# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d53ed0de-450b-584c-9d81-f1be8ffb5268
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-04-03
**Language:** de
**Title:** Umnutzung Seerestaurant zu Wohnzwecken auf Landanlage- und Seegebiet; Rückweisung an die Baudirektion zur Vornahme einer umfassenden Interessenabwägung.
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0054-0055/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nrn._0054-0055-2012.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nrn. 

R2.2011.00173 und R2.2011.00175 
0054/2012 – 0055/2012 

Entscheid vom 3. April 2012 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Emil Seliner, Baurichter 
Stefano Terzi, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes     

in Sachen 

Rekurrierende 

R2.2011.00173 
V. N., […..]  

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Holenstein, Uraniastrasse 18, 
8001 Zürich  

R2.2011.00175 
1.  Schweizer Heimatschutz (SHS), Seefeldstrasse 5a, Postfach, 

8032 Zürich  

2.  Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29, 

8045 Zürich  

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Pestalozzi,  
Seefeldstrasse 9a, 8630 Rüti  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

R2.2011.00173 
1.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

R2.2011.00175 
1.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  
2.  V. N., […..]  

Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Holenstein, 
Uraniastrasse 18, 8001 Zürich  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mitbeteiligte 

R2.2011.00173 
2.  Gemeinderat Erlenbach, 8703 Erlenbach  
3.  Schweizer Heimatschutz (SHS), Seefeldstrasse 5a, Postfach, 

8032 Zürich  

4.  Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29, 

8045 Zürich  

Nrn. 3 - 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Pestalozzi,  
Seefeldstrasse 9a, 8630 Rüti  

R2.2011.00175 
3.  Gemeinderat Erlenbach, 8703 Erlenbach  

betreffend 

Verfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  vom  8.  September  2011;  was-
serrechtliche  Konzession  und  gewässerschutzrechtliche  Bewilligung  für 
Anbau, Kat.-Nr. 2773, Schiffländestrasse 1, Erlenbach 
_______________________________________________________ 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Verfügung vom 8. September 2011 erteilte die Baudirektion Kanton Zü-

rich V. N. die wasserrechtliche Konzession und die gewässerschutzrechtli-

che  Ausnahmebewilligung,  den  Anbau  des  Gasthauses  Schönau  (Assek.-
Nr. 212) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2773 an der Schiffländestrasse 1 in 

Erlenbach umzubauen und bis 31. Dezember 2026 fortbestehen zu lassen 

(Dispositivziffer VII). Gleichzeitig wurden die im Rahmen des nachgeholten 

ordentlichen  Konzessionsverfahrens  strittig  gebliebenen  Einsprachen 

mehrheitlich  abgewiesen.  Gutgeheissen  wurde  die  gemeinsame  Einspra-

che des Schweizer Heimatschutzes (SHS) und der Zürcherischen Vereini-

gung für Heimatschutz (ZVH) (unter anderem) insoweit, als die Konzession 

und  Bewilligung  für  den  in  das  Seegebiet  vorspringenden  Anbau  auf  die 

"praxisübliche Dauer" von 15 Jahren befristet wurde (Dispositivziffer I). 

R2.2011.00173 

Seite 2 

 
 
 
 
 
B. 

Hiergegen wandte sich V. N. mit Eingabe vom 6. Oktober 2011 fristgerecht 

an das Baurekursgericht und stellte folgende Anträge:  

"1.  Dispositiv-Ziffer  I  der  angefochtenen  Verfügung  sei  dahingehend  zu 
ändern, dass die Konzession und Bewilligung für den in das Seegebiet 
vorspringenden Anbau statt auf 15 auf 40 Jahre erteilt wird. 

 2.  Eventuell  sei  die  angefochtene  Verfügung  um  die  Feststellung  zu  er-
gänzen,  dass  die  Befristung  gemäss  Dispositiv-Ziffer  I  lediglich  eine 
nachträgliche  Befristung  der  bestehenden  Konzession  für  den  in  das 
Seegebiet  vorspringenden  Anbau  darstellt  und  die  Konzessions-  und 
Bewilligungserneuerung  für  den  Zeitpunkt  nach  Ablauf  der  bestehen-
den Konzession noch aussteht.  

 3.  Unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der  Rekursgegne-

rin." 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  12.  Oktober  2011  wurde  vom  Rekurseingang 

unter der Geschäftsnummer R2.2011.00173 Vormerk genommen und das 

Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

Die  Baudirektion  schloss  in  ihrer  Stellungnahme  vom  11.  November 2011 

unter  Hinweis  auf  den  Mitbericht  des  Amtes  für  Abfall,  Wasser,  Energie 

und  Luft  (AWEL)  vom  7.  November  2011  auf  Abweisung  des  Rekurses. 

Auch  die  als  Mitbeteiligte  in  das  Verfahren  einbezogenen  Heimatschutz-

verbände  beantragten  in  ihrer  gemeinsamen  Rekursantwort  vom  8. De-

zember  2011,  es  sei  der  Rekurs  abzuweisen.  Die  kommunale  Vorinstanz 

verzichtete auf eine Stellungnahme.  

Sowohl  die  Rekurrentin  in  ihrer  Replik  vom  20.  Januar  2012  als  auch  die 

Mitbeteiligten in ihrer Duplik vom 13. Februar 2012 hielten an ihren Anträ-

gen fest. Die kantonale Vorinstanz verzichtete mit Eingabe vom 8. Februar 
2012 auf eine Duplik. 

D. 

Mit  Rekurs  vom  7.  Oktober  2011  gelangten  auch  der  Schweizer  Heimat-

schutz  (SHS)  und  die  Zürcherische  Vereinigung  für  Heimatschutz  (ZVH) 

fristgerecht an das Baurekursgericht und stellten folgende Anträge: 

"1.  Es  sei  in  Gutheissung  des  Rekurses  die  angefochtene  Baudirektions-
verfügung Nr. 1676 vom 8. September 2011 aufzuheben, soweit damit 
die Einsprache der Rekurrierenden abgewiesen wird.  

R2.2011.00173 

Seite 3 

 
 
 2.  Es  sei  das  Gesuch  der  privaten  Rekursgegnerin  abzuweisen,  soweit 

überhaupt darauf einzutreten ist. 

 3.  Es seien bezüglich der mit BDV Nr. 1678 vom 18. Dezember 1936 er-
teilten  Konzession  und  konzessionsrechtlichen  Bewilligung  für  den 
Saalanbau folgende Anordnungen zu treffen: 

3.1.  Es seien diese Konzession und konzessionsrechtliche Bewilligung 

nachträglich zu befristen. 

3.2.  Es sei festzustellen, dass die maximale gesetzliche Konzessions-
dauer  von  40  Jahren  gemäss  §  13  Abs.  1  der  Konzessionsver-
ordnung längst abgelaufen ist und dass die Voraussetzungen für 
die ausnahmsweise längere Konzessionsdauer von bis zu 80 Jah-
ren  gemäss  §  13  Abs.  2  der  Konzessionsverordnung  hier  nicht 
gegeben sind. 

3.3.  Es sei die Beseitigung dieses Saalanbaus zu verfügen; eventuali-
ter  unter  Einräumung  einer  angemessenen,  kurzen  Übergangs-
frist, wobei diesfalls festzustellen sei, dass dieser Saalanbau wäh-
rend  einer  solchen  Übergangsfrist  ausschliesslich  für  einen  Res-
taurantbetrieb  genutzt  werden  darf  und  insbesondere  eine  Nut-
zung zu Wohnzwecken untersagt ist.  

 4.  Es  seien  bezüglich  der  Landanlagekonzession  vom  13.  April  1849  für 
2'235 Quadratfuss  (ca.  208  m2),  vom  6.  Februar  1879  für  18  m2  und 
vom 18. Dezember 1936 für 39 m2 folgende Anordnungen zu treffen: 
4.1.  Es  seien  diese  Landanlagekonzessionen  nachträglich  zu  befris-

ten.  

4.2.  Es sei festzustellen, dass die maximale gesetzliche Konzessions-
dauer  von  40  Jahren  gemäss  §  13  Abs.  1  der  Konzessionsver-
ordnung längst abgelaufen ist und dass die Voraussetzungen für 
die ausnahmsweise längere Konzessionsdauer von bis zu 80 Jah-
ren  gemäss  §  13  Abs.  2  der  Konzessionsverordnung  hier  nicht 
gegeben sind.  

4.3.  Es  sei  unter  Einräumung  einer  angemessenen  kurzen  Über-
gangsfrist  der  entschädigungslose  Heimfall  dieser  Landanlagen 
an den Staat gemäss § 55 WWG zu verfügen.  

4.4.  Es  seien  die  davon  betroffenen  weiteren  Konzessionen  und  Be-

willigungen aufzuheben bzw. entsprechend anzupassen.  

 5.  Eventualiter  sei  eine  Erneuerung  der  Konzession  und  konzessions-
rechtliche Bewilligung für den Saalanbau nur für eine Nutzung als Res-
taurationsbetrieb in Aussicht zu stellen. 

 6.  Subeventualiter  sei  die  Sache  zum  neuen  Entscheid  im  Sinne  der Er-

wägungen an die Rekursgegnerin zurückzuweisen. 

 7.  Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der  privaten 

Rekursgegnerin." 

R2.2011.00173 

Seite 4 

 
 
E. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  12.  Oktober  2011  wurde  vom  Rekurseingang 

unter der Geschäftsnummer R2.2011.00175 Vormerk genommen und das 

Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

Die Baudirektion schloss in ihrer Vernehmlassung vom 11. November 2011 

unter  Hinweis  auf  den  Mitbericht  des  Amtes  für  Abfall,  Wasser,  Energie 

und  Luft  (AWEL)  vom  7.  November  2011  auf  Abweisung  des  Rekurses. 

Auch die Bauherrschaft beantragte in ihrer Rekursantwort vom 11. Novem-

ber 2011, es sei der Rekurs abzuweisen. Die in das Verfahren als Mitbetei-

ligte  einbezogene  kommunale  Vorinstanz  verzichtete  auf  eine  Stellung-

nahme.  

Der  zweite  Schriftenwechsel  wurde  mit  Replik  der  Rekurrierenden  vom 

20. Dezember  2011  sowie  Duplik  der Bauherrin  vom  20.  Januar 2012  ab-

geschlossen. 

F. 

Mit Präsidialverfügung vom 26. Januar 2012 wurde die Baudirektion aufge-

fordert,  dem  Baurekursgericht  bis  zum  6.  Februar  2012  die  vollständigen 

Akten des mit Baugesuch vom 5. Juni 2008 ausgelösten Baubewilligungs-

verfahrens  sowie  sämtliche  das  Baugrundstück  betreffende  Landanlage-

konzessionen (insbesondere Konzessionen vom 13. April 1849 und 6. Feb-

ruar 1879) einzureichen. 

Mit Präsidialverfügung vom 8. Februar 2012 gingen die eingereichten Kon-

zessionen vom 13. April 1849 und 6. Februar 1879 an die Rekurrierenden 

zur  freigestellten  schriftlichen  Stellungnahme  bis  zum  28.  Februar  2012. 

Diese nahmen am 23. Februar 2012 zu den beiden Konzessionen fristge-

recht Stellung. 

G. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. 

R2.2011.00173 

Seite 5 

 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Mit  Beschluss  vom  11.  November  2008  erteilte  die  Bau-  und  Planungs-

kommission Erlenbach  V. N. die baurechtliche Bewilligung für den Umbau 

und  die  Umnutzung  des  Gasthauses  Schönau  in  Erlenbach.  Gleichzeitig 

mit dem baurechtlichen Entscheid wurde die im koordinierten Verfahren er-

gangene raumplanungsrechtliche, konzessionsrechtliche und denkmalpfle-

gerische Bewilligung der Baudirektion vom 24. Oktober 2008 eröffnet.  

Die Bauherrschaft beabsichtigt, das bestehende Gasthaus umzubauen und 

der  privaten  Wohnnutzung  zuzuführen.  Das  Gebäude  wurde  im  16. Jahr-

hundert  ursprünglich  als  Wohnhaus  errichtet,  im  19.  Jahrhundert  zum 

Wirtshaus  umgebaut,  ab  1924  zu  einem  kleinen  Hotel erweitert und  1936 

um  einen  auf  Säulen  stehenden  Anbau  ergänzt.  Das  eine  Fläche  von 
474 m2 aufweisende Baugrundstück wurde teilweise durch Aufschüttung im 
Seegebiet  geschaffen  und  beruht  auf  Landanlagekonzessionen  vom 
13. April 1849 für 2'235 Quadratfuss (= ca. 208 m2), vom 6. Februar 1879 
für 18 m2 und vom 18. Dezember 1936 für 39 m2 mit Bewilligungsvorbehalt. 
Es liegt zum überwiegenden Teil in der Kernzone; die übrige Fläche ist der 

Freihaltezone  zugeschieden.  Während  das  ursprüngliche  Gasthaus  mit 

seinen  Grundmauern  innerhalb  der  Kernzone  steht,  befindet  sich  die  An-

baute  mehrheitlich  in  der  Freihaltezone  und  ragt  mit  seinem  halbrunden, 
eine  Fläche  von  20  m2  aufweisenden  Gebäudeteil  in  das  öffentliche  See-
gebiet. Das Gebäude ist im überkommunalen Inventar der Denkmalschutz-

objekte  verzeichnet.  Zudem  besteht  eine  Personaldienstbarkeit  zugunsten 

des Kantons Zürich, wonach das Gebäude nicht abgebrochen werden darf 

und die äussere Wirkung berührende Veränderungen vorgängig durch die 
Baudirektion bewilligt werden müssen.  

Die Baurekurskommission II wies am 3. November 2009 einen gegen die-

ses  Umnutzungsprojekt  gerichteten  Rekurs  der  rekurrierenden  Heimat-

schutzverbände ab (BRKE II Nrn. 0255 und 0256/2009). Hierauf gelangten 

die Rekurrierenden an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Mit Ur-

teil  vom  20.  Mai  2010  hiess  das  Verwaltungsgericht  die  Beschwerde  teil-
weise  gut,  hob  Dispositivziffer  II  des  Rekursentscheids  teilweise  und 

Dispositivziffern  III.2  bis  5  der  Baudirektionsverfügung  vom  24.  Oktober 

2008  ganz  auf  und  wies  die  Sache  zur  Durchführung  des  ordentlichen 

R2.2011.00173 

Seite 6 

 
 
Konzessionsverfahrens  und  zum  Neuentscheid  im  Sinne  der Erwägungen 

an die kantonale Baudirektion zurück (VB.2009.00691).  

Nach  Eintritt  der  Rechtskraft  des  Verwaltungsgerichtsentscheids  erfuhren 

die Rekurrierenden, dass die Bauherrin offenbar beabsichtigt, das Gebäu-

de zu beziehen und die Umbauarbeiten auszuführen. In der Folge reichten 

sie  am  2.  September  2010  bei  der  Bau-  und  Planungskommission  Erlen-

bach ein Gesuch um Erlass eines entsprechenden Bauverbots ein. Mit Be-

schluss  vom  14.  September  2010  wies  die  kommunale  Baubehörde  das 

Gesuch  ab  und stellte gleichzeitig  – im Sinne der Erwägungen  – die Bau-
freigabe in Aussicht, sobald alle hierfür erforderlichen Auflagen und Bedin-

gungen gemäss Beschluss vom 11. November 2008 erfüllt seien.  

Ein dagegen von der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz und dem 

Schweizer  Heimatschutz  erhobener  Rekurs  hiess  die  Baurekurskommissi-
on II mit Entscheid vom 7. Dezember 2010 gut. Sie hob den angefochtenen 

Beschluss  auf  und  verbot  der  Eigentümerin  des  rekursbetroffenen  Grund-

stücks, vor dem rechtskräftigen Abschluss des Baubewilligungs- und Kon-

zessionsverfahrens  mit  der  Ausführung  des  Bauvorhabens  zu  beginnen. 

Gegen  diesen  Rekursentscheid  erhob  die  Bauherrin  am  18.  Januar  2011 

Beschwerde  beim  Verwaltungsgericht.  Das  Verwaltungsgericht  wies  die 

Beschwerde mit Urteil vom 26. Mai 2011 ab (VB.2011.00047). 

Gestützt  auf  den  Rückweisungsentscheid  des  Verwaltungsgerichts  vom 

20. Mai 2010 lud die Baudirektion die Gemeinde Erlenbach mit Verfügung 

vom  17.  November  2010  ein,  in  Anwendung  von  §  38  des  Wasserwirt-

schaftsgesetzes  (WWG)  das  Konzessionsgesuch  während  30  Tagen  öf-

fentlich  aufzulegen  und  die  Planauflage  öffentlich  bekannt  zu  machen. In-

nert  der  Auflagefrist  gingen  insgesamt  acht  Einsprachen  ein.  In  der Folge 

führte die Baudirektion zur gütlichen Erledigung der Einsprachen am 8. Ap-
ril 2011 eine Lokalverhandlung durch. Anlässlich dieser Verhandlung konn-

te zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden. In der Folge erging 

am 8. September 2011 die angefochtene Verfügung, mit welcher einerseits 

über  die  streitigen  Einsprachen  befunden  und  andererseits  die  konzessi-

onsrechtliche  Bewilligung  sowie  die  gewässerschutzrechtliche  Ausnahme-

bewilligung für das geplante Umnutzungsvorhaben erteilt wurde. 

R2.2011.00173 

Seite 7 

 
 
2. 

Die  Rekurse  betreffen  das  gleiche  Bauvorhaben  und  werfen  im  Wesentli-

chen  die  nämlichen  Rechtsfragen  auf.  Die  Verfahren  G.-Nrn. 

R2.2011.00173 und R2.2011.00175 sind daher aus prozessökonomischen 

Gründen zu vereinigen. 

3. 

Die  Rekurrentin  V.  N.  ist  als Bauherrin und  Adressatin der angefochtenen 

Verfügung  ohne  weiteres  zu  deren  Anfechtung  legitimiert  (§ 338a  Abs.  1 

des  Planungs-  und  Baugesetzes  [PBG]).  Auch  die  Zürcherische  Vereini-

gung für Heimatschutz (ZVH) und der Schweizer Heimatschutz (SHS) sind 

im vorliegenden Verfahren unbestrittenermassen zur Rekurserhebung legi-

timiert  (§  338a  Abs.  2  PBG).  Da  auch  die  übrigen  formellrechtlichen  Vo-

raussetzungen erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzutreten. 

4.1. 

Die  rekurrierenden  Verbände  beanstanden  in  verfahrensrechtlicher  Hin-

sicht  zunächst,  dass  die  Aktenauflage  im  Rahmen  des  Einspracheverfah-

rens unvollständig gewesen sei. Während der Auflagefrist seien nur gerade 

die  Verfügung  der  Baudirektion  vom  17.  November  2010,  das  ursprüngli-

che  Baugesuch  vom  5.  Juni  2008  und  eine  Grundbuchplankopie  1 : 500 

vom 4. Juni 2008 aufgelegen. Es hätten insbesondere sämtliche im vorlie-

genden  Zusammenhang  relevanten  früheren  Konzessionen  und  konzessi-

onsrechtlichen Bewilligungen gefehlt. Beizuziehen seien auch die vollstän-

digen  Akten  des  mit  dem  Baugesuch  vom 5. Juni 2008 ausgelösten kom-

munalen Baubewilligungsverfahrens. Dieser Aktenbeizug sei trotz entspre-

chender Beweisofferte in der Einsprache vom 23. Dezember 2011 nicht er-
folgt. Das bedeute eine klare Verweigerung des rechtlichen Gehörs, seien 
doch  die  Akten  –  wie  sich  aus  den  nachfolgenden  materiellen  Ausführun-
gen ergebe – zweifellos relevant.  

Die  Bauherrin  hält  dem  entgegen,  dass  die  (gewissermassen  streitgegen-

ständliche)  Konzession  vom  18.  Dezember  1936  den  Rekurrierenden  be-

kannt  sei,  ebenso  die  Baugesuchsunterlagen,  welche  während  der  Aufla-
gefrist hätten eingesehen werden können. Ohnehin seien aber die Landan-

lagekonzessionen  von  1849  und  1879  wie  auch  die  übrigen  Baugesuch-

sunterlagen  für  das  vorliegende  Verfahren  gar  nicht  relevant.  Sollte  das 

R2.2011.00173 

Seite 8 

 
 
Baurekursgericht  zur  Einsicht  gelangen,  dass  die  Aktenlage  unvollständig 

sei,  müssten  diese  Akten  beigezogen  und  den  Verfahrensbeteiligten  die 

Möglichkeit  zur  Stellungnahme  eingeräumt  werden  (soweit  die  Rekurrie-

renden  sich  nicht  bereits  zu  den  angeblich  fehlenden  Akten  ausgelassen 

hätten).  

Die kantonale Vorinstanz hält dafür, dass die Planauflage lediglich für den 

in das Seegebiet auskragenden Teil des fraglichen Anbaus durchzuführen 

gewesen  sei.  Diese  sei gemäss § 38 WWG unter Bezugnahme aller rele-

vanten  Akten  erfolgt.  Für  Bauten  auf  Landanlagen  sei  keine  Publikation 

und Planauflage gemäss § 38 WWG durchzuführen. 

4.2. 

Das Konzessionsgesuch ist mit den für die Beurteilung des Vorhabens er-

forderlichen  Unterlagen  der Baudirektion  zur Vorprüfung  einzureichen und 

wird  nach  der  Vorprüfung  vom  Gemeinderat  öffentlich  aufgelegt  und  be-

kannt gemacht (§ 38 Abs. 1 und 3 WWG).  

Welche Unterlagen für die Beurteilung des jeweiligen Bauvorhabens erfor-

derlich  sind,  ist  durch  die  Baubewilligungsbehörde  zu  beurteilen.  Dieser 

steht namentlich dort ein Ermessensspielraum zu, wo Gesetz und Verord-

nung  das  Erfordernis  zur  Einreichung  von  Baugesuchsunterlagen  von  der 

Art des Vorhabens oder der Lage des Baugrundstückes abhängig machen. 

Die  Mangelhaftigkeit  des  Gesuches  kann  von  den  Nachbarn  bzw.  Natur- 

und  Heimatschutzorganisationen  nur  erfolgreich  gerügt  werden,  wenn  sie 

sich  auf  deren  Rechts-  und  Interessenwahrnehmung  nachteilig  auswirkt, 

indem  der  Anfechtende  das  Projekt  und  seine  Auswirkungen  nicht  bzw. 

nicht hinreichend beurteilen konnte. Entsteht kein solcher Nachteil, so liegt 

kein wesentlicher Verfahrensmangel vor, sodass die Rüge der Mangelhaf-

tigkeit  des  Gesuchs  weder  die  Anordnung  einer  Nebenbestimmung  noch 

gar die Aufhebung der Bewilligung zur Folge hat. Dies verhält sich nur dann 

anders,  wenn  die  Mangelhaftigkeit  des  Gesuchs  mit  einer  materiellen 

Rechtswidrigkeit  des  Vorhabens  einhergeht  (vgl.  VB.2000.00086 

in 

RB 2000 Nr. 7 = BEZ 2000 Nr. 39). 

Zwar  trifft  es  zu,  dass  das  eingereichte  Konzessionsgesuch  lediglich  das 

ursprüngliche  Baugesuchsformular  sowie  eine  Grundbuchkopie  umfasst 
hat. Weitere Baugesuchsunterlagen  – insbesondere die Baugesuchspläne 

R2.2011.00173 

Seite 9 

 
 
und die erteilten Konzessionen von 1849, 1879 und 1936 – lagen dem Ge-
in  G.-Nr. 
such  nicht  bei.  Wie 

jedoch  die  Einsprache  (act.  8.17 

R2.2011.00173) und die Rekurseingabe belegen, waren die rekurrierenden 

Verbände  offenkundig  in  der  Lage,  den  Entscheid  sachgerecht  anzufech-

ten.  So  lassen  ihre  einlässlichen  Ausführungen  erkennen,  dass  ihnen  die 

Baugesuchsunterlagen  sowie  die  im  vorliegenden  Verfahren  relevante 

Konzession vom 18. Dezember 1936 bekannt waren. Auch waren sie auf-

grund der vorausgegangenen Rekurs- und Beschwerdeverfahren über das 

geplante  Umnutzungsvorhaben  im  Bild.  Was  die  fehlenden  Landanlage-

konzessionen vom 13. April 1849 und 6. Februar 1879 angelangt, so wur-

den  diese  im  vorliegenden  Rekursverfahren  von  der Baudirektion  auf  ent-

sprechende  Aufforderung  hin  eingereicht,  und  es  wurde  den  Rekurrieren-

den  Gelegenheit  zur  Stellungnahme  geboten 

(act.  26 

in  G.-Nr. 

R2.2011.00175).  Ein  allfälliger  Verfahrensmangel  wurde  dadurch  geheilt. 

Damit  sind  die  Rekurrierenden  offensichtlich  nicht  in  ihrer  Interessenwah-

rung  eingeschränkt  worden.  Ebenso  ist  eine  Verletzung  des  rechtlichen 

Gehörs zu verneinen. 

5.1. 

Weiter monieren die rekurrierenden Verbände in verfahrensrechtlicher Hin-

sicht,  dass  allein  aufgrund  des  Baugesuchsformulars und der Grundbuch-

plankopie  das  Vorhaben  nicht  habe  beurteilt  werden  können.  Von  einem 

eigentlichen  Konzessionsgesuch  sei  nirgends  die  Rede.  Zudem  seien  ge-

mäss § 5 lit. k der Bauverfahrensverordnung (BVV) Ausnahmegesuche zu 

begründen.  Eine  solche  Begründung  fehle  hier vollständig.  Es  habe  somit 

das  notwendige  Gesuch  als  Verfahrensgrundlage  überhaupt  gefehlt,  wes-

halb die Baudirektion auf das Gesuch gar nicht hätte eintreten dürfen. Da-

rauf sei die kantonale Vorinstanz in ihrer Verfügung und ihrem Einsprache 
abweisenden Entscheid mit keinem Wort eingegangen. Auch dies bedeute 

eine  Verweigerung  des  rechtlichen  Gehörs.  Der  Rekurs  sei  allein  schon 

aus  diesem  Grund  gutzuheissen  und  die  Sache  sei  durch  Nichteintreten 

auf das Gesuch der Bauherrin zu erledigen.  

Die  Bauherrschaft  hält  dem  entgegen,  es  sei  nicht  davon  auszugehen, 

dass die kantonale Vorinstanz oder auch die übrigen Verfahrensbeteiligten 
keine Klarheit über den Gegenstand des Konzessionsgesuchs gehabt hät-

ten.  Jene  Einsprecher,  die  im  Gegensatz  zu  den  Rekurrierenden  auf  eine 

Rekurserhebung  verzichtet  hätten,  hätten  dies  im  vollen  Bewusstsein  ge-

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tan, dass es um die Umnutzung des ehemaligen Gastgewerbelokals in ei-

nen Wohntrakt gehe, wie sich unschwer aus den in der angefochtenen Ver-

fügung  wiedergegebenen  Anträgen  lesen  lasse.  Damit  von  einem  Aus-

nahmegesuch im Sinne § 5 lit. k BVV ausgegangen werden könnte, müsste 

klar sein, dass und ausserdem weshalb der Fortbestand von bestehenden 

Bauten über Seegebiet grundsätzlich nicht in Frage komme. Dies sei aber 

nicht  so.  §  26  der  Konzessionsverordnung  (KonzessionsV)  stelle  nur  für 

neue  private  Bauten  und  Anlagen  eine  solche  Regel  auf.  Es  handle  sich 

deshalb  gar  nicht  um  ein  Ausnahmegesuch.  Ein  Mangel  im  Konzessions-

gesuch  wäre  im  vorliegenden  Verfahren  ohnehin  nur  dann  von  Relevanz, 

wenn Anlass zur Annahme bestünde, der Mangel habe dazu geführt, dass 

im Entscheid wesentliche Umstände unberücksichtigt blieben.  

Die Baudirektion äussert sich zu diesem Vorwurf nicht.  

5.2. 

Dieser  verfahrensrechtliche  Einwand  erweist  sich  ebenfalls  als  unbegrün-

det.  Zwar  ist  nicht  von  der  Hand  zu  weisen,  dass  die  im  Rahmen  des  or-

dentlichen  Konzessionsverfahrens  eingereichten  Unterlagen  unvollständig 

waren. Die Baudirektion hatte jedoch aufgrund des ursprünglichen Bauge-

suchs  und  des  Rückweisungsentscheides  des  Verwaltungsgerichts  vom 

20. Mai 2010 (VB.2009.00691) Klarheit über den Gegenstand des Konzes-

sionsgesuchs.  Auch  lassen  die  Erwägungen  in  der  angefochtenen  Verfü-

gung  erkennen,  dass  die  Baudirektion  über  das  Umnutzungsvorhaben  im 

Bild war. Von einer fehlenden Verfahrensgrundlage für den Entscheid kann 

somit  keine  Rede  sein.  Es  sind  somit  keine  Verfahrensfehler  ersichtlich, 

welche eine Rückweisung an die kantonale Vorinstanz zur Folge hätten.  

6.1. 

Sodann  rügen  die  Heimatschutzorganisationen,  der  Verfügung  der  Baudi-

rektion vom 17. November 2010 könne nirgends entnommen werden, dass 

die gemäss § 38 Abs. 2 WWG zwingende Vorprüfung vorgenommen wor-

den sei. Auf den entsprechenden Einwand in der Einsprache sei die kanto-

nale  Vorinstanz  mit  keinem  Wort  eingegangen,  was  wiederum  eine  Ver-
weigerung des rechtlichen Gehörs bedeute. Nachdem nun bereits der Ent-

scheid der Baudirektion in der Sache selbst vorliege, und nicht einmal die-

ser den an eine Vorprüfung zu stellenden Anforderungen genüge, wäre ei-

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ne Rückweisung an die Rekursgegnerin unter diesem Aspekt wohl nur ein 

prozessualer Leerlauf.  

Demgegenüber hält die Bauherrschaft dafür, dass § 38 Abs. 2 WWG rein 

verfahrensökonomisch  motiviert  sei  und  den  Rekurrierenden  von  vornhe-

rein keinen Vorteil verschaffen könne.  

Die Baudirektion äussert sich zu diesem Einwand nicht.  

6.2. 

Gemäss  §  38  Abs.  2  WWG  wird das Konzessionsgesuch im Rahmen der 

Vorprüfung abgewiesen, wenn die Bewilligung offensichtlich öffentliche In-

teressen in untragbarer Weise beeinträchtigen würde. Ob die Baudirektion 

eine  Vorprüfung  vorgenommen  hat  oder  nicht,  lässt  sich  den  Akten  nicht 

entnehmen.  Da  nunmehr  der  materielle  Entscheid  über  das  Konzessions-
gesuch  vorliegt,  wäre  eine  Rückweisung  –  wie  die  Rekurrierenden  selber 
einräumen – ein prozessualer Leerlauf. 

7. 

In  materiellrechtlicher  Hinsicht  wenden  sich  die  Rekurrierenden  gegen  die 

erteilte (befristete) Konzession für die geplante Nutzungsänderung.  

7.1.1. 

Die  kantonale  Vorinstanz  begründet  ihren  Entscheid  im  Wesentlichen  da-

mit,  dass  mit  Dispositivziffer  III  der  Verfügung  BDV  Nr.  1678  vom 

18. Dezember  1936  unter  Auflagen  die  erforderliche  Bewilligung  erteilt 

worden  sei,  an  das  Gebäude  Assek.-Nr.  212  anlehnend,  halbkreisförmig 

ins  Seegebiet  vorspringend,  einen  Anbau  zu  erstellen.  Das  Gebäude  sei 
bereits  zu  diesem  Zeitpunkt  als  Restaurationsbetrieb  genutzt  worden.  Da-

raus  könne  hergeleitet  werden,  dass  der Anbau  als Erweiterung  des Res-

taurationsbetriebes  bewilligt  worden  sei.  Eine  eigentliche  Zweckbestim-

mung  bzw.  Nutzungsbestimmung  oder  gar  Nutzungsbeschränkung,  die 

regle, wie dieser Anbau zu verwenden sei, gehe aus den an die Bewilligung 

geknüpften Bestimmungen nicht hervor. Es sei auch unüblich, dass an eine 

Bewilligung solch eingreifende Nebenbestimmungen geknüpft würden. Da-
her  dürfe  davon  ausgegangen  werden,  dass  es  bei  der  Bewilligungsertei-

lung  nicht  die  Absicht  gewesen  sei,  den  Anbau  künftig  und  für alle  Zeiten 

als Restaurant zu nutzen. So lasse Dispositivziffer III.4 der Verfügung vom 

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18. Dezember 1936,  nach welcher Bestimmung für alle den gewöhnlichen 

Unterhalt übersteigenden Veränderungen an der Baute die Bewilligung der 

Baudirektion  erforderlich  sei,  zumindest  so  viel  Spielraum  offen,  dass  die 

Bewilligungsbehörde  auch  einer  Umnutzung  des  Anbaus  zustimmen  kön-

ne. 

7.1.2. 

Dem halten die Rekurrierenden im Wesentlichen entgegen, dass dem sei-

nerzeitigen  Konzessionsverfahren  ein  "Vorentscheidverfahren"  vorausge-

gangen sei, in welchem die erforderlichen Bewilligungen und die Konzessi-

on  seitens  der  Baudirektion  mit  folgender  Begründung  in  Aussicht  gestellt 

worden sei: 

"Da  Ihnen  (sc.  Der  Bauherrschaft)  offenbar  keine  andere  Möglichkeit  zu 
Gebote steht, eine notwendige Erweiterung ihrer Restaurantsräume vorzu-
nehmen,  wollen  wir  die  von der Baudirektion zu erteilenden Bewilligungen 
in Aussicht stellen (…)." 

Die  Beurteilung  habe  sich  auf  die  Stellungnahme  der  Natur-  und  Heimat-

schutzkommission  des  Kantons  Zürich  vom  4.  März  1936  sowie  des  Ge-

meinderates Erlenbach vom 11. Februar 1936 gestützt und habe Grundla-

ge für die nachfolgend erteilte Bewilligung und Konzession gebildet. Diese 

sei also ausschliesslich deshalb erteilt worden, weil für den Anbau ein be-

triebliches  Bedürfnis  der  Gastwirtschaft  bestanden  habe.  Dies  und  nichts 

anderes  sei also  Rechtfertigung  für die  Sonderbehandlung  gewesen. Man 

habe  offenbar  primär  die  mit  der  Betriebserweiterung  bzw.  dem  Gastwirt-

schaftsraum direkt am bzw. über dem See verbundene Attraktivitätssteige-

rung  gewürdigt.  Damit  sei  die  Behauptung  aktenwidrig,  eine  eigentliche 

Zweckbestimmung  bzw.  Nutzungsbestimmung,  welche  regle,  wie  dieser 

Anbau zu verwenden sei, gehe aus den an die Bewilligung geknüpften Be-

stimmungen  nicht  hervor.  Dass  in  der  Bewilligung  und  Konzession  von 
1936  keine  entsprechende  Nutzungsbeschränkung  enthalten sei, sei nicht 

relevant. Diese sei bau- und konzessionsrechtlich selbstverständlich. Wei-

ter handle es sich vorliegend nicht um eine Polizeibewilligung, sondern um 

eine  Konzession,  für  welche  (immanente)  Eigentumsbeschränkungen  gel-

ten  würden.  Auch  unter  diesem  Aspekt  seien  eingreifende  "Nutzungsbe-

stimmungen"  gar  nicht  notwendig,  weil  bei  der  Bewilligung  von  Konzessi-

onsänderungen  oder  Konzessionserneuerungen  ohnehin  die  öffentlichen 

Interessen  vollumfänglich  zu  berücksichtigen  seien  und  diese  nicht  gegen 

die  privaten  Interessen  abzuwägen,  sondern  unabhängig  davon  durchzu-

setzen  seien.  Entsprechend  gehe  die  Erwägung  der  Baudirektion  an  der 

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Sache vorbei, wonach davon ausgegangen werden dürfe, dass es bei der 

Bewilligungserteilung nicht die Absicht gewesen sei, den Anbau künftig und 

für alle Zeiten als Restaurant zu nutzen. Entscheidend sei nicht eine solche 

quasi "ewige Nutzungsordnung" bzw. deren allfälliges fehlen. Entscheidend 

sei vielmehr, dass heute die massgebenden öffentlichen Interessen umfas-

send  ermittelt  und  gewichtet  werden  müssten,  bevor  darüber  entschieden 

werde,  ob  allenfalls  ausnahmsweise  im  privaten  Interesse  der  Bauherrin 

eine  Umnutzung  für rein  private  Wohnzwecke  bewilligt  und  konzessioniert 

werden könnte.  

Es genüge den Anforderungen an die hier notwendige umfassende Ermitt-

lung der massgebenden Interessen und an eine begründete, nachvollzieh-

bare  Interessenabwägung  in  elementarster  Weise  nicht,  wenn  die  Baudi-

rektion  die  Bewilligung  und  Konzessionierung  dieser  Umnutzung  aus-

schliesslich  damit  begründe,  dass  sie  einer  Umnutzung  des  Anbaus  zu-

stimmen  könne.  In  ihrer  ganzen  Verfügung  suche  man  über  dieses  un-

massgebliche  Argument  hinausgehende  Gründe  für  den  Entscheid  verge-

bens,  der  Bauherrin  den  Fortbestand  des  Saalabbaus  zu  ausschliesslich 

privaten Wohnzwecken zu ermöglichen. Insbesondere fehle jede inhaltliche 

Auseinandersetzung mit den gewichtigen öffentlichen Interessen.  

Das  sei  angesichts  der  diesbezüglichen  klaren  Kritik,  welche  das  Verwal-

tungsgericht bereits an der früheren materiellen Begründung der Baudirek-

tion angebracht habe, und angesichts der deutlichen Hinweise des Verwal-

tungsgerichts über die hier massgebenden und in der Interessenabwägung 

wesentlich  zu  gewichtenden  öffentlichen  Interessen  schon  sehr  befrem-

dend. Die Baudirektion scheine zu verkennen, dass sie an die Erwägungen 

des  Verwaltungsgerichts  im  Rückweisungsentscheid  gebunden  sei  und 

nicht einfach in freier Willkür nochmals gleich entscheiden dürfe.  

7.1.3. 

Die Baudirektion verzichtet zu diesem Rügepunkt auf eine Stellungnahme. 

Sie  hält  dafür,  dass  sich  aus  der  Rekursschrift  keine  neuen  Erkenntnisse 

ergäben,  welche  nicht  bereits  in  der  angefochtenen  Verfügung  behandelt 

worden seien.  

7.1.4. 

Die Bauherrin macht geltend, dass das Bedürfnis des Konzessionärs nach 

einer  Erweiterungsmöglichkeit  für  sein  Restaurant  lediglich  Anlass  für  die 

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Seite 14 

 
 
Konzession gewesen sei. Eine Zweckbindung des Saalanbaus ergebe sich 

hieraus  nicht  und  wäre  nur  zulässig  gewesen,  wenn  sie  von  irgendeinem 

öffentlichen Interesse abgedeckt würde. Am Betrieb eines privaten Gastlo-

kals  bestehe  nun  einmal  kein  öffentliches  Interesse.  Konzessions-  bzw. 

gewässerschutzrechtlich  sei  es  so,  dass  die  gewerbliche  Nutzung  von 

Seegebiet  als  der  heftigere  Eingriff  in  öffentliche  Interessen  gelte  als  die 

Beanspruchung  des  Seegebiets  durch  eine  Wohnnutzung.  Die  in  Frage 

stehende Umnutzung stelle also eine Verbesserung der Situation dar. Wei-

ter würden die Rekurrierenden verkennen, dass das Verwaltungsgericht in 

seinem Urteil vom 20. Mai 2010 die damalige nachträgliche Befristung der 

Konzession ebenso wenig beanstandet habe wie die konzessionsrechtliche 

Bewilligung der Umnutzung des Saalanbaus. Das einzige was beanstandet 

worden  sei,  sei  die  Konzessionserneuerung,  und  dies  aber  nur  in  Bezug 

auf  die  unvollständige  Begründung.  Sehr  wohl  habe  die  kantonale  Vorin-

stanz  daher  gleich  entscheiden  dürfen  wie  im  ersten  Entscheid.  Es  frage 

sich  allerdings,  weshalb  die  Konzession  nun  auf  15  statt  wie  damals  auf 

40 Jahre  erteilt  worden  sei.  Die  Bauherrin  hege  den  Verdacht,  dass  dies-

mal  gar  keine  Konzessionserneuerung  stattgefunden  habe,  die  angefoch-

tene  Verfügung  den  "doppelten  Gehalt",  welchen  das  Verwaltungsgericht 

im Mai 2010 erkannt habe, also gar nicht mehr aufweise, sondern nur noch 

eine  nachträgliche  Befristung  einer  bestehenden  Konzession  (mit  konzes-

sionsrechtlicher Bewilligung einer Umnutzung) im Streit liege. Ob sich die-

ser  Verdacht  bestätige  oder  nicht,  werde  sich  möglicherweise  im  parallel 

laufenden Rekursverfahren klären.  

7.2. 

Die  Konzession  für  die  Auffüllung  des  Seegebiets  und  die  Konzession  für 

die  darauf  stehende  halbrunde,  in  das  Seegebiet  vorspringende  Saalan-

baute wurde am 18. Dezember 1936 unter dem Vorbehalt erteilt, dass für 

alle  den  gewöhnlichen  Unterhalt  übersteigenden  Veränderungen  an  der 

Baute  die  Bewilligung  der  Baudirektion  erforderlich  sei  (act.  8.8  in 
G.−Nr. R2.2011.00173). Eine Auflage, wonach die Konzession an die Ver-
pflichtung zur Führung eines Restaurationsbetriebes gebunden sei, enthält 

die  seinerzeitige  Konzession  nicht.  Eine  Zweckänderung  der  Konzession 

fällt somit – entgegen der Auffassung der Rekurrierenden – nicht von vorn-
herein ausser Betracht. Davon geht auch das Verwaltungsgericht aus, hält 

es  doch  in  seinem  Rückweisungsentscheid  VB.2009.00691  vom  20. Mai 

2010  fest,  dass  die  Voraussetzungen  für  die  blosse  Anpassung  der  Kon-

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zession und Bewilligung innert der laufenden Konzessionsfrist ohne weite-

res  erfüllt  erscheinen.  So  führe  im  Rahmen  der  bestehenden  oder  nach-

träglich befristeten Konzession und Bewilligung die Umnutzung eher zu ei-

ner Entlastung der bisherigen Beanspruchung.  

Ob  die  Voraussetzungen  für  eine  Zweckänderung  auch  im  Rahmen  einer 

Erneuerung  der  Konzession  gegeben  wären,  liess  das  Gericht  offen.  Im 

Hinblick  auf  das  nachzuholende  ordentliche  Konzessionsverfahren  wies 

das  Gericht  die  kantonale  Vorinstanz  jedoch  darauf  hin,  dass  deren  dies-

bezügliche materielle Begründung, welche lediglich auf die bevorstehenden 

Investitionen  hinweise,  offensichtlich  ungenügend  sei.  Bei einer Konzessi-

onserneuerung  könne  es  nämlich  unter  dem  Gesichtspunkt  des  Investiti-

onsschutzes von vornherein nur um solche Investitionen gehen, die im gu-

ten  Glauben  getätigt  worden  seien  und  während  der bisherigen Konzessi-

onsdauer  nicht  hinreichend  amortisiert  hätten  werden  können.  Grundsätz-

lich  nicht  als  schützenswerte  Investitionen  könnten  jedoch  etwa  der  Kauf-

preis  oder  bauliche  Vorkehren  gelten,  die  rein  spekulativ  in  der  Hoffnung 

auf  eine  Konzessionserneuerung  getätigt  worden  seien,  ebenso  wenig 

selbstverständlich  künftige  Investitionen.  Den  privaten  Interessen  an  einer 

