# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 86e7f751-88e0-586f-8ef8-343f0fb20a2f
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-02-14
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 14.02.2005 VZ.2004.35
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_VZ-2004-35_2005-02-14.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: VZ.2004.35

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 14.02.2005

Entscheiddatum: 14.02.2005

Entscheid Kantonsgericht, 14.02.2005
Art. 9 BV (SR 101); Art. 8 ZGB (SR 210); Art. 257g OR (SR 220); Art. 254 Abs. 1 
lit. c ZPO (sGS 961.2). Beweislastverteilung in der Frage der Rechtzeitigkeit 
der Meldung eines Mangels durch den Mieter an den Vermieter, wenn der 
Vermieter aus einer verspäteten Meldung Schadenersatzansprüche ableitet. 
Willkürliche Annahme von Beweislosigkeit zulasten der Vermieterin im 
konkreten Fall (Kantonsgericht, Präsidentin der III. Zivilkammer, 14. Februar 
2005, VZ.2004.35).

Erwägungen

 

I.

1. A. war vom 1. Mai 1999 bis am 30. September 2003 Mieterin einer im Eigentum von 

B. stehenden 4-1/2-Zimmer-Wohnung. Am 21. Dezember 2002 verlangte sie von ihrer 

Vermieterin schriftlich die Beseitigung eines Pilzbefalls im Badezimmer (kläg. act. 3). 

Nach Durchführung der entsprechenden Sanierung stellte sich die Vermieterin auf den 

Standpunkt, dass sich die Mieterin an den entstandenen Kosten zu beteiligen habe 

(kläg. act. 14).

Diesem Ansinnen kam die Mieterin nicht nach, und nach Beendigung des 

Mietverhältnisses gelangte die Vermieterin wegen dieser und weiteren Forderungen aus 

dem Mietverhältnis am 30. Januar 2004 an die Schlichtungsstelle. Die Streitsache blieb 

unvermittelt (vi-act. 1).

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2. Am 6. Mai 2004 klagte die Vermieterin beim Kreisgerichtspräsidium auf Bezahlung 

von Fr. 1'530.05 zuzüglich Zins. Die beklagte Mieterin beantragte in ihrer Klageantwort 

vom 21. Juni 2004 die Abweisung der Klage. Das angerufene Gericht schützte die 

Klage mit Urteil vom 10. August 2004 im Betrag von Fr. 86.95 zuzüglich Zins. Es 

auferlegte die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- der Klägerin und sprach der Beklagten 

eine Parteientschädigung von Fr. 1'119.05 zu.

3. Gegen dieses Urteil erhob die Klägerin am 20. September 2004 

Rechtsverweigerungsbeschwerde und beantragt die Aufhebung des vorinstanzlichen 

Entscheids. Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Stellungnahme vom 2. 

November 2004 die Abweisung der Beschwerde.

 

II.

1. Mit der Rechtsverweigerungsbeschwerde kann unter anderem geltend gemacht 

werden, dass ein Kreisgerichtspräsident willkürlich entschieden hat (Art. 254 lit. c ZPO). 

Willkür liegt vor, wenn ein Entscheid durch keine sachlichen Gründe zu rechtfertigen 

und offenbar unhaltbar ist, insbesondere wenn er mit der tatsächlichen Situation in 

klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz 

krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Es 

reicht dabei nicht, dass die angegebene Begründung unhaltbar ist; entscheidend ist, 

ob das auch im Ergebnis zutrifft (BGE 128 I 182 f. mit Hinweisen; LEUENBERGER/

UFFER, Kommentar zur Zivilprozessordnung des Kantons St. Gallen, N 5 zu Art. 254 

ZPO). Weiter gilt das Rügeprinzip (Art. 255 Abs. 2 ZPO). Der Beschwerdeführer muss 

im einzelnen darlegen, welcher der möglichen Beschwerdegründe geltend gemacht 

wird. Eine rechtliche Qualifikation der Rüge ist zwar nicht notwendig, doch soweit 

