# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d71186e6-c51c-5fb4-bfde-5903f24359cf
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-29
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 29.08.2019 III 2019 26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-26_2019-08-29.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 26

Entscheid vom 29. August 2019 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien 1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.________,
6. F.________,
7. G.________,
8. H.________,
9. I.________,
10. J.________,
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. K.________,

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. L.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,

2

Postfach 1186, 6431 Schwyz,
3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,

Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. M.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. N.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. M.________ ist Eigentümer des in der Zentrumszone (Z) gelegenen 
Grundstücks KTN 001 Freienbach (682m2), auf welchem das Gebäude Nr. xx 
(82m2), O.________ (Strasse), und ein Teil des Gebäudes Nr. zz (24m2), 
O.________ (Strasse), liegt (der restliche Teil des Gebäudes Nr. zz, 123m2, be-
findet sich auf dem Grundstück KTN 002 Freienbach, von welchem M.________ 
nicht Eigentümer ist). Er reichte am 17. April 2015 ein Baugesuch für den Ab-
bruch des Einfamilienhauses (Gebäude Nr. xx) und Neubau eines Wohn- und 
Geschäftshauses auf KTN 001 Freienbach ein. Das Baugesuch wurde publiziert 
und öffentlich aufgelegt. Dagegen wurde Einsprache erhoben. Nach 
Anpassungen des Bauprojekts erteilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) die 
kantonale Baubewilligung mit Gesamtentscheid vom 23. Oktober 2015. Der 
Gemeinderat Freienbach wies die Einsprache mit GRB vom 5. November 2015 
ab und erteilte die Baubewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses sowie 
den Neubau des Wohn- und Geschäftshauses auf KTN 001. Dagegen wurde 
beim Regierungsrat Beschwerde erhoben. Der Regierungsrat hiess die Be-
schwerde gut und hob den GRB vom 5. November 2015 sowie den Gesamtent-
scheid des ARE vom 23. Oktober 2015 auf. Die dagegen erhobene Beschwerde 
wies das Verwaltungsgericht mit VGE III 2016 216 vom 24. Juli 2017 im Sinne 
der Erwägungen ab.

B. Am 15. Januar 2018 reichte M.________ erneut ein Baugesuch für den 
Abbruch eines Einfamilienhauses (Gebäude Nr. xx) und Neubau eines Wohn- 
und Geschäftshauses auf KTN 001 Freienbach ein. Das Baugesuch wurde im 
Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen liessen u.a. 
A.________ und neun weitere Mitbeteiligte am 8. Februar 2018 gemeinsam 
Einsprache erheben. Mit Schreiben vom 14. Februar 2018 wurde M.________ 
vom Bauamt Freienbach aufgefordert, das Bauprojekt zu überarbeiten. 
Gleichzeitig wurde ihm das rechtliche Gehör gewährt. Am 5. März 2018 liess 
M.________ die Einspracheantwort und am 20. sowie 22. März 2018 die 
Stellungnahmen und revidierten bzw. neuen Unterlagen zum Schreiben des 
Bauamtes vom 14. Februar 2018 einreichen, welche jeweils den Einsprechern 
zur Stellungnahme unterbreitet wurden. Am 24. April 2018 erfolgte die 
Plausibilisierung des Lärmgutachtens durch die P.________ AG, welche den 
Einsprechern wiederum zur Stellungnahme zugestellt wurde. Am 30. April 2018 
liessen die Einsprecher weitere Stellungnahmen einreichen. Am 16. Mai 2018 
liess M.________ die Verkehrsmessung 2016 des Tiefbauamtes Schwyz, auf 
welche sich die Plausibilisierung des Lärmgutachtens stützt, einreichen, die den 
Einsprechern zur Kenntnisnahme zugestellt wurde.

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C. Mit Gesamtentscheid vom 29. Juni 2018 erteilte das Amt für Raumentwick-
lung (ARE) die kantonale Baubewilligung "im Sinne der Erwägungen und unter 
den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen" (d.h. des Amtes 
für Arbeit, des Tiefbauamtes, des Amtes für Umweltschutz und des Amtes für 
Militär, Feuer- und Zivilschutz). Der Gemeinderat Freienbach wies die Einsprache 
der A.________ und neun weiteren Mitbeteiligten mit GRB vom 5. Juli 2018 ab, 
erteilte die Baubewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses sowie den 
Neubau des Wohn- und Geschäftshauses auf KTN 001 und eine 
Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Strassenabstandes unter 
Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten sowie unter Eröffnung des 
Gesamtentscheides des ARE vom 29. Juni 2018, der Beurteilung der 
kommunalen Brandschutzfachstelle vom 3. Juli 2018, des Berichts der procap 
vom 12. Februar 2018 und des Ergebnisses der abwassertechnischen Prüfung 
vom 20. Februar 2018.

D. Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss liessen A.________ und neun 
Mitbeteiligte mit Eingabe vom 27. Juli 2018 beim Regierungsrat Beschwerde 
erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 7.15.4 des Gemeinderates Freienbach vom 5. Juli 2018 so-
wie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumplanung des Kantons Schwyz 
vom 29. Juni 2018 seien aufzuheben.

2. Dem Beschwerdegegner sei die Baubewilligung für den Neubau Wohn- und 
Geschäftshaus O.________ (Strasse), KTN 001, Freienbach, gemäss Bauge-
such vom 15. und 16. Januar 2018, ergänzt mit Eingaben vom 21. und 23. 
März 2018 zu verweigern.

3. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegeg-
ners und/oder der Gemeinde Freienbach.

E. Mit RRB Nr. 25/2019 vom 15. Januar 2019 beschloss der Regierungsrat 
was folgt:

1. Die Beschwerde wird insoweit teilweise gutgeheissen, als der Beschluss Nr. 
254 der Vorinstanz 1 vom 5. Juli 2018 wie folgt ergänzt wird:
"Die Bauherrschaft wird im Sinne einer Auflage verpflichtet, der Gemeinde 
Freienbach die drei fehlenden Abstellplätze gestützt auf Art. 19 Abs. 4 BauR 
abzugelten."
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- wer-
den zu zwei Dritteln (Fr. 1000.--) den Beschwerdeführern und zu je einem 
Sechstel (je Fr. 250.--) der Gemeinde Freienbach und dem Beschwerdegegner 
auferlegt. Die Staatskanzlei wird angewiesen, den Beschwerdeführern Fr. 
500.-- des von ihnen geleisteten Kostenvorschusses (Fr. 1500.--) zurückzube-
zahlen. Die Gemeinde Freienbach und der Beschwerdegegner haben ihre An-
teile innert 30 Tagen an die Staatskanzlei zu überweisen.

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3. Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Freienbach und dem Beschwer-
degegner eine reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 1200.-- zu bezahlen 
(unter solidarischer Haftbarkeit).

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung/Zustellung)

F. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Versand am 22. Januar 2019) 
lassen A.________ und neun Mitbeteiligte mit Eingabe vom 8. Februar 2019 
(Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Die Beschlüsse Nr. 25/2019 vom 15. Januar 2019 des Regierungsrats des 
Kantons Schwyz sowie Nr. 7.15.4 des Gemeinderates Freienbach vom 5. Juli 
2018 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumplanung des Kantons 
Schwyz vom 29. Juni 2018 seien aufzuheben.

2. Dem Beschwerdegegner sei die Baubewilligung für den Neubau Wohn- und 
Geschäftshaus O.________ (Strasse), KTN 001, Freienbach, gemäss Bauge-
such vom 15. und 16. Januar 2018, ergänzt mit Eingaben vom 21. und 23. 
März 2018 zu verweigern.

3. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons Schwyz, 
der Gemeinde Freienbach und des Beschwerdegegners unter solidarischer 
Haftbarkeit für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz und zulasten der Gemeinde Freienbach und des Beschwerdegegners 
unter solidarischer Haftbarkeit für das Verfahren vor dem Regierungsrat des 
Kantons Schwyz.

Zudem beantragen die Beschwerdeführer die Durchführung einer mündlichen 
Verhandlung (Beschwerde S. 4 Ziff. 3). 

G. Am 12. Februar 2019 beantragt das ARE die Abweisung der Beschwerde. 
Mit Vernehmlassung vom 14. Februar 2019 beantragt das Sicherheitsdeparte-
ment, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer ab-
zuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 20. März 2019 lässt der Beschwerdegeg-
ner die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu 
Lasten der Beschwerdeführer bei Solidarhaft beantragen. Am 5. April 2019 lässt 
der Gemeinderat Freienbach beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, so-
weit darauf einzutreten ist, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der Beschwerdeführenden bei solidarischer Haftbarkeit.

H. Mit gerichtlichem Schreiben vom 8. April 2019 wurde den Beschwerdefüh-
rern Frist bis spätestens 23. April 2019 angesetzt um dem Gericht mitzuteilen, ob 
am Antrag auf eine mündliche Verhandlung festgehalten wird. Stillschweigen 
werde als Verzicht verstanden. Für den Fall eines Verzichts werde den Be-
schwerdeführern Frist bis spätestens 3. Mai 2019 angesetzt, um dem Verwal-
tungsgericht eine schriftliche Replik einzureichen. Innert erstreckter Frist lassen 
die Beschwerdeführer am 31. Mai 2019 die schriftliche Replik einreichen. 

