# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2f5ef703-cf40-5cff-a864-cb52b1f01bf8
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP ARGVP 2012 1508
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_ARGVP-2012-1508_nodate.pdf

## Full Text

A. Verwaltungsentscheide 1508 
 

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was zur Folge hat, dass für die Beurteilung des betreffenden Baugesuchs die 
ausserrhodischen Behörden zuständig sind. Die Bestimmung des einzuhal-
tenden Waldabstandes liegt deshalb gemäss Art. 113 Abs. 2 BauG in der 
Kompetenz des ausserrhodischen Oberforstamtes und nicht, wie die Rekur-
rentin fälschlicherweise annimmt, in derjenigen der Ortsbürgergemeinde 
St.Gallen. Dieser Ansicht ist die Ortsbürgergemeinde offensichtlich auch 
selbst, in dem sie in ihrem Schreiben vom 15. April 2011 ausdrücklich die 
Hoffnung bekundet, dass durch ihr Einverständnis in Bezug auf das Bauvor-
haben der Weg frei für die amtlichen Bewilligungen werde. Auch das Kantons-
forstamt St.Gallen weist in seiner Stellungnahme vom 1. Februar 2012 darauf 
hin, dass sich die geplanten Volieren nicht auf dessen Kantonsgebiet befin-
den. Eine Zuständigkeit seinerseits liegt deshalb ebenfalls nicht vor. Das 
Oberforstamt hat sich somit zu Recht für die Beurteilung des Baugesuches 
der Rekurrentin als zuständig erklärt. 

Departement Bau und Umwelt, 05.03.2012 

1508 

Baubewilligungsverfahren. Abweichungen von einem Gestaltungsplan. Für 
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung bedarf es besonderer Vorausset-
zungen. Eine unzumutbare Benachteiligung des Bauherrn liegt nicht schon 
dann vor, wenn sein Bauland an einem abfallenden Hang liegt. 

Aus den Erwägungen: 
3a) Die Bauparzelle wird vom Gestaltungsplan O. überlagert, welcher am 

14. Mai 1991 vom Regierungsrat genehmigt wurde. Gemäss Art. 40 Abs. 1 
BauG bezweckt der Gestaltungsplan eine architektonisch besonders gute Ge-
samtüberbauung. Er bestimmt die Überbauung einer oder mehrerer Parzellen 
bis ins projektmässige Detail; er kann insbesondere Anzahl, Art, Situation, 
äussere Abmessung und weitere Einzelheiten wie Fassadengestaltung, Frei-
raumgestaltung usw. der zu erstellenden Bauten und Anlagen festlegen 
(Art. 40 Abs. 3 BauG). Diese Bestimmung deckt sich mit Art. 45 des aufgeho-
benen Gesetzes über die Einführung des Bundesgesetzes über die Raumpla-
nung (alt EG zum RPG). 

Nach Art. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) des Gestaltungsplans O. 
bezweckt der Gestaltungsplan eine nach einheitlichen Gestaltungsgrundsät-
zen qualitativ ansprechende Wohnüberbauung des Gebietes O. Die Überbau-
ung soll an die traditionelle Baukultur anknüpfen und gegen Norden einen 
neuen Siedlungsabschluss bilden. Gegen innen sollen neben Gestaltungs-
grundsätzen für die Gebäude vor allem die Ausgestaltung des öffentlichen 
Strassenraumes und der angrenzenden privaten Vorgelände zu einem ge-

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schlossenen Siedlungsbild beitragen. Gemäss Art. 3 SBV bezeichnen die im 
Plan, Massstab 1:500, dargestellten Baubereiche jene Flächen, in denen Ge-
bäude erstellt werden können. Die Baubereiche werden unterschieden in sol-
che für Hauptbauten und Nebenbauten. 

Aus den Baugesuchsunterlagen geht hervor, dass das Bauvorhaben in 
Richtung Westen mit dem Hauptgebäude in den westlichen Baubereich Ne-
benbauten zu liegen kommt. Im Weiteren wird die Garage nicht in den östli-
chen Baubereich Nebengebäude gesetzt, sondern südlich an die Hauptfassa-
de. Da das geplante Einfamilienhaus in diesen Punkten vom verbindlichen 
Gestaltungsplan abweicht, hat die Vorinstanz diesbezüglich eine Ausnahme-
bewilligung erteilt. 

b) Nach Art. 12 des Baureglements der Gemeinde G. (BauR) gelten in der 
Wohnzone W1, in welcher das Einfamilienhaus geplant ist, ein kleiner Grenz-
abstand von 4 m und ein grosser Grenzabstand von 6 m. Es ist ebenfalls un-
bestritten, dass der nordseitige kleine Grenzabstand des Bauvorhabens ledig-
lich 2 m beträgt, womit der reglementarische Abstand von 4 m um 2 m unter-
schritten wird. Für den unterschrittenen Grenzabstand wurde von der 
Vorinstanz ebenfalls eine Ausnahmebewilligung gewährt. 

c) Gemäss Art. 4 Abs.1 SBV sind in allen Baubereichen für Hauptbauten 
2 Vollgeschosse, 1 Dachgeschoss und 1 Untergeschoss mit maximal 3 m Ge-
schosshöhe zulässig (Art. 4 Abs. 1 SBV). Die Höhenlage der Unter- und Erd-
geschosse geht aus dem Richtprojekt Höhenlage der Bauten vom November 
1990 hervor (Art. 4 Abs. 2 SBV). Nach diesem Richtprojekt muss der Boden 
des Erdgeschosses auf einer Höhe von 800.20 m liegen. Gemäss Bauge-
suchsplänen befindet sich die Höhenkote Fussboden Erdgeschoss auf einer 
Höhe von 800.80 m, d.h. 60 cm höher als das massgebliche Richtprojekt. 
Auch für diese Differenz wurde von der Vorinstanz eine Ausnahmebewilligung 
erteilt. 

d) Gemäss Art. 4 Abs. 1 der Bauverordnung (BauV; bGS 721.11) gilt ein 
Stockwerk als Untergeschoss, dessen fertige Deckenoberkante nicht mehr als 
1.30 m über dem Niveaupunkt liegt. Als unterirdische Bauten gelten unbe-
wohnte und keinem regelmässigen Aufenthalt von Personen dienende Bauten 
und Teile davon, die sowohl unter dem gewachsenen als auch mindestens 
dreiseitig unter dem gestalteten Terrain liegen (Art. 14 Abs. 1 BauV). 

Aus den Baugesuchsakten geht hervor, dass die fertige Deckenoberkante 
des als Untergeschoss bezeichneten Geschosses ca. 2.70 m über dem Ni-
veaupunkt liegt, womit dieses gemäss Art. 4 BauV als Vollgeschoss zu quali-
fizieren wäre. Weil nach Art. 4 Abs. 1 SBV jedoch ausdrücklich ein Unterge-
schoss mit maximal 3 m Geschosshöhe als zulässig erklärt wird, ist für diese 
durch den Gestaltungsplan gewährte Abweichung keine Ausnahmebewilli-
gung erforderlich. Allerdings hat die Vorinstanz nicht berücksichtigt, dass das 
unterste Geschoss, die Zivilschutzanlage, auf der Nordseite nicht gänzlich un-
ter den gewachsenen Boden zu liegen kommt (vgl. Schnitt AA). Damit ist der 

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Zivilschutzraum nicht als unterirdische Anlage sondern als Untergeschoss zu 
qualifizieren, wobei es keine Rolle spielt, dass der Schutzraum Gegenstand 
eines separaten Baugesuchs bildet, zumal dieser konstruktiv klar als unters-
tes Geschoss des Gebäudes in Erscheinung tritt. Da gemäss Art. 4 Abs. 1 
SBV nur ein Untergeschoss erlaubt ist, weist das geplante Gebäude ein Un-
tergeschoss zu viel auf. Damit wäre auch für das zusätzliche Untergeschoss 
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung notwendig. 

e) Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass das Bauvorhaben in 
Bezug auf den Baubereich, den Grenzabstand, die Höhenkote sowie die Ge-
schossigkeit von den Vorschriften des Gestaltungsplans und den Bauvor-
schriften abweicht. Damit gilt es im Folgenden zu prüfen, ob für diese Abwei-
chungen zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt wurde. 

4a) Es gilt voranzustellen, dass Ausnahmebewilligungen grundsätzlich der 
Vermeidung von Härten dienen und den Baubehörden ermöglichen sollen, 
den Besonderheiten des Einzelfalls Rechnung zu tragen (BGE 107 Ia 214, 
S. 216). Ihr Zweck besteht darin, Härten und Unbilligkeiten zu vermeiden, die 
sich wegen der Besonderheit des Sachverhalts aus der strikten Anwendung 
der Bauordnung ergeben würden. Dabei muss es sich um einen Einzelfall 
handeln, bei welchem die Allgemeinordnung den besonderen Verhältnissen 
nicht gerecht wird. Die Gewährung einer Ausnahmebewilligung setzt eine 
Ausnahmesituation voraus und kann nicht zur Regel werden. Allein subjekti-
ve, in der Person des Baugesuchstellers liegende Gründe genügen jedoch 
nicht (Balthasar Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, 
N 736 f.). Für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist das Vorliegen be-
sonderer Verhältnisse primäre Voraussetzung. Diese besonderen Verhältnis-
se müssen die Abweichung von der Norm rechtfertigen. Die Ausnahmebewil-
ligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berück-
sichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen (Fritzsche/Bösch/Wipf, 
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2012, S. 1128, Ziff. 20.2.3.1). 
Damit eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, muss eine der Voraus-
setzungen von Art. 118 Abs. 1 lit. a–c BauG erfüllt sein. Art. 118 Abs. 1 lit. a 
BauG kann von vornherein ausgeschlossen werden, so dass vorliegend eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 118 Abs. 1 lit. b oder c BauG zu prüfen ist. 

b) Gemäss Art. 118 Abs. 1 lit. b BauG können Ausnahmebewilligungen er-
teilt werden, wenn unter den gegebenen Verhältnissen die Einhaltung der be-
stehenden Vorschriften die Bauherrschaft in unzumutbarer Weise benachteili-
gen würde und öffentliche Interessen der Ausnahmebewilligung nicht entge-
genstehen. 

c) Die zu bebauende Parzelle Nr. X befindet sich an einem Hang. Dabei 
ist es nachvollziehbar, dass aufgrund dieser Hanglage eine Überbauung der 
genannten Parzelle möglicherweise erschwert ist. Es trifft wohl auch zu, dass 
durch die geplante Anordnung des Hauptgebäudes und des Garagentraktes 
gemäss Baugesuch eine bessere Besonnung und damit eine bessere Wohn-

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qualität erreicht werden kann. Wie anlässlich des Augenscheins festgestellt 
werden konnte, wurde auch bei anderen Gebäuden des Gestaltungsplange-
biets der Baubereich für Hauptbauten nicht eingehalten bzw. befindet sich 
auch bei anderen Wohnhäusern des Gebiets der Garagentrakt an der Haupt-
fassade anstatt im Baubereich Nebengebäude. Mangels strikter Einhaltung 
der Gestaltungsplanvorgaben wären die Baugesuchsteller in Bezug auf diese 
Nachbarbauten benachteiligt, womit die Erteilung einer Ausnahmebewilligung 
für die Abweichung von den Baubereichen des Gestaltungsplans und auch 
vom reglementarischen Grenzabstand als vertretbar erscheint. Jedoch kann 
davon ausgegangen werden, dass eine in der Bauzone an Hanglage gelege-
ne Parzelle grundsätzlich unter Einhaltung der Geschossvorschriften bebaut 
werden kann. Ein Bauherr ist nicht bereits in unzumutbarer Weise benachtei-
ligt, bloss weil sein Bauland an einem abfallenden Hang liegt. Solche allge-
meinen Gründe für eine Ausnahmebewilligung lassen sich praktisch immer 
anführen, genügen aber nicht für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung. 
Aus Sicht des Departements Bau und Umwelt ist die Einhaltung der Geschos-
sigkeit durch die Realisierung eines unterirdischen Baus und auch die Einhal-
tung der Höhenkote des Fussbodens des Erdgeschosses ohne weiteres mög-
lich und zumutbar. Andernfalls läge es an der Gemeinde, den Quartierplan 
i.S.v. Art. 37 Abs. 5 BauG anzupassen, zumal dieser bereits über 20 Jahre alt 
ist. Aufgrund der gemachten Ausführungen genügt darum die angeblich be-
sondere Topografie nicht als Grund, um eine Ausnahmebewilligung nach 
Art. 118 Abs. 1 lit. b BauG für die Überschreitung der Geschosszahl bzw. der 
Höhenkote des Erdgeschosses zu rechtfertigen. Insbesondere ist für das De-
partement Bau und Umwelt nicht ersichtlich, inwiefern die Einhaltung der Ge-
schossigkeit im vorliegenden Fall eine besondere Härte für die Erstellung ei-
nes Einfamilienhauses darstellt. Inwiefern i.S.v. Art. 118 Abs. 1 lit. c BauG 
durch die Abweichung von den Bauvorschriften eine den öffentlichen Interes-
sen, namentlich den Anforderungen des Verkehrs, der Hygiene, der Feuersi-
cherheit, der architektonischen und ortsplanerischen Gestaltung bedeutend 
bessere Überbauung erzielt werden könnte, ist ebenfalls nicht erkennbar. 
Somit erübrigt sich denn auch eine Interessenabwägung gemäss Art. 118 
Abs. 2 BauG, welche die Bejahung von Art. 118 Abs. 1 BauG voraussetzen 
würde. Zusammenfassend ist deshalb festzuhalten, dass in Bezug auf die 
Geschossigkeit die Voraussetzungen gemäss Art. 118 Abs. 1 lit. b BauG für 
eine Ausnahmebewilligung nicht gegeben sind. 

Departement Bau und Umwelt, 04.04.2012