# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 22091376-9dba-5b7f-8787-fbdac64ffd13
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-05-10
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 10.05.1996 80.1996.22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1996-22_1996-05-10.html

## Full Text

Incarto n.

  80.96.00022

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 31 gennaio 1996

 

in
materia di:                 IMVI

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________, __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto pubblico
del 5 novembre 1993, __________ cedeva ai signori __________, __________ e
__________ le seguenti quote di comproprietà:

                                         -  1/6 della part. n.
__________ di __________;

                                         -  1/4 della part. n.
__________ di __________;

                                         -  1/3 delle PPP n.
__________ e n. __________ di __________.

                                         Il contratto in questione precisava
che «il prezzo di cessione delle quote menzionate è soluto mediante
assunzione degli oneri ipotecari gravanti le particelle oggetto del rogito,
ripartiti a seconda delle quote di comproprietà, da parte dei signori
__________, __________ e __________, in qualità di debitori solidali, liberando
il signor __________ da ogni e qualsiasi impegno al riguardo».

 

                                   2.   Con decisioni del 4
febbraio 1994, l'Ufficio dei registri di __________ notificava alle parti la
tassazione IMVI, nella quale il prezzo di vendita veniva commisurato in fr.
658'333.–, pari alla somma dei singoli valori così calcolati:

                                         -  1/6
di fr. 2'000'000.– (valore complessivo delle cartelle ipotecarie) della part.
__________ di __________: fr. 333'333.–;

                                         -  1/4
di fr. 800'000.– (valore complessivo delle cartelle ipotecarie) della part.
__________ di __________: fr. 200'000.–;

                                         -  1/3
di fr. 375'000.– (valore complessivo delle cartelle ipotecarie) delle PPP n.
__________ e n. __________ di __________: fr. 125'000.–.

                                         Quanto alle deduzioni,
esse erano pari alla somma dei valori di acquisto e di stima, aumentata del 5%,
ed ammontavano pertanto a complessivi fr. 462'012.–.

                                         L'imponibile era così
determinato in fr. 196'321.–, cui corrispondeva un'imposta di fr. 43'909.– a
carico dell'alienante.

 

                                   3.   __________ impugnava
la tassazione IMVI, con reclamo del 15 febbraio 1994, nel quale chiedeva:

                                         -  la
deduzione del prezzo del precedente acquisto, invece del valore di stima, per
le PPP di __________;

                                         -  la
deduzione di spese di ristrutturazione relative al mappale di __________;

                                         -  la
riduzione del valore dell'alienazione della part. n. __________ di __________,
per tener conto del fatto che il debito ipotecario gravante su tale fondo
ammontava non a fr. 2'000'000.– bensì a soli fr. 1'500'000.–. 

                                         Il reclamo si concludeva
con le seguenti testuali parole del contribuente:

                                         «Allegato alla presente
troverete tutti i mezzi di prova quali le spese di ristrutturazione,
dichiarazioni, la notifica in triplice copia».

                                         Con scritto del 23 marzo
1994, tuttavia, l' Ufficio dei registri invitava il reclamante ad inviare entro
15 giorni i giustificativi dei costi sostenuti. Il contribuente rispondeva, in
data 7 aprile 1994, di avere già allegato al reclamo tutte le pezze
giustificative relative alle ristrutturazioni. In una ulteriore lettera del 13
aprile 1994, l'Ufficio dei registri negava di avere ricevuto la documentazione
in questione e ribadiva la propria richiesta. Dopo altri scambi di
corrispondenza ed incontri tra le parti, con crescente tono polemico da parte
del reclamante, l'autorità di tassazione respingeva il reclamo con decisione
del 4 dicembre 1994, non avendo ricevuto alcuna documentazione.

 

                                   4.   L'alienante
impugnava allora la decisione su reclamo, con ricorso alla Divisione delle
contribuzioni. Il ricorrente ribadiva le richieste già formulate nel reclamo
indirizzato all' Ufficio dei registri e chiedeva di aprire un'inchiesta sul
comportamento dell'Ufficiale dei registri.

                                         L'autorità di ricorso
accoglieva in parte il gravame, concedendo, da un lato, la deduzione del valore
di acquisto invece del valore di stima, per la proprietà di __________, e,
dall'altro, una deduzione per spese di miglioria, «a titolo del tutto
eccezionale», per un ammontare di fr. 8'984.– per __________ e di fr.
9'375.– per __________. L'imponibile si riduceva, in tal modo, a fr. 97'411.– e
l'imposta a fr. 21'939.–.

 

                                   5.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ ripropone la richiesta di
ridurre il valore di alienazione della part. n. __________ di __________ da fr.
2'000'000.– a fr. 1'500'000.–, importo corrispondente al valore del debito ipotecario
esistente al momento del trapasso di proprietà; postula inoltre la deduzione di
fr. 130'000.–, per spese di miglioria relative all'immobile di __________.

 

                                         Con ordinanza del 29
febbraio 1996, il Presidente della Camera di diritto tributario ha attribuito
al ricorrente un termine di 10 giorni per produrre un elenco delle spese di
miglioria chieste in deduzione, in modo da consentire alla Camera di rivolgersi
direttamente agli artigiani, e per documentare l'ammontare del mutuo ipotecario
garantito dalle cartelle gravanti sul fondo di __________. Con scritto dell'11
marzo 1996, il ricorrente ha ribadito di non essere in grado di produrre la
documentazione richiesta, in quanto già trasmessa all' Ufficio dei registri di
__________.

 

                                   6.   Deduzione spese di
miglioria

                                         Come ampiamente spiegato
in narrativa, il ricorrente ha chiesto, già in sede di reclamo all' Ufficio dei
registri di __________, la deduzione delle spese di ristrutturazione, che
avrebbe sostenuto in relazione agli immobili di __________ e __________. L'ammontare
complessivo di queste sarebbe di fr. 130'000.– per ognuno degli immobili, cui
si aggiungerebbero fr. 100'000.–, per non meglio precisate «perdite da oneri
locativi». Nella decisione su ricorso, qui impugnata, la Divisione delle
contribuzioni ha ammesso, «a titolo del tutto eccezionale», cioè in
mancanza di ogni documentazione al riguardo, costi di miglioria per fr.
53'900.– per __________ e fr. 37'500.– per __________.

 

                                         6.1.

                                         Il maggior valore che
viene imposto è quello realizzato in un ben preciso lasso di tempo, che si
estende, in genere, dal momento dell'acquisto a quello della vendita del fondo
da parte del contribuente. I costi deducibili ai fini della determinazione dell'imponibile
sono dunque quelli sostenuti nel periodo della durata del possesso (Guhl,
Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.
225; Reimann/Zuppinger/ Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
Vol. IV, Berna 1969, p. 275; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
Berna 1991, p. 754; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer
des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 228).

                                         La documentazione delle
spese di costruzione e miglioria deve essere chiesta e documentata
contemporaneamente alla richiesta di mutazione (art. 3 cpv. 1 RIMVI). È infatti
dovere del soggetto fiscale documentare in modo ineccepibile le deduzioni che
intende far valere (CDT n. 398 del 6 ottobre 1986 in re P.S.). La
Camera di diritto tributario deve infatti avere la possibilità di verificare
non soltanto se le opere vantate rivestano carattere di miglioria, ma anche
l'effettivo dispendio e il titolo oneroso della prestazione.

 

                                         6.2.

                                         L'atteggiamento
processuale adottato dal ricorrente, fin dalla fase del reclamo dinanzi
all'autorità di tassazione, deve qui essere fermamente censurato, non essendo
possibile ignorare gli intendimenti dilatori che lo hanno guidato. Questa
Camera non vuole certo negare – così come non le hanno negate le autorità precedentemente
adìte – le affermazioni del ricorrente, secondo cui egli avrebbe allegato al
suo reclamo la documentazione dei lavori eseguiti prima della stipulazione del
contratto di cessione di quote immobiliari. Non può tuttavia non rilevare la
totale mancanza di disponibilità a collaborare all'accertamento, che il contribuente
ha manifestato fin dal momento in cui, con scritto del 23 marzo 1994, l'
Ufficio dei registri di __________ gli chiedeva di documentare le spese chieste
in deduzione. A partire da tale momento, infatti, ha avuto inizio un lungo e
inconcludente scambio di corrispondenza tra l'autorità di tassazione ed il
ricorrente. Quest'ultimo, in particolare, ha preteso di avere il diritto di
rifiutare ogni ulteriore collaborazione, non solo con l'Ufficio dei registri,
ma anche, in seguito, con la Divisione delle contribuzioni e con questa Camera,
per il solo fatto che, a suo dire, l'autorità di tassazione avrebbe smarrito la
documentazione trasmessagli unitamente al reclamo.  

                                         Deve, in particolare,
essere sottolineata la disponibilità manifestata dalla Divisione delle
contribuzioni, la quale, dopo un incontro con il ricorrente ed una richiesta
scritta a lui indirizzata, ha concesso una deduzione per spese di miglioria,
pur non avendo ricevuto dal contribuente alcun documento che permettesse al
perito del Dipartimento di allestire una perizia sulla natura e sull'entità dei
lavori effettuati.

                                         Per venire incontro al
ricorrente, infine, anche questa Camera lo ha invitato, a ben due anni dalla
notifica della tassazione da lui contestata, a voler produrre un semplice
elenco dei costi di investimento di cui chiede la deduzione, in modo da poter interpellare
direttamente i singoli artigiani (cfr. ordinanza del Presidente della Camera di
diritto tributario, del 29 febbraio 1996).

                                         Di fronte alla risposta
del ricorrente, che si limita a riproporre l'ormai logora formula, secondo cui
«tutta la documentazione è già stata trasmessa... per lettera raccomandata
all'ufficiale del registro fondiario di __________», questa Camera non può
che negare la deduzione di ogni spesa di miglioria, in mancanza di qualsiasi
prova.

                                         Infatti, ai sensi
dell'art. 21 LIMVI, le autorità di tassazione e di ricorso non sono vincolate
alle domande del soggetto d'imposta, ma possono riesaminare l'intera tassazione.
Se il riesame è a svantaggio del soggetto d'imposta egli ne deve essere informato
e la tassazione deve essere ripresa da principio. In tal caso non è ammesso il
ritiro del gravame (CDT n. 111 del 21 giugno 1993 in re R.d.A.
SA).

                                         Su tale base, nulla si
oppone ad una modifica della decisione impugnata, nel senso di stralciare la
deduzione di fr. 18'359.–, concessa dalla Divisione delle contribuzioni, con la
decisione impugnata.

                                         Quanto all'apertura di una
procedura disciplinare nei confronti dell'ufficiale dei registri di __________,
ciò non rientra certamente nelle attribuzioni di questa Camera, alla quale
compete invece il solo accertamento del maggior valore imponibile.

 

                                   7.   Determinazione valore di
alienazione __________

                                         Come detto, il ricorrente
sostiene poi che il valore dell'alienazione della part. n. __________ di
__________ dovrebbe essere determinato tenendo conto della circostanza che,
sebbene nel rogito si menzioni l'esistenza di cartelle ipotecarie per complessivi
due milioni di franchi, tuttavia il debito ipotecario effettivo ammonterebbe a
soli fr. 1'500'000.–. Le ulteriori cartelle, per un valore di fr. 500'000.–,
sarebbero state costituite solo «per motivi di sicurezza finanziaria della
famiglia __________».

 

                                         7.1.

                                         Analogamente al valore di
acquisto, il valore di vendita è, di regola, quello risultante dall'atto
notarile e dai pubblici registri (cfr. art. 7 cpv. 1 LIMVI).

                                         Il prezzo di vendita
determinante è quello che l'acquirente deve solvere quale controprestazione del
trasferimento della proprietà dell'immobile a suo favore. I costi, che per
legge o per contratto sono a carico del  venditore, quali ad esempio l'imposta
sul maggior valore immobiliare o una mercede di mediazione, rappresentano
tuttavia economicamente una parte del prezzo soluto dall'acquirente, quando
vengono assunti dall'acquirente. Il prezzo di vendita viene quindi maggiorato
di quelle prestazioni accessorie che sono per contratto sopportate dall'acquirente
al posto dell'alienante, che ne era originariamente gravato (cfr. STF
del 21 giugno 1972 in re M. SA, consid. 4, p. 12, con espresso riferimento
all'assunzione dell'IMVI da parte del compratore).

 

                                         7.2.

                                         Per il fatto che il
contratto di cessione di quote di comproprietà del 5 novembre 1993 stabilisce
che il prezzo di cessione delle quote «è soluto mediante assunzione degli
oneri ipotecari gravanti le particelle oggetto del rogito, ripartiti a seconda
delle quote di comproprietà», l'autorità di tassazione ha correttamente assunto,
quale valore dell'alienazione, quello degli oneri ipotecari. A tale riguardo,
la sola indicazione di cui l' Ufficio dei registri disponesse al momento della
tassazione del maggior valore immobiliare, era lo stesso contratto, dal quale
risulta che la particella n. 293 era gravata dai seguenti pegni immobiliari:

                                         •  cartella
ipotecaria al portatore di nominali fr. 500'000.– in I grado;

                                         •  cartella
ipotecaria al portatore di nominali fr. 500'000.– in I e pari grado;

                                         •  cartella
ipotecaria al portatore di nominali fr. 500'000.– in II grado;

                                         •  cartella
ipotecaria al portatore di nominali fr. 100'000.– in III grado;

                                         •  cartella
ipotecaria al portatore di nominali fr. 200'000.– in IV grado;

                                         •  cartella
ipotecaria al portatore di nominali fr. 200'000.– in V grado.

 

                                         7.3.

                                         Se le parti concordano che
il compratore riceve l'immobile unitamente agli oneri ipotecari che lo gravano,
tali oneri devono figurare nell'atto pubblico. Quest'ultima forma è infatti
richiesta dal diritto federale per tutti gli elementi essenziali del contratto
e per tutte le manifestazioni di volontà delle parti; vi rientrano in particolare
la descrizione precisa dell'immobile e l'intera controprestazione pattuita (DTF
90 II 281 s.). L'assunzione di ipoteche ha infatti anche ripercussioni sul
prezzo (Leuenberger, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Koller
(a cura di), Der Grundstückkauf, San Gallo 1989, p. 81).

                                         Orbene, la regola generale
secondo cui il fatto che il nuovo proprietario si sia assunto il pagamento del
debito ipotecario fa sì che il primo debitore sia liberato, a meno che il
creditore non gli dichiari per iscritto entro il termine di un anno di tenerlo
ancora obbligato (art. 832 cpv. 2 CC), trova applicazione anche per le cartelle
ipotecarie (Simonius/Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht,
tomo II, Basilea/Francoforte 1990, p. 268). Si richiedono cioè anche in tal
caso due contratti:

                                         •  l'assunzione
di debito interna, cioè la promessa del nuovo debitore di liberare il precedente,
che deve avvenire nella stessa forma richiesta per l'atto con cui si trasferisce
la proprietà (Steinauer, Les droits réels, tomo III, Berna 1992,
nn. 2822b e 2822c, p. 194);

                                         •  l'assunzione
di debito esterna, cioè l'accordo tra il nuovo debitore ed il creditore,
che si svolge secondo le regole definite agli articoli 832 ss. CC (Steinauer,
op. cit., nn. 2823 ss., pp. 195-196).

 

                                         7.4.

                                         Dalle regole descritte
discende chiaramente la conclusione che l' Ufficio dei registri, quale autorità
di tassazione, non può che presumere che il valore delle ipoteche assunte
dall'acquirente corrisponda al valore nominale delle cartelle ipotecarie che
gravano l'immobile ceduto. Al ricorrente è stato chiesto, comunque, ancora dal
Presidente di questa Camera, di offrire la prova delle proprie affermazioni,
cioè di dimostrare che l'ammontare effettivo dei debiti ipotecari era inferiore
al suddetto valore nominale delle cartelle ipotecarie. Il ricorrente non ha
però offerto alcun documento relativo alla c.d. assunzione di debito esterna.

                                         In simili circostanze, la
decisione impugnata non può che essere confermata.

 

                                   8.   Il ricorso è
conseguentemente evaso nel senso che, come detto, la decisione impugnata è
riformata a svantaggio del ricorrente. Tassa di giustizia e spese processuali
sono poste a carico di quest'ultimo, soccombente.

 

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

 

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto ai
sensi dei considerandi.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su ricorso del 18 dicembre 1995 è riformata nel senso
che è stralciata la deduzione delle spese di miglioria di fr. 18'359.–.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr. 1'000.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.    100.–

                                         per un totale di                                                       fr. 1'100.–

                                         sono a carico del
ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: