# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3a82b279-8758-5911-b7cc-8ef2a4a11ac7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 28.04.2022 LB210023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LB210023_2022-04-28.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LB210023-O/U 

 

Mitwirkend: die Oberrichterinnen Dr. D. Scherrer, Vorsitzende,  

Dr. L. Hunziker Schnider und lic. iur. Ch. von Moos Würgler sowie 

Gerichtsschreiber Dr. O. Hug 

Urteil vom 28. April 2022 

 

in Sachen 

 

1. A._____, Dr. iur.,  
2. B._____, lic. phil.,  
3. C._____, lic. iur.,  
4. D._____,  
Beklagte und Berufungskläger 

 
1, 2, 3, 4 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. et lic. phil. X._____,  

 

gegen 

 

1. E._____, Dr. iur.,  
2. F._____,  
Kläger und Berufungsbeklagte 

 
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,  

 
betreffend Feststellung 
 
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Horgen im ordentlichen Ver-
fahren vom 1. September 2020 (CG190008-F) 
  

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
(Urk. 26) 

"1. Es sei festzustellen, dass das mit den Entscheiden der Baukommission der 
Gemeinde G._____ vom 22. Mai 2017, 21. August 2017 und 
27. November 2017 (Baugesuche-Nr. 1, 2 und 3) bewilligte Neubauprojekt 
Zweifamilienhaus mit Tiefgarage samt Nebengebäuden (Stand 
27. November 2017) nicht im Widerspruch zu der auf dem Grundstück 4 im 
Grundbuch der Gemeinde G._____ (H._____-strasse 17) lastenden Dienst-
barkeit "Baubeschränkung" 5 vom 5. Oktober 1933 steht; 

 
2. Eventualiter sei festzustellen, dass das vorerwähnte Neubauprojekt mit fol-

genden Projektanpassungen nicht im Widerspruch zu der auf dem Grund-
stück 4 im Grundbuch der Gemeinde G._____ (H._____-strasse 17) lasten-
den Dienstbarkeit "Baubeschränkung" 5 vom 5. Oktober 1933 steht; 

 
 Ausbildung sämtlicher Räume im ersten Untergeschoss als nicht anrechen-

bare, d.h. für den dauernden Aufenthalt von Personen nicht geeignete Räu-
me gemäss Projektpläne vom 15. Oktober 2019 (Grundriss UG, Querschnitt 
sowie Materialkonzept/Visualisierung Ostfassade) gemäss Beilage 41; 

 
3. Subeventualiter sei festzustellen, dass das vorerwähnte Neubauprojekt mit 

folgenden weiteren (ergänzend zum vorstehenden Eventualantrag vorge-
nommenen) Projektanpassungen nicht im Widerspruch zu der auf dem 
Grundstück 4 im Grundbuch der Gemeinde G._____ (H._____-strasse 17) 
lastenden Dienstbarkeit "Baubeschränkung" 5 vom 5. Oktober 1933 steht; 

 
 Ausbildung eines gemeinsamen Hauseinganges, Zusammenlegung der 

Treppenhäuser bis zu den Wohnungseingangstüren im 1. Untergeschoss, 
einheitliche Haustechnik für das gesamte Gebäude (insb. Lüftung und Wär-
mepumpe) sowie zum gesamten Gebäude gehörende Gartenanlage rund 
um das Gebäude mit bloss einem Gartenpavillon, alles gemäss Projektpläne 
vom 24. September 2019 (Grundriss EG, Umgebung, Grundriss 2. UG, 
Grundriss 1. UG, Querschnitt 1, Ansicht Nord Ost, Ansicht Süd Wes[t]) ge-
mäss Beilage 43; 

 
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten, jeweils 

unter solidarischer Haftung." 
 
 

Urteil des Bezirksgerichtes Horgen vom 1. September 2020: 
(Urk. 62 S. 34 f. = Urk. 65 S. 34 f.) 

1. In Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass das mit den Entscheiden 

der Baukommission der Gemeinde G._____ vom 22. Mai 2017, 

- 3 - 

21. August 2017 und 27. November 2017 (Baugesuche-Nr. 1, 2 und 3) be-

willigte Neubauprojekt Zweifamilienhaus mit Tiefgarage samt Nebengebäu-

den (Stand 27. November 2017) nicht im Widerspruch zu der auf dem 

Grundstück 4 im Grundbuch der Gemeinde G._____ (H._____-strasse 17) 

lastenden Dienstbarkeit "Baubeschränkung" 5 vom 5. Oktober 1933 steht. 

2. Die Entscheidgebühr wird angesetzt auf: 

Fr. 8'760.00 die weiteren Auslagen betragen: 

Fr. 150.00 Aufwand Bauamt G._____ 

Fr. 600.00 Kosten des Schlichtungsverfahrens 

 
3. Die Gerichtskosten werden den Beklagten unter solidarischer Haftung aufer-

legt und mit dem von den Klägern geleisteten Vorschuss in der Höhe von 

Fr. 5'500.– verrechnet. Der Fehlbetrag wird von den Beklagten nachgefor-

dert. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichten, den 

Klägern die vorgeschossenen Gerichtskosten in Höhe von Fr. 5'500.– zu er-

statten. Die Kosten für das Schlichtungsverfahren von Fr. 600.– werden 

durch das Friedensrichteramt I._____ bezogen. Soweit die Kläger diese 

Kosten bezahlt haben, wird ihnen ein Rückgriffsrecht im entsprechenden 

Umfang gegenüber den Beklagten eingeräumt.  

4. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Klägern 

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 16'350.– (zzgl. 7.7% MwSt.) zu 

bezahlen.  

5. (Schriftliche Mitteilung) 

6. (Rechtsmittelbelehrung: Berufung, Frist 30 Tage) 

 

Berufungsanträge: 

der Beklagten und Berufungskläger (Urk. 64 S. 2): 
 

- 4 - 

"1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichtes Horgen vom 1. September 2020 (Ge-
schäfts-Nr. CG190008-F) aufzuheben und die Klage vollumfänglich abzu-
weisen. 

 
 2. Eventuell: Es sei das Urteil des Bezirksgerichtes Horgen vom 1. September 

2020 (Geschäfts-Nr. CG190008-F) aufzuheben und die Sache zur Neubeur-
teilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

 
 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbe-

klagten." 
 
 
der Kläger und Berufungsbeklagten (Urk. 72 S. 2 f.): 
 
"1. Es seien die Berufungsanträge der Beklagten/Berufungskläger vom 3. Mai 

2021 vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 
 
 2. Eventualiter sei festzustellen, dass das mit den Entscheiden der Baukom-

mission der Gemeinde G._____ vom 22 Mai 2017, 21. August 2017 und  
27. November 2017 (Baugesuche-Nr. 1, 2 und 3) bewilligte Neubauprojekt 
Zweifamilienhaus mit Tiefgarage samt Nebengebäuden (Stand 27. Novem-
ber 2017) mit folgenden Projektanpassungen nicht im Widerspruch zu der 
auf dem Grundstück 4 im Grundbuch der Gemeinde G._____ (H._____-
strasse 17) lastenden Dienstbarkeit "Baubeschränkung" 5 vom 5. Oktober 
1933 steht: 

 
Ausbildung sämtlicher Räume im ersten Untergeschoss als nicht anrechen-
bare, d.h. für den dauernden Aufenthalt von Personen nicht geeignete Räu-
me gemäss Projektpläne vom 15. Oktober 2019 (Grundriss UG, Querschnitt 
sowie Materialkonzept/Visualisierung Ostfassade) gemäss act. 28/41; 
 

3. Subeventualiter sei festzustellen, dass das vorerwähnte Neubauprojekt mit 
folgenden weiteren (ergänzend zum vorstehenden Eventualantrag vorge-
nommenen) Projektanpassungen nicht im Widerspruch zu der auf dem 
Grundstück 4 im Grundbuch der G._____ (H._____-strasse 17) lastenden 
Dienstbarkeit "Baubeschränkung" 5 vom 5. Oktober 1933 steht: 

 
Ausbildung eines gemeinsamen Hauseinganges, Zusammenlegung der 
Treppenhäuser bis zu den Wohnungseingangstüren im 1. Untergeschoss, 
einheitliche Haustechnik für das gesamte Gebäude (insb. Lüftung und Wär-
mepumpe) sowie zum gesamten Gebäude gehörende Gartenanlage rund 
um das Gebäude mit bloss einem Gartenpavillon, alles gemäss Projektpläne 
vom 24. September 2019 (Grundriss EG, Umgebung, Grundriss 2. UG, 
Grundriss 1. UG, Querschnitt 1, Ansicht Nord Ost, Ansicht Süd Wes[t]) ge-
mäss act. 28/43; 

 
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzliche Mehrwertsteuer) 
zu Lasten der Beklagten/Berufungskläger." 

- 5 - 

Erwägungen: 

I. 

 Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6 an der H._____-strasse 17 in G._____, wel-

ches sich im Alleineigentum des Klägers und Berufungsbeklagten 1 (fortan Klä-

ger) befindet, lastet eine als "Baubeschränkung" im Grundbuch eingetragene 

Dienstbarkeit zu Gunsten von total zehn Grundstücken in der unmittelbar angren-

zenden sowie weiteren Nachbarschaft. An dieser Dienstbarkeit berechtigt sind 

u.a. die Beklagten und Berufungskläger 1-4 (fortan Beklagte) als Eigentümer der 

Grundstücke Kat.-Nr. 7, J._____-strasse 8, G._____ (Beklagte 1), Kat.-Nr. 9, 

J._____-strasse 10, G._____ (Beklagte 2), Kat.-Nr. 11, J._____-strasse 12, 

G._____ (Beklagte 3 und 4) und Kat.-Nr. 13, K._____-strasse 14, G._____ (Be-

klagter 3). Dem im Grundbuch hierzu vermerkten Servitutenprotokoll 5 ist folgen-

der Wortlaut zu entnehmen (Urk. 4/1, 4/17, 4/18, 4/20; Urk. 26 Rz 14): 

"Auf dem belasteten Grundstück darf im Rahmen der jeweiligen Bau-
ordnung der Gemeinde G._____ nur eine freistehende Ein- oder Zwei-
familienvilla mit Garage erstellt werden, bestehend aus höchstens Erd-
geschoss, 1. Stock und ausgebautem Dachgeschoss. Der Neubau, der 
kein spitzwinkliges Giebeldach (maximale Dachneigung 45 Grad) er-
halten darf, hat sich vom architektonisch-ästhetischen Gesichtspunkt 
aus der landschaftlichen Umgebung vorteilhaft anzupassen. Gilt als 
Recht gegenüber den berechtigten Grundstücken." 

Begründet wurde die Dienstbarkeit im Rahmen eines Kaufvertrages vom 23. Sep-

tember 1933 zwischen einer "Immobilien-Genossenschaft L._____" als Verkäufe-

rin und eines Herrn "Dr. M._____" als Käufer (Urk. 4/19). Das belastete und die 

berechtigten Grundstücke waren damals noch Teil eines unbebauten Areals (Urk. 

4/21). Eine fast gleichlautende Dienstbarkeit (15) wurde auch zugunsten des mit 

der Dienstbarkeit 5 belasteten Grundstücks begründet (Urk. 4/20, Urk. 4/19 S. 3). 

Im Jahr 1934 wurde die heute noch bestehende Einfamilienvilla auf dem Grund-

stück Kat.-Nr. 6 erbaut (Urk. 49, Urk. 4/23).  

 Der Kläger 1 erwarb das Grundstück Kat.-Nr. 6 mit Kaufvertrag vom  

22. September 1971 (Urk. 4/30). Abgesehen von marginalen Veränderungen so-

wie dem Ausbau des Daches in den Jahren 1981/1982 entspricht die heutige Villa 

- 6 - 

der Ursprungsbaute aus dem Jahr 1934 (Urk. 2 Rz 23-27, Urk. 12 Rz 36 und 38 

lit. e). Der Kläger und seine Ehefrau (Klägerin und Berufungsbeklagte 2, fortan 

Klägerin 2) beabsichtigen den Abbruch der Einfamilienvilla und den Neubau eines 

Zweifamilienhauses, das von ihren Söhnen N._____ und O._____ bewohnt wer-

den soll. Sie verfügen über eine rechtskräftige Baubewilligung für ein Neubaupro-

jekt "Zweifamilienhaus mit Tiefgarage samt Nebengebäude" (Urk. 4/3-12). Das 

Projekt sieht zwei Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss, welches als 

Attikageschoss ausgestaltet ist, ein 1. Untergeschoss sowie ein 2. Untergeschoss 

mit Tiefgarage auf dem Strassenniveau der H._____-strasse vor. Das Gebäude 

ist gänzlich vertikal in zwei spiegelbildliche Haushälften getrennt (Urk. 4/8-9, Urk. 

28/45). Vorliegend klagen die Kläger auf Feststellung der Vereinbarkeit des bewil-

ligten Bauvorhabens - bzw. eventualiter mit gewissen Projektanpassungen - mit 

der auf dem Baugrundstück lastenden Grunddienstbarkeit 5. Die Beklagten ma-

chen geltend, dass das Neubauprojekt der Kläger der Dienstbarkeit 5 aus ver-

schiedenen Gründen widerspreche und ersuchen um Abweisung der Klage. 

II. 

 1. Mit Eingabe vom 18. April 2019 und unter Einreichung der Weisung 

des Friedensrichteramtes I._____ vom 6. Februar 2019 machten die Kläger ihre 

Feststellungsklage mit den oben angeführten Rechtsbegehren beim Bezirksge-

richt Horgen anhängig (Urk. 1 und 2). Für den Verlauf des erstinstanzlichen Ver-

fahrens kann auf das angefochtene Urteil verwiesen werden (Urk. 65 S. 5 f.). Mit 

Urteil vom 1. September 2020 stellte die Vorinstanz in Gutheissung der Klage 

fest, dass das mit den Entscheiden der Baukommission der Gemeinde G._____ 

vom 22. Mai 2017, 21. August 2017 und 27. November 2017 (Baugesuche-Nr. 1, 

2 und 3) bewilligte Neubauprojekt Zweifamilienhaus mit Tiefgarage samt Neben-

gebäuden (Stand 27. November 2017) nicht im Widerspruch zu der auf dem 

Grundstück 4 im Grundbuch der Gemeinde G._____ (H._____-strasse 17) las-

tenden Dienstbarkeit "Baubeschränkung" 5 vom 5. Oktober 1933 stehe. Das Urteil 

erging zunächst in unbegründeter (Urk. 55) und hernach in begründeter Form 

(Urk. 62 = Urk. 65). Der begründete Entscheid wurde den Parteien am 15. bzw. 

19 März 2021 zugestellt (Urk. 63/1-2). 

- 7 - 

 2. Gegen das Urteil erhoben die Beklagten mit Eingabe vom 3. Mai 2021  

unter Berücksichtigung der Ostergerichtsferien rechtzeitig Berufung mit den ein-

gangs zitierten Anträgen (Urk. 64). Der Kostenvorschuss von Fr. 8'760.– wurde 

rechtzeitig geleistet (Urk. 69-70). Die Berufungsantwort datiert vom 13. August 

2021 (Urk. 72). Die Kläger nahmen dazu innert beantragter Fristansetzung  

(Urk. 75, Urk. 78) mit Eingabe vom 27. September 2021 Stellung (Urk. 79). Weite-

re Eingaben sind nicht erfolgt. 

III. 

 1. Die Rechtsmittelvoraussetzungen sind erfüllt. Die Berufung richtet sich 

gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid im Sinne von Art. 308 Abs. 1 lit. a 

ZPO in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit, deren Streitwert Fr. 10'000.– 

übersteigt (Art. 308 Abs. 2 ZPO) und die nicht unter einen Ausnahmetatbestand 

gemäss Art. 309 ZPO fällt. Sie wurde form- und fristgerecht erhoben (Art. 311 

Abs. 1 und Art. 142 f. ZPO, Urk. 64), und die vor Vorinstanz unterlegenen Beklag-

ten sind zu deren Erhebung legitimiert. Unter dem Vorbehalt rechtsgenügender 

Begründung (dazu nachstehend, E. III./2.) ist auf die Berufung einzutreten. Der 

Berufungsentscheid kann aufgrund der Akten ergehen. 

 2. Die Berufung ist gemäss Art. 311 ZPO zu begründen. Sie muss – im 

Gegensatz zur Klageschrift – nicht nur eine tatsächliche, sondern auch eine recht-

liche Begründung enthalten (ZK ZPO-Reetz/Theiler, Art. 311 N 36). Es ist darzu-

legen, weshalb der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten feh-

lerhaft sein soll. Dazu sind in der Berufungsschrift die zur Begründung der Beru-

fungsanträge wesentlichen Argumente vorzutragen. Dies setzt voraus, dass – un-

ter Vorbehalt des Novenrechts – mittels klarer Verweisungen auf die Ausführun-

gen vor Vorinstanz aufgezeigt wird, wo die massgebenden Behauptungen, Erklä-

rungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wurden, und die Aktenstücke be-

zeichnet werden, auf denen die Kritik beruht. Es ist nicht Sache der Rechtsmitte-

linstanz, die Akten und Rechtsschriften des vorinstanzlichen Verfahrens zu durch-

forsten, um festzustellen, was welche Partei wo ausgeführt hat. Den gesetzlichen 

Begründungsanforderungen ist weder durch eine pauschale Verweisung auf die 

- 8 - 

bei der Vorinstanz eingereichten Rechtsschriften noch durch eine neuerliche Dar-

stellung der Sach- und Rechtslage Genüge getan, welche nicht darauf eingeht, 

was vor Vorinstanz vorgebracht und von dieser erwogen worden ist (BGE 138 III 

374  

E. 4.3.1; BGer 4A_580/2015 vom 11. April 2016, E. 2.2; BGer 4A_382/2015 vom  

4. Januar 2016, E. 11.3.1; BGer 4A_263/2015 vom 29. September 2015, 

E. 5.2.2). Die Ausübung des sog. Replikrechts dient nicht dazu, die bisherige Kri-

tik zu vervollständigen oder zu ergänzen (BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Mit der Beru-

fung können unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung des Sach-

verhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt 

über eine umfassende Überprüfungsbefugnis der Streitsache, d.h. über unbe-

schränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage 

richtiger Ermessensausübung (BGer 5A_184/2013 vom 26. April 2013, E. 3.1). 

Aufgrund der umfassenden Überprüfungsbefugnis ist die Berufungsinstanz nicht 

an die mit den Rügen vorgebrachten Argumente oder an die Erwägungen der Vo-

rinstanz gebunden, sie kann die Rügen auch mit abweichenden Erwägungen gut-

heissen oder abweisen (BGer 2C_124/2013 vom 25. September 2013, E. 2.2.2; 

ZK ZPO-Reetz/Theiler, Art. 310 N 6). Wird eine unrichtige Feststellung des Sach-

verhalts gerügt, ist aufzuzeigen, dass die Korrektur der Sachverhaltsfeststellung 

für den Ausgang des Verfahrens entscheidend ist. Hat die Vorinstanz tatsächli-

ches Vorbringen oder zu berücksichtigende aktenkundige Tatsachen übersehen, 

ist in der Berufungsbegründung explizit darauf hinzuweisen, dass und wo die ent-

sprechenden Umstände bereits vor Vorinstanz vorgebracht wurden (Hungerbüh-

ler/Bucher, DIKE-Komm-ZPO, Art. 311 N 36 ff.). Die Rügen der Parteien in ihren 

Rechtsschriften vor Obergericht geben mithin das Prüfungsprogramm der Beru-

fungsinstanz vor. Diese hat den angefochtenen Entscheid daher nur bezüglich der 

gerügten Punkte zu überprüfen (BGE 144 III 394 E. 4.1.4). Das gilt zumindest so-

lange, als ein Mangel nicht geradezu ins Auge springt (BGer 4A_258/2015 vom 

21. Oktober 2015, E. 2.4.3; BGer 4A_290/2014 vom 1. September 2014, E. 5.).  

 Die Begründungsanforderungen gelten auch für die Berufungsantwort, wenn 

darin Erwägungen der Vorinstanz beanstandet werden, die sich für die im kanto-

nalen Verfahren obsiegende Partei ungünstig auswirken können (BGer 

- 9 - 

4A_258/2015 vom 21. Oktober. 2015, E. 2.4.2; BGer 4A_580/2015 vom 11. April 

2016, E. 2.2; BGer 4A_496/2016 vom 08. Dezember 2016, E. 2.2.2; ZK ZPO-

Reetz/Theiler, Art. 312 N 11). 

 3. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO können im Berufungsverfahren neue Tat-

sachen und Beweismittel (Noven) nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ku-

mulativ ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt 

nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Dabei hat, wer 

sich auf (unechte) Noven beruft, deren Zulässigkeit darzutun und ihre Vorausset-

zungen notwendigenfalls zu beweisen (BGE 143 III 42 E. 4.1; BGer 5A_86/2016 

vom  

5. September 2016, E. 2.1, je m.H.). Werden Tatsachenbehauptungen oder Be-

weisanträge im Berufungsverfahren bloss erneuert, ist unter Hinweis auf konkrete 

Aktenstellen aufzuzeigen, dass und wo sie bereits vor Vorinstanz eingebracht 

wurden; andernfalls gelten sie als neu. 

IV. 

 1.  Mit ihrer Klage haben die Kläger das Gericht im Hauptantrag um Fest-

stellung ersucht, dass das bewilligte Neubauprojekt der Dienstbarkeit 5 vom 5. 

Oktober 1933 nicht widerspreche. Die Vorinstanz hat die Klage gutgeheissen. Die 

Beklagten beanstanden, die Vorinstanz habe die streitige Dienstbarkeit rechtsver-

letzend und willkürlich falsch ausgelegt und ihres Inhalts und Zwecks völlig ent-

leert. Insbesondere habe sie die im Servitutstext enthaltenen Kriterien des 

Dienstbarkeitsinhalts gegen den Wortlaut und nur je einzeln ausgelegt. Sie habe 

es aber unterlassen, den Dienstbarkeitstext auch unter ganzheitlicher Betrachtung 

gesamthaft zu analysieren und auszulegen, womit sie unter Verletzung der Aus-

legungsregeln ausser Acht gelassen habe, dass die einzelnen Inhalts- und 

Zweckmerkmale aufeinander bezogen seien und so die korrekte Auslegung mit-

bestimmten. Schliesslich habe die Vorinstanz die Dienstbarkeit offenkundig teil-

weise am Wortlaut vorbei ausgelegt, bei der Auslegung mehrfach aktenkundige 

Sachverhalte nicht berücksichtigt und gehörsverletzend davon abgesehen, den 

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Augenschein durchzuführen, der zur Feststellung des Dienstbarkeitszwecks der 

Landschaftsverträglichkeit beantragt worden sei (Urk. 64 Rz 15). 

 2. Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt  

Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. 

Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für 

den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein 

Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund, das 

heisst den Begründungsakt, zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund 

nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - 

aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem 

Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGE 137 III 145 E. 3.1 mit 

Hinweisen). Die gesetzliche Stufenordnung ist auch bei der Ermittlung des 

Zwecks der Dienstbarkeit zu beachten. Der Zweck kann durch den Eintrag im 

Grundbuch konkret bestimmt sein ("landwirtschaftliches Wegrecht", "Wegrecht für 

die Holzabfuhr" u.ä.). Ergibt sich daraus nichts, ist wiederum der Erwerbsgrund zu 

befragen und erst am Schluss die Art der Ausübung zu beachten. Im Verhältnis 

unter den ursprünglichen Vertragsparteien ist in erster Linie der Zweck massge-

bend, zu dem die Dienstbarkeit errichtet wurde. Lässt sich ein wirklicher Parteiwil-

le dazu nicht feststellen, muss der Zweck ausgehend vom Wortlaut aufgrund ob-

jektivierter Auslegung anhand der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks im 

Zeitpunkt der Errichtung ermittelt werden. Im Verhältnis zu Dritten gilt der Zweck 

als massgebend, der aus dem Dienstbarkeitsvertrag selber hervorgeht oder ob-

jektiv erkennbar ist. Unter diesen Umständen muss unterstellt werden, die Partei-

en hätten mit der Errichtung der Dienstbarkeit denjenigen Zweck verfolgt, der sich 

aufgrund der damaligen Verhältnisse aus den Bedürfnissen der Benutzung des 

herrschenden Grundstücks vernünftigerweise ergab (BGE 107 II 331 E. 3b). Die 

Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks werden somit in die Auslegung des 

Erwerbstitels einbezogen und sind Teil davon. Sie betreffen nicht die Art der 

Dienstbarkeitsausübung (BGer 5A_264/2009 vom 4. Juni 2009 E. 2.2, in: ZBGR 

91/2010 S. 168; BGer 5A_134/2020 vom 16. Juli 2020 E. 3). Die Ermittlung, wel-

chen Sinn und Zweck die Dienstbarkeit zum Zeitpunkt der Errichtung hatte, betrifft 

die objektivierte Vertragsauslegung aufgrund der Bedürfnisse des herrschenden 

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Grundstücks, welche das Bundesgericht als Rechtsfrage überprüfen kann (BGE 

130 III 554 E. 3.2; vgl. BGer 5A_346/2021 vom 29. November 2021, E. 2.1).  

  Diese Regeln hat die Vorinstanz beachtet. Sie erwog zutreffend, aus dem 

Eintrag "Baubeschränkung" im Hauptblatt ergebe sich über Inhalt und Umfang der 

Dienstbarkeit nichts Näheres. Dieser sei daher in erster Linie aus dem Erwerbs-

grund auszulegen, das heisst dem Kaufvertrag vom 23. September 1933. Der 

wirkliche Wille der Begründungsparteien könne nicht festgestellt werden. Gegen-

teiliges werde von den Parteien nicht vorgebracht. Es habe deshalb eine Ausle-

gung nach dem Vertrauensprinzip zu erfolgen (Urk. 65 S. 13 f.). In der Folge hat 

die Vorinstanz den Erwerbsgrund geprüft. Für die Auslegungsregeln kann auf ihre 

Ausführungen verwiesen werden (Urk. 65 S. 12 f.). Zusammenfassend kann ge-

sagt werden, dass der Erwerbsgrund nach dem Vertrauensgrundsatz so auszule-

gen ist, wie er nach seinem Wortlaut und Zusammenhang sowie namentlich auf 

Grund der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks zum Zeitpunkt der Errich-

tung und mit Rücksicht auf Sinn und Zweck der Dienstbarkeit verstanden werden 

durfte und musste (BGer 5A_702/2019 vom 18. September 2020, E. 2.3; BGer 

5A_602/2012 vom 21. Dezember 2012, E. 3.2 in: ZBGR 95/2014 S. 208; BGer 

5A_617/2009 vom 26. Januar 2010,  E. 3.3). 

 3. Zu prüfen ist, ob der Auslegung des Begründungsaktes (s. den Text 

des Servitutenprotokolls vorne Ziff. I) durch die Vorinstanz gefolgt werden kann. 

 3.1 Nach dem Wortlaut der Dienstbarkeit 5 darf auf dem belasteten Grund-

stück im Rahmen der jeweiligen Bauordnung der Gemeinde G._____ gebaut wer-

den. Gestützt auf die von der Baukommission der Gemeinde G._____ erteilten 

Baubewilligungen steht fest, dass der von den Klägern geplante Neubau die gel-

tende Bauordnung der Gemeinde G._____ einhält. 

 3.2 Gemäss Wortlaut der Dienstbarkeit 5 darf sodann nur eine freistehende 

Ein- oder Zweifamilienvilla erstellt werden.   

 3.2.1 Zum "Villenbegriff" hat die Vorinstanz festgehalten, dass er sich nicht 

abschliessend und klar definieren lasse. Vielmehr müsse er als wandelbar ange-

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- 12 - 

sehen werden. Im Jahr 2020 gebaute Villen unterschieden sich sowohl äusserlich 

als auch innerlich und allgemein von der Bautechnik unübersehbar und durchaus 

wesentlich von Villen, wie sie vor knapp 100 Jahren gebaut worden seien. Der Vil-

lenbegriff habe sich seit Erstellung der Ursprungsbaute im Jahr 1934 also durch-

aus verändert und es könnten ihm abgesehen von der Gebäudegrösse und eines 

grosszügigen Gartens keine weiteren Vorgaben betreffend äussere oder innere 

Ausgestaltung entnommen werden (Urk. 65 S. 16).  

 Typisch für eine Villa sei sodann auch, dass diese freistehe. "Freistehend" 

bedeute nach dem allgemeinen Sprachverständnis (vgl. Duden), dass ein Haus 

nicht mit einem Nachbarhaus zusammengebaut oder verbunden sei. Vorliegend 

dürften in diesem freistehenden Gebäude zwei Familien beherbergt werden, wo-

bei mit Blick auf die Privatsphäre der beiden Familien der übereinstimmenden 

Auffassung der Parteien zu folgen sei, dass jede der Familien über eine eigene 

vollständige und abgeschlossene Wohneinheit verfügen dürfe und keine Räum-

lichkeiten geteilt werden müssten. Eine Aufteilung des Gebäudes sei deshalb 

zwangsläufig vorhanden, unklar sei jedoch, wie diese Aufteilung zu erfolgen habe. 

Betrachte man den Zweck einer Beschränkung auf Zweifamilienhäuser/-villen, er-

scheine die Folgerung des Obergerichts in seinem Urteil vom 12. Februar 1965, 

dass eine horizontale Trennung zu erfolgen habe, fraglich oder zumindest zeitlich 

überholt. Als Zweck müsse nämlich betrachtet werden, eine dichte Bewohnung 

und damit auch eine flächenmässig grosse Überbauung zu verhindern und eine 

gehobenere Überbauung anzustreben. Verhindert werden solle demnach, dass 

Mehrfamilienhäuser oder Wohnblöcke gebaut würden (vgl. Urteil des Oberge-

richts des Kantons Zürich vom 12. Februar 1965, SJZ 62/1966, S. 285; BGer 

5A_617/2009 vom 26. Januar 2010, E. 3.2). Diesbezüglich mache es jedoch kei-

nen Unterschied, ob die zwei Familien übereinander oder nebeneinander wohn-

ten; der Zweck werde gleichermassen erfüllt. Auch könne mit Blick auf diesen 

Zweck nicht von Bedeutung sein, ob ein gemeinsamer Hauseingang und eine 

gemeinsame Haustechnik geteilt werde oder nicht. Sei von aussen nicht erkenn-

bar, ob die Trennung der Wohneinheiten horizontal oder vertikal erfolge, so sei 

daraus weder eine Dienstbarkeitsverletzung ersichtlich noch ergebe sich ein 

schützenswertes Interesse der Beklagten, den Klägern diesbezüglich Vorschriften 

- 13 - 

zu machen. Aus der Dienstbarkeit ergäben sich hierzu keine Einschränkungen. 

Ebenso führe die Innenausgestaltung betreffend die Frage, ob die Wohneinheiten 

einen gemeinsamen Hauseingang haben dürften  

oder sich die Haustechnik teilten, nicht zu einer Beeinträchtigung der aus der 

Dienstbarkeit berechtigten Grundstücke. 

 Die Vorinstanz kam zusammenfassend zum Schluss, da bei objektiver Be-

trachtung kein sich vernünftigerweise ergebendes Interesse der aus der Dienst-

barkeit berechtigten Grundstücke an einer horizontalen anstelle einer vertikalen 

Aufteilung ersichtlich sei und die Auslegung zur Bestimmung des Inhaltes und 

Umfanges einer Dienstbarkeit stets zurückhaltend zu erfolgen habe, sei auch eine 

vertikale Aufteilung mit der Dienstbarkeit 5 vereinbar. Das von den Klägern einge-

reichte Bauvorhaben sei als dienstbarkeitskonforme Zweifamilienvilla anzusehen. 

 3.2.2 Die Beklagten halten dafür, die Klage sei schon deshalb abzuweisen, 

weil das Projekt das Verbot des Zusammenbaus ignoriere. Nach der Dienstbarkeit 

5 dürfe auf dem belasteten klägerischen Grundstück nur ein (einziges) freistehen-

des Haus errichtet werden. Zu Recht gehe die Vorinstanz davon aus, dass damit 

implizite dieses Haus "nicht mit einem Nachbarhaus zusammengebaut oder ver-

bunden" sein dürfe. Dies ergebe sich auch aus der zeitgleich von den gleichen 

ursprünglichen Vertragsparteien im gleichen ursprünglichen Kaufvertrag verein-

barten zweiten Dienstbarkeit 15 (diese zugunsten des klägerischen Grundstücks), 

wonach auf bestimmten Nachbargrundstücken "nur freistehende, also keine zu-

sammengebauten, Ein- oder Zweifamilienhäuser" erstellt werden dürften (Urk. 64 

Rz 16, Urk. 4/19+20). Das klägerische Neubauprojekt stelle klar ein zusammen-

gebautes Doppelhaus dar. Die beiden projektierten Häuser seien baulich voll-

kommen selbständig aufgebaut; die Baubehörde habe dies zutreffend mit "baulich 

funktional getrennt" umschrieben. Ob ein Haus ein zusammengebautes Haus sei, 

bestimme sich nach den gebäudestrukturellen Massstäben, die vorliegend aus-

geprägt und klar so gewollt seien. Nicht massgeblich sei hingegen das Kriterium 

der Anzahl Wohnungen, einerlei ob vertikal oder horizontal unterteilt. Die Dienst-

barkeit verlange nicht lediglich eine Grundstücksnutzung durch höchstens zwei 

Wohneinheiten. Vielmehr beschränke sie auf "ein Haus" für höchstens zwei Fami-

- 14 - 

lien. Das Haus müsse freistehend sein, das heisse ausschliesslich aussenliegen-

de Umfassungsmauern aufweisen, die nicht an ein anderes Haus angebaut oder 

mit einem solchen zusammengebaut seien. Die Qualifikation des Doppelhauses 

werde im von der  

Vorinstanz zitierten Urteil des Obergerichts (SJZ 62/1966 S. 285) völlig richtig 

umschrieben. Projektiert seien vorliegend, wie im genannten Urteil beschrieben, 

zwei gegengleich gestaltete Einfamilienhäuser (die Baubewilligung verwende mit 

gleicher Bedeutung den Ausdruck "axialsymmetrisch gespiegelt"). Mit dem bau-

lich-gestalterisch ohne weiteres möglichen Einschieben einer mittleren Einheit 

würde das Projekt ebenso klar zu drei "Reiheneinfamilienhäusern", wie es das 

Obergericht in seiner Begriffserklärung als Merkmal eines "Doppeleinfamilienhau-

ses" erwähne (Urk. 64 Rz 17 ff.). Der Ansicht der Vorinstanz, die obergerichtliche 

Klärung sei "fraglich oder zumindest zeitlich überholt", halten die Beklagten ent-

gegen, eine Dienstbarkeit sei nach dem Wortverständnis zur Zeit ihrer Bestellung 

auszulegen. Es dürfe ihr nicht ein vermeintlich zeitgemässer oder ein am gegen-

wärtigen Werteverständnis ausgerichteter Sinn zugeschrieben werden. Eine mit 

Dienstbarkeit abgesicherte Pflicht zum Verzicht auf ein "zusammengebautes 

Haus" könne deshalb nicht "zeitlich überholt" werden. Der Unterschied zwischen 

freistehendem Einzelhaus mit zwei Wohnungen und Doppel(einfamilien)haus mit 

zwei Wohneinheiten bestehe in jedem Fall begrifflich und strukturell zeitlos und 

objektiv. Es liege im Übrigen im privatautonomen Belieben von Nachbarn, eine 

Dienstbarkeit auch mit einem "zeitlich überholten" Inhalt zu bestellen. Die Annah-

me der Vorinstanz, dass ein Zweifamilienhaus nicht zwingend als Haus mit Eta-

genwohnungen strukturiert sein müsse und deshalb vorliegend auch ein Doppel-

haus ein Zweifamilienhaus und deshalb dienstbarkeitskonform sei, widerspreche 

offenkundig und unzulässig dem Wortlaut des im Servitutenprotokoll klar formu-

lierten Inhalts der Dienstbarkeit  

5, die nicht nur ein Haus für höchstens zwei Familien verlange, sondern zudem 

ein zusammengebautes Haus verbiete (Urk. 64 Rz 20 ff.) 

 Nach Ansicht der Beklagten erreicht das klägerische Neubauprojekt aber 

auch die geforderte Qualität einer Villa nicht. Auszugehen sei vom Wortverständ-

nis, das zur Zeit der Dienstbarkeitserrichtung gegolten habe, wobei man sich am 

- 15 - 

heutigen Gebäude und der heutigen Gartenanlage zu orientieren habe. Keines-

falls dürfe der Begriff, weil "stetigem Wandel unterworfen", einfach weggeblendet 

werden. Das gelte insbesondere im vorliegenden Fall, da die Parteien in dersel-

ben Kaufvertragsurkunde die Dienstbarkeiten 5 und 15 bestellt hätten, wobei nur 

die vorliegend massgebliche eine "Ein- oder Zweifamilienvilla" vorschreibe, wäh-

rend nach der anderen "Ein- oder Zweifamilienhäuser" zulässig seien. Der Villen-

begriff sei nicht aus Routine, Gewohnheit oder sonst wie beiläufig, sondern mit 

Bedacht verwendet worden und deshalb zu respektieren, und zwar entsprechend 

dem ursprünglichen Gebrauch. Es sei deshalb nicht relevant, dass oder ob sich 

der Villenbegriff in den 1960er Jahren ausgedünnt habe oder konturlos geworden 

sei. Die Dienstbarkeit auf dem klägerischen Grundstück verlange ein Gebäude 

von einer gewissen Stattlichkeit (nicht zu verwechseln mit Massigkeit) in einer 

grosszügigen Gartenanlage. Im Unterschied zu den später von der Verkäuferin 

abparzellierten weiteren Grundstücken sei dem klägerischen Grundstück als be-

sonders grosse Parzelle seinerzeit offensichtlich auch eine Sonderstellung zuge-

messen worden, die sie zugunsten der berechtigen Grundstücke auch beibehal-

ten sollte. Die Villa gemäss streitiger Dienstbarkeit müsse das in der Literatur er-

wähnte (jedenfalls für frühere "Villen" massgebliche) Merkmal der Besonderheit 

aufweisen: sie müsse sich "vor dem Gewöhnlichen auszeichnen" und solle "nicht 

ein verbreitetes Modell" wiederholen (vgl. SJZ 67/1971 S. 360, 361). Es werde 

demnach nicht nur ein "schönes grosses Haus" dem geforderten Villentypus ge-

recht, vielmehr werde ein Neubau eine eigenständige gestalterische Qualität er-

reichen und sich von den heute üblichen Ein-und Zweifamilienhäusern positiv ab-

heben müssen. Das klägerische Projekt erreiche dieses Niveau klar nicht: Es un-

terscheide sich weder in der Gestaltung noch in der Materialisierung oder gar in 

seiner Setzung ins Grundstück in irgend einer Weise von den gängigen Zwei- und 

Mehrfamilienhäusern am linken Seeufer, von denen es sich als Villa qualitativ ab-

setzen müsste (Urk. 64 Rz 42 ff.). 

 3.2.3 Auf dem belasteten klägerischen Grundstück darf nur eine "Ein- oder 

Zweifamilienvilla" erstellt werden. Zur Zeit der Dienstbarkeitserrichtung erschienen 

solche Klauseln, wonach nur eine Villa, ein Wohnhaus, eine bessere Privatbaute 

oder nur villenähnlich gebaut werden dürfe, im Grundbuch häufig (Karl Robert 

- 16 - 

Naegeli, Die Auslegung der Grunddienstbarkeiten, Diss. Zürich 1935, S. 53). 

Dass sich zur Zeit (1933) und am Ort (G._____ ZH) der Dienstbarkeitserrichtung 

mit dem Ausdruck "Villa" eine bestimmte Vorstellung verbunden hätte, wird nicht 

behauptet, und eben so wenig, dass diesbezüglich ein Ortsgebrauch oder fester 

allgemeiner Sprachgebrauch bestand. Auch heute lässt sich der "Villenbegriff" 

nicht abschliessend und klar definieren, was die Vorinstanz zutreffend festgehal-

ten hat. Im Jahre 1970 hat sich das Obergericht Zürich mit dem Villenbegriff aus-

führlich auseinandergesetzt und ist zum Schluss gekommen, dass der Villenbe-

griff durch bestimmte objektive Merkmale gekennzeichnet werde, wobei ein Be-

deutungswandel des Begriffs seit Beginn des 20. Jahrhunderts nicht dargetan sei. 

Als Elemente des Villenbegriffs werden genannt (SJZ 67/1971 S. 361): 

- die geringe Wohndichte (regelmässig ein Einfamilienhaus) 

- das Haus muss freistehen und mit einem Garten versehen sein 

- das Haus muss eine gewisse Grösse aufweisen 

- das Haus soll vornehm, anspruchsvoll sein, d.h. durch seine Ausstattung 

und Gestaltung sich vor dem Gewöhnlichen auszeichnen 

- eine gewisse individuelle Gestaltung; es soll nicht ein bereits verbreitetes 

Modell wiederholt werden. 

Dieser Begriffsbestimmung kann auch heute noch gefolgt werden. Inwiefern sich 

der Villenbegriff seit Erstellung der Ursprungsbaute im Jahr 1934 verändert haben 

soll ("sowohl äusserlich, als auch innerlich und von der Bautechnik her", Urk. 65  

S. 16), tun weder die Vorinstanz noch die Parteien konkret dar.  

 Der geplante klägerische Neubau weist die für das Vorliegen einer Villa er-

forderlichen Elemente auf. Zwar handelt es sich dabei nicht um ein Ein-, sondern 

um ein Zweifamilienhaus. Die Dienstbarkeit 5 hat dieses Merkmal indes verselb-

ständigt und erweitert, indem auch eine Zweifamilienvilla erlaubt ist. Das Zweifa-

milienhaus ist als "freistehend" aufzufassen (vgl. dazu nachfolgend E. IV./3.2.4) 

und weist einen grossen Garten auf. Seine architektonische Gestaltung ist gross-

zügig und herrschaftlich (vgl. u.a. Urk. 4/10) und seine Ausstattung nicht gewöhn-

lich. Nicht gefolgt werden kann den Beklagten, soweit sie dem Neubau eine ge-

wisse Stattlichkeit in grosszügiger Gartenanlage absprechen wollen. Die beiden 

- 17 - 

Wohnungen verfügen über grosse Wohnesszimmer, Küchen, Fernsehzimmer, 

Schlafräume, ein separates grosses Wohnzimmer und Atelier im Attikageschoss, 

wie auch über Fitness- und Hobbyräume. Bei einer Parzellengrösse von 1'885 m² 

umfasst die Grünfläche 1'171 m² (Urk. 4/4, 4/6, 4/8). Die Ursprungsbaute, an wel-

chem sich die Beklagten für den Villenbegriff orientieren wollen, erscheint nicht 

stattlicher (Urk. 4/24, 4/27). Auch eine gewisse individuelle Gestaltung kann dem 

geplanten Neubau - entgegen der Ansicht der Beklagten - nicht abgesprochen 

werden. Einen Massentyp stellt er nicht dar. Dass das klägerische Projekt sich 

weder in der Gestaltung noch in der Materialisierung oder gar der Setzung ins 

Grundstück in irgend einer Weise von den gängigen Zwei- oder Mehrfamilienhäu-

sern am linken Seeufer unterscheide, ist eine blosse, weder konkretisierte noch 

belegte Behauptung.  

 3.2.4 Zutreffend hat die Vorinstanz festgehalten, dass "freistehend" nach 

dem allgemeinen Sprachverständnis bedeutet, dass ein Haus nicht mit einem 

Nachbarhaus zusammengebaut oder verbunden ist (Urk. 65 S. 17 f.). Dieses Ver-

ständnis liegt ohne Zweifel auch der Dienstbarkeit 5 zu Grunde. Im Kaufvertrag 

vom 23. September 1933 wurde zeitgleich die Dienstbarkeit 15 (zugunsten des 

klägerischen Grundstücks) vereinbart, wonach auf bestimmten Nachbargrundstü-

cken "nur freistehende, also keine zusammengebauten, Ein- oder Zweifamilien-

häuser" erstellt werden dürfen (Urk. 4/19 S. 3 Ziff. 5 und Ziff. 6). Gestützt darauf 

darf geschlossen werden, dass unter freistehend "nicht zusammengebaut" ver-

standen wurde. Gemäss den Baubewilligungsakten besteht das geplante Gebäu-

de aus zwei zusammengebauten Häusern, die baulich-funktional getrennt und 

axialsymmetrisch gespiegelt sind (so die Baukommission der Gemeinde G._____ 

in ihrem Entscheid vom 22. Mai 2017, Urk. 4/3 S. 1; vgl. auch Urk. 4/11 S. 8 = 

Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 5. Dezember 2017). 

Der Neubau erhält gemäss Bewilligungsentscheid die Adresse "H._____-strasse 

16 / 17" (Urk. 4/3 S. 17 Ziff. 14), also zwei Hausnummern. Beide Häuser enthalten 

- wie die Beklagten zutreffend festhalten (Urk. 64 Rz 17) - die für ein einzelnes 

Haus erforderliche Infrastruktur und bilden je eine für sich geschlossene Einheit. 

Der klägerische Neubau stellt damit ein zusammengebautes Doppelhaus dar. 

- 18 - 

 Die Vorinstanz hat indes festgehalten, dass in dem (gemäss Dienstbarkeit  

5 zulässigen) freistehenden Haus zwei Familien beherbergt werden dürfen und 

beim geplanten Neubau von aussen nicht erkennbar sei, ob die Trennung der 

Wohneinheiten horizontal oder vertikal erfolge. Bei objektiver Betrachtung sei kein 

sich vernünftigerweise ergebendes Interesse der aus der Dienstbarkeit berechtig-

ten Grundstücke an einer horizontalen anstelle einer vertikalen Aufteilung ersicht-

lich. Dem ist zuzustimmen. Das projektierte Doppelhaus bildet eine optisch-

architektonische Einheit bzw. ein organisches Ganzes und erscheint nach aussen 

in der Gestalt eines Einzelhauses. Als Einzelhaus könnte es im gleichen Ausmass 

und gleicher Gestaltung gebaut werden, wenn die Wohnungen für die zwei Fami-

lien horizontal angeordnet würden.  

 Welche Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks die Dienstbarkeit befrie-

digt, ergibt sich aus dem Zweck, zu dem sie begründet wurde. Im Verhältnis zu 

Eigentümern, die - wie hier (vgl. oben E. I) - an der Errichtung 

der Dienstbarkeit nicht beteiligt waren und im Vertrauen auf das Grundbuch das 

dingliche Recht erworben haben, gilt der Zweck als massgebend, der aus dem 

Servitutenprotokoll selber hervorgeht oder objektiv erkennbar ist. Kann davon 

nicht ausgegangen werden, ist zur Bestimmung des Zwecks danach zu fragen, 

welche Interessen bei objektiver Betrachtung zur Zeit der Errichtung aufgrund der 

Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks vernünftigerweise von Bedeutung 

sein konnten (BGE 138 III 650 E. 5.3). Die Vorinstanz sieht den Dienstbarkeits-

zweck darin, eine dichte Bewohnung und damit auch flächenmässig grosse Über-

bauung zu verhindern und eine gehobene Überbauung anzustreben. Verhindert 

werden solle demnach, dass Mehrfamilienhäuser oder Wohnblöcke gebaut wür-

den. Soweit die Beklagten diese Zweckbestimmung als verengt bezeichnen (Urk. 

64 Rz 24 ff.), kann ihnen nicht gefolgt werden, selbst wenn andere Gerichtsent-

scheide für nicht exakt identisch formulierte Dienstbarkeiten eine gleiche Zweck-

bestimmung eruierten. Vorliegend erscheint massgeblich, dass im Zeitpunkt der 

Dienstbarkeitserrichtung das gesamte Bauland der "Immobilien-Genossenschaft 

L._____" als Verkäuferin noch unbebaut war (vgl. Foto Urk. 4/21). Objektiv be-

trachtet muss daher davon ausgegangen werden, dass die Dienstbarkeiten be-

treffend Baubeschränkungen der einheitlichen Regelung der Überbauung bei der 

- 19 - 

Veräusserung der durch Aufteilung der Liegenschaft gebildeten Parzellen, insbe-

sondere zur Schaffung eines Wohnquartiers, dienen sollten. Vom Vertragszweck 

her sollte im Jahr 1933 Vorsorge für eine geordnete spätere Überbauung des ge-

samten Baulandes der Verkäuferin (Kat.-Nr. 18) getroffen werden. Es ging darum, 

zur Bildung eines solchen Quartiers die Zweckbestimmung der Bauten und die 

nötigen Bau- und Gewerbebeschränkungen festzulegen, so dass der jeweilige Ei-

gentümer eines jeden Baugrundstücks daraus zugleich berechtigt und belastet 

war (vgl. dazu ZK-Liver, Art. 733 ZGB N 19 f.). Dafür waren der Individualität 

Grenzen zu setzen, sei es bezüglich Beschränkung der Geschosszahlen oder den 

Grad der Dachneigung, sei es bezüglich Wohndichte (durch Beschränkung auf 

freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser bzw. -villen), wie dies bei der streitigen 

Dienstbarkeit der Fall ist. Die Beschränkung auf freistehende Häuser oder Villen 

verhindert eine flächenmässig grosse Überbauung und führt zu einer gehobenen 

Überbauung, welche auch mit einer vorteilhaften Anpassung aus architektonisch-

ästhetischen Gesichtspunkten an die landschaftliche Umgebung angestrebt wird. 

Dass die beiden gegenseitigen Dienstbarkeiten 5 (zulasten des klägerischen 

Grundstücks) und 15 (zugunsten des klägerischen Grundstücks) nicht vollends 

gleichlautend sind ("freistehende Ein- oder Zweifamilienvilla" bzw. "freistehende, 

also keine zusammengebaute, Ein- oder Zweifamilienhäuser"), dürfte einzig den 

unterschiedlichen Grundstücksgrössen geschuldet sein, scheint doch das Grund-

stück der Kläger das einzige dieser Grösse zu sein. Entgegen dem Dafürhalten 

der Beklagten (Urk. 64 Rz. 27 ff.) unterscheidet sich - wie bereits erwogen - die 

äussere Gestalt des auf dem klägerischen Grundstück projektierten Doppelhau-

ses nicht von jener eines freistehenden Hauses und ist auch dessen gehobene 

Gestaltung und dessen Villencharakter zu bejahen. Die subjektiven Vorlieben der 

Beklagten sind dafür nicht von Relevanz. Der Villencharakter hängt auch nicht 

davon ab, ob das Gebäude mehr oder weniger in die Mitte des Grundstücks ge-

stellt wird. Auch eine vorteilhafte Anpassung an die landschaftliche Umgebung 

kann dem projektierten Neubau nicht abgesprochen werden (vgl. dazu nachfol-

gend E. IV./3.4.3). Dass und inwiefern sich die Nutzungsintensität bzw. die von 

den berechtigten Grundstücken aus wahrnehmbaren Immissionen unterscheiden 

sollten, wenn zwei Familien übereinander oder nebeneinander wohnen, d.h. bei 

- 20 - 

horizontal bzw. vertikal gegliederten Gebäuden, ist weder konkret dargetan noch 

ersichtlich. Dasselbe gilt auch für die Nutzung des Gartens. Dass eine Aufteilung 

des Gartens zu unterschiedlicher Bewirtschaftung führen könnte (Urk. 64 Rz 29), 

ist nicht ausgeschlossen. Vorschriften hinsichtlich einer einheitlichen Gestaltung 

des Gartens enthält die strittige Dienstbarkeit aber auch unter Berücksichtigung 

der geforderten Villenqualität nicht. Auch die Bewohner einer im Wortsinn "freiste-

henden" Zweifamilienvilla können im Übrigen ihren Garten nach Gusto bewirt-

schaften. Das Argument schliesslich, dass die Berechtigten zu gewärtigen hätten, 

dass das Grundstück im Falle eines Doppelhauses in zwei Parzellen aufgeteilt 

werde (Urk. 64 Rz 33), ist nicht stichhaltig. Die Möglichkeit, dass das belastete 

Grundstück parzelliert wird, besteht auch im heutigen Zustand und kann durch die 

Dienstbarkeit nicht verhindert werden (BGer 5A_134/2020 vom 16. Juli 2020,  

E. 4.4). Eine Parzellierung steht vorliegend auch nicht zur Diskussion. Ob eine 

Teilung dienstbarkeitswidrig wäre, braucht daher nicht beurteilt zu werden.  

 Ein sich vernünftigerweise ergebendes Interesse der aus der Dienstbarkeit 

berechtigten Grundstücke an einer horizontalen anstelle einer vertikalen Auftei-

lung und damit an einer nicht zusammengebauten Zweifamilienvilla ist nach dem 

Gesagten nicht ersichtlich. Gemäss Art. 737 Abs. 1 ZGB ist der Berechtigte aus 

einer Dienstbarkeit zwar befugt, alles zu tun, was zur Erhaltung und Ausübung 

der Dienstbarkeit nötig ist, er ist gemäss Art. 737 Abs. 2 ZGB jedoch auch ver-

pflichtet, sein Recht in möglichst schonender Weise auszuüben bzw. vernachläs-

sigbare Beeinträchtigungen zu dulden (Grundsatz "servitus civiliter exercenda"). 

Der Grundsatz bedeutet, dass der Berechtigte auf eine den Belasteten beein-

trächtigende Rechtsausübung verzichten muss, soweit diese Rechtsausübung 

unnütz ist oder sein Interesse daran jedenfalls in einem krassen Missverhältnis 

zum Interesse des Belasteten an der Unterlassung der Beeinträchtigung steht. 

Durch den Grundsatz wird nicht der Umfang oder Inhalt 

der Dienstbarkeit eingeschränkt, sondern lediglich deren missbräuchli-

che Ausübung untersagt. Gemäss Art. 737 Abs. 3 ZGB darf der Belastete auf der 

anderen Seite nichts vornehmen, was die Ausübung der Dienstbarkeit verhindert 

oder erschwert. Aber nicht jede Beeinträchtigung der Ausübung der Dienstbarkeit 

ist unzulässig, sondern nur die erhebliche. Die Beklagten handeln missbräuchlich, 

- 21 - 

wenn sie die Kläger zu hindern suchen, die projektierte zusammengebaute Zwei-

familienvilla zu erstellen, obwohl bei objektiver Betrachtung ein vernünftiges Inte-

resse an einer horizontalen anstelle einer vertikalen Aufteilung fehlt. Das Doppel-

haus ist einer civiliter modo getätigten Rechtsausübung nicht hinderlich (ZK-Liver, 

Art. 737 ZGB N 57 f., 74 f. und 87 f.). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die 

Vorinstanz auch eine vertikale Aufteilung bzw. ein Doppelhaus mit der Dienstbar-

keit 5 vereinbar hält. 

 3.3 Die Vorinstanz erachtet - entgegen der Ansicht der Beklagten - auch 

das anrechenbare Untergeschoss, wie es das Neubauprojekt der Kläger vorsieht, 

als nicht dienstbarkeitswidrig.  

 3.3.1 Nach dem Wortlaut der Dienstbarkeit 5 darf nur ein Gebäude "beste-

hend aus höchstens Erdgeschoss, 1. Stock und ausgebautes Dachgeschoss" er-

stellt werden (Urk. 4/1). Die Vorinstanz erwog in Übereinstimmung mit den Partei-

en, die Dienstbarkeit lasse weitere Räumlichkeiten unter dem Erdgeschoss zu. 

Aus der Nichterwähnung eines Untergeschosses/einer Unterkellerung könne nicht 

e contrario geschlossen werden, dass eine weitere Räumlichkeit unter dem Erd-

geschoss untersagt sei. Zum einen habe dies – wie auch noch heute – dem Übli-

chen entsprochen, zum anderen wäre es für die Kläger bei Erwerb der Liegen-

schaft im Jahr 1971 auch nicht erkennbar gewesen, dass ein Untergeschoss 

dienstbarkeitswidrig gewesen wäre, zumal die bestehende Baute über ein solches 

verfüge und sich nichts Gegenteiliges aus dem Dienstbarkeitstext ergebe. Hin-

sichtlich der Frage, ob die Dienstbarkeit die konkrete Nutzung dieser Räumlichkei-

ten vorschreibe, hielt die Vorinstanz fest, da die Nutzung von Untergeschossen 

als Wohn- oder Schlafräume in den 1930er Jahren von Gesetzes wegen unter-

sagt gewesen sei, habe auch kein Anlass bestanden, dies in der Dienstbarkeit zu 

regeln. Auch weitere Nutzungsmöglichkeiten wie bspw. als Fitness-/Hobbyraum 

seien nicht bewusst und gewollt untersagt worden; vielmehr sei damals wohl 

überhaupt nicht an solche Nutzungsmöglichkeiten von Untergeschossen, wie sie 

heute bestünden, gedacht worden. Was bereits im Zusammenhang mit dem Vil-

lenbegriff festgehalten worden sei, gelte sinngemäss auch hier: Die Nutzungs-

möglichkeiten und insbesondere auch das Nutzungsbedürfnis von Untergeschos-

- 22 - 

sen unterliege einem ständigen Wandel mit der Zeit. Für gewisse Notwendigkei-

ten, die früher bestanden hätten, bestehe heute gar kein Bedarf mehr, anderer-

seits seien heute gewisse Nutzungen üblich, an die vor rund 90 Jahren schlicht 

noch niemand gedacht habe. Es würde wohl niemand auf die Idee kommen, den 

Klägern vorzuschreiben, sie müssten auch heute noch einen Kohleraum benüt-

zen, wie er 1934 vorgesehen gewesen sei. Und umgekehrt könne eine zeitge-

mäss absolut übliche Nutzung des Untergeschosses als Fitness-/Hobbyraum 

nicht als gesetzes- oder dienstbarkeitswidrig angesehen werden. 

