# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0abe8c55-6d16-5670-97c0-3730a7027d9e
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-12-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.12.1995 80.1995.267
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-267_1995-12-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00267

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 13 dicembre 1995

 

in
materia di:                 IC/IFD 91/92

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  e __________ __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il 21 luglio 1988 le
signore __________ __________ e __________ __________, comproprietarie in
ragione di metà ciascuna, dei mappali n. __________ e __________ di __________
concedevano a __________ __________ un diritto di compera su detti fondi per un
prezzo di fr. 477’400.--.

                                         Il medesimo giorno
__________ __________ cedeva il diritto di compera alla __________ __________
__________, con sede in __________, per un prezzo di fr. 607’600.--, con un
guadagno lordo di fr. 130’200.--.

                                         L’UT ravvisava in tale
operazione un atto del commercio professionale d’immobili. Pertanto, nella
tassazione IC/IFD 1991-92 l’UT esponeva a __________ __________ un reddito da
commercio professionale d’immobili di fr. 35’945.-- di media annua per l’IC e
di fr. 53’165.-- per l’IFD. Dal guadagno lordo, venivano infatti dedotte per
l’IC le spese d’acquisto (fr. 23’870.--, pari al 5% di fr. 477’400.--) e
l’imposta sul maggior valore immobiliare (fr. 34’439.--) e per l’IFD, come di
legge, le sole spese d’acquisto (cfr. notifica della tassazione del 10 aprile
1995).

                                         La notifica di tassazione
veniva in seguito confermata con decisione su reclamo del 13 novembre 1995.

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________ chiede lo stralcio dal reddito
imponibile nel periodo fiscale 1991-92 del reddito da commercio professionale
d’immobili. Rileva innanzi tutto che quella impostagli dall’ Ufficio di
tassazione è stata l’unica operazione di carattere fondiario da lui compiuta e
che non è mai stata sua intenzione svolgere un’attività aziendale quale commerciante
d’immobili. Fa inoltre presente che, pendente il reclamo, in sede di audizione
l’autorità fiscale gli aveva riconosciuto a verbale ulteriori spese per fr.
12’000.--, che poi, dato il mancato accordo sul principio, non sono state
concesse.

                                         Il ricorrente chiede
inoltre che la rettifica dell’importo di fr. 389’789.-- espostogli alla posta
titoli e crediti venga rettificato in fr. 289’709.--, come a dichiarazione.

 

                                   3.   Contestazione
della sostanza costituita da titoli, crediti, numerario

                                         3.1

                                         Preliminarmente è bene
chiarire che la richiesta di rettificare l’importo di fr. 389’789.-- espostogli
alla posta titoli e crediti in fr. 289’709.-- è priva d’oggetto. Sia nella
notifica di tassazione sia nella decisione su reclamo al contribuente è stato esposto
l’importo di fr. 289’709.-- e, non, come asserisce nel ricorso, un importo
maggiorato di fr. 100’000.--.

 

                                         3.2

                                         In realtà la contestazione
è rivolta contro la tassazione intermedia IC 1991-92, con effetto dal 22 maggio
1991, per devoluzione per causa di morte, in cui all’importo ritenuto nella
tassazione ordinaria è stato aggiunto un importo di fr. 100’000.-- a titolo di numerario.

                                         Si tratta in realtà della
sostanza pertoccata alla moglie del ricorrente per successione, che ha dato
luogo alla tassazione intermedia per devoluzione per causa di morte.

                                         Anche sotto questo
profilo, quindi, la contestazione si avvera infondata.

 

                                   4.   Contestazione del
commercio professionale d’immobili

                                         4.1

                                         In base ad una pluridecennale
prassi del Tribunale federale vi è commercio professionale di immobili non
appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione
del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professiona­le, nell'intento di realiz­zare un profitto (DTF 112 Ib
81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt,
La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di
negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo profes­sionale, in :
Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione
ticinese per la formazione permanente dei giuristi, pag. 14). In particolare,
sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di
operazioni, l'esisten­za di legami tra tali operazioni e l'atti­vità professio­nale
del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva
di conoscenze professio­nali proprie o di terzi, la breve durata del possesso
dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari
(cfr. STF del 24 luglio 1992, II.a CDP, in re La., pag. 6).

                                         Sapere se una vendita
isolata sia da considerare commer­cio professionale di immobili,
amministrazione patrimo­niale o occasione fortuita di transazione immobiliare
dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva
per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto,
ma quella che risulta al momento della vendita (STF del 26 marzo
1976 in re Ri., pag. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti
speculativi può perdere tale caratte­ristica per le particolari condizioni che
si verificano al momento, determinante, della vendita: e viceversa (cfr. RTT
1990, pag. 358 ss.).

 

                                         4.2

                                         A più riprese questa
Camera, ma anche il Tribunale federale, sono stati chiamati a pronunciarsi
sulla cessione di diritti di compera e a stabilire se e a quali condizioni
configuri commercio professionale d'immobili.

                                         Questa Corte ha avuto modo
di stabilire che l' ottenimento e la cessione, nello stesso giorno, di un
diritto di compera da parte di persona non attiva nel ramo immobiliare e mai
imposta prima d'allora come commerciante professionale, configura indiscutibilmente
un atto del commercio professionale d'immobili (cfr. CDT n. 148
del 28 luglio 1993 in re A. R.; confermata dal tribunale federale con STF
del 21 luglio 1994; si veda inoltre il caso, per certi versi analogo, giudicato
con CDT n. 196  del 28 settembre 1993 in re A. B., pure
confermata dal Tribunale federale con STF del 21 luglio 1994).

 

                                   5.   Dall'esame della
fattispecie, oggetto del presente gravame, risultano molteplici elementi a
suffragio della tesi della vendita "professionale" di immobi­li.

 

                                         5.1

                                         È incontestato che quella
che qui si considera sia la prima operazione immobiliare compiuta dal
ricorrente. Malgrado ciò "un contri­buente dipenden­te... può commerciare
in immobili in un modo che esula dalla mera amministrazione del proprio patrimonio,
senza che tuttavia si presentino gli elementi di un'azienda commerciale" e
la giuri­spru­denza del Tribunale federale abbonda di esempi di negozi
occasionali o unici, che sono stati conside­rati vendita professionale (cfr. Schmidt,
op. cit., p. 19; Soldini, Il commercio professionale d'immobili 
in RDAT I-1994 pp. 391 ss.; DTF 112 Ib 81 consid
2a; ASA 49, 561).

 

                                         5.2 

                                         Ancorché, nel caso in
esame, si affermi nel ricorso di non svolgere e di non aver mai svolto attività
quale commerciante di immobili a titolo professionale e non vi siano ragioni di
non credergli, l'operazione immobiliare in discussione è senza ombra di dubbio
da considerare professionale. Nello stesso giorno il ricorrente si è fatta concedere
un diritto di compera per un prezzo di fr. 477'400.-- e che nel giro di poche
ore (o addirittura minuti) ha lucrato fr. 130'200.-- cedendolo a terzi: un
margine superiore al 25% del prezzo d'acquisto.

                                         L'operazione quindi, non
solo è professionale, ma denota anche un carattere speculativo, proprio di
determinate operazioni professionali particolarmente redditizie.

 

                                         5.3

                                         Un indizio cui il TF dà
sempre particolare rilievo è l'impiego, da parte del contribuente, di crediti
notevoli per l'acquisto di fondi, vale a dire l'entità del finanziamento da
parte di terzi per rapporto al finanziamento con mezzi propri, vale a dire
attingendo al proprio patrimonio privato (cfr. DTF 96 I 666; ASA
46, 423).

                                         L'operazione in esame non
ha richiesto il benché minimo impiego di capitali propri da parte del
ricorrente. Non si vede quindi come essa possa costituire in qualche modo un
atto di oculata gestione del proprio patrimonio privato, dal momento che lo
stesso nemmeno è stato utilizzato in minima parte. Ciò costituisce la riprova
che la cessione del diritto di compera, avvenuta lo stesso giorno della sua
costituzione, non può essere considerata se non un atto che rientra nella sfera
del commercio professionale d'immobili.

 

                                   6.   Nel verbale
dell'audizione del 14 giugno 1995 si legge testualmente che "non sono
state prese in considerazione ulteriori spese per un ammontare totale di fr.
12'000.-- circa che si procederà quindi a dedurre in questa sede".

                                         Dal momento che tali
ulteriori spese sono state accertate, esse devono comunque essere concesse in
quanto effettive, indipendentemente dal fatto che il contribuente dia o meno la
propria adesione alla decisione dell'UT di considerare professionale
l'operazione di cessione del diritto di compera.

                                         Su questo punto il ricorso
deve essere parzialmente accolto. Dal reddito aziendale da commercio
professionale d'immobili vanno quindi dedotte ulteriori spese per fr. 6'000.--
di media annua.

 

                                   7.   Nella determinazione
della tassa di giustizia si terrà conto dell'esito, in minima parte favorevole,
del ricorso.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 111 DIFD e 185 LT

 

dichiara e pronuncia

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.

                                    §   Di conseguenza, la
decisione su reclamo 10 maggio 1993 è riformata nel senso che dall'utile
aziendale accerta­to sono dedotte ulteriori spese in ragione di fr. 6'000.-- di
media annua.

                                 §§   Gli atti del procedimento vengono
pertanto retrocessi all'UT per l'emissione di nuovi conteggi.

 

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr. 500.--

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr. 100.--

                                         per un totale di                                                       fr.
600.--

                                         sono a carico del
ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

                                         Per l'IFD è ammesso il
ricorso entro 30 giorni al Tribu­nale federale in Losanna (art. 112 DIFD).

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: