# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0a8a2857-3439-5c56-8058-29f384b970b4
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-30
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 30.03.2022 III 2021 108
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-108_2022-03-30.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 108

Entscheid vom 30. März 2022 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,
vertreten durch Beschwerdeführer Ziff. 2

2. B.________,
Beschwerdeführer,

gegen
1. Bezirksrat Gersau, Ausserdorfstrasse 7, Postfach 59, 

6442 Gersau,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. C.________ AG,

4. D.________ AG,
Beschwerdegegnerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Gestaltungsplan R.________, Erweiterung 
Ost)

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Sachverhalt:

A. Im Gebiet R.________ in Gersau bestanden die Gestaltungspläne 
"R.________ Ost" / Teil 1 auf einem Teil des Grundstücks KTN 001.________ 
(vom Bezirksrat erlassen am 28.5.1999; vom Regierungsrat genehmigt am 
19.10.1999) und auf dem Grundstück KTN 002.________ "R.________ West" 
(vom Bezirksrat erlassen am 20.11.2015; vom Regierungsrat genehmigt am 
8.3./5.4.2016). 

Am 14. Dezember 2018 ersuchten die C.________ AG (Eigentümerin KTN 
002.________) und die D.________ AG (Eigentümerin KTN 001.________) beim 
Bezirksrat Gersau um Erlass des Gestaltungsplanes "R.________", der vorsah, 
den rechtskräftigen Gestaltungsplan "R.________ West" um den Perimeter des 
ganzen eingezonten Teils des Grundstücks KTN 001.________ zu erweitern 
(nachfolgend: "R.________, Erweiterung Ost"; vgl. Publikation ABl Nr. (…): 
"R.________", Erweiterung Ost, Gersau, KTN 002.________ und 001.________, 
Koordinaten …/…). Schliesslich soll formell ein einziger Gestaltungsplan 
"R.________" bestehen und der rechtskräftige Gestaltungsplan "R.________ Ost" 
/ Teil 1 (von 1999) soll aufgehoben werden.

B. Nach erfolgter Publikation und öffentlicher Auflage des Gestaltungsplans 
"R.________, Erweiterung Ost" erhoben u.a. der A.________ und der B.________ 
am 7. März 2019 öffentlich-rechtliche Einsprache. Der Bezirksrat Gersau wies de-
ren Einsprache mit Beschluss (BRB) Nr. 19-142 vom 22. November 2019 im Sinne 
der Erwägungen ab und erliess den Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung 
Ost" im Sinne der Erwägungen, wobei er Art. 12 der Sonderbauvorschriften (SBV) 
"R.________" vom 14. Dezember 2018 mit dem Passus ergänzte, dass der Ge-
staltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 aufgehoben werde. Der Regierungsrat 
wurde ersucht, den Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" zu genehmi-
gen; nach erfolgter Genehmigung werde der Gestaltungsplan "R.________, Erwei-
terung Ost" mit dem rechtsgültigen Gestaltungsplan "R.________ West" zum Ge-
staltungsplan "R.________" zusammengefügt. 

C. Hiergegen erhoben der A.________ und der B.________ am 23. Dezember 
2019 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat. Mit Beschluss (RRB) Nr. 
736/2020 vom 13. Oktober 2020 hob der Regierungsrat in Gutheissung der Be-
schwerde den Bezirksratsbeschluss Nr. 19-142 vom 22. November 2019 auf.

D. Am 10. November 2020 liessen die C.________ AG und die D.________ AG 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz gegen diesen Regierungsratsbe-
schluss Beschwerde erheben. Das Verwaltungsgericht hiess die Verwaltungsge-
richtsbeschwerde mit VGE III 2020 193 vom 8. März 2021 gut, hob den RRB 

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Nr. 736/2020 vom 13. Oktober 2020 auf und wies die Sache im Sinne der Erwä-
gungen zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurück.

E. Mit RRB Nr. 341/2021 vom 18. Mai 2021 (Versand am 25.5.2021) entschied 
der Regierungsrat wie folgt

1. Die Beschwerde wird insoweit teilweise gutgeheissen, als die nachfolgenden 
Bestimmungen der Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans "R.________, Er-
weiterung Ost" wie folgt ergänzt bzw. angepasst werden müssen:

Art. 4a Abs. 6 SBV:
"Die Baubereiche C und D dürfen nur insoweit überbaut werden, als die Bestandesga-
rantie gemäss den gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundes sowie 
den Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes gewahrt werden 
kann."

Art. 10 Abs. 3 SBV:
"Zulässig ist die Unterschreitung des gesetzlich vorgeschriebenen Gewässerabstan-
des und Gewässerraums durch die vorgesehenen Ersatzbauten einschliesslich 
Bootshaus im Rahmen der Bestandesgarantie gemäss den gewässerschutzrechtli-
chen Bestimmungen des Bundes sowie den Bestimmungen des kantonalen Pla-
nungs- und Baugesetzes."

lm Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren (inklusive Kanzleikosten) im Betrag 
von Fr. 1500.-- werden zu zwei Dritteln (Fr. 1000.--) den Beschwerdeführern und zu 
je einem Sechstel (je Fr. 250.--) dem Bezirk Gersau und den Beschwerdegegnerin-
nen (unter solidarischer Haftbarkeit) auferlegt. (…)

3. Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnerinnen eine reduzierte 
Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 600.-- zu bezahlen (unter solidarischer 
Haftbarkeit).

4. Der Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" wird unter dem Vorbehalt 
der Anpassungen gemäss Dispositivziffer 1 genehmigt.

5. Die Vorinstanz wird aufgefordert, dem Amt für Raumentwicklung innert 30 Ta-
gen ab Rechtskraft dieses Beschlusses die redaktionell zusammengeführten Gestal-
tungspläne "R.________ West" und "R.________, Erweiterung Ost" sowie bereinigte 
Sonderbauvorschriften einzureichen. Danach kann auf den Akten der Genehmi-
gungsvermerk angebracht werden.

6. Publikation von Beschlussziffer 4 im Amtsblatt nach Rechtskraft dieses Be-
schlusses.

7. Für die Genehmigung des Gestaltungsplans hat der Bezirk Gersau eine 
Staatsgebühr von Fr. 5000.-- zu entrichten. Diese kann den Gesuchstellerinnen wei-
terverrechnet werden.

(8.-10. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

F. Dagegen erheben der A.________ und der B.________ am 15. Juni 2021 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde mit den Anträ-
gen: 

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1. Es seien in Gutheissung der Beschwerde der Beschluss der Regierung des Kt. 
Schwyz vom 18. Mai 2021 (RRB 341/2021) inkl. Genehmigung des Gestaltungs-
plans vollumfänglich und damit auch inkl. den Beschluss des Bezirksrats Gersau 
- Protokollauszug vom 22.11.2019, Beschluss-Nr. B2.2.3 19-142 vom 16. De-
zember 2019 betreffend Gestaltungsplan "R.________" Erweiterung Ost, Gersau, 
KTN 002.________ und 001.________, gesamthaft aufzuheben und es sei der 
Gestaltungsplan weder in der aufgelegten noch in der am 18. Mai 2021 korrigier-
ten Form zu bewilligen resp. zu genehmigen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen.

G. Mit Vernehmlassung vom 23. Juni 2021 beantragt das Sicherheitsdeparte-
ment die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerde-
führer. Die Beschwerdegegnerinnen beantragen am 24. August 2021 die Abwei-
sung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter solidarischer Kosten- 
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Am 5. Oktober 2021 
nehmen die Beschwerdeführer Stellung zu den eingegangenen Vernehmlassun-
gen. Dazu äussern sich die Beschwerdegegnerinnen am 22. Oktober 2021 und 
hierzu wiederum die Beschwerdeführer am 15. November 2021.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Die Beschwerdegegnerinnen beantragen die Abweisung der Beschwerde 
vom 15. Juni 2021 unter dem Vorbehalt des Eintretens auf diese. 

Vor Erlass einer Verfügung oder eines Entscheides prüft die Behörde von Amtes 
wegen, ob die Voraussetzungen für eine Sachverfügung oder einen Sachentscheid 
erfüllt sind (§ 27 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 
6.6.1974). Sie prüft unter anderem insbesondere die Vertretungsbefugnis der Partei-
vertreter (lit. c), die Rechtsmittelbefugnis (lit. d), die Zulässigkeit des Rechtsmittels 
(lit. e) und die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspruches (lit. f). 
Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, trifft die Behörde eine Nichteintre-
tensverfügung oder einen Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP). 

Zur Einreichung eines Rechtsmittels ist gemäss § 37 Abs. 1 VRP berechtigt, wer 
vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat (lit. a), durch den angefochte-
nen Entscheid oder die angefochtene Verfügung besonders berührt ist (lit. b) und 
ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides 
oder der Verfügung hat (lit. c). Zur Einreichung eines Rechtsmittels sind ferner un-
ter anderem Personen, Organisationen und Behörden berechtigt, wenn sie dazu 
durch einen Rechtssatz ermächtigt sind (Abs. 2 lit. b).

1.2.1  Der Entwurf von Gestaltungsplänen samt Sonderbauvorschriften ist unter 
Bekanntgabe im Amtsblatt und in den örtlichen Publikationsorganen während 

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20 Tagen öffentlich aufzulegen. Darauf gestützte Baugesuche können gleichzeitig 
aufgelegt werden (§ 30 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 
400.100] vom 14.5.1987). Wer durch den Plan oder die Sonderbauvorschriften 
berührt ist und an deren Aufhebung oder Änderung ein schutzwürdiges Interesse 
hat, kann während der Auflagefrist beim Gemeinderat Einsprache erheben (§ 30 
Abs. 3 PBG). Gegen Entscheide des Gemeinderates über den Plan und die Son-
derbauvorschriften kann Beschwerde gemäss Verwaltungsrechtspflegegesetz er-
hoben werden. Über das Baugesuch darf erst entschieden werden, wenn der Ge-
staltungsplan genehmigt ist (§ 30 Abs. 4 PBG). Gestaltungspläne bedürfen zu ihrer 
Verbindlichkeit der Genehmigung des Regierungsrates nach § 28 Abs. 2 PBG. Mit 
der Genehmigung wird der Gestaltungsplan für alle Grundeigentümer des Ein-
zugsgebietes verbindlich (§ 30 Abs. 5 PBG).

1.2.2  Die Kantone haben allen von Bundesrechts wegen zur Beschwerde in öf-
fentlich-rechtlichen Angelegenheiten Legitimierten auch Zugang zum Rechtsschutz 
auf kantonaler Ebene zu gewähren (Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005; vgl. 
Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung [Raumplanungs-
gesetz; RPG; SR 700] vom 22.6.1979).

1.2.3  Nach Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat-
schutz (NHG; SR 451) vom 1. Juli 1966 können gesamtschweizerische Organisa-
tionen, die sich dem Naturschutz, dem Heimatschutz, der Denkmalpflege oder ver-
wandten Zielen widmen, Verfügungen der kantonalen Behörden oder der Bundesbe-
hörden anfechten, welche in Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 
NHG ergangen sind (vgl. Urteil BGer 1C_821/2013 vom 30.3.2015 Erw. 3.2; Kel-
ler, in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 12 
Rz. 5; Tschannen/Schindler, in: Hettich/Jansen/Norer [Hrsg.], Kommentar GSchG/ 
WBG, 2016, Art. 67a Rz. 28). Zu den nach Art. 12 NHG beschwerdeberechtigten, 
gesamtschweizerisch tätigen Organisationen (Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG) gehört laut 
Art. 12 Abs. 3 NHG i.V.m. Ziff. 5 des Anhangs der Verordnung über die Bezeichnung 
der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwer-
deberechtigten Organisationen (VBO; SR 814.076) vom 27. Juni 1990 u.a. der 
A.________. Zuständig für die Beschwerdeerhebung ist das oberste Exekutivor-
gan der Organisation (Art. 12 Abs. 4 NHG). Die Organisationen können ihre recht-
lich selbständigen kantonalen und überkantonalen Unterorganisationen für deren 
örtliches Tätigkeitsgebiet generell zur Erhebung von Einsprachen und im Einzelfall 
zur Erhebung von Beschwerden ermächtigen (Art. 12 Abs. 5 NHG). 

1.2.4  Eine Bundesaufgabe kann auch vorliegen, wenn eine kantonale Behörde 
verfügt hat, beispielsweise bei der Erteilung einer raumplanungsrechtlichen Aus-

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nahmebewilligung ausserhalb der Bauzone nach Art. 24 RPG (BGE 147 II 351 
Erw. 4.4; BGE 139 II 271 Erw. 9.2). Voraussetzung für das Vorliegen einer Bun-
desaufgabe ist in erster Linie, dass die angefochtene Verfügung eine Rechtsmate-
rie betrifft, die in die Zuständigkeit des Bundes fällt, bundesrechtlich geregelt ist 
und einen Bezug zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz aufweist. Das ist  
einerseits der Fall, wenn die bundesrechtliche Regelung (zumindest auch) den 
Schutz von Natur, Landschaft oder Heimat bezweckt; andererseits ist eine Bun-
desaufgabe zu bejahen, wenn der bundesrechtliche Auftrag die Gefahr der Beein-
trächtigung schützenswerter Natur, Orts- und Landschaftsbilder in sich birgt. Zu 
den Bundesaufgaben gehört auch der Gewässerschutz (Urteil BGer 1C_595/2018 
vom 24.3.2020 Erw. 1.3 [nicht publ. in BGE 146 II 347] mit Hinweis auf BGE 139 II 
271 Erw. 9.2 ff. mit weiteren Hinweisen, u.a. auf die Urteile BGer 1C_262/2011 
vom 15.11.2012 Erw. 1.1 [nicht publ. in BGE 139 II 28] und 1C_482/2012 vom 
14.5.2014 Erw. 3.4). Der Gewässerschutz bezweckt zumindest auch den Schutz 
von Natur und Landschaft (Urteil BGer 1C_482/2012 vom 14.5.2014 Erw. 3.5).

Für das Recht zur Beschwerdeführung gemäss Art. 12 NHG genügt es, dass die 
Verletzung von Bestimmungen gerügt wird, die der Erfüllung der Bundesaufgaben 
im Bereich des Natur- und Heimatschutzes dienen (vgl. BGE 139 II 271 Erw. 9.3 
mit Hinweisen). Es muss weder eine Mehrzahl von Bundesaufgaben infrage ste-
hen noch ins Feld geführt werden. Gegebenenfalls muss die Beschwerdeführer-
schaft darlegen, dass mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit vom Vorliegen einer 
Bundesaufgabe auszugehen ist (Keller, in Kommentar NHG, a.a.O., Art. 12 Rz. 5).

1.3.1  Beim Gestaltungsplan handelt es sich um einen Sondernutzungsplan, der 
Rahmenbedingungen festlegt, die im anschliessenden Baubewilligungsverfahren 
verbindlich sind (BGE 131 II 103 Erw. 2.4.1). Im Sinne des Urteils BGer 1C_62/2015 
vom 9. November 2015 (i.S. S. vs. Gemeinderat Wollerau) ist es zulässig, einen 
Gewässerraum im Rahmen eines Gestaltungsplanverfahrens auszuscheiden (VGE 
III 2016 108 vom 31.1.2017 Erw. 4.2.2; ebenso Wagner Pfeifer, Umweltrecht. Be-
sondere Regelungsbereiche, 2. Aufl. 2021, Rz. 1037). Mit der Umsetzung des 
behördenverbindlichen Gewässerrauminventars in einer (Sonder-
)Nutzungsplanung wird der Gewässerraum (auch für die betroffenen) Grundei-
gentümer verbindlich (vgl. Fritzsche, in: Kommentar GSchG/WBG, a.a.O., Art. 36a 
GSchG Rz. 33 ff.). 

1.3.2  Das Gebiet des Gestaltungsplans "R.________, Erweiterung Ost" gehört 
dem im Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Be-
deutung (BLN) unter dem Objekt Nr. 1606 "Vierwaldstättersee mit Kernwald, Bür-
genstock und Rigi" ausgewiesenen Gebiet an. Die betroffene Liegenschaft KTN 
001.________ grenzt westlich und östlich an den Wald und südlich an den Vier-

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waldstättersee. Mit dem Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" wird u.a. 
der Gewässerraum des Vierwaldstättersees auf dem Gestaltungsplanareal verbind-
lich festgelegt. Der für ein neues Wohnhaus (als Ersatz für ein bestehendes 
Wohnhaus sowie zwei Nebengebäude) vorgesehene Baubereich C und der für 
eingeschossige Bauten zum Kultivieren von Pflanzen (als Ersatz für eine beste-
hende Kletteranlage) vorgesehene Baubereich D sind teilweise (wie die zu erset-
zenden Gebäude und Anlagen) innerhalb des Gewässerraums situiert. Dasselbe 
gilt für Teile der (internen) Erschliessungsbereiche. Weiter ist die Erstellung eines 
neuen Bootshauses (als Ersatz für ein bestehendes) beabsichtigt, dessen Gebäu-
degrundfläche einen Raum von maximal 42 m2 auch ausserhalb des Baubereichs C 
(teilweise ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters und ausserhalb des Bauge-
biets, über stehendem Gewässer) beanspruchen darf (vgl. Situationsplan 
"R.________, Erweiterung Ost", Mst. 1:500 vom 14.12.2018 i.V.m. Art. 4a Abs. 2 - 
4 und Art. 7 Abs. 2 SBV "R.________" vom 14.12.2018 und dem Erläuterungsbe-
richt "R.________, Erweiterung Ost" vom 14.12.2018 S. 11 ff.). 

1.4 Der Bezirksrat hat im BRB Nr. 19-142 (Erw. 3) die Einsprachebefugnis u.a. 
der heutigen Beschwerdeführer geprüft und bejaht. Er hat insbesondere festgehal-
ten, dass ihnen die Einsprachebefugnis nicht abgesprochen werden könne, weil 
sie (auch) mit Gewässerschutzanliegen argumentieren würden. 

Der Regierungsrat ist im RRB Nr. 736/2020 vom 13. Oktober 2020 wie im ange-
fochtenen RRB Nr. 341/2021 vom 18. Mai 2021 von der Beschwerdebefugnis der 
heutigen Beschwerdeführer ausgegangen, ohne sich weiter dazu zu äussern.

1.5.1  Im vorliegenden Verfahren halten die Beschwerdeführer explizit an allen ge-
gen den BRB Nr. 19-142 erhobenen Rügen fest. Namentlich mit ihren Rügen be-
treffend die Verletzung des Gewässerraums auf dem Gestaltungsplanareal bzw. 
dessen fehlerhafte Festsetzung durch den Gestaltungsplan "R.________, Erweite-
rung Ost" im BLN-Gebiet Nr. 1606, machen sie Verletzungen von Bestimmungen 
geltend, die der Erfüllung der Bundesaufgaben im Bereich des Natur- und Heimat-
schutzes dienen, was für das Recht zur Beschwerdeführung gemäss Art. 12 NHG 
genügt (vgl. Erw. 1.2.4 hiervor). Da weder eine Mehrzahl von Bundesaufgaben in-
frage stehen noch ins Feld geführt werden muss, ist lediglich ergänzend anzufü-
gen, dass eine Baute, die sich über mehrere Zonen erstreckt, den Bestimmungen 
aller betroffenen Zonen entsprechen muss. Soweit für ein neues Bootshaus (ver-
bindlich) auch ein Raum beansprucht wird, der ausserhalb der Bauzone liegt, be-
darf es hierfür einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG (vgl. Urteil BGer 
1C_13/2020 vom 13.10.2020 Erw. 4.2; Erw. 1.2.4 hiervor), womit auch diesbezüg-
lich vom Vorliegen einer Bundesaufgabe auszugehen ist. 

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1.5.2  Die auf Art. 12 NHG basierende Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführer 
ist somit auch im vorliegenden Verfahren zu bejahen. Die Beschwerde vom 15. Ju-
ni 2021 gegen den am 25. Mai 2021 versandten RRB Nr. 341/2021 vom 18. Mai 
2021 erfolgte fristgerecht innert der gesetzlich vorgesehenen Frist von 20 Tagen 
(§ 56 Abs. 1 VRP). Die Ermächtigung der Beschwerdeführerin Ziff. 2 zur Vertre-
tung der Beschwerdeführerin Ziff. 1 im vorliegenden Verfahren i.S.v. Art. 12 Abs. 5 
NHG ist mit der aufgelegten Vollmacht vom 4. Juni 2021 (Beilage 2 zu Beschwer-
de vom 15.6.2021) rechtsgenüglich ausgewiesen (vgl. Erw. 1.2.3 in fine hiervor). 
Sodann ist mit dem Protokollauszug der Vorstandssitzung der Beschwerdeführerin 
Ziff. 2 vom 16. Januar 2019 (Beilage zur Replik vom 15.11.2021) die Befugnis der 
Präsidentin der Beschwerdeführerin Ziff. 2 zu deren Vertretung durch ihre einzel-
zeichnungsberechtigte Organstellung hinreichend erstellt.

Auf die Beschwerde ist folglich einzutreten. 

2.1 Der Regierungsrat hat mit RRB Nr. 736/2020 die Beschwerde der heutigen 
Beschwerdeführer vom 23. Dezember 2019 gutgeheissen und den BRB Nr. 19-
142 aufgehoben, mit welchem der Bezirksrat am 22. November 2019 den Gestal-
tungsplan "R.________, Erweiterung Ost" erlassen hatte (Disp.-Ziff. 1).

Aus den Erwägungen des RRB Nr. 736/2020 ergibt sich unmissverständlich, dass 
die Beschwerdegutheissung durch den Regierungsrat einzig wegen der erforderli-
chen Überarbeitung der Sonderbauvorschriften (Art. 4a und Art. 10 SBV 
"R.________") erfolgte (Erw. 6 und 8). Im Übrigen hat der Regierungsrat die von 
den Beschwerdeführern gegen den BRB Nr. 19-142 vorgetragenen Rügen:

- der Bezirksrat hätte den rechtskräftigen Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 
1 nicht ohne Publikation und öffentliche Auflage aufheben dürfen, 

- es hätte für den Erlass des Gestaltungsplanes "R.________, Erweiterung Ost" 
bei der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission ein Gutachten 
eingeholt werden müssen, 

- der Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" müsse zwingend einen öf-
fentlichen Seezugang aufweisen,

- die Ausscheidung der Gewässerräume im Gestaltungsplan "R.________, Erwei-
terung Ost" sei falsch und

- im Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" sei die Waldgrenze falsch 
eingetragen, es sei offenbar noch nie ein Waldfeststellungsverfahren durchge-
führt worden,

als unbegründet beurteilt (Erw. 2 - 5 und Erw. 7). 

2.2 Gegen diesen RRB Nr. 736/2020 erhoben in der Folge die heutigen Be-
schwerdegegnerinnen am 10. November 2020 beim Verwaltungsgericht Be-
schwerde, mit den Anträgen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die 

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Sache zur Genehmigung an den Regierungsrat zurückzuweisen oder - soweit er-
forderlich - zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen. 

Für die Beschwerdeführer bestand dagegen kein Anlass, den ihre Beschwerde 
gutheissenden (und den BRB Nr. 19-142 aufhebenden) RRB Nr. 736/2020 anzu-
fechten. Am 2. Februar 2021 beantragten sie vernehmlassend denn auch die kos-
tenfällige Abweisung der Beschwerde der heutigen Beschwerdegegnerinnen.

2.3 Das Verwaltungsgericht hatte sich im Verfahren VGE III 2020 193 ausschliess-
lich mit der von den heutigen Beschwerdegegnerinnen gerügten Aufhebung des 
BRB Nr. 19-142 durch den RRB Nr. 736/2020 (dortige Erw. 6) auseinanderzuset-
zen. Für eine einlässliche Auseinandersetzung mit den von den heutigen Beschwer-
degegnerinnen nicht beanstandeten Erwägungen 2 - 5 und 7 dieses Beschlusses 
bestand dagegen weder Notwendigkeit noch Veranlassung. Entsprechend wurden 
im Entscheid VGE III 2020 193 vom 8. März 2021 (in Erw. 1.1) vorab summarisch 
die von den Beschwerdeführern im Verwaltungsverfahren vorgebrachten Rüge-
punkte aufgelistet, welche der Regierungsrat im angefochtenen RRB Nr. 736/2020 
(Erw. 2 - 5 und 7) als unbegründet beurteilt hatte (vgl. Erw. 2.1.1 hiervor). Im Fol-
genden äusserte sich das Verwaltungsgericht dazu nicht mehr, sondern setzte 
sich ausschliesslich mit den einzig beanstandeten Ausführungen in Erw. 6 des an-
gefochtenen RRB Nr. 736/2020 auseinander, welche den Regierungsrat zur Auf-
hebung des BRB Nr. 19-142 vom 22. November 2019 veranlasst hatten. 

Im Ergebnis stimmte das Verwaltungsgericht dem Regierungsrat zu, dass der Be-
standesschutz im Gestaltungsplan nicht verbindlich umschrieben werden könne 
(Erw. 4.3), erachtete aber den vom Regierungsrat festgestellten Mangel - dass der 
Plan mit den definierten Baubereichen zusammen mit den SBV und seine definier-
ten baulichen Massen insinuierten, dass diese zulässige Wiederaufbauten garan-
tieren würden (Erw. 4.5 in fine) - als einen untergeordneten, der mit einer Klarstel-
lung in einem reformatorischen Entscheid zu beheben sei (Erw. 5.3.2 f.). In Gut-
heissung der Beschwerde der heutigen Beschwerdegegnerinnen hat das Verwal-
tungsgericht demgemäss den RRB Nr. 736/2020 aufgehoben und die Sache im 
Sinne dieser (verkürzt wiedergegebenen) Erwägungen zu neuem Entscheid an 
den Regierungsrat zurückgewiesen (VGE III 2020 193 Disp.-Ziff. 1).

2.4 Mit dem vorliegend angefochtenen RRB Nr. 341/2021 hat der Regierungsrat 
- in Nachachtung von VGE III 2020 193 - einen reformatorischen Entscheid gefällt, 
mit welchem er die von ihm im ersten Verfahren erkannten Unklarheiten der Son-
derbauvorschriften bereinigt bzw. Art. 4a und Art. 10 SBV "R.________" ergänzt 
resp. angepasst hat (Disp.-Ziff. 1). Bezüglich den weiteren von den Beschwerde-
führern gegen den BRB Nr. 19-142 erhobenen Rügen, hat der Regierungsrat in 

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Erw. 2 auf seine Ausführungen im RRB Nr. 736/2020 (Erw. 2-5 und Erw. 7) ver-
wiesen und damit klargestellt, dass er an der diesbezüglichen Beurteilung festhält. 

2.5 Für den Regierungsrat bot der Rückweisungsentscheid VGE III 2020 193 denn 
auch keinen Anlass, auf seine hiervon nicht betroffenen Ausführungen in VGE III 
2020 193 Erw. 2 - 5 und 7 zurückzukommen (vgl. Erw. 2.3 hiervor). Er konnte sich 
daher in RRB Nr. 341/2021 (Erw. 2) grundsätzlich damit begnügen, auf die ent-
sprechenden Erwägungen zu verweisen; diese gelten damit als übernommen. Wie 
die Beschwerdegegnerinnen zu Recht geltend machen (Vernehmlassung vom 
24.8.2021 Ziff. 5 S. 2), ist es im Grundsatz zulässig, auf die schriftliche Begrün-
dung eines bereits gefällten Entscheids zu verweisen. Allerdings darf mit den Be-
schwerdeführern durchaus in Frage gestellt werden, ob und wieweit eine solches 
Vorgehen hinsichtlich eines zwischenzeitlich aufgehobenen Entscheids noch sach-
dienlich ist. Jedenfalls muss zumindest klar ersichtlich sein, welche tatsächlichen 
Feststellungen und Erwägungen übernommen werden. Dies ist vorliegend der Fall. 

Die Erwägung 2 des angefochtenen RRB Nr. 341/2021 lautet wie folgt: 

Der Regierungsrat hat in seinem Beschluss Nr. 736 vom 13. Oktober 2020 verschie-
dene Rügen der Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen. Soweit diese gel-
tend machen, die Vorinstanz hätte den rechtskräftigen Gestaltungsplan "R.________ 
Ost" /Teil 1 nicht ohne Publikation und öffentliche Auflage aufheben dürfen (E.2), es 
hätte für den Erlass des Gestaltungsplanes "R.________, Erweiterung Ost" bei der 
Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) ein Gutachten ein-
geholt werden müssen (E. 3), der Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" 
müsse zwingend einen öffentlichen Seezugang aufweisen (E. 4), die Ausscheidung 
der Gewässerräume im Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" sei falsch 
(E. 5) und im Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" sei die Waldgrenze 
falsch eingetragen (E.7), kann auf die entsprechenden Ausführungen im Beschluss 
Nr. 736 vom 13. Oktober 2020 verwiesen werden. lm Folgenden ist darauf nicht wei-
ter einzugehen.

2.6 Für die Beschwerdeführer wie die Beschwerdegegnerinnen konnte ver-
nünftigerweise nicht zweifelhaft sein, welche Erwägungen aus RRB Nr. 736/2020 
(Erw. 2 - 5 und Erw. 7) der Regierungsrat mit dem Verweis in der soeben zitierten 
Erwägung 2 des RRB Nr. 341/2021 übernommen hat (vgl. dazu auch Beschwerde 
vom 15.6.2021 insb. Ziff. 4 ff. S. 4). Die Beschwerdeführer waren anhand dieser 
mittels Verweis übernommenen Begründung ohne Weiteres in der Lage, sich über 
die Tragweite dieses Regierungsratsbeschlusses Rechenschaft zu geben und ihn 
am 15. Juni 2021 in voller Kenntnis der Sache an das Verwaltungsgericht weiter-
zuziehen. Der Umstand, dass der RRB Nr. 736/2020 mit der Rückweisung der Sa-
che zu neuem Entscheid an den Regierungsrat aufgehoben wurde (vgl. VGE III 
2020 193 Disp.-Ziff. 1) ändert hieran an sich nichts. Der Vorwurf, dem angefochte-
nen Beschluss lasse sich keine Begründung entnehmen, geht auf jeden Fall fehl. 

11

Im Übrigen würde es offensichtlich einem formellen Leerlauf gleichkommen, den 
RRB Nr. 341/2021 aufzuheben, nur damit der Regierungsrat denselben Entscheid, 
unter materieller Einfügung jener Ausführungen in Erw. 2 - 5 und Erw. 7 des RRB 
Nr. 736/2020 neu eröffne, auf welche er mittels Verweis bereits im angefochtenen 
Beschluss abgestellt hat.  

2.7.1  Wie erwähnt, bestand für die Beschwerdeführer keinerlei Veranlassung, den 
ihre Beschwerde gutheissenden (d.h. den BRB Nr. 19-142 aufhebenden) RRB 
Nr. 736/2020 anzufechten (vgl. Erw. 2.2 hiervor). Am vollständigen Obsiegen der 
Beschwerdeführer im damaligen Verfahren ändert nämlich nichts, dass der Regie-
rungsrat im damaligen Beschluss in Erw. 2 - 5 und Erw. 7 verschiedene Rügen der 
Beschwerdeführer als unbegründet beurteilt hatte. Die entsprechenden Erwägun-
gen hatten am anfechtbaren Urteilsdispositiv nicht teil (vgl. dazu VGE III 2019 183 
vom 20.3.2020 Erw. 1.2 mit Hinweisen).

Entsprechend kann der Ansicht der Beschwerdegegnerinnen, die vom Regie-
rungsrat im damaligen Beschluss (wie im vorliegenden RRB Nr. 341/2021 Erw. 2) 
als unbegründet beurteilten Rügen der Beschwerdeführer vorliegend ‘nicht mehr 
zur Diskussion stehen’ würden, weil die (damals obsiegenden) Beschwerdeführer 
den RRB Nr. 736/2020 nicht angefochten haben (Vernehmlassung vom 24.8.2021 
Ziff. 5 S. 2; Replik vom 22.10.2021 Ziff. 4 S. 2), nicht gefolgt werden.

2.7.2  Nachdem sich das Verwaltungsgericht im Verfahren VGE III 2020 193 mit 
der von den heutigen Beschwerdegegnerinnen gerügten Aufhebung des BRB Nr. 
19-142 durch den RRB Nr. 736/2020 auseinanderzusetzen hatte, nicht aber mit 
den von diesen nicht beanstandeten Erwägungen, mit welchen der Regierungsrat - 
letztlich im Sinne eines obiter dictums - weitere Rügen der Beschwerdeführer als 
unbegründet beurteilt hatte (vgl. Erw. 2.3 hiervor) ist auch nicht einzusehen, wes-
wegen die Beschwerdeführer den Rückweisungsentscheid VGE III 2020 193 des 
Verwaltungsgerichts - der im Übrigen nicht als Endentscheid im Sinne des BGG 
gilt (vgl. VGE III 2020 193 Erw. 7) - hätten anfechten müssen, um der Verwirkung 
von Rügen entgegenzutreten, mit denen sich dieser Rückweisungsentscheid gar 
nicht zu befassen hatte (vgl. auch Erw 2.5 hiervor). Die Beschwerdegegnerinnen 
tragen nichts Stichhaltiges zur Begründung ihrer gegenteiligen Ansicht vor (vgl. 
Vernehmlassung vom 24.8.2021 Ziff. 5 S. 2; Replik vom 22.10.2021 Ziff. 4 S. 2). 

Anzufügen ist, dass der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen gilt 
(§ 26 Abs. 1 VRP) und die Parteien im Verwaltungsgerichtsverfahren auch neue 
Tatsachen und Beweismittel geltend machen können (§ 57 VRP). Da es keiner 
Legitimation zum Argument bedarf (vgl. VGE III 2019 172 Erw. 2 mit Hinweisen), 
sind die Beschwerdeführer grundsätzlich mit allen Rügen zu hören. 

12

3.1 Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens (Art. 14 Abs. 1 
und 2 RPG). Sie sind für jedermann verbindlich (Art. 21 Abs. 1 RPG). Von grosser 
Wichtigkeit ist bei der Nutzungsplanung das Abwägen von Interessen. In der Lehre 
und Rechtsprechung werden zwei Arten von Nutzungsplänen unterschieden:     
Einerseits die Rahmen- bzw. Grundnutzungspläne, welche im Sinne eines durch 
Bauvorschriften ergänzten Zonenplans die nutzungsrechtliche Grundordnung be-
stimmen; anderseits die Sondernutzungspläne, welche die zonenmässige Grund-
ordnung weiterführen, differenzieren oder gar überlagern können (vgl. Aemiseg-
ger/Kissling, in: Aemisegger et. al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungspla-
nung 2016, Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung Rz. 1 ff.; Ruch, ebenda, Art. 26 
Rz. 7; Hettich/Mathis, in: Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Bau-
recht, 2016, Rz. 1.24 und 1.78 ff.). Sondernutzungspläne werden normalerweise 
für die Realisierung besonderer Vorhaben eingesetzt. Sie erlauben eine Ver-
vollständigung und Präzisierung der Rahmennutzungspläne. Sie sind von Bedeu-
tung für die Überbauung grösserer Areale oder die Realisierung komplexer Einzel-
bauvorhaben, mithin wenn der Rahmennutzungsplan die Erwartungen an eine 
massgeschneiderte Lösung zu wenig erfüllen kann und sich auch die nachfolgen-
de Baubewilligung hierzu nicht eignet (vgl. Jeannerat/Moor, in Praxiskommentar 
RPG: Nutzungsplanung 2016, Art. 14 Rz. 26, 28 f.; Aemisegger/Kissling, ebenda, 
Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung Rz. 55). 

3.2.1  Beim Gestaltungsplan handelt es sich um einen Sondernutzungsplan, des-
sen Funktion grundsätzlich darin besteht, für ein bestimmtes Gebiet eine architek-
tonisch und hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung ange-
passte Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zu ermöglichen und gesamt-
haft eine bessere Lösung zu erzielen, als dies mit den Bau- und Nutzungsvor-
schriften der Grundordnung möglich wäre (VGE III 2016 74 vom 28.6.2016 Erw. 
1.3; VGE III 113 198 vom 24.4.2014 Erw. 2.2, mit weiteren Hinweisen; Gisler, 
Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, in: ZBl 2000 [nach-
stehend: ZBl 2000], S. 393 ff., S. 394 f.; VGE 602/89 vom 29.5.1990 Erw. 4.2, pu-
bl. in EGV-SZ 1990 S. 65, mit Verweis auf BGE 113 Ib 230). 

3.2.2  Sondernutzungspläne können in einem gewissen Rahmen von der bau- und 
zonenrechtlichen Grundordnung abweichen. Erhebliche Abweichungen von der 
Grundnutzungsordnung sind in einer umfassenden Interessenabwägung zu be-
gründen (vgl. VGE III 2016 108 vom 31.1.2017 Erw. 5.2.2; VGE III 2010 66 vom 
26.8.2010 Erw. 2.1 je mit Hinweisen, u.a. auf BGE 135 II 223, Erw. 5.8 und Gisler, 
ZBl 2000, S. 410). Die Abweichungen dürfen jedoch nicht dazu führen, dass die bau- 
und zonenrechtlichen Vorschriften ausgehöhlt und die planerisch und demokratisch 
abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert werden (BGE 135 II 219 

13

Erw. 5.2; Urteile BGer 1C_22/2020 vom 4.11.2020 Erw. 5.3; 1C_200/2018 vom 
20.3.2019 Erw. 4.3; VGE III 2013 198 vom 24.4.2014 Erw. 2.3; EGV-SZ 2011 B 8.1 
Erw. 1.4.2; Spori, Das Verhältnis des Sondernutzungsplans zum Rahmennut-
zungsplan, in ES Inforaum 3/2009, S. 9 ff.; S. 11 und 14). Dies entspricht der Vor-
gabe von § 24 Abs. 2 PBG, wonach Zweck und Charakter der betreffenden Zone 
grundsätzlich gewahrt bleiben müssen (vgl. Erw 4.2.2 hiernach). Umfang und Art 
der Abweichung dürfen den planerischen Stufenbau nicht unterlaufen (Jeannerat/ 
Moor, in Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung 2016, Art. 14 Rz. 30). 

3.2.3  Nutzungspläne sind zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, wenn 
sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 RPG), unabhängig ih-
rer formellen Grundlage und der Frage, ob es sich um einen Rahmen- oder Son-
dernutzungsplan handelt. Für die Abänderbarkeit eines Gestaltungsplans, der in 
der Regel längeren Bestand als ein Zonenplan beansprucht, müssen gewichtige 
öffentliche Interessen vorliegen. Die Anforderungen an die Änderung der Verhält-
nisse steigen, je detaillierter der Plan ausgestaltet ist, was vorab für Sondernut-
zungspläne und mithin auch Gestaltungspläne zutrifft. Überdies sind bei der Abän-
derung namentlich die Gebote der Verhältnismässigkeit, der Rechtssicherheit so-
wie des Vertrauensschutzes zu beachten (vgl. Tanquerel, in: Praxiskommentar 
RPG: Nutzungsplanung 2016, Art. 21 Rz. 36 und 41; Gisler, ZBl 2000, S. 397 f.). 
Zu berücksichtigen sind insb. die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das 
Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungs-
grunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interes-
se daran (BGE 140 II 25 Erw. 3.1). Ein Sondernutzungsplan der wirkungslos ge-
blieben ist, kann rascher geändert werden als ein Rahmennutzungsplan, dies im 
Unterschied zu einem Sondernutzungsplan, der zumindest teilweise umgesetzt 
wurde (Tanquerel, ebenda, Art. 21 Rz. 41 Fn 107 mit Hinweisen). Gründe, die eine 
Planänderung rechtfertigen können, sind vor allem eine zweckmässigere Nutzung, 
eine bessere architektonische oder ortsbauliche Gestaltung oder ganz allgemein 
formuliert Massnahmen, welche den raumplanerischen Zielsetzungen deutlich 
besser entsprechen als die geltende Ordnung (VGE III 2020 101 vom 23.11.101 
Erw. 1.7.2 und VGE 1066/05 vom 30.3.2006 Erw. 1.3, je mit Hinweisen).

3.2.4  Nach § 31 Abs. 1 PBG kann der Gestaltungsplan nach Anhören der Grun-
deigentümer durch Verfügung des Gemeinderates aufgehoben werden, wenn in-
nert 15 Jahren seit Inkrafttreten nicht in wesentlichen Teilen mit der Verwirklichung 
begonnen wurde. Unter diesen Voraussetzungen kann die Aufhebung ohne das 
formelle Verfahren gemäss § 30 PBG vom Gemeinderat beschlossen werden. Da-
nach gilt wieder die ursprüngliche Grundordnung, sofern diese nicht durch ein gleich-
zeitiges Nutzungsplanverfahren neu festgelegt wird. Gestaltungspläne, die jünger 

14

als 15 Jahre oder bereits in wesentlichen Teilen verwirklicht sind, können dem-
nach, vorbehältlich der Regelung in § 24 der Vollzugsverordnung zum Planungs- 
und Baugesetz (PBV; SRSZ 400.111) vom 2. Dezember 1997, nur im formellen 
Verfahren gemäss § 30 PBG aufgehoben werden (vgl. Gisler, ZBl 2000, S. 401). 

Nach § 24 Abs. 1 PBV kann ein Gestaltungsplan auf Antrag einzelner Grundei-
gentümer aufgehoben werden, wenn bereits erstellte Bauten und Anlagen dem 
geltenden Planungs- und Baurecht entsprechen und berechtigtes Vertrauen in den 
Plan nicht verletzt wird. Das Gesuch um Aufhebung ist gemäss § 30 Abs. 2 PBG 
öffentlich aufzulegen und schliesslich bedarf die Aufhebung der regierungsrätli-
chen Genehmigung (§ 24 Abs. 2 PBV). Erste Voraussetzung für eine Aufhebung 
des Gestaltungsplans ist demnach, dass die bereits realisierten Bauten und Anla-
gen den geltenden kantonalen und kommunalen Bauvorschriften entsprechen. Als 
zweite Voraussetzung darf berechtigtes Vertrauen in den Plan nicht verletzt wer-
den. Die Aufhebung eines Gestaltungsplan findet ihre Grenzen im Vertrauens-
schutz. Es hat im Einzelfall eine Interessenabwägung zu erfolgen. Dabei müssen 
für die Aufhebung gewichtige, die entgegenstehenden privaten überwiegende öf-
fentliche Interessen sprechen (vgl. Gisler, ZBl 2000, S. 402 f.). 

3.3 Im Beschwerdeverfahren kommt dem Regierungsrat als erste Beschwerde-
instanz (§ 45 Abs. 1 lit. b VRP) prinzipiell volle Überprüfungszuständigkeit zu (Art. 
33 Abs. 3 lit. b RPG). Dem steht der Grundsatz, dass den Planungsträgern der 
nötige Ermessenspielraum zu belassen ist (vgl. § 15 Abs. 3 PBG), nicht entgegen. 
Der Regierungsrat hat zu prüfen, ob das Planungsermessen richtig und zweck-
mässig ausgeübt worden ist, freilich im Bewusstsein seiner spezifischen Rolle als 
kantonale Rechtsmittel- und nicht als kommunale Planungsinstanz. Die Überprü-
fung hat sich sachlich in dem Umfang zurückzuhalten, als es um lokale Anliegen 
geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie 
von Bedeutung sein sollen. Sie hat aber so weit auszugreifen, dass die überge-
ordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhal-
ten. Die Rechtsmittelbehörde hat sich zudem institutionell auf ihre Kontrollfunktion 
zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommu-
nale Planung an einem Sollzustand zu messen. Unter mehreren verfügbaren und 
zweckmässigen Lösungen kann die Gemeinde wählen. Die übergeordnete Behör-
de hat dann einzuschreiten, wenn die vorgesehene Lösung aufgrund überkommu-
naler öffentlicher Interessen als unzweckmässig erscheint oder den für die Raum-
planung wegleitenden Grundsätzen und Planungszielen nicht entspricht (vgl. VGE 
III 2020 61 vom 23.11.2020 Erw. 2.4.1; VGE III 2018 206 vom 24.4.2019 Erw. 
2.5.1, je mit Hinweisen; BGE 131 II 81 Erw. 7.2.1; BGE 127 II 238 Erw. 3b/aa; 
Aemisegger/ Haag, Praxiskommentar zum Rechtsschutz in der Raumplanung 
2010, Art. 33 Rz. 8, 19 und 71 ff.; dieselben, in: Aemisegger et. al. [Hrsg.], Praxis-

15

kommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020, Art. 33 Rz. 
11; Wagner Pfeifer, Umweltrecht. Allgemeine Grundlagen, 2017, Rz. 306). 

3.4 Dem Verwaltungsgericht kommt gestützt auf § 55 Abs. 1 VRP sowie in Be-
achtung von Art. 110 BGG und Art. 6 der Konvention zum Schutze der Menschen-
rechte und Grundfreiheiten (EMRK; SR 0.010) vom 4. November 1950 als zweite 
Beschwerdeinstanz nur mehr eine beschränkte Kognition zu, nämlich eine Rechts-
kontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Ermessenskontrolle (vgl. 
VGE III 2018 206 vom 24.4.2019 Erw. 2.5.2; Herzog, Art. 6 EMRK und die kanto-
nale Verwaltungsrechtspflege, 1995, S. 369 f.; Waldmann/Hänni Handkommentar, 
RPG 2006, Art. 33 N 80a, 81; VGE 1023-1025/04 vom 27.8.2004 Erw. 3.2). Art. 33 
Abs. 3 lit. b RPG wird Genüge getan, wenn einer übergeordneten und von der 
planfestsetzenden Behörde unabhängigen Beschwerdeinstanz, welche nicht ein 
Gericht sein muss, volle Kognition zukommt (BGE 131 II 81 Erw. 6.6; BGE 127 II 
238 Erw. 3b/bb; Urteil BGer 1C_420/2015 vom 22.4.2016 Erw. 3.4; VGE III 2020 
61 vom 23.11.2020 Erw. 2.4.2 mit Hinweisen).

4.1.1  Laut § 17 Abs. 1 PBG scheidet die Gemeinde im Zonenplan die erforderlichen 
Bau-, Landwirtschafts-, Schutz- und Gefahrenzonen aus und sichert den Raumbe-
darf der Fliessgewässer. Schutz- und Gefahrenzonen können andere Zonen über-
lagern. Nach § 18 Abs. 2 PBG können Bauzonen u.a. in Wohnzonen (lit. a), Ge-
werbezonen (lit. c), Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (lit. e) oder Intensi-
verholungszonen für Bauten und Anlagen zu Erholungszwecken (lit. g) unterteilt 
werden. Die einzelnen Zonen können weiter unterteilt werden; es können auch ge-
mischte Zonen vorgesehen werden (§ 18 Abs. 3 PBG). Das Baureglement muss 
(Mindest)Vorschriften enthalten, die den Zonenplan näher umschreiben (§ 21 PBG).

4.1.2  Der Gestaltungsplan wird in § 24 PBG normiert:
1Der Gestaltungsplan enthält für eine zusammenhängende Baulandfläche von min-
destens 3000 m2 Sonderbestimmungen, welche in der Regel auf einem Plan und in 
Vorschriften festgehalten werden. (…)
2Sofern die Sonderbestimmungen mindestens die Einhaltung des Minergiestandards 
für Wohnbauten vorschreiben und der Gestaltungsplan mehrere, wesentliche Vortei-
le gegenüber der Normalbauweise beinhaltet, können darin Ausnahmen von den 
kantonalen und kommunalen Vorschriften festgelegt werden. Ferner kann die Durch-
mischung der Nutzung zugelassen werden, sofern Zweck und Charakter der betref-
fenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben.
3Vorteile im Sinne von Abs. 2 liegen namentlich vor, wenn eine besonders grosszü-
gige und zweckmässige Anlage der Frei-, Spiel- und Abstellflächen vorgesehen ist, 
preisgünstiger Wohnraum für Familien geschaffen wird, die Bauten sich gut in die 
Umgebung einfügen, ein gutes Gesamtbild ergeben, dank verdichtetem Bauen we-
nig Land verbrauchen und sich architektonisch besonders auszeichnen oder andere 
im öffentlichen Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden.

16

4Die Gemeinden können im Zonenplan oder Baureglement für bestimmte Gebiete 
oder für grössere Bauten und Anlagen die Gestaltungsplanpflicht einführen.

4.2.1  Laut Art. 47 Abs. 1 des Baureglements des Bezirks Gersau (BauR) vom 10. 
November 2000 wird die Bauzone u.a. in die Intensiverholungszone (IEZ) sowie 
die Hotel- und Touristikzone (HTZ) unterteilt. Für Überbauungen in der HTZ sowie 
in der IEZ muss ein Gestaltungsplan vorgelegt werden (Art. 10 Abs. 2 BauR). 

Art. 54 BauR regelt die Intensiverholungszone:
1Diese Zone mit Gestaltungsplanpflicht ist für die intensive Nutzung des Bodens 
durch Bauten und Anlagen zu Erholungszwecken bestimmt. Dem Zweck der Zone 
entsprechen insbesondere Sportanlagen und Spielplätze aller Art, Bade-, Quai- und 
Hafenanlagen, Camping- und Zeltplätze, Trockenplätze für Kleinboote ohne Motor 
und Surfbretter, Hafenanlage, "Fähre-Anlegestelle" sowie alle damit verbundenen 
Autoabstellplätze. Der öffentliche Zugang zum See ist zu ermöglichen.
2Die Überbauungsvorschriften werden durch Gestaltungspläne erlassen (…). Die Vo-
lumen der oberirdischen Bauten dürfen nur so gross sein, wie dies für die Nutzung 
der Zone erforderlich ist.
3Gegenüber angrenzenden Bauzonen sind deren Grenzabstände massgebend.
4Hinsichtlich des Ortsbild- und Landschaftsschutzes gelten die Bestimmungen von 
Art. 13 ff.
5(…) 

Art. 55 BauR definiert die Hotel- und Touristikzone:
1Diese Zone mit Gestaltungsplanpflicht ist für die touristische Nutzung mit den dazu-
gehörenden Infrastrukturen vorgesehen, wie Apparthotels, Ausbildungszentren, Fe-
rienheime, Hotels und Restaurants. Der öffentliche Zugang zum See ist zu ermögli-
chen.
2Zu den dazugehörenden Infrastrukturen zählen beispielsweise Parkanlagen, 
Schwimmbäder, Tennisplätze, Minigolf- und ähnliche Spiel- und Sportanlagen sowie 
Parkierungsanlagen.
3Die Überbauungsvorschriften und das Nutzungsmass (Nutzfläche und Gebäudevo-
lumen) werden im Rahmen des Gestaltungsplanes (Sonderbauvorschriften) festge-
setzt, wobei insbesondere Baubegrenzungslinien und Höhenbegrenzungen festzu-
setzen sind und der Eingliederung in das bestehende Orts- und Landschaftsbild be-
sondere Beachtung geschenkt werden muss.
4(…)

Die Tabelle der Grundmasse in Art. 57 BauR enthält für die IEZ und die HTZ keine 
Vorgaben zu Vollgeschosszahl, Ausnützungsziffer, Grenzabstände, Gebäudelän-
ge, Gebäudehöhe und Firsthöhe. Diese Masse sind im Rahmen der Gestaltungs-
planpflicht festzulegen (vgl. Art. 54 Abs. 2 und 55 Abs. 3 BauR).

4.2.2  Art. 61 ff. BauR enthält Bestimmungen zum Gestaltungsplan (Vorausset-
zungen, Abweichungen von der Grundordnung, Inhalt sowie Erlass, Änderung und 
Aufhebung). Nach Art. 61 Abs. 2 BauR haben Gestaltungspläne eine bessere Ge-

17

staltung und Überbauung als die Normalbauweise zu gewährleisten, was insbe-
sondere zutrifft, wenn Vorteile gemäss § 24 Abs. 2 PBG ausgewiesen werden und 

a) die Parkierungsanlagen zweckmässig angeordnet und mindestens 60% des 
Pflichtbedarfes überdeckt bzw. unterirdisch angelegt werden;

b) Fussgänger- und Fahrverkehr getrennt oder verkehrsberuhigende Massnahmen 
getroffen werden.

Der Gestaltungsplan R.________ hat gemäss Art. 61 Abs. 4 BauR zusätzlich zu 
den allgemeinen Voraussetzungen folgende besonderen Anforderungen zu erfül-
len:

a) Neubauten dürfen das bestehende Niveau der Kantonsstrasse um max. 1 m 
überragen;

b) die Gebiete Rotschuo und Chrüzegg sind durch einen angemessenen Grünbe-
reich optisch zu trennen;

c) in der Intensiverholungszone sind Camping- und Zeltplätze nicht zulässig.

4.2.3  Je nach dem Masse, in dem die Kriterien nach Art. 61 Abs. 2 BauR erfüllt 
sind, kann der Bezirksrat laut Art. 62 Abs. 1 BauR Ausnahmen von den Zonenvor-
schriften bewilligen, wie die Erhöhung der Ausnützungsziffer und der Geschoss-
zahl (lit. a), die Vergrösserung der Gebäude- und Firsthöhe (lit. b) oder die Reduk-
tion der internen Grenz- und Gebäudeabstände (lit. c). Gegenüber Nachbargrund-
stücken ausserhalb der Gestaltungsplanabgrenzung sind die ordentlichen Grenz-
abstände einzuhalten (Art. 62 Abs. 2 BauR).

4.3.1  Das Gestaltungsplangrundstück KTN 001.________ umfasst laut dem kan-
tonalen WebGis (Geokategorie: Grundstücke; Grundstückbeschrieb und ÖREB-
Kataster-Auszug) eine Fläche von total 21'994 m2. Davon liegt der westliche Teil 
mit einer Fläche von 7'382 m2 in der Intensiverholungszone (IEZ) und der mittlere 
Teil mit einer Fläche von 5'710 m2 in der Hotel- und Touristikzone (HTZ). Der östli-
che Teil der Liegenschaft mit einer Fläche von 7'843 m2 liegt im geschlossenen 
Wald und eine Fläche von 982 m2 im stehenden Gewässer (der Hotel- und Touris-
tikzone seeseitig vorgelagert). Die Fläche in der IEZ und der HTZ unterliegen der 
Gestaltungsplanpflicht, wobei die Angaben zur Fläche der IEZ und der HTZ resp. 
des der Gestaltungsplanpflicht unterworfenen Gebietes auf KTN 001.________ in 
der Aktenlage teilweise geringfügig variieren (vgl. etwa RRB 341/2021 Erw. 1; Erläu-
terungsbericht "R.________, Erweiterung Ost" vom 14.12.2018 Ziff. 1.2 S. 5), was 
für vorliegendes Verfahren jedoch ohne Bedeutung ist.

4.3.2  Aktuell besteht ein rechtskräftiger Gestaltungsplan "R.________ Ost"/Teil 1, 
dessen Perimeter sich über das Gebiet der IEZ erstreckt. Für das Gebiet in der 
HTZ besteht kein Gestaltungsplan.

18

Im vorliegend strittigen Verfahren beabsichtigen die Beschwerdegegnerinnen, ei-
nen Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" beschliessen zu lassen, der 
das Gebiet der IEZ und HTZ auf KTN 001.________ umfasst. Mit dem Erlass soll 
der aktuelle Gestaltungsplan "R.________ Ost"/Teil 1 aufgehoben und schliesslich 
der neue Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" mit dem rechtskräftigen 
Gestaltungsplan "R.________ West" (auf KTN 002.________) zu einem einzigen 
Gestaltungsplan "R.________" zusammengefasst werden. 

5.1.1  Im Situationsplan "R.________, Erweiterung Ost" sind als verbindlicher Pla-
ninhalt u.a. die Baubereiche C und D sowie die "abzubrechenden Gebäude" C1 
(innerhalb des Baubereichs C), C2, C3, C4 und D1 und die "Internen Erschlies-
sungsbereiche" planerisch dargestellt.

In Art. 4a SBV "R.________" werden die Bauvorschriften "R.________ Ost" wie 
folgt formuliert.

Bestand 1Gebäude und Anlagen ausserhalb der Baubereiche C und D sind in 
ihrem Bestand gesichert. Sie können geändert, erneuert sowie ab-
gebrochen und wiederaufgebaut werden. Erweiterungen für eine 
zeitgemässe Nutzung sowie für energetische Massnahmen sind 
zulässig, soweit die Gebäudesilhouette nicht wesentlich vergrössert 
wird. Neue Bauten sind untersagt.

Baubereich C 2Innerhalb des Baubereichs C ist ein neues Wohnhaus zulässig. Die 
Gebäudegrundfläche darf 222 m2 nicht überschreiten. Es sind ein 
Sockelgeschoss, zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zuläs-
sig. Die Erdgeschosskote von 435.50 m ü. M. darf um maximal 0.5 m 
unter- oder überschritten werden. Die Firsthöhe darf die Kote 451.50 
m ü. M. nicht überschreiten; vorbehalten bleiben technische Aufbau-
ten wie Kamine oder Lüftungen von maximal 1,5 m.
3Zusätzlich kann beim Baubereich C, als Ersatz für das bestehende 
Bootshaus (C2), ein solches für wiederum zwei Boote verwirklicht 
werden. Ausserhalb des Baubereichs C darf das Bootshaus eine 
Gebäudegrundfläche von 42 m2 nicht überschreiten.

Baubereich D 4Innerhalb des Baubereichs D sind der lntensiverholungszone die-
nende, eingeschossige Gebäude zum Einstellen von Gartengeräten 
und zur Kultivierung von Pflanzen zulässig. Die Erdgeschosskote von 
435.50 m ü. M. darf um maximal 0.5 m unter- oder überschritten wer-
den. Die Firsthöhe darf die Kote 440.00 m ü. M. nicht überschreiten.

Rückbau 5Die als Rückbau bezeichneten Bauten und Anlagen müssen bei der 
Ausführung der entsprechenden Ersatzbauten im jeweiligen Baube-
reich vollständig zurückgebaut werden.

Nach dem vom Regierungsrat mit RRB Nr. 341/2021 (Disp.-Ziff. 1) ergänzend ein-
gefügten Art. 4a Abs. 6 SBV "R.________" dürfen die Baubereiche C und D nur 
insoweit überbaut werden, als die Bestandesgarantie gemäss den gewässer-
schutzrechtlichen Bestimmungen des Bundes sowie den Bestimmungen des kan-
tonalen Planungs- und Baugesetzes gewahrt werden kann (vgl. Ingress lit. E).

19

5.1.2  Laut den Ausführungen unter Ziff. 1.7 des Erläuterungsberichts 
"R.________, Erweiterung Ost" soll im Baubereich C ein neues Wohnhaus mit ei-
ner Grundfläche von maximal 222 m2 und einer Firsthöhe von maximal 16 m ver-
wirklicht werden können, dies als Ersatz für das bestehende Wohnhaus 
"F.________haus" (C1; ca. 111 m2), das freistehende, zweigeschossige Boots-
haus mit Wohngeschoss (C2; ca. 65 m2), den freistehenden Schopf (C4; ca. 46 
m2) und die freistehende Spielanlage (C3; ca. 34 m2). Das Total an bestehender 
Fläche von 222 m2 wurde ohne die Fläche der Spielanlage (C3) von ca. 34 m2 er-
rechnet. Zudem soll als Ersatz für das bestehende Bootshaus (C2) ein neues 
Bootshaus mit Bootsplätzen ans Wohnhaus angebaut oder integriert werden kön-
nen. An der bestandesrechtlich geschützten Wohnnutzung innerhalb der HTZ wird 
festgehalten.

Für die bestehende Kletteranlage (D1) mit einer Grundfläche von ca. 101 m2 soll 
im Baubereich D (ca. 81 m2, aus dem Situationsplan "R.________, Erweiterung 
Ost", Mst. 1:500 vom 14.12.2018 gemessen) neben einer als bestehend bezeich-
neten Remise ein Bau zur Kultivierung von Pflanzen entstehen können, dessen 
Grundfläche durch den Baubereich beschränkt werde. Die Firsthöhe soll maximal 
4.5 m ab festgelegter Erdgeschosskote (435.50 m ü. M. ± 0.5 m) betragen. Die 
bestehende Remise soll in Lage und Umfang unverändert bleiben. Remise und der 
geplante Bau zur Kultivierung von Pflanzen sollen unmittelbar dem Unterhalt, der 
Pflege und der Neuaufzucht von Pflanzen für die Parkanlagen in den Gestaltungs-
planarealen R.________ Ost und West bzw. innerhalb der IEZ dienen. Damit seien 
sie zonenkonform.

Durch die Konzentration der bestehenden Bauten und Anlagen in einem neuen 
Wohngebäude, die Sicherung der weitgehenden Freihaltung des Areals von weite-
ren Bauten und durch den Ersatz der hohen Kletteranlage durch eine in der Höhe 
reduzierte Baute mit einem grösseren Seeuferabstand sowie einer einheitlichen 
Fassaden- und Dachgestaltung werde das Erscheinungsbild und damit die Einord-
nung in die Landschaft insgesamt wesentlich verbessert. 

