# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3713455a-248b-5b6e-829b-5fcf8fe7ec18
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-10-13
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 13.10.2017 A/1272/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-1272-2017_2017-10-13.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1272/2017-CS DCSO/540/17 

DECISION 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 

DU JEUDI 12 OCTOBRE 2017 

Demande de nouvelle expertise (A/1272/2017-CS) formée en date du 7 avril 2017 par 
A______, élisant domicile en l'étude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat. 

* * * * * 

Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 24 octobre 2017 
à : 

- A______ 
c/o Me Jean-Jacques MARTIN, avocat 
rue du Mont-Blanc 16 
1201 Genève. 

- B______ SA 
c/o Me Daniel TUNIK, avocat 
route de Chêne 30 
1211 Genève 6. 

- Office des poursuites. 

 

- 2/11 - 
 

A/1272/2017-CS 

 
 

EN FAIT 

A. a. A______ fait l'objet, en qualité de débitrice, de la poursuite en réalisation de 
gage immobilier n° 14 xxxx42 F, introduite à son encontre par la B______ SA. 
L'objet du gage est la parcelle no 1______ de la commune de C______, sise au 
D______, d'une surface cadastrale de 9'420 m2 et comprenant une villa avec 
piscine et dépendances. 

La parcelle susmentionnée se trouve dans le périmètre de protection défini par la 
loi sur la protection générale des rives du lac du 4 décembre 1992 (LPRLac – RS 
GE L 4 10).  

Elle est notamment grevée d'une servitude no 2______ "de villa et de limitation de 
hauteur" en faveur d'un bien-fonds voisin. Il résulte des plans de servitude figurant 
au dossier que la construction de nouveaux logements n'est possible que dans la 
partie inférieure de la parcelle, avec une hauteur comprise entre 5 et 10 mètres.   

b. Par courrier recommandé du 28 mars 2017, l'Office des poursuites (ci-après : 
l'Office) a informé A______ que dans le cadre des actes préparatoires à la 
réalisation de l'immeuble mis en gage, il avait estimé la valeur de celui-ci à 
27'380'000 fr. 

Pour retenir ce montant, l'Office s'est fondé sur le rapport réalisé à sa demande par 
E______, expert immobilier, pour le compte de F______ SA, bureau d'études et 
d'expertises immobilières, et daté du 22 mars 2017. 

Il résulte de ce rapport que l'expert a procédé à un transport sur place ainsi qu'à un 
examen de divers documents, notamment des plans de servitude et des plans 
d'architecte établis dans le cadre de la demande d'autorisation de construire DD 
3______ déposée en 2011 en vue transformer et d'agrandir la villa située sur la 
parcelle. Il a en substance retenu que les bâtiments, inhabités de longue date, ainsi 
que les aménagements extérieurs, non entretenus, se trouvaient dans un état 
moyen à mauvais de sorte qu'à court terme, divers travaux d'entretien et de 
rénovation s'imposaient. 

La situation de la parcelle était en revanche qualifiée de très bonne dès lors que 
celle-ci se trouvait dans un quartier résidentiel de haut standing et disposait d'une 
vue exceptionnelle. Elle était toutefois située dans le périmètre de protection des 
rives du lac et était bordée au sud par une zone de de développement 5.  

Se fondant sur un volume de construction total de 2'500 m3, un prix de 
reconstruction de 900 fr./m3 et un taux de vétusté de 70%, l'expert a chiffré la 
valeur de remplacement des bâtiments et des aménagements extérieurs à 
1'006'000 fr. Ce montant comprenait les taxes et les frais d'introduction. 

- 3/11 - 
 

A/1272/2017-CS 

 
 

Compte tenu des caractéristiques du terrain et des "valeurs actuelles situées entre 
2'000 et 3'000 fr./m2", le prix au m2 devait être fixé à 2'800 fr. Il en résultait une 
valeur intrinsèque de 26'376'000 fr. pour la parcelle. 

