# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0a15ae6f-dc38-5b5d-889f-8c95e3baf7cb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.03.2022  VB.2021.00578
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2021-00578_2022-03-03.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2021.00578	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.03.2022
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.03.2023 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung.

Die streitbetroffene Überbauung widerspricht den heutigen Bauvorschriften (Regelbauweise sowie Arealüberbauung) und fällt damit grundsätzlich (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 PBG. Bestehende Bauten und Anlagen der Arealüberbauung dürfen mit Blick auf die Besitzstandsgarantie bestehen bleiben, doch sind Änderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig. Allerdings ist die Neuerstellung einer selbständigen Baute – gar wenn an eine bestehende Baute angebaut wird – nicht als Umbau oder Erweiterung im Sinn von § 357 PBG zu betrachten. Ein selbständiger Neubau auf einem Grundstück im Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung muss daher einerseits dem Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, er darf nicht zu einer wesentlich anderen Überbauung als seinerzeit bewilligt führen. Andererseits – da altrechtliche Arealüberbauungsbestimmungen keine Grundlage für eine neue Baubewilligung bieten können – muss eine solche Baute die Voraussetzungen der Regelbauweise einhalten. Letzteres gilt jedenfalls, soweit eine altrechtliche Arealüberbauung nicht in eine neurechtliche Arealüberbauung umgewandelt wurde bzw. werden kann (E. 4.1).

Der Neubau erweist sich aber mit Blick auf die Regelbauweise nicht als bewilligungsfähig (E. 4.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ALTRECHTLICH
AREALPERIMETER
AREALÜBERBAUUNG
BESITZSTANDSGARANTIE
ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. 2 PBG
§ 357 Abs. 1 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2021.00578

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 3. März 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

1.1  C, 

 

1.2  D, 

 

2.    E, 

 

alle vertreten durch RA F,

 

3.    G, vertreten durch RA H, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

und

 

1.    Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA I, 

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich,

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

A. Mit
Beschluss vom 6. Mai 2019 verweigerte der Gemeinderat Horgen A die
Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der J-Strasse in Horgen.

B. Mit
Beschluss vom 4. November 2019 erteilte der Gemeinderat Horgen A unter
Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses
auf dem Baugrundstück.

II.  

A. Gegen
den Beschluss vom 6. Mai 2019 erhob A mit Eingabe vom 17. Juni 2019
Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00089).

B. Gegen
den Beschluss vom 4. November 2019 erhoben G mit Eingabe vom 4. Dezember
2019 (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00192) und D und C sowie E mit
gemeinsamer Eingabe vom 6. Dezember 2019 Rekurs an das Baurekursgericht
(Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00194).

C. Mit
Entscheid vom 22. Juni 2021 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren.
Den Rekurs G.‑Nr. R2.2019.00089 wies es ab. Die Rekurse G.‑Nrn. R2.2019.00192
und R2.2019.00194 hiess es gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Horgen
vom 4. November 2019 auf.

III.  

Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. August 2021
an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte – unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen, auch für das vorinstanzliche Verfahren, zulasten der
Beschwerdegegner –, es seien Disp.-Ziff. II Abs. 2 und 3 aufzuheben;
demgemäss sei der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 4. November 2019
zu bestätigen. 

Am 7. September 2021 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 29. September
2021 teilte der Gemeinderat Horgen mit, auf die Stellung von Anträgen und eine
Vernehmlassung zu verzichten. Mit Beschwerdeantwort vom selben Tag beantragte G
– unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers –, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit gemeinsamer
Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2021 beantragten C und D sowie E – unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers – die Abweisung
der Beschwerde. A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.
 

Der Beschwerdeführer plant, auf dem unbebauten, gemäss der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen (BZO) der Wohnzone W2.7
zugewiesenen Baugrundstück Kat.‑Nr. 01 ein neues Mehrfamilienhaus
mit vier Vollgeschossen und einem Flachdach zu erstellen. Es soll an die
Westfassade des auf den Nachbargrundstücken Kat.-Nr. 02 und 03 stehenden
Doppel-Mehrfamilienhauses J-Strasse 04/05 (Scheibenhaus III;
Häuser A und B) angebaut werden. Das sogenannte Scheibenhaus III
bildet Bestandteil der in den Jahren 1968–1972 bewilligten altrechtlichen Arealüberbauung
N, die auf einem Gebiet von rund 68'000 m2 vier Hochhäuser
(sog. Punkthäuser), 12 zwei- und vor allem dreiteilige Wohnblöcke
(sog. Scheibenhäuser) sowie zwei (zusammengebaute) sogenannte Terrassenbauten
mit zusammen 440 Wohnungen und 217 Autoeinstellplätzen sowie 225
offenen Abstellplätzen an der J-Strasse, O-Strasse und der P-Gasse umfasst. 

Das Scheibenhaus III war im Rahmen der
Arealüberbauung dreiteilig (Häuser A–C) bewilligt worden. In der Folge waren
aber nur die Häuser III.A und III.B erstellt worden.

Für die Grundstücke der Arealüberbauung – und damit auch
das Baugrundstück Kat.‑Nr. 01 – wurde entsprechend Disp.-Ziff. 1.5
des Beschlusses des Gemeinderats Horgen vom 8. Juli 1968 folgender
Reverseintrag im Grundbuch vermerkt: "Die aus der Projektänderung sich
ergebende Areal-Ueberbauung und die damit errechnete Ausnützung von netto 0,72
auf allen oben erwähnten Baugrundstücken werden als verbindliche öffentlich-rechtliche
Bauvorschrift anerkannt. Eine vermehrte Ausnützung der Parzellen bei einer
eventuellen Aufparzellierung des Bauareals ist nicht zulässig. Die im Projekt
enthaltenen Grün- und Erholungsflächen sind als solche dauernd zu erhalten".

3.
 

Der
Beschwerdeführer beanstandet die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass
sich die Grundstücke Kat.-Nrn. 06 und 07 im Perimeter der Arealüberbauung
N befänden sowie den damit zusammenhängenden Schluss der Vorinstanz, dass der
strittige Neubau die Nebenbestimmung der Arealbaute betreffend die Erhaltung
der Grün- und Erholungsflächen verletze.

Die Kritik des Beschwerdeführers ist berechtigt. Im Rahmen
der Baubewilligungen für die Arealüberbauung war das Grundstück 06 (damals
Kat.-Nr. 08) nicht als Teil der Arealüberbauung betrachtet worden. Für
diese Parzelle wurde denn auch keine öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung in das Grundbuch eingetragen. Die Auffassung des
Beschwerdeführers, das Gebäude des (heutigen) Grundstücks Kat.-Nrn. 06 sei
auf den Plänen der Arealüberbauung deshalb nicht erkenntlich gewesen, weil es
gar nicht Gegenstand derselben war, erscheint mit Blick auf die Bauentscheide,
Baupläne und die Grundbuchanmerkungen überzeugend (vgl. auch maps.horgen.ch
> Raumplanung, Grundstückskataster > Sondernutzungspläne >
Arealüberbauung). Ob davon ausgegangen wurde, dass die Baute auf dem Grundstück
06 abgebrochen würde oder nicht, ist unerheblich. Jedenfalls deutet nichts
darauf hin, dass dieses Grundstück für die Berechnung der zulässigen Ausnützung
der Arealüberbauung relevant gewesen oder für die Arealüberbauung als
Freifläche bzw. Spielplatz vorgesehen gewesen wäre.

Das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 07 wurde
demgegenüber im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erwähnt. Im
Gemeinderatsbeschluss vom 8. Juli 1968 hiess es, dass die Wohnhäuser
Assek.-Nrn. 09 und 010 im projektierten Quartierstrassengebiet lägen. Die
beiden Bauten könnten aber vorläufig noch nicht abgebrochen werden. Sobald der
Abbruch möglich sei, werde die Quartierstrasse verlegt und gemäss dem Projekt
erstellt. Dass der Abriss mit Blick auf die Ausnützung erforderlich sei bzw.
dass diese Parzelle in das Gebiet der Arealüberbauung miteinbezogen würde, war
hingegen nicht dargetan worden: Auch Kat.-Nr. 07 befindet sich nicht im
Perimeter der Arealüberbauung selbst. Nur das Wohnhaus Assek-Nr. 010 wurde
in der Folge abgerissen. 

Die Bemerkungen der Baubewilligungsbehörde zu den
Freiflächen bzw. "Grün- und Erholungsflächen" können sich einerseits
nur auf den Perimeter der Arealüberbauung selbst bezogen haben. Auf dem
innerhalb des Arealüberbauungs-Perimeters liegenden Baugrundstück Kat.-Nr. 01
war andererseits keine Freifläche, sondern die Überbauung mit dem Gebäude III.C
vorgesehen (vgl. eingehend E. 4.2). Eine Verletzung der Nebenbestimmung
betreffend die Freiflächen liegt im Zusammenhang mit der strittigen Baute somit
– anders als die Vorinstanz dartut – nicht vor.

4.
 

4.1 Indes ist
zu beachten, dass die streitbetroffene Überbauung den heutigen Bauvorschriften
(Regelbauweise sowie Arealüberbauung) widerspricht und damit grundsätzlich
(auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) fällt. Bestehende Bauten und
Anlagen der Arealüberbauung dürfen mit Blick auf die Besitzstandsgarantie bestehen
bleiben, doch sind Änderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG
zulässig (vgl. VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00437, E. 5.4). 

Allerdings ist die Neuerstellung einer selbständigen Baute
– gar wenn an eine bestehende Baute angebaut wird – nicht als Umbau oder
Erweiterung im Sinn von § 357 PBG zu betrachten (vgl. Konrad Willi, Die
Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der
Bauzonen. Eine Darstellung unter besonderer Berücksichtigung des zürcherischen
Rechts, Diss., Zürich etc. 2003, S. 17 f., S. 85 f. und
insb. S. 91 f.). Ein selbständiger Neubau auf einem Grundstück im
Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung muss daher einerseits dem
Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, er darf nicht zu einer
wesentlich anderen Überbauung als seinerzeit bewilligt führen. Andererseits –
da altrechtliche Arealüberbauungsbestimmungen keine Grundlage für eine neue
Baubewilligung bieten können – muss eine solche Baute die Voraussetzungen der
Regelbauweise einhalten. Letzteres gilt jedenfalls, soweit eine altrechtliche
Arealüberbauung nicht in eine neurechtliche Arealüberbauung umgewandelt wurde
bzw. werden kann (vgl. dazu VGr, 5. Dezember 2007, VB.2006.00380, E. 4.1,
in: BEZ 2008 Nr. 1; 2. März 2017, VB.2016.00184, E. 2.4.2;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 170).

4.2 Mit den
sich bei den Akten befindenden Änderungsbewilligungen der Arealüberbauung war
das Scheibenhaus III nicht verändert worden. Zu welchem Zweck bzw.
Zeitpunkt das Gebäude III.C in den Plänen vom 12. August 1969 bzw. 16. November
1971 mit einem mit rot schraffierten Klebstreifen versehen wurde, lässt sich
nicht mehr nachvollziehen. In den entsprechenden Bauentscheiden vom 17. November
1969 bzw. vom 4. April 1972 war das Scheibenhaus III jedenfalls
nicht thematisiert worden. Im ersteren Entscheid war die Rede davon, dass ein
Scheibenhaus zürichseeseits der Terrassenbauten (heute: Kat.-Nr. 011)
weggelassen worden sei. Das Scheibenhaus III liegt – hangseitig von den
Terrassenbauten – in einem anderen Bereich der Arealüberbauung. Mit letzterem
Entscheid waren bloss die Scheibenhäuser XII–XIV verkürzt (und damit
weiter von der Baulinie der projektierten Gotthardstrasse weggerückt) worden.
Zur Kompensation der dadurch verlorenen Ausnützung waren die genannten Gebäude
teilweise um ein Geschoss erhöht worden.

Entsprechend
ist die Baubewilligungsbehörde zu Recht davon ausgegangen, dass für die
Arealüberbauung aufgrund der unterbliebenen Realisierung des Gebäudes III.C
Ausnützungsreserven im Umfang von ca. 864 m2 Bruttogeschossfläche
für Vollgeschosse bestehen.

4.3
 

4.3.1
Der Neubau erweist sich aber mit Blick auf die Regelbauweise nicht als
bewilligungsfähig. Die zulässige maximale Gesamtlänge von 40 m gemäss Art. 5.1
in Verbindung mit Art. 5.3 BZO wird überschritten.

4.3.2
Hinzu kommt Folgendes: Das mit diesem Neubau etwas mehr als 40 m lange
Scheibenhaus III würde optisch sehr nahe an die benachbarte Baute J-Strasse 012/013
heranrücken. Die geplante Baute überragt das inventarisierte Nachbarhaus
deutlich, hält aber nur den – gemäss Regelbauweise – minimalen Grenzabstand von
6 m (Art. 5.1 und 5.2.2 BZO) ein.

Diese Baute wurde zwar mit – am 8. Mai 2020 im kantonalen
Amtsblatt publiziertem – Gemeinderatsbeschluss vom 28. Mai 2018 aus dem
Inventar entlassen. Die Inventarentlassung ist indes nicht rechtskräftig, sondern
bildet Gegenstand eines gegenwärtig vor der Vorinstanz hängigen Rechtsmittelverfahrens
(vgl. dazu VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00585). 

Der Voraussetzung von § 238 Abs. 2 PBG würde mit
dem strittigen Neubau nicht entsprochen. Die Baute J-Strasse 012/013 wird
dadurch bedrängt und in ihrer Wirkung beeinträchtigt.

4.4 Die
geplante Baute ist nicht bewilligungsfähig.

5.
 

5.1 Damit ist
die Beschwerde abzuweisen.

5.2 Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdeführer
ist zugleich zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    200.--     Zustellkosten,

Fr. 7'200.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerschaft 1.1, 1.2 und 2 einerseits sowie dem privaten
Beschwerdegegner 3 andererseits für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …