# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c24bece7-ceb1-50bd-849d-7d9329134b93
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-02
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 02.04.2014  SB.2013.00081
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2013-00081_2014-04-02.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2013.00081	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 02.04.2014
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Rückweisungsentscheid des Steuerrekursgerichts, wirtschaftliches Abbruchobjekt

Rückweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts gelten als Zwischenentscheide, welche unter den Voraussetzungen der sinngemäss anwendbaren Art. 92 f. BGG anfechtbar sind (E. 1.2).

Ob wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt, beurteilt sich in objektiver Weise aus Sicht des Veräusserers. Die im Kaufvertrag bekundete Absicht des Käufers, die Liegenschaft abzureissen, lässt keinen Rückschluss zu auf die Frage, ob der Wert der abzubrechenden Liegenschaft von den Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berücksichtigt wurde oder nicht. Vielmehr ist von der Vermutung auszugehen, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der Preisbestimmung gebildet hatte und obliegt der Grundsteuerbehörde die Beweislast dafür, dass der Gebäudewert nicht Bestandteil des Verkaufserlöses bildete. Dieser Beweis kann beispielsweise dadurch erbracht werden, dass die Grundsteuerbehörde Schriftstücke vorlegt, aus denen sich ergibt, wie der Verkäufer den verlangten Erlös errechnet hat. Die Tatsache, dass die Steuerbehörde in der Regel keinen Zugang zu den für die Beweisführung notwendigen Dokumenten hat, rechtfertigt für sich allein noch keine Umkehr der Beweislast, ist die Beweisführung doch grundsätzlich möglich und auch schon verschiedentlich gelungen (E. 3.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABBRUCHOBJEKT
ANLAGEWERT
ERLÖS
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
ZWISCHENENTSCHEID

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 92 BGG
Art. 93 BGG
§ 216 Abs. 1 StG
§ 219 Abs. 1 StG
§ 220 StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2013.00081

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 2. April 2014

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber
Dirk Andres.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Gemeinde A, 

vertreten durch den
Gemeinderat, 

 

dieser vertreten durch die B AG, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

C AG, vertreten durch D AG, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat
sich ergeben: 

I.  

Die C AG veräusserte am 21. Dezember 2007 das
Grundstück Kat.-Nr. 01 in A, an die E AG. In der Steuererklärung für die
Grundstückgewinnsteuer datierend vom 12. Januar 2010 deklarierte sie einen
Verlust von Fr. ….

Am 20. Februar
2012 auferlegte die Gemeinde A der Pflichtigen eine Grundstückgewinnsteuer von
Fr. …. Als Begründung führte sie sinngemäss an,
der Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks Kat.-Nr. 01 beziehe sich nur auf das Land und nicht auch auf die Gebäude.
Dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse folgend sei deshalb als
Erwerbspreis auch bloss der Verkehrswert des Landes vor 20 Jahren zu berücksichtigen. Gleiches gelte für die wertvermehrenden
Aufwendungen. Diese könnten nur insoweit angerechnet werden, als sie sich auf
das Land beziehen würden.

Die dagegen erhobene Einsprache wies der
Gemeinderat A mit Entscheid vom 26. November 2012 ab.

II.  

Den hiergegen von der Pflichtigen
erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 28. Mai 2013 teilweise gut. Es wies die Sache zur weiteren Untersuchung
und zum Neuentscheid an den Gemeinderat A zurück.

III.  

Mit Beschwerde vom 15. Juli 2013 beantragte die Gemeinde A sinngemäss, es sei der
Entscheid des Steuerrkursgerichts aufzuheben und der Einspracheentscheid vom
26. November 2012 wiederherzustellen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Während das Steuerrekursgericht auf eine
Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Pflichtige sinngemäss, die
Beschwerde sei abzuweisen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1
Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts
können laut § 153 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) der Steuerpflichtige, das kantonale Steueramt und
die Gemeinde innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim
Verwaltungsgericht erheben.

1.2
Nach der neueren verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung gelten auch Rückweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts als
Zwischenentscheide (VGr, 2. Februar 2011, SB.2010.00137 E. 1.2). Sie sind unter den Voraussetzungen der sinngemäss anwendbaren
Art. 92 f. das
Bundesgerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (BGG)
anfechtbar. Gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG ist dies
der Fall, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können
oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen
und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde.

