# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ae722d12-0d4a-5a97-ac91-1eba75140f7d
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-03
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 03.02.2024 ZB.2023.27 (AG.2024.107)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2023-27_2024-02-03.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2023.27

 

ENTSCHEID

 

vom 3. Februar 2024

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, MLaw Manuel Kreis   

und Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue 

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                              
Berufungskläger 

[...]                                                                                                    Kläger

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...] 

 

gegen

 

B____                                                                          
Berufungsbeklagte 

[...]                                                                                                 Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...] 

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts 

vom 9. März 2023

 

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

 

 

Sachverhalt

 

Mit Mietvertrag
vom 23. August 2010 mietete A____ (Mieter) eine 4 ½-Zimmerwohnung am [...] in
Basel. Mit amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die B____
(Vermieterin) allen Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im
Begleitschreiben begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit
Baujahr 1981 zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb
umfassende Sanierungen unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder,
Böden, Elektroinstallationen sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich
seien; der Umfang der Sanierung lasse einen Verbleib der Mieter in der
Liegenschaft nicht zu.

 

Der Mieter focht
diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt worden war, gelangte er
mit Klage vom 13. Juni 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es
sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben und eventualiter sei das
Mietverhältnis um vier Jahre zu erstrecken. Am 14. Dezember 2022 führte das
Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung durch; neben der Vermieterin (und
ihrem Vertreter), dem Mieter des vorliegenden Verfahrens (und seiner
Vertreterin) waren auch die Mieter in den anderen acht Kündigungsverfahren
anwesend. Nach der Hauptverhandlung fanden Vergleichsgespräche statt, die
allerdings scheiterten. Mit Entscheid vom 9. März 2023 wies das
Zivilgericht die Klage des Mieters ab. Auf Gesuch des Mieters wurde dieser
Entscheid schriftlich begründet.

 

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 30. Mai 2023 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt er die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis um vier Jahre
zu erstrecken; subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit
Berufungsantwort vom 23. August 2023 beantragt die Vermieterin die Abweisung
der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik vom 8. September 2023
hält der Mieter an seinen Anträgen fest. Mit Noveneingabe vom 16. Oktober 2023
teilte die Vermieterin mit, dass alle drei Baurekurse gegen das
Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Mit Eingaben vom 2. und
13. November 2023 nahmen die Parteien dazu Stellung. Die Akten des
Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

 

 

Erwägungen

 

1.         Eintreten

 

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des
Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins
massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019
E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 1'860.–,
so dass der Streitwert von CHF 10'000.– ohne weiteres erreicht wird
(Klagebeilage 3; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1'860.– = CHF 66'960.–).
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

2.         Entscheid des Zivilgerichts

 

Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem
ersten Schritt, ob die Kündigung vom 13. August 2021 missbräuchlich ist. Es
legte zunächst die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung – namentlich
mit Blick auf eine Sanierung – missbräuchlich ist, und fasste die Standpunkte
der Parteien zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2 bis 4). Sodann prüfte es,
ob die von der Vermieterin getätigten Abklärungen und erarbeiteten Unterlagen
genügen, um ein hinreichend ausgereiftes Sanierungsprojekt anzunehmen und die
Missbräuchlichkeit der Kündigung auszuschliessen. Es bejahte ein hinreichend
ausgereiftes Projekt, dies mit Blick auf das Vorprojekt vom 28. Mai 2021 und
die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Aufgrund des Begleitschreibens zur
Kündigung, mit welchem die Vermieterin transparent über ihr Sanierungsprojekt
informiert habe, habe der Mieter abschätzen können, dass er während der
Sanierung nicht in der Wohnung bleiben könne. Aus dem unbefristeten Mietvertrag,
den die Vermieterin kurz vor der Kündigung mit neuen Mietern geschlossen habe,
könne der Mieter nichts zu seinen Gunsten ableiten; der Mietvertrag mit den
neuen Mietern betreffe ihn nicht. Die Kündigung sei nicht missbräuchlich (E.
5). Aufgrund der Gültigkeit der Kündigung prüfte das Zivilgericht in einem
zweiten Schritt, ob das Mietverhältnis zu erstrecken sei. Es verneinte die
Frage, da – auch nach Ansicht des Mieters – keine Härte vorliege (E. 6).

 

3.         Missbräuchlichkeit
der Sanierungskündigung

 

3.1      Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts

 

3.1.1   Zum Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts hielt das Zivilgericht fest, dass die Liegenschaft [...] im
Jahr 1981 gebaut und seither nie umfassend saniert worden sei. Die Vermieterin
gebe an, sie habe die Sanierungsplanung auf die Baupläne von 1981, die Fotos
der Wohnungen und die Erkenntnisse der langjährigen Liegenschaftsverwaltung
gestützt. Im Zeitpunkt der Kündigung vom 13. August 2021 hätten die
Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai 2021 und die Kostenschätzung vom 15.
Juli 2021 vorgelegen. Die Planunterlagen des Vorprojekts umfassten Grundriss-,
Längs- und Querschnittpläne sowie Fassadenpläne. Die detaillierte
Kostenschätzung umfasse 41 Positionen und weise Sanierungskosten von CHF 3,6
Millionen aus; im Titel der Kostenschätzung sei die Rede von einer
«Gesamtsanierung» und von einem Ersatz von Lift, Fenstern und Storen,
Nasszellen und Küchen. Zudem werde in der Kostenschätzung festgehalten, auf
welchen Grundlagen sie basiere (Baupläne von 1981, Fotodokumentation und
Informationen der Liegenschaftsverwaltung) und dass keine Begehung und keine
Abklärungen zum Asbest, zur Kanalisation oder zu weiteren Gebäudeteilen
durchgeführt worden seien. Der Auftrag vom 12. Mai 2021 für die Erstellung
eines Sanierungsprojekts und einer Kostenschätzung laute auf eine umfangreiche
Sanierung. Unbestrittenermassen habe die Vermieterin zudem bereits im 2019 eine
Zustandsanalyse der Liegenschaft vorgenommen und sich dabei für eine
Totalsanierung entschieden (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2). 

