# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 380c0503-bdc9-5b8d-b602-26965d347786
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-06-13
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 13.06.2016 WBE.2015.396
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2015-396_2016-06-13.pdf

## Full Text

2016 Kantonale Steuern 115 

Beschwerdeführers durch seine Arbeitgeberin resultierenden 
Gewinns. 

6.2.3.3. 
Wiederum zutreffend macht die Vorinstanz im Übrigen auf eine 

weitere Unvollständigkeit in der Rulinganfrage aufmerksam, nämlich 
den Umstand, dass die konkreten Randbedingungen mit Bezug auf 
den Beschwerdeführer – einziger Mitarbeiter der Y., der Aktien be-
ziehen konnte und auch bezog, namentliche Bezeichnung des Be-
schwerdeführers – nicht umschrieben wurden. 

6.2.3.4. 
Insgesamt erscheint die Rulinganfrage damit als der gezielte 

Versuch, mittels einer möglichst unkonkret gehaltenen Anfrage durch 
Verschieben vom Steueramt W. auf eine höhere Hierarchiestufe die 
Schwierigkeiten, die im Hinblick auf die steuerliche Behandlung des 
Gewinns aus einer Rücknahme der Aktien durch die Arbeitgeberin 
des Beschwerdeführers, aufgetaucht waren, zu "umschiffen". Es 
kann offen bleiben, ob dieses Verhalten des Beschwerdeführers bzw. 
von dessen Arbeitgeberin nicht sogar als treuwidrig zu bezeichnen 
wäre. Entscheidend ist allein, dass die in verschiedener Hinsicht un-
vollständige Präsentation des zu beurteilenden Sachverhalts in der 
Ruling-Anfrage keinen Vertrauensschutz zu begründen vermag. In-
dem der Beschwerdeführer bzw. dessen Arbeitgeberin es nämlich un-
terliessen, einen vollständigen Sachverhalt zu präsentieren, verhin-
derten sie eine in jeder Hinsicht umfassende Prüfung der sich 
stellenden Rechtsfragen durch das KStA. Damit kann der Beschwer-
deführer nicht als gutgläubig betrachtet werden, weshalb die Gewäh-
rung von Vertrauensschutz ausser Betracht fällt. 

7. 
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegrün-

det und ist abzuweisen. 

 

17 Grundstückgewinnsteuer 

Pauschalierung der Anlagekosten auch bei Baurechtsgrundstücken 

116 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2016 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 13. Juni 

2016, i.S. KStA gegen Vorsorgestiftung X. (WBE.2015.396). 

Aus den Erwägungen 

2. 
Gemäss § 105 Abs. 1 StG werden die Anlagekosten pauscha-

liert, wenn das Grundstück im Zeitpunkt der Veräusserung überbaut 
ist und es die steuerpflichtige Person länger als 10 vollendete Jahre 
besass. Beim Begriff "überbaut" handelt es sich um einen unbe-
stimmten Rechtsbegriff, welcher der Konkretisierung bedarf. Der 
Regierungsrat als zuständiger Verordnungsgeber hat den Begriff 
"überbaut" in § 46 Abs. 1 StGV (weitgehend) konkretisiert, indem er 
darunter im Zeitpunkt des Verkaufs eines Grundstücks (noch) nutz-
bare Bauten verstanden wissen wollte (Urteil des Spezialverwal-
tungsgerichts vom 25. Februar 2010 [3-RV.2009.78]). § 46 StGV 
lautet wie folgt: (…) 

Das Spezialverwaltungsgericht hat den Begriff "überbaut" mit 
Hilfe der Gesetzesmaterialien korrekt ausgelegt und das Motiv des 
historischen Gesetzgebers sowie den heutigen Sinn und Zweck der 
Pauschalierung richtig erfasst. Das KStA beanstandet eine ungenü-
gende Würdigung des Wortlauts von § 46 Abs. 1 StGV und verweist 
auf ein eigenes Merkblatt sowie auf ein Protokoll der Grossratskom-
mission für die Revision des Steuergesetzes aus dem Jahre 1982. 

2.1. 
Im vom KStA angeführten Merkblatt vom 14. Februar 1982 

wird zur Frage, "Was heisst überbaut?" in Ziff. 2 Abs. 2 festgehalten, 
dass sich die Beantwortung nach einem wirtschaftlichen Kriterium 
beurteilt. Als überbaut gilt ein Grundstück, für dessen Wert die Baute 
nicht bloss von untergeordneter Bedeutung ist. Beeinflusst die Baute 
den Wert des Grundstücks erheblich, so ist es überbaut. Explizit 
ausgeschlossen vom Begriff "überbaut" werden nicht mehr nutzbare 
Abbruchobjekte, Fahrnisbauten, Schuppen usw., deren Wert für den 
Kaufpreis von untergeordneter Bedeutung ist. Im Zürcher Steuerge-
setz wird von überbauten Grundstücken dann gesprochen, wenn be-

2016 Kantonale Steuern 117 

nutzbare Gebäude (Bauwerk) vorhanden sind, das heisst, sie müssen 
Menschen, Tieren oder Sachen durch räumliche Umschliessung 
Schutz gegen äussere Einflüsse gewähren, fest mit dem Grund und 
Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und ausreichend stand-
fest sein. Trotz vorhandener Gebäude gelten Grundstücke mit Gebäu-
den von untergeordneter Bedeutung nicht als überbaut (FELIX 
RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH 
MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 
2013, § 220 N 176). Weiter wird im Merkblatt des KStA in Ziff. 2 
Abs. 1 ausgeführt, dass § 76 aStG in erster Linie Steuerpflichtige und 
Steuerbehörden vom Nachweis weit zurückliegender Anlagekosten 
entbinden soll. Dieser Nachweis fällt insbesondere bei überbauten 
Grundstücken schwer; beim unüberbauten Land lässt sich der 
Anlagewert leichter feststellen. Sobald ein Verkäufer also eine wert-
mässig bedeutende Baute (nicht bloss ein Abbruchobjekt, Fahrnis-
baute, Schuppen oder dergleichen) mehr als 10 Jahre in seinem 
Eigentum hatte, soll er vom Nachweis weit zurückliegender Anlage-
kosten befreit werden. Der Begriff "überbaut" dient demnach dazu, 
die Möglichkeit der Pauschalierung nur bei wertmässig bedeutenden 
Bauten zu gewähren und verlangt nicht die Einheit von Grundeigen-
tümer und Eigentümer der Baute. 

2.2. 
Das Steuergesetz bestimmt, dass die in das Grundbuch aufge-

nommenen selbständigen und dauernden Rechte gemäss § 51 Abs. 1 
StG unter den Grundstücksbegriff von § 105 StG fallen. Grund und 
Boden, auf dem ein Dritter gestützt auf ein Baurecht ein Gebäude er-
richtet hat (baurechtsbelastetes Grundstück), gilt wie das Baurechts-
grundstück selbst als überbautes Grundstück (RICHNER/FREI/KAUF-
MANN/MEUTER, a.a.O., § 220 N 176; so auch MARIANNE KLÖTI-
WEBER, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER 
WEBER [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, 
Muri-Bern 2015, [Kommentar StG] § 105 N 8b). Bei einem im 
Grundbuch eingetragenen selbständigen und dauernden Baurecht 
fällt das Eigentum am Boden und an der darauf erstellten Baute 
auseinander (Durchbrechung des Akzessionsprinzips). Ein derart 
ausgestaltetes Baurecht wird kraft gesetzlicher Fiktion zum Grund-

