# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bad5a2b9-2778-500a-95ee-bfdcb5a5d34d
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-18
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 18.09.2020 2019.JGK.624
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2019-JGK-624_2020-09-18.pdf

## Full Text

Direktion für Inneres 
und Justiz  
des Kantons Bern 

 Direction de l’intérieur  
et de la justice  
du canton de Berne 

  

     

Münstergasse 2 
Postfach 
3000 Bern 8 
Telefon 031 633 76 78 

Telefax 031 634 51 54 

    

 

2019.JGK.624     

Beschwerdeentscheid vom 18. September 2020 

 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

 

 

a  Vermietet die Erwerberin oder der Erwerber während der nach Art. 11b 

Abs. 1 HG vorgeschriebenen Wohndauer einen Teil des von ihr oder ihm 

erworbenen Grundeigentums, so entfällt die Befreiung von der Handände-

rungssteuer, weil sie oder er als Eigentümerin oder Eigentümer das Grund-

eigentum nicht ausschliesslich selbst zu Wohnzwecken nutzt (E. 3.3). 

b Eine Stundung der Handänderungssteuer ist auch dann zu gewähren, 

wenn aus dem Kaufvertrag ersichtlich ist, dass sich in der Liegenschaft eine 

separate und bewohnte Wohnung befindet. Das Gesuch um nachträgliche 

Steuerbefreiung erscheint in diesem Fall nicht im Vornherein als aussichts-

los (E. 3.4).  

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la 

propriétaire 

 

 

a  Lorsque la propriété acquise est louée en partie ou dans son intégralité au 

cours du délai prescrit par l’article 11b, alinéa 1 LIMu, l’exonération de l’im-

pôt sur les mutations devient caduque puisque l’immeuble n’a pas exclusi-

vement été utilisé par le ou la propriétaire à des fins d’habitation (c. 3.3).  

b Un sursis au paiement de l’impôt doit être accordé même s’il ressort ex-

pressément du contrat de vente qu’un logement séparé et habité se trouve 

dans l’immeuble. Dans ce cas, la demande d’exonération fiscale a poste-

riori n’apparaît pas d’emblée vouée à l’échec (c. 3.4). 

 

 

  

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Sachverhalt 

 

A. 

A.______ kaufen mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 26. August 2016 das 

Grundstück B.______ Gbbl. Nr. 1000 von den Eltern von C.______ zu Gesamtei-

gentum als einfache Gesellschaft. D.______ ersucht am 15. September 2016 zu-

sammen mit der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt 

E.______, (nachfolgend: Grundbuchamt) um nachträgliche Steuerbefreiung sowie 

Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Ver-

fügung vom 9. November 2016 veranlagt das Grundbuchamt die Handänderungs-

steuer auf dem Kaufpreisanteil von D.______ in Höhe von Fr. 6'840.- und stundet 

die Steuer im selben Umfang für eine Dauer von drei Jahren ab dem Datum des 

Grundstückerwerbs. Auf dem Kaufpreisanteil von C.______ ist keine Handände-

rungssteuer erhoben worden, da sie die Tochter der Verkäufer ist. Für die gestun-

dete Handänderungssteuer wird ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und 

im Grundbuch eingetragen.  

B. 

Am 19. Oktober 2018 reicht D.______ beim Grundbuchamt das Formular zum 

Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums sowie eine Wohnsitzbescheini-

gung der Einwohnergemeinde B.______ ein. Das Grundbuchamt fordert D.______ 

mit Schreiben vom 2. November 2018 auf, eine neue Hauptwohnsitzbestätigung 

einzureichen sowie Stellung dazu zu nehmen, dass F.______ an derselben Ad-

resse gemeldet sei. Mit Schreiben vom 30. November 2018 reicht D.______ eine 

neue Hauptwohnsitzbestätigung ein, gemäss welcher D.______ bereits seit dem 

28. Februar 2013 seinen Wohnsitz in der erworbenen Liegenschaft hat. Er teilt dem 

Grundbuchamt zudem mit, dass die Liegenschaft über eine kleine Einliegerwoh-

nung verfüge, welche bis im Dezember 2017 an G.______, die Grossmutter von 

C.______, vermietet worden sei. Seit dem 1. Juni 2018 sei die Wohnung an 

F.______ vermietet.  

Mit Verfügung vom 27. Dezember 2018 hebt das Grundbuchamt die Stundungs-

verfügung vom 9. November 2016 auf und legt D.______ die gestundete Han-

dänderungssteuer samt Zins und Gebühren zur Bezahlung auf.  

C. 

Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 27. Dezember 2018 erheben 

A.______ mit Eingabe vom 22. Januar 2019 Beschwerde bei der Justiz-, Ge-

meinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK, seit dem 1. Januar 2020: 

Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]). Sie beantragen sinngemäss die Befreiung 

von der Handänderungssteuer für den selbstbewohnten Teil ihrer Liegenschaft.  

  

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In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 21. Februar 2019 beantragt das 

Grundbuchamt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, un-

ter Kostenfolge.  

A.______ haben keine Stellungnahme zu der Vernehmlassung des Grundbuch-

amtes eingereicht.  

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägun-

gen einzeln eingegangen. 

 

 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han-

dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren 

nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grund-

buchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmun-

gen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen 

der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der Beschwerde gegen 

die Verfügung des Grundbuchamtes vom 27. Dezember 2018 zuständig. 

1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teil-

genommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 

VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtene Verfügung be-

schwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen frist- und 

formgerecht eingereichte Eingabe ist daher einzutreten.  

2. 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handän-

derungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grund-

buchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei 

der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 

1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a Abs. 1 HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines 

Grundstücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche 

Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nut-

zen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegen-

leistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstücks-

erwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).  

  

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Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin 

oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während 

mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 

Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz 

innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 

werden, wenn diese bereits besteht. Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegen-

über dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis 

zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 

erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 

17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das 

Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a 

Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen 

zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stun-

dung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 

3. 

3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 27. De-

zember 2018, worin dieses die Stundungsverfügung vom 9. November 2016 auf-

hebt und die gestundete Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren den Be-

schwerdeführenden zur Bezahlung auferlegt. Zur Begründung führt das Grund-

buchamt aus, dass die Beschwerdeführenden das Wohnhaus nicht während der 

gesamten Stundungsfrist persönlich und ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt 

haben.  

Vorliegend ist unbestritten, dass die Beschwerdeführenden die in der Liegenschaft 

vorhandene Einliegerwohnung bis Dezember 2017 und seit dem 1. Juni 2018 an 

Dritte vermietet haben.  

3.2 Die Beschwerdeführenden bringen sinngemäss vor, ihnen hätte die Stun-

dung der Handänderungssteuer nicht gewährt werden dürfen. Bereits im Kaufver-

trag vom 26. August 2016 werde erwähnt, dass sich im von ihnen erworbenen 

Einfamilienhaus eine Einliegerwohnung befinde, welche bewohnt werde. Es sei 

damit bereits beim Vertragsabschluss bekannt gewesen, dass sie die Liegenschaft 

nicht ausschliesslich und persönlich bewohnen. Wäre die Steuer nicht gestundet 

worden, hätten sie das Geld für die Steuer über die Hypothek beziehen können 

und ihnen wären die Verfügungskosten und Zinsen erspart geblieben. Die Einlie-

gerwohnung umfasse ferner nur 73 m2 von der gesamten Nutzfläche der Liegen-

schaft von 463 m2. Der grösste Teil der Nutzfläche der Liegenschaft werde somit 

von ihnen persönlich und ausschliesslich genutzt. Es sei daher nur die Handände-

rungssteuer für die Einliegerwohnung zu erheben. 

Das Grundbuchamt führt dazu aus, die Beschwerdeführenden hätten die gekaufte 

Liegenschaft während der Stundungsfrist nicht persönlich und ausschliesslich zum 

  

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Wohnzweck genutzt, da die Einliegerwohnung an eine Drittperson vermietet wor-

den sei. Die gestundete Handänderungssteuer sei deshalb nachträglich zu erhe-

ben. Eine Steuerbefreiung für den auf den selbstgenutzten Wohnanteil entfallen-

den Kaufpreis hätte nur gewährt werden können, wenn die Einliegerwohnung in-

nerhalb der einjährigen Bezugsfrist sachenrechtlich ausgeschieden worden wäre. 

Das Grundbuchamt macht sodann geltend, die Stundung der Handänderungs-

steuer dürfe gemäss Art. 11a Abs. 2 HG nur dann nicht gewährt werden, wenn von 

vornherein feststehe, dass die Bedingungen der nachträglichen Steuerbefreiung 

nicht erfüllt sein können. Vorliegend habe die Möglichkeit bestanden, dass 

G.______ innerhalb der einjährigen Einzugsfrist aus der Einliegerwohnung ausge-

zogen und diese nicht mehr vermietet worden wäre. In diesem Fall hätten die Be-

schwerdeführenden das Kriterium der persönlichen und ausschliesslichen Nut-

zung der gesamten Liegenschaft ab dem Zeitpunkt des Auszugs der Drittperson 

erfüllt. Zudem sei es für das Grundbuchamt mit Blick auf die familiären Beziehun-

gen zwischen den Beschwerdeführenden und G.______ nicht auszuschliessen 

gewesen, dass die genannten Personen einen gemeinsamen Haushalt führen. Es 

haben somit diverse Möglichkeiten bestanden, wie die Bedingungen der nachträg-

lichen Steuerbefreiung hätten erfüllt werden können.  

