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**Case Identifier:** c891d929-9b07-512d-9811-6c685811184a
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2014-06-05
**Language:** fr
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 05.06.2014 A-1359/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-1359-2013_2014-06-05.pdf

## Full Text

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b u n a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 

 

  

 
 Cour I 

A-1359/2013, A-1609/2013 

 

  A r r ê t  d u  5  j u i n  2 0 1 4  

Composition 

 
Marie-Chantal May Canellas (présidente du collège),  

Kathrin Dietrich, Jérôme Candrian, juges, 

Valérie Humbert, greffière. 

 

 
 

Parties 

 
Chemins de fer fédéraux suisses CFF,  

acquisitions et ventes-région ouest, avenue de la Gare 43, 

case postale 345, 1001 Lausanne,   

représentée par Dr. Benoît Carron, Bonnard Lawson, 

Rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève, 

recourants et intimés 1, 

 

contre 

 

A._______, et 

B._______,  

représentés par Maître Jean-Marc Siegrist,  

intimés et recourants 2,  

 
 

 
et 

 

 
Commission fédérale d'estimation du 1er 

arrondissement, par son vice-président M. Cédric-Laurent 

Michel, c/o Tribunal civil, case postale 3736, 1211 Genève 3, 

autorité inférieure.  

 

Objet 

 
expropriation. 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 2 

Faits : 

A.  

A._______ et B._______ ont acquis par succession en 1988 les trois par-

celles n° 956, 967 et 968 du cadastre de la commune de Genève, section 

C._______, sises entre le chemin X._______, l'avenue Y._______, la rue 

W.______ et la route de Z._______, au droit du futur tunnel de Champel 

(projet CEVA).  

La parcelle n° 956, d'une surface de 678 m
2
, supporte trois bâtiments à 

destination de garages à voitures actuellement loués. Située en zone 3 

de construction, elle est grevée d'une servitude de restriction au droit de 

bâtir, d'une servitude de hauteur de construction et d'une servitude de 

restriction d'affectation au profit des fonds n° 954, 955 et 963 et d'une 

servitude de restriction au droit de bâtir et d'une servitude de hauteur de 

construction, au profit du fonds n° 962. 

La parcelle n° 967, d'une surface de 3'490 m
2 

supporte cinq garages à 

voitures et une station service, loués. S'y trouvait également un atelier de 

mécanique qui a été détruit afin de pouvoir démarrer le chantier ferroviai-

re Cornavin-Eaux-Vives-Annemasse (CEVA). L'aménagement sur cette 

parcelle d'un parking de 42 places avait été autorisé le 4 août 1976 par le 

Département des travaux publics du canton de Genève "à titre précaire" 

"vu l'emplacement du tracé de raccordement ferroviaire". Ce caractère 

précaire a été mentionné au registre foncier (RF) qui précise qu'il "devra 

être supprimé à la première réquisition des pouvoirs publics, sans indem-

nité quelconque de la part de ceux-ci". 

La parcelle n° 968, d'une surface de 100 m
2
, supporte deux garages à 

véhicules, loués. 

Ces deux dernières parcelles ont été classées en zone ferroviaire à une 

date qui n’a pas été précisément établie, au cours des années 70. Aucu-

ne indemnité n'a été versée aux propriétaires suite à ce déclassement. 

Auparavant, elles se trouvaient en zone à bâtir ordinaire et avaient fait 

l'objet, en 1928, d'inscription de plusieurs servitudes de restriction au droit 

de bâtir temporaires, prolongées en 1959, en faveur des CFF et de l'Etat 

de Genève, avant d'être radiées en 1973.  

B.  

Le 5 mai 2008, l'Office fédéral des transports (OFT) a approuvé les plans 

du projet CEVA. La décision d'approbation accorde aux CFF et à l'Etat de 

Genève le droit d'exproprier les propriétaires concernés, parmi lesquels 

A-1359/2013, A-1609/2013 

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figurent A._______ et B._______ pour les parcelles susmentionnées, se-

lon les plans d'emprise et les tableaux des droits à exproprier. Elle prévoit 

en outre que les demandes d'indemnités présentées au cours de la mise 

à l'enquête seront transmises à la Commission fédérale d'estimation. Par 

arrêt du 15 juin 2011, le Tribunal administratif fédéral a rejeté tous les re-

cours dirigés contre la décision d'approbation précitée (arrêt A-3713/2008 

in: ATAF 2012/23). Quelques opposants déboutés ont déféré cet arrêt au 

Tribunal fédéral et requis l'effet suspensif lequel n'a été octroyé par or-

donnance du 22 septembre 2011 qu'en ce qu'il concerne les travaux de 

gros œuvre du tunnel de Champel. Les autres travaux pouvaient par 

conséquent être lancés et ont débuté le 15 novembre 2011. Par quatre 

arrêts rendus le 15 mars 2012 (1C_342/2011, 1C_343/2011, 

1C_344/2011 et 1C_348/2011), le Tribunal fédéral a finalement rejeté 

tous les recours interjetés contre l'arrêt précité du Tribunal administratif 

fédéral du 15 juin 2011. 

C.  

Le 9 août 2010, A._______ et B._______ ont obtenu l'autorisation de dé-

truire les garages sis sur la parcelle n° 956 et d'y construire un bâtiment 

de cinq étages, moyennant notamment le respect des conditions posées 

par les CFF dans leur préavis du 11 février 2010, requis par le départe-

ment genevois des constructions. Ce projet n'a pas encore abouti, en rai-

son de servitudes de droit privé qui limitent le gabarit et le nombre de lo-

gements admissibles sur cette parcelle. 

D.  

D.a Par ordonnance du 28 février 2012, le président de la Commission 

fédérale d'estimation du 1
er
 arrondissement (CFE) a ouvert, sur requête 

des CFF du 13 janvier 2012, une procédure en estimation des indemnités 

à verser à A._______ et B._______ pour l'expropriation de leurs parcel-

les. Les parties étaient parvenues à un accord sur la mise en possession 

des surfaces nécessaires à la réalisation des travaux du CEVA, mais di-

vergeaient quant à la valeur des biens. L'expropriation portait sur la cons-

titution de servitudes personnelles de non bâtir, de tolérance d'exploita-

tion ferroviaire et de superficie pour tunnel ferroviaire à raison d'une as-

siette de 3'090 m
2
 sur la parcelle n° 967, de 60 m

2
 sur la parcelle 968 et 

de 222 m
2
 sur la parcelle n° 956, ainsi que d'une emprise définitive d'une 

surface de 663 m
2
 sur la parcelle n° 967. Les CFF ont proposé d'indem-

niser les propriétaires à hauteur de 175'257 francs. 

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D.b Par observations du 7 mai 2012, les propriétaires expropriés ont 

conclu au paiement d'une indemnité de 2'730'453 francs, somme à la-

quelle ils ajoutaient le montant de 27'233 francs par an au titre d'indemni-

té pour expropriation des droits de voisinage durant le chantier. 

D.c L'audience de conciliation s'est tenue, sans succès, le 20 juin 2012. 

Les parties ont rappelé à cette occasion que l'envoi en possession antici-

pée de la surface de l'emprise définitive n'avait pas été contesté et que 

les travaux avaient pu commencer. Elles ont également renoncé à sollici-

ter une expertise et n'ont pas demandé de vision locale. 

D.d Par détermination du 12 juillet 2012, les CFF ont conclu au rejet des 

demandes des expropriés en ce qu'elles excèdent les montants proposés 

par eux sur la base de leurs propres calculs.  

Les expropriés ont persisté dans leurs conclusions, sollicitant la désigna-

tion d'un expert malgré la renonciation lors de l'audience de conciliation. 

D.e Par décision du 7 janvier 2013, notifiée le 11 février 2013, la CFE a 

condamné les CFF à verser à A._______ et B._______, la somme de 

208'407 francs à titre d’indemnité d’expropriation, dont 66'300 francs pour 

l’emprise définitive sur une partie (663 m2) de la parcelle 967 et 142'107 

francs pour le bâtiment démoli qui abritait l'atelier. S’y ajoutent 53'700 

francs pour les servitudes de non bâtir. Elle a refusé toute indemnisation 

pour les deux autres servitudes ainsi que pour l'expropriation des droits 

de voisinage, la décision d'approbation des plans de l'OFT excluant ex-

pressément ce dernier chef d'indemnité. Les frais de la procédure et les 

dépens ont été mis à la charge de l'expropriant. 

E.  

