# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 04d859fe-732f-56cf-bd12-ec88efe3a851
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 28.08.2025  VB.2024.00326
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2024-00326_2025-08-28.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2024.00326	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 28.08.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Ausnützungsübertragung; Übertragung auf Vorrat.

Ausnützungsübertragung bedeutet, dass ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern auch Nutzungsreserven anderer Grundstücke beansprucht (E. 3.3.1). Die vom Nachbargrundstück zur Verfügung gestellte Ausnützung kann nur in dem Umfang übertragen werden, in dem es vom Baugrundstück für das betreffende Vorhaben gerade benötigt wird. Eine Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen (E. 3.3.2). Da eine Ausnützungsübertragung erst mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für ein Projekt, das auf die Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist, baurechtliche Relevanz erlangt, hat die Übertragung von 68 m2 mangels Bauprojekts auf dem Empfängergrundstück nie baurechtliche Relevanz erlangt, d. h. es hat nie ein öffentlich-rechtlich wirksamer Ausnützungstransfer stattgefunden (E. 3.5). Eine nebenbestimmungsweise Heilung ist vorliegend nicht möglich (E. 4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNÜTZUNGSRESERVE
AUSNÜTZUNGSTRANSFER
NEBENBESTIMMUNGEN
ÜBERBAUUNGSZIFFER

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 256 Abs. I PBG
§ 321 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2024.00326

 

 

Urteil

 

 

 

der 1.
Kammer

 

 

 

vom 28. August 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.  

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, 

vertreten durch
RA B, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

1.    C, 

vertreten durch
RA D und/oder 

RA E, 

 

2.    Genossenschaft F, 

vertreten durch
RA G, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

und

 

 

1.    Gemeinderat Horgen, 

vertreten durch
RA H, 

 

2.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend
Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 18. September 2023 erteilte der
Gemeinderat Horgen der A AG die Baubewilligung für den Umbau eines
Ökonomiegebäudes, die Renovation des Gasthofs I und den Neubau von zwei
Wohngebäuden auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der
J-Strasse 04 und 05, an der K-Strasse sowie an der L-Strasse 06–07
und 08–09 in Hirzel.

Gleichzeitig wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion
des Kantons Zürich vom 25. Juli 2023 für das Bauvorhaben eröffnet. 

II.  

Hiergegen erhoben sowohl C als auch die
Genossenschaft F Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses
vereinigte die Verfahren und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 30. April
2024 gut. Demgemäss hob es die Baubewilligung vom 18. September 2023 auf. 

III.  

Gegen diesen Entscheid gelangte die A AG mit
Beschwerde vom 31. Mai 2024 an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte die
Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eventualiter sei die Baubewilligung
durch die Auflage zu ergänzen, wonach die Beschwerdeführerin verpflichtet
werde, von dem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück Kat.-Nr. 01
64 m2 Ausnützung auf das Grundstück Kat.-Nr. 03 zu
transferieren. In prozessualer Hinsicht beantragte sie eine
Parteientschädigung. 

Das Baurekursgericht beantragte am 20. Juni 2024 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. C beantragte mit
Beschwerdeantwort vom 8. Juli 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei, sowie eine Parteientschädigung. Gleichentags beantragte
die Genossenschaft F die Abweisung der Beschwerde sowie eine
Parteientschädigung. Der Gemeinderat Horgen liess sich am 11. Juli 2024
vernehmen und beantragte sinngemäss die Gutheissung der Beschwerde. Im weiteren
Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde
ist einzutreten.

2.
 

Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 liegen in
der Wohn- und Gewerbezone WG2 gemäss der Bau- und Zonenordnung Hirzel vom
18. März 1994 (BZO). Das auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 bestehende
Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 010 soll zu Wohnzwecken umgebaut und das Gebäude
Vers.-Nr. 011 (Gasthof I) renoviert werden. Zudem ist auf demselben
Grundstück der Neubau von zwei Wohngebäuden mit je drei
Reiheneinfamilienhäusern geplant. Auf dem gegenüber der K-Strasse liegenden
Grundstück Kat.-Nr. 01 sind zwanzig Aussenparkplätze vorgesehen. Die
Parzelle Kat.-Nr. 02 (52 m2) soll unüberbaut bleiben. Das
Baurekursgericht hob die angefochtene Baubewilligung infolge einer unzulässigen
Ausnützungsübertragung und infolgedessen einer Überschreitung der
Überbauungsziffer auf. 

3.
 

