# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 01a3154a-8ce8-5dac-9f20-a551ccafb084
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-07-01
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 01.07.2009  SB.2009.00050
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2009-00050_2009-07-01.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2009.00050	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 01.07.2009
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Kaskadenersatzbeschaffung
Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs wegen mangelhafter Begründung durch die Rekurskommission (E. 2). 
Im Fall eines Verkaufs eines Ersatzobjekts weniger als fünf Jahre nach der Handänderung am ursprünglichen Objekt kann nur ein einziger Steueraufschub gewährt werden. Wenn kein Grund für die Aufhebung der Privilegierung des ersten Verkaufs besteht, kann die Handänderung am Ersatzobjekt nicht zusätzlich privilegiert werden. Die Regelung im einschlägigen Rundschreiben der Finanzdirektion steht Art. 12 Absl 3 lit. e StHG und § 216 Abs. 3 lit. i StG nicht entgegen (E. 3).
Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEGRÜNDUNGSPFLICHT
ERSATZBESCHAFFUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
HANDÄNDERUNG
KASKADENERSATZBESCHAFFUNG
KURZFRISTIGE ERSATZBESCHAFFUNG
RECHTLICHES GEHÖR
STEUERAUFSCHUB

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. II BV
§ 216 Abs. I StG
§ 216 Abs. III lit. i StG
Art. 12 Abs. III lit. e StHG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2009.00050

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 7. Juli 2010

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Ersatzrichter
Michael Beusch, Gerichtssekretärin
Jasmin Malla.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch B AG,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Gemeinde E,

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben: 

I.  

A (nachfolgend: der Pflichtige) und C
verkauften am 19. Dezember 2001 die zuvor von ihnen bewohnte
Eigentumswohnung "D-Weg 01 in E" (57/1000 Miteigentum an Kat.-Nr. 02,
nachfolgend auch: ursprüngliches Objekt) zum Preis von Fr. … an F aus
E. Für diese Handänderung gewährte der Gemeinderat E mit
Einschätzungsentscheid vom 19. August 2002 einen Aufschub der Grundstückge­winnsteuer
im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i des Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 (StG), nachdem die Verkäufer am 31. Oktober 2001 die Nachbarwohnung
"D-Weg 03 in E" (108/1000 Miteigentum an Kat.-Nr. 02, nachfolgend
auch: erstes Ersatzobjekt) für Fr. … erworben hatten, welche sie in der
Folge bewohnten. Am 31. Juli 2006 verkauften der Pflichtige und C diese
Wohnung an G und H zum Preis von Fr. …. Der Gemeinderat E auferlegte den
Ver­käufern zufolge dieser Handänderung am 15. Januar 2007 eine
Grundstückge­winnsteuer in Höhe von Fr. …. Gleichzeitig verfügte er bezüglich
des ursprünglichen Objekts, der Wohnung "D-Weg 01 in E", die
Aufhebung des Steueraufschubs in Bezug auf den hälftigen Anteil des
Pflichtigen. Demgemäss aufer­legte er dem Pflichtigen die hälftige
Grundstückgewinnsteuer in Höhe von Fr. …. Nachdem der Pflichtige am 23. Mai
2008 einen hälftigen Miteigentumsanteil an der Eigentumswohnung "I-Strasse
04 in E" (GBBI 47, Kat.-Nr. 05, 1170 m2 Grundstücksfläche)
zum Preis von Fr. … erworben hatte, erneuerte der Gemeinderat den
Steueraufschub am 3. September 2008 mit Bezug auf das ursprüngliche
Objekt, die Wohnung "D-Weg 01 in E", und erstattete dem Pflichtigen
den Betrag von Fr. … zurück.

Eine gegen den Einschät­zungsentscheid
bezüglich des ersten Ersatzobjekts, der Wohnung "D-Weg 03 in E", erhobene
Einsprache des Pflichtigen mit dem Antrag, es sei der Steueraufschub nicht für das
ursprüngliche Objekt, die Wohnung "D-Weg 01 in E", sondern für das
erste Ersatzobjekt, die Wohnung "D-Weg 03 in E" zu gewähren, wies der
Gemeinderat E am 24. November 2008 ab.

II.  

Einen hiergegen erhobenen Rekurs wies die
Steuerrekurskommission III am 27. März 2009 ab. Sie gelangte (aus näher dargelegten
Gründen) zum Schluss, beim Verkauf des ersten Ersatzobjekts weniger als fünf
Jahre nach der Handänderung am ursprünglichen Objekt könne nur ein einziger
Steueraufschub gewährt werden. Dass dieser durch den Gemeinderat E nur beim
ursprünglichen Objekt gewährt worden sei, stehe in Einklang mit dem Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden vom 19. November
2001 über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer und die Befreiung des
Veräusserers von der Handänderungssteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd
und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft, Rz 20 (ZStB l Nr. 37/460;
nachfolgend Rundschreiben), und sei nicht zu beanstanden.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhob der Pflichtige am 24. April
2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte sinngemäss, der
Steueraufschub sei auch hinsichtlich der Veräusserung des Ersatzobjekts zu
gewähren. Dem Beschwerdeführer sei demzufolge "der hälftige Anteil an der
Grundstückgewinnsteuer betreffend die Veräusserung der Liegenschaft
D-Weg 03 zurückzuerstatten, inkl. Vergütungszins." Eventualiter sei die
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ausserdem
verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während dem die Steuerrekurskommission III auf
Vernehmlassung verzichtete, schloss der Gemeinderat E auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Mit der Steuerbeschwerde an das
Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in
Verbindung mit § 213 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder
unvollständige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht
werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der
Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf
Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz
zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich
lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf
Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.
 

