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**Case Identifier:** fdcc6150-e1cc-573c-9fc4-390f36146981
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-16
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 16.09.2023 B 2023/92
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2023-92_2023-09-16.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/92

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 03.01.2024

Entscheiddatum: 16.09.2023

Entscheid Verwaltungsgericht, 16.09.2023
Steuerrecht, Grundstückgewinn, Höhe des Erwerbspreises, Art. 31 Abs. 2 
und 4 StG, Art. 130 Abs. 1 lit. a StG, Art. 139 Abs. 3 StG. Die Überführung 
vom Geschäfts- ins Privatvermögen stellt keinen die 
Grundstückgewinnsteuer auslösenden Veräusserungstatbestand dar. In 
einem solchen Fall ist jedoch bei einer späteren Veräusserung des nunmehr 
im Privatvermögen gehaltenen Grundstücks nicht der durch die 
Grundbuchbelege ausgewiesene ursprüngliche Erwerbspreis, sondern der 
damalige Überführungswert (sog. Entnahmewert) massgebend. Bei der 
Veräusserung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke wird die 
Wertzuwachsquote – anders als sonst bei Geschäftsliegenschaften – mit der 
Grundstückgewinnsteuer, d.h. getrennt von einem allfälligen, übrigen 
Liquidationsgewinn, besteuert. Bei Überführung einer land- und 
forstwirtschaftlichen Liegenschaft ins Privatvermögen wird daher die 
Einkommenssteuer nur auf den wiedereingebrachten Abschreibungen und 
nicht auf dem Wertzuwachsgewinn erhoben. Die Besteuerung des 
Wertzuwachsgewinns wird folglich aufgeschoben bis zur Veräusserung des 
Grundstücks. Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2023/92).

Entscheid vom 16. September 2023

Besetzung

Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiberin Schmid Etter

Verfahrensbeteiligte

A.__,

B.__,

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Beschwerdeführer,

beide vertreten durch die Rechtsanwälte lic. iur. HSG Armin Thaler und Dr. iur. Kevin J. 

Müller, at ag rechtsanwälte, Gartenstrasse 8, Postfach 38, 9004 St. Gallen,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

A.__ und B.__ erwarben am 14. April 2011 mittels Schenkung von ihrer Mutter C.__ das 

Grundstück Nr. 0000_ (alt; Grundbuch Z.__), damals noch bestehend aus 58'857 m

Boden, zwei Wohnhäusern samt Wirtschaft und landwirtschaftlichen Gebäuden, zu 

hälftigem Miteigentum. Die Mutter hatte es zuvor am 28. Juni 2010 von ihrem 

verstorbenen Ehemann D.__ durch Erbgang erworben. Der Ehemann wiederum hatte 

es im Jahr 1971 durch Erbteilung von seinem Vater erworben.

Mit Genehmigung des Landwirtschaftsamtes vom 21. September 2020 wurde das 

Grundstück Nr. 0000_ (alt) am 11. November 2020 in drei Grundstücke zerstückelt:

Nr. 0000_ (neu)           Wohnhaus mit Wirtschaft (Nr. 04_), Scheune (Nr. 05_), 

Holzschopf                                          (Nr. 06_) und 5'996 m  Boden (Bauzone: Kern- 

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und Wohnzone)

Nr. 0001_                    Wohnhaus (Nr. 03_) und 419 m  Boden (Bauzone: Kernzone)

Nr. 0002_                    52'442 m  Boden (Reservezone)

B.

Am 4. Januar 2021 verkauften A.__ und D.__ ihre hälftigen Miteigentumsanteile am 

Grundstück Nr. 0000_ (neu) an die E.__ AG, Y.__, zum Preis von CHF 4'000'000. In der 

Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklarierten sie einen steuerbaren 

Grundstückgewinn von CHF 2'469'507, ausgehend von einem Erwerbspreis von CHF 

1'357'400 (Verkehrswert vor 20 Jahren). Das Kantonale Steueramt setzte den 

Erwerbspreis auf CHF 313'000 (Ertragswert vor 20 Jahren) fest und veranlagte A.__ 

und D.__ am 12. Januar 2022 mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von 

CHF 3'513'907 bei einem Haltedauerrabatt von 5 Prozent.

Die dagegen erhobene Einsprache hiess das Kantonale Steueramt mit Entscheid vom 

3. März 2022 teilweise gut und reduzierte den steuerbaren Grundstückgewinn – unter 

Erhöhung des Erwerbspreises auf CHF 362'000 (Überführungswert des Wohnhauses 

samt Wirtschaft bei Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit im Jahr 2006) – auf 

CHF 3'464'907. Zudem wurde der maximale Haltedauerrabatt von 20 Prozent gewährt. 

Die Verwaltungsrekurskommission hiess den gegen diesen Einspracheentscheid 

erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 3. April 2023 teilweise gut und erhöhte den 

Erwerbspreis auf CHF 400'770 (CHF 38'770 [Überführungswert des Bodens und der 

landwirtschaftlichen Gebäude bei Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit im Jahr 

2003] plus CHF 362'000 [Überführungswert des Wohnhauses samt Wirtschaft bei 

Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit im Jahr 2006]), wodurch sich der 

steuerbare Grundstückgewinn, bei unverändertem Haltedauerrabatt von 20 Prozent, 

auf CHF 3'426'137 reduzierte.

C.

A.__ und D.__ (Beschwerdeführer) erhoben gegen den am 5. April 2023 versandten 

Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 5. Mai 2023 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, der Rekursentscheid 

sei aufzuheben und der steuerbare Grundstückgewinn auf CHF 2'469'507 zu 

reduzieren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Die Vorinstanz verwies mit Vernehmlassung vom 6. Juni 2023 auf die Erwägungen im 

angefochtenen Entscheid und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Das 

Kantonale Steueramt (Beschwerdegegner) verzichtete am 28. Juni 2023 auf eine 

Vernehmlassung und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen.

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Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen der 

Beschwerdeführer zur Begründung seines Rechtsbegehrens sowie die Akten wird, 

soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Als Steuerpflichtige, deren Begehren mit 

dem angefochtenen Entscheid grösstenteils abgewiesen wurden, sind die 

Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung befugt (Art. 196 Abs. 1 StG). Die 

Beschwerde gegen den am 5. April 2023 versandten Rekursentscheid wurde mit 

Eingabe vom 5. Mai 2023 rechtzeitig erhoben und erfüllt formell und inhaltlich die 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 64 

und Art. 48 Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten.

2.

Es ist unbestritten, dass der Gewinn, den die Beschwerdeführer mit der Veräusserung 

der Liegenschaft Nr. 0000_ (neu) am 4. Januar 2021 erzielt haben, der 

Grundstückgewinnsteuer untersteht. Die Beteiligten sind sich hinsichtlich des 

anrechenbaren Veräusserungserlöses (CHF 3'920'306) und der Nebenkosten (CHF 

93'399) einig. Streitig ist hingegen der Erwerbspreis. Die Vorinstanz erwog, 

massgebend für den Erwerbspreis seien die bei der Überführung des Grundstücks Nr. 

0000_ (alt) vom Geschäfts- in das Privatvermögen besteuerten Liquidationsgewinne 

von CHF 38'770 im Jahr 2003 (Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit, Überführung 

von Boden, Scheune und Schopf) und CHF 362'000 im Jahr 2006 (Aufgabe der 

selbständigen Erwerbstätigkeit, Überführung des Restaurants). Diese Entnahmewerte 

von zusammen CHF 400'770 würden dem Erwerbspreis der letzten Veräusserung des 

Grundstücks entsprechen. Da dieser Erwerb weniger als 20 Jahre zurückliege, falle die 

Wahlmöglichkeit nach Art. 139 Abs. 3 StG ausser Betracht. Die Frage, ob als 

Erwerbspreis der Verkehrs- oder der Ertragswert einzusetzen sei, stelle sich daher 

nicht.

Dem halten die Beschwerdeführer im Wesentlichen entgegen, gemäss Art. 139 Abs. 3 

StG bestehe die Möglichkeit, anstelle des Erwerbspreises als Ersatzwert den 

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Verkehrswert vor 20 Jahren heranzuziehen, wenn der massgebliche Erwerb mehr als 

20 Jahre zurückliege. Die steuerrechtliche Qualifikation habe aus Sicht der 

Grundstückgewinnsteuer und nicht aus jener der Vermögenssteuer zu erfolgen. Das 

nunmehr abparzellierte Grundstück Nr. 0000_ (neu) liege, wie bereits vor 20 Jahren, 

vollumfänglich in der Bauzone. Ob ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück 

vorliege, bestimme sich nach dem Schutzzweck des Bundesgesetzes über das 

bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11, BGBB). Demnach könnten Liegenschaften, die 

in der Bauzone lägen, nie unter die landwirtschaftlichen Grundstücke fallen. In der 

Verfügung des Landwirtschaftsamtes vom 21. September 2020 zur Zerstückelung sei 

festgehalten worden, dass die abzuparzellierenden Grundstücke nicht zu einem 

landwirtschaftlichen Gewerbe gehörten. Im Jahr 2001 sei das Grundstück Nr. 0000_ 

(alt) nicht dem BGBB unterstellt gewesen, wie sich aus der Schätzung des Jahres 1996 

ergebe. Folglich entspreche der massgebende Erwerbspreis nicht dem Ertragswert, 

sondern dem Verkehrswert des seit jeher in der Bauzone gelegenen Grundstücks Nr. 

0000_ (neu) vor 20 Jahren, welcher gemäss der Schätzung vom 9. Mai 1996 

CHF 1'357'000 betragen habe. Die Privatentnahmen seien nicht als Erwerb im Sinn 

dieser Bestimmung zu qualifizieren, weshalb sie entgegen der Ansicht der Vorinstanz 

nicht die letzte Veräusserung darstellten. Die Privatentnahme im Jahr 2006 habe 

sodann kein Grundstück, sondern nur ein Gebäude (die Wirtschaft) betroffen. Auch 

nach dem Kongruenzprinzip sei es nicht zulässig, beim bereits vor 20 Jahren in der 

Bauzone gelegenen Grundstück Nr. 0000_ (alt) auf den Ertragswert als Ersatzwert 

abzustellen. Andernfalls würde eine fiktive Wertsteigerung vom Ertrags- zum 

Verkehrswert der Grundstückgewinnbesteuerung unterstellt. Selbst wenn man nicht auf 

den Ersatzwert, sondern auf die Privatentnahmen in den Jahren 2003 und 2006 

abstellen würde, seien nicht die besteuerten Liquidationsgewinne als Erwerbspreis 

heranzuziehen, sondern der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der 

Privatentnahmen, da diese einer Veräusserung des Objekts an einen Dritten 

gleichgestellt würden. Ein beliebiger Dritter hätte zweifellos mehr als CHF 400'770 für 

das Grundstück bezahlt. Der im Jahr 2003 besteuerte Liquidationsgewinn sei 

ausgehend von der nicht zutreffenden Annahme, dass das Grundstück Nr. 0000_ (alt) 

als landwirtschaftlich zu qualifizieren sei, zu Unrecht auf lediglich CHF 38'400 

veranschlagt worden.

3.  

3.1.     

Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die aus der Veräusserung von 

Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden, 

soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich 

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Aufwendungen) übersteigt (Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, SR 642.14, StHG; 

Art. 130 Abs. 1 und Art. 134 StG). Als Veräusserung gelten jeder Eigentumswechsel 

und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 

131 Abs. 1 StG). Bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung 

wird die Besteuerung aufgeschoben (Art. 132 Abs. 1 lit. a StG).

Zu den abziehbaren Anlagekosten zählen der Erwerbspreis und die Aufwendungen. Als 

Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen 

weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 

136 Abs. 1 StG). Liegt kein Kaufpreis vor, wird der Erwerbspreis nach dem 

Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt (Art. 136 Abs. 2 StG). Bei Erwerb aus 

Eigentumswechsel mit Steueraufschub ist der Erwerbspreis bei der letzten 

Veräusserung massgebend, die keinen Steueraufschub bewirkt hat oder bewirkt hätte 

(Art. 136 Abs. 4 StG; vgl. BGer, Urteil 2C_1055/2019 vom 26. Juni 2020 E. 2.2.1). Liegt 

der massgebende Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann der Steuerpflichtige anstelle 

der tatsächlichen Kosten den amtlichen Verkehrswert oder bei land- und 

forstwirtschaftlichen Grundstücken den amtlichen Ertragswert vor 20 Jahren als 

Anlagekosten geltend machen (Art. 139 Abs. 3 StG).

Bei einer Teilveräusserung nach Abparzellierung sind die auf den veräusserten Teil 

entfallenden Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen) zwecks 

Ermittlung des Grundstückgewinns entsprechend dem Kongruenzprinzip gesondert zu 

bestimmen. Der Teilerwerbspreis ist durch Aufteilung des Gesamterwerbspreises 

aufgrund der Wertverhältnisse der veräusserten und der zurückbehaltenen Parzelle 

zurzeit des Erwerbs zu ermitteln (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG).

3.2.

Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken im Geschäftsvermögen selbständig 

erwerbender Steuerpflichtiger unterliegen der Einkommenssteuer. Der Veräusserung 

gleichgestellt ist die Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen (sog. 

Privatentnahme, vgl. Art. 31 Abs. 2 StG). Aus steuersystematischen Gründen – 

steuerlich werden Geschäfts- und Privatvermögen unterschiedlich behandelt – ist die 

Differenz zwischen dem (amtlich geschätzten) Verkehrs- und dem Buchwert (allenfalls 

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vermehrt um allfällige steuerlich nicht anerkannte Abschreibungen) als Kapitalgewinn 

mit dem übrigen Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit zu besteuern. Dieser 

setzt sich zusammen aus den wieder eingebrachten Abschreibungen und dem 

Wertzuwachsgewinn. Als massgebender Überführungswert und damit aktueller 

Marktwert gilt der Verkehrswert. In der Regel wird auf den amtlich geschätzten 

Verkehrswert abgestellt (St. Galler Steuerbuch [StB] 31 Nr. 3).

Die Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen stellt keinen die 

Grundstückgewinnsteuer auslösenden Veräusserungstatbestand dar. In einem solchen 

Fall ist jedoch bei einer späteren Veräusserung des nunmehr im Privatvermögen 

gehaltenen Grundstücks nicht der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene 

ursprüngliche Erwerbspreis, sondern der damalige Überführungswert (sog. 

Entnahmewert) massgebend (StB 131 Nr. 1 Ziff. 4 und 136 Nr. 1 Ziff. 2.6).

3.3.

Bei der Veräusserung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke wird die 

Wertzuwachsquote – anders als sonst bei Geschäftsliegenschaften – mit der 

Grundstückgewinnsteuer, d.h. getrennt von einem allfälligen, übrigen 

Liquidationsgewinn, besteuert (vgl. Art. 12 Abs. 1 StHG; Art. 31 Abs. 4 und Art. 130 

Abs. 1 lit. a StG; StB 31 Nr. 2.3). Bei Überführung einer land- und forstwirtschaftlichen 

Liegenschaft ins Privatvermögen wird daher die Einkommenssteuer nur auf den 

wiedereingebrachten Abschreibungen und nicht auf dem Wertzuwachsgewinn erhoben 

(Art. 8 Abs. 1 StHG). Die Besteuerung des Wertzuwachsgewinns wird folglich 

aufgeschoben bis zur Veräusserung des Grundstücks (StB 31 Nr. 1 Ziff. 2.3).

4.        

Vor der Aufteilung in drei Grundstücke umfasste das Grundstück Nr. 0000_ (alt) 58'857 

m . Auch wenn 6'415 m  davon – darunter auch das mittlerweile abgetrennte 

Grundstück Nr. 0000_ (neu) – bereits seit längerem (vgl. die landwirtschaftliche 

Schätzung vom 9. Mai 1996, act. 7/8) in der Bauzone lagen, stand dies der 

steuerrechtlichen Qualifikation als landwirtschaftliches Grundstück nicht entgegen (vgl. 

StB 57 Nr. 1 Ziff. 3). Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c und d BGBB fallen auch Grundstücke, 

die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den 

Nutzungszonen aufgeteilt sind, und Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in 

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einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind, unter 

die Bestimmung des BGBB, und zwar unabhängig davon, ob sie zu einem 

landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. Das Grundstück Nr. 0000_ (alt) lag sowohl in 

der Bau- als auch in der Reservezone. Es war also nicht entsprechend den 

Nutzungszonen aufgeteilt, wurde vom Vater der Beschwerdeführer während 

Jahrzehnten landwirtschaftlich genutzt und beim Vermögen jeweils zum Ertragswert 

besteuert. Dass das Landwirtschaftsamt in seiner Verfügung vom 21. September 2020 

festhielt, der abzuparzellierende Teil gehöre (in jenem Zeitpunkt) zu keinem 

landwirtschaftlichen Gewerbe, hat für die Qualifikation des Grundstücks im Jahr 2001 

keine Bedeutung, zumal der Vater der Beschwerdeführer bis in das Jahr 2003 darauf 

seine selbständige landwirtschaftliche Tätigkeit ausübte. Die Ausführungen der 

Beschwerdeführer, wonach das Grundstück Nr. 0000_ (neu) im Jahr 2001 nicht dem 

BGBB unterstellt gewesen und nicht als landwirtschaftlich zu qualifizieren gewesen sei, 

stossen damit ins Leere.

Aufgrund der Aufgabe der landwirtschaftlichen selbständigen Erwerbstätigkeit am 26. 

August 2003 wurde das Grundstück Nr. 0000_ (alt) vom Geschäfts- ins Privatvermögen 

des Vaters überführt. Bei der Veranlagung für die Kantons- und Gemeindesteuern 2003 

wurden die wiedereingebrachten Abschreibungen in der Höhe von CHF 38'770 

gestützt auf Art. 31 Abs. 2 StG als Kapitalgewinn beim Einkommen aus selbständiger 

Erwerbstätigkeit aufgerechnet (act. 3/7). Der Wertzuwachsgewinn wurde damals nicht 

besteuert. Da der Restaurationsbetrieb zuerst noch fortgesetzt wurde, verblieb das 

Restaurantgebäude Nr. 04_ im Geschäftsvermögen. Ab 1. Januar 2005 wurde das 

Grundstück Nr. 0000_ (alt) zum Verkehrswert besteuert (vi-act. 4/3). Per 31. Mai 2006 

wurde auch die selbständige Erwerbstätigkeit im Gastgewerbe aufgegeben und das 

Gebäude Nr. 04_ vom Geschäfts- ins Privatvermögen des Vaters überführt, was bei der 

Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuern 2006 die Besteuerung eines 

Kapitalgewinns von CHF 362'000 (Differenz zwischen Buch- und Verkehrswert) zur 

Folge hatte (act. 3/8).

5.

5.1.

Bei den beiden Privatentnahmen in den Jahren 2003 und 2006 handelte es sich nicht 

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um grundstückgewinnsteuerbegründende Veräusserungen im Sinn von Art. 131 oder 

Art. 132 StG. Es wurden keine Grundstückgewinnsteuern, sondern als Folge der 

steuersystematischen Realisationstatbestände – Wechsel des Grundstücks bzw. von 

Bestandteilen davon vom Geschäfts- ins Privatvermögen – die Kapitalgewinne als 

Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerlich erfasst. Wann die letzte 

Veräusserung des Grundstücks Nr. 0000_ (alt), die eine Grundstückgewinnbesteuerung 

auslöste, stattfand, geht aus den Akten nicht hervor. Jedenfalls war dies vor dem 31. 

März 1971. Damals erwarb der Vater der Beschwerdeführer die Liegenschaft aus 

Erbteilung (vi-act. 7/2). Da jedoch das fragliche Grundstück Nr. 0000_ (alt) in zwei 

Tranchen in den Jahren 2003 (Boden, Gebäude Nrn. 05_ und 06_) und 2006 (Gebäude 

Nr. 03_) vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt wurde, bilden die damals 

besteuerten Kapitalgewinne den massgebenden Erwerbspreis (vgl. E. 3.2 hiervor). Das 

Grundstück Nr. 0000_ (alt) galt im Jahr 2003 im Zeitpunkt der Überführung noch als 

landwirtschaftliches Grundstück (vgl. E. 4 hiervor). Deshalb errechnete sich der 

Kapitalgewinn nicht nach der Differenz zwischen Buch- und Verkehrswert, sondern es 

erfolgte lediglich im Umfang der wiedereingebrachten Abschreibungen von CHF 38'770 

eine Einkommensbesteuerung (vgl. E. 3.3 hiervor). Wie in Art. 31 Abs. 4 StG 

vorgesehen, wurde die Besteuerung des Wertzuwachses des damals 

landwirtschaftlichen Grundstücks bis zur jetzigen grundstückgewinnsteuerauslösenden 

Veräusserung aufgeschoben. Das Grundstück Nr. 0000_ (alt) wurde von den 

Rechtsvorgängern der Beschwerdeführer, gemäss eigenen Angaben im 

Einspracheverfahren von ihrem Ur-Urgrossvater (vi-act. 7/7), zu einem unerheblichen 

Wert und nicht zum Verkehrswert als Bauland erworben, weshalb nicht von einer 

fiktiven Wertsteigerung gesprochen werden kann.

Da das Grundstück Nr. 0000_ (alt) nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit ab 

1. Januar 2005 nicht mehr als landwirtschaftliches Grundstück galt, war bei der 

Überführung des Gebäudes Nr. 04_ vom Geschäfts- ins Privatvermögen im Jahr 2006 

kein entsprechender Aufschub hinsichtlich des Wertzuwachsgewinns zu 

berücksichtigen, sondern es wurde der gesamte Liquidationsgewinn von CHF 362'000, 

namentlich die Differenz zwischen dem damaligen Buchwert (offenbar CHF Null) und 

dem damaligen Verkehrswert (CHF 362'000) des Gebäudes gemäss damals geltender 

Schätzung vom 9. Mai 1996, der Einkommensteuer unterstellt. Soweit ersichtlich 

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erwuchsen die geschilderten Besteuerungen der Kapitalgewinne in den Jahren 2003 

und 2006 in Rechtskraft. Die Beschwerdeführer machen jedenfalls nichts Gegenteiliges 

geltend.

Das Grundstück Nr. 0000_ (alt) wechselte somit zum Wert von CHF 400'770 (CHF 

28'770 + CHF 362'000) vom Geschäfts- in das Privatvermögen des Vaters als 

Rechtsvorvorgänger der Beschwerdeführer. Folglich stellte die Vorinstanz beim 

massgebenden Erwerbspreis des Grundstücks Nr. 0000_ (neu) zu Recht auf die zwei 

damaligen Überführungswerte von zusammen CHF 400'770 ab. Da im Zeitpunkt der 

Überführung des Bodens im Jahr 2003 das Grundstücks Nr. 0000_ (alt) noch 58'857 

m  umfasste, das abparzellierte Grundstück Nr. 0000_ (neu) mit 5'996 m  indessen nur 

noch einen Teil desselben darstellt, erweist sich die volle Anrechnung des 

Überführungswerts für den Boden von CHF 38'770 für die Beschwerdeführer sogar als 

vorteilhaft.

5.2.

Art. 139 Abs. 3 StG sieht vor, dass der Steuerpflichtige in Fällen, in denen der 

massgebende Erwerb mehr als 20 Jahre zurückliegt, anstelle der tatsächlichen Kosten 

den amtlichen Verkehrswert oder bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken den 

amtlichen Ertragswert vor 20 Jahren als Anlagekosten geltend machen kann. Die 

Bestimmung dient der Erleichterung des Nachweises von Erwerbspreis und 

Aufwendungen. Die Beschwerdeführer vertreten die Auffassung, gestützt auf diese 

Bestimmung stehe ihnen das Wahlrecht für den Ersatzwert anstelle der tatsächlichen 

Kosten zu. Dabei sei auf den Verkehrswert des Grundstücks Nr. 0000_ (alt) vor 20 

Jahren abzustellen, der CHF 1'357'000 betragen habe.

Angesichts der Tatsache, dass vorliegend der bei der Privatentnahme realisierte 

Übernahmewert als massgebender Erwerbspreis für die Berechnung des 

Grundstückgewinns heranzuziehen ist, erscheint es aus steuersystematischen Gründen 

fraglich, ob die Steuerpflichtigen auch in einem solchen Fall für den Ersatzwert vor 20 

Jahren optieren können, insbesondere wenn, wie vorliegend, bei der Privatentnahme 

eines landwirtschaftlichen Grundstücks nur die wiedereingebrachten Abschreibungen 

mit der Einkommenssteuer erfasst wurden und die Besteuerung des 

Wertzuwachsgewinns bis zur späteren Veräusserung des Grundstücks aufgeschoben 

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wurde. Aus den nachfolgenden Erwägungen kann dies im vorliegenden Fall indessen 

offengelassen werden.

Vor 20 Jahren (2001) handelte es sich beim Grundstück Nr. 0000_ (alt) um ein 

landwirtschaftliches Grundstück. Es unterstand dem BGBB, war im Jahr 1996 

landwirtschaftlich geschätzt worden und wurde in der Veranlagung für die Kantons- 

und Gemeindesteuern 2001 beim Vermögen zum Ertragswert berücksichtigt (vgl. E. 4 

hiervor). Folglich gilt gestützt auf Art. 139 Abs. 3 StG der amtliche Ertragswert des 

Grundstücks Nr. 0000_ (alt) vor 20 Jahren als Ersatzwert. Gemäss Schätzung vom 9. 

Mai 1996 betrug dieser CHF 323'000 (CHF 63'000 für das Wohnhaus Nr. 04_, CHF 

46'000 für die Scheune Nr. 05_, CHF 4'000 für Holzschopf Nr. 06_ und CHF 25'000 für 

den Boden). Der Ersatzwert wäre damit tiefer als der Entnahmewert von CHF 400'770, 

gleichzeitig würde sich auch der Haltedauerrabatt von 20 Prozent auf 5 Prozent 

reduzieren (Art. 141 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 141 Abs. 2 Bst. b StG) und der 

Steuerbetrag folglich weit höher ausfallen.

6.

6.1.

Somit ist die Beschwerde unter Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids 

abzuweisen. Dementsprechend sind die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

CHF 2'500 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 Gerichtskostenverordnung, sGS 

941.12). Sie ist durch den von den Beschwerdeführern geleisteten Kostenvorschuss 

von CHF 2'500 gedeckt.

6.2.

Zufolge Unterliegens besteht kein Anspruch der Beschwerdeführer auf ausseramtliche 

Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98  VRP).

 

bis

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die amtlichen Kosten von CHF 2'500 werden den Beschwerdeführern auferlegt. Sie 

sind durch den von den Beschwerdeführern in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss gedeckt.

3.

Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 16.09.2023
	Steuerrecht, Grundstückgewinn, Höhe des Erwerbspreises, Art. 31 Abs. 2 und 4 StG, Art. 130 Abs. 1 lit. a StG, Art. 139 Abs. 3 StG. Die Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen stellt keinen die Grundstückgewinnsteuer auslösenden Veräusserungstatbestand dar. In einem solchen Fall ist jedoch bei einer späteren Veräusserung des nunmehr im Privatvermögen gehaltenen Grundstücks nicht der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene ursprüngliche Erwerbspreis, sondern der damalige Überführungswert (sog. Entnahmewert) massgebend. Bei der Veräusserung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke wird die Wertzuwachsquote – anders als sonst bei Geschäftsliegenschaften – mit der Grundstückgewinnsteuer, d.h. getrennt von einem allfälligen, übrigen Liquidationsgewinn, besteuert. Bei Überführung einer land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaft ins Privatvermögen wird daher die Einkommenssteuer nur auf den wiedereingebrachten Abschreibungen und nicht auf dem Wertzuwachsgewinn erhoben. Die Besteuerung des Wertzuwachsgewinns wird folglich aufgeschoben bis zur Veräusserung des Grundstücks. Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2023/92).

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