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**Case Identifier:** 7077730c-364c-5240-bbf3-a99b1f02c64f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-25
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 25.04.2024 A/2784/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-2784-2023_2024-04-25.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N E V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2784/2023 LCI JTAPI/389/2024 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 25 avril 2024 

 

dans la cause 

 

Madame A______, Madame B______ et Monsieur C______, représentés par Me 
Sébastien FRIES, avocat, avec élection de domicile 

 

contre 

D______ Sàrl, représentée par Me Nicolas WISARD, avocat, avec élection de domicile 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

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A/2784/2023 

EN FAIT 

1. D______ Sàrl (ci-après : D______ Sàrl) est propriétaire de la parcelle n° 1______ 
de la commune de E______, sise chemin F______ 2______ en zone 5, sur laquelle 
sont actuellement érigées deux habitations. 

Les parcelles n° 3______ de la commune précitée et n° 4______ de la commune de 
G______, qui constituent les chemins D______ et F______, appartiennent au 
domaine public communal. 

2. Madame A______, Madame B______ et Monsieur C______ (ci-après : Mme 
A______ et consorts) sont propriétaires et résidents des parcelles nos 5______, 
6______ et 7_______ de la commune de E______, respectivement sises chemin 
D______ nos 8______ 9______ 10_____ 

Chacune de ces trois parcelles se situe, à leur extrémité la plus proche, à moins de 
20 m à vol d’oiseau de la parcelle appartenant à D______ Sàrl, de l’autre côté du 
chemin D______. 

3. En date du ______ 2022, D______ Sàrl a déposé, sous la plume de son architecte, 
Monsieur H______, auprès du département du territoire (ci-après : DT) une 
demande, en procédure accélérée, d'autorisation de construire trois villas jumelées 
(THPE 29,8 %) avec piscines, parking souterrain commun, couvert, pergola, pompe 
à chaleur avec sondes géothermiques ainsi que l'abattage d'arbres hors forêt et 
l'installation de chauffage d'endroit ouvert.  

4. Dans le cadre de l’instruction de cette requête, enregistrée sous le n° APA 11_____ : 

- la direction de l’information du territoire, le service de l’air, du bruit et des 
rayonnements non ionisants, l’office cantonal de l’énergie, la police du feu, le 
service de géologie, sols et déchets, l’office cantonal de l’eau, l’office cantonal 
de l’agriculture et de la nature, les communes de E______ et de G______, le 
service de la protection civile et des affaires militaires ainsi que l’office cantonal 
des transports se sont prononcés favorablement, avec ou sans conditions ; 

- après avoir sollicité la modification du projet, le 3 février 2023, en précisant que 
les constructions étaient trop décaissées, qu’il convenait de tenir compte du 
niveau du terrain naturel (ci-après : TN), que la hauteur des bâtiments projetés 
était conséquente et qu’il convenait de ne pas péjorer la situation avec des 
excroissances en toiture, la commission d’architecture (ci-après : CA) a émis un 
préavis favorable sans observations le 10 mai 2023 ; 

- la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a requis, dans son 
préavis du 22 décembre 2022, la modification du projet et la production de 
pièces et informations complémentaires, soit notamment indiquer la 
signification de la mention « TN antérieur » dans les diverses pièces produites 
et démontrer que les corps projetés en toiture s’inscrivaient dans les 
gabarits/gabarits de toiture.  

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Par préavis du 3 mai 2023, elle a à nouveau sollicité la modification du projet 
et la production de pièces complémentaires, tout en précisant notamment que 
toutes les coupes/élévations projetées fournies devaient désigner « les TN/TF ». 
Par la suite, cette instance a émis quatre préavis qui ne portaient pas sur les 
points précités, le dernier d’entre eux, daté du 5 juillet 2023, étant favorable 
sans observations. 

5. Faisant suite aux préavis émis, la requérante a produit plusieurs versions modifiées 
du projet, la dernière datant du 3 juillet 2023 (version n° 4). Elle a en outre indiqué, 
sous la plume de son architecte : 

- par courrier du 24 avril 2023, que, suite au préavis de la CA du 3 février 2023, 
le niveau des constructions avait été remonté de 10 cm pour mieux s’adapter au 
terrain naturel et que les excroissances en toiture avaient été supprimées, l’accès 
aux terrasses en toiture se faisant désormais par des ouvertures en toiture. 
S’agissant du préavis de la DAC du 22 décembre 2022, il était précisé que les 
gabarits étaient dessinés au terrain existant ; le tracé du TN antérieur avait été 
maintenu sur les coupes, en lien avec les études préalables avec la CA, ce terrain 
naturel antérieur ayant été repris de l’autorisation de construire sur cette parcelle 
datant de 1961 ; les corps projetés en toiture avaient été supprimés ; 

- par courrier du 31 mai 2023, quant au préavis de la DAC du 3 mai 2023, que 
les coupes et élévations avaient été complétées et indiquaient systématiquement 
les « TN/TF ».  

6. Dans le cadre de l’instruction de l’APA 11_____, Mme A______ et consorts ont 
indiqué au DT, sous la plume de leur conseil, par pli du 26 janvier 2023, tout en 
invoquant divers arguments qui seront repris dans le cadre de leur recours, que, sans 
être opposés au principe du projet, ils craignaient les nuisances que les terrasses 
prévues en toiture, avec accès par ascenseur, engendreraient pour eux, de sorte qu’il 
convenait de porter une attention particulière à la licéité de ces constructions.  

7. Constatant, au vu des nouveaux plans versés au dossier, que les terrasses en toiture 
étaient maintenues, les précités ont à nouveau attiré l’attention du DT sur ce point, 
par courrier du 30 juin 2023.  

8. Par décision du ______ 2023, le département, se référant notamment à la version 
n° 4 du projet, a délivré l’APA 11_____ sollicitée. 

Les conditions figurant dans plusieurs des préavis au dossier devaient être 
strictement respectées et faisaient partie intégrante de l’autorisation. Les droits des 
tiers demeuraient réservés et toutes les dispositions de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 
1978 (RCI – L 5 05.01) devaient être observées. 

9. Par correspondance du 12 juillet 2023, le DT, faisant suite aux observations 
formulées par Mme A______ et consorts, a informé ces derniers de la délivrance 
de l’APA sollicitée, suite à une évaluation des préavis et observations recueillis, 

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après avoir procédé à une pesée des différents intérêts en présence et dans les limites 
de la loi.  

10. Par acte du 6 septembre 2023 2023 accompagné de pièces, Mme A______ et 
consorts ont recouru, sous la plume de leur conseil, auprès du Tribunal administratif 
de première instance (ci-après : le tribunal) contre l’APA 11_____, concluant, 
préalablement, à la tenue d'un transport sur place et, principalement, à sa 
modification en ce sens que les terrasses sur les toits des bâtiments n'étaient pas 
autorisées, sous suite de frais et dépens. 

Tous domiciliés et propriétaires d'une parcelle sise à proximité immédiate de la 
construction litigieuse, ils étaient particulièrement touchés par les immissions 
causées par celle-ci, de sorte qu'ils possédaient la qualité pour recourir. 

La construction autorisée serait la cause d’inconvénients graves pour le voisinage 
au sens de l’art. 14 LCI. La décision querellée autorisait la construction de trois 
villas de trois étages (R + 2) d'une hauteur totale de 9,73 m avec pour chaque villa + 
: un grand jardin, une terrasse au rez-de-chaussée d'une surface allant de 41,9 à 
54,9 m², une terrasse au premier étage d'une surface entre 9,6 et 14,84 m2, deux 
terrasses au deuxième étage d'une surface cumulée oscillant entre 13,7 et 27 m² et 
une terrasse sur le toit d'une surface comprise entre 28,2 et 37,7 m². 

