# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f34478d0-7d50-552e-84d3-d5c878dddcca
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2018 21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2018-21_0000-00-00.pdf

## Full Text

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Handänderungssteuer. Wirtschaftliche Betrachtungswei- se. 
Präzisierung der Praxis.
– Wenn eine zivilrechtliche Handänderung vorliegt, ist 

grundsätzlich eine Handänderungssteuer geschuldet, es 
sei denn, es liege keine wirtschaftliche Handände- rung 
(wirtschaftliche Betrachtungsweise zugunsten des 
Steuerpflichtigen) vor (E.5.2).

– Die wirtschaftliche Betrachtungsweise zugunsten des 
Steuerpflichtigen kommt einzig zum Tragen, wenn die- ser 
vor und nach der zivilrechtlichen Handänderung die 
Verfügungsmacht über das streitige Grundstück hat (E.3, 
4, 5).

– Die Übertragung von vier Stockwerkeigentumseinhei- ten 
von einer Aktiengesellschaft auf ihre vier (Minder- heits-
)Aktionäre stellt sowohl zivilrechtlich als auch 
wirtschaftlich eine Handänderung dar (E.5.3.1 – 5.3.2).

Imposta sul trapasso di proprietà. Interpretazione econo- 
mica. Precisazione della prassi.
– Se vi è un trapasso di proprietà del diritto civile, l’impo- sta 

sul trapasso è in principio dovuta, a meno che non 
sussista alcun trapasso economico (interpretazione eco- 
nomica a favore del contribuente) (cons. 5.2).

– L’interpretazione economica a favore del contribuente 
trova però unicamente applicazione, se questi prima e 
dopo il trapasso di proprietà del diritto civile mantiene il 
potere di disporre sul fondo in questione (cons. 3, 4, 5).

– Il trapasso di quattro proprietà per piani da una società 
anonima ai suoi quattro azionisti (di minoranza) rappre- 
senta sia dal punto di vista del diritto civile che da quello 
economico un trapasso di proprietà (cons. 5.3.1 – 5.3.2).

Erwägungen:
3. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob aus dem Ver-

kauf der in der Gemeinde X. gelegenen StWE Nr. S55965 und Nr. 
S55970 sowie der Miteigentumsanteile Nr. M2844 und Nr. M2845 zu 
einem gesamthaften Veräusserungspreis von Fr. 1‘010‘600.– von der 
Beschwerdeführerin an B. , welcher zu einem Viertel an der 
Beschwerdeführerin beteiligt ist, eine Handänderungssteuer 
geschuldet ist oder nicht.

5.1. Im vorliegenden Fall war die Beschwerdeführerin vor der 
Veräusserung vom 15. Dezember 2017 unbestrittenermas-

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sen Alleineigentümerin der in der Gemeinde X. gelegenen StWE 
Nr. S55965 und Nr. S55970 sowie der Miteigentumsantei- le Nr. 
M2844 und Nr. M2845. Diese wurden mit Kaufvertrag vom
15. Dezember 2017 an B. verkauft (vgl. der entsprechende 
Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 zwischen der Beschwerde- 
führerin und B. ). Mithin haben wir es vorliegend mit einer Übertragung 
von Alleineigentum von einer juristischen Person (Be- 
schwerdeführerin) auf eine natürliche Person (B. ) zu tun. Zivil- rechtlich 
betrachtet liegt dabei unbestrittenermassen eine Handän- derung vor. 
Gegenteiliges wird von der Beschwerdeführerin denn auch nicht 
behauptet.

5.2. Wenn − wie vorliegend − eine zivilrechtliche Handän- 
derung vorliegt, ist grundsätzlich eine Handänderungssteuer ge- 
schuldet, es sei denn, es liege ausnahmsweise keine wirtschaftli- che 
Handänderung vor. Mithin fällt die Handänderungssteuer nur dann 
nicht an, wenn sich − trotz des Vorliegens einer zivilrechtli- chen 
Handänderung − die wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht ändert (z.B. 
bei der Übertragung eines Grundstücks vom Alleinak- tionär auf seine 
Gesellschaft). Zu prüfen ist nachstehend somit, ob vorliegend neben 
der zivilrechtlichen Handänderung auch eine wirtschaftliche 
Handänderung vorliegt.

5.3.1. Die Beschwerdeführerin macht diesbezüglich gel- tend, 
dass die fragliche Eigentumsübertragung im Rahmen der Übertragung 
von vier noch in ihrem Eigentum gestandenen Woh- nungen auf ihre 
vier Gesellschafter (bzw. von diesen wirtschaftlich 100 % beherrschten 
Gesellschaften) erfolgt sei. Mit der Aufteilung der vier Wohnungen sei 
das ganze Vermögen der Beschwerde- führerin auf die vier zu je 
einem Viertel anteilsberechtigten Eigen- tümer aufgeteilt worden. In 
Anwendung der wirtschaftlichen Be- trachtungsweise liege 
wirtschaftlich keine Handänderung vor, weil sich in wirtschaftlicher 
Hinsicht bezüglich der Anteilsrechte nichts ändere. Die einzige 
Änderung liege darin, dass die bisher an der Beschwerdeführerin 
beteiligten Aktionäre nach der Liquidation derselben je über eine 
Wohnung verfügten, welche praktisch iden- tisch mit dem bisherigen 
Anteil sei (mit minimalen Abweichungen von 1.25/1000). Eine 
handänderungssteuerpflichtige Änderung in der Berechtigung liege 
allerhöchstens bezüglich der Differenz zwischen der Eigentumsquote 
und dem effektiv übernommenen Anteil. Bei der fraglichen 
Überbauung handle es sich um das ein- zige von der 
Beschwerdeführerin realisierte Bauprojekt. Mit den vier Kaufverträgen 
zwischen den Aktionären und der Beschwerde- führerin habe jeder 
Aktionär einen seiner Aktionärsquote entspre-

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chenden Anteil am Grundeigentum der Beschwerdeführerin über- 
nommen. Wirtschaftlich gesehen handle es sich bei der Verteilung der 
Stockwerkeigentumseinheiten und Miteigentumsanteile um eine 
Realteilung des gemeinschaftlich gehaltenen Eigentums. Es sei zwar 
richtig, dass jeder Aktionär als Minderheitsbeteiligter an der 
Beschwerdeführerin nicht alleine über die betreffende Liegen- schaft 
habe verfügen können. Dies sei aber auch bei der Realtei- lung eines 
Miteigentums- bzw. Gesamteigentumsverhältnisses und der 
Übertragung auf die Mit- oder Gesamteigentümer nicht der Fall. Der 
Gesetzgeber habe klar festgehalten, dass eine Hand- 
änderungssteuer nur dort erhoben werden solle, wo der Erwerb der 
wirtschaftlichen Verfügungsmacht an einem Grundstück im Zentrum 
des Rechtsgeschäfts stehe. Dies sei hier nicht gegeben. Sinn und 
Zweck der Eigentumsübertragung sei die Aufteilung des 
Grundeigentums und damit die Auflösung der Baugesellschaft, um 
danach die Gesellschaft zu liquidieren. Die Eigentumsübertragung 
diene einzig der entsprechenden Aufteilung.

5.3.2. Das streitberufene Gericht vermag sich der Auf- 
fassung der Beschwerdeführerin − wie nachstehend dargestellt
− nicht anzuschliessen. Wie gesehen war die Beschwerdeführe- rin 
im vorliegenden Fall vor der Veräusserung vom 15. Dezember 2017 
unbestrittenermassen Alleineigentümerin der in der Gemein- de X. 
gelegenen StWE Nr. S55965 und Nr. S55970 sowie der 
Miteigentumsanteile Nr. M2844 und Nr. M2845. Demgegenüber 
hatten deren vier Minderheitsaktionäre, darunter der zu 25 % an der 
Beschwerdeführerin beteiligte B. , vor dem fraglichen Verkauf keine 
direkte wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Grundstücke und 
konnten als je zu einem Viertel anteilsberechtigte Eigentümer der 
Beschwerdeführerin nur gemeinsam darüber ver- fügen. Rein 
theoretisch hatte vor der Veräusserung jeder Minder- heitsaktionär an 
jeder Wohnung einen „Anspruch“ von 25 % über seinen Aktienanteil. 
Nach der Veräusserung der StWE Nr. S55965 und Nr. S55970 sowie 
der Miteigentumsanteile Nr. M2844 und Nr.  M2845 ist B.   
demgegenüber Alleineigentümer der auf ihn übertragenen 
Grundstücke und kann dementsprechend alleine über sie verfügen. 
Mithin hatte der Verkauf der fraglichen Grund- stücke vom 15. 
Dezember 2017 zur Folge, dass die Beschwerdefüh- rerin nach dem 
Verkauf keinen Einfluss mehr darüber auszuüben vermochte, 
während dem erwerbenden B. die unmittelbare alleinige 
Verfügungsmacht über die Grundstücke verschafft wurde. Damit lag aber 
die Verfügungsgewalt nach dem Verkauf der Grund- stücke in anderen 
Händen als zuvor. Unter diesem Gesichtspunkt

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kann gesagt werden, dass bezüglich der veräusserten Grundstü- cke 
eine auch in wirtschaftlicher Hinsicht relevante Handänderung 
stattgefunden hat und die Voraussetzungen für die Erhebung der 
Handänderungssteuer folglich erfüllt sind.
A 18 22 Urteil vom 30. Oktober 2018

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-recht- 
lichen Angelegenheiten ist noch hängig.