118 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2016 

stück (sog. Baurechtsgrundstück) und somit in mancher Hinsicht 
gleich behandelt wie Grundeigentum (BGE 118 II 115, Erw. 2). Die 
im Streit liegende Baute ist unbestrittenermassen mit dem Boden 
(baurechtsbelastetes Grundstück) fest verbunden; nur dann ist über-
haupt die Begründung eines Baurechts möglich. Sie steht jedoch 
grundbuchtechnisch gesehen auf dem verselbständigten Baurechts-
grundstück, welches lediglich im Grundbuch existiert. Die fragliche 
Baute ist also im Grundbuch mit einem eigenen Grundbuchblatt er-
fasst und bildet damit ein Grundstück, welches mit einem Gebäude 
überbaut ist. Der Wert der Baute ist überdies für die Höhe des Kauf-
preises nicht bloss von erheblicher Bedeutung, sondern der Kaufpreis 
setzt sich ausschliesslich aus dem Wert der Baute zusammen, womit 
das im Grundbuch eingetragene Baurecht, respektive das Grundstück 
vom (nach wirtschaftlichen Kriterien zu beurteilenden) Begriff 
"überbaut" erfasst wird. Dabei ist offensichtlich, dass auch in solchen 
Fällen der Nachweis weit zurückliegender Anlagekosten erschwert 
sein kann. Die Tatsache, dass eine Baute im Baurecht auf einem 
lediglich im Grundbuch existierenden Baurechtsgrundstück steht, 
ändert nichts daran, dass sie fest mit Grund und Boden des 
baurechtsbelasteten Grundstücks verbunden ist. Die Pauschalierung 
der Anlagekosten ist auch auf solche Sachverhalte anwendbar. Ein 
Baurechtsgrundstück ist ein Grundstück im Sinne von § 105 StG und 
fällt mit seiner Baute auch unter den Begriff "überbaut" in § 46 
StGV. Die in der Beschwerde aufgezeigte Auslegung des KStA zum 
Begriff "überbaut" und zum Grundstücksbegriff, welcher nicht streng 
zivilrechtlich auszulegen sei, überzeugt dagegen nicht. Im Steuer-
recht lehnt sich die Umschreibung des Grundstücksbegriffs weitge-
hend ans Zivilrecht an und geht leicht darüber hinaus (BARBARA 
SRAMEK, Kommentar StG, § 51 N 4). Es leuchtet auch aus gesetzes-
systematischen Gründen nicht ein, wieso der Grundstücksbegriff in 
§ 95 StG für die Besteuerung und derjenige in § 105 StG für die Pau-
schalierung enger sein soll. Daran ändert der Begriff "überbaut" in 
§ 46 StGV nichts. Die Auslegung des KStA widerspricht überdies 
dem Merkblatt des KStA vom 14. Februar 1982. 

2.3. 

2016 Kantonale Steuern 119 

Das KStA stützt sich bei seiner Argumentation schliesslich auf 
eine Aussage im Protokoll zur 23. Sitzung vom 26. März 1982 der 
Grossratskommission für die Revision des Steuergesetzes (Steuerge-
setz 1983, Protokolle Grossratskommission, 1. Lesung, Band V, 
S. 270), wonach "diese gesetzliche Vermutung auf das überbaute 
Land beschränkt wäre". Abgesehen davon, dass Wortmeldungen im 
Rahmen von Kommissionen nicht dieselbe Bedeutung zukommt wie 
Wortmeldungen im Grossen Rat selbst, wird mit dem Ausdruck 
"überbautes Land" der Verkauf eines im Baurecht erstellten Gebäu-
des nicht aus dem Anwendungsbereich von § 105 StG ausgeschlos-
sen. "Land" ist vorliegend nicht als gewachsenes Terrain oder natürli-
cher Boden zu verstehen und auch nicht in der Weise, dass der 
Eigentümer von Baute und baurechtsbelastetem Grundstück iden-
tisch sein müssten. Es bedeutet lediglich "Grundstück" und darunter 
fällt auch das Baurechtsgrundstück. Bei den Gesetzesberatungen war 
der Anwendungsfall eines selbständigen und dauernden Baurechts 
denn auch kein Thema. Im Vordergrund stand die Abgrenzung von 
überbauten zu unüberbauten Grundstücken und damit zu Bauten, 
welche wie Abbruchobjekte, Fahrnisbauten und Schuppen oder der-
gleichen, für die Bestimmung des Kaufpreises von untergeordneter 
Bedeutung sind. Dies geht überdies auch aus dem Merkblatt des 
KStA hervor, nach welchem der Begriff "überbaut" zu Recht nach 
wirtschaftlichen Kriterien ausgelegt werden soll. Der Begriff "über-
bautes Land" ist demzufolge, wie bereits das Spezialverwaltungs-
gericht erkannt hat, auf ein Baurechtsgrundstück anzuwenden, wes-
halb sich die Beschwerde als unbegründet erweist und abzuweisen 
ist. 

 

18 Liegenschaftsunterhaltskosten 

Anwaltskosten eines Nachbarn im Planungsverfahren der von einem 

Bauprojekt nicht direkt betroffen ist und aus diesem keine einkommens- 

und/oder vermögensrelevanten negativen Folgen zu befürchten hat, sind 

keine Unterhaltskosten.