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I. Das Sicherheitsdepartement verzichtet mit Schreiben vom 5. Juni 2019 auf 
eine Duplik. Am 24. Juni 2019 lassen der Beschwerdegegner und der Gemeinde-
rat die Duplik einreichen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Es spricht nichts gegen ein Eintreten auf die Beschwerde. Der 
Gemeinderat konkretisiert seinen diesbezüglichen Antrag nicht. Die 
Eintretensvor-aussetzungen sind gegeben.

2. Das Bauvorhaben sieht den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses 
vor. Im Erdgeschoss (EG) ist eine Gewerbefläche von 205.33m2, im 1. - 3. Ober-
geschoss (OG) sind je zwei Wohnungen von jeweils 94.51m2 und 127m2 bzw. 
94.51m2 und 121.76m2 (im 3. OG) und im Dachgeschoss eine Attikawohnung 
von 164.36m2 geplant (vgl. Pläne "Grundrisse EG - 1.OG" Nr. 558-2C-003 vom 
12.1.2018, "Grundrisse 2.OG - 3.OG" Nr. 558-2C-004 vom 12.1.2018 und 
"Grundriss AG - Dachaufsicht" Nr. 558-2C-005 vom 12.1.2018). Im 2. Unterge-
schoss (UG) sind Lagerräume für das Gewerbe sowie Kellerräume und im 1. UG 
eine Tiefgarage vorgesehen (vgl. Plan "Grundrisse 2. UG - UG/Kanalisation 
(Gemeinsame Ausfahrt)" Nr. 558-2C-002 vom 14.3.2018).

Mit dem ursprünglichen Bauvorhaben vom 17. April 2015 war auf den Nachbar-
grundstücken (O.________ (Strasse), KTN 002 und 003 Freienbach) ebenfalls 
ein Neubau (Abbruch Wohnhaus sowie Neubau und Erweiterung Wohn- und Ge-
schäftshaus) geplant, weshalb die geplanten Bauvorhaben (auf KTN 001 und 
002/003) über eine gemeinsame Ein- und Ausfahrt (in die Tiefgarage) erschlos-
sen werden sollten. Zudem sollten die Neubauten auf KTN 001 und 002 Freien-
bach zusammengebaut werden (Grenzbau). Die entsprechenden Rechte wurden 
als Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen (vgl. VGE III 2016 216 vom 
24.7.2017 Erw. 2). Damals wurden die beiden Baugesuche KTN 001 und 
002/003 gleichzeitig beurteilt und vom Regierungsrat aufgehoben (vgl. angefoch-
tener RRB mit Verweis auf RRB Nr. 916 vom 8.11.2016). Auch im vorliegend 
umstrittenen Bauvorhaben verweist der Beschwerdegegner auf nebenan geplan-
te Neubauten mit gemeinsamer Parkierung und reicht einen UG-Plan mit ge-
meinsamer Tiefgaragenein-/bzw. - ausfahrt ein (vgl. Erläuterungstext zum Bau-
gesuch). Aus dem angefochtenen Gemeinderatsbeschluss (S. 9 Ziff. 6) geht zu-
dem hervor, dass auch auf dem benachbarten Grundstück KTN 002 ein Grenz-
bau vorgesehen sei. Das entsprechende Gesuch liege vor, eine zeitgleiche Rea-
lisierung sei jedoch nicht gesichert (vgl. auch Abl yz zum Abbruch Wohnhaus und 
Neubau und Erweiterung Wohn- und Geschäftshaus auf KTN 003 und 002). 

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Gemäss den Ausführungen im angefochtenen RRB (Erw. 3.1) sei das Bauge-
such der benachbarten Liegenschaften aufgrund von dagegen erhobenen Ein-
sprachen zurzeit noch hängig. Da der Zeitpunkt der Realisation des Neubaus auf 
KTN 002 und 003 unklar war und nach wie vor ist, reichte der Beschwerdegegner 
sein Baugesuch damals wie heute mit der Option einer Einzelausfahrt ein (neben 
der gemeinsamen Ausfahrt; vgl. Plan "Grundriss UG (Zeitl. Option Einzelaus-
fahrt)" Nr. 558-2C-002 vom 14.3.2018).

Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB dazu zutreffend ausgeführt, dass 
er in der Regel davon absieht, mehrere Varianten eines Bauprojekts zu prüfen, 
und dass das vorliegende Bauvorhaben nur bewilligt werden darf, wenn die Vari-
ante mit der eigenen Tiefgaragenein-/ausfahrt dem materiellen Baurecht ent-
spricht, weil ungewiss ist, ob bzw. wann eine gemeinsame Garagenausfahrt rea-
lisiert werden kann. Sollte es dazu kommen, müsse der Beschwerdegegner ein 
neues Baugesuch für die gemeinsame Ein-/Ausfahrt in die bzw. aus der Tiefga-
rage einreichen. Diese Ausführungen werden von den Parteien zu Recht auch 
nicht bestritten.

3. Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB des Weiteren das Vorliegen 
einer Gehörsverletzung geprüft und verneint (Erw. 2ff.). Zudem hat er festgehal-
ten, dass die geschlossene Bauweise in der Zone Z gestattet und nicht erforder-
lich ist, dass sämtliche Bauten, welche eine geschlossene Überbauung bilden 
können, gleichzeitig realisiert werden (Erw. 3ff.). In Erw. 4ff. führt der Regierungs-
rat aus, dass der erforderliche Strassenabstand unterschritten wird und das ge-
plante Wohn- und Geschäftshaus nur bewilligt werden kann, wenn die Voraus-
setzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung erfüllt sind (Erw. 4.1.2). 
Mit dieser Frage hat sich der Regierungsrat im RRB Nr. 917/2016 vom 8. No-
vember 2016 (Erw. 3.3ff.) auseinandergesetzt und die Ausnahmebewilligung als 
gerechtfertigt erachtet. An dieser Beurteilung hält der Regierungsrat im ange-
fochtenen RRB fest, zumal sich das vorliegende Bauvorhaben in Bezug auf die 
Unterschreitung des Strassenabstandes nicht vom Vorgängerprojekt unterschei-
de (Erw. 4.3f.). Nachdem die Beschwerdeführer rügen, dass das Baugrundstück 
ungenügend erschlossen ist, dass der vom Beschwerdegegner beabsichtigte 
Ausbau des Trottoirs auf 1.76m nicht hinreichend und die Verkehrssicherheit 
somit gefährdet ist, hält der Regierungsrat fest, dass die O.________(Strasse) 
(mit einem beidseitigen Trottoir) eine technisch hinreichende Zufahrt für das ge-
plante Wohn- und Geschäftshaus auf der Parzelle KTN 001 darstellt (Erw. 5ff.). 
Des Weiteren prüft der Regierungsrat, ob die geplanten Parkplätze genügend 
dimensioniert sind und führt dazu aus, dass unter den konkreten Umständen 
(beschränkte Platzverhältnisse im Zentrum ________, Unterschreitung der Min-

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destbreite um lediglich 0.05m, gute Zugänglichkeit in der Nähe der Tiefgaragen-
einfahrt) davon abgesehen werden könne, eine regelkonforme Dimensionierung 
der Parkplätze Nr. 15-18 zu verlangen. Dagegen würden die Parkplätze Nr. 1-4, 
19 und 20 die geforderte Breite um jeweils 0.15m unterschreiten und somit die 
Anforderungen der Komfortstufe A deutlich nicht erfüllen. Von diesen sechs Park-
feldern dürften demnach nur deren drei als Parkplätze angerechnet werden. So-
mit verfüge das Bauvorhaben mit 18 anrechenbaren Abstellflächen (bei 21 erfor-
derlichen) nicht über genügend Parkplätze (Erw. 6ff.). Im vorliegenden Fall wür-
den jedoch besondere Verhältnisse vorliegen, weshalb die drei fehlenden Ab-
stellplätze abgegolten werden könnten, indem der angefochtene Beschluss mit 
dieser Auflage zu ergänzen sei (Erw. 6.4). Schliesslich prüfte und bejahte der 
Regierungsrat die Einhaltung der Lärmschutzbestimmungen (Erw. 7ff). 

4.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass der angefochtene RRB an ei-
nem offensichtlichen formellen Mangel leide. Obschon die drei Parkplätze bezüg-
lich Dimensionierung nicht den Vorschriften der Schweizer Norm (SN) 640 291a 
des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) 
"Anordnung und Geometrie der Parkierungsanlagen" entsprechen würden, habe 
der Regierungsrat den Baubewilligungsentscheid des Gemeinderates nicht auf-
gehoben. Damit werde dem Beschwerdegegner die Erstellung einer Parkie-
rungsanlage erlaubt, obschon diese Anlage nicht den Bauvorschriften entspre-
che. Es entstehe daher bezüglich Parkflächen ein baupolizeiwidriger Zustand. 
Daran ändere auch nichts, dass die Dimensionierung der Parkplätze nicht im 
Baureglement der Gemeinde festgelegt werde. Diese Lücke sei mit der besagten 
Norm zu füllen. Ohne Einhaltung dieser Norm sei die Verkehrssicherheit und der 
Schutz von Fahrzeugen vor Beschädigungen beim Ein- und Aussteigen nicht 
gewährleistet. Um einen baupolizeiwidrigen Zustand bezüglich der Parkierung zu 
vermeiden, sei der Bewilligungsentscheid des Gemeinderates auf jeden Fall auf-
zuheben und die Sache zur neuen Beurteilung an diesen zurückzuweisen.

