# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 60f5893e-a7d0-565c-828e-011704fe2b67
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-02
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 02.07.2019 R 2018 10
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2018-10_2019-07-02.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 18 10 e 11

5a Camera

presidenza Racioppi
giudici Meisser, Audétat 
attuario Paganini

SENTENZA
del 2 luglio 2019

nella vertenza di diritto amministrativo 

A._____,
ricorrente nel procedimento R 18 10

e
B._____,

ricorrente nel procedimento R 18 11

entrambi rappresentati dall'avvocato Fiorenzo Cotti,
ricorrenti

contro 

Comune di X._____,
rappresentato dall'avvocato lic. iur. Fabrizio Keller,

convenuto
e

C._____ Sagl,
rappresentata dall'avvocato Dr. iur. Claudio Weingart,

convenuta

concernente opposizione edilizia

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1. Il 13 novembre 2017 D._____ e il fu E._____ presentavano al Comune di 

X._____ una domanda di costruzione per un nuovo edificio plurifamiliare 

sulla particella n. 101.

2. La domanda veniva pubblicata il 14 novembre 2017. Contro di essa 

sollevavano opposizione, fra gli altri, A._____, proprietaria della particella 

confinante n. 102, e B._____, proprietario della particella n. 269.

3. Con separate decisioni 22 gennaio 2018 il Comune di X._____ respingeva 

le opposizioni per quanto ricevibili e rilasciava la licenza edilizia.

4. Contro detta decisione, il 2 marzo 2018 A._____ (ricorrente nella procedura 

R 18 10) e B._____ (ricorrente nella procedura R 18 11) inoltravano 

separatamente ricorso al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni 

chiedendo in via principale la cassazione della decisione impugnata e il 

diniego della rispettiva licenza edilizia. In via subordinata chiedevano la 

cassazione della decisione e il rinvio degli atti al Municipio per nuova 

decisione. 

In sintesi, i ricorrenti lamentavano un diniego di giustizia formale e 

eccepivano l'ammissibilità nonché l'inserimento nel paesaggio circostante 

della costruzione terrazzata progettata. Il ricorrente censurava inoltre la 

deroga concessa per la pendenza dello spiovente del tetto.

5. L'8 maggio 2018 D._____ e gli eredi della comunione ereditaria fu E._____ 

rinunciavano in entrambe le procedure all'inoltro di una presa di posizione, 

attenendosi alla licenza edilizia concessa e alle allegazioni del convenuto 

nella presa di posizione. Ai fini di completezza, essi chiedevano il rigetto 

dei ricorsi per quanto ricevibili.

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6. Con presa di posizione unificata per entrambe le procedure del 9 maggio 

2018 il Comune di X._____ (convenuto) chiedeva il rigetto dei ricorsi. 

Essenzialmente, il convenuto sosteneva che la legge edilizia prevederebbe 

la possibilità di costruire su più livelli, sia a gradoni sia con altra struttura. 

La costruzione prevista risponderebbe ai requisiti estetici. Il ricorrente non 

sarebbe legittimato a contestare la deroga della pendenza del tetto 

concessa dal convenuto e in ogni caso, le condizioni per una deroga 

sarebbero date.

7. In sede di replica, con scritti separati del 7 giugno 2018 i ricorrenti 

delucidavano le proprie argomentazioni, mantenendo invariati i propri petiti. 

8. Con duplica del 19 giugno 2018 il convenuto confermava i propri petiti e 

approfondiva i propri argomenti. 

9. Con scritto del 20 giugno 2018 D._____ e gli eredi della comunione 

ereditaria fu E._____ rinunciavano all'inoltro di una duplica.

10. Il 22 marzo 2019 si teneva un sopralluogo in presenza delle parti risp. dei 

loro rappresentanti e dei progettisti. Sul rispettivo protocollo le parti 

prendevano posizione il 16 aprile (convenuto) risp. il 30 maggio (progettisti) 

e il 17 maggio 2019 (ricorrenti). 

11. Con scritto del 5 aprile 2019 il legale di D._____ e gli eredi della comunione 

ereditaria fu E._____ comunicava la successione e quindi la sostituzione di 

parte della C._____ Sagl (qui di seguito: convenuta) quale nuova 

proprietaria del fondo di costruzione n. 101.

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Considerando in diritto:

1.1. I ricorsi R 18 10 e R 18 11 sono stati congiunti in un'unica procedura con 

decreto ordinatorio 18 aprile 2018 conformemente all'art. 6 cpv. 1 lett. a 

della legge sulla giustizia amministrativa (LGA; CSC 370.100).

1.2. La competenza del Tribunale amministrativo di giudicare sulle decisioni 

impugnate del 22 (comunicate il 29) gennaio 2018 è data dall'art. 49 cpv. 1 

lett. a LGA. La legittimazione dei ricorrenti è pacifica (cfr. art. 50 LGA). 

Essendo tempestivo e rispondendo alle condizioni di forma (cfr. art. 52 cpv. 

1 e art. 38 LGA) il ricorso è dunque ricevibile.

2. Contestato e da esaminare è il rilascio della licenza edilizia per 

l'edificazione di un'abitazione plurifamiliare terrazzata sulla particella n. 101 

della convenuta.

3. In via formale, i ricorrenti lamentano un diniego di giustizia formale. 

3.1. I ricorrenti asseriscono che il convenuto non avrebbe motivato in cosa 

consista l'inserimento armonioso del controverso progetto nel paesaggio e 

non avrebbe ponderato gli interessi in gioco, ma avrebbe soltanto rinviato 

alla giurisprudenza. A fronte di opposizioni in questo senso, sarebbe 

spettato al convenuto sostanziare la propria decisione. Esso avrebbe così 

commesso un diniego di giustizia che trarrebbe seco la nullità della 

decisione. Il ricorrente sostiene, inoltre, che un diniego di giustizia formale 

risulterebbe pure dalla mancante motivazione circa l'eccezione concessa 

per la pendenza del tetto. La ricorrente ritiene poi che il convenuto abbia 

abusato del proprio apprezzamento considerando la costruzione in oggetto 

una costruzione con tetto tradizionale. Il ricorrente, infine, reclama che 

riguardo alla termopompa, il convenuto non avrebbe chiesto la verifica dei 

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valori di emissione ed immissione e non avrebbe ponderato gli interessi in 

gioco, provocando così un diniego di giustizia formale.

3.2. Secondo la prassi del Tribunale federale, un'autorità commette un diniego 

formale di giustizia quando non entra nel merito di una vertenza che le è 

stata sottoposta nel modo e nei tempi legali o rifiuta di statuire anche solo 

parzialmente (cfr. STF 5A_314/2015 cons. 3.3.1 con rinvii). È evidente che 

ciò non corrisponde al caso di specie. I ricorrenti invocano piuttosto una 

violazione del diritto di essere sentiti, realizzata nella forma dell'insufficiente 

motivazione delle sentenze impugnate. Senza entrare nei dettagli della 

relativa giurisprudenza, le relative censure vanno ritenute infondate. Difatti, 

nelle decisioni impugnate il convenuto si è ben espresso sulla tematica 

dell'inserimento nel paesaggio. Il convenuto si è pure chinato sulla 

questione dell'eccezione per la pendenza del tetto. Oltretutto, il convenuto 

ha segnalato che per la pompa a calore sarebbe fissata una condizione di 

rispetto dei parametri sulla protezione dell'ambiente nella licenza (cfr. 

decisioni impugnate pagg. 2 e 3). Una lesione del diritto di essere sentiti di 

conseguenza non è ravvisabile. Inoltre, la domanda se la legge edilizia 

comunale (LE) permetta o meno delle costruzioni terrazzate è una 

domanda materiale che verrà chiarata qui di seguito. 

4. Dal punto di vista materiale, i ricorrenti lamentano anzitutto l'inosservanza 

delle disposizioni comunali sulla struttura dei tetti.

4.1. Stando ai ricorrenti, le terrazze avrebbero una chiara funzione di tetto, ossia 

di struttura che copre un edificio e poggia su muri perimetrali. Nel progetto 

in questione queste terrazze/tetti non avrebbero carattere accessorio. La 

legge edilizia non ammetterebbe costruzioni terrazzate come quella in 

oggetto. Contrariamente a quanto sostenuto dal Municipio, l'art. 15 LE non 

potrebbe servire da base per ammettere una costruzione a gradoni. Tanto 

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quanto gli altri articoli inseriti nel rispettivo paragrafo, l'art. 15 LE sarebbe 

un articolo destinato a definire le modalità di misura delle altezze e nulla di 

più.

Il convenuto controbatte che il Municipio avrebbe sempre ritenuto che la LE 

presentasse una lacuna, in quanto non riferirebbe se tutte le parti di una 

costruzione vanno provviste di tetto a falde o se, in presenza di costruzioni 

su più livelli, solo la parte più alta della costruzione deve essere prevista di 

tetto con spioventi. L'art. 15 cpv. 2 LE prevedrebbe espressamente la 

facoltà di realizzare una costruzione scaglionata, ovvero una costruzione 

che ha più livelli e quindi più parti che possono essere qualificate di tetto (o 

tettoterrazza). Quindi la LE avrebbe previsto la possibilità di costruire su più 

livelli, sia a gradoni sia con altra struttura. Il Municipio avrebbe sempre 

interpretato l'art. 52 LE come un obbligo di realizzare un tetto a falde sulla 

parte finale della costruzione e in passato avrebbe autorizzato delle 

costruzioni a blocchi inferiori terrazzati, uno di questi tre esempi 

riguarderebbe quella del ricorrente. Egli avrebbe beneficiato della prassi 

del Comune che avrebbe sempre considerato quale tetto solo l'ultima parte 

(quella più in alto) dell'edificio. Il ricorrente avrebbe realizzato un'ampia 

terrazza sotto la quale sarebbe sita buona parte della sua abitazione. 

I ricorrenti replicano che nell'illegalità non vi sarebbe parità di trattamento 

e si sarebbe ben lungi dall'essere confrontati con una prassi costante, 

uniforme, tale da giustificare una deroga. Per sua stessa ammissione, il 

convenuto non avrebbe regolato le costruzioni terrazzate (costruzioni che, 

costruite a terrazzo, prevedono più unità abitative). Una tale lacuna non 

potrebbe essere colmata. Si tratterebbe di un silenzio qualificato. 

Prevedendo tetti a falde, il legislatore non avrebbe voluto ammettere 

immobili a gradoni. Posto ma non concesso che la lacuna ci sia, per poterla 

colmare sarebbe necessario non mettere in pericolo gli obiettivi che la 

legge si prefigge. Gli obiettivi di salvaguardia del paesaggio sarebbero 

chiari, per cui immobili terrazzati non potrebbero essere presi in 

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considerazione. L'abitazione del ricorrente non potrebbe essere presa 

quale esempio per dimostrare il contrario. La superficie del suo tetto 

sarebbe di ca. 230 mq a fronte di un tetto terrazzato di ca. 30 mq. Il progetto 

controverso invece comprenderebbe una superficie tetto/terrazza pari al 50 

%. 

