# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5377791-6af8-5af6-8027-105fa1c6402c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-03-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 24.03.2005 NR040107
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NR040107_2005-03-24.pdf

## Full Text

VZG 9 Abs. 2, Neuschätzung des Grundstücks. Der Schuldner hat nicht An-
spruch auf eine möglichst hohe Schätzung (Erw. 3). Die Neuschätzung ist kein

Rechtsmittelverfahren, sondern Teil der Betreibung, und sie ist anders als ein Re-

kurs nicht kostenfrei (Erw. 4).

In den gegen Max und Yvonne O. laufenden Betreibungen schätzte das Be-

treibungsamt die zu verwertende Liegenschaft auf Fr. 1'200'000.-. Daraufhin ge-

langten die Schuldner und Pfandeigentümer an das Bezirksgericht als die untere

Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen, indem sie „Ein-

spruch“ gegen die betreibungsamtliche Schätzung erhoben und eine erneute

Schätzung durch einen Sachverständigen verlangten. Dementsprechend ordnete

die untere Aufsichtsbehörde in Anwendung von Art. 99 Abs. 2 und 9 Abs. 2 VZG

Neuschätzung durch einen Sachverständigen an, und die Schuldner leisteten den

verlangten Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-. Der Sachverständige K. schätzte den

Verkehrswert der Liegenschaft auf Fr. 1'400'000.-. Die Schuldner lehnten auch

diesen Schätzungswert als zu tief ab, da andere Schätzer die Liegenschaft erheb-

lich höher bewertet hätten. Die untere Aufsichtsbehörde setzte den Schätzungs-

wert dennoch gemäss dem Gutachten auf Fr. 1'400'000.- fest und auferlegte den

Schuldnern die Gutachterkosten von Fr. 950.- sowie eine pauschale Spruchge-

bühr von Fr. 900.-.

Gegen diesen Beschluss legten Max und Yvonne O. rechtzeitig beim Ober-

gericht (obere Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs) Rekurs ein.

Sie beantragen, der Schätzwert der Liegenschaft sei auf mindestens Fr. 1,55 Mio.

bis 1,65 Mio. festzulegen; es sei auch keine Spruchgebühr festzusetzen und es

sei ihnen der geleistete Barvorschuss zurückzuerstatten.

Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Weitere Stellungnahmen

zum Rekurs wurden nicht eingeholt.

Aus den Erwägungen des Obergerichtes:

„3. a) Die Schätzung einer Liegenschaft ist im Wesentlichen Ermessenssa-

che. Der Schätzungswert dient der Aufklärung der Steigerungsinteressenten, hat

jedoch keinen bestimmenden Einfluss auf den erzielbaren Steigerungserlös; so

wird das Grundstück durch eine höhere Schätzung auf dem Markt kaum wertvol-

ler, und es ist einzig dieser Markt, welcher den effektiven Zuschlagspreis bestim-

men wird. Die Schätzung soll nicht möglichst hoch sei, sondern den mutmassli-

chen Verkaufswert des Grundstücks bestimmen (BGE 129 III 597). Davon ausge-

hend kann der vom Sachverständigen berechnete Schätzungswert nur dann er-

folgreich mit Beschwerde angefochten werden, wenn eine eindeutige Fehlein-

schätzung vorliegt, welche sich zudem auf das Ergebnis wesentlich ausgewirkt

hat. Es ist auch darauf hinzuweisen, dass für die Schätzung verpfändeter Grund-

stücke der in der Zwangsvollstreckung mutmasslich erzielbare Verwertungserlös

massgebend ist, welcher normalerweise niedriger ist als der Preis, der bei freiwil-

ligem Verkauf im Handel zu erzielen wäre.

b) Der Gutachter berechnete für die Liegenschaft einen Realwert von Fr.

1'400'000.-, welcher für den Verkehrswert massgebend sei, da der niedrigere Er-

tragswert bei einem Einfamilienhaus wie hier nur eine geringe Bedeutung habe;

dazu befand er, dass aufgrund des hohen Preises und der intensiven und sehr in-

dividuellen Ausbauten nur ein kleines Käufersegment angesprochen werde (act.

7/11). Die im Rekurs erwähnte Gartenhalle (Assek.-Nr. 1023) wurde im Gutachten

mit einem Wert von Fr. 20'000.- berücksichtigt.

Die Rekurrenten vermögen jedenfalls nicht aufzuzeigen, dass die Schätzung

des Gutachters wesentliche Fehler enthalten oder gegen anerkannte Grundsätze

der Liegenschaftenschätzung verstossen würde. Sie machen nicht konkret gel-

tend, dass und inwiefern die Positionen, welche den Realwert bestimmen, vom

Gutachter falsch eingeschätzt worden wären. Allein daraus, dass andere Archi-

tekten im Auftrag der ZKB bzw. der Neuen Aargauer Bank die Liegenschaft um

fast einen Fünftel höher einschätzten (act. 7/5: Verkehrswert am 3.10.2002 = Fr.

1,65 Mio.; act. 7/16: Verkehrswert am 22.7.2004 = Fr. 1,67 Mio.), lässt sich kei-

neswegs ableiten, dass diese Bewertungen insgesamt richtiger wären und sich

ebenfalls auf den Fall der Zwangsverwertung beziehen würden. Diese Schätzun-

gen waren übrigens auch dem Gutachter K. bekannt und dienten als Grundlage

für seine Arbeit, worauf einleitend hingewiesen wird. Die Beurteilung des Gut-

achters, wonach aufgrund des hohen Preises und weil es sich um besondere,

sehr individuelle Ausbauten handle nur ein kleines Käufersegment angesprochen

werde, lässt sich nicht beanstanden. Schon im Rahmen einer früheren Schätzung

vom 28. Mai 1999 war darauf hingewiesen worden, dass die Verkäuflichkeit die-

ser Liegenschaft wegen des hohen Preisniveaus und der kleinen Käuferschicht

eingeschränkt sei. Gerade bei einem Einfamilienhaus mit individueller Ausgestal-

tung sind oft persönliche Bedürfnisse und Beweggründe der potentiellen Käufer

für den Entschluss zum Kauf ausschlaggebend, welche stark differieren können

und nur schwer einschätzbar sind. In solchen Fällen kann  die Kaufssumme er-

heblich vom Realwert abweichen. Der Schätzungswert hat sich jedoch am Erlös

zu orientieren, der im Rahmen der Zwangsverwertung realistisch erwartet werden

kann, und nicht an einem höchstmöglichen Preis, den ein Kaufsinteressent aus

subjektiven Gründen allenfalls zu zahlen bereit wäre. Im Übrigen kann auf die zu-

treffenden Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides verwiesen werden, wel-

che die Rekurrenten nicht zu entkräften vermögen. Ob ein Verwertungserlös er-

zielt wird, welcher höher ist als die gesamte Pfandbelastung, welche Fr.

1'370'000.- betragen soll, hängt wie gesagt nicht davon ab, welcher Schätzungs-

wert der Liegenschaft beigemessen wird. Diesbezüglich bestimmt Art. 126 Abs. 1

SchKG, dass das Angebot jedenfalls den Betrag allfälliger dem betreibenden

Gläubiger im Range vorgehender pfandgesicherter Forderungen zu übersteigen

hat, damit der Zuschlag erfolgen darf (Deckungsprinzip).

Aus diesen Erwägungen folgt, dass der Schätzungswert der Liegenschaft

gemäss dem Gutachten von Heinz K. und in Übereinstimmung mit der Vorinstanz

auf Fr. 1'400'000.- festzulegen ist. Damit erweist sich der Rekurs in diesem Punkt

als unbegründet.

4. Weiter beanstanden die Rekurrenten, dass ihnen im vorinstanzlichen

Verfahren Kosten auferlegt wurden. Denn es sei die betreibungsamtliche Schät-

zung vom Gutachter nach oben korrigiert worden, und es habe der Betreibungs-

beamte den Rekurrenten mitgeteilt, dass in diesem Fall das Verfahren vor der

Aufsichtsbehörde kostenlos sein werde. Es sei ihnen deshalb auch der geleistete

Kostenvorschuss zurückzuerstatten.

a) Im Pfändungs- und Pfandverwertungsverfahren können die Beteiligten,

denen das betreibungsamtliche Schätzungsergebnis mitgeteilt wurde, innerhalb

der Beschwerdefrist bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine

neue Schätzung durch Sachverständige verlangen (Art. 99 Abs. 2 und 9 Abs. 2

VZG). Damit sind die Kosten der neuen Schätzung zwangsläufig von derjenigen

Partei zu tragen, welche diese Schätzung verlangt hat und dafür einen Kosten-

vorschuss zu leisten hatte. Auf das Ergebnis der neuen Schätzung kommt es

nicht an, und auch eine anderslautende (unzutreffende) Auskunft des Betrei-

bungsbeamten könnte nichts daran ändern, dass die Rekurrenten diese mit der

neuen Schätzung verbundenen Kosten aufgrund der massgeblichen Verordnung

zu übernehmen haben.

b) Der Anspruch auf Neuschätzung durch Sachverständige dient nicht der

Nachprüfung einer betreibungsamtlichen Schätzung (BGE 110 III 71, E.3); er trägt

vielmehr dem Umstand Rechnung, dass die Ansichten über den Verkaufswert ei-

nes Grundstücks - selbst unter Sachverständigen - nicht selten erheblich ausein-

ander liegen können (vgl. BGE 120 III 81, E.2b). Davon ausgehend erscheint der

vorinstanzliche Entscheid über den massgeblichen Schätzwert nicht als Rechts-

mittelentscheid, sondern als weitere amtliche Tätigkeit eines Vollstreckungsorga-

nes, dessen besondere Inanspruchnahme der Gebührenpflicht unterliegt (Ent-

scheid des Bundesgerichts vom 13. Dezember 2004, 7B.208/2004, in Sachen T.

betr. Neuschätzung von Grundstücken). Es handelt sich alsdann um eine nicht

speziell tarifierte Verrichtung, für welche nach Art. 1 Abs. 2 GebV SchKG grund-

sätzlich eine Gebühr bis zu Fr. 150.- erhoben werden kann. Höhere Gebühren

können durch die Aufsichtsbehörde nur festgesetzt werden, wenn die Schwierig-

keit der Sache, der Umfang der Bemühungen oder der Zeitaufwand es rechtfertigt

(zweiter Satz der angeführten Bestimmung). Es ist deshalb vorliegend nicht halt-

bar, dass die Vorinstanz eine Spruchgebühr von Fr. 900.- festsetzte, sondern es

muss bei der Erhebung einer Gebühr von höchstens Fr. 150.- sein Bewenden ha-

ben. Der Rekurs ist insoweit begründet, und der vorinstanzliche Kostenspruch ist

dementsprechend abzuändern. Hingegen ist das Rekursverfahren (Art. 18 Abs. 1

SchKG) gebührenfrei.

Demnach beschliesst das Gericht:

1. In teilweiser Gutheissung des Rekurses wird Disp. Ziff. 2 des angefochtenen

Beschlusses der Vorinstanz dahingehend abgeändert, dass die Spruchge-

bühr (statt auf Fr. 900.-) auf Fr. 150.- festgesetzt wird.

2. Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen. Die erstinstanzliche Spruchgebühr

wie auch die Kosten des Schätzungsauftrages von Fr. 950.- werden den

Rekurrenten unter solidarischer Haftung auferlegt und vom geleisteten Bar-

vorschuss in Abzug gebracht.“

Obergericht, II. Zivilkammer
Beschluss vom 24. März 2005

NR040107