# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1e47356f-c836-57d4-b7de-4278962b257f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 05.02.2014  VB.2013.00476
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2013-00476_2014-02-05.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2013.00476	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 05.02.2014
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und Inventarentlassung

	
Inventarentlassung/Baubewilligung: Sachverhaltsermittlung. Rechtliches Gehör.

Vorliegend fehlt es an einer nachvollziehbaren Begründung der Verneinung des Eigenwerts und der Qualifikation des Situationswerts des streitbetroffenen Gebäudes einerseits. Insofern verletzt der angefochtene Entscheid den Anspruch auf rechtliches Gehör. Anderseits fehlt eine fundierte Abklärung des Zustands der bestehenden Bausubstanz. Diesbezüglich hat die Vorinstanz den erforderlichen Sachverhalt nicht ausreichend abgeklärt oder (zumindest) auch in diesem Fall ihre Erkenntnisse nicht ausreichend begründet. Die vorgenommene Interessenabwägung ist unter diesen Umständen rechtsverletzend (E. 4.4 und 4.5).

Lässt sich weder der Baubewilligung noch der Rekursantwort des Gemeinderats etwas Substanzielles zur Einordnung entnehmen, dann hat das Baurekursgericht ohne jede Kognitionsbeschränkung neu zu entscheiden. Angesichts der fehlenden Entscheidbegründung durch die Gemeinde, war die Beschwerdeführerin berechtigt, ihre Beanstandungen in der Rekursantwort zu detaillieren. Die Vorinstanz ist damit zu Unrecht davon ausgegangen, die Ausführungen in der Rekursreplik seien unbeachtlich (E. 6.4.2).

Teilweise Gutheissung und Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						DENKMALSCHUTZ
FEHLENDE BEGRÜNDUNG
INVENTARENTLASSUNG
ISOS
KOGNITION
ORTSBILDSCHUTZ
PRÄGENDE WIRKUNG
RECHTLICHES GEHÖR
SACHVERHALTSABKLÄRUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WICHTIGER ZEUGE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 23 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2013.00476

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 5. Februar 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regula Hunger.

 

 

In Sachen

 

 

Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, 

vertreten durch RA
A, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

1.    B, vertreten durch RA C, 

 

2.    Gemeinderat Berg am Irchel, vertreten durch RA D, 

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung
und Inventarentlassung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 23. April 2012 entliess der
Gemeinderat Berg am Irchel das Bauernhaus (Assek.-Nr. 01) auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Berg am Irchel aus der Liste
der kommunalen Schutzobjekte. Gleichentags erteilte er B die Abbruchbewilligung
und die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines geplanten Ersatzneubaus
an gleicher Stelle; weiter wurde der Bau eines zusätzlichen Mehrfamilienhauses
bewilligt. Gleichzeitig eröffnete der Gemeinderat die Bewilligung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. März 2012 in Bezug auf den
Ortsbildschutz unter Auflagen und Bedingungen.

II.  

Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz rekurrierte
sowohl gegen die Inventarentlassung als auch gegen die Baubewilligung mit
separaten Eingaben vom 29. Mai 2012 an das Baurekursgericht. Am
11. Januar 2013 führte dieses einen Abteilungsaugenschein durch. Nach Durchführung des Augenscheins vereinigte das Baurekursgericht
die beiden Rekursverfahren mit Entscheid vom 23. Mai 2013 und wies die Rekurse ab. 

III.  

Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz beantragte
dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 25. Juni 2013, den Rekursentscheid
aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; der Gemeinderat Berg am Irchel
sei zur Unterschutzstellung des Inventarobjekts E-Strasse 03 unter Beizug
geeigneter Fachabklärungen einzuladen. Eventualiter sei der Entscheid
aufzuheben und zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Am 5. Juli 2013 schloss das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 29. August
2013 sowie vom 25. September 2013 beantragten B bzw. der Gemeinderat Berg
am Irchel ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten
sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Die
Baudirektion beantragte mit Schreiben vom 30. August 2013 ebenfalls die
Abweisung der Beschwerde. Mit Replik und Duplik hielten die Parteien jeweils an
ihren Anträgen fest. Die Baudirektion liess sich nicht mehr vernehmen. Weitere
Stellungnahmen gingen nicht ein.