Willkür geltend gemacht wird, ist anzugeben, welche tatsächlichen Annahmen 

unhaltbar sind oder warum eine Rechtsanwendung mit keinen sachlichen Gründen zu 

rechtfertigen ist (LEUENBERGER/UFFER, a.a.O., N 2b zu Art. 255 ZPO). Ferner hat er 

darzutun, dass der Entscheid nicht nur in der Begründung, sondern auch im Ergebnis 

willkürlich ist (BGE 123 III 270 mit Hinweisen). Soweit die Beschwerde begründet ist, 

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ergeht ein kassatorischer Entscheid (LEUENBERGER/UFFER, a.a.O., N 4 zu Art. 258 

ZPO).

2. Die Vorinstanz verneint eine Haftung der Beschwerdegegnerin wegen verspäteter 

Meldung des Pilzbefalls. Sie führt hier aus, die Beschwerdeführerin trage die 

Beweislast einer verspäteten Mitteilung. In ihrer Beweiswürdigung kommt sie zum 

Schluss, es gelinge der Beschwerdeführerin nicht zu beweisen, dass die Meldung 

verspätet erfolgt und daher ein höheren Schaden verursacht worden sei (Entscheid, 9 

f.).

Die Beschwerdeführerin bezeichnet die vorinstanzlichen Ausführungen zur verspäteten 

Meldung und dem daraus resultierenden Schaden in verschiedener Weise als 

willkürlich. Es liege danach erstens ein klarer Verstoss gegen Art. 8 ZGB vor, weil die 

Vorinstanz die Beweislast für die Verspätung der Anzeige des Mangels ihr aufbürde 

und die Folgen des fehlenden Beweises von deren Rechtzeitigkeit tragen lasse (B/1, 4). 

Zweitens liege auch ein Verstoss gegen Art. 8 ZGB vor, weil die Vorinstanz dabei 

gleichzeitig das Regelbeweismass herabgesetzt, somit unzulässigerweise eine 

Glaubhaftmachung habe genügen lassen (B/1, 4). Drittens habe die Vorinstanz in der 

Frage der Rechtzeitigkeit der Anzeige auch die Tatsachen willkürlich gewürdigt (B/1, 

4-6). Ferner sei das Gericht unzulässigerweise in antizipierter Beweiswürdigung bzw. in 

Verletzung der Begründungspflicht davon ausgegangen, dass der Beweis eines 

höheren Schadens infolge verzögerter Anzeige nicht gelungen sei (B/1, 6 f.). Diese 

Rechtsverletzungen haben sich nach ihrer Darstellung auf das Ergebnis des Verfahrens 

ausgewirkt (B/1, 8).

3. Nach Art. 257g Abs. 2 OR haftet der Mieter bei Unterlassen der Meldung von 

Mängeln für den daraus entstehenden Schaden. Das Unterlassen bzw. nicht 

rechtzeitige Bekanntgeben eines Mangels ist eine Vertragsverletzung und damit nach 

Art. 97 ff. OR zu beurteilen. Ob eine rechtzeitige Bekanntgabe erfolgt ist, hängt von den 

Umständen ab. Zu berücksichtigen ist für die Beurteilung jener Zeitpunkt, in welchem 

der Mieter frühestens Kenntnis erlangen konnte und angesichts der Art des Schadens 

hätte handeln müssen. Der Vermieter trägt die Beweislast für den Schaden, die 

unterbliebene bzw. verspätete Meldung und den adäquaten Kausalzusammenhang, 

das Verschulden des Mieters wird vermutet (ZK-HIGI, N 23, 26 und 32 zu Art. 257g OR; 

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BSK-WEBER, N 3 und 5 zu Art. 257g OR). Das ist darauf zurückzuführen, dass es sich 

abgesehen von der Frage des Verschuldens um rechtserzeugende Tatsachen handelt. 

Dabei ist unbeachtlich, dass es beim Nachweis der unterbliebenen oder verspäteten 

Meldung um den Nachweis einer sog. bestimmten negativen Tatsache geht. Die 

beweisbelastete Partei hat von sich aus positive Sachumstände nachzuweisen, aus 

denen die negative Tatsache gefolgert werden kann (BK-KUMMER, N 146 und 195 zu 

Art. 8 ZGB). Die Regelung der Beweislast der Rechtzeitigkeit der Meldung entspricht so 

im Übrigen spiegelbildlich jener der Rüge des Käufers oder des die 

Mietzinsherabsetzung verlangenden Mieters (vgl. betreffend Kaufrecht BSK-SCHMID, 

N 52 zu Art. 8 ZGB mit Hinweisen; betreffend Mietrecht BSK-WEBER, N 2a zu Art. 

259d OR). Was das Thema der verspäteten Meldung anbelangt, so hat der Vermieter 

damit erstens zu belegen, wann der Mangel vom Mieter frühestens erkannt wurde oder 

erkannt werden konnte und wann tatsächlich gerügt wurde. Liegt dazwischen ein nach 

den Umständen nicht tolerierbarer Zeitraum, ist die Verspätung und damit die 

Vertragsverletzung nachgewiesen.

Somit ist die Beschwerde unbegründet, soweit sie sich auf behauptete Verletzung der 

Regeln über die Beweislast bezieht. Zu prüfen ist aber unter diesen Vorzeichen der 

Vorwurf der willkürlichen Tatsachenfeststellung bzw. Beweiswürdigung (vgl. B/1, 4-6).

4. a) Die Vorinstanz stellte erst fest, wann der Mangel ihrer Meinung nach entstanden 

war. Sie ging damit sinngemäss davon aus, dass der Mangel mit dessen Entstehung 

der Beschwerdegegnerin auch erkennbar war. Sie prüfte dann, ob von der 

Beschwerdeführerin eine verspätete Meldung nachgewiesen wurde. Sie verneinte dies, 

weil sie das von der Beschwerdeführerin zum Beweis eingereichte Schreiben der 

Beschwerdegegnerin vom 21. Dezember 2002 (vi-act. 2, 5) als gegenteiliges Indiz 

würdigte und daneben weitere gegen die Auffassung der Beschwerdeführerin 

sprechende Indizien und Sätze der allgemeinen Lebenserfahrung heranzog (Entscheid, 

9 f.).

Massgebend ist somit, ob die Vorinstanz zu Recht Beweislosigkeit annahm. Die 

Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe aus dem Schreiben der 

Beschwerdegegnerin willkürliche Schlüsse gezogen. Die dort enthaltene elementare 

Beschreibung, wonach Wand und Keramikplatten zu sanieren seien und es sich "PS" 

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um die Beseitigung von Schimmel handle, ergebe keinen Sinn, wenn die Empfängerin 

die grundlegendsten Informationen bereits gehabt hätte. Ein Postskriptum diene im 

Weiteren allgemein der Präzisierung einer eigenen, unvollständigen Information und 

nicht der Wiederholung von Tatsachen, die dem Empfänger bereits aus früheren 

Unterrichtungen bereits bekannt seien (B/1, 5). Weiter habe das Gericht aktenwidrig 

(Verweis auf bekl. act. 7) in Verletzung von Art. 9 BV unstrittige Verhältnisse zugrunde 

gelegt, obwohl die Parteien bereits im Jahre 1999 wegen einer Mietzinsreduktion vor 

der Schlichtungsstelle gestritten hätten. Diese Annahme verletze auch die 

Dispositionsmaxime, sei doch ihre im Verfahren (Verweis auf Entscheid, 4) gemachte 

Aussage, dass das Verhältnis zwischen den Parteien seit längerer Zeit angespannt 

gewesen sei, unwidersprochen geblieben (B/1, 4 f.).

b) Das Schreiben der Beschwerdegegnerin ist betitelt mit "Mietzinssenkung/Reparatur 

Badezimmer/Einzahlungsscheine". Inhaltlich bittet sie zunächst um Zustellung von 

Einzahlungsscheinen für die Mietzinszahlungen und verlangt sie eine 

Mietzinszinsherabsetzung aufgrund eines gesunkenen Hypothekarzinssatzes. Zum 

festgestellten Pilzbefall äussert sie sich daraufhin abschliessend und unmittelbar im 

Anschluss an die vorherigen Ausführungen wie folgt: "Auch ist das Badezimmer (Wand 

und Keramikplatten) zu sanieren. Bis zur Beendigung der Sanierung wird der Mietzins 

bei der Schlichtungsstelle hinterlegt." Nach der Grussformel findet sich ein 

Postskriptum. Dort heisst es: "PS: Bei der Sanierung handelt es sich um die 

Beseitigung von Schimmel. Diese ist fachmännisch durchzuführen." Die Vorinstanz 

hatte dazu erwogen, der Inhalt des Schreibens lasse darauf schliessen, dass der 

Schaden bereits zuvor gemeldet worden sei. So werde nämlich nur mitgeteilt, dass das 

Badezimmer zu sanieren sei. Erst im Nachsatz des Briefes werde darauf Bezug 

genommen, welcher Art der Schaden sei. Wäre der Beschwerdeführerin von Seiten der 

Beschwerdegegnerin zu diesem Zeitpunkt noch keine Meldung erstattet worden, wäre 

zweifellos deutlicher auf die Natur des Schadens eingegangen worden. Die 

Beschwerdegegnerin habe somit beim Verfassen des Schreibens davon ausgegangen 

sein müssen, dass der Schaden der Beschwerdeführerin bereits bekannt war. Insofern 

sei es realitätsfremd, davon auszugehen, dass mit dem genannten Schreiben erstmals 

eine Schadensmeldung erfolgt sei (Entscheid, 9 f.).

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Dem ist nicht zu folgen. Das Schreiben nimmt nicht auf vorhergehende mündliche 

Reklamationen Bezug. Das wäre aber ungeachtet der persönlichen Beziehungen der 

Parteien zu erwarten gewesen. Mit einer schriftlichen Beanstandung wird bei 

vorhergehenden mündlichen Kontakten der bereits geäusserte Standpunkt nochmals 

bekräftigt. Auch die Formulierung der Beanstandung deutet auf eine erstmalige 

Äusserung hin. Es bestand erstens kein Anlass, weitergehende Ausführungen zu 

machen. Mit den im Schreiben enthaltenen Informationen war auch bei erstmaliger 

Konfrontation klar, worum es ging. Das Postskriptum deutet auch in der Tat positiv an, 

dass es um eine erstmalige Äusserung ging. Die Ausführungen haben klar den 

Charakter eines erklärenden, informativen Zusatzes. Sie weisen darauf hin, dass 

zuhanden der Beschwerdeführerin genau damit die beanstandeten Punkte klargestellt 

werden sollten. Es ist auch nicht ersichtlich, dass dieses Postskriptum aus rechtlichen 

Gründen, d.h. nur zur dokumentierten genügenden Substantiierung des angezeigten 

Mangels beigefügt wurde. Schliesslich treten die Ausführungen zum Pilzbefall nicht 

besonders hervor. Bei vorhergehenden mündlichen Kontakten wäre zu erwarten 

gewesen, dass dieser Aspekt neben den anderen beiden Punkten gesondert behandelt 

worden wäre. Die Beschwerdeführerin weist sodann zutreffend darauf hin, dass sich 

die Vorinstanz nicht zu den Vorbringen zur Frage des angespannten Verhältnisses 

äusserte. Die Beschwerdeführerin hatte ausgeführt, es sei vorliegend nicht 

ungewöhnlich, dass die Beschwerdegegnerin den Schaden als erstes schriftlich gerügt 

habe. Das Verhältnis sei schon länger angespannt gewesen, es habe auch ein 

Verfahren vor der Schlichtungsstelle stattgefunden. Es trifft auch zu, dass diese 

Ausführungen nicht bestritten wurden und auch die Ausführungen zum früheren 

Schlichtungsverfahren stimmen (Entscheid, 4 f.; bekl. act. 7). Dieser Umstand bestätigt 

die Interpretation des Briefes, dass entgegen dem allenfalls sonst üblichen Vorgehen 

direkt der Weg des Schriftverkehrs gewählt wurde. In einer solchen Situation kann 

damit auch entgegen der Vorinstanz (Entscheid, 9) nicht auf eine sonstige allgemeine 

Lebenserfahrung abgestellt werden. Zutreffend ist weiter die Rüge (B/1, 5 f.) des 

vorinstanzlichen Arguments (Entscheid, 10), es dauere erfahrungsgemäss eine Weile, 

bis die Handwerker organisiert seien. Die angebliche Dauer bis zur effektiven Einleitung 

der Sanierung kann nicht belegen, dass auch rechtzeitig gerügt wurde. Damit wäre 

lediglich zu belegen, dass ab dem Zeitpunkt der Meldung - ob rechtzeitig oder nicht - 

noch eine gewisse Zeit verstrich. Dem Umstand, dass ein starker Pilzbefall vorlag, was 

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nach Meinung der Vorinstanz (Entscheid, 10) eine sofortige Meldung gewöhnlich 

nahelegt, kann schliesslich angesichts der angeführten konkreten Anhaltspunkte des 

Falles kein entscheidendes Gewicht beigemessen werden.

c) Die Beweiswürdigung der Vorinstanz steht damit in klarem Widerspruch zur 

tatsächlichen Situation. Aus dem von der Beschwerdeführerin eingereichten Schreiben 

vom 21. Dezember 2001 ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine frühere mündliche 

Rüge. Stützt man sich nur auf dieses Schreiben, muss im Gegenteil davon 

ausgegangen werden, dass es sich dabei um die einzige nachgewiesene Rüge 

handelte. Diese war verspätet. Die Beschwerdeführerin ist damit ihrer Beweispflicht 

nachgekommen und hat den Hauptbeweis erbracht. Indem die Vorinstanz die Meldung 

der Beschwerdegegnerin gestützt auf dieses Schreiben aber als rechtzeitig taxierte und 

daher von Beweislosigkeit ausging, verletzte sie Art. 9 BV.

Die Vorinstanz wird damit zu prüfen haben, inwiefern dieses vorläufige Beweisergebnis 

aufgrund weiterer erstinstanzlich beantragter Beweismittel (Parteiaussagen gemäss vi-

act. 2, 5 und vi-act. 10, 4) definitiv Bestand hat.

5. a) Da die Vorinstanz von einer rechtzeitigen Meldung ausging, prüfte sie die Frage 

der adäquaten Kausalität zwischen der Vertragsverletzung (verspätete Meldung) und 

dem Schaden (höherer Schaden als bei rechtzeitiger Meldung) nicht. Der Aspekt der 

Kausalität ist dennoch zu behandeln, weil sich für eine Aufhebung des Entscheids auch 

das Ergebnis als willkürlich erweisen muss. Es ist somit zu prüfen, ob nicht 

ausgeschlossen werden kann, dass bei der gegebenen Sachlage der Nachweis einer 

adäquat kausalen Erhöhung des Schadens geführt werden kann.

b) Die Beschwerdeführerin trug in der Klage vor, die Beschwerdegegnerin habe den 

Mangel viel zu spät gemeldet und sei auch deshalb für den Pilzbefall 

schadenersatzpflichtig (vi-act. 2, 5). In der Verhandlung führte sie aus, die Verspätung 

habe sich jedenfalls auf die Höhe des Schadens ausgewirkt. Falls eine 

ordnungsgemässe Mitteilung erfolgt wäre, dann wäre nach ihrer Meinung keine 

Renovation nötig gewesen. Sie stellte einen entsprechenden Expertiseantrag (vi-act. 

15, 4). Sie rügt, die Vorinstanz wäre verpflichtet gewesen, eine Expertise über die 

Auswirkungen der unterlassenen Meldung auf die Schadenshöhe anzuordnen (B/1, 7 

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f.). Die Beschwerdegegnerin führt dagegen aus, es wäre auf jeden Fall eine 

umfassende Pilzsanierung nötig gewesen. Inwiefern diese bei einer früheren 

Mängelrüge billiger gewesen wäre, werde von der Beschwerdeführerin weder dargelegt 

noch zum Beweis verstellt. Dies sei auch nicht wahrscheinlich, da sich Pilzsporen in 

der Wand befunden hätten. Die beantragte Expertise könne weiter die fehlenden bzw. 

mangelhaft substantiierten Behauptungen nicht ersetzen. Neue Erkenntnisse seien 

schliesslich auch nicht zu erwarten, weil der inzwischen beseitigte Pilzbefall nicht mehr 

begutachtet werden könne (B/7, 5 f.).

c) Massgeblich ist, ob sich eine rechtzeitige bzw. wenigstens frühere Anzeige 

schadenmindernd ausgewirkt hätte. Die Beschwerdeführerin hat dazu im Prozess 

Ausführungen gemacht. Inwiefern sie diese auch ausreichend substantiiert hat, ist nicht 

von Belang. Ginge man davon aus, wäre der Sachverhalt erkennbar unvollständig und 

hätte das Gericht seine für diesen Fall vorgesehene Fragepflicht auszuüben (vgl. ZK-

Higi, N 57 zu Art. 274d OR). Die Abnahme der Expertise könnte daher nur unterbleiben, 

wenn dieses Beweismittel objektiv untauglich wäre (LEUENBERGER/UFFER-TOBLER, 

a.a.O., N 3a zu Art. 101 ZPO), mit anderen Worten heute kein Nachweis mehr geführt 

werden könnte. Das ist aber nicht zwingend der Fall. Es trifft zwar zu, dass sich 

aufgrund der mittlerweile erfolgten Sanierung Schwierigkeiten ergeben könnten. Es ist 

aber bereits nicht auszuschliessen, dass sich von einer kompetenten Person abstrakt 

beurteilen lässt, ob bei einem auch für den Laien sichtbar gewordenen Pilzbefall 

sofortiges Einschreiten weniger aufwendige und billigere Sanierungsmassnahmen nach 

sich gezogen hätte. Zudem sind bezüglich des früheren Zustandes gewisse 

Informationen immer noch greifbar. Das betrifft einerseits die im Recht liegenden 

Fotos. Zudem hat der Malermeister, auf dessen Ausführungen die Vorinstanz in der 

Frage des Entstehungszeitraums des Mangels abstellte, den Schaden selber gesehen. 

Er kann daher allenfalls - auch gegenüber einer Drittperson - eine entsprechende 

Einschätzung abgeben. Das gilt auch für den von den Parteien im erstinstanzlichen 

Verfahren thematisierten vorbestehenden Pilzbefall, der nach den Ausführungen der 

Beschwerdegegnerin (vi-act. 10, 3 f.) mittels Übermalen temporär zum Verschwinden 

gebracht worden sein soll.

d) Wenn sich ergeben sollte, dass die Meldung des Mangels definitiv zu spät erfolgte, 

wird die Vorinstanz daher die von der Beschwerdeführerin beantragte Expertise zur 

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Kausalität der verspäteten Anzeige zur Schadenhöhe und damit zur Schadensdifferenz 

einholen müssen. Inwiefern aufgrund des Ergebnisses der Abklärungen oder auch 

schon in deren Zusammenhang noch weitere Beweiserhebungen notwendig sind, wird 

das Gericht dann in Anwendung der relevanten prozessrechtlichen Bestimmungen zu 

entscheiden haben.

6. Die Rechtsverweigerungsbeschwerde wird damit gutgeheissen und die 

Angelegenheit im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung 

zurückgewiesen.

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		2025-07-19T17:12:38+0200
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