 Wie dargelegt worden sei, so die Vorinstanz weiter, sei aufgrund der Be-

schränkung auf eine "Zweifamilienvilla" der Zweck der vorliegenden Dienstbarkeit 

darin zu erblicken, eine dichte Bewohnung auf dem belasteten Grundstück zu 

verhindern und eine gehobenere Überbauung anzustreben. Auch die Beschrän-

kung der zulässigen Stockwerke ziele vorliegend darauf ab, denn damit könne die 

Wohndichte und das Bauvolumen zusätzlich tiefgehalten werden, womit indirekt 

bewirkt werde, dass weniger Bewohner beherbergt werden könnten. Dies ergebe 

sich auch aus dem Zusatz "ausgebaut" betreffend das Dachgeschoss. Aus die-

sem sei zu schliessen, dass es im Zeitpunkt der Errichtung der streitgegenständli-

chen Dienstbarkeit im Jahr 1933 nicht üblich gewesen sei, dass das Dachge-

schoss gleich wie ein Erd- oder Obergeschoss bewohnt und genutzt werde, an-

sonsten dieser überflüssig gewesen wäre. Hätte mit der Aufzählung der Stock-

werke somit bloss eine Bauhöhenbeschränkung bezweckt werden wollen, hätte 

es den Zusatz folglich nicht gebraucht. Ein nutzbares Untergeschoss, sei es als 

Fitness- oder Hobbyraum oder sogar als Schlafzimmer, sei vor dem Hintergrund 

dieses Zwecks jedoch nicht zu beanstanden, denn die Ausbreitung der Familie 

auf ein zusätzliches Untergeschoss nebst den drei überirdischen Geschossen 

führe nicht zu einer massgeblich höheren Wohndichte, welche jener eines Mehr-

familienhauses gleichkommen würde. 

 Dem Vorbringen der Beklagten, die Stockwerkbeschränkung würde den An-

reiz bringen, nicht in die Höhe zu bauen, hält die Vorinstanz entgegnen, dass auf-

grund der Hanglage so oder so das Erdgeschoss nicht in den Boden hineingebaut 

würde. Die drei überirdischen Stockwerke würden demnach gleich hoch ausfallen, 

- 23 - 

unabhängig davon, ob ein weiteres Geschoss unter dem Erdgeschoss bestehe  

oder nicht. Überdies hätten die Dienstbarkeitsbegründer eine explizite Höhenbe-

schränkung festlegen können, wenn es ihnen ein Anliegen gewesen wäre, die 

Gesamtgebäudehöhe möglichst tief zu halten. Gemäss dem Grundsatz der rest-

riktiven Auslegung von Dienstbarkeiten hätten deren Errichter im Zweifel nicht 

mehr regeln wollen, als im Dienstbarkeitstext stehe.  

 3.3.2 Die Beklagten halten dafür (Urk. 64 Rz 36 ff.), die Geschosszahlbe-

schränkung bezwecke offensichtlich eine Beschränkung der Nutzungsdichte und 

beziehe sich damit auf nutzbare Geschosse. Mit der ausdrücklichen Einschrän-

kung auf "höchstens" seien demnach weitere Geschosse mit nutzbaren Räumen 

ausgeschlossen. Es treffe zwar zu, dass sich die Bedürfnisse im Laufe der Zeit 

änderten, aber gerade das sei regelmässig Motiv für das Bestellen von Dienstbar-

keiten. Es sei daher vielmehr entscheidend, ob trotz sich wandelnder Bedürfnisse 

die Interessen der berechtigten Eigentümern noch bestünden. Die Vorinstanz 

komme zirkelschlüssig, aber auch mit widersprüchlichen Erwägungen zur unzu-

treffenden Auffassung, das erste Untergeschoss könne dienstbarkeitskonform wie 

ein Wohngeschoss genutzt werden. Richtig sei vielmehr davon auszugehen, dass 

mit der Dienstbarkeit die Nutzungsintensität und damit die Zahl der bewohnbaren 

Geschosse auf dem belasteten Grundstück im Verhältnis zu derjenigen Nutzung 

beschränkt werde, die damals möglich gewesen wäre. Wenn also im Zeitpunkt 

der Dienstbarkeitserrichtung kein Anlass bestanden habe, die ohnehin unzulässi-

ge Nutzung im Untergeschoss auszuschliessen, heisse das nichts anderes, als 

dass dies dem Dienstbarkeitszweck entsprochen habe, und die namentliche Be-

zeichnung der nutzbaren Geschosse bedeute, dass nicht auch ein ausgebautes 

Untergeschoss habe zugelassen werden wollen. Sei zur Zeit der Dienstbarkeitser-

richtung eine Wohnnutzung in Untergeschossen ausgeschlossen gewesen (und 

habe eine solche Nutzung deshalb mit einer Dienstbarkeit auch nicht wegbedun-

gen werden müssen bzw. können), bedeute die neue Zulässigkeit von anrechen-

baren Untergeschossen eine neu hinzukommende Intensivierung der Nutzung auf 

dem belasteten Grundstück. Dieser Zeitenwandel, den die Vorinstanz bemerke, 

führe nicht zu einer Aufweichung der Dienstbarkeit. Eine offensichtlich uner-

wünschte Nutzungsintensivierung stellten die angesprochenen Fitnessräume oder 

- 24 - 

die baurechtlich neu zulässige Wohnnutzung von Untergeschossen dar. Dem be-

lasteten Grundeigentümer helfe es in diesen Fällen nicht, dass eine geänderte 

Rechtslage ihm eigentlich eine intensivere Nutzung erlauben würde. Die Bemer-

kung der Vorin-stanz, es "könne eine zeitgemäss absolut übliche Nutzung des 

Untergeschosses als Fitness-/Hobbyraum nicht als gesetzes- oder dienstbar-

keitswidrig angesehen werden", widerspreche der Bundesgerichtspraxis (Urteil 

5A_128/2020 E. 4.1) und sei das Gesetz betreffend schlicht falsch. Die bewohn-

baren Geschosse seien in der Dienstbarkeit einzeln aufgelistet und mit "höchs-

tens" klar begrenzt. Wenn die Parteien im Zeitpunkt der Errichtung die Bewohn-

barkeit des Untergeschosses nicht zugelassen hätten, müsse nicht weiter nach ih-

rer Motivation gefragt werden (Urteil 5A_617/2009 E. 4.3.1). 

 Das Interesse der Berechtigten an dieser Beschränkung bestehe, so die Be-

klagten weiter (Urk. 64 Rz 40), im vorliegenden Fall unverändert, denn mit der 

Geschosszahlbeschränkung werde entgegen der Auffassung der Vorinstanz sehr 

wohl auch die Erscheinungsweise einer Baute auf dem belasteten Grundstück 

mitbestimmt. Das ergebe sich aus der ganzheitlichen Auslegung der Dienstbar-

keit. Die Vorinstanz berücksichtige demgegenüber rechtsverletzend nur den Wort-

laut der Geschosszahlbeschränkung: Eine "Baubeschränkung" beschränke re-

gelmässig nicht nur das Bauen im engen Sinn (also beispielsweise das Volumen 

oder die Höhe), sondern gehe darüber hinaus (Urteil 5A_617/2009 E. 3.2). Richtig 

sei ein Verständnis des Dienstbarkeitsinhalts aus dem Gesamtzusammenhang 

des Dienstbarkeitstextes und der für die Willensbildung massgebenden Umstände 

zur Zeit der Dienstbarkeitserrichtung. Die Geschossigkeit bestimme die Erschei-

nungsweise der jeweiligen Bauzonen in einem auch für Laien erkennbaren Mass: 

Eine viergeschossige Wohnzone sei ortsbaulich etwas deutlich anderes als eine 

zweigeschossige Wohnzone. Und ein Gebäude, das in einer zweigeschossigen 

Zone mit vier Geschossen und zusätzlichem Attikageschoss auftrete, widerspre-

che dem, was die Vertragsparteien vor Augen gehabt hätten, wenn sie eine Be-

schränkung auf höchstens drei Geschosse (einschliesslich Dachgeschoss) mit 

anrechenbaren Räumen vereinbart hätten. Klar sei, dass der projektierte Neubau 

dieser Vorstellung und damit dem Dienstbarkeitsinhalt nicht entspreche. 

- 25 - 

 3.3.3 Die Beanstandungen der Beklagten sind nicht stichhaltig. Zum Zweck 

der strittigen Dienstbarkeit und deren Dienstbarkeitsinhalt kann zunächst auf das 

bereits Gesagte verwiesen werden (vorn E. IV./3.2.4). Eine Geschosszahlbe-

schränkung kann eine Beschränkung der Nutzungsdichte bezwecken. Sie kann 

aber neben nutzungsplanerischen Funktionen auch gestalterische (ästhetische) 

Zielsetzungen verfolgen. Sie kann, gerade an Hanglagen, auch dazu dienen, ein 

überhöhtes Erscheinungsbild von Gebäuden zu verhindern und durch ein Interes-

se an der Erreichung eines Ortsbildes gerechtfertigt sein. Vorliegend, wo ein neu-

es Wohnquartier geschaffen werden sollte, dürfte diese Zielsetzung bei der Er-

richtung der Dienstbarkeit ebenso eine Rolle gespielt haben. Selbst wenn die Ge-

schosszahlbeschränkung eine Beschränkung der Nutzungsdichte bezweckte, 

heisst dies entgegen der Ansicht der Beklagten sodann nicht, dass damit die Zahl 

nutzbarer Räume beschränkt wäre. Die Nutzungsdichte wird definiert als Anzahl 

Bewohner/innen pro Quadratmeter Bauland (vgl. "Glossar zum Begriff Dichte" des 

Amtes für Raumentwicklung des Kantons Zürich). Wie die Vorinstanz zutreffend 

festgehalten hat, kann mit der Geschosszahlbeschränkung die Wohndichte und 

das Bauvolumen zusätzlich tiefgehalten werden, was indirekt bewirkt, dass weni-

ger Bewohner beherbergt werden können. Das als Fitness-/Hobbyraum nutzbare 

Untergeschoss erhöht die Anzahl Bewohner jedoch nicht bzw. führt nicht zu einer 

Intensivierung der Nutzung auf dem belasteten Grundstück. Nicht gefolgt werden 

kann den Beklagten, dass die namentliche Bezeichnung der nutzbaren Geschos-

se bedeute, dass nicht auch ein ausgebautes Untergeschoss habe zugelassen 

werden wollen. Zum einen war in den 1930er Jahren die Nutzung von Unterge-

schossen als Wohn- oder Schlafräume von Gesetzes wegen untersagt (§ 70 Abs. 

1 BauG vom 23. April 1893). Es bestand daher - wie die Vorinstanz zutreffend 

festhält - kein Anlass, dies in der Dienstbarkeit zu regeln. Erlaubt war es damals, 

solche Räume für gewerbliche Zwecke, insbesondere als Küchen oder Werkstät-

ten zu nutzen (Abs. 2 der Bestimmung). Die heutige klägerische Villa, die kurz 

nach der Begründung der Dienstbarkeit 5 erstellt wurde, weist denn auch ein Un-

tergeschoss auf, welches nord- und ostseitig aus dem Terrain ragt und worin sich 

Hauswirtschaftsräume mit Waschküche sowie Abstellräume befinden (Urk. 2 Rz. 

24 e,  

- 26 - 

Urk. 72 Rz 17). Ein Fitness-/Hobbyraum wäre demnach im Zeitpunkt der Errich-

tung der Dienstbarkeit im Untergeschoss jedenfalls zulässig gewesen. Beim zu 

beurteilenden Bauprojekt (Stand 2.Projektänderung) sind im Untergeschoss keine 

Wohn-  

oder Arbeitsräume vorgesehen. Die Fitness- und Hobbyräume weisen, wie die 

Kläger darlegen (Urk. 26 Rz 61, Urk. 72 Rz 17c), eine für eine Wohn- und Ar-

beitsnutzung (Nutzung für den dauernden Aufenthalt von Personen) ungenügen-

de bzw. zu hoch gelegene Befensterung auf. Dass die Vorinstanz die Nutzung 

des Untergeschosses als Fitness-/Hobbyraum nicht als gesetzes- oder dienstbar-

keitswidrig eingestuft hat, ist daher nicht zu beanstanden und widerspricht auch 

nicht der Bundesgerichtspraxis. Entgegen dem Dafürhalten der Beklagten haben 

die Begründer der strittigen Dienstbarkeit nicht die Bewohnbarkeit des Unterge-

schosses nicht zugelassen. Sie haben sich dazu gar nicht geäussert und war je-

denfalls die Nutzung des Untergeschosses im Rahmen des gesetzlich Erlaubten 

offensichtlich zulässig. Das Bundesgerichtsurteil 5A_128/2020 E. 4.1, auf welchen 

Entscheid sich die Beklagten beziehen, regelt einen anderen Sachverhalt. Da-

nach verneint die Rechtsprechung ein Anwachsen der Belastung, das eine Ablö-

sung nach Art. 736 Abs. 2 ZGB rechtfertigen könnte, dort, wo ein Grundeigentü-

mer wegen einer Bauverbotsdienstbarkeit, eines zivilrechtlichen Höherbauver-

bots, einer Villenservitut und dergleichen nicht davon profitieren kann, dass neu 

bau- und planungsrechtliche Vorschriften eine dichtere Überbauung gestatten, als 

es im Zeitpunkt der Dienstbarkeitsbegründung der Fall war. Darum geht es vorlie-

gend nicht, sondern vielmehr um die Feststellung des Dienstbarkeitsinhalts, d.h. 

um die Frage, ob und wie das unbestrittenermassen zulässige Untergeschoss 

genutzt werden kann. Darauf, dass selbst für den dauernden Aufenthalt von Per-

sonen zulässige Räume (Wohn- und Arbeisträume) zulässig wären, deuten die 

beiden Bauten der Beklagten 1 und 2 hin, bei welchen mit 15 eine analoge Bau-

beschränkung eingetragen wurde und die über ausgebaute, seeseitig vollständig 

freigelegte Untergeschosse verfügen (vgl. dazu Urk. 2 Rz 36 a+b). Die Frage 

kann aber hier offen gelassen werden. 

