# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2c306414-852b-58b2-af63-eb37ae7ef256
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-16
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 16.09.2025 VR3 2023 54
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2023-54_2025-09-16.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 16. September 2025
mitgeteilt am 24. September 2025

Referenz VR3 23 54

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Zanolari Hasse, Aktuarin

Parteien A._____ GmbH
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Derron

gegen

Gemeinde Zuoz
Chesa Cumünela, 7524 Zuoz
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger

B._____
Beschwerdegegner 1
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Michel Castelli

C._____
Beschwerdegegner 2

D._____
Beschwerdegegner 3

Gegenstand Bau- und Betriebsbewilligung / Wiederherstellung

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Sachverhalt

A. Die A._____ GmbH mit Sitz in E._____ ist seit dem 30. Mai 2018 
Alleineigentümerin des in der Dorfkernzone (DK) befindlichen Grundstücks Nr. 
Z.1._____, Grundbuch der Gemeinde Zuoz. Das Grundstück ist mit dem Wohnhaus 
Nr. Z.2._____ (F._____) und dem Kunstraumanbau Nr. Z.3._____, teilweise mit 
dem Gebäude Nr. Z.4._____, dem Vorplatz (angrenzend an die G._____ 
[Grundstück Nr. Z.5._____, Grundbuch der Gemeinde Zuoz] sowie an das 
Grundstück Nr. Z.6._____, Grundbuch der Gemeinde Zuoz), der unterirdischen 
Parkgarage sowie der Gartenanlage überbaut. Mieter der Liegenschaft ist H._____, 
der seinerseits Gesellschafter der A._____ GmbH ist. 

B. Das im Alleineigentum von B._____ stehende Grundstück Nr. Z.6._____, 
Grundbuch der Gemeinde Zuoz, liegt ebenfalls in der Dorfkernzone und ist mit dem 
Wohn- und Geschäftshaus Nr. Z.7._____ (G._____) überbaut. Das Grundstück 
grenzt an drei Seiten an das Grundstück Nr. Z.1._____. 

C. Im Gewerbelokal auf dem Grundstück Nr. Z.6._____ an der G._____ in Zuoz 
befindet sich seit frühestens dem Erlass der Umbaubewilligung vom 28. Juni 2018 
ein Restaurationsbetrieb namens "I._____". C._____ war seit 2018 Mieter des 
Gewerbelokals und bis im November 2019 Inhaber der Einzelfirma "J._____". 
D._____ ist seither als Inhaber der Einzelfirma "J._____, titolare D._____" im 
Handelsregister eingetragen.

D. Die A._____ GmbH reichte bei der Gemeinde Zuoz am 16. Dezember 2021 
eine Anzeige um Feststellung der Bewilligungspflicht und Beschränkung der 
Öffnungszeiten ein. Begründend machte sie geltend, das Holzpodest und die Stühle 
vor dem Eingang des _____ladens seien ohne Bewilligung aufgebaut worden; das 
Podest sei sozusagen nur über das Grundstück Nr. Z.1._____ betretbar und 
generell würden sich die Gäste des Lokals zum Verzehr der Speisen und Getränke 
überwiegend auf dem Grundstück Nr. Z.1._____ aufhalten und Abfälle würden 
liegen gelassen. Das Grundstück Nr. Z.1._____ werde von den Gästen des 
_____lokals als Parkplatz benutzt. Das Lokal emittiere unangenehme Gerüchen 
und schliesslich seien die quartierunüblichen Öffnungszeiten zu beschränken, weil 
es oft laut zu und her gehe.

E. Am 25. April 2022 reichte die A._____ GmbH der Gemeinde Zuoz eine 
Anzeige betreffend fehlende Gastwirtschaftsbewilligung von D._____ und K._____ 
ein, verlangte die sofortige Einstellung des Betriebs sowie die Bestrafung der 
Angezeigten.

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F. Mit Verfügung vom 8. Juni 2022, mitgeteilt am 13. Juni 2022, verpflichtete 
der Gemeinderat der Gemeinde Zuoz B._____, C._____ und D._____ unter 
Androhung der Ersatzvornahme dazu, das Podest samt Stühlen neben dem 
Eingang zum Gastwirtschaftsbetrieb sofort, d.h. innert drei Werktagen nach 
Mitteilung der vorsorglichen Massnahmeverfügung, auf eigene Kosten zu entfernen 
bzw. entfernen zu lassen.

G. Mit Schreiben vom 23. Juni 2022 teilte der Gemeinderat der Gemeinde Zuoz 
der A._____ GmbH mit, dass ihr mit Eingabe vom 16. Juni 2022 gestellter Antrag, 
es seien Ersatzmassnahmen zur Entfernung des Podests vorzunehmen, unnötig 
sei. Die superprovisorisch angeordneten Massnahmen seien von den Betroffenen 
innert Frist umgesetzt worden, d.h., die Podeste und Stühle seien bereits entfernt 
worden.

H. Am 30. Juni 2022 reichte die A._____ GmbH eine weitere umfangreiche 
Eingabe (Stellungnahme) ein und beantragte, teilweise auch superprovisorisch, 
sinngemäss zusammengefasst, die unverzügliche Anordnung der 
Betriebseinstellung, die unverzügliche Aufforderung, für den Betrieb des 
_____ladens ein ordentliches Baubewilligungsgesuch einzureichen, und den 
Widerruf oder den Entzug der Gastwirtschaftsbewilligung vom 2. Januar 2022, 
lautend auf D._____.

I. Mit Verfügung vom 19. Juli 2022 wies der Gemeinderat der Gemeinde Zuoz 
die superprovisorischen Anträge und die Verfahrensanträge der A._____ GmbH ab. 
Ausserdem wurde das Baueinstellungsverfahren aufgrund umgehender Entfernung 
der Podeste als erledigt abgeschrieben.

J. Am 17. August 2022 reichte die A._____ GmbH eine "wiederholte Anzeige 
baurechtswidriger Zustände" ein. Obwohl es gemäss Umbauverfügung vom 
28. Juni 2018 heisse, es dürften im Freien keine Tische, Stühle Sonnenschirme etc. 
aufgestellt werden, hätten die Rechtsvertreter der A._____ GmbH bei einem 
Augenschein am Vortag festgestellt, dass nun ein Holzfass vor dem Laden stünde 
und Werbetafeln sowie Leuchtreklamen angebracht worden seien. Zwecks 
Behebung dieser Missstände seien (auch superprovisorisch beantragt) die 
Betreiber des _____ladens aufzufordern, sämtliches Mobiliar (insbesondere das 
Fass) und die Werbungen zu entfernen und es sei ein Baustrafverfahren zu 
eröffnen. Der Gemeinderat der Gemeinde Zuoz entschied sodann am 23. August 
2022, dass auch diesbezüglich keine superprovisorischen Anordnungen getroffen 
werden müssten.

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K. Am 30. September 2022 bediente die A._____ GmbH den Gemeinderat der 
Gemeinde Zuoz mit neuen Beweismitteln bzw. mit einem Bericht zur 
Sachverhaltsermittlung. Man wolle mit der Eingabe zuzüglich 88 Beilagen den 
Gemeinderat entlasten. Der Bericht liefere die korrekte Tatsachengrundlage der 
Auswirkungen des Betriebs des _____ladens und zeige, wie dieses Ausmass die 
öffentliche Ordnung, Sicherheit und Gesundheit tangiere. Die A._____ GmbH sei 
bereit, auch weiterhin einen hohen Aufwand zu betreiben, damit der Sachverhalt 
erstellt werde. Die bereits eingereichten Fotos würden aufzeigen, dass Gäste 
Speisen auf dem Holzfass konsumierten (Aussengastwirtschaft), Kunden und 
Lieferanten falsch parkierten sowie über das Grundstück Nr. Z.1._____ liefen und 
allenfalls umfallende Werbetafeln die Verkehrssicherheit beeinträchtigen würden.

L. Am 26. Oktober 2022 fand eine Begehung vor Ort statt. Anwesend waren der 
Vizepräsident und der Kanzlist in Begleitung des Rechtsvertreters der Gemeinde 
Zuoz, H._____ in Begleitung der Rechtsvertreter der A._____ GmbH, B._____, 
C._____ und D._____. Anlässlich der Begehung reichte die A._____ GmbH ihre 
schriftlichen "Plädoyer Notizen zum Augenschein und Ergänzung des Berichts zur 
Sachverhaltsfeststellung vom 30. September 2022", datierend vom 25. Oktober 
2022, sowie weitere 132 Beilagen ein. Gleichentags wies der Gemeinderat der 
Gemeinde Zuoz die A._____ GmbH schriftlich darauf hin, dass fraglich sei, ob die 
eingereichten Fotoaufnahmen unter persönlichkeits- und datenschutzrechtlichen 
Gesichtspunkten rechtmässig aufgenommen und der Gemeinde übermittelt worden 
seien. Bevor man die Beilagen im Rahmen des Akteneinsichtsrechts den 
Verfahrensbeteiligten zugänglich mache, werde die A._____ GmbH bzw. deren 
Rechtsvertreter aufgefordert, diesbezüglich Stellung zu nehmen. Diese 
Aufforderung erachtete der Rechtsvertreter der A._____ GmbH als 
"Gutachterauftrag" und reichte mit Eingabe vom 8. November 2022 ein 35-seitiges 
Schreiben mit dem Titel "Gutachten" zur Fragestellung der Zulässigkeit der 
Fotoaufnahmen ein. Sodann reichte die A._____ GmbH am 21. Oktober 2022 eine 
Stellungnahme zum Entwurf des Protokolls der Begehung vom 26. Oktober 2022, 
mitgeteilt am 3. Dezember 2022, ein. 

M. B._____ liess sich im gesamten Verfahren mit Eingaben vom 22. Februar 
2022, 24. Juli 2022, 4. August 2022 und 24. August 2022 vernehmen, teilweise 
auch im Namen von C._____ und D._____. Mit Stellungnahme vom 6. Januar 2023 
liess er die Abweisung der Anträge der Gegenseite beantragen.

N. Mit Verfügung vom 3. Mai 2023, mitgeteilt am 25. Mai 2023, wies der 
Gemeinderat die Anträge der A._____ GmbH ab, soweit er darauf eintrat und sie 
nicht guthiess (Dispositivziffer 1). Weiter verpflichtete er B._____, C._____ und 

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D._____, bei einer dazu befähigten Stelle ein Gutachten in Auftrag zu geben, 
welches der Gemeinde bis zum 30. Juni 2023 vorzulegen sei. Das Gutachten habe 
die Fragen zu beantworten, ob die Lüftung Richtung Aussenfassade des 
_____ladens bzw. Richtung F._____ die durch den Betrieb der im Laden 
vorhandenen stationären Anlagen entstehenden Emissionen so weit begrenze, als 
dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar sei, und ob die 
aktuelle Lösung (Lüftungsausgang Richtung Fassade) den allgemeinen Regeln der 
Baukunst entspräche (Dispositivziffer 2). D._____ wurde für das verspätete 
Einholen der Gastwirtschaftsbewilligung mit einer Busse von CHF 300.00 bestraft 
(Dispositivziffer 3). Der Verfahrenskosten wurden der A._____ GmbH zur Hälfte, 
B._____ und C._____ je zu 1/10 und D._____ zu 1/5 auferlegt (Dispositivziffer 4). 
Im Umfang von 1/10 wurden die Kosten auf die Gemeindekasse genommen.

O. Gegen die Verfügung vom 3. Mai 2023 erhob die A._____ GmbH 
(nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 5. Juni 2023 Beschwerde beim damaligen 
Verwaltungsgericht und heutigen Obergericht des Kantons Graubünden und stellte 
die folgenden Rechtsbegehren:

1. Es seien die Dispositiv Ziff. 1 und Ziff. 4 der Verfügung der Beschwerdegegnerin 
vom 03. Mai 2023 aufzuheben;

2. Es sei die formelle Baurechtswidrigkeit der Umnutzung | Zweckänderung des 
Erdgeschosses des Wohnhauses auf dem Grundstück Nr. Z.6._____, eingetragen 
im Grundbuch der Gemeinde Zuoz, durch den Betrieb des _____ladens «I._____» 
festzustellen;

3. Es seien der Beschwerdegegner 2 und Beschwerdegegner 3 eine angemessene 
Frist anzusetzen, um für den Betrieb des _____ladens «I._____», auf dem 
Grundstück Nr. Z.6._____, eingetragen im Grundbuch der Gemeinde Zuoz, ein 
ordentliches Baubewilligungsgesuch einzureichen;

4. Es sei bei unbenütztem Ablauf der Frist gemäss Rechtsbegehren Ziff. 3 die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes auf dem Grundstück Nr. 
Z.6._____, eingetragen im Grundbuch der Gemeinde Zuoz, durch die 
Betriebseinstellung | Betriebsstopp des ____ladens «I._____», unter Androhung der 
Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 StGB im Unterlassungsfall, anzuordnen; 
eventualiter sei für den Betrieb des _____ladens «I._____», auf dem Grundstück 
Nr. Z.6._____, eingetragen im Grundbuch der Gemeinde Zuoz, die nachfolgende 
Beschränkung betreffend Öffnungszeiten zu erlassen: «an den Wochenenden hat 
der Betrieb spätestens um 19.00 Uhr zu schliessen und an den Wochentagen sollen 
die für das Wohnquartier üblichen Betriebszeiten gelten»;

5. Es seien der Beschwerdegegner 2 und Beschwerdegegner 3 unter Androhung der 

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Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall zu verpflichten, 
sämtliche auf dem Grundstück Nr. Z.1._____, eingetragen im Grundbuch der 
Gemeinde Zuoz, sowie dem Grundstück Nr. Z.6._____, eingetragen im Grundbuch 
der Gemeinde Zuoz, errichteten Bauten und (wieder-)aufgebaute Gegenstände wie 
Holzpodest, Stehtische | Holzfass, Barhocker und Werbetafel unverzüglich zu 
entfernen;

6. Es sei festzustellen, dass die Bewilligung vom 02. Juni 2018 an den 
Beschwerdegegner 2 für einen Gastwirtschaftsbetrieb per 14. November 2019 
erloschen ist;

7. Es sei die Bewilligung vom 03. Januar 2022 des Beschwerdegegners 3 für einen 
Gastwirtschaftsbetrieb zu widerrufen; eventualiter sei die Bewilligung vom 03. 
Januar 2022 an den Beschwerdegegner 3 für einen Gastwirtschaftsbetrieb 
sanktionsweise zu entziehen;

8. Es seien die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens zulasten der Staatskasse bzw. 
der Beschwerdegegnerin zu nehmen und der Beschwerdeführerin eine 
angemessene Parteientschädigung zuzusprechen;

9. Eventualiter seien die Dispositiv Ziff. 1 und Ziff. 4 der Verfügung der Beschwerde-
gegnerin vom 03. Mai 2023 aufzuheben und die Sache zur (Neu-)Entscheidung an 
die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen;

10. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der 
Beschwerdegegnerin.

Prozessualiter beantragte die Beschwerdeführerin, es sei der Beschwerde die 
aufschiebende Wirkung zu erteilen, das Beschwerdeverfahren für dringlich zu 
erklären, die Vorakten der Gemeinde Zuoz in Zusammenhang mit dem vorliegenden 
Verfahren beizuziehen und einen Augenschein sowie eine mündliche 
Hauptverhandlung vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
durchzuführen.

P. Mit Schreiben vom 23. Juni 2023 beantragte die Gemeinde Zuoz 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, 
soweit auf diese einzutreten sei, und verwies – unter Bestreitung des Inhalts der 
Beschwerde – auf die angefochtene Verfügung sowie die Akten.

Q. Mit Noveneingabe vom 13. Juli 2023 übermittelte die Beschwerdeführerin 
eine Stellungnahme der L._____ AG vom 27. Juni 2023 betreffend Lüftungsanlage 
des Lokals mit der Feststellung, dass die Fortluft der Lüftungsanlage der _____-
Küche an der Hausfassade Richtung des Grundstücks Nr. Z.1._____ ausgeblasen 

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werde, gemäss SIA 382/1 die Fortluft der Kategorie ABL/FOL 4 einer gewerblichen 
Küche jedoch über das Dach geführt werden müsse. Des Weiteren legte die 
Beschwerdeführerin eine Stellungnahme des Rechtsvertreters von B._____ vom 
29. Juni 2023 ins Recht, wonach dieser anerkenne, dass die Fortluft über ein 
Lüftungssystem über das Dach geführt werden müsse, sowie die Verfügung der 
Beschwerdegegnerin vom 5. Juli 2023, wonach diese einstweilen den Betrieb des 
_____ladens dulde und Frist zur Einreichung eines entsprechenden Baugesuchs 
setze. 

R. Mit Noveneingabe vom 3. August 2023 reichte die Beschwerdeführerin eine 
verfahrensleitende Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 24. Juli 2023 ein, 
womit diese das Gesuch um Erlass eines superprovisorischen Betriebsstopps 
abwies. 

S. Mit Eingabe vom 14. August 2023 reichte die Beschwerdegegnerin an sie 
gerichtete Eingaben seitens der Beschwerdeführerin und B._____ sowie eine Kopie 
der verfahrensleitenden Verfügung des Regionalgerichts Maloja betreffend 
Besitzesschutz/Nachbarrecht samt Vergleichsentwurf ein. Gleichzeitig beantragte 
sie (sinngemäss) eine Verfahrensvereinigung des vorliegenden Verfahrens mit dem 
Verfahren VR3 23 66 betreffend die Duldungsverfügung vom 5. Juli 2023.

T. Mit Noveneingabe vom 21. August 2023 reichte die Beschwerdeführerin eine 
Eingabe vom 2. August 2023, eine verfahrensleitende Verfügung der 
Beschwerdegegnerin vom 8. August 2023 sowie eine eigene Eingabe vom 
14. August 2023 ein, worin aufgrund des Vertrauensbruchs hinsichtlich der 
Vergleichsverhandlungen letztere als unzumutbar qualifiziert würden. 

U. Mit Eingabe vom 22. August 2023 verzichtete B._____ (nachfolgend: 
Beschwerdegegner 1) auf eine Vernehmlassung in der Sache. 

V. Mit Stellungnahme vom 6. September 2023 beantragte die 
Beschwerdeführerin unter anderem in prozessualer Hinsicht, es sei der Antrag der 
Beschwerdegegnerin zur Verfahrensvereinigung abzuweisen. 

W. Mit Eingabe vom 12. September 2023 verzichtete die Beschwerdegegnerin 
auf Einreichung einer Duplik in der Sache, ebenso der Beschwerdegegner 1 mit 
Eingabe vom 20. September 2023. 

X. Mit Eingabe vom 5. Januar 2024 reichte die Beschwerdegegnerin eine Kopie 
ihres Schreibens vom 27. Dezember 2023 ein sowie die Baupublikation vom 
28. Dezember 2023 über das Baugesuch des Beschwerdegegners 1 zur Erstellung 

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einer neuen Abluftanlage über Dach für das Restaurant im Erdgeschoss des 
Gebäudes Nr. Z.7._____. 

Y. Mit Noveneingabe vom 6. Februar 2024 reichte die Beschwerdeführerin eine 
Kopie ihrer Baueinsprache vom 17. Januar 2024 gegen das Baugesuch betreffend 
Erstellung der Abluftanlage über Dach ein (Baugesuch Nr. 23.27.Z.6._____). Für 
weitere Ausführungen zur Prozessgeschichte im Nachgang zur Baueinsprache wird 
zur Vermeidung von Wiederholungen auf das Urteil im Verfahren VR3 24 80 vom 
16. September 2025 verwiesen. 

Z. Sowohl C._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner 2) als auch D._____ 
(nachfolgend: Beschwerdegegner 3) liessen sich im Rechtsmittelverfahren nicht zur 
Sache vernehmen. Ihr Schreiben vom 20. Juni 2023 bezog sich ausschliesslich auf 
das Einreichen des später erstatteten Gutachtens gemäss Dispositivziffer 2 der 
angefochtenen Verfügung. 

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren 
Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit entscheidrelevant, 
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1. Prozessuales

1.1. Vorliegend angefochten sind die Dispositivziffern 1 und 4 der Verfügung des 
Gemeinderates Zuoz vom 3. Mai 2023, welche der Beschwerdeführerin sowie den 
Beschwerdegegnern 1 bis 3 mit Mitteilung vom 25. Mai 2023 eröffnet worden ist 
(act. B.2). 

1.1.1. Die Verfügung vom 3. Mai 2023 hat ihren Ursprung in der Anzeige der 
damaligen Anzeigeerstatterin und heutigen Beschwerdeführerin vom 16. Dezember 
2021. In der damaligen Anzeige beantragte sie, es sei festzustellen, dass der 
Aufbau von Holzpodesten im Sinne einer Aussengastwirtschaft bewilligungspflichtig 
und ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen sei. Durch den 
Abbau des Podests wurde dieser Antrag als erledigt abgeschrieben (vgl. act. B.2 
E. 2a). Beim zweiten Rechtsbegehren handelte es sich ebenfalls um ein 
Feststellungsbegehren zur Feststellung formell baurechtswidriger Zustände und zur 
Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens. Schliesslich wurde 
gefordert, die Öffnungszeiten des _____lokals seien zu beschränken, was 
wiederum ein Gestaltungsbegehren ist. Im vorinstanzlichen Verfahren erhob die 
damalige Anzeigeerstatterin diverse Anzeigen und beantragte am 30. Juni 2022 

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zusätzlich die Verfügung einer Betriebseinstellung sowie die Aufforderung der 
Gegenpartei, für den Betrieb ein ordentliches Baubewilligungsverfahren einzuleiten, 
die Betriebsbewilligung des heutigen Beschwerdegegners 2 sowie die 
Gastwirtschaftsbewilligung des heutigen Beschwerdegegners 3 zu widerrufen und 
Letzteren mit einer Busse zu bestrafen. Letztgenannter Antrag wurde sodann 
gutgeheissen (weil der heutige Beschwerdegegner 3 die Gastwirtschaftsbewilligung 
nicht rechtzeitig eingeholt hatte) und die übrigen Anträge mit der Dispositivziffer 1 
der Verfügung vom 3. Mai 2023 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Da 
sich die Beschwerdegegnerin mit allen vorinstanzlichen Anträgen der 
Anzeigeerstatterin befasst hat, liegt kein Teilurteil vor (vgl. zum Teilurteil BGE 146 
III 254 E. 2.1). Durch die Abweisung der Feststellungsanträge der 
Anzeigeerstatterin hat die Beschwerdegegnerin materiell in der Sache entschieden; 
ein Feststellungsentscheid ist stets ein taugliches Anfechtungsobjekt 
(BOSSHART/BERTSCHI, in: Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. Aufl., 2014, § 19 N 27). 
Als Hauptanwendungsfall der Feststellungsverfügung ist die angefochtene 
Verfügung als Polizeibewilligung zu qualifizieren (vgl. MARTIN/SELTMANN/LOHER, Die 
Verfügung in der Praxis, Ein Leitfaden für Behörden, Adressaten und Anwälte, 
2. Aufl., 2016, Ziff. 2.4.3,2, S 25), da der Gemeinderat der Gemeinde Zuoz als 
zuständige Aufsichts- und Vollzugsbehörde i.S.v. Art. 26 GWG (BR 945.100) i.V.m. 
Art. 1 und Art. 2 Gastwirtschaftsgesetz der Gemeinde Zuoz (nachfolgend: GWG 
Zuoz) mit dem angefochtenen Entscheid die Rechtmässigkeit der Betriebs- und 
Gastwirtschaftsbewilligung geprüft hat. Ein weiterer Teilgehalt der angefochtenen 
Verfügung betrifft die baurechtlichen Sachverhalte des _____ladens, welche sich 
insbesondere mit der Thematik Aussengastwirtschaft sowie Lärm- und 
Geruchsimmissionen befassen. Damit handelt es sich auch um eine (abweisende) 
baupolizeiliche Verfügung nach Art. 94 KRG (BR 801.100) i.V.m. Art. 61 KRVO (BR 
801.110), die der Gemeinderat der Gemeinde Zuoz gestützt auf Art. 85 Abs. 2 KRG 
und Art. 94 Abs. 2 KRG i.V.m. Art. 5 des Baugesetztes der Gemeinde Zuoz 
(nachfolgend: BauG) als Baubehörde erlassen hat. In der angefochtenen 
Dispositivziffer 4 der Verfügung vom 3. Mai 2023 hat die Beschwerdegegnerin 
schliesslich die Kosten des Verwaltungsverfahrens verlegt. 

1.1.2. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) unterliegen insbesondere 
Entscheide von Gemeinden der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde, sofern sie 
nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem 
oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die angefochtenen Dispositivziffern 1 
und 4 der Verfügung vom 3. Mai 2023 sind weder endgültig noch bei einer anderen 
Instanz anfechtbar, weshalb das heutige Obergericht des Kantons Graubünden, auf 
das mit Inkrafttreten des revidierten GOG (BR 173.000) per 1. Januar 2025 die 

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hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden übertragen 
worden sind (Art. 122 Abs. 5 GOG), örtlich und sachlich zuständig ist.

1.2.1. Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde 
legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch 
besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Die Beschwerdeführerin, die als 
juristische Person durch ihre Organe handelt, ist als formelle und materielle 
Adressatin der Verfügung vom 3. Mai 2023 sowie als Grundeigentümerin des 
Nachbargrundstücks Nr. Z.1._____ unbestrittenermassen berührt. Ebenso 
ausgewiesen ist ihr schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Abänderung 
der angefochtenen Dispositivziffern 1 und 4, da sie einen praktischen Nutzen aus 
der gesamthaften Überprüfung der Rechtmässigkeit des _____ladens resp. der aus 
dessen Betrieb (inklusive Gästeaufkommen und Verkehr) stammenden 
Immissionen sowie der Verlegung der Verfahrenskosten hat. Auf die im Übrigen 
form- und fristgerecht erhobene Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1, Art. 38 Abs. 1 und 
2 VRG) ist somit – mit Ausnahme der nachfolgenden Erwägung 1.2.2. – einzutreten.

1.2.2. Bezüglich des Rechtsbegehrens Ziff. 1.6 (act. A.1), es sei festzustellen, dass 
die Bewilligung vom 2. Juni 2018 an den Beschwerdegegner 2 für einen 
Gastwirtschaftsbetrieb per 14. November 2019 erloschen sei, führt die 
Beschwerdegegnerin begründend an, dass der Beschwerdegegner 2 – entgegen 
den Ausführungen der Beschwerdegegnerin in der Verfügung vom 3. Mai 2023 (vgl. 
act. B.2 E. 2g, S. 10) – im Jahr 2019 seinen Betrieb aufgegeben bzw. den Betrieb 
an den Beschwerdegegner 3 und dessen Ehefrau übergeben habe, womit die 
Gastwirtschaftsbewilligung des Beschwerdegegners 2 im Zeitpunkt der 
Betriebsaufgabe von Gesetzes wegen erloschen sei (act. A.1 Rz. 281). Diesem als 
Feststellungsbegehren formulierte Rechtsbegehren kommt im Verhältnis zum 
Leistungs- oder Gestaltungsbegehren rechtsprechungsgemäss subsidiärer 
Charakter zu (vgl. BGE 135 III 378 E. 2.2). Feststellungsbegehren sind nur zulässig, 
wenn ein gleichwertiger rechtsgestaltender Entscheid ausgeschlossen ist und 
setzen ein schutzwürdiges rechtliches oder tatsächliches Interesse an der 
sofortigen Feststellung voraus, die einen praktischen Nutzen mit sich bringt (vgl. 
BGE 137 II 199 E. 6.5 und insbesondere für die reinen Anzeigeerstatter BGE 139 II 
279 E. 2.3). Worin vorliegend ein eigenes unmittelbares schutzwürdiges Interesse 
der Beschwerdeführerin an der sofortigen Feststellung der Erlöschung der 
Gastwirtschaftsbewilligung des Beschwerdegegners 2 im Sinne eines 
selbstständigen Entscheids der ohnehin gesetzlich vorgesehenen Rechtsfolge 
liegen könnte, wird von ihr nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Auf das 

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Feststellungsbegehren (Rechtsbegehren Ziff. 1.6 [act. A.1]) ist daher nicht 
einzutreten.

2.1. Mit der Dispositivziffer 1 der Verfügung vom 3. Mai 2023 wurden die Anträge 
der heutigen Beschwerdeführerin abgewiesen, soweit darauf eingetreten oder diese 
nicht gutgeheissen wurden. Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden 
somit hauptsächlich die Fragen des formellen und materiellen Baurechts für den 
Betrieb des streitgegenständlichen _____ladens samt den damit 
zusammenhängenden betriebs- und baupolizeilichen Bewilligungen. Im Rahmen 
dieser Überprüfung werden die Rügen der Beschwerdeführerin hinsichtlich der 
Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie der fehlenden resp. unrichtigen 
Feststellung des Sachverhalts und der formellen Rechtsverweigerung seitens der 
Beschwerdegegnerin abgehandelt. Ein weiterer Streitgegenstand bildet die Frage, 
ob die Beschwerdegegnerin mit Dispositivziffer 4 der Verfügung vom 3. Mai 2023 
zu Recht die Kosten des Verfahrens zur Hälfte der Anzeigeerstatterin auferlegt hat. 

2.2. Mit der Dispositivziffer 2 der Verfügung vom 3. Mai 2023 wurden die 
Gesuchsgegner (und vorliegend Beschwerdegegner 1 bis 3) dazu angehalten, 
nachträglich ein Gutachten bezüglich der Lüftung einzureichen, was als Schritt auf 
dem Weg zur Verfahrenserledigung im Hinblick auf das Baubewilligungsverfahren 
betreffend Baugesuch Nr. 23.27.Z.6._____ und mithin als prozessleitende 
Verfügung zu qualifizieren ist (vgl. statt vieler: KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches 
Verfahrensrecht, 3. Aufl., 2021, Rz. 450). Diese Dispositivziffer wurde im 
vorliegenden Verfahren nicht angefochten und ist folglich nicht Streitgegenstand. 
Demzufolge bilden sämtliche Rügen der Beschwerdeführerin, die das 
Baubewilligungsverfahren zum Baugesuch Nr. 23.27.Z.6._____ betreffen, 
insbesondere die Rüge der Verletzung der Koordinationspflicht (act. A.1 Rz. 134 ff.) 
und die Rüge zum Devolutiveffekt (act. A.1 Rz. 138 ff.), ebenfalls nicht 
Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens, sondern des Verfahrens VR3 24 80. 

3. Die Beschwerdeführerin beantragt in prozessualer Hinsicht die Durchführung 
einer mündlichen Hauptverhandlung vor dem streitberufenen Gericht (act. A.1, 
Verfahrensantrag 2.5).

3.1. Nach Art. 44 VRG fällt das Obergericht sein Urteil in der Regel ohne 
Gerichtsverhandlung aufgrund der Akten. Art. 6 Abs. 1 EMRK garantiert einer 
Person das Recht, dass ihre Sache öffentlich verhandelt wird (Urteil 8C_964/2012 
vom 16. September 2013 E. 3.2; BGE 136 I 279 E.3, 122 V 47 3b/ee m.w.H). Die 
Öffentlichkeit des Verfahrens soll dazu beitragen, dass die Garantie auf ein faires 
Verfahren tatsächlich umgesetzt wird (BGE 142 I 188 E. 3.1.1 und 3.3). Die Pflicht 

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zur Durchführung einer öffentlichen Verhandlung im Sinne von Art. 6 Abs. 1 EMRK, 
die das Recht des Einzelnen beinhaltet, seine Sache selbst oder durch einen Anwalt 
vorzutragen, setzt jedoch einen klar und unzweifelhaft formulierten, auf Art. 6 EMRK 
bezogenen Antrag der ersuchenden Partei voraus (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
5A_1062/2019 vom 16. April 2020 E. 4.2 mit Hinweisen; BGE 125 V 37 E. 2, 120 V 
1 E. 3c, 119 V 375 E. 4b). Sodann ist der Antrag in der entsprechenden Rechtschrift, 
mit welcher er gestellt worden ist, zu begründen (vgl. BGE 147 I 478 E. 2.4.2). 
Einfache Beweisanträge, wie Anträge auf persönliches Erscheinen oder persönliche 
Vernehmung, Befragung der Parteien, Zeugeneinvernahme oder Augenschein 
reichen nicht aus, um eine solche Verpflichtung zu begründen (BGE 136 I 279 E. 1, 
125 V 37 E. 2). Eine vom Einfluss auf das Ergebnis unabhängige und abstrakte 
Pflicht zur Durchführung einer mündlichen Verhandlung ergibt sich indes nicht aus 
dem in Art. 6 Ziff. 1 EMRK verankerten Äusserungsrecht. Dieses begründet – als 
Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör – den Anspruch einer Partei, sich 
vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zu äussern, und 
zwar zu allen Tat- als auch zu allen Rechtsfragen. Das Äusserungsrecht begründet 
aber keinen abstrakten Anspruch persönlich gehört zu werden; es genügt, wenn die 
betreffende Partei schriftlich Stellung nehmen kann (BGE 142 I 188 E. 3.2.2 mit 
Hinweisen). Es obliegt der ersuchenden Partei, die Notwendigkeit der persönlichen 
Anhörung darzulegen (vgl. ebenda E. 3.3.1). Im Übrigen kann der Antrag um 
Durchführung einer mündlichen Verhandlung, wenn er einzig darauf abzielt, dass 
sich das Gericht selbst ein Bild über Tatsachen machen kann, als 
verfahrensrechtlicher Antrag im Rahmen der Beweisführung aufgefasst werden, 
was gerade keinen Anspruch auf die Durchführung einer öffentlichen Verhandlung 
im Sinne von Art. 6 EMRK begründet (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_335/2021 
vom 9. Februar 2022 E. 3.2). 

3.2. Es ist weder ersichtlich noch wird geltend gemacht, dass die 
Beschwerdeführerin um eine öffentliche Verhandlung gemäss Art. 6 Ziff. 1 EMRK 
ersucht hätte. Auch der Umstand, dass die Beschwerdeführerin die Notwendigkeit 
der Durchführung einer mündlichen Verhandlung in ihren Rechtschriften nicht 
begründet, lässt den berechtigten Schluss zu, dass dem Antrag bereits aus diesem 
Grund nicht stattgegeben werden kann. Da sich die Beschwerdeführerin im 
vorliegenden Verfahren zudem bezüglich aller Tat- und Rechtsfragen umfassend 
schriftlich äussern konnte, erweist sich der Antrag, ein mündliches Verfahren vor 
dem streitberufenen Gericht durchzuführen, auch in dieser Hinsicht als 
unbegründet. Selbst wenn der (unbegründete) Antrag auf Durchführung einer 
mündlichen Verhandlung als Antrag zur Beweisabnahme zu verstehen wäre, lässt 
sich schliesslich aufgrund der Sach- und Rechtslage mit hinreichender 

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Zuverlässigkeit erkennen, dass aus deren Durchführung keine neuen Erkenntnisse 
zu erwarten wären, weshalb in antizipierter Beweiswürdigung darauf verzichtet 
werden kann (vgl. BGE 146 V 240 E. 8.2, 144 V 361 E. 6.5, 136 I 229 E. 5.3, 134 I 
140 E. 5.3 m.w.H.).

4. Baurechtswidrigkeit

4.1. Die Beschwerdeführerin moniert, dass die Zweck- und Nutzungsänderung 
für den Betrieb des _____ladens auf dem Grundstück Nr. Z.6._____ nicht im 
ordentlichen Baubewilligungsverfahren bewilligt worden sei. Sie beantragt 
einerseits, es sei die formelle Baurechtswidrigkeit der Umnutzung resp. 
Zweckänderung des Erdgeschosses des Wohnhauses auf dem Grundstück 
Nr. Z.6._____ durch den Betrieb des _____ladens festzustellen (act. A.1, 
Rechtsbegehren Ziff. 1.2.); gleichwohl seien den Beschwerdegegnern eine 
angemessene Frist anzusetzen, um für den Betrieb des _____ladens ein 
ordentliches Baubewilligungsgesuch einzureichen (act. A.1, Rechtsbegehren Ziff. 
1.3.). Nach unbenutztem Ablauf der Frist sei die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes anzuordnen, unter Strafandrohung und Anpassung der 
Öffnungszeiten (act. A.1, Rechtsbegehren Ziff. 1.4.). Zur Begründung ihrer Anträge 
führt die Beschwerdeführerin an, dass aufgrund von Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 
KRVO eine Behörde von Amtes wegen verpflichtet sei, ein baupolizeiliches 
Verfahren einzuleiten, in dem die materielle und/oder formelle Baurechtswidrigkeit 
festgestellt werde. In diesem Schritt entfalle gar ein Ermessen der Baubehörde. In 
einem zweiten Schritt habe sie die Wiederherstellung unter Prüfung der 
Verhältnismässigkeit und vertrauensrechtlichen Gesichtspunkten zu verfügen und 
so gegebenenfalls eine allfällig formell ungenügende Baubewilligung förmlich zu 
widerrufen (act. A.1 Rz. 138). Die Beschwerdegegnerin hätte Art. 61 Abs. 2 KRVO 
verletzt, indem sie trotzt der festgestellten formellen Rechtswidrigkeit des Betriebes 
des _____ladens auf dem Grundstück Nr. Z.6._____ die Beschwerdegegner 1 und 
3 nicht aufgefordert hätte, ein nachträgliches, ordentliches Baugesuch 
einzureichen. Die Beschwerdegegnerin sei vielmehr in eine 
Ermessensüberschreitung verfallen, indem sie auf die Aufforderung zur Einreichung 
eines nachträglichen ordentlichen Baugesuchs verzichtet und zugleich bereits eine 
Interessensabwägung vorweggenommen habe (act. A.1 Rz. 140). Die 
Beschwerdegegnerin habe in unzulässiger Weise das Verfahren abgekürzt, was 
wiederum gegenüber der Beschwerdeführerin eine formelle Rechtsverweigerung 
darstelle (act. A.1 Rz. 143). Die Eröffnung des Betriebs des _____ladens resp. der 
Umbau eines M._____ Betriebs und eines Lagers für N._____ in einen (neuen) 
_____laden hätte der Baubewilligungspflicht unterlegen (act. A.1 Rz. 166). Der auf 

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dem Grundstück Nr. Z.6._____ auf die Vorgängerbetriebe folgende _____laden 
habe offensichtlich eine Zweck-/Nutzungsänderung dargestellt, da im Erdgeschoss 
durch die Eröffnung des _____ladens ein Take-Away Angebot und ein 
Restaurationsbetrieb neu geschaffen worden sei, was eine andere Art resp. für das 
Grundstück Nr. Z.6._____ neuartige, intensivere gewerbliche Tätigkeit darstelle, 
wodurch eine Zweck-/Nutzungsänderung erfolgt sei. Mit anderen Worten gehöre 
der _____laden einer völlig anderen Branche an, als die Vorgängerbetriebe (act. 
A.1 Rz. 174), und sei offensichtlich mit einer intensiveren räumlichen Belastung 
verbunden. Die Vorgängerbetriebe hätten keine Lärm- oder Geruchsimmissionen 
verursacht und nicht über regelmässige, vornehmlich junge Laufkundschaft verfügt, 
die vor dem Grundstück Nr. Z.6._____ resp. in rechtswidriger Weise auf dem 
Grundstück Nr. Z.1._____ verweilen, Essen verzehren, Abfall liegen lassen und 
sich lautstark unterhalten und unzulässigerweise parkieren würden (act. A.1 
Rz. 175). Die Annahme, dass bei einer solchen Zweck-/Nutzungsänderung mit 
keiner Einsprache zu rechnen sei, könne nicht richtig sein (act. A.1 Rz. 178). In casu 
sei ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen (act. A.1 Rz. 187). Die 
Beschwerdegegnerin habe fälschlicherweise festgestellt, dass die etwas intensivere 
räumliche Belastung durch Mehrverkehr und durch die junge Laufkundschaft mit 
dem Charakter der Dorfkernzone vereinbar sei (act. A.1 Rz. 188). 

4.2. Der angefochtenen Verfügung legte die Beschwerdegegnerin den folgenden 
Sachverhalt, der in der Folge unbestritten geblieben ist, zugrunde (act. B.2 E. 2.h): 
Der Beschwerdegegner 2 hat am 30. Mai 2018 ein Baugesuch betreffend 
"Laden/Imbiss _____" einreichen lassen (act. C.43). Die Gemeinde hat das 
entsprechende Verfahren unter dem Titel "C._____, Geb. Nr. Z.7._____ - Umbau 
Gewerberaum im Erdgeschoss in _____ Imbiss, G._____ Zuoz, Baumeldung Nr. 
18.11.Z.6._____ vom 31. Mai 2018" geführt und sodann das Baugesuch im 
damaligen Meldeverfahren gemäss Art. 133 BauG behandelt, da ihrer Meinung 
nach das Bauprojekt nicht nach Aussen in Erscheinung trete sowie zonenkonform 
sei. Es habe sich nicht offensichtlich um eine grundsätzliche Umnutzung gehandelt, 
wie bspw. von einem Wohn- zu einem Geschäftsraum. Mit Verfügung vom 28. Juni 
2018 resp. 29. August 2018 genehmigte der Gemeinderat der Gemeinde Zuoz unter 
Einholung der zu koordinierenden Zusatzbewilligungen das Baugesuch unter 
Nebenbestimmungen (act. B.38; act. C.39, Beilage 1). Unter anderem wurden die 
Auflagen verfügt, dass im Freien vor dem _____laden keine Tische, Stühle, 
Sonnenschirme etc. aufgestellt werden dürften, genügend Abfalleimer zur 
Verfügung stehen müssten sowie für allfällige Werbung ein separates Gesuch 
einzureichen sei. Die Bauabnahme erfolgte am 1. November 2018 (act. C.43), 
anlässlich welcher festgestellt wurde, dass die Leuchtreklame als ruhendes Licht 

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umprogrammiert werden müsse. Zudem sei der Beschwerdegegner 2 darauf 
aufmerksam gemacht worden, dass jeweils vor dem Lokal abgestellte Fahrzeuge 
keinesfalls den Durchgangsverkehr behindern dürften und dass die ausgehende 
Lüftung an der Nordfassade evtl. zu Problemen (Geruch) führen könnte, da 
korrekterweise die Lüftung über das Dach geführt werden müsste (act. C.43). Mit 
Schreiben vom 29. August 2018 (vgl. act. C.39 Beilage 1) genehmigte die 
Beschwerdegegnerin den Betrieb der Leuchtreklame als ruhende Leuchtreklame, 
die nach Betriebsschluss auszuschalten sei. Zudem schrieb sie: "Der Stehtisch 
beim Eingang zum _____ Imbiss in Form eines Fasses, inkl. Podest muss während 
dem Winter entfernt werden, damit die Schneeräumung nicht behindert wird".

4.3. Es ist zu prüfen, ob die Gemeinde die Bestimmungen des formellen 
Bauverfahrens sowie das ihr zustehende Ermessen rechtskonform ausgeübt hat. 

4.3.1. Bauten und Anlagen dürfen gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG nur mit behördlicher 
Bewilligung errichtet oder geändert werden. Nutzungs- und Zweckänderungen von 
Bauten und Anlagen sind baubewilligungspflichtig (Art. 86 Abs. 1 KRG). Mit der 
Baubewilligung stellt die Baubehörde fest, dass einem Bauvorhaben keine 
öffentlich-rechtlichen Hindernisse, namentlich keine solchen aus dem Bau-, 
Planungs- und Umweltrecht, entgegenstehen (vgl. MÄDER, Das 
Baubewilligungsverfahren, 1991, Rz. 435; RUCH, in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 
Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020, Art. 22 N. 6 f.). 

4.3.2. Gemäss Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur 
mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, 
abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Bauvorhaben und 
Zweckänderungen werden bewilligt, wenn alle Vorschriften des kommunalen, 
kantonalen und eidgenössischen Rechts eingehalten sind (Art. 89 Abs. 1 KRG). 
Gemäss Art. 85 Abs. 2 KRG ist – vorbehältlich einer abweichenden Regelung im 
KRG, der Spezialgesetzgebung oder im Gemeinderecht – der Gemeindevorstand 
die zuständige kommunale Baubehörde für Verfügungen und Entscheide im Bereich 
des Baurechts. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die weder öffentliche 
noch private Interessen berühren, unterliegen nicht der Baubewilligungspflicht. Die 
Regierung bestimmt durch Verordnung, welche Bauvorhaben keiner 
Baubewilligung bedürfen, und legt für diese eine Anzeigepflicht fest. Sie trifft für 
Bauten und Anlagen innerhalb und ausserhalb der Bauzonen die gleiche Regelung, 
soweit das Bundesrecht dies zulässt (Art. 86 Abs. 2 KRG; siehe auch Art. 40 f. 
KRVO). 

