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**Case Identifier:** 34c1e067-fc4b-500c-bace-cf61b8a06391
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-01
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 01.07.2014 A/2688/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2688-2012_2014-07-01.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2688/2012-LCI ATA/507/2014  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 1er juillet 2014 

2ème section 

   dans la cause 

Monsieur Thierry ADOR 

et 

GENRENOV Sàrl  
représentés par Me Oana Halaucescu, avocate  

contre  

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE  

et 

COMMUNE DE CORSIER  
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
26 mai 2013 (JTAPI/604/2013)

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A/2688/2012 

EN FAIT 

1)  Monsieur Thierry ADOR est propriétaire de la parcelle n° 3’201, feuille 39 
de la commune de Corsier, sise au 256, route de Thonon, et située en zone de 
développement 5 (zone superposée) sur zone de fond agricole (zone de fond). Sur 
cette parcelle, se trouve un bâtiment construit au début du 20ème siècle utilisé, à 
l’époque, comme gendarmerie.  

2)  GenRenov Sàrl (ci-après : GenRenov) est une société à responsabilité 
limitée sise à Genève, dont le but statutaire est de mener toutes activités relatives 
aux mandats de prestations de services ou contrats d’entreprise dans le domaine 
d’activité de la construction, de l’entretien et de la rénovation d’immeubles. 

3)  Le 27 septembre 2011, par l’intermédiaire de leur architecte, 
Monsieur Sergiu Daniel MAZGAREAN, GenRenov et M. ADOR ont déposé 
auprès du département des constructions et des technologies de l’information, 
devenu le département de l’urbanisme, puis, depuis le 11 décembre 2013, le 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le 
département), une requête en autorisation de construire portant sur la 
transformation en logements de l’ancienne gendarmerie située sur la parcelle 
n° 3’201 de la commune de Corsier. Une surface commerciale et un parking de 
dix places étaient également prévus au rez-de-chaussée. 

4)  Dans le cadre de l’instruction de cette requête, le projet a donné lieu aux 
préavis suivants : 

 - favorable, sous conditions, de l’office du génie civil du 17 octobre 2011 ; 

 - favorable, sous conditions, du service de la planification de l’eau du 
15 novembre 2011 ; 

 - favorable, sous conditions, de la commune de Corsier du 18 novembre 
2011 ; 

 - favorable, sous réserve, de la direction générale de la nature et du paysage 
du 22 décembre 2011 ; 

 - favorable, sous réserve, du service de la conservation de la nature et paysage 
du 22 décembre 2011 ; 

 - favorable de la direction générale de la mobilité du 11 janvier 2012 ; 

 - favorable, sous conditions, de la police du feu du 17 janvier 2012 ; 

 - favorable, sous conditions, du service de l’énergie du 28 juin 2012 ; 

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 - demande de projet modifié de la commission d’architecture (ci-après : CA) 
du 7 février 2012. La CA n’était pas opposée à la volumétrie proposée, cependant 
elle demandait de revoir les typologies trop denses ne garantissant pas une habilité 
acceptable ; 

 - favorable du service de protection contre le bruit et les rayonnements non 
ionisants des 20 février et 29 mai 2012 ; 

 - préavis de la CA du 10 juillet 2012, son préavis du 7 février 2012 restait 
valable dans la mesure où aucune modification n’avait été apportée par rapport 
aux remarques dudit préavis ; 

 - après avoir émis un préavis favorable sous réserves le 5 octobre 2011, un 
préavis défavorable en date du 17 novembre 2011, un préavis favorable sous 
réserves le 22 décembre 2011, l’inspection de la construction a indiqué le 3 mai 
2012 dans un quatrième préavis être défavorable au projet. Ce dernier ne pouvait 
pas être enregistré car il ne respectait pas les dispositions de l’art. 42 de 
l’ordonnance sur l’aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT - RS 700.1). 

5)  Par décision du 31 juillet 2012, le département a refusé l’autorisation 
sollicitée en application des art. 16a, 24, 24a, 24b, 24c dans sa teneur à l’époque, 
24d et 37a de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin l979 
(LAT - RS 700), 34, 41 à 43 OAT dans leur teneur à l’époque, 20 dans sa teneur à 
l’époque, 27 à 27D de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du 
territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30), 59 dans sa teneur à l’époque de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 
05), 2 de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 
(LGZD - L 1 35). Les art. 24c LAT et 41 à 43 OAT ont été modifiés par novelles 
du 23 décembre 2011, respectivement du 10 octobre 2012 ; les modifications sont 
entrées en vigueur le 1er novembre 2012, de sorte que, dans le cadre du présent 
arrêt, ils seront indiqués comme suit : art. 24c aLAT et 41 à 43 aOAT. 

  La construction projetée n’était ni destinée à une activité agricole, ni 
destinée au logement de personnes exerçant une activité. Le projet ne pouvait dès 
lors pas faire l’objet d’une autorisation à titre ordinaire.  

  De plus, le projet ne pouvait être autorisé en application des art. 24 LAT et 
27 LaLAT, dans la mesure où aucun motif n’imposait que les travaux envisagés, 
destinés à l’habitation, soient entrepris à cet emplacement. 

  En outre, le département ne pouvait délivrer l’autorisation sollicitée à titre 
dérogatoire au sens des art. 24c aLAT et 27C LaLAT car la limitation de 
l’agrandissement total à un maximum de 30 % du volume bâti existant était 
dépassée. 

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  Les exceptions prévues hors de la zone à bâtir par les art. 24a, 24b, 24d et 
37a LAT et 41 à 43 aOAT n’étaient pas davantage applicables. 

  Le département faisait sien le préavis de la CA du 7 février 2012 
mentionnant que les typologies des logements, trop denses, ne garantissaient pas 
une habilité acceptable. 

  Par ailleurs, la construction projetée ne respectait pas le rapport de surface 
fixé par l’art. 59 aLCI. 

  Enfin et dans la mesure où les conditions légales n’étaient pas satisfaites, le 
département ne pouvait pas soumettre le projet à l’approbation du Conseil d’Etat 
conformément à l’art. 2 al. 1 let. a et b LGZD. 

6)  Par acte du 6 septembre 2012, M. ADOR et GenRenov ont recouru auprès 
du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision 
précitée, concluant principalement à son annulation et à pouvoir commencer les 
constructions envisagées en l’état du dossier. Ils concluaient, à titre préalable et 
sur mesures provisoires urgentes, à ce que les travaux de construction soient 
autorisés à leurs risques et périls, et à ce qu’il soit pris acte de leur engagement de 
se conformer à toute décision de l’autorité sur les deux points encore contestés, à 
savoir la question du respect de l’identité de la construction au sens de l’art. 42 
al. 3 let. b aOAT, moyennant le respect de la règle selon laquelle l’agrandissement 
total ne pouvait excéder 30 % de la surface brute du plancher imputable ou de la 
surface utile (ci-après : SBPu), et celle de l’habitabilité de l’appartement du 
rez-de-chaussée. 

  Le projet respectait les conditions de l’art. 42 al. 3 let. b aOAT. 
L’agrandissement projeté était de 95,1 m2, soit 29,8 % de la SBPu. De même, si 
les surfaces annexes étaient ajoutées à la SBPu, l’agrandissement était de 
90,25 m2, soit 22,4 % de la surface. Même en suivant le raisonnement du 
département selon lequel deux surfaces de 12,10 m2, soit le portique et l’escalier 
desservant le rez-de-chaussée, devaient être comprises non pas dans la SBPu mais 
dans les surfaces annexes, les conditions de l’art. 42 al. 3 let. b aOAT étaient 
réalisées. 

  La décision ne mentionnait pas l’art. 42 aOAT, seul applicable au cas 
d’espèce et, « selon le choix effectué par les recourants, la zone de base antérieure 
au 1er juillet 1972 ». Par conséquent, les art. 16a LAT, 34 OAT et 20 aLaLAT 
n’étaient pas pertinents, de même que les art. 24, 24a, 24b, 24d, 37a LAT, 
27 LaLAT, ainsi que les art. 41 et 43 aOAT. 

  S’agissant de l’habitabilité, les pièces faisaient largement plus de 10 m2. 
Toutefois, si le TAPI admettait que le logement concerné ne garantissait pas une 
habitabilité acceptable, il s’agirait d’un inconvénient accessoire qui pourrait être 

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résolu par un déplacement de parois ou en prenant une surface sur la partie 
commerciale. De plus, la CA ne s’était pas opposée à la volumétrie et son préavis 
ne liait pas le département. 

