# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5688bcbe-3d30-5ca8-95a1-1b990d3eecc7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-08-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 22.08.2014 PF140023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PF140023_2014-08-22.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    

 
 

Geschäfts-Nr.: PF140023-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter  

Dr. P. Higi und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie Gerichtsschrei-

ber lic. iur. D. Oehninger. 

Urteil vom 22. August 2014 

in Sachen 

 

Kanton Zürich, 
Kläger und Beschwerdeführer, 

 

vertreten durch Kantag Liegenschaften AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt 

lic. iur. X._____ 

 

gegen 

 

A._____, 
Beklagter und Beschwerdegegner, 

 

betreffend 
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung 

 
 
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes An-
delfingen vom 16. April 2014 (ER140003) 

- 2 - 

Erwägungen: 

I. 

Der Kläger und Beschwerdeführer (hernach Vermieter) beantragte mit Eingabe 

vom 26. März 2014 bei der Vorinstanz (act. 1):  

"1. Es sei dem Gesuchsgegner zu befehlen, die 1-Zimmerwohnung im 2. 
OG inkl. Kellerabteil in der Liegenschaft B._____, … C._____, unver-
züglich geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem Zustand zu ver-
lassen, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Weigerungs-
falle. 

 2. Das Gemeindeammannamt D._____ sei anzuweisen, auf erstes Ver-
langen des Gesuchstellers, nach Eintritt der Rechtskraft des Auswei-
sungsbefehls, den Befehl zu vollstrecken. 

 3. Es sei der Gesuchsgegner zu verpflichten, dem Gesuchsteller 
Fr. 6'123.40, zuzüglich Zins zu 5 % seit 15. November 2013 für den Be-
trag von Fr. 4'936.– sowie Zins zu 5 % seit 26. März 2014 auf den Be-
trag von Fr. 1'187.40, zu bezahlen.  

 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % Mehr-
wertsteuer) zulasten des Gesuchsgegners." 

Der Beklagte und Beschwerdegegner (fortan Mieter) beteiligte sich – trotz Auffor-

derung dazu – nicht am vorinstanzlichen Verfahren (vgl. act. 4 und 5). Die Vor-

instanz entschied schliesslich mit Urteil vom 16. April 2014 wie folgt (act. 6 = act. 

9 = act. 11): 

"1. Der Beklagte wird gemäss Antrag 1 verpflichtet, die 1-Zimmerwohnung 
im 2. Obergeschoss inkl. Kellerabteil in der Liegenschaft B._____, … 
C._____, bis spätestens 15. Mai 2014, 12.00 Uhr, zu räumen und dem 
Kläger ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangs-
vollstreckung im Unterlassungsfall. 

 2. Das Gemeindeammannamt D._____ wird gemäss Antrag 2 angewie-
sen, nach Ablauf der Frist gemäss Dispositiv-Ziffer 1 auf Verlangen des 
Klägers die Verpflichtung des Beklagten gemäss Ziffer 1 dieses Ent-
scheids zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind vom Klä-
ger vorzuschiessen. Sie sind ihm aber vom Beklagten zu ersetzen. 

 3. Der Beklagte wird gemäss Antrag 3 verpflichtet, dem Kläger Fr. 2'468.– 
zuzüglich 5 % Zins seit dem 15. November 2013 sowie Fr. 356.55 zu-
züglich 5 % Zins seit dem 26. März 2014 zu bezahlen. Im Mehrbetrag 
wird auf Antrag Nr. 3 nicht eingetreten. 

- 3 - 

 4. Die Entscheidgebühr wir pauschal auf Fr. 360.– festgelegt. 

 5. Die Kosten werden dem Kläger zu einem Viertel und dem Beklagten zu 
drei Viertel auferlegt. Der Anteil des Klägers wird gemäss § 200 lit. a 
GOG ZH sofort und definitiv abgeschrieben.  

 6. Der Beklagte wird antragsgemäss verpflichtet, dem Kläger eine redu-
zierte Parteientschädigung von Fr. 600.– zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer 
zu bezahlen.  

 7. [Schriftliche Mitteilung] 

 8. [Beschwerde]" 

Der Vermieter setzte sich hiergegen rechtzeitig mit folgendem Beschwerdebegeh-

ren bei der Kammer zu Wehr (act. 10): 

"1. Das Urteil des Bezirksgerichts Andelfingen vom 16. April 2014 (Ge-
schäfts-Nr. ER140003) sei in Gutheissung des Gesuchs vom 26. März 
2014 wie folgt zu ändern: 

 - Dem Beschwerdegegner sei zu befehlen, die 1-Zimmerwohnung 
im 2. OG inkl. Kellerabteil in der Liegenschaft B._____, … 
C._____, unverzüglich geräumt, gereinigt und in ordnungsgemäs-
sem Zustand zu verlassen, unter der Androhung der Zwangsvoll-
streckung im Weigerungsfalle; 

 - das Gemeindeammannamt D._____ sei anzuweisen, auf erstes 
Verlangen des Beschwerdeführers, nach Eintritt der Rechtskraft 
des Ausweisungsbefehls, den Befehl zu vollstrecken; 

 - der Beschwerdegegner sei zu verpflichten, dem Beschwerdefüh-
rer zusätzlich Fr. 3'298.85, zuzüglich Zins zu 5 % seit 15. Novem-
ber 2013 auf dem Betrag von Fr. 2'468.- sowie Zins zu 5 % seit 
26. März 2014 auf den Betrag von Fr. 830.85, zu bezahlen. 

 2. Der Beschwerdegegner sei zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine 
zusätzliche Parteientschädigung von Fr. 200.- (zuzüglich 8 % Mehr-
wertsteuer) zuzusprechen. 

 3. Die Kosten des Verfahrens vor Bezirksgericht Andelfingen seien vollum-
fänglich dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. 

 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % Mehr-
wertsteuer) zulasten des Beschwerdegegners." 

Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-7). Der Mieter hat sich 

nach Ansetzung der Frist zur Beschwerdeantwort (act. 13) nicht mit dem Ent-

scheid der Vorinstanz identifiziert. Das Verfahren ist heute in sämtlichen Belangen 

spruchreif. Auf die Vorbringen des Vermieters ist in der Folge – soweit entscheid-

relevant – einzugehen. 

- 4 - 

II. 

1. Die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO ist schriftlich und begründet einzu-

reichen (Art. 321 ZPO). Dies bedeutet, dass konkrete Rechtsbegehren zu stellen 

sind und in der Begründung darzulegen ist, welche Beschwerdegründe nach 

Art. 320 ZPO geltend gemacht werden und an welchen konkreten Mängeln der an-

gefochtene Entscheid leidet. Ein in Geld ausdrückbarer Antrag muss beziffert wer-

den (vgl. BGer 4D_61/2011 vom 26. Oktober 2011 bzw. OGer ZH PF110013-O  

vom 21. Juni 2011, zugänglich über www.gerichte-zh.ch, Rubrik: Entscheide). Nach 

Art. 326 ZPO sind im Beschwerdeverfahren Noven nicht beachtlich. 

2. Die vorliegende Beschwerde wurde rechtzeitig erhoben, enthält konkrete 

Begehren und eine Begründung (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Das schützenswerte Inte-

resse (als zwingende Eintretensvoraussetzung) fehlt jedoch teilweise, da der von 

der Vorinstanz angesetzte Auszugstermin (15. Mai 2014) bereites verstrichen ist, 

der sofortigen Ausweisung des Mieters damit nichts mehr im Wege steht und der 

vom Vermieter beantragte unverzügliche Auszug auch bei Gutheissung der Be-

schwerde keine Besserstellung gegenüber dem vorinstanzlichen Entscheid bewir-

ken würde. Daher ist auf die Beschwerde insoweit nicht einzutreten. Im Übrigen 

steht einem Eintreten grundsätzlich nichts entgegen. 

III. 

1. Der Vermieter machte vor Vorinstanz geltend, der Mieter habe seit August 

2013 bis und mit März 2014 keine Miete mehr bezahlt. Es seien somit Mietzinse 

in der Höhe von insgesamt Fr. 4'936.– ausstehend (8 Monate à Fr. 617.– beste-

hend aus Fr. 500.– Nettomietzins zuzüglich Fr. 117.– Heiz- und Betriebskosten-

akonto gemäss Wohnungsmietvertrag vom 21./25. Januar 2011, vgl. act. 3/3). Im 

Weiteren habe der Mieter einen Teil der Differenz zwischen dem Nebenkosten-

akonto und den tatsächlichen Nebenkosten noch nicht beglichen (Fr. 356.55 für 1. 

