# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a4578e0f-bf88-5cc2-981d-943c71386977
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-01-26
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 26.01.2007 A 2006 53
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_003_A-2006-53_2007-01-26.pdf

## Full Text

A 06 53
3. Kammer 

URTEIL
vom 26. Januar 2007

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Grundstückgewinnsteuer

1. Die … (SSST) verkaufte die Parzelle Nr. 1'118 (…) in … am 23. September 

2005 an die … AG zu einem Preis von Fr. 1'600'000.--. Die Veranlagung für 

die Grundstückgewinnsteuer erging am 11. Mai 2006. Mit Datum vom 20. Juli 

2006 beantragte die Stiftung die Rückerstattung des veranlagten Betrages 

von Fr. 116'187.--. Sie führte aus, die Stiftung sei als gemeinnützig anerkannt, 

zudem ein wichtiger Tourismusanbieter im Kanton Graubünden und habe 

bzw. werde den Erlös in verschiedene dem Stiftungszweck dienende 

Liegenschaften im Kanton investieren. Die Steuerverwaltung wies das 

Gesuch am 8. August 2006. Zwar handle es sich beim verkauften Objekt 

offenbar um betriebsnotwendiges Anlagevermögen (…, durch die Stiftung 

selbst betrieben). Indessen könne vorliegend von einem Ersatz nicht 

gesprochen werden, denn dieser Tatbestand sei nur erfüllt, wenn mit den 

freiwerdenden Mitteln ein neues Grundstück erworben werde, welches 

ebenfalls dem steuerbefreiten Zweck diene. Dieses Erfordernis sei im zu 

beurteilenden Fall nicht gegeben, sollten doch die Mittel gemäss Gesuch 

lediglich verwendet werden, um bestehende Liegenschaften der Stiftung zu 

renovieren und neuen Bedürfnissen anzupassen. In der dagegen erhobenen 

Einsprache brachte die SSST vor, der freiwerdende Erlös aus dem Verkauf 

… werde vollumfänglich für den Neubau einer … in … verwendet, um damit 

einen Ersatz für die … zu schaffen. Die neue … in … werde im Baurecht 

erstellt. Nach den Abklärungen der Steuerverwaltung im Anschluss an die 

Einsprache ist die in Zürich und Graubünden steuerbefreite SSST 

Eigentümerin der verschiedenen … in der Schweiz. Betrieben werden diese 

indessen durch den im Kanton Zürich domizilierten und dort ebenfalls 

steuerbefreiten Verein Schweizer …, an welchen die Liegenschaften 

vermietet bzw. verpachtet werden. Der Verein geniesst auch im Kanton 

Graubünden für seine Betriebsstätten Steuerbefreiung. Am 24. Oktober 2006 

wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab, da die Stiftung die verkaufte … 

in … nicht selbst betrieben habe und das Kriterium der Betriebsnotwendigkeit 

deshalb nicht erfüllt sei.

2. Dagegen erhob die SSST am 23. November 2006 Rekurs an das 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid 

aufzuheben und ihrem Begehren um Rückerstattung der 

Grundstückgewinnsteuer stattzugeben. Die Rekurrentin vertritt 

zusammengefasst die Auffassung, sie führe sehr wohl einen Betrieb, indem 

sie Liegenschaften erwerbe, baue, unterhalte, verwalte und diese dem Verein 

Schweizer … vermiete. In diesem Sinne seien ihre Liegenschaften auch 

betriebsnotwendig. Ein Teil der Lehre befürworte die Anwendung des 

Tatbestandes der Ersatzbeschaffung auch bei reinen 

Immobiliengesellschaften. 

3. Die Steuerverwaltung beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung des 

Rekurses, wobei sie zur Begründung an den schon im angefochtenen 

Entscheid angeführten Argumenten festhielt.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Am 1. Januar 2007 ist das neue Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) in Kraft getreten, welches das bisherige 

Verwaltungsgerichtsgesetz (VGG; BR 370.100) abgelöst hat. Die 

Übergangsbestimmung in Art. 85 Abs.2 VRG legt fest, dass 

Rechtsmittelverfahren sich nach neuem Recht richten, wenn bei dessen In-

Kraft-Treten die Rechtsmittelfrist noch nicht abgelaufen ist. Da im 

vorliegenden Fall die Rechtsmittelfrist noch im Jahre 2006 geendet hat, sind 

hier noch die bisherigen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes 

anwendbar. 

2. a) Die Rekurrentin ist unbestritten mit Ausnahme der Grundstückgewinnsteuer 

steuerbefreit. Art. 41 Abs. 1 lit. c des kantonalen Steuergesetzes (StG) 

unterwirft entsprechend Gewinne aus der Veräusserung durch juristische 

Personen im Sinne von StG 78 lit. e - h der Grundstückgewinnsteuer; die 

Bestimmungen von Art. 81 lit. e StG (Verlustberücksichtigung) und Art. 84 StG 

(Ersatzbeschaffung) finden analoge Anwendung. Nach Art. 84 Abs. 1 StG 

können beim Ersatz von Gegenständen des betriebsnotwendigen 

Anlagevermögens die stillen Reserven auf ein gleichartiges Ersatzobjekt 

übertragen werden. Als betriebsnotwendig gilt nur Anlagevermögen, das dem 

Betrieb unmittelbar dient; ausgeschlossen sind insbesondere 

Vermögensteile, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder durch 

ihren Ertrag dienen (Art. 84 Abs. 4 StG). 

b) Betriebsnotwendig sind Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung 

unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebes dienen und ohne 

Beeinträchtigung des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht 

veräussert werden können. Ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen 

Veränderung des Betriebes führen. Ausgeschlossen ist somit die 

Ersatzbeschaffung von Vermögensgegenständen, die dem Unternehmen nur 

als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen. Beurteilungsgrundlage 

der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des 

steuerpflichtigen Unternehmens und nicht diejenigen des Konzerns, dem das 

Unternehmen angehört (M. Reich, Kommentar zum Schweizerischen 

Steuerrecht 1/1, 2. A., Basel 2002, N. 71 zu Art. 8 StHG). Diese sowohl im 

Gesetz enthaltenen als auch von der Lehre vertretenen Umschreibungen des 

betriebsnotwendigen Anlagevermögens stimmen auch mit dem Willen des 

historischen Gesetzgebers überein, wurde doch anlässlich der 

Steuergesetzrevision von 1995/96 die verschiedentlich geforderte 

Ausdehnung der Ersatzbeschaffungstatbestände auch auf das nicht 

betriebsnotwendige Anlagevermögen ausdrücklich abgelehnt (vgl. 

Botschaften der Regierung an den Grossen Rat 1995-96, S. 95, 152 und 159).

c) Vorliegend ist nicht streitig, dass die Rekurrentin Eigentümerin einer ganzen 

Anzahl von … in der Schweiz ist, welche sie an den Verein Schweizer … 

vermietet. Dies war auch bei der verkauften Liegenschaft in … der Fall. 

Massgebend ist nach dem oben Gesagten, dass es sich bei der verkauften 

Liegenschaft definitionsgemäss nicht um betriebsnotwendiges 

Anlagevermögen handelt. Die Rekurrentin führt keinen Betrieb. Sie ist eine 

reine Immobiliengesellschaft, deren einziger Zweck sich in der Verwaltung 

ihrer Liegenschaften und deren Vermietung als … erschöpft. Dies ergibt sich 

auch aus den durch die Rekurrentin selber eingereichten Unterlagen. Der 

Betrieb der … selbst wird durch den Verein geführt. Solange die Schweiz 

keine Konzernbesteuerung kennt, besteht auch keine Veranlassung, die 

betriebliche Tätigkeit des Vereines der Rekurrentin als blosse Eigentümerin 

und Vermieterin der verkauften Liegenschaft zuzuordnen. An dieser 

Betrachtungsweise ändert sich auch dadurch nichts, dass die Rekurrentin 

nicht gewinnstrebig ist. Das Gericht hat aber auch keinen Anlass, von den 

klaren gesetzlichen Grundlagen abzuweichen, weil offenbar in der Lehre 

teilweise die Auffassung vertreten wird, auch reine Immobiliengesellschaften 

könnten über betriebsnotwendiges Anlagevermögen verfügen. Der Rekurs ist 

infolgedessen abzuweisen.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 162.--

zusammen Fr. 5'162.--

gehen zulasten der … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 19. September 

2007 abgewiesen (2C_59/2007).