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**Case Identifier:** e94c6126-4970-550b-bacb-1bb8052aa4df
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.05.2020 C/25797/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-25797-2017_2020-05-18.pdf

## Full Text

_____________________________________________________________________________________ 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/25797/2017 ACJC/630/2020 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 18 MAI 2020 

 

Entre 

1) Monsieur A______, domicilié ______, 

2) Monsieur B______, domicilié ______,  

3) Monsieur C______, domicilié ______, appelants d'un jugement rendu par le 

Tribunal des baux et loyers le 17 octobre 2019, représentés par D______ SA, Agence 

immobilière, ______ [GE], en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile, 

et 

1) Madame E______ et Monsieur F______, domiciliés ______, intimés, représentés 

par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle ils font élection de domicile, 

2) Madame G______, domiciliée ______, autre intimée, comparant en personne. 

 

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.05.2020. 

- 2/10 - 

 

C/25797/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/992/2019 du 17 octobre 2019, reçu par les parties le 
22 octobre 2019, le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevable la demande en 

validation de la consignation de loyer, en exécution de travaux et en réduction de 

loyer déposée par F______ et E______ (ch. 1 du dispositif), a rectifié la qualité 

des parties défenderesses, qui comprenait également G______ (ch. 2), a réservé la 

suite de la procédure (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

 En substance, les premiers juges ont considéré que G______, en sa qualité 

d'usufruitière de l'immeuble litigieux, aurait dû être actionnée par E______ et 

F______ aux côtés de A______, B______ et C______, dans la mesure où les 

bailleurs formaient une consorité nécessaire au sens de l'art. 70 al. 1 CPC.  

 Le Tribunal a retenu que c'était faire preuve de formalisme excessif que de 

déclarer irrecevable la demande en validation de la consignation de loyer, en 

exécution de travaux et en réduction de loyer des locataires au motif qu'ils 

n'avaient pas attrait G______ à la procédure. Les locataires n'avaient en effet 

aucune raison de rechercher plus en avant qui étaient les propriétaires de 

l'immeuble, l'extrait de la mensuration officielle et du Registre foncier consultable 

en ligne indiquant uniquement les noms de A______, B______ et C______. 

B. a. Par acte expédié le 21 novembre 2019 à la Cour de justice, A______, B______ 
et C______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils 

concluent, principalement, à ce que la Cour déclare la demande irrecevable, à ce 

que la totalité des loyers consignés sous compte n
o
 14L 2017 000100 soient 

libérés en leur faveur et, subsidiairement, au déboutement de F______ et E______ 

de toutes leurs conclusions. 

 A______, B______ et C______ font grief aux premiers juges d'avoir considéré 

que la requête était entachée d'un vice de forme, qu'ils étaient habilités à rectifier 

d'office. La carence dans l'assignation d'un consort nécessaire relevant d'une 

question matérielle l'art. 132 CPC ne devait pas s'appliquer.  

 Le Tribunal aurait en outre violé le principe d'impartialité prévu à l'art. 30 al. 1 

Cst. en procédant d'office et de son propre chef à la modification des parties 

actionnées.  

 Enfin, G______, consort nécessaire, n'avait pas été assignée dans la présente 

procédure.  

 b. E______ et F______ n'ayant pas fait usage de leur droit à la réponse, les parties 
ont été avisées le 20 janvier 2020 par la Cour de ce que la cause était gardée à 

juger. 

- 3/10 - 

 

C/25797/2017 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. Le 10 juillet 2000, SI H______, ancienne bailleresse, et E______ et F______, 
locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 

appartement de 5,5 pièces situé au 3
ème

 étage de l'immeuble sis chemin 1______ 

[no.] ______ à I______ (GE). 

 b. Le loyer a été fixé à 1'700 fr. par mois, soit 20'400 fr. par année, frais 
accessoires non compris, ceux-ci s'élevant à 140 fr. par mois.  

 c. L'immeuble est géré depuis une date inconnue par la régie D______ SA.  

 d. Par courrier du 18 octobre 2016, les locataires ont mis en demeure  
D______ SA de procéder, avant le 20 novembre 2016, aux travaux suivants : 

peinture complète de l'appartement (murs et plafonds); carrelage dans la cuisine, 

toilette et salle de bains, y compris la baignoire; changement des WC; parquet 

dans tout l'appartement; agencement de cuisine (armoires, tiroirs). Ils ont indiqué 

qu'à défaut d'exécution des travaux dans le délai imparti, le loyer serait consigné 

dès le mois de janvier 2017. 

 e. Par avis officiel de résiliation du 19 décembre 2016, le contrat de bail à loyer 
portant sur l'appartement considéré a été résilié pour le 31 août 2017. 

 Sur cet avis figurait sous la rubrique «bailleur» la mention suivante : 

«A______/B______, C______/G______». 

 f. Le 10 janvier 2017, les locataires ont déposé une requête en contestation de 
congé, subsidiairement en prolongation de bail par-devant la Commission de 

conciliation en matière de baux et loyers.  

 Parallèlement, le 29 juin 2017, les locataires ont déposé une requête en fixation du 

loyer par-devant la même juridiction.  

 Les deux requêtes dirigées contre A______, B______ et C______ ont été portées 

devant le Tribunal le 10 octobre 2017. Elles ont été jointes sous le numéro de 

procédure C/2______/2017.  

 Les locataires ont notamment produit un «Extrait de la mensuration officielle et 

du Registre foncier» mentionnant trois propriétaires de l'immeuble litigieux, à 

savoir A______, B______ et C______.  

 g. Simultanément, le 10 octobre 2017 les locataires ont demandé à D______ SA 
confirmation qu'avant le 24 octobre 2017 les travaux de réfection complète des 

peintures et du parquet et de réparation de l'agencement de la cuisine seraient 

effectués, sous menace de consignation de loyer. Une réduction de loyer de 35% 

dès le 1
er

 octobre 2011 était sollicitée.  

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C/25797/2017 

 Les locataires ont consigné les loyers dès le mois de novembre 2017 (14L 2017 

000100). 

 h. Par requête déposée le 7 novembre 2017 par-devant la Commission, toujours 
dirigée contre A______, B______ et C______, déclarée non conciliée lors de 

l'audience de conciliation du 8 janvier 2018 et portée devant le Tribunal le  

15 janvier 2018, les locataires ont conclu à ce que le Tribunal valide la 

consignation de loyer, condamne les défendeurs à réaliser, à leurs frais et dans les 

règles de l'art, les travaux de réfection complète des peintures de toutes les pièces 

de l'appartement (murs, plafond et boiseries), la réfection du parquet dans tout 

l'appartement (ponçage et vitrification) et la réparation de l'agencement de cuisine 

(armoires et tiroirs), à ce que le Tribunal, à titre de mesures d'exécution directe, 

condamne les défendeurs à une amende d'ordre de 1'000 fr. pour chaque jour 

d'inexécution et les autorise à effectuer, aux frais des défendeurs, les travaux 

auxquels ces derniers seraient condamnés, et à ce que le Tribunal leur octroie une 

réduction de loyer de 35% dès le 1
er

 octobre 2011.  

 i. le Tribunal a ordonné la suspension de la cause jusqu'à droit jugé par la Cour sur 
la question de la recevabilité dans la cause C/2______/2017. 

 Le 29 octobre 2018, la Cour a rendu un arrêt ACJC/1481/2018 dans la cause 

C/2______/2017 rectifiant la qualité des parties intimées, qui comprenaient 

G______, annulant le jugement attaqué et déclarant recevables la requête en 

annulation de congé et la requête en fixation judiciaire du loyer.  

 La Cour a retenu que le Tribunal avait fait preuve de formalisme excessif en 

déclarant irrecevables les requêtes en annulation de congé et en fixation judiciaire 

du loyer. Les locataires pouvaient raisonnablement ignorer la qualité d'usufruitière 

de G______, qui ne figurait pas sur l'extrait du Registre foncier librement 

accessible en ligne, et dont l'initiale se trouvait noyée au milieu de plusieurs autres 

initiales dans l'avis de résiliation du 19 décembre 2016. 

 j. Par ordonnance du 4 mars 2019, le Tribunal a ordonné la reprise de l'instance 
dans le cadre de la présente procédure.  

 k. Lors de l'audience du 17 mai 2019, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions et ont sollicité, à titre préalable, que G______ soit partie à la 

procédure et que cela soit rectifié d'office, en application des considérants de 

l'arrêt de la Cour du 29 octobre 2018. Les locataires n'avaient appris que 

postérieurement au dépôt de la demande en conciliation l'existence d'un usufruit 

au profit de G______.  

 Les bailleurs se sont opposés à l'application analogique des considérants de l'arrêt 

précité, au motif que celui-ci se référait à l'avis de résiliation qui n'existait pas 

dans le cadre de la présente procédure. Ils s'opposaient à l'adjonction d'office de 

- 5/10 - 

 

C/25797/2017 

G______, la connaissance de l'usufruit découlant du Registre foncier qui est un 

registre public. G______ n'avait certes jamais informé les locataires de sa qualité 

d'usufruitière mais sa qualité de bailleresse ressortait des avis de résiliation.  

 l. Le 13 juin 2019, les bailleurs ont produit une convention conclue entre la régie 
et le Registre foncier en 2010, donnant accès aux données informatisées du 

registre et notamment aux servitudes inscrites sur ce dernier, par la procédure 

d'appel électronique. La convention précise que l'accès direct aux données du 

registre foncier informatisé donne lieu à la perception d'un émolument auquel 

toutefois le canton de Genève a renoncé en se réservant le droit de le facturer en 

tout temps. Les bailleurs ont également produit un courriel du Registre foncier du 

12 juin 2019 confirmant que le bénéficiaire d'une servitude d'usufruit figure sur 

l'extrait public du Registre foncier, accessible à tout un chacun sans qu'il ne soit 

nécessaire de justifier d'un intérêt.  

 m. Lors de l'audience du 8 octobre 2019, les parties ont plaidé et persisté dans 
leurs conclusions.  

 A l'issue de l'audience, la cause a été gardée à juger sur la question de la 

recevabilité de la requête. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile, 2
ème

 éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_594/2012 du 28 février 2013). 

1.2 Dans leurs dernières conclusions, les intimés ont requis devant le Tribunal une 
réduction de loyer de 35% dès le 1

er
 octobre 2011 correspondant à 7'140 fr. par 

année (20'400 fr. x 0,35), soit un peu plus de 67'830 fr. à ce jour (7'140 fr.  

x 9,5 ans).  

Ils ont également requis une amende d'ordre à hauteur de 1'000 fr. pour chaque 

jour d'inexécution des travaux. 

Partant, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la 

voie de l'appel est ouverte. 

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1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  

2. Les appelants font valoir que la requête en validation de consignation du loyer, en 
exécution de travaux et en réduction de loyer était entachée d'un vice de forme et 

contestent la rectification des parties défenderesses effectuée par le Tribunal en 

application de l'art. 132 CPC. 

 2.1 A teneur de l'art. 132 CPC le tribunal fixe un délai pour la rectification des 
vices de forme telle l'absence de signature ou de procuration. A défaut, l'acte n'est 

pas pris en considération. 

 L'acte du demandeur doit être suffisamment précis pour permettre au juge et au 
défendeur, après examen raisonnable, de déterminer de qui il émane et contre qui 

il est dirigé, sur quoi la prétention se fonde et en quoi elle consiste. En matière 

d'identification des parties, la détermination de l'identité des parties, qui permet à 

chacune d'elles de connaître exactement son adversaire, suppose une très grande 

précision et une très grande clarté qui excluent dans l'esprit du juge et le leur, tout 

doute sur cette identité (BOHNET, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile, 2
ème

 éd., 2019, n. 16 ad art. 132 CPC).  

 L'art. 132 al. 1 CPC permet de réparer certaines inadvertances qui surviennent 

parfois lors du dépôt d'un acte. Il se rapporte textuellement à des vices de forme; le 

plaideur ne peut donc pas s'en prévaloir afin de remédier aux éventuelles 

insuffisances de ses moyens au fond (recours insuffisamment motivé) (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 5, SJ 2012 I 232). 

 La désignation incomplète ou inexacte d'une partie peut être rectifiée et n'a pas 
pour conséquence l'irrecevabilité de l'acte, pourvu qu'il n'existe dans l'esprit du 

tribunal et des parties aucun doute raisonnable quant à l'identité de cette partie. Il 

en va ainsi, notamment, lorsque l'identité résulte de l'objet du litige (interruption 

de la prescription envers un débiteur, malgré sa désignation inexacte) (ATF  

144 II 335 consid. 3a, JdT 1989 I 337; arrêt du Tribunal fédéral 4C_447/2006 du 

27 août 2007 consid. 1.2).  

 2.2 En l'espèce, comme il a été retenu aussi bien par la Cour dans son arrêt du 
29 octobre 2018, que par le Tribunal dans le jugement attaqué, les appelants 

forment une consorité nécessaire.  

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374
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C/25797/2017 

 Dès lors, la requête en validation de la consignation de loyer, en exécution de 
travaux et en réduction de loyer aurait dû être dirigée tant contre les 

copropriétaires qu'à l'encontre de l'usufruitière.  

 Toutefois, il ressort clairement de l'objet du litige que les parties visées par la 

requête étaient l'ensemble des bailleurs du logement litigieux, soit A______, 

B______, C______ et G______.  

 Un examen raisonnable de la requête permettait de déterminer contre qui elle était 

dirigée. L'omission de l'indication de l'usufruitière constitue une erreur mineure, 

ne portant pas à conséquence, puisqu'il n'y a pas de doute sur l'identité des 

personnes concernées.  

 Dès lors, la qualité des parties défenderesses pouvait être rectifiée d'office par le 

Tribunal en application de l'art. 132 CPC.  

3.  Les appelants font grief au Tribunal d'avoir rectifié de son propre chef les parties à 
la procédure et d'avoir ainsi violé le principe d'impartialité découlant de l'art. 30 

al. 1 Cst.  

 3.1 A teneur de l'art. 30 al. 1 Cst., toute personne dont la cause doit être jugée dans 
une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal 

établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. La garantie du juge impartial 

prévu par l'art. 30 Cst. s'oppose à ce que des circonstances extérieures au procès 

puissent influencer sur le jugement d'une manière qui ne serait pas objective, en 

faveur ou au préjudice d'une partie (AUER/MALINVERNI/HOTTELIER, Droit 

constitutionnel suisse, Volume II, Les droit fondamentaux, 2013, 3
ème

 éd., Berne, 

n. 1248).  

3.2 En l'espèce, contrairement à ce que prétendent les appelants, lors de l'audience 
du 17 mai 2019, les intimés ont persisté dans leurs conclusions et ont sollicité, à 

titre préalable, que G______ soit partie à la procédure et que cela soit rectifié 

d'office, conformément à l'arrêt de la Cour du 29 octobre 2018. Ils ont fait valoir 

qu'ils n'avaient appris que postérieurement au dépôt de la demande en conciliation 

l'existence d'un usufruit au profit de G______.  

Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal n'est pas intervenu de son «propre 

chef», contrairement à ce que prétendent les appelants, mais à la requête de la partie 

intimée, en application de l'art. 132 CPC. 

 Partant, le grief des appelants est infondé. 

4.  Enfin les appelants reprochent aux premiers juges d'avoir retenu que la requête 
était recevable, alors qu'elle était dirigée exclusivement contre les copropriétaires 

et non pas contre l'usufruitière.  

- 8/10 - 

 

C/25797/2017 

4.1 Il                                                                               
sont ensemble le titulaire ou le sujet passif d'un droit, de sorte qu'              
                                                                           
consid. 4.4.1; 136 III 431 consid. 3.3).  

                                                                                    
                                                          fendre ensemble 
(ATF 138 III 737 consid. 2 et 4.1). Sous sa forme active, ell                       
plusieurs personnes sont ensemble titulaires du droit en cause, de sorte que 

chacune ne peut pas l'exercer seule en justice (ATF 136 III 123 consid. 4.4.1).  

                                              'action formatrice, soit lorsque 
l'                                                              'un droit ou d'   
                                                         JEANDIN, op. cit., n. 7 ad 
art. 70 CPC; HOHL                                                         

Le bailleur est celui qui, en vertu du lien juridique particulier qu'                  
chose, peut en disposer; il s'                                                  
                                                                             'un 
droit                                 '                                               
                                                                                 

Aux termes de l'                                                               
                                                                                    
                            

                                                                                
l'                                                                               
                                                                                   
                                                                                   
                         '                                                        
                                                                                     
                                                                            
consid. 2.3.1). En tant qu'                                                 
l'                                                  '                           
                                                                                  
                                        '          '                      par 
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                                       consid. 6.1.1; 2D_32/2015 du 
24 septembre 2015 consid. 4.1).  

- 9/10 - 

 

C/25797/2017 

4.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que les appelants formaient une consorité 
nécessaire au sens de l'art. 70 CPC et que les intimés auraient dû attraire G______ 

à la procédure.  

Toutefois, comme cela ressort du jugement attaqué et de l'arrêt de la Cour du 

29 octobre 2018, les intimés pouvaient raisonnablement ignorer la qualité 

d'usufruitière de G______, dans la mesure où celle-ci n'était pas mentionnée sur 

l'extrait du Registre foncier librement accessible en ligne et dans la mesure où ils 

n'en avaient jamais été informés par les appelants.  

Dans ces conditions, reprocher aux intimés une violation de l'art. 70 al. 1 CPC 

reviendrait à faire preuve de formalisme excessif. 

Au vu des circonstances particulières du cas d'espèce, la requête en validation de 

la consignation de loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer doit être 

considérée comme recevable.  

Le jugement attaqué sera donc confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 

* * * * * 

- 10/10 - 

 

C/25797/2017 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 21 novembre 2019 par A______, B______ et 

C______ contre le jugement JTBL/992/2019 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 

17 octobre 2019 dans la cause C/25797/2017. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Débouter les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge 

PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.