Juni 2011 bis 30. Mai 2012 und Fr. 830.85 für 1. Juni 2012 bis 30. Mai 2013). 

- 5 - 

2. Die Vorinstanz erwog, indem die Parteien am 21. bzw. 25. Januar 2011 ei-

nen Mietvertrag geschlossen hätten, habe sich der Mieter zur Leistung eines mo-

natlichen Bruttomietzinses von Fr. 617.– sowie zur Bezahlung allfälliger weiterer 

Nebenkosten verpflichtet. Dass vom Mieter für die Monate August bis und mit No-

vember 2013 nichts bezahlt worden sei, sei nicht strittig und der Betrag durch den 

Mietvertrag nebst Zins (5 % seit 15. November 2013) im Rahmen von Art. 257 

ZPO belegt. Der Mietvertrag zwischen den Parteien sei per 30. November 2013 

rechtsgültig gekündigt worden. Dies habe aber zur Folge, dass die vom Vermieter 

behauptete "Mietzinspflicht" des Mieters für die Monate Dezember 2013 bis März 

2014 unter dem Titel "Mietzins" einem Rechtsgrund entbehre. Es sei zwar wahr-

scheinlich, dass der Mieter dem Vermieter gestützt auf eine andere Rechtsgrund-

lage für die Monate Dezember 2013 bis und mit März 2014 etwas zu bezahlen 

habe, doch erfülle die Bezeichnung der Forderung mit "Mietzins" die Vorausset-

zungen an die Begründung nach Art. 257 ZPO nicht, sodass im entsprechenden 

Umfang (Fr. 2'468.– nebst Zins) kein Rechtsschutz gewährt werden könne und 

auf das Begehren nicht einzutreten sei (act. 6 = act. 9 = act. 11, je S. 7 f.). 

Mit Bezug auf die Behauptung, der Mieter habe die Nebenkosten von Fr. 830.55 

gemäss Nebenkostenabrechnung vom 12. März 2014 (act. 3/10) nicht fristgerecht 

bezahlt, vertrat die Vorinstanz die Auffassung, dass die Frist von 30 Tagen zur 

Erhebung einer Einsprache gegen die Nebenkostenabrechnung vom 12. März 

2014 am Tag der Gesuchverfassung, nämlich am 26. März 2014, noch nicht ver-

strichen gewesen sei. Zudem seien bis am 13. April 2014 – also dem frühestmög-

lichen Ende besagter Einsprachefrist – keine nachträglichen, substantiierten Be-

hauptungen seitens des Vermieters eingegangen. Damit sei der behauptete 

Sachverhalt betreffend die Nebenkosten von Fr. 830.85 (nebst Zins) nicht ausrei-

chend belegt, weshalb kein Rechtsschutz im Rahmen von Art. 257 ZPO gewährt 

werden könne und auch in diesem Umfang nicht auf das Begehren einzutreten 

sei. Für die restlichen Nebenkosten von Fr. 356.55 (für 1. Juni 2011 bis 30. Mai 

2012) wurde das Gesuch der Vermieterin gutgeheissen. 

3. Das Einzelgericht hat im summarischen Verfahren Rechtsschutz zu gewäh-

ren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage 

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klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Kein materieller Entscheid ergeht, wenn das Ge-

richt auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eintreten kann, weil 

die Voraussetzungen für ein solches Verfahren fehlen, namentlich der Sachver-

halt nicht liquid ist oder kein klares Recht vorliegt. Dass die beiden Voraussetzun-

gen im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO vorliegen, hat die gesuchstellende Partei 

zu beweisen. Dabei ist zu beachten, dass der Rechtsschutz in klaren Fällen kei-

ner Beschränkung der Beweisstrenge unterliegt, sondern der volle Beweis zu er-

bringen ist (vgl. Sutter-Somm/Lötscher in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuen-

berger, ZPO Komm., 2. Aufl. 2013, Art. Art. 257 N 6 und 31). 

Klares Recht liegt vor, wenn über die Bedeutung einer Rechtsvorschrift kein be-

gründeter Zweifel besteht (BGE 118 II 304 Erw. 3). Eine klare Rechtslage ist so-

mit nicht nur dann gegeben, wenn bereits der Gesetzeswortlaut die genaue Be-

deutung einer Vorschrift ergibt, sondern auch dann, wenn die Auslegung nach 

bewährter Lehre und Überlieferung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BSK 

ZPO-Hofmann, Art. 257 N 11). 

Die Abgrenzung von Sachverhalt und Recht ist nicht immer leicht, beinhalten 

doch Ausführungen der Parteien regelmässig Sachverhaltsdarstellung und 

Rechtsauffassung zugleich. Eine gewisse Vermischung ist somit beinahe unver-

meidlich. Zu beachten ist jedoch, dass die gesuchstellende Partei lediglich bzw. 

mindestens den Sachverhalt klar und substantiiert vorbringen muss. Eine 

darüberhinausgehend vorgebrachte Rechtsauffassung der gesuchstellenden Par-

tei, die sich als unzutreffend herausstellt, verhindert nicht per se die Gutheissung 

des Begehrens, denn das Gericht wendet die (korrekten) Rechtsnormen von Am-

tes wegen an (Art. 57 ZPO). Dies kommt z.B. dann zum tragen, wenn für das Ge-

richt klar ist, welches die zutreffende klare rechtliche Konsequenz des schlüssig 

und insoweit erkennbar vollständig vorgetragenen Sachverhaltes sein muss. 

4.1 Wenn die Vorinstanz nun betreffend die Beträge vom Dezember 2013 bis 

März 2014 – obwohl sich der Mieter weder zum Sachverhalt noch zum Rechtli-

chen vernehmen liess – den Rechtsschutz nicht gewährt, weil der Vermieter den 

Rechtsgrund nicht richtig bezeichnet habe, ist dies nach dem Gesagten nur dann 

zutreffend, wenn die Vorinstanz nicht von sich aus eindeutig erkennen kann, wel-

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che Rechtsfolgen der vorgebrachte Sachverhalt haben muss (vgl. auch Art. 221 

Abs. ZPO). 

4.2 Der Vermieter hat klar behauptet, der Mieter habe bis und mit März 2014 die 

Wohnung weder verlassen noch geräumt (act. 1 S. 5). Dies ist ohne Widerspruch 

geblieben und auch aufgrund der Akten drängt sich kein anderer Schluss auf. Der 

Umstand, dass der Mieter bis Ende März 2014 (Klageeinleitung) die Wohnung 

des Vermieters nicht verlassen hat, gilt daher als erstellt. Dies muss aus Sicht des 

Vermieters (nach der verbindlichen Kündigung per Ende 30. November 2013) 

rechtliche Konsequenzen haben, denn der Mieter wäre verpflichtet gewesen, die 

Wohnung freizugeben, was er nicht getan hat. Dieser Auffassung ist grundsätzlich 

auch die Vorinstanz. 

4.3 Zum einen kann der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses die 

Ausweisung des Mieters verlangen. Zum anderen steht ihm für die Zeit, während 

der der Mieter die Wohnung ungerechtfertigt in Beschlag nimmt, gemäss bundes-

gerichtlicher Praxis ein Anspruch auf Entschädigung durch den Mieter in der Höhe 

des bisherigen Mietzinses zu.  

Die Rechtsprechung geht auf die Dreissigerjahre des letzten Jahrhunderts zurück 

und hat seit da Geltung (BGE 131 III 257 E. 2 m.w.H.; vgl. auch BGer 

4D_128/2010 vom 1. März 2011 [E. 2.3]: "Selon la jurisprudence applicable au 

bail à loyer, le bailleur peut réclamer une indemnité équivalant au montant du 

loyer au locataire qui ne restitue pas la chose louée à la fin du bail").  

4.4 Folglich schuldet der Mieter dem Vermieter, wenn er – wie es hier erstellt 

ist – die Mietsache nicht rechtzeitig verlässt, nach Beendigung des Mietvertrages 

für jeden weiteren Monat eine Zahlung in Höhe des bisherigen Mietzinses. Um-

stände, die hier einen anderen Schluss nahelegen würden, brachte der Mieter 

nicht vor und gehen auch aus den Akten nicht hervor. 

Damit erweist sich auch die Rechtslage für die Zeit vom 1. Dezember 2013 bis 

und mit März 2014 als klar und dem Begehren des Vermieters hätte von der Vor-

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instanz bezüglich der diesbezüglichen Forderung von Fr. 2'468.– (zuzüglich Zins) 

ebenfalls entsprochen werden können. 

5. Betreffend die (nach unbestrittener Darstellung des Vermieters) noch aus-

stehenden Nebenkosten im Betrag von Fr. 830.85 gilt folgendes: Der Vermieter 

hat im Zeitpunkt der Gesuchstellung vor Vorinstanz (26. März 2014, vgl. act. 1) 

behauptet, der Mieter habe besagten Betrag innert der ihm mit Rechnung vom 12. 

März 2014 angesetzten 30-tägigen Zahlungsfrist nicht beglichen und sich auch 

nicht dagegen gewehrt. Da beim Eingang des Gesuchs vor Vorinstanz besagte 

Frist noch lief, bezog sich die Behauptung des Vermieters in jenem Zeitpunkt teil-

weise auf die Zukunft. Vom Mieter wurde jedoch weder die fragliche Forderung 

angezweifelt noch je die Zahlung derselben behauptet und damit nie bestritten, 

dass sich die "Prognose" des Vermieters bezüglich der Nichtbezahlung der Ne-

benkosten von Fr. 830.85 verwirklicht hat. Auch aus den Akten ergeben sich kei-

ne Anhaltspunkte, die an der Version des Vermieters zweifeln liessen. Zudem ist 

aus prozessualer Sicht grundsätzlich anerkannt, dass eine Klage auch während 

des Verfahrens um (im gleichen Zusammenhang) inzwischen Fällig gewordenes 

ergänzt werden kann, soweit die Regeln der Klageänderung (Art. 227 ZPO) dies 

zulassen. Es ist in vorliegender Konstellation daher nicht ersichtlich, weshalb im 

Urteilszeitpunkt davon auszugehen gewesen wäre, diese zweite Nebenkostenpo-

sition sei "nicht ausreichend belegt" bzw. nicht im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO 

"unbestritten oder sofort beweisbar". Auch die diesbezügliche Sach- und Rechts-

lage ist somit erstellt bzw. klar. 

Folglich ist der Mieter auch zur Leistung des Betrages von Fr. 830.85 zu verpflich-

ten und damit die Beschwerde gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. 

IV. 

1. Die Gutheissung der Beschwerde (soweit darauf einzutreten ist) führt dazu, 

dass sich der Ausgang des vorinstanzlichen Verfahrens ändert. Dies muss sich  

– was auch der Vermieter beantragen liess (act. 10 S. 8) – in der Kosten- und 

Entschädigungsregelung für das vorinstanzliche Verfahren widerspiegeln. Die 

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Höhe der Gerichtskosten des vorinstanzlichen Verfahrens wurde im Beschwerde-

verfahren nicht in Frage gestellt, gleich verhält es sich in Bezug auf die Parteient-

schädigung. Da der Vermieter vor Vorinstanz praktisch vollumfänglich obsiegt, 

sind demnach die Gerichtskosten vollumfänglich dem Mieter aufzuerlegen. Eben-

so hat dieser dem Vermieter eine volle Parteientschädigung zu bezahlen, welche 

auf total Fr. 800.– zuzüglich Mehrwertsteuer (Fr. 64.–) festzusetzen ist (vgl. act. 

10 S. 2). 

2. Die Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens sind von Amtes wegen fest-

zusetzen (Art. 105 Abs. 1 ZPO) und nach dem Verfahrensausgang zu verteilen 

(Art. 106 ZPO). 

Der Mieter hat sich nicht mit dem vorinstanzlichen Entscheid identifiziert. Der 

Vermieter obsiegt zu einem grossen Teil (im Umfang des Eintretens) und es han-

delt sich beim Vermieter zudem um den Kanton Zürich, dem im Umfang des Un-

terliegens (Nichteintreten) keine Kosten aufzuerlegen sind (§ 200 lit. a GOG). 

Folglich erübrigt sich die Festsetzung von Kosten für das Beschwerdeverfahren, 

da diese keiner der Parteien aufzuerlegen wären. Dass sich der Mieter nicht mit 

dem vorinstanzlichen Entscheid identifizierte, hat auch zur Folge, dass er vor 

Obergericht nicht "unterliegt" und dem Vermieter daher für das Rechtsmittelver-

fahren keine Parteientschädigung schuldet. Es besteht hier auch keine anderwei-

tige Rechtsgrundlage für das Zusprechen einer Parteientschädigung. 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird, soweit auf sie eingetreten wird, gutgeheissen, und es 

werden die Dispositivziffern 3, 5 und 6 des Urteil des Einzelgerichtes s.V. 

des Bezirksgerichtes Andelfingen vom 16. April 2014 aufgehoben und durch 

folgende Fassung ersetzt: 

3. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger Fr. 6'123.40, zuzüglich Zins 
zu 5 % seit 15. November 2013 für den Betrag von Fr. 4'936.– sowie 
Zins zu 5 % seit 26. März 2014 auf den Betrag von Fr. 1'187.40, zu be-
zahlen. 