Weder für den Ersatzbau des F.________hauses noch der Kletteranlage seien 
neue Erschliessungsanlagen erforderlich. Es seien einzig Anpassungen im Be-
reich des F.________hauses notwendig. Diese würden jedoch auf das erforderli-
che Mass für eine zeitgemässe Erschliessung beschränkt. 

5.2 Innerhalb des Gewässerraums sind gemäss Art. 7 Abs. 2 SBV "R.________" 
nur bauliche Massnahmen gemäss Gewässerschutzverordnung sowie die Ersatz-
bauten und die internen Erschliessungsbereiche zugelassen.

Zulässig ist laut Art. 10 Abs. 3 SBV "R.________" die Unterschreitung des gesetz-
lich vorgeschriebenen Gewässerabstandes und Gewässerraums durch die vorge-

20

sehenen Ersatzbauten einschliesslich Bootshaus im Rahmen der Bestandesgaran-
tie gemäss den gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundes sowie den 
Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (vgl. RRB Nr. 
341/2001 Disp.-Ziff. 1).

5.3.1  Nach Art. 11 SBV "R.________" sichert der Gestaltungsplan mit seinen 
Festlegungen folgende Vorteile:

1-7(bisher)
8Wei[t]gehende Freihaltung des Gestaltungsplangebiets Erweiterung "Ost" von neu-
en Haupt und Nebenbauten.
9Reduktion der Anzahl Bauten im Gewässerraum sowie der vom See her sichtbaren 
Baulängen und die Beseitigung der dominanten Kletteranlage im Gestaltungsplan-
gebiet Erweiterung "Ost".

5.3.2  In Ziff. 4.1 des Erläuterungsberichts Gestaltungsplan "R.________, Erweite-
rung Ost" wird zu den Vorteilen weiter eine verbesserte Einordnung und hohe ge-
stalterische Qualität der Ersatzbauten erwähnt, dies aufgrund der Gesamtkonzep-
tion mit den verbindlichen Vorgaben in den SBV "R.________" und dem weglei-
tenden Richtprojekt bzw. den Referenzbildern. Hingewiesen wird sodann auf grös-
sere Abstände der Ersatzbauten zum Vierwaldstättersee sowie die "Umsetzung 
MINERGIE-Standard bzw. Energieeffizienz aufgrund der Berücksichtigung der 
Nullenergietechnik". 

6.1.1  Der Bezirksrat hat im BRB Nr. 19-142 (Erw. 2, 11 und 13) hinsichtlich der 
Aufhebung des bestehenden Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 im We-
sentlichen erwogen, dieser Gestaltungsplan sei zwischenzeitlich mehr als 20 Jahre 
alt und nur zu einem sehr geringen Teil realisiert. Er weise flächenmässig einen 
geringeren Umfang aus, als der zum Erlass nachgesuchte Gestaltungsplan 
"R.________, Erweiterung Ost" mit deutlich grösserem Perimeter. Ausgehend vom 
Planungshorizont von 15 Jahren, als Massstab für die periodische Anpassung von 
Zonenplänen im Sinne von Art. 15 Abs. 1 RPG, befand der Bezirksrat die Ände-
rung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 mit den Grundsätzen der 
Planbeständigkeit und des Vertrauensschutzes bzw. bzw. die Aufhebung mit § 31 
Abs. 1 PBG vereinbar. Aufgrund des Alters dieses bestehenden Gestaltungsplans, 
seiner "inhaltlich eher untergeordneten Bedeutung sowie seiner nur in sehr gerin-
gen Teilen erfolgten Verwirklichung" erachtete der Bezirksrat die Voraussetzungen 
als gegeben, um diesen gleichzeitig mit dem Erlass des Gestaltungsplans 
"R.________, Erweiterung Ost" aufzuheben.

6.1.2  Zu den Baubereichen C und D hat der Bezirksrat im BRB Nr. 19-142 (Erw. 4) 
u.a. ausgeführt, es würden bestehende unschöne Bauten und Anlagen zugunsten 

21

von zwei in der Ausdehnung begrenzten Baubereichen beseitigt. Eine Baute zur 
Kultivierung von Pflanzen für die Parkanlage des Hotels R.________ oder die Wei-
terentwicklung der bestehenden Wohnbauten sei mit den Bestimmungen zur IEZ 
(Art. 54 BauR) vereinbar. Beim Wiederaufbaurecht gelange bezüglich der Wohn-
nutzung und der Nutzung des Bootshauses § 72 PBG zur Anwendung. Die Kon-
zentration der altrechtlichen Bauten und Anlagen in den Baubereichen C und D 
könne im Sinne einer besseren Gesamtlösung und unter Berücksichtigung der um-
fangreichen Vorteile des Gestaltungsplans nach § 24 Abs. 2 PBG beurteilt werden. 

6.1.3  Nach der Genehmigung des Gestaltungsplans "R.________, Erweiterung 
Ost" durch den Regierungsrat solle dieser mit dem bestehenden Gestaltungsplan 
"R.________ West" zusammengelegt werden. Die Gesamtlänge Seeanstoss in 
diesen beiden Gestaltungsplangebieten (West- und Ostbereich) betrage rund 470 m. 
Im Bereich des Gestaltungsplans "R.________ West" sei ein öffentlicher Seezu-
gang auf der vollen Länge von rund 280 m verbindlich gesichert. Deshalb und in 
Berücksichtigung der privaten Interessen der Grundeigentümerschaft auf grösst-
mögliche Wahrung der Privatsphäre und in Beachtung der örtlichen und topogra-
phischen Verhältnisse bzw. des erschwerten Zugangs ab der Kantonsstrasse auf-
grund eines Höhenunterschieds von rund 30 m auf kürzester Distanz lasse sich 
dieser öffentliche Seezugang (im Westbereich) als ausreichend und mit den ge-
setzlichen Vorgaben vereinbar beurteilen. Mit der Zusammenlegung sei das öffent-
liche Interesse am Seezugang erfüllt (BRB Nr. 19-142 Erw. 2 in fine und 5).

6.1.4  Den in Art. 11 Abs. 8 und 9 SBV "R.________" und in Ziff. 4.1 des Erläute-
rungsberichts Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" erwähnten Vortei-
len (vgl. Erw. 5.3.1 hiervor) hat der Bezirksrat vorbehaltlos beigepflichtet. Diesen 
Vorteilen stehe einzig die durch den Bestandesschutz gedeckte Unterschreitung 
des gesetzlich vorgeschriebenen Gewässerabstandes und des Gewässerraums 
durch die vorgesehenen Ersatzbauten inkl. Bootshaus gegenüber (BRB Nr. 19-142 
Erw. 12 Abs. 2 ff.).

6.2.1  Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 341/2021 (Erw. 1) eben-
falls festgehalten, der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 sei nur zu einem 
kleinen Teil realisiert (v.a. Kletter- und Spielanlagen). In RRB 736/2020 Erw. 2.2 f. 
hat er u.a. ausgeführt, dieser mehr als 15 Jahre alte und nur zu einem geringfügi-
gen Teil umgesetzte Gestaltungsplan erfülle die gesetzlichen Voraussetzungen für 
eine Aufhebung durch den Bezirksrat. Das Einverständnis der Grundeigentümerin 
liege vor; mehr verlange das Gesetz nicht (§ 31 Abs. 1 PBG). Der Grundeigentü-
mer könne nicht zur Realisierung eines bestimmten Bauvorhabens verpflichtet 
werden. Aus einem Gestaltungsplan lasse sich weder ein Bauzwang ableiten noch 
bestehe eine gesetzliche Grundlage für eine Verpflichtung, innert einer bestimmten 

22

Frist mit der Umsetzung eines Gestaltungsplanes zu beginnen (mit Hinweis auf 
Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Aufl. 1985, N 7 zu 
§ 141). Nach 15 Jahren würden raumplanerische Massnahmen (analog zu § 15 
Abs. 2 PBG) verlangen, dass Plan und Wirklichkeit (planerische Nutzungsmöglich-
keiten und Nutzungsabsichten des Grundeigentümers) mit einer Neuplanung wie-
der in Übereinstimmung gebracht würden. Ob sich die Beschwerdeführer über-
haupt gegen die Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 zur 
Wehr setzen könnten, da nach § 31 Abs. 1 PBG kein formelles öffentliches Nut-
zungsplanverfahren vorgesehen sei, erachtete der Regierungsrat als fraglich. Er 
liess diese Frage indes offen und erkannte zusammenfassend, dass der Bezirksrat 
den Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 zu Recht aufgehoben habe. 

6.2.2  Das öffentliche Interesse am öffentlichen Seezugang hat der Regierungsrat 
sowohl aufgrund des Planungsgrundsatzes von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG als auch 
aufgrund von Art. 54 Abs. 1 und Art. 55 Abs. 1 BauR als ausgewiesen erachtet 
(RRB Nr. 736/2020 Erw. 4.2). Die vorgesehene, formelle Zusammenführung des 
vorliegend in Frage stehenden Gestaltungsplans "R.________, Erweiterung Ost" 
mit dem bestehenden Gestaltungsplan "R.________ West" sehe in einem Ge-
samtkonzept die Konzentration der baulichen Nutzung im Gestaltungsplangebiet 
"R.________ West" vor. Im Gestaltungsplangebiet "R.________, Erweiterung Ost" 
solle der ländliche, von Wiesland geprägte Charakter weitgehend bewahrt und die 
Landschaft geschont werden (RRB Nr. 736/2020 Erw. 4.3 mit Hinweis auf RRB Nr. 
208 vom 8.3.2016 [Genehmigung Gestaltungsplan "R.________ West"] Ingress-
Ziff. 1.4.4 und Erw. 2.8). Wegen diesem Zusammenhang zwischen den beiden 
Gestaltungsplänen genüge der über die ganze Länge des Grundstücks KTN 
002.________ verlaufende, öffentlich zugängliche Uferweg, der als besonderer 
Vorteil des Gestaltungsplans "R.________ West" anerkannt worden sei, für das 
gesamte Gebiet des künftigen Gestaltungsplans "R.________" als öffentlicher Zu-
gang zum See. Es müssten nicht beide Gestaltungsplangebiete einen Uferweg auf 
der ganzen Länge des Seeanstosses aufweisen. Die geplanten Hotel- und Restau-
rationsbetriebe würden sich auf dem Areal des Gestaltungsplans "R.________ 
West" befinden. Deshalb mache es Sinn, dass sich die Öffentlichkeit in deren un-
mittelbaren Umgebung bewegen könne. Insgesamt sei der öffentliche Zugang und 
die Begehbarkeit im Gebiet "R.________" gewährleistet. Die Berücksichtigung der 
"Planungsinteressen" der Grundeigentümerin durch den Bezirksrat sei gerechtfer-
tigt. Es resultiere keine Verletzung öffentlicher Interessen. 

6.3 Die Beschwerdeführer sind dagegen der Ansicht, in Art. 54 Abs. 1 und 
Art. 55 Abs. 1 BauR werde nicht nur der öffentliche Zugang zum See im Gebiet 
R.________ Ost vorgeschrieben. Auch die Ortsplanung sehe vor, dass dieses Ge-

23

biet für die gesamte Bevölkerung zu Erholungszwecken öffentlich sei (vgl. Be-
schwerde vom 15.6.2021 Ziff. 3 ff. S. 7 f.). Das "F.________haus" und das Boots-
haus seien innerhalb der HTZ situiert, welche für die touristische Nutzung vorge-
sehen sei. Dazu würden auch öffentliche Wege gehören. Solche würden auf dem 
vorgesehenen Gestaltungsplan gänzlich fehlen. Auch in der IEZ brauche es einen 
Weg. Ein solcher sei bestehend und werde seit Jahrzehnten genutzt. Eine IEZ und 
eine HTZ hätten nicht private Interessen des Grundeigentümers zu berücksichti-
gen, sondern die in diesen Zonen vorgesehenen Interessen der Bevölkerung. Die-
se seien in einem Gestaltungsplan umzusetzen. Vorliegend werde die vorgesehe-
ne, vom Gesetzgeber bewilligte Nutzung gesetzeswidrig ausgelegt. Ein Gestal-
tungsplan in einem anderen Gebiet könne nicht die vom Volk beschlossene Nut-
zung eines anderen Gebiets abändern. Die Aufhebung des öffentlichen Seezu-
gangs erfordere eine neue Nutzungsplanung mit Volksentscheid. Dass die topo-
grafischen Verhältnisse die aktuell vorgesehene Nutzung nicht zulassen, treffe 
nicht zu. Das Gebiet sei jahrzehntelang entsprechend genutzt worden. Der Gestal-
tungsplan "Erweiterung Ost" widerspreche den Zonenvorschriften des Bezirks und 
dem Baureglement. Dass im Gestaltungsplan "R.________ West" ein öffentlicher 
Uferweg vorgesehen sei, tue vorliegend nichts zur Sache. Es könne auch niemand 
garantieren, dass eine solche Weganlage je realisiert werde. Bis dato sei ein See-
zugang im R.________ nicht möglich und nicht absehbar. Daher müsse im 
"R.________ Ost" ein Seezugang sichergestellt werden (Replik vom 5.10.2021 
Ziff. 4 S. 4). 

6.4 Die Beschwerdegegnerinnen halten in der Vernehmlassung vom 24. August 
2021 (Ziff. 6b S. 3) dafür, der Gestaltungsplan "R.________" sehe eine ausge-
dehnte öffentliche Weganlage mit Seezugang im Gebiet des bestehenden Gestal-
tungsplans "R.________ West" vor. Dass dieser Uferweg im "Teil West" konzen-
triert sei, liege in der Befugnis des Bezirksrats (mit Hinweis auf Art. 62 Abs. 1 "In-
gr." BauR). In Seeufergebieten seien nach BGE 145 II 70 auch andere Interessen, 
wie jene des Naturschutzes und der privaten Eigentümer zu schützen. Die Ent-
flechtung zwischen West- und Ostteil ermögliche dies in ausgewogener Weise. Die 
HTZ diene auch nicht nur öffentlichen Interessen. Art. 54 f BauR schreibe nicht 
vor, dass solche Zonenanteile zwingend Campingplätze, Sportanlagen und dgl. 
vorsehen müssten. Diese Bestimmungen würden nur, aber immerhin regeln, wel-
che Anlagen, vorbehältlich bisherigem Bestand, in der fraglichen Zone zulässig 
seien. 

7.1 Der Bezirksrat und der Regierungsrat haben übereinstimmend erkannt, dass 
der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 deutlich älter als 15 Jahre und nur 
zu einem kleinen Teil realisiert sei. Damit seien die gesetzlichen Voraussetzungen 

24

für eine Aufhebung durch den Bezirksrat erfüllt (§ 31 Abs. 1 PBG; vgl. Erw. 6.1.1 
und Erw. 6.2.1 hiervor). 

