# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 57dce2ec-1ea8-5faa-8ad0-2acd55f79878
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 09.07.2014  SB.2014.00019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2014-00019_2014-07-09.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2014.00019	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 09.07.2014
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.08.2015 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Rüge nach Ablauf Rekursfrist, Mietereinbauten als Anlagekosten, Unverzinsliche Vorauszahlungen des Grundstückpreises

Zulässigkeit von Rügen nach Ablauf der Rekursfrist (E. 2).
Sind die Mietereinbauten mit dem Kaufpreis abgegolten worden, müssen deren Kosten unter dem Gesichtswinkel des Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse als Anlagekosten berücksichtigt werden (E. 3.4).
Unverzinsliche Vorauszahlungen des Grundstückspreises vor der Eigentumsübertragung stellen eine weitere Leistung dar, wenn dem Veräusserer die Nutzungsbefugnis am Grundstück einstweilen noch verbleibt. Ebenso einen Vorteil geniesst der Steuerpflichtige, wenn er einen Teil des Kaufpreises im Sinn einer Kaufpreisminderung unverzinst an die Käuferin zurückzahlt (E. 3.5).

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANLAGEKOSTEN
KAUFPREIS
KAUFPREISVORAUSZAHLUNG
MIETEREINBAUTE
RÜGE (ZULÄSSIGKEIT)
VERSPÄTUNG
VORAUSZAHLUNG
ZINSVORTEIL

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 132 StG
§ 151 StG
§ 152 StG
§ 153 StG
§ 205 StG
§ 206 StG
§ 213 StG
§ 216 StG
§ 217 StG
§ 219 StG
§ 220 StG
§ 17 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2014.00019

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 9. Juli 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber
Dirk Andres.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Gemeinde C, 

vertreten durch die
Kommission für Grundsteuern, 

diese vertreten durch die D AG,

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer,

hat sich
ergeben: 

I.  

A. Am 23. Januar
2003 erwarb A das in C gelegene Grundstück alt Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse
02/F-Strasse 03/G-Strasse 04–05 zum Preis von Fr. …. Am 28. Februar
2003 kaufte A auch das Nachbargrundstück alt Kat.-Nr. 06 an der G-Strasse 07
zum Preis von Fr. …. Danach vereinigte er die beiden Grundstücke zu neu
Kat.-Nr. 08 und begründete Stockwerkeigentum daran. 

In der Folge erstellte er auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 06
einen Neubau bzw. Anbau an das bestehende Einkaufszentrum. 

Am 28. März 2007 verkaufte A die beiden
Stockwerkeinheiten GBBL 09 und GBBL 10 zum Preis von Fr. …
(inkl. MWSt) bzw. Fr. … (exkl. MWSt) an die H AG in I.

Am 20. Juni 2011 verfügte die Kommission für die
Grundsteuern der Gemeinde C ausgehend von einem Grundstückgewinn von
Fr. … eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ….

B. Die
hiergegen erhobene Einsprache wies die Kommission für Grundsteuern am 26. September
2011 ab. 

II.  

Am 11. November 2011 erhob A beim Steuerrekursgericht
Rekurs gegen diesen Einspracheentscheid. Das Steuerrekursgericht hiess den
Rekurs nach Einholung einer Expertise am 3. November 2013 teilweise gut
und setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab.

III.  

Hiergegen erhob A am 24. März 2013 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte der Entscheid des Steuerrekursgerichts sei
aufzuheben und die Grundstücksgewinnsteuer sei auf Fr. … festzusetzen.
Unter Berücksichtigung des geleisteten Depositums von Fr. … sei ihm auf
sein Guthaben von Fr. … ein Vergütungszins von 2 % für die Periode
vom 29. März 2007 bis zur Rückzahlung des Guthabens zu vergüten, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. 

Die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde C schloss
auf Abweisung der Beschwerde. Das Steuerrekursgericht verzichtete auf eine
Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in
Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
geltend gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine
Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen
den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht
ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem
Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein
Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis
des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende
Ermessensfehler, d. h.
auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.  

2.1 Im Kanton
Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer nach § 216 Abs. 1 StG von den
Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von
solchen ergeben. Steuerpflichtig ist nach § 217 StG der Veräusserer. 

2.2 Die
Steuerhoheit für die Grundstückgewinnsteuern steht den politischen Gemeinden zu
(§ 205 StG). Gemäss § 206 in Verbindung mit § 132 Abs. 1
StG gilt im Grundsteuerverfahren die Offizialmaxime. Damit die Steuerbehörde
ihrer Untersuchungspflicht nachkommen kann, ist die steuerpflichtige Person
kraft der ihr obliegenden Mitwirkungspflicht verpflichtet und berechtigt, an
der Untersuchung der Steuerbehörden mitzuwirken. Nach der allgemeinen Regel im Steuerverfahren
trägt der Pflichtige die Beweislast für Tatsachen, welche die Steuerschuld
mindern oder aufheben, während die Einschätzungsbehörde für das von ihr
vertretene Gemeinwesen die steuerbegründenden und -erhöhenden Tatsachen
nachzuweisen hat (RB 2002 Nr. 110 f.; vgl. BGr, 21. April 2010,
2C_574/2009, E. 4.2; BGr, 4. Dezember 2009, 2C_452/2009, E. 2.1).
Die Steuerbehörde darf im Sinn einer natürlichen Vermutung davon ausgehen, dass
die steuerpflichtige Person alle Umstände, die zu ihren Gunsten sprechen, von
sich aus vorbringt. Änderungen und Ergänzungen eines Antrags sind bis zum
Ablauf der Rekursfrist zulässig. Nach Rekursfristablauf erstmals geltend
gemachte steuermindernde Tatsachen, deren verspätetes Vorbringen auf eine
nachlässige Prozessführung zurückzuführen ist, finden keine Beachtung. 

Demnach sind die vom Pflichtigen geltend gemachten Aufwandpositionen
als gewerbsmässiger interkantonaler Liegenschaftenhändler vom
Steuerrekursgericht zu Recht als verspätet unberücksichtigt geblieben. Da der
Grundsteuerbehörde die Staatssteuerakten nicht vorliegen und es ihr gemäss den
Grundsteuerakten nicht augenscheinlich bekannt sein musste, dass der Pflichtige
interkantonaler Liegenschaftenhändler war, war sie auch nicht verpflichtet,
eine entsprechende Untersuchung von Amtes wegen zu führen. Eine Berücksichtigung
von Amtes wegen ist auch insofern ausgeschlossen, da dem gewerbsmässigen
interkantonalen Liegenschaftenhändler nur dann ein Abzug zusteht, wenn er
ausdrücklich darauf verzichtet, entsprechende Aufwendungen bei den Staat- und
Gemeindesteuern geltend zu machen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans
Ulrich Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3.A., Zürich 2013, § 221
N. 148).

2.3 Ebenso
nach Ablauf der Rekursfrist erfolgte die Rüge des Pflichtigen, wonach die
Grundsteuerbehörde nicht zum Beizug der D AG im Einschätzungsverfahren
berechtigt gewesen sei bzw. es seien die gesetzlichen Vorgaben für die
Bestellung eines Sachverständigen – insbesondere durch die anschliessende
Vertretung der Behörde im Rekursverfahren durch dieselbe Unternehmung –
verletzt worden. Es geht hierbei nicht um die Geltendmachung von
steuermindernden Tatsachen, sondern um von Amtes wegen zu beachtende Bestimmungen
für ein faires Verfahren. Sind zur Abklärung des relevanten Sachverhalts besondere
Sachkenntnisse erforderlich, über welche die Grundsteuerbehörde nicht oder nur
teilweise verfügt, so können gemäss § 132 Abs. 2 StG Sachverständige
beigezogen werden. Entgegen der Ansicht des Steuerrekursgerichts kann auch ein
Rechtsberater als Sachverständiger (für Rechtsfragen) amten (vgl. BGr, 28. Oktober
2004, 1P.390/2004; VGr, 14. August 2013, SB.2012.00109). Soweit ein Steuerberater
(im Unterschied zur Vertretung einer Gemeinde im Rechtsmittelverfahren) bereits
im vom Untersuchungsgrundsatz dominierten Einschätzungsverfahren mitwirkt oder
gar die Verfahrensführung für die Einschätzung an ihn ausgelagert wird,
gebietet der Grundsatz eines fairen Verfahrens, dass er ebenso wie das
Gemeinwesen zur Objektivität verpflichtet ist. Nach der Rechtsprechung gelten
für Sachverständige wie auch für als Sachverständige beigezogene Anwälte deshalb
die gleichen Ausstands- und Ablehnungsgründe, wie sie für Richter vorgesehen
sind (BGr, 18. Juli 2012, 2C_991/2011, E. 2.1; BGE 135 I 14; 138 I
406; 139 III 120). 

Gestützt auf den auch für Behörden geltenden Grundsatz von
Treu und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs wird aber verlangt, dass
ein echter oder vermeintlicher (formeller) Ausstands- oder Ablehnungsgrund so
früh wie möglich geltend gemacht wird. Es verstösst gegen Treu und Glauben,
Einwände dieser Art erst im Rechtsmittelverfahren vorzubringen, wenn der Mangel
schon vorher hätte festgestellt und gerügt werden können. Wer den Mangel nicht
unverzüglich vorbringt, wenn er davon Kenntnis erhält, sondern sich
stillschweigend auf ein Verfahren einlässt, verwirkt den Anspruch auf spätere Anrufung
der vermeintlich verletzten Ausstandsbestimmungen (vgl. BGE 132 II 485 E. 4.3
S. 496 mit Hinweisen). 

Vorliegend hat der Pflichtige während des Einschätzungsverfahrens
in einem Schreiben vom 22. März 2011 zwar sein Missfallen über die
Beratung der Kommission für Grundsteuern durch die D AG bzw. die Herren J
und K und über die Auslagerung der Fallführung an diese externe Beratungsfirma geäussert,
eine entsprechende Rüge dann aber weder in seiner Einsprache noch innert
Rekursfrist erhoben. Dass sich die Kommission für Grundsteuern in der Folge im
Rekursverfahren durch die D AG vertreten liess, war absehbar und brachte
keine neuen Erkenntnisse. Unter diesen Umständen ist die nach Ablauf der
Rekursfrist geltend gemachte Verletzung von Verfahrensrechten im Sinn von Treu
und Glauben verspätet erfolgt.

3.

3.1 Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1
StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und
Aufwendungen) übersteigt. Massgebend für die Berechnung des Gewinns und der
Besitzesdauer ist die letzte Handänderung (Abs. 2). Als Erwerbspreis gilt
gemäss § 220 StG der beim Erwerb vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss
aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). 

3.2 Während die vom Gutachter berechneten Wertquoten
vom Pflichtigen nicht mehr infrage gestellt werden, ist zunächst weiterhin
umstritten, ob die Mietereinbauten des Unternehmens L im Umfang von Fr. …
als Anlagekosten anzurechnen sind.  

3.3 Die Grundstückgewinnsteuer ist eine
Spezialeinkommenssteuer. Es handelt sich um eine Objektsteuer, bei der
grundsätzlich nur auf den Veräusserungserlös und die Anlagekosten abgestellt
wird, ohne den übrigen wirtschaftlichen Verhältnissen der Steuerpflichtigen
Rechnung zu tragen. Begründet wird dies mit der Ausgleichsfunktion der
Grundstückgewinnsteuer. Die Bodenmehrwerte, die zu einem wesentlichen Teil auf
Einrichtungen sowie planerische Massnahmen des Gemeinwesens zurückzuführen
sind, führen aufgrund der Knappheit des Bodens zu unverdienten
Wertzuwachsgewinnen. Deren Abschöpfung soll die Aufwendungen des Gemeinwesens
decken. Dieser Ausgleich soll nicht durch Verlustverrechnung beeinträchtigt
werden, die nicht mit dem Grundbesitz als solchem, sondern mit der Person des
Eigentümers zusammenhängt (vgl. zum Ganzen: Markus Reich, Steuerrecht, 2. A.,
Zürich 2012, S. 495 ff.).

Um die Besteuerung des Grundstückgewinns als
"unverdienten" Wertzuwachs zu gewährleisten, verlangt der von Lehre
und Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse, dass
sich Erlös und Anlagekosten auf das umfänglich und inhaltlich gleiche
Grundstück zu beziehen haben. Hat sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit
während der massgebenden Besitzesdauer wesentlich geändert, so sind durch Zu-
oder Abrech­nungen am Erwerbspreis vergleichbare Verhältnisse herzustellen (RB
1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342).

Bezugspunkt für den Vergleich der Verhältnisse beim Verkauf
ist der Zustand des Grundstücks, der Grundlage für die Kaufpreisgestaltung bei
der Veräusserung gebildet hat. Es kommt also nicht darauf an, was aufgrund des
Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu Eigentum übergeht. Massgebend
ist nur das, was an liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der
vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist (RB 1993 Nr. 29 =
StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). Haben die Vertragsparteien ein
überbautes Grundstück veräussert, dann müssen auch die Gebäudekosten
gewinnmindernd berücksichtigt werden. Ist jedoch aus dem Gesichtswinkel der
Kaufpreisfestsetzung lediglich Bauland oder ein Rohbau verkauft worden, kann
bloss der Landpreis bzw. der Preis für den Rohbau angerechnet werden.
Aufwendungen für Bauten, die nach dem rechtsgeschäftlichen Willen der
Vertragsparteien nicht als veräussert gelten und daher nicht mit dem Kaufpreis
abgegolten werden, sind infolgedessen nicht als Anlagekosten anrechenbar (vgl. VGr,
24. November 2004, SB.2004.00043, E. 2.4).

3.4 Wertvermehrende Mietereinbauten bilden somit
zwar sachenrechtlich Bestandteil der Liegenschaft. Wurden sie nicht zusammen
mit der Liegenschaft verkauft bzw. wurde aus dem Gesichtswinkel der
Kaufpreisfestsetzung lediglich ein Rohbau verkauft, sind die Mietereinbauten
nicht als Anlagekosten anrechenbar. Sind die Mietereinbauten aber mit dem
Kaufpreis abgegolten, müssen deren Kosten unter dem Gesichtswinkel des
Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse als Anlagekosten berücksichtigt
werden (VGr, 24. November 2004, SB.2004.00043, E. 2.4).

Vorliegend hat die Käuferin der streitbetroffenen
Liegenschaft die fraglichen Mietereinbauten nicht mit dem Kaufpreis abgegolten.
Vielmehr wurde nur der Rohbau verkauft. Das ergibt sich bereits aus dem
Umstand, dass zum Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft der Umfang der
Mietereinbauten noch nicht feststand und es dem Pflichtigen seinen Angaben zufolge
im Einschätzungsverfahren nur unter grossem Aufwand gelang, die Baukostenabrechnungen
und die Zahlungsbelege des Unternehmens L zu besorgen. Der Wert der
Mietereinbauten war beim Verkauf der Liegenschaft damit nicht genau bekannt und
kann deshalb auch nicht kaufpreisgestaltend gewesen sein. Die Entschädigung an das
Unternehmen L für die Mietereinbauten war kein Thema des Kaufvertrages.
Weiter spricht für einen Rohbauverkauf, dass auch nur der Rohbau an das
Unternehmen L vermietet war. Dieser Mietvertrag über den Rohbau aus dem
Jahre 2004 mit Unternehmen L bestand nach dem Verkauf weiter. Die Kosten
der Mietereinbauten werden bei frühestmöglicher Beendigung des von der Käuferin
übernommenen Mietvertrags im Jahre 2026 – also 22 Jahre nach Vertragsabschluss
mit Verlängerungsmöglichkeit bis 2046 – amortisiert sein. Zwar war bei der
Kaufpreisgestaltung entscheidend, dass die Liegenschaft bis mindestens ins Jahr
2026 vermietet war, nicht jedoch, dass die nach Abschluss des Mietvertrages und
nach dem Verkauf des Rohbaus vorgenommenen Einbauten aufgrund des Akzessionsprinzips
Bestandteil des Grundstücks wurden. 

Die Kosten für die Mietereinbauten des Unternehmens L
sind damit vorliegend in Übereinstimmung mit der langjährigen Praxis des
Verwaltungsgerichts nicht als Anlagekosten anrechenbar, da sie nicht
Bestandteil der Kaufpreisfestsetzung waren. Vorliegend braucht deshalb nicht
entschieden zu werden, ob Mietereinbauten in Präzisierung der Rechtsprechung
generell nur noch dann als Anlagekosten geltend gemacht werden können, wenn der
Mieter dafür durch den Veräusserer entschädigt worden ist. 

3.5 Weiter wirft der
Pflichtige der Vorinstanz vor, sie habe die Mietzinsgarantie für die Parkgarage
bei der Bestimmung des massgeblichen Erlöses falsch berücksichtigt sowie dafür
wie für die Vorauszahlung eines Teils des Kaufpreises einen zu hohen Zins
verrechnet.

Am 3. Mai 2006 leistete die Käuferin eine
unverzinsliche Kaufpreisanzahlung von Fr. …. Bei Besitzesantritt am 28. März
2007 leitete sie den Restkaufpreis von Fr. … an den Pflichtigen weiter.
Infolge der vereinbarten Mietzinsgarantie zahlte der Pflichtige am 10. September
2007 und am 19. September 2008 je Fr. … unverzinst an die Mieterin
der Käuferin zurück. Die Vorinstanz erblickte in der Nichtverzinsung der drei
Zahlungen eine weitere Leistung und rechnete auf der Basis eines Zinses von 3 %
Fr. … zum Erlös hinzu.

Laut § 222 StG gilt als Erlös der bei der infrage
stehenden Handänderung vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren
Leistungen des Erwerbers. Alle Leistungen, welche in kausalem Verhältnis zur
Handänderung standen, bilden den Erwerbspreis (VGr, 20. April 2005,
SB.2004.00066, E. 2.2). Unverzinsliche Vorauszahlungen des Grundstückpreises
vor der Eigentumsübertragung stellen eine weitere Leistung dar, wenn dem Veräusserer
die Nutzungsbefugnis am Grundstück einstweilen noch verbleibt (BGr, 15. November
2011, 2C_603/2010, E. 3). Der Ausgleich des Zinsvorteils rechtfertigt
sich, da der Verkäufer einen wirtschaftlichen Vorteil geniesst, wenn er den Kaufpreis
ganz oder teilweise erhält, bevor er den Nutzen am Grundstück aufgeben muss.
Einig mit den Ausführungen des Steuerrekursgerichts geniesst der Pflichtige
ebenso einen Vorteil, wenn er – wie vorliegend – einen Teil des Kaufpreises im
Sinn einer Kaufpreisminderung unverzinst an die Käuferin zurückzahlt. Entgegen
der Ansicht des Pflichtigen spielt es in Bezug auf den Zinsvorteil keine Rolle,
dass er die Mietzinsgarantie an den Mieter und nicht an die Käuferin zahlte, da
die Leistung im Kaufvertrag vereinbart war. Es handelt sich um eine mit der
Handänderung verbundene weitere Leistung in Form eines Zinsvorteils, welche dem
Pflichtigen zugutekam, indem er über Fr. … zinsfrei verfügen konnte.

Der verrechnete Zinssatz auf die
Mietzinsgarantie und die Vorauszahlung hat den Marktverhältnissen für die Zinsperiode
2006–2008 entsprochen. Wie die Vorinstanz richtigerweise festgestellt hat, lag
der verwendete Zinssatz von 3 % unter dem für Immobilienzwecke festgelegten
Referenzzinssatz (hypothekarischer Durchschnittszinssatz der Banken), sodass
kein pönales Element erblickt werden kann. Die vom Regierungsrat festgelegten
Zinssätze für Steuern sind nicht einschlägig, weil damit andere Ziele verfolgt
werden. 

3.6 Sodann bringt der Pflichtige
zu Recht vor, dass die Mieterentschädigungen von Fr. … bei der Berechnung
der Grundstückgewinnsteuer der Vorinstanz unberücksichtigt geblieben sind,
obwohl diese anerkannt worden sind. Die Grundstückgewinnsteuer ist damit wie
folgt zu berechnen:

		
  Fr.

  		
  Fr.

  
	
  Erlös:

  			
	
  Verkaufspreis

  	
  …

  		
	
  Zinsvorteil

  	
  …

  		
	
  Mietzinsgarantie

  	
  -…

  		
	
  Total Erlös

  	
  …

  		
  …

  
				
	
  Anlagekosten:

  			
	
  Erwerbspreis:

  			
	
  Kat.-Nr. 01

  	
  …

  	
  …%

  	
  …

  
	
  Kat.-Nr. 9805

  	
  …

  	
  …%

  	
  …

  
	
  Mieterentschädigung

  	
  …

  	
  …%

  	
  …

  
	
  Total
  Erwerbspreis

  			
  …

  
				
	
  Wertvermehrende
  Aufw.:

  			
	
  Kostenaufstellung

  	
  …

  		
	
  Erwerbspreis

  	
  -…

  		
	
  Baukreditzins

  	
  -…

  		
	
  Mäklerprovision

  	
  -…

  		
	
  Erwerbskosten

  	
  -…

  		
	
  Verkaufskosten

  	
  -…

  		
	
  Mietzinsgarantie

  	
  -…

  		
	
  HGP

  	
  -…

  		
	
  HGP

  	
  …

  		
	
  GU plus AG

  	
  -…

  		
	
  GU plus AG

  	
  …

  		
	
  Total wertvermehrende
  Aufw.

  	
  …

  	
  …%

  	
  …

  
				
	
  Mäklerprovision

  			
  …

  
	
  Erwerbskosten

  	
  …

  	
  …%

  	
  …

  
	
  Verkaufskosten

  			
  …

  
	
  Baukreditzins

  	
  …

  	
  …%

  	
  …

  
				
	
  Total
  Anlagekosten:

  			
  …

  
				
	
  Grundstückgewinn:

  			
  …

  
	
  Grundstückgewinn
  gerundet:

  			
  …

  
				
	
  Grundstückgewinnsteuer
  laut § 225 Abs. 1 StG:

  			
  …

  

 

Die Beschwerde ist damit lediglich betreffend der
Nichtberücksichtigung der Mieterentschädigungen gutzuheissen, im Übrigen jedoch
vollumfänglich abzuweisen.

4.

Da der Pflichtige nur in einem Nebenpunkt, gemessen am
Streitwert nur zu 0,01 %, obsiegt, rechtfertigt es sich die ganzen Kosten
dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und ihm keine Parteientschädigung
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213
Satz 2 StG). Zwar hätte sich der Aufwand des Pflichtigen betreffend der
Mietereinbauten bei richtiger rechtlicher Einordung des Sachverhalts durch die
Grundsteuerbehörde bei der Beweismittelbeschaffung sowie die Dauer des
Einschätzungsverfahrens reduziert, doch liegt darin wegen der Untersuchungspflicht
sowie der Komplexität des Falls keine mutwillige Verletzung des Beschleunigungsgebotes,
welche die Auferlegung der Verfahrenskosten an die Beschwerdegegnerin rechtfertigen
würde, zumal der Beschwerdeführer die Berücksichtigung der Mietereinbauten
beantragte und dafür auch beweispflichtig war. Ebenso war aufgrund der
schwierigen Berechnung der Wertquoten das Einholen einer Expertise durch das
Steuerrekursgericht geboten. 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Grundstückgewinnsteuer von
Fr. … auf Fr. … herabgesetzt. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  50'000.-;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.       120.-    Zustellkosten,

Fr.  50'120.-    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14
einzureichen.

6.    Mitteilung an …