# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 99a576be-4448-5303-a428-12b31311bc30
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-23
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 23.01.2024 R 2023 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2023-31_2024-01-23.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 23 31

5a Camera 

Presidenza Righetti

Giudici Brun e Audétat

Attuaria Lanfranchi

SENTENZA

del 23 gennaio 2024

nella vertenza di diritto amministrativo

A._____, 

e

B._____, 

ricorrenti

contro

Comune C._____, 

patrocinato dall'avv. Davide Nollo, 

convenuto

e

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D._____ e D.A._____, 

convocati

concernente opposizione edilizia

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I. Ritenuto in fatto:

1. E._____ e E.A._____ sono comproprietari in ragione di ½ ciascuno del 

fondo 2798 nella frazione di F._____, nel Comune C._____, situato nella 

zona residenziale 2 F._____ (R2 F._____), in zona G._____.

2. Con decisione del 16 gennaio 2023, il Municipio del Comune C._____ ha 

deciso di prolungare la zona di pianificazione in vigore su tutto il territorio 

comunale C._____ di altri due anni, ossia fino al 10 marzo 2025. Detta 

proroga è stata autorizzata dal Dipartimento dell'economia pubblica e 

socialità dei Grigioni con decisione del 2 febbraio 2023.

3. L'8 luglio 2022 E._____ e E.A._____, quali proprietari, e D._____ e 

D.A._____, quali beneficiari del diritto di compera, hanno sottoscritto un 

contratto di costituzione di diritto di compera immobiliare concernente il 

fondo 2798. Tale contratto è stato iscritto nel registro fondiario il 12 luglio 

2022.

4. In data 25 gennaio 2023 D._____ e D.A._____ hanno inoltrato una 

domanda di costruzione per l'edificazione del fondo 2798 con una nuova 

casa monofamiliare.

5. La domanda di costruzione è stata pubblicata all'albo comunale ed 

esposta pubblicamente dal 28 gennaio al 16 febbraio 2023. Durante il 

periodo di esposizione, il 14 febbraio 2023, A._____ e B._____ hanno 

inoltrato opposizione, chiedendo di respingere la domanda di costruzione.

6. Con decisione del 29 marzo 2023, il Municipio ha respinto l'opposizione di 

A._____ e B._____ e contemporaneamente ha rilasciato la licenza edilizia 

per il progetto in questione, stabilendo che la nuova costruzione deve 

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essere vincolata a registro fondiario come abitazione primaria ai sensi 

della normativa sulle case secondarie.

7. Il 29 aprile 2023 A._____ e B._____ (di seguito: i ricorrenti) hanno inoltrato 

ricorso al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni contro la 

decisione e la licenza edilizia del 29 marzo 2023, facendo valere 

innanzitutto che i documenti allegati alla domanda di costruzione non 

sarebbero stati firmati dall'autore del progetto e che inizialmente non 

sarebbero stati in grado di individuare l'entità giuridica del progettista, per 

cui vi sarebbero dei possibili vizi formali nella procedura. Dal lato 

materiale, ritengono che vi sarebbe un tentativo di aggiramento del divieto 

di abitazione secondaria ai sensi della normativa sulle seconde case da 

parte di D._____ e D.A._____, che il progetto non si inserirebbe nel 

paesaggio in modo adeguato e che sarebbe inoltre in contrasto con la 

zona di pianificazione esistente. In merito alle censure riguardo all'indice 

di sfruttamento, il corridoio faunistico e all'esercizio del diritto di passo con 

mezzi agricoli che avevano sollevato nella loro opposizione, i ricorrenti nel 

ricorso si rimettono semplicemente alla decisione impugnata.

8. Con presa di posizione del 12 giugno 2023, D._____ e D.A._____ (di 

seguito: i convocati) hanno inoltrato le loro osservazione senza formulare 

esplicitamente dei petiti, ma da cui si capisce che, sostanzialmente, 

chiedono il respingimento del ricorso.

9. Con presa di posizione del 12 giugno 2023, il Comune (di seguito: il 

convenuto) ha chiesto il respingimento del ricorso, per quanto ricevibile. 

Quale motivazione adduce che la censura riguardo alla firma/entità del 

progettista sarebbe infondata. Inoltre, non vi sarebbe un aggiramento delle 

normative sulle seconde case, poiché non vi sarebbe motivo di dubitare 

circa la volontà dei convocati di vivere nella nuova casa a F._____. Inoltre, 

il fondo in questione si troverebbe in mezzo a fondi già edificati, non 

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sarebbe cioè ai margini della zona residenziale, per cui sarebbe escluso a 

priori che il fondo 2798 possa venir dezonato e pertanto non vi sarebbe 

nessuna violazione della zona di pianificazione in vigore. In più, il progetto 

in esame richiamerebbe le costruzioni nelle vicinanze in chiave moderna 

e si inserirebbe bene nel paesaggio. Infine, le censure in merito all'indice 

di sfruttamento, al diritto di passo e al corridoio faunistico sarebbero da 

ritenere evase.

10. Con replica del 24 giugno 2023 risp. duplica del 10 luglio 2023, i ricorrenti 

e il convenuto hanno elaborato le loro argomentazioni e riconfermato i 

rispettivi petiti.

Ulteriori fatti ed argomenti addotti dalle parti verranno ripresi nei 

considerandi di seguito, qualora risultino giuridicamente determinanti per 

l'esito della vertenza.

II. Considerando in diritto:

1. Giusta l’art. 50 della Legge sulla giustizia amministrativa (LGA; 

CSC 370.100), è legittimato ad inoltrare ricorso, chiunque è interessato e 

abbia un interesse tutelabile all'abrogazione o alla modifica della decisione 

o chiunque vi è autorizzato in base ad una prescrizione speciale. 

Presupposto per avere la legittimazione a ricorrere è l'esistenza di un 

interesse particolare che solo il singolo o, comunque, una cerchia 

determinata di persone, possono avere. In altre parole, i ricorrenti devono 

essere toccati dalla decisione impugnata più di quanto potrebbe esserlo 

qualsiasi altro cittadino. I ricorrenti devono avere con l’oggetto litigioso un 

rapporto stretto, particolare e degno di protezione. Questo presupposto è 

adempiuto qualora la situazione di fatto o di diritto dei ricorrenti possa 

essere direttamente influenzata dall'esito della vertenza. Nell’ambito di 

un’opposizione edilizia, gli accennati presupposti sono generalmente 

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adempiuti quando a ricorrere sono i vicini proprietari del fondo 

(DTF 121 II 174 consid. 2b; sentenza del Tribunale federale [STF] 

1C_491/2019 del 5 febbraio 2020 consid. 2.4). Nell’evenienza, sorgendo 

la costruzione di A._____ e B._____ sulla particella contigua al terreno di 

costruzione, è palese la loro legittimazione al ricorso. Le altre condizioni di 

ammissibilità non danno adito ad alcuna osservazione. Il presente ricorso, 

presentato tempestivamente e nella dovuta forma è dunque ricevibile.

2. Nel caso in esame è controverso se il convenuto abbia giustamente 

rilasciato la licenza edilizia per il progetto in questione. Dopo la censura 

formale riguardo alla firma e l'entità del progettista, verrà dunque 

esaminato se tale progetto rispetta il diritto federale e cantonale, 

segnatamente le disposizioni sulle case secondarie, sulle zone di 

pianificazione e sui corridoi faunistici, nonché se sono state rispettate le 

disposizioni del diritto edilizio comunale (inserimento nel paesaggio e 

indice di sfruttamento).

