# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 53284d5b-70b7-58b3-9f62-c38b9c3a764b
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Schuldbetreibungs- und Konkurskommission 21.03.2025 KBE.2024.17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_005_KBE-2024-17_2025-03-21.pdf

## Full Text

Obergericht 

Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere  

betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde 

 

KBE.2024.17  
(AU.2023.1)  

 

 

Entscheid vom 21. März 2025 
 

 

Besetzung  Oberrichter Holliger, Präsident  

Oberrichter Roth  

Oberrichterin Schär  

Gerichtsschreiber Huber          

 

 
   

Beschwerde- 

führer  

 A._____ 

[…] 

vertreten durch Rechtsanwalt Benedict Burg,  

Unterer Graben 1, Postfach 637, 9001 St. Gallen    

 

 

Anfechtungs- 

gegenstand 

 Entscheid des Präsidiums des Zivilgerichts des Bezirksgerichts  

Aarau vom 15. Juli 2024 

 

 

in Sachen  Regionales Betreibungsamt Q._____ 

 

 

Betreff  Neuschätzung der Grundstücke LIG R._____/aaa, bbb und ccc  

in der Grundpfandverwertung für die Pfändungsgruppe Nr. xxx  

 

 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entnimmt den 

Akten: 

 

1. 

Das Regionale Betreibungsamt Q._____ teilte dem Beschwerdeführer mit 

Schreiben vom 19. September 2023 mit, dass die betreibungsamtlichen 

Schätzungen der in der Pfändungsgruppe Nr. xxx zur zwangsrechtlichen 

Versteigerung gelangenden Grundstücke LIG R._____/aaa (S-Stras-

se [...]a) Fr. 960'000.00, LIG R._____/bbb (T-Weg [...]) Fr. 1'800'000.00 

und LIG R._____/ccc (S-Strasse [...]b) Fr. 950'000.00 betragen. Dieses 

Schreiben wurde dem Beschwerdeführer am 26. September 2023 zuge-

stellt. 

 

2. 

2.1. 

Mit Eingabe vom 2. Oktober 2023 stellte der Beschwerdeführer beim Prä-

sidium des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau folgende Anträge: 

 

" 1. 
Es sei für die Liegenschaft LIG R._____ / aaa, Plan [...] mit 306 m2,  
S-Strasse [...]a, R._____, eine Neuschätzung vorzunehmen. 
 
2. 
Es sei für die Liegenschaft LIG R._____ / bbb, Plan [...] mit 625 m2,  
T-Weg [...], R._____, eine Neuschätzung vorzunehmen. 
 
3. 
Es sei für die Liegenschaft LIG R._____ / ccc, Plan [...] mit 259 m2,  
S-Strasse [...]b, R._____, eine Neuschätzung vorzunehmen. 
 

– alles unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge –" 

 

2.2. 

2.2.1. 

Die Präsidentin des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau ordnete mit 

Verfügung vom 2. November 2023 eine Neuschätzung der Grundstücke 

LIG R._____/aaa, LIG R._____/bbb und LIG R._____/ccc durch F._____, 

D._____ AG, R._____, an (Verfahren AU.2023.1).  

 

Aufgrund der mit Eingabe vom 8. November 2023 erhobenen Einwendun-

gen des Beschwerdeführers beauftragte die Präsidentin des Zivilgerichts 

des Bezirksgerichts Aarau mit Verfügung vom 8. November 2023 anstelle 

von F._____ neu B._____, C._____ AG, R._____, mit der Neuschätzung. 

 

Der Beschwerdeführer und das Regionale Betreibungsamt Q._____ erho-

ben innert Frist keine Einwendungen gegen die Person des Experten 

B._____ sowie dessen schriftliche Instruktion und Inpflichtnahme, worauf 

 - 3 - 

 

 

diesem am 29. November 2023 der Auftrag zur Erstellung eines Gutach-

tens über den Verkehrswert der genannten Grundstücke erteilt wurde. 

 

Die Verkehrswertgutachten vom 19. Dezember 2023 betreffend die Grund-

stücke LIG R._____/aaa, LIG R._____/bbb und LIG R._____/ccc gingen 

am 25. Januar 2024 beim Präsidium des Zivilgerichts des Bezirksgerichts 

Aarau ein.  

 

2.2.2. 

Der Beschwerdeführer beantragte mit Stellungnahme vom 25. April 2024: 

 

" 1. 
Die Verkehrswertschätzungen der C._____ AG betreffend die Liegen-
schaften T-Weg [...] sowie S-Strasse [...]a und [...]b seien aus dem Recht 
zu weisen. 
 
2. 
Es seien bei einem neuen Schätzer eine fundierte Liegenschaftsbewer-
tung der Liegenschaften T-Weg [...] sowie S-Strasse [...]a und [...]b einzu-
holen." 

 

2.2.3. 

Der Experte B._____ äusserte sich mit Eingabe vom 14. Mai 2024 zur Stel-

lungnahme des Beschwerdeführers vom 25. April 2024.  

 

2.2.4. 

Der Beschwerdeführer nahm dazu mit Eingabe vom 13. Juni 2024 Stellung. 

 

2.2.5. 

Das Regionale Betreibungsamt Q._____ liess sich zum Verkehrswertgut-

achten sowie den Stellungnahmen des Beschwerdeführers und des Exper-

ten B._____ nicht vernehmen. 

 

2.3. 

Die Präsidentin des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau als untere be-

treibungsrechtliche Aufsichtsbehörde entschied am 15. Juli 2024: 

 

" 1. 
Das Regionale Betreibungsamt Q._____ wird angewiesen, in der Grund-
pfandverwertung A._____, S-Strasse [...]b, R._____ für das zu verwer-
tende Grundstück Stadt R._____, Grundstück Nr. aaa, Plan Nr. [...]  
(S-Strasse [...]a) den Schätzwert von Fr. 1'115'000.00 einzusetzen. 
 
2. 
Das Regionale Betreibungsamt Q._____ wird angewiesen, in der Grund-
pfandverwertung A._____, S-Strasse [...]b, R._____ für das zu verwer-
tende Grundstück Stadt R._____, Grundstück Nr. ccc, Plan Nr. [...]  
(S-Strasse [...]b) den Schätzwert von Fr. 1'122'500.00 einzusetzen. 
 
 

 - 4 - 

 

 

3. 
Das Regionale Betreibungsamt Q._____ wird angewiesen, in der Grund-
pfandverwertung A._____, S-Strasse [...]b, R._____ für das zu verwer-
tende Grundstück […] R._____, Grundstück Nr. bbb, Plan Nr. [...]  
(T-Weg [...]) den Schätzwert von Fr. 1'507'500.00 einzusetzen. 
 
4. 
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 150.00 
sowie den richterlich genehmigten Gutachterkosten von Fr. 5'945.50 (inkl. 
Auslagen und MWSt.), insgesamt Fr. 6'095.50, werden dem Gesuchsteller 
auferlegt. 
 
Diese werden mit dem Vorschuss des Gesuchstellers von Fr. 6'000.00 ver-
rechnet, so dass der Gesuchsteller Fr. 95.50 nachzuzahlen hat. 
 
5. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. " 

 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihm am 19. August 2024 zugestellten Entscheid erhob der 

Beschwerdeführer mit Eingabe vom 29. August 2024 bei der Schuldbetrei-

bungs- und Konkurskommission des Obergerichts als obere betreibungs-

rechtliche Aufsichtsbehörde Beschwerde mit den folgenden Anträgen: 

 

" 1.  
Der Entscheid des Bezirksgerichts Aarau vom 15. Juli 2024 (Verfahren-
Nr. AU.2023.1) sei aufzuheben. 
 
2. 
Die Verkehrswertschätzungen der C._____ AG betreffend die Liegen-
schaften T-Weg [...] sowie S-Strasse [...]a und [...]b, alle  R._____, seien 
aus dem Recht zu weisen. 
 
3. 
Es seien bei einem neuen Schätzer fundierte Verkehrswertschätzungen 
der Liegenschaften T-Weg [...] sowie S-Strasse [...]a und [...]b, alle 
R._____, einzuholen. 
 
4. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Staates." 

 

Überdies stellte der Beschwerdeführer den Antrag, der Beschwerde sei die 

aufschiebende Wirkung zu erteilen. 

 

3.2. 

Mit Verfügung vom 30. August 2024 erteilte die Instruktionsrichterin der 

Schuldbetreibungs- und Konkurskommission der Beschwerde die aufschie-

bende Wirkung. 

 

 - 5 - 

 

 

3.3. 

Die Präsidentin des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Aarau verzichtete mit 

Amtsbericht vom 3. September 2024 auf eine Stellungnahme.  

 

3.4. 

Das Regionale Betreibungsamt Q._____ liess sich nicht vernehmen. 

 

 
   

Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission zieht in 

Erwägung: 

 

1. 

Gemäss den in den entsprechenden Grundbuchauszügen vorgemerkten 

Verfügungsbeschränkungen wurden die Grundstücke LIG R._____/aaa  

(S-Strasse [...]a) und LIG R._____/ccc (S-Strasse [...]b) im Jahr 2015 zu-

gunsten der G._____ für Forderungen von Fr. 1'173'220.00 und 

Fr. 1'218'366.65 und zugunsten der Schweizerischen Eidgenossenschaft 

und des Kantons Aargau für eine Forderung von Fr. 48'057.00 (je nebst 

Zins und Kosten) gepfändet. Eine weitere Pfändung erfolgte im Jahr 2016 

zugunsten des Kantons Aargau für eine Forderung von Fr. 112'180.30 

(nebst Zins und Kosten). Gemäss Grundbuchauszug wurde zudem das 

Grundstück LIG R._____/bbb (T-Weg [...]) im Jahr 2013 für eine Forderung 

von Fr. 25'000.00 zugunsten von E._____ sowie in den Jahren 2015 und 

2016 für die oben erwähnten Forderungen der G._____, der Schweizeri-

schen Eidgenossenschaft und des Kantons Aargau gepfändet. 

 

2. 

Bei Grundstücken können zwischen dem Pfändungsvollzug und der Ver-

wertung mehr als zwei Jahre liegen (vgl. Art. 116 Abs. 1 SchKG, wonach 

das Verwertungsbegehren spätestens zwei Jahre nach der Pfändung ein-

zureichen ist). Abgesehen davon, dass in der erwähnten Zeitspanne eine 

allfällige Lastenbereinigung durchgeführt worden ist, können die Verhält-

nisse sich auch sonst erheblich verändert haben. Gemäss Art. 140 Abs. 3 

SchKG ordnet der Betreibungsbeamte deshalb vor der Versteigerung eine 

nochmalige Schätzung des Grundstücks an und teilt deren Ergebnis den 

Beteiligten mit (BGE 122 III 338 E. 3a). Die Schätzung soll den mutmassli-

chen Verkaufswert des Grundstücks und seiner Zugehör nach dem Lasten-

bereinigungsverfahren, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder 

Brandassekuranzschätzung, bestimmen (Art. 44 i.V.m. Art. 9 Abs. 1 VZG). 

Jeder Beteiligte ist berechtigt, innerhalb der Frist von Art. 17 Abs. 2 SchKG 

bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schät-

zung durch Sachverständige zu verlangen. Streitigkeiten über die Höhe der 

Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beur-

teilt (Art. 44 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG). Den Beteiligten steht indessen kein 

Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise zu (BGE 134 III 42 E. 3).  

 

 - 6 - 

 

 

3. 

3.1. 

Auf Gesuch des Beschwerdeführers vom 2. Oktober 2023 gab die Vor-

instanz mit Verfügung vom 29. November 2023 eine Neuschätzung der 

Grundstücke LIG R._____/aaa (S-Strasse [...]a), LIG R._____/bbb  

(T-Weg [...]) und LIG R._____/ccc (S-Strasse [...]b) bei B._____, C._____ 

AG, R._____, in Auftrag. Gemäss den Gutachten von B._____ vom 19. De-

zember 2023 beträgt der Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/aaa 

Fr. 1'270'000.00 (vorinstanzliche Akten [VA] act. 58 ff.), der Verkehrswert 

des Grundstücks LIG R._____/bbb Fr. 1'215'000.00 (VA act. 100 ff.) und 

der Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/ccc Fr. 1'295'000.00  

(VA act. 58 ff.). In der Eingabe vom 14. Mai 2024 (VA act. 155 f.) äusserte 

sich der Experte zu sämtlichen Einwendungen, die der Beschwerdeführer 

in seiner Stellungnahme vom 25. April 2024 (VA act. 147 ff.) erhoben hatte. 

 

3.2. 

Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen aus, 

der Gutachter B._____ habe den Verkehrswert des Grundstücks 

LIG R._____/aaa auf Fr. 1'270'000.00, den Verkehrswert des Grundstücks 

LIG R._____/ccc auf Fr. 1'295'000.00 und den Verkehrswert des Grund-

stücks LIG R._____/bbb auf Fr. 1'215'000.00 geschätzt. Er habe in seinen 

Gutachten schlüssig dargelegt, wie er zu diesen Ergebnissen gelangt sei. 

Die dagegen vom Beschwerdeführer erhobenen Einwendungen habe der 

Gutachter in seiner Stellungnahme vom 14. Mai 2024 nachvollziehbar ent-

kräften können. Insbesondere sei nicht ersichtlich, dass Kriterien berück-

sichtigt worden wären, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder dass um-

gekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben wären. Glei-

ches gelte für die betreibungsamtlichen Schätzungen vom 19. September 

2023, welche von einem gleich kompetenten Sachverständigen stammten 

wie die gerichtlich angeordneten Gutachten. Die betreibungsamtlichen 

Schätzungen hätten einen Verkehrswert des Grundstücks LIG 

R._____/aaa von Fr. 960'000.00, einen Verkehrswert des Grundstücks LIG 

R._____/ccc von Fr. 950'000.00 und einen Verkehrswert des Grundstücks 

LIG R._____/bbb von Fr. 1'800'000.00 ermittelt. Bei der Errechnung der 

Verkehrswerte sei daher auf den Durchschnitt der betreibungsamtlichen 

und der gerichtlichen Gutachten abzustellen. Für das Grundstück LIG 

R._____/aaa ergebe sich ein mittlerer Wert von Fr. 1'115'000.00, für das 

Grundstück LIG R._____/ccc resultiere ein mittlerer Wert von 

Fr. 1'122'500.00 und für das Grundstück LIG R._____/bbb errechne sich 

ein mittlerer Wert von Fr. 1'507'500.00. Das Regionale Betreibungsamt 

Q._____ sei entsprechend anzuweisen. 

 

3.3. 

Der Beschwerdeführer bringt in seiner Beschwerde zunächst vor, die Vor-

instanz habe sich mit seinen in der Eingabe vom 13. Juni 2024 erhobenen 

Einwänden, welche die Plausibilität der vorgenommenen Neuschätzungen 

 - 7 - 

 

 

in Frage stellten, im angefochtenen Entscheid nicht auseinandergesetzt. 

Sie habe lediglich festgehalten, dass der Gutachter die vom Beschwerde-

führer gegen die Gutachten erhobenen Einwendungen nachvollziehbar 

habe entkräften können. Anhand des Entscheids lasse sich jedoch nicht 

feststellen, aufgrund welcher Argumente die Vorinstanz die Gutachten für 

"nachvollziehbar" halte bzw. weshalb sie die Einwände des Beschwerde-

führers verwerfe. Dies wäre aber zwingend in der Entscheidbegründung 

aufzuzeigen gewesen, da die vorinstanzliche "Mittelwertberechnung" auf 

den (zweifelhaften) Neuschätzungen basiere. Der angefochtene Entscheid 

verletze somit den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Ge-

hör. Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, das Bundesgericht habe 

es zwar mitunter als zulässig erachtet, dass bei Vorliegen von zwei von-

einander abweichenden Schätzungen kompetenter Sachverständiger der 

massgebende Verkehrswert aus dem Mittelwert der Schätzungen gebildet 

werde. Diese Form der Ermessensausübung setze jedoch voraus, dass 

belastbare Verkehrswertschätzungen vorlägen, aus welchen der Mittelwert 

errechnet werden könne. Dies sei vorliegend nicht der Fall, nachdem die 

Neuschätzungen der C._____ AG mangelhaft und in verschiedenen Punk-

ten nicht nachvollziehbar seien. Trotzdem habe die Vorinstanz ohne aus-

reichende Begründung auf die Verkehrswertschätzungen der C._____ AG 

bei der Bildung des Mittelwerts abgestellt. Damit liege ein Ermessensmiss-

brauch bzw. eine willkürliche Anwendung des Ermessens durch die Vor-

instanz vor. Demzufolge sei der Entscheid der Vorinstanz aufzuheben. Da 

die Verkehrswertschätzungen der C._____ AG trotz Erläuterung gemäss 

Vernehmlassung vom 14. Mai 2024 sodann mangelhaft und nicht nachvoll-

ziehbar seien, seien diese nicht belastbar und aus dem Recht zu weisen. 

Da nicht zu erwarten sei, dass eine erneute Vernehmlassung des Gutach-

ters die Mängel der Verkehrswertschätzungen noch zu beheben vermöge, 

sei dem Antrag des Beschwerdeführers auf Einholung von neuen, diesmal 

lege artis erstellten und nachvollziehbaren Verkehrswertschätzung, statt-

zugeben. 

 

4. 

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 

Abs. 1 ZPO) folgt unter anderem die grundsätzliche Pflicht der Behörden, 

ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung eines Entscheids muss so 

abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht an-

fechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er als auch die Rechtsmit-

telinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. 

In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer-

den, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Ent-

scheid stützt. Dabei kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen 

Gesichtspunkte beschränken. Die Behörde hat demnach in der Begrün-

dung ihres Entscheids diejenigen Argumente aufzuführen, die tatsächlich 

ihrem Entscheid zugrunde liegen (BGE 134 I 83 E. 4.1, 136 I 184 E. 2.2.1). 

Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Partei-

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standpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen 

ausdrücklich widerlegt (BGE 133 III 439 E. 3.3, 143 III 65 E. 5.2, 146 II 335 

E. 5.1). 

 

Die Begründung des angefochtenen Entscheids enthält die Überlegungen, 

von denen sich die Vorinstanz leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid 

stützt. Sie ermöglicht es dem Beschwerdeführer, den Entscheid sachge-

recht anzufechten, und der oberen Aufsichtsbehörde, diesen zu überprü-

fen. Gemäss der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung musste 

sich die Vorinstanz nicht mit jedem Vorbringen der Parteien auseinander-

setzen; vielmehr durfte sie sich auf die für ihren Entscheid wesentlichen 

Punkte beschränken. Die Vorinstanz hat ihre Begründungspflicht somit 

nicht verletzt. In diesem Punkt ist die Beschwerde somit abzuweisen. 

 

5. 

5.1. 

5.1.1. 

Der Schätzungswert ist vom minimalen Zuschlagspreis zu unterscheiden. 

Gemäss Art. 126 Abs. 1, Art. 142a und Art. 156 Abs. 1 SchKG unterliegt 

der Zuschlag der Einhaltung des Deckungsprinzips, nach welchem das 

Grundstück nur zugeschlagen werden darf, sofern das höchste Gebot den 

Betrag allfälliger dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehender pfand-

gesicherter Forderungen (welche im Lastenverzeichnis erfasst sind) über-

steigt. Unter dieser Bedingung muss der Zuschlag stattfinden, selbst wenn 

das massgebende Gebot – auch wesentlich – niedriger ist als der Schät-

zungswert; tatsächlich verlangt die aktuelle Gesetzgebung nicht mehr, dass 

das Gebot zudem den "Schätzungswert" erreicht. Die Schätzung soll den 

mutmasslichen Verkaufswert des Grundstücks bestimmen (Art. 9 Abs. 1 

VZG), also den vorhersehbaren Ausgang des Verkaufs, ohne "möglichst 

hoch" sein zu müssen. Sie greift aber in keiner Weise dem Preis vor, der 

anlässlich der Versteigerung tatsächlich erzielt wird, sie kann den Bietern 

höchstens einen Anhaltspunkt bzw. eine Richtschnur hinsichtlich eines vor-

stellbaren Angebots liefern (BGE 143 III 532 E. 2.2 [= Pra 2018 Nr. 147]).  

 

Die Schätzung muss alle Kriterien umfassen, welche geeignet sind, den 

Zuschlagspreis zu beeinflussen (BGE 143 III 532 E. 2.3 [= Pra 2018 

Nr. 147]).  

 

5.1.2. 

Die Schätzungen von B._____ vom 19. Dezember 2023 berücksichtigen 

sämtliche relevanten Kriterien. Die zur Bestimmung der Verkehrswerte an-

gewandte Methodik (Substanzwertmethode, Ertragswertmethode, Barwert-

methode) entspricht den anerkannten Grundsätzen der Liegenschaftsbe-

wertung. Die Entwertung wurde aufgrund der Altersentwertungstabelle 

nach SIV bestimmt; Rückstellungsbedarf und Entwertung wurden mit fi-

nanzmathematischen Methoden berechnet (VA act. 60, 65 ff., 81, 86 ff., 

 - 9 - 

 

 

102, 107 ff.). Bezüglich der Eigenkapitalzinssätze wird in den Verkehrswert-

gutachten vom 19. Dezember 2023 aufgezeigt, wie diese innerhalb realis-

tischer Bandbreiten bestimmt wurden. Bei der Festlegung im Einzelnen 

kommt dem Gutachter fraglos ein Ermessen zu. Der Beschwerdeführer 

legte im Übrigen weder vor Vorinstanz noch in der vorliegenden Be-

schwerde dar, von welchen Zinssätzen der Gutachter B._____ denn aus 

seiner Sicht korrekterweise hätte ausgehen müssen. Weiter erscheint es 

plausibel, dass bei einer Liegenschaft, die sich im Rohbau befindet und seit 

mehreren Jahren leer steht, wie es bei der Liegenschaft T-Weg [...] der Fall 

ist, das Immobilienrisiko für einen allfälligen Käufer im Vergleich zu einer 

fertiggestellten Liegenschaft erhöht ist und sich dies preismindernd aus-

wirkt. Die der Verkehrswertschätzung der Liegenschaft T-Weg [...] zu-

grunde gelegte Nettogeschossfläche von 190 m2 (VA act. 105) wurde ge-

mäss dem Gutachter B._____ vor Ort ausgemessen. Bei einer Nettoge-

schossfläche von 196 m2, wie sie der Schätzung des I._____ vom 11. Ja-

nuar 2017 zugrunde gelegt worden war (VA Beilage 7 zur Eingabe des Be-

schwerdeführers vom 25. April 2024), würde der Mietwert pro Jahr 

Fr. 47'040.00 (= 196 m2 x Fr. 240.00/m2) betragen. Unter Anwendung des 

Kapitalisierungszinssatzes von 2,5 % würde ein Ertragswert von 

Fr. 1'881'600.00 resultieren. Nach Abzug der technischen Entwertung von 

10,03 %, ausmachend Fr. 188'724.00, wäre der Ertragswert auf gerundet 

Fr. 1'690'000.00 festzusetzen. Dieser wäre nur Fr. 35'000.00 höher als der 

vom Gutachter B._____ bestimmte Ertragswert. Eine solche geringfügige 

Abweichung lässt die neue Schätzung nicht als fehlerhaft und damit unver-

wertbar erscheinen, zumal der Beschwerdeführer nicht ansatzweise sub-

stantiiert dargelegt hat, weshalb die vom Gutachter B._____ ermittelte Net-

togeschossfläche von 190 m2 unzutreffend sein soll und nicht jene von 

196 m2 gemäss Schätzung des I._____ vom 11. Januar 2017. Die Vor-

instanz durfte deshalb auf die Verkehrswertschätzungen vom 19. Dezem-

ber 2023 abstellen. 

 

5.2. 

Der Anspruch auf Neuschätzung durch Sachverständige dient gerade nicht 

der Nachprüfung der betreibungsamtlichen (Sachverständigen-)Schät-

zung, d.h. der Aufsichtsbehörde ist eine Nachprüfung untersagt. Er trägt 

vielmehr dem Umstand Rechnung, dass die Ansichten über den Verkaufs-

wert eines Grundstücks – selbst unter Sachverständigen – nicht selten er-

heblich auseinander liegen können (BGE 131 III 136 E. 3.2.1). Auf diese 

Rechtsprechung wurde der Beschwerdeführer bereits in den Entscheiden 

der Schuldbetreibungs- und Konkurskommission KBE.2017.14 vom 

29. August 2017 sowie KBE.2018.9 und KBE.2018.10 vom 4. April 2018 

hingewiesen. 

 

Der vom Beschwerdeführer in der Beschwerde verlangte Vergleich zwi-

schen den betreibungsamtlichen Gutachten des I._____ vom 11. Januar 

2017 und den gerichtlichen Gutachten von B._____ vom 19. Dezember 

 - 10 - 

 

 

2023 ist demnach nicht statthaft. Gleiches gilt für einen Vergleich der Ver-

kehrswertschätzungen von B._____ vom 19. Dezember 2023 mit denjeni-

gen des I._____ vom 19. September 2023. Das Gesuch um Neuschätzung 

i.S.v. Art. 44 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG stellt kein Rechtsmittel gegen die be-

treibungsamtliche Schätzung dar. Eine Verletzung des Anspruchs des Be-

schwerdeführers auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) durch die Vor-

instanz kann somit auch aus diesem Grund nicht erkannt werden. Weder 

der von der Vorinstanz eingesetzte Experte (der die betreibungsamtlichen 

Schätzungen weder kannte noch kennen musste) noch die Vorinstanz 

selbst waren verpflichtet, die Abweichungen gegenüber den betreibungs-

amtlichen Schätzungen zu begründen. Die Vorinstanz musste daher auch 

nicht begründen, in welchem Punkt die einen Gutachten den anderen aus 

welchen Gründen vorzuziehen seien. Soweit der Beschwerdeführer sol-

ches verlangt, ist die vorliegende Beschwerde deshalb ebenfalls abzuwei-

sen.  

 

5.3. 

Abschliessend ist nochmals darauf hinzuweisen, dass die Schätzung des 

zu versteigernden Grundstücks nichts über den an der Versteigerung tat-

sächlich erzielbaren Erlös aussagt, sondern im Pfandverwertungsverfahren 

den Interessenten allenfalls einen Anhaltspunkt über das vertretbare Ange-

bot gibt. Deshalb soll die Schätzung nicht "möglichst hoch" sein, sondern 

den mutmasslichen Verkehrswert des Grundstücks bestimmen. Diesem 

Zweck dienen das Recht der Beteiligten (auch des Schuldners), ohne nä-

here Begründung eine Neuschätzung durch Sachverständige zu verlan-

gen, sowie die Regel, dass die Aufsichtsbehörde sich für einen Mittelwert 

(nicht den höheren Wert) entscheiden darf, wenn voneinander abwei-

chende Schätzungen zweier gleich kompetenter Sachverständiger vorlie-

gen (BGE 129 III 595 E. 3.1, 134 III 42 E. 4). Wie bei der Schätzung des 

Verkehrswerts vorzugehen ist, legt das Gesetz nicht fest. Aus der in den 

vorinstanzlichen Akten liegenden Neuschätzung geht hervor, dass der 

Sachverständige B._____ den Verkehrswert aus dem gewichteten Mittel 

aus Ertrags- und Realwert ermittelt hat, was als Methode anerkannt und 

verbreitet ist (BGE 134 III 42 E. 4). 

 

Der von der Vorinstanz eingesetzte Experte B._____ schätzte den Ver-

kehrswert des Grundstücks LIG R._____/aaa (S-Strasse [...]a) auf 

Fr. 1'270'000.00, den Verkehrswert des Grundstücks LIG R._____/ccc  

(S-Strasse [...]b) auf Fr. 1'295'000.00 und den Verkehrswert des Grund-

stücks LIG R._____/bbb (T-Weg [...]) auf Fr. 1'215'000.00. Er legte in sei-

nen Gutachten vom 19. Dezember 2023 schlüssig dar, wie er zu diesen 

Ergebnissen gelangte. Die dagegen erhobenen Einwendungen des Be-

schwerdeführers konnte er in seiner Eingabe vom 14. Mai 2024 (VA 

act. 155 f.) nachvollziehbar entkräften. Insbesondere ist nicht ersichtlich, 

dass Kriterien berücksichtigt worden wären, die keine Rolle hätten spielen 

dürfen, oder dass umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht 

 - 11 - 

 

 

geblieben wären. Dies gilt gleichermassen für die betreibungsamtlichen 

Schätzungen vom 19. September 2023, welche von einem gleich kompe-

tenten Sachverständigen stammen wie die von der Vorinstanz angeordne-

ten Gutachten, und für das LIG R._____/aaa einen Verkehrswert von 

Fr. 960'000.00, für das Grundstück LIG R._____/ccc einen Verkehrswert 

von Fr. 950'000.00 und für das Grundstück LIG R._____/bbb einen Ver-

kehrswert von Fr. 1'800'000.00 ergaben (VA, Beilagen zur Eingabe des Re-

gionalen Betreibungsamts Q._____ vom 6. November 2023). Deshalb ist 

nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Regionale Betreibungsamt 

Q._____ anwies, in der Verwertung für das Grundstück LIG R._____/aaa 

den mittleren Wert von Fr. 1'115'000.00, für das Grundstück  

LIG R._____/ccc den mittleren Wert von Fr. 1'122'500.00 sowie für das 

Grundstück LIG R._____/bbb den mittleren Wert von Fr. 1'507'500.00 ein-

zusetzen. Damit wird bezüglich des Grundstücks LIG R._____/bbb insbe-

sondere berücksichtigt, dass in der betreibungsamtlichen Schätzung von 

einem höheren Verkehrswert ausgegangen wurde als in der von der  

Vorinstanz in Auftrag gegebenen Schätzung, was vom Beschwerdeführer 

gerügt wurde (Beschwerde Rz. 10).  

 

5.4. 

Zusammenfassend ist der vorinstanzliche Entscheid vom 15. Juli 2024 so-

mit nicht zu beanstanden. Die vorliegende Beschwerde ist deshalb abzu-

weisen. 

 

6. 

6.1. 

Im Verfahren vor der oberen betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörde sind 

ungeachtet des Ausgangs keine Verfahrenskosten zu erheben und keine 

Parteientschädigungen zuzusprechen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 1 SchKG 

i.V.m. Art. 61 Abs. 2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Bei böswilliger 

oder mutwilliger Prozessführung können einer Partei oder ihrem Vertreter 

jedoch Bussen bis zu Fr. 1'500.00 sowie Gebühren und Auslagen auferlegt 

werden (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG). Als bös- oder mutwillige Pro-

zessführung gelten insbesondere reine Verfahrensverzögerung, Handeln 

wider Treu und Glauben oder Rechtsmissbrauch, indem eine Partei unbe-

kümmert um ein konkretes Rechtsschutzinteresse alle Rechtsbehelfe un-

nütz ausschöpft (Urteil des Bundesgerichts 5A_825/2015, 5A_919/2015 

vom 7. März 2016 E. 5.1; COMETTA/MÖCKLI, a.a.O., N. 26 zu Art. 20a 

SchKG).  

 

6.2. 

Aus E. 3 und 4 hievor ergibt sich, dass der vorliegenden Beschwerde von 

Anfang an kein Erfolg beschieden war. Obwohl der Beschwerdeführer die-

selben Argumente bereits in den Verfahren KBE.2017.14 (vom Bundesge-

richt bestätigt mit Urteil 5A_692/2017 vom 18. Mai 2018), KBE.2018.9 und 

KBE.2018.10 erfolglos geltend gemacht hatte, erhob er auch gegen den 

 - 12 - 

 

 

vorinstanzlichen Entscheid vom 15. Juli 2024 Beschwerde, mit welcher er 

die Neuschätzungen vom 19. Dezember 2023 beanstandete. Offensichtlich 

verfolgt der Beschwerdeführer mit seinen Rechtsmitteln einzig das Ziel, das 

die erwähnten Grundstücke betreffende Zwangsvollstreckungsverfahren in 

die Länge zu ziehen. Unter diesen Umständen ist die vorliegende Be-

schwerde als trölerisch und rechtsmissbräuchlich und damit als mutwillig 

i.S.v. Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 Satz 2 SchKG zu bezeichnen. Gestützt auf 

diese Bestimmung ist dem Beschwerdeführer deshalb für das vorliegende 

Verfahren eine Busse aufzuerlegen, welche auf Fr. 800.00 festzusetzen ist.  

 

 
   

Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entscheidet: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Dem Beschwerdeführer wird eine Busse von Fr. 800.00 auferlegt. 

 

3. 

Es werden keine Verfahrenskosten erhoben und keine Parteientschädigun-

gen zugesprochen. 

 

 
   

Zustellung an: 

[…] 

 

Mitteilung an: 

[…] 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)  

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung des Ent-

scheides an gerechnet, die Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben 

werden (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 2 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf 

die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Hän-

den hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

  

 - 13 - 

 

 

   

Aarau, 21. März 2025 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Schuldbetreibungs- und Konkurskommission  

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

 

Holliger Huber