# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 77a59929-5756-5f29-bf2f-511b9b7a1ce3
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-12
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2017 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2017
**Docket/Reference:** DB.2020.15
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-db.2020.15--1-st.2020.21.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2020.15 
1 ST.2020.21 

Entscheid 

 12. Mai 2020 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Walter Balsiger und Gerichtsschreiber Benjamin Briner 

1.  A,    

2.  B,    

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer/
Rekurrenten,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Nord,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

Direkte Bundessteuer 2017 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2017 

betreffend 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

1. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) sind Eigentümer der einer Erbschaft 

entstammenden  Liegenschaft  …strasse  2  in  C.  Diese  Liegenschaft  mit  Baujahr  1912 

wurde  letztmals  durch  die  Mutter  der  pflichtigen  Ehefrau  bewohnt;  seit  deren  Tod  im 

Jahr  2002  steht  sie  leer.  Unter  Verweis  auf  den  einfachen  und  schlechten  baulichen 

Zustand  ersuchten  die  Pflichtigen  die  Steuerbehörde  im  Steuerjahr  2009  um  Gewäh-

rung eines Einschlags beim Vermögenssteuerwert, was ihnen in Form einer Gebäude-

Altersentwertung von 80% in den Folgejahren gewährt wurde. Ein Eigenmietwert wur-

de infolge des Leerstands nie versteuert.  

In  der  Steuererklärung  2017  brachten  die  Pflichtigen  diese  Liegenschaft  be-

treffende  Unterhaltskosten  im  Betrag  von  Fr.  11'864.-  zum  Abzug.  Gemäss  Beiblatt 

zum Liegenschaftenverzeichnis gründeten diese auf von einem Architekturbüro geleis-

teten "Unterhaltsvorbereitungen".   

Mit Veranlagungsverfügung bzw. Einschätzungsentscheid vom 24. April 2019 

liess der Steuerkommissär diese Kosten nicht zum Abzug zu. Zur Begründung verwies 

er  (unter  kurzer  Darlegung  der  Abgrenzung  von  abzugsfähigen  werterhaltenden  und 

nicht  abzugsfähigen  wertvermehrenden  Aufwendungen)  darauf,  dass  die  vorerwähnte 

schlechte  Bausubstanz  zur  Folge  habe,  dass  nun  anfallende  Renovationskosten,  zu 

welchen auch die deklarierten Kosten des Architekturbüros gehörten, als wertvermeh-

rend qualifizierten.  

Unter Vornahme einer entsprechenden Aufrechnung eröffnete er den Pflichti-

gen für die direkte Bundessteuer ein steuerbares Einkommen von Fr. 140'000.- und für 

die Staats- und Gemeindesteuern ein solches von Fr. 140'100.- (sowie ein steuerbares 

Vermögen von Fr. 3'286'000.-).  

B. Mit Einsprache vom 17. Mai 2019 wandten sich die Pflichtigen gegen diese 

Aufrechnung.  Zur  Begründung  machten  sie  geltend,  dass  zum  über  100-jährigen  Ge-

bäude keine Baupläne existiert hätten. Mit Blick auf eine Renovation habe ein Architekt 

das Gebäude deshalb zunächst ausmessen, aufzeichnen und Pläne erstellen müssen. 

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Diese  "Grundlagenarbeiten"  hätten  lediglich  dazu  gedient,  "die  mangelhaften  Teile 

nach längerem  Zeitabschnitt  sofern  vorgeschrieben  später mit  behördlicher Genehmi-

gung  zu  ersetzen  und  auch  eine  entsprechende  Baubewilligung  einzureichen".  Damit 

liege  hier  ausschliesslich  Werterhaltung  vor.  Die  Rechnung  des  Architekturbüros  be-

treffe "reine Aufnahmen" und keine Projektierung; mit der Renovation des noch immer 

unbewohnten  Gebäudes  sei  auch  noch  nicht  begonnen  worden.  Die  Rechnung  des 

Architekturbüros wurde beigelegt. Ihr war zu entnehmen, dass der Hauptaufwand unter 

dem Titel "Aufnahmen, Ausmass, aufzeichnen Planwerk" verrechnet worden war.  

Die Einsprachebehörde unterbreitete den Pflichtigen in der Folge einen Veran-

lagungs-  bzw.  Einschätzungsvorschlag,  in  welchem  sie  an  der  Aufrechnung  festhielt; 

dies  nunmehr  mit  der  Begründung,  dass  neu  bzw.  erstmals  erstellte  Pläne  den  nicht 

abzugsfähigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zuzuordnen seien. 

Die  Pflichtigen  hielten  mit  Stellungahmen  vom  10.  Juli  2019  am  Abzug  fest. 

Dabei machten sie geltend, dass das 100-jährige, seit 18 Jahren unbewohnte Haus in 

einem  schlechten  baulichen Zustand  sei  und  deshalb ein grösserer  Sanierungsbedarf 

bestehe.  Wegen  heutigen  behördlichen  Auflagen  seien  gleichzeitig  energiesparende 

und  umweltschonende  Massnahmen  nötig.  Projektiert  seien  deshalb  diverse  (im  Ein-

zelnen  aufgezählte)  Arbeiten,  bei  welchen  es  ausschliesslich  um  die  Werterhaltung 

gehe. Um diese Arbeiten zu veranlassen und zu koordinieren, hätten sie ein Architek-

turbüro beigezogen. Insbesondere wegen der vorgesehenen Aussen- und Dachisolati-

on habe das Bauamt eine Baueingabe verlangt. Weil keine Pläne existiert hätten (aus-

ser  vom  pflichtigen  Ehemann  selbst  erstellte),  habe  der  Architekt  für  die  Behörden, 

aber auch für die Handwerker und die späteren Eingaben exakte Pläne erstellen müs-

sen.  Diese  seien  Ende  2017  fertig  gestellt  und  vom  Architekten  verrechnet  worden. 