Ils ne contestaient pas le projet en lui-même mais uniquement l'aménagement des 
terrasses sur les toits. Celles-ci étant situées bien au-dessus des autres constructions 
sur les parcelles voisines, les personnes qui s’y trouveraient auraient une vue 
plongeante sur leurs parcelles et domineraient les fonds voisins de près de 12 m. 
Ceci était d'autant plus problématique et attentatoire à leur vie privée que la terrasse 
prévue sur la villa la plus proche de leurs parcelles était précisément orientée en 
direction de leurs parcelles. Par conséquent, ces terrasses leur causeraient des 
inconvénients graves plus importants que l'intérêt - éventuel - à leur construction. 

S’agissant de la pesée des intérêts en présence, aucun intérêt public n’entrait en jeu 
puisque la construction de trois nouveaux logements n’était pas remise en cause, 
contrairement à l’aménagement de terrasses en toiture, qui ne répondait à aucun 
intérêt public. Or, leur intérêt au respect de leur vie privée l'emportait sur celui du 
propriétaire actuel, voire des futurs habitants, à la jouissance de ces terrasses en 
toiture, afin vraisemblablement de bénéficier d’une vue sur le lac. Ainsi, cet intérêt, 
purement commercial s'agissant du promoteur et de pur agrément pour les futurs 
habitants, n'était pas suffisant à lui seul pour justifier les inconvénients graves qui 
leur seraient causés. Pour le surplus, ces terrasses n’étaient nullement nécessaires 
au confort des futurs habitants, qui disposeraient de cinq terrasses d’une surface 
totale oscillant entre 67.9 et 95.1 m2 et d’un jardin. 

De plus, les constructions et leur hauteur détonaient particulièrement dans la zone 
et n'étaient pas en harmonie avec le quartier, de sorte que l'art. 15 al. 1 LCI était 
également violé. 

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Partant, leur intérêt à ce que le projet ne leur cause ni inconvénient grave ni atteinte 
à leur vie privée prévalait sur l’intérêt du propriétaire actuel, respectivement celui 
des futurs habitants, à l’aménagement des terrasses contestées. En ne tenant pas 
compte de l'impact et des nuisances que ces constructions auraient sur eux et sur 
l'harmonie du quartier alors qu'ils avaient à deux reprises attiré son attention sur 
cette problématique, le DT avait abusé de son pouvoir d'appréciation.  

11. Dans ses observations du 6 novembre 2023 accompagnées du dossier, le DT a 
conclu au rejet du recours, dont il relevait qu’il portait uniquement sur les terrasses 
projetées, ainsi qu’à la confirmation de la décision attaquée, sous suite de frais. 

Aucune violation de l’art. 14 LCI n’était à déplorer. L'inconvénient dont se 
plaignaient les recourants, soit la vue plongeante sur leurs parcelles, relevait de la 
protection de leur intimité que les normes en matière de construction n'avaient pas 
pour vocation de protéger. Les recourants ne faisaient en outre pas valoir que la 
construction autorisée violerait les dispositions sur les distances minimales et les 
vues droites. Il ressortait des coupes et gabarits du géomètre visés ne varietur que 
les gabarits légaux étaient respectés. Il en allait de même des distances minimales 
et des vues droites, comme confirmé par le préavis favorable de la DAC. 

Au surplus, dans la mesure où les conditions légales étaient réunies, le département 
était tenu de délivrer l'autorisation de construire sollicitée. Cette dernière ne 
nécessitant l'application d'aucune dérogation, il ne disposait d'aucune marge 
d'appréciation. 

12. Par observations du 7 novembre 2023 accompagnées de pièces dont le contenu sera 
détaillé dans la partie « En droit » ci-après en tant que de besoin, D______ Sàrl a 
conclu, sous la plume de son conseil, quant à la forme, à l'irrecevabilité du recours, 
préalablement, si le recours devait être déclaré recevable, à la levée de l'effet 
suspensif et, sur le fond, à son rejet, sous suite de frais et dépens. 

 Les recourants n'alléguaient pas de nuisances émanant des constructions, mais des 
futurs usagers des villas, considérant qu'ils occuperaient les terrasses en toiture de 
façon à les atteindre dans leur intimité. Au vu de la jurisprudence, un tel grief 
excédait le cadre du litige en matière d'autorisation de construire et ressortait au 
droit privé. L’art. 15 LCI n'était pas applicable en zone 5. Par conséquent, le recours 
était irrecevable. 

 Les trois villas jumelées concernées par l’autorisation litigieuse - dont les futures 
adresses respectives seraient chemin F______ nos 12_____ 13_____ et 2______ - 
respectaient en tous points les gabarits légaux. Elles comporteraient des toits plats, 
sur une partie desquels des terrasses seraient réalisées, le restant de la toiture étant 
recouvert de panneaux photovoltaïques, comme cela ressortait du plan 
d’attique/toiture visé ne varietur. Les terrasses contestées étaient localisées en 
retrait sur les toitures par rapport aux parcelles des recourants. Ainsi, la terrasse de 
la villa située à l’est (future villa n° 13_____) était éloignée d’1.86 m par rapport 
au bord du bâtiment et celle de la villa n° 12_______ de plus de 7 m du bord du 

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bâtiment. Quant à la villa n° 2______, elle était, vu sa localisation et le 
positionnement des deux autres villas projetées, hors de portée visuelle des 
recourants.  

 De plus, de la végétation était prévue sur une partie du pourtour des terrasses, 
notamment pour la villa n° 13_____, sur le côté de la terrasse donnant en direction 
des recourants (côtés ouest et est) et pour la villa n° 12______ (côtés ouest et nord). 
Ainsi, les vues des terrasses étaient prévues, pour la villa n° 13_____, en direction 
perpendiculaire des recourants (dans le sens de la coupe A-A) et, pour la villa n° 
12______ uniquement en direction du sud-est. Les recourants semblaient d’ailleurs 
admettre que l’orientation des vues n’était pas dirigée à leur encontre puisqu’ils 
considéraient que ces terrasses avaient pour but de bénéficier d’une vue sur le lac.  

 Les vues de drones et le plan de situation des prises de vue - joints - effectués le 23 
octobre 2023 par le bureau I______ SA attestaient des vues extrêmement limitées 
en direction des domiciles des recourants, même à la hauteur des futures terrasses 
litigieuses, vu la végétation existante tant sur les parcelles des recourants que sur 
celle du projet. Les façades visibles comportaient peu de fenêtres, qui étaient, 
actuellement déjà, munies de rideaux. Les jardins des recourants, situés à l’arrière 
des villas réalisées en front de rue, n’étaient, quant à eux, pas ou peu visibles. De 
plus, comme démontré par le plan d’attique/toiture visé ne varietur, les toitures ne 
comportaient ni surfaces de rangements, ni couverts ni chauffage, ce qui laissait 
présupposer qu’elles ne seraient utilisées que sporadiquement.  

Le projet était en tous points conforme à la législation applicable en zone 5 et ne 
nécessitait aucune dérogation. Il ne pouvait dès lors être considéré comme source 
d'une quelconque nuisance au sens de l'art. 14 LCI. La préservation de l'intimité 
recherchée par les recourants n'était pas un droit directement protégé par les normes 
de construction. Ce grief devait être rejeté. 

La cinquième zone ne bénéficiait d'aucune protection particulière, de sorte que les 
constructions n'étaient soumises, s'agissant de leur expression architecturale, à 
aucune autre contrainte que celle résultant de la clause d'esthétique de l'art. 59 al. 4 
let. a LCI. Si toutefois le tribunal considérait que l'art. 15 LCI trouvait application 
en zone 5, il y avait lieu de considérer que la CA avait émis un préavis favorable, 
de même que les autres instances de préavis. Les recourants faisaient valoir une 
position subjective, non étayée. Or, la hauteur des villas respectait les gabarits 
usuels de la zone 5 et cette zone d'affectation était caractérisée par la diversité des 
formes architecturales, accentuée depuis l'introduction des nouvelles densités 
dérogatoires prévues à l'art. 59 al. 4 LCI. La consultation des images aériennes 
disponibles sur le système d’information du territoire genevois (ci-après : SITG) 
montrait d’ailleurs que les villas des recourants possédaient des formes 
architecturales distinctes ainsi qu’une toiture plate.  

Enfin, l’intérêt des recourants à la sauvegarde de leur intimité pouvait être qualifié 
de moindre vis-à-vis du sien - plus important - à pouvoir réaliser trois logements. 

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13. En date du 20 novembre 2023, le département s'en est rapporté à justice quant à la 
levée de l'effet suspensif requise par l'intimée. 

14. Par écriture du 23 novembre 2023, les recourants ont conclu au rejet de la requête 
de levée de l'effet suspensif, subsidiairement à ce que la levée partielle de l'effet 
suspensif soit accordée, dans la mesure où toute construction ou réalisation en lien 
avec les terrasses et leur accès tel que prévu resterait empêchée. 

15. Dans sa réplique du 1er décembre 2023, l'intimée a persisté dans sa requête de levée 
de l'effet suspensif mais a admis, à titre subsidiaire, que le tribunal puisse se limiter 
à prononcer la levée partielle de l'effet suspensif, en précisant que cette décision 
permettait le démarrage du chantier, sous réserve de la réalisation des 
aménagements liés exclusivement aux terrasses, qui demeurait prohibée jusqu'à 
l'entrée en force exécutoire du jugement sur le fond. 

16. Par décision du ______ 2023 (DITAI/14_____), le tribunal a partiellement admis 
la demande de retrait de l'effet suspensif au recours formée par l’intimée, en ce sens 
que les travaux visés par l'APA 11_____ pourraient débuter, à l'exception de ceux 
ayant trait à la réalisation des terrasses en toiture sur les trois villas projetées ainsi 
que de leurs accès, lesquels demeuraient prohibés jusqu'à l'entrée en force du 
jugement sur le fond et a confirmé l'effet suspensif du recours pour le surplus. 

17. Par réplique sur le fond du 13 décembre 2023, les recourants ont persisté dans leurs 
conclusions. 

La recevabilité de leur recours devait être admise, vu leur qualité de voisins directs 
et le fait que le projet litigieux porterait atteinte à leur droit à la vie privée. 

Même s’il n’était pas contesté que les normes ordinaires applicables à la zone 5 
étaient à priori respectées, l’autorisation aurait dû être refusée. Pour le calcul de la 
hauteur maximale des constructions projetées, l’intimée faisait référence à la 
hauteur du TN actuel. Elle prévoyait pourtant de creuser la quasi-totalité de la 
parcelle sur plus d’1 m de profondeur afin d’ériger le rez-de-chaussée des villas au 
niveau du TN antérieur, voire à un niveau encore inférieur. Ainsi, l’intimée 
augmentait artificiellement la hauteur maximale des constructions prévues et 
commettait, de ce fait, un abus. Si la hauteur des villas projetées avait été calculée 
depuis le niveau effectif du rez, les terrasses sur les toits n’auraient pas pu être 
autorisées comme telles. Si ce procédé pouvait « en soi être considéré comme 
légal », l’effet qu’il avait sur leurs droits empêchait qu’il soit avalisé.  

L’aménagement des terrasses équivalait à la création d’un 4ème étage, même si elles 
n’étaient pas couvertes. Or, les normes légales de construction n’autorisaient pas la 
construction d’un étage supplémentaire, faute pour la hauteur maximale d’être 
respectée. Le but d’une telle hauteur maximale légale était précisément de protéger 
les voisins contre des immissions excessives.  

La végétation prévue ne permettrait pas de préserver leur intimité. Les arbres qui 
paraissaient, sur les prises de vue produites, limiter la visibilité sur leurs parcelles 
étaient précisément destinés à être abattus dans le cadre du projet. En outre, les 

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photographies avaient été prises au début de l’automne, alors que les arbres avaient 
encore presque toutes leurs feuilles. Même si des arbres devaient être replantés, rien 
ne démontrait que ceux-ci seraient persistants et il faudrait en tout état des dizaines 
d’années pour qu’ils croissent. De même, il n’était pas garanti que la végétation 
prévue sur le toit des villas soit effectivement plantée ni qu’elle limiterait 
concrètement la vue sur leurs parcelles. Les photographies produites et les 
projections de l’intimée n’étaient donc pas représentatives de l’état futur.  

La prétendue utilisation sporadique des terrasses n’emportait pas conviction, 
l’intimée ne pouvant garantir le comportement des futurs habitants. Enfin, le fait 
que les inconvénients graves soient causés directement ou indirectement par les 
constructions litigieuses était sans pertinence, conformément à la jurisprudence.  

Même à considérer que la question des vues plongeantes relevait du droit privé, ils 
subissaient une atteinte à leur droit fondamental à la vie privée, protégé par les art. 8 
de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales 
du 4 novembre 1950 (CEDH - RS 0.101), 13 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et 21 de la Constitution de la 
République et canton de Genève (Cst-GE - A 2 00).  

Le DT devait ainsi s’assurer que les conditions d’une telle atteinte était remplies, 
en particulier s’agissant du principe de proportionnalité. En application tant de la 
LCI que des règles sur la limitation des droits fondamentaux, le DT devait procéder 
à une pesée des intérêts entre leurs intérêts privés à ne pas subir d’inconvénients 
majeurs et à voir leur vie privée respectée et l’intérêt privé de l’intimée à pouvoir 
réaliser les terrasses. Or, celles-çi n’étaient pas nécessaires aux futurs habitants, 
l’intimée reconnaissant d’ailleurs qu’elles ne seraient utilisées que sporadiquement.  

La violation de l’art. 15 LCI était avérée. Le quartier ne comprenait aucune villa 
avec une terrasse en toiture. Les habitations existantes avaient au contraire été 
réalisées de manière à préserver la vie privée des voisins et l’encouragement de la 
densification en zone 5 voulue par le législateur n’avait pas pour but de permettre 
des aménagements superflus pour des logements de luxe.  

18. Dans sa duplique du 28 décembre 2023 accompagnée de pièces, l’intimée a persisté 
dans ses conclusions. 

Aucun inconvénient grave ne découlerait des terrasses autorisées, vu leur 
conformité à la législation applicable et la visibilité ténue du projet depuis les 
parcelles des recourants, démontrée par les prises de vue produites. D’éventuels 
problèmes comportementaux, tout comme l’utilisation de ces terrasses, relevaient 
du droit privé.  

Le fait de ne pas avoir retenu, comme altitude de référence, l’altitude du TN 
antérieur n’était constitutif d’aucun abus de droit. Conformément à la 
jurisprudence, lorsque le niveau du TN avait été modifié dans le cadre de la 
réalisation d’une précédente construction, comme in casu lors de la construction de 
la villa qui s’y trouvait actuellement, le terrain existant depuis lors pouvait être pris 

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en considération comme niveau du TN, même s’il découlait d’un remblayage. Le 
gabarit tracé depuis le niveau du terrain actuel, dans lequel s’inscrivait le projet tel 
que figurant sur les plans, était dès lors valable.  

Le fait que le tracé du gabarit légal ainsi déterminé dépasse largement la volumétrie 
des constructions projetées s’expliquait par le fait que le projet avait été conçu dès 
l’origine dans le respect du gabarit tracé depuis le terrain « naturel » reconstitué. Le 
niveau originel du terrain et le gabarit projeté sur la base de ce niveau étaient 
illustrés sur les coupes de la première version du projet déposée auprès du DT. Dans 
celle-ci et en se concentrant sur la coupe représentant le bâtiment le plus élevé en 
regard du niveau du terrain (coupe A-A’ suivant l’axe de plus grande pente de la 
parcelle, soit depuis le chemin F______ à droite, en direction du lac, à gauche), 
l’altitude de la dalle en toiture (489.71 m) était inférieure à la hauteur maximale du 
gabarit cotée à 489.83 m (calculée sur la base du niveau du terrain naturel antérieur 
de 479.83 m du côté de la parcelle 15_____ + 10 m, selon l’art. 61 al. 4 LCI). À la 
demande du DT, les plans avaient ensuite été modifiés pour calculer les gabarits de 
hauteur des constructions projetées en fonction du niveau du terrain existant.  

Les plans visés ne varietur démontraient qu’elle n’avait pas profité du fait que les 
gabarits de hauteur des constructions projetées avaient ensuite été calculés en 
fonction du niveau du terrain naturel existant, comme demandé par le DT, pour 
augmenter la hauteur des villas jusqu’à la hauteur maximale du gabarit. En effet, le 
projet avait « uniquement été coulissé vers le haut de 10 [cm] » comme confirmé 
par le plan de coupe A-A’ du 26 avril 2023 visé ne varietur. Dans la version du 
projet visé ne varietur, l’altitude de la dalle en toiture (489.81 m) était toujours 
inférieure à la hauteur maximale du gabarit de 492 m (calculé sur la base du niveau 
du terrain naturel existant de 482 m du côté de la parcelle n° 15_____ + 10 m). La 
comparaison des plans de la première version du projet déposée et des plans visés 
ne varietur démontrait ainsi que quelle que soit l’altitude de référence retenue afin 
d’opérer le calcul des hauteurs maximales (niveau du terrain actuel ou niveau du 
terrain antérieur), le projet respectait le gabarit légal. Partant, le grief y relatif était 
infondé.  

Même si une partie de la végétation existante sur la parcelle n° 1______ disparaîtrait 
en raison de l’autorisation d’abattage, celle-ci était accompagnée d’une obligation 
de replanter des arbres. En outre, les recourants étaient libres de prévoir une 
arborisation ou tout autre écran sur leurs propres parcelles. Dès lors que les terrasses 
étaient usuellement utilisées durant une période où les arbres avaient encore presque 
toutes leurs feuilles, le fait que les prises de vue aient été réalisée à un tel moment 
n’était pas problématique.  

Les terrasses litigieuses, dépourvues d’éléments constructifs et indiscernables 
depuis les environs, ne prétéritaient en rien l’harmonie du quartier. En outre, les 
superstructures d’accès y relatives avaient été supprimées pour faire suite aux 
demandes des recourants durant l’instruction de la requête. Les villas de ces 
derniers étaient également dotées de toitures plates.  

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19. Par duplique du 10 janvier 2024, le DT a persisté dans ses conclusions. 

Les recourants avaient échoué à démontrer un abus du constructeur. En effet, la 
jurisprudence n’excluait pas l’augmentation artificielle de la hauteur maximale des 
constructions prévues en prenant le niveau du TN actuel au lieu du niveau du TN 
ancien. D’autre part, après vérification par l’architecte LCI ayant instruit la requête, 
les constructions autorisées respectaient le gabarit maximal de 10 m (art. 61 al. 4 
LCI) applicable en zone 5, même en prenant comme référence le niveau du TN 
ancien, sans modification, tel qu’apparaissant sur les coupes visées ne varietur.  

Étaient joints l’extrait du plan cadastral et les plans de coupes et gabarits A-A’, B-
B’, C-C’ et D-D’ de la première version du projet enregistrés le ______ 2022, qui 
montraient que le gabarit légal était respecté, même en prenant comme référence le 
niveau du TN ancien. Le fait que les constructions aient ensuite été élevées de 10 
cm ne changeait rien au respect du gabarit légal, au vu des vérifications effectuées 
par l’architecte LCI. Les recourants admettaient d’ailleurs que le calcul du gabarit 
pouvait en soi être considéré comme légal. Le grief devait donc être écarté.  

Comme pour toute autorisation de construire délivrée, il avait procédé à une pesée 
des intérêts en présence en tenant compte de ceux des recourants, qu’ils avaient 
notamment fait valoir par le biais d’observations lors de l’instruction du dossier. Il 
avait néanmoins considéré que les intérêts privés des recourants ne pouvaient 
l’emporter et avait choisi d’autoriser le projet, au vu notamment des préavis 
favorables. Rien ne laissait à penser qu’il avait abusé de son pouvoir d’appréciation. 
Partant, aucune violation du principe de proportionnalité n’était à déplorer.  

20. Par écriture spontanée du 26 janvier 2024, les recourants ont persisté dans leurs 
conclusions. 

L’existence d’un abus de la part du constructeur avait été démontrée. 
L’argumentaire de l’intimée et du DT n’était pas convaincant s’agissant du niveau 
du terrain pertinent et le projet « jou[ait] » avec les limites de hauteur et les 
référentiels applicables, créant et renforçant l’atteinte à leur vie privée. C’était 
également ce que semblait admettre le DT, qui affirmait avoir procédé à une pesée 
des intérêts, laquelle présupposait que la construction en cause soit source 
d’inconvénients graves. La perte d’intimité ne pouvait être assimilée à la perte de 
vue, la première étant directement protégée par les droits fondamentaux, 
contrairement à la seconde. Une atteinte à la sphère privée constituait ainsi un 
inconvénient grave.   

Les prises de vues effectuées par l’intimée démontraient la vue plongeante depuis 
les terrasses litigieuses sur leurs parcelles, notamment l’entrée, le jardin et certaines 
pièces de la maison sise sur la parcelle n° 6_______, qui augmenterait avec la 
disparition d’une partie de la végétation existante, de sorte que les photographies 
produites n’étaient pas représentatives de la situation future.  

L’intérêt privé ou public prépondérant de ces terrasses n’ayant pas été démontré 
alors qu’ils avaient prouvé qu’elles étaient inutiles, leur intérêt privé prévalait.  

- 11/22 - 

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EN DROIT 

1. Le tribunal connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions 
prises par le département en application de la LCI (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la 
loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 
145 al. 1 LCI). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable de ce point de vue, au sens des art. 62 à 65 de 
la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA-GE - E 5 10). 

3. L’intimée se prévaut de l’irrecevabilité du recours, motifs pris du fait que les 
arguments avancés par les recourants s’agissant du grief d’inconvénients graves 
pour le voisinage excédait le cadre du présent litige dès lors qu’il relèverait du droit 
privé et que la violation alléguée de l’art. 15 LCI, sommairement motivée, ne 
trouverait pas application en zone 5. 

4. Selon l'art. 60 al. 1 let. b LPA, ont qualité pour recourir toutes les personnes qui 
sont touchées directement par une décision et ont un intérêt digne de protection à 
ce qu'elle soit annulée ou modifiée. 

Le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse, s'il a en principe la 
qualité pour recourir, doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou 
de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'il est touché 
dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres 
habitants de la collectivité concernée de manière à exclure l'action populaire (ATF 
139 II 499 consid. 2.2 ; 137 II 30 consid. 2.2.3). Le voisin ne peut ainsi pas présenter 
n'importe quel grief ; il ne se prévaut d'un intérêt digne de protection, lorsqu'il 
invoque des dispositions édictées dans l'intérêt général ou dans l'intérêt de tiers, que 
si ces normes peuvent avoir une influence sur sa situation de fait ou de droit (ATF 
139 II 499 consid. 2.2 ; 137 II 30 consid. 2.2.3 ; 133 II 249 consid. 1.3). Tel est 
souvent le cas lorsqu'il est certain ou très vraisemblable que l'installation ou la 
construction litigieuse sera à l'origine d'immissions – bruit, poussières, vibrations, 
lumière, fumée – atteignant spécialement les voisins. À défaut, il n'y a pas lieu 
d'entrer en matière sur le grief soulevé (arrêt du Tribunal fédéral 1C_27/2018 du 6 
avril 2018 consid. 1.1 et les références citées). 

5. En l’espèce, les recourants sont propriétaires de parcelles situées à proximité directe 
de celle destinée à accueillir le projet litigieux, ce qui n’est pas contesté par les 
parties. Les recourants - qui habitent en outre sur les parcelles leur appartenant, de 
sorte qu’ils sont voisins directs du projet querellé - se prévalent, pour le surplus, de 
la violation de dispositions du droit de la construction susceptibles, en cas 
d’admission de leur recours, d'avoir une incidence concrète sur leur situation de 
fait. Ainsi, ils invoquent notamment une violation des art. 14 et 15 LCI qui, si elle 
devait être avérée, serait susceptible de leur procurer un avantage pratique, soit in 
casu, la non réalisation des terrasses dont la légalité est contestée dans le cadre de 
la présente procédure.  

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Par conséquent, conformément à la jurisprudence mentionnée supra, il ne saurait 
être retenu que les recourants ne possèdent pas la qualité pour recourir. La 
pertinence des arguments invoqués s’agissant des griefs précités, voire leur 
recevabilité, sera quant à elle examinée ci-après lors de l’examen du litige sur le 
fond.  

Partant, leur recours sera déclaré recevable sous l’angle de l’art. 60 LPA également. 

6. Les recourants sollicitent la tenue d’un transport sur place.  

7. Le droit d’être entendu, garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), comprend notamment le 
droit pour les parties de produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné 
suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves 
essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de 
nature à influer sur la décision à rendre (ATF 142 II 218 consid. 2.3 ; 140 I 285 
consid. 6.3.1). Ce droit ne s’étend toutefois qu’aux éléments pertinents pour décider 
de l’issue du litige et le droit de faire administrer des preuves n’empêche pas le juge 
de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que 
celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà 
des constatations ressortant du dossier (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; 131 I 153 
consid. 3). 

Le droit d'être entendu ne comprend pas le droit d'être entendu oralement (cf. not. 
art. 41 in fine LPA ; ATF 140 I 68 consid. 9.6.1 ; 134 I 140 consid. 5.3 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 2C_668/2020 du 22 janvier 2021 consid. 3.3 ; 2C_339/2020 du 5 
janvier 2021 consid. 4.2.2 ; ATA/1637/2017 du ______ 2017 consid. 3d), ni celui 
d'obtenir l'audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_725/2019 du 12 septembre 2019 consid. 4.1 ; 2C_1004/2018 du 11 juin 
2019 consid. 5.2.1). Ces principes s’appliquent également à la tenue d’une 
inspection locale en l’absence d’une disposition cantonale qui imposerait une telle 
mesure d’instruction, étant précisé qu’une telle disposition n’existe pas en droit 
genevois (ATF 120 Ib 224 consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 
27 septembre 2013 consid. 3.2.1 ; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 2b). 

8. En l’occurrence, les documents versés au dossier, notamment l’extrait cadastral, les 
plans et les prises de vue par drone produites ainsi que la consultation du SITG, 
permettent de visualiser le projet concerné, la parcelle destinée à l’accueillir ainsi 
que le périmètre dans lequel celle-ci s’insère, notamment au regard des trois 
parcelles appartenant aux recourants. Dès lors qu’un transport sur place aurait pour 
but de faire constater ces mêmes éléments, cette mesure d’instruction n'apparaît pas 
susceptible de fournir des informations pertinentes supplémentaires. 

 Partant, il n’y a pas lieu de procéder au transport sur place requis, celui-ci n'étant 
au demeurant pas obligatoire.  

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9. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l'espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 I 257 
consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 

10. Les arguments formulés par les parties à l'appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (cf. arrêts du Tribunal fédéral 
1C_72/2017 du 14 septembre 2017 consid. 4.1 ; 1D_2/2017 du 22 mars 2017 
consid. 5.1 ; 1C_304/2016 du 5 décembre 2016 consid. 3.1 ; 1C_592/2015 du 27 
juillet 2016 consid. 4.1 ; 1C_229/2016 du 25 juillet 2016 consid. 3.1 et les arrêts 
cités), étant rappelé que, saisi d'un recours, le tribunal applique le droit d'office et 
que s'il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n'est pas lié par les 
motifs qu'elles invoquent (art. 69 al. 1 LPA ; cf. not. ATA/1024/2020 du 13 octobre 
2020 consid. 1 et les références citées ; ATA/386/2018 du 24 avril 2018 consid. 1b; 
cf. aussi ATF 140 III 86 consid. 2 ; 138 II 331 consid. 1.3 ; 137 II 313 consid. 1.4). 

11. Dans un premier grief, les recourants se prévalent d’une violation de l’art. 14 LCI, 
en lien avec le droit à la protection de leur vie privée. 

12. À teneur de l’art. 14 al. 1 let. a LCI, le département peut refuser les autorisations 
notamment lorsqu’une construction ou une installation peut être la cause 
d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public.  

Cette disposition appartient aux normes de protection qui sont destinées à 
sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients 
incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée. Elle n’a toutefois pas pour 
but d’empêcher toute construction dans une zone à bâtir, qui aurait des effets sur la 
situation ou le bien-être des voisins (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a ; 
ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a ; ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 
consid. 16c ; ATA/284/2016 du 5 avril 2016 consid. 9b). La construction d’un 
bâtiment conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut 
en principe pas être source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus 
de la part du constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux 
caractéristiques du quartier ou des rues en cause (ATA/1060/2023 du 26 septembre 
2023 consid. 5.2. et l'arrêt cité ; ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a ; 
ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). 

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La notion d'inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit 
s'examiner en fonction de la nature de l'activité en cause et qui laisse à l'autorité une 
liberté d'appréciation. Celle-ci n'est limitée que par l'excès ou l'abus du pouvoir 
d'appréciation (ATA/1060/2023 précité consid. 5.2. et la référence citée). Le 
pouvoir d'examen du tribunal s'exerce dans les limites précitées, sous réserve du 
respect du principe de proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable 
et de l'intérêt public en cas d'octroi d'une autorisation (cf. not. ATA/1101/2022 du 
1er novembre 2022 consid. 5b et les références). 

13. Aux termes de l'art. 8 par. 1 CEDH, dont la teneur est à cet égard identique aux 
art. 13 al. 1 Cst. et 21 al. 1 Cst-GE, toute personne a droit au respect de sa vie privée. 

L’art. 8 par. 2 CEDH prévoit qu’il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique 
dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi 
et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire 
à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la 
défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la 
santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui. 

Selon les art. 36 Cst et 43 Cst-GE, dont la teneur est identique, toute restriction d’un 
droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves 
doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont 
réservés (al. 1). Toute restriction d’un droit fondamental doit être justifiée par un 
intérêt public ou par la protection d’un droit fondamental d’autrui (al. 2). Toute 
restriction d’un droit fondamental doit être proportionnée au but visé (al. 3). 
L’essence des droits fondamentaux est inviolable (al. 4). 

14. Le principe de la proportionnalité, garanti par l’art. 5 al. 2 Cst., exige qu’une mesure 
restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne puissent pas 
être atteints par une mesure moins incisive. En outre, ce principe interdit toute 
limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci et 
les intérêts publics ou privés compromis (ATF 145 I 297 consid. 2.4.3.1 et les 
références citées). 

15. La législation en matière de construction appréhende les inconvénients qu'une 
construction peut apporter au voisinage en fixant des règles précises en matière de 
gabarit de hauteur, de constructions à la limite de propriétés, de distances aux 
limites, sur la rue et entre constructions, ainsi que de calcul des vues droites 
(ATA/752/2014 du 23 septembre 2014 ; ATA/99/2012 du 21 février 2012). 

S’agissant notamment de la perte de vue, la jurisprudence admet que ce droit n’est 
en tant que tel pas protégé en droit public, si ce n’est de façon indirecte par le biais 
des règles de police des constructions (distances aux limites et entre bâtiments, 
hauteurs maximum, notamment ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_279/2017 du 27 
mars 2018 consid. 4.5.2). En conséquence, la perte de vue qui résulte de 
constructions ne saurait constituer en soi un inconvénient grave au sens de l'art. 14 
LCI (ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 10). 

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16. L'intérêt digne de protection du recourant, notamment à faire examiner les griefs 
soulevés, suppose qu'il soit actuel (cf. ATF 144 IV 81 consid. 2.3.1 ; 142 I 135 
consid. 1.3.1 ; 139 I 206 consid. 1.1 ; 138 II 42 consid. 1 ; 135 I 79 consid. 1 ; 
ATA/1094/2020 du 3 novembre 2020 consid. 2 ; ATA/201/2017 du 16 février 2017 
consid. 2). De cette manière, les tribunaux sont assurés de trancher uniquement des 
questions concrètes et non de prendre des décisions à caractère théorique, ce qui 
répond à un souci d'économie de procédure (cf. ATF 144 IV 81 consid. 2.3.1 ; 140 
IV 74 consid. 1.3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_412/2020 du 5 mai 2020 consid. 
3.1 ; 1B_438/2016 du 14 mars 2017 consid. 2.1). 

17. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés ne lient pas les autorités et n’ont qu’un caractère consultatif, 
sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité reste ainsi libre de s’en 
écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. 
Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser 
(ATA/486/2023 du 9 mai 2023 consid. 6.1.1 et les références citées). 

Chaque fois que l'autorité administrative suit les préavis des instances consultatives, 
l'autorité de recours observe une certaine retenue, fonction de son aptitude à 
trancher le litige (ATA/1296/2022 du 20 décembre 2022 consid. 6c ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 508 p. 176 et la 
jurisprudence citée). Les autorités de recours se limitent à examiner si le 
département ne s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de 
l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un 
jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de 
protection fixés par la loi (ATA/423/2023 du 25 avril 2023 consid. 5.2 ; 
ATA/1261/2022 du 13 décembre 2022 consid. 4d et les références citées). 

18. Il ne faut par ailleurs pas perdre de vue que les instances de recours ne peuvent 
annuler la décision du département que si celle-ci emporte une violation de la loi ; 
si plusieurs interprétations sont soutenables, le juge n'a pas à substituer sa propre 
appréciation à celle de l'autorité de première instance (ATA/629/2008 du 16 
décembre 2008 consid. 11). 

19. En l’espèce, les recourants allèguent que la réalisation des terrasses autorisées en 
toiture leur causerait de graves inconvénients, en ce qu’elle aurait pour conséquence 
une violation du droit à leur vie privée, compte tenu de la vue plongeante sur leurs 
parcelles dont bénéficieraient, selon eux, les futurs utilisateurs de ces terrasses.  

Il ressort des éléments au dossier, notamment des plans visés ne varietur, que 
l’ensemble des normes applicables en zone 5 en matière de construction, 
notamment en matière de distances minimales et de vues droites, sont respectées. 
Le projet autorisé n’a d’ailleurs nécessité aucune dérogation auxdites normes. Le 
respect de ces dernières a en outre été confirmé par les instances de préavis 
consultées, qui se sont toutes, sans exception, déclarées favorables au projet - 
incluant les terrasses en toiture litigieuses -, avec ou sans conditions. Les recourants 
ne se prévalent d’ailleurs pas d’une violation des dispositions du droit de la 

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construction applicables en zone 5. Au contraire, ces derniers précisent 
explicitement, dans le cadre de leur réplique, ne pas contester le fait que les normes 
ordinaires applicables à la zone 5 sont ici a priori respectées. Va dans le même sens 
le fait qu’ils ne se sont pas opposés à la levée partielle de l’effet suspensif au 
recours, laquelle a eu pour conséquence que les travaux ont pu débuter s’agissant 
notamment de la réalisation des fondations du bâtiment concerné à l’altitude 
autorisée, à l’exception de ceux relatifs aux terrasses querellées. Partant, il sera 
constaté que le projet autorisé, et notamment les terrasses en toiture qu’il prévoit, 
respecte les normes applicables de la zone 5, dans laquelle il est destiné à être 
réalisé. Dès lors, conformément à la jurisprudence, ce projet ne peut être source 
d’inconvénients graves, sauf abus du constructeur. 

Les recourants se prévalent ici d’un tel abus, au regard du fait que l’intimée aurait, 
selon eux, augmenté artificiellement la hauteur maximale des constructions, Ainsi, 
d’après les précités, l’intimée aurait dû retenir, comme altitude de référence pour le 
calcul de la hauteur maximale des constructions projetées, l’altitude du TN 
antérieur et non celle du TN actuel, dès lors qu’elle prévoyait d’ériger le rez des 
futures villas au niveau du TN antérieur, voire encore plus bas.  

Il ressort des explications détaillées du DT et de l’intimée à ce propos dans leurs 
dupliques respectives que le projet avait été conçu à l’origine dans le respect du 
gabarit tracé depuis le terrain naturel reconstitué. Ceci est d’ailleurs confirmé par 
les plans de coupes et gabarits A-A’, B-B’ et C-C’ et D-D’ de la première version 
du projet, enregistrée par le DT le ______ 2022 et joints par ce dernier à sa duplique. 
Faisant suite à une demande du DT, les plans ont ensuite été modifiés afin de 
calculer les gabarits et hauteurs projetés en fonction du niveau du terrain existant. 
Il ressort toutefois desdits plans, notamment du plan de coupe A-A’, visés ne 
varietur le 26 avril 2023 que le projet – dans sa version finale - a été déplacé vers 
le haut de 10 cm, sans que la hauteur des villas prévues ne soit cependant augmentée 
jusqu’à la hauteur maximale du gabarit. Ainsi, il apparaît, à teneur du projet dans 
sa version visée ne varietur, que la dalle de toiture, située à 489.81 m respecte la 
hauteur maximale du gabarit autorisé de 492 m, calculé sur la base du niveau du 
terrain existant de 482 m du côté de la parcelle n° 16_______, auquel s’ajoute les 
10 m autorisés conformément à l’art. 61 al. 4 LCI. Ainsi, au vu des plans de la 
première version du projet déposés et de ceux visés ne varietur, le projet respecte le 
gabarit légal autorisé, tant au regard du niveau du terrain actuel qu’à celui du terrain 
antérieur. Il ressort en outre de la duplique du DT que l’architecte LCI qui a instruit 
la requête, interpellé à propos de cette problématique par le département, a à 
nouveau confirmé la conformité du projet au regard des gabarits légaux autorisés.  

Au vu de ce qui précède, aucun abus de la part du constructeur n’est ici à déplorer. 
Les recourants reconnaissent d’ailleurs eux-mêmes, dans leur réplique, que le 
procédé dont ils se plaignent peut « en soit être considéré comme légal », tout en 
précisant que c’est l’effet qu’il aurait, selon eux, sur leurs droits, qui est 
problématique. 

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 Par conséquent, dans la mesure où le projet est conforme aux normes applicables à 
la zone concernée et qu’aucun abus de la part du constructeur n’est à relever, les 
terrasses prévues en toiture ne sauraient créer d'inconvénients graves aux 
recourants. 

20. Ces derniers, par le biais d’une violation alléguée du droit à leur vie privée, se 
plaignent d'une perte d’intimité du fait que les terrasses querellées donneraient, 
selon eux, directement sur leurs parcelles respectives.  

Il ressort de la consultation des plans, extrait cadastral et documents au dossier que 
les terrasses prévues seront en retrait des façades des constructions projetées. Quant 
à la future villa n° 2______, au vu de son positionnement et de sa configuration par 
rapport aux deux autres villas précitées, elle sera hors de portée de vue des parcelles 
des recourants. En outre, des mesures ont été prises par l’intimée afin de limiter la 
vue en direction des parcelles des recourants, notamment par le biais de la présence 
de végétation prévue sur lesdites terrasses. Rien ne laisse à penser, contrairement 
aux allégations des recourants, qu’elle ne sera pas mise en place, sauf à faire un 
procès d’intention à l’intimée, étant en outre relevé que cette végétation en toiture 
figure sur les plans au dossier et que l’intimée a confirmé, en tant que de besoin, 
dans le cadre de la présente procédure, qu’elle serait installée.  

Les prises de vue par drone versées au dossier ne démontrent pas, contrairement 
aux allégations des recourants, l’existence d’une vue plongeante sur leurs parcelles 
respectives depuis le projet mais davantage une vue limitée qui n’apparaît 
nullement choquante. Quant au fait que certains arbres présents sur la parcelle de 
l’intimée sont destinés à être abattus en vue de la réalisation du projet, il sera relevé 
que rien n’empêche les recourants de planter, sur les parcelles leur appartenant, des 
arbres ou d’y installer toute autre procédé susceptible de limiter la visibilité sur leur 
parcelle s’ils le souhaitent. À ce titre, le fait que ces prises de vue aient été effectuées 
alors que les arbres existants étaient encore en feuilles n’apparait pas 
problématique. En effet, les terrasses litigieuses n’étant ni couvertes, ni chauffées, 
ni équipées d’aménagements susceptibles de créer une protection contre le froid ou 
les intempéries, il apparaît précisément qu’elles sont destinées à être utilisées durant 
une période de l’année – limitée – pendant laquelle les températures seront assez 
clémentes pour demeurer en extérieur, soit également durant laquelle les arbres 
posséderont vraisemblablement des feuilles.  

 Pour le surplus, conformément à la jurisprudence citée ci-dessus, l’intérêt digne de 
protection du justiciable doit être actuel. Or, dans le présent cas, ce n’est pas la 
réalisation des terrasses en toiture en tant que telle qui est susceptible d’avoir un 
impact sur la situation des recourants mais bien l’utilisation qui en sera faite par les 
futurs occupants. Or, il ne peut être exclu que ces terrasses, pour rappel ni couvertes 
ni chauffées et ne comportant aucun dispositif permettant de lutter contre les 
intempéries et/ou le froid, ne soient utilisées que durant une période limitée de 
l’année. Enfin, de par sa configuration, une terrasse ne saurait constituer un 
emplacement d’une habitation utilisée de manière régulière et sur le long terme, 

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comme cela est le cas d’un séjour ou encore d’une chambre. L’allégation des 
recourants selon laquelle la création de ces terrasses équivaudrait à celle d’un étage 
supplémentaire tombe à faux. Partant, même à retenir l’éventualité d’une atteinte à 
la vie privée et à l’intimité des recourants, celle-ci serait en tout état, à ce stade, 
purement hypothétique, de sorte que ces derniers ne peuvent se prévaloir d’un 
intérêt digne de protection à l’invoquer. 

 Il sera encore relevé que l’utilisation des terrasses relève des règles de bon voisinage 
et de droit privé (ATA/1103/2021 du 19 octobre 2021 consid. 18d) et que, selon les 
principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration de s'immiscer dans 
les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et un opposant, la 
législation genevoise en matière de police des constructions ayant pour seul but 
d'assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de 
constructions et d'aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des 
installations (art. 3 al. 6 LCI ; cf. not. ATA/307/2021 du 9 mars 2021 consid. 4a ; 
ATA/169/2020 du 11 février 2020 consid. 7b ; ATA/1724/2019 du 26 novembre 
2019 consid. 8e). 

 Enfin et en tout état, la chambre administrative a eu l’occasion de préciser dans 
l’une de ses jurisprudences, quant aux griefs concernant les vues plongeantes des 
futurs habitants, que celles-ci concernaient le droit privé et qu’il ne lui appartenait 
dès lors pas de statuer en la matière (ATA/1529/2019 du 15 octobre 2019 consid. 
8). 

 Il n’en irait pas différemment d’une éventuelle péjoration de l'intimité dont les 
recourants jouissent à l’heure actuelle, dès lors que, conformément à la 
jurisprudence, les normes en matière de construction n’ont pas pour vocation de 
protéger l’intimité des habitants (ATA/197/2022 du 22 février 2022 consid. 4c ; 
ATA/498/2020 du 19 mai 2020 consid. 7b). Ainsi, même une potentielle perte 
d'intimité avérée, aussi regrettable soit-elle pour les personnes concernées, fait 
parties des conséquences pratiquement incontournables de l'application des 
nouvelles normes constructives dans la zone villa, qui ont pour but de la densifier. 

Dans ces circonstances, en présence de préavis - tous - favorables, il ne peut être 
retenu que le DT aurait fait un usage abusif ou excessif de son large pouvoir 
d’appréciation en délivrant l’autorisation de construire querellée. Le fait qu’il a, en 
tenant compte de tous les intérêts en présence, procédé à une appréciation différente 
de celle des recourants - qui entendent avant tout opposer leur propre appréciation 
à celle du département - ne permet pas de retenir que celui-ci se serait fondé sur des 
critères et considérations dénués de pertinence et étrangers au but visé par la 
règlementation en vigueur. Comme relevé ci-dessus, le tribunal doit faire preuve de 
retenue et respecter la latitude de jugement conférée à l’autorité de décision, en 
particulier dans les domaines faisant appel à des connaissances techniques, et ne 
saurait en corriger le résultat en fonction d’une autre conception, sauf à statuer en 
opportunité, ce que la loi lui interdit de faire.  

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En conclusion, infondé, le grief de violation de l’art. 14 LCI, en lien notamment 
avec les art. 8 CEDH, 5 al. 2 et 13 Cst. ainsi que 21 Cst – GE est écarté. 

21. Les recourants se prévalent également d’une violation de l’art. 15 LCI. 

22. L’art. 15 LCI prévoit que le département peut interdire ou n’autoriser que sous 
réserve de modification toute construction qui, par ses dimensions, sa situation ou 
son aspect extérieur nuirait au caractère ou à l’intérêt d’un quartier, d’une rue ou 
d’un chemin, d’un site naturel ou de points de vue accessibles au public (al. 1). La 
décision du département se fonde notamment sur le préavis de la CA ou, pour les 
objets qui sont de son ressort, sur celui de la CMNS. Elle tient compte également, 
le cas échéant, de ceux émis par la commune ou les services compétents du 
département (al. 2). 

Une telle clause fait appel à des notions juridiques imprécises ou indéterminées, 
dont le contenu varie selon les conceptions subjectives de celui qui les interprète et 
selon les circonstances de chaque cas d'espèce ; ces notions laissent à l'autorité une 
certaine latitude de jugement. Lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux 
en mesure d'attribuer à une notion juridique indéterminée un sens approprié au cas 
à juger, l'autorité de recours s'impose alors une certaine retenue. Il en va ainsi 
lorsque l'interprétation de la norme juridique indéterminée fait appel à des 
connaissances spécialisées ou particulières en matière de comportement, de 
technique, en matière économique, de subventions et d'utilisation du sol, 
notamment en ce qui concerne l'esthétique des constructions (ATA/1102/2022 
précité consid. 6c et l'arrêt cité). 

Lorsque la consultation de la CA est imposée par la loi, le préavis de cette 
commission a un poids certain dans l'appréciation qu'est amenée à effectuer 
l'autorité de recours (ATA/1101/2022 précité consid. 5d et l'arrêt cité). Il n'en 
demeure pas moins que la délivrance des autorisations de construire demeure de la 
compétence exclusive du département, à qui il appartient de statuer en tenant 
compte de tous les intérêts en présence (ATA/1168/2023 du 31 octobre 2023 
consid. 4.8. et les arrêts cités).  

23. L’art. 15 LCI reconnaît ainsi au département un large pouvoir d'appréciation. Ce 
dernier n'est limité que par l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation 
(ATA/383/2023 du 18 avril 2023 consid. 5.3.1). Constitue un abus du pouvoir 
d'appréciation le cas où l'autorité reste dans le cadre fixé par la loi, mais se fonde 
toutefois sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au 
but visé par les dispositions légales applicables, ou viole des principes généraux du 
droit tels que l'interdiction de l'arbitraire et l'égalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 137 V 71 précité ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2ème éd., 2018, p. 179). 

24. En l’espèce, s’agissant tout d’abord de la portée du champ d’application de la clause 
d’esthétique de l’art. 15 LCI, la lecture et/ou l'interprétation de l'art. 15 LCI à 
laquelle procède l’intimée, selon laquelle cette disposition ne viserait pas les 

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constructions destinées à être réalisées en zone 5, ne saurait être suivie, à tout le 
moins lorsque l’on se trouve en présence d’un projet ne nécessitant aucune 
dérogation en matière de rapport des surfaces au sens de l’art. 59 al. 4 LCI, comme 
cela est le cas ici. L’art. 15 LCI contient en effet une clause d’esthétique générale, 
applicable à toutes les constructions, quel que soit la zone concernée (cf. RDAF 
2020 I p. 159, 178). Son texte est parfaitement clair : il soumet « toute construction 
» à la clause d’esthétique, laquelle doit être bien intégrée à son environnement. 
Partant, il sera entré en matière sur ce grief.  

Dans le présent cas, la CA a procédé a un examen complet et détaillé du projet. En 
effet, cette dernière a relevé, dans son premier préavis du 3 février 2023, que les 
constructions étaient trop décaissées, qu’il convenait de tenir compte du niveau du 
terrain naturel et que la hauteur des bâtiments projetés était conséquente. De ce fait, 
elle a requis, afin de ne pas péjorer la situation, la suppression des excroissances – 
initialement prévues – en toiture. Comme cela ressort du courrier de l’architecte de 
l’intimée au DT du 24 avril 2023 suite à ce préavis et des plans visés ne varietur, 
ces excroissances ont été supprimées dans la version autorisée du projet. Le 10 mai 
2023, la CA s’est prononcée favorablement sans observations quant à celui-ci. 
Partant, force est de constater que cette dernière n’a pas émis la moindre réserve 
concernant une quelconque incompatibilité du projet avec le caractère, l’harmonie 
et l’aménagement du quartier, après avoir examiné celui-ci à deux reprises.  

Or, rien ne permet de penser que le département aurait erré en suivant le dernier 
préavis favorable de cette instance ainsi que ceux - tous favorables également - émis 
par les autres instances spécialisées. Aucun élément au dossier ne tend en effet à 
démontrer que des terrasses en toiture destinées en tout état, – comme vu dans le 
développement effectué supra s’agissant du grief relatif à l’art. 14 LCI – à être 
implantées en retrait du bord des bâtiments concernés de sorte qu’elle ne seront pas 
ou peu visibles depuis les environs - péjorerait l’esthétique du quartier.  

Le fait qu’aucune autre habitation à proximité ne possède, selon les recourants, de 
terrasse en toiture est sans pertinence quant à la question de savoir si de telles 
terrasses péjoreraient l’esthétique du quartier. L’art. 15 LCI n’impose en effet 
nullement que tous les bâtiments d’un quartier soient identiques. Pour le surplus, 
comme vu supra, la hauteur des villas projetées respecte les gabarits usuels en zone 
5. En outre, il ressort de la consultation du SITG que les habitations des recourants 
sont elles-mêmes de formes architecturales distinctes et possèdent par ailleurs un 
toit plat, tout comme le projet querellé.  

Enfin, même si le projet querellé ne présente pas les mêmes caractéristiques 
architecturales que certaines villas individuelles situées aux alentours, il consiste en 
un autre type d’habitat, dit groupé, dont l’implantation modifiera, à terme, la 
configuration de la zone villas telle qu’elle s’est développée jusqu’ici. Le législateur 
a eu conscience de cette évolution et a souhaité encourager la réalisation de ces 
nouvelles formes d’habitat - groupé ou en ordre contigu -, lorsqu’il a augmenté les 
indices d'utilisation du sol dérogatoires susceptibles d’être appliqués dans cette 

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zone. Le projet querellé tel qu’autorisé s’inscrit donc naturellement dans l'évolution 
du quartier. 

En conclusion, il apparaît que les recourants se contentent en réalité de substituer 
leur propre appréciation de la situation à celle du département, elle-même fondée 
sur les préavis positifs des instances spécialisées, notamment de la CA, et ne 
démontrent pas en quoi le préavis de cette instance serait insoutenable ou encore 
fondé sur des considérations étrangères aux buts de protection de la loi. 

Partant, aucun élément ne permet de retenir que l’autorisation querellée aurait été 
rendue en violation de l’art. 15 LCI. Infondé, ce grief sera également écarté.  

25. En conclusion, entièrement mal fondé, le recours sera rejeté et la décision attaquée 
sera confirmée.  

26. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
les recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent, sont 
condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1’200.- ; il est 
partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. Vu 
l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne leur sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 

27. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 1’500.-, à la charge des 
recourants, pris conjointement et solidairement, sera allouée à D______ Sàrl (art. 
87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 

- 22/22 - 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 6 septembre 2023 par Madame A______, 
Madame B______ et Monsieur C______ contre la décision du département du 
territoire du ______ 2023 ; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 1’200.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 

4. condamne les recourants, pris conjointement et solidairement, à verser à D______ 
Sàrl une indemnité de procédure de CHF 1’500.- ; 

5. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Oleg CALAME et Aurèle 
MÜLLER, juges assesseurs. 

 
Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière