# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 69696f0f-b627-55d9-bfab-1b4cd62fe774
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-10-21
**Language:** de
**Title:** Konzession. Landanlagekonzessionen. Konzessionen für Bauten auf Landanlagen. Konzessionen für Seebauten. (Nachträgliche) Befristung der Konzession.
**Docket/Reference:** BRKE II Nr. 0205/2008
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_0205_2008_819.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 0205/2008 vom 21. Oktober 2008 in BEZ 2009 Nr. 17

Die  Baudirektion  Kanton  Zürich  hatte  eine Bewilligung für die Sanierung eines 
bestehenden Bad- und Bootshauses mit darunter liegender Haabe und in das öffent-
liche Seegebiet hineinragender Terrasse bewilligt. Mit der Bewilligungserteilung wur-
de die Konzession für das Bad- und Bootshaus, die Terrasse und die Haabe nach-
träglich bis 31. Dezember 2021 befristet. Die Grundeigentümer beantragten die Auf-
hebung dieser Befristung. 

Aus den Erwägungen:

2. Das Baugrundstück wurde aufgrund einer Konzession durch Aufschüttung im
Seegebiet geschaffen und mit der Konzessionserteilung vom 23. April 1896 ins Pri-
vateigentum des Konzessionärs übertragen. Unter Dispositivziffer 5 wurde für allfäl-
lige Bauten auf der Landanlage eine Bewilligung vorbehalten. Mit Baudirektionsver-
fügung vom 14. März 1919 wurde den damaligen Grundeigentümern die Bewilligung 
für  die  Erstellung  eines  Bad-  und  Bootshauses  mit  einer  ins  Seegebiet  auskragen-
den  Terrasse  sowie  eines  Landungsstegs  erteilt.  Am  9.  August  1935  bewilligte  die 
Baudirektion das Gesuch für die Erstellung eines Wohnhauses mit Nebenbauten auf 
der Landanlage. Sodann wurde mit Verfügung vom 17. September 1935 für den Bau 
einer  Ufertreppe  und  eines  neuen  Landungssteges  im  Seegebiet  eine  befristete 
Konzession bis zum 31. Dezember 1945 erteilt. Diese Konzession wurde mehrmals 
verlängert, letztmals mit der angefochtenen Verfügung bis 31. Dezember 2021. (…)

3.1  Die  Vorinstanz  begründet  die  nachträgliche  Befristung  der  Konzession  da-
mit, dass es gemäss bundesrechtlicher Rechtsprechung (BGE 127 II 69) kein wohl-
erworbenes  Recht  auf  eine  dauerhafte  Sondernutzung  geben  könne,  da  dies  mit 
dem Grundsatz der Unveräusserlichkeit öffentlicher Gewalt nicht vereinbar sei. Dies 
bedeute,  dass  unbefristete  wasserrechtliche  Konzessionen  zu  befristen  seien.  Im 
vorliegenden Fall sei die Konzession für das Bad- und Bootshaus vor 87 Jahren er-
teilt  worden.  Im  Zuge  der  Bauausführung  sei  ein  Teil  der  mit  Konzession  vom  23. 
April 1896 bewilligten Landanlage abgegraben worden. Dadurch sei unter dem Bad-
und  Bootshaus  eine  Haabe  entstanden,  die  dauernd  mit Wasser umspült sei. Zwar 
stelle  die nachträgliche Abgrabung der Landanlage das Eigentum an dieser Fläche 
nicht  grundsätzlich  in  Frage,  jedoch  sei  der  See  durch  die  künstlich  geschaffene 
Wasserfläche  unter  dem  Bad-  und  Bootshaus  wieder  auf  das  fragliche  Grundstück 
ausgedehnt  worden.  Diese  Wasserfläche  lasse  sich  nicht  vom  übrigen  Seegebiet 
abgrenzen  und  könne  deshalb  kein  eigenes  rechtliches  Schicksal  haben.  Privatei-

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gentum  an  einem  Teil  des  Seewassers  sei  ausgeschlossen.  Die  Terrasse  rage  ins 
Seegebiet  hinein,  und  auch  das  Bad-  und  Bootshaus  befinde  sich  fast  vollständig 
über einer öffentlichen Wasserfläche. Damit habe es sich seit jeher um eine konzes-
sionspflichtige Inanspruchnahme des öffentlichen Seegebiets gehandelt. Die Befris-
tung  und  Gebührenpflicht  dieser  Bauten  stellten  lediglich eine Umsetzung der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung dar. Es rechtfertige sich daher angesichts der an-
stehenden Sanierungsarbeiten, die bereits überlang bestehende Konzession zu be-
fristen. (...)

4.1 Im 19. und zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurde am Zürichsee durch die 
Erweiterung  des  Seeufers  und  die  Auffüllung  des Sees neues Land gewonnen. Bis 
zum  Inkrafttreten  des  Wasserwirtschaftsgesetzes  am  1.  Januar  1993  wurde  der 
Konzessionär Eigentümer der Landanlage. Als Entgelt für die Erteilung der Sonder-
nutzungskonzession und für die Abtretung des ehemaligen Seegebiets zu Eigentum 
war  eine  Konzessionsgebühr  zu  entrichten.  Beim  erworbenen  Eigentum  handelt  es 
sich allerdings nur um beschränktes Eigentum, da das Privateigentum am Konzessi-
onsland lediglich im Rahmen der jeweiligen Konzessionsbestimmungen besteht. So 
kann  in  der  Konzession  der  Umfang  der  Nutzungsbefugnisse  des  Konzessionärs 
beschränkt  werden.  Darunter  findet  sich  regelmässig  die  Bestimmung,  wonach  für 
die Ausführung allfälliger Bauten auf der Landanlage eine Bewilligung des Kantons 
einzuholen sei. Diese Bewilligung stellt keine Baubewilligung im Sinne einer Polizei-
erlaubnis,  sondern  eine  Baukonzession  dar,  auf  deren  Erteilung  kein  Rechtsan-
spruch besteht (RB 1975 Nr. 132; M. Rüssli, Rechtsgutachten zu den Landanlagen 
am Zürichsee und den Bauten auf Landanlangen, 2006, S. 6 ff.). 

In  BGE 127 II 69 ff. entschied das Bundesgericht im Zusammenhang mit einer 
im  19.  Jahrhundert  ohne  zeitliche  Begrenzung  erteilten  Wasserrechtskonzession, 
dass  das  Gemeinwesen  Sondernutzungskonzessionen  nicht  auf  unbefristete Dauer 
erteilen könne (Unzulässigkeit «ewiger» Konzessionen). Es gebe kein wohlerworbe-
nes Recht auf eine Konzession ohne zeitliche Beschränkung. Das Gemeindewesen 
müsse  von  Zeit  zu Zeit Gelegenheit erhalten, sich darüber zu vergewissern, ob die 
Sondernutzung  mit  dem  öffentlichen  Interesse  noch  in  Einklang  stehe.  Wäre  das 
durch die Konzession dem Privaten eingeräumte Recht ein ewiges, liefe das darauf 
hinaus,  dass  das  Gemeinwesen  sich  seiner  Rechte  und  seiner  Hoheit  entäussere, 
was  nicht  zulässig  sei.  Nenne  die  Konzessionsurkunde  keine  zeitliche  Beschrän-
kung, sei die Dauer der Konzession zu beschränken und durch richterliche Lücken-
füllung zu bestimmen. 

Die im zitierten BGE 127 II 69 ff. gemachten Überlegungen können für Landan-
lagekonzessionen und Konzessionen für Bauten und Anlagen auf Landanlagen kei-
ne  Gültigkeit  beanspruchen.  So  hätte  eine  Befristung  der  Landanlagekonzession 
lediglich  zur  Folge,  dass  bei  Beendigung  der  Konzession  die  damit  verbundenen 
Konzessionsbestimmungen  aufgehoben  würden.  Hingegen  verbliebe  das  Eigentum 
am  Grundstück  nach  Ablauf  der  Konzession  beim  vormaligen  Konzessionär.  Der 
Kanton würde die Herrschaft über das aufgefüllte ehemalige Seegebiet nicht wieder 
erlangen. Das Gleiche gilt für Bauten und Anlagen auf Konzessionsland. Würde die 
Konzession  nachträglich  befristet,  führte  dies  nicht  dazu,  dass  bei  Ablauf  der  Kon-
zession der Kanton wieder die Herrschaft über eine öffentliche Sache zurückgewin-
nen würde. Vielmehr bliebe auch hier das Grundstück im Eigentum des Landanlage-
konzessionärs.  Darin  liegt  der  Unterschied  zum  zitierten  Bundesgerichtsentscheid, 

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wo  das  mit  Wasserrechtskonzession  belastete  Gewässer  eine  öffentliche  Sache 
blieb und das Gemeinwesen nach Ablauf der Konzession wieder die volle Herrschaft 
darüber erlangte. Mit einer nachträglichen Befristung würde unzulässigerweise in die 
Eigentümerstellung  des  Konzessionärs  eingegriffen.  Eine auf einer Landanlage be-
willigte Baute muss deshalb nur dann entfernt werden, wenn die Baukonzession von 
Anfang an befristet war oder die Konzession einen Bewilligungsvorbehalt enthält (M. 
Rüssli,  S.  17 ff.). Anders verhält es sich mit Einbauten in das öffentliche Seegebiet 
(z.B.  Badanstalten,  Stege oder Haaben), da die von ihnen beanspruchte Seefläche 
den  Charakter  einer  öffentlichen  Sache  nicht  verloren  hat.  Gestützt  auf die höchst-
richterliche Rechtsprechung fällt eine nachträgliche Befristung der Konzession somit 
bei Seebauten in Betracht. 

4.2  Das  in  Frage  stehende  Bad-  und  Bootshaus  mit  darunter  liegender Haabe 
stellt keine reine Seebaute dar. Zwar ragt die Terrasse bis zu 1,55 m ins öffentliche 
Seegebiet  hinein.  Das  Gebäude  selbst  befindet  sich  jedoch  auf  einem durch Land-
aufschüttung gewonnenen privaten Ufergrundstück. Der Umstand, dass ein Teil des 
aufgefüllten  Seegebietes  bei  Erstellung  der  Baute  wieder  abgegraben  wurde  und 
das  Seewasser  unter  das  Gebäude  reicht,  ändert  daran  nichts.  Hinzu kommt, dass 
das Bad- und Bootshaus – wie selbst die Baudirektion einräumt – nur teilweise über 
der Wasserfläche steht und im Übrigen Konzessionsland beansprucht. Beim rekurs-
betroffenen  Gebäude  handelt  es  sich  somit  um  eine  teils  auf  Privatgrund  und  teils 
auf  öffentlichem  Seegebiet  situierte  Baute.  Nach  dem  Gesagten  können  die  vom 
Bundesgericht im vorstehend zitierten Entscheid angestellten Überlegungen für das 
(teilweise) auf der Landanlage stehende Bad- und Bootshaus keine Gültigkeit bean-
spruchen. Hingegen lässt sich die höchstrichterliche Rechtsprechung auf die in das 
öffentliche Gewässer ragende Terrasse und die unter dem Gebäude liegende Haabe 
übertragen,  da  der  hiervon  beanspruchte  Teil  des  Zürichsees  den  Charakter  einer 
öffentlichen  Sache  nicht  verloren  hat.  Eine  nachträgliche  Befristung  fällt  daher  nur 
für die Terrasse und die Haabe in Betracht. 

Zusammenfassend  ergibt  sich,  dass  in  teilweiser  Gutheissung  des  Rekurses 
Dispositivziffer II.3 der angefochtenen Verfügung insoweit aufzuheben ist, als für das 
Bad-  und  Bootshaus  eine  Befristung  festgesetzt  worden  ist.  Im  Übrigen  ist  der  Re-
kurs abzuweisen.