# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 419f1d18-3c7e-545d-9680-4320badd3393
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-12
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.09.2018 12.2017.130
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2017-130_2018-09-12.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2017.130

  	
  Lugano

  12 settembre 2018/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Stefani

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Bellotti

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SE.2016.34 della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 27 gennaio
2016 da

 

	
   

  	
  AP
  1  

  rappr. dall’  RA 1  

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO
  1  

  rappr. dall’  RA 2  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui l’attrice ha chiesto di concederle una protrazione di 5
anni, subordinatamente

una prima protrazione di 3 anni, del contratto di locazione 1° marzo
1996 avente quale

oggetto l’immobile di cui alla part. __________ adibito a uso commerciale,

 

domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione
della petizione e che

il Pretore ha parzialmente accolto  con decisione 27 luglio 2017,
concedendo all’attrice

una protrazione unica e definitiva fino al 31 dicembre 2017,

 

appellante l’attrice che, con
appello 31 agosto 2017, chiede la riforma del giudizio

impugnato, nel senso di concederle una
protrazione del rapporto di locazione di 5 anni

e subordinatamente una prima protrazione
di 3 anni, protestando spese e ripetibili di

entrambe le sedi,

 

mentre con risposta 27
ottobre 2017 la convenuta postula la reiezione del gravame,

pure con protesta di
spese e ripetibili,

 

viste
la replica spontanea 13 novembre 2017 e la duplica spontanea 20 novembre 2017;

 

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, 

 

ritenuto

 

in fatto:                        

A.    
Con contratto 1° marzo 1996 __________, __________, __________
e __________ hanno dato in locazione a AP 1 l’immobile di
cui alla part. __________ adibito a uso commerciale, segnatamente a centro
culturale, esposizione d’arte, ristorante, ristorazione in genere, nonché casa
di vacanze e abitazione (doc. B, pag. 3 e 6). Le parti hanno indicato
l’inizio della locazione al 1° luglio 1996 per una durata di 20 anni, e meglio
sino al 30 giugno 2016, con rinnovo tacito di ulteriori 10 anni in caso di
mancata disdetta con preavviso di 6 mesi per la suddetta scadenza. La pigione
mensile di fr. 5'000.- è stata fissata dalle parti in considerazione
dell’assunzione, da parte della conduttrice, delle spese necessarie
all’ultimazione dell’immobile (doc. B, pag. 4 e 5).

 

B.   Il 25 gennaio 2005, la __________ SA, a seguito
del fallimento dei locatori, si è aggiundicata l’immobile ai pubblici incanti
diventandone proprietaria, senza aggravio del contratto di locazione
(doc. 3). Il 7 febbraio 2005, l’Autorità di prima istanza LAFE del
Distretto di Lugano ha autorizzato l’acquisto dell’ente locato da parte della
società quale recupero del credito (doc. 8), decisione cresciuta in giudicato
il 18 marzo 2005. Contestualmente, il trapasso di proprietà è stato iscritto a
Registro fondiario. 

 

C.   Con modulo ufficiale 19 maggio 2005 (doc. 2), la
locatrice ha notificato alla conduttrice la disdetta per il 29 marzo 2006, facendo
valere il diritto di rescindere il contratto di locazione derivante
dall’aggiudicazione con il doppio turno d’asta. Con istanza 29 settembre 2005, la
conduttrice ha domandato in via principale l’annullamento della disdetta, e in
via subordinata una protrazione della locazione di 6 anni. L’istanza è stata respinta
dal Pretore con sentenza 3 novembre 2009, mentre con decisione 29 settembre
2010 questa Camera, in accoglimento dell’appello presentato dalla conduttrice
(inc. 12.2009.198), ha accertato la nullità della disdetta 19 maggio 2005
siccome tardiva, rilevando che la locatrice aveva perso il diritto di far
valere la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 261 CO e che il contratto
di locazione sarebbe pertanto rimasto in vigore fino al 30 giugno 2016, con la
possibilità di notificare la disdetta per tale scadenza con un preavviso di 6 mesi
(doc. C).

 

D.   Il 28 settembre 2015, mediante modulo
ufficiale, la locatrice ha notificato all’appellante la disdetta del contratto
di locazione per il 30 giugno 2016 (doc. A). Con petizione 27 gennaio 2016,
preceduta dal tempestivo tentativo di conciliazione innanzi al competente
Ufficio che ha rilasciato la relativa autorizzazione ad agire, la conduttrice
ha adito la Pretura di Lugano, Sezione 4, postulando una
protrazione della locazione di 5 anni e in via subordinata una prima
protrazione di 3 anni. A sostegno
della propria richiesta, l'attrice ha asserito innanzitutto di avere effettuato
ingenti investimenti nello stabile nell’ottica di un contratto di locazione di
lunga durata. Essa ha inoltre addotto che la disdetta pervenutale sarebbe del
tutto inaspettata e le causerebbe effetti gravosi alla luce delle difficoltà nel reperire una soluzione alternativa e del danno
commerciale che deriverebbe dal trasferimento della propria attività (deposito
e vendita di tappeti persiani e altri oggetti) entro un breve termine, considerando
altresì il contratto di deposito che avrebbe sottoscritto con __________ SA e
la sublocazione di una parte dell’immobile a scopo abitativo. Infine, a mente
della conduttrice, una protrazione della locazione non costituirebbe un pregiudizio
per la locatrice, in quanto non impedirebbe una vendita dell’immobile, tanto
più che non le sarebbero noti potenziali acquirenti, che le dovrebbero essere
comunicati in virtù del suo diritto di prelazione.

 

E.    Con le proprie osservazioni 23 febbraio 2016,
la convenuta si è opposta alla petizione, chiedendone la reiezione integrale e,
di conseguenza, la conferma della disdetta 28 settembre 2015, rilevando che la
sua intenzione di disdire il rapporto di locazione sarebbe stata nota da tempo
alla conduttrice, che gli asseriti investimenti da essa effettuati sarebbero in
ogni caso del tutto ammortizzati, che non le sarebbe difficile reperire una
soluzione alternativa ove depositare tappeti e altra merce e che la
sublocazione di locali a __________ SA, peraltro nemmeno autorizzata, non le
sarebbe opponibile, osservando che comunque quest’ultima società, a suo dire
rientrante nella sfera di controllo della famiglia __________,
potrebbe ritirare in qualsiasi momento la propria merce, possedendo un proprio
negozio in __________ a __________. Pertanto, la disdetta non causerebbe
alla conduttrice effetti gravosi di rilievo, ritenuto che in ogni caso la
stessa le sarebbe stata notificata con largo anticipo. A mente della locatrice,
il contratto di locazione di cui trattasi sarebbe stato stipulato ad arte dalla
conduttrice e dai locatori originari, fra cui esisterebbe identità economica, a
condizioni estremamente favorevoli che ostacolerebbero una vendita
dell’immobile. Avendo la __________ SA acquisito il suddetto stabile a
copertura di un credito garantito da pegno immobiliare, e non costituendo il
medesimo né una proprietà operativa né un investimento di carattere
assicurativo, la vendita dello stesso sarebbe una necessità impellente e la
conduttrice, sia pure avvalendosi di un contestato diritto di prelazione, non
sarebbe comunque in grado di acquistarlo, a fronte della sua situazione
economica.

 

F.    Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti,
il Pretore, con la decisione 27 luglio 2017 qui impugnata, ha parzialmente
accolto la petizione, concedendo all’attrice una protrazione unica e definitiva
fino al 31 dicembre 2017, in considerazione della sua difficoltà nel traferire
in breve tempo la propria attività, ma altresì della prevedibilità della
disdetta, della mancata dimostrazione degli investimenti effettuati e della
mancata ricerca di spazi alternativi, come pure in considerazione dell’interesse
della locatrice a vendere quanto prima l’ente locato.

 

G.   Con l’appello 31 agosto 2017 che qui ci occupa,
avversato dalla convenuta con osservazioni (recte: risposta) 27 ottobre
2017, la conduttrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di
concederle in via principale una protrazione del rapporto di locazione di 5
anni, e in via subordinata una prima protrazione di 3 anni, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi.

 

H.   Con la replica spontanea 13 novembre 2017 e la
duplica spontanea 20 novembre 2017, le parti hanno ulteriormente ribadito e
sviluppato le rispettive tesi e domande.

 

Considerato

 

in diritto:                    

 

1.      Nelle controversie patrimoniali con un valore
litigioso di almeno fr. 10'000.- la decisione del Pretore è impugnabile
mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata, che concerne una
controversia dal valore litigioso di almeno fr. 300'000.-, come appurato dal
Pretore e rimasto incontestato in questa sede, è stata intimata il 27 luglio
2017 ed è stata ricevuta dalla conduttrice il 31 luglio 2017. Ne consegue che
il gravame 31 agosto 2017, tenuto altresì conto delle ferie giudiziarie, è
tempestivo, come lo sono le osservazioni (recte: risposta) 27 ottobre
2017.

 

2.    L’istituto della protrazione ha per scopo di
concedere al conduttore la possibilità pratica di rimediare a determinati
effetti gravosi, ossia a circostanze che si manifestano in modo negativo su di
lui a fronte dell'esigenza di trovare, prima della fine del contratto o nel
termine di preavviso, una soluzione alternativa alla locazione che sta per
concludersi (DTF 136 III 190, consid. 6; DTF 4A_143/2008 del 26 gennaio 2009, consid.
7.1, 7.1.1 e 7.1.2). L'art. 272 cpv. 2 CO enumera una serie di motivi che
segnatamente possono comportare una decisione di protrazione; in ogni caso le
parti, in ossequio all'art. 8 CC, devono sostenere e dimostrare l'esistenza di
motivi gravosi, rispettivamente dei loro reciproci interessi che permettano al
giudice un'adeguata ponderazione degli stessi; in particolare, l'accertamento
d'ufficio dei fatti, previsto dall'art. 247 cpv. 2 lett. a CPC, non sostituisce
l'obbligo di allegazione né l'onere probatorio delle parti (IICCA del 29
ottobre 1999, inc. n. 12.1999.118, consid. 10; DTF 120 II 105, consid. 3c; DTF
4A_475/2012 del 6 dicembre 2012, consid. 2.2).

 

3.    In merito alla durata della protrazione, che in
caso di locali commerciali può essere al massimo di 6 anni, il giudice di prime
cure gode di un ampio potere di apprezzamento, ritenuto che egli deve in
particolare tener conto dello scopo della protrazione, che è quello di
concedere al conduttore del tempo per trovare una soluzione sostitutiva,
soppesando i rispettivi interessi delle parti. Esercitando il suo potere di
apprezzamento, egli viola il diritto federale solo se non rispetta i limiti
fissati dalla legge, se si lascia guidare da considerazioni estranee alla
disposizione legale, se non prende in considerazione gli elementi di
apprezzamento pertinenti o se giunge a conclusioni a tal punto ingiustificabili
da doversi ammettere un abuso del suo potere d’apprezzamento (DTF 125 III 226
consid. 4b; DTF 135 III 121 consid. 2; DTF  4C.28/2006 del 26 giugno 2006, consid.
3.2).

 

4.    Per sua natura l’atto di appello deve contenere i
motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e
311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la
decisione impugnata spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa
sarebbe errata e con ciò da riformare (v. Verda
Chiocchetti in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale
civile svizzero, 2a ed., vol. 2, ad art. 311, n. 21 seg.; Reetz/Theiler in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., ad art. 311,
n. 36).

 

5.    Il Pretore nel giudizio impugnato ha innanzitutto
concluso che, a fronte della disdetta straordinaria 19 maggio 2005 in seguito
dichiarata nulla da questa Camera, rispettivamente a fronte dell’impossibilità
per la locatrice di disdire il contratto fino al 30 giugno 2016 (primo termine
utile) e dell’assenza di rassicurazioni contrarie da parte della medesima, la
conduttrice non poteva avere dubbi sulla sua volontà di disdire il contratto di
locazione. La conduttrice critica detto accertamento, ed elenca una serie di
motivi che il Pretore avrebbe erroneamente omesso di considerare come
rilevanti, e che renderebbero la suddetta disdetta del tutto inaspettata. 

 

5.1  In primo luogo, l’appellante sostiene in termini
generali che “il silenzio e l’inattività della locatrice prima e dopo la
conclusione della procedura giudiziaria che confermava la nullità della
precedente disdetta” (appello, pag. 3) l’avrebbero indotta a confidare in
buona fede in un rinnovo tacito del contratto di locazione, rispettivamente che
la locatrice avrebbe dovuto manifestare con maggiore anticipo la propria
intenzione di disdire il contratto (appello, pag. 5). 

       Tuttavia,
come correttamente rilevato dal Pretore, detta volontà è stata manifestata
chiaramente già nel 2005 mediante una disdetta dichiarata nulla che, secondo
quanto accertato da questa Camera, poteva essere rinnovata solo per il 30
giugno 2016, con preavviso di 6 mesi, ovvero entro il 31 dicembre 2015.
Pertanto, la __________ SA non solo non poteva notificare una disdetta per una
scadenza precedente, ma nemmeno era tenuta a fornire un preavviso maggiore di
quanto previsto contrattualmente, considerando che ciò è in ogni caso avvenuto
(preavviso di 9 mesi, cfr. doc. A). L’appellante non può pertanto beneficiare
di alcuna deduzione dalla decisione della controparte di non notificare la
disdetta con ancora maggiore anticipo.

Conseguentemente, anche la censura dell’appellante in merito alla testimonianza
di C__________ sulle cause di un preavviso più o meno anticipato (pag. 5
appello e verbale di udienza 13 giugno 2016) e semplicemente riportata dal
Pretore nel querelato giudizio (pag. 4, punto 5), è del tutto irrilevante: stante
la chiara volontà espressa dalla locatrice nel 2005, incombeva alla conduttrice
dimostrare che questa avesse in seguito mutato le proprie intenzioni (art. 8
CC). L’appellante non può limitarsi a fornire una propria tesi e una propria personale lettura dei fatti,
bensì deve allegare e sostanziare fatti concreti che dimostrino la
manifestazione della volontà, da parte della locatrice, di proseguire il
rapporto di locazione.

 

5.2  A sostegno della propria tesi, l’appellante rileva
che la procura del 6 novembre 2012 conferita all’avv. __________ (doc. 12)
nemmeno menziona l’incarico di disdire il contratto di locazione, e che
quest’ultimo non le avrebbe mai preannunciato la disdetta in questione, né in
quel frangente né allorché vi erano da organizzare alcuni sopralluoghi dello
stabile da parte di potenziali acquirenti (appello, pag. 4 e 6). Detta
argomentazione è del tutto infondata e a giusta ragione non è stata considerata
dal Pretore, in quanto non è assolutamente atta a comprovare un mutamento delle
intenzioni della locatrice. Del resto, siccome il primo termine utile per
notificare la disdetta era il 30 giugno 2016 con preavviso di 6 mesi, negli
anni precedenti l’incombenza di notificare alla conduttrice una nuova disdetta non
era ancora attuale; e difatti, detto mandato è stato conferito all’avv. __________
mediante procura 18 settembre 2015 di cui al doc. 13.

 

5.3  A mente dell’appellante, l’imprevedibilità
della disdetta sarebbe altresì dimostrata dal fatto che l’amministratore dello
stabile, L__________, non fosse a conoscenza della disdetta inviata (appello,
pag. 5). L’appellante omette a tal proposito di confrontarsi con quanto
rilevato dal Pretore, che ha ritenuto detta circostanza irrilevante in quanto l’amministratore
era unicamente incaricato di incassare le pigioni (verbale di udienza 13 giugno
2016, teste C__________), limitandosi a esporre una propria tesi soggettiva e
irricevibile; in ogni caso, anche qualora ammissibile, detta censura non
sarebbe atta a rimettere in discussione la valutazione del Pretore, ritenuto
che, come la stessa appellante ha rilevato, l’incarico di gestire il rapporto
di locazione era stato attribuito non a L__________, bensì all’avv. __________
già nel 2012 (doc. 12 e 13); 

 

5.4  Per tutti questi motivi, le dichiarazioni di H__________
e M__________, i quali hanno sottolineato la propria sorpresa nel ricevere la
disdetta in questione (verbale di udienza 11 aprile 2016 e pag. 7 appello), non
sono supportate da elementi probatori concreti e non possono dunque sovvertire
gli accertamenti pretorili. Rimproverando alla locatrice di non aver prodotto
alcunché che dimostrasse il persistere della volontà di disdetta (pag. 5-6 appello),
l’appellante dimentica l’onere della prova a essa incombente di dimostrare rassicurazioni
o comportamenti della locatrice che indicassero un mutamento delle sue chiare
intenzioni. In assenza di migliori circostanze, non evidenziate nemmeno in questa
sede, il mero silenzio della locatrice non è dunque sufficiente per far sorgere
nel conduttore l’affidamento su una proroga del contratto di locazione. La
relativa valutazione pretorile merita pertanto conferma.

 

6.    L’appellante sostiene altresì che nella
ponderazione degli interessi in gioco andrebbe considerata anche l’occupazione
parziale dello stabile da parte di __________ SA, a scopo commerciale,
rispettivamente dei signori __________, a scopo abitativo (pag. 7 appello). Premesso
che questa censura sarebbe irricevibile per difetto di motivazione, siccome l’appellante
nemmeno spiega in che modo gli interessi dei suddetti subconduttori
giustificherebbero una protrazione più lunga di quella concessa e omette di
considerare che il Pretore, in effetti, ha comunque tenuto presenti gli
interessi di __________ SA (querelato giudizio, pag. 5), essa è altresì
irrilevante nel caso di specie. Infatti, per giustificare la protrazione della
locazione, il conduttore non può prevalersi di effetti gravosi per i suoi subconduttori,
qualificabili come terzi non coinvolti nel rapporto di locazione in questione (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, art. 272
CO, n. 98; Lachat, Le bail à loyer,
Losanna 2008, pag. 773, n. 3.3; Conod
in: Bohnet/Carron/Mon­ti­ni
[curatori], Droit du bail à loyer et à ferme, Com­mentaire pratique,
2ª edizione, art. 272 CO, n. 24).

 

7.    Secondo l’appellante, il primo giudice non
avrebbe altresì tenuto in considerazione gli investimenti effettuati nell’ente locato,
sennonché essa non si confronta con l’accertamento pretorile secondo cui gli
stessi nemmeno sono stati dimostrati (querelato giudizio, pag. 5), né in questa
sede pretende il contrario (appello, pag. 7), violando il proprio obbligo di
motivazione (art. 310 e 311 CPC), ciò che comporta l’inammissibilità della
censura. A titolo abbondanziale, si sottolinea che detta censura non potrebbe comunque
giustificare una diversa valutazione della gravosità della disdetta per la
conduttrice. In primo luogo, i suddetti asseriti investimenti, oltre a non
essere comprovati, sono stati tenuti in considerazione nello stabilire le
condizioni del contratto di locazione (doc. B). Oltretutto, stante la durata
limitata del contratto, la conduttrice avrebbe dovuto essere consapevole
dell’arco temporale entro cui tali investimenti dovevano essere ammortizzati,
ritenuto in ogni caso che dalla conclusione del contratto di locazione sono
trascorsi già più di vent’anni.

