# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 146f35d1-9853-54e9-9056-488f6c21b851
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-03-20
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 20.03.2001 AGVE_2001_61
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_AGVE-2001-61_2001-03-20.pdf

## Full Text

266 Verwaltungsgericht 2001 

61 Nutzungsplanung. 
- Beim Baulandbedarf gemäss Art. 15 lit. b RPG ist zwischen den 

Wohnzonen und den Misch- bzw. Gewerbe- und Industriezonen zu 
differenzieren (Erw. 3 d) 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 4. Kammer, vom 20. März 2001 in 
Sachen T.S. AG gegen Entscheid des Regierungsrats und Beschluss des 
Grossen Rats 

Aus den Erwägungen 

2. d) Bauzonen dürfen im Übrigen nur Land umfassen, welches 
"voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird" 
(Art. 15 lit. b RPG). 

(...) 
dd) Im Hinblick auf den Baulandbedarf gemäss Art. 15 lit. b 

RPG ist grundsätzlich zwischen den Wohnzonen und den Misch- 
bzw. Gewerbe- und Industriezonen, die eine gewerbliche Nutzung 
erlauben, zu differenzieren. Die konkreten raumplanerischen Interes-
sen können für den Baulandbedarf auch einen differenzierten Be-
darfsnachweis für jeden Bauzonentyp erfordern (vgl. Alexandre 
Flückiger und Alexander Ruch in: Heinz Aemissegger/Alfred Kutt-
ler/Pierre Moor/Alexander Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundes-
gesetz über die Raumplanung [Kommentar zum RPG], Zürich 1999, 
Art. 15 N 83 mit Hinweisen). In den reinen Wohnzonen ist die ge-
werbliche Nutzung in der Regel, d.h. von nicht störenden (stillen) 
Gewerben abgesehen, ausgeschlossen. Die Gewerbebetriebe sind auf 
taugliches Gewerbeland angewiesen. Dafür kommt im vorliegenden 
Fall, wo eine reine Gewerbezone fehlt, neben der Industrie- und 
Dorfzone die Zone WG in Betracht. In der Dorfzone sind neben der 
Wohnnutzung, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbe-
triebe (Läden, Gaststätten, Büros, handwerkliche Betriebe) sowie 
landwirtschaftliche Betriebe (§ 11 Abs. 1 BNO) zulässig; in der WG2 
Wohnbauten und "mässig störendes Gewerbe" (§ 7 Abs. 1 BNO). Die 
BNO der Gemeinde H. definiert als mässig störend jene Betriebe mit 

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Auswirkungen, "die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und 
Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- und 
Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. 
Betriebe, die ein hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursa-
chen, gelten nicht als mässig störend" (§ 27 Abs. 2 BNO). In der 
WG3 schliesslich sind Wohn- und kleingewerbliche Bauten zulässig, 
wobei pro Parzelle mind. 50% der beanspruchten Ausnutzungsziffer 
als Wohnnutzung festgelegt ist (§ 9 Abs. 1 und 2 BNO). Nur die 
Industriezone ist für industrielle und gewerbliche Bauten bestimmt 
(§ 10 Abs. 1 BNO). Diese Zonen weisen alle die Empfindlichkeits-
stufe III auf (§ 4 BNO). 

ee) Gemäss dem von der Gemeindeversammlung am 12. Juni 
1992 beschlossenen Bauzonenplan verfügt die Gemeinde H. über 
12,3 ha Land in der Dorfzone, 3,6 ha Land in den Wohn- und Ge-
werbezonen (0,4 ha WG2 und 3,2 ha in der WG3) und über 0,7 ha in 
der Industriezone. Eine reine Gewerbezone existiert wie erwähnt 
nicht. Hingegen besteht im Norden des Gemeindegebiets eine Indu-
striezone, die im Interesse der sich dort befindenden Bandfabrik 
bereits im ZP 72 ausgeschieden wurde, und die unverändert geblie-
ben ist. Im Vergleich zum ZP 72 fand eine wesentliche Verkleinerung 
der Zone WG3 statt, wobei allerdings zum grossen Teil eine Umzo-
nung in die Dorfzone erfolgte. Vom Grossen Rat nicht genehmigt 
wurden die WG3-Flächen im Gebiet "W." und der grösste Teil der 
WG3-Flächen im Gebiet "B.". Gemäss Botschaft 1993 handelt es 
sich um eine Fläche von 2,4 ha. Im ZP/KB Ergänzungen 1995 wer-
den diese nicht genehmigten Flächen grösstenteils (mit Ausnahme 
der Parzellen Nrn. x, y und z von insgesamt rund 0,45 ha) der Über-
gangszone nach § 170 Abs. 2 BauG zugewiesen (vgl. Ergänzungen 
ZP/KP 1995). An nicht überbauter Fläche in der WG3 stehen damit - 
wie die Beschwerdeführerin zutreffend feststellt - noch die Parzellen 
Nrn. w, x, y und z zur Verfügung. Gemäss der Übersicht über den 
Stand der Erschliessung vom 31. Dezember 2000 umfasst die WG3 
1,5 ha, davon sind 0,8 ha überbaut und 0,7 ha in fünf Jahren baureif. 
Die WG2 mit einer Fläche von 0,4 ha im nördlichen Teil des Dorfes 
ist vollständig überbaut; auch in der Industriezone steht kein unüber-
bautes Land mehr zur Verfügung. Die Dorfzone mit einer Fläche von 