 Nicht gefolgt werden kann den Beklagten auch, soweit sie sich gestützt auf 

eine ganzheitliche Auslegung der Dienstbarkeit darauf berufen, ein Gebäude, das 

- 27 - 

in einer zweigeschossigen Zone mit vier Geschossen und zusätzlichem Attikage-

schoss auftrete, widerspreche dem, was die Vertragsparteien vor Augen gehabt 

hätten, wenn sie eine Beschränkung auf höchstens drei Geschosse (einschliess-

lich Dachgeschoss) vereinbart hätten. Das klägerische Grundstück liegt am Hang. 

Die heutige klägerische Villa (die Ausdruck des damaligen Verständnisses der 

Dienstbarkeit gewesen sein dürfte) weist zwei Vollgeschosse (als Hochparterre 

ausgestaltetes Erdgeschoss sowie ein Obergeschoss) und ein ausgebautes (d.h. 

bewohntes) Dachgeschoss auf. Das (1.) Untergeschoss kragt nord- und ostseitig 

ca. einen Meter aus dem gestalteten Terrain und bildet so den Gebäudesockel 

des Hochparterres. Auf dem Strassenniveau der H._____-strasse (2. Unterge-

schoss) befindet sich eine  Parkgarage mit einer rund 15 Meter breiten Garagen-

front und interner Treppenverbindung ins 1. Untergeschoss (Urk. 2 Rz 24, Urk. 

4/24, 4/27, 4/28). Der projektierte Neubau kommt diesem Erscheinungsbild, was 

die Geschossigkeit betrifft, nahe. Als "oberirdisch" sind alle über dem gewachse-

nen Boden liegenden Gebäudeteile zu betrachten. Geplant sind, einschliesslich 

dem Attikageschoss, wie beim bestehenden Gebäude drei Geschosse, wie es die 

Dienstbarkeit 5 vorsieht (Erdgeschoss, 1. Stock und ausgebautes Dachge-

schoss). Das (anrechenbare) 1. Untergeschoss tritt (entsprechend der 2. Pro-

jektänderung) nicht als Vollgeschoss in Erscheinung, sondern ragt lediglich auf 

der Talseite geringfügig aus dem Terrain. Das (nicht anrechenbare) 2. Unterge-

schoss beinhaltet die Garagen (Visualisierung Urk. 41 Blatt 3, Urk. 42). Die zo-

nengemässe Geschosszahlbestimmung wird gemäss Baubewilligung eingehalten 

(Urk. 4/3 S. 5). Zutreffend hat die Vorinstanz denn auch erwogen, dass aufgrund 

der Hanglage so oder so das Erdgeschoss nicht in den Boden hineingebaut wür-

de und die drei überirdischen Stockwerke demnach gleich hoch ausfallen würden, 

unabhängig davon, ob ein weiteres Geschoss unter dem Erdgeschoss bestehe 

oder nicht. Auch aus dem Gesamtzusammenhang des Dienstbarkeitstextes und 

der für die Willensbildung massgebenden Umstände zur Zeit der Dienstbarkeitser-

richtung lässt sich dementsprechend entgegen dem Dafürhalten der Beklagten 

nicht ableiten, dass der projektierte Neubau hinsichtlich der Geschossigkeit dem 

Dienstbarkeitsinhalt nicht entspreche.  

- 28 - 

 3.3.4 Zusammenfassend ist der Vorinstanz beizupflichten, dass das anre-

chenbare Untergeschoss nicht als dienstbarkeitswidrig zu betrachten ist. 

 3.4. Die Vorinstanz hielt schliesslich fest, dass die Dienstbarkeit keinerlei 

Vorgaben betreffend Höhe, Volumen, Ausrichtung oder Seesichtsgewährung ma-

che und das Neubauprojekt der Kläger auch unter dem Aspekt der vorteilhaften 

Anpassung an die landschaftliche Umgebung vom architektonisch-ästhetischen 

Gesichtspunkt aus nicht zu beanstanden sei (Urk. 65 S. 31).  

 3.4.1 Gemäss Wortlaut der Dienstbarkeit 5 habe sich der Neubau - so die 

Vorinstanz - vom architektonisch-ästhetischen Gesichtspunkt aus der landschaft-

lichen Umgebung vorteilhaft anzupassen. Es gehe folglich darum, dass das Ge-

bäude so zu gestalten sei, dass es ansprechend, schön sei und in die Umgebung 

passe. Was jedoch als "schön / ansprechend" anzusehen sei, sei eine Frage des 

Betrachters und äusserst subjektiv. Weiter sei völlig unklar, was die "landschaftli-

che Umgebung" sei, welche die Referenzgrösse bilde. So sei insbesondere nicht 

klar, ob davon lediglich die direkt umliegenden Liegenschaften, das ganze Geviert 

H._____-/K._____-/J._____-strasse oder auch weiter entfernte Liegenschaften in 

einem gewissen Umkreis umfasst würden. Es handle sich somit grundsätzlich um 

kaum justiziable Begriffe. Aus dem Dienstbarkeitstext könne jedoch zumindest 

geschlossen werden, dass der Neubau nicht völlig anders als die umliegenden 

Liegenschaften ausgestaltet sein und offensichtlich negativ auffallen dürfe. Be-

trachte man die nähere Umgebung, insbesondere die Bauten auf den umliegen-

den Grundstücken Kat.-Nrn. 7, 9, 11, 19, 20 und 21 und 22, sei festzustellen, 

dass die Gebäude auf Kat.-Nr. 7 und Kat.-Nr. 9 im Westen, Kat.-Nr. 19 im Süden 

und auch Kat.-Nr. 20 sowie Kat.-Nr. 21 im Osten denselben oder zumindest ähnli-

chen, älteren Baustil, wie die bestehende klägerische Villa aufwiesen (Urk. 65 S. 

29). 

 Die Baute der Beklagten 3 und 4 (Kat.-Nr. 11) im Südwesten des klägeri-

schen Grundstücks - so die Vorinstanz weiter - sei im Jahr 2013 gebaut worden 

und sei modern, komplett schwarz und mit einem Flachdach ausgestaltet. Auch 

das Gebäude auf Kat.-Nr. 22 im Südosten sei ein moderner, grosser, bräunlicher 

Bau mit Flachdach. Zudem sei das Gebäude quer zum Hang gestellt. Ein Flach-

- 29 - 

dach weise auch das westlich gelegene Gebäude auf Kat.-Nr. 23 sowie auch das 

süd-östlich gelegene Gebäude im Eck zwischen H._____- und K._____-strasse 

auf Kat.-Nr. 24 auf. Diese würden zwar nicht mehr innerhalb des von den Beklag-

ten definierten Gevierts H._____--/K._____-/J._____-strasse/J._____-steig (Urk. 

12 Rz. 40 lit. b) liegen mögen, unabhängig der Definition des Gevierts könne aber 

festgehalten werden, dass auch innerhalb des von den Beklagten definierten Ge-

vierts nebst der Liegenschaft der Beklagten 3 und 4 sich unbestrittenermassen, 

nur drei Liegenschaften südlich des klägerischen Grundstückes auf Kat.-Nr. 25, 

grosse, weisse Terrassenwohnungen befänden, welche ebenfalls quer zum Hang 

stünden, und auch das Gebäude auf Kat.-Nr. 26 ein Flachdach aufweise und quer 

zum Hang stehe. Die Umgebung gestalte sich somit äussert heterogen; sie weise 

sowohl Bauten im älteren als auch im moderneren Stil auf. Nicht zuletzt hätten die 

Beklagten 3 und 4 selbst mit ihrem modernen Bau im Jahre 2013 zu dieser Hete-

rogenisierung beigetragen. Von der äussern Gestaltung passe sich der Neubau 

der Kläger somit ohne Weiteres problemlos der Umgebung an (Urk. 65 S. 29 f.).  

 Auch die Querstellung zum Hang sei nicht zu beanstanden. So wiesen ins-

besondere auch die Gebäude auf Kat.-Nr. 25 und 26 innerhalb des von den Be-

klagten selbst definierten Gevierts, sowie die Gebäude gleich angrenzend an das 

Geviert auf Kat.-Nrn. 22, 24, 20, 27 und 28 dieselbe Ausrichtung auf. Ob das Ge-

bäude der Beklagten 1 eine quere Firstrichtung habe, vermöge sie nicht einmal 

selbst zu definieren. Dass die Ursprungsbaute – als erste Baute im Geviert über-

haupt – am rechten Ende des Grundstückes und quer zum Hang auf dem Grund-

stück platziert worden sei, liege aufgrund der damaligen Verhältnisse nahe; es sei 

schlicht und einfach bis ins Jahr 1942 das einzige Gebäude im von den Beklagten 

definierten Geviert gewesen. Diese Platzierung habe einen grossen sonnigen 

Garten und die direkte Sicht auf die Glarneralpen ermöglicht. Im Gegensatz zum 

äussert grosszügigen Grundstück der Kläger, welches dadurch auch einen viel 

grösseren Spielraum bei der Gestaltung und Ausrichtung des Hauses erhalte, sei 

die Ausrichtung der übrigen in der Umgebung liegenden Häuser wohl primär be-

reits durch die Ausrichtung und Grösse der Parzelle vorgegeben; eine Querstel-

lung zum Hang wäre oftmals überhaupt nicht oder nur mit sehr vielen Einschrän-

kungen möglich. Aus der Dienstbarkeit selber lasse sich zudem keine Verpflich-

- 30 - 

tung hinsichtlich Ausrichtung ableiten, insbesondere auch nicht zur Sicherstellung 

der Seesicht der Dienstbarkeitsberechtigten. Eine Dienstbarkeit sei – wie bereits 

mehrfach ausgeführt worden sei – stets restriktiv auszulegen: Im Zweifelsfall hät-

ten die Dienstbarkeitserrichter nicht mehr gewollt, als sie im Dienstbarkeitstext 

geschrieben hätten. Eine Auslegung des Kriteriums der "vorteilhaften Anpassung 

an die landschaftliche Umgebung" dahingehend, dass die bisherige Ausrichtung 

beibehalten und die Seesicht der Dienstbarkeitsberechtigten gewährt bleiben 

müsse, ginge eindeutig zu weit. Ein solcher Dienstbarkeitszweck hätte in die 

Dienstbarkeit aufgenommen werden können (Urk. 65 S. 30 f.). 

 3.4.2 Die Beklagten machen vorab geltend, die Vorinstanz habe gehörsver-

letzend davon abgesehen, den Augenschein durchzuführen, der zur Feststellung 

des Dienstbarkeitszwecks der Landschaftsverträglichkeit beantragt worden sei, 

habe stattdessen aber offenbar auf eigene Internet-Recherchen zurückgegriffen, 

ohne den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräumen (Urk. 64 Rz 15 

a.E.). Hinsichtlich der Häuser H._____-strasse 29 (Kat.-Nr. 24) und J._____-

strasse 30 (Kat.-Nr. 26) reichen sie daher Luftbilder nach (Urk. 67/14-15), welche 

nach dem Gesagten zulässige Noven darstellten, und beantragen einen Augen-

schein  

(Urk. 64 Rz 57 S. 31 f.).  

  Wo konkret vor Vorinstanz die Beklagten einen Augenschein beantragt ha-

ben, tun sie nicht dar. Die Vorinstanz hat ausgeführt, da die Auslegung der streit-

gegenständlichen Dienstbarkeit eine Rechtsfrage und das Tatsächliche vorlie-

gend weitgehend unbestritten sei, habe sie das Verfahren nach durchgeführter 

Hauptverhandlung als spruchreif erachtet und auf die Einholung weiterer Be-

weismittel verzichtet (Urk. 65 S. 12). Die Beklagten legen nicht dar, inwiefern die-

se Erwägungen unzutreffend sein sollen. Zudem kann festgehalten werden, dass 

sich der Sachverhalt ausreichend aus den Akten, den eingereichten Fotoaufnah-

men der betroffenen Liegenschaften sowie der weiteren Umgebung, den Visuali-

sierungen und Vermessungsplänen ergibt (vgl. Urk. 4/2, 4/4, 4/6, 4/8, 4/10, 4/17, 

4/21-27, 4/35-37, 13/3, 28/42, 28/44). Auf einen beantragten Augenschein konnte 

daher verzichtet werden. Nicht auszuschliessen ist, dass die Vorinstanz mit Be-

- 31 - 

zug auf die Liegenschaften H._____-strasse 29 und J._____-strasse 30 auf Inter-

netrecherchen abgestellt hat, weil sich in den Akten, soweit ersichtlich, keine Bild-

Ansichten dieser Liegenschaften finden. Soweit damit das rechtliche Gehör der 

Parteien verletzt worden sein sollte, kann diese nicht besonders schwere Verlet-

zung durch Berücksichtigung der im Berufungsverfahren neu eingereichten Luft-

bilder (Urk. 67/14-15), auf welche sich auch die Kläger beziehen (Urk. 72 Rz 57 f. 

S. 62), und den dazugehörigen Ausführungen als nachträglich geheilt gelten, zu-

mal die Rechtsmittelinstanz über die gleiche Kognition wie die Vorinstanz verfügt 

und den Parteien dadurch kein Nachteil erwächst (BSK ZPO-Gehri, Art. 53 N 34; 

ZK ZPO-Sutter-Somm/Chevalier, Art. 53 N 27 f.). Die Durchführung eines Augen-

scheins erübrigt sich jedoch mit diesem Bildmaterial. 

 3.4.3 Die Beklagten halten die strittige Dienstbarkeitsanforderung sodann als 

durchaus justiziabel. Es handle sich im Grundsatz um eine gängige Dienstbar-

keitsformel, die an Bauten mit unbestimmten Begriffen ideelle Anforderungen stel-

le. Diese Formeln gehörten zum üblichen Auslegungsrepertoire der Gerichte. Ver-

fehlt sei die Auffassung, aus dem Erfordernis der vorteilhaften Einpassung in die 

landschaftliche sowie bauliche Umgebung könne keine "über die Einordnungs-

vorgaben der Baugesetzgebung hinaus gehende Baubeschränkung abgeleitet 

werden". Abgesehen davon, dass sich der klägerische Neubau nach baurechtli-

chen Vorschriften nur "befriedigend", nach der Dienstbarkeit aber qualitativ höher, 

nämlich "vorteilhaft" anzupassen habe, richte sich eine Ästhetikbestimmung in ei-

ner Dienstbarkeit nicht nach einem objektivierten ästhetischen Allgemeinempfin-

den, sondern nach dem - zwar ebenfalls objektivierten - Empfinden der Dienst-

barkeitsberechtigten. Der Neubau müsse sich aus der Perspektive der Berechtig-

ten und zu deren Gunsten vorteilhaft in die Landschaft einfügen und der anzu-

wendende Beurteilungsmassstab richte sich nach dem privat angestrebten 

Dienstbarkeitszweck  

(Urk. 64 Rz 48 f.). Die Vorinstanz hätte sich im Falle einer kaum justiziablen 

Dienstbarkeitsformel an der über einen längeren Zeitraum unangefochtenen Aus-

übung der Dienstbarkeit orientieren können. Die ursprüngliche Villa halte sich am 

Nordrand des Grundstücks, vor sich nach Süden ausgerichtet eine grosse Gar-

tenfläche. Auf diese Weise bleibe die Landschaft durchlässig, ohne dass das zu-

- 32 - 

lässige Ausnützungsmass hätte beschränkt werden müssen. Die Durchlässigkeit 

entspreche der herausragenden Hanglage, an der die berechtigten Grundstücke 

lägen und neben ausgezeichneter Besonnung auch von hervorragender Seesicht-

lage profitierten (Urk. 64 Rz 50).  

 Die Vorinstanz habe sich - so die Beklagten weiter - in unzulässiger Weise 

auf eine Auslegung nach dem Wortlaut beschränkt. Nach den Zweckvorstellungen 

der Begründungsparteien und den Bedürfnissen der herrschenden Grundstücke 

habe sie nicht gefragt. Vielmehr sei die Auslegung aus der (im öffentlichen Bau-

recht einzunehmenden) Allgemeinoptik heraus erfolgt. Ihre Auslegung nach dem 

Wortlaut begrenze die Vorinstanz zudem auf den Aspekt des "architektonisch-

ästhetischen". Diese Begrenzung erfolge im Widerspruch zum Wortlaut, werde 

doch nicht eine Anpassung an die Nachbarhäuser, sondern eine vorteilhafte An-

passung an die Landschaft verlangt. Mit dieser Formel sei nicht die Gestaltung 

des Neubaus für sich gemeint, sondern die Stellung des Neubaus und der Ge-

samtanlage in der Landschaft. Zudem sei aus zwei weiteren Gründen nicht eine 

Anpassung an die Nachbarbauten Dienstbarkeitsinhalt: Zum einen sei das ganze 

Gebiet zur Zeit der Dienstbarkeitserrichtung unüberbaut gewesen, so dass sich 

die ursprüngliche Villa gar nicht an Nachbarbauten habe orientieren oder sich an 

solche habe anpassen können. Zum andern verlange die Dienstbarkeit Villenqua-

lität und müsse sich ein Neubau von den Nachbarbauten gerade positiv abheben. 

Falsch sei deshalb die vorinstanzliche Auffassung, ein Neubau müsse lediglich 

"nicht völlig anders als die umliegenden Liegenschaften" gebaut sein, und es ge-

nüge, wenn er nicht "offensichtlich negativ auffalle". Diese Begriffe seien jeden-

falls keine positiven Ästhetikvorgaben, wie sie im Begriff "vorteilhaft" vorgegeben 

seien. Unzutreffend sei sodann die vorinstanzliche Analyse der baulichen Umge-

bung. Es treffe nicht zu, dass das Gebiet "äusserst heterogen" überbaut sei. 

Vielmehr gebe es zwei Bautypen: einerseits die Einfamilienhäuser aus der Ent-

stehungszeit des Wohnquartiers (mit Schrägdächern, meist giebelseitig zum See 

und auf der Nordhälfte ihres Grundstücks stehend, mit Gärten auf der Südseite), 

zum anderen die Neubauten, die regelmässig als Flachdachbauten und in der 

Tendenz quer zum See gestellt seien. Die Vorinstanz weise vor allem auf die 

Neubauten hin, mit denen sich der klägerische Neubau vergleichen lasse, und 

- 33 - 

hebe dabei die Flachdachbauweise hervor. Die  Flachdachbauweise werde auch 

von den Beklagten nicht als unzulässig erachtet. Von den von der Vorinstanz als 

Referenzobjekte verwendeten sechs Häusern mit Flachdach stünden zwei senk-

recht und eines L-förmig zum Hang; drei von sechs verzichteten gänzlich auf ein 

Attikageschoss und eines weise ein nur kleines, zurückhaltendes Attika auf. Das 

am ehesten mit dem projektierten Neubau vergleichbare Haus H._____-strasse 

31 weise im Unterschied zum klägerischen Projekt nur ein Untergeschoss auf und 

stehe nicht mit 2 Unter-, 2 voll- und einem Attikageschoss über der H._____-

strasse. Diese Referenzobjekte seien also - abgesehen davon, dass es auf die 

Nachbarbauten nicht entscheidend ankomme - entgegen der Auffassung der Vo-

rinstanz nicht geeignet, die Anforderungen an die dienstbarkeitskonforme Anpas-

sung an die landschaftliche Umgebung abzuschwächen, die sich bei einer Ausle-

gung nach der Zweckbestimmung ergebe. Es zeige sich vielmehr, dass der Ver-

zicht auf Attikageschosse verbreitet sei (Urk. 64  

Rz 51 ff.).  

 Mit der streitigen Dienstbarkeit sei einzig das klägerische Grundstück belas-

tet. Es sei beträchtlich grösser als die später verkauften Parzellen und nehme 

damit ortsbaulich eine besondere Stellung ein. Nur für diese Parzelle schreibe die 

Dienstbarkeit einen Villenbaustil vor. Die Umstände im Zeitpunkt der Dienstbar-

keitserrichtung erklärten den Dienstbarkeitsinhalt so, dass sich die Verkäuferin die 

besondere Lagequalität der in einzelnen abzuparzellierenden Grundstücken zu 

verkaufenden (grossen) Restparzelle habe sichern wollen. Das Erfordernis der 

vorteilhaften Anpassung an die landschaftliche Umgebung bedeute demnach aus 

der massgebenden Sicht des herrschenden Grundstücks die Pflicht zu einer "ar-

chitektonisch-ästhetischen" Gestaltung eines Neubaus in der Weise, dass die be-

nachbarten Grundstücke nicht durch eine Verbauung des belasteten Grundstü-

ckes ihren Wert der besonderen (Aussichts- und Besonnungs-)Lage verlören. Es 

gelte die Vermutung, dass die Dienstbarkeit für einen vernünftigen und dauernden 

Zweck begründet worden sei, "nämlich den, eine bessere Benutzung oder Bewirt-

schaftung des herrschenden Grundstücks zu ermöglichen und diesem dadurch 

seinen Wert zu erhalten und zu erhöhen". Der Wert der berechtigten Grundstücke 

der Beklagten liege hier selbstredend in der ausgezeichneten Aussichtslage. Die 

- 34 - 

Dienstbarkeit sei deshalb klar so zu verstehen, dass durch deren Beachtung die-

se Aussichtslage nicht beeinträchtigt werde. Das werde auch dadurch unterstri-

chen, dass ein zu steiles Dach ausgeschlossen werde, was nur eine Sicherung 

der möglichst unverstellten Aussicht bezwecken könne. Die Dienstbarkeit be-

schränke demnach nicht lediglich die baulichen Möglichkeiten im engeren Sinn, 

sondern verlange eine Rücksichtnahme auf die Lageinteressen der herrschenden 

Grundstücke. Die heutige Villa stehe am nördlichen Rand des Grundstücks. Vor 

der Villa erstrecke sich eine grosse Gartenfläche. Diese Anlage nehme offensicht-

lich auf die landschaftlichen Gegebenheiten Rücksicht, handle es sich doch beim 

von der Dienstbarkeit erfassten Geviert um eine Hanglage von grosser Wohnqua-

lität mit weitreichender Aussicht auf und über den Zürichsee. An dieser Qualität 

richte sich auch die Bebauung im Geviert aus, sei es doch grundsätzlich durch-

lässig überbaut und nicht mit quer zum Hang gestellten Gebäuden verstellt (Urk. 

64 Rz 61 ff.).  

 Die Annahme der Vorinstanz, dass die heutige Positionierung der klägeri-

schen Villa und des grosszügigen davor angelegten Gartens lediglich "aus nahe-

liegenden Gründen" gewählt worden wäre, weil diese Villa "schlicht und einfach 

bis ins Jahr 1942 das einzige Gebäude" im "von den Beklagten definierten Geviert 

war", treffe nicht zu. Das dienstbarkeitsrelevante Geviert sei nicht von den Beklag-

ten definiert. Es entspreche der im Zeitpunkt der Dienstbarkeitserrichtung einheit-

lichen Parzelle der damaligen Verkäuferin. Das manifestiere sich noch heute in 

der Tatsache, dass bis auf zwei alle Grundstücke im Geviert von der Dienstbarkeit 

erfasst seien. Dies zeige, dass die Vorinstanz es unterlassen habe, die Zweckbe-

stimmung der Dienstbarkeit zu ermitteln und damit die von der Dienstbarkeit an-

gesprochene landschaftliche Umgebung zu definieren. Ebenso spreche der schon 

zum Errichtungszeitpunkt absehbare Umstand, dass die berechtigten Grundstü-

cke kleiner seien, für die Pflicht zur Einordnung in dem Sinn, dass die berechtig-

ten Grundstücke nicht ihrer Lagequalität verlustig gingen. Darin sei das Interesse 

des Verkäufers des belasteten Grundstücks als Eigentümer der noch zu verkau-

fenden, in Nachbarschaft zum klägerischen Grundstück gelegenen kleineren 

Grundstücken gelegen. Die Dienstbarkeit belaste nur das klägerische Grundstück. 

Es sei deshalb weder für den Anspruch auf Beachtung der Dienstbarkeit noch für 

- 35 - 

die Auslegung des Dienstbarkeitsinhalts relevant, ob auf anderen Grundstücken 

eine vergleichbare Verriegelung des Hanges erfolgt sei. Die Dienstbarkeit sei kei-

ne gegenseitige "Quartierservitut", mit der im ganzen Quartier eine einheitliche 

Überbauungsqualität abgesichert werden solle. Es sei deshalb auch irrelevant, ob 

im weiteren Umkreis ähnliche, hässlichere oder besser gestaltete Gebäude anzu-

treffen seien. Das Interesse der berechtigten Grundstücke an der Erhaltung der 

Lagequalität sei nach wie vor aktuell (Urk. 65 Rz 65 ff.). 

 3.4.4 Zuzustimmen ist den Beklagten insoweit, als dass die strittige Dienst-

barkeitsanforderung, wonach sich der Neubau vom architektonisch-ästhetischen 

Gesichtspunkt aus der landschaftlichen Umgebung vorteilhaft anzupassen habe, 

durchaus justiziabel erscheint. Bestimmungen zu ästhetischen und architektoni-

schen Grundanforderungen an Bauten finden sich auch in zahlreichen Baugeset-

zen. Bei dieser Beurteilung ist nicht subjektives Empfinden massgebend; vielmehr 

ist eine objektive Betrachtungsweise zugrunde zu legen (vgl. etwa Fritzsche/ 

Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019,  

S. 810 Rz 13.2.1.1). Nicht gefolgt werden kann den Beklagten hingegen darin, 

dass bei der Beurteilung der strittigen Dienstbarkeitsanforderung nicht ein objekti-

viertes ästhetisches Allgemeinempfinden massgebend sei, sondern der projektier-

te Neubau sich aus der Perspektive der berechtigten Grundeigentümer vorteilhaft 

in die Landschaft einfügen und daher das objektivierte Empfinden der Dienstbar-

keitsberechtigen berücksichtigt werden müsse. Objektivität bezeichnet die Unab-

hängigkeit der Beurteilung oder Beschreibung einer Sache, eines Ereignisses o-

der eines Sachverhalts vom Beobachter beziehungsweise vom Subjekt (Wikipe-

dia: Objektivität [besucht am 29. März 2022]) und eine objektive Betrachtungswei-

se hat daher sachlich, neutral, wertfrei und allgemeingültig zu erfolgen.  

 Zum Zweck der strittigen Dienstbarkeit kann erneut auf das bereits Gesagte 

verwiesen werden (vorn E. IV./3.2.4 und 3.3.3). Den Zweck, den die Beklagten 

der strittigen Dienstbarkeit zuschreiben möchten, nämlich die Pflicht zu einer Ge-

staltung des Neubaus in der Weise, dass die benachbarten Grundstücke nicht 

durch eine Verbauung des belasteten Grundstücks ihren Wert der besonderen 

(Aussichts- und Besonnungs-)Lage verlören bzw. dass eine bessere Benutzung 

- 36 - 

oder Bewirtschaftung des herrschenden Grundstücks ermöglicht und diesem 

dadurch sein Wert erhalten und erhöht, mithin die möglichst unverbaute ausge-

zeichnete Aussichtslage nicht beeinträchtigt werde, kann sie nicht haben. Dies 

schon deshalb, weil die strittige Dienstbarkeit zugunsten von zehn berechtigten 

Grundstücken lautet (Urk. 4/20, Urk. 4/17) und ein Grossteil dieser Grundstücke 

sich derart weit vom belasteten Grundstück entfernt oder seitlich davon befinden, 

sodass deren Aussicht und Besonnung in keiner Weise je hätte eingeschränkt 

sein können. Aussicht und Besonnung werden zudem (indirekt) durch die Dienst-

barkeitsanforderungen der Geschosszahl und der zulässigen Dachform (und auch 

durch die Bauordnung der Gemeinde G._____, im Rahmen derer gemäss dem 

Wortlaut der Dienstbarkeit ein Gebäude zu erstellen ist, z.B. durch Bestimmungen 

hinsichtlich des erlaubten Gebäudevolumens) geschützt. Die weitere Anforderung 

der architektonisch-ästhetisch vorteilhaften Anpassung in die landschaftliche Um-

gebung bildet für den Schutz der Aussicht keine Handhabe und hat nicht zum 

Zweck, die bisherige, von den berechtigten Grundstücken aus bestehende Aus-

sicht weiterhin freizuhalten. Gegebenenfalls hätte eine solcher Dienstbarkeits-

zweck (Aussichtsschutz, Besonnung) - wie schon die Vorinstanz unter Hinweis 

auf die Dienstbarkeit SP 517 zutreffend festgehalten hat (Urk. 65 S. 31) - in die 

Dienstbarkeit aufgenommen werden können. Die Kläger sind daher in der Wahl 

des Ortes, wo genau sie auf ihrem Grundstück einen Neubau realisieren wollen, 

grundsätzlich frei. 

