# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4e1d0fea-0c6b-5387-b424-78efae760226
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-14
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 14.03.2024 B 2023/241
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2023-241_2024-03-14.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/9

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/241

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 06.05.2024

Entscheiddatum: 14.03.2024

Entscheid Verwaltungsgericht, 14.03.2024
Steuerrecht, Grundstückgewinn, Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung, 
Art. 132 Abs. 1 lit. f StG, Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG. Haben zwei Personen an 
einer Liegenschaft hälftiges Miteigentum, bewohnen jedoch 
unterschiedliche Wohnungen in der Liegenschaft, so ist der Steueraufschub 
des Verkaufserlöses nur auf dem selbstbewohnten Teil möglich. Anders 
verhält es sich, wenn anstatt des Miteigentums Stockwerkeigentum 
begründet wurde. Dann ist ein vollkommener Aufschub des Verkaufserlöses 
möglich. Die Beschwerde wurde gutgeheissen (Verwaltungsgericht, B 
2023/241).

Entscheid vom 14. März 2024

Besetzung

Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; a.o. Gerichtsschreiber Katirci

Verfahrensbeteiligte

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdeführer,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

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St.Galler Gerichte

A.__,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

A.__ und seine Mutter B.__ waren hälftige Miteigentümer des Grundstücks Nr. 0000_ 

(Grundbuch Z.__), einem Zweifamilienhaus an der C.__-strasse 001_ in Z.__. Am 1. 

September 2021 veräusserten sie die Liegenschaft zu einem Kaufpreis von 

CHF 980'000. Am 3. September 2021 erwarben A.__ und seine Ehefrau D.__ als 

hälftige Miteigentümer das Grundstück Nr. 0001_ (Grundbuch Y.__) zu einem Preis von 

CHF 784'000.

B.

In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 12. Juli 2022 deklarierte 

A.__ einen Grundstückgewinn von CHF 292'838, ausgehend von einem 

Veräusserungserlös von CHF 490'000, einem Erwerbspreis von CHF 167'500 sowie 

Nebenkosten von CHF 29'662. Gleichzeitig machte er einen Steueraufschub zufolge 

Ersatzbeschaffung geltend. Mit Verfügung vom 28. Juli 2022 kürzte das kantonale 

Steueramt die Nebenkosten auf CHF 20'494 und ermittelte einen Grundstückgewinn 

von CHF 302'006. Darauf gewährte es einen teilweisen Steueraufschub in Höhe von 

CHF 138'651. Dies begründete es damit, dass ein Steueraufschub nur auf den 

selbstbewohnten Teil des Mehrfamilienhauses möglich sei. Der Anteil werde anhand 

des Eigenmietwerts eruiert (=45.91%). Somit sei nur dieser Anteil des steuerbaren 

Gewinns aufschiebbar.

C.

Gegen diese Verfügung erhob A.__ mit Schreiben vom 25. August 2022 Einsprache 

und beantragte einen gänzlichen Steueraufschub des Grundstückgewinns. Das 

kantonale Steueramt hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 18. Oktober 2022 

teilweise gut. Das Zweifamilienhaus bestehe aus einer Wohnung im Unter-/

Erdgeschoss und einer Wohnung im Obergeschoss. Im Einspracheverfahren sei nun 

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seitens des Einwohneramts bestätigt worden, dass A.__ in der Obergeschoss- und 

nicht in der Erdgeschosswohnung gewohnt habe. Auf diese Wohnung entfielen 54.1% 

des Gesamtmietwerts (ohne Garagen) von CHF 36'600. Vom Gesamtgewinn von 

CHF 302'006 könnten also 54.1% aufgeschoben werden. Neu gewährte das kantonale 

Steueramt daher einen Steueraufschub in Höhe von CHF 163'385. Den dagegen von 

A.__ erhobenen Rekurs mit dem Antrag auf gänzlichen Steueraufschub hiess die 

Verwaltungsrekurskommission mit Entscheid vom 23. Oktober 2023 gut, hob den 

Einspracheentscheid auf, wies die Sache zur neuen Verfügung an die Vorinstanz 

zurück und gewährte den Steueraufschub vollumfänglich.  

D.

Mit Schreiben vom 14. November 2023 erhob das kantonale Steueramt 

(Beschwerdeführer) gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission 

(Vorinstanz) vom 23. Oktober 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und 

beantragte dessen Aufhebung sowie die Bestätigung des Einsprache-Entscheids vom 

18. Oktober 2022. Die Vorinstanz verzichtete am 24. November 2023 auf eine 

Stellungnahme. Mit Schreiben vom 3. Januar 2024 beantragte A.__ 

(Beschwerdegegner) sinngemäss die Abweisung der Beschwerde. Der 

Beschwerdeführer verzichtete stillschweigend auf eine weitere Stellungnahme.

Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids, die Ausführungen der 

Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Das kantonale Steueramt ist zur Erhebung 

der Beschwerde befugt (Art. 196 Abs. 1 StG und Art. 50 Abs. 3 des Bundesgesetzes 

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, SR 

642.14, StHG). Die Beschwerde gegen den am 25. Oktober 2023 versandten 

Rekursentscheid wurde mit Eingabe vom 14. November 2023 rechtzeitig erhoben und 

erfüllt formell und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 

161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten. Dies 

gilt unbesehen des Umstands, dass die Vorinstanz die Sache zur neuen Veranlagung 

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an das kantonale Steueramt zurückgewiesen hat. Rückweisungsentscheide sind zwar 

grundsätzlich als Vor- bzw. Zwischenentscheide zu qualifizieren (BGE 145 II 168 E. 

2, 144 III 253 E. 1.3), und Zwischenentscheide können (auch im kantonalen 

Rechtsmittelverfahren) nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgesetzes 

über das Bundesgericht (SR 173.110, BGG) angefochten werden (vgl. VerwGE B 

2018/227 vom 19. August 2019 E. 1.4 und 1.5). Da die Rückweisung aber vorliegend 

einzig noch der (rechnerischen) Umsetzung des durch die Vorinstanz Angeordneten 

dient und dem Kantonalen Steueramt daher keinerlei 

Entscheidungsspielraum verbleibt, liegt gemäss Praxis des Bundesgerichts ein 

anfechtbarer (Quasi-)Endentscheid vor (BGE 145 III 42 E. 2.1, 144 V 280 E. 1.2).

2.

Es ist unbestritten, dass der Gewinn, den der Beschwerdegegner aus der 

Veräusserung seines hälftigen Miteigentumsanteils am Grundstück Nr. 0000_ 

(Grundbuch Z.__) am 1. September 2023 erzielt hat, der Grundstückgewinnsteuer 

untersteht. Da an der veräusserten Liegenschaft hälftiges Miteigentum bestand, entfällt 

die Hälfte des erzielten Kaufpreises von CHF 980'000 (somit CHF 490'000), des 

Erwerbspreises von CHF 335'000 (CHF 167'500) und der Nebenkosten von CHF 

40'988 (CHF 20'494) auf den Beschwerdegegner, woraus für ihn ein steuerbarer 

Gewinn von CHF 302'006 resultiert. Die Erwägungen der Vorinstanz, wonach der auf 

den Beschwerdegegner entfallende Veräusserungserlös CHF 530'180 betrage (54.1 

Prozent von CHF 980'000), treffen offensichtlich nicht zu.

3.

Strittig im Beschwerdeverfahren ist, ob der Gewinn von CHF 302'006 zufolge 

Ersatzbeschaffung vollumfänglich oder lediglich teilweise (im Umfang von 

CHF 163'385) aufzuschieben ist.

Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, die aus Veräusserung von 

Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (Art. 

130 Abs. 1 StG). Als Veräusserung gelten jeder Eigentumswechsel und jede 

Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 131 Abs. 

1 StG). Die Besteuerung wird aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und 

ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder 

Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum 

Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (Art. 132 

Abs. 1 lit. f StG; Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Der Verweis auf Einfamilienhäuser oder 

Eigentumswohnungen legt nahe, dass nur räumlich und funktional als Einheit 

3.1. 

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erscheinende Wohnliegenschaften erfasst werden sollen. Der Begriff der Selbstnutzung 

ist restriktiv auszulegen. Er erfordert ein eigenes tatsächliches Bewohnen im Sinn des 

Hauptwohnsitzes (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizerisches 

Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, S. 205).

Gestützt auf den Gesetzeswortlaut von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG und Art. 12 Abs. 3 lit. e 

StHG durften gemäss früherer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes nur Gewinne 

aus der Veräusserung von ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaften 

aufgeschoben werden (vgl. VerwGE B 2000/177 vom 15. Februar 2001 E. 2). Gemäss 

heutiger Rechtsprechung des Verwaltungs- wie auch des Bundesgerichtes ist ein 

Steueraufschub bei teilweiser geschäftlicher oder Fremdnutzung zulässig, allerdings 

anteilmässig beschränkt auf den selbstbewohnten Teil der Liegenschaft. Für den nicht 

selbstgenutzten Teil kommt ein Steueraufschub nicht in Betracht, selbst dann nicht, 

wenn dieser leer steht (VerwGE B 2016/12 vom 13. Februar 2018 E. 2.3; BGer 2A.

107/2006 vom 2. März 2006 E. 3.3; St. Galler Steuerbuch [StB] 132 Nr. 6 Ziff. 2.1). 

Wenn also in einer Liegenschaft mehrere Wohneinheiten vorhanden sind, so umfasst 

die Ersatzbeschaffung nur jenen Teil, der selbstgenutzt wurde (vgl. StE 2007 B 42.38 

Nr. 29).

 3.2. 

Die Vorinstanz erwog, dass die Steuererklärung vom 12. Juli 2022 von Anfang an 

lediglich den vom Beschwerdegegner selbstgenutzten Teil der Wohnliegenschaft 

betroffen und sich auf den anteiligen Veräusserungserlös in Höhe von CHF 490'000 

bezogen habe. Der hälftige Miteigentumsanteil der Mutter, die keine Ersatzliegenschaft 

gekauft habe, sei betragsmässig bereits ausgeklammert worden. Die Mutter habe 

gemäss Ausführungen des Beschwerdegegners eine separate Steuererklärung 

eingereicht und ihren Anteil am Gewinn (gemeint wohl: an der 

Grundstückgewinnsteuer) bereits beglichen. Der Beschwerdeführer habe in seiner 

Veranlagungsberechnung den errechneten Grundstückgewinn fälschlicherweise ein 

zweites Mal ins Eigentumsverhältnis der beiden Miteigentümer gesetzt und den Anteil 

der Mutter abgezogen. Aus diesem Grund sei für den gesamten, auf das Miteigentum 

des Beschwerdegegners anfallenden Grundstückgewinn ein Steueraufschub zu 

gewähren (act. 2, E. 2.d).

3.2.1. 

Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, die Vorinstanz verkenne, dass es sich 

3.2.2. 

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vorliegend nicht um einen mit StB 132 Nr. 6 vergleichbaren Sachverhalt handle. In 

jenem Beispiel gehe es um ein Einfamilienhaus, das von beiden Ehegatten gemeinsam 

selbstbewohnt worden sei. Vorliegend hätten der Beschwerdegegner und seine Mutter 

jedoch kein Einfamilienhaus, sondern ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohnungen 

bewohnt, wobei die beiden Miteigentümer je eine Wohnung selbstgenutzt hätten. Der 

Beschwerdegegner habe somit nicht die ganze Liegenschaft selbst bewohnt, sondern 

nur die Wohnung im Obergeschoss, an welcher er lediglich über hälftiges Miteigentum 

verfügt habe.      

Die Vorinstanz gehe in ihren Ausführungen fälschlicherweise davon aus, dass der 

Beschwerdegegner und seine Mutter jeweils den Gewinn für die selbstbewohnte 

Wohnung zu versteuern hätten, wie wenn sie Alleineigentümer der selbstbewohnten 

Wohnung gewesen wären. Sie verkenne dabei, dass für die Besteuerung die 

zivilrechtlichen Verhältnisse massgebend seien. Der Beschwerdegegner und seine 

Mutter hätten an der Liegenschaft mit den beiden Wohnungen je über hälftiges 

Miteigentum verfügt. Entsprechend hätten die beiden Miteigentümer den aus der 

Veräusserung der beiden Wohnung resultierenden Gewinn je zur Hälfte und nicht im 

Verhältnis der Eigenmietwerte zu versteuern. Der Gewinn des Beschwerdegegners 

resultiere zur Hälfte aus dem Veräusserungsgewinn der von seiner Mutter bewohnten 

Wohnung und zur Hälfte aus dem Veräusserungsgewinn der von ihm selbstbewohnten 

Wohnung. Da der Steueraufschub nur für die vom Beschwerdegegner selbstbewohnte 

Wohnung gewährt werden könne, sei sein Veräusserungsgewinn auf die beiden 

Wohnungen aufzuteilen. Dies geschehe gemäss Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichts aufgrund der Mietwerte (act. 1, S. 2 f.). 

Der Beschwerdegegner bringt zusammengefasst vor, die vormalige Liegenschaft sei 

zwar mit Gewinn verkauft worden, er habe jedoch eine teurere Ersatzliegenschaft 

gekauft. Sämtliche Voraussetzungen für einen Steueraufschub seien erfüllt, beide 

Liegenschaften dienten der dauerhaften Selbstnutzung, das Steuersubjekt stimme 

überein, die Frist von drei Jahren sei eingehalten und die Ersatzliegenschaft befinde 

sich im selben Kanton. Seine Mutter habe bereits Grundstückgewinnsteuern in Höhe 

von CHF 96'000 bezahlt. Aus dem Kaufvertrag sei ersichtlich, dass die Steuersicherung 

in Höhe von CHF 100'000 nur für die Grundstückgewinnsteuer der Mutter erfolgt sei. 

Es könne nicht sein, dass er den Steueraufschub nicht erhalte, weil jener Teil, welcher 

von seiner Mutter bewohnt worden sei, nicht aufgeschoben werden könne, der 

Beschwerdeführer aber gleichzeitig bei seiner Mutter die Steuern für ihren Teil kassiere. 

3.2.3. 

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Dies würde zu einer Doppelbesteuerung führen. Da der selbstbewohnte Teil der 

Liegenschaft massiv höher als verfügt sei, müsse dies angepasst und der Aufschub der 

Grundstückgewinnsteuer in diesem Umfang gewährt werden (act. 8.1, S. 2 ff.).

 3.3. 

Der Beschwerdegegner und seine Mutter besassen die veräusserte Liegenschaft im 

Miteigentum je zur Hälfte. Es lag kein Stockwerkeigentum mit Sonderrecht an der 

Nutzung der jeweils selbst bewohnten Wohnungen vor, sondern Miteigentum an der 

ganzen Liegenschaft unabhängig davon, wer welches Stockwerk bewohnte. Dies 

verkennt die Vorinstanz, wenn sie ausführt, der Miteigentumsanteil der Mutter sei mit 

deren separater Besteuerung bereits ausgeklammert worden, und darunter – 

fälschlicherweise – die von der Mutter genutzte Wohnung im Erdgeschoss versteht.

3.3.1. 

In Bezug auf den Steueraufschub des Gewinnanteils des Beschwerdegegners gilt als 

selbst bewohnter Teil nach zutreffender Auffassung des Beschwerdeführers (nur) die 

von diesem bewohnte Wohnung im Obergeschoss der verkauften Liegenschaft, die 

ausgehend vom Mietwert einen Anteil von 54.1 Prozent ausmachte. Für den von ihm 

nicht selbstgenutzten Teil, die von der Mutter bewohnte Wohnung im Erdgeschoss mit 

einem Anteil am Eigenmietwert von 45.9 Prozent, kommt ein Steueraufschub von 

Vornherein nicht in Frage. Vom Gesamtgewinn an der Liegenschaft von CHF 604'012 

entfiel aufgrund des hälftigen Miteigentums die Hälfte, also CHF 302'006 (siehe vorne 

E.  2), auf den Beschwerdeführer. Aufgeschoben werden kann davon nur der Anteil, der 

der von ihm bewohnten Wohnung im Obergeschoss zuzurechnen ist, also 54.1 Prozent 

von CHF 302'006, entsprechend CHF 163'385. In den (dem Beschwerdeführer hälftig 

zustehenden) Gesamtgewinn einbezogen war zwar auch die Wohnung im Unter-/

Erdgeschoss. Für den Aufschub ist dies grundstückgewinnsteuerrechtlich mangels 

Selbstnutzung der unteren Wohnung durch den Beschwerdeführer aber nicht von 

Bedeutung. Anders hätte es sich verhalten, wenn der Beschwerdeführer und seine 

Mutter anstatt des Miteigentums Stockwerkeigentum an den zwei Wohnungen 

begründet hätten. In dieser Konstellation wäre ein vollkommener Aufschub des 

Gewinns, den der Beschwerdeführer mit dem Verkauf seiner (von ihm vollständig 

selbstgenutzten) Stockwerkeinheit erzielt hätte, möglich gewesen.

3.3.2. 

Bezüglich des Einwandes des Beschwerdegegners, der von ihm selbstgenutzte Teil sei 

viel grösser gewesen, kann festgehalten werden, dass der Beschwerdeführer bei der 

3.3.3. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 8/9

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4.  

 

Berechnung der Wohnanteile praxisgemäss auf die Eigenmietwertanteile abgestellt hat 

(St. Galler Steuerbuch, StB 132 Nr. 6, https://www.sg.ch/steuern-finanzen/steuern/

steuerbuch/inhaltsverzeichnis.html > StB Nr. 132 Nr. 6, Stand: 05. März 2023; VerwGE 

B 2016/12 vom 13. Februar 2018 E. 2.3). Da nicht die Höhe des steuerbaren 

Grundstückgewinns, sondern die Frage des Steueraufschubs umstritten ist, kann 

sodann nicht von einer unzulässigen Doppelbesteuerung gesprochen werden.

Die Beschwerde ist somit zusammenfassend gutzuheissen, der angefochtene 

Rekursentscheid der Vorinstanz vom 23. Oktober 2023 aufzuheben und der 

Einsprache-Entscheid des Beschwerdeführers vom 18. Oktober 2022 zu bestätigen.

3.4. 

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 95 

Abs. 1 VRP). Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 1'500 (Art. 7 Ziff. 

222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12).

4.1. 

Bei Gutheissung eines Rechtsmittels ist praxisgemäss gleichzeitig von Amtes wegen 

über die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden. In der 

Regel erfolgt die entsprechende Kostenverlegung analog dem Rechtsmittelentscheid 

(R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, 

St. Gallen 2004, S. 103). Die amtlichen Kosten für das Rekursverfahren vor der 

Vorinstanz von CHF 1'500 gehen somit vollumfänglich zulasten des 

Beschwerdegegners, sie sind mit dem von ihm in jenem Verfahren geleisteten 

Kostenvorschuss in gleicher Höhe gedeckt.

4.2. 

Zufolge Unterliegens hat der Beschwerdegegner weder für das Beschwerdeverfahren 

vor Verwaltungsgericht noch für das vorinstanzlichen Verfahren einen Anspruch auf 

ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 und 98  VRP). Eine solche wurde auch 

nicht beantragt.

4.3. 

bis

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 9/9

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird unter Aufhebung des Rekursentscheides vom 23. Oktober 2023 

gutgeheissen und der Einsprache-Entscheid des kantonales Steueramts vom 18. 

Oktober 2022 bestätigt.

2.

Der Beschwerdegegner bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 1'500.  

3.

Der Beschwerdegegner bezahlt die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen 

Rekursverfahrens von CHF 1'500; diese sind durch den in jenem Verfahren geleisteten 

Kostenvorschuss von CHF 1'500 gedeckt.

4.

Ausseramtliche Kosten werden weder für das Rekurs- noch für das 

Beschwerdeverfahren entschädigt.

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