# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5ffb7537-0665-55cb-844d-4e34b51b267a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 10.11.2022  VB.2022.00065
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00065_2022-11-10.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00065	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 10.11.2022
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.06.2023 nicht eingetreten.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Verzicht auf Inventaraufnahme des Bauernhauses

	
Verbandsbeschwerderecht; Rechtsmittellegitimation bei einem nicht inventarisierten potenziellen Schutzobjekt.

Die Verbandsbeschwerde kommt nur dann zum Zug, wenn die Behörde ihren Entscheid auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützte bzw. aufgrund eines Inventareintrags darauf hätte stützen sollen. Die angefochtene Anordnung muss ein bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG betreffen. Neben zwei vom Verwaltungsgericht bereits länger anerkannten Ausnahmekonstellationen besteht ein Anfechtungsrecht des vorliegenden Beschwerdeführers gemäss neuer Rechtsprechung des Bundesgerichts weitergehend bereits dann, wenn eine Inventarisierung der betroffenen Liegenschaft offensichtlich zu Unrecht unterblieben ist (E. 4.1). 

Kommt dem Gebäude gemäss der fachmännischen Beurteilung ein besonderer Situationswert zu – und verfügt es zudem auch noch teilweise über alte Substanz, so erscheint das Gebäude als potenziell schutzwürdig und ist damit offensichtlich zu Unrecht nicht inventarisiert worden (E. 4.4.2). 

Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz.

			 	
				Stichworte:
	
						DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
LEGITIMATION
OFFENSICHTLICHE UNRICHTIGKEIT
SCHUTZOBJEKT
SITUATIONSWERT
VERBANDSBESCHWERDE
VERBANDSBESCHWERDERECHT
WILLKÜR

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 9 BV
§ 238 Abs. 2 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00065

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 10. November 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber
Jonas Alig.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Zürcher Heimatschutz ZVH, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Gemeinderat Egg, vertreten durch RA A, 

Beschwerdegegner, 

 

 

und

 

 

Politische Gemeinde Egg, vertreten durch Gemeinderat Egg,

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Verzicht
auf Inventaraufnahme des Bauernhauses,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Gemeindeversammlung Egg fasste am 30. November 2020
den Beschluss, das auf dem Gemeindegebiet liegende landwirtschaftliche Anwesen B-Strasse 01
zu verkaufen, worauf die Liegenschaft zum Verkauf ausgeschrieben wurde. Mit
Schreiben vom 3. Mai 2021 gelangte der Zürcher Heimatschutz (ZVH) an den
Gemeinderat von Egg und ersuchte diesen, die Liegenschaft B-Strasse 01 vor
dem Verkauf ins kommunale Inventar aufzunehmen oder festzulegen, ob das Gebäude
bereits unter Schutz zu stellen sei und bejahendenfalls den Schutzumfang
festzulegen. Nach Einholung eines Berichts beim Büro C vom 7. Juli
2021 beschloss der Gemeinderat von Egg am 19. Juli 2021, die Liegenschaft B-Strasse 01
nicht nachträglich ins Inventar der schützenswerten Gebäude aufzunehmen und
lehnte das Ansinnen des ZVH ab.

II.  

Dagegen rekurrierte der ZVH am 12. August 2021 beim
Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das
Gehöft B-Strasse 01 sei vor der allfälligen Veräusserung an Private in das
kommunale Inventar aufzunehmen, eventuell sei das Objekt unter Schutz zu
stellen. Das Baurekursgericht trat auf den Rekurs mit Entscheid vom 15. Dezember
2021 nicht ein. 

III.  

Der ZVH erhob gegen diesen Entscheid am 1. Februar
2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragte, den angefochtenen
Entscheid aufzuheben und den Gemeinderat anzuweisen, das Gehöft B-Strasse 01
vor der allfälligen Veräusserung an Private unter Schutz zu stellen,
eventualiter sei ein bauhistorisches Gutachten einzuholen. Zudem verlangte er
eine Parteientschädigung.

Das Baurekursgericht stellte am 23. Februar 2022
ohne weitere Bemerkungen den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Der
Gemeinderat Egg und die politische Gemeinde Egg beantragten in ihrer
Beschwerdeantwort vom 10. März 2022, die Beschwerde abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des
Beschwerdeführers. 

Am 25. April 2022 replizierte der ZVH unter
Festhalten an den gestellten Anträgen. Mit Duplik vom 12. Mai 2022 hielten
der Gemeinderat und die politische Gemeinde Egg an den gestellten Anträgen fest
und ebenso der ZVH mit Triplik vom 30. Mai 2022.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Als Adressat des angefochtenen
Entscheids ist der Beschwerdeführer ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 49
in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG).
Ob das Baurekursgericht auf seinen Rekurs zu Recht nicht eingetreten ist,
bildet Gegenstand der im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu prüfenden
materiellen Fragen. Die weiteren Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.
 

Bei der streitbetroffenen Liegenschaft B-Strasse 01
(Kat.-Nr. 02) handelt es sich um ein Einzelgehöft, dass gemäss Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Egg vom 13. Dezember 1993 (BZO) in der Landwirtschaftszone
liegt. Es befindet sich in erhöhter Hanglage nördlich der Ortschaft Esslingen
in der Gemeinde Egg.

3.
 

3.1 Vor
Baurekursgericht hatte der Beschwerdeführer beantragt, das Gehöft B-Strasse 1
sei vor der allfälligen Veräusserung an Private in das kommunale Inventar
aufzunehmen. Eventualiter sei das Objekt unter Schutz zu stellen. Der
Schutzumfang sei aufgrund eines Gutachtens einer nicht vorbefassten Fachperson
festzulegen.

3.2 Das Baurekursgericht
ist auf den Rekurs nicht eingetreten. Zur Begründung führte das Gericht unter
Hinweis auf die kantonale Rechtsprechung aus, dass die Aufnahme eines
Schutzobjekts in ein Inventar (im Gegensatz zur Inventarentlassung) eine blosse
Verwaltungsanordnung ohne Verfügungscharakter sei und deshalb weder mit Rekurs
noch Beschwerde angefochten werden könne. Gleiches gelte selbstredend auch bei
einem Verzicht auf Inventaraufnahme, soweit damit kein definitiver Verzicht auf
Schutzmassnahmen verbunden sei. Vorliegend seien keine zwingenden Gründe
ersichtlich, welche die Änderung dieser Rechtsprechung rechtfertigen würden.
Somit könne der Beschwerdeführer im vorliegenden Fall die Inventarentlassung
oder gar die Anordnung von Schutzmassnahmen für nicht inventarisierte Objekte
nicht verlangen.

3.3 Der Beschwerdeführer
hält dem namentlich entgegen, dass die Liegenschaft im Besitz des Gemeinwesens
nach dem Grundsatz der Selbstbindung einen provisorischen Schutz genossen habe,
wie wenn sie inventarisiert wäre. Mit dem Verkauf der Liegenschaft als
wertvolles Kulturgut entfalle dieser Schutz. Im Ergebnis verliere ein
nichtinventarisiertes Objekt beim Verkauf durch die öffentliche Hand an Private
nicht weniger definitiv als bei einer Inventarentlassung. Er macht auch
geltend, das Baurekursgericht habe seinen Gehörsanspruch verletzt, indem es
einzelne Rügen nicht behandelt habe. Insgesamt sei das Baurekursgericht auf den
Rekurs zu Unrecht nicht eingetreten.

4.
 

Gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn
Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten,
rein ideellen Zielen widmen, können unter anderem gegen Anordnungen und
Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel (Natur-
und Heimatschutz, §§ 203 – 217 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) oder § 238 Abs. 2
PBG (besondere Rücksichtnahme auf Objekte des
Natur- und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten) stützen, Rekurs
oder Beschwerde erheben (§ 338b Abs. 1 lit. a PBG). Das Rekurs-
oder Beschwerderecht steht den Verbänden dabei nur für Rügen zu, die mit den
Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang stehen (§ 338b
Abs. 2 PBG). 

4.1 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt
die Rekurs- und Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände in
der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in ein gestützt auf § 203 Abs. 2
PBG erstelltes Inventar Aufnahme gefunden hat (VGr, 3. Dezember 2020,
VB.2020.00388, E. 4.2; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1).
Die blosse Behauptung, ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch schutzwürdig,
verschafft den Verbänden keinen Zugang zum Rekursverfahren (RB 1990 Nr. 10).
Sodann darf § 338a Abs. 2 PBG nicht rein prozessual betrachtet
werden, sodass schon die Berufung auf eine Missachtung des
III. Gesetzestitels bzw. von § 238 Abs. 2 PBG
legitimationsbegründend wäre. Die Verbandsbeschwerde kommt nur dann zum Zug,
wenn die Behörde ihren Entscheid auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2
PBG stützte bzw. aufgrund eines Inventareintrags darauf hätte stützen sollen.
Sie soll es den Verbänden ermöglichen, sich
gegen alle Anordnungen zu wehren, die mit der Aufhebung einer förmlichen
Unterschutzstellung oder der Entlassung eines Schutzobjekts aus dem Inventar
verbunden sind (VGr, 11. Juli 2012, VB.2011.00759, E. 2.4 mit
weiteren Hinweisen). Dementsprechend muss die
angefochtene Anordnung ein bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder
zumindest schon inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im
Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG betreffen (VGr, 26. August
2009, VB.2009.00317, E. 3.3; RB 1990 Nr. 11 = BEZ 1990 Nr. 11).

In zwei Ausnahmefällen hat
das Verwaltungsgericht bisher die Legitimation der Verbände in der
Rechtsprechung auch bei nicht inventarisierten Objekten bejaht (vgl. Martin
Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21
N. 166 mit Hinweisen; VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1).
Erstens in einem Fall, in welchem ein Inventareintrag einzig mangels
rechtzeitiger Entdeckung des Schutzobjekts unterblieben und zudem die
Schutzwürdigkeit unbestritten war (RB 1991 Nrn. 3, 9 und 60 =
BEZ 1991 Nr. 23 = ZBl 92/1991, S. 495). Als Zweites in
Fällen, in denen das zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Inventarisierung
nicht nachgekommen war und die Schutzwürdigkeit als glaubhaft dargetan wurde
sowie wahrscheinlich erschien (VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1;
10. September 2003, VB.2003.00197, E. 2a; 20. Dezember 2001,
VB.2001.00351, E. 1b; RB 1996 Nr. 6, 1997 Nr. 2; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 566).

Allerdings
besteht ein Anfechtungsrecht des vorliegenden Beschwerdeführers gemäss neuer
Rechtsprechung des Bundesgerichts weitergehend bereits dann, wenn eine
Inventarisierung der betroffenen Liegenschaft offensichtlich zu Unrecht
unterblieben ist (BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 4; dazu auch
Daniela Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 430 ff.). Dies ist bei der
Beurteilung der vorliegend strittigen Legitimationsfrage zu beachten.

4.2 Die Rechtsprechung des Bundesgerichts ändert nichts
daran, dass die Aufnahme eines Schutzobjekts in ein Inventar als blosse Verwaltungshandlung ohne Verfügungscharakter
nicht mit Rekurs und Beschwerde angefochten werden kann, weshalb weder Verbände
noch Private Anspruch auf Mitwirkung im behördlichen Inventarisationsverfahren
haben (VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1; RB 1992 Nr. 8).
Gegen die Nichtinventarisierung steht daher in
der Regel einzig der Weg der Aufsichtsbeschwerde offen (VGr, 11. Juli
2012, VB.2011.00759, E. 2.5; 18. Mai 2011, VB.2010.00496, E. 1.4).
Insoweit ist das Baurekursgericht auf den Rekurs zu Recht nicht eingetreten.
Der Beschwerdeführer hat denn auch an seinem Rekursantrag, das Gehöft B-Strasse 01
sei vor der allfälligen Veräusserung an Private in das kommunale Inventar
aufzunehmen, vor Verwaltungsgericht nicht mehr
festgehalten.

4.3 Der
zitierte Entscheid des Bundesgerichts vom 7. Juni
2021 legt es hingegen nahe, im Rahmen der Prüfung der Rekurslegitimation
hinsichtlich des Eventualantrags (nämlich das Objekt unter Schutz zu stellen
und den Schutzumfang festzulegen) vorfrageweise zu klären, ob die
Nichtinventarisierung der Liegenschaft offensichtlich zu Unrecht erfolgte. Denn
ist die Liegenschaft trotz des geplanten Verkaufs offensichtlich zu Unrecht
nicht ins Inventar aufgenommen worden, so stünde dem Beschwerdeführer
jedenfalls ein Rekurs- und Beschwerderecht zu, wenn es vorliegend um eine
baurechtliche Bewilligung betreffend das infrage stehende Gehöft B-Strasse 01
gehen würde. Der Beschwerdegegner hat zwar keinen Bauentscheid gefällt, jedoch
mit seinem Beschluss zumindest implizit entschieden, dass keine
Schutzmassnahmen nach § 205 PBG zu treffen seien. Die Frage nach der
Notwendigkeit derartiger Schutzmassnahmen betrifft den 3. Titel des Planungs-
und Baugesetzes (vgl. § 338b Abs. 1 lit. a PBG). Damit ist
in der vorliegenden Sache – analog zum präjudiziellen Entscheid des
Bundesgerichts – für die Frage der Legitimation vorfrageweise zu prüfen, ob die
Inventarisierung der streitbetroffenen Liegenschaft offensichtlich zu Unrecht
unterblieben ist.

4.4 Als
Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG
unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen
einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. 

In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert
und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung
des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines
Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur
ergibt (vgl. Fritzsche et al., S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139, 205). 

4.4.1
Auf das Begehren des Beschwerdeführers holte
der Beschwerdegegner beim Büro C einen Bericht zur Nichtaufnahme der
streitbetroffenen Liegenschaft ein. Dieser erging am 7. Juli 2021. Der
Bericht bzw. die späteren Ergänzungen enthalten zwar Hinweise auf einen gewissen
Eigenwert der Liegenschaft, verneinen aber eine wichtige Zeugeneigenschaft. Hingegen
wurde ausgeführt, es sei unbestreitbar, dass dem etwas abseits von Esslingen
gelegenen freistehenden Bau ein besonderer Situationswert zuzubilligen sei.
Jedoch gebe es in der Gemeinde viele Einzelhöfe, denen eine noch stärkere
landschaftsprägende Bedeutung zukomme, die aber allein deswegen nicht alle ins
Inventar aufgenommen werden könnten.

Kommt dem Gebäude somit gemäss der fachmännischen
Beurteilung ein besonderer Situationswert zu – und verfügt es zudem auch noch teilweise
über alte Substanz, so erscheint das Gebäude als potenziell schutzwürdig und
ist damit offensichtlich zu Unrecht nicht inventarisiert worden. Wenn der
Bericht und in der Folge auch der Beschwerdegegner der Auffassung sind, es gebe
zahlreiche auch wertvollere Objekte, die landschaftsprägend seien, so zielen
sie auf das Verfahren nach § 205 PBG, wo es durchaus zulässig sein kann,
mit Blick auf das Vorhandensein anderer Objekte von einer Unterschutzstellung
abzusehen (vgl. etwa VGr, 25. November 2021, VB.2020.00802, E. 5.3.2;
23. Oktober 2019, VB.2018.00614, E. 5.3 mit Hinweisen). Dies gilt
indes nicht für die Inventarisierung, für die einzig die potenzielle
Schutzwürdigkeit vorausgesetzt ist. Die Nichtaufnahme
der streitbetroffenen Liegenschaft ins Inventar erweist sich damit bei
vorfrageweiser Prüfung als willkürlich.

4.4.2
Dazu bleibt im Übrigen anzufügen, dass der
Beschwerdeführer den Bericht des Büros C vom 7. Juli 2021 bereits mit
der Rekurserhebung eingereicht und entsprechende Ausführungen in der
Rekursschrift getätigt hat. Damit ist dieser thematisiert worden und kann es
offenbleiben, ob seine nicht mehr entscheidrelevanten ergänzenden Ausführungen
im Beschwerdeverfahren – wie dies der Beschwerdegegner annimmt – als verspätet
zu gelten haben.

4.4.3
Die Liegenschaft ist demnach nicht nur offensichtlich zu Unrecht, sondern
sogar in willkürlicher Weise nicht ins Inventar aufgenommen worden. Der
Beschwerdeführer ist legitimiert, gegen den Verzicht auf Schutzmassnahmen, wie
er sie am 3. Mai 2021 bei der erstinstanzlichen Behörde eventualiter beantragt
hatte und von dieser mit Beschluss vom 19. Juli 2021 abgelehnt wurden,
Rekurs zu erheben. 

4.4.4
Anzumerken bleibt diesbezüglich, dass der Beschwerdeführer seine Begehren bei
der Gemeinde Egg entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners nicht verspätet
gestellt hat. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, in der vorliegenden
Konstellation, wo das Gemeinwesen einen Verkauf der Liegenschaft an Private beabsichtigt,
bestehe eine potenzielle Gefährdung der Liegenschaft, weshalb Schutzmassnahmen
nach § 205 PBG zu treffen seien. Mit Blick auf die sogenannte
Selbstbindung der öffentlichen Hand (vgl. § 204 Abs. 1 PBG;
Fritzsche et al., S. 292) bestand für den Beschwerdeführer bei der früheren
Inventarerstellung mithin kein Anlass für ein Rechtsmittel. Sodann handelt es
sich beim Beschluss zum Verkauf der Liegenschaft um einen anderen Akt als beim
Entscheid, auf Schutzmassnahmen zu verzichten. 

4.5 Mithin ist
das Baurekursgericht auf den Rekurs insoweit zu Unrecht nicht eingetreten, als
damit Schutzmassnahmen beantragt wurden. Der angefochtene Entscheid ist deshalb
aufzuheben. In Anwendung von § 64 Abs. 1 VRG ist die Sache an das Baurekursgericht
zur materiellen Beurteilung zurückzuweisen. Es wird zu prüfen sein, ob im
aktuellen Zeitpunkt – entgegen dem Beschluss des Gemeinderats vom 19. Juli
2021 – Schutzmassnahmen nach § 205 PBG (namentlich im Sinne von lit. c)
zu treffen sind. 

4.6 Bei diesem
Ergebnis erübrigt sich im vorliegenden Beschwerdeverfahren der mit der
Beschwerde verlangte Augenschein ebenso wie die Einholung eines bauhistorischen
Gutachtens.

5.
 

Entsprechend dem Ausgang
des Verfahrens wird der Beschwerdegegner kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2
i.V.m. § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm bei
diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen
ist er zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren eine angemessene
Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen. 

6.
 

Beim vorliegenden Urteil
handelt es sich um einen Zwischenentscheid, der beim Bundesgericht nur unter
den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar ist.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. Dezember 2021 aufgehoben und die
Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.        2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.         255.--      Zustellkosten,

Fr.       2'755.--      Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner
auferlegt.

4.    Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem
Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.