# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 447ae163-0e54-5e41-bf5d-f5952c3a3725
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-06
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Verwaltungsgerichtshöfe 06.04.2017 602 2016 149
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_007_602-2016-149_2017-04-06.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

602 2016 149
602 2016 150

Arrêt du 6 avril 2017

IIe Cour administrative

Composition Président:  Christian Pfammatter 
Juges: Johannes Frölicher, Dominique Gross 
Greffière-rapporteure: Vanessa Thalmann 

Parties A.________ et B.________, C.________ et D.________, 
E.________ et F.________, G.________, H.________, I.________, 
J.________, K.________, L.________, et M.________ et 
N.________, recourants, tous représentés par Me Laurence Noble, 
avocate

contre

PRÉFECTURE DU DISTRICT DU LAC, autorité intimée,

O.________ et P.________, intimés, représentés par
Me Nathanaëlle Petrig, avocate 

Objet Aménagement du territoire et constructions

Recours du 6 décembre 2016 contre les décisions du 3 novembre 
2016

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considérant en fait

A.  O.________ et P.________ ont déposé une demande de permis de construire pour une 
maison individuelle et l'installation de captage d'énergie géothermique par sondes terrestres sur 
l'article qqq du Registre foncier (RF) de la Commune de R.________ (secteur S.________), au 
lieu-dit T.________, propriété de U.________. La requête était accompagnée d'une demande de 
dérogation à la hauteur totale minimale prévue dans le règlement communal d'urbanisme (RCU). 
La parcelle article qqq RF, d'une surface totale de 1'112 m2, comprend – selon le plan d'affectation 
des zones (PAZ) – 398 m2 en zone village, 654 m2 en zone libre et 60 m2 en zone de protection 
des rives.

La demande de permis de construire a été mise à l'enquête publique en 2015.

B. Le projet a suscité les oppositions de notamment B.________ et A.________, D.________ 
et C.________, E.________ et F.________, G.________, H.________, I.________, J.________, 
K.________, L.________, M.________ et N.________, dont certains sont propriétaires de 
parcelles voisines à l'article qqq RF.

Le 25 août 2015, la commune a rendu un préavis favorable et a donné son accord à l'octroi de la 
dérogation au RCU quant à la hauteur minimale.

Dans le cadre de la consultation des services de l'Etat concernés, ceux-ci ont tous émis des 
préavis favorables, avec ou sans conditions. En particulier, l'Etablissement cantonal d'assurance 
des bâtiments (ECAB) a accordé la dérogation à l'interdiction de construire en dessous de la cote 
431.60 au bord du lac de V.________.

Le 9 octobre 2015, le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) a préavisé 
favorablement le projet de construction, sous réserve des conditions figurant dans les préavis 
étatiques et les autorisations délivrées par l'ECAB et par le Service de l'environnement (en ce qui 
concerne les travaux de forage pour sondes terrestres verticales).

Le 13 janvier 2016, le préfet a invité la commune – suite à une erreur lors de la mise à l'enquête de 
la demande de permis de construire – à mettre à l'enquête les demandes de dérogation à 
l'interdiction de construire en dessous de la cote 431.60 déposée le 15 septembre 2015 et celle du 
17 juillet 2015 relative à la hauteur du bâtiment et à informer les voisins par lettre recommandée. 
Ces demandes de dérogation ont été mises à l'enquête publique en 2016. Les voisins ont 
également été avisés de cette nouvelle mise à l'enquête par lettre recommandée de la commune 
du 18 janvier 2016. Trois oppositions ont été déposées contre les demandes de dérogation 
susmentionnées, celle de B.________ et A.________ du 3 février 2016, celle de E.________ et 
F.________ du 4 février 2016 et celle de E.________ et F.________ ainsi que de D.________ du 
4 février 2016.

Le 16 février 2016, la commune a préavisé favorablement les demandes de dérogation.

Le 7 mars 2016, le SeCA a rendu un préavis complémentaire favorable.

C. Par décision du 3 novembre 2016, le Préfet du district du Lac a accordé le permis de 
construire requis par O.________ et P.________, sous réserve du droit des tiers – en particulier 
relevant du droit privé – et du respect strict des plans et des conditions figurant dans les préavis 
communaux et cantonaux.

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Par décision du même jour, le préfet a rejeté les oppositions. Il a en particulier constaté que les 
opposants avaient été régulièrement avisés de la procédure de permis et de dérogations et qu'ils 
avaient pu faire valoir leurs arguments durant la procédure d'opposition, de sorte que leur droit 
d'être entendu avait été respecté. Il s'est en outre référé au préavis de la commune selon lequel la 
construction litigieuse respecte les normes d'esthétique en vigueur. Il a considéré que la 
dérogation relative à la hauteur était notamment justifiée en raison des dimensions non 
conventionnelles de la parcelle et qu'elle reposait sur un intérêt public, à savoir la densification de 
la zone. En ce qui concerne la dérogation quant à la cote de 431.60, le préfet s'est fondé sur le 
préavis de l'ECAB. Enfin, il a retenu que la surface de la terrasse à prendre en compte était celle 
indiquée sur l'esquisse, soit 25 m2, et non celle de 10.1 m2 ressortant par erreur des plans.

D. Par mémoire du 6 décembre 2016, B.________ et A.________, D.________ et C.________, 
E.________ et F.________, G.________, H.________, I.________, J.________, K.________, 
L.________, M.________ et N.________ ont recouru contre ces décisions auprès du Tribunal 
cantonal, en concluant – sous suite de frais et dépens – à l'annulation des décisions attaquées. Ils 
sollicitent la réalisation d'une inspection des lieux.

Sur le plan formel, les recourants relèvent plusieurs irrégularités relatives au défaut de signatures 
des requérants, de l'auteur des plans et du propriétaire du fonds sur la fiche de requête de permis 
du 20 janvier 2016, à la non-conformité des demandes de dérogation dans le cadre de la mise à 
l'enquête publique du 24 juillet 2015 et à la surface de la terrasse, dont les dimensions diffèrent sur 
plusieurs plans mis à l'enquête. Ils mentionnent également que l'une des requérants du permis de 
construire est la sœur du syndic de la commune, de sorte qu'ils requièrent la vérification que celui-
ci s'est dûment récusé.

Sur le plan matériel, les recourants font en substance valoir que l'accès à la parcelle litigieuse est 
quasi impossible. Ils soulignent que, si celle-ci bénéficie certes d'une servitude de passage, aucun 
plan ni convention ne définit l'assiette de la servitude; or, selon eux, une servitude de passage 
"normale" est de 4 m et non de près de 6 m comme indiqué sur les plans mis à l'enquête. Ils 
ajoutent que l'équipement technique de l'article qqq RF est également impossible en raison de 
l'absence de servitude de passage à charge de la parcelle article www RF – au travers de laquelle 
il est prévu de faire passer dit équipement – et de convention entre les parties. Les recourants 
relèvent que le nombre de places de stationnement est insuffisant et non conforme au RCU et que 
les places prévues – collées à l'article www RF – violent la distance aux limites, faute de 
convention de dérogation aux prescriptions de distances aux limites. Ils invoquent également une 
violation de la clause d'esthétique, en particulier au regard des proportions et dispositions 
extravagantes du bâtiment contesté par rapport à la taille de la parcelle. Ils soulignent notamment 
que les saillies collées sur les deux flancs du bâtiment sont importantes et qu'elles ont des toits 
plats, qui sont interdits par le RCU. Ils estiment que les constructeurs ont cherché à optimiser les 
possibilités de leur parcelle au-delà de ce qui est admissible. Selon eux, le résultat de l'examen de 
la demande de permis de construire, qui a nécessité l'octroi de deux dérogations importantes, est 
choquant. 

Le recours était accompagné d'une requête urgente tendant à l'octroi de l'effet suspensif 
(602 2016 151).

E. Par mesure superprovisionnelle du 9 décembre 2016, le Juge délégué à l'instruction a 
interdit toute exécution du permis de construire jusqu'à droit connu sur la requête d'effet suspensif 
(602 2016 151).

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F. Dans ses observations du 28 décembre 2016, le préfet propose le rejet du recours, en 
renvoyant pour l'essentiel à sa décision sur opposition.

Dans leur détermination du 8 février 2017, les intimés concluent – sous suite de frais et dépens –, 
à titre provisionnel, au rejet de la requête d'effet suspensif et, en cas d'admission de dite requête, à 
ce que les recourants soient astreints à verser des sûretés et, sur le fond, au rejet du recours. Ils 
soulignent en substance que le syndic de la commune s'est récusé dans cette affaire. Ils 
soutiennent que l'accès est garanti par une servitude de passage à pied et pour tout véhicule et 
qu'un passage de 4 m est amplement suffisant pour desservir une maison individuelle. Ils relèvent 
que les servitudes "manquantes" pour l'équipement technique (en l'occurrence, conduite d'eau 
claire et celle d'eau potable, ainsi que deux tubes pour AA.________ et AB.________) sont 
réalisables tant techniquement que juridiquement; ils ajoutent qu'ils pourront sans autre faire 
inscrire ces servitudes en recourant au besoin à la procédure prévue par l'art. 691 al. 1 CC. Ils 
soutiennent en outre qu'aucune prescription sur les distances n'est applicable aux constructions au 
ras du sol, comme pour les places de parc, et que le nombre de places de stationnement prévu est 
suffisant; cela étant, s'il devait être considéré qu'une place supplémentaire était nécessaire, celle-
ci serait réalisable. Les intimés considèrent que l'aspect inesthétique du bâtiment dénoncé par les 
recourants n'est qu'une appréciation subjective du projet. Ils ajoutent que la dimension des saillies 
respecte les dispositions légales en la matière et que les dérogations reposent sur des 
circonstances particulières, notamment la configuration longitudinale de la parcelle.

Dans sa prise de position du 8 février 2017, la Commune de R.________ conclut – sous suite de 
frais et dépens –, au rejet de la requête d'octroi d'effet suspensif et au rejet du recours. Elle estime 
qu'il n'y a pas eu d'irrégularités formelles et indique que le syndic s'est toujours récusé lorsque le 
projet de construction litigieux était traité au sein du conseil communal. Pour le reste, elle 
développe pour l'essentiel des arguments similaires à ceux des intimés et du préfet.

G. Il sera fait état des arguments développés par les parties à l'appui de leurs conclusions dans 
les considérants de droit du présent arrêt, pour autant que cela soit utile à la solution du litige.

en droit

1. a) Déposé dans le délai et les formes prescrits - et l'avance des frais de procédure ayant 
été versée en temps utile - le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code 
fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). Le 
Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur ses mérites.

Aux termes de l'art. 76 let. a CPJA, a qualité pour recourir quiconque est atteint par la décision 
attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. La qualité pour 
recourir doit manifestement être reconnue à B.________ et A.________, E.________ et 
F.________ et à D.________, propriétaires – respectivement – des articles xxx, www et yyy RF 
directement voisins de la parcelle concernée n° qqq RF et qui se sont opposés au projet de 
construction des intimés. Dans ces conditions, point n'est besoin de se prononcer sur la qualité 
pour recourir des autres recourants.

b) Selon l'art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour 
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation 

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inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Le grief d'inopportunité ne peut être examiné 
par la Cour de céans que si une loi prévoit expressément ce motif (art. 78 al. 2 CPJA). Aucune 
question d'opportunité ne se pose en matière de permis de construire.

2. Les recourants contestent tout d'abord l'objectivité de la commune, étant donné que 
O.________ est la sœur du syndic de la Commune de R.________.

En l'occurrence, compte tenu du lien de parenté entre O.________ et le syndic, celui-ci devait se 
récuser (cf. art. 65 de la loi fribourgeoise du 25 septembre 1980 sur les communes [RSF 140.1] et 
art. 26 du règlement fribourgeois du 28 décembre 1981 d'exécution de la loi sur les communes 
[RSF 140.11]). Il ressort des extraits des procès-verbaux des séances du conseil communal 
produit par la commune que le syndic s'est récusé lorsque le projet litigieux était en discussion. Le 
préavis du 25 août 2015 est signé par la secrétaire et le vice-syndic. En revanche, le préavis 
complémentaire du 16 février 2016 est signé par la secrétaire et le syndic. Il est certes fort 
regrettable que, bien que récusé, le syndic ait signé ce préavis complémentaire. Cela étant, on doit 
constater que cette inadvertance ne permet pas de douter de la récusation effective du syndic. En 
effet, comme mentionné ci-dessus, il appert que celui-ci s'est récusé lorsque le projet et les 
dérogations y relatives ont été préavisés. En outre, le préavis complémentaire a précisément trait 
aux deux dérogations. Or, la dérogation relative à la hauteur du bâtiment avait déjà été discutée et 
préavisée favorablement lors des séances du conseil communal du 22 décembre 2014 (dans le 
cadre de la demande préalable) et du 24 août 2015. Ainsi, le premier préavis indiquait déjà que la 
commune était favorable à l'octroi de cette dérogation. Celle-ci a été mise une nouvelle fois à 
l'enquête car les voisins n'avaient pas été personnellement informés; le projet n'a cependant pas 
été modifié. En ce qui concerne la seconde dérogation relative à l'altitude d'implantation, l'autorité 
compétente pour son octroi n'est pas la commune, mais l'ECAB (cf. art. 21 de la loi fribourgeoise 
du 12 novembre 1964 sur la police du feu et la protection contre les éléments naturels; RSF 
731.0.1).

Il résulte de ce qui précède que le syndic s'est valablement récusé, de sorte que la procédure de 
permis de construire n'est pas entachée d'une erreur formelle.

3. Les recourants reprochent au préfet de ne pas avoir donné suite à leur requête tendant à ce 
qu'une inspection des lieux soit organisée.

Sur ce point, il semble que les recourants n'aient pas requis formellement du préfet qu'il procède à 
une inspection des lieux. Quoi qu'il en soit, il est rappelé ce qui suit:

Le droit d'être entendu – garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., par l'art. 6 § 1 CEDH et par l'art. 57 CPJA – 
comprend, de manière générale, le droit pour l'intéressé de prendre connaissance du dossier, 
d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valables offertes, de participer à 
l'administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de 
nature à influer sur la décision à rendre (ATF 124 II 132 consid. 2b; 126 I 15 consid. 2a/aa).

La jurisprudence admet cependant que le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre 
un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et 
que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont 
encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 
130 II 425 consid. 2.1 et les arrêts cités).

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En l'occurrence, le préfet pouvait à bon droit estimer qu'il disposait de tous les éléments 
nécessaires pour rendre sa décision. Par une appréciation anticipée des preuves encore 
proposées, il pouvait considérer d'une manière non arbitraire qu'une inspection des lieux ne 
pourrait pas l'amener à changer son opinion. En effet, les pièces au dossier – notamment les 
plans – permettent parfaitement de comprendre les travaux envisagés et la situation des 
immeubles concernés. Contrairement à ce que pensent les recourants, une inspection des lieux 
n'était manifestement pas utile pour déterminer, en particulier, si la construction projetée s'intègre 
dans l'environnement et le site bâti. Pour ces mêmes motifs, la Cour de céans considère qu'une 
inspection locale est inutile dans le cas d'espèce.

4. Les recourants font ensuite valoir des irrégularités formelles en lien avec la procédure de 
permis de construire.

a) Les recourants invoquent la non-conformité, dans le cadre de la mise à l'enquête 
publique en 2015, des demandes de dérogation du projet litigieux concernant l'interdiction de 
construire en dessous de la cote de 431.60 m et la hauteur du bâtiment.

Selon l'art. 148 al. 2 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et 
les constructions (LATeC; RSF 710.1), la demande de dérogation doit être jointe à la demande de 
permis; les voisins et voisines intéressés sont avisés par lettre recommandée. L'art. 101 al. 1, 
1ère phrase, du règlement fribourgeois du 1er décembre 2009 d'exécution de la loi sur 
l'aménagement du territoire et les constructions (ReLATeC; RSF 710.11) précise que les 
propriétaires voisins intéressés sont avisés par la commune qui leur impartit un délai de quatorze 
jours pour se déterminer à l'égard de la demande de dérogation et formuler une éventuelle 
demande d'indemnité.

En l'occurrence, la fiche de requête de demande de permis initial du 9 juillet 2015 fait mention de 
demandes de dérogation au ch. 3.2. Dans leur descriptif du projet du 17 juillet 2015, les intimés 
indiquent expressément la demande de dérogation relative à la hauteur totale du bâtiment. Ils 
soulignent de plus que, le préavis de l'ECAB les autorisant à déroger à la restriction de bâtir en 
sous-sol (en dessous de la cote de 431.60 m), ils ont abaissé la maison (altitude sous radier, 
projet: 431 m). La mise à l'enquête publiée dans la Feuille officielle (FO) en 2015 mentionne 
uniquement la dérogation à la hauteur totale du bâtiment. En outre, les voisins n'ont pas été 
informés par lettre recommandée de ces demandes de dérogation. Afin de pallier à ce défaut, la 
commune a avisé B.________ et A.________, E.________ et F.________ et D.________ le 
18 janvier 2016 et les a informés de la mise à l'enquête complémentaire à ce sujet en 2016. Ainsi, 
l'erreur survenue lors de la première mise à l'enquête publique a été réparée et les voisins 
concernés ont pu valablement formuler leurs griefs à l'encontre des demandes de dérogation 
précitées.

b) Les recourants relèvent que, lors de la consultation du dossier mis à l'enquête 
complémentaire, la fiche de requête de demande de permis du 20 janvier 2016 n'était signée ni 
par les requérants, ni par l'auteur des plans, ni par le propriétaire du fonds.

La fiche de requête de demande de permis du 20 janvier 2016 figurant au dossier produit par le 
préfet est signée par les requérants, l'auteur des plans et le propriétaire du fonds. Il ressort dudit 
dossier que, par courrier du 18 janvier 2016, la commune a informé B.________ et A.________, 
E.________ et F.________ et D.________ que les demandes de dérogation étaient remises à 
l'enquête publique du […] au […] 2016. Selon les explications de la commune, B.________ et 
A.________ ont été consulter le dossier le 20 janvier 2016. Celle-ci expose que le formulaire de 

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demande dûment signé se trouvait alors sur le bureau du préposé aux bâtiments, absent ce jour-
là, et qu'il n'avait pas encore été joint à la demande officielle. Les recourants ne contestent en soi 
pas ces déclarations de la commune et il n'existe par ailleurs aucun indice propre à les mettre en 
doute. Au demeurant, comme il ressort des explications de la commune que le formulaire a dû être 
retourné en raison de l'absence initiale de signature du propriétaire du fonds, il est encore rappelé 
que, selon la jurisprudence, le vice découlant de l'absence de signature du propriétaire du fonds 
peut être couvert par l'apposition de celle-ci en cours de procédure (arrêt TC FR 602 2010 68 et 69 
du 15 mars 2012 consid. 2b et les réf. cit.).

c) Les recourants soulignent enfin que la surface de la terrasse indiquée sur les plans mis 
à l'enquête publique (10.1 m2 sur un plan de découpe et 13.6 m2 sur le plan d'implantation) est 
erronée, puisqu'en réalité elle serait de 25 m2, surface retenue par le préfet.

Les intimés admettent que les plans comportaient une erreur sur ce point. Ils estiment cependant 
qu'il s'agit d'une simple erreur de calcul, laquelle était aisément décelable puisque les recourants 
l'ont constatée. Selon eux, cette erreur n'a aucun impact sur l'octroi du permis de construire. 

En l'occurrence, est uniquement litigieuse la dimension de la terrasse non couverte. Cette terrasse 
est située dans la zone libre, laquelle est destinée à conserver les espaces libres dans le tissu bâti 
mais autorise en particulier les aménagements extérieurs (cf. art. 24 ch. 1 et 2 RCU). Il ressort de 
l'indication du plan d'implantation du rez-de-chaussée que la surface de celle-ci est de 10.1 m2. Or, 
il est manifeste que la surface indiquée ne correspond pas au dessin y relatif. Après avoir pris des 
renseignements auprès des intimés, le préfet a ainsi retenu que devait être prise en compte la 
surface de 25 m2 figurant sur l'esquisse. Sur ce point, on doit constater qu'il ne s'agit pas en soi 
d'une irrégularité formelle, mais bien d'une erreur d'indication de surface, laquelle n'a pas porté à 
conséquence dès lors que les opposants ont pu se rendre compte de l'erreur. Par ailleurs, en 
application de l'art. 87 let. b ReLATeC, les terrasses de jardin non couvertes ne sont pas soumises 
à permis de construire. Cela étant, dans la mesure où le préfet a corrigé l'erreur d'indication de 
surface de la terrasse non couverte en retenant la surface de 25 m2, le plan devra comporter une 
annotation correspondante. En outre, la Cour de céans constate que le préfet a omis d'apposer 
son sceau d'approbation sur les plans pour mise à l'enquête du 15 juillet 2015 et les plans "dossier 
d'enquête 1/100- plans/coupes/façades" du 9 juillet 2015 qui se réfèrent au permis qu'il a accordé; 
il lui appartiendra donc de remédier à cet oubli.

5. Sur le plan matériel, les recourants font tout d'abord valoir que l'accès à la parcelle litigieuse 
est quasi impossible. Ils relèvent que l'assiette de la servitude de passage n'est pas défini et que, 
partant, seule une servitude de passage "normale" – selon eux, de 4 m – est assurée. Ils estiment 
que, compte tenu de cette largeur et de l'emplacement prévu pour les deux places de 
stationnement, toute circulation ou manœuvre est impossible.

a) L'art. 19 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) exige 
l'aménagement de voies d'accès adaptées à l'utilisation prévue. Pour qu'une desserte routière soit 
adaptée, il faut d'abord que la sécurité (pente, visibilité, trafic) – celle des automobilistes comme 
celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier – soit garantie, que le revêtement soit 
adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de 
croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) 
et de voirie soit assuré (JOMINI, Commentaire LAT, 2010, ad art. 19 n° 19). La voie d'accès est 
ainsi adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert.

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La définition de l'accès adapté à l'utilisation projetée au sens de l'art. 19 LAT a fait l'objet d'une 
jurisprudence constante dont il résulte en substance que la loi n'impose pas des voies d'accès 
idéales. Il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit 
praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des 
voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une voie, bien 
qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de 
gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les 
prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des 
conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des 
constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la 
circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (arrêt TC FR 602 2011 
74 et 89 du 7 décembre 2012 consid. 3a; arrêts TC VD AC.2009.0086 du 2 août 2010, 
AC.2008.0233 du 6 mai 2009 et AC.2002.0013 du 10 décembre 2002). La réalisation de la voie 
d'accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut être raccordé à une route du domaine 
public ou à une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont le droit d'emprunter (JOMINI, ad 
art. 19 LAT n° 23; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, 
expropriation, 2001, p. 326 s.).

Les accès doivent être garantis tant sur le plan juridique que factuel au moment de la délivrance 
du permis de construire (arrêts TF 1C_155/ 2010 du 3 juin 2010 consid. 2.2, in RtiD 2011 I p. 181; 
1C_668/2013 du 21 mars 2014 consid. 2.2). S'il est vraisemblable que le terrain destiné à être 
construit dispose d'un accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux propriétaires du 
terrain grevé de démontrer le contraire (arrêt TF 1P.407/1989 du 6 octobre 1989 consid. 3). Le 
projet doit disposer de l'équipement routier au plus tard au moment de sa réalisation (ATF 127 I 
103 consid. 7d; arrêts TF 1C_271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5; 1C_554/2008 du 
7 juillet 2009 consid. 4.3; cf. RUCH, Commentaire LAT, ad art. 22 n. 83). Il est à cet égard suffisant 
que, pour entrer en force, l'autorisation de construire soit assortie de la condition que l'accès 
routier est garanti (arrêt TF 1C_271/ 2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5).

b) En l'espèce, le projet prévoit la construction d'une maison individuelle sur une parcelle 
qui ne dispose pas d'accès direct au domaine public, soit à la route communale. Il ressort toutefois 
du registre foncier que cette parcelle est au bénéfice d'un droit de passage à pied et pour tout 
véhicule au sud des bâtiments à charge des articles xxx et www RF. Dans la mesure où l'autorité 
de police des constructions s'en tient au registre foncier – qui en l'occurrence établit de manière 
indiscutable l'existence d'une servitude de passage –, on doit constater que l'accès s'appuie sur un 
titre juridique existant (voir arrêt TC FR 602 2011 74 du 7 décembre 2012 consid. 2). Par ailleurs, 
les recourants ne contestent pas ce fait, mais se contentent de soutenir que l'assiette de la 
servitude n'est pas définie et qu'elle ne peut pas être supérieure à 4 m, notamment en raison des 
aménagements auxquels ils ont procédés. Or, la question de savoir à quelle largeur l'assiette 
réelle de la servitude permet le passage du point de vue du droit privé n'a pas à être tranchée à 
cette occasion et relève du juge civil (cf. arrêt TC FR 602 2011 74 précité). Cela étant, même si la 
servitude de passage devait être de 4 m seulement, elle serait encore suffisante, s'agissant d'un 
chemin d'accès, pour desservir une maison individuelle (voir notamment arrêt TF 1C_668/2013 du 
21 mars 2014).

S'agissant de l'impossibilité à manœuvrer et circuler en raison de la largeur du chemin d'accès et 
de l'emplacement des places de stationnement, on souligne que le Service de la mobilité (SMo)    
– service spécialisé en la matière – a relevé, dans son préavis favorable, que la géométrie et 
l'accessibilité des deux cases de stationnement est conforme à la norme VSS 640 291a. Les 

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recourants perdent manifestement de vue qu'on est en présence d'une entrée sur une parcelle 
privée et non d'une route de desserte.

Enfin, s'agissant des craintes exprimées par les recourants quant à l'accès à la parcelle litigieuse 
par des poids lourds et des machines de chantier et quant à l'éventuel empiètement du chantier 
sur leurs parcelles, le Tribunal fédéral a déjà souligné que la problématique du trafic lié au chantier 
relevait directement de l'application des règles de l'art en matière de construction et n'avait aucune 
incidence sur la délivrance du permis de construire, un éventuel litige sur ces questions relevant 
dès lors du droit privé (arrêt TF 1C_416/2012 du 6 décembre 2012 consid. 5).

6. Les recourants soutiennent ensuite que les places de stationnement prévues, collées à la 
parcelle article www RF, violent la distance à la limite, faute de convention de dérogation aux 
prescriptions de distances aux limites. Ils estiment également que ces deux places de parc sont 
insuffisantes au regard du RCU; trois places seraient nécessaires.

A titre liminaire, il est rappelé que le SMo a préavisé favorablement le projet.

L'art. 132 al. 1 LATeC dispose que, dans l'ordre non contigu, la distance minimale d'un bâtiment à 
la limite d'un fonds est au moins égale à la moitié de la hauteur totale du bâtiment, mais au 
minimum de 4 mètres. L'art. 16 ch. 4 RCU (en lien avec les art. 38 et 40 let. e RCU) reprend cette 
règle. Ces articles ne trouvent application que s'il s'agit d'un bâtiment. Aucune autre disposition 
légale ou réglementaire n'impose le respect d'une distance minimale pour des places de parc par 
rapport à la limite d'un fonds voisin. Partant, les places de stationnement litigieuses construites au 
ras du sol n'ont pas à respecter la distance minimale à la limite du fonds voisin. 

L'art. 41 RCU dispose que le nombre de places de stationnement pour les véhicules est fixé de la 
manière suivante pour l'habitat individuel: une place par 100 m2 de surface brute de plancher, mais 
au minimum deux places par logement principal et une place par logement supplémentaire (studio, 
etc.). En l'espèce, les recourants ont calculé le besoin en place de stationnement en se fondant 
sur l'ancienne version du RCU qui n'était déjà plus en vigueur – soit celle antérieure à 
l'approbation de la version actuelle par la DAEC le 16 octobre 2013 – qui prévoyait une place par 
100 m2 de surface utile principale. Celle-ci étant de 175.8 m2, ils ont prévu deux places de parc. 
Or, c'est la surface brute de plancher qui doit être prise en compte. Cette surface est en 
l'occurrence d'environ 215 m2. Dans la mesure où la surface brute de plancher excède de peu les 
200 m2, où le nombre de deux places minimum par logement principal est respecté et où le SMo et 
la commune ont préavisé favorablement le projet – notamment sur cet aspect –, le nombre de 
deux places de stationnement prévu par le projet est conforme au RCU et, partant, suffisant.

7. Les recourants invoquent une violation des art. 16 ch. 5 et 39 RCU ainsi que de l'art. 148 
LATeC, en lien avec une appréciation arbitraire des preuves. Ce grief est cependant peu clair, 
dans la mesure où les recourants admettent que "si on les prend séparément, chaque point 
examiné et tranché de manière isolée pourrait éventuellement être soutenable. Cependant, le 
résultat global de l'examen de cette demande de permis de construire a abouti à la délivrance d'un 
permis de construire (…) et à l'admission des demandes de dérogation qui sont en revanche 
choquants". Aussi, ce grief semble en réalité se confondre avec celui relatif à la violation de la 
clause d'esthétique. Partant, les arguments ayant trait à l'emprise de la construction au sol, à ses 
proportions et, de manière générale, à son intégration au site bâti seront traités ci-après dans le 
cadre de l'examen du respect de la clause d'esthétique. Cela étant, pour être complet, les 
dérogations relatives à la hauteur du bâtiment et celle concernant la restriction de bâtir en sous-sol 
seront néanmoins examinées ci-après.

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a) En vertu de l'art. 148 al. 1 LATeC, des dérogations aux dispositions de la loi et du 
règlement d'exécution ou aux plans et à leur réglementation peuvent être accordées, à condition 
qu'elles soient justifiées par des circonstances particulières et qu'elles ne portent pas atteinte à 
des intérêts prépondérants publics ou privés.

Selon la jurisprudence, les dispositions exceptionnelles ou dérogatoires, telles que l'art. 148 al. 1 
LATeC, ne doivent pas nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon les 
méthodes d'interprétation ordinaire. Une dérogation importante peut ainsi se révéler indispensable 
pour éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire. En tous les cas, la dérogation doit 
servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci. L'autorisation exceptionnelle 
doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été 
confronté au cas particulier. L'octroi d'une dérogation suppose tout d'abord une situation 
exceptionnelle et ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité compétente pour délivrer 
des permis de construire se substituerait au législateur cantonal ou communal par le biais de sa 
pratique dérogatoire. Il implique ensuite une pesée entre les intérêts publics et privés de tiers au 
respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire privé à l'octroi 
d'une dérogation, étant précisé que des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la 
meilleure solution architecturale, ou une utilisation optimale du terrain, ne suffisent pas à elles 
seules à justifier une dérogation (arrêt TF 1C_458/2011 du 29 février 2012 consid. 4.4 et les 
références citées). En revanche, l'autorisation dérogatoire se justifie lorsque l'application d'une 
prescription irait à l'encontre du but visé ou causerait au propriétaire un préjudice excessif (ATF 
117 Ib 125 consid. 6d; arrêt TC FR 602 2008 117 du 15 juin 2010 consid. 4b). De même, 
l'inadéquation des prescriptions légales à la forme, la situation ou la topographie d'une parcelle 
pourrait en principe fonder la délivrance d'une dérogation. Il en irait de même lorsque la solution 
strictement légale aurait pour effet la réalisation d'un ouvrage mal intégré ou disharmonieux (arrêt 
TA FR 2A 01 8 du 13 mars 2001 consid. 3; pour le tout, arrêt TC FR 602 2011 43 du 8 février 2012 
consid. 5).

Seuls des cas particuliers peuvent justifier des dérogations, soit uniquement lorsqu'une application 
de la réglementation aboutirait à des solutions que le législateur ne peut pas avoir voulues. 
Cependant, même dans le cas de l'octroi d'une autorisation exceptionnelle, le but de la 
réglementation ordinaire doit être respecté. En effet, une dérogation ne saurait être délivrée si elle 
s'oppose au sens et au but de la norme. Les buts d'intérêts publics à la base de la réglementation 
doivent être mis en balance avec les intérêts privés opposés. Un cas particulier est admis 
uniquement lorsque la balance penche contre la mise en œuvre de la réglementation générale 
(RUCH, Commentaire LAT, ad art. 23 n° 9 ss). 

b) Aux termes de l'art. 16 ch. 5, 1er paragraphe, RCU, la hauteur totale des bâtiments est 
fixée à 9,00 m au minimum et à 11,00 m au maximum. En outre, l'art. 16 ch. 4 RCU dispose que la 
distance à la limite d'un fonds est au moins égale à la moitié de la hauteur totale du bâtiment, mais 
au minimum à 4,00 m. 

En l'espèce, la construction projetée a une hauteur totale inférieure à 8.00 m, au lieu des 9.00 m 
minimum défini par le RCU. Les intimés ont motivé leur demande de dérogation en raison de 
l'étroitesse de la parcelle. Dans leurs observations sur le recours, ils ont expliqué que les 
circonstances particulières sont données par la configuration longitudinale de la parcelle. Selon 
eux, cette dérogation ne porte pas atteinte à des intérêts prépondérants publics ou privés. Ils ont 
souligné que, contrairement à ce que prétendent les recourants, la construction litigieuse – avec 
une hauteur moins élevée de 1 m par rapport à l'exigence de hauteur minimale – a moins d'impact 

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visuellement que si celle-ci atteignait la hauteur minimale de 9 m. Le préfet a retenu qu'en raison 
des dimensions de la parcelle, et afin de pouvoir respecter toutes les dispositions de la police des 
constructions, seule une dérogation à la hauteur – permettant une diminution de la distance au 
voisin – permettait l'implantation d'une habitation sur ce terrain. Pour sa part, la commune est 
favorable à l'octroi de cette dérogation. Quant au SeCA, il a considéré que les circonstances 
particulières étaient données par la forme du terrain et qu'il n'y avait pas d'atteinte à des intérêts 
prépondérants publics ou privés. Il a souligné qu'un dépassement de hauteur était plus 
préjudiciable pour les voisins qu'une réduction de celle-ci. Selon lui, les constructeurs ont réalisé 
un projet qui s'adapte au terrain et probablement à leurs nécessités, avec les possibilités qui leur 
ont été données par les règlements et les lois, et ce dans le sens de la densification.

Il ressort des plans que l'article qqq RF est étroit et étiré en longueur, dont seule une partie se 
situe en zone village. Il appert en particulier que la parcelle compte une largeur d'environ 12.8 m 
seulement. Avec une hauteur de 9 m, la distance à la limite des fonds voisins devrait être de 4.5 m 
de chaque côté; partant, seule une maison présentant une largeur maximale de 3.8 m pourrait être 
implantée sur ce terrain, rendant ce dernier quasiment inconstructible. Dans ces conditions, il est 
manifeste que l'on se trouve en présence de circonstances particulières; du reste, la jurisprudence 
mentionnée ci-dessus cite expressément la situation ou la topographie d'une parcelle comme étant 
en principe des circonstances propres à justifier l'octroi d'une dérogation. En outre, on ne voit pas 
en quoi la dérogation ici litigieuse porterait atteinte à des intérêts privés des voisins, puisqu'il s'agit 
d'une diminution de la hauteur du bâtiment et non d'une augmentation. Les recourants semblent 
lier cette diminution à la longueur du bâtiment prévue, soit 25 m. Or, aucune relation ne peut être 
faite sur ce point, dès lors que, comme les recourants le reconnaissent eux-mêmes, il n'existe 
aucune disposition légale ou réglementaire imposant une longueur maximale de bâtiment. De 
même, il n'est porté atteinte à aucun intérêt public prépondérant. Au contraire, il existe même un 
intérêt public tendant à la densification des secteurs déjà développés et encore libres de 
construction, ce d'autant plus que ce terrain se trouve à l'intérieur de la zone à bâtir.

Au demeurant, les recourants soulignent qu'avec l'entrée en vigueur de la nouvelle LAT, les 
communes surdimensionnées sont amenées à réduire leur zone à bâtir. Ils sont d'avis que, si 
l'application du RCU amène à la conclusion que la parcelle article qqq RF n'est en réalité pas 
constructible, celle-ci pourrait être déclassée. Selon eux, cette parcelle serait "un candidat idéal 
pour une zone de réserve". Cet aspect dépasse manifestement l'objet du litige qui a trait 
uniquement au permis de construire délivré. Cela étant, il est rappelé à toutes fins utiles que la 
parcelle destinée à accueillir la construction litigieuse est entourée de parcelles déjà construites.

c) Selon l'art. 11 de la loi fribourgeoise du 12 novembre 1964 sur la police du feu et la 
protection contre les éléments naturels (LPolFeu; RSF 731.0.1), l'emplacement sur lequel un 
bâtiment va être construit doit être à l'abri, notamment, d'inondations, de hautes eaux et autres 
éléments naturels. L'art. 18 al. 1 du règlement fribourgeois du 28 décembre 1965 sur la police du 
feu et la protection contre les éléments naturels (RPolFeu; RSF 731.0.11) prévoit que les 
constructions, quelle que soit leur destination, édifiées au bord du lac de V.________, en dessous 
de la cote 431,60 sont interdites. L'art. 39 RCU reprend cette règle. Quant à l'art. 5 RCU, il 
mentionne que des dérogations peuvent être accordées aux conditions des art. 147 ss LATeC. En 
vertu de l'art. 21 LPolFeu, l'ECAB peut compléter ou réduire les mesures découlant des 
dispositions visées par le chapitre II – dont l'art. 11 LPolFeu fait partie – si, dans un cas particulier, 
le danger d'incendie ou celui qui est dû aux éléments naturels s'écarte à tel point de l'ordinaire que 
les exigences prévues s'avèrent insuffisantes ou inadéquates.

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En l'occurrence, les intimés justifient la nécessité de leur demande de dérogation (altitude 
d'implantation sous radier: 431 m) par le fait qu'ils souhaitent créer un sous-sol en conservant 
l'altitude d'implantation du rez inférieur au niveau du terrain naturel. Sur la base des dispositions 
précitées, l'ECAB a accordé cette dérogation, sous réserve des conditions suivantes:

"• Il est expressément rappelé que, selon l'art. 6 du règlement d'exécution du 14 novembre 1966 de la loi 
sur l'assurance des bâtiments contre l'incendie et les autres dommages du 6 mai 1965, l'assurance ne 
couvre pas les dommages causés par les hautes eaux à des constructions édifiées en dessous de la cote de 
430.80 au bord du lac de V.________, quelle que soit la destination de ces constructions. Aucune 
dérogation ne peut être accordée quant à cette exclusion d'assurance".

 • Une attestation du niveau d'implantation doit nous être transmise par le géomètre officiel avant 
l'estimation du bâtiment."

Dans son préavis du 21 septembre 2015, l'Inspection cantonale du feu reprend ces conditions (cf. 
ch. 2). Elle réserve toutefois le préavis de la section des lacs et cours d'eau, motif pris que le projet 
se situerait dans une zone inondable. Bien que dite section ait préavisé négativement le projet le 
16 janvier 2015 lors de l'enquête préalable et que le préavis du SeCA du 9 octobre 2015 
mentionne un préavis du SPC du 3 juin 2015 – qui ne figure ni au dossier du préfet ni à celui du 
SeCA –, la section lacs et cours d'eau n'a cependant pas rendu de préavis dans le cadre de la 
procédure ordinaire. Cela étant, le préavis du 16 janvier 2015 précisait que la parcelle qqq RF 
n'était pas concernée par un risque d'inondation selon la cartographie intégrale des dangers 
naturels liés aux crues. Il indiquait également les conditions à remplir pour obtenir un préavis 
favorable: les trois places de parc visiteurs – prévues dans la zone libre en limite de parcelle en 
direction du canal – doivent se situer en dehors de la zone de protection des rives et l'accès via 
cette zone n'est pas admis. Dans la mesure où ces trois places de parc visiteurs ont été 
supprimées, les conditions posées par la section lacs et cours d'eau sont remplies; selon toute 
vraisemblance, il s'agit de la raison pour laquelle celle-ci n'a pas été invitée à préaviser le projet 
dans le cadre de l'enquête ordinaire et, partant, l'absence de son préavis est sans conséquence.

Du reste, les recourants ne vont valoir aucun intérêt privé susceptible de s'opposer à l'octroi de 
cette dérogation. De même, celle-ci ne porte atteinte à aucun intérêt public. Comme l'a à juste titre 
souligné le préfet, seuls les intérêts privés des intimés pourraient être lésés en cas d'inondation. 
Au demeurant, la décision de l'ECAB du 15 septembre 2015 précise expressément que les 
dommages causés par les hautes eaux à des constructions édifiées en dessous de la cote de 
430.80 ne sont pas couverts par l'assurance.

8. Les recourants invoquent une violation des art. 125 LATeC et art. 16 ch. 7 RCU. Ils 
soulignent que, prise dans son ensemble, la construction projetée est totalement massive et 
disproportionnée. Selon eux, il est intolérable, au vu des relatives faibles dimensions de la 
parcelle, que l'on puisse tolérer des saillies extrêmes (notamment d'un mètre par 8.33 m le long du 
flanc du côté de la parcelle xxx RF ou les saillies triangulaires de l'autre côté) ainsi que les deux 
dérogations à l'interdiction de construire en dessous de la cote 431.60 et à la hauteur du bâtiment. 
Ce faisant, ils considèrent que les constructeurs ont été largement au-delà du maximum des 
possibilités données par la parcelle. Ils relèvent que, si on additionne à la longueur de 25 m du 
bâtiment, les deux places de parc collées à celui-ci et la terrasse ajoutée à l'autre extrémité, 
l'intégralité de la longueur de la parcelle est exploitée, ce qui est impensable et insensé. Ils 
indiquent que les importantes saillies collées sur les deux flancs du bâtiment, sans compter la 
présence d'un réduit aux dimensions imposantes, augmentent encore de manière extrême le 

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volume construit. Enfin, ils signalent que le RCU interdit les toits plats, alors que les saillies ont des 
toits plats. Selon eux, le résultat final est "tout simplement un paquebot confiné dans une parcelle 
de trop petite taille, inesthétique et disproportionné".

a) L'art. 3 al. 2 let. b LAT prévoit que les autorités chargées de l'aménagement du territoire 
doivent notamment tenir compte de la nécessité de préserver le paysage et de veiller à ce que les 
constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le 
paysage. La portée de cette disposition dépend avant tout du degré de protection que requiert le 
paysage en question. S'il s'agit d'un site sensible, porté à l'inventaire ou présentant des 
caractéristiques particulières, une exigence plus élevée d'intégration peut se justifier qu'en 
présence d'un paysage de moindre intérêt (WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, n. 27 
ad art. 3 LAT, p. 85). Une construction ou une installation s'intègre dans le paysage lorsque son 
implantation et ses dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa 
forme et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité (DFJP/OFAT, Etude relative à la LAT, 
1981, n. 28 ad art. 3 LAT). Pour qu'un projet puisse être interdit sur la base de l'art. 3 al. 2 let. b 
LAT, il doit porter une atteinte grave à un paysage d'une valeur particulière qui serait inacceptable 
dans le cadre d'une appréciation soigneuse des divers intérêts en présence (cf. arrêts TF 
1C_82/2008 du 28 mai 2008 consid. 6.3, non publié in ATF 134 II 117; 1A.92/1998 du 
30 décembre 1998 consid. 5, publié in RDAF 1999 I p. 410). Une clause générale d'esthétique 
dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire peut renforcer la mise en œuvre de ce 
principe (TSCHANNEN, Commentaire de la LAT, n. 50 ad art. 3 LAT).

Aux termes de la clause d'esthétique contenue à l'art. 125 LATeC, les constructions, installations 
et aménagements extérieurs, dans leur intégralité et leurs parties, doivent être conçus et 
entretenus dans un souci d'harmonisation avec l'environnement construit et paysager, de façon 
qu'un aspect général de qualité soit atteint. Selon la jurisprudence, l'application d'une clause 
d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en 
vigueur soit vidée de sa substance. Lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un 
certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire 
fondée sur une clause d'esthétique, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment 
projeté, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que l'utilisation des 
possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable. Tel sera par exemple le cas 
s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités 
esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa 
construction (arrêt TF 1C_520/2012 du 13 juillet 2013 consid. 2.3; ATF 101 Ia 213 consid. 6c; 115 
Ia 114 consid. 3d).

On ajoute que, dans ce domaine, les autorités locales disposent d'un large pouvoir d'appréciation 
(cf. ATF 132 II 408 consid. 4.3 et les références; arrêt TF 1P.678/2004 du 21 juin 2005 consid. 4, 
in ZBl 2006 p. 430). C'est le cas notamment lorsqu'il s'agit de savoir si une construction ou une 
installation est de nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un 
quartier ou d'une rue (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363 consid. 3b).

b) En l'espèce, l'article qqq RF, d'une surface totale de 1'112 m2, se situe en partie dans la 
zone village (398 m2), en partie dans la zone libre (654 m2) et en partie dans la zone de protection 
des rives (60 m2).

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La zone de village – dans laquelle sera implantée la construction contestée – est réglementée à 
l'art. 16 RCU. Le ch. 7 de cette disposition prévoit notamment des prescriptions particulières, dont 
la teneur est la suivante:

"Les constructions doivent s'intégrer au site bâti par leur orientation, les dimensions et proportions du volume 
et par l'expression architecturale. Il en va de même de leurs abords.

Seuls les toits à deux pans avec le faîte au milieu du bâtiment sont admis. La pente des pans est fixée entre 
30° et 45°. Pour les constructions de peu d'importance au sens de l'art. 85 ReLATeC, la forme des toits est 
libre.

Les prescriptions des périmètres de protection du site sont réservées."

Il ressort du Portail cartographique du canton de Fribourg que la parcelle destinée à accueillir la 
construction litigieuse est recensée comme site d'importance locale à l'Inventaire des sites 
construits à protéger en Suisse (ISOS), dont le périmètre construit est soumis à un objectif de 
sauvegarde C. Un tel secteur ne justifie pas des mesures d'aménagement particulières au sens du 
Plan directeur cantonal (chapitre 14, sites construits à protéger).

En l'occurrence, la commune relève que la forme du bâtiment projeté et sa longueur ne contrastent 
aucunement avec les bâtiments avoisinants. Selon elle, la construction litigieuse s'intègre au site 
bâti. Elle ajoute que le projet respecte les dispositions légales applicables et qu'il a obtenu les 
dérogations nécessaires. Elle précise que la forme du toit imposée par l'art. 16 ch. 7 RCU ne 
concerne que "le toit qui couvre le bâtiment entier".

Le Service des biens culturels (SBC) a renoncé à préaviser le projet, dès lors que le secteur 
considéré est situé à l'extérieur des périmètres de protection inscrits au PAZ et qu'il n'est pas 
directement voisin d'un bâtiment protégé.

Pour sa part, le SeCA est d'avis que la construction est orientée conformément au site et que les 
proportions du volume – bien que très allongé – sont correctes. Il relève que la forme du bâtiment 
est due à la forme du terrain étroit et long et ajoute qu'il n'est pas rare de trouver des parcelles 
avec une telle forme dans la Commune de R.________. Il souligne qu'il est intéressant de noter 
que les constructions situées des deux côtés du projet ont une longueur respectivement d'environ 
40 m sur les articles yyy et zzz RF et d'environ 35 m, avec une interruption de moins d'un mètre, 
sur les articles xxx et www RF. Selon ce service, l'architecte a réalisé un projet qui s'adapte au 
terrain.

Quant au préfet, il s'est essentiellement référé à la position de la commune. Il a en outre constaté 
que la construction projetée ne se situait pas dans une zone de protection architecturale 
spécifique, qu'elle n'apparaissait pas déraisonnable, qu'elle présentait certes de grandes 
dimensions en longueur mais que celles-ci n'étaient pas extravagantes et que, par sa hauteur 
moins élevée que les autres bâtiments, son impact dans le quartier était amoindri.

c) En l'espèce, le projet prévoit principalement la construction d'une maison individuelle, 
aux extrémités de laquelle seront implantées, d'un côté, deux places de stationnement et, de 
l'autre, une terrasse. Un réduit est également prévu à l'arrière des places de parc, du côté de 
l'article yyy RF.

L'art. 16 ch. 7 RCU a manifestement pour objectif d'assurer l'intégration des constructions par 
rapport à l'environnement bâti tel qu'il existe actuellement. La formulation de cette disposition selon 

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laquelle les constructions doivent s'intégrer au site bâti par leur orientation, les dimensions et les 
proportions du volume et par l'expression architecturale (1er paragraphe) laisse cependant une 
grande marge d'appréciation aux autorités. Or, la commune – à l'avis de laquelle s'est rallié le 
préfet – soutient ce projet, en précisant en particulier que la forme du bâtiment et sa longueur ne 
contrastent pas avec les bâtiments voisins. Quant au SeCA, il souligne également que l'orientation 
et les propositions du volume sont conformes et que la longueur du bâtiment, comparée à celles 
des constructions voisines, n'a rien d'exceptionnel.

Sur cet aspect, il n'existe aucun indice permettant de mettre en doute la valeur probante des avis 
des autorités spécialisées. Les recourants font valoir que la construction projetée constitue en 
réalité un mur de 8 m de haut par 25 m de long. En l'espèce, la longueur du bâtiment envisagé est 
de 25 m. Aucune disposition légale ou réglementaire n'impose une longueur maximale de 
bâtiment. En outre, comme l'a relevé le SeCA, les constructions situées des deux côtés du projet 
ont une longueur respectivement d'environ 40 m sur les articles yyy et zzz RF et d'environ 35 m, 
avec une interruption de moins d'un mètre, sur les articles xxx et www RF. On constate également 
que les bâtiments sis sur les articles xxx et zzz RF ont une longueur d'environ 20 m chacun. Dans 
ces conditions, on ne voit pas en quoi la construction litigieuse, de par ses dimensions, ne 
s'intégrerait pas dans le site bâti. A cela s'ajoute que, dans la mesure où la hauteur sera inférieure 
à 8 m, l'impact de "mur" est en soi amoindri du fait de l'octroi de la dérogation à la hauteur totale. 
Par ailleurs, il est manifestement faux de prétendre, comme le font les recourants, que l'intégralité 
de la parcelle est exploitée. En effet, comme mentionné ci-dessus, la parcelle article qqq RF se 
situe pour l'essentiel en zone village et en zone libre. Or, la construction projetée ne s'étendra que 
sur la partie sise en zone village. Ainsi, de par son implantation, la construction litigieuse se situera 
à hauteur des bâtiments avoisinants. En outre, les places de parc et la terrasse prévues à chaque 
extrémité de la longueur du bâtiment sont des possibilités autorisées par le RCU et ont été 
validées par les autorités concernées, en particulier par la commune. S'agissant des saillies, qui 
seraient extrêmes selon les recourants, on constate que, sur la longueur de façade de 25 m, les 
éléments saillants sont d'une longueur de 8.33 m du côté de l'article xxx RF et de deux fois 
4.165 m du côté de l'article yyy RF. Ainsi, les saillies sont conformes à l'art. 76 al. 1 ReLATeC, qui 
prescrit que celles-ci sont admises si elles n'empiètent pas de plus de 1 mètre sur la distance à la 
limite et si la longueur, à l'exception de celle des avant-toits, ne dépasse pas le tiers de la façade 
considérée. Les recourants considèrent que ces saillies augmentent de manière extrême le 
volume construit. Sur ce point, on constate que la largeur totale de la construction projetée, saillies 
comprises, est de 6.77 m. Si on y ajoutait encore la largeur du réduit/local à vélos de 1.95 m, on 
obtiendrait une largeur de 8.72 m. Même avec une telle dimension, la maison projetée serait 
encore nettement moins large que les bâtiments directement avoisinants sis sur les parcelles xxx, 
www, yyy et zzz RF. Dans ces circonstances, on ne peut raisonnablement pas prétendre que les 
dimensions et les proportions du volume ne s'intègrent pas au site bâti. Enfin, les recourants 
considèrent que les toits plats des saillies ne sont pas conformes au RCU. Si l'art. 16 ch. 7 RCU 
impose des toits à deux pans avec une pente comprise entre 30° et 45°, il s'agit d'une prescription 
qui concerne le toit du bâtiment en tant que tel uniquement. La commune confirme cette 
interprétation et précise que la surface supérieure des saillies n'est pas visée par cette disposition.

Pour le reste, les arguments en lien avec des problèmes d'immissions sonores, de perte de valeur 
des propriétés environnantes et de perte d'ensoleillement relèvent du droit civil. En effet, au-delà 
des dispositions sur les distances aux limites, la hauteur et le volume – toutes respectées en 
l'occurrence –, le droit public de la construction ne comporte pas de règle qui protège un droit des 
voisins au soleil et à la vue (arrêt TC FR 602 2015 38 et 39 du 17 juillet 2015 consid. 4). A cela 

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s'ajoute que les recourants n'ont pas démontré en quoi la construction projetée pourrait avoir un 
impact dépassant un niveau d'intensité tolérable.

