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**Case Identifier:** fbfd96bf-7f38-5e67-8b9b-2be12d16171a
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-20
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 20.10.2025 WBE.2025.162
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2025-162_2025-10-20.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2025.162 / MW / wm 
(BVURA.22.456)  

Art. 88 

 

Urteil vom 20. Oktober 2025 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Lang 

Verwaltungsrichterin Steiger 

Gerichtsschreiber Wildi    

 

 
   

Beschwerde-

führerin 1.1 

 A._____ 

 

Beschwerde-

führer 1.2 

 B._____ 

 

beide vertreten durch lic. iur. Felix Weber, Rechtsanwalt, 

Hintere Bahnhofstrasse 10, Postfach, 5001 Aarau   

     

gegen 

 
   

Beschwerde-

gegner  

 C._____ 

vertreten durch lic. iur. Roman Zeller, Advokat, Wasserturmplatz 3, 

4410 Liestal    

 

und 

 

Vorinstanzen  Gemeinderat der Stadt Q._____ 

vertreten durch Dr. Lukas Pfisterer, Rechtsanwalt, Herosé-Strasse 25, 

5001 Aarau 1    

 

  Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, 

Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau    

 

 
       
Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung (Rückweisung zur 

Neubeurteilung gemäss Bundesgerichtsentscheid vom 27. März 2025) 

 

Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 30. Mai 2023 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Vom 26. März bis zum 26. April 2021 legte der Gemeinderat der Stadt 

Q._____ das Baugesuch von C._____ für den Rückbau des bestehenden 

Einfamilienhauses Nr. bbb auf der Parzelle Nr. aaa und den Neubau eines 

Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, einer Autogarage, einem Aus-

senschwimmbecken und einem Whirlpool öffentlich auf. Nördlich der Auto-

garage ist ein zusätzliches Parkfeld vorgesehen. Das geplante Gebäude 

besteht aus einem Unter-, einem Erd-, einem Ober- und einem Attikage-

schoss. Die verkehrsmässige Erschliessung erfolgt ab dem R-Weg. Wäh-

rend der öffentlichen Auflage wurden vier Einwendungen erhoben, eine da-

von von A._____ und B._____. Mit Protokollauszug vom 8. August 2022 

wies der Gemeinderat der Stadt Q._____ die Einwendungen ab, soweit er 

darauf eintrat. Gleichzeitig erteilte er die Baubewilligung, unter Auflagen 

und Bedingungen. 

 

B. 

Auf Beschwerde von A._____ und B._____ hin fällte das Departement Bau, 

Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, am 30. Mai 2022 (richtig: 

30. Mai 2023) folgenden Entscheid: 

 

1. 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird  
 
a) die Dispositiv-Ziffer 8.1.1 des angefochtenen Gemeinderatsbeschlus-

ses wie folgt neu gefasst: 
 
 Der Umgebungs- und Bepflanzungsplan muss dem Gemeinderat vor 

Baubeginn zur Beurteilung und Genehmigung vorgelegt werden. 
A._____ und B._____ sind vor der Erteilung der Genehmigung anzu-
hören. Die vom Gemeinderat erteilte Genehmigung ist ihnen mittels be-
schwerdefähiger Verfügung zu eröffnen. 

 
und  
 
b) die Dispositiv-Ziffer 9.6.1 des angefochtenen Gemeinderatsbeschlus-

ses wie folgt ergänzt: 
 
 Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn dem Gemein-

derat die für den Einbau der geplanten Grundwasser-Wärmepumpe er-
forderliche kantonale Grundwassernutzungsbewilligung vorliegt. 

 
2. 
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
 
3. 
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 
Fr. 4'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 1'014.–, 

 - 3 - 

 

 

insgesamt Fr. 5'014.–, werden A._____ und B._____ in solidarischer Haf-
tung auferlegt. 
 
4. 
A._____ und B._____ werden verpflichtet, C._____ die im Beschwerde-
verfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 5'700.– in solidari-
scher Haftung zu ersetzen. 

 

C. 

1. 

Gegen den am 31. Mai 2023 zugestellten Entscheid des BVU, Rechtsab-

teilung, erhoben B._____ und A._____ am 29. Juni 2023 Verwaltungsge-

richtsbeschwerde mit den Anträgen: 

 

1. 
Der Entscheid des Departements BVURA vom 30. Mai 2023 sei in Gut-
heissung der Beschwerde vollumfänglich aufzuheben und die erteilte Bau-
bewilligung vom 8. August 2022 sei aufzuheben. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. der gesetzlichen MWSt.). 

 

2. 

Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte mit Beschwerdeantwort vom 8. Au-

gust 2023, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolge. 

 

3. 

Mit Beschwerdeantwort vom 7. September 2023 beantragte C._____: 

 

1. 
Es sei die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Beschwerdeführer vom 
29. Juni 2023 vollumfänglich abzuweisen. 
 
2. 
Unter o.-/e-Kostenfolge zzgl. MWST zu Lasten der Beschwerdeführer. 

 

4. 

Der Gemeinderat reichte am 11. September 2023 eine Beschwerdeantwort 

ein mit den Anträgen: 

 

1. 
Die Beschwerde vom 29. Juni 2023 sei abzuweisen, soweit darauf einge-
treten wird. 
 
2. 
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST 
und Auslagen) zu Lasten der Beschwerdeführer. 

 

 - 4 - 

 

 

5. 

Am 30. September 2023 verzichteten die Beschwerdeführer auf eine Rep-

lik und verwiesen auf die Ausführungen in der Beschwerde vom 29. Juni 

2023. 

 

6. 

Am 31. Januar 2024 fällte das Verwaltungsgericht folgendes Urteil 

(WBE.2023.229): 

 

1. 
In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Departements 
Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, vom 30. Mai 2023 so-
wie die Baubewilligung des Gemeinderats der Stadt Q._____ vom 8. Au-
gust 2022 aufgehoben.  
 
2. 
2.1. 
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 
Staatsgebühr von Fr. 6'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 
von Fr. 330.00, gesamthaft Fr. 6'330.00, sind vom Beschwerdegegner zu 
bezahlen. 
 
2.2. 
Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführern für die 
vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten Fr. 2'200.00 zu erset-
zen. Das BVU, Rechtsabteilung, und der Gemeinderat der Stadt Q._____ 
werden verpflichtet, den Beschwerdeführern für die vor Verwaltungsgericht 
entstandenen Parteikosten je Fr. 1'650.00 zu ersetzen. 
 
3. 
3.1. 
Die Verfahrenskosten im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, beste-
hend aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.00 sowie der Kanzleigebühr 
und den Auslagen von Fr. 1'014.00, insgesamt Fr. 5'014.00, sind vom Be-
schwerdegegner zu bezahlen. 
 
3.2. 
Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführern für die 
im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung entstandenen Parteikosten 
Fr. 3'800.00 zu ersetzen. Der Gemeinderat der Stadt Q._____ wird ver-
pflichtet, den Beschwerdeführern für die im Verfahren vor dem BVU, 
Rechtsabteilung, entstandenen Parteikosten Fr. 2'850.00 zu ersetzen. 

 

7. 

Dieses Urteil wurde sowohl von C._____ als auch von der Stadt Q._____ 

mit separaten Beschwerden in öffentlichen-rechtlichen Angelegenheiten 

ans Bundesgerichts weitergezogen. Mit Urteil 1C_127/2024, 1C_138/2024 

vom 27. März 2025 (sowie am 17. April 2025 mitgeteilter Urteilsberichti-

gung) entschied die I. öffentlich-rechtliche Abteilung des Bundesgerichts: 

 

1. 
Die Verfahren 1C_127/2024 und 1C_138/2024 werden vereinigt. 
 

 - 5 - 

 

 

2. 
Die Beschwerden werden gutgeheissen. Das angefochtene Urteil des Ver-
waltungsgerichts des Kantons Aargau vom 31. Januar 2024 wird aufgeho-
ben und die Sache im Sinne der Erwägungen zu neuer Beurteilung an die 
Vorinstanz zurückgewiesen. 
 
3. 
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden unter solidarischer Haftbarkeit 
der Beschwerdegegnerschaft auferlegt. 
 
4. 
Die Beschwerdegegnerschaft hat dem Beschwerdeführer im Verfahren 
1C_127/2024 für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer 
Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen. 
 
3. 
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Departement Bau, Verkehr und Um-
welt des Kantons Aargau sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Aar-
gau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt. 

 

8. 

Das BVU, Rechtsabteilung, teilte am 14. April 2025 mit, auf die Einreichung 

einer abschliessenden Stellungnahme in Ergänzung zur Beschwerdeant-

wort zu verzichten. 

 

9. 

Der Beschwerdegegner hielt mit Vernehmlassung vom 6. Mai 2025 an den 

Rechtsbegehren seiner Beschwerdeantwort fest. Er beantragte, die Be-

schwerde sei unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer abzu-

weisen. 

 

10. 

Mit Eingabe vom 13. Mai 2025 hielten die Beschwerdeführer an der Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde und den dort gestellten Anträgen fest. Zudem 

verlangten sie die Durchführung eines gerichtlichen Augenscheins und 

warfen die Frage auf, ob die ohne die erforderliche Zustimmung der zustän-

digen Beschwerdeinstanz gemäss § 53 Abs. 3 der Bauverordnung vom 

25. Mai 2011 (BauV; SAR 713.121) erfolgte Entfernung der Bauprofile nicht 

als sinngemässer Rückzug des Baugesuchs verstanden werden müsse. 

 

11. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 20. Oktober 2025 beraten und ent-

schieden. 

 

  

 - 6 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Mit Urteil vom 27. März 2025 hob das Bundesgericht das Urteil des Verwal-

tungsgerichts vom 31. Januar 2024 auf und wies die Sache im Sinne der 

Erwägungen zu neuer Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurück (Dis-

positiv-Ziffer 2 des Urteils des Bundesgerichts 1C_127/2024, 1C_138/2024 

vom 27. März 2025). Prozessual wird das Verfahren dadurch in jenes Sta-

dium zurückversetzt, in dem es sich unmittelbar vor dem ersten Entscheid 

des Verwaltungsgerichts vom 31. Januar 2024 befand. Die Beurteilung der 

Sachurteilsvoraussetzungen im ersten verwaltungsgerichtlichen Umgang 

gab im bundesgerichtlichen Verfahren zu keinen Beanstandungen Anlass, 

weshalb auch im zweiten Umgang auf die Beschwerde einzutreten ist. 

 

2. 

Die Beschwerdeführer bringen vor, der Beschwerdegegner habe am 

17. Januar 2025 ohne erforderliche Zustimmung der zuständigen Be-

schwerdeinstanz (§ 53 Abs. 3 BauV) die Bauprofile entfernt, weshalb sich 

die Frage stelle, ob dies nicht als sinngemässer Rückzug des Baugesuchs 

verstanden werden müsse (Stellungnahme Beschwerdeführer vom 13. Mai 

2025). Dieser Einwand geht fehl. Selbst wenn am 17. Januar 2025 die Bau-

profile ohne Zustimmung der Beschwerdeinstanz (und damit unzulässiger-

weise, vgl. § 53 Abs. 3 BauV) entfernt worden sein sollten – das Verfahren 

war damals beim Bundesgericht hängig –, lässt sich daraus nicht ableiten, 

dass das Baugesuch deswegen als zurückgezogen gelten würde. Für ei-

nen Rückzug des Baugesuchs bestehen keine Anhaltspunkte. Abgesehen 

davon dürfte es – analog zum Beschwerderückzug – ohnehin keine "still-

schweigende Rückzugserklärung" geben (vgl. Aargauische Gerichts- und 

Verwaltungsentscheide [AGVE] 2008, S. 311). 

 

3. 

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-

ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt 

werden (§ 55 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; 

SAR 271.200]). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausgeschlossen 

(Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). § 55 Abs. 3 lit. d VRPG bezieht 

sich auf Immissionsbeschwerden im herkömmlichen Sinne, nicht dagegen 

auf Immissionsrügen im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens (AGVE 

1995, S. 352, Erw. I/4b/cc; Entscheide des Verwaltungsgerichts 

WBE.2017.464 vom 16. August 2018, Erw. I/3, WBE.2015.240 vom 9. De-

zember 2015, Erw. I/4). 

  

 - 7 - 

 

 

II. 

1. 

1.1. 

Anders als das Verwaltungsgericht im Entscheid vom 31. Januar 2024 be-

urteilte das Bundesgericht im Urteil vom 27. März 2025 die Ansicht des 

Stadtrats, wonach unter Art. 63 Abs. 1 BNO auch die in der BNO nicht ex-

plizit genannten Attikageschosse wie Dachgeschosse zu behandeln und 

dementsprechend von der Anrechnung an die Ausnützungsziffer ausge-

schlossen seien, als vertretbar. Auch sei diese Auslegung mit dem Rechts-

gleichheitsgebot vereinbar. Das Bundesgericht erörterte, das Verwaltungs-

gericht hätte sich unter diesen Umständen Zurückhaltung auferlegen müs-

sen und die durch die Gemeinde vorgenommene Auslegung von Art. 63 

Abs. 1 BNO nicht durch ihre eigene ersetzen dürfen, selbst wenn diese für 

sich betrachtet ebenfalls vertretbar wäre. Das Verwaltungsgericht habe da-

her die Autonomie der Gemeinde Q._____ verletzt. Das Bundesgericht hob 

das Urteil des Verwaltungsgerichts auf und wies die Sache zur erneuten 

Beurteilung und Prüfung der weiteren Rügen an das Verwaltungsgericht 

zurück (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_127/2024, 1C_138/2024 vom 

27. März 2025).  

 

1.2. 

Aufgrund der Bindungswirkung des bundesgerichtlichen Rückweisungsent-

scheids (siehe dazu etwa BGE 150 IV 417, Erw. 2.4.2; 148 I 127, Erw. 3.1; 

143 IV 214, Erw. 5.3.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_285/2022 vom 

25. Juni 2024, Erw. 3.2.4) hat das Verwaltungsgericht seiner (neuen) Ent-

scheidung die rechtliche Beurteilung zugrunde zu legen, mit der das Bun-

desgericht die Rückweisung begründet hat. Im konkreten Fall führt das 

bundesgerichtliche Beurteilungsergebnis dazu, dass – unter Berücksichti-

gung der Gemeindeautonomie – nicht zu beanstanden ist, dass der Ge-

meinderat das Attikageschoss von der Anrechnung an die Ausnützungszif-

fer ausgeschlossen hat. Wird das Attikageschoss nicht angerechnet, ist un-

bestritten, dass das Vorhaben die maximal zulässige Ausnützung einhält 

(vgl. Vorakten, act. 5; angefochtener Entscheid, S. 16, Beschwerde, S. 10). 

Bezüglich der Ausnützung erweist sich das Vorhaben daher als zulässig. 

 

Zu prüfen bleiben die in der Beschwerde gerügten Lichtimmissionen (vgl. 

Beschwerde, S. 5 ff., 10 ff.) und die Anordnung des Attikageschosses (Be-

schwerde, S. 12 ff.). 

 

2. 

2.1. 

Die Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohnzone A (WA). In der WA beträgt die 

Ausnützungsziffer 0.4, es sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig und 

der Grenzabstand ist mit 1/2 Gebäudehöhe + 1 m (mindestens 4 m) defi-

niert. Es gilt eine maximale Gebäudehöhe von 7 m und eine maximale 

Firsthöhe von 12 m. In der WA gilt die Empfindlichkeitsstufe II gemäss 

 - 8 - 

 

 

Art. 43 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; 

SR  814.41). Zulässige Nutzungen sind Wohnbauten, Dienstleistungsbe-

triebe (Büros, Praxen, Ladengeschäfte usw.) mit geringem Verkehrsauf-

kommen und Kleingewerbebetriebe (Kunst, Handwerk, Kurse usw.) mit 

nicht störenden betrieblichen Einrichtungen (vgl. zum Ganzen: Bauzonen-

plan "Nutzungsplanung Siedlung, S._____" vom _____ 2003 / _____ 2004; 

Art. 8 Abs. 1 und 3 sowie Art. 10 der Bau- und Nutzungsordnung der Stadt 

Q._____ vom _____ 2003 / _____ [BNO]). Ausserdem liegt die Parzelle im 

Perimeter des kommunalen Überbauungsplans "D._____" (Änderun-

gen 1989, Baulinienplan 1:500) vom _____ 1989 / _____ 1992. 

 

2.2. 

Da die Stadt Q._____ die allgemeine Nutzungsplanung noch nicht an die 

neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung 

über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB; 

SAR 713.010) angepasst hat, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 

(Baubegriffe und Messweisen) der BauV die Bestimmungen der Allgemei-

nen Verordnung zum Baugesetz vom 23. Februar 1994 (ABauV), wie sie 

im Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (vgl. § 64 Abs. 1 BauV). 

 

3. 

3.1. 

3.1.1. 

Zu den von den Beschwerdeführern gerügten Lichtimmissionen erörterte 

die Vorinstanz, sie könne dem Gemeinderat zustimmen, dass für Fenster 

zwar Minimalmasse aber keine Maximalmasse beständen. Nachbarn hät-

ten zudem keinen Anspruch darauf, dass es in ihrem Wohnhaus zu keiner-

lei Raumaufhellungen durch benachbarte Gebäude komme. Vielmehr wür-

den solche Immissionen normalerweise durch die übliche Wohnnutzung ei-

nes Gebäudes entstehen und müssten von benachbarten Dritten bis zu ei-

nem gewissen Grad akzeptiert werden. Es könne kaum angehen, gestützt 

auf die Umweltschutzgesetzgebung bei einem den Vorschriften der Wohn-

zone entsprechenden Einfamilienhaus eine Verkleinerung von ansonsten 

bewilligungsfähigen Fenstern zu verfügen. Die Bauherrschaft sei aber bei 

ihrer Aussage in ihrer Duplik vom 28. November 2022, wonach sie Storen 

einbauen werde, zu behaften. Ausserdem habe der Gemeinderat in Zif-

fer 8.1.2 der Baubewilligung angeordnet, dass die Beleuchtung des Lift-

schachts mit einer automatischen Steuerung zu versehen sei, welche das 

Licht nur im Bedarfsfall kurz einschalte. Insgesamt sei festzustellen, dass 

mit der von den Beschwerdeführern geforderten Verkleinerung der grossen 

Fenster bzw. dem anbegehrten Verzicht auf die Verglasung des Lift-

schachts keine massgebliche Verminderung der Lichtemissionen erreicht 

würde und die Anordnung entsprechender Massnahmen vor dem Verhält-

nismässigkeitsprinzip nicht standhalten würde. Weiter sei der Einbau von 

Storen vorgesehen und der Gemeinderat habe eine Steuerung der Be-

leuchtung des Liftschachts verfügt. Bezüglich des Aussenraums müsse die 

 - 9 - 

 

 

Bauherrschaft mit dem detaillierten Umgebungsplan ein Lichtkonzept ein-

reichen (Ziffer 8.1.3 der Baubewilligung), worüber der Gemeinderat nach 

Anhörung der Beschwerdeführer in einem beschwerdefähigen Entscheid 

zu befinden habe. Für die Anordnung weitergehender Massnahmen hin-

sichtlich der monierten Lichtimmissionen bestehe kein Anlass (vgl. ange-

fochtener Entscheid, S. 36 ff., namentlich S. 38).  

 

Der Gemeinderat teilt die Ansicht der Vorinstanz. Der Untersuchungs-

grundsatz und das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip seien nicht verletzt 

worden (vgl. Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 4 und 6; ferner Vorakten, 

act. 13). 

 

3.1.2. 

Die Beschwerdeführer bringen vor, die Vorinstanz sei – gleich wie der Ge-

meinderat – von einem falschen Sachverhalt betreffend die zu erwartenden 

Lichtimmissionen durch die überdimensionierte Verglasung des Wohnhau-

ses sowie des verglasten Lichtschachts ausgegangen. Die Vorinstanzen 

hätten angenommen, dass an den grossflächigen Fensterfronten beim 

Treppenaufgang und dem Liftschacht an der Westfassade Storen ange-

bracht würden, was sich jedoch weder aus den Bauplänen ergebe noch 

durch eine entsprechende Auflage sichergestellt sei. Es gehe nicht an, den 

Sachverhalt unter Zuhilfenahme imaginärer Storen zu beurteilen, wie es die 

Vorinstanzen getan hätten (Beschwerde, S. 5 ff.). Hinzu komme, dass eine 

Reduktion der Fensterflächen der Bauherrschaft ohne weiteres zumutbar 

wäre, könne doch eine genügende natürliche Belichtung des Treppenhau-

ses und des Liftschachts auch mit einer verkleinerten Verglasung erreicht 

werden. Eine Reduktion dieser Flächen bedeutete für die Beschwerdefüh-

rer einen erheblichen Mehrwert, da die massive Lichtquelle in unmittelbarer 

Nähe ihrer Schlafräume und des Sitzplatzes reduziert würde. Die Immis-

sionen seien bei der Benützung des Lifts besonders störend, sie könnten 

ohne weiteres vermieden werden, indem auf die Aussenverglasung des 

Lichtschachtes (ganz oder teilweise) verzichtet würde. Die vorgenommene 

Interessenabwägung widerspreche dem umweltrechtlichen Vorsorgeprin-

zip (vgl. Beschwerde, S. 10 ff.). 

 

3.1.3. 

Der Beschwerdegegner erachtet die Vorbringen der Beschwerdeführer als 

unbegründet. Es bestehe keine rechtliche Grundlage (wie z.B. eine ver-

bindliche Regelung betreffend Maximalmasse für Fenster), welche die Er-

richtung des Bauprojekts untersagen bzw. eine Projektänderung verlangen 

würde. Der Beschwerdeführer werde selbstredend Storen einbauen. Auch 

seien die Fenster nicht übermässig gross und der Lichtschacht sei nicht 

beleuchtet. Der Lift werde nur bei dessen Benutzung beleuchtet. Die Räum-

lichkeiten würden nachts im Rahmen des Üblichen beleuchtet. Die Vor-

instanz habe den Sachverhalt genügend abgeklärt und korrekt entschieden 

(vgl. Beschwerdeantwort Beschwerdegegner, S. 3 f., 7 ff.). 

 - 10 - 

 

 

 

3.2. 

Im Sinne der Vorsorge sind Einwirkungen, die schädlich oder lästig werden 

können, frühzeitig zu begrenzen (Art. 1 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 

7. Oktober 1983 über den Umweltschutz [Umweltschutzgesetz, USG; 

SR 814.01]). Demgemäss sind u.a. Strahlen durch Massnahmen bei der 

Quelle zu begrenzen (Art. 11 Abs. 1 USG; Emissionsbegrenzungen), und 

zwar unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung, so weit, als dies 

technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 

Abs. 2 USG; Vorsorgeprinzip). Art. 12 Abs. 1 USG nennt als Massnahmen 

zur Emissionsbegrenzung den Erlass von Emissionsgrenzwerten (lit. a), 

Bau- und Ausrüstungsvorschriften (lit. b) und Verkehrs- und Betriebsvor-

schriften (lit. c). Die Begrenzungen werden durch Verordnungen oder, so-

weit diese nichts vorsehen, durch unmittelbar auf das USG abgestützte 

Verfügungen vorgeschrieben (Art. 12 Abs. 2 USG). Gemäss Art. 11 Abs. 3 

USG werden Emissionsbegrenzungen verschärft, wenn feststeht oder zu 

erwarten ist, dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehen-

den Umweltbelastung schädlich oder lästig werden. Da Immissionsgrenz-

werte für sichtbares Licht fehlen, müssen die Behörden die Lichtimmissio-

nen im Einzelfall beurteilen, unmittelbar gestützt auf die Art. 11 – 14 USG 

sowie Art. 16 – 18 USG (vgl. BGE 140 II 33, Erw. 4.1 f., siehe dazu auch 

AGVE 2013, S. 159, Erw. 3).  

 

Die Vollzugshörde kann sich bei der Beurteilung auf Angaben von Experten 

und Fachstellen stützen und als Entscheidungshilfen genügend abge-

stützte Richtlinien (auch ausländische) und Empfehlungen (z.B. des Bun-

desamts für Umwelt [BAFU]) heranziehen (vgl. BGE 140 II 33, Erw. 4.3, 

siehe dazu auch AGVE 2013, S. 159, Erw. 3.3). Das BAFU veröffentlichte 

im Jahre 2021 die aktualisierten "Empfehlungen zur Vermeidung von 

Lichtemissionen". Ebenfalls im Jahre 2021 gab das BAFU zusammen mit 

dem Schweizerischen Gemeindeverband (SGV), dem Schweizerischen 

Verband Kommunale Infrastruktur (SVKI), dem Schweizerischen Städte-

verband (SSV) und der Schweizerischen Gesellschaft der Lufthygiene-

Fachleute (Cercl'Air) die Publikation "Begrenzung von Lichtemissionen", 

Merkblatt für Gemeinden, heraus (nachfolgend: Merkblatt). Anhand dieses 

Merkblatts lässt sich praxisnah beurteilen, ob, welche und wie weitgehende 

Massnahmen ergriffen oder angeordnet werden müssen. Dies hängt einer-

seits von der Lichtemission in den Aussenraum und andererseits von der 

Sensitivität der Umgebung ab. 

 

3.3. 

3.3.1. 

Gemäss dem Merkblatt kann das erste Element der "Lichtemission in den 

Aussenraum" im Einzelfall sehr gross (z.B. bei der Beleuchtung von Stras-

sen, Werkarealen oder Sportplätzen) bis gering (z.B. bei einzelnen Lämp-

chen auf Privatgrundstücken) ausfallen. Dies hängt von der Intensität und 

 - 11 - 

 

 

Art der Beleuchtung (Lichtstärke, Lichtspektrum), der Grösse und Ausdeh-

nung sowie den Betriebszeiten der Beleuchtung ab. Für eine Einteilung in 

drei Emissionsstufen dient eine Kategorisierung typischer Lichtquellen als 

Orientierungshilfe (gross = 2 [Strassenbeleuchtungen, Beleuchtungen von 

Sportinfrastrukturen, Gewerbe- und Arbeitsarealen, Lagerplätzen, Bahnhö-

fen und weiteren Verkehrsinfrastrukturen, Einkaufszentren etc.]; mittel = 1 

[Beleuchtungen von öffentlichen Plätzen und Parkanlagen, Fassaden- und 

Reklamebeleuchtungen, funktionale Aussenbeleuchtungen von Siedlun-

gen, Nachtbaustellen, Gewächshäuser, Innenbeleuchtungen von grösse-

ren Industrie- und Gewerbegebäuden oder Hochhäusern mit grossen Fens-

terflächen] und gering = 0 [Verwaltungs- und Bürogebäude mit Nachtnut-

zung, Weihnachtsbeleuchtungen und Ganzjahres-Zierbeleuchtungen, 

funktionale Aussenbeleuchtungen und Innenbeleuchtung von einzelnen 

Häusern etc.]). 

 

Das nach aussen dringende Licht der Innenbeleuchtung des Gebäudes ist 

mit Blick auf diese Einteilung als geringe Emission einzustufen. Zwar trifft 

es zu, dass die Fensterflächen des Treppenhauses und des verglasten Lift-

schachts für ein Einfamilienhaus eher grosszügig sind. Die Konstellation ist 

jedoch nicht vergleichbar mit Innenbeleuchtungen von grösseren Industrie- 

und Gewerbebetrieben oder Hochhäusern mit grossen Fensterflächen.  

 

3.3.2. 

Das zweite Element der "Sensitivität der Umgebung" hängt gemäss dem 

Merkblatt von ihrer Gestaltung ohne der zu beurteilenden Lichtquelle ab. 

Sie kann von sehr hoch (z.B. Naturschutzgebiete) bis tief (z.B. urbane In-

dustrie- und Gewerbezonen ohne nahe gelegene Wohnräume) variieren. 

Dabei spielen die Aspekte Umgebungshelligkeit (je dunkler die Umgebung, 

desto sensitiver), Topographie (z.B. Hanglage, erhöhter Standort), Wohn-

räume in der Umgebung und schützenswerte Naturräume inkl. nachtaktiver 

Tiere eine Rolle. Die Einteilung in drei Sensitivitätsstufen erfolgt auf der 

Basis der Umgebungszonen (hoch = 2 [nicht besiedelte Gebiete {z.B. 

schützenswerte Naturräume}, besonders lichtsensible Lebensräume und 

lokale Vorkommen von nachtaktiven Tieren]; mittel = 1 [ländliche Gebiete, 

dünne oder mässige Besiedlung {z.B. Siedlungsrand}, reine Wohngebiete 

mit nahe gelegenen Wohnräumen] und tief = 0 [städtische Gebiete, dicht 

bebaute Agglomeration, Geschäftszentren, Mischzonen {Wohn- und Ge-

werbezonen}]). 

 

Gestützt auf diese Grundlagen ist bei der Umgebung des Vorhabens, wel-

ches in der mit Wohnhäusern bebauten WA verwirklicht werden soll (oben 

Erw. II/2), von einer mittleren Sensitivität auszugehen. 

 

3.3.3. 

Gemäss dem Merkblatt resultiert aus der Summe der Lichtemission in den 

Aussenraum und der Sensitivität der Umgebung für die hier interessierende 

 - 12 - 

 

 

Innenbeleuchtung ein Relevanz-Index von 1. Bei einem solchen Wert recht-

fertigt sich bei Beanstandungen die Umsetzung einfacher Massnahmen 

(z.B. Betrieb zeitlich beschränken). Bei der Anordnung des Gemeinderats, 

dass die Beleuchtung des Liftschachts mit einer automatisierten Steuerung 

zu versehen ist, welche das Licht nur im Bedarfsfall kurz einschaltet (Zif-

fer 8.1.2 der Baubewilligung [Vorakten, act. 18]), handelt es sich um eine 

solche (emissionsbegrenzende) Massnahme. Die Bauherrschaft hat die 

Massnahme zudem akzeptiert. Seitens der Bauherrschaft wurde darüber 

hinaus auch zugesagt, dass bei den Fenstern Storen eingebaut würden – 

namentlich auch beim Fenster des Treppenhauses (siehe etwa vorinstanz-

liche Duplik vom 28. November 2022, S. 3 [Vorakten, act. 92]). Die Vor-

instanz behaftete die Bauherrschaft bei der Aussage, Storen einzubauen 

(angefochtener Entscheid, S. 38), dies jedoch nur in den Erwägungen. Im 

Dispositiv hielt die Vorinstanz solches nicht fest, ebenso wenig zeigen die 

bewilligten Baupläne den Einbau von Storen. Auch wenn vorliegend keine 

Anhaltspunkte bestehen, dass die Bauherrschaft die Storen nicht wie von 

ihr zugesagt einbauen wird, ist die Zusage der guten Ordnung halber ins 

Dispositiv der Baubewilligung zu überführen – in Form einer Auflage, dass 

bei den Fenstern (inkl. der Verglasung des Treppenhauses) Storen einzu-

bauen sind (neue Ziffer 8.1.5 der Baubewilligung). Storen dienen nicht nur 

dazu, das Gebäudeinnere tagsüber vor Sonneneinstrahlung zu schützen, 

sondern auch dazu, um nachts die Privatsphäre zu wahren und zu verhin-

dern (bzw. zumindest zu vermindern), dass das Licht der Innenbeleuchtung 

nach aussen fällt. Insofern haben die Storen auch eine emissionsbegren-

zende Funktion. Anzufügen ist, dass beim Liftschacht Storen – jedenfalls 

aktuell – nicht zwingend erforderlich sind, da hier bezüglich der Beleuch-

tung bereits anderweitig eine angemessene emissionsbegrenzende Mass-

nahme angeordnet wurde (siehe oben, Ziffer 8.1.2 der Baubewilligung 

[Vorakten, act. 18]). Dem Beschwerdegegner steht es jedoch frei, auch 

beim (nach aussen verglasten) Liftschacht Storen einzubauen. 

 

Soweit die Beschwerdeführer eine Verkleinerung der Fensterflächen ver-

langen (vgl. Beschwerde, S. 11 f.), kann dem Begehren nicht gefolgt wer-

den. Unter Berücksichtigung der Relevanz der Lichtquelle (siehe oben) 

rechtfertigt sich eine solche Massnahme vorliegend nicht. Sie wäre mit dem 

Verhältnismässigkeitsgrundsatz nicht vereinbar. Es gibt deutlich mildere 

Mittel bzw. Massnahmen (z.B. Einsatz der Storen, Dimmen der Beleuch-

tung etc.), um allfällige Lichteinwirkungen effektiv und angemessen zu be-

grenzen. Sollte sich im Rahmen der alltäglichen Nutzung zeigen, dass die 

Lichtemissionen (trotz der bereits vorgesehenen Massnahmen) dennoch 

zu gross sind, könnte immer noch in einem Immissionsschutzverfahren 

(vgl. § 30 Abs. 4 des Einführungsgesetzes zur Bundesgesetzgebung über 

den Schutz von Umwelt und Gewässern vom 4. September 2007 [EG Um-

weltrecht, EG UWR; SAR 781.200]) über weitergehende bzw. konkretisie-

rende Massnahmen (wie z.B. Modalitäten zur Benutzung der Storen, Dim-

men der Beleuchtung etc.) befunden werden. Hinzuweisen gilt allerdings 

 - 13 - 

 

 

bereits hier, dass in einer Wohnzone kein Anspruch auf absolute Dunkel-

heit besteht. Wer in einer Wohnzone wohnt, muss Immissionen, welche 

durch eine übliche Wohnnutzung eines entsprechenden Gebäudes entste-

hen, bis zu einem gewissen Grad hinnehmen. 

 

4. 

4.1. 

4.1.1. 

Bezüglich der Anordnung des Attikageschosses erörterte die Vorinstanz, 

dass bei der zur Parzelle der Beschwerdeführer gerichteten Ostfassade der 

geplanten Baute eine starke Staffelung vorgesehen sei. Der Liftaufbau mit 

einer Breite von 2.68 m weise als einziger Gebäudeteil die erlaubte Maxi-

malhöhe von 7 m und mit 5.85 m den kürzesten Abstand zum Grundstück 

der Beschwerdeführer auf. Im Übrigen weise die Ostfassade unter Anrech-

nung der Absturzsicherung der Terrasse des Attikageschosses eine Maxi-

malhöhe von 6.60 m und im fraglichen Bereich einen Grenzabstand von 

6.50 m auf, das darüber liegende, um 3.17 m zurückversetzte Attikage-

schoss gar einen Abstand von 9.67 m auf. Unter vollständiger Ausnützung 

der Regelbauweise (Gebäudehöhe 7 m, Firsthöhe 12 m, Grenzabstand 

4.50 m) wären indes Wohngebäude erlaubt, die zu deutlich mehr Sonnen-

entzug auf der östlichen Nachbarparzelle Nr. ccc führen würden als das 

vorliegende Bauvorhaben. Ein Schattendiagramm sei nicht erforderlich. 

Dies umso mehr, als die Beschattungsregeln, insbesondere die Zwei-Stun-

den-Regel heute erheblich an Bedeutung verloren hätten, weil die derzeiti-

gen technischen Möglichkeiten zur Regulierung der raumklimatischen Ge-

gebenheiten früher noch nicht verfügbar gewesen seien (vgl. angefochte-

ner Entscheid, S. 13).  

 

Der Gemeinderat teilt auch in diesem Punkt die Auffassung der Vorinstanz 

(vgl. Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 6 f.; ferner Vorakten, act. 11 f.). 

 

4.1.2. 

Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe die von ihnen gerügte 

übermässige Beeinträchtigung durch die geplante Anordnung des Attikas 

nicht geprüft. Die Vorinstanz habe sich darauf beschränkt, eine (nicht ex-

plizit gerügte) allenfalls auch durch das Attikageschoss ausgelöste Über-

mässigkeit des Schattenwurfs zu beurteilen. Der angefochtene Entscheid 

sei wegen Verletzung der Begründungspflicht aufzuheben. Des Weiteren 

gehe die Vorinstanz von einem unzutreffenden Sachverhalt aus, da die zu-

lässige Ausnützungsziffer bereits mit dem zu beurteilenden Bauvorhaben 

überschritten werde und das Attikageschoss das 45°-Profil überschreite. 

Der durch das Bauvorhaben verursache Schattenwurf könne ohne Schat-

tendiagramm schlechterdings nicht beurteilt werden. Auch sei § 52 Abs. 2 

BauG nach wie vor unverändert in Kraft (Beschwerde, S. 12 f.). Im Weite-

ren wiederholen die Beschwerdeführer wortwörtlich ihre bereits vor Vor-

 - 14 - 

 

 

instanz vorgetragene Argumentation (vgl. Beschwerde, S. 13 ff. im Ver-

gleich zu Vorakten, act. 34 ff.; siehe auch angefochtener Entscheid, S. 9 f.). 

 

4.2. 

Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) gewährten Anspruch 

auf rechtliches Gehör wird die Verpflichtung der Behörden abgeleitet, ihre 

Entscheide zu begründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass 

sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechen-

schaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz 

weiterziehen kann. Dazu müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge-

nannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die 

sich ihr Entscheid stützt. Dagegen ist nicht erforderlich, dass sich die Be-

gründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und je-

des einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 146 II 335, Erw. 5.1; 

143 III 65, Erw. 5.2).  

 

Die von den Beschwerdeführern behauptete beeinträchtigende Anordnung 

des Attikageschosses (Vorakten, act. 34 ff.; siehe auch angefochtener Ent-

scheid, S. 9 f. und 11 f.) wurde im angefochtenen Entscheid (S. 9 ff.) be-

handelt, wobei sich aus der Begründung hinreichend ergibt, von welchen 

tatsächlichen Feststellungen und rechtlichen Überlegungen die Vorinstanz 

ausging. Die Vorinstanz legte zunächst die Parteivorbringen dar (angefoch-

tener Entscheid, S. 9 ff.), erläuterte anschliessend die rechtlichen Grundla-

gen inkl. die dazu ergangene Rechtsprechung (angefochtener Entscheid, 

S. 12) und beurteilte schliesslich (anhand dieser Grundlagen) eingehend, 

ob die geplante Anordnung des Attikageschosses zulässig ist und ob ein 

Schattenwurfdiagramm erforderlich ist (angefochtener Entscheid, S. 12 f.). 

Auch wenn die Vorinstanz allenfalls nicht auf alle Einwände der Beschwer-

deführer ausdrücklich einging, kann von einer Verletzung der Begrün-

dungspflicht keine Rede sein. Ausgehend von der vorinstanzlichen Begrün-

dung war es ohne weiteres möglich, den Entscheid hinsichtlich der Anord-

nung des Attikageschosses sachbezogen anzufechten. 

 

4.3. 

Gemäss § 43 Abs. 2 Satz 1 VRPG muss die Beschwerdeschrift einen An-

trag sowie eine Begründung enthalten. Mit der Begründung ist darzulegen, 

in welchen Punkten nach Auffassung der Beschwerdeführer der angefoch-

tene Entscheid Mängel aufweist. Eine stereotype Wiederholung der bereits 

gegen die vorvorinstanzliche Verfügung vorgebrachten Rügen ohne Be-

zugnahme auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid reicht nicht 

aus; in derartigen Fällen ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Dasselbe 

gilt, wenn pauschal auf vorangegangene Rechtsschriften verwiesen wird 

(AGVE 2009, S. 275, Erw. 3.1; 2001, S. 375, Erw. 2a; Entscheid des Ver-

waltungsgerichts WBE.2015.471 vom 27. Mai 2016, Erw. I/2.1; MICHAEL 

MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aar-

 - 15 - 

 

 

gauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Kommentar zu den 

§§ 38 – 72 [a]VRPG, 1998, N. 39 zu § 39). 

 

Soweit die Beschwerdeführer auf S. 13 – 15 der Beschwerde wortwörtlich 

die bereits vor Vorinstanz vorgebrachten Argumente (siehe Vorakten, 

act. 34 – 36) wiederholen, setzen sie sich mit dem vorinstanzlichen Ent-

scheid nicht auseinander. Die stereotyp wiederholten Vorbringen genügen 

den Begründungsanforderungen nicht. Sie sind deshalb nur soweit zu be-

rücksichtigen, als sie Umstände betreffen, welche aufgrund der Untersu-

chungsmaxime (§ 17 Abs. 1 VRPG) und der Rechtsanwendung von Amtes 

wegen ohnehin zu beachten sind. 

 

4.4. 

4.4.1. 

Nach § 16a ABauV ist das Attikageschoss ein auf Flachdachbauten aufge-

setztes, verkleinertes Geschoss und wird wie ein Dachgeschoss behandelt 

(Abs. 1). Es gilt als Attikageschoss, wenn die Grundfläche höchstens einem 

Geschoss entspricht, welches auf den Längsseiten um das Mass seiner 

Höhe von der Fassade zurückversetzt ist. Mit Ausnahme von Dachvor-

sprüngen müssen alle Bauteile innerhalb dieser möglichen Grundfläche lie-

gen (Abs. 2). Soweit die Nachbargrundstücke nicht übermässig beeinträch-

tigt werden, ist die Anordnung der Grundfläche frei und beeinflusst die Be-

rechnung der Gebäudehöhe nicht (Abs. 3). Gemäss § 12 ABauV wird die 

Gebäudehöhe vom anschliessenden gewachsenen Terrain bis zum Schnitt 

der Fassade mit der Dachoberfläche, bei Flachdächern bis zum obersten 

Punkt der Brüstung, gemessen (Abs. 1). Die Firsthöhe wird vom anschlies-

senden gewachsenen Terrain bis zum höchsten Punkt der Dachoberfläche 

gemessen (Abs. 2).  

 

Gemäss § 52 Abs. 2 BauG müssen alle Gebäude den Anforderungen des 

Gesundheitsschutzes entsprechen, wie namentlich in Bezug auf die Be-

sonnung und Belichtung. Weitere konkretisierende Bestimmungen betref-

fend Besonnung bzw. Schattenwurf enthält das kantonale Recht nicht. Ob 

eine übermässige Beeinträchtigung durch Schattenwurf vorliegt, ist aller-

dings nach der Praxis der aargauischen Verwaltungsbehörden nur zu über-

prüfen, wenn die durch die Bau- und Nutzungsordnung vorgegebenen 

Grenzabstände unter- oder die Gebäudehöhen überschritten werden, über-

dies aber auch, wenn ein Attikageschoss realisiert wird und sich die Frage 

stellt, ob wegen der frei gewählten Anordnung der Attikafläche das Nach-

bargrundstück übermässig beeinträchtigt wird (vgl. AGVE 2017, S. 421, 

Erw. 3.1; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2023.439 vom 22. Feb-

ruar 2024, Erw. I/2.2 [mit Hinweis auf die Praxis des BVU]; Entscheid des 

BVU, Rechtsabteilung, EBVU 23.371 vom 1. Dezember 2023, Erw. 5.1; 

VERENA SOMMERHALDER FORESTIER, in: Kommentar zum Baugesetz des 

Kantons Aargau, 2013, N. 67 zu § 52). 

 

 - 16 - 

 

 

4.4.2. 

Bei maximaler Ausschöpfung der in der WA geltenden Vorschriften könnte 

im östlichen Teil der Bauparzelle Nr. aaa ein Gebäude mit Giebeldach unter 

Ausnützung der maximal zulässigen Gebäudehöhe (7 m) und Firsthöhe 

(12 m) mit einem minimalen Abstand von 4.5 m zur Nachbarparzelle der 

Beschwerdeführer erstellt werden. Bei einer Parzellenlänge von ca. 36 m 

dürfte die Baute zudem eine Länge von maximal 27 m aufweisen (siehe 

Art. 8 Abs. 3 BNO, Art. 10 BNO; oben Erw. II/2.1; siehe auch angefochte-

ner Entscheid, S. 13).  

 

Aus den Planunterlagen ergibt sich, dass die zur Parzelle der Beschwerde-

führer gerichtete Ostfassade des projektierten Gebäudes eine starke Staf-

felung aufweist, wobei der erforderliche Grenzabstand (aus Art. 10 Abs. 3 

BNO ergibt sich, dass dieser in der WA – je nach Gebäudehöhe – zwischen 

4.00 m und 4.50 m beträgt) unstrittig eingehalten wird (siehe bewilligte 

Planunterlagen, namentlich Plan Nr. A101, "Grundriss EG, -1. UG", 1:100, 

vom 17.12.2020; ferner: Beschwerdeantwort Beschwerdegegner, S. 10). 

Unter Anrechnung der Absturzsicherung weist die Terrasse des Attikage-

schosses gegen Osten eine maximale Höhe von 6.60 m auf (Plan 

Nr. A103, "Fassaden", 1:100, vom 25.02.2021, siehe § 12 Abs. 1 sowie 

§ 16a ABauV), dies bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 7 m. Der Ab-

stand zur Parzelle Nr. ccc beträgt im betreffenden Bereich 6.50 m (Plan 

Nr. A101 "Grundriss EG, -1. UG", 1:100, vom 17.12.2020). Der Liftaufbau 

mit einer Breite von 2.63 m ist auf der Ostseite des projektierten Gebäudes 

das einzige an der "äussersten Fassade" (der gestaffelten Baute) bündige 

Volumen des Attikageschosses, wobei dieses Volumen einen Abstand von 

ca. 5.85 m zur Parzelle der Beschwerdeführer hat (Plan Nr. A101, "Grund-

riss EG, -1. UG", 1:100, vom 17.12.2020; Plan Nr. A102, "Grundrisse Dach-

Attikageschoss, 1. OG", 1:100, vom 25.02.2021; Plan Nr. A103, "Fassa-

den", 1:100, vom 25.02.2021), also deutlich mehr als der erforderliche 

Grenzabstand. Ab dem gewachsenen Terrain bis zum höchsten Punkt des 

Liftaufbaus (d.h. inkl. Attikageschosshöhe) beträgt die Höhe bei der Ostfas-

sade ca. 7.90 m (vgl. Plan Nr. A103, "Fassaden", 1:100, vom 25.02.2021) 

– wobei diesbezüglich zum Vergleich auf die in der WA geltende Firsthöhe 

von 12 m hinzuweisen ist. Ausgehend von der Fassade mit dem erwähnten 

Liftschacht ist die südlich an den Liftschacht anschliessende, ebenfalls bis 

ins Attikageschoss reichende Verglasung beim Treppenhaus sodann um 

ca. 1.97 m (in Richtung Westen) zurückversetzt, womit der Grenzabstand 

dieser Verglasung rund 7.82 m beträgt, also auch hier klar und deutlich 

grösser ist als der erforderliche Grenzabstand. Der Rest des Attikavolu-

mens ist (südlich an die erwähnte Verglasung anschliessend) nochmals um 

1.53 m zurückversetzt, der Abstand zur östlichen Parzellengrenze beträgt 

dort rund 9.35 m (vgl. Plan Nr. A101, "Grundriss EG, -1. UG", 1:100, vom 

17.12.2020; Plan Nr. A102, "Grundrisse Dach-Attikageschoss, 1. OG", 

1:100, vom 25.02.2021). Soweit die Beschwerdeführer im Übrigen vorbrin-

 - 17 - 

 

 

gen, die zulässige Ausnützungsziffer sei bereits mit dem zu beurteilenden 

Bauvorhaben überschritten, trifft dies nicht zu (siehe oben Erw. II/1). 

 

Vergleicht man das projektierte Gebäude (inkl. dessen Platzierung) mit den 

gemäss den Vorgaben der BNO zulässigen Parametern, lässt sich festhal-

ten, dass auf dem Baugrundstück bei möglichst vollständiger Ausnützung 

der Regelbauweise (Gebäudehöhe 7 m, Firsthöhe 12 m, Grenzabstand 

4.50 m) Wohngebäude mit Satteldach erlaubt wären, die zu einem ver-

gleichbaren Sonnenentzug auf der östlichen Nachbarparzelle Nr. ccc füh-

ren würden wie das Bauvorhaben. Dass die Vorinstanz bezüglich des Bau-

vorhabens der Forderung der Beschwerdeführer nach einem Schattendia-

gramm nicht folgte, ist deshalb nicht zu beanstanden. Der Schattenwurf 

steht der gewählten Anordnung des Attikageschosses nicht entgegen. 

Auch sonst sind keine übermässigen Beeinträchtigungen auf die Nachbar-

grundstücke (aufgrund der Anordnung der Grundfläche des Attikageschos-

ses) erkennbar. Vor Augen zu halten ist bezüglich der Parzelle Nr. ccc auch 

hier, dass der projektierte Liftschacht und die Verglasung beim Treppen-

haus, welche jeweils bis ins Attikageschoss reichen, von der Grenze deut-

lich weiter zurückversetzt sind als von der Grenzabstandsvorschrift an sich 

gefordert und auch die Höhenparameter problemlos eingehalten werden.  

 

5. 

Soweit die Beschwerdeführer in ihrer Stellungnahme vom 13. Mai 2025 im 

Zusammenhang mit der Rüge betreffend der Anordnung des Attikage-

schosses die Durchführung eines gerichtlichen Augenscheins beantragen, 

begründen sie den Antrag mit keinem Wort. Der rechtserhebliche Sachver-

halt ist gestützt auf die Akten genügend erstellt, um den Fall beurteilen zu 

können. Auf einen Augenschein kann in antizipierter Beweiswürdigung ver-

zichtet werden, da daraus keine neuen, entscheidwesentlichen Erkennt-

nisse zu erwarten wären (vgl. BGE 144 II 427, Erw. 3.1.3; 141 I 60, 

Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3). 

 

6. 

Demgemäss erweist sich die Beschwerde lediglich dahingehend als be-

gründet, dass die Baubewilligung mit einer zusätzlichen Auflage – konkret 

einer Ziffer 8.1.5 – zu ergänzen ist, wonach bei den Fenstern (inkl. der Ver-

glasung des Treppenhauses) Storen einzubauen sind. Der Entscheid des 

BVU ist in teilweiser Gutheissung der Beschwerde entsprechend anzupas-

sen. Im Übrigen ist die Beschwerde unbegründet und abzuweisen.  

  

 - 18 - 

 

 

III. 

1. 

Die Verfahrenskosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach 

Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den 

Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-

gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben 

(§ 31 Abs. 2 VRPG). 

 

Dass die Baubewilligung mit der erwähnten zusätzlichen Auflage zu ergän-

zen ist (Erw. II/3.3.2 und 6), mag zwar formell ein teilweises Obsiegen der 

Beschwerdeführer darstellen, in Tat und Wahrheit gewinnen sie jedoch 

kaum etwas, da die Bauherrschaft bereits in den vorinstanzlichen Verfah-

ren von sich aus in Aussicht stellte, Storen einzubauen (siehe Stellung-

nahme Beschwerdegegner vom 2. Februar 2022 zur Einwendung der Be-

schwerdeführer, S. 5; Vorakten, act. 92). Hinzu kommt, dass auch gemes-

sen am Hauptantrag – dem Bauabschlag – das teilweise Obsiegen derart 

geringfügig ist, dass es keine Auswirkungen auf die Kostenfolgen hat (vgl. 

etwa Urteil des Bundesgerichts 1C_180/2021 vom 19. August 2021, 

Erw. 9.2; AGVE 2007, S. 225). Dementsprechend haben die Beschwerde-

führer die Verfahrenskosten zu bezahlen. 

 

2. 

2.1. 

Die Parteikosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach Mass-

gabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32 Abs. 2 

i.V.m. § 29 VRPG). 

 

Vor Verwaltungsgericht haben neben den Beschwerdeführern (§ 13 Abs. 2 

lit. a VRPG) und dem Beschwerdegegner (§ 13 Abs. 2 lit. b i.V.m. Abs. 1 

lit. a VRPG) auch der Gemeinderat (§ 13 Abs. 2 lit. f VRPG) und das BVU, 

Rechtsabteilung (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG), Parteistellung. Entsprechend 

der Verfahrenskostenregelung (sehr geringfügiges Obsiegen, das sich auf 

die Kostenfolgen nicht auswirkt; soeben Erw. III/1) sind die Beschwerde-

führer auch bei der Verlegung der Parteikosten als unterliegende Partei zu 

betrachten. Sie haben dem Beschwerdegegner und dem Gemeinderat, 

welche als obsiegend gelten und beide anwaltlich vertreten sind (§ 29 

VRPG), die Parteikosten zu ersetzen. 

 

2.2. 

Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets 

über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; 

SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst 

sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem 

gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen 

Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen 

Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Fal-

 - 19 - 

 

 

les (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festge-

setzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT). Geht 

die Entschädigung in Zivil- und Verwaltungssachen zu Lasten des Gemein-

wesens, kann sie bei hohem Streitwert – was praxisgemäss bei über 

Fr. 100'000.00 der Fall ist (vgl. Entscheide des Verwaltungsgerichts 

WBE.2022.140 vom 6. Juni 2023, Erw. III/1.2.2, WBE.2017.345 vom 

1. März 2018, Erw. III/1.2.2) – um bis zu 1/3 herabgesetzt werden (§ 12a 

Abs. 1 AnwT). Diese Regelung ist analog auch anzuwenden, wenn die Par-

teientschädigung zu Gunsten des Gemeinwesens geht (vgl. AGVE 2011, 

S. 247). 

 

In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-

gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 % 

der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283, 

Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Vorliegend beträgt der Streitwert unbe-

stritten Fr. 283'200.00 (angefochtener Entscheid, S. 39). Bei einem Streit-

wert über Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00 beträgt der Rahmen für die Ent-

schädigung Fr. 5'000.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 4 AnwT). 

Der Streitwert (Fr. 283'200.00) liegt im mittleren Bereich des Rahmens 

(über Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00). Die Schwierigkeit des Falles war 

– für ein Verfahren mit einem Streitwert von Fr. 283'200.00 – knapp mittel. 

Der mutmassliche Aufwand des Anwaltes des Beschwerdegegners ist als 

eher gering einzustufen. Bezüglich des Beschwerdegegners erscheint eine 

Entschädigung von Fr. 6'600.00 sachgerecht. Beim Gemeinderat ist der 

mutmassliche Aufwand des Anwaltes als gering einzustufen, weshalb ohne 

(analoge) Berücksichtigung von § 12a Abs. 1 AnwT eine Entschädigung 

von Fr. 5'500.00 sachgerecht ist; aufgrund des hohen Streitwerts ist die 

Entschädigung um 1/4 herabzusetzen, d.h. die Beschwerdeführer haben 

dem Gemeinderat Fr. 4'125.00 zu ersetzen. 

 

3. 

Nicht anzupassen ist schliesslich der vorinstanzliche Kostenentscheid. 

Zwar wurde im vorliegenden Verwaltungsgerichtsverfahren eine zusätzli-

che Auflage in die Baubewilligung aufgenommen. Wie dargelegt ist dieses 

Obsiegen jedoch als sehr geringfügig einzustufen. Bei einer Gesamtbe-

trachtung bleibt es bezogen auf das vorinstanzliche Verfahren bei einem 

geringfügigen Obsiegen der Beschwerdeführer, das auf die Kostenfolgen 

keine Auswirkungen hat. 

 

IV. 

Vorliegend wurde die Baubewilligung mit diversen Nebenbestimmungen 

erteilt. Mitunter wird verlangt, dass verschiedene Unterlagen noch nachge-

reicht und zur Genehmigung vorgelegt werden müssen (vgl. angefochtener 

Entscheid, S. 40; Vorakten, act. 18 f.). Das Bundesgericht hält in BGE 149 

II 170 fest: Wenn bei der Umsetzung der Nebenbestimmungen ein Spiel-

raum besteht und trotz nominaler Erteilung einer "Baubewilligung" noch gar 

 - 20 - 

 

 

nicht gebaut werden darf, liegt ein Zwischenentscheid vor, der nur unter 

den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 

17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110) vor dem Bundesgericht angefochten werden kann (siehe dazu 

auch BGE 150 II 566). Es ist nicht ausgeschlossen, dass das Bundesge-

richt den vorliegenden Entscheid als Zwischenentscheid einstuft.  

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer 1 des Ent-

scheids des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabtei-

lung, vom 30. Mai 2022 (richtig: 2023) durch eine lit. c ergänzt, welche wie 

folgt lautet: 

 

c) der angefochtene Gemeinderatsbeschluss vom 8. August 2022 wird 
mit einer Dispositiv-Ziffer 8.1.5 ergänzt, welche wie folgt lautet: 

 
 Bei den Fenstern (inkl. der Verglasung des Treppenhauses) sind Sto-

ren einzubauen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 7'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 777.00, gesamthaft Fr. 7'777.00, sind von den Beschwerdeführern 

unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Die Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, 

dem Beschwerdegegner die vor Verwaltungsgericht entstandenen Partei-

kosten in Höhe von Fr. 6'600.00 zu ersetzen. 

 

4. 

Die Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, 

dem Gemeinderat der Stadt Q._____ die vor Verwaltungsgericht entstan-

denen Parteikosten in Höhe von Fr. 4'125.00 zu ersetzen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 
 

die Beschwerdeführer (Vertreter) 

den Beschwerdegegner (Vertreter) 

den Gemeinderat der Stadt Q._____ (Vertreter) 

das BVU, Rechtsabteilung 

das Bundesamt für Umwelt BAFU 

 

 - 21 - 

 

 

Mitteilung an: 

den Regierungsrat 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden (gegebenenfalls sind die zusätzli-

chen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG zu beachten; siehe 

Erw. IV). Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, 

vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der 

Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwie-

fern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel ent-

halten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Ur-

kunden sind beizulegen (Art. 82 ff. BGG). 

 

 
   

Aarau, 20. Oktober 2025 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz:     Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Winkler     Wildi