# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fe689f64-c727-55df-a863-8ab98e2166c2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.07.2023  VB.2022.00726
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00726_2023-07-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00726	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.07.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 21.10.2024 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Abgrenzung zwischen Weg- und Strassenabstand; Verkehrsanlage, die der Erschliessung von 52 Wohneinheiten dient.

Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude laut § 265 Abs. 1 PBG einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt. Art. 12 Abs. 1 BZO sieht keine anderen Abstände vor. Unter Strasse im Sinn von § 265 PBG wird eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage verstanden. Demgegenüber ist ein Weg eine Anlage, die primär dem Fussgänger- und Radfahrerverkehr dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen hat (E. 3.1).

Neben dem technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage von Bedeutung. Im Zusammenhang mit dieser Abgrenzung dienten bis zum Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung gemäss ständiger Praxis die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 als Richtlinie, und es wurde daher auf die im dortigen Anhang nach der Anzahl erschlossener Wohneinheiten aufgeführten Zufahrtsarten abgestellt. Die Verkehrserschliessungsverordnung eignet sich im Hinblick auf die Abgrenzung von Weg und Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG als Richtlinie hingegen nicht (E. 3.2).

Bei der vorliegenden Anzahl Wohneinheiten wäre nicht nur nach den Zugangsnormalien, sondern – grundsätzlich – gar nach der Verkehrserschliessungsverordnung von einer Strasse auszugehen. Neben der Anzahl der erschlossenen Wohneinheiten spricht noch ein weiteres relevantes Kriterium dafür, dass es sich bei der strittigen Verkehrsanlage um eine Strasse handelt: Der bestehende Ausbau der schon vor Inkrafttreten der VErV erstellten Verkehrsanlage ist grösser als die gemäss früher massgeblichen Anhang zu den Zugangsnormalien für einen Zufahrtsweg geforderten 3 bis 3,5 m; er liegt mit 4,5 m innerhalb der für eine Zufahrtsstrasse geforderten 4 bis 4,75 m. Es kann nach dem Gesagten nicht davon ausgegangen werden, dass die durchgehend geführte streitbetroffene Verkehrsanlage primär dem Fussgänger- und Radfahrerverkehr dient (E. 3.4).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSBAU
ERSCHLIESSUNG
ÖFFENTLICHER VERKEHR
STRASSENABSTAND
WEGABSTAND

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 265 Abs. 1 PBG
VErV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00726

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 13. Juli 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber
Jonas Alig. 

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    Erbengemeinschaft A, bestehend aus:

1.1  B, 

1.2  C, 

1.3. D, 

 

2.    E, 

3.1  F, 

3.2  G, 

4.    H, 

5.    I, 

6.    J, 

alle vertreten durch RA K,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.    L AG, vertreten durch RA M und/oder RA N,

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich,  

 

3.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 8. Februar
2022 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der L AG die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses unter Abbruch der
bestehenden Wohnhäuser auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der O-Strasse 02/03
in Zürich. Die kantonale Bewilligung für Einbauten in den Grundwasserträger
erging durch die Baudirektion des Kantons Zürich am 8. November 2021. Die
Entscheide wurden koordiniert eröffnet.

II.  

Hiergegen erhoben die Erbengemeinschaft A (bestehend
aus B, C und D), E, P und Q, F und G, H, I, J und R mit gemeinsamer Eingabe vom
16. März 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 28. Oktober 2022 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss der
Bausektion der Stadt Zürich vom 8. Februar 2022 wie folgt: 

 "Vor Baubeginn ist eine Bewilligung für die
Entwässerung einzuholen und darüber dem Amt für Baubewilligungen eine
Bestätigung einzureichen. Das Gesuch ist ERZ Entsorgung + Recycling Zürich,
Entwässerung, Gruppe Liegenschaftsentwässerung, unter Beilage der
entsprechenden Pläne (2-fach) einzureichen. Über deren Gestaltung gibt eine
Wegleitung Auskunft, welche bei der genannten Fachstelle bzw. unter www.erz.ch
bezogen werden kann;

Vor Baubeginn ist eine
Bewilligung für die Entwässerung der Baustelle sowie die allfällige Lagerung
von Wasser gefährdenden Flüssigkeiten auf derselben einzuholen und darüber dem
Amt für Baubewilligungen eine Bestätigung beizubringen." 

Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, wobei
ein abweichender Minderheitsantrag auf teilweise Gutheissung, Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses und Rückweisung an die Baubehörde zur Einholung eines Gutachtens im
Sinn von Art. 7 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und
Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG) und zum Neuentscheid zu Protokoll
gegeben wurde.

III.  

