# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8c7c8e5f-1979-56ec-9466-fd0e5f89e447
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-04
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 04.11.2021 52.2019.631
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2019-631_2021-11-04.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2019.631

   

  	
  Lugano

  4
  novembre 2021                                            

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  
	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
					

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,

  Matea Pessina, Sarah Socchi

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Federico Lantin

  

 

 

statuendo
sul ricorso del 10 dicembre 2019 della

 

	
   

  	
  RI
  1   

  patrocinata
  da:   PA 1   

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la risoluzione del 6 novembre 2019 (n. 5528) del
  Consiglio di Stato che accoglie parzialmente l'impugnativa inoltrata dalla
  ricorrente avverso la decisione del 14 febbraio 2017 con la quale il
  Municipio di Melide le ha ingiunto la riscossione del contributo compensativo, fissato al momento
  del rilascio delle licenze edilizie dell'11 e 23 febbraio 2011, per la
  mancata realizzazione di piazzali da gioco/aree di svago ai mapp. __________,
  __________ e __________ e intimato, conformemente alla licenza edilizia del
  23 dicembre 2016, la realizzazione di un piazzale da gioco/area di svago al
  mapp. __________ di quel Comune;

  

 

 

ritenuto,                          in
fatto

 

A.   a. Il mapp. __________
di Melide e i mapp. __________ e __________ con cui confina verso nord
rispettivamente verso est, sono intavolati a registro fondiario come proprietà
per piani (PPP). Il mapp. __________ confina inoltre verso ovest con il mapp. __________,
di proprietà di M__________ e M__________. Tutti questi sedimi sono assegnati
dal vigente piano regolatore alla zona residenziale semi-estensiva (R3). I mapp.
__________ e __________ confinano verso ovest con la part. __________, di
proprietà di E__________, situata in misura preponderante in zona forestale, salvo
una porzione a nord-est pure ubicata in zona residenziale semi-intensiva (R3).

 

b. Il 3 dicembre 2007,
il Municipio ha rilasciato alla RI 1 la licenza edilizia per l'edificazione
di uno stabile residenziale al mapp. __________, in seguito frazionato
nelle part. __________, __________ e __________.

In data 20 maggio 2009,
l'Esecutivo comunale ha rilasciato all'istante una licenza in variante per lo
stabile residenziale previsto sui mapp. __________ e __________.

 

c. Il 27 gennaio 2011, la
RI 1 ha inoltrato al Municipio una planimetria dei fondi con l'indicazione
delle superfici destinate allo svago che avrebbero dovuto essere messe a
disposizione degli edifici denominati blocco A (mapp. __________), B (mapp.
__________) e C (previsto al mapp. __________) e più precisamente:

- Blocco A: 110 m2

- Blocco B: 77 m2

- Blocco C: 151 m2

 

d. L'11 febbraio 2011, il
Municipio ha rilasciato alla RI 1 un'ulteriore licenza edilizia in variante per
l'edificazione dello stabile residenziale ai mapp. __________ (blocco A)
e mapp. __________ (blocco B). Il permesso, regolarmente cresciuto in
giudicato, era sottoposto, tra le altre, alla seguente condizione:

 

(…)

 

g) l'art. 30 NAPR piazzali da gioco, aree di svago prescrive
la formazione di un'area da riservare al gioco dei bambini ed allo svago pari ad
almeno il 20% della superficie edificabile del fondo, calcolata come segue:

i fondi __________ e __________ hanno beneficiato di
un travaso di SUL dal fondo __________, il progetto approvato con questa
variante sfrutta una SUL di 1'135 mq; la superficie edificabile di riferimento
ammonta a 1'892.15 mq (1'135/0.6); di conseguenza, la superficie di svago e di
gioco deve essere pari a 378 mq.

In caso di mancata realizzazione, il Municipio preleva
un contributo compensativo pari al 25% del costo dell'opera che si dovrebbe
realizzare, incluso il costo del terreno, conformemente al citato art. 30 NAPR.

Il contributo viene stabilito secondo i seguenti
parametri: il costo dell'opera, incluso il costo del terreno, tenuto conto del
coefficiente di ponderazione del 25%, è valutato in Fr. 200.-/mq (costo del
terreno Fr. 700.-/mq, costo sistemazione Fr. 100.-/mq). Il contributo
compensativo ammonta a Fr. 75'600.- (378 x 200).

L'allestimento dell'area di svago e di gioco o il
versamento del contributo compensativo devono avvenire prima del rilascio del
certificato di abitabilità.

 

(…)

 

e. Il 23 febbraio 2011,
il Municipio ha rilasciato alla RI 1 la licenza edilizia per l'ampliamento
dell'edificio residenziale collocato ai mapp. __________ e __________,
mediante l'edificazione del blocco C al mapp. __________. Il permesso,
regolarmente cresciuto in giudicato, era sottoposto, tra le altre, alla
seguente condizione:

 

(…)

 

l) l'art. 30 NAPR piazzali di gioco, aree di svago prescrive
la formazione di un'area da riservare al gioco dei bambini ed allo svago pari ad
almeno il 20% della superficie edificabile del fondo, in caso di stabili
residenziali con 4 o più appartamenti. Lo stabile in oggetto è l'ampliamento di
un edificio al beneficio di una precedente licenza con istante RI 1, il numero
complessivo di appartamenti ammonta pertanto a 12 unità.

In caso di mancata realizzazione dell'area verde, il
Municipio preleva un contributo compensativo pari al 25% del costo dell'opera
che si dovrebbe realizzare, incluso il costo del terreno, conformemente al
citato art. 30 NAPR.

Il contributo viene stabilito secondo i seguenti
parametri: il costo dell'opera, incluso il costo del terreno, tenuto conto del
coefficiente di ponderazione del 25%, è valutato in Fr. 200.-/mq (costo del
terreno Fr. 700.-/mq, costo sistemazione Fr. 100.-/mq). 

Invece di considerare la superficie edificabile del
fondo, si concede limitatamente al mapp. __________ un abbuono a causa della
natura impervia del terreno, e si ritiene la superficie edificabile sfruttata
di 790 mq (474/06), che ridotta al 20% equivale a 158 mq. Il contributo
compensativo ammonta a Fr. 31'600.- (158 x 200).

L'allestimento dell'area di svago e di gioco o il
versamento del contributo compensativo devono avvenire prima del rilascio del
certificato di abitabilità.

 

(…)

 

f. Il 18 novembre 2011,
il Municipio ha rilasciato alla RI 1 il permesso per l'ampliamento dell'edificio
residenziale, mediante l'edificazione del blocco D sul mapp. __________,
in seguito frazionato nelle part. __________ e __________. La part. __________
è stata poi a sua volta frazionata nei mapp. __________ e __________.

g. Il 23 dicembre 2016,
il Municipio ha rilasciato alla RI 1 una licenza in variante in relazione al blocco
D ubicato, a seguito dei vari frazionamenti, al mapp. __________. Il
permesso era sottoposto, tra le altre, alla seguente condizione:

 

(…)

 

b) la sistemazione, prima del rilascio dell'Attestato
di abitabilità, di una superficie di giardino, a monte dell'edificio,
convenientemente allestita da adibirsi ad area di svago comune e accessibile da
parte di tutti i condomini residenti nel Condominio __________ A, B, C e D.

 

(…)

 

Adito dalla RI 1, il Consiglio
di Stato, dopo averle prospettato una possibile reformatio in peius
(cfr. decreto n. 5564 del 6 novembre 2019), ha annullato integralmente la
licenza edilizia, rinviando gli atti all'Esecutivo comunale affinché, esperiti
i necessari accertamenti, statuisca di nuovo sulla domanda di variante (cfr. ris.
gov. n. 6434 dell'11 dicembre 2019). La decisione governativa è cresciuta in
giudicato.

 

h. Nel frattempo,
richiamate le licenze edilizie dell'11 febbraio 2011, del 23 febbraio 2011 e del
23 dicembre 2016, con decisione del 14 febbraio 2017 il Municipio ha ingiunto
alla RI 1 quanto segue:

 

1) È riscosso un contributo compensativo per la
mancata realizzazione di piazzali da gioco/aree di svago condominiali per:

- Blocchi A e B                  CHF 75'600.-

- Blocco C                        CHF 31'600.-

-Totale                              CHF 107'200.-

 

2) È intimata la realizzazione di un piazzale da
gioco/area di svago convenientemente sistemata, presso il blocco D, con una
superficie praticabile minima pari a 52 m2.

 

3) Il pagamento del contributo complessivo richiesto
dovrà avvenire entro 30 giorni dall'emissione della relativa fattura, allegata
alla presente.

 

4) L'eventuale rimborso del contributo richiesto, o
parte di esso, potrà avvenire solo dopo la comprovata realizzazione di
ulteriori possibili superfici verdi adibite ad aree di svago comuni e
convenientemente sistemate.

 

5) L'eventuale realizzazione di ulteriori aree di
svago di cui al p.to 4), potrà essere eseguita solo dopo la presentazione di
un'istanza di Notifica lavori di secondaria importanza (art. 6 RLE) e il
rilascio del relativo permesso di costruzione.