4.2 Im angefochtenen RRB (Erw. 6.3.3f.) wird u.a. ausgeführt, dass die Park-
plätze Nr. 1/2, 3/4, 19 und 20 die geforderte Breite um jeweils 0.15m unterschrei-
ten und somit die Anforderungen deutlich nicht erfüllen. Von diesen sechs Park-
felder dürften somit nur deren drei als Parkplätze angerechnet werden, weshalb 
das Bauvorhaben mit 18 statt 21 anrechenbaren Abstellflächen nicht über genü-
gend Parkplätze verfüge. Im vorliegenden Fall wäre es jedoch verfahrensökono-
misch nicht verhältnismässig, die Beschwerde vollständig gutzuheissen und das 
Baubewilligungsverfahren ein drittes Mal von vorne beginnen zu lassen. Auf-
grund der örtlichen Gegebenheiten bzw. der beschränkten Platzverhältnisse 
würden besondere Verhältnisse vorliegen. Zudem mache es durchaus Sinn, 

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wenn die Umgebung der geplanten Baute möglichst frei von Verkehrsanlagen 
bleibe. Der angefochtene Beschluss sei jedoch mit der Auflage zu ergänzen, 
dass die drei fehlenden Abstellplätze gestützt auf Art. 19 Abs. 4 des Bauregle-
ments der Gemeinde Freienbach vom 10. Februar 2019 (letzte Urnenabstim-
mung; nachfolgend BauR) abgegolten werden.

Vernehmlassend hält der Regierungsrat zudem fest, dass von den sechs Park-
feldern 1-4 (doppeltiefe Parkplätze 1/2 und 3/4), 19 und 20 nur deren drei als (re-
gelkonform dimensionierte) Parkplätze ausgewiesen werden dürfen. Der Ge-
meinderat werde anlässlich der Bauabnahme sicherstellen müssen, dass diese 
Vorgabe eingehalten werde. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer 
treffe es nicht zu, dass der Beschwerdeentscheid in dieser Hinsicht an einem 
formellen Mangel leide.

4.3 Die Ausführungen der Beschwerdeführer sind insoweit nachvollziehbar, als 
mit der Baubewilligung und trotz der Auflage in Dispositiv-Ziffer 1 des angefoch-
tenen RRB, wonach die Bauherrschaft drei Abstellplätze abzugelten habe, weil 
deren Dimensionierung ungenügend sei, gemäss bewilligtem Grundrissplan zum 
UG (Plan-Nr. 558-2C-002 vom 14.3.2018) 21 Parkplätze, wovon sechs ungenü-
gende, und nicht nur 18 genügende (oder allenfalls 21 mit drei ungenügenden) 
Parkplätze bewilligt wurden. Der Grundrissplan des UG stimmt somit nicht mit 
den vom Regierungsrat bewilligten 18 genügenden Parkplätzen überein. Nach-
dem die Baupläne ebenfalls integrierter Bestandteil des Dispositivs bilden (vgl. 
dazu Fritzsche / Bösch / Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 
2011, S. 344), müssen diese mit der Baubewilligung übereinstimmen, ansonsten 
sich bei widersprüchlichen Angaben eine Baukontrolle als schwierig erweist. 
Demgemäss muss der besagte Grundrissplan UG grundsätzlich dem angefoch-
tenen Beschluss des Regierungsrates angepasst werden. Zu prüfen ist deshalb 
nachstehend auch, ob diese Anpassung der Baupläne mittels Auflage erfolgen 
kann, oder ob sich eine Rückweisung aufdrängt.

Zunächst ist nachfolgend jedoch zu prüfen, ob der Beurteilung des Regierungsra-
tes betreffend die Parkplätze des vorliegenden Bauvorhabens gefolgt werden 
kann.

5.1 Die Beschwerdeführer rügen die Art und Weise, wie der Regierungsrat die 
Anzahl der Abstellplätze ermittelt hat (und dass er die Angelegenheit nicht zur 
neuen Beurteilung an den Gemeinderat zurückgewiesen hat, vgl. vorstehend 
Erw. 4.1ff.). Ein Abstellplatz müsse den Vorschriften über die Dimensionierung 
gemäss der Schweizer Norm (SN) 640 291a "Anordnung und Geometrie der 
Parkierungsanlagen" genügen. Das Gleiche gelte für die Fahrbahnbreiten in den 

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Tiefgaragen. Für öffentlich zugängliche Parkplätze sei die Komfortstufe B an-
wendbar. Die Plätze auf der Nordseite der Tiefgarage seien auch als Besucher-
parkplätze und somit öffentlich zugängliche Parkplätze für das geplante Wohn- 
und Geschäftshaus vorgesehen, weshalb diese die Anforderungen der Komforts-
tufe B erfüllen müssen. Der Regierungsrat habe zu Unrecht alle Parkplätze der 
Komfortstufe A zugewiesen. Aus den Baugesuchsunterlagen sei nicht klar, wel-
che Parkplätze auf der Nordseite den Besuchern zugewiesen würden, insoweit 
seien die Unterlagen mangelhaft und müssten überarbeitet werden. Allerdings 
würden keine der Parkplätze auf der Nordseite die Anforderungen der Komforts-
tufe B erfüllen. Die doppeltiefen Parkplätze auf der Südseite sollen den Bewoh-
nern des geplanten Neubaus zugewiesen werden. Eine verbindliche Anordnung, 
welche die Zuweisung sicherstellen würde, fehle jedoch im angefochtenen GRB. 
Zusammenfassend würden nur drei doppeltiefe Parkplätze sowie der Behinder-
tenparkplatz die Anforderungen der erwähnten SN Norm erfüllen. Daher bestehe 
ein Defizit von 14 (21 - 7) Parkplätzen. Schliesslich werde auch die erforderliche 
Fahrbahnbreite massiv unterschritten.

5.2.1 Gemäss § 58 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 
400.100) vom 14. Mai 1987 sind bei neuen Bauten und Anlagen in angemesse-
ner Nähe genügend Abstellflächen für Motorfahrzeuge auf privatem Grund zu 
schaffen und dauernd zu diesem Zweck zu erhalten (vgl. auch Art. 19 Abs. 1 
BauR). Es sind gemäss Art. 19 Abs. 2 BauR bei Wohnbauten 1.5 Abstell- oder 
Garagenplätze pro Wohnung bzw. pro 100m2 Bruttogeschossfläche (lit. a), bei 
Geschäftsbauten ein Abstell- oder Garagenplatz pro 50m2 Bruttogeschossfläche 
(lit. b) zu erstellen und bei speziellen Nutzungen und besonderen Standorten legt 
der Gemeinderat die Anforderungen aufgrund anerkannter Richtlinien fest (lit. c). 
Gemäss soweit ersichtlich unbestrittener Erw. 6.2 des angefochtenen RRB 
schreibt der Gemeinderat für Lagerflächen einen Parkplatz pro 200m2 vor (mit 
Verweis auf GRB Nr. 105 vom 18.2.2009).

5.2.2 Dementsprechend wurde mit dem Baugesuch (BGF- Flächenzusammen-
stellung und PP Berechnung sowie Nachweis Grün- und Erholungsfläche vom 
3.3.2018) sowie mit der Baubewilligung (S. 8 Erw. 5.1) bei 953.7m2 Bruttoge-
schossfläche zu Wohnzwecken (953.7 : 100 x 1.5 = 14.31), 271.88m2 Bruttoge-
schossfläche für Gewerberäume (271.88 : 50 = 5.44) und 153.7m2 Bruttoge-
schossfläche Lagerfläche (153.7 : 200 = 0.77) zu Recht die Notwendigkeit von 21 
Abstellflächen für Motorfahrzeuge ermittelt. Der Regierungsrat hielt zutreffend 
fest, dass mit den im Baugesuch ausgewiesenen 21 Parkplätzen (bei der Varian-
te mit einer separaten Garagenausfahrt über das Grundstück KTN 001) diese 
Vorgabe grundsätzlich eingehalten wird. Der Bedarf von 21 Parkplätzen wird so-

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dann auch von den Beschwerdeführern nicht bestritten (vgl. Verwaltungsge-
richtsbeschwerde vom 8.2.2019 S. 16 Rz. 48).

Streitig und nachfolgend zu prüfen ist jedoch die Dimensionierung der geplanten 
Parkplätze sowie der Fahrbahnbreite.

5.3.1 Vorliegend kann auf die zutreffenden Ausführungen des Regierungsrats 
verwiesen werden, wonach weder das Planungs- und Baugesetz (PBG) noch die 
entsprechende Vollzugsverordnung vom 2. Dezember 1997 (PBV; SRSZ 
400.111) spezifische Bestimmungen zur Dimensionierung von Parkplätzen vor-
sehen (angefochtener RRB Erw. 6.3.1). Abzustellen ist diesbezüglich auf die 
Schweizer Norm (SN) 640 291a des VSS „Parkieren – Anordnung und Geome-
trie der Parkierungsanlagen“ (per 19. März 2019 umbenannt in: VSS-40291A; 
vgl. Dokumentation VSS Normwerk Strukturanpassung ab März 2019 des Bun-
desamtes für Strassen Astra 8A002, Ausgabe 2019, S. 9).

5.3.2 Zu beachten ist, dass der erwähnten VSS-Norm kein Rechtssatzcharakter 
zukommt, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich darauf verweist. Bei den VSS-
Normen handelt es sich um Richtlinien, die nicht schematisch und starr gehand-
habt werden dürfen. Bei ihrer Anwendung ist namentlich auch dem Grundsatz 
der Verhältnismässigkeit Rechnung zu tragen (Bundesgerichtsurteile 
1C_219/2018 vom 9.11.2018 Erw. 8.2; 1C_433/2017 vom 17.4.2018 Erw. 4.5.3; 
1C_147/2015 vom 17.9.2015 Erw. 6.1.1; vgl. auch VGE III 2014 137 vom 
29.10.2014 Erw. 4.3.2 mit Hinweisen). Diese Ausführungen werden auch von 
den Beschwerdeführern nicht bestritten (vgl. Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
vom 8.2.2019 S. 14 Ziff. 39; Beschwerdereplik vom 31.5.2019 S. 9).

5.4.1 Die vorliegend relevante VSS-Norm kennt drei Komfortstufen. Eine für nicht 
öffentlich zugängliche Parkierungsanlagen für Personenwagen (Stufe A), eine für 
öffentlich zugängliche Parkierungsanlagen für Personenwagen (Stufe B) und ei-
ne für Lieferwagen (Stufe C). Als Beispiele von Nutzungen der jeweiligen Kom-
fortstufe zur Einordnung werden in der VSS-Norm für die Komfortstufe A Wohn- 
und Geschäftshäuser (Bewohner und Beschäftigte) und für die Komfortstufe B öf-
fentliche Parkhäuser, Einkaufszentren, Hotels (Kundschaft) und Parkieren im 
Strassenraum genannt. Zudem wird ausgeführt, dass es - um die Bau- und Er-
haltungskosten von Parkierungsanlagen zu minimieren - zweckmässig sei, in 
nicht öffentlich zugänglichen Parkierungsanlagen, die in der Regel von geübten 
Fahrzeuglenkern benützt werden, geringere Abmessungen anzuwenden als in 
öffentlich zugänglichen.

12

5.4.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB die Komfortstufe A für nicht 
öffentlich zugängliche Parkierungsanlagen auf das geplante Wohn- und Ge-
schäftshaus angewendet, was von den Beschwerdeführern gerügt wird (vgl. vor-
stehende Erw. 5.1).

Im konkreten Fall ist ein Wohn- und Geschäftshaus geplant mit 21 Parkplätzen in 
einer Tiefgarage (vgl. Grundrissplan UG mit Einzelausfahrt, Nr. 558-2C-002 vom 
14.3.2018), welche grundsätzlich den Bewohnern sowie den Benutzern der Ge-
werbe- und Lagerflächen, wie bspw. den Beschäftigten, zur Verfügung stehen 
sollen. Die Zuweisung der einzelnen Abstellplätze zu "Wohnen" (W) und "Gewer-
be" (G) geht aus dem vom Gemeinderat ebenfalls bewilligten Grundrissplan 2. 
UG-UG/Kanalisation (Gemeinsame Ausfahrt) Nr. 558-2C-002 vom 14. März 2018 
(rev.), nicht aber aus dem vom Gemeinderat ebenfalls bewilligten Grundrissplan 
UG (Zeitl. Option Einzelausfahrt, Nr. 558-2C_002 vom 14. März 2018 [rev.]) her-
vor (vgl. Eingabe der Bauherrschaft vom 22.3.2018 an den Gemeinderat S. 2 
Ziff. II). Was in den bewilligten Bauplänen ausgewiesen ist, bildet (wie vorste-
hend Erw. 4.3 erwähnt) Bestandteil des Dispositivs der Baubewilligung. Dem-
nach werden die geplanten Parkplätze (auch für das Gewerbe) grundsätzlich pri-
vat und nicht öffentlich genutzt. Besucherparkplätze sind gemäss PBG und BauR 
nicht zwingend (vgl. VGE 1032/05 vom 28.9.2005 Erw. 2.3.2) und wurden auch 
in der Baubewilligung - mit Ausnahme eines behindertengerecht auszugestalten-
den Besucherparkplatzes (Baubewilligung Disp.-Ziff. 5.1) - nicht ausdrücklich ver-
langt. In Erw. 5.3 der Baubewilligung wird nur festgehalten, dass es sich bei den 
doppeltiefen Parkplätzen nicht um Kunden-, Besucher- oder öffentliche Parkplät-
ze handeln darf. Besucherparkplätze für die Wohnungen, bei welchen die Be-
wohner und somit Private bestimmen, wer dort parkieren darf, sind ohne weiteres 
als privat zu beurteilen (vgl. dazu Verwaltungsgerichtsentscheid des Kantons St. 
Gallen B 2014/18 vom 24.3.2015 Erw. 2.6 und B 2013/225+226+229 vom 
11.6.2014 Erw. 2.1.6). Somit hat der Regierungsrat zu Recht die Komfortstufe A 
für nicht öffentlich zugängliche Parkierungsanlagen angewendet.

Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass auch für die Gewerbefläche Besu-
cherparkplätze (ggf. für Kunden) und somit allenfalls Parkplätze mit öffentlichem 
Charakter vorzusehen sind, ändert das vorliegend nichts daran, dass die Parkie-
rungsanlage als genügend beurteilt werden kann.

Die vorliegenden Gewerbe- und Lagerflächen sowie die Parkierungsanlage ins-
besondere sind in der Grösse sowie betreffend Verkehrsaufkommen offenkundig 
nicht mit einem Einkaufszentrum (und somit nicht ohne weiteres mit dem von den 
Beschwerdeführer angeführten [Beschwerde S. 13 Ziff. 36] EGV-SZ 2015 C 2.3 
Erw. 5.1) vergleichbar. Die VSS-Norm SN 640 281 (bzw. neu: VSS-40281) Par-

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kieren - Angebot an Parkfeldern für Personenwagen hat dementsprechend als 
Richtwert für Gewerbe-, Industrie- und Dienstleistungsbetriebe 0,2 - 1 Besucher-
parkfeld pro 100m2 Gewerbefläche bzw. 0,01 Parkfelder pro 100m2 Lagerfläche 
festgelegt (S. 12). Demnach müssten bei 271.88m2 Bruttogeschossfläche für 
Gewerberäume und 153.7m2 Bruttogeschossfläche für Lagerräume ungefähr ein 
bis zwei Besucherparkplätze (vgl. vorstehende Erw. 5.2.2) als notwendig erachtet 
werden, zumal in der Zentrumszone höchstens mässig störende Betriebe und 
somit Betriebe mit weniger Publikumsverkehr zulässig sind. Ob einzig dieser 
(bzw. allenfalls zwei) Besucherparkplatz für das Gewerbe, wobei die Nutzung der 
Gewerbeflächen offensichtlich noch nicht definiert ist, nach der Komfortstufe B zu 
beurteilen wäre, ist fraglich, kann jedoch offen bleiben. Der Regierungsrat hat im 
angefochtenen RRB die Parkplätze PP 19 und 20 als ungenügend erachtet. Wird 
die Fläche dieser beiden Parkplätze als ein Parkplatz gerechnet, erfüllt dieser 
ohne weiteres die Anforderungen an die Komfortstufe B (mit über 4m Breite bei 
erforderlichen 2.5 bis 2.8m sowie 5m Länge, was bei einem Parkfeldwinkel von 
90° bzw. einem Parkfeld, in welches geradewegs eingefahren werden kann, 
genügend ist). Im konkreten Fall ist die Nutzung der Gewerbeflächen noch offen 
und mindestens ein Parkplatz erfüllt auch die Vorgaben der Komfortstufe B, was 
sich nach dem Gesagten (sowie aufgrund der nachfolgenden Ausführungen) 
grundsätzlich als genügend erweist. Hinzu kommt, dass im vorliegenden Fall be-
reits drei Parkplätze mangels genügender Dimensionierung abgegolten werden 
müssen. Ob die Dimensionierung gestützt auf die Komfortstufe A oder B als un-
genügend beurteilt wurde, ist dabei unerheblich. Die Abgeltung gemäss Art. 19 
Abs. 4 BauR kennt keine diesbezügliche Differenzierung. 

5.5.1 Ein Parkfeld mit einem Winkel von 90° (Senkrechtparkfeld) hat in der Kom-
fortstufe A in der Regel 2.35m bis 2.65m breit und 5m bis (bei zwei zusammen-
hängenden Parkfeldern) 10m lang zu sein. Bei einem Parkfeldwinkel von 75° 
(Schrägparkfeld) sollten die Parkfelder in der Komfortstufe A in der Regel 2.45m 
bis 2.75m breit und 5.3m bzw. bei zwei zusammenhängenden Parkfeldern 9.5m 
lang sein. Die Fahrgassenbreite sollte für die Komfortstufe A mit Gegenverkehr 
mindestens 5m betragen (VSS-40291A S. 13f.).