 

8.    Di
principio l’inquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta,
rispettivamente nell’imminenza della scadenza di un contratto a tempo
determinato, deve farsi parte diligente e intraprendere quanto in suo potere
per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della
locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi (IICCA del 14
settembre 2005, inc. n. 12.2005.52; IICCA del 3 marzo 2008, inc. n.
12.2007.163; Lachat, op. cit., pag. 782). Aggiungasi oltretutto
che la seria, sistematica e comprovata ricerca di spazi sostitutivi costituisce
un importante mezzo di prova per dimostrare la gravosità degli effetti di una
disdetta per il conduttore, stante l’onere della prova a lui incombente (Weber, BSK OR I, 6. ediz., art. 272, n. 13). Nel caso di specie, il Pretore ha accertato
l’assenza di qualsiasi ricerca di spazi sostitutivi da parte dell’appellante,
circostanza non contestata da quest’ultima e che il Pretore ha giustamente
preso in considerazione nella ponderazione dei contrapposti interessi.

 

9.    In sostanza, l’appellante non ha addotto
alcuna valida argomentazione per ritenere che la fine del rapporto di locazione
le provochi effetti più gravosi di quelli accertati dal Pretore nel querelato giudizio,
e che giustificherebbero dunque una protrazione più lunga di quella decisa in
prima sede. Del resto, l’appellante
nemmeno sostanzia un’asserita difficoltà nel trovare degli spazi alternativi
rispettivamente i motivi per cui avrebbe bisogno di più tempo per traferire la
propria attività rispetto a quanto già concessole, né critica il Pretore per
aver accertato l’assenza di sforzi concreti in tal senso.

 

10.  L’appellante contesta infine l’interesse della
locatrice a vendere l’immobile privo di vincoli locativi. Sostiene che la
vendita dello stabile sarebbe possibile anche qualora le fosse concessa la
richiesta protrazione, che la locatrice non avrebbe mai dimostrato il contrario
e nemmeno si sarebbe mai seriamente impegnata a trovare un’acquirente né
avrebbe mai offerto l’acquisto dell’immobile alla conduttrice, che sarebbe
titolare di un diritto di prelazione (appello, pag. 4 e 6 - 8). In primo luogo,
si evidenzia che la suddetta asserita mancanza di impegno da parte della
locatrice non trova riscontro nelle risultanze istruttorie. La stessa
appellante ha già menzionato, in entrambe le sedi, l’organizzazione di alcuni
sopralluoghi di potenziali acquirenti, circostanza confermata dal teste H__________
e dal teste M__________ (verbale di udienza dell’11 aprile 2016), e dal teste C__________
che ha altresì sottolineato le difficoltà avute nel reperire potenziali
acquirenti anche a fronte del contratto di locazione in essere rispettivamente
la decisione di sospendere i tentativi di vendita fino al termine del suddetto
contratto (verbale di udienza del 13 giugno 2016), ritenuto in ogni caso che nemmeno
un’eventuale completa assenza di trattative prima della fine del rapporto di
locazione potrebbe bastare a comprovare l’assenza di un interesse di vendita in
un momento diverso, ossia al termine di detta locazione. Si osserva altresì che
l’immobile è stato acquisito dalla locatrice al secondo turno d’asta senza
aggravio del contratto di locazione e che la medesima ha pertanto presentato,
al secondo turno d’asta, un’offerta maggiore a quella da lei stessa già
avanzata al primo turno (doc. 3): pacifico dunque l’interesse della locatrice
ad avere un immobile privo di vincoli locativi, ritenuto abbondanzialmente che
l’esistenza stessa del doppio turno d’asta (art. 142 LEF) nasce dalla
considerazione che un vincolo, come lo può essere un contratto di locazione di
lunga durata o con pigione insolitamente bassa, può influenzare negativamente
il prezzo di vendita di un immobile (DTF 125 III 123, consid. 1d e 1e; DTF 124
III 37, consid. 2, Lachat, op. cit., pag. 696 seg.). Del resto, lo stesso contratto di
locazione (doc. B) chiarisce che le condizioni contrattuali ivi contenute sono
state formulate in modo favorevole per la conduttrice, per tenere conto del suo
impegno a provvedere personalmente ai comunque non comprovati lavori di
ultimazione dell’immobile; in particolare il suddetto documento evidenzia che
la pigione inizialmente convenuta, ovvero fr. 240'000.- annuali (pag. 2 doc. B),
è stata enormemente diminuita, e meglio a fr 60'000.- annuali (pag. 5 doc. B).
Dai documenti agli atti e dall’istruttoria esperita si evince altresì che la
locatrice ha acquisito la proprietà in questione a copertura di un credito
garantito da pegno immobiliare nei confronti dei precedenti proprietari caduti
in fallimento (doc. 8), né l’appellante contesta detta circostanza. Il teste C__________
ha inoltre confermato che lo stabile in questione non costituisce per la locatrice
né una proprietà operativa, né patrimonio vincolato a scopo assicurativo,
stante la sua necessità di liquidare l’immobile e appianare così il debito
insoluto (verbale di udienza 13 giugno 2016). Ne discende che nel
complesso, tenuto conto di tutte le circostanze del caso concreto, la
valutazione effettuata dal Pretore di ritenere legittimo l’interesse di vendita
della parte locatrice merita conferma.

 

11.  In
definitiva, alla luce dei considerandi che precedono, la
richiesta dell’appellante di aumentare il periodo di protrazione concessa, per
quanto ricevibile, si fonda su circostanze e argomenti irrilevanti, privi di
riscontri probatori e che non permettono di ritenere inadeguata la scelta
pretorile; in considerazione della prevedibilità della disdetta, come pure della
mancata dimostrazione sia di effetti particolarmente gravosi della stessa per
la conduttrice, sia dei presunti investimenti effettuati, rispettivamente in
considerazione della mancata ricerca di spazi sostitutivi, non si può infatti
ritenere che la concessione di una protrazione fino al 31 dicembre 2017 possa
essere considerata insufficiente e che, decidendo in tal modo, il Pretore abbia
abusato dell’ampio potere di apprezzamento di cui dispone sul tema (DTF
4C.242/2006 del 19 dicembre 2006, consid. 5.1; DTF 4C.28/2006 del 26 giugno 2006,
consid. 3.2; DTF 4C.445/2006 del 7 giugno 2007, consid. 5.2.3). Il primo
Giudice ha infatti rispettato i limiti fissati dall’art. 272 CO, non si è
lasciato guidare da considerazioni estranee alla disposizione di legge e ha
considerato gli elementi di apprezzamento pertinenti. Si aggiunga che
l’attrice, con l’emanazione della decisione odierna, ha di fatto già
beneficiato di una protrazione più lunga di quella accordatale dal primo
giudice (DTF 4A_279/2014 del 16 gennaio 2015, consid. 5.4).

 

                                12.   Ne
discende che l’appello dell’attrice deve essere respinto, con conseguente
conferma della decisione pretorile, ritenuto che gli oneri processuali e le
ripetibili della procedura di secondo grado, calcolati sulla base di un valore
litigioso di fr. 300'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

 

Per questi motivi,

 

richiamati l’art. 106 seg. CPC, la LTG e il Regolamento sulle
ripetibili,

 

decide:                     1.   L’appello 31 agosto
2017 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. 

 

                                   2.   Le spese processuali
di fr. 8’000.-, già anticipate dall’appellante, rimangono a suo carico, con
l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 4'000.- per ripetibili d’appello.

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  -      

  -      

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4

 

                                         

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

Rimedi giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).