# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e032bde8-ea87-5029-8380-3f478bc32ac7
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.12.2023 C/1955/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-1955-2020_2023-12-18.pdf

## Full Text

_____________________________________________________________________________________ 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/1955/2020 ACJC/1666/2023 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 18 DECEMBRE 2023 

 

Entre 

Monsieur A______ et Monsieur B______, p.a. et représentés par la régie C______, 
______, appelants et intimés d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 

26 septembre 2022, tous deux représentés par Me Pascal PETROZ, avocat, rue du 

Mont-Blanc 3, 1201 Genève, 

et 

1) Monsieur D______ et Madame E______, domiciliés ______, appelants et intimés 
au susdit jugement, tous deux représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 

6150, 1211 Genève 6, 

2) VILLE DE GENEVE, sise rue de l'Hôtel-de-Ville 4, case postale 3983, 
1211 Genève 3, autre intimée. 

 

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.12.2023. 

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C/1955/2020 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/701/2022 du 26 septembre 2022, communiqué aux parties par 
pli du 3 octobre 2022, le Tribunal des baux et loyers a donné acte à la VILLE DE 

GENEVE de ce qu'elle avait accepté la dénonciation d'instance (ch. 1 du 

dispositif), a dit que le jugement était opposable à la VILLE DE GENEVE (ch. 2), 

a réduit de 15% du 17 septembre 2018 au 31 juin 2019 et de 5% du 1
er

 janvier au 

30 avril 2020 le loyer de l'appartement de 6 pièces situé au ______
ème

 étage de 

l'immeuble sis plateau de Champel no. ______ à Genève (ch. 3), a condamné 

A______ et B______ à verser à D______ et E______ le trop-perçu en découlant, 

à savoir 8'424 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er

 juillet 2020 (ch. 4), a débouté les 

parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite 

(ch. 6).  

B. a. Par acte expédié le 3 novembre 2022 au greffe de la Cour de justice, A______ 
et B______ (ci-après également : les bailleurs) forment appel contre ce jugement, 

dont ils sollicitent l'annulation des chiffres 3 à 5 de son dispositif et sa 

confirmation pour le surplus. 

Ils produisent, comme pièce nouvelle, le jugement JTBL/835/2021 rendu par le 

Tribunal le 5 octobre 2021 (pièce n° 2). 

b. Par acte déposé le 4 novembre 2022 au greffe de la Cour de justice, D______ et 
E______ (ci-après également: les locataires) forment appel contre ce jugement, 

dont ils sollicitent l'annulation. 

Ils concluent à la condamnation des bailleurs, conjointement et solidairement 

entre eux, à leur verser la somme de 14'424 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 

1
er

 juillet 2020.  

c. Dans leur réponse du 6 décembre 2022, D______ et E______ concluent à ce 
que soit écartée la pièce n° 2 produite par les bailleurs et que ceux-ci soient 

déboutés de leurs conclusions. 

d. Dans leur réponse du 7 décembre 2022, A______ et B______ concluent à ce 
que les locataires soient débouté de leurs conclusions. 

e. Dans sa réponse du 7 décembre 2022, la VILLE DE GENEVE conclut à son 
adhésion aux conclusions des bailleurs, soit à la confirmation des chiffres 1, 2 et 6 

et à l'annulation des chiffres 3 à 5 du jugement, et se rapporte à justice s'agissant 

des conclusions des locataires.  

f. Par réplique du 23 décembre 2022, respectivement 5 janvier 2023 et duplique 
des 24 janvier, respectivement 14 et 16 février 2023, les parties ont persisté dans 

leurs conclusions. 

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C/1955/2020 

g. Les parties ont été avisées le 21 mars 2023 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger.  

C.  Il résulte du dossier les faits pertinents suivants :  

a. Le 7 août 2017, D______ et E______, locataires, et A______ et B______, 
bailleurs, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 

appartement de six pièces situé au ______
ème

 étage de l'immeuble sis Plateau de 

Champel no. ______ à Genève (ci-après : également l'immeuble). 

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours, du 

15 août 2017 au 31 août 2022, renouvelable tacitement d'année en année, sauf 

résiliation respectant un préavis de trois mois pour la fin d'un mois.  

Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 62'400 fr. L'avis de fixation 

du loyer initial précise que le loyer se situe dans les limites usuelles dans la 

localité ou dans le quartier et que l'ancien loyer s'élevait au même montant depuis 

le 16 juillet 2015.  

L'article 18 des clauses particulières du bail intitulé « Nuisances CEVA » 

mentionnait : « En raison des nuisances engendrées par le CEVA, le bailleur 

accorde une réduction provisoire de 19% sur le loyer annuel de Fr. 62'400,00 

pour une durée de 4,5 mois, du 16 août 2017 au 31 décembre 2017. Le loyer est 

par conséquent ramené à Fr. 50'400,00 pendant cette période. Le locataire ne 

pourra prétendre à aucune réduction ou indemnité supplémentaire à ce sujet. »  

Cette clause n'a pas fait l'objet de discussions entre les parties. 

A cette époque, la parcelle sur laquelle avaient eu lieu les travaux de percement du 

tunnel ferroviaire et de construction de la gare réalisés par les CFF, était à l'état 

brut, en ce sens que la construction de la gare du CEVA était en cours de 

réalisation et que le terrain autour de celle-ci devait recevoir l'entier de 

l'aménagement par la VILLE DE GENEVE. Elle était entourée d'une clôture 

métallique et il y avait des containers et des machines de chantier. 

Avant de signer le contrat, les locataires se sont renseignés sur les travaux qui 

allaient encore être entrepris et ont reçu l'information selon laquelle l'ouverture du 

CEVA était prévue pour le 15 décembre 2019. Ils ont également consulté les 

panneaux d'information. 

Les bailleurs n'ont pas allégué avoir fourni de renseignements relatifs au chantier 

du CEVA aux locataires. 

b. En septembre 2018, la VILLE DE GENEVE a avisé les riverains qu'elle allait 
réaménager les espaces publics autour de la gare du futur Léman Express sur le 

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plateau de Champel, conformément à l'autorisation de construire obtenue le 

23 novembre 2017. 

Ces travaux devaient se faire en parallèle du chantier du CEVA qui se poursuivait 

en sous-sol.  

Le chantier débuterait le 17 septembre 2018 et durerait jusqu'au printemps 2020. 

Cependant, la plus grande partie des aménagements devait être terminée pour la 

mise en service du Léman Express en décembre 2019.  

Les travaux auraient lieu en plusieurs étapes. Les premières semaines, ils se 

dérouleraient dans le périmètre du chantier alors en cours, ainsi que sur la parcelle 

située de l'autre côté de l'avenue de Champel (devant les numéros 35 à 41).  

Puis, des interventions auraient lieu sur les avenues Alfred-Bertrand et de 

Champel et feraient l'objet d'autres feuilles d'information. 

Les travaux seraient les suivants : 

- Travaux de terrassement et de remblayage; 

- Réalisation de canalisations pour la récolte des eaux de pluie; 

- Réalisation des différents réseaux d'arrosage pour les futurs arbres; 

- Réalisation des réseaux pour l'éclairage public; 

- Réalisation d'îlots végétalisés; 

- Mise en place d'enrobés bitumeux. 

La VILLE DE GENEVE, consciente des désagréments occasionnés par ces 

travaux, remerciait le public et les riverain-e-s de leur patience et de leur 

compréhension.  

c. Les travaux ont débuté le 17 septembre 2018. Les horaires d'hiver étaient de 
07h30 à 17h00 avec une pause de 12h00 à 13h00. En été, le chantier débutait à 

07h00.  

d. Le chantier s'est déroulé en plusieurs étapes. Fin 2018, une dizaine d'arbres ont 
été abattus. Puis, il a été procédé à la mise en séparation des canalisations sur le 

plateau devant l'immeuble, nécessitant de creuser des tranchées de plus de quatre 

mètres de profondeur, à environ huit mètres de l'immeuble. Ces travaux ont duré 

entre deux et trois mois avec une interruption à Noël. Début 2019, les travaux 

d'aménagement côté rue de Miremont ont débuté et en été 2019 ont commencé 

ceux des îlots depuis la rue de Miremont en direction de l'immeuble. Ces 

aménagements ont nécessité le sciage d'un certain nombre de bordures en béton, 

engendrant du bruit, avec l'utilisation d'un brise-roche. Beaucoup de terre a dû être 

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amenée sur le chantier pour mettre à niveau le terrain et du bitume a dû être 

enlevé.  

e. Des engins habituels pour ce genre de travaux ont été utilisés pendant toute la 
durée du chantier, à savoir des pelles, des camions, des chargeuses et des rouleaux 

notamment. Des marteaux-piqueurs ont été utilisés par moment ainsi que des 

plaques vibrantes pour compresser le sol. Certaines de ces machines ont provoqué 

des vibrations mais ont été utilisées de manière ponctuelle à raison de quelques 

heures par jour et pas quotidiennement. Les machines étaient toutes équipées de 

filtres à particules. Les supports secs étaient arrosés pour limiter la production de 

poussière. Durant tout le chantier, les accès aux immeubles ont été garantis, 

notamment au moyen de plans élaborés par l'Office cantonal du transport, par des 

passerelles métalliques provisoires et des planches en bois d'environ 1m50 de 

large.  

f. La VILLE DE GENEVE a fait parvenir plusieurs bulletins d'information aux 
riverains au cours du chantier : 

- En janvier 2019, elle a informé les riverains que le chantier s'étendrait sur 

l'avenue Alfred-Bertrand, sur le tronçon situé entre l'avenue Peschier et le temple 

de Champel, pour la rénovation de la chaussée et des trottoirs, du 14 janvier 2019 

jusqu'à fin février 2019, sous réserve de conditions météorologiques favorables. 

- En février 2019, les riverains ont été avisés que les travaux se poursuivraient sur 

le deuxième tronçon de l'avenue Alfred-Bertrand situé entre le temple de Champel 

et l'avenue Dumas, du 4 mars 2019 jusqu'à fin avril 2019, sous réserves de 

conditions météorologiques favorables.  

- En avril 2019, les riverains ont été avisés que les travaux se poursuivraient sur le 

troisième tronçon de l'avenue Alfred-Bertrand situé entre l'avenue Dumas et 

l'avenue Miremont, du 8 avril 2019 jusqu'à fin juin 2019, sous réserve de 

conditions météorologiques favorables.   

g. Des coupures d'eau ont eu lieu dans le bâtiment des locataires les vendredis 
29 mars 2019 de 08h00 à 12h00, mercredi 3 avril 2019 de 13h00 à 17h00 et jeudi 

4 avril 2019 de 9h00 à 16h00.  

h. Durant les nuits du 4 au 7 juin 2019, des travaux sur les lignes aériennes des 
TPG ont eu lieu à l'avenue de Champel Gare CEVA, pouvant occasionner des 

nuisances sonores selon l'information aux riverains. 

i. Les travaux ont eu lieu à deux reprises le samedi, à savoir le 9 novembre 2019 
de 07h00 à 19h00 pour la pose du revêtement phonoabsorbant le long de l'avenue 

de Champel et le 23 novembre 2019 de 07h00 à 17h00 pour la réalisation des 

escaliers sur le Plateau de Champel. 

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Le dimanche 10 novembre 2019, le revêtement phonoabsorbant a été posé sur 

l'avenue de Champel entre l'avenue de Miremont et l'avenue Peschier. 

j. La plantation des arbres a débuté le 13 novembre 2019 et a duré un mois et 
demi environ.  

k. Les travaux sur le grand plateau se sont terminés le 12 décembre 2019, lors de 
l'inauguration du CEVA et les travaux sur le petit plateau situé en face ont été 

terminés en avril 2020. Les containers de chantier ont été évacués entre le 13 et le 

18 juin 2020. 

l. Les travaux ont restreint l'accès à l'immeuble, lorsqu'une planche en bois a été 
posée au-dessus d'une tranchée. Pendant plusieurs mois, l'accès ne pouvait se faire 

que par la gauche puis que par la droite. Les travaux ont engendré de la poussière, 

des vibrations et du bruit, des allées et venues de camions et la présence de 

beaucoup de machines de chantier compactant la terre et posant du goudron. La 

salle à manger, le salon, une chambre et deux balcons de l'appartement des 

locataires donnaient côté chantier, la cuisine, une autre chambre et un autre balcon 

donnant côté avenue Peschier. Une grue a été installée deux ou trois jours devant 

la fenêtre de la chambre des locataires en octobre 2019.  

m. Par pli du 12 février 2019, des résidents de l'immeuble sis Plateau de Champel 
no. ______ se sont plaints auprès de la régie en charge de l'immeuble des 

nuisances liées au bruit, des émissions de carburant et de la poussière dues aux 

travaux exécutés en face et à côté de leur bâtiment. Depuis quatre semaines, la rue 

était impraticable. La plupart des résidents s'étaient consultés et une personne 

avait déjà reçu une réduction de loyer en raison des inconvénients. Une réduction 

de loyer de 30% avec effet rétroactif au 17 septembre 2018 était demandée.   

n. Le 6 juin 2019, les locataires ont écrit à la régie que depuis de longs mois, 
l'environnement du plateau de Champel s'était significativement dégradé, les 

nuisances engendrées par les travaux de la VILLE DE GENEVE étant supérieures 

à celles existantes lors de l'emménagement. Ils sollicitaient donc une réduction de 

loyer, avec effet rétroactif, d'un montant supérieur à la réduction octroyée d'août à 

septembre 2017.  

o. Le 14 juin 2019, la régie a proposé aux locataires de leur accorder une 
réduction de 1'000 fr. par mois du 1

er
 juillet 2019 au 31 décembre 2019, tout en 

indiquant qu'ils étaient au courant de l'existence du chantier lors de la signature du 

contrat et qu'une réduction rétroactive n'était pas possible. 

p. Le 24 juin 2019, les locataires ont remercié la régie pour l'accord des bailleurs 
de réduire le loyer de 1'000 fr. par mois entre juillet et décembre 2019. Ils 

persistaient néanmoins à réclamer une réduction de loyer de septembre 2018 à 

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juillet 2019 correspondant à une période de travaux d'envergure. Ils se réservaient 

le droit de demander une réduction au-delà du 31 décembre 2019.  

La régie a répondu le 1
er

 juillet 2019 que sans jugement, les propriétaires ne 

pouvaient pas faire valoir leurs prétentions à l'encontre des CFF et qu'ils ne 

reviendraient pas sur leur courrier du 14 juin 2019.  

q. Par requête déposée le 31 janvier 2020 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée à l'audience de conciliation du 

19 mai 2020 puis portée devant le Tribunal le 22 mai 2020, les locataires ont 

conclu à une réduction de loyer de 30% dès le 17 septembre 2018 jusqu'à la fin 

des travaux, avec remboursement du trop-perçu de loyer. 

r. Le 23 juin 2020, les bailleurs ont informé la VILLE DE GENEVE qu'ils lui 
avaient officiellement dénoncé l'instance concernant la procédure les opposant 

aux locataires. 

s. Par mémoire réponse et dénonciation d'instance du 1er juillet 2020, les bailleurs 
ont conclu, préalablement, à ce qu'il leur soit donné acte de ce qu'ils avaient 

dénoncé l'instance à la VILLE DE GENEVE, principalement, au déboutement des 

locataires de leurs conclusions et, subsidiairement, à ce qu'il leur soit donné acte 

de ce que le loyer était réduit de 15% dès le 17 septembre 2018 jusqu'à la fin des 

travaux. 

t. Le 30 septembre 2020, la VILLE DE GENEVE a conclu au déboutement des 
locataires de leurs conclusions.  

u. Des audiences se sont tenues au Tribunal les 26 janvier, 27 avril et 19 octobre 
2021 et 11 janvier et 3 et 24 mai 2022. 