Die Kammer erwägt:

1.  

Beim
streitbetroffenen Gebäudekomplex handelt es sich um eine in der Kernzone K1 gelegene
Hofstätte, bestehend aus verschiedenen aneinander gebauten Gebäudeteilen mit
zwei Wohnhäusern, Scheune, Stall und Remisen. Die Datierung geht gemäss
Inventarblatt auf das 18./19. Jahrhundert zurück. Die Gebäudegruppe schliesst
den Ortsteil F gegen den Abhang nach G hinunter ab. Im Ortsbildschutzplan der
Gemeinde Berg am Irchel wird der gesamte Gebäudekomplex als prägendes oder
strukturbildendes Gebäude charakterisiert. Auch wird die Nordwestfassade – mit
Ausnahme des vorstossenden Schopfanbaus mit Schweinestall – als wichtige
Begrenzung von Strassen-, Platz- und Freiräumen bezeichnet.

Das Objekt ist im Inventar kommunaler Schutzobjekte
verzeichnet und liegt innerhalb des Perimeters des inventarisierten Ortsbilds
von überkommunaler Bedeutung Berg am Irchel. Gemäss Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ist das Dorf Berg am Irchel
zugleich als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingestuft, wobei das streitbetroffene
Gebäude in einem Gebiet mit Erhaltungsziel A liegt. Letzteres hat gemäss den Erläuterungen
zum ISOS die Erhaltung der Substanz zum Ziel. Alle Bauten, Anlageteile und
Freiräume sollen integral erhalten werden; zusätzlich gelten generelle
Erhaltenshinweise wie Abbruchverbot und Verbot von Neubauten. Als geeignete
Massnahme seien Schutzmassnahmen für Einzelbauten vorzusehen.

2.  

Die
Beschwerdeführerin hält die Inventarentlassung des Gebäudes Assek.-Nr. 01
für unzulässig. Die Vorinstanz gehe von einem fehlerhaften Sachverhalt aus. Sie
weiche vom Gutachten ab, obwohl sie weder Fehler, Lücken noch Widersprüche im
Gutachten benenne. Von einem durch die Behörden eingeholten Gutachten soll
jedoch nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden. Mit der Aussage, es sei
die historisch nachweisbare Entwicklung aufgrund der Verschachtelung und der
wiederholten Um- und Ausbauten kaum zu erkennen, widerspreche die Vorinstanz
dem Gutachten und den offenkundigen Tatsachen. Bereits einem Laien erschliesse
sich die historischen Dimensionen anhand von originaler Ausgestattung und
Jahreszahlen. Auch die Behauptung der Vorinstanz, der Zustand sei offensichtlich
schlecht, widerspreche dem Gutachten. Dieses habe sich ausführlich mit der
Bausubstanz befasst. Es halte mit keinem Wort fest, die schützenswerte Substanz
sei derart schlecht, dass eine Sanierung nicht infrage komme. Unbegründet und
nicht nachvollziehbar sei die Aussage der Vorinstanz, dass die Erhaltung des
Kernbaus nur in Form einer integralen Unterschutzstellung zu erreichen wäre.
Möglichkeiten einer Instandstellung des Inventarobjekts seien nicht aufgezeigt
worden. Durch einen Ersatzbau würden nur die Dimensionen erhalten bleiben,
nicht aber die siedlungsprägende Wirkung der bestehenden Ökonomiebauten und des
markanten Durchgangs. Das vom ISOS als schützenswert bezeichnete, bisher kaum
veränderte Siedlungsbild würde empfindlich verändert werden.

3.  

Vorab ist
festzuhalten, dass es sich beim Gutachten – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
– nicht um ein durch die Behörden eingeholtes Gutachten, sondern um ein
Privatgutachten handelt. Es wurde im Auftrag der Eigentümerinnen erstellt. Dem
Gutachten kommt daher grundsätzlich keine grössere Bedeutung zu als den übrigen
Parteivorbringen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 7 N. 23; VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4).
Besondere Gründe, um vom Gutachten abzuweichen, waren deshalb nicht
erforderlich.

4.  

4.1 Nach dem
Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger
Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als
Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das
Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Nach
der Rechtsprechung hat bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz
verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten Gesamtbeurteilung
Platz zu greifen, die den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und
städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 118
Ia 384 E. 5a). Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel
von Eigenwert und dem Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar
2003, VB.2002.00295, E. 3).

Strittig ist
vorliegend, ob es sich beim inventarisierten Objekt um ein Schutzobjekt in Sinn
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt und wenn ja, ob eine
Unterschutzstellung verhältnismässig ist. 

4.2
 

4.2.1
Zur Planung der zukünftigen Nutzung des Bauernhauses liessen die
Eigentümerinnen ein baugeschichtliches Gutachten durch H, Büro für historische
Bauforschung, erstellen. Das Gutachten zeichnet die baugeschichtliche
Entwicklung nach und gelangt zum Schluss, die Hofstätte berge eine Vielfalt an
baugeschichtlichen, siedlungsgeschichtlichen, sozialen und wirtschaftlichen
Zeugnissen. Ob diese Zeugnisse wichtig sind und wenn ja, welcher Epoche sie
zuzuordnen wären, geht aus dem Gutachten aber nicht hervor. Es gibt lediglich
einen Überblick über die Grundeigentümer, enthält den Stammbaum der Besitzer
sowie eine kurze Bestandsaufnahme der einzelnen Gebäudeteile; ferner gibt es
die baugeschichtliche Entwicklung der Hofstätte wieder. In der Zusammenfassung
hält es fest, der Baukomplex zeichne sich durch eine stark ortsbildprägende Erscheinung
aus.

4.2.2
In Kenntnis dieses Gutachtens sowie der Verfügung der kantonalen
Baudirektion vom 20. März 2012, der Einschätzung der kantonalen
Denkmalpflege und gestützt auf eigene Begehungen  begründete der Beschwerdegegner
2 die Inventarentlassung wie folgt: Das Bauernhaus weise massive Mängel auf und
präsentiere sich angesichts der verschiedenen Um- und Anbauten als eigentliches
Flickwerk. Angesichts des desolaten Zustands komme dem Gebäude keine
Zeugeneigenschaft zu. Selbst wenn das Bauernhaus ein wichtiger Zeuge wäre,
würde es am öffentlichen Interesse an einer Unterschutzstellung fehlen. Eine
Renovation hätte zwangsläufig die Zerstörung der noch bruchhaft vorhandenen Originalsubstanz
zur Folge und würde die Zeugeneigenschaft vollends vernichten. Die Liegenschaft
sei deshalb aus der Liste der kommunalen Schutzobjekte zu entlassen. 

4.2.3
Das Baurekursgericht führte in seinem Entscheid aus, der bauliche Zustand
erweise sich offensichtlich als schlecht. Auch die einzelnen vorhandenen
Ausstattungen im Innern würden sich nicht in einem guten Zustand befinden. Es
sei keinerlei Substanz aufgetaucht, die eine nähere Prüfung gerechtfertigt hätte.
Würde man diese Elemente und die räumliche und bauliche Struktur des
sogenannten Kernbaus dennoch erhalten wollen, wäre dieses Ziel nur in Form
einer integralen Unterschutzstellung zu erreichen. Eine Sanierung sei zwar
grundsätzlich möglich, doch ausserordentliche aufwändig und es müssten
erhebliche finanzielle Mittel eingesetzt werden. Gemäss dem am Augenschein
fachrichterlich gewonnenen Erkenntnissen würde eine solche Sanierung einen
finanziellen Aufwand von rund Fr. 900.-/m3 erfordern; bei einem Ersatzbau sei hingegen mit
rund einem Drittel weniger zu rechnen. Die entscheidende Qualität des
Gebäudekomplexes liege in der ortsbildlichen Wirkung und die erfordere nicht
zwingend einen Erhalt der alten Substanz, wenn die dorfbauliche Kontinuität wie
hier auch mit einem ordentlich ausgearbeiteten Neubauprojekt erhalten werden
könne.