5.5.2 Unbestritten und zutreffend ist, dass die Parkplätze PP 5 bis 10 und 21 
(Behindertenparkplatz) den Anforderungen der VSS-40291A genügen. Die dop-
peltiefen Parkplätze 1/2 und 3/4 weisen lediglich eine Breite von 2.30 m auf und 
unterschreiten somit die Anforderungen der VSS-Norm um 0.15m, was ebenfalls 
unbestritten ist.

Dass der Regierungsrat die Fahrbahnbreite, welche sich von 4.39m bis auf 
7.28m erstreckt, als genügend erachtet hat, ist entgegen den Vorbringen der Be-

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schwerdeführer nicht zu beanstanden. Zwar unterschreitet die Fahrbahn die Min-
destbreite vom 5m an einer Stelle um max. 0.61m. Allerdings ist die Fahrbahn 
unmittelbar östlich von dieser Stelle 7.28m breit, somit wesentlich breiter als das 
Minimum und bietet genügend Platz zum Ausweichen und/oder Manövrieren. 
Auch wird die Minimalbreite nur auf max. 4m unterschritten und öffnet sich gegen 
Westen auf eine Breite von 6.33m. Zudem sind die Parkfelder an der schmalsten 
Stelle 2.60m bzw. 2.65m breit und gleichen somit die schmale Fahrgasse aus.

Der Regierungsrat hat bei den Parkfeldern PP 11 bis 20 einen Parkfeldwinkel 
von 85° gemessen. Im Grundrissplan UG mit Option Einzelausfahrt, welchen der 
Beschwerdegegner mit den Vermassungen gemäss dem Grundrissplan UG mit 
der Option Gemeinsame Ausfahrt erst vor Verwaltungsgericht eingereicht hat 
(vgl. Beschwerdeantwort vom 20.3.2019, Beilage 2), lässt sich für die Parkfelder 
PP 11 bis 14 ein Winkel von 90° und für die Parkfelder PP 15 bis 20 ein Winkel 
von 80° entnehmen. Dieser Unterschied ändert an der Beurteilung des Regie-
rungsrates nichts, zumal es sich bei Parkfeldwinkeln zwischen 30° und 75° um 
Schrägparkfelder und bei Winkeln zwischen 75° und 90° um Senkrechtparkfelder 
handelt (vgl. VSS-40291A S. 9 Ziff. 10.2). Im angefochtenen RRB wurde somit 
bei den Parkplätzen PP 11 bis 20 zu Recht von Senkrechtparkplätzen bzw. den 
Massangaben zum Parkfeldwinkel von 90° ausgegangen.

Die Parkplätze PP 11 bis 14 sind zwischen 2.50m und 2.65m breit und entspre-
chen somit der VSS-Norm. Im angefochtenen RRB wird sodann festgehalten, 
dass die Parkfelder PP 15 und 16 2.30m breit sind. Im vor Verwaltungsgericht 
eingereichten Grundrissplan UG werden diese Parkfelder jedoch mit einer Breite 
von 2.40m ausgewiesen. Mit Nachmessen im ursprünglich beim Gemeinde- und 
Regierungsrat eingereichten Grundrissplan UG mit Option Einzelausfahrt lässt 
sich eine Breite von 2.30m bis 2.40 ermitteln. Somit kann vorliegend davon aus-
gegangen werden, dass diese beiden Parkplätze den Anforderungen der VSS-
Norm knapp genügen. Dies ist jedoch insoweit unerheblich, als (auch) die Park-
plätze PP 17 und 18 lediglich mit einer Breite von 2.30m ausgewiesen werden 
und der Regierungsrat diese geringfügige Unterschreitung der Mindestbreite um 
lediglich 0.05m unter Berücksichtigung der konkreten Umstände wie beschränkte 
Platzverhältnisse im Zentrum ________ und die gute Zugänglichkeit in der Nähe 
der Tiefgarageneinfahrt zu Recht als vertretbar erachtete und davon absah, eine 
regelkonforme Dimensionierung dieser Parkfelder zu verlangen.

Wie bei den Parkplätzen PP 1/2 und 3/4 ist der Regierungsrat gestützt auf den 
bei den Baugesuchsakten liegenden Grundrissplan UG mit Option Einzelausfahrt 
auch bei den Parkfeldern PP 19 und 20 je von einer Unterschreitung der gefor-
derten Breite von 0.15m ausgegangen. Aus dem von der Bauherrschaft neu ein-

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gereichten, vermassten Grundrissplan UG mit Option Einzelausfahrt lässt sich 
nun jedoch für den Parkplatz PP 19 eine Breite von 2.30m und für den Parkplatz 
PP 20 eine Breite von 2.45m entnehmen. Die Ausmassung von PP 19 erweist 
sich insoweit als nachvollziehbar, als auch im Grundrissplan UG mit gemeinsa-
mer Ausfahrt die Parkplätze zum einen getrennt dargestellt werden und PP 19 
mit einer messbaren Breite von 2.30m ausgewiesen wird. Die Ausmassung be-
treffend PP 20 erweist sich hingegen als nicht nachvollziehbar, weil die Breite 
zum einen schräg in die Wand gemessen und weder ein Abstand zur Wand, 
noch ein Abstand zur Stütze berücksichtigt wurde. Misst man nach, so erhält 
man etwa die 2.10m, welche der Regierungsrat insgesamt zusammen mit PP 19 
(4.40m abzüglich 2.30m) ausgemessen hat; der Abstand von Pfosten zu Pfosten 
beträgt (maximal) rund 4.50 m. Es ergibt sich somit, dass sich der Parkplatz PP 
19, wie PP 15 bis 18, aufgrund einer geringfügigen Unterschreitung des empfoh-
lenen Ausmasses um 0.05m grundsätzlich als genügend erweist, während PP 20 
klar ungenügend ist. Dies ändert jedoch am Ergebnis insofern nichts, als der Re-
gierungsrat von den sechs ungenügenden Parkplätzen (PP 1/2 und 3/4 sowie 19 
und 20) deren drei (und somit auch entweder PP 19 oder 20) als genügend an-
gerechnet hat, während die anderen drei erforderlichen aber nicht in genügender 
Weise vorhandenen Parkplätze abgegolten werden müssen. Hinzu kommt, dass 
der Parkplatz PP 19 grösser auszufallen hat, weil der Gemeinderat in der Bau-
bewilligung ausdrücklich festgehalten hat, dass in der Tiefgarage sowohl ein be-
hindertengerechter Parkplatz für die Bewohner als auch einer für die Besucher 
zur Verfügung zu stellen ist (vgl. GRB vom 5.7.2018 Disp.-Ziff. 5.1 sowie Bericht 
der procap vom 12.2.2018). Im Grundrissplan mit Option Einzelausfahrt ist je-
doch nur ein behindertengerechter Parkplatz ausgewiesen. Wird jedoch aus den 
Parkfeldern PP 19 und 20 ein einziger Parkplatz erstellt, so genügt dieser mit 
4.40m Breite auch diesen Anforderungen.

Soweit der Beschwerdegegner geltend macht, dass es sich bei den Parkfeldern 
PP 19 und 20 um Längsparkfelder handelt, für welche lediglich eine Breite von 
1.90m verlangt werde, kann dem nicht gefolgt werden. Gemäss VSS-40291A gilt 
die Längsaufstellung (Längsparkierung) mit einem Parkfeldwinkel von 0° aussch-
liesslich für das Parkieren neben einem Fahrstreifen oder auf der Fahrbahn, was 
vorliegend bei den Parkfeldern PP 19 und 20 nicht zutrifft. Vielmehr handelt es 
sich bei diesen beiden Parkfeldern um Senkrechtparkfelder. Der Regierungsrat 
ist somit zu Recht von einer grundsätzlich erforderlichen Breite von 2.35m aus-
gegangen (vgl. jedoch die vorstehenden Ausführungen zu den behindertenge-
rechten Parkfeldern). 

16

5.6.1 Laut § 58 Abs. 2 PBG hat der Bauherr eine Ersatzabgabe an die Gemeinde 
zu leisten, die zweckgebunden für den Bau und Betrieb öffentlicher Parkierungs-
anlagen zu verwenden ist, wenn die Erstellung der erforderlichen Anzahl Abstell-
flächen auf privatem Grund nicht möglich oder nicht zumutbar ist. In diesem Sin-
ne lässt sich Art. 19 Abs. 4 BauR entnehmen, dass der Gemeinderat Ausnahme-
bewilligungen erteilen kann, wenn die Errichtung von Abstellplätzen auf privatem 
Grund nicht möglich oder nicht zumutbar ist, unter der Bedingung, dass diese 
Ausnahmebewilligungen von der Leistung einer angemessenen, zweckgebunde-
nen Ablösungssumme zugunsten öffentlicher Abstellplätze abhängig werden.

5.6.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB (Erw. 6.4) festgehalten, dass 
es im vorliegenden Fall verfahrensökonomisch nicht verhältnismässig wäre, die 
Beschwerde vollständig gutzuheissen und das Baubewilligungsverfahren ein drit-
tes Mal von vorne beginnen zu lassen. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten 
bzw. der beschränkten Platzverhältnisse würden besondere Verhältnisse vorlie-
gen. Zudem mache es durchaus Sinn, wenn die Umgebung der geplanten Baute 
möglichst frei von Verkehrsanlagen bleibe. Somit könnten die drei fehlenden Ab-
stellplätze gestützt auf Art. 19 Abs. 4 BauR abgegolten werden.

Im vorliegenden Fall ergibt sich, dass das Bauprojekt unter Berücksichtigung der 
konkreten Umstände und Platzverhältnisse einer erheblichen Änderung bedürfte, 
um die notwendige Anzahl Abstellflächen erstellen zu können, soweit das über-
haupt möglich wäre. Hinzu kommt, dass sich das Bauvorhaben in der Zentrums-
zone befindet, welche die Schaffung von neuen Ortszentren bezweckt und in 
welcher Bauten mit zentrumsbildender Funktion, insbesondere Geschäfts- und 
Gewerbebetriebe sowie Wohnungen erwünscht sind (vgl. Art. 35 Abs. 1 BauR). 
Das allfällige öffentliche Interesse an einer Reduktion der an sich zulässigen 
Bruttogeschossflächen zwecks Reduktion des Parkplatzbedarfs ist gering zu ver-
anschlagen im Vergleich mit dem öffentlichen Interesse an einer sinnvollen Zen-
trumsgestaltung. Die Nutzung der zulässigen Bruttogeschossfläche entspricht 
zudem auch dem öffentlichen Interesse an verdichtetem Bauen. 

5.6.3 Sodann hat der Regierungsrat nachvollziehbar dargelegt, dass die Umge-
bung frei von Verkehrsanlagen bleiben sollte. Vorliegend befinden sich sämtliche 
geplanten Abstellplätze in der Tiefgarage. Im Erdgeschoss der Hauptbauten sind 
Garagen in der Regel gar nicht zulässig. Zudem wird der Umgebungsgestaltung 
(Fussgängerbereiche, Bepflanzung, Platzgestaltung) aufgrund der Zentrumsfunk-
tion besondere Bedeutung beigemessen (Art. 35 Abs. 5 BauR), was ebenfalls 
gegen die Erstellung von Verkehrsanlagen in der Umgebung des Erdgeschosses 
spricht. Schliesslich ist vorliegend lediglich die Abgeltung von drei von 21 erfor-
derlichen Abstellplätzen vorgesehen. Mit dem Bauvorhaben werden somit 85.7% 

17

des ermittelten Parkplatzbedarfs abgedeckt. Entgegen den Beschwerdeführern 
kann daher nicht gesagt werden, die Bauherrschaft komme nur ihrer gesetzlichen 
Pflicht nach: Art. 35 Abs. 4 BauR verlangt nur, dass mindestens die Hälfte der 
vorgeschriebenen Abstellplätze in Sammelgaragen im Untergeschoss anzuord-
nen sind. Der Regierungsrat ist daher zu Recht zum Schluss gelangt, dass eine 
erneute Aufhebung der Baubewilligung aufgrund von drei Parkplätzen im 
konkreten Fall nicht zumutbar und nicht gerechtfertigt wäre, weil die drei 
fehlenden Abstellplätze abgegolten werden können.

5.6.4 Würde der Grundrissplan UG mit Option Einzelausfahrt jedoch nicht 
angepasst (vgl. vorstehende Erw. 4.3 und 5.4.2), so müssten sechs Parkplätze 
abgegolten werden, weil dann nicht nur die Parkplätze PP 1/2, sondern auch PP 
3/4, neben PP 20 und PP 19 in Bezug auf einen behindertengerechten 
Besucherparkplatz, mit 2.30m (oder weniger) die notwendige Breite um 
mindestens 0.15m unterschreiten würden, womit sechs Parkplätze nach wie vor 
nicht rechtsgenüglich wären. In diesem Fall wäre eine Abgeltung dennoch nicht 
gerechtfertigt, weil sich bereits aus dem Grundrissplan UG mit Option 
Einzelausfahrt entnehmen lässt, dass die Parkplätze PP 1/2 und 3/4 wie auch PP 
19 und 20 genügend Fläche für die Realisierung je eines rechtsgenüglichen 
Parkplatzes bieten. Eine solche Plananpassung ist dem Beschwerdegegner 
zumutbar. Die vom Regierungsrat festgelegte Auflage (mit Ergänzung der Pläne) 
zur Abgeltung von drei fehlenden Abstellplätzen erweist sich unter dieser 
Voraussetzung als gerechtfertigt.

6. Die Beschwerdeführer rügen, dass vorliegend eine Ausnahmebewilligung 
zur Unterschreitung des erforderlichen Strassenabstandes erteilt wurde.

6.1 Das Baugrundstück grenzt an die O.________ (Strasse) (Kantonsstrasse). 
Der Regierungsrat hat die massgeblichen Bestimmungen zum Strassenabstand 
sowie zur Ausnahmebewilligung zutreffend dargelegt, worauf vorliegend verwie-
sen werden kann (angefochtener RRB Erw. 4.1.1 und 4.2.2).

Unbestritten ist, dass das geplante Bauvorhaben den erforderlichen Strassenab-
stand von 6m unterschreitet, indem beim ersten UG (an der südwestlichen Ecke 
der Tiefgarage, kleinste Distanz) lediglich ein Abstand von 2.2m und beim zwei-
ten UG ein Abstand von 4.91m eingehalten wird. Zudem wird der Strassenab-
stand ab dem EG um 0.5m (Fassade) bzw. 0.95m (Treppenhaus) unterschritten 
(vgl. angefochtener RRB Erw. 4.1.2; Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 
8.2.2019, S. 8; Grundrisse 2.UG - UG/Kanalisation, Gemeinsame Ausfahrt, Plan-
Nr.: 558-2C-002 vom 14.3.2018; Grundriss UG Option Einzelausfahrt, Plan-Nr.: 
558-2C-002 vom 14.3.2018; Grundrisse EG - 1.OG, Plan-Nr.: 558-2C-003 vom 

18

12.1.2018; Grundrisse 2. OG - 3. OG, Plan-Nr.: 558-2C-004 vom 12.1.2018; 
Grundriss AG - Dachaufsicht, Plan-Nr.: 558-2C-005 vom 12.1.2018). 

6.2 Die Vorinstanzen haben die Ausnahmebewilligung aus Gründen des Orts-
bildschutzes erteilt sowie mit dem Vorliegen besonderer Verhältnisse begründet 
und eine Gefährdung der Verkehrssicherheit durch die Unterschreitung des 
Strassenabstandes praktisch ausgeschlossen.

6.3.1 Im konkreten Fall sind die Voraussetzungen für die Erteilung einer Aus-
nahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstandes zur 
O.________(Strasse) durch das geplante Bauvorhaben erfüllt. Die besonderen 
Verhältnisse liegen mit dem Ortsbildschutz vor und eine Gefährdung der Ver-
kehrssicherheit besteht nicht (vgl. hierzu u.a. die Stellungnahme des kantonalen 
Tiefbauamtes  bzw. des ARE vom 12.2.2019). Bei der Einfahrt des bestehenden 
Gebäudes wird der Sichtbereich von einer Treppe und einer Mauer am Strassen-
rand beeinträchtigt. Zudem wird mit dem süd-östlichen Gebäudeecken des be-
stehenden Hauses ebenfalls der Strassenabstand um ca. 0.5m unterschritten. Al-
lein aus einer Unterschreitung des Strassenabstandes kann somit nicht von einer 
Verschlechterung einer Ein- und Ausfahrt im Allgemeinen (vgl. Stellungnahme 
der Beschwerdeführer vom 31.5.2019, S. 8) ausgegangen werden. Vielmehr ist 
der konkrete Einzelfall zu berücksichtigen, was das kantonale Tiefbauamt sowie 
die Vor-instanzen vorliegend getan haben. Demnach ist nachvollziehbar und 
schlüssig, dass mit der Rückversetzung und Absenkung der Mauern mit dem ge-
planten Bauvorhaben die Sicht auf Gehweg und Fahrbahn deutlich verbessert 
wird, auch bei der Variante mit der Einzelausfahrt. Die erforderlichen Sichtweiten 
werden dementsprechend eingehalten. Die Vorinstanzen sind somit zu Recht 
nicht von einer Gefährdung der Verkehrssicherheit durch die geplante Neubaute 
ausgegangen. 

6.3.2 Mit der Tiefgarage wird sodann ermöglicht, dass die (grundsätzlich) erfor-
derlichen Abstellplätze überwiegend unterirdisch zu liegen kommen. Dadurch 
kann die Umgebung gänzlich von Parkflächen freigehalten werden, was eine 
bessere gestalterische Lösung erlaubt. Sodann wirkt sich auch die dank der 
Strassenabstandsunterschreitung erzielte einheitliche Strassenflucht zugunsten 
des Ortsbildes aus. Dabei hat der Regierungsrat insbesondere das geplante 
Bauvorhaben im Zusammenhang mit den benachbarten Grundstücken KTN 002 
und 003 berücksichtigt, deren Eigentümer wie erwähnt (vgl. vorstehende Erw. 2) 
ebenfalls bereits ein Baugesuch eingereicht haben und zwischen KTN 002 und 
001 eine geschlossene Bauweise vorsehen (vgl. dazu die nachfolgenden Erw. 
7.1ff.). Dazu soll an die bestehende Strassenflucht auf KTN 003 angeknüpft wer-

19

den, welche auch mit den meisten bestehenden übrigen Nachbarbauten überein-
stimmt. Unter diesen Umständen ist eine geringfügige Unterschreitung des 
Strassenabstandes um 0.5m beim grössten Teil der Fassadenfläche bzw. 0.95m 
beim Treppenhaus sinnvoll, zumal auch Art. 35 BauR betont auf die gewünschte 
gute Einordnung einer Baute in die (bestehende) Umgebung hinweist. Die vorlie-
gend geplante Neubaute mit einer einheitlichen Fassadenflucht passt sich auch 
gegenüber den bestehenden weiteren Gebäuden gut ein. Aus den vorliegenden 
Akten ergibt sich sodann nicht, dass auf den an KTN 003 anschliessenden 
Grundstücken an der O.________(Strasse) Neubauten geplant sind. Das Vor-
bringen der Beschwerdeführer, wonach mit der Unterschreitung des Strassenab-
standes die Belastung des Baugrundstückes mit Strassenlärm vergrössert wür-
de, ist insoweit unerheblich, als die Lärmschutzbestimmungen vorliegend unbe-
strittenermassen eingehalten werden.

6.3.3 Des Weiteren machen die Beschwerdeführer geltend, dass mit der Unter-
schreitung des Strassenabstandes die Schaffung eines längst notwendigen Fahr-
radstreifens an der O.________(Strasse) verunmöglicht würde. Hierzu kann auf 
das kantonale Radroutenkonzept des Tiefbauamtes vom 31. August 2015 (S. 7) 
sowie den dazugehörigen Übersichtsplan zum Raum Ausserschwyz (und die 
Massnahmenblätter) verwiesen werden (vgl. auch den Richtplan des Kantons 
Schwyz vom 24.5.2017, S. 95f.; Kommunaler Richtplan Freienbach vom 
17.8.2018, S. 55, wonach bei Kantonsstrassen der Kanton federführend ist). Bei 
der O.________(Strasse) handelt es sich um eine Kantonsstrasse im Mischver-
kehr, welche zwar keine Radinfrastruktur aufweist, für welche aber derzeit auch 
kein Neubau einer Radinfrastruktur vorgesehen ist. Erst bei einer allfälligen 
Strassenerneuerung oder Strassensanierung würde geprüft, ob eine Radinfra-
struktur überhaupt gebaut oder förderliche Massnahmen für den Radfahrer um-
gesetzt werden können. Dem Beschwerdegegner können nicht künftige Mass-
nahmen entgegengehalten werden, zumal wenn solche derzeit weder vorgese-
hen noch absehbar sind.

Vorliegend ist somit nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat für die Unter-
schreitung des Strassenabstandes eine Ausnahmebewilligung erteilt hat.

7.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass der Zusammenbau bei der 
geschlossenen Bauweise in einem Zug zu erfolgen hat. Dies könne jedoch vor-
liegend offen bleiben, weil die geplante Lösung gegen das Einordnungsgebot 
verstosse.

7.2.1 Unbestritten und zutreffend ist, dass die geschlossene Bauweise in der 
Zentrumszone gestattet ist, dass sie mit dem vorliegenden Bauvorhaben 

20

grundsätzlich vorgesehen ist, dass zivilrechtlich ein Näherbaurecht besteht, und 
dass noch offen ist, ob bzw. wann das Bauvorhaben auf KTN 002 realisiert wer-
den kann. Für den Fall, dass die Gebäude auf KTN 001 und 002 nicht gleichzei-
tig erstellt werden können, hat der Beschwerdegegner an der (an KTN 002 an-
grenzenden) Ostfassade Blindfenster geplant.

7.2.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB festgehalten, dass eine 
Überbauung bereits dann als geschlossen gilt, wenn lediglich ein Gebäude an 
eine Grenze gestellt wird (Erw. 3.2 mit Verweis auf Maja Schüpbach Schmid, Das 
Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Diss., Zürich 2000, S. 
82). Es sei nicht erforderlich, dass sämtliche Bauten, welche eine geschlossene 
Überbauung bilden können, gleichzeitig realisiert werden.

7.2.3 Den Ausführungen des Regierungsrates ist vorliegend zuzustimmen. 
Gemäss § 64 Abs. 1 PBG können die Gemeinden die geschlossene Bauweise in 
bestimmten Zonen vorschreiben oder sie zulassen. Wo bereits Strassen und 
Plätze mit zusammenhängenden Häuserreihen bestehen, muss wieder an die 
Seitenmauer des Nachbargebäudes angebaut werden (§ 64 Abs. 2 PBG). Be-
reits aus dem Wortlaut von § 64 Abs. 2 PBG ergibt sich sinngemäss, dass es be-
stehende Häuser geben kann, die direkt an der Grenze stehen, und bei welchen 
nachträglich in geschlossener Bauweise an die Seitenmauer angebaut werden 
muss. Daraus lässt sich somit entnehmen, dass die geschlossene Bauweise 
nicht nur mittels Gesamtüberbauung bzw. durch gleichzeitigen Bau mehrerer 
Gebäude realisiert werden kann. Aus dem Baureglement der Gemeinde Freien-
bach lässt sich ebenfalls nichts Gegenteiliges entnehmen, zumal dieses zum ei-
nen lediglich festhält, dass die geschlossene Bauweise gestattet ist (Art. 35 Abs. 
2 al. 4 BauR). Zum andern regelt Art. 29 Abs. 1 BauR, dass das Zusammenbau-
en von ein- und mehrgeschossigen Bauten über die Grenze bis zur bauregle-
mentsgemässen Höchstlänge zulässig ist, wenn das Grenz- oder Überbaurecht 
durch die Nachbarn durch Grundbucheintrag sichergestellt ist und sofern die auf 
die Grenze gestellte Fassade entsprechend gestaltet ist.

Der Regierungsrat hat dementsprechend im Regierungsratsbeschluss 
Nr. 1253/2013 vom 17. Dezember 2013 (Erw. 5.3; vgl. VGE III 2014 11 vom 
22.5.2014 Erw. 2.3.2) mit Hinweis auf VGE 955/02 + 956/02 vom 21. Mai 2003 
(Erw. 5a ff., insbesondere 5g/cc) festgehalten, dass bei geschlossener Bauweise 
Gebäude ein- oder mehrseitig zusammengebaut oder auf die Grenze gestellt 
werden dürfen bzw. müssen. Wenn nur von einer Seite bis an die 
Grundstücksgrenze gebaut werde, werde von einem Grenzbau gesprochen. Dem 
Nachbarn stehe die Möglichkeit offen, jederzeit an den Grenzbau anzubauen und 
damit eine geschlossene Überbauung herzustellen. Damit die geschlossene 

21

Bauweise zulässig sei, müssten nicht bereits effektiv zusammengebaute 
Häuserreihen ohne Zwischenräume bestehen. Vielmehr dürfe eine geschlossene 
Bauweise mit Neubauten überhaupt erst geschaffen werden (vgl. auch Fritzsche 
/ Bösch / Wipf, a.a.O., S. 875, wonach der Grenzbau ein Sondertatbestand der 
geschlossenen Überbauung ist). Auch daraus ergibt sich, dass für eine 
geschlossene Bauweise die jeweiligen Grenzbauten nicht gleichzeitig erstellt 
werden müssen.

7.3.1 Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Baubewilligungs-
behörde auch in Fragen der Einordnung und des Ortsbildschutzes ein erhebli-
cher Beurteilungsspielraum zu (vgl. VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 Erw. 4.4 
m.w.H.). Die Überprüfung der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden un-
bestimmten Rechtsbegriffe hat zurückhaltend zu erfolgen. Auf der einen Seite hat 
sich die Überprüfung durch die Beschwerdeinstanz - sachlich - in dem Umfang 
zurückzuhalten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sach-
nähe und Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Auf der anderen Seite hat die 
Überprüfung durch die Rechtsmittelinstanz so weit auszugreifen, dass die über-
geordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz 
erhalten. Zu beachten ist auch hier wiederum, dass dem Verwaltungsgericht als 
zweite Beschwerdeinstanz nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. 
§ 55 Abs. 1 lit. a und b VRP), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessen-
heitskontrolle) zukommt. Bei der Anwendung von positiven Ästhetikklauseln des 
kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale 
Rechtsmittelinstanz darauf zu beschränken, zu prüfen, ob die von der kommuna-
len Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste Be-
schwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvor-
habens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsge-
richt grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstim-
mend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdi-
gung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestal-
tung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2014 11 
vom 22.5.2014 Erw. 4.4 m.w.H.).

7.3.2 Die Bauherrschaft hat an der Ostfassade des geplanten Wohn- und Ge-
schäftshauses, welche direkt an der Grenze zu KTN 002 zu stehen kommt, vier 
Blindfensternischen vorgesehen (vgl. Fassaden Ost-West/Schnitte 1-2, Plan-Nr. 
558-2C-007 vom 12.1.2018).

Der Gemeinderat hat in der Baubewilligung ausgeführt, dass das Zusammen-
bauen auf die gemeinsame Grenze erfolgen muss, ansonsten der Gebäudeab-
stand zum Bestand unterschritten würde. Ausserdem sei ein einseitiger Grenz-

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bau nicht zulässig, ansonsten die Baureglementsvorgaben ausgehebelt würden 
und sich durch die Brandmauer ein unschönes Ortsbild ergeben würde. Da an 
der Ostfassade zur optischen Lockerung Blindfenster geplant seien, könne der 
Nachbar von seinem Recht jederzeit Gebrauch machen und das öffentliche In-
teresse an einer guten Erscheinung werde respektiert. Die Gebäudeabstände 
seien gewahrt (GRB vom 5. Juli 2018 S. 7 Ziff. 4.8).

7.3.3 Betreffend die Zulässigkeit eines Grenzbaus kann auf die vorstehenden 
Ausführungen in Erw. 7.2.1ff. verwiesen werden. Im Übrigen beurteilt der Ge-
meinderat die Blindfenster an der Ostfassade nachvollziehbar als optische Lo-
ckerung, welche eine gute Erscheinung der Brandmauer darstelle. Zur Einord-
nung des gesamten Bauprojekts führt der Gemeinderat in der Baubewilligung 
zudem eingehend und nachvollziehbar aus, dass das Projekt ein leicht erschei-
nendes Gebäude mit einer klaren Form vorsieht. Die Fassaden mit den umlau-
fenden Balkonen in Glas und Beton würden eine ruhige und angepasste Wahr-
nehmung ergeben. Dementsprechend erwog der Gemeinderat, dass sich das 
geplante Wohn- und Geschäftshaus gut in das bestehende Orts- und Strassen-
bild einfügt. Auch die Umgebung wurde vom Gemeinderat als hochwertige Ge-
staltung anerkannt (vgl. GRB vom 5.7.2018 S. 5 Ziff. 3). Schliesslich hat der Ge-
meinderat darauf hingewiesen, dass die planliche Darstellung nicht der Wahr-
nehmung vor Ort entspreche. Es herrsche keine freie Sicht auf die Ostfassade. 
Entweder folge der Neubau auf KTN 002 an die Ostfassade oder die bestehende 
Baute auf KTN 002 im Abstand von ca. 3.5m verstelle die Ansicht (GRB vom 
5.7.2018 S. 12 Ziff. 12.1). Die Beurteilung des Gemeinderats, wonach sich das 
geplante Bauvorhaben gut in die Umgebung, in das Orts- und Strassenbild ein-
ordnet, ist insgesamt nicht zu beanstanden. 

7.4 Soweit die Beschwerdeführer rügen, dass sie die Argumente betreffend 
Einordnung bereits beim Regierungsrat vorgebracht haben, dieser sie indessen 
nicht geprüft und behandelt, und somit die Begründungspflicht bzw. ihren An-
spruch auf rechtliches Gehör verletzt hat, kann dem nicht gefolgt werden. Mit den 
Ausführungen in der Verwaltungsbeschwerde an den Regierungsrat vom 27. Juli 
2018 zum fehlenden Zusammenbau rügten die Beschwerdeführer, dass es sich 
beim geplanten Bauvorhaben nicht um eine geschlossene Bauweise handle, weil 
die beiden Grenzbauten nicht gleichzeitig realisiert würden, weshalb eine Bewilli-
gung gestützt auf dieser Grundlage vorliegend nicht zulässig sei. Die Einordnung 
wurde als Argument verwendet um zu begründen, weshalb die Erstellung eines 
Grenzbaus unabhängig vom anderen Grenzbau als geschlossene Bauweise 
nicht zulässig sein kann. Somit ist nachvollziehbar, wenn der Regierungsrat im 
angefochtenen RRB insbesondere die Frage behandelte, ob die Erstellung einer 

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einzelnen Grenzbaute mit geschlossener Bauweise zulässig ist. Dabei ist es 
nicht erforderlich, dass sich eine Behörde mit allen Parteistandpunkten einläss-
lich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. 
Selbst wenn vorliegend von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs auszuge-
hen wäre, wäre von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, 
zumal eine solche im konkreten Fall zu einem formalistischen Leerlauf und damit 
zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichge-
stellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der 
Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE 137 I 195 Erw. 2.3.2 m.H.; Urteil 
BGer 1C_84/2011 vom 29.9.2011 Erw. 2.2).

8. Zusammenfassend erweist sich die vorliegende Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde insoweit als begründet, als die Auflage im angefochtenen RRB bzw. 
die Baubewilligung vom 5. Juli 2018 zu ergänzen ist. Der Beschwerdegegner ist 
zu verpflichten, als Voraussetzung für die Baufreigabe mit dem Grundrissplan 
UG (Zeitl. Option Einzelausfahrt) Nr. 558-2C-002 vom 14. März 2018 planerisch 
achtzehn rechtskonforme Abstellplätze auszuweisen. Des Weiteren sind die 
achtzehn Abstellplätze analog zum vom Gemeinderat ebenfalls bewilligten 
Grundrissplan 2. UG-UG/Kanalisation (Gemeinsame Ausfahrt) Nr. 558-2C-002 
vom 14. März 2018 (rev.) individualisiert dem Wohnen und dem Gewerbe zuzu-
weisen unter Beachtung der Vorgabe des Gemeinderates (Baubewilligung 
Erw. 5.3, vgl. vorstehend Erw. 5.4.2). Schliesslich ist der Grundrissplan mit der 
Option Einzelausfahrt mit den Massangaben zu versehen. Im Übrigen ist die Be-
schwerde abzuweisen.

9.1 Das Obsiegen der Beschwerdeführer ist auf rund einen Zehntel zu veran-
schlagen. Es erweist sich als zu gering, als dass eine Korrektur der regierungs-
rätlichen Kosten- und Entschädigungsauflage gerechtfertigt wäre. 

9.2.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Kosten des verwal-
tungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- zu Fr. 2'200.-- den Beschwerdeführern unter solidari-
scher Haftbarkeit und je zu Fr. 100.-- dem Beschwerdegegner, der Gemeinde 
und dem Kanton Schwyz auferlegt.

9.2.2 Ebenfalls diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die Parteien-
tschädigungen zu regeln (vgl. § 74 VRP). Zum einen hat der Kanton den bean-
walteten Beschwerdeführern eine reduzierte Parteientschädigung auszurichten. 
Zum andern haben die Beschwerdeführer der beanwalteten Gemeinde sowie 
dem beanwalteten Beschwerdegegner (unter Verrechnung gegenseitiger An-
sprüche) eine Parteientschädigung zu bezahlen. 

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Diese Parteientschädigungen sind in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs 
für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der für das 
Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 
300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, so-
wie unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens zu bemessen. 

In Anwendung dieser Kriterien haben der Kanton Schwyz den beanwalteten 
Beschwerdeführern eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 250.-- und die 
Beschwerdeführer dem beanwalteten Beschwerdegegner sowie der 
beanwalteten Gemeinde eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- bzw. 
Fr. 1'000.-- zu bezahlen (jeweils inkl. Barauslagen und MwSt). 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1.1 Die Beschwerde wird insoweit im Sinne der Erwägungen (insbesondere 
Erw. 5.5.2 und Erw. 5.6 und Erw. 8) gutgeheissen, als der angefochtene 
RRB Nr. 25/2019 vom 15. Januar 2019 Dispositiv-Ziffer 1 ("Die Bauherrschaft 
wird im Sinne einer Auflage verpflichtet, der Gemeinde Freienbach die drei fehlenden Ab-

stellplätze gestützt auf Art. 19 Abs. 4 BauR abzugelten,") 

wie folgt ergänzt wird:

"und als Voraussetzung für die Baufreigabe den entsprechend 
angepassten Grundrissplan UG (Zeitl. Option Einzelausfahrt) Nr. 558-2C-
002 vom 14. März 2018 mit Ausweis achtzehn rechtskonformer 
Abstellplätze, versehen mit den Massangaben (vgl. Art. 55 Abs. 1 lit. d 
BauR) sowie der Zuordnung der Parkplätze zu Wohnen und Gewerbe 
einzureichen".

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

1.2 Die Regelung der Verfahrenskosten und Parteientschädigungen des regie-
rungsrätlichen Verfahrens bleibt unverändert. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'500.-- (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden zu Fr. 2'200.-- den 
Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit und je zu Fr. 100.-- dem 
Beschwerdegegner, der Gemeinde und dem Kanton Schwyz auferlegt. Die 
Beschwerdeführer haben am 14. Februar 2019 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- geleistet, weshalb ihnen Fr. 300.-- aus der Gerichtskasse 
zurückzuerstatten ist.

Die Gemeinde Freienbach und der Beschwerdegegner haben ihr Betreffnis 
von je Fr. 100.-- innerhalb von 30 Tagen seit Zustellung auf das Postkonto 
60-22238-6 des Verwaltungsgerichts einzuzahlen.

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3. Für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren haben der Kanton 
Schwyz den beanwalteten Beschwerdeführern eine reduzierte Parteien-
tschädigung von Fr. 250.-- und die Beschwerdeführer - unter solidarischer 
Haftbarkeit - dem Beschwerdegegner und der Gemeinde eine Parteien-
tschädigung von Fr. 2'000.-- bzw. Fr. 1'000.-- (jeweils inkl. Barauslagen und 
MwSt) zu bezahlen.

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4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
 den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R)
 den Rechtsvertreter der Gemeinde Freienbach (2/R)
 den Regierungsrat
 das Sicherheitsdepartement
 und das Amt für Raumentwicklung ARE.

Schwyz, 29. August 2019

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 5. September 2019