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**Case Identifier:** 8a29a894-e9c8-53fc-9f98-b0ac18ca38b2
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-11
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 11.07.2014 C1 13 268
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-13-268_2014-07-11.pdf

## Full Text

Par arrêt du 19 novembre 2014 (4A_520/2014), le Tribunal fédéral a rejeté le recours 

en matière civile interjeté par Y_________ contre ce jugement. 

C1 13 268 

 

 

JUGEMENT DU 11 JUILLET 2014 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Le Juge de la Cour civile I 

 

Jérôme Emonet, juge unique ; Mériem Combremont, greffière 

 

en la cause 

 

X__________, appelante et instante, représentée par Maître A__________  

 

contre 

 

Y__________, appelé et intimé, représenté par Maître B__________, avocat à 

C__________.  

 

(expulsion de locataire : art. 257f al. 3 CO) 

recours contre le jugement du Tribunal de district de C__________ du 01.10.2013 

  

- 2 - 

Procédure 

A.  Par requête présentée le 1
er
 septembre 2009, X__________, de siège à 

D__________, a sollicité l’expulsion de Y__________ à C__________, prenant les 

conclusions suivantes :  

1. Il est ordonné l’expulsion de Y__________ des locaux suivants : café-bar à l’enseigne du 

E__________ comprenant :  

 - 1
er

 étage : café-bar de 208 m2 

 - 2
ème

 étage : un dépôt de 64,5 m2 et un dépôt de 21 m2 

 - 4
ème

 sous-sol : parking 

 situés dans l’immeuble No xxx1 de la Commune de C__________.  

2. X__________ est autorisée à se faire assister de la force publique.  

3. Y__________ est condamné aux frais et aux dépens.  

Antérieurement, Y_________ avait déposé auprès de l’Autorité cantonale de 

conciliation en matière de bail à loyer une requête en annulation de la résiliation des 

baux (p. 18 ss).  

Aux termes de sa détermination écrite du 15 décembre 2009 (p. 123 ss), Y_________ 

a formulé les conclusions suivantes :  

1. Préjudiciellement, M. Y_________ conclut à l’annulation pure et simple des quatre congés qui lui 

ont été notifiés le 26 mai 2009 pour les quatre contrats de bail conclus avec la X_________ SA. 

2. En conséquence, la demande d’expulsion du 1
er

 septembre 2009 est rejetée.  

3. Les frais de procédure et de décision sont mis à la charge de X_________.  

4. Il est alloué au défendeur une juste indemnité pour ses dépens.  

B.  L’instruction de la cause a comporté l’édition de titres et de dossiers (C2 08 290 

[expulsion du sous-locataire] et C2 09 250 ; dossier de l’Autorité de conciliation en 

matière de bail à loyer [p. 308]), l’audition de deux témoins (p. 244 ss) et l’interrogatoire 

de l’intimé (p. 250 ss), ainsi que la mise en œuvre d’une expertise comptable (p. 307 

ss), laquelle a fait l’objet de deux compléments (p. 325 ss et 338 ss). L’instruction close 

le 17 avril 2013 (p. 345), les parties ont été convoquées au débat final, aménagé le 

1
er 

octobre 2013. A l’issue de celui-ci, X_________ a déposé des conclusions 

motivées, reprenant celles initialement formulées aux termes de sa requête. De son 

côté, Y_________ a également confirmé la teneur des conclusions ténorisées aux 

termes de sa détermination écrite du 15 décembre 2009 (p. 348).  

- 3 - 

C.  Par jugement du 1
er
 octobre 2013, envoyé le 25 du même mois, le juge de district a 

rendu le prononcé suivant : 

1. La requête d’expulsion déposée le 1
er

 septembre 2009 par X_________ est rejetée.  

2. Les frais, arrêtés à 13'500 fr., sont mis à la charge de X_________.  

3. X_________, qui supporte ses propres frais d’intervention en justice, versera à Y__________ une 

indemnité de 15'000 fr. à titre de dépens.  

D.  Contre ce prononcé, X_________ a, le 7 novembre 2013, interjeté appel, prenant 

les conclusions suivantes :  

1. Le jugement attaqué est annulé et, en conséquence, il est statué à nouveau comme il suit :  

1.1 Le congé donné est valable.  

1.2 Il est ordonné l’expulsion de Y__________ des locaux suivants : café-bar à l’enseigne du 

E__________ comprenant : 

 - 1
er

 étage : café-bar de 208 m2 

 - 2
ème

 étage : un dépôt de 64,5 m2 et un dépôt de 21 m2 

 - 4
ème

 sous-sol : parking 

 situés dans l’immeuble No xxx1 de la Commune de C__________. 

1.3 X_________ est autorisée à se faire assister de la force publique.  

2. Y__________ est condamné aux frais et aux dépens de première instance et d’appel.  

Aux termes de sa réponse à l’appel du 28 novembre 2013, Y_________ a conclu au 

rejet de l’appel et sollicité la confirmation du verdict de première instance.  

E.  Dans le cadre de l’action en remise de gain introduite le 23 juillet 2009 auprès du 

juge de district de C__________ (SIO C1 09 138) par X_________ contre 

Y_________, la Cour civile I du Tribunal cantonal a, par jugement séparé de ce jour, 

admis partiellement l’appel interjeté par X_________, en astreignant notamment 

Y_________ à lui verser le montant de 256'999 fr., avec intérêt moratoire au taux de 

5% l’an dès le 3 avril 2009. (TCV C1 13 108).  

  

- 4 - 

 

SUR QUOI LE JUGE CANTONAL 

I. Préliminairement 

 

1.  Selon l'art. 405 du code de procédure civile (CPC) du 19 décembre 2008, entré en 

vigueur le 1
er

 janvier 2011, les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de 

la communication de la décision aux parties, à savoir à la date de l'envoi du dispositif 

(ATF 137 III 130 consid. 2). En l'espèce, si l’action a été introduite le 1
er
 septembre 

2009 – soit sous l’empire du Code de procédure civile du canton du Valais du 24 mars 

1998 (CPC/VS) –, le jugement motivé a été expédié aux parties le 25 octobre 2013. La 

présente cause est donc soumise au nouveau droit de procédure. 

1.1  En vertu de l’art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de première 

instance de nature patrimoniale sont attaquables par la voie de l’appel au Tribunal 

cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des 

conclusions est de 10'000 fr. au moins. Dans une contestation portant sur la validité 

d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum 

pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui 

s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ; il faut prendre 

ici en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la 

procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 

consid. 1.1 ; arrêt 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 3). L'appel, écrit et 

motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la 

notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 

311 al. 1 CPC). Toutefois, si la décision a été rendue en procédure sommaire, le délai 

pour l'introduction de l'appel et le dépôt de la réponse est de 10 jours (art. 314 al. 1 

CPC).  

En l’occurrence, la décision entreprise est une décision finale de nature patrimoniale 

portant sur une contestation dans le domaine contractuel, dont la valeur litigieuse a été 

chiffrée à (montant arrondi) 150'000 fr., correspondant à la période de protection de 

trois ans si les congés donnés devaient être finalement annulés (cf. jugement entrepris, 

consid. 1.1, p. 4). Eu égard à cette valeur litigieuse, la voie de l’appel est 

indéniablement ouverte. Le jugement entrepris, d’emblée motivé, a été notifié par acte 

judiciaire au conseil de l’appelante le 28 octobre 2013 (p. 392), de sorte qu’en 

interjetant appel le 7 novembre 2013, l’intéressée a agi dans le délai – réduit, dès lors 

que la cause était soumise à la procédure sommaire « atypique » en première instance 

(cf. art. 282 al. 2 CPC/VS ; RVJ 2000 158 consid. 3b/bb et les réf., notamment à Hohl, 

L’expulsion des locataires de baux d’habitations et de locaux commerciaux, in RFJ 

1997 p. 43 ss, spéc. p. 50) – de 10 jours, lors même que le jugement indiquait par 

inadvertance le délai ordinaire de 30 jours.  

- 5 - 

1.2  

1.2.1  L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 

constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'autorité d'appel dispose ainsi 

d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit ; elle peut, en outre, 

substituer ses propres motifs à ceux de la décision attaquée (Hohl, Procédure civile, 

Tome II, 2
e
 éd. 2010, n. 2396, p. 435, et n. 2416, p. 439 ; RVJ 2013 136 consid. 2.1). 

En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée 

par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) – 

ce qui découle de la nature ordinaire de la voie de l’appel, en vertu de laquelle le litige 

se continue pour ainsi dire devant l’instance supérieure (Jeandin, in Bohnet et al. [éd.], 

Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 310 CPC) – et vérifie si le 

premier magistrat pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Que la cause soit soumise 

à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 

CPC), il incombe toutefois au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), 

c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée (ATF 138 III 

374 consid. 4.3.1). Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux 

moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales 

de la décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que 

l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation 

précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier 

sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; arrêt 4A_38/2013 du 

12 avril 2013 consid. 3.2, non publié sur ce point aux ATF 139 III 249).  

1.2.2  En l’occurrence, l’appelante remet en cause tant la constatation de certains faits 

(cf. appel, ch. III.1) – singulièrement ceux relatifs à l’ampleur des investissements 

effectués par l’appelé, supposés justifier la rétribution demandée par celui-ci aux sous-

locataires –, en s’appuyant sur des passages précis du jugement entrepris, que 

l’application du droit (cf. appel, ch. III.2). Les faits seront donc revus par le juge de 

céans dans la mesure nécessaire à l’examen des moyens expressément motivés. En 

résumé, l’appel satisfaisant aux exigences légales, il convient d’entrer en matière.  

1.3   Sous l’angle de la compétence matérielle, dès lors que la procédure sommaire 

de l’ancien droit cantonal de procédure (cf. art. 282 CPC/VS) trouvait application en 

première instance et que la procédure simplifiée du nouveau droit (art. 243 al. 2 let. c 

CPC) est applicable à l’expulsion du locataire, la présente cause peut ressortir à un 

juge unique (art. 5 al. 2 let. c LACPC).  

 

II. Statuant en faits 

 

2. 

2.1   X_________ , de siège à D__________, est propriétaire de l’immeuble n
o
 xxx1 

sis sur territoire de la commune de C__________, plus précisément à la Rue 

F_________, au centre ville. Sur cette parcelle est érigé un bâtiment, dont le premier 

- 6 - 

étage ainsi que le deuxième sous-sol (cf. dépôt) étaient affectés à l’usage 

d’établissements publics (pièce 2, p. 105 ss).  

2.2  Jusqu’au 31 juillet 2001, ces locaux étaient loués par G_________ SA (al. 36 ss 

[ignorés]). Il a été précisé dans le cadre du jugement rendu séparément ce jour par la 

Cour civile I concernant l’action en remise du gain introduite par X_________ contre 

Y_________ (TCV C1 13 108), soit les mêmes parties en cause, que X_________ 

(bailleresse), G_________ SA (ancien locataire) et Y_________ avaient, le 31 juillet 

2001, signé une convention en vertu de laquelle le dernier nommé s’était engagé à 

reprendre les locaux, dès le 1
er

 août 2001, en vertu d’un nouveau contrat, mais 

prévoyant que le loyer correspondrait à celui des « anciens baux avec charges 

(restaurant et dépôt), les loyers d’août et septembre étant gratuits, les loyers de 

octobre, novembre et décembre étant payables à 50% » (jugement C1 13 108, consid. 

2.2).  

Par ailleurs, les 7 août et 21 septembre 2001, G_________ SA et Y_________ ont – 

sans X_________ cette fois-ci – signé une autre convention, en vertu de laquelle le 

second a acquis de la société anonyme précitée, pour le montant de 200'000 fr., 

« l’ensemble de tout l’inventaire, installations et aménagements intérieurs, tels que vus 

et connus, sans garantie particulière ni pour les défauts apparents ou cachés ».  

2.3  Le 31 juillet 2001, X_________ – représentée par la régie H_________ SA, 

remplacée ultérieurement par I_________ SA (all. 74 [admis]) – a conclu quatre 

contrats distincts de bail à loyer avec Y_________ (all. 1 [admis] et pièce 3 dossier C1 

13 108).  

En vertu du premier contrat, X_________ a remis à bail à Y_________ le local, cuisine 

et WC sis au 1
er
 étage, représentant une surface totale de 208 m

2
. Le contrat était 

conclu pour une durée de 10 ans, commençant le 1
er
 août 2001 pour prendre fin le 31 

juillet 2011, avec reconduction tacite pour 5 ans en l’absence d’avis de résiliation 

donné par écrit un an avant l’échéance ordinaire. Le loyer mensuel net se montait à 

4281 fr., dont 381 fr. au titre d’acompte sur les frais accessoires, était payable 

d’avance et soumis à indexation d’après l’indice suisse des prix à la consommation, 

l’indice de référence étant celui en vigueur au jour de la conclusion du contrat (cf. art. 

2, 3 et 5 du contrat). 

Selon le deuxième contrat, X_________ a cédé à Y_________ un dépôt sis au 

2
e 
sous-sol de son immeuble à la Rue F_________, d’une surface de 64,5 m

2
. La 

durée du contrat, de même que les conditions de son renouvellement ou de sa 

dénonciation, étaient similaires à celles du premier contrat. Le montant du loyer 

mensuel, payable d’avance et soumis à indexation, était alors de 410 francs. 

Le troisième contrat porte quant à lui sur la remise à bail, par X_________, à 

Y_________, d’un autre dépôt au 2
e
 sous-sol, d’une surface de 21 m

2
. Il était prévu – 

contrairement aux deux premiers – pour une durée d’approximativement un an, 

commençant le 15 octobre 2001 pour prendre fin le 1
er
 octobre 2002, reconductible 

tacitement d’année en année à défaut d’avis de résiliation donné par écrit six mois 

- 7 - 

avant l’échéance ordinaire. Le montant du loyer mensuel convenu, payable d’avance et 

susceptible d’être indexé, se montait à 89 francs. 

Enfin, le quatrième contrat signé le 31 juillet 2001 a trait à la mise à disposition, par 

X_________, en faveur de Y_________, d’une place de stationnement pour véhicule 

automobile située au 4
e
 sous-sol du bâtiment à la Rue F_________, pour le montant 

de 140 francs. Le contrat était prévu pour une durée de 10 ans, débutant le 1
er
 août 

2001 pour prendre fin le 31 juillet 2011, renouvelable pour 5 ans, sauf avis de 

résiliation donné par écrit une année avant l’échéance ordinaire. 

Le total des baux ainsi conclus représentait ainsi la somme de 4920 francs (4281 fr. + 

410 fr. + 89 fr. + 140 francs). 

Les trois premiers contrats comprennent un art. 12 – intitulé « sous-location (art. 262 

CO) » – qui précise que « lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la 

chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant 

les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en 

application de l’art. 262 CO ». Il a par ailleurs été jugé que le fait que Y_________ ait 

pu signaler au représentant de la bailleresse, en 2001, son intention d’exploiter 

l’établissement sous la forme d’une société ne signifiait pas encore que X_________ 

ait été d’accord avec le principe que Y_________ puisse sous-louer les locaux sans en 

demander formellement l’autorisation et sans en communiquer les conditions à la 

bailleresse (jugement C1 13 108, consid. 2.12.4).  

2.4  Pour exploiter son établissement, à l’enseigne du « E__________ », Y_________ 

a créé la société J_________ Sàrl, laquelle employait alors K_________ (all. 56 et 

Y_________, R23 ss, p. 251).  

Le « tableau des amortissements des immobilisations de l’exercice 2001/2002 » de 

J_________ Sàrl laisse apparaître sous la rubrique « achat » les montants de 

200'000 fr. – correspondant au prix d’acquisition des aménagements et installations 

réalisés par G_________ SA (cf. supra, consid. 2.2) – au titre de « fonds de 

commerce » (rebaptisé dans le tableau des amortissements 2004 « installations »), de 

43'834 fr. pour le mobilier (chaises, etc.) et de 19'099 fr. pour les machines (machines 

à café et lave-verres). Les investissements représentaient ainsi la somme de 

262'933 fr., somme correspondant, à peu de chose près, à celle résultant de l’addition 

des divers prêts obtenus par Y_________ pour la mise en route de son affaire 

(180'000 fr. de le L_________ SA et 80'000 fr. au total de M_________) (jugement C1 

13 108, consid. 2.13.4 ; cf. ég. pièces 11a à 11f p. 76-92).  

2.5  Ne pouvant continuer ce travail pour des raisons de santé, Y_________ a décidé 

de remettre l’exploitation de l’établissement à dame K_________ (all. 59 [admis]). 

C’est ainsi que le 30 juillet 2004, Y_________ a conclu avec dame K_________ un 

contrat intitulé « contrat de sous-location pour locaux commerciaux », rédigé par la 

fiduciaire N_________ et avec les conseils de O_________ (all. 63 et 65 [admis]). Le 

contrat, conclu pour une durée initiale de 7 ans, du 1
er
 août 2004 au 31 juillet 2011, 

portait sur le café-bar à l’enseigne du « E__________ », comprenant les quatre locaux 

- 8 - 

loués par Y_________ à X_________, ainsi que le mobilier servant à l’exploitation, 

selon inventaire séparé. Le montant du loyer a été fixé à 12'500 fr. par mois, plus une 

participation au bénéfice d’un montant maximal de 2500 francs. S’agissant du montant 

du loyer net convenu, soit 12'500 fr., les parties sont convenues (cf. art. 3) d’une clause 

d’indexation, sur la base de l’indice suisse des prix à la consommation, portant 

exclusivement sur une partie du loyer arrêtée à 5000 francs (all. 66 à 68, 70 et 71 

[admis] et jugement C1 13 108, consid. 2.5 et 2.6). Quant à la participation au bénéfice 

d’exploitation, elle a été définie à l’art. 4 du contrat en ces termes :  

Le bénéfice net comprend le résultat d’exploitation du E__________ après prélèvement d’un salaire brut 

annuel de Fr. 48'000.- (salaire mensuel brut de Fr. 4'000.-) pour Mme K_________ et Fr. 12'000.- annuel 

de frais privés de Madame K_________. Ces frais privés comprennent entre autres les frais de véhicule, 

les frais de téléphone portable et les frais de représentation.  

Par convention séparée du même jour, Y_________ et dame K_________ sont 

convenues du versement d’un montant de 44'000 fr. au titre de « goodwill ».  

Reprenant le système précédemment mis en place par Y_________ (all. 19 [admis] et 

75 ss), dame K_________ a choisi d’exploiter le « E__________ » par l’intermédiaire 

d’une société à responsabilité limitée, P_________ Sàrl, fondée le 23 septembre 2004, 

dont elle était l’associée et gérante tandis que Y_________ était associé pour une part 

sociale minoritaire de 1000 fr. (cf. all. 75 ss, Y_________, R29, p. 251 et jugement C1 

13 108, consid. 2.6).  

2.6  Y_________ a dû rappeler dame K_________ à ses obligations à de multiples 

reprises, dès avril 2006, car le loyer était acquitté irrégulièrement. Il a fini par lui 

impartir, par lettre du 12 août 2008, un dernier délai de paiement de trente jours pour 

des arriérés de loyers, sous la menace des sanctions prévues par l’art. 257d CO. Le 

29 septembre suivant, il lui a signifié sur formule officielle un avis de résiliation de bail, 

avec effet au 31 octobre 2008 (all. 78 ss). Les parties se sont ensuite rencontrées le 2 

octobre 2008, et ont décidé à cette occasion de mettre un terme, d’un commun accord, 

au « contrat de sous-location » pour le 31 octobre 2008. Toutefois, le lendemain de la 

signature de cet accord, soit le 3 octobre 2008, dame K_________ a contesté la 

résiliation auprès de l’Autorité de conciliation en matière de bail à loyer (all. 83 ss). 

Y_________ ayant, par écriture du 7 novembre 2008, déposé auprès du Tribunal du 

district de C__________ une requête d’expulsion contre sa « sous-locataire », cette 

autorité a également examiné la validité de la convention mettant un terme anticipé à la 

relation contractuelle entre les parties (SIO C2 08 290). Par décision du 17 février 

2009, le juge de district a donné droit à la requête de Y_________ (all. 94 [admis]). 

Saisi de l’appel interjeté par dame K_________ contre cette décision, le Tribunal 

cantonal a, par jugement du 2 septembre 2009, confirmé le prononcé d’expulsion, et 

donné ordre à l’intéressée de restituer les locaux d’ici au 15 octobre 2009 (all. 97 

[admis] et jugement C1 13 108, consid. 2.8).  

2.7  Dans l’intervalle, Y_________ a, par courrier adressé le 29 août 2008 à la gérante 

de X_________ (i.e. I_________ SA), sollicité une prolongation de la durée des quatre 

contrats de bail (all. 80), idéalement jusqu’au 31 juillet 2021 – mais au moins jusqu’au 

- 9 - 

31 octobre 2018 –, se prévalant de soi-disant nouveaux investissements réalisés dans 

l’établissement et dont l’amortissement était prévu sur plusieurs années (jugement C1 

09 108, consid. 2.9). Par « avenant n
o
 1 au bail à loyer du 31.07.2001 » signé les 14 et 

18 octobre 2008, I_________ SA, pour le compte de X_________, a prolongé de dix 

ans, soit jusqu’au 31 juillet 2021, le premier contrat relatif à la surface de 208 m
2
 

correspondant au « E__________ » (all. 17 [admis] et jugement du C1 09 108, consid. 

2.9).  

2.8  Au courant du mois de septembre 2008, Y_________ est entré en pourparlers 

avec R_________ SA, représentée par son administrateur S_________ (R11, p. 246), 

en vue de reprendre l’exploitation du « E__________ ». Le 2 octobre 2008, les parties 

ont conclu une « convention préliminaire » concernant « la sous-location de 

l’établissement E__________, à C__________, avec option d’achat pendant 24 

mois », ainsi rédigée (all. 16 [admis] et p. 110 s.) :  

Ce pré-contrat définit les conditions de la sous-location (+ celles de l’éventuel achat) qui figureront dans le 

contrat définitif sous la rubrique "Réserve" figurant ci-dessous.  

Conditions de cette convention : 

R_________ SA par Me S_________ s’engage à sous-louer à Monsieur Y__________ l’établissement 

E__________, rue F_________ à C__________. 

Le présent contrat est conclu pour une durée de dix ans ; il commence le 1
er

 novembre 2008 à midi pour 

finir le 31 octobre 2018 à midi. 

1 an avant le terme de ce contrat, soit le 31 octobre 2017, les parties se retrouveront pour se déterminer 

sur la suite à donner à ce bail.  

Cette location comprend une option d’achat valable en tout temps durant 24 mois à compter de la 

signature, soit jusqu’au 31 octobre 2010. 

Le prix de vente est fixé à CHF 950'000.- (…) 

Conditions de la location : 

Le loyer mensuel est fixé à CHF 15'500.- payable par mois d’avance.  

Ce prix est bloqué pour une durée de dix ans sans possibilité d’indexation sauf en ce qui concerne le loyer 

de base (CHF 5245.-) qui pourra être adapté par I_________ sur la base de l’indice suisse des prix à la 

consommation en conformité avec les clauses du contrat principal.  

* Ce montant est valable à la condition que M. Y_________ obtienne un[e] prolongation de ses 4 baux aux 

prix et aux conditions actuels. (le loyer vient d’être augmenté de CHF 128.- au mois d’août 2008 !) 

Une garantie de loyer d’un mois, soit CHF 15'500.- devra être déposée sur un compte bloqué avant la 

remise des clefs.  

- 10 - 

Réserve : La présente convention n’est valable que si la condition définie ci-dessous est remplie dans les 

70 jours après signatures. Sans la réalisation de cette condition, ce document est annulé et ne donne droit 

à aucun dédommagement prévu en cas d’annulation.  

M. Y_________ doit obtenir la prolongation de ses contrats de bail auprès de la société I_________, régie 

représentant le propriétaire, à savoir X_________.  

Idéalement, M. Y_________ devra régler la condition susmentionnée dans les 30 jours, mais il bénéficie 

d’une marge supplémentaire jusqu’au plus tard au 31 (sic) novembre 2008.  

Annulation de la convention : Si l’une des parties signataires annule cette convention, elle versera dans les 

30 jours, à l’autre partie, un[e] dédite de Fr. 30'000.- en guise de dédommagement et de défraiement, sauf 

si l’annulation intervient dans le cadre de ce qui est dit sous la rubrique "Réserve" ci-dessus. 

Si tous les points définis dans cette convention sont réunis, un contrat détaillé sera signé par les parties 

avant la remise des clefs.  

Lors de son audition en qualité de témoin, le 12 avril 2011, S_________ a déclaré en 

substance que les contacts avec Y_________ avaient eu lieu avant le départ de dame 

K_________, car l’exploitation du « E__________ » intéressait R_________ SA. 

Y_________ l’avait ensuite contacté pour l’informer que la relation contractuelle avec 

dame K_________ avait pris fin, lui « montr[ant] les documents l’attestant », 

correspondant potentiellement à la convention signée le 2 octobre 2008 avec la 

prénommée, mettant fin de manière anticipée au contrat. C’est « alors » que 

Y_________ et S_________ ont « signé un pré-contrat le 4 octobre 2008 qui devait 

être confirmé par un contrat ultérieur qui confirmait la reprise de l’exploitation au jour 

où Mme K_________ quittait physiquement les lieux. Ce contrat additionnel n’a jamais 

été signé » (S_________, R11 ss, p. 246).  

De la conjugaison entre la chronologie des fait présentés aux consid. 2.6 à 2.8, le 

contenu de la « convention préliminaire » signée le 4 octobre 2008 et enfin des 

déclarations de S_________, l’autorité d’appel de céans retient que R_________ SA à 

tout le moins est partie du principe que le contrat avec dame K_________ avait été 

conventionnellement résilié de manière anticipée, et que la seule condition posée pour 

la conclusion du contrat définitif résidait en l’obtention, par Y_________, d’une 

prolongation de la durée des baux à loyer principaux, ce qui fût chose faite les 14 et 

18 octobre 2008.  

2.9  Dans le cadre du conflit l’opposant à Y_________ concernant la résiliation 

anticipée du contrat, dame K_________ s’est, le 18 novembre 2008, adressée au 

propriétaire des lieux par l’entremise de I_________ SA, l’informant des conditions de 

la « sous-location » qu’elle jugeait excessives. Par pli du 20 novembre 2008, 

I_________ SA a signifié à Y_________ un avis de résiliation des contrats pour le 

31 décembre 2008, motif pris que l’intéressé n’avait pas sollicité de X_________ le 

consentement à la sous-location, lequel pouvait être refusé en raison du caractère 

abusif des conditions de la sous-location (art. 257f al. 3 CO). Y_________ ayant 

contesté la validité du congé auprès de la Commission de conciliation en matière de 

bail à loyer, celle-ci a, par décision rendue le 5 février 2009, constaté l’inefficacité dudit 

- 11 - 

congé, lequel n’avait pas été précédé de l’envoi de la protestation écrite prescrite par 

l’art. 257f CO (all. 21 [admis] et 87 ss et jugement C1 13 108, consid. 2.11).  

2.10  Par pli du 23 mars 2009, X_________ a, par la plume de son avocat cette fois-ci, 

rectifié la situation en sommant Y_________ « de se conformer aux exigences légales 

en mettant un terme à la sous-location en l’absence de demande d’autorisation » (all. 

22-23 [admis], p. 63 s.). Par pli séparé du même jour, X_________ a fait savoir à 

R_________ SA qu’elle avait eu vent de l’existence d’une « convention préliminaire » 

signée avec Y_________ et lui a communiqué « l’interdiction d’occuper les lieux sur la 

base de l’article 641 du Code civil suisse » (p. 69). Réagissant le 1
er
 avril 2009 pour 

Y_________, son homme de loi a indiqué s’être conformé à la mise en demeure de 

X_________, dans la mesure où une convention d’annulation de bail avait été signée 

avec dame K_________ les « 30 septembre/2 octobre 2008 […] dont hélas la sous-

locataire contest[ait] la portée et la validité » ; la décision d’expulsion prononcée le 

17 février 2009 par le juge de district de C__________ (C2 08 290) à l’encontre de 

dame K_________ n’était par ailleurs pas exécutoire, celle-ci ayant formé appel auprès 

du Tribunal cantonal (cf. pièce 6, p. 140). Le courrier du 1
er
 avril 2009 précisait encore 

« qu’en l’état, aucun autre contrat de sous-location n’a[vait] été signé avec qui que ce 

soit » (p. 66). Le 2 avril 2009, X_________ a pris note des explications qui précèdent, 

et indiqué au conseil de Y_________ qu’il lui « sembl[ait] que [son] mandant a[vait] 

passé une convention avec R_________ SA concernant la sous-location du 

E__________ » (p. 67). Le 6 avril 2009, le mandataire de Y_________ a exposé à 

X_________ s’être effectivement, « avant de libérer Mme K_________ de ses 

engagements », assuré de « retrouver un autre gérant pour son établissement et 

a[voir] pris contact avec la société R_________ SA » ; il a ajouté qu’un précontrat avec 

cette société avait été signé avec cette société et que son client ne « manquera[it] pas 

de soumettre [le contrat définitif] au propriétaire des lieux une fois qu’il se sera assuré 

de la libération des locaux par l’actuelle gérante qui s’y accroche à grand renfort de 

recours et de mesures judiciaires ». Etait signalée comme annexe à ce courrier une 

copie de la décision rendue le 17 février 2009 par le juge de district de C__________, 

prononçant l’expulsion de dame K_________, avec l’indication cependant que celle-ci 

avait porté la cause devant l’autorité d’appel (p. 66 et pièce 6, p. 140).  

2.11   

2.11.1  Le 20 avril 2009, X_________ a fait observer à Y_________ que sa mise en 

demeure du 23 mars 2009 ne visait pas uniquement le sous-bail conclu avec dame 

K_________, et que le précontrat venu à chef avec R_________ SA – qui contenait 

tous les éléments essentiels du (sous-)bail – « n’[était] rien d’autre qu’un contrat », 

lequel devait être soumis à l’approbation du bailleur dès sa conclusion, ce qui n’avait 

pas été fait. En conséquence, X_________ a imparti à Y_________ un nouveau délai 

échéant le 6 mai 2009 pour, d’une part, procurer une copie du précontrat signé avec 

R_________ SA, d’autre part, fournir une copie de toutes les pièces permettant 

d’examiner si le sous-loyer était abusif ou non (cf. justificatifs concernant les travaux et 

autres plus-values prétendument apportées aux locaux, bilan, compte d’exploitation, 

grand-livre et pièces justificatives pour les exercices 2001 à ce jour), et, de tierce part, 

présenter une demande de consentement à la sous-location. Enfin, X_________ 

- 12 - 

demandait également à connaître le montant reçu par Y_________ de dame 

K_________ au titre de « goodwill » et de participation au bénéfice (all. 26 et p. 70 s.).  

Le 7 mai 2009, l’homme de loi de Y_________ a avisé X_________ qu’il n’avait pas 

encore réuni tous les documents sollicités, mais a transmis notamment les conventions 

signées en 2001 avec G_________ SA (cf. supra, consid. 2.2) ainsi que le « décompte 

de construction » de G_________ SA ; il a indiqué par ailleurs qu’il demanderait à son 

client « un exemplaire de la convention passée avec R_________ SA, qui ne figurait 

pas dans [s]on dossier » (p. 72 s.) Le 19 mai 2009, le conseil de Y_________ a 

partiellement complété son précédent envoi, transmettant les documents regroupés 

sous pièces 11a à 11h (p. 76 à 98). Estimant que Y_________ n’avait pas satisfait aux 

exigences posées la dernière fois le 20 avril 2009, X_________ a, le 26 mai 2009 en 

se fondant sur l’art. 257f al. 3 CO, adressé à l’intéressé sur formule officielle quatre 

avis de résiliation, pour le 31 juillet 2009, des contrats relatifs aux locaux remis à bail 

en lien avec l’exploitation du « E__________ » (cf. p. 100 ss). Comme déjà indiqué, 

ces résiliations ont été contestées par Y_________ le 24 juin 2009 auprès de la 

Commission de conciliation en matière de bail à loyer (p. 18 ss), laquelle s’est 

dessaisie au profit du juge de district en charge de la requête d’expulsion déposée par 

X_________.  

2.11.2  X_________ remet en cause l’appréciation de faits par le premier juge. A l’en 

croire, celui-ci aurait erré en retenant que, consécutivement au courrier du 20 avril 

2009, Y_________ s’était « conformé aux injonctions de la bailleresse » et avait porté 

à sa connaissance « tous les documents pertinents relatifs à la sous-location avec 

R_________ SA » (consid. 8 in fine, p. 12, et consid. 14.2, p. 19).  

Comme l’a indiqué Y_________ dans sa détermination du 15 décembre 2009 (all. 

102), la « convention préliminaire » a certes été reproduite dans la décision rendue le 

17 février 2009 par le juge de district de C__________ (C2 08 290) prononçant 

l’expulsion de dame K_________ à la requête de Y_________ (pièce 6, p. 140 ss, 

spéc. p. 145 s.), et dont une copie était signalée en tant qu’annexe au courrier envoyé 

le 6 avril 2009 au conseil de X_________. S’agissant toutefois d’une information 

« noyée » au milieu d’une décision de 30 pages, n’intéressant pas directement 

X_________ – et de surcroît non exécutoire compte tenu de l’appel interjeté auprès du 

Tribunal cantonal (cf. supra, consid. 2.10) –, on ne saurait en inférer que X_________ 

a pu avoir, ce faisant, une connaissance effective et complète des conditions de la 

sous-location prévue avec R_________ SA. Du reste, si tel avait été le cas, on 

discerne mal pour quel motif X_________ aurait, le 20 avril 2009, réclamé précisément 

l’obtention d’une copie de la convention signée avec R_________ SA de même que 

d’autres titres, et que le propre conseil de Y_________, dans son courrier du 7 mai 

2009, a précisé qu’il solliciterait de son client « un exemplaire de la convention passé 

avec R_________ SA, qui ne figur[ait] pas dans [s]on dossier ».  

Sur la base de ces indices, l’autorité d’appel de céans retient qu’il n’est pas établi que 

Y_________ ait transmis à X_________ toutes les informations requises pour que la 

dernière nommée puisse apprécier si les conditions de la sous-location étaient 

abusives ou non (cf. ég. infra, consid. 2.12.2, pour ce qui est des investissements).  

- 13 - 

Enfin, force est également d’observer que ni le courrier du 7 mai 2009, pas davantage 

que celui envoyé le 19 du même mois, ne comprennent une demande formelle de 

Y_________ tendant à ce que X_________ consente à la sous-location – existante ou 

du moins envisagée selon que l’on considère la « convention préliminaire » comme un 

véritable contrat ou non –, ni les informations requises concernant le montant du 

« goodwill » précédemment demandé à dame K_________.  

La critique de X_________ concernant l’établissement des faits qui précèdent par 

l’autorité de première instance est ainsi fondée.  

2.12   

2.12.1  X_________ conteste également l’appréciation de la juridiction inférieure, selon 

laquelle les conditions de la sous-location n’auraient pas été abusives, compte tenu 

des travaux et investissements importants consentis par Y_________, « de plus de 

260'000 francs » (consid. 3, p. 6 et consid. 16, p. 21 ss). Selon le premier juge, 

X_________ aurait dû « demander à l’expert de chiffrer la marge que pouvait 

refacturer [Y_________] au sous-locataire sur la base des investissements et la 

comparer ensuite à la marge réelle réalisée », et non lui demander de déterminer la 

« marge théorique », qui n’était, d’après le même magistrat, d’aucune utilité (consid. 

16.1, p. 21).  

2.12.2  Dans son rapport complémentaire du 22 novembre 2012 (p. 325 ss), l’expert, à 

la question de savoir si la « marge théorique » de 123'000 fr. l’an ([15'500 fr. de loyer 

avec R_________ SA x 12 mois] – [5245 fr. de loyer à payer à X_________ x 12 

mois]) déterminée dès le 1
er
 janvier 2009 selon le premier rapport (p. 309) concernait la 

rémunération de l’investissement effectué par Y_________ dans les locaux loués 

depuis le 1
er

 août 2001 (cf. frais de rénovation, d’installations, d’équipement et de 

création de clientèle, etc.) a répondu en ces termes :   

Vu le montant de la différence, je présume que cette marge était prévue [afin de] financer les 

investissements nécessaires pour relancer ce café-bar qui était fermé depuis une certaine période.  

Je présume, car je n’ai pas dû calculer si cette augmentation correspondait aux investissements. 

Le montant de loyer avait été calculé par la Fiduciaire N_________ SA pour le contrat avec Mme 

K_________ (pièce 22 [dossier C1 13 108] et all. 90 ss C1 13 268) soit :  

-  Loyer de base actuel, locaux murs nus Fr. 5'300.- (café et locaux annexes) 

-  Amortissement agencement + provision pour renouvellement des installations techniques, du 

mobilier et de l’inventaire environ 10% de Fr. 800'000.- soit Fr. 80'000.- par an et Fr. 6'600.- par 

mois 

-  Intérêts sur emprunt pour investissement de base Fr. 200'000.- à 3,5% l’an (taux variable) soit 

par mois Fr. 580.- 

Soit un total de Fr. 12'840.--. Le Loyer est donc fixé à Fr. 12'500.--, le rendement du bail à ferme étant 

assuré par la convention sur la participation au chiffres d’affaires. 

- 14 - 

Pour la convention avec R_________ SA, le montant a été augmenté à Fr. 15'500.-. 

Le calcul était donc précis pour le premier contrat mais je ne me prononce pas sur la validité des calculs. 

On ne me l’a pas demandé. Il s’agissait uniquement d’investissements réalisés et présumés. La clientèle a 

été payée séparément.  

Pour le 2
ème

 contrat, l’augmentation de Fr. 3'000.- vient certainement d’une volonté d’inclure un montant de 

location pour la clientèle remise à R_________ SA.  

Enfin, l’expert a estimé que le loyer – principal – de 2001 (4920 fr. ; cf. supra, consid. 

2.3) correspondait au prix du marché, du fait de la longue fermeture de l’établissement 

avant la reprise de l’exploitation à cette époque par Y_________ (p. 327 s.).  

2.12.3  A l’instar de la juridiction inférieure sur ce point, la Cour civile I a retenu (consid. 

2.13.6) que Y_________ ne pouvait prendre en compte la valeur de l’ordre de 

800'000 fr. soi-disant investie par G_________ SA pour réaliser les aménagements, et 

dont il s’est porté acquéreur pour le montant de 200'000 fr. seulement ; c’est ce dernier 

montant qui doit être retenu au titre de l’investissement consacré par Y_________ afin 

de rendre les locaux exploitables en tant que bar lounge. S’ajoutent à cela les 

montants de 43'834 pour l’achat de mobilier en 2001, puis de 3000 fr. en 2004 et de 

19'099 fr. pour l’acquisition de machines (notamment à café ; cf. supra, consid. 2.4). 

