# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 958d5586-69e1-54ee-94a9-99f887bc8fe1
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-17
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de droit public 17.06.2021 CDP.2020.179 (INT.2021.317)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_012_CDP-2020-179_2021-06-17.html

## Full Text

A.                              
La société du Parking du Seyon SA a déposé, le
14 septembre 2017, une demande de permis de construire en vue de la
transformation et l’agrandissement des 8e (surface commerciale) et 9e
(deux appartements) étages du parking, sis sur la parcelle 10591 du cadastre de
Neuchâtel, classée en zone d’utilité publique avec équipement (ZUPE), dont elle
est propriétaire. Mis à l’enquête publique du 13 octobre 2017 au 13 novembre
2017, ce projet a suscité plusieurs oppositions, dont celle de Y.________,
propriétaire de la parcelle 14488 et copropriétaire de la parcelle 13687, qui a
notamment fait valoir que les deux pergolas prévues en toiture avec parois
verticales et toits retractables dénatureraient le bâtiment; qu’elles le surélèveraient
de près de 2,50 mètres, excédant ainsi la hauteur maximale, qu’elles ne
s‘intégreraient pas dans l’environnement urbanistique des lieux et qu’elles
engendreraient des nuisances (bruit) pour les biens-fonds voisins.
Parallèlement, le projet a été soumis à la Commission d’urbanisme de la Ville
de Neuchâtel (ci-après : la commission d’urbanisme), qui s’est déclarée
favorable au principe de l’intervention, mais a réservé son préavis au dépôt
d’infographies ou de montages photographiques afin d’être en mesure d’évaluer
l’impact de l’intervention (vue du sol) et de vérifier la cohérence de
l’expression des nouvelles façades de la superstructure par rapport aux façades
du parking. Sur la base des documents déposés, la commission d’urbanisme a
encore demandé des précisions et, jugeant que l’architecture de la
superstructure était un peu massive et que sa teinte très foncée alourdissait
celle-ci, a demandé que le projet soit affiné en tenant compte des remarques
formulées.

Par décisions du 18 février 2019, le Conseil communal de la Ville de
Neuchâtel (ci-après : le conseil communal) a levé toutes les oppositions. Il a
en particulier considéré que l’intervention projetée ne modifiait pas la
hauteur du bâtiment qui bénéficie de la situation acquise ; que les structures
légères avec protections solaires prévues sur les terrasses en toiture de
chaque appartement constituaient des superstructures qui n’entraient pas dans
le calcul de la hauteur du bâtiment; que leurs dimensions restaient par
ailleurs modestes, de sorte que leur impact sur l’architecture globale du
bâtiment et sur l’aspect et l’urbanisme du centre-ville serait inexistant; que
la commission d’urbanisme avait par ailleurs préavisé favorablement le projet
le 24 novembre 2017, sous réserve de la teinte des façades, qui fera l’objet
d’une exigence dans le permis de construire, et que cette commission s’était
également prononcée favorablement relativement à l’impact du projet, sur la
base de montages photographiques fournis par la requérante ; que l’affectation
du 9e étage n’était pas modifiée ; que la question des nuisances que
l’utilisation des pergolas pourrait engendrer pour le voisinage ne relevait pas
du droit des constructions et qu’enfin le droit à la vue n’était pas protégé.

Saisi, notamment par Y.________, d’un recours contre ce prononcé, le
Conseil d’Etat l’a rejeté, par décision du 15 avril 2020. Il a en particulier
retenu que les pergolas litigieuses ne constituaient pas des pièces habitables,
de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’en tenir compte dans le calcul de la
hauteur; que l’aspect esthétique du projet avait été analysé de manière
complète par la commission d’urbanisme et que les améliorations demandées par
celle-ci avaient été prises en compte, notamment la végétalisation de la
couverture du toit; que le projet était conforme à l’affectation de la zone et
que les nuisances sonores invoquées, dont il n’était pas démontré que les
seuils du degré de sensibilité III seraient dépassés, relevaient davantage du
droit privé que du droit public.