16 / 48

4.3.3. Die Erteilung einer Baubewilligung erfolgt grundsätzlich im ordentlichen 
Verfahren (vgl. Art. 92 Abs. 3 KRG i.V.m. Art. 41 ff. KRVO). Ausnahmsweise kann 
jedoch gemäss Art. 50 Abs. 1 KRVO bei untergeordneten Bauvorhaben das 
vereinfachte Baubewilligungsverfahren (vormals Meldeverfahren) durchgeführt 
werden, wenn im Beurteilungszeitpunkt des Baugesuchs (vgl. Art. 89 Abs. 2 KRG) 
nicht mit Einsprachen zu rechnen ist, wie insbesondere bei geringfügigen 
Projektänderungen von bereits bewilligten Bauvorhaben (Ziff. 1) oder bei baulichen 
Massnahmen, die nach aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und 
zu keinen Veränderungen bezüglich der Verkehrsbelastung oder Ausnützung 
führen (Ziff. 2). 

4.3.4. Das kommunale Baugesetz der Gemeinde Zuoz (in Kraft seit dem 28. August 
2007) sieht bezüglich des formellen Baurechts keine ergänzenden Vorschriften zu 
Art. 50 KRVO vor, mit Ausnahme der Anwendbarkeit des Meldeverfahrens für 
Bauvorhaben, die nach kantonalem Recht keiner Baubewilligung benötigen 
(Art. 133 Abs. 2 BauG). Die Gemeinde hat den mit der KRVO-Revision vom 12. 
März 2019 erfolgten Bezeichnungswechsel bezüglich Meldeverfahren noch nicht 
vollzogen, sodass Art. 133 Abs. 1 BauG dem Wortlaut von aArt 50 Abs. 1 KRVO 
entspricht. Unbesehen der klaren kantonalen gesetzgeberischen Absicht, die 
anzeigepflichtigen Bauvorhaben vom vereinfachten Baubewilligungsverfahren 
abzugrenzen, steht es der Gemeinde frei, das vereinfachte 
Baubewilligungsverfahren auch für Bauvorhaben anwendbar zu erklären, die nach 
kantonalem Recht keine Baubewilligung benötigen (vgl. Botschaft der Regierung an 
den Grossen Rat, Teilrevision kantonales Raumplanungsgesetz, Heft Nr. 5/2018-
2019, S. 443). 

4.4. Die Beschwerdegegnerin behandelte das Baugesuch vom 30. Mai 2018 von 
Anfang an im Meldeverfahren (heutiges vereinfachtes Baubewilligungsverfahren) 
nach Massgabe von Art. 133 Abs. 1 Ziff. 2 BauG resp. aArt. 50 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO 
(der nur hinsichtlich des Begriffs des Meldeverfahrens vom Wortlaut des heute 
gültigen Art. 50 Abs. 1 KRVO abweicht). Mit der Durchführung des vereinfachten 
Baubewilligungsverfahrens (damaliges Meldeverfahren) im Jahr 2018 ist in 
formeller Hinsicht der Baubewilligungspflicht gemäss Art. 86 Abs. 1 KRG (und 
Art. 22 RPG) grundsätzlich Genüge getan. 

4.5. Weiter ist zu prüfen, ob die im vereinfachten Baubewilligungsverfahren 
bewilligte Zweck-/Nutzungsänderung in den monierten _____laden die 
Voraussetzungen nach Art. 50 Abs. 1 KRVO auch in materieller Hinsicht erfüllt oder 
ob nachträglich ein ordentliches Baubewilligungsverfahren einzuleiten ist. 

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4.5.1. Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Verfügung vom 3. Mai 2023 zur 
Zonenkonformität aus, der Betrieb des _____ladens sei mit dem Charakter der 
Dorfkernzone der Tourismusdestination Zuoz vereinbar und im Übrigen auch die 
etwas intensivere räumliche Belastung durch Mehrverkehr und durch die junge 
Laufkundschaft, namentlich die Schülerinnen und Schüler der Internatsschule 
O._____ (act. B.2 E. 2h, S. 11 f.; vgl. auch act. B.11). Die Dorfkernzone sei auch für 
Dienstleistungs- und Produktionsbetriebe bestimmt (Art. 49 BauG). Die etwas 
intensivere Belastung der Dorfkernzone aufgrund von Gastronomieangeboten und 
des dadurch entstehenden Publikumverkehrs (zu Fuss oder im Auto) sei politisch 
bzw. vom Gesetzgeber gewollt. Die Öffnungszeiten mit Betriebsschluss um 
Mitternacht seien quartierüblich. 

4.5.2. Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, sie habe 
rechtsgenüglich aufgezeigt, dass der Betrieb des _____ladens mit verschiedenen 
(über das normale Mass hinausgehende) Immissionen verbunden sei (vgl. act. A.1 
Rz. 59 ff.) und aufgrund der Zweck-/Nutzungsänderung dem ordentlichen 
Baubewilligungsverfahren hätte unterstellt werden müssen, weshalb zurzeit keine 
gültige Baubewilligung vorliege (act. A.1 Rz. 174 ff, vgl. auch Rz. 97 und Rz. 120 f.). 
Im angefochtenen Entscheid habe sich die Beschwerdegegnerin nur rudimentär mit 
einigen wenigen Vorbringen der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt. 
Insbesondere sei keine hinreichende inhaltliche Auseinandersetzung mit der 
vorliegenden Sachlage erfolgt und es seien einfach die Anträge der 
Beschwerdeführerin chronologisch abgearbeitet worden. Hätte die 
Beschwerdegegnerin den Sachverhalt pflichtgemäss ermittelt und die erforderlichen 
Beweismittel erhoben resp. die seitens der Beschwerdeführerin eingereichten 
Beweismittel (Fotos) abgenommen, so hätte sie festgestellt, dass der Betrieb des 
_____ladens baurechtswidrig i.S.v. Art. 60 f. KRVO sei (act. A.1 Rz. 105 und 
Rz. 123). Entsprechend setze dessen Betrieb ein ordentliches 
Baubewilligungsverfahren voraus. Eine nachträgliche Gewährung respektive 
Heilung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren 
vermöge den gravierenden formellen Mangel betreffend Anwendung des 
unzulässigen bzw. falschen Bewilligungsverfahrens nicht zu heilen. Die 
Unterlassung der Beschwerdegegnerin, den Sachverhalt (hinreichend) abzuklären 
und die notwendigen Beweise zu erheben resp. abzunehmen, widerspräche 
zusammenfassend nicht nur dem von der Beschwerdegegnerin zu beachtenden 
Untersuchungsgrundsatz gemäss Art. 11 Abs. 1 und 3 VRG, sondern stelle darüber 
hinaus eine formelle Rechtsverweigerung und damit eine Verletzung von Art. 29 
Abs. 1 BV dar (act. A.1 Rz. 115 ff.).

18 / 48

4.6. Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) und auf kantonaler Ebene insbesondere Art. 16 
VRG gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient einerseits der 
Sachaufklärung und garantiert andererseits ein persönlichkeitsbezogenes 
Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren (siehe BGE 144 I 11 E. 5.3, 142 I 86 
E. 2.2, 140 I 99 E. 3.4; statt vieler: Urteil des Bundesgerichts 1C_555/2022 vom 
9. Mai 2023 E. 4.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
8. Aufl., 2020, Rz. 1001 ff.). Er umfasst namentlich das Recht der Parteien, in einem 
vor einer Verwaltungs‑ oder Justizbehörde geführten Verfahren mit ihrem Begehren 
angehört zu werden, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den für die 
Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1002). Der Anspruch ist formeller Natur, 
mithin führt eine Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der 
Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur 
Aufhebung des angefochtenen Entscheides (BGE 144 IV 302 E. 3.1, 144 I 11 E. 5.3, 
137 I 195 E. 2.2 und 132 V 387 E. 5.1; PVG 2011 Nr. 31 E.2 a; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1174). Dies aber unter dem Vorbehalt, dass 
der Mangel nicht im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann (siehe BGE 147 IV 
340 E. 4.11.3, 142 II 218 E. 2.8.1,138 II 77 E. 4.3, 137 I 195 E. 2.3.2, 136 V 117 
E. 4.2.2.2 und 133 I 201 E. 2.2). Formelle Verfahrensfehler, wozu insbesondere die 
Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör gehört, können durch die 
Rechtsmittelinstanz ausnahmsweise geheilt werden, wobei es sich dabei (in der 
Regel) nicht um eine schwerwiegende Verletzung handeln darf und die 
Rechtsmittelinstanz über eine umfassende Prüfungsbefugnis der Rechts- und 
Sachlage verfügen muss, mithin die Kognition für die zu beurteilende Frage nicht 
eingeschränkt ist (siehe BGE 142 II 218 E. 2.8.1, 137 I 195 E. 2.3.2 f. und 2.6 sowie 
133 I 201 E. 2.2; statt vieler: Urteile des Bundesgerichts 1C_191/2022 vom 16. Mai 
2023 E. 2.5, 2C_164/2022 vom 23. Februar 2023 E. 3.4 und 1C_128/2022 vom 
19. Januar 2023 E. 3.5, etwas differenzierter hingegen 1C_539/2021 vom 15. 
November 2022 E. 4.3.2 f. m.H.a. BGE 126 I 68 E. 2, 116 IA 94 E. 2c und Urteil des 
Bundesgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 4.2.1; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1175 ff.). Infolge von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG 
(SR 700) verfügt das Obergericht des Kantons Graubünden im Bereich des 
Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine volle Kognition, welche eine Heilung 
eines allfälligen formellen Mangels ermöglicht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1C_158/2019 vom 30. März 2020 E. 2.6, 1C_97/2014 vom 9. Februar 2015 E. 3.2 
und 1P.62/2007 vom 17. August 2007 E. 2.1). Hinsichtlich einer eigentlichen 
Angemessenheits‑ oder Ermessenskontrolle hat es sich aber trotzdem seiner 
Funktion als Rechtsmittelinstanz bewusst zu sein und sich bei der Überprüfung von 
Entscheiden, die namentlich lokale Umstände betreffen, eine gewisse 

19 / 48

Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. BGE 146 II 367 E. 3.1.4 und 145 I 52 E. 3.1 ff.; 
Urteile des Bundesgerichts 1C_48/2022 vom 29. März 2023 E. 4.4, 1C_643/2020 
vom 7. Januar 2022 E. 4.3, 1C_266/2020 vom 4. Januar 2021 E. 3.3.1; Urteile des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 10 vom 7. Juni 2022 E. 2.5, R 
19 73, R 19 74, R 19 75 und R 19 76 vom 28. September 2021 E. 2.2, R 19 6 vom 
22. Dezember 2020 E. 2.3.2). Dabei verfügen im Kanton Graubünden die 
Gemeinden im Bereich des kommunalen Bau- und Raumplanungsrechts 
grundsätzlich über eine relativ weitgehende Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie 
(vgl. BGE 128 I 3 E. 2b, 118 Ia 446 E. 3c; Urteile des Bundesgerichts 1C_172/2020 
vom 24. März 2021 E. 3.2, 1C_173/2020 vom 24. März 2021 E. 3.2, 1C_532/2015 
vom 26. Januar 2016 E. 2.4). Von einer Rückweisung an die 
Vorinstanz ist – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör – abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung – im Sinne einer 
Heilung des Mangels – zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen 
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der Partei an einer 
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wäre (siehe BGE 142 II 
218 E. 2.8.1, 138 II 77 E. 4.3, 137 I 195 E. 2.3.2, 136 V 117 E. 4.2.2.2; Urteile des 
Bundesgerichts 1C_128/2022 vom 19. Januar 2023 E. 3.5, 2C_756/2019 vom 
14. Mai 2020 E. 3.2, 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E. 2.6).

4.7. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung unterstehen grundsätzlich 
auch reine Umnutzungen ohne bauliche Massnahmen der Baubewilligungspflicht. 
Eine solche Umnutzung ist nur dann nicht bewilligungspflichtig, wenn erstens auch 
der neue Verwendungszweck der in der fraglichen Zone zulässigen Nutzung 
entspricht und zweitens, sich die Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf 
Umwelt und Planung als ausgesprochen geringfügig erweist (Urteil des 
Bundesgerichts 1C_558/2018 vom 9. Juli 2019 E. 2.4 mit Hinweisen). 

4.8.1. Die streitbetroffene Parzelle Nr. Z.6._____ liegt in der Dorfkernzone (DK). 
Die Dorfkernzone ist gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG für Wohnzwecke sowie für 
Dienstleistungs- und Produktionsbetriebe bestimmt. Bauvorhaben in der 
Dorfkernzone (DK) sind dem Gemeinderat vor der Einreichung eines Baugesuches 
mitzuteilen; diese Anzeigepflicht gilt als Teil des Baubewilligungsverfahrens (Art. 49 
Abs. 5 BauG). Gemäss Zonenschema (art. 58 BauG) weist die Dorfkernzone (DK) 
die Empfindlichkeitsstufe III auf und der Störungsgrad von Betrieben darf mässig 
störend sein (Störungsgrad 2). Gemäss Art. 48 Abs. 2 Ziff. 2 BauG gelten als 
mässig störend Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher 
Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und sich auf die üblichen Arbeitszeiten 
während des Tages beschränken. 

20 / 48

4.8.2. Diesbezüglich macht die Beschwerdeführerin geltend, es sei offensichtlich, 
dass der Betrieb des _____ladens zu Aussenlärmemissionen und auf dem 
Grundstück Nr. Z.1._____ zu übermässigen Lärmimmissionen führe, und zwar auch 
während der Ruhezeit (19:00 bis 22:00 Uhr) und in der Nacht (nach 22:00 Uhr). Eine 
solche intensivierte räumliche Belastung der Dorfkernzone (DK) könne vom 
Gesetzgeber nicht gewollt sein und könne auch nicht als quartierübliche 
Öffnungszeiten qualifiziert werden. Folglich sei der _____laden nicht zonenkonform 
und die Baubewilligung hätte nicht erteilt werden dürfen. Die Zonenkonformität des 
Betriebs des _____ladens sei ebenfalls in einem ordentlichen 
Baubewilligungsverfahren zu prüfen und zu verneinen (vgl. act. A.1 Rz. 194 ff.). 
Diese Rüge erweist sich aufgrund der folgenden Erwägungen als unbegründet.

4.9. Der Inhalt einer Norm ist ausgehend von ihrem Wortlaut nach ihrem Sinn und 
Zweck und den ihr zugrundeliegenden Wertungen zu ermitteln. Ziel der Auslegung 
ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein 
befriedigendes Ergebnis aus der ratio legis (Urteil des Bundesgerichts 1P.543/2003 
vom 17. November 2003 E. 2.3 m.H.a. BGE 128 III 113 E. 2a). Dabei gilt es zu 
beachten, dass die Ortsplanung gemäss Art. 3 KRG Aufgabe der Gemeinden ist, 
welche diese im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom erfüllen, unter 
anderem indem sie den Zonenzweck und die zulässige Art der Nutzung in den 
Zonenvorschriften des kommunalen Baugesetzes festlegen (Art. 24 Abs. 3 und 
Art. 27 KRG). Bei der Anwendung und Auslegung Art. 48 und 49 BauG hat sich das 
Verwaltungsgericht somit Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_499/2014 und 1C_503/2014 vom 25. März 2015 E. 4.2 ff.).

4.9.1. Das Gebäude Nr. Z.7._____ auf der Parzelle Nr. Z.6._____ ist als Wohn- und 
Geschäftshaus im Grundbuch eingetragen (vgl. act. C.1, Beilage 4). Es ist 
unbestritten, dass das Geschäftslokal im Erdgeschoss früher eine 
Bäckerei/Konditorei beherbergte. Davon zeugt auch die auf dem Grundstück 
lastende Gewerbebeschränkung zugunsten des Bündner Bäcker- und 
Konditorenmeisterverbandes. Gemäss den unbestritten gebliebenen Angaben des 
Beschwerdegegners 1 vom 11. August 2021 (act. B.39) habe sich in den 60er 
Jahren im Geschäftslokal die Konditorei/Bäckerei befunden, samt kleiner 
Wirtsstube. Danach sei ein _____ laden darin gewesen, gefolgt von einem M._____ 
Betrieb und zuletzt habe das Gewerbelokal dem N._____ als Lager gedient. Danach 
sei das Lokal für ein Jahr leer gestanden, bis der Beschwerdegegner 2 das 
Geschäftslokal gemietet habe. 

4.9.2. Die seit den 60er Jahren gewerbliche Nutzung des Gewerbelokals 
beinhaltete ursprünglich jeweils auch Publikumsverkehr, was auch auf einen 

21 / 48

_____laden zutrifft. Bei beiden Gewerbeformen "Betrieb einer Bäckerei/Konditorei 
samt kleiner Wirtsstube" sowie "Betrieb eines Imbisslokals" werden Speisen 
hergestellt, welche den Kunden/Gästen angeboten werden, mit dem Unterschied, 
dass im Inneren des _____ladens den Gästen ein paar wenige Tische zur 
Verfügung gestellt werden, um die Speisen vor Ort zu verzehren (vgl. act. C.35 S. 3 
und 6). Die Nutzung als _____lokal umfasst den Betrieb auch am Abend, jedoch 
verbunden mit höheren Anforderungen bezüglich der Ruhestörung. Diesem 
Umstand ist die Beschwerdegegnerin mit den verfügten Öffnungszeiten begegnet 
(vgl. Erwägungen 8.1. ff. hiernach). Die Anmerkung der Beschwerdeführerin, dass 
die Vorgängerbetriebe um 19:00 Uhr geschlossen hätten (act. A.1. Rz. 195), mag 
zutreffend sein. Dabei vergisst sie allerdings, dass der Arbeitsbeginn beim Betrieb 
einer Bäckerei/Konditorei in den frühen Morgenstunden und während der Nachtruhe 
(siehe diesbezüglich Erwägung 4.9.3. hiernach) resp. nicht während den üblichen 
Arbeitszeiten des Tages erfolgt. Im Vergleich zum _____lokal, in welchem im 
Inneren während der Ruhezeit (19:00 bis 22:00 Uhr) Speisen konsumiert werden 
können, greift die Anmerkung der Beschwerdeführerin zur Begründung der Zweck- 
und Nutzungsänderung zu kurz. Die seitens der Beschwerdeführerin reichlich ins 
Recht gelegten Fotos und Aufnahmen (insb. act. B.30 und b.31) vermögen denn 
auch nicht zu belegen, dass die heutige Nutzung als _____lokal im Vergleich zur 
früheren Nutzung des Gewerbelokals als Bäckerei/Konditorei samt Wirtsstube eine 
räumlich stärkere Beanspruchung mit sich bringt. 

4.9.3. Diesbezüglich vertritt die Beschwerdegegnerin in der angefochtenen 
Verfügung den Standpunkt (vgl. act. B.2 E. 2e, S. 8), solange nicht feststehe, ob 
störende und übermässige Geruchsemissionen vorliegen würden, könne auch nicht 
geprüft werden, ob der Restaurationsbetrieb in dieser Hinsicht mit einer intensiveren 
räumlichen Belastung einhergehe als die Vorgängerbetriebe und ob diesbezüglich 
Auflagen über die Emissionsbegrenzungen zu verfügen wären. Auch diese Frage 
sei im definitiven Entscheid hinsichtlich Lüftung zu beantworten. Dem kann nicht 
gefolgt werden, da die räumliche Wirkung bereits jetzt festgestellt werden kann. Aus 
der Baubewilligung vom 28. Juni 2018 resp. 29. August 2018 geht hervor, dass im 
Freien keine Aussengastwirtschaft aufgestellt werden darf (act. B.38, act. C.39, 
Beilage 1). Im Innern des Lokals befinden sich eine offene Küche mit Theke sowie 
wenige Tische mit jeweils drei Hockern. Im Durchschnitt werden nach Angabe der 
Betreiber täglich 20 bis 30 Gäste bedient (vgl. act. C.35 S. 3 und 6). Gestützt auf 
die Gastwirtschaftsbewilligung vom 2. Juni 2018 (act. C.1, Beilage 7) haben die 
Betreiber die folgenden Öffnungszeiten festgelegt: Gemäss Aushang im Lokal von 
11:00 Uhr bis 22:00 Uhr (act. C.35 S. 3) und gemäss Internet von Mittwoch bis 
Samstag jeweils von 11:00 Uhr bis 21:30 Uhr und Sonntag von 17:30 Uhr bis 

22 / 48

21:30 Uhr (abrufbar unter https://www.engadin.ch, Guide/Restaurants-und 
Bars/I._____). Aufgrund dieser Eckdaten kann bereits jetzt die räumliche Wirkung 
festgestellt werden, die in ihrer Intensität bei der Bewirtung von 20 bis 30 Gästen 
pro Tag jener eines kleineren Betriebs, wie einer Bäckerei/Konditorei mit Weinstube, 
gleichkommt. Wichtiger ist im Zusammenhang der Beurteilung der räumlichen 
Wirkung, ob sich diese im Vergleich zu früher verändert hat. Diesen Beweis kann 
die Beschwerdeführerin, wie hiervor erörtert, mit ihren Foto- und Videoaufnahmen 
nicht erbringen. Ferner geht in diesem Zusammenhang ihr Hinweis auf das Urteil 
des Bundesgerichts 1C_460/2015 vom 6. Mai 2016 fehl (vgl. act. A.1 Rz. 151), 
wonach bei einer Zweck- und Nutzungsänderung von einem Lagergebäude in Büros 
die Anzahl der täglichen Zu- und Wegfahrten erheblich zunehme und damit die 
Erschliessung neu zu prüfen gewesen wäre, fehl, zumal sich die Nutzung des 
streitgegenständlichen Lokals in der Vergangenheit nicht bloss auf das Lagern von 
Gütern beschränkte. 

4.9.4. In der unmittelbaren Nähe des _____lokals befinden sich der Dorfladen 
P._____ zwei Banken, die Bibliothek und weitere Geschäfte (Metzger, Sportartikel 
etc.). Weiter befinden sich in der Dorfkernzone (DK) gemäss Zonenplan mehrere 
Hotels und Restaurants (Restaurant Q._____, R._____, S._____, T._____ 
[nunmehr dauerhaft geschlossen, abrufbar unter https://www.tripadvisor.ch, 
Zuoz/Restaurant]). Das Restaurant im Hotel U._____ liegt in der an die 
Dorfkernzone (DK) angrenzenden Hotelzone Engiadina (HZE). Aufgrund der 
Existenz von Gastronomiebetrieben in der Dorfkernzone (DK) musste die 
Beschwerdegegnerin grundsätzlich auch nicht mit Einsprachen gegen den Betrieb 
einer weiteren Gastwirtschaftsstätte rechnen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts 
des Kantons Graubünden R 23 76 vom 7. Mai 2024 E. 3.1.4 und R 11 40 vom 
1. November 2011 E. 2), weshalb ihre Schlussfolgerung, es handle sich um einen 
gemäss Art. 49 BauG zonenkonformen Betrieb, nachvollziehbar und nicht zu 
beanstanden ist. 

4.9.5. Den unter dem Titel der Zonenkonformität seitens der Beschwerdeführerin 
erhobenen Rügen bezüglich des unberechtigten Betretens und Parkierens auf 
Grundstück Nr. Z.1._____ (act. A.1 Rz. 197 ff.) kann nicht gefolgt werden. Die 
Beschwerdeführerin anerkennt selbst, dass die Thematik rund um die trotz des 
gerichtlichen Verbots nach Art. 258 ff. ZPO erfolgte Nutzung des nicht umfriedeten 
Vorplatzes des Grundstücks Nr. Z.1._____ in öffentlich-rechtlicher Hinsicht nicht 
justiziabel ist (act. A.1 Rz. 204). Für das Grundstück Nr. Z.1._____ erliess das 
Regionalgericht Maloja nämlich mit Entscheid vom 20. Juli 2021 (act. B.24) ein 
gerichtliches Verbot, wonach das Befahren bzw. das Betreten des Grundstücks 

23 / 48

Nr. Z.1._____ verboten ist. Es ist der Beschwerdeführerin auch nicht zuzustimmen, 
dass ohne Widmung der betreffende private Grund nicht der Allgemeinheit zur 
Nutzung zur Verfügung stehe. Es gilt die Art der Nutzung zu differenzieren. Auf dem 
Grundstück Nr. Z.1._____ lastet gemäss Grundbuchauszug (act. C.1, Beilag 3) ein 
öffentliches Fusswegrecht zugunsten der Gemeinde Zuoz. Insofern ist es der 
Öffentlichkeit gestattet, den Vorplatz des Grundstücks Nr. Z.1._____ als Fussweg 
zu nutzen und zu betreten. Eine im privaten Eigentum stehende Strassenparzelle, 
auf der ein vertraglich eingeräumtes öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht lastet, ist 
zu den öffentlichen Verkehrsflächen zu zählen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
2A.194/2006 vom 3. November 2006 E. 2). Die Frage, ob auch eine nur als 
Fussweg dienende öffentliche Verkehrsfläche wie der besagte Vorplatz dem SVG 
untersteht, kann jedoch offen gelassen werden. Ebenso kann die Frage offen 
bleiben, ob eine allfällige Duldung seitens der Vorgängereigentümer durch 
jahrelangen, widerspruchslosen Gebrauch des Vorplatzes als öffentliche Strasse 
vorliegen würde, und damit eine entsprechende Widmung als erwirkt gelten würde 
(vgl. statt vieler: Urteil des Bundesgerichts 5A_348/2012 vom 15. August 2012 
E. 4.3.3), da es vorliegend nicht entscheidrelevant ist, die Zonenkonformität des 
_____ladens ausschliesslich über die Anwendbarkeit des SVG zu definieren. Für 
einen unbeteiligten Passanten sieht der Vorplatz jedenfalls nicht offensichtlich als 
zur Parzelle Nr. Z.1._____ zugehörig aus (vgl. Fotos in act. B.22 und B.23). 
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin, die Abgrenzung des Vorplatzes 
zur öffentlichen Strasse sei aufgrund der verschiedenen Pflästerung deutlich 
erkennbar (act. A.1 Rz. 202), ist eine Unterscheidung der Eigentumsverhältnisse 
ohne Konsultation der entsprechenden Katasterpläne nicht möglich. Zudem ist das 
öffentliche Fusswegrecht grundbuchlich ausgewiesen und zu dulden resp. der 
Vorplatz ist mindestens zu diesem Zweck der Öffentlichkeit zugänglich. Bezüglich 
des unberechtigten Befahrens und Parkierens hat sich die Beschwerdeführerin mit 
dem gerichtlichen Verbot (act. B.24), gegen welches die Beschwerdegegnerin nicht 
opponiert hat, resp. der Besitzesschutzklage (act. C.47) beholfen und bringt die 
Verstösse jeweils erfolgreich zur Anzeige (act. B.26 ff.). Ein darüber hinaus 
gehender öffentlich-rechtlicher Anspruch besteht nicht resp. war seitens der 
Beschwerdegegnerin auch nicht zu prüfen und erweist sich als Begründung für die 
behauptete intensivere räumliche Belastung als untauglich. Aufgrund des 
öffentlichen Charakters des Vorplatzes sowie des Umstandes, dass sich vor der 
gesamten Ostfassade des Gebäudes Nr. Z.7._____ resp. des _____ladens ein 
schmaler Streifen der Parzelle Nr. Z.6._____ befindet (vgl. statt vieler act. C.1, 
Beilage 8), ist den Ausführungen der Beschwerdegegnerin in der angefochtenen 
Verfügung (act. B.1 E. 2.b), wonach wahrnehmbar öffentliche Plätze betreten, 
werden dürften und darauf verweilt, gesprochen und gegessen werden darf, und 

24 / 48

dass folglich von ihrer Seite auch keine weiteren Anordnungen zu treffen sind, zu 
folgen.

4.10. Im Lichte dieser Ausführungen kann der Beschwerdegegnerin nicht 
vorgeworfen werden, zu Unrecht die Zonenkonformität des _____ladens bejaht und 
das Baugesuch nach Massgabe des vereinfachten Verfahrens (ehemaliges 
Meldeverfahren) behandelt zu haben, handelt es sich doch um einen üblichen 
Gewerbebetrieb in der Dorfkernzone, in der eine intensivere Belastung durch 
verschiedene Betriebe mit einhergehendem Publikumsverkehr zonenkonform ist. 
Die Beschwerdegegnerin hat das ihr im Rahmen der Auslegung des kommunalen 
Baurechts, insb. von Art. 48 Abs. 2 Ziff. 2 und Art. 49 BauG, zustehende Ermessen 
weder unangemessen noch in Missachtung von übergeordnetem Recht ausgeübt, 
wenn sie den _____laden als mit dem Charakter der Dorfkernzone vereinbaren 
Betrieb einstuft und diesem damit ein überwiegendes öffentliches Interesse an 
seiner Existenz zuweist. Für das Gericht besteht kein Anlass, in dieses Ermessen 
einzugreifen und den angefochtenen Entscheid aufzuheben. Der Vorwurf der 
ungenügenden Feststellung des Sachverhalts bezüglich der räumlichen Belastung 
durch den _____laden geht ins Leere. Nach dem Gesagten ist somit nicht 
ersichtlich, inwiefern der vorliegend umstrittene _____laden dem Zweck der 
Dorfkernzone widersprechen bzw. nicht zonenkonform sein sollte. Damit war es der 
Beschwerdegegnerin auch nicht verwehrt, den betreffenden Umbau im 
vereinfachten Baubewilligungsverfahren zu behandeln. 

5. Umweltschutzrechtliche Vorgaben

5.1.1. Umstritten ist weiter die Frage, ob der _____laden die 
umweltschutzrechtlichen Vorgaben einhält. Ob es sich hierbei um eine Frage der 
Zonenkonformität (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG) oder aber um eine Frage der 
Einhaltung der übrigen Voraussetzungen einer Baubewilligung handelt (vgl. Art. 22 
Abs. 3 RPG), kann vorliegend offen bleiben.

5.1.2. Luftverunreinigungen, Lärm, Erschütterungen und Strahlen müssen durch 
Massnahmen an der Quelle begrenzt werden (Art. 11 Abs. 1 USG [SR 814.01]; 
Emmissionsbegrenzungen). Unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung 
sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies technisch 
und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG; 
Vorsorgeprinzip). Die Emissionsbegrenzungen müssen verschärft werden, wenn 
feststeht oder zu erwarten ist, dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung der 
bestehenden Umweltbelastung schädlich oder lästig werden (Art. 11 Abs. 3 USG).

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5.1.3. Die Gemeinden erfüllen die ihnen gemäss dem Einführungsgesetz zum 
Bundesgesetz über den Umweltschutz [KUSG; BR 820.100] KUSG übertragenen 
Aufgaben, und erlassen die notwendigen Emissionsbegrenzungen in den 
Baubewilligungsverfahren (Art. 3 Abs. 1 KUSG) als auch in den eine Baubewilligung 
ergänzenden Verfahren (Art. 12 ff. und Art. 20 ff. KUSG i.V.m. Art. 85 ff. KRG) sowie 
im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Art. 8 KUSG). 

5.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, der gewerbliche Betrieb des 
_____ladens verursache in der Umgebung und insbesondere auf dem Grundstück 
Nr. Z.1._____ erhebliche und übermässige Luftverunreinigungen durch sehr 
unangenehme, stark riechende Kochgerüche (act. A.1 Rz. 237), unter anderem 
durch die Lüftungsanlagen (act. A.4 Rz. 4). Es sei in Bezug auf die durch den 
Betrieb des _____ladens verursachten Einwirkungen noch nie geprüft worden, ob 
diese mit den zwingenden Vorgaben des Luftreinhalterechts vereinbar seien. 
Weitere luftverunreinigende Immissionen werden seitens der Beschwerdeführerin 
nicht geltend gemacht. Mit der Dispositivziffer 2 der Verfügung des 
Gemeindevorstandes Zuoz vom 3. Mai 2023 wurden die Beschwerdegegner 1 bis 
3 verpflichtet, betreffend Lüftung weitere Abklärungen zu tätigen und der Gemeinde 
vorzulegen. Diese Anordnung wurde nicht angefochten (vgl. Erwägung 2.2. hiervor). 
Sowohl die Einhaltung der umweltschutzrechtlichen Vorgaben durch die 
bestehende Lüftung als auch der geplante Umbau der Abluftanlage über Dach 
bilden Gegenstand des Verfahrens VR3 24 80, weshalb, um Wiederholungen zu 
vermeiden, auf die Ausführungen in jenem Urteil verwiesen wird (vgl. Urteil des 
Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 80 vom 16. September 2025, 
insbesondere Erwägungen 7. bis 7.5).

5.3. Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die Beschwerdegegnerin 
verkenne, dass eine intensivere räumliche Belastung mit dem Betrieb des 
_____ladens einhergehe (act. A.1 Rz. 250 ff.). Zum Nachweis dieser Behauptung 
legt die Beschwerdeführerin fünf Protokolle der von ihr beauftragten privaten 
Sicherheitsfirma vom 14. September 2022 bis 28. September 2022 sowie 83 
Aufnahmeausschnitte der an ihrem Gebäude montierten Videokamera, datierend 
zwischen dem 17. September 2022 und 28. September 2022 (act. C.30, Beilagen 1 
bis 88), und weitere 132 Ausschnitte, datierend zwischen dem 29. September 2022 
und 22. Oktober 2022 (act. C.31, Beilagen 89 bis 215), ins Recht.

5.3.1. Vorliegend steht fest, dass der _____laden eine neue ortsfeste Anlage im 
Sinne von Art. 7 Abs. 7 USG (SR 814.01) und Art. 2 Abs. 1 der Lärmschutz-
Verordnung (LSV; SR 814.41) ist, die den bundesrechtlichen Bestimmungen über 
den Lärmschutz unterliegt, soweit die mit dem Betrieb verbundenen Emissionen 

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nach aussen dringen (Aussenlärmemissionen; vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. a LSV). Der 
Anlage zuzurechnen sind alle Geräusche, die durch ihre bestimmungsgemässe 
Benutzung verursacht werden, und zwar unabhängig davon, ob sie innerhalb oder 
ausserhalb des Gebäudes erzeugt werden (BGE 133 II 292 E. 3.1 m.w.H.). Dazu 
gehört insbesondere auch der Lärm, den Gäste beim Betreten und Verlassen des 
Lokals verursachen (vgl. BGE 130 II 32 E. 2.1, 123 II 325 E. 4a). Gemäss Art. 7 
Abs. 1 LSV müssen die Lärmemissionen einer neuen ortsfesten Anlage nach den 
Anordnungen der Vollzugsbehörde so weit begrenzt werden, als dies technisch und 
betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (lit. a, vgl. auch Art. 11 Abs.  2 
USG) und dass die von der Anlage allein erzeugten Lärmimmissionen die 
Planungswerte nicht überschreiten (lit. b). Die von der Anlage verursachten 
Lärmimmissionen müssen somit sowohl die Planungswerte der jeweils 
massgebenden Empfindlichkeitsstufen – vorliegend der Empfindlichkeitsstufe III 
(vgl. Zonenschema Art. 58 BauG i.V.m. Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV) – einhalten als 
auch der Vorsorge genügen. Die Anforderungen gelten kumulativ und ihre 
Einhaltung ist jeweils im Einzelfall zu prüfen (BGE 123 II 325 E. 4c/dd; 
GRIFFEL/RAUSCH, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Ergänzungsband zur 
2. Aufl., 2011, Art. 11 N. 11).

5.3.2. Der Bundesrat hat gestützt auf Art. 13, 19 und 23 USG für einige häufige, oft 
als besonders störend empfundene Schall- bzw. Lärmquellen in den Anhängen 3 ff. 
der LSV mit den Belastungsgrenzwerten (Planungs-, Immissionsgrenz- und 
Alarmwerte; Art. 2 Abs. 5 LSV) objektive Beurteilungskriterien aufgestellt, die auf 
die durchschnittliche Reaktion normal lärmempfindlicher Personen abgestützt sind 
(vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_161/2013 vom 27. Februar 2014 E. 3.3, 
1C_550/2010 vom 25. März 2011 E. 2.2). Die Lärmschutzverordnung enthält jedoch 
nicht für alle Lärmarten Belastungsgrenzwerte. Fehlen solche, so sind die 
Lärmimmissionen gemäss Art. 40 Abs. 3 LSV im Einzelfall nach Art. 15 USG unter 
Berücksichtigung von Art. 19 USG (Alarmwerte) und Art. 23 USG (Planungswerte) 
zu beurteilen (zum Ganzen Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden U 14 70 vom 6. November 2015 E. 5a). Für Alltags- und 
Gaststättenlärm – wie im vorliegenden Fall – sieht die Lärmschutzverordnung keine 
Belastungsgrenzwerte vor (Urteil des Bundesgerichts 1C_560/2017 vom 
17. Dezember 2018 E. 2.1).

5.3.3. Nach Art. 15 USG sind die Immissionsgrenzwerte für Lärm so festzulegen, 
dass nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Immissionen unterhalb 
dieser Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören. 
Aufgrund des Verweises auf Art. 23 USG ist sodann eine strengere Beurteilung 

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angezeigt, wenn − wie hier − nicht eine bereits bestehende, sondern eine neue 
Anlage i.V. Art. 47 Abs. 1 LSV zur Diskussion steht. In diesem Fall sind die 
Planungswerte zu berücksichtigen, welche unter den Immissionsgrenzwerten liegen 
(Art. 23 und 25 Abs. 1 USG, Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV). Das Bundesgericht hat zu den 
Planungswerten in seiner Rechtsprechung betreffend Publikumseinrichtungen 
festgehalten, dass der durch die Kundschaft eines Betriebs verursachte Lärm 
während der Nacht grundsätzlich höchstens geringfügige Störungen verursachen 
darf (BGE 137 II 30 E. 3.4) bzw. die Lärmimmissionen höchstens geringfügig 
störend sein dürfen (Urteile des Bundesgerichts 1C_471/2021 vom 10. Oktober 
2022 E. 5.2, 1C_252/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 5). Im Rahmen der 
vorzunehmenden Einzelfallbeurteilung sind der Charakter des Lärms, der Zeitpunkt 
und die Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. 
Lärmvorbelastung zu berücksichtigen. Dabei ist nicht auf das subjektive 
Lärmempfinden einzelner Personen abzustellen, sondern eine objektivierte 
Betrachtung unter Berücksichtigung von Personen mit erhöhter Empfindlichkeit 
(Art. 13 Abs. 2 USG) vorzunehmen (Urteile des Bundesgerichts 1C_13/2020 vom 
13. Oktober 2020 E. 5.5, 1C_293/2017 vom 9. März 2018 E. 3.1.2; BGE 133 II 292 
E. 3.3 m.w.H.; zum Ganzen Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden U 14 70 vom 6. November 2015 E. 5a).

5.3.4. Als Entscheidungshilfe für eine gemäss Rechtsprechung objektivierte 
Betrachtung können fachlich abgestützte private Richtlinien, wie namentlich die von 
der Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute (Cercle Bruit) herausgegebene 
Vollzugshilfe 8.10 vom 10. März 1999, vollständig überarbeitet am 1. Februar 2019, 
zur Ermittlung und Beurteilung des Lärms von öffentlichen Lokalen (abrufbar unter 
https://www.cerclebruit.ch, Vollzugsordner/Alltagslärm/Kultur- und 
Gastgewerbebetriebe [nachfolgend: CB-Vollzugshilfe]) berücksichtigt werden (vgl. 
BGE 137 II 30 E. 3.4 m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 1C_13/2020 vom 
13. Oktober 2020 E. 5.5). Die Vollzugshilfe des Cercle Bruit ist nicht nur auf 
öffentliche Lokale mit Musikerzeugung zugeschnitten, sondern umfasst alle 
Lärmimmissionen von Gaststätten, einschliesslich Kundenverkehr, Parkplatzlärm 
und durch Verkehr erzeugten Lärm (vgl. insbesondere Ziff. 3 und 5 der 
Vollzugshilfe; Urteil des Bundesgerichts 1C_161/2013 vom 27. Februar 2014 E. 3.3; 
zum Ganzen Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden U 14 70 vom 
6. November 2015 E. 5a).

5.4. Vorliegend sind in der Dorfkernzone (DK) mit der Empfindlichkeitsstufe III 
gemäss Art. 43 Abs. 1 lit.  c LSV mässig störende Betriebe zugelassen, wobei 
gemäss Anhang 6 LSV ein zu beachtender Planungswert von 60 dB am Tag (von 

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07:00 Uhr bis 19:00 Uhr) bzw. 50 dB in der Nacht (Anhang 6 LSV) festgelegt ist. Es 
ist zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin Anlass dazu gehabt hätte, annehmen zu 
müssen, dass bezüglich Kundenverhalten und Lärmimmissionen, namentlich beim 
Raucherbereich vor dem Lokal (Holzfass) und beim Gästeverkehr des hier 
streitgegenständlichen Gastronomiebetriebs, die Planungswerte überschritten 
würden. 

5.4.1. Der streitgegenständliche _____laden besteht in der Hauptsache aus einem 
einzigen Raum im Erdgeschoss. Unmittelbar im Eingangsbereich befinden sich ein 
paar Tische mit wenigen Sitzplätzen. Im Anschluss daran befindet sich die Theke 
mit der offenen Küche. Die (unbewilligte) Aussengastwirtschaft wurde mittlerweile 
wieder abgebaut (act. B.2 E. 2a), weshalb das Lokal über keine solche verfügt. 
Demnach fällt auch ein diesbezügliches zu prüfendes Gästeverhalten ausser 
Betracht. 

5.4.2. Der Raucherbereich befindet sich vor dem Eingang des Lokals beim Holzfass 
(vgl. act. C.35 S. 6), und ist entgegen er Auffassung der Beschwerdeführerin nicht 
als Aussengastwirtschaft zu qualifizieren. Dass der Raucherbereich als solcher 
genutzt wird, ist nicht zu beanstanden. Gemäss den Aussagen der Betreiber 
anlässlich der Begehung vom 26. Oktober 2022 würden die Gäste mündlich 
informiert, dass vor dem Lokal nicht konsumiert werden dürfe, und man mache auf 
das benachbarte Grundstück aufmerksam; Gäste, die sich nicht daran hielten, 
würden darauf aufmerksam gemacht, dies zu unterlassen (act. C.35 S. 6). Der 
Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle zu erwähnen, dass sich die Rüge der 
Beschwerdeführerin, wonach die Beschwerdegegnerin ihr rechtliches Gehör 
verletzt habe, indem sie nie eine definitive Fassung des Protokolls der Begehung 
vom 26. Oktober 2022 ausgestellt habe (vgl. act. A.1 Rz. 108), als unbegründet 
erweist. Die diesbezügliche Stellungnahme der heutigen Beschwerdeführerin vom 
21. Dezember 2022 (act. C.38), in welcher sie sich umfassend zum erwähnten 
Protokoll äussern konnte, liegt ebenfalls im Recht. Darin wurde festgehalten, dass 
während der Begehung vom 26. Oktober 2022 ein weisser Lieferwagen vor dem 
_____laden angehalten habe, um für diesen Waren zu liefern. Der heutige 
Beschwerdegegner 2 habe den Lieferanten damals weggewiesen (act. C.38 Rz. 11 
bis 13 und Beilage 216). Aufgrund dieser Umstände kann geschlossen werden, 
dass die Betreiber des _____ladens ihrer Informationspflicht nachkommen. 

5.4.3. Aus dem Innenraum nach aussen dringender Schall, wie Musik und 
Gästelärm, wird vorliegend weder geltend gemacht noch festgestellt, weshalb 
davon ausgegangen werden kann, dass diesbezüglich keine nennenswerten 
Immissionen vorliegen. Nach dem Vorsorgeprinzip wurde am 2. Juni 2018 resp. 

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3. Januar 2022 die Auflage verfügt, nach 22:00 Uhr jeden Lärm, der störend oder 
belästigend wirken könnte zu unterlassen, insbesondere Lärmimmissionen durch 
Randalieren, Motorenlärm, Zuschlagen von Autotüren, laute Unterhaltungen, Musik, 
sowie Fenster und Türen bis Betriebsschluss (0:00 Uhr) geschlossen zu halten (act. 
C.1, Beilage 7; act. B.2 E. 2f). Bezüglich der durch die Abluftanlage erzeugten 
Lärmimmissionen wird, um Wiederholungen zu vermeiden, auf die Erwägungen 
6. ff. des Urteils im Verfahren VR3 24 80 vom 16. September 2025 verwiesen. Mit 
der mittels Bau- und Gastwirtschaftsbewilligung (act. B.38 und act. C1, Beilage 7) 
verfügten Einschränkung der Betriebszeiten durch die Öffnungszeiten (vgl. dazu im 
Detail Erwägung 4.9.3. hiervor) ist im Sinne der Vorsorge eine wirkungsvolle 
Massnahme ergriffen worden, um die Lärmbelastung zu reduzieren. Bezüglich des 
allgemeinen Gästeverhaltens, des Kundenverkehrs sowie des motorisierten 
Verkehrs empfiehlt die CB-Vollzugshilfe im Anhang 4 als Massnahmen zur 
Lärmreduktion unter anderen die Information der Gäste, das Schliessen von Türen 
und Fenstern, die Begrenzung der Öffnungszeiten sowie Beschränkung der 
Kapazität des Lokals. Gemäss den – unbestritten gebliebenen – Aussagen der 
Betreiber vom 26. Oktober 2022 beträgt die durchschnittliche tägliche Anzahl der 
Gäste zwischen 20 und 30 Personen (act. C.35 S. 6). Diese Zahlen erscheinen 
aufgrund der im Recht liegenden Protokolle des privaten Ordnungsdienstes der 
Beschwerdeführerin sowie der Fotoaufnahmen plausibel. Während des Tages 
hielten sich gemäss den Videoausschnitten der Beschwerdeführerin vom 
17. September 2022 bis 28. September 2022 an sechs Tagen, während maximal 
einer halben Stunde, zwischen einer bis sieben Personen vor dem Lokal auf 
(act. C.30, Beilagen 7, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20 und 22). Im selben Zeitraum 
hielten sich an sieben Tagen ab 19:00 Uhr für eine Dauer von wenigen Minuten zwei 
bis zu sieben Personen sowie einmalig während einer frühen Abendstunde neun 
Personen vor dem Lokal auf (act. C.30, Beilagen 6, 8, 11, 12, 18, 21 und 23). 
Gemäss den detaillierteren Feststellungen des privaten Ordnungsdienstes 
präsentiert sich die Situation nicht anders. Am 14. September 2022 hielten sich ab 
19:00 Uhr zeitweise bis zu fünf Jugendliche, ab 20:00 Uhr bis zu sechs Jugendliche 
vor dem Lokal auf und unterhielten sich gemäss dem privaten Ordnungsdienst bei 
normaler Lautstärke. Ab 21:00 Uhr verliessen insgesamt vier Personen das Lokal, 
um 21:35 Uhr wies der Betreiber einen Fahrer darauf hin, die Parkfläche umgehend 
zu verlassen und um 21:55 Uhr wurde das Lokal abgeschlossen (vgl. act. C.30, 
Beilage 1). Am 17. September 2022 hielten sich um 21:55 Uhr vier Jugendliche für 
eine unbestimmte Zeit vor dem Lokal auf; die übrigen Gäste hielten sich im Lokal 
auf (vgl. act. C.30, Beilage 2). Am 21. September 2022 befanden sich zwischen 
19:00 Uhr und 20:00 Uhr bis zu sieben Jugendliche vor dem 
Lokal bei normaler Lautstärke auf, während die übrigen Gäste entweder ins Lokal 

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gingen oder dieses verliessen (vgl. act. C.30, Beilage 3). Am 24. September 2022 
befanden sich um 18:08 Uhr rund 15 Personen im Lokal, um 20:54 Uhr befanden 
sich fünf Jugendliche vor dem Lokal, ohne Lärm zu verursachen, und ab 21:13 Uhr 
wurden keine Gäste mehr festgestellt (vgl. act. C.30, Beilage 4). Am 28. September 
2022 befanden sich zwischen 19:00 Uhr und 20:00 Uhr zeitweise bis zu neun 
Jugendliche vor dem Lokal bei akzeptabler Lautstärke; zwischen 20:00 Uhr und 
21:22 Uhr verliessen insgesamt 15 Personen das Innere des Lokals (vgl. act. C.30, 
Beilage 5). Im fraglichen Zeitraum von elf Tagen wurde fünf Mal ein Verkauf über 
die Gasse an einzelne Laufkunden registriert (act. C.30, Beilagen 63, 64, 66, 72, 
75); die übrigen sechs Aufzeichnungen von wenigen Personen auf dem Vorplatz 
(act. C.30, Beilagen 65, 67, 69, 71, 73, 74) sowie die angebliche "Strassenblockade" 
am Nachmittag des 25. September 2022 (act. C.30, Beilage 76) lassen sich nicht 
eindeutig dem Betrieb des _____ladens zuweisen. Aufgrund dieser Sachlage 
vermag die Beschwerdeführerin nicht nachzuweisen, inwiefern Immissionen, die 
während der Öffnungszeiten von 20 bis 30 Kunden täglich verursacht werden, über 
das erlaubte Mass in der Zone der Empfindlichkeitsstufe III hinausgehen würden. 
Ebenso wenig vermag die Aufzeichnung geparkter Autos von tagsüber 
durchschnittlich knapp zwei Mal (act. C.30, Beilagen 24, 25, 27, 29, 30, 34, 35, 37, 
39, 40, 42, 43, 44, 46, 47, 49, 50, 51, 53, 54, 55, 56, 58) und ab 19:00 Uhr bis zu 
einem Mal zu belegen, dass deren Immissionen, soweit sie überhaupt dem Betrieb 
des _____ladens zugewiesen werden können, sich im nicht verkehrsberuhigten 
Dorfzentrum mehr als geringfügig störend auswirken. Zum selben Schluss gelangt 
das Gericht im Übrigen bezüglich der seitens der Beschwerdeführerin getätigten 
Aufzeichnungen zwischen dem 29. September 2022 bis zum 23. Oktober 2022 
bezüglich Gästeverhalten (act. C.31; Beilagen 89 bis 104), Verkehr (act. C.31, 
Beilagen 105 bis 179) sowie dem allgemeinen Betreten oder Befahren des 
Vorplatzes (act. C.31, Beilagen 180 bis 203). Es kann somit gesagt werden, dass 
dem Vorsorgeprinzip bezüglich der Immissionen des _____ladens, der täglich 
durchschnittlich zwischen 20 und 30 Personen bedient, genüge getan ist. 

5.5. Zusammenfassend hat die Beschwerdegegnerin die wirtschaftlich tragbaren 
bzw. verhältnismässigen Massnahmen zur Reduktion der Lärmemissionen im 
Rahmen der Vorsorge getroffen, wie namentlich die bereits verfügte Schliessung 
von Türen und Fenstern, der Beschränkung des Betriebs auf das Innere der 
Räumlichkeiten sowie die Begrenzung der Öffnungszeiten. Ebenso genügend sind 
die beschränkte Kapazität des Lokals sowie die Information der Gäste. Es kann 
somit der Beschwerdegegnerin gefolgt werden, dass vorliegend die wirtschaftlich 
tragbaren bzw. verhältnismässigen Massnahmen zur Reduktion der 
Lärmemissionen getroffen worden sind und dem Vorsorgeprinzip genügen. Die im 

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2018 erteilte Baubewilligung für den Betrieb des _____ladens hält somit einer 
materiellen Prüfung stand und die Rügen der Beschwerdeführerin bezüglich 
ungenügender Sachverhaltsfeststellung erweisen sich als unbegründet. 

5.6. Im Ergebnis sind die im damaligen Meldeverfahren (vereinfachtes 
Baubewilligungsverfahren) ergangenen Verfügungen vom 28. Juni 2018 resp. 
29. August 2018 als formell sowie materiell gültige Baubewilligung für den Betrieb 
des _____ladens zu qualifizieren und dienen nach wie vor als dessen rechtmässige 
Grundlage, weshalb das bezüglich der zur Dispositivziffer 1 der Verfügung vom 
3. Mai 2023 gestellte Rechtbegehren Ziff. 1.1 i.V.m. dem Rechtsbegehren Ziff. 1.2 
(act. A.1) abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist (Feststellungsbegehren). 
Folge dessen ist kein nachträgliches ordentliches Baubewilligungsverfahren 
durchzuführen, weshalb das entsprechende Rechtsbegehren Ziff. 1.3 (act. A.1) 
ebenfalls abzuweisen ist. Mangels baurechtswidriger Zustände erübrigt sich ein 
Wiederherstellungsverfahren mit einhergehendem Betriebsstopp, weshalb das 
entsprechende Rechtsbegehren Ziff. 1.4 (act. A.1) ebenfalls abzuweisen ist. 
Letzteres auch aufgrund der nachfolgenden Erwägungen. 

6. Verfahren bei baurechtswidrigen Zuständen

6.1. Selbst wenn ein Interesse der Öffentlichkeit an einer vorgängigen Kontrolle 
in einem ordentlichen Baubewilligungsverfahren, an welchem sich auch allfällig 
betroffene Nachbarn beteiligen könnten, bestünde, gilt es vorab zu beachten, dass 
sich der Umbau im 2018 nur auf das Innere des Gewerbelokals bezog und keine 
Aussengastwirtschaft geplant war (resp. auch nicht um eine solche ersucht worden 
ist). Der Beschwerdegegner 2 nahm sodann im Juni 2018, nach Erteilung der 
Baubewilligung vom 28. Juni 2018, den Betrieb des Lokals auf. Die 
Beschwerdeführerin ersuchte die Gemeinde Zuoz knapp drei Jahre später im Jahr 
2021 um den Erlass von Massnahmen betreffend den durch den 
Beschwerdegegner 2 betriebenen _____laden. Dies veranlasste die Baubehörde 
zur Eröffnung des streitgegenständlichen baupolizeilichen Verfahrens, welches 
seinen Abschluss mit der angefochtenen Verfügung fand. Im Übrigen stellte die 
Beschwerdegegnerin mehrfach fest, dass, mit Ausnahme der Beschwerdeführerin, 
keine weiteren Nachbarn bezüglich des Betriebs des _____ladens bei ihr vorstellig 
geworden seien. Es ist somit zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin Art. 61 KRVO 
richtig angewendet hat. 

6.2. Bestehen Anzeichen für formell oder materiell rechtswidrige Zustände, wird 
gemäss Art. 61 Abs. 1 KRVO nach einer Vorankündigung eine nachträgliche 
Baukontrolle durchgeführt. Ergibt die Baukontrolle Anhaltspunkte für eine 

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Verletzung von Bauvorschriften, fordert die kommunale Baubehörde die 
Betroffenen auf, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen (Art. 61 Abs. 2 KRVO). 
Stellt die zuständige Behörde bei der Prüfung des nachträglichen Baugesuchs eine 
Verletzung materieller Bauvorschriften fest, eröffnet sie ein Verfahren auf 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und ein Bussverfahren (Art. 61 
Abs. 3 KRVO). Beim Entscheid, ob ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren 
durchzuführen ist, steht der örtlichen Baubehörde ein gewisser 
Beurteilungsspielraum zu (Art. 3 Abs. 1, Art. 22 Abs. 1 und 2 KRG; Vgl. auch BGE 
128 I 3 E. 2b und Urteil des Bundesgerichts 1C_131/2015 vom 16. Oktober 2015 
E. 2.1, je mit Hinweisen). Ein formell und materiell rechtswidriger Zustand liegt vor, 
wenn ein materiell nicht bewilligungsfähiges Bauvorhaben ohne Baubewilligung 
realisiert wurde. Wurde eine baubewilligungspflichtige Baute oder Anlage ohne 
Baubewilligung erstellt bzw. deren Nutzung geändert, so ist die Baubehörde 
verpflichtet, ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren zur Klärung der 
materiellen Rechtslage durchzuführen (WIPF/DIENER, in: Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz 
[Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, Planungsrecht, Verfahren und 
Rechtsschutz, 7. Aufl., 2024, S.  812). Bestehen Anhaltspunkte, dass ein 
bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, hat die Baubehörde im 
Zweifelsfall ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren einzuleiten. (WIPF/DIENER, 
a.a.O., S. 817). Dabei hat die zuständige Behörde zu prüfen, ob die formell 
rechtswidrige Baute in der bestehenden Form nachträglich bewilligt werden kann 
(Urteil des Bundesgerichts 1C_147/2023 vom 29. Februar 2024 E. 3.4 m.w.H.). 
Kann die Baute oder Anlage nachträglich nicht bewilligt werden, muss die 
verfügende Baubehörde in der Wiederherstellungsverfügung auf alle 
massgeblichen Punkte eingehen und insbesondere die Frage der materiellen 
Baurechtswidrigkeit behandeln, so dass das rechtliche Gehör des 
Verfügungsadressaten auch in dieser Hinsicht gewahrt wird (vgl. statt vieler Urteile 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 44 vom 11. Juli 2023 
E. 2.1.1, R 16 3 vom 19. April 2016 E. 8c m.w.H.; Leitfaden des Amts für 
Raumentwicklung des Kantons Graubünden [ARE] "Umgang mit Missbräuchen im 
Bauwesen" S. 13, abrufbar unter https://www.gr.ch, Institutionen/Verwaltung/Amt 
für Raumentwicklung/Dienstleistungen/Bauen ausserhalb der Bauzone/ BAB 
Wegleitungen). Zuständig für den Erlass und die Durchsetzung von 
Wiederherstellungsverfügungen ist gemäss Art. 94 Abs. 2 KRG primär die 
kommunale Baubehörde.

6.3. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin 
auf ihre Anzeige vom 16. Dezember 2021 hin ein baupolizeiliches Verfahren 
eröffnet. Damit ist sie ihrer Pflicht aus Art. 61 Abs. 1 KRVO grundsätzlich 

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nachgekommen und hat in der angefochtenen Verfügung lediglich anerkannt, dass 
bezüglich der Lüftungsanlage des Lokals ein das Verfahren nach Art. 61 Abs. 2 
KRVO auslösender Sachverhalt vorliegen könnte [Hervorhebung durch Gericht]. 
Nur weil die Beschwerdegegnerin im Kostenpunkt der Verfügung vom 3. Mai 2023 
einen Teil der Kosten auf die Gemeindekasse nahm – mit der Begründung, die 
Einwände der Anzeigeerstatterin seien in einem dannzumaligen 
Einspracheverfahren gegen die im 2018 erteilte Baubewilligung zu behandeln 
gewesen –, bedeutet das nicht, dass die ursprüngliche Baubewilligung fehlerhaft 
gewesen ist (vgl. act. B.2 E. 3, dritter Abschnitt). Zum Zweck der Überprüfung der 
Lüftung hat die Gemeinde die Beschwerdegegner 1, 2 und 3 mit der vorliegend nicht 
angefochtenen Dispositivziffer 2 der Verfügung vom 3. Mai 2023 verpflichtet, ein 
entsprechendes Gutachten einzureichen. Dieses wurde am 27. Juni 2023 erstattet 
(vgl. act. B.40) und besagt im Wesentlichen, dass eine Abführung der Abluft über 
Dach den Vorgaben der SIA Norm 382/1 entsprechen würde. Damit hat die 
Beschwerdegegnerin zunächst den Sachverhalt bezüglich der Anforderungen zur 
Lüftung weiter abgeklärt und gestützt auf das erstattete Gutachten resp. das 
eingereichte Baugesuch (Nr. 23.27.Z.6._____) ein ordentliches 
Baubewilligungsverfahren betreffend Lüftung eröffnet und durchgeführt, das mit 
dem Bauentscheid vom 19. Juni 2024 auf Gemeindeebene seinen Abschluss fand 
(vgl. act. C.51). Dessen formelle und materielle Zulässigkeit bildet Gegenstand des 
obergerichtlichen Verfahrens VR3 24 80. Selbst wenn die Beschwerdegegnerin 
zunächst korrekterweise nur die (nicht streitgegenständliche) Dispositivziffer 2 der 
Verfügung vom 3. Mai 2023 eröffnet und erst nach Erhalt des besagten Gutachtens 
über die übrigen Anzeigen der Beschwerdeführerin entschieden hätte, würde das 
nichts daran ändern, dass sie mit der Verfügung vom 3. Mai 2023 zu Recht 
festgestellt hat, dass die Nutzung des Lokals als Gastronomiebetrieb zonenkonform 
ist und den umweltschutzrechtlichen Vorgaben genügt. Deshalb bleibt die Nutzung 
des Gewerbelokals auch weiterhin grundsätzlich bewilligungsfähig. Mithin bestand 
für die Gemeinde kein Anlass, auf die bereits im Jahr 2018 erteilte Bau- und 
Betriebsbewilligung zurückzukommen. Die Beschwerdegegnerin begründete ihren 
Entscheid mehrfach damit, sie möchte einen belebten Dorfkern und setzte sich das 
auch zum Ziel. Deshalb würden alle Initiativen sowie alle touristisch, (gast-
)gewerblichen Infrastrukturen und Betriebe, die eine Belebung im Dorf herbeiführen 
und diese sogar erhöhen würden, unterstützt werden. Diese im Ermessen der 
Gemeinde stehende Gewichtung des öffentlichen Interesses ist weder willkürlich 
noch unzulässig (vgl. dazu Erwägungen 7. ff. hiernach), sofern die entsprechenden 
Betriebe den bau- und gastwirtschaftsrechtlichen Vorgaben entsprechen. Im Lichte 
des Gesagten kann der Beschwerdegegnerin keine Verletzung von Art. 61 Abs. 2 
KRVO vorgeworfen werden.

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6.4. In diesem Zusammenhang erweist sich die Rüge der Beschwerdeführerin, 
dass die Beschwerdegegnerin eine formelle Rechtsverweigerung begangen habe 
(act. A.1 Rz. 115 ff. und 143), als unbegründet. Eine formelle Rechtsverweigerung 
als Teilgehalt von Art. 29 Abs. 1 BV liegt vor, wenn eine Behörde auf eine ihr frist- 
und formgerecht unterbreitete Sache nicht eintritt, obschon sie darüber befinden 
müsste (BGE 144 II 184 E. 3.1; 141 I 172 E. 5; 135 I 6 E. 2.1), oder im Sinne einer 
Rechtsverzögerung nicht innert der gesetzlich vorgesehenen oder nach Art des 
Verfahrens sowie den konkreten Umständen angemessenen Frist entscheidet 
(BGE 144 I 318 E. 7.1; 135 I 265 E. 4.4; 131 V 407 E. 1.1). Rügen, die im Ergebnis 
auf eine materielle Überprüfung des Entscheids abzielen, sind hingegen unzulässig, 
namentlich beim Vorwurf, die Beschwerdegegnerin setze sich nicht mit sämtlichen 
vorgetragenen Argumenten auseinander oder kläre den Sachverhalt unvollständig 
ab (BGE 135 II 430 E. 3.2 mit Hinweisen). Inwiefern die Beschwerdegegnerin 
vorliegend in rechtsverweigernder Weise das Verfahren abgekürzt und damit den 
Anspruch auf rechtliches Gehör der Beschwerdeführerin verletzt haben soll, ist nicht 
ersichtlich, hat sie doch in der angefochtenen Dispositivziffer 1 der Verfügung vom 
3. Mai 2023 über sämtlich Anträge (inkl. Aussengastwirtschaft und Betriebsstopp) 
materiell entschieden. 

6.5. Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin, die beiden mobilen und 
zuklappbaren Werbetafeln, die vor dem _____laden aufgestellt würden, seien 
vorliegend nicht bewilligt worden und demnach zu entfernen (act. A.1 Rz. 230 ff.). 
Die Beschwerdegegnerin hielt in der angefochtenen Verfügung diesbezüglich fest, 
dass es sich dabei um frei verschiebbare Tafeln handle, die jederzeit auf- und 
abgebaut sowie versorgt werden könnten, weshalb diese temporären Tafeln nicht 
unter dem Tatbestand der fix verankerten Reklamen und Hinweistafeln nach Art. 30 
BauG fallen würden, weshalb kein Gesuch einzureichen sei (act. B.2 E. 2n). 

6.5.1. Nicht baubewilligungspflichtig – indes anzeigepflichtig – sind nach Art. 40 
Abs. 1 Ziff. 9 KRVO Reklameeinrichtungen wie Firmentafeln, Schaukästen, 
Leuchtreklamen und Hinweistafeln mit einer Fläche bis zu 1,5 m². Gemäss Art. 30 
BauG dürfen Reklamen nur an den von der Gemeinde bezeichneten Stellen sowie 
an Geschäftshäusern für die dort hergestellten oder angebotenen Produkte oder 
Dienstleistungen angebracht werden (Abs. 1). Hinweistafeln sind zulässig, soweit 
sie das Orts- und Landschaftsbild sowie die Verkehrssicherheit nicht 
beeinträchtigen (Abs. 2). 

6.5.2. Es kann aufgrund des Wortlauts der einschlägigen Bestimmungen der 
Argumentation der Beschwerdegegnerin gefolgt werden, dass praxisgemäss 
Fahrnisbauten, die keine feste Verbindung zum Boden aufweisen und 

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provisorischer Natur sind (vgl. PVG 1979 Nr. 40), nicht in deren 
Anwendungsbereich gelangen. Zudem liegt auch keine Strassenreklame i.S.v. 
Art. 40 Abs. 6 lit. g KRVO vor, da sich die fraglichen mobilen Tafeln auf dem 
Grundstück Nr. 1981 befinden. Die Rüge der Beschwerdegegnerin bezüglich der 
beiden Werbetafeln erweist sich als unbegründet. 

6.5.3. An dieser Stelle sei am Rande bemerkt, dass ein Holzfass bei begrenzter 
Dauer unter Umständen unter den Tatbestand der nicht bewilligungspflichtigen 
unterhalbjährigen Verpflegungsstätten im Sinne von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 6 KRVO 
subsumiert werden könnte (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 23 76 vom 7. Mai 
2024 E 3.1.4). Aufgrund des im konkreten Fall vorliegenden Umstands, dass das 
Holzfass als Raucherbereich dient, und der Auflage in der Baubewilligung vom 
29. August 2018 (act. C.39, Beilage 1), wonach das streitgegenständliche Holzfass 
im Winter abzubauen ist, erübrigen sich Weiterungen zur beantragten Entfernung 
desselben. Die übrigen Reklametafeln (Firmenanschrift Ostfassade und 
Leuchtreklame) des _____ladens wurden gestützt auf Art. 30 BauG bereits mit 
Verfügung vom 29. August 2018 bewilligt (vgl. act. C.39, Beilage 1). Die 
Beschwerdegegnerin hat in ihrer Verfügung vom 3. Mai 2023 zu Recht keinen 
Verstoss gegen das geltende Recht erkennen können (act. B.2 E. 2n). 

6.5.4. Im Lichte des Gesagten erweist sich das Rechtsbegehren Ziff. 1.5 (act. A.1), 
als unbegründet und ist entsprechend, i.V.m. dem bezüglich der Dispositivziffer 1 
der Verfügung vom 3. Mai 2023 gestellten Rechtbegehren Ziff. 1.1, abzuweisen, 
sofern wegen des bereits abgebauten Holzpodests samt Stehtischen und Hocker 
überhaupt darauf eingetreten werden kann (vgl. act. C.39, C.13, C.17).

7. Verhältnismässigkeit und Vertrauensschutz

7.1.1. Im Rahmen der Rüge bezüglich der unrichtigen Rechtsanwendung von 
Art. 61 Abs. 2 KRVO macht die Beschwerdeführerin sinngemäss auch eine 
unrichtige Anwendung von Art. 60 Abs. 4 KRVO geltend, da die 
Beschwerdegegnerin den Standpunkt vertrete, es sei unverhältnismässig – und 
auch gegen Treu und Glauben verstossend – die Beschwerdegegner 1 und 3 
gestützt auf Art. 60 Abs. 4 KRVO zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs 
über den gesamten Betrieb aufzufordern und einen Betriebsstopp zu verfügen; der 
_____laden bestehe nun seit knapp fünf Jahren und die Betreiber desselben hätten 
dazumal ein ordnungsgemässes Baugesuch eingereicht.

7.1.2. Die Beschwerdeführerin wendet gegen diesen Standpunkt ein (act. A.1 
Rz. 133), vertrauensschutzrechtliche Überlegungen könnten gar keine Rolle 

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spielen, zumal die blosse Durchführung eines (nachträglichen) Verfahrens noch gar 
keinen Nachteil im vertrauensschutzrechtlichen Kontext darstelle. Dies werde umso 
deutlicher, als der Vertrauensschutz immer unter Vorbehalt einer 
Interessensabwägung stehe und daher der erforderliche Sachverhalt abzuklären 
sei, um überhaupt eine Interessensabwägung durchführen zu können. Es könne 
nicht angehen, dass die Auswirkungen grundlegender Fehler der 
Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin oder auch andere Nachbarn des 
_____ladens, die zur Einsprache im ordentlichen Bewilligungsverfahren legitimiert 
gewesen wären, hinzunehmen hätten. Dies stelle eine nicht hinzunehmende 
Rechtsverletzung für die Beschwerdeführerin dar, sehe sie sich täglich mit den 
unzulässigen Emissionen konfrontiert (act. A.1 Rz. 183). Es stehe fest, dass es sich 
nicht "lediglich um einen Wechsel im Betriebskonzept eines Gewerberaums" 
handle, sondern um bauliche Massnahmen, die nach aussen in Erscheinung treten 
würden, nicht zonenkonform seien und zu Veränderungen bezüglich 
Verkehrsbelastung und Ausnützung führten (act. A.1 Rz. 177). In diesem 
Zusammenhang rügt die Beschwerdeführerin, dass die pauschale Begründung der 
Beschwerdegegnerin, es sei unverhältnismässig, die Beschwerdegegner 1 bis 3 zur 
Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs aufzufordern, ihren Anspruch auf 
Gewährung des rechtlichen Gehörs verletzte und zudem willkürlich sei (act. A.1, 
Rz. 110).

7.2. Wie sich hiervor gezeigt hat, erweisen sich die Rügen der 
Beschwerdeführerin zur Baurechtswidrigkeit der bestehenden Baute als 
unbegründet, soweit ihre Anträge nicht anerkannt worden sind. Zudem begründet 
die Beschwerdeführerin ihren Antrag über die Verfügung eines Betriebsstopps bloss 
in diesem Zusammenhang (act. A.1 Rz. 186 f.) und weist ferner auf die allgemeine 
Gefährdung der öffentlichen Ordnung, Ruhe und Sicherheit durch den Betrieb des 
Kebabladens hin. Jedenfalls gelangt die Bestimmung über den Baustopp gemäss 
Art. 60 Abs. 4 KRVO vorliegend nicht zur Anwendung. Gemäss dem Wortlaut von 
Art. 60 Abs. 4 KRVO hat die Baubehörde den Baustopp zu verfügen, wenn ein 
Bauvorhaben ohne Baubewilligung in Angriff genommen oder abweichend von 
bewilligten Plänen oder Auflagen in der Baubewilligung ausgeführt wird. Die 
Voraussetzung des im Bau befindlichen Vorhabens oder der Abweichung des 
Ausgeführten von den im 2018 bewilligten Plänen oder Auflagen ist jedenfalls 
vorliegend nicht erfüllt. 

7.3. Ein Betriebsstopp wäre allenfalls in Anwendung von Art. 61 Abs. 3 KRVO zu 
prüfen, sofern die angefochtene Verfügung aufgehoben und zur Durchführung eines 
Wiederherstellungsverfahrens zurückzuweisen wäre, wozu jedoch kein Anlass 

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besteht. Vorfrageweise ist immerhin die Frage zu beantworten, ob eine – wie im 
vorliegenden Fall – (formell) rechtskräftig erteilte Bewilligung überhaupt wiederrufen 
werden könnte. Ein solcher Widerruf würde eine umfassende Interessenabwägung 
voraussetzten, unter Berücksichtigung des Vertrauensschutzes und des 
Verhältnismässigkeitsprinzips (Urteile des Bundesgerichts 1C_574/2020 vom 
9. März 2023 E. 7.2 und 1C_63/2019 vom 29. Januar 2020 E. 5.2 mit Hinweisen).

7.3.1. Das Gebot der Verhältnismässigkeit gemäss Art. 36 Abs. 3 BV verlangt, dass 
Einschränkungen von Grundrechten für das Erreichen des im öffentlichen Interesse 
liegenden Ziels geeignet und erforderlich sind und sich für die betroffenen Personen 
als zumutbar erweisen (BGE 149 I 49 E. 5.1 mit Hinweisen). Erforderlich ist eine 
Grundrechtseinschränkung, wenn der angestrebte Erfolg nicht durch gleich 
geeignete, aber mildere Massnahmen erreicht werden kann (BGE 149 I 291 E. 5.8 
mit Hinweis). Grundrechtseinschränkungen dürfen daher in sachlicher, räumlicher, 
zeitlicher und personeller Hinsicht nicht über das für die Zielverfolgung Notwendige 
hinausgehen (BGE 148 II 392 E. 8.2.3; 142 I 49 E. 9.1 mit Hinweisen). Eine 
Grundrechtseinschränkung ist für die betroffene Person zumutbar, wenn der damit 
verbundenen Beeinträchtigung ihrer privaten Interessen überwiegende private oder 
öffentliche Interessen entgegenstehen, die dem Zweck der Einschränkung 
entsprechen. Ob ein angemessenes Verhältnis zwischen dem Eingriffszweck und 
der Eingriffswirkung (Zweck-Mittel-Relation) gewahrt wird, ist im Rahmen einer 
wertenden Interessenabwägung zu prüfen (BGE 148 II 392 E. 8.2.4; 149 I 129 
E. 3.4.3; je mit Hinweisen). Das Obergericht prüft die Verhältnismässigkeit von 
Grundrechtseingriffen grundsätzlich frei. Es auferlegt sich aber eine gewisse 
Zurückhaltung, wenn besondere örtliche Umstände zu würdigen sind, welche die 
kommunalen Baubehörden besser kennen und im Rahmen der 
Gemeindeautonomie über ein weites Ermessen verfügen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_494/2018 vom 13. Juni 2018 E. 2.2). 

7.3.2. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann 
unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist 
oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der 
Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe 
mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht gewichtigen 
öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6.4 mit Hinweis). 

7.3.3. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann sich auf den guten 
Glauben nur diejenige Person berufen, die bei Anwendung der ihr zumutbaren 
Sorgfalt annehmen d