# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3f40b293-620c-5746-b768-3e4885133663
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-09-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.09.1998 80.1998.13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-13_1998-09-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00012

  80.98.00013

  	
  Lugano

  29 settembre 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo
sui ricorsi del 23 gennaio 1998

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentati
  da:

  	
  __________
  e __________ __________, __________
  __________,  

  rappr.
  da: __________ __________ __________ __________, __________ __________
  __________ __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il 30 maggio 1997 i
coniugi __________ e __________ __________ alienavano a __________ __________
-__________ la particella n. __________ di __________ al prezzo di fr.
290'000.-.

                                         Nella dichiarazione
d’imposta presentata il 30 giugno 1997 gli alienanti chiedevano il differimento
dell’imposizione, facendo presente che l’intero ricavo della vendita era stato
reinvestito nella costruzione della nuova casa d’abitazione.

                                         Il 29 settembre 1997 l'UT
di __________ notificava la tassazione dell’utile immobiliare ai coniugi __________.
Stabiliva l’utile imponibile in fr. 123'864.-, negando per contro il
differimento dell’imposizione.

 

 

                                   2.   Con tempestivo
reclamo del 24 ottobre 1997 i coniugi __________, assistiti dalla __________
__________ __________, contestavano la mancata concessione del differimento
dell’imposizione.

                                         Dopo aver sentito il
patrocinatore dei reclamanti, l’UT con decisione del 29 dicembre 1997
respingeva il reclamo, argomentando:

                    Secondo i disposti
dell'art. 125 cpv. g LT l'imposizione degli utili è differita in caso di
alienazione di un'abitazione primaria, casa monofamiliare o appartamento (condominio)
che ha servito durevolmente ed esclusivamente all'uso personale del
contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato, entro un termine di due
anni, all'acquisto o alla costruzione nel cantone di un’abitazione sostitutiva
adibita al medesimo scopo. Nella fattispecie l'immobile alienato è composto da
due appartamenti, uno occupato dai contribuenti e il secondo dato in locazione
a terzi.

                    La comprova della locazione a
terzi sono le dichiarazioni fiscali dal 1985 al 1996 (mod. 16a) dalle quali
risulta che l'appartamento al PT è sempre stato dichiarato locato. E' sempre
stato dichiarato e tassato il valore locativo per l’appartamento al primo piano
e la locazione incassata per l'appartamento a PT.

 

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso i coniugi __________, sempre assistiti dalla __________
__________ __________, chiedono nuovamente di poter beneficiare del
differimento dell’imposizione, quanto meno del differimento parziale.

                                         Argomentano che la loro
proprietà deve essere considerata un'abitazione ad esclusivo e durevole uso
personale, in quanto negli ultimi cinque anni alcuni locali sono  stati messi
solo eccezionalmente a disposizione di persone bisognose di aiuto e più
precisamente: nel 1997 l’immobile è stato usato esclusivamente dai proprietari,
così come nel 1996; da maggio a settembre hanno ospitato la madre bisognosa di
cure, che dopo la guarigione si è trasferita definitivamente nel Canton Zurigo.

                                         Anche nel 1995 l’intero
immobile è stato utilizzato dai proprietari, ad eccezione di un periodo di 56
giorni, dal 20 di maggio al 14 luglio 1995, durante il quale è stato ospitato
il signor __________ __________ al quale necessitava una dimora provvisoria a
seguito dell’incendio della propria abitazione. Nel corso del 1994 essi hanno
ospitato per alcuni mesi una persona con problemi famigliari, che, dopo un
periodo di riflessione è ritornata al proprio domicilio originario. Nel 1993
l’abitazione è stata completamente usata da loro, salvo la concessione a terzi
per vacanze per un periodo massimo di sei settimane.

                                         Fanno inoltre presente che
nel corso del 1996 hanno acquistato i due mappali su cui è stata edificata la
nuova costruzione per un costo totale di circa fr. 400/420'000.-.

                                         Riassumendo, fanno valere
che negli ultimi quattro anni prima della vendita l’abitazione non è mai stata
occupata da terzi, salvo casi eccezionali.

 

                                         All’udienza del 16
settembre 1998, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. I
ricorrenti hanno precisato che il pianterreno dell’abitazione non supera il
25/30% del volume complessivo e che l’attuale proprietario usa l’abitazione
interamente.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato preleva
un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni
realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso
(art. 123 LT 1994).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,
poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il
fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione
degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con
un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). 

                                         Tuttavia, se l'alienante è
stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

 

 

                                   5.   In data 30 maggio, i
ricorrenti hanno alienato la part. n. __________ alla signora __________
__________ -__________, al prezzo di fr. 290’000.–. Chiedono peraltro di poter
beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicazione dell’art. 125
lett. g LT.

 

 

                                         5.1.

                                         Per l’art. 125 lett. g
LT l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di alienazione di
un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e
esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo
sia destinato entro un termine di due anni all'acquisto o alla costruzione, nel
cantone, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

                                         La citata disposizione
della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett. a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il reinvestimento
deve essere effettuato.

                                         Il legislatore ha
introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata
di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare
casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire
il domicilio e vendere l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio
federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al
contribuente, spesso per l'elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è
possibile acquistare nel nuovo luogo di domicilio un'abitazione sostitutiva di
ugual valore e che l'assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo
può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli, op. cit., p.
131).

                                         La dottrina è concorde nel
considerare il motivo di differimento in esame come una eccezione propria,
giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,
nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della
rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una
componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p.
137 ss.; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn-
und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 168).
Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso di fare un uso
extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit.,
p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con
tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 132).

 

                                         5.2.

                                         Le condizioni cui la legge
subordina il differimento dell’imposizione, in virtù dell’art. 125 lett. g
LT, sono le seguenti: 

                                         a)  l’acquisto
di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e
quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione
personale;

                                         b)  l’uso
personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella
acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei
seguenti casi eccezionali: 

                                               •   l’esistenza
di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per
vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non
invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita
per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

                                               •   la
locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare
quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,
sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è
ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia
comunque ecceduto quella della locazione;

                                         c)   deve
trattarsi di “abitazione primaria”: è dunque escluso il differimento per le abitazioni
secondarie e di vacanza;

                                         d)  limite
temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione
dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa
addirittura precedere la vendita 

                                         e)  il
reinvestimento deve avvenire “nel Cantone”: tale limitazione, non presente
nella LAID, non costituisce una preclusione di principio, bensì una riserva in
attesa di più ampie garanzie sul piano della reciprocità intercantonale (Soldini/Pedroli,
op. cit., pp. 132-134 e p. 137). 

 

                                         5.3.

                                         Venendo all’esame della
fattispecie, l'Ufficio di tassazione ha negato il differimento, per il fatto di
avere rilevato dalle dichiarazioni fiscali dei contribuenti che un appartamento
sito a pianterreno sarebbe stato concesso in locazione negli anni precedenti la
vendita.

                                         Ora, alla luce delle
spiegazioni contenute nel ricorso e dei chiarimenti emersi nel corso
dell’udienza tenutasi dinanzi alla Camera di diritto tributario, la conclusione
dell’autorità fiscale non può essere condivisa.

                                         Anzitutto, la superficie
abitativa della casa alienata è distribuita su più piani, sicché il pianterreno
non può considerarsi un appartamento a sé stante ma una semplice componente
dell’intera abitazione, peraltro meno pregiata per il fatto di essere situata
al piano della strada e di essere più umida dei piani superiori. Inoltre, la
presenza di inquilini nei locali in questione deve essere considerata
eccezionale, in base alle spiegazioni dei ricorrenti: 

                                         Ÿ  nel 1993, hanno avuto ospiti solo
per sei settimane di vacanza;

                                         Ÿ  nel 1994, hanno locato lo spazio
ad un conoscente con non meglio precisati “problemi famigliari”;

                                         Ÿ  nel 1995, hanno ospitato per 56
giorni una persona la cui casa era bruciata;

                                         Ÿ  nel 1996, hanno ospitato la madre
malata dal 20 maggio al 14 luglio.

                                         Ciò basta a ritenere che
sia adempiuto il requisito dell’«uso personale».

 

                                         5.5.

                                         Deve conseguentemente
essere ammessa l’esistenza dei presupposti del reinvestimento ex art.
125 lett. g LT, senza che metta conto esaminare l’eventualità che si
tratti di un reinvestimento parziale.

 

 

                                   6.   Il ricorso è
accolto. Non si prelevano pertanto né tassa di giustizia né spese processuali.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   I ricorsi sono accolti.

                                         §    Di
conseguenza, le decisioni su reclamo del 29 dicembre 1997 sono riformate nel
senso che è ammessa la domanda di differimento dell’imposizione per reinvestimento
nell’abitazione primaria.

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: