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**Case Identifier:** 6a26e8ee-5677-5abc-8a55-9d92d80bd6a8
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-31
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 31.01.2024 WBE.2023.254
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-254_2024-01-31.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2023.254 / MW / jb 
(Nr. 2023-000636)  

Art. 9 

 

Urteil vom 31. Januar 2024 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz   

Verwaltungsrichterin Lang  

Verwaltungsrichterin Steiger 

Gerichtsschreiber Wildi 

 

 
   

Beschwerde-

führer  

 A._____ 

vertreten durch MLaw Kaja Vogler, Rechtsanwältin, Löwenstrasse 3, 

6000 Luzern    

 

gegen 

 

Vorinstanzen  Gemeinderat Q._____ 

 

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau   

handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für 

Baubewilligungen, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau    

 

     
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Regierungsrats vom 7. Juni 2023 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Auf Verlangen des Gemeinderats Q._____ vom 11. November 2020 reichte 

A._____ am 25. Januar 2021 ein nachträgliches Baugesuch für die 

Dachsanierung der Garage Nr. aaa und diverse Umbauten am Gebäude 

Nr. bbb auf der Parzelle Nr. ccc ein. Während der öffentlichen Auflage vom 

11. Februar bis zum 14. März 2021 ging keine Einwendung ein. Am 

11. November 2021 wurden die Unterlagen ergänzt. 

 

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baube-

willigungen, stimmte der Dachsanierung der Garage Nr. aaa am 14. De-

zember 2021 zu. Hinsichtlich der am Gebäude Nr. bbb ausgeführten Um-

bauten wies es das Baugesuch dagegen ab und ordnete den Rückbau des 

gesamten Gebäudes Nr. bbb (inkl. der angebauten Vordächer und Unter-

stände) innert drei Monaten nach Rechtskraft des Entscheids an. Der Ge-

meinderat entschied in der Folge mit Protokollauszug vom 28. März 2022 

über das nachträgliche Baugesuch. Der Entscheid des BVU, Abteilung für 

Baubewilligungen, bildete dabei integrierender Bestandteil des Entscheids 

des Gemeinderats. 

 

B. 

Auf Beschwerde von A._____ hin fällte der Regierungsrat am 7. Juni 2023 

folgenden Entscheid: 

 

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Kosten des Verfahrens vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer 
Staatsgebühr von Fr. 2'200.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 
von Fr. 264.–, insgesamt Fr. 2'464.–, werden vollumfänglich dem Be-
schwerdeführer auferlegt. Abzüglich des bereits geleisteten Kostenvor-
schusses von Fr. 2'000.– hat der Beschwerdeführer noch Fr. 464.– zu be-
zahlen. 
 
3. 
Die Ausrichtung einer Parteientschädigung entfällt. 

 

C. 

1. 

Gegen den am 13. Juni 2023 zugestellten Entscheid des Regierungsrats 

erhob A._____ am 13. Juli 2023 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit den 

Anträgen: 

 

1. 
Der Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000636 vom 7. Juni 2023 sei auf-
zuheben. 

 - 3 - 

 

 

 
2. 
Ziffer 1 des Baubewilligungsentscheids Nr. 207 des Gemeinderats 
Q._____ vom 28. März 2022 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass 
die am Gebäude Nr. bbb vorgenommenen Arbeiten nicht rechtswidrig er-
stellt wurden. 
 
3. 
Ziffer II. und III. der Verfügung des Departements Bau, Verkehr und Um-
welt vom 14. Dezember 2021 betreffend Baugesuch Nr. BVUAFB.21.822 
seien aufzuheben. 
 
4. 
Eventualiter seien die am Gebäude Nr. bbb ausgeführten Umbauten ab-
zuweisen, das Gebäude Nr. bbb aber in seinem heutigen Zustand weiter-
hin zu tolerieren und von einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands (Rückbau des gesamten Gebäudes Nr. bbb) abzusehen. 
 
5. 
Subeventualiter seien die am Gebäude Nr. bbb ausgeführten Umbauten 
abzuweisen und ein Rückbau auf den vormals tolerierten Zustand anzu-
ordnen. 
 
6. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Be-
schwerdegegner, unter solidarischer Haftbarkeit. 

 

2. 

Der Gemeinderat Q._____ teilte mit Beschwerdeantwort vom 4. September 

2023 mit, vollumfänglich an seiner vor Vorinstanz eingereichten Stellung-

nahme vom 20. Juni 2022 sowie an der Duplik vom 3. Oktober 2022 fest-

zuhalten. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 

3. 

Mit Beschwerdeantwort vom 14. September 2023 beantragte das BVU, Ab-

teilung für Baubewilligungen, für den Regierungsrat, die Beschwerde sei 

abzuweisen (UKF). 

 

4. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 31. Januar 2024 beraten und ent-

schieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 

 - 4 - 

 

 

der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Das Verwal-

tungsgericht ist somit zuständig. 

 

2. 

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-

ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt 

werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-

schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

1.1. 

Streitgegenstand bilden die vom Beschwerdeführer am Gebäude Nr. bbb 

eigenmächtig vorgenommenen Bauarbeiten, welche die Vorinstanzen als 

nicht bewilligungsfähig einstuften, sowie der von den Baubewilligungsbe-

hörden angeordnete Rückbau des gesamten Gebäudes Nr. bbb, den die 

Vorinstanz im angefochtenen Entscheid schützte.  

 

Das Gebäude Nr. bbb befindet sich auf der Parzelle Nr. ccc, welche ge-

mäss geltender Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q._____ (BNO) 

sowie dem dazugehörigen Kulturlandplan (beide vom ______ 2016 / 

______ 2016) in der Landwirtschaftszone liegt. 

 

1.2. 

Gemäss unbestrittener Feststellung der Vorinstanz nahm der Beschwerde-

führer am Gebäude Nr. bbb – ohne vorgängige Einholung einer Baubewil-

ligung – folgende Arbeiten vor: Er ersetzte das kaputte Eternitdach durch 

ein neues Ziegeldach, verschob den First in Richtung Westen und hob ihn 

um ca. 25 cm an. Zur Verbesserung der Statik baute er einen Stahlträger 

ein und ersetzte morsche und faule Balken. Zusätzlich ersetzte er den stel-

lenweise bestehenden Holzboden durch einen Betonboden und die Aus-

senhaut der Fassaden Nord, Ost und Süd durch eine Holzverschalung. Um 

den Schopf einbruch- und witterungssicher zu machen, schloss der Be-

schwerdeführer offene Löcher durch ein Garagentor und Fenster. Den be-

stehenden Anbau (Abstellraum) an der Ostfassade ersetzte er vollständig 

(angefochtener Entscheid, S. 2; siehe auch Vorakten, act. 8 ff., 34 und 41). 

 

2. 

2.1. 

Bezüglich des Gebäudes Nr. bbb kam das BVU, Abteilung für Baubewilli-

gungen, bereits im Jahre 2019 zum Schluss, dieses sei nicht rechtmässig 

und könne nicht bewilligt werden. Auf eine Rückbauanordnung wurde je-

doch verzichtet, weil die Baute in ihrer damaligen Form bereits seit knapp 

30 Jahren bestand. Die Baute Nr. bbb (inkl. angebaute Vordächer und Un-

terstände) wurde bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer toleriert bzw. geduldet. 

Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, wies gleichzeitig aber darauf hin, 

 - 5 - 

 

 

die Baute geniesse keinen Besitzstand und es dürften "lediglich kleinere 

Unterhaltsarbeiten" vorgenommen werden (vgl. Verfügung des BVU, Abtei-

lung für Baubewilligungen vom 27. Mai 2019, Erw. 2.5). Dass die Baute 

Nr. bbb (in ihrer Gesamtheit, inkl. angebaute Unterstände und Vordächer) 

lediglich toleriert wird und keinen Besitzstand geniesst, wurde auch im Dis-

positiv des Baubewilligungsentscheids vom 17. Juni 2019 festgehalten 

(siehe Beschluss des Gemeinderats vom 17. Juni 2019, Dispositiv-Ziffer 5, 

sowie ferner auch Verfügung des BVU, Abteilung für Baubewilligungen, 

vom 27. Mai 2019, Dispositiv-Ziffer II [jeweils in: Kommunale Akten, Bau-

gesuchsdossier 2018/073, sowie Kantonale Akten BVUAFB.18.1810]). Der 

erwähnte Baubewilligungsentscheid wurde vom Beschwerdeführer nicht 

angefochten, er erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 

 

Grundlage für die zu beurteilenden Bauarbeiten bildet somit ein von den 

Baubewilligungsbehörden ausserhalb der Bauzonen toleriertes bzw. gedul-

detes (rechtswidriges) Gebäude. Wird der rechtswidrige Zustand der Baute 

geduldet, führt dies – anders als bei der zivilrechtlichen Ersitzung von Ei-

gentum – nicht dazu, dass der rechtswidrige Zustand der Baute rechtmäs-

sig wird. Daher darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts der Ei-

gentümer einer zu duldenden Baute diese zwar mit bewilligungsfrei zuläs-

sigen Massnahmen unterhalten. Er hat jedoch keinen Anspruch darauf, die 

Baute – im Sinne eines erweiterten Bestandesschutzes – mit bewilligungs-

pflichtigen Massnahmen zu erneuern, teilweise zu ändern, zu erweitern 

oder wiederaufzubauen (vgl. BGE 147 II 309, Erw. 5.4; Urteile des Bundes-

gerichts 1C_303/2022 vom 12. Juni 2023, Erw. 4.4.1, 1C_49/2019 vom 

11. November 2019, Erw. 5, 1C_558/2018 vom 9. Juli 2019, Erw. 4.3; 

RUDOLF MUGGLI, in: Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bau-

zone, 2017, N. 15 zu Art. 24c; je mit Hinweisen). Für rechtswidrige Bauten, 

die innerhalb der Bauzone geduldet werden, wird in der Literatur zum aar-

gauischen Baugesetz im Übrigen ähnlich festgehalten, dass nur unterge-

ordnete Unterhaltsmassnahmen in eng begrenztem Rahmen getätigt wer-

den dürfen. Erneuerungen im eigentlichen Sinn seien nicht zulässig (vgl. 

VERENA SOMMERHALDER FORESTIER, in: Kommentar zum Baugesetz des 

Kantons Aargau, 2013, N. 16 zu § 68). 

 

2.2. 

2.2.1. 

Die Vorinstanz erörterte, dass kleinere Unterhaltsarbeiten wie z.B. das Er-

setzen von einzelnen defekten Ziegeln von der Baubewilligungspflicht aus-

genommen seien. Vorliegend hätten die Arbeiten aber ein Ausmass er-

reicht, welches wesentliche Veränderungen der bestehenden Bausubstanz 

beinhalte. So seien morsche Balken ersetzt und ein Stahlträger zur Ver-

besserung der Statik eingebaut worden. Diese Eingriffe in wesentlich tra-

gende Teile der Baukonstruktion könnten nicht mehr als reine Unterhalts-

arbeiten qualifiziert werden. Mit dem vollständigen Ersatz des Abstell-

raums, dem Einbau von Tor und Fenstern, der Fassadensanierung und den 

 - 6 - 

 

 

Änderungen an Dach habe sich auch die äusserliche Raumerscheinung 

des Gebäudes erheblich verändert. Die zahlreichen Arbeiten kämen einer 

"Rundumerneuerung" gleich und bewirkten eine Erweiterung der Nutzungs-

möglichkeiten des Gebäudes Nr. bbb. Die Baubewilligungspflicht sei des-

halb zu Recht bejaht worden. Abgesehen davon wäre eine Umnutzung des 

Gebäudes Nr. bbb zur hobbymässigen Tierhaltung ohnehin baubewilli-

gungspflichtig. An der Baubewilligungspflicht der vorgenommenen Arbeiten 

ändere im Übrigen auch § 52 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung 

und Bauwesen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) 

nichts (vgl. angefochtener Entscheid, S. 3 ff.; ferner auch Beschwerdeant-

wort Vorinstanz, S. 2 f.). 

 

2.2.2. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, bei den am Gebäude Nr. bbb vorgenom-

menen Massnahmen handle es sich um geringfügige Unterhaltsarbeiten, 

die nicht baubewilligungspflichtig seien: So seien Sanierungsarbeiten an 

Fassade, Dach, Balken und Boden vorgenommen worden, indem einzelne 

vorhandene mangelhafte Teile ersetzt bzw. instandgestellt worden seien 

(z.B. Schliessung von Löchern, Ersatz von Ziegeln, Ersatz von Holzver-

schalungen). An der Gestaltung, der Form und Zweckbestimmung der 

Baute Nr. bbb seien keine relevanten Anpassungen vorgenommen wor-

den. Von einer "Rundumerneuerung" könne keine Rede sein, es handle 

sich vielmehr um erlaubte und gemäss § 52 Abs. 1 BauG erforderliche Un-

terhaltsarbeiten, die keiner Baubewilligung bedürften (vgl. Beschwerde, 

S. 8). 

 

2.3. 

Nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 

Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) dürfen Bauten und 

Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. 

Die damit vorgesehene bundesrechtliche Baubewilligungspflicht soll es den 

Behörden ermöglichen, die Errichtung oder Änderung von Bauten in Bezug 

auf ihre räumlichen Folgen vor ihrer Ausführung auf die Übereinstimmung 

mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen 

Gesetzgebung zu überprüfen, wenn ein Interesse der Öffentlichkeit oder 

der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 139 II 134, 

Erw. 5.2 mit Hinweisen). Der bundesrechtliche Begriff der bewilligungs-

pflichtigen Bauten und Anlagen kann von den Kantonen weiter, nicht aber 

enger gefasst werden. Nach kantonalem Recht (vgl. § 59 Abs. 1 Satz 1 

BauG) gelten im Wesentlichen die gleichen Anforderungen wie nach Art. 22 

RPG (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_395/2015 vom 7. Dezember 2015, 

Erw. 3.1.1 mit Hinweis auf § 49 BauV; Entscheide des Verwaltungsgerichts 

WBE.2021.237 vom 28. März 2022, Erw. II/3.2, WBE.2019.160 vom 

11. November 2019, Erw. II/3.2). 

 

 - 7 - 

 

 

Wie dargelegt darf eine rechtswidrige, aber zu tolerierende bzw. zu dulden-

de Baute lediglich mit bewilligungsfrei zulässigen Massnahmen unterhalten 

werden. Unzulässig ist dagegen, die Baute mit bewilligungspflichtigen 

Massnahmen zu erneuern, teilweise zu ändern, zu erweitern oder wieder-

aufzubauen (Erw. II/2.1).  

 

2.4. 

Die am Gebäude Nr. bbb vorgenommenen baulichen Massnahmen (siehe 

Erw. II/1.2) stellen insgesamt und grösstenteils auch je für sich alleine be-

trachtet bauliche Veränderungen dar, die nicht als baubewilligungsfreie, 

reine Unterhaltsarbeiten oder kleinere Reparaturen bezeichnet werden 

können: 

 

So kann der Abbruch des bisherigen Eternitdachs und die komplette Neu-

eindeckung des Gebäudes (mit einer gesamten Grundfläche von rund 

140 m2; siehe Vorakten, act. 10) mit einem Ziegeldach inkl. gleichzeitiger 

Verschiebung des Firsts in Richtung Westen und einer Anhebung dessel-

ben um ca. 25 cm (siehe Vorakten, act. 8 ff.) weder als gewöhnliche Unter-

haltsarbeit noch als kleinere Reparatur eingestuft werden. Von einer Mass-

nahme, mit der lediglich schadhaft gewordene Bauteile von untergeordne-

ter Bedeutung (wie etwa einzelne defekte Ziegel) geflickt oder ersetzt wor-

den wären, lässt sich nicht sprechen. Der gänzliche Ersatz des Gebäude-

dachs, wobei das neue Dach im Vergleich zum bisherigen überdies geän-

dert wurde (andere Materialisierung; Verschiebung und Anhebung des 

Firsts), geht auch über das übliche Mass einer Renovierung hinaus. Die 

ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone ausgeführten Dachar-

beiten sind vielmehr als baubewilligungspflichtige Erneuerung und teil-

weise Änderung der bisherigen, geduldeten Baute einzustufen.  

 

Als baubewilligungspflichtig erweisen sich auch der zur Verbesserung der 

Statik eingebaute Stahlträger und der Ersatz der morschen und faulen Bal-

ken (vgl. Vorakten, act. 10, 23 f.), zumal das übliche Mass einer Renovation 

gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung u.a. dann überschritten wird, 

wenn die Massnahmen Auswirkungen auf die Statik haben bzw. wenn tra-

gende Balken und damit statisch wichtige Elemente eines Gebäudes er-

setzt werden (Urteil des Bundesgerichts 1C_272/2019 vom 28. Januar 

2020, Erw. 5.4, 1C_558/2018 vom 9. Juli 2019, Erw. 5.3, 1C_131/2018 

vom 27. August 2018, Erw. 5.2).  

 

Weiter fällt ins Auge, dass der Beschwerdeführer die bisher "offenen Lö-

cher" im Schopf mittels Einbau eines Garagentors sowie von Fenstern ge-

schlossen hat, um den Schopf einbruch- und witterungssicher zu machen 

(vgl. Vorakten, act. 10, 23 f.). Diese Massnahmen steigern nicht nur die 

Qualität der Baute, sondern verändern auch die Optik des bisher teilweise 

offenen, unterstandsähnlichen Gebäudes. Zudem erweitern sie die Nut-

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zungsmöglichkeiten im Gebäude. Von baubewilligungsfreien Unterhaltsar-

beiten oder kleineren Reparaturen kann auch in diesem Punkt nicht ge-

sprochen werden. Vielmehr geht es um baubewilligungspflichtige Änderun-

gen.  

 

Baubewilligungspflichtig ist schliesslich auch der neu erstellte Abstellraum 

mit einer Grundfläche von 11.25 m2 an der Nordostseite des Gebäudes 

Nr. bbb (vgl. Vorakten, act. 8 ff., 23 f.). Dass dort bereits vorher ein An-

bau/Abstellraum bestand, ändert daran nichts, zumal dieser komplett ab-

gebrochen und an dessen Stelle ein neuer Abstellraum errichtet wurde.  

 

Bei den dargelegten baulichen Massnahmen handelt es sich somit schon 

für sich alleine betrachtet um baubewilligungspflichtige Massnahmen und 

nicht um gewöhnliche (baubewilligungsfreie) Unterhaltsarbeiten. Umso 

mehr sind die umfangreichen Umbauten bei einer Gesamtbetrachtung als 

baubewilligungspflichtig einzustufen, wobei in diese Betrachtung auch der 

im Gebäude – auf ca. 30 % der Grundfläche – anstelle des bisherigen Holz-

bodens neu erstellte Betonboden (siehe Vorakten, act. 10) und die neue 

Holzverschalung der Fassaden Nordwest, Nordost und Südost (siehe Fo-

tos des heutigen Zustands [in: Vorakten, act. 23 f.] – im Vergleich zu den 

Fotos des früheren Zustands [in: kantonale Vorakten BVUAFB.18.1810]) 

miteinzubeziehen sind (wobei offenbleiben kann, ob diese Vorkehrungen 

für sich allein betrachtet ebenfalls baubewilligungspflichtig wären). Aus 

dem Vergleich des früheren Zustands mit dem heutigen Zustand schloss 

die Vorinstanz zu Recht, dass die eigenmächtig vorgenommenen Arbeiten 

einer "Rundumerneuerung" gleichkommen und eine Erweiterung der Nut-

zungsmöglichkeiten des Gebäudes Nr. bbb bewirken. So hält der Be-

schwerdeführer im Gebäude neuerdings Hühner, Hasen und Ziegen (vgl. 

Beschwerde, S. 9; Vorakten, act. 77 sowie 23 f.).  

 

Dass mit den vorgenommenen Umbauten wichtige räumliche Folgen ein-

hergehen, die ein Interesse der Öffentlichkeit an einer vorgängigen Kon-

trolle begründen, lässt sich nach dem Gesagten nicht in Abrede stellen. Die 

Vorinstanzen haben die Baubewilligungspflicht zu Recht bejaht. Es kann 

keine Rede davon sein, dass bloss gewöhnliche Unterhaltsarbeiten, klei-

nere Reparaturen o.ä. vorgenommen wurden, die baubewilligungsfrei sind. 

Abgesehen davon dürfte auch die vorgenommene Umnutzung des Gebäu-

des Nr. bbb zur hobbymässigen Tierhaltung (mit den damit zusammenhän-

genden baulichen Vorkehrungen) baubewilligungspflichtig sein (vgl. 

Art. 24e RPG). 

 

2.5. 

Der Beschwerdeführer beruft sich auf § 52 Abs. 1 BauG. Danach müssen 

alle Bauten und Anlagen hinsichtlich Fundation, Konstruktion und Material 

die für ihren Zweck notwendige Festigkeit aufweisen, genügend sicher vor 

 - 9 - 

 

 

Erdbeben, Hochwasser und anderen Naturgefahren sein und den Vor-

schriften des Brandschutzes entsprechen. Sie sind so anzulegen und zu 

unterhalten, dass ihre Benutzenden und diejenigen der benachbarten Lie-

genschaften sowie von Strassen nicht gefährdet werden.  

 

Die Bestimmung äussert sich somit allgemein zu Anforderungen an die Si-

cherheit. Für die Frage, ob mit § 52 Abs. 1 BauG zusammenhängende bau-

liche Massnahmen baubewilligungspflichtig sind, ist die Regelung indes 

nicht von Relevanz. Namentlich lässt sich aus ihr nicht ableiten, dass tole-

rierte bzw. geduldete Bauten uneingeschränkt baubewilligungsfrei erneuert 

etc. werden dürften. Ob eine Baubewilligung erforderlich ist, bestimmt sich 

allein nach Massgabe von Art. 22 Abs. 1 RPG bzw. § 59 Abs. 1 Satz 1 

BauG.  

 

Erreicht eine bloss tolerierte bzw. geduldete Baute das Ende ihrer Lebens-

dauer und kann die in § 52 Abs. 1 BauG geforderte Sicherheit mit baube-

willigungsfreien (Unterhalts-)Massnahmen nicht mehr gewährleistet wer-

den, ist die Baute zurückzubauen. 

 

3. 

3.1. 

3.1.1. 

Die Vorinstanz verneinte sodann die (nachträgliche) Bewilligungsfähigkeit 

der vorgenommenen Erneuerungen bzw. Umbauten. Ein Anwendungsfall 

von Art. 24 RPG falle wegen fehlender Standortgebundenheit ausser Be-

tracht. Art. 24c RPG sei ebenfalls nicht anwendbar, da bloss tolerierte Bau-

ten keinen Besitzstand genössen. Dasselbe gelte hinsichtlich Art. 24e 

RPG. Das fragliche Gebäude Nr. bbb sei lediglich toleriert, aber nicht be-

willigt worden. Eine tolerierte Baute verfüge über keine rechtmässige Exis-

tenzberechtigung, weshalb auch keine Umnutzung bewilligt werden könne 

(angefochtener Entscheid, S. 4 f.; ferner: Beschwerdeantwort Vorinstanz, 

S. 3). 

 

3.1.2. 

Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, Art. 24e und auch Art. 24d 

Abs. 3 RPG sähen als Voraussetzung nicht vor, dass die bestehende Baute 

rechtmässig erstellt worden sei. Es gehe vielmehr darum, vorhandene, un-

bewohnte und für die Landwirtschaft nicht mehr benötigte Gebäudeteile 

weiterhin nutzen zu können. Die Haltung von Hühnern, Ziegen und Hasen 

im Gebäude Nr. bbb stehe im Einklang mit Art. 24e RPG, ebenso seien die 

Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3 RPG erfüllt. Eine Umnutzung des 

Gebäudes bzw. Teilen davon zur hobbymässigen Tierhaltung sowie allfäl-

lige (bestrittene) Umbauarbeiten, um eine tierfreundliche Haltung zu ge-

währleisten, seien gemäss Art. 24e i.V.m. Art. 24d Abs. 3 RPG bewilli-

gungsfähig (vgl. Beschwerde, S. 8 f.). 

 

 - 10 - 

 

 

3.2. 

Die Ansicht des Beschwerdeführers geht fehl. Die Möglichkeit baulicher 

Massnahmen zur hobbymässigen Tierhaltung nach Art. 24e RPG ist auf 

heute rechtmässig bestehende unbewohnte Gebäude oder Gebäudeteile 

beschränkt (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2017.236 vom 

25. Januar 2018, Erw. II/7.2; MUGGLI, a.a.O., N. 8 zu Art. 24e). Diese Vo-

raussetzung ist beim Gebäude Nr. bbb nicht gegeben, da es sich um ein 

rechtswidriges Gebäude handelt, welches gemäss Baubewilligungsent-

scheid des Gemeinderats vom 17. Juni 2019 lediglich toleriert bzw. gedul-

det wird und keinen Besitzstand geniesst (vgl. Erw. II/2.1). Aus demselben 

Grund dürfte auch Art. 24d RPG nicht zur Anwendung gelangen. Abgese-

hen davon bezieht sich Art. 24d Abs. 3 RPG nur auf (neurechtliche) land-

wirtschaftliche Wohnbauten (Art. 24d Abs. 1 sowie Sachüberschrift zu 

Art. 42a der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; 

SR 700.1]; MUGGLI, a.a.O., N. 13 ff. zu Art. 24d) und auf schützenswert an-

erkannte Bauten oder Anlagen (vgl. Art. 24d Abs. 2 RPG; MUGGLI, a.a.O., 

N. 22 zu Art. 24d). Beim Gebäude Nr. bbb handelt es sich weder um eine 

landwirtschaftliche Wohnbaute noch um eine als schützenswert aner-

kannte Baute, vielmehr ist es ein Schopf bzw. ein Ökonomiegebäude. Die 

eigenmächtig vorgenommenen Erneuerungen, Umbauten etc. lassen sich 

somit nicht über "Art. 24e i.V.m. Art. 24d Abs. 3 RPG" bewilligen. Der An-

sicht des Beschwerdeführers kann nicht gefolgt werden.  

 

Eine anderweitige Bestimmung, über welche die eigenmächtig vorgenom-

menen baulichen Massnahmen bewilligt werden könnten, ist ebenfalls nicht 

ersichtlich. So ist unbestritten, dass Art. 24 RPG mangels Standortgebun-

denheit nicht in Betracht kommt. Zu Recht beruft sich der Beschwerdefüh-

rer auch nicht auf Art. 24c RPG, zumal das Gebäude nicht rechtmässig ist 

(was für die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG Grundvoraussetzung wäre; 

siehe Art. 41 Abs. 1 RPV) und gemäss Baubewilligungsentscheid des Ge-

meinderats vom 17. Juni 2019 lediglich toleriert bzw. geduldet wird (siehe 

oben Erw. II/2.1). Weitere Ausführungen erübrigen sich. Es bleibt somit da-

bei, dass die umstrittenen baulichen Massnahmen nicht bewilligungsfähig 

sind. 

 

4. 

4.1. 

4.1.1. 

Der Gemeinderat ordnete den Rückbau des gesamten Gebäudes Nr. bbb 

innert drei Monaten nach Rechtskraft und die Wiederherstellung des ur-

sprünglichen Bodenzustands sowie die dauerhafte Begrünung an (vgl. 

Vorakten, act. 36 ff., namentlich act. 39). Die Vorinstanz schützte dies. Sie 

prüfte dabei zunächst, ob sich der Beschwerdeführer auf Vertrauensschutz 

berufen könne, was sie verneinte. Der Rückbau sei im Weiteren mit dem 

Rechtsgleichheitsgrundsatz und dem Verhältnismässigkeitsprinzip verein-

 - 11 - 

 

 

bar. Die Beseitigung des gesamten Gebäudes sei eine geeignete Mass-

nahme für die Durchsetzung der Bauvorschriften sowie die Wahrung des 

Gleichbehandlungsgebots. Die präjudiziellen Wirkungen einer Duldung ei-

nes derart rechtswidrigen Zustands seien nicht zu unterschätzen. Formell 

rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden könn-

ten, müssten grundsätzlich beseitigt werden. Die ausgeführten Arbeiten 

gingen weit über den erlaubten Unterhalt hinaus und stellten quasi eine 

vollständige Erneuerung und Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten des 

Gebäudes Nr. bbb dar. Von einer bloss unbedeutenden Abweichung vom 

Erlaubten könne keine Rede sein. Mit einem teilweisen Rückbau könnte 

der rechtmässige Zustand nicht wiedergestellt werden, da es sich beim Ge-

bäude Nr. bbb lediglich um eine tolerierte Baute handle. Bei tolerierten Bau-

ten bestehe nach wie vor ein öffentliches Interesse, den widerrechtlichen 

Zustand zu beseitigen. Würde man einem teilweisen Rückbau zustimmen, 

würde sich die Lebensdauer des Gebäudes und der widerrechtliche Zu-

stand unzulässigerweise verlängern. Eine weitere, gleich geeignete, aber 

mildere Massnahme zur Erreichung des angestrebten Ziels sei nicht er-

sichtlich. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmäs-

sigen Zustands sei als hoch einzustufen. Demgegenüber seien die Interes-

sen des Beschwerdeführers (im Wesentlichen Vermögensinteressen) nur 

in reduziertem Masse zu berücksichtigen. Der Beschwerdeführer hätte die 

Rückbaukosten vermeiden können, wenn er ordnungsgemäss die Unklar-

heiten (betreffend zulässige Unterhaltsarbeiten) beseitigt hätte, anstatt ei-

genmächtig die Arbeiten vorzunehmen. Unter diesem Aspekt erscheine die 

Tragung der nicht unbeachtlichen Beseitigungskosten sowie die Abschrei-

bung der Umbaukosten als zumutbar. Dasselbe gelte für die Vorbringen 

des Beschwerdeführers betreffend die Haltung der Nutztiere sowie die La-

gerung der landwirtschaftlichen Geräte. Wer eigenmächtig und auf eigenes 

Risiko baue, müsse sich mit ebensolchen Widrigkeiten abfinden. Aus der 

angerufenen Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 

könne der Beschwerdeführer im Übrigen ebenfalls nichts zu seinen Guns-

ten ableiten. Angemessen und üblich sei schliesslich die verfügte Rück-

baufrist von drei Monaten (vgl. zum Ganzen: angefochtener Entscheid, 

S. 5 ff.). 

 

4.1.2. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, mangels materieller Rechtswidrigkeit be-

stehe für die Beseitigungsanordnung kein Raum. Einer Beseitigungsanord-

nung stehe zudem das Verhältnismässigkeitsprinzip entgegen. Der Rück-

bau sei für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und die 

Durchsetzung der Bauvorschriften nicht geeignet. Ebenso wenig sei er ge-

eignet, um das Gleichbehandlungsgebot zu wahren. Vielmehr führe er zu 

einer Schlechterbehandlung des Beschwerdeführers. Der Rückbau sei im 

Weiteren auch nicht erforderlich. Als rechtmässiger Zustand gelte der ge-

 - 12 - 

 

 

mäss Entscheid vom 27. Mai 2019 tolerierte Zustand. Werde davon ausge-

gangen, dass die am Gebäude Nr. bbb vorgenommenen Arbeiten über den 

erlaubten Unterhalt hinausgingen, so wäre für die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands nicht der Abbruch des gesamten Gebäudes erfor-

derlich, sondern es wären lediglich jene Arbeiten rückgängig zu machen, 

welche das Mass des Unterhalts überstiegen. Der Rückbau sei schliesslich 

auch nicht zumutbar. Die öffentlichen Interessen an der Einhaltung der 

Bauvorschriften, an der Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet so-

wie an der Rechtsgleichheit seien durch die streitgegenständlichen Unter-

haltsarbeiten nicht mehr tangiert, als wenn das Gebäude Nr. bbb im bishe-

rigen, tolerierten Zustand stehen geblieben wäre. Eine Beseitigung sei 

mangels öffentlichen Interesses daher nicht angezeigt. Der Beschwerde-

führer lagere im Gebäude Nr. bbb die für die Pflege seiner Wiesen- und 

Waldflächen erforderlichen landwirtschaftlichen Fahrzeuge und Geräte. 

Die verlorene Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes wäre für ihn ein nicht 

zumutbarer, ernsthafter Nachteil. Zu berücksichtigen sei auch, dass der Be-

schwerdeführer bei einem Rückbau auch die Tierhaltung im Gebäude 

Nr. bbb aufgeben müsste, was ebenfalls nicht zumutbar sei (zum Ganzen: 

Beschwerde, S. 9 ff., ferner S. 14).  

 

Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, wenn gewisse der ausgeführten 

Arbeiten tatsächlich baubewilligungspflichtig sein sollten und diese nicht 

bewilligt werden könnten, aus Verhältnismässigkeitsgründen dennoch von 

einem Rückbau abzusehen wäre. Dem Beschwerdeführer könne nicht zu-

gemutet werden, das nun funktionsfähige Dach wieder durch ein undichtes 

zu ersetzen und die weiteren, im Zuge der Unterhaltsarbeiten ersetzten 

Bauteile wieder durch mangelhafte auszutauschen. Das Gebäude Nr. bbb 

wäre in seinem heutigen Zustand weiterhin zu tolerieren (vgl. Beschwerde, 

S. 12). Abgesehen davon, sei ein Teil des Gebäudes Nr. bbb von den Ar-

beiten kaum betroffen gewesen. So die Fertiggarage (als Teil des Gebäu-

des Nr. bbb), bei der lediglich die Eterniteindeckung durch Ziegel ersetzt 

worden sei, was eine bewilligungsfreie Unterhaltsarbeit darstelle. Sollte die 

Ersetzung des Garagendachs als bewilligungspflichtig beurteilt werden, so 

wäre es völlig unverhältnismässig, infolgedessen den Rückbau der gesam-

ten Garage zu verlangen. Als mildere Massnahme müsste vielmehr ange-

ordnet werden, die Ersetzung des Dachs rückgängig zu machen. Auch die 

weiteren vorgenommenen Arbeiten könnten rückgebaut werden (so der Be-

tonboden, der First, der Stahlträger, die Fenster, das Garagentor, die Holz-

verschalung, der Ersatz-Abstellraum). Ein Rückbau auf den vormals tole-

rierten Zustand wäre zwar unangenehm, jedoch möglich und das weitaus 

mildere Mittel als der angeordnete vollständige Rückbau. Sollte davon aus-

zugehen sein, dass gewisse Arbeiten das erlaubte Mass an Unterhalt über-

stiegen, so wären lediglich jene Arbeiten rückgängig zu machen bzw. wäre 

bloss ein Rückbau auf den tolerierten Zustand zu verfügen (vgl. Beschwer-

de, S. 12 f., ferner S. 14).  

 

 - 13 - 

 

 

Nach Auffassung des Beschwerdeführers erweist sich die Anordnung des 

vollständigen Rückbaus als unverhältnismässig und stellt eine Verletzung 

der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) dar. 

 

4.2. 

Bei nicht bewilligungsfähigen Bauten und Anlagen kann gestützt auf § 159 

Abs. 1 BauG die Herstellung des rechtmässigen Zustandes, insbesondere 

die Beseitigung der Baute oder Anlage angeordnet werden. Der Anordnung 

der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes kommt massgeben-

des Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts 

zu. Werden illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht be-

seitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird der Grundsatz der 

Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und rechtswidriges 

Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten bzw. Anlagen, die auch 

nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich 

beseitigt werden. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten 

bzw. Anlagen kann jedoch nach den allgemeinen Prinzipien des Verfas-

sungs- und Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein. 

Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Wiederherstellung des rechtmäs-

sigen Zustands unverhältnismässig wäre. Überdies können Gründe des 

Vertrauensschutzes der Wiederherstellung entgegenstehen, oder diese 

kann aufgrund des Zeitablaufs verwirkt sein (statt vieler: BGE 136 II 359, 

Erw. 6).  

 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts verwirkt der Anspruch der 

Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bei Bauten 

bzw. Anlagen innerhalb der Bauzone im Interesse der Rechtssicherheit 

grundsätzlich nach 30 Jahren (BGE 136 II 359, Erw. 8). Für Bauten bzw. 

Anlagen ausserhalb der Bauzone gilt diese Regel jedoch nicht. Anders  

als bei illegalen Bauten innerhalb der Bauzone verwirkt der Wiederherstel-

lungsanspruch ausserhalb der Bauzone nicht nach 30 Jahren  

(BGE 147 II 309, Erw. 3 ff.).  

 

Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann sodann unter-

bleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder  

die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt. Gleiches gilt, 

wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausge-

übte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortset-

zung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht 

(BGE 132 II 21, Erw. 6; Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2017 vom 

19. September 2017, Erw. 8.3). Eine Berufung auf den guten Glauben fällt 

nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit 

und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung 

berechtigt (vgl. BGE 136 II 359, Erw. 7.1; Urteil des Bundesgerichts 

1C_233/2017 vom 19. September 2018, Erw. 8.3). Dabei darf vorausge-

setzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben 

 - 14 - 

 

 

(inkl. Umnutzungen) allgemein bekannt ist. Dies gilt erst Recht bei Vorha-

ben in der Landwirtschaftszone (vgl. Urteile des Bundesgerichts 

1C_480/2019, 1C_481/2019 vom 16. Juli 2020, Erw. 5.1, 1C_10/2019 vom 

15. April 2020, Erw. 5.1, 1C_272/2019 vom 28. Januar 2020, Erw. 5.1, 

1C_347/2017 vom 23. März 2018, Erw. 6.3). Ebenfalls als grundsätzlich 

bekannt vorausgesetzt werden darf die Notwendigkeit einer kantonalen Mit-

wirkung für bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzone (Art. 25 Abs. 2 

RPG) (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_260/2021, 1C_262/2021 vom 

1. Dezember 2022, Erw. 6.1, 1C_566/2019 vom 5. August 2020, Erw. 5.2). 

 

Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr 

berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, 

dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz 

der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der 

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht bei-

messen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht 

oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21, Erw. 6.4; 

Urteile des Bundesgerichts 1C_75/2022 vom 5. September 2023, Erw. 5.1, 

1C_77/2021 vom 25. Mai 2021, Erw. 6.1, 1C_233/2017 vom 19. Septem-

ber 2018, Erw. 8.3, und 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017, Erw. 5.1). Vor 

dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand, 

wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich 

ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den einge-

setzten Mitteln steht. Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als 

unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering bzw. unbe-

deutend ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der 

dem Eigentümer durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu recht-

fertigen vermögen (Urteile des Bundesgerichts 1C_347/2017 vom 23. März 

2018, Erw. 6.3; vgl. auch 1C_402/2020 vom 25. Januar 2021, Erw. 5.1).  

 

4.3. 

4.3.1. 

Soweit der Beschwerdeführer ausführt, für eine Beseitigungsanordnung 

bestehe mangels materieller Rechtswidrigkeit kein Raum, trifft dies nicht 

zu. Wie oben dargelegt sind die eigenmächtig vorgenommenen baulichen 

Massnahmen nicht bewilligungsfähig. Die materielle Rechtswidrigkeit steht 

damit fest (Erw. II/3.2).  

 

4.3.2. 

Die Vorinstanz legte im Weiteren eingehend und zutreffend dar, dass sich 

der Beschwerdeführer nicht auf Vertrauensschutz berufen und ihm bezüg-

lich seines eigenmächtigen Handelns kein guter Glaube attestiert werden 

kann (angefochtener Entscheid, S. 6 f.). Der Beschwerdeführer setzt sich 

mit den entsprechenden Erörterungen nicht auseinander und legt nicht dar, 

inwiefern sie falsch sein sollen. Dem Beschwerdeführer, dessen Parzelle 

(Nr. ccc) in der Landwirtschaftszone liegt, musste bekannt sein, dass die 

 - 15 - 

 

 

vorgenommenen baulichen Massnahmen baubewilligungspflichtig sind. 

Eine Baubewilligung holte er jedoch nicht ein. Aus dem Baugesuchsverfah-

ren 2018/2019 wusste er auch, dass das Gebäude Nr. bbb lediglich toleriert 

wird, keinen Besitzstand geniesst und am Gebäude "lediglich kleinere Un-

terhaltsarbeiten" vorgenommen werden dürfen (siehe Erw. II/2.1). Von 

bloss kleineren Unterhalts- oder Reparaturarbeiten kann bei den ausge-

führten Arbeiten indes keine Rede sein. Der Einwand des Beschwerdefüh-

rers, wonach er sich beim Bauamt der Gemeinde erkundigt habe, welche 

Arbeiten er denn am Gebäude Nr. bbb ausführen dürfe (vgl. Beschwerde, 

S. 4 f.), hilft ausserdem nicht weiter. Der Beschwerdeführer äussert selber, 

die Gemeinde habe ihm nur die Auskunft erteilt, Unterhaltsarbeiten seien 

zulässig; sie habe ihm aber keine genauen Angaben dazu machen können, 

welche Arbeiten denn genau zum Unterhalt gehörten (Beschwerde, S. 5). 

Eine Konstellation, in der die Bauherrschaft dem Bauamt z.B. die beabsich-

tigten baulichen Massnahmen vorgängig exakt geschildert und das Bauamt 

diese ausdrücklich und vorbehaltlos als baubewilligungsfrei und zulässig 

bestätigt hätte, liegt somit von vornherein nicht vor. Abgesehen davon wäre 

das Bauamt der Gemeinde für eine bindende Auskunft oder Zusicherung 

ohnehin nicht die zuständige Behörde gewesen. Baubewilligungsbehörde 

ist der Gemeinderat (vgl. § 59 f. BauG), bei Bauten und Anlagen ausser-

halb der Bauzone bedarf es überdies zwingend einer kantonalen Zustim-

mung des BVU (vgl. § 63 lit. e BauG i.V.m. § 59 BauV; Art. 25 Abs. 2 RPG). 

Diese grundsätzlichen Zuständigkeiten waren dem Beschwerdeführer aus 

dem vorangegangenen Baugesuchsverfahren 2018/2019 bekannt bzw. 

mussten ihm bekannt sein.  

 

Von gutgläubigem Handeln des Beschwerdeführers lässt sich demnach 

nicht sprechen. 

 

4.3.3. 

Umstritten ist, ob die Rückbauanordnung verhältnismässig ist. Der ange-

ordnete Rückbau des gesamten Gebäudes Nr. bbb (inkl. der angebauten 

Vordächer und Unterstände) sowie die Anordnung, den ursprünglichen Bo-

denzustand vollumfänglich wiederherzustellen und den betroffenen Be-

reich anschliessend dauerhaft zu begrünen (siehe Beschluss des Gemein-

derats vom 28. März 2022, Dispositiv-Ziffer 1; Verfügung des BVU, Abtei-

lung für Baubewilligungen, vom 14. Dezember 2021, Dispositiv-Ziffer III), 

ist fraglos geeignet, um den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. 

Die Anordnung ist im Weiteren auch erforderlich. Soweit der Beschwerde-

führer als mildere Massnahme einen Rückbau auf den vormals tolerierten 

Zustand verlangt, ist dies nicht möglich. Tatsache ist, dass der Beschwer-

deführer – nebst weiteren baulichen Massnahmen (wie z.B. dem Ver-

schliessen der offenen Löcher mittels Fenstern und einem Garagentor) – 

das vormalige kaputte Eternitdach komplett durch ein neues Ziegeldach er-

setzt, dabei gleichzeitig den First in Richtung Westen verschoben und ihn 

um ca. 25 cm erhöht hat, zur Verbesserung der Statik einen Stahlträger 

 - 16 - 

 

 

eingebaut und mehrere morsche und faule Balken ersetzt, im Weiteren die 

Aussenhaut der Fassaden Nordwest, Nordost und Südost durch eine Holz-

verschalung ersetzt und den an der Ostfassade vorhanden gewesenen An-

bau (Abstellraum) komplett abgerissen und an dessen Stelle einen neuen 

erstellt hat. Weiter hat er den stellenweise bestehenden Holzboden durch 

einen Betonboden ersetzt. Dass die alten, im Rahmen der "Rundumerneu-

erung" abgebrochenen Bauteile wieder eingebaut werden könnten, ist nicht 

realistisch, zumal deren Lebensdauer offenkundig erreicht war und sie 

(mutmasslich) auch gar nicht mehr vorhanden sind. Aufgrund der umfas-

send vorgenommenen baulichen Massnahmen kommt nur noch ein Rück-

bau des (gesamten) Gebäudes Nr. bbb in Frage.  

 

Zu prüfen bleibt die Zumutbarkeit. Von einer bloss geringfügigen Abwei-

chung vom Erlaubten kann nicht gesprochen werden. Dem öffentlichen In-

teresse an der Wahrung des grundlegenden Prinzips der Trennung des 

Baugebiets vom Nichtbaugebiet ist hohes Gewicht beizumessen (vgl.  

BGE 132 II 21, Erw. 6.4; Urteil des Bundesgerichts 1C_272/2019 vom 

28. Januar 2020, Erw. 6.4). Auch aus Gründen der Rechtsgleichheit sowie 

zum Schutz der baurechtlichen Ordnung besteht ein hohes öffentliches In-

teresse an der Beseitigung des ungesetzlichen Zustands. Eigenmächtiges 

Vorgehen soll sich nicht lohnen. Würde auf den Rückbau verzichtet, hätte 

dies erhebliche präjudizielle Auswirkungen. Den gewichtigen öffentlichen 

Interessen an der Herstellung des rechtmässigen Zustands stehen die pri-

vaten Interessen des Beschwerdeführers entgegen. In Betracht fallen da-

bei zunächst die finanziellen Interessen. Gemäss Baugesuchsdeckel wer-

den die Baukosten (für die eigenmächtig vorgenommenen Massnahmen) 

mit Fr. 10'000.00 beziffert (Baugesuch 2021/009); hinzu kommen die Kos-

ten für den Rückbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Boden-

zustands (inkl. Begrünung). Diesen finanziellen Interessen kann indes nur 

sehr untergeordnetes Gewicht beigemessen werden. Beurteilte man die 

Verhältnismässigkeit allein nach der Höhe der Kosten im Zusammenhang 

mit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, führte dies zur un-

haltbaren Konsequenz, dass der Grundsatz der Verhältnismässigkeit umso 

eher verletzt und die Herstellung des rechtmässigen Zustands umso er-

schwerter wäre, je umfangreichere Investitionen im Widerspruch zum ma-

teriellen Baurecht getätigt worden sind. Im Zusammenhang mit den priva-

ten Interessen bringt der Beschwerdeführer weiter vor, die verlorene Nut-

zungsmöglichkeit des Gebäudes wäre für ihn ein ernstlicher, nicht zumut-

barer Nachteil, da er dort Fahrzeuge und Geräte für die Pflege und Bewirt-

schaftung seiner Wiesen- und Waldflächen lagere und darin Tiere halte. 

Diesen Ausführungen ist indes entgegenzuhalten, dass das BVU, Abtei-

lung für Baubewilligungen, bereits in der Verfügung vom 27. Mai 2019 (auf 

S. 2) ausdrücklich festhielt, die Liegenschaft Nr. 261 verfüge neben der 

Baute Nr. bbb über einen grosszügigen Ökonomieteil, einen angebauten 

Milchraum und eine Einzelgarage, womit genügend Gebäudevolumen vor-

handen sei, um die im Zusammenhang mit der besitzstandsgeschützten 

 - 17 - 

 

 

Wohnnutzung entstehenden Bedürfnisse nach Nebennutzflächen zu de-

cken. Entsprechend konnte das Gebäude Nr. bbb nachträglich auch nicht 

bewilligt werden. Die genannte Verfügung bildete integrierender Bestand-

teil des Beschlusses des Gemeinderats vom 17. Juni 2019, welcher unan-

gefochten in Rechtskraft erwuchs (siehe Erw. II/2.1). Über die Nebennutz-

flächen wurde mit anderen Worten bereits befunden. Es besteht kein 

Grund, diese rechtskräftige Beurteilung zu hinterfragen. Hinzu kommt, dass 

der Beschwerdeführer nicht gutgläubig gehandelt und mit seinem eigen-

mächtigen Vorgehen in Kauf genommen hat, dass es zu einer Rückbau- 

bzw. Wiederherstellungsanordnung kommt. Wer eigenmächtig baut, muss 

sich mit solchen Widrigkeiten abfinden. Bei einer Gesamtbetrachtung über-

wiegen die Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-

stands die entgegenstehenden Interessen des Beschwerdeführers klar. 

Die Wiederherstellungsanordnung erweist sich als verhältnismässig. Ange-

messen erscheint auch die verfügte Rückbaufrist von drei Monaten ab 

Rechtskraft des Entscheids. Der Beschwerdeführer beanstandet diese 

denn auch gar nicht.  

 

5. 

5.1. 

Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass die 

Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Be-

troffenen tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. 

Daraus folgt die Verpflichtung der Behörden, ihren Entscheid zu begrün-

den. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunk-

ten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrück-

lich abhandelt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentli-

chen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass 

sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben 

und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen 

kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt 

werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr 

Entscheid stützt (BGE 143 III 65, Erw. 5.2; 142 II 49, Erw. 9.2; 136 I 229, 

Erw. 5.2; 134 I 83, Erw. 4.1). 

 

5.2. 

5.2.1. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, die Vorinstanz habe sich mit der Möglich-

keit eines Teilrückbaus ungenügend auseinandergesetzt und damit den 

Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör verletzt (Be-

schwerde, S. 11). Dieser Einwand trifft nicht zu. Die Vorinstanz setzte sich 

mit der Möglichkeit eines teilweisen Rückbaus im angefochtenen Entscheid 

sehr wohl auseinander. Im Weiteren legte sie auch dar, weshalb sie das 

vom Beschwerdeführer herangezogene Urteil des Bundesgerichts 

1C_61/2018 vom 13. August 2018 (vgl. Vorakten, act. 48) als nicht ein-

schlägig erachtet (angefochtener Entscheid, S. 8). Ob die Begründung der 

 - 18 - 

 

 

Vorinstanz materiell richtig ist, ist im Übrigen keine Frage des rechtlichen 

Gehörs, sondern der materiellen Beurteilung. 

 

5.2.2. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, die Vorinstanz habe sich im Zusammen-

hang mit dem Rückbau – in Missachtung des rechtlichen Gehörs – kaum 

mit seinen Vorbringen betreffend die Lagerung der landwirtschaftlichen Ge-

räte im Gebäude Nr. bbb befasst (Beschwerde, S. 11). Auch dieser Ein-

wand verfängt nicht. Die Vorinstanz hielt fest, der Beschwerdeführer hätte 

die nunmehr entstehenden Kosten für den Rückbau vermeiden können, 

wenn er ordnungsgemäss die Unklarheiten betreffend den Begriff "Unter-

halt" beseitigt hätte, anstatt eigenmächtig die Arbeiten vorzunehmen. Inso-

fern erscheine die Tragung der Beseitigungskosten sowie die Abschrei-

bung der Umbaukosten zumutbar. Dasselbe gelte für seine Vorbringen be-

treffend die Haltung der Nutztiere sowie die Lagerung der landwirtschaftli-

chen Geräte. Wer eigenmächtig und auf eigenes Risiko baue, müsse sich 

mit ebensolchen Widrigkeiten abfinden (angefochtener Entscheid, S. 9). 

Diese Ausführungen genügen der Begründungspflicht. Aus der Vorge-

schichte war dem Beschwerdeführer im Übrigen bekannt, dass das Ge-

bäude Nr. bbb für die Wohnnutzung nicht notwendig ist (und lediglich tole-

riert bzw. geduldet wurde) und ihm im Gebäude Nr. 261 – mit dem gross-

zügigen Ökonomieteil und dem angebauten Milchhaus – genügend Neben-

nutzflächen zur Verfügung stehen (siehe oben Erw. II/4.3.3).  

 

5.2.3. 

Der Beschwerdeführer beanstandet, die Vorinstanz habe sich – unter Ver-

letzung des rechtlichen Gehörs – nicht mit seiner Argumentation auseinan-

dergesetzt, dass ein Teil des Gebäudes Nr. bbb kaum von den vorgenom-

menen Arbeiten betroffen gewesen sei. An der Garage sei lediglich die 

Eterniteindeckung durch Ziegel ersetzt worden, was – analog zur Garage 

Nr. aaa – eine baubewilligungsfreie Unterhaltsarbeit darstelle (vgl. Be-

schwerde, S. 12 f.). Dass sich die Vorinstanz mit diesen Ausführungen 

nicht konkret auseinandergesetzt hat, trifft zwar zu, stellt jedoch keine Ver-

letzung der Begründungspflicht dar. Die Vorinstanz war nicht verpflichtet, 

jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich abzuhandeln. Ausweislich der Ak-

ten ist die Garage komplett in das Gebäude Nr. bbb integriert, ihre Mauern 

sind zugleich auch Mauern bzw. Wände des Gebäudes. Indem die Vorin-

stanz die Bewilligungspflicht für die Änderungen am Dach und die "Rund-

umerneuerung" des Gebäudes Nr. bbb bejahte (vgl. angefochtener Ent-

scheid, S. 3), kam sie ihrer Begründungspflicht genügend nach. Daraus 

liess sich erkennen, dass (nach Ansicht der Vorinstanz) auch die im Ge-

bäude integrierte Garage von den baubewilligungspflichtigen baulichen 

Massnahmen betroffen war. 

 

 - 19 - 

 

 

6. 

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist 

abzuweisen. 

 

III. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten-

pflichtig (§ 31 Abs. 2 VRPG). Parteikosten sind keine zu ersetzen (§ 32 

Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 330.00, gesamthaft Fr. 3'330.00, sind vom Beschwerdeführer zu 

bezahlen. 

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 
 

   

Zustellung an: 
 

den Beschwerdeführer (Vertreterin) 

den Gemeinderat Q._____ 

den Regierungsrat 

das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) 

 

Mitteilung an: 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für  

Baubewilligungen 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

 - 20 - 

 

 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-

gesetz, BGG; SR 173.110]). 

 

 
   

Aarau, 31. Januar 2024 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz:     Gerichtsschreiber: 

 

      i.V. 

 

Winkler     Wildi