  L’art. 59 aLCI ne s’appliquait pas au cas d’espèce, dans la mesure où 
l’art. 24c al. 1 aLAT prévoyait qu’hors zone à bâtir les constructions et 
installations qui pouvaient être utilisées conformément à leur destination mais qui 
n’étaient plus conformes à l’affectation de la zone bénéficiaient en principe de la 
garantie de la situation acquise. 

  Enfin, l’art. 2 LGZD était sans effet en application de l’art. 24c al. 1 aLAT. 

7)  Le 19 septembre 2012, le département s’est opposé à la requête en mesures 
provisionnelles, dans la mesure où elle consistait à lever l’effet suspensif au 
recours. 

8)  Par décision du 28 septembre 2012 (DITAI/105/2012), le TAPI a rejeté la 
requête de mesures provisionnelles. Les conclusions des intéressés sur mesures 
provisionnelles étaient identiques à celles qu’ils prenaient sur le fond. Or, ils ne 
pouvaient obtenir par ce biais une décision qui équivaudrait à l’admission de leur 
recours sur le fond. 

9)  Par courrier du 10 octobre 2012, les intéressés, sous la plume de leur 
architecte, ont adressé au département une demande de reconsidération de la 
décision du 31 juillet 2012. 

10)  Le 12 novembre 2012, le département a conclu au rejet du recours. 

  L’agrandissement prévu de la SBPu était de 110,7 m2, soit 36,1 %, ce qui 
faisait que tant les 100 m2 que le taux de 30 % maximaux étaient dépassés (le 
portique d’entrée ouvert du rez-de-chaussée de 12,10 m2 devait être considéré 
comme une surface annexe intégrant la SBPu, puisque cette surface servirait de 
cuisine et de salle de bains. La seconde de 12,10 m2 se trouvant au 1er étage devait 
de la même façon être intégrée comme à la SBPu, puisqu’elle servait à relier 
plusieurs pièces entre elles. De plus, même s’il devait être admis que le portique 
d’entrée ouvert du rez-de-chaussée de 12,10 m2 appartenait à la SBPu au stade du 
bâtiment existant, les agrandissements prévus de ces surfaces porteraient la SBPu 
à 104,7 m2 tandis que le taux serait de 32,8 %, soit toujours hors des limites fixées 
par l’art. 42 al. 3 aOAT. 

  L’art. 42 al. 1 aOAT précisait que l’identité de la construction ou de 
l’installation et de ses abords devait être respectée pour l’essentiel. Or, en sus des 
agrandissements importants prévus dépassant les possibilités offertes par l’art. 42 
al. 3 aOAT, le projet prévoyait des modifications de la toiture, notamment par 
diverses surélévations, ce qui avait un impact sur l’aspect du bâtiment et pouvait 
également être considéré comme un agrandissement externe (bien que non pris en 

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compte dans le cadre des calculs à effectuer), puisque les combles avaient déjà 
une hauteur de plus d’un mètre. De plus, trois balcons étaient prévus pour une 
surface totale de 5,5 m2, ce qui accentuait le dépassement des possibilités 
d’agrandissement. Le projet visant à transformer une gendarmerie en logements, il 
y avait ainsi un changement d’affectation. Les possibilités d’agrandissement 
devaient être restreintes en conséquence. Pour toutes ces raisons, il y avait 
clairement une atteinte à l’identité du bâtiment. 

  L’art. 42 aOAT avait bien été mentionné dans la décision attaquée et le 
département l’avait clairement appliqué en considérant que le projet ne respectait 
pas les conditions de cet article, ce qui d’ailleurs avait été répété à plusieurs 
reprises aux intéressés durant l’instruction du dossier. 

  Les règles de la 5ème zone étaient applicables. La surface totale de la parcelle 
étant de 569 m2, alors que la construction projetée aurait une surface largement 
supérieure aux pourcentages autorisés (20 à 24 %), rien que les SBPu faisaient 
déjà 347 m2. 

  L’argument consistant à considérer que la problématique de l’habitabilité 
n’était qu’un « inconvénient accessoire » tombait à faux car les travaux devaient 
respecter scrupuleusement les plans tamponnés « ne varietur » et la surface 
commerciale était entourée de murs épais, certainement porteurs, qui ne pouvaient 
pas être simplement déplacés ou détruits. L’habitabilité était ainsi un aspect 
important, qui devait être traité avant la délivrance d’une autorisation. 

  Le préavis de la CA du 7 février 2012 ne pouvait être considéré comme 
« positif » étant donné qu’il s’agissait d’une demande de complément. Par 
ailleurs, les actions de l’architecte n’avaient pas modifié la typologie des pièces et 
n’avaient pas amélioré leur habitabilité, raison pour laquelle la CA avait à 
nouveau requis une demande de complément le 10 juillet 2012, estimant 
qu’aucune réponse n’avait été apportée aux remarques de son préavis précédent. 

  Enfin, en raison du non-respect des conditions légales permettant la 
délivrance d’une autorisation de construire, le projet n’avait pas été soumis au 
Conseil d’Etat. De plus, le projet, en l’état, ne pouvait être autorisé avant 
l’adoption d’un plan localisé de quartier. 

11)  Par décision du 14 novembre 2012, le département a refusé d’entrer en 
matière sur la demande de reconsidération. Cette décision a fait l’objet d’un 
recours au TAPI formé le 17 décembre 2012 par M. ADOR et GenRenov, 
enregistré sous le n° de cause A/3824/2012. 

12)  Le 20 décembre 2012, le TAPI a procédé à un transport sur place.  

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  Selon le procès-verbal, le département avait accepté que l’escalier extérieur 
accédant au 1er étage soit compté dans la SBPu, ce qui n’était pas 
automatiquement le cas. 

  Le TAPI s’était rendu au rez-de-chaussée du bâtiment, dans une pièce 
condamnée par un mur en planches pour éviter les squatters. Cette pièce ne 
desservait qu’une seule pièce au rez-de-chaussée. Un escalier permettait d’accéder 
au 1er étage. Selon M. ADOR, l’escalier avait environ 30 ans et le bâtiment avait 
été habité après la fermeture de la gendarmerie, mais également squatté. 

  Le département a relevé que le projet prévoyait une isolation extérieure de 
toute l’enveloppe du bâtiment de 16 cm en moyenne, ce qui augmenterait la SBPu 
d’environ 13 m2.  

  M. ADOR était disposé à réduire la largeur de l’escalier extérieur ainsi qu’à 
procéder à l’isolation du bâtiment depuis l’intérieur afin de réduire la SBPu. Cette 
solution était toutefois critiquable en termes d’énergie. Il pouvait également 
redistribuer les pièces, en particulier le studio au rez-de-chaussée. Son objectif 
était de louer les appartements. 

  Le TAPI s’était rendu au 1er étage. Au sommet de l’escalier, il était arrivé 
dans une pièce qui était à l’époque à l’extérieur et distribuait deux pièces. 

  Le département avait considéré qu’il s’agissait d’une partie qui pouvait être 
comptabilisée dans la SBPu, dans la mesure où cette pièce distribuait deux autres 
pièces. 

  M. ADOR a expliqué que la surface en bleu ciel dans le plan qu’il avait 
produit dans le cadre du recours était un comble qui mesurait plus d’un mètre de 
hauteur (environ 2,10 au plus haut point) et qui devait être réincorporée dans la 
SBPu. Il produirait de nouveaux plans permettant de revoir l’ensemble des 
calculs. 

  Selon le département, l’espace en question ne constituait ni un local de 
travail ni un local habitable ; cette pièce n’avait pas d’accès direct. Il ne s’agissait 
ainsi pas d’une surface brute et elle n’avait pas été incorporée dans la SBPu. 

  Le TAPI n’avait pas pu constater la hauteur de cette pièce car elle n’était pas 
accessible. Il n’avait pas pu non plus se rendre au second étage du bâtiment étant 
donné que l’accès avait été condamné pour éviter les squatters. 

  La commune de Corsier ne comprenait pas pourquoi le département posait 
tant de difficultés pour la réhabilitation du bâtiment, alors que, pour un autre 
projet sur la même commune, elle avait dû le densifier de manière importante afin 
de proposer plus de logements. 

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  Sur ce point, le département a expliqué qu’il voulait éviter des 
agrandissements trop importants en zone agricole. En plus de l’annexe prévue, les 
toits seraient surélevés, ce qui aurait également un impact.  

  M. ADOR souhaitait déposer des plans prenant en considération les combles 
et revenir vers le département avec de nouveaux calculs. Il était disposé à réduire 
de quelques mètres carrés la cuisine au rez-de-chaussée et le balcon afin de 
réduire la surface supplémentaire. De cette façon, il parviendrait dans les 100 m2 
d’augmentation et les 30 % maximum. Un délai au 7 janvier 2013 lui a été imparti 
pour ce faire. 

13)  Le 7 janvier 2013, les intéressés ont remis de nouveaux plans et calculs de 
surface. Ils ont également répondu à l’écriture du 12 novembre 2012 du 
département, persistant dans leurs conclusions. 

  Le portique d’entrée était une coursive dont la surface devait être 
comptabilisée dans la SBPu dans l’état existant. 

  L’identité de la construction était respectée, dans la mesure où la 
gendarmerie avait servi déjà à l’habitation et par la suite le bâtiment entier avait 
été utilisé à cette fin. Les transformations à l’intérieur étaient mineures et les 
modifications de l’aspect extérieur quasi nulles. Les immeubles adjacents 
présentaient une hauteur largement supérieure à celle de la gendarmerie, tant dans 
son état actuel que dans le projet. 

  Les limites de l’art. 42 aOAT étaient à peine dépassées et uniquement selon 
la lecture propre du département s’agissant des lois et des règlements applicables. 
La surélévation du toit et la création de balcons étaient des arguments nouveaux et 
le changement d’affectation du bâtiment, une invention du département.  

  Le transport sur place du 20 décembre 2012 avait permis de démontrer que 
la surface de 12,10 m2 au rez-de-chaussée était à considérer comme une coursive 
et qu’elle entrait dans la SBPu dans l’état existant. Cette surface donnait accès à 
un espace fermé puis, en empruntant l’escalier, à deux, voire quatre autres pièces. 

  L’espace de 20 m2 dans les combles mesurait entre 1,45 m et 2,45 m de 
haut, selon une attestation de mensuration produite. Etant donné que cette surface 
était parfaitement habitable et accessible lorsque le bâtiment était utilisé comme 
gendarmerie, elle devait être retranchée de la surface annexe pour être ajoutée à la 
SBPu du bâtiment dans son état actuel.  

  Les exigences énoncées à l’art. 42 al. 3 let. b aOAT étaient satisfaites selon 
les calculs produits. 

  Si le TAPI ne partageait pas leur avis, les intéressés s’engageaient à limiter 
l’agrandissement total, soit en isolant par l’intérieur, soit en retranchant la surface 

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de 6 m2 du studio au rez-de-chaussée, soit encore en diminuant de 7 m2 la surface 
devant le balcon aux combles de 4 m2 également, et la largeur de l’escalier 
extérieur et du balcon de 4 m2. Ils s’engageaient aussi à modifier l’habitabilité du 
studio au rez-de-chaussée. 

  L’avis de la commune de Corsier devait être pris en compte. 

  Enfin, les édifications voisines étaient plus exubérantes que leur projet et 
leur impact sur le paysage plus important. Le projet serait en harmonie avec le 
voisinage comme l’attestaient diverses photographies produites. 

14)  Par arrêt du 8 janvier 2013 (ATA/9/2013), la chambre administrative de la 
Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a rejeté le recours formé par 
les intéressés contre la décision du TAPI du 28 septembre 2012, rejetant la 
demande de mesures provisionnelles. La pesée des intérêts en présence ne 
permettait pas de discerner de raison de déroger à la règle du maintien de la 
situation existante. L’octroi des mesures provisionnelles sollicitées rendrait très 
difficile la remise en état en cas de confirmation du refus d’autorisation de 
construire. De plus, les points en suspens n’apparaissaient pas aussi mineurs 
qu’allégué. Le calcul des SBPu après agrandissement et la typologie des 
habitations prévues devaient nécessairement être résolus avant le début des 
travaux. 

15)  Le 18 janvier 2013, les intéressés ont remis au TAPI deux courriels 
adressés au département le 17 janvier 2013. Il s’agissait de deux propositions 
d’arrangement amiable. Dans la première proposition, le projet n’était pas modifié 
mais l’isolation était comptée pour moitié dans le calcul des surfaces. Dans la 
seconde proposition, le projet serait modifié en ce sens que trois terrasses seraient 
créées sur les trois étages en déduction de la SBPu. Il serait renoncé à la création 
de deux espaces, d’une surface de 4 m2 au rez-de-chaussée et de 2,8 m2 au dernier 
étage.  

16)  Le 12 février 2013, le département a informé le TAPI qu’il restait dans 
l’attente des plans modifiés afin de pouvoir vérifier la conformité avec l’ensemble 
des dispositions légales et règlementaires applicables de la seconde proposition 
des intéressés visant à créer trois terrasses.  

17)  Le même jour, les intéressés ont déposé un courrier ainsi que des annexes au 
TAPI. Ils ont noté, après une analyse de la version la plus stricte du département 
concrétisée par l’Annexe 1 dudit courrier, que s’ils « supprimaient quelque 4 m² 
au rez-de-chaussée et 2,8 m² dans les combles et que la nouvelle construction était 
dotée de terrasses en rez, 1er et combles soit de 3 x 4 m², le calcul des surfaces 
selon la LAT devenait acceptable ». En conséquence, ils ont demandé au TAPI, à 
titre de mesures provisionnelles, d’autoriser l’ouverture de chantier pour les 
travaux de construction, à leurs risques et périls, et à ce qu’il soit pris acte de leur 

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engagement de se conformer à toute décision de l’autorité sur le grief contesté, à 
savoir l’application de l’art. 42 al. 3 let. b aOAT. 

  Parmi les annexes produites figuraient un nouveau jeu de plans, ainsi que le 
tableau des calculs de surfaces conforme aux exigences légales. 

  Ledit courrier ainsi que ses annexes avaient été adressés en copie au 
département. 

18)  Le 22 février 2013, le département a conclu, préalablement, au rejet de la 
demande de mesures provisionnelles déposée le 12 février 2013 devant le TAPI. 
Principalement, il a conclu à la suspension de la procédure le temps pour le 
département d’instruire la demande complémentaire. Subsidiairement, il a conclu 
au rejet du recours et à la confirmation de sa décision du 31 juillet 2012. 

  Le volume extérieur du bâtiment était dorénavant fixé et respectait les 
maximaux d’agrandissement préconisés par la LAT et l’OAT. En revanche, le 
tableau de calcul des surfaces, en raison de son inadéquation avec les plans 
déposés, ne pouvait obtenir son aval. 

  Le problème de l’habitabilité des logements liée à leur typologie et à leur 
volumétrie subsistait. Ce problème était d’ailleurs accentué par la réduction des 
surfaces habitables effectuée par les intéressés pour répondre aux exigences de 
la LAT. 

  Il apparaissait que l’ensemble des appartements étaient trop petits, tant dans 
leur volume général que pièce par pièce. L’appartement du rez-de-chaussée ne 
disposait que d’une fenêtre donnant sur la route de Thonon à la hauteur de la voie 
publique de sorte, qu’en sus du bruit, son habitant serait atteint dans son intimité. 
En raison de ces nuisances, la surface ne pouvait être affectée à de l’habitation. 
Enfin, les logements prévus dans les combles ne répondaient pas aux exigences 
légales en termes de surface habitable, les intéressés ayant vraisemblablement 
omis de prendre en compte les pertes de surfaces liées à la toiture. L’appartement 
dans les combles, indiqué comme étant un trois pièces, était en réalité un 
appartement d’une pièce et demie, et l’habitabilité des pièces et le respect des 
surfaces minimales pouvaient être remis en question. Pour les deux autres 
appartements dans les combles, l’emplacement de la baignoire paraissait 
également péjoré, tout comme les aménagements de cuisine en bordure de toiture. 
Finalement, l’art. 24 al. 2 du règlement d’application de la LCI du 27 février 1978 
(RCI - L 5 05.01) réglant l’habitabilité des combles en 5ème zone ne paraissait pas 
respecté. 

  En l’état, le dossier nécessitait une nouvelle instruction et le dépôt 
d’une demande complémentaire s’imposait ; la question de l’habitabilité de la 
construction étant de la compétence de la CA. Le département proposait au TAPI 

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de suspendre la procédure et d’inviter les intéressés à déposer une demande 
d’autorisation complémentaire. 

19)  Le 25 février 2013, les intéressés ont persisté dans leur demande de mesures 
provisionnelles. 

20)  Le 5 mars 2013, le département s’est opposé à la demande de mesures 
provisionnelles en ouverture du chantier, estimant que la situation était en tous 
points similaire à celle prévalant lorsque le TAPI avait rendu sa décision du 
28 septembre 2012, confirmée par la chambre administrative.  

21)  Par décision du 7 mars 2013 (DITAI/42/2013), le TAPI a rejeté la requête 
de mesures provisionnelles, réservé la suite de la procédure et le sort des frais 
jusqu’à droit jugé au fond. Les conclusions sur mesures provisoires prises par les 
intéressés se confondaient toujours avec celles du fond. La situation actuelle était 
en tous points identique à celle qui prévalait au moment de la décision du TAPI 
du 28 septembre 2012, confirmée par la chambre administrative par arrêt du 
8 janvier 2013, mis à part le dépôt de nouveaux plans que les intéressés estimaient 
conformes à la loi, sans toutefois que le département ait validé cette opinion et/ou 
rendu une nouvelle décision ou modifié l’autorisation délivrée. Enfin, l’octroi 
d’une telle décision sur mesures provisionnelles équivaudrait à une admission de 
leur recours sur le fond. Cette décision n’a pas fait l’objet d’un recours par-devant 
la chambre administrative. 

22)  Par jugement du 14 mars 2013 (JTAPI/321/2013), le TAPI a rejeté le 
recours contre la décision de refus d’entrer en matière sur la demande de 
reconsidération. Ce jugement n’a pas fait l’objet d’un recours auprès de la 
chambre administrative. 

23)  Le 18 mars 2013, les intéressés se sont opposés à la demande de suspension 
formulée par le département. 

24)  Le 18 avril 2013, le TAPI a tenu une audience d’enquêtes, au cours de 
laquelle Monsieur François VILLARS, chef de région de la direction des 
autorisations de construire, a été auditionné.  

  M. VILLARS avait toujours supervisé le dossier d’autorisation jusqu’au 
refus d’entrer en matière sur la demande de reconsidération. Il n’avait pas eu 
connaissance des nouveaux plans déposés ni des nouveaux calculs. Il a confirmé 
que les deux points litigieux étaient l’habitabilité des logements proposés et la 
question de l’agrandissement selon l’art. 42 aOAT. Le problème d’habitabilité 
concernait en tout cas deux logements. En cas de dépôt d’un projet modifié, les 
services concernés procéderaient à l’instruction du projet. 

  Selon le département, les plans et calculs ultérieurs n’avaient pas été 
analysés par l’office des autorisations de construire, mais uniquement au niveau 

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juridique, dans le cadre de la présente procédure. Tant qu’il n’avait pas une 
demande formelle complémentaire de la part des intéressés, il ne pouvait pas 
entrer en matière sur les modifications de l’autorisation. 

  Quant à la commune de Corsier, représentée par Madame Florence 
THIERRIN, secrétaire générale, elle était toujours favorable à la construction. 

25)  Le 24 avril 2013, l’architecte des intéressés a remis au département des 
plans identiques à ceux présentés précédemment, le 12 février 2013, au service 
juridique dans le cadre du recours. 

26)  Le 22 mai 2013, le département a remis au TAPI un préavis de la CA daté 
du 30 avril 2013, ainsi qu’une note de service datée du 17 mai 2013 d’une 
inspectrice de la construction portant sur les plans remis par l’architecte des 
intéressés le 24 avril 2013. Il remettait également un courrier envoyé le 22 mai 
2013 à l’architecte des intéressés. 

  Selon ce dernier courrier, la requête de l’architecte ne pouvait être 
enregistrée comme une demande complémentaire. En effet, avant de considérer 
cette requête comme une nouvelle requête en autorisation de construire, il avait 
été décidé de faire une première analyse du projet de construction initial. La CA et 
l’inspection de la construction étaient défavorables à ce projet. 

  Le préavis de la CA portait sur l’analyse d’un plan daté du 24 avril 2013. Le 
préavis était défavorable car la typologie pour les appartements de trois pièces 
n’était toujours pas satisfaisante, voire était même péjorée. De plus, le studio au 
rez-de-chaussée n’avait pas les qualités d’habitabilité suffisantes. Elle entrerait 
cependant en matière pour une typologie de studios dans la partie est du bâtiment. 
Ce préavis était signé par Monsieur Alain MATHEZ, répondant de la CA. 

  Selon la note de service du 17 mai 2013, l’appartement de trois pièces dans 
les combles n’était pas conforme à la LCI et au RCI, dans la mesure où ni la 
chambre ni le séjour ne disposaient d’un vide d’étage légal (2,40 m) sur la moitié 
de la surface. De plus, un logement de trois pièces était supposé accueillir deux 
personnes. L’art. 31 RCI n’était dès lors pas respecté. Quant au studio au 
rez-de-chaussée, il violait l’art. 49 al. 3 LCI, dans la mesure où l’appartement de 
plain-pied était trop proche de la voie publique (la route de Thonon). Dans un nota 
bene, il y était indiqué que l’art. 49 al. 3 LCI s’appliquait aux quatre premières 
zones mais que selon M. MATHEZ cet article pouvait être appliqué par 
analogie dans les zones 5 et agricole vu qu’il s’agissait d’aménagement de locaux 
habitables dans un bâtiment existant non assimilable à des villas. 

27)  Par jugement du 26 mai 2013 (JTAPI/604/2013), le TAPI a rejeté le recours.  

  Le TAPI s’est limité à examiner les griefs soulevés contre le refus 
d’autorisation de construire et n’a pas examiné les modifications ultérieures 

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déposées par les intéressés dans le cadre de la procédure, dans la mesure où la 
décision avait été prise sur la base des plans joints à la demande et que la décision 
de refus était seule objet du litige. 

  La surface de 12,1 m2 au rez-de-chaussée était un espace ouvert, ne servant 
ni à l’habitation ni au travail, mais permettant uniquement d’accéder à l’ancien 
bureau de gendarmerie qui se trouvait sur la gauche, ainsi qu’au 1er étage dans une 
pièce ouverte sur un côté. Cet espace ne pouvait être considéré comme une galerie 
de circulation permettant de desservir plusieurs locaux. Elle ne pouvait être 
qualifiée de coursive et sa surface ne devait donc pas être comptabilisée dans la 
SBPu au stade du bâtiment existant mais dans les surfaces annexes. 

  C’était à juste titre que le département avait comptabilisé comme SBPu la 
surface de 12,1 m² sise au 1er étage. Dans la mesure où cet espace permettait de 
relier deux bureaux et d’accéder à deux sorties, il entrait ainsi dans la définition de 
la coursive. 

  Enfin, la surface de 20 m² située dans les combles devait être considérée 
comme un galetas ne faisant pas partie de la SBPu mais des surfaces annexes, et 
ce même si le TAPI n’avait pas pu se rendre dans cette pièce, aucun escalier ni 
aucune échelle ne permettant l’accès. 

  Le département avait ainsi correctement retenu que la surface de 12,1 m² au 
rez-de-chaussée et celle de 20 m² dans les combles étaient des surfaces annexes, 
de sorte que ses calculs ne pouvaient pas être remis en cause. L’agrandissement 
projeté étant supérieur à 30 % et 100 m², la condition de l’art. 42 al. 3 let. b OAT, 
dans sa teneur postérieure au 1er novembre 2012, n’était pas réalisée. C’était dès 
lors à juste titre que le département avait refusé l’autorisation sollicitée. 

  A titre subsidiaire, le département avait fait sien les préavis de la CA du 
7 février 2012 demandant que le projet soit revu, les typologies trop denses ne 
garantissant pas une habitabilité acceptable, et celui du 10 juillet 2012 constatant 
qu’aucune modification n’avait été apportée. Le département n’avait pas 
outrepassé son pouvoir d’appréciation ou violé la loi en procédant de la sorte. 

  Vu l’issue du litige et les diverses propositions de modifications formulées, 
les intéressés demeuraient libres de déposer une demande d’autorisation 
complémentaire respectant les exigences légales. 

28)  Par acte du 28 juin 2013, M. ADOR et GenRenov ont interjeté recours 
auprès de la chambre administrative contre le jugement précité, concluant, « sous 
suite de frais et dépens », à son annulation et à ce que leur projet déposé en l’état 
au 31 juillet 2012 soit autorisé. Subsidiairement, ils ont conclu au renvoi de la 
cause au TAPI, pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 

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  Les art. 24c aLAT et 42 al. 3 aOAT avaient été violés. Le TAPI avait erré en 
considérant que la surface de 12,1 m2 au rez-de-chaussée ne constituait pas une 
coursive devant être comptabilisée dans la SBPu au stade du bâtiment existant. 

  Selon les plans déposés par-devant le TAPI, notamment le plan 8 « Schéma 
de calcul surface », le procès-verbal de transport sur place du 20 décembre 2012 et 
les photographies produites, l’entrée et l’escalier desservaient, au rez-de-chaussée, 
un appartement et, à l’étage, deux autres locaux. Ainsi, la coursive et son escalier 
desservaient trois locaux de plain-pied et deux autres par échelle. 

  Selon la définition qu’ils donnaient du terme « coursive » reprise de 
Wikipédia, une coursive était, dans les immeubles récents, « un palier à découvert 
sur l’extérieur constitué d’une avancée de plancher-dalle qui donne le passage 
pour accéder aux portes palières de l’appartement ». Ainsi, le nombre de pièces 
desservies était irrelevant. 

  De plus, la coursive en question donnait accès, en plus des locaux au rez-de-
chaussée, à l’étage supérieur qui desservait deux locaux, de sorte que la condition 
du nombre de pièces minimal de deux pièces devant être desservies était 
respectée. 

  Enfin, et à suivre le département ainsi que le TAPI, il aurait suffi que la 
porte donnant accès à la pièce située sur la droite de la surface de 12,1 m2 au 
rez-de-chaussée n’ait pas été située vers le sud mais vers l’ouest pour que la 
surface litigieuse soit une coursive. 

  S’agissant de l’espace de 20 m2 se trouvant dans les combles, le transport 
sur place du 20 décembre 2012 avait permis de découvrir que cette surface était 
d’une hauteur de 1,45 m sur les côtés et de 2,45 m au milieu. 

  Quant à la problématique de l’habitabilité de l’appartement, les recourants 
renvoyaient à leur écriture du 6 septembre 2012 et à leurs engagements pris lors 
du transport sur place du 20 décembre 2012. 

  Ils avaient été d’une attitude exemplaire et avaient formulé plusieurs 
propositions au département, balayées par ce dernier pour des raisons non 
valables.  

  Enfin, et très subsidiairement, les recourants étaient d’accord de renoncer à 
l’appartement du rez-de-chaussée au profit d’une surface commerciale et de ne 
pas aménager les combles du bâtiment en deux appartements, supprimant ainsi les 
deux arguments de l’habitabilité de ces locaux. 

29)  Le 3 juillet 2013, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler 
d’observations. 

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30)  Le 15 août 2013, le département a conclu au rejet du recours « sous suite de 
dépens ». 

  En application des explications de l’office fédéral du développement 
territorial, de la définition du dictionnaire Larousse et de celui de l’Académie 
française, la surface litigieuse de 12,1 m2 au rez-de-chaussée ne constituait pas 
une coursive. En effet, cette surface n’avait pas la forme d’une galerie, n’avait pas 
de fonction de circulation et ne desservait pas plusieurs locaux ou logements, 
comme l’exigeait la définition du terme « coursive ». Elle ne pouvait dès lors 
qu’être comptabilisée comme surface annexe. La pièce de 12,1 m2 au 1er étage 
servait quant à elle à relier deux bureaux et permettait d’accéder à deux sorties, 
raison pour laquelle cette surface avait été comptée dans les SBPu. 

  S’agissant de l’espace de 20 m2 dans les combles et vu la difficulté d’accès 
et l’absence d’éclairage naturel, cette pièce ne pouvait être considérée comme un 
local de travail ou d’habitation, ni ne servait à se rendre dans une telle pièce. Il 
s’agissait en réalité d’un galetas qui devait être considérée comme une surface 
annexe à ne pas comptabiliser dans les SBPu. 

  Le projet projeté violait les art. 24c LAT et 42 OAT dans leur teneur 
postérieure au 1er novembre 2012, dans la mesure où l’agrandissement prévu 
des SBPu était de 110,7 m2, soit 36,1 %. De plus et même si la surface de 12,1 m2 
correspondant au portique d’entrée ouvert devait être considérée comme devant 
faire partie des SBPu déjà au stade du bâtiment existant, il n’en demeurait pas 
moins que les agrandissements des SBPu seraient de 104,7 m2, tandis que le taux 
serait de 32,8 %, lesquels ne respectaient toujours pas les limites légales. Même 
en comptabilisant l’isolation externe en tant qu’agrandissement interne cela aurait 
pour effet de réduire l’agrandissement externe de 3,3 m2, ce qui n’était toujours 
pas suffisant pour respecter à la fois le taux de 30 % que le maximum de 100 m2. 

  Le projet prévoyait également des modifications de la toiture, notamment 
des surélévations, ce qui avait aussi un impact sur l’aspect du bâtiment et pouvait 
être considéré comme un agrandissement externe. De plus, trois balcons étaient 
prévus pour une surface totale de 5,5 m2, ce qui accentuait le dépassement des 
possibilités d’agrandissement. Enfin, ces dernières devaient être restreintes 
puisqu’il s’agissait d’un changement d’affectation d’une gendarmerie en 
logements. Ces trois modifications portaient clairement atteinte à l’identité du 
bâtiment, de sorte que l’art. 42 OAT était violé. Finalement, les travaux 
d’agrandissement extérieur envisagés ne répondaient à aucune nécessité, telle que 
définie par l’art. 24c al. 4 LAT. 

  S’agissant de l’habitabilité du bâtiment, la surface de la chambre (5,49 m2) 
du trois pièces situé dans les combles ne respectait pas les dispositions légales sur 
les surfaces des pièces. De plus, le séjour-cuisine d’une surface de 20,94 m2 ne 
pouvait pas être habitable selon la loi. L’aménagement des deux appartements de 

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deux pièces dans les combles n’était pas optimal (la baignoire se trouvait à un 
endroit où la hauteur moyenne était de 1,5 m et une partie du plan de travail de la 
cuisine au sol). La seule fenêtre du séjour-cuisine (qui devrait aussi faire office de 
chambre) du deux pièces au rez-de-chaussée donnait directement de plain-pied sur 
la route de Thonon. Or, les locaux en rez-de-chaussée ne pouvaient être utilisés 
pour l’habitation que si leur plancher était situé à 1 m au moins au-dessus du 
niveau général du sol adjacent, ce qui n’était pas le cas. De plus, compte tenu des 
nuisances (trafic, bruit, pollution etc.) ce deux pièces ne pouvait être affecté à 
l’habitation. C’était donc à juste titre que la CA, dans ses préavis des 7 février et 
10 juillet 2012, avait relevé que les typologies étaient trop denses et qu’il fallait 
les revoir afin de garantir une habitabilité acceptable. En résumé, l’ensemble des 
appartements étaient petits, tant dans leur volume général que pièce par pièce, et 
clairement en dessous des standards actuels. 

  La surface totale de la parcelle était de 569 m2 tandis que les SBPu 
représentaient déjà plus de 300 m2, soit plus de 50 %, en violation de l’art. 59 
aLCI. Le principe de la situation acquise permettait uniquement le maintien d’un 
bâtiment dans une zone qui ne lui était pas ou plus conforme, mais en aucun cas 
cela ne permettait d’en augmenter la surface.  

  Les recourants avaient utilisé tous les moyens procéduraux à leur 
disposition pour faire passer leur projet en force. Le département n’avait cessé de 
rappeler les points sur lesquels il serait inflexible, soit que l’agrandissement restât 
mesuré et que l’habitabilité des pièces fût suffisante. Les recourants n’avaient 
apporté que des retouches mineures, ne répondant toujours pas aux exigences 
légales. L’attitude des recourants ne pouvait être qualifiée d’exemplaire. 

  Enfin, les engagements des recourants ne réglaient aucunement le problème 
d’habitabilité de l’appartement de trois pièces dans les combles, ni le problème de 
dépassement du taux d’agrandissement préconisé par l’art. 42 OAT. De plus, il ne 
s’agissait pas de savoir si, par des mesures supplémentaires, une autorisation de 
construire pouvait être délivrée mais de déterminer si le projet était autorisable, à 
teneur des plans enregistrés ayant conduit le département à prendre sa décision du 
31 juillet 2012. Or, force était de constater que tant l’agrandissement envisagé 
était trop important que l’habitabilité des logements était insatisfaisante. 

31)  Le 6 septembre 2013, la commune de Corsier a informé le juge délégué 
qu’il n’avait pas de remarque supplémentaire à formuler en plus de son préavis du 
18 novembre 2011. 

32)  Le 10 septembre 2013, le juge délégué a transmis aux parties les 
observations du département du 15 août 2013. Il leur a fixé un délai au 
20 septembre 2013 pour formuler toute requête et/ou, pour les recourants, exercer 
leur droit à la réplique, ensuite de quoi, la cause serait gardée à juger en l’état du 
dossier. 

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33)  Le 20 septembre 2013, les recourants ont sollicité du juge délégué une 
prolongation de délai. Ils ont également sollicité la tenue d’une audience de 
comparution personnelle des parties, l’audition de leur architecte 
M. MAZGAREAN ainsi que celle de Mme THIERRIN. Enfin, ils souhaitaient 
bénéficier d’un dernier échange d’écritures entre eux-mêmes et le département, 
dès la clôture de l’instruction. 

   À toutes fins utiles, ils relevaient que le projet initial était parfaitement 
autorisable et que la définition de coursive correspondait en tous points à la 
définition de la coursive au titre de l’ouvrage utilisé par le département. 

34)  Le 23 septembre 2013, le juge délégué a invité les recourants à lui faire 
parvenir leur réplique d’ici au 14 octobre 2013. 

35)  Le 14 octobre 2013, les recourants ont produit leur réplique. 

  L’isolation extérieure ne devait pas être prise en considération dans le calcul 
de la SBPu en raison de l’art.114a LCI. 

  La coursive devait être définie comme « un lieu de passage obligatoire entre 
une pièce et une autre, permettant l’accès entre celles-ci, et donc un lieu de 
passage et de trafic entre des pièces habitables et habitées en permanence ». En 
l’occurrence, la coursive de 12,1 m2 située au rez-de-chaussée du bâtiment 
existant était un lieu de passage obligatoire, un « pivot » imposé à toute personne 
désirant se déplacer parmi les différents locaux du rez-de-chaussée, ainsi que pour 
accéder aux locaux des étages supérieurs. Cette surface devait dès lors être 
qualifiée de coursive et il fallait l’intégrer à la SBPu des plans existants. 

  S’agissant de la surface de 20 m2 dans les combles, elle était à retrancher de 
la surface annexe pour être ajoutée à la SBPu du bâtiment dans son état actuel. En 
effet, cet espace était parfaitement habitable de manière permanente et accessible, 
étant précisé qu’une échelle en permettait l’accès autrefois. De plus, et eu égard à 
la hauteur du toit, on pouvait à l’époque s’y installer et y séjourner 
confortablement. 

  La loi, dans sa teneur actuelle, ne devait pas être appliquée. 

  Le département n’expliquait pas en quoi l’aspect du bâtiment serait touché 
par une modification de la toiture et par les balcons. Les édifications voisines 
construites en 2012 étaient davantage exubérantes que leur projet. Le changement 
d’affectation du bâtiment était logique, dans la mesure où les recourants n’allaient 
pas faire du bâtiment une nouvelle gendarmerie, et n’était pas si important. 

  S’agissant de l’habitabilité du trois pièces situé dans les combles, la surface 
habitable du séjour-cuisine était de 12,18 m2, soit plus que ce qui était imposé par 
la loi. Quant à la chambre de 10,26 m2, celle-ci respectait les conditions légales de 

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l’art. 24 al. 2 RCI. Les arguments du département sur l’aménagement optimal des 
deux appartements dans les combles, la problématique de la porte-fenêtre du deux 
pièces au rez-de-chaussée donnant sur la route de Thonon, les nuisances, ainsi que 
la question du nombre d’occupants par logement étaient dénués de pertinence. 

  L’art. 49 al. 3 LCI n’étant pas applicable à la 5ème zone, l’interprétation par 
analogie de M. MATHEZ allait à l’encontre de la systématique de la LCI. 

  L’argument du département relatif aux rapports de surface de la 5ème zone 
devait être écarté car, dans un autre projet, il avait demandé à la commune de 
Corsier de porter à 60 % la surface d’utilisation d’une parcelle. 

  Leur attitude était exemplaire, ils avaient toujours proposé des solutions, 
toutes rejetées par le département. 

  Très subsidiairement, ils réitéraient leur proposition de renoncer à 
l’appartement du rez-de-chaussée au profit d’une surface commerciale et 
prenaient tout engagement pour trouver un arrangement à l’amiable pour 
supprimer les deux arguments de l’habitabilité de ces locaux. 

  Reprenant leurs conclusions formulées dans leurs écritures préalables, ils 
ont également conclu à ce que soit portée à leur connaissance la composition de 
la CA qui avait rédigé le préavis du 30 avril 2013, les personnes présentes ainsi 
que la date et le lieu de la réunion de la CA. 

36)  Compte tenu de la teneur de ces écritures, le juge délégué a demandé au 
département de dupliquer, ce que ce dernier a fait le 23 octobre 2013, en persistant 
dans ses conclusions prise le 15 août 2013. 

  L’isolation extérieure et périphérique de la construction devait être prise en 
compte comme un agrandissement, conformément à l’art. 42 al. 3 let. a OAT, la 
norme de droit fédéral primant le droit cantonal. De plus, les règles de la 5ème zone 
ne s’appliquaient qu’à titre subsidiaire à la zone agricole, soit en l’absence de 
règles spécifiques en la matière. 

  La surélévation de la toiture ainsi que les autres travaux d’agrandissement 
envisagés, de par leur ampleur, modifieraient indéniablement l’identité du 
bâtiment. Le fait que d’autres bâtiments plus volumineux aient été érigés à 
proximité n’y changeait rien, dans la mesure où le but du respect de l’identité du 
bâtiment, ou son amélioration esthétique ne tendait pas à assurer une harmonie 
avec les constructions voisines mais se rapportait avant tout aux éléments 
d’architecture essentiels qui caractérisaient l’ouvrage. 

  Le taux de 60 % ne pouvait porter que sur des surfaces de plus de 5’000 m2, 
ce qui n’était pas le cas. La parcelle faisait 569 m2 et la construction actuelle 

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s’élevait déjà à 341 m2, au sens de la LCI. L’agrandissement envisagé était trop 
important et ainsi non autorisable. 

37)  Le 28 octobre 2013, le juge délégué a remis aux autres parties l’écriture 
précitée les informant que la cause était gardée à juger. 

38)  Le 15 novembre 2013, les recourants ont relevé qu’il ne leur semblait pas 
possible que la cause soit gardée à juger. Ils persistaient à requérir les mesures 
d’instruction sollicitées dans leurs écritures des 20 septembre et 14 octobre 2013. 
L’audition de M. MAZGAREAN permettrait de faire connaître de manière plus 
précise leur position sur les questions techniques. Celle de Mme THIERRIN 
permettrait de faire connaître la position de la commune de Corsier à l’égard du 
projet et de mettre en évidence l’opinion du département en termes de densité des 
constructions. L’audition des parties et un dernier échange d’écritures 
permettraient de faire une synthèse des questions posées et des opinions 
exprimées par chaque partie. Enfin, aucune ordonnance de refus d’actes 
d’instruction n’avait été rendue par la chambre administrative. 

  De plus, les recourants faisaient valoir leur droit de répliquer à l’écriture du 
23 octobre 2013 du département car celui-ci avait fait référence à des normes et 
des motifs qui n’avaient pas été invoqués jusque-là par rapport à la question de 
l’isolation extérieure et à celle des rapports de surface. 

  L’isolation extérieure du bâtiment était une problématique accessoire et 
n’avait pas été invoquée précédemment dans la procédure. En tout état, les 
recourants renonçaient à l’isolation extérieure. 

  S’agissant de l’identité du bâtiment, la hauteur maximale du bâtiment 
resterait inchangée et le volume de l’immeuble serait en tous points équivalent 
aux constructions avoisinantes sur la route de Thonon. La gendarmerie avait été 
louée à une famille nombreuse auparavant et avait déjà servi d’habitation. Au vu 
des photographies, le bâtiment existant ne contenait aucun élément architectural 
essentiel pouvant le caractériser et commandant son maintien en l’état actuel des 
choses. 

  Quant au rapport des surfaces, la LAT et la 4ème zone permettaient une 
augmentation à 30 %, limitée à 100 m2. 

  En conclusion, le projet était autorisable selon la LAT, l’OAT et la zone de 
fond agricole. 

39)  Le 21 novembre 2013, le juge délégué a informé les recourants qu’il n’allait 
pas ordonner d’autres actes d’instruction, leur fixant toutefois un délai au 
15 décembre 2013 pour exercer leur droit à la réplique bien qu’ils se soient déjà 
exprimés en partie dans leur écriture du 15 novembre 2013. 

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40)  Le 16 décembre 2013, les recourants s’en sont rapportés à leur dernière 
écriture du 15 novembre 2013, s’agissant de leurs derniers arguments. Ils ont 
également pris acte du refus d’ordonner d’autres actes d’instruction que ceux déjà 
exécutés. Toutefois, les actes requis étaient indispensables, pour les motifs 
invoqués précédemment. Ils persistaient dès lors dans leur demande d’actes 
d’instruction. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Les recourants sollicitent leur audition, celle de témoins, la connaissance de 
la composition de la CA qui a rédigé le préavis du 30 avril 2013, les personnes 
présentes, la date et le lieu de la réunion de la CA, ainsi qu’un dernier échange 
d’écritures permettant une synthèse de la position des parties. 

  Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes (Arrêt du Tribunal fédéral 2D_5/2012 du 19 avril 2012 
consid. 2.3), de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le 
moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la 
décision à rendre (ATF 135 I 279 consid. 2.3 p. 282 ; 132 II 485 consid. 3.2 
p. 494 ; 127 I 54 consid. 2b p. 56 ; Arrêt du Tribunal fédéral 2C_552/2011 du 
15 mars 2012 consid. 3.1). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 
cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il 
acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si 
le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 
consid. 5.2 p. 236 ; 134 I 140 consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; Arrêts du 
Tribunal fédéral 8C_799/2011 du 20 juin 2012 consid. 6.1 ; 2D_2/2012 du 
19 avril 2012 consid. 2.3 ; 2D_51/2011 du 8 novembre 2011 ; 2C_58/2010 du 
19 mai 2010 consid. 4.3 ; 4A_15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.2 ; 
ATA/432/2008 du 27 août 2008 consid. 2b et les arrêts cités). 

  En l’espèce, le TAPI a procédé à un transport sur place le 20 décembre 2012 
et a tenu une audience d’instruction le 18 avril 2013 ayant pour objet l’audition de 
M. VILLARS. À ces occasions, et quand bien même ces actes judiciaires ne 
constituent pas formellement une audience de comparution personnelle des 

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parties, ces dernières, dont la commune de Corsier, ont tout de même pu faire 
valoir leurs différents points de vue. De plus, toutes les parties, y compris la 
commune de Corsier, ont pu - largement - faire valoir leurs arguments dans les 
nombreuses écritures figurant au dossier. Celles-ci permettent ainsi à la chambre 
de céans de saisir les positions antagoniques des parties sans qu’il ne soit 
nécessaire de procéder aux auditions sollicitées ou d’ordonner un nouvel échange 
d’écritures.  

  L’audition de M. MAZGAREAN, architecte des recourants, à teneur du 
dossier et des différentes explications des parties, ne paraît pas nécessaire, les 
parties ayant exposé de manière suffisamment claire les problèmes techniques 
entourant l’objet du litige. Enfin, on ne voit pas en quoi la connaissance de la 
composition de la CA qui a rédigé le préavis du 30 avril 2013, des personnes 
présentes ainsi que la date et le lieu de la réunion de la CA seraient pertinents pour 
l’issue du litige, dans la mesure où, dans ce préavis, la CA s’est déterminée sur 
des plans modifiés datés du 24 avril 2013, soit des plans établis postérieurement à 
la décision du 31 juillet 2012, objet de la présente procédure. 

  Les requêtes des recourants seront en conséquence rejetées. 

3)  Les parties s’opposent quant à la question du droit applicable relatif aux 
art. 24c LAT et 42 OAT. 

 a. Les art. 24c LAT et 42 OAT ont été modifiées par novelles du 23 décembre 
2011 et du 10 octobre 2012 ; les modifications sont entrées en vigueur le 
1er novembre 2012. Ces novelles ne contiennent pas de disposition transitoire 
relative à l’application du nouveau droit dans les procédures en cours. À titre de 
droit transitoire, le Conseil fédéral a toutefois prévu, de façon générale, que les 
procédures de recours pendantes demeureraient régies par l’ancien droit, sauf si le 
nouveau droit était plus favorable au requérant (art. 52 al. 2 OAT). Cette dernière 
disposition s’applique en l’espèce (ATF 127 II 215 consid. 2 p. 217 ss ; Arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_660/2012 du 16 octobre 2013 consid. 4.1 et les références 
citées) et il y a par conséquent lieu de se référer à l’ancien droit, étant précisé que 
les modifications entrées en vigueur le 1er novembre 2012 n’instaurent pas un 
régime plus favorable aux recourants dans le cas particulier. 

 b. Selon l’art. 24c aLAT, les constructions et installations sises hors de la zone 
à bâtir, qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont 
plus conformes à l’affectation de la zone, bénéficient en principe de la garantie de 
la situation acquise (al. 1). L’autorité compétente peut autoriser la rénovation de 
telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur 
agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient 
été érigés ou transformés légalement. Dans tous les cas, les exigences majeures de 
l’aménagement du territoire doivent être satisfaites (al. 2). Le champ d’application 
de l’art. 24c aLAT est restreint aux constructions et installations qui ont été 

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érigées ou transformées conformément au droit matériel en vigueur à l’époque, 
mais qui sont devenues contraires à l’affectation de la zone à la suite d’une 
modification de la législation ou des plans d’aménagement (art. 41 OAT dans sa 
version antérieure au 1er novembre 2012). La date déterminante est en principe 
celle du 1er juillet 1972, date de l’entrée en vigueur de la loi fédérale du 8 octobre 
1971 sur la protection des eaux contre la pollution (LFPE - RS 814.20, abrogée 
depuis le 1er novembre 1992), qui a introduit le principe de la séparation du 
territoire bâti et non bâti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 398 ; Arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_660/2012 précité consid. 4.2). 

 c. En l’occurrence, il n’est pas contesté que le bâtiment en cause (une 
gendarmerie) n’est pas conforme à la zone agricole et qu’il a été construit 
légalement avant le 1er juillet 1972, de sorte que le projet litigieux doit être 
examiné au regard des art. 24c aLAT, 27C LaLAT et 42 aOAT. 

4)  Les recourants estiment que leur projet, en l’état au 31 juillet 2012, remplit 
les conditions de l’art. 42 aOAT. Ils soutiennent que la surface de 12,1 m2 au 
rez-de-chaussée constitue une coursive à comptabiliser dans la SBPu au stade du 
bâtiment existant et que la surface de 20 m2 située dans les combles doit être 
comptabilisée dans la SBPu du bâtiment dans son état actuel, de sorte que ledit 
projet reste en deçà des limites quantitatives prévues par l’art. 42 aOAT. 

5) a. Selon l’art. 22 LAT, aucune construction ou installation ne peut être créée 
ou transformée sans autorisation de l’autorité compétente (al. 1). L’autorisation 
est délivrée si la construction ou l’installation est conforme à l’affectation de la 
zone et si le terrain est équipé (al. 2 let. a et b). Les conditions de dérogation pour 
des constructions hors des zones à bâtir sont prévues par les art. 24 à 24d LAT. 
Ces dispositions sont complétées ou reprises par les art. 27, 27A à 27D LaLAT 
pour ce qui concerne la zone agricole. 

  Le département peut autoriser la rénovation, la transformation partielle, 
l’agrandissement mesuré ou la reconstruction de constructions ou installations qui 
ont été érigées ou transformées conformément au droit matériel en vigueur à 
l’époque mais qui sont devenues contraires à l’affectation de la zone à la suite 
d’une modification de la législation ou des plans d’affectation du sol, dans les 
limites des art. 24c et 37a LAT et 41 à 43 OAT et aux conditions fixées par ces 
dispositions (art. 27C al. 1 LaLAT). 

 b. Selon l’art. 42 aOAT, les constructions et installations pour lesquelles 
l’art. 24c aLAT est applicable peuvent faire l’objet de modifications si l’identité 
de la construction ou de l’installation et de ses abords est respectée pour 
l’essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique (al. 1). Le moment 
déterminant pour l’appréciation du respect de l’identité est l’état de la construction 
ou de l’installation au moment de la modification de la législation ou des plans 
d’aménagement (al. 2). La question de savoir si l’identité de la construction ou de 

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l’installation est respectée pour l’essentiel doit être examinée en fonction de 
l’ensemble des circonstances (al. 3 première phrase). 

  L’identité n’est en tout cas pas respectée si, à l’intérieur du volume bâti 
existant, la surface brute de plancher imputable est augmentée de plus 60 % 
(art. 42 al. 3 let. a aOAT). De même, si un agrandissement n’est pas possible ou 
ne peut pas être exigé à l’intérieur du volume bâti existant, l’agrandissement total 
ne peut excéder ni 30 % de la surface utilisée, pour un usage non conforme à 
l’affectation de la zone, ni 100 m2 ; les agrandissements effectués à l’intérieur du 
volume bâti existant ne comptent que pour moitié (art. 42 al. 3 let. b aOAT). 

 c. Selon les explications de l’office fédéral du développement territorial 
relatives à l’OAT et les recommandations pour la mise en œuvre, la SBPu se 
compose de la somme de toutes les surfaces des étages en-dessous et en-dessus du 
sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale, 
utilisables en permanence pour l’habitation ou le travail. N’entrent toutefois 
pas en considération les surfaces d’une hauteur inférieure à 1 m ni les surfaces 
annexes (englobant les surfaces fonctionnelles et accessoires). 

  Font partie de la SBPu les surfaces d’un bâtiment utilisées ou utilisables 
pour l’habitation ou le travail. En font également partie les surfaces desservant ces 
locaux de travail et d’habitation : couloirs, corridors, halls d’entrée, escaliers et 
rampes, ascenseurs. 

  Ne font pas partie des SBPu (par analogie aux surfaces utiles secondaires au 
sens de la norme SIA 416 [1993]) : 

 - les caves, les galetas, les séchoirs, les buanderies, les garages pour les 
véhicules à moteur et les vélos, les abris et les locaux pour les poubelles ; 

 - les locaux fonctionnels tels que les locaux pour les installations techniques, 
les locaux pour la machinerie des ascenseurs, les installations de ventilation et de 
climatisation et les locaux de chauffage ainsi que les soutes à mazout ; 

 - les portiques d’entrée ouverts, les terrasses d’attique, couvertes et ouvertes, 
les balcons et les loggias ouverts pour autant qu’ils ne servent pas de coursive ; 

 - les étables et les surfaces d’entreposage de nourriture pour la garde 
d’animaux pratiquée à titre de loisir (Annexe 1 du chapitre « Autorisations au sens 
de l’art. 24c aLAT modifications apportées aux constructions et installations 
devenues contraires à l’affectation de la zone » in Nouveau droit de 
l’aménagement du territoire, explications relatives à l’ordonnance sur 
l’aménagement du territoire et recommandations pour la mise 
en œuvre, Berne 2000/2001, chapitre V, p. 21 ; consultable sur le site 
(http://www.are.admin.ch/themen/recht/00850/index.html?lang=fr). 

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  Le mot « coursive » n’est pas défini dans les explications précitées, il y 
a dès lors lieu de se référer à la définition du dictionnaire de l’Académie 
française (http://atilf.atilf.fr/dendien/scripts/generic/cherche.exe?15;s=167140005) 
selon laquelle une coursive est « une galerie de circulation desservant plusieurs 
logements », tandis qu’un portique est défini comme une « Galerie de rez-de-
chaussée ouverte sur un ou sur chacun de ses longs côtés, son plafond ou sa voûte 
reposant sur des colonnes ou des piliers » (http://www.larousse.fr/dictionnaires/ 
francais/portique/62807?q=portique#620 99).  

 d. En l’espèce, selon les plans de la gendarmerie figurant au dossier ainsi que 
selon le procès-verbal du transport sur place du 20 décembre 2012, la surface de 
12,1 m2 au rez-de-chaussée est un espace ouvert ne desservant qu’une seule pièce, 
soit le bureau de gendarmerie se trouvant à gauche de cette surface. S’il est vrai 
qu’elle permet également d’atteindre le 1er étage au moyen d’un escalier, on ne 
saurait suivre les recourants lorsqu’ils affirment qu’elle dessert également les 
deux bureaux se trouvant au 1er étage, dans la mesure où ce n’est qu’indirectement 
que cette surface permet de les atteindre. De plus, la définition proposée par les 
recourants n’est pas applicable à un bâtiment tel que celui du cas d’espèce, dans la 
mesure où la définition tirée de Wikipédia s’applique aux immeubles récents. 
Ainsi, la surface de 12,1 m2 au rez-de-chaussée ne peut pas être qualifiée de 
coursive et ne doit pas être comptabilisée dans la SBPu du bâtiment existant.  

  S’agissant de la surface de 12,1 m2 au 1er étage, celle-ci répond à la 
définition de « coursive » puisqu’elle permet, selon les plans et le procès-verbal 
précité, de distribuer deux pièces, de sorte qu’il sied de la comptabiliser dans 
la SBPu du bâtiment existant. 

  Quant à la surface de 20 m2 située dans les combles, il ressort des plans 
produits que cette surface n’avait à l’époque pas d’affectation particulière, 
contrairement aux autres surfaces composées de chambres. De plus, selon les 
plans, elle a été définie par l’architecte des recourants comme étant une surface 
annexe. Enfin, cette surface n’était pas accessible et était dépourvue de lumière 
naturelle, de sorte que la chambre administrative la considérera, comme l’a fait 
avant elle le TAPI, comme étant un galetas à ne pas comptabiliser dans la SBPu 
du bâtiment existant. 

 e. Selon les plans datés du 30 juin 2011 mais modifiés pour la dernière fois le 
7 mai 2012, les calculs sont les suivants : 

  Les surfaces au 1er juillet 1972 sont (m2) : 

  Rez 1er étage Combles Sous-sol Total (m2) 

SBPu : 104,51 121,71 80,3  306,52 = T1 

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Surfaces      

Annexes : 12,1  20,73 63,4 96,23 

Total :     402,75 = T2 

  Quant aux surfaces projetées, leur étendue a été calculée par le département 
à partir des plans figurant au dossier, dont le plan 8 « Schéma de calcul surface », 
modifié pour la dernière fois le 7 mai 2012 avant la décision querellée. Les 
recourants ne remettent pas formellement en cause ces calculs, de sorte qu’ils ne 
prêtent pas le flanc à la critique et doivent être confirmés. Ainsi, l’agrandissement 
prévu des SBPu est de 110,7 m2, soit un agrandissement de 36,1 % par rapport à 
la surface utilisée, ce qui n’est pas autorisable, en application de l’art. 42 al. 3 
let. b aOAT. 

  À titre superfétatoire, il sera relevé que, même si la surface de 12,1 m2 du 
rez-de-chaussée avait été prise en compte dans la SBPu du bâtiment existant, à 
savoir dans T1 qui serait alors de 318,62 m2 (104,51 + 121,71 + 80,3 +12,1), les 
agrandissements des SBPu dépasseraient de la même façon les possibilités 
offertes par l’art. 42 al. 3 let. b aOAT (104,65 m2 pour un taux de 32,8 %). 

  C’est donc à juste titre que le département a refusé l’autorisation de 
construire aux recourants. 

6)  La question de savoir si l’identité de la construction est respectée ou encore 
les problématiques relatives à l’habitabilité des locaux et à l’attitude des 
recourants peuvent souffrir de rester indécises, dans la mesure où les conditions 
d’agrandissement prévues par l’art. l’art. 42 al. 3 let. b aOAT ne sont pas réalisées 
et que, contrairement à l’Arrêt du Tribunal fédéral du 18 mai 2011 (1C_559/2010 
où l’agrandissement projeté était de 30,2 %), les agrandissements du cas d’espèce 
dépassent d’une manière plus marquée ceux de la cause précitée. 

7)  En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. 

8)  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2’500.- sera mis à la charge des 
recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent (art. 87 al. 1 
LPA). Pour le même motif, aucune indemnité de procédure ne leur sera allouée 
(art. 87 al. 2 LPA). 

 

 

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PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 28 juin 2013 par Monsieur Thierry ADOR et 
GenRenov Sàrl contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
26 mai 2013 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de Monsieur Thierry ADOR et GenRenov Sàrl, pris conjointement et 
solidairement, un émolument de CHF 2’500.- ; 

dit qu’il ne leur est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Oana Halaucescu, avocate de Monsieur Thierry 
ADOR et GenRenov Sàrl, à la commune de Corsier, au département de l’aménagement, 
du logement et de l’énergie, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeants : M. Verniory, président, M. Dumartheray, Mme Payot Zen-Ruffinen, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

J.-M. Verniory 
 

 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :