# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2337e77e-f6b0-5823-b152-df87b19a0f27
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-09-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 28.09.2005  VB.2005.00295
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2005-00295_2005-09-28.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2005.00295	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 28.09.2005
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Aufstockung eines Mehrfamilienhauses in Meilen. Überschreitung der Gebäudehöhe.

Die Bestimmung von § 5 ABauV ist auf unüberbaute Parzellen zugeschnitten. Unter "Baugesuch" im Sinn von § 5 Abs. 1 ABauV ist somit das "Stammbaugesuch" zu verstehen. Bei Änderung oder Erweiterung einer Baute ist nach § 5 Abs. 1 ABauV der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die "Stammbaubewilligung" massgebend und nicht das Terrain bei Einreichung eines Änderungs- oder Erweiterungsgesuchs. Nur diese Auslegung des Verordnungstexts führt zu einer gesetzeskonformen und sinnvollen Rechtsanwendung. Zu diesem Ergebnis führt - entgegen der bisherigen Rechtsprechung - auch die Anwendung von § 5 Abs. 2 lit. b ABauV. Diese Bestimmung sieht im ersten Halbsatz den Rückgriff auf die früheren Verhältnisse dann vor, wenn der Boden im Hinblick auf die - gemäss ursprünglicher Neubaubewilligung - beabsichtigte Nutzung des Grundstücks umgestaltet worden ist (E. 3.2).
Auch nach den vorgesehenen Regeln des künftigen Rechts (vgl. Anhang Ziff. 3.1 IVHB) wird bei der Festlegung des gewachsenen Bodens grundsätzlich auf das ursprüngliche natürlich gewachsene Terrain abgestellt und bleiben Abgrabungen und Aufschüttungen unbeachtlich (E. 3.3).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABGRABUNG
AUFSCHÜTTUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GEBÄUDEHÖHE
GEWACHSENER BODEN
STAMMBEWILLIGUNG
TERRAIN
TERRAINVERÄNDERUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)

					
	
	Rechtsnormen:
	
						- keine -

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2006 Nr. 9
RB 2005 Nr. 75

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

I.  

Die Baubehörde Meilen erteilte mit Beschluss vom 1. Februar
2005 G und der H AG die baurechtliche Bewilligung für die Aufstockung des Wohnhauses
Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück L-Strasse 02 und 03, in Feldmeilen.

II.  

Hiergegen erhoben A, B und C sowie D und E mit gemeinsamer
Eingabe vom 9. März 2005 Rekurs an die Baurekurskommission II und rügten
eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe und Baumassenziffer. Mit
Entscheid vom 31. Mai 2005 wies die Rekurskommission II den Rekurs ab und
bestätigte den Beschluss der Baubehörde Meilen vom 1. Februar 2005 im
überprüften Umfang.

III.  

Mit Beschwerde vom 4. Juli 2005 beantragten die
unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der
Baurekurskommission II vom 31. Mai 2005 aufzuheben und die nachgesuchte
Baubewilligung zu verweigern, eventuell die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren.

Die Baurekurskommission II, G und die H AG sowie die Baubehörde
Meilen beantragten je Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde Meilen und die
private Beschwerdegegnerschaft verlangten zudem die Zusprechung einer
Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie
die Erwägungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in
den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur
Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen.

1.2 Entscheidet
das Verwaltungsgericht – wie hier – als zweite gerichtliche Instanz,
so können laut § 52 Abs. 2 VRG neue Tatsachen nur soweit geltend
gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist.

Die Baubehörde Meilen macht
in ihrer Beschwerdeantwort geltend, die Beschwerdeführenden würden
unzulässigerweise neu vorbringen, die Höhenkoten des bestehenden Terrains und
der bestehenden Baute entsprächen nicht den tatsächlichen Verhältnissen. Da
diese tatbeständlichen Behauptungen aber nicht entscheidrelevant sind, ist auf
die Rüge nicht näher einzugehen.

2.  

2.1 Das
Gebäude Assek.-Nr. 01 wurde mit Beschluss der Baukommission Meilen vom 13. Dezember
1988 bewilligt und in der Folge erstellt. Das Wohnhaus besteht demgemäss seit
rund 15 Jahren in seiner heutigen Ausgestaltung. Für die Bemessung der
zulässigen Gebäudehöhe von 7,5 m hat die Baubehörde auf den beim Einreichen
des neuen Baugesuchs am 27. Mai 2004 bestehenden Verlauf des Bodens
abgestellt. Unbestrittenermassen wird die Gebäudehöhe überschritten, wenn –
entsprechend der Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden – der Verlauf des
gewachsenen Terrains zum Zeitpunkt der Errichtung des bestehenden Hauses
massgebend ist.

Die Baurekurskommission hat
in ihrem Entscheid vom 31. Mai 2005 (BRK II, 100/2005, BEZ 2005 Nr. 26
E. 4c) hierzu ausgeführt, laut § 5 Abs. 1 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) sei "Gewachsener Boden"
der bei der Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens; auf
frühere Verhältnisse sei zurückzugreifen, wenn die in § 5 Abs. 2 lit. a
und b ABauV statuierten Ausnahmen vorlägen. Der Verordnungsgeber habe sich mit
dem Grundsatz von § 5 Abs. 1 ABauV für die praktikabelste Lösung
entschieden und die jeweils im Zeitpunkt der Baueingabe gegebenen Verhältnisse
als massgeblich erklärt. Dass es damit ein Grundeigentümer in der Hand hätte,
den Geländeverlauf mittels Aufschüttung zu seinen Gunsten zu beeinflussen, sei
dabei erkannt worden. Mit der Formulierung von Abs. 2 habe der
Verordnungsgeber versucht, solchen Vorkehren vorzubeugen. Diese
"Missbrauchsklausel" habe sich in der Praxis in verschiedener Hinsicht
als unzulänglich erwiesen. So sei offenbar nicht bedacht worden, dass der
Grundsatz der Massgeblichkeit der gegenwärtigen Terrainverhältnisse nicht nur
die Gefahr des Missbrauchs seitens des Grundeigentümers in sich berge, sondern
auch bei anderen Geländeveränderungen, insbesondere Abgrabungen, eine Ausnahme
erfahren müsse. In Bezug auf derartige Tatbestände sei von einer planwidrigen
Unvollständigkeit der Verordnung auszugehen, die von den rechtsanwendenden Organen
zu ergänzen bzw. zu korrigieren sei. Betreffend Abgrabungen bestehe mittlerweile
eine gefestigte Rechtspraxis und werde bei Erweiterungs- und Umbauten auf die
Verhältnisse abgestellt, wie sie sich bei Einreichung des ursprünglichen
Baugesuchs präsentiere. Vorliegend gehe es jedoch um Aufschüttungen, wofür der
Gesetzgeber in § 5 Abs. 2 lit. a ABauV bereits eine
Ausnahmebestimmung formuliert habe. Indem dem Bauherrn während 10 Jahren
nach erfolgter Aufschüttung die Möglichkeit zur Ausnützung der neuen
Terrainhöhe genommen werde, werde die Möglichkeit ein unliebsames Fait accompli
zu schaffen, wirkungsvoll eingeschränkt. Es bestehe keine Veranlassung, den
Grundsatz von § 5 Abs. 1 ABauV dahingehend auszulegen, dass er
generell – auch über Abgrabungstatbestände hinaus – bei Um- oder
Erweiterungsbauten nicht zu Anwendung käme.

2.2 Diesen Ausführungen
halten die Beschwerdeführenden in Ihrer Beschwerdeschrift entgegen, die
Rechtsprechung, wonach bei Änderungen an bestehenden Gebäuden nicht der im
Zeitpunkt der Änderungseingabe bestehende Terrainverlauf, sondern der in der
seinerzeitigen Neubaubewilligung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend sei,
mache nicht nur bei Abgrabungen, sondern auch bei Aufschüttungen Sinn.
Ansonsten könnte die private Beschwerdegegnerschaft wegen der seinerzeit
vorgenommenen Neugestaltung des Terrains ihr bestehendes Wohnhaus allein als
Folge des Zeitablaufs um ein Vollgeschoss aufstocken, obschon die maximal
zulässige Gebäudehöhe immer noch die exakt gleiche sei wie im Zeitpunkt der
Bewilligung und Realisierung des Wohnhauses. Hier könne der ursprüngliche
Terrainverlauf aufgrund der Projektunterlagen von 1988 und des bewilligten
Höhenkurvenplanes von 1988 noch zuverlässig festgestellt werden. Es komme
hinzu, dass die Dachaufstockung bereits von Anfang an geplant gewesen sei, wie
aus dem Benützungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
hervorgehe.

3.  

3.1 § 5 ABauV hat folgenden
Wortlaut:

       Gewachsener
Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.

 

       Auf
frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden

 

a)    innert eines Zeitraums von 10 Jahren
vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht
unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen
Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren
nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist;

 

b)    im Hinblick auf die beabsichtigte
Nutzung des Grundstückes oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet
worden ist.

 

Das Verwaltungsgericht und
die Baurekurskommissionen haben sich schon verschiedentlich mit § 5 ABauV
auseinander gesetzt. In verschiedenen Streitfällen musste dieser Bestimmung
mittels Auslegung ein Sinn beigemessen werden, der zu vernünftigen Ergebnissen
führt. Die Rechtsmittelinstanzen haben sich insbesondere schon wiederholt mit
der Frage beschäftigt, ob bei bewilligten Abgrabungen das gestaltete Terrain
zum gewachsenen Boden werde mit der Folge, dass Bauten mit ausgeschöpfter
Gebäudehöhe oder Baumassenziffer baurechtswidrig würden, weil die Gebäudehöhe
und der umbaute Raum ab gewachsenem Boden (§ 280 Abs. 1 PBG und § 258
Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 12 Abs. 1 ABauV) gemessen werden.
Eine derartige Auslegung von § 5 ABauV wurde abgelehnt, weil diese
Rechtsfolge vom Gesetz nicht gewollt und unsinnig sei. Die Praxis der
Baurekurskommissionen, welche die Anwendbarkeit von § 5 Abs. 1 ABauV
nach Abgrabungen im Rahmen von Neubauten verneint und bei Erweiterungs- und
Umbauten auf die Verhältnisse abstellt, wie sie sich bei Einreichung des
ursprünglichen Baugesuchs präsentiert (BRK II, 235/1988, BEZ 1988 Nr. 40
E. 5d; 26/2000, BEZ 2000 Nr. 12 E. 6c), wurde vom
Verwaltungsgericht in seinen neuesten Entscheiden geschützt (VGr, 18. August
2004, VB.2004.00202, E. 4, www.vgrzh.ch; vgl. auch VGr, 9. April
2003, BEZ 2003 Nr. 23).

Vorliegend hat die
Baurekurskommission nicht auf das beim Einreichen des ursprünglichen Baugesuchs
von 1988 bestehende gewachsene Terrain abgestellt, weil es sich nicht um eine
Abgrabung, sondern um eine Aufschüttung handle, für welche der Verordnungsgeber
in § 5 Abs. 2 lit. a ABauV bereits eine Ausnahmebestimmung
formuliert habe. Es bestehe keine Veranlassung, den Grundsatz von § 5 Abs. 1
ABauV im Sinn einer zusätzlichen Missbrauchsprävention dahingehend einzuschränken,
dass er generell – das heisst über Abgrabungstatbestände hinaus – bei Um- oder
Erweiterungsbauten nicht zur Anwendung käme.

3.2 Die
aufgezeigte Rechtsprechung, wonach bei Erweiterungs- und Umbauten hinsichtlich
des gewachsenen Bodens auf die Verhältnisse beim Einreichen des ursprünglichen
Baugesuchs abgestellt wird und später erfolgte Abgrabungen nicht berücksichtigt
werden, verhindert eine widersprüchliches, vom Verordnungsgesetzgeber nicht
gewolltes Ergebnis. Diese Praxis dient letztlich dem Schutz des
Grundeigentümers, dessen Baute ansonsten bei ausgeschöpfter Gebäudehöhe
und/oder Baumassenziffer baurechtswidrig würde (vgl. RB 1995 Nr. 84 E. 3.).
Die Regelung von § 5 ABauV über den gewachsenen Boden dient aber – wie das
Verwaltungsgericht schon wiederholt festgehalten hat (RB 1995 Nr. 84 E. 2;
vgl. auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A.,
Zürich 2003, S. 13-23) – auch dem Schutz des Nachbarn und soll verhindern,
dass sich ein Bauherr zulasten seiner Nachbarn einen baulichen Vorteil
verschaffen kann, der aufgrund des natürlichen Geländeverlaufs nicht bestünde.
Von dieser Zielsetzung her muss die aufgezeigte Rechtsprechung bei
Aufschüttungen ebenso angewendet werden. Eine unterschiedliche Rechtsprechung,
je nachdem ob eine Abgrabung oder Aufschüttung vorgenommen wurde, wäre auch
kaum praktikabel, denn in der Praxis erfolgen auf einem Baugelände selten nur
Abgrabungen oder nur Aufschüttungen, sondern meistens beides. In diesem Fall
führt beispielsweise die Berechnung der Baumassenziffer zu unvernünftigen und
unhaltbaren Ergebnissen, wenn bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains
frühere Abgrabungen nicht, wohl aber Aufschüttungen berücksichtigt werden. Wie
erwähnt, hat der Gesetzgeber bei der Begriffsumschreibung der Gebäudehöhe und
Baumassenziffer, aber auch bei der Abgrenzung zwischen Vollgeschoss und Untergeschoss
(§ 275 PBG) auf das gewachsene Terrain abgestellt. Es wäre geradezu eine
Vereitelung dieser gesetzlichen Regelung, wenn sich jeweils nach Ablauf von 10 Jahren
die bestehende Gebäudehöhe plötzlich um das Mass einer Aufschüttung verkleinern,
bei der Baumasse entsprechend der vorgenommenen Aufschüttung Nutzungsreserven
entstehen und ein Vollgeschoss infolge der Aufschüttung begrifflich zum
Untergeschoss mutieren würde (§ 275 Abs. 3 PBG) mit der Folge, dass
dieses Geschoss bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht mehr anrechenbar
wäre (§ 255 PBG). Die Bestimmung von § 5 ABauV ist auf unüberbaute
Parzellen zugeschnitten (Fritzsche/Bösch, S. 13-22). Wie das
Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 18. August 2004 (VB.2004.00202)
festgehalten hat, lässt sich der Wortlaut von § 5 Abs. 1 ABauV
zwanglos so verstehen, dass der bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs
bestehende Verlauf des Terrains als gewachsener Boden gelten soll. Unter "Baugesuch"
im Sinn von § 5 Abs. 1 ABauV ist somit das "Stammbaugesuch"
zu verstehen. Bei Änderung oder Erweiterung einer Baute ist nach § 5 Abs. 1
ABauV der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die
"Stammbaubewilligung" massgebend und nicht das Terrain bei
Einreichung eines Änderungs- oder Erweiterungsgesuches. Nur diese Auslegung des
Verordnungstexts führt zu einer gesetzeskonformen und sinnvollen Rechtsanwendung.
Da sich der frühere Terrainverlauf aufgrund der seinerzeit genehmigten Pläne in
der Regel ohne weiteres feststellen lässt, stehen dieser Rechtssprechung auch
keine Gründe der Rechtssicherheit oder Praktikabilität entgegen (vgl. VGr,
9. April 2003, BEZ 2003 Nr. 23).

Ergänzend ist anzufügen, dass bei richtigem Verständnis auch
die Anwendung von § 5 Abs. 2 lit. b ABauV zu diesem Ergebnis führt. Diese Bestimmung sieht im ersten Halbsatz den
Rückgriff auf die früheren Verhältnisse dann vor, wenn der Boden im Hinblick
auf die – gemäss ursprünglicher Neubaubewilligung – beabsichtigte Nutzung des
Grundstücks umgestaltet worden ist (in diesem Sinn BRK II, 235/1988, BEZ 1988
Nr. 40 E. 5d; vgl. dazu auch Fritzsche/Bösch, S. 13-25). Dies
trifft auch im vorliegenden Fall zu. Soweit dieser Auffassung widersprochen
worden ist (VGr, 6. Dezember 1990, VB 90/0166; bestätigt in RB 1995
Nr. 84 E. 3, wiederholt in VGr, 28. Januar 1998, VB.97.00487), ist
von der bisherigen Rechtsprechung Abstand zu nehmen.

3.3 Die Baudirektion des Kantons Zürich hat am 19. August
2005 eine Totalrevision des Planungs- und Baugesetzes in die Vernehmlassung gegeben.
Dieser Entwurf sieht in § 139 Abs. 1 vor, dass sich die Begriffe und
Messweisen betreffend Gebäude und Gebäudeteile, Längen- und Höhenmasse,
Geschosse, Abstände, Baubegrenzung und Nutzungsziffern nach der Interkantonalen
Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) bestimmen. Laut Art. 1
Abs. 2 IVHB (Vernehmlassungsentwurf vom 5. Juli 2004) werden die
vereinbarten Baubegriffe und Messweisen im Anhang aufgeführt. Gemäss Anhang
gilt als massgebendes Terrain für die Höhenmasse (Niveaupunkt, Gebäudehöhe,
Firsthöhe, Fassadenhöhe) und Baumassenziffer in der Regel der "natürlich
gewachsene Terrainverlauf" (Anhang Ziff. 3.1 Abs. 1). Kann
dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt
werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (Ziff. 3.1
Abs. 2). Wo durch Abgrabungen und Aufschüttungen ein anderer
Terrainverlauf vorgesehen ist, kann das massgebende Terrain in einem
Planungsverfahren abweichend vom gewachsenen festgelegt werden (Ziff. 3.1 Abs. 3).
Auch nach den vorgesehenen Regeln des künftigen Rechts wird somit bei der
Festlegung des gewachsenen Bodens grundsätzlich auf das ursprüngliche natürlich
gewachsene Terrain abgestellt und bleiben Abgrabungen und Aufschüttungen
unbeachtlich.

3.4 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass bei Änderung
oder Erweiterung einer bestehenden Baute als gewachsener Boden der
Terrainverlauf gilt, wie er bei der Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs
für den Neubau bestand. Die Baugesuchsunterlagen für das 1988 bewilligte
Gebäude sind nicht bei den Gerichtsakten. Laut der Dispositivziffer 1.10 der
Baubewilligung der Baukommission Meilen vom 13. Dezember 1988 ist die
Höhenkote von 447,1 m ü. M. für die Gebäudehöhe von 7,5 m massgebend.
Offenbar erteilte die Baubehörde Meilen in der Folge entgegen dieser Auflage
die Baufreigabe für eine Gebäudehöhe von 447,35 m ü. M. Die
Gebäudehöhe des streitigen aufgestockten Gebäudes weist eine Kote von 449,95 m
ü. M. auf und überschreitet damit bei korrekter Festsetzung des
gewachsenen Bodens die zulässige Gebäudehöhe erheblich. Auch die
Baumassenzifferberechnung geht irrtümlicherweise vom heutigen Terrainverlauf
aus. Die Baubewilligung der Baubehörde Meilen vom 1. Februar 2005 wurde daher
zu Unrecht erteilt und ist aufzuheben.

4.  

Damit erweist sich die Beschwerde als begründet und ist
gutzuheissen. Der Rekursentscheid vom 31. Mai 2005 und die Baubewilligung
der Baubehörde Meilen vom 1. Februar 2004 sind aufzuheben. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG). Dieser steht von vornherein keine Parteientschädigung zu. Hingegen hat
die private Beschwerdegegnerschaft den Beschwerdeführenden eine
angemessene Entschädigung für ihre Umtriebe im Rekurs- und
Beschwerdeverfahren zu entrichten (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG; § 12 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni
1997, LS 175.252). Die unterliegende Behörde wird dagegen nicht
entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 46 ff.). Als angemessen erweist sich eine Entschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurskommission
II vom 31. Mai 2005 und die Baubewilligung der Baubehörde Meilen vom 1. Februar
2005 aufgehoben.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'090.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten und die Kosten des Rekursverfahrens werden je zu einem Viertel
und unter solidarischer Haftung für die Hälfte der Kosten dem Beschwerdegegner Nr. 1
und der Beschwerdegegnerin Nr. 2 sowie zur Hälfte der Beschwerdegegnerin Nr. 3
auferlegt.

4.    Der
Beschwerdegegner Nr. 1 und die Beschwerdegegnerin Nr. 2 werden je
verpflichtet, den Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-
(insgesamt Fr. 3'000.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Mitteilung
an …