E.a Par acte du 13 mars 2013, les CFF (recourants/intimés 1), dûment 

représentés, interjettent recours par devant le Tribunal administratif fédé-

ral à l'encontre de cette décision, concluant à sa réforme dans le sens 

que l'indemnité à laquelle ils sont condamnés soit réduite à 175'257 

francs et qu'aucune indemnité de procédure ne soit allouée à A._______ 

et B._______. En substance, les CFF reprochent à la décision attaquée 

d'avoir arrêté le prix du m2 de la parcelle n. 967, dont une partie (663 

m 2) fait l’objet d’une emprise définitive, à 100 francs au lieu des 50 

francs qu’ils avaient proposés. Ils font également grief à l’autorité inférieu-

re d'avoir octroyé 53'700 francs au titre de compensation pour la moins-

value moyenne de 10% du fait de la constitution de servitudes personnel-

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les de non-bâtir sur 222 m
2
 de la parcelle n° 956 et 3'150 m

2 
de la parcel-

le 967 (recte: 3'090 m
2
 de la parcelle n° 967 et 60 m

2
 de la parcelle n° 

968), alors qu'à leur sens aucune indemnité n'est due à ce titre. 

E.b Par recours joint du 26 mars 2013, A._______ et B._______ (inti-

més/recourants 2), agissant par l'entremise de leur avocat, déposent éga-

lement recours par devant le Tribunal administratif fédéral à l'encontre de 

cette décision, concluant principalement à son annulation et à ce qu'il leur 

soit alloué 1'066'335 francs pour l'emprise définitive sur la parcelle n° 

967, auxquels s’ajoutent les montants suivants pour la constitution des 

servitudes sur les parcelles n° 956, 967 et 968 : 542'217 francs pour les 

servitudes de non-bâtir, 542'217 francs pour les servitude de superficie 

pour tunnel ferroviaire et 579'684 francs pour les servitudes de tolérance 

d'exploitation ferroviaire. S'agissant de l'expropriation des droits de voisi-

nage durant le chantier, ils demandent principalement que les CFF soient 

condamnés à leur verser la somme de 27'233 francs par an, au titre de 

réparation des nuisances subies, pendant toute la durée du chantier, 

sous réserve de montants supérieurs qui seraient fixés par les tribunaux 

en faveur de leurs locataires et, subsidiairement, à les relever de toute 

condamnation qui serait prononcée à leur encontre par les autorités judi-

ciaires compétentes si leurs locataires devaient ouvrir action ensuite des 

nuisances résultant du chantier. Ils concluent encore à ce que leur droit à 

la réparation des dommages matériels ou imprévisibles, que l'exploitation 

du CEVA est susceptible d’occasionner, soit réservé et à ce que les frais 

et dépens soient mis à la charge des CFF. 

F.  

Par ordonnance du 4 avril 2013, la Juge instructeur informe les parties de 

la jonction des deux causes qui concernent des recours contre le même 

prononcé. 

G.  

Par courrier du 12 avril 2013, l'autorité inférieure déclare ne pas souhaiter 

déposer de réponse aux recours et renvoie à la décision attaquée. 

H.  

H.a Dans leur réponse du 29 avril 2013, les intimés 2 concluent au rejet, 

sous suite de frais et dépens, du recours des recourants 1 et demandent 

qu'il soit fait droit aux conclusions prises dans leur recours joint. Ils joi-

gnent à leur prise de position la copie d'un prospectus "Mobile Monte-

voiture" destinée à contrer l'argument des recourants 1, lesquels préten-

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dent qu’il serait impossible de construire un deuxième sous-sol sur la 

parcelle n° 956. 

H.b Dans leur réponse du 6 mai 2013, les intimés 1 concluent au rejet du 

recours joint, sous suite de frais, des recourants 2 et demandent qu'il soit 

fait droit aux conclusions prises dans leur propre recours du 13 mars 

2013. 

I.  

I.a Les recourants 1 livrent leurs observations sur la réponse des intimés 

2 le 17 juin 2013 et maintiennent leurs conclusions des 13 mars et 6 mai 

2013. 

I.b Les intimés/recourants 2, persistant intégralement dans leurs écritures 

des 26 mars et 29 avril 2013, interviennent par courrier du 10 juillet 2012 

(lapsus calami: comprendre 2013), lequel sera transmis aux recou-

rants/intimés 2 ainsi qu'à l'autorité inférieure par ordonnance du 17 juillet 

2013. 

J.  

J.a Par ordonnance du 6 février 2014, le Tribunal invite l'autorité inférieu-

re à compléter le dossier par la production d'une détermination qui sem-

blait manquer. 

J.b Par téléphone du 24 février 2014, l'autorité inférieure informe qu'elle 

n'est pas en possession du document requis. 

K.  

Les autres faits et arguments déterminants seront repris, en tant que be-

soin, dans les considérants en droit ci-après. 

Droit : 

1.  

1.1 Conformément à l'art. 77 al. 1 de la loi fédérale du 20 juin 1930 sur 

l’expropriation (LEx, RS 711), les décisions de la CFE peuvent faire l'objet 

d'un recours devant le Tribunal administratif fédéral (cf. aussi les art. 31 et 

33 let. f de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fé-

déral [LTAF, RS 173.32]); le Tribunal de céans est donc compétent pour 

connaître du présent litige. La procédure est régie par la loi fédérale du 

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20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA, RS 172.021), à 

moins que la LEx et la LTAF n'en disposent autrement (art. 37 LTAF et 

art. 77 al. 2 LEx). 

1.2 Selon l'art. 78 al. 1 LEx, ont qualité pour recourir les parties princi-

pales, ainsi que les titulaires de droits de gage, de charges foncières et 

d'usufruits, dans la mesure où la décision de la commission leur fait subir 

une perte. Pour le surplus, sont applicables les exigences générales de 

l'art. 48 PA selon lesquelles peut interjeter recours quiconque a participé 

à la procédure devant l'autorité inférieure, est spécialement atteint par la 

décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou 

à sa modification (cf. arrêt du Tribunal administratif fédéral A-5101/2011 

du 5 mars 2012 consid. 1.2 et les réf. citées). 

Les CFF, qui ont obtenu le droit d'exproprier par décision d'approbation 

des plans de l'OFT du 18 mai 2008, confirmée par le Tribunal administra-

tif fédéral puis par le Tribunal fédéral, en qualité d'expropriants, sont par-

tie principale à la procédure et ont donc qualité pour recourir. 

Déposé dans le délai et les formes prescrites (art. 50 et 52 PA), le recours 

des CFF du 13 mars 2013 est donc recevable quant à la forme. 

2.  

Le recours des expropriants porte uniquement sur le prix au m
2 

retenu 

pour les 663 m2 de la parcelle n° 967 qui font l’objet d’une emprise défini-

tive et sur la compensation pour la moins-value moyenne de 10% du fait 

de la constitution de servitudes personnelles de non-bâtir sur 222 m
2
 de 

la parcelle n° 956, 3'090 m
2 

de la parcelle 967 et 60 m
2
 de la parcelle n° 

968. Dans leur recours, les expropriants prennent soin de spécifier qu'ils 

n'attaquent pas les autres éléments de la décision de la CFE. En revan-

che, par recours joint, les expropriés ne se limitent pas à contester ces 

deux points pour lesquels ils requièrent des montants plus élevés. Ils re-

prochent également à l'autorité inférieure, d’une part, son refus de recon-

naître une dévaluation de leurs parcelles en raison de l'inscription de ser-

vitudes de superficie pour tunnel ferroviaire et de tolérance ferroviaire et, 

d’autre part, de n'avoir pas alloué d'indemnité pour l'expropriation des 

droits de voisinage durant le chantier. Les expropriés persistent encore à 

réserver leur droit de demander une indemnisation pour le cas où l'exploi-

tation du CEVA devait causer des dommages à leurs parcelles ou aux bâ-

timents qui y sont érigés. L’objet du litige ne se recoupant pas nécessai-

rement, suivant les conclusions des recourants 1 ou 2, il convient donc 

d'examiner si le recours joint est recevable. 

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2.1 Selon l'art. 78 al. 2 LEx, la partie adverse peut, dans le délai de dix 

jours à compter de la réception du recours par le Tribunal administratif fé-

déral, se joindre à ce recours et prendre des conclusions comme si elle 

avait formé un recours indépendant; ces conclusions doivent être moti-

vées. Lorsque le recours principal est retiré ou déclaré irrecevable, le re-

cours joint devient caduc. Le recours joint permet à la partie qui n'a pas 

elle-même formulé recours non seulement de s'opposer aux conclusions 

du recours principal, mais encore de demander une modification de la 

décision attaquée en sa faveur (HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das En-

teignungsrecht des Bundes, Band I, Berne 1986, n. 6 ad art. 78).  

2.2 Cette possibilité est directement inspirée des règles de la procédure 

civile (cf. notamment Message du Conseil fédéral du 20 mai 1970 con-

cernant la révision de la LEx, in : Feuille fédérale [FF] 1970 I 1022, p. 

1027). En effet, tant que la loi fédérale sur l'organisation judiciaire du 16 

décembre 1943 (RS 3 521 avec diverses modifications) était en vigueur, 

à savoir jusqu'au 31 décembre 2006, les décisions en matière civile pou-

vaient être attaquées devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en 

réforme auquel la partie intimée pouvait se joindre. Ce recours en réfor-

me joint pouvait porter sur tous les points du jugement sur lesquels la 

partie intimée n'avait pas obtenu gain de cause, même si ces points ou 

prétentions n'avaient pas été attaqués dans le recours en réforme princi-

pal (JEAN-FRANÇOIS POUDRET, Commentaire de la loi fédérale d'organisa-

tion judiciaire, Volume II, Berne 1990, n. 2.3 ad art. 59/61).   

En matière d'expropriation, le Tribunal fédéral a toutefois considéré que, 

lorsque des indemnités sont allouées par une seule décision pour plu-

sieurs parcelles, celle qui n'est pas contestée dans le recours principal ne 

peut faire l'objet d'un recours joint, au motif qu'elle ne constitue pas une 

unité économique avec les autres parcelles dont l'indemnité fait l’objet du 

recours principal (cf. ATF 97 I 766 consid. 4 confirmé à l'ATF 101 Ib 217 

consid. 3, dans lequel le Tribunal fédéral, saisi de deux recours [princi-

paux] relatifs à des fonds distincts, déclare recevable le recours joint, bien 

qu'il porte sur un autre fonds, dans la mesure où il fait l'objet du recours 

principal de la partie adverse). HESS und WEIBEL en déduisent que "die 

Anschlussbeschwerde beschränke sich auf den Gegenstand der Haupt-

beschwerde" (HESS/WEIBEL, op. cit., n. 9a ad art. 78). ZEN-RUFFINEN af-

firme également, en se référant à la même jurisprudence, qu'"il [le re-

cours joint] ne peut porter en principe que sur l'objet du recours principal" 

(PIERMARCO ZEN-RUFFINEN/CHRISTINE GUY-ECABERT, Aménagement du 

territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n. marg. 3161).  

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Page 9 

2.3 En l’espèce, la question de la recevabilité du recours joint ne se pose 

pas sous l’angle des parcelles concernées, puisque les recourants 1 n’ont 

pas limité l’objet du litige à l’une ou l’autre d’entre elles. Il s’agit bien plutôt 

de savoir si le recours joint peut porter sur des éléments de la décision li-

tigieuse qui ne sont pas contestés par le recourant principal, autrement 

dit sur des éléments que les recourants 2 avaient dans un premier temps 

acceptés (en renonçant à faire recours dans le délai légal), avant de les 

remettre en cause par le biais du recours joint (suite au recours principal 

des recourants 1).  

2.3.1 Le Tribunal de céans a déjà eu l'occasion de s'exprimer à ce sujet. Il 

a déclaré irrecevables les conclusions d'un recours joint visant une aug-

mentation de l'indemnité d'expropriation, alors que le recourant principal 

ne contestait que le calcul de l'intérêt d'un montant à restituer et avait ac-

cepté les autres points de la décision entreprise (arrêt du Tribunal admi-

nistratif fédéral A-8536/2010 du 14 novembre 2013 consid. 7.1.5) 

Dans deux arrêts récents, le Tribunal a en revanche admis que soient 

contestées, par le biais du recours joint, non seulement l'indemnité d'ex-

propriation, objet du recours principal, mais également l'indemnité de par-

tie, au motif qu'il s'agissait là en principe d'un point habituellement acces-

soire du sort de l'indemnité d'expropriation (arrêts du Tribunal administra-

tif fédéral A-2551/2012 du 1
er
 avril 2014 consid. 2.4 et A-4836/2012 du 13 

mars 2014 consid. 2.4). Ces arrêts précisent que, à l’inverse, si le recours 

principal avait uniquement porté sur le montant de l'indemnité de partie, il 

n’aurait pas été possible d'étendre la procédure, par le biais du recours 

joint, à l'examen de l'indemnité d'expropriation proprement dite.  

2.3.2 Pour trancher le cas d'espèce, il convient de rechercher la nature de 

l'indemnité d’expropriation et considérer les modalités de son octroi en 

général.  

L'expropriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et en-

tière (art. 16 LEx). Aux termes de l'art. 19 LEx, doivent être pris en consi-

dération, pour la fixation de l'indemnité, tous les préjudices subis par l'ex-

proprié du chef de la suppression ou de la diminution de ses droits. Cette 

disposition énumère ensuite les différents éléments qui composent l'in-

demnité d'expropriation laquelle doit être demandée en principe en une 

fois et fixée par une seule décision de la CFE (cf. ATF 111 Ib 15 consid. 

5c; RAPHAËL EGGS, Les "autres préjudices" de l'expropriation, thèse, Fri-

bourg 2013, p. 92 n. marg. 252). En effet, même formée de différents 

éléments, l'indemnité d'expropriation constitue une unité et seule une ap-

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préciation globale permet de déterminer si le principe de la pleine indem-

nité est satisfait (ATF 129 II 420 consid. 3.2.1 et les réf. citées; cf. ég. 

MARYSE PRADERVAND-KERNEN, La valeur des servitudes foncières et du 

droit de superficie, thèse, Fribourg 2007, n. marg 155). Les différents pos-

tes de l'indemnité sont interdépendants (ATF 121 II 350 consid. 5d) et 

permettent de distinguer entre la "valeur objective du fonds à exproprier 

ou la valeur du droit exproprié en soi" et le "dommage personnel que su-

bit l'exproprié en sus" (Message du Conseil fédéral du 21 juin 1926 relatif 

au projet de loi fédérale sur l'expropriation, FF 1926 II 1, 27); en d'autres 

termes, ils délimitent deux catégories: le dommage lié à l'objet exproprié 

(soit au bien directement visé par l'expropriation) et les préjudices qui se 

produisent dans le patrimoine résiduel (ou ordinaire) de l'exproprié (soit 

tous ses biens à l'exception de l'objet visé par l'expropriation; EGGS, op. 

cit, p. 118 n. marg. 321).  

Les trois postes qui composent l'indemnité, à savoir: la valeur vénale du 

droit exproprié (cf. art. 19 let. a LEx); l'indemnité pour la moins-value lors 

d'une imposition forcée d'une servitude respectivement lors de la perte 

des droits de défense (cf. art. 19 let. b LEx) et l'indemnité pour les autres 

préjudices (cf. art. 19 let. c LEx) ne recouvrent donc pas trois situations 

d'expropriation distinctes, mais forment les différents éléments du dom-

mage et sont appelés à être cumulés quand bien même leur combinaison 

n'est pas possible dans tous les cas (cf. PETER WIEDERKEHR, Die Expro-

priationsentschädigung dargestellt nach schweizerischem und zürcheris-

chem Recht, thèse, Zurich 1966, p. 22 s).  

Selon la jurisprudence, malgré la teneur de l'art. 19bis LEx, en raison du 

principe de l'unité de l'indemnité d'expropriation, tous les montants versés 

selon les lettres a, b et c de l'art. 19 LEx doivent être appréciés en même 

temps (ATF 121 II 350 consid. 5d et 6c, ATF 134 II 49 consid. 13.1, ég. 

ATF 105 Ib 327 consid. 1, ATF 83 I 72 consid. 3). L'expropriant acquiert 

ensuite son droit par l'effet du paiement de l'indemnité complète; reste 

toutefois réservé le droit de produire après coup une demande d'indemni-

té, conformément à l'art. 41 LEx (cf. art. 91 al. 1 LEx), lequel prévoit la 

possibilité de produire une telle demande postérieurement à la procédure 

d'estimation, en cas de faits nouveaux. 

Il s'ensuit qu'en vertu du principe de l'unité de l'indemnité d'expropriation, 

le recours joint est recevable également lorsqu'il porte sur des postes de 

l'indemnité litigieuse qui ne sont pas l'objet du recours principal.  

 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 11 

2.3.3  

2.3.3.1 Dans le cas d'espèce, l'expropriation porte sur la constitution 

d'une servitude personnelle de non bâtir, d'une servitude de superficie 

pour tunnel ferroviaire et d'une servitude de tolérance d'exploitation ferro-

viaire, les trois sur une assiette de 3'090 m
2
 de la parcelle n° 967, 60 m

2 

de la parcelle n° 968 et 222 m
2
 de la parcelle n° 956 ainsi que sur une 

emprise définitive d'une surface de 663 m
2
 de la parcelle n° 967. Seule la 

constitution de la servitude de non-bâtir a donné lieu à l'octroi d'une in-

demnité, au motif que, selon la CFE, il n'y a qu'une cause (l'existence du 

tunnel) qui provoque un seul dommage, lequel est indemnisé par le mon-

tant alloué. Ainsi, il faut admettre que les différentes servitudes sont liées 

par la même cause et qu'en conséquence, l'indemnité due au titre de leur 

expropriation forme une unité composée de différents postes qui doivent 

appréciés concomitamment. Partant, le recours joint est recevable sur ce 

point. 

2.3.3.2 S'agissant de la conclusion des expropriés au sujet de l'expropria-

tion des droits de voisinage durant le chantier, autrement dit des éven-

tuelles nuisances pendant les travaux, il faut remarquer que celles-ci ne 

sont pas la conséquence directe de l'expropriation approuvée par l'autori-

té compétente, mais du chantier. Ces nuisances – dont les recourants 2 

ne prouvent au demeurant pas le dommage qu'elles causent – ne sont 

ainsi pas dans un lien de causalité suffisant avec l'emprise définitive et la 

constitution des servitudes (cf. EGGS, op. cit., p. 79 n. marg. 219; pour un 

cas d'expropriation formelle et définitive des droits de voisinage,  ATF 131 

II 458 c. 4). Elles constituent un cas d'expropriation temporaire dont 

l'éventuelle indemnisation ne forme pas une unité avec les autres postes 

de l'indemnité dont il est recours. Partant, du moment qu'elles ne font pas 

l'objet du recours principal, le recours joint est irrecevable sur ce point.  

On remarquera de surcroît que la CFE ne peut être saisie pour d'éven-

tuelles prétentions basées sur l'art. 684 du Code civil suisse du 10 dé-

cembre 1907 (CC, RS 210) que si les effets préjudiciables subis par les 

fonds voisins à cause des travaux de construction sont particulièrement 

intenses, durables et causent un dommage considérable; dans la règle, 

les inconvénients temporaires ne peuvent pas faire l'objet d'une indemni-

sation (ATF 132 II 427 consid. 3). Il s'agirait donc d'examiner si les immis-

sions excèdent les limites de la tolérance que se doivent les voisins et, 

pour ce faire, de procéder à un pesée des intérêts en présence entre 

ceux du propriétaire auteur des immissions et ceux du voisin (cf. JEAN-

BAPTISTE ZUFFEREY, Le chantier: ses nuisances, ses risques et ses dé-

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 12 

chets, in: Journées suisses du droit de la construction [JDC], Fribourg 

2011, p. 21 s, 29). Or, en l'espèce, cette opération semble prématurée 

compte tenu de l'avancée du chantier (l'atteinte aux droits de voisinage 

est constatée lorsqu'elle est déjà réalisée). On renverra pour le surplus à 

l'art. 41 LEx (cf. consid. 2.3.2). 

2.3.3.3 Les conclusions du recours joint ayant trait aux éventuels dom-

mages futurs n'ont pas non plus à être examinées. Des dommages invo-

lontaires ou accidentels sont envisageables dans le contexte d'un chan-

tier de construction et leur réparation doit en principe se fonder sur les 

règles de l'expropriation à moins qu'ils ne résultent d'actes manifestement 

fautifs (cf. arrêt de principe ATF 96 II 337). Toutefois, il reviendra, le cas 

échéant, aux lésés de formuler des prétentions précises le moment voulu. 

2.4 Sous ces réserves, le recours joint, déposé dans le délai de l'art. 78 

al. 2 LEx et selon les exigences de forme et de contenu de l'art. 52 PA est 

recevable en ce qu'il concerne l'indemnité relative à l'emprise définitive et 

à la constitution des servitudes sur les trois parcelles concernées. 

3.  

Selon l'art. 49 PA, le Tribunal administratif fédéral contrôle les décisions 

qui lui sont soumises sous l'angle de la violation du droit fédéral, y com-

pris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), de la constatation 

inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b) et de l'inopportunité 

(let. c). Pour ce faire, il dispose d'un plein pouvoir d'examen, ce qui signi-

fie notamment qu'il revoit sans s'imposer aucune restriction si les faits 

pertinents ont été constatés de manière exacte. Toutefois, le Tribunal de 

céans s'impose une certaine retenue dans l'exercice de son contrôle 

lorsque la résolution du litige exige des connaissances spécifiques, no-

tamment techniques, que l'autorité inférieure, dotée d'un large pouvoir 

d'appréciation, est mieux à même de mettre en œuvre et d'apprécier (ATF 

135 II 296 consid 4.4.3, ATF 133 II 35 consid. 3; ATAF 2012/23 consid. 4, 

ATAF 2008/23 consid. 3.3; ATAF 2008/18 consid. 4; ANDRÉ MO-

SER/MICHAEL BEUSCH/LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bun-

desverwaltungsgericht, Bâle 2013, n. 2.154 ss; BENJAMIN SCHINDLER, in: 

Auer/Müller/Schindler [éd.], Kommentar zum Bundesgesetz über das 

Verwaltungsverfahren [Kommentar VwVG], Zurich/St-Gall 2008, n. 3 ss, 6 

et 12 ad art. 49 PA). On se trouve bien dans un tel cas de figure en l'oc-

currence. Comme on le verra ci-après, l'autorité inférieure dispose d'un 

important pouvoir d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité, en 

particulier sur les questions techniques. Elle est d'ailleurs exclusivement 

composée – hormis son président et ses suppléants – de membres spé-

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 13 

cialisés en matière d'estimation et devant appartenir à différents groupes 

professionnels déterminés par la loi (art. 59 al. 2 LEx). 

4.  

Il sied de rappeler que le droit d'exproprier a été conféré aux recourants 1 

dans le cadre de l'approbation des plans (cf. consid. B) et que, partant, 

seule l'indemnité à verser à ce titre est litigieuse. Dans un premier temps, 

il convient d'énoncer les principes régissant l'estimation de l'indemnité 

d'expropriation (consid. 4). Ensuite, la Cour de céans vérifiera si l'autorité 

inférieure était en droit de condamner les recourants 1 au versement 

d'une indemnité de 66'300 francs au titre de l'emprise définitive de 663 m
2
 

de la parcelle 967 (cf. consid. 5) et de 53'700 francs pour la constitution 

de servitudes de non-bâtir sur la part restante de la parcelle 967, ainsi 

que sur les parcelles 956 et 968 (cf. consid. 6). 

4.1 Comme déjà évoqué (cf. consid. 2.3.2), à teneur de l'art. 16 LEx, l'ex-

propriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière. 

Selon l'art. 19 LEx, pour la fixation de l'indemnité, doivent être pris en 

considération tous les préjudices subis par l'exproprié du chef de la sup-

pression ou de la diminution de ses droits; l'indemnité comprend a) la 

pleine valeur vénale du droit exproprié, b) en cas d'expropriation partielle 

d'un immeuble – ou de plusieurs immeubles dépendant économiquement 

les uns des autres –, le montant dont est réduite la valeur vénale de la 

partie restante (y compris la perte ou la diminution d'avantages influant 

sur la valeur vénale de ladite partie, cf. art. 22 al. 2 LEx) et c) le montant 

de tous autres préjudices subis par l'exproprié, en tant qu'ils peuvent être 

prévus, dans le cours normal des choses, comme une conséquence de 

l'expropriation. En résumé, le versement d'une indemnité est soumis à 

trois conditions cumulatives: l'atteinte à un droit, la réalisation d'un dom-

mage et l'existence d'un rapport de causalité adéquate entre les deux 

(ZEN-RUFFINEN / GUY-ECABERT, op. cit., n. 1129). 

4.2  

4.2.1 La valeur vénale d'un bien est la valeur qui lui est attribuée dans 

des circonstances normales, à une époque déterminée et à l'occasion 

d'un échange d'ordre économique (arrêt du Tribunal fédéral 1C_141/2013 

du 5 septembre 2013 consid. 5). La pleine valeur vénale du droit expro-

prié correspond au prix de vente qui pourrait être obtenu en cas d'aliéna-

tion sur le marché, dans des conditions ordinaires (ATF 122 II 246 consid. 

4a, ATF 106 Ib 223 c. 3a, ATF 102 Ib 353 c. 2 ; PETER HÄNNI, Planungs-, 

Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5ème éd., Berne 2008, p. 633 ; 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 14 

HESS/WEIBEL, op. cit. n. 50 ad art. 19 LEx; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, 

op. cit., n. 1169). Il s'agit de la valeur objective de l'objet, soit celle qui cor-

respond au prix d'aliénation, étant précisé que les prix spéculatifs, ou au 

contraire de bradage, ne doivent pas être pris en compte (ZEN-

RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1169). Pour ce qui concerne les élé-

ments de nature juridique à retenir dans l'évaluation, ceux-ci relèvent des 

réglementations de droit public qui définissent les utilisations légales pos-

sibles du bien exproprié (PIERRE MOOR, Droit administratif, Vol. III, Berne, 

1992, n° 8.2.5.1). La possibilité d‘une utilisation meilleure du bien expro-

prié que celle qui en est faite par l‘exproprié doit également être retenue, 

lorsqu‘elle parait non seulement plausible, mais hautement vraisemblable 

dans un proche avenir (ATF 114 Ib 321 consid. 3, ATF 113 Ib 39 consid. 

4b, ATF 112 Ib 531 consid. 3). 

4.2.2 En revanche, sont sans influence le prix payé par l'exproprié pour 

l'acquisition de son immeuble ou celui qu'il doit payer pour acquérir un 

objet de remplacement, les charges hypothécaires, les investissements 

effectués ou encore l'estimation fiscale (cf. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, 

op. cit., n. 1169; PRADERVAND-KERNEN, op. cit., n. marg 157). En effet, 

l'estimation fiscale ne reflète pas forcément le prix sur le marché au jour 

déterminant (voir arrêt du Tribunal fédéral 1C_589/2012 du 30 septembre 

2013 consid. 6.3.3; également arrêt du Tribunal fédéral du 23 mars 1977 

in : ZentralBlatt [Zbl] 78/1977 p. 553. 557). De plus, l'estimation fiscale su-

restime souvent les possibilités futures de classement et d'équipement, 

en particulier dans les zones dont l'affectation est réservée 

(HESS/WEIBEL, op. cit., n 53 ad art. 19). Selon HÄNNI, la valeur du marché 

peut correspondre à la valeur de rendement et à la valeur réelle, tandis 

que la valeur fiscale et la valeur d'assurance ne constituent en principe 

qu'un indice de la valeur du marché (HÄNNI, op. cit., p. 634).  

La date déterminante pour l'estimation de la valeur vénale et des pers-

pectives d'une meilleure utilisation possible − opération qui requiert la pri-

se en considération tant de la situation de fait et des caractéristiques 

physiques des fonds en question que de leur statut juridique (ATF 112 Ib 

531 consid. 3) − est celle de l'audience de conciliation (art. 19bis LEx). 

4.2.3 Pour déterminer la valeur vénale, plusieurs méthodes sont possi-

bles, telles que la méthode comparative (ou statistique) qui fixe la valeur 

des immeubles sur la base des prix effectivement payés pour des fonds 

semblables; la méthode fondée sur la valeur de rendement qui détermine 

le capital correspondant au revenu actuel de l'objet exproprié; la méthode 

régressive (ou rétrospective ou déductive) qui détermine la valeur d'un 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 15 

terrain en fonction du rendement qui pourra être obtenu après que des 

bâtiments auront été édifiés ou encore la méthode fondée sur la situation 

de l’immeuble (méthode hédoniste) (cf. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. 

cit., n. 1172 ss).  

4.3  

4.3.1 La loi prévoit qu'en cas d'expropriation physiquement partielle d'un 

bien-fonds, en plus de la valeur vénale versée selon l'art. 19 let. a LEx 

(soit la valeur des mètres carrés enlevés au bien-fonds par l'expropria-

tion), l'indemnité doit comprendre un supplément si la partie restante que 

conserve l'exproprié subit une diminution de valeur (art. 19 let. b LEx; cf. 

EGGS, op. cit., p. 214 n. marg. 542 et 550). Ce supplément est calculé en 

comparant les valeurs vénales de la partie restante avant et après l'ex-

propriation. Conformément à l'art. 22 al. 2 LEx, il faut tenir compte du 

dommage résultant de la perte ou de la diminution d'avantages influant 

sur la valeur vénale et que la partie restante aurait, selon toute vraisem-

blance, conservés s'il n'y avait pas eu d'expropriation. D'après la jurispru-

dence, il peut s'agir d'avantages de fait ou d'éléments concrets ayant une 

influence sur la valeur vénale. Un lien de causalité adéquate doit en tout 

état de cause exister entre l'expropriation elle-même − à distinguer des 

effets de l'ouvrage de l'expropriant sur les biens-fonds voisins − et une 

telle perte (ATF 114 Ib 321 consid. 3; ATF 106 Ib 381 consid. 2b et 3a et 

les arrêts cités; HESS/WEIBEL, op. cit., n. 20 ad art. 19 et n. 8-9 ad art. 

22). La jurisprudence prend notamment en considération la perte d'avan-

tages valorisant ou protégeant l'immeuble touché: protection contre les 

nuisances provenant du voisinage, garantie d'une vue dégagée sur le 

paysage, interdiction de construire grevant le fonds voisin en vertu d'une 

servitude, etc. (perte d'un "écran protecteur"); cette dépréciation doit être 

indemnisée (cf. ATF 106 Ib 381 consid. 4b, ATF 104 Ib 79 consid. 1b, ATF 

100 Ib 190 consid. 8, ATF 94 I 286 consid. 2-4, cf. aussi HESS/WEIBEL, 

op. cit., n. 23 ad art. 19).  

4.3.2 En revanche, l'imposition forcée d'une servitude sur un fonds n'est 

pas réglée par la loi. La jurisprudence l'assimile juridiquement à une ex-

propriation partielle. Comme les servitudes ne sont pas des objets de 

commerce dans le sens qu'elles n'ont pas de valeur en soi (cf. PRADER-

VAND-KERNEN, op. cit, n. mar. 130 à 132 et EGGS, op. cit., n. marg. 128) 

l'indemnité pleine et entière à verser au propriétaire du fonds grevé (art. 

16 LEx) correspond à la dépréciation de la parcelle (ATF 129 II 420 

consid. 3.1.1 et les réf. citées). Il s'agit donc d'appliquer non pas l'art. 19 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 16 

let. a LEx, en vertu duquel l'indemnité comprend "la pleine valeur vénale 

du droit exproprié", mais l'art. 19 let. b LEx.  

L'indemnité due à ce titre se calcule donc selon la méthode dite de la dif-

férence, laquelle consiste à déduire de la valeur vénale du fonds libre de 

servitude celle du fonds grevé de la servitude (cf. ATF 122 II 337 consid. 

4c, ATF 114 Ib 321 consid. 3, ATF 111 Ib 287 consid. 1 et les arrêts cités). 

On calcule ainsi la différence entre la valeur du bien-fonds complet avant 

l'expropriation et la valeur du bien-fonds restant après l'expropriation (cf. 

EGGS, op. cit., n. marg. 550). Toutefois le calcul classique de la différence 

– utilisé pour toutes les expropriations partielles – peut donner lieu à des 

difficultés en cas d'expropriation par le biais de la constitution d'une servi-

tude, particulièrement lorsque le bien-fonds grevé comporte des construc-

tions. Dans ces cas, l'estimation est limitée à la part du fonds sur laquelle 

s'exercera concrètement la servitude (art. 19 let. a LEx). S'y ajoute ensui-

te, s'il y a lieu, une indemnité pour la dépréciation de la partie restante 

(art. 19 let. b LEx) et pour d'éventuels autres préjudices (art. 19 let. c LEx) 

(cf. ATF 120 II 423 consid. 7a, voir également PRADERVAND-KERNEN, op. 

cit, n. mar. 246 et EGGS, op. cit., n. marg. 551).  

5. En l'espèce, s'agissant tout d'abord de la question de l'indemnité liée à 

l'emprise définitive sur une partie (663 m
2
) de la parcelle 967, laquelle to-

talise 3'490 m
2
, il s'agit d'observer ce qui suit. 

5.1 L'autorité inférieure a calculé cette indemnité de la manière suivante: 

elle a retenu le nombre de m
2
 expropriés (663 m

2
) qu'elle a multiplié par 

une valeur vénale unitaire de 100 francs, ce qui donne une indemnité de 

66'300 francs. Pour déterminer cette valeur vénale, la CFE a retenu que 

la parcelle susdite se trouve en zone ferroviaire laquelle, selon l'art. 19 al. 

