# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 439daff7-8d09-5014-a603-35d0b798266a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-20
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 20.06.2017 I/1-2017/13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2017-13_2017-06-20.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/5

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2017/13

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 20.06.2017

Entscheiddatum: 20.06.2017

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 20.06.2017
Art. 132 Abs. 1 lit. f StG (sGS 811.1), Grundstückgewinnsteuer. Die Pflichtige 
erwarb 2011 ein Grundstück im Kanton St. Gallen, das mit einem 
Steueraufschub aus einem Verkauf eines Grundstücks im Kanton Thurgau 
aus dem Jahr 2010 belastet war. 2015 verkaufte sie das Grundstück im 
Kanton St. Gallen. Die von der Eigentumsdauer abhängige 
Grundstückgewinnsteuer wird für die zu verschiedenen Zeiten erworbenen 
Grundstücke anteilmässig berechnet. Daher kann nicht ausschliesslich auf 
die Haltedauer des früher erworbenen Grundstücks abgestellt werden (Urteil 
der Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, vom 20. Juni 2017, VRKE I/
1-2017/13).

Präsident Thomas Vögeli, Richter Fritz Buchschacher und Markus Frei, 

Gerichtsschreiberin Louise Blanc Gähwiler

 

 

X, Rekurrentin,

vertreten durch lic.oec. Lars-Olaf Timmermann, Rheinstrasse 8, 8280 Kreuzlingen,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer

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Sachverhalt:

A.- X erwarb am 30. August 2011 das Grundstück Nr. 1 in A, mit dem Sonderrecht an 

der 5.5-Zimmerwohnung mit Keller und Waschküche sowie Miteigentumsanteile an 

zwei Autoeinstellplätzen, zum Preis von Fr. 1'730'000.–. Das Grundstück in A ist mit 

einem Steueraufschub in der Höhe von Fr. 217'805.– aus einem Grundstücksverkauf in 

B TG vom 26. Mai 2010 belastet. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 

12. Februar 2015 veräusserte X das Grundstück Nr. 1 in A und die dazugehörenden 

Autoeinstellplätze zum Preis von Fr. 2'150'000.– an Y. Der Grundbucheintrag erfolgte 

am 10. November 2015.

B.- X deklarierte am 15. Februar 2016 für den Verkauf der Liegenschaft Nr. 1 einen 

steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 271'728.–. Sie machte lediglich einen Betrag 

von Fr. 24'673.– für den Steueraufschub der Liegenschaft in B geltend. Das kantonale 

Steueramt ging von einem Steueraufschub in der Höhe von Fr. 217'805.– aus und 

setzte den Grundstückgewinn auf Fr. 514'206.– und den Steuerbetrag auf Fr. 156'373.– 

fest. Für das Grundstück in A berücksichtigte es einen Zuschlag von 1 Prozent und für 

das Grundstück in B einen Rabatt von 19,5 Prozent.

C.- X erhob mit Eingabe ihres Vertreters vom 12. Januar 2017 Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit den Anträgen, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen sei der Einspracheentscheid aufzuheben und die Haltedauer von 

28 Jahren auf den gesamten Grundstückgewinn anzuwenden. Mit Vernehmlassung 

vom 13. Februar 2017 beantragte die Vorinstanz, der Rekurs sei abzuweisen. Die 

Rekurrentin nahm am 3. März 2017 dazu Stellung.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis der 

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Rekurrentin zur Ergreifung des Rechtsmittels ist gegeben. Der Rekurs vom 12. Januar 

2017 ist rechtzeitig eingereicht worden und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht 

die gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, 

abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, 

abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.- Unbestritten ist, dass die Rekurrentin mit dem Verkauf des Grundstücks Nr. 1 in A 

einen Grundstückgewinn von Fr. 514'206.– erzielte. Streitig ist dagegen, ob für die 

Berechnung des Steuerbetrags auf dem gesamten Gewinn eine Eigentumshaltedauer 

von 28 Jahren zu berücksichtigen ist oder ob sich die Ermässigung lediglich auf den 

aufgeschobenen Gewinn des Grundstückes in B bezieht und auf dem Gewinn des 

Grundstücks in A wegen kurzer Eigentumsdauer ein Zuschlag zu erheben ist.

a) Gemäss Art. 132 Abs. 1 lit. f StG wird die Besteuerung aufgeschoben bei 

Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft 

(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist 

zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz 

verwendet wird. Bei Veräusserung des Grundstückes wird der wieder angelegte, 

aufgeschobene Gewinn von den Anlagekosten abgezogen (vgl. Art. 139 Abs. 2 StG). 

War das Grundstück weniger als fünf Jahre im Eigentum des Veräusserers, wird der 

Steuerbetrag für das fünfte und jedes volle Jahr weniger um 1 Prozent erhöht (Art. 141 

Abs. 1 StG). War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des 

Veräusserers, wird der Steuerbetrag gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG für jedes weitere 

volle Jahr auf einem Gewinnanteil von höchstens Fr. 500‘000.– um 1,5 Prozent, 

höchstens aber um 40,5 Prozent ermässigt, wenn der Veräusserer das Grundstück 

wenigstens 15 Jahre selbst bewohnt hat. Der Eigentumsdauerrabatt beträgt auf 

Gewinnanteilen über Fr. 500'000.– bei selbst bewohnten Grundstücken sowie in den 

anderen Fällen 1,5 Prozent pro Jahr, maximal 30 Prozent (Art. 141 Abs. 2 lit. b StG). Für 

alle Gewinne wird der Steuerbetrag demnach ab dem 16. bis 35. Jahr 1,5 Prozent pro 

Jahr, maximal aber 30 Prozent ermässigt. Für Gewinne bis höchstens Fr. 500‘000.– 

läuft der Rabatt mit 1,5 Prozent pro Jahr während weiterer sieben Jahre weiter, bis 

maximal 40,5 Prozent, unter der Voraussetzung, dass bei der Veräusserung das 

Grundstück während mindestens 15 Jahren selbst bewohnt worden ist. Damit wird die 

Selbstvorsorge in Form von selbst bewohntem Grundeigentum in betraglich 

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begrenztem Umfang steuerlich privilegiert (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das 

st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 358). Beim Erwerb des Grundstücks aus 

steueraufschiebender Veräusserung wird für die Berechnung der Eigentumsdauer und 

der Selbstnutzung durch den Veräusserer oder dessen Ehegatten auf die letzte 

steuerbegründende Veräusserung abgestellt (Art. 141 Abs. 3 StG). Die 

Grundstückgewinnsteuerforderung entsteht erst mit der letzten, nicht mehr zu einem 

(weiteren) Steueraufschub berechtigenden Handänderung. Entfällt der Vorbehalt und 

kommt es zur Besteuerung, bildet der nunmehr "gesamte Gewinn" das Steuerobjekt. 

Realisiert und besteuert wird damit auch das latente Steuersubstrat erst bei Dahinfallen 

des Steueraufschubs, wobei die dannzumal geltenden Modalitäten (Steuertarif, 

Steuerbemessungsgrundlage etc.) massgebend sind (vgl. BGE 141 II 207 E. 4.2.2 mit 

Hinweis auf Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 

E. 2.4 am Ende). Bei ausserkantonalen Ersatzbeschaffungen und bei Wegfall des 

Steueraufschubs kommt das Recht zur Besteuerung des aufgeschobenen 

Grundstückgewinns grundsätzlich dem Zu-zugskanton zu (sog. Einheitsmethode; vgl. 

Zwahlen/Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über 

die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl. 2017, 

Art. 12 StHG N 76). Der Besitzesdauerabzug ist subjektiv beeinflusst, weil die 

Schmälerung der Bemessungsgrundlage allein durch das Steuersubjekt beeinflusst 

wird, was eigentlich für eine reine Objektsteuer gar nicht zulässig wäre. Gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung stellt die Grundstückgewinnsteuer jedoch keine 

reine Objektsteuer mehr dar. Es handelt sich vielmehr um eine 

Spezialeinkommenssteuer (Zwahlen/Nyffenegger, a.a.O., Art. 12 StHG N 59).

b) Mit dem Besitzesdauerrabatt soll der Altbesitz gegenüber spekulativen 

Handänderungen geschont werden. Ein Gewinn, der über einen längeren Zeitraum 

entstanden ist, soll niedriger besteuert werden als ein Gewinn in gleicher nomineller 

Höhe, der über einen kurzen Zeitraum entstanden ist (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/

Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, § 225 N 9). Wird ein 

Grundstück, welches aus Teilflächen mit unterschiedlicher Eigentumsdauer besteht, 

mit Gewinn veräussert, so wird bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer nach 

der Methode der aufgespaltenen Gewinnberechnung verfahren. Der von der 

Eigentumsdauer abhängige Steuerbetrag wird für die zu verschiedenen Zeiten 

erworbenen Teilflächen gesondert ermittelt und im Ausmass der gesondert 

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berechneten Eigentumsdauer ermässigt (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 359). 

Mit der geteilten Berechnung der Besitzesdauer wird sichergestellt, dass später erzielte 

Teilgewinne (Erlös abzüglich die um den aufgeschobenen Gewinn gekürzten 

Anlagekosten) aus der Veräusserung von Ersatzobjekten höher besteuert werden, 

indem bezüglich der auf den Ersatzliegenschaften erzielten Teilgewinnen der 

Besitzesdauerabzug erst vom Zeitpunkt ihres Erwerbs an gewährt wird. Jede andere 

Rechnungsweise steht im Widerspruch zu Sinn und Zweck des Gesetzes. Die 

Notwendigkeit einer gesonderten Gewinn- und Steuerbetragsermittlung für die zu 

verschiedenen Zeiten erworbenen Grundstücke wird denn auch durch die Praxis 

nahezu einhellig anerkannt. So ordnen verschiedene steuerrechtliche Erlasse anderer 

Kantone die "aufgespaltene Gewinnberechnung" ausdrücklich an (vgl. beispielsweise 

Art. 144 Abs. 3 StG BE).

c) Die Vorinstanz berechnete für jedes Grundstück den Gewinn und die daraus 

resultierende Grundstückgewinnsteuer separat. Auf dem aufgeschobenen Gewinn von 

Fr. 217'805.– gewährte sie den Rabatt für 28 Jahre von 19,5 Prozent. Auf dem Gewinn 

aus dem Verkauf der Liegenschaft in A von Fr. 296'401.– berücksichtigte sie dagegen 

aufgrund der Eigentumsdauer von vier Jahren ein Zuschlag von 1 Prozent. Die 

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer blieb unangefochten. Der Rekurs ist daher 

abzuweisen.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Rekursverfahrens zu Lasten der Rekurrentin (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr 

von Fr. 800.– ist angemessen (Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 

941.12). Der geleistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist zu verrechnen.

 

Entscheid:

1.  Der Rekurs wird abgewiesen.

2.  Die Rekurrentin bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 800.– unter Verrechnung

     des Kostenvorschusses von Fr. 800.–.

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