# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2631de85-1717-5076-8ad3-88453f925f01
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-08
**Language:** de
**Title:** Privater Gestaltungsplan in einer Kernzone. Dachgestaltung (Flachdachbauweise). Frage nach der Vereinbarkeit mit der Grundordnung und den Zielen des Gestaltungsplans.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0149/2020
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0149-2020_vom_8._september_2020.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2020.00071 
0149/2020 

Entscheid vom 8. September 2020 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Ulrich Brunner, Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrierende 

S. L. und C. H., […]  

vertreten durch […]  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Politische Gemeinde X  

vertreten durch […]  

2.  Baudirektion Kanton Zürich 
3.  J. S. Erben,  

3.1.  W. S., […]  
3.2.  Ja. S., […] 
3.3.  E. S.-S., […] 

Nrn. 3 - 3.3 vertreten durch […] 

dieser vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss  der  Gemeindeversammlung  vom  25. Juni 2019;  Zustimmung 
zum privaten Gestaltungsplan "B.", X; Genehmigungsverfügung der Baudi-
rektion Kanton Zürich […] vom 21. Februar 2020 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit Beschluss vom 25. Juni 2019 erteilte die Gemeindeversammlung X ihre 

Zustimmung  zum  privaten  Gestaltungsplan  „B.“  der  Erbengemeinschaft  J. 

S. Erben (nachfolgend: private Rekursgegnerin) vom 15. Februar 2019. Die 

Baudirektion Kanton Zürich genehmigte die Festsetzung der Gemeindever-

sammlung mit Verfügung vom 21. Februar 2020. Die Bekanntmachung der 

kommunalen  Festsetzung  und  der  kantonalen  Genehmigung  erfolgte  im 

Amtsblatt vom 6. März 2020. 

B. 
Mit Eingabe vom 3. April 2020 erhoben S. L. und C. H. fristgerecht Rekurs 

an  das  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragten  die  Aufhe-

bung  der  genannten  Entscheide  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen 

zulasten der Vorinstanzen und der privaten Rekursgegnerin. 

C. 
Mit  Präsidialverfügung  vom  8. April 2020  wurde  vom  Rekurseingang  Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 
In  der  Vernehmlassung  vom  8. Mai 2020  beantragte  die  Baudirektion  die 

Abweisung des Rekurses. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Ver-

nehmlassung vom 12. Mai 2020 ebenfalls die Abweisung des Rekurses un-

ter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der  Rekurrierenden.  Auch 

die  Politische  Gemeinde  X  (nachfolgend:  Vorinstanz)  beantragte  mit  Ver-

nehmlassung  vom  14. Mai  2020  die  Abweisung  des  Rekurses  unter  Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

E. 
Die Rekurrierenden verzichteten stillschweigend auf Einreichung einer Rep-

lik. 

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Seite 2 

 
 
F. 
Am 12. August 2020 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 
Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Die Rekurrierenden sind Eigentümer des unmittelbar westlich an die Nord-

westecke  des  Gestaltungsplangebiets  angrenzenden  Grundstücks  Kat.-

Nr. 1.  Sie  rügen  unter  anderem,  die  im  Gestaltungsplan  vorgesehene  An-

ordnung der Baubereiche sowie die Vorgaben betreffend Dachformen seien 

mit  der  Zugehörigkeit  des  Gestaltungsplangebiets  zur  Kernzone  und  den 

Zielen  des  Gestaltungsplans  nicht  vereinbar.  Seitens  der  privaten  Rekurs-

gegnerin  wird  die  Legitimation  der  Rekurrierenden  unter  Hinweis  darauf, 

dass dem rekurrentischen Grundstück weder Licht noch Aussicht entzogen 

werde,  in  Frage  gestellt.  Indessen  sind  die  Rekurrierenden  aufgrund  der 

räumlichen  Nähe  zum  Gestaltungsplangebiet  (wie  auch  konkret  zum  Bau-

bereich B,  vgl.  E. 2)  in  ihren  Interessen  legitimationsbegründend  beein-

trächtigt (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Insbesondere gilt 

dies  unabhängig  davon,  in  welchem  Ausmass  die  derzeit  bestehende  Be-

pflanzung in der Nordwestecke des Gestaltungsplangebiets (vgl. Protokoll, 

Foto 16) erhalten bleibt, umso mehr, als diese anerkanntermassen teilwei-

se entfernt wird und der Bestand jedenfalls nicht rechtlich gesichert ist. Da 

auch  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  erfüllt  sind,  ist  auf  den  Rekurs 

einzutreten. 

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2. 
Das  Gestaltungsplangebiet  umfasst  das  zur  Kernzone  "Obere  D.-Strasse" 
gehörende  Grundstück  Kat.-Nr. 2  mit  einer  Fläche  von  11'864 m2.  Dieses 
grenzt südlich an die D.-Strasse, jenseits derselben sich die Kernzone fort-

setzt, sowie im Norden (mit Ausnahme der Nordwestecke, wo nördlich die 

Wohnzone W2B  anschliesst)  an  den  B.-Weg,  jenseits  desselben  sich  das 

Areal  des  Schulhauses  B.  (Zone  für  öffentliche  Bauten)  befindet.  Östlich 

und  westlich  des  Gestaltungsplangebiets  setzt  sich  die  Kernzone fort,  wo-

bei  östlich  unter  anderem  das  im  Eigentum  der  Gemeinde  X  stehende 

Grundstück  Kat.-Nr. 3,  westlich  unter  anderem  das  rekurrentische  Grund-

stück  Kat.-Nr. 1  anschliessen.  Im  südlichen  Bereich  des  Gestaltungsplan-

gebiets  befindet  sich  das  Gebäudeensemble  D.-Strasse 100,  bei  dem  es 

sich  um  ein  kommunales  Denkmalschutzobjekt  handelt.  Die  weitere  über-

wiegende Fläche des Areals ist unüberbaut. Der südliche Bereich mit dem 

Denkmalschutzobjekt  befindet  sich  überdies  im  Kantonalen  Inventar  der 

schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (KOBI), wo ne-

ben  dem  Gebäudeensemble  auch  die  westlich  und  östlich  davon  befindli-

chen Bereiche teilweise als wichtige Freiräume erfasst sind. Auch im Kern-

zonenplan  „Obere D.-Strasse“  sind  entsprechende  (nicht  vollständig  de-

ckungsgleiche)  Bereiche  als  Freiflächen  ausgeschieden.  Mit  dem  Gestal-

tungsplan  B.  werden  fünf  Baubereiche  (A bis E)  definiert,  die  sich  aus-

serhalb des umschriebenen südlichen Bereichs an der West- (A und B), der 

Nord-  (B,  C  und  D)  sowie  der  Ostseite  (D und E)  des  Grundstücks  befin-

den. Die fünf Baubereiche umschliessen somit zusammen mit dem südlich 

gelegenen  Gebäudeensemble  D.-Strasse 100  einen  zentralen  Freiraum. 

Der  in  der  Nordwestecke  situierte  Baubereich B  hält  zum  rekurrentischen 

Grundstück  einen  Abstand  von  ca. 5 m  ein.  Das  Gestaltungsplanareal 

steigt von Osten gegen Westen an; entsprechend werden für die einzelnen 

Baubereiche  unterschiedliche  Höhenkoten  festgelegt.  Im  Übrigen  liegt  ein 
grosser Teil des Gestaltungsplangebiets im Aussichtsbereich K. 

3.1. 