 Gestützt auf den Wortlaut der strittigen Dienstbarkeitsanforderung schloss 

die Vorinstanz zutreffend, das Gebäude sei so zu gestalten, dass es anspre-

chend, schön sei und in die Umgebung passe. Verlangt wird damit eine gewisse 

Qualität der Gestaltung in sich als auch der Einordung in die landschaftliche Um-

gebung. Entgegen der Ansicht der Beklagten hat die Vorinstanz weder ihre Aus-

legung auf den Aspekt des "architektonisch-ästhetischen" begrenzt noch eine An-

passung an die Nachbarhäuser verlangt. Soll sich ein Gebäude unter architekto-

nisch-ästhetischen Gesichtspunkten der landschaftlichen Umgebung vorteilhaft 

anpassen, müssen aber auch die Nachbarbauten in die Betrachtung miteinbezo-

gen werden. Die Wirkung der architektonisch-ästhetischen Gestaltung eines Ob-

jektes wird als Ganzes und in seinen Einzelteilen erfasst. Die optische Qualität 

- 37 - 

der Erscheinung eines Bauwerks erfasst der Betrachter immer in Relation zur be-

stehenden Umgebung. Ein gewisses Mass an Harmonie und Geborgenheit muss 

gegeben sein. Nichts abzuleiten vermögen die Beklagten daraus, dass das ganze 

Gebiet zur Zeit der Dienstbarkeitserrichtung noch unüberbaut war. Die landschaft-

liche Umgebung ist einer stetigen Veränderung unterworfen. Die strittige Dienst-

barkeitsanforderung verlangt keine Anpassung an die ursprüngliche, unüberbaute 

landschaftliche Umgebung, was keinen Sinn ergeben würde, sondern an die be-

stehende Umgebung. Dass die Dienstbarkeit Villenqualität erfordere, wurde so-

dann bereits berücksichtigt (vgl. vorn E. IV./3.2.3). Richtig ist, dass mit dem Be-

griff "vorteilhaft" positive Ästhetikvorgaben gemacht werden, weshalb bei der Be-

urteilung strengere Massstäbe angelegt werden dürfen und es nicht genügt, dass 

ein Neubau "nicht völlig anders als die umliegenden Liegenschaften" gebaut sei 

und nicht "offensichtlich negativ auffalle". 

 Nicht stichhaltig ist die Beanstandung der vorinstanzlichen Analyse der bau-

lichen Umgebung durch die Beklagten. Dass diese äusserst heterogen ist, haben 

schon die Baukommission der Gemeinde G._____ (Urk. 4/3 S. 4) und das Baure-

kursgericht des Kantons Zürich (Urk. 4/11 S. 7) festgehalten. Das Wohnquartier 

rund um die H._____-strasse liegt am Hang, der Richtung Zürichsee abfällt. Die 

überbauten Parzellen sind mehrheitlich mit freistehenden Einfamilienhäusern 

überstellt. Die rund um das Baugrundstück stehenden Gebäude weisen Satteldä-

cher auf. In der näheren baulichen Umgebung finden sich jedoch auch diverse 

moderne Bauten mit Flachdächern (Gebäude H._____-strasse 32, 29, 31, 

J._____-strasse 12 = Kat.-Nrn. 22, 24, 25 und 11). Das Bild wird von Bauten ver-

schiedener Stile und Epochen geprägt. Eine Einheitlichkeit ist weder in der Form 

noch in der Materialisierung zu erkennen (Urk. 4/11 S. 7). Nicht gefolgt werden 

kann den Beklagten, wenn sie davon ausgehen, es gebe nur zwei Bautypen, ei-

nerseits die Einfamilienhäuser aus der Entstehungszeit des Wohnquartiers und 

andererseits die Neubauten, die regelmässig als Flachdachbauten und in der 

Tendenz quer zum See gestellt seien. Das Quartier, in dem sich das Baugrund-

stück befindet, unterliegt einem ständigen Erneuerungsprozess, wie die Kläger 

dargetan haben (vgl. die Erstellungsjahre in Urk. 2 Rz 29 f., Urk. 4/34, Urk. 72 Rz 

91; vgl. auch Urk. 13/2). Die fünf neueren Liegenschaften der 2010er Jahre wei-

- 38 - 

sen Flachdachbauten mit horizontal gegliederten Stockwerken, fassadenlangen 

Balkonen und Terrassen und damit eine analoge Formensprache wie die geplante 

Neubaute auf. Die Beschreibung der fünf von der Vorinstanz erwähnten Häusern 

mit Flachdach in der näheren Umgebung des klägerischen Grundstücks bean-

standen die Beklagten nicht. Soweit sie die Setzung dieser Häuser ins Grund-

stück oder deren Geschosszahl bzw. das Vorliegen von Attikageschossen thema-

tisieren, beschreiben sie selber eine heterogene bauliche Umgebung. Die älteren 

Bauten zeichnen sich demgegenüber - wie die Kläger zutreffend darlegen (Urk. 

72 Rz 92) - durch klassische Steildächer  aus, welche jedoch teils quer, teils längs 

zur Hangneigung gerichtet sind und unterschiedliche Dachaufbauten sowie Dach-

einschnitte aufweisen. Auch die "Fussabdrücke" der einzelnen Bauten variieren 

erheblich, sowohl in Bezug auf die Grösse als auch auf die Form. Weder zwi-

schen den Neubauten und den älteren Bauten der 1930er, 1940/50er und 1970er 

Jahre noch zwischen den älteren Bauten unter sich lässt sich eine gemeinsame 

Sprache mit Bezug auf Form, Volumen und Gestaltung erkennen (Urk. 4/2, 4/17, 

4/23, 4/27, 4/35, 13/6). 

 Ob sich der projektierte Neubau vom architektonisch-ästhetischen Gesichts-

punkt aus der landschaftlichen Umgebung vorteilhaft anpasst, beurteilt sich nach 

seiner Grösse, der Qualität der Gestaltung und der Beziehung zu bereits vorhan-

denen Bauten unter Einbezug der landschaftlichen Umgebung. Dabei ist nicht nur 

auf die unmittelbare Umgebung abzustellen, sondern ist auch die weitere Umge-

bung miteinzubeziehen (Fernwirkung). Dafür, dass die ursprünglichen Begrün-

dungsparteien der Dienstbarkeit 5 unter der landschaftlichen Umgebung nur das 

dienstbarkeitsrelevante Geviert verstanden hätten, gibt es keine Anhaltspunkte, 

zumal die damalige Verkäuferin auch über weiteres Bauland z. B. seeseits der 

H._____-strasse verfügte (vgl. Dienstbarkeit 15), wie auch dafür, dass schon zum 

Errichtungszeitpunkt absehbar gewesen wäre, dass die berechtigten Grundstücke 

kleiner sein würden als das mit der Dienstbarkeit belastete. Schon das Baure-

kursgericht des Kantons Zürich hat dem projektierten Neubau ohne weiteres eine 

befriedigende Gesamtwirkung attestiert. Es bestehe aus zwei Vollgeschossen, ei-

nem anrechenbaren Untergeschoss und einem anrechenbaren Attikageschoss. 

Die Fassade sei horizontal gestaffelt, sodass das Obergeschoss das Erdge-

- 39 - 

schoss überrage. Das Baugrundstück besitze durch das massgebende gewach-

sene Terrain - von der H._____-strasse betrachtet - bereits eine gewisse domi-

nante Stellung. Zudem sei es wesentlich grösser als die meisten Grundstücke in 

der Umgebung. Dass ein darauf zu errichtendes Gebäude einen grösseren Fuss-

abdruck aufweisen könne als die umliegenden Gebäude, liege somit in der Natur 

der Sache. Der Baukörper weise eine moderne Architektursprache auf und erfah-

re durch die horizontale Staffelung eine gewisse Leichtigkeit. Das Gelände werde 

zur H._____-strasse hin abgestuft und begrünt. Dies führe dazu, dass das 2. Un-

tergeschoss kaschiert werde und lediglich noch das Garagentor sichtbar sei. Das 

Gebäude erscheine daher nicht überhoch und werde auch nicht als Störfaktor 

wahrgenommen. In der näheren Umgebung fänden sich denn auch Gebäude mit 

ähnlichem Volumen (insbesondere das Gebäude H._____-strasse 31). Ob der 

gewählte Baustil bzw. dessen Formen und Materialisierung gefielen oder nicht, 

könne bei der Prüfung, ob sich das Gebäude einordne oder nicht, keine Rolle 

spielen. Die Festlegung ästhetischer Kriterien sei von vornherein schwierig, weil 

diese von subjektiven Meinungen, Vorlieben und Prägungen abhängig seien. Zu-

dem werde das ästhetische Empfinden durch Sehgewohnheiten bestimmt, die 

von Faktoren wie Gesellschaft, Mode, Politik, Umwelt beeinflusst würden und 

deshalb einem ständigen Veränderungsprozess unterlägen. Dem Bauvorhaben 

könne jedoch objektiv betrachtet insgesamt ein befriedigende Einordnung nicht 

abgesprochen werden (Urk. 4/11 S. 8 f.; bestätigt durch das Verwaltungsgericht 

des Kantons Zürich mit Entscheid vom 25. Oktober 2018, Urk. 4/12 S. 7 ff.). In ih-

rem Entscheid vom  

27. November 2017 bezeichnete die Baukommission der Gemeinde G._____ 

(nach der Projektänderung) den architektonischen Ausdruck als durchwegs über-

zeugend (Urk. 4/7 S. 2). Diesen Erwägungen kann sich die Kammer anschlies-

sen. Auch wenn nach baurechtlichen Vorschriften nur eine befriedigende Ge-

samtwirkung gefordert wird (Art. 238 Abs. 1 PBG), kann dem Bauvorhaben mit 

dieser Beurteilung auch unter Berücksichtigung eines strengeren Massstabes ei-

ne vorteilhafte, d.h. gute oder positive Anpassung an die landschaftliche Umge-

bung objektiv nicht abgesprochen werden. Eine qualifizierte landschaftliche Emp-

findlichkeit ist nicht ersichtlich. Von einer Verriegelung des Hangs kann, zumal un-

- 40 - 

ter Berücksichtigung der vorgesehenen Grünflächen, nicht gesprochen werden, 

und auch die Durchlässigkeit der Landschaft bleibt (in gleichem Masse wie in der 

Umgebung) gewahrt (vgl. Urk. 4/4, 4/17, 4/23). Daran vermögen die bisherige 

Platzierung des bestehenden Gebäudes am Nordrand des Grundstücks und die 

Ausrichtung der Gartenfläche nach Süden nichts zu ändern. 

 3.4.5 Zusammenfassend ist der Vorinstanz beizupflichten, dass das Neu-

bauprojekt der Kläger auch unter dem Aspekt der vorteilhaften Anpassung an die 

landschaftliche Umgebung vom architektonisch-ästhetischen Gesichtspunkt aus 

nicht zu beanstanden ist. 

 4. Die Berufung erweist sich nach dem Gesagten insgesamt als unbegrün-

det. Sie ist abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestätigen.  

V. 

 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Berufungsverfahrens in der Höhe von 

Fr. 8'760.– den unterliegenden Beklagten unter solidarischer Haftung aufzuerle-

gen (Art. 106 Abs. 1 ZPO; § 4 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG). Sie sind 

mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss (Urk. 70) zu verrechnen. Die Be-

klagten sind zudem unter solidarischer Haftung zu verpflichten, den Klägern für 

das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 7'250.– zuzüglich 7.7 

% Mehrwertsteuer, mithin Fr. 7'808.25 zu bezahlen (§ 4 Abs. 1, § 11 Abs. 1 und § 

13 Abs. 1 und 2 AnwGebV).  

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Bezirksgerichtes Horgen 

vom 1. September 2020 wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'760.– festgesetzt. 

3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beklag-

ten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss 

verrechnet.  

- 41 - 

4. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Klägern 

für das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von 

Fr. 7'808.25 zu bezahlen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen 

Empfangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 100'000.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.  
  

- 42 - 

 
Zürich, 28. April 2022 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

I. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

Dr. D. Scherrer 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

Dr. O. Hug 
 
 
versandt am: 
st 

	Urteil vom 28. April 2022
	Rechtsbegehren: (Urk. 26)
	Urteil des Bezirksgerichtes Horgen vom 1. September 2020: (Urk. 62 S. 34 f. = Urk. 65 S. 34 f.)
	1. In Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass das mit den Entscheiden der Baukommission der Gemeinde G._____ vom 22. Mai 2017, 21. August 2017 und 27. November 2017 (Baugesuche-Nr. 1, 2 und 3) bewilligte Neubauprojekt Zweifamilienhaus mit Tiefga...
	2. Die Entscheidgebühr wird angesetzt auf:
	3. Die Gerichtskosten werden den Beklagten unter solidarischer Haftung auferlegt und mit dem von den Klägern geleisteten Vorschuss in der Höhe von Fr. 5'500.– verrechnet. Der Fehlbetrag wird von den Beklagten nachgefordert. Die Beklagten werden unter ...
	4. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Klägern eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 16'350.– (zzgl. 7.7% MwSt.) zu bezahlen.
	5. (Schriftliche Mitteilung)
	6. (Rechtsmittelbelehrung: Berufung, Frist 30 Tage)
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.
	IV.
	V.
	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Bezirksgerichtes Horgen vom 1. September 2020 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'760.– festgesetzt.
	3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
	4. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Klägern für das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 7'808.25 zu bezahlen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...