 

Zum Einwand des Mieters, verschiedene Abklärungen und
Anpassungen am Sanierungsprojekt seien erst nach der Kündigung vorgenommen worden,
hielt das Zivilgericht zunächst fest, es sei richtig, dass eine Begehung der
Liegenschaft durch Baufachleute am 23. September 2021 und damit nach der
Kündigung vom 13. August 2021 stattgefunden habe. Ebenfalls richtig sei, dass
verschiedene bautechnische Abklärungen (Schadstoffe, Erdbebensicherheit,
Energiestandard) erst zwischen Oktober und Dezember 2021 erfolgt seien. Richtig
sei schliesslich auch, dass nach der Kündigung Projektanpassungen vorgenommen
worden seien. Diese Einwände änderten aber nichts daran, dass im
Kündigungszeitpunkt ein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorgelegen habe. Ein
Projekt, das sich noch in der Entwicklungsphase befinde, entbehre nicht
jeglicher greifbarer Realität. Es dürfe sich für die Vermieterin auch nicht
nachteilig auswirken, dass sie die Kündigung mit einer Frist von 19 Monaten
ausgesprochen habe: Einerseits sei den Mietern dadurch eine längere Zeit für
die Wohnungssuche eingeräumt worden; andererseits basierten die Kündigungen
deshalb nicht auf einem unausgereiften Projekt. Die Baueingabe sei am 13.
Dezember 2021 (vier Monate nach der Kündigung) erfolgt und die Baubewilligung
am 15. Februar 2022 (sechs Monate nach der Kündigung). Die Gültigkeit der
Kündigung setze nicht voraus, dass bereits ein Baugesuch eingereicht oder gar
die Baubewilligung erteilt worden sei; es müsse möglich sein, dass die
Vermieterin auch nach der Kündigung Abklärungen vornehme, ohne dass dies
bereits zur Missbräuchlichkeit der Kündigung führe (E. 5.3).

 

Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass sich das
Gericht aufgrund des Sachverhalts vom Vorliegen eines Sanierungsprojekts, der
Bereitschaft und Möglichkeit der Vermieterin zu dessen Realisierung sowie von
der Notwendigkeit des Auszugs der Mieter überzeugen müsse. Dabei trage der
Mieter die Beweislast für die Missbräuchlichkeit der Kündigung, wogegen die
Vermieterin den Kündigungsgrund lediglich glaubhaft machen müsse. Mit Blick auf
das Baujahr und den Zustand der Liegenschaft erscheine es zunächst nicht als
vorgeschoben, dass die Vermieterin die Liegenschaft total sanieren wolle;
sodann genügten die Grundlagen – Planunterlagen des Vorprojekts vom 28. Mai
2021 und detaillierte Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 –, um ein hinreichend
ausgereiftes Bauprojekt zu bejahen. Die Entwicklungen nach der Kündigung vom
13. August 2021 – bautechnische Abklärungen und Änderungen in den Bauplänen –
stünden dem nicht etwa entgegen, sondern trügen vielmehr zur Klärung der
Absicht der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung bei (E. 5.4).

 

3.1.2   Der Mieter kritisiert zunächst die oben
zusammengefasste zivilgerichtliche Erwägung 5.2: Die Planunterlagen vom 28. Mai
2021 und die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 würden in irreführender
Weise als «Vorprojekt» bezeichnet. Gemäss der SIA-Norm 102 umfasse ein Vorprojekt
die Erarbeitung eines architektonischen Konzepts, die Erstellung eines
Vorprojekts in Plänen, einen kurzen Erläuterungsbericht sowie ein
Konstruktions- und Materialkonzept. Die Kosten im Vorprojekt würden mit einer
Genauigkeit von +/- 15 % geschätzt und ein genereller Zeitplan aufgestellt. Das
vorliegende Sanierungsprojekt entspreche diesen Anforderungen nicht. Für ein
Vorprojekt fehlten insbesondere Hinweise auf eine Terminplanung, ein
Konstruktions- und Materialkonzept sowie ein Erläuterungsbericht. Das Fehlen
eines Vorprojekts ergebe sich auch aus dem Umstand, dass als Grundlage ein
«Sanierungskonzept [...]» diene. Die Grobstudie für die Liegenschaft [...]
basiere auf diesem «Sanierungskonzept [...]» und nicht auf den tatsächlichen
Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, Ziffern 4–7). Die
Planunterlagen zeigten alte Bestandespläne von 1981, die mit nur minimal rot
gekennzeichneten Anpassungen ergänzt worden seien. Der Ergänzungstext zum
Querschnittsplan beschreibe als Massnahmen lediglich die Bereiche «Fassaden»
(mit Flachdachsanierung, Fensterersatz, Storenersatz, Geländererhöhungen für
Balkone), «Gebäude» (minimale innere Anpassungsarbeiten, Strangsanierungen,
Brandschutzmassnahmen, keine Volumen­änderungen, keine Anzahl- und
Dimensionsänderungen der Wohnungen) und «Umgebung» (neues Vorgartenkonzept,
neue Gemüsebeete, Hühnerstall). Nur zwei dieser Massnahmen seien auf den Plänen
eingetragen, nämlich die Geländererhöhungen und die minimalen inneren
Anpassungsarbeiten. Für ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt fehlten
insbesondere folgende Elemente: Besichtigungen mit Baufachleuchten, technische
und baurechtliche Abklärungen, Vermessungen und Abklärungen betreffend Asbest,
Brandschutz, Erdbebenschutz, energetische Aspekte, elektrische Leitungen,
Liftzustand und denkmalschutzrechtliche Aspekte (Ziffern 8 und 9). Das
Zivilgericht verkenne, dass die Auflistung von 41 Positionen in einer
Kostenschätzung für die Annahme eines ausgereiften Sanierungsprojekts nicht
genüge und dem Mieter eine Abschätzung der Erforderlichkeit eines Auszugs aus
der Wohnung nicht ermögliche. Die der Kostenschätzung zugrundeliegenden
Informationen – Bestandespläne, Zusatzinformationen der Liegenschaftsverwaltung
und Fotos der Liegenschaft – seien keine tragfähige Grundlage für den
Entscheid, in welchem Umfang die Sanierung durchgeführt werden soll. Auch die
Zustandsanalyse der Vermieterin von 2019 sei kein ausgereiftes
Sanierungsprojekt (Ziffern 10–12). 

 

Zur zivilgerichtlichen Erwägung 5.3 wendet der Mieter ein, es
sei ihm «ein Rätsel», wie das Zivilgericht von einem ausgearbeiteten
Sanierungsprojekt sprechen könne: Die eingereichten Fotos könnten mangels
Datierung nicht herangezogen werden; zudem fehle es an vorgängigen
Besichtigungen und verschiedenen vorgängigen Gebäudeabklärungen. Im Zeitpunkt
der Kündigung hätten weder ein Vorprojekt, ein Investitionsantrag noch
irgendwelche projektbezogenen Unterlagen und Abklärungen vorgelegen. Kleinere
Anpassungen während der Projektplanung seien zwar üblich, aber im vorliegenden Fall
seien alle Besichtigungen und Abklärungen erst nach der Kündigung erfolgt. Die
Länge der Kündigungsfrist sodann sei für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit
der Kündigung nicht wesentlich. Die Anforderungen an den Stand des
Sanierungsprojekts im Zeitpunkt der Kündigung seien deshalb nicht herabgesetzt
(Berufung, Ziffern 13–16).

 

Zur Erwägung 5.4 wendet der Mieter ein, es sei fraglich, wie
das Zivilgericht mit Blick auf das Baujahr und den Zustand der Liegenschaft
einen umfassenden Sanierungsbedarf bejahen könne, da es an Abklärungen vor Ort
fehle. Entgegen dem Zivilgericht fehle es im vorliegenden Fall an einem
konkreten Baubeschrieb. Bei einem Baubeschrieb handle es sich um eine
detaillierte Beschreibung des Projekts mit Objektdaten, Grundlagen für den
Baubeschrieb, rechtlichen Vorschriften, Art und Weise der Bauausführung und
Materialien. Ein solcher Baubeschrieb liege im vorliegenden Fall eindeutig
nicht vor. Das Projekt habe sich im Zeitpunkt der Kündigung in der
Entwicklungsphase befunden und sei nicht ausgereift gewesen. Für die
Unausgereiftheit des Projekts spreche schliesslich auch der Umstand, dass die
Problematik der Entfluchtung des Lagerraums im Garten der Liegenschaft bis
heute ungelöst sei. Insgesamt handle es sich um eine Kündigung auf Vorrat
(Berufung, Ziffern 17–22).

 

3.1.3   Die ordentliche
Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus.
Mieter und Vermieterin sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter
Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der
Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist
die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271
Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives,
ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt
oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis
zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit Hinweisen).

 

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine
Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,
wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint,
namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts
unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen
Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat,
ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib
der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische)
Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach
sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob
die Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine
Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten
ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt
beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496
E. 4.1 und 4.2). Das Gericht muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände
überzeugt sein vom Vorhandensein des Projekts, von Willen und der Möglichkeit
der Vermieterin, das Projekt zu realisieren und von der Notwendigkeit, dass die
Mieter die Liegenschaft definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019
E. 2.1.2).

 

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,
wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der
Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht
folgende Projektstände erachtet:

 

-          Baubewilligung
oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.6);

-           Sanierungsstudie,
Investitionsantrag über CHF 2'500'000.– und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16.
Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

-           Erteilung
eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.–) an ein Architekturbüro für
Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des
Baubewilligungsverfahrens nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli
2023 E. 3.2 und 3.3); 

-           Erteilung
eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts
(BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

-          «rapport
d’expertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen
Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E.
2.3 und 2.5);

-          Besichtigung
der Liegenschaft durch den Vermieter, Kontaktierung eines Architekturbüros,
Beschaffung der ursprünglichen Baupläne und der seitherigen Umbaupläne, zweite
Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter in Begleitung seines
Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen durch den Architekten und
Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 Sachverhalt
A.d und E. 3);

-           bereits
erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der Liegenschaft und aufrichtige
Absicht der Vermieterin, auch die strittige Wohnung zu sanieren (BGer
4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer 4A_143/2021 vom 31.
August 2021 E. 10.2).