3. Giusta l'art. 33 cpv. 2 della Legge federale sulla pianificazione del territorio 

(LPT; RS 700), il diritto cantonale prevede almeno un rimedio di diritto 

contro le decisioni e i piani di utilizzazione fondati sulla LPT e sulle 

disposizioni di applicazione cantonali e federali, per cui deve essere 

garantito un riesame completo da parte di almeno un'istanza (art. 33 cpv. 3 

lett. b LPT). In virtù di questi requisiti del diritto federale, il Tribunale 

amministrativo ha completa cognizione nella presente controversia, che 

non si limita all'applicazione del diritto e all'accertamento dei fatti ai sensi 

dell'art. 51 cpv. 1 LGA, ma include anche un esame dell'adeguatezza 

(DTF 146 II 367 consid. 3.2.1, DTF 145 I 52 consid. 3.6, DTF 118 Ib 26 

consid. 4b; STF 1C_325/2021 del 25 ottobre 2021 consid. 7.1, 

1C_494/2018 del 13 giugno 2019 consid. 2.2 e 1C_682/2017 

dell'11 settembre 2018 consid. 6.1 f.; sentenze del Tribunale 

amministrativo [STA] R 21 16 del 3 maggio 2022 consid. 3.4 e R 19 52 del 

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14 ottobre 2021 consid. 4.6). Tuttavia, i Tribunali cantonali, nell'esaminare 

l'adeguatezza della decisione impugnata secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b 

LPT, si impongono una limitazione al fine di rispettare l'autonomia 

comunale ai sensi dell'art. 50 cpv. 1 della Costituzione federale della 

Confederazione Svizzera (Cost.; RS 101) (DTF 145 I 52 consid. 3.6; STF 

1C_97/2014 del 9 febbraio 2015 consid. 3.3).

4.1. In primo luogo, trattandosi di una questione di natura formale, è necessario 

affrontare la censura dei ricorrenti secondo cui, i documenti allegati alla 

domanda di costruzione non sarebbero stati firmati dall'autore del 

progetto. A mente dei ricorrenti, inizialmente non sarebbero stati in grado 

di individuare l'entità giuridica del progettista, in quanto sia sulla domanda 

di costruzione che sull'avviso di pubblicazione figurerebbe quale 

progettista la H._____, I._____, per la quale non risulterebbe nessun 

riscontro nell'indice centrale delle ditte (www.zefix.ch) e che non sarebbe 

neppure riconducibile a una ditta individuale. Dopo aver conosciuto il 

nome della ditta, J._____ Sagl, nella decisione impugnata, i ricorrenti si 

ritengono soddisfatti, rilevano però che oltre al fatto che il progettista non 

era visibile sulla domanda di costruzione – l'entità dello stesso non 

sarebbe definita neanche sulla licenza edilizia rilasciata, per cui vi 

sarebbero delle (possibili) carenze e/o vizi nella procedura.

4.2. Giusta l'art. 59 cpv. 4 della Legge edilizia del Comune C._____ (di seguito: 

LE), i documenti allegati alla domanda di costruzione vanno firmati dal 

proprietario del fondo, dalla committenza e dall'autore del progetto. Per 

quanto riguarda il caso di specie, contrariamente a quanto sostengono i 

ricorrenti, dagli atti risulta che il piano di progetto e il piano di 

canalizzazione sono entrambi firmati dal progettista (cfr. gli allegati di cui 

al doc. 8 del convenuto). Inoltre, accanto alla firma e appena sotto la scritta 

"H._____" è indicato "della J._____ Sagl, I._____", per cui era senz'altro 

possibile scoprire l'entità giuridica dietro la dicitura "H._____". Il fatto che 

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l'entità giuridica non figura sulla licenza edilizia rilasciata non è rilevante, 

poiché non è previsto dalla LE. A parte questo, i ricorrenti non hanno in 

alcun modo indicato – né è peraltro ravvisabile alcuna ragione di 

presumere – che tale circostanza avrebbe creato loro uno svantaggio. La 

relativa censura dei ricorrenti è dunque infondata.

5. Dal punto di vista materiale i ricorrenti fanno innanzitutto valere un 

aggiramento del divieto di abitazione secondaria risp. dell'obbligo di 

abitazione primaria giusta l'art. 7 della Legge federale sulle abitazioni 

secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec; RS 702). Di seguito 

va dunque esaminato se vi è un aggiramento della legislazione sulle case 

secondarie.

5.1. La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e 

della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune 

non può eccedere il 20 % (art. 75b cpv. 1 Cost). Nei Comuni in cui la quota 

di abitazioni secondarie supera il 20 % possono essere autorizzate nuove 

abitazioni solamente se sono utilizzate come abitazione primaria o come 

abitazione sfruttata a scopi turistici (cfr. art. 7 cpv. 1 LASec). Il Comune 

convenuto ricade nel campo di applicazione di questa normativa, 

considerato che la quota delle abitazioni secondarie presenti sul suo 

territorio supera la soglia del 20 %. Di conseguenza, in conformità all'art. 7 

cpv. 3 e 4 LASec, nella licenza edilizia il convenuto ha stabilito che la 

nuova costruzione in oggetto deve essere vincolata a registro fondiario 

(tramite menzione alla crescita in giudicato della licenza edilizia) come 

abitazione primaria o abitazione equiparata ad abitazione primaria 

conformemente all'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec (cfr. cifra 1 della licenza 

edilizia impugnata).

5.2. In base all'art. 14 cpv. 1 LASec, in futuro il proprietario della costruzione in 

oggetto potrebbe chiedere al Municipio di sospendere la limitazione d'uso 

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menzionata a determinate condizioni, ovvero se: a) la limitazione d'uso 

non può essere temporaneamente rispettata in seguito a circostanze 

particolari quali decesso, trasferimento di domicilio o cambiamento dello 

stato civile; o b) il proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato 

l'abitazione e di avere cercato invano persone disposte a usare 

lecitamente l'abitazione dietro congrua rimunerazione. Da qui, 

principalmente, sorge la necessità di controllare che la nuova costruzione 

possa effettivamente essere utilizzata quale abitazione primaria (cfr. 

anche sentenza del Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni 

[STA] 21 71 del 10 maggio 2022 consid. 3.2).

5.3. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, occorre esaminare 

d'ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistica 

l'intenzione e la possibilità di un utilizzo quale abitazione primaria della 

costruzione prevista. A tal proposito, a seconda del caso, vanno presi in 

considerazione l'ubicazione dell'immobile (zona, accesso, distanza dai 

posti di lavoro), la sua struttura (nell'ottica di uso sull'arco di tutto l'anno), 

eventualmente il suo prezzo e le modalità di finanziamento, nonché le 

circostanze circa le persone che intendono abitarvici (domicilio e luogo di 

lavoro attuale, intenzione di trasferirsi). Qualora i futuri occupanti non 

fossero conosciuti, il criterio principale è quello della domanda di residenze 

primarie nel medesimo settore. In tal caso va reso verosimile che in tale 

settore di mercato sussiste una richiesta di residenze primarie. Nei casi in 

cui la richiesta è evidentemente insufficiente, la licenza edilizia può essere 

rilasciata soltanto se vi sono delle garanzie concrete da parte di acquirenti 

che intendono risiedere durante tutto l'anno nell'immobile. Ciò vale anche 

nel caso in cui la committenza intenda commercializzare il progetto di 

costruzione come residenza primaria. Se tale volontà non appare 

realistica, va concluso che vi è un tentativo di eludere le disposizioni legali 

(cfr. DTF 145 II 99 consid. 3, 144 II 49 consid. 2). Per poter essere 

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sanzionato, tuttavia, detto abuso di diritto deve essere manifesto (cfr. DTF 

142 II 206 consid. 2.5; cfr. per tutto anche STA R 21 71 del 10 maggio 

2022 consid. 3.1 segg).

5.4. Nel caso di specie, i futuri occupanti della casa monofamiliare sono 

conosciuti, in quanto si tratta dei convocati. Va quindi esaminato se vi sono 

dei dubbi manifesti circa la loro reale volontà di trasferirsi a F._____.

5.4.1. I convocati hanno stipulato un contratto per un diritto di compera e 

dichiarano di non possedere e/o affittare altre case, in quanto vogliono 

vivere nella nuova casa a F._____. I convocati sono convinti che i servizi 

di F._____ corrispondono alle loro esigenze, in quanto non hanno figli in 

età scolastica e sono amanti della montagna. Il convocato (nato nel 1960) 

è prossimo alla pensione, mentre la convocata (nata nel 1967) rimarrà 

invece attiva professionalmente a tempo parziale (20 %). Dunque anche 

la loro situazione professionale si adatterebbe perfettamente alla scelta 

della residenza a F._____. Inoltre, in questo modo sarebbero un po' più 

vicini ai nipoti, che vivono a K._____ Prima di decidere per F._____, 

avrebbero affittato un appartamento a L._____ e di tanto in tanto 

avrebbero soggiornato in un albergo.

5.4.2. I ricorrenti, sostanzialmente, sono invece dell'opinione che le 

caratteristiche architettoniche con cui sarebbe stata concepita e progettata 

la casa richiamerebbero quelle di un'abitazione secondaria, che il costo 

d'investimento apparirebbe eccessivo e che comunque F._____ – 

essendo una località di villeggiatura principalmente estiva e considerando 

che non sarebbero presenti strutture per servizi (negozi, ristoranti, 

alberghi), che negli ultimi anni la richiesta di terreni edificabili per F._____ 

sarebbe molto bassa e che nessuna delle abitazioni in zona G._____ in 

prossimità del terreno sul quale si intende edificare risulterebbe destinata 

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ad abitazione primaria – non sarebbe un posto attrattivo per viverci tutto 

l'anno.

5.4.3. Il convenuto, rimandando alla decisione impugnata, sostiene di aver 

esaminato correttamente e compiutamente se vi erano indizi concreti che 

avrebbero fatto apparire irrealistica l'intenzione e la possibilità di un utilizzo 

quale abitazione primaria della costruzione prevista e conferma che in 

casu non ci sarebbe motivo di dubitare circa la reale intenzione dei 

convocati di trasferirsi a F._____. Inoltre, la popolazione residente a 

F._____ dal 2009 ad oggi sarebbe raddoppiata e del resto il Tribunale 

amministrativo avrebbe già avuto modo di esaminare la richiesta di 

residenze primarie nella frazione di F._____, giungendo alla conclusione 

che la domanda per il tipo di costruzione di residenza primaria come la 

casetta unifamiliare in oggetto non sarebbe soddisfatta dagli edifici 

esistenti. In più, la casa pianificata sarebbe adatta ad un uso quale 

abitazione primaria in termini di disposizione, ubicazione e 

urbanizzazione. Di conseguenza in casu non sarebbe ravvisabile alcun 

tentativo di raggiro della LASec; tantomeno manifesto come lo 

richiederebbe la giurisprudenza.

5.4.4. All'avviso di codesto Tribunale, con il diritto di compera della parcella di 

costruzione, i convocati (quali acquirenti/costruttori) hanno dato una 

specifica garanzia di voler vivere a F._____ in modo permanente. Inoltre, 

i proprietari avevano già messo in vendita la loro abitazione di M._____ 

alla fine del 2022 (cfr. il mandato di vendita e anche le pubblicazioni di 

vendita sul sito www.N._____ [doc. 2 e doc. 3 dei convocati]). Nella loro 

presa di posizione del 12 giugno 2023, hanno dichiarato di essere in 

trattativa con due potenziali acquirenti. Hanno inoltre dichiarato di non 

possedere e/o affittare altre case, in quanto vogliono vivere nella nuova 

casa a F._____. Considerando che i convocati non hanno figli in età 

scolastica e sono amanti della montagna, si può concludere che la piccola 

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frazione di F._____ a un'altitudine di 1170 m s.l.m., da dove è possibile 

svolgere attività all'aperto e a contatto con la natura – nonostante la 

mancanza di servizi (ristoranti, negozi o servizi sanitari) – soddisfi 

perfettamente le loro esigenze. I servizi di base comunque non sono 

lontani. Infatti, si trovano nel capoluogo (C._____), che è raggiungibile in 

meno di 10 min sia in macchina che con i mezzi pubblici. Per quanto 

riguarda l'accessibilità alle località di lavoro, va innanzitutto rilevato che 

l'autopostale viaggia regolarmente da F._____ fino a P._____ e da lì ci 

sono i treni in tutte le direzioni (Q._____, R._____, S._____ ecc.). Inoltre, 

è possibile raggiungere T._____, che è il centro più grande della regione 

U._____, in ca. 25 min, e P._____ risp. S._____ in ca. 35 min risp. in 1 ora 

di macchina. Dunque la convocata, attiva professionalmente ca. al 20 %, 

da F._____ può comodamente raggiungere il suo posto di lavoro (che al 

momento pare ancora essere a S._____) e, oltretutto, entro un termine di 

tempo ragionevole. Infine, la residenza a F._____ permette ai convocati di 

avvicinarsi un po' ai nipoti residenti a K._____ che sicuramente 

rappresenta un ulteriore vantaggio. Alla luce di quanto esposto, codesto 

Tribunale ritiene che l'intenzione dei convocati di vivere a F._____ appare 

più che realistica e che – contrariamente a quanto vogliono far credere i 

ricorrenti – non vi è motivo di dubitare circa la loro reale volontà di 

trasferirsi.

5.4.5. Inoltre, nel caso R 21 71, sulla base dell'incremento regolare dei residenti 

(primari), codesto Tribunale aveva già stabilito che F._____ non è solo una 

località di villeggiatura (STA R 21 71 del 10 maggio 2022 consid. 3.5.2). Il 

fatto che vi è un leggero aumento dei residenti primari il convenuto lo ha 

dimostrato anche in questo caso. Inoltre, sempre nella stessa vertenza, 

codesto Tribunale ha affermato che nella relativa frazione la domanda per 

case unifamiliari di residenza primaria non è soddisfatta dagli edifici 

esistenti (cfr. STA R 21 71 del 10 maggio 2022 consid. 3.5.3). È dunque 

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sostenibile l'argomentazione del convenuto, giusta la quale, la situazione 

nel frattempo non è cambiata, poiché sul mercato attualmente non vi sono 

abitazioni in zona adatte ad uso primario – né in vendita né in locazione – 

tantomeno con le stesse caratteristiche di quella progettata dai convocati. 

Alla luce di questi fatti, le rispettive argomentazioni dei ricorrenti appaiono 

meramente soggettive e non possono essere condivise.

5.4.6. Va dunque concluso che nella relativa frazione la domanda per il tipo di 

costruzione di residenza primaria come quella in oggetto (casetta 

unifamiliare) non è soddisfatta dagli edifici esistenti. Riservata ancora 

l'analisi della struttura dell'edificio (v. considerando successivo), il 

presente caso non è equiparabile a situazioni in cui il Tribunale ha 

riscontrato dei tentativi di raggiro della LASec, in particolare, in 

considerazione di un calo risp. una stagnazione degli abitanti e di una 

disponibilità di abitazioni adatte e comparabili al rispettivo progetto e quindi 

di una dedotta domanda insufficiente di case primarie del relativo 

segmento (cfr. STF 1C_263/2016 del 21 febbraio 2017 consid. 5 seg. 

[Rossinière]; DTF 144 II 49 [Bagnes {Verbier}], 145 II 99 [Saanen]). Le 

circostanze del caso di specie sono invece simili ai casi in cui il Tribunale 

federale ha negato un abuso di diritto e ritenuto sufficiente la domanda di 

abitazioni primarie segnatamente in base a un regolare aumento dei 

residenti e una scarsa offerta risp. un'assenza di una soddisfacente offerta 

di rispettive abitazioni primarie (cfr. STF 1C_565/2016 del 16 novembre 

2017 consid. 3.2, 1C_73/2018 del 7 gennaio 2019 consid. 2.4 seg., 

1C_77/2018 del 7 gennaio 2019 consid.  2.5 seg., 1C_78/2018 del 

7 gennaio 2019 consid. 2.5 seg., 1C_211/2018 del 4 aprile 2019 

consid. 2.5 segg.).

5.4.7. All'avviso di questo Tribunale, la costruzione in esame non ha l'aspetto di 

una casa secondaria, ma è perfettamente adatta come residenza primaria 

per due persone. I proprietari hanno dichiarato che con le due stanze del 

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seminterrato, dotate di bagni e ingressi indipendenti, intendono ospitare i 

propri familiari e che come ulteriore opzione si riservano la possibilità di 

affittarlo come appartamento in modo da generare un reddito aggiuntivo. 

Quest'ultimo aspetto (se del caso) sarà oggetto di una nuova domanda al 

Comune, per cui non deve essere approfondita in questo procedimento.

La casa progettata corrisponde a un'abitazione primaria anche per quanto 

riguarda la disposizione dei locali e l'infrastruttura. I costi di costruzione di 

CHF 693'000.00 (CHF 750/m3 x 924 m3), anche se si dovesse aggiungere 

un massimo di mezzo milione per il prezzo del terreno (537 m2 x 

ca. CHF 800/m2), non sembrano particolarmente elevati. La costruzione in 

esame non è dunque paragonabile a degli immobili di lusso che, a causa 

del prezzo di mercato elevato, vengono regolarmente presi in 

considerazione solo da persone facoltose (in cerca di case di vacanza di 

standard superiori) e per i quali sussiste il rischio concreto di un 

aggiramento della LASec (cfr. DTF 145 II 99 in cui è stato accertato un 

abuso di diritto in merito ad un immobile di lusso, poiché non vi erano 

garanzie serie e concrete per l'acquisizione da parte di persone residenti 

in loco). Ne discende che per la casa progettata dai convocati (modesta 

nei costi e nello standard) non si ravvisa un aggiramento della LASec 

neanche sotto questo aspetto.

6. Di seguito va esaminato se la decisione del convenuto di rilasciare una 

licenza edilizia per il fondo in questione è in contrasto con la zona di 

pianificazione.

6.1. A tale proposito il Tribunale rileva innanzitutto che, giusta il piano direttore 

cantonale – Insediamento (di seguito: PDC-INS), il Comune C._____ è 

stato attribuito alla categoria dei comuni con zone residenziali, miste e 

centrali (RMC) sovradimensionate nonché che a C._____ attualmente è in 

vigore una zona di pianificazione su tutto il territorio comunale (decisa dal 

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Municipio l'11 febbraio 2019, in seguito prolungata fino al 10 marzo 2023 

e poi ancora fino al 10 marzo 2025). Gli obiettivi della zona di 

pianificazione sono: esame della riduzione delle zone edificabili 

(soprattutto zone residenziali, miste e centrali) in conformità alle 

prescrizioni dell'art. 15 cpv. 1 e 2 LPT nonché del Piano direttore 

cantonale, sezione Insediamento del 20 marzo 2018 (PDC-INS); 

attuazione delle ulteriori prescrizioni dell'art. 15 LPT nonché del PDC-INS, 

in particolare in merito alla promozione di uno sviluppo edilizio di qualità 

rivolto verso l'interno e alla promozione del rinnovo degli insediamenti 

(PDC-INS, capitolo 5.1.2, Indicazioni attuative).

Il Cantone prevede una stagnazione del numero di abitanti fino al 2030 e 

uno sviluppo negativo entro il 2040 (cfr. le previsioni dell'evoluzione 

demografica di O._____ AG per gli anni 2022 - 2050 e quelle dell'Ufficio 

federale di statistica per gli anni 2019 - 2050, consultabili sul sito internet: 

https://www.gr.ch/IT/istituzioni/amministrazione/dvs/are/servizi/basi/Seite

n/Bevoelkerungsperspektive.aspx). Il Comune C._____ invece ritiene che 

le previsioni del Cantone non corrispondano alla realtà rispettivamente allo 

sviluppo osservato negli ultimi anni (cfr. la linea guida territoriale comunale 

- C._____ [LGTC], decisa dal municipio il 12 luglio 2022, pag. 7). In più, 

sempre secondo il Comune, con il cambiamento climatico e anche per altri 

motivi (p.e. pandemia) il numero di persone che in futuro si sposterà ad 

abitare in luoghi freschi e tranquilli aumenterà. Questa tendenza verrebbe 

rafforzata anche dal fatto che grazie alla digitalizzazione il telelavoro 

assumerà un ruolo sempre più importante nel mondo del lavoro (cfr. LGTC 

pag. 4 e pag. 9).

Seppur sia vero che l'ambiente rurale sembra essere ancora l'ambiente di 

vita preferito da una parte considerevole della popolazione e lavorando da 

casa si ottiene una certa flessibilità, che può essere sfruttata per 

ottimizzare la propria situazione abitativa, con una tendenza verso le zone 

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meno centrali (cfr. il rapporto di ABEGG/BECK/BRANDES/FUCHS, Wie Remote 

Work beeinflusst, wo und wie wir in Zukunft wohnen, Multilokales Arbeiten 

und Wohnstandortwahl, aprile 2023, pag. 32 segg., consultabile sul sito 

internet: 

https://www.bwo.admin.ch/dam/bwo/de/dokumente/01_Wohnungsmarkt/

15_Studien_und_Publikationen/Forschungsberichte/bericht-multilokales-

arbeiten.pdf.download.pdf/Bericht_Wohnstandortwahl_April-2023.pdf), lo 

sviluppo demografico a F._____ e a C._____ in generale per il momento 

rimane incerto. Detto questo, senza voler pregiudicare la decisione in 

merito al fabbisogno concreto di zone edificabili da parte del Comune 

nell'ambito della revisione della pianificazione locale in corso (che in 

seguito dovrà essere approvata dal Governo), questo Tribunale si limita 

ad affermare che da un esame sommario risulta che il Comune C._____ 

deve ridurre le zone RMC indipendentemente dallo sviluppo demografico, 

perché anche se si volesse considerare un (leggero) aumento della 

popolazione, le zone RMC esistenti sono comunque superiori al 

fabbisogno prevedibile per i prossimi 15 anni (cfr. LGTC pagg. 7, 9 e 10 in 

cui secondo il Comune, il fabbisogno di zone RMC ammonta a ca. 5.0 ha 

per l’intero territorio comunale, mentre secondo il compendio sullo stato 

della sopraedificazione, dell’urbanizzazione e della disponibilità (SUD) la 

riserva (superfici non edificate) di zone RMC ammonta a circa 19.7 ha).

