# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ef989a0c-55bb-52d1-ba34-9e6d6e05d966
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-08-12
**Language:** de
**Title:** Glarus Obergericht 12.08.2020 OG.2018.00045 (OGS.2021.121)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_OG_001_OG-2018-00045_2020-08-12.html

## Full Text

Kanton Glarus

  
	
   

  
	
  Obergericht

  
	
   

  
	
   

  
	
  Urteil
  vom 12. August 2020

  
	
   

  
	
  Verfahren
  OG.2018.00045

  
	
   

  
	
   

  
	
  1. A.______

  
	
    

  
	
   

  
	
  2. B.______

  
	
  Privatkläger und

  
	
  Berufungskläger

  
	
   

  
	
  Staats- und Jugendanwaltschaft des
  Kantons Glarus

  
	
   

  
	
  Anklägerin

  
	
  vertreten durch den Staatsanwalt

  
	
   

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
  C.______

  
	
  Beschuldigter
  und

  
	
  Berufungsbeklagter

  
	
   

  
	
  vertreten
  durch Rechtsanwalt D.______

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
  Widerhandlungen
  gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen

  
	
   

  
	
   

  
	
  Anträge
  von A.______ und B.______ (gemäss Eingaben vom 7. August 2018
  [act. 47] und 28. November 2018 [act. 59], sinngemäss): 

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Es sei
    das Urteil des Präsidenten des Kantonsgerichts Glarus vom 17. Juli 2018 im
    Verfahren SG.2018.00022 aufzuheben und es sei der Beschuldigte wegen einer
    Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und
    Geschäftsräumen aufgrund von Art. 325bis StGB und Art. 326bis
    StGB schuldig zu sprechen.

    
	
    2.

    	
    Der
    Beschuldigte sei zu verpflichten, den Privatklägern CHF 10'000.— als
    Genugtuung zu bezahlen. Eventualiter sei die Höhe der vom Beschuldigten zu
    leistenden Genugtuungszahlung vom Gericht festzulegen.

    
	
    3.

    	
    Der
    Beschuldigte sei zu verpflichten, den Privatklägern CHF 5'300.—
    zuzüglich Zins von 5 % ab 8. März 2016 zu bezahlen als Entschädigung
    für Aufwendungen im Verfahren. Eventualiter sei die Höhe der vom
    Beschuldigten zu leistenden Entschädigung vom Gericht festzulegen.

    
	
    4.

    	
    Alles unter Kosten- und
    Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschuldigten.

    

  

  
	
   

  
	
  Anträge
  von C.______ (gemäss Eingaben vom 3. Oktober 2018 [act. 55] und
  20. Dezember 2018 [act. 66], sinngemäss):

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Die
    Berufung der Berufungskläger sei abzuweisen, sofern darauf einzutreten sei.

    
	
    2.

    	
    Alles
    unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungskläger.

    

  ____________________

  
	
   

  
	
  Das Gericht zieht in Betracht:

  
	
   

  
	
  I.

  
	
  1. A.______ (nachfolgend
  Privatklägerin) und ihr Ehemann B.______ (nachfolgend Privatkläger)
  unterzeichneten am 22. August 2011 einen Mietvertrag mit der
  X.______ AG (nachfolgend Vermieterin) über ein 5.5-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus
  in [...] mit Mietbeginn ab 1. November 2011 (act. 2/3/2-8). Kurz
  nach dem Einzug in das Mietobjekt forderten A.______ und B.______
  (nachfolgend Privatkläger) von der Vermieterin die Beseitigung mehrerer ihrer
  Ansicht nach am Mietobjekt bestehender Mängel und beschritten in der Folge
  den Rechtsweg. Das Kreisgericht See-Gaster verpflichtete die Vermieterin mit
  Entscheid vom 7. November 2013, einen Teil der geltend gemachten
  Mängel zu beheben und wies die von den Privatklägern ebenfalls geltend
  gemachte Mietzinsherabsetzung ab (act. 2/3/10). Auf Berufung der
  Privatkläger hin, verpflichtete das Kantonsgericht St. Gallen mit Urteil
  vom 15. Mai 2015 die Vermieterin zur Behebung weiterer Mängel und
  verfügte die Herabsetzung des monatlichen Mietzinses um CHF 600.—
  rückwirkend ab 1. April 2014 bis zur vollständigen Mängelbehebung
  (act. 2/3/25 S. 2). Gestützt auf das Urteil des Kantonsgerichts
  St. Gallen vom 15. Mai 2015 teilte der Privatkläger mit E-Mail
  vom 26. Juni 2015 der Y.______ Treuhand AG (welche zu diesem
  Zeitpunkt mit der Verwaltung des Mietobjektes der Privatkläger betraut war)
  mit, dass er die vom Kantonsgericht St. Gallen rückwirkend ab 1. April 2014
  zugesprochene Mietzinsreduktion mit künftig geschuldeten Mietzinsen verrechnen
  werde. Dementsprechend bezahlten die Privatkläger für die Monate Juli und
  August 2015 zunächst weder der Vermieterin Mietzinse noch leisteten sie
  diesbezüglich Hinterlegungsbeträge (act. 2/4/70 f., act. 2/5/45). 

  
	
   

  
	
  2. Mit Einschreiben vom
  14. und vom 19. August 2015 mahnte die Y.______ Treuhand AG die Privatkläger
  wegen ausstehender Mietzinse für Juli 2015 und August 2015. Diese Mahnungen
  waren jeweils mit einer Kündigungsandrohung verbunden (act. 2/33/29 f.).
  Am 17. September 2015 bevollmächtigte die Vermieterin Rechtsanwalt
  E.______ (nachfolgend auch Rechtsanwalt) betreffend die Miet-angelegenheit
  mit den Privatklägern zu allen Rechtshandlungen eines Generalbevollmächtigten
  (act. 2/2/7). In der Folge kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit den
  Privatklägern am 21. September 2015 per 31. Oktober 2015
  (act. 2/3/36). Die Privatkläger fochten diese Kündigung beim
  Kreisgericht See-Gaster an, welches mit Urteil vom 8. März 2016 die
  Kündigung aufhob (act. 2/4/67-87).

  
	
   

  
	
  3. Am 23. November 2015
  stellten die Privatkläger gegen die Vermieterin, vertreten durch C.______
  (nachfolgend Beschuldigter), welcher zum Kündigungszeitpunkt
  Verwaltungsratspräsident mit Einzelunterschrift der X.______ AG war
  (act. 42), einen Strafantrag wegen Widerhandlungen im Sinne von
  Art. 325bis StGB und Art. 326bis StGB
  (act. 2/1/1-4). Die Staats- und Jugendanwaltschaft des Kantons Glarus
  (nachfolgend Staatsanwaltschaft) stellte das Strafverfahren gegen den
  Beschuldigten ein (act. 2/5/1-4, act. 2/6/1-8). Eine gegen diese
  Einstellungsverfügung von den Privatklägern erhobene Beschwerde hiess das
  Obergericht des Kantons Glarus mit Beschluss vom 15. September 2017
  teilweise gut (act. 2/7/34 ff.). Am 26. Januar 2018 erliess
  die Staatsanwaltschaft einen Strafbefehl gegen den Beschuldigten wegen
  Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und
  Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bis Abs. 2 StGB
  und auferlegte dem Beschuldigten eine Busse von CHF 300.— (act. 3).
  Nachdem die Privatkläger am 7. Februar 2018 und der Beschuldigte am
  8. Februar 2018 Einsprache gegen den Strafbefehl erhoben hatten
  (act. 2/8/32-34, act. 2/8/35-41), hielt die Staatsanwaltschaft an
  diesem fest und überwies die Strafsache dem Kantonsgericht Glarus zur
  weiteren Behandlung (act. 1, act. 2).

  
	
   

  4. Mit Urteil vom
  17. Juli 2018 sprach der Kantonsgerichtspräsident den Beschuldigten
  vom Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter
  von Wohn- und Geschäftsräumen nach Art. 325bis Abs. 2
  oder 3 StGB i.V.m. Art. 326bis Abs. 2 und 3 StGB frei
  und verwies die Zivilforderungen der Privatkläger auf den Zivilweg
  (act. 43 S. 12 Disp. Ziff. 1 und 2). 

  
	
   

  
	
  5. Gegen dieses Urteil
  erhoben die Privatkläger mit Eingabe vom 7. August 2018 Berufung
  beim Obergericht mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen (act. 47,
  act. 48/1-5). Der vom Beschuldigten gestellte Nichteintretensantrag
  (i.S.v. Art. 400 Abs. 3 lit. a StPO [act. 55]), wies das Obergericht mit
  Beschluss vom 9. November 2018 ab und setzte den Privatklägern Frist für eine
  allfällige Ergänzung ihrer Berufung (act. 56, act. 57). Dem kamen
  die Privatkläger mit Eingabe vom 28. November 2018 nach (act. 59).
  Der Beschuldigte beantragte mit Schreiben vom 20. Dezember 2018 die
  Abweisung der Berufung (act. 66, act. 67/1-5). Die
  Staatsanwaltschaft und die Vorinstanz verzichteten auf eine Stellungnahme
  (act. 64, act. 65). 

  
	
  Am 18. Januar 2019
  reichten die Privatkläger unaufgefordert eine Stellungnahme ein
  (act. 69). Am 24. Februar 2019 [recte: 2020] und am
  24. April 2020 reichte der Beschuldigte unaufgefordert Eingaben ein
  (act. 72, act. 74). Mit Schreiben vom 24. April 2020
  beantragten die Privatkläger den Ausstand von drei Oberrichterinnen sowie von
  Obergerichtsschreiber […], da diese Gerichtspersonen bereits in vorgängigen
  Beschwerdeverfahren mitgewirkt hätten (act. 75). Am 29. April 2020
  resp. am 7. Juli 2020 teilte das Obergericht den Parteien unter dem
  Blickwinkel von Art. 21 Abs. 2 StPO die Gerichtsbesetzung des
  Berufungsverfahrens mit (act. 76, act. 86). Am 1. Mai 2020
  reichte der Beschuldigte unaufgefordert eine Eingabe ein (act. 77),
  woraufhin die Privatkläger am 5. Mai 2020 unaufgefordert eine
  Stellungnahme einreichten (act. 79, act. 79/1-5). Mit Eingabe vom
  8. Juni 2020 legte der Beschuldigte ein Urteil des Kantonsgerichts
  St. Gallen vom 11. Mai 2020 ins Recht (act. 83,
  act. 83/1). Die Privatkläger erhoben gegen dieses Urteil Beschwerde beim
  Bundesgericht (act. 84, act. 85).

  
	
   

  
	
  II.

  
	
  1. Bilden ausschliesslich
  Übertretungen Gegenstand des erstinstanzlichen Hauptverfahrens (wie
  vorliegend Art. 325bis StGB i.V.m. Art. 103 StGB), so kann mit der
  Berufung nur geltend gemacht werden, das Urteil sei rechtsfehlerhaft oder die
  Feststellung des Sachverhalts sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf
  einer Rechtsverletzung. Neue Behauptungen und Beweise können nicht
  vorgebracht werden (Art. 398 Abs. 4 StPO). Die Privatkläger
  rügen sinngemäss, die Vorinstanz habe den Beschuldigten zu Unrecht vom
  Vorwurf der Widerhandlung im Sinne von Art. 325bis i.V.m.
  Art. 326bis StGB freigesprochen, d.h. der vorinstanzliche
  Entscheid beruhe auf einer Rechtsverletzung (act. 47, act. 59).

  
	
   

  
	
  2. Das Urteil des
  Kantonsgerichtspräsidenten vom 17. Juli 2018 stellt ein taugliches
  Anfechtungsobjekt dar und die Privatkläger sind zur Berufungserhebung
  legitimiert (Art. 382 Abs. 1 und 2 StPO). Die Anfechtungsfrist ist
  eingehalten (Art. 399 Abs. 3 StPO [act. 45, act. 47]).
  Die Privatkläger erheben zulässige Rügen. Auf die Berufung ist einzutreten
  (act. 57 Disp. Ziff. 1).

  
	
   

  
	
  3. Die Berufung hat im
  Umfang der Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheids aufschiebende Wirkung
  (Art. 402 StPO). Vorliegend wenden sich die Privatkläger
  vollumfänglich gegen das Urteil des Kantonsgerichts Glarus vom
  17. Juli 2018 (act. 47 S. 1). Somit hat das Obergericht
  im Berufungsverfahren den erstinstanzlich erfolgten Freispruch und die
  vorinstanzliche Kostenverlegung zu überprüfen (Art. 404 Abs. 1
  StPO), wobei es am Ende ein neues Urteil fällt (Art. 408 StPO).

  
	
   

  
	
  4. Das Berufungsverfahren ist grundsätzlich mündlich
  (Art. 405 Abs. 1 StPO). Die Berufung kann im schriftlichen
  Verfahren behandelt werden, wenn u.a. wie vorliegend Übertretungen Gegenstand
  des erstinstanzlichen Urteils bilden und mit der Berufung nicht ein
  Schuldspruch wegen eines Verbrechens oder Vergehens beantragt wird
  (Art. 406 Abs. 1 lit. c StPO). 

  
	
   

  
	
  5. Die Anklageschrift bestimmt den Gegenstand des
  erstinstanzlichen Gerichts- wie auch des Berufungsverfahrens. Das Gericht ist
  an den in der Anklageschrift wiedergegebenen Sachverhalt, nicht aber an die
  darin vorgenommene rechtliche Würdigung gebunden (Art. 350 Abs. 1
  StPO).

  
	
   

  
	
  6. Bestehen
  unüberwindliche Zweifel an der Erfüllung der tatsächlichen Voraussetzungen
  der angeklagten Tat, so geht das Gericht von der für den Beschuldigten
  günstigeren Sachlage aus (Art. 10 Abs. 3 StPO). Diese Bestimmung operationalisiert den
  verfassungsmässigen Grundsatz der Unschuldsvermutung (in dubio pro reo,
  Art. 32 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 2 EMRK). Sie verbietet es, bei der
  rechtlichen Würdigung eines Straftatbestands von einem belastenden
  Sachverhalt auszugehen, wenn nach objektiver Würdigung der gesamten Beweise
  ernsthafte Zweifel bestehen, ob sich der Sachverhalt tatsächlich so
  verwirklicht hat, oder wenn eine für die beschuldigte Person günstigere
  Tatversion vernünftigerweise nicht ausgeschlossen werden kann. Eine einfache
  Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Es kann jedoch auch keine absolute
  Gewissheit verlangt werden; abstrakte und theoretische Zweifel sind kaum je
  ganz auszuräumen (BGer 6B_824/2016 Urteil vom 10. April 2017 E. 13.1).

  
	
   

  
	
  7. Die Akten des
  vorinstanzlichen Verfahrens SG.2018.00022 (act. 1-46) wurden beigezogen,
  wobei die Strafuntersuchungsakten integrierender Bestandteil der
  vor-instanzlichen Akten bilden (act. 2). Die Aktenzitate des
  vorinstanzlichen Verfahrens erfolgen unter der Verfahrensnummer des Berufungsverfahrens.

  
	
   

  
	
  III.

  
	
  1. Vorliegend machen die
  Privatkläger im Wesentlichen geltend, der Beschuldigte habe ihnen am
  21. September 2015 aus Rache gekündigt resp. er habe sie loswerden
  wollen, weil sie Mängel am Mietobjekt geltend gemacht hätten (act. 47
  insbesondere S. 6 Ziff. 3, act. 2/1/1-4, act. 3 S. 3).

  
	
   

  
	
  1.1. Nach Art. 325bis
  Abs. 2 StGB wird auf Antrag des Mieters mit Busse bestraft, wer dem Mieter kündigt, weil
  dieser die ihm nach dem Obligationenrecht zustehenden Rechte wahrnimmt oder
  wahrnehmen will. 

  
	
  Der Mieter soll bei der Ausübung
  seiner ihm zustehenden Rechte vor den Folgen des sozialen Machtgefälles zum
  Vermieter bewahrt werden (Muskens,
  in: Niggli/ Wiprächtiger [Hrsg.], Basler Kommentar, Strafrecht II,
  Art. 137-392 StGB, 4. Aufl., N 3 zu Art. 325bis).
  Obwohl es sich aus dem Wortlaut von Art. 325bis Abs. 2 StGB
  nicht eindeutig ergibt, kommt diese Bestimmung primär zur Anwendung, wenn die
  Kündigung einen Racheakt (wie vorliegend geltend gemacht) gegenüber dem
  Mieter darstellt, welcher in der Vergangenheit Rechte aus dem Mietvertrag
  geltend gemacht hat (Lachat/Püntener,
  in: Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., N
  33/2.5). Der von der Vorinstanz ebenfalls geprüfte Art. 325bis
  Abs. 3 StGB ist für das vorliegende Verfahren nicht einschlägig, was bereits
  die Vorinstanz zutreffend feststellte (act. 43 S. 8 unten) und von den
  Privatklägern im Berufungsverfahren zu Recht nicht beanstandet wurde.

  
	
   

  
	
  1.1.1. Da Art. 325bis
  StGB gemäss Randtitel "Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum
  Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen" unter Strafe zu stellen
  bezweckt, sind vom objektiven Straftatbestand von Art. 325bis Abs. 2
  StGB nur solche Vermieterkündigungen erfasst, welche aus zivilrechtlicher
  Sicht unzulässig sind. Die zivilrechtliche Unzulässigkeit der Kündigung
  stellt ein normatives Tatbestandsmerkmal von Art. 325bis StGB dar.
  Eine zivilrechtlich zulässige Kündigung kann demnach aufgrund der
  Zivilrechtsakzessorität von Art. 325bis Abs. 2 StGB keine
  Strafbarkeit zur Folge haben (vgl. hiezu auch die zutreffenden vor-instanzlichen
  Erwägungen in act. 43 S. 8). Das Mietrecht schützt Mieter vor
  Vergeltungskündigungen u.a. dadurch, dass eine Kündigung anfechtbar ist, wenn
  sie ausgesprochen wird während oder vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss
  eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder
  Gerichtsverfahrens, in welchem der Vermieter zu einem erheblichen Teil
  unterlegen ist, seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich
  eingeschränkt, auf die Anrufung des Richters verzichtet oder mit dem Mieter
  einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs.
  1 lit. d und e OR). Dieser soeben erwähnte im Zivilrecht verankerte zeitliche
  Kündigungsschutz des Mieters ist jedoch nicht anwendbar, wenn der Vermieter
  das Mietverhältnis wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters kündigt (Art.
  257d OR i.V.m. Art. 271a Abs. 3 lit. b OR).

  
	
   

  
	
  1.1.2. Eine Kündigung, welche aus zivilrechtlicher Sicht
  unzulässig war, begründet für sich alleine noch keine Strafbarkeit nach Art.
  325bis Abs. 2 StGB. Für eine Strafbarkeit nach Art. 325bis
  Abs. 2 StGB muss immer auch ein Kausalzusammenhang zwischen der Wahrnehmung
  von Rechten aus dem Obligationenrecht seitens des Mieters und der
  ausgesprochenen Kündigung durch den Vermieter vorliegen. Dem Vermieter
  muss nachgewiesen werden, dass er die Kündigung als Vergeltung für die
  Wahrnehmung von Mieterrechten aussprach, obwohl er wusste oder zumindest in
  Kauf nahm, dass die Kündigung zivilrechtlich unzulässig sein könnte. Der
  Vermieter muss dem Mieter wegen der durch Letzteren erfolgten
  Wahrnehmung von Rechten kündigen. Der diesbezügliche Beweis ist indes
  regelmässig schwierig zu erbringen, da der Vermieter die ausgesprochene
  Kündigung oft mit irgendwelchen Motiven begründen, kaum aber deren
  repressiven Charakter zugeben wird. Es genügt daher, wenn aufgrund der
  Indizien eine grosse Wahrscheinlichkeit für einen solchen Kausalzusammenhang
  spricht (BGE 115 II 484 E. 2b; Lachat/Püntener,
  a.a.O., N 33/2.5; Muskens,
  a.a.O., N 26 f. zu Art. 325bis). 

  
	
   

  
	
  1.1.3. In subjektiver
  Hinsicht ist Vorsatz erforderlich, wobei Eventualvorsatz genügt (Isenring, in: Donatsch [Hrsg.], StGB
  Kommentar, 20. Aufl., N 2 zu Art. 325bis). Vorsatz liegt vor, wenn die Tat mit Wissen und Willen ausgeführt wird,
  wobei bereits vorsätzlich handelt, wer die Verwirklichung der Tat für möglich
  hält und in Kauf nimmt (Art. 12 Abs. 2 StGB; sogenannter Eventualvorsatz).

  
	
   

  
	
  1.2. 

  
	
  1.2.1. Der Beschuldigte betraute Rechtsanwalt E.______ betreffend die
  Mietstreitigkeit mit den Privatklägern mit einer Generalvollmacht
  (act. 2/2/7). Aufgrund dieses Vertretungsverhältnisses sind bei der
  nachfolgenden materiellen Prüfung die Anstiftung sowie die mittelbare
  Täterschaft miteinzubeziehen.

  
	
   

  
	
  1.2.2. Wer jemanden vorsätzlich zu dem von diesem verübten
  Verbrechen oder Vergehen bestimmt hat, wird nach der Strafandrohung, die auf
  den Täter Anwendung findet, bestraft (Art. 24 Abs. 1 StGB). Durch die
  Anstiftung wird in einem anderen der Entschluss zu einer bestimmten
  rechtswidrigen Tat hervorgerufen. Der Tatentschluss muss auf das motivierende
  Verhalten des Anstifters zurückzuführen sein. Die Strafbarkeit des
  Anstifters setzt somit eine tatbestandsmässige und rechtswidrige Haupttat
  voraus (sog. limitierte Akzessorietät, BGer 6B_961/2015, 6B_973/2015,
  6B_974/2015 Urteil vom 5. April 2016 E. 2.4.1; Trechsel/Jean-Richard, in:
  Trechsel/Pieth [Hrsg.], Schweizerisches Strafgesetzbuch, Praxiskommentar, 3.
  Aufl., N 5 zu Art. 24). Bei der zu prüfenden Widerhandlung im Sinne von Art. 325bis Abs. 2 StGB handelt es sich um eine
  Übertretung. Die Anstiftung dazu ist strafbar, die lediglich versuchte
  Anstiftung hingegen nicht (Art. 104 StGB i.V.m. Art. 105
  Abs. 2 StGB; Trechsel/Jean-Richard,
  a.a.O., N 2 und N 12 zu Art. 24).

  
	
   

  
	
  1.2.3. Mittelbarer Täter ist, wer einen anderen Menschen als sein
  willenloses oder wenigstens nicht vorsätzlich handelndes Werkzeug benutzt, um
  durch ihn die beabsichtigte strafbare Handlung ausführen zu lassen. Der
  mittelbare Täter nützt dabei entweder intellektuelle Defizite des Tatmittlers
  aus (z.B. Sachverhaltsirrtum, Mängel der Zurechnungsfähigkeit usw.) oder er
  nötigt den Tatmittler zur Tatausführung. Voraussetzung für die Bejahung der
  mittelbaren Täterschaft ist demnach, dass dem Hintermann aufgrund seiner
  Einwirkung auf die das Delikt unmittelbar ausführende Person die tatsächliche
  Tatherrschaft über den Geschehensablauf zukommt; dem Tatwerkzeug dagegen
  fehlt es an der Tatherrschaft. Einzig wenn der Hintermann darüber entscheiden
  kann, ob und allenfalls wie ein konkret bestimmtes Delikt verübt werden soll,
  kann ihm dieses strafrechtlich auch zugerechnet werden. Der mittelbare Täter
  wird bestraft, wie wenn er die Tat eigenhändig ausgeführt hätte (BGE 120 IV
  17 E. 2.d; BGer 1C_592/2019 Urteil vom 16. Dezem-ber 2019 E. 4.4).

  
	
   

  
	
  1.2.4. Eine Strafbarkeit des Beschuldigten als Anstifter oder mittelbarer
  Täter setzt voraus, dass er betreffend die Verwirklichung der objektiven
  Tatbestandsmerkmale von Art. 325bis Abs. 2 StGB mindestens
  eventualvorsätzlich gehandelt hat. 

  
	
   

  
	
  1.3. Der Beschuldigte fungierte zum Zeitpunkt der Kündigung als
  Verwaltungsratspräsident mit Einzelunterschrift der Vermieterin. Damit ist in
  Bezug auf eine mögliche Strafbarkeit des Beschuldigten auch zu prüfen, ob die
  Voraussetzungen von Art. 326bis Abs. 2 und 3 StGB (Geschäftsherrenhaftung)
  erfüllt sind. 

  
	
   

  
	
  1.3.1. Art. 326bis
  StGB ist eine Zurechnungs- oder Durchgriffsnorm, die es verunmöglichen soll,
  dass sich natürliche Personen hinter dem "Schleier" der
  juristischen Person bzw. hinter Vertretungsverhältnissen verbergen, um sich
  der strafrechtlichen Verantwortung aus Art. 325bis StGB
  zu entziehen. Abs. 2 statuiert für den Geschäftsherrn, Arbeitgeber,
  Auftraggeber und Vertretenen eine Garantenpflicht für den Fall, dass die
  geschäftsbesorgende Person den Tatbestand von Art. 325bis
  StGB erfüllt (Muskens, a.a.O.,
  N 1 ff. zu Art. 326bis). Der
  Geschäftsherr oder Arbeitgeber, Auftraggeber oder Vertretene, welcher von der
  in Art. 325bis StGB stipulierten Widerhandlung Kenntnis hat oder
  nachträglich Kenntnis erhält und, obgleich es ihm möglich wäre, es
  unterlässt, sie abzuwenden oder ihre Wirkungen aufzuheben, untersteht der
  gleichen Strafandrohung wie der Täter (Art. 326bis Abs. 2 StGB).
  Ist der Geschäftsherr oder Arbeitgeber, Auftraggeber oder Vertretene eine
  juristische Person, Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft, ein
  Einzelunternehmen oder eine Personengesamtheit ohne Rechtspersönlichkeit,
  findet Art. 326bis Abs. 2 StGB auf die schuldigen Organe,
  Organmitglieder, geschäftsführenden Gesellschafter, tatsächlich leitenden Personen
  oder Liquidatoren Anwendung (Art. 326bis Abs. 3 StGB).

  
	
   

  
	
  1.3.2.
  Art. 326bis
  Abs. 2 StGB ist ein echtes Unterlassungsdelikt. Der Tatbestand setzt die
  Verletzung einer Handlungspflicht voraus, wobei das gebotene Verhalten aus
  objektiver und subjektiver Sicht möglich sein muss. Weiter muss die
  gesetzlich geforderte Handlung den Erfolg ausschliessen oder zumindest die
  Gefahr seines Eintritts herabsetzen (sog. hypothetische Kausalität zwischen
  Rechtsgutsverletzung und Vornahme der gebotenen Handlung; Muskens, a.a.O., N 17 zu
  Art. 326bis). Eine Strafbarkeit des
  Beschuldigten nach Art. 326bis Abs. 2 und 3 StGB setzt
  zunächst eine tatbestandsmässige und rechtswidrige Tat nach Art. 325bis
  Abs. 2 StGB einer anderen Person voraus. Weiter ist entscheidend, ob der Geschäftsherr Kenntnis von der
  Widerhandlung hatte bzw. nachträglich erlangte. Massgebend ist dabei nur die
  tatsächliche Kenntnis, nicht die Kenntnis, die bei gehöriger Sorgfalt hätte
  erlangt werden können. Weiter muss es der Geschäftsherr unterlassen haben,
  die Straftat seines Vertreters abzuwenden, obschon ihm dies möglich gewesen
  wäre. Zudem muss dem Geschäftsherrn eine gewisse Tatmacht zukommen.
  Schliesslich muss der Geschäftsherr vorsätzlich handeln, wobei
  Eventualvorsatz nicht genügt (Muskens, a.a.O.,
  N 18 f., 22 zu Art. 326bis).

  
	
   

  
	
  2. Im Zusammenhang mit der
  Kündigung vom 21. September 2015 ist von folgendem Sachverhalt auszugehen: 

  
	
   

  
	
  2.1. Die Privatkläger
  mieteten von der X.______ AG ab 1. November 2011 ein
  Reiheneinfamilienhaus in [...] (act. 2/3/2) und machten kurz nach ihrem
  Einzug Mängel geltend. Aus den folgenden Mietrechtsstreitigkeiten geht
  hervor, dass die Privatkläger bereits ab Dezember 2011 ihre Mietzinszahlungen
  reduzierten (act. 2/3/11 Erw. I.1) und in der Folge auch einen Teil
  der Mietzinse hinterlegten (für April 2012 und Mai 2012 je CHF 800.—,
  für Juni 2012 bis September 2012 je CHF 1‘185.—, ab Oktober 2012
  bis Juni 2015 je CHF 1‘385.— [act. 2/4/70]).

  
	
  Das Kantonsgericht St. Gallen
  verpflichtete mit Entscheid vom 15. Mai 2015 die Vermieterin zur
  Behebung von diversen Mängeln am Mietobjekt und reduzierte bis zur
  vollständigen Behebung der aufgeführten Mängel den Nettomietzins ab 1. April 2014
  um CHF 600.— (act. 2/3/25 Seite 2 Disp. Ziff. 1). Die von den Parteien
  dagegen erhobenen Beschwerden wies das Bundesgericht ab (BGer 4A_333/2015/
  4A_337/2015 Urteil vom 27. Januar 2016).

  
	
   

  
	
  2.2. Der Privatkläger
  sandte am 26. Juni 2015 an "Y.______ Mietliegenschaften" eine
  E-Mail mit der Mitteilung, dass entsprechend dem Entscheid des Kantonsgerichts
  St. Gallen vom 15. Mai 2015 die künftigen Mietzinse mit der zugesprochenen
  Mietzinsherabsetzung verrechnet würden (act. 2/5/45). 

  
	
  Mit Einschreiben vom 14. August
  2015 sandte die Y.______ Treuhand AG an die Privatklägerin eine letzte
  Mahnung und Kündigungsandrohung betreffend eines Mietzinsausstandes für Juli
  und August 2015 von insgesamt CHF 4'537.80 (act. 2/3/29).

  
	
  Daraufhin antwortete der
  Privatkläger mit eingeschriebenem Brief vom 17. August 2015 an die Y.______
  Treuhand AG, dass er sie an seine E-Mail vom 26. Juni 2015 erinnern wolle, in
  der er gestützt auf das Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai
  2015 die Verrechnung der ab 1. April 2014 zugesprochenen Mietzinsreduktion
  von CHF 600.— mit den laufenden Mietzinsen erklärt habe. Weiter informierte
  der Privatkläger die Y.______ Treuhand AG, dass er höchst vorsorglich die in
  der Mahnung vom 14. August 2015 geforderten Beträge diese Woche überweisen
  und die zugesprochene Mietzinsreduktion mit den ab September 2015 fälligen
  Mietzinsen verrechnen werde (act. 2/5/46).

  
	
  Mit Einschreiben vom 19. August
  2015 sandte die Y.______ Treuhand AG an den Privatkläger eine letzte Mahnung
  und Kündigungsandrohung betreffend eines Mietzinsausstandes für Juli und
  August 2015 von insgesamt CHF 2'770.— (act. 2/3/30). 

  
	
   

  
	
  Gemäss Zahlungsbestätigung […]
  vom 20. August 2015 überwies die Privatklägerin auf ein Konto bei der […] den
  Betrag von CHF 4'537.80 (act. 2/3/32 Beilage 8).

  
	
  Gemäss einer weiteren
  Zahlungsbestätigung der […] vom 31. August 2015 überwies die Privatklägerin
  auf ein Konto bei der […] den Betrag von CHF 1'570.— (act. 2/3/33
  Beilage 9). Gemäss Rückbuchungsbeleg vom 1. September 2015 war die
  Gutschrift dieser Zahlung bei der Bank des Endbegünstigten […] nicht möglich
  (act. 2/3/34 Beilage 10). Diesbezüglich führen die Privatkläger in ihrem
  Strafantrag vom 23. November 2015 Folgendes aus: 

  
	
  "Aufgrund des Drucks und
  der Verunsicherung, die die Vermieterin und ihre Vertreter geschaffen haben,
  überwiesen die Antragsteller CHF 4'537.80 am 20. August 2015 auf das Konto
  der Z.______ Immobilien AG (Beilage 8). Dieses Konto wurde von der Y.______
  AG benannt. Am 31. August 2015 wurde auf das (den Antragstellern bisher
  bekannte) Konto der Vermieterin CHF 1'570.— überwiesen (Beilage 9). Diese
  Zahlung wurde rücküberwiesen, weil die Gutschrift bei der Bank des
  Endbegünstigten nicht möglich ist (Beilage 10). Die fehlgeschlagene Zahlung
  von CHF 1'570.— steht im Zusammenhang mit der ursprünglichen Behauptung
  der Vermieterin, dass die gemietete Liegenschaft auf die Z.______ Immobilien
  AG übergegangen sei. Dies hat sich als unzutreffend herausgestellt. Daher
  wollten die Antragsteller auf das ihnen bisher bekannte Konto der Vermieterin
  zahlen, da sie als Mietzinsschuldner gehalten sind, an die Vermieterin als
  Gläubigerin zu leisten und (nur) hierdurch Vertragserfüllung eintritt. Dieses
  Konto existiert jedoch offenbar nicht mehr. (…). Mit Schreiben vom 11.
  November 2015 erfolgte die unmissverständliche Anweisung, wieder verbunden
  mit einer Kündigungsandrohung, an die Z.______ Immobilien AG zu zahlen
  (Beilage 11)" (act. 2/1/3).

  
	
   

  
	
  Mit Schreiben vom 1. September
  2015 teilte die Y.______ Treuhand AG den Privatklägern kurz und bündig mit,
  dass sie nach wie vor den gesamten Mietzins schuldeten, es nicht ihre Aufgabe
  sei, mit ihnen (den Privatklägern) juristische Dialoge zu führen und sie die
  notwendigen juristischen Schritte einleiten werde, wenn die Mietzinszahlungen
  nicht korrekt erfolgten (act. 2/3/31).

  
	
   

  
	
  Die Generalvollmacht der
  Vermieterin an Rechtsanwalt E.______ vom 17. September 2015
  betreffend "Mietangelegenheit" in Sachen "A.______ und
  B.______ / X.______ AG" wurde vom Beschuldigten unterzeichnet
  (act. 2/2/7, zum Vergleich der Unterschrift siehe act. 2/2/6).

  
	
   

  
	
  Die Y.______ Treuhand AG kündigte
  dem Privatkläger mit amtlichem Formular vom 21. September 2015 das
  Mietobjekt per 31. Oktober 2015. Unterzeichnet wurde die Kündigung
  von F.______ (act. 2/3/36). Gemäss Entscheid des Kreisgerichts See-Gaster vom
  8. März 2016 wurde diese (vorliegend relevante) Kündigung vom
  21. September 2015 aufgehoben (act. 2/4/87 Disp. Ziff. 1).

  
	
   

  
	
  Mit Schreiben vom 11. November
  2015 teilte die Y.______ Treuhand AG dem Privatkläger mit, dass seine
  Behauptung, ihm würden Angaben zum Vermieterkonto fehlen, nicht zutreffe und
  weiter "Sie wurden von uns als Beauftragte der X.______ AG und auch
  der Z.______ Immobilien AG zweifelsfrei und ohne Vorbehalt angewiesen, dass
  Sie die Mietzinsen auf das Konto der Z.______ Immobilien AG bei der […] zu
  überweisen haben" (act. 2/3/35 Beilage 11). 

  
	
  Im Verfahren vor dem Kreisgericht
  See-Gaster machten die Privatkläger geltend, es sei nicht klar, an wen sie
  die Mietzinse künftig leisten müssten, was sich darin zeige, dass der Betrag
  von CHF 1'570.— nicht auf das Konto der Beklagten (X.______ AG) habe
  überwiesen werden können. Um die Gefahr eines Zahlungsverzugs zu vermeiden,
  sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern ihre Bankverbindung für
  künftige Mietzinszahlungen anzugeben. Dem hielt die Beklagte entgegen, dass
  die Y.______ Treuhand AG, als sie die Kläger mit Schreiben vom
  19. August 2015 zur Hinterlegung der ausstehenden Mietzinse
  aufgefordert habe, entsprechende Einzahlungsscheine beigelegt habe. Die
  Kläger hätten veraltete Einzahlungsscheine verwendet. Das Kreisgericht
  See-Gaster hielt in seinem Entscheid vom 8. März 2016 die erwähnten
  Vorbringen der Kläger für eine Zwängerei und ging nicht mehr weiter darauf
  ein (act. 2/4/85).

  
	
   

  
	
  2.3. Der Privatkläger
  wurde am 8. November 2016 von der Polizei einvernommen und gab
  zusammengefasst Folgendes zu Protokoll:

  
	
  Der Beschuldigte sei der
  Eigentümer ihrer Vermieterin (die X.______ AG). Faktisch aber trete der
  Beschuldigte als Vermieter auf, indem er – wenn es um bedeutende Themen gehe
  – persönlich anrufe oder vorbeikomme. Sie hätten kurz nach ihrem Einzug in
  das Mietobjekt Feuchtigkeitsmängel festgestellt und die Vermieterin gebeten,
  diese zu beheben. Als diese jedoch nicht bereit gewesen sei, die Mängel zu
  beheben, hätten sie den Rechtsweg einschlagen müssen. Der Beschuldigte habe
  sie zum Auszug bewegen wollen und zum Ausdruck gebracht, dass er die Mängel
  nicht beseitigen wolle. Der Beschuldigte habe ihn auch angerufen und gesagt,
  er wolle sich persönlich um eine Lösung bemühen. Die Lösung des Beschuldigten
  habe so ausgesehen, dass sie aus der Liegenschaft hätten ausziehen sollen. Es
  habe noch ein zweites Telefongespräch mit dem Beschuldigten gegeben und bei
  beiden Telefongesprächen habe der Beschuldigte gesagt, eine Mängelbeseitigung
  komme für ihn nicht in Frage, weil diese zu teuer sei. Der Beschuldigte habe
  gesagt, sie müssten halt mit den Mängeln leben. Er sei forsch, heftig und
  drängend gewesen. Insgesamt habe er drei bis vier Mal mit dem Beschuldigten
  telefoniert und jedes Mal habe der Beschuldigte angerufen (act. 2/2/8-15).

  
	
   

  
	
  2.4. In der polizeilichen
  Einvernahme vom 28. Januar 2016 verweigerte der Beschuldigte
  weitgehend seine Aussage (act. 2/2/1-6). 

  
	
  Der Beschuldigte wurde anlässlich
  der vorinstanzlichen Hauptverhandlung erneut befragt. Er bestritt den
  Vorwurf, gegen die Privatkläger eine Rachekündigung ausgesprochen zu haben.
  Er habe auch keine Kenntnis betreffend die Verfahren. Er habe keine Zeit,
  sich neben der Arbeit damit zu befassen. Er habe E.______ damit beauftragt,
  die Flut von Korrespondenz und "die Sache" selbständig zu
  erledigen. E.______ habe das selbständig gelöst. 

  
	
  Er kenne den Zusammenhang
  zwischen dem Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom Frühling 2015 und der
  Kündigung vom Herbst 2015 nicht. Es habe so viele Urteile gegeben und er
  wisse nicht mehr, welches dasjenige vom Kantonsgericht St. Gallen vom Frühjahr
  2015 sei. Der Privatkläger habe immer wieder geschrieben und als Reaktion
  darauf habe er (der Beschuldigte) ihn angerufen und eine einvernehmliche
  Lösung mit ihm finden wollen. B.______ habe gefragt, was er ihm geben würde,
  wenn er ausziehe. Er (der Beschuldigte) habe ihm gesagt, er solle ihm sagen,
  wie viel er für den Umzug brauche, CHF 10'000.— oder CHF 20'000.—
  sei in Ordnung, nicht aber CHF 200'000.—. Er habe Ruhe vor dem
  Privatkläger gewollt und alles hätte in Ordnung kommen sollen. Er habe mit
  den Mahnungen vom Sommer 2015 betreffend Rückstand Miete der Privatkläger
  nichts zu tun. Die Y.______ sei mit der Verwaltung des ganzen
  Immobilienportfolios betraut gewesen (act. 28).

  
	
   

  
	
  2.5. Die
  Staatsanwaltschaft befragte am 17. Januar 2018 F.______ (Geschäftsinhaber
  der Y.______ Treuhand AG) zu der Kündigung vom 21. September 2015.
  F.______ gab zu Protokoll, dass seine Mitarbeiterin, G.______, die
  Angelegenheit bearbeitet habe. Sie hätten betreffend Kündigungsandrohungen
  und Kündigung nach den Weisungen von Rechtsanwalt E.______ gehandelt, welcher
  die Anweisung zur Kündigung gegeben habe (act. 2/8/12-14).

  
	
   

  
	
  2.6. G.______ wurde im
  vorinstanzlichen Verfahren als Zeugin befragt. Sie gab an, der Beschuldigte
  sei Kunde der Y.______ Treuhand AG gewesen. Sie bestätigte, dass sie aufgrund
  der Anweisung von Rechtsanwalt E.______ die Kündigung des Mietobjekts der
  Privatkläger veranlasst habe. Sie seien immer durch E.______ angewiesen
  worden und hätten sich auch jeweils bei ihm abgesichert. Auf die 

  E-Mails, welche der Privatkläger immer wieder an die Y.______ Treuhand
  AG geschickt habe, habe sie keine Antwort entworfen, sondern alles an
  E.______ weitergeleitet. E.______ habe über die Kündigung entschieden und er
  habe zum Teil auch die Antwortschreiben an die Privatkläger verfasst. Sie
  habe nicht mitbekommen, dass E.______ bei der Eigentümerin habe nachfragen
  müssen, ob die von ihm vorgeschlagenen Schritte ausgeführt werden sollten.
  Sie habe im Sommer 2015 wegen der Liegenschaft der Privatkläger weder mit dem
  Beschuldigten noch mit der X.______ AG Kontakt gehabt, betreffend anderer
  Liegenschaften schon. E.______ sei nur bei den Privatklägern
  dazwischengeschaltet gewesen. Sie habe den Beschuldigten über die weiteren
  Schritte, nämlich Mahnung und Mietvertragskündigung, nicht informiert. Die
  Verrechnungserklärung, welche der Privatkläger am 26. Juni 2015 an
  die Y.______ gesandt habe, sei an eine Kollegin gelangt und an E.______
  weitergeleitet worden. Sie wisse nicht mehr, wer konkret von Y.______ diese
  E-Mail weitergeleitet habe (act. 29).

  
	
   

  
	
  2.7. Im vorinstanzlichen
  Verfahren wurde Rechtsanwalt E.______ als Zeuge befragt und dieser sagte
  Folgendes aus: Im Jahr 2015 seien alle Liegenschaften in die Z.______
  Immobilien AG eingebracht worden. Ab Mai 2015 seien die Mietzinse an die
  Z.______ Immobilien AG zu zahlen gewesen und der Privatkläger habe sich
  geweigert, an die Z.______ Immobilien AG zu zahlen, stattdessen habe er
  weiter an die X.______ AG bezahlt. Der Privatkläger habe gesagt, dass er
  einem Vermieterwechsel nicht zugestimmt habe. Es habe Wirbel um die
  ausstehenden Zahlungen gegeben. Da der Beschuldigte in der Firma unter Druck
  gewesen sei und sich nicht mehr mit den Privatklägern habe auseinandersetzen
  wollen, habe er (der Beschuldigte) ihn beauftragt, sich darum zu kümmern. Er
  (E.______) habe G.______ gesagt, dass sie ihn immer informieren solle.
  G.______ habe ihm dann mitgeteilt, dass die Privatkläger nun doch bezahlt
  hätten. Und als dann wieder ein Mietzins gefehlt habe, habe er das gleiche
  Vorgehen gewählt, d.h. zuerst eine Mahnung und als nach 30 Tagen wieder keine
  Miete eingegangen sei, habe er die Kündigung veranlasst. Er habe vom
  Beschuldigten keine Instruktionen bekommen. Die Verrechnungserklärung des
  Privatklägers habe er zum ersten Mal im Verfahren vor dem Kreisgericht
  See-Gaster gesehen (act. 30). 

  
	
   

  
	
  2.8. Der Sachverhalt muss
  insoweit als erstellt gelten, als dass die Privatkläger kurz nach ihrem
  Einzug im November 2011 bereits Mängel am Mietobjekt geltend machten. Wie das
  Kreisgericht See-Gaster urteilte, erfolgte die Kündigung vom 21. September
  2015 zu Unrecht, weil sich die Privatkläger aufgrund zulässiger Verrechnung
  eben nicht im Zahlungsverzug befunden haben (act. 2/4/82-84). Weiter
  unterzeichnete der Beschuldigte weder die Zahlungsverzugsmahnungen resp. die
  Kündigungsandrohungen noch die Kündigung selber. Stattdessen wurde gemäss
  übereinstimmenden Aussagen von F.______, G.______, E.______ und des
  Beschuldigten betreffend weiterem Vorgehen im Zusammenhang mit den
  ausstehenden Mieten und der darauffolgenden Kündigung ausschliesslich
  zwischen den Mitarbeitern der Y.______ Treuhand AG und Rechtsanwalt E.______
  kommuniziert. Aufgrund der im Recht liegenden Korrespondenzen betreffend
  ausstehender Mieten, des Rückbuchungsbelegs vom 1. September 2015 (betrifft Zahlung
  der Privatklägerin von CHF 1'570.— vom 31. August 2015) und der
  diesbezüglichen Ausführungen der Privatkläger in ihrem Strafantrag vom 23.
  November 2015 (vgl. S. 10-12 vorstehend) muss ebenfalls als erstellt gelten,
  dass sich die Privatkläger kurz vor der Kündigung aus Sicht der Y.______
  Treuhand AG im Zahlungsverzug befanden. Die Y.______ Treuhand AG konnte
  nämlich aufgrund der belegten Rückbuchung von CHF 1'570.— (auf das Konto
  der Privatklägerin) auf dem Bankkonto der Z.______ Immobilien AG keinen
  entsprechenden Zahlungseingang feststellen. Erstellt ist weiter, dass die
  Vermieterin resp. der Beschuldigte Rechtsanwalt E.______ am
  17. September 2015 die Generalvollmacht erteilte, sich um die
  Mietangelegenheit A.______/B.______ zu kümmern (act. 2/2/7). 

  
	
  Es kann aufgrund der Akten aber
  nicht erstellt werden, dass die Y.______ Treuhand AG die
  Verrechnungserklärungen der Privatkläger (vom 26. Juni 2015 und vom
  17. August 2015 [act. 2/5/45, act. 2/5/46]) tatsächlich an E.______
  weiterleitete. G.______ sagte bezüglich der E-Mail des Privatklägers vom 26.
  Juni 2015 aus, dass nicht sie selber, sondern eine Arbeitskollegin (deren
  Namen sie nicht nennen konnte) diese an E.______ weitergeleitet habe (act. 29
  S. 5 Frage 15). E.______ behauptete seinerseits, er habe die
  Verrechnungserklärungen erst im Verfahren vor dem Kreisgericht See-Gaster
  gesehen (act. 30 S. 5 Frage 11). Damit ist weder bewiesen, dass die
  Verrechnungserklärungen der Privatkläger von der Y.______ Treuhand AG an
  E.______ weitergeleitet wurden, noch kann erstellt werden, dass E.______
  diese dannzumal empfangen hat.

  
	
  Strittig ist, ob es sich bei der
  Kündigung aufgrund der von den Privatklägern geltend gemachten Mängel um eine
  Racheaktion gehandelt hat und der Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs nur vorgeschoben
  war, wie die Privatkläger behaupten.

  
	
   

  
	
  3. 

  
	
  3.1. Die Vorinstanz
  stellte im angefochtenen Entscheid fest, dass der Beschuldigte weder die
  Mahnschreiben mit Kündigungsandrohungen noch das Kündigungsschreiben
  unterzeichnet habe. Er sei zum Kündigungszeitpunkt Verwaltungsratspräsident
  mit Einzelunterschrift der Vermieterin und am Mietobjekt wirtschaftlich
  berechtigt gewesen (act. 43 S. 6 f. Erw. II.4.2). Die
  Privatkläger hätten die laufenden Mietzinsforderungen rechtmässig mit dem
  ihnen vom Kantonsgericht St. Gallen zugesprochenen
  Mietzinsherabsetzungsanspruch verrechnet. 

  
	
  Sodann prüfte die Vorinstanz, ob
  Rechtsanwalt E.______ eine Haupttat im Sinne von Art. 325bis Abs.
  2 StGB beging, zu welcher der Beschuldigte ihn angestiftet haben könnte.
  Hierzu erwog die Vorinstanz, der Rechtsanwalt, auf dessen Anweisung hin die
  Kündigung des Mietverhältnisses mit den Privatklägern erfolgt sei, habe
  bestritten, von der Verrechnungserklärung der Privatkläger im
  Kündigungszeitpunkt Kenntnis gehabt zu haben. Zudem habe der Rechtsanwalt
  angenommen, bei der vom Kantonsgericht St. Gallen den Privatklägern
  zugesprochenen Mietzinsreduktion handle es sich um ein Gestaltungsurteil,
  weshalb die Beschwerde an das Bundesgericht in diesem Punkt aufschiebende
  Wirkung habe und eine Verrechnung der Mietzinsforderungen mit dem
  Mietzinsherabsetzungsanspruch nicht möglich gewesen sei (act. 2/4/76). Der
  Rechtsanwalt sei davon ausgegangen, die Durchsetzung der Mietzinse für die
  Monate Juli und August 2015 mittels Kündigungsandrohung sowie anschliessender
  Kündigung (Art. 257d OR) seien rechtmässig gewesen. Es sei nicht
  relevant, ob der Rechtsanwalt die Rechtslage betreffend die Rechtskraft der
  vom Kantonsgericht St. Gallen zugesprochenen Mietzinsherabsetzung
  unsorgfältig eingeschätzt und/oder aus mangelnder Sorgfalt keine Kenntnis von
  der Verrechnungserklärung der Privatkläger gehabt habe. Der Rechtsanwalt habe
  in einer irrigen Vorstellung über den Sachverhalt im Sinne von Art. 13
  Abs. 1 StGB gehandelt, weshalb das Gericht die Tat zu Gunsten des
  Täters nach dem Sachverhalt, den sich dieser vorstellte, zu beurteilen habe.
  Auch aus Art. 13 Abs. 2 StGB ergebe sich vorliegend keine Strafbarkeit des
  Rechtsanwalts, da eine fahrlässige Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum
  Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen nicht strafbar sei. Es sei
  nicht ersichtlich, inwiefern der Rechtsanwalt die objektiven
  Tatbestandsmerkmale von Art. 325bis Abs. 2 StGB vorsätzlich und
  rechtswidrig erfüllt habe. Da keine durch den Rechtsanwalt begangene Haupttat
  nach Art. 325bis Abs. 2 StGB vorliege, könne auch keine
  vollendete Anstiftung durch den Beschuldigten gegeben sein (act. 43
  S. 9 f. Erw. II.4.4). 

  
	
   

  
	
  3.2. Weiter erwog die
  Vorinstanz, dass auch eine vollendete mittelbare Täterschaft des
  Beschuldigten nicht in Frage komme, da E.______ kein willenloses oder
  jedenfalls nicht vorsätzlich handelndes Instrument des Beschuldigten gewesen
  sei. Die Informationen betreffend das Mietverhältnis seien gemäss
  Zeugenaussagen über E.______ und nicht über den Beschuldigten gelaufen,
  weshalb Letzterer auch keinen Wissensvorsprung gegenüber E.______ gehabt
  habe. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Betreuung der
  Mietstreitigkeit A.______/B.______ spreche dafür, dass der Beschuldigte ein
  rechtlich korrektes Vorgehen angestrebt habe. Es bestünden unüberwindliche
  Zweifel daran, dass der Beschuldigte betreffend die Verwirklichung der
  objektiven Tatbestandsmerkmale von Art. 325bis Abs. 2
  StGB im Rahmen einer wenigstens versuchten mittelbaren Täterschaft mindestens
  eventualvorsätzlich gehandelt habe (act. 43 S. 10 f.
  Erw. II.4.5).

  
	
   

  
	
  3.3. Die Vorinstanz kam
  zum Schluss, dass eine Strafbarkeit des Beschuldigten aufgrund von Art. 325bis
  Abs. 2 StGB i.V.m. Art. 326bis Abs. 2 und 3 StGB verneint werden
  müsse, da keine tatbestandsmässige und rechtswidrige Tat nach Art. 325bis
  Abs. 2 StGB einer anderen Person, namentlich von E.______, ersichtlich
  sei. Sogar wenn eine solche Straftat vorgelegen hätte, stünde einer
  Bestrafung des Beschuldigten ein unvermeidbarer Irrtum über die Rechtswidrigkeit
  nach Art. 21 StGB entgegen. So habe sich der Beschuldigte nämlich
  darauf verlassen dürfen, dass sein Rechtsanwalt die ihm übertragenen
  Verwaltungsaufgaben betreffend das Mietverhältnis mit den Privatklägern
  sorgfältig und gewissenhaft ausüben und mindestens keine strafbaren
  Handlungen vornehmen würde (Art. 12 lit. a BGFA). 

  
	
  Aufgrund alldem sprach die
  Vorinstanz den Beschuldigten von sämtlichen Vorhalten frei (act. 43 S.
  10 f. Erw. II.4.5 und S. 12 Disp. Ziff. 1).

  
	
   

  
	
  4. 

  
	
  4.1. Die Privatkläger bringen
  im Berufungsverfahren zusammengefasst das Folgende vor: Entgegen den
  vorinstanzlichen Erwägungen sprächen gewichtige Anhaltspunkte dafür, dass der
  Beschuldigte sichere Kenntnis vom Ausspruch der Kündigung gehabt habe, sie
  wahrscheinlich initiiert oder zumindest in Kauf genommen habe. Die
  Behauptung, wonach E.______ die Kündigung eigenständig in Auftrag gegeben
  habe, sei vorgeschoben. Es widerspreche jeder Logik, wenn E.______ angebe,
  ohne klare Instruktionen des Beschuldigten die Kündigung ausgesprochen zu
  haben (act. 47 S. 4, act. 59 S. 4 Rz 5). Es gebe zudem keine
  Anhaltspunkte dafür, dass der Beschuldigte E.______ tatsächlich zur
  eigenständigen Betreuung des Mietverhältnisses bevollmächtigt habe
  (act. 59 S. 4 Rz 5). Vorliegend spreche alles dafür, dass der
  Beschuldigte sie habe loswerden wollen. Dies habe sich auch anlässlich eines
  Telefonats des Beschuldigten an den Privatkläger gezeigt, in welchem der
  Beschuldigte ihm Geld geboten habe, wenn er ausziehen würde. An der
  vorinstanzlichen Hauptverhandlung sei der Beschuldigte emotional geworden,
  was nahe lege, dass er die für ihn nachteiligen Prozessverläufe persönlich
  nehme und eine Rachekündigung vorliege (act. 47 S. 7, act. 59 S.
  3). Die zeitliche Nähe des Urteils im Mängelprozess zum Ausspruch der
  Kündigung spreche dafür, dass die Kündigung im Zusammenhang mit dem Ausgang
  des Mängelprozesses stehe (act. 47 S. 8 f. Rz 6).

  
	
   

  
	
  4.2. Die Begründung der
  Vorinstanz, wonach E.______ davon ausgegangen zu sein scheine, die
  Privatkläger hätten eine Verrechnung der Mietzinsforderungen weder geltend
  gemacht noch wäre diese möglich gewesen, weshalb E.______ davon ausgegangen
  sei, die Kündigung sei rechtmässig gewesen, sei unhaltbar. Die
  Erinnerungslücken von E.______ bezüglich die Vollstreckbarkeit des Urteils des
  Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 seien nicht
  glaubhaft und dienten der Verschleierung des wahren Kündigungsgrundes. Es
  treffe nicht zu, dass E.______ die Verrechnungserklärung der Privatkläger nie
  erhalten habe. G.______ habe glaubhaft ausgesagt, dass sie die E-Mail der
  Privatkläger mit der Verrechnungserklärung an E.______ weitergeleitet habe.
  E.______ habe den Erhalt dieser E-Mail im Kündigungsschutzprozess vor dem
  Kreisgericht See-Gaster nie bestritten (act. 47 S. 3 ff. Rz 2
  und S. 7 f. Rz 5). 

  
	
   

  
	
  4.3. Zudem habe die
  Vorinstanz die weiteren Kündigungen der Vermieterin aus den Jahren 2017/2018
  unberücksichtigt gelassen. Diese durch den neuen Rechtsvertreter der
  Vermieterin ausgesprochenen Kündigungen zeigten klar, dass der Beschuldigte
  die Privatkläger aus der Liegenschaft habe drängen wollen und ein rechtlich
  korrektes Vorgehen sei ihm nicht wichtig gewesen (act. 47 S. 8 f.
  Rz 7). Diese Kündigungen würden auch aufzeigen, dass die Behauptung des
  Beschuldigten, wonach E.______ die vorliegend interessierende Kündigung im
  Jahr 2015 ohne Kenntnis des Beschuldigten eigenständig in Auftrag gegeben
  habe, unrichtig und der diesbezügliche Sachverhalt konstruiert sei
  (act. 59 S. 4 Rz 6). 

  
	
   

  
	
  5. 

  
	
  5.1. Der Beschuldigte
  bringt vor Obergericht vor, es fehle von vorneweg an einem Kausalzusammenhang
  zwischen der Geltendmachung von Mängeln der Privatkläger als Mieter
  einerseits und der Kündigung durch die Vermieterin anderseits. So sei die
  Kündigung vom 21. September 2015 deshalb erfolgt, weil nach Auffassung
  von E.______ die Privatkläger nachweislich mit ihren Mietzinszahlungen in
  Verzug gewesen seien (act. 55 S. 4 f. Rz II.3.a). 

  
	
   

  
	
  5.2. Er habe den Auftrag
  zur Kündigung nicht erteilt. Alle Zeugen hätten übereinstimmend ausgesagt,
  dass sich einzig E.______ um das Mietverhältnis mit den Privatklägern
  gekümmert habe und sämtliche Korrespondenz über ihn gelaufen sei.  Die
  Vorinstanz sei zu Recht davon ausgegangen, dass er E.______ keine Instruktion
  betreffend die Kündigung erteilt habe (act. 55 S. 5 ff.
  Rz II.3.b, act. 66 S. 7 f., Rz III.6, S. 8 Rz III.8,
  S. 9 Rz III.10). Zudem könne es nicht Aufgabe eines Laien sein, zu
  überprüfen, ob der beigezogene Anwalt rechtmässig handle. Dies würde im
  Endeffekt dazu führen, dass jedermann, der einen Anwalt beiziehe, einen weiteren
  Anwalt damit beauftragen müsste, um die Rechtmässigkeit des Tuns des
  erstbeauftragten Anwalts zu überprüfen (act. 55 S. 7 f.
  Rz II.4, act. 66 S. 9 Rz III.10). 

  
	
   

  
	
  5.3. Schliesslich ist der
  Beschuldigte der Ansicht, dass einzig die Umstände rund um die Kündigung vom
  21. September 2015 Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildeten. Die
  weiteren Ausführungen der Privatkläger seien irrelevant, zeigten jedoch deren
  rechtsmissbräuchliches Verhalten. Sie hätten mit allen erdenklichen Mitteln
  versucht, die von ihnen erwirkte Mängelbehebung zu boykottieren. Dies habe
  einen ökonomischen Grund: Solange die Mängelbehebung nicht abgeschlossen sei,
  könnten die Privatkläger jeden Monat eine Mietzinssenkung von CHF 600.—
  beanspruchen. Des Weiteren würden die Privatkläger nicht nur ihn, sondern
  auch seine Vertreter mit unberechtigten Strafanzeigen eindecken (act. 66
  S. 4 ff. Rz II).

  
	
   

  
	
  6. Da der Beschuldigte die
  Kündigung nicht selber unterzeichnete und dannzumal in der Mietstreitigkeit
  A.______/B.______ anwaltlich vertreten war, ist für die Strafbarkeit des
  Beschuldigten gestützt auf Art. 325bis Abs. 2 StGB
  entscheidend, ob dieser entweder mindestens mit der Möglichkeit rechnete
  resp. in Kauf nahm, dass er eine rechtswidrige Tat nach Art. 325bis
  Abs. 2 StGB im Sinne einer Anstiftung veranlasste oder in mittelbarer
  Täterschaft verübte oder ob er Kenntnis von einer Tat nach Art. 325bis
  Abs. 2 StGB einer anderen Person hatte und er sich somit allenfalls aus
  Geschäftsherrenhaftung (i.S.v. Art. 326bis Abs. 2 und 3
  StGB) strafbar gemacht haben könnte. Die Kündigung vom
  21. September 2015 erfolgte gemäss den Feststellungen des
  Kreisgerichts See-Gaster zu Unrecht, womit das Tatbestandselement der
  widerrechtlichen Kündigung im Sinne von Art. 325bis Abs. 2
  StGB vorliegt. Nachfolgend ist zu prüfen, ob zwischen der Geltendmachung von
  Mängeln seitens der Privatkläger und der erfolgten Kündigung ein
  Kausalzusammenhang besteht bzw. ob in dieser Kündigung eine Repressalie zu
  erblicken ist.

  
	
   

  
	
  6.1. 

  
	
  6.1.1. Der Beschuldigte
  betraute Rechtsanwalt E.______ mit der Wahrung seiner Interessen betreffend
  die Mietangelegenheit A.______/B.______. Somit ist zu prüfen, ob Rechtsanwalt
  E.______ die objektiven Tatbestandsmerkmale von Art. 325bis
  Abs. 2 StGB erfüllte. Die Vorinstanz verneinte dies (act. 43 S. 9).

  
	
   

  
	
  6.1.2. Gemäss den Aussagen
  des Rechtsanwalts im vorinstanzlichen Verfahren gab es im Frühjahr / Sommer
  2015 mit dem Transfer des Immobilienportfolios der X.______ AG resp. des
  Beschuldigten in die Z.______ Immobilien AG Schwierigkeiten, da die
  Privatkläger die Miete – trotz gegenteiliger Aufforderung – weiterhin an die
  X.______ AG bezahlten (act. 30 S. 4 Frage 8). An der Richtigkeit dieser
  Aussage bestehen keine Zweifel, denn die Privatkläger führen in ihrem
  Strafantrag vom 23. November 2015 selber aus, dass sie angewiesen worden
  seien, die Mietzinse künftig auf das Konto der Z.______ Immobilien AG zu
  bezahlen und sie instruktionsgemäss ihre Mietzahlung in Höhe von
  CHF 4'537.80 vom 20. August 2015 auf das Bankkonto der Z.______ Immobilien
  AG (act. 2/3/32 Beilage 8) überwiesen hätten (act. 2/1/3). Betreffend die
  Zahlung vom 31. August 2015, welche auf das Konto bei der […] der
  Privatklägerin rückgebucht wurde, führen die Privatkläger in ihrem
  Strafantrag u.a. aus, die ursprüngliche Behauptung der Vermieterin, wonach
  die von ihnen gemietete Liegenschaft auf die Z.______ Immobilien AG
  übergegangen sei, habe sich als unzutreffend herausgestellt, weshalb sie die
  Miete wieder auf das ihnen bisher bekannte Konto der Vermieterin hätten
  überweisen wollen. Dieses Konto habe aber nicht mehr existiert (act. 2/1/3).
  Bezüglich dieser Vorbringen der Privatkläger ist auf ein Schreiben von
  Rechtsanwalt E.______ an die Privatklägerin vom 16. Januar 2015 zu
  verweisen, worin der Rechtsanwalt ausführt, die X.______ AG habe ihre
  Liegenschaften in die Z.______ Immobilien AG eingebracht, wobei aber die
  Liegenschaft der Privatkläger vergessen gegangen sei. Und weiter führte der
  Rechtsanwalt darin aus: "Soweit Sie Ihre Mietzinse jeweils an die von
  der Verwalterin der X.______ AG und der Z.______ Immobilien AG bezeichneten
  Stelle bezahlen, gelten diese Mietzinse somit als wohlbezahlt, unabhängig
  davon, wer formell bei Ihnen als Vermieter fungiert." (act. 48/3 S.
  2). 

  
	
  Wie aus dem Schreiben der
  Y.______ Treuhand AG vom 11. November 2015 hervorgeht, wurden die
  Privatkläger unmissverständlich angewiesen, die Mietzinse auf das Konto der
  Z.______ Immobilien AG bei der […] zu überweisen (act. 2/3/35). Dieser
  Aufforderung sind die Privatkläger mit ihrer Überweisung vom
  20. August 2015 nachgekommen, jedoch nicht mit ihrer Überweisung
  vom 31. August 2015 in Höhe von CHF 1'570.— (act. 2/3/32-35).
  Aufgrund dieses Sachverhalts ergeben sich an den Aussagen des Rechtsanwalts
  keine Zweifel, wonach dieser Anfang September 2015 von einem Zahlungsverzug
  seitens der Privatkläger ausging und er deshalb die Kündigung veranlasste.

  
	
   

  
	
  6.1.3. Gemäss den
  Erwägungen des Kreisgerichts See-Gaster im Entscheid vom
  8. März 2016 betreffend die Anfechtung der Kündigung des
  Mietverhältnisses machte die X.______ AG als Beklagte,
  vertreten durch Rechtsanwalt E.______, geltend, bei dem im Entscheid des
  Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 den Privatklägern zugesprochenen
  Mietzinsherabsetzungsanspruchs handle es sich um ein Gestaltungsurteil im
  Sinne von Art. 103 Abs. 2 lit. a BGG. Insoweit habe die Beschwerde der
  Beklagten aufschiebende Wirkung gehabt und sei eine Verrechnung der
  Mietzinsforderungen für die Monate Juli und August 2015 mit diesem
  Mietzinsherabsetzungsanspruch nicht möglich gewesen (act. 2/4/76). Der
  Umstand, wonach im Gesuch der durch Rechtsanwalt E.______ vertretenen
  X.______ AG um aufschiebende Wirkung der Beschwerde an das Bundesgericht die
  Mietzinsreduktion gerade nicht miteinbezogen wurde (act. 2/4/37 ff.),
  spricht dafür, dass der Rechtsanwalt zu diesem Zeitpunkt (fälschlicherweise)
  von einem Gestaltungsurteil im Sinne von Art. 103 Abs. 2 lit. a BGG ausging
  (vgl. hiezu auch die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in act. 43 S. 9).
  Ergänzend ist zu bemerken, dass die Rechtsfrage, ob es sich bei der den
  Privatklägern zugesprochenen Mietzinsreduktion um ein Gestaltungsurteil
  handelt oder nicht, mit Blick auf die diesbezüglichen rechtlichen
  Ausführungen des Kreisgerichts See-Gaster im Entscheid vom 8. März 2016 nicht
  trivial ist (act. 2/4/77 ff.). Es ist daher entgegen der Ansicht der
  Privatkläger (act. 47 S. 5 oben) durchaus glaubhaft, dass sich der
  Rechtsanwalt bezüglich dieser Frage geirrt hat und demnach in einer irrigen
  Vorstellung über den Sachverhalt bezüglich der Vollstreckbarkeit der den
  Privatklägern zugesprochenen Mietzinsreduktion handelte (Art. 13 Abs. 1 StGB;
  betr. unzutreffende Vorstellungen über rechtlich geprägte Tatbestandsmerkmale
  vgl. auch BGE 129 IV 238 E. 3, BGer 6B_182/2016 Urteil vom
  17. Juni 2016 E. 4.2). 

  
	
   

  
	
  6.1.4. Die Privatkläger vertreten die Ansicht, dass die zeitliche Nähe des
  Urteils im Mängelprozess (hier geht es um das Urteil des Kantonsgerichts St.
  Gallen vom 15. Mai 2015, mit welchem die Vermieterin zur Mängelbehebung
  verpflichtet wurde [act. 2/3/9]) dafür spreche, dass die Kündigung wegen dem
  für den Beschuldigten nachteiligen Ausgang des Prozesses ausgesprochen worden
  sei (act. 47 S. 8 Rz 6). Dieser Argumentation der Privatkläger muss bei
  einer Würdigung der gesamten Umstände im Zusammenhang mit den von den
  Privatklägern geltend gemachten Mängeln entgegengehalten werden, dass eine
  besonders lange Zeitspanne zwischen der Wahrnehmung von Rechten aus dem
  Obligationenrecht des Mieters und einer ausgesprochenen Kündigung der
  Vermieterin auch als Indiz gewertet werden könnte, welches gegen einen
  Zusammenhang zwischen den beiden Ereignissen spricht. Vorliegend ist
  erstellt, dass die Privatkläger das Mietobjekt ab 1. November 2011
  gemietet hatten und bereits im Dezember 2011 wegen geltend gemachter Mängel
  den Mietzins reduzierten. Kurze Zeit später erfolgten weitere
  Mietzinskürzungen, Mietzinshinterlegungen und Zivilgerichtsstreitigkeiten. Gleichwohl
  erfolgte die Kündigung des Mietobjektes erst am 21. September 2015
  (act. 2/3/36), also fast vier Jahre später. So kann die Zeitdauer
  zwischen der Geltendmachung von Mängeln und der ausgesprochenen Kündigung je
  nach Betrachtungsweise als ein Indiz für oder gegen eine Rachekündigung
  gewertet werden.

  
	
   

  
	
  6.1.5. Der Strafbefehl vom 26. Januar 2018 (act. 3), welcher im
  vorliegenden Verfahren als Anklageschrift gilt (Art. 356 Abs. 1 StPO), hat
  die nach Art. 325bis Abs. 2 StGB mutmasslich inkriminierte Kündigung
  vom 21. September 2015 zum Gegenstand (act. 3 S. 3). Die weiteren Kündigungen
  der Vermieterin aus den Jahren 2017 und 2018 und ein allfälliger Zusammenhang
  zwischen der Geltendmachung der Mängel der Privatkläger kann vorliegend im
  Hinblick auf den Anklagegrundsatz (Art. 9 Abs. 1 StPO) und die
  Bindung an die Anklage (Art. 350 Abs. 1 StPO) nicht beurteilt werden. Zu
  bemerken ist, dass das Kantonsgericht St. Gallen im Entscheid vom 11. Mai
  2020 in Abweisung der Berufung der Privatkläger die Kündigung des Beklagten
  vom 9. Juli 2018 schützte (act. 83/1 S. 32). Wo keine (zivilrechtlich)
  unrechtmässige Kündigung vorliegt, entfällt eine Strafbarkeit nach
  Art. 325bis Abs. 2 StGB.

  
	
   

  
	
  6.1.6. Im Lichte der vorstehenden Erwägungen kann der von Art. 325bis
  Abs. 2 StGB geforderte Kausalzusammenhang zwischen der Geltendmachung der
  Mängel seitens der Privatkläger und der ausgesprochenen Kündigung vom
  21. September 2015 nicht bewiesen werden. Insgesamt liegen bei einer
  objektiven Würdigung der Beweise unüberwindliche Zweifel vor, dass die erst
  am 21. September 2015 ausgesprochene Kündigung, welcher nachweislich die
  erwähnten Korrespondenzen betreffend Zahlungsverzug der Privatkläger
  vorausgegangen sind, eine Repressalie auf die seitens der Privatkläger
  bereits ab Dezember 2011 geltend gemachten Mängel darstellte. Vielmehr ist
  davon auszugehen, dass die Y.______ Treuhand AG damals von einem
  Zahlungsverzug der Privatkläger ausgegangen ist und infolgedessen der
  Rechtsanwalt aufgrund von Art. 257d OR die Kündigung des Mietverhältnisses
  mit den Privatklägern veranlasste. Für diese Sichtweise spricht auch der
  Umstand, dass die Privatklägerin ihre Mietzinszahlung vom 31. August 2015 aus
  nicht nachvollziehbaren Gründen und trotz anderslautenden Aufforderungen der
  Y.______ Treuhand AG (und vom Rechtsanwalt) auf ein nicht mehr existierendes
  Bankkonto der Vermieterin überwies und die Überweisung deshalb auf ihr
  Bankkonto zurückgebucht werden musste, obwohl sie nur wenige Tage zuvor ihre
  Mietzinszahlung gemäss den Instruktionen der Y.______ Treuhand AG auf das
  neue (und richtige) Bankkonto der Z.______ Immobilien AG überwiesen hatte. 

  
	
  Dass Rechtsanwalt
  E.______ die Sachlage betreffend aufschiebende Wirkung falsch einschätzte
  (vgl. Erw. III.6.1.3), ist gestützt auf Art. 13 Abs. 1 StGB
  strafrechtlich nicht relevant. Aus Art. 13 Abs. 2 StGB kann sich
  vorliegend ebenfalls keine Strafbarkeit von Rechtsanwalt E.______ ergeben, da
  die fahrlässige Begehung (der Übertretung) der Widerhandlung gegen die
  Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen straffrei
  ist (Art. 13 Abs. 2 StGB i.V.m. Art. 12
  Abs. 3 StGB). 

  
	
  Damit ist festzustellen, dass
  Rechtsanwalt E.______ keine Haupttat im Sinne von Art. 325bis
  Abs. 2 StGB angelastet werden kann.

  
	
   

  
	
  6.1.7. Selbst wenn man
  aber vom Vorliegen einer durch Rechtsanwalt E.______ verübten Haupttat
  ausgehen würde, hätte sich der Beschuldigte aufgrund der nachfolgenden
  Erwägungen nicht wegen Anstiftung zu Art. 325bis
  Abs. 2 StGB strafbar gemacht.

  
	
   

  
	
  6.2.

  
	
  6.2.1. Rechtsanwalt
  E.______ sagte im vorinstanzlichen Verfahren aus, dass er vom Beschuldigten
  keine Instruktionen betreffend das Mietverhältnis mit den Privatklägern
  erhalten habe. Der Beschuldigte habe ihn beauftragt, sich "darum zu
  kümmern", da er (der Beschuldigte) nichts mehr damit habe zu tun haben
  wollen (act. 30 S. 4 Frage 8). Diese Aussage deckt sich mit den Aussagen
  des Beschuldigten, wonach er Rechtsanwalt E.______ zur selbstständigen
  Erledigung beauftragt habe (act. 28 S. 4 Fragen 10 f.). Aus den
  übereinstimmenden Zeugenaussagen von G.______ und F.______ geht hervor, dass
  die Informationen betreffend das Mietverhältnis mit den Privatklägern über
  Rechtsanwalt E.______ (und nicht über den Beschuldigten) liefen und die hier
  interessierende Kündigung durch Rechtsanwalt E.______ veranlasst wurde
  (act. 2/8/013 f. Fragen 1 und 7, act. 29 S. 3 f.
  Fragen 7 ff.). G.______ gab auch an, nie mitbekommen zu haben, dass
  E.______ jeweils beim Beschuldigten habe nachfragen müssen, ob die von ihm
  (E.______) vorgeschlagenen Schritte hätten ausgeführt werden sollen
  (act. 29 S. 4 Frage 11). Diese Aussagen sind auch im Hinblick
  auf die vom Beschuldigten an Rechtsanwalt E.______ erteilte Generalvollmacht
  vom 17. September 2015 durchaus glaubhaft.

  
	
  Insgesamt betrachtet, ergeben
  sich aus diesen Aussagen keinerlei Widersprüche. 

  
	
   

  
	
  6.2.2. Damit kann nicht
  erstellt werden, dass der Beschuldigte seinem Rechtsanwalt die Anweisung
  erteilte, den Privatklägern das Mietobjekt zu kündigen. Zwar ist den
  Privatklägern darin beizupflichten, dass ein Rechtsanwalt in der Regel auf
  Instruktion seines Mandanten hin handelt, jedoch kann auch nicht von
  vornherein ausgeschlossen werden, dass ein Rechtsanwalt bei Mandatsübernahme
  keine detaillierten Anweisungen erhält. Hier muss auf den konkreten
  Sachverhalt abgestellt werden. Die Privatkläger befanden sich Anfang
  September 2015 nach Ansicht der Y.______ Treuhand AG im Zahlungsverzug und
  eine gestützt darauf auszusprechende Kündigung, deren rechtlich korrekte
  Ausübung juristisches Fachwissen bedarf, erforderte ganz besonders beim vorliegend
  stark zerrütteten Mietverhältnis den Beizug eines Rechtsanwalts. So
  unterschrieb der Beschuldigte die Generalvollmacht an Rechtsanwalt E.______
  erst am 17. September 2015 (act. 2/2/7) und damit nur wenige Tage bevor die
  inkriminierte Kündigung ausgesprochen wurde. Auch zu berücksichtigen ist,
  dass der Beschuldigte resp. die X.______ AG als Vermieterin in den
  Zivilstreitigkeiten stets anwaltlich vertreten war (act. 2/3/9,
  act. 2/3/37, act. 2/4/23, act. 2/4/43, act. 2/4/67,
  act. 2/7/16, act. 36, act. 83/1). Der Beschuldigte sagte in
  nachvollziehbarer Weise aus, es hätte alles in Ordnung kommen sollen (act. 28
  S. 5 Frage 17). Bei diesem Sachverhalt kann nicht erstellt werden, dass
  Rechtsanwalt E.______ auf Instruktion des Beschuldigten hin die Kündigung
  veranlasste, sondern es scheint nachvollziehbar, dass Rechtsanwalt E.______
  die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung
  eigenständig einschätzte und zum (nachträglich sich als falsch
  herausstellenden) Schluss kam, die Voraussetzung für eine (i.S.v. Art. 271a
  Abs. 3 lit. b OR i.V.m. Art. 257d OR) zulässige Zahlungsverzugskündigung
  sei erfüllt. 

  
	
   

  
	
  6.2.3. Die Privatkläger
  vermögen auch aus dem Umstand, dass der Beschuldigte den Privatkläger
  (mehrfach) angerufen hat, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Bezüglich des
  Inhalts des Telefongesprächs liegen unterschiedliche Aussagen im Recht. Der
  Beschuldigte sagte aus, der Privatkläger habe für einen möglichen Auszug aus
  der Mietliegenschaft Geld gefordert (act. 28 Frage 13) und der Privatkläger
  sagte aus, der Beschuldigte habe ihm Geld geboten, wenn er aus der
  Liegenschaft ausziehe (act. 2/2/12). Dies ändert nichts an der Sachlage, dass
  der Beschuldigte am 17. September 2015 Rechtsanwalt E.______ mit einer
  Generalvollmacht betreffend Mietangelegenheit A.______/B.______ ausstattete.
  Zudem wird im vorliegenden Verfahren von keiner Partei behauptet, der
  Beschuldigte habe sich, auch nachdem er Rechtsanwalt E.______ die
  Generalvollmacht erteilt hatte, weiterhin persönlich um die Mietangelegenheit
  mit den Privatklägern gekümmert. 

  
	
   

  
	
  6.2.4. Insgesamt ergeben
  sich keine Hinweise, dass der Beschuldigte Rechtsanwalt E.______ konkrete
  Anweisungen zu einer unzulässigen Kündigung gab und diesen dadurch zur
  Begehung einer Tat im Sinne von Art. 325bis Abs. 2 StGB
  anstiftete. Eine Strafbarkeit des Beschuldigten mit Bezug auf Rechtsanwalt
  E.______ wegen Anstiftung zu Art. 325bis
  Abs. 2 StGB ist zu verneinen. 

  
	
   

  
	
  6.3. Eine Strafbarkeit des
  Beschuldigten in mittelbarer Täterschaft wegen Art. 325bis Abs. 2
  StGB ist ebenfalls zu verneinen. So ist gemäss obigen Ausführungen nicht
  erstellt, dass der Beschuldigte seinem Rechtsanwalt irgendwelche
  Instruktionen betreffend die Kündigung des Mietverhältnisses erteilte. Es ist
  auch nicht ersichtlich, inwiefern der Beschuldigte den beim Rechtsanwalt
  bestehenden Sachverhaltsirrtum (vgl. Erw. III.6.1.6 vorstehend) im Sinne
  einer mittelbaren Täterschaft ausgenutzt haben soll. Aus den Akten ergeben
  sich somit keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beschuldigte in irgendeiner Weise
  auf den Rechtsanwalt eingewirkt hätte, um durch diesen eine Widerhandlung im
  Sinne von Art. 325bis Abs. 2 StGB zu begehen. Zumal
  nicht einmal erstellt werden kann, dass der Beschuldigte eine solche
  Widerhandlung wissentlich und willentlich überhaupt anstrebte. Daher kann dem
  Beschuldigten keine tatsächliche Tatherrschaft über den Geschehensablauf
  zugekommen sein, weshalb eine mittelbare Täterschaft in Bezug auf den
  Rechtsanwalt auszuschliessen ist. 

  
	
   

  
	
  7. 

  
	
  7.1. Selbst wenn man von
  einer durch den Rechtsanwalt begangenen Widerhandlung im Sinne von
  Art. 325bis Abs. 2 StGB ausgehen würde, hätte sich der
  Beschuldigte aus den nachfolgenden Gründen auch nicht aus
  Geschäftsherrenhaftung (i.S.v. Art. 326bis Abs. 2 und 3
  StGB) strafbar gemacht.

  
	
   

  
	
  7.2.
  Es kann, wie bereits ausgeführt,
  nicht erstellt werden, dass der Beschuldigte die Kündigung veranlasste oder
  darüber vorgängig informiert wurde. Selbst wenn man davon ausginge, der
  Beschuldigte hätte Kenntnis von der Kündigung gehabt, kann daraus nicht
  gefolgert werden, der Beschuldigte habe auch gewusst, dass sein Rechtsanwalt
  dadurch eine Widerhandlung im Sinne von Art. 325bis
  Abs. 2 StGB begehen würde. So müsste diesbezüglich dem Beschuldigten
  zunächst nachgewiesen werden, dass er tatsächlich Kenntnis oder nachträglich
  Kenntnis davon erlangte, dass die Kündigung widerrechtlich erfolgt war, weil
  sich die Privatkläger zu diesem Zeitpunkt aufgrund zulässiger Verrechnung
  nicht im Zahlungsverzug befunden hatten. Bereits dieser Beweis kann nicht
  erbracht werden. Schliesslich müsste dem Beschuldigten auch die tatsächliche
  Kenntnis darüber nachgewiesen werden können, dass die ausgesprochene
  Kündigung im Zusammenhang mit den von den Privatklägern geltend gemachten
  Mängeln stand. All dies kann jedoch aufgrund der Aktenlage nicht erstellt
  werden. Bei dieser Sachlage kann dem Beschuldigten auch nicht vorgeworfen
  werden, er habe es unterlassen, eine allfällige Straftat seines Vertreters
  abzuwenden oder die Wirkung einer solchen aufzuheben.

  
	
   

  
	
  7.3. Aufgrund der dargelegten Beweislage bestehen
  unüberwindliche Zweifel, dass die am 21. September 2015 ausgesprochene
  Kündigung eine Repressalie auf die bereits ab Dezember 2011 von den
  Privatklägern geltend gemachten Mängel war. 

  
	
   

  
	
  8. Nach dem Gesagten ist der Beschuldigte vom Vorwurf
  der Widerhandlung im Sinne von Art. 325bis Abs. 2 StGB
  i.V.m. Art. 326bis Abs. 2 und 3 StGB freizusprechen.

  
	
   

  
	
  9. 

  
	
  9.1. Die Privatkläger
  fordern eine Genugtuung von CHF 10'000.—. Sie machen geltend, das
  Vorgehen des Beschuldigten (Kündigungen, barscher Ton, fortwährende
  Auseinandersetzungen etc.) setze sie erheblich unter Druck und sei
  zermürbend. Insbesondere bei der Privatklägerin löse das Vorgehen des
  Beschuldigten beträchtliche Ängste aus und habe die psychische Belastung
  derselben verstärkt. Dies sei umso verwerflicher, als sich die Privatklägerin
  einer Chemotherapie habe unterziehen müssen. Die Privatklägerin leide wegen
  der Kündigung unter Herzrasen, Übelkeit und ständigem Schwitzen. Die durch
  die Kündigung herbeigeführte Unbill sei durch den Beschuldigten zu ersetzen
  (act. 2/1/4, act. 47 S. 2 oben).

  
	
   

  
	
  9.2. Gemäss Art. 126
  Abs. 2 lit. d StPO verweist das Gericht eine Zivilklage u.a. dann auf
  den Zivilweg, wenn die beschuldigte Person freigesprochen wird, der
  Sachverhalt aber nicht spruchreif ist. Ein spruchreifer Sachverhalt liegt
  vor, wenn über den Zivilanspruch ohne Weiteres aufgrund der im bisherigen
  Verfahren gesammelten Beweisen entschieden werden kann (Botschaft StPO, BBl
  2006 1085 ff., 1174). Zur Abgeltung der durch die Straftat erlittenen
  immateriellen Unbill kann die Privatklägerschaft bei
  Persönlichkeitsverletzungen im Strafprozess eine Genugtuung geltend machen
  (Art. 119 Abs. 2 lit. b StPO i.V.m. Art. 49 OR). Die Voraussetzung für eine
  Genugtuung ist eine aus der Straftat resultierende Beeinträchtigung im
  seelischen Wohlbefinden, welche eine gewisse Intensität erreichen muss 

  (BGE 120 II 97 E. 2).

  
	
   

  
	
  9.3. Vorliegend ist der
  Beschuldigte von den Vorwürfen i.S.v. Art. 325bis Abs. 2
  StGB i.V.m. Art. 326bis Abs. 2 und 3 StGB vollumfänglich
  freizusprechen, womit es bereits an einer Straftat mangelt, welche kausal für
  die Beeinträchtigung des Wohlbefindens der Privatklägerin hätte sein können.
  Auch darüber hinaus liegt kein spruchreifer Sachverhalt betreffend die
  Zivilforderung der Privatkläger vor. Es ist zwar nicht von der Hand zu
  weisen, dass eine Mietvertragskündigung und ein damit zusammenhängender
  möglicher Umzug gerade für die krebskranke Privatklägerin eine
  Stresssituation darstellte. Jedoch kann nicht erstellt werden, dass die
  Privatklägerin wegen der Kündigung an Herzrasen, Übelkeit und
  ständigem Schwitzen litt, zumal die von der Privatklägerin angeführten
  Symptome eine Vielzahl von Ursachen haben können. Damit kann auch nicht
  geprüft werden, ob eine allfällige Beeinträchtigung im seelischen Wohlbefinden
  mit der geltend gemachten Straftat im Zusammenhang stand resp. ob diese
  Beeinträchtigung die notwendige Intensität erreichte. Die Zivilforderung der
  Privatkläger ist demnach auf den Zivilweg zu verweisen (Art. 126
  Abs. 2 lit. d StPO).

  
	
   

  
	
  10. Im Ergebnis ist die Berufung
  der Privatkläger vollumfänglich abzuweisen.

   

  
	
  IV.

  
	
  1. Gemäss Art. 428
  Abs. 1 StPO tragen die Parteien die Kosten des Rechtsmittelverfahrens nach
  Massgabe ihres Obsiegens oder Unterliegens. Die Gerichtsgebühr für das
  Berufungsverfahren ist auf CHF 2'500.— festzusetzen (Art. 6 und
  Art. 8 Abs. 1 lit. b Ziff. 2 der Zivil- und
  Strafprozesskostenverordnung [GS III A/5]) und ausgangsgemäss den
  Privatklägern aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr ist von den Privatklägern
  unter Anrechnung des von ihnen geleisteten Kostenvorschusses zu beziehen.

  
	
   

  
	
  2. In formaler Hinsicht
  fällt das Obergericht ein neues Urteil, welches das erstinstanzliche Urteil
  ersetzt (Art. 408 StPO). Entsprechend hat das Obergericht auch über
  die Kosten der Untersuchung und des erstinstanzlichen Verfahrens noch einmal
  zu befinden. Es ist kein sachlicher Grund ersichtlich, welcher eine Änderung
  an der vorinstanzlichen Kostenregelung nahelegen würde, zumal auch die
  Privatkläger hiergegen keine konkreten Einwendungen vorgebracht haben. Die
  entsprechende Kostenregelung (act. 43 S. 13 Disp. Ziff. 3-6) ist
  daher zu bestätigen.

  
	
   

  
	
  3. Wird die gegen ein
  freisprechendes Urteil einzig von den Privatklägern erhobene Berufung (mit
  dem Antrag auf Verurteilung) abgewiesen, haben diese auch die Verteidigungskosten
  der beschuldigten Person zu tragen (BGE 139 IV 45 E. 1.2). Die Privatkläger
  unterliegen mit ihren Anträgen vollumfänglich. Dem Beschuldigten ist daher
  für die Kosten seiner anwaltlichen Vertretung im Berufungsverfahren eine
  angemessene Entschädigung zuzusprechen. Entsprechend sind die Privatkläger zu
  verpflichten, dem Beschuldigten eine Entschädigung von CHF 2'800.—
  (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

  
	
   

  
	
  4. Ausgangsgemäss
  ist den Privatklägern keine Entschädigung im Sinne von Art. 433
  Abs. 1 StPO zuzusprechen.

  
	
  ____________________

  
	
   

  
	
   

  
	
  Das
  Gericht erkennt:

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    C.______ wird freigesprochen
    vom Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter
    von Wohn- und Geschäftsräumen nach Art. 325bis Abs. 2
    StGB in Verbindung mit Art. 326bis Abs. 2 und 3 StGB.

    
	
     

    	
     

    
	
    2.

    	
    A.______ und B.______ werden
    mit ihren Zivilforderungen auf den Zivilweg verwiesen. 

    
	
     

    	
     

    
	
    3.

    	
    Die Gerichtsgebühr für das
    erstinstanzliche Verfahren SG.2018.00022 wird auf CHF 1'000.—  festgesetzt.

    
	
     

    	
    Die weiteren Verfahrenskosten
    betragen:

    
	
     

    	
    CHF 300.— Untersuchungsgebühr
    (SA.2017.00183),

    
	
     

    	
    CHF 150.— Zeugenentschädigung,

    
	
     

    	
    CHF 900.— Gerichtsgebühr des
    Beschwerdeverfahrens

    (OG.2016.00033).

    
	
     

    	
     

    
	
    4.

    	
    Die Kosten gemäss Ziffer 3
    hiervor werden auf die Staatskasse genommen.

    
	
     

    	
     

    
	
    5.

    	
    C.______ wird zu Lasten der
    Gerichtskasse gestützt auf Art. 429 Abs. 1 lit. a und b StPO
    für das erstinstanzliche Verfahren mit insgesamt CHF 1'000.— (inkl.
    Auslagen und Mehrwertsteuer) entschädigt.

    
	
     

    	
     

    
	
    6.

    	
    Die Gerichtsgebühr für das
    Berufungsverfahren wird auf CHF 2’500.— festgesetzt.

    
	
     

    	
     

    
	
    7.

    	
    Die Kosten gemäss Ziffer 6
    hiervor werden vollumfänglich A.______ und B.______ solidarisch auferlegt
    und von ihnen unter Anrechnung des von ihnen geleisteten Kostenvorschusses
    bezogen.

    
	
     

    	
     

    
	
    8.

    	
    A.______ und B.______ werden
    solidarisch verpflichtet, C.______ für das Berufungsverfahren eine
    Entschädigung von CHF 2'800.— (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu
    bezahlen.

    
	
     

    	
     

    
	
    9.

    	
    Es werden keine Entschädigungen
    im Sinne von Art. 433 Abs. 1 StPO ausgerichtet. 

    
	
     

    	
     

    
	
    10.

    	
    Schriftliche Mitteilung an: