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**Case Identifier:** 4db5ef35-ded9-5a6d-8109-2e7af39af089
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 17.05.2022 A/536/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-536-2021_2022-05-17.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/536/2021-LCI ATA/522/2022  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 17 mai 2022 

3ème section 

    dans la cause  

 

Hoirie de feue Madame A______, soit Madame B______, Monsieur C______, 
Monsieur D______ et Monsieur E______,  
représentés par Me François Bellanger, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
16 décembre 2021 (JTAPI/1278/2021) 

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EN FAIT 

1)  À teneur du registre foncier, Madame B______ et Messieurs C______, 
D______et E______sont propriétaires de la parcelle n° 139 de la Commune 
F______ (ci-après : la commune), sur laquelle est érigé un immeuble d’habitation 
de plusieurs logements (n° 1______) sis 77, rue G______. 

2)  Par plis des 18 et 25 mai 2020, se référant à la procédure I-2______, l’office 
des autorisations de construire du département du territoire (ci-après : le 
département) a informé les quatre personnes précitées qu’un collaborateur de 
l’office du patrimoine et des sites (ci-après : OPS) avait constaté que la quasi-
totalité des fenêtres des deux façades de l’immeuble en question avaient été 
remplacées par des « fenêtres en bois-métal noir », sans aucune autorisation de 
construire. 

3)   Faisant usage du droit d'être entendus, M. D______ – indiquant représenter 
l’hoirie de feue Madame A______, composée de Mme B______, de MM. 
C______et E______et de lui-même (ci-après : l’hoirie) – a informé le 
département, par courrier du 5 juin 2020, que le remplacement des fenêtres 
constaté par l’OPS consistait en des travaux d’entretien réalisés entre 1996 et 
2003, en même temps que ceux des deux façades et de la toiture. Ces travaux, 
exécutés en plusieurs étapes et durant plusieurs années, avaient été annoncés en 
son temps par une lettre d’avis de travaux d’entretien. Plusieurs séances s’étaient 
tenues sur place avec des responsables du service des monuments et des sites (ci-
après : SMS), s’agissant du choix des teintes et des matériaux, en présence de feue 
Mme A______, propriétaire de ce bien immobilier jusqu’à son décès en 2012. Les 
premières fenêtres avaient été changées dès 1996, car celles existantes étaient en 
trop mauvais état pour être rénovées. Elles devaient améliorer l’isolation 
thermique et acoustique avec un abaissement phonique de 36 dB, optimal pour 
l’époque, au vu du bruit routier environnant. 

4)   Par décision du 15 janvier 2021, dont l'objet est «  Modification des fenêtres 
non conforme à l'art. 56 RCI », le département a ordonné à l’hoirie de Mme 
A______ de rétablir une situation conforme au droit d’ici au 31 juillet 2021 en 
procédant : « au remplacement des fenêtres existantes par des menuiseries en 
chêne sur le modèle de celles d’origine, comportant les partitions des fenêtres 
d’origine et dont les règles se basent sur le principe FEN.b 
(https://www.ge.ch/document/guide-bonnes-pratiques-assainissement-fenetres-
batiments-proteges/telecharger) ». 

  Les détails d’exécution devraient être soumis à l’OPS pour approbation 
avant commande des travaux. La sanction administrative portant sur la réalisation 

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des travaux sans droit ferait l’objet d’une décision séparée et restait par 
conséquent réservée. 

5)  Par acte du 15 février 2021, l’hoirie de Mme A______, composée de 
Mme B______ et MM. C______, D______ et E______, a interjeté recours devant 
le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) à l’encontre de 
cette décision, concluant à son annulation. 

   Dans le cadre des travaux d’entretien de leur immeuble, intervenus entre 
1996 et 2003, les anciennes fenêtres, en très mauvais état, avaient été peu à peu 
remplacées par des fenêtres en bois-métal, comme l’attestaient les factures jointes. 
Feue Mme A______ avait informé le département, par courrier du 16 avril 2002, 
que les travaux allaient débuter dans le courant du mois de mai 2003. Elle avait 
également informé le SMS, par pli du 9 septembre 2003, que la teinte retenue 
pour la façade de l’immeuble donnant sur la rue H______ était conforme à ce qui 
avait été convenu lors d’un rendez-vous qui s’était tenu le 17 juillet 2003. Elle 
avait informé le département de son intention d'effectuer les mêmes travaux, avec 
la même teinte, sur la façade donnant sur la rue G______. Ce courrier étant resté 
sans réponse, feue Mme A______ avait relancé le département, par courrier du 
27 novembre 2003, en se référant à un appel téléphonique de début novembre lors 
duquel Monsieur I______ avait dit à l’un de ses fils qu’il se prononcerait 
défavorablement sur cette requête. Sans nouvelles du SMS, feue Mme A______ 
avait indiqué au département, par courrier du 16 décembre 2003, que les travaux, 
qui commenceraient à début 2004, seraient exécutés en teinte gris-clair. Par 
correspondance du 22 décembre 2003, le SMS avait invité Mme A______ à 
conserver côté rue une teinte proche de celle d’origine, dans la mesure où la 
différence de traitement entre les façades était typique de l’architecture d’îlot du 
XXème siècle, tout en lui suggérant de réaliser différents échantillons pour le choix 
de la couleur et en s’en remettant à l’avis des experts de la commission des 
monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS).  

  Le remplacement des fenêtres constituant des travaux d’entretien, il n’était 
pas soumis à autorisation et ne pouvait donc être qualifié de constructions illicites. 
Ces travaux, réalisés par rotation durant six ans, n’avaient pas été différés et 
n’avaient entraîné aucune modification du standing de l’immeuble ni 
augmentation des loyers. Ils avaient été annoncés au département qui, tout comme 
le SMS, n’avait nullement mentionné la nécessité de les soumettre à autorisation.  

  Les conditions de l’ordre de remise en état n’étaient pas remplies. Le 
département avait, à tort, ordonné la remise en état des fenêtres sur la base de la 
nouvelle directive d’application de l’art. 56A du règlement d’application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - 
L 5 05.01), entrée en vigueur en 2015. De plus, 18, respectivement 25 ans, 
s’étaient écoulés depuis l’exécution des travaux litigieux et depuis que le 
département avait été informé de leur réalisation. Sa passivité alors qu’il en avait 

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connaissance, ou aurait pu en avoir connaissance s’il avait agi avec diligence au 
vu des échanges intervenus en 2002 et 2003, pouvait être qualifiée de « tolérance 
active » et son comportement contraire au principe de la bonne foi et 
contradictoire. Le département n'avait pas été placé devant le fait accompli. Le 
bâtiment concerné avait été intégré au plan de site adopté en 2016, soit plus de dix 
ans après le remplacement des fenêtres qui n’avait pas empêché la reconnaissance 
de son intérêt patrimonial.  

  L’ordre de remise en état violait le principe de proportionnalité. Si une 
requête en autorisation de construire avait été déposée entre 1996 et 2003, ces 
éléments auraient vraisemblablement été autorisés. Même à requalifier ces travaux 
de transformation soumis à autorisation, les dérogations reprochées étaient 
mineures, à la lumière d’une nouvelle pratique adoptée en 2015 seulement. 
L'ordre de remise en état portait une atteinte importante à leur propriété et le but 
d’intérêt public n’apparaissait pas comme prépondérant.  

 Plusieurs pièces ont été jointes à ce recours, notamment : 

 - des factures établies à l’attention de feue Mme A______ entre avril 1996 et 
décembre 2004, portant notamment sur la fourniture, la fabrication et la pose de 
fenêtres dans l’immeuble sis rue G______ 77 ; 

 - des courriers adressés par feue Mme A______ au département les 9 avril 2002 et 
16 avril 2003, par le biais desquels elle faisait état de « travaux de réfection de la 
façade de [s]on immeuble qui consist[ai]ent au nettoyage de la pierre de taille et 
peinture de la façade, ainsi que la réfection des volets » ; 

 - les correspondances de feue Mme A______ au SMS des 9 septembre, 
27 novembre et 16 décembre 2003 ainsi que le courrier de ce service à la précitée 
du 22 décembre 2003, ce dernier mentionnant que l'immeuble en cause 
appartenait à un ensemble du début du XXème siècle. 

