# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 25d43252-161c-5db0-8231-2e9880c8b1ad
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-14
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 14.11.2014 510 2014 50 (510 14 50)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-2014-50_2014-11-14.pdf

## Full Text

Seite 1 

Entscheid vom 14. November 2014 (510 14 50) 

 

 _____________________________________________________________________  

 

Grundstückgewinnsteuer / Verkehrswert vor 20 Jahren 

 

Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter Dr. L. Schneider, Dr. 
P. Leumann, Gerichtsschreiber D. Brügger 
 
 

Parteien A.,  
 
 Rekurrent 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 
 
 

http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html

 
 
Seite 2   

Sachverhalt: 

 

1. Mit Veranlagungsverfügung vom 25. Juli 2013 wurde die Grundstückgewinnsteuer für 

den auf den Rekurrenten entfallenden Drittel an der Parzelle Nr. B. GB C. (Parzelle) auf Fr. 

21‘617.-- festgelegt, wobei für die Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren von einem 

Landpreis von Fr. 538.--/m
2
 ausgegangen wurde. 

 

 

2. Mit Eingabe vom 26. August 2013 erhob der Pflichtige mit dem Begehren, für die 

Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren sei von einem Landpreis von Fr. 782.--/m
2
 

auszugehen, Einsprache. Zur Begründung machte er geltend, der Verkehrswert richte sich nach 

den durchschnittlichen Preisen, die in der betreffenden Gegend und in gleichartigen Zonen in 

den dem Bemessungszeitpunkt vorangegangenen 2 Jahren bezahlt worden seien. In casu sei 

also von den Preisen der Jahre 1991 und 1992 auszugehen. In denen im Internet publizierten 

Tabellen des Statistischen Amtes sei für Wohnbauland in C. für das Jahr 1993 ein Preis von Fr. 

598.--/m
2
 enthalten. Für die hier massgebenden Jahre weise die Tabelle für das Jahr 1991 

keine Angabe (weniger als drei Fälle), für das Jahr 1992 Fr. 782.--/m
2
 aus. Den starken 

Einbruch im Jahr 1993 könne man sich nicht erklären. Möglicherweise seien mehrere Parzellen 

in schlechten Lagen und damit unterdurchschnittlichen Preisen darin enthalten.  

 

 

3. Mit Einsprache-Entscheid vom 11. Juli 2014 wurde die Einsprache teilweise 

gutgeheissen, hinsichtlich des hier strittigen Landpreis vor 20 Jahren indes abgewiesen. Zur 

Begründung wurde angeführt, die fragliche Parzelle liege in der Zone W2. Zur Bestimmung des 

Wertes greife die Steuerverwaltung nach langjähriger gefestigter und bewährter Praxis auf die 

Landpreisstatistik des Statistischen Amtes zurück. Dabei seien die Baulandparzellen 

berücksichtigt worden, welche in C. in der Zone W2 im Jahr 1993 verkauft worden seien. Der 

durchschnittliche Quadratmeterpreis, gewichtet nach der Fläche, betrage Fr. 538.--/m
2
.  

 

 

4. Mit Eingabe vom 11. August 2014 erhob der Pflichtige mit dem Begehren, für die 

Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren sei von einem Landpreis von Fr. 782.--/m
2
, 

eventualiter Fr. 745.--/m
2
 auszugehen, Rekurs. Zur Begründung hielt er fest, er würde wegen 

dem Einbruch in der Statistik im Jahr 1993 auf Fr. 598.--/m
2
 wesentlich schlechter fahren, als 

wenn die Landpreise der vorangegangenen zwei Jahre berücksichtigt worden wären. Man habe 

 
 
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dem Statistischen Amt den Auftrag erteilt, den Tabellenpreis von Fr. 598.--/m
2
 zu überprüfen. In 

derer, unter Berücksichtigung aller relevanten 15 Verkäufe zwischen 1992 und 1994 

vorgenommenen, Analyse sei sie zum Schluss gekommen, dass sich ein durchschnittlich 

gewichteter Quadratmeterpreis für die Jahre 1992 bis 1994 in der Wohnzone W2 der Gemeinde 

C. von Fr. 745.-- ergebe.  

 

 

5. Mit Vernehmlassung vom 22. September 2014 beantragte die Steuerverwaltung die 

Abweisung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, als Erwerbspreis sei der 

Verkehrswert vor 20 Jahren massgebend, also, weil die Veräusserung im Frühjahr 2013 

stattgefunden habe, der Wert aus dem Jahr 1993. Es gehe deshalb grundsätzlich nicht an, 

Vorjahreswerte oder spätere Werte als massgebende Grössen heranzuziehen. Lediglich dann, 

wenn keine oder nicht repräsentative Werte in diesen Jahren vorhanden seien, könne die 

zeitlich unmittelbare Wertentwicklung vorher bzw. nachher berücksichtigt werden. Die zur 

Diskussion stehende Parzelle liege in der Zone W2. Zur Bestimmung des Wertes habe die 

Steuerverwaltung auf die Landpreisstatistik des Statistischen Amtes zurückgegriffen. Dabei 

seien jene Wohnbaulandparzellen berücksichtigt worden, welche in C. in der Zone W2 im Jahr 

1993 verkauft worden seien. In der vom Statistischen Amt veröffentlichten Tabelle werde ein 

Wert von Fr. 598.--/m
2
 ausgewiesen. Es zeige sich ein kurzfristiger Einbruch, weil sowohl vorher 

(1992) als auch nachher (1994) die Landpreise auf ein höheres Niveau zu liegen gekommen 

seien. Das Jahr 1993 werde deshalb vom Pflichtigen als Ausreisser und folglich als nicht 

repräsentativ empfunden. Dies lasse sich aber durch den Immobilienmarkt in diesen als kritisch 

zu bezeichnenden Jahren erklären. Es wäre daher eine radikale Praxisänderung, wenn auf 

durchschnittliche Bodenpreise in einem Mix von drei Jahren abgestellt würde. Gesucht werde 

gemäss gesetzlicher Bestimmung der Verkehrswert vor genau zwanzig Jahren, und nicht jener 

vor 19 bis 21 Jahren. Aus diesem Grund könne nicht auf die gewichtete Auswertung des 

Statistischen Amtes abgestellt werden. 

 

 

6. Mit Eingabe vom 3. November 2014 reichte das Statistische Amt auf Anfrage des 

Steuergerichts hin eine Analyse für das Jahr 1993 nach, wobei es alle veräusserten 

Grundstücke untersuchte, die sich im Umkreis von 600 Metern der Parzelle und in der Zone W2 

befanden. Es stellte fest, dass elf entsprechende Grundstückverkäufe vorlagen, wobei sich 

zehn davon am D.-weg befunden hätten. Die Preise seien zwischen Fr. 505.--/m
2
 und Fr. 602.--

/m
2
 gelegen, der durchschnittlich flächengewichtete Quadratmeterpreis bei Fr. 555.--. Die 

 
 
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telefonische Nachfrage beim Statistischen Amt ergab, dass es sich bei den Liegenschaften am 

D.-weg um eine Wohnbaugenossenschaft aus den 1980er-Jahren gehandelt hatte. Die 

Liegenschaften seien damals im Baurecht erstellt worden. Im Jahr 1993 hätten die 

Baurechtsnehmer das Land zu Eigentum übernehmen können. 

 

 

7. Anlässlich der heutigen Sitzung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

 

 

 

 

Das Steuergericht zieht  in Erwägung: 

 

1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und 

Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden 

Rekurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstrittener 

Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom 

Präsidenten und zwei Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in 

formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weitere 

Ausführungen darauf einzutreten. 

 

 

2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob der für die Bestimmung des 

Grundstückgewinns massgebliche Verkehrswert der Parzelle von der Steuerverwaltung richtig 

ermittelt worden ist. 

 

 

3. a) Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von 

Grundstücken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist 

nach § 75 Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten 

(Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Vorbehalten bleibt § 77 Abs. 3 

StG (§ 75 Abs. 3 StG). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der 

Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 

Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. 

