# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b5bec3fd-3ce4-5b7c-a3fd-83f9bdea8ecd
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-11
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 11.02.2021 (publiziert) 60/2001/26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_60-2001-26_2021-02-11.pdf

## Full Text

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Art. 140 Abs. 2 EG ZGB; Art. 34 VRG. Verpachtung von Gemeinde-

pachtland; Anfechtbarkeit; Anwendung der Steigerungsbedingungen 
(Entscheid des Obergerichts Nr. 60/2001/26 vom 26. Juli 2002 i.S. T. und 
W.). 

 

 Kommunale Versteigerungsentscheide können mit den ordentlichen 

Rechtsmitteln des Verwaltungsrechtspflegegesetzes angefochten werden 

(E. 1). 

 Die Steigerungsteilnehmer können grundsätzlich verpflichtet werden, an 

der Versteigerung ihre Teilnahmeberechtigung durch Steuerunterlagen dar-

zutun. Bestehen Unklarheiten bei der Umschreibung der Mitwirkungspflicht, 

kann ein Ausschluss von der Versteigerung nicht einfach aufgrund einer ver-

letzten Mitwirkungspflicht angenommen werden (E. 2d). 

 Versteigerungsentscheide können nicht nachträglich aufgehoben werden. 

Möglich ist lediglich die Feststellung, dass ein Ausschluss von der Versteige-

rung unzulässig war (E. 3c).  

 

 Die Landwirte T. und W. nahmen an der Versteigerung von Gemeinde-
pachtland teil und ersteigerten zwei Pachtgrundstücke. Da sie nicht mittels 
Steuerunterlagen nachweisen konnten, dass ihr landwirtschaftliches Einkom-
men mehr als 50 % des Gesamteinkommens ausmache, sprach ihnen die 
kommunale Versteigerungsbehörde die Steigerungsberechtigung ab, und die 
Grundstücke wurden neu versteigert. Einen hiegegen erhobenen Rekurs wies 
der Regierungsrat ab. Das Obergericht kam demgegenüber auf Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde hin zum Schluss, die Steigerungsberechtigung hätte den 
beiden Landwirten nicht abgesprochen werden dürfen, und fällte einen ent-
sprechenden Feststellungsentscheid. 

 

Aus den Erwägungen: 

 

 1.–  Wer in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen ist, kann gegen 
letztinstanzliche Entscheide kantonaler Verwaltungsbehörden innert 20 Tagen 
nach Mitteilung beim Obergericht als Verwaltungsgericht Beschwerde er-
heben, sofern kein anderes Bundesrechtsmittel als die staatsrechtliche Be-
schwerde oder die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht of-

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fensteht (Art. 34, Art. 36 Abs. 1 und Art. 39 Abs. 1 des Gesetzes über den 
Rechtsschutz in Verwaltungssachen vom 20. September 1971 [VRG, 
SHR 172.200]). Die entsprechenden Voraussetzungen sind vorliegend ge-
geben. Kommunale Versteigerungsentscheide sind nach der Praxis des Ober-
gerichts mit den ordentlichen Rechtsmitteln des VRG anfechtbar (vgl. Arnold 
Marti, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton Schaffhausen, Diss. Zürich 
1986, S. 112 bei Fn. 46). Da die Beschwerde überdies form- und fristgerecht 
erhoben wurde, ist auf sie einzutreten. Allfällige Schadenersatzansprüche 
können dagegen im vorliegenden Verfahren nicht behandelt werden (vgl. da-
zu auch nachfolgend E. 3c).  

