# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1cdc1540-f06f-5716-9e1a-98b1e05a0208
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-28
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 28.12.2021 ZK2 2018 56
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2018-56_2021-12-28.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Urteil vom 28. Dezember 2021

Referenz ZK2 18 56

Instanz II. Zivilkammer 

Besetzung Nydegger, Vorsitzender
Hubert und Bergamin
Thöny, Aktuarin

Parteien A._____ SA
Berufungsklägerin

gegen

B._____ SA
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Guido Ranzi
Quaderstrasse 5, Postfach 519, 7001 Chur 

C._____
Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Guido Ranzi
Quaderstrasse 5, Postfach 519, 7001 Chur 

Gegenstand Forderung

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Maloja vom 29.05.2018, mitgeteilt am 
13.09.2018 (Proz. Nr. 115-2015-35)

Mitteilung 10. Januar 2022

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I. Sachverhalt

A. Auf den Parzellen Nr. I._____ und Nr. M._____ in D._____ war der Bau 
eines Resorts mit Anbindung an das bestehende und sich im Eigentum der 
A._____ SA befindende N._____ geplant. Hierfür sollte die Parzelle Nr. I._____ in 
die Parzelle neu Nr. I._____ und in die Parzelle neu Nr. L._____ aufgeteilt werden. 
Die B._____ SA als Käuferin und die A._____ SA als Verkäuferin schlossen am 
21. August 2009 einen Kaufvertrag über die zu bildende Parzelle neu Nr. I._____ 
in D._____ ab. Am gleichen Tag unterzeichneten C._____ und die A._____ SA 
einen Kaufrechtsvertrag über die Parzellen neu Nr. L._____ und Nr. M._____. 
Dies gemäss der B._____ SA, weil die Abwicklung ursprünglich über ihn vorgese-
hen gewesen sei. In der Folge schloss die A._____ SA am 2. Oktober 2009 mit 
der B._____ SA einen Kaufrechtsvertrag mit gleichem Inhalt über dieselben Par-
zellen ab. Die B._____ SA wie auch C._____ übten in der Folge das Kaufrecht 
innert Frist nicht aus und verlangten die geleistete Anzahlung von CHF 200'000.00 
zurück.

B. Die B._____ SA und C._____ erhoben am 4. August 2014 Klage bei der 
Schlichtungsbehörde des Bezirks Maloja, wobei sie das folgende Rechtsbegehren 
stellten: 

1. Es sei die beklagte Partei zu verpflichten, an die klagende Partei 1 
(Herrn C._____) den Betrag von CHF 200'000.00 zuzüglich Zins 5% 
seit 25. August 2009 zu bezahlen. 

oder alternativ

2. Es sei die beklagte Partei zu verpflichten, an die klagende Partei 2 
(B._____ SA) den Betrag von CHF 200'000.- zuzüglich Zins 5% seit 
25. August 2009 zu bezahlen.

3. Es sei in der Betreibung Nr. E._____ des Betreibungsamtes Oberen-
gadin vom 13. August 2013 für den Betrag von CHF 200'000.- nebst 
Zins 5% seit 25. August 2009 oder in der Betreibung Nr. F._____ des 
Betreibungsamtes Oberengadin vom 13. August 2013 für den Betrag 
von CHF 200'000.- nebst Zins 5% seit 25. August 2009 Rechtsöffnung 
zu erteilen. 

4. Unter vollständiger Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der be-
klagten Partei. 

C. Nachdem die A._____ SA der Vermittlungsverhandlung vom 22. Januar 
2015 fernblieb, reichten die B._____ SA und C._____ am 26. Mai 2015 beim Re-
gionalgericht Maloja Klage ein. Nach Durchführung eines doppelten Schriften-
wechsels sowie einer mündlichen Hauptverhandlung erkannte das Regionalgericht 
Maloja mit Entscheid vom 29. Mai 2018, ohne Begründung mitgeteilt am 3. Juli 
2018, mit schriftlicher Begründung mitgeteilt am 13. September 2018, was folgt:

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1. Die Klage wird gutgeheissen und die Beklagte verpflichtet, dem Klä-
ger 1 CHF 200'000.-, zuzüglich Zins 5% seit 25. August 2009, zu be-
zahlen.

2. Dem Kläger 1 wird in der Betreibung Nr. G._____ des Betreibungsam-
tes Oberengadin vom 13. August 2013 für den Betrag von CHF 
200'00.-, zuzüglich Zins 5% seit 25. August 2009, definitive Rechtsöff-
nung erteilt. 

3. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 8'000.- sowie die Kosten der 
Schlichtungsbehörde von CHF 600.- werden der Beklagten auferlegt. 
Sie werden mit dem klägerischerseits geleisteten Vorschuss verrech-
net, unter Erteilung des Regressrechts auf die Beklagte. 

4. Die Beklagte wird verpflichtet, den Kläger 1 ausseramtlich mit CHF 
40'045.- (inkl. Barauslagen, MwSt. und Interessenwertzuschlag) zu 
entschädigen. 

5. (Rechtsmittelbelehrung).

6. (Mitteilung). 

D. Gegen diesen Entscheid vom 29. Mai 2018, mit schriftlicher Begründung 
mitgeteilt am 13. September 2018, liess die A._____ SA mit Eingabe vom 15. Ok-
tober 2018 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden erklären, wobei sie 
das folgende Rechtsbegehren stellte:

1. Der Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 29. Mai 2018, Dispo-
sitivziffer 1-4, mitgeteilt am 13. Oktober (recte: September) 2018, in 
Sachen C._____ und B._____ SA gegen A._____ SA sei vollumfäng-
lich aufzuheben.

2. Es sei die Klage des Berufungsbeklagten 1, C._____, gegen die 
A._____ SA abzuweisen.

3. Es sei auf die Klage der Berufungsbeklagten 2, B._____, gegen die 
A._____ SA nicht einzutreten bzw. sie sei abzuweisen.

4. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge für das vorinstanzliche und das Berufungsverfahren zu 
Lasten des Berufungsbeklagten 1.

5. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge für das vorinstanzliche und das Berufungsverfahren zu 
Lasten des Berufungsbeklagten 2.

E. In ihrer Berufungsantwort vom 19. November 2018 liessen die B._____ SA 
und C._____ die vollumfängliche Abweisung der Berufung unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolge zulasten der Berufungsklägerin beantragen. 

II. Erwägungen

1. Gemäss Art. 308 Abs. 1 ZPO sind mit der Berufung erstinstanzliche End- 
und Zwischenentscheide sowie erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche 
Massnahmen anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru-

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fung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufung ist 
unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit der Zustellung 
desselben beim Kantonsgericht von Graubünden schriftlich und begründet einzu-
reichen (Art. 311 ZPO und Art. 7 Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]). Diese Vorausset-
zungen sind vorliegend offensichtlich erfüllt. Da sich die am 15. Oktober 2018 er-
hobene Berufung zudem als rechtzeitig erweist und auch den übrigen Formerfor-
dernissen entspricht, ist auf sie einzutreten.

2. Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsanwendung 
(lit. a) sowie die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes (lit. b) geltend gemacht 
werden. Die Kognition der Berufungsinstanz ist damit umfassend. Dies hat zur 
Folge, dass die Rechtsmittelinstanz sämtliche gerügten Mängel frei und unbe-
schränkt prüfen kann und auch muss. Aufgrund der umfassenden Kognition ist die 
Berufungsinstanz nicht an die im Berufungsverfahren vorgebrachten Argumente 
der Parteien oder an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden, weshalb sie Rü-
gen mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen kann. Mit der Beru-
fung als vollkommenes Rechtsmittel können sodann nicht nur die in Art. 310 ZPO 
explizit genannten Berufungsgründe der unrichtigen Rechtsanwendung und der 
unrichtigen Sachverhaltsfeststellung gerügt werden; vielmehr kann auch die Un-
angemessenheit des erstinstanzlichen Entscheides geltend gemacht werden (vgl. 
Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], 
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, 
N 6 zu Art. 310 ZPO). Das Berufungsverfahren beruht grundsätzlich auf den im 
erstinstanzlichen Verfahren vorgetragenen Tatsachen und Beweismitteln. Es dient 
nicht der Vervollständigung des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern lediglich der 
Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen Entscheides im Lichte der dage-
gen vorgebrachten Beanstandungen (BGer 5A_763/2018 v. 1.7.2019 E. 2.1.3.1 
mit Verweis auf BGE 142 III 413 E. 2.2.2).

