# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 26396314-cb7f-5e57-ba2c-bec5f1a3278f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** ZMP_2025_Nr_3_01
**Docket/Reference:** ZMP_2025_Nr_3_01
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2025_Nr_3_01.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 3 

Art. 257 und 257c OR; Art. 257d OR; Art. 102 Abs. 3 SchKG; Art. 16 ff. VZG; 

Art. 42 Abs. 2 BGG; Art. 105 Abs. 1 und 106 Abs.  2 BGG. Rechtsnatur von 

periodisch  geschuldeten  Mietzinsen.  Schicksal  von  Stundung  und  Erlass 

künftiger  Mietzinsforderungen  nach  Eintritt  einer  betreibungsamtlichen 

Zwangsverwaltung  wegen  Pfändung  der  Mietliegenschaft.  Prozessstand-

schaft des Betreibungsamtes? Verfahren vor Bundesgericht.  

Periodisch zu entrichtende Mietzinse stellen keine einheitliche, in Raten fällig wer-

dende Forderung dar. Vielmehr entstehen sie mit jeder Zahlungsperiode neu. Eine 

Verfügung  über  künftige  Mietzinsforderungen  etwa  in  Form  einer  Verrechnung, 

Zession, einer Stundung oder eines Erlasses ist zwar grundsätzlich zulässig. Sie 

ist aber nur wirksam, wenn der Vermieter bei Entstehung der Forderung darüber 

noch  die  Verfügungsmacht  hat.  Dies  ist  nicht  mehr  der  Fall,  nachdem  im  Zuge 

einer Pfändung eine Zwangsverwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungs-

amt eingesetzt hat. Eine Zahlungsverzugskündigung ist daher unabhängig davon 

gültig, ob eine Stundungs- oder Erlassabrede vor oder nach Eintritt der Zwangs-

verwaltung getroffen wurde. 

Im bundesgerichtlichen Verfahren bedarf Kritik an der vorinstanzlichen Sachver-

haltsfeststellung  einer  spezifischen  Rüge,  inwiefern  jene  offensichtlich  unrichtig 

bzw. willkürlich sein soll. Hat die Vorinstanz mit zwei selbständig tragfähigen Be-

gründungen operiert, überprüft das Bundesgericht den vorinstanzlichen Entscheid 

nur dann,  wenn  fundierte  Kritik  an beiden  Begründungen  vorgetragen wird, und 

zwar in der Beschwerdeschrift selber und nicht erst in einer Replik. 

[Zu den Entscheiden des Mietgerichts Zürich und des Obergerichts s. ZMP 2024 

Nr. 1] 

Aus  dem  Urteil  des  Bundesgerichts  4A_507/2024  vom  4.  Februar  2025  (Ge-

richtsbesetzung: Hurni, Kiss, Denys; Gerichtsschreiber Dürst): 

«(…) 

Sachverhalt: 

A. 

Mit  Mietvertrag  vom  23.  Dezember 2017  vermietete  A.A.  (Vermieter)  der  C.  AG 

(Mieterin,  Beschwerdeführerin),  deren  einziger  Verwaltungsrat  er  neben  seiner 

- 2 - 

Ehefrau ist, Gewerberäumlichkeiten an der N.-strasse x / O.-strasse y, 8001 Zü-

rich. Der Bruttomietzins wurde auf Fr. 232'000.– pro Jahr, somit rund Fr. 19'334.– 

pro Monat, festgelegt. 

In  der Folge  wurden  gegen  den  Vermieter diverse  Betreibungen  eingeleitet  und 

die Pfändung durch das für den Vermieter zuständige Betreibungsamt A. vollzo-

gen. Dabei wurde auch die Liegenschaft an der N.-strasse x / O.-strasse y, 8001 

Zürich,  rechtshilfeweise  durch  das  Betreibungsamt  B.  (Betreibungsamt,  Be-

schwerdegegner) gepfändet. Mit Mitteilung vom 6. Oktober 2021 zeigte das Be-

treibungsamt dem Vermieter die Pfändung an und teilte diesem mit, dass es die 

ordentliche (Zwangs-)verwaltung der Liegenschaft übernommen habe. Ebenfalls 

mit Anzeige vom 6. Oktober 2021 wurde die Mieterin angewiesen, die vom Emp-

fang dieser Anzeige an fällig werdenden Mietzinse an das Betreibungsamt zu ent-

richten. Ebenso wurde der Mieterin mitgeteilt, allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug 

auf die noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit. 

Am 15. März 2022 mahnte das Betreibungsamt die Mieterin betreffend die ausste-

henden Mietzinse der Monate November 2021 bis März 2022 in der Höhe von Fr. 

96'670.– und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen an, um die Ausstände zu beglei-

chen.  Mit  Schreiben  vom  19.  April  2022  bestritt  die  Mieterin  das  Bestehen  von 

Mietzinsausständen,  da  die  entsprechenden  Mietzinse  gestundet  bzw.  erlassen 

worden seien. Mit Schreiben vom 19. April 2022 wurde der Mieterin erneut Frist 

angesetzt, um die nun ausstehenden Mietzinse für die Monate November 2021 bis 

April 2022 im Gesamtbetrag von Fr. 116'004.– zu bezahlen, ansonsten der Miet-

vertrag  gestützt  auf  Art.  257d  Abs.  2  OR  gekündigt  werde.  Die  Mieterin  bestritt 

erneut einen Zahlungsrückstand. 

Mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte das Betreibungs-

amt das Mietverhältnis zwischen der Mieterin und dem Vermieter per 31. August 

2022, wobei es als Begründung «ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungs-

verzug gem. Art. 257d Abs. 1 OR» angab. 

B. 

Mit Schlichtungsgesuch vom 18. August 2022 focht die Mieterin die Kündigung bei 

der Schlichtungsbehörde Zürich an. Diese erteilte dem Betreibungsamt die Klage-

bewilligung,  nachdem es  den  Urteilsvorschlag  vom  31.  Oktober 2022  abgelehnt 

hatte. 

- 3 - 

Am 9. Januar 2023 reichte das Betreibungsamt beim Mietgericht Zürich Klage ein 

mit den Anträgen, die Gültigkeit der Kündigung festzustellen, die Mieterin zu ver-

pflichten, die Mieträumlichkeiten unverzüglich vertragskonform geräumt und gerei-

nigt zu verlassen und «der Klägerin» zurückzugeben und das Stadtammannamt 

Zürich  2  anzuweisen,  den  Ausweisungsbefehl  nach  Eintritt  der  Rechtskraft  auf 

Verlangen des Betreibungsamtes zu vollstrecken. Das Mietgericht hiess die Klage 

mit Urteil vom 20. Dezember 2023 gut. 

Eine von der Mieterin dagegen erhobene Berufung wies das Obergericht des Kan-

tons Zürich mit Urteil vom 16. August 2024 ab, soweit es darauf eintrat. 

C. 

Gegen  dieses  Urteil  erhebt  die  Beschwerdeführerin  beim  Bundesgericht  Be-

schwerde in Zivilsachen. Sie beantragt, die Urteile des Obergerichts und des Miet-

gerichts aufzuheben und die Klage des Beschwerdegegners vom 9. Januar 2023 

abzuweisen,  soweit  darauf  einzutreten  sei.  Eventualiter  sei  die  Sache  zwecks 

Durchführung eines Beweisverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

Der  Beschwerdegegner  beantragt,  die  Beschwerde  abzuweisen,  soweit  darauf 

einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. 

Die Beschwerdeführerin replizierte, während der Beschwerdegegner auf eine Dup-

lik verzichtete. 

D. 

Mit Präsidialverfügung vom 11. November 2024 wurde der Antrag der Beschwer-

deführerin, es sei das Verfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des vor dem 

Obergericht des Kantons Zürich, Il. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbe-

hörde  über Schuldbetreibung  und  Konkurs  (Geschäfts-Nr.:  PS240151-O) hängi-

gen Verfahrens betreffend Ausstand (Beschwerde gegen einen Beschluss der ers-

ten  Abteilung  des  Bezirksgerichtes  Zürich  vom  19.  Juli  2024;  Geschäfts-Nr.: 

CB240035) zu sistieren, abgewiesen. 

Erwägungen: 

1. 

Die  Sachurteilsvoraussetzungen  der  Beschwerde  in  Zivilsachen  sind  erfüllt,  na-

mentlich was den Streitwert anbelangt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Unter Vorbehalt 

einer rechtsgenüglichen Begründung (Erwägung 2) ist grundsätzlich auf die Be-

schwerde einzutreten, allerdings nicht auf den Antrag, das Urteil des Mietgerichts 

sei aufzuheben, da es sich dabei nicht um eine Vorinstanz im Sinne von Art. 75 

- 4 - 

BGG handelt. 

2. 

2.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 

96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls 

wird darauf nicht eingetreten (BGE 140 III 115 E.2; 134 II 244 E. 2.1). In der Be-

schwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt 

Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die 

Begründung  des  angefochtenen  Entscheids  eingeht  und  im  Einzelnen  aufzeigt, 

worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll 

in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen 

Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den 

als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 

86 E. 2, 115 E. 2). Die Begründung hat ferner in der Beschwerdeschrift selbst zu 

erfolgen und der blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften o-

der auf die Akten reicht nicht aus (BGE 143 II 283 E. 1.2.3; 140 III 115 E. 2). 

2.2 Stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbstständige Begrün-

dungen, so muss sich die Beschwerde mit jeder einzelnen gemäss den Anforde-

rungen nach Art. 42 Abs. 2 BGG auseinandersetzen und aufzeigen, dass beide 

Begründungen bundesrechtswidrig sind, sonst wird darauf nicht eingetreten (BGE 

142 III 364 E. 2.4 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 143 IV 40 E. 3.4). 

2.3  Die  Beschwerde  ist  innert  der  Beschwerdefrist  vollständig  begründet  einzu-

reichen (vgl. Art. 42 Abs. 1 BGG). Vor Bundesgericht findet in der Regel nur ein 

Schriftenwechsel statt (Art. 102 Abs. 3 BGG). Kommt es zu einem zweiten Schrif-

tenwechsel, darf die beschwerdeführende Partei die Replik nicht dazu verwenden, 

ihre Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern (BGE 134 IV 156 E. 1.7; 132 I 

42 E. 3.3.4). Mit Rügen, welche die beschwerdeführende Partei bereits in der Be-

schwerde hätte erheben können, ist sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausge-

schlossen (BGE 135 I 19 E.2.2; 134 IV 156 E. 1.7; 132 I 42 E. 3.3.4 mit Hinweisen). 

Die Replik ist nur zu Darlegungen zu verwenden, zu denen die Ausführungen in 

der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl. BGE 

135 I 19 E. 2.2). 

Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Replik darüber hinausgeht, kann sie nicht 

gehört werden. 

- 5 - 

2.4 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vo-

rinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststel-

lungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den 

Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den 

Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sach-

verhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offen-

sichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG 

beruht (Art. 105 Abs.2 BGG).  «Offensichtlich unrichtig» bedeutet dabei «willkür-

lich» (BGE 148 V 366 E. 3.3; 140 III 115 E. 2; 135 Ill 397 E. 1.5). Überdies muss 

die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein 

können (Art. 97 Abs. 1 BGG). Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das 

strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3). 

Die  Partei,  welche  die  Sachverhaltsfeststellung  der  Vorinstanz  anfechten  will, 

muss  klar  und  substanziiert  aufzeigen,  inwiefern  diese  Voraussetzungen  erfüllt 

sein  sollen  (BGE  140  Ill  16  E.  1.3.1  mit  Hinweisen). Wenn  sie  den  Sachverhalt 

ergänzen  will,  hat  sie zudem mit  präzisen  Aktenhinweisen  darzulegen,  dass  sie 

entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei 

den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 Ill 86 E. 2). Genügt 

die  Kritik  diesen  Anforderungen  nicht,  können  Vorbringen  mit  Bezug  auf  einen 

Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt wer-

den (BGE 140 Ill 16 E. 1.3.1). 

2.5 Die Beschwerdeführerin stellt ihrer Beschwerde eine ausführliche Darstellung 

zum Sachverhalt und zur Prozessgeschichte voran. Dabei geht sie teilweise über 

den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt hinaus oder weicht davon ab, ohne 

eine hinreichende Sachverhaltsrüge nach den genannten Grundsätzen  zu erhe-

ben. Damit ist sie nicht zu hören. Das Bundesgericht stützt sein Urteil demnach 

ausschliesslich auf den verbindlich festgestellten Sachverhalt der Vorinstanz. 

3. 

3.1  Das  Betreibungsamt  verwaltet  die  streitbetroffene  Liegenschaft  gestützt  auf 

Art. 102 Abs. 3 SchKG aufgrund einer nach Art. 24 der Verordnung des Bundes-

gerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, 

SR 281.42) rechtshilfeweise vollzogenen Pfändung. Es machte die Klage in Pro-

zessstandschaft  für  den  Vermieter  anhängig.  Die  Beschwerdeführerin  bestritt, 

- 6 - 

dass  die  notwendige  Voraussetzung  einer gesetzlichen  Grundlage  für eine  Pro-

zessstandschaft gegeben sei, weshalb es dem Betreibungsamt an der Prozess-

führungsbefugnis und am Rechtsschutzinteresse fehle und entsprechend auf die 

Klage nicht eingetreten werden dürfe. Dies verwarfen beide Instanzen. 

3.2 Die Beschwerdeführerin hält in ihrer Beschwerde vor Bundesgericht an diesem 

Einwand fest. Art. 102 Abs.3 SchKG stelle keine genügende gesetzliche Grund-

lage für die Annahme einer Prozessstandschaft dar. Die Vorinstanz habe mit ihrem 

gegenteiligen Entscheid diese Norm verletzt. Zur Begründung bringt sie vor, der 

Zwangsverwalter könne entgegen den Vorinstanzen nicht in Prozessstandschaft 

vorgehen, sondern trete als gesetzlicher Vertreter des Schuldners auf. 

3.3 Die Vorinstanz hat sich in eingehenden Erwägungen mit diesem Vorbringen 

befasst. ln der Hauptbegründung legte sie dar, dass der Beschwerdegegner nach 

Art. 102 Abs. 3 SchKG als Prozessstandschafter handelte und sowohl seine Par-

teistellung  als  auch  das  Rechtsschutzinteresse  zu  bejahen  ist.  Dabei orientierte 

sie  sich  für  die  Abgrenzung  zwischen  der  Prozessstandschaft,  bei  welcher  der 

Dritte befugt ist, den Prozess anstelle des materiell Berechtigten oder Verpflichte-

ten, aber in eigenem Namen als Partei zu führen, und der gesetzlichen Vertretung, 

bei der die Prozessführungsbefugnis auf den Dritten  übergeht, der materiell Be-

rechtigte oder Verpflichtete aber selbst Verfahrenspartei bleibt, am Kriterium, wel-

che  Interessen  die  gesetzlich  prozessführungsbefugte  Person  verfolgt.  Der Pro-

zessstandschafter verfolgt typischerweise auch andere Interessen, als diejenigen 

des  materiell  Berechtigen  bzw.  Verpflichteten,  mitunter  auch  eigene  Interessen. 

Demgegenüber nimmt der gesetzliche Vertreter in der Regel ausschliesslich die 

Interessen der vertretenen Person wahr (dazu etwa CORDULA LÖTSCHER, Die Pro-

zessstandschaft im Schweizerischen Zivilprozess, Basel 2016, Rz. 524-526, mit 

Hinweisen). 

Die Vorinstanz erwog, der Schuldner und Eigentümer eines gepfändeten und nach 

Art. 102 Abs. 3 SchKG zwangsverwalteten Grundstückes sei im Umfang der Pfän-

dung  sowie  der  Verwaltung  während  der  andauernden  zwangsvollstreckungs-

rechtlichen Sicherungsmassnahme nicht mehr über die gepfändete Liegenschaft 

verfügungsberechtigt (vgl. Art. 101 Abs. 1 SchKG). Dem an sich weiterhin partei-

fähigen Schuldner werde in diesem Umfang die Prozessführungsbefugnis entzo-

gen, welche fortan durch das Betreibungsamt wahrgenommen werde. Das Betrei-

bungsamt handle bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102 Abs.3 

- 7 - 

SchKG  auferlegten  Pflicht.  Wenn  das  Betreibungsamt  dabei  ein  mietrechtliches 

Verfahren führe, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines Aus-

weisungsverfahrens, so nehme es dabei nicht ausschliesslich die Interessen des 

Schuldners wahr, sondern stelle die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft sicher, 

welche  allenfalls  verwertet  werden  wird,  und  diene  dabei  auch  dem  Gläubiger-

schutz.  Gestützt  auf  obiges  Abgrenzungskriterium  der  Interessenverfolgung  sei 

demnach anzunehmen, dass das Betreibungsamt, welches die Zwangsverwaltung 

einer gepfändeten  Liegenschaft nach  Art. 102  Abs.3 SchKG  wahrnehme und  in 

diesem Rahmen ein Mietrechtsverfahren gegen die Mietpartei führe, in der Rolle 

eines Prozessstandschafters handle. 

In einer Eventualbegründung hielt die Vorinstanz fest, dass dem Betreibungsamt 

in einem mietrechtlichen Verfahren in Bezug auf eine im Rahmen einer Betreibung 

auf Pfändung gepfändeten Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG jeden-

falls die Prozessführungsbefugnis zukommt, ungeachtet dessen, ob es den Pro-

zess als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt. Insofern würde 

der Umstand, dass der Beschwerdegegner irrig von einer Prozessstandschaft aus-

gegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertretung anzunehmen wäre, nicht zu 

einem Nichteintreten führen, da seine Prozessführungsbefugnis in beiden Fällen 

gegeben sei: Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine ge-

setzliche  Vertretung  angenommen,  so  würde  das  lediglich  zur  Berichtigung  der 

Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung insbesondere 

für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Namen statt im Namen des Vertretenen 

klagt,  offensteht,  sofern  unzweifelhaft  klar ist,  wer materiell  Berechtigter ist.  Der 

Beschwerdegegner habe in seiner Klage vom 9. Januar 2023 sowohl sich als auch 

den  Vermieter  aufgeführt,  und  habe  insbesondere  auf  die  Zwangsvollstreckung 

gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG hingewiesen. Aus seinen Eingaben ergebe sich 

unzweifelhaft, dass materiell Berechtigter nach wie vor der Vermieter sei, und der 

Beschwerdegegner lediglich die Rechte für den Vermieter wahrnehme, sich aber 

keinesfalls eine Sachlegitimation anmasse. Eine Verwechslungsgefahr sei somit 

ausgeschlossen. Da sich der Beschwerdegegner folglich lediglich in seiner (Par-

tei-)Bezeichnung  und  eben  nicht  darüber  irren  würde,  wem  das  Recht  materiell 

zusteht, stünde vorliegend einer Parteiberichtigung nichts im Wege. 

- 8 - 

3.4 Die Beschwerdeführerin wendet sich in ihrer Beschwerdeschrift einzig gegen 

die  Hauptbegründung  der  Vorinstanz  und  kritisiert  die  Annahme  einer  Prozess-

standschaft.  Die  selbständig  tragende  Eventualbegründung  der  Vorinstanz,  wo-

nach im Fall der von der Beschwerdeführerin vertretenen Meinung, es liege eine 

gesetzliche Vertretung vor, sich am Ergebnis nichts ändern würde, weil gestützt 

auf  die  festgestellten  Umstände  eine  Parteiberichtigung  vorgenommen  werden 

könnte,  lässt die  Beschwerdeführerin  in  ihrer  Beschwerdeschrift  unangefochten. 

Erst in der Replik – und damit zu spät – kritisiert sie auch die Eventualbegründung. 

Dies stellt eine unzulässige Beschwerdeergänzung dar und kann nicht berücksich-

tigt werden (vgl. oben E. 2.3). Somit kann auf die Beschwerde betreffend die ge-

rügte  Verletzung  von  Art.  102  Abs.  3  SchKG  nicht  eingetreten  werden,  weil  die 

Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift die selbständig tragende Eventu-

albegründung  der  Vorinstanz  nicht  angefochten  und  sie  nicht  als bundesrechts-

widrig ausgewiesen hat (vgl. oben E. 2.2). 

4. 

4.1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-

zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine 

Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das 

Mietverhältnis  gekündigt  werde.  Diese  Frist  beträgt  mindestens  zehn  Tage,  bei 

Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt 

der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- 

undGeschäftsräumen  mit  einer  Frist  von  mindestens  30  Tagen  auf  Ende  eines 

Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). 

4.2  Die  Beschwerdeführerin  stellte  die  Gültigkeit  der  ausserordentlichen  Kündi-

gung nach Art. 257d Abs. 1 OR in Abrede mit dem Argument, sie habe sich betref-

fend die abgemahnten Mietzinse nicht im Zahlungsverzug befunden, da diese mit 

fünf zwischen dem 3. Dezember 2018 und dem 20. Juli 2021 entstandenen Nach-

trägen zum Mietvertrag herabgesetzt, erlassen bzw. gestundet worden seien. Der 

Beschwerdegegner bestritt die Echtheit bzw. die Wirksamkeit dieser Nachträge. 

4.3 Die Vorinstanz liess offen, ob diese Nachträge gültig vor der Pfändung im Ok-

tober 2021 zustande gekommen waren. Ebenso wenig behandelte sie den kläge-

rischen Einwand, dass die Abreden angesichts des Näheverhältnisses zwischen 

den  Mietvertragsparteien  und  des  damit  verbundenen  Interessenkonflikts  keine 

Gültigkeit beanspruchen könnten. Denn jedenfalls hätten solche Stundungs- und 

- 9 - 

Erlassabreden über noch nicht entstandene Mietzinsforderungen nach der Pfän-

dung  der  streitbetroffenen  Liegenschaft  mangels  Verfügungsmacht  des  Vermie-

ters keine Wirkungen entfalten können. 

4.4 Die Beschwerdeführerin weist diese vorinstanzliche Beurteilung nicht als bun-

desrechtswidrig  aus.  Die  Vorinstanz  erwog  zutreffend,  dass  zwar  auch  künftige 

Forderungen erlassen oder gestundet werden können, dass die Wirksamkeit sol-

cher Abreden aber – analog zur Abtretung von Forderungen – voraussetzt, dass 

der Gläubiger im Zeitpunkt der Entstehung der Forderung die Verfügungsmacht 

besitzt. Entgegen der Beschwerdeführerin ist die Analogie zur Abtretung künftiger 

Forderungen  gerechtfertigt,  da  es  sich  bei  beiden  Instituten  um  Verfügungsge-

schäfte handelt. Beidesmal verfügt der Gläubiger über eine Forderung, bei der Ab-

tretung,  indem  er  sie  einem  Dritten  überträgt,  beim  Erlass,  indem  er  sie  dem 

Schuldner  erlässt.  Auch  die  Stundung  ist  ein  Verfügungsgeschäft,  das  zu  einer 

Änderung der Forderung durch Hinausschieben der Fälligkeit führt; beide Institute 

setzen folglich die Verfügungsmacht des Gläubigers voraus (GAUCH/SCHLUEP/EM-

MENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht, AIlgemeiner Teil, Bd. Il, 11. Aufl. 

2020, N 3115 f. insb. Fn. 5 und N 3137; VON TUHR/ESCHER, Allgemeiner Teil des 

Schweizerischen Obligationenrechts, Bd. II, 3. Aufl. 1974, S. 48 insb. Fn. 35 mit 

Verweis; Rolf H. Weber, in: Berner Kommentar, 2. Aufl. 2005, N 103 und 106 zu 

Art.  75  OR,  der  insofern  die  Analogie  von  Stundungsvertrag,  Schulderlass  und 

Zession hervorhebt). 

Die  Abtretung  künftiger  Forderungen  entfaltet  ihre Wirkung  erst  im  Zeitpunkt,  in 

dem die  Forderung  entsteht.  Der Zedent muss  in  diesem  Zeitpunkt  noch Verfü-

gungsmacht über die Forderung besitzen (BGE 130 lll 248 E. 4.1; 111 lll 73 E. 3a). 

Entgegen der Beschwerdeführerin besteht kein Grund, weshalb dies beim Erlass 

oder der Stundung künftiger Forderungen anders sein soll. Namentlich ändert für 

die hier interessierende Frage der Wirkung der Verfügung über künftige Forderun-

gen nichts, dass einzig bei der Zession ein Dreiecksverhältnis besteht. Analog zur 

Zession künftiger Forderungen entfaltet der Erlass einer künftigen Forderung seine 

Wirkung  erst  im  Zeitpunkt,  in  dem  die  Forderung  entsteht,  wobei  der  Gläubiger 

dannzumal  die  Verfügungsmacht  über  die  erlassene  Forderung  besitzen  muss. 

Gleiches gilt für die Stundung künftiger Forderungen. Die Wirkung der hinausge-

schobenen Fälligkeit kann erst im Zeitpunkt der Entstehung der Forderung eintre-

ten. Der Gläubiger muss zu diesem Zeitpunkt verfügungsberechtigt sein. Die Vo-

rinstanz  hat dies  zutreffend erkannt,  und die  daran  von  der Beschwerdeführerin 

- 10 - 

geübte Kritik verfängt nicht. 

4.5 Das bedeutet für den vorliegenden Fall Folgendes: 

Sieht der Mietvertrag  – wie in casu – die periodische Leistung eines Mietzinses 

vor, so stellt sich der Anspruch des Vermieters auf dieses Entgelt nicht als eine im 

Moment des Vertragsschlusses für die ganze vereinbarte Mietdauer begründete 

Forderung  dar,  die  bloss  hinsichtlich  ihrer  Fälligkeit  in  einzelne  Raten  zerfallen 

würde, sondern die Mietzinsforderung entsteht mit dem Ablauf oder dem Beginn 

einer jeden Zahlungsperiode von neuem (BGE 127 lll 273 E.2; 115 III 65 E. 3b). 

Somit entstanden die gemäss Mietvertrag vom 20. Dezember 2017 begründeten 

Mietzinsforderungen  monatlich  je  einzeln  neu.  Die  abgemahnten  Mietzinsforde-

rungen für die Monate November 2021 bis April 2022 entstanden mithin alle nach 

der Pfändung der streitbetroffenen Liegenschaft im Oktober 2021. 

Dabei  waren  die  laufenden  Mietzinse  als  Erträge  im  Sinne  von  Art.  102  Abs.  1 

SchKG vom Pfändungsbeschlag miterfasst (Art. 14 VZG; Urteil 5A_80/2013 vom 

18. März 2012 E. 2.2; vgl. auch BGE 125 III 248 E. 2c). Mit der Pfändung war der 

Vermieter im Hinblick auf die Verletzung der Rechte der Pfändungsgläubiger nicht 

mehr  über  die  danach  entstandenen  Mietzinsforderungen  verfügungsberechtigt 

(Art.  96  Abs.  2  SchKG;  Urteil  5A_360/2018  vom  4.  Dezember  2018  E.  3.4.3.1; 

5A_76/2017 vom 20. Juni 2017 E. 6.1.1). Stundungs- und Erlassabreden verrin-

gern das Pfändungssubstrat und verletzen daher die Rechte der Pfändungsgläu-

biger. Demnach hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass allfällige Stundungs- 

und  Erlassabreden,  welche  die  Mietvertragsparteien  vor  der  Pfändung  abge-

schlossen haben mögen, in Bezug auf erst nach der Pfändung entstandene Miet-

zinsforderungen ungültig sind, da der Vermieter insofern im Zeitpunkt der Entste-

hung dieser Forderungen in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt war. 

Daraus folgt, dass sich die Beschwerdeführerin in Zahlungsverzug befand. Wei-

tere Einwände bringt sie gegen die Zahlungsverzugskündigung nicht vor, weshalb 

die Vorinstanz zu Recht von deren Gültigkeit ausging. 

5. 

5.1 Für diesen Fall machte die Beschwerdeführerin die Missbräuchlichkeit der aus-

serordentlichen Kündigung vom 22. Juli 2022 geltend. Zur Begründung brachte sie 

vor,  der  Beschwerdegegner  habe  aufgrund  der  eingereichten  Belege  gewusst, 

- 11 - 

dass der abgemahnte Mietzins nicht geschuldet sei. Wohl auf Druck eines Gläubi-

gers habe er die Kündigung dennoch ausgesprochen, aber erst zwei Monate nach 

abgelaufener Zahlungsfrist. 

5.2 Eine Zahlungsverzugskündigung, die den Anforderungen von Art.257d OR ent-

spricht,  aber  gegen  Treu  und  Glauben  verstösst,  ist  nach  den  Regeln  von  Art. 

271 f. OR anfechtbar. Die Rechtsprechung lässt die Anfechtung einer Zahlungs-

verzugskündigung nur unter aussergewöhnlichen Umständen zu. Eine Fallgruppe 

stellt die – hier interessierende – Situation dar, in welcher die Vermieterin die Kün-

digung erst lange nach Ablauf der Zahlungsfrist ausspricht (BGE 140 Ill 591 E. 1; 

Urteile 4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.1; 4A_550/2020 vom 29. April 

2021 E.8.2; 4A_436/2018 vom 17. Januar 2019 E. 5.1; je mit Hinweisen). 

Spricht eine Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung erst lange nach Ablauf 

der Zahlungsfrist aus, handelt sie unter Umständen missbräuchlich. Eine derartige 

Treuwidrigkeit kommt aber jedenfalls nur dann in Betracht, wenn die Vermieterin 

in der Zwischenzeit vollständige Mietzinszahlungen der Mieterin vorbehaltlos ent-

gegengenommen hat (zit. Urteil 4A_367/2022, E. 5.2.2). 

5.3 Die Vorinstanz verneinte die Missbräuchlichkeit der Kündigung. Der Beschwer-

degegner habe keine Gewissheit gehabt, dass die abgemahnten Mietzinse nicht 

geschuldet  seien.  Vielmehr  hätten  erhebliche  Rechtsunsicherheiten  bestanden 

bezüglich der Wirkung der mit den Nachträgen 1-5 behaupteten Abreden betref-

fend Mietzinse, die erst nach Pfändungsbeschlag entstehen. Der Beschwerdegeg-

ner habe daher mit guten Gründen den höchst möglichen Mietzinsausstand abge-

mahnt. Wie sich ergeben habe, hätten die behaupteten Stundungs- und Erlassab-

reden (einschliesslich der Teilerlassabrede) für die abgemahnten Mietzinse wegen 

des  Pfändungsbeschlags  keine  Wirkung  entfalten  können.  Somit  sei  der  in  der 

Kündigungsandrohung  vom  19.  April  2022  abgemahnte  Mietzinsausstand  gar 

nicht zu hoch. Auch das Zuwarten von rund zwei Monaten seit Ablauf der in der 

Kündigungsandrohung angesetzten Frist sei bei den gegebenen Umständen, wel-

che die Vorinstanz im Einzelnen darlegt, nicht  als missbräuchlich zu betrachten. 

Sodann  gebe  es  keinen  Anlass  zur  Annahme,  auf  den  Beschwerdegegner  sei 

Druck von einem Gläubiger ausgeübt worden, sodass er nur deshalb die ausser-

ordentliche Kündigung ausgesprochen habe. lm Rahmen der Zwangsverwaltung 

- 12 - 

sei es die Aufgabe des Beschwerdegegners, für die Mietzinserträge des Mietob-

jekts besorgt zu sein und zu vermeiden, dass die Beschwerdeführerin zu Lasten 

der Pfändungsgläubiger bevorzugt werde. 

5.4  Was  die  Beschwerdeführerin  gegen  diese  überzeugenden  Erwägungen  der 

Vorinstanz vorbringt, erschöpft sich in unzulässiger appellatorischer Kritik, die sie 

überdies über weite Strecken auf ihre eigene Sachverhaltsdarstellung stützt, ohne 

hinreichend begründete Sachverhaltsrügen zu erheben (vgl. E. 2.5). Mit dieser Kri-

tik kann sie nicht gehört werden. ln Berücksichtigung der Rechtsprechung, wonach 

eine  Zahlungsverzugskündigung  nur  unter  aussergewöhnlichen  Umständen  als 

missbräuchlich anzusehen ist (vgl. E. 5.2), ist der Beurteilung der Vorinstanz ohne 

weiteres  beizupflichten.  Sie  hat  nicht  bundesrechtswidrig  entschieden,  dass  die 

Zahlungsverzugskündigung  unter  den  vorliegenden  Umständen  nicht  als  miss-

bräuchlich anzusehen und somit auch unter diesem Aspekt gültig ist. 

6. 

Die  Beschwerde  ist  abzuweisen,  soweit  darauf  eingetreten  werden  kann.  Aus-

gangsgemäss  wird  die  Beschwerdeführerin  kosten-  und  entschädigungspflichtig 

(Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). 

(…)» 

Zürcher  Mietrechtspraxis  (ZMP):  Entscheidungen  des  Mietgerichtes  und  der  Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. 

Herausgegeben 
8036  Zürich 
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion:  MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident 

des  Bezirkes  Zürich,  Postfach, 

vom  Mietgericht