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12,7 ha ist ebenfalls weitestgehend überbaut; sie weist nur noch ver-
einzelte unüberbaute Parzellen auf. Gemäss der Übersicht über den 
Stand der Erschliessung vom 31. Dezember 2000 sind in der Dorf-
zone 0,1 ha baureif, und 0,8 ha sind innert fünf Jahren baureif. 

Die gewerblich nutzbaren Flächenreserven in der Gemeinde H. 
sind eher klein bemessen. In der WG3 stehen gerade noch vier Par-
zellen mit einer Fläche von nicht einmal einer Hektare (0,7 ha) für 
kleingewerbliche Bauten und einem Mindestwohnanteil von 50% zur 
Verfügung. Die Dorfzone weist ebenfalls kaum mehr unüberbaute 
Parzellen auf und steht überdies nur mässig störenden Gewerbebe-
trieben nach der Definition der BNO offen. Die Möglichkeiten für 
eine gewerbliche Entwicklung und die Schaffung neuer Arbeitsplätze 
erscheinen sehr beschränkt, zumal die Bauordnung für die gewerbli-
che Nutzung in der WG3 auf kleingewerbliche Bauten eingeschränkt 
ist. Die Zuweisung von Land in die Übergangszone stellt keine Re-
serve an nutzbarem Gewerbebauland dar. Eine Einzonung dieses 
Landes kommt frühestens in 10 Jahren in Betracht und erfordert das 
ordentliche Verfahren. Die Zuweisung in die Übergangszone ist so-
mit wenig flexibel; die Landreserven sind mehr oder weniger 
blockiert, und es kann der wirtschaftlichen Entwicklung kaum Rech-
nung getragen werden. 

ff) Wie sich aus den Planungsunterlagen ergibt, ist für die Be-
urteilung des Bedarfs an Bauland für die gewerbliche Nutzung auf 
die Prognosen 1992 abzustellen. Die Baulandprognosen wurden nach 
der Rückweisung durch den Grossen Rat weder aktualisiert, noch 
überprüft. Auf die kantonale Arbeitsplatzstatistik und -prognose 2020 
ist auf Grund der unterschiedlichen Basisdaten und der abwei-
chenden statistischen Methode nicht abzustellen. Bei der Würdigung 
der Baugebietsgrösse anlässlich der (Teil-)Genehmigung vom 
1. März 1994 schloss sich der Grosse Rat, dem Rückweisungsantrag 
des Regierungsrats folgend, der kommunalen Einwohner- und Ar-
beitsplatzprognose und dem von der Gemeinde gewünschten Wachs-
tum an und unterstützte damit den Prognosewert der Gemeinde. Für 
den Bedarf an Bauland für die gewerbliche Nutzung in der Planungs-
periode bis 2008 ist nach Auffassung der Gemeinde und der kanto-
nalen Behörden der Prognosewert von 285 Arbeitsplätzen massge-

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bend. Mit der von der Gemeinde H. beschlossen Zuweisung von 
insgesamt 24 ha in die Bauzone konnte dieser Bedarf erfüllt werden. 
Nach dem Rückweisungsbeschluss vom 1. März 1994 hat die Ge-
meinde ca. 5 ha vor allem des Baugebiets, in dem eine gewerbliche 
Nutzung möglich wäre, der Übergangszone zugewiesen (siehe vorne, 
Erw. 2/d/ee), und der genehmigte Nutzungsplan weist eine Bauzone 
von ca. 19 ha aus. Die prognostizierten Arbeitsplatzbedürfnisse sind 
damit nicht mehr gewahrt. Auch wenn diese Prognosen grundsätzlich 
und für die wirtschaftliche Entwicklung und die Arbeitsplätze insbe-
sondere mit Unsicherheiten behaftet sind, ist festzuhalten, dass der 
angefochtene Zonenplan den massgebenden Bedarf an Bauland für 
285 Arbeitsplätze nicht ausweist. Die seitherige wirtschaftliche 
Entwicklung hat dies bestätigt. Für 1998 hat die Gemeinde H. 251 
Arbeitsplätze ausgewiesen und hat den vom Baudepartement er-
rechneten Prognosewert überschritten. Art. 15 lit. b RPG steht damit 
einer Zuweisung der weitgehend erschlossenen Parzelle Nr. w mit 
einer Fläche von rund 0,7 ha zu einer Gewerbezone oder zu einer 
Spezialbauzone Gärtnereibetrieb, nicht entgegen. 

e) Gemäss Art. 1 Abs. 1 RPG haben Bund, Kantone und Ge-
meinden auf die Bedürfnisse der Bevölkerung und der Wirtschaft zu 
achten. Dabei haben sie mit Massnahmen der Raumplanung auch die 
räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu 
erhalten (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG). Die einzelnen Ziele und Grund-
sätze allein haben keine absolute Bedeutung, sondern sind Zielvor-
stellungen, Wertungshilfen und Entscheidungskriterien (vgl. Pierre 
Tschannen, in: Kommentar RPG, Art. 1 N 5 und Art. 3 N 9). Die 
vorzunehmende Interessenabwägung obliegt vorab der Gemeinde 
(vgl. Art. 3 Abs. 1 RPV und § 13 Abs. 1 i.V.m. § 27 Abs. 2 BauG). 
Die Bemessung von Zonen für die industrielle und gewerbliche Nut-
zung kleinerer Gemeinden verlangt eine regionale Betrachtungs-
weise. Die Gemeinde H. ist eine Gemeinde im ländlichen Raum und 
hat ihre Nutzungsplanung auf die eigenen Weiterentwicklungsmög-
lichkeiten und eine regional ausgeglichene Entwicklung zwischen 
Einwohnern und Arbeitsplätzen auszurichten (siehe Richtplanbe-
schluss, S. 1.1./1.1.). Für ansässige Gewerbebetriebe sind vor Ort 
eigene Reserven an Industrie- und Gewerbezonen für längerfristige 

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Entwicklungsoptionen zuzulassen (siehe Leitsatz 3 Raumordnungs-
konzept 1995).  

Die Einweisung der Parzelle Nr. w in die Übergangszone er-
folgte ausschliesslich, weil die Wohnzonen der Gemeinde H. über-
dimensioniert sind. Eine Differenzierung des Baulandbedarfs nach 
den anerkannten wirtschaftlich-gewerblichen Bedürfnissen ist aus 
den Planungsunterlagen nicht ersichtlich, wurde von der Gemeinde 
nicht vorgenommen und im Rahmen des Genehmigungsverfahrens 
nicht diskutiert (Protokoll des Grossen Rats vom 16. September 
1997, Art. 209, S. 208, Votum des Präsidenten der Bau- und 
Planungskommission, S. 291, Votum Regierungsrat Dr. Thomas 
Pfisterer). Eine Prüfung der Bedürfnisse an Bauland für die gewerb-
liche Nutzung und eine vollständige Interessenabwägung unter Ein-
bezug dieser Interessen (Art. 3 RPV) hat im Ergänzungsverfahren 
ZP/KP 1995 somit nicht stattgefunden. Auch im Beschwerde-
entscheid hat der Regierungsrat die Abweisung zur Hauptsache mit 
der Reduktion der Bauzone für die Wohnnutzung begründet. Der 
Hinweis auf die kantonale Prognose von 235 Arbeitsplätzen und die 
Auffassung, dass in der Wohn- und Gewerbezone und in der Gewer-
bezone ausreichend unüberbautes Land zur Verfügung steht, ist - wie 
ausgeführt (Erw. 2/d/ee und ff) - unzutreffend. 

f) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Übergrösse des 
Baugebiets aus der Übergrösse der Landreserven für die Wohnnut-
zung resultiert, währenddessen im ZP/KP Ergänzung 1995 die für die 
gewerbliche Nutzung zugelassenen Mischzonen und die Industrie-
zone die von der Genehmigungsbehörde im Rückweisungsbeschluss 
1993 anerkannten und unveränderten Zielvorstellungen der Gemein-
de in Bezug auf die Arbeitsplatzentwicklung nicht erfüllen. Insofern 
verletzt der angefochtene Zonenplan Art. 15 lit. b RPG. 

62 Aufstockung von landwirtschaftlichen Silobauten in der Landwirt-
schaftszone. 
- Rechtliche Vorgaben zum Landschaftsschutz (Erw. 4/a). 
- Beurteilung des Landschaftsschutzaspekts anhand der vom Baude-

partement herausgegebenen Checkliste (Erw. 4/b); Grobbeurteilung 
(Erw. 4/c/aa), Analyse und Bewertung der betroffenen Landschaft