Le bien à réaliser étant destiné à un usage propre, une estimation en fonction de la 
valeur de rendement ne se justifiait en revanche pas.  

L'expert a conclu considéré que la valeur vénale de l'immeuble à réaliser devait 
être fixée en fonction de sa valeur intrinsèque, au montant arrondi de 
27'380'000 fr. Cette valeur tenait compte de la conjoncture favorable pour ce type 
d'objets et des possibilités d'améliorer la densité de la parcelle qui résultait des 
demandes d'autorisations de construire acceptées et en cours. Elle tenait 
également compte des restrictions à une densification optimale de la parcelle 
résultant des servitudes de vue et de hauteur auxquelles le fonds était soumis. 

B. a. Par lettre adressée le 7 avril 2017 à la Chambre de surveillance des Offices des 
poursuites et faillites (ci-après : la Chambre de surveillance), A______ a demandé 
qu'une nouvelle estimation du bien à réaliser soit effectuée en application de l'art. 
9 al. 2 ORFI. Elle n'a toutefois pas critiqué l'expertise diligentée par F______ SA. 

b. Par ordonnance du 18 avril 2017, la Chambre de surveillance a imparti à 
A______, sous peine d'irrecevabilité de sa requête, un délai de dix jours pour 
avancer les frais de la nouvelle expertise et a désigné G______, architecte, en 
qualité d'expert pour estimer la valeur du bien à réaliser. 

c. L'avance de frais requise a été payée dans le délai imparti. 

d. Selon son rapport du 19 juin 2017, G______ a estimé la valeur de 
remplacement de la villa à 1'045'000 fr. (volume de construction : 2'750 m3; prix 
de reconstruction : 950 fr./ m3 ; taux de vétusté : 60%).  

En ajoutant à ce montant la valeur résiduelle de la piscine (100'000 fr.) ainsi que 
le coût des aménagements extérieurs, des taxes de raccordement et des frais divers 
(1'047'000 fr.), la valeur intrinsèque des éléments susmentionnés pouvait être 
fixée à 2'192'000 fr.  

S'agissant de la valeur du terrain, l'appréciation de G______ divergeait également 
de celle du premier expert. Certes, le prix des terrains en cinquième zone sur le 
coteau de C______ avec vue sur le lac était aujourd'hui compris entre 2'200 et 
3'000 fr. par m2 et la parcelle concernée pourrait, de par sa situation très 
privilégiée (absence de nuisances sonores, proximité du golf) être rangée dans la 
partie haute de l'estimation. La servitude no 2______ dont elle était grevée 
empêchait toutefois toute nouvelle construction sur sa partie supérieure, étant 
précisé que la villa actuelle, contraire à cette servitude, bénéficiait d'un droit 
acquis.  

- 4/11 - 
 

A/1272/2017-CS 

 
 

Le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : le 
DALE) avait en outre inscrit la villa, construite en 1956 dans le style "Bauhaus", à 
l'inventaire, décision qui avait fait l'objet d'un recours qui était pendant devant la 
Chambre administrative de la Cour de justice. Or, une inscription de ce bien à 
l'inventaire était susceptible de restreindre les possibilités de construire sur le bas 
de la parcelle, la réalisation d'une nouvelle villa n'étant envisageable que si elle 
était compatible avec les qualités patrimoniales de l'objet protégé.  

Le terrain étant situé dans le périmètre de protection des rives du lac, la 
construction de logements supplémentaires présupposerait également l'obtention 
d'une dérogation permettant d'abattre les grands arbres plantés sur la partie 
inférieure du bien-fonds. L'expert a considéré que ces contraintes dépréciaient 
également la valeur du terrain.  

G______ relevait encore qu'une demande préalable avait été déposée auprès du 
DALE le 21 décembre 2016 en vue de la construction d'une nouvelle villa à 
l'emplacement de l'actuelle (DP 4______), laquelle se trouvait au stade de 
l'instruction. A teneur du site internet "Sadconsult", cette demande a fait l'objet 
d'un préavis défavorable de la Commission de la nature, des monuments et des 
sites. 

Selon l'expert, la valeur du terrain était encore influencée à la baisse par son 
importante taille et par le fait qu'il était difficilement morcelable. 

Compte tenu de ces éléments, il se justifiait d'admettre un prix au m2 inférieur par 
rapport à celui des terrains situés en cinquième zone à C______ ne souffrant pas 
de contraintes particulières. 

L'expert a dès lors retenu un prix au m2 de 2'400 fr. et fixé la valeur intrinsèque de 
l'immeuble à réaliser à 24'800'000 fr. (2'192'000 fr. pour les bâtiments et les 
aménagements extérieurs et 22'608'000 fr. pour le terrain).  

Considérant que la valeur de la propriété résidait dans le fait qu'il s'agissait d'un 
objet unique, extrêmement bien situé et susceptible d'intéresser un acquéreur 
s'accommodant des différentes contraintes, et tenant compte de l'état actuel du 
marché immobilier, l'expert a estimé la valeur vénale du bien au montant 
susmentionné. 

Dans le courrier adressé le 19 juin 2017 à la Chambre de surveillance auquel était 
joint son rapport d'expertise, G______ a exposé que le premier expert et lui-même 
s'accordaient sur les éléments objectifs tels que la valeur du bâtiment et des 
aménagements extérieurs avec des montants quasiment identiques mais 
divergeaient sur la valeur du terrain.   

- 5/11 - 
 

A/1272/2017-CS 

 
 

G______ a justifié son estimation moins optimiste de cette valeur par la servitude 
de limitation de hauteur et les autres contraintes auxquelles celui-ci était soumis. 
Ces restrictions à la réalisation de nouvelles constructions péjoraient de manière 
importante le prix au m2 qui pouvait être retenu. 

e. L'Office et A______ ont indiqué par courriers respectivement datés des 3 juillet 
et 2 août 2017 ne pas avoir d'observations à formuler sur la seconde expertise.  

La B______ SA ne s'est pas déterminée. 

f. Les parties ont été informées par pli du 7 août 2017 que la cause était gardée à 
juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable en matière de poursuite en 
réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé 
a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix 
jours de l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle 
estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts du 
Tribunal fédéral 7B.79/2004 du 10 mai 2004 consid. 3.2; 7B.126/2003 du 
31 juillet 2003). 

1.2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par 
l'architecte mandaté par l'Office, la débitrice poursuivie, par ailleurs propriétaire 
de l'immeuble constitué en gage, a requis de la Chambre de céans, dans les délai 
et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un 
second expert. Elle a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée par 
ordonnance du 18 avril 2017. 

La demande de nouvelle expertise est partant recevable.  

2. 2.1 En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'Office 
des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut 
s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; GILLIERON, 
Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174  ad 
art. 140 LP; FOËX, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). 

Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable à la poursuite en réalisation de gage 
immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur 
vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la 
taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. 

- 6/11 - 
 

A/1272/2017-CS 

 
 

La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 
prévisible de sa vente aux enchères forcées (DE GOTTRAU, in Commentaire 
romand LP, 2005, n. 6 et 8 ad art. 97 LP; Foëx, op. cit., n. 16  ad art. 155 LP). 

L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci 
devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne 
révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle 
donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre 
défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, 
mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit 
pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée (ATF 134 III 42 
consid. 4; 120 III 79 consid. 3; JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1; GILLIÉRON, op. 
cit., n° 16 ad art. 97 LP; FOËX, in SchKG I, édition 2010, n° 2 ad art. 97 LP). 

Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de céans s'en remettent 
en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. En 
présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que 
l'autre, la Chambre de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux 
estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes 
deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et 
qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser 
relève pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b). 

Cependant, la Chambre de surveillance doit d'autant plus motiver sa décision 
qu’elle s’écarte, le cas échéant, des considérations retenues par les experts; elle 
doit également indiquer les motifs pour lesquels elle retient l’avis de l’un plutôt 
que de l’autre, en cas d’estimations divergentes des experts commis. 

2.2 Selon les définitions relatives aux expertises immobilières établies par la 
Chambre suisse d'experts en estimations immobilières (CEI, septembre 2010), la 
valeur intrinsèque (Realwert) d'un bien résulte de l’addition de plusieurs valeurs, 
soit en particulier : 

a) la valeur du terrain en pleine propriété, obtenue par: 

- l’analyse du site et du marché, 

- l’examen des volumes construits ou constructibles, des parties de terrain utilisées 
ou utilisables, 

- 7/11 - 
 

A/1272/2017-CS 

 
 

- l’incidence financière des servitudes, des contraintes légales ou conventionnelles 
grevant l’immeuble, diminuée des éventuels frais de démolition et de travaux 
spéciaux; 

b) la valeur de la construction obtenue par le calcul du coût de construction à neuf 
dans le confort actuel du bâtiment, diminuée de la dépréciation et tenant compte 
de son degré d’entretien; 

c) la valeur des équipements, des aménagements extérieurs et des infrastructures 
(raccordements, murs, trottoirs, jardin, etc...) diminuée de leur dépréciation. 

2.3 En l'espèce, la Chambre de céans constate que les deux expertises ont été 
réalisées par des experts dont aucun élément ne permet de retenir qu'ils ne 
disposeraient pas de compétences comparables. Les experts ont tous deux effectué 
une visite des lieux et documenté leurs rapports d'expertise. Ils s'accordent en 
outre sur les caractéristiques principales du bien immobilier (état de la 
construction, situation géographique, contraintes résultant de la servitude 
no 2______). 

Les experts divergent toutefois sur le calcul de la valeur intrinsèque des bâtiments 
et des aménagements extérieurs et sur le prix au m2 du terrain concerné.  

S'agissant de la valeur intrinsèque des bâtiments, l'expert commis par l'Office des 
poursuites s'est fondé sur des volumes, des coûts de reconstruction à neuf et des 
coefficients de vétusté sensiblement différents de ceux pris en compte par le 
second expert (2'550 m3, 900 fr./m3 et 70% pour la première expertise; 2'750 m3, 
950 fr./m3 et 60% pour la seconde expertise). Il en résulte que l'estimation par le 
premier expert de la valeur intrinsèque de ces bâtiments est d'environ 35 % 
inférieure à cette même estimation par le second expert (688'500 fr. pour la 
première expertise, 1'045'000 fr. pour la seconde expertise). 

Le premier expert a ensuite chiffré le coût des aménagements extérieurs, des taxes 
et des frais d'introduction en tenant compte de la dépréciation (900'000 fr. 
diminués de 70%) tandis que le second paraît avoir tenu compte de ce facteur pour 
l'estimation de la piscine (100'000 fr. de "valeur résiduelle" pour cette dernière) 
mais pas pour celle des aménagements extérieures, des taxes de raccordement et 
des frais divers (1'047'000 fr. sans dépréciation). Or, la Chambre suisse d'experts 
en estimations immobilières prescrit de tenir compte du taux de dépréciation lors 
de l'estimation de la valeur intrinsèque des aménagements extérieurs.  

In fine, il en résulte une différence importante dans l'estimation de la valeur 
intrinsèque des bâtiments et des aménagements extérieurs (1'006'000 fr. pour la 
première expertise, 2'192'000 fr. pour la seconde expertise). Au vu des éléments 
susmentionnés, la Chambre de surveillance estimera la valeur en question en 

- 8/11 - 
 

A/1272/2017-CS 

 
 

procédant à une moyenne des valeurs retenues par les deux expertises 
[(1'006'000 fr. + 2'192'000 fr.) / 2 = 1'599'000 fr., arrondis à 1'600'000 fr.].  

En ce qui concerne la valeur de la parcelle, les experts s'accordent globalement sur 
la fourchette des prix auxquels se négocient les terrains situés en cinquième zone 
sur le coteau de C______ avec vue sur le lac (2'000 fr. à 3'000 fr. au m2 pour le 
premier, 2'200 fr. à 3'000 fr. au m2 pour le second). Ils divergent en revanche sur 
le prix à retenir dans le cas d'espèce. 

L'expert commis par l'Office a ainsi retenu une valeur située dans la fourchette 
haute (2'800 fr. au m2) en tenant compte des servitudes qui ne permettaient pas 
une "densification optimale" de la parcelle d'une part, mais aussi des possibilités 
d'améliorer la densité de l'existant qui résultaient des demandes d'autorisation 
acceptées et en cours. 

L'expert mandaté par la Chambre de surveillance s'est montré plus réservé 
s'agissant des perspectives de construire des logements supplémentaires sur la 
partie inférieure de la parcelle concernée. Comme prescrit par la Chambre suisse 
d'experts en estimations immobilières, cet expert a notamment détaillé les 
contraintes légales résultant d'une éventuelle inscription à l'inventaire des 
bâtiments existants et de la présence de grands arbres sur cette portion du terrain, 
éléments non pris en compte par le premier expert. Ces aspects justifiaient à son 
sens une décote par rapport au prix des terrains jouissant d'une situation similaire 
mais n'étant soumis à aucune contrainte particulière. 

Des deux expertises, la seconde se révèle dès lors être la plus conforme aux règles 
qui prévalent en la matière s'agissant de l'estimation du prix au m2 du terrain. 

Cela étant, en additionnant la valeur moyenne de remplacement des bâtiments et 
des aménagements extérieurs (1'600'000 fr.) et la valeur du terrain admise par le 
second expert (22'608'000 fr.), l'on aboutirait à une estimation inférieure à celle de 
l'expertise la plus basse (24'208'000 fr. au lieu de 24'800'000 fr.). 

Au vu de ce qui précède, il convient d'arrêter la valeur vénale présumée du bien à 
réaliser à celle retenue par la seconde expertise, à savoir 24'800'000 fr. 

3. Le second expert a arrêté ses honoraires à 3'450 fr. TTC, montant qui paraît 
conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa note d'honoraires 
du 19 juin 2017 peut donc être approuvée. 

La nouvelle expertise ayant été requise par la débitrice poursuivie, son coût restera 
à la charge de cette dernière (art. 9 al. 2 ORFI), étant précisé qu'elle a d'ores et 
déjà procédé à une avance de 3'500 fr., dont le solde de 50 fr. lui sera dès lors 
restitué. 

- 9/11 - 
 

A/1272/2017-CS 

 
 

La procédure est pour le surplus gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et 61 al. 2 let. a 
OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP). 

- 10/11 - 
 

A/1272/2017-CS 

 
 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre de surveillance : 

A la forme : 

Déclare recevable la demande de nouvelle expertise de la parcelle no 1______ de la 
commune de C______, sise au D______, formée le 7 avril 2017 par A______ dans le 
cadre de la poursuite n° 14 xxxx42 F. 

Au fond : 

Fixe à 24'800'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle no 1______ de la commune de 
C______, sise au D______. 

Fixe à 3'450 fr. les frais de la nouvelle expertise effectuée par G______ et invite les 
Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant. 

Met ces frais à la charge de A______, qui les a avancés à hauteur de 3'500 fr. 

Invite en conséquence les Services financiers du Pouvoir judiciaire à rembourser 50 fr. à 
A______. 

Siégeant :   

Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, présidente; Monsieur Patrick CHENAUX et 
Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Véronique PISCETTA, greffière. 

 

La présidente : 

Valérie LAEMMEL-JUILLARD 

  

La greffière : 

Véronique PISCETTA 

 

- 11/11 - 
 

A/1272/2017-CS 

 
 

Voie de recours : 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 

des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 

dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 

dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2  

let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 

L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 

officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 

signé (art. 42 LTF).  

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.