# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c80fbbd9-f198-5b92-892a-cfbdc8445bac
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-04-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 18.04.2000 A/84/2000
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-84-2000_2000-04-18.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/84/2000-FIN 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 18 avril 2000 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Madame L. T. 

représentée par Me Joëlle Zumoffen Fruttero, avocate 

 

 

 

 contre 

 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE D'IMPOTS 

 

et 

 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/84/2000-FIN 

 EN FAIT 

 

1.  Madame L. T. est domiciliée en Italie.  

 

  En juin 1995, elle a acquis de la fondation ... 

dont elle était l'unique bénéficiaire, l'immeuble sis à 

Genève, rue ... , plus précisément à l'angle de la rue de 

... au prix de CHF 7'950'000.-. Lors du transfert de 

propriété, l'immeuble a été constitué en propriété par 

étages (ci-après : PPE). 

 

  L'un des appartements, représentant, avec sa cave, 

164 millièmes, a été vendu à un tiers. Mme T. entendait 

garder la propriété des 836 millièmes restants, cons-

titués d'appartements mis en location. 

 

2.  Dans sa déclaration pour l'impôt cantonal et 

communal 1997, Mme T. a annoncé avoir encaissé CHF 

118'224.- de loyers, dont il fallait déduire CHF 36'751.- 

de charges pour frais et entretien. La valeur de 

rendement de l'immeuble, fondée sur un taux de 

capitalisation à 8,5% des loyers, était de CHF 

1'417'929.-.  

 

  Elle était d'autre part propriétaire d'un immeuble 

en Italie, dont la valeur en capital était de CHF 

94'680.-, et le revenu de CHF 2'840.-.  

 

3.  Le 18 novembre 1997, l'administration fiscale can-

tonale (ci-après : AFC) a transmis a Mme T. un bordereau 

de taxation. L'impôt dû était de CHF 86'556,40, après 

répartition internationale. L'AFC s'était fondée sur un 

revenu imposable de CHF 69'988.-, au taux de CHF 83'982.- 

et sur une fortune suisse, constituée de l'immeuble, de 

CHF 6'520'635.- au taux de CHF 7'790'002.-. 

 

4. a. Mme T. a élevé réclamation auprès de l'AFC. En 

1995 et 1996, la valeur de l'immeuble pour l'impôt sur la 

fortune avait été calculée en capitalisant les rendements 

locatifs, soit une valeur de CHF 1'731'600.-.  

 

  Pour l'impôt 1997, l'AFC avait retenu une valeur 

de CHF 6'646'200.-. Cette modification n'était pas 

justifiée par le fait qu'un appartement avait été vendu. 

 

 b. L'AFC a maintenu sa position le 9 février 1998.  

 

  L'immeuble, en PPE, devait être estimé fiscalement 

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selon l'article 48 lettre e de la loi générale sur les 

contributions publiques, du 9 novembre l887 (LCP - D 3 

05), soit à une valeur équivalant au prix d'achat dont 

était déduit le prix de vente de l'appartement cédé en 

1996. 

 

5. a. Mme T. a alors saisi la commission cantonale de 

recours en matière d'impôts (ci-après : la commission). 

 

  L'immeuble était un immeuble de rendement, et le 

fait qu'il ait été transformé en PPE ne modifiait pas sa 

valeur économique de base. Il devait être évalué confor-

mément à l'article 48 lettre a LCP, applicable aux immeu-

bles locatifs, en capitalisant la valeur locative. 

 

 b. L'AFC a maintenu sa position : l'article 48 lettre 

e LCP, qui prévoyait que la valeur fiscale d'un immeuble 

était estimée selon le prix d'achat, si la transaction 

était récente, était applicable aux immeubles en PPE. 

 

 c. La commission a rejeté le recours le 16 décembre 

1999. Selon la jurisprudence, la différence entre un 

immeuble locatif, au sens de l'article 48 lettre a LCP et 

un autre immeuble, au sens de l'article 48 lettre e LCP, 

était fondée uniquement sur la nature et la destination 

de l'immeuble, et non sur son caractère locatif. La 

commission précisait qu'elle considérait que la charge 

fiscale globale sur les biens immobiliers de la 

recourante n'excédait pas le principe de la capacité 

contributive. 

 

6.  Mme T. a saisi le Tribunal administratif d'un 

recours le 21 janvier 2000.  

 

  Un immeuble locatif, au sens de l'article 48 

lettre a LCP était un bâtiment comportant plusieurs, 

voire de nombreux appartements loués.  

 

  L'article 48 lettre e LCP, lorsqu'il parlait de 

copropriété par étages, visait les appartements habités 

par leur propriétaire, pour soumettre celui-ci au même 

régime que les propriétaires de villas. L'application de 

cette disposition au cas d'espèce violerait le principe 

de l'égalité de l'imposition, car Mme T. était dans une 

situation similaire à celle des propriétaires d'immeubles 

locatifs, et devait être fiscalement traitée comme eux. 

De plus, l'imposition fondée sur cette disposition 

violait le principe de la capacité contributive : le 

revenu imposable total était inférieur à l'impôt réclamé 

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à Genève. En y ajoutant l'impôt fédéral direct, les 

impôts perçus en Suisse dépassaient d'environ CHF 

10'000.- les revenus, en Suisse et en Italie, de la 

recourante. L'impôt avait dès lors un caractère 

confiscatoire.  

 

7. a. L'AFC a conclu au rejet du recours, se référant à 

la décision litigieuse ainsi qu'à la détermination 

produite devant la commission.  

 

 b. Cette dernière a persisté dans sa décision.  

 

 

 EN DROIT 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56 de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  Le présent litige porte uniquement sur la 

détermination de la valeur fiscale de l'immeuble, 

maintenant en PPE, propriété de la recourante. 

 

  L'article 48 LCP indique les principes utilisables 

pour évaluer les immeubles sis dans le canton de Genève. 

Sa lettre a), intitulée "immeubles locatifs", prescrit 

que dans ce cas, la valeur de l'immeuble est fixée en 

capitalisant la valeur locative de ce dernier. 

 

  Les lettres b) à d) s'appliquent à des cas non 

pertinents en l'espèce. 

 

  La lettre e), portant le titre "autres immeubles", 

prévoit que 

 

les autres immeubles, notamment les 

villas, parcs, jardins d'agrément, ainsi 

que les immeubles en copropriété par 

étages sont estimés en tenant compte du 

coût de leur construction, de leur état 

de vétusté, de leur situation, des 

servitudes et autres charges foncières 

le grevant, des prix d'achat récents ou 

d'attribution en suite de successions et 

des prix obtenus pour d'autres 

propriétés de même nature, qui se 

trouvent dans des conditions analogues, 

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à l'exception des ventes effectuées à 

des prix de caractère spéculatif.  

 

Dans ce  cas, l'estimation est diminuée 

de 4% par année d'occupation continue 

par le même propriétaire ou usufruitier. 

  

3. a. En matière fiscale, le principe de l'égalité de 

traitement est concrétisé par la généralité et l'égalité 

de l'imposition, ainsi que par le principe de la 

proportionnalité de la charge fiscale fondée sur la 

capacité économique. D'après les principes de l'égalité 

d'imposition et de l'imposition selon la capacité 

contributive, les contribuables qui sont dans la même 

situation économique doivent supporter une charge fiscale 

semblable; lorsqu'ils sont dans des situations de fait 

différentes qui ont des effets sur leur capacité 

économique, leur charge fiscale doit en tenir compte et y 

être adaptée (ATF 118 Ia 3; cf. D. YERSIN, L'égalité de 

traitement en droit fiscal, Rapports et communications à 

la Société suisse des juristes, Fasc. 2, 1992, p. 157). 

 

 b. A cet égard, la comparabilité des faits à régle-

menter joue un rôle important. Elle est plus faible 

s'agissant de l'égalité de traitement verticale, c'est à 

dire de la répartition de l'impôt entre les contribuables 

de situations financières différentes selon leur capacité 

contributive, de sorte que le législateur dispose d'une 

large marge d'appréciation et qu'on ne saurait exiger 

beaucoup plus qu'une évolution régulière du barème ou de 

la courbe de la charge fiscale. La marge du législateur 

est plus étroite s'agissant de la répartition horizontale 

de la charge fiscale, c'est-à-dire de l'égalité de 

traitement des contribuables ayant une même capacité 

contributive (ATF 118 Ia 3). 

 

 c. Le tribunal a déjà admis que le fait de traiter de 

manière différente l'évaluation fiscale d'un immeuble 

locatif et d'une villa ne constituait pas une violation 

du principe d'égalité dans la loi, car la structure même 

de ces deux genres d'immeubles et la fiabilité du calcul 

de leur valeur en capital exigeait des traitements d-

ifférents (ATA S. du 6 octobre 1992). Pour l'immeuble 

locatif, une détermination de la valeur par 

capitalisation s'imposait, car l'état locatif, lié au 

plan financier, reflétait de façon objective la 

rentabilité du capital investi par le propriétaire et 

constituait le meilleur critère pour déterminer une 

valeur fiscale. Ce mode de faire ne s'imposait pas pour 

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la détermination de la valeur d'une villa ne comportant 

qu'un, voire deux logements, dont la valeur locative 

pouvait dépendre de critères subjectifs difficiles à 

identifier. 

 

 d. En l'espèce, une application stricte de l'article 

48 lettre e LCP n'apparaît guère justifiable. La 

situation de Mme T., même si l'immeuble qu'elle possède 

est en PPE, s'apparente entièrement à celui d'un 

propriétaire d'immeubles locatifs. Propriétaire d'une 

majorité de l'immeuble et n'occupant pas elle-même les 

locaux, sa situation n'apparaît avoir aucun point commun 

avec celle des propriétaires de villas, ou avec celle des 

personnes propriétaires d'un, voire de deux logements en 

PPE dans un immeuble en comportant de nombreux autres. 

Bien au contraire, la nature du bien immobilier, ainsi 

que sa destination, s'apparentent à celui d'un immeuble 

locatif. Dans le cas d'espèce, le choix du législateur, 

appliqué à la lettre comme l'a fait l'AFC crée une 

inégalité de traitement inadmissible, au détriment de Mme 

T.. 

 

  Dès lors, le recours sera admis et la décision 

litigieuse annulée. Le dossier sera renvoyé à l'AFC pour 

qu'elle notifie à la recourante un nouveau bordereau 

d'impôts, après avoir déterminé la valeur de l'immeuble 

en vertu de l'article 48 lettre a LCP.  

 

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  De plus, seule cette solution permet de respecter 

le principe de la proportionnalité de la charge fiscale 

fondée sur la capacité économique ressortant aussi du 

principe de l'égalité de traitement (ATF 118 Ia 1 et les 

arrêts cités; ATA B. du 14 novembre 1995) : il resort en 

effet clairement que la charge fiscale que doit supporter 

Mme T. est inconciliable avec les revenus qu'elle 

annonce.  

  Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera 

perçu. Une indemnité de procédure, en CHF 1'500.-, sera 

allouée à la recourante, à la charge de l'Etat de Genève.  

 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 21 janvier 2000 par Madame L. T. contre la 

décision de la commission cantonale de recours en matière 

d'impôts du 16 décembre 1999; 

 

   au fond : 

 

   l'admet; 

 

   annule la décision litigieuse; 

 

   renvoie le dossier à l'administra-

tion fiscale cantonale au sens des considérants; 

 

   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument; 

 

   alloue une indemnité en CHF 

1'500.- à Mme T., à la charge de l'Etat de Genève; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Joëlle Zumoffen Fruttero, avocate de la recourante, ainsi 

qu'à la commission cantonale de recours en matière 

d'impôts et à l'administration fiscale cantonale. 

 

Siégeants : M. Schucani, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 

Bovy, MM. Thélin, Paychère, juges. 

 

        Au nom du Tribunal administratif : 

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     la greffière-juriste :   le président : 

 

          V. Montani    D. Schucani 

 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci