# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2cb95f0f-ad06-5157-94c0-33626a1a18e6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.07.2013 C/14153/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-14153-2010_2013-07-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.07.2013. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/14153/2010 ACJC/882/2013 

ARRET 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 17 JUILLET 2013 

Entre 

A______ LIMITED, ayant son siège ______ (Hong-Kong/Chine), appelante d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 août 2012, comparant par Me 
Yves Jeanrenaud, avocat, rue des Alpes 15bis, case postale 2088, 1211 Genève 1, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 

d'une part,  

 

et 

 

Monsieur B______, domicilié ______ Genève, intimé, comparant par l'ASLOCA, rue 
du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection 
de domicile aux fins des présentes, 

d'autre part, 

- 2/13 - 
 

 

C/14153/2010 

EN FAIT 

A. a. Par acte envoyé au greffe de la Cour de justice le 4 octobre 2012 et reçu le 
5 octobre 2012, A______ LIMITED appelle d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 27 août 2012, notifié aux parties le 3 septembre 2012 et reçu 
le lendemain, et concluant à l'annulation du congé notifié à B______ par avis du 
26 mai 2010 pour le 31 mai 2011, pour les locaux commerciaux d'une surface 
d'environ 140 m2 au 6ème étage de l'immeuble sis, 14 rue C______ à Genève et au 
déboutement des parties de toutes autres conclusions. 

b. A______ LIMITED conclut au fond à l'annulation du jugement JTBL/869/2012 
rendu par le Tribunal des baux et loyers en date du 27 août 2012, dans la cause 
C/14153/2010-5-B. Principalement, A______ LIMITED conclut à la validité du 
congé notifié à B______ le 26 mars 2010 pour le 31 mai 2011 et portant sur la 
location de bureaux au 6ème étage de l'immeuble sis 14, rue C______. Elle conclut 
également au déboutement de B______ de toutes autres conclusions. Elle conclut 
subsidiairement à une unique prolongation de bail en faveur de B______ de deux 
ans, échéant le 31 mai 2013. 

A l'appui de son appel, A______ LIMITED se prévaut d'une appréciation erronée 
des faits par les premiers juges ainsi que de plusieurs violations du droit. 

c. Dans son mémoire-réponse déposé au greffe de la Cour de céans le 7 novembre 
2012, B______ conclut à la confirmation du jugement attaqué ainsi qu'au 
déboutement de l'appelant de toutes autres ou contraires conclusions. 

B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 

a. B______ est locataire d'une surface de bureaux d'environ 140 m2 au 6ème étage 
de l'immeuble sis 14, rue C______, à Genève, en vertu d’un contrat de bail conclu 
le 29 février 1996 avec SI RUE C______, alors bailleresse. 

Le bail fut conclu pour une durée initiale de cinq ans, soit du 1er juin 1996 au 
31 mai 2001, puis s'est renouvelé tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résilia-
tion donnée avec un préavis de douze mois. 

Les locaux sont destinés à l'usage d'un cabinet de physiothérapie. 

Le contrat de bail stipule que «les provisions pour chauffage/eau chaude (la men-
tion climatisation est biffée) se montent à 1'800 CHF par an (art. 2 al. 3)». 

Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 48'303 fr., hors charges 
(4'025 fr. 25 /mois), soit 345 fr./m2.  

- 3/13 - 
 

 

C/14153/2010 

b. Par courrier du 16 novembre 2007, B______ a contesté le décompte de charges 
pour la période du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007 en 6'253 fr.10, expliquant que 
les 1'800 fr. dont il s'acquittait représentaient un montant forfaitaire. 

A______ LIMITED, qui a acquis la qualité de bailleresse le 10 octobre 2006, a 
maintenu que le montant prévu à titre de frais accessoires constituait un acompte 
provisionnel. Pour l'exercice litigieux, elle a toutefois admis l'existence d'une 
erreur de calcul et que le montant dû s'élevait à 1'179 fr. 

B______ a dans un premier temps refusé de payer, arguant d'une modification 
unilatérale du contrat.  