Les locataires ont produit des photos et des vidéos du chantier sur lesquelles on 

peut constater la proximité des machines stockées dans l'enceinte du chantier au 

pied de l'immeuble, l'accès difficile à ce dernier et l'ampleur des travaux sur le 

plateau de Champel. 

Ils ont déclaré qu'ils travaillaient tous deux hors de l'appartement mais parfois 

depuis la maison, quelques jours par mois. Leurs enfants allaient à l'école la 

journée. Lors de la signature du bail, la régie leur avait dit que les travaux se 

dérouleraient jusqu'à décembre 2017. Le chantier était en cours, mais il avait l'air 

sur la fin. En janvier 2018, les nuisances s'étaient calmées mais avaient repris dès 

septembre 2018, de manière plus intense. S'ils avaient su que les nuisances 

seraient aussi importantes pendant trois ans, ils n'auraient pas signé le bail.  

F______, gérant auprès de la régie, a déclaré qu'il avait rédigé le contrat de bail à 

loyer des locataires et que la clause n° 18 du contrat avait été insérée du fait que 

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les travaux du CEVA étaient en cours et que les nuisances y relatives étaient 

connues. Chaque demande de réduction de loyer en lien avec le CEVA avait été 

traitée au cas par cas, à savoir que certaines fois, une réduction avait été accordée 

et d'autres fois non. 

G______, garde d'enfants habitant chez les locataires, a confirmé que le bruit était 

devenu de plus en plus important en 2018, dès le matin et pendant toute la 

journée, nécessitant que les fenêtres soient fermées pour ne pas être dérangé. 

v. Les parties ont produit des déclarations d'autres locataires de l'immeuble, faites 
dans le cadre de procédures parallèles, à savoir H______ et I______, J______, 

K______ et L______, V______ et M______, N______ et O______ et P______, 

ainsi que les déclarations de Q______, garde d'enfants chez un locataire de 

l'immeuble mais n'habitant pas sur place, et R______, amie d'un couple de 

locataires. 

Toutes les personnes ayant signé un bail pendant les travaux ont indiqué que la 

régie leur avait dit que les travaux touchaient à leur fin. Ils ont confirmé que les 

nuisances liées au CEVA s'étaient calmées fin 2017 et qu'elles avaient repris en 

septembre 2018 avec le début des travaux de la VILLE DE GENEVE. Toutes ont 

décrit du bruit toute la journée, parfois mais rarement, le weekend et la nuit, de la 

poussière, ayant développé des allergies chez certaines d'entre elles, des vibrations 

et tremblements, des coupures d'eau, des odeurs de carburants et un accès restreint 

et difficile à l'immeuble. Elles ont fait état de beaucoup de camions et de 

machines de chantier stockées à proximité immédiate de l'immeuble. Les 

nuisances ont perduré jusqu'en mai 2020 pour Q______. N______ a déclaré que 

les nuisances étaient fortes jusqu'en novembre 2019 et que par la suite, elles 

étaient acceptables. Selon H______, les deux derniers mois, les travaux avaient 

consisté en la plantation d'arbres et les nuisances étaient moins intenses.  

S______, habitant au ______
ème

 étage de l'immeuble sis no. ______, Plateau de 

Champel [soit l'immeuble d'à côté] depuis 2008, et T______, habitant le même 

immeuble depuis novembre 2018, ont déclaré ne pas avoir été vraiment dérangées 

par les travaux, la première travaillant à W______ [VD] toute la journée, précisant 

que les travaux avaient tout de même généré du bruit, de la poussière et des 

tremblements, surtout au début. U______, ______ ayant son cabinet dans 

l'immeuble, a déclaré que le bruit demandait parfois des interruptions de quelques 

secondes dans la conversation et qu'il évitait d'ouvrir les fenêtres côté chantier. Il a 

ajouté ne pas avoir constaté de péjoration des nuisances ou de changement 

d'intensité des travaux en 2018. 

w. Dans leurs plaidoiries finales du 30 juin 2022, les locataires ont conclu à ce 
que les bailleurs, conjointement et solidairement entre eux, soient condamnés à 

leur verser la somme de 19'400 fr., plus intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 juillet 2020. 