2.1 Der
Pflichtige rügt, die Rekurskommission sei nicht auf seine Argumentation
betreffend Kaskadenersatzbeschaffung eingegangen und habe dergestalt sein
rechtliches Gehör verletzt. 

Ist der in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 (BV) statuierte Grund­satz des rechtlichen Gehörs verletzt
worden, so ist der angefochtene Entscheid ohne Weiteres aufzuheben, weshalb
über diese Frage formeller Na­tur vorab zu entscheiden ist ([anstelle vieler]
BGE 135 I 187 E. 2.2).

2.2 Das
rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV
verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner
Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der
Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde,
ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es jedoch nicht erforderlich, dass sie
sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes
einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für
den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst
sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft
geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen
kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden,
von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid
stützt (BGE 134 I 83 E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). 

2.3 Im vorliegend zu beurteilenden Fall hat sich die Rekurskommission –
entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers – sehr wohl mit dem Vorbringen, der
Mehrfachaufschub sei im Kommentar zum Zürcher Steuergesetz ausdrücklich vorgesehen,
auseinandergesetzt. Nach Wiedergabe der in der Rekursschrift angerufenen
Belegstelle (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich
Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich
2006, § 216 N. 289) ist die Rekurskommission nämlich
unter Verweis auf von ihr gemachte Erwägungen zum Schluss gelangt, es könne nur
ein (einziger) Steueraufschub gewährt werden. Damit hat sie die nach Lesart des
damaligen Rekurrenten im Kommentar geäusserte Auffassung zumindest implizit
verworfen und durfte sie ohne Weiteres auf eine entsprechende ausdrückliche
Auseinandersetzung verzichten (vgl. oben E. 2.2; zur Frage, was inhaltlich
aus der Kommentarstelle überhaupt abgeleitet werden kann, vgl. unten E. 3.3).
Der Vorwurf des Pflichtigen, sein "verfassungsmässige[r] Anspruch auf
rechtliches Gehör [sei] in fahrlässiger Weise" verletzt worden, stösst
damit ins Leere.

3.  

3.1 Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den
Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von
solchen ergeben. Gemäss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer
aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung einer dauernd und
ausschliesslich selbstgenutzen Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder
Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder
Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast wörtlich der
Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 14. Dezember
1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden
(StHG), wobei allerdings die Ersatzbeschaffung in der ganzen Schweiz zum
Steueraufschub führt (vgl. § 226a StG).

3.2 Die
Rekurskommission hat in ihrem Entscheid die massgebenden Rechtsfragen
betreffend die Auslegung von Art. 12 Abs. 3 lit. e
StHG bzw. § 216 Abs. 3 lit. i StG dargelegt und aufgezeigt, dass
aus einer Kaskadenersatzbeschaffung keine mehrfache Privilegierung resultieren
darf. Vor diesem Hintergrund und unter Beachtung der einschlägigen
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung hat sie zudem Stellenwert und
Einordnung des Rundschreibens der Finanzdirektion erörtert. Sodann hat sie
befunden, dass der durch die gesetzlichen Bestimmungen offengelassene Spielraum
in zulässiger Weise mit den Rz. 20 und 25 Rundschreiben ausgefüllt worden
ist. Diesen zutreffenden Ausführungen pflichtet das Verwaltungs­gericht bei
(vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976).

Was der Pflichtige dagegen vorbringt, sticht
nicht. Vorab setzt sich dieser mit den Ausführungen der Rekurskommission kaum
sachbezogen auseinander, sondern beschränkt sich weitgehend darauf, das
bereits im Rekurs Vorgebrachte zu wiederholen. Ergänzend zum
erfolgten Verweis auf die vorinstanzlichen Erwägungen (oben E. 3.2) ist
deshalb nur festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht im Vorgehen der
Rekurskommission kein widersprüchliches Verhalten zu erkennen vermag, wurde
doch das Vorliegen einer Kaskadenersatzbeschaffung keineswegs verneint, sondern
lediglich die korrekte Anwendung von Rz. 20 Rundschreiben durch die
Erstinstanz bestätigt. Diese ist nämlich aufgrund der innerhalb der
Fünfjahresfrist getätigten erneuten Ersatzbeschaffung (zweites Ersatzobjekt für
erstes Ersatzobjekt) nicht auf ihren Entscheid über den Steueraufschub
betreffend das ursprüngliche Objekt zurückgekommen. Dass daraus allerdings
folgte, auch die Handänderung am ersten Ersatzobjekt (zweites Ersatzobjekt für
erstes Ersatzobjekt) sei zusätzlich durch einen Steueraufschub zu
privilegieren, ist nicht ersichtlich und lässt sich im Übrigen auch der vom Pflichtige
angerufenen Kommentarstelle so nicht entnehmen. 

Die Beschwerde ist mithin vollumfänglich abzuweisen.

4.

Ausgangsgemäss sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1
in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG; § 40
Abs. 1 lit. b des Ver­waltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG]; § 3 und § 17 Abs. 1 der Verordnung über Gebühren,
Kosten und Entschädigungen im Verfahren vor Verwaltungs­gericht vom 26. Juni
1997) und steht ihm keine Parteient­schädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in
Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2
StG). 

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'200.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellungskosten,

Fr. 2'320.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…