# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bd7a353c-e4c9-54c9-887c-e7ddc9e85349
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-29
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 29.05.2024 III 2024 28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2024-28_2024-05-29.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2024 28

Entscheid vom 29. Mai 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,
2. B.________,

Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. C.________,

gegen

1. Gemeinderat Feusisberg, Dorfstrasse 38, Postfach 68, 
8835 Feusisberg,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. D.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. E.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. F.________ und/oder Rechts-
anwalt Dr. G.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die Geschwister B.________ und A.________ (nachstehend: Bauherr-
schaft) sind Grundeigentümer zu je ½ am Grundstück KTN __1, Gemeinde Feu-
sisberg, im Halte von 985 m2. Das Grundstück liegt in der Ein- und Zweifamilien-
hauszone (E2). 

Am 20. März 2023 reichte die Bauherrschaft das Baugesuch für den Abbruch des 
bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines Doppeleinfamilienhauses 
(DFH) mit Erdwärmesonden-Anlage und Photovoltaikanlage ein. Das Bauvorha-
ben wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2023 (S. ____) publiziert und öffentlich 
aufgelegt. Innert Frist erhoben neben einer Drittpartei, die ihre Einsprache in der 
Folge zurückzog, auch E.________ (Stockwerkeigentümer auf der Liegenschaft 
KTN __2, welche südlich ans Baugrundstück grenzt) öffentlich-rechtliche Ein-
sprache. Auf die Meldung der Baukommission hin, dass das Bauprojekt nicht 
bewilligungsfähig sei (thematisiert wurden die Abstellplätze, unterirdische Bauten 
sowie Umgebungsmauern, vgl. RR-act. II/01 [Baudossier act. 12]), reichte die 
Bauherrschaft am 26. Juni 2023 eine Projektänderung ein. Hierzu äusserten sich 
E.________ nicht mehr. 

B. Mit Gesamtentscheid (21-23-022) vom 4. September 2023 erteilte das kan-
tonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Ne-
benbestimmungen. Auf die Einsprache wurde aus kantonaler Sicht nicht einge-
treten. Mit Beschluss (GRB [Reg.-Nr.]) Nr. 05.03.00 vom 28. September 2023 er-
teilte der Gemeinderat die Baubewilligung wie folgt:

1. (Abschreibung der Dritteinsprache infolge Rückzugs).

2. (Abweisung der Einsprache).

3. Die Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen und unter nachstehenden 
Auflagen und Vorbehalten erteilt. Die von der Bauherrschaft eingereichten 
Unterlagen bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung.
Ferner bilden die nachstehenden Verfügungen und Stellungnahmen einen 
integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. Die darin formulierten 
Auflagen und Bedingungen sind verbindlich:
- (…).
- Amt für Raumentwicklung, Gesamtentscheid vom 4. September 2023.

4.-12. (Pläne, Baufreigabe, Gebühren, Gültigkeitsdauer, Rechtsmittelbelehrung, 
Zustellung). 

C. Gegen diese Baubewilligung erhoben E.________ mit Eingabe vom 
23. Oktober 2023 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den 
folgenden Anträgen:

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1. Der Beschluss des Gemeinderats vom 28. September 2023 betreffend das 
Baugesuch Nr. 21-23-022 sei aufzuheben.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der 
Beschwerdegegner 2 [d.h. Bauherrschaft]). 

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 100/2024 vom 6. Februar 2024 entschied der Re-
gierungsrat unter Ausstand des Regierungsrates Michael Stähli wie folgt:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und die 
Baubewilligung vom 28. September 2023 wird aufgehoben.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden je zur Hälfte (je Fr. 750.--) den Beschwerdegegnern (unter 
solidarischer Haftbarkeit) und der Gemeinde Feusisberg auferlegt. (…).

3. Den Beschwerdeführern wird eine Parteientschädigung von insgesamt 
Fr. 1000.-- zugesprochen, welche je zur Hälfte (je Fr. 500.--) von den 
Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit) und der Gemeinde 
Feusisberg zu tragen ist.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB Nr. 100/2024 (Versand am 6.2.2024) erhebt die Bau-
herrschaft mit Eingabe vom 27. Februar 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den 
folgenden Anträgen:

1. Der Beschwerdeentscheid RRB Nr. 100/2024 vom 6. Februar 2024 sei aufzu-
heben und es sei die Baubewilligung gemäss Gesamtentscheid des Amts für 
Raumentwicklung vom 4. September 2023 und Beschluss des Gemeinderats 
Feusisberg vom 28. September 2023 zu bestätigen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8,1 % MwSt) zulasten der 
Vorinstanz 3 und der Beschwerdegegner.

F. Das ARE teilt mit Schreiben vom 6. März 2024 seinen Verzicht auf eine 
Vernehmlassung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlas-
sung vom 12. März 2024 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu-
lasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat beantragt vernehmlassend am 
20. März 2024 die Gutheissung der Beschwerde, die Aufhebung des angefoch-
tenen RRB Nr. 100/2024 sowie die Bestätigung des Gesamtentscheids des ARE 
vom 4. September 2023 sowie der kommunalen Baubewilligung vom 28. Sep-
tember 2023 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons 
Schwyz und der Beschwerdegegner. Die Beschwerdegegner haben sich nicht 
vernehmen lassen.

Die Beschwerdeführer haben sich zu den Vernehmlassungen nicht geäussert. 

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Laut dem (undatierten) Projektbeschrieb liegt die Bauparzelle an der 
H.________-strasse, einer ruhigen Sackgasse mit vielen Wohnungen am Hang 
von I.________. Die Parzelle besteht aus einer Halbkugelform, welche grössten-
teils an der H.________-strasse liegt. Das bestehende Haus ist eines der älteren 
Häuser an diesem Hang und wird von Terrassenhäusern im Süden begrenzt. 
Gegen Norden fällt der Hang ab und die Sicht öffnet sich bis auf den Zürichsee. 
Der Neubau orientiert sich an diesen beiden unterschiedlichen Seiten und bildet 
ein DFH für zwei Familien. Zwei gleichwertige Parteien spannen sich zwischen 
Nord-Süd auf, mit einer Aussicht gegen Norden und einer privateren Südseite. 
Die Zufahrt zur Parzelle wird gleich zu Beginn des Grundstücks abgeleitet und 
auf Strassenniveau ins Untergeschoss geführt. Auf der gleichen Ebene befindet 
sich der Haupteingang, während die Strasse entlang der Parzelle um 3 bis 4 m 
nach oben steigt. Mit dem Höhenversatz der Parzelle von Nord nach Süd wird 
das Untergeschoss vom Boden überdeckt. Die Wohneinheiten sind gleichmässig 
angeordnet, eine im Osten, die andere im Westen mit zwei gemeinsamen Aus-
senbereichen; im Norden befindet sich eine leichte Pergola mit Ausblick auf den 
See und im Süden eine aktivere Gestaltung mit Sitzplatz und Pool. Im Erdge-
schoss (EG) befinden sich die Zimmer der Kinder und ein Zugang auf die beiden 
Aussenbereiche. Im zweiten Vollgeschoss (OG) liegt das Wohnzimmer gegen 
Norden und die privaten Schlafbereiche gegen Süden. Im Attika befindet sich der 
Koch- und Essbereich. Die beiden Einheiten werden mittels einer umlaufenden 
Balkonschicht eingefasst, welche gleichzeitig als Wetterschutz dient. Die Fassa-
de besteht aus einer vorgehängten Konstruktion aus Naturstein- oder Faserze-
mentplatten.