Erneuerung der Konzession seien allfällige andere private Interessen Drit-

ter sowie entgegenstehende öffentliche Interessen gegenüberzustellen. Bei 

diesen werde neben dem Interesse an der Freihaltung des in der Freihalte-

zone  und  im  Gewässerabstand  liegenden  Landes  zusätzlich  auch  die 

Schutzqualität  des  bestehenden  ursprünglichen  Gebäudes  sowie  gegebe-

nenfalls auch des Anbaus selber gewürdigt werden müssen. Bei der vorzu-

nehmenden Interessenabwägung werde die Baudirektion nötigenfalls auch 

den  Blick  auf  andere  auslaufende  Konzessionen  und  konzessionsrechtli-

che Bewilligungen im unmittelbaren Seeuferbereich erweitern müssen, um 

eine einheitliche Praxis zur allfälligen Erneuerung solcher Konzessionen zu 
finden.  

Trotz  unmissverständlicher  Kritik  des  Verwaltungsgerichts  in  ihrem  Rück-

weisungsentscheid  hat  es  die  Baudirektion  erneut  unterlassen,  die erteilte 

Konzession  hinreichend  zu  begründen.  Weder  enthält  der  Entscheid  be-

züglich  der  neuen  Konzessionsdauer  von  15  Jahren  eine  Begründung, 

noch  setzt  sich  die  Baudirektion  mit  den  im  Rahmen  der  Konzessionser-
neuerung  zu  prüfenden  privaten  und  öffentlichen  Interessen  auseinander. 

Bezüglich  der  Konzessionsdauer  begnügt  sich  die  Baudirektion  mit  einem 

Hinweis auf ihre Praxis. Auch geht aus dem Entscheid nicht schlüssig her-

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vor, ob die neue Konzession wiederum sowohl eine Änderungsbewilligung 

als auch eine Erneuerung beinhaltet. Klahrheit bringen erst die Ausführun-

gen  in  der  Vernehmlassung  des  Bauherrenrekurses  (act.  7  in  G.-Nr. 

R2.2011.00173). Dort hält die kantonale Vorinstanz fest, dass mit Disposi-

tivziffer VI der angefochtenen Verfügung die Konzession von 1936 für den 

Anbau (nur bezüglich Dispositivziffer III) auf den Zeitpunkt der Baufreigabe 

aufgehoben  werde.  Damit  sei  klar,  dass  es  sich  vorliegend  nicht  um  eine 

blosse nachträgliche Befristung, sondern um eine befristete Neukonzessio-

nierung des Anbaus handle.  

Steht somit fest, dass vorliegend eine Konzessionserneuerung für den An-

bau  zu  privaten  Wohnzwecken  in  Frage  steht,  hätte  die  kantonale  Vorin-

stanz zwingend in Beachtung der verwaltungsgerichtlichen Anordnung vom 

20. Mai  2010  eine  umfassende  Interessenabwägung  vornehmen  müssen. 

Eine solche ist im vorliegenden Fall unterblieben. Ebenso wenig setzt sich 

die  Baudirektion  mit  den  von  den  Rekurrierenden  in  ihrer  Einsprache  vor-

gebrachten  öffentlichen  Interessen  auseinander. Auch  in  der Vernehmlas-

sung wird die geforderte Gegenüberstellung und Interessenabwägung nicht 

nachgeholt. Dies ist umso unverständlicher, als die Rekurrierenden die un-

terlassene  Interessenabwägung  in  ihrer  Rekursschrift  ausdrücklich  monie-

ren. Die Konzessionsbehörde ist mithin ihrer Prüfungs- und Begründungs-

pflicht nicht hinreichend nachgekommen. Der Entscheid ist deshalb bereits 

aus diesem Grund rechtsfehlerhaft. Da es nicht Sache der Rechtsmittelin-

stanz ist, die sich vorliegend gegenüber stehenden öffentlichen und priva-

ten  Interessen  aufzuzeigen  und  diese  gegeneinander  abzuwägen,  ist  der 

angefochtene  Entscheid  in  teilweiser  Gutheissung  des  Rekurses  aufzuhe-

ben  und  die  Angelegenheit  zur  neuen  Entscheidung  im  Sinne  der  Erwä-

gungen an die Baudirektion zurückzuweisen.  

Damit  erübrigt  es  sich,  zu  den  weiteren  Einwänden  der  Rekurrierenden 

Stellung  zu  nehmen.  Anzumerken  bleibt  immerhin,  dass  sich  die  Baure-

kurskommission II bzw. das Baurekursgericht in ihren Entscheiden BRKE II 

Nr. 0205/2008  vom  21.  Oktober  2008  (BEZ  2009  Nr.  17)  bzw.  BRGE II 

Nr. 0197/2011  vom  23.  August  2011  eingehend  mit  der  Frage  der  nach-

träglichen  Befristung  von  Landanlagekonzessionen  auseinandergesetzt 

und deren Zulässigkeit verneint hat. 

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Seite 17 

 
 
8. 

Die  Bauherrin  wendet  sich  in  ihrem  Rekurs  (G.-Nr.  R2.2011.00173)  aus-

schliesslich  gegen  die  verfügte  Konzessionsdauer von  15 statt 40 Jahren. 

Da  vorliegend  jedoch  die  angefochtene  Verfügung  bereits  in  teilweiser 

Gutheissung  der  Verbandsbeschwerde  aufzuheben  ist,  ist  der  Bauherren-

rekurs  nicht  zu  behandeln  und  als  gegenstandslos  geworden  abzuschrei-

ben (vgl. VB.2008.00021). Anfügen bleibt immerhin, dass die Baudirektion 

ihm Rahmen einer allfälligen Konzessionserneuerung für den Anbau auch 

die Konzessionsdauer hinreichend zu begründen hätte. 

9. 

Zusammenfassend  ergibt  sich,  dass  die  Verfügung  der  Baudirektion  vom 

8. September  2011  in  teilweiser  Gutheissung  des  Rekurses  im  Verfahren 

G.-Nr.  R2.2011.00175  aufzuheben  und  die  Angelegenheit  zum  Neuent-

scheid  im  Sinne  der  Erwägungen  an  die  Baudirektion  zurückzuweisen  ist. 

In der Folge ist der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2011.00173 als gegen-

standslos geworden abzuschreiben. 

[…..] 

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