3.3 Wie bereits hiervor in E. 2 ausgeführt wurde, wird die gestundete Steuer nicht 

erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Haupt-

wohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre un-

unterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 

11b Abs. 1 HG). Dem Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 

2013 für die Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für 

Mieter und Eigentümer» zur Änderung des HG (Tagblatt des Grossen Rates des 

Kantons Bern 2013/3, Beilage 17; nachfolgend: Vortrag) sind folgende Ausführun-

gen zu Art. 11b Abs. 1 HG zu entnehmen (S. 5): «Der Erwerber muss das ganze 

Grundstück als Wohneigentum selbst nutzen. Das bedeutet, dass der Erwerb ei-

nes Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber bloss eine oder mehrere Wohnun-

gen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Ge-

schäftshaus erworben wird. Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile des-

selben (Geschäfts- und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbe-

wohnung vor. […] Die Steuerbefreiung gilt ausschliesslich für selbst bewohntes 

Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf demselben Grundstück Geschäfts-

räume mitbenutzt werden oder andere Personen (auch Angehörige) in einer ande-

ren Wohneinheit wohnen. Anders ist in diesen Fällen bloss zu entscheiden, wenn 

vor dem fraglichen Eigentumsübergang auf dem fraglichen Grundstück Stockwer-

keigentum begründet wurde und der Erwerber eine solche Einheit vollständig 

selbst bewohnt».  

Die Beschwerdeführenden wohnen seit dem 28. Februar 2013 in der von ihnen 

erworbene Liegenschaft. Der Tagebucheintrag ist am 15. September 2016 erfolgt, 

  

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womit Sie die Liegenschaft demnach bis am 15. September 2018 ununterbrochen, 

persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz hätten bewohnen müssen. Es 

ist jedoch unbestritten, dass die sich in der Liegenschaft befindliche Einliegerwoh-

nung bereits bis Dezember 2017 und seit dem 1. Juni 2018, mithin innerhalb des 

hier massgebenden Zeitraums, vermietet worden ist. Die Beschwerdeführenden 

haben damit nicht das ganze Grundstück während mindestens zweier Jahre un-

unterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt, weshalb 

die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung vorliegend nicht erfüllt sind. Da die ver-

mietete, räumlich separierte Wohnung nicht zu Stockwerkeigentum oder zu Mitei-

gentum (mit räumlicher Zuordnung der Wohnungen mittels Reglement) ausge-

schieden wurde, kann auch keine anteilsmässige Erhebung der Handänderungs-

steuer erfolgen. 

3.4 Der Auffassung der Beschwerdeführenden, das Grundbuchamt hätte die 

Stundung der Handänderungssteuer nicht gewähren dürfen, da bereits beim Ver-

tragsabschluss bekannt gewesen sei, dass die Liegenschaft über eine bewohnte 

Einliegerwohnung verfüge und sie die Liegenschaft daher nicht ausschliesslich 

und persönlich bewohnen, kann nicht gefolgt werden. Das Grundbuchamt hat das 

Stundungsgesuch gemäss Art. 11a Abs. 2 HG abzuweisen, wenn dieses im Hin-

blick auf die Voraussetzungen gemäss Art. 11b HG von vornherein aussichtslos 

erscheint. Gesuche, denen im vornherein keine Erfolgsaussichten beschieden 

sind, dürften vorwiegend solche sein, bei welchen die Voraussetzungen gemäss 

Art. 11b HG nicht erfüllt werden können (vgl. Vortrag, Erläuterungen zu Art. 11a 

Abs. 2, S. 4). Wie das Grundbuchamt zu Recht vorbringt, hätte die Möglichkeit 

bestanden, dass G.______ innert der einjährigen Bezugsfrist aus der Einlieger-

wohnung ausgezogen wäre und die Beschwerdeführenden dann die ganze Lie-

genschaft, d.h. beide Wohnungen, als Hauptwohnsitz hätten nutzen können. Fer-

ner hätten die Beschwerdeführenden auch eine sachenrechtliche Aufteilung durch 

die Bildung von Stockwerk- oder Miteigentum innert der einjährigen Bezugsfrist 

vornehmen können. Damit ergibt sich, dass das Gesuch im Hinblick auf die Vo-

raussetzungen gemäss Art. 11b HG nicht von vornherein als aussichtlos angese-

hen werden durfte.  

4. 

Da die Beschwerdeführenden nicht das ganze Grundstück während mindestens 

zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck ge-

nutzt haben, sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung vorliegend nicht erfüllt. 

Damit ist nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt das Gesuch um nach-

trägliche Steuerbefreiung abgewiesen und die Stundung aufgehoben hat (Art. 17a 

Abs. 3 HG). Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet 

und ist abzuweisen. 

  

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5. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdefüh-

renden die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 

Diese sind auf pauschal Fr. 2’000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung 

über die Gebühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; 

BSG 154.21]). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).  

 

 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in 

der Höhe von pauschal Fr. 2'000.– werden A.______ zur Bezahlung auferlegt. 

Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 

erwachsen ist.  

3. 

Parteikosten werden keine gesprochen.