Im gegenüber dem EG weit nach Norden vorgreifenden Untergeschoss (UG) be-
findet sich unter anderem die Autoeinstellhalle mit sechs Parkplätzen. In diese 
Tiefgarage wird von Norden her eingefahren. Westlich an das Garagentor 
schliesst noch ein (überdachter) Aussenparkplatz ("Garagenvorbau") an (vgl. 
Plan Nr. 671-C-002, Grundrisse, 1:100, vom 23.6.2023). 

1.2 Mit der Verwaltungsbeschwerde der Beschwerdegegner vom 23. Oktober 
2023 wurden vor allem eine fehlerhafte Bemessung der Gebäudehöhe (S. 3 f. 
Rz. 6 ff.), eine falsche Annahme des gewachsenen Terrains (S. 5 ff. Rz. 12 ff.), 
eine massive Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen (S. 8 ff. Rz. 24 ff.), 
eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe (S. 10 Rz. 32 f.) sowie unge-
nügende Einordnung bzw. ungenügende Prüfung derselben gerügt (S. 10 f. 
Rz. 34 ff.). 

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1.3 Der Regierungsrat erkannte eine ungenügende Begründung in der Baube-
willigung für eine ausreichende Eingliederung des Bauprojektes ins Landschafts-, 
Orts-, Quartier- und Strassenbild (E. 3.3). Ob mit der vernehmlassend vorge-
brachten rudimentären Begründung die Gehörsverletzung geheilt werden könne, 
erscheine fraglich. Diese Frage müsse jedoch nicht abschliessend beantwortet 
werden, da die Beschwerde bereits aus anderen Gründen gutgeheissen werde 
und das Bauprojekt ohnehin überarbeitet werden müsse (E. 3.4). 

Die zulässige Gebäudehöhe werde allseitig, auch auf der Südseite, gewahrt 
(E. 4.2). Als Dachabschluss könne nicht bloss die (horizontale) Dachfläche ver-
standen werden, sondern auch der seitliche Dachabschluss, der Dachrand. Die-
ser seitliche Dachabschluss wiederum könne in einer Brüstung eines Flachda-
ches bestehen, wie dies vorliegend der Fall sei. Damit sei die Auslegung der 
Schwyzer Behörden vom Wortlaut von § 60 Abs. 2 des Planungs- und Baugeset-
zes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 ohne weiteres gedeckt. Ausserdem 
stehe diese Auslegung auch im Einklang mit dem allgemeinen Zweck von Ge-
bäudehöhen, nämlich die Höhen von Gebäuden zu begrenzen und für einen aus-
reichenden Grenzabstand zu sorgen (E. 4.3 f.).

Aus den Plänen Nr. 671-A-010 (Höhenkurven 1980 mit Schnitten vom 2.2.2022 
bzw. aus dem Katasterplan vom 21.7.1980) gehe hervor, dass das ursprüngliche 
Terrain im Jahre 1980 im Bereich des bestehenden Wohnhauses bzw. des ge-
planten Hauptbaus zwischen 0.08 und 0.40 m höher gelegen habe als das heute 
gestaltete Terrain. Daraus lasse sich schliessen, dass in diesem Bereich der 
Bauparzelle keine nennenswerten Aufschüttungen vorgenommen worden seien. 
ln diesem Sinne könne vorliegend nicht von einer offensichtlichen Abweichung 
des gestalteten Terrains vom natürlichen Terrain gesprochen werden, zumal stu-
fenweise Gestaltungen des Terrains in Hanglagen nicht unüblich seien (E. 5.3). 
Nachbarschaftliche Interessen würden nicht beeinträchtigt bzw. es bestehe kein 
Rechtsanspruch des Nachbarn auf (Beibehaltung der) Aussicht, Belichtung und 
Besonnung sowie fehlende Einsichtsmöglichkeit auf sein Gelände (E. 5.4). 

Aufgrund der Planunterlagen sei davon auszugehen, dass das Tiefgaragenge-
schoss an der Nordseite mehr als einen Meter über das gewachsene Terrain 
hinausrage und somit bezogen auf diese Fassadenseite keine unterirische Baute 
darstelle. Diese Frage müsse jedoch im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht 
abschliessend geklärt werden, da das Bauvorhaben bereits aus anderen Grün-
den überarbeitet werden müsse. Bei einem allfälligen Nachfolgeprojekt müsse 
diese Frage jedoch erneut überprüft werden. Dazu sei das ausgemittelte ge-
wachsene Terrain an der Nordfassade nicht nur beim Hauptbau, sondern auch 
beim Untergeschoss planlich auszuweisen (E. 5.6). Aufgrund seiner Grundfläche 

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könne das UG/Tiefgaragengeschoss nicht als Nebenbaute qualifiziert werden 
(E. 5.7). 

Aus den Planunterlagen lasse sich die Gebäudehöhe des durch das Garagentor 
abgeschlossenen UG an der Nordfassade nicht entnehmen. Da jedoch davon 
ausgegangen werden könne, dass dieses nicht über 6 m hoch sein werde, müs-
se das UG gegenüber der H.________-strasse (KTN __3) einen Mindestgrenz-
abstand von 3 m einhalten. Es stelle sich jedoch die Frage, ob das UG, sollte es 
sich um eine Hauptbaute handeln, den grossen Grenzabstand einzuhalten habe, 
da es sich um die Hauptwohnseite handle. Diese Frage sei jedoch bei einem 
Nachfolgeprojekt noch detailliert zu prüfen (E. 6.2).

Der überdachte Aussenparkplatz (Garagenvorbau) unterschreite gegenüber dem 
östlich angrenzenden Grundstück KTN __4 den selbst für Nebenbauten einzuhal-
tenden Grenzabstand von 2.50 m. Bereits aus diesem Grunde sei die Beschwer-
de gutzuheissen. Sollte es sich beim Garagenvorbau sogar um eine Hauptbaute 
handeln, würde dieser an der Ostfassade den massgebenden kleinen Grenzab-
stand von 3 m bei Weitem nicht einhalten (E. 7.2). 

Der Regierungsrat fasste die Begründung des angefochtenen RRB wie folgt zu-
sammen (E. 7.4): 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass zumindest die Ostfassade des 
Garagenvorbaus sowohl den Nebenbautenabstand als auch den massgebenden 
Grenzabstand nicht einhält. Bereits aus diesem Grund ist die Beschwerde 
gutzuheissen und der angefochtene Beschluss aufzuheben. Auch die Nordfassade 
des Garagenvorbaus, sollte es sich nicht um eine unterirdische Baute handeln, 
was aufgrund der mangelhaften Planunterlagen vorliegend nicht abschliessend 
geklärt werden kann, hält zumindest in Bezug auf die Ausladung der Überdachung 
den Strassenabstand nicht ein. Ausserdem ist unklar, ob es sich beim 
Garagenvorbau allenfalls nicht um eine Hauptbaute handelt, welche an der 
Nordfassade den grossen Grenzabstand einhalten muss. Diese Fragestellung 
steht im Übrigen auch im Zusammenhang mit dem 
Untergeschoss/Tiefgaragengeschoss im Raum. Diese noch offenen Fragen 
müssen bei einem allfälligen Nachfolgeprojekt zwingend geklärt werden.

Mit der Vernehmlassung betont das Sicherheitsdepartement, dass die Verletzung 
der Abstandsvorschriften durch die Ostfassade des Garagenvorbaus gegenüber 
der angrenzenden Parzelle KTN __4 zur Aufhebung der Baubewilligung geführt 
habe. 

1.4.1 Die Beschwerdeführer bringen vor, der Regierungsrat habe die Rügen der 
Nachbarn, die auf eine Reduktion der Bauhöhe abgezielt hätten, allesamt abge-
wiesen und die Baubewilligung aus Gründen aufgehoben, die nicht gerügt wor-
den seien (Beschwerde S. 4 Rz. 8). Dadurch, dass der Regierungsrat die Bau-

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herrschaft über die von ihm festgestellten Mängel nicht informiert habe, habe er 
das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt (Beschwerde S. 4 f. Rz. 9 f.). 

1.4.2 Die Behörde wendet das Recht von Amtes wegen an (§ 26 Abs. 1 des 
Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Das 
heisst, dass die Behörde wie auch das Verwaltungsgericht nicht an die Begrün-
dung der Parteien gebunden ist. Eine Beschwerde kann daher auch aus anderen 
Gründen als den geltend gemachten gutgeheissen werden, oder der Entscheid 
kann mit einer Begründung bestätigt werden, die von jener der Vorinstanz ab-
weicht (BGE 132 II 257 E. 2.5). Zudem ist der Regierungsrat nicht an die Anträge 
der Parteien gebunden und kann die Verfügung oder den Entscheid zugunsten 
oder zuungunsten einer Partei ändern (§ 49 VRP), dies im Gegensatz zum Ver-
waltungsgericht, das an die Parteianträge gebunden ist und weder zu Gunsten 
noch zu Ungunsten der Parteien über deren Begehren hinausgehen darf (§ 58 
VRP). Das rechtliche Gehör ist grundsätzlich nur zu Tatsachenbehauptungen zu 
gewähren. Zufolge des Grundsatzes iura novit curia sind die Parteien zu Rechts-
fragen nur unter besonderen Umständen anzuhören (vgl. BGE 145 I 167 E. 4.1; 
BGE 130 III 35 E. 5 S. 39; Urteil BGer 2C_949/2019 vom 11.5.2020 E. 3.1).

1.4.3 Solche besonderen Umstände sind vorliegend grundsätzlich nicht gegeben. 
Vor dem Regierungsrat war die ganze Baubewilligung angefochten. Mit der Rüge 
der falschen Ermittlung des gewachsenen Terrains war die Rüge an der Gebäu-
dehöhe verbunden, die wiederum massgebend für die Beurteilung der Abstände 
(Grenz-, Gebäude-, Strassenabstände) ist, was alle Gebäudeseiten wie auch das 
UG und den Garagenvorbau bzw. deren Qualifikation mit Blick auf die zu wah-
renden Abstände betrifft (vgl. Vernehmlassung des Sicherheitsdepartements 
S. 1 f. Ziff. 1). Nachdem sich die Rügen in der Verwaltungsbeschwerde allerdings 
unter Verweis auf zahlreiche Illustrationen grossmehrheitlich in der Kritik am ge-
wachsenen Terrain, an der infolge der geltend gemachten Überschreitung der 
Gebäudehöhe "massiven Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen" (Ver-
waltungsbeschwerde S. 8 Rz. 24 ff.) sowie an der Verletzung des Einordnungs-
gebots erschöpften (S. 10 f. Rz. 32 ff.), wäre es allerdings durchaus angebracht 
gewesen, die Verfahrensbeteiligten über erkannte mögliche Abweichungen von 
den anwendbaren Baunormen im Zeichen der Gehörsgewährung zu informieren; 
insofern ist den Beschwerdeführern wie auch dem Gemeinderat (Vernehmlas-
sung S. 3 Ziff. II.4) beizupflichten. Dies gilt umso mehr, als das moderne Bauvor-
haben Elemente aufweist, welche sich nicht (mehr) mit der wünschenswerten 
Klarheit ins Schema der Baurechtsnormen, die sich an herkömmlichen Vorstel-
lungen von Bauten und Anlagen orientieren, einfügen lassen. Hiervon zeugen 
vorliegend die abweichenden Beurteilungen der Verfahrensbeteiligten wie auch 

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die verschiedenen rechtlichen Eventualinterpretationen einzelner baulicher Ele-
mente. 

1.4.4 Was die vom Regierungsrat gerügte Verletzung der Begründungspflicht 
seitens des Gemeinderates hinsichtlich der Frage der Einordnung anbelangt, ist 
an die Rechtsprechung zur Begründungspflicht zu erinnern. Der Anspruch auf 
rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid 
in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der Ent-
scheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren 
Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen 
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen 
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesent-
lichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich 
der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in 
voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem 
Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen 
sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (Art. 29 
Abs. 2 BV; BGE 143 III 65 E. 5.2; BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88; BGE 141 III 28 E. 
3.2.4 S. 41; BGE 141 V 557 E. 3.2.1 S. 564 f.).

Die Frage der Einordnung wurde, wie vom Gemeinderat zutreffend geltend ge-
macht wird, weder in der Einsprache der Beschwerdeführer noch in der Drittein-
sprache thematisiert. Insofern durfte sich einerseits der Gemeinderat diesbezüg-
lich durchaus damit begnügen, nach der Prüfung der konkreten Rügen in aller 
Kürze (pauschal) festzuhalten, dass das Bauvorhaben auch die übrigen massge-
benden Bauvorschriften des kommunalen und kantonalen Rechts erfüllt (Baube-
willigung S. 4 E. 11). Anderseits lassen die mittels Google Earth/Street View wie 
auch die im WebGIS-SZ einsehbaren Luftaufnahmen erkennen, dass es sich im 
Bereich der H.________-strasse - was auch der Vorinstanz nicht verborgen blei-
ben konnte - um ein sehr heterogen überbautes Gebiet handelt und daher wenig 
Anlass bestand, dass sich die ortskundige Baubewilligungsbehörde ohne konkre-
te Rüge einlässlich mit der Frage der Einordnung hätte auseinandersetzen müs-
sen. 

1.5 Die Verneinung der Notwendigkeit eines Augenscheines (angefochtener 
RRB E. 2) wird von den vorliegenden Beschwerdeführern nicht in Frage gestellt. 

2. Im Fokus des Streites stehen die Grenzabstände sowie der Strassenab-
stand. Strittig ist zur Hauptsache, ob der Garagenvorbau den Grenzabstand ein-
hält. Allein diese Frage ist - soweit ersichtlich - vom Regierungsrat abschliessend 
geprüft worden. 

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2.1.1 Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas-
sade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren 
Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG). Über die Fassade vorspringende Gebäu-
deteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nur insoweit mitbe-
rechnet, als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 Abs. 2 PBG). Für Bauten bis 
und mit 30 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50 % der Gebäudehöhe, 
mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom 
ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt 
der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachab-
schlusses (§ 60 Abs. 2 PBG). 

Laut Art. 45 Abs. 3 des kommunalen Baureglements 2006 (BauR) vom 25. Sep-
tember 2005 (Stand 1.9.2019) i.V.m. Anhang 1 BauR gilt in der E2 der kleine 
Grenzabstand gemäss dem PBG; der grosse Grenzabstand entspricht dem dop-
pelten PBG-Abstand (Art. 45 Abs. 3 BauR i.V.m. Anhang 1 BauR). 

2.1.2 Nebenbauten haben einen Grenzabstand von mindestens 2.50 m einzuhal-
ten (§ 61 Abs. 1 PBG). Sie werden definiert als eingeschossige, unbewohnte 
Bauten, wie Garagen, Kleinbauten usw., die nicht mehr als 3.50 m Gebäu-
dehöhe, 4.50 m Firsthöhe und 60 m2 Grundfläche aufweisen (§ 61 Abs. 1 PBG). 

2.1.3 Unterirdische Bauten, die das gewachsene Terrain nicht oder um nicht 
mehr als 1 m überragen, dürfen bis 1 m an die Grenze heranreichen (§ 61 Abs. 2 
PBG). Die Frage, ob ein Baukörper als unterirdisch zu qualifizieren ist, ist nach 
jeder Seite hin gesondert zu prüfen ist (vgl. VGE III 2019 55+56 vom 6.3.2020 
E. 2.2; VGE III 2012 104 vom 18.10.2012 E. 2.2; VGE III 2007 84 vom 12.7.2007 
E. 3.1; EGV-SZ 1990 Nr. 15 E. 2b/dd-ff mit Hinweisen, E. 2c und 2d; vgl. auch 
EGV-SZ 2000 Nr. 57 E. 2.2). Dabei ist auf das gewachsene Terrain abzustellen 
und nicht auf das ausgemittelte gewachsene Terrain (VGE III 2014 62 vom 
24.9.2014 E. 2.3; EGV-SZ 1990 Nr. 15 E. 2d; EGV-SZ 2005 B 8.9 E. 3.2 ff.). 

2.1.4 Der Strassenabstand gegenüber öffentlichen Strassen richtet sich nach 
den Vorschriften der Strassengesetzgebung (§ 65 Abs. 1 PBG). Bei Privatstras-
sen, die nicht dem Gemeingebrauch gewidmet sind, ist zwischen Fassade und 
Fahrbahnrand lediglich ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten (§ 65 Abs. 2 
PBG). Unter mehreren anwendbaren Abstandsvorschriften geht jene vor, die den 
grössten Abstand vorsieht. Gegenüber öffentlichen Strassen ist alleine der Stras-
senabstand anwendbar (§ 68 Abs. 3 PBG). 

Gemäss § 41 des Strassengesetzes (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. September 
1999, das unter Vorbehalt der Gesetzgebung des Bundes sowie kantonaler Spe-
zialregelungen und des PBG auf öffentliche Strassen Anwendung findet (§ 2 

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StraG), gilt beim Fehlen von Baulinien für Gebäude und ähnlich wirkende Anla-
gen bei Nebenstrassen ein Strassenabstand von 3 m (§ 41 Abs. 1 lit. a drittes 
Lemma StraG). Für über die Fassade vorspringende Gebäudeteile gilt § 59 
Abs. 2 PBG (§ 41 Abs. 2 lit. a StraG), d.h. Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw., 
werden nur insoweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt. 

Art. 18 Abs. 5 BauR bestimmt im Weiteren, dass gegenüber Strassen und ande-
ren Verkehrswegen der grosse Grenzabstand entfällt. Es ist der Strassenabstand 
gemäss § 41 StraG bzw. der zonengemässe kleine Grenzabstand einzuhalten, 
wobei der grössere der beiden Abstände gilt. 

2.1.5 Die kantonalen Bauvorschriften gelten als Mindestvorschriften in allen Ge-
meinden. Abweichende kantonale Bestimmungen bleiben vorbehalten (§ 52 
Abs. 1 PBG). Die Gemeinden können grössere Masse als in den kantonalen 
Mindestvorschriften vorschreiben. Sie können zudem im Zonenplan oder in den 
zugehörigen Vorschriften geringere Masse festlegen (§ 52 Abs. 2 PBG), generell 
für Grenz- und Gebäudeabstände in Kernzonen sowie reinen Gewerbe- und In-
dustriezonen (lit. a) sowie in begründeten Fällen für einzelne Strassen-, Gewäs-
ser- und Waldabstände (lit. b). Der Regierungsrat definiert die Baubegriffe, 
Messweisen und Verfahrensabläufe, die für alle Gemeinden verbindlich sind 
(§ 52 Abs. 3 Satz 1 PBG). § 32 der Planungs- und Bauverordnung (PBV; 
SRSZ 400.111) vom 2. Dezember 1997 macht Vorgaben zu den Abweichungen 
von den kantonalen Mindestvorschriften gemäss § 52 Abs. 2 lit. b PBG. § 33 
PBV bestimmt, dass bei über die Fassade vorspringenden Gebäudeteilen die 
Ausladung, die mehr als 1.50 m beträgt, zum Grenzabstand hinzugerechnet wird 
(Abs. 1). Für Vordächer zu Hauseingängen und Balkone, die mit Stützen auf den 
gewachsenen oder gestalteten Boden abgestützt werden, gilt § 59 Abs. 2 PBG 
(§ 33 Abs. 2 PBV).

2.1.6 Im Lichte der dargelegten gesetzlichen Vorgaben (namentlich vorstehend 
E. 2.1.4) setzt das Sicherheitsdepartement vernehmlassend (S. 3 f.) zu Recht ein 
Fragezeichen hinter die Zulässigkeit der vom Gemeinderat geltend gemachten 
Praxis, generell - bei öffentlichen wie privaten Strassen - nur den Strassenab-
stand anzuwenden, auch wenn Gründe für eine Differenzierung nicht auf Anhieb 
erkennbar sind.

2.2.1 Gestützt auf den Plan Nr. 671-C-002 (Grundriss vom 23.6.2023) handelt es 
sich beim Garagenvorbau laut dem Regierungsrat um eine Baute, da dieser Be-
reich mit der gedeckten Tiefgarageneinfahrt über ein Dach und zwei Seitenwän-
de verfüge (vgl. E. 7). Die nordöstliche Ecke des Garagenvorbaus überrage das 
gewachsene Terrain offensichtlich um mehr als einen Meter, so dass das UG be-

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zogen auf die Ostfassade nicht mehr als unterirdische Baute im Sinne von § 61 
Abs. 2 PBG gelten könne (Plan Nr. 671-C-003: Ansichten und Schnitte vom 
23.6.2023). Allenfalls komme dem Garagenvorbau Nebenbautencharakter zu. Al-
lerdings liessen die Planunterlagen nicht eindeutig ermitteln, ob die massgeben-
de Grundfläche von 60 m2 eingehalten werde oder nicht. Unklar sei ausserdem, 
ob der Garagenvorbau das Kriterium der Eingeschossigkeit erfülle, da über die-
sem eine Pergola geplant sei. Diese Pergola werde zwar in den Planunterlagen 
als offene Pergola mit Lamellen umschrieben. Aufgrund der Konstruktion sowie 
auch des Umstands, dass innerhalb der Pergola eine festinstallierte Aus-
senküche geplant sei, sei davon auszugehen, dass die Lamellen zumindest im 
Dachbereich beweglich seien, womit auch eine Dachbildung bei der Pergola 
möglich wäre (Plan Nr. 671-C-003: Ansichten und Schnitte vom 23.6.2023 sowie 
Plan Nr. 671-C-002: Grundrisse vom 23.6.2023 und Visualisierungen vom 
27.3.2023). Allerdings unterschreite der Garagenvorbau gegenüber KTN __4 den 
selbst für Nebenbauten einzuhaltenden Grenzabstand von 2.50 m. Sollte es sich 
beim Garagenvorbau sogar um eine Hauptbaute handeln, würde dieser an der 
Ostfassade den massgebenden kleinen Grenzabstand von 3 m bei Weitem nicht 
einhalten (E. 7.2). Ausserdem müssten Nebenbauten gegenüber Privatstrassen 
auch einen Grenzabstand von 3 m einhalten. Die massiven Wände des Gara-
genvorbaus hielten zwar den erwähnten Strassenabstand ein. Allerdings rage die 
massive Überdachung des Garagenvorbaus in den Strassenabstand hinein. Die 
Ausladung dieser massiven Überdachung liege zugegebenermassen nicht mehr 
als 1.50 m im Grenzunterabstand, weshalb sie zumindest bei der Grenzab-
standsberechnung gestützt auf § 59 Abs.2 PBG nicht mitberücksichtigt werden 
müsse. § 59 Abs. 2 PBG sei jedoch bei der Berechnung des Strassenabstandes 
nicht massgebend. Vielmehr brauche es für die Unterschreitung des Strassenab-
standes auf der Nordseite durch die Ausladung der massiven Überdachung eine 
Ausnahmebewilligung nach § 73 PBG. Eine solche sei nicht erteilt worden. Es 
erscheine auch fraglich, ob eine Ausnahmesituation gegeben sei (E. 7.3). 

2.2.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, beim Garagenvorbau handle es 
sich nicht um eine Baute, sondern um ein Vordach, das gemäss § 33 Abs. 2 PBV 
abgestützt werde und bis zu 1.50 m in den Grenzabstand hineinragen dürfe. In 
Anwendung von § 59 Abs. 2 PBG halte das Vordach den erforderlichen Mindest-
abstand von 1.50 m zur Nachbarparzelle KTN __4 ein. § 41 Abs. 2 lit. 3 letzter 
Halbsatz PBG lasse zudem eine Unterschreitung des Strassenabstandes mit 
dem Vordach bis zu 1.50 m zu.  Das Vordach sei rechtskonform. 

Dies gelte, selbst wenn man von einer Baute ausgehe, weil zwei Nebenbauten 
zu unterscheiden wären: einerseits die Überdachung des Aussenparkplatzes und 

12

der Tiefgarageneinfahrt (Fläche von 58.95 m2 [48.38 m2 + 10.57 m2]), anderseits 
die Überdachung beim Hauseingang mit 18.76 m2 Fläche (recte gemäss Bf-
act. 17 [Plan Nr. 671-C-200 Untergeschoss, vom 23.2.2024]: 20.37 m2). Das 
Hineinragen des Daches in den Strassenabstand im nordöstlichen Bereich sei 
gestützt auf § 41 Abs. 2 lit. a StraG zulässig; bei der H.________-strasse handle 
es sich um eine öffentliche Strasse. Die Seitenwand der Überdachung Aussen-
parkplatz/Tiefgarageneinfahrt (Ostfassade) halte den erforderlichen Grenzab-
stand zu KTN __4 ein. Die Ostfassade sei gestaffelt mit einem Versatz von 
0.97 m. Direkt angrenzend an das UG befinde sich die Entsorgungsstelle. Diese 
weise in der Fassadenmitte eine Gebäudehöhe von 0.935 m auf (vgl. Plan Nr. 
671-C-203: Garagenvorbau Ansicht vom 23.02.2024 [Bf-act. 16]) und gelte somit 
als unterirdische Baute im Sinne von § 61 Abs. 2 PBG. Der geforderte minimale 
Grenzabstand von 1.00 m werde mit 2.32 m (= 1.99 m + 0.33 m) deutlich einge-
halten. Im Anschluss an die Entsorgungsstelle sei die Ostfassade um 0.97 m 
zurückversetzt und der erforderliche Mindestgrenzabstand von 2.50 m mit 3.47 m 
(= 0.97 m + 2.50 m) ebenfalls deutlich eingehalten (vgl. Plan Nr. 671-C-002: 
Grundrisse vom 23.6.2023 sowie Plan Nr. 671-C-200: UG vom 23.2.2024 [Bf-
act. 17]) (Beschwerde S. 12 f. Rz. 27 f.). Da gegenüber der H.________-strasse 
nur der Strassenabstand gelte, seien auch die Strassen- und Grenzabstände 
gewahrt (Beschwerde S. 13 f. Rz. 29 f.). 

Die geplante Pergola verfüge über keine feste Überdachung, weshalb dem Ga-
ragenvordach, sollte es als Nebenbaute qualifiziert werden, der Nebenbauten-
charakter wegen dieser Pergola (womit sich eine für die Qualifizierung als Ne-
benbaute unzulässige Zweigeschossigkeit ergäbe) nicht abgesprochen werden 
könne. Allenfalls sei man auch zum Verzicht auf die Pergola bereit (Beschwerde 
S. 14 f. Rz. 31).

2.3.1 Unbestritten ist, dass die Nord- und Westseite der Garage bezogen auf de-
ren Fassade den Strassenabstand von 3 m einhalten (vgl. Vernehmlassung des 
Gemeinderates S. 6 Ziff. 15). Dem Gemeinderat ist beizupflichten (Vernehmlas-
sung S. 7 f. Ziff. 24), dass die östliche Begrenzung der Garageneinfahrt (Mauer 
mit einer Stärke vom 35 cm; mit der auf einer Länge von rund 2 m um 97 cm 
zurückversetzten Nische für die Container) von der Stützmauer auf der Ostseite, 
welche die Umgebung stützt und abschliesst und der für die Frage des Grenzab-
standes keine Bedeutung zukommt, zu unterscheiden ist. Diese östliche Begren-
zung der Garageneinfahrt reicht rund 6 m (gemäss Plan 671-C-002, Grundrisse, 
vom 23.6.2023 [Grundrissplan UG]) über die Höhe Garageneinfahrt/Garagentor 
nach Norden hinaus. Sie - und somit die gedeckte Garagenzufahrt - wahrt in die-
sem Bereich den nötigen Grenzabstand von 3 m gemäss § 60 Abs. 1 PBG mit 

13

rund 3.30 m (aus den Planunterlagen abgelesen) gegenüber dem östlichen 
Nachbargrundstück KTN __4. 

2.3.2 Vernehmlassend erläutert der Gemeinderat (S. 4 f. Ziff. III.6 ff.) unter Be-
zugnahme auf die Ansicht sowie den Querschnitt Garage/Terrain (Plan Nr. 671-
C-003 Ansichten und Schnitte, vom 23.6.2023) sowie auf den von den Be-
schwerdeführern vor Verwaltungsgericht eingereichten Plan Nr. 671-C-203 (Ga-
ragenvorbau Ansicht, vom 23.2.2024 [Bf-act. 16]), dass die Bauherrschaft auf 
Veranlassung des Bauamtes eine dem Terrainverlauf folgende Abschrägung der 
östlichen Wand der Garage vorgenommen habe. 

Dies wird durch die erwähnten Planunterlagen bestätigt: die Ostseite der Garage 
liegt infolge der erwähnten Abschrägung vollständig unter dem gewachsenen 
Terrain. Für diesen Bereich ist ein Grenzabstand von 1.29 m bis 1.99 m plane-
risch ausgewiesen. Die Vorgabe von § 61 Abs. 2 PBG, wonach unterirdische 
Bauten, die das gewachsene Terrain nicht oder um nicht mehr als 1 m überra-
gen, bis 1 m an die Grenze heranreichen dürfen, ist somit für diesen Bereich er-
füllt. 

2.3.3 Mit dem Plan Nr. 671-C-203 (Garagenvorbau Ansicht, vom 23.2.2024 [Bf-
act. 16]) wird auch ausgewiesen, dass der Containerraum mit einer Gebäu-
dehöhe von 93.5 cm bzw. maximal 97.5 cm (Nordrand) als unterirdischer Gebäu-
deteil zu zählen ist. 

2.3.4 Insbesondere dank den im verwaltungsgerichtlichen Verfahren eingereich-
ten ergänzenden und präzisierten Planunterlagen erweist es sich somit, dass der 
Garagenvorbau den Grenzabstand auf seiner Ostseite (d.h mit der "Ostfassade") 
wahrt. 

3.1.1 Die Planunterlagen (Plan Nr. 671-C-002: Grundrisse vom 23.6.2023) wei-
sen neben dem "Grenzabstand Hauptbau" und den Grenzabständen der Pergo-
len auch den Strassenabstand von 3 m aus. Allseitig bleibt dieser Strassenab-
stand - wird von der "Auskragung Balkon" des Garagenvorbaus abstrahiert - ge-
wahrt. Dies gilt insbesondere für die nordöstliche Ecke der östlichen Begren-
zungsmauer der Garageneinfahrt, aber ebenso für die nordwestliche Mauerecke 
der Garage. 

3.1.2 Es stellt sich die Frage nach der Qualifikation der überdachten Tiefgarage-
neinfahrt/überdachtem Aussenparkplatz samt "Auskragung Balkon" (vgl. Plan 
Nr. 671-C-002, Grundrisse, 1:100, vom 23.6.2023; Plan Nr. 671-C-200: UG vom 
23.2.2024 [Bf-act. 17]). 

14

3.2.1 Die Beschwerdeführer erachten den Garagenvorbau nicht als eine Baute, 
sondern als ein Vordach, das gemäss § 33 Abs. 2 PBV abgestützt werden und 
bis zu 1.50 m in den Grenzabstand hineinragen dürfe. In Anwendung von § 59 
Abs. 2 PBG halte das Vordach den erforderlichen Mindestabstand von 1.50 m 
zur Nachbarparzelle KTN __4 ein. § 41 Abs. 2 lit. 3 letzter Halbsatz PBG (??) 
lasse zudem eine Unterschreitung des Strassenabstandes mit dem Vordach bis 
zu 1.50 m zu. Das Vordach erweise sich somit sowohl gegenüber der 
H.________-strasse als auch gegenüber der Nachbarparzelle KTN __4 als 
rechtskonform und bewilligungsfähig (Beschwerde S. 12 Rz. 27). 

Die Rechtskonformität sei gegeben, selbst wenn man von einer Baute ausgehe, 
weil zwei Nebenbauten zu unterscheiden wären (vgl. vorstehend E. 2.2.2). 

3.2.2 Der Gemeinderat bezeichnet vernehmlassend das geschwungene Vor-
dach, das die Flucht der H.________-strasse übernehme, als bewilligungsfähi-
ges, besonders gelungenes gestalterisches Element des Bauprojekts (S. 7 
Rz. 21). Gemäss ständiger Praxis der Gemeinde komme das Abstandsprivileg 
des § 59 Abs. 2 PBG auf dem Gemeindegebiet immer zur Anwendung (S. 8 
Rz. 26). Die H.________-strasse gelte als öffentliche Strasse im Sinne von § 65 
Abs. 1 PBG. Gemäss § 41 Abs. 1 StraG gelte daher ein Abstand von 3 m, wobei 
über die Fassade vorspringende Gebäudeteile privilegiert seien; diese Privilegie-
rung müsse auch analog auf Privatstrassen angewendet werden (S. 10 f. 
Rz. 35 ff.). Abgesehen davon sei das gestalterische Element des Vordaches im 
Sinne von § 73 Abs. 1 lit. b PBG auch einer Ausnahmebewilligung zugänglich.

3.3 Vorab ist der in Betracht gezogenen Qualifikation der überdachten Flächen 
"Nebenbau Nord" und "Nebenbau West" als Nebenbaute(n) wie auch als blosses 
Vordach eine Absage zu erteilen. 

3.3.1 Der Begriff der Nebenbaute ist ein unbestimmter Rechtsbegriff kantonalen 
Rechts (vgl. EGV-SZ 1994 Nr. 57; EGV-SZ 1983 Nr. 47 E. 2.b). Nach dem Willen 
des kantonalen Gesetzgebers liegt eine Nebenbaute nur dann vor, wenn u.a. das 
Kriterium "unbewohnte Bauten, wie Garagen, Kleinbauten" erfüllt ist. Damit hat 
der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass eine Nebenbaute grundsätzlich 
nicht dem genau gleichen Zweck wie die Hauptbaute dienen darf (wobei die 
Nebenbaute zur Hauptbaute insofern in einem untergeordneten bzw. 
zugehörigen Verhältnis steht, als sie einem Nebenzweck für die Hauptbaute 
dient; vgl. VGE III 2018 9 vom 30.5.2018 E. 1.2.3). Sämtliche Bauten bzw. 
Gebäudeteile, die nicht als Nebenbauten nach § 61 Abs. 1 PBG qualifiziert sind, 
sind nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis Hauptbauten (vgl. statt Vieler VGE 

15

III 2016 96 vom 21.12.2016 E. 3.4.1; VGE 1011/05 vom 30.6.2005 E. 4.2; EGV-
SZ 1987 Nr. 8 S. 37 ff.). 

Da eine Nebenbaute im Sinne von § 61 PBG auch als Anbaute, d.h. unmittelbar 
an das Hauptgebäude anschliessend, realisiert werden kann, ist gemäss 
Rechtsprechung auch eine gewisse, meist sinnvolle gegenseitige Verknüpfung 
zulässig, so etwa die untergeordnete Terrassennutzung der Dachfläche einer 
Nebenbaute. Diese Rechtsprechung gründet in der analogen Anwendung der 
Praxis bei ungedeckten Gartensitzplätzen, welche ohne Einfluss auf die 
Grenzabstandsberechnung sind (vgl. EGV-SZ 1987 Nr. 8. S. 37 ff.). Des 
Weiteren ist gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts für die 
Qualifikation als Nebenbaute nicht das äussere Erscheinungsbild massgeblich. 
Die gestalterische Absetzung einer abstandsprivilegierten Nebenbaute entbindet 
indes nicht von der physischen Trennung zwischen angebauter Nebenbaute und 
Hauptbaute (EGV-SZ 2011 B 8.4 E. 4.3 f.; VGE III 2010 211 vom 1.3.2011 
E. 2.5.1). 

Mit VGE 1065/97 vom 8. April 1998 wurde einem gedeckten Autoabstellplatz mit 
Terrasse/Balkon die Qualifikation als Nebenbaute abgesprochen, weil nur einem 
Teil der Terrasse unmittelbar die (Haupt-)Funktion einer Bedachung für einen 
Autoabstellplatz zukam, der ganze übrige Teil der Terrasse war von keinerlei 
Nutzen für den offenen Autoabstellplatz. Die Zusatzfunktion der Terrasse 
gegenüber der Funktion des Abstellplatzes überwog, weshalb der gesamte Anbau 
als zur Hauptbaute gehörend qualifiziert wurde (vgl. VGE III 2012 49+50 vom 
24.7.2012 E. 5.7.1).

3.3.2 Das zitierte Präjudiz (VGE 1065/97 vom 8.4.1998) lässt sich auf den vorlie-
genden Sachverhalt übertragen. 

Die Planunterlagen sowie die Visualisierung zeigen eine weitausladende, der ei-
gentlichen Wohnbaute vorgelagerte, in sich homogene Terrasse, welche nur mit 
dem kleineren Teil ihrer Fläche auch die Garageneinfahrt, den Aussenparkplatz 
sowie die Fläche "Nebenbau West" (Überdachung des Hauseinganges) über-
deckt. Diese Terrasse stellt die Fortsetzung der Decke des gesamten UG dar. 
Die Überdachung des UG/Terrasse wird wahrgenommen als Resultat der im 
Südwesten ebenerdig beginnenden, in Richtung Norden und anschliessend nach 
Osten fortgesetzten Umfassungsmauer der Grundfläche. Zwar kann dem Ge-
meinderat beigepflichtet werden, dass damit architektonisch - neben der gestalte-
rischen Nutzung des Gefälles des Grundstückes - insbesondere auch die Grund-
stücksform und der Verlauf der H.________-strasse übernommen wird. Architek-
tonisch wird mit der Überdachung der Garageneinfahrt im Interesse des 
Flächengewinnes für eine Terrassennutzung gleichzeitig die Vorgabe von Art. 19 

16

Abs. 3 BauR, wonach bei jeder Garage ein Vorplatz von mindestens 5.50 m Tiefe 
vorzusehen ist (ohne Beanspruchung der Trottoir- oder Fahrbahnfläche), genutzt 
und gleichzeitig die Überdachung des Aussenparkplatzes ermöglicht. Dies ändert 
jedoch nichts daran, dass die Funktion als Terrasse im Zentrum steht, welche 
ausladend genug ist, um im Ostbereich Raum für eine offene Pergola von 4.00 m 
auf 5.50 m (22 m2) sowie für einen "Pergolarahmen als Durchgang zum Gebäu-
de" von 4.00 m auf 8.40 m (33.60 m2) als Verbindung zum überdachten Balkon 
des EG zu ermöglichen. 

Der hingegen weniger gut erkennbaren Funktion dieser Terrasse als (teilweise) 
Überdachung der Garageneinfahrt und des Aussenparkplatzes kommt hingegen 
eine nachrangige Bedeutung zu; die Funktion eines Vordaches lässt sich der 
Terrasse, auch insoweit sie sich über die Garage hinaus erstreckt, schwerlich zu-
sprechen. Lassen sich die beiden Überdachungsbereiche nicht als Nebenbauten 
(und ebensowenig als Vordach) qualifizieren, stellen sie unweigerlich Hauptbau-
ten bzw. Teile der Hauptbaute dar. Fraglich ist überdies, ob - sofern vom Gara-
genvorbau als einer Nebenbaute auszugehen ist - eine hinreichende physische 
Trennung von der Hauptbaute gegeben ist. Via die Garage ist die Verbindung 
vom "Nebenbau Nord" zum Eingangsbereich mittelbar gewährleistet; vom "Ne-
benbau West" her wird die Wohnbaute sogar unmittelbar betreten. 

Damit kommt auch der Frage, ob die Pergola zu einer Zweigeschossigkeit führt, 
womit dem Garagenvorbau der in Betracht gezogene Nebenbautencharakter ge-
nommen würde, keine Bedeutung mehr zu. Diesbezüglich ist allerdings gleich-
wohl anzufügen, dass es sich bei einem Lamellendach grundsätzlich nicht um ei-
ne feste Bedachung handelt (vgl. VGE III 2021 158 vom 18.2.2022 E. 8.1; VGE 
III 2015 106 vom 28.10.2015 E. 2.3). 

3.3.3 Des Weiteren lassen vorliegend weder die Planunterlagen noch die Visua-
lisierung den Schluss zu, dass sich die ausladende Terrasse in einen Bereich 
Überdachung und einen Bereich vorspringender Gebäudeteil differenzieren lässt. 
Namentlich bleibt die Bezugsebene (EG oder UG) des geltend gemachten vor-
springenden Gebäudeteils unklar. Insofern kann allenfalls von einer gestaffelten 
Baute gesprochen werden (zur Rechtsprechung von gestaffelten Bauten vgl. 
EGV-SZ 2020 B 8.7 E. 4.3; vgl. VGE III 2021 134 vom 14.12.2021 E. 5.4.1 f.: 
Staffelung bejaht bei einem Einfamilienhaus mit einer dem OG vorgelagerten 
Terrasse von 3.95 m Tiefe über die ganze Länge des OG von 17.26 m). Wie ge-
sagt lässt sich die Terrasse auch schwerlich in einen Bereich eigentliche Terras-
se und Vordach differenzieren. Jedenfalls stünde auch hinsichtlich eines Vorda-
ches die Terrassennutzung im Vordergrund, dies unbesehen der Tatsache, dass 
sich die Pergola (samt Aussenküche) weit in den Bereich eines solchen Vorda-

17

ches erstreckt, was mit dem Begriff eines Vordaches wiederum nur schwer in 
Einklang zu bringen ist. 

3.3.4 Soweit die Beschwerdeführer (und der Gemeinderat) die Überdachung(en) 
des Aussenparkplatzes/Garageneinfahrt sowie der Fläche Nebenbau West als 
Nebenbaute verstanden wissen wollen, kann als unbestritten gelten, dass der 
Überdachung von der Nord- und Nordwestseite her Fassadencharakter zu-
kommt. Im Lichte der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (vgl. VGE III 
2021 197 vom 30.2.2022 E. 3.4.2) kann dem Abschluss der Terrasse jedenfalls 
der fassadenähnliche Charakter nicht abgesprochen werden. Es kann wiederum 
auf die erwähnten Planunterlagen und die illustrative Visualisierung verwiesen 
werden. 

