# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3032247a-9bec-588c-9d0e-b96e315e05f4
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-20
**Language:** de
**Title:** Gebäudeversicherung. Revisionsschätzung. Kriterien. Ermessen der Gebäudeversicherung.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0012/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_0012_2014_391.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0012/2014 vom 20. Februar 2014 in BEZ 2014 Nr. 25 

In  casu  wurde  ein  Gebäude  mit  einer  Versicherungssumme  von  Fr. 
785'000.--  bewertet.  Die  Rekurrierenden  verlangten  rekursweise  eine  Bewer-
tung mit Fr. 738 200.--. 

Aus den Erwägungen: 

2. Beim  streitbetroffenen  Gebäude  handelt  es  sich  um  ein  im  Jahr  1996
erstelltes,  einseitig  angebautes  Einfamilienhaus  mit  Garage.  Es  wurde  am  10. 
Dezember  1996  erstmals  geschätzt  und  mit  Fr.  537  600.--  versichert  (Stand 
Versicherungsindex  840  Punkte).  Nach  dem  Einbau  einer  Dusche  mit  WC  im 
Dachgeschoss wurde das Gebäude am 25. Februar 2002 neu eingeschätzt und 
mit Fr. 594 000.-- versichert (Indexstand 900 Punkte). Anfangs 2013 verlangten 
die  Rekurrierenden  im  Hinblick  auf  eine  geplante  bauliche  Erweiterung  eine 
Neubewertung, worauf das Gebäude am 8. Februar 2013 neu eingeschätzt und 
mit einer Versicherungssumme von Fr. 853 000.-- bewertet wurde (Indexstand 
1025  Punkte).  Aufgrund  der  dagegen  erhobenen  Einsprache  erfolgte  am  29. 
Mai 2013 eine nochmalige Schätzung und die Versicherungssumme wurde mit 
Fr.  810  000.--  festgelegt.  Auch  hiergegen  erhoben  die  Rekurrierenden 
Einsprache,  worauf  am  20.  August  2013  die  Schätzung  überprüft  und  das 
Gebäude  mit  einer  Versicherungssumme  von  Fr.  785  000.--  bewertet  wurde, 
was  den  Rekurrierenden  mit  dem  vorliegend  angefochtenen  Einsprache-
entscheid vom 30. August 2013 eröffnet wurde. 

von 

ihnen 

3.1  Die  Rekurrierenden  begründen  die 

verlangte 
Versicherungssumme  von  Fr.  738  200.--  wie  folgt:  Auszugehen  sei  von  der 
Versicherungssumme  von  Fr.  674  200.--  im  Jahr  2009  (Indexstand  1025 
Punkte).  Sodann  seien  die  im  April  2013  getätigten  Investitionen  von  Fr.  40 
000.--  für  den  Einbau  von  zwei  Dachgauben  und  Fr.  10  000.--  für  den  Anbau 
eines  Balkons  zu  addieren.  Vom  Jahr  2008  zum  Jahr  2009  sei  der 
Versicherungsindex  um  55  Punkte  angepasst  worden.  Der  Baukostenindex 
habe  sich  in  diesem  Zeitraum  um  0,5  %  erhöht.  Somit  sei  die  Teuerung  von 
2009  bis  2013  in  den  55  Indexpunkten  bereits  enthalten.  Die  Vorinstanz  habe 
indes  eine  nochmalige  Bauteuerung  von  rund  6,3  %  resp.  Fr.  46  800.-- 
hochgerechnet  und  somit  die  Bauteuerung  zweimal  berücksichtigt.  Die 
Versicherungssumme von Fr. 738 200.-- entspreche im Gegensatz zu der von 
der  Vorinstanz  berechneten  Summe  einem  orts-  und  marktüblichen  Baupreis 
von Fr. 639.--/m3. 

3.2  Die  Vorinstanz  führt  aus,  mit  den  Schätzungen  müsse  sichergestellt 
werden,  dass  ein  Gebäude  gegebenenfalls  so,  wie  es  bestanden  habe,  von 
Grund auf wieder aufgebaut werden könne. Dazu seien die Kosten zu ermitteln, 
die  für  die  Erstellung  eines  gleichen  Gebäudes  am  Tag  der  Schätzung 

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erforderlich seien (§ 25 Abs. 2 GebVG). Mit den ca. alle 15 Jahre erfolgenden 
Revisionsschätzungen  (§  24  Abs.  1  GebVG)  soll  sichergestellt  werden,  dass 
dieser Versicherungsschutz für alle Gebäude über die Zeit gewahrt bleibe. Über 
die  allgemeinen  Anpassungen  der  Versicherungssummen  anhand  des 
Baukostenindex  könne  dies  nicht  für  alle  Gebäude  sichergestellt  werden.  Bei 
Revisionsschätzungen  seien  deshalb  –  sofern  nötig  auch  ohne  dass  bauliche 
Veränderungen  stattgefunden  hätten  –  objektbezogene  Anpassungen  an  die 
Entwicklung  der  Baukosten  vorzunehmen,  welche  durch  den  generalisierten 
Modus per Festsetzung des Baukostenindex unberücksichtigt geblieben seien. 
Solche  Anpassungen  seien 
insbesondere  bei  Einfamilienhäusern  sowie 
Industrie-  und  Bürobauten  nötig,  denn  der  Baukostenindex  bestimme  sich 
anhand  eines  Wohnblocks  mit  23  Wohnungen,  bei  dem  die  durchschnittliche 
Bauteuerung  auf  Grund  anderer  Kostenstruktur  höher  oder  tiefer  ausfalle. 
Vorliegend  könne  somit  nicht  auf  die  vorbestehende  Schätzung  von  2002 
abgestellt  und  diese  einzig  um  ausgewiesene  Kosten  für  die  bauliche 
Wertvermehrung  erhöht  werden.  Vielmehr  müsse  die  neue  Schätzung 
unabhängig und autonom erfolgen. 

Ein  mit  dem  infrage  stehenden  Gebäude  vergleichbares,  freistehendes 
Wohnhaus sei aufgrund der Erfahrungen des Schätzers mit ca. Fr. 750.--/m3 zu 
versichern. Gemäss Statistik der GVZ (Stand Juli 2010) seien die Wohnhäuser 
im Bezirk Affoltern mit einem Volumen von 900-1099 m3 durchschnittlich mit Fr. 
800.--/m3  versichert.  Im  ganzen  Kanton  seien  es  Fr.  825.--/m3.  Bei  der 
Schätzung  vom  20. August  2013  sei für das  einseitig  angebaute Gebäude ein 
spezifisches Einsparungspotential von Fr. 63 000.-- gegenüber einer Erstellung 
als freistehendes Gebäude ermittelt worden (ca. Fr. 62.--/m3 Gebäudevolumen). 
Diese  Einsparung  beinhalte  eine  zweite  Mauerwerkschale,  Wärmedämmung, 
Verputz,  Fensteröffnungen  und  Fenster  mit  Rollladen  für  die  angebaute 
Längsmauer.  Unter  dem  Wert  von  Fr.  785  000.--  könne  das  Gebäude  nicht 
versichert  werden,  ansonsten  sei  der  Wiederaufbau  im  Totalschadenfall  nicht 
gesetzeskonform sichergestellt. Die Differenz von Fr. 46 800.-- zu der von den 
Rekurrierenden  beantragten  Versicherungssumme  ergebe  sich  aus  der 
erläuterten  objektbezogenen  Anpassung  an  die  Entwicklung  der  Bauteuerung 
für die Zeitspanne seit der letzten Schätzung vom 25. Februar 2002. 

3.3.1  Im  Schätzungsverfahren  sind  der  Neuwert  und  der  Zeitwert  des 
versicherten Gebäudes aufgrund der ortsüblichen Baupreise festzustellen (§ 25 
Abs.  1  GebVG).  Der  Neuwert  ist  der  Kostenaufwand,  der  für  die  Erstellung 
eines Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaues am Tag 
der Schätzung  erforderlich  ist  (Abs.  2). Der Zeitwert ist  der Neuwert  abzüglich 
Wertverminderungen,  die  infolge  Alters,  Abnützung  oder  anderer  Gründe 
eingetreten  sind  (Abs.  3).  Die  Gebäude  werden  in  der  Regel  zum  Neuwert 
versichert; in bestimmten Fällen erfolgt die Versicherung zum Zeitwert (§§ 35 f. 
GebVG).  Ändern  sich  die  Baukosten  erheblich,  passt  die  Anstalt  die 
Versicherungswerte ohne neue Schätzung für alle Gebäude dem neuen Stand 
der  Baukosten  an  (§  27  GebVG).  Diese  allgemeinen  Anpassungen  erfolgen 
durch  eine  Indexierung  der  Versicherungswerte  und  dienen  dazu,  bei  starker 
Bauteuerung  eine  Unterversicherung  zu  verhindern.  Eine  Anpassung  erfolgt, 
wenn sich der Baukostenindex gegenüber der letzten Anpassung um über 5% 
verändert hat (§ 19 Vollzugsbestimmungen für die Gebäudeversicherung). Der 

 
 
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Index  der 
Versicherungsindex  der  GVZ  basiert  auf  dem  Zürcher 
Wohnbaupreise,  der  anhand  eines  bestimmten  Mehrfamilienhauses  mit  23 
Wohnungen in Zürich-Schwamendingen («Indexhaus») ermittelt wird. 

die 

den 

und 

sind 

allgemeinen, 

teuerungsbedingten 

der  Versicherungswerte 

indexbasierten 
Von 
Anpassungen 
einzelfallbezogenen 
Revisionsschätzungen  zu  unterscheiden.  Diese  werden  auf  Verlangen  des 
Gebäudeeigentümers  durchgeführt  –  z.B.  bei  Änderung  an  bestehenden 
Bauten  –  oder  von  Amtes  wegen,  in  der  Regel  alle  15  Jahre  oder  wenn  eine 
Unter-  oder  Überversicherung  vermutet  wird  (§§  23 
f.  GebVG).  Die 
Revisionsschätzung  hat  somit  auch  zur  Aufgabe,  eine  frühere  Schätzung 
anzupassen,  wenn  sie  sich,  ohne  dass  eine  bauliche  Veränderung  erfolgt  ist, 
als  unzutreffend  herausstellt,  sei  es,  dass  frühere  Schätzungen  falsch  waren 
oder gewisse  Bauteile  vom  Index  nicht oder  ungenügend  erfasst worden  sind. 
Es  handelt  sich  um  Einzelschätzungen  des  jeweiligen  Gebäudes,  unabhängig 
vom zuletzt geltenden Versicherungswert. 

3.3.2  Vorliegend  wurde  auf  Veranlassung  der  Rekurrierenden 
richtigerweise  eine  Revisionsschätzung  vorgenommen.  Die  Rekurrierenden 
verkennen,  dass  diese  nicht  auf  dem  bisherigen  Versicherungswert  basieren 
muss, sondern eine autonome Schätzung darstellt. Der Versicherungswert lässt 
sich  nicht  auf  die  von  den  Rekurrierenden  propagierte  Weise  herleiten.  Es 
genügt nicht, den bisherigen Basiswert aufzuindexieren und die Investitionen zu 
addieren.  Abgesehen  davon  übersehen  die  Rekurrierenden,  dass  seit  der 
letzten  Anpassung  des  GVZ-Indexes 
Index  der 
Wohnbaupreise von 1030,7 (1. April 2009) auf 1060,9 (1. April 2013) gestiegen 
ist  (+  2,9  %),  wobei  damit  die  Teuerung  für  ein  grösseres  Mehrfamilienhaus 
(Indexhaus)  und  nicht  für  ein  einseitig  angebautes  Einfamilienhaus  wie 
dasjenige der Rekurrierenden reflektiert wird. 

im  Jahre  2009  der 

3.3.3 Schätzungen, z.B. betreffend den Verkehrswert von Liegenschaften, 
sind  eine  besondere  Art  der  Sachverhaltsermittlung.  Bei  der  Überprüfung  von 
Schätzungen im Rekursverfahren ist trotz der grundsätzlich vollen Kognition bei 
der  Überprüfung  der  Sachverhaltsfeststellung  (§  20  Abs.  1  lit.  b  VRG) 
Zurückhaltung  geboten,  sofern  die  Schätzungen  auf  Fachwissen  und  einer 
anerkannten  Methode  beruhen.  Das  gilt  in  ausgeprägtem  Mass  dort,  wo  sich 
Schätzungen  auf  ein  Gutachten  stützen  (vgl.  Alfred  Kölz/Jürg  Bosshart/Martin 
Röhl,  Kommentar  zum  Verwaltungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  2. 
A., 1999, § 20 Rz. 14; vgl. auch: BGr, 7. Oktober 2009, 2C_421/2008, E. 2.2.2., 
mit  Hinweisen;  Alfred  Kölz/Isabelle  Häner,  Verwaltungsverfahren  und 
Verwaltungsrechtspflege  des  Bundes,  2.  A.,  1998,  Rz.  644  f.;  Ulrich  Häfe-
lin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., 2010, 473 
f. mit Hinweisen; BGE 133 II 35, E. 3; BGE 130 II 449, E. 4.1, mit Hinweisen).  

Die  Gebäudeversicherung  verfügt  in  Sachen  Gebäudeschätzungen  über 
spezielle Fachkenntnisse. Ihr steht diesbezüglich ein besonderes Ermessen zu 
und  das  Baurekursgericht  soll  sich  auf  die  Beurteilung  der  aus  Fachleuten 
zusammengesetzten  Schätzungsorgane  (§  29  GebVG)  abstützen  können. 
Ausserdem  sind  Schätzwerte  keine  exakten  Werte,  zumal  praxisgemäss  eine 
für 
schematische  Berechnungsmethode  aufgrund  von  Kubikmeterpreisen 

 
 
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vergleichbare  Objekte  zur  Anwendung  gelangt.  Sodann  ist  eine  vorsichtige 
Schätzung  angezeigt,  um  im  Schadensfall  eine  Unterdeckung  zu  vermeiden. 
Dementsprechend  auferlegt  sich  das  Baurekursgericht 
in  eigentlichen 
Schätzungsfragen  Zurückhaltung.  Es  greift  nur  dann  ein,  wenn  das  Ergebnis 
einer  Gebäudeschätzung  ausserhalb  eines  gewissen,  der  Gebäudever-
sicherung zuzugestehenden Toleranzbereiches liegt. 

3.3.4  Das  streitbetroffene  Gebäude  wurde  durch  den  Hauptschätzer  des 
Bezirkes  Horgen  geschätzt.  Der  daraufhin  festgesetzte  Versicherungswert 
weicht um lediglich ca. 6 % vom beantragten Wert ab. Der Kubikmeterpreis liegt 
mit  ca.  Fr.  680.--/m3  im  Bereich  der  Bandbreite  der  von  den  Rekurrierenden 
eingereichten  «Richtwerte  für  die  Bestimmung  des  Neuwertes».  Gemäss 
Gebäudedaten  ist  beim  rekurrentischen  Gebäude  von  einem  dem  heutigen 
Standard entsprechenden Ausbau und dementsprechend von der Bauklasse IV 
gemäss Richtwerttabelle auszugehen. Dafür werden – Stand 2003 – Baukosten 
von  Fr.  575-700.--/m3  veranschlagt.  Von  2003  bis  2013 
ist  der 
Wohnbaupreisindex  um  18  %  angestiegen.  Ausserdem  liegt  den  Richtwerten 
von  2003  noch  die  Kubaturberechnung  nach  SIA-Norm  116  zugrunde,  die 
inzwischen  durch  die  SIA-Norm  416  abgelöst  wurde.  Die  nach  SIA-Norm  416 
resultierenden  kleineren  Gebäudevolumen  führen  zu  10-12  %  höheren  Kubik-
meterpreisen. Unter Berücksichtigung der seit 2003 angefallenen Teuerung und 
der  von  der  SIA-Norm  116  abweichenden,  der  SIA-Norm  416  entsprechenden 
Kubaturberechnung  der  Gebäudeversicherung  resultieren  aktuell  höhere 
Richtwerte,  so  dass  ein  Preis  von  680.--/m3  heute  am  unteren  Ende  der 
Bandbreite liegen dürfte.  

Vergleichsweise  kann  auch  der  Kubikmeterpreis  gemäss  Zürcher 
Wohnbaupreisindex  herangezogen  werden.  Dieser  betrug  im  April  2013  für 
Mehrfamilienhäuser  Fr.  731.72/m3.  Die  Baukosten  von  Einfamilienhäusern 
liegen  darüber.  In  der  Literatur  findet  sich  sodann  für  Einfamilienhäuser  des 
untersten  Qualitätsniveaus  ein  Kubikmeterpreis  von  Fr.  600.--/m3  und  für 
Gebäude  mit  normalem  Standard  ein  solcher  von  Fr.  800-1000.--/m3 
(Preisbasis  2009,  Kubatur  gemäss  SIA-Norm  416;  Kaspar  Fierz,  Immobilien-
ökonomie und Bewertung von Liegenschaften, 2011, Anhang III, S. 734). 

Somit  erweist  sich  der  von  der  Rekursgegnerin  ermittelte  Versicherungs-
wert als nachvollziehbar und plausibel. Die von den Rekurrierenden angestellte 
Berechnung  ist  aus  den  oben  genannten  Gründen  nicht  geeignet,  diesen 
Versicherungswert  in  Frage  zu  stellen.  Über  die  unzulängliche  Herleitung  des 
Versicherungswertes hinaus vermögen sie auch nicht substantiiert darzulegen, 
weshalb ein orts- und marktüblicher Baupreis von Fr. 639.--/m3  gelten soll. Die 
von  der  Rekursgegnerin  festgesetzte  Versicherungssumme  von  Fr.  785  000.-- 
ist somit nicht zu beanstanden.