7.2 Der Bezirksrat hat sich im BRB Nr. 19-142 lediglich vage zu seinem Vorge-
hen hinsichtlich der Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 
geäussert. In Erw. 2 hat er einleitend ausgeführt, "gesuchsmässig" solle die Auf-
hebung des rechtskräftigen Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 gleichzeitig 
mit dem Erlass des Gestaltungsplans "R.________ Erweiterung Ost" erfolgen. Da-
nach hat er zunächst geprüft, "ob grundsätzlich ein Anspruch auf eine Abänderung 
bzw. auf eine Aufhebung eines bestehenden Gestaltungsplans geltend gemacht 
werden" könne, und er ist zum Ergebnis gelangt, dass ihm "die Änderung mit den 
Grundsätzen der Planbeständigkeit und des Vertrauensschutzes bzw. die Aufhe-
bung mit § 31 Abs. 1 PBG vereinbar" erscheine. Anschliessend hat er die Voraus-
setzungen für den Erlass des nachgesuchten Gestaltungsplans "R.________ Er-
weiterung Ost" bei gleichzeitiger Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ 
Ost" / Teil 1 als erfüllt erachtet. In Erw. 11 hat der Bezirksrat dargelegt, mit dem 
zum Erlass nachgesuchten Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" werde 
der Gestaltungsplan "R.________ West" nicht verändert, sondern lediglich um den 
Parameter Ost erweitert, bei gleichzeitiger Aufhebung des Gestaltungsplans 
"R.________ Ost" / Teil 1. In Erw. 13 schliesslich hat der Bezirksrat festgehalten, mit 
dem Erlass des Gestaltungsplans "R.________ Erweiterung Ost" sei zugleich der 
Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 aufzuheben. Zu diesem Zweck seien 
"antragsgemäss" (mit Hinweis auf die Vernehmlassung der heutigen Beschwerde-
gegnerinnen im Einspracheverfahren vom 17.6.2019 [Ziff. 12] im Baudossier 2019-
001) die zum Erlass nachgesuchten Sonderbauvorschriften in Art. 12 (Inkrafttre-
ten) mit einem zweiten Absatz zu ergänzen, wonach der Gestaltungsplan 
"R.________ Ost" / Teil 1 aufgehoben werde (vgl. BRB Nr. 19-142 Disp.-Ziff. 2).

Der bestehende Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 wurde somit nicht 
durch eine formelle, auf § 31 Abs. 1 PBG abgestützte Verfügung des Bezirksrats 
aufgehoben. Vielmehr ist die Aufhebung dieses bestehenden Gestaltungsplans ei-
ne Folge des Erlasses des Gestaltungsplans "R.________ Erweiterung Ost" sel-
ber, als Ausfluss der vom Bezirksrat (nach Publikation 15.2.2019; vgl. dazu § 30 
Abs. 2 - 4 PBG) eingefügten Regelung in dessen SBV, wonach der Gestaltungs-
plan "R.________ Ost" / Teil 1 aufgehoben werde (BRB Nr. 19-142 Disp.-Ziff. 2). 

7.3.1  Aufgrund der angeführten Erwägungen im BRB Nr. 19-142 (insb. Erw. 13) 
erscheint es offensichtlich, dass die dergestalt beschlossene Aufhebung des Ge-
staltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 (vgl. Erw. 7.2 hiervor) auf einen Antrag 
der Beschwerdegegnerinnen und mithin der Grundeigentümerin von KTN 
001.________ zurückgeht (vgl. § 24 PBV). Nichts anderes ergibt sich aus der er-

25

wähnten Vernehmlassung im Einspracheverfahren vom 17. Juni 2019 (Ziff. 2 S. 3). 
Darin haben die Beschwerdegegnerinnen ausgeführt, die formelle Aufhebung des 
altrechtlichen Gestaltungsplans im Teil Ost mit Inkrafttreten der neuen Bauvor-
schriften werde noch nachzuholen sein. Dazu schlugen sie die vom Bezirksrat 
hernach übernommene redaktionelle Ergänzung in Art. 12 SBV "R.________" vor. 

Der mit einem Antrag/Vorschlag verbundene Hinweis der Beschwerdegegnerinnen 
vom 17. Juni 2019, dass die Aufhebung des bestehenden Gestaltungsplans 
"R.________ Ost" / Teil 1 noch nachzuholen sei, veranlasste den Bezirksrat weder 
zu einer einzelfallbezogenen Prüfung/Interessenabwägung im Sinne von § 24 Abs. 
1 PBV, ob die im Gebiet des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 bereits 
realisierten Bauten und Anlagen den geltenden kantonalen und kommunalen Bau-
vorschriften entsprechen, ob berechtigtes Vertrauen in den Plan verletzt werde 
und ob überwiegende öffentliche Interessen gegen eine Aufhebung sprechen (vgl. 
dazu Erw. 3.2.4 hiervor), noch zu einer in § 24 Abs. 2 PBV verlangten öffentlichen 
Auflage des Gesuchs um Aufhebung des Gestaltungsplans gemäss § 30 Abs. 2 
PBG. Der Bezirksrat beschränkte sich auf Überlegungen dahingehend, ob ein An-
spruch auf eine Abänderung bzw. auf eine Aufhebung des bestehenden Gestal-
tungsplans geltend gemacht werden könne, was er bejahte. Zur Frage des hierfür 
in casu in Frage kommenden Verfahrens und dessen Anforderungen äusserte er 
sich nicht. 

7.3.2  Der Regierungsrat hat sich in Erw. 2 des RRB Nr. 736/2020 (welche mit 
dem vorliegend angefochtenen RRB Nr. 341/2021 übernommen worden ist, vgl. 
dazu Erw. 2.5 hiervor) mit der Rüge der Beschwerdeführer, der Bezirksrat habe 
mit seinem Vorgehen § 24 Abs. 2 PBV verletzt (Verwaltungsbeschwerde vom 
23.12.2019 Ziff. 3 S. 4, Ziff. 8 ff.) nicht auseinandergesetzt. Mit der knappen Be-
merkung, es erscheine fraglich, ob sich die Beschwerdeführer überhaupt gegen 
die Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 zur Wehr setzen 
könnten, da nach § 31 Abs. 1 PBG kein formelles öffentliches Nutzungsplanverfah-
ren vorgesehen sei, hat es der Regierungsrat einerseits unterlassen zu prüfen, ob 
§ 31 Abs. 1 PBG überhaupt anwendbar ist, nachdem die Aufhebung dieses Ge-
staltungsplans als Reaktion auf einen entsprechenden Antrags der Grundeigentü-
merin erfolgt ist (vgl. § 24 Abs. 1 PBV). Andererseits hat er auch nicht geprüft, ob 
mit dem vom Bezirksrat gewählten Vorgehen, den Gestaltungsplan "R.________ 
Ost" / Teil 1 ohne öffentliche Auflage und nicht durch eine formell erlassene Verfü-
gung aufzuheben (vgl. dazu Erw. 7.2 in fine), überhaupt in rechtskonformer Weise 
aufgehoben werden konnte. 

Indem der Regierungsrat die Verwaltungsbeschwerde in diesem Punkt ohne Prü-
fung dieser entscheidrelevanten Fragen mit der Bemerkung abgewiesen hat, der 

26

Bezirksrat habe den bestehenden Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 zu 
Recht aufgehoben, hat er diesbezüglich seine Begründungspflicht und damit das 
rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt. Ob dies in casu bereits zur Auf-
hebung des angefochtenen Entscheids führen müsste, kann vorliegend offenblei-
ben, weil entgegen der Ansicht der Vorinstanzen die Voraussetzungen für eine 
Aufhebung des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 auf der Basis von § 31 
Abs. 1 PBG so oder anders nicht gegeben sind.

7.4 Der Bezirksrat wie der Regierungsrat sind davon ausgegangen, der Gestal-
tungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 sei nur zu einem kleinen Teil realisiert (v.a. 
Kletter- und Spielanlagen; vgl. angefochtenen RRB Nr. 341/2021 Erw. 1). 

7.4.1  Das Gebiet des bestehenden Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 
beschlägt nicht das gesamte Gestaltungsplangebiet "R.________" (HTZ und IEZ), 
sondern einzig den westlichen, in der IEZ gelegene Teil von KTN 001.________ 
mit einer Fläche von 7'382 m2 (vgl. Erw. 4.3.1 hiervor; Art. 2 der Sonderbauvor-
schriften des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 [nachstehend SBV 
"R.________ Ost" / Teil 1] Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 vom 
13.4./20.9.1999).

Im Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 vom 13.4./20.9.1999 sind u.a. die ein-
zelnen vorgesehenen Nutzungsbereiche (1 = Allee entlang Seeanstoss; 2 = Gar-
tenanlage; 3 = Aktivzone A; 4 = Aktivzone B; 5 = Streichelzoo; 6 = Bestockung), 
die damals bestehenden Erschliessungsanlagen (ausschliesslich Fussgänger-
zugänge, vgl. auch Art. 6.1 SBV "R.________ Ost" / Teil 1) sowie die bestehenden 
Gebäude auf dem gesamten Gestaltungsplangebiet "R.________" auf KTN 
001.________ eingetragen. Die einzelnen Nutzungsbereiche werden definiert in 
Art. 7 SBV "R.________ Ost" / Teil 1. Die öffentlichen Wegverbindungen (Nr. 1, 2 
sowie die Variante 3) zum Nutzungsbereich 1, d.h. zur öffentlichen zugänglichen 
Allee entlang des Vierwaldstättersees (Art. 6.2 und Art. 7.1 lit. a SBV "R.________ 
Ost" / Teil 1) sind mit Pfeilen markiert sowie einem Hinweis auf "SBV Anhang 2" 
versehen.

7.4.2  Unbestrittenerweise wurde im Nutzungsbereich 3 (= Aktivzone A; vgl. 
Art. 7.1 lit. c und d SBV "R.________ Ost" / Teil 1) eine (…)Kletter-Anlage und im 
Nutzungsbereich 4 (= Aktivzone B; vgl. Art. 7.1 lit. c und e SBV "R.________ Ost" / 
Teil 1) eine Spielanlage errichtet (vgl. auch Situationsplan "R.________, Erweite-
rung Ost", Mst. 1:500; Erläuterungsbericht Gestaltungsplan "R.________ Erweite-
rung Ost" S. 12). Die Spielanlage wurde bereits vor Erlass des Gestaltungsplanes 
bewilligt, dies jedoch nur befristet und mit der Auflage, dass ein Gestaltungsplan 
erlassen wird (vgl. Erläuterungsbericht zum Gestaltungsplan "R.________ Ost / 

27

Teil 1" Teil B Ziff. 3). Das Gestaltungsplanverfahren sollte zudem beförderlich be-
handelt werden, damit auch die als Innovation und wesentlicher Bestandteil des 
Seminarhotels bezeichnete Kletteranlage zeitnah erstellt werden konnte (vgl. RRB 
Nr. 1066/1999 vom 29.6.1999 Erw. 2.4; Erläuterungsbericht zum Gestaltungsplan 
"R.________ Ost / Teil 1" Teil C). 

Als weiterer wesentlicher Aspekt des Gestaltungsplanes wurde der öffentliche 
Seezugang im Nutzungsbereich 1 hervorgestrichen. Da dieser im zu genehmigen-
den Gestaltungsplan noch nicht sichergestellt war, nahm der Regierungsrat in sei-
nem Beschluss die Auflage auf, der öffentliche Zugang zum Seeufer sei im Bau-
bewilligungsverfahren sicherzustellen (RRB Nr. 1066/1999 vom 29.6.1999 Disposi-
tiv-Ziff. 3). Mit RRB Nr. 1611/1999 vom 19. Oktober 1999 genehmigte der Regie-
rungsrat geringfügige Ergänzungen des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 
1. Ergänzt wurde der Plan um drei Erschliessungsvarianten mit Fusswegen als öf-
fentlicher Zugang zum See, beschrieben in den SBV und vermerkt im Plan. Der 
Regierungsrat nahm diese Sicherung zur Kenntnis und stellte fest, der Zugang 
werde nun nicht im Baubewilligungs-, sondern direkt im Gestaltungsplanverfahren 
sichergestellt, was in materieller Hinsicht der Auflage im Genehmigungsbeschluss 
RRB Nr. 1066/1999 entspreche. Am 13. Dezember 1999 wurde zwischen dem Be-
zirk Gersau und den Grundeigentümern KTN 002.________ und KTN 
001.________ ein Dienstbarkeitsvertrag unterzeichnet, mit welchem die drei Weg-
varianten als öffentliches Wegrecht die öffentliche Zugänglichkeit zur Al-
lee/Nutzungsbereich 1 gemäss Gestaltungsplan "R.________ Ost / Teil 1" verbind-
lich geregelt wurden, wobei letztlich nur eine Variante umgesetzt werden musste 
(vgl. Dienstbarkeitsvertrag vom 13.12.1999, im Baudossier 2019-001). Das öffent-
liche Wegrecht wurde im Grundbuch eingetragen und somit ebenfalls umgesetzt 
(vgl. Baudossier 2019-001). 

Wie den auf der Homepage 'swisstopo' des Bundesamts für Landestopografie 
(https://map.geo.admin.ch) publizierten Bildern zu entnehmen ist, kann davon aus-
gegangen werden, dass auch die Nutzungsbereiche 6 (Bestockung) und 2 (Garten-
anlage) bei Erlass des Gestaltungsplanes bereits bestehend waren und als 
Grüngürtel gegenüber der Hotelanlage auf KTN 002.________ dienten (vgl. 
www.map.geo.admin.ch; swissimage Zeitreise; RRB Nr. 1066/1999 vom 29.6.1999 
Erw. 1.2.4 und SBV "R.________ Ost" / Teil 1). 

Zum Zeitpunkt der Genehmigung nicht umgesetzt war somit einzig der Nutzungs-
bereich 5, wo rund um den bestehenden und bestandesgeschützten Stall ein 
Streichelzoo geplant war.

Insgesamt hielt der Bezirksrat Gersau im Beschluss zum Gestaltungsplan 
"R.________ Ost" / Teil 1 fest, dieser umfasse den der IEZ zugewiesenen Teilbe-

28

reich von KTN 001.________ und stelle eine echte Bereicherung für den Touris-
musort Gersau dar. Es werde eine landschaftsschonende Nutzung der IEZ 
"R.________" erreicht. Positiv zu bewerten sei, dass keine neue Erschliessungs-
strasse, sondern bloss reine Fussgängerzugänge ins Gebiet geplant seien (BR-
Beschluss B1.6.2 vom 28.5.1999).

7.4.3  Zu weiteren Errichtungen von Bauten und Anlagen finden sich, soweit er-
sichtlich, in der Aktenlage keine Angaben. Indessen weist bereits der Situations-
plan "R.________, Erweiterung Ost", Mst. 1:500 vom Dezember 2018 mehrere 
bauliche Veränderungen gegenüber dem Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 
aus dem Jahr 1999 auf. So findet sich anstelle der 'ursprünglichen' Fussgänger-
verbindung ab der Kantonsstrasse im nordwestlichen Teil von KTN 001.________ 
zur "Villa G.________", ehemals "Pension G.________" (Assek.-Nr. 
010.________) im östlichen Grenzbereich der HTZ auf KTN 001.________ (As-
sek.-Nr. 011.________) neu eine Strassenverbindung, welche sich überdies unmit-
telbar östlich vom Stallgebäude (Assek.-Nr. 012.________) verzweigt und über 
das Gestaltungsplangebiet "R.________ Ost" / Teil 1 (über die Nutzungsbereiche 
3, 4 und 5) das "F.________haus" (Assek.-Nr. 013.________) erschliesst. Im Nut-
zungsbereich 3, westlich der Kletter-Anlage ist zudem die Remise eingetragen, die 
laut Erläuterungsbericht Gestaltungsplan "R.________, Erweiterung Ost" in Lage 
und Umfang unverändert bleiben soll (vgl. Erw. 5.1 hiervor), aber im Gestaltungs-
plan "R.________ Ost" / Teil 1 so wenig vorgesehen war, wie neue Erschliessungs-
strassen (vgl. Erw 7.4.2 in fine hiervor).

Auf den Luftbildern des digitalen Orthophotomosaiks der Schweiz auf der Homepa-
ge 'swisstopo' ist zu erkennen, dass die strassenmässige Erschliessung des östli-
chen Grenzbereichs der HTZ auf KTN 001.________ und des 
"F.________hauses" (Assek. Nr. 013.________) über das Gestaltungsplangebiet 
"R.________ Ost" / Teil 1 wohl im Jahr 2013 erstellt wurde (vgl. auch Titelblattfoto 
des Technischen Berichts: Schutzbauten gegen Naturgefahren im Gebiet 
R.________ des Annen Forstingenieurbüros vom 20.3.2014 = Anhang F des Er-
läuterungsberichts Gestaltungsplan "R.________ West" vom 18.9.2015). Erstellt 
wurde zudem ein grosser, chaussierter Vorplatz westlich des "F.________hauses" 
(Assek. Nr. 013.________), was auch auf den späteren Luftbildern auf 'swisstopo' 
dokumentiert ist. Auf der Luftaufnahme 2013 auf 'swisstopo' ist sodann ersichtlich, 
dass im selben Zeitraum das Stallgebäude (Assek Nr. 012.________) saniert 
und/oder umgebaut wurde. Weiter wurde im Nutzungsbereich 1 (der öffentlich 
zugänglichen Allee entlang des Vierwaldstättersees) ein Weg angelegt, mit einer 
Breite von rund 4 m beim Vorplatz vor dem "F.________haus", welcher sich gegen 
die westliche Grundstückgrenze auf eine Breite von ca. 2 m verjüngt (aus dem 
Ortsplan auf dem kantonalen WebGIS gemessen). Auf der Luftaufnahme 2016 auf 

29

'swisstopo' ist erstmals auch die vorerwähnte Remise ersichtlich, sowie ein 'grau-
er', wohl ebenfalls chaussierter Platz im Nutzungsbereich 2 (Gartenanlage). Die 
Luftaufnahme 2019 auf 'swisstopo' lässt sodann vermuten, dass im Nutzungsbe-
reich 4 (Aktivzone B) eine weitere Baute erstellt worden ist.

7.4.4  Durch diese diversen Bautätigkeiten hat der in der IEZ gelegene Teil von 
KTN 001.________ unter der Herrschaft Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 
1 eine umfangreiche Veränderung erfahren, was ein Vergleich zwischen Luftauf-
nahmen 1999 und 2019 auf 'swisstopo' eindrücklich bestätigt. Der Gestaltungsplan 
"R.________ Ost" / Teil 1 ist somit keineswegs wirkungslos geblieben, sondern hat 
in mannigfaltiger Weise beträchtliche Auswirkungen gezeitigt. In der Beurteilung 
des Bezirksrats, wonach der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 nur zu ei-
nem kleinen Teil realisiert worden sei, haben weder die verschiedenen Bautätig-
keiten als solche, noch die daraus resultierende, weitreichende Umgestaltung des 
Gestaltungsplangebiets Niederschlag gefunden. Keine der vorstehend (Erw. 7.4.3) 
aufgeführten baulichen Tätigkeiten wurde im BRB Nr. 19-142 in der Beurteilung 
berücksichtigt oder auch nur erwähnt, obschon a priori davon auszugehen ist, 
dass sämtliche Bautätigkeiten im Gestaltungsplangebiert dem Bezirksrat als Bau-
bewilligungsbehörde (Art. 67 Abs. BauR) bekannt sein mussten, d.h. die erforderli-
chen Baubewilligungsverfahren durchlaufen haben und also auch als mit dem Ge-
staltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 konform beurteilt worden sind (vgl. BGE 
131 II 103 Erw 2.4.1). 

Der Regierungsrat hat im angefochten RRB Nr. 341/2021 die Darstellung der Vor-
instanz, wonach der Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 nur zu einem sehr 
geringen Teil realisiert worden sei, unbesehen übernommen. Er hat lediglich auf 
die Kletter- und Spielanlagen hingewiesen und alle anderen, unter der Herrschaft 
Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 ausgeführten Bautätigkeiten im Gestal-
tungsplangebiet auf KTN 001.________ (Erw. 7.4.2 f. hiervor) unberücksichtigt ge-
lassen. Unberücksichtigt gelassen hat er insbesondere auch, dass der Gestal-
tungsplan "R.________ Ost" / Teil 1, so wie er 1999 planerisch und in den SBV 
definiert und genehmigt wurde, schon damals in den Nutzungsbereichen 1, 2, 3, 4 
und 6 umgesetzt war oder (betreffend öffentlicher Seezugang und Kletteranlage) 
umgehend umgesetzt wurde. Einzig der Streichelzoo wurde nicht realisiert. Damit 
aber beruht diese Beurteilung des Regierungsrats, auf welcher seine Einschätzung 
fundiert, die Voraussetzungen für eine Aufhebung des Gestaltungsplans 
"R.________ Ost" / Teil 1 auf der Basis von § 31 Abs. 1 PBG seien gegeben, auf 
einer offensichtlich unvollständigen Feststellung des rechtserheblichen Sachver-
halts. 

Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet.

30

7.5 Für eine Aufhebung des Gestaltungsplans " R.________ Ost" / Teil 1 wird es 
nach dem Gesagten sowohl angesichts der Voraussetzungen von § 31 Abs. 1 
PBG als auch jener von § 24 Abs. PBV (vgl. Erw. 3.2.3 f. hiervor) unabdingbar 
sein, dass sich der Bezirksrat über sämtliche in der IEZ auf KTN 001.________ er-
folgten Bautätigkeiten Klarheit verschaffen und sich versichern wird, dass die hier-
für erforderlichen kantonalen und kommunalen Bewilligungen eingeholt und von 
den jeweils zuständigen Bewilligungsinstanzen erteilt worden sind. Letzteres gilt in 
ausgeprägtem Masse für jegliche baulichen Massnahmen im Gewässerraum (vgl. 
dazu auch Erw 7.7.2 hiernach).

7.6 Anzufügen ist, dass auf KTN 001.________ nicht nur in der IEZ, sondern 
auch in der HTZ eine Gestaltungsplanpflicht besteht (vgl. Art. 55 Abs. 1 BauR; 
Erw. 4.3.1 hiervor). Ein Gestaltungsplan für das in der HTZ gelegene Gebiet auf 
KTN 001.________ wurde vor dem vorliegend fraglichen Gestaltungsplan 
"R.________ Erweiterung Ost" nicht erlassen. Dessen ungeachtet wurde auch in 
der HTZ auf KTN 001.________ eine rege Bautätigkeit ausgeübt, welche zumin-
dest teilweise offenkundig weit über blosse Instandhaltungen hinausgehen. Darin 
ist ein Widerspruch zu § 26 Abs. 2 PBV zu erkennen (vgl. auch VGE III 2020 115 
vom 23.11.2020 Erw. 3.3.2 und 3.4.2 mit Hinweis auf VGE III 2015 228 vom 
26.10.2016 Erw. 3.1). Ob, auf welcher rechtlichen Basis und welchen Überlegun-
gen die zuständigen Bewilligungsinstanzen diese Bautätigkeiten gleichwohl bewil-
ligen konnten und/oder diese von der Gestaltungsplanpflicht dispensieren konnten, 
ist nicht bekannt. 

Zu erwähnen ist etwa die bereits angeführte Strassenverbindung zur "Villa 
G.________" (Assek.-Nr. 010.________), die Sanierung und/oder der Umbau die-
ses (auch im ENHK-Gutachten, Gestaltungspläne R.________ West und 
R.________ Ost, Gersau SZ - Vorprüfung vom 4.8.2014 verschiedentlich erwähn-
ten [insb. Ziff. 5.3 und 6.3]) Gebäudes samt Neugestaltung der Umgebung und 
Neubau eines Garagengebäudes (Assek.-Nr. 014.________) (im Waldunterab-
stand). Weiter zeigt auch der Situationsplan "R.________, Erweiterung Ost", Mst. 
1:500 vom Dezember 2018 auf, dass das "F.________haus" (Assek.-Nr. 
015.________) und der Schopf (Assek.-Nr. 016.________) im Vergleich zum Si-
tuationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 aus dem Jahr 1999 (und auch dem Plan für 
das Grundbuch auf dem kantonalen WebGIS) eine bauliche Erweiterung erfahren 
haben dürften (vgl. dazu auch Erw. 7.7.4 hiernach). Aufgrund der Luftaufnahmen auf 
'swisstopo' ist anzunehmen, dass beim F.________haus" (Assek.-Nr. 
015.________) ein östlicher Anbau im Zeitraum 2009 - 2011 erfolgt ist, beim 
Schopf (Assek.-Nr. 016.________) ist eine zeitliche Eingrenzung der (offenkundig 
erfolgten) Erweiterung anhand der greifbaren Luftaufnahmen auf 'swisstopo' nicht 
möglich. Ob die erwähnten Strassenbauten im Zusammenhang mit den 'Schutz-

31

bauten gegen Naturgefahren im Gebiet R.________' zu sehen sind oder darüber 
hinausgehen, wäre zu prüfen (vgl. Schutzbauten gegen Naturgefahren im Gebiet 
R.________, technischer Bericht vom 20.3.2014, Anhang F im Erläuterungsbericht 
Gestaltungsplan "R.________ West" vom 18.9.2015).

7.7.1 Das in Art. 4a Abs. 2 SBV "R.________" im Baubereich C (auf einer Fläche 
von ca. 360 m2) vorgesehene Wohnhaus mit einer Grundfläche von maximal 222 
m2 und einer Firsthöhe von maximal 16 m steht unter dem Vorbehalt, dass eine 
tatsächliche Überbauung dieses Baubereichs C im Gewässerraum des Vierwalds-
tättersees nur insoweit möglich ist, als diese Überbauung vom Bestandesschutz 
(Art. 41c Abs. 2 GSchV i.V.m. § 72 Abs. 3 PBG) profitieren kann (vgl. RRB Nr. 
341/2021 vom 18.5.2021 Disp.Ziff.1).

7.7.2 Gemäss Art. 41c Abs. 2 GSchV sind bestehende Bauten und Anlagen in ih-
rem Bestand grundsätzlich geschützt, sofern sie rechtmässig erstellt wurden und 
bestimmungsgemäss nutzbar sind (BGE 146 II 304 Erw. 9). Bauten im Gewässer-
raum, die vor dem Stichtag (1.6.2011 = Datum des Inkrafttretens der neuen Be-
stimmungen der GSchV) ohne Baubewilligung errichtet oder geändert wurden, 
sind daher in ihrem Bestand nur geschützt, wenn sie auch heute noch im Gewäs-
serraum bewilligt werden könnten. Art. 41c Abs. 2 GSchV umfasst somit nur for-
mell rechtmässige, d.h. rechtskräftig bewilligte Bauten und Anlagen. Der Nach-
weis, dass eine Baute einst bewilligt worden ist, obliegt grundsätzlich der Bauherr-
schaft; diese trägt auch die Folgen einer allfälligen Beweislosigkeit (vgl. Urteil 
BGer 1C_22/2019, 1C_476/2019 vom 6.4.2020 Erw. 6.2.1 und Erw. 8.2 [nicht pu-
bl. in BGE 146 II 304], mit Hinweisen).

Der Bestandesschutz von Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone richtet sich 
primär nach kantonalem Recht. Den Kantonen kommt ein Spielraum zu, den Be-
standesschutz für rechtmässig erstellte, bestimmungsgemäss nutzbare Anlagen 
innerhalb der Bauzone zu regeln. Inwieweit also auch Ersatz, Umbauten, Erweite-
rungen oder Nutzungsänderungen zulässig sind, richtet sich nach der kantonalen 
Regelung des Bestandesschutzes. Diese hat zum einen die Eigentumsgarantie 
(Art. 26 der Schweizerischen Bundesverfassung [BV; SR 101] vom 18.4.1999) zu 
respektieren, darf zum andern aber nicht dazu führen, dass die bundesrechtlichen 
Bestimmungen zum Gewässerraum ausgehöhlt werden (vgl. BAFU/BWL/ARE/ 
BPUK/LDK, Modulare Arbeitshilfe zur Festlegung und Nutzung des Gewässer-
raums in der Schweiz, 2019, Modul 3.1, Ziff. 2.1 S. 4; Urteile BGer 1C_332/2017 vom 
23.2.2018 [i.Sa. Arth] Erw. 3.2.2; 1C_473/1015 vom 22.3.2016 [i.Sa. Freienbach] 
Erw. 4.2 mit Hinweisen).

32

7.7.3  Laut Ziff. 1.7 des Erläuterungsberichts Gestaltungsplan "R.________, Er-
weiterung Ost" soll das Bauvorhaben im Baubereich C "als Ersatz für das beste-
hende Wohnhaus "F.________haus" (C1; ca. 111 m2), das "freistehende, zweige-
schossige Bootshaus mit Wohngeschoss" (C2; ca. 65 m2), den freistehenden 
Schopf (C4; ca. 46 m2) und die freistehende Spielanlage (C3; ca. 34 m2)" verwirk-
licht werden können, wobei das Total an bestehender Fläche von 222 m2 ohne die 
Fläche der Spielanlage errechnet worden ist (vgl. auch Situationsplan 
"R.________, Erweiterung Ost", Mst. 1:500 vom 14.12.2018).

7.7.4  Wie bereits angeführt (Erw. 7.6 mit Hinweisen) ist davon auszugehen, dass 
seit Erlass des Gestaltungsplans "R.________ Ost" / Teil 1 die (ausserhalb des 
Gestaltungsplanperimeters liegenden) Gebäude "F.________haus" (Assek.-Nr. 
015.________) und der Schopf (Assek.-Nr. 016.________) bauliche Erweiterun-
gen erfahren haben dürften. Wie der Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 zei-
gen auch der 'Plan für das Grundbuch' und der Grundstückbeschrieb auf dem kan-
tonalen WebGIS sowie die Auszüge der betreffenden Gebäude aus dem eidg. Ge-
bäude- und Wohnungsregister (GWR; verlinkt auf dem kantonalen WebGIS [Geo-
kategorie: Gebäude, Anlagen → Gebäude → EGID]) ein erheblich vom Situations-
plan "R.________, Erweiterung Ost" vom 14. Dezember 2018 und den Berech-
nungen in Ziff. 1.7 des Erläuterungsberichts Gestaltungsplan "R.________, Erwei-
terung Ost" (vgl. Erw. 7.7.3 hiervor) abweichendes Bild. Danach beinhaltet das 
Wohnhaus "F.________haus" (Assek.-Nr. 015.________) eine Wohnung und 
weist eine Gebäudefläche von 87 m2 sowie 3 Geschosse aus. Der freistehende 
Schopf (Assek.-Nr. 016.________) weist eine Gebäudefläche von 12 m2 aus. Eine 
weitere relevante Abweichung ergibt sich beim "freistehenden, zweigeschossigen 
Bootshaus mit Wohngeschoss" (Assek.-Nr. 017.________), welches laut GWR-
Auszug keine Wohnnutzung ausweist.

7.7.5  Um eine untaugliche Planung in einem mehrstufigen Planungsverfahren zu 
verhindern (vgl. Urteil BGer 1C_366/2019 vom 6.9.2021 [i.Sa. Altendorf] Erw. 4.3.1 
mit Hinweisen) wird von den Beschwerdegegnerinnen bei einem Nachfolgeprojekt 
frühzeitig der Nachweis zu verlangen sein, dass sämtliche Bauten, für welche eine 
Bestandesgarantie beansprucht wird, im beanspruchten Umfang (Fläche, Geschoss-
zahl, Volumen, Nutzung) formell rechtmässig bewilligt wurden oder - bei Fehlen 
eines solchen Nachweises - auch heute noch im Gewässerraum bewilligt werden 
könnten (vgl. Erw. 7.7.2 hiervor; Art. 41c Abs. 1 GSchV). 

7.7.6  Hinsichtlich der in Art. 4a Abs. 2 SBV i.V.m. Ziff. 1.7 des Erläuterungsbe-
richts "R.________, Erweiterung Ost" bekundeten Absicht, im Baubereich C ein 
neues Wohnhaus als Ersatz für das bestehende Wohnhaus "F.________haus" 
(C1), das Bootshaus (C2) und den freistehenden Schopf (C4) zu verwirklichen, 

33

wird aus dem Vergleich zwischen dem Altbau resp. den formell rechtmässig bewil-
ligten Altbauten und einem konkreten Bauprojekt zu prüfen sein, ob die Vorausset-
zungen für den Wiederaufbau (sowohl bezüglich Umfang als auch Identität) noch 
erfüllt sind (vgl. dazu EGV-SZ 2014 C 2.3 Erw. 2.2.1; EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.1 
und 3.4; EGV-SZ 1988 Nr. 49; VGE III 2020 193 vom 8.3.2021 Erw. 3.4 in fine; 
VGE III 2018 136 vom 12.2.2019 Erw. 6.1.5; Gisler, Das Wiederaufbaurecht, unter 
besonderer Berücksichtigung der Verhältnisse im Kanton Schwyz, Diss. Zürich 
2003, S. 38 f., 49 ff., insb. 57 ff. und 63, 66; Urteil BGer 1C_332/2017 vom 
23.2.2018 [i.Sa. Arth] Erw. 3.3 f.; vgl. auch angefochtener RRB 341/2021 Disp.Ziff. 
1). Durch die Bestandesgarantie werden für Wohnbauten keine über das Mass 
zeitgenössischer Anpassungen hinausgehende Erweiterungen gewährleistet 
(EGV-SZ 2015 B 8.9 Erw. 4.2 mit Hinweis auf Gisler, a.a.O., S. 30).

7.7.7  Ebenso wird hinsichtlich der Festlegung in Art. 4a Abs. 3 SBV, wonach beim 
Baubereich C als zusätzlicher Ersatz des Bootshauses (Assek.-Nr. 017.________) 
- neben dessen bereits bei der Grundfläche eines neuen Wohnhauses angerech-
neten Gebäudefläche (von ca. 65 m2) - ein Bootshaus verwirklicht werden soll, aus 
dem Vergleich zwischen dem formell rechtmässig bewilligten Altbau und einem 
konkreten Bauprojekt zu prüfen sein, ob die Voraussetzungen für den Wiederauf-
bau bezüglich Umfang und Identität noch erfüllt sind (vgl. Erw. 7.7.6 hiervor). 
Diesbezüglich wird auch von Interesse und von den Beschwerdegegnerinnen un-
missverständlich zu deklarieren sein, ob ein offener Bootsplatz im Bereich C2 er-
halten bleiben soll.

Soweit ein neues Bootshaus eine Grundfläche bis maximal 42 m2 ausserhalb des 
Baubereichs C beanspruchen will, ist vorab unverständlich, weswegen der Baube-
reich C nicht so definiert ist, dass innerhalb des Gestaltungsplanperimeters kein 
zusätzlicher Raum ausserhalb desselben beansprucht werden muss. Soweit ein 
neues Bootshaus dagegen Raum ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters und 
ausserhalb des Baugebiets (über stehendem Gewässer, in einem Gebiet, welches 
überdies teilweise in der Gefahrenkarte mit rot [= erhebliche Gefährdung] darge-
stellt wird; vgl. auch Anhang F des Erläuterungsberichts zum Gestaltungsplan 
"R.________ West" vom 18.9.2015 Ziff. 4.2 S. 8 f.) in Anspruch nehmen will, gilt 
es festzustellen, dass es sich hierbei gar nicht um eine der möglichen Abweichung 
von der Grundordnung innerhalb des Gestaltungsplanperimeters handelt, welche 
der Bezirksrat gestützt auf § 24 Abs. 2 PBG Art. 62 BauR bewilligen könnte (vgl. 
Gisler, ZBl 2000, S. 409; Art. 62 BauR; RRB Nr. 1066/1999 vom 29.6.1999 Erw. 
2.4, vgl. auch Erw. 1.5.1 hiervor).

8.1 Der Erläuterungsbericht Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" 
(Ziff. 3.4.2 S. 20), der Situationsplan Mst. 1:500 Plan Nr. 991/1 und die SBV 

34

"R.________" (Ziff. 3.4.2 S. 20) sehen zwar nicht ausdrücklich, aber implizit vor, 
dass der in den SBV "R.________ Ost" / Teil 1 verbindlich gewährleistete öffentli-
che Seeuferzugang (im Nutzungsbereich 1 = Allee entlang des Vierwaldstätter-
sees) inkl. den mittels Dienstbarkeitsvertrag und Grundbucheintrag gesicherten 
Wegverbindungen (Nr. 1, 2 sowie die Variante 3; vgl. Art. 6.2; 7.1 lit. a und Anhang 
2 SBV "R.________ Ost" / Teil 1) aufgehoben werden. 

Die noch vorhandenen, zonenkonformen Anlagen (Spiel- und Kletteranlagen in 
den Nutzungsbereichen 3 und 4) sollen entfernt werden. Neue Bauten und Anla-
gen, wie etwa Sportanlagen oder Spielplätze, wie sie in Art. 54 Abs. 1 BauR bei-
spielhaft als dem Erholungszweck der IEZ entsprechend aufgelistet werden, sind 
auf dem in der IEZ gelegenen Teil des Gestaltungsplanareals "R.________ Erwei-
terung Ost" nicht mehr vorgesehen. Die einzigen Bauten, welche in dem - in der 
IEZ gelegenen - Baubereich D als zulässig erwähnt werden, sollen der Kultivierung 
von Pflanzen dienen sowie dem Einstellen von Gartengeräten (Art. 4a Abs. 4 
SBV). Im Baubereich C ist die Erstellung eines Wohnhauses mit angebautem/in-
tegriertem Bootshaus beabsichtigt.

8.2 Dass solche Gebäude zum Einstellen von Gartengeräten und zur Kultivie-
rung von Pflanzen dem in Art. 4a Abs. 4 SBV deklarierten Zweck nach der Inten-
siverholungszone dienen sollen, ändert letztlich nichts daran, dass Bauten mit die-
ser Zweckbestimmung der Pflanzenaufzucht dienen und nicht der Intensiverho-
lung. Mit den in Art. 54 Abs. 1 BauR exemplarisch aufgeführten, in der Intensiv-
erholungszone zulässigen Bauten und Anlagen, welche die intensive Nutzung zu 
Erholungszwecken einer breiteren Öffentlichkeit und damit ein Allgemeininteresse 
vor Augen haben (vgl. auch VGE III 2009 150+156 vom 22.12.2009 Erw. 7.5.2 
mit Hinweis auf Waldmann, Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, BR 2003, 
S. 87 ff.), was sich in der verlangten öffentlichen Zugänglichkeit zum See (vgl. 
Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG) akzentuiert, haben diese der Kultivierung von Pflanzen 
und dem Einstellen von Gartengeräten dienenden Bauten in einem für die Öffent-
lichkeit nicht mehr zugänglichen Gebiet jedenfalls nichts gemein. 

Der beabsichtigte Entzug des bis anhin durch den Gestaltungsplan "R.________ 
Ost" / Teil 1 verbindlich gewährleisteten öffentlichen Seeuferzugangs im Nutzungs-
bereich 1, inkl. den rechtlich gesicherten Verbindungen zu diesem (vgl. Erw. 8.1 
Abs. 1 und Erw. 7.4.2 hiervor), entspricht bei genauerem Hinsehen einer Aufhe-
bung des öffentlichen Zugangs zu dieser Parzelle an sich. Der 'naturnahen Fläche' 
in der IEZ kann daher auch nicht die Qualität einer Parkanlage - als einer (auf dem 
in der HTZ gelegenen Teilbereich zonenkonformen) Infrastruktur für die touristi-
sche Nutzung im Sinne von Art. 55 Abs. 2 BauR - zukommen, welcher Bauten für 

35

die Pflanzenaufzucht im Baubereich D unmittelbar dienen könnten (vgl. dazu auch 
Erw. 8.3 hiernach).

Im Übrigen gilt in grundsätzlicher Hinsicht auch bezüglich der im Baubereich D 
(teilweise innerhalb des Uferstreifens des Vierwaldstättersees) geplanten Bauten, 
dass anhand eines konkreten Bauprojekts zu prüfen sein wird, ob dieses die Vor-
aussetzungen erfüllt, um vom Wiederaufbaurecht für die beabsichtigte Entfernung 
der Kletteranlage profitieren zu können (vgl. Erw. 7.7.6 f. mit Hinweisen hiervor).

8.3 Es entspricht des Weiteren auch nicht der Absicht des Gestaltungsplans 
"R.________ Erweiterung Ost", auf dem in der HTZ gelegenen Teil des Gestal-
tungsplanareals "R.________ Erweiterung Ost" eine für die touristische Nutzung 
mit den dazugehörenden Infrastrukturen angepasste Überbauung, Gestaltung und 
Erschliessung im Sinne von Art. 55 BauR zu ermöglichen. Der Gestaltungsplan ist 
in diesem Teil des Gestaltungsplangebiets einzig darauf fokussiert, das bestehen-
de zonenfremde, grösstenteils innerhalb des Gewässerraums des Vierwaldstätter-
sees situierte Wohnhaus "F.________haus" (Assek.-Nr. 015.________) zu erset-
zen resp. unter Anrechnung/Kompensation der zwei abzubrechenden, ebenfalls im 
Gewässerraum situierten Nebengebäude (Bootshaus Assek.-Nr. 017.________) 
und Schopf (Assek.-Nr. 016.________) ohne - soweit ersichtlich - rechtmässig be-
willigter Wohnnutzung zu maximieren (vgl. Art. 4a Abs. 1 SBV; Erw. 7.7.3 f., auch 
Erw. 7.7.5 ff. hiervor). Der öffentliche Zugang zum See soll auch in diesem Gestal-
tungsplanteilgebiet untersagt werden.

8.4 Soweit der Regierungsrat in RRB Nr. 736/2020 Erw. 4.2 darauf hingewiesen 
hat, es sei vorgesehen, den ländlichen, von Wiesland geprägten Charakter auf 
dem Areal des Gestaltungsplangebiets KTN 001.________ weitgehend zu bewah-
ren (vgl. Erw. 6.2.2 hiervor), wird daraus kein Grund ersichtlich, den seit mehr als 
zwei Jahrzehnten in dieser ländlichen Umgebung verbindlich gewährleisteten öf-
fentlichen Seezugang beim Nutzungsbereich 1 (entlang der Allee entlang des 
Vierwaldstättersees) in der IEZ auf dieser Parzelle aufzuheben. Es gilt immerhin 
zu erinnern, dass die Sicherung des öffentlichen Seezugangs auf KTN 
001.________ im Genehmigungsverfahren 1999 noch ausdrücklich als Auflage 
definiert und die Umsetzung kontrolliert wurde (vgl. oben Erw. 7.4.2).

Ebensowenig kann in der von den Beschwerdegegnerinnen aus wirtschaftlichen 
Gründen konzentrierten Bebauung im Gestaltungsplans "R.________ West" ein 
Argument für die Aufhebung des Seeuferwegs im benachbarten Gestaltungsplan-
gebiet KTN 001.________ erkannt werden. Dem Regierungsrat ist ohne Weiteres 
zuzustimmen, dass vor den - im rechtskräftigen Gestaltungsplan "R.________ 
West" vorgesehenen Hotel- und Restaurationsbetrieben auf KTN 002.________ - 
sinnvollerweise ein öffentlicher Fussweg verläuft, weswegen dieser entsprechend 

36

auch als Vorteil dieses Gestaltungsplans "R.________ West" anerkannt worden 
ist. Eine Aufhebung des rechtlich gesicherten öffentlichen Seezugangs in der länd-
lichen Umgebung auf KTN 001.________ wird dadurch jedoch weder präjudiziert 
noch gerechtfertigt. Auch der RRB Nr. 208/2016 vom 8. März 2016, mit welchem 
der Gestaltungsplan "R.________ West" genehmigt wurden, hält hierzu unmiss-
verständlich fest (Erw. 1.4.4 und Erw. 2.8), dass mit dem Gestaltungsplan 
"R.________ West" keine Anordnungen für den noch offenen Gestaltungsplan 
R.________ Ost getroffen worden sind. Entsprechend lassen sich aus Vorteilen 
auf KTN 002.________, für welche Abweichungen von der Grundordnung des 
rechtskräftigen Gestaltungsplans "R.________ West" beansprucht wurden, keine 
Abweichungen von den geltenden Zonenvorschriften im benachbarten Gestal-
tungsplangebiet "R.________ Erweiterung Ost" auf KTN 001.________ begrün-
den.

8.5 Von massgebender Bedeutung ist indessen, dass die Zonenvorschriften so-
wohl der IEZ als auch der HTZ einerseits explizit die Ermöglichung des Zugangs 
zum See auf KTN 001.________ verlangen und andererseits auch ihr Zonenzweck 
zwangsläufig eine öffentliche Zugänglichkeit des Grundstücks bedingt. Soweit der 
Gestaltungsplan "R.________ Ost" / Teil 1 diesen Zugang zum See garantiert (vgl. 
dazu Erw. 7.4.2 und Erw. 8.1 hiervor), besteht unbesehen seines Alters weiterhin 
ein öffentliches Interesse an dessen Planbeständigkeit.

Der Gestaltungsplan "R.________ Erweiterung Ost" fokussiert demgegenüber 
darauf, eine rein private Wohnnutzung, innerhalb einer naturnahen, ländlichen 
Umgebung in der Intensiverholungszone und der Hotel- und Touristikzone auf KTN 
001.________ zu ermöglichen und den bis anhin verbindlich gewährleisteten öf-
fentlichen Seeuferzugang entlang des Vierwaldstättersees auf KTN 001.________ 
und die rechtlich gesicherten Wegverbindungen zu dieser Allee (vgl. Erw. 7.4.2 
und Erw. 8.1 hiervor) gänzlich aufzuheben. Damit aber verlässt der Gestaltungs-
plan "R.________ Erweiterung Ost" den Rahmen der gestützt auf § 24 Abs. 2 PBG 
und Art. 62 BauR möglichen Ausnahmen und setzt sich - unter Umgehung des 
planerischen Stufenbaus - über Zweck und Charakter der IEZ wie der HTZ hinweg, 
was im Kern einer verpönten Aushöhlung der demokratisch abgestützten Grund-
ordnung entspricht (vgl. Erw. 3.2.2 hiervor). Eine solche Abkehr von der Grund-
ordnung lässt sich auch nicht mit der beabsichtigten, formellen Zusammenfü