4.3 Wie
gesehen spricht der Gemeinderat dem Gebäudekomplex im Hauptstandpunkt die
wichtige Zeugenschaft ab. Selbst wenn das Bauernhaus ein wichtiger Zeuge wäre, erachtet
er eine Unterschutzstellung sinngemäss als unverhältnismässig. Dabei verweist er im Wesentlichen auf die Verfügung der
Baudirektion vom 20. März 2012. Ob und weshalb dem streitbetroffenen
Gebäudekomplex die wichtige Zeugeneigenschaft abgesprochen wird, geht weder aus
dem kommunalen Beschluss noch aus der kantonalen Verfügung hervor. In
Anbetracht der Tatsache, dass Berg am Irchel als Ortsbild von nationaler Bedeutung
eingestuft ist und der Gebäudekomplex im Perimeter des inventarisierten
Ortsbilds von überkommunaler Bedeutung liegt sowie im Ortsbildschutzplan der
Gemeinde Berg am Irchel als prägendes oder strukturbildendes Gebäude bezeichnet
ist, hätte es einer eingehenden Prüfung der Inventarentlassung bedurft. 

4.3.1 Mit der
Begründung des Beschwerdegegners 2 wird mithin nicht nachvollziehbar, dass er
seinen Entscheid nach objektiven Kriterien und unter Berücksichtigung aller massgeblichen
Sachumstände gefällt hat. Unter dem Eindruck der kommunalen, regionalen und
nationalen Inventareinträge hätte der Gemeinderat für eine Inventarentlassung
aber insbesondere aufzeigen müssen, dass vom Gebäude in seiner bestehenden
Bausubstanz und Erscheinung (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) keine
prägende Wirkung auf das Ortsbild ausgeht und planerische Schutzmassnahmen zum
Ortsbildschutz ausreichen (vgl. RB 1997 Nr. 73 E. 2). 

4.3.2
Hat der Gemeinderat die Inventarentlassung in dieser Weise unzureichend
begründet, so kann er sich nicht auf seinen autonomen Beurteilungsspielraum
berufen und ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet,
die Schutzwürdigkeit des Objekts im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt,
das heisst unter Einsatz ihrer vollen Kognition, zu überprüfen; andernfalls
muss sie sich eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 verletzende Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis
vorwerfen lassen (vgl. VGr, 25. Oktober 2011, VB.2011.00348,
E. 3.4.2; 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 = VB.2006.00026,
E. 3.3).

4.4  

4.4.1 Aus den
Erwägungen der Vorinstanz ist zu schliessen, dass sie dem streitbetroffenen Gebäude
eine wichtige Zeugeneigenschaft attestiert; andernfalls hätten sich Überlegungen
zur Verhältnismässigkeit von vornherein erübrigt. Wie bereits im Entscheid des
Gemeinderats fehlen allerdings nachvollziehbare und fundierte Ausführungen zum
Eigenwert oder zum Situationswert des Gebäudes. Offenbar geht das
Baurekursgericht von einem hohen Situationswert aus. Worin dieser besteht und
weshalb dieser dennoch keine Erhaltung der Originalsubstanz erfordert, wird
nicht plausibel ausgeführt. Eine Interessenabwägung zwischen öffentlichen
Interessen an der Erhaltung eines Schutzobjekts und den privaten Interessen an
einer möglichst freien Nutzung des Grundstücks kann nur vorgenommen werden,
wenn die Qualität des Objekts als wichtiger Zeuge bekannt ist. Wenn das Baurekursgericht
dem Gebäudekomplex (nur) einen hohen Situationswert zugesteht, muss es in
nachvollziehbarer Art und Weise begründen, worin dieser besteht und wie dieser
erhalten werden kann. Auch ein hoher Situationswert kann die Erhaltung von
Originalsubstanz gebieten; weshalb und inwiefern der hohe Situationswert auch
durch die Erstellung einer Ersatzneubaute erhalten werden kann, bedarf einer
Begründung. Insofern erweist sich die vorgenommene Interessenabwägung als unvollständig.

4.4.2
Aufgrund der anlässlich des Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse gelangte
die Vorinstanz zur Auffassung, dass sich der bauliche Zustand zwar nicht als
katastrophal, jedoch offensichtlich als schlecht erweise. Es sei keinerlei
Substanz aufgetaucht, die eine nähere Prüfung rechtfertigen würde. Auch das
Gutachten hat sich mit der Bausubstanz nicht befasst. Es hielt ausdrücklich
fest, die Befunde würden ausschliesslich auf oberflächlichen Beobachtungen,
ohne sachdienliche Freilegungen und Detailuntersuchungen beruhen. Einzig die
Baudirektion hielt in der Vernehmlassung vom 27. Juli 2012 fest, die
schlechte Bausubstanz sei auf den Hausschwamm zurückzuführen; dieser Pilz
erschwere einen vernünftigen Umbau. Unbestritten ist, dass der Bau
vernachlässigt wurde. Unklar ist, in welchem baulichen Zustand sich der
Gebäudekomplex befindet, denn sowohl die Akten als auch der vorinstanzliche
Entscheid lassen eine fundierte Auseinandersetzung mit der Bausubstanz
vermissen. Das Baurekursgericht als Fachgericht ist in der Lage, den baulichen
Zustand des Gebäudekomplexes sowie die mit einer allfälligen Instandsetzung verbundenen
Kosten zu beurteilen. Dieser Umstand entbindet die Vorinstanz indessen nicht
davon, ihre anlässlich des Augenscheins gemachten Feststellungen zu protokollieren
und die daraus gezogenen Schlussfolgerungen in nachvollziehbarer Art und Weise
zu begründen. Andernfalls verletzt sie ihre sich aus dem Anspruch auf rechtliches
Gehör ergebende Begründungspflicht. Auch ein Fachbericht des Referenten wäre grundsätzlich
geeignet, diesen Mangel im vorinstanzlichen Verfahren zu beheben.

4.5 Zusammenfassend
fehlt es an einer nachvollziehbaren Begründung der Verneinung des Eigenwerts
und der Qualifikation des Situationswerts des streitbetroffenen Gebäudes einerseits.
Anderseits fehlt eine fundierte Abklärung des Zustands der bestehenden Bausubstanz.
Diesbezüglich hat die Vorinstanz den erforderlichen Sachverhalt nicht
ausreichend abgeklärt oder zumindest auch in diesem Fall ihre Erkenntnisse
nicht ausreichend begründet. Die vorgenommene Interessenabwägung ist unter diesen
Umständen rechtsverletzend, zumal das Baurekursgericht – angesichts der nicht
nachvollziehbaren Begründung durch den Gemeinderat – in seiner Kognition nicht
beschränkt war (vgl. vorn E. 4.3.2). Der Rekursentscheid ist folglich insoweit
aufzuheben, als er die Entlassung der Liegenschaft aus dem kommunalen Inventar
geschützt hat.

5.  

5.1 Bezüglich
der erteilten Baubewilligung rügt die Beschwerdeführerin zunächst, es fehle ein
Vorbehalt bezüglich Inventarentlassung, weshalb das Dispositiv entsprechend zu
ergänzen sei. 

Die Vorinstanz hielt
dazu fest, die Baubewilligung verweise auf die kantonale Verfügung, mit der vor
Erteilung der Abbruchbewilligung die vorgängige oder gleichzeitige Entlassung
aus dem Inventar zur Bedingung gemacht werde. 

5.2 Gemäss
Disp.-Ziff. 3.1 der Baubewilligung vom 23. April 2012 wurde der
Abbruch des Altbaus unter der Voraussetzung der Realisierung des Ersatzneubaus
bewilligt. Zudem wurde in Disp.-Ziff. 2.1 von der Verfügung der Baudirektion
vom 20. März 2012 Vormerk genommen. Gemäss Disp.-Ziff. II lit. a
dieser Verfügung muss vor der Erteilung der Abbruchbewilligung vorgängig oder
gleichzeitig die Entlassung aus dem Inventar erfolgen. Indem der
Beschwerdegegner 2 die beiden Verfahren koordinierte und gleichentags sowohl
die Inventarentlassung als auch die Baubewilligung verfügte, kam er dieser Bedingung
nach. Folglich kann mit dem Abbruch erst begonnen werden, wenn der Ersatzneubau
realisiert werden kann, d. h.
wenn dieser rechtskräftig bewilligt worden ist. Die Ergänzung des Dispositivs
der Baubewilligung mit einem Vorbehalt ist somit nicht erforderlich.

6.  

6.1 Die
Vorinstanz erachtete die Rekursschrift bezüglich des bewilligten Ersatzbaus als
genügend, trat auf den Rekurs ein und wies diesen ab. Allerdings ist das
Baurekursgericht der Auffassung, die mit der Rekursreplik erfolgten
Ergänzungen, insbesondere in Bezug auf das in der Rekursschrift nicht
kritisierte Neubauprojekt neben dem Ersatzbau, seien als verspätet nicht zu
hören.

6.2 Nach
Meinung der Beschwerdeführerin hätte das Baurekursgericht auch die replicando
vorgetragenen Ausführungen vollumfänglich berücksichtigen müssen. Über den
Antrag der Sistierung habe die Vorinstanz nicht sogleich entschieden, sondern
die Vernehmlassung der Gegenpartei verfügt. Folglich hätte die Beschwerdeführerin
die Substanziierung des Rekurses fast gleichzeitig einreichen müssen wie die
Gegenpartei ihre Vernehmlassung; dies sei nicht sinnvoll. Die
Beschwerdeführerin habe annehmen können, dass ihr Gelegenheit für die Ergänzung
ihrer Begründung gegeben werde. 

6.3
 

6.3.1
Gemäss § 23 Abs. 1 VRG muss die Rekursschrift einen Antrag und
dessen Begründung enthalten. Beides sind formelle Gültigkeitserfordernisse des
Rekurses. Die rekurrierende Partei hat in der Begründung darzutun, inwiefern
die angefochtene Anordnung an einem Mangel leidet. Hierbei genügt die blosse
Behauptung nicht, die angefochtene Anordnung sei falsch; es muss wenigstens im
Ansatz ersichtlich sein, in welchen Punkten und weshalb die beanstandete
Verfügung angefochten wird. Bei der Beurteilung, ob eine Begründung den
formellen Erfordernissen genügt, kommt der Rekursinstanz ein gewisses Ermessen
zu. Dabei werden bei Laien weniger strenge Anforderungen an die Begründung
gestellt als bei Rechtsanwälten, von denen erwartet wird, dass sie die
Anforderungen an einen Rekurs kennen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 23
N. 16).

6.3.2
Unbestritten ist, dass die Ausschreibung des Bauvorhabens nicht korrekt
abgelaufen ist und der Beschwerdeführerin deshalb auch nach Ablauf der
Publikationsfrist ein Rekursrecht zustand. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog,
begann der Lauf der Rekursfrist am 25. Mai 2012; diese dauerte 30 Tage
(§ 22 VRG). Innert diesen 30 Tagen war es der anwaltlich vertretenen
Beschwerdeführerin unbenommen, ihren Rekurs zu ergänzen (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 23 N. 22). Nach Ablauf dieser Frist war dies jedoch grundsätzlich
nicht mehr möglich. Dass die Ergänzungen des Rekurses fast gleichzeitig wie die
Rekursantwort einzureichen gewesen wären, ist dabei nicht von Belang. 

Es trifft auch nicht zu, dass
der Beschwerdeführerin Frist zur Ergänzung des Rekurses anzusetzen gewesen
wäre, nachdem sie die Sistierung des Verfahrens beantragt hatte. Die Beschwerdeführerin
durfte nicht davon ausgehen, dass dem gestellten Sistierungsbegehren auch
entsprochen und dass eine Nachfrist gemäss § 23 Abs. 2 VRG gewährt
wird. Der Umstand, dass gleichzeitig mit einer Rekurseingabe ein
Sistierungsbegehren gestellt wird, kann jedenfalls kein ausschlaggebendes
Kriterium für die Ansetzung einer Nachfrist sein (vgl. VGr, 21. Oktober
2009, VB.2009.00497, E. 3.2). Insoweit ist der Entscheid der Vorinstanz zu
schützen. 

6.4  

6.4.1
Allerdings hatte sich die Beschwerdeführerin bereits in der Rekursschrift
mit dem geplanten Ersatzbau befasst und ausgeführt, der geplante Ersatzbau
würde sich weder in das geschützte Ortsbild einordnen, noch nehme er auf die
angrenzenden Schutzobjekte Rücksicht. Der Ersatzbau werde insbesondere durch die
sehr zahlreichen Fenster, die Balkone und Dachaufbauten dominiert, was dem
geschützten Ortsbild und den angrenzenden Schutzobjekten völlig fremd sei.
Damit rügte die Beschwerdeführerin bezüglich des Ersatzbaus eine Verletzung von
§ 238 PBG. 

6.4.2
Zur Frage der Einordnung des Ersatzneubaus lässt sich der Baubewilligung
nichts Substanzielles entnehmen. Dementsprechend tief sind die Anforderungen an
die Substanziierung der Rügen in der Rekursschrift zu halten. Begründet die
Gemeinde ihren Entscheid erst mit der Rekursantwort, so ist die rekurrierende
Partei ohne Weiteres berechtigt, ihre Rekursschrift diesbezüglich zu substanziieren.
Dasselbe muss aber auch dort gelten, wo die Gemeinde – wie hier – eine
genügende Begründung mit der Rekursantwort weiterhin unterlässt; andernfalls
würde die rekurrierende Partei gerade deshalb prozessual schlechter gestellt,
weil die Gemeinde ihre Begründungspflicht anhaltend missachtet. 

Folglich sind die substanziierenden Ausführungen der
Beschwerdeführerin, welche sie zur Einordnung des Ersatzneubaus in der
Rekursreplik deponiert hatte, zu berücksichtigen. Dies hat das Baurekursgericht
unterlassen. Damit ist der angefochtene Rekursentscheid auch mit Bezug auf die
Bewilligung des Ersatzneubaus aufzuheben.

6.5 Nicht zu
beanstanden ist dagegen, dass die Vorinstanz den Rekurs bezüglich des zusätzlich
geplanten Mehrfamilienhauses abgewiesen hat. Zu diesem Projekt enthielt die Rekursschrift
nicht im Ansatz eine Begründung, die sich in der Replik hätte ergänzen oder
substanziieren lassen. Insoweit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und
ist sie abzuweisen.

7.  

7.1 Hebt das
Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so stellt sich die Frage, ob
es im Sinn von § 63 Abs. 1 VRG selbst entscheidet oder die Sache im
Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückweist.

7.2 Vorliegend
erweist sich eine Rückweisung sowohl mit Bezug auf die strittige Inventarentlassung
als auch bezüglich der Prüfung der Einordnung des Ersatzbaus als angezeigt. 

7.2.1 Das
Baurekursgericht wird angesichts des Fehlens einer nachvollziehbaren Begründung
seitens der erstinstanzlichen Behörden über die Frage der Unterschutzstellung
des Bauernhauses ohne Beschränkung seiner Kognition und unter ergänzenden
Sachverhaltsabklärungen bzw. mit nachvollziehbarer Begründung neu zu
entscheiden haben (vgl. vorn E. 4.4 und 4.5). 

7.2.2 Auch bezüglich
Einordnung des Ersatzbauprojekts hat das Baurekursgericht mit einer erweiterten
Kognition neu zu entscheiden. Es ist dazu auf das Urteil des Verwaltungsgerichts
vom 17. Dezember 2013 zu verweisen (VB.2013.00468). Eine wirksame Überprüfung
von Einordnungsentscheiden nach § 238 PBG muss rechtlich wie faktisch
möglich sein. Das Baurekursgericht ist in seiner vollen Kognition (§ 20
Abs. 1 VRG) insofern beschränkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens
nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids würdigen darf.
Vielmehr muss die Überprüfung unter gebührender Berücksichtigung der
Entscheidgründe erfolgen (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.2.4).

8.  

Bei diesem Ausgang des
Beschwerdeverfahrens obsiegt keine der Parteien vollständig. Nachdem die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 jedoch durch die
mangelhafte Begründung zumindest einen Anlass zum Ergreifen des Rechtsmittels
gesetzt haben, rechtfertigt es sich vorliegend, ihnen die Gerichtskosten
je zu einem Viertel und der Beschwerdeführerin, welche bezüglich des neben dem
Ersatzbau geplanten Neubaus vollumfänglich unterliegt,  zur Hälfte aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist mangels überwiegenden Obsiegens
keiner Partei zuzusprechen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

9.  

Hinsichtlich der
Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,
der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133
II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. Mai 2013 wird
aufgehoben. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an
das Baurekursgericht zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    190.--     Zustellkosten,

Fr. 6'190.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zur Hälfte
sowie der Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 je zu 1/4 auferlegt. 

4.    Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:…