5 de la loi genevoise d’application de la loi fédérale sur l’aménagement 

du territoire (LaLAT, RS-GE L 1 30) est une zone à bâtir destinée aux ins-

tallations, voies de chemin de fer, gares et activités liées à l’exploitation 

ferroviaire. La construction de bâtiments et d’installations qui ne sont pas 

liés à l’exploitation ferroviaire, notamment ceux situés en dessus des 

voies de chemin de fer, est subordonnée à l’adoption préalable d’un plan 

localisé de quartier. Toutefois, l'autorité inférieure assimile cette parcelle, 

sur proposition des recourants 1, à un terrain inconstructible similaire à 

une "zone agricole en attente majoré" valant 50 francs le m
2
, montant 

qu'elle double au motif que la parcelle est située en plein centre ville. Ce 

montant de 100 francs est contesté tant par les recourants 1, qui exigent 

sa réduction à 50 francs, que par les recourants 2, ces derniers faisant 

valoir le déclassement non indemnisé de la parcelle dans les années sep-

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 17 

tante, l'impôt successoral exigé à l'époque et le fait qu'il ne s'agit pas 

d'une parcelle inconstructible, pour réclamer une indemnité correspon-

dant à 1'608 francs le m
2
.  

5.2 Il n'est pas contesté qu'à l'origine la parcelle était située en zone à bâ-

tir ordinaire et que, lors de la modification de zone adoptée dans les an-

nées septante (passage en zone ferroviaire), aucune indemnité pour ex-

propriation matérielle n'a été octroyée. Toutefois, c'est à juste titre que 

l'autorité inférieure a estimé qu'elle n'était pas l'autorité compétente en 

matière d'expropriation matérielle et que, de surcroît, il n'y avait pas 

d'identité entre l'expropriant actuel (les CFF) et la collectivité publique qui 

a pris, à l'époque, la mesure de déclassement et qui serait l'éventuelle 

débitrice de l'indemnité d'expropriation matérielle. Peu importe à ce sujet 

que ce soient les CFF qui aient indemnisé le père des recourants 2 pour 

la servitude de non-bâtir constituée pendant une longue période précé-

dant le déclassement. Peu importe également le motif invoqué alors par 

la collectivité publique concernée pour refuser une indemnité. L'autorité 

inférieure n'avait pas à s'en préoccuper, pas plus que la Cour de céans, 

étant rappelé que la valeur vénale doit être déterminée à une certaine da-

te (cf. consid. 4.2.2), sans que soient prises en considération des transac-

tions intervenues des années avant ce dies aestimandi. Ce qui est dé-

terminant, c'est la valeur vénale au moment de l'audience de conciliation 

et cette valeur ne saurait être augmentée au motif d'un déclassement 

prononcé des années plus tôt par une collectivité publique non partie à la 

présente procédure. Peu importe encore l'impôt successoral dont se sont 

acquittés les recourants 2 à l'époque du décès de leur père (cf. à ce sujet 

consid. 4.2.2). 

On remarquera par ailleurs également – et ceci n'est pas contesté par les 

parties – qu'il est correct de ne pas tenir compte, dans le calcul de l'in-

demnité, des places de parc aménagées sur la partie de la parcelle sou-

mise à emprise définitive, puisqu'elles avaient été autorisées à titre pré-

caire et devaient être "supprimées à la première réquisition des pouvoirs 

publics, sans indemnité quelconque de la part de ceux-ci". 

5.3 En revanche, le Tribunal ne peut suivre sans réserve le raisonnement 

de l'autorité inférieure conduisant à fixer à 100 francs le m
2
 de la dite par-

celle. 

5.3.1 La CFE s'écarte de la méthode statistique, ce qu'on ne saurait en 

soi lui reprocher au vue de l'insuffisance des données concernant les 

transactions relatives à des parcelles sises en zone ferroviaire. Elle appli-

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 18 

que ensuite tout de même une méthode comparative, en opérant une 

analogie avec des terrains inconstructibles, ce qui peut éventuellement se 

défendre. En effet, l'estimation ne doit tenir compte de la possibilité de 

mieux utiliser l'immeuble que si celle-là apparaît hautement vraisemblable 

dans un avenir proche (cf. consid 4.2.2; cf. ATF 129 II 470 consid. 5; ATF 

114 Ib 321 consid. 3; ATF 113 Ib 39; ATF 112 Ib 531 consid. 3). Autrement 

dit, il faut qu'une meilleure utilisation de l'immeuble exproprié ait déjà été 

possible juridiquement et dans les faits au moment de l'expropriation, ou 

que tel aurait été le cas dans un futur proche sans l'expropriation; des 

possibilités purement théoriques ou de vagues projets de meilleure utili-

sation ne suffisent pas (cf. ATF 129 II 470 consid. 6). Or, en l'espèce, au-

cun plan localisé de quartier (cf. consid. 5.1) englobant cette parcelle n'a 

été adopté ou est en cours d'adoption. Un tel plan peut être élaboré soit 

par le département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, soit 

par la commune (cf. art. 1 de la loi genevoise sur l'extension des voies de 

communication et l'aménagement des quartiers ou localités [LExt, RS-GE 

L 1 40] en relation avec l'art. 19 al. 5 LaLAT). Ainsi, au jour déterminant 

pour l'estimation, force est de constater que la parcelle présente peu de 

perspective de construction, malgré sa situation en zone à bâtir. 

5.3.2 Cela étant, quand bien même le rapprochement avec un terrain in-

constructible n'est pas complètement inconcevable, il reste encore à es-

timer la valeur de la parcelle, laquelle doit être pondérée par le fait que 

celle-ci est située en zone ferroviaire. Cette zone est malgré tout cons-

tructible (art. 19 al. 5 LaLAT) moyennant l'adoption d'un plan localisé de 

quartier pour accueillir des bâtiments ou installations autres que ferroviai-

res (pour la portée de l'exigence de l'établissement préalable d'un plan de 

quartier dans une zone à bâtir cf. ATF 131 II 151 consid. 2.4.2 [cas d'ex-

propriation matérielle]). La détermination de la valeur vénale d'une parcel-

le constructible – et visiblement équipée – par simple analogie avec le 

prix de parcelles en "zone agricole en attente" majoré, est donc plus criti-

quable, l'autorité inférieure ne fournissant de surcroît par la base statisti-

que qu'elle utilise pour la fixer. La CFE se contente de reprendre les chif-

fres produits par l'expropriant sans motiver plus avant pourquoi elle les 

fait siens, si ce n'est en tirant argument de la "situation juridique" de la 

parcelle, ce qui n'explique pas encore d'où sortent les chiffres retenus. 

Par ailleurs, la notion de "zone agricole en attente" n'est pas consacrée 

en aménagement du territoire, tant en droit fédéral qu'en droit genevois. 

La loi sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT, RS 700) don-

ne certes la possibilité aux cantons de prévoir d'autres zones d'affectation 

que celles qu'elle énumère (cf. art. 18 al. 1 LAT). En particulier, elle leur 

permet de réglementer les territoires non affectés et ceux dont l'affecta-

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 19 

tion est réservée (cf. art. 18 al. 2 LAT). Cependant, ces zones dites de ré-

serves (cf. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 386 ss), si elles ne 

sont pas considérées comme constructibles (cf. ATF 132 II 401 consid. 

2.2.1), n'appartiennent néanmoins à aucune des zones dites primaires 

(soit ni à la zone à bâtir, ni à la zone agricole et ni à la zone à protéger, cf. 

art. 14 al. 2 LAT), si bien qu'on ne voit pas à quel type de zone précise la 

CFE fait référence, la LaLAT ne contenant pas non plus cette notion.  

Il est vrai que l'utilisation de forfaits destinés à tenir compte de la situation 

de la parcelle n'est pas exclue. Encore faut-il qu'ils soient clairement 

énoncés et argumentés. L'on rappelle à cet égard que la CFE – compo-

sée d'experts bénéficiant de compétences spécialisées – dispose certes 

d'un large pouvoir d'appréciation dans le choix de la méthode d'évalua-

tion. Il n'est par ailleurs pas rare qu'elle en combine plusieurs pour arriver 

au résultat final. Elle peut même développer sa propre méthode du mo-

ment qu'elle respecte le droit fédéral (cf. ATF 138 II 77 consid. 3.1 et 6), 

l'important étant d'avoir recours à un moyen objectif pour calculer la va-

leur vénale. Or, les bases de calcul utilisées par la CFE (50 francs qu'elle 

porte à 100 francs) apparaissent in casu lacunaires; à tout le moins ne 

sont-elles pas expliquées, ce qui laisse libre cours à toutes sortes de 

supputations et n'apparaît pas compatible avec les exigences auxquelles 

elle est soumise.  

Partant, déjà pour ces motifs, la décision litigieuse doit être annulée et la 

cause renvoyée à l'autorité inférieure, laquelle aura soin de calculer la va-

leur vénale de la surface de la parcelle n° 967 sujette à emprise définitive 

en fonction de son utilisation possible au dies aestimendi. Elle justifiera 

pleinement son appréciation en expliquant notamment le choix des bases 

statistiques utilisées et produira celles-ci. 

6.  

6.1 S'agissant de la constitution des trois servitudes sur une partie de 

chacune des trois parcelles, la CFE a octroyé une indemnité uniquement 

pour la servitude de non-bâtir en sous-sol, estimant que les deux autres 

servitudes – de tolérance d'exploitation ferroviaire et de superficie pour 

tunnel ferroviaire – n'avaient pas d'autre impact que celui ressortant de la 

restriction au droit de bâtir. Elle a retenu une moyenne de dévaluation des 

trois parcelles correspondant à 10% de la valeur du terrain. Elle a estimé 

cette valeur à 1'000 francs le m
2
 pour la parcelle n° 956 et, reprenant le 

chiffre retenu pour le calcul de l'indemnité due pour l'emprise définitive, à 

100 francs le m
2
 pour les parcelles n° 967 et 968. 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 20 

Les recourants 1 contestent que la valeur du terrain ait diminué du simple 

fait de la constitution des servitudes de non-bâtir, les intimés 2 ne faisant 

pas valoir que l'utilisation de leurs biens-fonds serait empêchée par 

celles-ci. Ils observent que l'existence de la servitude de non-bâtir n'af-

fecte pas les possibilités de bâtir en surface et que, sur la parcelle n° 956, 

les intimés 2 ont obtenu une autorisation de construire; en outre, les limi-

tations des possibilités de construction sur la parcelle n° 967 ne provien-

draient  pas de la servitude en question, mais de l'étroitesse du bien-

fonds (18 m.). S'agissant des possibilités de bâtir en sous-sol, les recou-

rants 1 remarquent que les constructions sur les parcelles n° 967 et 968, 

de par leur situation en zone ferroviaire, sont de toute façon soumises à 

autorisation dans le cadre d'un plan localisé de quartier, ne seraient auto-

risées que si elles sont compatibles avec l'exploitation ferroviaire, de 

sorte la servitude n'apporterait aucune restriction supplémentaire. Le bâ-

timent autorisé sur la parcelle n° 956 prévoit un étage en sous-sol auquel 

les recourants 1 ne se sont pas opposés. Ceux-ci constatent que, même 

sans la servitude de non-bâtir, l'aménagement d'un sous-sol supplémen-

taire, par rapport à celui prévu et déjà autorisé, ne serait pas envisa-

geable en raison de l'absence de droit de passage nécessaire et de la dif-

ficulté de construire la rampe d'accès à ce sous-sol qui empêcherait l'ac-

cès aux bâtiments de la parcelle n° 967. 

Les recourants/intimés 2 sont d'avis que chacun des trois types de servi-

tudes entraîne son propre ensemble de contraintes et que les dévalua-

tions doivent s'additionner pour atteindre au total 30% de la valeur des 

parcelles. Ils demandent une indemnité correspondant à 1'608 francs le 

m
2
 pour les parcelles n° 967 et 968 et au moins l'équivalent pour la par-

celle n° 956 sise en zone 3 de construction. S'agissant plus spécifique-

ment des possibilités de construction en sous-sol de la parcelle n° 956, 

les intimés 2 font savoir que des solutions techniques existent, avec une 

emprise moindre au sol, telle un monte-voiture. 

6.2 Il convient donc de déterminer tout d'abord quels étaient le statut juri-

dique et les perspectives de développement futur des terrains à la date 

déterminante du 20 juin 2012.  

6.2.1 La parcelle n°956 est sise en troisième zone à bâtir ordinaire 3. Or, 

selon l'art. 19 al. 1 LaLAT, les trois premières zones à bâtir sont destinées 

aux grandes maisons affectées à l’habitation, au commerce et aux autres 

activités du secteur tertiaire. D’autres activités peuvent y être admises 

lorsqu’elles ne sont pas susceptibles de provoquer des nuisances ou des 

inconvénients graves pour le voisinage ou le public. La troisième zone 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 21 

comprend les régions dont la transformation en quartiers urbains est for-

tement avancée. Cette parcelle est grevée de servitudes de restriction au 

droit de bâtir qui limitent la possibilité de construire à une maison d'habi-

tation de trois étages, de servitudes de hauteur (maximum 13,5 mètres) 

et de servitudes de restriction d'affectation au profit de quatre parcelles 

voisines. L'autorisation de construire un bâtiment de cinq étages avec un 

sous-sol, assortie d'une autorisation de démolition, délivrée le 9 août 

2010, a reçu l'approbation des CFF qui n'y ont pas mis de condition. 

Cette autorisation ne tient compte, à juste titre, que des contraintes rele-

vant de la police des constructions, les droits des tiers restant réservés 

(cf. art. 3 al. 6 de la loi genevoise sur les constructions et les installations 

diverses [LCI, RS-GE L 5 05]). Il revient aux propriétaires d'obtenir l'ac-

cord des titulaires des servitudes en question pour construire le bâtiment 

prévu, lequel accord pourrait hypothétiquement aussi être exigé par l'Etat 

dans une perspective de densification urbaine. Si les servitudes souter-

raines n'empêchent pas la construction d'un tel immeuble en surface, 

elles en affectent le sous-sol. Il faut rappeler à ce sujet que les droits 

réels limités ne sont pas des objets de commerce et qu'en conséquence il 

n'est pas possible de leur attribuer une valeur intrinsèque (cf. consid 

4.3.2). La valeur d'une servitude correspond donc à la dépréciation de la 

parcelle occasionnée par sa constitution.  

Or, en l'espèce, le calcul auquel s'est livrée l'autorité inférieure ne con-

vainc pas la Cour de céans. En effet, le raisonnement de la CFE, selon 

lequel seule la servitude de non-bâtir aurait un impact sur le terrain en 

question, n'est pas correct. Cependant, il ne serait pas plus juste de pro-

céder, comme les recourants 2 le proposent, en additionnant simplement 

les soi-disant moins-values des parcelles en question. Sans nul doute les 

trois servitudes sont étroitement liées. Il faut donc apprécier globalement 

la situation, étant entendu que, dans l'absolu, un terrain constructible ne 

trouvera pas acquéreur au même prix s'il est grevé de servitude ou non et 

qu'une servitude de superficie n'englobe pas – toujours dans l'absolu – 

les nuisances que pourrait générer la construction prévue. Les consé-

quences sur le prix de vente peuvent être différentes au centre d'une ville 

dont le manque de terrains constructibles est notoire. Cela étant, procé-

der comme l'a fait la CFE revient à octroyer une valeur à la servitude de 

non-bâtir elle-même, alors qu'il s'agit d'évaluer la valeur vénale du terrain 

grevé de l'ensemble des servitudes. Dans sa décision, l'autorité inférieure 

reprend la proposition des expropriés de fixer la moins value de la par-

celle n° 956 à 10% de la surface concernée, pourcentage qu'elle applique 

uniquement à l'assiette de la servitude (222 m2), sans examiner si le 

reste du terrain non grevé subit une diminution de sa valeur de ce fait et 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 22 

sans expliquer pourquoi elle retient ce taux de dépréciation. De surcroît, 

pour calculer la valeur vénale de la parcelle, l'autorité inférieure l'assimile 

à un terrain situé en zone 3 de développement, alors qu'elle est située en 

zone ordinaire 3, motif pris des contraintes existant déjà sur la parcelle. 

Or, dans les zones de développement, la loi définit très précisément les 

types de logements devant être réalisés, notamment le pourcentage de 

logements d'utilité publique. Les prix et les loyers des bâtiments sont 

soumis au contrôle de l’Etat pendant une durée de dix ans dès la date 

d’entrée moyenne dans les logements ou locaux en question (cf. loi ge-

nevoise du 29 juin 1957 sur les zones de développement [LGZD], RS L 1 

35). Si les servitudes restreignant le droit de construire, toujours exis-

tantes au dies aestimendi, ont forcément une incidence sur la valeur vé-

nale du terrain, elles n'empêchent pas toute construction mais limitent la 

capacité du bâtiment et la hauteur de celui-ci. L'autorité n'explique pas en 

quoi ces restrictions sont identiques à celles, sévères, que pose la légis-

lation en zone de développement. A ce sujet, la démonstration des recou-

rants 1 tombe également à faux. En effet, s'il faut effectivement prendre 

en compte les perspectives de développements futures du terrain, il ne 

suffit pas de constater que celles-ci ne sont pas ou que peu entravées 

pour conclure que la valeur vénale ne subit pas de moins-value. 

Finalement, la Cour de céans doit constater qu'elle n'est pas en mesure 

de contrôler les calculs effectués par l'autorité inférieure, faute pour elle 

d'avoir utilisé une méthode d'évaluation claire dont on peut retracer le rai-

sonnement.  

6.2.2 Il en va de même pour les parcelles n° 967 et 968 situées en zone 

ferroviaire auxquelles l'autorité inférieure a appliqué le même procédé. Là 

aussi, il s'agit d'évaluer l'impact global des servitudes sur des parcelles 

classées dans une zone certes constructible mais soumises à restriction. 

En zone ferroviaire, la constitution de servitudes ayant pour but la réalisa-

tion d'une installation ferroviaire ne se mesure pas de la même manière 

qu'en zone à bâtir ordinaire. Or, l'autorité n'a établi aucune distinction en-

tre ces terrains et la parcelle précédente. L'éventuelle indemnité due à ce 

titre équivaut à la valeur vénale du terrain libre de servitudes déduite de 

la valeur vénale du terrain une fois grevé. S'agissant de la valeur vénale 

des biens-fonds, il est renvoyé aux remarques formulées sous le considé-

rant développé au sujet de l'emprise définitive (cf. consid 5.3.2).  

 

 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 23 

7.  

7.1 Au vu de qui précède, tant le recours principal que le recours joint – 

qui concluent tous deux à l'annulation de la décision de la CFE – doivent 

être partiellement admis (en tant que recevables), la décision annulée et 

l'affaire retournée à l'autorité inférieure afin qu'elle procède dans le sens 

des considérants. Dans sa nouvelle décision, l'autorité inférieure expose-

ra précisément les méthodes qu'elle entend appliquer au calcul de l'in-

demnité d'expropriation. S'il y a lieu de procéder par analogie, elle moti-

vera les éléments qui gouvernent ses choix. Elle diligentera également, si 

nécessaire, une expertise pour évaluer les prix des parcelles. 

7.2 C'est le lieu de rappeler qu'en principe le recours devant le Tribunal 

administratif fédéral est de nature réformatoire, c'est-à-dire qu'en principe 

le Tribunal statue lui-même sur la cause et ne renvoie celle-ci qu'excep-

tionnellement à l'autorité inférieure avec des instructions impératives (art. 

61 al. 1 PA). Il est toutefois admis que le juge dispose d'une grande lati-

tude, pour décider s'il entend procéder lui-même aux mesures à prendre 

ou s'il renvoie l'affaire à l'administration. Un renvoi peut néanmoins se 

justifier par les tâches différentes et les fonctions et moyens respectifs 

dont disposent les diverses instances appelées à se succéder au cours 

de la procédure (cf. ATF 131 V 407 consid. 2.1.1; MADELEINE CAMPRUBI, 

in: Kommentar VwVG, n. 12  ad art. 61) ou encore lorsque l'autorité infé-

rieure a constaté les faits de façon sommaire, en renonçant à pousser 

plus loin ses recherches ou dans l'idée que le Tribunal éclaircirait l'état de 

fait comme il convient en cas de recours (cf. arrêt du Tribunal fédéral 

9C_162/2007 du 3 avril 2008 consid. 2.3 avec les réf. cit.). Ainsi, la cause 

est entre autre renvoyée lorsqu'il s'agit de clarifier un état de fait déficient 

et que ce manquement ne peut être comblé sans mesures d'instruction 

complémentaires, l'autorité inférieure étant en principe mieux à même 

d'effectuer les investigations nécessaires (cf. arrêt du Tribunal administra-

tif fédéral A-2150/2012 du 1
er
 avril 2014 consid. 23.2; MOSER/ 

BEUSCH/KNEUBÜHLER, op. cit., n. marg. 3.194).  

8.  

8.1 Conformément à l'art. 116 al. 1 LEx, les frais causés par la procédure 

devant le Tribunal administratif fédéral, y compris les dépens alloués à 

l’exproprié, sont supportés par l’expropriant. Lorsque le recourant suc-

combe intégralement ou en majeure partie, les frais et les dépens peu-

vent être répartis autrement. Selon la pratique du Tribunal fédéral et du 

Tribunal administratif fédéral, il est notamment possible de réduire ou de 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 24 

supprimer l'indemnité de partie (arrêts du Tribunal fédéral 1A.108/2006 du 

7 novembre 2006 consid. 5 et 1E.16/2005 du 14 février 2006 consid. 6; 

arrêts du Tribunal administratif fédéral A-5101/2011 du 5 mars 2012 

consid. 8.1 et A-8047/2010 du 25 août 2011 consid.12.5). Les frais cau-

sés inutilement seront supportés dans chaque cas par celui qui les a oc-

casionnés.  

8.2 Contrairement aux art. 63 et 64 PA, le principe de la mise des frais et 

dépens à la charge de la partie qui succombe ne s'applique donc pas en 

matière d'expropriation. Par conséquent, les dispositions du règlement du 

21 février 2008 concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le 

Tribunal administratif fédéral (FITAF, RS 173.320.2) ne trouvent applica-

tion que dans la mesure où elles sont compatibles avec l'art. 116 al. 1 

LEx. C'est en particulier le cas pour ce qui concerne les règles générales 

relatives au calcul de l'émolument judiciaire (art. 2 al. 1 FITAF) et les dis-

positions relatives à la fixation de l'indemnité de dépens (art. 8ss FITAF). 

8.3 En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe énoncé à l'art. 116 

al. 1 LEx, selon lequel – en dérogation à l'art. 63 PA - il appartient à l'ex-

propriant de supporter les frais de procédure, lesquels seront in casu 

fixés à 2'000 francs et mis à la charge des recourants et intimés 1. Les 

recourants 2 obtenant en partie gain de cause, dans la mesure où ils re-

quéraient l'annulation de la décision entreprise (et dans la mesure de la 

recevabilité de leur recours), ils ont droit à une indemnité de dépens, qui 

vise à les défrayer pour les frais de représentation qui étaient objective-

ment nécessaires, leur recours n'étant au demeurant nullement téméraire 

(cf. HESS/WEIBEL, op. cit., n. 3 ad art. 116 LEx). Cette indemnité sera ré-

duite d'un tiers pour tenir compte du fait que certaines de leurs conclu-

sions sont irrecevables. L'indemnité de dépens sera donc fixée sur la ba-

se du dossier et en équité à 5'000 francs, TVA comprise, et mise à la 

charge des recourants et intimés 1. 

Quant aux recourants et intimés 1, et pour tenir compte de la règle géné-

rale exprimée à l'art. 116 LEx, des dépens ne leur seront pas alloués bien 

qu'ils aient eu gain de cause sur le point de l'annulation de la décision at-

taquée. 

 

 

 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 25 

Par ces motifs, le Tribunal administratif fédéral prononce : 

1.  

Le recours principal, ainsi que, pour autant que recevable, le recours joint 

sont partiellement admis au sens des considérants. 

2.  

La décision de la Commission fédérale d'estimation du 7 janvier 2013 est 

annulée et l'affaire renvoyée à cette autorité pour instruction complémen-

taire et nouveau prononcé au sens des considérants. 

3.  

Les frais de procédure d'un montant de 2'000 francs sont mis à la charge 

des recourants et intimés 1. Ils s'en acquitteront dans les 30 jours après 

l'entrée en force du présent arrêt. Un bulletin de versement leur sera en-

voyé ultérieurement à cet effet. 

4.  

Une indemnité de dépens de 5'000 francs est allouée aux intimés et re-

courants 2 à la charge des recourants et intimés 1. 

5.  

Le présent arrêt est adressé : 

– aux recourants et intimés 1 (Acte judiciaire) 

– aux intimés et recourants 2 (Acte judicaire) 

– à l'autorité inférieure (n° de réf. Cause […]; Recommandé) 

 

L'indication des voies de droit se trouve à la page suivante. 

 

La présidente du collège : La greffière : 

  

Marie-Chantal May Canellas Valérie Humbert 

 

 

 

A-1359/2013, A-1609/2013 

Page 26 

Indication des voies de droit : 

La présente décision peut être attaquée devant le Tribunal fédéral, 1000 

Lausanne 14, par la voie du recours en matière de droit public, dans les 

trente jours qui suivent la notification (art. 82 ss, 90 ss et 100 de la loi 

fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral [LTF, RS 173.110]). Le 

mémoire doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les 

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. La 

décision attaquée et les moyens de preuve doivent être joints au 

mémoire, pour autant qu'ils soient en mains du recourant (art. 42 LTF). 

 

Expédition :