# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dfeb6264-31bb-540f-ada3-71cb756e011c
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites ML / 2022 / 123
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_FindInfo/VD_TC_009_ML---2022---123_nodate.html

## Full Text

TRIBUNAL
CANTONAL

	
 

 

 

 

KC21.049712-220591

110 

 

 

Cour
des poursuites et faillites

________________________________________________

Arrêt du
29 septembre 2022

__________________

Composition
:              M.             
Hack,
président

             
              Mme             
Byrde et M. Maillard, juges

Greffier
              :             
Mme              Joye

 

 

*****

 

 

Art.
82 LP

 

 

 

 

             
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
C.________,
à [...], contre le prononcé rendu le 
17
décembre 2021, à la suite de l’audience du 16 décembre 2021, par la Juge de paix
du district de Morges, dans la cause opposant le recourant à
H.________,
à Genève.  

 

             
Vu les pièces au dossier, la cour considère :

 

             
En fait :

 

 

1.             
a)
Le 23 août 2021, l’Office des poursuites du district de Morges a notifié à C.________,
à la réquisition de H.________, un commandement de payer dans la poursuite n° 10'102'836
portant sur la somme de 82'766 fr. 40 avec intérêt à 
5%
l’an dès le 26 juillet 2021, indiquant comme titre la créance ou cause de l’obliga-tion :
« Facture 20211702
Commission due sur la vente en viager de la propriété de M. C.________ à notre client
[...] par devant Me [...] Notaire à Morges ».

 

             
Le poursuivi a fait opposition totale.  

 

             
b)
Le 17 novembre 2021, la poursuivante H.________ a requis de la Juge de paix du district de Morges la
mainlevée provisoire de l’opposition à concur-rence du montant en poursuite en capital
et intérêts. A l’appui de sa requête, elle a produit, outre le commandement de payer
précité, notamment les pièces suivantes : 

 

–
              un contrat de courtage
(n° 20191212) conclu le 28 janvier 2020 entre C.________ (mandant) et H.________ (courtier), contenant
notamment les clauses suivantes :

 

             
« (…)

 

             
2. Désignation de l’objet             
a) Genre : Propriété

             
                           
Bien-fonds [...] / 20

             
                           
Surface de 3074 m2 – Place jardin 2708 m2

             
                           
Habitations : 281 m2 au sol et 85 m2 au sol – Garage et              
parkings

             
                  

             
              b)
Lieu de situation : [...]

 

             
              c) Propriétaire de
l’objet : Monsieur C.________

 

             
3. Rôle du courtier             
a) Le courtier est chargé d'intervenir comme négociateur en ce sens qu'il s'entremettra entre
le mandant et l'acheteur en vue de faire aboutir la vente, ou comme indicateur en ce sens qu'il indiquera
au mandant les personnes susceptibles d'être intéressés par la conclusion d'un contrat
de vente.

 

             
              b) Le courtier peut faire
appel à toute collaboration de son choix (collaborateur ou courtier substitué), sous sa respon-sabilité
et sans frais supplémentaires pour le mandant.

 

 

 

             

             
4. Prix de vente demandé             
CHF 2'700'000.- Vente en Viager occupé. (…)

                             
              

             
              Commission
de courtage comprise.

             
              Le prix de vente demandé
n'a qu'une valeur indicative, en ce sens que le courtier aura droit à sa commission sur le prix
définitif obtenu.

 

             
5. Taux de la commission             
Le taux de la commission due par le mandant au courtier si la vente aboutit grâce à la négociation
que ce dernier a conduite, ou grâce à l'indication qu'il a fournie. Le taux de commission est
fixé comme suit :

 

             
              a) en pour-cent du prix
de vente, soit 4 %
sur le prix de vente obtenu, TVA comprise ;

             

             
(…)

 

             
7. Exigibilité de la              
La commission est exigible dès la conclusion de la vente.

             
    commission

             

             
(…) »

 

             
9. Exclusivité             
Le contrat est accepté avec l’exclusivité
pour la durée de six mois, à compter de la date de la signature. Il est renouve-lable de six
mois à six mois, sauf dénonciation pour la fin d’un trimestre, à l’issue de
la première période de six mois.

             

             
(…)

 

             
11. Résiliation              
La partie qui entend mettre fin au présent
mandat ou à l’exclusivité devra en aviser l’autre par lettre recommandée avec
accusé de réception. La résiliation prendra effet au terme d’un délai de 15
jours, pendant lequel chacune des parties reste liée par les engagements conclus aux présentes.

             
              En
cas de résiliation du mandat avant la première échéance, à compter de la date
de la signature, le vendeur s’engage à rembourser le montant des frais prévus sous point
6. D’autre part, la commission reste due si une vente devait être réalisée dans
les douze mois après la résiliation du présent mandat à un acquéreur présenté
par le courtier.