6)   Le département a conclu, le 26 avril 2021, au rejet du recours. 

  L’immeuble n°1______, construit en 1912 par l’architecte Monsieur 
J______ et contigu à d’autres bâtiments proposant une unité architecturale, 
appartenait à un ensemble au sens de l’art. 89 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et bénéficiait de la 
protection y afférente. Selon la fiche de recensement architectural en projet relatif 
à l’immeuble sis rue G______ 91 (3______), cet immeuble – ainsi que ceux qui 
lui étaient contigus – s’inscrivait dans l’ensemble n° 4______, qui comprenait 
également les immeubles sis rue G______ 75, 79, 81, 83, 85 et 91. Au vu de la 
valeur patrimoniale des ensembles d’immeubles et des squares situés entre les 
rues K______, G______, L______ et l’avenue M______, la Ville de Genève (ci-
après : la ville) avait initié un projet de plan de site, dont l’enquête avait eu lieu du 

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19 octobre au 18 novembre 2012 et qui avait été adopté par arrêté du Conseil 
d’État du 1er juin 2016 (plan de site n° 5______).  

  Dans le cadre de l’adoption et de la mise en œuvre de ce plan de site, un 
constat effectué par l’OPS avait permis de relever que la quasi-totalité des fenêtres 
d’origine (en chêne) avaient été remplacées par des fenêtres en bois-métal noir, 
sans partitions et avec un intercalaire en alu brillant, sans que cet office n’ait été 
consulté. De plus, le département n’avait reçu aucune annonce d’ouverture de 
chantier pour ces travaux.  

  Lesdits travaux, modifiant l’apparence extérieure du bâtiment, entraient 
dans le champ d’application de l’art. 1 al. 1 let. b LCI, disposition pertinente avant 
l’entrée en vigueur de l’art. 56A RCI dans sa teneur actuelle. Pour le surplus, la 
décision attaquée ne reprochait pas aux recourants de ne pas avoir déposé de 
demande d’autorisation de construire avant d’entreprendre les travaux contestés. 
Par conséquent, cet élément ainsi que le développement des recourants relatif au 
travaux d’entretien au sens de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) n’était pas pertinent. En effet, 
les structures porteuses et les autres éléments particulièrement dignes de 
protection – dont faisaient partie les fenêtres, dont le changement pouvait porter 
une atteinte irrémédiable au caractère architectural et urbanistique – devaient, en 
règle générale, être sauvegardés. Or, les travaux de changement des fenêtres 
avaient été effectués sans respecter les matériaux et la composition d’origine, en 
violation des art. 89 et 90 LCI, et sans avoir consulté préalablement l’OPS, ce qui 
constituait une infraction. Dans le même sens, l’art. 56A al. 4 RCI – qui 
constituait un cas particulier de l’art. 90 al. 1 LCI en reprenant les éléments de 
protection patrimoniale et en les concrétisant dans le cadre des travaux de mise 
aux normes énergétiques qu’il visait principalement – exigeait que les 
interventions soient réalisées dans les matériaux d’origine et le respect de 
l’architecture de l’immeuble.  

  Il ne pouvait être retenu que le changement des fenêtres avait été annoncé au 
département, par courrier du 9 avril 2002, postérieur aux premiers changements de 
fenêtres intervenus en 1996, se contentant d’annoncer des travaux de nettoyage de 
la pierre de taille, de peinture de la façade et de réfection des volets. En outre, le 
SMS avait clairement indiqué à feue Mme A______, dans son pli du 22 décembre 
2003, que son immeuble faisait partie d’un ensemble protégé du début du XXème 
siècle.  

  L’ordre de remise en état était conforme au droit. Il ne pouvait être retenu de 
la part de l’OAC ou de l’OPS une quelconque connaissance, et donc tolérance, 
des travaux de modification des fenêtres, dans la mesure où ces travaux ne 
ressortaient pas des courriers adressés par feue Mme A______ à ces instances et 
qu’il n’avait pas été prouvé qu'ils auraient été admis. L'ordre de remise en état 

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constituait le seul moyen de respecter la protection patrimoniale du bâtiment 
litigieux, du moment que les fenêtres d’origine avaient été délibérément 
éliminées. Par conséquent, l’intérêt public à la protection du patrimoine 
l’emportait sur l’intérêt privé, notamment financier, des recourants.  

7)  Par réplique du 20 mai 2021, l'hoirie a relevé que les travaux d’entretien, tel 
que le changement des fenêtres litigieux, ne pouvaient être considérés comme des 
rénovations ou des transformations prohibées par les art. 89 et 90 LCI. Le courrier 
adressé à feue Mme A______ par le SMS en décembre 2003 était postérieur à la 
majorité des travaux litigieux, de sorte qu'il ne pouvait appuyer la thèse selon 
laquelle ceux-ci avaient été réalisés en violation des art. 89 ss LCI.  

  Même à retenir que les travaux litigieux n’étaient pas de simples travaux 
d’entretien, le département ne tentait pas même de démontrer que les fenêtres 
actuelles violeraient une unité architecturale et urbanistique.  

  Les prescriptions d’une directive entrée en vigueur en 2015 ne pouvaient 
fonder le rétablissement de l’état antérieur aux travaux d’entretien intervenus 
entre 1996 et 2003.  

  Les travaux d’entretien dûment annoncés par feue Mme A______ avaient 
été exécutés en plusieurs étapes sur plusieurs années et le choix des teintes et des 
matériaux y relatifs avait été effectué lors de séances en présence de représentants 
du SMS. Ainsi, le comportement du département, resté passif durant plus de 18 
ans alors qu’il aurait à tout le moins dû avoir connaissance des prétendues 
constructions illicites s’il avait agi avec diligence, devait être qualifié de 
« tolérance active », au vu des échanges intervenus entre 2002 et 2003.  

  Les installations concernées ayant été autorisées selon le droit en vigueur au 
moment de leur réalisation, l'hoirie pouvait se prévaloir du respect du principe de 
la bonne foi. Le département n’avait procédé à aucune pesée des intérêts avant le 
prononcé de la décision attaquée. 

8)  Par duplique du 14 juin 2021, le département a notamment relevé que le 
changement de la totalité des fenêtres d’un immeuble appartenant à un ensemble 
protégé, avec modification des matériaux et de leur aspect (sans partition), entrait 
dans la définition des structures et des éléments dignes de protection devant être 
protégés au sens de l’art. 90 LCI, dans la mesure où il constituait une atteinte au 
caractère architectural de l’immeuble et à la composition d’ensemble au sens de 
l’art. 89 et ss LCI. Il ressortait en outre de l’art. 56A al. 4 let. a RCI relatif à 
l’isolation des embrasures en façade que les fenêtres, notamment du point de vue 
du matériau utilisé, étaient des éléments qui devaient être protégés dans le cadre 
d’un ensemble. Si les fenêtres avaient été rénovées ou remplacées par d’autres 
dans le même matériau et la même partition, le département n’aurait probablement 
rien eu à redire. Enfin, les conditions d’une remise en état étaient remplies. Cet 

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ordre était proportionné. Il était néanmoins possible, comme cela avait été fait 
pour un cas voisin, que son exécution soit différée dans le temps, afin de prendre 
en compte la durée de vie des fenêtres, estimée par la jurisprudence à une 
trentaine d’années.  

9)  Par jugement du 16 décembre 2021, le TAPI a partiellement admis le 
recours. 

  Il était établi que l'immeuble en cause appartenait à un ensemble protégé. La 
question était donc de savoir si, au vu des bases légales et de la jurisprudence, le 
département était légitimé à ordonner « le remplacement des fenêtres existantes 
par des menuiseries en chêne sur le modèle de celles d’origine, comportant les 
partitions des fenêtres d’origine et dont les règles se basent sur le principe 
FEN.b », de manière a priori erronée sur l'art. 56A RCI. 

  L'art. 1 al. 1 LCI, couplé avec ses al. 4 et 5, étendait largement la notion de 
travaux soumis à autorisation de construire. Dans un arrêt du 25 octobre 2015, la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) avait confirmé une amende prononcée pour divers travaux 
effectués sans autorisation en zone 4B protégée, parmi lesquels le changement des 
fenêtres de l'immeuble concerné. Selon la note explicative « Recensement 
architecturale des immeubles formant des ensembles maintenus du XIXe siècle et 
du début du XXe siècle dans la commune de Genève », les ensembles protégés au 
sens des art. 89 et ss LCI pouvaient mériter cette protection notamment en raison 
de divers éléments de façade. Au vu de ces éléments, la modification de fenêtres, 
en particulier dans un immeuble protégé, était une opération devant faire l'objet 
d'une autorisation de construire. 

  Le propriétaire d'un immeuble protégé ne pouvait s'affranchir des 
obligations lui incombant à ce titre en se fondant sur sa propre opinion ou sur 
l'absence de mention de son immeuble sur les listes indicatives. Il était en l'espèce 
d'autant moins possible pour l'hoirie de soutenir que l'ancienne propriétaire n'avait 
pas à prendre de précautions particulières à ce sujet, qu'elle avait, à l'époque des 
travaux, été en contact régulier avec le SMS concernant différents aspects relatifs 
à la réfection des façades, notamment le choix des couleurs. En revanche, il 
n'apparaissait nulle part qu'elle aurait explicitement annoncé, en particulier au 
SMS, son intention de remplacer les fenêtres existantes. 

  En conséquence, le remplacement des fenêtres avait été effectué de manière 
illicite, de sorte que les quatre premières conditions d'un ordre de remise en état 
étaient réalisées, à savoir dirigé contre les perturbateurs par situation, concernant 
des travaux effectués sans autorisation, intervenus moins de 30 ans auparavant et 
n'ayant fait l'objet d'aucun engagement ni d'aucune attitude de l'autorité qui aurait 
pu laisser penser à l'ancienne propriétaire qu'elle était autorisée à procéder de la 
sorte. 

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  Le département ne pouvait faire abstraction des normes en vigueur au 
moment où il rendait sa décision, En présence d'un immeuble protégé, l'obligation 
de répondre à certaines normes imposées par la réglementation en matière 
d'énergie se doublait, selon l'art. 56A RCI, d'une obligation de respecter, dans la 
mesure du possible, des normes de protection du patrimoine. Dans la mesure où il 
était retenu que les travaux avaient été réalisés illicitement à une époque 
antérieure à l'entrée en vigueur de l'art. 56A RCI, le propriétaire ne pouvait, au 
moment où l'ordre lui était donné de remédier à cette situation, échapper aux 
dispositions légales entrées en vigueur depuis ces travaux. À titre d'exemple, il 
paraîtrait inconcevable que la remise en état d'une construction illicite permette 
l'utilisation de matériaux proscrits, au motif qu'ils étaient autorisés à l'époque des 
travaux litigieux. Si les nouvelles dispositions entrées en vigueur depuis ces 
travaux avaient pour le propriétaire des conséquences plus sévères que cela 
n'aurait été le cas dans l'hypothèse où la situation aurait été découverte et réparée 
plus tôt, il ne pouvait en être fait grief à l'autorité chargée d'appliquer la loi. Seule 
l'application du principe de proportionnalité permettait d'atténuer des 
conséquences trop rigoureuses. En conséquence, le département était fondé à faire 
application de l'art. 56A RCI non pas pour constater que le remplacement des 
fenêtres avait été effectué contrairement à cette disposition légale, mais pour 
exiger que la remise en état de l'immeuble intervienne conformément aux 
dispositions actuelles en matière énergétique, ce qui impliquait le respect de l'art. 
56A RCI. 

  Dans le jugement JTAPI/74/2021 du 28 janvier 2021 qui avait donné lieu à 
l'ATA/534/2021 du 18 mai 2021, le TAPI, faisant application du principe de 
proportionnalité, avait modifié l'ordre de remise en état des fenêtres en fixant au 
31 décembre 2031 le délai d'exécution des travaux, ce qui permettait d'atteindre 
approximativement la durée de vie des fenêtres en PVC posées en 2001. 
Nonobstant l'annulation de ce jugement, la chambre administrative avait considéré 
que cette solution était empreinte de bon sens. Il se justifiait en l'espèce de 
procéder de la même manière. En effet, l'hoirie n'avait fait qu'hériter – 
littéralement – d'une situation irrégulière créée par l'ancienne propriétaire. 
Ensuite, les fenêtres litigieuses avaient été posées il y une vingtaine d'années, ce 
qui signifiait que non seulement les « dégâts » patrimoniaux causés par les 
fenêtres actuelles étaient passés inaperçus durant une assez longue période de 
temps, mais également que ces dernières, en bois-métal, avaient 
approximativement atteint la moitié de leur durée de vie (la durée d'amortissement 
de fenêtres à vitrages isolants en bois-métal étant de 25 ans : https://asloca-
romande.ch/wp- content/uploads/2016/01/ Tabelle_avertissement.pdf consulté le 
14 décembre 2021). Leur remplacement immédiat ne s'imposait pas par une 
urgence à remédier à un grave impact patrimonial. En outre, il impliquerait des 
frais très conséquents qui n'avaient pas pu être planifiés du point de vue 
comptable.  

https://asloca-romande.ch/wp-%20content/uploads/2016/01/
https://asloca-romande.ch/wp-%20content/uploads/2016/01/

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  Aussi, il apparaissait plus conforme au principe de proportionnalité de fixer 
le délai d'exécution des travaux au 31 décembre 2030, correspondant à une 
moyenne approximative entre les travaux entamés en 1996 et ceux achevés en 
2003. Il appartenait au département de veiller à l'inscription de cette obligation au 
Registre foncier, de sorte qu'elle s'impose à tout propriétaire futur de l'immeuble. 

10)  L'hoirie a formé recours contre ce jugement par acte déposé à la chambre 
administrative le 1er février 2022, concluant principalement à l'annulation dudit 
jugement, de même que de la décision du département du 15 janvier 2021 et 
subsidiairement renvoi de la cause au département pour nouvelle décision dans le 
sens des considérants. 

  Le TAPI avait tenu un raisonnement peu clair, décousu, pour parvenir à des 
conclusions relativement hâtives et non fondées. Il avait échoué à démontrer que 
le remplacement des fenêtres aurait dû faire l'objet d'une demande d'autorisation 
de construire et avait donc violé les art. 1 al. 1 et 89 ss LCI mais également, si par 
impossible il fallait une autorisation de construire, que l'ancienne propriétaire 
pouvait de bonne foi se fier à son ignorance de cette nécessité et à l'attitude de 
l'autorité. 

  En l'espèce et en substance, que ce soit sur la base de la LCI ou de la LDTR, 
certes non applicable en l'espèce, il ne faisait aucun doute que les travaux litigieux 
ne correspondaient pas à des travaux de transformation soumis à autorisation 
selon ces deux lois. L'ATA/1151/2015 mentionné par le TAPI ne pouvait 
s'appliquer au cas d'espèce puisqu'il concernait, outre les travaux non autorisés 
ayant justifié l'amende litigieuse, des travaux intérieurs, la réfection complète de 
la toiture, la mise en place de velux, le changement des fenêtres et l'installation de 
baies vitrées. Ainsi, le remplacement des fenêtres n'était pas soumis à autorisation. 

  La condition de la bonne foi n'était pas remplie et le département ne pouvait 
donc pas ordonner à l'hoirie de remplacer les fenêtres actuelles. La précédente 
propriétaire de l'immeuble avait en effet été en communication avec les autorités 
en lien avec les travaux sur la façade de son immeuble, avant qu'ils ne 
commencent, quand bien même le remplacement des fenêtres n'était pas 
expressément évoqué, référence étant faite à la correspondance échangée alors. Le 
département n'avait à aucun moment mentionné la nécessité de soumettre les 
travaux à autorisation et n'avait nullement été placé face au fait accompli. Si feue 
Mme A______ avait eu connaissance du fait qu'il fallait une autorisation de 
construire pour le remplacement des fenêtres et que de mauvaise foi, elle aurait 
décidé de ne pas en requérir une, on voyait mal pourquoi elle aurait insisté auprès 
de la police des constructions, lorsqu'elle était sans nouvelles de sa part, en 
l'informant être sur le point d'effectuer les travaux sur la façade. Il ne faisait aucun 
doute qu'en connaissance des travaux, la police des constructions devait procéder 
à des contrôles et aurait informé, si cela avait été nécessaire, la propriétaire de la 
prétendue nécessité de requérir une autorisation de construire. La bonne foi de 

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feue Mme A______, et partant de l'hoirie, ne faisait aucun doute. Par ailleurs, 
entre 18 et 25 années s'étaient écoulées depuis l'exécution des travaux d'entretien 
litigieux, dont l'autorité, soit la police des constructions et le SMS, était informée 
entre 2002 et 2003, ou aurait dû à tout le moins avoir connaissance si elle avait agi 
avec diligence, de sorte que son absence de réaction devait être considérée comme 
une « tolérance active ». En estimant plus de 20 ans plus tard que ces travaux 
étaient en réalité des travaux soumis à autorisation, l'autorité adoptait un 
comportement contradictoire et contraire au principe de la bonne foi. Le manque 
de diligence du département dans le suivi du dossier ne pouvait être « réparé » une 
vingtaine d'années plus tard par un ordre de remise en état. Le TAPI avait donc 
violé le principe de la bonne foi, voire versé dans l'arbitraire en retenant que 
l'ordre de remise en état n'était pas en contradiction avec la condition de la bonne 
foi. 

  Le TAPI avait fixé un délai au 31 décembre 2030 pour le remplacement des 
fenêtres litigieuses. L'ordre de remise en état, tel que prononcé, était cependant 
toujours disproportionné. La tabelle sur laquelle cette instance s'était fondée pour 
retenir que la durée de vie des fenêtres, dans un contexte d'usure normale, était de 
30 ans, n'était qu'une référence indicative, sans force contraignante et ne 
permettait pas à une partie d'en tirer un droit. Il découlait de la systématique des 
dispositions de la LCI que la remise en état n'avait pas un but punitif, mais le 
rétablissement d'une situation conforme au droit, la sanction devant faire l'objet 
d'une procédure distincte. Il semblait que le fait qu'un ordre de remise en état soit 
ordonné pour une date intervenant 30 ans après les travaux litigieux consistait en 
soi une preuve suffisante pour affirmer que l'intérêt public au rétablissement d’une 
situation conforme au droit, notamment de préservation de bâtiments dignes de 
protection, n'était de manière évidente, pas prépondérant. Par ailleurs, l'hoirie 
n'était pas responsable directement de la situation dont elle avait hérité, ce dont il 
devait être tenu compte dans la pesée des intérêts. La durée de vie moyenne prise 
en compte par le TAPI pour fixer au 31 décembre 2030 le délai de remise en état 
était critiquable, puisque la situation ne s'apparentait pas à celle jugée dans le 
JTAPI/74/2021 qui concernait des travaux effectués la même année. 

  Au vu de ces éléments, l'intérêt public au rétablissement d'une situation 
conforme au droit ne pouvait l'emporter sur l'intérêt privé de l'hoirie au maintien 
des installations litigieuses, même si la remise en état devait n'intervenir qu'en 
décembre 2030 au plus tard, ce qui reviendrait à leur imposer de payer deux fois 
pour des travaux d'entretien, soit des coûts excessifs et complètement 
disproportionnés, sans que les fenêtres à remplacer ne doivent l'être 
nécessairement à ce moment. 

  L'immeuble en cause avait été intégré au plan de site adopté en 2016, soit 
plus de dix ans après le remplacement des fenêtres, lesquelles n'avaient pas été un 
obstacle pour la reconnaissance de son intérêt patrimonial. Si une requête en 

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autorisation avait été nécessaire et effectivement déposée entre 1996 et 2003, il 
était très vraisemblable que les éléments litigieux auraient été autorisés. La 
prolongation par le TAPI de près de 10 années du délai de remise en état 
démontrait que les dérogations à la règle, si par impossible établies, étaient 
mineures. Enfin, il était pour le moins étonnant que le TAPI ait mentionné l'art. 
56A RCI dans le cadre de son analyse de la proportionnalité quand bien même 
cette disposition avait été utilisée comme fondement de l'ordre de remise en état. 
Ce seul élément aurait dû l'amener à annuler l'ordre, tout simplement infondé, 
plutôt que de simplement le modifier. Même modifié quant au délai d'exécution, il 
violait le principe de la proportionnalité. 

11)  Le département a conclu le 4 mars 2022 au rejet du recours. 

  Le courrier annonçant les travaux de nettoyage de la pierre de taille, de 
peinture de la façade et de réfection des volets datait du 9 avril 2002, soit bien 
après le premier changement de fenêtres intervenu en 1996. L'OPS avait souligné 
à l'attention de feue Mme A______ le 22 décembre 2003 l'intérêt patrimonial de 
l'immeuble. 

  L'hoirie admettait expressément que le remplacement des fenêtres n'avait 
jamais été annoncé au département par l'ancienne propriétaire, de sorte que l'on 
voyait mal comment le département aurait pu alerter celle-ci sur la nécessité de 
déposer la demande d'autorisation de construire nécessaire. Vu l'annonce à 
l'époque de seuls travaux de façade, et encore, il ne pouvait être retenu que le 
département aurait dû établir un contrôle sur place, étant relevé que s'il devait le 
faire pour chaque annonce de chantier dans le canton, il ne disposerait ni de 
l'effectif ni du temps suffisant. 

  Feue Mme A______, pour avoir été en contact à plusieurs reprises avec le 
SMS au sujet notamment de la façade de l'immeuble, avait parfaitement 
conscience de son caractère protégé. Malgré ses divers contacts avec les services 
du département, elle s'était gardée d'indiquer que les fenêtres seraient changées, 
alors qu'elle avait même mentionné la réfection des volets. Il ne pouvait être 
retenu que le département lui aurait donné des assurances, explicitement ou par 
son comportement, que les travaux litigieux pouvaient être réalisés sans 
autorisation. 

  L'intérêt public à la restitution à l'immeuble de son aspect d'origine, même 
de manière différée, s'agissant de ses fenêtres, quant au matériau et à la partition, 
et donc des caractéristiques entières de l'ensemble protégé auquel il appartenait, 
était important et prépondérant par rapport aux seuls intérêts financiers de l'hoirie. 
Renoncer à la remise en état dans un tel cas, d'une atteinte à l'immeuble qui n'avait 
rien de mineure, sous prétexte que cela engendrerait des frais conséquents, aurait 
pour conséquence d'inciter les administrés à effectuer des travaux d'envergure en 

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infraction, puisque la remise en état ne pourrait pas leur être imposée au regard 
d'un prétendu principe de proportionnalité. 

12)  L'hoirie a répliqué le 14 avril 2022. 

  Elle s'est penchée sur l'historique du recensement architectural du canton de 
Genève et les caractéristique des fenêtres en bois-métal, utilisées dans les 
bâtiments construits entre 1850 et 1929, tout à fait adaptées au style architectural 
des anciens immeubles, et en PVC, dont l'utilisation, datant des années 1970, était 
très controversée dans les bâtiments anciens en raison de leur apparence massive, 
de l'absence de texture, de leur couleur blanche et de l'absence d'élégance du 
plastique qui contrastait fortement avec la noblesse des matériaux des bâtiments. 
Il ressortait des photos de son immeuble, selon notamment fiche de recensement 
disponible sur le site du système d'information du territoire genevois (SITG), que 
les fenêtres en bois-métal, de couleur sombre, avec intercalaire en alu brillant, 
étaient très similaires, voire identiques à la couleur des fenêtres en bois de 
l'immeuble voisin sis 79, rue G______. Il n'était pas démontré qu'elles porteraient 
atteinte à l'immeuble et à la protection dont il faisait l'objet. Il était curieux que les 
experts de la CMNS, lors du recensement effectué entre 2012 et 2014, nonobstant 
la présence de telles fenêtres alors bien visibles, ne les aient pas remarquées. On 
se demandait aussi pourquoi le département avait attendu le 25 mai 2020 pour se 
manifester et en demander la remise en état, alors qu'il avait connaissance d'une 
prétendue illicéité au plus tard en 2014 et avait l'obligation d'agir à l'encontre de 
constructions illicites. Le Tribunal fédéral avait rappelé à ce titre que le délai de 
prescription n'était pas à disposition de l'autorité, laquelle, dès la connaissance de 
constructions illicites, devait engager une procédure de rétablissement d'une 
situation conforme au droit dans les meilleurs délais. 

  L'hoirie a pour le surplus repris les arguments précédemment développés. Il 
y sera revenu ci-dessous dans la partie en droit dans la mesure nécessaire au 
traitement du litige. 

13)  Les parties ont été informées, le 19 avril 2022, que la cause était gardée à 
juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2) a. L'objet du litige est principalement défini par l'objet du recours (ou objet de 
la contestation), les conclusions du recourant et, accessoirement, par les griefs ou 

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A/536/2021 

motifs qu'il invoque. L'objet du litige correspond objectivement à l'objet de la 
décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 142 I 155 
consid. 4.4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_533/2020 du 25 juin 2020 consid. 3 ; 
ATA/563/2020 du 9 juin 2020 consid. 2a). La contestation ne peut excéder l'objet 
de la décision attaquée, c'est-à-dire les prétentions ou les rapports juridiques sur 
lesquels l'autorité inférieure s'est prononcée ou aurait dû se prononcer. L'objet 
d'une procédure administrative ne peut pas s'étendre ou se modifier au fil des 
instances, mais peut tout au plus se réduire dans la mesure où certains éléments de 
la décision attaquée ne sont plus contestés. Ainsi, si un recourant est libre de 
contester tout ou partie de la décision attaquée, il ne peut pas prendre, dans son 
mémoire de recours, des conclusions qui sortent du cadre des questions traitées 
dans la procédure antérieure (ATA/369/2020 du 16 avril 2020 consid. 3b). 

 b. En l'espèce, l'objet du litige est l'ordre du département du 15 janvier 2021 de 
remplacer les fenêtres existantes de l'immeuble sis 77, rue G______, par des 
menuiseries en chêne sur le modèle d'origine. Le délai d'exécution n'est en 
revanche plus au 31 juillet 2021, comme retenu dans ladite décision, mais au 31 
décembre 2030, selon le jugement du TAPI qui n'a pas été attaqué par l'autorité 
intimée. 

  La recourante ne remet, à juste titre, pas en cause que son immeuble ne 
jouirait pas d'une protection conférée par les art. 89 et ss LCI, protégeant les 
« ensembles du XIXe siècle et du début du XXe siècle » selon le titre de la 
section 2 du chapitre IX intitulé « zones protégées » de la LCI, ou loi Blondel.  

  Elle soutient en revanche que le changement des fenêtres de son immeuble 
entre 1996 et 2003 ne nécessitait pas d'autorisation et que, si tel était le cas, il était 
très vraisemblable que les éléments litigieux auraient été autorisés. L'art. 56A RCI 
dans sa nouvelle version ne s'appliquait pas à la situation.  

3)  Le Tribunal fédéral retient de jurisprudence constante que dans une 
procédure de régularisation, l'examen de la conformité au droit matériel d'une 
construction ou d'une installation s'examine en principe selon le droit applicable 
au moment où les travaux ont été effectués. Le nouveau droit n'est en principe 
appliqué que si, par économie de procédure, il permet, contrairement à l'ancien, la 
délivrance de l'autorisation (ATF 139 II 263 consid. 6 ; 127 II 209 consid. 2b ; 
102 Ib 64 consid. 4 p. 69). 

  Pour les demandes ordinaires (et non les demandes de régularisation) 
d'autorisation de construire portées devant les instances recours, lorsque le droit 
change en cours de procédure, la jurisprudence considère que le nouveau droit 
doit être appliqué immédiatement lorsque cela répond à un intérêt public 
prépondérant (ATF 141 II 393 consid. 2.4 ; 139 II 243 consid. 11.1 ; 135 II 384 
consid. 2.3). Il a été considéré que tel était en particulier le cas de la nouvelle loi 
sur la protection des eaux (ATF 141 II 393 consid. 2.4 ; 99 Ib 150 consid. 1 ; 99 Ia 

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113 consid. 9). Les critères pour déterminer si une application immédiate du 
nouveau droit s'impose sont les suivants. Par analogie avec les règles du Titre 
final du CC, il faut que la nouvelle règle réponde à un intérêt public majeur, dont 
l'application ne souffre aucun délai. Il convient ensuite de tenir compte du pouvoir 
d'examen de l'instance de recours auprès de laquelle la cause est pendante: un 
pouvoir d'examen complet en légalité peut déjà suffire à une application 
immédiate du nouveau droit (ATF 141 II 393 consid. 2.4 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_379/2016 du 13 juin 2017 consid. 5). 

4) a. Selon l'art. 1 al. 1 LCI, sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y 
avoir été autorisé, notamment élever en tout ou partie une construction ou une 
installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un 
garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail (let. a); 
modifier même partiellement le volume, l'architecture, la couleur, l'implantation, 
la distribution ou la destination d'une construction ou d'une installation (let. b), 
démolir, supprimer ou rebâtir une construction ou une installation (let. c), 
modifier la configuration du terrain (let. d). 

  L'art. 1 al. 4 précise qu'en zone à bâtir, l’édification de constructions de très 
peu d’importance telles que définies par l’al. 5, n’est pas soumise à autorisation de 
construire. Demeurent réservées les dispositions relatives à la protection du 
patrimoine. 

 b. À teneur de l'art. 15 LCI, le département peut interdire ou n’autoriser que 
sous réserve de modification toute construction qui, par ses dimensions, sa 
situation ou son aspect extérieur nuirait au caractère ou à l’intérêt d’un quartier, 
d’une rue ou d’un chemin, d’un site naturel ou de points de vue accessibles au 
public (al. 1). La décision du département se fonde notamment sur le préavis de la 
commission d’architecture ou, pour les objets qui sont de son ressort, sur celui de 
la commission des monuments, de la nature et des sites. Elle tient compte 
également, le cas échéant, de ceux émis par la commune ou les services 
compétents du département (al. 2). 

5) a.  Les art. 89 ss LCI prévoient la préservation de l'unité architecturale et 
urbanistique des ensembles du XIXème siècle et du début du XXème siècle qui sont 
situés en dehors des périmètres de protection (art. 89 al. 1 LCI). Sont considérés 
comme ensemble les groupes de deux immeubles ou plus en ordre contigu, 
d'architecture identique ou analogue, ainsi que les immeubles séparés dont 
l'emplacement, le gabarit et le style ont été conçus dans le cadre d'une 
composition d'ensemble dans le quartier ou dans la rue (art. 89 al. 2 LCI). 

 b.  À l'examen des travaux préparatoires à l'adoption de ces articles en 1983, il 
apparaît que le projet déposé par le député Denis BLONDEL, sous le titre 
« quartiers du XIXe siècle », visait à protéger ces quartiers d'une architecture 
assez homogène et qui méritaient d'être sauvegardés. Faisant l'historique du 

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développement de la ville, il indiquait notamment, dans l'exposé des motifs, qu'au 
début du XXème siècle et jusqu'à la première guerre mondiale, le centre de la ville 
n'avait plus vu de réalisations nouvelles significatives sur le plan de l'urbanisme et 
de l'architecture, car il était entièrement occupé par les constructions alors 
récentes du siècle précédent.  

  L'apparition des premières constructions en béton armé dès 1920 marquait 
la rupture entre deux modes de construire fondamentalement différents. Le député 
ajoutait que des mesures de sauvegarde des bâtiments du XIXème siècle devaient 
donc logiquement prendre en considération cette date comme limite d'une époque 
de notre architecture. Il terminait en précisant que la loi visait à moduler les 
dispositions de la LCI en faveur d'une sauvegarde des quartiers qui nous avaient 
été légués par nos prédécesseurs du XIXème siècle. Le projet de loi précisait encore 
que l'unité architecturale des ensembles construits avant 1920 dans les secteurs de 
la première et deuxième zones de construction, devait être préservée afin de 
sauvegarder le caractère propre aux quartiers du XIXème siècle (MGC 1980/I p. 
992- 995). 

  Selon la note explicative « Recensement architecturale des immeubles 
formant des ensembles maintenus du XIXe siècle et du début du XXe siècle dans 
la commune de Genève » précitée, les ensembles protégés au sens des art. 89 et ss 
LCI peuvent mériter cette protection notamment en raison de divers éléments de 
façade. 

 c.   Selon l'art. 90 al. 1 LCI, les ensembles dont l’unité architecturale et 
urbanistique est complète sont maintenus. En cas de rénovation ou de 
transformation, les structures porteuses, de même que les autres éléments 
particulièrement dignes de protection doivent, en règle générale, être sauvegardés. 
L’art. 12 LCI est en outre applicable. 

  L'al. 2 de cette disposition prévoit qu'en cas de transformation ou de 
rénovation, des mesures de rationalisation énergétique doivent être entreprises. 
Des dérogations sont accordées lorsque le maintien d’éléments patrimoniaux de 
valeur l’exige. Des panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques peuvent être 
autorisés en toiture. 

  Le département établit et publie sans tarder une liste indicative des 
ensembles visés à l’al. 1 (art. 90 al. 4 LCI). Sur cette base, le département a publié 
deux séries d’ensembles retenus, en novembre 1985, puis en octobre 1989. Cette 
liste indicative de quarante-six ensembles retient des immeubles construits en 
majorité entre la fin du XIXème siècle et les années 1920.  

  Le choix du législateur d’une liste indicative, laisse une grande marge 
d’appréciation au département chargé de l’application de ces dispositions. Au cas 
par cas, le département a fait bénéficier de la protection des art. 89 et ss LCI des 

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ensembles ne figurant pas sur la liste indicative. Cette manière de faire a 
régulièrement été confirmée par la chambre de céans en raison du caractère 
indicatif de la liste (ATA/169/2016 du 23 février 2016 consid. 6d ; ATA/534/2021 
du 18 mai 2021 consid. 3 c). 

  Par ailleurs, la qualification d’ensemble dépend d’une volonté d’unité et 
d’harmonie dans la conception de l’espace aménagé pour les différents éléments 
formant un tout projeté et cohérent. À cet égard, les préavis des instances 
spécialisées en matière de protection du patrimoine sont déterminants. L’art. 90 
al. 4 LCI mentionne la compétence du département, notamment par le biais de ses 
instances spécialisées, tel que l’OPS (art. 6 al. 1 let. e du règlement sur 
l'organisation de l'administration cantonale du 1er juin 2018 - ROAC - B 4 05.10), 
lequel comprend notamment le SMS (ch. 3).  

 d. Selon la jurisprudence, la protection conférée par les art. 89 ss LCI constitue 
une mesure de protection du patrimoine. Elle implique une restriction au droit de 
propriété, garanti par l'art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération 
suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), à l'instar des autres mesures de protection 
du patrimoine, le raisonnement relatif à ces dernières étant applicable mutatis 
mutandis. Pour être compatible avec cette disposition, l'assujettissement doit 
reposer sur une base légale, être justifié par un intérêt public et respecter le 
principe de la proportionnalité (art. 36 Cst. ; ATF 126 I 219 consid. 2a p. 221 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_386/2010 du 17 janvier 2011 consid. 3.1 ; 
ATA/1366/2015 du 21 décembre 2015). 

 e. Selon l'art. 93 LCI, les demandes d’autorisation, à l’exception de celles 
instruites en procédure accélérée, concernant des immeubles visés à l’art. 89 sont 
soumises, pour préavis, à la commission des monuments, de la nature et des sites 
(al. 1). Les demandes d’autorisation instruites en procédure accélérée ainsi que les 
travaux de réfection de façades et de toitures sont soumis, pour préavis, à l’office 
du patrimoine et des sites (al. 2). 

  Lors de l'adoption de la LCI en 1988, l'art. 93 al. 1 LCI prévoyait que « Les 
demandes d'autorisation, ainsi que les travaux de réfection de façade et de toiture 
concernant les immeubles visés à l'art. 89 sont soumis aux préavis de la 
commission d'architecture et de la commission des monuments, de la nature et des 
sites ». Cette disposition a été modifiée le 17 février 2006, prévoyant dès lors que 
« Les demandes d'autorisation, ainsi que les travaux de réfection de façades et de 
toitures concernant des immeubles visés à l'art. 89 sont soumis, pour préavis, à la 
commission des monuments, de la nature et des sites ». La dernière modification 
de cette disposition a été adoptée le 22 septembre 2017, donnant lieu au texte 
actuel. 

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 f. Selon l’art. 56A al. 2 RCI en vigueur depuis le 4 novembre 2015, qui traite 
des constructions existantes, les embrasures en façade doivent être mises en 
conformité lorsque certaines conditions, décrites, sont remplies. 

  Ces travaux de mise en conformité doivent être réalisés dans les matériaux 
d'origine pour les bâtiments existants qui se situent dans les zones protégées au 
sens du chapitre IX du titre II de la LCI (art. 56A al. 4  let. a RCI).  

  Les dimensions des profils ainsi que la partition des vitrages (petits bois 
structurels) doivent respecter l'architecture du bâtiment. L'office chargé de la 
protection du patrimoine fournit sur demande des conseils (art. 56A al. 4 in fine 
RCI). 

  Selon l'art, 56A al. 5 et 6, des exceptions et des dérogations sont possibles. 
En particulier, des dérogations aux prescriptions fixées aux al. 2 et 4 peuvent être 
accordées pour les bâtiments à propos desquels ces exigences sont 
disproportionnées. Les dérogations et les prolongations de délai sont accordées sur 
demande écrite par l'office chargé de l'énergie, par voie de décision 
administrative, dans un délai de 3 mois, sur préavis des services concernés. 

 g. Dans l'arrêt ATA/534/2021 précité, la chambre de céans a retenu que la 
question du droit applicable devait être tranchée par l'instance inférieure, à 
laquelle le dossier était renvoyé, dans une situation similaire où le département 
reprochait en mars 2020 à la propriétaire de l'immeuble sis dans le même 
ensemble de la rue G______ d'avoir remplacé les fenêtres d'origine par des 
fenêtres en PVC blanc, sans autorisation de construire. La propriétaire avait 
indiqué que les fenêtres avaient été remplacées plus de vingt ans auparavant et 
qu'aucun document pouvant attester d'une quelconque autorisation de construire 
n'avait été retrouvé. L'OAC avait, en juin 2020, ordonné le rétablissement d'une 
situation conforme au droit, soit le remplacement des fenêtres existantes par des 
menuiseries en bois sur le modèle de celles d'origine, comportant répartition des 
fenêtres d'origine et dont les règles se basaient sur le principe FEN.b (https:// 
www.ge.ch/document/guide-bonnes-pratiques-assainissement-fenetres-batiments-
proteges/telecharger), le délai d'exécution étant fixé à fin septembre 2020. 

  Le TAPI avait partiellement admis le recours de la propriétaire, soit 
maintenu la décision litigieuse sur le principe, tout en fixant le délai d'exécution 
des travaux au 31 décembre 2031. Le département devait veiller à l'inscription de 
cette obligation au Registre foncier. L'immeuble méritait en soi une protection 
conforme aux art. 89 et ss LCI. 

  Certes l'intérêt public à la préservation patrimoniale de l'immeuble était 
important. Cependant, la pose des fenêtres litigieuses avait intégralement eu lieu, 
de sorte que leur remplacement concernerait également leur totalité, pour un coût 
qui s'avérait très important. L'intérêt privé de la propriétaire à ne pas se voir 

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imposer l'obligation de remplacer les fenêtres était donc lui aussi important, La 
disproportion entre une obligation légale et le coût qu'elle entraînait pour un 
administré pouvait apparaître bien avant que la stabilité financière de ce dernier ne 
soit mise en péril. Par ailleurs, les fenêtres litigieuses avaient été posées près de 
vingt ans plus tôt. Leur durée de vie pouvant être estimée à une trentaine d'année, 
environ dix ans pourraient s'écouler avant de devoir les remplacer. Dans ces 
conditions, dès lors que la société serait à terme de toute manière exposée aux 
coûts de remplacement des fenêtres de l'immeuble, il paraissait plus proportionné 
de lui permettre de continuer à amortir les fenêtres actuelles durant les dix 
prochaines années, tout en la maintenant dans l'obligation de les remplacer à cette 
échéance par des fenêtres conformes aux exigences en matière de protection du 
patrimoine.  

  La chambre de céans avait admis le recours de la propriétaire contre ce 
jugement et renvoyé la cause au TAPI.  En particulier, quand bien même la 
solution adoptée d'une remise en l'état repoussée au 31 décembre 2031 était 
empreinte de bon sens et que la propriétaire ne remettait pas en cause le fait que 
son immeuble méritait en soi une protection au sens de l'art. 89 ss LCI, la question 
de savoir si cette protection portait déjà effet avant son inscription sur la liste des 
ensembles protégés, respectivement l'adoption du plan de site n° 5______-221 du 
1er juin 2016, en particulier à l'égard de ses fenêtres, lors de leur remplacement en 
2001, devait faire l'objet d'un examen approfondi des juges de première instance 
et d'un développement circonstancié. 

  La chambre administrative avait relevé que l'art. 56A RCI dans sa teneur au 
moment des travaux litigieux ne prévoyait aucune obligation en lien avec les 
fenêtres d'un immeuble protégé, ce qui était en revanche désormais le cas. Ainsi, 
s'il devait être retenu que l'ancien droit ne comportait aucune base légale pour 
exiger des propriétaires d'immeubles méritant certes protection au sens des art. 89 
ss LCI qu'ils remplacent les fenêtres par des éléments du matériau d'origine et 
correspondant aux critères esthétiques d'antan, comme cela était expressément 
énoncé à l'art. 56A RCI en vigueur depuis le 4 novembre 2015, une condition de 
l'ordre de remise en état pourrait faire défaut en l'espèce, à savoir que « les 
installations en cause ne doivent pas avoir été autorisées en vertu du droit en 
vigueur au moment de leur réalisation ». 

 h. Dans un arrêt ATA/1151/2015 du 25 octobre 2015, la chambre 
administrative a confirmé une amende prononcée pour divers travaux effectués 
sans autorisation en zone 4B protégée, parmi lesquels le changement des fenêtres 
et porte-fenêtres du bâtiment concerné, nonobstant l'absence de disposition légale 
soumettant spécifiquement à autorisation de construire le changement de tels 
éléments en zone 4B protégée.  Dans son préavis, la sous-commission architecture 
(SCA) de la CMNS, s'était déclarée résolument défavorable à la mise en œuvre 
réalisée et avait insisté pour que la mise devant le fait accompli n'apparaisse pas 

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comme un blanc-seing validant des interventions inadaptées et réalisées en dehors 
de toute procédure officielle. L'avis d'ouverture de chantier était fallacieux et 
l'essentiel des travaux contrevenait aux principes habituellement appliqués dans la 
zone et sur le type de bâtiments anciens. Le site comportait de nombreux 
bâtiments d'intérêt patrimonial - classés, de valeur deux ou trois au recensement 
cantonal - et présentait un intérêt paysager évident. Selon l'inventaire des sites 
construits à protéger en Suisse (ISOS), le site présentait des qualités historico-
architecturales de tout premier plan, fondées pour une grande part sur la présence 
de maisons de campagnes du XVIIIème siècle. Le bâtiment concerné, doté d'une 
très forte valeur patrimoniale, datait de la fin du XVIIIème siècle et son importance 
était renforcée par sa forte visibilité depuis le domaine public. Il comportait de 
nombreux détails soignés. Classé de valeur 3 au recensement architectural 
cantonal, il s'agissait d'un objet intéressant au niveau local ou régional, avec des 
qualités architecturales évidentes et représentatif d'une époque ou d'un style. 
Étaient notamment constatée la perte des menuiseries existantes pour la mise en 
place de fenêtres et portes-fenêtres neuves - dont l'exécution n'était pas adaptée 
aux qualités du bâtiment.  

6)  Lorsque l'état d'une construction, d'une installation ou d'une autre chose 
n'est pas conforme aux prescription de la LCI, des règlements qu'elle prévoit ou 
des autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou 
réglementaires, le département peu notamment en ordonner la remise en état, la 
réparation, la modification, la suppression ou la démolition (art. 129 let. e et 130 
LCI).  

  Pour être valable, un ordre de mise en conformité doit respecter les 
conditions cumulatives suivantes : 

 - l'ordre doit être dirigé contre le perturbateur ; 

 - les installations en cause ne doivent pas avoir été autorisées en vertu du droit en 
vigueur au moment de leur réalisation ; 

 - l'autorité ne doit pas avoir créé chez l'administré concerné, que ce soit par des 
promesses, par des infractions, des assurances ou encore un comportement des 
conditions telles qu'elle serait liée par la bonne foi ; 

 - l'intérêt public au rétablissement d'une situation conforme au droit doit 
l'emporter sur l'intérêt privé de l'intéressé au maintien des installations litigieuses 
(ATA/1030/2018 du 2 octobre 2018 consid. 6c et les références citées). 

 - il ne doit pas s'être écoulé plus de trente ans depuis l'exécution des travaux 
litgieux. 

7)  Le principe de la proportionnalité, garanti par l’art. 5 al. 2 Cst., exige qu’une 
mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne 

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puissent pas être atteints par une mesure moins incisive. En outre, il interdit toute 
limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci 
et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 126 I 219 consid. 2c et les 
références citées). 

  Un ordre de démolir une construction ou un ouvrage édifié sans permis de 
construire et pour lequel une autorisation ne pouvait être accordée, n’est pas 
contraire au principe de la proportionnalité. Celui qui place l’autorité devant un 
fait accompli doit s’attendre à ce qu’elle se préoccupe davantage de rétablir une 
situation conforme au droit, que des inconvénients qui en découlent pour le 
constructeur (ATF 108 Ia 216 consid. 4 ; ATA/1304/2020 du 15 décembre 2020 
consid. 10a et les références citées). Dans la règle, l’intérêt public majeur à la 
préservation des zones agricoles et la distinction fondamentale entre espace bâti et 
non-bâti l’emporte (arrêt du tribunal fédéral 1C_60/2021 du 27 juillet 2021 
consid. 3.4.2 confirmant l'ATA/1304/2020 précité ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_233/2014 du 23 février 2015 consid. 4). 

  L’autorité renonce à un ordre de démolition si les dérogations à la règle sont 
mineures, si l’intérêt public lésé n’est pas de nature à justifier le dommage que la 
démolition causerait au maître de l’ouvrage ou encore s’il y a des chances 
sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait 
changé dans l’intervalle. Même un constructeur qui n’est pas de bonne foi peut 
invoquer le principe de la proportionnalité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_114/2011 
du 8 juin 2011 consid. 4.1 et les références citées ; ATA/635/2018 du 19 juin 
2018 consid. 9d). 

8)  En l'espèce, s'agissant de trancher la réalisation ou non des conditions de 
l'exigence d'une remise en état, comme le souligne à juste titre la recourante, il est 
nécessaire de déterminer si le remplacement des fenêtres de l'immeuble en cause 
était, entre 1996 et 2002, un acte soumis à autorisation.  

  S'il devait être retenu que l'ancien droit ne comportait aucune base légale 
pour exiger des propriétaires d'immeubles, méritant certes protection au sens des 
art. 89 ss LCI, qu'au moment du remplacement de leurs fenêtres ils doivent le faire 
par des éléments du matériau d'origine et correspondant aux critères esthétiques 
d'antan, une condition de l'ordre de remise en état querellé ferait défaut en 
l'espèce, à savoir que « les installations en cause ne doivent pas avoir été 
autorisées en vertu du droit en vigueur au moment de leur réalisation ».  