Il convenuto ribatte che non si sarebbe in presenza di un silenzio 

qualificato, bensì di una lacuna in senso proprio che il convenuto avrebbe 

ritenuto di colmare ammettendo delle parti di edificio con tetto piano sotto 

il quale vi sono dei locali abitativi. Di costruzioni terrazzate già ne 

esisterebbero nel villaggio. Se la costruzione nelle dimensioni previste 

fosse realizzata con un tetto unico a due falde, l'impatto sul paesaggio 

circostante sarebbe più invasivo di quello della costruzione con terrazze e 

tetto finale. L'interpretazione proposta dal convenuto atta a colmare la 

lacuna legislativa non sarebbe affatto contraria agli obiettivi legislativi e non 

contrasterebbe con la volontà di proteggere il paesaggio. Le dimensioni 

della terrazza del ricorrente sarebbero ininfluenti. Pertinente sarebbe che 

la terrazza costituirebbe il tetto dei locali abitativi sottostanti. Questo 

significherebbe che anche per il ricorrente il convenuto avrebbe proceduto 

con un'interpretazione atta a colmare una lacuna in senso stretto e a 

permettere di realizzare un gradone nella sua casa. Secondo la teoria del 

silenzio qualificato proposta dal ricorrente, la sua terrazza e i locali 

sottostanti non avrebbero potuto essere autorizzati. I locali avrebbero 

dovuto essere coperti da un tetto a due falde.

4.2. Un testo legale soffre di una lacuna, alla quale il giudice deve rimediare 

secondo la regola generale posta dall'art. 1 cpv. 2 del Codice civile svizzero 

(CC; RS 210), quando lascia irrisolta una questione giuridica che la sua 

applicazione solleva inevitabilmente e la cui soluzione non può essere 

dedotta né dal testo né dall'interpretazione della legge (lacuna propria), 

oppure quando, a causa di un'incongruenza del legislatore, omette di 

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disciplinare un quesito, la cui soluzione scaturisce dalle idee e dagli scopi 

della legge stessa. Per converso, il giudice non può supplire al silenzio della 

legge, quando la lacuna è stata voluta dal legislatore (silenzio qualificato) 

e corrisponde a una norma negativa, oppure quando l'omissione consiste 

nella mancanza di una regola desiderabile (lacuna impropria), perché 

colmandola si sostituirebbe al legislatore; egli può tuttavia farlo, se invocare 

il senso considerato determinante della normativa costituisce un abuso di 

diritto o addirittura viola la Costituzione (cfr. sentenza del Tribunale federale 

1C_4/2015 del 13 giugno 2018 cons. 4.3 con rinvii). Secondo una nuova 

opinione nella dottrina, non occorre distinguere tra lacune proprie e 

improprie. Una lacuna andrebbe intesa come un'incompletezza 

pianificatoria della legge che può essere rimossa dalle autorità applicanti il 

diritto. Il Tribunale federale ha a tratti adottato questa nuova concezione 

sulle lacune legislative ed ha ammesso la possibilità di rimuovere una 

lacuna qualora una norma, giusta i valori e le finalità all'origine di essa, 

appaia incompleta ed esiga una modifica. La prassi del Tribunale federale, 

tuttavia, non è uniforme, poiché la differenziazione tra lacune proprie e 

improprie viene sempre ancora applicata (cfr. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 7a ed., Zurigo/San Gallo 2016, n. 201-216 

con riferimenti).

La questione se sia data una lacuna colmabile dal giudice oppure un 

silenzio qualificato della legge deve essere determinata mediante 

interpretazione. Per delineare la portata di una norma occorre procedere 

tenendo conto del suo testo (interpretazione letterale), dei lavori preparatori 

(interpretazione storica), dello scopo perseguito dal legislatore 

(interpretazione teleologica), nonché della relazione con altri disposti 

(interpretazione sistematica). Il Tribunale federale non privilegia nessuno 

di questi metodi (cfr. sentenza del Tribunale federale 1C_4/2015 del 13 

giugno 2018 cons. 4.3 seg. con rinvii). 

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4.3. Alla cifra I. Ordinamento Base, 2. Piano delle zone, B. Zone edificabili, a) 

Edificazione normativa, Altezza delle facciate, l'art. 15 cpv. 2 LE prescrive 

che negli edifici scaglionati di almeno 3.00 m, per quanto riguarda l’altezza 

o la pianta, le altezze delle facciate vengono rilevate separatamente per 

ogni parte dell’edificio.

Giusta l'art. 52 cpv. 1 LE i tetti vanno strutturati in relazione alla sostanza 

edificata circostante (forme dei tetti e materiali) ed alla struttura 

dell’insediamento. Secondo l'art. 52 cpv. 2 LE su tutto il territorio comunale 

sono ammessi solo tetti a due o a quattro spioventi con una pendenza 

minima del 50 %. Queste prescrizioni valgono solo per l’edificio principale. 

Per aggiunte, costruzioni accessorie e piccole costruzioni (giusta la cifra 

2.2 del Concordato intercantonale sull’armonizzazione delle definizioni 

edilizie [CIAE]) come legnaie, conigliere, pollai e simili sono permessi tetti 

piani o con pendenza uguale al tetto del fabbricato principale.

4.4. In base alle disposizioni sopra esposte, la LE non proibisce delle 

costruzioni a gradoni, ma nemmeno le regola esaustivamente. Tuttavia, nel 

disposto relativo all'altezza delle facciate sopra citato (art. 15 cpv. 2 LE) 

sono menzionati gli edifici scaglionati. L'art. 15 cpv. 2 LE lascia quindi 

sottintendere la possibilità di realizzare una costruzione scaglionata, 

ovvero una costruzione che ha più livelli o gradoni, ergo dei terrazzamenti 

risp. una costruzione terrazzata. In rispetto dell'autonomia comunale 

nell'applicazione delle proprie norme, il Tribunale ritiene che 

l'interpretazione data dal convenuto alla propria LE, ovvero l'ammissione di 

costruzioni terrazzate, giaccia entro i suoi limiti d'apprezzamento. Il rinvio 

dei ricorrenti alla giurisprudenza zurighese a dimostrazione 

dell'inapplicabilità della norma sulle altezze per l'ammissione di una 

costruzione a gradoni, non è pertinente nel caso in esame, poiché l'art. 15 

cpv. 2 LE regola esplicitamente l'altezza da rispettare nel caso di 

costruzioni scaglionate (ossia a gradoni risp. terrazzate). Partendo quindi 

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dal presupposto che le costruzioni terrazzate sono ammesse, è evidente 

che la norma di cui al sopra riportato art. 52 cpv. 2 LE inerente alla 

strutturazione del tetto debba essere interpretata in questo senso. Così ha 

fatto il convenuto che, come si evince dalle foto agli atti (cfr. doc. 5a-c 

convenuto nonché immagini 5 e 6 nel protocollo del sopralluogo), già in 

passato ha autorizzato delle costruzioni scaglionate, segnatamente per 

quanto riguarda proprio l'abitazione del ricorrente, che in tal senso, 

contestando ora questo punto, sembra agire in mala fede. Irrilevante è il 

fatto che, come affermato dai ricorrenti, dette costruzioni riguarderebbero 

dei risanamenti, la cui connotazione prevalente dell'edificio non 

equivarrebbe ad una costruzione terrazzata. Si noti, tra l'altro, che anche 

per il progetto in discussione complessivamente i locali abitativi si trovano 

in prevalenza sotto la costruzione principale (cfr. doc. H convenuto). Il 

Tribunale è dunque tenuto a rispettare questa prassi che il convenuto ha 

adottato in merito a costruzioni a scaglioni, ovvero la possibilità di realizzare 

dei terrazzamenti con l'obbligo di erigere un tetto a falde sulla parte finale 

(risp. più alta) della costruzione. Questa prassi appare consona all'art. 52 

cpv. 2 LE. Infatti, là dove l'art. 52 cpv. 2 LE prescrive che "queste 

prescrizioni valgono solo per l’edificio principale", è sostenibile desumere 

che la parte principale di una costruzione terrazzata sia la parte più in alto 

(o – come descritta dal convenuto – finale) della costruzione. Sebbene poi 

l'art. 52 cpv. 2 LE non elenchi tra le eccezioni per un tetto a falde gli edifici 

terrazzati, bensì soltanto aggiunte, costruzioni accessorie e piccole 

costruzioni (giusta la cifra 2.2 CIAE), al fine di permettere una costruzione 

terrazzata è necessario estendere questa eccezione anche agli edifici 

terrazzati. Non è dato partire dal presupposto che vi sia una volontà in 

senso contrario da parte del legislatore che, come visto sopra, ha 

espressamente menzionato nella LE le costruzioni scaglionate (ossia 

terrazzate). Il convenuto ha quindi colmato correttamente la lacuna nella 

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LE circa le costruzioni terrazzate. Le censure dei ricorrenti sono perciò 

infondate.

5. Posto ora che un edificio terrazzato come quello in oggetto, con un tetto a 

falde sull'edificio principale nella parte a monte, è ammesso, i ricorrenti 

eccepiscono che l'edificio non sarebbe strutturato in relazione alla sostanza 

edificata circostante. 

5.1. l ricorrenti asseriscono che l'art. 73 della legge sulla pianificazione 

territoriale del Cantone dei Grigioni (LPTC; CSC 801.100) avrebbe portata 

autonoma rispetto alla clausola di inserimento prevista dall'art. 52 cpv. 1 

LE. Detto articolo vincolante non sarebbe rispettato. L'apprezzamento del 

Municipio sarebbe manifestamente approssimativo e carente. La zona 

collinare si troverebbe ai confini del villaggio, in una zona non densamente 

edificata. Non vi sarebbero altri esempi di costruzioni terrazzate. La 

ponderazione del Municipio non convincerebbe quando afferma, senza 

dimostrarlo, che sarebbe possibile una costruzione con tetto a falde ed una 

facciata unica. 

Il convenuto, per contro, è dell'opinione che proprio per la sua struttura a 

gradoni (con delle terrazze senza tetto), la costruzione in parola si 

inserirebbe in modo confacente all'area edificabile R2 del Comune. Nella 

zona vi sarebbero, infatti, più tipologie di costruzioni con altezze tra loro 

molto diverse e forme spesso particolari, così che non vi sarebbe nulla nella 

prevista costruzione che vada a contrastare quanto già realizzato. Da 

ultimo, la scelta di procedere con una costruzione terrazzata ridurrebbe 

l'impatto visivo e limiterebbe la privazione di luce per i fondi confinanti. La 

costruzione rispetterebbe poi l'indice di sfruttamento previsto dalla LE. 

L'indice di sfruttamento sarebbe uno degli strumenti atti a raggiungere gli 

obiettivi enunciati dall'art. 3 cpv. 2 lett. abis della legge federale sulla 

pianificazione del territorio (LPT; RS 700). 

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5.2. Ai sensi dell'art. 73 cpv. 1 LPTC, le costruzioni devono essere costruite ed 

inserite nell'ambiente e nel paesaggio secondo le regole dell'arte di 

costruire, in modo tale da creare un buon effetto generale. Lo stesso 

principio è contenuto, per quanto attiene ai tetti, all'art. 52 cpv. 1 LE, 

secondo cui i tetti vanno strutturati in relazione alla sostanza edificata 

circostante (forme dei tetti e materiali) ed alla struttura dell'insediamento. 

Malgrado la loro valenza positiva, queste norme non vanno interpretate 

come se il legislatore avesse preteso un inserimento globale ottimale (cfr. 

per la disposizione cantonale il messaggio del Governo al Gran consiglio 

dell'11 maggio 2004, fascicolo n. 3/2004-2005, pag. 343). La nozione di 

buon effetto generale costituisce una nozione giuridica indeterminata che 

come tale conferisce all'autorità edilizia un certo margine di apprezzamento 

ai fini dell'individuazione del suo contenuto normativo. Questa latitudine di 

giudizio va rispettata anche dalle istanze di ricorso. In questo contesto, se 

la valutazione estetica è plausibile essa merita conferma, non essendo 

compito dell'autorità di ricorso sostituire il proprio apprezzamento a quello 

dell'autorità edilizia (cfr. Prassi del Tribunale amministrativo del Cantone 

dei Grigioni [PTA] 2013 n. 26 cons. 6b).

5.3. Come constatato durante il sopralluogo, nel villaggio in questione vi sono 

già delle costruzione terrazzate risp. dei tetti piani, tra cui l'abitazione del 

ricorrente (sebbene in forma meno incisiva della costruzione in oggetto).  A 

questo Tribunale appare sostenibile che il convenuto reputi confacente 

l'inserimento della costruzione in esame nel paesaggio. Del resto, la 

costruzione a gradoni è certo preferibile a una costruzione ricoperta 

completamente da un tetto a due fale (cfr. piano ipotetico con tetto 

completo 1:50 dei progettisti consegnato dal convenuto al sopralluogo). Il 

Tribunale è tenuto a rispettare questa scelta, non essendo intravedibile un 

abuso di diritto. I requisiti estetici, nel senso di un buon effetto generale e 

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di adattamento alla sostanza edificata circostante, sono perciò adempiti. 

Va pertanto rigettata la richiesta dei ricorrenti di ordinare una perizia 

sull'inserimento nel paesaggio circostante.

6. Inoltre, a mente del ricorrente il fondo non sarebbe sufficientemente 

urbanizzato.

6.1. Stando al ricorrente il Municipio avrebbe omesso di verificare se l'accesso 

è sufficiente sia per il cantiere sia per l'utenza del prospettato edificio. Non 

vi sarebbero le premesse per caricare ulteriormente di traffico la strada 

comunale, già problematica per la sua configurazione attuale. La strada 

sarebbe stretta e ripida, con un raggio di manovra ristretto. Inoltre, ora vi 

sarebbero solamente case unifamiliari. Oltretutto, per ritenere che 

l'accesso sia garantito, il Municipio farebbe riferimento all'utilizzo di un 

fondo di terzi (particella n. 112), senza tuttavia sapere se vi sia il consenso 

del proprietario. 

6.2. In merito a questa critica inerente all'urbanizzazione della particella in 

oggetto occorre rinviare alla condizione posta alla cifra 2, pag. 2, nonché a 

pag. 4 della licenza edilizia del 29 gennaio 2018 (doc. M convenuto), in cui 

si è stabilito che prima dell'inizio dei lavori dovrà essere presentata al 

Municipio l'iscrizione al Registro fondiario dell'accordo stipulato con il 

proprietario del mappale n. 112 con la regolamentazione della questione 

riguardante l'accesso al mappale n. 101 (quello in oggetto) così come da 

piano n. 7 della domanda di costruzione del 1° settembre 2017. L'esercizio 

della licenza edilizia è dunque vincolata da questa condizione sospensiva, 

ossia dalla presentazione della registrazione del diritto d'accesso sul 

mappale n. 112.

Bisogna ora analizzare se tale condizione è una legittima disposizione 

accessoria ai sensi dell'art. 90 cpv. 1 LPTC. 

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6.3. Giusta l'art. 90 cpv. 1 LPTC se difetti di contenuto o formali del progetto di 

costruzione possono essere eliminati senza particolari difficoltà oppure se 

si impongono disposizioni per la creazione o il mantenimento dello stato 

legale, alla licenza vanno associate adeguate disposizioni accessorie 

(oneri, condizioni, scadenze).