Anfang  2018  sei  das  Projekt  dann  nahtlos  fortgesetzt  worden.  Es  gehe  hier  nicht  um 

eine  Erweiterung  oder  einen  Neubau,  sondern  um  Sanierungsarbeiten,  welche  prak-

tisch alle unter die abzugsfähigen Unterhaltsarbeiten fallen würden; dasselbe gelte für 

die damit in Zusammenhang stehenden Architektenhonorare.  

Die Einsprachebehörde unterbreitete den Pflichtigen in der Folge erneut einen 

Veranlagungs-  bzw.  Einschätzungsvorschlag,  in welchem  sie mit  letztlich  unveränder-

ter Begründung an der Aufrechnung festhielt.  

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Mit  Stellungnahme  vom  16.  Juli  2019  hielten  die  Pflichtigen  ihrerseits  an  der 

Abzugsfähigkeit der streitigen Kosten fest. Dabei machten sie noch geltend, dass dem 

Argument der erstmaligen Erstellung von Plänen entgegenzuhalten sei, dass der pflich-

tige Ehemann zusammen mit seinen Söhnen schon per 2016 eine "Erstaufnahme" mit 

Plänen erstellt habe. Diese seien gemäss Aussage des Architekten erstaunlich genau 

gewesen; sie seien deshalb hilfreich und brauchbar für dessen "Renovationspläne und 

die notwendigen energetischen Verbesserungen" gewesen.  

Das  kantonale  Steueramt  wies  daraufhin  die  Einsprachen  mit  Entscheiden 

vom  19.  Dezember  2019  ab.  Zur  Begründung  wurde  angeführt,  dass  aufgrund  des 

schlechten  baulichen  Zustands  der  Substanz  und  der  Isolationen  die  baulich  umfas-

senden  Wiederherstellungsmassnahmen  wie  auch  die  notwendigen  Vorbereitungsar-

beiten, zu welchen auch das erstmalige Anfertigen von detaillierten Bauplänen für die 

Baueingabe zähle, als wertvermehrende und damit nicht abzugsfähige Aufwendungen 

qualifizierten.  

C. Mit Beschwerde und Rekurs vom 16. Januar 2020 hielten die Pflichtigen an 

der  Abzugsfähigkeit  der  deklarierten  Plankosten  fest.  Dabei  relativierten  sie  nunmehr 

insbesondere ihre frühere Aussage des baulich schlechten Zustands der streitbetroffe-

nen  Liegenschaft  und  brachten  sie  deren  Sanierung  mit  einer  möglichen  Nutzung  als 

Unterkunft für Asylsuchende in Zusammenhang. 

Mit Beschwerde- und Rekursantwort vom 31. Januar 2020 schloss das kanto-

nale Steueramt ohne weitere Ausführungen bzw. unter Verweis auf die Begründung in 

den  angefochtenen  Einspracheentscheiden  auf  die  Abweisung  der  Rechtsmittel.  Die 

Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.  

Auf  die  Ausführungen  der  Parteien  wird  –  soweit  entscheidrelevant  –  in  den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.  

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Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

1. a) Gemäss Art. 25 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 

14. Dezember 1990 (DBG) und § 25 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) wer-

den zur  Ermittlung  des Reineinkommens  die gesamten  steuerbaren  Einkünfte um  die 

zu  ihrer  Erzielung  notwendigen  Aufwendungen  und  die  allgemeinen  Abzüge  vermin-

dert. Dazu gehören nach Art. 32 Abs. 2 DBG und § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bei Liegen-

schaften  im  Privatvermögen  die  Unterhaltskosten,  die  Versicherungsprämien  und  die 

Kosten der Verwaltung durch Dritte. Der Begriff der Unterhaltskosten kann im kantona-

len Recht nicht anders ausgelegt werden als auf dem Gebiet der direkten Bundessteu-

er (BGr, 2. Februar 2005, StE 2005 A 23.1 Nr. 10). Demnach gelten die nachfolgenden 

Erwägungen  sowohl  für  die  direkte  Bundes-  als  auch  für  die  Staats-  und  Gemeinde-

steuern. 

b)  Nach  Lehre  und  Rechtsprechung  sind  unter  Unterhaltskosten  Aufwendun-

gen zu verstehen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bisheri-

ger Werte ist und die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Meuter,  Handkommentar  zum  DBG,  3. A.,  2016,  Art. 32  N 37 ff. DBG, 

und Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 30 N 36 ff. StG). Dazu gehö-

ren einerseits die Aufwendungen für den laufenden Unterhalt – wie Kosten für Ausbes-

serungsarbeiten  aller  Art  und  Ersatzanschaffungen –  sowie  die  mit  dem  Grundstück 

verbundenen  jährlich  wiederkehrenden  Abgaben.  Abzugsfähig  sind  sodann  auch  Auf-

wendungen  für  periodische  Renovationen  grösseren  Ausmasses  (Fassaden-  oder 

Dachrenovation,  zeitbedingte  Änderung  der  Zentralheizung,  Anpassung  der  elektri-

schen  Einrichtung  an  geänderte  Vorschriften  u.  dgl.).  Mit  anderen  Worten  gelten  als 

Unterhalt  im  Sinn  von  Art. 32  Abs. 2  DBG  und  § 30  Abs. 2  StG  Kosten,  die  der  

Instandhaltung des Grundstücks oder seiner Instandstellung dienen, d.h. der Nachho-

lung  unterbliebener  Instandhaltung  (VGr,  22. April  1986  =  StE 1987  B 44.13.1  Nr. 1; 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 30  N 40  ff.  StG),  so  dass  das  Grundstück  weiterhin 

– allenfalls "modernisiert" – seinen bisherigen Verwendungszweck erfüllen kann.  

Abzugsfähig sind nur die in der streitbetroffenen Steuerperiode getätigten Un-

terhaltskosten. Die Abgrenzung bei periodenübergreifenden Umbauten hat bei Liegen-

schaften  des  Privatvermögens  entweder  nach  dem  Zahlungsdatum  oder  nach  dem 

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Datum der Rechnung zu erfolgen (BGr, 14. Februar 2017, StE 2017 B 25.6 Nr. 71). Die 

einmal  gewählte  Abgrenzungsmethode  ist  in künftigen  Steuerperioden  beizubehalten, 

damit alle abzugsfähigen Kosten nur einmal in die Bemessung des in der massgeben-

den Steuerperiode steuerbaren Einkommens einfliessen. 

c)  Nicht  abzugsfähig  sind  demgegenüber  Aufwendungen,  welche  zur  Wert-

vermehrung eines Grundstücks führen (Art. 34 lit. d DBG, § 33 lit. d StG). Dazu gehö-

ren  alle  Massnahmen,  welche  ein  Grundstück  in  einen  besseren  Zustand  versetzen, 

d.h. ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrü-

cken  lassen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art.  32  N  48  DBG  und  § 30 N 48b  StG). 

Solche  Aufwendungen  sind  nur  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  abzugsfähig  (§ 221 

Abs. 1  lit. a  StG).  Eine  doppelte  Berücksichtigung  derselben  Aufwendungen  bei  der 

Einkommens- und der Grundstückgewinnsteuer ist ausgeschlossen (BGr, 1. Mai 2014, 

2C_647/2013). 

d)  Die  Abgrenzung  zwischen  Werterhaltung  und  Wertvermehrung  erfolgt 

grundsätzlich  nach  objektiv-technischen  Kriterien  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

Art. 32 N 46 DBG, § 30 N 48 StG). Vergleichsmassstab bildet dabei nicht der Wert des 

Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret instand gehaltenen oder ersetz-

ten  Installation.  Wird  also  eine  alte  Installation  nicht  bloss  durch  eine  dem  aktuellen 

Stand der Technik angepasste neue Installation ersetzt, sondern an deren Stelle eine 

qualitativ bessere Installation gesetzt, liegt anteilsmässig kein Unterhalt mehr, sondern 

eine  Wertvermehrung  vor,  auch  wenn  der  ursprüngliche  Wert  des  Grundstücks  als 

solches  nicht  angestiegen  ist  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art.  32  N 47  DBG  und 

§ 30 N 48a StG).  

e)  Besondere  Regeln  gelten  bei  Umbauten,  die  auf  eine  Nutzungsänderung,  

eine  Wohnraumerweiterung  bzw.  Ertragswertsteigerung  abzielen  (BGr,  23. Febru-

ar 2015,  2C_286/2014,  E. 3.5;  BGr, 4. September 2014,  2C_153/2014,  E. 2.4;  BGr, 

26. Mai 2008, 2C_673/2007, E. 3.3), bei der Instandstellung oder Totalsanierung stark 

verwahrloster,  quasi  unbewohnbarer  Gebäude  (BGr,  23.  Februar  2015,  StE 2015 

B 25.6 Nr. 64, auch nach Abschaffung der  sog. Dumont-Praxis) sowie bei Umbauten, 

die  mit  einem  Abbruch  und  Wiederaufbau  (VGr,  12.  Mai  2010,  SB.2009.00102/103, 

www.vgrzh.ch)  oder  einer  Auskernung  (RB  1997  Nr.  51)  verbunden  sind  und  

die  –  wirtschaftlich  betrachtet  –  einem  Neubau  gleichkommen  (BGr,  4. Septem- 

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ber  2014,  2C_153/2014;  BGr,  18. Dezember 2012,  2C_666/2012;  BGr,  6. Juli 2010, 

2C_63/2010). In all diesen Fällen kommt die objektiv-technische Abgrenzungsmethode 

nicht zum Zug. Vielmehr sind die Kosten ganz oder überwiegend als wertvermehrende 

Aufwendungen zu betrachten (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 57, 111 DBG 

sowie § 30 N 50, 99 und 102 StG), auch wenn nach objektiv-technischen Kriterien nicht 

unbedingt eine Wertvermehrung in entsprechender Höhe erfolgte.  

f)  Bei  allen  Umbauten  und  Sanierungen  bestehender  Gebäude  können wert-

vermehrende und werterhaltende Aufwendungen naturgemäss nicht immer scharf aus-

einandergehalten werden; sie lassen sich aus diesem Grund nur schätzen. Dabei ist es 

Sache  des  Steuerpflichtigen,  die  notwendigen  Schätzungsgrundlagen  zu  beschaffen. 

Hierzu sind genaue Angaben über Lieferungen und Leistungen und den Zustand sowie 

die  Ausstattung  des  Objekts  vor  und  nach  dem  Umbau  nötig  (RB 1997  Nr. 51;  VGr, 

22. April 1986 = StE 1987 B 44.13.1 Nr. 1). Weil aus der Steuererklärung und den al-

lenfalls  beigelegten  Rechnungsbelegen  solche  Angaben  regelmässig  nicht  oder  nicht 

mit genügender Klarheit hervorgehen, obliegt es der mit der Untersuchung und Verfah-

rensleitung (Art. 123 und Art. 130 Abs. 1 DBG, §§ 132 und 138 Abs. 1 StG) betrauten 

Steuerbehörde, vom Pflichtigen eine detaillierte Sachdarstellung über die im Einzelnen 

erbrachten Leistungen und erfolgten Lieferungen sowie über den Zustand und die Aus-

stattung  der  Liegenschaft  vor  bzw.  nach  dem  Umbau  zu  verlangen  und  

zudem – wenn Zweifel an der Sachdarstellung bestehen – weitergehende Beweismittel 

zur  Überprüfung  des  behaupteten  Sachverhalts  (z.B.  Pläne,  Fotos,  Rechnungen,  Au-

genscheine, Expertisen, Zeugenbefragung usw.) ins Auge zu fassen. Die Unterlassung 

der gebotenen Sachverhaltsabklärungen stellt eine Verletzung der behördlichen Unter-

suchungspflicht  und  zugleich  eine  Verletzung  des  rechtlichen  Gehörs  dar,  welche  in 

der  Regel  zur  Aufhebung  des  darauf  fussenden  Einschätzungsentscheids  und  zur 

Rückweisung  an  die  Veranlagungsbehörde  ins  Einspracheverfahren  führt  (BGr, 

1. Mai 2014, 2C_647/2013; VGr, 22. März 2000, SB.1999.00095). 

Umgekehrt  obliegt  es  dem  Steuerpflichtigen,  bei  der  Abklärung  der  für  eine 

vollständige  und  richtige  Besteuerung  massgebenden  tatsächlichen  und  rechtlichen 

Verhältnisse  mitzuwirken  und  die  verlangten  Auskünfte  und  Unterlagen  zu  erteilen 

resp. einzureichen (Art. 123 ff. DBG, §§ 132 ff. StG). Unterlässt er dies, ist die steuer-

rechtliche Beurteilung der Abzugsfähigkeit nicht möglich. Folge davon ist, dass die be-

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treffenden  Aufwendungen  entweder  gänzlich  unberücksichtigt  bleiben  müssen  oder 

aber zu schätzen sind.  

2. a) Im vorliegenden Fall hat die Veranlagungs- bzw. Einschätzungsbehörde 

die streitigen Unterhaltskosten, welche die Pflichtigen pro 2017 für die streitbetroffene 

Liegenschaft  deklariert  hatten,  ohne  weitere  Untersuchung  direkt  verweigert.  Begrün-

det hat sie dies mit der schlechten Bausubstanz des Wohnhauses; dies unter Verweis 

auf  die  steuerliche  Vorgeschichte  mit  der  gewährten  Gebäude-Altersentwertung  von 

80%. Sie ging also davon aus, dass hier Unterhaltskosten zur Diskussion stehen, wel-

che ein stark verwahrlostes bzw. unbewohnbares Gebäude betreffen, dass deshalb die 

objektiv-technische Abgrenzungsmethode nicht zum Zug kommt, dass folglich mit Blick 

auf eine solche Abgrenzung auch keine Untersuchung durchzuführen ist, sondern ohne 

weiteres von wertvermehrenden Aufwendungen ausgegangen werden kann.  

b) Dieses steuerbehördliche Vergehen ist nach dem Gesagten (E. 1e) grund-

sätzlich  dann  nicht  zu  beanstanden,  wenn  tatsächlich  von  einem  verwahrlosten  bzw. 

unbewohnbaren Gebäude auszugehen war und werterhaltender Charakter der konkret 

deklarierten  Liegenschaftenunterhaltskosten  vor  diesem  Hintergrund  auszuschliessen 

war.  Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass es sich bei den Liegenschaften-

unterhaltskosten  aufgrund  der  gesetzlichen  Konzeption  um  Gewinnungskosten  han-

delt; verlangt wird deshalb für die steuermindernde Berücksichtigung, dass diesen ein 

gegenwärtiger  oder  vergangener  Ertrag  aus  unbeweglichem  Vermögen  gegenüber-

steht. Ist dies nicht der Fall und steht den Kosten ein künftiger Ertrag gegenüber, muss 

von  Anlagekosten  ausgegangen  werden  (vgl.  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Hand-

kommentar zum DBG, 3. A., 2016, Art. 32 N 35 DBG, und Kommentar zum harmoni-

sierten Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013 § 30 N 36 StG).  

aa) Die Verwahrlosung und Unbewohnbarkeit war hier aktenkundig: Schon im 

Steuerjahr  2009  hatten die Pflichtigen  nämlich darum  ersucht,  den  Vermögenssteuer-

wert  der  seit  Jahren  leerstehenden  Liegenschaft  (inklusive  863  m2  Land)  auf 

Fr. 250'000.-  zu  senken.  Zur  Begründung  wurde  damals  angeführt,  das  unbewohnte 

Wohnhaus entspräche nicht mehr den gängigen Anforderungen bezüglich Ausbau und 

Isolation. Sie weise etwa keine Zentralheizung (nur Kachelofen) und kein Badezimmer 

(nur Dusche in einem Kinderzimmer) und keine Einbauküche auf. Das WC befinde sich 

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in  einer  aussenliegenden  Laube.  Für  den  Zugang  zu  Keller  und  Waschraum  müsse 

man  ums  Haus  herum.  Die  Aussenhülle  habe  keine  Isolation.  Die  Fenster  seien  nur 

teilweise  doppelverglast.  Die  Innenwände  seien  teilweise  feucht  und  schimmlig.  Das 

Holzwerk  sei  teilweise  stark  verwurmt.  Es  bestehe  ein  erheblicher  Renovationsbedarf 

in allen Zimmern. Die Steuerbehörde gewährte in der Folge eine 80%ige Altersentwer-

tung.  In  der  Folge  resultierte  für  die  Liegenschaft  (Wohnhaus  mit  863  m2  Land)  ein 

Vermögenssteuerwert von Fr. 267'000.-, was bei Abstellen auf die in der Gemeinde C 

per 2009 bezahlten Landpreise (gemäss Angaben des statistischen Amts im Durschnitt 

knapp unter Fr. 400.- pro m2) also deutlich unter dem reinen Landwert liegt. Damit wa-

ren die schlechte Bausubstanz bzw. die Verwahrlosung und die damit einhergehende 

Unbewohnbarkeit  des  (ehemaligen)  Wohnhauses  erstellt.  Die  Unbewohnbarkeit  spie-

gelte sich im  Übrigen  auch darin,  dass  in den  vergangenen  Jahren keine  Mieterträge 

deklariert worden sind.   

   bb) Ganz auszuschliessen ist freilich nicht, dass auch bei einer verwahrlos-

ten  und  unbewohnten  Liegenschaft  noch  werterhaltende  Massnahmen  möglich  sind. 

Erhalten  wird  dann  freilich  lediglich  noch  die  ohnehin  schon  schlechte  Bausubstanz 

(hier gewissermassen die nach der Altersentwertung von 80% verbliebenen 20%). Zu 

denken wäre als Beispiel etwa an eine notdürftige Fensterreparatur, welche nicht dazu 

dient, Wohnen  wieder  zu  ermöglichen,  sondern die  verbliebene Bausubstanz  vor  ein-

tretender  Nässe  zu  schützen,  um  dergestalt  beispielsweise  den  alten  Kachelofen  zu 

retten.  

