# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ff6383b8-d035-5218-870a-28a92706b229
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-08-09
**Language:** de
**Title:** Baumassenziffer für Besondere Gebäude (Art. 15 BZO Zollikon).
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0182-0183/2011
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0182-0183_2011_996.pdf

## Full Text

BRGE II Nrn. 0182 und 0183/2011 vom 9. August 2011 in BEZ 2012 Nr. 27 

(Bestätigt mit VB.2011.00564 vom 8. Februar 2012 (= BEZ 2012 Nr. 2) 

Vorgesehen  war  ein  zur  Tiefgarage  führender  Autolift.  Der  betreffende 
Gebäudeteil des Zweifamilienhauses, in den der Autolift integriert werden sollte, 
war  mit  einem  eine  Höhe  von  5,3  m  erreichenden  Flachdach  geplant.  Strittig 
war,  ob  dieser  Gebäudeteil  gemäss  Bau-  und  Zonenordnung  unter  die 
Baumassenziffer  für  Hauptgebäude  oder  unter  jene  für  Besondere  Gebäude 
falle.  

Aus den Erwägungen: 

3.2  Nach  der  geltenden  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO)  gehört  das 
Rekursgrundstück  der  Wohnzone  W  1.35  an.  In  dieser  gilt  für  Hauptgebäude 
mit Flachdächern eine der Zonenbezeichnung entsprechende Baumassenziffer. 
Eine  zusätzliche  Baumasse  von  0,2  m3/m2  steht  für  Besondere  Gebäude  zur 
Verfügung. Zu beachten ist ein Grundabstand von 7 m (Art. 15 BZO). 

Zur Baumasse für Besondere Gebäude wird in einer Fussnote von Art. 15 
BZO Folgendes festgehalten: «Besondere Gebäude nach § 49 Abs. 3 PBG. Die 
Baumasse  von  Garagen  und  Fahrzeugunterständen,  die  in  Hauptgebäude 
integriert ist, wird der Baumasse für besondere Gebäude angerechnet». (…) 

5.1 Eine Überschreitung der zulässigen Baumasse für Hauptgebäude liegt 
nach Auffassung der Rekurrentin u.a. deswegen vor, weil die Baumasse des in 
den  Kubus  von  Haus  1  integrierten  Autolifts  entgegen  der  Annahme  der 
Vorinstanz  und  der  Bauherrschaft  nicht  an  die  Baumasse  für  Besondere 
Gebäude, sondern an diejenige für Hauptgebäude anrechenbar sei. 

Begründet  wird  dies  von  der  Rekurrentin  damit,  dass  in  Hauptgebäude 
integrierte Besondere Gebäude nur unter der Voraussetzung an die für solche 
Bauten  festgesetzte  Baumassenziffer  angerechnet  werden  könnten,  wenn  sie 
für  sich  betrachtet  die  Qualifikationsmerkmale  Besonderer  Gebäude  erfüllten. 
Dies treffe für den mit einem Flachdach versehenen, 5,3 m hohen Autolift nach 
der  Legaldefinition  in  §  49  Abs.  3  PBG  nicht  zu.  §  13  der  Allgemeinen 
Bauverordnung  (ABV),  wonach  für  Hauptgebäude  und  Besondere  Gebäude 
festgesetzt  werden  können,  ermächtige  die 
separate  Baumassenziffern 
Gemeinden  nicht,  die  Baumassenziffer  für Besondere  Gebäude  auch  für  Teile 
von  Hauptgebäuden  zur  Anwendung  zu  bringen,  die  keine  Besonderen 
Gebäude darstellten. 

Nach  Auffassung  der  privaten  Rekursgegnerschaft  ist  die  in  Fussnote  2 
von  Art.  15  BZO  getroffene  Regelung  ästhetisch  motiviert.  Mit  dieser  solle  ein 

- 2 - 

Anreiz dafür geschaffen werden, notwendige und im reduzierten Grenzabstand 
zulässige,  häufig  jedoch  ausgesprochen  unattraktive  Bauten  wie  Garagen  u.ä. 
soweit  als  möglich  in  Hauptgebäude  zu  integrieren.  In  casu  sei  die  Unter-
bringung  des  Autolifts  im  Hauptgebäude  auf  ausdrücklichen  Wunsch  der  Ge-
meinde erfolgt.  

5.2  Da  sich  die  Vorinstanz  diesbezüglich  im  angefochtenen  Beschluss 
nicht äussert und sie überdies auf eine Rekursantwort verzichtet hat, ist unklar, 
welche  Bedeutung  sie  der  in  Art.  15  BZO  (i.V.m.  Fussnote  2)  getroffenen 
Regelung  beimisst.  Aufgrund  dessen,  dass  sie  der  von  der  Bauherrschaft 
eingereichten  Baumassenberechnung,  worin  der  Autolift  der  Baumasse  für 
Besondere Gebäude zugerechnet wird, durch die Erteilung der Baubewilligung 
implizite zustimmte, ist anzunehmen, dass sie allein darauf abstellt, inwieweit in 
ein Hauptgebäude integrierte Räumlichkeiten für den dauernden Aufenthalt von 
Personen bestimmt sind. 

5.3  Mit  Art.  15  BZO  hatten  sich  die  Rekursinstanz  und  das 
Verwaltungsgericht  bereits  vorgängig  zu  befassen  (BRKE  II  Nrn.  0201-
0204/2005  vom  20.  September  2005  und  VGr,  25.  Januar  2006, 
VB.2005.00518    [auszugsweise  publiziert  in  BEZ  2006  Nr.  31]).  Rekursthema 
war  damals  unter  anderem,  ob  es  sich  bei  der  Anordnung  in  Fussnote  2, 
wonach in Hauptgebäude integrierte Garagen und Fahrzeugunterstände an die 
Baumassenziffer  für  Besondere  Gebäude  angerechnet  werden,  um  eine  nach 
dem kantonalen Recht zulässige Regelung handle. Dies wurde bejaht. 

für  Besondere  Gebäude 

Strittig war in jenem Verfahren, ob die Baumasse einer den gewachsenen 
Boden  nur  in  beschränktem  Umfang  überragenden  Unterniveaugarage  an 
diejenige 
könne. 
Dementsprechend  stellte  sich  die  Frage,  ob  in  Hauptgebäude  integrierte 
Garagen und Fahrzeugunterstände für sich betrachtet der von § 49 Abs. 3 PBG 
statuierten  Höhenbeschränkung  genügen  müssen,  damals  nicht.  Dem 
Entscheid  VB.2005.00518 
lässt  sich  diesbezüglich  daher  direkt  nichts 
entnehmen. 

angerechnet  werden 

5.4 Auszugehen ist bei der Beurteilung der von der Rekurrentin vertretenen 
Rechtsauffassung davon, dass es sich bei der fraglichen Anordnung in Art. 15 
BZO  um  eine  grundsätzlich  zulässige  Regelung  handelt.  Wenn  in  dieser  von 
«Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäude integriert sind», die 
Rede ist, wird damit gleichzeitig gesagt, dass es sich um Gebäudeteile handelt, 
die  Teil des  Hauptgebäudes  sind.  Dieses  ist  gesamtheitlich  zu  betrachten und 
kann nicht virtuell in innerhalb von dessen Gebäudevolumen befindliche, einer 
bestimmten  Höhenbeschränkung  unterliegende  Besondere  Gebäude  unterteilt 
werden.  Unklar  wäre  ohnehin,  wie  die  Höhe  der  integrierten  Besonderen 
Gebäude zu messen wäre (ob mit oder ohne Boden bzw. Decke). Einzuräumen 
ist zwar, dass die nämliche Problematik auch bei der Ermittlung der Baumasse 
von in Hauptgebäude integrierten Garagen und Fahrzeugunterständen gegeben 
ist. Der Unterschied ist indes, dass der Kompetenznorm von § 49 Abs. 3 PBG 
innewohnt.  Für  Gebäude  oder 
auch  ein  nachbarschützender  Gehalt 
Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt 
sind,  soll  nur  unter  der  Voraussetzung,  dass  eine  bestimmte  Höhe  nicht 

 
- 3 - 

überschritten  ist,  von  den  kantonalen  Mindestabständen  abgewichen  oder  der 
Grenzbau  erleichtert  werden  dürfen.  Besagter  Normzweck  kann  bei 
in 
Hauptgebäude integrierten Garagen und Fahrzeugunterständen von vornherein 
keine  Rolle  spielen,  da  diesfalls  der  ordentliche  Grenzabstand  einzuhalten  ist. 
Dies rechtfertigt, in Hauptgebäude integrierte und damit einen entsprechenden 
Grenzabstand  einhaltende  Garagen  und  Fahrzeugunterstände  auch  dann  der 
Baumassenziffer  für  Besondere  Gebäude  zuzurechnen,  wenn  die  definitions-
gemässe  Höhenbeschränkung  nicht  eingehalten  wird.  Eine  Integration  in  das 
Hauptgebäude ist vorliegend gegeben. (…) 

5.5 Unbegründet ist der von der Rekurrentin überdies erhobene Einwand, 
wonach  es  sich  bei  einem  Autolift  weder  um  eine  Garage  noch  um  einen 
Fahrzeugunterstand  handle  und  die  Anrechnung  von  dessen  Baumasse  an 
diejenige  für  Besondere  Gebäude  aus  diesem  Grund  entfalle.  Ein  zur 
Erschliessung  einer  Unterniveaugarage  erforderlicher  Autolift  ist,  nicht  anders 
als etwa eine gedeckte Rampe, als Teil der «Garage» zu qualifizieren. Es wäre 
überspitzt formalistisch zu verlangen, dass in Fussnote 2 neben Garagen auch 
die  eher  selten  zum  Einsatz  kommenden  Autolifte  ausdrücklich  erwähnt  sein 
müssten.  

5.6  Soweit  die  Rekurrentin  mithin  behauptet,  dass  die  Baumasse  des 
Autolifts bei der für Hauptgebäude zulässigen Baumasse zu veranschlagen sei 
und zur Überschreitung der Letzteren führe, ist dies unbegründet.