3. Vorneweg ist darauf hinzuweisen, dass der Kaufvertrag vom 21. August 
2009 zwischen der B._____ SA und der A._____ SA bereits Gegenstand eines 
früheren Verfahrens war. Darin gelangte das Kantonsgericht mit Urteil vom 2. April 
2014 (ZK2 13 9) zum Ergebnis, dass die B._____ SA rechtsgültig vom Kaufvertrag 
zurückgetreten war und die A._____ SA ihr damit die geleistete Anzahlung von 
CHF 300'000.00 zurückzuerstatten hatte. Im aktuellen Verfahren verlangen die 
B._____ SA und C._____ die im Zusammenhang mit dem Kaufrechtsvertrag ge-
leistete Anzahlung von CHF 200'000.00 von der A._____ SA zurück, eventualiter 

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sei in einer in diesem Zusammenhang anhängig gemachten Betreibung die defini-
tive Rechtsöffnung zu erteilen. Als Begründung machen sie geltend, dass der Be-
stand des Kaufrechts an den Bestand des Kaufvertrags gebunden gewesen sei. 
Von diesem hätte die B._____ SA zurücktreten müssen, nachdem die A._____ SA 
ihren vertraglichen Verpflichtungen (Teilung der ursprünglichen Parzelle Nr. 
I._____, Löschung Stockwerkeigentum und Pfandrechte) schuldhaft nicht nachge-
kommen sei. Damit habe sich auch das Kaufrecht, mit welchem sichergestellt 
werden sollte, dass nebst dem Kauf der Parzelle neu Nr. I._____ auch der restli-
che Teil der Parzelle, also die Parzelle neu Nr. L._____ sowie die angrenzende 
Parzelle Nr. M._____ für die Realisierung des Bauprojekts erworben werden konn-
te, als nutz- und wertlos erwiesen. Die beiden Parzellen Nr. O._____ und Nr. 
M._____ seien auch im März 2013 noch unverändert, also mit einem Grundpfand 
und Stockwerkeigentum belastet gewesen, weshalb es nicht möglich gewesen sei, 
den Verpflichtungen gemäss Kaufrechtsvertrag nachzukommen. Die Anzahlung 
von CHF 200'000.00 falle nicht dahin, sondern sei zu erstatten, weil die B._____ 
SA gemäss Urteil ZK2 13 9 zu Recht vom Kaufvertrag zurückgetreten sei und die 
A._____ SA nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch den damit zusammenhän-
genden Kaufrechtsvertrag zu Fall gebracht habe. Die A._____ SA stellt sich dem-
gegenüber auf den Standpunkt, dass zwischen dem Kaufvertrag und dem Kauf-
rechtsvertrag kein zwingender sachlicher Konnex bestehe. Das zeige sich bereits 
daran, dass zwei verschiedene Parteien aufgetreten seien. Wäre der Kaufrechts-
vertrag unabdingbar mit dem Kaufvertrag verknüpft gewesen, so hätte dies der 
Notar im Kaufrechtsvertrag urkundlich aufnehmen müssen, da es sich um eine 
Bedingung des Kaufrechtsvertrags gehandelt hätte. Die Frist für die Ausübung des 
Kaufrechts sei terminiert gewesen, so dass es erst bei einer Ausübungserklärung 
für die Parzellen Nr. L._____ und M._____ der Löschung des Pfandrechts und 
Stockwerkeigentums im Grundbuch bedurft hätte. Die A._____ SA sei damit nicht 
in Verzug gewesen, solange die B._____ SA bzw. C._____ ihren Willen, das Kauf-
recht auszuüben, nicht kundgetan hätten. Ausserdem habe zum Zeitpunkt des 
Vertragsschlusses keine Planung für die Überbauung oder gar eine Baubewilli-
gung vorgelegen. Ebensowenig habe ein Bauprojekt bestanden und die Kläger 
hätten über keine Finanzierungszusage der Bank verfügt. Die Planung der Kläger 
für die Überbauung sei somit nicht durchführbar gewesen. Bei den bezahlten CHF 
200'000.00 handle es sich um ein Reuegeld bzw. eine Konventionalstrafe, welche 
verfallen sei, da die Kläger das Kaufrecht nicht innert Frist ausgeübt hätten. 

