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**Case Identifier:** 6f089bef-e7cc-56c1-b4a3-d1a9b142a515
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.05.2017 C/24070/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-24070-2016_2017-05-08.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 10.05.2017. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/24070/2016 ACJC/522/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 8 MAI 2017 

 

Entre 

A______, ayant son siège ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 25 janvier 2017, comparant par Me Jean-Marc SIEGRIST, avocat, 
quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,  

et 

1) B______, sise ______ (GE), intimée,  
2) C______, domiciliée ______ (GE), autre intimée, comparant toutes deux par Me Joël 
CHEVALLAZ, avocat, passage des Lions 6, case postale 5653, 1211 Genève 11, en 
l'étude duquel elles font élection de domicile, 

 

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C/24070/2016 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/70/2017 du 25 janvier 2017, reçu par A______ le 6 février 
2017, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a 
déclaré irrecevable la requête en évacuation déposée le 2 décembre 2016 par 
A______ contre B______ et C______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

B. a. Par acte déposé à la Cour de justice le 16 février 2017, A______ a formé appel 
de ce jugement concluant à son annulation et à ce que la Cour condamne B______ 
et C______ à évacuer immédiatement de leurs personnes, de leurs biens et de tous 
tiers la surface de vente de 212 m2 au 1er étage du centre commercial D______ et 
sa dépendance d'environ 126 m2 dans les abris dudit centre, sis ______ (GE), 
ordonne à la force publique de procéder à l'expulsion de B______ et C______ dès 
l'entrée en force de l'arrêt de la Cour et l'autorise à faire au besoin appel à un 
huissier judiciaire, qui pourra lui-même mettre en œuvre des prestataires de 
service privés, notamment un serrurier et une société de transport, aux frais des 
précitées, pour concrétiser l'évacuation. 

 b. Le 2 mars 2017, B______ et C______ ont conclu à la confirmation du 
jugement querellé. 

 c. Les parties ont répliqué et dupliqué les 10 et 23 mars 2017 persistant dans leurs 
précédentes conclusions. 

 d. Elles ont été informées le 24 mars 2017 de ce que la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier. 

 a. Le 11 juillet 2013, A______ en tant que bailleresse, d'une part, et B______ et 
C______ en tant que locataires, d'autre part, ont conclu, avec effet au 1er avril 
2014, un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux portant sur la location 
d'une surface de vente de 212 m2 et d'une dépendance d'environ 126 m2, toutes 
deux situées au 1er étage du centre commercial D______, pour un loyer annuel de 
base de respectivement 84'800 fr. et 22'680 fr., avec en sus des charges en 
23'744 fr. et 7'056 fr. hors taxes (art. 4.1). 

 Le contrat prévoit que le loyer pour la surface de vente est proportionnel au 
chiffre d'affaires hors taxes réalisé par les locataires sur la base d'un taux de 5% : 
si le loyer calculé en proportion du chiffre d'affaires communiqué est égal ou 
inférieur au loyer de base mentionné ci-dessus, le locataire est réputé s'être 
définitivement acquitté de son loyer pour la période considérée par le paiement du 
loyer de base. Dans l'hypothèse où le loyer calculé au taux du chiffre d'affaires 

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réalisé dépasse le loyer annuel de base, la différence est exigible par le bailleur 
(art. 5). 

 Le contrat prévoit le paiement du loyer et des charges par terme trimestriel 
d'avance (art. 4.2). 

 L'art. 25.1 du contrat stipule en outre que, pour les cas non réglés par le bail, les 
art. 253 ss CO s'appliquent. Il en va de même, pour autant que leur contenu ne soit 
pas contraire à celui des dispositions du bail ou de celles figurant dans le 
règlement interne du A______, des conditions générales pour locaux 
commerciaux (formule établie par la Société des Régisseurs de Genève et de la 
Chambre genevoise immobilière – édition 2008). 

 b. Les locataires ont eu des retards récurrents dans le paiement du loyer depuis 
2013 et plusieurs mises en demeure leur ont été adressées par la bailleresse. 

 c. Le 22 juillet 2016, la bailleresse a mis les locataires en demeure de payer dans 
les trente jours 122'022 fr. 05 au titre de loyer pour les mois d'avril à septembre 
2016, de refacturation du loyer sur le chiffre d'affaires 2015, de location des 
places de parking et de refacturation d'eau pour le 2ème trimestre 2016, précisant 
qu'à défaut, le bail serait résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO. 

 d. Un entretien entre la bailleresse et les locataires a eu lieu peu après réception de 
cette mise en demeure. Lors de cet entretien, les locataires ont été invitées à 
exposer par écrit à la bailleresse les problèmes qu'elles rencontraient et les 
solutions qu'elles proposaient. 

 e. Le 19 août 2016, les locataires ont répondu qu'elles ne pouvaient pas verser le 
montant réclamé par courrier du 22 juillet 2016. Elles indiquaient qu'elles allaient 
procéder à un premier paiement de 37'335 fr. 55 pour la période du 1er avril au 
30 juin 2016 et sollicitaient des délais pour le paiement du solde de l'arriéré. 

 Le montant de 37'335 fr. 55 n'a cependant pas été versé à la bailleresse. 

 f. Le 7 septembre 2016, le bail a été résilié pour défaut de paiement du loyer avec 
effet au 31 octobre. Il était précisé que l'arriéré de loyer était de 122'846 fr. 60. 

 g. Le 7 octobre 2016, la bailleresse a fait savoir aux locataires que, contrairement 
à ce qu'elles avaient indiqué dans leur courrier du 19 août 2016, aucun montant 
n'avait été payé pour les loyers des 2ème et 3ème trimestre 2016, ni pour la part de 
loyer calculée sur la base du chiffre d'affaires 2015. 

 La bailleresse précisait qu'il incombait aux locataires de faire le nécessaire pour 
libérer les locaux à la date prévue. 

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 h. Par requête déposée à la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers le 7 octobre 2016, les locataires ont contesté le congé. 

 Elles ont indiqué qu'elles ne contestaient pas être en demeure pour le paiement du 
loyer, mais que l'attitude de la bailleresse leur avait laissé penser que celle-ci était 
ouverte à une solution négociée, de sorte que la résiliation du bail contrevenait au 
principe de la bonne foi. 

 i. Le 2 décembre 2016, la bailleresse a requis du Tribunal des baux et loyers 
l'évacuation des locataires par la voie de la procédure pour cas clairs, prenant les 
mêmes conclusions que celles figurant dans son appel. 

 j. Lors de l'audience du 25 janvier 2017 par devant le Tribunal, les locataires ont 
conclu à l'irrecevabilité de la requête au motif que le congé était abusif en raison 
de l'attitude contradictoire de la bailleresse. 

 La bailleresse a relevé que l'arriéré était de 132'718 fr. 65 et a persisté dans ses 
conclusions. 

 La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 

D. Les arguments des parties devant la Cour seront repris ci-après en tant que de 
besoin. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

 Si les conditions pour ordonner une expulsion selon la procédure sommaire en 
protection des cas clairs sont contestées, la valeur litigieuse équivaut au dommage 
présumé, si les conditions d’une expulsion selon l’art. 257 CPC ne sont pas rem-
plies, correspondant à la valeur locative ou la valeur d’usage hypothétiquement 
perdue pendant la durée prévisible d’un procès en procédure ordinaire permettant 
d’obtenir une décision d’expulsion, laquelle peut être estimée à neuf mois (arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 1; 4A_622/2013 du 
26 mai 2014 consid. 2; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié 
in ATF 138 III 620). 

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 1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. de sorte que la voie 
de l'appel est ouverte. 

 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).  

 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RÉTORNAZ, in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 

2. Le Tribunal a considéré qu'il existait un doute sur la question de savoir si la 
disposition contractuelle prévoyant le paiement du loyer par trimestre d'avance 
était valable, dans la mesure où une telle stipulation privait le locataire de la 
protection que lui offraient l'art. 257c CO, respectivement les conditions générales 
intégrées au bail. La situation juridique n'était par conséquent pas claire, de sorte 
que la requête devait être déclarée irrecevable. 

 L'appelante fait valoir que l'art. 257c CO, qui prévoit que le loyer doit être payé à 
la fin de chaque mois est de nature dispositive. Aucune disposition légale 
n'empêchait les parties à un contrat de bail commercial de prévoir le paiement du 
loyer par trimestre d'avance. Les délais légaux pour la notification de la résiliation 
avaient été respectés, ce qui n'était pas contesté par les locataires, et le congé 
n'était pas contraire au principe de la bonne foi. 

 2.1 Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure 
sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être 
immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b); le 
tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas 
être appliquée. Il peut être procédé par cette voie pour l'expulsion de locataires 
(ATF 139 III 38 consid. 2.5.3). 

 L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est 
susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans 
retard et sans trop de frais. La situation juridique est claire lorsque l'application de 
la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur 
la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la 
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice 
d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre 
une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce 
(ATF 141 III 23 consid. 3.2 p. 26; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 
14 octobre 2015 consid. 1). 

 2.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la 
chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 

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paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours 
pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO 
dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le 
contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux 
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour 
la fin d'un mois. 

 L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment 
claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que 
l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec 
une désignation précise des mois de loyers impayés (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 109).  

 2.3 Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant les frais 
accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf 
convention ou usage local contraires. 

 Le Tribunal fédéral n'a jamais remis en question la validité d'un terme de 
paiement contractuel trimestriel et d'avance prévu dans le cadre d'un bail 
commercial, relevant que les termes de paiement du loyer faisaient le plus souvent 
l'objet d'une réglementation conventionnelle, de sorte que l'application de 
l'art. 257c CO n'était que marginale; les clauses prévoyant le paiement à l'avance, 
que ce soit par mois ou par trimestre, étaient très répandues (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.376/1997 du 30 juin 1998 consid 4b, in DB 1999 n° 4, p. 9). 

 2.4 Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient 
aux règles de la bonne foi.  

 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO 
peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit 
être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du 
bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération 
notamment dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace 
de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors 
qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est 
insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai 
comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à 
temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de 
ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi 
incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1).  

 L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne 
paie pas son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 
consid. 4.2). 

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 2.5 En l'espèce, comme le relève à juste titre l'appelante, l'art. 257c CO, qui 
prévoit le paiement du loyer à la fin de chaque mois, réserve les conventions ou 
usages locaux contraires. 

 Les parties ont valablement convenu de déroger à cette disposition en prévoyant à 
l'art. 4.2 du contrat de bail que le loyer et les charges devaient être payés par 
trimestre d'avance. 

 Les dispositions différentes contenues dans les conditions générales pour locaux 
commerciaux ne sont pas applicables, puisque l'art. 25.1 du contrat écarte 
spécifiquement l'application de ces conditions générales pour les questions réglées 
par le contrat de bail, ce qui est le cas de celle du terme de paiement du loyer. 

 Le contrat-cadre romand n'est quant à lui pas applicable aux baux commerciaux. 

 Rien ne permet par conséquent de retenir que l'art. 4.2 du contrat de bail conclu 
entre les parties ne serait pas valable. Les locataires n'ont d'ailleurs pas remis en 
cause la validité de cette disposition, que ce soit au moment des faits ou dans le 
cadre de la procédure de première instance. 

 Il n'est par ailleurs pas contesté que toutes les conditions posées par l'art. 257d CO 
sont réalisées. 

 Seule reste à trancher la question d'un éventuel abus de droit commis par 
l'appelante. 

 A cet égard, les intimées soutiennent que le congé contrevient aux règles de la 
bonne foi car la bailleresse leur a, par le passé, accordé à plusieurs reprises des 
délais de paiement du loyer, après l'envoi de mises en demeure. Fin juillet 2016, la 
bailleresse avait en outre invité les intimées à lui faire part de leurs difficultés et 
de leurs propositions, ce qui pouvait leur faire penser qu'un accord serait conclu. 

 Le comportement adopté par l'appelante ne réalise pas les conditions strictes 
posées par le Tribunal fédéral pour admettre l'existence d'un abus de droit dans le 
cadre d'une résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer. 

 Le fait que l'appelante se soit montrée accommodante avec les locataires par le 
passé n'implique pas qu'elle acceptait de renoncer, à l'avenir, à résilier le bail en 
cas de nouveaux retards de paiement. Sa mise en demeure de juillet 2016 était 
claire et, dans la mesure où celle-ci n'avait pas été suivie d'effet, les locataires 
pouvaient s'attendre à ce que le bail soit résilié.  

 Les locataires devaient d'autant plus prévoir cette éventualité au regard du fait que 
le paiement en 37'335 fr. 55 qu'elles annonçaient dans leur courrier du 19 août 
2016 n'est jamais parvenu à l'appelante. 

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 Aucun abus de droit ne peut par conséquent être imputé à cette dernière. 

 Le cas est dès lors clair, en ce sens que le bail a pris fin dès le 31 octobre 2016. 

 L'évacuation des intimées, qui n'ont plus aucun titre les autorisant à occuper les 
locaux, doit par conséquent être prononcée. 

 Le jugement querellé sera annulé et réformé dans le sens qui précède. 

3. Selon l'art. 89 al. 2 LOJ, le Tribunal des baux et loyers exerce les compétences 
que le Code de procédure civile attribue au tribunal de l'exécution, pour les 
jugements ordonnant l'évacuation d'un locataire rendus par le Tribunal des baux et 
loyers et par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. Cette dernière 
n'est dès lors pas compétente pour ordonner elle-même des mesures d'exécution. 

 La cause sera dès lors renvoyée au Tribunal pour qu'il statue sur les mesures 
d'exécution de l'évacuation sollicitées par l'appelante. 

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 16 février 2017 par A______ contre le jugement 
JTBL/70/2017 rendu le 25 janvier 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/24070/2016-8-SE. 

Au fond : 

Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif de ce jugement et, cela fait, statuant à nouveau : 

Condamne B______ et C______ à évacuer immédiatement de leurs personnes, de leurs 
biens et de tous tiers, la surface de vente de 212m2 au 1er étage du centre commercial 
D______ et sa dépendance d'environ 126m2 dans les abris dudit centre, sis 
______ (GE). 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il statue sur les mesures 
d'exécution de l'évacuation requises par A______. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.2