# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1203fb19-cb95-5e17-8bc8-c05b4707bcd6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-04
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 04.10.2021 A/987/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-987-2021_2021-10-04.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENÈVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/987/2021, A/1194/2021 ICC JTAPI/1014/2021 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF  

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 4 octobre 2021 

 

dans la cause 

 

Madame A______ et Monsieur B______, représentés par REVIDOR SOCIETE 
FIDUCIAIRE SA, avec élection de domicile 

contre 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

 

  

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A/987/2021 

 
EN FAIT 

1. Monsieur B______ est actionnaire et administrateur unique de la société C______ 
SA (ci-après : la C______ SA) qui, à teneur du registre de commerce de Genève, 
a été fondée en janvier 2009 et a pour but « acquisition, vente, exploitation, 
construction et transformation de tous immeubles, de même que 
l'accomplissement, tant pour son compte que celui de tiers, de toutes démarches et 
missions correspondantes telles que : études de dossiers ; pourparlers et 
négociations diverses ; pilotage ; représentation ; démarches auprès des 
administrations et des établissements bancaires ; etc ». La valeur nominative de 
son capital-actions est de CHF 100'000.- (composé de 100 titres non cotés en 
bourse de CHF 100.- chacun).  

A teneur de ses statuts (art. 3), cette dernière « pourra en outre, tant en Suisse qu'à 
l'étranger, accorder des prêts ou toute autre forme de financement, ainsi que 
donner des sûretés de tout genre, au bénéfice direct ou indirect de sociétés du 
même groupe ou de tiers. D'une manière générale, la société pourra faire toutes 
opérations commerciales, financières, mobilières ou immobilières se rapportant 
directement ou indirectement à son but ». 

2. Par acte notarié du 18 octobre 2010, C______ SA a acquis, pour le prix de 
CHF 2'582'400.-, une part de copropriété dans un immeuble de la commune de 
Genève (soumis au régime de la PPE), comprenant la parcelle n° 1______ et cinq 
bâtiments, dont trois d’habitation à plusieurs logements (ci-après : immeuble). Ce 
prix était « exigible et payable par compensation de la créance que l’acquéreur 
posséd[ait] contre le vendeur ».  

3. Le 2 octobre 2010, C______ SA a adressé au vendeur une facture de CHF 
2'582'400.-, intitulée « Honoraires convenus pour la réalisation et le bon 
aboutissement de l’opération ‘D______’ à Genève ». Dans le grand livre de ses 
comptes au 31 décembre 2010, elle a comptabilisé ce montant dans le compte 
(n°2______) dénommé « D______ », sous le poste « Achat D______ pm par 
compensation selon acte ».  

4. Dans ses comptes pour l’exercice 2012, C______ SA a notamment comptabilisé, 
parmi ses recettes, des « produits nets sur vente immeuble » de CHF 1’970'785,22 
et, parmi ses charges, une « perte sur débiteurs » de CHF 90'000.- et des 
« dépréciations sur immobilisations financières » de 463'160,75. L’annexe à ces 
comptes ne fait état d’aucun produit ou charge extraordinaire.  

5. Les bilans 2009 à 2015 de C______ SA font état des immeubles pour :  

- CHF 397'093,70    (2009) ; 
- CHF 2'971'551,85 (2010) ; 

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- CHF 4'430'376.-    (2011) ; 
- CHF 1'869'226,10 (2012) : 
- CHF 1'835'288,10 (2013) ; 
- CHF 1'797'350,10 (2014) ; 
- CHF 409'442,60    (2015).   

6. Le 29 mars 2017, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a 
communiqué à C______ SA une estimation de ses titres (CHF 4'114.- par titre) 
pour la période fiscale 2015, calculée sur la base de ses comptes 2014, afin que 
ses actionnaires soient en mesure de la déclarer dans le cadre de leur fortune 
imposable, précisant notamment que cette valeur était déterminée en application 
de la circulaire n° 28 de la conférence suisse des impôts (intitulée « Instructions 
concernant l'estimation des titres non cotés en vue de l'impôt sur la fortune du 28 
août 2008 » ; ci-après : la circulaire).  

7. Le 14 décembre 2018, M. B______ et son épouse, Madame A______ (ci-après : 
les contribuables, puis les recourants) ont déposé leurs déclarations fiscales pour 
les années 2014 et 2015. Ils y ont notamment indiqué la valeur des titres de 
C______ SA, pour respectivement CHF 606'300.- et CHF 60'000.-. 

8. Le 7 septembre 2020, l'AFC-GE a communiqué à C______ SA une estimation de 
ses titres également pour la période fiscale 2014 (CHF 3'959.- par titre), calculée 
sur la base de ses comptes 2013 et en application de la circulaire.   

9. Par courrier du 1er octobre 2020, sous la plume de leur mandataire, les 
contribuables ont fait valoir que le calcul de la valeur du rendement de C______ 
SA était erroné en raison du fait que le résultat de son exercice 2012 tenait compte 
d’un produit net d'une vente immobilière ayant un caractère exceptionnel 
(CHF 1'970’785.-). Par ailleurs, une dépréciation de CHF 463’160.- pouvait être 
« réintroduite au résultat », ainsi qu'une perte sur débiteur à caractère exceptionnel 
de CHF 90'000.-. Ainsi, le résultat de l’exercice 2012 à prendre en considération 
pour la capitalisation était une perte de CHF 418’828.-.  

10. En taxant les contribuables pour l’impôt cantonal et communal (ICC) 2014 et 
2015, par bordereaux des 28 octobre et 14 décembre 2020, l'AFC-GE a fixé la 
valeur des titres de C______ SA à respectivement CHF 3'959'000.- et 4'414'000.-. 

11. Les 23 novembre 2020 et 8 janvier 2021, les contribuables, par le bais de leur 
mandataire, ont formé réclamations contre ces bordereaux, en y joignant leur 
courrier du 1er octobre 2020, pour les motifs de leur contestation.  

12. Par décisions des 18 février et 4 mars 2021, l'AFC-GE a rejeté ces réclamations. 

Le but de C______ SA consistait en l’acquisition et la vente de tous immeubles. 
De ce fait, le produit sur vente d’immeuble, la perte sur débiteurs et les 

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dépréciations des immobilisations financières ne pouvaient pas être considérés 
comme produits et charges extraordinaires.  

13. Par deux actes des 16 mars et 1er avril 2021 (enregistrés sous les n° de cause 
A/987/2021 et A/1194/2021), les contribuables, sous la plume de leur mandataire, 
ont recouru contre ces décisions auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : le tribunal), concluant, sous suite des frais et dépens, à ce que 
la valeur des actions de C______ SA retenue par l'AFC-GE soit « corrigée ». 

Ils adhéraient certes à « la méthode des praticiens » prévue par la circulaire, qui 
avait l'avantage d'être simple et pratique et qui consistait à déterminer la valeur 
d'une entreprise par la moyenne de la valeur doublée de son rendement et de la 
valeur simple de sa substance. Toutefois, l'estimation des titres devait être 
nécessairement basée sur l'analyse à la fois globale de plusieurs exercices du passé 
et affinée de chaque exercice pris dans le calcul, en tenant compte des spécificités 
propres à l'activité de l'entreprise. En l’occurrence, le résultat de l'exercice 2012 
de CHF 1'004'797,36, pris en compte dans le calcul de la valeur de rendement, 
n'avait pas été corrigé. Ce résultat comprenait notamment le produit net de la 
vente du bien immobilier « D______ » de CHF 1'970'785,22, soit un bénéfice en 
capital ayant un caractère exceptionnel et qui devait en être exclu. Par ailleurs, 
d'autres postes à caractère exceptionnel, soit la perte sur débiteurs de CHF 
90'000.- et la dépréciation sur immobilisations financières de CHF463'160,75, 
n'avaient pas non plus été « neutralisés » et ajoutés au résultat initial. 

Pour l’exercice 2013, des produits extraordinaires de CHF 100.- (sic) et des 
reprises pour « des provisions pour pertes sur débiteurs » de CHF 45'000.- et pour 
« dépréciations sur immobilisations financières » de CHF 231'580,37 devaient 
également être exclus du résultat.  

Tous ces postes extraordinaires devaient être « neutralisés » pour ne pas affecter 
l'activité courante de C______ SA, comme cela était précisé dans les 
commentaires de la circulaire (ci-après : les commentaires). A cet égard, 
l’appréciation de l'AFC-GE était erronée car l’acquisition et la vente d’immeubles 
ne constituaient pas l’activité courante de C______ SA. En effet, pour pouvoir 
évaluer une entreprise de manière pertinente, l’analyse de son activité devait 
porter sur une durée assez longue, afin de connaitre la provenance de ses revenus 
réguliers. Malgré ce qui était indiqué dans ses statuts, C______ SA était une 
société de services « axés sur le domaine immobilier ». Le but indiqué dans les 
statuts était « plutôt d'ordre général et ratiss[ait] large ». Il donnait un indice, mais 
ne permettait pas « de se fixer d'office sur l'activité effective [de la] société ». Ses 
conseils et services de pilotage, de représentations etc. dans divers projets 
immobiliers en faisaient son activité principale et régulière depuis sa fondation en 
2009, si bien que, selon ses comptes commerciaux, ses revenus courants 
provenaient de manière prépondérante des honoraires facturés aux tiers. L'AFC-
GE perdait de vue qu’entre 2009 et 2013, il n’y avait eu qu’une « seule vente en 

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2012 » générant un bénéfice en capital. Si C______ SA avait pour vocation 
« achat/vente » d’immeubles, elle n’aurait alors pas pu survivre « en attendant le 
produit de ventes ». Par ailleurs, l’acquisition de l’immeuble n’était pas voulue et 
n’avait pas été planifiée dans un but lucratif, mais pour compenser des honoraires 
que lui devait le vendeur (CHF 2'582'400.-). En 2010, C______ SA avait réalisé 
une opération immobilière pour le compte du vendeur de l’immeuble et lui avait 
facturé ce montant, en compensation de quoi, ce dernier lui avait cédé l’immeuble. 
Dans ces conditions, le bénéfice en capital généré par la vente du bien immobilier 
revêtait un caractère extraordinaire, de sorte qu'il ne pourrait faire partie du 
bénéfice d'exploitation et devrait être déduit du bénéfice de l'année en tant que 
bénéfice en capital extraordinaire. Par ailleurs, les charges extraordinaires 
devraient être intégrées dans le résultat de l'exercice.  

14. Dans ses réponses du 25 mai 2021, l'AFC-GE a conclu au rejet des recours.  

Le bénéfice résultant de la vente de l’immeuble constituait un bénéfice en capital 
ordinaire, C______ SA ayant pour activité l'acquisition et la vente d'immeubles, 
ce qui ressortait de ses comptes commerciaux. En effet, à teneur de ceux-ci, déjà 
en 2009, elle avait acquis un appartement pour le prix de CHF 397'093,70. En 
2010, elle avait acquis l’immeuble. En 2011, elle avait acheté un autre immeuble 
au prix de CHF 1'496'700.-. En 2012, soit deux ans après son acquisition, elle 
avait vendu l’immeuble et réalisé ainsi un bénéfice. Enfin, en 2015, soit 6 ans 
après l'acquisition du premier appartement en 2009, elle l’avait vendu pour 
CHF 859'966,40, réalisant un bénéfice de CHF 462'872,70.  

S'agissant d'une société active dans l'immobilier, qui de plus détenait plusieurs 
immeubles à l'actif de son bilan, la vente de l'un d'entre eux avec un bénéfice 
important sur une période très courte (2012) ne pouvait pas être considérée 
comme un élément extraordinaire. Le contraire reviendrait à permettre de ne pas 
tenir compte des plus-values (ou des moins-values) pour l'évaluation de la société. 
Si une société percevait, comme C______ SA, des honoraires et qu'en plus, elle 
détenait plusieurs immeubles, l'augmentation de la valeur de ceux-ci et la plus-
value réalisée lors de leur vente était un indicateur de la valeur de la société. Par 
conséquent, la vente d'un immeuble par une société active dans l'immobilier et 
détenant plusieurs immeubles n'était pas un événement extraordinaire. De plus, 
C______ SA n'avait pas comptabilisé comme extraordinaires les éléments que les 
recourants souhaitaient maintenant être considérés comme tels, mais comme 
éléments ordinaires du profit ou des charges.  

15. Par leurs répliques du 21 juin 2010, sous la plume de leur mandataire, les 
recourants ont maintenu leurs conclusions. 

Ils ne contestaient pas que C______ SA était active dans le domaine immobilier. 
Toutefois, sont but statutaire était « rédigé de façon globale, comme tout but 
statutaire en général ». Depuis sa fondation en 2009 à ce jour, l'activité effective 

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de cette société était de fournir des prestations de service afférentes au domaine 
immobilier. C’était des services réguliers qui généraient des produits 
d'exploitation récurrents et qui représentaient ses ressources principales. Elle 
n’avait pas la vocation d'un promoteur immobilier dont l'activité englobait 
souvent l'achat et la vente des immeubles. 

L’appartement que C______ SA avait acquis en 2009 était destiné à son 
utilisation propre et elle l’occupait encore à ce jour. C’était à tort que l'AFC-GE 
considérait qu’elle l’avait vendu en 2015, puisqu’il s’agissait de la vente de 
l’immeuble qu’elle avait acquis en 2011. Quant à l’immeuble qu’elle avait acquis 
« par compensation » en 2010, son but n’était pas de le conserver et elle s’en était 
séparé rapidement. Le contexte spécifique de l'acquisition et de la vente de ce bien 
devrait être nécessairement pris en compte, car il mettait en évidence « le 
caractère contraignant et nullement voulu des transactions qui [étaient] 
étroitement liées à la créance détenue par la société à l'encontre du vendeur ». Dès 
lors, le bénéfice en capital de CHF 1'970785,22 avait un caractère extraordinaire 
et devait être exclu du rendement déterminant pour évaluation des titres.  

L’immeuble acquis par C______ SA en 2011 pour le prix de CHF 1'499'808,10 
l’avait été dans le but précis de le louer à son actionnaire et son épouse. 
Malheureusement, l'appartement ne convenait pas à cette dernière et la société 
avait dû le louer à un tiers, dans l'attente de s'en séparer. Elle l’avait vendu en 
2015, générant ainsi un gain immobilier de CHF 859'966,40. Ce gain devait être, 
lui aussi, « remis dans le bon contexte afin d'être appréhendé de manière 
circonstanciée et correcte ». La société n'avait pas cherché, ni intentionnellement 
ni volontairement, à acquérir cet immeuble pour le revendre. Ce gain immobilier 
était à considérer également comme extraordinaire, du fait qu'il ne faisait pas 
partie de l'activité régulière et effective de la société. 

Enfin, le fait que C______ SA n’avait pas comptabilisé le gain en question 
comme extraordinaire n’était pas déterminant. 

16. Dans ses dupliques du 16 juillet 2021, l'AFC-GE a elle-aussi persisté dans ses 
conclusions.  

 S'agissant d'une société active dans l'immobilier, ce que les recourants 
admettaient, une plus-value immobilière était a priori un revenu ordinaire. Le 
domaine immobilier pouvait regrouper de nombreuses activités, mais elles étaient 
souvent imbriquées et les sociétés immobilières profitaient souvent d'occasions 
dans l'une ou l'autre de ces activités pour réaliser des revenus, même s'il s'agit 
d’une activité moins régulière : une société immobilière pouvait faire moins de 
ventes d'immeubles qu'elle ne rendait de services. Si la société vendait son unique 
immeuble et qu'elle n'en rachetait plus, on pouvait conclure à un acte 
extraordinaire.  

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 Toutefois, en l’occurrence, les recourants admettaient que plusieurs ventes avaient 
eu lieu au fil des ans avec des bénéfices très importants. De plus, la société avait 
accepté de recevoir un immeuble à titre de paiement pour ses activités courantes, 
la vente de l'immeuble pour encaisser une facture relevant également de ses 
activités courantes. 

EN DROIT 

1. Le tribunal connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions 
sur réclamation de l'AFC-GE (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation 
judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure 
fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens de l'art. 49 LPFisc. 

3. En vertu de l'art. 70 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 (LPA - E 5 10), applicable en vertu de l’art. 2 al. 2 LPFisc, le tribunal peut, 
d'office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui se 
rapportent à une situation identique ou à une cause juridique commune. 

4. En l'occurrence, dans la mesure où les causes nos A/987/2021 et A/1194/2021 se 
rapportent à un complexe de faits et une problématique juridique identiques, le 
tribunal les joindra afin qu'il soit statué au moyen d'un seul jugement. 

5. D'après la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 
(LIPP - D 3 08), l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette 
après déductions sociales (art. 46 LIPP), qui comprend notamment les actions, les 
obligations et les valeurs mobilières de toute nature (art. 47 let. b LIPP). Aux 
termes de l'art. 49 LIPP, l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 
31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (al. 1) et la fortune est 
estimée, en général, à la valeur vénale (al. 2). La formulation de ce dernier alinéa 
ne s'oppose pas à la prise en compte de la valeur de rendement pour déterminer la 
valeur vénale des titres non cotés en bourse, comme le prévoyait d'ailleurs 
expressément l'ancien droit en vigueur jusqu'au 31 décembre 2009 (cf. art. 5 de 
l'ancienne loi du 22 septembre 2000 sur l'imposition des personnes physiques - 
Impôt sur la fortune [aLIPP-III] ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_328/2019 du 16 
septembre 2019 consid. 4.4 ss).   

6. S'agissant de l'évaluation de participations dans des sociétés non cotées, il y lieu 
de se référer et d’appliquer la circulaire (cf. arrêt du Tribunal fédéral 
2C_132/2020 du 26 novembre 2020, destiné à la publication, consid. 8.1.2). La 
circulaire (précisée par les commentaires) concerne un domaine où les cantons 
jouissent d'un large pouvoir d'appréciation. Elle prévoit que la méthode 

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d'estimation générale des titres non cotés des sociétés commerciales, industrielles 
et de services, dans la mesure où ils n'ont jamais été transférés, s'effectue par la 
moyenne pondérée entre la valeur de rendement doublée et la valeur intrinsèque 
déterminée selon le principe de la continuation (chap. A/2, ch. 4 et chap. B/3.2, 
ch. 34). Cette méthode est généralement appelée « méthode des praticiens » (arrêt 
du Tribunal fédéral 2C_132/2020 précité du 26 novembre 2020 consid. 8.1.3 et 
références). La jurisprudence a souligné que ladite circulaire poursuivait un but 
d'harmonisation fiscale horizontale et concrétisait ainsi l'art. 14 al. 1 LHID (arrêt 
du Tribunal fédéral 2C_866/2019 précité du 27 août 2020 consid. 4.4 et 
références). En tant que directive, ladite circulaire ne constitue certes pas du droit 
fédéral ou intercantonal, ne crée aucun droit ni aucune obligation et ne lie donc 
pas le juge. Elle est toutefois reconnue, de jurisprudence constante, comme 
présentant une méthode adéquate et fiable pour l'estimation de la valeur vénale 
des titres non cotés, même s'il n'est pas exclu que d'autres méthodes d'évaluation 
reconnues puissent, isolément, s'avérer appropriées (arrêts du Tribunal fédéral 
2C_132/2020 précité du 26 novembre 2020 consid. 8.1.2 ; 2C_866/2019 précité 
du 27 août 2020 consid. 4.4, tous deux avec références). 

7. S’agissant du rendement d’une entreprise à prendre en compte dans l’évaluation 
de la valeur de celle-ci, la circulaire prévoit notamment que les comptes annuels 
servent de base à l'établissement de la valeur de rendement, laquelle s’obtient par 
la capitalisation du bénéfice net des exercices déterminants augmenté ou diminué 
des reprises ou déductions suivantes :  

- sont ajoutés à ce bénéfice notamment les charges fiscalement non admises et 
les dépenses uniques et extraordinaires, telles que les amortissements 
extraordinaires pour pertes en capital, la constitution de provisions pour 
risques exceptionnels, etc. ;  

- sont déduits notamment les revenus uniques et extraordinaires, tels que les 
gains en capital, la dissolution de réserves ainsi que les dissolutions de 
provisions se rapportant à des charges non admises sur le plan fiscal (chap. 
B/1, ch. 7 à 9).  

 Les commentaires précisent quant à eux que lorsque la réalisation d'un bénéfice en 
capital donne lieu à une correction du bénéfice, il convient de veiller à ce que seul 
le bénéfice extraordinaire, après déduction des impôts y relatifs, soit déduit du 
bénéfice total. Cette correction doit être effectuée l'année où ce bénéfice est 
comptabilisé dans le compte de pertes et profits (p. 17). 

8. À défaut, dans la loi, d’une distinction claire entre bénéfice ordinaire et 
extraordinaire, le Tribunal fédéral - reprenant en cela la position de 
l’administration fédérale des contributions - a jugé (en matière d’impôt spécial 
selon art. 206 LIFD) que les bénéfices extraordinaires sont caractérisés par le fait 
qu'ils ne sont pas réalisés (comme les bénéfices commerciaux ordinaires) dans le 

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cadre de l'activité commerciale courante. Ils ne proviennent pas d'opérations 
commerciales régulières, mais sont réalisés lors d'opérations qui sortent du champ 
de l'activité commerciale ordinaire et qui entraînent un dégagement de réserves 
latentes, que ce soit par le biais d'une aliénation de capital (bénéfice en capital) ou 
de procédés comptables (réévaluation comptable d'éléments de fortune, 
dissolution de provisions, omission d'amortissements et de provisions justifiés par 
l'usage commercial) (arrêt du 28 janvier 1999 in RDAF 2000 II 400).  

9. Il convient de rappeler qu’il ressort du texte de l’art. 120 al. 1 CO que la 
compensation suppose l'identité et la réciprocité des créances : chaque partie doit 
être à la fois créancière et débitrice de l'autre de prestations de même espèce. La 
déclaration de compensation nécessaire selon l'art. 124 al. 1 CO est un acte 
unilatéral soumis à réception (cf. arrêt du Tribunal fédéral 2C_451/2018, 
2C_452/2018 du 27 septembre 2019 consid. 7.2 s et les références citées 

10. En l’espèce, l’application de la méthode d’estimation préconisée par la circulaire 
et confirmée par la jurisprudence n’est pas remise en cause, ni le fait que C______ 
SA est active presque exclusivement dans le domaine immobilier. A teneur claire 
de ses statuts, cette société se définit comme étant active principalement dans les 
domaines d’« acquisition, vente, exploitation, construction et transformation de 
tous immeubles ». On peut ainsi partir du principe que ces opérations font partie 
de ses activités ordinaires. Cela étant, s’agissant des acquisitions et ventes 
d’immeubles réalisées entre 2009 et 2015, si l’on peut admettre, sur la base des 
explications fournies par les recourants, que l’appartement acquis en 2009 l’a été 
afin que C______ s’y installe, et non en vue d’une opération commerciale faisant 
partie de ses activités ordinaires, tel ne saurait être le cas des immeubles acquis en 
2010 et 2011 et vendus en 2012, respectivement en 2015. On ne voit en effet pas 
en quoi la société aurait été « contrainte » d’acquérir l’immeuble en 2010 « par 
compensation », l’acte notarié y relatif faisant certes état du fait que le prix de 
cette acquisition était acquitté par compensation, mais d’aucune « contrainte » ou 
obligation de C______ SA d’acquérir l’immeuble. Les recourants perdent 
manifestement de vue que le vendeur ne pouvait pas manifester sa volonté de 
compenser, au sens de l’art. 124 al. 1 CO, avant que C______ SA ne devienne sa 
débitrice, ce qui n’était possible qu’après avoir acquis l’immeuble. En d’autres 
termes, si C______ SA pouvait être « contrainte » de recouvrer sa créance née 
antérieurement par compensation, elle ne le pouvait et ne l’était aucunement pour 
acquérir l’immeuble. En tout état, même si le vendeur avait choisi d’acquitter sa 
dette envers C______ SA moyennant cette transaction, il ne pouvait pas le faire 
sans l’accord préalable de cette dernière, dont ledit acte notarié fait du reste 
clairement état. Quant à l’immeuble acquis en 2011, les explications des 
recourants - selon lesquelles ce bien aurait été acquis afin qu’il leur soit loué, mais 
avait ensuite dû être vendu parce qu’il ne convenait pas à la recourante - ne 
convainquent pas. Il paraît en effet peu plausible qu’un immeuble acquis aux fins 
de loger les recourants n’ait pas été évalué et choisi par eux en toute connaissance 

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de cause. De plus, force est de constater que ces deux derniers immeubles ont été 
vendus dans un laps de temps relativement court depuis leur acquisition et qu’ils 
ont permis à C______ SA de réaliser des gains très importants, ce qui corrobore le 
caractère commercial de ces opérations dont on ne voit pas pourquoi elles 
sortiraient du champ de l'activité commerciale ordinaire de cette société.  

Quant aux charges à ajouter au rendement de C______ SA, il n’y pas lieu 
d’examiner cette question plus avant, dans la mesure où, au vu du dossier, 
l’autorité intimée n’en a pas tenu compte dans l’évaluation litigieuse, ce qui est du 
reste à l’avantage des recourants qui, de ce fait, sont dépourvus de tout intérêt 
digne de protection à ce que les décisions attaquées soient annulées ou modifiées 
sur ce point.  

Il en résulte que ces décisions et les bordereaux y relatifs doivent être confirmés.  

11. Partant, les recours seront rejetés.  

12. Vu cette issue, un émolument de CHF 1’000.- sera mis solidairement à la charge 
des recourants, qui succombent (art. 52 al. 1 LPFisc ; art. 1 et 2 du règlement sur 
les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 
- RFPA - E 5 10.03). Il est couvert par les deux avances de frais de CHF 700.- 
chacune versées à l'ouverture des recours. 

13. Compte tenu de l’issue du litige, les recourants n’ont pas droit à une indemnité de 
procédure (art. 87 al. 2 a contrario LPA). 

 

  

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A/987/2021 

 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevables les recours interjetés les 16 mars et 1er avril 2021 par Madame 
A______ et Monsieur B______ contre les décisions sur réclamation de 
l'administration fiscale cantonale des 18 février et 4 mars 2021 ; 

2. les joint sous le n° de procédure A/987/2021 ; 

3. les rejette ; 

4. met à la charge des recourants, pris solidairement, un émolument de CHF 1’000.-, 
lequel est couvert par leurs avances de frais totalisant CHF 1'400.-, et ordonne la 
restitution en leur faveur du solde de ces avances, soit CHF 400.- ; 

5. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant: Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Pascal DE LUCIA et 
Philippe FONTAINE, juges assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

Le président 

Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière