# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 852819a9-7d43-55a1-8e8c-1a6123465ff5
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-08-04
**Language:** de
**Title:** Ausnützungsübertragung (zoneninterne). Zulässigkeit.
**Docket/Reference:** BRKE II Nrn. 0216-0219/1998
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_216-219_1998_143.pdf

## Full Text

BRKE II Nrn. 216–219/1998 vom 4. August 1998 in BEZ 1998 Nr. 19

8.c) Eine zoneninterne Ausnützungsübertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt 
nicht nur die sich aus der Bauparzelle ergebende Ausnützungsmöglichkeit, sondern 
auch Ausnützungsreserven anderer Grundstücke der gleichen Zone beansprucht.

Die  Zulässigkeit  von  zoneninternen  Ausnützungsübertragungen  leitet  sich  aus 
der  Vorschrift  von  §  259  PBG  betreffend  die  Ermittlung  der  für  die  Nutzungsziffer 
massgeblichen  Grundfläche  ab.  Vor  der  Revision  der  genannten  Bestimmung  im 
Jahre  1991  wurden  bei  Regelüberbauungen  Ausnützungsübertragungen  zwischen 
direkt aneinanderstossenden Grundstücken in derselben Zone zugelassen, wenn die 
ausgenutzte  Fläche  auf  den  an  das  Baugrundstück  anstossenden  Grundstücken 
kompensiert wurde (BEZ 1996 Nr. 17; vgl. auch RB 1989 Nr. 74). Die Beschränkung 
auf direkt aneinanderstossende Grundstücke ergab sich aus der Formulierung des § 
259 Abs. 1 aItPBG, wonach als massgebliche Grundfläche die von der Baueingabe 
erfasste  zusammenhängende  Fläche  der  baulich  noch  nicht  ausgenützten 
Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone galt. Relativiert wurde dieses Erfor-
dernis  durch  die  ausführende  Verordnungsbestimmung von § 16 aItABV, nach wel-
cher  der  Zusammenhang  durch  Fusswege,  frei  geführte  Trottoirs,  kleine  Gewässer 
und kleine bewaldete Flächen nicht unterbrochen wurde. Anlässlich der Gesetzesre-
vision wurde das Erfordernis des Flächenzusammenhanges ganz fallen gelassen.

d) Aus  der  Gegenüberstellung  der  altrechtlichen  und  der  neurechtlichen  Fas-
sung des § 259 PBG ergibt sich, dass die Revision eine Vereinfachung der Bestim-
mung der für die Ausnützungsberechnung massgeblichen Grundfläche ermöglichen 
sollte.  Die  nach  neuem  Recht  gestattete  Ausnützung  von  grundstücksinternen  Er-
schliessungsanlagen (Abs. 2) führte sodann zu einer Erhöhung der Ausnützung.

Nach  der  Weisung  des  Regierungsrats  betreffend  die  Revision  des  Planungs-
und Baugesetzes im Jahre 1991 bewirken die Änderungen des § 259 PBG, dass die 
für die Ausnützungsberechnung massgebliche Grundstücksfläche nach durchgeführ-
ter Ortsplanung feststeht und durch spätere Ausdehnung von Wald, die Offenlegung 
von  Gewässern  oder  die  Umgebungsgestaltung  beim  Bauprojekt  nicht  beeinflusst 
wird (Weisung S. 48). Anlässlich der Beratungen in der kantonsrätlichen Kommissi-
on  wurde  sodann  festgehalten,  dass  nach  der  neuen  Regelung  auch  Flächen  aus-
genützt werden können, die auf der gegenüberliegenden Seite einer Strasse liegen 
(Protokoll  der  Kommission  zur  Beratung  des  Berichtes  und  Antrages  des  Regie-
rungsrates vom 11. Oktober 1989 betreffend das Planungs- und Baugesetz, Vorlage 
3027, 15. Sitzung vom 7. Juni 1990, S. 298; vgl. RB 1997 Nr. 91).

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Auch  in  der  Lehre  wird  auf  die  Vereinfachung  der  Ausnützungsübertragung 
durch die Neufassung von § 259 PBG hingewiesen. So wird ausgeführt, die Neure-
gelung  werde  die  Ausnützungsübertragung  zwischen  mehreren  Grundstücken  er-
leichtern, auch wenn die Ausnützungsübertragung auch nach der Revision nicht auf 
beliebige Distanz möglich sein werde; möglicherweise werde die Praxis darauf ach-
ten, dass die beteiligten Parzellen durch die gleichen Strassen und Kanäle erschlos-
sen  würden,  um zu  gewährleisten,  dass  die  Belastung  dieser  Infrastrukturanlagen 
berechenbar  bleibe  (Wolf/Kull,  Das  revidierte  Planungs- und  Baugesetz  [PBG] des 
Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, Bern 1992, S. 58). Sodann wird die Auf-
fassung vertreten, die Streichung des Wortes «zusammenhängend» habe den Sinn, 
dass  für  die  Zulässigkeit  von  zoneninternen  Ausnützungsverlagerungen  die  allge-
meinen von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Anwendung kommen 
sollten (Kull, Das revidierte PBG - drei Jahre danach, in: PBG-Aktuell Nr. 3/1994, S. 
15 f.).

e)  Den  vorstehenden  Erwägungen  kann  entnommen  werden,  dass  die  Ände-
rungen des § 259 PBG auf eine liberalere Handhabung der Ausnützungsberechnung 
abzielen.  Damit  wird  der  allgemeinen  Stossrichtung  der  Revision  des  Jahres  1991, 
nämlich der Förderung der baulichen Verdichtung, Rechnung getragen. Dies bedeu-
tet indessen nicht, dass der Gesetzgeber eine uneingeschränkte Ausnützungsüber-
tragung ermöglichen wollte, ist doch die genannte Bestimmung nicht für sich allein, 
sondern  im Kontext  mit  anderen  Normen  des  Planungs- und  Baugesetzes  zu  be-
trachten.  Wichtige  Hinweise  können  sodann  der  Rechtsprechung  des  Bundesge-
richts zur Ausnützungsübertragung entnommen werden.

Vorweg  ist  festzuhalten,  dass  eine  Ausnützungsübertragung  über  Zonen-
grenzen  hinweg  im  Kanton  Zürich  mangels  einer  entsprechenden  gesetzlichen  Er-
mächtigung unzulässig ist (BGE 109 la 190; Wolf/Kull, a.a.O., N 132). Bei zonenin-
ternen  Ausnützungsübertragungen  gilt  es  zu  beachten,  dass  die  primären  Baube-
schränkungsnormen  durch  Ausnützungsverschiebungen  nicht  umgangen  werden 
können.  Sodann  dürfen  die  vom  kommunalen  Gesetzgeber  festgelegten  Nutzungs-
ordnungen  und  Zonenstrukturen  durch  im  Rahmen  von  Baubewilligungsverfahren 
gewährte  Ausnützungsübertragungen  nicht  in  erheblichem  Ausmass  beeinträchtigt 
oder  gar  ausser  Kraft  gesetzt  werden,  kann  doch  ein  im  Gesetzgebungsverfahren 
festgesetzter  Erlass  nicht  durch  eine  einfache  Verwaltungsverfügung  umgestossen 
werden. Sodann gilt es das berechtigte Interesse der öffentlichen Hand an einer be-
rechenbaren  und  ausgeglichenen  Auslastung  der  kostenintensiven  Erschliessungs-
anlagen zu berücksichtigen. Die Übertragung der Ausnützung darf deshalb im rele-
vanten örtlichen Bereich nicht zu einer Überlastung der auf die Normnutzung abge-
stimmten  Infrastrukturanlagen  führen.  Andererseits  lässt  sich  eine  absolut  gleich-
mässige  Verteilung  der  Ausnützung  oder  eine  optimale  Auslastung  der  Erschlies-
sungsanlagen ohnehin nicht erreichen. So können Ausnützungskonzentrationen et-
wa bei grossen Grundstücken auch ohne Übertragungen entstehen.

f)  Vorliegend  ist  eine  Ausnützungsübertragung  zu  beurteilen,  welche  auf  dem 
Baugrundstück  eine  Erhöhung  der  Ausnützung  von  167,7  m2 auf  190,1  m2 ermög-
licht.  Diese  Vergrösserung  der  anrechenbaren  Geschossfläche  um  22,4  m2 ent-
spricht  der  Fläche  eines  grösseren  Zimmers  oder  zweier  kleiner  Räume.  Eine  zu-
sätzliche  Wohneinheit  wird  nicht  geschaffen,  und  das  Bauvorhaben  könnte  ohne 
weiteres  auch  ohne  diese  zusätzliche  Fläche  realisiert  werden.  Diese  geringfügige 

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streitbetroffene  Ausnützungsübertragung  vermag  weder  die  Nutzungsordnung  noch 
das  Erschliessungskonzept  in  Frage  zu  stellen.  Auch  die  Verringerung  des  Grenz-
abstandes  um  zirka  3  m  steht  der  Nutzungsübertragung nicht entgegen, lässt doch 
die  Bau- und  Zonenordnung  der  Gemeinde  X  (BZO)  in  der  massgeblichen  Zone 
W2/30 % sogar die geschlossene Bauweise bis zu einer Länge von 30 m zu (Art. 3 
BZO).  Das  Ergebnis  rechtfertigt  sich  vorliegend  umso  mehr,  als  sich  die  Grundstü-
cke Kat.-Nrn. 12077 bis 12080 im Eigentum derselben Person befinden und die Ab-
parzellierung erst vor kurzer Zeit erfolgt ist. Schliesslich wäre angesichts der Eigen-
tumsverhältnisse auch eine Übertragung der Ausnützung von Grundstück zu Grund-
stück, d.h. von Kat.-Nr. 12077 auf Kat.-Nr. 12078, von da auf Kat.-Nr. 12079 und von 
da auf Kat.-Nr. 12080 möglich.