B.                              
Y.________ recourt devant la Cour de droit
public du Tribunal cantonal contre cette décision, en concluant, sous suite de
frais et dépens, principalement à son annulation, ainsi qu’à celle du prononcé du
conseil communal accordant la sanction définitive des plans, le permis de
démolition et de construction. Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la
cause au Conseil d’Etat pour nouvelle décision au sens des considérants. Elle
reproche en premier lieu à ce dernier une violation de son droit d’être
entendue faute d’avoir examiné le grief tiré de la violation de l’article 12a
LCAT (garantie de la situation acquise) qu’elle avait invoqué. A cet égard,
elle fait valoir que les conditions de cette disposition s’agissant de
l’agrandissement projeté ne sont pas remplies. Elle ajoute que les pergolas en
toiture vont dénaturer le bâtiment, qu’elles ne s’intègrent pas dans
l’environnement bâti, qu’elles ne respectent pas les prescriptions du périmètre
de protection du centre-ville du règlement d’aménagement de la Ville de
Neuchâtel ni les règles urbanistiques liées à la nature d’objet singulier du
bâtiment du parking. Elle considère qu’une analyse approfondie en ce qui
concerne l’esthétique du projet fait défaut. Elle se prévaut également d’une
violation de l’article 32 du règlement d’aménagement communal au motif que les
appartements projetés ne s’inscrivent pas dans l’affectation définie par cette
disposition et que la toiture sur laquelle les pergolas sont prévues n’a jamais
eu d’autre fonction que celle de toiture. Elle critique en outre l’absence
d’étude de bruit visant à s’assurer que le bruit engendré par l’usage de ces
installations ne dépasserait pas les seuils des degrés de sensibilité
déterminants pour la zone.

C.                              
Le Conseil d’Etat conclut au rejet du recours
sans formuler d’observations. Dans les siennes, la Ville de Neuchâtel conclut au
rejet du recours dans la mesure où il est recevable, sous suite de frais. Quant
au tiers intéressé, il conclut également, dans ses déterminations, au rejet du
recours, sous suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.                               
Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.

2.                               
Par arrêté du 14 décembre 2016, le Conseil
d’Etat a promulgué la loi adaptant la législation cantonale à l’accord
intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC), du
6 novembre 2012 et fixé son entrée en vigueur avec effet au 1er
janvier 2017, soit antérieurement au dépôt de la demande de permis de
construire litigieuse. Cela étant, les dispositions transitoires à cette
modification figurant dans le règlement d’exécution de la loi cantonale sur
l’aménagement du territoire (RELCAT)
stipulent que jusqu'à l'entrée en vigueur de l'adaptation des plans
d'affectation cantonaux et communaux, découlant de la AIHC, les
articles 11 à 37, 39 à 50, 51 et 52 RELCAT dans
leur teneur au 31 décembre 2016 restent applicables.

3.                               
a) Le Tribunal fédéral a déduit du droit d'être
entendu, consacré par l'article 29 al. 2 Cst. féd., le devoir pour l'autorité
de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse en saisir la portée et,
le cas échéant, l'attaquer en connaissance de cause. Pour répondre à ces exigences,
il suffit que l’autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont
guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision. Une autorité n'a effectivement
pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, les moyens de preuve
et les griefs invoqués par les parties mais, au contraire, peut se limiter à
examiner les questions décisives pour l'issue du litige. Dès lors que l'on peut
discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une
décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La
motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents
considérants de la décision. Une autorité ne commet un déni de justice formel
prohibé par l'article 29 al. 2 Cst. féd. que si elle omet de se prononcer sur
des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en
considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 143 III 65
cons. 5.2 ; 142
II 154 cons. 4.2 ; 141 V 557
cons. 3.2.1 ; arrêt du TF du 21.01.2020
[9C_577/2019] cons. 5.2).

b) En l’espèce, dans son recours devant le Conseil d’Etat, la
recourante a notamment fait valoir que les conditions d’application de
l’article 12a al. 2 LCAT
(garantie de la situation acquise en cas de changement d’affectation ou
d’agrandissement d’une construction érigée légalement mais plus conforme aux
prescriptions actuelles) n’étaient pas remplies. Dans sa décision, le Conseil
d’Etat s’est contenté de retenir, sans autre analyse juridique, que du fait que
les pergolas n’étaient pas des éléments construits, elles n’entraient pas dans
le calcul de la hauteur du bâtiment qui restait ainsi inchangée et continuait
de bénéficier de la situation acquise. Il a ainsi réduit son examen à la seule
question de la hauteur du bâtiment, alors même que la violation invoquée de
l’article 12a LCAT
portait de manière plus générale sur le projet de transformation et
d’agrandissement des étages 8 et 9 du parking, et singulièrement sur le
principe de la création de deux pergolas sur la toiture du bâtiment et les
effets de ces aménagements du point de vue de la hauteur, de l’intégration, de
l’esthétisme, du changement d’affectation et des nuisances. Dès lors, en
s’abstenant de se prononcer sur les griefs soulevés, non dénués de pertinence
en présence de travaux excédant un simple entretien ou une rénovation au sens
de l’article 12a al. 1 LCAT, le
Conseil d’Etat a commis un déni de justice formel. Il n’y a toutefois pas lieu
de lui renvoyer la cause afin qu’il remédie à ce vice attendu que cette
violation peut être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de
s’exprimer devant une autorité de recours jouissant d’un plein pouvoir
d’examen, respectivement du même pouvoir d’examen que l’autorité inférieure (ATF 137 I 195
cons. 2.3.2). Tel est le cas de la Cour de droit public qui dispose du même
pouvoir d’examen que le Conseil d’Etat et devant laquelle la recourante a
réitéré les griefs qu’elle faisait valoir devant l’instance précédente à
l’encontre de la décision communale.

4.                               
a) Déterminer la mesure dans laquelle une
construction édifiée sous l'empire de dispositions depuis lors abrogées ou
modifiées peut être maintenue, entretenue, rénovée, transformée, voire
reconstruite, quand bien même elle ne serait – par hypothèse – plus conforme au
droit en vigueur, relève, lorsque l'ouvrage se situe à l'intérieur de la zone à
bâtir, du droit cantonal (ATF 113 Ia 119
cons. 2a; arrêt du TF du 29.10.2008
[1C_326/2008] cons. 2.2), sous réserve des exigences de l'article 22 LAT (ATF 113 Ia 119
cons. 2a). La jurisprudence a déduit à la fois de la garantie de la propriété
et des principes de la bonne foi et de la non-rétroactivité des lois une protection
de la situation acquise, qui postule que de nouvelles dispositions restrictives
ne peuvent être appliquées à des constructions autorisées conformément à
l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et si le principe de
la proportionnalité est respecté (ATF 117 Ib 243
cons. 3c, 113 Ia
119 cons. 2a ; arrêt du TF du 15.03.2004
[1P.451/2003] cons. 2.2, in RtiD 2004 II, p. 148 et les références citées ;
cf. aussi ATF
128 II 112 cons. 10a). Cette protection de la situation acquise ne
constitue qu'un minimum, le droit constitutionnel se bornant, lorsque ces
conditions d'application sont réunies, à autoriser le maintien du bâtiment et
son entretien normal; la garantie constitutionnelle ne s'étend pas aux transformations,
rénovations, changements d'affectation ou reconstructions qui, à défaut de
règles cantonales spéciales, sont soumis au nouveau droit (Pfamatter, La
protection des situations acquises en zone à bâtir selon le droit fribourgeois
des constructions, in RFJ [no
spécial RFJ 10 ans] – Le droit en mouvement, Fribourg 2002, p. 319-320). Les
cantons peuvent assurer cette protection dans une mesure plus étendue. Ils ne
sauraient cependant, en autorisant sans restriction non seulement le maintien
et l'entretien normal, mais la rénovation, la transformation, l'agrandissement,
voire la reconstruction totale d'un ancien bâtiment, aller à l'encontre des
exigences majeures de l'aménagement du territoire (ATF 113 Ia 119
cons. 2 a ; arrêt du TF du 08.08.2017
[1C_222/2017] cons. 2.1).

b) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (en l'absence de
disposition transitoire expresse), la légalité d'une décision d'autorisation de
construire doit en principe être examinée selon le droit applicable au moment
où elle a été prise (ATF 144 II 326
cons. 2.1.1). Il est fait exception à ce principe lorsqu'une application
immédiate du nouveau droit s'impose pour des motifs impératifs (ATF 135 II 384
cons. 2.3, 125
II 591 cons. 5e/aa, 123 II 359
cons. 3 et les références citées; arrêt du TF du 14.12.2012
[1C_215/2012] cons. 2.4 et les références citées). Depuis le 1er janvier 2017, soit antérieurement aux
prononcés querellés, les dispositions cantonales en matière d'aménagement du
territoire et des constructions réglementent la garantie de la situation
acquise à l’intérieur de la zone d’urbanisation. L’article 12a LCAT (dans
sa teneur en vigueur au moment du prononcé communal) prescrit que les
constructions et installations autorisées légalement et qui ne sont plus
conformes à l'affectation de la zone et aux prescriptions de construction
prévues par le plan d'aménagement ou les dispositions d'exécution de la
présente loi peuvent être maintenues, entretenues et rénovées (al. 1). Un
changement d'affectation ou un agrandissement des constructions et
installations susmentionnées peut être autorisé à condition que la
non-conformité au droit en vigueur ne soit pas fondamentalement aggravée et
qu'aucun intérêt prépondérant privé ou public ne s'y oppose (al. 2). Cette
disposition a été introduite pour tenir compte de l’adhésion du canton de
Neuchâtel à l’AIHC. Bien
qu’il ait été proposé aux communes d'augmenter quelque peu les indices dans
leur plan d'aménagement, afin de s'assurer que la plupart des constructions
soient conformes aux nouveaux règlements communaux, il n'est pas exclu que
certaines constructions deviennent non conformes aux nouvelles règles fixées
tant par les communes que par le canton dans le RELCAT. Il
a ainsi été jugé important que les constructions existantes et conformes aux
anciens plans d'aménagement, mais aussi aux anciennes dispositions des
règlements d'exécution de la loi sur les constructions, puissent bénéficier du
principe de la garantie de la situation acquise au-delà de la protection
minimale prévue par la Constitution fédérale. Le droit cantonal accorde ainsi,
depuis le 1er janvier 2017, aux propriétaires de constructions
existantes non réglementaires une protection de la situation acquise plus
étendue que celle consacrée par la jurisprudence déduite de l'article 26 Cst.
féd. Il autorise les travaux
d’agrandissement et les changements d'affectation sous
deux conditions, à savoir que la non-conformité
au droit en vigueur ne soit pas fondamentalement aggravée et qu'aucun intérêt
privé ou public ne s'y oppose (Bulletin officiel des
délibérations du Grand Conseil 2012-2013, Tome 1, p. 2393 ss, spéc. p. 2398 et
2403 s. ; RJN
2020, p. 656, cons. 3b, 2018,
p. 702, cons. 2b).

c) L'entretien comprend l'ensemble des travaux destinés à remédier aux
atteintes causées par un usage normal de la construction, par le temps ou par
une combinaison de ces deux facteurs. Entrent dans la catégorie des travaux
d'entretien et de réparation ceux consistant à rénover (toiture, façades,
fenêtres, etc.) ou à moderniser (nouvelle installation de chauffage;
équipements sanitaires; pose de caillebotis, d'un canal de ventilation avec
cheminée et d'un système d'alimentation automatique; construction de silos pour
stocker les aliments utilisés dans une porcherie industrielle) le bâtiment
considéré (Favez, La garantie des situations acquises, Bâle 2013, p. 48
ss et les références citées; RDAF 1992, p. 231). Pour la rénovation, comme pour
l’entretien, les travaux sont rendus nécessaires par l’usure due au temps. Ils
se différencient par une ampleur inhabituelle : le confort et la valeur
augmentent; il n’y a pas de modifications essentielles à la répartition des
volumes. Jusqu'au stade de la rénovation, l'identité du bâtiment est en principe
préservée sous l'angle géographique, technique et de l'affectation, éléments
décisifs pour distinguer la rénovation de tous les travaux plus importants. En
matière de rénovation, les éléments constitutifs du bâtiment, à savoir les
éléments qui sont associés à la définition du bâtiment comme les toitures, les
façades, les fondations, l'organisation interne et l'affectation, ne sont pas
touchés (Favez, op. cit., p. 50 et les références citées).

Le changement d’affectation, compris dans les travaux de transformation,
lesquels supposent des variations notables de l’identité de la construction (Favez,
op. cit., p. 52 et les références citées), se définit – à l’intérieur
d’une affectation autorisée par le plan – comme une modification de
l’utilisation du bâtiment; il ne nécessite pas toujours des travaux, mais peut
engendrer d’importantes influences sur l’affectation du sol. La jurisprudence
exige une utilisation nouvelle, un changement significatif ou une variation des
impacts sur l’équipement ou l’environnement. Ainsi, le constructeur qui
envisage une nouvelle organisation intérieure permettant l’exercice d’une
nouvelle activité opère un changement d’affectation de ses locaux. L’identité
d’affectation est en revanche indépendante des considérations volumétriques (Favez,
op. cit., p. 55 ss et les références citées). L’agrandissement, qui est une
forme particulière de transformation, consiste à étendre les caractéristiques
volumétriques d’un bâtiment en plan et en coupe, de telle sorte que, lors de
travaux d’agrandissement, le volume de la construction, ses dimensions ou sa
surface de plancher augmentent (Favez, op. cit., p. 60 s. et les
références citées).

Quant à la démolition, elle se définit comme l’opération visant à ne
rien conserver de l’ancienne construction; le gros œuvre disparaît complètement
pour laisser place à un terrain vierge. Ces travaux constituent souvent une
simple étape tendant à rendre le terrain propre à une nouvelle affectation ou à
le restituer à son milieu naturel (Favez, op. cit., p. 61 et les
références citées). Selon la jurisprudence, les travaux de reconstruction se
définissent comme un cas extrême de la transformation où l’identité est rompue.
Ils se caractérisent par le remplacement d’éléments essentiels de l’ouvrage par
d’autres éléments semblables ne laissant subsister que quelques parties
secondaires de l’ouvrage primitif ou par la reconstruction d’un bâtiment
disparu, soit une construction nouvelle pour laquelle il n’existe plus la
substance d’origine. En d’autres termes, lors d’une reconstruction, les
éléments essentiels de la construction sont touchés (Favez,
op. cit., p. 62 et les références citées).

5.                               
a) Préalablement, il n’est pas inutile de
rappeler que le bâtiment du parking a été construit légalement en 1977
moyennant plusieurs dérogations et qu’il est admis que, à plus d’un titre, il
n’est plus conforme à l’affectation de la zone et aux prescriptions du plan
d’aménagement de la Commune de Neuchâtel du 2 février 1998, entré en vigueur le
5 juillet 1999, (ci-après : RA).

b) Cela étant précisé, dans la demande de permis de construire du 14 septembre
2017, l’ouvrage projeté est décrit comme une transformation et un
agrandissement des 8e et 9e étages du parking, bâtiment
situé en zone d’utilité publique avec équipement, secteur du centre-ville,
anciennes rues, et qui est classé comme objet singulier dans la catégorie 3
selon le RA, respectivement son plan de site et son plan des règles
urbanistiques du centre-ville. Selon l’article 32 RA, la zone d’utilité
publique avec équipements comprend les constructions et installations destinées
à la formation, à la santé, à la culture, aux sports, aux loisirs, au tourisme
et à la protection de l’environnement (al. 1). Les logements destinés au
personnel de service sont autorisés (al. 2). Dans le secteur du centre-ville,
anciennes rues, les toitures plates, les terrasses et les attiques peuvent être
autorisés si l’architecture du bâtiment l’impose (art. 52 al. 1 RA). En
revanche, les balcons encastrés en toiture sont interdits (al. 2). Dans le
périmètre de protection du centre-ville, les caractéristiques historiques de
l’urbanisme et de l’architecture seront sauvegardées, en particulier
l’implantation des bâtiments, leur volumétrie, leur aspect, l’expression des
toitures et les espaces extérieurs (art. 106 al. 1 RA). Toute intervention doit
tenir compte de l’échelle, des proportions, des profils, des matériaux et des
couleurs de la rue, de l’ensemble et du site (al. 2). Un soin particulier doit être
accordé à la volumétrie et aux toitures en raison des vues plongeantes et de la
vision depuis le lac (al. 3). En ce qui concerne les objets singuliers
colloqués dans la catégorie 3, ils peuvent être rénovés, transformés, agrandis
ou reconstruits (art. 116 al. 1 RA par renvoi de l’art. 76 al. 3 RA). Ces
interventions doivent satisfaire aux règles urbanistiques dictées par
l’emplacement des immeubles (art. 116 al. 2 RA). Lors des travaux de rénovation
de ces bâtiments, un effort particulier doit être fait pour les harmoniser avec
leur environnement, notamment par le choix des matériaux et des couleurs (al.
3). En outre, les aménagements extérieurs de tous les objets singuliers doivent
être en cohérence avec le bâtiment et le site environnant (art. 76 al. 4 RA).

c) Concrètement, le projet prévoit la démolition des façades nord et
sud des 8e et 9e étages du bâtiment du parking pour
agrandissement (ch. 27 de la demande de permis de construire du 14.09.2017) ;
les locaux du 8e étage doivent être affectés à des cabinets médicaux
et ceux du 9e étage à la création de deux appartements de 5,5
pièces, munis chacun de deux balcons encastrés en toiture. Selon les plans
sanctionnés, il est en outre prévu de créer sur la toiture du 9e
étage, pour chacun des deux appartements, une terrasse/pergola de 26 m2
avec toit rétractable, accessible par un escalier intérieur, et d’équiper la
toiture d’une balustrade en verre.

Selon les extraits du registre foncier et les photographies figurant au
dossier, le 8e étage est actuellement dévolu à des locaux scolaires
(jardin d’enfants), tandis que le 9e étage est affecté à deux
appartements de 4 pièces dépourvus de balcons, un local de chauffage et une
cage d’escaliers. Quant à la toiture du 9e étage, dépourvue de tout
garde-corps et de toute végétation, elle n’a aucune vocation à être utilisée à
des fins de terrasse.

Vu ce qui précède, il incontestable que le projet va bien au-delà de
simples travaux d’entretien ou de rénovation des étages 8 et 9 du parking, qui
pourraient être mis au bénéfice de la garantie de la situation acquise selon
l’article 12a al.1 LCAT, et
qu’il comprend non seulement des travaux d’agrandissement et de transformation,
mais opère aussi des changements d’affectation, dont celui de la toiture du 9e
étage n’est pas des moindres. En munissant celle-ci – qui n’a jamais eu
vocation à être utilisée comme terrasse d’agrément depuis la construction du
bâtiment – d’une balustrade en verre et en créant deux terrasses/pergolas
privatives accessibles par des escaliers depuis l’intérieur de chaque
appartement, le projet donne clairement une affectation nouvelle à cette
surface. Les travaux envisagés entrant manifestement dans le champ
d’application de l’article 12a al. 2 LCAT,
l’autorité communale ne pouvait pas faire l’économie de l’examen des conditions
cumulatives de cette disposition, à savoir vérifier, d’une part, que la
non-conformité au droit en vigueur ne soit pas fondamentalement aggravée et,
d’autre part, qu’aucun intérêt prépondérant privé ou public ne s’oppose aux
modifications projetées. Attendu qu’il n’appartient pas à l’autorité de recours
de procéder, pour la première fois, à cet examen, mais qu’il lui revient bien
plutôt, cas échéant, de contrôler la manière dont l’autorité communale, usant
de son pouvoir d’appréciation, aurait tranché la question, le dossier lui sera
retourné afin qu’elle se conforme à l’article 12a al. 2 LCAT.

d) Cela impliquera d’abord que celle-ci confronte le projet dans sa
globalité (agrandissement et changements d’affectation) aux prescriptions de
son règlement d’aménagement et qu’elle apprécie dans quelle mesure sa
réalisation aggraverait sa non-conformité au droit en vigueur. A cet égard, on
observe, en particulier, que si, dans le secteur du centre-ville, les terrasses
ne sont pas prohibées, elles ne peuvent néanmoins être autorisées qu’à la
condition que l’architecture du bâtiment l’impose (art. 52 al. 1 RA) et,
d’autre part, que les balcons encastrés en toiture sont interdits (al. 2).

A supposer qu’au terme de cet examen, l’autorité communale parvienne à
la conclusion que la non-conformité au droit en vigueur n’est pas
fondamentalement aggravée (première condition), elle devra ensuite définir les
différents intérêts publics et privés que le projet pourrait affecter et
apprécier chacun d’entre eux afin de vérifier s’ils sont ou pas de nature à
s’opposer à sa réalisation (deuxième condition).

e) Par surabondance, on relève que si le projet a bien été soumis à la
commission d’urbanisme, son préavis « favorable », tel que l’a
qualifié le conseil communal dans sa décision pour en conclure que
l’intégration et l’esthétique du projet avaient été approuvés en toute
connaissance de cause, est sujet à caution. Car, si cette commission s’est
certes déclarée « favorable au principe de l’intervention »,
elle a toutefois demandé, dans un premier temps, la présentation de documents
complémentaires sous la forme d’infographies ou de montages photographiques de
qualité afin notamment « d’être en mesure d’évaluer l’impact de
l’intervention (vue du sol) » depuis la rue du Seyon et depuis la rue
de l’Ecluse. Sur la base des documents fournis par l’auteur des plans, la
commission de l’urbanisme a, dans un deuxième temps, notamment conclu que
« le projet devra en outre être affiné en tenant compte des remarques
formulées », à savoir que « la teinte très foncée qui est
présentée alourdit cette superstructure et la démarque exagérément du solde du
bâtiment »; que « l’unité de la construction doit être
conservée » et que « l’architecture est jugée un peu massive
et mériterait d’être allégée ». Aucune suite ne paraît avoir été
donnée à cette dernière exigence – la commission d’urbanisme n’ayant d’ailleurs
plus été sollicitée – puisque les plans sanctionnés portent tous la date du 14
septembre 2017. Dès lors, on ne saurait suivre l’autorité communale lorsqu’elle
retient dans sa décision du 18 février 2019 que la commission d’urbanisme,
« dans sa séance du 24 novembre 2017, a préavisé favorablement la
réalisation de ce projet, sous réserve que la teinte des façades soit harmonisée
avec celle du reste du bâtiment » et que, du point de vue de
l’intégration du projet, elle s’est prononcée favorablement, en toute
connaissance de cause, sur la base des montages photographiques fournis. Si la
teinte des façades avait effectivement fait débat et conduit la commission
d’urbanisme a demandé des précisions – dont le dossier ne dit d’ailleurs pas si
elles lui ont été fournies – il n’en demeure pas moins que l’architecture
elle-même des deux derniers étages ne rencontrait quoi qu’il en soit pas
l’approbation des commissaires qui la jugeaient « massive » et
qui attendaient un allégement de celle-ci.

6.                               
Bien fondé, le recours doit ainsi être admis,
la décision du Conseil d’Etat du 15 avril 2020, ainsi que celles du conseil
communal du 18 février 2019 levant l’opposition et du 26 février 2019 accordant
la sanction définitive des plans et le permis de construction, doivent être
annulées et le dossier doit être renvoyé à l’autorité communale au sens des
considérants.

Obtenant gain de cause, la recourante, d’une part, ne supportera pas
les frais de la procédure, qui seront mis à la charge de la société du Parking
du Seyon SA, qui concluait au rejet du recours, et, d’autre part, peut
prétendre à l’octroi d’une indemnité de dépens à charge, par moitié, de la
Ville de Neuchâtel et du tiers intéressé. En l’absence d’un état des honoraires
et des frais (art. 64 al. 1 LTFrais par
renvoi de l’art. 67 LTFrais), la
Cour de céans fixera les dépens sur la base du dossier (art. 64 al. 2 LTFrais par
renvoi de l’art. 67 LTFrais).
Tout bien considéré, singulièrement le fait que le mandataire représentait déjà
la recourante dans la procédure de recours devant le Conseil d’Etat et que son
présent recours est très largement inspiré du précédent, les dépens peuvent
être équitablement fixés à 1’700 francs, frais et TVA compris (correspondant à
une activité d’environ 5 heures au tarif horaire de CHF 280.-).

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1.   Admet le recours.

2.   Annule la décision querellée du Conseil d’Etat, ainsi que les décisions
rendues les 18, respectivement 26 février 2019 par le Conseil communal de
Neuchâtel et renvoie le dossier à l’autorité communale au sens des
considérants.

3.   Met à la charge de de Parking du Seyon SA les frais de la présente
procédure par 1'320 francs, et ordonne la restitution à la recourante de son
avance de frais.

4.   Alloue à la recourante une indemnité de dépens de 1'700 francs à la
charge, par moitié, de la Ville de Neuchâtel et de de Parking du Seyon SA.

Neuchâtel, le 17 juin 2021