# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 42e64609-c23a-5945-95f3-99ff6fb418f1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2011 PVG 2011 23
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2011-23_2011-12-31.pdf

## Full Text

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Baubewilligungs- und Wiederherstellungsverfahren. Be- 
seitigungsanordnung für widerrechtlich umgenutzte Heu- 
barge.
– Unabdingbare Voraussetzung für die Anordnung einer 

Wiederherstellungsverfügung ist das Vorliegen eines 
rechtskräftig festgestellten, materiell vorschriftswidri- gen 
Zustandes (E.1).

– Prüfung der Zulässigkeit der Umnutzung einer Heu- 
barge in ein Ferienhaus sowie weiterer, neu vorgesehe- ner 
baulicher Massnahmen unter Berücksichtigung der 
jahrzehntelangen Vorgeschichte (E.2, 3).

Procedura di licenza edilizia e di ripristino. Ordine di de- 
molizione per un fienile la cui destinazione è stata illeci- 
tamente modificata.
– Condizione indispensabile per ordinare un ripristino dello 

stato di legalità è la presenza di una constatazione cresciuta 
in giudicato di una situazione contraria al di- ritto 
materiale (cons. 1).

– Esame dell’ammissibilità di un cambiamento di desti- 
nazione di un fienile in una casa di vacanza come pure di 
nuovi previsti interventi edilizi tenendo in considera- zione 
la decennale cronistoria (cons. 2, 3).

Erwägungen:
1. a) Der Beschwerdeführer macht in verfahrensrechtlicher

Hinsicht vorweg geltend, vorab sei zu entscheiden, welche Nut- 
zung der Baute überhaupt zulässig sei bzw. allenfalls geduldet 
werden müsse. Erst danach sei zu prüfen, ob die bereits realisier- 
ten sowie die vorgesehenen baulichen Vorkehren bewilligungs- 
pflichtig seien und auch bewilligt werden könnten. Seine Überle- 
gung geht fehl. Gemäss dem – nach Art. 107 Ziffer 6 KRG direkt 
anwendbaren – Art. 94 Abs. 1 KRG hat ein Bauherr auf Anordnung 
der zuständigen Behörde einen materiell vorschriftswidrigen 
Zustand zu beseitigen. Unabdingbare Voraussetzung für die An- 
ordnung einer Wiederherstellungsverfügung ist folglich das Vor- 
liegen eines rechtskräftig festgestellten materiell vorschriftswidri- 
gen Zustandes (VGU R 09 26 vom 17. November 2009 E. 2.a). In 
dieselbe Richtung zielt auch das vom Beschwerdeführer ange- 
führte Urteil des Bundesgerichtes vom 19. Mai 2004 (1A.17/2004
E. 2.2.6), in welchem festgehalten worden ist, dass bei illegal er- 
stellten Bauten vorab deren Rechtswidrigkeit in einem nachträgli-

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chen Baubewilligungsverfahren zu prüfen ist und erst bei festge- 
stellten Regelverstössen die Wiederherstellung des rechtmässi- 
gen Zustandes verlangt (bzw. der rechtswidrige Zustand geduldet) 
werden kann. D. h., erst wenn feststeht, dass ein materiell bau- 
rechtswidriger Zustand vorliegt, kann die zuständige Behörde die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes anordnen. Im 
Rahmen des Wiederherstellungsverfahrens wiederum kann sie al- 
lenfalls aus Gründen der Verhältnismässigkeit oder des Vertrau- 
ensschutzes von der Anordnung von beseitigenden Wieder- 
herstellungsmassnahmen ganz oder teilweise absehen, wobei 
hierzu der Erlass einer Duldungsverfügung – in der festgestellt 
wird, dass der gesetzwidrige Zustand geduldet wird (Art. 94 Abs 4 
KRG) – unabdingbar ist. In diesem Lichte betrachtet, erweist sich 
das gemeindliche Vorgehen als offensichtlich rechtens. Die ver- 
fahrensrechtliche Rüge des Beschwerdeführers zielt entsprechend 
ins Leere, sein Antrag nach gerichtlicher Anweisung an die Ge- 
meinde vor bzw. mit dem Entscheid über das hängige Bauvorha- 
ben auch gerade noch über die Duldung der Wohnnutzung zu ent- 
scheiden, ist entsprechend abzuweisen.