Il résulte de ce qui précède que l'implantation de la construction projetée n'apparaît pas comme 
déraisonnable par rapport à son environnement et il ne saurait être question d'interdire ce projet 
conforme au RCU et aux dérogations octroyées en invoquant la clause d'esthétique.

9. Les recourants font également valoir que l'équipement technique de l'article qqq RF est 
impossible en l'état. Ils expliquent que celui-ci est prévu au travers de conduites traversant l'article 
www RF, alors qu'il n'existe aucune servitude de passage et aucune convention à ce sujet.

Les intimés exposent que les servitudes "manquantes" mentionnées par les recourants concernent 
uniquement la conduite d'eau claire (soit un tuyau d'environ 20 cm de diamètre) et celle d'eau 
potable ainsi que deux tubes (d'environ 8 cm de diamètre) pour les câbles de AA.________ et de 
AB.________. Ils soutiennent cependant que ces servitudes sont réalisables tant techniquement 
que juridiquement. En particulier, ils relèvent qu'ils pourront sans autre faire inscrire ces servitudes 
au RF en recourant à la procédure prévue à l'art. 691 al. 1 CC et ce, bien avant la fin des travaux 
ou la fin de la validité du permis de construire.

En l'occurrence, il ressort des plans que le tracé de la conduite des eaux usées passe uniquement 
sur l'article qqq RF et que celle-ci est raccordée au collecteur communal situé sur la limite des 
parcelles qqq et xxx RF. Aucune servitude de conduite n'est donc nécessaire pour la conduite des 
eaux usées. En revanche, la conduite d'eau claire et celle d'eau potable sont raccordées au 
collecteur, respectivement, au réseau communal se situant sous la route, de sorte qu'elles 
traversent l'article www RF, lequel se situe précisément entre la route en question et l'article qqq 
RF. Il en va de même pour le raccordement au réseau électrique et à celui du téléphone (T+T). 
Pour ces quatre éléments de l'équipement technique, il n'existe aucune servitude en faveur de 
l'article qqq RF à charge de l'article www RF ni aucune convention à ce sujet; les recourants 
précisent d'ailleurs que les propriétaires de l'article www RF refusent que les conduites 
d'équipement traversent leur parcelle. 

Aux termes de l'art. 22 al. 2 let. b LAT, une autorisation de construire ne peut être délivrée que si 
le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT, lorsqu'il est desservi d'une manière 
adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible 
de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que 
pour l'évacuation des eaux usées. Selon la jurisprudence, la réalisation de l'équipement doit être 
garantie sur le plan juridique et technique (cf. arrêt TF 1C_245/2014 du 10 novembre 2014 
consid. 4.1; cf. également JEANNERAT, in Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, 
art. 19 n° 8). S'agissant d'un accès routier, le Tribunal fédéral a précisé que le projet doit disposer 
de l'équipement au plus tard au moment de sa réalisation (ATF 127 I 103 consid. 7d). En outre, il 
est possible d'octroyer une autorisation de construire assortie de la condition suspensive selon 
laquelle cette autorisation n'entrera en force que lorsque le principe et la forme de l'équipement 
seront assurés sur le plan juridique (cf. arrêt TF 1C_271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5).

A teneur de l'art. 691 al. 1 CC, le propriétaire d'un fonds est tenu, contre réparation intégrale du 
dommage, de permettre l'établissement à travers son fonds des lignes ou des conduites de 
desserte et d'évacuation permettant de viabiliser un autre fonds s'il est impossible ou 
excessivement coûteux d'équiper celui-ci autrement. Ainsi, cette disposition introduit une restriction 
légale de la propriété foncière, imposant à un propriétaire de supporter, à certaines conditions, que 
des conduites traversent son fonds. Le propriétaire qui veut établir la conduite dispose ainsi, de 

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par la loi, d'une créance propter rem lui permettant d'exiger de tout propriétaire actuel du fonds 
voisin la constitution d'une servitude de conduite, par voie amiable ou par jugement (arrêt TF 
5D_10/2011 du 15 avril 2011 consid. 3.3.1).

En l'espèce, selon les déclarations des intimés, ceux-ci ne disposent ni d'une servitude de 
conduite ni d'un contrat constitutif de servitude de conduite les autorisant à faire passer leurs 
conduites et tuyaux sur le fonds voisin (article www RF). Partant, la réalisation de l'équipement 
relatif aux conduites d'eau claire et d'eau potable ainsi qu'à celles pour l'électricité et le téléphone 
n'est pour l'heure en soi pas garantie sur le plan juridique. Cela étant, les intimés ont la possibilité 
de recourir à la procédure prévue par l'art. 691 al. 1 CC, laquelle relève de la compétence du juge 
civil, pour obtenir une servitude pour les éléments précités, sous réserve de l'al. 2. Dans ces 
circonstances et vu que, comme exposé ci-dessus, aucun obstacle de droit de la construction ne 
s'oppose à l'octroi de l'autorisation de construire requise, il y a lieu de confirmer le permis de 
construire délivré par le préfet en l'assortissant toutefois de la condition suivante: "Le permis de 
construire ne pourra être exécuté que lorsque la réalisation de tout l'équipement sera garantie".

10. Il résulte de ce qui précède que, mal fondé, le recours doit être rejeté et les décisions 
rendues par le Préfet du district du Lac le 3 novembre 2016 confirmées. Il y a cependant lieu de 
compléter le permis de construire avec la condition suivante: "Le permis de construire ne pourra 
être exécuté que lorsque la réalisation de tout l'équipement sera garantie".

L'affaire étant jugée au fond, la demande d'octroi de l'effet suspensif (602 2016 150) devient sans 
objet.

11. a) Vu l'issue du recours, les frais de procédure doivent être mis solidairement à la charge 
des recourants qui succombent, conformément à l'art. 131 CPJA et aux art. 1 et 2 du tarif 
fribourgeois du 17 décembre 1991 sur les frais de procédure et des indemnités en matière de 
juridiction administrative (RSF 150.12).

b) Obtenant gain de cause et ayant fait appel aux services d'une avocate pour défendre 
leurs intérêts, les intimés ont droit à une indemnité de partie. Au vu de la liste de frais produite par 
leur mandataire et corrigée selon le tarif applicable en ce qui concerne le tarif horaire et le montant 
des photocopies, l'indemnité de partie est arrêtée à CHF 4'254.15 (honoraires et débours: 
CHF 3'939.40; TVA 8%: CHF 315.15). Elle est solidairement mise à la charge des recourants, qui 
s'en acquitteront directement auprès de la mandataire des intimés (art. 137, 140 et 141 CPJA).

Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer une indemnité de partie à la commune. En effet, ses intérêts 
patrimoniaux n'étaient ici pas en cause et aucune circonstance particulière ne justifiait l'appel à un 
mandataire extérieur, ce d'autant moins qu'elle avait préavisé favorablement le projet et n'avait en 
soi pas d'intérêts propres à défendre (art. 139 CPJA).

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la Cour arrête:

I. Le recours est rejeté.

Le permis de construire délivré par le Préfet du district du Lac le 3 novembre 2016 est 
complété par la condition supplémentaire suivante:

"Le permis de construire ne pourra être exécuté que lorsque la réalisation de tout 
l'équipement sera garantie".

II. Les frais de procédure, fixés à CHF 3'500.-, sont solidairement mis à la charge des 
recourants. Ils sont compensés avec l'avance de frais versée.

III. Un montant de CHF 4'254.15 (dont CHF 315.15 au titre de la TVA), à verser à Me Petrig à 
titre d'indemnité de partie, est solidairement mis à la charge des recourants.

IV. Communication.

Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification.

La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans le même délai, 
faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, si seule cette partie de la décision 
est contestée (art. 148 al. 1 CPJA).

Fribourg, le 6 avril 2017/JFR/vth

Président Greffière-rapporteure