# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 10e5d2cd-452e-5053-a9ce-c12237f84f5e
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-07-24
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 24.07.2017 III 2017 1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-1_2017-07-24.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 1

Entscheid vom 24. Juli 2017 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch RA lic.iur. B.________ und / oder 
RA MLaw C.________, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, 
Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. E.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Neubau Mehrfamilienhaus)

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Sachverhalt:

A. Am 14. September 2015 reichte die E.________ AG ein Baugesuch für 
"Abbruch Wohnhaus, Neubau Mehrfamilienhaus" auf der in der Wohnzone W3 
gelegenen Parzelle KTN __01 Freienbach (G.________, H.________ __; 
759 m2; Miteigentümer zu je 1/2: I.________ und J.________) ein. Das Gesuch 
wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2015 (S. ____) publiziert und öffentlich auf-
gelegt. Gegen dieses Bauvorhaben liess die A.________ mit Eingabe vom 
13. Oktober 2015 beim Gemeinderat Freienbach Einsprache erheben mit dem 
Antrag auf Abweisung des Baugesuchs. Am 15. Oktober 2015 erhob zudem eine 
Drittperson Einsprache mit demselben Antrag. 

Mit Schreiben vom 26. Oktober 2015 informierte die kommunale Hochbaukom-
mission die Baugesuchstellerin unter Angabe der Gründe, dass die Baubewilli-
gung vorläufig nicht in Aussicht gestellt werden könne und die Bauherrschaft zur 
Projektüberarbeitung und -ergänzung eingeladen werde. Am 12. November 2015 
reichte die Baugesuchstellerin angepasste Planunterlagen ein. Hierzu konnten 
sich die Einsprecher äussern. Am 17. Dezember (und 18. Dezember) 2015 reich-
te die Bauherrschaft weitere (revidierte) Unterlagen ein. Auch hierzu konnten sich 
die Einsprecher äussern. 

Mit Gesamtentscheid vom 26. Februar 2016 erteilte das kantonale Amt für Rau-
mentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen un-
ter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden, 
soweit kantonale Zuständigkeit bestand, abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). Die Einspra-
cheentscheide und die Baubewilligung der Gemeinde blieben vorbehalten (Disp.-
Ziff. 3). 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 76 vom 17. März 2016 erteilte der Gemeinderat Freien-
bach unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE die Bewilli-
gung für Abbruch Wohnhaus, Neubau Mehrfamilienhaus auf KTN __01 unter 
Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten (Disp.-Ziff. 3). Die Einsprache der 
A.________ wurde abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). Die Einsprache der Drittpartei 
wurde teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen (Disp.-Ziff. 3). Diese 
teilweise Gutheissung betraf Eventualanträge zur  Aufnahme von Auflagen in die 
Baubewilligung (namentlich zeitliche Beschränkung lärmintensiver Arbeiten). 

B. Gegen diese Baubewilligung erhob die A.________ mit Schreiben vom 
18. April 2016 Beschwerde beim Regierungsrat mit den Anträgen auf Aufhebung 
des Gemeinderatsbeschlusses und Abweisung des Baugesuchs; eventualiter 
wurde die Zurückweisung der Sache an den Gemeinderat beantragt. 

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C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 1001/2016 vom 6. Dezember 2016 wies der Re-
gierungsrat die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 1), auferlegte die Verfahrenskosten 
von Fr. 1'500.-- (inklusive Kanzleikosten) der Beschwerdeführerin (Disp.-Ziff. 2) 
und verpflichtete diese, der beanwalteten E.________ AG sowie der beanwalte-
ten Gemeinde Parteientschädigungen von je Fr. 1'000.-- zu bezahlen (Disp.-
Ziff. 3). 

D. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Versand am 13.12.2016) lässt die 
A.________ mit Eingabe vom 3. Januar 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben 
mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 1001/2016 vom 
06.12.2016 sei aufzuheben.

2. Der Beschluss des Gemeinderates Freienbach Nr. 76 vom 17.03.2016 sei 
aufzuheben.

3. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2015, S. ____, für das 
Grundstück KTN __01, Grundbuch Freienbach, publizierte Baugesuch sei 
abzuweisen.

4. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz 3 zurückzuweisen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates und der 
Beschwerdegegnerin.

E. Mit Vernehmlassungen vom 10. Januar 2017 und 13. Januar 2017 bean-
tragen das ARE und das Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde 
unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Der Gemeinderat Freien-
bach beantragt vernehmlassend am 17. Februar 2017 die Abweisung der Be-
schwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerde-
führerin. Die Beschwerdegegnerin beantragt am 16. März 2017 die Abweisung 
der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. 

F. Replizierend hält die Beschwerdeführerin am 29. Mai 2017 an den mit der 
Beschwerde vom 3. Januar 2017 gestellten Anträgen fest. 

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Die Beschwerdegegnerin lässt unbegründet, dass bzw. inwiefern auf die 
Beschwerde nicht einzutreten ist, sondern hält nur fest, Legitimation und Recht-
zeitigkeit der Beschwerde seien von Amtes wegen zu prüfen (Vernehmlassung 
S. 2 Ziff. I.1). Betreffend die Legitimation kann auf die vorinstanzlichen Entschei-
de (Baubewilligung; angefochtener RRB; vgl. auch Beschwerde S. 3 f. Ziff. 4.1 f.) 
verwiesen werden; an der Legitimation der Beschwerdeführerin hat sich mit Blick 
auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nichts geändert. Die Beschwerde wurde 
auch rechtzeitig erhoben (vgl. vorstehend Ingress lit. D; Bf-act. 2). Gegeben sind 
auch die weiteren von § 27 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 verlangten Entscheidungsvoraussetzun-
gen. 

2.1 Auf dem rechteckigen Grundstück mit einem Grundriss von rund 35 m (in 
Nord-Südrichtung) und 22 m (in West-Ostrichtung) soll das derzeit bestehende 
Wohnhaus (Grundfläche 54 m2) abgerissen, das bestehende Garagengebäude 
(46 m2) hingegen erhalten werden. Der Neubau (Grundriss von 11.80 m x 
11.65 m) sieht ein zweites Untergeschoss (Kellerräume, Haustechnik), ein erstes 
Untergeschoss (mit insgesamt sieben Parkplätzen [wovon auf zwei Parkplätze 
über nördlich angelegte Einzeltore eingefahren wird], zuzüglich zwei Parkplätze 
in der bestehenden Garage, davon ein Behindertenparkplatz), ein Erdgeschoss 
und ein erstes Obergeschoss (mit je zwei Wohnungen mit identischen Grundris-
sen) sowie ein zweites Obergeschoss und ein Dachgeschoss (mit insgesamt ei-
ner Wohnung) vor. Das erste und das zweite Obergeschoss weisen auf der 
West-, Nord- und Ostseite jeweils Balkone auf. Der Dachgiebel verläuft in Ost-
West-Richtung. Im Südbereich ist − auf einer Bauverbotsfläche von insgesamt 
266 m2 − eine Erholungsfläche von 87.5 m2 vorgesehen. Eine Spielfläche von 
31.7 m2 (mit Sandkasten und Federgerät; gesichert durch ein Geländer von 1 m 
Höhe) ist zudem auf dem Dach der bestehenden Garage geplant. Die Erschlies-
sung soll − wie bis anhin für die bestehende Baute − über den Ostteil der priva-
ten Strasse "H.________" (via die bei der K.________-strasse beginnende 
L.________-strasse) erfolgen. Die Bauliegenschaft ist von Osten her betrachtet 
die dritte Liegenschaft südlich der H.________-strasse. Von der Bauliegenschaft 
führt die H.________ in westlicher Richtung weiter, dreht leicht nach Nordwesten 
und mündet in die M.________-strasse; nach rund drei Fünftel ihrer Länge 
zweigt von ihr eine Sackgasse in leicht südwestlicher Richtung ab (ebenfalls un-
ter der Bezeichnung H.________).  