 

 
 
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 b) Mit dem Erwerbspreis vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der 

effektive Verkehrswert gemeint. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der 

hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der 

gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist 

der Handel am freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen 

Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden, bei dem jeder 

Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung seiner 

eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist. Danach ist der Verkehrswert einer Liegenschaft 

ein objektiver Wert, der sich auf das Grundstück als solches bezieht und nicht von den 

persönlichen Verhältnissen des Eigentümers abhängt. Massgebend sind die Eigenschaften des 

Grundstückes und die ihm anhaftenden rechtlichen und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die 

im Veräusserungsfalle auf den neuen Eigentümer übergehen; einzig hiernach bestimmt sich der 

mutmasslich erzielbare Kaufpreis. Erlösändernde Faktoren, die nicht dem Grundstück anhaften, 

sondern in den besonderen Rechtsverhältnissen des gegenwärtigen Eigentümers begründet 

sind (wie z.B. Affektions- und Arrondierungswert oder durch Freundschaft bedingte 

Kaufpreisgestaltung), haben auf den Verkehrswert des Schätzungsobjekts begriffsgemäss 

keinen Einfluss (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. 

A., Zürich 2013, § 220 N 123 ff.; Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 23. März 2012, 510 

11 62, E. 3b). 

 

 c) Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und der kantonalen 

Steuerjustizbehörden ist der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach der 

statistischen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der 

statistischen Methode bilden die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise 

von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei 

Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags 

oder zuvor gehandelt wurden. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt 

sind, können nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende 

Preisentwicklung Auskunft geben. Als vergleichbar können dabei Handänderungen von 

(möglichst nahe gelegenen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen- und 

formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich 

sind (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/ Meuter, a.a.O., § 220 N 153 ff.; StGE vom 23. März 2012, 

510 11 62, E. 3c). Verkäufe, die nach dem Bewertungsstichtag geschlossen werden, sind somit 

grundsätzlich nicht zu berücksichtigen (vgl. StGE Nr. 105/2001 vom 6. Juli 2001, E. 3b, 

www.bl.ch/steuergericht; StGE vom 12. Mai 2006, 510 06 1, E. 3a). Liegen indes aus den 

http://www.bl.ch/steuergericht

 
 
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Jahren zuvor keine vergleichbaren Verkäufe vor, können auch nach dem Stichtag getätigte 

Verkäufe, welche die künftige Preisentwicklung aufzeigen, berücksichtigt werden (StGE vom 

23. März 2012, 510 11 62, E. 5b). Unterschiede beeinträchtigen die Vergleichstauglichkeit nicht, 

doch muss ihnen Rechnung getragen werden. Die einzelnen massgeblichen 

Vergleichsgrundstücke sind unter Würdigung ihrer Vor- und Nachteile dem Schätzungsobjekt 

gegenüberzustellen, und es ist auf diese Weise im Rahmen der Hoch- und Tiefpreise ein 

angemessenes Mittel festzulegen. Aus gegebenen Werten soll somit auf den gesuchten Wert 

geschlossen werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 161 f.). Die 

Vergleichsmethode kann dabei nicht nur dort brauchbare Resultate liefern, wo eine Vielzahl von 

Handänderungen sich zum Vergleich anböten. Vielmehr kann auch ein einziger, allseitig 

vergleichstauglicher Referenzpreis eine hinreichende Schätzungsgrundlage abgeben, wobei 

diesfalls aber die konkreten Umstände der Veräusserung bekannt sein müssen 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 166). 

 

 d) Gemäss § 6 der Verordnung zum Gesetz über die Erbschafts- und die 

Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (VO ESchStG) ist der Verkehrswert von Grund und 

Boden nach den durchschnittlichen Preisen, die in der betreffenden Gegend und in 

gleichartigen Zonen in den dem Bemessungszeitpunkt vorangegangenen 2 Jahren bezahlt 

worden sind, zu bestimmen. Gestützt auf § 17 des Gesetzes über die Erbschafts- und die 

Schenkungssteuer (ESchStG) vom 7. Januar 1980 konkretisiert der Regierungsrat in der 

vorgenannten Verordnung die Bemessung des Verkehrswertes der Grundstücke beim 

Vermögensübergang von Todes wegen. Es stellt sich die Frage, ob diese Verordnung auch bei 

der Bemessung der Grundstückgewinnsteuer bzw. bei der Ermittlung des Verkehrswertes vor 

20 Jahren anzuwenden ist. Mit Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Basel-Landschaft 

vom 9. Mai 1990 wurde die Frage dahingehend entschieden, dass es einen unzulässigen 

Methodenpluralismus darstelle, wenn die Altersentwicklung von Gebäuden im Zusammenhang 

mit der Erbschafts- und Schenkungssteuer einerseits und der Grundstückgewinnsteuer 

andererseits nach verschiedenen Methoden berechnet wird (publ. in: Basellandschaftliche 

Steuerpraxis [BlStPr.], Bd. X [1998-1990], S. 423). Daraus wird von der Lehre geschlossen, 

bezüglich der Verkehrswertbemessung von Grundstücken sei auf die VO ESchStG abzustellen 

(vgl. Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-

Landschaft, § 77 N 12). Entgegen der hiervor zitierten Praxis zur analogen Anwendung der VO 

ESchStG geht es vorliegend nicht um die Frage der Altersentwertung, sondern um die Frage, 

welches Jahr bzw. welche Jahre bei der Bestimmung des Verkehrswertes heranzuziehen ist 

bzw. sind. § 15 ESchStG bestimmt, dass der Verkehrswert im Zeitpunkt des 

 
 
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Vermögensüberganges zu bewerten ist. Diese Bestimmung wird in § 6 VO ESchStG hinsichtlich 

der unüberbauten Grundstücke dahingehend konkretisiert, dass die auf die dem 

Bemessungszeitpunkt vorangegangenen zwei Jahre zu berücksichtigen sind. Anders wird § 77 

Abs. 3 StG weder im Dekret zum Steuergesetz vom 19. Februar 2009 (Dekret) noch in der 

Verordnung zum Steuergesetz vom 13. Dezember 2005 definiert, geschweige denn wird auf die 

VO ESchStG verwiesen. Damit ist § 15 ESchStG für die Bestimmung des Zeitpunkts nicht 

analog anwendbar, zumal § 77 Abs. 3 StG ausdrücklich auf den Verkehrswert vor 20 Jahren 

verweist. Aus diesem Grund ist für den Bewertungszeitpunkt grundsätzlich vom Verkehrswert 

vor 20 Jahren auszugehen und nicht auf die dem Bemessungszeitpunkt vorangehenden zwei 

Jahre. 

 

 

4. Vorliegend ist nicht bestritten, dass die Zeitspanne zwischen Erwerb und Verkauf des 

Grundstückes mehr als 20 Jahre beträgt und dementsprechend § 77 Abs. 3 StG zur 

Anwendung gelangt. Ebenso unbestritten ist, dass mangels Nachweis des konkreten 

Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20 Jahren für die Berechnung der Gestehungskosten 

relevant ist. Der Pflichtige verkaufte die Parzelle am 6. März 2013. Somit gilt für die Berechnung 

des Verkehrswerts vor 20 Jahren der 6. März 1993 als Bewertungsstichtag. 

 

 

5. Mit Grundstückgewinnsteuerveranlagung vom 25. Juli 2013 ging die Steuerverwaltung, 

unter Verweis auf die durchschnittlichen Preise des Statistischen Amtes, von einem 

Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 538.--/m
2
 aus. Mit Vernehmlassung vom 22. 

September 2014 führte die Steuerverwaltung alsdann aus, es seien die Wohnbaulandparzellen 

zu berücksichtigen, welche in C. im Jahr 1993 verkauft worden seien, wobei gemäss der 

veröffentlichten Tabelle des Statistischen Amtes ein Wert von Fr. 598.--/m
2
 ausgewiesen werde. 

