# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ef9dbabb-5fa2-52fe-9939-3393cb79b594
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-19
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer 19.10.2022 II 2022 49
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2022-49_2022-10-19.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer II

II 2022 49

Entscheid vom 19. Oktober 2022

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Dr.iur. Frank Lampert, Richter
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

Parteien A.C.________ und B.C.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch …, 

gegen

Kantonale Steuerkommission/Kantonale Verwaltung für die 
direkte Bundessteuer, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 
6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Einkommens- und Vermögenssteuer (Veranlagung 2017: 
Liegenschaftsunterhalt)

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Sachverhalt:

A. A.C.________ ist Architekt HTL. Zusammen mit seiner Frau B.C.________ 
besitzt er sämtliche 20 Stammanteile zu je Fr. 1'000.-- der am 27. Mai 1997 im 
Handelsregister eingetragenen D.________ GmbH mit Sitz in U.________/SZ, 
welche die Führung eines Architekturbüros mit Planung und Bauausführung be-
zweckt. Gleichzeitig ist er Vorsitzender der Geschäftsführung mit Einzelunter-
schrift.

Vom 30. August 2010 bis 6. Oktober 2017 hielt A.C.________ auch sämtliche 
200 Stammanteile zu je Fr. 100.-- an der E.________ GmbH mit Sitz in 
U.________/SZ und war deren Geschäftsführer mit Einzelunterschrift. Diese 
GmbH bezweckt(e) den Kauf und Verkauf sowie die Verwaltung, Vermietung und 
Vermittlung von Liegenschaften. Infolge Übertragung sämtlicher Stammanteile 
per 6. Oktober 2017 an eine Drittperson firmiert diese Unternehmung seither als 
F.________ GmbH. 

Des Weiteren hält A.C.________ (und seine Frau) 500 der 1'000 Aktien zu je 
Fr. 1'000.-- der am 8. Juni 2011 im Handelsregister eingetragenen 
G.________ AG mit Sitz in V.________/SZ. Diese Unternehmung bezweckt den 
Kauf und Verkauf sowie die Verwaltung, Vermietung und Vermittlung von Lie-
genschaften. Er amtet als Präsident des Verwaltungsrates mit Kollektivunter-
schrift zu zweien; B.C.________ verfügt über Kollektivunterschrift zu zweien mit 
einem Drittmitglied des Verwaltungsrates. 

Zudem hält er (und seine Frau) 50 der 100 Akten zu je Fr. 1'000.-- der 
H.________ AG mit Sitz in U.________/SZ, im Handelsregister eingetragen am 
9. Mai 2014. Diese Unternehmung bezweckt das Betreiben von Hotels und Busi-
nessappartements sowie das Erbringen von Dienstleistungen im Gastronomiebe-
reich. Als Mitglied des Verwaltungsrates zeichnet er mit Kollektivunterschrift zu 
zweien; seine Gattin verfügt über Kollektivunterschrift zu zweien gemeinsam mit 
dem Präsidenten des Verwaltungsrates. 

B. Mit Veranlagungsverfügung 2017 vom 18. Mai 2020 (Versand) veranlagte 
die kantonale Steuerverwaltung (StV)/Verwaltung für die direkte Bundessteuer 
(VdBSt) die Eheleute A.C.________ und B.C.________ (nachstehend: Steuer-
pflichtige) für das Steuerjahr 2017 kantonal mit einem steuerbaren Einkommen 
von Fr. 298'300.-- (satzbestimmend Fr. 162'400.--) sowie einem steuerbaren 
Vermögen von Fr. 3'030'000.-- sowie bundessteuerlich mit einem steuerbaren 
(und satzbestimmenden) Einkommen von Fr. 362'400.--. In Abweichung von den 
deklarierten Liegenschaftsunterhaltskosten von Fr. 12'811.-- wurden nur deren 
Fr. 9'188.-- berücksichtigt (Steuerakten 2017 act. 52 und act. 104). Unter ande-

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rem wurde der hälftige Anteil des Steuerpflichtigen am Grundstück GB xxx 
W.________/SZ als Geschäftsvermögen qualifiziert und die geltend gemachten 
pauschalen Unterhaltskosten von Fr. 6'240.-- zur Hälfte (Fr. 3'120.--) nicht zum 
Abzug zugelassen (Steuerakten 2017 act. 3). 

C. Mit Eingabe vom 16. Juni 2020 erhoben die Steuerpflichtigen Einsprache 
bei der kantonalen Steuerkommission (StK)/VdBSt. Sie beantragten unter ande-
rem, das Grundstück GB xxx W.________/SZ sei vollumfänglich dem Privatver-
mögen zuzuweisen und folglich die Unterhaltskosten pauschal zuzulassen.

D. Mit Entscheid Nr. 53/2020 vom 29. April 2022 entschied die StK/VdBSt wie 
folgt: 

1. Die Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung 2017 wird teilweise 
gutgeheissen. 

Gemäss beiliegender Steuerauscheidung 2017 wird das steuerbare 
Einkommen kantonal auf CHF 263 200.- (satzbestimmend CHF 143 700.-) 
und das steuerbare Vermögen auf CHF 3 030 000.- festgesetzt (einfache 
Steuer CHF 11 027.65). Bundessteuerlich wird das steuerbare wie 
satzbestimmende Einkommen auf CHF 326 800.- festgesetzt (Steuerbetrag 
CHF 29 046.-). 

2.  Die Kosten des kantonalen Verfahrens von CHF 1200.- (Spruchgebühr inkl. 
Kanzleikosten) werden den Einsprechern unter solidarischer Haftbarkeit zu 
zwei Dritteln auferlegt; (…).

3.-4. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen Einspracheentscheid (Versand am 5.5.2022) erheben die 
Steuerpflichtigen mit Eingabe vom Pfingstdienstag, 7. Juni 2022 (Postaufgabe 
am gleichen Tag), fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1. Die Liegenschaft GB xxx (…) in der Gemeinde W.________/SZ ist 
vollumfänglich dem Privatvermögen zuzuteilen.

2. Die Unterhaltskosten sind pauschal mit CHF 3'120 zum Abzug zuzulassen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. 

F. Die Vorinstanzen beantragen am 20. Juni 2022 vernehmlassend unter 
Verweis auf die Erwägungen des angefochtenen Einsprachentscheides die voll-
umfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Be-
schwerdeführer. 

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Strittig ist vor Verwaltungsgericht einzig, ob der hälftige Miteigentumsanteil 
des Beschwerdeführers am Grundstück GB xxx W.________/SZ dem Geschäfts-
vermögen oder dem Privatvermögen zuzuordnen ist und als Folge dieser Zuord-
nung die Frage der steuerlichen Zulässigkeit des Pauschalabzuges beim Liegen-
schaftsunterhalt. 

1.1 Bei Liegenschaften im Privatvermögen sind unter anderem die 
Unterhaltskosten abziehbar (§ 32 Abs. 2 lit. a des Steuergesetzes [StG; 
SRSZ 172.200] vom 9.2.2000; Art. 32 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die 
direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] vom 14.12.1990). Der Regierungsrat 
regelt Pauschalabzüge, die an Stelle der tatsächlichen Kosten für die 
abziehbaren Liegenschaftskosten treten (§ 32 Abs. 3 lit. b StG). § 17 der 
Vollzugsverordnung zum Steuergesetz (VvStG; SRSZ 172.211) vom 22. Mai 
2001 verweist diesbezüglich auf die Ausführungsvorschriften des 
Bundessteuerrechts. Gemäss Art. 2 Abs. 2 der (alten) Verordnung über den 
Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privat-vermögens bei der direkten 
Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116) vom 24. August 
1992 (in Kraft bis 31.12.2019) beträgt der Pau-schalabzug 10 Prozent vom 
Brutto-Mietertrag bzw. -Mietwert, wenn das Gebäude zu Beginn der 
Steuerperiode bis zehn Jahre alt ist (lit. a) bzw. 20 Prozent bei älteren Gebäuden 
(lit. b). Die inhaltlich gleichen Bestimmungen kennt Art. 5 Abs. 2 lit. a und b der 
revidierten Liegenschaftskostenverordnung vom 9. März 2018 (SR 642.116; in 
Kraft seit 1.1.2020). 

Der Pauschalabzug kann nur geltend gemacht werden, sofern das unbewegliche 
Vermögen dem Privatvermögen zuzurechnen ist (Richner/Frei/Kaufmann/Roh-
ner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Zürich 2021, § 30 N 27; 
Zwahlen/Lissi, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Art. 32 DBG N 31). Bei unbeweglichem 
Vermögen im Geschäftsvermögen gehören die effektiven Unterhaltskosten zum 
abziehbaren Raumaufwand, der als Geschäftsaufwand zu verbuchen ist (Art. 27 
Abs. 1 DBG; § 29 Abs. 1 StG; vgl. Reich/Züger/Betschart, in: Zweifel/Beusch 
[Hrsg.], Art. 27 DBG N 24).  

1.2 Die selbständige Erwerbstätigkeit äussert sich in einem Vorgehen, bei 
welchem die natürliche Person auf eigenes Risiko, unter Einsatz der 
Produktionsfaktoren Arbeit, Kapital und gegebenenfalls Boden, in einer von ihr 
frei gewählten Arbeitsorganisation, dauernd oder vorübergehend, haupt- oder 
nebenberuflich, in jedem Fall aber gewinnstrebig am Wirtschaftsverkehr teilnimmt 
(Art. 18 Abs. 1 DBG). Die erforderliche Gewinnstrebigkeit setzt sich aus der 

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generellen Gewinngeeignetheit des Vorgehens (objektives Element) und der 
individuellen Gewinnerzielungsabsicht der betreffenden Person (subjektives 
Element) zusammen. Die Prüfung ist von Fall zu Fall aufgrund einer 
umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände vorzunehmen. Die 
einzelnen Gesichtspunkte dürfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und 
können auch in unterschiedlicher Intensität auftreten (Urteil BGer 
2C_431+432/2021 vom 17.2.2022 Erw. 3.2 mit zahlreichen Hinweisen = StE 
2022 B 23.1 Nr. 94).  

1.3.1  Zum (gewerbsmässigen) Liegenschaftshandel besteht eine reichhaltige 
Rechtsprechung. In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung haben sich 
Merkmale (Indizien) herausgebildet, die entsprechend ihrer Ausprägung und im 
Gesamtzusammenhang eine Liegenschaftstätigkeit indizieren können (zur 
Kasuistik vgl. Urteil BGer 2C_1048/2013 vom 25.8.2014 [i.Sa. M. vs. VdBSt-SZ] 
Erw. 2.3 = StR 2015 S. 148). 

