# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cf5ea612-7493-5870-8db2-03a064d79d47
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-05-15
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 15.05.2007 A 2007 17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_003_A-2007-17_2007-05-15.pdf

## Full Text

A 07 17

3. Kammer 

URTEIL
vom 15. Mai 2007

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Anschlussgebühren und Ersatzabgabe 
Erstwohnungsanteil

1. Die Gemeinde … hatte der Baugesellschaft … am 30. Juni 2004 die 

Baubewilligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern samt 

Unterniveaugarage auf der 1'974 m2 haltenden Parzelle Nr. 40 in … / … erteilt. 

Die beiden Bauten sind als Chesa … und Chesa … bezeichnet. Gemäss 

Baugesuch sollten 95.65% der Erstwohnungsanteilsverpflichtung mit den 

Wohnungen Nr. A3 und A5 erfüllt werden. Die fehlenden 4.35% des sich 

insgesamt auf 35% belaufenden Erstwohnungsanteils würden in Geld 

abgegolten. 

2. Ausgehend von einem provisorischen Gesamtwert der Überbauung vor der 

Schätzung der Parzelle Nr. 40 von Fr. 6,4 Mio. hatte die Gemeinde … der 

Baugesellschaft … bereits am 8. März 2005 für die Ersatzabgabe 

Erstwohnungsanteil Fr. 20’880.-- und Anschlussgebühren Wasser / Abwasser 

von insgesamt Fr. 264'754.70 in Rechnung gestellt. Diese Rechnung wurde 

in der Folge anstandslos bezahlt.

3. Mit Verfügung vom 15. August 2006 eröffnete die kantonale 

Schätzungskommission 5 für die Überbauung mit den beiden 

Mehrfamilienhäusern und der Autoeinstellhalle die amtliche Schätzung, 

welche von einem Gesamtneuwert von Fr. 9'260’600.-- (Fr. 6'760'600.-- und 

Sonderausbauten von Fr. 2'500’000.--) ausging. 

4. Am 6. Dezember 2006 stellte die Gemeindeverwaltung … der Baugesellschaft 

… unter Anrechnung der Sonderausbauten für die Ersatzabgabe eine 

ergänzende definitive Rechnung von zusätzlich Fr. 9'332.70, wobei sie dabei 

auf den Neuwert von Fr. 9'260'600.-- abstellte. In ihrer Berechnung vom 7. 

Dezember 2006 stellte sie schliesslich die Anschlussgebühren Wasser / 

Abwasser von zusätzlich Fr. 165'571.50 der Baugesellschaft … ebenfalls 

ergänzend in Rechnung. 

5. Am 8. Januar 2007 liess die Baugesellschaft … gegen die Rechnungsstellung 

Einsprache erheben. Sie beanstandete einzig, dass die Gemeinde in der 

definitiven Rechnung Wasser / Abwasser und Ersatzabgabe für den 

Erstwohnungsanteil die Sonderausbauten ebenfalls zum Neuwert gezählt 

hätte. Ihrer Auffassung nach würde dies dem Äquivalenzprinzip krass 

widersprechen, zumal die in Diskussion stehenden Sonderausbauten 

keinerlei Einfluss auf die Wassermengen haben würden. Der 

Wasserverbrauch sei sowohl mit, als auch ohne Sonderausbauten gleich 

hoch. Die Sonderausbauten hätten auch nichts mit einem Erstwohnungsanteil 

zu tun. Diese baulichen Vorkehren seien durch die neuen 

Wohnungseigentümer erst getroffen worden, als die Wohnung bereits als 

Erst- und Zweitwohnungen definiert gewesen seien. Eine Erstwohnung liesse 

sich auch ohne Sonderausbauten als solche nutzen, weshalb diese bei der 

Abgeltung zu vernachlässigen seien.

6. Mit Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes von … vom 13. Februar 

2007 wurde die Einsprache abgewiesen. In diesem Entscheid wies die 

Gemeinde ausführlich darauf hin, weshalb der Neuwert zu Recht die Basis für 

die Berechnung bilde. Die Gemeinde wies auf diverse Entscheide hin, worin 

festgehalten werde, dass der Begriff Neuwert für die Berechnungsbasis klar 

und bestimmt sei.

7. Am 12. März 2007 erhob die Baugesellschaft … Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht Graubünden mit den Begehren, der Einsprachentscheid 

sei aufzuheben, die Anschlussgebühren Wasser / Abwasser seien von einem 

Neuwert von Fr. 6'760'600.-- zu berechnen, womit sich die Restzahlung für 

die Anschlussgebühr Wasser auf Fr. 9'015.-- nebst 2.4% MWST und die 

Anschlussgebühr Abwasser auf Fr. 10'818.-- nebst 7.6% MWST belaufe. 

Zudem sei die Ersatzabgabe für den Erstwohnungsanteil von einem 

Gesamtwert der Überbauung von Fr. 6'760'600.-- festzusetzen, womit sich die 

Restzahlung auf Fr. 1'176.45 belaufe. Die Beschwerde richte sich einzig 

dagegen, dass zum Gebäudewert auch die Sonderausbauten hinzugezählt 

würden; denn es sei davon auszugehen, dass die erstellten Gebäude mit oder 

ohne Ausbauten denselben Wasserverbrauch aufweisen würden. 

8. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde … die Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne und vertiefte die in 

ihrem Einspracheentscheid erwähnten Begründungen. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Beschwerdethema bildet die Frage, ob die Vorinstanz für die Berechnung der 

Anschlussgebühren für Wasser und Kanalisation sowie für die Ersatzabgabe 

für den Erstwohnungsanteil zu Recht vom Neuwert der gesamten 

Liegenschaften ausgegangen ist oder ob sie die Sonderausbauten nicht zum 

Gesamtwert hätte addieren dürfen. Zu überprüfen sind die Gesamtbeträge der 

Gebühren und Abgaben, da erst die definitive Rechnungsstellung 

rechtsverbindlich und anfechtbar ist.

2. a) Die Anschlussgebühr ist eine öffentlichrechtliche Gegenleistung für die 

Gewährung des Anschlusses an das betreffende öffentliche Leitungsnetz. Als 

solche ist sie eine Benützungsgebühr im Sinne einer Gegenleistung des 

Grundeigentümers dafür, dass er das Recht erhält, die betreffende Ver- oder 

Entsorgungsanlage zu benutzen (BGE 112 Ia 263). Die Anschlussgebühr ist 

nach ihrem Zweck als einmalige Abgabe (taxe unique) konzipiert (vgl. etwa 

BGE 112 la 263 E. 5a; 97 1 341 E. 2a; 92 1 455 E. 2c/aa). Die Erhebung 

ergänzender Anschlussgebühren kann für den Fall vorgesehen werden, dass 

eine angeschlossene Liegenschaft nachträglich um- oder ausgebaut wird (vgl. 

VGE U 04 16). 

b) Dass für die Bemessung der einmaligen Wasser- und 

Kanalisationsanschlussgebühren auf den Gebäudeversicherungswert 

abgestellt werden darf, steht ausser Frage und entspricht einer weit 

verbreiteten Praxis. Dieses Kriterium ist nicht nur leicht zu handhaben, 

sondern es bildet im Allgemeinen auch einen zuverlässigen Massstab zur 

Ermittlung des dem Gebäudeeigentümer aus dem Anschluss erwachsenden 

Vorteils (vgl. Adrian Hungerbühler, Grundsätze des Kausalabgabenrechts, in: 

ZBl 104/2003 S. 524, mit Hinweisen). Der Gebäudeversicherungswert bringt 

durch seine Verknüpfung mit den Baukosten in der Regel den Verkehrs- und 

Nutzungswert und insoweit - wenn auch nur schematisch - zugleich das 

entsprechende Interesse des gebührenpflichtigen Eigentümers am Anschluss 

der Liegenschaft zum Ausdruck, nach dem sich die Gebühr bemessen soll 

(Bundesgerichtsurteil 2P.281/2004 vom 2. März 2005, E. 3.2). Dieser 

Schematismus, der letztlich eine genaue Bestimmung des Vorteils des 

Grundeigentümers ausschliesst und ihn eben nur ungefähr zum Ausdruck 

bringt, ist nicht nur bei den einmaligen Anschlussgebühren, sondern auch bei 

den nachträglichen zulässig. 

3. a) Die Beschwerdegegnerin erhebt gestützt auf das Reglement über die 

Wasserversorgung für die Gemeinde … und gestützt auf das Reglement über 

die Abwasserbehandlung Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren. Die 

Bemessungsgrundlage ist bei beiden Gebührenarten in etwa dieselbe. Die 

Gemeinde erhebt für Gebäude Anschlussgebühren, welche sich nach dem 

Neuwert des angeschlossenen Gebäudes gemäss Angaben in der amtlichen 

Schätzung und den im Gebührentarif festgelegten Gebührenansätzen 

bemessen. Die definitive Veranlagung erfolgt gemäss Art. 24 des 

entsprechenden Reglements nach Eingang der amtlichen Schätzung. 

Gemäss dem Gebührentarif beträgt der Gebührensatz für alle Liegenschaften 

2.5% des Neuwerts der amtlichen Schätzung. Nachzahlungen bei An-, 

Umbauten und Erweiterungen angeschlossener Gebäude werden aufgrund 

der Differenz der Schätzung des Neuwertes zu den bereits bezahlten 

Anschlussgebühren berechnet. Analog lautet die Regelung für die 

Abwasseranschlussgebühren in Art. 23 und 24 des kommunalen Reglements 

über die Abwasserbehandlung. Allerdings beträgt der Gebührentarif 3%.

b) Bei der Erhebung der Ersatzabgabe für die nicht real erfüllte 

Erstwohnungsanteilsverpflichtung gemäss Art. 50 ff. des kommunalen 

Baugesetzes (BG) wird ebenfalls an den Neuwert angeknüpft. Gemäss Art. 

58 BG kann die Pflicht zur Schaffung von Erstwohnungsanteilen auch durch 

eine Ersatzabgabe, welche nach Art. 59 BG 10% des Neuwertes des 

gesamten neu geschaffenen Gebäudes abzüglich der Parkanlagen sowie der 

notwendigen technischen Räume umfasst, abgegolten werden. 

c) Diesen Anforderungen werden nun sowohl die gesetzlichen Regelungen als 

auch deren Anwendung durch die Gemeinde gerecht. Vorliegend hat die 

Gemeinde entsprechend ihren Vorschriften auf die amtliche Schätzung 

abgestellt, welcher die erstmaligen Anschlussgebühren zugrunde liegen. 

Diesen Neuwert hat sie anhand des Baukostenindexes aufindexiert und den 

so errechneten Betrag dem Neuwert gemäss amtlicher Schätzung nach dem 

Umbau gegenübergestellt. Damit hat sie die indexbedingte Wertänderung im 

Rahmen einer zulässigen schematischen Veranlagungsmethode zugunsten 

der Beschwerdeführerin berücksichtigt. Dass aus der von der 

Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Berechnungsmethode ein für sie 

günstigeres Ergebnis resultiert, vermag an der Zulässigkeit der Lösung der 

Gemeinde nichts zu ändern. Schematismen unterliegen immer gewissen 

Unzulänglichkeiten und können in Einzelfällen zu unbefriedigenden 

Resultaten führen, was indessen hinzunehmen ist. Das Bundesgericht hat 

festgehalten, dass versicherungstechnische Differenzierungen bei der 

Gebäudeschätzung als Folge des zulässigen Schematismus nicht zugunsten 

der Gebührenpflichtigen berücksichtigt werden müssen. Die Gemeinde durfte 

deshalb auch vorbehaltlos auf die von der Schätzungskommission ermittelten 

Werte abstellen, welche von der Beschwerdeführerin nicht angefochten 

wurden. 

