# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 02d1a32c-4782-5fc5-874f-28433b5c085a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.08.2025  VB.2024.00233
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2024-00233_2025-08-14.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2024.00233	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.08.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Ersatzneubau Mehrfamilienhaus; Zulässigkeit von Nebenbestimmungen.

Die Baugrundstücke sind im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) erfasst und liegen in einem Gewässerschutzbereich Au (E. 3.1).
Beim streitbetroffenen Projekt handelt es sich um ein Alternativprojekt zu einem ersten Projekt, welches teilweise unter dem Grundwasserspiegel zu liegen kommen soll und einer gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung bedarf (E. 3.2). Das vorliegend zu beurteilende Projekt sieht eine Flachfundation vor, deren Unterkante exakt über dem Grundwasserspiegel liegt und so ohne Einbauten in den Grundwasserträger auskommt (E. 3.3). Das Baurekursgericht setzte sich eingehend mit den der Flachfundation zugrunde liegenden Konzepten auseinander und kam zum Ergebnis, dass der Nachweis der Machbarkeit einer Flachfundation erbracht sei. Die Vorinstanz ergänzte die angefochtene Baubewilligung mit einer Auflage, wonach vor Baubeginn ein Konzept zur konkreten Umsetzung der Flachfundation einzureichen und genehmigen zu lassen sei (E. 4.4). Wird eine Baubewilligung unter dem Vorbehalt der Einreichung und Bewilligung ergänzender Pläne erteilt, geht die Baubehörde davon aus, dass die noch offenen Punkte von untergeordneter Bedeutung sind. Nachgelagerte Verfahren sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll erscheint und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben könnten (E. 4.5). Von der Realisierbarkeit einer Flachfundation in diesem schwierigen Baugrund hängt ab, ob tatsächlich keine kantonale Bewilligung für Einbauten in den Grundwasserträger erforderlich ist. Die angeordnete Nebenbestimmung ist nicht zulässig und die Baubewilligung als Ganzes aufzuheben (E. 4.7). Gutheissung. Rückweisung an die Baubehörde. 

 

			 	
				Stichworte:
	
						FUNDAMENT
GEWÄSSERSCHUTZ
GRUNDWASSERTRÄGER
GUTACHTEN
ISOS
NEBENBESTIMMUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. II BV
Art. 36 Abs. III BV
Art. 3 Abs. I lit. b BVV
Art. 3 Abs. III BVV
Art. 11 Abs. III BVV
Art. 6 Abs. II NHG
Art. 7 Abs. II NHG
§ 238 PBG
§ 239 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 327 PBG
§ 338a PBG
Art. 25a RPG
§ 52 Abs. II VRG
§ 71 VRG
§ 125 lit. c ZPO

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2024.00233

VB.2024.00234

VB.2024.00241

VB.2024.00248

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 14. August 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Aus VB.2024.00233

 

Beschwerdeführende 1−3

alle vertreten durch RA A,

Aus VB.2024.00234

 

Beschwerdeführende 4.1−4.2

alle vertreten durch RA C, 

 

Aus VB.2024.00241

 

Beschwerdeführende 5.1−5.2

beide vertreten durch RA D, 

 

Aus VB.2024.00248

 

Beschwerdeführende 6−7

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

Aus VB.2024.00233, VB.2024.00234, VB.2024.00241, VB.2024.00248

 

1.    E AG, 

vertreten durch RA F,

 

2.    Bausektion des Stadtrates Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 4. April 2023 erteilte die
Bausektion des Stadtrats von Zürich der E AG unter Nebenbestimmungen die
Baubewilligung für den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit 36 Wohnungen
und einem Gemeinschaftsraum sowie für sechs Autoabstellplätze im Freien und
einen Velounterstand auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der G-Strasse 04
in Zürich-Oerlikon.

II.  

Gegen diese Baubewilligung wurden insgesamt vier Rekurse
an das Baurekursgericht des Kantons Zürich erhoben, nämlich von den
Beschwerdeführenden 5.1−5.2 am 17. Mai 2023, von den Beschwerdeführenden
4.1−4.2 am 22. Mai 2023, von den Beschwerdeführenden 1−3 ebenfalls
am 22. Mai 2023 sowie von den Beschwerdeführenden 6−7 am 24. Mai
2023. Alle Rekurrierenden beantragten in materieller Hinsicht je die Aufhebung
der angefochtenen Baubewilligung. Mit Rekursentscheid vom 22. März 2024
vereinigte das Baurekursgericht die vier Rekursverfahren und hiess zwei Rekurse
teilweise gut: Es ergänzte die angefochtene Baubewilligung mit einer weiteren
Auflage und fasste eine Dispositiv-Ziffer neu. Im Übrigen wurden diese Rekurse
abgewiesen bzw. abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Die zwei weiteren
Rekurse wurden abgewiesen.

III.  

In der Folge gelangten alle vormaligen Rekurrierenden mit
Beschwerden an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich.

A. Mit
Beschwerde vom 6. Mai 2024 beantragten die Beschwerdeführenden 1−3 die
Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide, eventuell die Aufhebung des
Rekursentscheids und die Rückweisung an die Vorinstanz; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren
VB.2024.00233.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. Juni 2024 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 11. Juni
2024 stellte die E AG den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion des Stadtrats von Zürich beantragte
am 12. Juni 2024 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Die
Beschwerdeführenden 1−3 replizierten am 11. Juli 2024 innert
erstreckter Frist unter Wiederholung ihrer Anträge und unter Einreichung einer
Beurteilung des Fundationskonzepts durch die H AG vom gleichen Tag. Die
Duplik der E AG erfolgte am 12. August 2024 mit dem prozessualen
Antrag, die Beurteilung der H AG sei aus dem Recht zu weisen. Die
Beschwerdeführenden 1−3 reichten am 9. September 2024 eine weitere
Stellungnahme ein und beantragten die Abweisung des prozessualen Antrags.

B. Mit
weiterer Beschwerde vom 6. Mai 2024 beantragten auch die Beschwerdeführenden
4.1−4.2 in materieller Hinsicht die Aufhebung der vorinstanzlichen
Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Verwaltungsgericht
eröffnete das Verfahren VB.2024.00234.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. Juni 2024 auch
in diesem Verfahren ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 11. Juni 2024 stellte die E AG den Antrag, die Beschwerde sei
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion des
Stadtrats von Zürich beantragte am 12. Juni 2024 ebenfalls die Abweisung
der Beschwerde. die Beschwerdeführenden 4.1−4.2 replizierten am 8. Juli
2024 innert erstreckter Frist und hielten an ihren Anträgen fest.

C. Mit
weiterer Beschwerde vom 6. Mai 2024 beantragten die Beschwerdeführenden
5.1−5.2 die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide, eventuell die
Aufhebung des Rekursentscheids und die Rückweisung an die Vorinstanz; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf das
Verfahren VB.2024.00241.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. Juni 2024 auch
in diesem Verfahren ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 11. Juni 2024 stellte die E AG den Antrag, die Beschwerde sei
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion des
Stadtrats von Zürich beantragte am 12. Juni 2024 ebenfalls die Abweisung
der Beschwerde. Die Beschwerdeführenden 5.1−5.2 replizierten am 8. Juli
2024 innert erstreckter Frist und wiederholten ihre Anträge.

D. Am 7. Mai
2024 folgte schliesslich die Beschwerde von den Beschwerdeführenden 6−7,
mit welcher sie in materieller Hinsicht die Aufhebung der vorinstanzlichen
Entscheide, eventuell die Aufhebung des Rekursentscheids und die Rückweisung an
die Vorinstanz, beantragten; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das
Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2024.00248.

Das Baurekursgericht beantragte am 7. Juni 2024 auch
in diesem Verfahren ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 11. Juni 2024 stellte die E AG den Antrag, die Beschwerde sei
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion des
Stadtrats von Zürich beantragte am 12. Juni 2024 ebenfalls die Abweisung
der Beschwerde. Die Beschwerdeführenden 6−7 replizierten am 8. Juli
2024 innert erstreckter Frist und wiederholten ihre Anträge.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG, LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden
zuständig.

1.2 Die
Beschwerdeführenden aus allen Verfahren sind Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken, die in
legitimationsbegründender Nähe zum streitbetroffenen Bauvorhaben auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 liegen. In Anbetracht ihrer gegen das Projekt erhobenen Rügen
sind sie gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

1.3 Die
Rechtsmittel richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,
betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen im Wesentlichen die nämlichen
Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,
die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125
lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008;
vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

2.
 

2.1 Die
private Beschwerdegegnerin beantragt im Verfahren VB.2024.00233, die von den
Beschwerdeführenden mit Replik vom 11. Juli 2024 eingereichte Beurteilung
des Fundationskonzepts durch die H AG vom 11. Juli 2024 wegen
Verspätung aus dem Recht zu weisen. Im vorliegenden Fall wären die
Beschwerdeführenden verpflichtet gewesen, das neue Beweismittel mit den darin
enthaltenen privatgutachterlichen Behauptungen spätestens mit der Beschwerde
vorzubringen, zumal die Beschwerdeantworten der Beschwerdegegnerinnen dazu
keinen Anlass gegeben hätten.

2.2 Entscheidet
das Verwaltungsgericht – wie vorliegend – als zweite gerichtliche Instanz, sind
neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als es durch die angefochtene
Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG). Es gilt
allerdings auch im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren der
Untersuchungsgrundsatz, wenn auch mit gewissen Einschränkungen (Marco Donatsch,
Kommentar VRG, § 60 N. 6 ff.). Verspätete Parteivorbringen kann
das Gericht aufgrund der Untersuchungsmaxime berücksichtigen, sofern dies aus
Gründen der Verfahrensökonomie geboten erscheint (Donatsch, § 60 N. 9).
Indessen ist es angezeigt, auch bei zentralen Bewilligungsvoraussetzungen unter
besonderen Umständen verspätete Tatsachenbehauptungen zuzulassen (vgl. auch
betreffend praktisches Interesse und die Rechtsanwendung von Amtes wegen VGr,
2. Dezember 2021, VB.2021.00064, E. 10.3.1). Wie es sich damit im
vorliegenden Fall verhält, kann offenbleiben, da der privatgutachterlichen
Beurteilung des Fundationskonzepts – wie zu zeigen sein wird (nachfolgende
E. 4) – für den vorliegenden Entscheid keine Bedeutung zukommt.

3.
 

3.1 Die
Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 liegen gemäss Bau- und Zonenordnung
der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der sechsgeschossigen
Wohnzone W6. Das Bauvorhaben sieht vor, die auf diesen Grundstücken bestehenden
Gebäude Vers.-Nrn. 05, 06 und 07 an der G-Strasse 08–09 in
Zürich-Oerlikon abzubrechen und an deren Stelle einen Neubau mit sechs
Vollgeschossen und einem bzw. teilweise zwei Dachgeschossen mit insgesamt 36
Wohnungen zu erstellen. Direkt an das südlich benachbarte Gebäude
Vers.-Nr. 010 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 011 soll ein Velounterstand
mit 34 Abstellplätzen angebaut werden.

Im Weiteren werden die Baugrundstücke gemäss
Ortsbildaufnahme "Oerlikon (OE)" des Bundesinventars der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von der Baugruppe 012 "Siedlung I"
mit dem Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) erfasst. Gemäss der
Gewässerschutzkarte liegen die Grundstücke in einem Gewässerschutzbereich Au
gemäss Anhang 4 der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung.

3.2 Beim
streitbetroffenen Projekt handelt es sich um ein Alternativprojekt. Ein erstes
Projekt an gleicher Stelle sah zusätzlich ein Untergeschoss vor, das teilweise
unter dem Grundwasserspiegel zu liegen kommen sollte, bzw. war mit Einbauten in
den Grundwasserträger verbunden und bedurfte deshalb einer entsprechenden
gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung (vgl. BRGE I Nrn. 0106–0111/2021
vom 16. Juli 2021, E. 4). Angesichts der damit verbundenen
Bundesaufgabe im Sinne von Art. 7 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den
Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG, SR 451) führte dies
nach Ansicht der Vorinstanz gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu
einer direkten Anwendbarkeit des ISOS (a. a. O.,
E. 5.3.3 am Ende). Sie hob die Baubewilligung wegen Fehlens einer
Begutachtung im Sinne von Art. 7 Abs. 2 NHG und einer
Interessenabwägung im Sinne von Art. 6 Abs. 2 NHG auf (a. a. O., E. 5.3.4 und E. 6;
angefochtener Entscheid, E. 3). Die dagegen gerichtete Beschwerde ist vor
Verwaltungsgericht hängig (Verfahren VB.2021.00628).

3.3 Das
Projekt, welches der hier angefochtenen Baubewilligung zugrunde liegt, sieht
nun eine Flachfundation vor, deren Unterkante exakt über dem höchsten
gemessenen Grundwasserspiegel von 432,1 m ü. M. liegt und deshalb ohne Einbauten in den
Grundwasserträger auskommt. Jedenfalls bestätigte das für diese Frage
zuständige Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) der Baudirektion des
Kantons Zürich, dass das Vorhaben keiner wasser- und gewässerschutzrechtlichen
Bewilligung bedürfe.

4.
 

4.1 Die
Beschwerdeführenden in den Verfahren VB.2024.00233 und VB.2024.00241 rügen wie
schon im vorinstanzlichen Verfahren eine unvollständige Abklärung des
Sachverhalts bezüglich der Fundation des streitbetroffenen Vorhabens. Da das
Baugrundstück einen "anerkanntermassen schwierigen Baugrund"
aufweise, sei nicht in ausreichendem Mass erstellt, dass die geplante
Flachfundation anstelle der ursprünglich vorgesehenen Pfählung nicht zu
erheblichen Senkungen des Baugrunds führe. Die Vorinstanz habe sich deshalb zu Unrecht
damit begnügt, die angefochtene Baubewilligung mit einer zusätzlichen Auflage
zu ergänzen, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn ein für die Ausführung
verbindliches Konzept zur Umsetzung der Flachfundation einzureichen und
genehmigen zu lassen habe. Dieser Mangel lasse sich nicht nebenbestimmungsweise
beheben.

4.2 Gemäss § 239
Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen nach Fundation, Konstruktion und
Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei
ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden. Die
Einhaltung der Regeln der Baukunde, insbesondere die Vermeidung von
Gefährdungen von Nachbargrundstücken durch Bauarbeiten, stellt eine der
Grundanforderungen dar, welchen ein Bauvorhaben genügen muss. Diese Anforderung
ist, soweit technisch möglich, bereits bei Erteilung der Baubewilligung zu
erfüllen oder zumindest auf den Baubeginn hin sicherzustellen (BEZ 2008
Nr. 42 E. 7 mit Hinweis auf BEZ 1982 Nr. 32).

Aufgrund der gemäss § 3 Abs. 1 lit. b der
Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) einzureichenden
Baueingabepläne im Massstab 1:100 lassen sich aber diese technischen Fragen in
der Regel nicht abschliessend beurteilen. Es genügt deshalb im Regelfall, dass
die Baubehörde die Einhaltung von § 239 Abs. 1 PBG bei der Kontrolle
der Bauausführung gemäss § 327 PBG überwacht (vgl. Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 580, 596 ff.). Anders
verhält es sich dagegen, wenn bereits die Baueingabepläne erkennen lassen, dass
die geplante Baute nicht den anerkannten Regeln der Baukunde entspricht oder
die geplanten Bauarbeiten die Umgebung des Baugrundstücks zu gefährden drohen.
In einem solchen Fall hat die Baubewilligungsbehörde bereits im Rahmen des
Bewilligungsverfahrens die notwendigen Anordnungen zu treffen, um zu
verhindern, dass durch Erstellung oder Bestand der Baute Personen oder Sachen
gefährdet werden. Dabei hat die Baubehörde gestützt auf § 3 Abs. 3
BVV von der Bauherrschaft in erster Linie die notwendigen Angaben einzufordern,
die erforderlich sind, um die Beschaffenheit der Baute gemäss den Anforderungen
von § 239 Abs. 1 PBG abschliessend beurteilen zu können (VGr, 19. Mai
2022, VB.2021.00790, E. 5.1; 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 3.2;
14. Juli 2004, VB.2004.00012, E. 5; Markus Lanter/Daniel Kunz in:
Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024, S. 1077 f.).