Der  Gestaltungsplan  ist  ein  Sondernutzungsplan,  der  eine  städtebaulich, 

architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu 

diesem  Zweck  stellt  er  für  ein  bestimmtes  Gebiet eine  Spezialbauordnung 

auf,  welche  von  den  allgemeinen  Festlegungen  der  Bau-  und  Zonenord-

nung abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für 

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bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die 

Nutzweise  und  Zweckbestimmung  der  Bauten  bindend  festgelegt;  dabei 

darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantona-

len Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestal-

tungsplan  hat  auch  die  Erschliessung  sowie  die  gemeinschaftlichen  Aus-

stattungen  und  Ausrüstungen  zu  ordnen,  soweit  sie  nicht  schon  durch  ei-

nen  Quartierplan  geregelt  sind;  überdies  kann  er  Festlegungen  über  die 

weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Anders als bei 

Arealüberbauungen  und  Sonderbauvorschriften  sind  die  Grundeigentümer 

im  Perimeter  eines  Gestaltungsplans  an  dessen  Festlegungen  gebunden. 

Die  Grundordnung  wird  also  ersetzt,  womit  nur  noch  gestaltungsplankon-

form  gebaut  werden  darf  (vgl.  zum  Ganzen  Walter  Haller/Peter  Karlen, 

Raumplanungs-,  Bau-  und  Umweltrecht,  Bd. I,  3. Aufl.,  Zürich 1999, 

Rz. 317 ff.). 

3.2. 
Gemäss  Lehre  und  Rechtsprechung  hat  sich  die  Rekursinstanz  bei  der 

Überprüfung  von  Nutzungsplänen  und  Sondernutzungsplänen  einschliess-

lich  Quartierplänen  unbesehen  ihrer  grundsätzlich  uneingeschränkten 

Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset-

zes  [VRG])  aus  Gründen  der  aus  der  Gemeindeautonomie  (Art. 50  der 

Bundesverfassung  [BV]  und  Art. 85  der  Zürcher  Kantonsverfassung  [KV]) 

abgeleiteten  Planungsautonomie  Zurückhaltung  aufzuerlegen.  Diese  Zu-

rückhaltung  gilt  insbesondere  dann,  wenn  es  auf  die  Beurteilung  der  örtli-

chen  Verhältnisse  ankommt.  Zudem  ist  das  den  Gemeindebehörden  bei 

der Nutzungsplanung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermes-

sen zu berücksichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren 

verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässi-

ge Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kom-
munale  Entscheid  auf  einer  vertretbaren  Würdigung  der  massgebenden 

Umstände,  so  hat  ihn  die  Rekursinstanz  zu  respektieren.  Indessen  ist  ein 

Einschreiten  der  Rekursinstanz  nicht  erst  dann  verlangt,  wenn  die  Würdi-

gung  der  Gemeinde  schlechthin  unhaltbar  oder  willkürlich  ist;  es  genügt, 

wenn sich die kommunale Planung auf Grund überkommunaler Interessen 

als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der 

Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. 

Insofern  ist  die  Gemeindeautonomie  durch  übergeordnetes  Recht  einge-

schränkt  und  die  Gemeinde  hat  ihrem  Planungsentscheid  eine  nachvoll-

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ziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie 

eine  vertretbare  Interessenabwägung  zu  Grunde  zu  legen  (Marco  Do-

natsch, 

in:  Kommentar VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 20 

Rz. 77 ff.; VB.2018.00151 vom 6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 

vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2). 

4.1. 
Die Rekurrierenden machen geltend, gemäss den Bestimmungen des Ge-

staltungsplans habe dieser unter anderem die Realisierung einer qualitativ 

hochstehenden  Wohnüberbauung,  die  Schaffung  von  Freiräumen  mit  be-

sonders guter Gestaltung und hoher Aufenthaltsqualität sowie eine optima-

le  Einpassung  in  die  ortsbauliche  und  topographische  Situation  zum  Ziel. 

Zudem werde bezüglich der Gestaltung statuiert, dass eine besonders gute 

Gesamtwirkung im Sinne von § 71 PBG erreicht werden müsse. Diese Zie-

le erreiche der Gestaltungsplan bereits aufgrund der verbindlich festgeleg-

ten Verlegung der Baubereiche an die Ränder des Gestaltungsplangebiets 

nicht,  was  auch  in  einem  seitens  der  Rekurrierenden  eingeholten  privaten 

Gutachten bestätigt werde. Die Schaffung eines zentralen Freiraums führe 

nicht  zu  einer  anderen  Beurteilung,  da  einerseits  die  Bauten  das  Erschei-

nungsbild  einer  Siedlung  wesentlich  stärker  prägten  als  der  Freiraum  und 

andererseits  auch  bei  anderer  Anordnung  der  Baubereiche  ein  zentraler 

Freiraum realisierbar wäre, indem beispielsweise die Baubereiche A und E 

weggelassen  würden.  Im  Übrigen  sei  der  geplante  Freiraum  von  Baukör-

pern umgeben, so dass die letzte grüne Fläche in X optisch privatisiert und 

abgeschottet  werde.  Sodann  seien  in  der  Kernzone  nur  Satteldächer  mit 

beidseitig  gleicher  Neigung  zulässig,  wovon  nur  bei  Bauprojekten  mit  be-

sonders guter Einordnung abgewichen werden könne. Der Gestaltungsplan 

sei  auf  eine  Flachdachbauweise  ausgelegt,  was  sich  unter  anderem  auch 
aus  dem  Richtprojekt  ergebe.  Auch  könnten  die  Begrenzungen  des  Aus-

sichtsschutzplanes K. nur mit Flachdächern eingehalten werden. Zwar sehe 

der Gestaltungsplan vor, dass für Flachdächer ein externes Gutachten ein-

zuholen  sei,  das  die  besonders  gute  Einordnung  bestätige.  Da  aber  die 

Frage  der  Dachgestaltung  beim  Gestaltungsplangebiet  „B.“  von  zentraler 

Bedeutung  sei,  sei  es  nicht  zulässig,  diese  Frage  ins  Baubewilligungsver-

fahren  zu  delegieren.  Sofern  im  Übrigen  ein  späteres  Gutachten  zur  Auf-

fassung  gelangen  würde,  dass  keine  besonders  gute Einordnung und  Ge-

staltung  vorliege,  wäre  die  Realisierung  des  Gestaltungsplans  gar  nicht 

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möglich. Auch aufgrund der damit geschaffenen Rechtsunsicherheit sei der 

Gestaltungsplan  nicht  zulässig.  Zu  berücksichtigen  sei  weiter,  dass  das 

nicht  überbaute  Gestaltungsplangebiet  ca. 20 %  der  Kernzone  "Obere  D.-

Strasse" umfasse. Eine Realisierung von Flachdachbauten hätte daher zur 

Folge, dass die Kernzone in einem grossen Teil das prägende Element von 

Satteldächern  verlieren  würde  und  nicht  mehr  als  solche  erkennbar  wäre. 

Die Grundordnung würde damit ihres Sinngehalts entleert und das Ortsbild 

und der Gebietscharakter der Kernzone in nicht vertretbarer Art und Weise 

beeinträchtigt.  Die  Abweichung  von  der  Satteldachpflicht  dürfte  allenfalls 

einzelne Bauten erfassen, nicht aber ein ganzes Gebiet in der Kernzone. 

Dem  hält  die  Baudirektion  im  Rahmen der Vernehmlassung  entgegen,  bei 

der Frage, ob eine Sinnentleerung der Grundordnung vorliege, komme den 

Initianten eines Gestaltungsplans und den diesem zustimmenden bzw. die-

sen  genehmigenden  Behörden  ein  weiter  Gestaltungsspielraum  zu.  Durch 

die Konzentration der Baufelder entlang der Grundstücksgrenzen werde ei-

ne ortsbaulich strukturierte Überbauung in einer angemessenen Dichte und 

Erscheinung  sowohl  gegenüber  den  Bauten  in  der  Kernzone  als  auch  der 

angrenzenden  Zonen  ermöglicht.  Die  fünf  Baubereiche  nähmen  eine 

Scharnierfunktion  ein. Mit  der  Anordnung  der  Baubereiche und der  Schaf-

fung des zentralen Freiraums werde Rücksicht auf das kommunale Schutz-

objekt  genommen  und  ein  Bezug  zur  freiraumgeprägten  Struktur  des 

schützenswerten  Ortsbildes  hergestellt.  Der  Gestaltungsplan  sichere  die 

besonders  gute  Gesamtwirkung  in  genügender  Weise.  Die  Regelung  im 

Gestaltungsplan betreffend Dachgestaltung stehe im Einklang mit den ent-

sprechenden  Vorschriften  der  Bau-  und  Zonenordnung  (BZO)  betreffend 

Kernzonen. Das Richtprojekt zeige auf, dass sich eine Flachdachbebauung 

gut  in  die  bauliche  Umgebung  einpassen  könne.  Durch  die  Flachdachge-

staltung  werde  eine  einfache,  klare  Volumetrie  ermöglicht,  die  sich  insbe-
sondere  gegenüber  dem  kommunalen  Schutzobjekt  zurücknehme.  Mit  der 

Pflicht  zur  Einholung  eines  externen  Fachgutachtens  erfolge  zudem  eine 

hinreichende  Qualitätssicherung.  Entgegen  der  Meinung  der  Rekurrieren-

den  seien  im  Übrigen  der  Aussichtsschutzbereich  und  die  maximalen  Hö-

henkoten unabhängig von der Dachgestaltung einzuhalten. 

Die  private  Rekursgegnerin  weist  vorab  auf  das  seitens  der  Rechtsmittel-

instanzen  zu  respektierende  Planungsermessen  der  Gemeinde  hin.  So-

dann  liege  das  Grundstück  gemäss  KOBI  lediglich  in  einer  Tiefe  von 

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ca. 30 m  ab der  D.-Strasse  im  schutzwürdigen Ortsbild  von  regionaler  Be-

deutung. Die fünf geplanten Wohnhäuser bildeten sowohl topographisch als 

auch typologisch ein Scharnier, das die Hangsiedlung mit der Plateausied-

lung verbinde. Die Verteilung der Neubauten entlang der Parzellengrenzen 

ermögliche  einen  grosszügigen  Freiraum,  der  eine  wertvolle  Distanz  zum 

bestehenden  kommunalen  Schutzobjekt  sicherstelle.  Auch  seien  zwecks 

Respektierung  von  Erscheinung  und  Eigenart  des  bestehenden  Dorfbilds 

drei  verschiedene  Haustypologien  vorgesehen  mit  Zweispännern  im  Wes-

ten, Dreispännern im Osten und dazwischen einem analog zum Schulhaus 

und zum kommunalen Schutzobjekt konzipierten gegliederten Riegel. Spe-

zifisch  die  Baubereiche  A  und  B  betreffend  richteten  sich  die  Oberkanten 

des Dachs nach der Höhe der bestehenden angrenzenden Nachbargebäu-

de im Nordwesten. Beim seitens der Rekurrierenden eingereichten Gutach-

ten handle es sich weitgehend um ein Gefälligkeitsgutachten, das sich mit 

den  ortsbaulichen  Gegebenheiten  nicht  hinreichend  auseinandersetze. 

Auch  sei  zu  beachten,  dass  die  architektonische  Gliederung  erst  im  Rah-

men des Baubewilligungsverfahrens zu beurteilen sei. Unqualifiziert sei die 

Forderung nach Weglassung der Baubereiche A und E, da die privaten Re-

kursgegner grundsätzlich einen Anspruch auf ordnungsgemässe Überbau-

ung hätten. Unbegründet sei auch die Behauptung, wonach es sich um ei-

nen abgeschlossenen Freiraum handle, sei doch das Areal heute umzäunt, 

während  zukünftig  der  Öffentlichkeit  unentgeltlich  ein Weg  als  Verbindung 

von  D.-Strasse  und  B.-Weg  zur  Verfügung  gestellt  werde.  Hinsichtlich  der 

Dachformen  setze  die  entsprechende  Gestaltungsplanbestimmung  die  be-

reits gemäss Rahmennutzungsplanung vorgesehene Möglichkeit einer Ab-

weichung  von  der  Satteldachpflicht  um.  Im  Übrigen  könnte  mittels  Gestal-

tungsplan von der Regelbauweise abgewichen werden, was aber gar nicht 

erforderlich  sei.  Die  Rekurrierenden  legten  nicht  dar,  weshalb  Flachdach-

bauten den erhöhten gestalterischen Anforderungen nicht gerecht würden. 
Im  Übrigen  werde  das  Gestaltungsplangebiet  durch  das  kommunale 

Schutzobjekt  geprägt, während  es  gleichzeitig  den  Übergang  zur  Zone für 

öffentliche  Bauten  bilde.  Durch  die  Erstellung  von  Flachdachgebäuden 

werde auch dem Aussichtsschutz und dem Interesse am haushälterischen 

Umgang mit dem Boden Rechnung getragen. Weiter seien die Ausführun-

gen bezüglich des Ergebnisses der zukünftigen Begutachtung rein spekula-

tiv. Unzutreffend sei schliesslich die Behauptung, wonach die Abweichung 

von der Satteldachpflicht nur einzelne Bauten erfassen dürfe. 

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Seite 8 

 
 
Auch  die  Vorinstanz  verweist  in  ihrer  Stellungnahme  zunächst  auf  die 

kommunale  Planungsautonomie.  Bezüglich  der  Anordnung  der  Bauberei-

che wird ebenfalls ausgeführt, dass dadurch der grosszügige zentrale Frei-

raum, der die gebührende Distanz zum kommunalen Schutzobjekt schaffe, 

ermöglicht  werde.  Mit  einem  Verzicht  auf  die  Baubereiche  A  und  E  ginge 

der  Verlust  eines  grossen  Teils  des  zulässigen  Bauvolumens  einher.  Die 

Baubereiche A und B seien insbesondere durch die definierten Höhenkoten 

gut in die Topographie eingepasst. Sämtliche Baubereiche orientierten sich 

bezüglich  Kubatur  und  Körnung  an  den  auf  den  jeweiligen  Seiten  an  das 

Gestaltungsplanareal  anschliessenden  Bauten.  Die  Gestaltung  der  einzel-

nen Gebäude sei erst im Baubewilligungsverfahren zu beurteilen. Hinsicht-

lich  der  Dachform  weist  auch  die  Vorinstanz  darauf  hin,  der  Gestaltungs-

plan gehe insoweit gar nicht über die geltenden Kernzonenvorschriften hin-

aus.  Die  gemäss  Gestaltungsplan  erhöhten  gestalterischen  Vorgaben  und 

das Erfordernis eines externen Gutachtens stellten die besonders gute Ein-

ordnung  sicher.  Schliesslich  werde  so  auch  dem  Aussichtsschutz  optimal 

Rechnung  getragen;  die  Höhenbegrenzungslinien  des  Aussichtsschutzes 

könnten nicht eingehalten werden, wenn im Gestaltungsplangebiet nur Sat-

teldächer erstellt werden dürften. 

4.2. 
Was  zunächst  die  seitens  der  Rekurrierenden  monierte  Anordnung  der 

Baubereiche  entlang  der  Grenzen  des  Gestaltungsplangebiets  anbelangt, 

so erweist sich die vorinstanzliche Würdigung der massgebenden Verhält-

nisse ohne Weiteres als nachvollziehbar. Die Lage des Gestaltungsplange-

biets  und  insbesondere  das  auf  diesem  befindliche  kommunale  Schutzob-

jekt  lassen die  Schaffung  eines  zentralen  Freiraums  als adäquate  Antwort 

auf  die  spezifischen  Anforderungen,  die  an  eine  Überbauung  des  bislang 

weitgehend  unüberbauten  Grundstücks  zu  stellen  sind,  erscheinen.  Zum 
einen wird dadurch der heute prägende Aspekt des Freiraums auch zukünf-

tig  in  gewissem  Ausmass  erhalten,  wobei  aufgrund  der  fehlenden  Über-

bauung  der  südöstlichen  und  südwestlichen  Eckbereiche  optisch  gerade 

keine  vollständige  Abschottung  erfolgt.  Zum  andern  ermöglicht  die  vorge-

sehene  Anordnung  der  Baubereiche  deren  grösstmöglichen  Abstand  zum 

bestehenden  kommunalen  Schutzobjekt,  wodurch  dessen  Schutz  optimal 

Rechnung  getragen  wird.  Ein  Verzicht  auf  einzelne  Baubereiche  kann 

demgegenüber  von  der  privaten  Rekursgegnerin  nicht  verlangt  werden, 

sind  doch  die  strengen  Voraussetzungen  an  einen  Volumenverzicht  (vgl. 

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Seite 9 

 
 
dazu VB.2017.00338 vom 16. November 2017, E. 2.2 mit weiteren Hinwei-

sen)  vorliegend  offenkundig  nicht  erfüllt.  Bezüglich  der  Wahrnehmbarkeit 

der mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauten durch die Nachbarrekur-

renten  ist  schliesslich  Folgendes  zu  beachten:  Zum  einen  geht  der  durch 

den Baubereich festgelegte Grenzabstand von mindestens 5 m zum rekur-

rentischen Grundstück über die Vorgaben der BZO für Kernzonen (gemäss 

Art. 2.1 BZO:  Grenzabstand  von  3,5 m)  hinaus.  Zum  andern  ist  aufgrund 

der maximalen Höhenkoten und des Aussichtsschutzplans K. auch bezüg-

lich  der  Gebäudehöhe  und  der  Höhe  des  Dachgeschosses  eine  effektive 

Begrenzung festgelegt, aufgrund derer sich im Vergleich mit der Grundord-

nung  (gemäss  Art. 2.1 BZO:  Gebäudehöhe  von  8,1 m)  keine  nachteiligen 

Auswirkungen  ergeben.  Zusammenfassend  ist  demnach  die  vorgesehene 

Anordnung der Baubereiche nicht geeignet, die in den Gestaltungsplanzie-

len geforderte Einpassung in die ortsbauliche und topographische Situation 

oder  die  bezüglich  der  Gestaltung  statuierte  besonders  gute  Gesamtwir-

kung im Sinne von § 71 PBG in Frage zu stellen. 

4.3. 
Anders  präsentiert  sich  die  Rechtslage  jedoch  bezüglich  der  Frage  der 

Dachgestaltung.  Ausgangspunkt  bildet  insoweit  die  Feststellung,  dass  An-

forderungen  und  Ausmass  der  in  Gestaltungsplänen  zulässigen  Abwei-

chungen von der Grundnutzungsordnung im PBG nicht näher umschrieben 

werden.  Nach  der  Rechtsprechung  dürfen  die  Abweichungen  aber  nicht 

dazu führen, dass die planerisch und demokratisch abgestützte Grundord-

nung ihres Sinngehalts entleert würde. Entsprechend ist zu prüfen, wie sich 

die  Grundnutzungsordnung  zur  Bebauungsordnung  des  Gestaltungsplans 

verhält  (BGE 135 II 209,  E. 5.2. f.).  Wird  die  Grundnutzungsordnung,  vor-

liegend also das Kernzonenregime, durch den Gestaltungsplan im eigentli-

chen  Sinn  aus  den  Angeln  gehoben  und  ihres  Inhalts  entleert,  erweisen 
sich  die  Abweichungen  als  qualifiziert  unsachlich  und  der  Gestaltungsplan 

entsprechend als sachlich nicht haltbar (BGE 135 II 209, E. 5.6). 

Gemäss  Art. 5.7  der  Gestaltungsplanvorschriften  (GPV)  sind  Flachdächer 

zulässig  (Abs. 1).  Für  Flachdächer  ist  ein  externes  Gutachten  nach 

Art. 3.1.1 Abs. 5 BZO einzuholen, welches die besonders gute Einordnung 

bestätigt (Abs. 2). In der Grundordnung wird generell statuiert, dass in der 

Kernzone "Obere D.-Strasse" bei baulichen Massnahmen die Erscheinung 

und  die  Eigenart  des  Dorfbildes  zu  respektieren  sind  (Art. 3.1.1  Abs. 1 

R2.2020.00071 

Seite 10 

 
 
BZO).  Spezifisch  bezüglich  der  Dachgestaltung  in  Kernzonen  ist  vorgese-

hen, dass auf Hauptgebäuden nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Nei-

gung zulässig sind (Art. 3.1.3 Abs. 1 BZO), wobei sich die Eindeckung der 

Dächer  in  Zusammenhang  mit  den  vorhandenen  Dachbildern  besonders 

gut  einordnen  muss  (Art. 3.1.3  Abs. 3  BZO)  und  Dacheinschnitte  unzuläs-

sig  sind  (Art. 3.1.4  Abs. 3 BZO).  Allerdings  können  gemäss  Art. 3.1.1 

Abs. 5 BZO bei Bauprojekten mit besonders guter Einordnung und Gestal-

tung  Abweichungen  von  den  materiellen  Vorschriften  über  die  Dachform 

und Dacheindeckung zugelassen werden. Dabei ist im Falle eines Flachda-

ches lediglich ein Dachgeschoss zulässig. Für ein derartiges Bauvorhaben 

ist mindestens ein externes Fachgutachten einzuholen, welches die beson-

ders gute Einordnung und Gestaltung des Vorhabens bestätigt. 

Auf  Ebene  der  spezifisch  die  Dachgestaltung  betreffenden  Bestimmungen 

des  Gestaltungsplans  besteht  somit  noch  kein  unmittelbarer  Konflikt  zwi-

schen  den  Vorgaben  des  Gestaltungsplans  und  der  Grundordnung,  da 

auch  letztere  unter  bestimmten  Voraussetzungen  die  Realisierung  von 

Flachdächern auch in Kernzonen erlaubt. Weitgehend identisch ist auch die 

Ausgestaltung  dieser  Voraussetzungen,  indem  jeweils  mittels  externen 

Gutachtens  die  besonders  gute  Einordnung  bzw.  Einordnung  und  Gestal-

tung nachzuweisen sind. Indessen zeigt sich bei gesamthafter Betrachtung 

des Gestaltungsplans folgendes Bild: Auch wenn Flachdächer lediglich als 

zulässig  bezeichnet  werden  und  insofern  theoretisch  auch  Satteldächer 

realisierbar wären, ist der Gestaltungsplan klarerweise auf die Realisierung 

von fünf grossvolumigen Mehrfamilienhäusern mit Flachdächern ausgelegt. 

Dies deshalb, weil gemäss Art. 4.2 GPV für die Gestaltung der Bauten und 

des Aussenraums das Richtprojekt richtungsweisend ist (Abs. 1), von dem 

nur  abgewichen  werden  darf,  sofern  qualitativ  insgesamt  eine  zumindest 

gleichwertige Lösung erzielt wird (Abs. 2). Das Richtprojekt (act. 22.6) sieht 
ausschliesslich Flachdachbauten vor. Entsprechend sind denn auch weite-

re  Vorgaben  des  Gestaltungsplans  offensichtlich  auf  die  Realisierung  von 

Flachdächern  ausgelegt:  Dies  gilt  zunächst  generell  für  die  im  Situations-

plan (act. 22.1) erfolgte Festlegung von Höhenkoten (vgl. Art. 5.1 GPV), die 

für Voll- und Dachgeschosse getrennt erfolgt, wobei aufgrund der Höhendif-

ferenz  in  Verbindung  mit  der  Grundfläche  der  jeweiligen  Baubereiche  das 

Dachgeschoss  sinnvollerweise  nur  bei  Flachdachbauweise  realisiert  wer-

den kann. Entsprechend äussert sich der Gestaltungsplan bezüglich Dach-

geschossen  denn  auch  lediglich  zur  Konstellation  von  Dachgeschossen 

R2.2020.00071 

Seite 11 

 
 
über  Flachdächern  (Art. 5.2 GPV).  Auch  mit  Blick  auf  die  Vorgaben  des 

Aussichtsschutzes  K.  wird  deutlich,  dass  eine  Realisierung  von  Satteldä-

chern  bei  gleichbleibenden  Grundflächen  zu  einer  Reduktion  der  Ausnüt-

zung führen würde, womit ein entsprechendes Vorhaben seitens der priva-

ten  Rekursgegnerin  schwerlich  als  dem  Richtprojekt  gleichwertige  Lösung 

eingestuft  werden  dürfte.  Zusammenfassend  ist  somit  davon  auszugehen, 

dass  mit  der  Genehmigung  des  vorliegenden  Gestaltungsplans  zumindest 

faktisch  die  Flachdachbauweise  für  das  gesamte  Gestaltungsplangebiet 

festgeschrieben wird. 

Damit ist es unumgänglich, bereits im Zeitpunkt der Beurteilung des Gestal-

tungsplans  und  nicht  erst  im  Rahmen  des  Baubewilligungsverfahrens  (in 

welchem die Vorgaben des Gestaltungsplans nicht mehr überprüfbar sind) 

zu klären, ob sich die vorgesehene Flachdachbauweise zum einen mit der 

Grundordnung  in  Übereinstimmung  bringen  lässt  und  ob  sie  zum  andern 

mit  den  Zielvorgaben  des  Gestaltungsplans  kompatibel  ist.  Was  ersteres 

anbelangt, so ist zwar zuzugestehen, dass das Gestaltungsplangebiet der-

zeit weitgehend unüberbaut ist, mithin kein Ersatz bestehender Bauten er-

folgt, mit denen sich die neu vorgesehene Bauweise vergleichen liesse. In-

dessen weist das Gebiet, was seitens der Rekursgegnerschaft unbestritten 

blieb, einen beträchtlichen Umfang von ca. 20 Prozent der Kernzone "Obe-

re D.-Strasse" auf. Zudem ist das Grundstück so positioniert, dass es sich 

gleichsam  als  Riegel  zwischen  einen  östlichen  und  einen  westlichen  Be-

reich der Kernzone schiebt (vgl. act. 22.7; vgl. auch Protokoll Fotos 3, 6, 7, 

12 und 28). Zwar trennt es diese Bereiche nicht vollständig, sind diese doch 

auch über die D.-Strasse und die südlich derselben befindliche erste Bau-

tiefe miteinander verbunden. Dennoch ist unverkennbar, dass der optische 

Bezug zwischen den östlich und westlich des Gestaltungsplangebiets gele-

genen  Kernzonenbereichen  massgeblich  durch  die  Überbauung  des  Ge-
staltungsplangebiets mitbestimmt wird. Erfolgt diese in einer Weise, die jeg-

lichen  Kernzonencharakter  vermissen  lässt,  so  wird  der  Bezug  zwischen 

den einzelnen Gebieten der restlichen Kernzone empfindlich gestört und ist 

diese nicht mehr als zusammenhängendes Ganzes erkennbar. 

Genau  diese  Wirkung  würde  bei  Realisierung  des  Richtprojekts  eintreten: 

Die vorgesehenen fünf grossvolumigen Flachdachbauten weisen unabhän-

gig  von  der  konkreten  Umsetzung,  die  das  Richtprojekt  im  Rahmen  eines 

zukünftigen Bauvorhabens erfahren wird, optisch keinen Bezug zu den für 

R2.2020.00071 

Seite 12 

 
 
die Kernzone wesentlichen Gestaltungselementen auf. Zu diesen zählt, wie 

sich den Bestimmungen in Ziff. 3 der BZO entnehmen lässt, namentlich die 

Dachgestaltung. Die im Richtprojekt konzipierten Baukörper verfügen dem-

gegenüber  über  keinerlei  Anknüpfungspunkte  zur  kernzonentypischen 

Bauweise und zwar  weder im Sinne einer gewissen Angleichung an diese 

noch  im  Sinne  einer  bewussten  Auseinandersetzung  mit  dem  baulichen 

Bestand.  Vielmehr  unterscheiden  sie  sich  optisch  in  keiner  Weise  von  ei-

nem entsprechenden Vorhaben, wie es in einer beliebigen Wohnzone, ins-

besondere  als  Arealüberbauung,  realisiert  werden  könnte.  Die  durch  den 

Gestaltungsplan  in  Verbindung  mit  dem  Richtprojekt  vorgegebene  Über-

bauungsform steht damit in einem unlösbaren Widerspruch zu den Vorga-

ben  der  Kernzone  und  führt  dazu,  dass  die  Zugehörigkeit  des  gesamten 

Gestaltungsplangebiets  zur  Kernzone  nicht  mehr  ablesbar  ist.  Damit  geht 

der  Gestaltungsplan  über  das  zulässige  Mass  der  Abweichung  von  der 

Grundordnung hinaus und entleert diese letztlich ihres Sinngehalts. In die-

sem Sinn erweist er sich als unsachlich bzw. offensichtlich unangemessen 

und fehlt es ihm an der erforderlichen Rechtmässigkeit. 

Diese  Einschätzung  bestätigt  sich  auch  aufgrund  folgender  Überlegung: 

Wie erwähnt gehört gemäss dem Eintrag im KOBI lediglich der südliche Be-

reich  des  Gestaltungsplangebiets  zum  schutzwürdigen  Ortsbild  von  über-

kommunaler  Bedeutung  (vgl. act. 22.9).  Entspräche  die  Kernzonenfestle-

gung  der  Festlegung  des  KOBI,  so  befänden  sich  die  geplanten  Bauten 

ausserhalb  der  Kernzone.  Nun  hat  aber  die  Politische  Gemeinde  X  in  ei-

nem früheren Zeitpunkt im Rahmen der Festlegung der Zonierung bewusst 

eine  Ausdehnung  der  Kernzone  auf  das  gesamte  Gestaltungsplangebiet 

vorgenommen  (vgl.  dazu  auch  den  entsprechenden  Hinweis  seitens  der 

privaten  Rekursgegnerin  im  Protokoll  S. 11).  Im  jetzigen  Zeitpunkt  soll 

demgegenüber  mittels  Gestaltungsplan  durch  Zulassung  von  Bauten,  die 
keinerlei  Kernzonencharakter mehr aufweisen,  die bewusst  vom  KOBI  ab-

weichende  Zonenfestlegung  gleichsam  rückgängig  gemacht  werden.  Fak-

tisch  kommt  dies  einer  Umzonung  des  fraglichen  Grundstückteils  gleich, 

wofür aber verfahrensrechtlich der entsprechende Weg hätte gewählt wer-

den müssen. 