Zudem hat das Bundesgericht in seinem Entscheid 1P. 588/2004 vom 28. Juni 

2005, welcher ebenfalls eine Ersatzabgabe der Gemeinde … betraf, 

festgehalten, dass der Begriff „Neuwert“ klar und bestimmt sei (E. 4.6.1). 

Gemäss Art. 47k Abs.1 BauG wird als Ausgangsgrösse zur Bestimmung des 

Abgabebetrages der „Neuwert des gesamten neugeschaffenen Gebäudes 

bzw. …Gebäudeteils“ als Ausgangsgrösse angegeben.

d) Die Finanzierung von Ver- und Entsorgungsanlagen erfolgt, soweit es nicht 

zulässig ist, dafür Steuermittel zu verwenden, über Kausalabgaben in Form 

von Gebühren und Vorzugslasten. Neben periodischen Benützungsgebühren 

wird vom Grundeigentümer vielfach ein einmaliger Anschlussbeitrag 

(Vorzugslast) oder eine einmalige Anschlussgebühr erhoben. Letztere kann 

auch zusätzlich zu bereits entrichteten Erschliessungsbeiträgen erhoben 

werden. Die einmaligen Beiträge und Gebühren dienen zur Deckung der 

Erstellungskosten, während die periodischen - häufig in eine Grundgebühr 

und einen verbrauchsabhängigen Betrag aufgeteilten - Benützungsgebühren 

primär die Betriebs- und Unterhaltskosten decken sollen (Karlen, Die 

Erhebung von Abwasserabgaben aus rechtlicher Sicht, in: URP 1999 S. 553 

ff., mit Hinweisen). Sowohl für Gebühren als auch für Vorzugslasten gilt neben 

dem Kostendeckungs- auch das Äquivalenzprinzip. Dieses besagt bei 

Vorzugslasten (Beiträgen), dass sich der individuelle Beitrag des 

Abgabepflichtigen nach dem wirtschaftlichen Sondervorteil bemisst, den der 

Einzelne aus der betreffenden öffentlichen Einrichtung zieht (vgl. BGE 118 Ib 

54; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2006). Bei 

Gebühren muss ihre Höhe im Einzelfall in einem vernünftigen Verhältnis zum 

Wert stehen, den die staatliche Leistung für den Abgabepflichtigen hat.

Die Höhe der erhobenen Anschlussgebühren muss dem Äquivalenzprinzip 

genügen, welches die gebührenrechtliche Ausgestaltung des 

Verhältnismässigkeitsprinzips und des Willkürverbotes darstellt. Dieses 

Prinzip bestimmt, dass eine Kausalabgabe nicht in einem offensichtlichen 

Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen darf und sich in 

vernünftigen Grenzen halten muss, wobei sich der Wert der Leistung nach 

dem Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt oder nach dem Kostenaufwand 

der konkreten Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand des 

bestehenden Verwaltungszweigs bemisst, wobei schematische auf 

Wahrscheinlichkeit und Durchschnittserfahrung beruhenden Massstäbe 

angelegt werden dürfen. Der Einbezug der Sonderausbauten vermag 

vorliegend aber keinesfalls ein offensichtliches Missverhältnis zwischen 

Abgabe und Leistung des Gemeinwesens zu begründen. 

Weitergehende Differenzierungen betreffend eines Zusammenhanges mit der 

Kanalisation resp. des Erstwohnungsanteils würden die Veranlagungen 

enorm erschweren und unzumutbare Berechnungen nach sich ziehen. 

5. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Der kommunale 

Einspracheentscheid und die diesem zugrunde liegende 

Veranlagungsverfügungen für die Ersatzabgabe sowie die 

Anschlussgebühren für Wasser und Kanalisation sind somit zu bestätigen und 

die Beschwerde daher abzuweisen.

6. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der 

Beschwerdeführerin. Von der Zusprechung einer aussergerichtlichen 

Entschädigung an die Gegenpartei ist gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) abzusehen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3’000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 212.--

zusammen Fr. 3'212.--

gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Gesellschafterinnen der 

Baugesellschaft … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.