# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6518de3e-41fb-5e9b-a5b4-7abd43660137
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-25
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 25.08.2015 B 2014/124
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2014-124_2015-08-25.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2014/124

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 25.08.2015

Entscheiddatum: 25.08.2015

Entscheid Verwaltungsgericht, 25.08.2015
Grundstückgewinnsteuer. Art. 134, 136 und 137 StG (sGS 811.1). Streitig war, 
ob der Beschwerdeführer das von ihm vor dem Erwerb der Liegenschaft im 
Jahr 1997 dem Verkäufer gewährte Darlehen vom Veräusserungserlös für 
die Ermittlung der Grundstücksgewinnsteuer abziehen kann. Bestätigung 
der Schlussfolgerung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach die 
Steuerbehörde die Darlehensschuld bei der Bemessung der 
Grundstückgewinnsteuer zu Recht nicht berücksichtigt habe 
(Verwaltungsgericht, B 2014/124). Entscheid vom 25. August 2015

Besetzung

 

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Rufener, Bietenharder; 

Gerichtsschreiber Schmid

 

Verfahrensbeteiligte

X.Y.,

Beschwerdeführer,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,

Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,

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Vorinstanz,

und

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer (Ref.Nr. 000000)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.            

a. Am 15. Oktober 2010 verkaufte X.Y. das 1'351 m  grosse Grundstück Nr. 001, 

Grundbuch A., mit der sich darauf befindlichen Zimmereiwerkstatt und dem 

Lagerschopf für Fr. 507'000.-- an die Q. AG. Die Steuerveranlagungsbehörde erliess 

am 9. Februar 2011 gestützt auf die Selbstdeklaration von X.Y. eine vorläufige 

Steuerrechnung basierend auf einem Grundstückgewinn von Fr. 158'492.-- (act. G 

8/8/4). Der in der Folge ergangenen definitiven Veranlagungsverfügung vom 12. Juni 

2013 liegt, ausgehend von einem Erwerbspreis von Fr. 230'000.-- und Nebenkosten 

von Fr. 19'573.--, ein Grundstückgewinn von Fr. 257'427.-- zugrunde. Hieraus 

resultierte ein Steuerbetrag von Fr. 73'417.-- (act. G 8/8/5).

b. In der gegen diese Verfügung gerichteten Einsprache vom 4. Juli 2013 machte X.Y. 

geltend, die deklarierten Schulden von Fr. 90'519.-- seien vom Grundstückgewinn 

abzuziehen. Er habe beim Erwerb der Liegenschaft im Jahr 1997 dem Veräusserer und 

Schwager H.S. ein zusätzliches Darlehen gewährt. Mit der (aktuellen) Veräusserung der 

Liegenschaft werde die Schuld von H.S. getilgt; diese sei deshalb vom Verkaufsgewinn 

abzurechnen (act. G 8/8/7). Das kantonale Steueramt wies die Einsprache mit 

Entscheid vom 25. September 2013 ab (act. G 8/8/9). Den hiergegen erhobenen 

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Rekurs (act. G 8/2) wies die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit 

Entscheid vom 20. Mai 2014 ab (act. G 2).

B.            

a. Gegen diesen Entscheid erhob X.Y. am 24. Juni 2014 Beschwerde mit dem Antrag, 

der Entscheid sei teilweise aufzuheben (act. G 1).

b. Die Vorinstanz beantragte am 4. Juli 2014 die Abweisung der Beschwerde und 

verwies auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids (act. G 7). Der 

Beschwerdegegner stellte mit Eingabe vom 9. Juli 2014 unter Verzicht auf eine 

Vernehmlassung den Antrag auf Abweisung der Beschwerde (act. G 10).

c. Auf die Darlegungen des Beschwerdeführers wird, soweit für den Entscheid relevant, 

in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 

Abs. 1 des Steuergesetzes, StG [sGS 811.1]; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, VRP [sGS 951.1]). Der Beschwerdeführer ist zur Beschwerde 

legitimiert, und die Beschwerdeeingabe vom  24. Juni 2014 entspricht zeitlich, formal 

und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 StG und Art. 161 StG in 

Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist daher 

grundsätzlich - mit der nachstehenden Einschränkung - einzutreten. Soweit sich der 

Beschwerdeführer auf seine Stellungnahme vom 10. Januar 2014 im vorinstanzlichen 

Verfahren (act. G 3/4) bezieht, ohne sich mit den entsprechenden Darlegungen im 

vorinstanzlichen Entscheid konkret auseinanderzusetzen (act. G 1 S. 2: 

"Wiederaufnahme meines Vorschlags"), kann hierauf mangels zureichender 

Begründung nicht eingetreten werden (vgl. VerwGE B 2012/1 vom 12. Juni 2013, E. 1.3 

mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch).