Ein nicht wiedergutzumachender Nachteil
ist anzunehmen, wenn eine beschwerdebefugte Verwaltungsbehörde durch einen
Rückweisungsentscheid gezwungen wird, einer von ihr als falsch erachteten
Weisung Folge zu leisten, um einen ihrer Ansicht nach rechtswidrigen Entscheid
zu erlassen, den sie selber nicht anfechten kann (vgl. BGE 134 I 124
E. 1.3; 133 V 477 E. 5.2.2; 133 II 409 E. 1.2; 129 I 313
E. 3.3; 128 I 3 E. 1b; VGr, 17. November 2010, SB.2010.00082).

Das Steuerrekursgericht hat den Rekurs
der Pflichtigen teilweise gutgeheissen und die Angelegenheit im Sinn der
Erwägungen zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an den Gemeinderat A
zurückgewiesen. Dieser teilt die vom Steuerrekursgericht vertretene
Rechtsauffassung nicht und wäre durch den Rückweisungsentscheid gezwungen, aus
seiner Sicht gesetzwidrige Untersuchungen vorzunehmen und eine rechtswidrige
Einschätzung vorzunehmen. In diesem Umstand liegt ein nicht wiedergutzumachender
Nachteil.

Auf die Beschwerde ist daher
einzutreten.

2.
 

2.1
Tritt das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde
gegen einen Rückweisungsentscheid ein, beschränkt es sich auf die Beurteilung
der Frage, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht an die Vorinstanz
zurückgewiesen habe (RB 2000 Nr. 130 Erw. 3; RB 2001 Nr. 93).

2.2
Das Steuerrekursgericht kann ausnahmsweise zwecks
Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückweisen, namentlich wenn zu Unrecht noch kein materieller
Entscheid getroffen wurde oder dieser an einem schwerwiegenden Verfahrensmangel
leidet (vgl. § 149 Abs. 3 StG; RB 2000 Nr. 130 E. 4a;
RB 2001 Nr. 93 E. 2a). In den übrigen Fällen hat das Steuerrekursgericht
selber über die Sache zu befinden.

Gelangt das Steuerrekursgericht aufgrund
einer anderen rechtlichen Würdigung als die Vorinstanz zum Schluss, der aus
seiner (neuen) rechtlichen Sicht als massgeblich erachtete Sachverhalt sei von
der Vorinstanz nicht hinreichend untersucht worden und es liege aus diesem
Grund ein schwerwiegender Verfahrensmangel vor, so prüft das Verwaltungsge­richt
bei Anfechtung des Rückweisungsentscheids nur, ob die rechtliche Würdigung des
Steuerrekursgerichts offensichtlich unrichtig ist, die Rückweisung dem Beschleunigungsgebot
krass zuwiderläuft und die Rechte der Parteien ungeschmälert gewahrt werden
(RB 2001 Nr. 93 E. 2b).

2.3
Gemäss den allgemeinen Regeln über die Verteilung
der objektiven Beweislast trägt die Steuerbehörde die Beweislast für die
steuerbegründenden oder steuererhöhenden Tatsachen, während der
Steuerpflichtige die Beweislast für die steuermindernden oder steueraufhebenden
Tatsachen trägt (Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 132 Rz. 90).

3.
 

3.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216
Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an
Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach
§ 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten
(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis
mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1
StG). Liegt die massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige gestützt auf § 220
Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks vor
20 Jahren zur Anrechnung bringen. 

Mit der Grundstückgewinnsteuer soll
lediglich der auf äussere Umstände zurückzuführende "unverdiente"
Wertzuwachs eines Grundstücks in der Besitzesdauer als Grundstückgewinn erfasst
werden. Ist die Wertzunahme nämlich "verdient", insbesondere durch
den Einsatz von Arbeit oder Kapital des Veräusserers, fehlt insoweit die
Rechtfertigung für die Besteuerung des Wertzuwachses (vgl. Peter Locher, Das
Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer, Bern 1976, S. 67 mit
Hinweisen). 

3.2
Um die Besteuerung des Grundstückgewinns als
"unverdienten" Wertzuwachs zu gewährleisten, verlangt der von Lehre
und Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse, dass
sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück
zu beziehen haben. Hat sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit
während der massgebenden Besitzesdauer wesentlich geändert, so sind durch Zu-
oder Abrechnungen am Erwerbspreis vergleichbare Verhältnisse herzustellen (RB
1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342).

Bezugspunkt für den Vergleich der
Verhältnisse beim Verkauf ist der Zustand des Grundstücks, der Grundlage für
die Kaufpreisgestaltung bei der Veräusserung gebildet hat. Es kommt also nicht
darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu
Eigentum übergeht. Massgebend ist nur das, was an liegenschaftlichen Werten verkauft
und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist
(RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). Lässt
sich dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes
entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich
auf sämtliche dinglich übertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser
Werte wieder (RB 1976 Nr. 67). Haben die Vertragsparteien ein
überbautes Grundstück veräussert, müssen auch die Gebäudekosten gewinnmindernd
berücksichtigt werden. Ist jedoch aus dem Gesichtswinkel der Kaufpreisfestsetzung
lediglich Bauland verkauft worden, was nach der Rechtsprechung bei mit
Abbruchobjekten überbautem Land vermutet werden darf, kann bloss der Landpreis
angerechnet werden. Aufwendungen für Bauten, die nach dem rechtsgeschäftlichen
Willen der Vertragsparteien nicht als veräus­sert gelten und daher nicht mit
dem Kaufpreis abgegolten werden, sind infolgedessen nicht als Anlagekosten
anrechenbar (vgl. RB ORK 1955 Nr. 92).

3.3
Von einem Abbruchobjekt kann gesprochen werden,
wenn ein Gebäude technisch oder wirtschaftlich abbruchreif ist. Die Frage der
technischen Abbruchreife ist vorliegend nicht umstritten. Ob wirtschaftliche
Abbruchreife vorliegt, beurteilt sich in objektiver Weise aus Sicht des
Veräusserers. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts lässt die im Kaufvertrag
bekundete Absicht des Käufers, die Liegenschaft abzureissen, keinen Rückschluss
zu auf die Frage, ob der Wert der abzubrechenden Liegenschaft von den
Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berücksichtigt wurde oder nicht.
Vielmehr ist von der Vermutung auszugehen, dass das überbaute Grundstück
Gegenstand der Preisbestimmung gebildet hatte und obliegt der
Grundsteuerbehörde die Beweislast dafür, dass der Gebäudewert nicht Bestandteil
des Verkaufserlöses bildete (VGr, 28. August 2003, SB.2003.00017 = ZStP
2004, 56). Dieser Beweis kann beispielsweise dadurch erbracht werden, dass die
Grundsteuerbehörde Schriftstücke vorlegt, aus denen sich ergibt, wie der
Verkäufer den verlangten Erlös errechnet hat (Felix Richner/Walter Frei/Stefan
Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Züricher
Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220
N. 175). Die Tatsache, dass die Steuerbehörde in der Regel keinen Zugang
zu den für die Beweisführung notwendigen Dokumenten hat, rechtfertigt für sich
allein noch keine Umkehr der Beweislast, ist die Beweisführung doch
grundsätzlich möglich und auch schon verschiedentlich gelungen (Steuerrekurskommission III, 29. April 2003, 3 GR.2001.7 = ZStP 2004, 329; VGr, 30.
Oktober 1996, SR.95.00084 [Regeste publiziert in RB 1996 Nr. 54]).

3.4
 

3.4.1
Die Beschwerdeführerin anerkennt vorliegend, dass gemäss Wortlaut des
Kaufvertrags die Gebäude mitveräussert wurden. Hingegen führt sie sinngemäss
an, dass der Wortlaut des Kaufvertrags nicht dem rechtsgeschäftlichen Willen
der Vertragsparteien entspreche und daher die Vermutung, der Gebäudewert sei
Bestandteil des vertraglich angeführten Verkaufserlös, nicht greife. Hierfür
trägt sie die Beweislast (vgl. E. 2.3 und 3.3 vorstehend). Die
Beschwerdeführerin führt denn auch mehrere Gründe an, weshalb der vertraglich
festgehaltene Preis nicht in objektiv feststellbarer Weise die Gebäudewerte mit
enthalte:

Zunächst habe die Pflichtige – wie Ziffer 5 Seite 7 des Kaufvertrags vom 21. Dezember
2007 zu entnehmen sei – die Umzonung des betroffenen
Grundstücks selber in die Wege geleitet und vorangetrieben, woraus gefolgert
werden müsse, dass den Gewerbebauten in der künftigen Wohnzone kein Wert mehr
beigemessen werden könne. Durch das Vorantreiben der Umzonung habe die
Pflichtige die Gebäude zu wirtschaftlichen Abbruchobjekten umgewandelt und erst
dadurch den Verkauf des Grundstücks ermöglicht. Dies ergebe sich insbesondere
daraus, dass die Pflichtige am 1. September 2006
ein Umzonungsgesuch bei der Gemeinde A gestellt habe und in der Folge ein
Gestaltungsplan ausgearbeitet worden sei, welcher nach der Veräusserung des
Grundstücks am 21. Dezember 2007, von der
Gemeindeversammlung A am 15. September 2008 genehmigt worden sei, bei
gleichzeitiger Bewilligung der Umzonung. Zudem spreche für das Interesse der
Pflichtigen an der Umzonung, dass diese gemäss Kaufvertrag die bis zur
Eigentumsübertragung entstandenen Kosten des Umzonungsverfahrens zu tragen habe
und somit diese Kosten veranlasst habe. Nicht entscheidend sei hingegen, dass
die baurechtliche Umzonung im Handänderungszeitpunkt noch in der Schwebe war.
Die vorliegende Situation sei nicht anders als in jenem Fall, in welchem der
Veräusserer bereits vor Beginn von Verkaufsverhandlungen Überbauungsstudien
seines Grundstücks erstellen lasse. Sodann spreche die Immobilienbewertung der F
AG vom 30. Juni 2006 dafür, dass die Gebäude als
wirtschaftliche Abbruchobjekte zu qualifizieren seien. Da die Studie anführe,
es bestehe ein schwacher Markt mit einer geringen Nachfrage für eine
gewerbliche Nutzung der bestehenden Gebäude, habe die Pflichtige die Gebäude
als wertlos betrachtet und die Umzonung in Angriff genommen. Weiter spreche der
vereinbarte Preis von Fr. … für die Wertlosigkeit
der Gebäude, da er auf den Quadratmeter umgerechnet dem ortsüblichen Preis für unüberbautes
Land von Fr. … pro Quadratmeter gemäss
Immobilienbewertung der F AG entspreche. Schliesslich sei die Situation mit der
Veräusserung einer Betriebsgesellschaft, bei der der Veräusserer noch für die
Liquidation des Betriebs zu sorgen hat, vergleichbar.

3.4.2
Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen nicht zu überzeugen. Auch
wenn die Pflichtige die Umzonung initiierte und vorantrieb, lässt sich daraus
nicht schliessen, die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude seien –
insbesondere aus der Sicht der Pflichtigen – wertlos und damit nicht in die
Preisbestimmung eingeflossen. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, geniessen
bestehende Bauten auch bei Umzonungen Besitzstandsgarantie und können
dementsprechend weiterhin genutzt werden. Wohl wurde das Umzonungsgesuch
unmittelbar nach der Immobilienbewertung gestellt. Auch dieses zeitliche
Zusammenfallen von Bewertung und Gesuchsstellung qualifiziert die Gebäude
indessen ebenso wenig als Abbruchobjekte. Aus der Immobilienbewertung der F AG,
welche die Marktaussichten für die gewerbliche Nutzung der bestehenden Gebäude
als schwach einstufte, kann ebenfalls nicht ohne weitere Indizien direkt auf
die Wertlosigkeit der Gebäude geschlossen werden. Auch bei schlechter Nachfrage
kann für die Nutzung entsprechender Gebäude noch ein Markt bestehen, wenn auch
allenfalls auf einem tieferen Preisniveau als bei einem florierenden
Marktumfeld. Dementsprechend hält die Immobilienbewertung denn auch fest, es
könne durchaus eine gewerbliche Nutzung für die bestehenden Gebäude gefunden
werden. Die Studie für die Bewertung der Immobilie geht denn auch von einem
Leerstand von 75 % im ersten Jahr (2007; wohl gemeint nach einem Auszug
der Beschwerdegegnerin aus dem Areal) und einem nachfolgend konstanten
Leerstand von 10 % aus und nicht von einem wirtschaftlichen Abbruchobjekt.

Die vorliegende Situation ist
auch nicht mit dem Sachverhalt des von der Beschwerdeführerin zitierten
Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 14. Juni 2000 vergleichbar (VGr,
14. Juni 2000, SB.1999.00081). In jenem Entscheid ging es um ein ehemaliges
Betriebsareal, welches sich im Zustand der Verwahrlosung befand, und bei dem
bereits im Vorfeld der Veräusserung ein rechtskräftig bewilligtes Bauvorhaben
bestand. 

