# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a022ed9e-2e39-5f88-bfd7-ab7693281162
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-23
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 23.11.2021 A1 21 38
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-21-38_2021-11-23.pdf

## Full Text

A1 21 38 

 

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2021 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour de droit public 

 

Composition : Christophe Joris, président, Jean-Bernard Fournier et Thomas Brunner, 

juges ; Tristan Maret, greffier, 

 

en la cause 

 

X _________, recourant, représenté par Maître Jacques Fournier  

 

contre 

 

CONSEIL D'ÉTAT DU VALAIS, autorité attaquée et COMMUNE DE Y _________, 

autre autorité et Z _________, tiers concerné, représenté par Maître Frédéric Pitteloud  

 

(Construction & urbanisme) 

recours de droit administratif contre la décision du 20 janvier 2021 

  

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Faits 

 

A.  La parcelle no xxx1 de l’ancienne commune de A _________, plan no 7 est située au 

lieu dit « B _________ », sur le territoire de la commune de Y _________, secteur de 

C _________. D’aspect pentu, ce bien-fonds est rangé en zone 4 de l’ordre dispersé, 

densité 0,60 selon le plan d’affectation des zones (PAZ) et selon les articles 39.1 et 

suivants du règlement intercommunal sur les constructions (RIC), textes approuvés par 

le Conseil d'Etat le xxx pour le secteur de Y _________. Elle résulte de la division de 

l’ancienne parcelle no xxx2 (cf., à ce sujet, le procès-verbal du 11 septembre 1954, 

dossier du Conseil d’Etat, p. 99). Selon l’article 39.1 RIC, cette zone est réservée à 

l'habitation, aux commerces et aux constructions artisanales n'émettant pas de 

nuisances (selon critères du règlement d'application découlant de la loi fédérale du 

7 octobre 1983 sur la protection de l’environnement – LPE ; RS 814.01), les 

établissements industriels étant exclus dans tous les cas. Ce terrain, propriété du 

ressortissant koweïtien Z _________, comporte un chalet érigé en 1928 dans sa partie 

ouest, en limite du no xxx3 situé à cet endroit. Il se compose d’un rez-inférieur, d’un rez-

de-chaussée et d’un étage. Recouverte d’un toit à deux pans comportant deux lucarnes 

à l’est et à l’ouest, cette construction comprend en façade nord, un dépôt en bois ainsi 

qu’une cheminée, ce mur étant muni de deux ouvertures à l’étage et d’une porte d’entrée. 

La terrasse située à cet endroit est soutenue par un mur en pierres. Le mur est est, lui 

aussi, équipé de plusieurs fenêtres et comprend une seconde porte d’entrée. Une 

annexe vient compléter la façade sud, laquelle est ornée d’un balcon et de plusieurs 

lucarnes. 

Le no xxx1 est aussi voisin au sud-est du no xxx4 dont X _________ est copropriétaire 

et dont il est séparé par la route de D _________, à 13,6 mètres de distance du bâtiment 

d’habitation supporté par ce dernier terrain. Il est également appondu au nord-est au 

no xxx5, de forme triangulaire. 

B.  Au fil du temps, ce chalet avait subi diverses modifications, à savoir notamment 

l’installation, dans le courant de l’année 1969, d’une chaufferie, le conseil communal 

ayant aussi autorisé, le 22 décembre 2016, un premier projet de rénovation de cette 

habitation, laquelle ne modifiait pas son volume. 

C.  Le 15 décembre 2017, Z _________ a déposé une demande d’autorisation de 

construire pour la modification du projet autorisé le 22 décembre 2016. Dite requête a 

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été publiée au Bulletin officiel (B.O.) no xxx du xxx et a suscité, le 12 février 2018, 

l’opposition de X _________. 

D.  Le 21 août 2018, Z _________ a déposé devant le conseil communal une seconde 

demande de permis de bâtir tendant à la transformation de cette maison. Selon les plans 

munis du sceau d’approbation communal du 11 décembre 2018, les modalités de ce 

projet étaient les suivantes : à lire l’esquisse de la façade nord, laquelle mesurait, selon 

ces dessins, 9,65 mètres de hauteur depuis le terrain naturel jusqu’à la panne faîtière, à 

l’aval, la toiture du corps de bâtiment principal devait voir sa pente accentuée, les 

lucarnes situées à cet endroit devant être annihilées et le local accolé à ce mur équipé 

d’une toiture plate et d’une porte d’entrée. Il était aussi prévu d’ajouter un nouvel élément 

trapézoïdal construit en biais et recouvert d’un toit à deux pans décoré d’une fenêtre 

dans sa partie est. Le projet comprenait également l’ajout d’un balcon sur ce mur, lequel 

devait se prolonger sur le parapet est de l’habitation située sur le no xxx1 et abriter un 

escalier. En façade est, un garage souterrain devait également être construit au niveau 

du rez inférieur. La hauteur de l’angle ouest de cette façade atteint 2 mètres depuis le 

terrain naturel jusqu’à la dalle du nouveau balcon prévu en façade sud. Cette dimension 

s’élève à 2,40 mètres à l’angle est de ce mur. Une nouvelle fenêtre devait aussi voir le 

jour, à gauche de celle existante, laquelle était remplacée par une porte-fenêtre. Une 

véranda était projetée sur le futur balcon prévu à cet endroit. Une imposte devait être 

créée à l’arrière de l’annexe sise en façade sud. Le projet comprenait encore diverses 

modifications des ouvertures au sud, l’une d’entre elles située au second étage devant 

être enlevée. Il était aussi prévu de remplacer celle du niveau du rez inférieur par une 

porte-fenêtre, laquelle devait s’ouvrir sur la nouvelle terrasse prévue en ce lieu. L’annexe 

équipant ce mur voyait aussi sa porte d’entrée et ses fenêtres modifiées. Une nouvelle 

cheminée devait être installée sur la partie ouest de la toiture. Les volets équipant 

actuellement les diverses fenêtres du chalet devaient être supprimés. Le dépôt étant 

prévu en sous-sol, sous le garage, désigné au moyen d’un traitillé. 

À l’intérieur, l’étage devait aussi subir divers réaménagements, lesquels concernaient 

essentiellement des parois équipant ce niveau. Deux douches devaient être créées à 

cet enmplacement, une troisième devant prendre place entre le nouvel élément situé en 

façade nord et le dépôt situé à cet endroit. Il était aussi prévu de revoir l’agencement du 

séjour, du coin à manger du hall et de la cuisine, laquelle était voisine d’un nouveau WC. 

Au rez inférieur, les locaux voisins du garage souterrain devaient aussi subir diverses 

modifications, dont un réaménagement du hall et la création d’une buanderie et d’une 

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porte d’entrée s’ouvrant sur le garage souterrain jouxtant ce niveau, cette dernière étant 

voisine d’un nouveau WC. Un ascenseur desservait cet ensemble. 

Cette demande a été publiée au B.O. no xxx du xxx. Par écriture du 11 octobre 2018, 

X _________ a aussi formé opposition contre ce projet. 

Le 11 décembre 2018, le conseil communal a, par décision du même jour expédiée le 

22 janvier 2019, délivré le permis de bâtir requis et rejeté l’opposition de X _________. 

Dans cette décision, il était indiqué que le conseil communal avait décidé d’appliquer les 

règles de la zone d’affectation 1A, secteur réservé, d’après l’article 32.1 RIC, à 

l'habitation, aux commerces et aux constructions artisanales n'émettant pas de 

nuisances (selon critères du règlement d'application découlant de la LPE) et excluant 

dans tous les cas les établissements industriels. 

E.  Le 21 février 2019, X _________ a recouru contre cette décision au Conseil d’Etat, 

demandant l’octroi de l’effet suspensif. Il a conclu à l’annulation du permis de bâtir 

octroyé le 11 décembre 2018 et au renvoi du dossier au conseil communal afin que le 

projet soit une nouvelle fois soumis à l’enquête publique. Dans le cadre de cette 

procédure, il a notamment rédigé, le 17 juin 2019, une détermination à laquelle était 

annexé un calcul de la surface habitable de l’habitation en son état du 12 juin 2019, 

laquelle s’élevait, selon ce document, à 216,10 m2. Elle correspondait à la somme des 

surfaces du rez inférieur (56,91 m2), du rez-de-chaussée (94,95 m2) et du premier étage 

(64,24 m2). Il en allait de même du projet autorisé le 26 octobre 2016. Quant au bâtiment 

autorisé le 11 décembre 2018, sa surface habitable atteignait, selon ces mêmes 

documents, 239,03 m2, ce qui correspondait à un rez inférieur de 50,39 m2, à un rez-de-

chaussée de 124,40 m2 et à un étage de 64,24 m2. Ainsi, le nouvel état ne comprenait 

qu’un supplément de 22,93 m2 par rapport son état actuel. 

Le 31 juillet 2020, le conseil communal a approuvé un plan de situation du 28 juillet 2020, 

lequel désignait sur le no xxx1 différents points d’altitude situés à 1498,38 mètres, 

1498,35 mètres, respectivement à 1491,94 mètres. Le même jour, cette autorité a 

également validé un schéma de coupe « B-B’ » du 5 mars 2020 désignant la face nord 

du chalet de Z _________ ainsi que la rampe permettant d’accéder au garage souterrain 

situé à cet endroit Ce dessin mentionnait également plusieurs points d’altitude, le 

premier étant situé à 1496,20 mètres au niveau de la route de D _________, le second 

fixé sur la dalle du futur garage souterrain, à 1495,84 mètres et le troisième à 

1495,84 mètres sur la terrasse située au rez-de-chaussée. Ce document a été porté à 

la connaissance de X _________ le 28 août 2020. 

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Le 5 août 2020, un extrait du plan du registre foncier relatif à la parcelle no xxx1 

mentionnant 6 autres points d’altitude à 1498,54 mètres, 1498,33 mètres, 

1499,15 mètres, 1498,38 mètres, 1498,36 mètres et à 1498,39 mètres a été établi. 

F.  Le 20 janvier 2021, le Conseil d’Etat a rejeté le recours du 21 février 2019 et classé 

la requête d’octroi de l’effet suspensif. Admettant la qualité pour recourir de 

X _________, il a souligné, en lien avec les prescriptions relatives aux distances à la 

limite et aux alignements, que la façade principale du bâtiment transformé était la façade 

est, laquelle était la plus longue et située à l’aval. La distance minimale de 6 mètres par 

rapport à l’axe de la route de D _________ fixée par le RIC était donc respectée pour 

les travaux d’agrandissement autorisés au nord. Seule une petite partie de la portion 

sud-est du chalet autorisé en 1928, construite bien avant la réalisation de la route, était 

située en deçà de cet alignement. Elle devait toutefois bénéficier des droits acquis au 

sens de l’article 5 de la loi du 15 décembre 2016 sur les constructions (LC ; RS/VS 

705.1). La façade est ne présentait donc aucun problème de distance, étant précisé que 

la primauté des alignements était également valable pour l’article 21.7 RIC qui exigeait 

une distance de 6 mètres aux fonds voisins pour l’accès au garage. 

Le balcon aménagé au rez respectait la distance de six mètres à l’axe de la chaussée, 

à l’exception d’une portion minime de quelques centimètres à l’angle sud-est, qui pouvait 

sans nul doute être tolérée au sens de l’article 212 alinéa 1 de la loi du 3 septembre 

1965 sur les routes (LR ; RS/VS 725.1), puisqu’elle n’occasionnait aucune gêne pour les 

voisins ou la circulation. 

La hauteur de la façade nord du chalet agrandi était inférieure à 10,50 mètres ; elle 

respectait aussi la distance latérale de 4 mètres à la parcelle voisine au nord, ce qui 

ressortait d’ailleurs clairement du plan de situation. Le garage, situé entièrement en-

dessous du terrain naturel, n’était pas soumis à cette exigence et pouvait s’étendre 

jusque vers la limite, étant séparé de celle-ci par un escalier, lequel n’était pas soumis 

aux règles relatives au calcul de distance. Le WC-douche ajouté sur ce même côté entre 

le dépôt rénové à l’ouest et la chambre ajoutée à l’est se situait à 1,80 mètre de la limite 

ouest, mais le conseil communal avait, à juste titre, considéré qu’une dérogation pouvait 

être octroyée, en l’absence de toute nuisance potentielle à l’endroit de X _________, du 

fait que ce local demeurait invisible, de l’est comme de l’ouest. Enfin, la façade ouest et 

le dépôt attenant, actuellement édifiée en limite de propriété et bénéficiant des droits 

acquis, n’était modifiée que dans la mesure ou la transformation de l’annexe et du dépôt 

existants devaient occasionner une légère surélévation de la toiture, qui était désormais 

plate selon la coupe « B-B’ » déposée le 17 août 2020 et approuvée par le service 

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technique communal le 31 juillet 2020. L’on peinait donc à comprendre quel était l’intérêt 

pour X _________ de s’opposer à de tels travaux, qui, d’ailleurs, amélioraient l’allure 

générale du bâtiment sans pour autant léser les intérêts des voisins et dont l’autorisation, 

délivrée à titre dérogatoire, était confirmée. 

Le chalet de Z _________ avait été édifié en 1928 et devait donc être mis au bénéfice 

des droits acquis. Il n’était soumis à aucune des normes légales dont se prévalait 

X _________ et avait toujours été considéré comme licite par les autorités communales, 

à l’instar du dépôt au nord-ouest qui pouvait avoir été édifié après la mise en place de la 

route de D _________ selon ce qui ressortait du procès-verbal des mutations à porter 

au cadastre du 11 septembre 1954, mais qui n’avait jamais été contesté. Il ne s’agissait 

non plus pas d’une ruine au sens de la jurisprudence, puisque, malgré sa vétusté, il 

constituait toujours un espace fermé et utilisable. Ainsi, les griefs soulevés par 

X _________ en lien avec les distances et les alignements étaient dénués de pertinence. 

C’était aussi à tort que ce dernier s’opposait à l’agrandissement de la surface brute de 

plancher utile (SBPU). En effet, l’article 11 alinéa 3 de la loi fédérale du 20 mars 2015 

sur les résidences secondaires (LRS ; RS 702) autorisait une augmentation de 30 % des 

SBPU pour chaque logement de l’ancien droit dont le propriétaire souhaitait maintenir 

son utilisation libre comme résidence secondaire ou principale. Or, il existait 4 logements 

dont chacun pouvait être agrandi de 30 % de sa SBPU. Le projet querellé visait à réunir 

ces logements en un seul et à agrandir la SBPU totale du bâtiment de 10,6 %. Il 

demeurait ainsi nettement en deçà des exigences. Ainsi, les critiques soulevées par 

X _________ à ce sujet étaient inopérantes. Quant au dépôt à créer sous le futur garage, 

qui était hors du logement et entièrement souterrain, aucun élément ne permettait de 

conclure qu’il allait être utilisé de manière illicite, le conseil communal étant d’ailleurs 

compétent pour effectuer toutes les vérifications utiles à ce sujet. 

Les autres griefs devaient être rejetés dans la mesure de leur recevabilité. D’abord, la 

loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à 

l’étranger (LFAIE ; RS 211.412.41), respectivement l’ordonnance du 1er octobre 1984 

sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE ; RS 211.412.411) 

n’étaient pas applicables en matière d’autorisation de construire. L’accès au garage ne 

posait aucun problème particulier puisqu’il devait s’effectuer dans le prolongement de la 

route avec une pente de 6 % selon la coupe « B-B » approuvée le 31 juillet 2020, parce 

que le niveau de cette voie de communication se situait à une altitude de 1496,20 mètres 

et le niveau de l’entrée du garage à 1496,84 mètres. 

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G.  Le 26 février 2021, X _________ a déféré céans ce prononcé, concluant à l’octroi de 

l’effet suspensif jusqu’à droit connu sur la décision au fond, à l’annulation de la décision 

du Conseil d’Etat du 20 janvier 2021, du permis de construire délivré le 11 décembre 

2018 par le conseil communal et au renvoi de la cause à cette autorité pour nouvelle 

mise à l’enquête publique, le tout sous suite de frais et dépens. 

À titre de moyens de preuve, il a requis l’édition du dossier du Conseil d’Etat incorporant 

notamment les deux dossiers communaux relatifs aux transformations autorisées en 

2016 et en 2018-2019. X _________ a aussi demandé l’établissement d’un plan du 

terrain naturel avec les courbes de niveaux et un schéma des altitudes de la parcelle.  

À la forme, il a souligné disposer de la qualité pour recourir, étant donné qu’il était 

destinataire de la décision précitée et qu’il était copropriétaire pour une quote-part d’une 

demie de la parcelle no xxx4, laquelle était située de l’autre côté de la route de 

D _________ et faisait directement face à la parcelle no xxx1 sur laquelle devait prendre 

place le projet de construction autorisé par le conseil communal.  

X _________ s’est aussi plaint d’une violation de son droit d’être entendu, le Conseil 

d’Etat ne s’étant pas prononcé sur le grief formulé en lien avec le nouveau balcon, moyen 

selon lequel cet élément ne respectait pas la distance à la limite. Il en allait de même de 

l’argument selon lequel les hauteurs des façades sud et est mesurées depuis le rez 

inférieur ne correspondaient pas aux plans déposés, notamment du point de vue de la 

différence subsistant entre les murs sud et est, laquelle s’élevait à 65 centimètres. À ce 

sujet, il avait d’ailleurs été requis du Conseil d’Etat qu’il exige du constructeur la 

production d’un relevé certifié par le géomètre officiel en lien avec la hauteur du bâtiment, 

plan de situation qui devait notamment désigner les courbes de niveaux telles qu’elles 

étaient désignées à ce jour. Cette requête n’avait pas été traitée. 

Au fond, X _________ a souligné que les normes relatives à la zone 1A ne pouvaient 

être appliquées à la zone 4. Dite manière de faire n’était pas conforme à la loi, étant 

donné que l’on ne pouvait pas utiliser des normes de la zone 1A aux fins d’autoriser 

l’agrandissement d’un bâtiment situé dans la zone 4 et qui, partant, n’aurait jamais pu 

être érigé en zone 1A. De plus, le Conseil d’Etat avait mis le bâtiment existant au 

bénéfice de la situation acquise pour les éléments ne respectant pas les règles du RIC, 

notamment du point de vue des règles régissant les distances aux limites et à la route, 

tout en appliquant les règles régissant la zone 1A afin de légaliser les éléments nouveaux 

du projet. Or, le bâtiment en question n’avait jamais constitué une habitation familiale. Il 

comportait trois étages abritant un nombre total de 4 logements. Il n’aurait ainsi jamais 

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pu être autorisé en zone 1A, au vu des règles applicables à ce secteur, qui n’autorisaient 

que la construction de maisons familiales abritant, d’après les articles 32.1 et 32.2 RIC, 

deux logements et deux étages au plus. Ainsi, le Conseil d’Etat avait mal appliqué l’article 

32.5 RIC, dont le but était de permettre aux propriétaires de parcelles sises en zone 4 

de construire une villa conforme aux prescriptions régissant la zone 1A. Il n’était non 

plus pas possible de mettre la façade nord de la maison nouvellement construite au 

bénéfice d’une distance à la limite de 4 mètres. 

En outre, les balcons prévus sur les murs sud et est ne respectaient pas la distance 

minimale à observer avec la route de D _________. L’empiètement de la façade est était 

d’environ 50 centimètres, dimension qui n’était pas négligeable. Aucune dérogation 

n’avait été demandée pour installer ces balcons. D’ailleurs, aucune circonstance 

exceptionnelle ne justifiait l’octroi d’un tel privilège qui n’avait jamais fait l’objet d’une 

quelconque mise à l’enquête publique. Il en allait de même de la dérogation nécessaire 

pour autoriser la douche prévue en façade nord. 

Quant au rez inférieur, il comportait effectivement, au nord, deux pièces de petite taille 

qui, en l’état, semblaient constituer une buanderie et une cave. Au vu des plans, ces 

locaux allaient être complètement supprimés, puisqu’ils étaient surlignés d’une couleur 

jaune sur les plans déposés. En lieu et place de ces aménagements, il était prévu de 

construire un nouveau garage pouvant abriter deux véhicules. Cette analyse était 

corroborée par un trait rouge qui surlignait cet espace sur les plans autorisés. Le point 

de vue de la commune de Y _________ selon lequel un garage existant en l’état actuel 

du bâtiment était donc contraire à la réalité. L’on ne pouvait mettre au bénéfice de la 

situation acquise un abri souterrain pour véhicules qui n’avait jamais existé par le passé. 

Il n’était d’ailleurs pas possible de sortir, respectivement d’entrer dans cet abri pour 

véhicules souterrain en respectant les normes régissant la sécurité des usagers. Ainsi, 

un plan et une coupe décrivant l’altitude sur mer de la dalle de ce hangar à véhicules 

ainsi que celle du départ de la rampe d’accès au garage depuis la route existante 

devaient être établis pour vérifier ce point. Dite esquisse avait été produite dans le 

courant du mois de mars 2020 seulement, alors qu’elle aurait dû être annexée au dossier 

soumis à l’enquête publique. Sur ce point également, la « loi sur les constructions » avait 

été violée. En outre, il n’était pas possible de vérifier que la rampe d’accès était conforme 

aux exigences énoncées à l’article 214 alinéa 2 LR. En outre, à teneur du plan versé au 

dossier, l’esplanade de 3 mètres exigée par cette disposition était inexistante. Ainsi, ce 

schéma devait être soumis à un nouvel examen, lequel devait être effectué à l’aune des 

exigences de la disposition précitée. Il fallait encore souligner que le garage litigieux ne 

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constituait nullement une construction souterraine, puisqu’il dépassait le terrain naturel. 

D’ailleurs, le Conseil d’Etat avait qualifié de terrain naturel la terrasse située au nord du 

bâtiment existant, laquelle était composée d’un mur de soutènement en pierres sur 

lequel reposait la terrasse en dalles et d’une surface de carton bitumé semblant remplir 

la fonction de toiture pour la buanderie et la cave situées sous cette structure. Ce 

raisonnement était arbitraire. Au contraire, il s’agissait de terrain aménagé, étant donné 

que le muret soutenait la terre et les dalles de la terrasse en question. En ne vérifiant 

pas ce point, le Conseil d’Etat avait violé la maxime d’instruction consacrée à l’article 17 

de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA ; 

RS/VS 172.6) qui commandait de constater d’office les faits pertinents. 

Du point de vue de la situation acquise, il fallait aussi relever qu’en façade nord, une 

annexe nouvelle avait été autorisée. Elle était apposée au bâtiment existant et modifiait 

la distance à la limite de la façade nord et changeait son aspect extérieur. Cet 

aménagement était d’ailleurs habitable. Quant au mur est, son aspect était, lui aussi, 

substantiellement modifié. En effet, un balcon était installé au niveau du rez-de-

chaussée. La configuration des fenêtres et des ouvertures n’était non plus pas conforme 

à l’état existant. Il en résultait une atteinte évidente aux droits des voisins. Ainsi, l’article 

5 alinéa 1 LC relatif à la garantie de la situation acquise n’était pas applicable. Quant à 

la pesée des intérêts prescrite par le second alinéa de cette disposition, elle n’avait non 

plus pas été effectuée. Le Conseil d’Etat n’avait, de surcroît, nullement examiné si le 

bâtiment avait ou non été mis au bénéfice d’un permis de bâtir. Il ne s’était non plus pas 

penché sur la conformité matérielle de l’habitation litigieuse au droit matériel en vigueur 

lors de sa construction. Ces autorisations de construire n’avaient non plus pas été 

versées au dossier. À ce sujet, il fallait relever que le droit cantonal en vigueur à cette 

époque prévoyait qu’une distance à la limite de 3 mètres devait être observée avec le 

fonds voisin. Or, aucun des angles du bâtiment ne s’harmonisait avec cette exigence. 

De plus, le bâtiment comportait une façade ouest contiguë au no xxx3 sans qu’aucune 

servitude ne légitime un tel rapprochement par rapport aux limites existantes. En outre, 

le dépôt situé en limite ouest était à l’état de ruine. Au vu des clichés produits en cause, 

il n’avait non plus pas été construit dans son gabarit initial, parce qu’il avait une hauteur 

de 2,20 mètres, l’altitude de sa toiture correspondant à celle du sommet de la porte 

d’entrée du bâtiment. Or, selon les plans déposés, cette structure atteignait une hauteur 

de 2,80 mètres, ce qui correspondait à un rehaussement de 60 centimètres. Cela portait 

d’autant plus atteinte aux droits des voisins concernés. 

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Du point de vue de la LFAIE, le constructeur avait déjà été mis au bénéfice, en 2017, 

d’une dérogation, le logement en question comportant une surface supérieure à celle de 

200 m2 au plus admise par l’article 10 alinéa 2 OAIE. Or, le projet agrandissait encore la 

surface du bâtiment querellé. Aucune pièce du dossier n’indiquait que le « Service 

juridique du registre foncier » avait été informé de ce fait, ni qu’il avait autorisé une telle 

dérogation, qui étendait la portée de celle qui avait été délivrée en 2017. X _________ 

a également critiqué le fait que le Conseil d’Etat n’avait pas examiné sa demande tendant 

à la production du dossier LFAIE du constructeur, cette question étant étroitement liée 

au droit public des constructions, car la LFAIE et l’OAIE étaient des normes de droit 

public applicables d’office par l’autorité administrative et les conditions pour l’octroi de 

dérogations à l’article 17 OAIE étaient devenues beaucoup plus sévères ces dernières 

années. Il avait d’ailleurs été demandé au constructeur de se justifier au sujet du nombre 

de semaines durant lesquelles il séjournait dans son logement, ce qu’il n’avait pas fait. 

Il existait un risque que le dépôt projeté au-dessous du garage soit utilisé en tant que 

surface habitable supplémentaire. À ce sujet, il était demandé à Z _________ d’exposer 

quel usage effectif il entendait faire de cette pièce. En effet, la pratique de l’Office fédéral 

de la justice (OFJ) interdisait l’augmentation de surface lorsqu’une dérogation avait déjà 

été accordée. 

Ensuite, il existait un risque que le futur bâtiment ne respecte pas les normes 

parasismiques, une partie du bâtiment étant à l’état de ruine. Aussi, une démolition et 

une reconstruction complète de l’ouvrage était sans nul doute nécessaires. Pour réaliser 

le projet autorisé, il fallait sans nul doute construire immédiatement contre cette 

habitation un garage en béton armé avec une fouille à aménager sous la structure 

porteuse du bâtiment sur une profondeur de près de 6 mètres, ce qui impliquait d’excaver 

en partie la maison de 1928 pour pouvoir construire le garage. Mais, selon la 

jurisprudence, l’article 11 LRS ne permettait précisément pas de cumuler à la fois une 

démolition/reconstruction et une augmentation de la surface utile principale. 

Selon le nouveau droit, seule la surface de plancher devait être prise en considération. 

Toutefois, l’architecte n’avait retenu dans son calcul que les surfaces utiles principales 

de 239,03 m2. Ce procédé était contraire aux réquisits de l’art. 18 LC, lequel prévoyait 

que la surface de plancher se composait des surfaces utiles principales et secondaires, 

de dégagement, de construction et d’installation. Aussi, la cave et le grenier devaient 

être pris en compte en tant que surfaces utiles secondaires. Les escaliers étaient aussi 

une surface de dégagement au sens de la norme SIA 146. Les balcons constituaient, 

quant à eux, une surface externe de plancher, et devaient donc aussi être comptabilisés. 

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Le 24 mars 2021, le Conseil d’Etat s’est déterminé, proposant le rejet du recours. Il a 

souligné que l’argument selon lequel l’application des normes afférentes au secteur 1A 

était réservé aux habitations familiales tombait à faux. En effet, le futur bâtiment ne devait 

comprendre que 2 logements. Quant à la distance séparant les balcons de l’axe de la 

route, il était constaté qu’aucun d’entre eux n’empiétait sur la distance réglementaire de 

6 mètres fixée par l’article 22 RIC, puisque l’article 21.5 alinéa 2 lettre a RIC permettait 

à la municipalité d’autoriser un balcon jusqu’à une saillie extrême de deux mètres et que, 

selon l’article 209 LR, disposition à laquelle renvoyait l’article 21.5 alinéa 2 lettre c RIC, 

il était permis d’adopter un règlement communal dérogeant aux exigences des articles 

207 et 208 LR. La distance à la limite du balcon nord-est n’avait pas être mesurée, étant 

donné qu’il s’agissait, en réalité, d’une terrasse au même niveau que le terrain adjacent. 

Il n’y avait pas non plus lieu d’entrer en matière sur la demande de X _________ tendant 

à la production d’un relevé certifié. L’absence actuelle de garage était connue depuis le 

dépôt du dossier dans le cadre de l’instruction. Les considérations du recourant au sujet 

du terrain naturel ou aménagé étaient hors de propos, étant souligné que les plans 

approuvés démontraient que l’ouvrage fini respectait le niveau actuel du terrain et qu’il 

était donc conforme aux prescriptions relatives aux droits acquis, exigences qui étaient 

d’ailleurs moins strictes depuis l’entrée en vigueur du nouveau droit cantonal des 

constructions. Il était erroné de prétendre que le gabarit existant n’était pas respecté, 

sous réserve de quelques modifications ayant un impact minime sur les droits du 

voisinage. Dite notion s’appliquait d’ailleurs seulement à l’aspect extérieur du bâtiment 

et non à sa partie enterrée. De plus, la problématique afférente à la LFAIE était étrangère 

au droit public des constructions. Le fait que le bénéficiaire d’un permis de bâtir doive 

parallèlement demander une autorisation fondée sur cette loi ne constituait nullement un 

obstacle définitif à la construction de l’ouvrage considéré. En effet, les circonstances 

personnelles du requérant n’avaient pas à être prises en considération dans un tel cadre.  

Le 1er avril 2021, la commune de Y _________ a implicitement proposé l’irrecevabilité 

du recours. À titre de moyens de preuve, elle a requis une visite des lieux. Elle a 

notamment mis en doute la qualité pour recourir de X _________, au motif que ce dernier 

habitait au 7e étage de l’immeuble situé à l’adresse Route de D _________ et qu’il n’était 

en rien dérangé par le projet. Il ne pouvait d’ailleurs se prévaloir d’aucun intérêt 

personnel à son encontre et ne démontrait non plus pas faire l’objet d’une atteinte 

particulière du fait du projet autorisé.  

Le 16 avril 2021, Z _________ a également pris position sur le mémoire de recours de 

droit administratif du 26 février 2021. Il a conclu à son rejet sous suite de frais et dépens. 

- 12 - 

Le 11 mai 2021, X _________ a répliqué, confirmant tacitement ses conclusions.  

 

Considérant en droit 

 

1.1.  À la forme, le conseil communal conteste d’abord la qualité pour recourir de 

X _________.  

1.2.  L’article 44 alinéa 1 lettre a LPJA, applicable par renvoi de l’article 80 alinéa 1 lettre 

a LPJA, dispose qu’a qualité pour recourir quiconque est atteint par la décision et a un 

intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. 

En droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse 

a en principe la qualité pour recourir (ATF 139 II 499 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal 

fédéral 1C_382/2017 du 16 mai 2018 consid. 1.2.1). La proximité avec l'objet du litige 

ne suffit néanmoins pas à elle seule à conférer la qualité pour recourir (pour un aperçu 

de la jurisprudence rendue à cet égard, cf. notamment l’arrêt du Tribunal fédéral 

1C_2/2010 du 23 mars 2010 consid. 4 et les références citées). Le critère de la distance 

constitue, certes, un indice essentiel, mais il n'est pas à lui seul déterminant; s'il est 

certain ou très vraisemblable que l'installation ou la construction litigieuse sera à l'origine 

d'immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant spécialement les 

voisins, même situés à une certaine distance, ceux-ci peuvent avoir la qualité pour 

recourir (ATF 140 II 214 consid. 2.3 ; 136 II 281 consid. 2.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 

1C_27/2018 du 6 avril 2018 consid. 1.1). En bref, le voisin est admis à recourir lorsqu'il 

est atteint de manière certaine ou du moins avec une probabilité suffisante par la gêne 

que la décision peut occasionner (ATF 140 II 214 consid. 2.3). Il doit retirer un avantage 

pratique de l'annulation ou de la modification de l'arrêt contesté qui permette d'admettre 

qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général 

des autres habitants de la commune (ATF 133 II 249 consid. 1.3.1 ; arrêt du Tribunal 

fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 1.1). 

1.3.  En l’espèce, la parcelle no xxx4 dont X _________ est copropriétaire, est située au 

sud-est du no xxx1. Elle en est séparée par la route de D _________ et supporte dans 

sa partie médiane un immeuble, lequel est situé à une distance d’environ 13,6 mètres 

de l’habitation propriété de Z _________. L’on ne peut donc que suivre l’appréciation de 

l’instance précédente selon laquelle une telle proximité confère à X _________ un intérêt 

pratique et personnel indubitable à l’annulation de la décision attaquée, laquelle confirme 

- 13 - 

la teneur du permis de bâtir octroyé le 11 décembre 2018 par la commune de 

Y _________. Le simple fait que l’intéressé habiterait dans un appartement situé au 

7e étage de cet immeuble n’y change rien, tant il est vrai que, comme le relève d’ailleurs 

à juste titre le Conseil d’Etat dans le prononcé juridictionnel entrepris, il aura une vue 

directe sur le projet querellé.  

Ce grief doit donc être rejeté. 

2.  Le recours de droit administratif du 26 février 2021 est recevable (art. 72, 78 let. a, 

80 al. 1 let. a et c, 44 al. 1 let. a, et 48 LPJA), hormis sa conclusion no xxx tendant à 

l’annulation de l’autorisation de construire du 11 décembre 2018. Une telle conclusion 

est, dans son principe, irrecevable. En effet, on rappellera qu’en vertu de l'effet dévolutif 

complet du recours administratif, la décision du Conseil d’Etat du 20 janvier 2021 

statuant sur la requête d’effet suspensif du 1er février 2019 et sur le recours administratif 

du 21 février 2019 s’est substituée de plein droit à celle de première instance (art. 47 al. 

1, 60 al. 1 et 72 LPJA ; ACDP A1 20 233 du 22 juillet 2021 consid. 1 et ACDP A1 20 128 

du 20 mai 2021 consid. 1.3 ; Pierre Moor /Etienne Poltier, Droit administratif, Vol. II, 3e 

éd. 2011, p. 812). Elle est ainsi seule attaquable céans. La conclusion précitée ne pourra 

donc être examinée qu’en ce sens que les critiques faites au conseil communal visaient 

en réalité le prononcé administratif du Conseil d’Etat du 20 janvier 2021 (art. 72 LPJA). 

3.1.  Faisant usage d'un droit que la loi lui reconnaît (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 

al. 2 LPJA), le recourant a sollicité l’édition du dossier du Conseil d’Etat « comprenant 

les deux dossiers de construction de la Commune de Y _________ ce chalet (sic), à 

savoir celui de xxx et de xxx-xxx » ainsi que l’édition par l’intimé d’un plan du terrain 

naturel avec les courbes de niveaux et un plan des altitudes de la parcelle no xxx1. Dans 

sa détermination du 1er avril 2021, le conseil communal requiert également qu’il soit 

procédé à une visite des lieux.   

3.2.  Le droit d'être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale du 

18 avril 1999 (Cst. ; RS 101) comprend notamment celui de produire ou de faire 

administrer des preuves, à condition qu'elles soient pertinentes et de nature à influer sur 

la décision à rendre (ATF 143 V 71 consid. 4.1 ; 142 II 218 consid. 2.3 ; 140 I 285 consid. 

6.3.1 et les références citées). Il n'empêche pas le juge de mettre un terme à l'instruction 

lorsque les preuves administrées lui ont permis de se forger une conviction et que, 

procédant de manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui 

sont encore proposées, il a la certitude qu'elles ne pourraient pas l'amener à modifier 

son opinion. Le refus d'instruire ne viole ainsi le droit d'être entendu des parties que si 

- 14 - 

l'appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a 

procédé, est entachée d'arbitraire (ATF 144 II 427 consid. 3.1.3 ; 141 I 60 consid. 3.3 ; 

136 I 229 consid. 5.3 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_221/2021 du 25 octobre 2021 

consid. 3.1 ; 6B_249/2021 du 13 septembre 2021 consid. 1.1.2). 

3.3.  En l’occurrence, l’édition du dossier du Conseil d’Etat, qui comprend le dossier 

communal afférent à la délivrance du permis de bâtir du 11 décembre 2018, a été 

ordonnée d’office – et obtenue – le 2 mars 2021 par la Cour de céans. La requête 

formulée en ce sens par le recourant est donc satisfaite. 

Quant à la demande du recourant tendant à l’édition d’un plan du terrain naturel avec les 

courbes de niveaux et un plan des altitudes de la parcelle no xxx1, elle est superflue, le 

dossier en possession du Tribunal cantonal étant suffisamment complet. En effet, il 

comprend déjà un plan indiquant ces données (cf. dossier communal, p. 15). Quant au 

plan de situation approuvé le 31 juillet 2020 par la commune de Y _________ (cf. dossier 

du Conseil d’Etat, p. 184), il indique clairement les altitudes du terrain naturel, qui, à lire 

cette pièce, se trouve, à 1498,38 mètres, respectivement à 1498,35 mètres d’altitude. Il 

désigne encore un point de référence d’altitude, à 1491,94 mètres. Quant au tracé du 

terrain naturel, il figure expressément sur le schéma « B-B’ » du 5 mars 2020 versé au 

dossier approuvé le même jour par cette autorité, ce document faisant état de deux 

altitudes de 1496,20 mètres au niveau de la rampe d’accès au futur garage souterrain, 

respectivement de 1498,44 mètres au niveau de la terrasse au nord du chalet (cf. dossier 

du Conseil d’Etat, p. 182). Il en va de même du plan de situation du 5 août 2020 

mentionnant les mêmes données, en plus de plusieurs points d’altitude, lesquels se 

situent, à la lecture de ce document, à 1498,54, 1498,33, 1499,15, 1498,38, 1498,36 et 

à 1498,39 mètres (cf. dossier du Conseil d’Etat, p. 175). En ce qui concerne la demande 

du recourant tendant à l’édition du dossier communal relatif au permis de bâtir du 

22 décembre 2016, respectivement celle du conseil communal tendant à une mise en 

œuvre d’une visite des lieux, il y sera également renoncé, pour des motifs analogues à 

ceux que l’on vient de résumer. 

4.  Dans un premier grief, le recourant se plaint d’une violation de son droit d’être 

entendu. À le lire, le Conseil d’Etat ne se serait pas prononcé sur plusieurs griefs, 

notamment sur celui ayant trait au nouveau balcon, élément qui avait été surligné sur le 

dessin annexé au courrier adressé le 4 novembre 2019 au Conseil d’Etat et qui ne 

respecterait pas la distance à la limite. Le grief selon lequel les hauteurs des façades 

sud et est depuis le rez inférieur ne coïncidaient pas avec celles figurant sur les plans 

déposés n’aurait non plus pas été traité. L’instance de recours administratif n’aurait pas 

- 15 - 

tenu compte des critiques soulevées par le recourant en lien avec la hauteur qu’il avait 

mesurée sur place et qui, de l’avis du recourant, ne correspondrait ni aux plans déposés, 

ni à l’altitude sur mer indiquée pour les niveaux intérieurs. En particulier, elle ne se serait 

pas penchée sur la requête du recourant tendant à la production d’un relevé certifié par 

le géomètre officiel d’un plan de situation désignant les courbes de niveau du terrain et 

retraçant le relevé exact de la hauteur du bâtiment. 

À titre liminaire, l’on ne saisit pas à quel balcon le recourant fait allusion, tant il est vrai 

que, sur le plan annexé au courrier du 4 novembre 2019 auquel il fait référence, seul le 

dépôt existant en façade nord a été entouré d’un trait bleu. Cette question souffre 

cependant de demeurer ouverte. En effet, dans le prononcé juridictionnel entrepris, le 

Conseil d’Etat a souligné que le nouveau balcon prévu sur la façade sud au niveau du 

rez-de-chaussée respectait la distance de 6 mètres par rapport à l’axe de la chaussée, 

à l’exception d’une portion minime de quelques centimètres à l’angle sud-est, laquelle 

pouvait être tolérée sur la base de l’article 212 aliéna 1 LR, puisqu’elle n’occasionnait 

aucune gêne pour les voisins, ni aucune entrave à la circulation. Quant à la façade est, 

elle respectait la distance minimale de 6 mètres par rapport à la route située à cet endroit, 

à l’exception d’une petite partie située au sud-est, laquelle devait être mise au bénéfice 

des droits acquis. Ainsi, le Conseil d’Etat a implicitement considéré que ce balcon ne 

posait aucun problème particulier. L’on ne saurait donc déplorer une quelconque 

violation du droit d’être entendu du recourant sur ce point. Quant à l’argument selon 

lequel les hauteurs des façades sud et est mesurées depuis le rez inférieur ne 

correspondraient pas à celles figurant sur les plans autorisés par le conseil communal, 

le Conseil d’Etat a répondu que ces différences résultaient de la prise en compte, pour 

la façade sud, de la hauteur à la face supérieure de la panne faîtière, et, pour l’autre, de 

la hauteur à la ligne de faîte. Ainsi, les hauteurs des sablières n’étaient pas modifiées et 

ne posaient donc pas de problème particulier. Le simple désaccord du recourant avec 

cette argumentation est insuffisant pour justifier une éventuelle violation de son droit 

d’être entendu. Enfin, il est vrai que le Conseil d’Etat n’a pas tranché la demande du 

recourant tendant à la production, par le géomètre officiel, d’un plan de situation 

comportant les courbes de niveau du terrain no xxx1 ainsi que les hauteurs du futur 

bâtiment. Toutefois, l’on rappellera que l’instance précédente n'avait pas l'obligation 

d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les 

parties, mais qu’il pouvait au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, pouvaient 

être tenus pour pertinents (ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 

1C_221/2021 du 27 septembre 2021). Cet argument n’est pas pertinent puisque, comme 

- 16 - 

on l’a vu plus haut (cf. supra, considérant 3.3), tous les plans nécessaires figurent au 

dossier. 

Les critiques du recourant tombent donc à faux sur ce point. 

5.  Le présent recours doit être tranché en application du nouveau droit, puisque la 

procédure n’a pas trait à une autorisation de construire, mais trouve son origine dans le 

permis de bâtir délivré le 11 décembre 2018 par le conseil communal (art. T1-1 LC et 

art. T1-1 de l’ordonnance du 22 mars 2017 sur les constructions – OC ; RS/VS 705.100). 

6.1.  Sur le fond, le recourant se plaint d’abord du fait le bâtiment litigieux n’aurait jamais 

constitué une habitation familiale et qu’il comporterait 3 étages et 4 logements, 

caractéristiques qui seraient contraires aux règles régissant la zone d’affectation 4 dans 

laquelle il se situe.  

6.2.  L’article A1-6.1 AIHC définit l’étage comme le niveau d’un bâtiment à l’exception du 

sous-sol, des combles et de l’attique. Le nombre d’étages est compté indépendamment 

pour chaque corps de bâtiment. L’article A1-6.2 dit que le sous-sol correspond au niveau 

dont le plancher fini de l’étage supérieur ne dépasse pas en moyenne la hauteur admise 

par rapport au pied de façade. L’on précisera que les définitions de l’AIHC s'appliquent 

lorsque les règles fixées par le droit cantonal ou communal s’y réfèrent (cf. art. 4 al. 1 

LC), ce qui, comme va le voir ci-après, est le cas ici (ACDP A1 20 160 du 16 septembre 

2021 consid. 3.1.1). 

L’article 16 alinéa 1 LC dispose que les étages correspondent au nombre de niveaux 

d'un bâtiment à l'exception du sous-sol, des combles et de l'attique. Le nombre de 

niveaux est compté indépendamment pour chaque corps de bâtiment. 

À lire l’article 12 alinéa 1 OC, le sous-sol correspond au niveau dont le plancher fini de 

l'étage supérieur ne dépasse pas en moyenne une hauteur de 2 mètres par rapport au 

pied de façade. Les communes peuvent définir une proportion minimale de surfaces de 

façades souterraines.  

L’article 32.1 RIC dispose que la zone 1A est réservée à l'habitation, aux commerces et 

aux constructions artisanales n'émettant pas de nuisances (selon critères du règlement 

d'application découlant de la LPE. Sont exclus dans tous les cas les établissements 

industriels. Le nombre maximal de logements admis dans ce périmètre est limité à 2 

(art. 32.1 3e phrase RIC). Selon l’article 32.2. 3e phrase RIC, les bâtiments sis dans cette 

- 17 - 

zone ne peuvent comprendre que deux étages au maximum, le RIC renvoyant, sur ce 

point, à l’article 30.8 RIC. 

L’article 39.1 RIC afférent à la zone d’affectation 4 prévoit que cette zone est réservée à 

l'habitation, aux commerces et aux constructions artisanales n'émettant pas de 

nuisances (selon critères du règlement d'application découlant de la LPE). Sont exclus 

dans tous les cas les établissements industriels. Aucun nombre maximal de logements 

n’est défini pour ce secteur, le nombre maximal d’étages admis étant fixé à trois (art. 39.2 

4e phrase RIC).  

6.3.  En l’occurrence, du point de vue nombre maximal d’étage autorisés, les plans 

validés par le conseil communal font état d’un sous-sol, d’un rez inférieur, d’un rez-de-

chaussée, surmonté d’un dernier niveau. En l’occurrence, le plan de la façade est 

désigne le sous-sol au moyen d’un traitillé, en dessous du pied de façade situé à cet 

endroit. Le dépôt situé au sous-sol est donc entièrement enterré, si bien qu’il ne fait pas 

de doute qu’il ne doit pas être comptabilisé en tant qu’étage, selon la teneur claire des 

articles A1-6.1 AIHC, 16 alinéa 1 LC et 12 alinéa 1 OC). 

En ce qui concerne le rez inférieur, l’on mettra en exergue que, d’après les dessins 

approuvés par le conseil communal, en particulier le dessin de la façade est, cette partie 

de la maison est partiellement enterrée. La question de savoir s’il peut ou non être 

qualifié de sous-sol doit être élucidée en lien avec les esquisses annexées à l’AIHC, en 

particulier sa planche 6.2 relative aux sous-sols. Selon ce schéma, le calcul de la hauteur 

moyenne de deux mètres admise par l’article 12 alinéa 1 OC pour les sous-sols doit 

s’opérer sur les quatre murs de la construction. En l’occurrence, en façade est, la hauteur 

du mur situé à l’angle ouest depuis le terrain naturel situé à cet endroit jusqu’à la limite 

du rez-de-chaussée définie par le nouveau balcon prévu en façade sud, est de 2 mètres. 

En façade est, cette dimension atteint 2,4 mètres. Il en résulte une différence de 

40 centimètres. Cette mesure demeure nulle sur les murs sud, nord et ouest, le niveau 

du rez-inférieur étant entièrement enterré à ces endroits. Ainsi, force est de constater 

que la limite moyenne de deux mètres définie par l’article 12 alinéa 1 OC est respectée, 

si bien que ce niveau doit bel et bien être qualifié de sous-sol. La construction litigieuse 

abrite donc bien deux étages, à savoir le rez supérieur et le premier niveau. De ce point 

de vue, elle est donc conforme aux prescriptions de la zone 1A, qui autorise deux étages, 

et, a fortiori, à celles de la zone 4, qui en autorise 3. Les critiques formulées par le 

recourant sur ce point sont donc infondées. 

- 18 - 

En ce qui concerne le nombre de logements, il est limité à deux pour la zone 1A, aucune 

limitation n’étant prévue pour la zone 4. En l’occurrence, à lire les plans déposés, force 

est de constater que le rez inférieur prévoit, dans sa nouvelle mouture, un hall, une 

buanderie, une chambre, une chaufferie, un WC, une douche, un ascenseur et une cage 

d’escaliers. À défaut de cuisine, l’on peut douter que ce niveau puisse être qualifié de 

logement indépendant en tant qu’unité propre à l’habitation. La même remarque 

s’impose en lien avec le premier étage, qui ne comprend que deux chambres, deux 

douches, un ascenseur et un hall. 

Ainsi, l’on soulignera que le chalet de Z _________ s’harmonise aux dispositions 

régissant la zone d’affectation 1A ainsi qu’à la réglementation applicable à la zone 4, 

tant du point de vue du nombre de niveaux que de logements admis dans ces secteurs. 

Point n’est donc besoin de statuer ici sur l’application faite par l’instance précédente de 

l’article 32.5 RIC, question qui sera tranchée ultérieurement (cf. infra, considérant 7.3).  

Ainsi, ces critiques doivent également être rejetées. 

7.1.  Le recourant se plaint aussi d’une violation de l’article 32.5 RIC. À l’écouter, 

l’instance précédente aurait fait, par le biais de cette disposition, une application 

conjointe inadmissible des règles applicables à la zone 1A et à la zone 4, faisant 

subsidiairement appel à la garantie de la situation acquise pour justifier les illicéités 

constatées sur la transformation litigieuse. 

7.2.  L’article 32.5 RIC dispose que les normes relatives à la zone 1A peuvent être 

appliquées dans les zones 1B - 1C - 2A - 2B - 3 et 4. La densité de construction sera la 

même que celle de la zone correspondante. Il a été jugé que cette disposition autorise 

l'application des normes relatives à la zone 1A aux autres zones à bâtir mentionnées 

dans cette disposition, sous réserve de la densité de construction qui doit correspondre 

à celle de la zone correspondante (arrêts du Tribunal fédéral 1C_22/2016 du 4 avril 2019 

consid. 6 et 1P.635/2002 du 12 mars 2003 consid. 2).  

7.3.  En l’occurrence, tant le conseil communal que le Conseil d’Etat ont fait le choix 

d’appliquer les règles de la zone d’affectation 1A, usant ainsi de la possibilité qui leur 

était offerte par l’article 32.5 RIC. Cette norme a été adoptée par la commune de 

Y _________ dans le cadre de l’aménagement local de son territoire, domaine dans 

lequel elle dispose d’une large autonomie. S’agissant de notions juridiques 

indéterminées dont la portée n'est pas imposée par le droit supérieur et qui doivent être 

comprises et appliquées en fonction de circonstances locales, dite autorité jouit d’un 

large pouvoir d’appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 1C_419/2019 du 14 septembre 

- 19 - 

2020 consid. 2.2 et les réf. cit. ; ACDP A1 20 167 du 9 juin 2021 consid. 4.3.1 ; A1 20 104 

du 26 mars 2021 consid. 2.1 et A1 20 11 du 6 octobre 2020 consid. 5.2). 

Dans le cas d’espèce, il ressort de la lettre claire de cette disposition de droit 

intercommunal rédigée de manière large et qui utilise expressément le vocable « peut » 

qu’elle permet d’appliquer les prescriptions de la zone 1A à la zone 4, sous réserve des 

règles de densité propres à chacune des zones concernées. C’est donc à tort que le 

recourant se plaint du fait que le conseil communal et le Conseil d’Etat auraient tour à 

tour opéré une application conjointe illicite des règles afférentes à la zone 1A et à la zone 

4 par le biais de cette disposition pour justifier une éventuelle contrariété au droit de la 

construction litigieuse.  

Ce grief doit donc également être rejeté. Il conviendra ainsi d’examiner la problématique 

restante des distances à la limite à l’aune des dispositions régissant la zone 1A, à l’instar 

de l’analyse opérée par l’instance précédente, celle d’une éventuelle violation des règles 

relatives à la garantie de la situation acquise devant faire l’objet d’un développement 

ultérieur (cf. infra, considérant 11.3). 

8.1.  Le recourant invoque que la nouvelle façade nord du bâtiment, prévue à une 

distance de 4 mètres de la limite, serait contraire aux réquisits de l’article 32.3 RIC, lequel 

ne permettrait d’appliquer cette mesure réduite que pour autant que les distances 

frontales de 6 mètres et 10 mètres prévues par cette disposition soient observées. 

L’angle du balcon de la façade est serait d’ailleurs situé à moins de six mètres de la route 

voisine du bien-fonds no xxx1 et empièterait de 50 centimètres sur l’espace routier. Les 

mêmes constats s’imposeraient en lien avec la balustrade située au sud. Aucune 

dérogation n’aurait d’ailleurs été requise à ce sujet, les éléments du dossier ne 

démontrant pas l’existence de circonstances exceptionnelles justifiant l’octroi de tels 

privilèges. Enfin, le recourant reproche aussi au Conseil d’Etat d’avoir validé une 

dérogation rendue nécessaire par la construction de la nouvelle douche et par le 

rehaussement du dépôt apposé à la maison existante, laquelle n’aurait d’ailleurs même 

pas fait l’objet d’une requête motivée de la part du constructeur. 

8.2.  L’article 7 alinéa 1 LC dispose que la distance à la limite est la distance entre la 

projection du pied de façade et la limite de parcelle. La distance entre bâtiments est la 

distance entre les projections des pieds de façade de deux bâtiments. Selon l’alinéa 4 

de cette même disposition, les distances par rapport aux routes sont fixées par la 

législation sur les routes et la réglementation communale. 

- 20 - 

L’article 5 alinéa 1 OC dispose que les saillies correspondent aux parties saillantes du 

plan de façade qui dépassent d’au maximum 1,5 mètre et qui, à l’exception des avant-

toits, n’occupent pas plus d’un tiers de la façade. Selon le second alinéa de cette 

disposition, l’exigence d’occupation maximale d’un tiers de la façade ne s’applique pas 

pour les balcons. 

D’après l’article 203 alinéa 1 LR, la distance à observer pour les constructions sises le 

long des routes communales est fixée par voie de règlement communal. 

L’article 22.2 RIC définit cette distance à 6 mètres par rapport à l’axe de la chaussée. 

L’article 30.3 lettre c RIC distingue entre les distances latérales ou perpendiculaires aux 

petites façades et les distances frontales ou perpendiculaires aux grandes façades, soit 

la façade principale ou en aval, d'une part (ch. 1), la façade arrière ou en amont, d'autre 

part (ch. 2). En cas de doute, le Conseil municipal délimite les façades latérales (ch. 3). 

L’article 32.3 RIC afférent à la zone d’affectation 1A dit que les distances qui ne sont pas 

déterminées par des alignements seront d’au moins 4,50 mètre pour les distances 

latérales minimales (let. a) et que, pour les immeubles dont la hauteur ne dépasse pas 

10,50 mètres, cette distance peut être réduite à 4 mètres (let. b). Les distances frontales 

seront de 10 mètres au moins pour la façade principale et de 6 mètres au moins pour la 

façade arrière (let. b). 

8.3.  En l’occurrence, du point de vue de la façade est, la partie la plus proche de la route 

de D _________ n’est autre que l’angle sud-ouest de ce mur, lequel se trouve à 4,7 

mètres du l’axe de la route de D _________, mesure qui n’est, certes, pas conforme à 

la distance minimale de 6 mètres définie par l’article 22.2 RIC. Force est cependant de 

suivre l’analyse du Conseil d’Etat selon laquelle cette partie du bâtiment est antérieure 

à la construction de cette route. C’est du moins ce qui ressort du procès-verbal de 

mutation du 11 septembre 1954 versé au dossier (cf. dossier du Conseil d’Etat, p. 99 

ss). C’est donc à bon droit que le Conseil d’Etat a considéré que cette partie du bâtiment 

devait être mise au bénéfice de la garantie de la situation acquise. Le recourant ne remet 

pas en cause cette analyse, puisqu’il se limite à dire que le nouveau balcon prévu sur 

ce mur ne respecterait pas la distance minimale de 6 mètres par rapport à la route de 

D _________. L’on ne saurait admettre un tel argument, puisque cet élément, qui 

mesure 1,5 mètre de profondeur, n’a pas à être pris en compte dans le calcul de la 

distance à la route (cf. art. 5 al. 1 et al. 2 OC). 

- 21 - 

En ce qui concerne la façade sud, il est vrai que le projet litigieux prévoit la construction 

d’un nouveau balcon, lequel se trouve à 5,8 mètres de l’axe de la route de D _________ 

en son angle sud-ouest, ce qui n’est pas conforme à la distance minimale de 6 mètres 

prévue pour cette voie de circulation. De ce point de vue, le recourant conteste 

l’application faite par le Conseil d’Etat de l’article 212 alinéa 1 LR. Dans le prononcé 

entrepris, le Conseil d’Etat argumente que cette dérogation peut être tolérée, du moment 

qu’elle n’occasionne aucune gêne pour les voisins, ni aucune entrave à la circulation. 

L’on ne discerne pas en quoi cette analyse serait critiquable, tant il est vrai que cet 

élément n’est manifestement pas susceptible de créer un quelconque dérangement pour 

les véhicules empruntant la route de D _________, la différence entre la mesure de 

6 mètres prescrite et le balcon en question s’élevant tout au plus à 20 centimètres 

(6 mètres – 5,8 mètres). L’on précisera d’ailleurs que les articles 32 alinéa 1 et 38 alinéa 

3 lettre a OC régissant l’octroi de dérogation, normes dont le recourant se prévaut, 

doivent manifestement céder le pas à l’article 212 alinéa 1 LR, laquelle constitue une lex 

specialis par rapport à ces normes de droit cantonal. 

La nouvelle mouture de la façade nord comprend notamment la construction d’un nouvel 

élément trapézoïdal appondu à ce mur à une distance de 4 mètres de la limite sud-ouest 

du no xxx5 au niveau de son angle nord-ouest. Or, la hauteur du bâtiment au niveau de 

la façade nord atteint 9,65 mètres, ce qui, à lire l’article 32.3 lettre a 2e phrase RIC, 

permet de réduire à 4 mètres la distance latérale applicable. Cette disposition ne fixe 

d’ailleurs aucune condition supplémentaire pour l’application de la distance à la limite 

réduite. Ce constat rend vides de substance les critiques du recourant selon lesquelles 

cette mesure ne pourrait être appliquée que si les distances à la limite prévues en zone 

1A sont respectées. Il en va de même des reproches qu’il forme en lien avec le respect 

des règles relatives à l’octroi de dérogations concernant la douche prévue en façade 

nord ainsi qu’avec le rehaussement de la toiture du dépôt situé à cet endroit. 

Quant à la façade ouest, elle est située en limite du no xxx3. Aucune modification 

spécifique n’est cependant prévue pour ce mur préexistant. L’on ne saurait exiger à cet 

égard le respect de la distance arrière de 6 mètres prévue par l’article 32.3 lettre b RIC. 

Il convient ainsi de le mettre au bénéfice de la garantie de la situation acquise, selon les 

principes résumés plus loin (cf. infra, considérant 11.3). 

Partant, mal fondé, ce grief doit être rejeté. 

9.1.  Le recourant souligne aussi que le garage projeté ne respecterait pas les règles 

relatives aux distances à la limite. En effet, il ne se situerait pas en-dessous du terrain 

- 22 - 

naturel et ne constituerait donc pas une construction souterraine au sens de l’article 7 

alinéa 3 LC. Au contraire, le plan de la façade est et la coupe « A-A’ » démontreraient 

qu’il existerait un vide d’étage de 230 centimètres sur la base des plans déposés. En 

ajoutant les 21 centimètres ressortant également des plans de la dalle ainsi que la finition 

au-dessus de cette dalle, on obtiendrait un total de 251 centimètres au-dessus du niveau 

du rez inférieur. Or, le terrain aménagé se situerait à 225 centimètres au-dessus du 

terrain naturel dans sa partie haute et à 200 centimètres environ dans sa partie basse. 

Ainsi, le garage souterrain dépasserait de 26 centimètres le terrain naturel dans sa partie 

haute et de 50 centimètres dans sa partie basse. Ce serait également à tort que 

l’instance précédente aurait qualifié de terrain naturel la terrasse existante au nord du 

bâtiment existant. En effet, cette infrastructure se composerait pour partie d’un mur de 

soutènement en pierres soutenant une terrasse en dalles ainsi que d’une surface 

recouverte de carton bitumé, laquelle constituerait le toit des locaux existants et donc du 

terrain aménagé. De plus, le garage en question aurait été avancé de 15 centimètres 

vers la limite est du bien-fonds no xxx1 ainsi qu’en direction de la route de D _________. 

En outre, le conseil communal aurait également violé son devoir d’établir les faits d’office 

en ne vérifiant pas si le terrain aménagé dépassait ou non le niveau du terrain naturel.  

9.2.  L’article A1-1.1 de l’Annexe A1 à l’AIHC dispose que le terrain de référence équivaut 

au terrain naturel. L’article A1-2.4 de cette même annexe définit la construction 

souterraine en tant que construction qui, à l’exception de l’accès et des garde-corps, se 

trouve entièrement au-dessous du terrain de référence ou du terrain excavé. L’article 7 

alinéa 3 LC dispose que les constructions souterraines ne sont pas soumises aux règles 

sur les distances et peuvent être réalisées en limite de propriété. L’article 6 OC prévoit 

que les constructions souterraines correspondent à des constructions qui, à l’exception 

de l’accès et des garde-corps, se trouvent entièrement au-dessous du terrain de 

référence ou du terrain excavé. 

9.3.  En l’espèce, on peut se référer au plan de coupe « B-B » du 5 mars 2020 qui 

mentionne expressément le tracé du terrain naturel. On y voit que ce document, le terrain 

naturel au niveau de la route de D _________ se situe à 1496,20 mètres, tandis que la 

dalle du futur garage est à 1495,84 mètres. À lire ce schéma, cet élément est entièrement 

incorporé au terrain naturel, lequel part de la voie de communication précitée et se 

poursuit le long de la dalle du chalet sis sur le no xxx1, à 1498,44 mètres. L’on ne peut 

donc que suivre le Conseil d’Etat lorsqu’il qualifie cette partie du bâtiment de construction 

souterraine non soumise aux règles régissant les distances minimales à la limite. Cette 

appréciation est d’ailleurs confirmée par le schéma de coupe « A-A’ » auquel le 

- 23 - 

recourant fait lui-même référence dans son mémoire de recours de droit administratif du 

26 février 2021, la dalle du garage litigieux se situant, sur ce dessin, à 2,55 mètres en 

dessous du point d’altitude situé à 1498,64 mètres. Par conséquent, c’est avec raison 

que le Conseil d’Etat a retenu que cet élément n’était pas soumis aux règles sur les 

distances à la limite. Cette autorité n’a donc nullement violé son devoir d’établir d’office 

les faits pertinents en ne vérifiant pas le tracé du terrain naturel, le recourant ne remettant 

nullement le tracé défini en coupe « B-B’ ». Le calcul opéré par le recourant selon lequel 

le terrain aménagé se trouverait à 225 centimètres au-dessus du terrain naturel dans la 

partie haute et 200 centimètres dans sa partie basse, ce qui démontrerait que le garage 

projeté ne serait pas souterrain, n’est du reste, pas suffisamment motivé, tant il est vrai 

que le recourant n’expose pas d’où proviennent les chiffres qu’il avance. Ce 

raisonnement ne satisfait ainsi pas aux réquisits légaux de motivation (art. 80 al. 1 let. c 

et 48 al. 2 LPJA). 

L’on ne saurait non plus pas le suivre lorsqu’il prétend que le tracé du terrain naturel 

serait tronqué au motif que le géomètre n’aurait pas tenu compte de l’épaisseur du muret 

soutenant la terrasse située au nord du bâtiment existant, laquelle atteindrait, à son avis, 

21 centimètres. En effet, le recourant ne démontre pas que l’altitude du terrain naturel, 

laquelle s’élève selon le plan de coupe « B-B », à 1498,44 mètres ne pourrait pas 

correspondre à celle de la terrasse située à cet endroit. Le simple fait qu’un parapet en 

pierres ait été érigé en ce lieu n’est, à cet égard, pas suffisant pour démontrer que le 

terrain naturel aurait connu les modifications dont se prévaut le recourant, tant il est vrai 

que cette construction semble simplement soutenir cette plateforme, sans pour autant 

en surélever le niveau. Quant au fait que cette place serait, pour partie, aussi recouverte 

de « carton bitumé » qui, à son avis, constituerait le toit de la buanderie et de la cave 

existante, il n’est, pour des motifs identiques à ceux qu’on vient d’exposer, pas pertinent. 

En somme, le recourant échoue à démontrer que le tracé du terrain naturel aurait été 

modifié. Il n’établit non plus pas que le conseil communal aurait constaté les faits de 

manière inexacte de ce point de vue. Quant au fait que les plans déposés ne feraient 

pas état d’une hypothétique avancée de la terrasse et donc du futur garage en direction 

de la route, respectivement « vers la limite de la parcelle », il demeure sans incidence 

sur le sort de la cause, étant souligné que, comme on vient de le voir, cette construction 

souterraine n’est pas soumise aux règles sur les distances à la limite.  

Partant, mal fondé, ce grief doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. 

10.1.  Le recourant se plaint encore du fait qu’il ne serait pas possible d’entrer et de sortir 

du garage en respectant les normes visant à assurer la sécurité des usagers. Afin de 

- 24 - 

permettre ce contrôle, il manquerait au dossier un plan et une coupe avec l’altitude sur 

mer du terrain existant sur le garage projeté ainsi que sur celle du départ de la rampe 

d’accès, au niveau de la route communale située à cet endroit. Ce plan aurait été produit 

au mois de mars 2020 seulement, alors qu’il aurait dû faire partie des documents soumis 

à l’enquête publique. À lire le recourant, « la loi cantonale sur les constructions » aurait 

ainsi été violée. De plus, le garage ne s’harmoniserait pas avec les réquisits de l’article 

214 aliéna 2 LR. En effet, l’esquisse versée au dossier ne ferait état d’aucune plateforme, 

contrairement aux exigences de cette disposition, laquelle exigerait au contraire que la 

rampe d’accès comprenne une partie plate d’une longueur minimale de 3 mètres en sa 

partie supérieure. Il ne serait pas non plus possible de vérifier si la pente de la rampe 

d’accès respecte ou non les 15 % exigés par l’article 214 alinéa 2 LR. Ainsi, la légalité 

du plan produit au mois de mars 2020 devrait à nouveau être examinée. 

10.2.  L’article 214 alinéa 1 LR dispose que les accès doivent être construits et 

aménagés selon les exigences de la technique et les instructions de l'autorité de 

surveillance de la voie publique, de telle sorte que leur emplacement et leur utilisation 

ne constituent ni un danger ni une entrave importante à la circulation sur la voie publique. 

Ils doivent être dotés d'une fondation suffisante et, au besoin, d'un revêtement. Selon le 

second alinéa de cette disposition, en règle générale, les sorties de garages sur les voies 

publiques ne doivent pas avoir une déclivité supérieure à 15 pour cent. Elles devront 

comporter un secteur horizontal d'au moins 3 mètres avant la limite de la chaussée et 

d'au moins 1 mètre avant celle du trottoir. Si la sécurité du trafic l'exige, ce palier sera 

plus long. En règle générale, la visibilité devra être complète des deux côtés à une 

distance de 3 mètres de la chaussée et sous un angle de 45 degrés. 

10.3.  En l’espèce, l’on soulignera d’abord que le grief du recourant selon lequel la coupe 

« B-B’ » serait postérieure à la mise à l’enquête publique du projet litigieux, ce qui 

violerait « la loi cantonale sur les constructions » est insuffisamment motivé, tant il est 

vrai que le recourant ne se prévaut d’aucune disposition de ce texte légal à l’appui de 

cette allégation (cf. les art. 80 al. 1 let. c et 48 al. 2 LPJA). Il est donc irrecevable. 

Supposé recevable, il devrait être rejeté car il ressort du plan de coupe « B-B’ » dont le 

contenu n’est pas remis en cause par le recourant que la route d’accès au garage 

souterrain est munie, en sa partie supérieure, d’une surface plane, qui, selon ce schéma, 

atteint une longueur de 3 mètres, au niveau du point d’altitude situé à 1496,20 mètres. 

À lire ce plan, cette rampe, d’une longueur de 10,30 mètres depuis la route de 

D _________ jusqu’à la façade ouest du garage, a une pente de 6 %. L’on ne voit donc 

pas en quoi cette voie de circulation ne serait pas conforme aux exigences formulées à 

- 25 - 

l’article 214 alinéa 2 LR. L’on ajoutera que ce plan, annexé à la détermination du 17 août 

2020 de Z _________, a été porté à sa connaissance par ordonnance du 28 août 2020. 

L’on ne voit donc pas quel préjudice il aurait subi de ce seul fait. 

Partant, mal fondé, ce grief doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. 

11.1.  Le recourant se plaint encore d’une violation de l’article 5 alinéa 1 LC, disposition 

ayant trait à la garantie de situation acquise. À bien le comprendre, les transformations 

projetées ne permettraient pas de conserver l’identité du bâtiment existant. En façade 

nord, une nouvelle annexe serait prévue, laquelle n’existerait pas à ce jour. Pleinement 

habitable, elle modifierait la distance à la limite de cette façade du point de vue 

esthétique ainsi que le mur arrière du bâtiment, si bien que les droits des voisins s’en 

trouveraient lourdement affectés et que le bâtiment ne pourrait pas être mis au bénéfice 

de la situation acquise. Il en irait de même de la façade est, dont l’aspect futur n’aurait 

aucun point commun avec son apparence actuelle. En effet, la configuration des 

ouvertures serait modifiée. Un nouveau balcon devrait être installé et transformerait donc 

complètement l’aspect du bâtiment existant. En ce qui concerne le rez inférieur, les 

locaux situés au nord du chalet devraient être entièrement détruits et remplacés par un 

garage entièrement nouveau, lequel ne s’intégrerait nullement au gabarit actuel. Il en 

irait de même du dépôt prévu au niveau du sous-sol. Preuve en serait que cet 

agrandissement figurerait expressément sur les plans autorisés, lesquels 

mentionneraient, en rouge, la partie de l’aménagement qui devrait être construite et, en 

jaune, la portion qui devait être démolie. 

En outre, le Conseil d’Etat n’aurait nullement examiné si le bâtiment existant avait ou 

non été formellement mis au bénéfice d’une autorisation de bâtir, ni si une telle 

autorisation de construire était ou non conforme aux règles de droit public des 

constructions en vigueur à l’époque de sa création. Les anciens permis de bâtir 

n’auraient d’ailleurs nullement été versés au dossier. D’ailleurs, le chalet en cause ne 

pourrait pas être qualifié de licite au vu des dispositions régissant sa construction, 

puisqu’il ne respecterait pas la distance à la limite minimale de 3 mètres définie par le 

« Règlement cantonal du 10 mai 1938 sur la police du feu, sur la fabrication, le transport 

et l’emploi de matières explosives et inflammables », texte remplacé par la loi du 

18 novembre 1977 sur la protection contre les incendies et les éléments naturels 

(LPIEN ; RS/VS 540.1). Ensuite, le dépôt apparaissant en limite ouest devrait être 

qualifié de ruine, si bien qu’il ne pourrait être mis au bénéfice de la situation acquise. De 

plus, sa hauteur initiale serait augmentée de 60 centimètres d’après le projet querellé.  

- 26 - 

11.2  D’après l’article 5 aliéna 1 LC, les constructions et installations existantes réalisées 

conformément au droit antérieur mais devenues contraires aux plans ou aux 

prescriptions en vigueur peuvent être entretenues, transformées, agrandies, 

reconstruites ou changées d'affectation.  

Selon la jurisprudence afférente à l’article 3 alinéa 1 aLC qui reste d’actualité, un ouvrage 

est matériellement légal lorsqu’il a été érigé conformément au droit matériel en vigueur au 

moment de la construction. Il est formellement légal lorsqu’il repose sur une autorisation de 

construire, peu importe que celle-ci ait été délivrée en violation du droit matériel applicable 

à l’époque (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, 

construction, expropriation, Berne 2001, nos 978 ss). Une construction doit être considérée 

comme matériellement légale lorsque l’autorité compétente a accordé au constructeur une 

dérogation pour s'écarter de la réglementation normalement applicable (Konrad Willi, Die 

Besitzstandgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone, 

thèse Zurich 2003, p. 22).  

Le droit valaisan table, à l’instar de la solution bernoise, sur la régularité formelle de 

l’ouvrage existant. Le Message accompagnant la révision totale de la loi sur les 

constructions du 19 mai 1924 (ci-après : Message aLC ; BSGC novembre 1995 p. 658) 

se réfère expressément, « pour ce qui concerne la question de la garantie de la situation 

acquise », à la doctrine (et à la jurisprudence) du droit bernois. En tout état de cause, le 

Tribunal de céans a déjà jugé, à plusieurs reprises, que les droits acquis pouvaient être 

invoqués à l’endroit de constructions dès le début illégales d'un point de vue matériel 

mais formellement régulières (ACDP A1 13 407 du 6 juin 2014 p. 12 et A1 13 267 du 

31 janvier 2014 consid. 2.2 citant notamment Steve Favez, La garantie des situations 

acquises, thèse, Genève/Zurich/Bâle 2013, p. 145 ; ACDP A1 06 89/90 du 25 août 2006, 

p. 13). Cette conception est, au demeurant, largement admise (arrêt du Tribunal fédéral 

1C_309/2020 du 5 janvier 2021 consid. 7.2.3). 

11.3.  En l’occurrence, il convient d’abord de se poser la question de savoir si le chalet 

litigieux a ou non été formellement mis au bénéfice d’un permis de bâtir. Dans ce 

contexte, l’on pourra sans autre se référer aux règles énoncées dans la jurisprudence 

exposée plus haut (cf. supra, considérant 11.2), quand bien même cette dernière a été 

rendue sous l’empire de l’ancien article 3 alinéa 1 aLC, qui disposait que les 

constructions et installations existantes réalisées conformément au droit antérieur mais 

devenues contraires aux plans ou aux prescriptions en vigueur pouvaient être 

entretenues et modernisées, transformées ou agrandies pour autant que les travaux 

n'engendrent pas une aggravation de leur non-conformité au droit. La similitude entre 

- 27 - 

cette disposition et l’article 5 alinéa 1 LC, à l’exception de l’exigence relative à l’absence 

d’aggravation de la non-conformité au droit, permet en effet de l’appliquer par analogie, 

étant donné que l’article 5 alinéa 1 LC prescrit aussi que la construction en question doit 

avoir été érigée conformément au droit en vigueur à l’époque de sa création pour pouvoir 

être mise au bénéfice de la garantie de la situation acquise. 

Il ressort du dossier, plus particulièrement du procès-verbal de taxation portant sur le 

bien-fonds no xxx1, qu’en 1969, une chaufferie a été installée dans le chalet situé sur ce 

terrain, lequel a ensuite été rénové dans les années 1971-1980 (cf. dossier du Conseil 

d’Etat, p. 102). Le 22 décembre 2016, un premier projet visant à la transformation de 

cette habitation a été validé par le conseil communal (cf. dossier du Conseil d’Etat, 

p. 112), lequel n’a, comme l’admet aussi le recourant en page 2 de son mémoire de 

recours de droit administratif du 26 février 2021, jamais été contesté. S’ajoute à cela le 

fait que tant la construction que les travaux précités n’ont à aucun moment été remis en 

cause depuis toutes ces années. Ainsi, il existe des indices probants que cette maison 

a bel et bien été mise au bénéfice des permis de bâtir nécessaires à sa construction 

ainsi qu’aux diverses transformations dont elle a fait l’objet au fil du temps. L’arrêt du 

Tribunal fédéral du 21 octobre 2004 rendu dans les causes 1A.107/2004 et 1P.251/2004 

n’est d’aucun secours au recourant, tant il est vrai que, dans cette affaire ayant trait à 

l’article 3 alinéa 1 aLC, aucun indice ne semblait justifier le fait qu’un permis de bâtir 

avait été délivré, ce qui n’est, on l’a vu, nullement le cas ici. De plus, on soulignera que 

l’article 24 alinéa 4 OC dit que pour les reconstructions, transformations et modifications 

de constructions et d’installations existantes, une copie des autorisations octroyées 

antérieurement doit être jointe au dossier, dans la mesure de sa disponibilité. Cet 

allégement ne figurait pas à l’article 31 alinéa 5 de l’ancienne ordonnance sur les 

constructions du 2 octobre 1996 (aOC ; RO/VS 1996 p. 342 ss), qui exigeait 

expressément la production de ces documents. L’on ne saurait donc reprocher au 

constructeur de ne pas avoir fourni ces pièces. 

Du point de vue de la conformité matérielle de cet ouvrage aux dispositions du droit 

public des constructions en vigueur en 1928, année de sa création, le recourant ne 

mentionne pas à quelle règle légale ce bâtiment contreviendrait. Le simple fait que, 

comme il le prétend dans son mémoire de recours de droit administratif du 26 février 

2021, ce chalet ne respecterait pas la distance à la limite de trois mètres prescrite par le 

« Règlement cantonal du 10 mai 1938 sur la police du feu, sur la fabrication, le transport 

et l’emploi des matières explosives et inflammables » n’y change rien, tant il est vrai que 

cette maison, bâtie en 1928, est antérieure à l’entrée en vigueur de cette disposition. 

- 28 - 

Quant à la situation du chalet litigieux sur la parcelle no xxx1, à savoir en limite ouest du 

no xxx3 et à proximité de la route communale de D _________, elle constitue, au 

contraire de ce que pense le recourant, également un indice de nature à démontrer la 

licéité de cette construction. En effet, il est peu probable que le conseil communal ait 

donné son aval à la construction de cette maison sans pour autant octroyer une 

dérogation quant aux distances à la limite devant être respectées par le mur ouest de ce 

bâtiment, quand bien même aucune servitude de contiguïté n’est à ce jour inscrite au 

registre foncier (cf., à ce sujet, les ACDP A1 19 145 et A1 19 153 précités consid. 5.1.4). 

Les autres critiques soulevées par le recourant dans son mémoire de recours de droit 

administratif du 26 février 2021 en lien avec le rehaussement de 60 centimètres de la 

toiture du dépôt situé en façade nord, l’installation, au niveau de ce même mur, d’une 

annexe apposée au bâtiment existant, laquelle serait habitable et aggraverait donc 

l’irrespect de la distance à la limite en lien avec la parcelle no xxx3, tombent également 

à faux. Il en va de même de celles qu’il invoque en lien avec le balcon prévu en façade 

est et le futur garage prévu au niveau du rez-inférieur en lieu et place des locaux 

existants dépôt prévu au sous-sol. En effet, par ce procédé, le recourant semble sous-

entendre que la garantie de la situation acquise ne permettrait pas de modifier 

l’apparence du bâtiment et que, partant, les modifications précitées seraient illicites. 

Cette approche ne saurait être suivie, la condition de la conservation de l’identité du bâti 

étant seulement exigée pour les constructions situées en dehors de la zone à bâtir au 

sens de l’article 24c alinéa 1 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du 

territoire (LAT ; RS 700) - disposition qui prévoit qu’hors de la zone à bâtir, les 

constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination 

mais qui ne sont plus conformes à l’affectation de la zone bénéficient en principe de la 

garantie de la situation acquise - respectivement au sens de l’article 42 alinéa 1 de 

l’ordonnance du 28 juin 2000 sur l’aménagement du territoire (OAT ; RS 700.1), qui dit 

qu’une transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est 

considéré comme mesuré lorsque l’identité de la construction ou de l’installation et de 

ses abords est respectée pour l’essentiel. L’on ne saurait toutefois transposer ces 

exigences aux constructions érigées sous l’empire de l’ancien droit et sises à l’intérieur 

de la zone à bâtir, dont le sort est exhaustivement régi par l’article 5 alinéa 1 LC. Pour 

les mêmes motifs, point n’est non plus besoin de statuer sur la question de savoir si cette 

construction doit ou non être qualifiée de ruine. En effet, la jurisprudence, à laquelle le 

recourant semble implicitement faire référence concernait une bâtisse construite en 

dehors de la zone à bâtir (RVJ 2012 p. 38, consid. 5b). C’est aussi à tort que le recourant 

critique le fait que l’annexe existante aggraverait la non-conformité au droit du bâtiment 

- 29 - 

et porterait atteinte aux voisins, puisque l’article 5 alinéa 1 LC, au contraire de l’article 3 

alinéa 1 aLC, n’énonce précisément pas cette condition.  

Partant, mal fondé, ce grief doit être rejeté. 

12.1.  Le recourant se plaint encore d’une violation des règles énoncées dans la LFAIE. 

Il soutient que le constructeur aurait, par le passé, été mis au bénéfice d’une autorisation 

d’acquérir lorsqu’il avait acquis le chalet sis sur le bien-fonds no xxx1, laquelle constituait 

déjà une dérogation, étant donné que la surface du bâtiment existant atteignait 

216,10 m2 et était donc supérieure à celle de 200 m2 autorisée par l’article 10 alinéa 2 

OAIE. Or, le projet de construction validé le 11 décembre 2018 porterait cette surface à 

239,03 m2. Aucun élément n’indiquerait d’ailleurs que l’Office juridique et administratif du 

Service des registres fonciers et de la géomatique (l’Office juridique du SRFG) aurait 

octroyé une quelconque autorisation en ce sens. Le principe de coordination 

commanderait pourtant que le conseil communal applique ces règles d’office, l’octroi 

d’une seconde dérogation étant proscrit par la pratique de l’OFJ. Le risque que les 

dispositions précitées soient violées serait d’autant plus grand qu’il ne serait pas possible 

de déterminer si le nouveau dépôt projeté en dessous du futur garage sera utilisé en tant 

que nouvelle surface habitable. Ces griefs auraient pourtant déjà été formulés devant le 

Conseil d’Etat, lequel ne les avait pas traités, pas plus qu’il ne s’était penché sur la 

requête du recourant tendant à l’édition du « dossier LFAIE ». Ce dernier avait aussi 

demandé que l’intimé justifie des semaines durant lesquelles il avait habité dans ce 

logement. Il n’avait non plus pas été donné suite à cette demande. 

12.2.  En l’occurrence, le litige porte sur la régularité du permis de bâtir délivré le 

11 décembre 2018 par le conseil communal et non pas sur la problématique de 

l’acquisition d’immeubles par des personnes résidant à l’étranger, question relevant de 

la compétence exclusive de l’Office juridique du SRFG (cf., sur ce point, l’article 2 du 

règlement du 21 novembre 2012 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à 

l'étranger [RAIE ; RS 211.410] et l’ACDP A1 16 237 du 10 mars 2017 consid. 2.2). Le 

grief de violation du principe de coordination est donc inopérant, dès lors qu’il 

appartiendra à l’autorité précitée de vérifier, en temps utile, le respect des prescriptions 

tirées de la LFAIE. C’est avec raison que l’instante précédente n’est pas entrée en 

matière sur ce grief. Point n’est donc besoin de statuer sur la question de savoir si le 

projet en question respecte ou non la surface maximale de 200 m2 définie par l’article 10 

alinéa 2 OAIE, ni sur celle de la licéité de la dérogation qui aurait hypothétiquement été 

octroyée au constructeur, le droit de recours de l’OFJ en cette matière ne pouvant, en 

toute hypothèse, rien y changer. Il en va de même de l’occupation du bâtiment par 

- 30 - 

Z _________ et de l’affectation du dépôt érigé sous le garage situé en façade est, 

respectivement de la question de savoir si l’édition du « dossier LFAIE » était ou non 

nécessaire pour la résolution de la cause. Il n’y a non plus pas lieu de déterminer si c’est 

à tort ou avec raison que le conseil communal n’a pas indiqué de quelconques 

restrictions dans le permis de bâtir du 11 décembre 2018 à ce sujet. Quant à l’arrêt du 

Tribunal fédéral du 12 avril 2019 rendu en la cause 2C_808/2018, il ne saurait non plus 

pas être pertinent, dans la mesure où cette affaire avait trait à un cas d’application de la 

LFAIE strico sensu, non à celui de l’octroi d’un permis de bâtir. La citation partielle opérée 

par le recourant du considérant 3.1.2 de cet arrêt ne lui est donc d’aucun secours.  

Partant, mal fondé, ce grief doit être rejeté. 

13.1.  Le recourant se prévaut encore d’une violation de l’article 11 LRS. À le lire, le 

bâtiment actuel, partiellement réduit à l’état de ruine, ne pourrait surmonter un éventuel 

tremblement de terre, si bien qu’elle ne satisferait pas aux réquisits « des normes SIA 

260 et suivantes ». Il serait ainsi nécessaire de démolir complètement cette construction 

et de la reconstruire en l’équipant d’une structure parasismique adéquate ainsi que de 

réaliser un garage en béton armé avec une fouille à aménager sous la structure porteuse 

du bâtiment sur une profondeur de plus de 6 mètres, ce qui impliquerait d’excaver en 

partie le terrain situé sous l’habitation sise sur le no xxx1 pour pouvoir y ériger le garage 

prévu. Or, à lire la jurisprudence, l’article 11 aliéna 3 LRS proscrirait de démolir et de 

reconstruire un bâtiment en augmentant dans le même temps sa surface utile principale. 

Tel serait pourtant le cas en l’espèce. En effet, le constructeur aurait admis une surface 

utile principale de 239,03 m2. Ce calcul serait cependant erroné, car il ne tiendrait compte 

que des surface utiles principales, alors que l’article 18 alinéa 1 LC commanderait de 

tenir compte des surfaces utiles principales et secondaires, de dégagement, de 

construction et d’installation. En l’occurrence, il faudrait considérer que la cave et le 

grenier constitueraient des surfaces utiles secondaires. Les escaliers devraient, eux 

aussi, être pris en compte, car ils seraient des surfaces de dégagement au sens de la 

norme SIA 416. Quant aux balcons, ils feraient partie intégrante des surfaces externes 

de plancher et devraient donc aussi être pris en compte. Ainsi, les réquisits de la norme 

SIA 416 serait violés. 

13.2.  L’article 11 alinéa 1 LRS dispose que sous réserve de restrictions d’utilisation 

existantes ou futures du droit cantonal ou communal, le mode d’habitation des logements 

créés selon l’ancien droit est libre.  

- 31 - 

L’article 11 alinéa 2 LRS dit que de tels logements peuvent, dans les limites des surfaces 

utiles principales préexistantes, être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des 

logements supplémentaires en résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction 

d’utilisation selon l’article 7 alinéa 1 LRS. Demeurent réservées les autres conditions du 

droit fédéral et du droit cantonal. 

L’article 11 alinéa 3 LRS dispose que l’agrandissement des logements créés selon 

l’ancien droit au sein de la zone à bâtir ne peut excéder 30 % des surfaces utiles 

principales qui existaient le 11 mars 2012 dans la mesure où il n’en résulte aucun 

logement supplémentaire. Hors de la zone à bâtir, les agrandissements restent autorisés 

dans les limites des prescriptions relatives à la construction hors de la zone à bâtir.  

Selon la jurisprudence et la doctrine, l’agrandissement autorisé par l’article 11 alinéa 3 

LRS ne permet pas de cumuler démolition et reconstruction d’un bâtiment érigé selon 

l’ancien droit, ces deux travaux n’étant admis que sous l’angle de l’article 11 alinéa 2 

LRS, à savoir sans augmentation des surfaces utiles principales. En autorisant un 

agrandissement de 30 %, le troisième alinéa constitue donc une exception au principe 

défini à l’article 11 alinéa 2 LRS (arrêts du Tribunal fédéral 1C_478/2019 et 1C_479/2019 

du 8 mai 2020 consid. 4.1 ; Fabian Mösching, in : Stephan Wolf/Aron Pfammater, 

Zweitwhonungsgesetz (ZWG) – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), 

2e éd., Berne 2021, p. 155 s., n. 15). L’expression « surface utile principale » figurant 

dans cette disposition doit être interprétée selon la norme SIA 416. Elle désigne les 

surfaces sur un niveau de plancher qui correspondent à l’affectation et à l’utilisation 

principale (au sens strict) du bâtiment (par exemple les pièces habitables, la cuisine, la 

salle de bains et les WC). Ces surfaces constituent, avec les surfaces utiles secondaires, 

les surfaces de dégagement, la surface des installations et les surfaces de construction, 

la « surface de plancher » (voir à ce propos la norme SIA 416). Les murs extérieurs sont 

des parties de la construction comptabilisées dans les surfaces de construction. La pose 

d’une isolation extérieure est autorisée sur des logements créés selon l’ancien droit, car 

ces travaux entraînent uniquement un agrandissement de la section du mur extérieur et 

non pas de la surface utile principale (cf. Message du Conseil fédéral du 19 février 2014 

concernant la loi fédérale sur les résidences secondaires, FF 2014 2209, p. 2232). 

13.3.  En l’occurrence, l’on ne saurait suivre le recourant lorsqu’il soutient que le projet 

litigieux constituerait une démolition suivie d’une reconstruction, opération que l’article 

11 alinéa 3 LRS ne permet effectivement pas (cf., à ce sujet, les arrêts du Tribunal 

fédéral 1C_478/2019 et 1C_479/2019 du 8 mai 2020 consid. 4 auxquels le recourant fait 

référence). En effet, à lire l’esquisse de la façade nord, la toiture du corps de bâtiment 

- 32 - 

principal verra sa pente accentuée. Le local situé à cet endroit sera équipé d’une toiture 

plate et d’une porte d’entrée. Un nouvel élément de forme trapézoïdale construit en biais 

et couvert d’un toit à deux pans devra également prendre place en ce lieu. Le projet 

comprend également l’ajout d’un balcon sur ce mur, lequel sera prolongé sur le mur est 

de l’habitation située sur le no xxx1 et abritera un escalier. En façade est, un garage 

souterrain devra également être construit sous le nouvel élément prévu en façade nord, 

lui–même équipé d’une ouverture. Une nouvelle ouverture verra aussi le jour, à gauche 

de la fenêtre existante, laquelle devra être remplacée par une porte-fenêtre. La lucarne 

sise en toiture devait être supprimée et une véranda s’ouvrira sur le futur balcon. Une 

fenêtre sera créée à l’arrière de l’annexe existant en façade sud. Le projet querellé 

comprend encore diverses modifications des ouvertures en façade sud, l’une d’entre 

elles située au second étage devant être détruite. Celle du niveau du rez inférieur sera 

changée au profit d’une porte-fenêtre, laquelle s’ouvrira sur le nouveau balcon prévu à 

cet endroit. L’annexe équipant ce mur verra aussi sa porte d’entrée et ses fenêtres 

modifiées. Une cheminée sera installée sur la partie ouest de la toiture. Il est à noter que 

le projet supprime également les volets équipant actuellement les diverses fenêtres du 

chalet propriété de Z _________.  

À l’intérieur, l’étage devra connaître divers réaménagements, lesquels concerneront 

essentiellement celui des parois équipant ce niveau. Deux douches prendront place à 

cet endroit. Au rez-de-chaussée, un élément identique devra être construit entre le 

nouvel élément situé en façade nord et le dépôt situé à cet endroit. Il est aussi prévu de 

revoir l’agencement du séjour, du coin à manger du hall et de la cuisine, laquelle sera 

voisine d’un nouveau WC. Au rez inférieur, les locaux voisins du garage souterrain 

connaîtront aussi diverses modifications, dont un réaménagement du hall et la création 

d’une buanderie et d’une porte d’entrée s’ouvrant sur le garage souterrain jouxtant ce 

niveau, cette dernière étant voisine d’un nouveau WC. Un ascenseur desservira cet 

ensemble à l’avenir, un dépôt étant prévu en sous-sol, sous le garage. 

Si de telles modifications sont, certes, relativement importantes, l’on ne saurait pour 

autant les qualifier de « démolition-reconstruction » au sens de l’arrêt du Tribunal fédéral 

du 8 mai 2020 (causes 1C_478/2019 et 1C_479/2019) dont se prévaut le recourant. En 

effet, l’affaire décrite dans cette décision de justice concernait la démolition d’un 

logement de 125 m2 et la construction de deux nouveaux immeubles d’habitation. Un tel 

projet est sans commune mesure avec celui dont il est question céans. L’on ne saurait 

donc se référer à cette jurisprudence pour juger de sa conformité aux dispositions de 

droit public des constructions. Ces critiques sont donc malvenues. 

- 33 - 

En revanche, il n’est, en l’état actuel du dossier, pas possible de déterminer si le projet 

litigieux respecte la limite de 30 % définie par l’article 11 alinéa 3 LRS. En effet, il ressort 

de la pièce du 16 juin 2019 que la surface habitable de l’habitation existante s’élèverait 

à 216,10 m2. Elle correspondrait à la somme des surfaces respectives du rez inférieur 

(56,91 m2), du rez-de-chaussée (94,95 m2) et du premier étage (64,24 m2). Il en irait de 

même du projet autorisé le 26 octobre 2016. Quant au bâtiment autorisé le 11 décembre 

2018, sa surface habitable serait, selon ces mêmes documents, de 239,03 m2, ce qui 

correspondrait au rez inférieur (50,39 m2), au rez-de-chaussée (124,40 m2) et à l’étage 

(64,24 m2 : cf., à ce sujet, dossier du Conseil d’Etat, p. 91 et p. 103). Ainsi, le nouvel état 

ne comprendrait qu’un supplément de 22,93 m2. L’on ne peut cependant déduire de ces 

pièces quelles sont les surfaces qui ont été prises en compte dans ce calcul. Or, de telles 

données sont indispensables pour vérifier la conformité de la construction aux réquisits 

de l’article 11 alinéa 3 LRS. La motivation lapidaire adoptée par le Conseil d’Etat dans 

le prononcé juridictionnel entrepris, selon laquelle l’agrandissement litigieux 

n’impliquerait qu’une augmentation de 10,6 % de la surface utile principale, 

respectivement le fait que cette maison abriterait 4 logements que la nouvelle 

construction unifierait en un seul ne permettent pas de remédier à cette irrégularité. Il en 

va de même du fait que le conseil communal serait habilité à effectuer, dans le futur, 

« toutes vérifications utiles » en lien avec l’affectation du nouveau dépôt situé sous le 

garage souterrain prévu en façade est dans le cadre d’une éventuelle procédure de 

police des constructions. Quant aux remarques soulevées par Z _________ dans son 

écriture du 16 avril 2021 en lien avec l’application de l’indice d’utilisation du sol (IUS) en 

lieu et place de l’indice brut d’utilisation du sol (IBUS), respectivement en lien avec le 

garage souterrain, elles sont également hors de propos, car elles ne permettent 

nullement de remédier à l’imprécision que l’on vient de résumer. Il appartiendra donc au 

conseil communal d’examiner plus avant ce point. 

Partant, bien fondé, ce grief doit être admis. 

14.  En définitive, le recours doit être admis au sens du considérant 13.3. En particulier, 

le Conseil d’Etat devra procéder à un examen plus précis du respect des exigences 

fixées par l’article 11 alinéa 3 LRS. Il s’agira notamment de déterminer de manière exacte 

les surfaces prises en compte dans ce calcul. En conséquence, le prononcé attaqué est 

annulé et l’affaire est renvoyée au Conseil d’Etat pour nouvelle décision après que 

l’instruction ait été complétée dans toute la mesure utile (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 

LPJA). Le présent arrêt rend sans objet la requête d’effet suspensif du 26 février 2021. 

- 34 - 

15.1.  Le recourant, qui n’obtient gain de cause que sur le grief ayant trait à la non-

conformité de projet aux réquisits de l’article 11 alinéa 3 LRS, supportera des frais de 

justice réduits d’un quart (art. 88 al. 2 et 89 al. 1 2e phrase LPJA). Ces frais comprennent, 

conformément à l’article 3 alinéa 1 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et 

dépens devant les autorités judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), un 

émolument qu’il y a lieu d’arrêter, au vu des critères et limites des articles 13 alinéa 1 et 

25 LTar ainsi que des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des 

prestations, à 1125 fr. (3/4 de 1500 fr.), les ¼ restants (375 fr.) demeurant à la charge 

de Z _________ (art. 89 al. 1 et 89 al. 3 a contrario LPJA), à qui les dépens sont refusés 

(art. 91 al. 1 a contrario LPJA). 

15.2.  Z _________ versera au recourant, qui obtient gain de cause et a pris une 

conclusion en ce sens, une indemnité de dépens réduite dans la même proportion que 

les frais (art. 91 al. 1 et 2 LPJA) pour les deux instances de recours. Cette indemnité est 

fixée pour les deux instances, en l’absence de décompte, à 625 fr. (1/4 de 2500 fr : 

débours [les copies étant calculées à 0,50 cts l’unité] et TVA compris ; cf. art. 4 al. 3, 27 

al. 1, 37 al. 2 et 39 LTar), sur le vu de l’activité déployée par l’avocat du recourant, qui a 

consisté principalement en la rédaction de la requête d’effet suspensif du 1er février 

2019, du recours administratif du 21 février 2019, des correspondances du 18 mars 

2019, du 17 juin 2019, du 7 octobre 2019, du 4 novembre 2019, du 28 septembre 2020, 

du recours de droit administratif du 26 février 2021 et des déterminations du 1er mars 

2021, du 29 avril 2021 et du 11 mai 2021. 

 

Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 

 

1. Le recours est admis. 

2. La décision du 4 novembre 2020 du Conseil d’Etat est annulée et la cause est 

renvoyée afin que celui-ci rende une nouvelle décision dans le sens du considérant 

13.3. 

3. Les frais, par 1500 fr., sont mis, pour 1125 fr. à la charge de X _________ et pour 

375 fr. à celle de Z _________.  

4. Z _________ versera à X _________ une indemnité réduite de dépens d’un montant 

de 625 francs. 

- 35 - 

5. Le présent arrêt est communiqué à Maître Jacques Fournier, pour X _________, à 

Maître Laurent Schmidt, pour l’administration communale de Y _________, à Maître 

Frédéric Pitteloud, pour Z _________ et au Conseil d’Etat. 

 

Sion, le 23 novembre 2021