 

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

 

-           Hinweis der
Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91
Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

-           Besichtigung
der Liegenschaft durch den Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des
Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

-           feste
Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE
140 III 496 E. 4.2.2);

-          nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III
91 E. 3.2.1).

 

3.1.4   Im vorliegenden Fall basiert die Argumentation
des Mieters (vgl. oben E. 3.1.2) gegen das Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts im Kern auf zwei Einwänden.

 

Erstens handle es sich bei den im Zeitpunkt der Kündigung
vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und der Kostenschätzung vom
15. Juli 2021 nicht um ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102
beziehungsweise nicht um einen «konkreten Baubeschrieb» (Berufung, Ziffern 4–6,
19 und 20). Ob es sich bei den genannten Unterlagen um ein «Vorprojekt» im Sinn
der SIA-Norm 102 oder um einen «konkreten Baubeschrieb» handelt, ist eine
terminologische Frage. Diese braucht im vorliegenden Fall nicht beurteilt zu
werden. Es ist nicht entscheidend, ob ein «Vorprojekt» im Sinn der SIA-Norm 102
oder ein «konkreter Baubeschrieb» vorliegt. Entscheidend ist vielmehr, ob es
sich bei den genannten Unterlagen um ein Sanierungsprojekt handelt, das im Sinn
der Rechtsprechung des Bundesgerichts genügend
ausgereift und ausgearbeitet ist, um eine missbräuchliche Kündigung auszuschliessen.

 

Damit kommen wir zum zweiten Einwand des Mieters. Mit diesem
macht er geltend, dass die vorliegenden Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und die
Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 kein genügend ausgereiftes
Sanierungsprojekt darstellten und die am 13. August 2021 ausgesprochene
Kündigung deshalb missbräuchlich sei. 

 

Die Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (Klagebeilage 4 im
Parallelverfahren ZB.2023.29) umfassen acht Pläne: je einen Grundrissplan des
Untergeschosses, des Erdgeschosses, der Obergeschosse und des Dachgeschosses,
einen Querschnittsplan, einen Längsschnittplan sowie je einen Plan der
Nordfassade und der Südfassade. Diese acht Pläne basieren auf den Bauplänen von
1981 und enthalten darüber hinaus rot eingefärbte «minimale innere Anpassungsarbeiten»
(in den Grundrissplänen und im Längsschnittplan) und die ebenfalls rot
eingefärbte Erhöhung der Balkonbrüstungen (in den Plänen der Nordfassade und
der Südfassade). Das ist in der Sache unbestritten (vgl. Berufung, Ziffer 8;
Berufungsantwort, zu Ziffer 4). Zudem enthält der Querschnittsplan einen rot
eingefärbten Text mit dem geplanten Umfang der Sanierung. Demgemäss umfasst die
Sanierung die drei Bereiche «Fassaden», «Gebäude» und «Umgebung». Diese drei
Bereiche werden in Unterbereiche gegliedert («Fassaden»: Flachdachsanierung,
Fensterersatz, Storenersatz und Geländererhöhungen für Balkone; «Gebäude»:
minimale innere Anpassungen, Strangsanierungen, Brandschutzmassnahmen, keine
Volumenveränderung, keine Veränderung der Zahl und Dimension der Wohnungen;
«Umgebung»: neues Vorgartenkonzept, neue Gemüsebeete, Hühnerstall).

 

Die Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 (Klagebeilage 5 im
Parallelverfahren ZB.2023.29) ist überschrieben mit «Kostenschätzung +/- 20%»
für «Gesamtsanierung, Liftersatz, Fenster- und Storenersatz, Nasszellen- und
Küchenersatz». Wie in der Kostenschätzung einleitend ausgeführt wird, basiert
sie auf der Analyse der Bestandespläne, den Zusatzinformationen der Verwaltung
und den Fotoaufnahmen; zudem wird darauf hingewiesen, dass keine Begehung,
keine Asbesterprobung, keine Zustandsaufnahme der Kanalisation und keine
weiteren Gebäudeabklärungen durchgeführt worden seien. Die Kostenschätzung umfasst
2 ½ Seiten und listet 41 Positionen auf (wie zum Beispiel Abbrüche,
Baumeisterarbeiten, Kanalisation, Fenster aus Kunststoff, Aussentüren in
Metall, Spenglerarbeiten) und schätzt für jede dieser Positionen die Kosten ab.
Insgesamt werden die Sanierungskosten mit CHF 3'600'000.– geschätzt. Die
Kostenschätzung basiert auf einem Sanierungskonzept für eine Liegenschaft in [...]
([...]), das bereits ausgeführt wurde. Das ist zwischen den Parteien
unbestritten (Berufung, Ziffer 7; Berufungsantwort, zu Ziffer 7). 

 

Im Einklang mit dem Zivilgericht liegt damit ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt vor, das eine
Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung der Wohnung erlaubt. Die
Argumente des Mieters sind nicht geeignet, diese Einschätzung zu erschüttern.
Zum ersten Argument, dass nur zwei der Sanierungsmassnahmen in den
Planunterlagen vom 28. Mai 2021 (rot) eingezeichnet seien (Berufung, Ziffer 8),
ist festzuhalten, dass dieser Umstand die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts
nicht in Frage stellt. Die zahlreichen weiteren geplanten Sanierungsmassnahmen,
die in den Plänen nicht eingezeichnet sind und überwiegend auch gar nicht
eingezeichnet werden konnten, ergeben sich zum einen aus dem Querschnittsplan,
der diese Massnahmen in einem separaten Text aufführt, und zum anderen aus der
Kostenschätzung vom 15. Juli 2021. Die geplanten Sanierungsmassnahmen
werden somit aus den Planunterlagen vom 28. Mai 2021 und aus der
Kostenschätzung vom 15. Juli 2021 ohne weiteres ersichtlich. Das zweite
Argument gegen die Ausgereiftheit des Sanierungsprojekts sieht der Mieter im
Fehlen einer vorgängigen Besichtigung der Liegenschaft und im Fehlen von
vorgängigen bautechnischen Abklärungen betreffend Asbest, Brandschutz,
Erdbebenertüchtigung, energetische
Aspekte, elektrische Leitungen und Lift (Berufung,
Ziffern 7–10). Eine vorgängige Besichtigung und umfassende bautechnische
Abklärungen sind nicht zwingend erforderlich, um ein Sanierungsprojekt als
hinreichend ausgereift zu qualifizieren. Im vorliegenden Fall lagen mit den Planunterlagen
von 1981, der Fotodokumentation, den Erfahrungen der langjährigen
Liegenschaftsverwaltung, den Erfahrungen der Vermieterin aus einem
vergleichbaren Sanierungsprojekt in [...] und der Expertise des beauftragten
Architekturbüros hinreichende Grundlagen vor, um ein aussagekräftiges
Sanierungsprojekt auszuarbeiten. Wären die weiteren bautechnischen Abklärungen
– wie vom Mieter gefordert – bereits vor der Kündigung vom 13. August 2021
erfolgt, hätten diese höchstens dazu geführt, dass das Sanierungsprojekt noch
etwas umfassender ausgefallen wäre und die Notwendigkeit eines definitiven
Verlassens der Wohnung noch offensichtlicher gewesen wäre. Aufgrund der von der
Vermieterin bereits getätigten Abklärungen und der im Zeitpunkt der Kündigung
vorliegenden Unterlagen war der Mieter in der Lage, den Umfang des
Sanierungsprojekts und die Notwendigkeit, die Liegenschaft definitiv verlassen,
abzuschätzen. Das dritte Argument des Mieters gegen die Ausgereiftheit des
Sanierungsprojekts ist mit dem zweiten Argument verwandt: Das Projekt sei zu
wenig konkret auf die Verhältnisse in der Liegenschaft [...] zugeschnitten. Es
basiere nämlich auf einem gleichgelagerten Sanierungsprojekt in [...], das
derzeit von der Vermieterin realisiert werde – und nicht auf den tatsächlichen
Gegebenheiten in der Liegenschaft [...] (Berufung, Ziffern 7 und 19). Dieser
Einwand ist nicht stichhaltig: Wie zum zweiten Argument des Mieters ausgeführt
wurde, lagen mit den Planunterlagen von 1981, den Fotos der Liegenschaft und
den Erfahrungen der langjährigen Liegenschaftsverwaltung verschiedene
Grundlagen vor, die sich konkret auf die Liegenschaft [...] beziehen. Das
Argument, das Sanierungsprojekt sei zu wenig auf die konkreten Verhältnisse
zugeschnitten, ist somit unzutreffend.  

 

Der vorliegende Fall reiht sich
denn auch zwanglos ein in eine Reihe von Bundesgerichtsentscheiden zur
Sanierungskündigung, in welchen das Bundesgericht die Ausgereiftheit des
Sanierungsprojekts jeweils bejaht hatte (vgl. dazu oben E. 3.1.3). Die
Ausgereiftheit des vorliegenden Sanierungsprojekts ist gut vergleichbar mit dem
in BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 beurteilten Projekt: In diesem Fall
erachtete es das Bundesgericht als hinreichend, dass der Vermieter seine
Liegenschaft (einmal allein, einmal mit seinem Architekten) besichtigt hatte,
die ursprünglichen Baupläne und die seitherigen Umbaupläne beschafft hatte,
5-seitige Pläne durch seinen Architekten hatte ausarbeiten lassen und die
Behörden kontaktiert hatte. Von geringerer – aber gemäss Bundesgericht genügender
– Ausgereiftheit zeugte das in BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
beurteilte Sanierungsprojekt, das aus einem «rapport d’expertise privé» eines
Bauleiters und Immobilienberaters bestand, der grossen Sanierungsbedarf
festgestellt hatte. Sodann erachtete das Bundesgericht sogar die Erteilung von
Aufträgen an Architekturbüros für Planungsarbeiten am Bauprojekt als genügend
(BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023; BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014).
Schliesslich erachtete es eine Sanierungskündigung auch in einem Fall als
zulässig, in welchem die Vermieterin andere Wohnungen in der Liegenschaft
bereits saniert hatte, und aufrichtig beabsichtigte, auch die strittige Wohnung
zu sanieren (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022). Das vorliegende
Sanierungsprojekt mit den 8-seitigen Planunterlagen vom 28. Mai 2021, die auf
den Bauplänen von 1981 beruhen, und mit der Kostenschätzung vom 15. Juli 2021, welche
die geplanten Sanierungsmassnahmen in 41 Positionen aufgliedert und «bepreist»,
erscheint als mindestens ebenso ausgereift oder ausgereifter als diese vom
Bundesgericht als genügend beurteilten Projekte. Zusammenfassend ist es somit
richtig, dass das Zivilgericht das vorliegende Sanierungsprojekt als genügend
ausgereift erachtete und eine Kündigung auf Vorrat verneinte. 

 

3.2      Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand

 

3.2.1   Zur Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand hielt das Zivilgericht fest, entgegen der Ansicht des Mieters sei es
nicht Aufgabe der Vermieterin zu belegen, dass ein Verbleiben der Mieter
während der Sanierung nicht ohne weiteres möglich sei. Der Entscheid über die
Art und den Umfang der Sanierung liege ausschliesslich bei der Vermieterin. Die
Vermieterin könne ein legitimes Interesse haben, die Mietverhältnisse
aufzulösen, um die Sanierungsarbeiten rasch und günstig zu erledigen.
Irrelevant sei letztlich auch die Bereitschaft der Mieter, die Arbeiten zu
dulden. Im vorliegenden Fall habe sich die Vermieterin aus hinreichenden
Gründen zu einer umfassenden Sanierung entschlossen, die sie in unbewohntem
Zustand durchführen wolle. Dass das Baugesuch im vereinfachten
Baubewilligungsverfahren (Bauprojekt ohne Aussenwirkung) geprüft worden sei,
sei für die Gültigkeit der Kündigung ohne Bedeutung (Zivilgerichtsentscheid,
E. 5.5).

 

Auch aus dem Begleitschreiben der Vermieterin zur Kündigung
könne der Mieter nichts zu seinen Gunsten ableiten. Darin informiere die
Vermieterin transparent über ihre Absicht, die Liegenschaft umfassend zu
sanieren, namentlich die Sanitäranlagen, die Küchen und Bäder, die Böden, die
Elektroinstallationen und die Brandschutzvorrichtungen. Anhand dieses
Begleitschreiben habe sich der Mieter einerseits eine Vorstellung über das
Sanierungsprojekt machen und andererseits abschätzen können, ob ein Auszug
notwendig sei. Damit entspreche das Begleitschreiben auch den Vorgaben für
Kündigungsschreiben bei Sanierungen (E. 5.6).

 

3.2.2   Der Mieter wendet gegen die Erwägung 5.5 des
Zivilgerichtsentscheids ein, das Sanierungsprojekt habe sich im Zeitpunkt der
Sanierung in einer «Entwicklungsphase» befunden, wie das Zivilgericht in E. 5.3
selbst festhalte. Auf dieser Basis seien die beabsichtigten Bauarbeiten und
deren Eingriffstiefe nicht abschätzbar gewesen. Es sei somit nicht erstellt,
dass ein Verbleib des Mieters die Sanierungsarbeiten erheblich erschwert oder
verzögert hätte (Berufung, Ziffern 23 und 24). 

 

Gegen die Erwägung 5.6 wendet der Mieter ein, das
Zivilgericht verkenne, dass das Begleitschreiben zur Kündigung «gespickt mit
Worthülsen» und nicht hinreichend konkretisiert sei, damit der Mieter eine
Einschätzung vornehmen könne. Dem Begleitschreiben sei kein hinreichend
ausgereiftes Sanierungsprojekt zu entnehmen, sondern lediglich der Umstand,
dass die Liegenschaft Baujahr 1981 habe. Zudem werde in wahrheitswidriger Weise
auf detaillierte Abklärungen und Analysen verwiesen, die es in diesem Zeitpunkt
in Tat und Wahrheit gar nicht gegeben habe (Berufung, Ziffer 25).

 

3.2.3   Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist
der Entscheid über die Art und den Umfang einer Sanierung grundsätzlich
ausschliesslich Sache der Vermieterin. Sie kann ein legitimes Interesse daran
haben, die Mietverhältnisse aufzulösen, um die Arbeiten rasch und günstig zu
erledigen, anstatt eine längerdauernde Renovationsphase
mit Mietzinsreduktionen zugunsten der Mieter in Kauf zu nehmen. Umfassende
Sanierungsarbeiten, in deren Rahmen nicht nur Küchen und Bäder, sondern sämtliche
Leitungsinstallationen ausgewechselt, Wand- und Bodenbeläge erneuert sowie
Wohnungsgrundrisse verändert werden, führen erfahrungsgemäss zu Immissionen und
Störungen, die eine Weiterbenutzung erheblich einschränken. Selbst wenn solche Eingriffe
unter Weiterbenutzung des Mietobjekts denkbar sein sollten, so wäre dies
regelmässig mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen
Erschwerungen verbunden und würde zu einer Verzögerung der Bauarbeiten führen.
Die Vermieterin, welche die Arbeiten nach bautechnischen und -ökonomischen Kriterien
durchführen möchte, ist diesfalls auf eine Kündigung zwecks vorgängiger Räumung
des Mietobjekts angewiesen, weshalb ihr kein Verstoss gegen Treu und Glauben
vorgeworfen werden kann. Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung im
Hinblick auf Modernisierungsarbeiten demgegenüber dann, wenn deren Durchführung
durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich
erschwert oder verzögert würde, wie dies etwa beim Streichen von Wänden,
blossen Aussenrenovationen oder Balkonanbauten der Fall sein dürfte (zum Ganzen
vgl. BGE 135 III 112 E. 4.2). Die
Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, bautechnische
und organisatorische Erschwerungen oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach
sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit
der Kündigung setzt somit voraus, dass die Vermieterin im Zeitpunkt der
Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen
vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich
machen (zum Ganzen vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

 