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Par mémoires de plaidoiries finales du 29 août 2022, les bailleurs et la VILLE DE 

GENEVE ont conclu au déboutement des locataires de leurs conclusions.  

x. Par réplique du 19 septembre 2022, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions. Puis, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile 2
ème

 éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_594/2012 du 28 février 2013). 

1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse s'élève à 19'400 fr., somme à laquelle ont 
conclu en dernier lieu les locataires devant le Tribunal. Elle est donc supérieure à 

10'000 fr. 

La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 

laquelle doit être jointe au dossier. 

L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 

131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2

ème
 éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 

Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 

p. 349 ss, n. 121). 

2. 2.1 Les appelants ont produit à l'appui de leur appel, comme pièce nouvelle, le 
jugement JTBL/835/2021 rendu par le Tribunal le 5 octobre 2021. 

 2.2 
2.2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne 
sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_388/2016

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(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 

deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 

Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

Les faits notoires sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la 

conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière générale du public ou 

seulement du juge, qui ne doivent pas être prouvés (art. 151 CPC). 

2.2.2 En l'espèce, le jugement du Tribunal JTBL/835/2021 concernant d'autres 
parties n'est pas notoire, de sorte qu'il aurait dû être produit devant le Tribunal. En 

outre, les appelants ne soutiennent pas qu'ils n'auraient pas été en mesure de le 

produire auparavant. Ce jugement est donc irrecevable, ainsi que les faits qu'il 

contient. 

3. Les bailleurs font griefs au Tribunal d'avoir constaté inexactement les faits et 
d'avoir violé les art. 9 Cst, 4 CC, 256, 259a et 259d CO. Les locataires reprochent 

aux premiers juges d'avoir constaté inexactement les faits, n'ayant pas retenu 

l'accord des parties au bail portant sur la réduction mensuelle de 1'000 fr. pour les 

mois de juillet à décembre 2019. 

 3.1 Aux termes de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée 
à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée, et 

l'entretenir dans cet état. 

La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le 

bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le 

locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage 

convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 

Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables même en cas de 

méconnaissance ou de comportement irréprochable, puisqu'il assume une 

obligation de garantie (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2011, ad 

art. 256 CO n. 1).  

De manière générale, les parties peuvent convenir, pour autant qu'elles le fassent 

expressément, d'un usage inférieur à la norme. Dans un tel cas, la chose ne 

disposera pas, au moment de sa remise, de toutes les propriétés requises pour un 

usage "normal". Mais alors le loyer doit tenir compte de cet élément 

(BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 19, ad art. 256 CO). 

Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière 

reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul d'une 

indemnité à charge du bailleur (THEVENOZ/WERRO, Commentaire romand du 

Code des obligations I, ad art. 256, §10). 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20III%20345

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C/1955/2020 

La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur 

connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en 

déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la 

conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, 

SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 

2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). 

La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance 

du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir 

si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au 

sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf 

modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer 

devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de 

droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un 

locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes 

ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort 

ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances 

pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad 

art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, 

le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi 

que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de 

loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne 

toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 

3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en 
droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la 

signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas 

terminé mais qu'il touchait à sa fin.  

Ils ont également considéré que la clause préimprimée 18 du contrat accordait une 

réduction de loyer uniquement jusqu'en décembre 2017, de sorte que le loyer ne 

prenait pas en compte, selon eux, les nuisances liées aux travaux subséquents. En 

effet, les nuisances se sont calmées de janvier à août 2018, mais ont repris en 

septembre 2018.  

Les locataires ne sont donc pas en droit de réclamer une réduction supplémentaire 

pour la période d'août à décembre 2017, car le loyer tenait déjà compte des 

nuisances. En revanche, à partir de janvier 2018, le loyer ne prenait pas en 

considération le chantier et les nuisances, à l'exception de la réduction 

supplémentaire de 19% de juillet à décembre 2019 (cf. ci-après ch. 3.5). 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_269/2009

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C/1955/2020 

Partant, les locataires sont fondés à obtenir une réduction de loyer supplémentaire 

pour la période entre le 17 septembre 2018 et le 30 juin 2019 et entre le 1
er

 janvier 

et le 30 avril 2020 conformément à leurs conclusions. 

3.3 La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires 
(LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 316). Pour le calcul de la réduction 

du loyer, on procède en principe selon la méthode dite "proportionnelle". On 

compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, avec son usage conforme 

au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer dans 

un pourcentage identique à la réduction effective de l'usage des locaux, de rétablir 

l'équilibre de prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 

consid. 11c; LACHAT, op. cit. p. 315). 

Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut 

n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se 

prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des 

nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le 

tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience 

générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 

ACJC/1016/2017 du 28 août 2017 consid. 3.1; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 

Le droit suisse du bail à loyer, 2011, p. 244; arrêt du Tribunal fédéral 

4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). 

A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage 

convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au 

nombre desquelles la destination des locaux prévus dans le contrat joue un rôle 

important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et 

3.3). 

3.4 En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de 
réduction de loyer sont en général compris selon la casuistique entre 10% et 25%. 

Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5% à 

10% sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, 

n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a 

également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un 

complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de 

la poussière, des trépidations engendrées par ce type de travaux, ce qui 

représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et 

celles plus calmes (ACJC/550/2015 du 11 mai 2015 consid. 4.1; ACJC/202/2013 

du 18 février 2013 consid. 6.1). 

En matière de baux d'habitation, la Cour a confirmé une diminution de loyer à 

hauteur de 20%, pris en tant que taux moyen, pendant une année et demie à 

l'occasion d'importants travaux entrepris sur des voies et ses quais situés à 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=130%20III%20504
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=126%20III%20388
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=130%20III%20504
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1016/2017
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C.219/2005
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_582/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/550/2015
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/202/2013

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C/1955/2020 

30 mètres du logement de la locataire et effectués momentanément 24 heures sur 

24 ou le week-end. S'y étaient ajouté le chantier du CEVA et la construction d'une 

nouvelle ligne de tramway également à proximité de l'immeuble. La Cour a 

notamment retenu que le bruit généré par les chantiers était sensiblement plus 

gênant que celui de la circulation routière et ferroviaire auquel l'appartement était 

exposé. Durant la période concernée, le repos des habitants du quartier avait été 

particulièrement affecté par des travaux effectués pendant la nuit ou le week-end 

(ACJC/578/2009 du 11 mai 2009 consid. 4.2). 

Dans un arrêt du 2 avril 2007 (ACJC/377/2007), la Cour a accordé une réduction 

du loyer de 15% durant 18 mois, en lien avec la construction de la troisième voie 

de chemin de fer entre Genève et Coppet, à des locataires occupant une villa 

située en bordure de cette voie de chemin de fer. Elle a retenu l'importance du 

chantier, comportant des travaux de nuit, ainsi qu'un loyer relativement élevé, 

mais aussi les nuisances préexistantes inhérentes à une habitation en bordure d'une 

voie ferrée très fréquentée. 

Enfin, dans un arrêt du 3 octobre 2022 (ACJC/1277/2022) relatif au chantier du 

CEVA, la Cour a considéré que ne violait pas le droit la fixation de la réduction 

de loyer faite par le Tribunal des baux et loyers fixée en équité à 15%, face à 

l'impossibilité de déterminer précisément l'ampleur de chaque nuisance et la 

temporalité de celles-ci et en particulier s'agissant de locaux dans lesquels était 

exercée une activité professionnelle. 

3.5 En l'espèce, la régie en charge de l'immeuble a proposé aux locataires le 
14 juin 2019 de réduire le loyer de 1'000 fr. par mois du 1

er
 juillet 2019 au 

31 décembre 2019, ce qui a été accepté par les locataires par courrier du 24 juin 

2019, de sorte qu'un accord est venu à chef sur ce point. Ces derniers ont donc 

droit à ce montant de 6'000 fr., qui n'a pas encore été réglé, relatif à la période 

précitée. Le Tribunal ne l'ayant pas pris en compte dans son jugement, celui-ci 

sera modifié en ce sens.  

En effet, les bailleurs n'ayant pas mentionné que leur proposition avait été faite 

pour solde de tout compte, les locataires étaient en droit de réclamer au moment 

de l'acceptation de la proposition une réduction supplémentaire de loyer portant 

sur d'autres périodes de travaux, sans pour autant remettre en cause l'accord 

susmentionné.  

Pour le surplus, le Tribunal a accordé à juste titre une réduction de 15% du 

17 septembre 2018 au 30 juin 2019.  

Cette réduction supplémentaire correspond aux travaux d'aménagement extérieur 

de la gare réalisés par la VILLE DE GENEVE, ayant provoqué des nuisances au-

delà de ce qui était tolérable en milieu urbain.   

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/578/2009
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/377/2007
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1277/2022

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Les premiers juges ont retenu à raison que ces travaux ont généré beaucoup de 

bruit entre 07h00/07h30 et 17h00 à raison de plusieurs heures par jour. De 

nombreux engins de chantier ont été utilisés et des tranchées de trois ou quatre 

mètres de profondeur creusées en vue des travaux de canalisations, générant des 

nuisances, notamment sonores. 

Plusieurs habitants de l'immeuble ont indiqué que ces travaux avaient généré de la 

poussière, les forçant à fermer les fenêtres en permanence, les empêchant de jouir 

de leur balcon en semaine, certains habitants ayant développé des allergies qui ont 

disparues suite à leur déménagement. Ils ont également ressenti de fortes 

vibrations et tremblements et subi plusieurs coupures d'eau pendant le chantier.  

Certains travaux ont eu lieu à proximité immédiate de l'immeuble des locataires 

créant une impression d'enfermement, avec la présence de machines, barrières de 

chantier et mouvements de camions, étant précisé que la salle à manger, le salon, 

une chambre et deux balcons de l'appartement des locataires donnaient côté 

chantier. Enfin, l'accès à l'immeuble se faisait par des planches provisoires et 

étroites. 

Cela étant, les nuisances n'ont pas été constantes, les travaux n'ayant pas toujours 

lieu au même endroit et pas toujours à proximité immédiate de l'immeuble. Les 

machines causant des vibrations n'ont pas été utilisées tous les jours et uniquement 

quelques heures dans la journée. Elles étaient conçues spécialement pour 

fonctionner en milieu urbain. Les nuisances ont été atténuées dans la mesure du 

possible, en arrosant par exemple la terre. Enfin, les travaux n'ont pas eu lieu la 

nuit et durant quelques samedis mais pas de manière constante les week-ends. 

S'agissant de la réduction de de 5% accordée par le Tribunal pour la période de 

janvier à avril 2020, elle correspond principalement dans la plantation de 

nombreux arbres, générant des nuisances moins importantes.  

Contrairement aux allégations des bailleurs, les premiers juges n'ont pas constaté 

inexactement les faits, ni violé les dispositions légales sur les défauts de la chose 

louée. La Cour accordera donc un montant de 6'000 fr. pour la période du 

1
er

 juillet 2019 au 31 décembre 2019 et confirmera le jugement entrepris pour le 

surplus. 

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6).  

 

* * * * * 

  

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C/1955/2020 

          

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevables les appels interjetés les 3 et 4 novembre 2022 par A______ et 

B______, respectivement par D______ et E______ contre le jugement JTBL/701/2022 

rendu le 26 septembre 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/1955/2020-6-OSD.  

Au fond : 

Annule le chiffre 5 du dispositif de ce jugement. 

Et statuant à nouveau : 

Réduit de 1'000 fr. par mois du 1
er

 juillet 2019 au 31 décembre 2019 le loyer de 

l'appartement de 6 pièces situé au ______
ème

 étage de l'immeuble sis Plateau de 

Champel no. ______ à Genève.  

Condamne A______ et B______ à verser à D______ et E______ le trop-perçu en 

découlant, à savoir 6'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 juillet 2020. 

Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur  

Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

  

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Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF;RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.2.