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2.2 In der Einsprache vom 13. Oktober 2015 machte die Beschwerdeführerin 
ungenügende Baugesuchsunterlagen geltend (namentlich fehlende Unterschrift 
der Grundeigentümer, fehlende Angaben zur Nutzung, fehlende Plankoten, feh-
lende Material- und Farbwahl, fehlende Unterlagen zur Heizung [Wärmepumpe], 
fehlende Angaben zu den Kinderspielplätzen, zur Zufahrt, zum Grundwasser- 
und Immissionsschutz, zu den Schutzzonen), eine fehlende strassenmässige Er-
schliessung, eine nicht rechtsgenügliche Tiefgarage und nicht verkehrssichere 
Einfahrt in die H.________-strasse. Sie rügte weiter, die Problematik des Stand-
ortes im Gewässerschutzbereich Au sei nicht hinreichend abgeklärt und das ge-
wachsene Terrain nicht korrekt ermittelt worden; der Grenzabstand könne auf-
grund der ungenügenden Pläne nicht überprüft werden; das Einordnungsgebot 
werde verletzt; der Quartiercharakter lege eine Umzonung des Quartiers in die 
Zone W2 nahe. 

Der Gemeinderat erachtete die Rügen der Beschwerdeführerin − nach Ergän-
zung der Baugesuchsunterlagen durch die Bauherrschaft (vgl. vorstehend In-
gress lit. A) − als unbegründet.

2.3.1  Mit der Verwaltungsbeschwerde vom 18. April 2016 rügte die Beschwerde-
führerin namentlich eine ungenügende Erschliessung (S. 5 ff. Ziff. 3), eine unge-
nügende Abklärung der Zulässigkeit der Neubaute im Gewässerschutzbereich Au 
(S. 16 ff. Ziff. 4) sowie eine fehlende Einordnung (S. 18 Ziff. 5). 

2.3.2  Der Regierungsrat erachtete im angefochtenen Entscheid (Erw. 2) vorab 
den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein (Verwaltungsbe-
schwerde S. 19 Ziff. 6) als nicht erforderlich. Die Erschliessung beurteilte er im 
Lichte des Bundesgerichtsurteils 1C_178/2014 vom 2. Mai 2016 (Erw. 4.4) als 
hinreichend, da die Kapazitäten für die künftige Erschliessung von noch unüber-
bautem Bauland bei der Frage der hinreichenden Erschliessung eines konkreten 
Bauprojektes nicht miteinzuberechnen seien (angefochtener Entscheid 
Erw. 3.3 f.). Die Zufahrt erachtete er auch als verkehrssicher (Erw. 3.7). Mit dem 
Thema des Grundwasserschutzes habe sich der Gemeinderat sehr wohl ausein-
andergesetzt und entsprechende Auflagen verfügt; damit werde dem Grundwas-
serschutz hinreichend Rechnung getragen (Erw. 4.3). Die Einordnung der Neu-
baute habe auch ohne die Einzelfrage der Materialwahl, Farbgebung, Putzstruk-
tur und Umgebungsgestaltung, die in ein späteres Verfahren verwiesen werden 
könne, geprüft werden können. Bei dieser Prüfung habe der Gemeinderat seinen 
Ermessensspielraum nicht überschritten (Erw. 5.3). 

2.3.3  Vor Verwaltungsgericht rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung des 
Anspruchs auf rechtliches Gehör (S. 24 ff. Ziff. 5), eine fehlende Erschliessung 

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(Beschwerde S. 5 ff. Ziff. 3) und hält daran fest, dass der gewässerschutzrechtli-
che Aspekt nicht rechtsgenüglich abgeklärt worden sei; namentlich sei auch nicht 
klar, ob die Auflagen ausreichten; die Sache sei zur weiteren Sachverhaltsab-
klärung an den Gemeinderat zurückzuweisen (Beschwerde S. 22 ff. Ziff. 4). 

3.1 Die Beschwerdeführerin begründet ihre Rüge einer ungenügenden Er-
schliessung im Wesentlichen wie folgt: 

Der Gemeinderat gehe davon aus, dass der H.________-weg 33 Parkplätze er-
schliesse, mithin 33 Personenwagen (PW) diene, was wie folgt errechnet werde.

Grundstück3 Fläche (m2) AZ1 BGF2 (m2)    PW

KTN __02 879 0.60 527.40 5
KTN __03 703 0.60 421.80 4
KTN __04 538 0.60 322.80 3
KTN __05 447 0.60 268.20 3
KTN __06 424 0.60 254.40 3
KTN __07 1'000 0.45 450.00 7
KTN __01 759 0.60 455.40 8
1) Ausnützungsziffer  2) Bruttogeschossfläche

3) Die Grundstücke __02 bis __05 befinden sich (in dieser Reihenfolge) auf der Südseite beginnend 

beim östlichen Anfang des H.________-weges. Die Parzellen KTN __02 (vollständig) und KTN __03 

(teils) befinden sich in der Zentrumszone, die Liegenschaften KTN __01 bis __05 in der W3-Zone. Die 

beiden Parzellen KTN __06 und __07 befinden sich weiter westlich (KTN __06 nördlich der 

H.________, vor der Abzweigung der Sackgasse; KTN __07 am nördlichen Ende dieser Sackgasse). 

Zu berücksichtigen sei jedoch die zu erwartende Gesamtbeanspruchung der 
H.________. Das Bundesgerichtsurteil 1C_178/2014 vom 2. Mai 2016 sei nicht 
einschlägig (Beschwerde S. 7 ff. Ziff. 3.4.1 ff.). Das kantonale Recht könne ins-
besondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen an 
die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen. Hiervon habe der 
Kanton Schwyz Gebrauch gemacht. Das − nicht publizierte − Bundesgerichtsur-
teil stelle zudem keine Änderung der bundesgerichtlichen Praxis zur Berücksich-
tigung der zu erwartenden Gesamtbelastung dar. Dieser Entscheid sei auch nicht 
einschlägig, da er eine kommunale Basiserschliessungsanlage betroffen habe 
und überdies eine Zufahrt, welche unüberbautes Bauland erschliesse. In casu 
habe die Gemeinde nicht unüberbautes Bauland eingezont, es aber verpasst, ei-
ne entsprechende Erschliessung zu erstellen bzw. auszubauen. Sämtliche 
Grundstücke seien zwar überbaut, wenn auch deutlich unternutzt. Eine Verbes-
serung der Erschliessung oder eine Rückzonung, wie sie im erwähnten Bundes-
gerichtsurteil verlangt worden sei, falle ausser Betracht, weil die Feinerschlies-
sung nicht in die Zuständigkeit der Gemeinde falle. 

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Unternutzt seien insbesondere das Grundstück der Beschwerdeführerin 
(KTN __08) sowie das Grundstück KTN __09. Auf KTN __08 der Beschwerde-
führerin mit einer Fläche von 6'705 m2 in der Zone für öffentliche Bauten und An-
lagen seien Alterswohnungen denkbar. Die Erschliessung H.________ diene 
aber der Erschliessung des gesamten Gebietes H.________. Die Grundstücke 
KTN __10, __11 und __12 verfügten über ein Fuss- und Fahrwegrecht über den 
östlichen H.________-weg. Zu beachten sei, dass bei sämtlichen Grundstücken 
auch ausnützungsprivilegierte Attikageschosse erstellt werden könnten. Insge-
samt habe der H.________-weg folgender Anzahl von Personenwagen zu genü-
gen:

Grundstück Fläche (m2) AZ BGF (m2)    PW

KTN __02 879 0.60 527.40 7
KTN __03 703 0.60 421.80 5
KTN __01 759 0.60 455.40 8
KTN __04 538 0.60 322.80 4
KTN __05 447 0.60 268.20 4
KTN __06 424 0.60 254.40 4
KTN __07 1'000 0.45 450.00 9
KTN __08 4'830 0.80 3'830.00 39
KTN __09 2'798 0.45 1'29.10 13
KTN __10 909 0.45 409.00 5
KTN __11 2'110 0.45 949.50 13
KTN __12 1'352 0.45 608.40 8
Total 119

Der H.________-weg erfülle die (bau-)rechtlichen Voraussetzungen (Ausbau-
grösse), einen solchen Verkehr aufzunehmen, nicht. Er sei nicht verkehrssicher. 
Aufgrund der fehlenden Zugänglichkeit sei das Baugrundstück nicht erschlossen. 

3.2.1  Land ist erschlossen, wenn unter anderem die für die betreffende Nutzung 
hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 
Raumplanung [RPG; SR 700] vom 22.6.1979; vgl. § 37 Abs. 1 des Planungs- 
und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Das Gemeinwesen hat 
die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu 
erschliessen (Art. 19 Abs. 2 erster Teilsatz RPG). Voraussetzung einer (Bau-)Be-
willigung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone 
entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. a und b RPG; vgl. 
§ 53 PBG). In Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG wird der Erschliessungsbegriff von Art. 19 
Abs. 1 RPG wieder aufgenommen (Ruch, Kommentar RPG, Art. 22 N 83). Der 
Begriff der Erschliessung ist grundsätzlich ein Begriff des Bundesrechts; die 

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rechtlichen Anforderungen an die Erschliessung ergeben sich im Einzelnen indes 
aus dem kantonalen Recht (BGE 123 II 337 Erw. 5.b). 

3.2.2  Bei der Erschliessung ist auf eine haushälterische Nutzung des Bodens 
Rücksicht zu nehmen (§ 37 Abs. 2 PBG). Genügende Zugänglichkeit setzt eine 
rechtlich gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen 
blossen Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie 
verkehrssicher und so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden 
Beanspruchung durch Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 
3 PBG). Der Erschliessungspflicht wird primär mit der Grob- und 
Feinerschliessung gemäss Art. 4 f. des Wohnbau- und 
Eigentumsförderungsgesetzes (WEG; SR 843) vom 
4. Oktober 1974 nachgekommen. Art. 4 Abs. 1 WEG definiert 
"Groberschliessung" als die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den 
Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, 
Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die 
unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen (vgl. § 37 Abs. 4 PBG). Die 
Feinerschliessung umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die 
Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich 
zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen (Art. 4 Abs. 2 WEG; 
vgl. § 37 Abs. 5 PBG). Als Anlagen der Feinerschliessung gelten gemäss § 2 
Abs. 1 des Gesetzes über die Grundeigentümerbeiträge an Verkehrsanlagen 
(SRSZ 400.220) vom 7. Februar 1990 "Strassen und Fusswege, die der 
parzellenweisen Erschliessung eines Quartiers dienen". 

Die Gemeinden sind für die Groberschliessung der Bauzone verantwortlich (§ 38 
Abs. 1 Satz 1 PBG). Die Feinerschliessung der Baugrundstücke obliegt den 
Grundeigentümern, soweit sie nicht nach den einschlägigen 
Gemeindevorschriften oder durch Ersatzvornahme von der Gemeinde besorgt 
wird (§ 40 Abs. 1 PBG). § 41 PBG regelt die Mitbenützung von (Fein-
)Erschliessungsanlagen durch Dritte (sog. Erschliessungshilfe), welche auch den 
allenfalls erforderlichen Ausbau mitbeinhaltet. 

3.2.3  Art. 19 Abs. 1 RPG will mit dem Erfordernis der ausreichenden 
Erschliessung vor allem polizeiwidrige Zustände verhindern. Es soll sichergestellt 
sein, dass keine Bauten entstehen, die wegen fehlender Zufahrten sowie 
Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen feuer- und gesundheitspolitische 
Gefahren bieten oder sonstige öffentliche Interessen gefährden. Die Zufahrt 
muss die Verkehrssicherheit der Benützer gewährleisten und den Anforderungen 
des Natur- und Heimatschutzes, des Umweltschutzes sowie weiteren wichtigen 
Anforderungen der Raumplanung (wie der haushälterischen Bodennutzung) 

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genügen. Dient eine Zufahrt der Erschliessung einer ganzen Zone, so muss sie 
sämtlichen Verkehr dieser Zone aufnehmen können. Was als hinreichende 
Zufahrt gilt, hängt von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Umständen des 
Einzelfalls ab. Bei deren Beurteilung steht den kantonalen und kommunalen 
Behörden ein erhebliches Ermessen zu (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_273/2014 
vom 13.11.2014 Erw. 4.3.2 [i.Sa. A.] mit Hinweisen). Der Umstand, dass eine 
Erschliessung nicht einer Idealvorstellung entspricht, sondern in Einzelfällen 
gewisse Probleme aufweisen mag, macht sie nicht ohne weiteres im Sinne von 
Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 1 lit. b RPG ungenügend (Bundesgerichtsurteil 
1C_237/2007 vom 13.2.2008 Erw. 4.3). 

3.2.4  Aufgrund des Gesetzeswortlautes (Art. 19 Abs. 1 RPG; vgl. § 37 Abs. 1 
PBG) misst sich eine hinreichende Erschliessung an der Nutzung bzw. 
Gesamtbeanspruchung der betreffenden Zone. Gemäss ständiger 
Rechtsprechung des Bundesgerichts haben sich die Zufahrten nach den 
zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen 
sollen (BGE 136 III 135 Erw. 3.3.2; BGE 117 Ib 314 Erw. 4.a; 
Bundesgerichtsurteil 1C_290/2011 vom 1.2.2012 Erw. 3.1). Betreffend den 
Kanton Schwyz hat das Bundesgericht mit Urteil 1P.539/2000 vom 20.12.2000 
(Erw. 2.d) klargestellt, dass sich "aus der Bau- und Zonenordnung die zulässige 
Nutzungsintensität" ergibt, "so dass bekannt ist, für welche Verkehrsansprüche 
die Zufahrt ausgelegt werden muss". Die konkrete Ausgestaltung der 
Erschliessung ist entsprechend je nach Nutzungszone unterschiedlich. Die 
Erschliessung richtet sich an der zonenkonformen Nutzung sowie der konkret 
beanspruchten Grundstücksnutzung aus. In diesem Sinne ging das 
Verwaltungsgericht bei der Beurteilung der hinreichenden Erschliessung stets 
von der erwarteten Gesamtbeanspruchung der Erschliessungsstrasse unter 
Einschluss der Nachbarschaft und der Allgemeinheit aus (EGV-SZ 1999 Nr. 11; 
vgl. VGE III 2008 220 vom 12.3.2009 Erw. 4.1; VGE III 2013 103 vom 19.2.2014 
Erw. 2.2, Erw. 2.6 und Erw. 4.2 f.). 