Gegen diesen Entscheid
erhoben mit Beschwerde vom 29. November 2022 die Erbengemeinschaft A
(bestehend aus B, C und D), E, F und G, H, I sowie J Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 28. Oktober 2022 und der Entscheid der Bausektion vom
8. Februar 2022 seien – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdegegnerschaft – aufzuheben.

Am 12. Dezember 2022 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 13. Dezember
2022 teilte die Baudirektion des Kantons Zürich mit, sie verzichte mangels
inhaltlicher Betroffenheit auf eine Stellungnahme. Mit Beschwerdeantwort vom 13. Januar
2023 beantragte die Bausektion der Stadt Zürich die Abweisung der Beschwerde.
Mit Beschwerdeantwort vom 16. Januar 2023 beantragte die L AG, die
Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden – abzuweisen. Mit Replik vom 30. Januar 2023 hielten
die Erbengemeinschaft A (bestehend aus B, C und D), E, F und G, H, I sowie
J an ihren Anträgen fest. Die Bausektion der Stadt Zürich und die L AG
liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt. Auf die Beschwerde ist
einzutreten.

2.
 

Streitbetroffen ist die Erstellung
eines viergeschossigen Neubaus mit 19 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 15
Abstellplätzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der O-Strasse 02/03 in
Zürich, die mit zwei Einfamilienhäusern aus den 1930er-Jahren überstellt ist.
Die Bauparzelle ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich
der Wohnzone W3 und der Empfindlichkeitsstufe (ES) II zugeteilt. Zugleich liegt
sie im Gewässerschutzbereich Au. Im Nordwesten stösst sie an die
Bahnlinie und im Südosten an die O-Strasse an. Letztere ist 224 m lang,
verläuft spangenartig und mündet im Nordosten und Südwesten in die S-Strasse.
Die Bauparzelle liegt in einem Gebiet mit Erhaltungsziel C (Erhalten des
Charakters) gemäss dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder von
nationaler Bedeutung (ISOS).

3.
 

Die Beschwerdeführenden monieren, die geplante Baute halte
mit einem Abstand von 3,5 m den erforderlichen Strassenabstand von 6 m
zur O-Strasse nicht ein. Die Vorinstanz vertrat demgegenüber die Auffassung, es
sei bloss der Wegabstand einschlägig; dieser werde beachtet.

3.1 Fehlen
Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche
Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude
laut § 265 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von
3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine
anderen Abstände vorschreibt. Art. 12 Abs. 1 BZO der Stadt Zürich
erweitert die genannte Abstandspflicht auf unterirdische Gebäude; die
Bestimmung sieht keine anderen Abstände vor.

Unter Strasse im Sinn von § 265 PBG wird eine
vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und entsprechend ausgestaltete
Verkehrsanlage verstanden. Demgegenüber ist ein Weg eine Anlage, die primär dem
Fussgänger- und Radfahrerverkehr dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr
aufzunehmen hat (RB 1982 Nr. 149 [= BEZ 1982 Nr. 20]).

3.2 Wie das
Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20)
festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen und Wegen nicht scharf
und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeichnung in
Strassennamen, Grundregistern und dergleichen richten. Neben dem technischen
Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die
Erschliessungsfunktion der Anlage von Bedeutung. Im Zusammenhang mit dieser
Abgrenzung dienten bis zum Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung
vom 17. April 2019 (VErV, LS 700.4) am 1. Juni 2020 gemäss ständiger
Praxis die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN; OS 50, 272) als
Richtlinie, und es wurde daher auf die im dortigen Anhang nach der Anzahl
erschlossener Wohneinheiten aufgeführten Zufahrtsarten abgestellt (so etwa in
VGr, 8. April 2021, VB.2020.00904, E. 4.3.3 gegen Ende – 9. Juli
2020, VB.2020.00175, E. 4.1 f. – 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 3.2;
ebenso Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 1053–1055).

Dieser Rückgriff bzw. das Abstellen auf den Anhang zu den
Zugangsnormalien war naheliegend und sachgerecht. Denn nach § 5 f. ZN
in Verbindung mit dem Anhang ZN war ein Zufahrtsweg eine Verkehrsanlage, über
welche im Allgemeinen bis zu 10 (unter gewissen Voraussetzungen bis zu 30)
Wohneinheiten erschlossen wurden. Der "Zufahrtsweg" im Sinn der
Zugangsnormalien entsprach damit ohne Weiteres bzw. zwanglos dem
"Weg" gemäss § 265 Abs. 1 PBG im Sinn der
verwaltungsgerichtlichen Auslegung (VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00214/VB.2022.00253,
E. 3.2.2; vgl. auch BEZ 2023 Nr. 13 betreffend den vorinstanzlichen
Entscheid).

Das Verwaltungsgericht
hat das Vorliegen einer Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG
regelmässig bejaht, wenn nach der Anzahl der erschlossenen Wohneinheiten gemäss
den Zugangsnormalien von einer Zufahrtsstrasse auszugehen war (VGr, 26. Januar
2023, VB.2022.00480, E. 4.1 mit Hinweis auf VGr, 9. Juli 2020,
VB.2020.00175, E. 4.2; vgl. auch VGr, 19. Oktober 2005,
VB.2004.00252, E. 4.2).

Nach Anhang 1 VErV gelten nun jedoch Zufahrten mit bis zu
50 (bzw. in Fällen von § 10 Abs. 3 f. VErV gar bis zum
Höchstwert von 100) Wohneinheiten als Zufahrtsweg. Angesichts dieser gegenüber
den Zugangsnormalien deutlichen Erhöhung erweist sich, dass sich die
Verkehrserschliessungsverordnung (bzw. deren Anhang) – anders als die früheren
Zugangsnormalien – im Hinblick auf die Abgrenzung von Weg und Strasse im Sinn
von § 265 Abs. 1 PBG als Richtlinie nicht eignet, dies namentlich
auch mit Blick darauf, dass dem Strassen- bzw. Wegabstand neben der
Gewährleistung der Verkehrssicherheit insbesondere auch wohnhygienische,
ortsbauliche und ästhetische Funktionen zukommen (Grüngestaltung, einheitliche
Häuserfluchten [hierzu Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1032]) – mithin
sämtliche Funktionen der (fehlenden) Verkehrsbaulinien. Die
Verkehrserschliessungsverordnung ihrerseits hat nicht die Regelung der Abstände
von Gebäuden zu Strassen und Wegen zum Gegenstand (vgl. § 1 VErV und
diesbezüglich auch § 359 Abs. 1 PBG [auf lit. i und k stützt
sich die Verkehrserschliessungsverordnung unter anderem], auch zum Folgenden).
Dem Regierungsrat kommt in diesem Zusammenhang keine Regelungskompetenz zu. Der
Rückgriff bzw. das Abstellen im Zusammenhang mit § 265 Abs. 1 PBG auf
die Verkehrserschliessungsverordnung erscheint, wie aus dem Ausgeführten
erhellt, keinesfalls zwingend und, wie dargelegt wurde, nicht sachgerecht (VGr,
19. Januar 2023, VB.2022.00214/VB.2022.00253, E. 3.2.2; vgl. zum
Ganzen auch BRGE II Nr. 0191/2022 und 0192/2022 vom 4. Oktober 2022, E. 5.4.1
[insbesondere Abs. 3 ff.]).

Ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG entspricht
nach dem Gesagten nicht (schlicht) dem Zufahrtsweg gemäss
Verkehrserschliessungsverordnung; diese Begriffe beider Erlasse sind als solche
nicht gleichbedeutend bzw. gleichzusetzen. Ein Anlass, von der Definition des
Wegs bzw. der Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG gemäss dem
erwähnten Leitentscheid des Verwaltungsgerichts bzw. von dessen Auslegung
dieser Bestimmung abzuweichen, besteht nicht (VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00214/VB.2022.00253,
E. 3.2.2).

3.3 Entsprechend
gelangte das Verwaltungsgericht in einem konkreten Fall bereits zum Schluss,
die (künftige) Erschliessung von (mindestens) 21 Wohneinheiten reiche aus, um
die in Frage stehende Verkehrsfläche als Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1
PBG zu qualifizieren (VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00214/VB.2022.00253, E. 3.2.2).

In seinem Entscheid vom 26. Januar 2023 im Verfahren
VB.2022.00480 erwog das Verwaltungsgericht bei den mehr als 50 über die in
Frage stehende Verkehrsfläche erschlossenen Wohneinheiten sei gemäss der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ohne Weiteres von einer Strasse im Sinn
von § 265 Abs. 1 PBG auszugehen (E. 4.3.1).

3.4 Die
Vorinstanz hielt fest, dass mit den bereits bekannten geplanten Bauvorhaben
52 Wohneinheiten über die O-Strasse erschlossen würden.

Die Vorinstanz möchte dennoch nur den Wegabstand anwenden
und begründet dies damit, dass sich das strittige Gebiet in der öV-Güteklasse A
befinde. Bei der vorliegenden Anzahl Wohneinheiten wäre nicht nur nach den
Zugangsnormalien, sondern – grundsätzlich – gar nach der
Verkehrserschliessungsverordnung von einer Strasse auszugehen. 

Die Art der Zugänglichkeit des öffentlichen Verkehrs ist
für die Abgrenzung zwischen Strassen- und Wegabstand nicht entscheidend (in
VGr, 26. Januar 2023, VB.2022.00480 befand sich die als Strasse im Sinn
von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizierende Verkehrsanlage auch an einer
bestens mit dem öffentlichen Verkehr erschlossenen Lage). Es sei darauf
hingewiesen, dass allein im Zusammenhang mit dem streitbetroffenen Bauvorhaben
15 Abstellplätze vorgesehen sind (vgl. E. 2). 

Neben der Anzahl der erschlossenen Wohneinheiten spricht
noch ein weiteres relevantes Kriterium (vgl. E. 4.2) dafür, dass es sich
bei der strittigen Verkehrsanlage um eine Strasse handelt: Die O-Strasse ist
durchgehend mehr als 4,5 m breit (vgl. GIS-Browser [www.maps.zh.ch >
Amtliche Vermessung in Farbe]) und liegt damit gemäss dem Anhang der VErV im
Rahmen der Vorgaben der Zufahrtsstrasse Typ 2 bzw. über der Breite eines
Zufahrtswegs. Zudem ist der bestehende
Ausbau der schon vor Inkrafttreten der VErV erstellten Verkehrsanlage grösser
als die gemäss früher massgeblichen Anhang zu den Zugangsnormalien für einen
Zufahrtsweg geforderten 3 bis 3,5 m; er liegt innerhalb der für eine
Zufahrtsstrasse geforderten 4 bis 4,75 m (vgl. VGr, 26. Januar
2023, VB.2022.00480, E. 4.3.1).

Es kann nach dem Gesagten nicht davon ausgegangen werden,
dass die durchgehend geführte O-Strasse unter diesen Umständen primär
dem Fussgänger- und Radfahrerverkehr dient.

Die von der
Vorinstanz unter Verweis auf ihren (gemäss den Akten einzigen) Augenschein am 8. Juli
2022 zwischen 10.30 und 11.30 Uhr getroffene Aussage, dass es sich gerade auch
anlässlich des Lokaltermins gezeigt habe, dass das gesamte Gebiet kaum von
motorisierten Verkehrsteilnehmern befahren werde, stellt dies nicht in Frage.
Um diese Tageszeit war ohnehin nicht viel Verkehr zu erwarten.

3.5 Die Rüge
der Beschwerdeführenden ist berechtigt. Die geplante Baute muss mithin einen
Strassenabstand von 6 m einhalten. Der vorgesehene Abstand von 3,5 m ist
nicht ausreichend.

Die nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels fällt ausser
Betracht (vgl. VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 6; 14. Juli
2022, VB.2021.00454, E. 5.8 und E. 6), zumal bei einer Verschiebung
der geplanten Baute in Richtung Nordwesten der rückwärtige Grenzabstand nicht
mehr überall eingehalten wäre (Art. 13 Abs. 1 BZO). 

3.6
 

3.6.1
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen. Der Rekursentscheid und
die Baubewilligung sind aufzuheben.

3.6.2
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekursverfahrens betreffend die
beschwerdeführenden sechs Nachbarrekurrentschaften sowie die Kosten des
Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Bauherrin sowie der Baubewilligungsbehörde
je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Betreffend die nicht beschwerdeführenden zwei
Nachbarrekurrentschaften, die den Rekursentscheid gegen sich gelten liessen,
sind die Kosten des Rekursverfahrens unverändert zu belassen.

3.6.3
Eine Parteientschädigung steht der Bauherrin bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den beschwerdeführenden
sechs Nachbarrekurrentschaften, welche von der Bezahlung einer Parteientschädigung
im Rekursverfahren gleichzeitig zu befreien sind, für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG). Betreffend die nicht beschwerdeführenden vier Nachbarrekurrentschaften,
die den Rekursentscheid gegen sich gelten liessen, sind die im Rekursverfahren
gesprochenen Parteientschädigungen an die Bauherrin (je Fr. 165.-; total
neu Fr. 330.-) unverändert zu belassen. Die Gemeinde wird in der
vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen,
praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG;
Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 28. Oktober
2022 und der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 8. Februar 2022
werden aufgehoben.

Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'240.- werden
neu zu je 19/48 der L AG und der Bausektion der Stadt Zürich auferlegt und
im Übrigen unverändert belassen.

Die L AG wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für
das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 250.- zu bezahlen.
Im Übrigen werden die für das Rekursverfahren gesprochenen
Parteientschädigungen unverändert belassen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    240.--     Zustellkosten,

Fr. 5'240.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der L AG und der Bausektion der Stadt Zürich je zur
Hälfte auferlegt.

4.    Die L AG wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.