# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a312d450-74ec-5d13-a281-d332f3699ed0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-04-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 09.04.2015 BRGE II Nr. 0052/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0052-201_2015-04-09.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0052/2015 vom 9. April 2015 in BEZ 2015 Nr. 36 

1. Das bewilligte Projekt beinhaltet, im Erdgeschoss und im 1.
Obergeschoss des Mehrfamilienhauses eine Pflegewohnung einzurichten. Die 
beiden bestehenden 4 ½-Zimmer-Wohnungen sollen mit einer internen 
Wendeltreppe miteinander verbunden werden. Im Obergeschoss sind weitere 
untergeordnete bauliche Veränderungen geplant. Das Angebot ist auf maximal 

7 zu pflegende Personen ausgerichtet, wobei im Frühdienst (7.00 Uhr - 16.00 
Uhr) sowie im Spätdienst (13.00 Uhr - 23.00 Uhr) jeweils zwei Pflegende 
anwesend sein sollen und eine Pflegeperson Nachtwache (22.45 Uhr - 7.00 
Uhr) halten soll. In der Pflegewohnung werden auch schwerst Pflegebedürftige 
aufgenommen, jedoch keine Weglaufgefährdeten und keine Menschen mit der 
Hauptdiagnose Demenz. (…) 

4.1 Die rekurrierenden Nachbarn bestreiten zunächst die Zonenkonformität 
der geplanten Nutzung. Die Bau- und Zonenordnung (BZO) lasse in der 
betroffenen Wohnzone W2.2 lediglich Wohnnutzungen zu. Für mässig störende 
Betriebe seien Wohnzonen mit Gewerbeanteil vorgesehen und sei damit eine 
klare Abgrenzung vorgenommen. Gemäss dem vorgesehenen Konzept sei die 
Zusammenführung von bis zu acht Personen und die Pflege derselben rund um 
die Uhr durch eine darauf spezialisierte, gewinnstrebige Gesellschaft 
vorgesehen. Mieterin der Stockwerkeigentumseinheiten sei diese und nicht 
etwa die Pflegebedürftigen. Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung 
könnten Kollektivunterkünfte, die mit der damit einhergehenden Betreuung der 
Bewohner auch einen nicht unerheblichen Dienstleistungsbereich mit 
umfassten, nicht den Wohnungen einer reinen Wohnzone zugerechnet werden. 
Die vorgesehene Nutzung der Räumlichkeiten stehe somit im klaren Wider-
spruch zur vorgeschriebenen Wohnnutzung. (…) 

5.1 Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt. Dieser 
Nutzweise werden auch Arbeitsräume zugerechnet, die mit einer Wohnung 
zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen 
Wohnfläche stehen (§ 52 Abs. 1 PBG). Die kommunale Bau- und 
Zonenordnung kann in Wohnzonen mässig störende Betriebe zulassen; stark 
störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind 
hingegen nicht zulässig (§ 52 Abs. 3 PBG). Ferner kann die Bau- und 
Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die 
Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben 
oder beschränken (§ 49a Abs. 3 PBG). Unter Gewerbe bzw. Betrieb im Sinne 
dieser Regelungen versteht das Gesetz in umfassender Weise jede Art von 
Arbeitsplatznutzung, also Produktion, Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe 

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etc. (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des 
Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, 1992, Rz. 154 und 160). 

Mit dem Inkrafttreten der Umweltschutzgesetzgebung haben die Begriffe 
«nicht störend» und «mässig störend» ihre immissionsrechtliche Bedeutung 
grundsätzlich verloren (BGE 114 Ib 214 ff., E. 4a). Es kommt ihnen jedoch 
weiterhin ein raumplanerischer Gehalt zu, welcher die Zulässigkeit betrieblicher 
Nutzungen in (auch) dem Wohnen dienenden Zonen mitbestimmt. Zu den nicht 
vom Bundesumweltrecht erfassten Auswirkungen von Betrieben, welche die 
Wohnnutzung beinträchtigen können, zählen in der Praxis neben den Gefahren 
eines ungewöhnlich intensiven Fahrzeugverkehrs (RB 1994 Nr. 73) oder 
ideellen Immissionen (BRKE III Nr. 0104/2009 = BEZ 2010 Nr. 46; 
www.baurekursgericht-zh.ch) auch ästhetische Beeinträchtigungen, so etwa 
durch eine in der Wohnzone situierte Verkaufsfläche für Occasionsfahrzeuge 
(BGE 117 Ib 147). 

Erlaubt eine Gemeinde in einer Wohnzone nur nicht störende Betriebe, 
sind an deren Vereinbarkeit mit der Wohnnutzung höhere Anforderungen zu 
stellen, als wenn auch mässig störende Betriebe zugelassen sind. Diese 
Anforderungen lassen sich etwa dahingehend umschreiben, dass Betriebe 
ihrem Wesen nach einwandfrei in eine Wohnzone passen müssen (BRKE III 
Nr. 0064/2010 = BEZ 2010 Nr. 45; www.baurekursgericht-zh.ch). Dem-
gegenüber ist mit der Zulassung mässig störender Betriebe ein deutlich 
höheres Konfliktpotential hinzunehmen (VB.2010.00470 = BEZ 2011 Nr. 2). 

5.2 Die S. GmbH bietet in den streitbetroffenen Wohnungen 
pflegebedürftigen Senioren Wohnraum und Pflege/Betreuung an. So sollen 
dauernd eine bis zwei Pflegepersonen anwesend sein, die sowohl 
Dienstleistungen der Hotelerie als auch der Pflege übernehmen. Ihr 
Dienstleistungsangebot geht damit deutlich über das (Unter-)vermieten von 
Wohnraum hinaus, und es liegt eine gewerbliche Nutzung vor. Diese ist jedoch 
sehr eng mit der Wohnnutzung verwandt. Die in den beiden Wohnungen 
untergebrachten Senioren verbringen nicht nur ihre Tage dort, sondern sie 
übernachten auch in den Pflegewohnungen. Mit anderen Worten verlegen sie 
mit Einzug in die Pflegewohnung ihren Lebensmittelpunkt dorthin; sie wohnen 
dort.  

Entgegen der rekurrentischen Argumentation ist in der betreffenden 
Wohnzone nicht jegliche gewerbliche Nutzung untersagt. Nicht störende 
Betriebe erlaubt (stillschweigend) bereits das PBG. Das kommunale Recht kann 
ihre Zulässigkeit in Anwendung von § 49a Abs. 3 Satz 1 PBG beschränken 
(VB.1998.00323, E. 1 = RB 1998 Nr. 95).  

Die Bau- und Zonenordnung kennt keine Mindestwohnanteil-Vorschriften. 
Die einzige Bestimmung, welche sich mit der Nutzweise in den Wohnzonen 
befasst, ist Art. 22 BZO, wonach in den Wohnzonen mit Gewerbeanteil mässig 
störende Betriebe zulässig sind. Demgegenüber sind sie in allen andern 
Wohnzonen nicht zugelassen.  

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Nicht störende Betriebe werden in keiner Zone ausgeschlossen. Somit ist 
der Vorinstanz darin zu folgen, dass sie gestützt auf die Grundordnung des 
PBG erlaubt sind; dies auch in der Standortzone. 

In der Hinweisspalte findet sich bei Art. 22 BZO ein Verweis auf die 
Hinweise zu Art. 10 BZO. Dort wiederum werden beispielhaft mässig störende 
Betriebe und im Unterschied dazu nicht störende Betriebe aufgezählt. Zu 
letzteren gehören demgemäss unter anderem Bäckereien, Schuhmachereien, 
Coiffeure, Ateliers, ärztliche Praxisräume und Gaststätten. 

Der von den Rekurrierenden angeführte Verwaltungsgerichtsentscheid, 
wonach Kollektivunterkünfte, die mit der damit einhergehenden Betreuung der 
Bewohner auch einen nicht unerheblichen Dienstleistungsbereich mit 
umfassen, nicht den Wohnungen einer reinen Wohnzone zugerechnet werden 
können, betraf ein Durchgangszentrum für 145 Asylsuchende in einer 
Kernzone. In der betreffenden Bau- und Zonenordnung waren für die Kernzone 
explizit «Wohnungen» zugelassen. Das Verwaltungsgericht befand es für 
zulässig, unter diesen Umständen den Begriff des Wohnens in den Weilerzonen 
eng auszulegen und damit «Grenzformen der Wohnnutzung, wie hier eine 
Massenunterkunft für 140 Bewohner» als zonenwidrig zu beurteilen (VGr, 4. 
Juni 2008, VB.2007.00497, E. 3.1.). Die Unterschiede zum vorliegend zu 
beurteilenden Fall sind deutlich: Die Bau- und Zonenordnung sieht keine 
einschränkende Auslegung des Wohnbegriffes vor, mit lediglich sieben bis acht 
Bewohnern ist die Pflegeinrichtung deutlich kleiner als das fragliche Durch-
gangsheim und schliesslich verlegen die Bewohner der Pflegewohnungen ihren 
Lebensmittelpunkt dauerhaft in die Pflegewohnung, während das Durch-
gangsheim für Asylsuchende - wie der Name schon sagt - eine Übergangs-
lösung mit vielen Wechseln darstellt. 

5.3 Die dem eigentlichen Wohnen so ähnliche Nutzung der Pflege-
wohnungen ist ohne weiteres als nichtstörender Betrieb und damit als zonen-
konform zu qualifizieren. Dem stehen auch die rekurrentischerseits geltend 
gemachten ideellen Immissionen nicht entgegen. Unter ideellen Immissionen 
sind Einwirkungen zu verstehen, welche das seelische Empfinden verletzen 
beziehungsweise unangenehme psychische Eindrücke erwecken (BGE 108 Ia 
140, E. 5.c.aa). Solche Einwirkungen können die Wohnqualität in erheblichem 
Mass beeinträchtigen. Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die Störungen an 
nach aussen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, sondern es werden 
auch solche Einwirkungen auf das psychische Wohlbefinden berücksichtigt, die 
aus der blossen Vorstellung darüber entstehen, was im Innern eines benach-
barten Gebäudes vor sich geht (BGer 1C_66/2010, E. 4.3.4.). 

Das Alter gehört, wie alle anderen Lebensabschnitte auch, zum Leben 
dazu. Anders als etwa Sterbewohnungen für Freitodbegleitungen, welche einzig 
für den begleiteten Suizid benutzt werden, verbringen die Bewohner in Alters- 
und Pflegewohnungen ihren letzten Lebensabschnitt. Dies muss, auch in 
kleineren Gruppen, mit und neben sich in verschiedenen Stadien des Lebens 
befindenden Menschen möglich sein. Gerade die im Rekurs angesprochenen 
kleineren Kinder sind in aller Regel sehr an anderen Menschen interessiert und 
offen, Neues kennenzulernen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese durch die 

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Anwesenheit der Pflegebedürftigen in ihrem psychischen Wohlbefinden be-
einträchtigt werden sollen, ist doch gerade die Einrichtung von Kinderkrippen 
und Kindergärten in der Nähe von oder in Kombination mit Altersheimen sehr 
beliebt. Dass dies im deutlich kleineren privaten Rahmen nicht nur nicht 
funktionieren, sondern sogar schädlich sein soll, ist nicht nachvollziehbar. Dass 
regelmässig sich «irrational und unberechenbar verhaltende» Bewohner der 
Pflegewohnungen im Treppenhaus oder auf dem Baugrundstück herumirren, 
scheint angesichts der permanent anwesenden Betreuungspersonen über-
trieben. Inwiefern schliesslich zwanzig und mehr Kinder, welche zusammen in 
einer Kindertagesstätte betreut werden, in einer Wohnzone typisch und orts-
üblich sein sollen, nicht aber sieben alte, pflegebedürftige Personen, ist schlicht 
unverständlich. Deren Betreuung ist genauso in der Wohnzone unterzubringen 
und keinesfalls als zonenfremd zu qualifizieren. 

Demgemäss ist der Rekurs punkto Zonenkonformität abzuweisen.