# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1290f277-9b97-5b70-b65b-3638341344f5
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-29
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 29.09.2025 ZSU.2025.171
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZSU-2025-171_2025-09-29.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 4. Kammer 

 

ZSU.2025.171  
(SZ.2025.48)  

Art. 157 

 

 

Entscheid vom 29. September 2025 
 

 

Besetzung  Oberrichter Richli, Präsident  

Oberrichterin Massari 

Oberrichterin Plüss  

Gerichtsschreiber Gasser 

Rechtspraktikantin Dos Santos Teodoro         

 

 
   

Klägerin   A._____,  

[…]  

vertreten durch Rechtsanwalt Matthias Fricker,  

[…]  

    
   

Beklagter   B._____,  

[…] 

  

 
 

Gegenstand  Mietausweisung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

Die Parteien schlossen am 8. Oktober 2024 per 1. November 2024 einen 

Mietvertrag über eine 4.5-Zimmerwohnung an der Q-Strasse in R._____. 

 

1.2. 

Mit Schreiben vom 16. Januar 2025 mahnte die Klägerin den Beklagten für 

ausstehende Mietzinse, setzte ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur 

Begleichung der Ausstände und drohte ihm gleichzeitig an, bei 

unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen. Das 

Schreiben wurde durch den Beklagten nicht abgeholt und in der Folge 

durch die Post an die Klägerin retourniert. 

 

1.3. 

Nachdem die Mietzinsausstände innert Frist nicht beglichen wurden, 

sprach die Klägerin gegenüber dem Beklagten am 26. Februar 2025, unter 

Verwendung des amtlichen Formulars, per 28. März 2025 die Kündigung 

des Mietverhältnisses aus. Das Schreiben wurde durch den Beklagten nicht 

abgeholt und in der Folge durch die Post an die Klägerin retourniert. 

 

2. 

2.1. 

Nachdem der Beklagte die Wohnung nicht geräumt hatte, stellte die 

Klägerin mit Eingabe vom 8. April 2025 beim Präsidium des Bezirksgerichts 

Bremgarten das Ausweisungsbegehren. Der Beklagte liess sich nicht 

vernehmen. 

 

2.2. 

Der Präsident des Bezirksgerichts Bremgarten erkannte am 18. Juni 2025 

wie folgt: 

 

" 1. 
Das Gesuch wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 1000.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt 
und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet. 
 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen." 

 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihr am 26. Juni 2025 zugestellten Entscheid erhob die 

Klägerin mit Eingabe vom 3. Juli 2025 beim Obergericht des Kantons 

Aargau Beschwerde mit folgenden Anträgen:  

 - 3 - 

 

 

 

" 1. 
Der Entscheid des Bezirksgerichts Bremgarten vom 18. Juni 2025 sei 
aufzuheben. 
 
2. 
Der Beschwerdegegner sei zu verpflichten, die von ihm bewohnte 4 ½-
Zimmerwohnung an der Q-Strasse in R._____ innert fünf Tagen 
vollständig zu räumen und zu verlassen. 
 
3. 
Für den Fall, dass der Beschwerde der richterlichen Aufforderung zum 
Verlassen des Mietobjektes gemäss Ziffer 1 nicht nachkommen sollte, sei 
die polizeiliche Ausweisung anzuordnen. 
 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 8.1. MWST) für das 
erstinstanzliche und zweitinstanzliche Verfahren zulasten des 
Beschwerdegegners." 

 

3.2. 

Mit Verfügung vom 10. Juli 2025 forderte die Instruktionsrichterin die 

Klägerin zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 500.00 innert 

10 Tagen auf.  

 

Der verlangte Kostenvorschuss wurde von der Klägerin innert Frist am 

18. Juli 2025 bezahlt. 

 

3.3. 

Am 19. August 2025 wurde die Regionalpolizei [...] mit der polizeilichen 

Zustellung der Verfügung vom 23. Juli 2025 betreffend Zustellung der 

Beschwerde an den Beklagten zur Erstattung einer Beschwerdeantwort 

beauftragt. 

  

 - 4 - 

 

 

   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen 

Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von 

weniger als Fr. 10'000.00 ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2 i.V.m. 

Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). 

 

1.2. 

Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die 

offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht 

werden (Art. 320 ZPO). Offensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil 

des Bundesgerichts 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue 

Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind 

ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt sowohl für echte als auch 

für unechte Noven, da die Beschwerde nicht der Fortführung des 

erstinstanzlichen Prozesses, sondern grundsätzlich nur der 

Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids dient (DIETER 

FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT, in: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA 

LÖTSCHER/CHRISTOPH LEUENBERGER/BENEDIKT SEILER [Hrsg.], Kommentar 

zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 3 f. zu Art. 326 

ZPO). 

 

2. 

2.1. 

Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen aus, 

im Mietvertrag vom 8. Oktober 2024 sei unter "Verwendungszweck" 

festgehalten worden, dass es sich beim Mietobjekt um eine 

Familienwohnung handle. In einem solchen Fall müsse der Vermieter die 

Kündigung dem Mieter sowie seinem Ehegatten je in einem separaten Brief 

zustellen. Das Gleiche gelte für die Androhung einer 

Zahlungsverzugskündigung. Da die gesetzlichen Vorschriften vorliegend 

nicht eingehalten worden seien, bleibe die Kündigung wirkungslos. Das 

Gesuch um Ausweisung sei somit abzuweisen.  

 

2.2. 

Mit Beschwerde führt die Klägerin aus, dass ihr der Beklagte vor Abschluss 

des Mietverhältnisses mitgeteilt habe, seine Freundin werde zeitnah zu ihm 

ziehen. Aus diesem Grund habe die Klägerin im Mietvertrag das Feld 

"Familienwohnung" angekreuzt. In der Folge sei niemand beim Beklagten 

eingezogen. Die Klägerin habe ganz zu Beginn des Mietverhältnisses, 

während einiger Tage, eine Frau gesehen, welche in das Mietobjekt 

hineingegangen sei. Die Frau sei jedoch nie mehr da gewesen und habe 

insbesondere nicht beim Beklagten gelebt. Die Klägerin wisse nicht einmal, 

um wen es sich bei dieser Frau gehandelt habe, geschweige denn, ob der 

 - 5 - 

 

 

Beklagte tatsächlich verheiratet gewesen sei. Jedenfalls habe er zum 

Zeitpunkt der Androhung der Zahlungsverzugskündigung am 16. Januar 

2025 sowie zum Zeitpunkt der Kündigung am 26. Februar 2025 alleine im 

Mietobjekt gewohnt. Es sei der Klägerin nicht möglich zu beweisen, dass 

der Beklagte nicht verheiratet sei. Vielmehr sei es an ihm gewesen, das 

Vorhandensein einer Familienwohnung im Rahmen einer Stellungnahme 

zum Ausweisungsgesuch zu behaupten und zu beweisen. Dies habe er 

nicht getan. Das Mietverhältnis sei somit per 31. März 2025 rechtsgültig 

gekündigt worden.  

 

3. 

3.1. 

Art. 266n OR regelt den Schutz der Familienwohnung. Danach sind die 

Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist 

mit Kündigungsandrohung (Art. 257d OR) dem Mieter und seinem 

Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen 

Partner separat zuzustellen. Somit ist vorgesehen, dass im Falle einer 

Kündigung durch den Vermieter diese dem Mieter und seinem (nicht 

mietberechtigten) Ehegatten oder eingetragenen Partner getrennt 

mitgeteilt werden muss, damit jeder unabhängig vom anderen die Rechte, 

die normalerweise dem Mieter zustehen, geltend machen kann. Diese 

doppelte Zustellung ist unter Androhung der Nichtigkeit vorgesehen (Art. 

266o OR). Sie soll den nicht mietberechtigten Ehegatten (oder 

eingetragenen Partner) vor dem Risiko schützen, dass er die Zustellung 

nicht erhält und ihm somit jede Möglichkeit genommen wird, sich der 

Kündigung zu widersetzen oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu 

verlangen (BGE 139 III 7 E. 2.3.1). 

 

Den Mieter trifft die Nebenpflicht, Änderungen seines Zivilstandes wie 

Heirat, Scheidung etc. dem Vermieter zu melden. Dennoch darf dem Mieter 

nur mit grosser Zurückhaltung Rechtsmissbrauch entgegengehalten 

werden, wenn er die Meldung versäumt, denn dies würde das 

Schutzanliegen der gesetzlichen Regelung unterlaufen (ROGER WEBER, in: 

Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 2b zu Art. 266 m/n 

OR). Das Risiko einer nichtigen Kündigung hat der Vermieter zu tragen, 

auch wenn er den Zivilstand des Mieters nicht kennt oder von diesem über 

eine Änderung nicht informiert worden ist (WEBER, a.a.O., N. 7 zu Art. 266 

m/n OR). 

 

3.2. 

3.2.1. 

Die Klägerin und der Beklagte schlossen am 8. Oktober 2024 einen 

Mietvertrag über das streitgegenständliche Mietobjekt (Gesuchsbeilage 

[GB] 2). Im Mietvertag wurde unter Verwendungszweck vermerkt, dass es 

sich beim Mietobjekt um eine Familienwohnung handelt. Überdies hielten 

 - 6 - 

 

 

die Parteien fest, dass Zivilstandsänderungen der Vermieterschaft 

schriftlich anzuzeigen seien (GB 2).  

 

3.2.2. 

Mit Schreiben vom 16. Januar 2025 mahnte die Klägerin den Beklagten 

wegen ausstehender Mietzinse, setzte ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen 

zwecks deren Begleichung und drohte ihm gleichzeitig an, bei unbenütztem 

Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen (GB 5). Das Schreiben 

wurde einzig dem Beklagten zugestellt, von diesem innert Frist nicht bei der 

Post abgeholt und in der Folge an die Klägerin retourniert (GB 6). Da die 

Mietzinsausstände offenbar nicht innert Frist bezahlt wurden, sprach die 

Klägerin gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 26. Februar 2025 

und unter Verwendung des amtlichen Formulars die Kündigung per 

28. März 2025 aus. Auch dieses Schreiben wurde innert Frist nicht vom 

Beklagten bei der Post abgeholt und an die Klägerin retourniert (GB 9). 

 

3.2.3. 

Über den Zivilstand des Beklagten lässt sich den Akten nichts entnehmen. 

Ebenso wenig ist bekannt, ob die streitgegenständliche Mietwohnung als 

Familienwohnung benutzt wurde bzw. wird. Davon schien die Klägerin aber 

ursprünglich ausgegangen zu sein. So wurde die Benutzung als 

Familienwohnung zunächst ausdrücklich im Mietvertrag vom 8. Oktober 

2024 vermerkt und durch die Klägerin (und den Beklagten) unterschriftlich 

bestätigt. In der Folge kreuzte die Klägerin auch im amtlichen 

Kündigungsformular beim Feld "Familienwohnung (s. Art. 266n OR)" die 

Option "Ja" an und bestätigte dies wiederum mit ihrer Unterschrift (GB 8). 

Wenn die Klägerin nun geltend macht, beim streitgegenständlichen 

Mietobjekt habe es sich nicht um eine Familienwohnung gehandelt, verhält 

sie sich widersprüchlich, zumal sie – wie aufgezeigt - zweimal 

unterschriftlich bestätigt hat, dass es sich um eine solche handeln soll. 

Nachdem entsprechende Änderungen im Zivilstand des Beklagten durch 

diesen der Klägerin mitzuteilen gewesen wären, was ausweislich der Akten 

nicht geschehen ist, musste die Klägerin grundsätzlich davon ausgehen, 

dass die Mietwohnung (wie im Mietvertrag vermerkt) nach wie vor als 

Familienwohnung genutzt wird. Dass beim Beklagten keine Frau gewohnt 

haben soll, wie dies die Klägerin geltend macht, ist in keiner Weise belegt 

und stellt somit eine reine Behauptung dar. Die Grösse der Wohnung (4 ½-

Zimmer) spricht jedenfalls grundsätzlich eher für eine Nutzung durch 

mehrere Personen. 

 

3.2.4. 

Nach dem Erwogenen und gestützt auf die jetzige Aktenlage ist davon 

auszugehen, dass die streitgegenständliche Wohnung als 

Familienwohnung genutzt wurde bzw. wird, womit die Ansetzung einer 

Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung sowie auch die Kündigung 

gestützt auf Art. 257d bzw. Art. 266n OR ebenfalls der Ehegattin bzw. dem 

 - 7 - 

 

 

eingetragenen Partner des Beklagten hätte zugestellt werden müssen, 

andernfalls die Kündigung nichtig ist (Art. 266o OR). Hinsichtlich der 

Zustellungsmodalitäten hat die Klägerin (trotz Kenntnis, dass es sich 

gemäss Mietvertrag um eine Familienwohnung handelt) keinerlei 

Abklärungen getroffen. So hätte sie sich bspw. beim Beklagten hierzu 

erkundigen können.  

 

Letztlich braucht die Frage betreffend Zivilstand des Beklagten und die 

Nutzung des streitgegenständlichen Mietobjekts als Familienwohnung 

nicht abschliessend geklärt zu werden, da nach dem Dargelegten jedenfalls 

feststeht, dass weder ein unbestrittener noch ein sofort beweisbarer 

Sachverhalt i.S.v. Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO vorliegt, so dass der 

Rechtschutz im summarischen Verfahren durch die Vorinstanz zu Recht 

nicht gewährt wurde. Damit braucht auf das übrige Vorbringen 

(Legitimationsfrage) nicht eingegangen zu werden. Die Vorinstanz hätte 

gestützt auf Art. 257 Abs. 3 ZPO das Ausweisungsbegehren der Klägerin 

aber nicht abweisen dürfen, sondern auf dieses ist nicht einzutreten, 

weshalb die Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids vom 18. Juni 2025 des 

Präsidenten des Bezirksgerichts Bremgarten von Amtes wegen zu 

korrigieren ist.  

 

3.3. 

Die Beschwerde ist demnach unbegründet und abzuweisen. 

 

4. 

Bei diesem Verfahrensausgang ist die obergerichtliche Entscheidgebühr 

von Fr. 500.00 der unterliegenden Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 

ZPO) und mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu 

verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Ferner hat sie ihre Parteikosten selber 

zu tragen. Dem Beklagten ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand 

entstanden.  

  

 - 8 - 

 

 

   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids des Präsidenten des Bezirksgerichts 

Bremgarten vom 18. Juni 2025 wird von Amtes wegen durch folgende 

Bestimmung ersetzt: 

 

1.  
Auf das Ausweisungsgesuch der Gesuchstellerin wird nicht eingetreten. 

 

3. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Klägerin 

auferlegt. 

 

4. 

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

 
 

   

Zustellung an: 

[…]  

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der 

schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die 

Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In 

vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der 

Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen 

übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-

frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- 

und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 

Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher 

Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf 

die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den 

Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt weniger als Fr.  15'000.00. 

 

 - 9 - 

 

 

   

Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)  

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der 

schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die 

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben 

werden, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 

1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. 

Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die 

Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 

BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch 

Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift 

einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). 

 

 
   

Aarau, 29. September 2025 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 4. Kammer 

Der Präsident:    Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

 

Richli     Gasser