# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 47634164-c5dd-5b50-b6be-89fdaad235fe
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-28
**Language:** de
**Title:** Gewachsener Boden. Definitionen und Festlegung des massgebenden Terrains gemäss der harmonisierten ABV.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0229/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2025-11_1.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0229/2023 vom 28. November 2023 in BEZ 2025 Nr. 11

(Bestätigt mit VB.2024.00015 vom 5. Dezember 2024)

Geplant  war  der  Neubau  eines  Einfamilienhauses  unter  Abbruch  des
bestehenden  Gebäudes.  Die  massgebliche  Gemeinde  hatte  die  kantonale
Harmonisierung der Baubegriffe bereits umgesetzt hat, weshalb das Planungs-
und Baugesetz (PBG) und die Allgemeine Bauverordnung (ABV) in der seit dem
1. März  2017  in Kraft stehenden  Fassung  anwendbar waren.  Die Baubehörde
hatte mit der Baubewilligung das massgebende Terrain gemäss § 5 Abs. 2 ABV
festgelegt. Die rekurrierenden Nachbarn rügten dieses Vorgehen als fehlerhaft.

Aus den Erwägungen:

3.1.1  (…)  Die  Rekurrierenden  monieren,  dass  die  Baubehörde  keine
Abklärungen zur Feststellung des massgebenden Terrains vorgenommen habe,
obwohl sie nach § 5 Abs. 1 ABV hierzu verpflichtet gewesen wäre. Dieses wäre
anhand  des  Verlaufs  des  Terrains  in  der  Nachbarschaft  oder  anhand  alter
festzustellen  gewesen.  Entsprechende  Karten  und
Terrainaufnahmen 
Fotografien  bestünden  bis  weit  ins  20. Jahrhundert  zurück.  (…).  Hinweise  auf
den natürlich gewachsenen Geländeverlauf liessen sich ohne weiteres auch aus
den  Plänen  zum  bestehenden  Wohnhaus  auf  dem  Grundstück  des  privaten
Rekursgegners  entnehmen,  welche  der  Vorinstanz  aus  dem  damaligen
Baubewilligungsverfahren vorliegen müssten. Es sei daher nicht ersichtlich und
werde denn auch mit keinem Wort erwähnt, weshalb es ihr unmöglich gewesen
sein sollte, das massgebende Terrain auf dem Baugrundstück zu eruieren resp.
festzulegen. 
ihrer  Pflicht  zur  Festlegung  des
massgebenden Terrains nicht nachgekommen sei, verletze sie § 5 Abs. 1 ABV.

Indem  die  Baubehörde 

Ausnahmsweise könne es nötig werden, dass die Behörde einen anderen
Terrainverlauf als den natürlich gewachsenen Geländeverlauf als massgebendes
Terrain 
festlege.  § 5  Abs.  2  ABV  nenne  dafür  planerische  oder
erschliessungstechnische Gründe. Die Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV sei somit
auf Ausnahmefälle beschränkt. Liege hingegen keine solche Ausnahmesituation
vor resp. fehle eine entsprechende Voraussetzung, dürfe kein Rückgriff auf § 5
Abs.  2  ABV  erfolgen.  § 5  Abs.  2  ABV  stelle folglich  einen  Anwendungsfall  der
Ausnahmebewilligung gemäss § 220 PBG dar. Die in § 5 Abs. 2 ABV genannten
planerischen 
damit
Konkretisierungen  der  nach  § 220  Abs. 1 PBG  erforderlichen  besonderen
Verhältnisse. (…).

erschliessungstechnischen  Gründe 

seien 

oder 

Selbst wenn § 5 Abs. 2 ABV kein Anwendungsfall der Ausnahmebewilligung
darstellen sollte, so sei § 5 Abs. 2 ABV gegenüber der Bestimmung des Abs. 1
dennoch subsidiär. Von einer Neufestlegung des massgebenden Terrains sei nur
zurückhaltend Gebrauch zu machen. Auch nach diesem Verständnis der Norm
könne damit nicht ohne weiteres und in Umgehung von Abs. 1 direkt nach Abs.
2 vorgegangen werden. (…).

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Sollte  § 5  Abs. 2  ABV  vorliegend  überhaupt  anwendbar  sein,  so  sei  die
Festlegung  des  massgebenden  Terrains  nicht  korrekt,  sondern  vielmehr
willkürlich erfolgt. (…).

3.3 Der Begriff des massgebenden Terrains ist in § 5 ABV definiert. Nach
dessen  Abs.  1  gilt  als  massgebendes  Terrain  der  natürlich  gewachsene
Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen
ist  vom  natürlichen  Geländeverlauf  der
nicht  mehr 
Umgebung  auszugehen.  Aus  planerischen  oder  erschliessungstechnischen
Gründen  kann  gemäss  §  5  Abs.  2  ABV  das  massgebende  Terrain  in  einem
Planungs- und Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.

festgestellt  werden, 

Das  massgebende  Terrain  hat  eine  Schlüsselfunktion  für  verschiedene
baurechtliche Sachverhalte. So dient es als Grundlage für die Berechnung der
Baumassenziffer, der zulässigen Fassadenhöhe (§ 278 PBG i. V. m. §§ 6 und 6a
ABV)  und  der  Gesamthöhe  (§ 281  Abs. 1  PBG).  Weiter  dient  es  auch  der
Abgrenzung der Vollgeschosse von den Untergeschossen (§ 275 Abs. 4 PBG).
Sodann beeinflusst es die Grenz- und Gebäudeabstände (vgl. § 269 i. V. m. 2c
ABV PBG) sowie allfällige Grenzabstandsvergrösserungen (§ 270 Abs. 2 PBG;
Mehrhöhenzuschläge).

Beim «natürlich gewachsenen Geländeverlauf» gemäss § 5 Abs. 1 ABV wird
auf  den  seit  langem  bestehenden,  durch  natürliche  Prozesse  entstandenen
Geländeverlauf  abgestellt.  Damit  bildet  grundsätzlich  der  «historische»  Verlauf
des  Terrains das massgebende Terrain; bauliche Eingriffe wie  Aufschüttungen
und  Abgrabungen  sind  unbeachtlich.  Im  bereits  überbauten  Gebiet  und  dort
insbesondere in den weit verbreiteten Hanglagen kann der natürlich gewachsene
Geländeverlauf jedoch oft nicht mehr eindeutig festgestellt werden, da dieser im
Zuge  der  Bautätigkeit  stark  überformt  wurde.  In  solchen  Fällen  muss  die
des
zuständige 
Baubewilligungsverfahrens  hoheitlich 
festlegen.  Sie  wird  dabei  auf  den
natürlichen  Geländeverlauf  in  der  Umgebung  abstellen  und  auf  alte  Pläne,
Terrainaufnahmen  und  Unterlagen  vor  dem  Beginn  der  Bautätigkeit
zurückgreifen.  Jedoch  lässt  sich  in  solchen  Fällen  der  natürlich  gewachsene
Geländeverlauf nur selten in der erforderlichen Genauigkeit ermitteln.

Baubehörde 

Rahmen 

dessen 

Verlauf 

im 

In  besonderen  Fällen  kann  es  erforderlich  sein,  einen  anderen  als  den
natürlich gewachsenen Geländeverlauf als massgebendes Terrain festzulegen.
§ 5 Abs. 2 ABV nennt dafür planerische oder erschliessungstechnische Gründe.
So  kann  beispielsweise  aus  Gründen  des  Hochwasserschutzes  ein  höheres
Terrain als der natürlich gewachsene Geländeverlauf bezeichnet werden. Weiter
kann  es  sinnvoll  sein,  das  Terrain  an  das  Niveau  einer  neu  erstellten
Erschliessungsanlage anzugleichen, wenn nur auf diese Weise ein Zugang mit
vertretbaren Steigungen erstellt werden kann. Weitere planerische Gründe sind
eine  bessere  Einordnung  in  das  Ortsbild  oder  Terrainveränderungen  aus
lärmschutzrechtlichen  Gründen 
Zürich,
(vgl. 
Harmonisierung der Baubegriffe, Leitfaden vom 1. März 2017, S. 5 f.; RRB Nr.
430 vom 11. Mai 2016, S. 38 f.; Suter - Von Känel - Wild AG, Harmonierung der
Baubegriffe und Messweisen nach IVHB im Kanton Zürich, Gegenüberstellung
der Änderungen, 2. A. November 2021, S. 8 f.).

Baudirektion 

Kanton 

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Anzumerken  bleibt,  dass  die  Ermittlung  des  natürlich  gewachsenen
Geländeverlaufs  –  wie  der  vorliegende  Fall  exemplarisch  zeigt  –  zu
Rechtsunsicherheiten und zu einem Mehraufwand für die Bauherrschaft und die
Verwaltung  führen  kann.  Aus  diesem  Grund  soll  die  erst  unlängst  im  PBG
verankerte  Harmonisierung  der  Baubegriffe  bereits  wieder  angepasst  werden,
indem  die  Begrifflichkeit  des  massgebenden  Terrains  auf  diejenige  des
altrechtlichen  gewachsenen  Bodens  zurückgeführt  werden 
soll.  So
verabschiedete  der  Regierungsrat  mit  Beschluss  vom  7. März 2023  (RRB
Nr. 271/2023)  einen  entsprechenden  Antrag  der  Baudirektion  über  eine
Änderung  des  Planungs-  und  Baugesetzes,  Justierungen,  zuhanden  des
Kantonsrates (siehe ABl 2023-03-17; Vorlage 5889).

im 

Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden betrifft § 5 Abs. 2 ABV keine
Ausnahmen 
technischen  Sinn,  sondern  stellt  als  «Kann-Vorschrift»
entsprechende Neufestlegungen des massgebenden Terrains in das Ermessen
der  Behörde.  Diese  Abweichungsmöglichkeit  vom  Regelfall  wurde  in  der  ABV
statuiert,  um 
in  besonderen  Einzelfällen  sachgerechte  Lösungen  zu
gewährleisten,  und  sie  steht  gleichberechtigt  neben  der  Feststellung  des
natürlich gewachsenen Terrains nach § 5 Abs. 1 PBG (vgl. Suter - Von Känel -
Wild  AG,  S. 9).  In  solchen  Fällen  nimmt  die  Behörde  bewusst  in  Kauf,  dass
allenfalls  gewisse  Nachteile  für  die  Nachbarschaft  entstehen  können.  Diese
Nachteile dürfen jedoch nicht durch die Bauherrschaft bzw. die Grundeigentümer
aus  Eigennutz  hervorgerufen  worden  sein.  Sie  müssen  vielmehr  behördlich
gewollt  sein  und  erfordern  eine  Güterabwägung.  Die  Behörde  hat  damit
abzuwägen  zwischen  den  Interessen  an  einer  abweichenden  Festlegung  des
massgebenden  Terrains  aus  erschliessungstechnischen  oder  planerischen
Gründen  auf  der  einen  und  den  Interessen  allfälliger  Drittbetroffener  auf  der
anderen Seite. Es sind somit keine besonderen Verhältnisse im Sinne von § 220
PBG erforderlich, damit § 5 Abs. 2 ABV zur Anwendung gelangt. In jedem Fall
sind  Abweichungen  vom  natürlichen  Geländeverlauf  aber  hinreichend  zu
begründen.

Die  Formulierung  von  § 5  Abs. 2  PBG  führt  zu  einem  qualifizierten

Ermessensspielraum der kommunalen Baubehörde. (…)

3.4  Wie  sich  der  ursprünglich  gewachsene  Geländeverlauf  an  der
vorliegenden überbauten und durch Aufschüttungen stark veränderten Hanglage
präsentiert,  lässt  sich  im  vorliegenden  Fall  nicht  mehr  zweifelsfrei  ermitteln.
Anhaltspunkte  für  den  historischen  Verlauf  des  Terrains  liefern  zwar  alte
topographische  Karten  wie  die  Siegfriedkarten  von  1880  und  1930  oder  die
historische  Karte  J. Wild  (~ 1850),  jedoch  lässt  sich  daraus  der  natürlich
gewachsene  Geländeverlauf 
in  Frage  stehende
Baugrundstück nicht in der notwendigen Exaktheit feststellen. Auch die von den
Parteien angeführten alten Luftaufnahmen aus den Jahren 1954 und 1968 geben
keinen  hinreichenden  Aufschluss  über  den  ursprünglichen  Geländeverlauf.
Selbst aus den ursprünglichen Bauakten für das bestehende, am 27. März 1979
bewilligte  Einfamilienhaus  mit  terrestrischen  Geländeaufnahmen  aus  den
1960er-Jahren  lässt  sich  der  ursprüngliche  Geländeverlauf  nicht  mit  der
notwendigen Sicherheit herleiten. So ist darin das gewachsene Terrain lediglich
schematisch dargestellt und fehlen in den Plänen Terrainangaben. Sodann darf

für  das  vorliegend 

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–  wie  die  Bauherrschaft  zu  Recht  geltend  macht  –  der  eingezeichnete
Terrainverlauf entlang der Fassaden nicht auf die gesamte Parzelle übertragen
werden,  kann  doch  bei  einer  ausgeprägten  Hanglage  das  Gelände  bereits
wenige Meter von der Fassade entfernt abweichend verlaufen.

Werden die Baugesuchspläne des bestehenden Gebäudes aus dem Jahre
1979 und die alten Baupläne der Liegenschaft auf dem Nachbargrundstück (…)
aus  dem  Jahre  1959  herangezogen  und  mit  den  nunmehr  bewilligten  Plänen
verglichen, zeigt sich, wie selbst die Bauherrschaft einräumt, dass das nunmehr
festgelegte  massgebende  Terrain  höher  liegt,  als  das  natürlich  gewachsene
Gelände,  welches  im  oberen, nördlichen  Grundstücksbereich  eher  flach  verlief
im  südlichen  Teil  stärker  abfiel,  bevor  es  sich  an  der
und  hernach 
Parzellengrenze  oberhalb  der  bestehenden  Trockenmauer  wieder  flacher
präsentierte. Sodann ergibt sich aus den vorhandenen Planunterlagen, dass das
festgesetzte Terrain deutlich unter dem heutigen gestalteten Terrainniveau liegt
und  die  von  den  Rekurrierenden  zwischen  der  südlichen  und  nördlichen
Grundstücksgrenze  gezogene  gerade  Verbindung 
jedenfalls  nicht  dem
historischen Geländeverlauf entspricht.

die 

§ 5 

gemäss 

Baubehörde 

Der  Frage  nach  dem  natürlich  gewachsenen  Terrainverlauf  braucht  im
vorliegenden Fall jedoch nicht weiter nachgegangen zu werden und es erübrigen
sich diesbezüglich (…) weitere Sachverhaltsabklärungen. Wie vorne dargelegt,
aus
kann 
erschliessungstechnischen  Gründen  oder  zur  Erreichung  einer  besseren
Einordnung  in  das  Ortsbild  das  massgebende  Terrain  abweichend  festlegen,
wobei  den  Interessen  allfälliger  Drittbetroffener  Rechnung  zu  tragen  ist.  Die
Vorinstanz hat im vorliegenden Fall von diesem Ermessen Gebrauch gemacht,
wobei  entgegen  der  Auffassung  der  Rekurrierenden  nicht  zu  beanstanden  ist,
dass  die  Festlegung  im  Rahmen  der  Baubewilligung  erfolgte,  wird  doch  die
entsprechende  Möglichkeit  in  § 5 Abs. 2 ABV  ausdrücklich  vorgesehen.  Zu
prüfen  bleibt,  ob  hinreichende  Gründe  vorliegen,  welche  im  konkreten  Fall  ein
Abweichen vom ursprünglichen Geländeverlauf rechtfertigen.

Abs. 2 

etwa 

ABV 

Im Norden orientiert sich das festgelegte Terrain am Strassenniveau. Dieser
Bezugspunkt  ist  zweckmässig  und  dürfte  –  wie  den  alten  Karten  und
ursprünglichen  Baugesuchsplänen  der  Bestandesbauten  zu  entnehmen  ist  –
wohl den historischen Gegebenheiten entsprechen. Auch der weitere Verlauf des
festgelegten Terrains – insbesondere im für das Messen der Gebäudeparameter
relevanten  Bereich  des  geplanten  Baukörpers  –  ist  nicht  zu  beanstanden.
Begründet  wird  die  Festsetzung  hauptsächlich  mit  einer  besseren
siedlungsbaulichen  Ästhetik,  weil  dadurch  mit  den  umstehenden,  noch  nach
altem  Recht  überbauten  Grundstücken  ein  harmonisches  Quartier-  bzw.  Orts-
und Landschaftsbild erzielt werden kann. Dieser Ansicht ist zu folgen. Wie der
Augenschein  ergeben  hat,  wirkt  der  geplante  Flachdachbau  weder  überhöht
noch  dominant, sondern fügt sich –  auch  durch die Orientierung  der südlichen
Gebäudeflucht  an  derjenigen  der  Nachbargebäude  –  vielmehr  stimmig  in  das
bestehende  Quartier  ein.  (…)  Dass  der  Gartenbereich  mit  Poolterrasse
gegenüber  den  benachbarten  Grundstücken  höher  situiert  ist,  lässt  sich  zwar
nicht  bestreiten.  Jedoch  ist  nicht  ersichtlich  und  wird  auch  nicht  substantiiert
begründet, inwiefern die Nachbarn dadurch einen Nachteil erleiden würden. Eine

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befriedigende  Gesamtwirkung  nach  § 238 Abs. 1 PBG  kann  der  geplanten
Umgebungsgestaltung jedenfalls ohne weiteres attestiert werden. Sodann erfährt
das Grundstück unterhalb des Poolbereichs keine baulichen Anpassungen und
bleibt  die  bestehende,  durch  die  beiden  Stützmauern  gebildete  Terrassierung
nach  der  Realisierung  des  Neubauvorhabens  unverändert,  so  dass  auch
dahingestellt  bleiben  kann,  ob  der  südliche  Bezugspunkt  des  massgebenden
Terrains bei der Oberkannte der Trockenmauer korrekt gewählt wurde. Würde –
wie  von  den  Rekurrierenden  verlangt –  auf  ein  weit  tiefer  gelegenes  Terrain
referenziert, 
resultierte  aufgrund  der  Geländesenke  gegenüber  den
umliegenden,  nach  altem  Recht  errichteten  Gebäuden  ein  tieferer  Baukörper,
wodurch  die  Harmonie  und  das  Gleichgewicht  des  Überbauungsbildes  an  der
vorliegenden  Hanglage  gestört  würde.  Darin  liegen  hinreichende  planerische
Gründe,  die  im  vorliegenden  Fall  ein  höheres  Terrainniveau  rechtfertigen.
Überwiegende 
dem  Bauvorhaben
entgegenstehen könnten, sind demgegenüber nicht erkennbar.

Interessen,  welche 

nachbarliche 

Wenn die Vorinstanz somit das massgebende Terrain aus ortsplanerischen
Motiven höher festgelegt hat, als der mutmassliche historische Geländeverlauf,
so  ist  das  unter  Beachtung  des  der  Gemeinde  in  dieser  Frage  zustehenden
Ermessens  nicht  zu  beanstanden.  Insgesamt  erweist  sich  die  Festlegung  des
massgebenden Terrains gemäss § 5 Abs. 2 ABV als rechtens. Die Einwände sind
damit unbegründet.