3.1 Die
Beschwerdeführerin rügt, der umstrittene Ausnützungstransfer sei zulässig. Es
bestehe eine Dienstbarkeit für die Ausnützungsübertragung. Die Käufer der
transferbelasteten Grundstücke hätten die Parzellierungsbewilligung, mit
welcher die Ausnützungsübertragung erfolgt sei, gekannt und damit auch die
Ausnützungsübertragung anerkannt. Die Zustimmung zu einer
Ausnützungsübertragung könne auch formlos erfolgen. Mit der Unterzeichnung des
Kaufvertrags und der Anmeldung der Eigentumsübertragung hätten die neuen
Eigentümer der transferbelasteten Grundstücke ihre Einwilligung zur
Ausnützungsübertragung gegeben. 

3.2 Die für
die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich aus der senkrechten
Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf dem Erdboden (§ 256 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung [Übergangsbestimmung zur Änderung vom
14. September 2015, Abs. 2]). Nach Art. 18 BZO
Hirzel darf die Überbauungsziffer für Hauptgebäude max. 27,5 % und
diejenige für besondere Gebäude max. 7,5 % betragen. Damit ist auf
den Baugrundstücken Kat.-Nrn. 03 (3'085 m2) und 02
(52 m2) zusammen eine maximal anrechenbare Überbauungsziffer
für Hauptgebäude von 862,7 m2 zulässig. Die geplante Überbauung
konsumiert eine Überbauungsziffer von 1'115 m2 für
Hauptgebäude. Ohne eine zulässige Ausnützungsübertragung ist die
Überbauungsziffer auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 02 überschritten. 

3.3  

3.3.1
Ausnützungsübertragung bedeutet, dass ein Bauprojekt nicht nur die sich aus
einem einzelnen Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern auch
Nutzungsreserven anderer Grundstücke beansprucht. Die Zulässigkeit solcher
Ausnützungsübertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird
aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen
anerkannt. Von Bedeutung ist insbesondere die Voraussetzung der Zustimmung des
belasteten Grundeigentümers, welche durch einfache Schriftlichkeit erfolgen
kann. Die Übertragung von Ausnützung führt zu einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung, da bei einer späteren Überbauung des belasteten
Grundstücks nicht mehr die gesamte ausnützbare Fläche zur Verfügung steht.
Baurechtliche Relevanz erlangt die Ausnützungsübertragung erst mit Bewilligung
des Projekts, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich
angewiesen ist (VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800,
E. 3.4). Vorher entfaltet die mit schriftlicher Vereinbarung oder
einer entsprechenden Dienstbarkeit beabsichtigte Verschiebung allenfalls
zivilrechtliche Wirkungen. Hingegen steht es nicht in der Macht der Grund­stückseigentümer,
durch privatrechtliches Rechtsgeschäft und ohne behördliche Prüfung der
baurechtlichen Belange einen öffentlich-rechtlich wirksamen Ausnützungstransfer
herbeizuführen (VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00715, E. 6.2.1). Erst
mit der Baubewilligung erfolgt die Übertragung ins öffentliche Recht
(VGr, 11. August 2010, VB.2010.00141, E. 2.3).

3.3.2
Die vom Nachbargrundstück zur Verfügung gestellte Ausnützung kann sodann
nur in dem Umfang übertragen werden, in dem es vom Baugrundstück für das
betreffende Vorhaben gerade benötigt wird. Eine Verschiebung der
Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen für andere
Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen (VGr, 8. Februar 2024, VB.2023.00299, E. 3.3;
19. September 2013, VB.2012.00800, E. 3.4; 27. Februar 2013,
VB.2012.00715, E. 6.2.1).

3.3.3
Mittels Anmerkung eines sogenannten Ausnützungsreverses im Grundbuch wird
sichergestellt, dass die Ausnützbarkeit des belasteten Grundstücks entsprechend
reduziert und später nicht konsumiert wird. Indes hat die Anmerkung einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch grundsätzlich nur
deklaratorische Wirkung. Der Sinn einer solchen Anmerkung besteht in der
Orientierung eines allfälligen Erwerbers einer Liegenschaft, dass eine
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen könnte. Ob sie tatsächlich
noch und in dieser Form besteht, sagt die Anmerkung hingegen nicht (VGr,
30. November 2017, VB.2017.00102, E. 7.2; 12. Juni 2013,
VB.2013.00051, E. 3.3.1; 11. August 2010, VB.2010.00141,
E. 2.1). Die Anmerkungen nehmen auch nicht an der Wirkung des öffentlichen
Glaubens des Grundbuchs gemäss Art. 973 Abs. 1 ZGB teil. Der Erwerber
eines Grundstücks kann somit weder auf den wirklichen Bestand eines angemerkten
Rechtsverhältnisses vertrauen noch aus dem Fehlen einer Anmerkung auf den
Nichtbestand eines anmerkungsfähigen Rechtsverhältnisses schliessen (BGr,
16. Januar 2017, 1C_340/2016, E. 3.3; vgl. zum Ganzen auch VGr,
19. Dezember 2018, VB.2018.00311, E. 4).

3.3.4
Bei einer Parzellierung ist eine auf einer neu geschaffenen Parzelle
resultierende Übernutzung zu korrigieren. Allfällige verbleibende
Ausnützungsreserven können und müssen auf den einzelnen Grundstücken
verbleiben. Soll auf einem Grundstück im Rahmen einer Parzellierung eine
tatsächliche Ausnützungsreserve geschaffen werden, so geht dies nur durch
entsprechende Vergrösserung der Grundstücksfläche (VGr, 19. September
2013, VB.2012.00800, E. 3.4).

3.4 Die
Baubewilligung basiert auf der Verschiebung von angeblichen Ausnützungsreserven
im Umfang von (gerundet) 256 m2: Vom Grundstück
Kat.-Nr. 012 (528 m2) sei gemäss jeweiligen Belegen vom
2. August 2022 eine Überbauungsziffer für Hauptgebäude von 145 m2
und vom Grundstück Kat.-Nr. 013 eine Überbauungsziffer für
Hauptgebäude von 111 m2 auf das streitbetroffene Grundstück
Kat.-Nr. 03 übertragen worden. Diese Ausnützungstransfers einberechnet
ergäbe sich auf den Baugrundstücken Kat.-Nrn. 03 und 02 eine anrechenbare
Überbauungsziffer für Hauptgebäude von insgesamt 1'119 m2. Mit
der projektierten Überbauung wird eine Überbauungsziffer für Hauptgebäude von
1'115 m2 konsumiert. Demgemäss wäre die Überbauungsziffer
eingehalten. 

3.5 Allerdings
resultiert die behauptete Überbauungsziffer des Grundstücks Kat.-Nr. 013
von 111 m2 jedenfalls im Umfang von 68 m2 aus
einer vormaligen Ausnützungsübertragung vom Grundstück aKat.-Nr. 014
(heute: Kat.-Nr. 015) auf das Grundstück Kat.-Nr. 013 gemäss
Parzellierungsbewilligung vom 9. Februar 2021. Die Parzelle
Kat.-Nr. 013 ist indessen nicht überbaut und die Parzellierungsbewilligung
vom 9. Februar 2021 nahm beim behaupteten Ausnützungsübertrag auch nicht
Bezug auf ein bewilligtes Projekt. Da eine Ausnützungsübertragung wie gesehen
erst mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für ein Projekt, das auf die
Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist, baurechtliche Relevanz erlangt,
hat die Übertragung von 68 m2 vom Grundstück aKat.-Nr. 014
auf das Grundstück Kat.-Nr. 013 mangels Bauprojekts auf letzterem
Grundstück nie baurechtliche Relevanz erlangt, d. h., es hat nie ein öffentlich-rechtlich
wirksamer Ausnützungstransfer stattgefunden. Demgemäss konnten auch die
68 m2 Überbauungsziffer nicht vom Grundstück Kat.-Nr. 013
auf das Grundstück Kat.-Nr. 03 (weiter-)übertragen werden. Eine Verschiebung
der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück (hier
Kat.-Nr. 013) einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge
hätte (hier eine deutlich später erfolgte Weiterübertragung auf das Grundstück
Kat.-Nr. 03), ist ausgeschlossen. Die Weiterübertragung von transferierten
Ausnützungsreserven auf Drittgrundstücke, ohne dass sie auf dem ersten
Empfängergrundstück in irgendeine baurechtliche Relevanz erwachsen sind, indem
sie dort baurechtlich genutzt worden wären, ist unzulässig. Mit der Auffassung
der Vorinstanz handelte es sich bei der Übertragung von 68 m2 Baumasse
von dem Grundstück aKat.-Nr. 014 auf das Grundstück Kat.-Nr. 013 um
eine Verschiebung auf Vorrat, die auf letzterem Grundstück baurechtlich
offenbar gar nie benötigt wurde (vgl. VGr, 19. Dezember 2018,
VB.2018.00311, E. 4.1; 27. Februar 2013, VB.2012.00715,
E. 6.2.1). Dies gilt ungeachtet der vorliegend nicht relevanten Frage, ob
die Eigentümerschaften des Grundstücks aKat.-Nr. 014 der Übertragung von
Ausnützungsreserven auf das Grundstück Kat.-Nr. 12269 seinerzeit
zugestimmt hatten oder nicht. Demgemäss kann vom Grundstück Kat.-Nr. 013
lediglich eine Überbauungsziffer für Hauptgebäude von 43,3 m2 übertragen
werden. Das streitbetroffene Bauvorhaben überschreitet folglich die
Überbauungsziffer für Hauptgebäude um 64 m2. 

4.
 

4.1 Die
Beschwerdeführerin beantragt eventualiter, dass die Baubewilligung durch die
Auflage zu ergänzen sei, wonach sie verpflichtet werde, von dem in ihrem
Eigentum stehenden Grundstück Kat.-Nr. 01 64 m2 Ausnützung
auf das Grundstück Kat.-Nr. 03 zu transferieren. 

4.2 Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321
Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung
entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Die
nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, solange
die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch
ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können. Ziehen die Mängel
indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels
einer Nebenbestimmung behoben werden (BGr,
12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 27. März 2024,
VB.2023.00295, E. 7.2; VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643,
E. 5.1.1; VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120,
E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46; VGr, 26. Januar 2011,
VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Laura Diener/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher
Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 513 ff.). In
diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie
der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und
gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht (VGr,
11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.2; VGr, 19. Juli 2018,
VB.2017.00830, E. 5.1).

Die statuierten
Nebenbestimmungen müssen konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich sein,
inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die
Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Sind verschiedene
Varianten einer Projektänderung denkbar, spricht dies gegen die Möglichkeit der
nebenbestimmungsweisen Mängelbehebung (vgl. VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643,
E. 5.2.2). Können keine
konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass insbesondere die
ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die
Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die
örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich
ist die Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch
der Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (VGr, 27. März
2024, VB.2023.00295, E. 7.2; VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643,
E. 5.1.3; VGr, 16. Juli
2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46).

Bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines
Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine
Bauverweigerung auszusprechen ist, kommt dem Baurekursgericht als Fachgericht
ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.3; VGr, 11. Mai
2023, VB.2022.00643, E. 5.2; VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759,
E. 3.4.2).

4.3 Für die
Behebung des Mangels der Überschreitung der Überbauungsziffer sind
grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten denkbar und die Vorinstanz war nicht
verpflichtet, nach einer allfälligen Lösung zu suchen. Die Beschwerdeführerin
bringt nun vor, es könne eine Ausnützungsübertragung von ihrem Grundstück
Kat.-Nr. 01 stattfinden. Gemäss Baubewilligung vom 18. September 2023
sei genügend Fläche hierfür vorhanden. 

4.4 Gemäss
Baubewilligung vom 18. September 2023 ist auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 eine maximale Überbauungsziffer von 299 m2 für
Hauptgebäude zulässig. Vom Grundstück 01 wurde jedoch mit Baubeschränkung
vom 9. Mai 2011 eine Überbauungsziffer für Hauptgebäude von 59 m2
auf ein anderes, hier nicht weiter relevantes Grundstück übertragen.
Daraus resultiere auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 eine total zulässige
Überbauungsziffer für Hauptgebäude von 240 m2. Diese Fläche
wäre an sich genügend, um den vorliegenden Mangel zu beheben. Allerdings wird
in der Überbauungszifferberechnung gemäss den Baugesuchsunterlagen angegeben,
dass für das Grundstück 01 die Überbauungsziffer abgetreten worden sei,
wobei der Vermerk "ÜZ abgetreten" – mutmasslich vom Bauamt –
handschriftlich wiederum gestrichen wurde. Zu diesem Widerspruch in den
Baugesuchsunterlagen zur Baubewilligung äussert sich die Beschwerdeführerin
vorliegend nicht und es ist aufgrund der derzeitigen Aktenlage nicht erstellt,
dass auf dem Grundstück 01 tatsächlich eine genügend hohe Reserve
bestünde, um den vorliegend eruierten Mangel zu beheben. Demgemäss erweist sich
der Mangel als nicht ohne Weiteres heilbar. Die Beschwerdeführerin ist insoweit
ihrer Mitwirkungsobliegenheit nicht genügend nachgekommen, indem sie den
Widerspruch der Baubewilligung zu ihren eigenen Angaben in der
Überbauungszifferberechnung nicht auflöst. Eine Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör liegt daher nicht vor; es ist nicht Aufgabe der Vorinstanz,
die Beschwerdeführerin über allfällige Ausnützungsreserven auf anderen
Grundstücken in ihrem Eigentum zu befragen. 

5.
 

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. 

6.
 

Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen ist sie zur Zahlung einer angemessenen Parteientschädigung an die
Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    400.--     Zustellkosten,

Fr. 5'400.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,
der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je eine Parteientschädigung von
Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.