Der Pflichtige hält dafür, für die Festlegung des Verkehrswertes vor 20 Jahren für die Parzelle 

sei von Fr. 782.--/m
2
, eventualiter Fr. 745.--/m

2
 auszugehen. Zur Begründung weist er darauf 

hin, dass sich gemäss § 6 der Verordnung zum Gesetz über die Erbschafts- und die 

Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (VO ESchStG) der Verkehrswert von Grund und Boden 

nach den durchschnittlichen Preisen, die in der betreffenden Gegend und in gleichartigen 

Zonen in den dem Bemessungszeitpunkt vorangegangenen 2 Jahren bezahlt worden seien, 

richte. Vorliegend seien die Zahlen der Jahre 1991 und 1992 massgebend. Die Daten des 

statistischen Amtes über Freihandverkäufe für Wohnbauland in der Gemeinde C. würden für die 

beiden Jahre keine Angaben (da weniger als drei Fälle) bzw. Fr. 782.-- ausweisen. Eventualiter 

 
 
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sei auf die Analyse des Statistischen Amtes vom 7. August 2014 für die Jahre 1992-1994 

abzustellen, wonach alle veräusserten Grundstücke untersucht worden seien, die sich im 

Umkreis von 600 Metern der Parzelle und in der Zone W2 befunden hätten. Das Statistische 

Amt habe festgestellt, dass fünfzehn entsprechende Grundstückverkäufe mit Preisen zwischen 

Fr. 505.--/m
2
 und Fr. 1‘000.--/m

2
 vorlägen, wobei der durchschnittlich flächengewichtete 

Quadratmeterpreis bei Fr. 745.-- liege.  

 

 a) Vorab ist festzuhalten, dass gestützt auf die Ausführungen unter E. 3d hiervor für 

den Bewertungszeitpunkt nicht auf die dem Bemessungszeitpunkt vorangehenden zwei Jahre 

abzustellen ist. Entscheidend ist grundsätzlich der Verkehrswert vor 20 Jahren. Entgegen der 

Ansicht des Pflichtigen ist daher nicht von den Verkehrswerten vor 21 und 22 Jahren bzw. der 

entsprechenden Zahlen des Statistischen Amtes der Jahre 1991 und 1992 auszugehen. Das 

Hauptbegehren des Pflichtigen, wonach für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer von 

einem Quadratmeterpreis von Fr. 782.-- auszugehen sei, ist daher abzuweisen. 

 

 b) Die Daten des statistischen Amtes über Freihandverkäufe für Wohnbauland in 

der Gemeinde C. im Stichjahr 1993 weisen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Fr. 

598.-- aus. Bis heute unklar geblieben ist, wie die Steuerverwaltung in ihrer 

Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 25. Juli 2013, unter Verweis auf die 

durchschnittlichen Preise des Statistischen Amtes, zu einem Quadratmeterpreis von Fr. 538.-- 

gekommen ist, umso mehr als die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung vom 22. 

September 2014 nun selber ausführt, es seien die Wohnbaulandparzellen zu berücksichtigen, 

welche in C. im Jahr 1993 verkauft worden seien, wobei gemäss der veröffentlichten Tabelle 

des Statistischen Amtes ein Wert von Fr. 598.--/m
2
 ausgewiesen werde. 

 

 c) Unter Verweis auf die zitierte Praxis ist der objektive Verkehrswert von 

unüberbauten Grundstücken nach der statistischen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für 

die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Methode bilden die vorhandenen 

Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten 

heranzuziehen. Dass die Steuerverwaltung daher grundsätzlich von den Zahlen des 

Statistischen Amtes ausgeht, ist, zumal es sich beim Veranlagungsverfahren um ein 

Massenverfahren handelt, grundsätzlich nicht zu bemängeln. 

 

 d) Vorliegend fällt indes auf, dass die Zahlen des Statistischen Amtes betreffend die 

Wohnbauparzellen im dem dem Bemessungszeitpunkt vorangehenden Jahr, d.h. im Jahr 1992, 

 
 
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einen Wert von, wie bereits weiter oben erwähnt, Fr. 782.--/m
2
 ausweist. Im dem dem 

Bemessungszeitpunkt folgenden Jahr, d.h. im Jahr 1994 wird ein Wert von Fr. 874.--/m
2
 

ausgewiesen. Die Abweichung zum Wert des Jahres 1993 von Fr. 598.--/m
2
 beträgt damit rund 

einen Viertel bzw. Drittel.  

 

 e) Da der Hintergrund dieser erheblichen Abweichung gegenüber dem Vor- und 

Nachjahr unklar war, hat das Statistische Amt, auf Anfrage des Steuergerichts hin, eine Analyse 

vorgenommen, wobei es alle veräusserten Grundstücke untersuchte, die sich im Umkreis von 

600 Metern der Parzelle und in der Zone W2 befanden. Es stellte fest, dass elf entsprechende 

Grundstückverkäufe vorlagen, wobei sich zehn davon am D.-weg befanden. Die Verkaufspreise 

lagen zwischen Fr. 505.--/m
2
 und Fr. 602.--/m

2
, der durchschnittlich flächengewichtete 

Quadratmeterpreis bei Fr. 555.--. Die telefonische Nachfrage beim Statistischen Amt ergab, 

dass es sich bei den Liegenschaften am D.-weg um eine Wohnbaugenossenschaft aus den 

1980er-Jahren gehandelt hatte. Die Liegenschaften sind damals im Baurecht erstellt worden. Im 

Jahr 1993 haben die Baurechtsnehmer das Land zu Eigentum übernehmen können. Die 

Parzellen konnten somit praktisch nur von den Baurechtsnehmern, welche ein Vorkaufsrecht 

hatten, und damit nicht von Dritten, gekauft werden. Diese Ausgangslage wirkte preisdrückend, 

so dass die bezahlten Preise unter dem effektiven Verkehrswert des Jahres 1993 von frei 

gehandelten Parzellen lagen. Die am D.-weg bezahlten Preise entsprachen damit nicht dem 

Verkehrswert und sind daher nicht repräsentativ. Somit entsprachen der allergrösste Teil, 

nämlich 10 der 11 in der vorgenannten Analyse berücksichtigten Verkäufe nicht dem 

Verkehrswert, so dass nicht auf einen Quadratmeterpreis von Fr. 555.-- abgestellt werden kann. 

Da diese 10 Verkäufe auch überproportional in den statistischen Wert des Wohnbaulandes von 

Fr. 598.-- eingeflossen sind und damit die Statistik verzerrt haben, kann auch dieser Wert, 

wenigstens nicht für sich allein, massgebend sein. 

 

 f) Da somit weder die Analyse noch die statistischen Zahlen des Jahres 1993 für 

sich allein zu einem sachgerechten Ergebnis führen, ist gestützt auf die zitierte Praxis, sowohl 

die bestehende als auch die künftige Preisentwicklung mitzuberücksichtigen. Mit Analyse des 

Statistischen Amtes vom 7. August 2014 wurde auf die Jahre 1992-1994 abgestellt. Es wurden 

alle veräusserten Grundstücke untersucht, die sich im Umkreis von 600 Metern der Parzelle 

und in der Zone W2 befanden und festgestellt, dass fünfzehn Grundstückverkäufe mit Preisen 

zwischen Fr. 505.--/m
2
 und Fr. 1‘000.--/m

2
 getätigt worden sind, was einen durchschnittlich 

flächengewichtete Quadratmeterpreis von Fr. 745.-- ergab. Das Abstellen auf einen Umkreis 

von 600 Metern muss nicht zwingend in jedem Fall zu einem sachgerechten Resultat führen. 

 
 
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Vorliegend handelt es sich bei den fünfzehn Referenzparzellen indes effektiv um vergleichbare 

Parzellen, so dass auf diese Mischrechnung über den Zeitraum von drei Jahren abgestellt 

werden kann, zumal das Jahr 1993 damit nicht vollständig ausgeblendet wird. Der Verkehrswert 

vor 20 Jahren des Grundstückes beträgt damit Fr. 745.-- pro m
2
. 

 

 g) In quantitativer Hinsicht ergibt sich für die Berechnung des Verkehrswertes vor 

20 Jahren folgendes. Die Parzelle im Halte von 475 m
2
 ist mit Fr. 745.-- bzw., da das Land 

überbaut ist, mit 70% davon (§ 4 VO ESchStG) zu multiplizieren, was Fr. 247‘713.-- ergibt. Das 

Gebäude Nr. E. mit Baujahr 1963 weist gemäss Brandlagerschätzung aus dem Jahr 1975 einen 

Wert von Fr. 43‘800.-- auf. Dieser ist mit der Bauteuerung von 920% (§ 2 VO ESchStG i.V.m. 

der Orientierung Nr. 30 der Steuerverwaltung vom 4. Januar 1993 betreffend die Bewertung von 

Grundstücken im Jahr 1993) zu multiplizieren, was Fr. 402‘960.-- ergibt. Davon ist der 

Altersabzug in Höhe von 9.2% (§ 5 VO zum ESchStG) bzw. Fr. 37‘072.-- vorzunehmen, was Fr. 

365‘888.-- ergibt. Zu diesem Betrag sind die Baunebenkosten von 15% (StGE vom 11. Juli 

2008, publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Bd. XIX, S. 348 

ff.) bzw. Fr. 54‘883.-- zu addieren, was zu einem Gebäudewert von Fr. 420‘771.-- führt. Das 

Total Land und Gebäude beläuft sich demnach auf Fr. 668‘484.-- (Fr. 247‘713.-- + Fr. 420‘771.--

), wobei dieses mit 1.08 zu indexieren ist (§ 21 StG i.V.m. § 3 Dekret), was einen Verkehrswert 

vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 721‘962.-- ergibt. Die übrigen Gestehungskosten gemäss 

Veranlagung sind nicht zu bemängeln, zumal diese auch vom Pflichtigen nicht bestritten 

werden. Zum Betrag von Fr. 721‘962.-- sind damit die werterhöhenden Aufwendungen in Höhe 

von Fr. 195.-- und Fr. 432.-- sowie die Verkaufsunkosten in Höhe von Fr. 11‘250.-- und Fr. 845.-

- zu addieren, was total Gestehungskosten von Fr. 734‘684.-- ergibt. Dieser Betrag ist vom 

Veräusserungspreis der Parzelle von Fr. 900‘000.-- abzuziehen, was einen Grundstückgewinn 

von Fr. 165‘316.-- bzw. eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 41‘329.-- (Fr. 165‘316.-- x 25% [§ 

80 Abs. 3 StG]) ergibt. Die auf den Anteil des Pflichtigen an der Parzelle von einem Drittel 

entfallende Grundstückgewinnsteuer beträgt somit Fr. 13‘776.-- (Fr. 41‘329.-- / 3). 

 

Der Rekurs ist demnach teilweise gutzuheissen. 

 

 

6. Der Pflichtige ist mit seinen Begehren zu rund 85% durchgedrungen, weshalb ihm nach 

§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die 

Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) anteilsmässige Verfahrenskosten in 

Höhe von Fr. 120.-- aufzuerlegen sind. 

 
 
Seite 11   

  

 
 
Seite 12   

Demgemäss    w i r d  e r k a n n t :  

 

://: 1. Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen. 

 2. Die Steuerverwaltung wird angewiesen, den steuerbaren Grundstückgewinn der 

Parzelle Nr. B. GB C. von Fr. 259‘407.-- auf Fr. 165‘316.-- bzw. die auf den 

Rekurrenten entfallen Grundstückgewinnsteuer auf seinem Anteil von einem Drittel von 

bisher Fr. 21‘617.-- auf Fr. 13‘776.-- herabzusetzen. 

 3. Dem Rekurrenten werden gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO reduzierte 

Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 120.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) 

auferlegt, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. Der 

zu viel bezahlte Kostenvorschuss von Fr. 680.-- wird dem Rekurrenten zurückerstattet. 

 4. Mitteilung an den Rekurrenten (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-

Landschaft (3). 

 
 
Steuergerichtspräsident: 
 
 
 
 
 
C. Baader 

Gerichtsschreiber: 
 
 
 
 
 
D. Brügger