell’art. 11 cpv. 1 e cpv. 2 lett. a RTar, tenuto pure conto delle spese e
dell’IVA, sono quantificate in fr. 3’500.-. 

 

 

 

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar

 

 

decide:

 

                                   1.   L’appello
7 maggio 2018 di AP 1, __________ __________, è respinto nella misura in cui
è ricevibile.

                                      

                                   2.   Le
spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 5’000.-, sono a carico
dell’appellante, che rifonderà all’appellato fr. 3’500.- per ripetibili di
seconda sede. 

 

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  -       

  -      

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1.

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).