In diesem Zusammenhang ist auch hervorzuheben, dass das Argument der 

Rekursgegnerschaft, wonach  sich  die  Vorgaben  des  Gestaltungsplans be-

treffend  Flachdächer  nicht  von  der  Regelung  in  der  Grundordnung  unter-

R2.2020.00071 

Seite 13 

 
 
scheiden  würden,  unbehelflich  ist.  Wie  erwähnt  erweist  sich  vorliegend 

nicht  die  entsprechende  Gestaltungsplanbestimmung  (Art. 5.7 GPV)  als 

solche, sondern in ihrer Verbindung mit dem als richtungsweisend erklärten 

Richtprojekt  als  problematisch.  Nicht  zu  verkennen  ist  nämlich,  dass  der 

entsprechenden  Bestimmung  der  Grundordnung  (Art. 3.1.1 Abs. 5 BZO) 

Ausnahmecharakter  zukommt. 

Im  Lichte  der  generellen  Vorgaben 

(Art. 3.1.3 BZO;  vgl.  auch  Art. 3.1.1  Abs. 1 BZO,  wonach  die  Erscheinung 

und  die  Eigenart  des  Dorfbildes  zu  respektieren  sind)  kann  sich  die  aus-

nahmsweise  Zulässigkeit  von  Flachdächern  in  der  Kernzone  lediglich  auf 

einzelne Gebäude, die innerhalb der umgebenden Kernzone als besonders 

gut gestaltetes abweichendes Element erkennbar bleiben, beziehen. Dem-

gegenüber wird mit dem Gestaltungsplan in Verbindung mit dem Richtpro-

jekt  grossflächig  eine  gesamte  Gebäudegruppe,  gleichsam  ein  kleines 

Quartier,  geschaffen,  das  sich  in  seiner  Gesamtheit  nicht  mehr  mit  der 

Kernzone  in  Beziehung  bringen  lässt  und  dessen  Zugehörigkeit  zur  Kern-

zone  nicht  mehr  erkennbar  ist.  Damit  ist  die  Abweichung  von  der  Grund-

ordnung,  die  bezüglich  der  Dachgestaltung  lediglich  beschränkte  Ausnah-

men  zulässt,  so  erheblich,  dass  die  Grundordnung  aus  den  Angeln  geho-

ben wird. 

Hinzu  kommt  nun,  dass  mit  dem  als  richtungsweisend  erklärten  Richtpro-

jekt  auch  die  in  der  Zweckbestimmung  des  Gestaltungsplans  (Art. 1 GPV) 

enthaltenen  Zielvorgaben  nicht  erfüllt  werden  können:  Verlangt  wird  näm-

lich  insbesondere  eine  optimale  Einpassung  in  die  ortsbauliche  und  topo-

graphische Situation. Ersteres kann aber unter Zugrundelegung des Richt-

projekts nicht erreicht werden, wenn eine gestützt auf das Richtprojekt rea-

lisierte  Überbauung  unabhängig  von  der  konkreten  Umsetzung  jedenfalls 

keinerlei  Bezug  zur  Kernzone  mehr  aufweist,  diese  wie  dargelegt  im  Ge-

genteil  optisch  unterbricht  und  ihrer  gesamthaften  Wahrnehmung  entge-
gensteht.  Daraus  folgt  schliesslich  eine  weitere  Problematik:  Das  gemäss 

Art. 5.7 GPV  erforderliche  externe  Gutachten  hätte  dereinst  die  besonders 

gute Einordnung der Flachdachbauten zu bestätigen. Eine besonders gute 

Einordnung  ist  nach  dem  Gesagten  aber  unabhängig  von  der  konkreten 

Umsetzung  des  Richtprojekts  aufgrund  der  mit  diesem  bereits  getroffenen 

Entscheidungen nicht mehr denkbar. Liesse sich damit das gemäss Gestal-

tungsplan vorgeschriebene gutachterliche Attest im Rahmen eines zukünf-

tigen  Baubewilligungsverfahrens  nicht  beibringen,  so  wäre  die  Baubewilli-

R2.2020.00071 

Seite 14 

 
 
gung  zu  verweigern.  Die  Festsetzung  eines  entsprechende  Folgen  zeiti-

genden Gestaltungsplans erweist sich daher auch als unzweckmässig. 

4.4. 
Ist  demnach  der  Gestaltungsplan  zufolge  offensichtlicher  Unangemessen-

heit sowie fehlender Rechtmässigkeit und Zweckmässigkeit nicht genehmi-

gungsfähig, so sind die angefochtenen Entscheide in Gutheissung des Re-

kurses aufzuheben. 

Aufgrund  eines  entsprechenden  Hinweises  des  Baurekursgerichts  anläss-

lich  des  Augenscheins  haben  die  private  Rekursgegnerin  und  die  Vor-

instanz  mit  Eingaben  vom  13. bzw. 17. August 2020  Unterlagen  einge-

reicht,  mit  denen  belegt  werden  soll,  dass  die  Stimmbürger  anlässlich  der 

Festsetzung des Gestaltungsplans über die vorgesehene Realisierung von 

Flachdachbauten  informiert  waren.  Bereits  der  Weisung  (act. 22.5)  und 

ebenso den zusätzlich eingereichten Unterlagen (insb. act. 27.2, 27.3, 27.4 

sowie  29.1)  lässt  sich  ohne  Weiteres  entnehmen,  dass  die  Stimmbürger 

seinerzeit über den genannten Umstand in Kenntnis gesetzt waren. Indes-

sen erweist sich dies als unerheblich: Soweit sich der Gestaltungsplan, wie 

vorstehend in E. 4.3 dargelegt, aufgrund der materiellen Prüfung als unzu-

lässig  und  nicht  genehmigungsfähig  erweist,  vermag  der  blosse  Umstand, 

dass die Stimmberechtigten eine entsprechende Festsetzung bewusst vor-

genommen haben, an diesem Ergebnis nichts zu ändern und keine Zuläs-

sigkeit  des  Gestaltungsplans  trotz  dessen  materieller  Unzulänglichkeit  zu 

begründen. 

Bleibt es damit bei der Aufhebung der angefochtenen Entscheide, so erüb-

rigt sich grundsätzlich die Prüfung der weiteren Rügen der Rekurrierenden. 

Der  Vollständigkeit  halber  und  im  Hinblick  auf  die  zukünftig  erforderlich 
werdende  Neuprojektierung  wird  im  Folgenden  dennoch  kurz  auf  die  ent-

sprechenden Vorbringen eingegangen. 

5.1. 
Die Rekurrierenden monieren, gemäss dem erläuternden Bericht (act. 22.4) 

sowie  gemäss  Art. 8.2 GPV  gelangten  bezüglich  des  Lärms  aufgrund  der 

stark  befahrenen  D.-Strasse  die  Immissionsgrenzwerte  (IGW)  zur  Anwen-

dung, da das vom Gestaltungsplan erfasste Grundstück bereits hinreichend 

R2.2020.00071 

Seite 15 

 
 
erschlossen  sei.  Eine  hinreichende  Erschliessung  im  Sinne  von  Art. 24 

Abs. 2  des  Umweltschutzgesetzes  (USG)  und  Art. 30  der  Lärmschutzver-

ordnung  (LSV)  setze  jedoch  die  vollständige  Erschliessung  im  Sinne  von 

Art. 19  des  Raumplanungsgesetzes  (RPG)  voraus.  Eine  solche  bestehe 

nicht. Die Zufahrt zum bestehenden Gebäude D.-Strasse 100 reiche für die 
Erschliessung einer Fläche von rund 11'000 m2 nicht aus. Es sei denn auch 
die  Schaffung  einer  neuen  und  separaten  Zufahrt  geplant.  Entsprechend 

sei  das  Gestaltungsplanareal  noch  nicht  erschlossen,  so  dass  nicht  bloss 

die IGW, sondern die Planungswerte einzuhalten seien.  

5.2. 
Die  Argumentation  der  Rekurrierenden  verfängt  nicht:  Zwar  sieht  Art. 30 

LSV (gestützt auf Art. 24 Abs. 2 USG) vor, dass Bauzonen, die bei Inkraft-

treten des Gesetzes (mithin am 1. Januar 1985) noch nicht erschlossen wa-

ren,  nur  so  weit  erschlossen  werden  dürfen, als  die  Planungswerte  einge-

halten sind. Dass insoweit bezüglich des heutigen Zustands und desjenigen 

am 1. Januar 1985 massgebliche Unterschiede bestehen würden, behaup-

ten die Rekurrierenden nicht. Vielmehr gehen sie davon aus, auch im heu-

tigen Zustand habe das Grundstück in verkehrsmässiger Hinsicht als nicht 

erschlossen zu gelten. Gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG, der den auch im Rah-

men  von  USG  und  LSV  einheitlich  zu  verstehenden  Erschliessungsbegriff 

umschreibt, ist Land erschlossen, wenn unter anderem die für die Nutzung 

hinreichende Zufahrt besteht. Darunter ist die Feinerschliessung zu verste-

hen,  bei  der  im  Wesentlichen  nur  noch  die  Hausanschlüsse  zu  erstellen 

sind (BGE 123 II 337, E. 8.c bezüglich Art. 24 Abs. 2 USG). Nicht zur Fein-

erschliessung  gehören  Strassen  und Wege,  welche  ab  den  Feinerschlies-

sungsanlagen  in  die  einzelnen  Grundstücke  hineinführen,  sogenannte 

Hauszufahrten 

(Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel 

Kunz,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  6. Aufl.,  Wädenswil 2019,  Bd. 1, 
S. 208). Vorliegend ist offenkundig, dass das unmittelbar an der D.-Strasse 

gelegene  Gestaltungsplanareal  feinerschlossen  ist.  Die  von  den  Rekurrie-

renden geltend gemachte Neukonzipierung betrifft lediglich die Hauszufahrt 

und  steht  daher  mit  der  Frage  der  Erschliessung  in  keinem  Zusammen-

hang.  Entsprechend  erweist  sich  die  Einschätzung,  wonach  das  Gestal-

tungsplanareal  erschlossen  ist,  als  zutreffend,  so  dass  bezüglich  einer  all-

fälligen  Lärmvorbelastung  gestützt  auf  Art. 31 LSV  lediglich  die  IGW  und 

nicht die Planungswerte zur Anwendung gelangen. 

R2.2020.00071 

Seite 16 

 
 
6.1. 
Weiter  machen  die  Rekurrierenden  geltend,  die  geplante  Rampe  zur  Tief-

garage solle in der Freifläche gemäss Kernzonenplan „Kernzone Obere D.-

Strasse“ erstellt werden. Zwar seien gemäss Art. 3.1.5 BZO Zufahrten und 

Erschliessungsflächen  in  der  Freifläche  erlaubt,  doch  gelte  dies  nicht  für 

Rampen, da es sich bei diesen um eigentliche Bauten handle. Bei der ge-

nannten  Bestimmung  handle  es  sich  um  eine  typische  Einordnungs-  und 

Gestaltungsvorschrift.  Von  deren  Einhaltung  könne  auch  der  Gestaltungs-

plan nicht dispensieren. 

6.2. 
Gemäss  dem  Kernzonenplan  „Obere  D.-Strasse“  (act. 22.8)  befinden  sich 

im  südlichen  Bereich  des  Gestaltungsplanareals  östlich  und  westlich  des 

kommunalen Schutzobjekts Freiflächen, wobei sich diese bis zur jeweiligen 

(östlichen  bzw.  westlichen)  Grundstücksgrenze  erstrecken,  jedoch  zum 

Schutzobjekt  einen  gewissen  Abstand  aufweisen.  Gemäss  Situationsplan 

(act. 22.1) ist im Gestaltungsplan für die Einfahrt zur Tiefgarage ein Anord-

nungsspielraum vorgesehen, der von der östlichen Grundstücksgrenze bis 

zur  östlichen  Fassade  des  kommunalen  Schutzobjekts  reicht.  Entspre-

chend ist zunächst festzuhalten, dass eine Anordnung der Tiefgaragenein-

fahrt  nicht  zwingend  in  der  Freifläche,  die  sich  wie  erwähnt  nicht  bis  zur 

Fassade des Schutzobjekts erstreckt, zu liegen kommt. Allerdings erscheint 

eine  entsprechende  Positionierung  dennoch  wahrscheinlich,  da  sich  die 

Einfahrt  ansonsten  sehr  nahe  beim  Schutzobjekt  befinden  würde.  Durch 

den  Gestaltungsplan  nicht  ausgeschlossen  ist  immerhin,  dass  in  der  Frei-

fläche  lediglich  eine  oberirdische  Zufahrt  verlaufen  würde,  während  die 

Rampe  erst  nach  Durchquerung  der  Freifläche,  gegebenenfalls  unter  in 

Anspruchnahme eines Teils des Erdgeschosses im Baubereich E, zu liegen 

käme.  Gemäss  Art. 3.1.5 BZO  sind  in  den  im  Kernzonenplan  „Obere  D.-
Strasse“ bezeichneten Freiflächen unter anderem Zufahrten und Erschlies-

sungsflächen  gestattet.  Unzulässig  sind  das  Erstellen  von  Gebäuden  und 

das  Anordnen  von  Fahrzeugabstellplätzen.  Die  Auslegung  dieser  Bestim-

mung führt zum Ergebnis, dass die Anordnung einer Tiefgarageneinfahrt in 

der Freifläche jedenfalls nicht als unzulässig bezeichnet wird, da es sich bei 

dieser  (auch  unter  Berücksichtigung  der  seitlichen  Wände)  nicht  um  ein 

Gebäude  handelt.  Vielmehr  erscheint  es  naheliegend,  die  Tiefgaragenein-

fahrt unter den Begriff der Zufahrten und Erschliessungsflächen zu subsu-

mieren,  womit  ihre  Erstellung  in  der  Freifläche  gemäss  der  Grundordnung 

R2.2020.00071 

Seite 17 

 
 
sogar ausdrücklich erlaubt wäre. Dies erscheint denn auch sinnvoll, könnte 

doch  andernfalls  in  der  vorliegenden  Konstellation  auf  dem  Gestaltungs-

planareal  einzig  eine klarerweise  zulässige  oberirdische  Hauszufahrt  reali-

siert  werden,  was  aber  (soweit  nicht  die  vorstehend  skizzierte  Variante  ei-

ner erst hinter der Freifläche positionierten Rampe gewählt würde) zur Fol-

ge hätte, dass die Fahrzeugabstellplätze oberirdisch angeordnet oder eine 

Tiefgarageneinfahrt in einem zentraleren Bereich des Grundstücks realisiert 

werden müsste, was beides den wichtigen zentralen Freiraum beeinträchti-

gen  würde.  Selbst  wenn  aber  von  einer  gegenteiligen  Auslegung  von 

Art. 3.1.5 BZO  ausgegangen  würde,  wäre  es  jedenfalls  im  Rahmen  des 

Gestaltungsplans zulässig, von einer entsprechenden Einschränkung in der 

Grundordnung  abzuweichen.  Zwar  könnte  im  Lichte  von  VB.2010.00350 

vom  25. August  2011,  E. 5.5.1,  bezüglich  der  primären  Einordnungsbe-

stimmung  von  § 238 Abs. 1 PBG fraglich  erscheinen,  ob  von  den entspre-

chenden Minimalanforderungen mittels Gestaltungsplan dispensiert werden 

kann. Bei der Regelung der in Freiflächen zulässigen Nutzungen und Bau-

ten im Sinne von Art. 3.1.5 BZO handelt es sich aber entgegen den Rekur-

rierenden  jedenfalls  nicht  um  eine  klassische  Einordnungsbestimmung,  so 

dass  einer  allfälligen  Dispensation  von  den  entsprechenden  Vorgaben 

nichts  im  Wege  stünde.  Entsprechend  erweist  sich  auch  diese  Rüge  als 

unbegründet. 

7.1. 
Bemerkungsweise  bringen  die  Rekurrierenden  sodann  vor,  im  Genehmi-

gungsentscheid  werde  festgestellt,  dass  die  erlaubte  Nutzungsdichte  von 

50 bis 100 Personen pro ha massiv überschritten sei. Der Gestaltungsplan 

sei daher richtplanwidrig. 

7.2. 
Gemäss § 16 Abs. 1 PBG haben die Planungen unterer Stufen denjenigen 

der oberen Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtpla-

nung  zu  entsprechen.  Gemäss  dem  regionalen  Richtplan  X  befindet  sich 

das Gestaltungsplangebiet hinsichtlich der baulichen Dichte nicht in einem 

Gebiet  mit  niedriger  baulicher  Dichte  (vgl.  die  Karte  „Siedlung  und  Land-

schaft“  [act. 22.11];  vgl.  übereinstimmend  auch  die  Karte  auf  S. 37  des 

Richtplantextes).  Damit  gehört  das  Grundstück  gemäss  Ziff. 2.6.2  des 

Richtplantextes  zum  Gebiet,  das  in  der  Regel  eine  mittlere  ortsbauliche 

R2.2020.00071 

Seite 18 

 
 
Körnung aufweisen soll. Indessen wird gemäss Ziff. 2.6.1 des Richtplantex-

tes das Kriterium der baulichen Dichte durch dasjenige der Nutzungsdichte 

ergänzt. Diesbezüglich liegt das Gestaltungsplangebiet im Bereich geringer 

Nutzungsdichte, was einem Mass von 50-100 Köpfen pro ha Bauzone ent-

spricht  (vgl. S. 38 f.  des  Richtplantextes).  Dieses  Mass  wird  mit  einer  vor-

gesehenen Nutzungsdichte von ca. 115 Personen pro ha überschritten. Al-

lerdings wird bereits im Richtplantext selbst festgehalten, für die einzelnen 

Dichteziffern bestehe ein erheblicher Anordnungsspielraum, wenn gesamt-

haft  der  Nachweis  der  Dichtestufenziele  vorliege  (S. 43  des  Richtplan-

textes). Sodann wird im angefochtenen Genehmigungsentscheid zutreffend 

darauf  hingewiesen,  dass  es  sich  bei  der  auf  einem  Gebiet  festgelegten 

Nutzungsdichte um einen Durchschnittswert handelt, der im ganzen Gebiet 

anzustreben ist und nicht auf einzelne Parzellen heruntergebrochen werden 

kann  (vgl.  in  diesem  Sinn  auch  BRGE II  Nr. 0029/2017  und  0030/2017, 

E. 5.2, in BEZ 2017 Nr. 14; www.baurekursgericht-zh.ch). Die auf dem Ge-

staltungsplanareal  vorgesehene  Nutzungsdichte  verstösst  somit  nicht  ge-

gen  die  übergeordnete  Planung,  so  dass  die  entsprechende  Rüge  unbe-

gründet ist. 

8.1. 
Die  Rekurrierenden  erwähnen  weiter,  gegen  den  Erlass  des  Gestaltungs-

plans spreche auch, dass der schöne und alte Baumbestand auf dem Ge-

staltungsplanareal nicht erhalten bleibe. 

8.2. 
Diesbezüglich  ist  festzuhalten, dass ein Anspruch der  Nachbarrekurrenten 

auf  Erhalt  des  Baumbestandes  nicht  besteht,  zumal  die  derzeit  auf  dem 

Gestaltungsplanareal  befindlichen  Bäume  unstreitig  weder  inventarisiert 
noch geschützt sind. Die Rüge erweist sich damit von vornherein als unbe-

gründet. 

9.1. 
Schliesslich  bemängeln  die  Rekurrierenden,  gemäss  Art. 7.1 GPV  sei  bei 

Planung und Erstellung der Tiefgarage und deren Zufahrtsrampe sicherzu-

stellen,  dass  ein  Anschluss  des  im  Eigentum  der  Gemeinde  X  stehenden 

Grundstücks  Kat.-Nr. 3  zu  einem  späteren  Zeitpunkt  möglich  sei.  Dieser 

R2.2020.00071 

Seite 19 

 
 
Anschlusspunkt müsse bereits im Gestaltungsplan festgelegt werden, da er 

Teil der Erschliessung sei, die gemäss § 83 Abs. 3 PBG zum notwendigen 

Inhalt eines Gestaltungsplans zähle. 

9.2. 
Auch  diese  Rüge  geht  fehl:  Der  fragliche  Anschlusspunkt  bezieht  sich  auf 

das  Nachbargrundstück  Kat.-Nr. 3,  das  sich  ausserhalb  des  Gestaltungs-

planperimeters befindet, so dass es sich von vornherein nicht um eine Fra-

ge der Erschliessung des Gestaltungsplanareals handeln kann. Im Übrigen 

ist  nicht  ersichtlich,  aus  welchen  Gründen  eine  Festlegung  des  konkreten 

Anschlusspunktes  nicht  dem  nachgelagerten  Baubewilligungsverfahren 

vorbehalten  werden  könnte,  zumal  insoweit  nicht  von  der  Grundordnung 

abgewichen wird. 

10. 
Damit ergibt sich zusammenfassend, dass zwar mit Ausnahme der in E. 4.3 

behandelten  Rüge  sämtliche  Vorbringen  der  Rekurrierenden  unbegründet 

sind. Da aber, wie in E. 4.3 dargelegt, die Vorgaben des Gestaltungsplans 

betreffend Dachform in Verbindung mit dem als richtungsweisend erklärten 

Richtprojekt  dazu  führen,  dass  der  Gestaltungsplan  offensichtlich  unange-

messen und weder rechtmässig noch zweckmässig ist, ist der Rekurs gut-

zuheissen. Demgemäss sind der Beschluss der Gemeindeversammlung X 

vom  25. Juni  2019  sowie  die  Genehmigungsverfügung  der  Baudirektion 

Kanton Zürich vom 21. Februar 2020 aufzuheben. 

11.1. 

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  zu  je  einem  Drittel  der  Politi-

schen  Gemeinde  X,  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  und  der  privaten  Re-

kursgegnerin aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

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Abs. 2  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-

elle  Bedeutung des  Vorhabens  im  streitgegenständlichen  Umfang,  Gestal-

tungsplan für grösseres Bauvorhaben mit fünf Mehrfamilienhäusern) sowie 

des  getätigten  Verfahrensaufwandes  (Durchführung  eines  Abteilungsau-

genscheins) ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 8'000.-- festzusetzen. 

11.2. 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Stehen sich im Ver-

fahren private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, wird die 

Entschädigung  in  der  Regel  der  unterliegenden  Partei  auferlegt  (§ 17 

Abs. 3 VRG). Die Bemessung der Umtriebsentschädigung richtet sich nach 

§ 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den Rekurrierenden zu-

lasten der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-

chen. Angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 2'500.--. Da die 

Umtriebsentschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung 

eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE II  Nrn. 0247  und 
0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

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