# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c05872ad-3299-5818-b73a-9912c77eaea0
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-01-30
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 30.01.2006 ZF 2005 44
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZF-2005-44_2006-01-30.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 30. Januar 2006 Schriftlich mitgeteilt am: 
ZF 05 44

Urteil
Zivilkammer

Vorsitz Präsident Brunner
RichterInnen Heinz-Bommer, Riesen-Bienz, Giger und Zinsli 
Aktuarin Duff Walser

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In der zivilrechtlichen Berufung

des A., Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Victor 
Benovici, Goldgasse 11, 7002 Chur,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 22. April 2005, mitgeteilt am 27. Juni 
2005, in Sachen des X., Kläger und Berufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsan-
walt lic. iur. Stefan Thalhammer, Neugasse 55, 9000 St. Gallen, gegen den Beklag-
ten und Berufungskläger, 

betreffend definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts,

hat sich ergeben:

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A. Mit Werkvertrag vom 1. Juli 2002 verpflichtete sich X. gegenüber der 
F. GmbH zur Ausführung von verschiedenen Sanitärarbeiten in der Liegenschaft B. 
in S. gegen Bezahlung eines Pauschalpreises von Fr. 100'000.--. In der Folge wur-
den die gemäss Werkvertrag pauschal offerierten Arbeiten seitens des Unterneh-
mers ausgeführt. Zudem führte X. in der Liegenschaft B. verschiedene Regiearbei-
ten aus. 

B. Laut den Arbeitsrapporten wurden die Arbeitsleistungen von X. in der 
Liegenschaft B. im Zeitraum zwischen dem 25. April 2002 und dem 17. April 2003 
erbracht. Die letzten Arbeiten wurden am 17. April 2003 ausgeführt. An diesem Tag 
bauten die Handwerker C. und Y. mit einem Zeitaufwand von je 9.5 Stunden im 
Restaurationsbetrieb im ersten Obergeschoss einen Enthärtungsapparat ein. Auch 
am 15. April 2003 wurden Arbeitsleistungen erbracht. X. baute an diesem Tag ge-
meinsam mit seinem Angestellten D. die Wasserzähler ein. Insgesamt fielen dabei 
19 Stunden Arbeit an. Am 14. April 2003 erfolgte die Zusammenführung der Abluft-
leitungen. Diese Arbeit wurde von X. und seinem Angestellten L. ausgeführt, wobei 
dafür gemäss Arbeitsrapport je 9.5 Stunden aufgewendet wurden. 

C. Im Januar 2003 verkaufte die F. GmbH die Liegenschaft B. in S. an A..

D. Am 4. Februar 2003 stellte X. der F. GmbH für die in der Liegenschaft 
B. ausgeführten Arbeiten Schlussrechnung über insgesamt Fr. 230'193.55. Dieser 
Rechnungsbetrag setzte sich zusammen aus dem gemäss Werkvertrag vom 1. Juli 
2002 geschuldeten Pauschalbetrag von Fr. 100'000.-- sowie weiteren Rechnungs-
posten für diverse zusätzlich geleistete Regiearbeiten. Unter Abzug der bis zu die-
sem Zeitpunkt seitens der F. GmbH geleisteten Zahlungen in Höhe von Fr. 
148'286.40 verblieb gemäss Rechnung vom 4. Februar 2003 ein offener Restbetrag 
von Fr. 81'907.15. Für weitere vom 29. Februar 2003 bis zum 17. April 2003 in der 
Liegenschaft B. geleistete, in der Rechnung vom 4. Februar 2003 noch nicht berück-
sichtigte Regiearbeiten stellte X. der F. GmbH schliesslich am 17. April 2003 Rech-
nung in Höhe von Fr. 41'972.55. 

E. Im Zeitraum zwischen dem 24. April 2003 bis zum 23. Juni 2003 be-
zahlte die F. GmbH X. zusätzlich zu den bereits geleisteten Fr. 148'286.40 noch 
insgesamt Fr. 55'000.--. Weitere Zahlungen blieben aus.

F. Auf Ersuchen von X. verfügte das Kreisamt am 14. Juli 2003 super-
provisorisch, dass auf der im Eigentum von A. stehenden Parzelle Nr. 6542, Grund-
buchamt S. zu Gunsten von X. ein Bauhandwerkerpfandrecht für die Pfandsumme 

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von Fr. 68'879.70 nebst 5 % Zins seit 16. Mai 2003 vorläufig vorzumerken sei. Die 
vorläufige Eintragung im Grundbuch S. erfolgte gleichentags. Mit Verfügung vom 7. 
Oktober 2003 bestätigte der Kreispräsident S. die Vormerkung vom 14. Juli 2003 
und setzte X. Frist bis zum 10. November 2003, um Klage auf definitive Eintragung 
des Bauhandwerkerpfandrechts einzureichen.

G. Mit Eingabe vom 7. November 2003 meldete der Rechtsvertreter von 
X. die vorliegende Streitsache bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen in S. zur 
Vermittlung an. Diese sandte ihm die Akten am 14. November 2003 mit dem Ver-
merk „Zuständigkeit abklären“ zurück, worauf der klägerische Rechtsvertreter das 
Vermittlungsbegehren noch gleichentags an das Kreisamt weiterleitete, wo es am 
17. November 2003 einging. Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung vom 22. 
Januar 2004 bezog X. am 26. Januar 2004 den Leitschein. Mit Prozesseingabe vom 
16. Februar 2004 unterbreitete er die Streitsache dem Bezirksgericht Plessur. Seine 
Rechtsbegehren lauteten:

„1. Das Grundbuchamt S. sei anzuweisen, auf dem Grundstück Parzelle 
Nr. 6542, Grundbuchamt S., Eigentümer der Beklagte, die definitive Ein-
tragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes für eine Pfandsumme von 
Fr. 68'897.70 zuzüglich 5 % Zinsen ab 16. Mai 2003 vorzunehmen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beklagten.“

H. Mit Prozessantwort vom 26. April 2004 liess A. beantragen:

„1. Die Klage sei abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Klägers.“ 

I. Mit Urteil vom 22. April 2005, mitgeteilt am 27. Juni 2005, erkannte 
das Bezirksgericht Plessur:

„1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird das Grundbuchamt S. ange-
wiesen, auf dem Grundstück Parzelle Nr. 6542, Grundbuchamt S., im 
Eigentum von A., die definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-
rechts für eine Pfandsumme von CHF 45'016.75 zuzüglich 5 % Zins seit 
dem 9. März 2004 auf den Betrag von CHF 10'000.00 vorzunehmen.

2. Die Kosten des Kreisamtes S. von CHF 300.00 sowie die Kosten des 
Bezirksgerichtes Plessur von CHF 8'371.25 (Gerichtsgebühren CHF 
6'000.00, Schreibgebühren CHF 584.--, Barauslagen CHF 409.25, Streit-
wertzuschlag CHF 1'387.00) gehen je hälftig zu Lasten der Parteien. Sie 
werden mit den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet.

Die ausseramtlichen Kosten werden wettgeschlagen.

3. (Mitteilung).“

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J. Dagegen liess A. am 19. Juli 2005 Berufung an das Kantonsgericht 
von Graubünden erklären mit folgenden Rechtsbegehren:

„1. Ziff. 1 des angefochtenen Urteils sei aufzuheben.

2. Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

3. Ziff. 2 des angefochtenen Urteils sei dahingehend zu ändern, als dass 
die vorinstanzlichen amtlichen, gerichtlichen und aussergerichtlichen 
Kosten vollumfänglich von der Gegenseite zu tragen sind.

4. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Berufungs-
beklagten.“ 

Auf entsprechende Verfügung des Kantonsgerichtspräsidiums (Art. 224 Abs. 
2 ZPO) liess A. am 19. September 2005 eine schriftliche Begründung seiner Beru-
fungsanträge einreichen, wobei die Berufungsanträge bestätigt wurden. Mit Verfü-
gung des Kantonsgerichtspräsidiums vom 20. September 2005 wurde X. sodann 
Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses sowie zur Einreichung der schriftlichen 
Berufungsantwort angesetzt. X. leistete den geforderten Kostenvorschuss innert der 
am 12. Oktober 2005 gesetzten Nachfrist. Eine schriftliche Berufungsantwort liess 
er indes nicht einreichen. 

Auf die Begründung der Berufungsanträge sowie auf die Erwägungen im an-
gefochtenen Urteil wird, soweit erforderlich, im Folgenden eingegangen. 

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :

1. Mit Verfügung vom 7. Oktober 2003 setzte der Kreispräsident X. im 
Sinne von Art. 961 Abs. 3 ZGB Frist bis zum 10. November 2003 an, um  Klage auf 
definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts einzureichen. Der klägerische 
Rechtsvertreter reichte das Vermittlungsbegehren am 7. November 2003 und damit 
noch innert der vom Kreispräsidenten angesetzten Klagefrist ein. Allerdings ge-
langte er damit irrtümlicherweise an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen anstatt 
an den Kreispräsidenten als zuständigen Vermittler, weshalb die Mietschlichtungs-
stelle die Akten dem Kläger am 14. November 2003 mit dem Vermerk „Zuständigkeit 
abklären“ zurück sandte. Der klägerische Rechtsvertreter reichte in der Folge das 
Vermittlungsbegehren noch gleichentags beim zuständigen Vermittleramt ein. Zu 
diesem Zeitpunkt war aber die vom Kreispräsidenten bis zum 10. November 2003 
angesetzte Klagefrist bereits abgelaufen. Dabei bleibt festzuhalten, dass es sich 
hier nicht um eine Rechtsmitteleingabe, sondern um eine Klageanhebung handelt, 

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für die sich eine allgemeine Weiterleitungspflicht weder aus dem kantonalen Recht 
noch aus dem Bundesrecht ableiten lässt (vgl. dazu PKG 1992 Nr. 23, E. 4.e, S. 
114/115; 1996 Nr. 29, E. 2; 2003 Nr. 6, E. 4). Zu berücksichtigen bleibt allerdings 
die Bestimmung von Art. 139 OR, wonach die Streitanhängigkeit auch nach Ablauf 
der Verjährungsfrist bestehen bleibt, soweit die wegen Unzuständigkeit des ange-
sprochenen Richters zurückgewiesene Klage innert 60 Tagen beim zuständigen 
Richter anhängig gemacht wird. Diese Bestimmung betrifft zwar das Gebiet der Ver-
jährung. Das Bundesgericht hat jedoch in Abweichung zu seiner früheren Recht-
sprechung die analoge Anwendung von Art. 139 OR auf Verwirkungsfristen, insbe-
sondere auch auf richterlich bestimmte Klagefristen in mehreren Entscheiden 
bestätigt (vgl. BGE 98 II 76, E. 11, S. 183; 89 II 304, E. 6 mit Hinweisen; Robert K. 
Däppen in, Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, OR I, 3. Aufl., Ba-
sel 2003, N 4 zu Art. 139 OR). X. hat die innert der angesetzten Frist angehobene, 
jedoch in der Folge von der Schlichtungsstelle für Mietsachen wegen Unzuständig-
keit zurückgewiesene Klage am 14. November 2003, also vier Tage nach Ablauf 
der Klagefrist beim zuständigen Vermittler eingereicht. Er ist folglich noch innert der 
in analoger Anwendung von Art. 139 OR zu gewährenden Nachfrist von 60 Tagen 
an die zuständige Behörde gelangt, womit in Nachachtung der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung von der Einhaltung der angesetzten Klagefrist auszugehen ist. 

Daran vermag entgegen den recht unbedarft anmutenden Ausführungen des 
Berufungsklägers auch der Hinweis auf den „ordentlichen Richter“ in der Verfügung 
des Kreispräsidenten vom 7. Oktober 2003 nichts zu ändern. Dieser Hinweis hat 
nämlich auf die Einhaltung der Klagefrist überhaupt keinen Einfluss, da die Klage 
ohnehin zuerst an den Vermittler gelangen und das Vermittlungsverfahren durch-
laufen musste, bevor sie nach Ausstellung des Leitscheins innerhalb von 20 Tagen 
dem ordentlichen Richter, also dem Bezirksgericht unterbreitet werden konnte. 
Wenn der Kläger sein Vermittlungsbegehren fälschlicherweise bei der Schlichtungs-
behörde für Mietsachen anstatt beim Vermittler eingereicht hat, liegt mithin keine 
Verwechslung zwischen der Mietschlichtungsstelle und dem ordentlichen Richter 
vor. Vielmehr hat der Kläger die beiden Vermittlungsbehörden miteinander ver-
wechselt. Entsprechend erweist sich auch die Argumentation des Berufungsklä-
gers, wonach zwischen der Mietschlichtungsstelle und dem ordentlichen Richter 
weder ein sachlicher Zusammenhang noch die geringste Verwechslungsgefahr be-
stehe, als völlig unbehelflich. Dies im Übrigen umso mehr, als der berufungskläge-
rische Rechtsvertreter in seinen diesbezüglichen Ausführungen die Frage nach der 
analogen Anwendung von Art. 139 OR mit jener nach den Voraussetzungen für das 
Bestehen einer Weiterleitungspflicht vermengt. Eine Weiterleitungspflicht der 

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Mietschlichtungsbehörde an den zuständigen Vermittler ist - wie oben dargelegt - 
zu verneinen. Dies ändert jedoch nichts daran, dass X., dessen fristgemäss ange-
hobene Klage wegen Unzuständigkeit von der Mietschlichtungsstelle zurückgewie-
sen wurde, nach gefestigter Praxis des Bundesgerichts in analoger Anwendung von 
Art. 139 OR eine 60-tägige Nachfrist zur Klageeinreichung beim zuständigen Ver-
mittler zuzubilligen ist. Nach dem Gesagten hat der Kläger das zurückgewiesene 
Vermittlungsbegehren noch innert dieser Nachfrist beim zuständigen Kreispräsiden-
ten eingereicht. Entgegen dem Einwand des Berufungsklägers hat die Vorinstanz 
die Einhaltung der Klagefrist daher zu Recht bejaht. 

2. Soweit der Berufungskläger sodann in prozessualer Hinsicht einwen-
det, die Vorinstanz hätte die schriftliche Ergänzung zur Zeugenaussage des Archi-
tekten W. vom 15. Dezember 2004 nicht aus dem Recht weisen dürfen, erweisen 
sich seine Ausführungen ebenfalls als unzutreffend. Dabei kann, um Wiederholun-
gen zu vermeiden, im Wesentlichen auf die zutreffenden Erwägungen der Vorin-
stanz verwiesen werden (vgl. vorinstanzliches Urteil, E. 2. a. und b., S. 6, 7 [Art. 229 
Abs. 3 ZPO]). Ergänzend bleibt lediglich festzuhalten, dass der Berufungskläger of-
fenbar den Sinn einer Zeugeneinvernahme nicht versteht, wenn er davon ausgeht, 
der Zeuge könne diese später beliebig schriftlich ergänzen. Die Zeugeneinver-
nahme hat unter Hinweis auf die Wahrheitspflicht und die strafrechtlichen Folgen 
einer Falschaussage gemäss Art. 307 StGB zu erfolgen, wobei der Zeuge vor seiner 
Einvernahme ins Handgelübde zu nehmen ist (Art. 180 Abs. 1 ZPO). Zudem beste-
hen genaue Bestimmungen betreffend das Vorgehen bei der Durchführung und Pro-
tokollierung der Zeugenbefragung, wobei unter anderem vorgeschrieben wird, dass 
die Richtigkeit der Aussagen vom Zeugen am Schluss nochmals durch Unterschrift 
zu bestätigen ist beziehungsweise er nach Abspielen des Aufzeichnungsgeräts die 
Richtigkeit der Aufnahme zu erklären hat (Art. 182 Abs. 1 ZPO). Schliesslich sind 
bei der Zeugeneinvernahme auch die Rechte der Gegenpartei zu wahren. So haben 
die Parteien gemäss Art. 179 ZPO das Recht, an der Einvernahme teilzunehmen 
und Ergänzungsfragen zu stellen. W. wurde am 30. August 2004 unter Hinweis auf 
die Wahrheitspflicht und die Folgen einer Falschaussage sowie unter Wahrung der 
dargelegten Prozessvorschriften und der Rechte der Gegenpartei rechtshilfeweise 
als Zeuge einvernommen (vgl. Zeugenaussagen, act. VI.3). Die Zeugeneinver-
nahme von W. vom 30. August 2004 wurde also korrekt durchgeführt und war dem-
nach mit dem Unterzeichnen des Protokolls nach Richtigbefund abgeschlossen. 
Nach Abschluss der Zeugeneinvernahme wurde keine Wiederholung beantragt, 
und es besteht auch keinerlei Verpflichtung, eine solche von Amtes wegen vorzu-
nehmen. Die dreieinhalb Monate später eingereichte schriftliche Ergänzung zur 

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Zeugenaussage von W. stellt mithin eine Umgehung des unter Einhaltung der stren-
gen Verfahrensvorschriften von Art. 179 ff. ZPO zu erbringenden Zeugenbeweises 
dar und ist daher - wie die Vorinstanz richtig erwogen hat - gestützt auf Art. 162 Abs. 
3 ZPO aus dem Recht zu weisen. 

Daran vermögen auch die Ausführungen des Berufungsklägers unter Bezug-
nahme auf BGE 106 Ia 161, S. 162 nichts zu ändern. Im zitierten Fall hatte die 
zuständige Instanz eine Expertise in Auftrag gegeben. In der Folge verzichtete sie 
jedoch auf die Abnahme des bereits zugelassenen Beweismittels. Demgegenüber 
wurde im konkreten Fall die vom Beklagten beantragte Einvernahme des Zeugen 
W. durchgeführt und der angebotene Beweis somit abgenommen. Im Unterschied 
zum Sachverhalt im zitierten Bundesgerichtsentscheid geht es demnach vorliegend 
nicht um die Nichtabnahme eines Beweises. Vielmehr steht ein nach Abnahme des 
Zeugenbeweises eingereichtes Ergänzungsschreiben zur Diskussion, welches aus 
dem Recht gewiesen wurde. Der Hinweis des Berufungsklägers auf BGE 106 Ia 
161, S. 162 geht daher im vorliegenden Zusammenhang völlig fehl. 

3. In quantitativer Hinsicht bleibt der Anspruch von X. auf Eintragung des 
beantragten Bauhandwerkerpfandrechts seitens des Berufungsklägers unbean-
standet. Die Höhe der Pfandsumme ist folglich im Rahmen des vorliegenden Beru-
fungsverfahrens nicht zu überprüfen. Der Berufungskläger bestreitet jedoch, dass 
die Dreimonatsfrist zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts gewahrt worden 
sei. Dabei weist er auf den Zeitpunkt der Bauabnahme sowie auf den Umstand hin, 
dass der Auftrag für die nachträglichen Arbeiten betreffend den Bar-Ausbau von 
einer Drittperson erteilt worden sei, welche nichts mit der Vertragsbeziehung zwi-
schen dem Kläger und der F. GmbH zu tun gehabt habe. Mit den Erwägungen der 
Vorinstanz setzt sich der Berufungskläger dabei allerdings praktisch nicht ausein-
ander. Es erscheint daher zumindest fraglich, ob die Berufung von A. in diesem 
Punkt überhaupt genügend substanziert ist. Auf eine weitere Auseinandersetzung 
mit dieser Frage kann jedoch verzichtet werden, da sich der Einwand der verspäte-
ten Eintragung - wie im Folgenden zu zeigen sein wird - ohnehin als unbegründet 
erweist. 

 4. Gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB beginnt die Dreimonatsfrist zur Eintra-
gung des Bauhandwerkerpfandrechts mit der Vollendung der Bauarbeiten zu lau-
fen. Unter Vollendung ist die Erfüllung des Werkvertrags durch den Unternehmer zu 
verstehen, das heisst, die vollständige Leistung aller gemäss Werkvertrag verspro-
chenen Bauarbeiten. Was Vollendungsarbeiten sind, ist im Einzelfall oft schwierig 

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zu entscheiden. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind die tatsächli-
chen Umstände des Einzelfalls massgebend, wobei ein weites richterliches Ermes-
sen besteht. In erster Linie ergibt sich aus der funktionellen Bedeutung der letzten 
Leistung des Unternehmers, ob sie als Vollendungsarbeit im Sinne des Gesetzes 
gilt. War die letzte Arbeit notwendig und unerlässlich, so löst erst sie den Lauf der 
dreimonatigen Eintragungsfrist  aus, wobei je nach den Umständen zur Vollendung 
auch Verrichtungen gehören können, die wenig Zeit und Material erfordern (vgl. 
auch BGE 106 II 22, E. 2.c, S. 27). Ganz nebensächliche oder geringfügige Arbeiten 
werden jedoch nicht mehr als Vollendungsarbeiten angesehen. Ebenso fallen 
blosse Vervollkommnungsarbeiten für die Fristwahrung ausser Betracht (vgl. zum 
Ganzen Rainer Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2. Aufl., Zürich 1982, 
N 611, 615, 617, 620 ff. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).

a) Der Werkvertrag vom 1. Juli 2002 betreffend Sanitär- und Heizungs-
installationsarbeiten in der Liegenschaft B. in S. wurde zwischen X. und der F. 
GmbH abgeschlossen. Demgegenüber wurden die Detailausbauarbeiten für den 
Restaurationsbetrieb in der Liegenschaft B. dem Berufungsbeklagten durch eine 
Drittperson in Auftrag gegeben. Die von X. in der Liegenschaft B. ausgeführten Ar-
beiten gründen mithin auf zwei Werkverträgen mit unterschiedlichen Auftraggebern. 
Für die Frage nach dem Pfandrechtsanspruch als solchem spielt dies keine Rolle. 
Entscheidend ist hier nämlich nicht die Person des Auftraggebers, sondern das Ob-
jekt, an welchem seitens des Unternehmers werkvertragliche Leistungen erbracht 
worden sind (vgl. dazu Rainer Schumacher, a.a.O., N 450 ff. mit Hinweisen sowie 
die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz in E. 6.a, S. 13 unten und E. 6.b und 
c, S. 15, auf die gemäss Art. 229 Abs. 3 ZPO verwiesen werden kann). Unter Be-
zugnahme auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz bleibt allerdings fest-
zuhalten, dass das Vorliegen zweier Werkverträge mit jeweils unterschiedlichen 
Bauherren insofern von Belang ist, als diesfalls die Einhaltung der Dreimonatsfrist 
für jeden Vertrag gesondert geprüft werden muss (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 6.a, 
S. 14 und E. 6.c, S. 15 sowie Rainer Schumacher, a.a.O., N 659, 665 ff. mit Hinwei-
sen). 

b) Die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts, welche zur 
Wahrung der dreimonatigen Verwirkungsfrist genügt (vgl.  Rainer Schumacher, 
a.a.O., N 739), erfolgte am 14. Juli 2003. Von der Fristwahrung ist demnach vorlie-
gend nur dann auszugehen, wenn die letzten notwendigen und unerlässlichen Ar-
beiten gemäss dem jeweiligen Werkvertrag nicht mehr als drei Monate vorher, das 
heisst nicht vor dem 14. April 2003 vorgenommen worden sind. 

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aa) Laut Arbeitsrapport Nr. 24 (KB 10.7) wurden am 14. April 2003 auf der 
Baustelle in der Liegenschaft B. sämtliche Abluftleitungen zusammengeführt. Diese 
Arbeit wurde von X. und seinem Mitarbeiter L. ausgeführt, wobei dafür pro Mann je 
9.5 Stunden aufgewendet wurden. Auch am 15. April 2003 wurden in der Liegen-
schaft des Berufungsklägers noch Arbeitsleistungen erbracht. So bauten X. und 
sein Mitarbeiter D. gemäss Rapport Nr. 25 (KB 10.8) an diesem Tag gemeinsam 
sämtliche Wasserzähler ein und regulierten diese. Insgesamt fielen dabei nochmals 
19 Stunden Arbeit an. Bei diesen am 14. und 15. April 2003 erbrachten Arbeitsleis-
tungen handelt es sich um Sanitärarbeiten, welche Inhalt des Werkvertrags zwi-
schen X. und der F. GmbH bildeten. Im Hinblick auf ihr zeitliches Ausmass von zwei 
Mannstagen pro Rapport können diese Arbeiten weder als ganz geringfügig noch 
als ganz nebensächlich angesehen werden. Entgegen der Auffassung des Beru-
fungsklägers stellen diese Verrichtungen auch keine Bagatellergänzungen oder 
blosse Mängelbehebungen dar. Vielmehr sind sowohl der Einbau der Wasserzähler 
wie auch die Zusammenführung der Abluftleitungen im Werkvertrag vom 1. Juli 
2002 zwischen der F. GmbH und X. unter den Positionen 244.1 und 244.2 sowie 
251.1 als zu erbringende Leistungen aufgeführt (vgl. KB 7). Die genannten Leistun-
gen gehören also zu den im Werkvertrag übernommenen Bauarbeiten, welche der 
Unternehmer zur Vollendung des Werks auszuführen hatte. Dabei handelt es sich 
sowohl beim Einbau und der Regulierung der Wasserzähler wie auch bei der Zu-
sammenführung der Abluftleitungen um Arbeiten, welche im Hinblick auf ihren funk-
tionellen Stellenwert zur Vollendung des Werkes zwingend notwendig waren, wäre 
doch das Werk ohne Wasserzähler und insbesondere auch ohne funktionierendes 
Abluftsystem noch nicht zuverlässig benutzbar gewesen. 

Dasselbe gilt auch für den laut Arbeitsrapport Nr. 28 [KB 10.9] am 17. April 
2003 ausgeführten Einbau eines Enthärtungsapparates in der Bar im ersten Ober-
geschoss. Dabei handelt es sich um eine Arbeit, welche nicht von der F. GmbH in 
Auftrag gegeben, sondern in Zusammenhang mit dem durch eine Drittperson in Auf-
trag gegebenen Detailausbau der Gastronomiebetriebe erbracht wurde (vgl. das Ur-
teil der Vorinstanz in dem mit der vorliegenden Streitsache eng verknüpften Prozess 
in Sachen X. gegen die F. GmbH betreffend Werklohnforderung [Proz. Nr. 110-
2004-29], welches diesbezüglich unangefochten geblieben und dessen Inhalt ge-
richtsnotorisch ist). Wie der Zeuge Y. aussagte, der diese Arbeit gemeinsam mit 
einem weiteren Mitarbeiter ausgeführt hat, wurde der Enthärtungsapparat als Ersatz 
für ein Provisorium installiert (vgl. Zeugenaussagen act. VI.2, S. 2, Ziff. 2). Dies än-
dert jedoch nichts daran, dass zwei Personen immerhin je 9.5 Stunden für diese 
Arbeitsleistung aufwenden mussten (vgl. KB 10.9), womit sie sicher nicht als völlig 

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nebensächliche und geringfügige Bagatellarbeit zu qualifizieren ist (vgl. dazu auch 
BGE 106 II 22 ff.). Zudem ist der Installation der Enthärtungsanlage auch in quali-
tativer Hinsicht  - und diese ist nach der Bundesgerichtspraxis ausschlaggebend - 
die Bedeutung einer Vollendungsarbeit im Sinne von Art. 839 Abs. 2 ZGB zuzuer-
kennen, war doch der Einbau der Enthärtungsanlage für die zuverlässige Benutz-
barkeit des Gastronomiebetriebes unerlässlich.

Sowohl der in Erfüllung des Werkvertrags vom 1. Juli 2002 ausgeführte Ein-
bau der Wasserzähler und die Zusammenführung der Abluftleitungen wie auch die 
in Zusammenhang mit dem Innenausbau der Restaurationsbetriebe vorgenom-
mene Installation des Enthärtungsapparates sind somit als klare Vollendungsarbei-
ten zu qualifizieren. 

bb) Entgegen dem Einwand des Berufungsklägers ergeben sich dabei kei-
nerlei stichhaltige Hinweise dafür, dass diese Vollendungsarbeiten zu einem frühe-
ren Zeitpunkt ausgeführt worden sind, als in den entsprechenden Arbeitsrapporten 
festgehalten ist.  Es ist zwar richtig, dass das Kantonale Labor und die Lebensmit-
telkontrolle Graubünden sowie die Baupolizei in der Liegenschaft B. in S. bereits am 
14. Februar 2003 eine Bauabnahme durchgeführt haben (vgl. BB 2 und 3). Die am 
14. Februar 2003 erfolgte Bauabnahme des Lebensmittelinspektorats (BB 2) war 
jedoch auf die Snackbar im Erdgeschoss beschränkt. Der Enthärtungsapparat 
wurde demgegenüber in der Bar im ersten Obergeschoss installiert, wobei aus den 
Akten nicht hervorgeht, zu welchem Zeitpunkt dieser Teil der Restaurationsbetriebe 
durch das Lebensmittelinspektorat kontrolliert und abgenommen worden ist. Wenn 
der Berufungskläger entgegen den Angaben im Arbeitsrapport bestreitet, dass der 
Enthärtungsapparat erst am 17. April 2003 eingebaut wurde und sich diesbezüglich 
auf die Bauabnahme des Lebensmittelinspektors vom 14. Februar 2003 beruft, kann 
ihm daher nicht gefolgt werden. Selbst wenn entgegen dem Gesagten feststünde, 
dass auch die Bauabnahme des Restaurationsbetriebs im Obergeschoss vor dem 
17. April 2003 erfolgt ist, läge damit im Übrigen kein Beweis, sondern lediglich ein 
Indiz für eine frühere Vollendung der Bauarbeiten für den Innenausbau der Restau-
rationsbetriebe vor. Dabei bleibt klarzustellen, dass es diesem jeglicher Bekräfti-
gung fehlen würde, zumal mit dem Arbeitsrapport Nr. 28 (KB 10.9) klar belegt ist, 
dass der Enthärtungsapparat erst am 17. April 2003 eingebaut und der Detailaus-
bau der Restaurationsbetriebe somit erst zu jenem Zeitpunkt vollendet worden ist. 
Entsprechend vermag der Berufungskläger auch aus der Bauabnahme der Baupo-
lizei vom 14. Februar 2003 (BB 3) nichts abzuleiten, was seine Argumentation stüt-
zen würde. Zum einen hat nämlich die Baupolizei das Werk nicht ohne Vorbehalte 

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abgenommen. Sie bemängelte Abweichungen in der Ausführung gegenüber den 
genehmigten Plänen und forderte das Architekturbüro demgemäss auf, die Revisi-
onspläne nachzureichen (vgl. BB 3). Es ist also gar keine definitive Abnahme erfolgt. 
Abgesehen davon liegen, auch was den Einbau der Wasserzähler und die Zusam-
menführung der Abluftleitungen betreffend den Vertrag mit der F. GmbH anbelangt, 
Arbeitsrapporte (Nr. 24 [KB 10.7] und Nr. 25 [KB 10.8]) vor, aufgrund derer klar 
ausgewiesen ist, dass diese Vollendungsarbeiten im Zeitpunkt der Bauabnahme 
nicht bereits ausgeführt waren, sondern erst am 14. und 15. April 2003 vorgenom-
men worden sind. Dabei gilt es festzuhalten, dass sämtliche vom Kläger eingelegten 
Arbeitsrapporte, einschliesslich der hier interessierenden Rapporte Nr. 24 vom 14. 
April 2003, Nr. 25 vom 15. April 2003 und Nr. 28 vom 17. April 2003, von W., dem 
bauleitenden Architekten und Vertreter der F. GmbH unterzeichnet worden sind (vgl. 
KB 10.7, 10.8, 10.9). Letzterer hat mithin unterschriftlich bestätigt, dass die in den 
entsprechenden Arbeitsrapporten dokumentierten Vollendungsarbeiten an den 
darin aufgeführten Daten erbracht worden sind. Zwar hat W. zu Lasten der F. GmbH 
auch Rapporte über Arbeiten unterzeichnet, welche nicht von der F. GmbH in Auf-
trag gegeben worden sind, darunter den Arbeitsrapport Nr. 28 (KB 10.9) über den 
Einbau der Enthärtungsanlage. Allein daraus kann jedoch entgegen dem Beru-
fungskläger nicht darauf geschlossen werden, dass die Zeitangaben in diesen Rap-
porten falsch sind. Immerhin musste dem bauleitenden Architekten bewusst sein, 
dass er mit seiner Unterschrift auf den Arbeitsrapporten - unabhängig davon, ob die 
F. GmbH oder eine Drittperson die Auftraggeberin war - sowohl Art und Umfang der 
erbrachten Leistungen wie auch den Zeitpunkt ihrer Ausführung bestätigte. Entspre-
chend ist davon auszugehen, dass sowohl die Zeitangaben in den Rapporten be-
treffend den Werkvertrag zwischen X. und der F. GmbH vom 1. Juli 2002 als auch 
jene betreffend den von einer Drittperson in Auftrag gegeben Detailausbau der Gas-
tronomiebetriebe korrekt sind. Dies umso mehr, als auch die Zeugenaussagen von 
W. bekräftigen, dass die zur Diskussion stehenden Vollendungsarbeiten an den in 
den Arbeitsrapporten festgehaltenen Daten geleistet worden sind. W. bestätigte 
nämlich anlässlich seiner Zeugeneinvernahme vom 30. August 2004, dass der ge-
naue Zeitpunkt der im Auftrag der Drittperson ausgeführten Arbeiten anhand der 
Arbeitsrapporte nachgewiesen werden könne (vgl. Zeugenaussagen act. VI.  3, S. 
2, Ergänzungsfrage 1). Schliesslich hielt auch der Zeuge Y. in Übereinstimmung mit 
den Angaben im Arbeitsrapport Nr. 28 (KB 10.9)  fest, dass er die Enthärtungsan-
lage im April 2003 für X. in der Liegenschaft B. eingebaut habe (vgl. Zeugenaussa-
gen act. VI. 2, S. 2, Ziff.2). Dass die Angaben in den Arbeitsrapporten nicht den 
Tatsachen entsprechen, ist mithin nicht ersichtlich. Vielmehr ist davon auszugehen, 
dass die Vollendungsarbeiten betreffend beider Werkverträge zu den in den Arbeits-

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rapporten unterschriftlich bestätigten Zeitpunkten ausgeführt wurden, wobei diesbe-
züglich anstelle weiterer Begründung auch auf die zutreffenden Ausführungen der 
Vorinstanz verwiesen werden kann (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 6. ca und cb, S. 
15-17  [Art. 229 Abs. 3 ZPO]).        

     Steht aber somit fest, dass die Vollendungsarbeiten betreffend den Werk-
vertrag mit der F. GmbH am 14./15. April 2003 und jene betreffend den Detailaus-
bau der Barbetriebe am 17. April 2003 ausgeführt worden sind, so hat der Kläger 
die dreimonatige Verwirkungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB mit der vorläufigen 
Eintragung am 14. Juli 2003 im Hinblick auf beide Werkverträge gewahrt. Die Vor-
instanz ist folglich zu Recht davon ausgegangen, dass die Pfandbestellung sowohl 
in Bezug auf den Innenausbau des Restaurationsbetriebes wie auch auf die gemäss 
Werkvertrag vom 1. Juli 2002 geleisteten Sanitärarbeiten rechtzeitig erfolgt ist. 

5. Ist die Berufung demnach abzuweisen, so gehen die Kosten des Be-
rufungsverfahrens zu Lasten des Berufungsklägers (Art. 122 Abs. 1 ZPO). X. hat 
keine Berufungsantwort eingereicht. Demzufolge ist ihm für das Berufungsverfahren 
auch keine Umtriebsentschädigung auszurichten. 

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Demnach erkennt die Zivilkammer :

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 3’710.-- (Gerichtsgebühren Fr. 
3'500.--, Schreibgebühren Fr. 210.--) gehen zu Lasten des Berufungsklägers.

3. Mitteilung an:

__________

Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
Der Präsident Die Aktuarin