# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dd56b6d4-b439-5bb2-a64e-bde6c99d23ff
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-29
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 29.02.2024  VB.2023.00057
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00057_2024-02-29.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00057	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 29.02.2024
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 14 Wohnungen. Erfüllung der Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 PBG (Volumenverzicht).

Eine Baute, welche sich wie das vorliegend projektierte Gebäude durch sein Volumen sehr stark von seiner baulichen Umgebung abhebt und damit das bestehende gute Quartierbild gefährdet, muss diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung tragen, damit es sich trotzdem im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG befriedigend einordnet. Die Vorinstanz kam mit ausführlicher Begründung zum Schluss, dies sei nicht der Fall. Der Einordnungsmangel ist vorliegend schwer und offensichtlich. Die Begründung der Bausektion, wonach sich der Neubau befriedigend in die Umgebung einordnen solle, ist einseitig und unvollständig. Sie hat den ihr durch die Gemeindeautonomie obliegenden Beurteilungsspielraum überschritten.

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEGRÜNDUNG
EINORDNUNG
EINORDNUNGSMANGEL
ERMESSEN (GEMEINDE)
GEMEINDEAUTONOMIE
VOLUMENVERZICHT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00057

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 29. Februar 2024

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter
Adrian Mattle, Gerichtsschreiberin
Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

Beschwerdegegnerschaft
1.1–5.2, 

          vertreten
durch RA C, 

Beschwerdegegnerschaft
6–11.2, 

vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

 

und

 

 

Bausektion der Stadt Zürich, 

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der A AG am
9. November 2021 die baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau eines
Mehrfamilienhauses mit 14 Wohnungen und einer Tiefgarage auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 (neu zusammengelegt zum Grundstück Kat.-Nr. 03)
an der E-Strasse 04 und 05 in Zürich.

II.  

Gegen den Beschluss der Bausektion erhob die
Beschwerdegegnerschaft 1.1–5.2 gemeinsam Rekurs an das Baurekursgericht
des Kantons Zürich mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids.
Gegen den gleichen Beschluss erhob auch die Beschwerdegegnerschaft 6–11.2
gemeinsam Rekurs an das Baurekursgericht, dies ebenfalls mit dem Antrag auf
Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Delegation der zuständigen
Abteilung des Baurekursgerichts führte im Beisein der Parteien einen
Augenschein durch. Mit Entscheid vom 16. Dezember 2022 vereinigte das
Baurekursgericht die beiden Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob den
Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 9. November 2021 auf.

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG
am 31. Januar 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich. Die A AG beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und
der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 9. November 2021
wiederherzustellen, dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte am 10. Februar 2023
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt
Zürich beantragte am 6. März 2023, die Beschwerde sei gutzuheissen. Die
Beschwerdegegnerschaft 1.1–5.2 beantragte gleichentags, die Beschwerde sei
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin
abzuweisen. Die Beschwerdegegnerschaft 6–11.2 beantragte ebenfalls am 6. März
2023, die Beschwerde sei abzuweisen und die Beschwerdeführerin zur Übernahme
der Kosten und zur Zahlung einer Parteientschädigung zu verpflichten. Mit
Eingabe vom 20. März 2023 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen
fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 Als
Baugesuchstellerin und Adressatin der aufgehobenen baurechtlichen Bewilligung
ist die Beschwerdeführerin nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1
VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die übrigen
Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

Die Vorinstanz hob im angefochtenen Entscheid die
baurechtliche Bewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 9. November
2021 auf, unter anderem, weil das Bauvorhaben die Voraussetzungen gemäss § 238
Abs. 1 PBG nicht erfülle. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe
§ 238 Abs. 1 PBG falsch angewandt.

2.1 Nach § 238
PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit
der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen
Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird;
diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2
Satz 1). Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach
ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich
aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und
mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende
Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. zum Ganzen VGr, 2. Februar
2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 mit Hinweisen). Die genügende Einordnung
fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache in ein
einheitliches Bild einer älteren Überbauung. Eine Bauverweigerung setzt das
Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus. Ein solcher ist erst
gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung
von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt
oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen
oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 19. Mai 2022, VB.2021.00732/
VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen). 

Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale
Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen
Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr
selbst obliegt (VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 22. Oktober
2020, VB.2019.00133, E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6). Das
Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur
aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die
Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen,
dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der
Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das Verwaltungsgericht
seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern
bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. Mai 2022,
VB.2021.00732/ VB.2021.00733, E. 5.2.3 mit Hinweis).

Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen
gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem
Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der
Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im
Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders
triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende
Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine
qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des
Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung
einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell –
etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Nur
ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein
Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (zum
Ganzen VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359 E. 4.2.1 mit Hinweisen;
BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78). Sind diese Voraussetzungen
nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das
sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem
Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt. Nebst einer
sorgfältigen Gestaltung fallen Massnahmen wie beispielsweise eine auf die
bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens in Betracht
(vgl. zum Ganzen VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.6 mit
Hinweis).

2.2 Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 03 liegt in der viergeschossigen Wohnzone W4 gemäss
der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO). Das
Gebäude, welches durch das Bauprojekt ersetzt werden soll, ist Teil einer
Siedlung von fünf Mehrfamilienhäusern entlang der E-Strasse, welche begrenzt
wird durch je einen Kopfbau zum F-Platz und zur G-Strasse hin. Bei den fünf
Mehrfamilienhäusern handelt es sich um Walmdachbauten im Heimatstil der 1920er-Jahre.
Sie verfügen über drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss, wobei sich der
Eingangsbereich der Gebäude durch die Hanglage etwas unter dem Niveau der E-Strasse
befindet, sodass die Gebäude zur Strasse hin zweigeschossig in Erscheinung
treten. Die Grundstücke der Siedlung verbindet auf der der E-Strasse
abgewandten Seite eine grosszügige Gartenanlage. Mit dem umstrittenen
Bauprojekt soll das mittige der fünf Gebäude der Siedlung ersetzt werden.

2.3 Die fünf
talseitigen Gebäude entlang der E-Strasse mit dem Gebäude, welches durch das
umstrittene Bauprojekt ersetzt werden soll, werden als Ensemble wahrgenommen.
Der geplante Neubau hält die zulässigen Masse gemäss der BZO (vgl. Art. 13
für die Wohnzone W4) unbestrittenermassen ein. Im Gegensatz zu den bestehenden
Gebäuden des Ensembles ist das projektierte Gebäude als Flachdachbau mit
Attikageschoss geplant. Es weist ein massiv grösseres Volumen auf, als es in
der näheren baulichen Umgebung entlang der E-Strasse bisher realisiert wurde.
Das bauliche Volumen vergrössert sich mit dem Neubau im Vergleich zum
Bestandesbau nicht nur in der Höhe bzw. in den oberen Geschossen, sondern auch
in die Tiefe. Der grosse Volumensprung in die Tiefe geht fast vollständig auf
Kosten des Grünraums im strassenabgewandten rückwärtigen Bereich, welcher sich
von der E-Strasse 06 bis zur E-Strasse 07 erstreckt.

Die fünf erwähnten talseitigen Gebäude entlang der E-Strasse
sind Teil eines Schutzobjekts gemäss dem Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) mit Erhaltungsziel B
(Erhalt der Struktur, namentlich der Anordnung und Gestalt der Bauten und
Freiräume). Anlässlich der 2018 in Kraft getretenen Revision der BZO wurde für
das vorliegend betroffene Quartier jedoch keine Quartier­erhaltungszone
festgesetzt. Die fünf Gebäude stehen auch nicht unter Denkmalschutz. Unter
diesen Umständen hat die Vorinstanz die Einordnung des Bauvorhabens
richtigerweise nach § 238 Abs. 1 PBG beurteilt, welcher keine ideale
oder besonders gute, sondern lediglich eine befriedigende Gesamtwirkung
verlangt. Wie die Vorinstanz sodann richtig feststellte, fügen sich die Bauten
zwischen F-Platz und G-Strasse beidseits der E-Strasse aufgrund des relativ
einheitlichen Heimatstils, der Kubatur sowie der Materialisierung der Gebäude
in ein gutes Quartierbild, worauf die Vorinstanz bei der Beurteilung der
Einordnung des projektierten Gebäudes Rücksicht zu nehmen hatte.

Die Vorinstanz prüfte im angefochtenen Entscheid, ob die
Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG wegen der zurückhaltenden Ausschöpfung
der Bauten in der Umgebung des Bauprojekts eine zurückhaltende Ausschöpfung des
nach der BZO zulässigen Bauvolumens gebieten könnte. Sie erkannte jedoch zu
Recht, dass der Abbruch einzelner Gebäude im fraglichen Geviert verbunden mit
der Erstellung von Ersatzbauten im Rahmen der Bauordnung jederzeit möglich sein
muss und mit Blick auf die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen
unter den gegebenen Umständen nicht grundsätzlich eine Anpassung des gemäss BZO
zulässigen Bauvolumens verlangt werden kann. Weiter kam die Vorinstanz zum
Schluss, das Gebot einer befriedigenden Einordnung müsse vorliegend nicht
zwingend mit der Pflicht zur Übernahme der charakteristischen Elemente der
baulichen Umgebung einhergehen. Hingegen wies die Vorinstanz ebenfalls richtig
darauf hin, dass eine Baute, welche sich wie das vorliegend projektierte
Gebäude durch ihr Volumen sehr stark von ihrer baulichen Umgebung abhebt und
damit das bestehende gute Quartierbild gefährdet, diesem Spannungsverhältnis in
geeigneter Weise Rechnung tragen muss, damit sie sich trotzdem im Sinne von § 238
Abs. 1 PBG befriedigend einordnet (s. E. 2.1 hiervor).

2.4 Dementsprechend
prüfte die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, ob das projektierte Gebäude
im Hinblick auf seine bauliche Umgebung sorgfältig gestaltet oder darauf
abgestimmt gegliedert ist, sodass trotz des volumetrischen
Spannungsverhältnisses eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Sie kam
mit ausführlicher Begründung zum Schluss, dies sei nicht der Fall. Vielmehr
erscheine der geplante Bau als im baulichen Umfeld fehlplatziert und
rücksichtslos gegenüber der baulichen Umgebung. Eine befriedigende Einordnung
werde jedenfalls nicht erreicht. Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die
Bausektion habe mit der Erteilung der Baubewilligung unter Berücksichtigung der
massgeblichen Voraussetzungen einen nachvollziehbaren und gerechtfertigten Entscheid
getroffen, während die Vorinstanz ihr Ermessen rechtsverletzend ausgeübt habe.

2.4.1
Die Vorinstanz äusserte sich in diesem Zusammenhang zunächst ausführlich
zur geplanten Fassade Richtung E-Strasse. Sie stellte fest, die bestehende
Überbauung entlang der E-Strasse zwischen F-Platz und G-Strasse, welche eine in
Stil und Körnung gleichartige Einheit bilde, würde mit dem Neubau durch eine
massive und unverständliche Fassade unterbrochen, wobei keinerlei Versuch einer
Bezugnahme zur baulichen Umgebung erkennbar sei. Der neue Baukörper hebe sich
mit seiner knappen Befensterung zur E-Strasse hin in abweisender, gezähmt
brutalistischer Art und Weise von der umliegenden Bebauung ab. Eine Adressierung
zur E-Strasse hin geschehe einzig durch den Hauseingang. Durch die mit
transparenten Fassadenbauteilen verschlossenen Fenster könne keinerlei
Interaktion Richtung E-Strasse stattfinden. Mit Ausnahme des Hauseingangs finde
eine vollständige Abschirmung in diese Richtung statt, was an diesem Standort
städtebaulich nicht vertretbar sei. Inwiefern die Bausektion der Stadt Zürich
hier eine gut gegliederte, ausgewogen wirkende Fassade auch bezüglich Grösse
und Setzung der Fenster erkennen wolle, erschliesse sich nicht. Die Bausektion
habe zwar darauf verwiesen, dass die Hauseingänge der bestehenden Bauten im
Gegensatz zum Hauseingang des Bauvorhabens zur E-Strasse hin leicht abgesenkt
lägen, was unbefriedigend sei. Mit der Aufschüttung allein, welche den
geplanten Hauseingang auf das Niveau der E-Strasse hebe, werde jedoch eine
befriedigende Gestaltung und Adressierung zur Strasse hin nicht erreicht. Die
in der baurechtlichen Bewilligung mittels Auflage angeordnete Änderung der
Dachgestaltung Richtung E-Strasse, nämlich die Anordnung eines
Attikarücksprungs anstelle des projektierten Steildachfragments, reiche nicht
aus, dem Dachgeschoss im Vergleich zur baulichen Umgebung die Wuchtigkeit zu
nehmen.

Weiter fokussierte die Vorinstanz auf die städtebauliche
Setzung des Bauvorhabens und auf seine Gestaltung auf der strassenabgewandten
Seite. Die Bausektion habe zwar darauf hingewiesen, dass der geplante Neubau
durch die Gebäudetiefe auf der strassenabgewandten Seite einen durchgehenden
Gartenraum unterbreche. Sie habe jedoch bloss die fehlende Inventarisierung des
Gartenraums erwähnt und sei nicht darauf eingegangen, worin sich die notwendige
sorgfältige Gestaltung und allfällige weitere Massnahmen wie beispielsweise
eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des Bauvolumens
manifestieren solle. Die Vorinstanz führte aus, das Volumen der geplanten Baute
hebe sich von der baulichen Umgebung auch auf der strassenabgewandten Seite
deutlich ab, wobei der Neubau diesem Spannungsverhältnis in keiner Weise
Rechnung trage. Mit der massiven tal- bzw. gartenseitigen Volumenerweiterung im
Vergleich zu den Nachbarbauten werde die diesbezügliche städtebauliche Setzung
rigoros durchbrochen, wobei mit der gewählten Gliederung im talseitigen Bereich
keinerlei Annäherung an die Massstäblichkeit der angrenzenden Häuser erreicht
werde. Es liege zwar in der Natur der Sache, dass bei der erlaubten
Realisierung eines grösseren Bauvolumens die städtebauliche Setzung in gewisser
Weise durchbrochen werde. Dies müsse auch für das Baugrundstück erlaubt sein.
Werde das Bauvolumen jedoch dementsprechend vergrössert, müsse auf das
bestehende Umfeld mit einer entsprechenden Volumenverteilung, Akzentuierungen
und der Festlegung der Dichten und Höhen reagiert werden, um eine befriedigende
Einordnung zu erreichen. Dies sei vorliegend mit der weitgehend quadratischen
Grundfläche, welche sich in ihrer vollen Massigkeit ohne jede erkennbare
Rücksichtnahme in den bestehenden Gartenraum schiebe, nicht geschehen. Im
Zusammenhang mit dem gartenseitigen Volumen seien auch die Ausführungen der
Bausektion zum Baubestand im Gartenraum nicht schlüssig. Die Bausektion habe
festgehalten, es seien auf dem Baugrundstück angemessene Ersatzpflanzungen
vorzunehmen, weil durch das Neubauvorhaben wichtige Bäume gefällt würden. Doch
sei die Ersatzpflanzung eines mit den bestehenden wichtigen Bäumen
vergleichbaren Baumbestands auf dem verbleibenden schmalen Grünstreifen gar
nicht möglich. Entsprechend fänden sich im Pflanzkonzept lediglich kleinere,
strauchartige Bäume.

2.4.2
Die Ausführungen der Vorinstanz zur Einordnung der geplanten Baute sind
überzeugend. Sie stimmen mit ihrer Praxis und der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts zu § 238 Abs. 1 PBG überein. Zwar ist der
Beschwerdeführerin zuzustimmen, wenn sie vorbringt, dass vorliegend nicht eine
besonders sorgfältige Gestaltung oder besonders sorgfältig auf die bauliche
Umgebung abgestimmte Gliederung in dem Sinne verlangt werden kann, dass daraus
eine besonders sorgfältige Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG
resultieren müsste. Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine geplante Baute,
welche sich wie das vorliegend umstrittene Projekt durch ihr grosses Volumen
sehr stark von ihrer baulichen Umgebung abhebt und dadurch ein bestehendes
gutes Quartierbild gefährdet, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise
Rechnung tragen muss. Es müsste auch für eine befriedigende Einordnung im Sinne
von § 238 Abs. 1 PBG im Hinblick auf die bauliche Umgebung sorgfältig
gestaltet bzw. sorgfältig darauf abgestimmt gegliedert sein (vgl. E. 2.1
hiervor). Der Vorinstanz ist darin zuzustimmen, dass der geplante Neubau diesen
Anforderungen keine Rechnung trägt.

Die geplante Fassade Richtung E-Strasse mit ihrer knappen
Befensterung tritt sehr massiv in Erscheinung, wirkt abweisend bzw. abschirmend
und nimmt keinerlei Bezug auf die bauliche Umgebung. An dieser Einschätzung
ändern die Hebung des Hauseinganges auf das Niveau der E-Strasse und die von
der Bausektion auflageweise angeordnete Änderung der Dachgestaltung nichts. Der
Beschwerdeführerin ist zwar darin zuzustimmen, dass die lärmschutzrechtlichen
Anforderungen eines Neubaus bei der Beurteilung der befriedigenden Einordnung
im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG nicht gänzlich ausser Acht gelassen
werden können. Die geplante Fassade des Neubaus Richtung E-Strasse wirkt jedoch
derart abweisend, dass sie auch unter Hinweis auf die Lärmschutzproblematik
nicht zu rechtfertigen ist. 

Auf der strassenabgewandten Seite unterbricht das geplante
Gebäude den sich über mehrere Liegenschaften erstreckenden, siedlungsprägenden
Gartenraum. Die diesbezügliche städtebauliche Setzung der Gebäude des Ensembles
wird mit dem geplanten Neubau rigoros durchbrochen. Anstelle des Gartens
verbleibt im Bereich des Baugrundstücks nur ein schmaler Grünstreifen. Eine
Annäherung an die Massstäblichkeit der angrenzenden Häuser bzw. eine diese
beachtende Gestaltung oder auf die Umgebung abgestimmte Gliederung des
Bauvolumens ist auch hier in keiner Weise erkennbar. Es fehlen namentlich eine
entsprechende Volumenverteilung, Akzentuierungen oder entsprechend variierende
Dichten und Höhen. In umfassender Würdigung der massgebenden Gesichtspunkte ist
der Schlussfolgerung der Vorinstanz zuzustimmen, wonach der geplante Bau als im
baulichen Umfeld fehlplatziert und rücksichtslos gegenüber der baulichen
Umgebung wirkt und eine befriedigende Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 1
PBG nicht erreicht wird. Damit liegt ein konkreter Einordnungsmangel vor.

2.4.3
Der Einordnungsmangel ist nach dem Ausgeführten schwer und offensichtlich.
Die Begründung der Bausektion, wonach sich der Neubau befriedigend in die
Umgebung einordnen solle, ist einseitig und unvollständig. Wie die Vorinstanz
im angefochtenen Entscheid richtig ausführte, setzte sich die Bausektion mit
der Tatsache, dass sich das geplante Gebäude durch sein Volumen und seine
städtebauliche Setzung von der baulichen Umgebung (sehr) deutlich abhebt und
diesem Spannungsverhältnis mit einer sorgfältigen Gestaltung und allenfalls
weiteren Massnahmen Rechnung zu tragen wäre, nicht genügend auseinander. Damit
hat sich die Bausektion von unsachlichen, dem Zweck von § 238 Abs. 1
PBG fremden Erwägungen leiten lassen. Indem sie zum Schluss kam, das
umstrittene Bauvorhaben ordne sich – unter Auflage einer geänderten
Dachgestaltung – im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG befriedigend in die
landschaftliche und bauliche Umgebung ein, hat sie den ihr durch die
Gemeindeautonomie obliegenden Beurteilungsspielraum überschritten. 

2.5 Was die
Beschwerdeführerin der Argumentation der Vorinstanz sonst noch entgegnet,
ändert nichts am Ergebnis des vorliegenden Entscheids. Nicht nachvollziehbar
ist zunächst der Einwand der Beschwerdeführerin, aufgrund der Ausführungen der
Vorinstanz müsse geschlossen werden, dass grundsätzlich jedes beliebige
Bauvorhaben, welches die Baumöglichkeiten ausschöpfen wolle, undenkbar sei. Das
Gleiche gilt für das Vorbringen, mit dem angefochtenen Entscheid werde der
Rechtsunsicherheit Tür und Tor geöffnet. Nicht zu folgen ist der
Beschwerdeführerin sodann, soweit sie vorbringt, die Einwände der
Nachbarschaft, denen die Vorinstanz zugestimmt habe, richteten sich eigentlich
gegen die rechtskräftige Nutzungsplanung und seien verspätet. Ebenfalls nicht
zu folgen ist der Beschwerdeführerin beim Einwand, die Vorinstanz stelle mit
ihrem Entscheid die geltende Bau- und Zonenordnung in Frage, womit gegen den
Willen des Gesetzgebers verstossen und das geltende Recht faktisch ausser Kraft
gesetzt werde. Auch die Hinweise der Beschwerdeführerin auf Art. 15 Abs. 4
lit. b des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979 (RPG), auf das Postulat einer konsequenten
Nutzung der inneren Baureserven oder das raumplanerische Interesse an einem
haushälterischen Umgang mit dem Boden ändern nichts an der fehlenden befriedigenden
Einordnung des geplanten Neubaus.

3.
 

3.1 Nach dem
Ausgeführten hat die Vorinstanz die baurechtliche Bewilligung der Bausektion
der Stadt Zürich vom 9. November 2021 zu Recht aufgehoben, weil das
Bauvorhaben die Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 PBG nicht erfüllt.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, ohne dass auf die Ausführungen der
Vorinstanz zur Wohnhygiene bzw. zu § 302 Abs. 1 und Abs. 2 PBG
und auf die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführerin einzugehen ist.

3.2 Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
und § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und
steht dieser keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die
Beschwerdeführerin ist zu einer angemessenen Parteientschädigung an die
anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--     die übrigen Kosten betragen:

Fr.    205.--     Zustellkosten,

Fr. 5'205.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1.1–5.2
einerseits und der Beschwerdegegnerschaft 6–11.2 anderseits für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.-, insgesamt
Fr. 5'000.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien und die Mitbeteiligte;

b)    das Baurekursgericht.