# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0113be79-b847-52ae-8e81-739498e7febe
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-07
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 07.08.2015 110 2014 69
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2014-69_2015-08-07.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 

abgewiesen (VGE 2015/271 vom 31.5.2016). Das Bundesgericht hat die Beschwerde 

gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts abgewiesen (BGE 1C_317/2016 vom 

25.1.2017).

RA Nr. 110/2014/69 Bern, 7. August 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________

und

Herrn C.________
Beschwerdegegner

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen, Departement Bau und Planung, 
Hauptstrasse 26, 3033 Wohlen

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen vom 15. Mai 
2014 (Baugesuch Nr. 78/12; Anbau Einstellhalle, Gartenhalle, Terrasse)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdegegner ist Eigentümer der Liegenschaft D.________strasse 49 in 

Innerberg. Er reichte am 19. November 2012 bei der Gemeinde Wohlen ein Baugesuch ein 

2

für den Anbau einer Einstellhalle, einer Gartenhalle und einer Terrasse an das bestehende 

Wohnhaus auf Parzelle Wohlen Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Gemeinde legte das 

Vorhaben der Fachberatung Baugestaltung der Einwohnergemeinden Bremgarten, 

Kirchlindach und Wohlen zur Beurteilung vor. In ihrem Bericht vom 25. April 2013 kam die 

Fachberatung zum Schluss, dass der Eingriff ins Gelände zu massiv sei. Das geplante 

Garagengebäude wirke an der D.________strasse viel zu dominant. Der 

Beschwerdegegner überarbeitete im Mai 2013 und später im September 2013 das Projekt. 

Danach wurde das Bauvorhaben am 22. November 2013 publiziert. Dagegen erhob der 

Beschwerdeführer am 18. Dezember 2013 Einsprache.

2. Mit Gesamtentscheid vom 15. Mai 2014 erteilte die Gemeinde Wohlen für das 

Bauprojekt die Baubewilligung. Diesen Gesamtentscheid hat der Beschwerdeführer mit 

Baubeschwerde vom 12. Juni 2014 bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (BVE) 

angefochten. Er beantragt, der Gesamtentscheid sei aufzuheben und die Angelegenheit 

sei zur Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

Eventuell sei der Gesamtbauentscheid aufzuheben und es sei dem Baugesuch der 

Bauabschlag zu erteilen. In formeller Hinsicht rügt er, die Vorinstanz habe sich 

ungenügend mit seinen Vorbringen zum Orts- und Quartierbildschutz auseinandergesetzt. 

Zudem habe die Vorinstanz den Sachverhalt bezüglich den unbewilligten 

Terrainaufschüttungen nicht abgeklärt. In der Sache bringt er zusammengefasst vor, das 

Vorhaben sei nicht ortsbildverträglich und basiere auf fehlerhaften Plänen.

3. Der Beschwerdegegner beantragt in seiner Beschwerdeantwort vom 18. Juli 2014 die 

Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Wohlen schliesst in ihrer Stellungnahme vom 

18. Juli 2014 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte bei der Gemeinde die Vorakten ein. Mit Verfügung vom 

8. September 2014 verlangte es vom Beschwerdegegner die Projektpläne, die Gegenstand 

der Besprechung vom 19. September 2013 mit der Fachberatung Baugestaltung waren. 

Weiter holte es bei der Gemeinde Wohlen die amtlichen Akten betreffend die 

Feststellungsverfügung vom 8. Juli 2011 ein (Vorakten der Gemeinde Wohlen pag. 1 bis 

3

41) und zog die Beschwerdeakten der Verfahren RA Nr. 120/2011/46 und RA Nr. 

120/2013/2 bei. Danach führte es im Beisein der Parteien, der Gemeinde Wohlen und zwei 

Vertretern des Fachausschusses Baugestaltung einen Augenschein mit 

Instruktionsverhandlung durch. In der Folge verlangte es vom Beschwerdegegner 

ergänzende Schnittpläne und einen korrigierten Situationsplan. Danach holte es beim Amt 

für Geoinformation (AGI) zu den Höhen- und Geländedarstellungen einen Fachbericht ein.

5. Mit Eingabe vom 29. Januar 2015 reichte der Beschwerdegegner bezüglich der 

seitlich geplanten Stützmauern (Garageneinfahrt und Treppenaufgang) eine 

Projektänderung ein. Zudem reichte er mit Schreiben vom 24. Februar 2015 verbesserte 

Projektpläne nach. Danach erhielten die Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, sich zur 

Projektänderung und zum Ergebnis des Beweisverfahrens zu äussern. Von dieser 

Möglichkeit machte der Beschwerdeführer Gebrauch. In den Schlussbemerkungen hält er 

im Wesentlichen an seinen Anträgen und Ausführungen in der Beschwerde fest. Mit 

Eingabe vom 27. April 2015 reichte er weitere Beweismittel ein und stellte zusätzliche 

Beweisanträge. Dazu nahm der Beschwerdegegner Stellung. Unaufgefordert reichten 

sowohl der Beschwerdeführer wie auch der Beschwerdegegner weitere Eingaben ein.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG1. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 

er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig.

1 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)

4

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit 

Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist 

Eigentümer des Nachbargrundstücks, durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid 

beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 

eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

2. Rechtliches Gehör

a) Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz sei auf seine Einwände in der Einsprache 

betreffend Orts- und Quartierbildschutz mit keinem Wort eingegangen. Sie habe sich im 

angefochtenen Entscheid nicht ansatzweise mit seinen Vorbringen auseinandergesetzt. 

Damit habe die Vorinstanz sein Recht auf eine rechtsgenügliche Entscheidbegründung 

verletzt. Der angefochtene Entscheid sei schon aus diesem Grund aufzuheben.

b) Gemäss Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG3 muss eine Verfügung die Tatsachen, Rechts-

sätze und Gründe enthalten, auf die sie sich stützt. Art. 29 Abs. 2 BV4 gewährleistet den 

Anspruch auf Entscheidbegründung im Rahmen der Garantie des rechtlichen Gehörs. Die 

Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen den Entscheid sachgerecht 

anfechten können. Deshalb muss die Behörde mindestens kurz die Überlegungen nennen, 

von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich 

dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung zum Sachverhalt und jedem rechtlichen 

Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid 

wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Ein Anspruch auf eine ausführliche schriftliche 

Begründung besteht nicht.5 Umfang und Dichte der Begründung können nicht abstrakt 

definiert, sondern müssen im Einzelfall festgelegt werden, wobei der 

Verfügungsgegenstand, die Verfahrensumstände sowie die Interessen der Betroffenen zu 

berücksichtigen sind.6 Je komplexer oder umstrittener ein Sachverhalt ist, je stärker ein 

Verwaltungsakt in die individuellen Rechte eingreift und je grösser der 

3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
4 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101)
5 BGE 112 Ia 107 E. 2b; BGE 123 I 31 E. 2c; BGE 126 I 97 E. 2b
6 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, Bern 1997, Art. 52 N. 6 f. mit weiteren 
Hinweisen

5

Entscheidungsspielraum der Behörde ist, desto ausführlicher und differenzierter muss auch 

die Begründung ausfallen.7 Die ungenügende Begründung eines Bauentscheids führt in der 

Regel zu dessen Aufhebung.8

c) Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz das Vorhaben bewilligt. Was das Thema 

Orts- und Quartierbildschutz anbelangt, ist die Dichte der Begründung zwar knapp 

ausgefallen. Die Vorinstanz hat hier die gemeindeeigene Fachberatung, die sich aus 

unabhängigen und in Gestaltungsfragen ausgewiesenen Fachleuten zusammensetzt (Art. 

16 GBR9), beigezogen und sich ihrer fachlichen Beurteilung angeschlossen. Die 

Beurteilung der Fachberatung Baugestaltung liegt in schriftlicher Form vor und war 

Bestandteil der Auflageakten.10 Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz auf eine 

ausführliche Begründung verzichten. Indem sie sich ausdrücklich der Meinung der 

Fachleute anschloss, hat sie das Vorhaben implizit als quartierbildverträglich und 

baureglementskonform beurteilt. Wie die eingehenden Ausführungen in der Beschwerde zu 

dieser Streitfrage belegen, war der Beschwerdeführer ohne weiteres in der Lage, den 

Entscheid der Gemeinde sachgerecht anzufechten. Die Rüge erweist sich somit als 

unbegründet. Eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz ist nicht nötig. Ob die 

Einschätzung zu dieser Streitfrage im angefochtenen Entschied rechtens ist oder nicht, ist 

nicht eine Frage der Begründungspflicht, sondern ist im Rahmen der materiellen 

Beurteilung der Streitsache zu prüfen (vgl. Erwägung 4).

3. Unklare und fehlerhafte Projektpläne

a) Der Beschwerdeführer rügt, beim eingereichten Projektplan der Westfassade 

entspreche die Befensterung offensichtlich nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Zudem 

seien auf dem Plan der Südfassade die Haushöhen der Liegenschaften 

D.________strasse 49 und 47 nicht korrekt abgebildet. Weiter bringt er vor, die 

eingereichten Pläne seien hinsichtlich der Ausdehnung des Bauvorhabens hin zu seinem 

Grundstück unklar und nicht korrekt vermasst. Er kritisiert auch, aus den Plänen gehe nicht 

schlüssig hervor, was mit der als "Pflanzentrog" bezeichneten Baute gemeint sei. In den 

7 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 8
8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 11
9 Baureglement der Gemeinde Wohlen vom 1. Dezember 2009, genehmigt durch das AGR am 11. März 2011
10 Siehe Register 2, pag. 2.3 und 3.4 der Vorakten der Gemeinde Wohlen (blaue Mappe)

6

Schlussbemerkungen zweifelt er ausserdem die Höhenmessungen des AGI an. Er 

bezweifelt zum einen die Zweckmässigkeit der gewählten Messpunkte. Zum anderen bringt 

er vor, aus den Luftbildern sei ersichtlich, dass das ursprünglich gewachsene Terrain in 

diesem Landschaftsbereich und auf den vorliegend relevanten Parzellen gleichmässig 

verlaufen sei. Ein Augenschein an der Ostgrenze der Parzelle Nr. F.________ Richtung 

Westfassade der Liegenschaft auf Parzelle Nr. E.________ mache klar, dass sich der 

aufgeschüttete "Hügel" auf der Höhe "Hausecke Liegenschaft Beschwerdegegner" vor dem 

Betrachter deutlich höher erhebe als auf den neuen Plänen ersichtlich sei. Es sei nicht 

nachvollziehbar, dass die Aufschüttungen nach den neu eingereichten Plänen im Vergleich 

zum gewachsenen Terrain (grün eingezeichnet) noch bescheidener ausfallen würden. 

Nicht plausibel sei auch, dass das Gefälle des gewachsenen Terrains auf der Ost- und 

Westseite je gleich 25.9 % betragen solle. Er wendet schliesslich ein, für das eigene 

Bauvorhaben habe er Messungen auf seinem Terrain vorgenommen. Bei diesen 

Messungen sei das gewachsene Terrain an der Ostgrenze seiner Parzelle deutlich tiefer 

und damit in Widerspruch zu den Messungen des AGI beurteilt worden. Mit Schreiben vom 

27. April 2015 reichte er undatierte Pläne ein und beantragt, es seien ergänzende 

Abklärungen und Messungen durch einen unabhängigen Gutachter hinsichtlich des 

gewachsenen Terrains durchzuführen. Ausserdem verlangt er, Herrn G.________ (dipl. 

Vermessungsingenieur HTL bei der Firma bichsel bigler und partner ag) sei als 

sachverständiger Zeuge zu befragen.

b) Es ist Sache der Bauherrschaft, der Baubewilligungsbehörde vollständige und 

widerspruchsfreie Pläne einzureichen.11 Art. 14 Abs. 2 BewD12 verlangt, dass in den 

Schnitt- und Fassadenplänen das gewachsene Terrain mit einer gestrichelten und das 

fertige Terrain mit einer durchzogenen Linie einzutragen sind. Diese Linien sind zu 

beschriften.13 Diese Anforderungen des BewD sind nicht überspannt. Sie entsprechen der 

anerkannten SIA-Norm für die Erstellung von Plänen im Hochbau.14 Ist die 

Geländesituation schwierig oder in einem Rechtsmittelverfahren umstritten, drängt es sich 

auf, Terrainaufnahmen vorzunehmen.

11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 19a
12 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 34 
N. 18
14 Vgl. SIA-Norm 400, 2. Aufl., Zürich 2001, Planbearbeitung im Hochbau, Bauprojektpläne Architekt, Ziff. C.2, 
S. 48

7

c) Am 7. Januar 2015 führte das AGI auf der Bauparzelle Nr. E.________ terrestrische 

Höhenmessungen durch. Im Bericht vom 27. Januar 2015 hat das AGI unter anderem 

festgehalten, dass die Pläne der ursprünglichen Baubewilligung aus dem Jahr 1978 ein 

typisches Beispiel aus dieser Zeit seien. Das gewachsene Terrain sei stark generalisierend 

dargestellt und auf die Vermassung einiger Details, wie beispielsweise des 

Aussensitzplatzes, sei verzichtet worden. Zur Frage, ob es sich bei diesem Terrain 

gleichzeitig um das hypothetische ursprüngliche Terrain handelt, konnte das AGI nur 

punktuelle Aussagen machen.15 Beim Vergleich des Westfassadenplans des hier 

umstrittenen Projekts mit jenem aus dem Jahr 1978 stellt es Folgendes fest:

"- In beiden Plänen wird die Höhe der nördlichen Grundstücksgrenze mit 

ca. 10.15 m über dem Strassenniveau angegeben.

- In beiden Plänen entspricht die Höhe des Erdgeschosses der Terrainhöhe in der 

Fassadenmitte.

- In beiden Plänen wird der Fuss der Böschung des Aussensitzplatzes auf einer 

Höhe von 3.50 m über dem Niveau der Strasse ausgewiesen.

- Die Oberkante der Böschung zur Strasse liegt auf beiden Plänen ca. 1 m von der 

Südgrenze entfernt."

d) Zudem hat das AGI seine Höhenmessungen mit den Plänen des umstrittenen 

Bauvorhabens verglichen. Dazu ist vorab Folgendes klarzustellen: Bei den abgebildeten 

Plänen im Bericht des AGI16 handelt es sich um den Plan "Westfassade" im Massstab 

1:100 mit rev. Datum vom 17. November 2014 und den Plan "Schnitte: E-E" im Massstab 

1:100 vom 17. November 2014 (beide mit Stempel des Rechtsamts der BVE vom 

24. November 2014). Im Plan "Westfassade" stellt die grün durchzogene Linie mit der 

Beschriftung "Parzellenflucht, gewachsenes Terrain WEST 25.9% Gef. GH + 2.00 m" das 

heute gewachsene Terrain, d.h. den Istzustand, entlang der westlichen Grenze der 

Parzelle Nr. E.________ dar. Ferner sind im Plan "Westfassade" (mit Stempel des 

Rechtsamts der BVE vom 24. November 2014) mit einer ebenfalls grün durchzogenen 

Linie der Böschungsverlauf sowie die Aufschüttung des Aussensitzplatzes dargestellt. Mit 

einer rot durchzogenen Linie, bezeichnet als "Proj. Terrain", ist schliesslich der 

Geländeverlauf des fertigen Terrains der neuen Böschung im Bereich des 

Aussensitzplatzes eingezeichnet. Ferner hat das AGI im Plan "Schnitt E-E" die grün 

gestrichelte Linie als das heute gewachsene Terrain in der Flucht der Westfassade des 

15 Vgl. Ziff. 5 und 6 des Berichts des AGI vom 27. Januar 2015
16 Vgl. S. 2 und 3 des Berichts des AGI vom 27. Januar 2015

8

bestehenden Hauses interpretiert. Die Darstellungsart des Geländes in den Plänen hat der 

Beschwerdeführer nicht infrage gestellt und ist auch nicht zu beanstanden.

e) Der Beschwerdeführer kritisiert pauschal, die vom AGI gewählten Messpunkte G1 

und G2 seien unzweckmässig. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden: Die Messung 

der Grenzpunkte (G1 und G2) erlaubt hier eine Plausibilitätskontrolle, ob der Verlauf des 

heute gewachsenen Terrains entlang der Parzellenflucht korrekt dargestellt wurde. 

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers bestehen keine Gründe, an der 

Richtigkeit der Höhenmessungen des AGI zu zweifeln. Die Feldmessung wurde vom 

stellvertretenden Kantonsgeometer geleitet. Für die Messung verwendete das AGI zwei 

hochpräzise Vermessungsinstrumente der Firma Leica (Leica GNSS 1200 und TPS 

1200+), deren einwandfreie Funktionsweise bei der letzten Überprüfung im September 

2014 bestätigt wurde.17 Das AGI stellte fest, dass seine terrestrischen Höhenmessungen 

mit den fotogrammetrischen Höhenauswertungen im Gutachten der Firma Grunder18 – mit 

Ausnahme eines Punktes – übereinstimmten. Zu berücksichtigen ist dabei, dass bei 

terrestrischen Höhenmessungen Unebenheiten im Gelände, wie beispielsweise Büsche 

und dergleichen, besser erkannt werden. Sie weisen gegenüber der fotogrammetrischen 

Höhenauswertungen eine höhere Genauigkeit auf. An den Höhenmessungen des AGI 

vermögen auch die vom Beschwerdeführer nachträglich eingereichten Unterlagen keine 

Zweifel zu erwecken. Die zwei Pläne sind undatiert, enthalten keinen Massstab, keine 

Unterschriften und keine Bezugspunkte. Teilweise ist die Beschriftung in einem Plan sogar 

spiegelverkehrt. Es kann dazu auf die zutreffenden Ausführungen des Beschwerdegegners 

in der Eingabe vom 16. Mai 2015 verwiesen werden. Falsch ist schliesslich die 

Argumentation des Beschwerdeführers, das gewachsene Terrain könne nach der 

Realisierung des Vorhabens nicht mehr eruiert werden. Vorliegend ändert das projektierte 

Vorhaben an der heute bestehenden Terrainsituation auf einem ca. vier Meter breiten 

Streifen entlang der Grenze zur Parzelle Nr. F.________ nichts. Dies folgt aus den 

Projektplänen und wurde am Augenschein vom Beschwerdegegner nochmals betont.19 

Zudem wurde das Terrain vom AGI vermessen.

17 Vgl. Bericht des AGI vom 27. Januar 2014
18 Vgl. pag. 21 ff. der Beschwerdeakten RA Nr. 120/2013/2
19 Vgl. Augenscheinprotokoll der BVE vom 4. November 2014, S .14, Votum des Beschwerdegegners, pag. 73 
der Beschwerdeakten RA Nr. 110/2014/69

9

Es kann somit auf die Höhenmessungen des AGI abgestellt werden, um die Darstellung 

des gewachsenen Terrains in den Projektplänen zu prüfen. Zusätzliche Messungen durch 

einen unabhängigen Gutachter oder die Einvernahme des Vermessungsingenieurs der 

Firma Bichsel Bigler und Partner AG ist überflüssig. Davon sind keine wesentlichen neuen 

Erkenntnisse zu erwarten. Die entsprechenden Beweisanträge des Beschwerdeführers 

werden abgewiesen.

f) Vorliegend hat das AGI die Höhe von zwei Punkten direkt auf der Grenze gemessen 

(G1 = 750.61 m.ü.M und G2 = 749.02 m.ü.M). Im Bericht vom 27. Januar 2015 kam es 

zum Schluss, dass im Projektplan "Westfassade" der Punkt G1 ca. um 0.3 m zu tief und 

der Punkt G2 um ca. 0.6 m zu hoch dargestellt wurden. Weiter stellte es fest, dass der 

Punkt A (751.05 m.ü.M) im Plan "Schnitt" das gewachsene fertige Terrain darstellt. Es 

erkannte ausserdem, dass der Punkt B (750.64 m.ü.M) im Schnittplan E-E ca. 20 cm zu tief 

eingezeichnet wurde. Die Höhenmessung ergab schliesslich, dass das Gelände zwischen 

dem Punkt G2 (749.02 m.ü.M.) und dem Punkt B (750.64 m.ü.M), d.h. von der Grenze zum 

Aussensitzplatz, um ca. 1.50 m ansteigt.

g) Der Beschwerdegegner hat im Verlauf des Beschwerdeverfahrens gestützt auf die 

Höhenmessungen des AGI den Verlauf des gewachsenen fertigen Terrains (aktuelle 

Geländesituation) entlang der westlichen Parzellenflucht (vgl. Plan "Westfassade"20) und 

entlang der Flucht der Westfassade (vgl. "Schnitte: E-E"21) korrigiert: Die grün durchzogene 

Linie im Plan "Westfassade", die den Terrainverlauf entlang der westlichen Parzellenflucht 

darstellt, stimmt nun mit der Höhenmessung des AGI überein. Der Punkt G1 liegt in der 

Westfassade neu auf der Kote +7.25 (gemessen aus dem Plan "Westfassade"), was eine 

berechnete Höhe von 750.69 m.ü.M. ergibt (743.44 m.ü.M. plus 7.25 m). Weiter liegt der 

Punkt G2 ca. 5.60 m oberhalb des Fixpunktes. Dies ergibt eine berechnete Höhe von 

ca. 749.03 m.ü.M. (743.43 m.ü.M. plus 5.60 m). Die Darstellung im Plan stimmt mit der 

gemessenen Höhe des AGI gut überein (G1 = 750.61 m.ü.M. und G2 = 749.02 m.ü.M.). 

Schliesslich liegt die grün gestrichelte Linie im Schnitt E-E im Punkt B auf einer 

berechneten Höhe von 750.62 m.ü.M. (743.43 m.ü.M. plus 7.49 m minus 0.30 m). Dies 

entspricht ebenfalls der gemessenen Höhe des AGI im Punkt B von 750.64 m.ü.M. Im 

20 Vgl. "Westfassadenplan" im Massstab 1:100 mit rev. Datum vom 16. Juli 2014 (abgestempelt vom Rechtsamt 
der BVE am 26. Februar 2015)
21Vgl. Schnitte: E-E im Massstab 1:100 mit rev. Datum vom 17. November 2014 (abgestempelt vom Rechtsamt 
der BVE am 26. Februar 2015)

10

Bericht vom 27. Januar 2015 hat das AGI zudem festgehalten, es habe in der Nähe der 

Grenze mehrere Stützpunkte zwischen der nördlichen Grenze und dem Ende des 

Aussensitzplatzes gemessen. Dabei habe das Gefälle im Mittel 25 % betragen, wobei die 

einzelnen Abschnitte um +/- 5 % variiert hätten. Das in den Plänen ausgewiesene west- 

und ostseitige Gefälle von 25.9 % ist damit plausibel. Diese Einschätzung wird zusätzlich 

durch die Höhenmessungen im Gutachten Grunder untermauert.22 Darin weisen die 

gewählten Passpunkte auf der Nordgrenze und auf der Höhe des bestehenden 

Wohnhauses ost- und westseitig ähnliche Höhen über Meer auf. Im Übrigen hat der 

Beschwerdeführer in den Schlussbemerkungen selber daraufhin hingewiesen, dass das 

ursprünglich gewachsene Terrain relativ gleichmässig verlaufe. Die pauschale Rüge des 

Beschwerdeführers, wonach es wenig plausibel sei, dass das Gefälle des gewachsenen 

Terrains auf der Ost- und auf der Westseite je 25.9 % betrage, ist damit unbegründet. Ins 

Leere stösst der Beschwerdeführer auch mit der Behauptung, der aufgeschüttete "Hügel" 

erhebe sich für den Betrachter von seiner Parzelle aus höher als in den eingereichten 

Plänen ersichtlich sei. Wie der Beschwerdeführer zu diesem Schluss gelangt, legt er nicht 

näher dar. Der Beschwerdeführer verkennt, dass hier der Terrainverlauf in einer 

technischen Zeichnung und nicht in einem Modell dargestellt wird. Technische 

Zeichnungen sind weniger anschaulich als Modelle und oft nur dem Fachmann 

verständlich. Der Beschwerdeführer vermag mit seiner subjektiven Wahrnehmung die 

Richtigkeit des Terrainverlaufs in den Plänen nicht zu entkräften. Vielmehr ist hier gestützt 

auf die Kontrollmessungen und Feststellungen des AGI sowie gestützt auf die 

Höhenmessungen im Gutachten Grunder der Verlauf des Terrains in den Plänen 

nachvollziehbar und plausibel dargestellt.

h) Im Beschwerdeverfahren passte der Beschwerdegegner den Situationsplan an.23 

Auch hat er im Verlauf des Beschwerdeverfahrens die Darstellung der Befensterung in der 

Westfassade und die Haushöhe freiwillig korrigiert.24 Diese Rügepunkte hat der 

Beschwerdeführer in den Schlussbemerkungen zu Recht fallengelassen. Es kann somit 

festgestellt werden, dass die nachgeführten und korrigierten Situations- und Projektpläne 

korrekt vermasst und vom Beschwerdegegner und dem Architekten unterschrieben sind. 

Aus den Plänen ist die Ausdehnung des Bauvorhabens zum Grundstück des 

22 Vgl. LiDAR Bild 2012
23 Vgl. Situationsplan vom 29. Januar 2015 im Massstab 1:500 (abgestempelt vom Rechtsamt der BVE am 
2. Februar 2015)
24 Plan "Westfassade" im Massstab 1:100 mit rev. Datum vom 16. Juli 2014 (abgestempelt vom Rechtsamt der 
BVE am 26. Februar 2015)

11

Beschwerdeführers problemlos ablesbar. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist 

auf den Plänen unschwer ersichtlich, wie weit die Terrasse nach Süden (vorne) reicht. 

Auch hinsichtlich des Pflanzentrogs bestehen keine Unklarheiten. Dieser ist auf der 

Südseite des bestehenden Wohnhauses auf dem Niveau des Obergeschosses (Kote 

+7.49) vorgesehen. Am Augenschein hat der Beschwerdegegner bestätigt, dass an dieser 

Stelle ein Pflanzentrog (2.80 m x 2.80 m) geplant sei.25 Die Distanz des Pflanzentrogs zur 

Grundstücksgrenze der Nachbarparzelle beträgt über 8.50 m, womit der Grenzabstand 

gegenüber der Nachbarparzelle Nr. F.________ bei Weitem eingehalten ist. Eine 

Rückweisung der Sache mangels genügender Abklärung des Sachverhalts ist somit nicht 

nötig.

i) Aus den Erwägungen folgt, dass der rechtserhebliche Sachverhalt genügend 

abgeklärt ist und sämtliche Pläne den Formanforderungen entsprechen. Soweit der 

Beschwerdeführer die Richtigkeit der Höhenmessungen des AGI und die nachgeführten 

Pläne anzweifelt, ist die Beschwerde unbegründet.

4. Ästhetik

a) Der Beschwerdeführer rügt, das Vorhaben verletze die kommunalen 

Gestaltungsvorschriften. Er kritisiert, durch das Umbauprojekt müsse der typische 

Vorgarten dem unterirdischen Garagenbau weichen. Ein prägendes Element des 

quartiertypischen Orts-, Strassen- und Landschaftsbild werde dadurch entfernt. Das 

geplante Bauprojekt nehme keine Rücksicht auf die bestehende Gestaltung der 

benachbarten Bebauung, da die Garagenhöhe von 3.77 m nicht den Garagenhöhen der 

Nachbargrundstücke entspräche. Im Vergleich mit den Nachbargrundstücken würde der 

geplante Bau völlig exponiert dastehen, da die anderen Gebäude keine vergleichbaren 

Garagenbauten hätten. Es werde ein störender Kontrast zur bestehenden nachbarlichen 

Gestaltung geschaffen. Das Bauprojekt bette sich nicht in angemessener Weise in das 

Orts- und Landschaftsbild ein und stelle deshalb einen Fremdkörper dar. Zudem sei es 

unzutreffend, dass das überarbeitete Projekt den Empfehlungen der Fachberatung 

Baugestaltung entspreche.

25 Vgl. pag. 71 der Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69, Votum Arnold

12

b) Der Beschwerdegegner entgegnet, die Fachberatung Baugestaltung habe zweimal 

vor Ort ihre Empfehlung abgegeben. Er habe die Pläne entsprechend den Empfehlungen 

erarbeitet und eingereicht. Der typische Vorgarten sei vorhanden. Er entgegnet zudem, 

dass der Beschwerdeführer strassenseitig überhaupt keinen Vorgarten besitze.

c) Die Vorinstanz hält in ihrer Vernehmlassung vom 17. Juli 2014 fest, die Fachberatung 

Baugestaltung habe das ursprüngliche Projekt aufgrund seiner Grösse und Gestaltung 

bemängelt. Daraufhin seien die Pläne angepasst worden. Die Fachberatung Baugestaltung 

sei zu einer zweiten Überarbeitung des Projekts beigezogen worden. Die Empfehlungen 

der Fachberatung Baugestaltung seien bei der weiteren Überarbeitung des Projekts 

übernommen worden. Die Umgebung sei noch mehr terrassiert worden. So sei die 

optische Höhe südseitig um ca. 1.50 m reduziert worden. Mit dem vorgehängten 

Pflanzenkübel und der Höhe von 3 m (ostseitig) sei der bestehenden Situation gegenüber 

der Nachbargarage auf der Parzelle Nr. H.________ Rechnung getragen worden.

d) Nach Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen die Landschaften, Orts- und 

Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Schutzobjekt des Ortsbild- und Landschaftsschutzes 

ist der Aussenraum, soweit er von einem allgemein begangenen Standort aus als Einheit 

wirkt und als solcher erfassbar ist. Eine Beeinträchtigung ist gegeben, wenn ein 

Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört.26 

Die Gemeinden sind gemäss Art. 9 Abs. 3 BauG und Art. 17 Abs. 1 BauV27 befugt, eigene 

Ästhetikvorschriften zu erlassen, die – im Sinn von Spezialpolizeinormen – über die 

kantonalen Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes hinausgehen 

können; sie verfügen insoweit über Autonomie. Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde 

Wohlen in ihrem Baureglement Gebrauch gemacht: Art. 14 Abs. 1 GBR legt fest, dass 

Bauten und Anlagen so zu gestalten sind, dass das Objekt als Einzelbau und mit Bezug 

zur Umgebung eine gute Lösung ergibt. Bei der Beurteilung, ob eine gute Gesamtwirkung 

entsteht, ist nach Abs. 2 von Art. 14 GBR insbesondere Folgendes zu berücksichtigen:
- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,

- die bestehende Gestaltung der benachbarten Bebauung,

- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,

- die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung,

- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen 

26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 13 f.
27 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 

13

gegen den öffentlichen Raum,

- die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge.

Zudem schreibt Art. 15 GBR in Bezug auf die Aussenraumgestaltung und 

Siedlungsökologie Folgendes vor: 

"1 Auf vorhandene Bäume und Hecken ist Rücksicht zu nehmen. Bäume, die einem 
Bauvorhaben weichen müssen, sind wenn möglich zu ersetzen. Die Gemeindebaubehörde 

kann (Baum-) Bepflanzungen verlangen, wenn dies für das Ortsbild erforderlich ist.

2 Bei der Neuanlage und Umgestaltung von Bepflanzungen/Grünflächen sind geeignete Mass-

nahmen zur Förderung und Entwicklung einer vielfältigen Pflanzen- und Tiergemeinschaft zu 

ergreifen. Standortgerechten, einheimischen Pflanzenarten, Naturwiesen u.a. ist dabei der 

Vorzug zu geben. Die Baupolizeibehörde kann anordnen, dass Ziergehölze, die Träger von 

Pflanzenkrankheiten sein können, entfernt werden müssen (z.B. Zierwacholder, 

Cotoneaster)."

Diese kommunalen Ästhetiknormen gehen inhaltlich über die erwähnte kantonale 

Generalklausel hinaus, sie geniessen deshalb eigenständige Bedeutung. Die BVE übt bei 

der Auslegung von kommunalen unbestimmten Gesetzesbegriffen eine gewisse 

Zurückhaltung, doch muss die von der Gemeinde vertretene Auffassung rechtlich haltbar 

sein. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die „gute Gesamtwirkung“ 

weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen.28 

Das Erfordernis der „guten Gesamtwirkung“ bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen 

Gegebenheiten nur, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich 

eine Neuüberbauung an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung 

zu orientieren hat. Es entspricht zudem der ständigen bundes- und 

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, dass aufgrund einer ästhetischen 

Generalklausel zwar eine befriedigendere Gestaltung einer zonenkonformen Baute 

verlangt werden darf. Die Anwendung ästhetischer Generalklauseln darf jedoch nur 

ausnahmsweise dazu führen, dass eine nach der geltenden Zonenordnung zulässige 

Baute nicht bewilligt wird.29

e) Es ist zu prüfen, ob mit dem geplanten Bauvorhaben zusammen mit den 

bestehenden Bauten und deren Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Die 

Bauparzelle liegt im Dorf Innerberg, am Südfuss des Frienisbergs im obersten Hangteil der 

28 BVR 1990 S. 241 E. 5a; VGE 22044 vom 19.8.2005 i.S. M. AG, E. 2.8, 21409 vom 11.11.2002 i.S. H., E. 4c
29 Vgl. dazu BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3 mit zahlreichen weiteren Hinweisen

14

Bauzone. Sie grenzt nordseitig an die Landwirtschaftszone und ist west-, ost- und südseitig 

von Bauland umgeben. In den späten 70-er Jahren wurde auf dem nördlichen Teil der 

Bauparzelle ein Wohnhaus errichtet. Es ist nun geplant, im südlichen Teil der Bauparzelle 

ein grösstenteils unterirdisches Garagengebäude auf dem Strassenniveau zu erstellen. 

Entlang der Strasse sind eine Einstellhalle für zwei Fahrzeuge und ein Lager projektiert.30 

Ebenfalls sind ein unterirdischer Zugang zum bestehenden Wohnhaus und ein rückwärtiger 

Keller vorgesehen. Über der Einstellhalle und dem Keller soll auf dem Niveau des 

Untergeschosses des Wohnhauses (Kote +4.86) ein verglaster Anbau mit Terrasse 

entstehen. Über diesem Bereich ist auf dem Niveau des Hauptgeschosses (Kote +7.49) 

eine weitere Terrasse vorgesehen, die westseitig einen kleinen Anbau (Reduit) am 

Untergeschoss des Wohngebäudes überdeckt und bis zur Flucht der Westfassade reicht. 

Der Aussenraum ist südostseitig weitgehend terrassiert und südwestseitig mit Ausnahme 

der Terrasse auf dem Niveau des Wohngeschosses begrünt. Entlang der westlichen 

Parzellengrenze reicht ein Grünstreifen bis in den Strassenraum. Auf einer Höhe von 

3.50 m sind entlang des Garagengeschosses auf der ganzen Länge Pflanzenkübel 

vorgelagert. Bis ca. 4.00 m an die Grundstücksgrenze des Beschwerdeführers wird nichts 

verändert.

f) Am Augenschein charakterisierte die Fachberatung Baugestaltung die Umgebung 

wie folgt: In den Villenzonen sei der Vorgartenbereich intakt und begrünt. Dies entspreche 

dem prägenden Charakter des Quartiers. Dabei sei nicht auf der ganzen Line eine 

Terrasse üblich, sondern ein Teil Terrasse und ein Teil Begrünung. Dies sei für die 

Kontinuität des Strassenraums relevant. Die Gebäude dürften nicht dominieren. Es bedürfe 

einer Balance zwischen Bauwerk und Begrünung. Das fragliche Quartier liege in einer 

Übergangszone, die noch nicht fertig sei. Im obersten Teil des Hanges liege eher eine 

heterogene Gestaltungsweise vor. Hauptmerkmal sei, dass die Begrünung bis in den 

Strassenraum reiche. Es gebe zum Teil offene Landwirtschaft und dann wiederum Villen. 

Es fehle hangseitig an einer wirklichen Typologie, wie man an der Liegenschaft 

D.________strasse Nr. 47 erkennen könne. Demgegenüber sei der untere Teil des 

Hanges vornehmlich mit terrassierten Zufahrten und Carports homogen gestaltet.31

30 Siehe Plan "Grundriss Strassengeschoss" (als bewilligt abgestempelt) im Register 5 der Vorakten der 
Gemeinde Wohlen (blaue Mappe)
31 Vgl. pag. 67 ff. der Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69

15

g) Die Gemeinde Wohlen legte das Vorhaben zweimal der Fachberatung Baugestaltung 

zur Beurteilung vor. Die Fachberatung Baugestaltung beurteilte das angepasste Vorhaben 

im zweiten Bericht wie folgt:32 Der Anbau für die Terrasse mit westlich angrenzender 

Aufschüttung werde nach wie vor als dem Ort angepasst betrachtet und könne unterstützt 

werden. Die wesentlich reduzierte Höhe des Garagengeschosses bei reduzierter Länge 

der Öffnung am Strassenraum habe zu einer wesentlichen Verbesserung des 

Strassenbildes geführt. Der vorgesehenen Terrainmodulation könne zugestimmt werden. 

Eine wesentliche Vergrösserung der Terrasse Richtung Süden würde einen zu grossen 

Eingriff in das ohnehin schon strapazierte Gelände verursachen. Denkbar sei, dass die 

Zwischenterrasse mit Kote +4.31 (ohne vorgelagerte Pflanzenkübel) auf das Niveau +4.86 

angehoben werde. Ein Rückkommen auf eine Vergrösserung der Öffnung am 

Strassenraum würde zur Situation der ersten Eingabe führen, die wegen der Wirkung auf 

das Strassenbild abgelehnt worden sei. Denkbar sei aber Folgendes: Schräge Begrenzung 

des Grünbereichs am westlichen Parzellenrand: 4 m effektiver Grünbereich auf der Flucht 

der Garage und 3 m effektiver Grünbereich auf der Strassenflucht. Auf die Rabatte 

zwischen Strassenraum und Treppenaufgang könne zudem verzichtet werden. Vorliegend 

ist aktenkundig, dass der Beschwerdegegner die Pläne in diesen Punkten nochmals 

anpasste (Erhöhung der Zwischenterrasse mit Kote +4.31 auf das Niveau +4.86, 

Weglassen der Rabatte zwischen Strassenraum und Treppenaufgang sowie schräge 

Begrenzung des Grünbereichs am westlichen Parzellenrand). Die angepassten Pläne 

reichte der Beschwerdegegner danach der Gemeinde zur Beurteilung ein.33 In der Folge 

wurde das Bauvorhaben am 22. November 2013 publiziert und anschliessend von der 

Gemeinde bewilligt.

h) Die Fachberatung Baugestaltung hat am Augenschein die Behauptung des 

Beschwerdeführers, das Projekt entspreche nicht ihren Empfehlungen, als unzutreffend 

zurückgewiesen.34 Sie hielt fest, sämtlichen Kritikpunkten im Fachbericht vom 25. April 

2013 seien Rechnung getragen worden. Zwar stellte sich heraus, dass die Gemeinde 

versehentlich den Situationsplan des ursprünglichen Vorhabens bewilligte. Dieser Mangel 

wurde im Beschwerdeverfahren jedoch korrigiert und hatte keinen Einfluss auf die 

ästhetische Beurteilung der Fachberatung Baugestaltung, wie aus dem Bericht vom 

32 Siehe Register 2, pag. 2.3 der Vorakten der Gemeinde Wohlen (blaue Mappe)
33 Vgl. Pläne in der Beilage zu pag. 49 der Beschwerdeakten RA Nr. 110/2014/69 und genehmigte Pläne im 
Register 5 der Vorakten der Gemeinde Wohlen (blaue Mappe)
34 Vgl. pag. 63 und 64 der Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69, Votum Schär

16

19. September 2013 hervorgeht. Das gleiche gilt für die Projektänderung vom 29. Januar 

2015 (vgl. Erwägung 5) und die übrigen Plankorrekturen im Beschwerdeverfahren 

(Befensterung und Höhe des bestehenden Wohnhauses sowie Berichtigung des 

gewachsenen Terrains). Unter gestalterischen Gesichtspunkten handelt es sich um 

unbedeutende Planänderungen.

i) Vorliegend erweist sich die Würdigung des Bauvorhabens durch die Fachberatung 

Baugestaltung und die Gemeinde gestützt auf die am Augenschein gewonnenen 

Erkenntnisse als plausibel und nachvollziehbar. Es besteht für die BVE kein Anlass, von 

dieser Fachmeinung abzuweichen. Der geplante verglaste Anbau im Untergeschoss ist 

deutlich vom Strassenraum zurückversetzt und dem Terrain angepasst. Von der näheren 

und weiteren Umgebung aus wirkt er schlicht und unauffällig. Aus dem Plan "Südfassade" 

und dem Grundrissplan ist ersichtlich, dass im südwestlichen Teil der Parzelle ein 

begrünter Vorgartenbereich vorgesehen ist. Zudem reicht entlang des westlichen 

Parzellenrands ein schmaler Grünstreifen bis in den Strassenraum. Das Vorhaben 

berücksichtigt somit prägende Elemente der bestehenden Strassen- und 

Aussenraumgestaltung. Dies sorgt für die nötige Kontinuität entlang des Strassenraums 

und trägt zur guten Gesamtwirkung des Orts- und Strassenbilds im Sinn von Art. 14 GBR 

bei. Mittels Auflage (vgl. Ziffer 1.1.3 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids) hat die 

Vorinstanz zudem verfügt, dass für die Umgebungsgestaltung standortgerechten und 

einheimischen Pflanzen den Vorzug zu geben ist. Mit den vorgehängten Pflanzentrögen 

und der standortgerechten Bepflanzung wird der Aussenbereich zusätzlich aufgewertet. 

Von einem Fremdkörper oder störenden Kontrast kann unter diesen Umständen nicht 

gesprochen werden. Auch zeigen die Fotos vom Augenschein (vgl. Foto Nr. 20, 22 und 

23)35, dass im näheren Umfeld der Bauparzelle keine einheitliche, sondern heterogene 

Gestaltungsweise vorherrscht. Das Vorhaben stört das Mittelmass der Umgebung nicht.

Auch wirkt die Fassadenhöhe der Garage durch die vorgehängten Pflanzentröge nicht als 

überhöht. Die Vertreterin der Gemeinde hat am Augenschein zu Recht festgehalten, die 

wahrnehmbare Höhe des Garagengeschosses betrage 3.50 m. Die Fassadenhöhe des 

Garagengeschosses entspricht damit dem üblichen Mass der Umgebung, wie dies von der 

Fachberatung Baugestaltung gefordert wurde. Durch die heruntergesetzte Fassadenhöhe 

und die reduzierte Länge der Öffnung am Strassenraum tritt das Garagengeschoss, 

35 Vgl. hinter pag. 74 der Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69

17

verglichen mit den bereits erfolgten Veränderungen auf der Nachbarparzelle Nr. 

F.________, optisch unauffällig in Erscheinung. Mit seiner Höhe fügt es sich gut in das 

heute bestehende Quartier- und Strassenbild ein, womit mit Bezug auf die 

Nachbargebäude und deren Umgebung eine gute Lösung entsteht. Entgegen der Ansicht 

des Beschwerdeführers verletzt das Vorhaben die kommunalen Gestaltungsvorschriften 

von Art. 14 und 15 GBR nicht und es steht auch nicht in Widerspruch zur kantonalen 

Gestaltungsvorschrift von Art. 9 Abs. 1 BauG. Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde 

unbegründet.