b) Auf den vom Beschwerdeführer beantragten Augen- 
schein kann, da sich der rechtserhebliche Sachverhalt aufgrund 
der vorliegenden umfangreichen Akten hinreichend erstellt ist, 
abgesehen werden.

c) Ebenso kann auf die vom Beschwerdeführer beantrag- 
ten Zeugeneinvernahmen verzichtet werden, da es im vorliegen- 
den Verfahren – wie nachstehend noch darzulegen ist – keine Rolle 
spielt, wann die unbewilligte Wohnnutzung aufgenommen wurde, 
und auch nicht entscheidend sein kann, ob der von der Gemeinde 
angeordnete Rückbau im Jahre 1989 wirklich vollumfänglich er- 
folgte oder nicht.

2. a) Ob mit Blick auf die streitige Baute auf Parzelle Nr. 429 
ein materiell baurechtswidriger Zustand (Wohnnutzung, diverse 
bauliche Massnahmen im Innern und im Aussenbereich der 
Baute) vorliegt, ist basierend aufgrund der seit der Erstellung der- 
selben erteilten, rechtskräftigen Bewilligungen zu entscheiden. 
Diesbezüglich ist von der im Jahre 1975 erteilten Baubewilligung 
auszugehen, mit welcher dem damaligen Eigentümer die Erstel- 
lung einer einstöckigen Heubarge unter der Auflage bewilligt 
wurde, dass diese nur für landwirtschaftliche Zwecke genutzt wer- 
den dürfe. Nachdem die Gemeinde im Herbst 1976 feststellen 
musste, dass der Bauherr die erlaubten Ausmasse überschritten, 
das Gebäude gar zweistöckig erstellt und zudem auch gerade

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noch eine Unterkunftsmöglichkeit eingebaut hatte, führte die Ge- 
meinde ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durch. Mit 
Bau- und Wiederherstellungsentscheid vom 14. April 1977 ver- 
weigerte sie dem Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers die 
nachträgliche Bewilligung für die über die von der erwähnten Bau- 
bewilligung 1975 abgedeckten Rahmen hinaus vorgenommenen 
Arbeiten und verfügte entsprechend verschiedene Wiederherstel- 
lungsmassnahmen. So erliess sie ein Benützungsverbot für den 
Stall im Untergeschoss (UG), untersagte sowohl den Einbau einer 
Eingangstür in diesem, als auch von Fenstern im gesamten Ge- 
bäude, wie auch von Innenausbauten und verknüpfte den Ent- 
scheid mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass Untergeschoss und 
Obergeschoss ausschliesslich als Heubarge genutzt werden dürf- 
ten (Zweckentfremdungsverbot; keine Nutzung für Unterkunfts- 
und Wohnzwecke). Ferner verlangte sie bereits damals, dass die 
Ost-, Nord- und Westseite des Gebäudes vollständig auf die Höhe 
des gewachsenen Bodens angeschüttet werden müssten. Diese 
Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Von dem in die- 
ser Verfügung festgelegten rechtskräftig bewilligten Zustand
«Heubarge» ist die Gemeinde im nunmehr angefochtenen «Bau- 
bescheid / Feststellungsverfügung» ausgegangen. Dies offenkun- 
dig zu Recht.

b) Die seither vom damaligen Eigentümer vorgenomme- 
nen baulichen Massnahmen im Innern der Baute und im Aussen- 
bereich derselben vermögen daran, da sie nie bewilligt worden 
sind, nichts zu ändern. So ist die Gemeinde am 3. Mai 1978 sowohl 
auf sein damals eingereichtes Baugesuch betreffend Einbau von 
Türen und Fenstern, wie auch auf ein weiteres vom 7. Juni 1978 
betreffend Umbau Schafstall im EG sowie Einbau einer Koch- und 
Schlafgelegenheit im OG nicht eingetreten. Ein identisches Bau- 
gesuch vom 3. Juni 1980 wurde von ihr abgewiesen und der 
damalige Abweisungsentscheid, mithin die Unzulässigkeit der er- 
wähnten baulichen Massnahmen und anvisierten Nutzungsände- 
rung, ist letztinstanzlich vom Bundesgericht mit Urteil vom 3. Au- 
gust 1982 bestätigt worden. Am 23. Oktober 1985 ordnete die 
Gemeinde die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes 
der Baute an, mithin den Zustand bzw. die Nutzung als Heubarge 
gemäss rechtskräftigem Bau- und Wiederherstellungsentscheid 
1977. Auch diese Wiederherstellungsanordnung wurde vom Bun- 
desgericht mit Urteil P690/86 vom 5. Dezember 1986 letztinstanz- 
lich bestätigt, mithin der 1977 rechtskräftig festgelegte Zustand 
bzw. die Nutzung bekräftigt. Am 25. Juni 1987 erliess die Ge-