4. Die Vorinstanz hiess die Klage gut und verpflichtete die A._____ SA zur 
Rückerstattung von CHF 200'000.00 zuzüglich Zins an C._____. Der Kaufvertrag 
und der Kaufrechtsvertrag seien in einem sachlichen und rechtlichen Sinne mit-

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einander verknüpft gewesen und hätten ein einheitliches Vertragswerk gebildet, 
weshalb die Ausübung des Kaufrechts nach dem Dahinfallen des Kaufvertrags für 
die Klägerschaft nicht mehr von Interesse gewesen sei. Dabei stützte sie sich im 
Wesentlichen auf zwei Klauseln im Kaufvertrag (RG act. II./10 Ziff. 5.2 und Ziff. 
5.3). Nach Würdigung dreier Zeugenaussagen kam sie zudem zum Ergebnis, 
dass die Kläger zum Zeitpunkt des Rücktritts vom Kaufvertrag das Projekt immer 
noch verwirklichen wollten. Dagegen wendet die Berufungsklägerin ein, die Vor-
instanz sei fälschlicherweise von einer Verknüpfung der beiden Verträge ausge-
gangen. Es sei den Parteien klar gewesen, dass es sich um zwei verschiedene 
und voneinander unabhängige Verträge gehandelt habe. Beim Rücktritt vom Kauf-
vertrag am 12. Januar 2010 sei nie von einem Rücktritt vom Kaufrechtsvertrag die 
Rede gewesen. Erst im Nachhinein habe sich die Klägerschaft entschlossen, das 
Kaufrecht nicht auszuüben. Die Bindung sei im Kaufrechtsvertrag auch nicht expli-
zit aufgenommen worden.

5. Im konkreten Fall ist unbestritten, dass die beiden Verträge einen themati-
schen Zusammenhang aufweisen. Das ergibt sich insbesondere auch aus den von 
der Vorinstanz zitierten Vereinbarungen. Auch dass die Berufungsbeklagte ein 
Gesamtprojekt plante, das sich über alle drei Parzellen erstreckte, erscheint aus-
gewiesen. Dazu ist auf die Erwägungen der Vorinstanz 4.1.1.-4.1.2.3. zu verwei-
sen. Damit ist aber noch nicht gesagt, dass die beiden Verträge auch rechtlich so 
miteinander verbunden sind, dass beim Dahinfallen des Kaufvertrages ohne Wei-
teres auch der Kaufrechtsvertrag dahinfällt, sie mithin das gleiche rechtliche 
Schicksal teilen. Gemäss BGer 4C.373/2006 v. 29.1.2007 E. 4.2 (mit Hinweis auf 
BGE 118 II 157 E. 3a) ist dies nur dann der Fall, wenn die verschiedenen Partei-
vereinbarungen nicht als selbständige Verträge nebeneinanderstehen, sondern 
nach dem Willen der Parteien in der Art miteinander verknüpft und voneinander 
abhängig sind, dass ein gemischter oder zusammengesetzter Vertrag vorliegt, die 
Vereinbarungen somit als Einheit aufgefasst werden. Dies wirkt sich insbesondere 
für die Vertragsbeendigung aus, da es nicht angeht, die einzelnen Vertragsbe-
standteile angesichts ihrer gegenseitigen Abhängigkeit einem unterschiedlichen 
rechtlichen Schicksal zu unterwerfen. Ob eine solche rechtliche Verknüpfung auch 
für den vorliegenden Fall anzunehmen ist, gilt es nachfolgend zu prüfen, wobei 
hierfür gestützt auf Art. 8 ZGB die Berufungsbeklagten beweispflichtig sind. 

5.1. Das Zustandekommen eines Vertrags setzt nach Art. 2 Abs. 1 OR die Eini-
gung über sämtliche wesentlichen Vertragspunkte voraus (BGE 127 III 248 E. 3d). 
Wer objektiv unwesentliche Punkte als Bedingung seines Vertragswillens ansieht, 
muss das deutlich zu erkennen geben (BGE 118 II 32 E. 3d m.w.H.). Das Gericht 

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hat nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung im Rahmen der Ausle-
gung von Willenserklärungen zunächst den übereinstimmenden wirklichen Willen 
der Parteien festzustellen (sog. subjektive oder empirische Auslegung; BGE 143 
III 157 E. 1.2.2). Lässt sich ein solcher nicht feststellen bzw. beweisen, so sind die 
Willenserklärungen der Parteien nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (sog. 
objektivierende oder normative Auslegung). Bei der Prüfung nach dem Vertrau-
ensgrundsatz hat das Gericht durch eine objektivierende Auslegung den Ver-
tragswillen zu ermitteln, den die Parteien mutmasslich gehabt haben, wobei es als 
Vertragswillen anzusehen hat, was vernünftig und korrekt handelnde Parteien un-
ter den gegebenen, auch persönlichen Umständen durch die Verwendung der 
auszulegenden Worte oder ihr sonstiges Verhalten ausgedrückt und folglich ge-
wollt haben würden, und wie sie vom Empfänger in guten Treuen nach ihrem 
Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden wer-
den durften und mussten (BGE 143 III 157 E. 1.2.2). Der Richter hat mit anderen 
Worten das als Vertragswillen anzusehen, was vernünftig und redlich handelnde 
Parteien mit ihrer Wortwahl oder ihrem Verhalten ausgedrückt und gewollt hätten. 
Die Willenserklärungen der Parteien sind nicht nur nach ihrem Wortlaut und dem 
Zusammenhang, in dem sie stehen, zu beurteilen, sondern auch nach den Um-
ständen, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden sind. 
Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses; nachträgliches Par-
teiverhalten ist nicht von Bedeutung und kann höchstens im Rahmen der Beweis-
würdigung auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen. Nur 
wenn auch ein normativer Konsens fehlt, liegt möglicherweise eine Vertragslücke 
vor (vgl. zum Ganzen Jolanta Kren Kostkiewicz, in: Orell Füssli Kommentar zum 
Obligationenrecht, 3. Aufl. 2016, N 1 ff. zu Art. 18, mit diversen weiteren Hinwei-
sen).

5.2. Zunächst ist festzustellen, dass es sich beim Kaufvertrag und dem Kauf-
rechtsvertrag um zwei unterschiedliche Vertragswerke handelt, die zwar am sel-
ben Tag, jedoch zwischen verschiedenen Parteien geschlossen wurden (jedenfalls 
was die beiden Verträge vom 21. August 2009 betrifft). Dies allein ist gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung allerdings für sich genommen noch nicht 
massgeblich (vgl. BGer 2C_705/2017 v. 10.8.2018 E. 3.3.3). Auch spielt das ge-
plante Bauprojekt in keinem der beiden Verträge eine Rolle; es wird nicht einmal 
erwähnt. Ausserdem sind dem Vertrag im Anhang keine Pläne beigelegt. Dass die 
Verträge nur Gültigkeit haben, sofern das Gesamtprojekt realisiert werden kann, 
lässt sich den Verträgen damit nicht entnehmen. Insbesondere wird im Kauf-
rechtsvertrag auch nirgends explizit festgehalten, dieser gelte nur unter der Bedin-
gung, dass auch der Kaufvertrag erfüllt werde. Zwar trifft es zu, dass die beiden 

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Verträge aufeinander Bezug nehmen. So wird in beiden Verträgen identisch das 
Folgende festgehalten:

2.2. Sulla particella N° I._____ attualmente è costituita una proprietà per 
piani suddivisa in due PPP N° J._____ e H.________. La società ven-
ditrice è proprietaria delle due PPP. La società venditrice ha chiesto di 
dividere la particella N° I._____, conseguentemente il geometra del 
registro fondiario ha allestito la mutazione N° K._____ che prevede la 
formazione di una nuova particella N° L._____ di m2 626 ed una parte 
che continua a portare l'attuale N° I._____ di m2 532. Oggetto della 
compravendita è la particella N° I._____ di mq 532. 

2.3. La società venditrice si impegna a sciogliere la PPP per permettere l'-
iscrizione della mutazione che prevede la divisione dell'attuale particel-
la N°I._____ in due parti: particella N° L._____ di m2 626 e particella 
N° I._____ di m2 532.

Was die Löschung des Grundpfandes und der Stockwerkeinheiten betrifft, enthal-
ten die beiden Verträge jedoch teilweise unterschiedliche Klauseln. Der Kaufver-
trag beinhaltet folgende Regelung:

2.4. Sulle singole PPP J._____ e H.________ grava attualmente un pegno 
immobiliare. La società A._____ SA si impegna a liberare dal pegno la 
superficie del fondo, oggetto della presente compravendita, al più tardi 
con la contestuale iscrizione a registro fondiario della presente com-
pravendita. 

Demgegenüber ist im Kaufrechtsvertrag das Folgende festgehalten worden: 

2.4. Sulle singole PPP J._____ e H.________, nonché sulla particella N° 
M._____ grava attualmente un pegno immobiliare. La società A._____ 
SA si impegna a svincolare dal pegno i fondi predetti, al più tardi con la 
contestuale iscrizione dell'esercizio del diritto di compera. 

Die Tatsache, dass die Bestimmungen 2.2 und 2.3 wiederholt wurden und die Be-
stimmung 2.4 für den Kaufrechtsvertrag angepasst wurde, spricht ebenfalls dafür, 
dass die Verträge auch unabhängig voneinander erfüllbar sein sollten. Insbeson-
dere wurde im Kaufrechtsvertrag festgehalten, dass die Löschung der Stockwerk-
einheiten und Pfandrechte spätestens mit der Eintragung der Ausübung des Kauf-
rechts erfolgen sollte. Ein Verweis auf den Kaufvertrag und dessen Erfüllung fehlt. 
Aus dem Vertragstext der Verträge ergibt sich nach dem Gesagten nicht, dass die 
Parteien eine rechtliche Verknüpfung des Kaufvertrags mit dem Kaufrechtsvertrag 
beabsichtigten. Wäre die Abhängigkeit des Kaufrechtsvertrags vom Kaufvertrag 
als zwingend vorausgesetzt erachtet worden, hätte dies beispielsweise in Form 
einer Bedingung oder einer Rücktrittsklausel in den Vertrag aufgenommen werden 
müssen, sofern eine solche im Immobiliarsachenrecht überhaupt möglich wäre 
(vgl. dazu BGer 2C_705/2017 v. 10.8.2018 E. 3.3.2 ff.; Eugen Bucher, Schweize-
risches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 2. Aufl., Bern 1988, S. 509 f.) 

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5.3. Auch aus den übrigen Umständen lässt sich nicht ableiten, dass die Partei-
en eine rechtliche Abhängigkeit der beiden Verträge planten. So war denn auch im 
Zeitpunkt, als die Käuferin vom Kaufvertrag zurücktrat, keine Rede davon, dass 
auch vom Kaufrechtsvertrag zurückgetreten werde. Wäre sie tatsächlich von einer 
rechtlichen Einheit von Kauf- und Kaufrechtsvertrag ausgegangen, wäre zu erwar-
ten gewesen, dass sie gleichzeitig vom Kauf- und Kaufrechtsvertrag zurückgetre-
ten wäre. Indem sie ein anderes Vorgehen gewählt und (zumindest) vorerst am 
Kaufrechtsvertrag festgehalten hat, gab sie selbst zu erkennen, dass der Kauf-
rechtsvertrag seinem eigenen Schicksal folgte. Erst im Nachhinein beruft sie sich 
auf eine angebliche rechtliche Einheit der beiden Verträge. Dabei fällt auf, dass sie 
auch noch in ihrem Schreiben vom 13. August 2010 (RG act. II./18) wirtschaftliche 
Gründe für die Nichtausübung des Kaufrechts anführte ("wirtschaftlich nicht ver-
tretbar"). Von einer rechtlichen Einheit oder dergleichen war dort (noch) nirgends 
die Rede. Auch der Umstand, dass das Kaufrecht bis ein Jahr nach dem Kauf, 
mithin mit deutlicher zeitlicher Distanz, ausgeübt werden konnte, kann als zusätz-
liches Indiz dafür angesehen werden, dass die Parteien die beiden Geschäfte 
nicht zwingend miteinander verbinden wollten. Ausserdem hätte ihnen auch die 
Möglichkeit offen gestanden, die Frist für die Ausübung des Kaufrechts zu erstre-
cken. Davon wurde jedoch offenkundig kein Gebrauch gemacht; jedenfalls wird 
entsprechendes von den Parteien nicht geltend gemacht. 

5.4. Schliesslich kommt hinzu, dass auch der Bau des geplanten Resorts nur 
mit der Parzelle I._____ aufgrund der Vertragsausgestaltung als nicht ausge-
schlossen erscheint. In Ziff. 5.1 des Kaufvertrages wird die Möglichkeit einer unter-
irdischen "Passerelle" zwischen dem N._____ und dem Haus B vorgesehen. Wäre 
für die Käuferin der Erwerb einzig von Haus B wirtschaftlich nicht sinnvoll bzw. 
nicht gewollt gewesen (vgl. hierzu KG act. A.2, S. 7), so will nicht recht einleuch-
ten, warum eine (zur bestehenden Passerelle zwischen N._____ und Haus C) al-
ternative Verbindung Eingang in den Kaufvertrag gefunden hat. Die entsprechen-
de Vertragsklausel deutet eher auf eine Absicherung der Anbindung an das 
N._____ auch für den Fall hin, dass es zu keiner Ausübung des Kaufrechts bzw. 
zu keinem Erwerb auch der Häuser A und C kommen würde. Nicht nachvollzieh-
bar ist zudem, warum der Kaufrechtsvertrag für die Käuferin nur dann Sinn ge-
macht hätte, wenn sie Eigentümer der Parzelle neu Nr. I._____ geworden wäre 
(so aber etwa RG act. II./18). Die Berufungsbeklagten haben diesen Standpunkt 
denn auch nie näher begründet. Dagegen spricht denn auch, dass – nach eigenen 
Aussagen der Berufungsbeklagten (RG act. I./3, S. 5) – es sich beim Haus C um 
das "Filet-Stück" gehandelt hat, welches durch die bestehende Passerelle zum 
N._____ die Anbindung an dasselbe sichergestellt hätte. Da Gegenstand des 

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Kaufrechtsvertrages nebst Haus C auch noch Haus A war, welches direkt an das 
B._____ anschloss, wäre auch bloss durch den Erwerb von Haus A und C eine 
durchgehende bauliche Verbindung zwischen dem B._____ und dem N._____ und 
damit die Realisierung des ursprünglich geplanten Resortgedankens möglich ge-
wesen. Insofern hätte es des Erwerbs (auch) von Haus B gar nicht zwingend be-
durft. Auch dies spricht gegen eine rechtliche Einheit zwischen Kauf- und Kauf-
rechtsvertrag.

