# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8f5ca782-61a3-55f4-a15e-afa6ebc48940
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-24
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 24.03.2016 B 2014/181
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2014-181_2016-03-24.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2014/181

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 24.03.2016

Entscheiddatum: 24.03.2016

Entscheid Verwaltungsgericht, 24.03.2016
Baurecht. Erlöschen der Baubewilligung zufolge Zeitablaufs (Art. 87 Abs. 1 
BauG; sGS 731.1).  Unkörperliche administrative Arbeiten 
(Eigentumsübertragung, Erfüllung der Auflagen für die Baufreigabe, Beitritt 
zur Meliorationsgenossenschaft, grundbuchliche Mutation, Arbeitsvergaben) 
können nicht als Baubeginn bzw. nicht als Bauarbeiten im Sinn von Art. 88 
BauG gelten. Aus dem Umstand, dass der Rechtsvertreter der damaligen 
Grundeigentümer dem Architekten mitteilte, welche fristwahrenden Arbeiten 
zulässig seien und welche nicht, und der Architekt auf diese Anweisungen 
vertraute, konnte die Beschwerdeführerin - jedenfalls für das vorliegende 
Verfahren - nichts zu ihren Gunsten ableiten. Zum einen ging es unbestritten 
nicht um vertrauensbegründende Anweisungen von Seiten der 
Bewilligungsbehörde (Beschwerdegegnerin). Zum anderen konnte der 
Anwalt der Grundstücksverkäufer mit seiner Auskunft/Anweisung keinen 
Vertrauenstatbestand mit Bindungswirkung für die Bewilligungsbehörde 
setzen. Das Vertragsverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und den 
Grundstücksverkäufern bzw. allfällige ausservertragliche Aspekte bildeten 
nicht Gegenstand des Verfahrens (Verwaltungsgericht, B 
2014/181). Entscheid vom 24. März 2016

Besetzung

 

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Bietenharder; Ersatzrichterin 

Gmünder; Gerichtsschreiber Schmid

 

Verfahrensbeteiligte

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X. AG,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Markus Neff, Schoch, Auer & Partner, 

Marktplatz 4, Postfach 547, 9004 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Rechtsabteilung, 

Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Politische Gemeinde Y., Gemeinderat,

Beschwerdegegnerin,

Gegenstand

Erlöschen der Baubewilligung (Feststellungsverfügung)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.            

a. Am 8. Februar 2010 erteilte der Gemeinderat Y. der Q. AG, die Baubewilligung für 

den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem 6‘098 m  grossen 

Grundstück Nr. 0000, Grundbuch Y., mit verschiedenen Auflagen. Unter anderem 

verfügte er in Ziff. 34 des Dispositivs der Bewilligung, dass mit den Bauarbeiten erst 

begonnen werden dürfe, wenn die Baufreigabe schriftlich erteilt worden sei (act. G 

15/4/1). Miteigentümer des Grundstücks Nr. 0000 waren in jenem Zeitpunkt A.A., B.B., 

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und C.C. Die Baubewilligung erwuchs in der Folge in Rechtskraft; mit dem Bau wurde 

jedoch nicht begonnen. Auf Gesuch der Q. AG vom 2. Februar 2011 (act. G 15/4/2) 

verlängerte der Gemeinderat die Baubewilligung mit Verfügung vom 2. März 2011 bis 

21. Mai 2012 (act. G 15/4/3). Auf ein weiteres Gesuch vom 12. März 2012 (act. G 

15/4/4) gewährte der Gemeinderat eine Baubewilligungsverlängerung bis 21. Mai 2013 

(act. G 15/4/5). Am 17. Mai 2013 erteilte das Bauamt die zuvor beantragte Baufreigabe 

unter den Vorbehalten, dass der Wasserversorgung die Detailpläne umgehend 

nachzureichen seien, die Umgebungsgestaltung mit Kinderspielplatz und das 

Fassadenkonzept nach Vollendung des Rohbaus einzureichen seien, für die 

Grundwasserwärmepumpe allenfalls ein separates Baugesuch einzureichen sei und für 

die geplante Grundwasserabsenkung das entsprechende Gesuch nachzureichen sei 

(act. G 15/4/8). Am 21. Mai 2013 liess die X. AG, welche damals in 

Vertragsverhandlungen betreffend Erwerb des Grundstücks Nr. 0000 stand, im 

Einverständnis mit den Grundeigentümern Abhumusierungsarbeiten auf diesem 

Grundstück vornehmen (act. G 15/4/9). Mit Kaufvertrag vom 14. Juni 2013 erwarb die 

X. AG das Grundstück Nr. 0000 (act. G 12 Beilage 3).

b. In der Folge gab die Q. AG dem Gemeinderat am 8. April 2014 bekannt, dass sie 

immer noch Inhaberin der Rechte und Pflichten aus der Baubewilligung sei. Sie 

verzichte auf die Realisierung des Projektes bzw. auf die Baubewilligung und 

Baufreigabe und ersuche um Löschung derselben. Sie stehe weder mit den früheren 

Eigentümern noch mit den neuen Eigentümern des Grundstücks Nr. 0000 in einem 

Vertragsverhältnis (act. G 15/4/11). Hierauf teilte die Gemeinde Y. der X. AG am 22. 

April 2014 mit, dass nach Vornahme der Abhumusierungsarbeiten bis heute keine 

weiteren Arbeiten auf dem Grundstück Nr. 0000 mehr erfolgt seien. Folglich sei die 

Baubewilligung erloschen, weshalb keine Bauarbeiten mehr getätigt werden dürften 

(act. G 15/4/12). Am 30. April 2014 teilte das Bauamt Y. der Q. AG mit, dass die 

Baubewilligung vom 8. Februar 2010 durch Zeitablauf erloschen sei; eine Löschung sei 

daher nicht nötig (act. G 15/4/16). Am 8. Mai 2014 liess die X. AG Aushubarbeiten auf 

dem Grundstück Nr. 0000 vornehmen, worauf der Gemeindepräsident von Y. am 

9. Mai 2014 einen sofortigen Baustopp verfügte und einem allfälligen Rekurs die 

aufschiebende Wirkung entzog (act. G 15/4/17). Den gegen diese Verfügung beim 

Baudepartement des Kantons St. Gallen erhobenen Rekurs zog X. AG wieder zurück, 

nachdem der zuständige Sachbearbeiter die Rekurrentin über die Aussichtslosigkeit 

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des Verfahrens informiert hatte. Das Verfahren wurde am 11. Juni 2014 abgeschrieben 

(act. G 2 S. 4 f.).

c. Am 17. Juni 2014 ersuchte der Rechtsvertreter der X. AG, Rechtsanwalt Dr. Markus 

Neff, St. Gallen, den Gemeinderat um Erlass einer Feststellungsverfügung über die 

Frage der Gültigkeit der Baubewilligung vom 8. Februar 2010. Mit Beschluss vom 7. 

Juli 2014 stellte der Gemeinderat fest, dass die Baubewilligung vom 8. Februar 2010 

wegen Ablaufs der Geltungsdauer erloschen sei. Sie habe keine rechtliche Wirkung 

mehr. Die Abhumusierungsarbeiten könnten nicht als Baubeginn beurteilt werden (act. 

G 15/4/18). Den gegen diesen Beschluss durch Rechtsanwalt Neff erhobenen Rekurs 

wies das Baudepartement mit Entscheid vom 26. August 2014 ab (act. G 2).     

 

B.            

a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Neff für die X. AG mit Eingabe vom 9. 

September 2014 Beschwerde mit den Rechtsbegehren, der Entscheid sei aufzuheben 

und es sei die Beschwerde zu schützen (Ziff. 1); es sei die Feststellungsverfügung vom 

7. Juli 2014 vollumfänglich aufzuheben, und es sei die Gültigkeit der Baubewilligung 

vom 8. Februar 2010 festzustellen (Ziff. 2); unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu 

Lasten der Beschwerdegegnerin (Ziff. 4; act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 

15. Januar 2015 bestätigte und begründete der Rechtsvertreter die gestellten Anträge. 

Neu beantragte er, es seien die Verkäufer von Grundstück Nr. 0000, C.C. und B.B. 

sowie A.A., zum Beschwerdeverfahren beizuladen (act. G 11).

b. Die Vorinstanz beantragte in der Vernehmlassung vom 19. Januar 2015 Abweisung 

der Beschwerde, verwies zur Begründung auf den angefochtenen Entscheid und 

äusserte sich zum Beiladungs-Antrag (act. G 14). Die Beschwerdegegnerin beantragte 

in der Eingabe vom 26. Januar 2015 Abweisung der Beschwerde (act. G 17).

c. Mit Eingabe (Replik) vom 12. Februar 2015 bestätigte der Rechtsvertreter der 

Beschwerdeführerin seinen Standpunkt (act. G 19).

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d. Im Entscheid vom 30.  März 2015 wies der Verwaltungsgerichtspräsident den 

Verfahrensantrag, die Geschwister A.A., B.B. und C.C. zum Verfahren beizuladen, ab 

(act. G 21). Dieser Entscheid wurde nicht angefochten.

e. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit für den Entscheid relevant, 

in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 59bis Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, VRP) zur Behandlung der gegen den Entscheid 

des Baudepartements erhobenen Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin ist 

Adressatin des angefochtenen Entscheids und somit zur Beschwerdeerhebung 

legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingaben vom 

9. September 2014 und 15. Januar 2015 (act. G 1 und 11) entsprechen zeitlich, formal 

und inhaltlich den gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 

Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich 

einzutreten. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit damit die Aufhebung der 

Verfügung des Gemeinderates vom 7. Juli 2014 betreffend Erlöschen der 

Baubewilligung beantragt wird. Diese ist durch den angefochtenen Entscheid ersetzt 

worden bzw. gilt inhaltlich als mitangefochten (sogenannter Devolutiveffekt, vgl. BGE 

139 II 404 E. 2.5, BGer 2C_17/2012 vom 24. Januar 2012 E. 2.1, BGE 134 II 142 E. 1.4, 

BGE 130 V 138 E. 4.2).

2.             

2.1.        Umstritten ist, ob die Baubewilligung vom 8. Februar 2010 wegen Zeitablaufs 

erloschen ist. - Die Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass der 

Verwirklichung des Bauvorhabens keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse im Weg 

stehen (Art. 87 Abs. 1 des Baugesetzes, sGS 731.1; BauG). Damit wird lediglich 

festgestellt, dass gegen die beabsichtigte Tätigkeit keine polizeilichen Hindernisse 

vorliegen (Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 847). Sie 

erlischt, wenn die Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist nach Eintritt der Rechtskraft 

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begonnen werden, wobei sie zweimal um ein Jahr verlängert werden kann (Art. 88 

Abs. 1 und 3 BauG). Die Bewilligung ist projektbezogen und muss nicht vom 

ursprünglichen Gesuchsteller selbst realisiert werden (vgl. VerwGE B 2012/142+147 

vom 2. Juli 2013, E. 1.3). Art. 88 Abs. 1 BauG stipuliert im Interesse der 

Rechtssicherheit eine Verwirkungsfrist. Mit dem unbenützten Ablauf der Frist erlischt 

die Baubewilligung, womit diese rechtlich keine Wirkung mehr hat (GVP 1998 Nr. 82; 

Heer, a.a.O., Rz. 870; Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl. 

2011, Bd. 1, S. 362; Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 

Bern 2013, Rz. 4 zu § 65 BauG/AG). Im Baubeginn muss sich der ernsthafte Wille 

manifestieren, die Baute ohne Verzögerung und unnötige Unterbrechung zu Ende zu 

führen. Diese Voraussetzung liegt vor, wenn der Bauherr Arbeiten an die Hand 

genommen hat, die er nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und nach allgemeiner 

Lebenserfahrung ohne tatsächliche Bauabsicht nicht ausführen würde, oder wenn 

anzunehmen ist, dass bereits ein Teil des Bauvorhabens ausgeführt ist. Ob diese 

Voraussetzung eingehalten worden ist, muss im Einzelfall nach allen objektiven und 

subjektiven Aspekten beurteilt werden, welche zur Überzeugung berechtigen, dass die 

Bauherrschaft ernsthaft mit den Bauarbeiten begonnen hat und den Bauwillen nicht nur 

vortäuscht (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 873). Blosse Vorbereitungsarbeiten - etwa das 

Aufstellen der Profile und des Schnurgerüsts, das Aufräumen des Bauplatzes und die 

Installation der Baubaracken - können ebenso wenig als sichere Anzeichen eines 

ernsthaften Baubeginns betrachtet werden wie der Spatenstich oder die ersten 

Erdbewegungen für den Aushub. Gemäss Praxis ist vom Baubeginn auszugehen, 

sobald Veränderungen vorgenommen wurden, die für sich allein schon 

baubewilligungspflichtig wären (vgl. Baumann, a.a.O., Rz. 7 zu § 65 BauG/AG). Der 

Begriff des «Baubeginns» darf indessen nicht allzu eng ausgelegt werden, weil der 

Verfall der Baubewilligung mit dem Beginn der Arbeiten nicht endgültig abgewendet 

wird. Trotz rechtzeitigem Baubeginn erlischt die Baubewilligung nachträglich, wenn die 

Arbeiten länger als ein Jahr eingestellt werden (vgl. Art. 88 Abs. 2 BauG). Der 

Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung «ewige Baustellen» verhindern. Solche laufen 

den Interessen der Öffentlichkeit und der Nachbarn zuwider. Nicht fertiggestellte 

Bauten beeinträchtigen regelmässig die nachbarliche Nutzung, und eine Baustelle ist 

auch ästhetisch nicht ansprechend. Massgeblich ist die Unterbrechung der 

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Bauausführung, wenn die Arbeiten für eine längere Zeit vollständig - nicht nur wetter- 

oder ferienbedingt - unterbrochen werden (Heer, a.a.O., Rz. 874).

2.2.        Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid unter anderem fest, für den 

Bau der am 8. Februar 2010 bewilligten Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage und Zufahrt 

hätte - wie der Situationsplan deutlich mache - wohl eine Abhumusierung auf rund drei 

Vierteln der Grundstücksfläche (ca. 4‘500 m ) erfolgen müssen. Allein die Baugrube 

hätte ein Ausmass von über 2‘000 m  aufweisen müssen. Das bloss eintägige 

Abhumusieren einer Fläche von ca. 1‘500 m  könne somit nicht als ernsthafter Wille 

angesehen werden, den Bau zu beginnen. Durch die Akten und Fotoaufnahme vom 23. 

April 2014 sei belegt, dass die Bauarbeiten nach der Abhumusierungsaktion nicht 

fortgeführt, sondern wieder eingestellt worden seien. Bereits elf Monate nach dem 

Abhumusieren präsentiere sich das Baugrundstück wieder mit einer leichten 

Grasnarbe. Bei den von der Beschwerdeführerin im Weiteren beschriebenen Arbeiten 

(Eigentumsübertragung, Erfüllung der Auflagen für die Baufreigabe, Beitritt zur 

Meliorationsgenossenschaft, grundbuchliche Mutation, Arbeitsvergaben) handle es 

sich nicht um Bauarbeiten im Sinn von Art. 88 BauG. Sie seien nicht geeignet, den 

Baubeginn auszulösen und das Erlöschen der Baubewilligung zu verhindern. Die 

Feststellungsverfügung der Beschwerdegegnerin vom 7. Juli 2014 sei nicht zu 

beanstanden (act. G 2 S. 7 f.).

2.3.        Die Beschwerdeführerin wendet ein, sie habe am 21. Mai 2013 sehr wohl mit 

substantiellen Aushubarbeiten auf dem Grundstück Nr. 0000 begonnen (act. G 1). Zum 

damaligen Zeitpunkt sei den Beteiligten (damalige Grundeigentümer und 

Beschwerdeführerin) bewusst gewesen, dass das Erlöschen der Baubewilligung 

mangels Baubeginn dringend verhindert werden müsse. Deshalb habe das 

Architekturbüro zunächst die Baufreigabe am 17. Mai 2013 unter Auflagen erwirkt. Sie 

(die Beschwerdeführerin) hätte sonst ja aufgrund einer falschen Zusicherung des 

Anwalts der Verkäufer (act. G 12 Beilage 5) die Parzelle Nr. 0000 erworben, auf welcher 

zum Kaufzeitpunkt gar kein baubewilligtes Projekt mehr bestanden hätte. Die 

Zusicherung der rechtskräftigen Baubewilligung durch die Verkäufer sei conditio sine 

qua non für den Kaufentscheid gewesen. Der Ansicht der Vorinstanz, wonach die 

Abhumusierungsarbeiten lediglich eine „vortäuschende Massnahme“ zur 

Aufrechterhaltung der Baubewilligung gewesen seien, müsse vehement widersprochen 

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werden. Unmittelbar nachdem sie Mitte Juni (2013) das Grundstück käuflich erworben 

habe, seien entsprechende Massnahmen zur Realisierung des Baus der beiden MFH 

vorgenommen worden. Aufgrund der vorgenommenen unkörperlichen, administrativen 

Arbeiten habe die Beschwerdeführerin ihren Willen, das Grundstück zu überbauen, 

deutlich und rechtsgenüglich manifestiert. Entsprechend sei auch die Baubewilligung 

nicht erloschen. Ein Baubeginn im Sinn von Art. 88 BauG habe im Mai 2013 

stattgefunden (act. G 11 S. 6-13).

2.4.        Die Vorinstanz begründete die Rechtmässigkeit der Feststellungsverfügung 

vom 7. Juli 2014 nachvollziehbar und überzeugend. Insbesondere kam sie mit Blick auf 

die in E. 2.1 dargelegte rechtliche Ausgangslage zum zutreffenden Schluss, dass die 

von der Beschwerdeführerin angeführten unkörperlichen administrativen Arbeiten (act. 

G 11 S. 10 Ziff. 9; Eigentumsübertragung, Erfüllung der Auflagen für die Baufreigabe, 

Beitritt zur Meliorationsgenossenschaft, grundbuchliche Mutation, Arbeitsvergaben) 

nicht als Baubeginn bzw. nicht als Bauarbeiten im Sinn von Art. 88 BauG gelten 

können. Nichts anderes lässt sich mit den von der Beschwerdeführerin eingereichten 

Bildaufnahmen der damaligen Situation und der Rechnung der Bauunternehmung für 

den Aushub belegen (act. G 11 S. 7 mit Hinweis auf act. G 12 Beilage 7 und 8). Aus 

dem Umstand, dass der Rechtsvertreter der damaligen Grundeigentümer am 21. Mai 

2013 dem Architekten mitteilte, welche fristwahrenden Arbeiten zulässig seien und 

welche nicht (act. G 11 S. 7 f. und S. 10 f. mit Hinweis auf act. G 12 Beilage 5) und der 

Architekt auf diese Anweisungen vertraute, kann die Beschwerdeführerin - jedenfalls 

für das vorliegende Verfahren - nichts zu ihren Gunsten ableiten. Zum einen geht es 

unbestritten nicht um vertrauensbegründende Anweisungen von Seiten der 

Bewilligungsbehörde (Beschwerdegegnerin). Zum anderen konnte der Anwalt der 

Grundstücksverkäufer mit seiner Auskunft/Anweisung keinen Vertrauenstatbestand mit 

Bindungswirkung für die Bewilligungsbehörde setzen. Das Vertragsverhältnis zwischen 

der Beschwerdeführerin und den Grundstücksverkäufern bzw. allfällige 

ausservertragliche Aspekte bilden nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. 

Konkrete weitere Anhaltspunkte dafür, dass die Vorinstanz das ihr zustehende 

Ermessen unzutreffend ausgeübt oder unzutreffende Sachverhaltsannahmen getroffen 

hätte, sind nicht ersichtlich. Die vorinstanzlichen Feststellungen hat das 

Verwaltungsgericht, das nach Art. 61 Abs. 1 VRP nur zur Rechtskontrolle befugt ist, zu 

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respektieren. Eine Ermessenskontrolle steht ihm nicht zu, zumal es konkret auch an 

einem Anlass dafür fehlen würde.

Ob und welche Auswirkungen der am 8. April 2014 erklärte Verzicht der seinerzeitigen 

Baugesuchstellerin auf die Baubewilligung und Baufreigabe (act. G 15/4/11) unter 

diesen Umständen noch hatte oder haben konnte, kann somit offenbleiben.

3.             

3.1.        (…).

3.2.        (…).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.            Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

 

2.            Die Beschwerdeführerin bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 2‘000.--, unter 

Anrechnung des verbliebenen Kostenvorschusses von Fr. 1‘400.--.

 

3.            Es werden keine ausseramtlichen Entschädigungen zugesprochen.

 

Der Präsident                    Der Gerichtsschreiber

Eugster                              Schmid

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