Fondamentalmente, se una domanda di costruzione non adempie ai 

requisiti legali bisogna negare la licenza edilizia. Attraverso delle 

disposizioni accessorie, quali le condizioni, si possono correggere 

solamente dei difetti secondari della domanda di costruzione. Tale 

possibilità prevista dall'art 90 cpv. 1 LPTC decade nel caso in cui i difetti 

comportino una modifica sostanziale del progetto o una sua revisione 

concettuale. In altre parole, l'emanazione di disposizioni accessorie non 

entra in discussione qualora non sia possibile valutare senza grosso 

dispendio pianificatorio, in che modo si debbano correggere i difetti e quali 

conseguenze ciò comporti a livello di diritto edilizio concettuale e 

strutturale. Non è p.es. dato autorizzare una costruzione alla condizione 

che l'assente urbanizzazione debba essere regolata prima dell'inizio dei 

lavori. Lo stesso dicasi per la questione della strutturazione dell'ambiente. 

Ciò deriva dal principio dell'unità della decisione di costruzione, con cui si 

garantisce una valutazione uniforme di una fattispecie in materia di diritto 

edilizio. L'art. 25a LPT richiede l'esame di un progetto di costruzione in 

un'unica e uniforme procedura d'approvazione. Procedure a posteriori sono 

soltanto ammesse qualora esse siano opportune per sua natura stessa – 

ad esempio quando la scelta del materiale o dei colori appaia più 

appropriata durante lo svolgimento dei lavori – e non ne conseguano dei 

nuovi effetti o delle modifiche sostanziali per il progetto (cfr. sentenza del 

Tribunale federale 1C_615/2017 del 12 ottobre 2018 cons. 2.5). 

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6.4. Preliminarmente, va osservato che la particella in questione è urbanizzata 

tramite la strada comunale (particella n. 271). L'art. 89 cpv. 3 LPTC, 

secondo cui se il committente non è proprietario del terreno necessario per 

l'urbanizzazione, la licenza edilizia viene rilasciata soltanto se i necessari 

diritti per l'urbanizzazione del progetto di costruzione sono dimostrati nella 

domanda di costruzione, non fa quindi stato. Stando al Piano generale di 

urbanizzazione (PGU) del convenuto, la summenzionata strada comunale 

è infatti designata quale strada di quartiere. Le obiezioni sollevate in sede 

di sopralluogo circa la superficie a forma di triangolo su detta strada 

comunale sita sul fondo privato n. 112 (cfr. allegato A alla presa di 

posizione dei ricorrenti del 17 maggio 2019), non sono pertinenti per la 

verifica dell'urbanizzazione, dacché, al di là di una possibile futura 

rivendicazione (per altri scopi) di detta superficie stradale da parte del 

proprietario del fondo n. 112, che renderebbe intransitabile l'attuale strada 

già stretta, ad oggi, va confermata l'urbanizzazione del fondo di costruzione 

attraverso detta strada pubblica carrozzabile giusta il PGU. In discussione 

rimane dunque soltanto l'accesso privato al fondo di costruzione.  

6.5. Come da piano (cfr. doc. B1/1 e 7 convenuto), l'accesso necessita di una 

piccola superficie del fondo n. 112 nella parte dell'entrata sulla strada 

comunale, cosicché risulti conforme alle norme VSS (norma 640 050 

"Grundstückszufahrten"). Al momento del rilascio della licenza edilizia il 

convenuto apparentemente presumeva che il proprietario di detto fondo 

concedesse il diritto di passo (cfr. doc. 6 convenuto). Tuttavia, sembra che 

il proprietario del fondo n. 112 non sia intenzionato a concedere un diritto 

di passo (cfr. scritto del 22 febbraio 2018 [doc. F ricorrente]). Se le trattative 

su un diritto di passo, o eventualmente su un trapasso di proprietà per la 

parte di passaggio richiesta, con il proprietario del fondo n. 112 non 

dovessero effettivamente riuscire e la condizione posta nella licenza non 

verrebbe soddisfatta, i lavori non potrebbero iniziare. Se detto difetto non 

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venisse eliminato, ottemperando alla condizione posta per mezzo di un 

accordo con il vicino, esso andrebbe quindi per forza sanato in una 

procedura successiva attraverso una modifica dell'attuale disegno 

d'accesso. Ciò, tuttavia, non avrebbe delle ripercussioni sostanziali sul 

progetto. Supponendo infatti che, senza la piccola parte di terreno del fondo 

n. 112, non dovesse essere possibile garantire un accesso conforme alle 

norme VSS, non è a prima vista esclusa la concessione di una deroga. 

Infatti, va detto innanzitutto che l'osservanza della relativa norma VSS, per 

quanto intravedibile, non è richiesta dalla LE. Considerato poi che il 

quartiere del fondo di costruzione presenta strade strette e con elevata 

pendenza, per la sicurezza dell'accesso va comunque tenuto conto della 

peculiarità del sito. Si è pertanto in presenza di una condizione volta a 

eliminare un modesto difetto formale, e quindi da ritenere lecita.  

7. Il ricorrente reclama poi l'inosservanza delle normative sulla protezione 

fonica. 

7.1. Egli asserisce che i parametri da rispettare non sarebbero 

necessariamente quelli della LE. Determinante sarebbe la legislazione 

ambientale, in particolare l'art. 11 LPAmb. Nel caso di specie ci si 

troverebbe in una zona estremamente tranquilla. Fuor di dubbio sarebbe 

che una termopompa è causa di emissioni e vibrazioni. Una termopompa 

dovrebbe essere posata in un locale tecnico a piano terra, non già in una 

torretta di difficile accesso. Inoltre, non si sarebbe esaminato la soluzione 

migliore e mancherebbe il calcolo fonico. Questo punto andrebbe valutato 

in fase di progetto.

Il convenuto rinvia alla condizione risolutiva nella licenza edilizia. 

Contrariamente al ricorrente, sostiene inoltre che la distanza tra il fondo del 

ricorrente e quello di costruzione non sia minima. I progettisti della 

convenuta asseriscono che, in considerazione delle norme foniche, la 

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posizione scelta per la termopompa sarebbe la migliore. L'ubicazione 

interna della termopompa sarebbe un vantaggio, perché meno rumorosa. 

Verrebbero poi installate delle cuffie per attenuare il rumore. Se necessario, 

la presa dell'aria potrebbe essere spostata. Il certificato se del caso si 

produrrebbe.  

7.2. Alla cifra 14 della licenza edilizia del 29 gennaio 2018 (doc. M convenuto) 

il convenuto ha fissato "che i previsti impianti di riscaldamento siano 

adeguatamente insonorizzati, ed ubicati in modo da non recare disturbo o 

molestia al vicinato conformemente all'OIF. Se dopo la messa in esercizio 

degli impianti si dovessero riscontrare lamentele da parte del vicinato a 

causa del rumore eccessivo i proprietari dovranno provvedere a verificare 

a proprie spese, tramite misurazioni acustiche, l'entità delle immissioni 

foniche e il rispetto dei limiti d’esposizione al rumore fissati dall'OIF. Queste 

verifiche dovranno essere eseguite seguendo i parametri stabiliti dall'OIF, 

ed utilizzando degli strumenti conformi alle direttive. Nel caso in cui i limiti 

d’esposizione al rumore risultassero superati gli impianti non potranno 

funzionare e dovranno essere immediatamente ripristinati dal punto di vista 

fonico a spese dei proprietari". 

7.3. Il Tribunale federale ha a più riprese sottolineato che per nuovi impianti, 

non basta osservare i valori di pianificazione (cfr. art. 7 cpv. 1 lett. b 

dell'ordinanza contro l'inquinamento fonico [OIF; RS 814.41]) e art. 23 della 

legge federale sulla protezione dell'ambiente [LPAmb; RS 814.01]), ma 

occorre pure applicare il principio di prevenzione (cfr. art. 7 cpv. 1 lett. a 

OIF e  art. 11 cpv. 2 LPAmb), per cui a titolo preventivo si può pretendere 

una limitazione maggiore delle emissioni foniche, purché sia esigibile dal 

punto di vista tecnico e dell'esercizio e sopportabile sotto il profilo 

economico (cfr. DTF 141 II 476 cons. 3.2 e 3.4; STF 1C_506/2008 cons. 

3.3, 1C_204/2015 cons. 3.7.).

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7.4. Nel caso di specie, non risulta che vi sia stata un'accurata analisi sulle 

possibili misure di insonorizzazione per limitare le emissioni della pompa di 

calore aria-acqua prevista nella rispettiva torretta. Tanto più che non è stato 

nemmeno prodotto un certificato di protezione fonica. I progettisti durante 

il sopralluogo hanno sì garantito che, in considerazione delle norme 

foniche, la posizione scelta per la termopompa sarebbe la migliore, 

precisando che l'ubicazione interna della termopompa sarebbe un 

vantaggio, perché meno rumorosa, e che verrebbero installate delle cuffie 

per attenuare il rumore. Tuttavia, hanno pure affermato che, se necessario, 

la presa dell'aria potrebbe essere spostata. Non appare quindi chiaro fino 

a che punto le emissioni della pompa di calore possano essere 

ulteriormente diminuite dal profilo tecnico. Per di più, agli atti vi è un 

documento standard di verifica della protezione fonica inoltrato in sede di 

opposizione dal ricorrente (allegato al doc. E convenuto) secondo cui il 

valore di pianificazione non sembra essere rispettato. Teoreticamente 

potrebbe dunque darsi che, dopo attenta analisi, si giunga alla conclusione 

che la pompa di calore vada installata in un'altra ubicazione. Pertanto, non 

è dato vincolare questo punto rilevante della domanda di costruzione ad 

una condizione risolutiva. La rispettiva censura dei ricorrenti è dunque 

fondata. 

8. Il ricorrente contesta infine l'eccezione concessa per la pendenza del tetto.

8.1. Su tutto il territorio comunale sono ammessi tetti a due o a quattro spioventi 

con una pendenza minima del 50 % (art. 50 cpv. 2 LE). Nella licenza edilizia 

il convenuto ha derogato a questo disposto autorizzando una pendenza del 

tetto del 40 %.

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8.2. Il convenuto sostiene che l'altezza dell'edificio con il 50 % di pendenza al 

colmo sarebbe di 11.07 m, mentre con la pendenza del 40 % concessa 

sarebbe di 10.72 m, per cui l'altezza del colmo si troverebbe più in basso. 

Il ricorrente ne trarrebbe perciò un vantaggio e non avrebbe e non 

comproverebbe alcun interesse tutelabile all'applicazione rigida dell'art. 52 

cpv. 2 LE. Il ricorrente non sarebbe in grado di presentare alcun svantaggio 

a causa della deroga. Le condizioni per una deroga sarebbero date. 

L'applicazione della pendenza del 50 % creerebbe per la particella 

confinante della ricorrente una privazione di luce maggiore e un'ombra del 

15 % maggiore di quella con una deroga. Siccome si sarebbe su un pendio 

e la prevista costruzione si troverebbe a sud della casa della ricorrente vi 

sarebbe una situazione straordinaria e l'osservanza della norma 

costituirebbe per la vicina un aggravio sproporzionato. Infine, la deroga non 

creerebbe nessun svantaggio ad altri vicini. Anzi, anche per loro la deroga 

creerebbe un vantaggio di vista e illuminazione. L'accoglimento di questa 

censura non comporterebbe comunque l'annullamento della licenza, ma 

semplicemente una rettifica (50 % di pendenza). L'altezza legale di cui 

all'art. 15 LE non verrebbe modificata, in quanto essa corrisponderebbe 

all'altezza delle facciate e sarebbe misurata alla radice del tetto.

Il convenuto è invece dell'avviso che, per costante giurisprudenza maggiori 

oneri finanziari non giustificherebbero un caso di rigore, neppure un 

vantaggio per un vicino. L'interesse ad agire non sarebbe misurato in 

funzione dei vantaggi. Una deroga non sarebbe perciò possibile. 

8.3. Quale vicino il ricorrente può chiedere il riesame di una licenza di 

costruzione alla luce di qualsiasi disposizione che possa legalmente o di 

fatto ripercuotersi sulla sua situazione, ovvero dalla quale in caso di vincita 

può trarre un vantaggio pratico (DTF 133 II 400 cons. 2.2, 133 II 249 cons. 

1.3 e 120 Ib 48 cons. 2a). Il vantaggio pratico è un elemento importante per 

decidere sull'entrata nel merito del ricorso e per evitare una selezione delle 

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possibilità di ricorso secondo le censure invocate (DTF 137 II 33 cons. 

2.2.3). Come precisato dal Tribunale federale, non è ammissibile 

ammettere o negare settorialmente la legittimazione al ricorso sulla base 

delle motivazioni fatte valere (cfr. PTA 2013 n. 26 cons. 6a con rinvio a STF 

1C_492/2010 cons. 3.2 con riferimenti dottrinali e giurisprudenziali). 

8.4. Innanzitutto va sottolineato che la legittimazione del ricorrente, quale 

proprietario della particella 269 sita nelle immediate vicinanze di quella in 

discussione (ovvero appena all'altro lato della strada comunale fra la 

particella in esame) non è in discussione. Si tratta di decidere sull'entrata 

nel merito della censura sulla deroga alla pendenza del tetto. 

Come giustamente indicato dal convenuto, nel caso di specie 

l'accoglimento della censura relativa alla deroga della pendenza del tetto 

non comporterebbe l'annullamento della licenza edilizia, ma 

semplicemente una sua rettifica (50 % invece del 40 % di pendenza). 

L'allegazione del ricorrente, secondo cui con una pendenza del 50 % non 

si sarebbe potuto costruire l'ultimo piano è infondata, siccome l'altezza 

massima verrebbe rispettata anche con il 50 % di pendenza del tetto (cfr. 

art. 12, art. 15 cpv. 2 LE e doc. H convenuto). Nel raggiungimento di una 

maggior pendenza (50 %) non è quindi intravedibile alcun interesse pratico 

per il ricorrente. Al contrario, con la pendenza del 40 % l'altezza del colmo 

si troverebbe più in basso, per cui la particella del ricorrente, situata più in 

alto di quella in discussione, ne trarrebbe addirittura un vantaggio, come è 

il caso per la ricorrente. Tuttavia, stando all'art. 52 cpv. 7 LE sembra che 

per poter concedere un'eccezione il convenuto avrebbe dovuto chiedere 

una valutazione del consulente architettonico, che non risulta agli atti. 

9. Le impugnate decisioni di opposizione e di rilascio della licenza edilizia 22 

gennaio 2018 vanno quindi cassate e la causa va rinviata al convenuto per 

nuova decisione ai sensi dei considerandi. 

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10. Dato che la causa va rinviata al convenuto per nuova decisione, i ricorrenti 

vincono la causa giusta il loro petito subordinato. I costi procedurali 

vengono perciò accollati al convenuto e alla convenuta soccombenti in 

causa in ragione di metà ciascuno (cfr. art. 73 LGA). Questi sono pure tenuti 

a indennizzare ai ricorrenti le giustificate spese di patrocinio. Agli atti vi è 

solamente una nota d'onorario inoltrata il 9 luglio 2018 per l'importo di 

fr. 2'821.65. Considerati gli ulteriori costi maturati fino ad oggi (compresi 

quelli per il sopralluogo), il Tribunale ritiene adeguato un indennizzo 

forfettario pari a complessivamente fr. 3'000.--.

Il Tribunale decide:

1. In accoglimento del ricorso, le decisioni di opposizione e di rilascio della 

licenza edilizia 22 gennaio 2018 sono annullate e la causa è rinviata al 

Comune di X._____ per nuova decisione giusta i considerandi. 

2. Vengono prelevate

- una tassa di Stato di fr. 3'000.--

- e le spese di cancelleria di fr. 447.--

totale fr. 3'447.--

il cui importo sarà versato dal Comune di X._____ e dalla C._____ Sagl in 

ragione di metà ciascuno entro trenta giorni dalla notifica della presente 

decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira.

3. Il Comune di X._____ e la C._____ Sagl versano a B._____ e A._____ 

complessivamente fr. 3'000.-- in ragione di metà ciascuno a titolo di 

ripetibili. 

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4. [Vie di diritto]

 

5. [Comunicazioni]