3.3.5 Es erweist sich somit, dass die projektierte Baute auf ihrer Nord- und 
Nordwestseite infolge ihrer Auskragung den Strassenabstand von (mindestens) 
3 m auf einer Länge von rund 12 m mit bis zu 1.5 m unterschreitet. Das Bauvor-
haben erweist sich somit als nicht bewilligungsfähig. Der angefochtene RRB ist in 
Abweisung der Beschwerde zu bestätigen. 

4.1 Bei diesem Ergebnis besteht für das Verwaltungsgericht kein Anlass, auf 
die vom Regierungsrat offen gelassenen Fragen einzugehen, soweit diese nicht 
durch die nachgebesserten und/oder erläuterten Planunterlagen geklärt werden 
konnten. Ebenso besteht grundsätzlich kein Anspruch der Beschwerdeführer auf 
eine Behandlung ihrer übrigen Rügen, die für die Beurteilung nicht mehr weiter 
von Bedeutung sind. Die Tatsache, dass das Bauprojekt in modifizierter Form 
weiterverfolgt wird, kann es jedoch aus verfahrensökonomischen Gründen sowie 
bei liquidem Sachverhalt nahelegen, zu (einzelnen) weiteren Rügen gleichwohl 
Stellung zu nehmen. Diese zusätzlichen Beurteilungen, wovon zurückhaltend 
Gebrauch zu machen ist, haben jedoch im Normalfall keinen abschliessenden 
Charakter (vgl. VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 E. 4.6; VGE III 2014 183 vom 
19.5.2014 E. 4 mit zahlreichen Hinweisen). 

Es erweist sich somit zum einen, dass es nicht zu beanstanden ist, wenn der 
Regierungsrat nicht sämtliche Rügen der Beschwerdeführer geprüft hat. Ander-
seits kann dies das Verwaltungsgericht nicht daran hindern, zu einzelnen Fragen 
Stellung zu nehmen ist, wobei noch einmal zu betonen ist, dass dem keine ab-
schliessende Bedeutung zukommt. 

4.2 Im Brennpunkt der divergierenden Ansichten von Regierungsrat einerseits 
sowie Gemeinderat und Beschwerdeführer anderseits steht die für die Beurtei-
lung der Abstandsfragen relevante Klassifizierung der H.________-strasse: öf-

18

fentliche Strasse oder Privatstrasse. Wegleitend für die diesbezügliche Beurtei-
lung sind namentlich folgende Grundsätze:

Die Eigentumsverhältnisse in einem zivilrechtlichen Sinne sind oftmals für die Be-
nutzung durch die Öffentlichkeit nicht entscheidend. Ausschlaggebend können 
vielmehr die Widmung und die sich daraus ergebende tatsächliche Nutzung von 
Strassen und Plätzen durch die Öffentlichkeit sein (Urteil BGer 5A_348/2012 vom 
15.8.2012 E. 4.3.1 mit Hinweisen auf BGE 135 I 302 E. 3.1; BGE 127 I 164 E. 
5b/bb). Grundvoraussetzung für die Widmung einer Sache zum Gemeinge-
brauch ist die Verfügungsmacht des Gemeinwesens. Eine Strassenparzelle im 
Privateigentum ist grundsätzlich für den privaten und nicht für den öffentlichen 
Gebrauch bestimmt. Das Gemeinwesen darf sie nur dann und nur soweit durch 
hoheitliche Anordnungen als öffentliche Verkehrsfläche behandeln, als es die da-
für erforderliche Verfügungsmacht (z.B. in der Form eines dinglichen Rechts) er-
langt hat (Urteil BGer 1C_620/2018 vom 14.5.2019 E. 1.2.2 i.Sa. GR Alten-
dorf/Flurgenossenschaft Bleikenweg; vgl. insbesondere auch vorstehend E. 
3.2.2). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts wird auch eine form-
lose Widmung - unter konkludenter Zustimmung der betroffenen Eigentümer - als 
möglich erachtet (vgl. VGE III 2018 34 vom 21.9.2018 E. 2.3 mit Hinweis auf 
VGE 712/05 vom 16.2.2006 E. 3.3.2, publ. In EGV-SZ 2006 B 5.1; vgl. auch VGE 
III 2017 113 vom 24.11.2017 E. 7). Auf Zustimmung zur Widmung ist namentlich 
dann zu schliessen, wenn die Gemeinde grössere, über den laufenden Unterhalt 
hinausgehende und auf längere Zeit angelegte bauliche Investitionen getätigt 
hatte (VGE III 2018 34 vom 21.9.2018 E. 2.5 mit Hinweis auf BVR 2011 S. 349 E. 
4.2.4; BVR 2007 S. 417 f. E. 3.2).

4.3 Soweit der Gemeinderat die Ausnahmebewilligungsfähigkeit als gegeben 
erachtet (vgl. vorstehend E. 3.2.2), ist darauf hinzuweisen, dass Ausnahmebewil-
ligungen einerseits nicht im Zeichen der Nutzungsoptimierung eines Baugrunds-
tückes stehen, und dass anderseits die geschwungene Bauweise der Terrasse 
(Garagenvorbau) in Anlehnung an den Strassenverlauf auch ohne Unterschrei-
tung des Strassenabstandes möglich sein dürfte. 

5. Nachdem die Beschwerde im Sinne der vorstehenden Erwägungen abzu-
weisen ist, sind diesem Verfahrensausgang entsprechend auch die Kosten- und 
Entschädigungen des vorliegenden Verfahrens zu regeln. 

Die beanwalteten Beschwerdeführer und der beanwaltete Gemeinderat haben 
die Gutheissung der Beschwerde beantragt. Sie geltend entsprechend als Unter-
liegende. Dem Umstand, dass die Beschwerdeführer vom Regierungsrat bean-
standete Planmängel (z.B. angefochtener RRB E. 5.6; E. 6.2, E. 7.1) erst im ver-

19

waltungsgerichtlichen Verfahren verbessert haben, kommt betreffend die Kos-
tenverlegung angesichts des Verfahrensausganges keine besondere Bedeutung 
zu. Die Beschwerdeführer und der Gemeinderat haben entsprechend die Kosten 
des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- je zur Hälfte (je Fr. 1'250.--) zu tragen 
(vgl. § 72 Abs. 2 VRP), die Beschwerdeführer für ihren Teil unter solidarischer 
Haftbarkeit. 

Die obsiegenden beanwalteten Beschwerdegegner haben sich nicht vernehmen 
lassen, womit ihnen kein entschädigungspflichtiger Aufwand zu erstatten ist (vgl. 
§ 74 Abs. 1 VRP). Parteientschädigungen sind daher keine zu verlegen. 

20

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden je zur Hälfte (je 
Fr. 1'250.--) den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) sowie 
dem Gemeinderat Feusisberg auferlegt.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
 die Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R)
 den Rechtsvertreter des Gemeinderats Feusisberg (2/R)
 den Regierungsrat (EB)
 das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
 und das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB).

Schwyz, 29. Mai 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

21

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 10. Juni 2024