# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 20db17b0-b137-5928-98af-a01423740b26
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-07
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 07.06.2017 ZB.2017.7 (AG.2017.359)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2017-7_2017-06-07.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2017.7

 

ENTSCHEID

 

vom 7.
Juni 2017

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                                    Berufungsklägerin

[...]                                                                                                             Klägerin

vertreten durch B____, Advokatin,

[...]

 

gegen

 

C____                                                                                   Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch D____, Advokat,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts 

vom 12. Dezember 2016

 

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

 

Die A____ (Mieterin
und Berufungsklägerin) betreibt ein Reise­carunternehmen. Seit 1984 ist sie
Mieterin einer Lagerhalle an der [...] in [...]. Sie nutzt die Halle als Geschäftssitz
mit Büros und zur Stationierung und Wartung ihrer zwei Reisecars. Am 25. August
2009 schloss sie mit der damaligen Vermieterin einen neuen unbefristeten
Mietvertrag mit einem monatlichen Bruttomietzins von CHF 3‘820.–.

 

Die E____ hat
ihre Geschäftsräume an der [...] in [...]. Sie verfügt über ein bis Ende Dezember
2015 befristetes Mietverhältnis, das vertraglich einmalig bis Ende Dezember
2017 erstreckt wurde. Mit Vertrag vom 12. März 2015 erwarb die E____ ein im
Grundbuch eingetragenes Kaufrecht an der Lagerhalle der Mieterin an der [...].
Am 22. Juni 2015 wurde die C____ gegründet, die den Erwerb, das Verwalten
und Halten von Grundeigentum bezweckt. Mit Vertrag vom 26. August 2015
trat die E____ ihr Kaufrecht an der Lagerhalle an die C____ (Vermieterin und
Berufungsbeklagte) ab, welche dieses am 28. August 2015 ausübte. Am 1. Oktober
2015 wurde sie als Eigentümerin der Lagerhalle im Grundbuch eingetragen. 

 

Am 1. Dezember
2015 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag mit der Mieterin auf den
30. Juni 2016 wegen Eigenbedarf. Gleichzeitig bot die Vermieterin der Mieterin
an, ab 1. Juli 2016 einen befristeten Mietvertrag für die Hälfte der
Fläche abzuschliessen. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2016 bot sie der Mieterin
einen bis zum 30. Juni 2017 befristeten Mietvertrag zu einem monatlichen
Bruttomietzins von CHF 4‘585.– an. Die Mieterin nahm dieses Angebot nicht
an und focht die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt
worden war, stellte die Schlichtungsstelle die Klagebewilligung aus. Mit Klage
vom 22. August 2016 gelangte die Mieterin an das Zivilgericht Basel-Stadt
und beantragte, es sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben;
eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis zum 30. Juni 2020 zu
erstrecken. Am 24. Oktober 2016 fand eine erste Hauptverhandlung statt, an
welcher das Verfahren sistiert wurde, um bei der F____ Stiftung eine amtliche
Erkundigung über die verfügbaren Parkflächen einzuholen. Nach Eingang der
entsprechenden Auskunft fand am 12. Dezember 2016 eine zweite Hauptverhandlung
statt. Mit Entscheid vom 12. Dezember 2016 beurteilte das Zivilgericht die
Kündigung als nicht missbräuchlich und erstreckte das Mietverhältnis bis zum
31. Dezember 2017. Auf Antrag der Mieterin hin wurde ihr am 24. Januar
2017 der schriftlich begründete Entscheid zugestellt.

 

Gegen diesen
Entscheid erhob die Mieterin am 23. Februar 2017 Berufung beim Appellationsgericht.
Darin verlangt sie, es sei die Kündigung des Mietverhältnisses als
missbräuchlich aufzuheben. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis
zum 30. Juni 2020 zu erstrecken. Mit Berufungsantwort vom 5. Mai 2017
beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit Eingabe vom
30. Mai 2017 hat die Mieterin zur Frage der Erstreckung des
Mietverhältnisses nochmals Stellung genommen. Der vorliegende Entscheid ist
unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkula-tionsweg ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis bei
Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde, mithin für eine
Dreijahresperiode gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des
Obligationenrechts (OR, SR 220; vgl. BGer 4A_300/2010 vom 2. September
2010 E. 1.1). Der monatliche Bruttomietzins beträgt im vorliegenden Fall CHF 3‘820.–.
Somit ist der Streitwert von CHF 10'000.– erreicht (36 Monatsmietzinse x CHF 3‘820.–
= CHF 137‘520.–). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobenen
Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig zu ihrer Beurteilung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

2.

Das Zivilgericht
prüft in einem ersten Schritt die Frage, ob die Kündigung vom 1. Dezember
2015 missbräuchlich sei. In diesem Zusammenhang fasst es zunächst die
Standpunkte der Parteien zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2) und
legt die rechtlichen Voraussetzungen einer missbräuchlichen Kündigung dar
(E. 2.3). Sodann bejaht das Zivilgericht die Frage, ob sich die Vermieterin
auf den – unbestrittenen – Eigenbedarf der E____ berufen kann; dieser
Eigenbedarf sei – so das Zivilgericht – im Zeitpunkt der Kündigung absehbar
gewesen, weshalb die Kündigung nicht „auf Vorrat“ erfolgt sei (E. 2.4). Im
Weiteren hält das Zivilgericht fest, dass die Vermieterin einzig Eigenbedarf
geltend mache und nicht mehrere Kündigungsgründe vorbringe (E. 2.5). Es
verneint schliesslich auch das Vorliegen einer Änderungs- oder Druckkündigung
(E. 2.6) und einer Kündigung wegen eines unsicheren oder nicht bewilligungsfähigen
Bauvorhabens (E. 2.7). Insgesamt erweise sich die Kündigung somit als
nicht missbräuchlich (E. 2.8).

 

In einem zweiten
Schritt prüft das Zivilgericht die Erstreckung des Mietverhältnisses. In diesem
Zusammenhang bejaht es zunächst eine durch die Kündigung ausgelöste Härte für
die Mieterin (E. 3.1). Aufgrund der vorliegenden Umstände (Möglichkeit der
Mieterin, ihre beiden Reisecars ausserhalb des Kantons [...] zu stationieren;
fehlender Nachweis einer angespannten Situation auf dem Markt für Objekte, die
den Anforderungen der Mieterin entsprechen; fehlende Suchbemühungen;
dringliches Interesse des Gipsergeschäfts, die Lagerhalle per Anfang 2018 zu
beziehen) erstreckt es sodann das Mietverhältnis einmalig bis zum
31. Dezember 2017 (E. 3.2). 

 

3.

3.1

3.1.1   Die
Mieterin wendet gegen die Gültigkeit der Kündigung vom 1. Dezember 2015
zum einen ein, dass im Zeitpunkt der Kündigung kein aktuelles und konkretes
Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses per 30. Juni 2016
bestanden habe. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2015 – nur knapp drei
Wochen nach der Kündigung – habe die Vermieterin der Mieterin ein Angebot
zugestellt, wonach unter Verzicht auf die Kündigungsanfechtung ein bis Ende
Juni 2017 befristeter Vertrag abgeschlossen werde, der nach Fristablauf und ohne
Erstreckungsrecht ende. Dabei sollte der monatliche Mietzins nach den Vorstellungen
der Vermieterin CHF 4‘585.– und somit rund 20 % mehr als bisher betragen;
an der Hauptverhandlung habe die Vermieterin ausgeführt, es sei ihr sinnvoll
erschienen, die Halle in der Zwischenzeit zu vermieten und dass sie einen
höheren Mietzins habe verlangen wollen, weil sie im 2016 einen Verlust gemacht
habe. Es sei offensichtlich – so die Mieterin –, dass die Vermieterin im Dezember
2015 kein Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses per Ende Juni 2016
gehabt habe. Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts stelle dies nicht nur
eine Verletzung der Generalklausel von Art. 271 OR, sondern auch von Art. 271a
Abs. 1 lit. b OR dar (Berufung, Rz. 15).

 

Die Mieterin
kritisiert in diesem Zusammenhang die zivilgerichtliche Einschätzung, wonach
das Angebot zur Weiterführung des Mietverhältnisses zu verschlechterten
Bedingungen ein Entgegenkommen gegenüber der Mieterin sei. Hätte die Vermieterin
der Mieterin tatsächlich entgegenkommen wollen, hätte sie – so die Mieterin –
das Mietverhältnis unverändert bis Ende Juni 2017 fortgeführt. Stattdessen habe
sie versucht, die Fortführung des Mietverhältnisses von der Bezahlung eines
deutlich höheren Mietzinses und dem Verzicht auf sämtliche Anfechtungsrechte
abhängig zu machen. Dies sei einzig im Interesse der Vermieterin. Wolle man dem
Gebot der schonenden Rechtsausübung Beachtung schenken, erweise sich eine
Kündigung unter gleichzeitigem Angebot der Weiterführung des Mietverhältnisses
zu einem erhöhten Mietzins (anstelle der Weiterführung des Mietvertrags zu unveränderten
Konditionen bis zum gewünschten Beendigungstermin) als missbräuchlich (Berufung,
Rz. 16).

 

3.1.2   Eine
ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe
voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete)
Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und
Termine zu kündigen. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von
Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung
anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271
Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig oder
missbräuchlich, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes
Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien
tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand,
dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine
solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses
relevant (vgl. Art. 272 OR). Bei mangelnder oder
fehlerhafter Begründung der Kündigung (vgl. Art. 271
Abs. 2 OR) wird in der Regel angenommen, es fehle an einem
schützenswerten Interesse. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben ver­stösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie
ausgesprochen wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f. mit Hinweisen).

 

Der Eigenbedarf
des Vermieters stellt einen klassischen Kündigungsgrund dar. Besteht Eigenbedarf,
handelt es sich zweifellos um ein legitimes Kündigungsinteresse (Thanei, in:
Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage,
Zürich 2016, S. 782; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/
Genf 2008, Art. 271 N 32; BGer 4C.411/2006 vom 9. Februar
2007 E. 2.1 [= MRA 2007, S. 45 ff.]; BGer 4A_525/2009 vom
15. März 2010 E. 10.1). In der Lehre – auf welche sich die Mieterin
beruft – wird teilweise verlangt, dass der Eigenbedarf bzw. Bedarf nicht
vorgeschoben sein darf und konkret und aktuell sein muss, um eine missbräuchliche
Kündigung auszuschliessen (Thanei,
a.a.O., S. 782 f.). Thanei
beruft sich auf drei französischsprachige Bundesgerichtsentscheide, in welchen
übereinstimmend festgehalten wird, dass erstens der Kündigungsgrund – in den
drei Fällen ging es jeweils um Eigenbedarf – im Kündigungszeitpunkt bestehen
muss und dass zweitens der genannte Kündigungsgrund kein Vorwand bzw. nicht
vorgeschoben sein darf (BGer 4A_241/2010 vom 10. August 2010 E. 2.2
und 2.3 [= mp 2010, S. 280 ff.]; BGer 4A_623/2010 vom 2. Februar 2011
E. 2.4 und 2.5 [=mp 2011, S. 135 ff.]; BGer 4A_383/2012 vom 9. Oktober
2012 E. 3 [= mp 2013, S. 159 ff.]). Dass der Eigenbedarf darüber
hinaus konkret und aktuell sein müsse, lässt sich den drei genannten Entscheiden
nicht entnehmen. In dem von der Mieterin angerufenen – ebenfalls
französischsprachigen – Entscheid (BGer 4A_431/2013 vom 10. Januar
2014 E. 3.3 [= mp 2014, S. 154 ff.]; vgl. Berufung,
Rz. 15) hält das Bundesgericht fest, dass die Vorinstanz kein Bundesrecht
verletzt habe, indem sie erwogen habe, dass der angerufene Kündigungsgrund nur
ein Vorwand sei oder dass die Kündigung mindestens nicht auf einem objektiven,
ernsthaften und schutzwürdigen Interesse beruhe („que le motif invoqué à
l'appui du congé n'était qu'un prétexte, ou qu'à tout le moins le congé ne
répondait à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection“).

 

3.1.3   Im
vorliegenden Fall hat die Vermieterin die Kündigung der Lagerhalle per Ende
Juni 2016 mit Eigenbedarf begründet. Die Mieterin bestreitet nicht, dass die Vermieterin
ein objektives und ernsthaftes Interesse daran hat, die Lagerhalle selbst
bzw. durch die E____ zu nutzen (zum Verhältnis zwischen dem Bedarf der
Vermieterin und demjenigen der E____ vgl. E. 4.5). Sie macht allerdings
geltend, dass dieses Interesse nicht aktuell und konkret sei, da die Vermieterin
knapp drei Wochen nach der Kündigung angeboten habe, ein bis Ende Juni 2017
befristetes Mietverhältnis über die Lagerhalle abzuschliessen.

 

Gemäss der
dargelegten Bundesgerichtspraxis darf der Eigenbedarf, mit welchem die
Vermieterin die Kündigung begründet, kein Vorwand bzw. nicht vorgeschoben
sein. Das von der Mieterin und von Thanei
angerufene Erfordernis, wonach der Eigenbedarf konkret und aktuell sein
müsse, lässt sich aus der Rechtsprechung nicht ableiten. Namentlich ist das
Erfordernis nicht dahingehend zu verstehen, dass eine Kündigung wegen
Eigenbedarf nur dann nicht missbräuchlich wäre, wenn der Eigenbedarf
unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Der Eigenbedarf und
damit ein zulässiger Kündigungsgrund ist auch dann zu bejahen, wenn die Vermieterin
– wie hier – in Kenntnis ihres Eigenbedarfs frühzeitig kündigt und eine
mögliche Mieterstreckung antizipiert. Der Eigenbedarf erscheint in solchen
Fällen nicht als blosser Vorwand, der die Kündigung missbräuchlich machen
würde.

 

Auch das nach
der Kündigung gemachte Angebot der Vermieterin an die Mieterin – bis Ende Juni
2017 befristetes Mietverhältnis bei höherem Mietzins – lässt den von der Vermieterin
geltend gemachten Eigenbedarf nicht entfallen oder als blossen Vorwand
erscheinen. Auch mit diesem Angebot sollte in erster Linie sichergestellt
werden, dass die Vermieterin die Lagerhalle ab Juli 2017 für sich bzw. für die E____
nutzen könne. Auch wenn das Angebot, das die Vermieterin der Mieterin mit
Schreiben vom 18. Dezember 2015 unterbreitete, nicht ein (reines)
Entgegenkommen der Vermieterin gegenüber der Mieterin darstellt (wie das
Zivilgericht ausführt), sondern wohl auch im Interesse der Vermieterin lag,
wird das Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs dadurch nicht in Frage
gestellt. 

 

3.2

3.2.1   Die
Mieterin bemängelt zum anderen die Erwägung des Zivilgerichts (E. 2.7),
wonach es sich nicht um eine Kündigung wegen eines Bauvorhabens handle, dessen
Realisierung unsicher oder nicht bewilligungsfähig sei. Dabei verkenne das
Zivilgericht, dass nach den Angaben der Vermieterin das Mietobjekt zunächst umgebaut
werden müsse, damit das Gipsergeschäft seine Tätigkeit aufnehmen könne. Werde
eine Kündigung wie im vorliegenden Fall mit Eigenbedarf begründet und lasse
sich dieser Eigenbedarf nur mittels bewilligungspflichtiger Sanierungsarbeiten
realisieren, verhalte sich die Vermieterin missbräuchlich, wenn sie die
Eigenbedarfskündigung ohne Baugesuch im Zeitpunkt der Kündigung ausspreche. Im Kündigungszeitpunkt
habe die Vermieterin kein schützenswertes Interesse gehabt (Berufung, Rz. 17).

 

3.2.2   Wird
die Kündigung mit Eigenbedarf begründet, ist es nicht entscheidend, ob der
Bedarf zunächst einen Umbau der Räume voraussetzt oder gar ihren Abriss (BGer
4A_447/2015 vom 31. März 2016 E. 5.2.2.2 am Ende [= mp 2016, S. 259
ff.] mit Hinweis auf BGE 135 III 121, in welchem Eigenbedarf bejaht wurde,
obwohl der Erwerber das Gebäude abreissen wollte, um neue Einrichtungen unterzubringen).
Zudem ist eine Kündigung, die mit mehreren Motiven begründet wird, nicht missbräuchlich,
wenn sich einer der genannten Kündigungsgründe als nicht treuwidrig erweist
(BGer 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.2; BGer 4A_155/2009 vom
27. Januar 2010 E. 6.2.1). 

 

3.2.3   Im
vorliegenden Fall hat die Vermieterin die Kündigung stets mit Eigenbedarf
begründet. Die Mieterin macht zwar geltend, dass die Vermieterin an der zweiten
Hauptverhandlung vom 12. Dezember 2016 ausgeführt habe, dass im Mietobjekt
be­willigungspflichtige Sanierungsarbeiten ausgeführt werden müssten, bevor das
Gipsergeschäft dieses nutzen könne. Damit hat die Vermieterin aber nicht einen
zusätzlichen Kündigungsgrund angegeben, sondern lediglich eine notwendige
Begleiterscheinung des geltend gemachten Eigenbedarfs genannt. Die Legitimität
des Bedarfs wird dadurch nach der dargelegten Rechtsprechung nicht in Frage
gestellt.

 

3.3      Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass der von der Vermieterin angeführte Kündigungsgrund des
Eigenbedarfs nicht als Vorwand erscheint und geeignet ist, die
Missbräuchlichkeit der Kündigung auszuschliessen.

 

4.         

4.1      Nachdem
das Zivilgericht die Kündigung – zu Recht – als nicht missbräuchlich erachtet
hat, hat es die Frage der Erstreckung geprüft. Aufgrund der vorliegenden
Umstände (lange Mietdauer [seit 1984]; Anforderungen an ein neues Mietobjekt
[abschliessbare Parkfläche oder -halle; Möglichkeit, Wartungsarbeiten durchzuführen;
Zufahrtsmöglichkeit rund um die Uhr; Erfüllung von Umweltschutzauflagen];
fehlender Nachweis eines angespannten Marktes; fehlende Suchbemühungen der
Mieterin; Interesse der Vermieterin bzw. Notwendigkeit, das Mietobjekt im 2017
umzubauen und Anfang 2018 zu beziehen) hat das Zivilgericht das Mietverhältnis
einmalig um 1 ½ Jahre bis zum 31. Dezember 2017 erstreckt
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2.2).

 

4.2      

4.2.1   Die
Mieterin bringt in der Berufung zunächst vor, dass für die Beurteilung der Erstreckung
des Mietverhältnisses die Verhältnisse im Zeitpunkt des Entscheids massgebend
seien. Es sei deshalb zu berücksichtigen, dass sie trotz Suchbemühungen bis
heute kein geeignetes Ersatzobjekt habe finden können. Im Anschluss an die
erstinstanzliche Verhandlung vom 12. Dezember 2016 habe sie – erfolglos – zwei
Vermieterinnen von möglicherweise geeigneten Gewerbeflächen kontaktiert. Zudem
reicht sie ein Inserat eines Ersatzobjekts ein, das die technischen
Anforderungen der Mieterin möglicherweise erfüllen würde, aber zu teuer sei (Berufung,
Rz. 12 und 18). In der Eingabe vom 30. Mai 2017 reicht die Mieterin
darüber hinaus eine Liste mit zehn Suchbemühungen ein (Beilage 1;
vgl. dazu Eingabe vom 30. Mai 2017, Rz. 4). 

 

4.2.2   Der
Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Dauer der Erstreckung
beträgt für Geschäftsräume höchstens sechs Jahre, wobei im Rahmen der
Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können (Art. 272b Abs. 1
OR). 

 

Bei der
Interessenabwägung zu berücksichtigen sind insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses
und der Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen,
familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten,
ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder
Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und überdies die
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (Art. 272
Abs. 2 OR). Dabei ist der Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu beachten,
der darin besteht, die Folgen der Vertragsauflösung für den Mieter zu mildern,
indem ihm mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche
Neuorientierung gelassen wird. Nach der Rechtsprechung sind Suchbemühungen
bereits im ersten Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen (BGer 4A_477/2016
vom 27. September 2016 E. 3.2). Auch im Hinblick auf eine erste
Erstreckung, in der ein weniger strenger Massstab an das Verhalten des Mieters
anzulegen ist, darf dieser nicht einfach monatelang zuwarten im Vertrauen
darauf, dass das Erstreckungsgericht seinen Interessen auf jeden Fall den
Vorrang vor jenen des Vermieters geben werde. Ein solches Verhalten verdient
keinen Rechtsschutz. Jedenfalls darf der Mieter nach Empfang der Kündigung
nicht untätig bleiben. Anders kann es sich in besonderen Fällen verhalten, etwa
wenn der Mieter gute Gründe zur Annahme hat, die Kündigung sei ungültig oder
wenn er wegen Krankheit oder Alter derart hilflos ist, dass er zur Suche von
Ersatzraum gar nicht in der Lage ist (BGer 4C.155/2003 vom 3. November
2003 E. 4.1; vgl. auch BGer 4A_106/2014 vom 28. Mai 2014
E. 4.1). Art. 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die aufgestellten
Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den Erstreckungs­entscheid nur
massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung
inwieweit überwiegen. Bei der Festlegung der Art und Dauer der Erstreckung
steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter
Ermessensspielraum zu (BGer 4A_477/2016 vom 27. September 2016 E. 3.2
und 3.3).

 

4.2.3   Im
vorliegenden Fall haben die Parteien am 11. Mai 2016 vor der
Schlichtungsstelle einen Vergleich geschlossen, den die Mieterin in der Folge
widerrufen hat (Klagebeilage 2). Ein Widerruf durch die Mieterin ergibt nur
dann einen Sinn, wenn der von der Schlichtungsstelle vorgeschlagene Vergleich
nicht von der Missbräuchlichkeit der Kündigung ausging und lediglich eine
Erstreckung des Mietverhältnisses vorsah. Spätestens seit der
Schlichtungsverhandlung vom 11. Mai 2016 hatte die Mieterin somit wenig Grund
zur Annahme, dass die Kündigung ungültig sei. In dieser Lage hätte sie nicht
während sieben Monaten – bis zur zweiten Hauptverhandlung vom 12. Dezember 2016
– untätig bleiben dürfen. 

 

Ob die mit der
Berufung und der Eingabe vom 30. Mai 2017 dargelegten Suchbemühungen, die
den Zeitraum vom 12. Dezember 2016 bis zum 29. Mai 2017 betreffen, prozessualen
Gründen berücksichtigt werden können ist fraglich, zumal auch das nachträgliche
Substantiieren einer erstinstanzlichen Behauptung nur unter den Vor­aussetzungen
von Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig ist (vgl. BGer 5A_111/2016 vom
6. September 2016 E. 6.2.3). Die Frage kann jedoch offen bleiben.
Selbst wenn die Berufungsklägerin nach dem Entscheid des Zivilgerichts
erfolglos hinreichende Such­bemühungen unternommen hätte, könnte sie daraus
keinen Anspruch auf eine längere Erstreckung ableiten, weil es ihr
materiell-rechtlich oblegen hätte, spätestens nach der Schlichtungsverhandlung
vom 11. Mai 2016 mit der Suche zu beginnen. Die Suchbemühungen der Mieterin im
Zeitraum zwischen vom 12. Dezember 2016 bis zum 29. Mai 2017 können deshalb
nicht berücksichtigt werden.

 

4.3      Die
Mieterin führt sodann zur Erstreckung aus, dass das Zivilgericht ihre
Anforderungen an ein Ersatzobjekt nicht in Frage gestellt habe, mit Ausnahme
der Standortgebundenheit, der Notwendigkeit eines nahen Autobahnanschlusses und
der für notwendig erachteten Nähe zwischen Büros und Bussen. Zur
Standortgebundenheit habe sie – die Mieterin – vor Zivilgericht ausgeführt,
dass sie seit über 30 Jahren ein städtisches Carunternehmen sei und den
Standort „Basel“ auch im Namen trage. In der Berufung führt sie aus, dass es
„technisch“ möglich sei, ein baselstädtisches Carunternehmen ins Wallis, ins
Tessin oder in den Aargau zu verlegen, dass aber hieraus ein wirtschaftlicher
Nachteil (Finden neuer Kunden im neuen Einzugsgebiet) resultiere. Zur
Notwendigkeit eines Autobahnanschlusses habe sie vor Zivilgericht ausgeführt,
dass die Busse am Geschäftsstandort starteten und an diesen zurückkehrten und
dass Carreisen regelmässig auf die Autobahn führten. Das Zivilgericht habe
somit die Notwendigkeit eines Autobahnanschlusses zu Unrecht verneint
(Berufung, Rz. 19). 

 

Das Zivilgericht
führt in Bezug auf die Standortgebundenheit aus, die Mieterin habe nicht
dargelegt, inwiefern es für sie ein geschäftlicher Nachteil wäre, die zwei
Reisecars ausserhalb des Kantons Basel-Stadt zu stationieren. Eine bestehende,
auf das Kantonsgebiet beschränkte Stammkundschaft sei weder behauptet worden
noch ersichtlich. Eine Stationierung in den Kantonen Basel-Landschaft und
Aargau erscheine denkbar ohne Ertragseinbusse (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2.2,
S. 10 f.). Das Zivilgericht mutet der Mieterin zu Recht zu, die
Standortsuche über den Kanton Basel-Stadt hinaus auf die Nachbarkantone
Basel-Landschaft und Aargau auszudehnen. Anders als die Mieterin in der
Berufung andeutet, wird ihr nicht zugemutet, Ersatzobjekte in den Kantonen
Wallis und Tessin zu suchen. Die Kritik der Mieterin geht mit anderen Worten am
Zivilgerichtsentscheid vorbei. Es ist denn auch nicht einzusehen, weshalb nicht
auch Standorte in Reinach, Aesch, Münchenstein, Muttenz Pratteln, Sissach,
Rheinfelden oder Frick in Frage kommen. 

 

Zur
Notwendigkeit eines nahen Autobahnanschlusses führt das Zivilgericht aus, dass
die Mieterin nicht nachvollziehbar dargelegt habe, warum sich ein
Geschäftsstandort in der Nähe der Autobahn befinden müsse
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2.2, S. 10 unten). In ihrer Berufung
bezeichnet die Mieterin die Stellen in den Verhandlungsprotokollen nicht, an
welcher sie ihre diesbezüglichen Ausführungen „anlässlich der erstinstanzlichen
Verhandlung“ gemacht haben soll (vgl. Berufung, Rz. 19). Es ist
zunächst nicht Aufgabe der Berufungsinstanz, die beiden erstinstanzlichen
Verhandlungsprotokolle nach den entsprechenden Stellen zu durchforsten. Vielmehr
hat die Mieterin im Rahmen ihrer Begründungspflicht unter anderem die Aktenstücke
zu nennen, auf denen ihre Kritik beruht; dies gilt auch in Verfahren zu
beachten, die vom Untersuchungsgrundsatz beherrscht sind (zu den Anforderungen
an die Berufungsbegründung vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 [=
Praxis 2013 Nr. 4]; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2
und 4.3; AGE ZB.2015.14 vom 11. Mai 2015 E. 3.1). Der Einwand der
Mieterin, sie habe „anlässlich der erstinstanzlichen Verhandlung“ bestimmte
Aussagen gemacht, ist deshalb bereits aus prozessualen Gründen nicht zu
berücksichtigen. Wäre der Einwand zu berücksichtigen, erschiene er sodann als
falsch: Dem Verhandlungsprotokoll vom 24. Oktober 2016 lässt sich nämlich entnehmen,
dass die Mieterin zur Notwendigkeit eines Autobahnanschlusses nur Folgendes
gesagt hat: „Auch die Autobahnnähe ist unerlässlich“ (S. 4 Mitte). Gemäss dem
Verhandlungsprotokoll vom 12. Dezember 2016 hat die Mieterin zu diesem
Punkt Folgendes angegeben: „Dann ist eine gute Anbindung an die Autobahn
wichtig“ (S. 3 Mitte). Aufgrund dieser Aussagen der Mieterin erscheint die
zivilgerichtliche Einschätzung als richtig, wonach die Mieterin die
Notwendigkeit eines nahen Autobahnanschlusses nicht nachvollziehbar dargelegt
habe. Schliesslich: Selbst wenn die Mieterin die Notwendigkeit eines nahen
Autobahnabschlusses nachvollziehbar dargelegt hätte und das Zivilgericht dies
verkannt hätte, könnte die Mieterin daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Die als zumutbar erachteten Ersatzstandorte (etwa in Reinach, Aesch,
Münchenstein, Muttenz, Pratteln, Sissach, Rheinfelden oder Frick) verfügen alle
über einen Autobahnanschluss.

 

In Bezug auf die
Nähe von Büros und Bussen, die von der Mieterin vor Zivilgericht als notwendig
erachtet wurde, führt das Zivilgericht aus, dass die Mieterin nicht nach­vollziehbar
dargelegt habe, warum die Abstellflächen für die Busse sich in Sichtweite zu
den Büros befinden müssten (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2.2, S. 10).
Die Mieterin stellt diese Einschätzung in der Berufung nicht mehr in Frage
(vgl. Berufung, Rz. 19).

 

Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht die Anforderungen der Mieterin an ein
zumutbares Ersatzobjekt korrekt festgestellt hat.

 

4.4      Die
Mieterin kritisiert im Weiteren die zivilgerichtliche Einschätzung, dass die E____
ein Interesse habe, das Mietobjekt im 2017 umzubauen und per Anfang 2018 zu
beziehen. Sie habe diese Interessenlage im zivilgerichtlichen Verfahren
bestritten, indem sie darauf hingewiesen habe, dass das Gipsergeschäft ein
Erstreckungsgesuch stellen könne. Im Übrigen scheine zwischenzeitlich klar,
dass die Überbauung des [...], welches den SBB gehörten, nicht vor dem Jahr
2020 beginne werde. Die zivilgerichtliche Feststellung, wonach eine weitere
Erstreckung des Mietverhältnisses mit dem Gipsergeschäft unwahrscheinlich sei,
sei somit unzutreffend (Berufung, Rz. 20). 

 

Das Zivilgericht
hält diesbezüglich fest, dass „unbestrittenermassen“ ein Interesse des Gipsergeschäfts
bestehe, die Lagerhalle im 2017 umzubauen und per Anfang 2018 beziehen zu
können; zum Beleg weist es auf die entsprechenden Stellen in den
Verhandlungsprotokollen hin. Zudem erwägt es, dass das befristete
Mietverhältnis des Gipsergeschäfts mit den SBB im Endstadium einmalig erstreckt
worden sei und deshalb eine weitere Erstreckung gegen den Willen der
Vermieterin als unwahrscheinlich erscheine. Insofern bestehe beim Eigenbedarf
der Vermieterin Dringlichkeit (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2.2, S. 11).

 

Der Einwand der
Mieterin ist aus zwei Gründen nicht zu berücksichtigen: Zum einen versäumt sie
es wiederum, die Stellen in den Verhandlungsprotokollen zu bezeichnen, an
welchen sie die dargelegte Interessenlage bestritten haben soll (vgl. zu
den Anforderungen an die Berufungsbegründung E. 4.3). Zum anderen fehlt
für ihre Behauptung, dass die Überbauung des [...] nicht vor dem Jahr 2020 beginnen
werde (und somit eine Erstreckung des Mietverhältnisses des Gipsergeschäfts
nicht unwahrscheinlich sei), jeglicher Beleg. Somit ist festzustellen, dass das
Zivilgericht das Interesse des Gipsergeschäfts an einem Bezug der Lagerhalle
per Anfang 2018 korrekt festgestellt und gewürdigt hat.

 

4.5      Die
Mieterin kritisiert schliesslich, das Zivilgericht habe im Rahmen der Interessenabwägung
zu Unrecht das Interesse des Gipsergeschäfts berücksichtigt. Dabei handle es
sich nicht um ein Interesse der Vermieterin selbst, sondern um das Interesse
einer Drittgesellschaft, das im Rahmen von Art. 272 Abs. 2 lit. d
OR nicht berücksichtigt werden dürfe (Berufung, Rz. 21)

 

Im Rahmen der
Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen ist insbesondere ein allfälliger
Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte zu
berücksichtigen (Art. 272 Abs. 2 lit. d OR). Liegt ein
derartiger Eigenbedarf nicht vor, steht aber das Vermieterinteresse einem
Eigenbedarf sehr nahe, kann dieses Interesse als persönliches oder
wirtschaftliches Interesse des Vermieters im Sinn von Art. 272 Abs. 2
lit. c OR berücksichtigt werden (SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 272
N 53 und 54).

 

Im vorliegenden
Fall wurde die Vermieterin eigens gegründet, um das von der E____ erworbene Kaufrecht
an der Lagerhalle zu übernehmen und auszuüben und so dem Gipsergeschäft die
Verlagerung seines Betriebs zu ermöglichen. Die Vermieterin dient insofern dem
Betrieb des Gipsergeschäfts und ihr Bedarf entspricht dessen Bedarf (vgl.
Zivilgerichtsentscheid, E. 2.4). Dies wird von der Mieterin denn auch
nicht bestritten. Das Zivilgericht hat diesen Bedarf des Gipsergeschäfts in der
Interessenabwägung angemessen berücksichtigt. Nicht beantwortet hat es die
Frage, ob dieser Bedarf als persönliches Interesse im Sinn von lit. c oder
als Eigenbedarf im Sinn von lit. d von Art. 272 Abs. 2 OR zu
betrachten ist. Für den Ausgang des Verfahrens ist die Antwort auf diese Frage
ohne Bedeutung, weshalb die Frage auch an dieser Stelle offen gelassen werden
kann.

 

4.6      Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass das Zivilgericht im Rahmen des Erstreckungsentscheids
die Interessen der Mieterin und der Vermieterin korrekt ermittelt und
gegeneinander abgewogen hat. Die diesbezüglichen Einwände der Mieterin sind
nicht stichhaltig.

 

5.         

5.1      Aufgrund
der vorstehenden Erwägungen erweist sich die am 1. Dezember 2015 ausgesprochene
Kündigung der Lagerhalle als nicht missbräuchlich und die gewährte Erstreckung
von 1 ½ Jahren als korrekt. Der angefochtene Entscheid ist deshalb zu
bestätigen und die dagegen erhobene Berufung abzuweisen.

 

5.2      Gemäss
dem Ausgang des Berufungsverfahrens hat die Mieterin die Gerichts­kosten des
Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese betragen
grundsätzlich das Ein- bis Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten
(§ 11 Abs. 1 Ziff. 1 der Gerichtsgebührenverordnung [GebV, SG
154.810]). Bei einem Streitwert von CHF 137‘520.– (vgl. E. 1)
betragen die erstinstanzlichen Gerichtskosten CHF 2‘000.– (§ 2 Abs. 3
und 4 GebV). Die zweit­instanzlichen Gerichtskosten sind mit CHF 2‘500.–
festzusetzen.

 

Die Mieterin hat
sodann der Vermieterin eine Parteientschädigung zu entrichten (Art. 106 Abs. 1
ZPO). Im Berufungsverfahren berechnet sich die Parteientschädigung nach den für
das erstinstanzliche Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel
ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung
[HO, SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach dem
zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO). Bei einem Streitwert von CHF 137‘520.–
wie im vorliegenden Fall beträgt das erstinstanzliche Grundhonorar zwischen
CHF 8‘400.– und 15‘000.– (§ 4 Abs. 1 lit. b Ziffer 10 HO).
Angesichts des vermutlich unterdurchschnittlichen Umfangs der Bemühungen und
der geringeren Schwierigkeit des Falls im Vergleich zu anderen Fällen mit
ähnlichem Streitwert rechtfertigt es sich, das Grundhonorar am unteren Rand
dieses Rahmen mit CHF 8‘400.– festzusetzen (§ 2 Abs. 1 lit. a
und c HO). Aufgrund des Drittelsabzugs für das Berufungsverfahren ergibt sich
demnach eine Parteientschädigung von CHF 5‘600.–.

 

 

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 12. Dezember 2016 (MG.2016.39) wird abgewiesen.

 

            Die Berufungsklägerin trägt die Kosten
des Berufungsverfahrens von CHF 2'500.– und hat der Berufungsbeklagten
eine Parteientschädigung von CHF 5'600.– zu bezahlen.

 

            Mitteilung an:

-      
Berufungsklägerin

-      
Berufungsbeklagte

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

PD Dr. Benedikt Seiler

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen
erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a
oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113
BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.