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**Case Identifier:** 23823480-b8b8-58d0-81d7-5f0601253bb9
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-13
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile (Sommaires) 13.06.2024 C/11873/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_002_C-11873-2023_2024-06-13.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties, par plis recommandés du 14 juin 2024. 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/11873/2023 ACJC/763/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU JEUDI 13 JUIN 2024 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant et recourant d'un jugement rendu 

par la 16ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 12 janvier 2024, 

représenté par Me Alexia MOREL, avocate, BORY & ASSOCIES AVOCATS, cour de 

Saint-Pierre 7, 1204 Genève, 

et 

Madame B______ et Monsieur C______, domiciliés ______ (VD), intimés, 

représentés par Me D______, avocate,  

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTPI/543/2024 du 12 janvier 2024, reçu par A______ le 15 janvier 
2024, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal), statuant par voie de 

procédure sommaire, a déclaré irrecevable la requête en protection des cas clairs 

formée par le précité le 8 juin 2023 (ch. 1 du dispositif), arrêté les frais judiciaires 

à 2'400 fr., compensés avec l'avance fournie par A______ et laissés à la charge de 

celui-ci (ch. 2), dit qu'il n'était pas alloué de dépens (ch. 3) et débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 4). 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 24 janvier 2024, A______ a 
formé appel contre ce jugement, concluant à son annulation. Cela fait, il a conclu à 

ce que la Cour condamne B______ et C______ à évacuer immédiatement de leur 

personne, de leurs biens, ainsi que de tout tiers, l'appartement d'environ 176.4 m2 et 

la cave y afférente, sis no. ______ chemin 1______, [code postal] E______ [GE], 

bâtiment n° 2______, feuillet n° 3______ de la parcelle n° 4______ de la commune 

de E______, ainsi qu'à lui restituer les clés dès l'entrée en force de la décision, et 

l'autorise à requérir l'évacuation de B______ et C______ par la force publique dès 

l'entrée en force de la décision, le tout sous suite de frais et dépens. 

Il a allégué des faits nouveaux et produit une pièce nouvelle. 

b. Dans leur réponse du 13 février 2024, B______ et C______ ont déclaré 
"réaffirmer" les griefs soulevés devant le Tribunal concernant la régularité de la 

vente aux enchères du bien immobilier concerné, et demandé à la Cour "de [leur] 

nommer une représentation juridique pour sauvegarder [leurs] intérêts, compte tenu 

de la gravité des violations perpétrées tant par l'Office des poursuites que par 

A______". 

En parallèle, ils ont sollicité l'octroi de l'assistance judiciaire pour la procédure 

d'appel. 

c. Le 20 mars 2024, Me D______, avocate, a informé la Cour avoir été nommée 
d'office pour la défense des intérêts de B______ et C______, selon décision du 

Service de l'assistance juridique du 14 mars 2024. Compte tenu de sa récente 

constitution, elle sollicitait qu'un délai soit octroyé à ses mandants afin de compléter 

leur mémoire-réponse du 13 février 2024. 

d. Par décision du 26 mars 2024, la Cour a admis cette requête, traitée comme une 
requête en restitution de délai (art. 148 CPC), et imparti à B______ et C______ un 

délai de dix jours pour compléter leur réponse à l'appel. 

e. Par écriture du 8 avril 2024, les précités ont conclu au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement attaqué, sous suite de frais et dépens. 

Ils ont allégué des faits nouveaux. 

 f. A______ a répliqué le 16 avril 2024, persistant dans ses conclusions. 

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 g. La cause a été gardée à juger le 8 mai 2024, ce dont les parties ont été avisées le 
jour même. 

C. Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants : 

a. La parcelle n° 4______ de la commune de E______, d'une surface de 2'588 m2, 
comprend notamment les bâtiments nos 5______ (garage privé), 6______ et 

2______ (habitations à plusieurs logements).  

Les époux B______ et C______ étaient les copropriétaires d'une part de propriété 

par étages (PPE) se trouvant dans le bâtiment n° 2______ susvisé, à savoir le feuillet 

n° 3______ de la parcelle n° 4______ de la commune de E______. Cette part 

conférait un droit exclusif sur les lots PPE nos 7______ et 8______, correspondant 

à un appartement de 5.5 pièces d'une surface d'environ 176.4 m2 situé dans les 

combles de l'immeuble sis no. ______ chemin 1______, [code postal] E______, 

ainsi qu'à une cave (ci-après : l'appartement). 

Bien qu'officiellement domiciliés à F______ (VD), B______ et C______ résident 

à E______, dans l'appartement concerné, depuis l'été 2022. 

b. A______ a exercé la profession d'avocat avant d'être élu à un poste de procureur 
à compter du ______ 2022. Il a, durant une période non spécifiée, été le conseil des 

précités. 

c. A la date du 18 octobre 2022, C______ et B______ cumulaient des dettes pour 
un montant totalisant plus de 3'500'000 fr. A la suite de plusieurs poursuites en 

réalisation de gage, l'Office des poursuites de Genève (ci-après : l'Office) a mis 

l'appartement en vente aux enchères publiques. 

L'Office a estimé la valeur du bien à 1'465'000 fr. Selon les conditions de vente, 

l'appartement pouvait être adjugé au plus offrant à condition que son offre soit 

supérieure au prix minimum d'adjudication de 600'000 fr. 

La vente aux enchères a eu lieu le 13 décembre 2022 et le bien a été adjugé à 

A______ pour le prix de 950'000 fr. Le jour même, le précité a informé C______ 

que l'appartement avait été vendu et qu'il s'en était porté acquéreur. 

d. En ______ 2023, A______ a été inscrit au Registre foncier de Genève en qualité 
de propriétaire de l'appartement. 

e. Le 8 juin 2023, A______ a formé devant le Tribunal, par la voie de la procédure 
en protection des cas clairs, une action en revendication avec requête d'évacuation 

et mesures d'exécution directe, dirigée contre B______ et C______. 

Il a allégué avoir valablement acquis l'appartement lors de la vente aux enchères du 

13 décembre 2022 et en être devenu seul propriétaire, le transfert de propriété ayant 

été inscrit au Registre foncier le ______ 2023. B______ et C______ ne disposaient 

d'aucun droit à occuper l'appartement et devaient donc l'évacuer.  

f. Dans leur réponse du 3 octobre 2023, les précités ont déclarer "faire opposition à 
la demande d'expulsion". 

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En substance, ils ont fait valoir que la vente aux enchères de l'appartement était 

entachée de nombreuses irrégularités. D'une part, l'appartement avait été vendu à 

un prix significativement inférieur à l'estimation officielle de l'Office et celui-ci ne 

les avait pas informés des conditions exactes de la vente. D'autre part, l'appartement 

avait été vendu à A______, ce qui soulevait, selon eux, un problème de conflit 

d'intérêts, du fait que le précité avait été leur avocat, qu'il connaissait parfaitement 

leur situation financière pour les avoir, dans un premier temps, lui-même 

représentés auprès de l'Office, et qu'il disposait d'informations privilégiées les 

concernant. A cela s'ajoutait qu'à l'époque où il était leur avocat dans le cadre d'une 

procédure pénale, A______ avait exigé d'eux une garantie financière pour le 

paiement de ses honoraires par la cession d'une cédule hypothécaire au porteur de 

150'000 fr. grevant l'appartement, tout en sollicitant pour leur compte l'octroi de 

l'assistance judiciaire. Ils ont par ailleurs allégué ce qui suit : "Nous avons adressé 

une opposition à l'Office des Poursuites de Genève concernant la vente de 

l'appartement en question. Cette opposition a été envoyée en réponse à une lettre 

officielle datée du 28 août 2023, que nous avons reçue le 31 août 2023. Cependant, 

malgré nos efforts pour faire valoir nos droits légaux, nous n'avons reçu aucune 

réponse de la part de l'Office des Poursuites de Genève jusqu'à ce jour". 

A l'appui de leur réponse, B______ et C______ ont produit diverses 

correspondances en lien avec leur requête d'assistance judiciaire du 14 août 2023, 

qui a été rejetée par décision du Service de l'assistance juridique du 12 septembre 

2023, ainsi qu'un courrier de l'Office du 29 avril 2019 informant B______ que 

l'appartement avait été expertisé à 1'465'000 fr., qu'une nouvelle estimation pouvait 

être requise auprès de l'autorité de surveillance dans un délai de dix jours, et qu'une 

fois "cette décision […] devenue définitive, la procédure de vente suivr[ait] son 
cours, soit en particulier les opérations de vente proprement dites". 

g. Par réplique spontanée du 23 octobre 2023, A______ a contesté les allégations 
de B______ et C______. Il a relevé que ceux-ci étaient informés de la vente de 

l'appartement à tout le moins depuis avril 2019 et qu'il avait lui-même informé 

C______ de la vente le jour même des enchères. Selon les art. 132a LP et 230 al. 2 

CO, la réalisation ne pouvait être attaquée que par le biais d'une plainte contre 

l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré dans le délai de dix jours prévu à 

l'art. 17 al. 2 LP, lequel courait dès que le plaignant avait connaissance de l'acte 

attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). En 

l'occurrence, le délai de dix jours pour contester les modalités de la vente était très 

largement échu, de sorte que les objections soulevées par B______ et C______ 

étaient vouées à l'échec. 

h. Lors de l'audience du Tribunal du 1er novembre 2023, A______ a persisté dans 
ses conclusions. Il a produit des pièces complémentaires en lien avec la vente aux 

enchères, à savoir : (i) le courrier adressé par l'Office à B______ le 22 septembre 

2022, par pli recommandé et par pli simple, indiquant la date de la visite de 

l'immeuble et la date de la vente aux enchères, avec le placard de vente en annexe; 

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(ii) le même courrier adressé par l'Office à C______ le même jour, par pli 

recommandé et par pli simple, avec son annexe; (iii) les publications parues dans la 

Feuille d'avis officielle du canton de Genève (FAO) les ______, ______ et ______ 

2022, communicant la date de la vente aux enchères ainsi que le dépôt de l'état des 

charges et des conditions de vente auprès de l'Office dès le 21 novembre 2022; (iv) 

les courriers adressés par l'Office à B______ et C______ le 21 novembre 2022, par 

plis recommandés distribués le lendemain au guichet postal, comprenant la 

communication de l'état des charges et des conditions de la vente aux enchères (avec 

la mention que les conditions de vente et l'adjudication pouvaient être contestées 

par la voie de la plainte auprès de l'autorité de surveillance dans les dix jours). 

C______ a déclaré qu'il occupait actuellement l'appartement litigieux avec sa 

famille. Le logement situé à F______ [VD] se trouvait en sous-sol et n'était pas 

adapté pour héberger une famille. Il a produit divers messages WhatsApp échangés 

avec A______ en mai et juin 2023 en lien avec la vente de l'appartement. 

A l'issue de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. 

 i. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu qu'il n'était pas contesté que 
l'appartement avait été adjugé à A______ lors de la vente aux enchères du 

13 décembre 2022, que le précité avait été inscrit au Registre Foncier comme 

propriétaire et que B______ et C______ occupaient encore ledit appartement. Les 

précités formulaient différents griefs à l'encontre de A______, lui reprochant de se 

trouver dans un conflit d'intérêts vis-à-vis d'eux, dès lors qu'il avait été leur avocat 

et les avait représentés, obtenant ainsi des informations qu'il avait pu utiliser à son 

avantage dans le contexte de l'achat de l'appartement. Dès lors toutefois que ces 

griefs n'étaient pas du ressort du Tribunal mais, le cas échéant, de celui des autorités 

disciplinaires, ils ne faisaient pas obstacle au prononcé de l'expulsion par la voie de 

la procédure applicable aux cas clairs. 

Cela étant, B______ et C______ alléguaient avoir contesté la régularité de la vente 

de l'appartement auprès de l'Office, après avoir reçu, le 31 août 2023, un courrier 

officiel les informant de ladite vente. Selon eux, l'Office ne s'était pas encore 

déterminé à ce sujet. A______, de son côté, soutenait que le délai pour déposer 

plainte était échu, au motif que les précités avaient été informés de la vente aux 

enchères le jour même de l'adjudication. Or, sans autres éléments à ce stade, l'on ne 

pouvait d'emblée exclure que la question de la régularité de la vente fasse 

actuellement l'objet d'une procédure auprès de l'Office, laquelle serait susceptible 

d'avoir une incidence sur l'issue de la requête d'expulsion. Des éléments de faits 

apparaissaient dès lors litigieux et la situation juridique présentait encore des zones 

d'ombre, lesquelles devraient être éclaircies dans le cadre d'une procédure ordinaire. 

Dans ces circonstances, le cas n'était pas clair, ce qui devait entraîner l'irrecevabilité 

de la requête. 

EN DROIT 

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1. 1.1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 

est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 

au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

En revanche, seule la voie du recours est ouverte contre les décisions du tribunal de 

l'exécution (art. 309 let. a et 319 let. a CPC). 