3.2.4   Im vorliegenden Fall wurde dargelegt, dass die
Vermieterin im Kündigungszeitpunkt über ein hinreichend ausgereiftes Projekt
verfügte, das eine umfassende Sanierung vorsah (vgl. oben E. 3.1). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. oben E. 3.2.3) ist in einem solchen
Fall mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen Erschwerungen und
einer Verzögerung der Bauarbeiten zu rechnen, welche eine Kündigung durch die
Vermieterin rechtfertigen. Der Mieter legt nicht dar, dass dies im vorliegenden
Fall anders sein soll. Er beschränkt sich darauf darzulegen, dass das Sanierungsprojekt
im Kündigungszeitpunkt nicht ausgereift gewesen sei. Dieser Einwand wurde – wie
gesagt – bereits bei der Frage des Vorliegens eines ausgereiften
Sanierungsprojekts geprüft und verworfen. Im Einklang mit dem Zivilgericht ist
zudem festzuhalten, dass der Mieter im Begleitschreiben zur Kündigung
transparent über die geplante Sanierung informiert wurde, wurde doch
festgehalten, dass sich diverse Gebäudeteile, darunter unter anderem die
Sanitäranlagen, die Küchen und die Bäder, die Elektroinstallationen und der
Brandschutz in einem sanierungsbedürftigen Zustand befänden und eine umfassende
Sanierung unumgänglich sei (Klagebeilage 3 im Parallelverfahren ZB.2023.29). 

 

3.3      Mietverhältnis
mit neuen Mietern

 

Der Mieter hatte vor Zivilgericht vorgebracht, die
Vermieterin habe am 8. April 2021 – also kurz vor der Kündigung wegen
umfassender Sanierung vom 13. August 2021 – noch einen unbefristeten
Mietvertrag mit neuen Mietern abgeschlossen. Diese neuen Mieter hätten von der
Liegenschaftsverwaltung trotz entsprechender Nachfrage keine Hinweise auf eine
bevorstehende Sanierung erhalten. Der Umstand, dass die Liegenschaftsverwaltung
wenige Monate vor der Kündigung offenbar keine Kenntnis von der bevorstehenden
Sanierung gehabt habe, spreche stark dafür, dass im Zeitpunkt der Kündigung
kein Sanierungsprojekt habe vorliegen können. Das Zivilgericht hielt dazu fest,
dass sich die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung aufgrund einer
allfälligen Täuschung nur im Zusammenhang mit diesen neuen Mietern stelle. Der
Umstand, dass die Vermieterin mit diesen neuen Mietern am 8. April 2021 einen
Mietvertrag geschlossen habe, ändere nichts an der Ausgereiftheit des
Sanierungsprojekts im Kündigungszeitpunkt (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2 und
5.7).

 

Der Mieter wendet in diesem Zusammenhang ein, es bestehe ein
Widerspruch: Die Vermieterin habe einerseits «stets» angegeben, sie habe sich
beim Sanierungsprojekt auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung
gestützt; andererseits soll diese im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den
neuen Mietern am 8. April 2021 keine Kenntnis von einer umfassenden Sanierung
gehabt haben. Damit sei zum einen unklar, ob und in welchem Umfang die
Vermieterin auf die Erfahrungen der Liegenschaftsverwaltung zurückgegriffen
habe; zum anderen sei nicht nachvollziehbar, dass die Liegenschaftsverwaltung
am 8. April 2021 einen unbefristeten Mietvertrag mit den neuen Mietern
abgeschlossen habe, ohne auf mögliche zeitnahe Sanierungsabsichten hinzuweisen.
Dies könne nicht anders als bewusste Täuschung interpretiert werden (Berufung,
Ziffer 27).

 

Der Mieter setzt sich zunächst nicht mit der
zivilgerichtlichen Erwägung auseinander, dass eine allfällige Täuschung nur die
neuen Mieter betrifft – und für die Missbräuchlichkeit der vorliegenden
Kündigung ohne Belang ist. Damit kommt der Mieter seiner Pflicht, die Berufung
zu begründen, nicht nach. Die Berufungsbegründung muss nämlich präzis sein, und
der Berufungskläger muss aufzeigen, inwiefern er den angefochtenen Entscheid
als fehlerhaft erachtet (zur Begründungspflicht im Berufungsverfahren vgl. AGE
ZB.2022.29 vom 17. März 2023 E. 4.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer
4A_185/2023 vom 31. Mai 2023 E. 4.3.2). Der Mieter kritisiert die zentrale
zivilgerichtliche Erwägung, wonach eine allfällige Täuschung nur die neuen Mieter
betrifft, nun mit keinem Wort und legt insbesondere nicht dar, weshalb sie
fehlerhaft sein soll. Auf die Frage der Täuschung ist deshalb bereits mangels
genügender Berufungsbegründung nicht einzugehen. Wäre auf die Frage der
Täuschung einzugehen, wäre festzuhalten, dass es der rechtlichen Argumentation
des Mieters an einem Tatsachenfundament fehlt: So ist namentlich unbewiesen, ob
und in welchem Umfang die Liegenschaftsverwaltung (oder auch die Vermieterin)
im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den neuen Mietern am 8. April 2021
Kenntnis von einer bevorstehenden umfassenden Sanierung hatte. Da der
Kenntnisstand der Liegenschaftsverwaltung und der Vermieterin im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses nicht nachgewiesen ist, lässt sich weder eine allfällige Täuschung
der neuen Mieter noch eine damit allenfalls verbundene Missbräuchlichkeit der
vorliegenden Kündigung ableiten. 

 

4.         Erstreckung
des Mietverhältnisses

 

4.1      Aus den in E. 3 genannten Überlegungen
erachtete das Zivilgericht die Kündigung vom 13. August 2021 zu Recht als nicht
missbräuchlich. Es prüfte deshalb das Eventualbegehren des Mieters um
Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre. Es legte zunächst die
Voraussetzungen einer Erstreckung des Mietverhältnisses dar und lehnte sodann
einen Erstreckungsanspruch des Mieters im vorliegenden Fall ab, und zwar aus
folgenden Gründen: Der Mieter habe selbst angegeben, dass kein Härtefall
vorliege; die von ihm angerufenen Umstände – Alter von 71 Jahren,
Lungenkrankheit und Angewiesensein auf einen Lift – wögen nicht besonders
schwer; der Mieter sei weiterhin arbeitstätig, verfüge über ein Jahreseinkommen
von CHF 78'000.– und könne sich nach seinen eigenen Angaben eine teurere
Wohnung als die aktuelle leisten (Zivilgerichtsentscheid, E. 6).

 

4.2      Der Mieter wendet dagegen ein, dass er selbst
nicht habe abschätzen können, ob er ein Härtefall im juristischen Sinn sei. Bei
der Frage der Erstreckung seien die vom Zivilgericht genannten Umstände – Alter
von 71 Jahren und Lungenkrankheit –und die gerade für ältere Menschen notorisch
angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen. Zudem beruft sich
der Mieter auf seine Verwurzelung im Quartier (Berufung, Ziffern 29–31).

 

4.3      Ein
Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für
ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des
Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung
sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des
Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses;
persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren
Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf
dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in
erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm
nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Als Härte im Sinn
von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem
Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden.
Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden
oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände
rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst
sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt
für den Mieter weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der
Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August
2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Suchbemühungen des Mieters sind bereits im ersten
Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen. Solche Bemühungen können jedoch nur
beschränkt erwartet werden, wenn der Mieter die Kündigung mit Aussicht auf
Erfolg angefochten hat (BGer 4A_106/2014 vom 25. August 2014 E. 4.1). Bei der
Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb
des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E.
4b)).

 

4.4      Im
vorliegenden Fall schloss das Zivilgericht das Vorliegen einer Härte für den
Mieter bereits aufgrund dessen eigener Beteuerungen aus. Es ist tatsächlich
fraglich, ob man aus der Aussage des Mieters («Ich bin kein Härtefall»
[Verhandlungsprotokoll, vom 14. Dezember 2022, S. 21 Mitte]) ableiten darf,
dass es an einer Härte im juristischen Sinn fehlt. Die Frage kann offen
gelassen werden. Selbst wenn man annähme, dass ein Härtefall vorliege, wiegen
die vom Mieter vor Zivilgericht angerufenen Umstände – fortgeschrittenes Alter
von 71 Jahren, Lungenkrankheit und Angewiesensein auf einen Lift
(Verhandlungsprotokoll, S. 21 unten) – nicht schwer genug, um eine
Erstreckung zu rechtfertigen, die über die lange Kündigungsfrist hinausgeht:
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis am 13. August 2021 per Ende März
2023. Mit dieser langen Kündigungsfrist verblieb dem Mieter eine Vorlaufzeit
von 19 Monaten, während welcher er sich um eine neue Wohnung bemühen konnte
(zur Bedeutung einer Vorlaufzeit vgl. BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E.
5.2.4). Da der Mieter in soliden finanziellen Verhältnissen lebt und die vor
Zivilgericht angerufenen Umstände die Wohnungssuche nicht erheblich erschweren,
wäre nicht zu erwarten, dass der Umzug zu einem
späteren für den Mieter weniger nachteilig wäre als ein Umzug Ende März 2023.
Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht keine
Erstreckung des Mietverhältnisses gewährte.

 

In der Berufung nennt der Mieter darüber hinaus zwei
weitere Umstände, die zu berücksichtigen seien, nämlich die gerade für
ältere Menschen notorisch angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und die
Verwurzelung des Mieters im Quartier. Beide Umstände hat der Mieter vor
Zivilgericht nicht vorgetragen; sie sind deshalb neu und können im
Berufungsverfahren nicht mehr berücksichtigt werden (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).
Darüber hinaus ist die für ältere Menschen besonders angespannte Lage auf dem
Wohnungsmarkt nicht notorisch und die Verwurzelung des Mieters im Quartier ist
weder konkretisiert noch belegt. Die beiden neu vorgebrachten Umstände vermögen
somit die Richtigkeit des Zivilgerichtsentscheids nicht zu erschüttern.

 

Im
Übrigen ist zu berücksichtigen, dass der Mieter im vorliegenden Fall von einer
«kalten Erstreckung» profitiert, also vom Umstand, dass das Mietverhältnis
verfahrensbedingt – durch das Kündigungsschutzverfahren – erstreckt wird. Die
Dauer dieser kalten Erstreckung beträgt Ende Januar 2024 bereits 10 Monate.

 

5.         Berufungsentscheid

 

Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die
Kündigung des Mietvertrags vom 13. August 2021 zu Recht als nicht
missbräuchlich einstufte und das Mietverhältnis nicht erstreckte. Demgemäss ist
die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 9. März 2023 erhobene Berufung
abzuweisen.

 

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und
Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,
betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer
Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des
Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im
vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter
CHF 2'500.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). Die zweitinstanzlichen
Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–.
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das
vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden
keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

 

 

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

 

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosen von CHF
500.–.

 

Mitteilung an:

-      
Berufungskläger 

-      
Berufungsbeklagte

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

MLaw Thomas Inoue

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher
Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert
die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht
(CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes
Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das
Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren
gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch
Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift
einzureichen.