# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 35c37d71-700a-57b1-b837-c389ed1c94da
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-08-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 28.08.2002  SB.2002.00034
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2002-00034_2002-08-28.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2002.00034	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 28.08.2002
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Handänderungssteuer

	
Wirtschaftliche Handänderung, Kettenhandel

Es liegt keine wirtschaftliche Handänderung bzw. kein Kettengeschäft vor, weil der von den Endkäufern zu bezahlende Landpreis dem vom ursprünglichen (Land-)Verkäufer festgesetzten entspricht, da sich der Zwischenerwerber daran gebunden fühlte. Damit fehlt dem Zwischenerwerber eine wesentliche Eigentümerbefugnis. Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						EIGENTÜMERBEFUGNIS
EINFACHE GESELLSCHAFT
HANDÄNDERUNGSSTEUER
KETTENGESCHÄFT
PREISGESTALTUNG
VERFÜGUNGSMACHT
ZUSAMMENRECHNUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 95 lit. IV aStG
§ 161 GVG
Art. 530 lit. I OR
§ 155 StG
§ 160 StG
§ 227 lit. IIa StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. 1. C war Eigentümer der Parzelle Kat.Nr.
01 mit 2'581 m2 Land in X. In einer "Ver­einbarung" vom
15. Oktober 1998 gestattete er A, Architekt in Y, auf diesem Grundstück
"eine Ueberbauung auf eigenes Risiko zu planen, zu verkaufen und zu
realisieren." A verpflichtete sich unter anderem, "dass er dafür
besorgt sein wird, dass der Verkaufspreis von Fr. 1'548'600.00 für Kat. 01
entsprechend dem Grundstückverkauf auf das Konto von C eingehen wird." Zur
Veräusserung des gesamten Grundstücks räumte C A "eine Frist bis 01. Mai
1999 ein". Sollte bis zu diesem Zeitpunkt die Realisierung nicht zustande­kommen,
vereinbarten die Parteien, dass C "nicht mehr an die Vertragsbedingungen
gebunden" sei und frei über das Grundstück verfügen könne. 

 

Am 22. Februar
1999 erwirkte A die Baubewilligung für die Erstellung von zwei Mehr­­familienhäusern
mit insgesamt 16 Wohnungen. Am 19. August 1999 wurde das Grund­­stück in
Miteigentumsanteile aufgeteilt und zu Stockwerkeigentum umgestaltet.

 

Zwischen dem 19. August 1999 und dem 30. Mai
2000 veräusserte C an 15 Erwerber diverse Stockwerkeigentumsanteile; eine
Stockwerkeigentumseinheit behielt er für sich. Am 14. Juni 2000 verkaufte er
die restlichen, nicht veräusserten Einheiten (zwei Abstellräume und ein
Garagenplatz) an A. In zeitlicher Nähe zum Land­erwerb schlossen alle Käufer
einen Generalunternehmer-Vertrag mit A zur Er­stellung der jeweiligen Eigentumswoh­nungen
mit zugehörigen Nebenräumen ab.

 

2. Der Gemeinderat X, der sich die
Veranlagung der Handänderungssteuern vorbehalten hatte, stellte sich auf den
Standpunkt, es lägen wirtschaftliche Handänderungen zwischen C und A einerseits
sowie zwischen diesem und den Grundstückerwerbern andererseits vor. Mit
Einspracheentscheid vom 29. Oktober 2001 auferlegte der Gemeinderat A für
die wirtschaftliche Hand­änderung zwischen ihm und den Enderwerbern eine
(hälftige) Hand­­änderungssteuer von Fr. 49'548.85. Dabei rechnete der
Gemeinderat als Bemessungsgrundlage Land- und Werkpreis zusammen.

 

II. Die vom Pflichtigen angerufene Steuerrekurskommission
III hob mit Rekurs­ent­scheid vom 13. März 2002 den Einspracheentscheid des
Gemeinderats X vom 29. Oktober 2001 auf und sprach A eine Parteientschädigung
zu. 

 

Die Kommission gelangte zum Schluss, es lägen
keine wirtschaftlichen, sondern einzig zivilrechtliche Handänderungen zwischen
C und den Grundstückerwerbern vor. 

 

III. Die Gemeinde X beantragte dem
Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 17. April 2002, es seien die
Handänderungssteuerveranlagungen gemäss den Einspracheent­­scheiden des Gemeinderats
vom 29. Oktober 2001 wiederherzustellen, eventualiter sei, ausgehend von einer
wirtschaftlichen Handänderung an der Hälfte der betreffenden Grundstücke, die
dem Beschwerdegegner auferlegte Handänderungssteuer von Fr. 49'548.85 um
50% auf Fr. 24'774.40 herabzusetzen, alles unter Neuregelung der Kos­tenfolgen.
Ausserdem verlangte sie eine Parteientschädigung.

 

Während die Steuerrekurskommission III auf
eine Vernehmlassung verzichtete, schloss der Beschwerdegegner auf Abweisung der
Beschwerde.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 213 in Verbin­dung mit
§ 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens,
und die unrichtige oder un­vollständige Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts geltend gemacht werden.

 

Für das
Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt auch unter dem neuen Recht das
bisher in § 95 Abs. 4 des auf den 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuergesetzes
vom 8. Juli 1951 (aStG) ausdrücklich geregelte Novenverbot. Für das
Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für die
Rekurskommission. Tatsachen oder Be­weismittel, die nicht (spätestens) im
Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder an­ge­rufen worden sind, dürfen
infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht werden.
Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, nament­­lich neue
tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder
Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend
gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher
Vorbringen oder Beweismittel bedürfen (August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin
Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969, § 95 ff.).
Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind
schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und
Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).

 

2. Die
Handänderungssteuer wird laut § 227 Abs. 1 StG bei Handänderungen an
Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Diesen "zivilrechtlichen
Handänderungen", worunter die sachenrechtliche Übertragung des Eigentums
an Grundstücken verstanden wird, sind nach § 227 Abs. 2 lit. a
StG die "wirtschaftlichen Handänderungen" gleichgestellt. Als solche
gelten Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grund­­­stücke
tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken. Die Annahme einer
wirt­schaftlichen Handänderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem
Grundeigentum in­ne­wohnenden Verfügungsgewalt rechtsgeschäftlich übertragen
werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke
"tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche)
Handänderung an einem Grundstück. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn mit den
übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine
Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines
Eigentümers gleichkommt. Als­dann ist nicht auf die formelle (äussere)
Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche wirtschaftliche Wirkung
abzustellen (so bereits [noch zum alten Recht] RB 1977 Nr. 92). 

 

Eine
rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der dem Grundeigentum in­­newohnenden
Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von Kettengeschäften. Ein sol­cher
Kettenhandel, dessen Existenz vorliegend von der Beschwerdeführerin verfochten
wird, liegt vor, wenn der Berechtigte vom Grundeigentümer die wirtschaftliche
Verfügungs­­­­macht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese zugunsten eines
Dritten, der den Kauf hernach voll­zieht und das Grundeigentum erwirbt,
tatsächlich ausübt. Bei diesem Vor­gang sind dem­nach zwei Schritte zu
unterscheiden, von denen jeder für sich als wirtschaftliche Handänderung
steuerbar ist.

 

Die
diesbezügliche verwaltungs- und bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der
Rekurskommission zutreffend wiedergegeben worden, so dass auf deren Erwägungen
ver­wie­sen werden kann (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13.
Juni 1976 [GVG]). 

 

3. a) Zu den
wesentlichen Befugnissen eines Baulandeigentümers, deren rechtsgeschäft­­liche
Übertragung auf einen Dritten für die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung
in Gestalt eines Kettenhandels unabdingbar ist, gehört nicht nur die
Möglichkeit, den (spä­teren) Grundstückerwerber auszuwählen und ihm die
wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück zu verschaffen, sondern
(kumulativ) auch die Möglichkeit, den Preis da­für – d.h. den
"Kaufpreis" – selber zu bestimmen. Auch hierzu hat die Vorinstanz die
ver­waltungsgerichtliche Rechtsprechung zutreffend wiedergegeben (Erwägung 1b
und 2b des Rekursentscheids), so dass auch hierzu im Sinn von § 161 GVG darauf
zu verweisen ist. 

 

b) Der Verkauf der (späteren) Grundstücke
zwischen C und den End­erwerbern ist ge­mäss unbestrittener Darstellung der
Parteien zum in der Vereinbarung C/A vom 15. Oktober 1998 festgelegten Preis
von Fr. 600.-/m2 erfolgt. Zu Recht hat die Vorinstanz weiter darauf
hingewiesen, dass Umstände nicht ersichtlich seien, welche auf eine Verschie­bung
von Kaufpreisanteilen des Landes in den Werklohn hindeuten würden. Insbeson­dere
ist der­­artiges der bei den Akten liegenden Bauabrechnung nicht zu entnehmen.
Zudem hat es im Rekursverfahren an entsprechenden Behauptungen der
Beschwerdeführerin gänz­lich ge­fehlt; was sie zur Frage der Verschiebung von
Kaufpreisteilen in den Werklohn in der Beschwerdeschrift neu anführt, kann
wegen des im Beschwerdever­fahren geltenden No­ven­ver­­botes (vgl. Erwägung 1
vorstehend) nicht berücksichtigt wer­den. Insgesamt hat die Vor­instanz bei
dieser Sachlage geschlossen, dass der Pflichtige nicht ernsthaft die Mög­lichkeit
hatte, den Verkaufspreis nach Belieben zu bestimmen und einen allfälligen
Zwischengewinn für sich zu behalten.

 

c) Auch die
Beschwerdeführerin muss zugestehen, dass "sich aufgrund des reinen
Vertragswortlautes nicht mit Sicherheit sagen [lässt], ob A einen
Zwischengewinn erzielen durfte" und verweist sinngemäss auf die Umstände
des Vertragsschlusses, die Interessenlage der Parteien und entsprechende Übung.
Soweit es sich hier nicht wiederum um unzulässige Noven handelt, sind diese
pauschal und allgemein gehaltenen Ausführungen nicht ge­eignet, die Würdigung
der Vorinstanz zu erschüttern. Wohl ist im Vertrag C/A offen gelassen, in­wie­weit
ein auf dem Landpreis allfällig erzielter Zwischengewinn des Pflichtigen zu
behandeln wäre. Entscheidend im zu beurteilenden Sachverhalt ist indessen, dass
dieser Zwi­schen­gewinn gerade nicht erzielt wurde. Der Pflichtige hat sich
vorliegend offensichtlich an den in der Vereinbarung vom 15. Oktober 1998
festgelegten Landpreis von Fr. 600.-/m2 vollumfäng­lich
gebunden gefühlt und diesen gegenüber den Enderwerbern so eingehalten. Der bei
den Akten liegende Reservationsvertrag, welchen der Pflichtige als Vertreter
von C mit dem Landerwerber D unterzeichnet hat, bestätigt dies. Damit hat es
tatsächlich an weiteren konkre­ten Indizien dafür gefehlt, dass der Pflichtige
im vorliegenden Fall rechtlich und wirtschaft­lich frei gewesen ist, den Preis
für die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über das Grundstück an
die (späteren) Grundstückerwerber zu bestimmen und gebricht es damit an einer
wesentlichen Eigentümerbefugnis (vgl. vorstehend Erwägung 2a). Die allgemeine
Interessenlage des Pflichtigen, einen möglichst hohen Gewinn aus diesem Ge­schäft
zu erzielen, sowie weiter nicht substanzierte Umstände bei Vertragsabschluss
rei­chen als Indizien für das Gegenteil nicht aus.

 

Fehlt es aber am von der Beschwerdeführerin
zu erbringenden Nachweis des auf den Pflichtigen übergegangenen Rechts auf
freie Preisgestaltung, lässt sich vorliegend weder aus der Risikoaufteilung
zwischen Landverkäufer und Generalunternehmer noch aus dem im Vertrag
enthaltenen Stichtag 1. Mai 1999, bis zu welchem das Projekt realisationsbereit
sein musste, oder gar aus der Übernahme von wenigen nicht verkäuflichen Nebenräu­men
durch den Pflichtigen die wirtschaftliche Handänderung zwischen C und dem
Pflich­tigen herleiten. Auch hierzu sei auf die zutreffenden Ausführungen der
Vorinstanz verwiesen (§ 161 GVG), denen das Verwaltungsgericht vollumfänglich
beitritt.

 

4. a) Mit der Vorinstanz und der Begründung
des Eventualantrags der Beschwerdeführerin ist vorliegend davon auszugehen,
dass sich Landveräusserer und Werkunternehmer durch übereinstimmende
gegenseitige Willensäusserungen (Art. 1 Abs. 1 des Obligationenrechts vom 30.
März 1911 [OR]) zu einer einfachen Gesellschaft gemäss Art. 530 Abs. 1 OR
zusammengefunden haben. Beide haben dieses Vorhaben gemeinsam angestrebt. Beide
haben denn auch je – wenn auch auf qualitativ und quantitativ unterschiedliche
Weise – zur Erreichung dieses Zwecks beigetragen (vgl. BGE 104 II 108
E. 2 S. 112). Der Beitrag des Landeigentümers C hat darin bestanden,
die Grundstücke zu verkaufen und alle Massnahmen zur Durchführung des Projekts
soweit erforderlich zu unterstützen bzw. dem Pflichtigen entsprechende
Vollmachten zu erteilen. Demgegenüber hat der Beitrag des Pflichtigen darin
bestanden, mit den Grundstückkäufern einen Generalunternehmervertrag für die
schlüsselfertige Erstellung der Wohnungen aufgrund des Bauprojekts abzuschlies­sen
und die Überbauung zu realisieren. Pflichtiger und Generalunternehmer haben
sich in­fol­gedessen – nicht ausdrücklich, aber aufgrund der aktenkundigen
Umstände stillschweigend – zu einer einfachen Gesellschaft zusammengeschlossen
mit dem gemeinsamen Ziel,

das
Land mit den darauf geplanten Eigentumswohnungen zu verkaufen. Dass sie nicht gegenseitig
am finanziellen Erfolg ihres jeweiligen Beitrags zur Erreichung des
Gesellschafts­zwecks beteiligt waren, ist unerheblich, denn auch eine derartige
Regelung ist eine statthafte Form der Gewinnaufteilung; Entsprechendes gilt für
die Verlusttragung (vgl. Arthur Meier-Hayoz/Peter Forstmoser, Schweizerisches
Gesellschaftsrecht, 8. A., Bern 1998, S. 262 f.). Dass die
Gesellschafter möglicherweise unterschiedliche wirtschaftliche Interessen im Hinblick
auf die gewählte Form der Gewinnverteilung gehabt haben, ist schliesslich
ebenso unwesentlich; entscheidend ist, dass sie einen gemeinsamen
übergeordneten Gesellschaftszweck verfolgt haben (vgl. BGE 104 II 108 E. 2
S. 112), was hier wie ausgeführt zutrifft. 

 

b) Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin, welche sich hierfür auf Felix Richner (Zusammenrechnung und
Kettenhandel, ZStP 10 [2001], S. 1) stützt, ist mit der Bildung der einfachen
Gesellschaft jedoch nicht bereits die (vorliegend hälftige) Übertragung der
Verfügungsmacht über das Baulandgrundstück vom Landeigentümer an den Mitgesellschafter,
vorliegend den Pflichtigen, verbunden. Wiederum wäre seitens der Beschwer­deführerin
nachzuweisen, dass die eigentliche wirtschaftliche Verfügungsmacht über das
Grundstück an sich rechtlich und wirtschaftlich in die einfache Gesellschaft
mit eingebracht worden ist, was bei gewissen vertraglichen Konstellationen
durchaus denkbar ist. Indessen ist vorliegend eben gerade nicht davon
auszugehen, dass die wesentliche Eigentümerbefugnis der freien
Landpreisbestimmung in die einfache Gesellschaft eingegangen bzw. in diese
übertragen worden ist. Eine ganze Reihe übriger, von der Beschwerdeführerin
erwähnten und hier im Wesentlichen wiederholten untergeordneten Eigentümerbefugnisse
sind zweifellos in die Gesellschaft eingebracht worden, reichen aber für die Annah­me
einer wirtschaftlichen Handänderung vom Landeigentümer in die einfache Gesellschaft
für sich allein nicht aus. Wie zu entscheiden wäre, wenn die Vertragsparteien
tatsäch­lich auch das Recht der Landpreisgestaltung in die einfachen
Gesellschaft übertragen hätten oder etwa eine gegenseitige Beteiligung am
finanziellen Erfolg des jeweils anderen Beitrags zur Erreichung des
Gesellschaftszwecks, insbesondere eben des Generalunterneh­mers am
Grundstückgewinn des Landeigentümers, vereinbart hätten, kann offen gelassen
werden. Dieses Ergebnis deckt sich übrigens mit der bisherigen Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts (RB 2001 Nr. 109). 

 

Wohl hat die Vorinstanz sich hier in der
Begründung ihres Entscheides kurz gehalten, jedoch die Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts in dieser Frage richtig zusammen­gefasst und zitiert,
weswegen von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerde­­führerin
bzw. der Begründungspflicht keine Rede sein kann. 

 

5. Angesichts dieser Sachlage hat die
Rekurskommission rechtens erkannt, dass keine wirtschaftlichen Handänderungen,
sondern lediglich zivilrechtliche Handänderungen zwischen dem Veräusserer und
den Enderwerbern vorliegen. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

 

6. ...

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

 

...