- 10 - 

[…] 

5. Die Kosten werden vollumfänglich dem Beklagten auferlegt.  

6. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung 
von Fr. 864.– (darin 8 % Mehrwertsteuer im Umfang von Fr. 64.– inbe-
griffen) zu bezahlen. 

 

2. Für das Beschwerdeverfahren wird keine Entscheidgebühr erhoben.  

3. Es wird für das Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung zuge-

sprochen.  

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner durch 

Publikation im Amtsblatt, sowie an das Bezirksgericht Andelfingen, je gegen 

Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund 
Fr. 3'600.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

lic. iur. D. Oehninger 
versandt am: 

	Urteil vom 22. August 2014
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.
	Klares Recht liegt vor, wenn über die Bedeutung einer Rechtsvorschrift kein begründeter Zweifel besteht (BGE 118 II 304 Erw. 3). Eine klare Rechtslage ist somit nicht nur dann gegeben, wenn bereits der Gesetzeswortlaut die genaue Bedeutung einer Vorsc...
	Die Abgrenzung von Sachverhalt und Recht ist nicht immer leicht, beinhalten doch Ausführungen der Parteien regelmässig Sachverhaltsdarstellung und Rechtsauffassung zugleich. Eine gewisse Vermischung ist somit beinahe unvermeidlich. Zu beachten ist jed...
	4.1 Wenn die Vorinstanz nun betreffend die Beträge vom Dezember 2013 bis März 2014 – obwohl sich der Mieter weder zum Sachverhalt noch zum Rechtlichen vernehmen liess – den Rechtsschutz nicht gewährt, weil der Vermieter den Rechtsgrund nicht richtig b...
	4.2 Der Vermieter hat klar behauptet, der Mieter habe bis und mit März 2014 die Wohnung weder verlassen noch geräumt (act. 1 S. 5). Dies ist ohne Widerspruch geblieben und auch aufgrund der Akten drängt sich kein anderer Schluss auf. Der Umstand, dass...
	4.3 Zum einen kann der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses die Ausweisung des Mieters verlangen. Zum anderen steht ihm für die Zeit, während der der Mieter die Wohnung ungerechtfertigt in Beschlag nimmt, gemäss bundesgerichtlicher Praxis ein...
	Die Rechtsprechung geht auf die Dreissigerjahre des letzten Jahrhunderts zurück und hat seit da Geltung (BGE 131 III 257 E. 2 m.w.H.; vgl. auch BGer 4D_128/2010 vom 1. März 2011 [E. 2.3]: "Selon la jurisprudence applicable au bail à loyer, le bailleur...
	4.4 Folglich schuldet der Mieter dem Vermieter, wenn er – wie es hier erstellt ist – die Mietsache nicht rechtzeitig verlässt, nach Beendigung des Mietvertrages für jeden weiteren Monat eine Zahlung in Höhe des bisherigen Mietzinses. Umstände, die hie...

	IV.
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird, soweit auf sie eingetreten wird, gutgeheissen, und es werden die Dispositivziffern 3, 5 und 6 des Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Andelfingen vom 16. April 2014 aufgehoben und durch folgende Fassung ersetzt:
	3. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger Fr. 6'123.40, zuzüglich Zins zu 5 % seit 15. November 2013 für den Betrag von Fr. 4'936.– sowie Zins zu 5 % seit 26. März 2014 auf den Betrag von Fr. 1'187.40, zu bezahlen.
	[…]
	5. Die Kosten werden vollumfänglich dem Beklagten auferlegt.
	6. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung von Fr. 864.– (darin 8 % Mehrwertsteuer im Umfang von Fr. 64.– inbegriffen) zu bezahlen.
	2. Für das Beschwerdeverfahren wird keine Entscheidgebühr erhoben.
	3. Es wird für das Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung zuge-sprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner durch Publikation im Amtsblatt, sowie an das Bezirksgericht Andelfingen, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...