2.             

http://www.gerichte.sg.ch

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2.1.        Im Kanton St. Gallen werden einerseits Gewinne auf Grundstücken des 

Privatvermögens sowie auf land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken mit der 

Grundstückgewinnsteuer erfasst. Anderseits sind Grundstückgewinne aus 

Geschäftsvermögen von natürlichen und juristischen Personen der ordentlichen 

Gewinnsteuer unterstellt, so dass der Kapitalgewinn zusammen mit dem übrigen 

Geschäftserfolg zur Besteuerung kommt bzw. (im Fall eines Kapitalverlustes) 

verrechnet wird. Zur Anwendung kommt damit das dualistische System (Zigerlig/Oertli/

Hofmann, Das St. Gallische Steuerrecht, 7. A. 2014, V. Rz. 1-3). Vorliegend blieb 

unbestritten, dass sich das Grundstück Nr. 001 in A. im Privatvermögen des 

Beschwerdeführers befand, sodass der mit der Veräusserung erzielte Gewinn mit der 

Grundstückgewinnsteuer zu belasten ist. Steuerobjekt bildet dabei gemäss Art. 134 

StG die Differenz zwischen Veräusserungserlös und Anlagekosten. Bestandteile der 

Anlagekosten bilden der Erwerbspreis und die anrechenbaren Aufwendungen. Der 

Erwerbspreis beinhaltet im Normalfall den durch Grundbuchbelege ausgewiesene 

Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers oder den tatsächlich 

bezahlten niedrigeren Preis. Zusätzliche Erwerbspreisleistungen sind z.B. 

Sonderentschädigungen an den seinerzeitigen Veräusserer, sofern sie in kausalem 

Zusammenhang mit der Grundstückveräusserung standen (Art. 136 Abs. 1 StG; 

Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Rz. 69 und 70 mit Hinweis auf SGE 1983 Nr. 13). 

Anrechenbare Aufwendungen bilden unter anderem Ausgaben, die eine Werterhöhung 

des Grundstücks (im Sinn einer körperlichen oder rechtlichen Verbesserung desselben) 

bewirkten (Art. 137 Abs. 1 lit. a StG; Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Rz. 85-94) 

sowie die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden 

Kosten. Zu letzteren zählen z.B. Handänderungskosten, Gebühren und weitere 

effektive Auslagen des Erwerbers oder Veräusserers. Die abzugsfähigen Nebenkosten 

sind auf steuerpflichtige Tatbestände beschränkt (Art. 137 Abs. 1 lit. f StG; Zigerlig/

Oertli/Hofmann.a.a.O., V. Rz. 101).

2.2.        Weil die st. gallische Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer ausgestaltet 

ist, wird die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen nicht berücksichtigt 

(Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Rz 102; vgl. auch Botschaft zur Totalrevision des 

Steuergesetzes vom 13. Mai 1997, ABl 1997, 1038). Dies im Gegensatz zur Regelung 

anderer Kantone (vgl. z.B. Urteil des Bundesgerichts 2C_799/2008 vom 9. April 2009, 

E. 5). Bei der Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 12 des Bundesgesetzes über die 

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Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; sGS 642.14) 

handelt es sich ebenfalls um eine Objektsteuer, welche das Steuerobjekt ohne 

Rücksicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuersubjekts 

belastet. Die Grundsätze der rechtsgleichen Besteuerung und der Besteuerung nach 

der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verbieten es rechtsprechungsgemäss nicht, 

dass ein Kanton Grundstückgewinne einer als Objektsteuer ausgestalteten 

Grundstückgewinnsteuer unterwirft (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_375/2010 vom 

22. März 2011, E. 5 mit Hinweisen).

3.             

3.1.        Streitig ist, ob der Beschwerdeführer das von ihm vor dem Erwerb der 

Liegenschaft Nr. 001, Grundbuch A., im Jahr 1997 dem Verkäufer gewährte Darlehen 

vom Veräusserungserlös für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer abziehen 

kann. Zu klären ist mithin, ob das Darlehen zu den anrechenbaren Anlagekosten jenes 

Erwerbs zu zählen ist. Die Vorinstanz hielt diesbezüglich im angefochtenen Entscheid 

fest, der Beschwerdeführer habe das Darlehen bereits vor dem Kauf des Grundstücks 

gewährt. Er habe den Schwager (Grundstücksverkäufer) sowohl vor als auch nach dem 

Kauf mehrmals finanziell unterstützt. Die Schuld des Schwagers hätte beim Erwerb des 

Grundstücks getilgt werden können. Es könne der Besteuerung kein anderer 

zivilrechtlicher Sachverhalt zugrunde gelegt werden. Der Beschwerdeführer und seine 

Ehefrau hätten das Grundstück zum amtlichen Verkehrswert erwerben können. Beim 

vereinbarten Rückkaufsrecht des Schwagers seien dessen Schulden durchaus 

berücksichtigt worden. Die Schulden würden nicht angezweifelt. Da sie aber rechtlich 

unbeachtlich seien, könne darauf verzichtet werden, die Belege beizuziehen. Es sei die 

freie Entscheidung des Beschwerdeführers gewesen, das Darlehen beim Erwerb der 

Liegenschaft nicht anzurechnen. Er habe sich wohl eine Besserung der finanziellen 

Lage des Schwagers erhofft. Der Grund für den Liegenschaftskauf werde bei der 

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nicht berücksichtigt. Bei den 

Vermögensverlusten fehle ein unmittelbarer Zusammenhang mit der 

Einkommenserzielung. Deshalb dürfe die Zulässigkeit eines Verlustabzugs ohne 

ausdrückliche gesetzliche Vorschrift nicht angenommen werden, und wo sie 

vorgesehen sei, werde sie meist auf Verluste auf Geschäftsvermögen beschränkt (vgl. 

Art. 27 Abs. 2 lit. b DBG, Art. 40 Abs. 2 lit. c StG). Verlust sei eine Verminderung des 

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Vermögens infolge äusserer Ereignisse, deren Herbeiführung nicht im Willen des 

Steuerpflichtigen und deren Abwendung ausserhalb seiner Macht liege. Fehle eines 

dieser Merkmale, so handle es sich um eine vermögensrechtliche Verfügung des 

Steuerpflichtigen, deren wirtschaftliches Resultat nicht als Verlust zu betrachten sei 

(act. G 2 S. 4-6 mit Hinweis auf Blumenstein/Locher, System des schweizerischen 

Steuerrechts, 6. A. 2002, S. 260). Eine Darlehenshingabe falle in den Bereich der 

Verwendung des Einkommens und habe keinen Einfluss auf die steuerrechtliche 

Behandlung. Vertragliche Vereinbarungen über die Gewinnverwendung würden den 

Erlös im Grundstückgewinnsteuerrecht nicht mindern, zumal dem vertraglich 

vereinbarten Gewinnanspruchsrecht (act. G 8/8/11 S. 6) nur parteiinterne Wirkung 

zukomme (act. G 2 S. 6 mit Hinweis auf SGE 1985 Nr. 7). Der Beschwerdeführer habe 

seinem Schwager ein Darlehen gewährt, welches nach Angaben des 

Darlehensnehmers nicht eingefordert werden könne. Dieser Sachverhalt werde bei der 

Vermögenssteuer berücksichtigt. Hingegen könne ein Darlehen bei der 

Grundstückgewinnsteuer nicht abgezogen werden, wenn es nicht direkt mit der 

Veräusserung zusammenhänge (act. G 2 S. 7).

Der Beschwerdeführer hält im vorliegenden Verfahren fest, er weise die Kenntnis der 

Möglichkeit, das Darlehen zum Kaufpreis anzurechnen, vehement zurück. Tatsache sei, 

dass die Verkaufsverhandlungen im Jahr 1997 eine reine Angelegenheit des Ehepaars 

H.S. und T.S. in Bezug auf ihr Wohnhaus gewesen sei und sie sich über die darin 

enthaltenen Details nicht ausgetauscht hätten. Er beharre darauf, dass er von der 

Möglichkeit, ein Darlehen zum Kaufpreis anrechnen zu können, erstmals aufgrund der 

diesbezüglichen Darlegungen im Einspracheentscheid vom 16. September 2013 

erfahren habe. Sein Schwager H.S. bestätige, dass er die Schulden nie mehr 

zurückzahlen könne (act. G 3/5). Dieses Geld sei also endgültig verloren. Dafür 

verlange der Beschwerdegegner auf diesem Verlust eine Gewinnsteuer von rund 30%. 

Er bitte um Prüfung eines Steuersatzes von 10% auf dem "Verlust-Gewinn" von Fr. 

90'519.-- (act. G 1).  

3.2.        Unbestritten blieb, dass die Darlehensschuld von H.S. gegenüber dem 

Beschwerdeführer bereits vor Abschluss des Grundstückkaufvertrags vom 23. April 

1997 bestanden hatte (vgl. act. G 3/4 S. 3). In diesem Vertrag wurde der Kaufpreis mit 

Fr. 230'000.--, der Rückkaufpreis jedoch mit Fr. 385'000.-- vereinbart (act. G 8/8/11). 

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Wenn die Vorinstanz die betragliche Differenz von Fr. 155'000.-- (dieser Betrag stimmt 

mit der Ende 1996 bestandenen Belastung eines nachrangigen Namenschuldbriefs 

überein; act. G 8/10 Beilage 1) dahingehend interpretierte, dass im Fall eines 

Rückkaufs auch Schulden des Verkäufers im Preis enthalten gewesen wären, so 

erscheint dies begründet. Ein anderer Anlass für die Vereinbarung eines 

unterschiedlichen Kauf- und Rückkaufpreises ist denn auch konkret nicht ersichtlich. 

Dieser Umstand macht deutlich, dass der Beschwerdeführer beim Erwerb der 

Liegenschaft die Schulden des Verkäufers durchaus im Blickfeld gehabt haben musste. 

Letzteres ergibt sich auch aus dem (parteiintern) vereinbarten Gewinnanspruchsrecht 

bei einem Weiterverkauf der Liegenschaft: Dieses sollte erst bei einem Verkaufspreis 

von über Fr. 340'000.-- – und damit unbestritten nach Berücksichtigung der Schulden – 

für den Verkäufer (und Darlehensschuldner) zum Tragen kommen (act. G 8/8/11 S. 6). 

Schliesslich weist die Vorinstanz darauf hin, dass gemäss dem - vom 

Beschwerdeführer selbst - im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Kaufvertrag 

vom 18. Februar 1997, mit welchem der Darlehensschuldner (H.S.) an seine Ehefrau 

(T.S.) ein Grundstück veräusserte (act. G 8/11 Beilage 2), der Kaufpreis teilweise durch 

Darlehensverrechnung getilgt worden war. Ihr Schluss, dass dem Beschwerdeführer 

die Möglichkeit der Darlehensverrechnung bekannt war, er diese Variante jedoch nicht 

wählte (act. G 2 S. 6 unten), erscheint auch von daher begründet. Der Einwand des 

Beschwerdeführers, dass über die in diesem Vertrag enthaltenen Details kein 

Austausch mit dem Schwager stattgefunden habe (act. G 1 S 2), ändert nichts daran, 

dass der Beschwerdeführer offensichtlich über den Vertrag verfügte und daher auch 

von dessen Inhalt Kenntnis genommen haben dürfte. Die vorinstanzlichen 

Ausführungen bedürfen insofern keiner weiteren Ergänzung, als Anhaltspunkte für eine 

Unrichtigkeit der Feststellung des Sachverhalts sich den Akten nicht entnehmen 

lassen.

Hinsichtlich des sinngemässen Gesuchs, den Grundstückgewinn auf der Basis eines 

Steuersatzes von 10% zu besteuern (act. G 1 S. 2 unten), ist festzuhalten, dass die 

Steuersätze gesetzlich festgelegt (Art. 140 f. StG) sind und die hieraus errechnete 

einfache Steuer mit dem Gemeindesteuerfuss zu multiplizieren ist. Diesbezüglich 

kommt weder dem Beschwerdegegner noch den Rechtsmittelinstanzen ein 

Ermessensspielraum zu. Sodann stellt das Vorbringen des Beschwerdeführers, dass 

H.S. das Darlehen nie mehr zurückzahlen könne (act. G 1 S. 2), keine Grundlage für 

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eine Berücksichtigung des Darlehens bei der Grundstückgewinnsteuerbemessung dar. 

Die Verlustwahrscheinlichkeit wird nach Art. 56 Abs. 2 StG lediglich bei der Bewertung 

unsicherer Forderungen (für die Vermögenssteuer) berücksichtigt. Unter diesen 

Umständen lässt sich die Schlussfolgerung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach der 

Beschwerdegegner die Darlehensschuld bei der Bemessung der 

Grundstückgewinnsteuer zu Recht nicht berücksichtigt habe, nicht beanstanden.

4.            (…).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.            Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.            Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 2'000.--; der in 

gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss wird verrechnet.

 

Der Präsident                        Der Gerichtsschreiber

Eugster                                  Schmid

 

 

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