 2.–  a)  Für freiwillige öffentliche Versteigerungen enthalten die Art. 139 
und 140 des Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetz-
buches vom 27. Juni 1911 (EG ZGB, SHR 210.100) besondere Vorschriften 
(vgl. zur Bedeutung dieser Vorschriften auch die Hinweise bei Arnold Marti, 
Zürcher Kommentar zum Zivilgesetzbuch, Band I/1, 3. A., Zürich 1998, 
Art. 5 N. 194, S. 1044). Im Rahmen dieser Vorschriften haben die Gemeinden 
die Steigerungsbedingungen zu regeln (vgl. auch Art. 140 Abs. 2 EG ZGB). 
Die Gemeinde X. hat ... "Steigerungs- und Pachtbedingungen für die Ver-
pachtung von Gemeindeland für die Pachtperiode 2001–2006" (nachfolgend 
Steigerungsbedingungen genannt) erlassen. Diese konnten gemäss Inserat in 
der Lokalpresse ... bei der Gemeindekanzlei bezogen werden. Sie lagen über-
dies bei der Steigerung im Gasthaus Y. auf und wurden zu Beginn der Steige-
rung durch den Güterreferenten erläutert, wie dies Art. 140 Abs. 2 EG ZGB 
ausdrücklich vorsieht (...).  

 Über die Teilnahmeberechtigung an der Steigerung findet sich in Ziff. 3.2 
der Steigerungsbedingungen folgende Vorschrift: "Zugelassen zur Steigerung 
sind nur Inhaber von Haupterwerbsbetrieben. Als Haupterwerbsbetrieb gilt, 
wenn das landwirtschaftliche Einkommen des Betriebsinhabers mehr als 50 % 
des Gesamteinkommens ausmacht. Auf Verlangen ist das Steuerveran-
lagungsprotokoll der letzten gültigen Steuerveranlagung vorzulegen." 

 b)  Nachdem den beiden Beschwerdeführern anlässlich der Versteigerung 
per Los je ein Grundstück zufiel, teilte der Leiter der Versteigerung, Gemein-
derat Z., den Beschwerdeführern mit, aufgrund der Vorabklärungen bei der 
kommunalen Zentralverwaltung seien die Teilnahmevoraussetzungen bei ih-
nen nicht erfüllt, da sie nicht Inhaber von Haupterwerbsbetrieben im Sinne 
der erwähnten Steigerungsbedingungen seien. Gleichzeitig gab er den Be-
schwerdeführern Gelegenheit, mittels gültiger Steuerunterlagen den Nachweis 
zu erbringen, dass die Teilnahmeberechtigung doch gegeben sei. Da die Be-
schwerdeführer diesen Nachweis anlässlich der Versteigerung nicht erbringen 

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konnten, wurde ihnen die Steigerungsberechtigung abgesprochen und die 
Grundstücke neu versteigert (...).  

 Der Regierungsrat hat den Ausschluss der Beschwerdeführer von der Ver-
steigerung in seinem Rekursentscheid im wesentlichen mit der Begründung 
geschützt, die Beschwerdeführer hätten es in der Hand gehabt, den Nachweis 
des Vorliegens eines Haupterwerbsbetriebes mittels der Steuerunterlagen zu 
erbringen. Da sie dies nicht getan hätten, liege eine Verletzung der in den 
Steigerungsbedingungen vorgesehenen Mitwirkungspflicht vor. Es brauche 
daher nicht geprüft zu werden, ob die Gemeindebehörden zu Recht an-
genommen hätten, die Beschwerdeführer seien nicht Inhaber von Haupt-
erwerbsbetrieben. 

 Die Beschwerdeführer machen demgegenüber geltend, die Steigerungs-
berechtigung hätte ihnen nicht einfach abgesprochen werden dürfen, weil sie 
den Nachweis eines Haupterwerbsbetriebes mittels gültiger Steuerunterlagen 
anlässlich der Versteigerung nicht hätten erbringen können. Die neuen Steige-
rungsbedingungen seien erst kurz vor der Versteigerung zur Verfügung ge-
standen. Eine seriöse Abklärung der schwierigen Frage, wie der verlangte 
Nachweis mit Steuerunterlagen erbracht werden könne, sei in dieser kurzen 
Zeit nicht möglich gewesen. Ein Steuerveranlagungsprotokoll sehe das Steu-
ergesetz ohnehin nicht vor. Im übrigen habe für T. noch keine aussagekräftige 
Steuerveranlagung bestanden, da er den Landwirtschaftsbetrieb erst am 
1. Januar 2000 von seinem Vater übernommen habe. Die Berechnung der 
Zentralverwaltung, welche unter Einbezug des früheren landwirtschaftlichen 
Rohertrages von Vater T. einen Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens 
von lediglich 43 % des Gesamteinkommens ermittelt habe, sei jedenfalls un-
zutreffend. Bezüglich W. habe die Zentralverwaltung zu Unrecht nur auf die 
Steuerzahlen 1998 abgestellt und nur den Bruttoertrag berücksichtigt.  

 c)  Im Bereich des Verwaltungsrechts gilt grundsätzlich die Unter-
suchungsmaxime, d.h. die Verwaltungsbehörden haben den massgebenden 
Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären (Art. 5 Abs. 1 VRG). Dies schliesst 
es freilich nicht aus, den Verfahrensbeteiligten eine Mitwirkungspflicht auf-
zuerlegen. Diese muss jedoch zumutbar und verhältnismässig sein (vgl. dazu 
auch Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz 
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 59 ff., S. 142 ff., mit weiteren 
Hinweisen). Eine solche Mitwirkungspflicht sieht Ziff. 3.2 der zur Diskussion 
stehenden Steigerungsbedingungen vor, indem festgehalten wird, die Steige-
rungsteilnehmer hätten hinsichtlich der Frage, ob ein Haupterwerbsbetrieb 
vorliege, "auf Verlangen" das Steuerveranlagungsprotokoll der letzten gülti-
gen Steuerveranlagung vorzulegen. Obwohl nicht ausdrücklich festgehalten, 
lässt sich daraus auch der Schluss ziehen, dass die betreffenden Steigerungs-

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teilnehmer im Säumnisfall von der Versteigerung ausgeschlossen werden 
können (vgl. zu den Folgen unterlassener Mitwirkung auch Kölz/Bosshart/ 
Röhl, § 7 N. 68 ff., S. 146 f.). Eine entsprechende Regelung bzw. Praxis 
rechtfertigt sich vor allem deshalb, weil über die Zulassung oder den Aus-
schluss von einer Versteigerung im Interesse eines geordneten Ablaufs der 
Versteigerung rasch Klarheit geschaffen werden muss. Grundsätzlich er-
scheint es auch ohne weiteres als zumutbar, von den Steigerungsteilnehmern 
die Vorlage der letzten gültigen Steuerveranlagung zu verlangen. Die entspre-
chenden Unterlagen können rasch beschafft werden, sodass die Beschwerde-
führer daraus, dass die Steigerungsbedingungen erst wenige Tage vor der 
Versteigerung bekannt gemacht wurden, grundsätzlich nichts zu ihren Guns-
ten ableiten können, zumal es aufgrund von Art. 140 Abs. 1 EG ZGB genügt, 
wenn die Versteigerung drei Tage vor ihrer Abhaltung öffentlich ausgekün-
digt wird.  

 Allerdings ist der Wortlaut von Ziff. 3.2 der Steigerungsbedingungen in-
sofern unklar, als die Vorlage des Steuerveranlagungsprotokolls der letzten 
gültigen Steuerveranlagung vorgesehen ist. Der Begriff des Veranlagungs-
protokolls wird weder im damals geltenden noch im heutigen Steuergesetz 
verwendet. Auf den Steuererklärungsformularen findet sich jedoch jeweils 
auf Seite 1 eine Rubrik "Veranlagungsprotokoll", wo der zuständige Steuer-
kommissär die Ergebnisse der endgültigen Veranlagung einträgt. Die Steuer-
pflichtigen verfügen in der Regel jedoch nicht über dieses Veranlagungs-
protokoll, sondern sie erhalten eine Veranlagungsverfügung (definitive Steu-
errechnung), welche aber dieselben Angaben enthält. Allerdings lässt sich 
weder dem Veranlagungsprotokoll noch der Veranlagungsverfügung un-
mittelbar entnehmen, wie hoch das landwirtschaftliche Einkommen bzw. das 
Gesamteinkommen ist, da unter den entsprechenden Rubriken nur das steuer-
pflichtige Einkommen ausgewiesen wird. Die für die Anwendung von 
Ziff. 3.2 der Steigerungsbedingungen massgebenden Werte (landwirtschaft-
liches Einkommen und Gesamteinkommen) lassen sich nur mit der Steuer-
erklärung und (bei Abweichungen von der Selbstdeklaration) mit der von der 
Steuerverwaltung zugestellten Veranlagungsmitteilung belegen (vgl. dazu 
§ 81 der im massgebenden Zeitpunkt anwendbaren Verordnung über die 
direkten Steuern vom 23. November 1982 [OS 25, S. 255 ff.]).  

 d)  Angesichts dieser Unklarheit bei der Umschreibung der Mitwirkungs-
pflicht der Steigerungsteilnehmer in den massgebenden Steigerungsbedin-
gungen kann ein Ausschluss der Beschwerdeführer von der Versteigerung 
nicht einfach aufgrund einer verletzten Mitwirkungspflicht angenommen 
werden. Vielmehr ist zu prüfen, ob die zuständige Gemeindebehörde zu Recht 
angenommen hat, die Beschwerdeführer seien nicht Inhaber eines Haupter-

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werbsbetriebes. Hinzu kommt im Fall von T., dass wegen der eben erst er-
folgten Betriebsübernahme noch keine gültige Steuerveranlagung vorlag, 
aufgrund welcher die erwähnte Frage hätte beantwortet werden können. Be-
züglich T. war die Aufforderung, die letzte gültige Steuerveranlagung vor-
zulegen, somit jedenfalls zwecklos (...). 

 3.–  Zu prüfen ist somit, ob die zuständige Gemeindebehörde zu Recht an-
genommen hat, die beiden Beschwerdeführer seien nicht Inhaber eines 
Haupterwerbsbetriebes. In diesem Zusammenhang ist zunächst festzuhalten, 
dass für die Privilegierung der Haupterwerbsbetriebe bei der Pachtlandver-
gabe gute Gründe bestehen, da auf diesem Wege die Zukunftschancen dieser 
Betriebe gestärkt werden können. Diese Privilegierung ist denn auch im vor-
liegenden Verfahren grundsätzlich nicht umstritten. Probleme ergeben sich 
jedoch bei der Abgrenzung der Haupterwerbsbetriebe. Die anwendbaren Stei-
gerungsbedingungen stellen hiefür auf die Steuerveranlagung ab. Als Haupt-
erwerbsbetrieb gilt, wenn das landwirtschaftliche Einkommen des Betriebs-
inhabers mehr als 50 % des Gesamteinkommens ausmacht. Dies stellt an sich 
ein klares Kriterium dar, kann aber im konkreten Fall – wie das vorliegende 
Verfahren zeigt – angesichts der Besonderheiten des Steuerveranlagungs-
verfahrens doch erhebliche Probleme bei der Anwendung ergeben. Für zu-
künftige Versteigerungen wird daher zu prüfen sein, ob für die Abgrenzung 
der Haupterwerbsbetriebe nicht ein einfacher zu handhabendes Kriterium 
(z.B. minimale Betriebsfläche) verwendet werden sollte.  

 ... 

 c)  Somit ergibt sich, dass die zuständige Versteigerungsbehörde den Be-
schwerdeführern die Teilnahmeberechtigung an der Versteigerung zu Unrecht 
abgesprochen hat. Die erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher 
gutzuheissen. Die Versteigerung ist inzwischen aber längst vollzogen worden, 
und es kann in die von der Gemeinde abgeschlossenen privatrechtlichen 
Pachtverträge nicht nachträglich eingegriffen werden. Ähnlich wie im Falle 
der Anfechtung bereits vollzogener Submissionsentscheide kann daher ledig-
lich festgestellt werden, dass der Ausschluss der Beschwerdeführer von der 
Versteigerung unzulässig war. Dieser Feststellungsentscheid kann allenfalls 
als Grundlage für allfällige Schadenersatzbegehren gegen die Gemeinde X. 
als für die Versteigerung verantwortliches Gemeinwesen dienen (vgl. dazu 
auch Kölz/Bosshart/Röhl, § 55 N. 10, S. 710 f., mit weiteren Hinweisen). Ein 
entsprechendes Schadenersatzbegehren kann jedoch nicht im vorliegenden 
Beschwerdeverfahren beurteilt werden, sondern müsste nach den Vorschriften 
des Haftungsgesetzes vom 23. September 1985 (HG, SHR 170.300) geltend 
gemacht werden.