# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c3afcceb-c551-5988-8bd8-2164f7231e31
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-03-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.03.2006  VB.2005.00585
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2005-00585_2006-03-08.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2005.00585	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.03.2006
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Um- und Ausbau der Dachgeschosse von drei Mehrfamilienhäusern
Interessenabwägung gemäss § 357 Abs. 1 PBG: Weder die Vorbringen der beschwerdeführenden Nachbarn noch diejenigen der Bauherrschaft lassen die Interessenabwägung der Vorinstanz als rechtsverletztend erscheinen. Die Liegenschaften 1 und 2 weisen in den beiden Vollgeschossen deutlich mehr anrechenbare Flächen auf, als dies zulässig wäre; dasselbe gilt auch für die Liegenschaft 3. Dem Interesse der Bauherrschaft an der Schaffung von zusätzlich 548,71 m2 kann deshalb kein grosses Gewicht zukommen. Insbesondere lassen sich für eine Verdichtung, welche die von der BZO vorgegebene Überbauungsdichte derart krass überschreiten lässt, keine öffentlichen Interessen anführen. - Wird dagegen nur der Ausbau bei der Liegenschaft 1 zugelassen, so kommt die Bauherrschaft insgesamt nahe an diejenige Wohnfläche heran, die auch mit einer bauordnungsgemässen Neuüberbauung der beiden Grundstücke zu erreichen wäre. Insoweit ist ihr Interesse beachtlich und deckt sich mit dem öffentlichen Interesse an der Ausschöpfung der durch die BZO eingeräumten Baumöglichkeiten. Wenn die Baurekurskommission diesen Interessen den Vorrang gegeben hat gegenüber den aufgrund der Abstandsverhältnisse hinnehmbaren Beeinträchtigungen der Nachbarn, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletztend (E. 2.3.5).
Abweisung beider Beschwerden

(VB.2005.00585 vereinigt mit VB.2005.00588)

			 	
				Stichworte:
	
						AUFSTOCKUNG
DACHGESCHOSS
FIRSTHÖHE
GEBÄUDEHÖHE
INTERESSENABWÄGUNG
NACHBARLICHE INTERESSEN
ÖFFENTLICHE INTERESSEN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 280 Abs. I PBG
§ 281 Abs. II PBG
§ 357 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2006 Nr. 40 S. 63

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Am 19. April 2005 erteilte der Gemeinderat Weiningen
C und B die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und den Ausbau der
Dachgeschosse der Liegenschaften L-Strasse 01, 02, 03 (Kat.-Nrn. 04 und 05).

II.  

Die hiergegen von verschiedenen Nachbarn erhobenen Rekurse
vereinigte die Baurekurskommision und hiess sie am 11. November 2005
insofern teilweise gut, als die Bewilligung für den Ausbau der Dachgeschosse
der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 aufgehoben wurde.

III.  

Gegen den Rekursentscheid erhoben die sich im Rekursverfahren
gegenüberstehenden privaten Parteien je Beschwerde an das Verwaltungsgericht.
Die im Rekursverfahren nur teilweise obsiegenden Nachbarn beantragten am 10. Dezember
2005, es sei auch die Bewilligung für den Dachgeschossausbau der Liegenschaft L-Strasse
01 aufzuheben (VB.2005.00585). Die Bauherrschaft liess beantragen, den
Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen insoweit aufzuheben, als
damit die Bewilligung für den Dachgeschossausbau der Liegenschaften L-Strasse 02
und 03 aufgehoben worden sei (VB.2005.00588). Die Nachbarn beantragten in
verfahrensmässiger Hinsicht die Durchführung einer Augenscheinsverhandlung.

Die Vorinstanz beantragte am 23. Dezember 2005
Abweisung der Beschwerden. Der Gemeinderat Weiningen verzichtete am 16. Januar
2006 auf Vernehmlassung. Die privaten Parteien liessen je Abweisung der
Beschwerde der Gegenpartei unter Kostenfolge beantragen, die Bauherrschaft
zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission zuständig.

1.2 Die beiden
gegen den Rekursentscheid vom 11. November 2005 gerichteten Beschwerden,
welche die nämlichen Sach- und Rechtsfragen betreffen, sind aus prozessökonomischen
Gründen zu vereinigen.

1.3 Da der
massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich
ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein vom 20. September
2005 beruhenden Feststellungen der Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse,
insbesondere die Fotografien, können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt
werden und dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

2.  

Gemäss dem richtig verstandenen Wortlaut von § 357 Abs. 1
PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 = BEZ 1992 Nr. 30) dürfen
bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut,
erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen,
anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten.

Soweit im Rahmen der Anwendung von § 357 Abs. 1
PBG eine Interessenabwägung vorzunehmen ist, steht den Gemeinden ein Ermessens-
und Entscheidungsspielraum zu, welchen die Baurekurskommission zu beachten hat.
Obschon ihr als Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 VRG volle
Überprüfungsbefugnis zusteht, hat sie sich bei der Ermessenskontrolle
Zurückhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach eine vertretbare Ermessensausübung
der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20;
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.).
Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle
zu.

2.1 Wie die
Baurekurskommission unwidersprochen festgestellt hat, überschreiten die drei
streitbetroffenen Bauten die gemäss Art. 17 der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Weiningen vom 21. April 1994 (BZO) zulässige Gebäudehöhe von
7 m um 1,35 m (L-Strasse 01), um 1,04 m (L-Strasse 02) und
um 1,93 m (L-Strasse 03). Das Umbauprojekt sieht den Ersatz der bisherigen
Walmdächer mit einer Dachneigung von ca. 25o durch 40o steile
Satteldächer vor, was dazu führt, dass die Dachfirste ca. 2 m höher verlaufen
und im Vergleich zu denjenigen der bisherigen Walmdächern deutlich länger sein
werden.

Die beschwerdeführenden Nachbarn machen geltend, durch die
neue Dachform werde die sich aus Gebäudehöhe und Firsthöhe zusammen ergebende
Gesamthöhe überschritten und ihre Interessen seien gegenüber denjenigen der
Bauherrschaft unzureichend gewichtet worden.

2.2 Die
Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittfläche
zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden
gemessen, während als Firsthöhe der senkrechte Abstand zwischen Schnittlinie
Fassade/Dachfläche und First gilt. Beide Masse sind im Regelfall unabhängig
voneinander einzuhalten; eine Besonderheit stellen Dächer mit einer Neigung von
mehr als 45o dar, wo gemäss § 281 Abs. 2 PBG die
Gebäudehöhe auf die Ebene zu projizieren ist, die das Dach unter 45o
berührt.

Sind Gebäude- und Firsthöhe je gesondert geregelt und gibt
es keine gesetzliche Vorschrift, welche direkt die Gesamthöhe des Gebäudes
bestimmt, so ist die Baurekurskommission zutreffend davon ausgegangen, dass die
geplante Verstärkung der Dachneigung, solange diese 45o nicht
übersteigt, keinen weitergehenden Verstoss gegen Art. 17 BZO über die
Gebäudehöhe darstellt und deshalb keiner Ausnahmebewilligung bedarf. In gleicher
Weise hat das Verwaltungsgericht in RB 2002 Nr. 83 = BEZ 2002 Nr. 22
entschieden, wo die Errichtung eines Attikageschosses auf einer die zulässige
Gebäudehöhe überschreitenden bestehenden Baute ebenfalls nicht als zusätzliche
Verletzung der Gebäudehöhe gewürdigt wurde. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten.

2.3 Entscheidend
für die Zulässigkeit der umstrittenen Aufstockungen ist somit die Frage, ob dem
Bauvorhaben überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegenstehen.
Abzuwägen ist somit zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der
Realisierung der vom Gesetz eingeräumten Baumöglichkeiten und insbesondere
demjenigen der Nachbarn, dass sich die Beeinträchtigung ihrer eigenen
Grundstücke im Rahmen dessen hält, was auch von einer baurechtskonformen
Überbauung der Baugrundstücke zu erwarten wäre (Konrad Willi, Die
Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der
Bauzonen, Zürich 2003, S. 120).

2.3.1
 Die Vorinstanz hat aufgrund ihres Augenscheins erwogen, dass insbesondere
der Ausbau der Dachgeschosse der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03
beträchtliche Einwirkungen auf die nördlich gelegenen Gebäude M-Strasse 06 und 07
habe. Es handle sich um relativ enge Verhältnisse. Die Erscheinung der bereits
zu hohen Gebäude werde durch das Bauvorhaben nicht nur höhenmässig, sondern
auch in der Breite wesentlich ausgedehnt. Die Satteldächer mit einer
Dachneigung von 45o anstelle der bisherigen eher flachen Walmdächer
fielen optisch weit mehr ins Gewicht. Die von der Baubehörde verlangte Reduktion
der Firsthöhe diene der Einhaltung der in Art. 17 BZO auf 4 m begrenzten
Firsthöhe und ändere nichts daran, dass der First der Liegenschaft L-Strasse 03
bis gegen 2 m höher zu liegen komme als der First eines regelkonformen
Neubaus an der selben Stelle. Auch der First des Gebäudes L-Strasse 02 komme
einen Meter höher zu liegen als derjenige eines Neubaus. Die
nachbarschaftlichen Interessen würden dadurch in erheblichem Mass tangiert. Die
neuen Dachgeschosse dieser beiden Gebäude führten insbesondere in den unteren
Geschossen der Liegenschaften M-Strasse 06 und 07 nicht nur zur Verschlechterung
der Aussicht, sondern auch zum Entzug von Licht, was angesichts der engen Verhältnisse
eine wesentliche Verschlechterung bedeute. Die nachbarlichen Interessen würden
zusätzlich durch das öffentliche Interesse an der Errichtung baurechtskonformer
Bauten unterstrichen. Diesen nachbarlichen Interessen stünden die primär
wirtschaftlichen Interessen der Bauherrschaft und die raumplanerischen
Interessen an einer Verdichtung der Überbauung gegenüber.

Die Bauherrschaft mache
geltend, die Verweigerung der geplanten Dachausbauten habe eine Einbusse von
insgesamt 582,2 m2 Wohnfläche zur Folge; auch bei einer Realisierung
des Bauvorhabens liege die gesamte Nutzfläche immer noch 120 m2
unter derjenigen einer Neuüberbauung. Allerdings sei zu berücksichtigen, dass
eine solche Neuüberbauung sich an die Gebäudehöhe von 7 m und die
Firsthöhe von 4 m halten müsste; es könne auch nicht darauf ankommen, dass
die bestehenden Untergeschosse aus tatsächlichen Gründen nicht zu Wohnzwecken
genutzt werden könnten. Der Verzicht auf die Realisierung der Dachausbauten bei
den Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 hätte gemäss der Ausnützungsberechnung
vom 11. Juli 2005 insgesamt eine Reduktion der nutzbaren Wohnfläche ab
1,20 m Raumhöhe von insgesamt 212,73 m2 zur Folge. Unter
diesen Umständen vermöchten die für den Ausbau sprechenden privaten und
öffentlichen Interessen die entgegenstehenden nachbarlichen Interessen nicht zu
überwiegen. Insbesondere sei im Hinblick auf die Erhöhung der Ausnützung
festzustellen, dass auch das Mass der Verdichtung nach Innen seine Grenze an
der geltenden Bau- und Zonenordnung finde. Diese lege auch die äusseren
Abmessungen eines Gebäudes fest; bei einem baurechtswidrigen Gebäude könne der
Grundsatz der Verdichtung nach innen deshalb nicht unbesehen der Gesamtsituation
über die nachbarlichen Interessen gestellt werden. Anders verhalte es sich dagegen
bei der Liegenschaft L-Strasse 01. Dieses weise einen grösseren Abstand zu den
weiter nördlich liegenden Gebäuden M-Strasse 06, 07, 08, 09 und 10 auf. Von
überwiegenden nachbarlichen Interessen könne hier nicht mehr gesprochen werden.
Zwar werde auch hier die Gebäudehöhe teilweise um bis zu 1,40 m
überschritten, doch zeitige der Dachgeschossausbau insbesondere auf die
Belichtungsverhältnisse weit geringere Auswirkungen, als dies beim Ausbau der
Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 der Fall sei.

2.3.2
Die beschwerdeführenden Nachbarn machen geltend, diese Interessenabwägung beruhe
auf falschen Zahlen und sei ungenügend. Die Interessen der Eigentümer der Liegenschaften
M-Strasse 09 und 10, welche beim Augenschein nicht betreten worden seien, seien
ungenügend berücksichtigt worden. Dort würde nicht nur die Aussicht, sondern
auch die Belichtung der Wohnzimmer beeinträchtigt. Sodann treffe es nicht zu,
dass die Bauherrschaft eine Nutzfläche von 1743 m2 realisieren
könnte, weil aufgrund der Gebäudehöhe von 7 m das Untergeschoss praktisch
vollständig unter den gewachsenen Boden zu liegen käme und deshalb nicht zu Wohnzwecken
genutzt werden könnte. Zudem könne bei den bestehenden Gebäuden entgegen den
Behauptungen der Bauherrschaft das Untergeschoss zu Wohnzwecken genutzt werden,
was durch die Vermietung von Zimmern in diesen Geschossen belegt werde. Sodann
gehe die Bauherrschaft zu Unrecht von einer möglichen Nutzfläche von 1743 m2
aus, denn die für ein Dachgeschoss beanspruchte Fläche entspreche derjenigen
eines Vollgeschosses, was wegen der Berücksichtigung der Dachschräge jedoch
nicht realisierbar sei.

Die Bauherrschaft wirft der
Vorinstanz vor, sie habe bei der Interessenabwägung unzulässigerweise in den
Ermessensspielraum der kommunalen Baubehörde eingegriffen. Bei der
Interessenabwägung habe die Baurekurskommission sodann berücksichtigen müssen,
dass bei einer Neuüberbauung zu den Nachbarparzellen lediglich ein Grenzabstand
von 4 m einzuhalten wäre. Das würde dazu führen, dass die Firste von
Neubauten annähernd auf die gleiche Höhe oder sogar höher zu liegen kämen als
bei den umstrittenen Dachausbauten. Allfällige Vorteile, die sich bei einer
Neuüberbauung für die Nachbarn ergäben, würden durch den geringeren
Grenzabstand mehr als wettgemacht. Demgegenüber stelle der Verzicht auf den
Dachgeschossausbau, welcher je eine Wohnung mit über 160 m2
Fläche zulasse, für die Bauherrschaft einen bedeutenden Nachteil dar.

2.3.3
In der angefochtenen Baubewilligung vom 19. April 2005 hat der
Gemeinderat Weiningen die mögliche Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen
nicht in Betracht gezogen und in der Rekursantwort vom 29. Juli 2005 hat
er lediglich vorgebracht, die nachbarlichen Interessen seien aufgrund der
bescheidenen Erhöhung des Firstes um 1,5 m als nicht überwiegend
einzustufen. Dieser wenig aussagekräftige Satz, vermag unter den vorliegenden
Umständen, wo es um die Vergrösserung der Dachgeschosse von Gebäuden geht, die
gemessen an der umliegenden Überbauung schon jetzt ein relativ grosses Volumen
aufweisen, und wo aufgrund von Topographie und Überbauungsverhältnissen die
Nachteile für die Nachbarn ins Auge springen, die pflichtgemässe Ausübung des
Ermessens durch den Gemeinderat Weiningen nicht zu belegen. Der Einwand der
beschwerdeführenden Bauherrschaft, die Baurekurskommission habe den
Ermessensspielraum der Gemeinde missachtet, vermag schon aus diesem Grund nicht
durchzuschlagen (RB 1991 Nr. 2).

2.3.4
Die Baurekurskommission hat einen Augenschein an der M-Strasse vorgenommen,
an welcher die Liegenschaften der beschwerdeführenden Nachbarn liegen, und
dabei die Grundstücke M-Strasse 06, 07 und 08, nicht jedoch M-Strasse 09 und 10
betreten. Eine unzureichende Abklärung des massgeblichen Sachverhalts kann ihr
deshalb nicht vorgeworfen werden. Die Liegenschaft M-Strasse 09 ist durch das Bauvorhaben
in ähnlicher Weise betroffen wie die Nachbarliegenschaft M-Strasse 08, während
die Liegenschaft M-Strasse 10 schon deutlich weiter entfernt liegt. Unter
diesen Umständen konnte die Vorinstanz darauf verzichten, einen Augenschein
auch auf diesen Grundstücken zu nehmen. Die Beschwerdeführenden machen zudem
nicht geltend, dass sie anlässlich der Augenscheinsverhandlung eine
entsprechende Ausdehnung der Begehung beantragt hätten. Sodann hält das Gebäude
L-Strasse 01 einen Abstand von ca. 13 m zur Nachbargrenze ein, das
heisst rund doppelt so viel wie das Gebäude L-Strasse 02. Dass aufgrund dieser
grösseren Entfernung sich die Vergrösserung der Gebäude-Silhouette
geringfügiger auf die Nachbarliegenschaften auswirkt, ist offenkundig. Die von
den beschwerdeführenden Nachbarn im Beschwerdeverfahren eingereichten Fotografien
zeigen zwar, dass der höhere First zu einer gewissen Beeinträchtigung der
Aussicht führen wird, doch kann aufgrund der grossen Abstände von einem Lichtentzug
keine Rede sein.

2.3.5
Weder die Vorbringen der beschwerdeführenden Nachbarn noch diejenigen der
Bauherrschaft lassen die Interessenabwägung der Vorinstanz als rechtsverletzend
erscheinen. Die Liegenschaften L-Strasse 01 und 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04
weisen in den beiden Vollgeschossen anrechenbare Flächen vom 765.96 m2
auf (vgl. VB.2005.00585,), das heisst deutlich mehr als bei einer Ausnützung
von 30 % auf dem 2019 m2 umfassenden Grundstück zulässig
wäre (766 m2 statt 605,7 m2). Dasselbe gilt bei
der Liegenschaft L-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05, wo sich die
anrechenbare Fläche auf 392.24 m2 statt auf zulässige
265,8 m2 beläuft. Insgesamt sind damit die beiden Grundstücke
um 286,7 m2 übernutzt. Dem Interesse der Bauherrschaft an der
Schaffung von zusätzlich insgesamt 548,71 m2 Wohnfläche in den
Dachgeschossen kann deshalb kein grosses Gewicht zukommen. Insbesondere lassen
sich für eine Verdichtung, welche die von der Bau- und Zonenordnung vorgegebene
Überbauungsdichte derart krass überschreitet, keine öffentlichen Interessen
anführen. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Vollgeschosse, wenn die
zulässige Ausnützung eingehalten würde, deutlich geringere Grundflächen aufweisen
und sich dadurch auch die Flächen der Dach- und der Untergeschosse vermindern
würden. Auch bei einem Neubau könnten die Untergeschosse ohne Überschreitung
der zulässigen Gebäudehöhe und ohne verbotenes Freilegen (vgl. Art. 20 BZO)
teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden; es kann deshalb offen bleiben, in
welchem Umfang dies schon bei den bestehenden Bauten zutrifft. Gleichwohl
würden bauordnungskonforme Neubauten insgesamt deutlich geringere Wohnflächen
aufweisen, als sie die Bauherrschaft bei den bestehenden Bauten mit dem Ausbau
der Dachgeschosse erzielen will. Aus diesem Grund kann es auch nicht darauf
ankommen, dass die bestehenden Bauten bergseitig deutlich grössere
Grenzabstände aufweisen als den Minimalabstand von 4 m gemäss Art. 17
BZO; zwar würden Neubauten, die im Minimalabstand zur Grenze errichtet würden,
die Nachbarn höhenmässig in einer mit dem umstrittenen Projekt vergleichbaren
Weise beeinträchtigen, doch würde die Einhaltung der zulässigen Ausnützung von
30 % zu insgesamt kleineren Baukörpern führen.

Wird dagegen der Ausbau des Dachgeschosses nur bei der
Liegenschaft L-Strasse 01 zugelassen, so kommt die Bauherrschaft insgesamt
nahe an diejenige Wohnfläche heran, die auch mit einer bauordnungsgemässen
Neuüberbauung der beiden Grundstücke zu erreichen wäre. Insoweit ist ihr
Interesse beachtlich und deckt sich mit dem öffentlichen Interesse an der
Ausschöpfung der durch die Bau- und Zonenordnung eingeräumten Baumöglichkeiten.
Wenn die Baurekurskommission diesen Interessen den Vorrang gegeben hat
gegenüber den aufgrund der Abstandsverhältnisse hinnehmbaren Beeinträchtigungen
der Nachbarn, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletzend.

3.  

Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und
sind abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens zu je 1/30 und
unter solidarischer Haftung für 1/3 den beschwerdeführenden Nachbarn 1.1-5.2 und
zu je 1/3 und unter solidarischer Haftung für 2/3 den Beschwerdegegnern 1.1 und
1.2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Auf Parteientschädigungen besteht
bei diesem Ausgang des Verfahrens kein Anspruch (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss beschliesst
die Kammer:

Die Beschwerden
VB.2005.00585 und VB.2005.00588 werden vereinigt;

und
entscheidet:

1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    540.--     Zustellungskosten,

Fr. 8'540.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den beschwerdeführenden Nachbarn 1.1-5.2 zu je 1/30 und
unter solidarischer Haftung für 1/3 und den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2 zu je
1/3 unter solidarischer Haftung für 2/3 auferlegt.

4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.

5.    Mitteilung an …