 

6) Il rilascio dei certificati di abitabilità tuttora
mancanti è subordinato al pagamento del tributo di cui al p.to 1) e alla
realizzazione dell'area di cui al p.to 2).

 

 

B.   Con giudizio del 6 novembre
2019, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso presentato dalla
RI 1 avverso la decisione municipale, annullandola limitatamente al pto. 6 e
confermandola per il resto.

Rilevato
preliminarmente che il contributo sostitutivo previsto dall'art. 30 delle norme
di attuazione del piano regolatore (NAPR) è una prestazione pecuniaria che
sostituisce l'obbligo di realizzare l'area di svago allorquando ciò risulta
oggettivamente impossibile, il Governo ha anzitutto ritenuto che il fatto di
subordinare i permessi rilasciati alla condizione di formare un'area di svago e,
in caso di mancata realizzazione, di prelevare un contributo sostitutivo fosse
inammissibile, siccome contrario al diritto. Considerato tuttavia che le
licenze in questione erano cresciute in giudicato e che non potevano quindi
essere rimesse in discussione né tantomeno revocate, essendo state nel
frattempo utilizzate, l'Esecutivo cantonale ha considerato esigibile la richiesta
del versamento del contributo sostitutivo, posto che la condizione
dell'esistenza di 4 e più appartamenti prevista dall'art. 30 NAPR sarebbe
soddisfatta, dovendo il Condominio __________ essere considerato un'unica
entità. Di seguito, ha disatteso la richiesta della RI 1 di mettere a disposizione
il mapp. __________ quale luogo idoneo per la creazione dell'area di svago, in
quanto tale uso presupporrebbe l'inoltro di un'apposita domanda di costruzione.
Infine, il Consiglio di Stato ha ritenuto che non fosse possibile subordinare
il rilascio del certificato di abilità al pagamento del contributo sostitutivo
rispettivamente alla realizzazione dell'area di svago presso il blocco D,
annullando di conseguenza il pto. 6 della decisione municipale.

 

 

C.    Contro il predetto
giudizio governativo, la RI 1 si aggrava dinanzi al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullato unitamente alla decisione
municipale e postulando che gli atti siano rinviati al Municipio affinché
proceda nel senso dei considerandi ed emetta una nuova decisione.

La ricorrente si duole sostanzialmente
di un'applicazione errata del diritto e di un accertamento inesatto e
incompleto dei fatti da parte delle Autorità inferiori. Anzitutto, lamenta che
il Consiglio di Stato avrebbe a torto confermato la richiesta di pagamento del contributo
compensativo nonostante che l'art. 30 NAPR prescriverebbe il pagamento del
contributo soltanto in caso di oggettiva impossibilità alla realizzazione delle
superfici di svago. Di seguito, contesta l'applicazione, al caso di specie,
dell'art. 30 NAPR, ritenuto che i blocchi A, B, C e D dovrebbero essere
considerati quali stabili indipendenti tra loro e non quale unica entità abitativa
(condominio), motivo per cui non sarebbe adempiuta la condizione dei 4 e più
appartamenti prevista dalla norma comunale succitata. Proseguendo, la
ricorrente censura il metodo di calcolo utilizzato dal Municipio per la
fissazione del contributo compensativo. A suo dire, l'unico valore utilizzabile
sarebbe quello di stima e non quello commerciale o quello accertabile
raffrontando i terreni vicini, motivo per cui l'importo di fr. 700.- utilizzato
dal Municipio sarebbe eccessivo. Di seguito, lamenta una disparità di
trattamento per rapporto allo stabile residenziale denominato residenza __________
ubicato ai mapp. __________ e __________, in relazione al quale il Municipio,
nella fissazione e imposizione del contributo compensativo, avrebbe considerato
i fondi disgiunti, pur trattandosi di volumi adiacenti con autorimessa comune.
Proseguendo, richiamato il proprio scritto del 27 gennaio 2011 con relativa
planimetria, l'insorgente argomenta che i fondi in questione disporrebbero già delle
aree di svago richieste. A comprova di ciò, produce un ulteriore piano datato
17 marzo 2017. Inoltre, ripropone il mapp. __________ quale spazio idoneo per
la creazione di un'area di svago. Oltre a ciò, argomenta che il Municipio,
prima di ordinare il pagamento del contributo compensativo, avrebbe dovuto
fissare un termine perentorio per la realizzazione delle aree di svago. Infine,
lamenta che il rimborso del contributo sarebbe stato erroneamente subordinato
alla realizzazione di aree di svago comuni e accessibili a tutti i condomini
dei blocchi A, B, C e D, condizione che non sarebbe prevista dalle precedenti licenze
edilizie né dall'art. 30 NAPR.

 

 

D.    a. All'accoglimento
dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni.

A identica conclusione
perviene il Municipio, richiamando le sue precedenti prese di posizione dinanzi
al Governo e producendo in questa sede copia i certificati di abitabilità delle
unità abitative presenti nei blocchi A, B, C e D.

 

b. In replica
l'insorgente si riconferma nelle proprie tesi e domande. Il Consiglio di Stato
e il Municipio non hanno duplicato.

 

 

E.  
In sede di istruttoria, il Tribunale ha richiamato dal Consiglio
di Stato il decreto del 6 novembre 2019 (ris. n. 5564) e la decisione dell'11
dicembre 2019 (ris. n. 6434) di cui all'incarto EDI.2017.48. Trattandosi di
documenti noti alle parti, non sono state chieste osservazioni.

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

1.    1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva dell'insorgente, personalmente e direttamente toccata dal
giudizio impugnato di cui è destinataria (art. 21 cpv. 2 LE, art. 65 cpv. 1
della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL
165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in
ordine.

 

1.2. Il giudizio può essere reso
sulla base degli atti (art. 25 cpv. 1 LPAmm), completati con le due citate
decisioni richiamate dal Governo. La situazione dei luoghi e
dell'oggetto della controversia emerge con sufficiente chiarezza dalle
fotografie agli atti e dalle immagini visibili su Google Map e Street View
(cfr. a quest'ultimo riguardo, STF 1C_382/2015 del 22 aprile 2016 consid. 6.5,
1C_138/2014 del 3 ottobre 2014 consid. 2.3, 1C_326/2011 del 22 marzo 2012
consid. 2.1). A una valutazione
anticipata (cfr. DTF 141 I 60 consid. 3.3 e rimandi),
le prove sollecitate dalla ricorrente (sopralluogo, perizia, richiamo dal
Municipio degli incarti relativi alle procedure di assoggettamento dei mapp. __________
e __________, richiamo dal Consiglio di Stato dell'incarto integrale
EDI.2017.48 ecc.) non appaiono idonee ad apportare al Tribunale la conoscenza
di ulteriori elementi rilevanti ai fini del giudizio. 

 

 

2.    2.1. L'art. 27
cpv. 1 LE prescrive che i proprietari di stabili di abitazione con più di
cinque appartamenti devono creare sulla proprietà privata sufficienti aree di
svago, soleggiate e discoste dal traffico, da destinare durevolmente a tale
scopo. Ove sia possibile, devono essere create aree di svago che servono
contemporaneamente a più stabili di abitazione (cpv. 2). Se la creazione di
aree di svago private è oggettivamente impossibile, i proprietari sono tenuti a
corrispondere al Comune un adeguato tributo da destinare alla formazione di
aree di svago pubbliche (cpv. 3).

 

2.2. L'art. 30 NAPR, recante
il titolo Piazzali da gioco, aree di svago, recita:

 

Nelle zone destinate alla residenza con case di 4 e
più appartamenti, deve essere prevista una superficie di terreno,
convenientemente sistemata, da riservare al gioco dei bambini od area di svago
pari ad almeno il 20% della superficie edificabile del fondo. 

Nel caso in cui la formazione di aree di svago è
oggettivamente impossibile il Municipio preleva un contributo compensativo pari
al 25% del costo dell'opera che si dovrebbe realizzare incluso il costo del
terreno. 

Deroghe alle precedenti disposizioni sono ammesse in
particolare nella zona R5.

 

2.3. L'obbligazione di
formare aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è di natura analoga
a quella che impone di realizzare i posteggi necessari. Si tratta di una
restrizione della proprietà consistente in un'obbligazione di fare (cfr. Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo
1996, ad art. 29 LALPT n. 267, n. 287 segg.).

L'area di svago deve
essere idonea allo scopo. Quest'esigenza non è soddisfatta se la superficie è
troppo esigua e presenta una configurazione inadeguata. L'area di svago deve essere
effettivamente a disposizione per il gioco dei bambini; l'esistenza di un prato
verde in cui non si può giocare non adempie lo scopo della legge (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 27 LE n. 1066-1067
e rimandi). Le case costruite in contiguità, come le case a schiera, non
possono essere assimilate a edifici di appartamenti; non può quindi essere
imposta né la formazione di aree di svago e di ricreazione, né il contributo
sostitutivo (cfr. Scolari, op.
cit., ad art. 29 LALPT n. 289).

 

2.4. Il contributo
sostitutivo è dovuto quando l'adempimento dell'obbligazione reale risulta oggettivamente
impossibile o sproporzionato. Se la formazione di aree di svago è possibile
senza difficoltà e spese sproporzionate, l'autorità non può dispensare il proprietario
mediante pagamento del contributo (cfr. Scolari,
op. cit., ad art. 27 LE n. 1069).

Il contributo
sostitutivo è commisurato al vantaggio risentito dall'esenzione dell'obbligazione
primaria. L'indennità viene dunque fissata tenendo conto, da una parte, dei
costi che il proprietario esonerato dall'obbligo risparmia dalla costruzione
delle aree di svago e di ricreazione; dall'altra, dal miglior uso che può fare
del fondo privo dell'area di svago (cfr. decisione della Verwaltungsrekurskommission
St. Gallen del 12 dicembre 2006, in: GVP 2006 n. 36 pag. 157 segg. consid. 6c; sentenza
del Verwaltungsgericht St. Gallen del 16 ottobre 1999, in: GVP 1999 n. 20 pag.
51 segg.).

Il contributo
sostitutivo può essere chiesto anche dopo la concessione della licenza edilizia
allorché l'impossibilità di realizzare le aree di svago si manifesta nel corso
dell'esecuzione dei lavori. Il proprietario può comunque sempre realizzare
l'area di svago richiesta e chiedere poi la restituzione del contributo versato
(cfr. Scolari, op. cit., ad art.
29 LALPT n. 291).

 

2.5. Contributi
compensativi (blocchi A, B e C)

 

2.5.1. Nel caso
concreto, con le licenze edilizie dell'11 e 23 febbraio 2011 il Municipio ha
imposto una condizione di licenza che in sostanza stabiliva che, in caso di
mancata realizzazione dell'area verde, sarebbe stato riscosso dalla
ricorrente un contributo compensativo giusta l'art. 30 NAPR. Il contributo è
stato fissato per i blocchi A e B a fr. 75'600.- {378 m2 x [25% (fr.
700.-/m2 + fr. 100.-/m2]} e per il blocco C a fr. 31'600.-
{158 m2 x [25% (fr. 700.-/m2 + fr. 100.-/m2]).
Tali licenze sono passate in giudicato incontestate e sono state utilizzate
dall'insorgente per l'edificazione dei blocchi A, B e C. Ne deriva che, nella
misura in cui l'insorgente, per contestare la riscossione del contributo
sostitutivo di cui al pto. 1 della decisione municipale del 14 febbraio 2017,
censura ora l'ammissibilità della citata condizione, la sussistenza dei requisiti
(in particolare di quello che esige la presenza di una casa d'abitazione con
più di 4 appartamenti) per l'applicazione dell'art. 30 NAPR e l'ammontare del
contributo, le sue critiche vanno considerate, oltre che tardive, abusive, in
quanto configurano un venire
contra factum proprium inconciliabile con
il principio costituzionale della buona fede (cfr. sentenza del Verwaltungsgericht Luzern del 30 settembre
2016, in: LGVE 2017 IV n. 6 consid. 3.4 e 5.2, confermata da: STF 1C_525/2016
del 9 febbraio 2017; cfr. pure, sul tema, STF 2C_334/2014 del 9 luglio 2015
consid. 2.5.1; STA 52.2013.405 del 18 settembre 2013 confermata da STF 2C_1037/2013
del 3 aprile 2014; STA 90.2009.29 del 23 maggio 2011 consid. 3, 52.2007.3 del 5
febbraio 2008 consid. 2). Le obiezioni sollevate vanno dunque disattese siccome
irricevibili.

Esse sarebbero comunque
da respingere in quanto manifestamente infondate. Lo stabile residenziale __________,
composto dai blocchi A (mapp. __________), B (mapp. __________), C (mapp. __________)
e D (mapp. __________), è infatti con ogni evidenza paragonabile ad una
residenza plurifamiliare (cfr. immagini visibili su Google Map e Street View). Le
licenze edilizie rilasciate nel corso degli anni facevano chiaro riferimento a
un unico stabile residenziale, indicando l'edificazione dei nuovi blocchi
quale ampliamento dello stabile esistente (cfr. documenti agli atti). I diversi
stabili presentano inoltre un accesso comune su/da Via __________ (part.__________)
e risultano interconnessi tra loro, visto che alcuni posti auto dell'autorimessa
n. 2 al blocco C sono a disposizione degli inquilini del blocco B e 3 posti
auto dell'autorimessa al blocco B sono a disposizione degli inquilini del blocco
D (cfr. licenze edilizie agli atti, cfr. estratto del registro fondiario SIFTI).
Complessivamente, i diversi blocchi presentano - salvo errore - 14 appartamenti
[blocco A (2 appartamenti); blocco B (8 appartamenti); blocco C (3
appartamenti); blocco D (1 appartamento)]. Ne deriva che la condizione dei 4
e più appartamenti prevista dall'art. 30 NAPR risulta(va) senz'altro
adempiuta. Non porta ad altra conclusione il principio della parità di
trattamento (nell'illegalità), invocato dall'insorgente in relazione allo
stabile denominato Residenza __________, ubicato ai mapp. __________ e __________,
ove il Municipio avrebbe considerato i fondi disgiunti, pur trattandosi di
volumi adiacenti con autorimessa comune. A prescindere dalla circostanza che
non è dimostrato che la situazione evocata sia paragonabile dal profilo
fattuale e giuridico al caso di specie, in concreto non sarebbero comunque
integrati i presupposti per appellarsi con successo a tale principio, poiché
dall'unico caso menzionato dall'insorgente non sono certo ravvisabili gli
estremi di una prassi lesiva del diritto dalla
quale l'autorità comunale non intende scostarsi, che permetta di
privilegiare il principio della parità di trattamento rispetto a quello della
legalità (cfr. DTF 139 II 49 consid. 7.1, 136 I 65 consid. 5.6, 134 V 34
consid. 9; STA 52.2015.81 del 18 maggio 2016 consid. 6). Chiaramente infondata
è pure la pretesa di far capo al valore di stima ufficiale per la fissazione
del contributo sostitutivo. Scopo precipuo di quest'ultimo è difatti quello di
ristabilire una certa parità di trattamento fra i proprietari che devono
soddisfare in forma reale l'obbligo di dotare le costruzioni di adeguate
superficie di svago e per il gioco e i proprietari che invece sfuggono a tale
obbligo perché il loro fondo non permette di realizzare effettivamente le aree
di svago prescritte. Da questa finalità discende direttamente che
il contributo compensativo, analogamente a quanto avviene per il contributo per
posteggi mancanti, deve essere calcolato in base al valore commerciale dei
terreni della zona in cui è ubicata l'opera edilizia che lo determina.
Determinante per il calcolo non è dunque il valore commerciale del terreno
dedotto in edificazione, né tantomeno il suo valore di stima ufficiale, bensì
il valore medio dei terreni degli altri proprietari tenuti a soddisfare
l'obbligo primario di costruire le aree di svago. Tale valore deve per
principio essere stabilito secondo gli stessi criteri applicabili in ambito espropriativo
(cfr. per analogia, STA 52.1997.7 del 4 aprile 1997 consid. 5, 52.1996.259 del
3 marzo 1997 consid. 4). Quanto al valore di fr. 700.-/m2
considerato dal Municipio di Melide, non vi sono motivi per ritenere che lo
stesso risulti superiore rispetto ai valori medi attribuibili ai terreni
inseriti in zona residenziale semi-intensiva (R3) del medesimo comparto.
Nemmeno l'insorgente sostiene il contrario. 

Resta dunque unicamente
da vedere se gli importi allora fissati ed ora richiesti dal Municipio siano
esigibili, poiché la ricorrente non ha ottemperato all'obbligo di realizzare le
aree di svago. Ora, la risposta al quesito non può che essere positiva. Intanto,
lo scritto del 27 gennaio 2011, con cui l'insorgente proponeva alcune aree per
lo svago ai mapp. __________, __________ e __________ è superato dalle successive
licenze dell'11 e 23 febbraio 2011, che la ricorrente non ha impugnato.
Spettava semmai a quest'ultima contestare le condizioni dei permessi e chiedere
che le aree indicate nei relativi piani, che presentano peraltro una superficie
complessiva [338 m2 (110 m2 + 77 m2 + 151 m2)]
nettamente inferiore a quella minima richiesta [536 m2 (378 m2
+ 158 m2)], venissero computate. Nemmeno in questa sede la
ricorrente comprova d'altronde che tali superfici siano effettivamente state
realizzate e siano idonee al gioco e allo svago. Neppure il piano del 17 marzo
2017 che la ricorrente ha prodotto dinanzi al Governo, che ripropone sostanzialmente
le medesime superfici già oggetto dello scritto del 27 gennaio 2011, è atto a
comprovare che l'insorgente abbia realizzato le necessarie aree di svago/gioco (cfr.
Doc. 11 allegato al ricorso al Governo). Per quanto concerne il mapp. __________,
lo stesso consiste in un fondo incolto e impervio, ubicato a monte del
complesso residenziale in discussione. Considerate le sue caratteristiche, il
sedime non costituisce con ogni evidenza una superficie di terreno
convenientemente sistemata ai sensi dell'art. 30 NAPR, ovvero un'area praticabile
per il gioco e lo svago (cfr. fotografie agli atti; cfr. sul concetto di superficie
convenientemente sistemata: STA 52.2001.63 del 3 agosto 2001 consid. 7). Oltre
a ciò, la ricorrente non produce alcun documento che attesti che il proprietario
del mapp. __________ sia d'accordo di mettere a disposizione il proprio sedime
per la creazione di aree da gioco/di svago.

Da respingere è infine
anche la pretesa che, prima di imporre il pagamento del contributo sostitutivo,
sia necessario fissare un termine perentorio per soddisfare l'obbligazione
primaria. A prescindere dal fatto che alla ricorrente sono da tempo note le
conseguenze del mancato adempimento, essendo stabilite nelle licenze ricevute a
da lei accettate, anche la facoltà prevista al pto. 4 della decisione del 14
febbraio 2017 di ottenere la restituzione del contributo in caso di
realizzazione successiva osta alla fissazione di un tale termine.

Tutto considerato, ne
consegue che la decisione dell'Esecutivo comunale di imporre la riscossione di un
contributo compensativo di fr. 107'200.- (75'600.- + 31'600.-; pto. 1),
confermata dal Governo, merita di essere tutelata.

2.5.2. Con decisione del
14 febbraio 2017, il Municipio ha stabilito che il rimborso del contributo
richiesto, o parte di esso, potrà avvenire solo dopo la comprovata
realizzazione di ulteriori possibili superfici verdi adibite ad aree di svago
comuni e convenientemente sistemate (pto. 4).

L'insorgente censura la
risoluzione municipale, lamentando che né l'art. 30 NAPR, né le precedenti
licenze edilizie, prescriverebbero la comunanza delle aree di svago e la loro
accessibilità a tutti i condomini/residenti quale condizione per il rimborso
del contributo. 

Il Municipio argomenta che,
essendo i 4 blocchi un'unica entità, l'accessibilità alle aree di svago/gioco
deve essere garantita e a disposizione di tutti i condomini, indipendentemente
dall'edificio (blocco) ove risiedono (cfr. risposta del 18 aprile 2017 del
Municipio al Governo, pag. 3).

Al riguardo il
Tribunale osserva quanto segue.

La controversa
condizione si limita a prevedere che il rimborso totale o parziale del
contributo presuppone la creazione di aree di svago comuni e convenientemente
sistemate. In quanto tale è conforme all'art. 27 cpv. 1 LE e all'art. 30 NAPR,
che ne costituisce una norma comunale d'applicazione. In effetti, rientra anzitutto
nella loro natura, essendo al servizio di edifici plurifamiliari, che queste
aree siano comuni. Esse devono essere inoltre adeguate allo scopo, per cui,
oltre ad avere una superficie sufficientemente unitaria, ossia non spezzetta in
scampoli praticamente inutilizzabili, devono essere convenientemente sistemate
e/o attrezzate (cfr. supra, consid. 2.3). Di per sé, la contestata
condizione per il rimborso del contributo non presta dunque il fianco a
critiche e può pertanto essere confermata. Non porta ad altro risultato il
fatto che il Municipio, nella sua citata risposta, sembrerebbe affermare che
tutte le (eventuali) aree dovranno essere accessibili da tutti i condomini/residenti
dei vari blocchi. La tesi sarebbe invero discutibile, poiché lo scopo
perseguito dalle citate norme può essere raggiunto sia con la creazione di un'area
comune, il cui utilizzo venga assicurato ai singoli fondi mediante servitù (o
in altro modo), sia con la creazione di più aree assegnate ad uso esclusivo di
singoli blocchi, purché queste raggiungano la superficie minima richiesta per
il singolo fondo e adempiano le ulteriori condizioni previste dagli art. 27 LE
e 30 NAPR (cfr. sentenza del Baurekursgericht Zürich Nr. 0169/2018 dell'8
novembre 2018, in: BEZ 2019 Nr. 6 pag. 27 segg. consid. 2.2). Determinante, in
concreto, non è tuttavia la tesi municipale formulata in sede di risposta
davanti al Governo, ma la condizione per il rimborso del contributo così come contemplata
al pto. 4 della decisione del 14 febbraio 2017, che non prevede affatto che
tutte le (eventuali) aree di svago dovranno essere accessibili a tutti i condomini/residenti
dei quattro blocchi. Non vi è quindi alcun motivo di annullare il suddetto pto.
4 della decisione municipale.

 

                                         2.6. Realizzazione area di
svago (blocco D)

 

Con la licenza edilizia
in variante del 23 dicembre 2016 il Municipio ha imposto alla ricorrente la
sistemazione, prima del rilascio dell'Attestato di abitabilità, di una
superficie di giardino, a monte dell'edificio, convenientemente allestita da
adibirsi ad area di svago comune e accessibile da parte di tutti i condomini
residenti nel Condominio __________ A, B, C e D.

Richiamata la succitata
licenza, con la decisione del 14 febbraio 2017 il Municipio ha intimato alla
ricorrente la realizzazione di un piazzale da gioco/area di svago
convenientemente sistemata, presso il blocco D, con una superficie praticabile
minima pari a 52 m2 (pto. 2).

L'ingiunzione non
sembra riprendere/contemplare la condizione dell'accessibilità da parte di
tutti i condomini/residenti. Ciononostante, la ricorrente sembra criticarla con
i medesimi argomenti sollevati avverso il pto. 4 (cfr. consid. 2.5.2). La questione
non merita approfondimento, poiché con risoluzione del 6 novembre 2019 (n. 5564),
passata in giudicato, il Consiglio di Stato ha annullato la licenza edilizia
del 23 dicembre 2016, cui l'ingiunzione in discussione evidentemente si
ricollega. Il Governo ha in sostanza ritenuto che la documentazione presentata dalla
ricorrente fosse incompleta e che il Municipio avrebbe dovuto statuire circa la
conformità dell'intervento di sistemazione esterna prima del rilascio del
permesso, non essendo possibile differire la realizzazione della area di svago
al momento del rilascio del certificato di abilità. Da qui il rinvio per una
nuova decisione, dopo esperiti i necessari accertamenti.

Ciò detto, dato l'annullamento
del permesso su cui si fonda, si giustifica di annullare anche il pto. 2 della
decisione del 14 febbraio 2017. Va da sé che il Municipio, statuendo nuovamente
sulla domanda di variante relativa al blocco D, imporrà la formazione della
necessaria area di svago oppure, qualora ciò dovesse risultare impossibile, il
pagamento di un ulteriore contributo sostitutivo, in conformità a quanto
disposto dall'art. 30 NAPR.

 

 

3.    3.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono,
il ricorso è parzialmente accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1.
della decisione governativa è riformato come segue:

 

1.    
Il ricorso è parzialmente accolto.

Di conseguenza:

1.1. la decisione del 14 febbraio 2017 del Municipio
di Melide (ris. mun. n. 143 del 6 febbraio 2017) inerente la richiesta di un
contributo compensativo per la mancata realizzazione di piazzali da gioco/aree
di svago ai mapp. __________, __________ e __________ e l'ingiunzione alla realizzazione
di un piazzale da gioco/area di svago al mapp. __________ di Melide è
confermata limitatamente ai pti. 1 e 3-5.

1.2. i pti. 2 e 6 della predetta risoluzione
municipale sono annullati.

 

3.2. Per semplicità ed economia processuale, è annullato pure il
dispositivo n. 2 del giudizio governativo relativo alla tassa di giustizia, che
verrà fissata in questa sede per entrambe le istanze.

 

3.3. Dato
l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente in proporzione
al suo grado di soccombenza (art. 47 cpv. 1
LPAmm). Il Comune di Melide ne va invece esente, essendo comparso in
lite per esigenze di funzione e non per tutelare suoi interessi pecuniari (art.
47 cpv. 6 LPAmm). Esso rifonderà tuttavia all'insorgente, assistita da un
legale, un'indennità ridotta a titolo di ripetibili per entrambe le sedi
ricorsuali (art. 49 cpv. 1 LPAmm).

 

 

 

Per
questi motivi,

 

 

decide:

 

1.   Il ricorso è
parzialmente accolto.

Di conseguenza:

1.1.       il
dispositivo n. 1 della decisione del 6 novembre 2019 (n. 5528) del Consiglio di
Stato è annullato e riformato come indicato al consid. 3.1;

1.2.       il
dispositivo n. 2 della decisione del 6 novembre 2019 (n. 5528) del Consiglio di
Stato è annullato.

 

 

2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'600.- è posta a carico della RI 1. All'insorgente va pertanto
retrocesso l'importo (fr. 200.-) versato in eccesso a titolo di anticipo delle
spese processuali. Il Comune di Melide verserà inoltre alla RI 1 complessivi
fr. 800.- a titolo di ripetibili, per entrambe le istanze.

 

 

3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).

 

 

	
  4.   Intimazione
  a:

  	
   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
vicepresidente                                                     Il vicecancelliere