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**Case Identifier:** e7017831-9dc7-5744-b175-faef5b689125
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-04
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 04.03.2025 A/4223/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-4223-2023_2025-03-04.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/4223/2023-LCI ATA/228/2025  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 4 mars 2025 

3ème section 

    dans la cause  

 

A______ recourant 
représenté par Me Marie-Claude De RHAM-CASTHELAZ, avocate 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC intimé 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
12 septembre 2024 (JTAPI/907/2024) 

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EN FAIT 

A.     a. Le terrain correspondant aujourd'hui à la parcelle n° 6'222 (ci-après : la parcelle), 
sis en zone agricole au chemin B______ 9 à C______ (ci-après : la commune) a été 
légué à la commune par testament daté du 16 novembre 1865. 

Il était grevé d’une charge lui imposant de faire « de la maison de maître une maison 
commune et des jardins une promenade publique ».  

Dès le 1er avril 1883, la propriété a été louée à des tiers à des fins d’habitation. Le 
dernier bail de location a été dénoncé par la commune pour le 31 janvier 1990. 

b. Selon la fiche de recensement architectural établie le 21 octobre 1981, le lieu-dit 
« D______ » est décrit comme « maison romantique remarquable par sa position 
dans le site, la qualité de sa conception d’ensemble et ses détails (encadrement 
fenêtres – triplets à accolade). Galerie ouverte (portique) avec pavillon belvédère et 
aménagements extérieurs de qualité, renforçant l’intérêt du bâtiment, couverture en 
eternit regrettable ». Sous date de construction, il est mentionné « 1840 ± 12 ½ 
(existe au cadastre de 1850) ». La valeur de 2, soit « remarquable » lui a été 
attribuée. 

c. Par décision du 29 juin 1989, le conseil municipal de la commune (ci-après : le 
conseil municipal) a cédé la parcelle à E______ en échange d'autres terrains. Selon 
l’extrait du registre des délibérations, la parcelle comprenait quatre bâtiments, soit 
un logement et deux dépendances en maçonnerie ainsi qu'une « serre, galerie en 
maçonnerie et bois de 89 m », seule objet du présent litige (ci-après : la galerie). 

d. Par arrêté du 25 septembre 1989, le Conseil d'État a approuvé cette délibération. 

e. Lors d’une visite d’un délégué de la commission des monuments et des sites 
(ci-après : CMNS), le 23 octobre 1991, six photos témoignent de la maison et de la 
galerie attenante, en forme de L, terminée par un belvédère. Si la galerie présente 
des arches donnant sur le jardin, celles du belvédère sont ouvertes sur ses huit côtés.  

f. Cinq demandes d’autorisations de travaux ont été déposées auprès du 
département compétent entre 1937 et 1992.  

g. Au cours de l’exécution de ceux autorisés par la DD 1______, entrée en force le 
1er mai 1992, des panneaux coulissants en aluminium et des vitrages en plexiglas 
ont été posés dans la « galerie-promenoir ». 

Des huisseries métalliques blanches et des vitrages sont ainsi visibles sur une photo 
de la galerie de 1996.  

h. A______ a hérité de la parcelle en 1999.  

i. En 2001, sans autorisation, il a remplacé le plexiglas par du vitrage et la 
menuiserie grise en aluminium brut par du matériel de teinte. Selon la facture, les 
travaux arrêtés à CHF 50'000.- comprenaient des profils non isolés « gamme 
froide », et une vitrerie « isolant 5-14-5 ep. 24 mm » et portaient sur des baies 

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coulissantes à 7 ventaux. Sous « finition et teinte », il est mentionné 
« thermolaquage à choix selon teinte RAL ou éloxé teinte naturel ».  

Selon les plans et photos versées au dossier, la paroi vitrée est constituée de 
28 panneaux coulissants et de 7 panneaux fixes au belvédère. Elle est appliquée à 
l’intérieur, contre la structure boisée. Les profils sont d’aspect brun foncé. 

j. En 2002, dans son rapport de législature 2002-2006, la commission des 
monuments et des sites (ci-après : CMNS) a proposé la mise à l’inventaire du site. 

k. Le 15 août 2002, l'ancien département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (devenu depuis lors le département du territoire, ci-après : le département) 
s'est adressé par courrier au propriétaire. 

Il faisait suite à une séance qui avait eu lieu le 18 juin 2002 à la mairie, lors de 
laquelle il avait évoqué son projet d'inscription à l'inventaire des immeubles dignes 
de protection situés sur le territoire de la commune. Cette démarche s'inscrivait dans 
le cadre du vote par le Grand Conseil, le 17 mai 2001, d'un crédit destiné aux 
recensements et à l'inscription à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés, 
tels que prévus par la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites 
du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05). 

Il envisageait d'ouvrir une procédure d'inscription à l'inventaire s'agissant de la villa 
et du bâtiment litigieux en précisant : « La villa "D______" est une construction 
originale cadastrée en 1859, qui se caractérise par l’emploi de l’arc Tudor. Sa toiture 
largement débordante sur le pignon forme un dôme abritant une galerie. Une 
remarquable galerie-promenoir en "L" se termine en pavillon ; une dépendance de 
même style est adossée à la maison. Les aménagements extérieurs sont également 
remarquables dans ce site exceptionnel et plus particulièrement la terrasse, la 
tonnelle et la fontaine ». 

Un délai de 30 jours était imparti à A______ pour lui faire part de ses remarques 
éventuelles. 

l. Lors de sa séance du 3 décembre 2003, la sous-commission monuments et 
antiquités (ci-après : SCMA) de la CMNS s'est prononcée en faveur de la mesure 
de protection de ces bâtiments. 

Il ressortait notamment du procès-verbal de ladite séance : 

- que des dossiers avaient été ouverts pour les objets ayant reçu une valeur 2 ou 3 
lors du recensement cantonal. Des visites sur place effectuées par des 
collaboratrices du service des monuments et des sites (ci-après : SMS) et de 
l'Inventaire de la Maison rurale avaient permis d'éliminer les dossiers des objets 
qui avaient été trop modifiés depuis la date du recensement ou au contraire de 
proposer ceux non encore recensés ou dont la valeur pouvait être réévaluée ; 

- qu'une délégation de la SCMA s'était réunie à trois reprises, le 2 juillet, ainsi 
que les 21 et 29 août 2003 pour examiner les dossiers d'inscription à l'inventaire 
concernant la commune. Elle avait effectué deux visites sur place les 2 octobre 

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et 6 novembre 2003 dans le but de compléter sa connaissance des objets acquise 
sur la base des dossiers. 

m. Lors de sa séance plénière du 27 janvier 2004, la CMNS a rendu un préavis 
favorable à la mesure envisagée. 

n. Par arrêté départemental du 3 juin 2005, les bâtiments nos 2______ (villa 
« D______ ») et 3______ (galerie), ainsi que les aménagements extérieurs (la 
terrasse, la tonnelle et la fontaine), sis sur la parcelle n° 6'222, ont été inscrits à 
l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés. 

Il était fait référence au recensement architectural du canton de Genève, établi entre 
1974 et 1993, aux valeurs attribuées aux bâtiments recensés et à divers objets, 
soumises à l'appréciation de la CMNS et approuvées par cette commission, au crédit 
approuvé par le Grand Conseil le 17 mai 2001, à la décision du département d'ouvrir 
une procédure d'inscription à l'inventaire des bâtiments n° 2______ et 3______, aux 
motifs invoqués à l'appui de cette décision, en particulier l'intérêt du bâtiment n° 
2______ (villa « D______ »), édifié au milieu du XIXe siècle en style « Tudor », 
qui plus était agrémenté d'une remarquable galerie-promenoir et d'aménagements 
extérieurs de qualité, à la séance, du 18 juin 2002, tenue à la mairie de C______ au 
cours de laquelle les collaborateurs du département avaient fourni des réponses 
circonstanciées aux questions soulevées par les participants, à la consultation du 
propriétaire, en date du 15 août 2002, aux conclusions du groupe de travail ad hoc, 
constitué dans le but d'évaluer l'opportunité de prendre une mesure de protection en 
faveur des bâtiments et autres objets pour lesquels le département avait décidé 
d'ouvrir une procédure à cet effet, au préavis favorable de la commune de C______, 
du 14 janvier 2003, ainsi qu’à celui de la CMNS du 27 janvier 2004, également 
favorable à cette mesure de protection. 

o. Selon le registre foncier, la parcelle a une surface de 16'886 m2. Elle comprend 
quatre bâtiments, soit une « serre » de 71 m2 (n° 3______), une habitation à un 
logement de 253 m2 (n° 2______), un garage privé de 73 m2 (n° 4______) et un 
réservoir de 17 m2 (n° 5______).  

Les côtés de la « serre », ou galerie, ont 21 et 9 m. Chaque côté du belvédère a une 
longueur de 1.4 m.  

B.     a. Le 29 janvier 2021, A______ a saisi la commission foncière agricole  
(ci-après : CFA) d'une requête, enregistrée sous la référence CFA 6______, en 
division de la parcelle et en désassujettissement de la sous-parcelle bâtie. 

b. Dans le cadre de l'instruction, la CFA a transmis le dossier au département. 

c. Le 10 septembre 2021, suite à une visite sur place et après consultation de ses 
archives, le département a rendu une décision constatant notamment que sept 
constructions ou installations qui se trouvaient sur la parcelle litigieuse avaient été 
érigées sans autorisation. 

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La galerie, mentionnée comme « serre n° 3______ » faisait partie de cette liste dans 
la mesure où la toiture avait subi des modifications et que des menuiseries avaient 
été ajoutées. 

d. Le 5 novembre 2021, le département a ordonné au propriétaire de requérir une 
autorisation de construire définitive (ci-après : DD) pour tenter de régulariser les 
sept constructions. 

e. Le 16 mars 2022, le propriétaire a donné suite à cette injonction. 

f. Une divergence est apparue dans le traitement du dossier entre le DT, qui exigeait 
l’abandon de la paroi vitrée dans la galerie pour la poursuite de l’instruction du 
dossier, et le propriétaire qui exigeait une décision sujette à recours, comparant 
l’attitude du département à de la contrainte. 

Le département se fondait notamment sur le préavis de la CMNS du 22 mai 2023. 
Celle-ci considérait une « vraie aberration » la construction d'une paroi vitrée le 
long de la galerie et du belvédère. Il s'agissait d'un élément étranger à l'architecture 
de la villa, même pour le changement d'affectation de la galerie en orangerie. Elle 
s’opposait à la régularisation de la menuiserie vitrée sur la galerie et demandait la 
restitution à l’état d’origine. 

g. Le dossier a été scindé : par DD 7______, les six premières constructions ont été 
autorisées et ne sont pas litigieuse ; la galerie a fait l’objet d’un dossier séparé, sous 
DD 8______, seule concernée par les développements qui suivent. 

h. Plusieurs préavis ont été rendus : 

- le 7 août 2023, l'office de l'urbanisme (ci-après : OU) a rendu un préavis 
favorable avec dérogations ; 

- le 28 août 2023, la commune a rendu un préavis favorable sans observations ; 

- s'exprimant le 4 septembre 2023, la CMNS a rendu un préavis défavorable au 
motif que l'ajout d'une paroi vitrée le long de la galerie et du belvédère altérait 
fortement la construction ; il s'agissait d'un élément complètement étranger à 
l'architecture de la galerie et son changement d'affectation en orangerie n'était 
pas adéquat ; la temporalité entre l'inscription à l'inventaire et les travaux n'était 
par ailleurs pas un argument valable en vue de la régularisation ; 

Elle rappelait s’être déjà prononcée, avant que le dossier ne soit scindé, le 
22 mai 2023 ; 

- le même jour (4 septembre 2023), le même préaviseur que pour la CMNS, a 
rendu un préavis défavorable pour le SMS, se référant à celui de la CMNS ; 

dans un second préavis, sous la plume d’un autre préaviseur et d’une autre 
personne pour valider, le SMS a réitéré le préavis défavorable de la CMNS ;  

- le 26 septembre 2023, la direction des autorisations de construire (ci-après : 
DAC) a rendu un préavis favorable avec dérogation précisant que l'affectation 
de « serre » du bâtiment litigieux n'était pas remise en cause ; 

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- le 20 octobre 2023, l'office cantonal de l'agriculture et de la nature  
(ci-après : OCAN) a rendu un préavis favorable avec dérogations et sous 
conditions. 

i. Par décision du 5 décembre 2023, le département a refusé l'autorisation de 
construire sollicitée. 

La demande visait à régulariser des travaux non autorisés qui avaient porté sur une 
galerie-promenoir et son belvédère, lesquels avaient été fermés par une paroi vitrée 
et avaient vu leur affectation être modifiée pour devenir une orangerie. Référence 
était faite à l’arrêté du 3 juin 2005, à l’art. 9 LPMNS et au préavis de la CMNS du 
4 septembre 2023 que le département faisait sien. 

C.     a. Par acte déposé le 19 décembre 2023 auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci‑après : TAPI), A______ a interjeté recours contre cette 
décision. Il a conclu à son annulation. Préalablement, ses mandataires architectes, 
une collaboratrice du département et lui-même devaient être entendus. 

Contrairement à ce qu'avait retenu le département, le projet était conforme à 
l'art. 9 al. 1 LPMNS. Lorsque le bâtiment litigieux avait été inscrit à l'inventaire en 
2005, la paroi vitrée existait déjà et la CMNS n'avait fait aucune remarque à ce 
sujet. L’installation avait été posée dans les années 1992 à 1994 et avait été 
restaurée en 2001. Elle était fixée en applique intérieure des arches de la galerie et 
des colonnes en bois et ne portait pas atteinte à la structure du bâtiment, ni aux 
autres éléments dignes de protection du bâtiment litigieux. Le vitrage transparent 
n'entravait son aspect ni de l'intérieur, ni de l'extérieur. 

Le bâtiment litigieux était cadastré en tant que serre depuis 1989 au moins et cette 
affectation n'était pas remise en cause par les différentes instances de préavis. Par 
définition, une serre était une construction vitrée à l'intérieur de laquelle on mettait 
les plantes à l'abri. Par ailleurs, la mise à l'inventaire, contrairement au classement, 
n'empêchait pas qu'une affectation différente de celle d'origine soit conférée au 
bâtiment. Enfin, les chambres fédérales avaient rétabli la prescription trentenaire 
hors des zones à bâtir. 

La décision querellée violait le principe de proportionnalité, ainsi que celui de la 
bonne foi. 

Le propriétaire a notamment produit une pièce 37 intitulée « informations sur la 
villa le D______ (provenance inconnue) ». Celle-ci contient notamment un 
« historique » et une description du « D______ ». Il est mentionné que le domaine 
appartient à la commune.  La rubrique « historique » précise la date de construction, 
soit « avant 1859 », le « propriétaire selon le cadastre genevois », soit F______ et 
G______ avec l’ajout qu’elles « possèdent par ailleurs plusieurs autres parcelles sur 
la commune ». Enfin, toujours sous la rubrique « historique », le « montant de 
l’assurance » indique : « selon B 8, déclaration de 1859 (C______/H______), n° 
2______, "maison de maître et orangerie" pour 40.000 frs ; n° 4______, écurie/fenil 
pour 5.000 frs et n° 2______ bis hangar et habitation pour 2.000 frs ».   

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b. Le département a conclu au rejet du recours. L'inscription à l'inventaire portait 
sur l'intégrité des bâtiments n° 2______ et 3______, ainsi que sur les aménagements 
extérieurs. Les vitrages étaient par conséquent concernés par cette protection 
patrimoniale, de sorte que « les vitrages d'origine devaient être sauvegardés », ce 
que le recourant n'avait pas fait, en violation de l'art. 9 LPMNS.  