Solcher notdürftiger Reparaturaufwand stand hier aber offensichtlich nicht zur 

Diskussion.  Konkret  deklariert  hatten  die  Pflichtigen  unter  der  Bezeichnung  "Unter-

haltsvorbereitungen Wohnhaus" ihnen in Rechnung gestellte Leistungen des Architek-

turbüro D, in E, im Betrag von immerhin Fr. 11'864.- (vgl. Beiblatt zum Liegenschaften-

verzeichnis, Aufstellung über effektive Unterhalts- und Verwaltungskosten). Mithin war 

davon  auszugehen,  dass  die  Pflichtigen  sich  nun  nach  langjährigem  Leerstand  des 

verwahrlosten  Hauses  wohl  entschieden  hatten,  dieses  nun  doch  einer  Renovation 

zuzuführen.   

cc)  Die  direkte  Nichtgewährung  der  deklarierten  Unterhaltskosten  war  damit 

vertretbar, auch wenn der Sachverhalt letztlich sehr dürftig ausgeleuchtet war bzw. im 

Grenzbereich des Erfordernisses einer auflageweisen Untersuchung lag.    

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c) Den Pflichtigen stand nach diesem steuerbehördlichen Vorgehen die Mög-

lichkeit offen, im Einspracheverfahren den Nachweis zu erbringen, dass die deklarier-

ten Unterhaltskosten ungeachtet der schlechten Bausubstanz bzw. der Verwahrlosung 

und  Unbewohnbarkeit  des  ehemaligen  Wohnhauses  werterhaltenden  Charakter  auf-

weisen bzw. steuermindernd zu berücksichtigen sind. Dieser Nachweis ist ihnen nicht 

gelungen: 

aa)  Immerhin  wurde  im  Einspracheverfahren  der  Sachverhalt  noch  konkreti-

siert und wurden diesbezügliche im Veranlagungs- und Einschätzungsverfahren beste-

hende Lücken auf jeden Fall geschlossen.  

Aufgrund  der  Ausführungen  der  Pflichtigen  in  der  Einsprache  und  der  dabei 

vorgelegten  Rechnung  des  Architekturbüros  ergab  sich  zunächst,  dass  die  in  Frage 

stehenden  Leistungen  das  erstmalige  Erstellen  von  Plänen  zum  Wohnhaus  betroffen 

hat. Die Rechnung selbst enthielt im Betreff  auch einen Hinweis auf eine "Sanierung" 

der Liegenschaft.  

Daraus ergab  sich Folgendes:  Zunächst  war  die  Auffassung  der  Einsprache-

behörde korrekt, dass die Kosten für das erstmalige Erstellen von Plänen einer Liegen-

schaft als Anlagekosten qualifizieren. Seit geraumer Zeit ist es selbstverständlich, dass 

zu einem Wohnhaus auch ein Plansatz existiert (Originalpläne des Architekten, der das 

Wohnhaus projektiert hat). Ein solches Planwerk hat einen Wert, der sich nicht in der 

Bausubstanz  des  Gebäudes  widerspiegelt;  benötigt  werden  die  Pläne  und  die  darin 

enthaltenen Masse mit Blick auf Umbauten oder Sanierungen, mit Blick auf Innenein-

richtungen, mit Blick auf die Kenntnis des Verlaufs von Installationen, mit Blick auf Lie-

genschaftenschätzungen,  mit  Blick  auf  einen  allfälligen  Verkauf  der  Liegenschaft  etc. 

Wird bei einem alten Wohnhaus, zu welchem noch keine Pläne existieren, erstmals ein 

Planwerk erstellt, so geht es dabei  um eine Neuinvestition. Solche Pläne qualifizieren 

alsdann  als  Kosten,  welche  bei  einem  späteren  Verkauf  bei  der  Grundstückgewinn-

steuer als Anlagekosten abziehbar wären.  

Anders  verhält  es  sich,  wenn  Pläne  als  "Baupläne"  qualifizierten,  wenn  sie 

also  im  Zusammenhang  mit  einem  konkreten  Bauprojekt  (Umbau/Sanierung)  stehen 

und  für  ein  Baubewilligungsverfahren  sowie  die  spätere  Ausführung  von  baulichen 

Massnahmen (mit werterhaltenden Anteilen) erstellt werden. Solches haben die Pflich-

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tigen  indes  in  der  Einsprache  zunächst  nicht  geltend  gemacht,  wiesen  sie  doch  aus-

drücklich darauf hin, es gehe um "reine Aufnahmen, keine Projektierung".     

cc)  Nachdem  die  Einsprachebehörde  in  ihren  Veranlagungs-  bzw.  Einschät-

zungsvorschlägen  dem  soeben  Gesagten  entsprechend  zu  Recht  von  Anschaffungs-

kosten  ausgegangen  war,  lenkten  die  Pflichtigen  im  Rahmen  ihrer  diesbezüglichen 

Stellungnahmen die Sachverhaltsdarstellung in eine andere Richtung. Nunmehr wurde 

vorgebracht, dass vom Pflichtigen selbst erstellte Entwürfe von Plänen schon existiert 

hätten und die vom Architekturbüro erstellten Pläne im konkreten Zusammenhang mit 

einem  grösseren  Sanierungsbedarf  stünden,  wobei  gleichzeitig  energiesparende  und 

umweltschonende  Ersatzmassnahmen  notwendig  seien.  Dabei  listeten  sie  die folgen-

den  Arbeiten  auf,  welche  projektiert  und  in  Angriff  genommen  werden  müssten  (vgl. 

Antwort zum Einschätzungsvorschlag vom 10. Juli 2019): 

Die  zur  Untermauerung  dieser  neuen  Argumentation  nunmehr  vorgelegten 

Pläne,  welche  das  Architekturbüro  erstellt  hatte,  zeigen  die  Aufrisse,  Seitenrisse  und 

Grundrisse  des  Wohnhauses.  Es  handelt  sich  damit  um  die  klassischen  Basispläne 

eines  Wohnhauses  und  nicht  um  projektbezogene  Baupläne  im  vorerwähnten  Sinn. 

Auf  diesen  sind  keine  Umbauten,  Anbauten,  Erweiterungen,  Abbrüche  oder  Sanie-

rungsmassnahmen ersichtlich. Dementsprechend taugen sie auch nicht für das Einho-

len einer Baubewilligung. Sie qualifizieren als reines Planwerk ohne direkten Bezug zu 

einem konkreten Umbau oder einer konkreten Sanierung.  

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Basispläne eines Wohnhauses können freilich die Grundlage für spätere kon-

krete Baupläne bilden. Von daher liesse sich höchstens fragen, ob das hier von einem 

Architekten (erstmals) erstellte Planwerk den Vorbereitungsarbeiten für konkret geplan-

te  bauliche  Massnahmen  zugeordneten  werden  kann.  Ginge  man  hiervon  aus,  wäre 

aber wiederum zu prüfen, ob die vorgesehenen baulichen Massnahmen werterhalten-

den  oder  wertvermehrenden  Charakter  haben,  teilen  doch  Vorbereitungsarbeiten  mit 

Bezug auf die Abgrenzungsfrage das Schicksal der späteren konkreten Arbeiten. Diese 

Prüfung müsste alsdann wiederum zum Schluss führen, dass es hier nur um Wertver-

mehrung gehen konnte, denn die die angeführten baulichen Massnahmen betrafen ein 

verwahrlostes,  unbewohnbares  Haus.  Letzteres  wurde  von  den  Pflichtigen  im  Ein-

spracheverfahren  nicht  in  Frage gestellt,  wiesen  sie doch selbst  darauf hin,  dass  das 

über 100-jährige Haus seit 18 Jahren unbewohnt und in einem schlechten Zustand sei. 

Gleiches  ergibt  sich  unzweifelhaft  auch  aus  den  von  ihnen  aufgelisteten  Sanierungs-

massnahmen,  welche  in  Angriff  zu  nehmen  seien  (vgl.  die  vorstehende  Auflistung). 

Diese  zeigen  nicht  nur  Mängel  in  der  gesamten  Bausubstanz  auf,  sondern  auch  der 

Bedarf an Neuinstallationen (wie insbesondere Zentralheizung, Nasszellen) und Erwei-

terungen, welche hier eine Gesamtsanierung wirtschaftlich in die Nähe eines Neubaus 

rücken lassen.   

Der Hinweis auf mit der Sanierung verbundene energiesparende Ersatzmass-

nahmen konnte den Pflichtigen in diesem Zusammenhang nicht weiterhelfen, weil bei 

Neubauten, und damit auch bei Gesamtsanierungen, welche wirtschaftlich einem Neu-

bau gleichkommen,  die Bestimmungen von  Art. 32  Abs.  2 DBG  und  §  30 Abs.  2 StG 

betreffend die Abzugsfähigkeit solcher Massnahmen trotz wertvermehrendem Charak-

ter nicht zur Anwendung kommen (vgl. dazu nachfolgend E. 3/b/cc).  

Zu Recht hat damit die Einsprachebehörde den Abzug der Kosten für das von 

einem Architekturbüro erstellte Planwerk verweigert. 

3.  a)  Im  Rekurs  versuchen  die  Pflichtigen  den  Sachverhalt  abermals  in  eine 

andere Richtung zu lenken, indem sie nun geltend machen, der bauliche Zustand der 

streitbetroffenen Liegenschaft sei doch nicht so schlecht. Insoweit seien sie falsch ver-

standen  worden.  Schon  im  Jahr  2009  hätten  sie  nämlich  bei  der  periodischen  Schät-

zung der Gebäudeversicherung von den Fachexperten die Auskunft erhalten, dass die 

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tragende Bausubstanz genügend und ein sanfter Umbau lohnender sei als ein Abbruch 

mit Neubau.  

Schlecht  sei  der  Zustand  der  seit  2002  unbewohnten  Liegenschaft  zwar  mit 

Blick  auf  ein  "dauerhaftes Wohnen".  Dies  sei  auch  von  einer  Gemeinderätin  bestätigt 

worden, welche dringend Unterkünfte für Asylbewerber suche und deshalb die seit 18 

Jahren  unbewohnte  Liegenschaft  besichtigt  habe.  Vorerst  (gemeint  wohl:  vor  einer 

Wohnnutzung  durch  Asylsuchende)  müssten  die  "vielen  Holz-  und  Elektroöfeli"  durch 

eine Zentralheizung ersetzt werden sowie die sanitären Anlagen erneuert werden und 

müssten energetische Arbeiten durchgeführt werden, bevor z.B. die alten Fenster noch 

ganz zerfallen würden. Um künftige Investitionen gehe es hier also nicht, sondern "um 

die  dringendsten  werterhaltenden  Unterhaltsarbeiten,  das  Energiesparen  und  den 

Umweltschutz".   

Nach  dem  Tod  der  Mutter  der  steuerpflichtigen  Ehefrau  im  Jahr  2002  hätten 

sie gehofft, dass eines ihrer drei Kinder oder eine Nichte dereinst ins Haus ziehen wür-

de. Ein grosser Unterhalt sei von daher nicht sofort nötig gewesen. Kleinere Reparatu-

ren  (wie etwa  defekte  Ziegel  ersetzen)  seien  im Rahmen  von  Eigenleistungen jedoch 

immer ausgeführt worden und im Winter sei das Haus auch beheizt worden. Nachdem 

sich die Möglichkeit einer Zwischennutzung durch Asylsuchende eröffnet habe, hätten 

sie  sich  entschieden,  nun  doch  eine  "grössere  Renovation  mit  heute  zwingend  not-

wendigen Energiesparmassnahmen" vorzunehmen. Es sei jedoch weder eine grundle-

gende  Restaurierung  noch  eine  Umgestaltung  vorgesehen.  Es  werde  nichts  "rückge-

baut"  und  es  seien  keine  Lukarnen  oder  Dachflächenfenster  vorgesehen.  Die 

Dachsparren seien noch gut und jedes vorhandene Bauteil solle soweit irgendwie mög-

lich erhalten werden. Dies sei auch die Devise ihres Architekten. Diesen hätten sie mit 

der  Vornahme  "einer  fachmännischen  schonenden  Sanierung  mit  Massnahmen  zum 

Energiesparen  und  zum  Umweltschutz  und  zur  Koordination  mit  den  Handwerkern" 

beauftragt. Bis Ende 2017 sei dabei erst die streitbetroffene Rechnung des Architekten 

vorgelegen;  die  Gesamtkosten  seien  damals  noch  nicht  ermittelt  worden.  Bei  der 

Rechnung gehe es mithin nicht um die Ersterfassung des Gebäudes, sondern um vor-

bereitenden  Arbeiten  für  eine  "werterhaltende  Renovation  mit  energetischer  Sanie-

rung".  Dass  energiesparende  Massnahmen  wertvermehrend  sein  können,  sei  logisch 

und  gemäss  einschlägigem  Merkblatt  zu  den  Liegenschaftenunterhaltskosten  im  Zür-

cher  Steuerbuch  kein  Grund,  ihnen  den  Abzug  zu  verweigern.  Architektenhonorare 

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seien im Zusammenhang mit Renovationsarbeiten gemäss ebendiesem Merkblatt (Ka-

talog; Ziff. 6.1) als Abzug bei den Unterhaltskosten zugelassen.  

b)  All  diese  Vorbringen  vermögen  den  Pflichtigen  nicht  zum  anbegehrten 

Steuerabzug zu verhelfen: 

aa) Auszugehen ist gestützt auf die Rechnung des Architekturbüros, die kon-

kreten Pläne, welche das Resultat der verrechneten Leistungen sind, sowie die damit 

im Einklang stehende Einsprachebegründung davon, dass die streitbetroffenen Kosten 

ein erstmaliges Planwerk zu einem alten Wohnhaus betreffen, welche noch keine (von 

einem Architekten erstellten) Pläne hatte (vgl. vorstehend E. 2/c/aa). Von daher ist wei-

terhin primär von Anlagekosten auszugehen. 

bb) Dem Versuch der Pflichtigen, die Pläne nachträglich als Vorbereitungsar-

beiten zu einer "werterhaltenden Renovation mit Energiesanierung" zu qualifizieren, ist 

Folgendes entgegenzuhalten: 

Zunächst widerspricht dies der klaren Aussage in der Einsprache, wonach es 

um reine "Aufnahmen" (also um  die  planliche  Massaufnahme)  und  eben  nicht  um  die 

Projektierung gegangen sei.  In Bezug  auf  den danach  hergestellten  Bezug  der  Pläne 

zu  einer  konkreten  Sanierung  finden  sich  sodann  Widersprüche.  So  wurden  im  Ein-

spracheverfahren zunächst in Angriff zu nehmende Arbeiten aufgelistet, welche umfas-

send  sind  und  in  ihrer  Summe  wirtschaftlich  einem  Neubau  gleich  kommen  (vgl. 

E. 2/c/cc). In der Beschwerde bzw. im Rekurs ist dann zunächst davon die Rede, dass 

es mit Blick auf eine mögliche Nutzung ihrer Liegenschaft als Asylbewerberunterkunft 

(also mit Blick auf eine mögliche Vermietung an die Gemeinde) nur um die "dringends-

ten  werterhaltenden  Massnahmen  sowie  das  Energiesparen  und  den  Umweltschutz" 

gehe,  worauf  später  im  Text  von  einer  "grösseren  Renovation  mit  heute  zwingenden 

Energiesparmassnahmen"  gesprochen  wird.  Soweit  bei  alledem  (entgegen  der  Ein-

sprachebegründung)  nun  geltend  gemacht  wird,  die  Ende  2017  erstellten  Pläne  mar-

kierten  den  Anfang  eines  dem  Architekten  erteilten  "Sanierungsauftrags  mit  Massna-

men zum Energiesparen und zum Umweltschutz", so fehlt es schon an diesbezüglich 

beweistauglichen Belegen oder Indizien. Weder wurde ein Auftrag vorgelegt, noch ein 

Sanierungskonzept, ein Baugesuch oder eine Kostenzusammenstellung. Dem behaup-

teten  nahtlosen  Übergang  der  vom  Architekten  per  2017  erstellten  Pläne  in  eine  von 

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ihm  begleitete  Sanierung  steht  sodann  entgegen,  dass  die  Pflichtigen  in  der  Einspra-

che (also Mitte 2019) ausführten, mit der Renovation sei noch nicht begonnen worden. 

Auch  im  Zeitpunkt  der  Beschwerde-  bzw.  Rekurserhebung,  also  Anfang  2020,  ist  of-

fenbar  noch  kein  Start  zu  einer  Sanierung  erfolgt;  weder  wurde  dies  behauptet  noch 

wurden  nunmehr  diesbezügliche  Unterlagen  vorgelegt  (Konzept,  Baugesuch,  Kosten-

schätzung  etc.).  Der  Aktenstand  sprich  damit  klar  dafür,  dass  die  Pläne  nicht  im  Zu-

sammenhang  mit  einen  konkreten  Sanierungsprojekt  bzw.  mit  konkreten  geplanten 

baulichen Massnahmen erstellt worden sind. Die Pflichtigen haben die Pläne anfertigen 

lassen,  weil  solche  noch  nicht  existierten.  Dass sie  dabei  davon  ausgingen,  dass  die 

Pläne  mit  Blick  auf  eine  irgendwann  mögliche  Sanierung  dereinst  von  Nutzen  sein 

würden, ist zwar naheliegend (der Nutzen wäre freilich auch bei einem allfälligen Ver-

kauf des Hauses vorhanden). Diesbezüglich bestand jedoch höchstens eine vage Ab-

sicht, bei welcher der genaue Sanierungsumfang noch völlig offen war.  

cc) Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die Planerstellung im Zu-

sammenhang  mit  einem  konkreten  Sanierungsprojekt  stünde  (was  wie  gesagt  nicht 

nachgewiesen ist), so könnte dies den Pflichtigen nicht weiterhelfen. Soweit sie dabei 

darauf verweisen, dass gemäss Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steu-

erliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegen-

schaften vom 13. November 2009 (ZStB Nr. 30.3) Architektenhonorare im Zusammen-

hang  mit  Renovationsarbeiten  als  Unterhaltskosten  abziehbar  seien,  zitieren  sie  nur 

lit. a der angegeben Ziff. 6.1. In lit. b. dieser Ziffer ist vermerkt, dass gleiche Honorare 

im Zusammenhang mit Umbauarbeiten/Anbauten/Neubauten nicht abziehbar sind. Um 

Kosten  im  letzteren  Sinn  geht  es  aber,  wenn  die  Sanierung  eines  verwahrlosten,  un-

bewohnbaren (keinen Mietertrag abwerfenden) alten Wohnhauses in Frage steht, wel-

che wirtschaftlich einem Neubau gleichkommt.  

Die Pflichtigen scheinen sich dessen bewusst zu sein, wenn sie in Beschwer-

de und Rekurs wiederholt versuchen, sämtliche (ungewissen) Sanierungsmassnahmen 

mit dem Energiesparen und dem Umweltschutz in Verbindung zu bringen, weil diesfalls 

das  Kriterium  der  Werterhaltung  nicht  massgebend  ist.  Wie  bereits  ausgeführt  sind 

nämlich energiesparende Massnahmen von Gesetzes wegen den abziehbaren Unter-

haltskosten gleichgestellt, auch wenn sie wertvermehrenden Natur sind (Art. 32 Abs. 2 

DBG und § 30 Abs. 2 StG). Allerdings gilt dies nicht für Neubauten (vgl. Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 121 DBG und § 30 N 109 StG) und deshalb nach der hier 

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vertretenen  Auffassung  auch  dann  nicht,  wenn  eine  Gebäudesanierung  wirtschaftlich 

einem Neubau gleichkommt. Ob letzterer Schluss zwingend ist, kann hier offenbleiben. 

Die Pflichtigen beschränken sich nämlich darauf, mehrfach allgemein auf Massnahmen 

des Energiesparens und des Umweltschutzes zu verweisen; substanziierte Ausführun-

gen  darüber,  welchen  konkreten,  tatsächlich  projektierten  Energiesparmassnahmen 

das  Planwerk  gedient  haben  soll,  fehlen  hingegen,  weshalb  dessen  Zuordnung  zu 

diesbezüglichen Vorbereitungshandlungen nicht in Frage kommt.  

dd) Wenn die Pflichtigen in Beschwerde und Rekurs schliesslich durchblicken 

lassen, dass es mit Blick auf eine mögliche Nutzung ihrer Liegenschaft als Asylbewer-

berunterkunft entgegen ihren bisherigen Ausführungen nicht um eine umfassende Ge-

samtsanierung,  sondern  um  eine  Minimalsanierung  geht,  hilft  ihnen  auch  dies  nicht 

weiter.  Zwar  könnte  argumentiert  werden,  dass  wirtschaftlich  kein  Neubau  vorliegt, 

wenn  mit  Blick  auf  eine  solche  Nutzung  lediglich  notdürftig  und  so  kostengünstig  wie 

möglich  eine  Zentralheizung  sowie  Nasszellen  eingebaut  würden.  Wenn  jedoch  bei 

einem  baufälligen Wohnhaus,  dass  sich  nicht  mehr  zum Wohnen  eignet  und  deshalb 

seit bald 20 Jahren leer steht (und damit auch keinen Ertrag mehr generiert) Investitio-

nen erfolgen, welche eine Wohnnutzung ermöglichen, so sind diese wertvermehrender 

Natur. Denn sie dienen dazu, ein verwahrlostes baufälliges Haus (ein unbewohnbares 

Haus,  ohne  Zentralheizung  mit  einer  Notdusche  in  einem  Kinderzimmer  und  Aussen-

Toilette)  in  den  Rang  eines  besser  ausgestatteten,  wertvolleren  Gebäudes  (ein  be-

wohnbares  Haus  mit  Zentralheizung  und  Nasszellen)  aufrücken  zu  lassen.  Es  ginge 

insoweit auch nicht um Gewinnungskosten im Sinn von Aufwendungen für die Werter-

haltung  einer  ertragsgenerierenden Liegenschaft,  sondern  um  eine  Neuinvestition  zur 

künftigen Ertragserzielung aus einer Liegenschaft, welcher in Bezug auf das bestehen-

de  verwahrloste  Wohnhaus  unter  dem  Aspekt  der  Wohnnutzung  kein  Wert  mehr  zu-

kommt.  

Im  Übrigen  gilt  aber  auch  das  vorstehend  zu  den  Energiesparmassnahmen 

bereits  Gesagte.  Die  Pflichtigen  haben  in  keiner  Weise  nachgewiesen,  inwieweit  das 

streitbetroffene  Planwerk  (mit  Auf-,  Seiten-  und  Grundrissen  des  Hauses)  im  Zusam-

menhang mit tatsächlich projektierten bzw. in Angriff genommenen Arbeiten betreffend 

das Herstellen einer minimalen Wohntauglichkeit steht.  

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ee) Nach alledem bleibt es somit dabei, dass die deklarierten "Unterhaltskos-

ten" nicht steuermindernd zu berücksichtigen sind.  

4.  a) Gestützt  auf  diese Erwägungen  sind  Beschwerde und Rekurs  abzuwei-

sen. 

b) Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den Pflichtigen aufzuer-

legen (Art. 144 Abs. 1 DBG und § 151 Abs. 1 StG). 

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  Der Rekurs wird abgewiesen.  

[…] 

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