6.2. Giusta l'art. 21 cpv. 2 della Legge sulla pianificazione territoriale del 

Cantone dei Grigioni (LPTC; CSC 801.100), nella zona di pianificazione 

non può essere intrapreso nulla che possa ostacolare o contrastare la 

nuova pianificazione. In particolare progetti di costruzione possono essere 

autorizzati, soltanto se non sono in contrasto né con le pianificazioni e 

prescrizioni passate in giudicato né con quelle nuove previste. Secondo la 

giurisprudenza, la zona di pianificazione (come quella in questione) 

preserva la libertà decisionale dell'autorità di pianificazione in merito alla 

- 17 -

riduzione delle zone edificabili sovradimensionate ai sensi dell'art. 15 

cpv. 1 e 2 LPT e del PDC-INS. Tale libertà decisionale, in linea di principio, 

è limitata dal rilascio di una licenza edilizia, se essa riguarda un terreno 

non ancora edificato, poiché una volta edificato, non costituisce più una 

potenziale area di dezonamento. La relativa limitazione è quindi 

compatibile con la zona di pianificazione solo se l'assegnazione del 

terreno edificabile a una zona non edificabile non entra seriamente in 

considerazione o può essere esclusa (cfr. DTF 148 II 417 consid. 3.6.2; 

STF 1C_66/2022 del 1° dicembre 2022 consid. 3.4.1). Una tale esclusione 

potrebbe essere affermata se il terreno edificabile in questione, a causa 

della sua posizione, non è adatto al dezonamento e, in particolare, se si 

tratta di uno "spazio vuoto tra le costruzioni" (in tedesco: Baulücke) 

(cfr. STF 1C_66/2022 del 1° dicembre 2022 consid. 3.4.1). Secondo il 

Tribunale federale, gli "spazi vuoti tra le costruzioni" sono singoli 

appezzamenti di terreno non edificati che confinano direttamente con i 

terreni sopraedificati. Essi sono generalmente già urbanizzati e hanno una 

superficie relativamente piccola. L'utilizzazione dello "spazio vuoto" è 

determinato prevalentemente dalle edificazioni circostanti, il terreno non 

edificato deve quindi far parte dell'area di insediamento chiusa, 

partecipare alla qualità dell'insediamento ed essere caratterizzato dalle 

edificazioni esistenti a tal punto che ragionevolmente entra in 

considerazione solo l'attribuzione alla zona edificabile (cfr. DTF 132 II 218 

consid. 4.2.1 con riferimento a DTF 121 II 417 consid. 5a).

6.2.1. Detti "spazi vuoti tra le costruzioni" vanno distinti dalle "superfici più estese 

non costruite all'interno di un comprensorio insediativo" (in tedesco: 

grössere unüberbaute Flächen im Siedlungsgebiet). Quest'ultime servono 

innanzitutto a interrompere le strutture insediative, aumentando la qualità 

abitativa attraverso spazi verdi, e a creare aree per il tempo libero. Tali 

superfici non sono caratterizzate dagli edifici circostanti, ma hanno una 

- 18 -

funzione indipendente e non fanno parte dell'area ampiamente edificata 

per cui rappresentano principalmente aree potenzialmente idonee per un 

dezonamento (cfr. STF 1C_66/2022 del 1° dicembre 2022 consid. 3.4.1).

6.2.2. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, le superfici non edificate 

fino a una dimensione di ca. 1 ha situate nel mezzo dell'area di 

insediamento a determinate condizioni possono essere designate come 

"spazi vuoti tra le costruzioni". Il Tribunale federale ha invece negato 

l'esistenza di un tale "spazio vuoto tra le costruzioni" per motivi quantitativi 

per aree di 1.4 ha, 2.3 ha, 5.5 ha e 12 ha. Tuttavia va sottolineato che la 

questione dell'esistenza di uno "spazio vuoto tra le costruzioni" non va 

valutata secondo criteri puramente quantitativi, ma anche qualitativi. Nel 

distinguere tra "spazi vuoti tra le costruzioni" e "superfici più estese non 

costruite all'interno di un comprensorio insediativo", è necessario tenere 

conto di tutte le circostanze specifiche e del tipo di insediamento. In questo 

contesto, la valutazione dell'ambiente edificato circostante consente di 

stabilire se l'area non edificata può avere una funzione indipendente in 

termini di principi di pianificazione territoriale o meno (cfr. DTF 132 II 218 

consid. 4.2.5).

6.3. Concretamente va dunque esaminato se il fondo 2798, alla luce della 

giurisprudenza succitata, – segnatamente per la sua posizione – entra 

seriamente in considerazione per un dezonamento. In tale contesto è 

innanzitutto rilevante se il fondo in questione può essere definito uno 

"spazio vuoto tra le costruzioni " o meno. Inoltre, per quanto possibile, 

vanno considerate anche la linea guida territoriale comunale (LGTC), 

nonché le istruzioni tecniche e le analisi sui potenziali di dezonamento 

effettuate risp. emanate a livello cantonale.

6.4. I ricorrenti asseriscono che il progetto in questione sarebbe in contrasto 

con la zona di pianificazione, in quanto la zona G._____ sarebbe stata 

- 19 -

definita una zona edificabile sovradimensionata che deve essere ridotta. 

Inoltre, ritengono che la zona G._____ apparterrebbe ad una superficie 

non edificata di una zona residenziale, che si trova fuori dai comprensori 

già edificati in larga misura e pertanto l'Autorità comunale avrebbe dovuto 

respingere la domanda di costruzione o, perlomeno, sospendere il rilascio 

della licenza edilizia, fintanto che, con la conclusione del processo della 

nuova pianificazione, si potrebbe escludere con certezza che il fondo in 

questione possa essere dezonato. Infine, i ricorrenti ricordano che la 

LGTC statuisce che in F._____ tutte le superfici non edificate all'interno 

della zona edificabile rappresentano dei potenziali per la riduzione delle 

riserve di zona edificabile e che in zona G._____ non sarebbero state 

individuate riserve potenzialmente adatte al completamento 

dell'edificazione. Dunque, considerando l'esiguo fabbisogno della frazione 

di F._____ rispetto al contesto attualmente edificabile, sarebbe evidente 

che le zone edificabili andrebbero fortemente ridotte e quindi non sarebbe 

escludibile a priori che il fondo 2798 possa venir dezonato.

6.5. Il convenuto, d'altro canto, asserisce che avrebbe deciso di non attribuire 

la domanda di costruzione dei convocati alla zona di pianificazione e quindi 

di non sospenderla, in quanto il fondo 2798 sarebbe di modeste 

dimensioni, si troverebbe proprio in mezzo a tre fondi ampiamente edificati 

e sarebbe perfettamente urbanizzato, poiché confinante con una strada 

collettrice con acquedotto sottostante. Pertanto, considerando la 

particolare posizione del fondo 2798 all'interno dell'attuale zona 

edificabile, sarebbe escluso a priori che tale fondo possa venir dezonato. 

Se tale fondo venisse dezonato, risulterebbe una zona edificabile a 

macchia di leopardo, il che sarebbe in contrasto con il principio della 

separazione della zona edificabile da quella non edificabile. Inoltre, 

l'edificazione del fondo 2798 garantirebbe al contempo lo sviluppo 

centripeto degli insediamenti nella zona G._____. A tale proposito anche 

- 20 -

la Commissione di pianificazione C._____ avrebbe sottolineato che la 

sovraedificazione del fondo 2798 rappresenta il logico completamento 

dell'edificazione della zona. In più, rinviando all'indagine effettuata 

dall'Ufficio per lo sviluppo del territorio dei Grigioni (UST) relativa ai 

potenziali di dezonamento, il convenuto fa valere che il Cantone dei 

Grigioni non avrebbe designato il fondo 2798 come area di potenziale 

dezonamento. Dunque, tale fondo non costituirebbe una superficie di 

potenziale dezonamento, risp. non entrerebbe in considerazione per 

un'eventuale riduzione della zona edificabile e, di conseguenza, la sua 

edificazione non renderebbe più ardua, né tantomeno comprometterebbe 

la pianificazione dell'utilizzazione C._____.

6.6. Codesto Tribunale rileva che i tre nuclei insediativi principali del Comune 

C._____ (C._____, F._____ e L._____), sono situati su tre terrazze lungo 

il fiume U._____. Il paesaggio è dominato dalle montagne che si ergono 

lungo i confini orientali e occidentali del Comune. La strada nazionale A13 

che collega V._____ a P._____ si impone sul paesaggio del fondovalle. 

L'area di insediamento, limitata dalle alte montagne, si concentra attorno 

ai tre centri del paese e da lì si estende verso nord e verso sud. Il tipo di 

insediamento è caratterizzato da un popolamento decentrato (in tedesco: 

"dezentrale Besiedelung") che peraltro è caratteristico per tutto il Cantone 

dei Grigioni e che, secondo gli obiettivi del PDC-INS, va mantenuto risp. 

preservato come tale (cfr. PDC-INS capitolo 5.1 pagg. 1 e 3). F._____, il 

villaggio in cui si trova il fondo in questione (2798), è situato tra la frazione 

C._____, quale centro amministrativo, e la frazione (turistica) di L._____ 

(cfr per tutto LGTC pag. 2). Il fondo 2798 è completamente urbanizzato, si 

trova nel mezzo di due parcelle già sopraedificate e confina con una strada 

collettrice, lungo la quale vi sono già altre abitazioni. Il fondo 2798 ha una 

superficie di appena 537 m2 (=0.0537 ha), per cui, anche se da un lato 

confina con una zona agricola, non ha una funzione indipendente e 

- 21 -

pertanto non si tratta di una "superficie più estesa non costruita all'interno 

di un comprensorio insediativo". Vista la sua posizione, la sua esigua 

superficie, ed essendo caratterizzato dalle edificazioni circostanti, ad 

avviso di questo Tribunale, il fondo in questione – tenendo conto anche 

del tipo di insediamento decentrato – fa parte dell'area ampiamente 

edificata del Comune C._____ e costituisce uno "spazio vuoto tra le 

costruzioni". Ne discende che il fondo 2798 per la sua posizione non entra 

seriamente in considerazione per un dezonamento.

6.7. Per quanto riguarda la LGTC va innanzitutto notato che sulle cartine 

all'interno di tale documento, il fondo 2798 risulta già sopraedificato (cfr. le 

pag. 22 e 32 LGTC). Anche se si tratta quasi certamente di un errore, si 

può comunque presumere che questa parcella al momento 

dell'elaborazione della LGTC è stata considerata in base alla cartina e 

dunque come edificata. Tenendo conto del fatto che l'edificazione 

disegnata sul fondo 2798 va a colmare lo spazio esistente tra gli edifici e 

di conseguenza sulla cartina l'area in quella zona risulta già ampiamente 

edificata, non sorprende che il fondo in questione non sia stato definito 

quale "area adatta al completamento dell'edificazione". Inoltre, visto che 

sulle cartine della LGTC il fondo 2798 risulta già sopraedificato, la regola 

generica della LGTC secondo cui, al F._____ tutte le riserve (superfici non 

edificate) all’interno della zona edificabile rappresentano dei potenziali per 

la riduzione delle riserve di zona edificabile, non può riferirsi al fondo in 

questione. A parte questo, la LGTC non impone il dezonamento dei fondi 

non edificati in modo assoluto, ma prevede che "i dezonamenti concreti 

verranno decisi sulla base di criteri pianificatori" (cfr. la strategia di sviluppo 

territoriale – F._____ a pag. 32 della LGTC). In questo contesto – 

riallacciandosi al fatto che il fondo 2798 costituisce uno "spazio vuoto tra 

le costruzioni" – si può affermare che a F._____ risultano esserci delle 

aree più adatte per un dezonamento, in quanto secondo la LGTC, vi sono 

- 22 -

vaste riserve di zona edificabile, in parte discoste, non urbanizzate e non 

più attrattive (cfr. LGTC pag. 25).

Infine, va tenuto conto che la LGTC è uno strumento pianificatorio e di 

coordinazione informale e non è vincolante per le proprietarie e i proprietari 

di terreni (cfr. LGTC pag. 1). Infatti la LGTC serve innanzitutto alle Autorità 

quale quadro d'orientamento per decisioni d'incidenza territoriale e 

rappresenta la base concettuale per la revisione della pianificazione delle 

utilizzazioni, ma non è vincolante per tali decisioni (cfr. art. 20 cpv. 4 e 

art. 26 LPTC e le istruzioni "Linee guida territoriali comunali", 2018, 

emanate dall'UST, pag. 7; cfr. inoltre STF 1C_66/2022 del 1° dicembre 

2022 consid. 3.4.3).

Per tutti questi motivi dalla LGTC non si può trarre la conclusione 

(vincolante) che il fondo 2798 è previsto per un dezonamento.

6.8. In merito ai potenziali di dezonamento determinati dall'UST (consultabili 

sul sito internet: 

https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F1_Auszonu

ngspotentiale_Bericht_1_Plaene.pdf), va ricordato che in questo 

documento, tra le aree RMC non edificate e teoricamente edificabili, sono 

state considerate solo quelle con una superficie contigua superiore a 0.3 

ha (cfr. Auszonungspotentiale, AZP, Auswertung Bericht 2 inkl. Lesehilfe, 

V._____ 2016, consultabile sul sito internet: 

https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/ric

htplanung/Seiten/KRIP-S.aspx). Ne discende che il fondo 2798 (con una 

superficie di soli 537 m2) non rientra nell'analisi effettuata dall'UST. 

Pertanto, dal semplice fatto che il fondo in questione non figura in tale 

documento, contrariamente a quanto sostiene il convenuto, non si può 

automaticamente dedurre che non entra in considerazione per un 

dezonamento. Il fatto che la parcella 2798 non faccia parte di un'area 

- 23 -

contigua non edificata superiore ai 0.3 ha va però a sottolineare quanto 

già affermato nelle considerazioni di cui sopra (cfr. consid. 6.6) e, 

segnatamente, il fatto che non si tratta di una "superficie più estesa non 

costruita all'interno di un comprensorio insediativo" (che in linea di principio 

sarebbe un'area potenzialmente idonea per un dezonamento), ma di uno 

"spazio vuoto tra le costruzioni " che per prassi del Tribunale federale non 

è adatto per un dezonamento.

Quello che si può effettivamente evincere da tale documento è il fatto che 

per il Comune C._____ sono state individuate tre aree, ognuna con una 

superficie superiore ai 0.3 ha, che entrano possibilmente in 

considerazione per un dezonamento ("Rückzonungspotential möglich", 

aree tratteggiate in arancione) e un'area di potenziale dezonamento 

("Rückzonungspotential", area tratteggiata in rosso). Due delle 

summenzionate aree (arancioni) si trovano nella frazione C._____, mentre 

le altre due (tra cui quella rossa) sono situate a L._____. Ciò dimostra che 

nel Comune C._____ – oltre alle (piccole) parcelle non urbanizzate e in 

parte discoste di F._____ – vi sono anche altre aree (con un'estensione 

molto più ampia) che devono essere considerate per un dezonamento. 

Pertanto, all'avviso di codesto Tribunale, la probabilità che venga 

dezonato il fondo 2798 diminuisce ulteriormente, tanto che non può essere 

seriamente presa in considerazione.

6.9. Come si vedrà di seguito il dezonamento del fondo 2798 non entra 

seriamente in considerazione neppure valutando la riduzione di zone RMC 

in base all'ordine di priorità previsto nelle istruzioni tecniche per la 

determinazione del fabbisogno di zone edificabili emanate dall'UST.

6.9.1. Secondo le istruzioni tecniche dell'UST, le riduzioni delle zone RMC vanno 

esaminate in base ai criteri di pianificazione territoriale, considerando gli 

obiettivi e i principi della pianificazione del territorio (art. 1 e 3 LPT). In 

- 24 -

applicazione di questi principi le istruzioni tecniche prevedono una 

procedura graduale per la riduzione di RMC: come prima priorità vanno 

dezonate le riserve di RMC non urbanizzate al margine dell'insediamento 

e spazi liberi importanti dal punto di vista del contesto urbanistico. In 

secondo luogo devono essere dezonate le riserve di RMC urbanizzate al 

margine dell'insediamento. Come terza priorità sono da dezonare le 

riserve di RMC non urbanizzate all’interno dell’area insediativa e come 

quarta e ultima priorità entrano in considerazione per un dezonamento le 

riserve di RMC urbanizzate all’interno dell’area insediativa (cfr. per tutto: 

istruzione tecniche per la determinazione del fabbisogno di zone edificabili 

nella pianificazione locale, emanate dall'UST, dicembre 2020, con 

correzioni del maggio 2022, pag. 4, consultabili sul sito internet: 

https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/

WL%20Ermittlung%20BZ-Bedarf%20it.pdf).

6.9.2. Nel caso di specie è incontestato che il fondo 2798 è urbanizzato. Inoltre, 

come si è già detto sopra, il fondo in questione costituisce uno spazio 

vuoto tra le costruzioni (cfr. consid. 6.6 di cui sopra). Pertanto, essendo 

situato all'interno dell'area insediativa, il fondo 2798 entra in 

considerazione per un dezonamento solo in quarta e ultima priorità. In 

questo contesto anche la Commissione di pianificazione del Comune 

C._____ (che costituisce l'organo competente per l'esaminazione della 

revisione di pianificazione territoriale in corso e che ha il compito di 

formulare le proprie proposte all’intenzione dell’autorità edilizia) [cfr. art. 7 

LE]) ha ribadito che la sopraedificazione del fondo 2798 rappresenta il 

logico completamento dell'edificazione nella zona.

6.10. Riassumendo, il fondo 2798, quale "spazio vuoto tra edifici", non entra 

seriamente in considerazione per un dezonamento. Anzi, il contesto 

insediativo e il carattere dell'insediamento depongono chiaramente a 

favore dell'assegnazione del fondo 2798 all'area edificabile. Di 

- 25 -

conseguenza, la licenza edilizia in questione non ostacola né contrasta la 

futura pianificazione, per cui la decisione del Comune di non sottoporla 

alla zona di pianificazione – in applicazione della cognizione giusta l'art. 33 

LPT – non è criticabile.

7. A mente dei ricorrenti, il progetto non rispetterebbe le caratteristiche degli 

edifici tradizionali esistenti in zona G._____ e pertanto non si inserirebbe 

nel paesaggio in modo da creare un buon effetto generale. Tra le altre 

cose, sono infastiditi in particolare dalla struttura a carattere piatto del 

"carport". Al fine di sottolineare il carattere tradizionale montano della zona 

G._____ hanno fornito una documentazione fotografica.

7.1. Il convenuto fa invece notare che la zona G._____ è caratterizzata da 

edifici con forme, materiali e dei detti con pendenze molto diverse tra di 

loro. Vi sarebbero generalmente tetti a due falde, ma anche a falda doppia 

pendenza, asimmetrici, piatti, senza che sia ravvisabile un orientamento 

preciso in base alla strada o agli edifici circostanti. Sotto tale aspetto, il 

quartiere sarebbe dunque effettivamente caratterizzato da una certa 

eterogeneità architettonica.

7.2. La legislazione comunale contiene delle puntuali disposizioni in materia di 

strutturazione. Per la zona G._____ vige ad esempio un divieto chalet (cfr. 

piano generale delle strutture W._____ – G._____). La zona G._____ non 

è però designata quale area con l'obbligo del concetto di inserimento ai 

sensi dell'art. 42 LE. Applicabile al caso di specie è la norma relativa alla 

strutturazione dei tetti, secondo cui, questi vanno strutturati in relazione 

alla sostanza edificata circostante (pendenza, forme dei tetti e materiali) 

ed alla struttura dell’insediamento (art. 64 cpv. 1 LE). Per il resto vale la 

regola generale di cui all'art. 73 cpv. 1 LPTC a mente del quale, 

insediamenti, costruzioni ed impianti, devono essere costruiti ed inseriti 

nell'ambiente e nel paesaggio secondo le regole dell'arte di costruire, in 

- 26 -

modo tale da creare un buon effetto generale. La nozione di buon effetto 

generale costituisce una nozione giuridica indeterminata, che, come tale, 

conferisce all'autorità edilizia un certo margine di apprezzamento ai fini 

dell'individuazione del suo contenuto normativo. Questa latitudine di 

giudizio va rispettata anche dalle istanze di ricorso. In questo contesto, se 

la valutazione estetica è plausibile, essa merita conferma, non essendo 

compito dell'autorità di ricorso sostituire il proprio apprezzamento a quello 

dell'autorità edilizia (sentenza del Tribunale federale 1C_358/2017 del 

5 settembre 2018 consid. 3.6; DTF 106 Ib 118 consid. 2; 115 Ia 114 

consid. 3d; sentenza del Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni 

R 21 71 consid. 5.2 con riferimento a Prassi del Tribunale amministrativo 

[PTA] 2013 n. 26 consid. 6b). Di conseguenza, si parte dal presupposto 

che l'autorità locale preposta al rilascio delle licenze edilizie disponga di 

una particolare libertà di decisione e discrezionalità nella valutazione 

dell'effetto complessivo in relazione alla valutazione estetica delle 

condizioni locali, motivo per cui il tribunale può intervenire solo se tale 

valutazione non è più oggettivamente giustificabile, nonostante il suo 

ampio potere di controllo (sentenze del Tribunale federale 1C_5/2016 del 

18 maggio 2016 consid. 5.3; 1C_629/2013 / 1C_630/2013 del 5 maggio 

2014 consid. 7.1; ciascuna con riferimenti; 1C_150/2014 del 6 gennaio 

2015 consid. 2.2; 1C_578/2016 del 28 giugno 2017 consid. 3.4). I tribunali 

cantonali devono quindi esercitare una certa moderazione anche nel 

controllo dell'adeguatezza della decisione contestata, al fine di rispettare 

l'autonomia del comune ai sensi dell'art. 50 cpv. 1 Cost. Il tribunale può 

annullare la decisione di classificazione dell'autorità edilizia comunale solo 

se quest'ultima ha oltrepassato l'ambito di giudizio e discrezionalità 

garantito dall'autonomia comunale (cfr. sentenza del Tribunale federale 

1C_358/2017 del 5 settembre 2018 consid. 3.6).