3.2.5  Mit Urteil 1C_178/2014 vom 2. Mai 2016 (i.Sa. A. AG) hat das 
Bundesgericht unter anderem Folgendes erwogen (ohne Zitate):

4.3.  Die Beschwerdeführerin macht geltend, ob für künftige Bauprojekte auf den 
verbleibenden Bauflächen eine genügende Erschliessung vorhanden sei, könne 
erst bei Vorliegen eines konkreten Bauprojekts unter Beurteilung der zu diesem 
Zeitpunkt gegebenen Verkehrssituation beurteilt werden. Da das unüberbaute 
Gebiet in der Industriezone über verschiedene Strassen erschlossen werden 
könne und es unklar sei, ob und wann in diesem Gebiet überhaupt gebaut werde, 
könne für das vorliegende Bauprojekt die hinreichende Erschliessung nicht 
aufgrund der möglichen zukünftigen (übermässigen) Gesamtbeanspruchung der 
Seewernstrasse Nord verneint werden. Bei ungenügender Erschliessung der noch 

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unüberbauten Industrie- und Gewerbezonen müsse als letzte Möglichkeit eine 
Auszonung dieser oder weiterer Bauzonen vorgenommen werden. Davon sei das 
Verwaltungsgericht in seinem Entscheid VGE III 2008 220 vom 12. März 2009 in E. 
4.3 selber ausgegangen. 

4.4.  Gemäss Art. 19 Abs. 2 RPG hat das Gemeinwesen die Bauzonen innerhalb 
der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen; es kann die 
Erschliessung bei Bedarf etappieren. Die Erschliessung hat sich nach den 
zonengerechten Baumöglichkeiten jener Fläche zu richten, die sie erschliessen soll 
(vgl. BGE 121 I 65 E. 3a S. 68 mit Hinweisen). Die Festlegung von Bauzonen 
bewirkt daher die Verpflichtung der Gemeinwesen, diese fristgerecht zu 
erschliessen. Diese Verpflichtung verschafft den betroffenen Grundeigentümern 
jedoch keinen durchsetzbaren Anspruch auf Erschliessung ihrer Grundstücke. 
Wenn das Gemeinwesen die Bauzonen nicht fristgerecht erschliesst, können die 
Eigentümer von Bauzonenland gemäss Art. 19 Abs. 3 PRG jedoch verlangen, dass 
ihnen gestattet wird, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen 
selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den 
Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen. Kann oder möchte ein 
Gemeinwesen seiner Obliegenheit zur Erschliessung des unüberbauten Baulands 
nicht nachkommen, hat es nutzungsplanerische Konsequenzen zu ziehen, indem 
es restriktive Zonenvorschriften erlässt (z.B. Beschränkung der Ladenfläche) oder 
die Bauzonen redimensioniert. Das Gemeinwesen kann seiner Verpflichtung zur 
Erschliessung von Bauland jedoch nicht dadurch entgehen, dass es 
Baubewilligungen bereits vor Ausschöpfung der zu ihrer Erschliessung 
erforderlichen Strassenkapazitäten unter Verweis auf eine ungenügende künftige 
Erschliessung noch unüberbauten Baulands verweigert. Entsprechend führte das 
Verwaltungsgericht in seinem früheren Entscheid vom 12. März 2009 zutreffend 
aus, die Gemeinde dürfe zonenkonforme Baugesuche nicht mit dem Argument 
ablehnen, sie würden mit dem verursachten Verkehr keinen Raum für andere 
Bauvorhaben lassen. Vielmehr obliege der Gemeinde die Aufgabe, ihr Baugebiet 
hinreichend zu erschliessen und die nötigen Massnahmen vorzukehren. Dabei 
komme auch ein besonderes Verkehrsregime mit Temporeduktionen, 
Einbahnverkehr, Steuerung durch Lichtsignalanlagen usw. in Betracht (E. 4.3). 

3.3 Art. 8 Abs. 1 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 28. November 
1993 bestimmt, dass Bauten nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden dür-
fen. Die Baureife ist gegeben, wenn unter anderem eine hinreichende Zufahrt 
vorhanden ist und in der Regel bis Baubeginn die Strasse mit der Tragschicht er-
stellt ist (lit. a). Soweit die Benützung privater Erschliessungsanlagen erforderlich 
ist, muss sich der Bauherr mit dem Baugesuch über die erforderlichen Benüt-
zungsrechte ausweisen (Art. 8 Abs. 2 BauR). Die Gemeinde sorgt für eine 
zweckmässige Erschliessung ihres Gebietes mit Verkehrsflächen. Entlang von 
Strassen und Wegen muss sowohl die Sicherheit aller Verkehrsteilnehmer als 
auch der Wohnlichkeit die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt werden. Die 
Gemeinde unterstützt und fördert Massnahmen zur Verkehrsberuhigung und 
Strassenraumgestaltung (Art. 9 Abs. 1 BauR). Die Gemeinde nimmt die Er-
schliessung nach Massgabe der §§ 38 ff. PBG sowie der dazugehörigen Vor-

11

schriften, namentlich der kantonsrätlichen Verordnungen (heute: Gesetz) über 
Grundeigentümerbeiträge an Verkehrsanlagen, vor (Art. 9 Abs. 2 BauR). Über 
die Breite von Verkehrs- und Trottoirflächen kann der Gemeinderat namentlich 
aufgrund der bisherigen Erfahrungen, der zu erwartenden Verkehrsbelastung, 
der topografischen Verhältnisse Richtlinien erlassen (siehe Anhang D) (Art. 9 
Abs. 3 BauR). In Anhang D ("Richtlinien für Strassenbreiten") wird für alle Zonen 
bis 40 Personenwagen (PW) eine Fahrbahnbreite von 3.00 m (kein Trottoir), bis 
80 PW von 4.50 m (kein Trottoir), und für Wohnzonen bis 300 PW von 4.50 m 
zuzüglich ein Trottoir von 1.80 m vorgesehen. Die Anzahl PW entspricht der An-
zahl Motorfahrzeugabstellplätze gemäss Art. 19 BauR. 

3.4.1  Unbestritten und aufgrund des aktenkundigen Grundbuchauszugs erstellt 
ist, dass zu Gunsten und zu Lasten des Baugrundstückes ein Fuss- und Fahr-
wegrecht zu Lasten und zu Gunsten von KTN __13 und KTN __14 (L.________), 
KTN __02 sowie KTN __03 besteht, womit die Erschliessung von Osten her 
rechtlich gesichert ist. Ebenso besteht ein Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten 
und zu Lasten des Baugrundstücks zu Gunsten und zu Lasten der westlich der 
Bauliegenschaft gelegenen Grundstücke KTN __04, __05 und __08, was indes-
sen mit Blick auf die (rechtlich) genügende Erschliessung nicht weiter von Belang 
ist. 

3.4.2  Gemäss den Feststellungen des Gemeinderates in der Baubewilligung 
(S. 3 Erw. 1) ist die H.________ im Baubereich auf 3.40 m ausgebaut und ver-
fügt über kein Trottoir. Im Bereich L.________ wurden 4.5 m gemessen; in Teilen 
sei dort auch ein Trottoir vorhanden. Mit Vernehmlassung vom 21. Juni 2016 im 
regierungsrätlichen Verfahren ist der Gemeinderat in Kenntnis der Messung der 
Strassenbreite durch die Beschwerdeführerin (Beilagen 5 und 6 zur Verwal-
tungsbeschwerde) bei seinem Standpunkt geblieben (S. 3 f. Ziff. III.1). Er hat 
festgehalten, erst westlich des Baugrundstückes verenge sich der Weg auf rund 
2.85 m. Das Baugrundstück verfüge jedoch über kein Fahrwegrecht über die 
H.________ und die M.________-strasse. Der schmalere Wegteil werde daher 
nicht beansprucht. Mit einer Breite von 3.40 m erfüllte der östliche, gerade und 
übersichtliche H.________ die Voraussetzungen von Anhang D. Ein Ausbau der 
H.________ auf seiner gesamten Länge auf 3.40 m sei nicht nötig. 

Es besteht kein Grund, an diesen Feststellungen des mit den Örtlichkeiten zwei-
felsohne vertrauten Gemeinderates zu zweifeln. Was die von der Beschwerde-
führerin fotographisch dokumentierte Strassenbreite anbelangt, hat die Be-
schwerdegegnerin ebenfalls bereits im regierungsrätlichen Verfahren mit Ver-
nehmlassung vom 31. Mai 2016 zu Recht festgehalten (S. 10 Rz. 22), die Mes-
sung sei irreführend, da sie nur bis zur "Naht" der Fahrbahn messe, diese sich 

12

jedoch bis zur Mauer erstrecke. Es ist der Beschwerdegegnerin beizupflichten, 
dass die H.________ auf der Höhe der Bauparzelle jedenfalls eine Mindestbreite 
von 3.0 m aufweist. Dies wird auch durch die Planunterlagen bestätigt (vgl. Ka-
tasterplanauszug im Massstab 1:500 vom 16.12.2014, in: Baumappe; vgl. RR-
act. IV/02/1). Hieraus lässt sich abmessen, dass die H.________ im Bereich der 
Bauparzelle ohne weiteres eine Mindestbreite von 3.0 m wahrt; nichts anderes 
ergibt sich aus den Bauplänen (Untergeschosse; Erdgeschoss). Eine Verengung 
beginnt frühestens ab der westlich anschliessenden Parzelle KTN __04 (wobei 
die Strassenbreite auch in diesem Bereich noch durchgehend mindestens 3.0 m 
aufweist). 

Bei dieser Sachlage konnte der Regierungsrat ohne Verletzung des rechtlichen 
Gehörs der Beschwerdeführerin von einem Augenschein absehen. Die diesbe-
zügliche Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist unbegründet. 

3.5.1  Der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden, wenn sie das 
Bundesgerichtsurteil 1C_178/2014 vom 2. Mai 2016 auf den vorliegenden Fall 
nicht für massgeblich erachtet. Zutreffend ist zwar, dass die Feinerschliessung 
der Baugrundstücke grundsätzlich den Grundeigentümern obliegt und dass 
bereits überbautes in der Bauzone liegendes Bauland nicht mehr ohne weiteres 
redimensioniert werden kann. Vorbehalten bleiben indes einerseits allfällige 
einschlägige Gemeindevorschriften oder eine Ersatzvornahme der Gemeinde, 
anderseits die Mitbenützung durch Dritte (Erschliessungshilfe), zu welcher die 
Gemeinde (d.h. der Gemeinderat) Grundeigentümer verpflichten kann. Gemäss 
Art. 9 Abs. 2 BauR nimmt vorliegend grundsätzlich die Gemeinde die 
Erschliessung "nach Massgabe der §§ 38 ff. PBG" vor. 

Entscheidend ist jedoch die Hauptaussage des zitierten Bundesgerichtsurteils, 
wonach aus einer möglichen ungenügenden Erschliessung künftiger Bauprojekte 
nicht auf eine ungenügende Erschliessung eines konkret zu beurteilenden Bau-
projekts geschlossen werden kann, das im Beurteilungszeitpunkt hinreichend er-
schlossen ist (Erw. 4.5). Diese Aussage hat unabhängig von der Qualifikation als 
Grob- oder Feinerschliessung und einer unterschiedlichen Zuständigkeit für die 
jeweilige Erschliessung ihre Gültigkeit. 

Dieses Urteil steht mithin auch nicht im Widerspruch zum Bundesgerichtsurteil 
1C_257/2011 vom 3. Oktober 2011, auf welches sich die Beschwerdeführerin 
ebenfalls bezieht (Beschwerde S. 8 Ziff. 3.4.3). Mit diesem Urteil hat das Bun-
desgericht die vorinstanzliche Beurteilung als "nachvollziehbar" erachtet, dass 
nicht auf das nach den Bauvorschriften für die erschlossenen Grundstücke theo-
retisch mögliche Maximum an Wohneinheiten, sondern auf die unter den konkre-
ten Umständen innerhalb von 15 Jahren zu erwartende Überbauungsdichte ab-

13

zustellen sei (Erw. 5.3), wobei zu beachten ist, dass es sich − im Unterschied 
zum vorliegenden Fall − um nicht bereits vollständig, sondern nur grösstenteils 
bereits überbaute Grundstücke handelte. Die Beschwerdeführerin anerkennt 
denn auch, dass vorliegend sämtliche Grundstücke, welche über den 
H.________-weg erschlossen werden, bereits überbaut sind (Beschwerde S. 9 f. 
Ziff. 3.4.4). Sie macht jedoch eine deutliche Unternutzung dieser Grundstücke 
geltend; andere Bauvorhaben oder auch nur (Um-)Bauabsichten anderer Liegen-
schaften im Bereich H.________ werden jedoch nicht konkretisiert; ihre diesbe-
züglichen Ausführungen wie auch die Mutmassungen über die allfälligen Er-
schliessungsvarianten allenfalls möglicher Bauvorhaben bleiben im Spekulativen 
("denkbar", vgl. Beschwerde S. 11 ff. Ziff. 3.4.7). 

Auch wenn die Liegenschaften KTN __09, __10, __11 und __12 (sowie die Lie-
genschaft KTN __08 der Beschwerdeführerin) grundsätzlich über das Recht zur 
Benützung des östlichen Teils der H.________ verfügen, ist den Vorinstanzen 
sowie der Beschwerdegegnerin (Vernehmlassung S. 3 f. Rz. 7) beizupflichten, 
dass die Zufahrt zu diesen Liegenschaften natürlicherweise über die 
M.________-strasse (und den westlichen Teil der H.________) erfolgt, bzw. die 
Erschliessung der Liegenschaften KTN __08, __09 und __15 über die 
N.________-strasse erfolgt. Es besteht mithin kein Anlass an der Richtigkeit der 
gemeinderätlichen Feststellung zu zweifeln, dass das Verkehrsaufkommen für 
den "Durchgangsverkehr" (bzw. genau genommen: Verkehr zu weiteren anlie-
genden Grundstücken) auf der H.________ "äusserst gering" ist (Baubewilligung 
S. 10). Bei seiner Ermittlung eines Abstellplatzbedarfes von 33 Plätzen ist der 
Gemeinderat im Übrigen von den entsprechenden Berechnungen der Beschwer-
deführerin für die Liegenschaften KTN __02, __03, __04, __05 und __06 zuzüg-
lich die Parkplätze für die Neubaute auf KTN __01 in der Einsprache vom 13. Ok-
tober 2015 (S. 9 Ziff. 4.1.2) ausgegangen. Hinzu gerechnet hat der Gemeinderat 
zudem sieben Parkplätze für die Liegenschaft KTN __07; ohne Berücksichtigung 
möglicher Dachgeschossflächen hat er den Abstellbedarf von 33 Plätzen errech-
net, womit der Schwellenwert von 40 PW nicht erreicht werde. Diese Berechnung 
ist im Lichte der zitierten Rechtsprechung sowie angesichts der konkreten Um-
stände nicht zu beanstanden. Anzufügen ist hinsichtlich der Kreuzungs- und 
Wendemöglichkeit(en), dass hierfür neben anderen auch im Bereich der Baulie-
genschaft KTN __01 (selbst nach der Realisierung der Neubaute) hinreichend 
Raum zur Verfügung stehen dürfte, wie sich aus den Planunterlagen ergibt (vgl. 
auch Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin S. 4 Rz. 8 und S. 7 Rz. 15). 

3.5.2  Richtlinien haben im Wesentlichen Richtschnur- bzw. 
Leitplankencharakter. Es geht dabei insbesondere darum, eine rechtsgleiche 

14

Praxis sicherzustellen, bzw. es soll nicht ohne triftige Gründe von einer 
einheitlichen Praxis abgewichen werden. Solche Richtlinien dispensieren 
indessen die zuständigen Behörden nicht davon, das Gesetzesrecht dem 
Einzelfall angepasst anzuwenden (vgl. VGE 879/06 vom 26.9.2006 Erw. 3.3; 
VGE 855/06 vom 29.8.2006 Erw. 4.2 mit Hinweisen, u.a. auf Bundesgerichtsurteil 
2A.365/2002 vom 1.10.2002 i.S. St. Erw. 3.2; BGE 141 V Erw. 2.2 f.; BGE 140 V 
41 Erw. 6.4.1 u. 6.4.2.1). Diese Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht mit 
VGE III 2007 111 vom 29. Au-gust 2007 auch auf die Richtlinie im Anhang D 
angewendet. In diesem Entscheid hat das Verwaltungsgericht eine Abweichung 
von diesen Richtlinien in Teilbereichen eines Strassenbauprojekts als begründet 
erachtet (Erw. 3.4). Betroffen war ein Einzugsgebiet mit einem Abstellplatzbedarf 
von rund 110 Abstellplätzen, wobei die Strassenbreite teils nur 3 m statt 4.5 m 
gemäss den Richtlinien betrug. Dem Argument, eine Strassenbreite von 4.5 m 
sei möglich und technisch ohne Probleme realisierbar, wurde der 
raumplanerische Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung 
entgegengehalten (Erw. 3.5). 

Angesichts dieser Rechtsprechung, welche dieselbe Gemeinde betrifft, ist die 
Rüge, der Anhang D widerspreche der kantonalen Rechtsprechung (Beschwerde 
S. 18 f. Rz. 3.5.1 f.; vgl. Verwaltungsbeschwerde S. 13 ff. Ziff. 3.5) unbehelflich. 
Abgesehen davon fehlt es an den von der Beschwerdeführerin erwähnten Ent-
scheiden an der Vergleichbarkeit (betroffen waren im Wesentlichen Durchgangs-
strassen, Strasse mit Quartiererschliessungsfunktion). Implizit gilt die gleiche 
Schlussfolgerung auch hinsichtlich des von der Beschwerdeführerin ebenfalls 
geltend gemachten Verstosses gegen VSS-Normen (namentlich SN 640 201) 
(Beschwerde ebenda). Im Lichte des Leitplankencharakters von Richtlinien kann 
auch nicht entscheidend ins Gewicht fallen, wenn gelegentlich ein Anstösser des 
westlichen Gebietes − soweit ihm das Recht zusteht − die Anfahrt über den Ost-
teil der H.________ wählt. Angesichts der westlich der Liegenschaft KTN __05 
bis zur Liegenschaft KTN __15 geringeren Strassenbreite ist diese Anfahrtsvari-
ante für die betreffenden Liegenschaften indessen − wie bereits gesagt − weder 
naheliegend noch wahrscheinlich. 

3.5.3  Was die Verkehrssicherheit anbelangt, hat der Regierungsrat zu Recht auf 
den geraden und übersichtlichen Verlauf der H.________ sowie die Kürze dieser 
Strasse hingewiesen (angefochtener Entscheid Erw. 3.7). Die Beschwerdeführe-
rin anerkennt, dass die H.________ von der G.________ "geradlinig bis zu 
KTN __15 und __06 (das östliche H.________; der H.________-weg)" verläuft 
(Beschwerde S. 13 lit. b). Nachvollziehbar ist auch der Hinweis des Regierungs-
rates, dass der H.________-weg − wie solche und vergleichbare Quartierstras-

15

sen grundsätzlich − nur langsam befahren werden, womit problematische Situati-
onen für Fussgänger, Langsamverkehr und motorisierten Individualverkehr aus-
geschlossen werden können. Wenn eine enge Zufahrt generell langsam befah-
ren wird (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_273/2014 vom 13.11.2014 Erw. 4.3.4 
[i.Sa. A.]), so wirkt sich dies gerade und vor allem auch positiv auf die Verkehrs-
sicherheit aus. Im Weiteren wird der von der Beschwerdeführerin erwähnte "rege 
Fussgängerverkehr" (u.a. zahlreiche Kirchgänger, Beschwerde S. 20 Ziff. 3.5.2) 
von der Beschwerdegegnerin zu Recht und begründet relativiert (Vernehmlas-
sung S. 6 Rz. 14). 

3.6 Die Rügen betreffend die (verkehrsmässige) Erschliessung sowie die Ver-
kehrssicherheit erweisen sich mithin als unbegründet. 

3.7 Unbegründet ist mit Bezug auf die Erschliessungsfrage auch die Rüge der 
Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin. Deren Vorbringen 
betreffend die Strassenbreite wurde von den Vorinstanzen Rechnung getragen. 
Soweit die Beschwerdeführerin eine Wegbreite von 2.85 m gemessen hat, ist der 
Regierungsrat ebenfalls von einer Wegbreite von 2.85 m (nach der Verengung 
westlich des Baugrundstückes) ausgegangen (angefochtener Entscheid Erw. 
3.7). Unter Hinweis auf die vorstehend zitierte Rechtsprechung hat der Regie-
rungsrat auch die Auffassung der Beschwerdeführerin, bei der Prüfung der 
rechtsgenüglichen Erschliessung sei die mögliche Gesamtbeanspruchung der 
H.________ zu berücksichtigen, als unzutreffend erachtet. Wenn der Regie-
rungsrat nicht auf jedes Vorbringen der Beschwerdeführerin eingegangen ist, 
stellt (auch) dies keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Die behördliche 
Begründungspflicht als Teilaspekt des rechtlichen Gehörs bedeutet nicht, dass 
sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und 
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behör-
de auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte bzw. auf jene Aspekte be-
schränken, die von ihr ohne Willkür als wesentlich betrachtet werden (vgl. BGE 
136 I 229 Erw. 5.2; BGE 136 I 184 Erw. 2.2.1; Bundesgerichtsurteil 1C_452/2012 
vom 18.11.2013 i.Sa. A. et al. vs. VerwGer SZ Erw. 2). 

4.1 Das Baugrundstück liegt mehrheitlich (zu rund 3/4) am südlichen Rand des 
sich in nördlicher Richtung bis zum Zürichsee erstreckenden Gewässerschutzbe-
reichs Au. 

4.2.1  Die Kantone teilen ihr Gebiet nach der Gefährdung der ober- und der un-
terirdischen Gewässer in Gewässerschutzbereiche ein. Der Bundesrat erlässt die 
erforderlichen Vorschriften (Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz 
der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20] vom 24.1.1991). In 

16

den besonders gefährdeten Bereichen bedürfen die Erstellung und die Änderung 
von Bauten und Anlagen sowie Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbei-
ten einer kantonalen Bewilligung, wenn sie die Gewässer gefährden können 
(Art. 19 Abs. 2 GSchG). Der Gewässerschutzbereich Au umfasst den zum Schutz 
unterirdischer Gewässer erforderlichen Bereich. Dieser gehört zu den besonders 
gefährdeten Bereichen im Sinne von Anhang 4 Ziff. 11 der Gewässerschutz-
verordnung (Art. 29 Abs. 1 lit. a Gewässerschutzverordnung vom 28.10.1998 
[GSchV; SR 814.201]). 

Wer in den besonders gefährdeten Bereichen (Art. 29 Abs. 1 GSchV) sowie in 
Grundwasserschutzzonen und -arealen Anlagen erstellt oder ändert oder wer 
dort andere Tätigkeiten, die eine Gefahr für die Gewässer darstellen, ausübt, 
muss die nach den Umständen gebotenen Massnahmen zum Schutz der 
Gewässer treffen; insbesondere muss er unter anderem die Massnahmen nach 
Anhang 4 Ziffer 2 treffen (Art. 31 Abs. 1 lit. a GschV). Gemäss Art. 43 Abs. 4 
GSchG dürfen Speichervolumen und Durchfluss nutzbarer Grundwasservor-
kommen durch Einbauten nicht wesentlich und dauernd verringert werden. 

Im Gewässerschutzbereich Au dürfen keine Anlagen erstellt werden, die unter 
dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann Ausnahmen bewil-
ligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbe-
einflussten Zustand um höchstens 10 Prozent vermindert wird (Ziff. 211 Abs. 2 
Anhang 4 GSchV). Dabei soll der Grundwasserspiegel nicht merkbar verändert 
werden (Wegleitung BUWAL Grundwasserschutz, 2004, S. 57). 

4.2.2  In den besonders gefährdeten Bereichen im Sinne von Art. 29 GSchV ist 
eine kantonale Bewilligung nach Art. 19 Abs. 2 GSchG in den in Art. 32 Abs. 2 
GSchV aufgezählten Fällen erforderlich. Ist eine Bewilligung erforderlich, müssen 
die Gesuchsteller nachweisen, dass die Anforderungen zum Schutze der 
Gewässer erfüllt sind, und die dafür notwendigen Unterlagen (gegebenenfalls 
hydrogeologische Abklärungen) beibringen (Art. 32 Abs. 3 GSchV). Die Behörde 
erteilt eine Bewilligung, wenn mit Auflagen und Bedingungen ein ausreichender 
Schutz der Gewässer gewährleistet werden kann; sie legt dabei auch die 
Anforderungen an die Stilllegung der Anlagen fest (Art. 32 Abs. 4 GSchV). 

4.2.3  Die kantonale Gewässerschutzfachstelle erteilt die Bewilligungen für 
Bauten und Anlagen in den besonders gefährdeten Gewässerschutzbereichen 
(§ 29 Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zum Gewässerschutzgesetz 
[EGzGSchG; SRSZ 712.110] vom 19.4.2000). § 4 Abs. 1 der kantonalen 
Vollzugsverordnung zum Einführungsgesetz zum Gewässerschutzgesetz 
(VVzGSchG; SRSZ 712.111) vom 3. Juli 2001 bezeichnet das Amt für 

17

Umweltschutz (AfU) als kantonale Gewässerschutzfachstelle, welche die 
Bewilligung für die Erstellung und die Änderung von Bauten und Anlagen sowie 
für Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten in den besonders 
gefährdeten Bereichen (Art. 19 Abs. 2 GSchG) erteilt (§ 4 Abs. 1 lit. c 
VVzGSchG). 

4.3.1  Die Beschwerdegegnerin hat mit dem Baugesuch entsprechend auch das 
Formular Z04 (Umweltschutz & Gewässerraum) eingereicht. In der Spalte G6 
(betreffend Gewässerschutzbereich Au) wurden die Felder (ja bzw. nein) nicht 
angekreuzt. Eine Pfählung ist indes nicht erforderlich/vorgesehen.

Die Beschwerdegegnerin reichte zum Bauvorhaben überdies eine hydrogeologi-
sche Stellungnahme der O.________ AG vom 14. September 2015 ein. Als 
Grundlage dienten der geologische Atlas der Schweiz 1:25'000, die Gewässer-
schutzkarte sowie hydrogeologische Unbedenklichkeitsnachweise betreffend die 
P.________-strasse __. 

Laut dieser Stellungnahme liegt die Bauparzelle KTN __01 im Bereich von 
Sandsteinen und bunten Mergeln der Unteren Süsswassermolasse (Granitische 
Molasse), welche von einer geringmächtigen Deckschicht bzw. Auffüllung über-
lagert werden. Die Schichtneigung des Molassefels sei nicht im Detail bekannt. 
Der oberflächennah anstehende Molassefels könne allerdings als Grundwasser-
stauer bezeichnet werden. Dementsprechend sei kein zusammenhängender 
Grundwasserspiegel zu erwarten. Es müsse allerdings damit gerechnet werden, 
dass räumlich begrenzte, lokale Hangwasserzuflüsse im Bereich besser durch-
lässiger Schichten und Klüfte bzw. präferentieller Fliesswege aufträten. Die Was-
serführung sei dabei sehr variabel und im Einzelnen nicht prognostizierbar; zum 
Teil versiegten jedoch einzelne bevorzugte Fliesswege unter Umständen nie. 
Das Grundwasser zirkuliere hauptsächlich in rund 100 m bis 200 m in nordöstli-
cher Richtung entfernt innerhalb ausgedehnter Bachschuttablagerungen. Die 
Grundwasserfliessrichtung sei in Richtung Obersee bzw. von Süden nach Nor-
den. Das Projektareal liege zudem am Rand des Gewässerschutzbereiches Au 
(Schutzbereich nutzbarer unterirdischer Gewässer) bzw. ein Teil der Parzelle im 
Gewässerschutzbereich "Übrige Bereiche", was mit der hydrogeologischen Beur-
teilung übereinstimme. 

4.3.2  Das AfU erachtete das Bauvorhaben grundwasserschutzrechtlich mit Auf-
lagen als bewilligungsfähig. Die Auflage beinhaltet die wasserdichte Erstellung 
des Gebäudes gemäss der Schweizer Norm 592 000 (2012). Um das Gebäude 
herum und unter der Bodenplatte sind gut durchlässige Kiespackungen einzu-
bringen, welche den Durchfluss von anfallendem Hangwasser sicherstellen. Aus-

18

serordentliche Ereignisse während der Rückbau- und Aushubarbeiten, die zu ei-
ner Gefährdung des Grundwassers führen könnten, seien dem AfU unverzüglich 
zu melden (vgl. Gesamtentscheid des ARE vom 26.2.2016 S. 4 f. Ziff. II.1 sowie 
Fachbericht des AfU vom 23.9.2015). 

Im regierungsrätlichen Verfahren ergänzte das AfU mit Stellungnahme vom 
11. Mai 2016, durch den Einbau gut durchlässiger Kiespackungen werde in der 
Regel eine allfällige Durchflussverminderung zu 100 % kompensiert. Sollte sich 
nachträglich herausstellen, dass eine Pfahlfundation notwendig sei, müsse er-
neut ein Baugesuch mit Pfählungsplan bei der kommunalen Behörde eingereicht 
werden. In diesem Fall werde die Situation bezüglich des Einflusses auf das 
Grundwasser neu beurteilt. Im Abstrombereich der Bauparzelle bestünden keine 
öffentlichen Grundwasserfassungen. Auch zukünftig eigne sich das Gebiet auf-
grund der starken Überbauung nicht für die Nutzung des Grundwassers. 

Mit dieser Ergänzung nahm das AfU Bezug auf die von der Beschwerdeführe-
rin im regierungsrätlichen Verfahren vorgebrachten Rüge (Beschwerde vom 
18.4.2016 S. 17 f. Ziff. 4.4), es fehlten Angaben zur Tiefenfundation (Flachfunda-
tion; Pfählung). 

4.3.3  Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid erwogen (Erw. 4.3), 
die Vorinstanzen hätten sich "sehr wohl mit dem Thema des Grundwasserschut-
zes auseinandergesetzt und entsprechende Auflagen verfügt". Dieser Beurtei-
lung ist beizupflichten. Die O.________ AG hat in ihrer Stellungnahme vom 
14. September 2015 die Grundlagen ihrer Beurteilung offen gelegt. Das AfU als 
sachverständige Fachinstanz hat diese Beurteilung als genügend erachtet und 
das Bauvorhaben − in Verbindung mit den von ihm verhängten Auflagen − als 
bewilligungsfähig erachtet. Was die Fachkenntnis (und Sachnähe) des AfU anbe-
langt, darf auch berücksichtigt werden, dass nicht nur die benachbarten Parzel-
len KTN __02 bis __05 (teils) im Gewässerschutzbereich Au liegen, sondern − 
wie bereits erwähnt − das gesamte Gebiet (mit weiter Ausdehnung in westlicher 
und östlicher Richtung) nördlich der Bauliegenschaft bis zum Zürichsee, so auch 
die − wie sich aus dem WebGIS messen lässt (vgl. Vernehmlassung der Be-
schwerdegegnerin S. 8 Rz. 17) − rund 150 m vom Baugrundstück entfernte Lie-
genschaft P.________-strasse __. Die Rüge einer ungenügenden hydrogeologi-
schen Abklärung des Baugrundstückes ist namentlich auch angesichts des geo-
technischen Berichts der O.________ AG vom 16. Oktober 2015 (mit 
Handrammkernsondierungen bis auf eine Tiefe von 2.6 m und Handrammsondie-
rungen bis auf eine Tiefe von 4.8 m) unbegründet (RR-act. IV/02/8). In diesem 
Bericht wurde ausführlich erläutert, dass eine herkömmliche Flachfundation unter 
Einhaltung vordefinierter Randbedingungen "vertreten werden" kann (S. 7 f. 

19

Ziff. 6.2). Explizit wurde auch festgehalten, dass das Bauvorhaben ein "ange-
messenes Kontroll- und Überwachungssystem" erfordert, das ebenfalls definiert 
wurde (S. 10 f. Ziff. 10). Dennoch denkbaren allfälligen Unwägbarkeiten hat das 
AfU Rechnung getragen (vorstehend Erw. 4.3.2). 

An der Rechtmässigkeit dieser Beurteilung ändern auch die weiteren Vorbringen 
der Beschwerdeführerin nichts. Eine Gefährdung von Grundwasser (Beschwerde 
S. 22 f. Ziff. 4.3) kann ausgeschlossen werden. Den von der O.________ AG 
festgestellten (möglichen) Hangwasserzuflüssen (Beschwerde S. 23 Ziff. 4.4) 
wurde Rechnung getragen. Bei der von der Beschwerdeführerin in 
der Beschwerde (S. 23 Ziff. 4.3) zitierten Rechtsprechung handelt es sich offen-
sichtlich um Verschreiber (weder das Bundesgerichtsurteil 1C_319/2016 [vom 
1.2.2017] noch 1C_319/2015 [vom 25.2.2016; frz.] betreffen den Gewässer-
schutz; das Bundesgerichtsurteil 1C_139/2015 [= BGE 142 II 100] datiert zwar 
vom 16.3.2016, betrifft jedoch die "Lüftungsfensterpraxis").

4.4 Im Sinne der vorinstanzlichen Beurteilung sowie der vorstehenden Erwä-
gungen kann die Beschwerdeführerin auch aus ihren gewässerschutzrechtlichen 
Bedenken nichts zu ihren Gunsten bzw. gegen das Bauvorhaben herleiten. 
Ebenso erweist sich in diesem Zusammenhang die (allfällige) Rüge der Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs − soweit die Beschwerdeführerin aus dem geltend 
gemachten Fehlen sämtlicher Informationen im Zusammenhang mit der gewäs-
serschutzrechtlichen Bewilligung solche ableiten möchte (Beschwerde S. 24 
Ziff. 4.5), was sie jedoch nicht, jedenfalls nicht explizit, macht − als unbegründet. 

5.1 Insgesamt erweist sich die Beschwerde somit als unbegründet und ist da-
her abzuweisen. 

5.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des verwaltungs-
gerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) der 
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

5.3 Die Beschwerdeführerin hat zudem ebenfalls dem Verfahrensausgang ent-
sprechend der beanwalteten Beschwerdegegnerin und der beanwalteten Ge-
meinde eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 74 Abs. 1 VRP). Diese wird in 
Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebT; SRSZ 
280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens im Fall der Gemeinde auf Fr. 1'200.-- und im 
Falle der Beschwerdegegnerin auf Fr. 2'400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.) 
festgelegt. 

20

21

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden der Be-
schwerdeführerin auferlegt. Sie hat am 19. Januar 2017 einen Kostenvor-
schuss in gleicher Höhe bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Gemeinde sowie der bean-
walteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-- 
bzw. Fr. 2'400.-- (je inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Freienbach (2/R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 
- das kantonale Amt für Raumentwicklung
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A).

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

22

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 11. August 2017