Auch in Bezug auf den im
Kaufvertrag vereinbarten Preis vermag die Argumentation der Beschwerdeführerin
nicht zu überzeugen. Im Gegenteil, die in den Akten liegende Immobilienbewertung
stützt die Darstellung der Beschwerdegegnerin und macht deren Preisbestimmung
nachvollziehbar. Die Immobilienbewertung bestimmt zunächst den Ertragswert der
Bauten. Hernach diskutiert die Studie das vorhandene Land und unterscheidet zwischen
genutztem Land und Baulandreserven. Unter Hinweis auf die Lageklasse (3.1) und
ortsübliche Preise ermittelt die Immobilienbewertung den Landwert des
überbauten Landes aus dem Neuwert der bestehenden Gebäude mit Fr. …/m2 und für die Baulandreserve
mit Fr. …/m2
mit dem Hinweis auf "Ortsüblichkeit". So errechnet die Studie einen
"Marktwert" der gesamten Liegenschaft von Fr. …. Der effektive
Verkaufspreis (ohne Berücksichtigung der Rückstellung für Altlastensanierung)
beträgt gemäss Kaufvertrag Fr. … und erklärt sich auf diese Weise. Die
Behauptung der Beschwerdeführerin, die Pflichtige sei bei der Preisbestimmung
von pauschal Fr. …/ m2
ausgegangen, weil der Verkaufserlös von Fr. … dividiert durch die
Gesamtfläche von … Quadratmeter in etwa Fr. … ergebe und dieser Betrag
dem ortsüblichen Preis für unüberbautes Land gemäss Immobilienbewertung
entspreche, entbehrt im Lichte der tatsächlichen Berechnungen in der Bewertung
jeder Grundlage. Hinzu kommt, dass die Pflichtige – wäre sie tatsächlich davon
ausgegangen, lediglich Bauland in einer Wohn- und Mischzone und nicht ein
gewerblich genutztes Grundstück mit den entsprechenden Gebäuden zu verkaufen –
wohl tatsächlich einen deutlich höheren Preis verlangt hätte: 2007 betrug der
durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland in der Wohn- und Mischzone in A
rund Fr. … (Auszug des statistischen Amts vom 18. Dezember 2012
[www.statistik.zh.ch]). Selbst unter Berücksichtigung allfälliger Abbruchkosten
für die bestehenden Gebäude wäre damit ein Preis deutlich über dem verurkundeten
Betrag erzielbar gewesen, allenfalls unter Berücksichtigung des Risikos eines
Scheiterns der Umzonung. Dass die Pflichtige den Kaufvertrag simulierte, effektiv
also einen höheren Erlös erzielt hat, wird von der Beschwerdeführerin zu Recht
nicht geltend gemacht, liegen hierfür doch keinerlei Indizien vor. Schliesslich
ist der vorliegende Fall auch nicht mit der Veräusserung einer Betriebsgesellschaft
vergleichbar. 

3.4.3
Damit gelingt der Beschwerdeführerin der ihr obliegende Beweis nicht, dass
es sich bei den betroffenen Gebäuden um wirtschaftliche Abbruchobjekte handelt.
Gemäss dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse ist die Vorinstanz damit
für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer zu Recht von einem überbauten
Grundstück ausgegangen, die rechtliche Würdigung des Steuerrekursgerichts
erweist sich als zutreffend.

3.5
Die Vorinstanz weist die Sache im Lichte dieser
rechtlichen Würdigung zur Bestimmung des Werts vor 20 Jahren und im Hinblick auf eine mögliche Verständigung der Parteien
an die Beschwerdeführerin zurück. Dass dieses Vorgehen das Beschleunigungsgebot
krass verletze oder die Parteirechte der Beschwerdeführerin schmälere, macht
letztere nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. Das Steuerrekursgericht
war somit berechtigt, die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid
an die Beschwerdeführerin zurückzuweisen.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind
die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 StG). Der
Beschwerdegegnerin steht eine angemessene Parteientschädigung zu (§ 17
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in
Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).

5.
 

Nach der Regelung in
Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom
17. Juni 2005 (BGG) sind letztinstanzliche Rückweisungsentscheide bzw.
Entscheide, welche den Rückweisungsentscheid der Vorinstanz bestätigen, als
Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren, sofern sie
der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum belassen (BGE 134 II 124
E. 1.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie
einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder
wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und
damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  14'500.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.       120.--   Zustellkosten,

Fr.  14'620.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 8'000.- (inkl. MwSt.) zu zahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde im Sinn der Erwägungen erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:…