# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 80e6dba2-3b01-5e88-b5a2-811ddc2b1e44
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-09-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 28.09.2011  SB.2011.00010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2011-00010_2011-09-28.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2011.00010	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 28.09.2011
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Grundstückgewinnsteuer; Gutachten über den Verkehrswert

Bei der Vergleichsmethode ist Unterschieden zwischen den Vergleichsobjekten und dem Schätzungsobjekt durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung zu tragen (E. 2.2).
Das Gericht darf Sachverständigengutachten im Rahmen der Beweiswürdigung zurückhaltend überprüfen (E. 2.3).
Für Sachverständige gelten dieselben Ausstandsgründe wie für richterliche Behörden (E. 3.1).
In casu ist nicht ersichtlich, inwieweit der von der Vorinstanz hinzugezogene Gutachter befangen sein könnte (E. 3.2).
Das von der Vorinstanz eingeholte Gutachten ist mangelhaft. Das erste Vergleichsobjekt eignet sich nur beschränkt als taugliche Vergleichsbasis und die Preiszuschläge und -abzüge werden nicht hinreichend begründet (E. 4).

Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSSTAND
BEFANGENHEIT
BEWEISWÜRDIGUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
GUTACHTEN
VERGLEICHSMETHODE
VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 Abs. I StG
§ 220 Abs. II StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2011.00010

 

 

 

Urteil

 

 

der 2. Kammer

 

 

vom 28. September 2011

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler, Gerichtsschreiber
Martin Businger.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Erben des
A, nämlich: 

 

1.    B,

 

2.    C,

 

3.    D, 

 

4.    E, 

 

5.    F, 

 

6.    G, 

 

alle vertreten durch H, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

Stadt
I,  

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Erben des A veräusserten am
27. August 2007 das Grundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von … m2
zum Preis von Fr. … an die J AG. In der Folge auferlegte ihnen der Ausschuss
des Stadtrats I am 20. Januar 2009 eine Grundstückgewinnsteuer von
Fr. …. Die dagegen erhobene Einsprache wies der Ausschuss am 6. April
2009 ab.

II.  

Den Rekurs der Pflichtigen hiess die
Steuerrekurskommission III (heute Steuerrekurs­gericht) am 24. November
2010 teilweise gut. Sie setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab,
nachdem sie ein Gutachten über den Verkehrswert vor zwanzig Jahren eingeholt
hatte.

III.  

Mit Beschwerde vom 3. Februar
2011 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Grundstückgewinnsteuer
auf Fr. … festzusetzen, eventualiter sei ein Obergutachten bzw. ein neues
Gutachten einzuholen. Zudem beantragten sie, es seien die Rekurskosten um
Fr. 5'000.- zu reduzieren bzw. es sei ihnen dieser Betrag zurückzuerstatten.

Während das Steuerrekursgericht
auf Vernehmlassung verzichtete, schloss der Ausschuss des Stadtrats namens der
Stadt I auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht in
Grundsteuersachen können alle Rechtsverletzungen, einschliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder
unvollständige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht
werden (§ 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes
vom 8. Juni 1997 [StG]).

2.  

2.1 Die
Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen
an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG).
Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten
übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis
mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende
Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den
Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (§ 220
Abs. 1 und 2 StG). Der durch Schätzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht
dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Ge­schäftsverkehr mutmasslich zu
erzielen gewesen wäre. Dieser Wert ist bei den Grund­steuern individuell nach
allgemeinen Bewertungsgrundsätzen zu schätzen (RB 1991 Nr. 47 mit
Hinweisen).

2.2 Für die
Bestimmung des Verkehrswerts von unüberbautem oder mit Abbruchobjekten
überbautem Land steht die Vergleichs- oder statistische Methode im Vordergrund,
welche den Landwert nach den Preisen ermittelt, die für möglichst nahegelegene,
ähnliche und stichtagsnah gehandelte Grundstücke bezahlt worden sind (RB 1976
Nr. 116). Als Vergleichsobjekte tauglich sind Liegenschaften, die vor dem
Stichtag den Eigentümer gewechselt haben und mit Bezug auf Lage, Form,
Zonenzugehörigkeit und Erschliessungsgrad nahezu gleiche oder doch weitgehend
ähnliche Eigenschaften wie die zu schätzende Parzelle aufweisen. Diesbezügliche
Unterschiede beeinträchtigen die Vergleichstauglichkeit nicht, doch muss ihnen
durch Preiszuschläge oder -abzüge angemessen Rechnung getragen werden (vgl. zum
Ganzen RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150 ff.; BGE 122 I 168 E. 3a;
115 Ib 408 E. 2c; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich
Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich
2006, § 220, N. 161 f.).

Zu berücksichtigen ist etwa, dass grosse Parzellen einen
weiteren Verwendungszweck besitzen als kleine Parzellen, was sich in einem
höheren Quadratmeterpreis niederschlägt (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000,
150 ff., auch zum Folgenden). Weiter muss bei Handänderungen, wo die
öffentliche Hand als Käufer oder Verkäufer beteiligt ist, geprüft werden, ob
beim Vertrag Motive mitgespielt haben, die beim Leistungsaustausch zu einer Abweichung
von marktwirtschaftlichen Grundsätzen geführt haben. Zuletzt eignen sich
Handänderungen, denen unübliche Verhältnisse zugrunde gelegen haben, wie ein
Landerwerb zwecks Arrondierung, grundsätzlich nicht zur Vergleichsmethode (vgl.
BGE 122 I 168 E. 3a).

2.3 Wird im
Verfahren von einem Sachverständigen ein Gutachten über den Verkehrswert einer
Liegenschaft eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien Beweiswürdigung
durch die erkennende Behörde (vgl. Martin Zweifel, in: Martin Zweifel/Peter
Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2. A., Basel 2008, Art. 115 DBG N. 43 f., auch
zum Folgenden). Angesichts der Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezifische Informationen zu liefern,
rechtfertigt es sich, dass sich die Behörde bei der Beweiswürdigung
darauf beschränkt, ob die Expertise vollständig, klar, gehörig begründet, frei
von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen
beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche
Unbefangenheit gehabt hat (VGr, 16. März 2011, SB.2010.00136, E. 2.2;
3. September 2008, SB.2008.00040, E. 3; RB 1985 Nr. 47; 1984
Nr. 65).

3.
 

3.1 Für
Sachverständige gelten grundsätzlich die gleichen Ausstands- und Ablehnungsgründe
wie für richterliche Behörden. Eine Befangenheit des Gutachters ist anzunehmen,
wenn Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in seine
Unparteilichkeit zu erwe­cken. Die Befangenheit muss nicht nachgewiesen werden;
es genügt, wenn der Anschein der Befangenheit und die Gefahr der
Voreingenommenheit bestehen. Dabei ist ein objektiver Massstab anzuwenden (BGE
136 I 207 E. 3.1; 132 V 93 E. 7.1; 120 V 357 E. 3a).

3.2 Die Rüge
der Pflichtigen, die Unabhängigkeit des von der Steuerrekurskommission III hinzugezogenen
Gutachters sei fraglich, dringt aus mehreren Gründen nicht durch. Die
Pflichtigen machen weder geltend, dass der Gutachter in Bezug auf eine Streitpartei
befangen wäre noch dass er in Bezug auf das streitige Grundstück vorbefasst
wäre, sondern lediglich, dass er bei Verhandlungen betreffend Grundstücke
mitgewirkt haben könnte, welche sie als mögliche Vergleichsgrundstücke
angegeben haben. Dies alleine begründet keinen Anschein der Befangenheit. Kommt
hinzu, dass der Gutachter zwar von Mai bis September 1991 als Vizedirektor der
damaligen K AG mit Kollektivunterschrift zu zweien im Handelsregister
eingetragen gewesen ist; die Verhandlungen zwischen der L AG und der M AG
über das "Areal N", bei der die K AG als Vermittlerin aufgetreten
ist, haben aber bereits im Jahr 1987 stattgefunden. Es bestehen keine Hinweise,
dass er im Zeitpunkt der fraglichen Verhandlungen in leitender Position für die
K AG tätig gewesen ist, geschweige denn, dass er an den Verhandlungen mitgewirkt
hat. 

4.
 

4.1 In
materieller Hinsicht ist vor Verwaltungsgericht der Erwerbspreis vor zwanzig
Jahren streitig. Der im Rekursverfahren beauftragte Gutachter ist zum Schluss
gekommen, dass der Verkehrswert am Stichtag (27. August 1987) Fr. …
bzw. rund Fr. 405.-/m2 betragen habe. Dem hat sich die
Steuerrekurskommission III angeschlossen. Demgegenüber machen die Pflichtigen
geltend, der Verkehrswert vor zwanzig Jahren betrage Fr. … bzw. Fr. 675.-/m2.
Sie rügen insbesondere, der Gutachter habe untaugliche Vergleichsobjekte
herangezogen bzw. den Unterschieden zum Schätzungsobjekt zu wenig Rechnung getragen.

4.2 Das
Schätzungsobjekt ist ein unbebautes Grundstück, das in der Industriezone liegt.
Der Gutachter hat die Handänderungen in der Industriezone der Gemeinde I der
Jahre 1984–1988 ermittelt und jene beiden Grundstücke ("S1" und
"S2") als Vergleichsobjekte herangezogen, die ebenfalls unbebaut und
grösser als 1'000 m2 gewesen sind.

4.2.1
Aus den Akten ergibt sich, dass das Vergleichsobjekt "S1" eine
Fläche von … m2 aufweist und damit rund dreissig Mal kleiner
als das Schätzungsobjekt mit einer Fläche von … m2. Weiter ist das
Vergleichsobjekt "S1" von der Stadt I und damit von der öffentlichen
Hand veräussert worden. Zuletzt behaupten die Pflichtigen, das Grundstück sei
zu Arrondierungszwecken erworben worden, was nicht bestritten wird und
angesichts von Grösse und Form des Grundstücks als wahrscheinlich erscheint. In
Anbetracht dieser Umstände ist die Rüge der Pflichtigen begründet, dass sich
das Vergleichsobjekt "S1" kaum als taugliche Vergleichsbasis eignen
dürfte. Zumindest müsste aus dem Gutachten klar hervorgehen, inwieweit diesen
Umständen Rechnung getragen worden ist (vgl. vorne E. 2.2).

4.2.2
Das Vergleichsgrundstück "S1" ist zu einem Preis von Fr. 353.-/m2
verkauft worden. Der Gutachter hat hiervon Fr. 10.-/m2
(Erschliessungsgrad) und Fr. 123.-/m2 (Nutzung und
Baumassenziffer; vgl. nachfolgend E. 4.2.3) abgezogen und Zuschläge in der
Höhe von Fr. 40.-/m2 (Grösse), Fr. 53.-/m2
(Form der Parzelle) und Fr. 88.-/m2 (Lagequalität) gewährt.
Diese Differenzenausgleiche hat er nicht bzw. nur summarisch begründet. So ist
unklar, ob und inwieweit die vorher erwähnten Umstände berücksichtigt worden
sind (öffentliche Hand als Verkäuferin; Kauf womöglich zu Arrondierungszwecken)
bzw. ob der Grössenzuschlag von Fr. 40.-/m2 angemessen ist. Die
Beschwerde erweist sich in dieser Hinsicht als begründet.

4.2.3
Der Gutachter hat von den Quadratmeterpreisen der Vergleichsobjekten
"S1" und "S2" Fr. 123.-/m2 bzw. Fr. 210.-/m2
als Ausgleich für Nutzung und Baumassenziffer abgezogen. Als Begründung hat er
angegeben, die Wertdifferenz zwischen den Zonen I 1 und I 2 betrage 35 %.
Die Pflichtigen rügen zu Recht, dass sich aus dem Gutachten nicht schlüssig
ergibt, wie diese Wertdifferenz berechnet worden ist bzw. weshalb die Zone I 1
mit einer Baumassenziffer von 8 um 35 % werthaltiger sein soll als die Zone I 2
mit einer Baumassenziffer von 10. Auch in diesem Punkt erweist sich die
Beschwerde als begründet.

4.2.4
Weiter rügen die Pflichtigen, dass die Lagequalität des
Vergleichsgrundstücks "S2" im Vergleich zum Schätzungsobjekt nicht
berücksichtigt worden sei. Der Gutachter hat die Lage des Vergleichsgrundstücks
"S2" gleich wie jene des Schätzungsobjekts mit "sehr gut"
bewertet. Die unsubstanziierte Behauptung, die Lage des Schätzungsobjekts sei
"vorzüglich", vermag das Gutachten in diesem Punkt nicht
anzuzweifeln.

4.3 Zuletzt
rügen die Pflichtigen, dass die Plausibilitätsrechnung des Gutachters falsch
sei. Ihre eigenen Berechnungen hätten einen um 65 % höheren Quadratmeterpreis
ergeben. Wie es sich damit verhält, kann offengelassen werden, nachdem die
Beschwerde bereits wegen der mangelhaften Vergleichsrechnung teilweise
gutzuheissen ist.

5.
 

Die Beschwerdeführenden haben im Rekursverfahren
nachweislich einen Kostenvorschuss von Fr. 5'000.- geleistet. Dieser ist
ihr je nach Ausgang des Rekursverfahrens anzurechnen bzw. zurückzuerstatten,
wobei sich die Anrechnung nicht zwingend aus dem Dispositiv ergeben muss, sondern
auch lediglich beim Inkasso berücksichtigt werden darf.

6.
 

Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und
die Sache an das Steuerrekursgericht zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen
zurückzuweisen. Es hat zu begründen, weshalb zwischen den Zonen I 1 und I 2
eine Wertdifferenz von 35 % besteht und inwieweit den weiteren Unterschieden
zwischen dem Schätzungsobjekt und dem Vergleichsobjekt "S1"
(Grössenunterschied; öffentliche Hand als Verkäuferin; Kauf womöglich zu
Arrondierungszwecken) angemessen Rechnung getragen worden ist. Dabei hat es
sich auch zu den im vorliegenden Verfahren nicht beurteilten Rügen betreffend
die Plausibilitätsrechnung zu äussern.

7.
 

Bei diesem Verfahrensausgang obsiegen die Beschwerdeführenden
nur mit einem Teil ihrer Rügen. Deshalb und weil der Verfahrensausgang offen
ist, rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden zu je 1/24
unter solidarischer Haftung für 1/4 der Kosten und der Beschwerdegegnerin zu 3/4
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und § 213 StG). Parteientschädigungen sind nicht beantragt worden.

8.
 

Der vorliegende Zwischenentscheid kann mit Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden, soweit
er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder die
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (Art. 93 Abs. 1 BGG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn
der Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr.  25'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.       120.--   Zustellkosten,

Fr.  25'120.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 1/24 unter solidarischer Haftung
für 1/4 der Kosten und der Beschwerdegegnerin zu 3/4 auferlegt.

4.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes im Sinn der Erwägungen erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

5.    Mitteilung an…