# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1ca19dfe-2a16-5939-a3b3-f19ea4bdb27c
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-03-08
**Language:** de
**Title:** NHS, Verzicht auf Schutzmassnahmen, Berücksichtigung von Abstimmungsergebnissen bei der Gewichtung des Erhaltensinteresses
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0034/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iii_nr._0034_2023_vom_2._maerz_2023.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2022.00202 
0034/2023   

Entscheid vom 8. März 2023   

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Müller, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Baurichte-
rin Marlen Patt, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegner 

1.  Stadtrat X, […] 

vertreten durch […] 

Mitbeteiligte 

2.  Stadt X, […] 

betreffend 

Beschluss des Stadtrates vom 8. September 2022; Entlassung aus dem In-
ventar der Schutzobjekte, […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 8. September 2022 entliess der Stadtrat X das Gebäude 

Vers.-Nr. 1 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der A-Strasse 23 in X aus dem 

kommunalen Inventar schützenswerter Objekte. 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe 

vom 13. Oktober 2022 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kan-

tons Zürich und beantragte die Aufhebung des Entscheides. Der Rekursgeg-

ner sei einzuladen, das Gebäude unter Schutz zu stellen. Die Kosten seien 
dem Rekursgegner aufzuerlegen.  

C. 

Mit Verfügung vom 13. Oktober 2022 wurde der Rekurseingang vorgemerkt 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit Eingabe vom 15. November 2022 beantragte die Vorinstanz die Abwei-

sung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des 

Rekurrenten. Die Mitbeteiligte verzichtete stillschweigend auf eine Vernehm-

lassung. 

E. 

Mit Replik vom 20. Dezember 2022 bzw. Duplik vom 19. Januar 2023 hielten 

die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Mitbeteiligte verzichtete stillschwei-

gend auf eine Vernehmlassung. 

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Es kommt in Betracht: 

1. 

Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG sind gesamtkantonal tätige Verbände, die 

sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und 

Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Rekurs ge-

gen Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel 

(Natur- und Heimatschutz, §§ 203 - 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stüt-

zen. Der Rekurrent erfüllt diese Voraussetzungen unbestrittenermassen. Der 

angefochtene Beschluss stützt sich auf §§ 203 ff. PBG. Da auch die übrigen 

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Der  Rekurrent  verlangt  den  Beizug  "sämtlicher  Akten  der  Inventarentlas-

sung"  des  streitbetroffenen  Gebäudes  gemäss  dem  angefochtenen  Be-

schluss.  Mit  Präsidialverfügung  vom  13.  Oktober  2022  wurde  der  Rekurs-

gegner  zur  obligatorischen  Vorlage  der  Akten  aufgefordert.  Dem  ist  er  mit 

seiner Rekursantwort nachgekommen (act. 9), was seitens des Rekurrenten 

unbeanstandet blieb.  

Weiter verlangt der Rekurrent, es seien die Gerichtsakten des Rekursverfah-

rens G.-Nr. R3.2014.00180 und des Beschwerdeverfahrens VB.2015.00720 

beizuziehen. Der Antrag wird nicht begründet. Die betreffenden Rekurs- bzw. 

Beschwerdeentscheide sind der Rekursinstanz bekannt und wurden ausser-

dem vom Rekurrenten zu den Akten gereicht. Aus der Rekurseingabe ergibt 

sich nicht, welche zusätzlichen Dokumente aus den beiden Rechtsmittelver-

fahren vorliegend entscheidrelevant sein sollen. Auf den Aktenbeizug konnte 

deshalb verzichtet werden. 

3. 

Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen 

von  Parteianträgen  nur  dann  einen  Augenschein  durchzuführen,  wenn  die 

Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch 

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unklar  sind.  Diese  Voraussetzung  ist  vorliegend  nicht  erfüllt,  so  dass  kein 

Augenschein durchzuführen war. 

4. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Kernzone gemäss Bau- und Zo-

nenordnung der Gemeinde X (BZO). Es ist überstellt mit einem 1928 von der 

Landwirtschaftlichen Genossenschaft X erstellten Geschäfts- und Wohnge-

bäude (auch als "alter Konsum" oder "Landi-Haus" bekannt). Im Jahre 2009 

wurde das Gebäude ins Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzob-

jekte von kommunaler Bedeutung aufgenommen.  

Mit Beschluss vom 2. Oktober 2014 verzichtete der Stadtrat X auf eine Un-

terschutzstellung und entliess es aus dem Inventar. Der hiergegen vom ZVH 

erhobene Rekurs wurde mit Entscheid des Baurekursgerichts BRGE III Nr. 

00167/2015  vom  21.  Oktober  2015  teilweise  gutgeheissen  und  der  Be-

schluss  vom  2.  Oktober  2014  wurde  aufgehoben.  Das  Baurekursgericht 

lehnte indes eine formelle Unterschutzstellung im Sinne des rekurrentischen 

Hauptantrags ab, weil dies aufgrund der Selbstbindung der Vorinstanz vor-

erst nicht geboten sei. 

Das  Verwaltungsgericht  wies  die  dagegen  vom  Stadtrat  X  erhobene  Be-

schwerde mit Entscheid vom 12. Mai 2016 ab (VB.2015.00720). Es erwog, 

der  Beschwerdeführer  anerkenne  die  grundsätzliche  Schutzwürdigkeit  des 

streitgegenständlichen Gebäudes. Er mache jedoch geltend, es bestehe ein 

öffentliches Interesse an einem grösseren Dorfplatz, was den Abbruch des 

Gebäudes notwendig mache. Das Verwaltungsgericht hielt dem entgegen, 

gemäss den beigebrachten Konzeptstudien wäre eine befriedigende Umge-

staltung des Dorfplatzes auch dann möglich, wenn das Gebäude A-Strasse 
23 erhalten bliebe, und eine solche Gestaltung aus städtebaulicher Sicht so-

gar zu bevorzugen. Unter diesen Umständen hätte der Beschwerdeführer – 

so das Verwaltungsgericht weiter – substanziiert darzutun, weshalb ein Ab-

bruch des Gebäudes für eine befriedigende Gestaltung des Dorfplatzes den-

noch zwingend notwendig sei. Dafür genüge eine allgemein gehaltene Ab-

sichtserklärung  zur  Vergrösserung  des  Dorfplatzes  ohne  konkrete  Umset-

zungsplanung nicht. Anlässlich des Augenscheins hätten Mitglieder des Be-

schwerdeführers eingeräumt, dass die Finanzierung der Neugestaltung noch 

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offen sei; zudem sei die Möglichkeit von Ersatzbauten für das bisherige Ge-

bäude angetönt worden, deren Nutzung indes unklar gewesen sei. Mithin sei 

nicht einmal gesichert, dass ein Abbruch des Gebäudes im Ergebnis über-

haupt zu einem grösseren Platz führen würde. Gesamthaft entstehe damit 

der  Eindruck,  der  Beschwerdeführer  habe  das  Gebäude  gewissermassen 

auf Vorrat aus dem Inventar entlassen, ohne eingehender geprüft zu haben, 

ob eine solche Entlassung für das verfolgte Ziel notwendig sei. Damit fehle 

es im gegenwärtigen Zeitpunkt bereits am Nachweis eines dem Gebäudeer-

halt  entgegenstehenden  öffentlichen  Interesses,  weshalb  offenbleiben 

könne,  ob  der  Wunsch  nach  einer  besseren  Dorfplatzgestaltung  den  Ab-

bruch des streitgegenständlichen Gebäudes überhaupt rechtfertigen könnte. 

Schliesslich bleibe anzumerken, dass der Beschwerdeführer im Rahmen ei-

ner  Konkretisierung  von  Umgestaltungsplänen  für  den  Dorfplatz  zwingend 

auch Varianten zu prüfen haben werde, welche den Erhalt der Liegenschaft 

vorsehen würden. Eine Güterabwägung lasse sich nämlich nur dann vorneh-

men, wenn allfällige aus dem Weiterbestand des Gebäudes resultierenden 

Nachteile  gegenüber  einem  Abriss  klar  ersichtlich  seien;  diese  Nachteile 

seien im Rahmen der Güterabwägung dem Schutzinteresse gegenüberzu-

stellen (VB.2015.00720, E. 2.4). 

5. 

Zur  Begründung  der  Inventarentlassung  kann  dem  angefochtenen  Be-

schluss Folgendes entnommen werden: Um die von den Stimmberechtigten 

angenommene Volksinitiative "Attraktives Dorfzentrum X" umsetzen zu kön-

nen, seien die Gebäude A-Strasse 23 und 25 zurückzubauen. Dies bedinge 

die Inventarentlassung des Gebäudes A-Strasse 23. Die Rechtsmittelinstan-

zen hätten festgehalten, dass das Gebäude schutzwürdig sei. Das Verwal-

tungsgericht habe die Frage offengelassen, ob der Wunsch nach einer bes-
seren  Dorfplatzgestaltung  den  Abbruch  des  schutzwürdigen  Gebäudes  zu 

rechtfertigen vermöge. 

Das  Projekt für  die  Neugestaltung  des  Dorfplatzes  sei  das  Ergebnis  eines 

von  der  Stadt  in  Auftrag  gegebenen  Studienauftrags.  Das  Stadtparlament 

habe den Objektkredit einstimmig genehmigt. Es herrsche Konsens darüber, 

dass  das  Dorfzentrum  wie  vom  Volk  entschieden  nun  umgesetzt  und  das 

Gebäude  A-Strasse  23  dafür  abzubrechen  sei,  und  zwar  in  Kenntnis  des 

Umstandes, dass das Gebäude als schutzwürdig einzustufen sei. Die sich 

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gegenüberstehenden öffentlichen lnteressen seien gegeneinander abzuwä-

gen. Bei der Gewichtung der Volksabstimmung falle besonders ins Gewicht, 

dass der Entscheid zwischen einem möglichst grossen und attraktiven Dorf-

zentrum bzw. -platz und der lnventarentlassung resp. dem Abbruch des Ge-

bäudes A-Strasse 23 nicht bloss eine Randfrage dargestellt habe, sondern 

im  Kern  des  Abstimmungskampfes  gestanden  habe.  Ebenso  falle  ins  Ge-

wicht, dass der Objektkredit für die Neugestaltung des Dorfplatzes X bei der 

Schlussabstimmung im Stadtparlament völlig unbestritten gewesen sei. Es 

bestehe  somit  eine  eindeutige  und  demokratisch  legitimierte  Aussage  zur 

Wichtigkeit eines möglichst grossen und attraktiven Dorfplatzes in X. 

Aufgrund  der  gewichtigen  öffentlichen  Interessen,  die  das  Ergebnis  eines 

mehrjährigen  politischen  Prozesses  seien  und  nach  dem  Volksentscheid 

auch durch zwei Parlamentsentscheide bestätigt worden seien, könne offen-

bleiben, ob die von den Gerichten angenommene erhebliche Gewichtung der 

Schutzwürdigkeit des Gebäudes A-Strasse 23 allenfalls auch noch zu relati-

vieren  wäre.  Das  Verwaltungsgericht  sei  von  einer  mittleren  bis  hohen 

Schutzwürdigkeit  ausgegangen.  Denn  auch  wenn  man  von  einer  hohen 

Schutzwürdigkeit  ausgehe,  würden  die  öffentlichen  Interessen,  welche  für 

die lnventarentlassung sprechen, die gegenläufigen Interessen überwiegen. 

Der Stadtrat komme zusammenfassend zum Ergebnis, dass namentlich der 

Wunsch  der  Bevölkerung,  den  Dorfplatz  unter  Integration  der  Fläche,  die 

heute  noch  vom  Gebäude  A-Strasse  23  beansprucht  werde,  umzusetzen, 

ein  genügend  gewichtiges  öffentliches  Interesse  darstelle,  um die  lnventa-

rentlassung zu rechtfertigen, auch wenn die Schutzwürdigkeit des Gebäudes 

A-Strasse nicht relativiert werde.  

6.1. 
Der  Rekurrent  bringt  vor,  die  gemäss  den  Erwägungen  im  Entscheid  des 

Verwaltungsgerichts zwingend erforderliche Güterabwägung lasse sich auch 

in analoger Anwendung der Lehre und Rechtsprechung zu Art. 24 RPG ent-

nehmen, nämlich dass wichtige und objektive Gründe vorliegen müssten, die 

den gewählten Standort gegenüber anderen möglichen Standorten als viel 

vorteilhafter  erscheinen  liessen.  Der  Rekursgegner  setze  sich  mit  der 

Standortgebundenheit eines grösseren Dorfplatzes verbunden mit dem Ab-

bruch eines hochkarätigen Schutzobjektes nicht auseinander. Er lege nicht 

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dar, weshalb ein grösserer Dorfplatz zwingend an der Stelle des alten Kon-

sums  zu  liegen  kommen  solle.  Zudem  gehe  aus  dem  angefochtenen  Be-

schluss  nicht  hervor,  ob  eine  Kombination  von  verschiedenen  kleineren 

Standorten  als  Alternative  geprüft  worden  sei  und  weshalb  der  gewählte 

Dorfplatz  gegenüber  anderen  möglichen  Standorten  viel  vorteilhafter  sein 

soll. Zudem habe der Rekursgegner soweit ersichtlich bis anhin keinen Ver-

such  unternommen,  den  bestehenden  Dorfplatz,  der  derzeit  als  Parkplatz 

diene, für die Bevölkerung zu beleben. So könnte die Identität des bestehen-

den  Dorfplatzes  mit dem  stolzen  und ortsbildprägenden alten Konsum  ge-

wahrt  bleiben.  Der  angefochtene  Beschluss  erwähne  auch  nicht,  dass  ein 

Dorfplatz  anstelle  des  Landi-Gebäudes  erhebliche  Nachteile  habe  (Park-

plätze, Kantonsstrasse). Ohne diese Auseinandersetzung mit möglichen Al-

ternativstandorten  oder  -lösungen  lasse  sich  nur  schwerlich  rechtfertigen, 

dass die öffentlichen Interessen an der Erstellung eines grösseren Dorfplat-

zes die lnventarentlassung zu überwiegen vermöchten. 

Der Rekursgegner gehe indes davon aus, dass es nur und ausschliesslich 

die  Variante einer  Neugestaltung  des  Dorfplatzes  ohne  den  alten Konsum 

gebe. Das Vorprojekt von Y Landschaftsarchitekten zeige einzig einen neu 

gestalteten Dorfplatz ohne Landi-Gebäude, ein alternatives Sanierungspro-

jekt, welches den Erhalt des Landi-Gebäudes berücksichtige, gebe es nicht. 

Eine nochmalige lnventarentlassung auf Vorrat ohne entsprechend erforder-

liche Güterabwägung und ohne Prüfung allfälliger Varianten und Alternativ-

standorte sei unzulässig. 

Das angebliche Interesse der Bevölkerung bei der kommunalen Volksinitia-

tive "Attraktives Dorfzentrum X" mit einem Neubau sei bei genauer Betrach-

tung alles andere als eindeutig und vermöge mitnichten ein überwiegend öf-

fentliches Interesse am Abriss des Landi-Gebäudes zu begründen. Die Ja- 
und  Nein-Stimmen  für  einen  Dorfplatz  mit  einem  Neubau  und  die  Ja-  und 

Nein-Stimmen für einen Dorfplatz mit dem Erhalt des Landi-Gebäudes hiel-

ten sich in etwa die Waage.   

Zudem müssten nebst der Berücksichtigung des Abstimmungsergebnisses 

eine umfassende Güterabwägung stattfinden und zwingend die Standortab-

klärung  sowie  auch  weitere  entgegenstehende  Interessen  berücksichtigt 

werden. Das Bundesgericht habe dem Denkmalwert bei der Gewichtung der 

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verschiedenen öffentlichen Interessen selbst gegenüber Verdichtung, güns-

tigem Wohnraum und energiesparendem Bauen den Vorzug gegeben. Ein 

attraktives Dorfzentrum könne ohne oder mit minimalen Abstrichen und dem 

gleichzeitigen Erhalt des Schutzobjektes erreicht werden, zumal der Rekurs-

gegner  ja  bereits  über  mehrere  planerischen  Varianten  der  ZHAW-Studie 

"Aufwertung des Dorfzentrums X" verfüge. Die Variante 2 dieser Studie zeige 

ein ausgewogenes Konzept, welches sich für den Erhalt des alten Konsums 

ausspreche und doch klare strukturelle Verbesserungen zur bestehenden Si-

tuation aufweise (BRGE lll Nr. 0167/2016, E. 6.2). 

6.2. 

Der  Rekursgegner  führt  aus,  darüber,  ob das  streitbetroffene  Gebäude  in-

folge überwiegender anderer öffentlicher Interessen aus dem Inventar ent-

lassen werden könne, habe das Verwaltungsgericht nicht endgültig entschie-

den. Es habe darauf hingewiesen, dass noch weitere Abklärungen notwen-

dig seien. Überdies sei damals nicht einmal gesichert gewesen, dass ein Ab-

bruch des Gebäudes im Ergebnis überhaupt zu einem grösseren Platz füh-

ren würde. 

Die  entsprechenden  Abklärungen  und  die  entsprechenden  Entscheide  der 

Bevölkerung und des Parlaments seien unterdessen erfolgt. Somit stehe der 

Beurteilung  der  vom  Stadtrat  vorgenommenen  lnteressenabwägung  nichts 

im Wege. Der Neubauvariante sei auch eine Umbauvariante gegenüberge-

stellt und dem Souverän am 29. November 2020 zur Abstimmung vorgelegt 

worden.  lm  Bericht  bzw.  der  Abstimmungszeitung  vom  September  2020 

habe sich der Rekursgegner sogar öffentlich für den Gegenvorschlag B und 

damit  für  die  Umbauvariante  ausgesprochen.  Die  Neubauvariante  sei  mit 

55 % der Stimmen und damit mit 10 % Stimmen mehr als jene der Gegner 

angenommen worden. Auch für den Fall, dass beide Varianten vom Volk gut-
geheissen worden wären, habe sich eine Mehrheit der Bevölkerung für die 

Neubauvariante entschieden. Die Stimmbeteiligung sei bei rund 48 % gele-

gen. Das klare Abstimmungsergebnis und die solide Stimmbeteiligung seien 

bei der Würdigung des öffentlichen Interesses angemessen zu berücksichti-

gen, zumal die Frage des Abbruchs des in Frage stehenden Gebäudes ein 

oder sogar das wesentliche Element der Frage an die Stimmbevölkerung ge-

wesen sei. 

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Eine Variante von mehreren kleineren Dorfplätzen sei geprüft aber als unbe-

friedigend, ja sogar als ungenügend eingestuft worden. Aus der Neubau-Pro-

jektstudie sei nämlich ersichtlich, dass durch den Abbruch der Gebäude an 

der  A-Strasse  23  und  25  mittig  zwischen  dem  Parkplatz  und  dem  Ersatz-

Neubau auf der Parzelle der Liegenschaft A-Strasse 25 eine freie Fläche von 
rund 456 m2 (19 m x 24 m) entstehe. Mit der Umbau-Variante, welche nur 
zwei kleinere Plätze vorsehe, ergebe sich eine freigewordene Dorfplatzflä-
che von gerade einmal 257 m2. 

Die Neubauvariante sehe demnach für den Dorfplatz eine doppelt so grosse 

Fläche vor. Weil der grosse Dorfplatz als zusammenhängende und praktisch 

quadratische Fläche ausgestaltet sei, lasse er sich entsprechend auch bes-

ser nutzen. Die durchgehende Platzebene verbinde alle Gebäude am Platz, 

biete eine hohe Aufenthaltsqualität, sorge für gut aufeinander abgestimmte 

Begegnungs- und Parkplatzzonen, gebe den möglichen Nutzungen eine an-

sprechende Form und könne bei Anlässen vollflächig genutzt werden. Dies 

sei beim Erhalt des Gebäudes gerade nicht der Fall, weil die beiden Plätze 

dort in L-Form verlaufen würden, wobei der eine Platz hinter dem inventari-

sierten Gebäude zu liegen komme. Aufgrund seiner mittigen und quadrati-

schen Fläche schaffe und fasse der grosse Dorfplatz den freien Blick von der 

Strasse bis in die Tiefe des Platzes. Die räumliche und funktionale Situation 

werde geklärt und es werde ein identitätsstiftender Ort geschaffen, der zur 

gewünschten Belebung des Dorfes führen werde. Mit dem neuen grosszügi-

gen  Dorfplatz  bzw.  der  Ausweitung  des  Dorfplatzes  über  den  ganzen  Pla-

nungsperimeter und dem Vorliegen nur noch eines einzelnen, aber immerhin 

markanten Gebäudes auf diesem Platz, werde das Zentrum ausgezeichnet 

und der Platz repräsentativ im Strassenraum wahrgenommen. Bei der Um-

bauvariante verbleibe primär der vorhandene Parkplatz als "Dorfplatz". Die 

Flächen seitlich des Gebäudes A-Strasse 23 seien klein und könnten nicht 
wirklich als Dorfplatz genutzt werden. Der geplante rückwärtige Platz komme 

darüber hinaus auch wahrnehmungsmässig gar nicht zur Geltung; die Wir-

kung  eines  repräsentativen  Dorfplatzes  fehle.  Die  vom  Rekurrenten  er-

wähnte Variante von mehreren kleineren Dorfplätzen würde der Zielsetzung 

einer bestmöglichen Nutzbarkeit nicht entsprechen und sei keine taugliche 

Alternative. 

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6.3.1. 

Im Entscheid VB.2015.00720 führt das Verwaltungsgericht aus, die Zürcher 

Hochschule für Angewandte Wissenschaften habe im Auftrag der politischen 

Gemeinde X zur Aufwertung des Dorfzentrums von X drei Konzepte mit je 

verschiedenen  Varianten  ausgearbeitet.  Zwei  Konzepte  würden  vorsehen, 

das Gebäude A-Strasse 23 stehen zu lassen; gemäss einem Konzept soll 

dieses  abgebrochen  werden.  Die  Verfasser  des  Konzepts  würden  als  aus 

städtebaulicher Sicht bevorzugtes Konzept den Erhalt des streitgegenständ-

lichen Gebäudes bei gleichzeitigem Abriss des Gebäudes A-Strasse 25 (An-

nexbaute) empfehlen. Das Verwaltungsgericht erwog, es fehle der Nachweis 

eines dem Gebäudeerhalt entgegenstehenden Interesses und liess offen, ob 

der  Wunsch  nach  einer  besseren  Dorfplatzgestaltung  den  Abbruch  des 

streitgegenständlichen  Gebäudes  überhaupt  rechtfertigen  könnte.  Im  Rah-

men einer Konkretisierung von Umgestaltungsplänen für den Dorfplatz seien 

zwingend auch Varianten zu prüfen, welche den Erhalt der Liegenschaft vor-

sähen. In Rahmen einer Güterabwägung seien allfällige aus dem Weiterbe-

stand  des  Gebäudes  resultierende  Nachteile  dem  Schutzinteresse  gegen-

überzustellen (E. 2.5). 

Das  Verwaltungsgericht  ging  sodann  "aufgrund  der  Schlussfolgerungen  in 

beiden Fachgutachten" von einer "mittleren bis hohen Schutzwürdigkeit" des 

Gebäudes aus  (E.  2.4).  Davon  ist  auch  vorliegend  auszugehen.  Entgegen 

der Auffassung des Rekurrenten (s. Replik Ziff. 6) kann aus dem Verweis auf 

die Fachgutachten, die von einem hohen Eigen- und Situationswert ausge-

hen, nicht abgeleitet werden, dass auch das Verwaltungsgericht eine hohe 

Schutzwürdigkeit anerkennt. Der Grad der Schutzwürdigkeit, mithin die Ge-

wichtung des Erhaltensinteresses, ist eine Rechtsfrage, die nicht durch die 

Fachexperten  zu  beantworten  ist.  Sodann  hat  es  das  Verwaltungsgericht 

entgegen  der  Ansicht des  Rekursgegners  (Rekursantwort  Ziff.  49 ff.)  nicht 
offengelassen,  ob  eine  mittlere  oder  eine  hohe  Schutzwürdigkeit  vorliegt. 

Vielmehr liegt der Grad der Schutzwürdigkeit zwischen diesen beiden Wer-

tungen. 

6.3.2. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundesver-

fassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt, 

dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse überwiegendes 

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öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie den Privaten 

zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwal-

tungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 556 ff.). Ein durch Schutz-

massnahmen  verursachter  Grundrechtseingriff  ist  namentlich  dann  unver-

hältnismässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den an-

gestrebten Erfolg ausreicht. 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von 

Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interesse an 

einer  gewinnbringenden  oder  gar  höchstmöglichen  Ausnützung  einer  Lie-

genschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmass-

nahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies 

ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen pri-

vater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt keine Bedeutung 

zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung ei-

nes weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen. 

Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen 

der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwe-

sen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Die Frage der Ver-

hältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu er-

wartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-

men der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an 

der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berück-

sichtigen.  Dabei  sind Rentabilitätsüberlegungen  umso  geringer  zu  gewich-

ten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGr 1C_168/2012 vom 2. November 

2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen). 

6.3.3. 

Im Entscheid BRGE III Nr. 0167/2015 vom 21. Oktober 2015 hielt das Bau-
rekursgericht Folgendes fest:  

"Die im Sommer/Herbst 2012 erstellte ZHAW-Studie für die "Aufwertung des Dorf-
zentrums X" zeigt, dass eine ortsbaulich gelungene und grosszügige Dorfplatzge-
staltung selbst bei einem Fortbestand des "alten Konsums" – aber unter Abbruch 
der nicht schützenswerten Annexbaute A-Strasse 25 – nicht nur möglich wäre, son-
dern von den Verfassern der Studie sogar als ortsbaulich beste Lösung zur Reali-
sierung empfohlen wird [..]. Ohnehin ist die beabsichtigte Neugestaltung des Dorf-
platzes nicht eine Frage der Quantität, sondern der Qualität. Es kann also nicht da-
rum  gehen,  dort  eine  möglichst  grosse  zusammenhängende  Fläche  zu  schaffen, 
sondern eine ortsbaulich passende und ausbalancierte Dorfplatzgestaltung zu rea-
lisieren.  [..]  Das  Baurekursgericht  konnte  sich  anlässlich  seines  Augenscheins 
ebenfalls davon überzeugen, dass der Abbruch des streitbetroffenen Gebäudes für 

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die Schaffung eines neuen attraktiven und grosszügigen Dorfplatzes zwar eine Op-
tion wäre, aber keineswegs mehr und schon gar nicht eine conditio sine qua non 
[..]. Insgesamt fällt die Interessenabwägung klar zugunsten der Erhaltung des un-
bestrittenermassen schutzwürdigen Gebäudes A-strasse 23 aus, weshalb die strit-
tige Inventarentlassung als nicht sachgerecht und rechtswidrig in Gutheissung des 
Rekurses aufzuheben ist." 

An dieser Beurteilung ist festzuhalten. Nebst der Umsetzungsvorlage A zur 

Volksinitiative "Attraktives Dorfzentrum X", die den Abbruch des Schutzob-

jekts bedingt, wurde den Stimmbürgern der Gegenvorschlag B, der den Er-

halt des Gebäudes ermöglicht, unterbreitet. Der Stadtrat und der Grosse Ge-

meinderat empfahlen, den Gegenvorschlag B anzunehmen. Dies zeigt, dass 

auch die Variante B offensichtlich eine valable Lösung zur Aufwertung des 

Zentrums darstellt. Das öffentliche Interesse an einem grösseren Dorfplatz, 

wie  ihn  die  Variante  A  vorsieht,  vermag  das  Interesse  am  Erhalt  nicht  zu 

überwiegen.  Es  wird  weder  dargelegt  noch ist  ersichtlich,  weshalb  ein Ab-
bruch  des  Gebäudes  für  eine  befriedigende  Gestaltung  des  Dorfplatzes 

zwingend notwendig sein soll. 

Den rein finanziellen Interessen an der Vermeidung der Sanierungskosten 

kommt beim Entscheid über den Erhalt kein grosses Gewicht zu (vgl. BGE 

147 II 125, E. 10.4). Im Übrigen hat bereits das Verwaltungsgericht festge-

halten, dass finanzielle Gründe einem Erhalt des Gebäudes nicht entgegen-

stehen (VB.2015.00720, E. 2.5). Auch daran hat sich nichts geändert, zumal 

die Stadt nach der Sanierung des Gebäudes mit einer Bruttorendite von ca. 

3 bis 4 % rechnet (act. 9.8, S. 10). 

Nicht erheblich ins Gewicht fällt sodann der Umstand, dass das Stadtparla-

ment inzwischen den Objektkredit genehmigt hat. Dies ist zusammen mit der 

seit dem ersten Rechtsgang konkretisierten Planung dahingehend zu würdi-

gen, dass nach Abbruch des Gebäudes tatsächlich die Dorfplatzgestaltung 

gemäss Variante A realisiert würde, wovon bei der hier anzustellenden Gü-

terabwägung ausgegangen wird. 

6.3.4. 

Des Weiteren stellt sich die Frage, wie das Ergebnis der Gemeindeabstim-

mung vom 29. November 2020 bei der Gewichtung der öffentlichen Interes-

sen zu würdigen ist. Zumeist lässt sich die Auffassung der Bürger quantitativ 

nicht messen, so dass eine Berücksichtigung des öffentlichen Interesses im 

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Sinne der öffentlichen Meinung schwierig ist. Sofern das streitige Schutzob-

jekt indessen im Eigentum der Gemeinde oder des Staates liegt und der für 

die  Restauration  erforderliche  Kredit  der  Volksabstimmung  unterliegt,  wird 

die Meinung der Stimmbürger messbar, und es stellt sich die Frage, ob das 

Abstimmungsergebnis bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit zu beachten 

ist. Es kann kaum bestritten werden, dass ein solches Abstimmungsergebnis 

bei der Würdigung des öffentlichen Interesses angemessen zu berücksichti-

gen ist. Wie stark es ins Gewicht fällt, kommt wesentlich auf die Umstände 

des Einzelfalles an. Zunächst ist die Abstimmungsfrage von Bedeutung. Be-

trifft sie genau den Gegenstand, wie er auch dem Streit um die Schutzwür-

digkeit zugrunde liegt, ist das Ergebnis stärker in die Würdigung einzubezie-

hen, als wenn der Zusammenhang bloss locker ist. Geht es beispielsweise 

bei  der  Volksabstimmung  um  den  Abbruch  der  angeblich  schutzwürdigen 

Baute  mit  gleichzeitiger  Kreditbewilligung  für  eine  Neubaute,  bedeutet  ein 

Nein der Stimmbürger nicht ohne weiteres, dass sie die Altbaute für schutz-

würdig halten. Vielmehr kann das negative Abstimmungsergebnis auch dem 

konkreten  Neubauvorhaben,  der  vorgesehenen  Nutzung  oder  den  hohen 

Kosten gelten. Insofern ist es oftmals schwierig oder gar unmöglich, die Mo-

tive des Stimmbürgers zu erkennen. Weiter ist auch das Abstimmungsergeb-

nis von Bedeutung. Bei einem knappen Ausgang der Abstimmung erhalten 

die  soeben  dargelegten  Bedenken  zusätzliche  Bedeutung.  Klare  Abstim-

mungsergebnisse fallen dagegen bei der Würdigung des öffentlichen Erhal-

tungsinteresses erheblich ins Gewicht, sofern sich die Abstimmungsfrage im 

Wesentlichen auf die Schutzwürdigkeit bezieht. Eine Volksabstimmung ent-

bindet aber die zuständige Behörde in keinem Fall von der ihr durch Verfas-

sung oder Gesetz auferlegten Pflicht, sich ein eigenes, möglichst objektivier-

tes Bild von der Schutzwürdigkeit der Baute zu bilden und entsprechend zu 

entscheiden  (Lorenz  Meyer,  Denkmalpflege  und  Raumplanung,  in  BR 

1989 S. 4, Kap. II.1.b.aa). 

Vorliegend  bezogen  sich  die  Abstimmungsfragen  nicht  auf  die  Schutzwür-

digkeit, sondern auf die Gestaltung des Dorfzentrums. In der Abstimmungs-

zeitung  finden  sich  keine  Ausführungen  zur  Bedeutung  des  potentiellen 

Schutzobjektes (Eigen-/Situationswert) oder zum Grad der Schutzwürdigkeit. 

Es wird lediglich ausgeführt, dass das Gebäude im Inventar der schützens-

werten Bauten enthalten ist. Thematisiert werden auch die Sanierungskosten 

und die Renditeerwartungen. Die Stimmbürger waren aufgrund der Abstim-

mungsunterlagen nicht in der Lage, das Interesse an der Neugestaltung des 

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Dorfzentrums gegen das Interesse am Erhalt des Schutzobjekts fundiert und 

in hinreichender Kenntnis des denkmalpflegerischen Sachverhalts abzuwä-

gen. Vor allem aber fanden beide Projektvarianten eine grosse Zustimmung. 

Die Variante A erhielt 2'630 Ja-Stimmen (55,3 %), die Variante B immerhin 

2'304 Ja-Stimmen (49,8 %). Bei der Stichfrage sprachen sich 2'456 (52,7 %) 

der Stimmberechtigten für die Variante A und 2'200 (47,2 %) für die Variante 

B aus. Von einem deutlichen Abstimmungsergebnis kann nicht gesprochen 

werden. Bei diesen Gegebenheiten kommt dem Abstimmungsergebnis bei 

der Würdigung  des  öffentlichen  Interesses  am  Erhalt  des  streitbetroffenen 

Gebäudes keine erhebliche Bedeutung zu. 

6.3.5. 

Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass seit dem Entscheid BRGE III Nr. 

0167/2015 vom 21. Oktober 2015 die Projektvarianten für die Umgestaltung 

des Dorfzentrums konkretisiert wurden, sich die Stimmbürger relativ knapp 

für die Variante A (Abbruch) ausgesprochen haben und der Grosse Stadtrat 

den entsprechenden Objektkredit genehmigt hat. All dies vermag am Ergeb-

nis der Interessenabwägung gemäss Entscheid BRGE III Nr. 0167/2015 je-

doch nichts zu ändern. Nach wie vor überwiegt das öffentliche Interesse am 

Erhalt des streitbetroffenen Gebäudes, bei dem von einer mittleren bis hohen 

Schutzwürdigkeit auszugehen ist, gegenüber dem öffentlichen Interesse an 

der  Dorfplatzgestaltung  gemäss  Variante  A,  zumal  eine  Aufbesserung  der 

Dorfplatzgestaltung auch mit dem Weiterbestand des Gebäudes möglich ist, 

wie der vom Stadtrat und Grossen Gemeinderat in der Abstimmung zur An-

nahme empfohlene Gegenvorschlag B zeigt. Die damit verbundenen Nach-
teile (kleinere Platzfläche [750 m2 anstatt 950 m2], kein zusammenhängender 
grosser  Platz,  beschränkte  Nutzbarkeit des Schutzobjekts,  Kosten  des  Er-

halts, keine Möglichkeit für einen Neubau) sind nicht derart gewichtig, dass 

sie den Erhalt des Gebäudes A-Strasse 23 als unverhältnismässig erschei-
nen liessen. Dies zumal auch die Variante A mit Nachteilen einhergeht (Ver-

lust des identitätsstiftenden Landi-Gebäudes und der ortskerntypischen Mas-

sstäblichkeit, höhere Investitionskosten, tiefere Rendite des Neubaus).  

Dies führt in Gutheissung des Rekurses zur Aufhebung des angefochtenen 

Beschlusses. 

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7.1. 

Der  Rekurrent  beantragt,  der  Rekursgegner  sei  einzuladen,  das  fragliche 

Gebäude unter Schutz zu stellen. Der Rekursgegner ist demgegenüber der 

Auffassung,  eine  formelle  Unterschutzstellung  sei  aufgrund  der  Selbstbin-

dung des Rekursgegners zum jetzigen Zeitpunkt (erneut) nicht geboten. Auf 

den Antrag sei mangels rechtzeitiger Begründung nicht einzutreten. 

7.2. 

Hebt die Rekursinstanz einen Entscheid betreffend den Verzicht auf Schutz-

massnahmen  (Inventarentlassung)  auf,  ist  von  Amtes  wegen  zu  entschei-

den, ob die Vorinstanz einzuladen ist, das betreffende Objekt unter Schutz 

zu stellen (was dem Normalfall entspricht) oder ob aufgrund der Selbstbin-

dung darauf verzichtet werden kann. Auf die vom Rekursgegner aufgewor-

fene Eintretensfrage ist daher nicht weiter einzugehen. 

7.3. 

Im Entscheid BRGE III Nr. 0167/2015 hielt die Rekursinstanz eine formelle 

Unterschutzstellung aufgrund der Selbstbindung der Vorinstanz im damali-

gen Zeitpunkt für nicht geboten. Jedenfalls solange, als das streitbetroffene 

Gebäude nicht verändert werden solle, sondern es nur um seinen Bestand 

gehe, sei eine förmliche Unterschutzstellung nicht erforderlich (E. 6.3). 

Hierbei handelte es sich um eine Handlungsanweisung an die Vorinstanz für 

den Fall, dass das Gebäude verändert werden soll, die sich allerdings nicht 

im Dispositiv des Entscheids niedergeschlagen hat. Dennoch hat die Rekurs-

instanz zum Ausdruck gebracht, dass das Gebäude schutzwürdig ist und da-

rum in jedem Fall erhalten werden muss. Demgegenüber schloss das Ver-

waltungsgericht im Entscheid VB.2015.00720 einen Verzicht auf Schutzmas-

snahmen aufgrund einer erneuten Güterabwägung nicht aus. 

Nachdem sich auch nach der weiteren Konkretisierung des Vorhabens her-

ausgestellt hat, dass der Wunsch nach einer besseren Dorfplatzgestaltung 

den  Abbruch  des  streitgegenständlichen  Gebäudes  nicht  zu  rechtfertigen 

vermag, da ausserdem zu erwarten ist, dass die Gemeinde eine Lösung im 

Sinne des Gegenvorschlags B unter Sanierung und Umbau des Gebäudes 

zeitnah anstreben wird und nicht zuletzt zur Schaffung rechtlich klarer Ver-

hältnisse erscheint nunmehr eine formelle Unterschutzstellung angezeigt. 

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Demgemäss  ist  der  Stadtrat  einzuladen,  das  Gebäude  A-Strasse 23  unter 

Schutz zu stellen. 

Auf die weiteren Vorbringen des Rekurrenten ist bei diesem Ergebnis nicht 

mehr einzugehen. 

8. 

Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen.  

Demgemäss ist der Beschluss des Stadtrates X vom 8. September 2022 auf-

zuheben.  Der  Stadtrat  ist  einzuladen,  das  Gebäude  Vers.-Nr.  1  auf  dem 

Grundstück Kat.-Nr. 1 an der A-Strasse 23 in X unter Schutz zu stellen. 

9.1. 

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  dem  Stadtrat  X  aufzuerlegen 

(§ 13 VRG). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 4'500.-- festzusetzen. 

9.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  oder 

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den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend dem Rekurrenten zulas-

ten des Stadtrats X eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemes-

sen  erscheint  ein  Betrag  von  Fr.  1'700.--.  Da  die  Umtriebsentschädigung 

pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzu-

satzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 

56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

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