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**Case Identifier:** 16fd99ed-2a83-56c0-a612-3bce80fe0ab7
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-28
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2015
**Docket/Reference:** DB.2022.136
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-db.2022.136.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2022.136 

Entscheid 

 28. Februar 2023 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter 
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Benjamin Briner 

A ,    

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführerin,  

K a n t o n   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Bau, 
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegner,  

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2015 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  (nachfolgend  die  Pflichtige,  Jahrgang  19XX),  veräusserte  am  XX.  Okto-

ber 2015 die Liegenschaft GB Bl. …, Kat.-Nr. …, an der …strasse 389 in C, zum Preis 

von Fr. 4'800'000.-. Mit Veranlagungsvorschlag vom 8. Januar 2018 stellte der Steuer-

kommissär  der  Pflichtigen  in  Aussicht,  den  Gewinn  aus  diesem  Verkauf  in  Höhe  von 

Fr.  1'653'715.-  als  selbständiges  Erwerbseinkommen  aus  gewerbsmässigem  Liegen-

schaftenhandel  zu  besteuern.  Weiter  reduzierte  er  unter  anderem  die  abzugsfähigen 

AHV-Beiträge  insoweit,  als  diese  in  früheren  Steuerperioden  bereits  berücksichtigt 

worden seien, bzw. nicht auf die Steuerperiode 2015 entfielen.  

Die Pflichtige liess in der Folge durch ihren Vertreter mitteilen, dass sie nicht 

mehr  als  Liegenschaftenhändlerin  tätig  sein  wolle  und  deshalb  eine  Überführung  der 

verbleibenden Liegenschaften in das Privatvermögen zu prüfen sei, verbunden mit der 

Anwendung  einer  privilegierten  Liquidationsbesteuerung  betreffend  Verkauf  der  Lie-

genschaft …strasse 389. 

Am  24.  September  2019  erging  die  Veranlagungsverfügung,  mit  welcher  – 

vorschlagsgemäss  –  ein  steuerbares  Einkommen von  Fr.  1'673'600.- festgesetzt  wur-

de.  Die  Anwendung  der  privilegierten  Liquidationsbesteuerung  wurde  verweigert,  da 

gemäss Aktenlage  davon  habe  ausgegangen  werden müssen,  dass  die  Pflichtige die 

selbständige  Erwerbstätigkeit  in  der  Steuerperiode  2015  nicht  definitiv  aufgegeben 

habe.  

B. Hiergegen liess die Pflichtige am 24. Oktober 2019 Einsprache erheben, in 

der  Hauptsache  mit  dem  Antrag,  von  einer  Qualifikation  der  Einkünfte  als  selbständi-

ges  Erwerbseinkommen  abzusehen.  Auf  die  Durchführung  einer  Einspracheverhand-

lung wurde in der Folge verzichtet, nachdem sich im Rahmen weiterer Korrespondenz 

abzeichnete, dass eine persönliche Besprechung nicht mehr zielführend gewesen wä-

re. 

Die Einsprache wurde mit Entscheid vom 25. August 2022 schliesslich teilwei-

se  gutgeheissen,  da  die  AHV-Beiträge  aus  dem  Verkauf  der  Liegenschaft  bei  der 

Grundstückgewinnsteuer  nur  teilweise,  im  Umfang  von  75%,  berücksichtigt  worden 

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seien.  Im  verbleibenden  Betrag von  25%  (Fr.  48'654.-)  wurden die AHV-Beiträge  ein-

kommensmindernd berücksichtigt. Daraus resultierte neu ein steuerbares Einkommen 

von Fr. 1'625'000.-. 

C.  Gegen  den  Einspracheentscheid  liess  die  Pflichtige  am  22.  Septem-

ber 2022  Beschwerde  erheben  mit  dem  Antrag,  das  steuerbare  Einkommen  für  die 

direkte Bundessteuer der Steuerperiode 2015 auf Basis der Steuererklärung, d.h. ohne 

Einkommen  aus  selbständiger  Erwerbstätigkeit,  unter  Berücksichtigung der  abzugsfä-

higen  AHV-Beiträge,  mit  Fr.  19'900.-  zu  veranlagen.  Eventualiter  sei  zur  Bestimmung 

des  steuerbaren  Einkommens  von  einer  Überführung  der  Liegenschaft  im  Jahr  2011 

ins  Geschäftsvermögen  auszugehen  und  der  entsprechende  Einbringungswert  zu  er-

mitteln,  unter  einkommensmindernder  Berücksichtigung  der  erforderlichen  Rückstel-

lungen  für  Sozialversicherungsbeiträge.  Subeventualiter  sei  das  steuerbare  Einkom-

men im Jahr 2015 unter Anwendung von Art. 37b des Bundesgesetzes über die direkte 

Bundessteuer  vom  14. Dezember  1990  (DBG)  zu  veranlagen  (privilegierte  Liquidati-

onsbesteuerung),  wobei  auch  ein  fiktiver  Pensionskasseneinkauf  zu  berücksichtigen 

sei  und  wiederum  die  erforderlichen  Rückstellungen  für  Sozialversicherungsbeiträge 

vorzunehmen  seien.  Subsubeventualiter  seien  sämtliche  im  Jahr  2015  noch  im  Ge-

schäftsvermögen  der  Pflichtigen  verbleibenden  Vermögenswerte  in der  Steuerperiode 

2015 ins Privatvermögen zu überführen und das steuerbare Einkommen unter Anwen-

dung  von  Art.  37b  DBG  zu  veranlagen,  erneut  unter  Berücksichtigung  eines  fiktiven 

Pensionskasseneinkaufs  und  der  AHV-Beiträge.  Alles  unter  Kosten-  und  Entschädi-

gungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.  

Das kantonale Steueramt liess mit Beschwerdeantwort vom 24. Oktober 2022 

unter Verweis auf den Einspracheentscheid sowie mit ergänzenden Erläuterungen auf 

Abweisung der Beschwerde schliessen, unter Kostenfolge zulasten der Pflichtigen. Die 

Pflichtige erstattete daraufhin am 15. November 2022 Replik und das kantonale Steu-

eramt äusserte sich abschliessend mit Duplik vom 1. Dezember 2022. Die Eidgenössi-

sche Steuerverwaltung (ESTV) liess sich nicht vernehmen.  

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Der  direkten  Bundessteuer  unterliegen gemäss  Art. 16  Abs. 1 DBG  alle 

wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte; Kapitalgewinne aus der Veräusserung von 

Privatvermögen sind hingegen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG). Art. 18 DBG umschreibt 

die  steuerbaren  Einkünfte  aus  selbständiger  Erwerbstätigkeit.  Dazu  gehören  gemäss 

Abs. 2  auch  alle  Kapitalgewinne  aus  Veräusserung,  Verwertung  oder  buchmässiger 

Aufwertung  von  Geschäftsvermögen.  Als  Geschäftsvermögen  gelten  alle  Vermögens-

werte,  die  ganz  oder  vorwiegend  der  selbständigen  Erwerbstätigkeit  dienen  (Art. 18 

Abs. 2 Satz 3 DBG).  

b) Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt steuerbarer Immobilienhandel im 

Sinn  einer  selbständigen  Erwerbstätigkeit  immer  dann  vor,  wenn  die  steuerpflichtige 

Person An-  und Verkäufe von  Liegenschaften  nicht  nur  im  Rahmen  der privaten  Ver-

mögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies 

systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut; erforderlich ist die Entwick-

lung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 = 

StE 1999  B 23.1  Nr. 41  =  ASA  67,  644  =  ZStP  1999,  70;  BGr,  30.  Oktober  2020, 

2C_1021/2019, E. 5.2; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3, je mit Hinweisen auch 

zum Folgenden).  

Als Indizien hierfür kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmässige 

Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzel-

lierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegen-

schaft  möglichst  rasch  mit  Gewinn  weiterzuverkaufen;  Ausnützung  der  Marktentwick-

lung),  die  Häufigkeit  der  Liegenschaftengeschäfte,  der  enge  Zusammenhang  eines 

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezi-

eller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur 

Finanzierung  der  Geschäfte  oder  die  Realisierung  im  Rahmen  einer  Personengesell-

schaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGE 122 II 446 E. 3b; BGr, 1. März 2010, 2C_403/2009 

+  2C_404/2009,  E.  2.4).  Die  Zuordnung  ist  unter  Beachtung  der  oben  aufgeführten 

Kriterien  für  jede  einzelne  Liegenschaft  gesondert  vorzunehmen,  eine  automatische 

Zuordnung  von  Liegenschaften  eines  Liegenschaftenhändlers  zu  dessen  Geschäfts-

vermögen ist somit abzulehnen. 

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c)  Als  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhändler  gilt  nicht  nur  derjenige,  des-

sen  eigentliche  Tätigkeit  auf  den  An-  und  Verkauf  von  Liegenschaften  gerichtet  ist, 

sondern auch jener, der sich in anderer Weise mit Liegenschaften befasst, die über die 

blosse  Vermögensverwaltung  hinausgeht;  beispielsweise,  wenn  der  Liegenschaften-

handel  einem  Architekten,  einem  Baugeschäft  oder  einem  Handwerksbetrieb  zur  Ar-

beitsbeschaffung  dient  (BGE  125  II  113;  BGr,  10. September  2015,  2C_27/2015, 

E. 1.4). Solche (Quasi-)Liegenschaftenhändler, d.h. weder haupt- noch nebenberuflich 

tätige  Liegenschaftenhändler  (BGr,  25.  August  2014,  2C_1048/2013,  E.  1.4),  führen 

regelmässig weder eine Buchhaltung noch eine Aufstellung eines Einzelunternehmens 

(Martin  Arnold,  Nichts  Neues  unter  der  Steuersonne?  Zur  Besteuerung  von  Liegen-

schaftsgewinnen  nach  dem  Bundesgesetz  über  die  direkte  Bundessteuer,  ASA 67, 

610).  Keine  selbständige  Erwerbstätigkeit  liegt  hingegen  vor,  wenn  Gewinne  aus  der 

Veräusserung  von  Liegenschaften  bei  einer  sich  zufällig  bietenden  Gelegenheit  (d.h. 

ohne  auf  Verdienst  gerichtete  Tätigkeit)  erzielt  werden  oder  wenn  bloss  das  eigene 

Vermögen  verwaltet  wird,  insbesondere,  wenn  eigene  Liegenschaften  vermietet  wer-

den. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet 

wird  und  kaufmännische  Bücher  geführt  werden 

(BGr,  25. August 2014, 

2C_1048/2013, E. 2.2; BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). 

Bei Quasi-Liegenschaftenhändlern erweist es sich als zweckmässig, erst beim 

Verkauf  einer  Liegenschaft  zu  prüfen,  ob  in  Bezug  auf  die  veräusserte  Liegenschaft 

gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vorliegt, oder nicht. Vor diesem Zeitpunkt und 

solange  die  steuerpflichtige  Person  keine  über  den  privaten  Vermögensbereich  hin-

ausgehenden,  zweifelhaft  erscheinenden  steuermindernden  Abzüge  (z.B.  überhöhte 

Schuldzinsen,  Abschreibungen,  Rückstellungen)  vornimmt,  besteht  in  der  Regel  kein 

Anlass, die Zugehörigkeit einer Liegenschaft zum Privat- oder Geschäftsvermögen zu 

ergründen.  Die  Praxis  misst  dem  Umstand,  dass  eine  streitbetroffene  Liegenschaft  in 

den Jahren vor dem Verkauf als Privatvermögen deklariert und vom kantonalen Steu-

eramt  als  solches  übernommen  wurde  (inkl.  Gewährung  des  Pauschalabzugs für  Un-

terhaltskosten), keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. StRK III, 16. November 2010, 

DB.2010.164).  Denn  der  Grundsatz  der  Gesetzmässigkeit  der  Verwaltung (Legalitäts-

prinzip)  verlangt  eine  Übereinstimmung  der  Entscheidung  mit  dem  Gesetz  (Art. 5 

Abs. 1  der  Bundesverfassung  vom  18.  April 1999;  Häfelin/Müller/Uhlmann,  Allgemei-

nes  Verwaltungsrecht,  8. A.,  2020,  Rz.  325);  er  geht  der  Rücksichtnahme  auf  eine 

gleichmässige  Rechtsanwendung  vor  (Häfelin/Müller/Uhlmann,  Rz. 599;  Richner/Frei/ 

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Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, VB zu Art. 109 - 121 N 10 

ff. und N 99 ff. DBG, mit Verweisungen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).  

2.  Streitig  ist  vorliegend  im  Wesentlichen,  ob  die  per  XX. Oktober  2015  mit 

Gewinn  verkaufte  Liegenschaft  an  der  …strasse  389  in  C  dem  Geschäfts-  oder  dem 

Privatvermögen der Pflichtigen zuzuordnen ist. 

a) Mit Blick auf die vorstehenden allgemeinen Erwägungen zum gewerbsmäs-

sigen  Liegenschaftenhändler  ist  zunächst  festzuhalten,  dass  die  Pflichtige  nichts  zu 

ihren  Gunsten  daraus  ableiten  kann,  dass  in  den  vergangenen  Jahren  der  bei  Ge-

schäftsliegenschaften  gemäss  Art. 32  Abs.  4  DBG  nicht  mögliche  Pauschalabzug  ge-

währt worden ist und die Liegenschaft damit als Privatvermögen behandelt wurde. Dies 

insbesondere deshalb nicht, weil das kantonale Steueramt sich bisher nicht (ausdrück-

lich)  zur  Qualifikation  der  Liegenschaft  geäussert  hat  (StE  2015  B  23.1  Nr. 82, 

E. 3.4.3).  Das Vorgehen  des kantonalen  Steueramts  steht  somit  einer  Überprüfung  in 

der vorliegend zu beurteilenden Steuerperiode nicht entgegen.  

Gleiches  gilt  umgekehrt  hinsichtlich  der  Tatsache,  dass  die  Pflichtige  in 

der Grundstückgewinnsteuerdeklaration  bezüglich  Verkauf der  Liegenschaft  …strasse 

389 Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) 

deklarierte  und  diese  Abzüge  durch  die  Kommission  für  Grundsteuern  zugelassen 

wurden. Auch in diesem Zusammenhang ist nicht aktenkundig, dass eine nähere Aus-

einandersetzung  mit  der  Qualifikation  der  Liegenschaft  stattgefunden  hätte.  Aus  der 

Gewährung  von  Abzügen  nach  §  221  Abs. 2  StG  kann  deshalb  nicht  unbesehen  auf 

eine Qualifikation der Liegenschaft als Geschäftsvermögen geschlossen werden. Dies 

umso  weniger,  als  die Nichtanwendung  von  § 221  Abs.  2  StG  das  Vorliegen  von Ge-

schäftsvermögen auch nicht ausschliesst, können entsprechende Abzüge doch nur im 

Zusammenhang  mit  Grundstücken  in  Anspruch  genommen  werden,  welche  der  Han-

delstätigkeit  des  Liegenschaftenhändlers  dienen  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  4.  A.,  2021,  §  221  N  127a  StG).  Würde  die 

Liegenschaft …strasse 389 als Kapitalanlageliegenschaft qualifizieren, wäre der Abzug 

zu  Unrecht  gewährt  worden.  Kapitalanlageliegenschaften  wiederum  können  gemäss 

bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  auch  bei  einem  Liegenschaftenhändler  Privat-

vermögen darstellen (vgl. E. 2b). 

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Da  die  Zuordnung  der  Liegenschaft  …strasse  389  zum  Geschäfts-  oder  Pri-

vatvermögen der Pflichtigen in den vergangenen Steuerjahren nie konkret geprüft wur-

de, wurde auch kein schutzwürdiges Vertrauen der einen oder anderen Partei begrün-

det  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  VB  zu  Art.  109  -  121  N  50  und  80  DBG,  mit 

Hinweisen  auf  die Gerichtspraxis).  Die  Steuerakten  enthalten  auch keinerlei  Hinweise 

darauf,  dass  eine  Prüfung  der  Zuordnung  –  etwa  mit  Blick  auf  Abschreibungen  –  in 

früheren  Steuerperioden  notwendig  gewesen  wäre.  Erforderlich  wird  eine  solche  Prü-

fung nun allerdings bei der im Streit liegenden Veranlagung, da die seit Jahren gehal-

tene  Liegenschaft  im  Steuerjahr  2015  mit  Gewinn  verkauft  wurde  und die  Zuordnung 

zum  Privat-  oder  Geschäftsvermögen  unterschiedliche  und  gewichtige  Folgen  bei  der 

Einkommenssteuer auf Bundesebene hat.  

b) aa) Richtig ist sodann, dass die Pflichtige im Zusammenhang mit dem Ver-

kauf der Liegenschaft …matt 21 in C im Jahr 2011 als gewerbsmässige Liegenschaf-

tenhändlerin eingestuft wurde. Dieser Umstand ist im Rahmen der vorliegenden Beur-

teilung  zu  berücksichtigen  und  die  Erwägungen  des  (rechtskräftigen)  Verwal-

tungsgerichtsentscheids  vom  20. August  2014  (SB.2014.00051)  sind  im  Sinne  einer 

kohärenten  Würdigung  der  tatsächlichen  und  rechtlichen  Verhältnisse  zu  beachten, 

soweit diese nicht ohnehin verbindlich sind.  

Diesbezüglich  gilt,  dass  bei  einer  steuerpflichtigen  Person,  die  als  Liegen-

schaftenhändlerin  eingestuft  wird,  nicht  zwingend  jede  Liegenschaft  dem  Geschäfts-

vermögen  zuzuweisen  ist.  Zur  Frage  der  Abgrenzung  des  Geschäfts-  vom  Privatver-

mögen bei einem (Quasi-)Liegenschaftenhändler hat sich das Bundesgericht im Urteil 

vom 6. Juni 2017 eingehend auseinandergesetzt: Demgemäss ist im Einzelfall zu prü-

fen,  ob  die betreffende Liegenschaft  der  Erwerbstätigkeit  des  Liegenschaftenhändlers 

dient.  Möglich  ist  entweder  ein  unmittelbares  Dienen  durch  die  Beschaffenheit  der 

Vermögenswerte  bzw.  als  Sicherheit  für  Betriebskredite,  oder  ein  mittelbares  Dienen 

als notwendiges Betriebskapital oder als Betriebsreserve. Ausschlaggebend ist die tat-

sächlich  ausgeübte  technisch-wirtschaftliche  Funktion  des  betreffenden  Vermögens-

werts (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.2, mit weiteren Hinweisen).  

bb) Lehre und Rechtsprechung unterscheiden bei einem Liegenschaftenhänd-

ler  drei  Arten  von  Immobilien:  solche,  die  für  den  Verkauf  bestimmt  sind  und  damit 

Handelsware  (Umlaufvermögen)  bilden,  Betriebsliegenschaften,  d.h.  unmittelbar  dem 

Handelsbetrieb  dienende  Liegenschaften  (Anlagevermögen),  sowie  Kapitalanlagelie-

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genschaften,  die  nur  mittelbar  durch  ihren  Ertrag  als  Kapitalanlage  einem  Unterneh-

men  bzw.  einem  Privaten  dienen.  Normalerweise  stellen  Immobilien  bei  Liegenschaf-

tenhändlern  Umlaufvermögen  dar,  d.h.  sie  sind  weder  Betriebs-  noch  Kapitalanlage-

liegenschaften.  Es  ist  aber  nicht  ausgeschlossen,  dass  ein  gewerbsmässiger  Liegen-

schaftenhändler  auch  Kapitalanlageliegenschaften  in  seinem  Liegenschaftsbestand 

hält. Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehört grundsätzlich zum Privatvermögen, 

soweit  sie  nicht  als  Vorratsimmobilie  für  den  Liegenschaften-Handelsbetrieb  erwor- 

ben  wurde  (BGr,  6. Juni  2017,  2C_866/2016,  E. 3.3,  mit  zahlreichen  Hinweisen 

auf  Lehre  und  Rechtsprechung;  vgl.  auch  BGr,  3. November  2005,  2A.677/2004, 

E. 3.2;  VGr,  12. September  2018,  SB.2018.00058,  E.  3.2.3;  VGr,  25.  Oktober  2017, 

SB.2017.00069, E. 2.3.2; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001).  

Mit  welcher  Absicht  eine  Liegenschaft  erworben  wurde,  ist  ein  innerer  Um-

stand.  Als  solcher  ist  er  einem  direkten  Beweis  nicht  zugänglich,  sondern  es  muss 

vielmehr anhand äusserer Indizien abgewogen werden, ob für die steuerpflichtige Per-

son beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Ka-

pitalanlage im Vordergrund stand (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.4). Zu beach-

ten  ist  indessen,  dass  auch  ein  erst  nachträglich  gefasster  Entschluss  ausreichen 

kann,  wenn  das  Vorgehen  der  steuerpflichtigen  Person  insgesamt  auf  eine  gewerbs-

mässige Tätigkeit schliessen lässt. Die Gewinnabsicht kann mithin erst im Laufe eines 

länger  dauernden  Sachverhalts  hinzutreten,  muss  aber  jedenfalls  im  Zeitpunkt  der 

Realisation gegeben sein (vgl. BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 3.6.). 

Damit  ist  die  frühere  bundesgerichtliche  Rechtsprechung,  wonach  bei  einem 

Liegenschaftenhändler  alle  Liegenschaften  ausser  einem selbstbewohnten  Eigenheim 

und  einem  Ferienhaus  als  Geschäftsvermögen  gelten  (BGE  70  I  257  E. 3;  BGE  94  I 

464  E. 2),  hinfällig  geworden.  Die  heutige  Praxis  geht  davon  aus,  dass  es  auch  dem 

gewerbsmässigen  Liegenschaftenhändler  erlaubt  ist,  nebst  dem  selbstbewohnten 

Wohneigentum noch weitere Liegenschaften im Privatvermögen zu halten; an die Zu-

ordnung  zum  Privatvermögen  sind  dabei  aber  hohe  Anforderungen  zu  stellen  (VGr, 

4. Juli  2012,  SB.2012.00001,  E.  4.2.3).  Somit  ist  bei  jeder  Liegenschaft  im  Einzelfall 

anhand der aufgezeigten Kriterien zu ermitteln, zu welchem Vermögensbereich sie zu 

zählen ist. 

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3. Vor diesem Hintergrund gilt es den Verkauf der Liegenschaft …strasse 389 

zu beurteilen.  

a) aa) Das kantonale Steueramt weist die Liegenschaft dem Geschäftsvermö-

gen zu und begründet dies in erster Linie damit, dass die Pflichtige infolge Verkaufs der 

Liegenschaft …matt 21 in C im Jahr 2011 als gewerbsmässige Liegenschaftenhändle-

rin qualifiziert wurde (der betreffende Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. Ap-

ril 2014 [1 DB.2014.22] wurde durch das erwähnte Urteil des Verwaltungsgerichts vom 

20. August  2014  [SB.2014.00051]  bestätigt).  Die  Liegenschaft  …strasse  389  sei  im 

Weiteren  zu  100%  fremdfinanziert  worden.  Mangels  Einsatz  von  Eigenkapital  bleibe 

deshalb von vornherein kein Raum für die Annahme einer privaten Vermögensverwal-

tung bzw. eines steuerfreien privaten Kapitalgewinns. Vielmehr liege offensichtlich eine 

risikoreiche Gewinnstrebigkeit bzw. gewerbsmässiger Liegenschaften-handel vor.  

Die  Pflichtige  hält  dem  mit  Verweis  auf  die  bundesgerichtliche  Rechtspre-

chung  (BGr,  21.  April  2022,  2C_702/2020,  E.  4.1.)  entgegen,  dass  eine  Liegenschaft 

auch  dann  dem  Privatvermögen  zugewiesen  werden  könne,  wenn  diese  vollständig 

fremdfinanziert  worden sei.  Eine  Liegenschaft könne sodann  –  wie vorliegend  –  auch 

aus anderen Gründen als zur Kapitalanlage erworben werden. Das Ziel der Pflichtigen 

sei der Bau einer Attikawohnung zur Eigennutzung und nicht die renditebringende Ka-

pitalanlage gewesen. Dieses Erwerbsmotiv sei nachweislich auch verwirklicht worden. 

Im  Übrigen  gelte  es,  das  Merkmal  der  Fremdfinanzierung  in  den  richtigen  Kontext  zu 

stellen. Es gehe dabei um die Frage, ob mit dem Liegenschaftserwerb ein gesteigertes 

Risiko in Kauf genommen worden sei, um erhöhte Renditemöglichkeiten auszuschöp-

fen.  Das  elterliche  Darlehen  könne  nicht  mit  einem  Bankdarlehen  gleichgestellt  wer-

den. Die Pflichtige sei ein Einzelkind und im Erbfall würde das Darlehen infolge Verei-

nigung von Schuldner und Gläubiger automatisch wegfallen. Wirtschaftlich komme das 

Darlehen daher einem Erbvorbezug gleich.  

bb) Ausschlaggebend für die Annahme eines gewerbsmässigen Liegenschaf-

tenhandels  im  Zusammenhang  mit  dem  Verkauf  der  Liegenschaft  …matt  21  im  Jahr 

2011 war im Wesentlichen der Umstand, dass die Fremdfinanzierung der diversen von 

der Pflichtigen bis 2011 erworbenen Liegenschaften erheblich über das für Mehrfamili-

enhäuser  übliche  Mass  (in  der  Regel  80%)  hinausging.  Für  das  Halten  von  Liegen-

schaften  wurde  sodann eine  Mantelgesellschaft  erworben  und  diese  über  eine  Ände-

rung  des  Gesellschaftszwecks  in  eine  Immobiliengesellschaft  umgewandelt.  Hinzu 

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kam,  dass  zwei  der  Liegenschaften  umfassend  saniert  wurden.  Damit  wurden für  die 

Bewirtschaftung des Immobilienportfolios Arbeit und Kapital investiert. Im Vorgehen der 

Pflichtigen war mit dem Verkauf der Liegenschaft …matt 21, welche renoviert und nach 

relativ kurzer Haltedauer wieder veräussert wurde, auch eine Gewinnerzielungsabsicht 

zu  erkennen.  Schliesslich  konnte  aufgrund  der  diversen  Liegenschaftstransaktionen 

auch  ein  planmässiges,  systematisches  Vorgehen  der  Pflichtigen  angenommen  wer-

den,  hatte  sie  seit  2001  doch  sechs  Liegenschaften  erworben  und  vier  davon  nach 

einer eher kurzen Haltedauer wieder veräussert sowie den Erlös aus dem Verkauf der 

Liegenschaft  …matt  21  in  den  Kauf  einer  neuen  Immobilie  investiert.  Diesbezüglich 

wurde auch das Vorliegen privater Gründe für den Verkauf der Liegenschaft …matt 21 

als unglaubwürdig eingestuft.  

Im Ergebnis war das Vorliegen der fünf kumulativ erforderlichen Merkmale des 

Tätigwerdens  auf  eigenes  Risiko,  des  Einsatzes  von  Arbeit  und  Kapital,  der  frei  be-

stimmten (Selbst-)Organisation, der Gewinnerzielungsabsicht sowie der (planmässigen 

und  anhaltenden)  Teilnahme  am  wirtschaftlichen  Verkehr  gegeben  und  der  Gewinn 

aus dem Verkauf der Liegenschaft …matt 21 im Jahr 2011 entsprechend als steuerba-

res  Einkommen  aus  selbständiger  Erwerbstätigkeit  im  Sinn  von  Art.  18  Abs. 1  und  2 

DBG zu qualifizieren. 

b) Der vorliegende Fall unterscheidet sich von der Konstellation im Jahr 2011 

in verschiedenster Hinsicht: 

aa)  Zunächst  kann  festgestellt  werden,  dass  die  Liegenschaft  …strasse  389 

die erste der diversen von der Pflichtigen erworbenen Liegenschaften war. Sie wurde 

im Gegensatz zu den übrigen veräusserten Liegenschaften mit 14 Jahren deutlich län-

ger  gehalten  und  auch  selber  bewohnt.  Die  Liegenschaft  …strasse  389  ist  damit 

grundsätzlich als Kapitalanlageliegenschaft einzustufen. 

Das  blosse  Halten  und  langfristige  Vermieten  einer  Liegenschaft  spricht  ge-

mäss  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  gegen  die  Absicht  eines  raschen,  gewinn-

bringenden Weiterverkaufs  und  deutet  vielmehr auf  eine  blosse  Verwaltung des  eige-

nen Vermögens  hin (BGr, 13.  April  2017,  2C_784/2016,  E. 4.6.).  Das  Vorliegen  einer 

selbständigen,  auf  Erwerb  gerichteten  Tätigkeit  wird  dadurch  allerdings  nicht  ausge-

schlossen.  Steuerpflichtige  können  Grundstücke  insbesondere  je  nach  Marktentwick-

lung  auch  über  Jahre  hinaus  halten,  ehe sie mit  Gewinn  verkauft  werden.  Eine  lange 

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- 11 - 

Haltedauer kann nämlich auch unternehmerischen Interessen entsprechen, namentlich 

dann, wenn eine Weiterveräusserung von Anfang an geplant war und die Liegenschaft 

im  Hinblick  auf  eine  künftige  gewinnbringende  Veräusserung  erworben  und  über- 

baut  wurde  (BGr,  30.  Oktober  2020,  2C_1021/2019,  E.  6.3.;  BGr,  31. Oktober 2011, 

2C_948/2010, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Aber auch das Ausnützen der Preisent-

wicklung  am  Immobilienmarkt  und  damit  verbunden  die  Spekulation  auf  zusätzliche 

Wertzuwachsgewinne sind nichts Aussergewöhnliches. Die Bedeutung einer längeren 

Haltedauer  ist  unter  solchen Prämissen folglich  zu relativieren,  bzw.  lässt  eine  solche 

nicht mit Sicherheit darauf schliessen, es bestehe keine Absicht eines gewinnbringen-

den Weiterverkaufs. Auch ein erst nachträglich gefasster Entschluss kann wie erwähnt 

ausreichen,  wenn  das  Vorgehen  der  steuerpflichtigen  Person  insgesamt  auf  eine  ge-

werbsmässige Tätigkeit schliessen lässt  bzw.  spätestens  im Zeitpunkt  der  Realisation 

gegeben war.  

Der Grund für den Erwerb der Liegenschaft …strasse 389 war gemäss Sach-

darstellung  der  Pflichtigen  die  mit  dem  Erwerb  dieser  Liegenschaft  verbundene  Mög-

lichkeit zum Bau einer Attikawohnung, welche sie in der Folge bezog und wo sie seit-

her  wohnt.  Anzeichen  dafür,  dass  die  Liegenschaft  mit  der  Absicht  erworben  worden 

wäre,  diese  gewinnbringend  wieder  zu  veräussern,  können  den  Akten  nicht  entnom-

men  werden  und  ergeben  sich  auch  nicht  aus  den  Umständen  im  Kaufzeitpunkt.  Im 

Gegenteil  scheint  das  von  der  Pflichtigen  genannte  Motiv  plausibel,  zumal  es  auch 

tatsächlich  gelebt  wurde.  Damit  stellt  sich  die  Frage,  ob  allenfalls  nachträglich  eine 

Gewinnabsicht hinzugetreten ist. Dies ist unter Berücksichtigung der weiteren Indizien 

zu beantworten. 

bb)  Die  Pflichtige  nahm  für  den  Erwerb  der  Liegenschaft  …strasse  389  eine 

Hypothek  im  Betrag  von  Fr.  1'000'000.-  auf,  was  74%  des  Kaufpreises  entsprach.  Im 

Restbetrag von Fr. 350'000.- gewährte ihr Vater ihr ein Darlehen, welches eine Verzin-

sung  von  knapp  10%  vorsah.  Im  Jahr  2002  wurde  der  Estrich  in  eine  Attikawohnung 

umgebaut, wofür die Pflichtige zusätzliches Fremdkapital in Höhe von Fr. 645'000.- in 

Form von Hypotheken aufnahm. Per 31. Dezember 2002 lag die hypothekarische Be-

lastung der Liegenschaft …strasse 389 bei Fr. 1'645'000.-. In der Steuererklärung 2002 

wurde  die Liegenschaft mit  einem  Verkehrswert von  Fr.  2'565'000.-  aufgeführt. In der 

Steuererklärung 2003 wurde ein Wert von Fr. 2'264'000.- deklariert. 

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Das  Mass  des  Einsatzes  erheblicher  Fremdmittel  kann  ein  gewichtiges  Indiz 

für eine Gewerbsmässigkeit darstellen, sofern diese über das hinausgehen, was auch 

in  der  privaten  Vermögensverwaltung  üblich  ist,  wie  z.B.  bei  der  Finanzierung  einer 

Liegenschaft  durch  eine  Hypothek  (VGr,  21.  Dezember 2016,  SB.2016.00109,  E. 3.8; 

VGr, 20. August 2014, SB.2014.00051, E. 4.1 mit Hinweisen). Während bei selbstbe-

wohnten  Liegenschaften  üblicherweise  bis  zu  rund  80%  des  Verkehrswerts  fremdfi-

nanziert  sind,  werden  bei  nicht  selbst  genutzten  Liegenschaften  normalerweise  nicht 

mehr als 2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert. Eine darüberhinausgehende Fremdfi-

nanzierung  indiziert  gemäss  Rechtsprechung  eine  Gewerbsmässigkeit  (vgl.  BGr, 

30. Oktober 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5.2.; VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, 

E.  3.3).  Dem  Kriterium  des  Einsatzes  erheblicher  fremder  Mittel  liegt  die  Überlegung 

zugrunde, dass mit der Beanspruchung eines extremen Fremdkapitalanteils ein erhöh-

tes  Risiko  eingegangen  wird  und  dies  auf  eine  geschäftliche  Transaktion  hindeutet 

(BGr,  30. Oktober  2020,  2C_1021/2019,  E. 6.5.1;  Reich/von  Ah,  in:  Kommentar  zum 

Schweizerischen  Steuerrecht,  Bundesgesetz  über  die  direkte  Bundessteuer,  4. A., 

2022, Art. 18 N 16c DBG). 

Das kantonale Steueramt vertritt den Standpunkt, dass der Kaufpreis zu 100% 

fremdfinanziert  worden  sei.  Mithin  wird  das  Darlehen  des  Vaters  der  Pflichtigen  den 

Hypothekardarlehen  gleichgestellt.  Die  Pflichtige  ist  demgegenüber  der  Auffassung, 

dass das elterliche Darlehen mit Bezug auf Risikoüberlegungen nicht mit einem Bank-

darlehen  gleichgestellt  werden könne.  Die Pflichtige sei  das  einzige Kind ihrer  Eltern, 

womit  das  Darlehen  im  Erbfall  als  Folge  der  Vereinigung  von  Schuldner  und  Gläubi-

gereigenschaft  automatisch  wegfalle.  Wirtschaftlich  betrachtet  komme  das  Darlehen 

einem Erbvorbezug gleich.  

Der  Meinung  der  Pflichtigen  ist  zuzustimmen.  Das  elterliche  Darlehen  kann 

unter Risikogesichtspunkten nicht mit einem Hypothekardarlehen einer Bank gleichge-

stellt  werden.  Dies  bereits  deshalb  nicht,  weil  ersteres  im Gegensatz  zu einem  Hypo-

thekarkredit nicht grundpfandbesichert ist. Eine gesteigerte Risikobereitschaft bzw. das 

Eingehen eines höheren unternehmerischen Risikos kann deshalb kaum daraus abge-

leitet  werden.  Dies  auch  deshalb  nicht,  weil  im  Zusammenhang  mit  der  Rückzahlung 

durchaus  auf  eine  wohlwollende  Haltung  seitens  der  Eltern  gezählt  werden  darf.  Aus 

den  Umständen  (Beschaffung  einer  nahegelegenen  Wohnung  und  Pflege  der  Eltern 

durch  die  Pflichtige)  darf  jedenfalls  auf  ein  intaktes  familiäres  Verhältnis  geschlossen 

werden. Wirtschaftlich betrachtet rückt das Darlehen damit nicht zuletzt unter Berück-

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sichtigung  des  Alters  der  Pflichtigen  und  der  Tatsache,  dass  sie  ein  Einzelkind  ist,  in 

die Nähe eines Erbvorbezugs. Dass anstelle eines eigentlichen Erbvorbezugs ein ver-

zinstes  Darlehen  vereinbart  wurde,  ändert  daran nichts,  sind  die  Parteien  doch  in  der 

Gestaltung  ihrer  Rechtsverhältnisse  grundsätzlich  frei.  Entgegen  der  Argumentation 

des kantonalen Steueramts wurde sodann durch die relativ hohen Zinsen bewirkt, dass 

Mittel an die Eltern zurückfliessen. Das Leisten dieses Zinsendienstes  entkräftet auch 

die  Befürchtung  des  kantonalen  Steueramtes,  im  Notfall  könnten  nötige Mittel  fehlen. 

Die hohe Verzinsung mag nicht zuletzt auch steuerlich motiviert sein, macht das Dar-

lehen an sich aber nicht zu Risikokapital. 

Zu  beachten  ist  schliesslich,  dass  die  Annahme  einer  100%  Fremdfinanzie-

rung  in  jedem  Fall  zu  kurz  greifen  würde.  In  seinem  Entscheid  vom  22.  Juli  2020 

(SB.2019.00093) relativierte das Verwaltungsgericht die zu 100% über Hypothekardar-

lehen erfolgte Finanzierung einer Liegenschaft damit, dass gleichzeitig private Lebens-

versicherungen als Sicherheit verpfändet wurden (E. 2.3.2). Selbst wenn also dem el-

terlichen  Darlehen  abgesprochen  würde,  als  (faktische)  Eigenmittel  berücksichtigt  zu 

werden,  könnte  auch  im  vorliegenden  Fall  nicht  ohne  weiteres  von  einer  schädlichen 

Finanzierungsstruktur ausgegangen werden. 

Mit  74%  liegt  die  Fremdfinanzierung  des  Kaufpreises  über  dem  safe  haven 

Ansatz  von  2/3.  Sie  liegt  jedoch  noch  unterhalb  der  80%,  welche  bei  (vollständig) 

selbstgenutzten Liegenschaften gelten würden. Vor dem Hintergrund, dass die Pflichti-

ge unmittelbar nach dem Erwerb der Liegenschaft den Estrich ausbauen liess und die 

dadurch geschaffene Attikawohnung von Anfang an ununterbrochen selbst bewohnte, 

erscheint der Grad der Fremdfinanzierung und damit die Überschreitung des safe ha-

ven Schwellenwerts letztlich nicht schädlich. Was die Aufnahme weiterer Mittel für den 

Umbau des Estrichs anbelangt, kann sodann festgestellt werden, dass damit der Ver-

kehrswert der Liegenschaft erhöht wurde, was zweifellos die Voraussetzung dafür sein 

musste,  dass  der  Pflichtigen  überhaupt  zusätzliche  Hypothekardarlehen gewährt  wur-

den.  Anders  als  im  Fall  der  erstmaligen  Erstellung  einer  Baute,  in  welchem  zur  Be-

stimmung des unternehmerischen Risikos die Finanzierung ins Verhältnis der Anlage-

kosten  gestellt  wird  (BGr,  30.  Oktober  2020,  2C_1021/2019,  E.  6.5.1.),  kann  hier  die 

mit dem Ausbau des Estrichs bewirkte Wertsteigerung bei der Ermittlung des Fremdfi-

nanzierungsgrads  berücksichtigt  werden.  Unter  Berücksichtigung  des  2003  deklarier-

ten  (im  Vergleich  zu  2002)  tieferen  Verkehrswerts  von  Fr.  2'264'000.-  ergibt  sich  ein 

Fremdfinanzierungsgrad von knapp 73%. 

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In diese Feststellung reiht sich ein, dass die Pflichtige per Ende 2001 ein steu-

erbares Vermögen von Fr. 733'433.- und per Ende 2002 ein solches von Fr. 889'573.- 

auswies.  Damit  ist  auch  nicht  von  einer  Überschuldung  auszugehen,  welche  gemäss 

bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  als  Indiz  für  eine  Liegenschaftenhändlertätigkeit 

zu  werten  wäre  (BGr,  25.  August  2014,  2C_1048/2013  E. 3.5.).  Eine  Überschuldung 

hätte sich aber auch dann nicht ergeben, wenn die Pflichtige die Liegenschaft per Ende 

2001 – wie das kantonale Steueramt feststellt  – nicht mit Fr. 2'054'000.-, sondern mit 

dem Erwerbspreis, d.h. Fr. 1'350'000.-, deklariert hätte. 

cc) An der Liegenschaft …strasse 389 wurde nach dem Erwerb "nur" der Est-

rich  umgebaut  und  eine  Attikawohnung  geschaffen,  welche  dann  durch  die  Pflichtige 

bewohnt wurde. Eine Totalsanierung wie im Fall der Liegenschaft …matt 21 im Hinblick 

auf einen Verkauf fand nicht statt. Erst im Jahr 2011 (d.h. vier Jahre vor dem Verkauf) 

erfolgten gemäss Sachdarstellung der Pflichtigen im Betrag von rund Fr. 150'000.- ge-

wisse Baumassnahmen.  

Käuferin der Liegenschaft war die D AG. Den Akten kann entnommen werden, 

dass  diese  Gesellschaft  im  Veranlagungsverfahren  als  Vertreterin  der  Pflichtigen  auf-

trat.  Es  darf  vor  diesem  Hintergrund  davon  ausgegangen  werden,  dass  seitens  der 

Pflichtigen  keine  speziellen  Anstrengungen  unternommen  werden mussten,  um  einen 

Käufer  zu  finden  (soweit  überhaupt  aktiv  oder  passiv  ein  Käufer  gesucht  wurde,  was 

nicht aktenkundig ist).  

Insgesamt  sind  damit  keine  Umstände  erkennbar,  welche  die  Annahme  stüt-

zen  würden,  dass  die  Pflichtige  im  Hinblick  auf  die  Veräusserung  der  Liegenschaft 

…strasse 389 nachträglich eine Gewinnerzielungsabsicht entwickelt hätte.  

dd) Im November 2011 erwarb die Pflichtige zusätzlich eine Wohnung an der 

…strasse  391.  Es  habe  sich  dabei  gemäss  Sachdarstellung  der  Pflichtigen  um  eine 

altersgerechte  Wohnung  im  Erdgeschoss  gehandelt,  welche  in  erster  Linie  aufgrund 

der Pflegebedürftigkeit des zwischenzeitlich verstorbenen Vaters der Pflichtigen erwor-

ben  worden  sei.  Dies  habe  es  der  Pflichtigen  ermöglicht,  ihre  Eltern  nach  Kräften  zu 

unterstützen. Heute wird die Wohnung durch die Mutter der Pflichtigen alleine bewohnt.  

Das  Verwaltungsgericht  liess  in  seinem  Entscheid  vom  20.  August  2014 

(SB.2014.00051) offen, ob diese Wohnung dem Privat- oder dem Geschäftsvermögen 

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zuzuweisen  ist  (E.  4.7).  Der  Umstand,  dass  die  Mittel  aus  dem  Verkauf  der  Liegen-

schaft  …matt  21  noch  im  selben  Jahr  reinvestiert  wurden,  wurde  indessen  als  plan-

mässiges Vorgehen gewertet, welches im Ergebnis mit zur Annahme einer qualifizier-

ten  Teilnahme  am  wirtschaftlichen  Verkehr  beitrug.  Zwar  erschien  der  Erwerb  einer 

Wohnung  in  der  Nachbarschaft  zwecks  Erleichterung  der  Pflege  der  Eltern  nachvoll-

ziehbar.  Dass  diese  privaten  Gründe  für  die  Liegenschaftstransaktion  ausschlagge-

bend gewesen sein sollen, wurde jedoch als unglaubwürdig eingestuft, zumal den El-

tern in nächster Nähe zur Wohnstätte der Pflichtigen sowohl an der …strasse 389 als 

auch in der Liegenschaft …matt 21 eine Wohnung hätte zugewiesen werden können. 

Die geltend gemachten privaten Gründe traten aus Sicht des Verwaltungsgerichts des-

halb  gegenüber  der  systematischen  Vorgehensweise  der  Pflichtigen  in  den  Hinter-

grund.  

Diese  Feststellungen  sind  im  Ergebnis  zutreffend.  Entsprechend  war  im  Zu-

sammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft …matt 21 eine Gewinnabsicht gege-

ben. Dessen ungeachtet bestehen im Rahmen der aktuellen Beurteilung keine Indizien 

dafür,  dass  auch  die  Wohnung  an  der  …strasse  391  dem  Geschäftsvermögen  der 

Pflichtigen zuzuordnen wäre. Bereits der Umstand, dass diese Wohnung seit mehr als 

zwölf  Jahren  von  den Eltern  bzw.  seit  2016  von der  Mutter  der  Pflichtigen  alleine  be-

wohnt wird, spricht für eine Zuordnung dieser Wohnung zum Privatvermögen. Selbiges 

gilt grundsätzlich auch für die zweite, in derselben Liegenschaft erworbene Wohnung. 

Dieses  zunächst  im  Obergeschoss  gelegene  Objekt  wurde  im  Oktober  2015  gekauft, 

konnte dann aber im Juli 2016 gegen eine Wohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft, 

direkt gegenüber der Wohnung der Mutter der Pflichtigen, getauscht werden. Dies un-

terstreicht  den  privaten  Charakter  auch  der  zweiten  Wohnung,  hätte  doch  für  ein  ge-

schäftlich  genutztes  Objekt  offensichtlich  kein  Bedarf  für  einen  solchen  Abtausch  be-

standen.  Andere  als  private  Motive  (z.B.  höhere  Attraktivität  der  Wohnung  im 

Erdgeschoss im Hinblick auf einen Verkauf) wurden weder behauptet noch sind solche 

aktenkundig. Im Gegenteil erscheint diesbezüglich das von der Pflichtigen angegebene 

Motiv, nämlich die Absicherung ihrer Wohnsituation im tertiären Lebensabschnitt, da es 

in  der  Liegenschaft  …strasse  389  keinen  Lift  gäbe,  plausibel.  Dass  diese  Wohnung 

nach  dem  Erwerb  nicht  direkt  bezogen  und  bisher  nicht  selbst  genutzt  wurde,  ändert 

daran nichts. 

ee)  Abschliessend  ist  darauf  einzugehen,  dass  im  Rahmen  der  Grundstück-

gewinnsteuerdeklarationen  betreffend  Verkauf  der  Liegenschaft  …strasse  389  bzw. 

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Tausch der …strasse 391 je der Abzug nach § 221 Abs. 2 StG geltend gemacht wurde. 

Vor dem Hintergrund des verwaltungsgerichtlichen Urteils ist dieses Vorgehen an sich 

nicht  erstaunlich  und  der  damalige  Vertreter  schien  diese  Qualifikation  –  auch  betref-

fend den Verkauf der Liegenschaft ...strasse 389 – zu akzeptieren.  

Die nähere Prüfung hat nun allerdings wie gezeigt ergeben, dass die streitbe-

troffene  Liegenschaft  als  Kapitalanlageliegenschaft  einzustufen  ist,  zumal  den  Akten 

keine  Hinweise  dafür  entnommen  werden  können,  dass  die  Liegenschaft  als  Vor-

ratsimmobilie erworben worden wäre oder  sich nach dem Erwerb eine Gewinnabsicht 

gebildet hätte. Der Abzug gemäss § 221 Abs. 2 StG wurde daher in jedem Fall zu Un-

recht  gewährt.  Dessen  ungeachtet  verlangt  der  Grundsatz  der  Gesetzmässigkeit  der 

Verwaltung sodann eine Übereinstimmung der Entscheidung mit dem Gesetz, weshalb 

die  Gewährung  des  Abzugs  durch  die  Grundsteuerbehörden  letztlich  keinen  Einfluss 

auf die Qualifikation dieser Liegenschaft hat. 

c)  Im  Ergebnis  ist  festzuhalten,  dass  eine  Gesamtwürdigung  sämtlicher  Indi-

zien im Lichte der bundesgerichtlich definierten Kriterien auf eine Qualifikation der Lie-

genschaft …strasse 389 als Privatvermögen schliessen lässt. Das elterliche Darlehen 

führt  unter  Risikogesichtspunkten  zu  keiner  schädlichen  Finanzierungsstruktur.  Die 

Liegenschaft wurde sodann während knapp 14 Jahren gehalten und die Attikawohnung 

wird  (bis  heute)  von  der  Pflichtigen  selbst  bewohnt.  Sanierungsbemühungen  im  Hin-

blick  auf  den  Verkauf  fanden  –  anders  als  bei  der  Liegenschaft  …matt  21,  wo  ge-

werbsmässiger Liegenschaftenhandel zu bejahen war – nicht statt. Aufgrund der Akten 

ist  mangels  planmässigem  Vorgehen  auch  nicht  von  einer  nachträglichen  Gewinnab-

sicht auszugehen. 

4.  Auch  die  weiteren  vom  kantonalen  Steueramt  vorgebrachten  Argumente 

ändern an dieser Beurteilung nichts. 

a) Wenig hilfreich ist zunächst wie gezeigt der Umstand, dass die Pflichtige im 

Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft …matt 21 im Jahr 2011 als Liegen-

schaftenhändlerin  eingestuft  wurde.  Diese  Qualifikation  bezog  sich  auf  den  im  Jahr 

2011 erfolgten Verkauf dieser Liegenschaft. Das Verwaltungsgericht hat die Zuordnung 

der weiteren Liegenschaften der Pflichtigen zu ihrem Privat- oder Geschäftsvermögen 

denn auch explizit offen gelassen (VGr, 20. August 2014, SB.2014.00051, E. 4.7). Die 

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aktuelle 

inhaltliche  Auseinandersetzung  hat 

sodann  gezeigt, 

dass 

das 

Vorgehen im Zusammenhang mit der Liegenschaft …strasse 389 nicht mit der Totals-

anierung  und  dem  Verkauf  nach  kurzer  Haltedauer  der  Liegenschaft  …matt 21  ver-

gleichbar  ist.  Unter  Berücksichtigung  sämtlicher  relevanter  Aspekte  ist  eine  Gewinn-

absicht im Sinne einer planmässigen, auf Gewinnmaximierung abzielenden Geschäfts-

strategie 

zu 

verneinen 

und 

deshalb 

im  Ergebnis 

auch 

von 

einer 

Zuordnung  der  Liegenschaft  …strasse  389  zum  Geschäftsvermögen  der  Pflichtigen 

abzusehen.  

b) Wie erwähnt führt sodann der Umstand, dass im Rahmen der Grundstück-

gewinnsteuerdeklaration  Abzüge  nach  §  221  Abs.  2  StG  geltend  gemacht  wurden, 

nicht  zu  einer  Qualifikation  der  Liegenschaft  …strasse  389  als  Geschäftsvermögen. 

Dies  bereits  deshalb  nicht,  weil  dieser  Abzug  vorliegend  ohnehin  nicht  hätte  gewährt 

werden  dürfen,  zumal  die  Liegenschaft  bei  einer  Haltedauer  von  14  Jahren  kaum  als 

Handelsobjekt, sondern als Anlageobjekt zu betrachten gewesen wäre, für welches der 

Liegenschaftenhändler-Abzug  gemäss  §  221  Abs.  2  StG  von  vornherein  nicht  hätten 

berücksichtigt  werden  dürfen.  Selbiges  gilt  grundsätzlich  auch  für  den  Tausch  der 

Wohnung …strasse 391. Dies legt nahe, dass nicht geprüft wurde, ob der Abzug über-

haupt zulässig war und keine Auseinandersetzung mit der Qualifikation dieser Liegen-

schaften stattfand.  

Die  Deklaration  dieses  Abzugs  in  den  beiden  Grundstückgewinnsteuerdekla-

rationen dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die Pflichtige aufgrund des Verkaufs 

der  Liegenschaft  …matt  21  im  Jahr  2011  als  Liegenschaftenhändlerin  eingestuft  wur-

de.  Sie  war  zudem  im  Rahmen  beider  Grundstückgewinnsteuerdeklarationen  auch 

jeweils vertreten. Im Ergebnis kann die Geltendmachung des Abzuges gemäss § 221 

Abs.  2  StG  zudem  bloss  als  Indiz  gewertet  werden,  welchem  im  Gesamtgefüge  nur 

eine untergeordnete Bedeutung zukommt.  

Damit  verhält  sich  die  Pflichtige  sich  auch  nicht  zwingend  widersprüchlich, 

wenn  sie  im  Zusammenhang  mit  dem  fälschlicherweise  gewährten  Abzug  gemäss 

§ 221  Abs.  2  StG  bisher  nicht  auf  eine  Korrektur  der  betreffenden  Beschlüsse  hinge-

wirkt hat. 

c) Für die vorliegende Beurteilung von untergeordneter Bedeutung ist im Wei-

teren,  dass  die  Pflichtige  im  Jahr  2011  eine  Mantelgesellschaft  erwarb  und  im  Jahr 

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2016 zudem 50% der Anteile an der E AG übernahm. Dabei handelt es sich um Aspek-

te,  welche  die  Qualifikation  der  Pflichtigen  als  Liegenschaftenhändlerin  unterstreichen 

mögen  bzw.  jedenfalls  eine  Betätigung  der  Pflichtigen  im  Liegenschaftenhandelsbe-

reich  –  auch  nach  2015  –  nahelegen.  An  der  Zuweisung  der  Liegenschaft 

…strasse 389 zum Privatvermögen der Pflichtigen ändert dies aber wie gezeigt nichts.  

In diesem Zusammenhang wird noch darauf hingewiesen, dass die Zuordnung 

der  Anteile  an  der  F  AG  zum  Geschäfts-  oder  Privatvermögen  vorliegend  nicht  streit-

gegenständlich  war  und  eine  diesbezügliche  inhaltliche  Auseinandersetzung  deshalb 

unterbleiben kann. Nicht beurteilt werden muss beim vorliegenden Verfahrensausgang 

auch die Fragestellung, ob die Pflichtige ihre  Liegenschaftenhändlertätigkeit per Ende 

2015 eingestellt hat. 

5. a) Diese Erwägungen führen zur Gutheissung der Beschwerde im Hauptan-

trag,  womit  sich  eine  Auseinandersetzung  mit  den  eventualiter,  subeventualiter  sowie 

sub-subeventualiter  gestellten  Anträgen  erübrigt.  Es  ergibt  sich  neu  folgende  Berech-

nung: 

Einkommen 

Einkünfte aus selbständigem Haupterwerb 

Wertschriftenertrag 

Vergütungszins Depot Grundstückgewinnsteuer 

Ertrag aus anderen Liegenschaften 

Total der Einkünfte 

Abzüge 

Private Schuldzinsen 

Versicherungsprämien 

Beiträge an AHV/IV und 2. Säule 

Vermögensverwaltungskosten 

Total der Abzüge 

Nettoeinkommen 

Gemeinnützige Zuwendungen 

Reineinkommen 

Fr. 

0.- 

26.- 

6'617.- 

112'318.- 

118'961.- 

86'537.- 

2'550.- 

9'298.- 

200.- 

98'585.- 

20'376.- 

400.- 

19'976.- 

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- 19 - 

b) Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerde-

gegner  aufzuerlegen  (Art.  144  Abs.  1  DBG).  Ferner  ist  der  Pflichtigen  für  das  Be-

schwerdeverfahren  eine  angemessene  Parteientschädigung  zuzusprechen  (Art. 144 

Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1-3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfah-

ren vom 20. Dezember 1968). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die  Beschwerde  wird  gutgeheissen.  Die  Beschwerdeführerin  wird  für  die  direkte 

Bundessteuer,  Steuerperiode  2015,  mit  einem  steuerbaren  Einkommen  von 

Fr. 19'900.- veranlagt (Tarif gemäss Art. 36 Abs. 1 DBG; Grundtarif). 

[…] 

1 DB.2022.136