Ayant toutefois été mis en demeure par courrier du 20 décembre 2007 du Conseil 
de A______ LIMITED de s'en acquitter sous menace de résiliation de son bail, 
B______ lui a fait savoir, le 9 janvier 2008, qu'il acceptait l'adoption du système 
des acomptes provisionnels mais que dans la mesure où son contrat ne prévoyait 
des provisions que pour le chauffage et l'eau chaude, c'était lui qui était créancier, 
à hauteur de 147 fr. 65, vu le montant versé en 1'800 fr. 

En date du 15 juillet 2008, B______ est revenu sur ce courrier, resté sans réponse, 
et a sollicité un nouveau décompte pour la période 2006/2007. 

c. Le 11 novembre 2008, A______ LIMITED a réclamé à B______ le paiement 
de 2'039 fr. à titre de «frais annuels de chauffage/eau chaude/électricité et 
d’entretien» pour la période ayant couru du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008. 

B______ a refusé de s’en acquitter, en réitérant sa demande de production de 
décompte, tant pour la période 2007/2008 que pour celle l'ayant immédiatement 
précédée. 

d. Le 7 décembre 2009, A______ LIMITED a réclamé à B______ le paiement de 
2'725 fr. 30 à titre de «frais annuels de chauffage/eau chaude/électricité et 
d’entretien», pour la période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009. 

B______ a à nouveau refusé de s'en acquitter, tout en exigeant, en sus d'un 
décompte détaillé, la clé de répartition. 

A______ LIMITED a admis par lettre du 17 décembre 2009 l'existence d'une 
erreur de calcul, due au fait que le décompte était établi à Londres, et déclaré que 
le montant dû était de 2'863 fr. 10 pour la saison 2008/2009. 

B______ a réitéré le 9 février 2010 qu'il ne s'acquitterait pas des décomptes 
litigieux puisque plusieurs postes devaient être écartés, car non prévus dans le 
bail, et qu'il voulait être renseigné notamment sur la consommation de mazout, le 
coût et la maintenance du boiler, et sur la facturation de l'électricité du système de 
chauffage. 

- 4/13 - 
 

 

C/14153/2010 

e. B______ ne s'est pas acquitté des montants qui lui étaient réclamés, sans 
toutefois que A______ LIMITED n'entreprenne de démarches en vue de tenter de 
les recouvrer. 

f. Par avis officiel de résiliation du bail du 26 mai 2010, A______ LIMITED a 
résilié le contrat de bail de B______ pour son échéance fixée au 31 mai 2011, sans 
indication de motifs. 

g. Par courrier du 4 août 2010, A______ LIMITED a justifié cette décision par 
son «changement de politique locative de l'immeuble», expliquant qu'à l'exception 
des surfaces destinées au commerce de détail, elle souhaitait uniformiser le type 
d’activités exercées dans l’édifice : B______ était le seul à exercer une activité de 
type médical, les autres locataires étant actifs dans le domaine de la finance. 
A______ LIMITED lui a précisé qu'elle envisageait de réunir ses locaux à ceux 
d'un autre locataire, la société D______ SA, à la demande de cette dernière. 

C. a. Saisie d’une contestation de ce congé formée le 21 juin 2010 par B______, la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers l'a validé par décision du 
15 septembre 2011 et accordé au locataire une première prolongation de son bail 
au 31 mai 2013. 

b. B______ a porté cette décision devant le Tribunal des baux et loyers. Il a 
conclu à l'annulation du congé, qui à ses yeux constituait une mesure de 
représailles suite au litige qui l'oppose depuis 2007 au sujet des décomptes de 
charges. Il a précisé qu'en l'absence de poursuites dirigées contre lui, il a jugé 
inutile d'initier une action judiciaire en constatation de droit. Enfin, il a affirmé 
que la nouvelle politique locative de A______ LIMITED, si elle était prouvée, 
consacrerait alors une disproportion manifeste des intérêts en présence puisqu'elle 
«n'est en rien imposée par les circonstances». 

Subsidiairement, il a sollicité une pleine prolongation de son bail. Il a expliqué 
avoir dû renoncer, en raison de prix surfaits, à des locaux sis aux 2 et 11, rue 
E______ et continuer ses recherches. 

c. A______ LIMITED a conclu au déboutement de B______, subsidiairement à ce 
qu'une unique prolongation de bail au 31 mai 2013 lui soit accordée. 

Se référant à son courrier du 4 août 2010 tout en se prévalant de son droit à 
notifier un congé pour un motif économique, A______ LIMITED soutient 
pouvoir obtenir d'un locataire provenant du monde financier un loyer plus élevé 
que celui de B______ (345 fr./m2), selon elle très inférieur au loyer moyen du 
quartier, qui était de 610 fr. à 870 fr. par m2 au moment de la résiliation. 

Par ailleurs, elle réitère que son changement de politique locative, exception faite 
des surfaces destinées au commerce de détail, vise à unifier le type d'activités des 

- 5/13 - 
 

 

C/14153/2010 

locataires de l'immeuble et, par ce biais, à en réduire le nombre, comme le 
confirme l'intérêt à s’agrandir de D______ SA, locataire du dessus. Elle produit à 
ce sujet un courrier de celle-ci du 13 août 2010, signé de la main de F______, 
auquel elle a répondu le 19 août 2011. 

A______ LIMITED conteste ainsi tout congé-représailles. Qualifiant de 
négligeables les acomptes de charges impayés, elle rappelle que le différend 
remonte à près de trois ans, sans qu’elle ait initié de procédure. Elle estime dès 
lorsque le seul fait que le congé a été envoyé au locataire trois mois après sa 
dernière contestation ne suffit pas à prouver la thèse du congé-représailles. 

d. Dans ses déterminations du 26 janvier 2012, B______ estime que A______ 
LIMITED invoque, sans les distinguer réellement, différents motifs, 
contradictoires dans la mesure où sa prétendue nouvelle politique locative ne 
semble viser que lui, qu'elle ne fournit aucun loyer comparatif à l'appui de son 
argumentaire économique, qu'elle aurait, quoi qu'il en soit, pu lui notifier une 
hausse de loyer si elle s'y estimait fondée et qu'enfin, le prétendu souhait de 
D______ SA de s'agrandir, à teneur du courrier produit, se réfère à une 
conversation postérieure à la notification du congé, alors même que A______ 
LIMITED a mis un an à lui répondre.  

e. Dans le délai échéant le 29 mars 2012 qu'elle s'était vue impartir par les 
premiers juges à cet effet, A______ LIMITED a confirmé que le motif principal 
du congé était son changement de politique locative et que ce n'était que 
subsidiairement, qu'elle invoquait un motif économique. 

Extraits du Registre du commerce à l'appui, elle précise qu'exception faite de la 
surface du rez-de-chaussée, dont la vitrine donne directement sur la rue C______, 
par conséquent dévolue au commerce de détails, en l'occurrence l'exploitation du 
magasin à l'enseigne «G______» par le biais de la société H______ SA, les autres 
locataires de l'immeuble (I______ SA, J______ SA et D______ SA) sont tous 
actifs dans la gestion de fortune et le commerce international. Elle estime ainsi 
justifié son souhait d'affecter les locaux occupés par B______ à une telle activité, 
idéalement par le biais de l'agrandissement de D______ SA. 

f. Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 14 mai 2012, 
K______, gérante des trois immeubles propriétés de A______ LIMITED, a 
indiqué que celle-ci possédait trois immeubles à Genève, soit l'immeuble concerné 
acquis en 2006, celui sis 13, rue L______ également acquis en 2006 et celui sis 8, 
place M______ acquis en 2005. A______ LIMITED avait toujours souhaité avoir 
des locataires actifs dans le domaine de la finance. Dans les deux autres 
immeubles, les locataires étaient déjà tous actifs dans ce domaine, de sorte qu'il 
n'avait pas été nécessaire de résilier des baux. En revanche, dans l'immeuble 
concerné, B______ était le seul non actif dans la finance, à l'exception du magasin 

- 6/13 - 
 

 

C/14153/2010 

du rez-de-chaussée. Elle a relevé que A______ LIMITED avait choisi d'attendre 
quatre ans après l'acquisition de l'immeuble pour mettre en place sa politique 
locative. Elle a par ailleurs précisé avoir au départ dû s'occuper de trouver de 
nouveaux locataires pour les deux autres immeubles et avoir donc délaissé 
l'immeuble sis 14, rue C______. Tant D______ SA, locataire du 7ème, 
qu’I______SA, locataire du 5ème, étaient intéressés à reprendre les locaux de 
B______ pour s'agrandir. D______ SA avait fait part de son intention avant la 
notification du congé, et I______SA postérieurement à la résiliation du bail de 
B______. Toutefois, le bail n'avait pas été résilié pour leur mettre à disposition les 
locaux litigieux, puisqu'elle aurait, quoi qu'il en soit, trouvé un locataire dans le 
domaine de la finance, en se bornant à publier une simple annonce.  

Pour sa part, B______ a indiqué avoir proposé en 2009 de restituer les locaux de 
manière anticipée, car d’autres locaux dans le même quartier lui avaient été 
proposés pour un loyer moins cher. Pour les accepter il lui aurait été nécessaire 
d'avoir une aide financière pour son déménagement et la reprise du commerce, 
précisant que le montant de cette dernière s'élevait à 320'000 fr. Or, il avait 
effectué d’importants investissements à hauteur de 200'000 fr. lors de son 
emménagement. Il ne contestait pas que A______ LIMITED voulût louer les 
locaux plus cher, mais qu’elle pût le faire à un prix abusif. Selon lui, A______ 
LIMITED aurait dû lui signifier une hausse de loyer en invoquant un rendement 
insuffisant de l'immeuble au lieu de résilier le bail. Il a d'ailleurs sollicité la 
production des états locatifs des autres immeubles de A______ LIMITED avec 
l'indication des branches d'activité des locataires.  

g. A______ LIMITED a produit les états locatifs concernant ses deux autres 
immeubles dans le délai qui lui avait été imparti pour ce faire. Elle a par ailleurs 
expliqué que depuis l'acquisition de ses trois immeubles entre 2005 et 2006, elle 
s'était d'abord occupée des travaux à entreprendre dans celui 13, rue L______ et 
qu'ensuite, elle avait donné comme instruction à la régie de résilier les baux des 
locataires non actifs dans la gestion de fortune et le commerce international, à 
l'exception des surfaces aux rez-de-chaussée des immeubles situés au centre-ville 
et réservées à des commerces. Tous les locataires étaient actifs dans le domaine de 
la finance, à l'exception de N______. Le bail de ce dernier avait été résilié par avis 
du 16 mai 2012, la résiliation n'ayant pas pu être donnée auparavant en raison 
d'une procédure judiciaire qu'il avait engagée précédemment. 

h. Par écritures du 11 juin 2012, B______ a conclu, préalablement, à ce que le 
Tribunal ordonne l'ouverture des enquêtes, un transport sur place dans l'immeuble 
litigieux et ceux cités à titre de comparaison par A______ LIMITED et la 
production par cette dernière du calcul de rendement de l'immeuble concerné avec 
les pièces l'étayant. Pour le surplus, il a persisté dans ses conclusions. 

- 7/13 - 
 

 

C/14153/2010 

Par ailleurs, il a allégué que les cinq exemples comparatifs produits par A______ 
LIMITED n'étaient pas comparables avec les locaux querellés. 

En outre, il a produit plusieurs factures d'un montant total de 67'652 fr. 35 relatifs 
à ses investissements lors de son emménagement en 1996. 

i. La cause a été remise à plaider à l'audience du 28 juin 2012 et gardée à juger à 
l'issue de celle-ci. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC, entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 
notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nou-
veau droit de procédure. 

2. La voie de recours contre une décision portant sur une annulation de congé, qui 
constitue une décision finale, est l'appel si la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et 308 al.2 CPC), étant 
précisé qu'aucun des cas excluant l'appel n'est réalisé en l'espèce (art. 309 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage de la chose louée sont de nature pécuniaire (SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RÉTORNAZ, Procédure civile suisse, Les 
grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Commen-
taire bâlois, n° 8 ad art. 308 CPC). 