5. Projektänderung

a) Bezüglich der seitlich geplanten Stützmauer im Bereich der Garageneinfahrt und des 

Treppenaufgangs reichte der Beschwerdegegner mit Eingabe vom 29. Januar 2015 eine 

Projektänderung ein. Diese besteht in der Rücknahme der seitlich geplanten Stützmauern 

um 0.50 m. Die Projektanpassung wurde im Situationsplan vom 29. Januar 2015, dem 

Projektplan "Grundriss Erdgeschoss/Untergeschoss" mit rev. Datum vom 30. Oktober 

2013, dem Projektplan "Fassaden" mit rev. Datum vom 16. Juli 2014 und dem Projektplan 

"Schnitte A-A/B-B/C-C mit rev. Datum vom 30. Oktober 2013 (alle abgestempelt vom 

Rechtsamt der BVE am 2. Februar 2015) eingezeichnet. Versehentlich wurde die 

Änderung jedoch im baubewilligten Plan "Grundriss Strassengeschoss" im Massstab 1:100 

mit rev. Datum vom 30. Oktober 2013 nicht nachgeführt. Dadurch entsteht zwar zwischen 

den nachgeführten Plänen und dem Plan "Grundriss Strassengeschoss" ein Widerspruch. 

Dies schadet aber nicht: Der Widerspruch wird hier mit der Auflage, dass die geplanten 

Stützmauern das Lichtraumprofil von 0.50 m einhalten müssen, beseitigt.

b) Die Verfahrensbeteiligten erhielten mit Verfügung vom 3. März 2015 Gelegenheit, 

sich zur Projektänderung zu äussern. Weitere Dritte waren von der Projektänderung nicht 

betroffen. Vorliegend bleibt das Projekt in den Grundzügen gleich, so dass es sich um eine 

Projektänderung im Sinn von Art. 43 BewD handelt. Die Gemeinde hat sich zur 

Projektänderung nicht vernehmen lassen. Der Beschwerdeführer hielt zur Projektänderung 

lediglich fest, dies sei im Rahmen der Kostenliquidation zu seinen Gunsten zu 

18

berücksichtigen. Inhaltlich hat sich der Beschwerdeführer der Projektänderung nicht 

widersetzt.

c) Wird in einem laufenden baurechtlichen Verfahren eine Projektänderung im Sinn von 

Art. 43 BewD eingereicht, tritt das geänderte Projekt nach ständiger Praxis des 

Verwaltungsgerichts an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens.36 Verfahrensinhalt 

bildet das Projekt gemäss der Projektänderung vom 29. Januar 2015.

d) Die geplanten Stützmauern halten hier die von Art. 83 Abs. 3 SG37 zwingend 

geforderte lichte Breite seitlich vom Fahrbahnrand (Lichtraumprofil) von 0.50 m ein. Dies 

wird zusätzlich mit einer Auflage in diesem Entscheid sichergestellt. Dass der 

Projektänderung Hindernisse der Planung entgegenstehen oder die öffentliche Ordnung 

gefährdet ist, macht weder die Gemeinde noch der Beschwerdeführer geltend. Solches ist 

hier auch nicht ersichtlich. Die Projektänderung ist demzufolge zu bewilligen.

6. Terrainaufschüttung

a) Der Beschwerdeführer kritisiert pauschal, der Beschwerdegegner habe in den letzten 

Jahren immer wieder unbewilligte Terrainveränderungen durch Aufschüttungen 

vorgenommen. Die BVE habe im Rahmen des Beschwerdeentscheids RA Nr. 120/2013/2 

ausschliesslich über Aufschüttungen befunden, die vor dem 8. Juli 2011 erfolgt seien. Im 

vorinstanzlichen Verfahren habe er jedoch gerügt, der Beschwerdegegner habe auch nach 

dem 8. Juli 2011 bewilligungspflichtige Terrainveränderungen vorgenommen, ohne dass 

ihm hierfür eine Baubewilligung erteilt worden sei. Auf diese Vorbringen sei die Vorinstanz 

mit keinem Wort eingegangen noch habe sie Abklärungen vorgenommen. In den 

Schlussbemerkungen wiederholt der Beschwerdeführer, es könne unter keinen Umständen 

angehen, dass dem Beschwerdegegner auf einem nicht bewilligten Terrain ein weiteres 

Bauvorhaben bewilligt werde. Dass die Terrasse des Beschwerdegegners in der aktuellen 

Form und Grösse zu keiner Zeit bewilligt wurde, sei aktenkundig und insofern unbestritten. 

Aus den aktenkundigen Bauplänen aus dem Jahre 1978 gehe hervor, dass die bewilligte 

Terrasse von der Hauswand bis zur Bordkante lediglich knapp 3 m hätte betragen dürfen. 

Effektiv habe die aufgeschüttete Terrasse jedoch Ausmasse von der Aussenwand bis zur 

36 Vgl. BVR 2012 S. 463, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen
37 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)

19

Bordkante von rund 6 m. Im heutigen Zustand sei sie mehr als doppelt so tief. Dies habe 

für ihn massive Auswirkungen. An seiner Ostgrenze hin zur Parzelle des 

Beschwerdegegners bestehe ein aufgeschütteter Wall, der zu erheblichen 

Einschränkungen hinsichtlich Sonneneinstrahlung auf seinem Grundstück führe. Es sei 

nicht auszuschliessen, dass auf diesem künstlich aufgeschütteten Terrain inskünftig noch 

weitere Bauvorhaben realisiert würden. Es verstehe sich von selbst, dass für das geplante 

Bauvorhaben keine Bewilligung erteilt werden könne, bevor nicht definitiv geklärt sei, ob 

das Bauvorhaben auf einem bewilligten Terrain beruhe. Mit der neuen Aufschüttung gehe 

eine weitere Versteilung der Böschung in Richtung seines Grundstückes einher. Das 

Terrain werde zusätzlich noch mit einer geschlossenen Hecke künstlich erhöht, so dass 

eine Mauer zwischen seinem Grundstück und jenem des Beschwerdegegners zu stehen 

komme. Dies sei in Grenznähe seines Grundstücks nicht bewilligungsfähig. Auch aus 

diesem Grund sei der Bauabschlag zu erteilen. Weiter sei festzustellen, dass – entgegen 

den Ausführungen des Beschwerdegegners – auf dessen Parzelle sehr wohl auch noch 

später, namentlich im Sommer 2013, gewisse Terrainaufschüttungen vorgenommen 

wurden. Als Beleg reicht der Beschwerdeführer Fotos einer Aufschüttung in der Nordwest-

Ecke der Parzelle Nr. E.________ zu den Akten.38

b) Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist das Baugesuch des 

Beschwerdegegners vom 30. Oktober 2012. Es umfasst den Anbau einer Einstellhalle, 

einer Gartenhalle und einer Terrasse an das bestehende Wohnhaus. Damit ist der 

Streitgegenstand definiert. Mit Baubeschwerde kann die Rechtmässigkeit der 

Baubewilligung gerügt werden. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass das 