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meinde gegenüber dem damaligen Eigentümer eine weitere In- 
standstellungsverpflichtung. Nach weiteren Interventionen (u. a. 
Instandstellungsverpflichtung vom 24. August 1989; Androhung 
der Ersatzvornahme) bestätigte die Gemeinde zuhanden des da- 
maligen Amtes für Raumplanung schriftlich, dass die Baute 
zurückgebaut sei, mithin der rechtskräftig statuierte Zustand 1977 
wiederhergestellt sei. In den Jahren 2007/2008 wurde sodann den 
damaligen Eigentümern, der Erbengemeinschaft X., erneut be- 
stätigt, dass die Baute lediglich als Heubarge genutzt werden 
könne, eine Umnutzung zu Wohnzwecken jedoch nicht möglich 
sei. Dies wusste auch der Beschwerdeführer als Käufer, oder er 
hätte es zumindest wissen können und müssen.

c) Bei der Prüfung der Frage, ob die in Abweichung zum 
bewilligten Zustand bzw. im Zuge der diversen, seither durchge- 
führten baulichen Massnahmen realisierte Wohnnutzung einer 
nachträglichen Bewilligung zugänglich sei, ist zu verneinen. An- 
gesichts des 1975 bewilligten, 1977 und 1987 rechtskräftig ange- 
ordneten Zustandes und zulässigen Nutzung der Baute als Heu- 
barge (landwirtschaftliche Ökonomiebaute) ist mit der Gemeinde 
davon auszugehen, dass für keine – wie auch immer geartete – 
Wohnnutzung eine nachträgliche Bewilligung erhältlich ist. Dies 
deshalb, weil die angestrebte Nutzungsänderung der Heubarge, 
unbesehen davon, ob eine landwirtschaftliche oder eine nicht- 
landwirtschaftliche Wohnnutzung angestrebt würde, weder unter 
dem Titel der Zonenkonformität i. S. von Art. 16a und Art. 22 des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) noch unter 
jenem der Standortgebundenheit i. S. von Art. 24 RPG bewilligt 
werden dürfte (vgl. das mehrfach erwähnte Urteil des Bundesge- 
richts vom 3. August 1982). Ebenso wenig wäre aufgrund der um- 
schriebenen Vorgeschichte eine nachträgliche Bewilligung für die 
Umnutzung gestützt auf die Bestimmungen der Art. 24a, 24c oder 
24d RPG erhältlich. Auf die zutreffenden Erwägungen im ange- 
fochtenen Entscheid kann verwiesen werden.

d) Die fehlende Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung zu 
Wohnzwecken hat der Beschwerdeführer an sich selbst erkannt, 
beruft er sich diesbezüglich doch einzig noch auf den Umstand, 
dass die Baute angeblich seit deren Erstellung im Jahre 1975, spä- 
testens aber seit 1981, vom damaligen Eigentümer für Wohn- 
zwecke genutzt worden sei. Im Lichte des oben Ausgeführten kann 
er daraus im vorliegenden Verfahren jedoch nichts zu seinen 
Gunsten ableiten, nachdem eine Wohnnutzung in der Heubarge 
nie bewilligt worden und auch nachträglich nicht erhältlich ist.

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Sein Einwand der bereits seit Jahren bestehenden, bewilligungs- 
widrigen Nutzung wird im Rahmen des nachfolgenden Wieder- 
herstellungsverfahrens zu würdigen sein. Ebenso wie seine Ver- 
mutung, dass der vom vormaligen Eigentümer realisierte illegale 
Ausbau und die damit einhergehende Umnutzung zu Wohn- 
zwecken, wie auch die diversen illegalen Terrainveränderungen 
entgegen den ausdrücklichen Anordnungen der Gemeinde mögli- 
cherweise gar nicht zurückgebaut worden sei. Im vorliegenden 
Verfahren spielen diese Einwände keine Rolle, weil die Baute – wie 
aufgezeigt – als Heubarge (landwirtschaftliche Ökonomiebaute) 
bewilligt worden ist und ausgehend von dem am 14. April 1977 
rechtskräftig verfügten Zustand und Nutzung lediglich als solche 
genutzt werden darf. Im Lichte des Dargelegten erweist sich daher 
Ziff. 1 des angefochtenen Baubescheids bzw. Feststellungsverfü- 
gung, mit welcher der bereits 1977 rechtskräftig angeordnete Zu- 
stand bestätigt worden ist, als rechtens.

3. a) Mit seinem Eventualbegehren verlangt der Be- 
schwerdeführer die gerichtliche Feststellung, dass die ausgeführ- 
ten und projektierten Arbeiten nicht bewilligungspflichtig seien. 
Seinem Begehren ist kein Erfolg beschieden. Nach Art. 86 Abs. 1 
KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit schriftli- 
cher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, 
geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. 
Der Baubewilligungspflicht unterliegen auch Zweckänderungen 
von Grundstücken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nut- 
zungsordnung zu erwarten sind. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben 
sowie solche, die weder öffentliche noch private Interessen 
berühren, unterliegen nicht der Baubewilligungspflicht. Die Re- 
gierung bestimmt durch die Raumplanungsverordnung für den 
Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110), welche Bauvorhaben 
keiner Baubewilligung bedürfen (Art. 86 Abs. 2 KRG). Das in 
Art. 50 f. KRVO geregelte Meldeverfahren wiederum ist ein verein- 
fachtes Baubewilligungsverfahren. Es findet Anwendung auf un- 
tergeordnete Bauvorhaben, bei welchen mit keinen Einsprachen 
zu rechnen ist, wie insbesondere geringfügige Projektänderungen 
bereits bewilligter Bauvorhaben oder bauliche Massnahmen, die 
nach aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und 
zu keinen Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Aus- 
nützung führen. Das Meldeverfahren findet überdies Anwendung 
auf Bauvorhaben, die gemäss Art. 40 KRVO von der Baubewilli- 
gungspflicht ausgenommen, jedoch gemäss kommunalem Bau- 
gesetz dem Meldeverfahren unterstellt sind. Die Gemeinden kön-

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nen im Baugesetz gemäss Art. 86 Abs. 3 KRG die in der Verord- 
nung als nicht baubewilligungspflichtig aufgeführten Bauvorha- 
ben dem Meldeverfahren unterstellen (VGU R 07 8), was die Ge- 
meinde unbestrittenermassen denn auch getan hat.

b) Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO besagt nun, dass Reparatur- 
und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bau- 
ten und Anlagen, sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die 
Baute und Anlage dadurch keine Änderung oder Zweckänderung 
erfährt, keiner Baubewilligung bedürfen. Darunter versteht man 
praxisgemäss etwa das Auswechseln einzelner Bretter oder Back- 
steine an Fassaden, oder einzelner Dachziegel an Dächern. Repa- 
ratur- und Unterhaltsarbeiten sind nur solche Massnahmen, wel- 
che die Erhaltung bestehender Bauten in ihrer inneren und 
äusseren Form und Zweckbestimmung durch Instandstellung 
oder Ersetzung defekter Teile anstreben. Lediglich Gebäudeunter- 
halt liegt vor, wenn die vorhandene innere und äussere Ge- 
staltung, Form- und Zweckbestimmung einer Baute bestehen blei- 
ben, also nur die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt 
werden. Reparaturen sind kleine Ausbesserungsarbeiten wie bei- 
spielsweise das Auswechseln schadhaft gewordener Bauteile von 
untergeordneter Bedeutung. Bewilligungsfrei sind alle der Erhal- 
tung oder dem Beheben von Schäden dienenden Arbeiten sowie 
die Erneuerung (Renovation), soweit sie dem normalen Unterhalt 
dient und gegenüber dem Bestehenden keine nach aussen sicht- 
baren Veränderungen mit sich bringt und die Sicherheit von 
Mensch und Sachen nicht verschlechtert (Entscheid des Verwal- 
tungsgerichts Luzern LGVE 1993 II Seite 108 E. 2 b mit weiteren 
Hinweisen). Weitergehende Arbeiten gelten als Modernisierungs- 
massnahmen, welche in der Regel wertvermehrenden Charakter 
aufweisen (VGE 579/91 E. 3). Nicht mehr als Unterhaltsarbeit kann 
eine durchgreifende Sanierung eines Gebäudes betrachtet wer- 
den, die in Hinsicht auf eine Änderung der Zweckbestimmung der 
Baute vorgenommen wird (PVG 1972 Nr. 23). Entsprechend quali- 
fizierte das Verwaltungsgericht den vollständigen Ersatz eines Da- 
ches und seiner Isolation denn auch als Erneuerung, welche über 
den einfachen Unterhalt hinausgeht (PVG 2000 Nr. 59 E. 3).

c) Nicht anders verhält es sich auch im vorliegenden Fall, 
wo der Beschwerdeführer gemäss dem allein massgebenden Plan 
vom 25. August 2010 mit Begleitschreiben vom 31. August 2010 um 
Bewilligung umfangreicher Erdverschiebungen (Abgrabungen und 
Aufschüttungen), der Realisierung eines neuen Kellers, einer Ab- 
wasserleitung mit Fäkalientank, des Einbaus einer Treppe vom Erd-

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geschoss ins Obergeschoss, des Anbaus eines Vordaches sowie der 
Fenstereinbauten im Erd- und Obergeschoss nachsucht. Diese bau- 
lichen Arbeiten gehen weit über den Rahmen von zulässigen Repa- 
ratur- und Unterhaltsarbeiten an einer Heubarge respektive deren 
Werterhaltung hinaus. Zudem zielen sie offensichtlich auf eine un- 
zulässige Zweckänderung der rechtskräftig einzig als Heubarge be- 
willigten Baute zu einem Ferien- / Wochenendhaus hin. Allein schon 
aufgrund der erfolgten bzw. nunmehr angestrebten Zweckände- 
rung sowie dem damit einhergehenden wertvermehrenden Cha- 
rakter der diversen baulichen Massnahmen können diese nicht als 
baubewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten im Sinne von Art. 40 Abs. 
1 Ziffer 1 KRVO betrachtet werden. Hinzu kommt, dass derartige 
Massnahmen – soweit damit Änderungen im Gebäudeinnern und 
am äusseren Erscheinungsbild der Baute eine Zweckänderung 
und/oder grössere Terrainveränderungen vorgenommen werden 
sollen – im Bereich ausserhalb der Bauzone ohnehin bewilligungs- 
pflichtig (Art. 40 Abs. 1 Ziffn. 2 und 3 sowie Art. 17 KRVO) sind. Da- 
mit ist bereits gesagt, dass sämtliche zur Beurteilung stehenden, 
teils bereits ausgeführten, teils noch geplanten baulichen Mass- 
nahmen der Baubewilligungspflicht unterstehen.

d) Im Übrigen ist dem beschwerdeführerischen Ansinnen 
nach Feststellung, dass die Arbeiten nicht bewilligungspflichtig 
seien, auch deshalb kein Erfolg beschieden, weil gemäss Art. 40 
Abs. 3 KRVO auch bewilligungsfreie Bauvorhaben dem materiel- 
len Recht (von Bund, Kanton und Gemeinde) entsprechen müs- 
sen, weshalb sie im Zweifel immer ein Bewilligungsverfahren 
durchlaufen müssen, weshalb sich der Eventualantrag des Be- 
schwerdeführers so oder anders als unbegründet erweist.

e) Zusammenfassend bleibt daher festzuhalten, dass die 
Gemeinde die diversen umschriebenen baulichen  Massnahmen 
zu Recht der Baubewilligungspflicht unterstellt und diesen, wie 
auch der implizit beantragten Umnutzung der Heubarge in ein Fe- 
rien-/Wochenendhaus, auch zu Recht die nachträgliche Baubewil- 
ligung verweigert, mithin die materielle Baurechtswidrigkeit der- 
selben festgestellt hat. Davon wird nun im Rahmen des von der 
Gemeinde angekündigten Wiederherstellungs- und Bussverfah- 
rens auszugehen sein. – Die Beschwerde erweist sich entspre- 
chend als vollumfänglich unbegründet und ist daher abzuweisen.  
R 10 119 Urteil vom 17. Mai 2011

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist noch hängig.