# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 46515452-5e25-57d0-94b2-be345097cb3e
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-03-26
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Beachtlichkeit vertraglicher Unterschutzstellungen im Baubewilligungsverfahren.
**Docket/Reference:** BRKE III Nr. 0028/2008
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_III_0028_2008_158.pdf

## Full Text

BRKE III Nr. 0028/2008 vom 26. März 2008 in BEZ 2008 Nr. 25

Streitig war, ob eine mit dem Kaufvertrag stipulierte Unterschutzstellung mittels 
Personaldienstbarkeit  zu  Gunsten  des  als  Verkäufer  der  betreffenden  Liegenschaft 
auftretenden Kantons Zürich in einem späteren baurechtlichen Verfahren verbindlich 
sei.  

Aus den Erwägungen:

1. Die  Rekurrentin  erwarb  das  streitbetroffene  Gebäude  im Jahre  1998  vom
Kanton  Zürich.  Der  Kaufvertrag  datiert  vom  28.  September  1998.  Er  wurde  am  21. 
Oktober  1998  vom  Regierungsrat  genehmigt  (RRB  Nr.  2297/1998)  und  am  20.  No-
vember  1998  zum  grundbuchlichen  Vollzug  angemeldet.  Da  das  im  Jahre  1760  er-
stellte ehemalige Kleinbauernhaus als Schutzobjekt eingestuft wurde und dieses mit 
dem  Eigentümerwechsel  nicht  mehr  der  Selbstbindung  gemäss  §  204  PBG  unter-
stand,  wurde  mit  dem  Kaufvertrag  eine  Unterschutzstellung  mittels  Personaldienst-
barkeit stipuliert, welche wie folgt lautet: 

«Baubeschränkung und Verbot für Gebäudeabbruch z.G. Kanton Zürich

Der jeweilige Eigentümer von … darf im Innern und am Äussern des Gebäudes 
… ohne  vorgängige  Zustimmung  der  Baudirektion  des  Kantons  Zürich  (Denk-
malpflege)  keine  baulichen  Änderungen  vornehmen.  Das  Gebäude  darf  nicht 
abgebrochen werden. Gilt zu Gunsten des Kantons Zürich.»

Der detaillierte Schutzbeschrieb (inkl. Grundrissskizzen) der kantonalen Denk-
malpflege vom 10. Dezember 1996 wurde zum Bestandteil des Vertrages erklärt (mit 
Ziffer 11) und diesem beigeheftet. 

In  der  Folge  prüfte  die  Rekurrentschaft  die  baulichen  Möglichkeiten.  Aufgrund 
der Bausubstanzbeurteilung durch Experten kam sie zum Schluss, dass ein Umbau-
/Renovationsvorhaben  nur  mit  unverhältnismässigem  finanziellen Aufwand  zu  be-
werkstelligen  wäre,  und  entschied  sie  sich,  ein  Neubauprojekt  unter  Abbruch  des 
bestehenden Gebäudes zu planen.

Am 21. Mai 2006 ersuchte die Rekurrentschaft die Baudirektion Kanton Zürich, 
Denkmalpflege,  «um  Aufhebung  der  Schutzbestimmung  (Schutzbrief  vom  10.  De-
zember 1996, kantonale Denkmalpflege) und Löschung der entsprechenden Perso-
naldienstbarkeit  aus  dem  Grundbuch».  (Diese  offenbar  noch  nicht  förmlich  beant-
wortete  Eingabe  will  die  Rekurrentschaft  heute  als  Provokationsbegehren  im  Sinne 
von § 213 PBG verstanden wissen.)

Mit Eingabe vom 22. November 2006 wandte sich die Rekurrentschaft sodann 
an  den  Gemeinderat  X  und  stellte  ein  Vorentscheidgesuch  im  Sinne  der  §§  323  f. 
PBG mit den eingangs erwähnten Fragen. Dieses in Anwendung von § 7 BVV und 

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Ziff. 1.4.1.5 Anhang BVV zuständigkeitshalber an die Baudirektion (überkommunales 
Schutzobjekt)  überwiesene  Gesuch  wurde  mit  dem  angefochtenen  Entscheid  ab-
schlägig  beurteilt.  Die  Baudirektion  berief  sich  dabei  auf  die  oben  aufgeführte,  im 
Rahmen  des  von beiden  Parteien  unterzeichneten  Kaufvertrages  statuierte  Perso-
naldienstbarkeit,  die  einem  Abbruch  des  Gebäudes  unmissverständlich  entgegen-
stehe.

2.  (…)  Die  Rekurrierenden  halten  dafür,  die  zivilrechtliche  Personaldienstbar-
keit  sei  aufgrund  von  zahlreichen Mängeln  bei  ihrem  Zustandekommen  unverbind-
lich, was im vorliegenden Rekursverfahren vorfrageweise festzustellen sei. Im Übri-
gen  stelle  das  streitbetroffene  Gebäude  kein  Schutzobjekt  dar  und  befinde  es  sich 
zudem in einem derart schlechten baulichen Zustand, dass eine Unterschutzstellung 
sich als unverhältnismässig erweise. Der Abbruch des Gebäudes mit anschliessen-
dem Wiederaufbau müsse folglich erlaubt werden. (…)

4.  Wie  im Baubewilligungsverfahren  können  auch  im  Vorentscheidverfahren 
nach  §  323  f.  PBG  die zivilrechtlichen  Eigentumsverhältnisse  bzw.  aus  dem  Zivil-
recht  resultierende  Einschränkungen  der  Baumöglichkeiten  auf  dem  strittigen 
Grundstück berücksichtigt werden (§ 5 lit. m BVV i.V.m. § 310 Abs. 3 PBG). Die ein 
Abbruchverbot  beinhaltende  Personaldienstbarkeit  ist  im  Grundbuch  eingetragen. 
Deren  Wortlaut  ist  in  jeder  Hinsicht  klar  und  deutlich  und  basiert  auf  dem  von  der 
Rekurrentin unterzeichneten Kaufvertrag. Nach dieser von der Rekurrentin beim Er-
werb  des  Streitobjektes  eingegangenen  Verpflichtung  darf  das  Gebäude  ohne  Zu-
stimmung  der  Denkmalpflege  des  Kantons  Zürich  weder  verändert  noch  abgebro-
chen werden.

Bei dieser Sachlage fällt die Erteilung eines positiven Vorentscheides bzw. die 
Bewilligung eines Abbruches des Gebäudes ohne weiteres ausser Betracht. Sämtli-
che  von  der  Rekurrentschaft  gegen  die  Gültigkeit  der  Dienstbarkeit  vorgebrachten 
Einwände  (fehlendes  Verpflichtungsgeschäft,  Formfehler  bei  der  Unterzeichnung 
des  Kaufvertrages, keine übereinstimmende Willensäusserung, wesentlicher Irrtum, 
keine  Publikation  der  Unterschutzstellung,  kein  Beizug  von  Sachverständigenkom-
missionen etc.) können im Baubewilligungsverfahren nicht geltend gemacht werden. 

5.  Hinzu  kommt,  dass  die  mit  der  Personaldienstbarkeit  im  Rahmen  eines  pri-
vatrechtlichen  Vertrages  vorgenommene  Unterschutzstellung  im  Baubewilligungs-
verfahren  auch  nicht  materiell  überprüft  oder  abgeändert  werden  und  somit  auch 
nicht  Gegenstand  eines  Vorentscheidgesuches  sein  kann.  Ein  allfälliger  Widerruf 
oder  eine  Lockerung  einer  jeden  Unterschutzstellung,  sei  sie  mittels  planerischer 
Massnahmen, Verordnung, Verfügung oder (privat- bzw. öffentlich-rechtlichem) Ver-
trag statuiert worden (vgl. § 205 lit. a-d PBG), ist nur in einem eigenständigen, dafür 
vorgesehenen  Verfahren  möglich.  Ein  Baugesuch  betreffend  ein  inventarisiertes 
Gebäude  kann  regelmässig  erst  nach  Fällung  eines  Entscheides  über  dessen 
Schutzwürdigkeit  beurteilt  werden  (vgl.  zur  Thematik  VB.2002.00157/8,  VB. 
2002.00172, www.vgrz.ch, und VB.2003.00274 = BEZ 2004 Nr. 7). Liegt – wie hier –
eine  förmliche  Unterschutzstellung  bereits  vor,  ist  diese  im  Baubewilligungs- bzw. 
Vorentscheidverfahren  für  die  Baubehörde  solange  verbindlich,  als  sie  von  der  zu-
ständigen  Unterschutzstellungsbehörde,  die  je  nach  Gemeindorganisation  eine  an-
dere als die Baubehörde sein kann, nicht aufgehoben bzw. abgeändert worden ist.

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7. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.