Vorhaben mit der Umgebungsgestaltung bewilligungsfähig ist. Es ist nicht ersichtlich und 

es wird vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht, gegen welche weiteren öffentlich-

rechtlichen Vorschriften die neue Umgebungsgestaltung verstösst. Nichts abzuleiten 

vermag der Beschwerdeführer aus dem zitierten Urteil des Kantons Basel-Landschaft vom 

30. Januar 2008 (Verfahren 810 2007 236 / WIR). Dieser Fall kann mit dem vorliegenden 

Fall nicht verglichen werden. Das Urteil betraf eine Aufschüttung, die mit einer Stützmauer 

direkt auf der Grenze gesichert wurde. Hier wird bis 4.00 m an die Grundstücksgrenze des 

Beschwerdeführers nichts verändert. Die Kritik des Beschwerdeführers, mit der neuen 

Aufschüttung im Grenzbereich gehe eine weitere Versteilung der Böschung in Richtung 

seines Grundstückes einher, ist unzutreffend und geht ausserdem über den 

38 Vgl. Beilage 8 zum ergänzten Beweismittelverzeichnis vom 31. März 2015 in den Beschwerdeakten der BVE 
RA Nr. 110/2014/69

20

Streitgegenstand hinaus. Dies gilt auch für den Verweis auf zukünftige Bauvorhaben. Zu 

berücksichtigen ist schliesslich, dass nach Lehre und Rechtsprechung durch 

zonenkonforme Bauten verursachte Einwirkungen, wie beispielsweise die Beschattung, 

geduldet werden müssen.39 Ein Anspruch auf freie Aussicht besteht nicht.

c) Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, der Beschwerdegegner habe nach dem 

8. Juli 2011 bewilligungspflichtige Terrainveränderungen vorgenommen, ohne dass ihm 

hierfür eine Baubewilligung erteilt worden sei, geht dies ebenfalls über den 

Streitgegenstand des Baubewilligungs- und Beschwerdeverfahrens hinaus. Darauf kann 

nicht eingetreten werden. Mit seiner Rüge regt der (anwaltlich vertretene) 

Beschwerdeführer vielmehr ein baupolizeiliches Verfahren nach Art. 45 ff. BauG an. Ein 

solches Verfahren ist bei der Gemeindebehörde einzuleiten (Art. 47 Abs. 2 BewD). Damit 

stösst der Beschwerdeführer mit der Kritik, die Vorinstanz habe den Sachverhalt betreffend 

die Terrainaufschüttungen nicht abgeklärt, ebenfalls ins Leere. Schliesslich ist darauf 

hinzuweisen, dass es sich bei den kopierten Fotos, die der Beschwerdeführer der BVE im 

Zusammenhang mit den nachträglichen Terrainaufschüttungen einreichte, um Fotos 

handelt, die der Beschwerdeführer im baupolizeilichen Verfahren im Jahr 2011 der 

Gemeinde einreichte.40

7. Kosten

a) Die Grundsätze der Kostenverlegung sind in Art. 108 VRPG geregelt. Demnach 

werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 

Die unterliegende Partei hat zudem der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen. Die 

Kosten des Beschwerdeverfahrens bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für besondere 

Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 

werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'100.00 

(Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV41). Darin enthalten sind die 

Kosten des AGI. Für den Augenschein vom 19. Mai 2014 wird gestützt auf Art. 20 Abs. 1 

39 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31
40 Vgl. Akten betreffend die Feststellungsverfügung vom 8. Juli 2011 als Beilage zu pag. 53 in den 
Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69
41 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

21

GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 400.00 erhoben. Die Verfahrenskosten im 

Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 2'500.00.

b) Aus den Erwägungen folgt, dass der Beschwerdegegner einem Kritikpunkt des 

Beschwerdeführers teilweise Rechnung trug und die Pläne freiwillig korrigierte. Auch 

reichte der Beschwerdegegner bezüglich der seitlich geplanten Stützmauern eine 

Projektänderung ein. Zudem musste er die Darstellung des gewachsenen Terrains in den 

Projektplänen nachbessern. Auf die Kostenverteilung hat dies keine grossen 

Auswirkungen. Es handelt sich lediglich um formelle oder nebensächliche Punkte. Ins 

Gewicht fällt hier, dass der Beschwerdeführer in diesem Verfahren mit seinen 

Rechtsbegehren unterlag und seine Rügen betreffend das rechtliche Gehör und der 

Ästhetik unbegründet waren. Zudem wurde auf die Rüge der unbewilligten 

Terrainaufschüttungen nicht eingetreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist es 

gerechtfertigt, dem Beschwerdeführer neun Zehntel der Verfahrenskosten von Fr. 2'500.00, 

ausmachend Fr. 2'250.00, und dem Beschwerdegegner einen Zehntel der 

Verfahrenskosten von Fr. 2'500.00, ausmachend Fr. 250.00, aufzuerlegen.

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden 

Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Sie werden analog zu den Verfahrenskosten verteilt. Das 

heisst, dass der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer ein Zehntel seiner 

Parteikosten zu ersetzen hat. Die Kostennote des Anwaltes gibt zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Der Beschwerdegegner hat somit dem Beschwerdeführer einen Parteikostenersatz 

in der Höhe von Fr. 739.55 zu bezahlen.

III. Entscheid

1. Die Projektänderung vom 29. Januar 2015 wird bewilligt. Massgebend sind 

nachfolgende Pläne:

22

- Situationsplan vom 29. Januar 2015 im Massstab 1:500, abgestempelt vom 

Rechtsamt der BVE am 2. Februar 2015

- Grundrisspläne Erdgeschoss / Untergeschoss im Massstab 1:100 mit rev. Datum 

vom 30. Oktober 2013, abgestempelt vom Rechtsamt der BVE am 2. Februar 

2015

- Grundriss Strassengeschoss im Massstab 1:100 mit rev. Datum vom 30. Oktober 

2012

- Fassadenplan im Massstab 1:100 mit rev. Datum vom 16. Juli 2014, 

abgestempelt vom Rechtsamt der BVE am 26. Februar 2015

- Schnittpläne A-A/B-B/C-C im Massstab 1:100 mit rev. Datum vom 30. Oktober 

2013, abgestempelt vom Rechtsamt der BVE am 26. Februar 2015

- Schnittpläne B-B/D-D/E-E im Massstab 1:100 mit rev. Datum vom 17. November 

2014, abgestempelt vom Rechtsamt der BVE am 26. Februar 2015

2. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird und soweit sie 

nicht durch das Projektänderungsgesuch vom 29. Januar 2015 gegenstandslos 

geworden ist. Insoweit wird der Gesamtentscheid der Gemeinde Wohlen vom 15. Mai 

2014 bestätigt.

3. Nebenbestimmung

Die geplanten Stützmauern müssen das Lichtraumprofil von 0.50 m einhalten.

4. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.00 werden zu neun Zehntel, ausmachend 

Fr. 2'250.00, dem Beschwerdeführer und zu einem Zehntel, ausmachend Fr. 250.00, 

dem Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Die Zahlungseinladungen folgen, 

sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

5. Der Beschwerdegegner hat dem Beschwerdeführer einen Parteikostenersatz von 

Fr. 739.55 (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben

23

- Herrn C.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wohlen, Departement Bau und Planung, 

eingeschrieben

- Amt für Geoinformation, z.H. von Herrn Nikolaus Grässle, zur Kenntnis, im Haus

- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, zur Kenntnis, A-Post

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin