# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e9fb8e6f-c70a-5769-a33a-0c47ccea9a9b
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-25
**Language:** de
**Title:** Glarus Verwaltungsgericht 25.01.2024 VG.2023.00087 (VG.2024.1327)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_VG_001_VG-2023-00087_2024-01-25.html

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  Urteil vom 25. Januar 2024

  
	
   

  
	
   

  
	
  I. Kammer

  
	
   

  
	
   

  
	
  Besetzung:
  Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichterin Jolanda Hager,
  Ersatzrichter Samuel Bisig und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli

  
	
   

  
	
   

  
	
  in Sachen

  
	
  VG.2023.00087

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    A.______AG

    	
    Beschwerdeführerin

    

  

  
	
   

  
	
  	
    vertreten
    durch Dr. iur.
    Heribert Trachsel

    
	
    und
    lic. iur.
    Patrick Hutter, Rechtsanwälte

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    B.______AG

    	
    Beschwerdegegner

    

  

  
	
   

  
	
  	
    vertreten durch Dr. iur.
    Matthias Auer, Rechtsanwalt

    

  

  
	
   

  
	
  	
    2.

    	
    Gemeinde Glarus Süd

    

  

  
	
   

  
	
  	
    3.

    	
    Departement Bau und Umwelt des Kantons
    Glarus

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
   

  
	
  Baustopp (aufschiebende Wirkung)

  
	
   

  
	
  Die Kammer zieht in Erwägung:

  
	
  I.

  
	
  1.

  
	
  Die
  C.______AG bezweckt die Führung einer Bauunternehmung mit technischem Büro.
  Sie nutzte die Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], für die Ablagerung und
  Aufschüttung von Aushub- und Abbruchmaterial. Am 28. November 2000
  ersuchte sie hierfür bei der früheren Ortsgemeinde […] um eine Bewilligung,
  namentlich projektierte sie einen Umschlags-, Sortierungs- und
  Aufbereitungsplatz für Kiessand. Eine von der D.______AG erhobene Einsprache
  hiess der Gemeinderat […] am 1. Oktober 2002 gut und wies das Baugesuch
  ab. Hiergegen gelangte die C.______AG mit Beschwerde an den Regierungsrat des
  Kantons Glarus, welcher die Beschwerde am 8. Juli 2004 guthiess. Er hob
  den Entscheid des Gemeinderats […] auf und wies die Sache zur Neubeurteilung
  des Baugesuchs an diesen zurück. Dagegen legten sowohl der Gemeinderat […]
  als auch die D.______AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Glarus
  ein, welches die Beschwerden am 7. Juni 2005 abwies (VGer-Urteil
  VG.2004.00097 f.). Der Gemeinderat […] erhob daraufhin Beschwerde beim
  Bundesgericht, welche abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (vgl.
  BGer-Urteil 1P.417/2005 vom 6. Oktober 2005).

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1
  Die Gemeinde Glarus Süd verfügte am
  17. Mai 2022 sodann einen Baustopp. Sämtliche Bauarbeiten und die
  Inbetriebnahme einer Steinbrechanlage auf der Parz.-Nr. 01, Grundbuch
  […], seien unverzüglich einzustellen (Disp.-Ziff. 1). Hiergegen erhob
  die B.______AG, die Grundeigentümerin der streitbetroffenen Parzelle, am
  30. Mai 2022 Beschwerde bei der Gemeinde Glarus Süd, welche am
  24. November 2022 abgewiesen wurde.

  
	
   

  
	
  2.2
  Die Gemeinde Glarus Süd forderte
  die B.______AG am 30. November 2022 zur Einreichung eines Baugesuchs
  auf. Dem kam Letztere am 5. April 2023 nach. In der Folge lag das
  Baugesuch öffentlich auf, worauf die A.______AG am 25. Mai 2023
  Einsprache erhob und einen Baustopp für sämtliche Tätigkeiten auf der
  Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], beantragte.

  
	
   

  
	
  2.3
  Die Gemeinde Glarus Süd verfügte am
  28. Juli 2023, dass sämtliche Bauarbeiten und Nutzungen auf der Parz.-Nr. 01,
  Grundbuch […], unverzüglich einzustellen seien (Disp.-Ziff. 1). Dagegen erhob
  die B.______AG am 10. August 2023 Beschwerde beim Departement für Bau
  und Umwelt des Kantons Glarus (DBU). Am 22. August 2023 ergänzte sie
  diese und beantragte die Gewährung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde,
  welche das DBU am 27. September 2023 erteilte.

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  Die
  A.______AG gelangte mit Beschwerde vom 6. Oktober 2023 ans
  Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des DBU vom
  27. September 2023. Der Beschwerde der B.______AG gegen die Verfügung
  der Gemeinde Glarus Süd vom 28. Juli 2023 sei die aufschiebende Wirkung
  zu entziehen; alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
  B.______AG. Das DBU beantragte am 19. Oktober 2023, dass auf die
  Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter abzuweisen sei; unter Kostenfolge.
  Die B.______AG schloss am 24. Oktober 2023 auf Abweisung der Beschwerde;
  unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der A.______AG. Die Gemeinde
  Glarus Süd liess sich am 25. Oktober 2023 vernehmen und beantragte die
  Gutheissung der Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten der B.______AG und
  des DBU. Nachdem die A.______AG am 3. November 2023 ihr Rechtsbegehren
  erneuert und am 6. November 2023 weitere Akten eingereicht hatte,
  verzichtete die Gemeinde Glarus Süd am 13. November 2023 auf eine weitere
  Stellungnahme. Die B.______AG hielt am 20. November 2023 an ihren
  Anträgen fest.

  
	
   

  
	
  II.

  
	
  1.

  
	
  Die vorliegend angefochtene
  Verfügung des Beschwerdegegners 3 schliesst das Verfahren betreffend
  Baustopp nicht ab. Folglich handelt es sich um einen Zwischenentscheid. Das
  Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des Raumentwicklungs-
  und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs. 1
  lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai
  1986 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde in der Hauptsache zuständig. Damit
  ist es auch zuständig für die Beurteilung der Beschwerde gegen den vorliegend
  angefochtenen Zwischenentscheid.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1 Gemäss Art. 86 Abs. 2 VRG sind
  verfahrensleitende und andere Zwischenentscheide selbstständig nur
  anfechtbar, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken
  können. Das Verwaltungsgericht orientiert sich bei der Auslegung des Begriffs
  "nicht wieder gutzumachender Nachteil" an der Praxis des
  Bundesgerichts zu Art. 93 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes
  über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG). Dabei muss ein solcher
  Nachteil grundsätzlich rechtlicher Natur sein, d.h. auch durch einen
  günstigen Endentscheid nicht mehr behoben werden können. Eine rein
  tatsächliche oder wirtschaftliche Erschwernis genügt in der Regel nicht
  (BGE 147 III 159 E. 4.1, 134 I 83 E. 3.1,
  je mit Hinweisen). Soweit es das materielle Verwaltungsrecht gebietet, können
  jedoch auch rein tatsächliche Nachteile nicht wieder gutzumachende Nachteile
  im Sinne von Art. 86 Abs. 2 VRG bzw. Art. 93 Abs. 1
  lit. a BGG darstellen. Kein nicht wieder gutzumachender Nachteil liegt
  aber jedenfalls dann vor, wenn es einer Partei bloss darum geht, eine
  Verlängerung oder Verteuerung des Verfahrens zu verhindern
  (BGE 141 III 395 E. 2.5, 140 V 282
  E. 4.2.2, je mit Hinweisen).

  
	
   

  
	
  2.2

  
	
  2.2.1 Die
  Beschwerdeführerin macht geltend, mit der Erteilung der aufschiebenden
  Wirkung sei die Beschwerdegegnerin 1 berechtigt, die streitbetroffene
  Parzelle trotz fehlender Bau- bzw. Nutzungsbewilligung als
  Kiesumschlagplatz sowie Lagerplatz zu nutzen und eine mobile Brecheranlage
  einzusetzen. Überdies könne sie die beantragten baulichen Massnahmen bereits
  ausführen. Dadurch sei sie, die Beschwerdeführerin, als unmittelbare
  Nachbarin und Grundeigentümerin massiv betroffen und hätte bis zum
  rechtskräftigen Entscheid in der Hauptsache die durch diesen Betrieb
  entstehenden Lärm- und Staubimmissionen sowie das Errichten eines vier Meter
  hohen Kieshaufens ohne Einhaltung des vorgeschriebenen Grenzabstands zu
  dulden. Wenn der Baustopp schlussendlich bestätigt und das Baugesuch
  abgewiesen werde, würden daraus nicht wieder gutzumachende Nachteile
  resultieren.

  
	
   

  
	
  2.2.2 Der Beschwerdegegner
  3 stellt sich auf den Standpunkt, selbst wenn die Duldung von Immissionen
  überhaupt als nicht wiedergutzumachender Nachteil gewertet werden könne, sei
  eine konkrete Darlegung von Schäden, die hierdurch verursacht würden,
  erforderlich, was die Beschwerdeführerin nicht getan habe. Letztere habe
  diese Immissionen zudem jahrelang hingenommen. Es sei damit nicht nachvollziehbar,
  weshalb es ihr nicht möglich sein solle, den Ausgang des hängigen
  Baustoppverfahrens abzuwarten.

  
	
   

  
	
  2.3 Vorliegend kann durch
  den Entscheid über die aufschiebende Wirkung der Beschwerde der Endentscheid
  über den Baustopp nicht direkt herbeigeführt werden (vgl. Art. 93
  Abs. 1 lit. b BGG). Fraglich und zu prüfen bleit somit, ob die
  Beschwerdeführerin durch den angefochtenen Zwischenentscheid einen nicht
  wieder gutzumachenden Nachteil erleidet. Diesbezüglich bringt sie nachvollziehbar
  und glaubhaft vor, dass von der streitbetroffenen Parzelle Immissionen
  ausgehen, was bereits angesichts des Anlagetyps plausibel erscheint. Darüber
  hinaus ist sie im Hauptverfahren als Grundeigentümerin der benachbarten
  Parzelle ohne Weiteres zur Beschwerde berechtigt (vgl. Heinz Aemisegger, in
  Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung,
  Rechtsschutz und Verfahren, Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 34
  N. 106). Sodann ist die Einhaltung der Umweltschutzvorschriften
  weiterhin offen und im Rahmen der Baubewilligung zu prüfen (vgl. bereits
  VGer-Urteil VG.2004.00097 f. vom 7. Juni 2005). Folglich droht
  insofern ein nicht wiedergutzumachender Nachteil, als selbst die Gutheissung
  der Beschwerde in der Hauptsache die geltend gemachten Immissionen nicht rückwirkend
  ungeschehen machen kann (vgl. hierzu auch BGer-Urteil 5D_56/2017 vom
  30. November 2017 E. 1). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
  erfüllt sind, ist auf die Beschwerde somit einzutreten.

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  3.1 Die Beschwerdeführerin
  macht geltend, die Beschwerdegegnerin 1 verfüge über keine Bewilligung
  für die Nutzung der streitbetroffenen Parzelle, sei dies als Kies-
  bzw. Sandlagerplatz, als Deponie oder als Aufbereitungsanlage für
  Material. Der Betrieb, den sie durch den vorliegend angefochtenen Entscheid
  weiterführen könne, verstosse sodann gegen umweltrechtliche Vorschriften.
  Entgegen den Ausführungen des Beschwerdegegners 3 habe sie, die
  Beschwerdeführerin, alles Notwendige unternommen, damit der streitbetroffene
  Betrieb verlegt werden könne. Der Beschwerdegegnerin 1 müsse der gute
  Glaube in die Rechtmässigkeit des Betriebs in jeglicher Hinsicht abgesprochen
  werden. Der Baustopp sei aufrechtzuerhalten, zumal es dem Regelfall
  entspreche, dass einer dagegen eingereichten Beschwerde keine aufschiebende
  Wirkung zukomme. Eine solche müsse von der verfügenden Behörde sodann nicht
  entzogen, sondern von der Beschwerdeinstanz erteilt werden. Dementsprechend
  müssten nicht Gründe zur Rechtfertigung des Entzugs, sondern zur Erteilung
  der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde dargelegt werden. Da die Nutzung
  der Beschwerdegegnerin 1 nicht bewilligt sei, verdiene sie keinen
  Rechtsschutz. Entsprechend erleide Letztere aus dem Verbot dieser Tätigkeit
  auch keinen wirtschaftlichen Nachteil, da niemand Anspruch darauf habe, einen
  wirtschaftlichen Nutzen aus einer illegalen Tätigkeit zu ziehen. Die
  Beschwerdegegnerin 2 sei zudem seit dem letzten Urteil des
  Verwaltungsgerichts in dieser Sache nicht untätig gewesen. Vielmehr habe sie
  diverse Vorkehrungen in Bezug auf eine Ersatzlösung getroffen.

  
	
   

  
	
  3.2 Die Beschwerdegegnerin
  1 stellt sich auf den Standpunkt, die Beschwerde habe grundsätzlich
  aufschiebende Wirkung. Für deren Entzug seien überzeugende Gründe im Sinne
  eines drohenden schweren Nachteils sowie eine Interessenabwägung unter
  Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit nötig. Die Beschwerdelegitimation
  der Beschwerdeführerin sei fraglich. Sie, die Beschwerdegegnerin 1,
  könnte bei Entzug der aufschiebenden Wirkung das streitbetroffene Areal nicht
  mehr nutzen und hätte nicht zu rechtfertigende finanzielle Einbussen
  hinzunehmen. Der Entzug wäre diesfalls nicht verhältnismässig.

  
	
   

  
	
  3.3 Die Beschwerdegegnerin
  2 bringt vor, nachdem die damalige Ortsgemeinde […] gerichtlich zur Prüfung
  des streitbetroffenen Baugesuchs verpflichtet worden sei, sei ein anderer
  Standort für den Betrieb gesucht worden, wobei das Baubewilligungsverfahren
  sistiert worden sei. Der Abbruch der Betonmischanlage auf der Parz.-Nr. 01,
  Grundbuch […], sei am 11. Dezember 2013 bewilligt worden, wobei dies erst
  im Frühjahr 2021 vollzogen worden sei. Unabhängig davon habe sie, die
  Beschwerdegegnerin 2, in ihrem Baubewilligungsentscheid vom
  11. Dezember 2013 unmissverständlich festgehalten, dass mit dem Abbruch
  der Betonmischanlage, der Entfernung des Rohmaterials sowie des gelagerten
  Kiessands das nach wie vor pendente Baubewilligungsverfahren aus dem Jahr
  2000 erledigt und für inskünftig mögliche Nutzungsformen die Einreichung
  eines Baugesuchs notwendig sei. Dieser Entscheid sei unangefochten in
  Rechtskraft erwachsen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe die Liegenschaft in
  der Folge jedoch weiterhin als Lagerplatz genutzt und hierfür keine
  Bewilligung eingereicht. Weil sie daraufhin sogar eine Steinbrechanlage
  erstellt und betrieben habe, sei am 17. Mai 2022 einen Baustopp verfügt
  worden, welcher ebenfalls in Rechtskraft erwachsen sei. Seit April 2023 sei
  ein neues Baugesuchverfahren zur Nutzungsanpassung für einen Kiesumschlag-
  und Lagerplatz sowie für den temporären Einsatz einer mobilen
  Steinbrechanlage und für eine projektierte Einfriedungsmauer pendent, wobei
  die Beschwerdegegnerin 1 trotz mehrmaliger Aufforderung fehlende
  Unterlagen nicht eingereicht habe. Die Bewilligung sei indessen vor der
  Umsetzung der entsprechenden Nutzung oder des Bauvorhabens einzuholen, weshalb
  gestützt auf Art. 81 Abs. 1 RBG die Einstellung der Arbeiten
  angeordnet worden sei. Der Beschwerde hiergegen komme von Gesetzes wegen
  keine aufschiebende Wirkung zu, weshalb diese nicht entzogen werden müsse.
  Stattdessen müssten für deren Erteilung ausserordentliche Gründe vorliegen,
  was vorliegend nicht der Fall sei. Mit der nicht bewilligten Nutzung der
  streitbetroffenen Parzelle während des hängigen Baubewilligungsverfahrens
  werde das öffentliche Interesse an der Durchführung eines rechtmässigen Baubewilligungsverfahrens
  torpediert und das Instrument des Baustopps verliere seine abschreckende
  Wirkung. Ferner gingen von der aktuellen Nutzung Immissionen aus, ohne dass
  vorgängig geprüft worden sei, ob die Umweltschutzvorschriften und allfällige
  Grenzwerte eingehalten würden. Die rein finanziellen Interessen der
  Beschwerdegegnerin 1 könnten das Interesse an der Nichtnutzung der
  Parzelle nicht aufwiegen. Da auch Nutzungsänderungen einer Baubewilligung
  bedürften, stehe bei Nichtbeachtung als vorsorgliche Massnahme nur ein Bau-
  bzw. Nutzungsverbot nach Art. 81 RBG zur Verfügung. Selbst gestützt
  auf Art. 22 VRG wäre sie, die Beschwerdegegnerin 2, im Rahmen ihrer
  baupolizeilichen Aufgaben verpflichtet gewesen, vorsorgliche Massnahmen anzuordnen.

  
	
   

  
	
  3.4 Der Beschwerdegegner 3
  bringt vor, die Verfügung betreffend Baustopp verpflichte die
  Beschwerdegegnerin 1 lediglich zur Einstellung der Bauarbeiten. Habe
  Letztere mit solchen noch gar nicht begonnen oder befinde sich auf dem Areal
  keine mobile Brecheranlage, laufe die Erteilung der aufschiebenden Wirkung
  ins Leere. Selbstredend dürfe aber noch nicht gebaut werden, bis ein
  Baubewilligungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen sei. Lediglich die
  bisherige, jahrelang tolerierte Nutzung sei vorläufig weiterhin möglich. Eine
  Prüfung der Rechtmässigkeit der Nutzung bzw. Nutzungserweiterung der
  streitbetroffenen Parzelle sei noch nicht erfolgt. Ohne ebendiese Prüfung
  gebe es keine Grundlage, ein Projekt – selbst wenn es bereits ausgeführt
  worden sei – als illegal zu bezeichnen. Die Rechtmässigkeit der Nutzung sei
  noch nicht (nachträglich) geprüft worden. Die jahrelange von der
  Beschwerdegegnerin 2 hingenommene Nutzung könne nicht unberücksichtigt
  bleiben. Auch wenn Letztere nach einer Lösung im Sinne einer Verlegung des Standorts
  gesucht habe, hätte sie das vom Bundesgericht zurückgewiesene Verfahren
  rechtskonform abschliessen müssen. In diesem Rahmen hätte sie bereits vor
  Jahren das nun strittige Nutzungsverbot verfügen können. Ihre Untätigkeit
  falle im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung negativ ins Gewicht.

  
	
   

  
	
  4.

  
	
  4.1 Entgegen den Ausführungen der
  Beschwerdegegner 1 und 3 wurde rechtskräftig entschieden, dass die
  Beschwerdegegnerin 1 für die Arbeiten auf der streitbetroffenen Parzelle
  einerseits eine Bewilligung benötigt, andererseits über keine solche verfügt
  (BGer-Urteil 1P.417/2005 vom 6. Oktober 2005 E. 3.5; VGer-Urteil
  VG.2004.00097 f. vom 7. Juni 2005 E. II/4c). Damit erscheint
  aktuell lediglich noch ungeklärt, ob diese Nutzungsformen bewilligungsfähig
  bzw. ob sie zonenkonform sind und die umweltrechtlichen Vorgaben
  einhalten, wobei ein diesbezügliches Bewilligungsverfahren bei der
  Beschwerdegegnerin 2 anhängig ist.

  
	
   

  
	
  4.2
  Wird mit Bauarbeiten begonnen,
  obwohl keine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt, oder wird ein Bau in
  Abweichung von der erteilten Bewilligung erstellt, hat die zuständige
  Gemeindebehörde unverzüglich die Einstellung der Bauarbeiten anzuordnen
  (Art. 81 Abs. 1 RBG). Solche Baueinstellungsverfügungen sind
  vorläufig vollstreckbar und einer Beschwerde kommt nur aufschiebende Wirkung
  zu, sofern dies die Beschwerdeinstanz verfügt (Art. 81 Abs. 3 RBG).
  Hierbei gilt Art. 81 RBG als lex specialis zu Art. 93 VRG und geht
  dementsprechend vor (vgl. Art. 79 Abs. 1 RBG). Art. 81 RBG
  betrifft im Wortlaut zwar das Bauen ohne Baubewilligung. Da jedoch bereits
  rechtskräftig festgehalten wurde, dass für die streitbetroffene Nutzung eine
  Baubewilligung notwendig ist und eine ebensolche noch nicht vorliegt, ist
  Art. 81 RBG ohne Weiteres anwendbar. Auch der Beschwerdegegner 3
  hat schliesslich gestützt hierauf die aufschiebende Wirkung gewährt.

  
	
   

  
	
  4.3

  
	
  4.3.1
  Der Beschwerdegegner 3 war als
  Beschwerdeinstanz zwar grundsätzlich berechtigt, der Beschwerde in Anwendung
  von Art. 81 Abs. 3 RBG die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
  Sowohl Wortlaut als auch Zweck von Art. 81 Abs. 3 RBG deuten jedoch
  darauf hin, dass die Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde in
  Konstellationen wie der vorliegenden die Ausnahme darstellen soll. Ein
  als vorsorgliche Massnahme ausgesprochenes einstweiliges Nutzungsverbot kann
  seinen Zweck nämlich grundsätzlich nur dann erfüllen, wenn einem dagegen
  erhobenen Rechtsmittel die aufschiebende Wirkung entzogen wird, weshalb die
  Wiederherstellung derselben nur in Frage kommt, wenn sich die vorsorgliche
  Massnahme selber als unzulässig erweist. Bei einem mangels Bewilligung
  ausgesprochenen vorsorglichen Nutzungsverbot ist der Entzug der
  aufschiebenden Wirkung in der Regel schon deshalb gerechtfertigt, weil
  andernfalls die mit der Bewilligungspflicht angestrebte präventive Kontrolle
  unterlaufen und derjenige, der eigenmächtig eine bewilligungspflichtige
  Nutzungsänderung vornimmt, besser gestellt würde als derjenige, der
  ordnungsgemäss vorgängig um eine Bewilligung nachsucht. Folglich kann in solchen
  Fällen die aufschiebende Wirkung nur ausnahmsweise und aus besonderen Gründen
  wiedererteilt werden, beispielsweise wenn höherrangige Güter bedroht sind.
  Hierbei sind die gegenüberstehenden Interessen sorgfältig gegeneinander
  abzuwägen. Das heisst, es müssen in der Regel die öffentlichen Interessen des
  Gemeinwesens denjenigen der Beschwerde führenden Partei gegenübergestellt
  werden. Dabei können auch die Prozessaussichten miteinbezogen werden, sofern
  sie klar zu Tage treten (vgl. zum Ganzen unter anderem das Urteil des
  Verwaltungsgerichts Zürich VB.2007.00473 vom 21. November 2007
  E. 4.1.1, mit Hinweisen). Die aufschiebende Wirkung in Fällen wie dem
  vorliegenden ist damit in der Regel nicht zu gewähren (vgl. auch
  Entscheid des Baudepartements des Kantons St. Gallen BDE 2020
  Nr. 127 vom 14. Dezember 2020 E. 5).

  
	
   

  
	
  4.3.2
  Anhand der Gesetzessystematik lässt
  sich weiter entnehmen, dass der Beschwerde in den weiteren baurechtlichen
  Belangen, v.a. bei der Beschwerde gegen eine Bau- oder
  Nutzungsbewilligung, von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt
  (Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m. Art. 93 Abs. 1 VRG;
  vgl. VGer-Urteil VG.2017.00017 vom 1. Juni 2017 E. II/1.2).
  Demgemäss müsste, falls die Beschwerdegegnerin 1 bereits über eine
  Baubewilligung verfügen würde und die Beschwerdeführerin hiergegen Beschwerde
  erhoben hätte, dieser die aufschiebende Wirkung im Grundsatz zuerkannt
  werden, womit eine Nutzung bis zur rechtskräftigen Bewilligung untersagt
  wäre. Mit Blick darauf mutet es denn auch gar willkürlich an, wenn die Beschwerdegegnerin 1
  ohne Baubewilligung und damit ohne eine Prüfung der Bewilligungsfähigkeit
  aufgrund der Gewährung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde gegen einen
  verfügten Baustopp die streitbetroffene Parzelle weiterhin frei nutzen könnte,
  ihr dies aber bei einer erteilten, jedoch angefochtenen Baubewilligung
  untersagt wäre. Schliesslich ist Art. 81 Abs. 3 RBG auch im
  Lichte der Gemeindeautonomie zu sehen. Dieser kommt im Bau- und
  Raumplanungsrecht eine herausragende Bedeutung zu, wobei sich der Beschwerdegegner 3
  als Rechtsmittelinstanz im Rahmen seiner Kognition Zurückhaltung aufzuerlegen
  hat (vgl. VGer-Urteil VG.2022.00001 vom 28. April 2022
  E. II/4.1). Dies gilt auch beim vorliegenden Verfahren betreffend
  aufschiebende Wirkung.

  
	
   

  
	
  4.3.3 Als Zwischenfazit
  ist festzuhalten, dass in Fällen wie dem vorliegenden ohne besondere Gründe,
  beispielsweise zum Schutz von höherrangigen Gütern, der Beschwerde keine
  aufschiebende Wirkung gewährt werden darf. Solche Güter sind vorliegend nicht
  ersichtlich. Die von der
  Beschwerdegegnerin 1 geltend gemachten Gründe sind rein finanzieller
  Natur. Diese sind zwar zu berücksichtigen, haben aber hinter den öffentlichen
  Interessen der Rechtssicherheit und des Umweltschutzes zurückzutreten. Dies
  gilt umso mehr, als dass die Beschwerdegegnerin 1 wissentlich ohne
  Bewilligung ihre Arbeiten ausführt und damit als bösgläubig zu gelten hat.
  Demgemäss ist ihr Argument eines finanziellen Verlusts auch mit Blick auf die
  vom Beschwerdegegner 3 selbst angeführte bundesgerichtliche Praxis
  weniger hoch zu gewichten (vgl. BGE 132 II 21
  E. 6.4; Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2021.00503 vom
  7. Dezember 2021 E. 4.3.2). Polizeiliche Interessen macht sie
  schliesslich nicht geltend, wobei solche denn auch nicht ersichtlich sind.

  
	
   

  
	
  4.4

  
	
  4.4.1
  Sodann hat die
  Beschwerdegegnerin 2 ein gewichtiges Interesse daran, dass keine Bau-
  oder Nutzungstätigkeit ohne entsprechende Bewilligung ausgeübt wird. Sie hat
  zudem ein erhebliches Interesse an der rechtsgleichen Anwendung dieses
  Grundsatzes. Hinzu kommen die im Rahmen des Baustopp- und
  Baubewilligungsverfahren noch zu prüfenden öffentlichen Interessen des
  Umweltschutzes. Die Beschwerdeführerin hat darüber hinaus ein grosses
  Interesse daran, vor Immissionen geschützt zu werden, unabhängig davon, ob
  diese Beeinträchtigungen bereits seit längerem andauern. Dem stehen – wie
  bereits erwähnt – hauptsächlich finanzielle Interessen der
  Beschwerdegegnerin 1 gegenüber, welche jedoch nicht überwiegen.

  
	
   

  
	
  4.4.2
  Soweit sich die Beschwerdegegnerin
  1 auf den Vertrauensschutz berufen will, ist zu berücksichtigen, dass es
  zunächst eines Anknüpfungspunkts im Sinne einer Vertrauensgrundlage bedarf.
  Darunter ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu verstehen, das bei den
  betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen auslöst. Es kommt hierbei nicht
  auf die Rechtsnatur eines staatlichen Aktes, sondern nur auf dessen
  Bestimmtheitsgrad an, der so gross sein muss, dass der Private daraus die für
  seine Dispositionen massgebenden Informationen entnehmen kann. Auf Vertrauensschutz
  kann sich sodann nur berufen, wer von der Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte
  und ihre allfällige Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hätte kennen
  müssen. Wer die Fehlerhaftigkeit demgegenüber kennt, kann nicht in guten
  Treuen davon ausgehen, dass die durch den Staat erweckten Erwartungen erfüllt
  werden. Ein berechtigtes Vertrauen ist auch denjenigen abzusprechen, welche
  die Mangelhaftigkeit der Vertrauensgrundlage bei gehöriger Sorgfalt hätten
  erkennen müssen. Ferner kann Vertrauensschutz in der Regel nur geltend
  machen, wer gestützt auf sein Vertrauen eine Disposition getätigt hat, die
  ohne Nachteil nicht wieder rückgängig gemacht werden kann, wobei zwischen dem
  Vertrauen und der Disposition ein Kausalzusammenhang gegeben sein muss. Selbst
  wenn die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich
  Private nicht darauf berufen, falls ein überwiegendes öffentliches Interesse
  entgegensteht. Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt daher vorbehalten
  und bildet eine Schranke des Vertrauensschutzes (vgl. zum Ganzen
  VGer-Urteil VG.2020.00071 vom 12. November 2020 E. II/5.1, mit
  Hinweisen).

  
	
   

  
	
  Vorliegend
  hat die Beschwerdegegnerin 1 als bösgläubig zu gelten, da ihr angesichts der
  durchgeführten Verwaltungs- und Gerichtsverfahren klar sein musste, dass die
  Nutzung der streitbetroffenen Parzelle bewilligungspflichtig ist. Es musste
  ihr bei gehöriger Sorgfalt ebenfalls bewusst gewesen sein, dass sie über
  keine solche Bewilligung verfügt und entsprechende Arbeiten nicht hätte ausführen
  dürfen. Hieran ändert die Untätigkeit der Beschwerdegegnerin 2 nichts,
  wobei die lange Verfahrensdauer wohl zum Teil auch der
  Beschwerdegegnerin 1 selbst anzulasten ist. Letztere musste denn auch
  darüber im Klaren gewesen sein, dass aus der langen Verfahrensdauer
  bzw. der zeitweisen Untätigkeit der Beschwerdegegnerin 2 kein
  Anspruch auf eine Baubewilligung oder eine Nutzungsmöglichkeit ohne
  Baubewilligung resultiert, nicht zuletzt weil die Notwendigkeit einer
  Baubewilligung höchstrichterlich festgestellt wurde. Dementsprechend bestand
  keine Vertrauensgrundlage, was demzufolge auch nicht im Rahmen der
  Interessenabwägung berücksichtigt werden kann.

  
	
   

  
	
  4.4.3
  Schliesslich können im Rahmen der
  Interessenabwägung den Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Hauptsache
  Rechnung getragen werden, sofern sie eindeutig sind (vgl. obenstehende
  E. II/4.3.1). Vorliegend erscheint aufgrund einer summarischen Prüfung
  der Akten die Beschwerdegegnerin 2 zum Baustopp ohne Weiteres
  berechtigt. Der Beschwerdegegner 3 macht hierbei zwar geltend,
  vorsorgliche Massnahmen wie der Baustopp seien auf dringliche Situationen
  zugeschnitten und ergingen in der Regel aufgrund einer summarischen Prüfung
  der Sach- und Rechtslage. Die Widerrechtlichkeit der Nutzung sei bisher nicht
  rechtskräftig festgestellt worden. Dies widerspricht jedoch einerseits seiner
  Argumentation, es solle mit dem Entscheid über die aufschiebende Wirkung kein
  Präjudiz in Sachen Baustopp geschaffen werden. Deutet er damit doch auf eine
  beabsichtigte Gutheissung der Beschwerde in der Hauptsache hin. Andererseits
  ist dies lediglich in formeller Hinsicht zutreffend, da die
  Widerrechtlichkeit der Nutzung aufgrund der rechtskräftig festgestellten
  Notwendigkeit einer Baubewilligung und dem unbestrittenen Fehlen einer solchen
  an sich bereits offensichtlich ist. In der Regel genügt denn auch die
  Feststellung, dass Bauarbeiten oder die angedachten Nutzungen formell
  baurechtswidrig sind, um einen Baustopp oder ein vorläufiges Nutzungsverbot
  anzuordnen, wobei allerdings der Grundsatz der Verhältnis-mässigkeit beachtet
  werden muss (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2021.00046
  vom 19. Mai 2021 E. 4.2.1, mit Hinweis). Vor diesem Hintergrund und
  mit Blick auf die obenstehende Interessenabwägung erscheinen
  die Erfolgsaussichten der Beschwerde gegen die Baustoppverfügung damit eher
  gering, was ebenfalls gegen die strittige Gewährung der aufschiebenden
  Wirkung spricht.

  
	
   

  
	
  5.

  
	
  Zusammenfassend
  ist der Beschwerdegegner 3 zur Erteilung der aufschiebenden Wirkung der
  Beschwerde in Verfahren betreffend Baustopp zwar grundsätzlich berechtigt.
  Eine solche ist jedoch nur ausnahmsweise gerechtfertigt, namentlich dann,
  wenn besondere Gründe die Erteilung rechtfertigen. Solche sind vorliegend
  nicht ersichtlich.

  
	
   

  
	
  Dies
  führt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des Entscheids des
  Beschwerdegegners 3 vom 27. September 2023.

  
	
   

  
	
   

  
	
  III.

  
	
  1.

  
	
  1.1 Nach Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG hat
  die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren unterliegt,
  die amtlichen Kosten zu tragen. Da dem Beschwerdegegner 3 keine
  amtlichen Kosten auferlegt werden können (Art. 135 Abs. 2 VRG),
  sind die Gerichtskosten von pauschal Fr. 1'500.- ausgangsgemäss der
  Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen. Der Beschwerdeführerin ist der von
  ihr bereits geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'500.-
  zurückzuerstatten. 

  
	
   

  
	
  1.2 Der Beschwerdegegnerin 1 steht mangels Obsiegens
  sodann keine Parteientschädigung zu. Hingegen sind sie und der
  Beschwerdegegner 3 zu verpflichten, der Beschwerdeführerin je eine Parteientschädigung
  in der Höhe von Fr. 900.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen
  (Art. 138 Abs. 2 und 3 lit. a VRG).

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  Beim vorliegenden Entscheid
  handelt es sich um einen Zwischenentscheid, weshalb die
  Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht nur
  nach Massgabe von Art. 93 Abs. 1 BGG offensteht.

  
	
  Demgemäss erkennt die Kammer:

  
	
  	
    1.

    	
    Die
    Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Beschwerdegegners 3
    vom 27. September 2023 wird aufgehoben.

    
	
    2.

    	
    Die
    Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 1'500.- werden der
    Beschwerdegegnerin 1 auferlegt und von ihr bezogen. Der
    Beschwerdeführerin wird der von ihr bereits geleistete Kostenvorschuss von
    Fr. 1'500.- zurückerstattet.

    
	
    3.

    	
    Die
    Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 3 werden verpflichtet,
    der Beschwerdeführerin innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses
    Entscheids eine Parteientschädigung von je Fr. 900.- (inkl.
    Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

    
	
    4.

    	
    Schriftliche
    Eröffnung und Mitteilung an:

    
	
     

    	
    […]