4.3 Den Akten
der vorinstanzlichen Verfahren lässt sich hinsichtlich der Fundation des
Vorhabens Folgendes entnehmen:

4.3.1
Im Zusammenhang mit dem ersten Vorhaben liegt der geologisch-geotechnische
Bericht der J AG vom 13. Februar 2018 vor. Dieses Projekt sah noch
ein Untergeschoss vor, dessen Bodenplatte (Unterkante) etwa auf der Kote 429,0
m ü. M. zu
liegen kommen sollte (a. a. O., S. 11). Für die
Erstellung des Berichts wurden auf den Baugrundstücken Mitte Januar 2018 drei
Rammsondierungen vorgenommen (a. a. O., S. 4 und Beilage 2
mit Einzelprotokollen zu den Sondierungen). In den Rammdiagrammen werden für
den Bereich bis zum Grundwasserspiegel, der zum Zeitpunkt der Sondierung
zwischen 1,47 und 1,92 m unter Terrain lag, künstliche Auffüllungen bzw.
Oberflächenschichten ausgewiesen. Beim Beschrieb der "angetroffenen
Untergrundverhältnisse" werden diese Auffüllungen und Oberflächenschichten
vereinfachend in einem "Schichtpaket" zusammengefasst. Die Mächtigkeit
dieses Schichtpakets wird mit 3,5 bis 4,3 m angegeben. Es reicht bis zur
Obergrenze bei etwa 432,9 bis 433,6 m ü. M. bzw. bis zur Terrainobergrenze. Die
Tragfähigkeit für diese Schicht wird als sehr klein und die
Setzungsempfindlichkeit als sehr gross angegeben (a. a. O., S. 6). Unter der Annahme, dass aufgrund des
Untergeschosses eine Aushubtiefe von rund 4 bis 5 m erforderlich wäre und
damit tragfähigere Schichten erreicht würden, hält der Bericht zu einer
Flachfundation Folgendes fest (a. a. O., S. 13):

       Beim mehrgeschossigen Neubau dürften
relativ hohe Bauwerkslasten anfallen, was bei einer Flachfundation
mittels einer Bodenplatte in diesem bezüglich Materialzusammensetzung und
Lagerungsdichte sehr heterogenen Untergrund zu grösseren Setzungen und
Setzungsdifferenzen resp. Gebäudeverkippungen führen würde. Solche
Setzungsdifferenzen führen zu Zwängungen, welche selbst mit aufwändigen
konstruktiven Massnahmen nicht mit Sicherheit schadlos aufgenommen werden
können. Risse in der Bodenplatte und in den Aussenwänden und damit verbundene
Wasserundichtigkeiten wären die Folge davon. Unter Berücksichtigung dieser
Randbedingungen empfehlen wir, im vorliegenden Fall auf eine Flachfundation zu
verzichten und den Neubau konsequent auf Pfähle zu fundieren.

 

Der Bericht hält sodann fest, dass bei relevanten
Projektänderungen oder einem neuen Projekt eine Neubeurteilung erforderlich sei
(a. a. O., S. 5).

4.3.2
Im Zusammenhang mit dem neuen Projekt ohne Einbauten im Grundwasserbereich
erstellte das Ingenieurunternehmen K AG am 21. Juni 2022 im Auftrag
der Bauherrschaft ein "Konzept Fundation ohne Einbauten ins
Grundwasser". Auf Grundlage des vorerwähnten geologisch-geotechnischen
Berichts wurde der höchste Grundwasserspiegel auf einer Kote von 432,1 m ü. M. festgelegt (a. a. O., S. 4) und die darunterliegende
Bodenschicht als schlecht tragfähig und setzungsempfindlich beschrieben (a. a. O., S. 7). Um die entstehenden
Setzungen "beherrschen" zu können, wurden für eine Flachfundation auf
einer solchen Bodenschicht folgende Massnahmen als erforderlich bezeichnet (a. a. O., S. 7):

-         
Das Gebäude ist konsequent als Leichtbau zu planen,
um das zu fundierende Gewicht möglichst zu minimieren.

-         
Die zu fundierenden Lasten sind mittels tragender
Wände im Erdgeschoss und einer ausreichend steifen Bodenplatte flächig über den
Gebäudegrundriss zu verteilen.

-         
Damit die auftretenden Setzungen, insbesondere die
differentiellen Setzungen, welche zu einer Verkippung des Gebäudes führen,
während dem Bau und im Endzustand ausgeglichen werden können, werden unter den
tragenden Wänden Pressen eingebaut. Die Pressen erlauben, die entstehenden
Setzungen auszugleichen und insbesondere eine Schiefstellung des Gebäudes zu
kompensieren.

 

Als Konzept für die Fundation wurde eine doppelte
Bodenplatte mit dazwischen (im Hohlraum) liegenden Pressen beschrieben. Die
Pressen sollen die Setzungen, die aufgrund des schlecht tragfähigen Baugrundes
entstehen, während der Erstellung des Gebäudes und später im Betrieb
ausgleichen können. Die zu erwartenden Setzungen werden für die ständige Last
mit 60 bis 70 mm und zusätzlich für die Nutzlast mit höchstens 20 mm
angegeben. Die Pressen müssten differenzielle Setzungen in der Grössenordnung
von 50 mm ausgleichen können. Beim Fundationskonzept mit einer doppelten
Bodenplatte handle es sich um ein bewährtes Verfahren, welches für die
Erdbebenisolation von Gebäuden in stark erdbebengefährdeten Gebieten (z. B. Japan oder
Kalifornien) oder für die Schwingungsisolation von Bauwerken entlang von
Bahnlinien seit Langem eingesetzt würde (a. a. O.,
S. 7 f.).

4.3.3
Während des Rekursverfahrens erstellte die (inzwischen umfirmierte) L AG
am 21. Juli 2023 im Auftrag der Bauherrschaft eine Abschätzung zu den zu
erwartenden Setzungen. Nach diesem zweiseitigen Bericht liegen die berechneten
Setzungen aufgrund des projektierten Neubaus im Bereich von 4 bis 11 cm,
welche unmittelbar im Bereich des Neubaus auftreten würden. Mit einem
angemessenen Fundationskonzept, das den relativ grossen Setzungen Rechnung
trage, sei eine Flachfundation aber denkbar. Die zu erwartenden Setzungen
ausserhalb der Grundstücksgrenzen würden sich in einem sehr kleinen Bereich
bewegen, weshalb Nachteile für Dritte nicht zu erwarten seien. Das
Ingenieurunternehmen K AG ergänzte sein Konzept am 14. August 2023
mit einer Darstellung zur "Setzungsmulde", die der Neubau erzeugen
würde, um die Setzungen im Bereich der Nachbarparzellen aufzuzeigen.

4.4 Das
Baurekursgericht hat sich in seinem Entscheid eingehend mit den vorstehend
wiedergegebenen Dokumenten und den von den Rekurrierenden dagegen gerichteten
Vorbringen auseinandergesetzt (angefochtener Entscheid,
E. 5.1.1 ff.). Es kam zum Ergebnis (a. a. O,
E. 5.3.2, S. 35 f.), dass der Nachweis der Machbarkeit einer
Flachfundation erbracht sei. Es sei keine Bewilligung auf Vorrat erteilt
worden, weshalb die Aufhebung der Baubewilligung nicht infrage komme und diese
auch nicht im Widerspruch zu § 239 PBG stehe. Das Fundationskonzept
erbringe zwar den Nachweis der Machbarkeit einer Flachfundation, sei jedoch
noch relativ allgemein gehalten und lasse eine vertiefte – durch entsprechende
Ausführungspläne ergänzte – Darstellung der konkreten Umsetzung im Rahmen des
zu beurteilenden Bauvorhabens vermissen. Die Umsetzung des Fundationskonzepts
werde auch nicht durch eine entsprechende Auflage sichergestellt. Da auf einem
nachweislich schwierigen Baugrund ein bautechnisches Vorgehen gewählt werden
solle, von dem ursprünglich abgeraten und das in der Folge lediglich unter
Einhaltung verschiedener Vorgaben als umsetzbar erachtet worden sei, handle es
sich um einen aussergewöhnlichen Fall, in welchem es sich rechtfertige, von der
Bauherrschaft weitergehende präzisierende Nachweise zur konkreten Umsetzung
einzufordern und die Verbindlichkeit des bautechnischen Vorgehens in der
Baubewilligung festzuhalten. Die Vorinstanz ergänzte deshalb die angefochtene
Baubewilligung mit folgender Auflage (angefochtener Entscheid, E. 5.3.2 am
Ende und Dispositiv-Ziffer II):

Vor Baubeginn hat
die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen im
Entscheid des Baurekursgerichts ein auf dem 'Konzept Fundation ohne Einbauten
ins Grundwasser' der K AG vom 21. Juni 2022/14. August 2023
basierendes, auf die konkrete Umsetzung der Flachfundation bezogenes und für
die Ausführung des Bauvorhabens verbindliches Konzept einzureichen und
genehmigen zu lassen.

 

4.5 Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1
PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender
Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist
Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches
verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen,
wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten
Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen
darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung
der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV]). Das
Interesse der Bauherrschaft am Fortbestand der Baubewilligung ist grundsätzlich
als gewichtig einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und
ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen
behoben werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht
infrage. Ziehen die Mängel aber wesentliche Projektänderungen nach sich, können
sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 27. März
2024, VB.2023.00295, E. 7.2; 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.1;
19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1, 26. Januar 2011,
VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Laura Diener/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher
Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 513 ff.).

Erteilt die Baubehörde die Baubewilligung unter dem
Vorbehalt der Einreichung und Bewilligung ergänzender Pläne in einem
nachgelagerten Verfahren, geht sie in der Regel davon aus, dass die noch
offenen Punkte von untergeordneter Bedeutung sind und den Grundentscheid nicht
mehr infrage stellen können. Sie ist dabei an das Koordinationsgebot gemäss
Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700)
gebunden. Dieses verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und
einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann zulässig, wenn dies von der
Sache her sinnvoll erscheint – so etwa, wenn die Beurteilung der Farb- und
Materialwahl während der Bauausführung besser möglich ist – und sich daraus keine
wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder
ergeben können (BGE 150 II 566 E. 2.2.2, mit weiteren Hinweisen).
Im konkreten Fall beurteilte das Bundesgericht die Liegenschaftsentwässerung
bzw. das dafür zu erstellende Entwässerungskonzept nicht als einen selbständig
beurteilbaren Teilaspekt des Bauvorhabens. Es könne nicht in grundsätzlicher
Weise ausgeschlossen werden, dass sich aus dem nachgelagerten Verfahren
Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben könnten (a. a. O., E. 2.4).

4.6 Vorab ist
festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens
mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung
auszusprechen ist, dem Baurekursgericht als Fachgericht ein gewisser
Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).
Sodann ist zu bemerken, dass die Vorinstanz als Fachgericht zwar den Nachweis
der Machbarkeit einer Flachfundation als erbracht sah, jedoch gestützt auf die
vorliegenden Unterlagen keine abschliessende Beurteilung zur Fundation abgab,
sondern stattdessen eine (weitere) Nebenbestimmung statuierte. Angesichts des
Umstands, dass der Nachweis der Machbarkeit des Ingenieurunternehmens auf einem
geologisch-geotechnischen Bericht zum Baugrund beruht, der noch von einem Projekt
mit Untergeschoss und einer Unterkante der Bodenplatte auf Kote 429,0 m ü. M. ausging und bei
Projektänderungen eine Neubeurteilung vorbehält, wäre eine abschliessende
Beurteilung auch verfrüht gewesen. Daran ändert auch die später abgegebene
Beurteilung des Setzungsverhaltens vom 21. Juli 2023 durch das
Geologieunternehmen nichts, da diese kurze Stellungnahme nur das
Setzungsverhalten des Baukörpers sowie die Auswirkungen auf die
Nachbargrundstücke zum Gegenstand hat und die Flachfundation mit einem angemessenen
Fundationskonzept ohne weitere Prüfung lediglich für "denkbar" hält.

Zuzustimmen ist der Vorinstanz im Weiteren, dass es sich
vorliegend um einen aussergewöhnlichen Fall handelt, einerseits wegen des
ursprünglich verworfenen bautechnischen Vorgehens auf schwierigem Baugrund, das
nur unter Beachtung spezifischer Vorgaben durchführbar erscheint, und andererseits
aus verfahrensrechtlichen Gründen.

Besonderes Gewicht entfaltet nämlich der Umstand, dass von
der Realisierbarkeit einer Flachfundation in diesem schwierigen Baugrund
abhängt, ob wirklich keine Bewilligung des AWEL im Sinne von Ziff. 1.5.3
des Anhangs zur BVV erforderlich ist. Sollte sich beispielsweise die
Dimensionierung der unteren Bodenplatte oder der Hohlraum für die Aufnahme der
Pressen erst im Rahmen der Ausführungsplanung als ungenügend erweisen, ist ein
Einbau unter den höchsten Grundwasserspiegel im Gewässerschutzbereich Au
sehr wahrscheinlich, da nach gegenwärtigem Planungsstand die Unterkante der
unteren Bodenplatte – wohl unter Berücksichtigung der prognostizierten massiven
Setzungen von bis zu 11 cm – bereits direkt über dem höchsten gemessenen
Grundwasserspiegel von 432,1 m ü. M. zu liegen kommt. Als Folge wäre nachträglich
eine gewässerschutzrechtliche Bewilligung notwendig, womit wieder die Fragen einer
Begutachtung im Sinne von Art. 7 Abs. 2 NHG und einer
Interessenabwägung im Sinne von Art. 6 Abs. 2 NHG im Raum stehen, die
mit dieser Projektvariante gerade vermieden werden sollten (vgl. dazu bereits
E. 3.2 f.). Deshalb reicht es in diesem besonderen Fall gerade nicht
aus, die konkrete Umsetzung der Flachfundation erst auf den Baubeginn
nachzuweisen, da im Sinne der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung
nicht in grundsätzlicher Weise ausgeschlossen werden kann, dass sich aus dem
nachgelagerten Verfahren Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben
könnten. Somit muss bereits die Baubewilligung auf diesem Nachweis beruhen.

4.7 Im
Ergebnis kann der Mangel im vorliegenden Fall nicht "ohne besondere
Schwierigkeiten" im Sinne von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden,
weshalb die von der Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung nicht zulässig ist.
Da eine nebenbestimmungsweise Behebung des Mangels nicht möglich ist, ist die
Baubewilligung als Ganzes aufzuheben.

Da schon die der Vorinstanz vorgelegten Dokumente zum
Baugrund und zur Fundierung zu diesem Ergebnis führen, kann offenblieben, ob –
wie beantragt – die Beurteilung des Fundationskonzepts durch die H AG vom
11. Juli 2024 aus dem Recht zu weisen ist.

Da zudem bereits ein Bauverweigerungsgrund gegeben ist,
brauchen die verbleibenden Rügen nicht weiter geprüft zu werden. Namentlich
erübrigt sich bei dieser Ausgangslage eine Überprüfung der ästhetischen
Einordnung des streitbetroffenen Vorhabens im Sinne von § 238 PBG.

5.
 

Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen sind somit der Entscheid
des Baurekursgerichts vom 22. März 2024 sowie die Baubewilligung vom 4. April
2023 in Gutheissung der Beschwerden in den Verfahren VB.2024.00233 und
VB.2024.00241 aufzuheben und die Sache ist zur weiteren Prüfung der Fundation –
erforderlichenfalls aufgrund ergänzter Gesuchsunterlagen (§ 3 Abs. 3
in Verbindung mit § 11 Abs. 3 BVV) – und zum Neuentscheid an die
Beschwerdegegnerin 2 zurückzuweisen.

Gemäss § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der
Regel nach Massgabe ihres Unterliegens. Die Rückweisung zur erneuten
Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen
auch bezüglich der Beschwerden in den Verfahren VB.2024.00234 und VB.2024.00248
als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder
kassatorisch entscheiden kann (BGE 137 V 210 E. 7.1; BGr, 28. April
2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen). Entsprechend ist auch
die Kosten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids zu
korrigieren. 

Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens sind
somit insgesamt den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen. Dabei
ist zu berücksichtigen, dass vorliegend vier getrennte Verfahren geführt
wurden. Ferner hat die private Beschwerdegegnerin 1 den
Beschwerdeführenden in den Verfahren VB.2024.00233, VB.2024.00234 und VB.2024.00241
antragsgemäss eine angemessene Parteientschädigung für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als
angemessen erweisen sich für beide Verfahren je eine Parteientschädigung von
Fr. 4'000.-, insgesamt Fr. 12'000.-.

Die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2024.00248 haben –
vor beiden Gerichtsinstanzen – weder einen Rechtsbeistand
beigezogen noch machen sie einen besonderen Aufwand geltend, weshalb ihnen
keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG).

6.
 

Soweit es sich vorliegend um einen
Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den einschränkenden Voraussetzungen
von Art. 93 Abs. 1 BGG angefochten werden (BGE 149 II 170 E. 1;
BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Verfahren VB.2024.00233, VB.2024.00234, VB.2024.00241 und VB.2024.00248 werden
vereinigt.

2.    Die
Beschwerden werden gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. März
2024 und die Baubewilligung vom 4. April 2023 der Bausektion des Stadtrats
von Zürich werden aufgehoben und die Sache wird zur weiteren Prüfung im Sinne
der Erwägungen und zum Neuentscheid an letztere zurückgewiesen.

       Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 10'560.- werden den Beschwerdegegnerinnen 1
und 2 je zur Hälfte auferlegt.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    795.--     Zustellkosten,

Fr. 8'795.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt.

5.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden in den
Verfahren VB.2024.00233, VB.2024.00234 und VB.2024.00241 eine
Parteientschädigung von je Fr. 4'000.- (insgesamt Fr. 12'000.-;
einschliesslich Mehrwertsteuer) für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

6.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne von Erwägung 6 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.