# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 935d3b5e-c3ff-5c62-a938-19ea35e792c4
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-02-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 14.02.2018 PD170009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PD170009_2018-02-14.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    

 
 

Geschäfts-Nr.: PD170009-O/U, 

damit vereinigt Geschäfts-Nr. PD170010 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 

lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwan-

den sowie Gerichtsschreiber lic. iur. T. Engler 

Beschluss und Urteil vom 14. Februar 2018 

in Sachen 

 

A._____,  
Kläger und Beschwerdeführer, 

 

gegen 

 

1. B._____,  
2. C._____,  
Beklagte und Beschwerdegegner, 

 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG in Law and Economics X._____, 

 

betreffend 
Forderung aus Mietverhältnis / unentgeltliche Rechtspflege usw. 

 
 
Beschwerde gegen einen Entscheid des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Mei-
len vom 31. Oktober 2017 (MG160002) 

- 2 - 

Rechtsbegehren:  
(act. 10) 

"1. Es sei festzustellen, dass die Forderung, fuer welche der beklagten Par-
tei mit Verfuegung des Einzelgerichts des BG Hoefe im summarischen 
Verfahren ZES 2015 608 vom 15.02.2016 provisorische Rechtsöffnung 
erteilt wurde, nicht besteht; unter Kosten- und Entschaedigungsfolge 
zulasten der beklagten Partei und Gewaehrung einer Parteientschaedi-
gung in Hoehe von CHF 1'000.– 

2. Die Vollstreckung der Verfuegung vom 15.02.2016 ist auszusetzen 

3. Die Betreibung ist zu loeschen 

4. Der Streitwert betraegt CHF 6'440 zzgl. 5% Zins seit 2.11.2015" 

Urteil und Verfügung des Mietgerichts des Bezirksgerichts Meilen  
vom 31. Oktober 2017: 

(act. 78 = act. 81 = act. 83) 

"1. Die Klage wird abgewiesen.  

 Die mit Urteil des Einzelrichters des Bezirksgerichts Höfe vom 15. Feb-
ruar 2016 (ZES 2015 608) erteilte provisorische Rechtsöffnung in der 
Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Höfe für den Betrag von 
CHF 6'290.– zuzüglich 5 % Zins seit dem 2. November 2015, für 
CHF 150.– zuzüglich 5 % Zins seit dem 2. November 2015 sowie für 
CHF 65.30 Betreibungskosten wird damit definitiv. 

2. Das Gesuch des Klägers um unentgeltliche und rückwirkende Rechts-
pflege sowie unentgeltlichen Rechtsbeistand wird abgewiesen. 

3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'500.–. 

4. Die Gerichtskosten werden dem Kläger auferlegt und mit dem von ihm 
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 

5. Der Kläger wird verpflichtet, den Beklagten eine Parteientschädigung 
von insgesamt CHF 2'280.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 

[6.-7. Mitteilung, Rechtsmittel]" 

- 3 - 

Beschwerdeanträge des Klägers und Beschwerdeführers: 
(act. 82 S. 1) 

"1.a Dem Antrag auf unentgeltliche und rückwirkende Rechtspflege sowie 
unentgeltlichen Rechtsbeistand wird stattgegeben. 

1.b Ersatzweise: Die Verfügung bzgl. Ablehnung der unentgeltlichen 
Rechtspflege ist aufzuheben. 

2. Das Urteil ist aufzuheben. 
3.a Die Entscheidungen zu den Gerichts- und Parteientschädigungskosten 

sind aufzuheben.  
3.b Ersatzweise: Die Gerichts- und Parteientschädigungskosten sind auf 

das übliche Mass zu beschränken (anstatt wie hier das Doppelte des 
Üblichen).  

4. Für das vorliegende Beschwerdeverfahren wird eigenständig unentgelt-
liche Rechtspflege sowie unentgeltlicher Rechtsbeistand beantragt.  

5. Bis zur Entscheidung über Antrag 4 werden die Beschwerdefristen zu 
den Anträgen 1-3 sistiert."  

 
 

 

Erwägungen: 

1. 

1.1 Die Beklagten und Beschwerdegegner B._____ und C._____ vermieteten 

mit Mietvertrag vom 11. August 2010 eine 5 ½-Zimmerwohnung und zwei Gara-

genparkplätze an der D._____-Strasse … in E._____ an den Kläger und Be-

schwerdeführer A._____ sowie an die F._____ GmbH, für welche A._____ als 

Geschäftsführer mit Einzelunterschrift zeichnete (act. 35/1-2). Mit Mietvertrag vom 

6./14. August 2012 vermieteten B._____ und C._____ einen weiteren Tiefgara-

genplatz an der D._____-Strasse … an A._____ und an die G._____ GmbH (die 

F._____ GmbH hatte ihre Firma zwischenzeitlich in diesem Sinn geändert; vgl. 

act. 35/4 und 35/2). 

Der Mietzins für die 5 ½-Zimmerwohnung und die insgesamt 3 Garagenplätze be-

trug zuletzt, gemäss Mietzinssenkung vom 2. Juni 2015, Fr. 5'860.00 zuzüglich 

Nebenkosten à-konto von Fr. 450.00 (Wohnung inkl. zwei Tiefgaragenplätze) so-

- 4 - 

wie Fr. 150.00 für den dritten Garagenplatz, total somit brutto Fr. 6'460.00 (vgl. 

act. 35/3-4).  

Die G._____ GmbH ist für die weiteren Erwägungen zur Sache nicht von Interes-

se. B._____ und C._____ (die Beklagten und Beschwerdegegner) werden nach-

folgend als Vermieter bezeichnet, A._____ (der Kläger und Beschwerdeführer) als 

Mieter.  

Mit Schreiben an die Vermieter vom 28. August 2015 kündigte der Mieter die bei-

den Mietverträge (5 ½-Zimmerwohnung und total 3 Tiefgaragenplätze) – auch 

namens der G._____ GmbH – unter Hinweis auf die Suche nach einem Nachmie-

ter ausserordentlich auf den 31. Oktober 2015, ersatzweise aus wichtigem Grund 

gemäss Art. 266g OR auf den 30. November 2015, ersatzweise ordentlich auf den 

31. März 2015 (recte 2016; vgl. act. 4/2 = act. 35/5).  

In der Folge einigten sich die Parteien auf eine vorzeitige Rückgabe der Mietsa-

che per Ende Oktober 2015. Die Vermieter bestritten indes den vom Mieter gel-

tend gemachten wichtigen Grund für eine ausserordentliche Kündigung und hiel-

ten daran fest, der Mieter habe einen zumutbaren Ersatzmieter zu stellen bzw. die 

Mietzinsen bis Ende März 2016 zu bezahlen (act. 35/6-10). Am 30. Oktober 2015 

erfolgte die Abnahme des Mietobjekts (act. 4/3).  

Mit E-Mail an den Mieter vom 4. November 2015 verlangten die Vermieter die Be-

zahlung der Miete für November 2016 und Nebenkosten der letzten Saison im To-

talbetrag von Fr. 7'139.20 (Bruttomiete von Fr. 6'460.00 plus Nebenkosten ge-

mäss Abrechnung von Fr. 679.20, vgl. dazu act. 35/11). Nach einer blossen Teil-

zahlung des Mieters an die Nebenkostenabrechnung (act. 35/12) leiteten die 

Vermieter mit Zahlungsbefehl vom 9. November 2015 Betreibung gegen den Mie-

ter ein (Betreibung Nr. … des Betreibungsamts Höfe; vgl. act. 4/1 S. 2). Auf den 

Rechtsvorschlag des Mieters hin erteilte der Einzelrichter des Bezirksgerichts Hö-

fe den Vermietern mit Verfügung vom 15. Februar 2016 für Fr. 6'290.00 + 

Fr. 150.00 zuzüglich 5 % Zins seit 2. November 2015 sowie für Betreibungskosten 

die provisorische Rechtsöffnung (act. 4/1). Dabei handelt es sich um die Monats-

mietzinsen für die erwähnte Wohnung und den erwähnten (zusätzlichen) Gara-

- 5 - 

genplatz für November 2015 (Fr. 5'860.00 + Fr. 150.00) sowie um die à-Konto-

Zahlung an die Nebenkosten für November 2015 (Fr. 430.00 gemäss ursprüngli-

chem Mietvertrag; vgl. zum Ganzen act. 35/1, 35/3-4, act. 4/1 S. 10 f.).  

1.2 Mit Eingabe vom 8. März 2016 an das Mietgericht des Bezirksgerichts Mei-

len (nachfolgend Vorinstanz) klagte der Mieter gegen die Vermieter auf Aberken-

nung der Forderung gemäss der Rechtsöffnungsverfügung vom 15. Februar 2016 

(act. 1, 3). Nach gerichtlicher Aufforderung stellte der Mieter das eingangs ange-

führte Rechtsbegehren (act. 10). Die Vorinstanz wies die Aberkennungsklage mit 

dem vorstehend angeführten Entscheid vom 31. Oktober 2017 ab (act. 78). Der 

Entscheid wurde dem Mieter am 3. November 2017 zugestellt (act. 79/2). 

1.3 Mit Eingabe vom 6. November 2017 erhob der Mieter Beschwerde gegen 

das Urteil und die Verfügung vom 31. Oktober 2017. Er stellte die eingangs ange-

führten Beschwerdeanträge (act. 82). 

1.4 Die Kammer legte die Beschwerde des Mieters gegen die Abweisung sei-

nes Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege vor der Vorinstanz (Beschwerdean-

trag Ziff. 1a-b) im vorliegenden Verfahren PD17009 an und die Beschwerde ge-

gen die Abweisung der Aberkennungsklage im Verfahren PD170010 (vgl. act. 82 

im Verfahren PD170010).  

1.5 Mit Verfügung vom 10. November 2017 wies der Vorsitzende den Mieter 

darauf hin, dass er die beiden Beschwerden bis zum Ablauf der Beschwerdefris-

ten ergänzen könne. Gleichzeitig wurde dem Mieter aufgezeigt, dass es an ihm 

sei, die Person des unentgeltlichen Rechtsbeistands zu bezeichnen und dass 

auch bei Bezeichnung eines Beistands keine neue Frist zur Begründung der Be-

schwerden angesetzt würde (act. 85).  

1.6 Mit Eingabe vom 30. November 2017 (Datum Poststempel: Montag, 4. De-

zember 2017) ergänzte der Mieter die Begründung seiner Beschwerde(n). Zudem 

ersuchte er um Sistierung des Verfahrens PD170009 (über die Abweisung des 

Anspruchs auf unentgeltliche Rechtspflege im Verfahren der Vorinstanz), bis der 

Entscheid im Verfahren PD170010 ergehe (weil es dieses Verfahrens je nach 

- 6 - 

Ausgang des erstgenannten nicht mehr bedürfe). Weiter erklärt der Mieter, er er-

hebe gesondert Beschwerde gegen die Verfügung vom 10. November 2017 

(act. 87; PD170010 act. 85).  

1.7 Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-79). 

Die beiden Beschwerdeverfahren sind spruchreif. Den Vermietern sind indes noch 

die Doppel bzw. Kopien der Beschwerdeschrift und der weiteren Eingaben des 

Mieters zuzustellen (act. 82, 87; PD170010 act. 82, 85). 

2. 

2.1 Die Beschwerden des Beklagten gegen das Urteil und die Verfügung vom 

31. Oktober 2017 wurden wie erwähnt im vorliegenden Verfahren PD170009 und 

im Verfahren PD170010 angelegt. Beide Verfahren zwischen denselben Parteien 

befinden sich im gleichen Stadium, und sie betreffen beide das Verfahren über die 

eingangs erwähnte Aberkennungsklage des Mieters. Es rechtfertigt sich daher, 

die beiden Beschwerdeverfahren zu vereinigen (Art. 125 lit. c ZPO) und sie unter 

der Geschäftsnummer PD170009 weiterzuführen. Das Verfahren PD170010 ist 

als dadurch erledigt abzuschreiben. 

2.2 Die Beschwerde gegen die Abweisung des Gesuchs um unentgeltliche 

Rechtspflege ist nach Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO i.V.m. Art. 121 ZPO schriftlich und 

begründet in der 10tägigen Rechtsmittelfrist von Art. 321 Abs. 2 ZPO zu erheben, 

die Beschwerde gegen den erstinstanzlichen Erledigungsentscheid (der mangels 

Erreichens der Streitwertgrenze von Art. 308 Abs. 2 ZPO nicht berufungsfähig ist) 

nach Art. 319 lit. a ZPO in der 30tägigen Rechtsmittelfrist von Art. 321 Abs. 1 

ZPO. In der Begründung ist aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz das Recht 

falsch anwendete oder den Sachverhalt offensichtlich falsch feststellte (Art. 320 

ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt es, wenn wenigstens rudimen-

tär dargelegt wird, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffas-

sung der Partei leidet (vgl. OGer ZH RU160007 vom 15. März 2016, E. 2 mit Hin-

weisen). Pauschale Kritik wie, die Begründung des Entscheids sei willkürlich, ab-

surd und dergleichen, ist ungenügend.  

- 7 - 

Da die Beschwerdefrist als gesetzliche Frist nicht erstreckbar ist (vgl. Art. 144 

Abs. 1 ZPO), ist die Beschwerde bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist abschlies-

send zu begründen. Eine neue Frist anzusetzen oder die gesetzliche Frist zu er-

strecken geht nicht an – auch nicht, um einem erst zu mandatierenden bzw. als 

unentgeltlicher Beistand zu bestellenden Rechtsanwalt Gelegenheit zu geben, die 

Beschwerde zu begründen oder zu ergänzen (wie es der Mieter verlangte, act. 82 

S. 2; der Mieter wurde mit der bereits erwähnten Verfügung vom 10. November 

2017 [vorne Ziff. 1.6] darauf hingewiesen, dass er die Beschwerden abschlies-

send in Wahrung der Beschwerdefristen zu begründen habe).   

Nach Art. 326 ZPO sind im Beschwerdeverfahren neue Tatsachenbehauptungen 

und Beweismittel sowie neue Anträge nicht mehr zulässig.  

3. 

Der Vorsitzende der Kammer erliess mit Verfügung vom 10. November 2017 die 

bereits erwähnten Hinweise an die Adresse des Mieters (vgl. soeben Ziff. 1.6). 

Der Mieter erklärte daraufhin in der ergänzenden Beschwerdeeingabe vom 

30. November 2017, er reiche (neben den Beschwerden gegen die erwähnten 

Entscheide der Vorinstanz) gesondert Beschwerde gegen die Verfügung vom 

10. November 2017 ein (act. 87 S. 1). Dazu ist das Folgende festzuhalten:  

Die Beurteilung von Beschwerden gegen Entscheide des Obergerichts als letzter 

kantonaler Instanz obliegt dem Bundesgericht (Art. 75 Abs. 1 BGG). Eine Be-

schwerde gegen die Verfügung vor 10. November 2017 ist daher an sich an das 

Bundesgericht zu richten. Die Einreichung beim Obergericht als Vorinstanz des 

Bundesgerichts ist indes fristwahrend (Art. 48 Abs. 3 BGG). Die Beschwerde des 

Mieters gegen die Verfügung des Vorsitzenden der Kammer vom 10. November 

2017 ist in Anwendung von Art. 48 Abs. 3 BGG von Amtes wegen dem Bundes-

gericht zu übermitteln. Zu diesem Zweck sind gleichzeitig mit dem Versand des 

vorliegenden Entscheids ein Exemplar der Verfügung vom 10. November 2017 

samt Kopie des Empfangsscheins (act. 85 f.) sowie das Original der Eingabe des 

Mieters vom 30. November 2017 samt Eingangsstempel (PD170010 act. 85) dem 

Bundesgericht zuzustellen.  

- 8 - 

4. 

4.1 Rügen zum Verfahren der Vorinstanz: 

4.1.1  Der Mieter erklärt in seiner Beschwerdeeingabe vom 6. November 2017, er 

habe verschiedene Beweismittel offeriert, auf welche die Vorinstanz im angefoch-

tenen Entscheid nicht eingegangen sei, obwohl sie nach der Verhandlung vom 

9. November 2015 in einer vorläufigen Würdigung von einem komplexen Verfah-

ren gesprochen habe, in welchem viele Zeugen zu vernehmen seien (act. 82 

S. 2 f.). Diese Würdigung der Vorinstanz war jedoch, wie der Mieter selber er-

kennt, eine vorläufige. Aus dem Umstand, dass die Vorinstanz sodann – nachdem 

keine Einigung zustande gekommen war – in eingehender Betrachtung zu einem 

anderen Schluss kam und keine Zeugen einvernahm, kann der Mieter nichts für 

sich ableiten.  

Auf die Beweisanträge des Mieters wird soweit nötig weiter unten im Zusammen-

hang mit den konkreten Anspruchsvoraussetzungen eingegangen. Allgemein ist 

zu den Voraussetzungen von Beweisabnahmen festzuhalten, dass (nur) über 

strittige rechtserhebliche Behauptungen Beweis abgenommen wird (Art. 150 

Abs. 1 ZPO). Die entsprechenden Parteibehauptungen sind im Behauptungssta-

dium vorzubringen (das Gericht hat dabei im Anwendungsbereich des einge-

schränkten Untersuchungsgrundsatzes nach Art. 247 Abs. 2 ZPO erhöhte Frage-

pflichten, welchen die Vorinstanz nachgekommen ist; vgl. KUKO ZPO-FRAEFEL, 

2. Auflage 2014, Art. 247 N 8). Die Tatsachenbehauptungen führen somit zu den 

Beweisabnahmen und nicht umgekehrt. Die massgeblichen Tatsachen erst aus 

dem Ergebnis von Beweisabnahmen abzuleiten, geht nicht an (vgl. KUKO ZPO-

NAEGELI/ RICHERS, 2. Auflage 2014, Art. 221 N 23). 

4.1.2  Sodann beanstandet der Mieter, die Vorinstanz habe ihm zunächst Frist 

angesetzt, um zum Begehren der Vermieter auf Leistung einer Sicherheit für die 

Parteientschädigung Stellung zu nehmen. Daraufhin habe er um unentgeltliche 

Rechtspflege ersucht, womit die Frist zur Stellungnahme unterbrochen worden 

sei. Nach der Abweisung seines Gesuchs um unentgeltliche Rechtshilfe hätte die 

Frist zur Stellungnahme (zum Antrag der Vermieter auf Sicherstellung der Partei-

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entschädigung) wieder aufgelebt. Die Vorinstanz habe insoweit sein rechtliches 

Gehör vernachlässigt und direkt ein Urteil gefällt (act. 82 S. 3).  

Inwiefern das geschilderte prozessuale Vorgehen der Vorinstanz den Mieter be-

nachteiligte, ist nicht ersichtlich und wird von ihm nicht aufgezeigt. Nachdem die 

Vorinstanz die Klage abwies und den Mieter zur Leistung einer Parteientschädi-

gung verpflichtete (vgl. act. 81 S. 46), erübrigte sich die Leistung einer Sicherheit 

dafür. Der entsprechende Antrag der Vermieter wurde mit dem Ergehen des Sa-

chentscheids, in welchem ihnen eine Parteientschädigung zugesprochen wurde, 

gegenstandslos. Darüber war kein Entscheid mehr zu treffen, so dass es auch 

keinen Anlass gab, dem Mieter nochmals Gelegenheit zur Stellungnahme dazu zu 

gewähren.  

4.1.3  Der Mieter rügt, dass die Vorinstanz auf seinen Antrag auf Vereinigung des 

von den vorliegenden Beschwerden betroffenen Verfahrens MG160002 mit dem 

weiteren Verfahren MD160002 der Vorinstanz (welches weitere Mietzinsforderun-

gen betreffe) nicht eingegangen sei (vgl. act. 82 S. 3 unten sowie act. 63). Der 

Mieter konnte indes dem Vorgehen der Vorinstanz, den Erledigungsentscheid 

über seine Klage zu fällen, ohne weiteres entnehmen, dass die Vorinstanz eine 

Vereinigung mit einem anderen Verfahren nicht für zweckmässig befand. Den An-

forderungen an die Begründung des Entscheids wurde somit Genüge getan (vgl. 

ZK ZPO-SUTTER-SOMM/CHEVALIER, 3. Auflage 2016, Art. 53 N 13 ff.). 

Dem Gericht steht bei der Beurteilung einer Vereinigung getrennt eingereichter 

Klagen gestützt auf Art. 125 ZPO ein erhebliches Ermessen zu (vgl. KUKO ZPO-

WEBER, 2. Auflage 2014, Art. 125 N 5). Ein Aspekt ist dabei die Frage, ob die bei-

den Verfahren sich im gleichen Stadium befinden (WEBER, a.a.O.). Dass dies so 

gewesen wäre, ist nicht ersichtlich und wird nicht geltend gemacht. Dass die Vor-

instanz von einer Vereinigung absah, ist daher nicht zu beanstanden.  

Im Übrigen – das ist nebenbei zu bemerken – ergibt sich aus dem Verfahren 

PD170008 der Parteien vor der Kammer, welches mit Beschluss vom 13. De-

zember 2017 erledigt wurde, dass die beiden Verfahren sich nicht im selben Sta-

dium befanden: Im Verfahren MD160002 wurde aufgrund eines Antrags der Ver-

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mieter auf Sicherstellung der Parteientschädigung und eines daraufhin gestellten 

Gesuchs des Mieters um unentgeltliche Rechtspflege ein entsprechender Zwi-

schenentscheid erforderlich, den der Mieter bei der Kammer anfocht. Das Verfah-

ren MD160002 war damit nicht spruchreif, als die Vorinstanz den angefochtenen 

Entscheid erliess.  

4.1.4  Schliesslich macht der Mieter geltend, Bezirksrichterin Proff Hauser sei be-

fangen. Es "möge sein", dass die Richterin mit den politisch bestens vernetzten 

Vermietern bekannt sei oder das Parteibuch mit ihnen teile. Vielleicht gehöre sie 

aber auch zu den 47.3 % der Zürcher Wahlbevölkerung, die sich 2014 als auslän-

derfeindlich zu erkennen gegeben habe. Dazu würde auch passen, dass sie das 

Verfahren auf Schweizerdeutsch habe führen wollen und nur auf seinen Protest 

hin widerwillig zur Amtssprache (Hochdeutsch) gewechselt habe. Schliesslich 

bringt der Mieter vor, es dränge sich der Eindruck auf, dass für ihn als Ausländer 

eine faire und neutrale Gerichtsbarkeit nicht existiere (act. 87 S. 5 f.).  

Sollte der Mieter mit diesem Einwand sinngemäss einen Ablehnungsgrund gel-

tend machen wollen, so ist er darauf hinzuweisen, dass Ausstandsgründe nach 

Art. 49 Abs. 1 ZPO gegenüber dem Gericht unverzüglich geltend zu machen sind. 

Soweit der Mieter sich auf die Hauptverhandlung vom 9. November 2016 bezieht 

(Vi-Prot. S. 11 ff.), wäre der Einwand verspätet; einen späteren Anlass, anlässlich 

dessen er eine angebliche Befangenheit der Bezirksrichterin hätte erkannt haben 

können, nennt der Mieter nicht. Über ein rechtzeitig und hinreichend konkret gel-

tend gemachtes Ablehnungsbegehren hätte überdies das Bezirksgericht Meilen 

befinden müssen (§ 127 lit. c GOG). Es erübrigen sich daher Weiterungen im vor-

liegenden Verfahren.  

4.2  Einvernehmliche Vertragsauflösung: 

Die Vorinstanz verneinte die vom Mieter behauptete einvernehmliche Vertragsauf-

lösung per Ende Oktober 2015 (act. 81 S. 11). Der Mieter hält dem entgegen, die 

Vermieter hätten eingestandenermassen ab 1. November 2015 über die Woh-

nung verfügt, unter anderem für die Ausführung von Sanierungsarbeiten. Daher 

- 11 - 

könne das Mietverhältnis "allen Beteuerungen zum Trotz nicht mehr als unaufge-

hoben" gelten (act. 87 S. 2).  

Dem Argument des Mieters ist nicht zu folgen. Die Parteien einigten sich zwar 

unbestritten auf eine Übergabe des Mietobjekts Ende Oktober 2015, aber die 

Vermieter bestritten das Recht des Mieters zur ausserordentlichen Kündigung und 

hielten an der Pflicht des Mieters fest, den Mietzins bis zum Ablauf der ordentli-

chen Kündigungsfrist zu bezahlen bzw. bis zur Präsentation eines tauglichen Er-

satzmieters (vgl. act. 35/6-10 und Ziff. 1.1 vorstehend). Eine Einigung über die 

vorzeitige Aufhebung des Mietvertrags kam damit klarerweise nicht zustande. Der 

Umstand alleine, dass die Vermieter nach der Übergabe des Mietobjekts die 

Schlüssel übernahmen und tatsächlich über das Mietobjekt verfügten, kann ange-

sichts der ausdrücklichen gegenteiligen Willensäusserung der Vermieter nicht zur 

Annahme einer einvernehmlichen Vertragsbeendigung führen. Für die vom Mieter 

genannten Beweisabnahmen über die in der Wohnung vorgenommenen Arbeiten 

(act. 87 S. 2) gab es unter diesem Titel somit keine Veranlassung. Die vorzeitige 

Rückgabe der Mietsache kann der Mietzinsforderung erst dann entgegen gehal-

ten werden, wenn der Mieter einen tauglichen Ersatzmieter vorschlägt (Art. 264 

OR). Auf diesen Aspekt wird weiter unten eingegangen.  

4.3 Kündigung aus wichtigem Grund: 

Als Nächstes verneinte die Vorinstanz ein Recht des Mieters, das Mietverhältnis 

ausserordentlich gestützt auf Art. 266g OR zu kündigen (act. 81 S. 11 ff.). Dazu 

hält der Mieter richtig fest, die Frage der Kündigung gestützt auf diese Bestim-

mung sei im vorliegenden, die Miete für November 2015 beschlagenden Verfah-

ren nicht relevant (act. 87 S. 2; vgl. auch Vi-Prot. S. 17 f.): der Mieter kündigte das 

Mietverhältnis gestützt auf Art. 266g OR erst per 30. November 2015 (vgl. act. 4/2 

und act. 35/5 sowie act. 1 S. 1). Weiterungen dazu erübrigen sich.  

4.4 Vorzeitige Rückgabe / Stellung eines tauglichen Ersatzmieters: 

4.4.1  Nach Art. 264 Abs. 1 OR wird der Mieter von seinen mietvertraglichen 

Pflichten befreit, wenn er die Mietsache vor Ablauf des Mietverhältnisses zurück 

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gibt und einen zahlungsfähigen, dem Vermieter zumutbaren Ersatzmieter vor-

schlägt, der bereit ist, das Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen zu über-

nehmen. Stellt der Mieter keinen Ersatzmieter, so hat er seinen Pflichten bis zur 

ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses nachzukommen (Art. 264 Abs. 2 

OR).  

4.4.2  Der Mieter erklärte im Kündigungsschreiben vom 28. August 2015 im 

Hauptstandpunkt, er kündige per 31. Oktober 2015, mit dem Hinweis, die Nach-

mietersuche laufe (vgl. act. 4/2). Die Vorinstanz erwog dazu, der Mieter habe ins-

gesamt zwei Ersatzmieter vorgeschlagen, von welchen eine, Frau H._____, die 

Wohnung schliesslich per 1. April 2016 übernommen habe. Der Mieter habe aber 

nicht dargelegt, dass eine der beiden Interessentinnen das Mietobjekt bereits per 

1. November 2015 habe übernehmen wollen (vgl. act. 81 S. 16 f.). Der Mieter hält 

der Schilderung zu den beiden von ihm genannten Ersatzmieter beschwerdewei-

se entgegen, die Vermieter hätten es versäumt, mit den vor dem 30. Oktober 

2015 benannten Ersatzmietern früher Kontakt aufzunehmen (act. 87 S. 3).  

Aus den Akten ergibt sich, dass der Mieter mit Schreiben vom 16. Oktober 2015 

H._____ als erste Interessentin nannte, die im November 2015 im Urlaub sei, 

weshalb eine kurzfristige Vermietung nicht in Frage komme (act. 35/7 S. 2). Eine 

Vermietung an H._____ im November 2015 kam somit nicht in Frage. Als zweite 

Interessentin nannte der Mieter mit E-Mail vom 4. November 2017 Familie I._____ 

und J._____. Die Familie, so der Mieter, habe die Wohnung bereits besichtigt und 

sei stark interessiert. Über den Mietbeginn müsse jedoch verhandelt werden (vgl. 

E-Mail angeheftet an act. 43). Auch Familie I._____J._____ stand somit per 

1. November 2015 nicht als Ersatzmieter zur Verfügung. Zur Frage, welche Über-

nahmetermine für Familie I._____J._____ allenfalls in Frage gekommen wären, 

äusserte der Mieter sich nicht. Die Vermieter erklärten, die Familie sei berufsbe-

dingt viel herumgereist und habe nicht schnell reagieren können. Frau J._____ 

habe mündlich geäussert, sie könnten die Wohnung vielleicht im März 2016 über-

nehmen. Danach habe sie indes an ihrem Interesse nicht weiter festgehalten (Vi-

Prot. S. 30).  

- 13 - 

Der Mieter hat den Vermietern somit offenkundig keinen Ersatzmieter offeriert, der 

das Mietobjekt per 1. November 2015 bzw. noch im Monat November 2015 über-

nommen hätte. Zu einer Befreiung des Mieters von der Zinspflicht nach Art. 264 

Abs. 1 OR für den Monat November 2015 kam es deshalb nicht.  

4.5 Vorzeitige Rückgabe / Schadenminderungspflicht:  

4.5.1  Gibt der Mieter die Mietsache vorzeitig zurück, ohne einen tauglichen Er-

satzmieter zu stellen, so trägt der Vermieter als anspruchsberechtigte Partei eine 

Schadenminderungspflicht, die sich allerdings nach Art. 264 Abs. 3 OR auf die 

Anrechnung dessen beschränkt, was der Vermieter absichtlich zu gewinnen un-

terlässt (LACHAT/SPIRIG, Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 753 f.; ZK-

HIGI, Art. 264 OR N 79). Nach allgemeiner Regel, die auch im Vertragsrecht gilt, 

trägt der Ersatzpflichtige, hier also der Mieter, die Behauptungs- und Beweislast 

für ersatzreduzierende Umstände wie Verletzungen von Schadenminderungs-

pflichten bzw. -obliegenheiten (vgl. BSK OR I-KESSLER, 6. Auflage 2015, Art. 44 

N 3, N 13a; CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. Auflage 2016, Art. 264 OR N 10). 

4.5.2  Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen der vom Mieter behaupteten Ver-

letzung einer Schadenminderungspflicht (act. 81 S. 19). Beschwerdeweise rügt 

der Mieter die Erwägungen der Vorinstanz als tendenziös, und er äussert sich zu 

den von den Vermietern getroffenen Vorkehren (act. 87 S. 2 f.). Darauf ist nach-

folgend einzugehen.  

4.5.2.1 Der Mieter kann sich nicht auf ein Versäumnis der Vermieter berufen, die 

möglichen Ersatzmieter frühzeitig zu kontaktieren (so der Mieter, act. 87 S. 3). Da 

der Mieter (wie gesehen) keinen Ersatzmieter stellte, der das Mietobjekt im No-

vember 2015 übernommen hätte, hätte auch eine noch so schnelle Kontaktauf-

nahme der Vermieter nicht zu einer Neuvermietung in diesem Monat geführt.  

4.5.2.2 Weiter argumentierte der Mieter bereits vor Vorinstanz, nach der Kündi-

gung vom 28. August 2015 hätten die Vermieter bis zum 5. November 2015 keine 

eigenen Suchbemühungen unternommen und hätten erst dann ein Inserat ("Mini-

Annonce") in der NZZ geschaltet, das zudem an den falschen Tagen platziert 

- 14 - 

worden sei. Ohnehin sei die NZZ ein ungeeignetes Medium, da sie im Vergleich 

zu Online-Plattformen eine viel zu geringe Auflage habe. Die Vermieter hätten es 

bis zum 27. November 2015 versäumt, parallel auch auf der Plattform homega-

te.ch tätig zu werden (act. 1 S. 2, act. 43 S. 2, Vi-Prot. S. 20; vgl. auch act. 87 

S. 2).  

Der Mieter erklärte den Vermietern am 16. Oktober 2015, dass er nach der Über-

gabe des Mietobjekts Ende Oktober 2015 von der weiteren Vermarktung der 

Wohnung absehen wollte (act. 35/7). Die Vermieter erwiderten am 20. Oktober 

2015, dass der Mieter weiterhin verpflichtet sei, einen Ersatzmieter zu stellen, und 

dass sie mit eigener Inserierung ihrer Schadenminderungspflicht nachkommen 

würden (act. 35/8 S. 2). Das taten sie daraufhin mit den soeben erwähnten Vor-

kehren (vgl. act. 35/14-18). 

Die Kritik des Mieters an diesen Vorkehren geht fehl. Aus Art. 264 Abs. 3 OR lässt 

sich keine Pflicht des Vermieters zur aktiven Mitwirkung bei der Suche nach ei-

nem Ersatzmieter ableiten. Der Vermieter darf grundsätzlich davon ausgehen, 

dass der Mieter seiner Verpflichtung nachzukommen gewillt ist. Immerhin soll der 

Vermieter den Mieter zur Stellung eines Ersatzangebots anhalten, wenn der Mie-

ter bei der Rückgabe der Mietsache kundtut, dass er nicht gewillt sei, einen Er-

satzmieter zu suchen. Eine Kürzung des Ersatzanspruchs des Vermieters ist so-

dann – das entspricht dem vorne allgemein zur Schadenminderungspflicht Ge-

sagten – nur bei absichtlicher Unterlassung zumutbarer Anstrengungen zur Wei-

tervermietung zulässig (vgl. BGer 4A_332/2016 vom 20. September 206, E. 3.2.4, 

sowie BGer 4C.118/2002 vom 19. August 2002, E. 3.1; vgl. ferner BSK OR I-WE-

BER, 6. Auflage 2015, Art. 264 N 10; ZK-HIGI, Art. 264 OR N 79-84; LACHAT/SPI-

RIG, Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 753 f.).  

Die Vermieter sind mit ihren geschilderten Vorkehren ihrer Schadenminderungs-

pflicht hinsichtlich der Ersatzmietersuche klarerweise nachgekommen. Dass sich 

auf die NZZ-Annonce niemand meldete (Vi-Prot. S. 35), lässt entgegen dem Mie-

ter (act. 87 S. 2 unten) nicht darauf schliessen, dass diese Annonce schlichtweg 

ungeeignet war. Im Übrigen hat die Vorinstanz die Behauptung des Mieters, die 

NZZ sei ein ungeeignetes Medium, zu recht als unsubstantiiert betrachtet (act. 81 

- 15 - 

S.18). Zu einem früheren Vorgehen insb. auch auf Internetplattformen waren die 

Vermieter nicht verpflichtet, da die Ersatzmietersuche in erster Linie Sache des 

Mieters war. Das galt auch nach der Rückgabe der Mietsache. Dass der Mieter 

danach nicht mehr über einen Schlüssel verfügte (act. 34 S. 6), änderte daran im 

Grundsatz nichts (so richtig die Vorinstanz, act. 81 S. 18). Der Mieter könnte etwa 

den Vermieter bitten, ihm weiterhin einen Schlüssel zu überlassen, um die Woh-

nung Interessenten zeigen zu können (vgl. LACHAT/SPIRIG, a.a.O., S. 747 unten). 

Darin liegt indes keine Bedingung für die fortbestehenden Pflichten des Mieters.  

4.5.2.3 Nach dem Standpunkt des Mieters hielten die Vermieter viel zu lange an 

einer "völlig überhöhten und nicht mehr marktgerechten" Miete für das Mietobjekt 

fest, obwohl er sie bereits am 16. Oktober 2015 auf die unrealistische Preishöhe 

hingewiesen habe (act. 1 S. 2). Die Vorinstanz erwog dazu, weder die Dauer bis 

zur Neuvermietung (welche zum unveränderten Mietzins erfolgte) noch die restli-

che Vertragsdauer bis zum ordentlichen Kündigungstermin sei lange genug ge-

wesen, als dass die Vermieter den Mietzins zwecks rascherer Neuvermietung hät-

ten reduzieren müssen (act. 81 S. 19). Dem ist zuzustimmen. Der Mieter verdeut-

licht und substantiiert im Übrigen nicht, weshalb der vereinbarte Mietzins "unrea-

listisch" sei (und welcher Mietzins seiner Ansicht nach denn marktkonform wäre). 

Eine Verletzung der Schadenminderungspflicht der Vermieter liegt auch in diesem 

Zusammenhang nicht vor.  

4.6 Vorzeitige Rückgabe / Vorteilsanrechnung:  

4.6.1  Der Vermieter hat sich im Falle der vorzeitigen Rückgabe ohne Stellung ei-

nes tauglichen Ersatzmieters an seine bereits erwähnten Ansprüche nach 

Art. 264 Abs. 2 OR anrechnen zu lassen, was er an Auslagen spart und was er 

durch anderweitige Verwendung des Mietobjekts gewinnt (Art. 264 Abs. 3 OR).  

4.6.2  Der Mieter machte vor der Vorinstanz zur Thematik Vorteilsanrechnung 

geltend, die Nebenkosten für das Mietobjekt hätten sich nach seinem Auszug re-

duziert. Eine leerstehende Wohnung müsse nur minimal beheizt werden und es 

werde kein Wasser verbraucht. Da die Nebenkosten hauptsächlich aus diesen 

beiden Positionen bestünden, müssten sich die Nebenkosten nach seiner Mut-

- 16 - 

massung im Wesentlichen vollständig reduzieren (Vi-Prot. S. 19). Die Vorinstanz 

folgte diesem Standpunkt nicht, unter Hinweis auf die Schilderung der Vermieter, 

wonach die Heizkosten separat abgelesen und verrechnet worden seien. Die wei-

teren Nebenkosten wie Heizungsabonnement, Hauswartkosten sowie Kosten für 

Gemeindeabgaben würden auch bei einer leeren Wohnung anfallen. Der Mieter 

habe deshalb eine Reduktion der Nebenkosten nicht genügend substantiiert 

(act. 81 S. 19). Beschwerdeweise rügt der Mieter die aufgezeigte Erwägung der 

Vorinstanz als "absurd und beinahe zynisch". Er habe, so der Mieter, bis heute 

keine Nebenkostenabrechnung für 2015 und 2016 erhalten. Deshalb wären Be-

weisabnahmen, insbesondere die Vorlage von Nebenkostenabrechnungen nötig 

gewesen (act. 87 S. 2 unten).  

Dem Standpunkt des Mieters ist nicht zu folgen. Vor der Vorinstanz erklärte der 

Mieter auf Befragen zunächst, er wisse nicht, was in der à-Konto-Zahlung von 

Fr. 450.00 an die Nebenkosten eingeschlossen sei. Das müsse von den Vermie-

tern erfragt werden (Vi-Prot. S. 19). Diese Befragung führte zum erwähnten Re-

sultat, wonach insb. die Heizungskosten separat verrechnet wurden und die Ne-

benkostenpauschale im Wesentlichen andere, von der Benutzung des Mietobjekts 

unabhängige Positionen enthielt (vgl. auch Vi-Prot. S. 31). Die erwähnte Mutmas-

sung des Mieters (wonach die Pauschale hauptsachlich aus Heizkosten und Kos-

ten für Wasserverbrauch bestand) war danach widerlegt, und von einer erhebli-

chen Reduktion der Nebenkosten war nicht auszugehen. Insbesondere vermoch-

te der Mieter die von ihm behauptete, "im Wesentlichen vollständige" Reduktion 

nicht nachzuweisen, und eine andere konkrete Behauptung stellte der Mieter nicht 

auf.  

Der Mieter geht im Übrigen auch beschwerdeweise nicht auf die soeben erwähn-

ten Angaben der Vermieter ein, auf welche die Vorinstanz verwies. Sein Hinweis 

auf Beweisabnahmen (Abnahme der Nebenkostenabrechnungen, vgl. act. 87 

S. 21 unten) ist ein unzulässiges Novum, da der Mieter vor Vorinstanz zwar auf 

die ausstehende Nebenkostenabrechnung hinwies (act. 43 S. 1 unten), aber nicht 

im Sinne einer Beweisofferte zur Thematik der angefallenen Nebenkosten (son-

dern im Zusammenhang mit einem strittigen – hier nicht weiter relevanten – Ab-

- 17 - 

zug von einer "Nebenkostennachzahlung 2014/15", vgl. act. 43 S. 1, act. 34 S. 7 

Ziff. 19 und act. 35/12). Im Übrigen ist auf die vorstehenden Ausführungen zum 

Verhältnis von Tatsachenbehauptungen und Beweisen zu verweisen, wonach es 

nicht angeht, die relevanten Tatsachen erst als Ergebnis von Beweiserhebungen 

zu eruieren.  

Die Vorinstanz hat eine Reduktion der Nebenkosten für November 2015 somit zu 

Recht verneint. Weiterungen dazu erübrigen sich. 

4.6.3  Vorstehend wurden bereits Arbeiten erwähnt, welche die Vermieter nach 

der vorzeitigen Übergabe des Mietobjekts in diesem vornahmen. Von der dort 

verneinten Frage, ob der Mieter daraus auf eine einvernehmliche Vertragsbeendi-

gung schliessen kann, ist die Frage zu unterscheiden, ob die Vermieter sich die 

entsprechende Eigennutzung der Mietsache nach Art. 264 Abs. 3 OR als Vorteil 

anrechnen lassen müssen und der Mieter gestützt darauf die grundsätzlich ge-

schuldete Mietzinszahlung verweigern kann.  

4.6.3.1 Der Mieter erklärte vor der Vorinstanz, es seien vor der Neuvermietung 

per 1. April 2016 Arbeiten ausgeführt worden (vgl. act. 43 S. 4) und verwies als 

Beweismittel auf das Übernahmeprotokoll, das gewisse Mängel erwähnte (vgl. 

act. 4/3). Die Vorinstanz erwog dazu, der Mieter habe nicht substantiiert behaup-

tet, dass im November 2015 Sanierungsarbeiten stattgefunden hätten. Daher 

könne er sich nicht darauf berufen (act. 81 S. 19). Der Mieter hält dem beschwer-

deweise lediglich entgegen, die Vermieter hätten im November 2015 nach ihren 

eigenen Angaben gegenüber der Vorinstanz Renovierungsarbeiten an der Woh-

nung durchführen lassen (act. 87 S. 1 f.).  

4.6.3.2 Die Vermieter erklärten vor der Vorinstanz zunächst in allgemeiner Form, 

es seien keine erheblichen Sanierungsarbeiten durchgeführt worden (vgl. Vi-Prot. 

S. 16). Als konkrete Arbeiten, welche die Vermieter nach dem Auszug des Mieters 

im Mietobjekt vornahmen, wurden sodann die Behebung eines Setzrisses, der Er-

satz des Holzbelags auf den Terrassen und der Ersatz des Parkettbodens in ei-

nem Raum erwähnt (vgl. act. 43 S. 4, act. 45, Vi-Prot. S. 28, 32). 

- 18 - 

Im Einzelnen gaben die Vermieter an den vom Mieter in der Beschwerdebegrün-

dung (act. 87 S. 2 Ziff. 7) angegebenen Stellen an, sie würden bei jedem Mieter-

wechsel die Wohnungen instand stellen. Das umfasse aber keine neuen Böden, 

ausser es sei zwingend nötig. Nach dem Auszug des Mieters hätten sie in einem 

Raum den Parkett ersetzt, weil beim Umzug des Flügels eine grosse Schramme 

verursacht worden sei (Vi-Prot. S. 28, S. 39). Auf die Frage des Einzelgerichts 

nach der Vornahme einer Sanierung erklärten die Vermieter, sie hätten "immer al-

les saniert". Das Holz auf der Terrasse werde mit dem Wetter nicht schöner, Frau 

H._____ habe das alte Holz behalten wollen, aber sie hätten es gewechselt (Vi-

Prot. S. 32). Auf die Ergänzungsfrage des Mieters, wann das Holz ersetzt und 

wann der Setzriss beseitigt worden sei, fügten die Vermieter hinzu, das Holz sei 

im März, vor dem Einzug von Frau H._____, gewechselt worden, und (zum Setz-

riss) der Maler sei "vorher" gekommen (Vi-Prot. S. 39 f.).  

Dass die geltend gemachten Arbeiten effektiv im November 2015 vorgenommen 

wurden, ergibt sich aus diesen Ausführungen der Vermieter nicht (bzw. mit Blick 

auf die im März 2016 ersetzten Holzplatten ergibt sich das Gegenteil). Der Mieter 

vermag somit den Schluss der Vorinstanz, er habe die Vornahme von Sanie-

rungsarbeiten im November 2015 nicht substantiiert, nicht zu entkräften. Mangels 

einer substantiierten Behauptung über entsprechende Arbeiten sind auch keine 

Beweismittel darüber abzunehmen (vgl. dazu act. 87 S. 2). Ohnehin hat der Mie-

ter vor erster Instanz keine entsprechenden Beweisanträge gestellt (er offerierte 

zum Beweis für die Sanierungsarbeiten lediglich das Übergabeprotokoll, act. 43 

S. 4), so dass die neuen Hinweise auf Edition von Werkverträgen und Rechnun-

gen sowie auf die Befragung von Handwerkern (act. 87 S. 2) unzulässige Noven 

darstellen. 

4.6.3.3 Der Mieter erklärt beschwerdeweise, dass die Sanierungsarbeiten im No-

vember 2015 hätten ausgeführt werden müssen, wenn die Wohnung aus wichti-

gem Grund per 30. November 2015 gekündigt worden wäre (act. 87 S. 2; zur 

ausserordentlichen Kündigung vgl. im Übrigen vorne Ziff. 4.2). Das ist zum einen 

ein unzulässiges Novum, und zum anderen wäre es den Vermietern auch in die-

sem Fall ohne weiteres offen gestanden, solche Arbeiten erst später vorzuneh-

- 19 - 

men. Sie hätten lediglich (unabhängig vom Zeitpunkt der Arbeiten) ab 1. Dezem-

ber 2015 keinen Mietzinsanspruch gegen den Mieter mehr gehabt. Das könnte für 

ein Interesse der Vermieter sprechen, die Sanierungsarbeiten rascher vorzuneh-

men. Dass diese Arbeiten bereits im November 2015 erfolgten, ist damit aber 

nicht gesagt.  

4.6.3.4 Ohnehin – das ist der Vollständigkeit halber festzuhalten – haben nicht al-

le erdenklichen Arbeiten, welche der Vermieter nach vorzeitiger Rückgabe des 

Mietobjekts in diesem vornimmt bzw. vornehmen lässt, eine Vorteilsanrechnung 

zur Folge. Die Mietzinspflicht des Mieters entfällt während der Vornahme von Re-

novationsarbeiten, weil der Vermieter solche Arbeiten analog Art. 260 Abs. 1 OR 

auch nach der vorzeitigen Rückgabe ohne Zustimmung des Mieters nicht vor-

nehmen darf (es sei denn, es ginge ausschliesslich um Schäden, welche der Mie-

ter zu verantworten hat: vgl. BSK OR I-WEBER, 6. Auflage 2015, Art. 264 N 11, 

sowie KUKO OR-BLUMER, Art. 264 N 12). Die Bestimmung von Art. 260 Abs. 1 

OR betrifft Erneuerungen und Änderungen der Mietsache. Dabei handelt es sich 

um weitergehende Eingriffe, die in der Gestalt von Modernisierungen über die 

gewöhnliche Behebung von Mängeln oder die Abwehr von Schäden hinausgehen, 

und die in die Substanz der Mietsache eingreifen (WEBER, a.a.O., Art. 260 N 1). 

Die Vorteilsanrechnung bei der Nutzung der Mietsache für Renovationen hat so-

mit solche Arbeiten im Blick (vgl. auch SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage 

2008, Art. 264 N 29, wo von einer "völligen Instandstellung" und einem "effektiven 

Umbau" gesprochen wird, während dessen Dauer die Räumlichkeiten nicht be-

nutzbar sind). Die Praxis bejaht das etwa, wenn ein Vermieter die ganze Woh-

nung neu streichen, die Treppe abschleifen und Geräte sowie die Heizungen 

(wohl Heizkörper) auswechseln lässt (vgl. Entscheid des Obergerichts Solothurn 

vom 16. Juni 2014, E. 8, in mp 2016 S. 45 ff.). 

Dagegen ist der Vermieter zur Behebung kleinerer Mängel im Mietobjekt nach der 

vorzeitigen Rückgabe der Mietsache berechtigt (solche Arbeiten hätte der Mieter 

auch nach Art. 257h Abs. 1 OR grundsätzlich zu dulden) bzw. der Vermieter mag 

dazu – im Rahmen seiner Schadenminderungspflicht – sogar verpflichtet sein 

(vgl. LACHAT/SPIRIG, a.a.O., S. 754). Das ist aus der Optik stimmig, dass sich eher 

- 20 - 

ein Ersatzmieter finden lässt, wenn Interessenten eine mängelfreie Wohnung be-

sichtigen können (so nebenbei bemerkt auch der Standpunkt des Mieters, act. 45 

S. 2). Was der Vermieter im Rahmen kleinerer Instandstellungsarbeiten aufgrund 

seiner Schadenminderungspflicht vornehmen muss, kann indessen nicht gleich-

zeitig zu einer Vorteilsanrechnung führen. Eine Mustervertragsklausel, wonach 

der Vermieter bei vorzeitiger Rückgabe das Mietobjekt für drei Werktage entschä-

digungslos für Instandstellungsarbeiten beanspruchen kann, ist daher vertretbar 

(vgl. KLEY, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache – praktische Fragen, mp 2013 

S. 257 ff., S. 273 FN 55). 

Der Mieter ergänzte zu den vorstehend erwähnten Arbeiten, welche die Vermieter 

vor dem Einzug von H._____ im Mietobjekt vornehmen liessen, dass die Arbeiten 

mindestens zwei Wochen in Anspruch genommen hätten und für diese Zeit kein 

Mietzins zu bezahlen sei (act. 45 S. 1 f.).  

Die erwähnten Holzbeläge auf den Terrassen wurden wie gesehen im März 2016 

ersetzt. Darauf ist deshalb nicht weiter einzugehen. Der Ersatz des Parkettbodens 

in einem Raum war nach der erwähnten Schilderung der Vermieter nötig, weil der 

Mieter beim Umzug einen Schaden verursachte (vgl. soeben Ziff. 4.6.3.1). Der 

Mieter hält dem nichts Konkretes entgegen. Er behauptete vor Vorinstanz ledig-

lich, dass es an der Stelle, wo sich "angeblich" "Kratzer" vom Flügel befunden 

hätten, schon bei seinem Einzug einen "dicken Kratzer" gegeben habe. Das 

Übernahmeprotokoll vom 30. Oktober 2015 (das gemäss dem Mieter korrekt ist, 

Vi-Prot. S. 21 f.) beinhaltet zum Hinweis "Parkett verfärbt" die neue Ergänzung 

"Kratzer - in Mitte aufgestossen" (act. 4/3). Dass es bei der entsprechenden Re-

paratur mit Ersatz des Parkettbodens um eine Nutzung der Wohnung ging, wel-

che die Vermieter sich als Vorteil anrechnen lassen müssen, vermag der Mieter 

damit nicht darzutun. Inwiefern der Mieter den Schaden verschuldete, ist nicht zu 

prüfen. 

Wie schwerwiegend (insb. wie tief und wie breit) schliesslich der erwähnte Setz-

riss war, lässt sich im Einzelnen weder der Schilderung des Mieters noch dem 

zum Beweis offerierten Übergabeprotokoll (act. 4/3) entnehmen. Die Behauptung 

des Mieters, der Riss habe "quer durch die Wohnung" geführt (Vi-Prot. S. 27), fin-

- 21 - 

det im Übernahmeprotokoll (das der Mieter wie soeben erwähnt als korrekt be-

zeichnete) keine Stütze: Der Riss wird darin einzig im Abschnitt "Entrée / Gang" 

erwähnt, während bei allen anderen Räumen ein Hinweis darauf fehlt. Die Ver-

mieter verwiesen sodann zur Frage, wann der Setzriss repariert worden sei, wie 

gesehen lediglich auf eine Malerarbeit. Dem fügte der Mieter nichts hinzu (vgl. Vi-

Prot. S. 40). Auch in diesem Zusammenhang vermag der Mieter somit nicht dar-

zutun, dass die Vermieter eine Renovation vornahmen, die sie sich als Vorteil an-

rechnen lassen müssten.  

4.7 Mietzinsreduktion wegen Mängeln: 

4.7.1  Der Mieter machte vor der Vorinstanz geltend, verschiedene Mängel der 

Mietsache würden ihn zu einer Reduktion des Mietzinses berechtigen. Der Miet-

zins für den Monat November 2015 sei daher nicht geschuldet (act. 1 S. 2). Die 

Vorinstanz ging auf die geltend gemachten Mängel ein und verneinte einen An-

spruch auf Mietzinsreduktion (act. 81 S. 19-31). Der Mieter beanstandet die Er-

wägungen der Vorinstanz zu den Mängeln beschwerdeweise mit verschiedenen 

Rügen (vgl. act. 87 S. 3 f.), welche nach den folgenden allgemeinen Bemerkun-

gen geprüft werden.  

4.7.2  Das Vorliegen eines Mangels, welcher nach Art. 259d OR Anlass zu einer 

Mietzinsreduktion geben kann, setzt nach dem Gesetzeswortlaut voraus, dass die 

Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder 

vermindert wird. Eine Herabsetzung des Mietzinses bedingt sodann, dass der 

Vermieter vom Ungleichgewicht des Vertragsverhältnisses durch den Mangel 

Kenntnis hatte, indem der Mieter entweder eine Herabsetzung verlangte oder 

sonst wie zu erkennen gab, dass er den Mangel als belästigend empfinde, etwa 

indem er dessen Beseitigung verlangte. In zeitlicher Hinsicht beschlägt die Her-

absetzung die Zeit ab der Kenntnis des Vermieters im geschilderten Sinn bis zur 

Behebung des Mangels (oder der Beendigung des Mietverhältnisses; Art. 259d 

OR). Bei gegebener Kenntnis des Vermieters kann die eigentliche Herabset-

zungserklärung (unter Vorbehalt insb. des Rechtsmissbrauchsverbots) aber auch 

noch später abgegeben werden. Der Mieter hat in dieser Erklärung das Mass der 

Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht zu nennen und einen konkreten 

- 22 - 

Bezug zu den beanstandeten Mängeln anzugeben. Andernfalls ist die Herabset-

zungserklärung unwirksam (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.1, 8.3.4 mit Hinweisen; zu 

den Anforderungen an die Herabsetzungserklärung auch BK-GIGER, Art. 259d OR 

N 20, sowie ZK-HIGI, Art. 259d N 22). Das Mass der Herabsetzung richtet sich 

nach dem Verhältnis des Wertverlusts der Mietsache aufgrund des Mangels zum 

Wert der gebrauchstauglichen Sache, konkret nach der Beschaffenheit des Miet-

objekts, der Dauer, Intensität und Häufigkeit der Beeinträchtigung bzw. nach dem 

Mass, in welchem die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch 

vermindert wird (vgl. dazu LACHAT/ROY, Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, 

S. 248; SVIT-Kommentar-Mietrecht, 3. Auflage 2008, Art. 259d N 14). Der Mieter 

trägt für die gesetzlichen Voraussetzungen des Herabsetzungsanspruchs die 

Substantiierungs- und Beweislast (vgl. ZK-HIGI, Art. 259d OR N 20; LACHAT/ROY, 

a.a.O., S. 238).  

4.7.3  Lärmbelästigung: 

4.7.3.1 Der Mieter verwies vor Vorinstanz auf zunehmenden Fluglärm und auf 

permanenten Baulärm in der Nachbarschaft. Vor dem Einzug in das Mietobjekt 

habe er tiefer im gleichen Geschoss gewohnt, wo er keinen Fluglärm erfahren ha-

be. Die Flugschneise führe genau über dem Mietobjekt durch. In der Nachbar-

schaft sei ein neues Schulgebäude erstellt worden. Die Arbeiten hätten etwa ein 

halbes Jahr vor seinem Auszug begonnen. Dabei habe es sich um ein grosses 

Bauprojekt mit vielen Kränen gehandelt. Die Bauarbeiten hätten bereits um 7:00 

Uhr früh angefangen. Es sei extrem laut gewesen (act. 1 S. 2; Vi-Prot. S. 23 f.). 

Mit E-Mail vom 4. November 2015 an den Rechtsvertreter der Vermieter verlangte 

der Mieter gestützt (u.a.) auf Lärmbelästigung eine Mietzinsreduktion um 100% 

(act. 35/11).  

4.7.3.2 Die Vorinstanz erwog, ein Mieter könne ohne besondere Zusicherung kei-

ne absolute Ruhe erwarten. Damit Lärm als Mangel zu einer Mietzinsreduktion 

Anlass geben könne, müsse er in Berücksichtigung der Zeitdauer, der Intensität 

und des Zeitpunkts des Auftretens eine bestimmte Toleranzschwelle überschrei-

ten. Der Mieter habe die geltend gemachten Lärmimmissionen vor diesem Hinter-

grund nicht genügend substantiiert. Zudem habe der Mieter zu keinem Zeitpunkt 

- 23 - 

eine Mängelrüge an die Adresse der Vermieter erhoben bzw. eine Mietzinsherab-

setzung von ihnen verlangt. Er habe den Fluglärm und den Baulärm aus der 

Nachbarschaft erst nach der Wohnungsabgabe (mit E-Mail vom 4. November 

2015, act. 35/11) erwähnt. Schliesslich sei der Baulärm nicht von einer unmittel-

baren Nachbarliegenschaft ausgegangen. Der Mieter habe den behaupteten 

Mangel daher nicht genügend substantiiert und es bestehe insoweit kein An-

spruch auf Mietzinsreduktion (act. 81 S. 22-24).  

4.7.3.3 Was der Mieter beschwerdeweise vorbringt, vermag am Schluss der Vor-

instanz nichts zu ändern. Der Mieter verlangte gegenüber den Vermietern ledig-

lich pauschal für die Lärmbelästigung und für andere Mängel zunächst eine Re-

duktion der Miete für November 2015 von 100% (act. 35/11) und sodann vor Vor-

instanz für dieselbe Mehrheit von Mängeln noch eine Reduktion von 50% (act. 43 

S. 5). Beide Erklärungen genügen den geschilderten Anforderungen nicht (insb. 

Angabe des Masses der verlangten Herabsetzung mit Bezug zum konkreten 

Mangel). 

Weiter fehlt es an einer substantiierten Schilderung über den Baustellenlärm, den 

Fluglärm und die Beeinträchtigung durch abgelassenes Kerosin. Der Mieter kann 

sich seiner Substantiierungspflicht nicht unter Hinweis auf die öffentlich bekannten 

Südanflugregeln entledigen, da es wie gesehen auf Art, Dauer und Intensität der 

Lärmbelästigung im konkreten Einzelfall ankommt (vgl. vorne Ziff. 4.7.2). Zum 

Baustellenlärm ist hinzuzufügen, dass der Mieter die Feststellung der Vorinstanz, 

die Störung sei nicht von einer unmittelbaren Nachbarliegenschaft ausgegangen 

(vgl. act. 81 S. 24), im Grundsatz nicht beanstandet. Ob die Distanz einige 100 

Meter oder, so der Kläger neu im Beschwerdeverfahren (act. 87 S. 3), weniger als 

100 Meter beträgt, ändert nichts daran, dass bei Lärm von einer nicht unmittelbar 

benachbarten Liegenschaft die Beeinträchtigung umso mehr anhand konkreter 

Vorbringen aufzuzeigen wäre. Der Hinweis alleine, dass die Bauarbeiten um 7:00 

Uhr anfingen, ist ungenügend. 

Im Übrigen hält die Vorinstanz dem Mieter zu Recht entgegen, dass er erst nach 

seinem Auszug aus dem Mietobjekt auf die behaupteten Mängel hinwies, obwohl 

der Baulärm nach seiner eigenen Darstellung ein halbes Jahr vorher begann und 

- 24 - 

er die Beeinträchtigung durch Fluglärm und Kerosin bereits nach dem Bezug des 

Mietobjekts erkennen musste. Dieses Vorgehen grenzt zumindest an Rechts-

missbrauch. Insgesamt hat die Vorinstanz einen Anspruch auf Mietzinsreduktion 

gestützt auf Baulärm/Fluglärm/Kerosin zu Recht verneint.   

4.7.4  Schädlingsbefall: 

4.7.4.1 Der Mieter machte vor Vorinstanz als weiteren Mangel Schädlingsbefall 

(Kakerlaken) geltend (act. 1 S. 2). Er belegte dies mit Vorlage eines E-Mails vom 

30. Oktober 2012, mit welchem er Herrn K._____ (laut dem Mieter der Vertreter 

der Vermieter, vgl. act. 43 S. 3) darauf hinwies, dass er "bereits vor zwei Jahren" 

im Keller zwei grosse Käfer erlegt habe. Im Sommer 2012 habe es erneut Käfer 

gegeben, zum einen in der Garage und zum anderen auf der Terrasse an der 

Südwestecke. Er habe die Käfer als typische Kakerlaken erkannt. Im Herbst 2013 

informierte der Mieter K._____ erneut über drei Käferfunde auf der Terrasse, die 

er laienhaft als (kleine) Kakerlaken identifiziert habe (während die früher in der 

Garage aufgefundenen Exemplare deutlich grösser gewesen seien). Zum Beleg 

fügte der Mieter der E-Mail Fotos der gefundenen Käfer hinzu sowie eine Mittei-

lung von einem Herrn L._____ von M._____ Schweiz AG, gemäss welchem die 

Fotos des Klägers mit grosser Wahrscheinlichkeit Waldschaben zeigten (vgl. 

act. 4/4).  

4.7.4.2 Die Vorinstanz erwog, im Fall von Schädlingen sei ein Mangel, der Anlass 

zu einer Mietzinsherabsetzung geben könne, dann anzunehmen, wenn z.B. tropi-

sche Schaben oder Kakerlaken in einer Wohnung auftreten würden und deren 

Beseitigung den Einsatz von Fachkräften erforderte. Demgegenüber seien etwa 

Waldschaben gemäss dem Umwelt- und Gesundheitsschutz der Stadt Zürich 

harmlose Freilandinsekten, welche sich im Sommer zwar versehentlich ins Haus 

verirren könnten, sich dort aber weder vermehrten noch an Lebensmittel gehen 

würden. Solche Insekten würden in Innenräumen daher nach wenigen Tagen 

sterben und müssten nicht bekämpft werden. Der Mieter vermöge mit seinen Vor-

bringen und den zu diesen eingereichten Fotos nicht nachzuweisen bzw. zu sub-

stantiieren, dass ein Schädlingsbefall vorgelegen habe. Auch die Bilder von drei 

toten Käfern würden dafür nicht genügen. Sodann seien nach dem 24. September 

- 25 - 

2013 soweit ersichtlich keine weiteren Meldungen des Mieters über Schädlingsbe-

fall erfolgt. Die aus den Jahren 2012 und 2013 stammenden E-Mails würden nicht 

ausreichen, um für November 2015 eine Mietzinsreduktion aufgrund Schädlings-

befalls geltend zu machen. Der Mieter habe somit nicht dargetan, dass der be-

hauptete Schädlingsbefall im Keller, in der Garage und auf der Terrasse die Taug-

lichkeit des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauchs beeinträchtigt oder ver-

mindert habe. Ein Mangel infolge Schädlingsbefalls liege nicht vor (act. 81 

S. 25 f.).  

4.7.4.3 Auch in diesem Zusammenhang sind die Vorbringen des Mieters nicht ge-

eignet, den Schluss der Vorinstanz umzustossen. Der Mieter setzt sich mit der 

Erwägung der Vorinstanz, dass die Meldungen des Mieters zu aufgefundenen Kä-

fern aus den Jahren 2012 und 2013 zu weit zurück lägen und die auf der Terrasse 

erlegten Waldschaben im Übrigen harmlos wären, nicht auseinander. Bereits aus 

diesem Grund ist die Beschwerde insoweit unbegründet. Da Waldschaben bei 

warmem Wetter offenbar fliegen (act. 4/4), ist auch nicht relevant (so das neue 

und daher ohnehin unzulässige Argument des Mieters, act. 87 S. 3), ob es in der 

Nachbarschaft einen Wald gibt. Die Hinweise des Mieters darauf, dass er 2012 

und 2013 nicht mehr habe machen können als die Schädlinge einzufangen und 

zu melden, sind danach ebenso unbehelflich wie die Rüge, die Vorinstanz habe 

die Anforderungen an die Beweislast überspannt (act. 87 S. 3). Schliesslich waren 

mangels einer konkreten Behauptung zu einer aktuellen Beeinträchtigung über 

allfällige Schädlinge auch keine weiteren Beweise abzunehmen.  

Im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass der Mieter je gestützt auf angeblichen Schäd-

lingsbefall eine Herabsetzungserklärung im Sinne der vorstehend erwähnten Pra-

xis abgab (insb. Angabe des Masses der verlangten Herabsetzung mit Bezug 

zum konkreten Mangel). Auch die Erklärung vor Vorinstanz, mit welcher der Mie-

ter für mehrere Mängel ohne Zusammenhang (Schädlinge, Geruchsbelästigung 

von Nachbarwohnung, Schimmelbildung) eine Reduktion um 10% verlangte 

(act. 43 S. 5), genügt den Anforderungen nicht. Ob die Vermieter sich die Mittei-

lungen des Mieters an Herrn K._____ überhaupt anrechnen lassen müssten (vgl. 

Vi-Prot. S. 31 und act. 87 S. 4), kann danach offen bleiben.  

- 26 - 

4.7.5  Geruchsimmissionen aufgrund mangelhafter Abdichtung der Abzugsrohre: 

4.7.5.1 Der Mieter machte vor Vorinstanz als weiteren Mangel Geruchsimmissio-

nen geltend, die von der unter dem Mietobjekt liegenden Wohnung über ungenü-

gend abgedichtete Abzugsrohre in seine Wohnung gelangt seien (act. 1 S. 2). Die 

Vorinstanz erwog, solche Immissionen könnten, wenn sie stark seien, einen Man-

gel darstellen. Der Mieter habe den Mangel am 18. April 2012 an Herrn K._____ 

gemeldet und habe an der Hauptverhandlung auf einen Reparaturversuch zu ei-

nem nicht mehr bekannten Zeitpunkt hingewiesen, der die Situation etwas gebes-

sert habe. Mit wem er den Mangel nach der Reparatur noch einmal besprochen 

habe, ob mit der Reparaturfirma oder mit Herrn K._____, habe der Mieter nicht 

angeben können. Der Mieter habe daher nicht substantiiert dargelegt, dass er 

nach dieser Reparatur den Mangel noch einmal angesprochen habe, sei es mit 

einem Herabsetzungsbegehren oder mit einem Begehren um Beseitigung des 

Mangels. Daher hätten die Vermieter – falls der Mangel in geringerem Mass fort-

bestand – annehmen dürfen, der Mieter erachte die gegenseitigen Vertragspflich-

ten ungeachtet des Mangels als ausgewogen (act. 81 S. 26-28). 

4.7.5.2 Was der Mieter beschwerdeweise dagegen vorbringt, rechtfertigt keinen 

anderen Schluss. Mangels einer substantiierten Behauptung des Mieters waren 

keine Beweise darüber abzunehmen, wem gegenüber der Mieter welche Anga-

ben machte. Die Vorinstanz behauptete auch nicht "pauschal", die Schilderung 

des Mieters sei nicht substantiiert (act. 87 S. 3), sondern sie zeigte wie soeben 

dargelegt im Einzelnen auf, welche Anspruchsvoraussetzungen der Mieter nicht 

substantiierte. Im Übrigen fehlt es auch in diesem Zusammenhang an einem Her-

absetzungsbegehren mit Angabe des Masses der verlangten Mietzinsreduktion 

(die Erklärung vor Vorinstanz, act. 43 S. 5, genügt den Anforderungen aus den 

bereits geschilderten Gründen nicht, vgl. vorne Ziff. 4.7.4.3).  

4.7.6  Verwendung gesundheitsschädigender Mittel zur Imprägnierung des Ter-

rassen- und Wintergartenholzbodens:  

4.7.6.1 Als weiteren Mangel machte der Mieter vor der Vorinstanz geltend, die 

Vermieter hätten zur Imprägnierung des Holzbodens auf der Terrasse und im 

- 27 - 

Wintergarten gesundheitsschädigende Mittel verwendet. Bei Befeuchtung der 

Platten würden entsprechende Dämpfe in die Wohnung ziehen (act. 1 S. 2). Die 

Vorinstanz hielt dem Mieter entgegen, dass er den entsprechenden Mangel erst-

mals am 4. November 2015 und somit nach der Wohnungsrückgabe geltend ge-

macht habe, nachdem er während des fünfjährigen Mietverhältnisses nie darauf 

hingewiesen habe. Zudem habe der Mieter den Mangel (bzw. die gestützt darauf 

verlangte Mietzinsreduktion) nicht beziffert. Eine rechtsgenügende Herabset-

zungserklärung liege auch für diesen behaupteten Mangel nicht vor (act. 81 

S. 29).  

4.7.6.2 Was der Mieter beschwerdeweise vorbringt, vermag auch hier am Schluss 

der Vorinstanz nichts zu ändern. Auch in diesem Zusammenhang ist dem Mieter 

zur Last zu legen, dass er keine den Anforderungen (vgl. vorne Ziff. 4.7.2) genü-

gende Herabsetzungserklärung abgab, indem er lediglich pauschal für eine Mehr-

heit von Mängeln eine Reduktion um 100% (act. 35/11) bzw. um 50% (act. 43 

S. 5) verlangte (dem entspricht die Erwägung der Vorinstanz, der Mangel sei nicht 

beziffert worden). Für die vom Mieter beschwerdeweise erwähnten Beweisab-

nahmen (act. 87 S. 3 f.) gibt es danach keine Veranlassung. Auch auf die Frage, 

ob die Vermieter mit dem Ersatz der Holzplatten Beweismittel vernichteten (vgl. 

act. 87 S. 3), ist nicht einzugehen. Im Übrigen gilt auch hier, dass das Vorgehen 

des Mieters – der einen offensichtlich während der ganzen Vertragsdauer vorlie-

genden Mangel erstmals nach Auszug aus dem Mietobjekt geltend machte – an 

Rechtsmissbrauch grenzt (vgl. vorne Ziff. 4.7.3.3).  

4.7.7  Schimmelpilz:  

4.7.7.1 Als weiteren Mangel macht der Mieter schliesslich das Entstehen von 

Schimmelpilz an einer Wand eines Korridors im Keller geltend, den er im Jahr 

2012 an Herrn K._____ meldete und der – so der Mieter – nach dem Auszug ei-

nes Nachbarn verschwand. Das Problem habe sich dann erledigt (vgl. act. 43 

S. 2, act. 4/4, Vi-Prot. S. 25 f.). Die Vorinstanz hielt dem Mieter nebst anderem 

entgegen, er habe den behaupteten Mangel aufgrund Schimmelpilzbefall nicht 

genügend substantiiert und habe keine Erklärung aufgezeigt, mit welcher er unter 

- 28 - 

Hinweis auf Schimmelpilz eine Mietzinsreduktion für eine bestimmte Dauer ver-

langt habe (vgl. act. 81 S. 29-31).   

4.7.7.2 Beschwerdeweise macht der Mieter zum Schimmelbefall lediglich geltend, 

die Vermieter hätten wahrheitswidrig angegeben, vom Schimmel nichts gewusst 

zu haben (act. 87 S. 4 oben). Das stellt keine genügende Auseinandersetzung mit 

den Erwägungen des angefochtenen Entscheids zu dieser Thematik dar. Im Übri-

gen ist auch hier festzuhalten, dass der Mieter keine den Anforderungen genü-

gende Herabsetzungserklärung gestützt auf den Mangel der früheren (und seit 

Jahren behobenen) Schimmelbildung im Kellerkorridor abgab.  

4.8 Verrechnung mit der geleisteten Sicherheit nach Art. 257e OR 

4.8.1  Der Mieter erklärte vor der Vorinstanz, er "rechne" allfällige Ansprüche der 

Vermieter spätestens per 31. März 2016 "mit der Kaution auf" (act. 1 S. 3). Der 

Mieter begründete mit diesem Vorbringen seinen Antrag auf Gutheissung der Ab-

erkennungsklage und Feststellung, dass die Forderung nicht existiere (act. 1 

S. 1). Die Erklärung des Mieters war somit als Verrechnungserklärung nach 

Art. 120 Abs. 1 OR zu verstehen. Die Vorinstanz hielt dem entgegen, die bei der 

Bank hinterlegte Sicherheit gehöre dem Mieter und nicht dem Vermieter. Eine 

Verrechnung mit einem eigenen Guthaben sei begrifflich nicht möglich (act. 81 

S. 32). 

4.8.2  Beschwerdeweise macht der Mieter geltend, der Sinn einer Kaution sei ja 

gerade, dass der Vermieter sich aus dieser bedienen könne und solle, wenn es 

nach Beendigung des Mietverhältnisses noch strittige Themen gebe. Nachdem 

bis zum Datum der ergänzenden Beschwerdebegründung (30. November 2017) 

keine Mängel aus der Übergabe geltend gemacht worden seien und das Mietver-

hältnis nach jeder Lesart am 31. März 2016 beendet worden sei, müssten sich die 

Vermieter nach rechtskräftigem Urteil aus der Kaution bedienen. Nach dem Ent-

scheid der Vorinstanz könnten die Vermieter ihre Forderungen gegen ihn, den 

Mieter, vollstrecken, ohne die Kaution anzutasten. Das würde ihn doppelt belas-

ten, da er nicht an die Kaution komme und die Forderung der Vermieter aus sei-

nem Privatvermögen bezahlen müsse. Daher seien die Beklagten zu verpflichten 

- 29 - 

und zu bevollmächtigen, ihre Forderungen aus einem etwaig rechtskräftigen Urteil 

zunächst aus der hinterlegten Kaution zu befriedigen (act. 87 S. 4). 

4.8.3  Dem Standpunkt des Mieters ist nicht zu folgen. Die Vorinstanz hielt zutref-

fend fest, die Kaution gemäss Art. 257e OR sei ein eigenes Bankguthaben des 

Mieters (und nicht eine Forderung gegenüber dem Vermieter) und könne als sol-

ches nicht mit einem Anspruch des Vermieters verrechnet werden (vgl. act. 81 

S. 32; vgl. auch BK-GIGER, Art. 257e OR N 53). Eine Tilgung der Forderung der 

Vermieter durch Verrechnung ist somit ausgeschlossen. Der Mieter kann mit sei-

nen Hinweisen auf den Sinn der geleisteten Sicherheit nicht erwirken, dass seine 

Klage gutgeheissen wird. Die Beschwerde ist insoweit unbegründet.  

4.8.4  Erst im Beschwerdeverfahren und damit als unzulässiges Novum beantragt 

der Mieter sinngemäss, die Vermieter seien bei Abweisung der Aberkennungskla-

ge zu verpflichten, ihre Forderung zunächst aus der hinterlegten Sicherheit zu be-

ziehen (act. 87 S. 4). Auch wenn auf den neuen Antrag eingegangen wird, kann 

der Mieter daraus nichts für sich ableiten:  

Die bei einer Bank hinterlegte Sicherheit gemäss Art. 257e OR gilt als Pfandrecht 

im Sinne von Art. 37 SchKG. Ein Vermieter, der für einen Anspruch aus dem 

Mietverhältnis (ohne Zustimmung des Mieters) auf die Sicherheit zugreifen will, 

hat nach der gesetzlichen Regelung entweder einen rechtskräftigen Zahlungsbe-

fehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil zu erlangen. Geht der Vermieter auf 

dem Betreibungsweg vor, so hat er den Mieter grundsätzlich auf Pfandverwertung 

zu betreiben (BGE 129 III 360 E. 2; vgl. auch KREN KOSTKIEWICZ, SchKG Kom-

mentar navigator.ch, 19. Auflage 2016, Art. 37 N 2; BK-GIGER, Art. 257e OR N 56; 

SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage 2008, Art. 257e N 23). Im vorliegenden 

Fall gingen die Vermieter (das folgt aus der Schilderung des Mieters) auf dem or-

dentlichen Betreibungsweg vor. Der Mieter befürchtet, dadurch benachteiligt zu 

werden. Er macht damit sinngemäss das "beneficium excussionis realis" geltend, 

d.h. den Anspruch aus Vorausverwertung aus dem Pfand. Dazu ist der Mieter an 

sich berechtigt (vgl. Art. 41 SchKG und den bereits erwähnten BGE 129 III 360). 

Allerdings müsste er dazu nach Art. 41 Abs. 1bis SchKG grundsätzlich mit Be-

schwerde nach Art. 17 SchKG gegen den Zahlungsbefehl vorgehen (BSK SchKG 

- 30 - 

I-ACOCELLA, 2. Auflage 2010, Art. 41 N 43). Dass der Mieter eine solche Be-

schwerde erhoben hätte, ist nicht ersichtlich und wird nicht geltend gemacht. 

Wird davon ausgegangen, dass der Mieter das beneficium excussionis realis auf 

den Zahlungsbefehl vom 9. November 2015 für eine Mietzinsforderung hin (vgl. 

act. 4/1 S. 2) nicht geltend machen konnte, weil das Mietverhältnis im damaligen 

Zeitpunkt noch andauerte (vgl. BSK SchKG EB-STAEHELIN, Art. 41 ad N 35), so 

hätte der Mieter sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Beschwer-

deweg auf das beneficium berufen müssen (vgl. ACOCELLA, a.a.O, Art. 41 N 46; 

das dort zum Fall des sich erst später auf ein Retentionsrecht berufenden Gläubi-

gers müsste in diesem Fall analog gelten). Die erst im Verfahren der Aberken-

nungsklage erfolgte Berufung auf das beneficium ist verspätet.  

4.9 Die Beschwerde des Mieters gegen die Abweisung der Aberkennungsklage 

ist aus den geschilderten Gründen abzuweisen.  

4.10 Auf den Antrag auf Sistierung des Verfahrens PD170009 (unentgeltliche 

Rechtspflege) bis zum Entscheid über die Beschwerde gegen die Abweisung der 

Aberkennungsklage ist danach nicht mehr einzugehen.  

5. 

5.1 Die Vorinstanz wies zum Gesuch des Mieters um unentgeltliche Rechts-

pflege zunächst auf die Voraussetzungen gemäss Art. 117 ZPO hin sowie auf die 

Obliegenheit der gesuchstellenden Person, ihre Einkommens- und Vermögens-

verhältnisse umfassend darzulegen. Dazu ergänzte die Vorinstanz, dass umso 

höhere Anforderungen gölten, je komplexer die finanziellen Verhältnisse seien 

(act. 81 S. 35-37). Dem ist zuzustimmen (vgl. Art. 119 Abs. 2 ZPO sowie BSK 

ZPO-RÜEGG/RÜEGG, 3. Auflage 2017, Art. 119 N 3).  

Sodann erwog die Vorinstanz, der Mieter sei seiner Mitwirkungsobliegenheit nicht 

genügend nachgekommen und habe seine finanziellen Verhältnisse nicht umfas-

send dargelegt. Der Mieter habe seine geltend gemachten Bedarfspositionen nur 

teilweise belegt und habe insbesondere für geltend gemachte Unterhaltsbeiträge 

an seine Kinder, welche seine Schuldenlast monatlich um Fr. 2'650.00 erhöhen 

- 31 - 

würden, keinen Nachweis eingereicht. Zur Einkommensseite hielt die Vorinstanz 

fest, der Mieter habe trotz wiederholter Aufforderung keine Unterlagen über die 

N._____ Holding AG eingereicht, deren sämtliche Aktien er gemäss Steuererklä-

rung 2015 halte. Der Mieter habe nur zu einer anderen seiner Gesellschaften die 

Insolvenzanmeldung nachgewiesen, aber seine Behauptung, den anderen Ge-

sellschaften gehe es nicht besser, sei unbelegt. Weiter ging die Vorinstanz auf ei-

ne Liegenschaft in … [Ort] D ein, einer 164 m2-Wohnung in einem sanierten 

Schloss, welche der Mieter von seiner Mutter erbte und deren Nettoerträge er als 

negativ bezeichnete. Nach einem Sachverständigengutachten habe die Liegen-

schaft einen Wert von rund Fr. 480'000.00 bei einer hypothekarischen Belastung 

im Betrag von rund Fr. 310'000.00. Zur, so die Behauptung des Mieters, sporadi-

schen Vermietung der Liegenschaft fehlten nähere Angaben, insbesondere eine 

konkrete Angabe der so erzielten Einkünfte. Ferner fehlten auch Nachweise über 

die geltend gemachte Unverkäuflichkeit der Wohnung, und die von einer der Ban-

ken des Mieters angekündigte Zwangsvollstreckung sei bislang nicht tatsächlich 

erfolgt. Im Weiteren habe der Mieter über die Erbschaft von seiner verstorbenen 

Mutter trotz entsprechender Aufforderung nur ungenügenden Aufschluss erteilt 

und habe weder die von ihm selber erwähnte Erbschaftssteuererklärung noch Be-

lege über die einzelnen in seiner eigenen Steuererklärung 2015 angeführten Posi-

tionen vorgelegt. Zum in der Erbschaft enthaltenen Bösendorfer Flügel habe der 

Mieter angegeben, das Objekt sei seit Oktober 2015 zwecks Sanierung in Wien 

und er könne weder die Reparaturkosten von Fr. 15'000.00 aufbringen noch den 

Rücktransport des Flügels, der Fr. 1'000.00 kosten würde, finanzieren. Ein Ver-

kauf in Wien sei nicht möglich, weil der Flügel aus zollrechtlichen Gründen zu-

nächst in die Schweiz zurückgebracht werden müsse. Belege dafür habe der Mie-

ter allerdings nicht vorgelegt. Unbestritten sei, dass der Mieter den Flügel für 

Fr. 39'000.00 zum Verkauf anbiete. Dass der Mieter gleichzeitig behaupte, es sei 

mehr als fraglich, ob der Flügel aktuell überhaupt noch Fr. 10'000.00 wert sei, sei 

nicht nachvollziehbar. Schliesslich habe der Mieter zu seinen geltend gemachten 

Schulden zwar Darlehensverträge mit O._____ eingereicht, aber keine Bankbele-

ge oder sonstige Unterlagen, welche den Erhalt der Darlehen bestätigen würden. 

Die weitere Behauptung des Mieters, er habe sich in den letzten Monaten nur 

- 32 - 

durch Vermögensverzehr über Wasser halten können, sei nicht nachvollziehbar. 

Für die Zeit zwischen 31. Dezember 2015 (Zahlen gemäss Steuererklärung 2015) 

und dem 5. April 2017 (Beträge gemäss den weiter eingereichten Kontoauszü-

gen) ergebe sich nur ein Vermögensverzehr von Fr. 11'615.00. Die Behauptung, 

dass die übrigen Vermögenswerte abgenommen hätten, erläutere und belege der 

Mieter nicht. Der Mieter verfüge somit über ein Vermögen, das einen angemesse-

nen Freibetrag klar übersteige, insbesondere durch die Liegenschaft in … [Ort in 

Deutschland], deren Verkauf ihm zumutbar sei. Im Übrigen sei der Mieter seiner 

Mitwirkungspflicht (bzw. -obliegenheit) nicht genügend nachgekommen. Daher sei 

das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege abzuweisen (act. 81 S. 35-44). 

5.2 Was der Mieter beschwerdeweise vorbringt, vermag den Schluss der Vor-

instanz nicht umzustossen:  

5.2.1 Zunächst macht der Mieter geltend, er habe der Vorinstanz sämtliche ur-

sprünglich geforderten Belege eingereicht. Die weiter verlangten Urkunden wür-

den über das hinaus gehen, was er in anderen Verfahren und beim Betreibungs- 

und Fürsorgeamt habe einreichen müssen. Einige der Informationsbedürfnisse 

würden auf die Vermieter zurückgehen und hätten reinen Ausforschungscharakter 

(act. 87 S. 4; vgl. auch act. 82 S. 3). Welche Informationsbedürfnisse das im Ein-

zelnen sein sollen und welche konkreten Anforderungen der Vorinstanz zu weit 

gingen, verdeutlicht der Mieter nicht. Bereits aus diesem Grund kann er daraus 

nichts für sich ableiten. Ohnehin lässt sich aus den Anforderungen, welche das 

Betreibungsamt und das Fürsorgeamt an den Nachweis der finanziellen Verhält-

nisse stellten, für das Zivilverfahren nichts ableiten (vgl. BSK ZPO-RÜEGG/RÜEGG, 

3. Auflage 2017, Art. 117 N 7).  

5.2.2 Zu den Erwägungen über seine Gesellschaften rügt der Mieter lediglich, die 

Vorinstanz werfe ihm zu Unrecht vor, einen nicht unterzeichneten Forderungs-

kauf- und Abtretungsvertrag eingereicht zu haben (vgl. act. 87 S. 4 unten und 

act. 81 S. 39 unten). Die Rüge geht fehl. Der Forderungskauf- und Abtretungsver-

trag zwischen der G._____ GmbH und der N._____ Holding AG vom 30. Juni 

2013, den der Mieter zum Beleg einer Schuld gegenüber der N._____ Holding AG 

- 33 - 

einreichte (der Vertrag betrifft die Abtretung einer Forderung dem Mieter gegen-

über), ist nicht unterzeichnet (act. 77/12).  

Im Übrigen setzt der Mieter sich nicht mit den Erwägungen der Vorinstanz zu sei-

nen Gesellschaften auseinander.  

5.2.3  Weiter erklärt der Mieter, aus den eingereichten Darlehensverträgen mit 

Herrn O._____ gehe hervor, woher die Mittel gekommen seien, mit welchen er 

sich über Wasser gehalten habe (act. 87 S. 4 f.). Diese Behauptung ist indes neu 

und im Beschwerdeverfahren daher unzulässig. Vor der Vorinstanz reichte der 

Mieter die Darlehensverträge lediglich unkommentiert zum Nachweis der geltend 

gemachten Schulden zu den Akten (vgl. act. 60/6 A.4.16, act. 76 S. 3, act. 77/13). 

Im Übrigen bleibt es beim fehlenden Nachweis der tatsächlichen Auszahlung sol-

cher Darlehen. Schliesslich ist es widersprüchlich, wenn der Mieter zunächst an-

gibt, er habe sich in den letzten Monaten nur durch Vermögensverzehr über Was-

ser halten können (act. 59 S. 2), um danach – wenn aufgezeigt wird, dass das 

nach seinen eigenen Unterlagen nur in geringem Umfang zutreffen kann – seinen 

Standpunkt in diesem Sinn zu ändern.  

5.2.4  Sodann gibt der Mieter an, die Vermögenswerte der Erbschaft seiner Mut-

ter seien in der eingereichten Steuererklärung 2015 enthalten. Weshalb die Vor-

instanz zusätzlich die Erbschaftssteuererklärung sehen wolle, sei nicht nachvoll-

ziehbar und objektiv materiell unbegründet (act. 87 S. 5). Dass die Vorinstanz 

über die Erbschaft der Mutter des Mieters nähere Angaben verlangte (vgl. act. 73 

S. 5), ist indessen nicht zu beanstanden, und der Mieter äussert sich mit Aus-

nahme der Angabe zur Erbschaftssteuererklärung (deren Vorlage er unnötig fin-

det) nicht dazu, weshalb er solche Angaben unterliess. Die Vorinstanz erkannte 

darin zu Recht eine Verletzung der Mitwirkungsobliegenheit des Mieters. 

5.2.5  Zur Liegenschaft in … [Ort in Deutschland] erklärt der Mieter beschwerde-

weise, er erhalte als Arbeitsloser ohne Einkommen mit einem umfangreichen Be-

treibungs- und Pfändungsregister kein Bankdarlehen. Ein Notverkauf der Liegen-

schaft würde wahrscheinlich keinen positiven Saldo abwerfen, und den Erlös wür-

de er frühestens nach drei Monaten erhalten (act. 87 S. 5). Die Vorinstanz hielt 

- 34 - 

dem Mieter indes nicht entgegen, dass er die Hypothek auf der Liegenschaft auf-

stocken könne. Seine Angaben zu Schwierigkeiten, ein Darlehen zu erhalten, stel-

len daher keine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid dar. Dass 

ein rascher Verkauf der Liegenschaft nach Abzug der Hypothek keinen positiven 

Saldo abwerfen würde, ist eine blosse pauschale Behauptung des Mieters, für die 

er keinen konkreten Anhaltspunkt vorbringt. Das ist nicht ohne weiteres anzu-

nehmen. Ohnehin ist das Argument ein unzulässiges Novum, da der Mieter vor 

Vorinstanz lediglich angab, die Liegenschaft sei aufgrund einer (nicht belegten) 

Nutzungsuntersagung derzeit schwer zu vermieten oder zu verkaufen (vgl. act. 59 

S. 2). Im Übrigen sind die Vorbringen des Mieters auch in diesem Punkt wider-

sprüchlich: Nachdem er sich zuerst wie gesehen darauf beschränkte, die Liegen-

schaft als schwer vermietbar zu bezeichnen, räumte der Mieter auf weitere Auf-

forderung hin – nachdem die Vermieter Mietzinseinnahmen des Mieters aus die-

ser Liegenschaft geltend gemacht hatten (act. 67 S. 5) – ein, die Wohnung werde 

"sporadisch" über Air-BNB vermietet, was nur geringfügige Einnahmen nach sich 

ziehe (act. 76 S. 1). Eine Bezifferung dieser Einnahmen unterliess der Mieter.  

5.2.6  Schliesslich moniert der Mieter, dass die Vorinstanz ihm die unentgeltliche 

Rechtspflege nicht bereits wegen Aussichtslosigkeit seiner Klage verweigerte, 

obwohl sie die Klage "zu 100% ohne Zeugeneinvernahme" abwies (act. 87 S. 5). 

Das stellt keine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid dar. Für 

die von der Vorinstanz festgestellte Verletzung der Mitwirkungsobliegenheit lässt 

sich daraus nichts ableiten.  

5.2.7  Mit den weiteren vorstehend angeführten Argumenten der Vorinstanz setzt 

der Mieter sich nicht auseinander. Insbesondere verdeutlicht er nicht, weshalb er 

zu seinen Gesellschaften keine näheren Angaben machte, und er äussert sich 

auch nicht zum erwähnten Widerspruch im Zusammenhang mit dem Bösendorfer 

Flügel (einerseits der Angabe, der Flügel sei kaum Fr. 10'000.00 wert, anderer-

seits das unbestrittene Verkaufsangebot zu Fr. 39'000.00).  

Aus den geschilderten Gründen bleibt es beim Schluss der Vorinstanz, dass der 

Mieter seine Obliegenheit zur Mitwirkung verletzte und dass er seine Mittellosig-

- 35 - 

keit nicht aufzeigte. Deshalb ist auch die Beschwerde gegen die Abweisung des 

Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege abzuweisen.  

6. 

6.1 Der Mieter macht geltend, die Kosten des angefochtenen Urteils (Ent-

scheidgebühr von Fr. 2'500.00) seien zu hoch. Gemäss den eingangs angeführ-

ten Beschwerdeanträgen verlangt der Mieter für den Fall, dass er Kosten zu tra-

gen hat, eine Reduktion der Gebühr auf "das übliche Mass" anstatt "wie hier das 

Doppelte des Üblichen" (act. 82 S. 1). Das kann mit gutem Willen als Antrag auf 

Reduktion der Gebühr auf die Hälfte (im Sinne eines Absehens von der Verdop-

pelung gemäss § 4 Abs. 2 GebV OG) verstanden werden.  

Dass die Vorinstanz die ordentliche Gebühr von rund Fr. 1'250.00, die sich ge-

mäss § 4 Abs. 1 GebV beim Streitwert von Fr. 6'440.00 ergibt, auf Fr. 2'500.00 

verdoppelte, ist indes nicht zu beanstanden. Bei der Gebührenfestsetzung ist 

nach § 2 GebV OG neben dem Streitwert u.a. auch der Zeitaufwand des Gerichts 

zu berücksichtigen (lit. c). Dieser war im vorliegenden Fall – insbesondere wenn 

man ihn in Relation zum geringen Streitwert setzt – gross. Der Hinweis des Mie-

ters, die Vorinstanz habe keine Zeugen einvernommen (act. 82 S. 4), ändert da-

ran nichts Massgebliches. Der Ermessensentscheid der Vorinstanz, die streit-

wertabhängige Gebühr nach § 4 Abs. 1 GebV OG in Ausschöpfung des Erhö-

hungstatbestands von Abs. 2 GebV OG zu verdoppeln, hält einer Überprüfung 

daher stand. Eine Verletzung des Äquivalenz- und Kostendeckungsprinzips ist 

nicht ersichtlich und wird auch nicht behauptet. Die Beschwerde ist auch in die-

sem Punkt abzuweisen.  

6.2 Ausgangsgemäss wird der Mieter für das Verfahren über beide Beschwer-

den kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfestsetzung 

bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des 

Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV OG). Dem tragen die 

Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung.  

- 36 - 

6.2.1  In Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 12 Abs. 1 GebV OG rechtfer-

tigt sich für die Beschwerde gegen die Abweisung der Anerkennungsklage ange-

sichts des Streitwerts von Fr. 6'440.00 eine Entscheidgebühr von Fr. 1'400.00.  

6.2.2  Im Verfahren um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege sind ge-

mäss Art. 119 Abs. 6 ZPO keine Gerichtskosten zu erheben. Nach der bundesge-

richtlichen Rechtsprechung ist die Bestimmung auf das kantonale Beschwerde-

verfahren nicht anwendbar (BGE 137 III 470, E. 6.5). Die Kammer hat sich dieser 

Auffassung angeschlossen (OGer ZH, RU160002 vom 14. März 2016, E. 4), wes-

halb für das vorliegende Verfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 und Abs. 2 

i.V.m. § 9 Abs. 1 GebV OG Kosten von Fr. 400.– zu erheben sind. 

6.2.3  Insgesamt ergibt sich für das vereinigte Beschwerdeverfahren somit eine 

Entscheidgebühr von Fr. 1'800.00.  

6.3 Den Vermietern ist mangels relevanter Aufwendungen in den beiden Be-

schwerdeverfahren keine Parteientschädigung zuzusprechen. 

6.4 Der Mieter ersucht für das Beschwerdeverfahren um Gewährung der un-

entgeltlichen Rechtspflege und Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistands 

(act. 82 S. 1). Auf die eingangs erwähnte Verfügung vom 10. November 2017 hin 

bezeichnete der Mieter als Rechtsbeistand Rechtsanwalt Y._____ (act. 87 S. 6).  

6.4.1  Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht 

über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos 

erscheint (Art. 117 ZPO). Aussichtslos ist ein Begehren, wenn die Gewinnaus-

sichten eines Begehrens deutlich geringer sind als die Verlustrisiken und das Be-

gehren daher nicht mehr als ernsthaft bezeichnet werden kann. Massgebend ist, 

ob sich eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, bei vernünftiger Überle-

gung zu einem Prozess entschliessen würde, denn eine Partei soll einen Prozess, 

den sie auf eigene Rechnung nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen kön-

nen, weil er sie nichts kostet (BSK ZPO-RÜEGG/RÜEGG, 3. Auflage 2017, Art. 117 

N 18).  

- 37 - 

6.4.2  Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass der Beschwerde 

(bzw. den Beschwerden) zu einem grossen Teil bereits deshalb kein Erfolg be-

schieden ist, weil der Mieter seine Ausführungen auf unzulässige Noven stützte 

und sich im Übrigen nicht genügend mit dem angefochtenen Entscheid auseinan-

dersetzte. Auch ansonsten hatte die Beschwerde nur geringe Erfolgsaussichten: 

Was die Beendigung des Mietverhältnisses vor dem 30. November 2015 angeht, 

war die Argumentation des Mieters mit einer einvernehmlichen Vertragsauslösung 

angesichts der klaren gegenteiligen Willensäusserung der Vermieter haltlos. Wei-

ter zeigte sich, dass der Mieter keinen Ersatzmieter stellte, welcher die Wohnung 

im November 2015 übernommen hätte, und dass den Vermietern angesichts der 

vorrangigen Pflicht des Mieters, einen Ersatzmieter zu suchen, klarerweise keine 

Verletzung einer Schadensminderungspflicht vorzuwerfen ist. Dasselbe gilt zur 

Thematik der Vorteilsanrechnung, da es insoweit, wie vorstehend erwogen wurde, 

weitgehend bereits an einer genügenden Substantiierung (etwa hinsichtlich Sa-

nierungsarbeiten im November 2015) fehlte. Was schliesslich die geltend ge-

machten Mängel betrifft, auf welche der Mieter einen Anspruch auf Mietzinsreduk-

tion stützen will, zeigte sich, dass die Mängel im Verfahren weitgehend ungenü-

gend substantiiert wurden und dass der Mieter zu keinem Zeitpunkt eine den An-

forderungen genügende Herabsetzungserklärung abgab. Die Beschwerde hatte 

vor diesem Hintergrund insgesamt von Anfang an nur sehr geringe Erfolgsaus-

sichten.  

Zur Thematik der unentgeltlichen Rechtspflege setzt der Mieter sich nur in einigen 

Nebenpunkten mit dem angefochtenen Entscheid auseinander. Auf den zentralen 

Aspekt der fehlenden Offenlegung der finanziellen Verhältnisse, insb. jener seiner 

Gesellschaften, ging er beschwerdeweise nicht ein, und er verdeutlichte ferner 

nicht ansatzweise, welche konkreten Anforderungen der Vorinstanz er für zu 

streng hält. Das Rechtsbegehren des Mieters ist deshalb aussichtslos im Sinne 

von Art. 117 lit. b ZPO.  

6.4.3  Der Mieter ist im Übrigen auch nicht mittellos im Sinne von Art. 117 lit. a 

ZPO. Das ergibt sich bereits aus seiner Vermögenssituation, insbesondere der 

erwähnten Liegenschaft, die bei einer hypothekarischen Belastung von rund 

- 38 - 

Fr. 310'000.00 einen Wert von rund Fr. 480'000.00 aufweist, und dem erwähnten 

Flügel, welchen der Mieter für Fr. 39'000.00 zum Verkauf anbietet. Die Angaben 

zur Unterstützung durch das Fürsorgeamt und zum Pfändungsverfahren (vgl. 

act. 84/2-3) ändern an diesem Schluss nichts.  

Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Bestellung eines unentgeltlichen 

Rechtsbeistands für die Beschwerdeverfahren ist daher abzuweisen.  

6.4.4 Da Rechtsanwalt Y._____ den Mieter nach eigener Angabe aktuell nicht 

vertritt (vgl. act. 88), ist er auch nicht als gewillkürter Vertreter im Rubrum aufzu-

führen.  

Es wird beschlossen: 

1. Ein Exemplar der Verfügung des Vorsitzenden der Kammer vom 10. No-

vember 2017 samt Empfangsschein des Klägers und Beschwerdeführers 

sowie das Original der Eingabe des Klägers und Beschwerdeführers vom 

30. November 2017 werden mit Begleitbrief an das Bundesgericht übermit-

telt.  

2. Das Beschwerdeverfahren Nr. PD170010 wird mit dem vorliegenden Verfah-

ren PD170009 vereinigt und unter der letztgenannten Prozessnummer wei-

tergeführt. Das Verfahren Nr. PD170010 wird als dadurch erledigt abge-

schrieben. 

3. Das Gesuch des Klägers und Beschwerdeführers um Gewährung der un-

entgeltlichen Rechtspflege mit Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbei-

stands für beide Beschwerdeverfahren wird abgewiesen. 

4. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittel gemäss nachfolgendem Urteil.  

- 39 - 

 
Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerden gegen das Urteil und die Verfügung vom 31. Oktober 

2017 werden abgewiesen. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'800.00 festgesetzt. 

3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Kläger und Be-

schwerdeführer auferlegt.  

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.  

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien je unter Beilage eines Exemplars des 

Begleitschreibens an das Bundesgericht gemäss Ziff. 1 des vorstehenden 

Beschlusses, an die Beklagten und Beschwerdegegner zusätzlich unter Bei-

lage der Doppel bzw. Kopien von act. 82, 87 und PD170010 act. 82, 85, so-

wie an das Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen, je gegen Empfangs-

schein, und an die Obergerichtskasse. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG und ein Zwischenentscheid im 
Sinne von Art. 93 BGG.  

- 40 - 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der 
Streitwert beträgt Fr. 6'440.00. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Der Vorsitzende: 

 
 
 

lic. iur. P. Diggelmann 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

lic. iur. T. Engler 
 
 
versandt am: 
15. Februar 2018 
 
 

	Beschluss und Urteil vom 14. Februar 2018
	Rechtsbegehren:  (act. 10)
	Urteil und Verfügung des Mietgerichts des Bezirksgerichts Meilen  vom 31. Oktober 2017: (act. 78 = act. 81 = act. 83)
	Beschwerdeanträge des Klägers und Beschwerdeführers: (act. 82 S. 1)
	Erwägungen:
	Es wird beschlossen:
	1. Ein Exemplar der Verfügung des Vorsitzenden der Kammer vom 10. November 2017 samt Empfangsschein des Klägers und Beschwerdeführers sowie das Original der Eingabe des Klägers und Beschwerdeführers vom 30. November 2017 werden mit Begleitbrief an da...
	2. Das Beschwerdeverfahren Nr. PD170010 wird mit dem vorliegenden Verfahren PD170009 vereinigt und unter der letztgenannten Prozessnummer weitergeführt. Das Verfahren Nr. PD170010 wird als dadurch erledigt abgeschrieben.
	3. Das Gesuch des Klägers und Beschwerdeführers um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege mit Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistands für beide Beschwerdeverfahren wird abgewiesen.
	4. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittel gemäss nachfolgendem Urteil.
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerden gegen das Urteil und die Verfügung vom 31. Oktober 2017 werden abgewiesen.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'800.00 festgesetzt.
	3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Kläger und Beschwerdeführer auferlegt.
	4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien je unter Beilage eines Exemplars des Begleitschreibens an das Bundesgericht gemäss Ziff. 1 des vorstehenden Beschlusses, an die Beklagten und Beschwerdegegner zusätzlich unter Beilage der Doppel bzw. Kopien v...
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...