# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d6f06c72-6032-5a1e-a489-40407b718c6a
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-10
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 10.02.2014 100 2012 422
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2012-422_2014-02-10.pdf

## Full Text

Eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten hat das Bundesgericht am 28. Oktober 2014 abgewiesen 
(BGer 1C_144/2014).

100.2012.422U   publiziert in BVR 2015 S. 15
STE/GEU/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 10. Februar 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Steinmann, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Geiser Keller

1. A.________
2. B.________
3. C.________
4. D.________
alle vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführende

gegen

E.___ GmbH
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdegegnerin 

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern 

sowie

Einwohnergemeinde F.________
Baupolizeibehörde

betreffend Baubewilligung; Verschieben einer Scheune und Neubau eines 
Mehrfamilienhauses; Art. 75b BV (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion 
des Kantons Bern vom 25. Oktober 2012, RA Nr. 110/2012/121)

Sachverhalt:

A.

Die E.___ GmbH reichte am 8. Juni 2011 ein Baugesuch ein für das Verschieben der 
bestehenden Scheune und den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem in der 
Wohn- und Gewerbezone WG2 liegenden Grundstück F.________ Gbbl. 
Nr. 1________ in G.________. Die Scheune (Doppelscheune) ist als erhaltenswertes 
Baudenkmal sowie als Teil der Baugruppe E (G.________; sog. K-Objekt) im 
Bauinventar der Einwohnergemeinde (EG) F.________ verzeichnet. Gegen das 
Projekt erhoben unter anderen A.________, B.________, C.________ und 
D.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 20. Juli 2012 bewilligte das 
Regierungsstatthalteramt (RSA) Interlaken-Oberhasli das Vorhaben und wies die 
Einsprachen ab.  

B.

Dagegen reichten A.________, B.________, C.________ und D.________ am 
21. August 2012 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern (BVE) ein. Die BVE wies die Beschwerde am 25. Oktober 2012 ab, 
soweit darauf einzutreten war. 

C.

Gegen diesen Entscheid haben A.________, B.________, C.________ und 
D.________ am 26. November 2012 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie 
stellen die folgenden Rechtsbegehren:

«1. Das Verfahren sei an die Vorinstanz zurückzuweisen;

2. Das Baugesuch vom 8.6.2011, eingereicht am 15.6.2011, sei abzuweisen bzw. 
zurückzuweisen und es sei die mit Gesamtbauentscheid des 
Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 20.7.2012 erteilte 
Gesamtbaubewilligung sowie der diesen Gesamtbauentscheid bestätigende 
Entscheid der Baudirektion des Kantons Bern RA Nr. 110/2012/121 vom 
25.10.2012 aufzuheben;

3. Es seien die unter den Einsprachen formulierten Rechtsverwahrungen als Rechte 
Dritter vorzubehalten und als Rechtsverwahrungen in einer allfälligen 
Baubewilligung anzumerken; 

4. Evtl.: Es sei zufolge neuen Projekts die Einleitung eines neuen Bau-
bewilligungsverfahrens anzuordnen;

5. Es sei die Eintragung eines Erstwohnungsanteils EWAP auf Liegenschaft 
F.________-Gbbl. Nr. 1________ anzuordnen und es sei die Bau-
bewilligungsbehörde zu verpflichten, das zuständige Grundbuchamt dem 
entsprechend anzuweisen oder es sei das Baugesuchsverfahren Nr. 145/2011 zu 
sistieren;

6. Evtl.: Es sei die vorinstanzliche Auflage Nr. 4.10 im Sinne der beschwer-
deführerischen Anträge unter der Begründung III. hienach zu konkretisieren;

- unter Kosten- und Entschädigungsfolge. -»

Die E.___ GmbH beantragt mit Beschwerdeantwort vom 21. Dezember 2012, die 
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die BVE schliesst mit 
Vernehmlassung vom 4. Dezember 2012 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. 
Die EG F.________ verzichtet mit Eingabe vom 11. Dezember 2012 auf eine 
Stellungnahme. 

Mit Blick auf das umstrittene Verschieben der denkmalgeschützten Scheune hat die 
Instruktionsrichterin zunächst verschiedene Unterlagen eingeholt. Am 19. März 2013 
hat sie das Verfahren bis zum Vorliegen von Grundsatzurteilen des Bundesgerichts zur 
Anwendbarkeit des am 11. März 2012 in Kraft getretenen Art. 75b der 
Bundesverfassung (BV; SR 101) betreffend Zweitwohnungen sistiert. Das 
Bundesgericht hat am 22. Mai 2013 entschieden. Nach Veröffentlichung der 
entsprechenden Urteilsbegründungen hat die Instruktionsrichterin das Verfahren am 
18. Juli 2013 wieder aufgenommen und den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit 
gegeben, sich im Licht dieser Urteile zur Zweitwohnungsproblematik zu äussern. Die 
E.___ GmbH hat mit Eingabe vom 10. September 2013 an ihren Anträgen und am 
Bauvorhaben unverändert festgehalten. A.________, B.________, C.________ und 
D.________ haben am 23. Oktober 2013 festgehalten was folgt:

«An den mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 26. November 2012 gestellten 
Rechtsbegehren wird dem Grundsatz nach festgehalten und es wird 
zusammenfassend beantragt, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gutzuheissen, 
den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die nachgesuchten Baubewilligungen 
(Verschieben der bestehenden Scheune, Neubau eines Mehrfamilienhauses) zu ver-
weigern, unter gerichtlicher Feststellung der Anwendbarkeit des Art. 75b Abs. 1 BV;

- unter Kosten- und Entschädigungsfolge gem. Art. 108 VRPG -»

Die BVE hat am 20. September 2013 Stellung genommen. Die EG F.________ hat 
sich nicht vernehmen lassen. Am 8. Januar 2014 haben sich A.________, B.________, 
C.________ und D.________ zur Stellungnahme der BVE geäussert. 

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die 
Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch 
den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die 
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist – unter Vorbehalt von E. 1.2 f. 
hiernach – einzutreten. 

1.2 Das Rechtsbegehren 3 (Rechtsverwahrung) begründen die Be-
schwerdeführenden nicht, weshalb insoweit nicht auf die Beschwerde einzutreten ist 
(Art. 32 Abs. 2 VRPG). Der Regierungsstatthalter hat die Rechtsverwahrungen der 
Beschwerdeführenden 1-3 im Übrigen entsprechend ihrem Antrag in den 
Gesamtentscheid vom 20. Juli 2012 aufgenommen (Ziff. III/5; Einsprache vom 
27.7.2011, Vorakten RSA, act. 3B, pag. 39; vgl. Art. 32 Abs. 1 und Art. 36 Abs. 3 Bst. f 
des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren 
[Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Damit sind die der Baubewilligung 
allenfalls entgegenstehenden privaten Rechte und die in Aussicht gestellten Entschädi-
gungsforderungen allen Interessierten zur Kenntnis gebracht worden. Weitergehende 
Massnahmen sind im Baubewilligungsverfahren nicht vorgesehen (Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 2 N. 4a und Art. 35-35c 
N. 3 und 5; vgl. auch angefochtener Entscheid, E. 6). 

1.3 In ihrer Eingabe vom 23. Oktober 2013 beantragen die Beschwerdeführenden 
weiter, es sei gerichtlich festzustellen, dass Art. 75b Abs. 1 BV anwendbar sei. – 
Feststellungsbegehren bedürfen eines ausgewiesenen Feststellungsinteresses; sie 
sind gegenüber leistungsverpflichtenden und rechtsgestaltenden Begehren subsidiär 
(BVR 2011 S. 564 E. 3.3, 2010 S. 337 E. 3.2). Die Beschwerdeführenden haben an 
ihren Rechtsbegehren «dem Grundsatz nach festgehalten» und die Aufhebung des 
angefochtenen Entscheids sowie den Bauabschlag beantragt. Im Zusammenhang mit 
der Begründung sind ihre Anträge so zu verstehen, dass die Beschwerdeführenden 
diese Rechtsfolge im Sinn des Hauptbegehrens erreichen wollen (vgl. auch 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde, Rechtsbegehren 2). Mit einer Gutheissung ihres 
Hauptbegehrens und dem Bauabschlag würde ihrem Anliegen vollständig Rechnung 
getragen. Ein darüber hinausgehendes, besonderes Feststellungsinteresse wird weder 
geltend gemacht, noch ist ein solches ersichtlich, weshalb auch insoweit nicht auf die 
Beschwerde einzutreten ist. Im Übrigen wendet das Verwaltungsgericht das Recht von 
Amtes wegen an (Art. 20a Abs. 1 VRPG). 

1.4 Die Beschwerdeführenden rügen unter anderem eine Verletzung des von Volk 
und Ständen am 11. März 2012 angenommenen Art. 75b BV betreffend 
Zweitwohnungen. In ihren Einsprachen hatten sie noch zur Hauptsache Fragen des 
Denkmal- und Ortsbildschutzes aufgeworfen; ausserdem hatten sie geltend gemacht, 
das Vorhaben sei mit der an das Baugrundstück angrenzenden Überbauungsordnung 
… nicht vereinbar (Einsprachen der Beschwerdeführenden 1-3 vom 27.7.2011 sowie 
der Beschwerdeführerin 4 vom 28.7.2011, Vorakten RSA, act. 3B, pag. 32 ff. und 
116 f.; vgl. auch vorne Bst. C). – Zur Beschwerde sind die Einsprecherinnen und 
Einsprecher gemäss Art. 40 Abs. 2 BauG nur im Rahmen ihrer Einsprachegründe 
befugt, weshalb es den Beschwerdeführenden grundsätzlich verwehrt ist, im 
Rechtsmittelverfahren Rügen vorzubringen, die sie nicht bereits in ihren Einsprachen 
erhoben haben (sog. aspektmässige Umschreibung des Streitgegenstands). Nach 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung bezeichnet im Beschwerdeverfahren vor dem 
Bundesgericht demgegenüber die Baubewilligung an sich den Streitgegenstand 
(BGE 136 II 165 E. 5.2; sog. objektmässige Umschreibung des Streitgegenstands). Die 
Beschränkung der Rügegründe gemäss Art. 40 Abs. 2 BauG ist deshalb mit Blick auf 
Art. 111 Abs. 2 i.V.m. Art. 95-98 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) dann nicht massgebend, 
wenn wie vorliegend eine Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht wird, die auch 
noch vor Bundesgericht erstmals vorgebracht werden könnte (zum Ganzen 

VGE 2010/90 vom 1.11.2010, E. 2.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 40-41 N. 9a). 
Abgesehen davon, dass die Beschwerdeführerin 4 bereits in ihrer Einsprache die im 
Zusammenhang mit der Zweitwohnungsproblematik stehenden «kalten Betten» 
angesprochen hat (Vorakten RSA, act. 3B, pag. 117), haben die Beschwerdeführenden 
den Streitgegenstand im Rechtsmittelverfahren folglich nicht unzulässig erweitert, 
indem sie sich neuerdings auf Art. 75b BV berufen. 

1.5 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). 

2.

Am 11. März 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von 
Zweitwohnungen!» Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 
des Bundesgesetzes über die politischen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 
E. 8). Die neue Verfassungsnorm bestimmt, dass der Anteil von Zweitwohnungen am 
Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten 
Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent beschränkt ist. Das 
Bundesgericht hat entschieden, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten 
anwendbar ist. Zwar bedarf die Bestimmung in weiten Teilen der Ausführung durch ein 
Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in Verbindung 
mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in allen 
Gemeinden anordnet, in denen der 20%-Zweitwohnungsanteil bereits erreicht oder 
überschritten ist. Dieses vorläufige Bauverbot kommt im Ergebnis einer Planungszone 
gleich. Es ist weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine 
Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden (BGE 139 II 243 
E. 9 ff.; Bernhard Waldmann, Das Bundesgericht hat gesprochen – erste Leiturteile zur 
Zweitwohnungsinitiative, in BR 2013 S. 233 ff.). Insofern erfasst es nicht nur Bauten, 
die erklärtermassen als Zweitwohnungen genutzt werden sollen, sondern auch solche, 
die als Zweitwohnungen genutzt werden könnten (vgl. BGer 1C_289/2013 vom 
28.10.2013, E. 3.2, 1C_604/2013 vom 8.10.2013, E. 3). – Das RSA hat die 
Baubewilligung am 20. Juli 2012 und damit nach Inkrafttreten von Art. 75b BV erteilt. 
Unbestritten ist auch, dass in der EG F.________ der Zweitwohnungsanteil mehr als 
20 Prozent beträgt (Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang der Verordnung des Bundesrats vom 
22. August 2012 über Zweitwohnungen [SR 702], Gemeinde Nr. …). Aus den 

Eingaben der Beschwerdegegnerin ist sodann zu schliessen, dass sie (weiterhin) 
klassische Zweitwohnungen erstellen will (vgl. insbesondere Stellungnahme vom 
10.9.2013 [act. 18], S. 10), was nach dem Gesagten grundsätzlich nicht mehr zulässig 
ist. Die Beschwerdegegnerin stellt sich jedoch auf den Standpunkt, die neue 
Verfassungsbestimmung sei auf ihr Vorhaben nicht anwendbar, weil das Baugesuch 
bereits vor deren Inkrafttreten hängig war. 

3.

3.1 Zum zeitlichen Anwendungsbereich des Baubewilligungsverbots für 
Zweitwohnungen hat das Bundesgericht ausgeführt, dass mangels einer 
abweichenden übergangsrechtlichen Regelung auf die allgemeinen Grundsätze 
abzustellen ist. Diesen zufolge ist die Rechtmässigkeit von Verwaltungsakten 
(einschliesslich Baubewilligungen) grundsätzlich nach der Rechtslage im Zeitpunkt 
ihres Ergehens zu beurteilen (BGE 139 II 243 E. 11.1 mit Hinweisen). Art. 197 Ziff. 9 
Abs. 2 BV, der bestimmt, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen 
dem 1. Januar 2013 und dem Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung erteilt 
werden, nichtig sind, führt zu einer Verschärfung der Rechtsfolge (Nichtigkeit statt An-
fechtbarkeit), enthält jedoch keine Übergangsfrist für die Weiteranwendung des 
bisherigen Rechts bis zum 31. Dezember 2012 (BGE 139 II 243 E. 11.6). Eine andere 
Auslegung von Art. 75b BV bzw. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV ist der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung zufolge auch unter den Aspekten von Treu und Glauben und des 
Vertrauensschutzes nicht geboten (BGE 139 II 243 E. 11.7). Art. 75b Abs. 1 i.V.m. 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV ist somit grundsätzlich anwendbar, wenn die Baubewilligung 
– wie hier – nach dem 11. März 2012 ergangen ist, auch wenn das Baugesuch schon 
vor diesem Datum eingereicht wurde (BGE 139 II 263 E. 6 f.).

3.2 Art. 36 Abs. 1 BauG, welcher bestimmt, dass Bauvorhaben nach dem zur Zeit 
der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu beurteilen sind, steht unter dem 
Vorbehalt anderslautender bundesrechtlicher Regelungen, weshalb diese Bestimmung 
den zeitlichen Anwendungsbereich von Art. 75b BV nicht berührt. Anders als die 
Beschwerdegegnerin meint, bedeutet die Anwendung von Art. 75b BV im vorliegenden 
Fall folglich keinen Verstoss gegen das Rückwirkungsverbot (vgl. Beschwerdeantwort 
vom 21.12.2012, S. 8). Der bundesgerichtlichen Rechtsprechung folgend, können 
Gründe des Vertrauensschutzes bzw. das Vorliegen einer Rechtsverweigerung oder -

verzögerung jedoch im Einzelfall dafür sprechen, entgegen den genannten 
Grundsätzen das im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung geltende Recht anzuwenden 
(BGE 139 II 263 E. 7, 243 E. 11.7).  

4.

4.1 Der verfassungsmässige Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV und 
Art. 11 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]) verleiht in der Form 
des Vertrauensschutzes einen Anspruch auf Schutz berechtigten Vertrauens in 
behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes 
Verhalten, sofern sich dieses auf eine konkrete, die betreffende Bürgerin oder den 
betreffenden Bürger berührende Angelegenheit bezieht (BGE 132 II 240 E. 3.2.2, 130 I 
26 E. 8.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, N. 623 
und 627). Neben dem behördlichen Verhalten als Vertrauensgrundlage setzt der 
Anspruch auch eine Vertrauensbetätigung voraus: In der Regel kann Vertrauensschutz 
nur geltend machen, wer gestützt auf sein Vertrauen eine Disposition getätigt hat, die 
ohne Nachteil nicht wieder rückgängig gemacht werden kann. Zwischen Vertrauen und 
Disposition muss zudem ein Kausalzusammenhang gegeben sein. Selbst wenn diese 
Voraussetzungen erfüllt sind, bleibt eine Interessenabwägung im Einzelfall vorbehalten 
(Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N. 660 und 664 f.; vgl. auch 
Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2009, § 22 N. 11 
ff.; zum Ganzen BVR 2013 S. 85 E. 6.1). 

4.2 Der Grundsatz von Treu und Glauben bindet zwar auch den Gesetzgeber 
(Verbot der Rückwirkung), er verschafft jedoch keinen Anspruch auf Schutz vor 
Gesetzesänderungen. Im Gegenteil steht der Anspruch auf Vertrauensschutz im 
Allgemeinen unter dem Vorbehalt von Rechtsänderungen. Es ist eine Folge des 
Demokratieprinzips, dass das Gesetz jederzeit geändert werden kann, wenn aufgrund 
geänderter politischer Anschauungen andere Lösungen vorgezogen werden. Daraus 
folgt, dass grundsätzlich niemand auf die unveränderte Fortdauer des Rechts 
vertrauen kann. Eine Vertrauensgrundlage, aus der ein Anspruch auf (begrenzte) 
Weitergeltung der bisherigen Gesetzeslage abgeleitet werden könnte, existiert folglich 
nicht (BGE 130 I 26 E. 8.1; BGer 2C_158/2012 vom 20.4.2012, E. 3.4 f.; 
Tschannen/Zimmerli/Müller, a.a.O., § 24 N. 12 ff.; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., 
N. 641). Anders verhält es sich nur, wenn der Gesetzgeber selber im Gesetz die 

Unabänderlichkeit bestimmter Positionen festgelegt und damit wohlerworbene Rechte 
begründet hat oder eine angemessene Übergangsfrist für die neue Regelung 
verfassungsrechtlich geboten ist, etwa weil in ein bestehendes vertragliches Verhältnis 
eingegriffen wird oder bei neuen belastenden Anforderungen Gelegenheit für ange-
messene Amortisationen gegeben werden soll. Solche Übergangsfristen haben nicht 
den Zweck, die Betroffenen möglichst lange von der günstigeren bisherigen Regelung 
profitieren zu lassen, sondern wollen ihnen einzig eine angemessene Frist einräumen, 
sich an die neue Regelung anzupassen (BGE 134 I 23 E. 7.6.1, 130 I 26 E. 8.1; 
BGer 2C_158/2012 vom 20.4.2012, E. 3.6 ff.; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N. 642, 
je mit Hinweisen). 

4.3 Wie gesehen, stellt die Anwendung von Art. 75b BV im vorliegenden Fall keine 
unzulässige Rückwirkung dar (vorne E. 3.2). Weiter macht die Beschwerdegegnerin zu 
Recht nicht geltend, es bestehe eine Zusicherung im vorgenannten Sinn, welche die 
Rechtsänderung an sich als unzulässig erscheinen lassen würde; eine solche 
Zusicherung ist insbesondere im Hinblick auf Verfassungsbestimmungen denn auch 
kaum denkbar. Auch ein Eingriff in ein wohlerworbenes Recht oder ein 
Vertragsverhältnis ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. Die 
Beschwerdegegnerin legt dar, sie habe im Zeitpunkt des Baugesuchs nicht mit der 
neuen Verfassungsbestimmung und den sich daraus ergebenden Nachteilen – wie 
insbesondere umsonst getätigte Planungs- und Projektierungskosten – rechnen 
müssen. Zunächst liegt keine unvorhersehbare Rechtsänderung vor, die unter 
Umständen einen Anspruch auf eine Übergangsregelung bzw. Übergangsfrist 
begründen könnte. Daran ändert nichts, dass die Beschwerdegegnerin das Baugesuch 
einige Zeit vor dem Abstimmungstermin eingereicht und zu einem noch früheren 
Zeitpunkt mit den Planungsarbeiten begonnen hat (vgl. Stellungnahme vom 10.9.2013, 
S. 3 und 6), zumal die Initiative am 18. Januar 2008 und damit bereits lange vor 
Baugesuchseinreichung zustande gekommen war (vgl. Verfügung der Bundeskanzlei 
vom 18.1.2008, in BBl 2008 S. 1113 ff. [Beschwerdebeilage 3]; vgl. auch 
Stellungnahme der Beschwerdeführenden vom 23.10.2013 [act. 22], S. 9; vgl. 
BGer 2C_158/2012 vom 20.4.2012, E. 4.4). Eine Übergangsfrist steht sodann nur dann 
zur Diskussion, wenn erhebliche Investitionen (z.B. im Zusammenhang mit der 
Nutzung einer Wasserrechtskonzession, vgl. BGE 127 II 69) in Frage stehen und 
deshalb eine schrittweise Anpassung an das neue Recht stattfinden soll. Die 
angeführten Planungs- und Projektierungskosten für die Erstellung eines einzelnen 
Gebäudes können nicht als in diesem Sinn erheblich gelten. Im Übrigen soll eine 

allfällige Übergangsfrist grundsätzlich nur die Anpassung an das neue Recht hinaus-
schieben, nicht die unbefristete Weitergeltung des alten Rechts ermöglichen. Als 
Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass die Annahme, bis zum Bauentscheid 
erfolge keine für das Projekt massgebliche Rechtsänderung, keine anerkannte 
Vertrauensgrundlage bildet. Steht fest, dass keine Vertrauensgrundlage gegeben ist, 
erübrigt es sich zu prüfen, ob die weiteren Voraussetzungen des Vertrauensschutzes 
gegeben wären (vorne E. 4.1). 

5.

5.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist – vorbehältlich zwingender 
öffentlicher Interessen – auch dann auf das alte, für die Bauherrschaft günstigere 
Recht abzustellen, wenn die Baubehörde den Entscheid unnötig verzögert oder eine 
Nachbarin oder ein Nachbar in querulatorischer Weise Verfahrensverzögerungen 
herbeiführt, um so die Anwendung des neuen, strengeren Rechts zu erwirken 
(BGE 139 II 263 E. 8.2). Denn es geht mit Blick auf den Grundsatz von Treu und 
Glauben bzw. das Rechtsmissbrauchsverbot nicht an, Private in diesen Fällen die 
Nachteile des neuen Rechts tragen zu lassen (BGE 119 Ib 174 E. 3, 112 Ib 39 E. 1c, 
110 Ib 332 E. 2c und 3a; BGer 1P.785/1999 vom 24.2.2000, E. 4 a.E.; vgl. auch 
Tschannen/Zimmerli/Müller, a.a.O., § 24 N. 20; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., 
N. 327a). Ist die Verfahrensverzögerung auf das Verhalten der Behörde 
zurückzuführen, genügt es, wenn ihr diese aus objektiven Gründen anzulasten ist. Ist 
die Verzögerung hingegen auf das Verhalten der Gesuchstellerin bzw. des 
Gesuchstellers zurückzuführen, bleibt es dabei, dass das im Zeitpunkt der 
Gesuchsbeurteilung geltende Recht anzuwenden ist (BGE 110 Ib 332 E. 2c und 3; 
Alfred Kölz, Intertemporales Verwaltungsrecht, in ZSR 1983 II S. 101 ff., 207 f.). 

5.2 Es ist davon auszugehen, dass eine Verfahrensverzögerung im vorgenannten 
Sinn unter den gleichen Voraussetzungen zu bejahen ist wie eine Rechtsverzögerung 
im Sinn von Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 26 Abs. 2 KV. Eine solche liegt vor, wenn sich 
die zuständige Behörde zwar bereit zeigt, einen Entscheid zu fällen, dies aber nicht 
binnen der Frist tut, welche die Gesetzgebung vorschreibt, oder, sofern diese keine 
Fristbestimmungen enthält, welche nach der Natur der Sache und nach der 
Gesamtheit der übrigen Umstände als angemessen erscheint (BVR 2008 S. 523 E. 2.1 
mit Hinweisen). Was als vertretbare Behandlungsfrist anzusehen ist und aus welchen 

Gründen allenfalls eine Verzögerung gerechtfertigt werden kann, beurteilt sich nach 
den Umständen des konkreten Falls. Massgebend sind dabei namentlich Schwierigkeit 
und Umfang der Sache, ihre Dringlichkeit und Bedeutung für die Parteien und das 
Verhalten der Beteiligten (BGE 124 I 139 E. 2c [Pra 87/1998 Nr. 117]; BVR 2002 
S. 571 E. 2a). Zu berücksichtigen sind auch die für die Sache spezifischen 
Entscheidungsabläufe (BGer 1A.169/2004 vom 18.10.2004, in Pra 94/2005 Nr. 58 E. 2; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 49 N. 69 f.; 
zum Ganzen VGE 2011/355 vom 28.10.2011, E. 2.1). Die Dauer des Verfahrens vor 
einer Behörde bemisst sich vom Zeitpunkt an, in dem das Verfahren vor der Behörde 
rechtshängig geworden ist (Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 49 N. 71). 

5.3 Zum Ablauf des Baubewilligungsverfahrens ergibt sich gestützt auf die Vorakten 
des RSA was folgt: Das Baugesuch vom 8. Juni 2011 ist am 15. Juni 2011 bei der 
Gemeinde eingegangen (pag. 1 ff.; vorne Bst. A). Am 27. Juni 2011 erteilte der 
Regierungsstatthalter den Publikationsauftrag (pag. 26) und am 6. Juli 2011 gab er das 
Verfahrensprogramm bekannt mit einer Frist bis 8. August 2011 zum Einreichen der 
erforderlichen Amts- und Fachberichte (pag. 23). Die Denkmalpflege des Kantons Bern 
(KDP) verlangte mit Fachbericht vom 28. Juli 2011, es seien Änderungen am geplan-
ten Wohnhaus vorzunehmen (Verringerung der Gebäudelänge) und es sei festzulegen, 
wie die zu versetzende Scheune genutzt werden soll. Weiter sei die Baubewilligung mit 
der Bedingung zu erteilen, dass die Scheune dem Baugesuch entsprechend versetzt 
und fachgerecht restauriert wird (pag. 217 f.). Bereits im Rahmen einer Voranfrage 
vom 10. Februar 2011 hatte die KDP am 8. März 2011 dieselben Anliegen geäussert 
(pag. 216). Nach Ablauf der Einsprachefrist gab das RSA den Verfahrensbeteiligten 
am 4. August 2011 Kenntnis von den insgesamt neun eingegangenen Einsprachen 
(pag. 261 f.) und am 6. September 2011 stellte es ihnen die zwischenzeitlich vollzählig 
eingegangenen Amts- und Fachberichte zu und räumte der Beschwerdegegnerin 
Gelegenheit ein, die noch offenen Punkte bis zum 6. Oktober 2011 zu bereinigen 
(pag. 263 f.). Die Beschwerdegegnerin teilte dem Regierungsstatthalter am 
13. September 2011 mit, dass sie an der vorgesehenen Gebäudelänge festhalten 
wolle, zumal diese den baurechtlichen Vorschriften der Gemeinde entspreche. Die 
Nutzung der Scheune sei noch offen, die Umgebungsgestaltung erarbeite sie gerne in 
Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege (pag. 266 f.). Mit E-Mail vom 25. Oktober 2011 
bzw. Schreiben vom 26. Oktober 2011 äusserte sich die Beschwerdegegnerin zur 
künftigen Nutzung der Scheune (pag. 272 f.). Hierauf gab das RSA der 
Beschwerdegegnerin am 15. November 2011 nochmals Gelegenheit, eine dem 

Fachbericht der KDP entsprechende Projektänderung für den Neubau des 
Mehrfamilienhauses einzureichen. Sollte sie davon absehen, sei erneut mit einer 
negativen Beurteilung des Bauvorhabens durch die KDP zu rechnen und es würde 
sodann die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 
beigezogen (pag. 276). In der Folge ersuchte die Beschwerdegegnerin am 25. No-
vember 2011 um ein «Bereinigungsgespräch» mit der KDP und der Gemeinde 
(pag. 277). Aufgrund einer Terminkollision konnte dieses nicht wie ursprünglich 
vorgesehen am 22. Dezember 2011 stattfinden, weshalb das RSA eine neue 
Terminumfrage startete (vgl. E-Mails vom 19. und 20.12.2011, Beilage 8 [act. 18A] zur 
Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 10.9.2013). Das Gespräch fand 
schliesslich am 14. Februar 2012 statt (pag. 278 und 355 ff.). Am 6. bzw. 7. Februar 
2012 liess die Beschwerdegegnerin dem RSA und der KDP im Hinblick auf die 
Besprechung Unterlagen betreffend die Änderung des Bauvorhabens zukommen 
(pag. 279 und 280 ff.). Nach dem Treffen sistierte der Regierungsstatthalter das 
Verfahren am 23. Februar 2012 bis zum Vorliegen eines in Zusammenarbeit mit der 
KDP und der Gemeinde überarbeiteten Projekts (pag. 292 f.). Die Beschwerdegegnerin 
reichte die entsprechende Projektänderung am 27. Februar 2012 ein (pag. 296), 
nachdem sie sich zuvor erneut mit der KDP abgesprochen hatte (vgl. E-Mails 
Beschwerdegegnerin vom 21.2.2012 und 22.2.2012 und E-Mail KDP vom 22.2.2012, 
pag. 287 und 291). Der Amtsbericht der Gemeinde wurde am 19. März 2012 erstattet 
(pag. 213), der Fachbericht der KDP zur Projektänderung am 21. März 2012 
(pag. 219). Am 27. März 2012 informierte der Regierungsstatthalter die 
Einsprechenden über die Projektänderung und die dazu eingegangenen Berichte und 
gab ihnen Gelegenheit, bis zum 30. April 2012 dazu Stellung zu nehmen (pag. 297 ff.). 
Am 20. Juli 2012 erging schliesslich der Gesamtentscheid (pag. 358 ff.).

5.4 Die Beschwerdegegnerin macht unter Hinweis auf eine im Auftrag des 
Staatssekretariats für Wirtschaft verfasste Untersuchung geltend, die Verfahrensdauer 
von 13 Monaten liege weit über dem Durchschnitt für Baubewilligungsverfahren im 
Kanton Bern. Das «Bereinigungsgespräch» sei mit fadenscheiniger Begründung um 
ganze zwei Monate verschoben worden und die KDP habe sich für ihren zweiten 
Fachbericht unnötig lange Zeit gelassen, obwohl ihr die Sachlage bekannt gewesen sei 
und sie bereits einen Monat vor der Berichterstattung bestätigt habe, dass die Pro-
jektänderung aus denkmalschützerischer Sicht nicht zu beanstanden sei. Die 
Beurteilung der Projektänderung sei nicht kompliziert gewesen, da sie genau den 
Vorgaben der KDP entsprochen habe (Stellungnahme vom 10.9.2013, S. 6 f.). Hinzu 

komme, dass die Beschwerdeführenden das Verfahren mit Fristerstreckungsgesuchen 
in querulatorischer Weise in die Länge gezogen hätten. Den Beschwerdeführenden 
gehe es einzig darum, mit ihrem bereits Jahre andauernden Widerstand gegen das 
Bauvorhaben die Anwendung strengeren Rechts zu erwirken (vgl. Stellungnahme vom 
10.9.2013, S. 7 ff.).  

5.5

5.5.1 Zu prüfen ist, ob das Verhalten des RSA oder der Beschwerdeführenden eine 
ungebührliche Verzögerung des Baubewilligungsverfahrens zur Folge hatte. Aus einer 
allfälligen Überschreitung einer durchschnittlichen Verfahrensdauer kann nicht bereits 
geschlossen werden, dass eine Verfahrensverzögerung vorliegt, ist dies doch jeweils 
im konkreten Fall zu beurteilen. Planungs- und andere Vorarbeiten der 
Beschwerdegegnerin, die vor der Baueingabe erfolgten, sind sodann ebenso 
unbeachtlich wie die dagegen gerichtete Opposition der Beschwerdeführenden (vorne 
E. 5.2). Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang weiter, dass die Beschwer-
degegnerin aus der behaupteten Verzögerung von vornherein nur dann etwas zu Ihren 
Gunsten ableiten könnte, wenn die Baubewilligung ordentlicherweise noch vor dem 
Abstimmungstermin hätte ausgestellt werden können. Verfahrensverzögerungen nach 
dem 11. März 2012, wie die Fristerstreckungsgesuche der Beschwerdeführenden 
(Vorakten RSA, act. 3B, pag. 295 und 331), sind dafür nicht von Belang (vgl. auch 
Stellungnahme der BVE vom 20.9.2013 [act. 20]). 

5.5.2 Wie sich aus dem vorne dargestellten Verfahrensablauf ergibt (E. 5.3), hat das 
RSA als Leitbehörde das Verfahren zügig an die Hand genommen und hat namentlich 
die KDP ihren Bericht zum ursprünglichen Projekt fristgerecht abgeliefert. Der 
Beschwerdegegnerin war sodann spätestens mit der Verfügung des RSA vom 
6. September 2011 bekannt, dass die KDP dem Projekt in der vorgesehenen Form 
nicht zustimmen würde, und sie erhielt Gelegenheit, ihr Vorhaben anzupassen. 
Stattdessen signalisierte die Beschwerdegegnerin, dass sie den Forderungen der KDP 
nur hinsichtlich der Scheune entsprechen wolle und verlangte erst am 25. November 
2011, nachdem das RSA sie ausdrücklich darauf hingewiesen hatte, was die Folgen 
eines Verzichts auf eine Projektänderung im Sinn der KDP wären, ein 
«Bereinigungsgespräch» mit der KDP und der Gemeinde. Ein (obligatorisches) 
Bereinigungsgespräch mit den betroffenen Stellen im Sinn von Art. 8 des 
Koordinationsgesetzes vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) führt die Leitbehörde 
dann, wenn sie die Beurteilung der Behörden und Fachstellen aufgrund der 

Interessenabwägung oder aus anderen rechtlichen Gründen nicht teilt oder wenn sie 
Widersprüche unter den Amtsberichten feststellt (Abs. 1); sie teilt das Ergebnis den 
Parteien mit (Abs. 2) oder kann sie zum Bereinigungsgespräch beiziehen (Abs. 3). Vor-
liegend war kein Anwendungsfall dieser Bestimmung gegeben. Das RSA organisierte 
das Treffen folglich als freiwillige Dienstleistung, um die zwischen der 
Beschwerdegegnerin und der KDP bestehenden Differenzen auszuräumen. Dass nicht 
umgehend ein Termin dafür zur Verfügung stand, welcher allen Beteiligten passte, und 
der erste vorgesehene Termin verschoben werden musste, ist bei mehreren Beteiligten 
nicht ungewöhnlich und bedeutet keine ungebührliche Verfahrensverzögerung, zumal 
dieses Treffen auf ausdrücklichen Wunsch der Beschwerdegegnerin stattfand und für 
eine Projektüberarbeitung im Sinn des Berichts der KDP nicht nötig gewesen wäre. 
Den Akten lässt sich zwar nicht entnehmen, weshalb das an sich bereits im 
Dezember 2011 vorgesehene Gespräch nicht zustande kam. Klar ist jedoch, dass das 
RSA umgehend mögliche Ersatztermine bekanntgab (vgl. E-Mail RSA vom 20.12.2011, 
Beilage 8 [act. 18A] zur Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 10.9.2013). Die 
Beschwerdegegnerin bestreitet nicht, dass sie den ersten zur Verfügung stehenden 
Termin am 18. Januar 2012 nicht wahrnehmen konnte, weshalb das Gespräch dann 
am 14. Februar 2012 stattfand. Insgesamt ergibt sich damit, dass es auf das Verhalten 
der Beschwerdegegnerin selbst zurückzuführen ist, dass das RSA den Bauentscheid 
nicht mehr vor dem Abstimmungstermin vom 11. März 2012 fällen konnte. 
Entscheidend war, dass die Beschwerdegegnerin die Projektänderung letztlich erst am 
27. Februar 2012 einreichte. Dazu mussten die weiteren Beteiligten erneut angehört 
werden, bevor ein Entscheid gefällt werden konnte (Art. 43 Abs. 2 BewD; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13). Selbst wenn die KDP ihren zweiten Bericht 
umgehend abgeliefert hätte, hätte die Zeit folglich nicht mehr gereicht für einen 
Bauentscheid vor dem Abstimmungstermin. 

5.5.3 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die lange Verfahrensdauer auf das 
Verhalten der Beschwerdegegnerin selbst zurückzuführen ist, zumal sie die Vorbehalte 
der KDP bereits aus deren Reaktion auf die Voranfrage kannte und trotzdem erst am 
27. Februar 2012 ein Gesuch für ein entsprechend angepasstes Projekt einreichte. 
Weder dem RSA noch den Beschwerdeführenden ist eine ungebührliche Verzögerung 
des Verfahrens vorzuwerfen. Das Bauvorhaben fällt somit in zeitlicher Hinsicht unter 
das Bauverbot gemäss Art. 75b BV (vgl. auch vorne E. 2). Da das Verschieben der 
Scheune kein eigenständiger Projektbestandteil ist, sondern eine Vorbedingung für den 
Bau des Mehrfamilienhauses, erübrigt es sich, die in diesem Zusammenhang 

erhobenen Rügen betreffend Denkmalschutz zu prüfen. Das Gleiche gilt für die 
Einwände im Zusammenhang mit der Überbauungsordnung … Die entsprechenden 
Beweisanträge der Parteien werden abgewiesen, soweit ihnen nicht entsprochen 
wurde (vgl. vorne Bst. C). Die Beschwerde ist gutzuheissen, soweit darauf einzutreten 
ist, der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben und die Bewilligung für das 
Bauvorhaben ist zu verweigern. 

6.

6.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die in der Sache unterliegende 
Beschwerdegegnerin die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht zu tragen 
(Art. 108 Abs. 1 VRPG) und den Beschwerdeführenden die in diesem Verfahren 
angefallenen Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). 
Dasselbe gilt für die im vorinstanzlichen Verfahren angefallenen Verfahrens- und 
Parteikosten. Das teilweise Nichteintreten auf die Beschwerde (vorne E. 1.2 f.) ist von 
untergeordneter Bedeutung, weshalb sich eine Kostenausscheidung nicht rechtfertigt.  

6.2

6.2.1 Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden macht in seiner Kostennote vom 
16. Januar 2014 ein Honorar von Fr. 9‘000.-- zuzüglich Auslagen und MWSt geltend. 
Die Auslagen (für Telefon, Porto, Kopien etc.) beziffert er mit 2,5 % des Honorars, 
ausmachend Fr. 225.-- (act. 26A). Im Verfahren vor der BVE machte er ein Honorar 
von Fr. 1'150.-- (zuzüglich Auslagen und MWSt) geltend, dem er einen Stundenansatz 
von Fr. 230.-- zugrunde legte. Für die Auslagen stellte er Fr. 50.-- in Rechnung 
(Vorakten BVE, pag. 64). Mit Eingabe vom 16. Januar 2014 ersucht er das Verwal-
tungsgericht um Korrektur der bei der BVE eingereichten Kostennote; er habe aufgrund 
eines Verschriebs lediglich fünf statt fünfzehn Stunden angegeben (act. 26).

6.2.2 Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 
(KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die 
Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) 
beträgt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- zuzüglich 
allfälliger Zuschläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 PKV. Innerhalb dieses 
Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen 

Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses 
(Art. 41 Abs. 3 KAG).

6.2.3 Für die Parteikosten im Verfahren vor der BVE ist auf die Angaben des 
Rechtsvertreters in seiner Eingabe vom 16. Januar 2014 abzustellen. Da die 
Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen Verfahren unterlagen, wurden ihre 
Parteikosten nicht festgesetzt. Es spricht deshalb nichts dagegen, die Kostennote vom 
12. Oktober 2012 im beantragten Sinn zu korrigieren, zumal ein (neu beziffertes) 
Honorar von Fr. 3'450.-- (15 Stunden à Fr. 230.--; zuzüglich Auslagen von Fr. 50.-- und 
MWSt von Fr. 280.--; total ausmachend 3'780.--) nach den genannten Kriterien 
angemessen erscheint. Dies trifft auf das für das Verfahren vor Verwaltungsgericht 
geltend gemachte Honorar nicht zu. Zwar war es geboten, dass der Rechtsvertreter 
nebst der Beschwerdeschrift nach Vorliegen der Grundsatzurteile des Bundesgerichts 
eine ausführliche Stellungnahme verfasste. Dennoch erscheint mit Blick auf das 
vorinstanzliche Verfahren kein mehr als doppelt so grosser Aufwand geboten. Unter 
Berücksichtigung der gesamten Umstände rechtfertigt es sich deshalb, das für das 
Verfahren vor Verwaltungsgericht zu ersetzende Honorar auf Fr. 6'900.-- festzusetzen. 
Zum Parteikostenersatz gehören die notwendigen Auslagen (Art. 2 PKV). Es können 
nur die im konkreten Fall entstandenen Auslagen ersetzt werden, was bedeutet, dass 
nicht ein im Voraus pauschal festgelegter Prozentsatz des Honorars zu erstatten ist, 
zumal der geltend gemachte Betrag von Fr. 225.-- für Telefon, Porto, Kopien etc. sehr 
hoch erscheint. Dem Rechtsvertreter sind deshalb mangels ausgewiesener Auslagen 
für das verwaltungsgerichtliche Verfahren – entsprechend dem im Verfahren vor der 
BVE geltend gemachten Betrag – Fr. 50.-- zu ersetzen. Der Parteikostenersatz wird 
folglich auf Fr. 7'506.-- festgelegt (Fr. 6'900.-- Honorar zuzüglich Auslagen von Fr. 50.-- 
und MWSt von Fr. 556.--).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der Entscheid 
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 25. Oktober 2012 wird aufgehoben. 
Die Baubewilligung wird verweigert. 

2. a)Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

b) Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, festgesetzt auf Fr. 7'506.-- (inkl. 
Auslagen und MWSt), zu ersetzen.  

3. a)Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

b) Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das Verfahren vor 
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern die Parteikosten, 
festgesetzt auf Fr. 3'780.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.  

4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde F.________
- dem Bundesamt für Raumentwicklung 

und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden
.