L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une 
somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son 
appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à la 
validité d'un congé, que la valeur litigieuse correspond au montant du loyer annuel 
multiplié par trois (SJ 1997 p. 493; ATF 118 II 422; ATF 121 III 397 consid. 1). 

2.1 En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'annulation de congé. 
La valeur correspond dès lors au montant du loyer annuel multiplié par trois, soit 
144'909 fr. (loyer annuel de 48'303 fr. x 3 ans). 

La valeur litigieuse excède ainsi 10'000 fr., seuil prévu pour l'admissibilité de 
l'appel (art. 308 al. 2 CPC). 

- 8/13 - 
 

 

C/14153/2010 

L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits 
(art. 310 CPC). 

2.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'ins-
tance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel.  

L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs de fait et/ou 
de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel. Un simple renvoi aux écritures et pièces 
de première instance ne serait pas conforme à l'exigence de motivation de 
l'art. 311 al. 1 CPC. De même, compte tenu du fait que l'appel ordinaire a un effet 
réformatoire, l'appelant ne saurait, sous peine d'irrecevabilité, se limiter à conclure 
à l'annulation de la décision attaquée mais devra, au contraire, prendre des conclu-
sions au fond permettant à l'instance d'appel de statuer à nouveau (JEANDIN, Code 
de procédure civile commenté, nos 3 et 4 ad art. 311 CPC; LACHAT, Procédure 
civile en matière de baux et loyers, Lausanne, 2011, p. 186). 

2.3 En l'occurrence, l'acte d'appel formé a été déposé au greffe de la Cour de céans 
dans le délai légal de 30 jours. 

Par ailleurs, l'appelant énonce les griefs de fait ou de droit qui, à ses yeux, justi-
fient l'appel. 

L'appel est dès lors recevable.  

3. L'intimé soutient que le congé qui lui a été notifié est un congé de représailles 
selon l'art. 271a al. 1 litt. a CO. 

3.1 A teneur de l'art. 271a al. 1 litt. a CO, le congé est annulable lorsqu'il est 
donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions 
découlant du bail. 

Cette disposition vise le congé de représailles, infligé au locataire pour le punir 
d'avoir émis en dehors de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de 
bail ou sur la loi. La norme vise à permettre au locataire d’exprimer librement ses 
prétentions sans avoir à craindre un congé. 

Peu importe la nature des droits dont le locataire s'est prévalu ou entend se pré-
valoir, pourvu qu'il ne s'agisse pas de bagatelles. Il peut s'agir de droits relatifs au 
loyer et aux frais accessoires mais également de tous les autres droits garantis au 
locataire par le contrat, ses annexes, le CC, le CO ou l'OBLF, tel que le droit de 
consigner le loyer en cas de défaut de la chose louée, de demander des travaux ou 
de sous-louer les locaux (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 739-741). 

Le locataire doit démontrer qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa pré-
tention et la résiliation. A cet égard, une grande vraisemblance suffit. Plus la 

- 9/13 - 
 

 

C/14153/2010 

résiliation est, dans le temps, rapprochée de la prétention, plus le lien de causalité 
est probable. Entre autres indices, cette vraisemblance peut résulter d'un lien tem-
porel étroit entre prétention et résiliation, ou de l'incapacité du bailleur de prouver 
le motif qu'il allègue (LACHAT, Commentaire romand, n° 4 ad art. 271a CO, 
p. 1852). 

L'art. 271a al. 1 let. a CO ne trouve pas application lorsque le locataire est de 
mauvaise foi, par exemple lorsqu'il a émis une prétention qu'il sait infondée. 

3.2 L'appelante a réclamé un versement complémentaire à l'intimé pour le 
décompte de charges de trois années consécutives. 

Par courrier du 16 novembre 2007, l'intimé a contesté le décompte de charges 
pour la période du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007 en 6'253 fr. 10, expliquant que 
les 1'800 fr. dont il s'acquittait annuellement représentaient un montant forfaitaire. 

Le 11 novembre 2008, l'appelante a réclamé à l'intimé le paiement de 2'039 fr. à 
titre de «frais annuels de chauffage/eau chaude/électricité et d’entretien» pour la 
période ayant couru du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008. 

Le 7 décembre 2009, l'appelante a réclamé à l'intimé le paiement de 2'725 fr. 30 à 
titre de «frais annuels de chauffage/eau chaude/électricité et d'entretien», pour la 
période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009. 

L'intimé a contesté ces décomptes de charges et l'appelante n'a entrepris aucune 
démarche en vue de tenter de recouvrer les montants réclamés à l'intimé. Moins de 
six mois après l'envoi du dernier décompte de frais accessoires et moins de quatre 
mois après la dernière contestation par l'intimé du surplus de frais accessoires qui 
lui était réclamé, l'appelante a procédé à la résiliation du bail de l'intimé, sans don-
ner de motif. 

Cette extrême proximité dans le temps entre les dernières contestations élevées 
par l'intimé et la résiliation du bail constitue manifestement un indice militant en 
faveur du congé de représailles. 

Par la résiliation du bail, l'appelante a manifestement voulu se débarrasser d'un 
locataire gênant et ayant contré avec succès ses prétentions en paiement de frais 
accessoires supplémentaires.  

Pour ce motif déjà, le congé devra être annulé. 

4. L'appelante soutient que le congé notifié à l'intimé n'est pas contraire aux règles 
de la bonne foi et doit être validé. 

4.1 En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, un congé est annulable lorsqu'il contrevient aux 
règles de la bonne foi. 

- 10/13 - 
 

 

C/14153/2010 

Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 
du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 
défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 
(ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; Arrêt du Tribunal fédéral 4A.322/2007 
du 12 novembre 2007 consid. 6; LACHAT, op. cit., n° 6 ad art. 271 CO). La notion 
de bonne foi ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO 
(BARBEY, Commentaire du droit du bail, nos 30-39); il s'agit plutôt d'une référence 
à un ensemble de valeurs extra juridiques déduites de la sociologie et de la mora-
le, auxquelles le droit ne permet pas qu’il soit dérogé. Pour les appréhender, le 
juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, 
sélectionner celles qui sont pertinentes à la lumière des règles morales que l'ordre 
juridique entend consacrer (BARBEY, op. cit., n° 43b). Est contraire aux règles de 
la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection 
et apparaît comme une chicane, ainsi qu'un congé qui consacre une attitude 
déloyale (LACHAT, op. cit., p. 733). La motivation du congé ne constitue pas une 
condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toute-
fois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi 
(ATF 125 III 231 consid. 4b; BARBEY, op. cit., nos 290 et 319; Commentaire 
USPI, n° 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de la rési-
liation, qui seul entre en considération, était légitime, le congé ne peut être annulé, 
puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de 
l'art. 271 al. 1 CO (Arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006, 
consid. 2.1.2). 

Le congé donné en raison du besoin du bailleur pour lui-même, ses proches ou des 
tiers, n'est généralement pas contraire à la bonne foi (LACHAT, op. cit., n° 8 ad 
art. 271 CO). Le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'im-
plique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail pour loger un 
membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi (TERCIER/FAVRE/ 
BUGNON, Les contrats spéciaux, 2009, n° 2710, p. 399). 

N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur en vue de loger sa 
fille qui souhaite entreprendre des études, mais dont les projets ne sont pas encore 
définis. On ne saurait imposer à un propriétaire d'attendre le moment où le besoin 
est immédiat, sachant le temps habituellement nécessaire pour récupérer effective-
ment un appartement à partir de la résiliation (ACJC/253/1992 du 9 octobre 
1992). 

N'est de même pas contraire aux règles de bonne foi le congé donné par le bailleur 
en vue de mettre le logement à disposition de sa fille laquelle vient de l'étranger 
s'installer à Genève en vue de poursuivre sa formation (Arrêt du Tribunal fédéral 
4A.46/2010 du 27 avril 2010 consid. 5.2). 

- 11/13 - 
 

 

C/14153/2010 

Par ailleurs, le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son 
auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; 
LACHAT, op. cit., n° 12 ad art. 271 CO). 

La partie qui demande l'annulation du congé doit à tout le moins rendre vraisem-
blable la mauvaise foi de sa partie adverse (Arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007 
du 11 mars 2008, consid. 2.1; Arrêt du Tribunal fédéral 4C.443/2006 du 5 avril 
2007 consid. 4.1.2; ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le 
bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournis-
sant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invo-
qué par elle (Arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). 
Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à ren-
verser le fardeau de la preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, 
Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux com-
merciaux, thèse, Genève, 1991, n° 202). Il appartient au locataire qui conteste un 
congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le 
congé est valable (Commentaire USPI, n° 10 ad art. 271 CO). 

4.2 En l'espèce, l'appelante a principalement motivé son congé par la nouvelle 
politique locative de l'immeuble, expliquant qu'elle avait toujours souhaité avoir 
dans ses immeubles, sauf pour les arcades sises au rez-de-chaussée, des locataires 
actifs dans le domaine de la finance uniquement. 

Toutefois, la véracité et le bien-fondé du motif invoqué paraissent sujets à caution 
au vu des éléments du dossier. En effet, l'appelante a attendu quatre ans après 
l'acquisition de l'immeuble pour mettre en place cette politique locative. Si 
l'appelante avait eu l'idée de pratiquer une telle politique locative dès l'acquisition 
de l'immeuble, elle n'aurait pas attendu aussi longtemps pour la mettre en œuvre 
alors qu'un seul locataire, l'intimé, était concerné. 

Le peu de crédit qu'il y a lieu de donner à la thèse de l'appelante est renforcé par le 
fait qu'elle a attendu plus longtemps encore avant de résilier le bail de N______, 
autre locataire de l'immeuble non actif dans le domaine financier et avec lequel 
elle avait également eu un litige, sans pouvoir démontrer à satisfaction de droit 
qu'elle aurait été empêchée de le faire plus tôt. 

Le motif du congé n'est ainsi pas celui allégué d'un soudain souci de mettre en 
œuvre une politique locative décidée de longue date. L'appelante cherche en réa-
lité à se débarrasser d'un locataire gênant qui a plusieurs fois fait valoir avec suc-
cès des prétentions découlant de son bail. 

A cela s'ajoute encore que l'intimé a proposé, en mars 2009, de restituer les locaux 
litigieux de manière anticipée, moyennant le paiement d'une indemnité de départ 
de 400'000 fr. Or, si l'appelante avait été soucieuse de mettre en œuvre rapidement 
la politique locative qu'elle invoque aujourd’hui, elle aurait saisi l'occasion que lui 

- 12/13 - 
 

 

C/14153/2010 

offrait l'intimé pour reprendre possession des locaux et les relouer à un locataire 
travaillant dans le domaine financier. 

Pour le surplus, l'appelante reconnaissant que les exemples de loyers comparatifs 
qu'elle a versés à la procédure ne satisfont pas aux exigences posées par la juris-
prudence en la matière, il ne sera pas nécessaire d'examiner si le motif subsidiaire 
invoqué par elle à l'appui de la résiliation de bail est valable. 

4.3 Compte tenu des développements qui précèdent, l'appel sera rejeté et le juge-
ment entrepris confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC. 

6. Compte tenu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est supérieure à 
15'000 fr, au vu du considérant 2.1 ci-dessus. 

* * * * * 

- 13/13 - 
 

 

C/14153/2010 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ LIMITED contre le jugement 
JTBL/869/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 août 2012 dans la cause 
C/14153/2010-5-B. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 
CHIABUDINI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la 

qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la 

loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours 

constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 

par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 

jours qui suivent la notification de l’expédition complète de l’arrêt attaqué. L’art. 119 al. 1 LTF prévoit 

que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux 

recours dans un seul mémoire. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.