1.3.2  Steuerbarer gewerbsmässiger Liegenschaftshandel im Sinne einer 
selbständigen Erwerbstätigkeit liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, 
wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften 
systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Erforderlich ist 
die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. 
Als Indizien kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmässige Art und 
Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch 
Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, 
die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der 
Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge 
Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der 
steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze 
Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der 
Geschäfte, die Verwendung der erzielten Gewinne bzw. deren Wiederanlage in 
gleichartige Vermögensgegenstände oder die Realisierung der Gewinne im 
Rahmen einer Personengesellschaft. Eine selbständige Erwerbstätigkeit kann 
haupt- oder nebenberuflich, dauernd oder temporär ausgeübt werden. Ob eine 
selbständige Erwerbstätigkeit vorliegt, ist stets nach den gesamten Umständen 
des Einzelfalles zu beurteilen.

Keine selbständige Erwerbstätigkeit im Bereich des Immobilienhandels liegt 
demgegenüber vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, 
insbesondere etwa durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Daran ändert 
nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und 

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kaufmännische Bücher geführt werden (Urteil BGer 2C_431+432/2021 vom 
17.2.2022 Erw. 3.3 f. mit zahlreichen Hinweisen = StE 2022 B 23.1 Nr. 94). 

1.3.3  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss aber auch dann, 
wenn eine steuerpflichtige Person als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler 
zu qualifizieren ist, für jede Immobilie die Zugehörigkeit zum Geschäftsvermögen 
dargetan werden (Urteil BGer 2C_375/2010 vom 22.3.2011 Erw. 4.4). Denn es 
kommt vor, dass auch Liegenschaftenhändler gelegentlich ein Grundstück in der 
Absicht, es zu bewohnen, oder für sonstige private Zwecke (z.B. Übertragung an 
Nachkommen; Finanzierung der Altersvorsorge; vgl. Julia von Ah, in: Klöti-We-
ber/Siegrist/Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl., Muri-Bern 
2015, § 27 N 129) erwerben, tatsächlich dafür verwenden und nachher mit 
Gewinn veräussern. In solchen Ausnahmefällen kann es gerechtfertigt sein, den 
Verkauf als einen Akt der Verwaltung des privaten Vermögens zu betrachten, so 
dass der dabei erzielte Gewinn der direkten Bundessteuer nicht unterliegt (Urteil 
BGer vom 18.9.1986 publiziert in StE 1987 BdBSt B 23.1 Nr. 10 mit Hinweisen). 
Allerdings sind an die Zuordnung zum Privatvermögen hohe Anforderungen zu 
stellen. Die blosse Bezeichnung durch den Steuerpflichtigen genügt nicht als 
Nachweis; vielmehr bedarf es dazu äusserlich sichtbarer Handlungen und 
objektive Umstände, welche detailliert aufzuzeigen sind (Julia von Ah, a.a.O., 
ebenda). 

1.4 In Bezug auf die Beweislast ist festzuhalten, dass der Nachweis für 
steuerbegründende oder -erhöhende Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis 
für steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen grundsätzlich dem 
Steuerpflichtigen obliegt. Dies bedeutet, dass die Steuerbehörde die Tatsachen, 
die eine Qualifikation der Liegenschaften als Geschäftsvermögen rechtfertigen, 
nachweisen muss. Dies ist, wie gesagt, grundsätzlich für jede Immobilie 
darzutun. 

1.5 Nach ständiger Praxis des Bundesgerichts kommt einer Veranlagung bei 
periodischen Steuern nur für die betreffende Periode Rechtskraft zu; die 
tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse können daher in einem späteren 
Veranlagungszeitraum durchaus anders gewürdigt werden (BGE 140 I 114 
Erw. 2.4.3; Urteil BGer 2C_1048/2013 vom 25.8.2014 [i.Sa. M. vs. VdBSt-SZ] 
Erw. 3.4.2 = StR 2015 S. 148).  

2.1 Die Vorinstanzen anerkennen, dass ein Liegenschaftenhändler neben den 
selbstbewohnten Liegenschaften noch weitere Liegenschaften im Privatvermö-
gen halten kann (Erw. 3.4). Es ergebe sich aus den Akten, dass die Qualifizie-
rung des hälftigen Anteils am streitbetroffenen Grundstück GB xxx 

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W.________/SZ als Geschäftsvermögen in der Veranlagung 2011 einsprache-
weise am 9. Juli 2013 nicht beanstandet worden sei. Vertieft geprüft worden sei 
die Zuordnung der Liegenschaft anlässlich der Einsprache gegen die Veranla-
gungsverfügung 2015 vom 30. Mai 2017. Die für die Zuordnung zum Geschäfts-
vermögen massgebenden Kriterien hätten bejaht werden können. Die geltend 
gemachten privaten Gründe für den Kauf der Liegenschaft (Erwerb für eine Toch-
ter; mittlerweile Veräusserung an eine andere Tochter und deren Partner) könn-
ten die Liegenschaft nicht zu Privatvermögen machen (Erw. 3.5). 

2.2 Die Beschwerdeführer machen beschwerdeweise geltend, sie hätten das 
streitbetroffene Grundstück GB xxx W.________/SZ am 31. Oktober 2007 je zu 
hälftigem Miteigentum käuflich erworben und seither konsequent als Privatver-
mögen behandelt und deklariert. Gegen die steuerliche Zuordnung zum Ge-
schäftsvermögen hätten sie sich aktenkundig bereits in der Vergangenheit ge-
wehrt, aber auf einen Weiterzug der Rechtsmittel aufgrund Kosten-
/Nutzenüberlegungen verzichtet. 

Die gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung notwendigen Voraussetzungen 
für eine Zuordnung zum Geschäftsvermögen seien nicht gegeben. Der Kauf der 
Liegenschaft im Jahr 2007 von zwei mit den Eltern des Beschwerdeführers eng 
befreundeten Schwestern sei infolge des Alters der beiden Schwestern erfolgt. 
Es habe sich damals so "per Zufall die Gelegenheit" ergeben, für die damals 21-
jährige Tochter und ihren Partner, die nach einer Wohnung Ausschau gehalten 
hätten, eine geeignete und verhältnismässig günstige Liegenschaft zu erwerben. 
Im Jahr 2020 sei die Liegenschaft an eine andere Tochter veräussert worden. Es 
fehle folglich am systematischen und in der Gesamtheit auf Erwerb ausgerichte-
ten Kauf der Liegenschaft. Eine Liegenschaft, die für einen Nachkommen erwor-
ben und gehalten werde, sei auch bei einem Liegenschaftenhändler dem Privat-
vermögen zuzuordnen. Mit einer Haltedauer von 13 Jahren fehle es auch an der 
kurzen Besitzesdauer und der Absicht der Gewinnerzielung. Der Beschwerdefüh-
rer sei seit 2001 gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler. Der Kauf der strittigen 
Liegenschaft habe jedoch nichts mit den damals mit einem Kompagnon in Form 
einer einfachen Gesellschaft erstellten und verkauften Liegenschaften zu tun. 
Der Grundbucheintrag laute auf ihn und seine Frau. Bei einer Fremdfinanzierung 
des Kaufpreises von Fr. 640'000.-- mit Fr. 450'000.-- entsprechend 70 % könne 
nicht von einer erheblichen Fremdfinanzierung gesprochen werden. Während der 
Besitzesdauer habe es nur zwei Mieterwechsel gegeben: zwei Mietverträge sei-
en mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten abgeschlossen worden, beim 
dritten Mietvertrag sei eine feste Laufzeit von mehr als zwei Jahren vereinbart 
worden. Nebst der familieninternen Übergabe der Liegenschaft an die Töchter 

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sei auch das langfristige Erzielen von Vermögensertrag ein legitimes Ziel des 
Liegenschaftskaufs gewesen. 

Die Liegenschaft sei stets als Privatvermögen deklariert worden. Entsprechend 
sei sie nie in einer Bilanz aufgeführt worden und darauf auch keine Abschreibun-
gen getätigt worden. Einsprachen gegen die Veranlagungen 2007 und 2008 betr. 
die Zuweisung von 50 % der Liegenschaft zum Geschäftsvermögen seien 
zurückgezogen worden, weil die Zuordnung keinen materiellen Einfluss auf den 
Steuerbetrag gehabt habe; die Einsprache gegen die Veranlagung 2011 sei   
wegen Geringfügigkeit zurückgezogen worden bei einer Differenz der effektiven 
Unterhaltskosten von Fr. 1'222.-- im Vergleich mit dem Pauschalabzug von 
Fr. 2'880.-- entsprechend einer Steuerersparnis von nur Fr. 340.--. Damit sei kei-
ne Anerkennung der Qualifikation als Geschäftsvermögen verbunden gewesen. 
Auch bei der Rulinganfrage vom 17. Dezember 2013 sei eine wirtschaftliche Be-
trachtung zugrunde gelegen. Hieraus gehe klar hervor, dass die Beschwerdefüh-
rer von Privateigentum ausgegangen seien. 

3.1.1  Den Akten (Steuerakten 2017 act. 8 ff. = Einspracheakten 2017 act. 31 ff.) 
lässt sich entnehmen, dass der Beschwerdeführer, hauptberuflich Architekt, seit 
2001 als Liegenschaftenhändler im weiteren Sinne eingestuft wurde. Bezug wird 
hierbei auf die vom Beschwerdeführer mit einem Dritten gebildete einfache Ge-
sellschaft "K.________" genommen. Die Wohnungen der Überbauung 
L.________strasse in U.________/SZ seien per 1. Januar 2013 teils auf die Ge-
sellschafter aufgeteilt worden. 

3.1.2  Gemäss der "Liegenschaftsübersicht Steuerpflichtiger" der StV (Ausdruck 
vom 9.4.2020) für die Steuerperiode 2017 (Steuerakten 2017 act. 111) tätigte der 
Beschwerdeführer zwischen 2001 und 2013 (ohne die streitbetroffene Liegen-
schaft) 19 Käufe bzw. 22 gemäss der Liegenschaftsübersicht für die Steuerperi-
ode 2015 (Steuerakten 2015 act. 91 f.). Diese Grundstücke, bei denen es sich 
grossmehrheitlich um als Stockwerkeinheiten ausgeschiedene Garagen handelt, 
befinden sich alle in der Gemeinde U.________/SZ mit einem Steuerwert von 
rund Fr. 3 Mio.; hiervon sind im Jahr 2017 fünf Abgänge zu verzeichnen zu ei-
nem Total von rund Fr. 150'000.--.

Unbestrittenermassen im Privateigentum (Alleineigentum) des Beschwerdefüh-
rers (seit 1.9.2015) befindet sich das Grundstück GB www U.________/SZ 
(Stockwerkeigentum und Garagen) im Steuerwert von Fr. 1'313'035.-- und im je 
hälftigen Privateigentum des Beschwerdeführers und seiner Frau (seit 26.6.2017) 
das Grundstück GB yyy U.________/SZ (Garage) im Steuerwert von total 
Fr. 30'550.-- (Steuerakten 2017 act. 104 und act. 109 f.). Seit dem 14. Dezember 

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2004 befindet sich im Privatvermögen der Beschwerdeführer auch das Grunds-
tück GB zzz T.________/GR (Stockwerkeigentum und Garage) zu einem Steu-
erwert von insgesamt Fr. 321'000.-- (Steuerakten 2017 act. 105). 

3.1.3  Für das Geschäftsjahr 2017 deklarierten die Beschwerdeführer einen 
Steuerwert der Geschäftsliegenschaften von Fr. 1'596'728.-- und einen Brutto-
mietertrag von Fr. 90'136.-- (Steuerakten 2017 act. 85 ff.). 

3.1.4  Gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 31. Oktober 2007 
erwarben die Beschwerdeführer das streitbetroffene Grundstück von den 
Schwestern L.________ zum Preis von Fr. 640'000.-- (Bf-act. 4). Ein Mietvertrag 
mit der Tochter ist nicht aktenkundig. Mit Mietvertrag vom 22. Juni 2012 wurde 
die Wohnung ab 1. Juli 2012 auf unbestimmte Zeit mit erstmaliger Kündbarkeit 
per 31. März 2015 und einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu einem Miet-
zins von monatlich Fr. 2'400.-- zuzüglich Miete Garage/Abstellplatz von monatlich 
Fr. 200.-- vermietet (Bf-act. 7). Am 11. September 2020 erfolgte der Verkauf der 
streitbetroffenen Liegenschaft an die andere Tochter und deren Ehemann zum 
Veräusserungspreis von Fr. 640'000.-- (Bf-act. 6).  

Als Nettoerträge für die streitbetroffene Liegenschaft ausgewiesen werden - je 
hälftiger Anteil - für das Jahr 2009 Fr. 13'000.--, 2010 und 2011 je Fr. 14'400.--, 
2012 Fr. 5'200.--, 2013 bis 2017 je Fr. 15'600.-- (Steuerakten 2015 act. 21 ff. = 
Einspracheakten 2017 act. 36 ff. = Steuerakten 2017 act. 16 ff.). 

3.2 Für eine Zuordnung zum Geschäftsvermögen einerseits können vorliegend 
die beim Beschwerdeführer zweifelsohne vorhandenen speziellen Fachkenntnis-
se im Bereich des Liegenschaftshandels und der Liegenschaftsverwaltung spre-
chen. Die Nähe zur hauptberuflichen Tätigkeit ist auch mit Blick auf die streitbe-
troffene Liegenschaft nicht übersehbar. Des Weiteren tätigte der Beschwerdefüh-
rer mehrere Transaktionen innert weniger Jahre. Das Transaktionsvolumen 
nimmt sich dabei allerdings relativ bescheiden aus (vgl. vorstehend Erw. 3.1.2). 
Mit einer Fremdfinanzierung von 70.3 % (Hypothek von Fr. 450'000.-- bei einem 
Kaufpreis von Fr. 640'000.--) kann auch von einem Einsatz erheblicher Fremd-
mittel gesprochen werden. So hat das Bundesgericht im Urteil 2C_1021/2019 
vom 30. Oktober 2020 Erw. 6.5.2 (= StR 2021 S. 124 ff.) festgehalten, dass übli-
cherweise bei nicht selbst genutzten Liegenschaften sowie Zweit- und Ferien-
wohnungen bei einem Fremdfinanzierungsgrad von mehr als zwei Dritteln von 
unüblich hohen Fremdmitteln gesprochen wird (mit Hinweis auf Urteil BGer 
2C_966/2016 vom 25.7.2017 Erw. 4.1.1). 

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3.3.1  Anderseits kann zu Gunsten einer Zuordnung zum Privatvermögen allen-
falls der Besitzdauer von dreizehn Jahren (2007 bis 2020) ein gewisses Gewicht 
beigemessen werden. Dies wird allerdings dadurch relativiert, dass sich die 
streitbetroffene Liegenschaft nicht erheblich von den anderen Liegenschaften im 
Geschäftsvermögen abhebt. 

3.3.2  Vorliegend hat der Beschwerdeführer das streitbetroffene Grundstück nicht 
im Rahmen einer (bzw. der gewohnten) Personengesellschaft (vgl. vorstehend 
Erw. 3.1.1) erworben, sondern gemeinsam mit seiner Ehefrau (vgl. VGE II 2015 
57 vom 14.7.2016 betreffend fehlenden Konnex mit einem Baukonsortium, 
bestätigt vom Bundesgericht mit Urteil 2C_866/2016 vom 6.6.2017). Zwar ist es 
innerhalb einer Ehegemeinschaft für die Beurteilung, ob selbständiger Liegen-
schaftshandel vorliegt, von untergeordneter Bedeutung, welchem der beiden 
Ehegatten die Liegenschaft gehört (Urteil BGer 2C_431+432/2021 vom 
17.2.2022 [= StE 2022 B 23.1 Nr. 94] Erw. 4.2.2). Bezüglich der vorinstanzlichen 
Zuordnung der je hälftigen Miteigentumsanteile zum Privat- bzw. 
Geschäftsvermögen erscheint dieser gemeinsame Erwerb im Lichte des 
Liegenschaftsportfolios des Beschwerdeführers gleichwohl atypisch und macht 
eine Aufteilung zum Privat- bzw. Geschäftsvermögen weder nachvollziehbar 
noch unternehmerisch/geschäftlich sinn-voll. Anzumerken ist an dieser Stelle, 
dass in den vorerwähnten steueramtlichen Liegenschaftsübersichten (vgl. 
vorstehend Erw. 3.1.2) jeweils auch der hälftige Miteigentumsanteil der 
Beschwerdeführerin unter "Geschäft" und nicht unter "Privat" bezeichnet wird. 
Dies mag als Indiz gewertet werden, dass auch der Steuerverwaltung an und für 
sich eine einheitliche Beurteilung bzw. Zuordnung der Liegenschaft angezeigt 
erschien. Dass der Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin als 
Geschäftsvermögen zu betrachten ist, wurde indes auch von den Vor-instanzen 
nie in Betracht gezogen. 

3.3.3  Als atypisch kann weiter auch erachtet werden, dass das streitbetroffene 
Grundstück GB xxx W.________/SZ zum einen als einzige Liegenschaft - mit 
Ausnahme der Ferienwohnung in T.________/GR - nicht in U.________/SZ, 
sondern in W.________/SZ liegt. Zum andern weist sie mit Baujahr 1947 ein 
Alter auf, das sich von den übrigen Bauten, welche allesamt 2000 oder später 
errichtet wurden, abhebt. Auch wenn dieses Argument kaum (zwingend) gegen 
geschäftliche Überlegungen beim Erwerb der Liegenschaft und somit eine 
Zuordnung zum Geschäftsvermögen verwendet werden kann, bestätigt sich 
damit gleichwohl die Darstellung der Beschwerdeführer, dass die 
Beziehungsnähe zur Verkäuferschaft und eine absehbare familieninterne 
Nutzung des Hauses hauptsächlicher Beweggrund für den Erwerb war (vgl. 

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vorstehend Erw. 2.2) (vgl. VGE II 2016 23 Erw. 4.2 mit Hinweis auf das Urteil des 
Bundesgerichts 2C_869/2008 vom 7.4.2009 Erw. 4.2 a.E. publiziert in StE 2009 
DBG B 23.1 Nr. 66, wonach rein familieninterne Geschäfte nicht als Teilnahme 
am Wirtschaftsverkehr gewertet werden, sowie Urteil des Bundesgerichts 
2C_1048/2013 vom 25.8.2014 Erw. 3.1 [i.Sa. M. vs. VdBSt-SZ] Erw. 2.3 = 
StR 2015 S. 148, wonach der Erwerb einer Wohnliegenschaft unter Verwandten 
zu Vorzugspreisen oder anrechnungsweise in der Regel eine private 
Angelegenheit darstellt). Dies bedeutet, dass die Fachkenntnisse für den Erwerb 
dieses Grundstückes nicht von besonderer - wenn überhaupt - Bedeutung waren. 
Ebenso lässt sich dieser Erwerb entsprechend kaum in ein systematisches und 
planmässiges Vorgehen einordnen. Es kann den Beschwerdeführern auch 
beigepflichtet werden, dass sich mit diesen besonderen Erwerbsumständen auch 
- anders bei den anderen Liegenschaften - die Begründung des je hälftigen 
Miteigentums erklären lässt. Die Absicht eines Erwerbs zu privater Nutzung findet 
schliesslich ihre Bestätigung im Verkauf der Wohnung durch die 
Beschwerdeführer an eine Tochter (zum Gestehungspreis). Eine geplante 
Übergabe an ein Kind kann gerade auch eher kurze Kündigungsfristen für allfälli-
ge Mieter rechtfertigen. Die Unterschreitung der Kündigungsfrist von drei Mona-
ten bei einer Wohnung (Art. 266c OR) (vgl. angefochtener Einspracheentscheid 
Erw. 3.5 S. 7 unten), wofür vorliegend keine Anhaltspunkte sprechen, ist jedoch 
nicht zulässig. Abgesehen davon haben die Beschwerdeführer im Jahr 2012, als 
eine baldige Übergabe an eine Tochter wohl noch nicht oder vorläufig nicht 
(mehr) denkbar war, einen langfristigen Mietvertrag von beinahe drei Jahren ab-
geschlossen (vgl. vorstehend Erw. 3.1.4). Dass sich Kinder angesichts der 
heutigen Mobilität nicht allzu früh auf einen Wohnsitz festlegen und eine 
Wohnung/ein Haus erwerben wollen oder aber ihre diesbezüglichen Haltungen 
auch kurzfristig ändern können, entspricht der Lebenswirklichkeit und lässt auch 
die Haltedauer von dreizehn Jahren in anderem Licht - zu Gunsten der 
Zuordnung zum Privatvermögen - erscheinen. 

3.3.4  Zu relativieren ist folglich auch der Fremdfinanzierungsgrad. 
Privatliegenschaften bzw. selbstbewohnte Liegenschaften sind üblicherweise bis 
zu rund 80 % des Verkehrswerts fremdfinanziert (zit. Urteil BGer 2C_1021/2019 
vom 30.10.2020 Erw. 6.5.2 [= StR 2021 S. 124 ff.]). Dies gilt trotz der Vermietung 
des Hauses während einiger Jahre, nachdem die Beschwerdeführer glaubhaft 
darzulegen vermögen, dass der Kauf aus privaten Überlegungen erfolgte. 

3.4 Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen kann aufgrund der Akten auch 
nicht gesagt werden, die Beschwerdeführer ihrerseits hätten eine Zuordnung 
zum Geschäftsvermögen akzeptiert. Die Akten legen das Gegenteil nahe. 

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3.4.1  Der vorinstanzlichen Auffassung ist vorab entgegenzuhalten - auch wenn 
dem nur Indizienkraft beigemessen werden kann -, dass die Beschwerdeführer 
das streitbetroffene Grundstück (bzw. der Beschwerdeführer seinen hälftigen An-
teil der Liegenschaft) nie in die Geschäftsbuchhaltung aufgenommen und auch 
keine Abschreibungen darauf getätigt haben. 

3.4.2  Die Beschwerdeführer hatten bereits mit Einsprache gegen die Veranla-
gungsverfügungen 2007 und 2008 die Qualifikation des Grundstücks GB xxx 
W.________/SZ als Geschäftsvermögen bestritten. Auf Mitteilung der Vorinstan-
zen vom 23. Dezember 2011, dass eine Gutheissung der Einsprache nicht zu ei-
ner Änderung der veranlagten Steuerbeträge führe und ein Antrag ohne Auswir-
kungen auf das Verfügungsdispositiv nicht Gegenstand eines Einspracheverfah-
rens bilden könne (Steuerakten 2015 act. 131 = Einspracheakten 2017 act. 27 f. 
= 47 f.), verfolgten die Beschwerdeführer diese Einsprache nicht weiter. 

3.4.3  Mit E-Mail vom 18. Juli 2013 ersuchten die Beschwerdeführer beim "Lie-
genschaftsaufwand Geschäft" um Berücksichtigung des effektiven Unterhalts von 
Fr. 1'222.-- beim Grundstück GB xxx W.________/SZ in der Veranlagung 2011 
(Einspracheakten 2017 act. 30). Mit der Rulinganfrage vom 17. Dezember 2013 
(Steuerakten 2015 act. 72 = Steuerakten 2017 act. 80) haben die Beschwerde-
führer wiederum explizit bestritten, dass es sich beim streitbetroffenen Grunds-
tück um Geschäftsvermögen handelt. Wenn sie gleichwohl anfragten, ob es mög-
lich sei, "den hälftigen Anteil (…) von A.C.________ aus dem Geschäftsvermö-
gen ins Privatvermögen von B.C.________ zu übertragen", stellt dies keine An-
erkennung der Qualifikation als Geschäftsvermögen dar, sondern ist als Versuch 
der Steuerpflichtigen zu werten, die strittige Frage einer pragmatischen Lösung 
zuzuführen. 

3.4.4  Mit der Veranlagung 2015 vom 30. Mai 2017 wurde beim steuerbaren 
Einkommen ebenfalls eine (hälftige) Liegenschaftsunterhaltspauschale von 
Fr. 3'120.-- nicht akzeptiert (vgl. Steuerakten 2015 act. 3, act. 41, act. 89). Gegen 
diese Veranlagung erhoben die Beschwerdeführer am 27. Juni 2017 wiederum 
Einsprache mit dem Antrag, das Grundstück GB xxx W.________/SZ sei vollum-
fänglich dem Privatvermögen zuzuweisen und folglich die Unterhaltskosten pau-
schal zuzulassen (Steuerakten 2015 act. 129 f.). Im Rahmen dieses Einsprache-
verfahrens legte die StV ihren Standpunkt ausführlich dar (Steuerakten 2015 
act. 117 f., act. 107 ff.). Hierauf richteten die Beschwerdeführer am 25. Septem-
ber 2017 eine Rulinganfrage an die StV, wonach der Beschwerdeführer seinen 
hälftigen Anteil seiner Ehefrau verschenkt und die "entsprechende Privatentnah-
me aus dem Geschäftsvermögen (…) analog dem Vorgehen bei der Grunds-

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tückgewinnsteuer" berechnet wird (Steuerakten 2015 act. 106). Die Einsprache 
wurde schliesslich zurückgezogen. Der Rückzug der Einsprache wird von den 
Beschwerdeführern plausibel mit den geringen Auswirkungen auf den Steuerbe-
trag erklärt. Eine Anerkennung der Zuordnung zum Geschäftsvermögen kann 
hierin nicht erkannt werden, zumal, wie die Vorinstanzen mit der vorerwähnten 
(Erw. 3.4.2) Mitteilung vom 23. Dezember 2011 dargelegt hatten, die Rechtsver-
bindlichkeit grundsätzlich nur das Verfügungsdispositiv, nicht aber die Begrün-
dungen und Erwägungen beschlagen kann. 

3.4.5  Selbst wenn die Beschwerdeführer zwischenzeitlich und/oder vorüberge-
hend auch von einer Zuordnung des streitbetroffenen Grundstücks GB xxx 
W.________/SZ zum Geschäftsvermögen ausgegangen wären, könnten hieraus 
grundsätzlich keine Rückschlüsse für die vorliegende Beurteilung zu ihren Un-
gunsten gezogen werden. Rechtliche Würdigungen von Sachverhalten sind Auf-
gabe der Steuerbehörden und Steuerjustizbehörden und nicht der Steuerpflichti-
gen. Abgesehen davon können die tatsächlichen wie rechtlichen Verhältnisse in 
einem späteren Veranlagungszeitraum durchaus anders gewürdigt werden (vgl. 
vorstehend Erw. 1.5).

4. Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen. Das streitbetroffene 
Grundstück GB xxx W.________/SZ ist auch im Umfang des auf den 
Beschwerdeführer entfallenden hälftigen Miteigentumsanteils als Privatvermögen 
zu qualifizieren. Der angefochtene Einspracheentscheid Nr. 53/2020 ist aufzuhe-
ben und die Sache zwecks Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die 
Steuerverwaltung des Kantons Schwyz zurückzuweisen.

5.1.1  Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten für das verwal-
tungsgerichtliche Verfahren von insgesamt Fr. 2'000.-- (Gerichtsgebühr, Kanzlei-
kosten und Barauslagen) den Vorinstanzen bzw. dem Kanton Schwyz aufzuerle-
gen (vgl. § 128 StG in Verb. mit § 72 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspfle-
gegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974; Art. 144 Abs. 1 DBG).

5.1.2 Zudem haben die Vorinstanzen bzw. der Kanton Schwyz den Beschwerde-
führern eine Parteientschädigung auszurichten (vgl. § 128 StG in Verb. mit § 74 
Abs. 1 VRP; Art. 144 Abs. 4 DBG in Verb. mit Art. 64 Abs. 1-3 des Bundes-
gesetzes über das Verwaltungsverfahren [Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG; 
SR 172.021] vom 20.12.1968). Die Parteientschädigung wird in Beachtung des 
kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 
27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht in § 14 GebTRA einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- 

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vorsieht sowie in § 2 GebTRA die Bemessungskriterien erwähnt, auf Fr. 1'400.-- 
(inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt.

5.2.1  Die Kosten des kantonalen Einspracheverfahrens (Spruchgebühr inkl. 
Kanzleikosten) in der Höhe von insgesamt Fr. 1'200.-- sind ebenfalls dem Verfah-
rensausgang vollumfänglich den Vorinstanzen bzw. dem Kanton Schwyz aufzu-
erlegen.

5.2.2  Für das kantonale Einspracheverfahren betreffend die Kantonalen Steuern 
ist den Beschwerdeführern ebenfalls eine Parteientschädigung (inkl. Barauslagen 
und MwSt) zuzusprechen (vgl. § 154 Abs. 1 StG bzw. § 55 VVStG und § 74 
Abs. 1 VRP). Diese wird in Beachtung der vorerwähnten Bemessungsgrundlagen 
und des Honorarrahmens von Fr. 200.-- bis Fr. 4'800.-- für die Vertretung in 
Rechtsmittelverfahren vor Verwaltungsbehörden (§ 15 GebTRA) auf Fr. 500.-- 
(inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Einspracheentscheid Nr. 53/2020 
vom 29. April 2022 im Sinne der Erwägungen aufgehoben. Das Grundstück 
GB xxx W.________/SZ wird vollumfänglich dem Privatvermögen zugeord-
net. Die Sache wird zwecks Neuveranlagung an die Steuerverwaltung des 
Kantons Schwyz zurückgewiesen.

2.1 Die Kosten des Einspracheverfahrens (kantonal) von insgesamt Fr. 1'200.-- 
werden vollumfänglich dem Kanton auferlegt. 

2.2 Den Beschwerdeführern wird für das Einspracheverfahren (kantonal) zu 
Lasten des Staates eine Parteientschädigung von Fr. 500.-- (inkl. Baraus-
lagen und MwSt) zugesprochen. 

3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens von insgesamt 
Fr. 2'000.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden dem 
Kanton Schwyz auferlegt. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzich-
tet.

Die Beschwerdeführer haben am 20. Juni 2022 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'000.-- bezahlt, der ihnen aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten ist. 

4. Den Beschwerdeführern wird für das verwaltungsgerichtliche Beschwerde-
verfahren zu Lasten des Kantons Schwyz eine Parteientschädigung von 
Fr. 1'400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zugesprochen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

6. Zustellung an:
- den Vertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- die Vorinstanzen (2/EB)
- den Gemeinderat U.________/SZ (A; im Dispositiv)
- und die Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung direkte Bun-

dessteuer, 3003 Bern (A).

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Schwyz, 19. Oktober 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 3. November 2022