# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 30e7b5da-853c-5025-b191-e66bde9980a2
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-05
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Zivilrecht 05.04.2022 400 21 251
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_001_400-21-251_2022-04-05.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht 

vom 5. April 2022 (400 21 251) 

____________________________________________________________________ 

 

 

Obligationenrecht 

 

Einseitige Erhöhung der Hauswartungskosten durch den Vermieter als Verletzung der For-

mularpflicht gemäss Art. 269d Abs. 3 OR, Nichtigkeit als Rechtsfolge, materielle Bindungs-

wirkung (E. 3.1 ff.); Frage der Substantiierung des Quantitativs dieser Erhöhung und deren 

Angemessenheit (E. 4.1.1 f.). 

 

 

 
Besetzung  Präsident Roland Hofmann,  

Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), Richter Philippe Spitz;  
Gerichtsschreiber i.V. Marco Schock 

  
 

Parteien  A.____, 
vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, 4010 Basel,  
Kläger 1 und Berufungsbeklagte 1 

B.____, 
vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, 4010 Basel,  
Kläger 2 und Berufungsbeklagte 2 

C.____, 
vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, 4010 Basel,  
Kläger 3 und Berufungsbeklagte 3 

  gegen 

  D.____ AG, 
vertreten durch Advokat Christian Haidlauf, Hauptstrasse 8,  
Postfach 732, 4153 Reinach BL,  
Beklagte und Berufungsklägerin 

   

Gegenstand  Miete  
Berufung gegen den Entscheid der Zivilkreisgerichtspräsidentin  
Basel-Landschaft West vom 26. Oktober 2021 

 

 
 
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A. Die Rechtsvorgänger der D.____ AG begründeten Mietverträge mit A.____, B.____ sowie 
C.____ (nachfolgend: Mieter bzw. Mieterschaft). In den Mietverträgen sind unter anderem die 
Kosten für die Hauswartung als separat zu bezahlende Nebenkosten ausgeschieden. Im Verlaufe 
des Mietverhältnisses erwarb die D.____ AG Eigentum an der Liegenschaft am W.____ 15, YYYY 
Z.____ und wurde somit die neue Vermieterin der vorgenannten Mieter. Nach der Eigentums- 
und Verwaltungsübernahme durch die D.____ AG stiegen die jährlichen Hauswartungskosten 
kontinuierlich an. Dieser Kostenanstieg wurde von der Mieterschaft beanstandet. 

B. Nachdem es an der Schlichtungsverhandlung vom 15. Mai 2017 zu keiner Einigung gekom-
men war, gelangte die Mieterschaft (nachfolgend: Kläger bzw. Kläger 1-3) mit Klage vom 14. Juni 
2017 an das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West. Sie beantragen, die  
D.____ AG sei zu verpflichten, den Klägern 1 den Betrag von CHF 6'906.75, den Klägern 2 den 
Betrag von CHF 4'897.25 und den Klägern 3 den Betrag von CHF 4'897.25 sowie jeweils zuzüg-
lich 5% Zins seit 27. März 2017 zu bezahlen. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 25. April 
2018 wurde der Verfahrensgegenstand auf die Frage beschränkt, ob die Änderung in der Art der 
Bewirtschaftung und die damit verbundenen höheren Kosten der Formularpflicht nach Art. 269d 
des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter 
Teil: Obligationenrecht; OR; SR 220) unterstehen. 

C. Das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West entschied am 8. November 2018, dass die Än-
derung in der Art der Liegenschaftswartung der Formularpflicht nach Art. 269d OR unterliege. 
Dagegen erklärte die D.____ AG (nachfolgend: Beklagte) mit Eingabe vom 14. Dezember 2018 
Berufung. Das Kantonsgericht Basel-Landschaft bestätigte mit Entscheid vom 9. April 2019 den 
Entscheid des Gerichtspräsidenten des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vollumfänglich. 
Das Bundesgericht trat mit Entscheid vom 3. Juli 2019 auf die Beschwerde gegen den Entscheid 
des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, vom 9. April 2019 nicht ein, da es 
sich um einen selbstständig eröffneten Zwischenentscheid im Sinne von Art. 92 f. des Bundes-
gesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) handelte, gegen den gemäss Art. 93 BGG 
nur ausnahmsweise eine Beschwerde zulässig ist. 

D. Mit zivilkreisgerichtlicher Verfügung vom 16. September 2019 wurde das schriftliche Ver-
fahren für die bisher nicht beurteilten Streitpunkte angeordnet. In der Klagebegründung vom 
29. Juni 2020 hielten die Kläger an ihrem Rechtsbegehren fest. Mit Replik vom 7. Dezember 2020 
änderten die Kläger ihr Rechtsbegehren, indem sie beantragten, die Beklagte sei zu verpflichten, 
den Klägern 1 den Betrag von CHF 6'471.90 und nicht mehr CHF 6'906.75 sowie den Klägern 2 
– 3 gleichbleibend je CHF 4'897.25, jeweils zuzüglich 5% Zins seit 27. März 2017 zu bezahlen. 
Die Beklagte bestritt die Forderungen der Kläger 1-3 in ihrer Klageantwort vom 30. September 
2020 sowie ihrer Duplik vom 19. Februar 2021 grundsätzlich und beantragte die Abweisung der 
Klagen. 

E. Mit Entscheid vom 26. Oktober 2021 hiess die Zivilkreisgerichtspräsidentin Basel-Land-
schaft West (nachfolgend: Zivilkreisgericht bzw. Vorinstanz) die Klage teilweise gut und verurteilte 
die Beklagte, den Klägern 1 CHF 4'393.55 zuzüglich 5% Zins seit 27. März 2017, den Klägern 2 
CHF 4'266.30 zuzüglich 5% Zins seit 27. März 2017 und den Klägern 3 CHF 4'266.30 zuzüglich 
5% Zins seit 27. März 2017 zu bezahlen. Die Gerichtsgebühr von CHF 1'700.00 wurde der Be-
klagten auferlegt. Zudem wurde die Beklagte verpflichtet, den Klägern eine Parteientschädigung 
von CHF 13'152.30 in solidarischer Verbindung zu bezahlen. 

F. Gegen diesen Entscheid erklärte die D.____ AG, vertreten durch Advokat Christian Haid-
lauf (fortan: Berufungsklägerin), mit Eingabe vom 26. November 2021 Berufung beim Kantons-
gericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht (nachfolgend: Kantonsgericht), und beantragte, in 

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Gutheissung der Berufung sei der Entscheid der Vorinstanz vom 26. Oktober 2021 aufzuheben 
und die Berufungsklägerin zu verurteilen, den Berufungsbeklagten 1 CHF 234.35 zuzüglich Zins 
zu 5% seit 27. März 2017, den Berufungsbeklagten 2 CHF 107.10 zuzüglich Zins zu 5% seit 
27. März 2017 sowie den Berufungsbeklagten 3 CHF 107.10 zuzüglich Zins zu 5% seit 27. März 
2017 zu bezahlen; dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklag-
ten 1-3 (nachfolgend: Berufungsbeklagte) in solidarischer Verbindung.  

G. Mit Berufungsantwort vom 21. Januar 2022 beantragten die Berufungsbeklagten, es sei in 
Abweisung der Berufung der angefochtene Entscheid vom 8. November 2018 (recte: 26. Oktober 
2021) zu bestätigen; dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

H. Mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 1. Februar 2022 wurde die Berufungsantwort der 
Berufungsklägerin zur Kenntnisnahme übermittelt, der Schriftenwechsel geschlossen sowie der 
Entscheid der Dreierkammer des Kantonsgerichts aufgrund der Akten in Aussicht gestellt. 

Erwägungen 

1.1 Gegen erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]). Diese Streitwertgrenze ist vorliegend mit einem strittigen 
Betrag in der Höhe von insgesamt CHF 16'266.40 offensichtlich erreicht (CHF 6'471.90 Forde-
rung der Berufungsbeklagten 1 und je CHF 4'897.25 Forderungen der Berufungsbeklagten 2 und 
3). Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten 
Entscheides bzw. seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Rechts-
mittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der angefochtene Entscheid des Zivilkreisge-
richts vom 26. Oktober 2021 ist der Berufungsklägerin mit schriftlicher Begründung gemäss Sen-
dungsverfolgung der Schweizerischen Post am 29. Oktober 2021 zugestellt worden. Die Rechts-
mittelfrist von 30 Tagen hat in Anwendung von Art. 142 Abs. 3 ZPO am 29. November 2021 ge-
endet und ist durch die Postaufgabe der Berufung am 26. November 2021 gewahrt worden. 
 
1.2 Mit der Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) und 
die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes (lit. b) geltend gemacht werden. Die Berufungsklä-
gerin rügt, die Vorinstanz habe das Recht unrichtig angewendet, indem sie davon ausgegangen 
sei, dass die Ausgliederung der Hauswartstätigkeit an einen externen Hauswartungsdienst eine 
einseitige Vertragsänderung zu Lasten der Mieter darstelle und somit der Formularpflicht gemäss 
Art. 269d OR unterstehe. Diese Rüge ist einer Berufung zugänglich. Insgesamt kann deshalb 
festgehalten werden, dass die Rechtsmitteleingabe den Anforderungen hinsichtlich der Rüge-
pflicht genügt. Sachlich zuständig für die Beurteilung der vorliegenden Berufung ist laut § 6 Abs. 1 
lit. c des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EG ZPO; SGS 221) die 
Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts. Der Kostenvorschuss für das 
Rechtsmittelverfahren in Höhe von CHF 1‘600.00 ist mit Valutadatum vom 9. Dezember 2021 
ebenfalls fristgerecht geleistet worden. Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen nach 
Art. 59 ZPO erfüllt sind, ist auf die Berufung aus formeller Sicht einzutreten. 
 
2.1 Nach Art. 317 Abs. 1 ZPO können neue Tatsachen und Beweismittel im Rechtsmittelver-
fahren nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Neue rechtliche 
Begründungen sind von dieser Bestimmung nicht erfasst und können im kantonalen Berufungs-
verfahren sowie vor Bundesgericht unbeschränkt vorgebracht werden, was sich insbesondere 
aus dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen ergibt (BGer 4A_519/2011 E. 2.1; 

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BSK ZPO-SPÜHLER, 2017, Art. 317 ZPO N 12; REETZ/HILBER in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leu-
enberger, ZPO Komm., 3. Aufl., 2016, Art. 317 ZPO N 31, 33; BK ZPO-STERCHI, 2012, Art. 317 
ZPO N 3). Zum Vorbringen sog. unechter Noven, von Tatsachenbehauptungen oder Beweismittel 
zu einem Sachverhalt, welcher sich bereits vor Abschluss des vorinstanzlichen Verfahren ver-
wirklicht hat, ist zudem auf die strenge Praxis des Bundesgerichts hinzuweisen, wonach der 
Rechtsmittelkläger die Gründe detailliert darzulegen habe, weshalb er die Tatsache oder das Be-
weismittel nicht schon vor erster Instanz habe vorbringen können (vgl. etwa BGE 143 III 43 E. 
4.1). 
 
2.2.1 Die Berufungsbeklagten machen geltend, dass sich die Berufungsklägerin im  
vorinstanzlichen Verfahren darauf beschränkt habe, die Klagabweisung zu beantragen, während 
mit der Berufung erstmals widerklageweise die Verurteilung der Berufungsbeklagten zur Zahlung 
von Geldbeträgen – CHF 234.35 (Berufungsbeklagte 1) und CHF 107.10 (je Berufungsbeklagte 
2 und 3) nebst 5% Zins seit 27. März 2017 – begehrt werde. Demnach seien die neuen Anträge 
der Berufungsklägerin im Berufungsverfahren zufolge unzulässiger Klagänderungen und über-
dies auch aufgrund des Novenverbots im Berufungsverfahren abzuweisen. Zur Begründung füh-
ren die Berufungsbeklagten an, es ergebe sich bereits aus dem Datum der Zinsforderung vom 
27. März 2017, dass es sich bei den im Berufungsverfahren erstmals geltend gemachten Ansprü-
chen um unzulässige Noven handle. Dies verdeutliche, dass die Berufungsklägerin ihre Ansprü-
che bereits damals zum Prozessgegenstand hätte machen können und das erstmalige Vorbrin-
gen im Berufungsverfahren jedenfalls als verspätet erfolgt abzuweisen sei. 
 
2.2.2 Den Ausführungen der Berufungsbeklagten zur angerufenen Problematik eines Novenver-
bots in Bezug auf die geltend gemachten Ansprüche kann nicht gefolgt werden. Einerseits handelt 
es sich in casu bei der Berufung nicht um eine Widerklage. Andererseits gilt es zu konstatieren, 
dass der Auslöser für die vorliegende Berufung der vorinstanzliche Entscheid ist, der in Bezug 
auf die Hauswartungskosten nicht anerkannt wird. Die Anerkennung der vorinstanzlich zugespro-
chenen Rückforderungspositionen (Betriebsstrom 2011/2012 bis 2014/2015 in Höhe von je 
CHF 96.95 zu Gunsten der Berufungsbeklagten 1-3, Verwaltungskosten Wasser 2011/2012 bis 
2014/2015 in Höhe von CHF 9.75 zu Gunsten der Berufungsbeklagten 1 resp. je CHF 10.15 zu 
Gunsten der Berufungsbeklagten 2 und 3 sowie CHF 127.65 unter dem Titel zu viel bezahlte 
Wasser/Abwasserkosten 2011/2012 bis 2014/2015 zu Gunsten der Berufungsbeklagten 1) durch 
die Berufungsklägerin stellt keine Verletzung des Novenverbots im Berufungsverfahren nach 
Art. 317 Abs. 1 ZPO dar, handelt es sich doch schlichtweg um eine Teilanerkennung des vo-
rinstanzlichen Entscheides. Daran vermag auch der Verweis auf das Datum der Zinsforderung 
vom 27. März 2017 nichts zu ändern, entspricht dieses doch dem Beginn des Zinsenlaufs des 
angefochtenen Entscheids, woraus erhellt, dass es kein unzulässiges Novum sein kann. Daraus 
ergibt sich ohne Weiteres, dass die von der Berufungsbeklagten geltend gemachte Anerkennung 
der vorgenannten Rückforderungspositionen zulässig ist (vgl. lit. F oben). Im Weiteren ist es 
rechtlich zulässig, berufungsweise die Rückzahlung nur eines Teils der Hauswartungskosten, zu 
welcher die Berufungsklägerin von der Vorinstanz verpflichtet wurde, anzufechten. Ob die Anord-
nung der Rückzahlung von Hauswartungskostenanteilen an die Berufungsbeklagten 1-3 zu Recht 
erfolgt ist, gilt es nachfolgend zu prüfen. 
 
3.1 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, es sei im vorliegenden Verfahren 
zunächst festgestellt worden, dass die Ausgliederung der Hauswartstätigkeit an einen externen 
Hauswartungsdienst eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten der Mieter darstelle und sie so-
mit der Formularpflicht gemäss Art. 269d OR zu unterstellen sei. Bezüglich der Rückforderung 
führte die Vorinstanz aus, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Mieter im Rah-
men von Art. 269d OR nicht besonders nachzuweisen habe, dass er sich über die Schuldpflicht 
bzw. den Formmangel im Irrtum befand, denn die Formular- und Begründungspflicht beruhe auf 
dem Gedanken, der Mieter brauche seine gesetzlichen Rechte nicht zu kennen. Es würde dem 

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Zweck der Formularpflicht widersprechen, wenn der Mieter, der durch das Formular über seine 
Rechte informiert werde, die Unkenntnis dieser Rechte beweisen müsste (BGE 113 II 187, E. 1a 
= Pra 77 [1988] Nr. 171). Ausserdem zog die Vorinstanz in Erwägung, dass im vorliegenden Fall 
einerseits die Kosten für die Hauswartung je nach Abrechnungsperiode variieren würden. Ande-
rerseits könne nicht jegliche Erhöhung der Hauswartungskosten ausgeschlossen bzw. direkt der 
Formularpflicht nach Art. 269d OR unterstellt sein, sei doch grundsätzlich (auch ohne Wechsel 
der Hauswartung) im Verlaufe der Zeit mit einer gewissen Erhöhung der Hauswartungskosten zu 
rechnen. Auch das Kantonsgericht Basel-Landschaft verweise in seinen Erwägungen zur An-
wendbarkeit von Art. 269d OR auf "substantielle Erhöhungen der Nebenkosten mit relativ gros-
sen finanziellen Auswirkungen auf die Mieter" (KGE BL 400 18 834 vom 9. April 2019 E. 4.2), 
welche deswegen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR darstellen würden. Vor 
diesem Hintergrund erachtete die Vorinstanz eine Berücksichtigung der Hauswartungskosten von 
durchschnittlich CHF 4'770.00 zuzüglich einer vertretbaren Erhöhung von 10% als gerechtfertigt 
(so auch Entscheid des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 7. Februar 2020 [150 16 
17 V und 150 16 200 V] E. 35), sodass ab der Abrechnungsperiode 2009/2010 unter diesem 
Kostenpunkt mit rund CHF 5'247.00 bzw. pro Klagpartei CHF 987.90 zu rechnen sei. Die Vo-
rinstanz erwog sodann, dass bei einer Reduktion eines Bestandteils der Betriebskosten sich zu-
sätzlich auch die Verwaltungskosten reduzieren würden. Diese müssten demzufolge ebenfalls 
rückerstattet werden. Die zurückzuerstattenden Hauswartungskosten würden sich aus der Diffe-
renz des durchschnittlichen, jährlichen Beitrags vor dem Bewirtschaftungswechsel und den ab 
2010/2011 tatsächlich erhobenen und bezahlten Beiträgen ergeben und würden demnach pro 
Klagpartei CHF 4'159.20 inkl. 3% Verwaltungsgebühren betragen. 
 
3.2 Die Berufungsklägerin macht demgegenüber geltend, dass die Vorinstanz mit der Anwen-
dung von Art. 269d Abs. 3 OR auf den vorliegenden Fall das massgebende Bundesrecht verletzt 
habe. Die Berufungsklägerin vertritt demnach die Auffassung, dass die Neuvergabe der Haus-
warttätigkeit im laufenden Mietverhältnis, unabhängig davon, an wen diese vergeben werde und 
ob damit höhere Kosten verbunden seien, nicht der Formularpflicht nach Art. 269d OR unter-
stehe. Die Berufungsbeklagten als Mieterschaft hätten weder Anspruch darauf, dass die Haus-
wartung durch eine bestimmte Person noch nach einem bestimmten System erbracht werde. 
Ebenso wenig würden sie über einen Anspruch verfügen, dass die Hauswartung nur einen be-
stimmten Betrag kosten dürfe. Weiter wird seitens der Berufungsklägerin moniert, dass in casu 
keine Vertragsänderung vorgenommen oder das Austauschverhältnis verändert worden sei. Aus 
diesem Grund sei Art. 269d Abs. 3 OR erst gar nicht anwendbar. Daran vermöge auch die unzu-
treffende Interpretation der Vorinstanz von BGE 132 III 24 in ihrem Entscheid vom 8. November 
2018 nichts zu ändern. Die Berufungsklägerin habe diesen Entscheid nicht als primäre Begrün-
dung für die Nichtanwendbarkeit von Art. 269d OR angeführt, sondern zur Veranschaulichung 
der Tatsache, dass die Veränderung der Höhe der Nebenkosten bei einer Akontovereinbarung 
systemimmanent sei und es keinen Vertrauensschutz in eine bestimmte Höhe gebe. Thema des 
erwähnten Bundesgerichtsentscheides sei denn auch die Frage, ob die Höhe eines festgelegten 
Akontobetrages einen Vertrauensschutz begründe und nicht, ob Art. 269d OR auch ausserhalb 
einseitiger Vertragsänderungen anwendbar sei. In diesem Entscheid werde sogar explizit festge-
halten, dass Art. 269d OR nur bei einseitigen Vertragsänderungen zur Anwendung gelange. Vor 
diesem Hintergrund erscheine klar, dass die von der  
Vorinstanz angeführten Lehrmeinungen von HIGI UND BIBER, wonach auch die Erhöhung der Ne-
benkosten unter die Formularpflicht falle, nicht auf den vorliegenden Fall gemünzt seien. Die von 
der Vorinstanz angestellte Analogie zwischen dem "Contracting" und dem Wechsel der Hauswar-
tung sei sodann nicht sachgerecht. Die Unterstellung der Neueinführung des "Contracting" unter 
die Formularpflicht werde nämlich damit begründet, dass ansonsten nicht nebenkostenfähige Po-
sitionen wie Reparatur, Unterhalt, Amortisation und Verzinsung dennoch über die Nebenkosten 
abgerechnet werden dürften. Es handle sich dabei – wie auch die  
Vorinstanz ausgeführt habe – um die Einführung neuer Nebenkosten und nicht um die Erhöhung 

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bereits vertraglich vereinbarter Nebenkosten. Ebenso wenig sei der von der Vorinstanz zitierte 
BGE 125 III 231 E. 3b einschlägig, der an betreffender Stelle auf den BGE 125 III 62 E. 2b ver-
weise, wo die Formularpflicht für den Widerruf der vermieterseitig erteilten Zustimmung zur Un-
tervermietung, mithin also einer Änderung des von den Parteien vereinbarten Zwecks und somit 
einer Vertragsänderung, zu beurteilen war. Die Berufungsklägerin legt im Weiteren dar, dass vor-
liegend der Umstand der Unangemessenheit in Bezug auf die Höhe der Nebenkosten von den 
Berufungsbeklagten zu erbringen sei. Die Berufungsbeklagten hätten aber weder substantiiert 
noch nachgewiesen, dass die ihnen in Rechnung gestellten Hauswartungskosten unangemessen 
und ungerechtfertigt seien. Die Berufungsklägerin anerkenne aber aufgrund der vorinstanzlichen 
Ausführungen die Rückforderungspositionen betreffend Betriebsstrom 2011/2012 bis 2014/2015 
in Höhe von je CHF 96.95 zu Gunsten der Berufungsbeklagten 1-3, Verwaltungskosten Wasser 
2011/2012 bis 2014/2015 in Höhe von CHF 9.75 zu Gunsten der Berufungsbeklagten 1 resp. je 
CHF 10.15 zu Gunsten der Berufungsbeklagten 2 und 3 sowie CHF 127.65 unter dem Titel zu 
viel bezahlte Wasser/Abwasserkosten 2011/2012 bis 2014/2015 zu Gunsten der Berufungsbe-
klagten 1. 
 
3.3 Demgegenüber legen die Berufungsbeklagten im Wesentlichen dar, dass das Kantonsge-
richt im Entscheid 400 18 384 vom 9. April 2019 bereits zum Schluss gekommen sei, dass diese 
– ohne Mitwirkung der Mieterschaft – erfolgte Änderung der Liegenschaftsbewirtschaftung mit 
Neuvergabe der Hauswartung durch die Vermieterin mit entsprechend höheren weiter belasteten 
Kosten im laufenden Mietverhältnis als nachteilige Änderung zu Lasten der Mieterschaft der For-
mularpflicht gemäss Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz 
stehe im Einklang mit dem in Rechtskraft erwachsenen kantonsgerichtlichen Entscheid. Im Wei-
teren monieren die Berufungsbeklagten, dass die Einwände der Berufungsklägerin, wonach mit 
der vertraglichen Ausscheidung der Hauswartungskosten kein Vertrauensschutz hinsichtlich der 
Erbringung der Hauswartung – weder in personeller noch systematischer Hinsicht – bestehe und 
auch nicht, dass die Hauswartung nur einen bestimmten Betrag kosten dürfe, dem Vermieter im 
Ergebnis ein unbeschränktes Nachforderungsrecht im Umfang der tatsächlich angefallenen Kos-
ten gewähren würde. Dieser Argumentationsstrang sei bereits im früheren Berufungsverfahren 
vorgebracht worden (vgl. KGE BL 400 18 384 vom 9. April 2019 E. 2.3, E. 4.1 und E. 4.2). Die 
Lehrmeinungen von HIGI UND BIBER würden – entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin – 
analoge Sachverhalte betreffen, bei welchen ein Systemwechsel höhere Nebenkosten ausgelöst 
habe, weshalb die Schutzbestimmungen von Art. 269d OR zur Anwendung gelangt seien. 
 
3.4 Die Frage, ob die Neuvergabe der Hauswarttätigkeit im laufenden Mietverhältnis, unabhän-
gig davon, an wen diese vergeben wird und ob damit höhere Kosten verbunden sind, der Formu-
larpflicht nach Art. 269d OR untersteht, ist vorliegend nicht mehr zu beurteilen. Es kann diesbe-
züglich auf den Berufungsentscheid KGE BL 400 18 384 vom 9. April 2019 verwiesen werden. 
Das Kantonsgericht erkannte in diesem, dass die zwischen den Parteien im Streit liegende Aus-
gliederung der Hauswartstätigkeit an einen externen Hauswartungsdienst eine einseitige Ver-
tragsänderung zu Lasten der Mieter darstellte, somit der Formularpflicht gemäss Art. 269d Abs. 
3 OR unterlag und diese durch die Berufungsklägerin verletzt wurde. In seiner Begründung ver-
wies das Kantonsgericht zunächst auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach der Mie-
ter einseitig belastet ist, wenn eine Vertragsveränderung die Verpflichtungen des Mieters gegen-
über dem Vermieter insgesamt erhöht (vgl. BGE 132 III 24; HIGI, in: Zürcher Kommentar zum 
Obligationenrecht, 1998, Art. 269d N 53). Rechtsprechungsgemäss ist der Anwendungsbereich 
von Art. 269d Abs. 3 OR weit zu fassen (vgl. BGE 125 III 231 E. 3b). Das Kantonsgericht kam 
gestützt darauf zum Schluss, dass der Anwendungsbereich von Art. 269d Abs. 3 OR somit sämt-
liche Änderungen des Mietvertrags erfasst, welche das Austauschverhältnis der Leistungen von 
Mieter und Vermieter verändern können. Darunter fallen alle Forderungen des Vermieters, wel-
che eine Erhöhung der Geldleistungen des Mieters zur Folge haben können. Deshalb hat der 

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Vermieter höhere Nebenkosten, die auf einer einseitigen Vertragsänderung basieren, nach den-
selben Regeln wie bei einer Mietzinserhöhung einzuführen (vgl. KGE BL 400 18 384 vom 9. April 
2019 E. 4.2 m.H. auf HIGI, a.a.O., Art. 269d N 53 sowie OESCHGER/ZAHRADNIK, Mietrecht für die 
Praxis, 9. Auflage, Kapitel 17 N 4.3 und SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Auflage 2018, Art. 257-
257b N 28). Aus all dem folgt, dass der Gesetzgeber mit dieser Bestimmung beabsichtigt hat, 
ähnliche Konstellationen wie eine Mietzinserhöhung zu erfassen, und dass somit auch einseitige 
dauerhafte Erhöhungen von Nebenkosten in den Anwendungsbereich von Art. 269d Abs. 3 OR 
fallen können. Das Kantonsgericht erwog schliesslich, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um 
eine marginale Erhöhung der Nebenkosten handelt, sondern im Vergleich zu den Kosten vorhe-
riger Jahre um deutlich höhere Beträge. So haben sich diese Kosten in casu innert sechs Jahren 
um fast CHF 1‘000.00 erhöht, was einer Erhöhung um mehr als 100% entspricht. Die finanziellen 
Auswirkungen für die Mieter sind somit erheblich und mit einer Mietzinserhöhung vergleichbar. 
Solch substantielle Erhöhungen der Nebenkosten mit relativ grossen finanziellen Auswirkungen 
auf die Mieter stellen deswegen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR dar und 
unterstehen damit der Formularpflicht (KGE BL 400 18 384 vom 9.April 2019 E. 4.2). 
 
3.5 Die Berufungsklägerin stellt sich – wie bereits im Hinblick auf den vorinstanzlichen Zwi-
schenentscheid vom 8. November 2018 resp. den oben aufgeführten Berufungsentscheid vom 9. 
April 2019 – auf den Standpunkt, dass vorliegend keine Formularpflicht bestehe, bringt jedoch 
keine neuen Argumente vor, sondern beschränkt sich auf die Wiederholung der im Berufungs-
verfahren KGE BL 400 18 384 vom 9. April 2019 bereits vorgebrachten Argumente. Weil aber 
das Bundesgericht auf den vorgenannten Entscheid des Kantonsgerichts betreffend die Frage 
der Formularpflicht nicht eintrat, da es sich um einen selbständig eröffneten Zwischenentscheid 
im Sinne von Art. 92 f. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) han-
delte, mit dem eine materielle Vorfrage entschieden wurde, ist dieser Zwischenentscheid zwar 
noch nicht rechtskräftig, es besteht jedoch eine materielle Bindungswirkung der Vorinstanz sowie 
des Kantonsgerichts an den erwähnten Berufungsentscheid (KGE BL 400 18 384 vom 9. April 
2019), weshalb in Bezug auf die Frage der Formularpflicht nach Art. 269d Abs. 3 OR für die vor-
liegende Erhöhung der Hauswartungskosten auf die Berufung nicht einzutreten ist. 
 
4.1.1 Im Weiteren rügt die Berufungsklägerin, dass wenn die Berufungsbeklagten sich auf den 
Standpunkt stellen würden, dass die weiterbelasteten oder weiter zu belastenden Nebenkosten 
unangemessen hoch und damit nicht in dieser Höhe geschuldet seien, sie dies als rechtshindern-
den Umstand zu beweisen hätten. In casu hätten die Berufungsbeklagten die Höhe der Hauswar-
tungskosten zwar als "massiv gestiegen" oder "erheblich höher" bezeichnet, jedoch ohne die ge-
stiegenen Hauswartungskosten auch in den Kontext äusserer Faktoren zu stellen. Die Berufungs-
beklagten hätten weder substantiiert noch nachgewiesen, dass die ihnen in Rechnung gestellten 
Hauswartungskosten unangemessen und ungerechtfertigt seien. Damit müsse die von den Be-
rufungsbeklagten die Hauswartungskosten betreffende Rückforderung aus den Heiz- und Neben-
kostenabrechnungen für die Perioden 2010/2011 bis 2014/2015 bis auf die anerkannten Teilbe-
träge abgewiesen werden. 

4.1.2 Aufgrund der in diesem Verfahren bejahten Formularpflicht (vgl. E. 4.2 oben) ist die unbe-
strittenermassen erfolgte Erhöhung der Hauswartungskosten nichtig. Es stellt sich somit in erster 
Linie die Frage des Quantitativs dieser Erhöhung. Dieses legten die Berufungsbeklagten in der 
Klagebegründung als Differenz zwischen den durchschnittlichen Hauswartungskosten seit Miet-
beginn im Jahr 1996 bzw. 1998 bis zur Abrechnungsperiode 2007/2008 und den seit der Periode 
2010/2011 verrechneten Kosten dar (vgl. Klagebegründung vom 29. Juni 2020, Ziff. I.3 ff.). Be-
züglich der Angemessenheit der Erhöhung dieser Kosten bemerkten die Berufungsbeklagten, mit 
der Neuvergabe der Hauswartung seien keine Mehrleistungen, sondern vielmehr eine teilweise 
Verschlechterung der Hauswartleistungen einhergegangen (vgl. Klagebegründung vom 15. Juni 
2017, Ziff. II.6). Damit bringen die Berufungsbeklagten zum Ausdruck, dass sie die bisherigen 

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Seite 8  http://www.bl.ch/kantonsgericht 

durchschnittlichen Hauswartungskosten als angemessen erachten, eine Erhöhung jedoch als 
nicht gerechtfertigt. Die Vorinstanz ist der Berechnungsweise der Berufungsbeklagten bzw. Mie-
terschaft im Grundsatz gefolgt, hat jedoch eine aus ihrer Sicht vertretbare Erhöhung der durch-
schnittlichen jährlichen Hauswartungskosten von CHF 4'770.00 um 10% im Sinne von angemes-
senen und somit geschuldeten Hauswartungskosten berücksichtigt. Mit dieser vorinstanzlichen 
Beurteilung der Angemessenheit setzt sich die Berufungsklägerin mit keinem Wort auseinander. 
Damit ist die Rüge der mangelnden Substantiierung nicht zu hören. Im Übrigen trifft es – wie die 
Berufungsbeklagten geltend machen – zu, dass die Berufungsklägerin in der Klageantwort zuge-
stand, sie müsste bei Vorliegen einer Formularpflicht die Rückforderung von CHF 4'516.70 be-
treffend die Berufungsbeklagten 1 und 3 anerkennen. Somit ist die Berufung in diesem Punkt 
abzuweisen. 

5 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sowohl die Vorinstanz als auch das 
Kantonsgericht vorliegend an die mit Entscheid vom 9. April 2019 im Berufungsverfahren 400 18 
384 festgestellte Formularpflicht nach Art. 269d Abs. 3 OR zur Erhöhung der Hauswartungskos-
ten gebunden sind und somit auf die diesbezügliche Wiederholung der entsprechenden Rüge 
nicht einzutreten ist. Bezüglich der Rüge der mangelnden Substantiierung der rückforderbaren 
Hauswartungskosten resp. der Unangemessenheit derer Erhöhung ist die Berufung abzuweisen. 

6. Nachfolgend bleibt über die Verteilung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens, beste-
hend aus den Gerichtskosten sowie der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), zu befinden. 
Massgebend für die Regelung der Kostenfolgen sind die Bestimmungen der Art. 104 ff. ZPO, die 
auch im Berufungsverfahren gelten, da im Gesetz für das Rechtsmittelverfahren keine speziellen 
Kostenvorschriften enthalten sind (vgl. SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, § 17 N 1560). Ge-
mäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt. Die 
vorstehenden Erwägungen haben gezeigt, dass die Berufung abzuweisen ist, soweit auf sie ein-
getreten werden kann. Die Gerichtskosten werden in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 
lit. f Ziff. 2 der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (GebT; SGS 170.31) auf 
CHF 1‘600.00 festgesetzt und der Berufungsklägerin auferlegt. Ebenfalls hat die Berufungsklä-
gerin den Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung auszurichten. Da mit der Berufungsant-
wort keine Honorarnote eingereicht worden ist, hat das Gericht gemäss § 18 Abs. 1 der Tariford-
nung für die Anwältinnen und Anwälte (TO; SGS 178.112) die Parteientschädigung von Amtes 
wegen nach Ermessen festzusetzen. In mietrechtlichen Streitigkeiten mit einem bestimmten 
Streitwert erfolgt die Berechnung des Honorars nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 und 2 TO). Bei 
einem Streitwert von CHF 16‘266.40 ist das Grundhonorar zwischen CHF 2‘250.00 und 
CHF 3‘600.00 festzusetzen (§7 Abs. 1 lit. d TO). Das Kantonsgericht erachtet vorliegend eine 
Parteientschädigung in der Höhe von pauschal CHF 3’000.00 als angemessen. Weitere Zu-
schläge gemäss § 8 TO sind keine zu veranschlagen. Schliesslich ist mangels Einreichung der 
Honorarnote weder ein Auslagenersatz noch der Ersatz einer allfälligen Mehrwertsteuerabgabe 
geschuldet (KGE BL 400 19 237 vom 3. Dezember 2019 E. 9.1). Die Berufungsklägerin hat der 
Berufungsbeklagten daher eine Parteientschädigung von CHF 3‘000.00 (ohne Auslagen und 
MWST) zu bezahlen. 

 

 

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Seite 9  http://www.bl.ch/kantonsgericht 
 

Demnach wird erkannt: 

://: 1.  Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird. 

 2.  Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 1'600.00 wird 

der Berufungsklägerin auferlegt. 

Die Entscheidgebühr wird mit dem von der Berufungsklägerin geleisteten 

Kostenvorschuss von CHF 1'600.00 verrechnet. 

 3.  Die Berufungsklägerin hat den Berufungsbeklagten für das kantonsge-

richtliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 3'000.00 auszu-

richten. 

Präsident 
 
 
 
Roland Hofmann 

Gerichtsschreiber i.V. 
 
 
 
Marco Schock 

 

 

 

 

Gegen diesen Entscheid wurde beim Schweizerischen Bundesgericht Beschwerde erhoben 

(Verfahren 4A_341/2022). 

 

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