Il avait procédé à une pesée des intérêts en présence, considéré que les intérêts 
privés du recourant ne pouvaient l'emporter et choisi, au vu des préavis défavorables 
rendus, de refuser l'autorisation sollicitée. La CMNS n'était pas l'autorité 
compétente pour se prononcer sur l'exigence d'obtenir une autorisation de 
construire. Aucune tolérance ou violation du principe de la bonne foi ne pouvait en 
l'espèce être retenue. 

c. Après un double échange d’écritures, la production de plusieurs pièces à la 
demande du TAPI et une ultime réplique du recourant, le TAPI a, par jugement du 
12 septembre 2024, rejeté le recours.  

La décision querellée faisait référence au préavis défavorable rendu par la CMNS 
le 4 septembre 2023, dont il ressortait que l'ajout d'une paroi vitrée, constituant un 
élément étranger à l'architecture du bâtiment litigieux, l'altèrerait fortement. Dans 
ses écritures, l'autorité intimée avait toutefois précisé que les vitrages étaient 
concernés par la protection patrimoniale et que les « vitrages d'origine » devaient 
donc en l'espèce être sauvegardés. Il existait donc, du moins en apparence, une 
contradiction entre la position exprimée par l'autorité intimée et celle exprimée par 
la CMNS, puisque la première ne semblait a priori pas opposée à une remise en état 
impliquant de revenir aux menuiseries précédentes, tandis que la seconde semblait 
plutôt exclure la présence de toute paroi vitrée. 

Les documents produits en cours de procédure par l'autorité intimée tendaient à 
démontrer de manière tout à fait vraisemblable que la mesure de protection 
prononcée au sujet du bâtiment litigieux en 2005 n'avait pas été prise dans 
l'ignorance de son état à ce moment-là, c'est-à-dire avec la présence d'éléments 
vitrés, dès lors que les lieux semblaient avoir fait l'objet d'une visite préparatoire en 
2003. Par conséquent, quand bien même la mesure de protection patrimoniale du 
bâtiment prise en 2005 ne pouvait être interprétée comme une autorisation délivrée 
à ce moment-là pour les éléments vitrés (érigés sans autorisation), faute pour les 
instances concernées d'en avoir la compétence, on ne pouvait non plus faire 
abstraction du fait que cette mesure de protection avait été prononcée nonobstant 
ces installations. Le dossier ne contenait aucun élément tendant à montrer que les 
visites préparatoires de 2003 et les réflexions qui avaient précédé la mesure de 
protection auraient relevé le caractère dégradant des vitrages. Dans cette mesure, 
l'appréciation de la CMNS selon laquelle la présence de vitrages constituerait une 
aberration devait être considérée avec un certain recul et l’on voyait mal, surtout 
avec la position exprimée par l'autorité intimée dans la procédure, que le recourant 
ne puisse pas au moins revenir à la situation antérieure.  

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La question du caractère aberrant de vitrages le long des arcades du bâtiment 
mériterait plus ample réflexion pour deux raisons. Tout d'abord, la visite effectuée 
en 1991 avait révélé la présence, sur l'un au moins des piliers, de gonds scellés dans 
la pierre et d'une taille en feuillure, ce qui semblait démontrer qu'à une époque 
antérieure (voire dès sa construction), le bâtiment disposait déjà d'un système de 
menuiserie. Ensuite, la fonction originelle dudit bâtiment n'était pas déterminée, 
mais l'on pourrait envisager celle d'une orangerie, dont il se rapprochait sur le plan 
architectural, étant relevé, d'une part, l'engouement pour ce genre de construction 
jusqu'à la fin du XIXe (période de construction de la villa) et, d'autre part, le fait que 
les progrès de l'industrie du verre avaient progressivement conduit à ce qu'elles 
soient pourvues de menuiseries vitrées. 

À teneur du dossier, ni les menuiseries vitrées posées selon le recourant en 1992, ni 
celles qui les avaient remplacées en 2001 n'avaient fait l'objet d'une demande 
d'autorisation, le recourant ne prétendant d'ailleurs pas le contraire. Par conséquent, 
les menuiseries qui faisaient l'objet de la demande d'autorisation litigieuse ne 
pouvaient être considérées que comme des constructions nouvelles, ce qui n'était 
au demeurant pas contesté non plus par le recourant. 

À cet égard, au-delà du fait que la CMNS semblait avoir critiqué l'idée même que 
le bâtiment litigieux soit muni de menuiseries vitrées, elle s'était tout de même 
prononcée sur un projet particulier – en réalité déjà exécuté – auquel elle n'avait 
manifestement trouvé aucun mérite. De fait, les menuiseries métalliques posées par 
le recourant « contrastaient fortement, pour ne pas dire brutalement, » avec le 
bâtiment. Ayant à l'esprit l'intérêt patrimonial que représentait ce dernier, toute 
intervention susceptible d'en modifier l'aspect « exigeait de la finesse » et, en cas 
contraire, s'exposait au préavis négatif de la CMNS. Sur ce point, le recourant ne 
faisait que substituer son appréciation à celle de l'instance spécialisée, sans 
expliquer en quoi les nouvelles menuiseries auraient dû imposer l'adhésion de cette 
dernière. Certes, il avait exposé des frais importants pour la pose des nouvelles 
menuiseries et l'on pouvait comprendre qu'il souhaite les régulariser plutôt que 
d'être éventuellement amené à les remplacer, mais il avait mis l'autorité devant le 
fait accompli et devait donc en supporter les conséquences. L'autorité intimée 
n’avait pas abusé de son pouvoir d'appréciation. 

S'agissant de l'argumentation développée par le recourant au sujet de sa bonne foi, 
elle ne pouvait être suivie. La mesure de protection patrimoniale prise en 2005 ne 
pouvait être confondue, comme expliqué plus haut, avec une procédure 
d'autorisation de construire. 

L'argument concernant le prochain rétablissement de la prescription trentenaire par 
voie législative était inopérant, dès lors que cette prescription concernait la 
possibilité de s'opposer à un ordre de remise en état, ce que la décision litigieuse 
n'était pas. 

Le rejet du recours n'excluait pas la possibilité d'obtenir une autorisation pour la 
pose de menuiseries vitrées, les instances spécialisées en matière patrimoniale étant 

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amenées à cette occasion à admettre sur le principe la possibilité de telles 
installations, mais demeurant libres de poser des exigences spécifiques visant la 
meilleure intégration au bâtiment existant. 

D.     a. Par acte du 22 octobre 2024, A______ a interjeté recours devant la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) contre ce 
jugement. Il a conclu à son annulation et à ce qu’il soit constaté que la paroi vitrée 
posée sur la galerie-promenoir et sur le belvédère n’altérait pas la construction et à 
ce que les travaux exécutés sur la galerie-promenoir et son belvédère, soit la paroi 
vitrée et le changement d’affectation originelle en serre DD 8______ soient 
autorisés. 

Le projet était conforme à l’art. 9 LPMNS. La paroi vitrée était appliquée à 
l’intérieur du bâtiment. Les huisseries étaient posées en applique intérieure des 
arches de la galerie selon un détail qui préservait la qualité patrimoniale des arches 
et les colonnes hexagonales en bois du promenoir de toute intervention. Le procédé 
n’entraînait aucune altération bâtie et le vitrage, transparent, n’entravait son aspect 
ni de l’intérieur, ni de l’extérieur. Le département lui reprochait de ne pas avoir 
sauvegardé le vitrage d’origine, sans préciser à quel vitrage il faisait référence. 

Le principe de la bonne foi avait été violé, l’autorité ayant été inactive face à une 
construction qu’elle considérait comme illicite. Le dossier ne contenait aucun 
élément tendant à démontrer que les réflexions qui avaient précédé la mesure de 
protection auraient relevé le caractère dégradant des vitrages. 

Le TAPI avait rendu un jugement arbitraire en considérant que le recourant 
conservait la possibilité d’obtenir une autorisation pour la pose de menuiseries 
vitrées et que le département demeurerait libre de poser des exigences spécifiques 
visant la meilleure intégration du bâtiment existant. En effet, la CMNS avait été 
catégorique en qualifiant de « vraie aberration » la construction d’une paroi vitrée 
le long de la galerie et du belvédère. En admettant que la CMNS demeurerait libre 
de poser des exigences spécifiques, alors même qu’elle avait admis préalablement 
la mesure de protection de 2005 et évoqué le caractère soi-disant dégradant des 
vitrages, le TAPI s’était contredit et avait rendu une décision arbitraire, 
manifestement insoutenable. 

Le principe de la proportionnalité avait été violé. Ni le département, ni le TAPI, 
n’avaient pris en compte ses intérêts privés. En qualité de propriétaire, il avait 
l’obligation de maintenir ses immeubles mis à l’inventaire. La serre avait une 
fonction utile qu’il avait l’obligation de préserver et de maintenir à ses frais. Les 
travaux de réfection et d’amélioration de la menuiserie vitrée avaient notamment 
pour objectif d’assainir la serre. Le vitrage était également une protection contre la 
bise qui s’engouffrait dans la galerie et refroidissait le bâtiment no 2______. Le 
propriétaire avait ainsi amélioré la performance thermique de son habitation ainsi 
que l’aspect esthétique, ce qui avait été reconnu par la mise à l’inventaire du 
bâtiment no 3______ qui s’était vu attribuer la valeur 3, soit « intéressant ».  

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b. Le département a conclu au rejet du recours. Le bâtiment no 3______ ayant été 
mis à l’inventaire, il devait être maintenu et ses éléments dignes d’intérêt préservés. 
L’ajout de parois vitrées, qui plus était, sans avoir obtenu d’autorisation de 
construire préalable, constituait une violation de l’art. 9 LPMNS. Par ailleurs, tant 
la CMNS que le SMS s’étaient prononcés défavorablement. Or, le département 
avait suivi leurs préavis, lesquels avaient un poids particulier. Dans ces 
circonstances, les instances judiciaires devaient observer une certaine retenue. 

Le principe de la bonne foi n’avait pas été violé. L’OAC et la CMNS ne devaient 
pas être confondus. Aucune garantie quant à une autorisation de construire n’avait 
été donnée au recourant dans le cadre de la procédure de mise à l’inventaire.  

c. Le propriétaire a répliqué, persistant dans ses conclusions. 

d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 

e. Le 19 février 2025, la juge déléguée a transmis aux parties la source de la pièce 
37 produite par le recourant devant le TAPI sous l’intitulé « informations sur la villa 
le D______ (provenance inconnue) ». La fiche provenait de l’ouvrage « Bâtir la 
campagne, Genève 1800 – 1860 » de I______. L’ouvrage, en deux volumes de 320 
page chacun, a été édité en 1988 pour le 1er et 1989 pour le second.  

L’autrice est historienne de l'art et architecte, spécialisée dans le patrimoine 
architectural, professeure associée à l'université de Genève et membre de la CMNS 
de 1992 à 2002. 

EN DROIT 

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 

2. Le litige porte sur le refus, en zone agricole, d’autoriser un vitrage coulissant le long 
d’une galerie ouverte sur un jardin intérieur et sur les côtés de son belvédère. 

2.1 Dans le système de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 
1979 (LAT - RS 700), la réalisation de construction ou installations en zone 
agricole est assujettie à l’obtention d’une autorisation, qui sera ordinaire (art. 22 
al. 1 LAT) si le projet est conforme à la zone ou extraordinaire (dérogation) s’il ne 
l’est pas (art. 22 al. 2 let. a LAT ; Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la 
construction, 2024, n° 432). 

2.2 En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties, que l’installation d’un vitrage 
coulissant sur un côté d’une « galerie-promenoir » et de son belvédère, en zone 
agricole, n’est pas conforme à cette dernière et nécessite l’obtention d’une 
dérogation. 

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3. Les conditions de dérogation pour des constructions hors de la zone à bâtir sont 
prévues par le droit fédéral aux art. 24 à 24d LAT ainsi que 39 à 43a de l'ordonnance 
sur l’aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT - RS 700.1).  

Ces dispositions sont complétées ou reprises par les art. 26, 26A et 27 de la loi 
d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 
(LaLAT - L 1 30). 

3.1 En vertu de l’art. 24 LAT, des autorisations peuvent être délivrées pour des 
nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d’affectation si 
l’implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est 
imposée par leur destination et si aucun intérêt prépondérant ne s’y oppose.  

Le texte actuel de l’art. 24 LAT suggère de considérer qu’il fonde la dérogation 
« ordinaire » (Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit, n° 452).  

3.2 Les art. 24a à 24e LAT aménagent des dérogations « facilitées » pour 
l’utilisation des ouvrages existants (Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit, n° 452).  

Ces dernières traitent ainsi, toujours hors de la zone à bâtir, de changement 
d’affectation ne nécessitant pas de travaux de transformation (art. 24a LAT), 
d’activité accessoires non agricoles (art. 24b LAT), de constructions et installations 
existantes et non conformes à l’affectation de la zone (art. 24c LAT, traitant de la 
garantie de la situation acquise), d’habitations sans rapport avec l’agriculture ainsi 
que de constructions et installations dignes de protection (respectivement à 
l’art. 24d al. 1 et 3 LAT « Wohnen bleibt wohnen » pour les premières et à l’art. 24d 
al. 2 LAT pour les secondes évoquant la protection du patrimoine bâti) ainsi que de 
la détention d’animaux à titre de loisirs (art. 24e LAT). 

3.3 Tous les projets prétendant à une dérogation au titre de 24 à 24e LAT doivent 
remplir les conditions générales préalables suivantes : (1) assujettissement à une 
autorisation de construire ; (2) implantation hors de la zone à bâtir ; 
(3) non-conformité du projet à l’affectation de la zone ; (4) absence d’obligation de 
planifier ; (5) absence de dispositions cantonales restrictives (Rudolf MUGGLI, in 
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [éds], Commentaire pratique 
LAT : Construire hors zone à bâtir, 2017, n° 30 ad. remarques préliminaires art. 24 
à 24e et 37a LAT). 

Depuis la révision partielle de l’OAT en 2012, s’ajoutent des conditions générales, 
à savoir une pesée globale des intérêts en présence doit être effectuée, les 
constructions encore susceptibles de servir à l’agriculture ne doivent pas être 
affectées à un usage non conforme à l’affectation de la zone, l’extension de 
l’équipement doit être légère et l’exploitation agricole des terrains environnants ne 
doit pas être menacée (Rudolf MUGGLI, op. cit, n° 31 ad. remarques préliminaires 
art. 24 à 24e et 37a LAT). 

À ces conditions s’ajoutent les critères spécifiques des états de faits visés aux art. 24 
à 24e LAT (Rudolf MUGGLI, op. cit, n° 32 ad. remarques préliminaires art. 24 à 
24e et 37a LAT). 

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3.4 En l’espèce, les préavis de l’OCAN et de la DAC se réfèrent aux art. 24d 
al. 2 LAT, 39 OAT et 27D LaLAT, soit à une construction jugée digne d’être 
protégée. Celui de l'OU applique l'art. 27C al. 1 LaLAT, lequel se réfère à la 
situation acquise. La décision querellée et le jugement du TAPI ne font mention que 
de l’art. 9 LPMNS.  

Il ressort du dossier que la maison de maître et la promenade ont été érigées avant 
1859, selon l’ouvrage « Bâtir la campagne », ce que confirme tant le testament 
rédigé en 1865 que la fiche de recensement de 1981. 

Selon le 2e volume de « Bâtir la campagne », intitulé « catalogue », établi en 1989 
alors que le bien appartenait encore à la commune, le montant de l’assurance en 
1859 était de CHF 40'000.- pour la maison de maître et l’orangerie. Il est ainsi établi, 
par une source fiable et indépendante du recourant, que la galerie servait 
d’orangerie en 1859. 

Ceci confirme les deux hypothèses faites par le TAPI à savoir, premièrement, qu’il 
ressort des photos prises lors de la visite effectuée en 1991 la présence, sur l'un au 
moins des piliers, de gonds scellés dans la pierre et d'une taille en feuillure, « ce qui 
semblait démontrer qu'à une époque antérieure (voire dès sa construction), le 
bâtiment disposait déjà d'un système de menuiserie ». Deuxièmement, « la fonction 
originelle dudit bâtiment n'était pas déterminée, mais l'on pourrait envisager celle 
d'une orangerie, dont il se rapprochait sur le plan architectural, étant relevé, d'une 
part, l'engouement pour ce genre de construction jusqu'à la fin du XIXe (période de 
construction de la villa) et, d'autre part, le fait que les progrès de l'industrie du verre 
avaient progressivement conduit à ce qu'elles soient pourvues de menuiseries 
vitrées ». 

L’affectation de « serre » est par ailleurs mentionnée dans la délibération du conseil 
municipal de C______ du 29 juin 1989 et admise dans le préavis de la DAC du 
26 septembre 2023.  

Le litige porte en conséquence sur le remplacement en 2001, en zone agricole, sans 
autorisation, de menuiseries vitrées d’une orangerie autorisée dans les années 1850. 

Se pose la question d’une dérogation pour un ouvrage érigé selon l’ancien droit 
(garantie de la situation acquise) au sens de l’art. 24c LAT et 27C LaLAT. 

4. 4.1 Aux termes de l'art. 24c LAT, hors de la zone à bâtir, les constructions et 
installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination, mais qui ne 
sont plus conformes à l'affectation de la zone, bénéficient en principe de la garantie 
de la situation acquise (al. 1). L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de 
telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur 
agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient 
été érigés ou transformés légalement (al. 2).   

L’art. 27C LaLAT reprend le contenu de l’art. 24c LAT. 

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4.2 À teneur de l’art. 41 OAT, l’art. 24c LAT est applicable aux constructions et 
installations qui ont été érigées ou transformées légalement avant l’attribution du 
bien-fonds à un territoire non constructible, soit au 1er juillet 1972 (ATF 129 II 396 
consid. 4.2.1).   

Selon l'art. 42 al. 1 OAT, une transformation est considérée comme partielle et un 
agrandissement est considéré comme mesuré, au sens de l'art. 24c al. 2 LAT, 
lorsque l'identité de la construction ou de l'installation et de ses abords est respectée 
pour l'essentiel, sous réserve des améliorations d'ordre esthétique.  

La question de savoir si l'identité de la construction ou de l'installation est respectée 
pour l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances (art. 42 
al. 3, 1ère phrase, OAT). Tel est le cas lorsque la modification projetée sauvegarde, 
dans ses traits essentiels, les dimensions ainsi que l'apparence du bâtiment et qu'elle 
n'entraîne pas d'effets nouveaux notables sur l'affectation du sol, l'équipement et 
l'environnement. La transformation doit être d'importance réduite par rapport à l'état 
existant de l'ouvrage (ATF 127 II 205 consid. 3a ; 123 II 256 consid. 4 ; arrêt 
1C_480/2019 du 16 juillet 2020 consid. 4.1).  

4.3 Constitue un abus du pouvoir d’appréciation le cas où l’autorité reste dans le 
cadre fixé par la loi, mais se fonde toutefois sur des considérations qui manquent 
de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, 
ou viole des principes généraux du droit tels que l’interdiction de l’arbitraire et de 
l’inégalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la 
proportionnalité (ATF 137 V 71 ; ATA/1276/2018 du 27 novembre 2018 
consid. 4d ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2e éd., 2018, 
n. 515) 

4.4 En l’espèce, il n’est pas contesté que les conditions générales préalables sont 
remplies. 

Les dispositions topiques posent plusieurs conditions spécifiques qu’il convient, en 
l’espèce, d’analyser avant les conditions générales : la demande de travaux 
litigieuse porte sur la pose de vitrage dans la galerie (incluant le belvédère) aux fins 
de la fermer et de l’utiliser comme promenade et orangerie. Cette requête doit donc 
permettre d’utiliser l’installation querellée conformément à sa destination initiale 
(art. 24c al. 1 LAT). Cette construction n’est plus conforme à l’affectation de la 
zone agricole (art. 24c al. 1 LAT). Aucun élément du dossier ne permet de douter 
que la galerie avait été érigée légalement en 1850 (art. 24c al. 2 LAT). Enfin, les 
exigences majeures de l’environnement ne s’opposent pas à l’octroi d’une 
dérogation (art. 24c al. 5 LAT). En effet, l’identité de la construction est respectée 
(art. 42 al. 1 OAT). Les gabarits sont strictement conformes à ceux de l’époque 
puisque contenus aux mêmes endroits, à l’intérieur de la galerie. La demande de 
travaux n'entraîne pas d'effets nouveaux notables sur l'affectation du sol, 
l'équipement et l'environnement. Seules peuvent éventuellement se poser les 
questions de matériaux ou de teintes en lien avec la sauvegarde de l'apparence du 
bâtiment.   

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Or, tous les préavis étaient positifs à l’exception de ceux de la CMNS et du SMS. 
Les préavis favorables consistaient en ceux de l’OU du 7 août 2023, de la commune 
du 28 août 2023, de la DAC du 26 septembre 2023 et surtout de l’OCAN du 
20 octobre 2023. 

Dans son premier préavis, daté du 22 mai 2023, la CMNS a relevé que plusieurs 
documents attestaient la construction d'une galerie-promenoir au nord-est avec son 
belvédère. Elle estimait « une vraie aberration la construction d'une paroi vitrée le 
long de la galerie et du belvédère. Il s'agissait d'un élément étranger à l'architecture 
de la villa, même pour le changement d'affectation de la galerie en orangerie ». Elle 
a ainsi non seulement ignoré que la maison de maître bénéficiait d’une orangerie 
dès la construction, mais a sévèrement qualifié un élément architectural pourtant 
présent à l’époque et par voie de conséquence cohérent avec le bâtiment. Dans son 
second préavis, du 4 septembre 2023, la CMNS a maintenu que l'ajout d'une paroi 
vitrée le long de la galerie et du belvédère altérait fortement la 
construction précisant qu’il s'agissait d'un élément complètement étranger à 
l'architecture de la galerie et que son changement d'affectation en orangerie n'était 
pas adéquat. Or, cette position est contraire aux documents historiques, rédigés par 
une personne membre de la CMNS pendant de longues années, historienne de l’art, 
professeure à l’université de Genève, et autrice de deux volumes de 320 pages 
« Bâtir en campagne » dans les années 1800-1860, soit spécifiquement sur ce thème 
et cette période. Dans ces conditions, les préavis de la CMNS ne doivent pas être 
pris en compte. 

Les préavis du SMS des 4 et 29 septembre 2023 rendus, pour partie, par des 
personnes ayant aussi préavisé pour la CMNS et se fondant sur les mêmes critères, 
ne peuvent être suivis pour les mêmes motifs.  

Si les travaux, en tant que tels, étaient contestés par la CMNS, le dossier ne contient 
aucune critique précise quant aux détails de leur réalisation. Aucun élément ne 
permet de douter que le propriétaire a procédé à la pose de vitrage en lieu et place 
de plexiglas et a changé les huisseries aux fins d’entretenir et conserver la valeur de 
son bien. Il a dûment mandaté un architecte, dont les plans sont versés au dossier, 
et a investi une somme importante de CHF 50'000.- pour remplacer l’installation 
effectuée en 1996 par son père. Certes le TAPI avait mentionné que « les 
menuiseries métalliques posées par le recourant contrastaient fortement, pour ne 
pas dire brutalement, avec le bâtiment ». Les juges n’ont toutefois pas détaillé les 
éléments précis justifiant leurs conclusions. Au-delà de la couleur desdites 
boiseries, les photos ne mettent pas en évidence d’autres différences choquantes. 
Or, la couleur n’a pas été contestée. La perception du contraste évoquée par le TAPI 
est subjective, celui-ci pouvant aussi être appréhendé comme permettant la mise en 
valeur des colonnes et arches blanches du bâtiment originel. La publication à 
l’origine de la fiche du « D______ » du catalogue « Bâtir la campagne » évoquait 
déjà « son isolement […] dans une position de belvédère, sa blanche façade-galerie 
entre le chalet et le pavillon balnéaire traduis[a]nt un goût anglais ». De surcroît, la 

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photo prise en 1991 de l’ancien gond scellé dans la pierre et de la taille en feuillure 
témoigne de leur couleur brune, étant rappelé que l’apparence de l’orangerie 
d’origine, telle qu’elle se présentait en 1850, n’a pas pu être établie.  

Enfin, s’agissant des conditions générales, l’intérêt du propriétaire à pouvoir fermer 
la galerie aux fins que l’orangerie, telle une serre donc par définition avec des vitres,  
puisse retrouver son affectation telle que prévue et réalisée à la construction du 
bâtiment, qui de surcroît n’est vue que de l’intérieur de la propriété, prime, dans les 
circonstances particulières de cette situation, l’intérêt public à la séparation du bâti 
et du non bâti, au respect des objectifs de la zone agricole et ne contrevient pas à la 
conservation du patrimoine. Les autres conditions générales sont remplies 
conformément aux considérants qui précèdent, les travaux étant notamment sans 
incidence sur l’équipement de la parcelle et l’exploitation agricole des terrains 
environnants n’étant pas menacée. 

Les conditions de l’exception de l’art. 24c LAT portant sur la garantie de la situation 
acquise sont remplies. 

Dès lors que, par décision du 5 décembre 2023, en application de l’art. 9 LPMNS 
selon lequel les immeubles inscrits à l’inventaire doivent être maintenus et leurs 
éléments dignes d’intérêt préservés, le département a fait sien le préavis rendu par 
la CMNS le 4 septembre 2023 et a refusé l'autorisation de construire sollicitée il 
s’est fondé sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au 
but visé par les dispositions légales applicables, abusant de son pouvoir 
d’appréciation. 

La décision querellée sera annulée et le dossier renvoyé au département pour qu’il 
octroie l’autorisation de construire. 

Il n’est en conséquence pas nécessaire d’analyser si l’exception de l’art. 24d LAT 
et 27D LaLAT est remplie.  

5. Vu l'issue du litige, il ne sera pas perçu d’émolument (art. 87 al. 1 LPA), et une 
indemnité de CHF 1'000.- sera allouée au recourant, à la charge du département du 
territoire (art. 87 al. 2 LPA). 

 
* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 22 octobre 2024 par A______ contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 12 septembre 2024 ; 

 

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au fond : 

l’admet ; 

annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 12 septembre 
2024 et la décision du département du territoire du 5 décembre 2023 ; 

renvoie le dossier au département du territoire pour nouvelle décision au sens des 
considérants ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 

alloue à A______ une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à la charge du département 
du territoire ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, av. du Tribunal-Fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Marie-Claude De RHAM-CASTHELAZ, avocate du 
recourant, au département du territoire – OAC, au Tribunal administratif de première 
instance ainsi qu’à l’office fédéral du développement territorial (ARE). 

Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Patrick CHENAUX, 
Claudio MASCOTTO, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

D. WERFFELI BASTIANELLI 
 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. PAYOT ZEN-RUFFINEN 
 

 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 
Genève, le  

 
la greffière :