Par la suite, comme relevé par l’expert judiciaire, il n’y a « plus eu de nouveaux 

investissements ». Quant à la rémunération pour l’activité que Y_________ dit avoir 

consacrée au réaménagement des locaux avant d’ouvrir le « E__________ », elle n’a 

donné lieu, sur le plan comptable, à aucune provision ou créance à l’encontre de la 

société d’exploitation J_________ Sàrl. La prétention de Y_________ sur ce point n’a 

donc pas été établie. Le total des investissements effectués par Y_________ 

(respectivement J_________ Sàrl) s’élève ainsi à 265'933 fr., soit un montant très 

largement inférieur à celui sur lequel l’intéressé prétend s’être fondé – de l’ordre de 

800'000 fr. – pour justifier la rétribution exigée de dame K_________ (jugement C1 13 

108, consid. 2.13.6).  

Dans la mesure où les autres critères pour trancher du caractère abusif ou non des 

conditions de la sous-location sont intimement liés à des questions juridiques, il en 

sera fait état au considérant 4 du présent jugement.  

2.13  Par courrier du 14 octobre 2009, R_________ SA, qui a indiqué être « au 

bénéfice d’un contrat de sous-location passé avec Y_________ qui court jusqu’au 

31.07.2011 qu’elle n’a signé qu’après s’être assurée que tout était en ordre entre ce 

dernier et sa sous-locataire », a fait part à X_________ de son intérêt à pouvoir passer 

directement un contrat de location avec elle, compte tenu de la résiliation du contrat 

principal avec Y_________ (pièce 17, p. 206 s. ; S_________, R14, p. 247 s.). Les 

discussions en ce sens entre X_________ et R_________ SA n’ont toutefois pas 

abouti.  

Le 1
er
 avril 2010, J_________ Sàrl a conclu, pour la durée du litige opposant 

Y_________ à X_________, un « contrat de collaboration » avec T_________, afin 

que celui-ci, titulaire d’une autorisation d’exploiter un établissement public délivrée le 

- 15 - 

25 avril 2010 par le Conseil municipal de C__________, fonctionne comme gérant du 

« E__________ » (all. 119 , pièce 23, p. 234, et pièce 25, p. 259 ss). Par contrat signé 

également le 1
er
 avril 2010 mais cette fois-ci entre J_________ Sàrl et U_________ 

Sàrl – société elle-même détenue par R_________ SA (S_________, R16 et 20, 

p. 248 s.) –, les parties sont convenues que la seconde Sàrl mettrait à disposition de la 

première du personnel (soit en principe 5 personnes à plein temps) afin de permettre 

l’exploitation du « E__________ » (all. 119 et pièce 23, p. 234).  

 

III. Considérant en droit 

 

3.  Avant d’examiner les griefs de l’appelante concernant la prétendue violation, par la 

juridiction inférieure, des art. 257f al. 3 CO en liaison avec l’art. 262 CO, il convient de 

qualifier juridiquement les relations juridiques prévalant, ou du moins ayant prévalu, 

entre l’appelante et l’appelé d’une part, de même qu’entre ce dernier et R_________ 

SA d’autre part.  

3.1 

3.1.1  Le bail à ferme se distingue du bail à loyer par l'objet du contrat ; le bailleur ne 

cède pas à son cocontractant l'usage de n'importe quelle chose, mais l'usage d'un bien 

ou d'un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les produits (cf. art. 

275 CO) ; il y a bail à ferme notamment lorsque le bailleur cède l'exploitation d'une 

entreprise entièrement équipée, c'est-à-dire un outil de production. En revanche, il faut 

retenir la qualification de bail à loyer s'il cède des locaux que son cocontractant doit 

aménager pour en faire une entreprise productive (arrêts 4A_379/2011 du 2 décembre 

2011 consid. 2.1, in DB 2012, n
o
 30, p. 55 ; 4C.167/2002 du 8 octobre 2002 consid. 

2.3 ; cf. ég. Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4
e
 éd. 2009, n. 2804, p. 413, et n. 

2815, p. 414). 

La mise en gérance d’un café-restaurant par son locataire est une forme de sous-

location. Selon le contenu de l’accord, le contrat de gérance obéira aux règles du bail à 

loyer (sous-location [cf. ATF 139 III 353 consid. 2.1.2]) ou le bail à ferme (sous-

affermage) (Lachat, Le bail à loyer, 2
e
 éd. 2008, n. 2.3.2 ad chap 23, p. 576). Le 

locataire d'un restaurant qui veut en remettre l'exploitation en gérance libre à un tiers 

doit requérir le consentement du bailleur en vertu d'une application par analogie de 

l'art. 262 al. 1 CO (Heinrich, Die Untermiete, Diss. Zürich 1999, p. 51 s.; Weber, in 

Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, n. 2 ad art. 262 CO; Higi, 

Zürcher Kommentar, n. 12 ad art. 262 CO ; sur l’ensemble de la question, cf. arrêt 

4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.2).  

3.1.2  Le précontrat, régi par l'art. 22 CO, constitue un accord par lequel les deux 

parties, ou l'une d'elles seulement, s'engagent à conclure dans le futur un autre contrat 

déterminé générateur d'obligations (le contrat principal) entre elles ou avec un tiers 

(parmi d’autres, cf. Morin, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
 éd. 

2012, n. 2 ad art. 22 CO). Savoir si les parties ont entendu conclure un précontrat, 

- 16 - 

voire directement le contrat principal, se détermine selon les circonstances de chaque 

cas particulier (arrêts 4C.409/2005 du 21 mars 2006 consid. 2.3.1, in SJ 2006 I p. 433 ; 

4A_297/2013 du 4 septembre 2013 consid. 3.2.1). Selon la jurisprudence, le précontrat 

instauré par l'art. 22 CO doit s'identifier au contrat principal, si ce contrat doit être 

conclu entre les mêmes parties et à des conditions identiques que celles du précontrat 

(ATF 118 II 32 consid. 2b ; arrêt 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.4.1). Aux 

termes de l’art. 151 CO, le contrat est conditionnel lorsque l'existence de l'obligation 

qui en forme l'objet est subordonnée à l'arrivée d'un événement incertain (al. 1) ; il ne 

produit d'effets qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont 

pas manifesté une intention contraire (al. 2). Doit être distinguée de la condition, au 

sens de l’art. 151 CO, la notion de « présupposition » (Pichonnaz, in Commentaire 

romand, Code des obligations I, 2
e
 éd. 2012, n. 4 ad art. 151 CO). Il s’agit d’un 

événement présent ou passé, dont une partie au moins ignore la survenance au 

moment de la conclusion du contrat, mais sur la réalisation duquel les parties se 

fondent pour admettre l’existence d’un effet juridique. L’art. 151 CO ne s’applique donc 

pas dans cette hypothèse ; en effet, si l’on faisait dépendre les conséquences 

juridiques de la survenance (objective) de l’événement présupposé, l’efficacité ou 

l’inefficacité de l’acte juridique aurait toujours lieu dès la conclusion du contrat 

(Pichonnaz, op. cit., n. 6 ad art. 151 CO; cf. ég. Gauch/Schluep/Emmenegger, 

Schweizerisches Obligationenrecht : allgemeiner Teil, 9. Aufl. 2008, n. 4031).  

Le précontrat doit être distingué de la lettre d'intention, qui est couramment utilisée 

dans la phase préparatoire d'un contrat dans les domaines commerciaux et financiers 

revêtant une certaine complexité ou importance économique. La lettre d’intention est 

une déclaration d'intention par laquelle une partie fait savoir à une autre qu'elle est 

intéressée à la conclusion d'un contrat et souhaite ouvrir des négociations dans ce but 

(Tercier, Le droit des obligations, 3
e
 éd. 2004, n. 552 ; Schlosser, Les lettres 

d'intention : portée et sanction des accords précontractuels, in Responsabilité civile et 

assurance, Etudes en l'honneur de Baptiste Rusconi, Lausanne 2000, p. 345 ss, spéc. 

p. 346). Typiquement, les parties ne sont pas obligées à conclure un contrat et n'ont 

pas de prétentions l'une envers l'autre à ce titre. La lettre d'intention se distingue ainsi 

du précontrat, régi par l'art. 22 CO, lequel constitue un accord par lequel les deux 

parties, ou l'une d'elles seulement, s'engagent à conclure un contrat déterminé dans le 

futur (arrêt 4C.409/2005 du 21 mars 2006 consid. 2.3.1 ; Schlosser, op. cit., p. 349).  

3.2 

3.2.1  En l’occurrence, l’appelante a mis initialement à la disposition du premier 

locataire, G_________ SA, des locaux qui n’ont pu permettre l’exploitation d’un 

établissement public qu’une fois les aménagements à cette fin réalisés par la seconde 

nommée. Par convention signée les 7 août et 21 septembre 2001, l’appelé a repris de 

G_________ SA pour la somme de 200'000 fr. « l’ensemble de tout l’inventaire, 

installations et aménagements intérieurs » permettant l’exploitation du café (cf. supra, 

consid. 2.2). Les quatre contrats signés le 31 juillet 2001 entre l’appelante et l’appelé 

ne portaient ainsi que sur la mise à disposition de locaux, et non de tous les 

instruments nécessaires à l’exploitation d’un établissement public. Pour cette raison, la 

relation nouée entre l’appelante, non partie à la convention des 7 août et 21 septembre 

2001 impliquant G_________ SA, relève du contrat de bail. Inversement, l’appelé a 

- 17 - 

remis à dame K_________ et son successeur un café entièrement équipé, de sorte 

que la relation juridique entre ces parties a, à juste titre, été qualifiée par la juridiction 

inférieure de contrat de bail à ferme non agricole (jugement entrepris, consid. 12, 

p. 16).  

3.2.2  On l’a vu, lorsque le locataire (principal) entend remettre l’exploitation de 

l’établissement à un tiers – avec lequel il noue une relation de bail à ferme –, il doit 

préalablement solliciter du bailleur (principal) son consentement, par application 

analogique de l’art. 262 CO (cf. supra, consid. 3.1.1 et infra, consid. 4). La 

« convention préliminaire » signée le 4 août 2008 partait de la présupposition, à tout le 

moins par R_________ SA, que le bail avec la précédente sous-locataire (i.e. dame 

K_________) avait été résilié. Ce point là ne constituait ainsi pas une condition en vue 

de la signature du nouveau contrat, contrairement à l’obtention – incertaine – de la 

prolongation des contrats de baux principaux, mais bien une présupposition, pour 

R_________ SA, à qui l’appelé et défendeur avait affirmé avoir mis un terme au contrat 

avec dame K_________, quelques jours plus tôt, avant que cette dernière ne se rebiffe 

(cf. supra, consid. 2.8). Quoi qu’en dise l’appelé, encore dans sa détermination sur 

l’appel (cf. p. 7 : « s’agissant du précontrat passé avec R_________ : il n’est pas 

totalement complet, parce que pas totalement conclu… »), l’on se trouvait bien en 

présence d’un contrat, et pas seulement d’une promesse de contracter. D’une part, la 

seule condition – suspensive – à laquelle était soumise la « convention préliminaire » 

que constituait l’obtention, jusqu’au 31 (sic) novembre 2008, de la part du 

propriétaire/bailleur (X_________) d’une prolongation des baux principaux a été 

remplie les 14 et 18 octobre 2008 (cf. supra, consid. 2.8). D’autre part, la convention 

contenait tous les éléments essentiels du contrat principal projeté, à savoir un contrat 

de bail à ferme (durée, montant du fermage, etc.). Enfin, de tierce part, la « convention 

préliminaire » ne peut en aucun cas être assimilée à une simple lettre d’intention, dès 

lors qu’elle créait d’emblée un engagement, soit celui de devoir verser le montant de 

30'000 fr., à titre de dédite ou de peine conventionnelle, en cas d’annulation indue 

(cf. supra, consid. 2.8). Aussi, l’autorité de première instance a considéré de manière 

pertinente que la « convention préliminaire » devait être assimilée à un contrat et servir 

de base lors de la détermination quant au caractère abusif, ou non, de la « sous-

location » (jugement entrepris, consid. 12, p. 16)  

3.2.3  Par souci de clarté, et dans la mesure où tant le premier juge que les parties se 

sont constamment référés à cette expression, la relation contractuelle nouée entre 

l’appelé et dame K_________ puis R_________ SA, bien que relevant du bail à ferme 

non agricole, sera couramment qualifiée de « sous-location » dans la suite du présent 

jugement. 

4.  L’appelante reproche à la juridiction inférieure d’avoir considéré à tort que les 

conditions de l’art. 262 al. 2 CO n’étaient pas réunies, et ainsi retenu indûment que les 

congés donnés le 26 mai 2009 pour violation de l’obligation de diligence prescrite par 

l’art. 257f al. 3 CO n’étaient pas valables (jugement entrepris, consid. 19, p. 25).  

4.1 

4.1.1  Selon l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur peut, s'agissant d'une habitation ou de 

- 18 - 

locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 

trente jours pour la fin d'un mois si le maintien du bail est devenu insupportable pour 

lui-même ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une 

protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à 

manquer d'égards envers les voisins. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de préciser 

que le libellé de cette disposition légale est trop restrictif et que le congé extraordinaire 

prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les cas où le locataire use de la 

chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; 

123 III 124 consid. 2a). Il résulte de l'art. 262 al. 1 CO que le locataire ne peut sous-

louer tout ou partie de la chose sans le consentement du bailleur. En conséquence, 

remettre la chose à bail à un tiers sans le consentement du bailleur constitue en soi 

une utilisation de la chose qui viole la loi. Une sous-location sans le consentement du 

bailleur peut justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO (ATF 134 

III 300 consid. 3.1, 446 consid. 2.2). Il faut cependant que le bailleur invite le locataire, 

par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant à mettre un terme à la 

sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation; l'exigence 

selon laquelle le maintien du bail doit être devenu insupportable n'a pas de portée 

propre (ATF 134 III 300 consid. 3.1, 446 consid. 2.2 ; arrêt 4A_456/2010 du 18 avril 

2011 consid 3, qui précise que la condition de la mise en demeure peut être 

abandonnée s'il apparaît d'emblée que la mesure est manifestement inutile).  

4.1.2  L’art. 262 al. 2 CO énumère les hypothèses dans lesquelles le bailleur est 

autorisé à refuser son consentement (cf. infra, consid. 4.1.3). Ces règles appartiennent 

au droit dispositif en ce sens que les parties peuvent valablement convenir que la 

sous-location sera permise au locataire de manière générale et sans restriction (arrêt 

4A_687/2011 du 19 janvier 2012 consid. 3 ; Burkhalter/Favre-Martinez, Le droit suisse 

du bail à loyer, Commentaire SVIT, Lausanne 2011, n. 2 ad art. 262 CO ; Lachat, op. 

cit., n. 2.6.1 ad chap. 23, p. 582). Les parties peuvent aussi convenir valablement que 

le locataire devra requérir un consentement écrit du bailleur (Burkhalter/Favre-

Martinez, loc. cit. ; Lachat, loc. cit.). Le consentement du bailleur n’est soumis à 

aucune forme. Il peut être écrit, ou simplement requis et donné de vive voix. Il peut 

aussi résulter d’actes concluants : tel est le cas lorsque le bailleur, informé de la sous-

location, la tolère sans remarques ni protestations ou lorsqu’il laisse sans réponse une 

demande du sous-locataire de pouvoir sous-louer les locaux (Lachat, op. cit., n. 2.2.2 

ad chap. 23, p. 571 ; cf. ég. Higi, op. cit., n. 30 ad art. 262 CO). Toutefois, lorsque les 

cocontractants sont convenus que la sous-location serait – le cas échéant – autorisée 

par écrit, le locataire ne peut pas se prévaloir d'une autorisation tacite et postérieure à 

la conclusion du contrat (arrêt 4A_687/2011 précité consid. 5). 

4.1.3 

4.1.3.1  Le consentement peut tout d’abord être refusé si le locataire refuse de 

communiquer au bailleur les conditions de la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. a CO). 

Le bailleur a le droit de connaître le contenu du contrat de sous-location, notamment 

l’ensemble des éléments essentiels, comme l’identité du sous-locataire, le montant 

exact du (sous-)loyer ou les obligations pécuniaires du sous-locataire, la destination 

des locaux, la durée de la sous-location, le nombre d’occupants, etc. (Burkhalter/Fa- 

vre-Martinez, op. cit., n. 16 ad art. 262 CO ; cf. ég. Mosca, La sous-location, in 

- 19 - 

16
e 
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 45, p. 212). Le bailleur peut 

demander à recevoir une copie du contrat de sous-location. Le locataire qui, dûment 

interpellé, refuse d’indiquer les conditions de la sous-location, ou laisse simplement les 

questions légitimes du bailleur sans réponse, s’expose à un refus justifié (Lachat, op. 

cit., n. 2.2.1 ad chap. 23, p. 568). Le consentement du bailleur vaut pour toute la durée 

du bail principal. Toutefois, si en cours de contrat, les conditions de la sous-location 

sont modifiées de manière importante, un nouveau consentement du bailleur doit être 

requis. Il en va en particulier ainsi en cas de changement de sous-locataire (Lachat, 

op. cit., n. 2.2.9 ad chap. 23, p. 573) 

4.1.3.2  Le consentement peut ensuite être refusé si les conditions de la sous-location 

sont abusives (cf. art. 262 al. 2 let. b CO). Le bailleur ne doit pas se sentir berné par le 

locataire qui sous-loue la chose à un loyer plus élevé que le loyer principal sans 

fourniture d’une prestation supplémentaire (arrêt 4C.331/2004 du 17 mars 2004, in 

MRA 1/2006, p. 34 ss; ATF 119 II 353 consid. 6; Burkhalter/Favre-Martinez, op. cit., n. 

17 ad art. 262 CO). Le caractère abusif peut également concerner l’hypothèse d’un 

pas-de-porte ou une modification de l’usage de la chose par rapport au bail principal 

(Lachat, op. cit., n. 2.2.1 ad chap. 23, p. 568 et les réf. sous notes de pied 21 et 22).  

Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de 

la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble (cf. art. 269 ss CO). La notion 

de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire 

un léger bénéfice sur la sous-location (cf. ATF 119 II 353 consid. 6e; arrêt 

4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4. ; Schwaab, La fixation et la contestation du 

loyer initial, in 15
e
 Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, n. 68, p. 17; 

Bise/Planas, in Bohnet/Montini [éd.], Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 77 ad art. 262 

CO) ; un auteur tient à cet égard pour admissible un gain correspondant à 3% au 

maximum du montant du loyer principal, lorsqu’aucune prestation complémentaire 

n’est fournie par le locataire (cf. Heinrich, op. cit., p. 107 s.).  

Ainsi, en matière de sous-location, si le local est régulièrement sous-loué, le loyer du 

précédent sous-locataire représente pour le juge un élément d'appréciation important 

puisqu'il constitue la rémunération pour l'usage de la même chose (Schwaab, op. cit., 

n. 100, p. 24 ; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse Berne 2005, n. 409, p. 189). 

Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer 

permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 

124 III 62 consid. 2b ; arrêt 4A_490/2011 précité consid. 4.3 ; Lachat, op. cit., n. 2.4.5 

ad chap. 17 p. 397 et note de pied 101 ; Weber, op. cit., n. 9 ad art. 272 CO ; Fetter, 

op. cit., n. 566, p. 258 s.). 

Sous réserve d’investissements ou de prestations supplémentaires du locataire (cf. 

infra), les différences de l’ordre de 50% ou plus par rapport au loyer principal (taux 

parfois rencontrés lors de sous-locations commerciales dans de grands centres 

urbains), pourraient vraisemblablement être qualifiés d’abusives. Le Tribunal fédéral a 

retenu à l’ATF 119 II 353 que des différences oscillant entre 30 et 40% sont abusives 

au sens de l’art. 262 al. 2 let. b CO (Burkhalter/Favre-Martinez, op. cit., n. 18 ad art. 

262 CO). Dans un arrêt plus récent, la Haute Cour a tenu pour abusif le montant de la 

- 20 - 

sous-location plus de trois fois supérieur à celui du loyer principal; même s’il était établi 

que le locataire avait préalablement fait exécuter des travaux à ses frais, l’intéressé 

n’avait pas allégué ni prouvé une amélioration des locaux si considérable que le 

triplement du loyer pût se justifier (arrêt 4A_687/2011 du 19 janvier 2012 consid. 6).  

En tous les cas, le locataire qui sous-loue peut calculer un supplément pour ses 

propres investissements (frais de finitions, rénovations, modifications de la disposition 

des chambres), pour les installations (par ex. le téléphone, la possibilité de connexion 

à des banques de données, la lustrerie, le mobilier, etc.) et pour les prestations 

accessoires (par ex. secrétariat et nettoyage) (Burkhalter/Favre-Martinez, op. cit., n. 17 

in fine ad art. 262 CO; Higi, op. cit., n. 43 ss ad art. 262 CO ; Weber, op. cit., n. 7 ad 

art. 262 CO). Le juge peut faire preuve en la matière d’un certain schématisme, dans la 

mesure où l'art. 262 al. 2 let. b CO ne lui impose pas de fixer le loyer convenable, mais 

de déterminer s'il y a abus ou non (ATF 119 II 353 consid. 5c/aa; cf. ég. Higi, op. cit., 

n. 44 ad art. 262 CO, et la réf. à l’arrêt 4C.379/1992 du 30 septembre 1993).  

Un auteur de doctrine propose de prendre en compte le prix de revient objectif du 

mobilier amorti sur une durée variant entre 4 et 15 ans, plus un intérêt à 5% du prix de 

revient et une prime de risque d'environ 15% (Barbey, L'arrêté fédéral instituant des 

mesures contre les abus dans le secteur locatif, Lausanne 1984, p. 89, auquel renvoie 

l’ATF 119 II 353 consid. 5c). Un autre auteur, plus récent, souligne que les 

circonstances suivantes peuvent être prises en compte dans la détermination du 

montant du sous-loyer : le risque de défaillance de paiement du sous-locataire, la 

remise d’installations ou autres aménagements réalisés par le locataire, la prime de 

risque en cas de remise en état des aménagements du locataire (cf. art. 260a al. 2 

CO), les prestations de service (p. ex. nettoyage) ou administratives (par ex. 

secrétariat) proposées par le locataire, et enfin les autres atouts offerts par les locaux 

en raison de la précédente activité déployée par le locataire principal (par ex. la 

clientèle constituée) (sur l’ensemble de la question, cf. Heinrich, op. cit., p. 108 ss). En 

particulier, lorsque le locataire a procédé à des travaux de rénovation ou de 

modification de la chose louée (par exemple en présence de locaux « nus » 

["Rohbaumiete"; cf. arrêt 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 2]), il peut répercuter 

proportionnellement ses investissements sur le sous-locataire, pour autant qu’ils ne 

soient pas déjà amortis. Le locataire peut ainsi prétendre à une indemnité comprenant 

un montant pour l’amortissement annuel de ses investissements, un montant forfaitaire 

pour l’entretien de la chose (1% par an) et enfin un montant pour la rémunération du 

capital investi, qui ne devrait pas excéder de plus de ½ % le taux d’intérêt hypothécaire 

en premier rang, sur la moitié du capital (Heinrich, op. cit., p. 111 s., et l’exemple de 

calcul en p. 112 ; dans le même sens pour ce qui est du gain sur le propre capital 

investi, cf. Weber, op. cit., n. 7 ad art. 262 CO et Walter, in Obligationenrecht, 

Kurzkommentar, Basel 2008, n. 4 ad art. 262 CO).  

4.2   

4.2.1  En l’occurrence, les parties sont expressément convenues que l’accord du 

bailleur en cas de sous-location devrait revêtir la forme écrite. Or, il est constant que 

l’appelé n’a nullement observé cette prescription, si bien que la thèse selon laquelle 

- 21 - 

l’appelante aurait ultérieurement admis tacitement la sous-location est infondée 

(cf. supra, consid. 4.1.2).  

4.2.2  On l’a vu, une fois informée de l’existence de la sous-location prévue en faveur 

de dame K_________ en novembre 2008 seulement (cf. supra, consid. 2.9), puis de 

R_________ SA en mars 2009, l’appelante a, le 20 avril 2009, mis l’appelé en 

demeure de lui fournir jusqu’au 6 mai suivant une copie du contrat signé avec 

R_________ SA, une copie des pièces justificatives permettant d’examiner si le 

montant du sous-loyer était excessif et enfin des informations concernant le montant 

du « goodwill » précédemment demandé à dame K_________ pour l’exploitation du 

« E__________ » (cf. supra, consid. 2.10 et 2.11). Contrairement à la juridiction 

inférieure, l’autorité d’appel de céans a toutefois circonscrit en fait que l’appelé, qui 

avait du reste tenté de taire l’existence de ses tractations avec R_________ SA, n’avait 

pas complètement et fidèlement satisfait à cette obligation, singulièrement en ne 

transmettant pas une copie de la « convention préliminaire » (cf. supra, consid. 2.11.2). 

Le comportement de l’appelé remplit donc les prévisions de l’art. 262 al. 2 let. a CO. 

Parce que l’appelé a sciemment omis de communiquer les conditions de la sous-

location dans le délai assigné par pli du 20 avril 2009 valant protestation écrite de 

l’appelante, celle-ci, en sa qualité de bailleresse, était fondée à résilier de manière 

anticipée, par avis expédiés le 20 mai 2009, les contrats de baux en se fondant sur 

l’art. 257f al. 3 CO.  

4.2.3  Mais il y a plus. En effet, l’appelante pouvait également s’opposer à la sous-

location prévue en faveur de dame K_________, puis de R_________ SA, compte 

tenu du caractère abusif des conditions de la sous-location en comparaison de celles 

prévues pour le bail principal.  

Dans le cadre du jugement sur appel en la cause C1 13 108 rendu séparément ce jour 

(cf. consid. 2.13.3), la Cour civile I a interprété le premier contrat conclu entre 

Y_________ et dame K_________ en ce sens que le montant indiqué de 12'500 fr. par 

mois comprenait les 5000 fr. de loyer de base (hors indexation), dont le premier 

nommé était lui-même redevable envers X_________, tandis que la différence de 

7500 fr. – à laquelle s’ajoutait encore une somme variable en fonction du chiffre 

d’affaires réalisé par l’établissement, mais au maximum de 2500 fr. par mois (cf. « bail 

partiaire ») – était destinée à rémunérer les propres investissements effectués jusque-

là par Y_________ (respectivement J_________ Sàrl) au « E__________ ». Quant au 

« goodwill », il a été cédé selon convention séparée du même jour pour le montant de 

44'000 francs.  

Tenant compte des investissements – prouvés – réalisés par l’appelé, fixés à 

265'933 fr. (cf. supra, consid. 2.12.3), et non à plus de 800'000 fr. comme initialement 

prétendu, l’autorité d’appel, se basant sur les critères proposés par la doctrine, a 

estimé à 34'238 fr.90 par an (26'593 fr.30 [amortissement annuel. 265'933 fr. / 10 ans] 

+ 4986 fr.25 [rétribution pour le sous-loyer, correspondant au taux hypothécaire de 

référence de 2004 en Valais, soit 3 ¼ % {cf. not. www.xxx.ch, en tant que fait notoire} 

augmenté de ½ %] + 2659 fr.35 [forfait pour l’entretien]) la rémunération susceptible 

d’être qualifiée de non-abusive au regard de l’art. 262 al. 2 let. b CO pour les 

- 22 - 

investissements effectués par l’appelé, soit 2860 fr. par mois (34'238 fr.90 / 12 mois). 

Le montant de la rétribution exigée de dame K_________, par 15'000 fr. (12'500 fr. + 

2500 fr. [montant variable]) dépassait donc largement le montant du loyer principal 

pour les quatre objets (cf. supra, consid. 2.3), augmenté du montant de 2860 francs 

(jugement C1 13 108, consid. 4.2.1).  

Le raisonnement qui précède, applicable à la première sous-location intervenue au 

profit de dame K_________, vaut mutatis mutandis à la sous-location prévue en faveur 

de son successeur, R_________ SA. En effet, la rétribution mensuelle stipulée, par 

15'500 fr., était même légèrement supérieure à celle convenue avec dame 

K_________ ; de surcroît, il a été arrêté en fait que l’appelé n’avait plus réalisé de 

nouveaux investissements depuis 2008. Dans ces circonstances, la sous-location 

n’était guère autorisable (cf. Lachat, op. cit., n. 2.2.10 ad chap 23, p. 574), et 

l’appelante pouvait valablement s’y opposer.  

5.  Au terme de cet examen préjudiciel, il apparaît que les congés donnés le 26 mai 

2009 par l’appelante en se fondant sur l’art. 257f al. 3 CO en liaison avec l’art. 262 CO 

sont valables, et que leur annulation, requise par l’appelé, est exclue (cf. art. 271a al. 3 

let. c CO). A ce stade, il reste à déterminer si les conclusions prises sur le fond par 

l’appelante, tendant à obtenir l’évacuation de l’appelé et, d’emblée, l’autorisation de se 

faire assister de la force publique en cas d’inobservation de l’obligation de restituer les 

locaux, sont fondées.  

5.1 

5.1.1  Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la 

chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Lorsque le locataire reste 

dans les locaux à l'expiration du bail – ou à l'expiration de la procédure éventuelle qu'il 

a intentée pour obtenir l'annulation du congé ou une (des) prolongation(s) judiciaire(s) 

du bail –, le bailleur peut intenter une procédure d'expulsion. Il dispose pour cela d'une 

action personnelle, de nature obligationnelle, fondée sur le droit du bail, complétée, s'il 

est propriétaire, de l'action réelle en revendication au sens de l'art. 641 CC (Lachat, op. 

cit., n. 8.1 ad chap. 31, p. 816 ; Higi, op. cit., n. 14 ad art. 267 CO ; Aubert, in 

Bohnet/Montini [éd.], Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Neuchâtel 2010, n. 

47 ad art. 267 CO).  

5.1.2  Lorsque la décision prescrit une obligation de faire – telle celle de libérer les 

locaux et de les restituer au bailleur –, de s’abstenir ou de tolérer, le tribunal de 

l’exécution peut, notamment, assortir la décision de la menace de la peine prévue à 

l’art. 292 CP (art. 343 al. 1 let. a CPC). La personne chargée de l’exécution peut 

requérir l’assistance de l’autorité compétente (art. 343 al. 3 CPC) – soit en Valais, la 

police cantonale (art. 6 de la loi d'application du code de procédure civile suisse, du 

11 février 2009 [LACPC; RS/VS 270.1]). Désormais, depuis le 1
er
 janvier 2011, si le 

requérant a correctement rédigé ses conclusions et a obtenu gain de cause, la 

décision comportera d’ordinaire et si nécessaire une mesure d’exécution (Lachat, 

Procédure civile en matière de baux et loyers [cité ci-après : Lachat, Procédure], 

Lausanne 2011, n. 2.1 ad chap. 6, p. 215). Une fois obtenue l’attestation du Tribunal 

(cf. art. 336 al. 2 CPC) quant au caractère exécutoire de la décision, le bénéficiaire de 

- 23 - 

celle-ci peut en demander l’exécution directe sans avoir à remplir d’autres formalités 

(Lachat, Procédure, n. 2.3 et 2.4 ad chap. 6, p. 216 s.);  

5.1.3  En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir 

compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en 

jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de 

tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des 

motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font 

prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un 

délai raisonnable. En tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement 

bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 

336 consid. 2b). Cette jurisprudence, rendue alors que la matière relevait encore du 

droit cantonal de procédure, reste valable (arrêt 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 

3.1 ; Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
 éd. 2010, n. 1474, p. 267).  

5.2  En l’espèce, l’appelé, par l’entremise d’un gérant employé par J_________ Sàrl et 

du personnel loué par une société tierce (cf. supra, consid. 2.13), exploite et occupe 

toujours les locaux remis à bail par l’appelante, lors même que le congé lui a été 

valablement signifié. Les conditions de l’action en expulsion sont donc réunies. 

Au vu de la formulation de sa conclusion n
o
 1.2, l’appelante entend apparemment 

obtenir la restitution immédiate des quatre locaux remis à bail le 31 juillet 2001. Tenant 

compte du fait que la requête d’expulsion avait été rejetée par l’autorité de première 

instance, motif pris que les congés signifiés le 26 mai 2009 n’étaient selon elle pas 

valables (jugement entrepris, consid. 19, p. 25), l’appelé n’avait pas de raison 

d’entreprendre concrètement des démarches en vue de libérer les lieux. Dans ces 

circonstances, et tenant compte de l’éventuel recours qui peut être interjeté contre le 

présent jugement de dernière instance cantonale, l’appelé est condamné à libérer les 

locaux suivants pris à bail, situés dans l’immeuble feuillet n
o
 xxx1 de la commune de 

C__________, et à les restituer à l’appelante avant le 30 septembre 2014 à 12h00 :  

- 1
er
 étage : café-bar de 208 m

2
, à l’enseigne du « E__________ »,  

- 2
ème

 étage : un dépôt de 64,5 m
2
 et un dépôt de 21 m

2
,  

- 4
ème

 sous-sol : parking.  

Dans l’hypothèse où l’appelé n’aurait toujours pas quitté les lieux, avec ses biens, dans 

le délai imparti, l’appelante est d’ores et déjà autorisée à prendre possession desdits 

locaux le cas échéant en sollicitant l’assistance de l’autorité compétente, les frais en 

résultant étant mis à la charge du premier nommé.  

L’appel est donc admis, et le jugement rendu le 1
er
 octobre 2013 par le juge de district 

de C__________, réformé dans le sens qui précède.  

6.  Il reste à statuer sur le sort des frais et dépens, soumis, s'agissant de leur montant, 

à la loi fixant le tarif des frais et dépens devant les instances judiciaires ou 

administratives du 11 février 2009 (cf. art. 46 LTar). Lorsqu'elle statue à nouveau au 

- 24 - 

sens de l’art. 318 al. 1 let. b CPC, l’autorité d’appel doit se prononcer sur les frais de 

première instance (art. 318 al. 3 CPC) ; en effet, dans la mesure où le litige est tranché 

de façon différente que ne l’avait fait le premier juge, la répartition des frais à laquelle il 

s’était livré doit être revue (Jeandin, in Bohnet et al. [éd.], Code de procédure civile 

commenté, Bâle 2011, n. 7 ad art. 318 CPC).  

6.1 

6.1.1  Vu le sort de l’appel, les frais de première instance, dont le montant, par 

13'500 fr. (cf. jugement entrepris, consid. 20, p. 25 ss : émolument de justice tenant 

compte de la valeur litigieuse arrêtée à 150'000 fr. [cf. supra, consid. 1.1] : 9731 fr. ; 

débours : 3769 fr.) n’est pas contesté, sont mis à la charge de l’appelé et intimé, qui 

succombe. Celui-ci, qui a fourni une avance de 2000 fr. (p. 320), remboursera à 

l’appelante, qui a de son côté versé 13'500 fr. d’avances au total (8500 fr. [p. 113] + 

3000 fr. [p. 237] + 2000 fr. [p. 333]), le montant de 11'500 fr. (13'500 fr. – 2000 francs). 

Le greffe restituera le solde de l’avance, par 2000 fr., à l’appelante et instante.  

6.1.2  L'émolument d'appel est calculé par référence au barème applicable en première 

instance (cf. not. art. 16 LTar), compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 % (art. 

19 LTar). Les critères de fixation des frais en première et en seconde instance sont 

identiques (cf. art. 13 al. 1 LTar). Le degré de difficulté de la cause et son ampleur 

doivent être qualifiés d’ordinaires. Aussi, eu égard à la valeur litigieuse, à la situation 

pécuniaire des parties, aux principes de la couverture des frais et de l'équivalence des 

prestations, notamment, l'émolument de justice est fixé à 3600 francs. Vu le sort de 

l’appel, ces frais sont mis à la charge de l’appelé, qui remboursera à l’appelante 

l’avance de frais effectuée à due concurrence (art. 110 al. 2 CPC).  

6.2 

6.2.1  Pour les contestations civiles de nature pécuniaire, soumises à la procédure 

sommaire portant sur une contestation de nature pécuniaire et conduisant au prononcé 

d'un jugement à caractère final, les honoraires varient entre 11'100 fr. et 15'400 fr. pour 

une valeur litigieuse de 101'000 fr. à 150'000 fr. (cf. art. 32 al. 1 et 2 LTar). Aussi, vu 

l’activité utilement déployée par le conseil de l’appelante et instante devant le premier 

juge (art. 27 LTar), qui a, pour l’essentiel, consisté en le dépôt d’une requête de 11 

pages, à laquelle étaient annexées près d’une centaine de titres, d’une détermination 

écrite en relation avec la réponse de l’adverse partie, d’une dizaine de courriers et de 

propositions de questionnaire pour les témoins ainsi que l’expert, ainsi qu’en la 

participation à trois séances au Tribunal, les honoraires sont fixés à 15’000 fr., débours 

et TVA compris (cf. art. 27 ss LTar). Cette indemnité est mise à la charge de l’appelé, 

qui supporte ses propres frais d’intervention en justice.  

6.2.2  Pour la procédure d'appel, vu les principes déjà exposés et les dispositions des 

art. 27, 32 al. 1 et 35 al. 1 LTar, les pleins dépens de l’appelante, dont l’activité de son 

conseil a consisté à rédiger une écriture d’appel de 17 pages, ainsi qu’un courrier 

additionnel, sont fixés à 6000 fr., honoraires et débours compris. Cette indemnité est 

mise à la charge de l’appelé, qui supporte ses propres frais d’intervention en justice.  

Par ces motifs,  

- 25 - 

Prononce 

 

L’appel est admis ; en conséquence, il est statué :  

1. La requête d’expulsion de X_________ contre Y__________ est admise.  

2. En conséquence, Y__________ est condamné à libérer les locaux suivants pris à 

bail, situés dans l’immeuble feuillet n
o
 xxx1 de la commune de C__________, et 

à les restituer à X_________ avant le 30 septembre 2014 à 12h00 : 

- 1
er
 étage : café-bar de 208 m

2
, à l’enseigne du « E__________ »,  

- 2
ème

 étage : un dépôt de 64,5 m
2
 et un dépôt de 21 m

2
,  

- 4
ème

 sous-sol : parking.  

3.  En cas d’inexécution, X_________ est d’ores et déjà autorisée à prendre 

possession des locaux susdécrits, le cas échéant en requérant l’assistance de 

l’autorité compétente, aux frais de Y__________.  

4.  Les frais, arrêtés à 17'100 fr. (13'500 fr. [première instance] ; 3600 fr. [appel]), 

sont mis à la charge de Y__________, qui remboursera les avances de frais 

effectuées à concurrence de 15'100 fr. (11'500 fr. [première instance] ; 3600 fr. 

[appel]) à X_________.  

5. Supportant ses frais d’intervention en justice, Y__________ versera à 

X_________ une indemnité de 21'000 fr. à titre de dépens (15'000 fr. [première 

instance] ; 6000 fr. [appel]).  

 

Ainsi jugé à Sion, le 11 juillet 2014.