  Si désormais l'art. 56A RCI impose explicitement aux propriétaires 
immobiliers des obligations en la matière qui s’appliquent de manière autonome, 
indépendamment du type de procédure – ou de l’absence de procédure – 
conduisant au changement de fenêtres, ces obligations ne s’imposaient pas à la 
recourante sur cette base pour les travaux réalisés entre 1996 et 2003-2004. 
Certes, cette nouvelle règle répond à un intérêt public de protection du patrimoine, 

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mais qui ne saurait être qualifié de majeur ou impératif, de sorte que son 
application ne souffrirait d'aucun délai, comme retenu dans la jurisprudence du 
Tribunal fédéral précitée. Cette disposition ne produit donc pas d'effet rétroactif. 

  L'art. 1 al. 1 let. b LCI, déjà applicable à l'époque desdits travaux, soumet à 
autorisation la modification même partielle du volume, de l'architecture et de la 
couleur d'une construction ou d'une installation, étant relevé la teneur exemplative 
de son libellé consacrée par l'adjonction de l'adverbe notamment. Dans la mesure 
où la modification « même partielle » de la couleur d'une construction est soumise 
à autorisation, celle de l'ensemble des fenêtres de la façade d'un immeuble devrait 
également l'être, de même que la modification des volets/stores obturant, de leur 
couleur ou encore des balustrades de balcon. C'est d'ailleurs ce que la chambre de 
céans a retenu dans l'arrêt ATA/1151/2015 précité, concernant un bâtiment 
protégé, quand bien même la recourante doit être suivie lorsqu'elle soutient que la 
sanction litigieuse dans le cas en cause ne concernait pas seulement le changement 
de fenêtres et porte-fenêtre intervenu sans autorisation. 

  Ainsi, vu l'aspect visuel indéniable de l'apparence des fenêtres sur une 
façade, au même titre que la couleur de celle-ci, la chambre de céans retient que la 
délivrance d'une autorisation de construire était nécessaire sur la base de l'art. 1 
al. 1 LCI, laquelle n'a en l'espèce ni été demandée ni a fortiori délivrée pour le 
remplacement des fenêtres litigieuses. À cet égard, la recourante ne saurait 
s'amender en soutenant que la précédente propriétaire avait averti le département 
des travaux en cause, puisqu'il ne ressort nullement des divers échanges 
intervenus entre avril 2002 et décembre 2003 que celle-là entendait procéder au 
changement des fenêtres, alors que la réfection des volets et de la façade était au 
contraire expressément annoncée.  

  Il est de plus constant que l'immeuble de la recourante mérite en soi une 
protection au sens de l'art. 89 ss LCI. La question de savoir si cette protection 
portait déjà effet avant son inscription sur la liste des ensembles protégés, 
respectivement l'adoption du plan de site n° 5______/221du 1er juin 2016, en 
particulier à l'égard de ses fenêtres, lors de leur remplacement entre 1996 et 2003-
2004, doit être tranchée par l'affirmative. En effet, il n'a pu échapper à l'ancienne 
propriétaire de l'immeuble en question, que celui-ci faisait partie d'un ensemble, 
soit, selon l'art. 89 al. 2 LCI d'un groupe de plus de deux immeubles (du 75 au 85, 
puis le 91, rue G______) en ordre contigu, d'architecture identique ou analogue, 
laquelle ressort d'ailleurs fort bien des photographies produites par la recourante. 
Au demeurant, en l'espèce, son ancienne propriétaire a été avertie par le 
département le 22 décembre 2003 que l'immeuble appartenait à un ensemble, ce 
qui ne l'a pas plus conduite à signaler auprès du département, avant la réalisation 
des travaux, le remplacement des fenêtres apparemment intervenu 
postérieurement, selon facture du 10 décembre 2004. 

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  Se pose donc ensuite la question de la délivrance d'une autorisation en vertu 
du droit en vigueur à l'époque. Entre 1996 et 2003-2004, l'art. 56A RCI n'existait 
pas et le département ne démontre pas qu'il aurait alors refusé de délivrer une 
autorisation pour des fenêtres en bois-métal telles que celles installées par 
l'ancienne propriétaire. La CMNS aurait dû être consultée sur cette question 
également et non seulement celle de la couleur de la façade et des volets (art. 93 
al. 1 LCI). Rien ne dit toutefois, en tous les cas le dossier ne l'établit pas, que 
l'autorité intimée n'aurait pas à l'époque toléré ce type de fenêtres, répondant au 
demeurant à un autre impératif qu'est l'économie d'énergie thermique non 
renouvelable, dont le principe apparaît pour les immeubles protégés à l'art. 90 
al. 2 LCI en termes de mesures de rationalisation de l'énergie, ce même en 
l'absence comme dans le cas présent de partition du vitrage, telle qu'apparaissant 
sur les photos produites. 

  Il n'en demeure pas moins qu'aucune autorisation n'a été délivrée à l'époque, 
de sorte que la seconde des cinq conditions d'un ordre de mise en conformité est 
réalisée. 

  S'agissant de la condition de l'intérêt public au rétablissement d'une situation 
conforme au droit qui doit l'emporter sur l'intérêt privé de l'hoirie au maintien des 
installations litigieuses il sera relevé ce qui suit. 

  Quand bien même l'autorité a été mise devant le fait accompli, dans la 
mesure où elle s'est vue privée de la possibilité de délivrer ou non l'autorisation 
nécessaire, et que la perturbatrice actuelle par situation ne devrait pas en tirer 
avantage, il apparaît qu'exiger le remplacement immédiat, voire à fin 2030, de 
fenêtres dont les propriétés permettent actuellement les économies d'énergie 
thermiques exigées par la législation en vigueur pourrait être disproportionné, 
quand bien même l'immeuble est protégé. Il n'est pas certain que l'usure des 
fenêtres litigieuses commande leur remplacement à fin 2030. L'autorité intimée 
n'a pas remis en cause le jugement du TAPI en cela qu'il a reporté à fin 2030 
l'ordre de rétablissement d'une situation conforme au droit dont le délai était 
initialement fixé au 31 juillet 2021. Ainsi, l'intérêt public lésé en l'espèce, 
purement patrimonial, n’est pas de nature à justifier le dommage que la démolition 
causerait au maître de l’ouvrage. Une « tolérance », limitée dans le temps, est 
ainsi envisageable dans le cas spécifique d'espèce, dans la mesure où au prochain 
remplacement de fenêtres, soumis à autorisation, seuls des éléments respectant 
strictement les exigences de l'art. 56A RCI seront a priori autorisés. Cette 
« tolérance » pourrait en l'état du droit actuel trouver un fondement dans les 
possibilités de dérogations prévues à l'art. 56A al. 6 RCI. 

  À cet égard, l'attention de l'hoirie, ce qui vaut pour tout futur acquéreur de 
son immeuble, est expressément attirée en tant que de besoin sur le fait que le 
remplacement futur des fenêtres de son immeuble est soumis à autorisation et 
devra être opéré conformément à la LCI et à l'art. 56A RCI ou toute nouvelle 

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règlementation applicable à ce moment-là. Le propriétaire de l’immeuble, quel 
qu’il soit, ne pourra d’aucune manière se prévaloir d'une situation acquise. 

  Ainsi le recours sera admis et la décision querellée annulée. 

9)  Vu son issue, il ne sera pas perçu d'émolument (art. 87 al. 1 LPA) et une 
indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera allouée à la recourante, qui y a 
conclu, à la charge de l'État (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 1er février 2022 par l' hoirie de Madame 
A______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
16 décembre 2021 ; 

au fond : 

l'admet ; 

annule le jugement du  Tribunal administratif de première instance du 16 décembre 
2021 ; 

annule la décision du département du territoire du 15 janvier 2021 ; 

dit qu'il n'est pas perçu d'émolument ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 2'000.- à l'hoirie de Madame A______, à la 
charge de l'État ; 

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

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communique le présent arrêt à Me François Bellanger, avocat de la recourante, au 
département du territoire-OAC, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme Lauber, M. Mascotto, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

J. Poinsot 
 

 
la présidente siégeant : 

 
 

F. Payot Zen-Ruffinen 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 

 la greffière :