             
(…)

             

             
13. Conditions             
a) La
vente est une vente en viager occupé (occupation à vie sur 2 têtes).

             

             
Vente en viager             
Un paiement unique de CHF 2’000’000. Un droit d’habitation à vie sur 2 têtes.
Les montants sont estimatifs et l’acquéreur pourra faire une offre, sachant que le bouquet
et la rente sont négociables.

             

             
              (…) »
;

 

 

 

–
              un
acte de vente conditionnelle du 10 février 2021 entre C.________ (vendeur) et              
[...] (acheteuse), instrumenté par le notaire [...], portant sur la              
parcelle [...], propriété du poursuivi, fixant le prix              
à 2'069'160 fr. (constitué d’un bouquet de 1'854'000 fr. et d’un droit d’habitation
              pour le poursuivi et son
partenaire évalué à 215’160 fr.) ; l’article 1 de l’acte stipule
              que « La
présente vente est conditionnée à la condition suspensive que              
l’acheteuse obtienne sur la parcelle susdésignée (…) une autorisation préalable
              d’implantation (API),
selon l’article 119 de la loi sur l’aménagement du territoire et              
les constructions, pour un projet utilisant au minimum 170m2 (…) de surface de              
périmètre d’implantation, à développer par l’acheteuse à sa libre
appréciation. La              
condition sera réputée accomplie lorsque l’autorisation préalable d’implantation
              aura été délivrée,
définitive et exécutoire. (…) » ;
l’article 6 prévoit un droit              
d’habitation inscrit au Registre foncier incessible et intransmissible en faveur du              
poursuivi et de son partenaire [...] selon diverses              
modalités ; l’article 19 prévoit encore un droit de préemption ensuite de la
vente et               de la constitution
du droit d’habitation en faveur de la société [...];

 

–
              une facture du 17 février
2021 de H.________ adressée à C.________, portant              
sur un montant de 82'766 fr. 40, correspondant à une commission de 4% sur la              
valeur de la vente de l’immeuble, soit 2'069'160 francs ;  

 

–
              un courriel du 22 février
2021 du notaire [...] à [...],              
administrateur de H.________, l’informant, en substance, que C.________ avait              
refusé de signer/confirmer la facture du 17 février 2021 bien qu’[...],              
associé gérant de [...], ait confirmé avoir été mis en relation avec              
C.________ par l’intermédiaire de H.________; 

 

–
              une lettre recommandée
du 22 février 2021 dans laquelle C.________ a écrit à              
H.________ qu’au regard de l’art. 413 al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars              
1911 ; RS 220), aux termes duquel le salaire du courtier n’est dû qu’après
              l’accomplissement
de la condition lorsque le contrat est assorti d’une condition              
suspensive, son intervention était « intempestive »
de sorte qu’il considérait que la              
facture qui lui a été adressée était « nulle
et non avenue » ; 

 

–
              un courrier du 2 mars
2021 de [...], pour H.________, adressé à              
C.________, confirmant que la commission ne sera due qu’au terme de l’acte              
signé par devant le notaire [...], « à
savoir la levée de la condition suspensive              
et le paiement du montant du bouquet », et
précisant que la facture a été              
adressée pour être incluse dans le décompte qui sera établi par le notaire, une              
fois la vente effective ;

 

–
              une lettre du 25 mars
2021 par laquelle C.________ indiquait à H.________ qu’il              
considérait que le mandat avait pris fin au jour de l’établissement de la facture du
              17 février 2021 et
l’a invité notamment à cesser tout démarche en sa faveur à              
compter de cette date, précisant que les questions de la validité du contrat de              
courtage, subsidiairement la bonne et fidèle exécution de celui-ci, devaient encore              
être examinées ; 

 

–
              un courrier du 30 avril
2021 de l’agent d’affaires breveté Julien Greub, agissant              
pour la poursuivante H.________, adressé au poursuivi, de la teneur suivante : 

 

             
« (…) il est tout à fait normal que ma mandante ait établi sa facture d’honoraires
de               manière à
pouvoir la transmettre au notaire [...] en vue de son règlement lors de              
l’exécution du contrat de vente, ceci conformément au chiffre 7 du contrat de courtage
              conclu le 28 janvier 2020.

 

             
Ma mandante a accompli sa mission dans les règles de l’art, celle-ci ayant abouti à la
              signature du contrat de
vente conditionnelle par devant le notaire [...]. 

 

             
Cela étant, le contrat de courtage demeure toujours en vigueur jusqu’à l’exécution
de               cette vente, respectivement
jusqu’à la résiliation dudit contrat conformément aux délais              
mentionnés aux articles 9 et 11. 

 

             
Je vous remercie dès lors de bien vouloir me transmettre par retour de correspondance              
un courrier que vous adresserez à Me [...] lui confirmant que la note d’honoraires de              
ma mandate pourra être acquittée par ses soins directement sur prélèvement du produit
              de la vente lors de l’exécution
de cette vente, ceci conformément au chiffre 7 du contrat              
de courtage conclu.

 

             
 (…) » ; 

 

–
              un courrier recommandé
du 10 mai 2021 du poursuivi à l’agent d’affaires Julien              
Greub, de la teneur suivante :  

 

             
«  (…) 

 

             
A fin octobre 2020, M. [...] m’a présenté un M. [...]. J’ai appris par la suite
que cette               personne est
un courtier qui est plus particulièrement au service de la société              
[...]. C’est lui qui a pris contact avec M. [...]. 

             
Le 1er
décembre 2020, j’ai rencontré les mandants de M. [...] et il est apparu que ceux-             
ci entendaient bien valoriser la partie constructible. Dans cette perspective, ils ont pris              
contact avec le syndic de la Commune de [...], (…), qui a attiré leur attention sur              
le fait que le PGA devait être révisé en fonction des nouvelles dispositions de la loi
sur               l’aménagement
du territoire. Décidé à aller de l’avant, j’ai donc finalement accepté
les               conditions qui m’étaient
proposées par [...]». (…) Je subis un dommage              
considérable en raison de l’inaction de M. [...] et de son incapacité de trouver un              
acquéreur correspondant à mes vœux » (…).

 

             
(…) j’ai été trompé par M. [...] qui n’avait ni partenaire ni société
d’investissements et qui              
ignorait totalement que la fraction constructible de la parcelle ne pourrait pas être incluse              
dans un droit d’habitation. Je considère donc que le contrat passé avec H.________ est
              entaché d’une
erreur essentielle, subsidiairement de dol.

 

             
(…) » ; 

 

–
              une facture du 26 juillet
2021 de H.________
adressée à C.________, portant              
sur un montant de 82'766 fr. 40, correspondant à une commission de 4% sur la              
valeur de la vente de l’immeuble, soit 2'069'160 francs ; 

 

–
              un courrier du 16 août
2021 de l’agent d’affaires Julien Greub au poursuivi,              
contestant les faits tels que présentés par ce dernier et précisant, en substance,              
que les exigences particulières de confidentialités qu’il avait émises rendaient
la               réalisation du
mandat plus complexe, d’autant plus pour trouver un investisseur en              
viager capable de mettre un montant de l’ordre de 2’000'000 fr. en bouquet ; il a              
par ailleurs confirmé que conformément à l’article 3b du contrat de courtage, sa
              cliente était autorisée
à faire appel à M. [...], qui fait partie de son réseau, et a              
précisé que « dans
ce cadre-là et sous la responsabilité totale de H.________, les              
visites ont eu lieu avec plusieurs amateurs et la société [...] a formulé              
ses propositions sur la base des discussions croisées entre [H.________],              
Monsieur [...] et la société [...] directement »,
qu’« il est
absolu-              ment faux de prétendre
que [H.________] aurait été incapable de trouver              
d’autres acquéreurs dans la mesure où [le] bien a été proposé à plusieurs
clients,               preuves à
l’appui, et qu’en l’état, certains de ces clients étaient (et sont toujours)
              intéressés à
l’acquisition [du] bien » ;
il a ajouté que sa cliente avait fait preuve de              
toute la transparence et de la diligence requise dans l’exécution du mandat et              
qu’en conséquence, le mandat devait être considéré comme parfaitement              
exécuté, étant encore précisé qu’en raison de l’objet et du montant
du bouquet               notamment,
« le mandat a été
long et le temps passé très important en vue de la              
mise en valeur [du] bien et de sa diffusion en conformité avec les règles              
particulièrement strictes de confidentialité édictées [par le poursuivi] » ;
enfin,               l’agent d’affaires
a requis du poursuivi qu’il confirme à Me [...] de procéder au              
versement de la commission à sa mandante conformément au contrat de courtage              
et a rappelé que ce dernier valait reconnaissance de dette ; 

–
              un courrier recommandé
du 27 août 2021 du poursuivi à Julien Greub, indiquant              
notamment que « (…)
Ce n’est finalement qu’à la fin de l’année 2020 que M. [...]              
m’a parlé d’un M. [...] qui, selon lui, était le représentant d’une
société disposant              
de fonds très importants et qui envisageait de les investir dans des acquisitions en              
viager. (…) M. [...] m’a alors présenté ses mandants et nous avons eu une              
réunion à mon domicile avec un dirigeant de [...]
(…) » ; C.________              
a encore mentionné qu’un acte de vente était finalement intervenu et que le droit              
d’habitation avait été évalué à 215'160 fr. et a soutenu qu’il y
avait déjà eu un              
courtier en la personne de M. [...], de sorte que M. [...] ne saurait prétendre à              
la totalité de la commission prévue dans le contrat de mandat ;

 

–
une attestation établie le 30 septembre 2021 par [...], qui indique              
collaborer avec H.________ par l’intermédiaire de la société [...] et              
précise que « dans
le cadre de cette collaboration (…) portant sur la vente en              
viager d’une propriété à [...] (parcelle No [...]), je confirme avoir présenté
la                société
[...] (conseiller de l’acquéreur final) à H.________ qui a ensuite              
présenté C.________ à [...]» et
que « la société
H.________ a ensuite               participé
à la visite du bien par le conseiller de l’acheteur ainsi qu’à des              
démarches ayant abouti à la signature du contrat de vente avec l’acquéreur              
final ».

 

             
c)
Une audience a été tenue contradictoirement le 16 décembre 2021. A cette occasion, le
poursuivi a déposé des déterminations, concluant au rejet de la requête de mainlevée,
et a produit notamment les pièces suivantes :

 

–
              un dossier descriptif
et photographique de sa propriété établi par H.________; 

 

–
              un courrier du 9 janvier
2020 de C.________ à H.________ concernant des              
difficultés relatives à l’étendue du droit d’habitation, le poursuivi demandant
de               rencontrer le notaire
[...] afin de discuter d’une solution ; 

 

–
              une convention d’affaire,
non signée par C.________, établie le 19 février 2021              
par [...] à l’attention du prénommée et de [...], prévoyant              
l’engagement du poursuivi à verser le montant de 54'000 fr. à la société [...]
à l’exécution de l’acte de vente de sa propriété ;

 

–
              un courrier du 8 mars
2021 dans lequel [...] informait le poursuivi              
que : « (…) nous
attendons que la condition suspensive demandée par notre client              
soit levée. Le cas échéant, nous vous informons que nous avons deux clients              
fortement intéressés par votre bien dont l’un veut faire un lieu de vie de votre              
propriété, par voie de conséquence, sans condition suspensive et ce dernier              
attend l’issue de la vente » ;

 

–
              un permis d’implantation
délivré le 12 juillet 2021 par la Municipalité de [...]              
portant sur la construction d’un immeuble de cinq appartements et de cinq              
couverts à voitures sur la parcelle n° [...] propriété du poursuivi ;

 

–
              un courrier du 15 juillet
2021 par lequel la Municipalité de [...] a informé              
[...] que dans sa séance du 12 juillet 2021 il a été décidé de délivrer
              le permis de construire
requis ;

 

–
              un courrier du 6 septembre
2021 de la société [...] confirmant au              
poursuivi C.________ la réception du montant convenu de 54'000 fr. dans le              
cadre de la vente de la parcelle n° [...] de [...]. 

 

             

2.             
Par décision rendue sous forme de dispositif
le 17 décembre 2021, la Juge de paix du district de Morges a prononcé la mainlevée provisoire
de l’opposition (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 480 fr., à
la charge du poursuivi (II et III), et a dit que celui-ci remboursera à la poursuivante son avance
de frais à concurrence de 480 fr. et lui versera la somme de 1'500 fr. à titre de défraiement
de son représentant professionnel (IV).

 

             
Le poursuivi a requis la motivation du prononcé
le 27 décembre 2021. Le prononcé motivé a été adressé aux parties le 6
mai 2022. Le poursuivi l’a reçu le 9 mai 2022. 

 

             
En substance, la juge de paix a retenu que les parties avaient signé un contrat de courtage le 28
janvier 2020, que le poursuivi s’était alors engagé à payer à la poursuivante
une commission de 4 % sur le prix de vente de l’immeuble, qu’un acte de vente conditionnelle
de l’immeuble avait été signé par les parties, que la condition suspensive prévue,
à savoir l’obtention d’une autorisation préalable d’implantation, s’était
réalisée, et qu’il existait un lien de causalité entre l’activité de
la poursuivante et la conclusion du contrat de vente ; elle a dès lors considéré
que les documents produits permettaient de prononcer la mainlevée provisoire de l’opposi-tion
à concurrence de 82'766 fr. 40, correspondant à la commission convenue de 
4
% sur le prix de vente de 2’069’169 francs.

 

 

3.             
Par acte déposé le 19 mai 2022, C.________ a recouru contre cette décision, concluant,
avec suite de frais et dépens, à son annulation (I), subsidiaire-ment à sa réforme
en ce sens que la requête de mainlevée est rejetée (II) et l’oppo-sition au commandement
de payer maintenue (III), à ce que la réquisition de saisie provisoire formulée par H.________
soit annulée (IV), que le Préposé de l’Office des poursuites du district de Morges
soit autorisé à lui rembourser le montant de 96'400 francs qu’il a consigné le 24
janvier 2022 auprès de l’Etat de Vaud (V).

 

             
Par décision du 23 mai 2022, le Président de la cour de céans a admis la requête
d’effet suspensif contenue dans le recours.

 

             
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.

 

 

             
En droit
:

 

 

1.             
a)
Le recours, déposé en temps utile et dans les formes requises (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code
de procédure civile ; RS 272]), est recevable. 

 

             
Les conclusions IV et V de l’acte de recours, qui ne relèvent pas de la compétence du
juge de la mainlevée, sont irrecevables.

 

             
Les pièces produites à l’appui du recours, dans la mesure où elles sont nouvelles,
sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Il en va de même de la
réquisition de production de pièce présentée par le recourant (recours, p. 9) ;
cette offre de preuve (production par le Préposé de l’Office des poursuites du district
de Morges du procès-verbal de consignation de 96'400 fr.) est de toute manière dénuée
de pertinence dès lors qu’elle a trait à la conclusion V du recours qui est irrecevable.

2.             
a)
Le recourant reproche tout d’abord à la juge de paix d’avoir tardé à motiver
sa décision et invoque un déni de justice matériel qui devrait, selon lui, conduire à
l’annulation du prononcé entrepris.

 

             
b)
L’art. 319 let. c CPC ouvre
la voie du recours des art. 319 ss CPC pour le retard injustifié du tribunal. Ce recours couvre
également l’hypothèse d’une absence de décision, constitutive de déni
de justice matériel, et d’un refus exprès de l’autorité de rendre une décision
alors qu’elle y est tenue, constitutif d’un déni de justice formel (TF 4A_593/2017 du
20 août 2018 consid.  3.2.2 ; Jeandin, in Commentaire romand, Code de procédure civile
précité, n. 27 ad art. 319 CPC et références ; CREC 16 avril 2012/135). 

 

             
La notion de retard injustifié de l'art. 319 let. c CPC est la même qu'aux art. 94 et 100 al.
7 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110) qui posent comme critère
le délai raisonnable au sens de l'art. 29 al. 1 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération
suisse du 18 avril 1999 ; RS 101) (CREC 27 juin 2011/96 ; CREC 17 décembre 2012/442). En vertu
de cette dernière disposition, toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative,
à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
Cette disposition consacre le principe de la célérité, ou, en d'autres termes, prohibe
le retard injustifié à statuer. Viole la garantie ainsi accordée, l'autorité qui
ne rend pas une décision qu'il lui incombe de prendre dans le délai prescrit par la loi ou
dans le délai que la nature de l'affaire et les circonstances font apparaître comme raisonnable.
Le caractère raisonnable du délai s'apprécie selon les circonstances particulières
de la cause, eu égard en particulier à la complexité de l'affaire, au comportement du
requérant et à celui des autorités compétentes, ainsi qu'à l'enjeu du litige
pour l'intéressé (ATF 135 I 265 consid. 4.4). A cet égard, il appartient au justiciable
d'entreprendre ce qui est en son pouvoir pour que l'autorité fasse diligence, que ce soit en l'invitant
à accélérer la procédure ou en recourant, le cas échéant, pour retard injustifié.
Si on ne saurait lui reprocher quelques « temps morts », l'autorité ne peut invoquer une
organisation déficiente ou une surcharge structurelle pour justifier la lenteur de la procédure.
Il appartient en effet à l'Etat d'organiser ses juridictions de manière à garantir aux
citoyens une administration de la justice conforme aux règles (ATF 130 I 312 consid. 5.1 et 5.2
et les réf. cit.).

 

             
c)
En l’espèce, la juge de paix a statué sur la requête de mainlevée du 
17
novembre 2021 par prononcé rendu sous forme de dispositif le 17 décembre 2021, après avoir
entendu les parties lors d’une audience fixée au 16 décembre 2021. Le poursuivi a requis
la motivation de cette décision le 27 décembre 2021. Le prononcé motivé a été
adressé aux parties le 6 mai 2022 et notifié à l’intéressé le 
9
mai suivant.

 

             
Le prononcé étant rendu, motivé et notifié au recourant, le grief tiré du déni
de justice matériel est sans objet. On comprend du reste mal la logique du recourant lorsqu’il
demande l’annulation du prononcé au motif qu’il n’aurait pas été rendu
assez vite ; en effet, l’annulation aurait pour conséquence le renvoi de la cause à
la juge de paix pour nouvelle décision – que l’on peut supposer identique à celle
déjà rendue – ce qui prolongerait indéniablement la procédure. En tout état
de cause, on ne saurait reprocher à la juge de paix d’avoir manqué de diligence. Elle
a en effet rendu le dispositif de sa décision à peine un mois après le dépôt
de la requête de mainlevée et a mené à bien la procédure en moins de six mois,
compte tenu du délai de quatre mois pour la reddition du prononcé motivé. On relève
du reste que le recourant n’a à aucun moment interpellé la juge pour l’inviter
à accélérer la procédure. Ces circonstances doivent conduire à constater que
le principe de célérité a été respecté. 

 

 

3.
              a)
En vertu de l'art. 82 al. 1 LP, le poursuivant dont la poursuite est frappée d’opposition
peut, s’il se trouve au bénéfice d’une reconnaissance de dette, requérir la
mainlevée provisoire de l’opposition.

 

            
              La procédure de mainlevée
provisoire, ou définitive, est une procédure sur pièces (Urkundenprozess), dont le but
n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre
exécutoire. Le juge de la mainlevée examine uniquement la force probante du titre produit par
le poursuivant, sa nature formelle, et lui attribue force exécutoire si le poursuivi ne rend pas
immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; ATF 132
III 140 consid. 4.1.1 et les arrêts cités). Il doit notamment vérifier d'office l'existence
d'une reconnaissance de dette, l'identité entre le poursuivant et le créancier désigné
dans ce titre, l'identité entre le poursuivi et le débiteur désigné et l'identité
entre la prétention déduite en poursuite et la dette reconnue (ATF 142 III 720, consid. 4.1
; ATF 139 III 444 consid. 4.1.1 et les références citées ; Veuillet, in Abbet/Veuillet
(éd.), La mainlevée de l’opposition, nn. 32 et 92 ad 82 LP). 

 

             
              Constitue une reconnaissance
de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son
représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition,
une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et échue (ATF 145 III
20 consid. 4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 624 consid. 4.2.2 ; ATF 136 III 627 consid.
2 et la jurisprudence citée). Une reconnaissance de dette peut résulter d’un ensemble
de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments nécessaires ; cela signifie
que le document signé doit clairement faire référence ou renvoyer aux données qui
mentionnent le montant de la dette ou permettent de la chiffrer (ATF 145 III 213 consid. 3.2.2; ATF 139
III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 132 III 498 consid. 4.1). 

 

             
              Un contrat écrit
justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au
poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies (ATF 145 III 20 consid.
4.1.1 ; TF 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2) et, en particulier dans les contrats bilatéraux,
lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté les prestations dont dépend l'exigibilité
(ATF 145 III 20 précité ; TF 5A_367/2007 du 15 octobre 2007 consid. 3.1 et les références
citées). Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le poursuivant a
rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il
requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement (ATF 145 III 20 précité), c'est-à-dire
s'il a exécuté ou offert d'exécuter sa propre prestation en rapport d'échange (ATF
116 III 72 ; TF 5A_326/2011 du 6 septembre 2011 consid. 3.3 [prêt] ; CPF 24 octobre 2001/533 [contrat
d'entreprise]). 

 

              
              Le contrat de courtage
signé par le mandant constitue une reconnais-sance de dette pour le salaire du courtier si l'indication
qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite a procuré la conclusion du contrat.
La réalisation de cette condition suspensive doit être prouvée par le créancier,
en principe par titre, cela pour autant que le poursuivi le conteste et que cette contestation ne soit
pas insoutenable (Veuillet, La mainlevée de l'opposition, n. 190 ad art. 82 LP et les références
citées). 

 

             
Le juge de la mainlevée provisoire ne peut procéder qu'à l'interprétation objective
du titre fondée sur le principe de la confiance (TF 5A_89/2019 du 1er mai 2019 consid. 5.1.3 ; TF
5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.3). Il ne peut toutefois prendre en compte que les éléments
intrinsèques au titre, à l'exclusion des éléments extrinsèques qui échappent
à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid. 4.3.3 ; TF 5A_89/2019 du 1er
mai 2019 consid. 5.1.3 ; TF 5A_648/2018 du 25 février 2019 consid. 3.2.1 non destiné à
la publication, et les références citées). Si le sens ou l'interprétation du titre
de mainlevée invoqué est source de doutes ou si la reconnaissance de dette ne ressort que d'actes
concluants, la mainlevée provisoire doit être refusée. La volonté de payer du poursuivi
doit en effet ressortir clairement des pièces produites, à défaut de quoi elle ne peut
être déterminée que par le juge du fond (TF 5A_89/2019 du 1er mai 2019 consid. 5.1.3 ;
TF 5A_735/2012 du 17 avril 2013 consid. 2 et la référence citée ; Staehelin, in Staehelin/Bauer/Staehelin,
Basler Kommentar SchKG I, 2ème éd. 2010, n. 21 ad art. 82 LP).             

 

             
Si la prestation en argent promise dans une reconnaissance de dette est subordonnée à l’avènement
d’une condition suspensive, cet avènement doit être rendu vraisemblable, à moins
que le débiteur ne le conteste pas (Staehelin, op. cit. n. 36 ad art 82 SchKG [LP] et les références
citées). C’est au créancier d’établir par pièces l’exigibilité
de la prestation à la date de la notification du commandement de payer (TF 5A_785/2016 du 2 février
2017 consid. 3.2.2 ; TF 5A_303/2013 du 
24
septembre 2013 consid. 4.2 ; Staehelin, op. cit., n. 77 ss ad art. 82 SchKG [LP] et les références
citées).

 

              
b)
En l’espèce, il convient de constater qu’en signant le contrat de courtage du 28 janvier
2020, C.________ s’est engagé à verser à H.________ une commission au taux de 4
% sur le prix de vente de son immeuble, si la vente aboutissait grâce à la négociation
que celle-ci a conduite, ou grâce à l'indication qu'elle a fournie (chiffre 5). Il était
stipulé que la commission était exigible dès la conclusion de la vente (chiffre 7). 

 

             
Dans l’acte de vente conditionnelle du 10 février 2021 instrumenté par le notaire [...],
C.________ et [...] ont fixé le prix de vente de l’immeuble à 2'069'160 fr., la vente
étant assortie de la condition suspensive que l’acheteuse obtienne sur la parcelle en cause
une autorisation préalable d’implanta-tion (article 1). Il n’est pas contesté que
cette condition s’est par la suite réalisée et que la vente a bien eu lieu. 

 

             
Il ressort de différents écrits du recourant lui-même, en particulier de ses courriers
des 10 mai et 27 août 2021, que c’est [...], adminis-trateur de l’intimée H.________,
qui lui a présenté [...], lequel lui a présenté ses mandantes [...] et [...]. Dans
un courriel du 22 février 2021, le notaire [...] indique quant à lui que l’associé
gérant de [...], [...], avait confirmé avoir été mis en relation avec C.________
par l’intermé-diaire de H.________. Enfin, [...] a attesté le 30 septembre 2021 qu’il
avait collaboré avec H.________ dans le cadre de la vente du bien du recourant et qu’il avait
« présenté
la société [...] (conseiller de l’acquéreur final) à H.________ qui a ensuite
présenté C.________ à [...] »
et que « la société
H.________ a ensuite participé à la visite du bien par le conseiller de l’acheteur ainsi
qu’à des démarches ayant abouti à la signature du contrat de vente avec l’acquéreur
final ». Ces éléments permettent
de retenir, comme l’avait fait la juge de paix, qu’il existe un lien de causalité entre
l’activité déployée par l’intimée dans le cadre du mandat de courtage
qui lui avait été confié par C.________ et la conclusion de la vente intervenue entre
ce dernier et [...].

             

             
Il s’ensuit que le contrat de courtage du 28 janvier 2020, rapproché notamment de l’acte
de vente conditionnelle du 10 février 2021, constitue une reconnaissance de dette valant titre de
mainlevée provisoire pour le montant en poursuite, à savoir 82'766 fr. 40, correspondant à
une commission de 4 % sur le prix de vente de l’immeuble, fixé à 2'069'160 francs.

 

             
c) Conformément
à l'art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement
vraisemblable sa libération. Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil –
exceptions ou objections – qui infirment la reconnaissance de dette. Il n'a pas à apporter
la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables,
en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC ; ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 ; ATF 142 III 720 consid. 4.1).
Le juge n'a pas à être persuadé de l'existence des faits allégués ; il doit,
en se fondant sur des éléments objectifs, avoir l'impression qu'ils se sont produits, sans
exclure pour autant la possibilité qu'ils se soient déroulés autrement (ATF 132 III 140
consid. 4.1.2).

              
aa)
Au gré d’une argumentation difficilement compréhensible, le recourant semble se plaindre
des difficultés administratives qu’il a rencontrées préalablement à la conclusion
du contrat de vente et soutient que dans la mesure où ces obstacles n’avaient pas été
envisagés par l’intimée, le contrat de vente ne revêtirait pas le caractère
de reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 LP.

 

             
Le recourant perd toutefois de vue que le titre à la mainlevée invoqué n’est pas
le contrat de vente de son immeuble mais bien le contrat de courtage qu’il a signé avec l’intimée
le 28 janvier 2020. Ce contrat ne contient en outre aucun engagement de l’intimée en lien
avec d’éventuels obstacles administratifs liés à la vente. 

 

             
Mal fondé, le moyen doit être rejeté.

 

             
bb)
a)
Le recourant expose ensuite que les prix indiqués dans le contrat de courtage du 28 janvier 2020,
en particulier le prix de vente de 2’700'000 fr., seraient erronés. Il soutient avoir ainsi
été victime d’un vice du consentement, soit d’une erreur essentielle.

 

             
bb) b) A
teneur de l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, se trouvait
dans une erreur essentielle. Selon l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, il y a erreur essentielle lorsque l'un des
cocontractants s'est mépris sur des faits qu'il pouvait considérer, du point de vue de la loyauté
en affaires, comme des éléments nécessaires du contrat. Dans cette hypothèse, l'erreur
a porté sur un point spécifique qui a effectivement déterminé la victime à conclure
le contrat ou à le conclure aux conditions convenues, et il se justifiait objectivement, du point
de vue de la bonne foi en affaires, de considérer ce point comme un élément essentiel
du contrat (ATF 136 III 528 consid. 3.4.1 ; 135 III 537 consid. 2.2 ; 132 III 737 consid. 1.3). En revanche,
une erreur qui concerne uniquement les motifs du contrat n'est pas essentielle (art. 24 al. 2 CO). Elle
consiste certes en une fausse représentation de la réalité, mais porte sur les motifs
de la conclusion du contrat ; celui qui s'est trompé doit en supporter les conséquences (TF 4C.335/2005
du 
13 octobre 2006 consid.
2.1 ; Tercier/ Pichonnaz, Le droit des obligations, 5ème
éd., n. 800, p. 179).

  

             
Selon l'art. 31 al. 1 CO, le contrat entaché d'erreur est tenu pour ratifié lorsque la partie
qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa
résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé. Le délai
court dès que l'erreur a été découverte (art. 31 al. 2 CO). Il est de jurisprudence
que l'art. 31 CO n'instaure pas un délai de prescription, mais un délai de péremption
(ATF 114 Il 131 consid. 2b), qui ne peut être ni suspendu ni interrompu en application des art.
134 ss CO (Schwenzer, in Honsell/Vogt/Wiegand (éd.), Basler Kommentar, Obligationenrecht (OR), vol.
I, Bâle, 6ème éd.
2015, n. 11 ad art. 31 CO, pp. 259 ss). L'acte d'invalidation doit exprimer avec suffisamment de clarté,
explicite-ment ou implicitement, que la victime n'entend pas maintenir le contrat pour vice de la volonté
(ATF 106 II 346 consid. 3a, JdT 1982 I 77 ; TF 4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 3.3 ; Schwenzer,
op. cit., n. 3 ad art. 31 CO, p. 258 ; Schmidlin, in : Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire romand,
Code des obligations, vol I, 2ème éd.
2012, n. 14 ad art. 31 CO ; Schmidlin, Berner Kommentar, OR, Berne 2013, n. 68 ss ad art. 31 CO, pp.
314 ss).  

              
             

             
Dans le cadre d'une procédure de mainlevée, la victime d'une erreur ne peut simplement se prévaloir
du fait qu'il a invoqué ce vice de la volonté dans le délai d'une année prévue
à l'art. 31 CO. Il ne s'agit pas en effet d'un droit de révocation inconditionnelle. Le poursuivi
doit au contraire rendre vraisemblable le vice de la volonté invoqué (TF 5A_892/2015 du 16 février
2016 consid. 4.3.2, SJ 2016 I
437
; Veuillet, op. cit. n. 122 ad art. 82 LP).

 

             
bb) c)
En l’espèce, le contrat de courtage stipule expressément que les montants indiqués
sont « estimatifs
et que l’acquéreur pourra faire une offre, sachant que le bouquet et la rente sont négociables ».
Le recourant savait donc parfaitement que les montants mentionnés dans le contrat n’étaient
qu’indicatifs. Il ne peut donc pas sérieusement prétendre avoir été victime
d’une quelconque erreur. Il ne fait du reste aucunement valoir qu’il aurait tenté d’invalider
le contrat dans le délai d’une année de l’art. 31
al. 1 CO. 

 

             
Le moyen ne peut qu’être rejeté.

 

             
cc)
Le recourant prétend que dans la mesure où un autre courtier est également intervenu pour
le compte de la société [...] qui s’est portée acquéreuse de son bien,
la commission de courtage devrait être partagée.

             
Le recourant se garde toutefois bien de motiver juridiquement cette affirmation, qui est d’ailleurs
inexacte. En effet, selon la jurisprudence, dès le moment où l’activité du courtier
constitue une cause même éloignée à la décision du tiers satisfaisant à
l’objectif du mandant, le courtier peut prétendre à sa commission et cela même si
un autre courtier a également été mis en œuvre (TF 4A_153/2017 consid. 2.3.1). 

 

             
Le moyen est donc mal fondé. 

 

             
dd)
Le recourant fait encore valoir que le fait que l’intimée lui ait écrit, après la
signature de l’acte de vente conditionnelle, pour lui indiquer qu’il avait des clients intéressés
par l’acquisition de son bien sans condition suspensive constitue-rait un « aveu
éclatant » de l’inexécution
du mandat.

 

             
On ne saurait suivre le recourant dans ce raisonnement. En effet, dans la mesure où le contrat de
vente signé avec [...] était conditionnel, il n’y a rien de surprenant à ce que
l’intimée ait poursuivi ses recherches pour le cas où la condition posée ne se réaliserait
pas. Le courrier du 8 mars 2021 invoqué à cet égard mentionne d’ailleurs expressément
que les clients intéressés attendaient l’issue de la vente déjà conclue. 

 

             
Le moyen doit donc être rejeté.

 

             

IV.             
Au vu de ce qui précède, le recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté,
dans la mesure où il est recevable, selon le mode procédural de l’art. 322 al. I in fine
CPC et le prononcé confirmé. 

 

                    
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 720 fr, sont mis à la
charge du recourant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). 

 

 

Par
ces motifs,

la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,

statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité

de
recours en matière sommaire de poursuites,

prononce
:

 

             
I.             
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

 

             
II.             
Le prononcé est confirmé.

 

             
III.             
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 720 fr. (sept cent vingt francs),
sont mis à la charge du recourant.

 

             
IV.             
L'arrêt est exécutoire.

 

 

Le
président :               La greffière
:

 

 

 

 

 

 

 

Du

 

             
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :

 

‑             
M. C.________,

‑             
M. Julien Greub, agent d’affaires breveté (pour H.________).

 

             
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 82'766 fr. 40.

 

             
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe 
(art.
74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

 

             
Cet arrêt est communiqué à :

 

‑             
Mme la Juge de paix du district de Morges.

 

             
La greffière :