Si un appel est interjeté en lieu et place d'un recours, ou vice-versa, et si les 

conditions de l'acte qui aurait dû être formé sont remplies, une conversion de l'acte 

déposé en acte recevable est en principe possible s'il n'en résulte aucune atteinte aux 

droits de la partie adverse (JEANDIN, in CR CPC, 2019, n. 7a ad art. 308-334 CPC; 

REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 

2016, n. 26 et 51 ad art. 308-318 CPC). 

1.1.2 En l'espèce, l'action tend au prononcé de l'expulsion des intimés de l'immeuble 
revendiqué, avec mesures d'exécution directe. 

Compte tenu de la valeur vénale de cet immeuble, respectivement de la valeur que 

son usage représente pendant la période nécessaire à l'expulsion de ses occupants 

par la force publique (cf ATF 144 III 346 consid. 1.2.1), la valeur litigieuse est 

supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte sur la question du 

prononcé de l'évacuation. 

L'appel, interjeté dans les formes et délais prévus par la loi, est recevable (art. 311 

al. 1 et 2, 314 al. 1 CPC). 

En tant qu'il porte sur les mesures d'exécution directe requises devant le Tribunal, 

l'appel sera converti en recours, dès lors qu'il respecte les exigences de forme et le 

délai prescrits par la loi (art. 321 al. 1 et 2 CPC). 

 1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 

d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. Elle contrôle librement 

l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC 

en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits 

qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

Le recours peut être formé pour violation du droit (art. 320 let. a CPC) et 

constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). 

1.3 La procédure de protection dans les cas clairs est soumise à la procédure 
sommaire des art. 248 ss CPC, plus particulièrement aux art. 252 à 256 CPC. La 

maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), de même que le principe de 

disposition (art. 58 al. 1 CPC). 

 1.4 Les parties ont allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles devant 
la Cour. 

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1.4.1 Lorsque la valeur litigieuse de 10'000 fr. est atteinte et que la décision rendue 
en procédure sommaire de l'art. 257 CPC peut faire l'objet d'un appel au sens des 

art. 308 ss CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu'aux 

conditions de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_470/2022 du 

4 janvier 2023 consid. 4.1 et les références citées). 

Les nova improprement dits (pseudo nova) - à savoir les faits et moyens de preuves 

qui étaient déjà survenus à la fin de l'audience des débats principaux de première 

instance - ne sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne 

pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence, et (2) elle les présente sans retard. 

Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que la partie intimée 

soulève pour la première fois en instance d'appel, comme par exemple - s'agissant 

d'une action en expulsion dirigée contre un locataire ayant accumulé du retard dans 

le paiement du loyer -, le fait que celui-ci a payé l'arriéré dans le délai de sommation 

de 30 jours (art. 257 d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement. 

La partie intimée doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, 

conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense 

(maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi bien en procédure 

ordinaire (art. 219 ss, art. 229 al. 1 et art. 317 al. 1 CPC), qu'en procédure simplifiée, 

ou qu'en procédure sommaire de protection dans les cas clairs soumise à la maxime 

des débats. Tel est le cas de l'extinction de la dette ou de la compensation, faits 

destructeurs. Le fait que ces moyens de défense reposent sur des faits notoires ne 

dispense pas la partie intimée de les invoquer devant le premier juge (Ibidem.). 

En ce qui concerne les vrais nova, le Tribunal fédéral a jugé que le requérant qui a 

succombé en première instance et a vu sa requête déclarée irrecevable ne peut pas 

produire en appel des pièces nouvelles, même s'il ne lui était pas possible de les 

produire devant le premier juge. Il lui est par contre loisible d'introduire une 

nouvelle fois sa requête en cas clair devant le premier juge. En revanche, cette 

interdiction ne saurait concerner la partie intimée, qui n'a pas introduit la requête en 

cas clair. L'art. 317 al. 1 CPC s'applique donc pleinement à celle-ci (Ibidem). 

1.4.2 En l'occurrence, les allégués et moyens de preuve nouveaux dont se prévalent 
les parties se rapportent à des faits survenus avant le 1er novembre 2023, date à 

laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, sans que celles-ci explicitent en quoi 

elles auraient été empêchées de s'en prévaloir en première instance.  

Ces nova sont donc irrecevables. 

2. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir déclaré sa requête en cas clair irrecevable. 
Il soutient que les moyens de défense soulevés par les intimés devant le premier 

juge étaient manifestement mal fondés et, partant, ne pouvaient pas faire obstacle 

au prononcé de leur évacuation, avec mesures d'exécution directe. 

 2.1.1 La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux 
procédures ordinaires et simplifiées normalement disponibles, destinée à offrir une 

voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits 

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clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit 

susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique 

soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces 

hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3); il ne peut alors que prononcer l'irrecevabilité 

de la requête; il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la 

prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 

consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_574/2022 du 23 mai 

2023 consid. 3.2.1). 

Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par 

le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 

peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est 

rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve 

n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des faits 

justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur fait 

valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent pas être 

écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la 

procédure des cas clairs est irrecevable. A l'inverse, le cas clair doit être retenu 

lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes 

sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 5A_835/2023 du 20 février 2024 consid. et les arrêts cités). 

La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 

s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 

d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). 

Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, 

le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose 

jugée et la force exécutoire (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 

 2.1.2 Selon l'art. 641 CC, le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer 
librement, dans les limites de la loi (al. 1); il peut la revendiquer contre quiconque 

la détient sans droit et repousser toute usurpation (al. 2). 

L'action en revendication permet au propriétaire de réclamer la restitution du bien 

qui fait l'objet de son droit. L'action est subordonnée à la réalisation de deux 

conditions matérielles, à savoir que le demandeur est propriétaire de la chose et le 

défendeur la détient sans droit. Lorsque ces conditions sont réunies, le demandeur 

peut obtenir que le défendeur soit condamné à lui restituer la chose (FOËX, in 

CR CC II, 2016, n. 28, 31 et 35 ad art. 641 CC). 

 2.1.3 Selon l'art. 229 al. 1 CO, le contrat de vente en cas d'enchères forcées est 
conclu par l'adjudication que le préposé aux enchères fait de la chose mise en vente. 

Selon l'art. 230 CO, les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres 
illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours, par tout 
intéressé (al. 1). Dans les enchères forcées, l'action est portée devant l'autorité de 

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surveillance en matière de poursuites et de faillite; dans les autres cas, devant le 

juge (al. 2). 

Aux termes de l'art. 656 CC, l'inscription au registre foncier est nécessaire pour 

l'acquisition de la propriété foncière (al. 1). Celui qui acquiert un immeuble par 

occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient 

toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre 

foncier qu'après que cette formalité a été remplie (al. 2). 

2.1.4 Selon l'art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a 
et 156 al. 1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte 

contre l'adjudication ou l'acte de gré à gré. Cette compétence exclusive de l'autorité 

de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de 

la poursuite ou du droit matériel. Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 

al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait 

connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint 

un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 

du 31 août 2023 consid. 3.1.1 et les références citées).  

La voie de la plainte aux autorités de surveillance n'est pas seulement ouverte contre 

les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle-même, 

mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie 

par les art. 25 ss ORFI. Il peut aussi concerner des manœuvres illicites ou contraires 
aux mœurs altérant le résultat des enchères (art. 230 al. 1 CO) (Ibidem). 

Conformément à l'art. 134 al. 1 LP, applicable aux poursuites en réalisation de gage 

par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP, l'office des poursuites arrête les conditions des 

enchères immobilières d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse. 

Les conditions de vente, y compris l'état des charges, constituent le fondement de 

toute vente aux enchères d'immeubles; elles en déterminent les formalités, 

notamment les modalités de l'adjudication. Les conditions de vente ne sont pas 

notifiées selon l'art. 34 al. 1 LP - ni même publiées - mais déposées au moins dix 

jours avant les enchères au bureau de l'office où chacun peut en prendre 

connaissance (art. 134 al. 2 LP). La date du dépôt des conditions de vente doit être 

communiquée; elle figure dans la publication des enchères (art. 138 al. 2 ch. 2 LP, 

applicable par renvoi de l'art. 156 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 

précité consid. 3.1.2 et les références citées). 

Les conditions de vente peuvent être attaquées, par la voie de la plainte, soit parce 

qu'elles n'ont pas été arrêtées d'après l'usage des lieux et ne permettraient pas 

d'escompter le résultat le plus avantageux, soit parce qu'elles violeraient une 

disposition explicite ou l'esprit de la loi (cf. art. 134 LP). Selon la jurisprudence, le 

délai de plainte court du jour du dépôt des conditions de vente au bureau de l'office 

des poursuites. Le premier jour compté est ainsi le lendemain du jour du dépôt 

(art. 31 LP en relation avec l'art. 142 al. 1 CPC) (Ibidem). 

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C/11873/2023 

Selon l'art. 66 al. 1 ORFI, le préposé est tenu de requérir d'office l'inscription au 

registre foncier du transfert de propriété résultant de l'adjudication, aussitôt qu'il est 

constant que l'adjudication ne pourra plus faire l'objet d'une plainte ou que la plainte 

portée a été définitivement écartée. 

2.1.5 L'avocat autorisé à pratiquer doit respecter les règles professionnelles 
énoncées à l'art. 12 LLCA. Ces règles professionnelles sont des normes destinées à 

réglementer, dans l'intérêt public, la profession d'avocat, afin d'assurer son exercice 

correct et de préserver la confiance du public à l'égard des avocats (ATF 144 II 473 

consid. 4.1; 135 III 145 consid. 6.1).  

L'art. 12 LLCA prévoit notamment, à sa lettre c, que l'avocat évite tout conflit entre 

les intérêts de son client et ceux des personnes avec lesquelles il est en relation sur 

le plan professionnel ou privé.  

L'art. 17 LLCA prévoit des mesures disciplinaires en cas de violation par l'avocat 

des règles professionnelles visées à l'art. 12 LLCA. Chaque canton désigne une 

autorité chargée de la surveillance des avocats qui pratiquent la représentation en 

justice sur son territoire (art. 14 LLCA). A Genève, la Commission du barreau 

exerce les compétences dévolues à l'autorité de surveillance des avocats par la 

LLCA (art. 14 LPAv). 

 2.2 En l'espèce, il est constant que l'appelant a bénéficié d'une adjudication par 
l'Office portant sur le bien immobilier en cause, à la suite de laquelle il en est devenu 

propriétaire, qu'il est inscrit au Registre foncier en cette qualité depuis le mois de 

juin 2023 et que les intimés se sont maintenus dans les locaux au-delà de cette date. 

Devant le Tribunal, ceux-ci ont formulé des objections en lien avec la vente aux 

enchères du 13 décembre 2022, faisant valoir que cette vente serait entachée de 

plusieurs irrégularités (prix d'adjudication inférieur à l'estimation de l'Office, non-

communication des conditions exactes de la vente, conflit d'intérêts lié à la personne 

de l'adjudicataire, etc.) et qu'ils se seraient adressés à l'Office, à une date non 

spécifiée, pour "s'opposer" à la vente de l'appartement, en réponse à une lettre 

officielle datée du 28 août 2023 - laquelle n'a pas été versée au dossier. 

 Contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, ces d'objections sont manifestement mal 

fondées et peuvent être immédiatement écartées. 

En premier lieu, les intimés n'ont pas établi ni même rendu vraisemblable qu'ils se 

seraient effectivement adressés à l'Office en août ou septembre 2023 pour contester 

l'adjudication et/ou les conditions de vente, étant précisé que les irrégularités 

susmentionnées devaient, le cas échéant, être soulevées dans le cadre d'une plainte 

formée en temps utile devant l'autorité de surveillance en matière de poursuites et 

faillites (art. 17 LP). 

En second lieu, il ressort sans équivoque des pièces produites que les intimés - qui 

avaient accumulé d'importantes dettes (environ 3'500'000 fr. à la date de la vente) 

et faisaient l'objet de plusieurs poursuites en réalisation de gage - n'ignoraient pas, 

à tout le moins depuis avril 2019, que l'appartement allait être vendu aux enchères 

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C/11873/2023 

dans un avenir plus ou moins proche. Il est par ailleurs établi que l'Office a dûment 

communiqué l'état des charges et les conditions de vente aux intimés, en précisant 

la date de la vente aux enchères et les voies de droit à disposition, par plis 

recommandés que les intimés ont retirés au guichet postal le 21 novembre 2022. Il 

est en outre constant que l'appelant a personnellement informé les intimés de 

l'adjudication le 13 décembre 2022, soit le jour même de la vente. Il est ainsi 

manifeste que le délai de plainte de l'art. 17 al. 2 LP était largement échu en août 

ou septembre 2023, date à laquelle les intimés allèguent - sans aucunement le 

démontrer - s'être adressés à l'Office pour s'opposer à la vente de l'appartement. 

Or, faute d'avoir remis en cause l'adjudication et/ou les conditions de vente par la 

voie de la plainte en temps utile, les intimés sont désormais forclos à se prévaloir 

d'éventuelles irrégularités survenues lors de vente aux enchères du 13 décembre 

2022. Il suit de là que l'adjudication est entrée en force et que l'appelant a été 

valablement inscrit en qualité de propriétaire du bien immobilier au Registre 

foncier. Au surplus, les intimés n'allèguent pas - et a fortiori ne démontrent pas - 

qu'ils disposeraient d'un titre juridique les autorisant à demeurer dans l'appartement.  

L'appelant est donc fondé réclamer la restitution du bien qui fait l'objet de son droit, 

de sorte que l'évacuation des intimés doit être prononcée. Ceux-ci n'ayant, à juste 

titre, pas sollicité l'octroi d'un sursis à l'évacuation, celle-ci sera ordonnée avec les 

mesures d'exécution directe requises par l'appelant. 

Le jugement attaqué sera ainsi annulé, et il sera statué à nouveau dans le sens de ce 

qui précède (art. 318 al. 1 let. b CPC). 

3. 3.1 Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 2'400 fr. (art. 13 et 26 
RTFMC), seront mis à la charge des intimés, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), 

et compensés avec l'avance du même montant versée par l'appelant, acquise à l'Etat 

de Genève (art. 111 al. 1 CPC). 

 Les intimés verseront à l'appelant 2'400 fr., à titre de remboursement des frais 

judiciaires susvisés, et 3'000 fr., à titre de dépens de première instance, débours et 

TVA compris (art. 85 et 88 CPC; art. 23, 25 et 26 LaCC). 

 3.2 Les frais judiciaires d'appel et de recours, arrêtés à 2'400 fr. (art. 13, 26, 35 et 
38 RTFMC), seront mis à la charge des intimés, qui succombent (art. 106 al. 1 

CPC). Vu que ceux-ci plaident au bénéfice de l'assistance judiciaire devant la Cour, 

ces frais seront provisoirement laissés à la charge de l'Etat de Genève qui pourra en 

solliciter le remboursement selon l'art. 123 CPC. L'appelant se verra restituer son 

avance de frais en 2'400 fr. 

Les intimés verseront en outre à l'appelant 1'500 fr., débours et TVA compris, à titre 

de dépens d'appel et de recours (art. 85, 88 et 90 RTFMC; art. 23, 25 et 26 LaCC). 

* * * * * 

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C/11873/2023 

 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

 
A la forme : 

Déclare recevables l'appel et le recours interjetés le 24 janvier 2024 par A______ contre 

le jugement JTPI/543/2024 rendu le 12 janvier 2024 par le Tribunal de première instance 

dans la cause C/11873/2023. 

Au fond : 

Annule ce jugement et, cela fait :  

Condamne B______ et C______ à évacuer immédiatement de leur personne, de leurs 

biens, ainsi que de tout tiers faisant ménage commun avec eux, l'appartement d'environ 

176.4 m2 et la cave y afférente, sis no. ______ chemin 1______, [code postal] E______, 

bâtiment n° 2______, feuillet n° 3______ de la parcelle n° 4______ de la commune de 

E______, et à restituer les clés à A______ dès l'entrée en force de la présente décision. 

Autorise A______ à requérir l'évacuation de B______ et C______ par la force publique 

dès l'entrée en force de la présente décision. 

Arrête les frais judiciaires de première instance à 2'400 fr., les met à la charge de B______ 

et C______, solidairement entre eux, et les compense avec l'avance fournie, acquise à 

l'Etat de Genève. 

Condamne B______ et C______, solidairement entre eux, à verser à A______ 2'400 fr., 

à titre de remboursement des frais judiciaires de première instance, et 3'000 fr., à titre de 

dépens de première instance. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires d'appel et de recours à 2'400 fr., les met à la charge de B______ 

et C______, solidairement entre eux. 

Dit que ces frais sont laissés provisoirement à la charge de l'Etat de Genève. 
  

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C/11873/2023 

Invite les Services financiers du pouvoir judiciaire à restituer à A______ l'avance versée 

en 2'400 fr. 

Condamne B______ et C______, solidairement entre eux, à payer 1'500 fr. à A______ à 

titre de dépens d'appel et de recours. 

Siégeant : 

Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, 

Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Marie-Pierre GROSJEAN, greffière. 

 

Le président : 

Laurent RIEBEN 

 La greffière : 

Marie-Pierre GROSJEAN 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

30'000 fr.