- 27 -

7.3. Le foto agli atti prodotte dai ricorrenti (cfr. doc. B1 e B2 dei ricorrenti) 

nonché le immagini di Google Street View permettono al Tribunale di 

esprimere un giudizio sull'inserimento nel paesaggio del progetto senza 

effettuare un sopralluogo. Dalle foto e dalle immagini summenzionate 

risulta che in zona G._____ vi sono edifici con colori (marrone scuro, 

marrone chiaro, bianco, grigio/sasso) e materiali (legno, sasso, cemento 

armato, intonaco, calce e combinazione degli stessi) diversi. I tetti 

generalmente sono a due falde, ma con direzioni, pendenze e materiali di 

tipologia diversa (tegole, piode, eternit) e ve ne sono alcuni, come ad 

esempio la centrale idroelettrica e la cabina elettrica, completamente piani. 

Osservando le costruzioni circostanti si può vedere che ve ne sono di 

datate, ma anche di nuove e moderne. Appare quindi sostenibile 

l'affermazione del Comune secondo cui, le costruzioni in zona G._____ 

sono molto eterogenee e non vi è un tipo di edificio specifico che può 

essere considerato caratteristico per la zona. Per la casa in questione 

sono previste delle pareti perimetrali in legno intelaiato con cappotto 

intonacato e cartongesso all'interno e un tetto a falde con tegole in 

laterizio; il colore della facciata è grigio chiaro pastellato e bianco (cfr. il 

piano n. 1 di cui al doc. 8 del convenuto). Pertanto, si può affermare che 

la costruzione in esame, per quanto riguarda il tetto a falde, richiama quella 

degli edifici circostanti e che il cappotto intonacato è in sintonia con le altre 

case nelle vicinanze in chiave moderna. Per quanto riguarda invece il tetto 

piano del "carport", va osservato che in zona R2 F._____ i tetti piani sono 

ammessi e che il "carport" non è l'unica costruzione con il tetto piano in 

zona. Questa valutazione, secondo questo Tribunale, rientra nel margine 

discrezionale di cui dispone il convenuto relativamente alle imposizioni di 

carattere estetico alle edificazioni sul suo territorio. Posto in concreto, va 

concluso che il convenuto non ha né oltrepassato il suo margine 

discrezionale né commesso altri errori di diritto, ritenendo che 

l'edificazione prevista si inserisce nel paesaggio in modo da creare un 

- 28 -

buon effetto generale (cfr. al riguardo STA 8C_342/2017 del 28 agosto 

2017 consid. 4.1).

8. In merito alle censure sollevate nell'opposizione del 14 febbraio 2023 

riguardo all'indice di sfruttamento, al corridoio faunistico e all'esercizio del 

diritto di passo con mezzi agricoli, i ricorrenti nel ricorso si sono rimessi 

alla decisione impugnata, senza fare alcuna osservazione in merito. Si 

ritiene dunque, che i ricorrenti hanno accettato la motivazione nella 

decisione impugnata e, per tale motivo, tale questione è da ritenere evasa. 

Ma anche nell'ipotesi in cui i ricorrenti non avessero inteso accettare la 

decisione, le censure, non essendo sufficientemente sostanziate, 

sarebbero irricevibili (cfr. sentenza del Tribunale amministrativo del 

Cantone dei Grigioni STA 21 71 del 10 maggio 2022 consid. 6.1). Ma 

anche qualora per puro esercizio accademico e a titolo abbondanziale tali 

censure venissero trattate, come si vedrà qui di seguito, queste 

andrebbero respinte.

8.1. In merito all'esercizio del diritto di passo si rileva che tale quesito 

rappresenta una questione di diritto privato, per cui rientrerebbe nel potere 

decisionale dei giudici civili e non sarebbe dunque ammissibile in questa 

sede. Inoltre, dal momento che il diritto di passo esistente non metterebbe 

in discussione la legittimazione civile per poter edificare in modo evidente 

e tutti i requisiti del diritto pubblico sono soddisfatti (cfr. i consid. 4 – 7 

nonché quelli seguenti), i richiedenti avrebbero un diritto al rilascio della 

licenza edilizia (cfr. al riguardo PTA 1990 n. 25 e PTA 1987 n. 20; STA R 

09 73 del 19 gennaio 2010, R 07 22 del 13 dicembre 2007, R 06 4 del 

26 aprile 2007; cfr. per tutto: PTA 2011 n. 19).

8.2. Per quanto riguarda l'indice di sfruttamento (IS) che, a mente dell'art. 37a 

cpv. 1 dell'Ordinanza sulla pianificazione territoriale del Cantone dei 

Grigioni (OPTC; CSC 801.110), è il rapporto fra la somma delle superfici 

- 29 -

di piano computabili (SPc) e la superficie computabile del fondo (ScF), va 

osservato che la parcella 2798 si trova completamente in zona 

residenziale (R2 F._____) e non comprende superfici di urbanizzazione 

primaria, secondaria o di base. In particolare, neanche la superficie del 

diritto di passo per mezzi agricoli è da considerare una superficie di 

urbanizzazione (art. 37a cpv. 5 OPTC). Conseguentemente, andrebbe 

computata l'intera superficie della parcella che corrisponderebbe a 

537 m2. Ne consegue che nel calcolo dell'IS non andrebbe fatta nessuna 

riduzione della ScF e, di riflesso, non risulterebbe neppure una riduzione 

della somma della SPc.

8.3 Per quanto infine concerne il corridoio faunistico previsto nel piano 

direttore cantonale (cfr. la carta del piano direttore 1:100'000, consultabile 

sul sito internet 

https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/richtplanung/neudr

uck2023_cmyk_IT_100.pdf), questo Tribunale, vista la situazione in loco 

già pregiudicata dalla strada nazionale, ravvisa che la costruzione di una 

singola casa monofamiliare (su un fondo che si trova lungo una strada 

collettrice di dimensioni e traffico ridotti) non andrebbe a creare un 

ostacolo insormontabile per la fauna selvatica. Pertanto, si può affermare 

che la costruzione del progetto in esame non comprometterebbe 

ulteriormente il corridoio faunistico.

9. Visto quanto sopra, le censure sollevate dai ricorrenti risultano infondate 

e il ricorso deve essere respinto. Resta dunque da decidere sui costi e le 

spese ripetibili.

9.1. I costi della presente procedura (composti da una tassa di Stato pari a 

CHF 2'500.00 oltre a spese di cancelleria) sono posti solidalmente a carico 

dei ricorrenti soccombenti in causa (art. 73 cpv. 1 e 2 LGA).

- 30 -

9.2. Ai convocati, non avvalsisi del patrocinio di un avvocato, e al Comune, 

vincente nell'esercizio delle sue attribuzioni ufficiali, non spettano ripetibili 

(cfr. art. 78 LGA).

III. Per questi motivi il Tribunale giudica:

1. Il ricorso è respinto.

2. Vengono prelevate le seguenti spese processuali:

- una tassa di Stato di CHF 2'500.00

- e le spese di cancelleria di CHF 664.00

totale CHF 3'164.00

Tali spese sono poste solidalmente a carico di A._____ e B._____.

3. Non vengono assegnate spese ripetibili.

4. [vie di diritto]

5. [Comunicazioni]

[Con sentenza 1C_239/2024 del 5 giugno 2025 il Tribunale federale ha respinto il 
ricorso interposto contro questa decisione, nella misura in cui lo ha ritenuto 
ammissibile.]