5.5. Entgegen der Schlussfolgerung der Vorinstanz (vgl. act. B.1, E. 4.1.2.2) ist 
davon auszugehen, dass den Berufungsbeklagten bereits im Zeitpunkt der Ver-
tragsschlüsse die (kaum überwindbaren) baurechtlichen Hürden für das ursprüng-
lich angedachte Gesamtprojekt in Form eines Resorts bewusst gewesen waren 
(vgl. hierzu act. A.1, S. 10 ff.; RG act. II./5; RG act. III./6). RG act. II./5 ist zu ent-
nehmen, dass P._____, Projektleiter der Berufungsbeklagten, eine Realisierung 
des Projekts nur im Falle einer Gesetzesrevision als möglich ansah (vgl. hierzu 
auch RG act. X./21, Antwort auf Frage 6 ["Raumplanung und neue Gesetzgebun-
gen wären notwendig gewesen..."]). Vor diesem Hintergrund kann schwerlich ge-
sagt werden, aus Sicht der Berufungsbeklagten seien die beiden Verträge derart 
miteinander verbunden gewesen, dass sie als rechtliche Einheit angesehen wur-
den. P._____ sagte zudem aus, im Januar 2010 – also nach Abschluss der Ver-
träge – habe es kein Projekt gegeben, sondern nur Volumenstudien (RG act. 
X./21, Antwort auf Ergänzungsfrage 3 von RA Joos [S. 8]). Zum Kauf sei es ge-
kommen, weil man schauen wollte, ob sich der Resortgedanke, den man hatte, 
realisieren liesse (RG act. X./21, Antwort auf Frage 6). Diese Aussagen legen na-
he, dass im Zeitpunkt, als die beiden Verträge abgeschlossen wurden, noch kein 
hinreichend konkretes (Gesamt-)Projekt für die Überbauung bestand. Zwar mag 
die Gesamtüberbauung in Form eines Resorts favorisiert gewesen sein; dass es 
jedoch ausschliesslich nur um ein solches Projekt gegangen sein soll, ergibt sich 
daraus aber nicht zweifelsfrei. Umso weniger lässt sich annehmen, für die Beru-
fungsklägerin sei unter diesen Umständen erkennbar gewesen, dass die Beru-
fungsbeklagten von einer rechtlichen Einheit beider Verträge ausging bzw. dass 
die beiden Verträge so konzipiert waren.

5.6. Zusammenfassend ist nach dem Gesagten davon auszugehen, dass ent-
gegen der Auffassung der Vorinstanz die beiden Verträge rechtlich nicht miteinan-
der verknüpft waren und daher unabhängig voneinander bestehen konnten. 

6. Ist gemäss vorstehenden Erwägungen nicht von einer rechtlichen Verknüp-
fung der beiden Verträge auszugehen, ist in einem nächsten Schritt festzulegen, 
welche Konsequenzen dies für den Kaufrechtsvertrag hat. 

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6.1. Die Käuferin macht nicht geltend, dass sie das Kaufrecht habe ausüben 
wollen (sie ging ja – zu Recht – davon aus, dass sie rechtsgültig vom Kaufvertrag 
zurückgetreten war und hatte dementsprechend auch kein Interesse am zweiten 
Grundstück). Sie stellt sich jedoch auf den Standpunkt (vgl. act. A.2,  S. 15), dass 
sie das Kaufrecht gar nicht innert Frist habe ausüben können, weil die Verkäuferin 
aus alleinigem Verschulden die vertraglichen und rechtlichen Voraussetzungen für 
die Ausübung des Kaufrechts gar nicht geschaffen habe. Es stellen sich damit 
wieder ähnliche Fragen wie in ZK2 13 9 betreffend Vorleistungspflicht und Verzug 
(vgl. insbesondere E. 7b). Gemäss Ziff. 2.4 des Kaufrechtsvertrags musste die 
Löschung der Pfandrechte spätestens mit der gleichzeitigen Vormerkung des 
Kaufrechts im Grundbuch erfolgen. Es bestand damit auch hier keine Vorleis-
tungspflicht der Verkäuferin. Sie musste die Löschung der eingetragenen Lasten 
lediglich soweit vorbereitet haben, dass diese gleichzeitig mit der Eintragung des 
Kaufrechtsvertrags durchgeführt werden konnte. Indem die Käuferin das Kaufrecht 
aber gar nicht ausgeübt hat, konnte die Verkäuferin auch nicht in Verzug geraten 
(vgl. Ziff. 21 der Berufung). Somit gelangt Ziffer 3 des Kaufrechtsvertrags zur An-
wendung, wonach der Verkäufer dem Käufer gegen eine Entschädigung von CHF 
200'000.00 ein Kaufrecht an den sich in der Gemeinde D._____ befindlichen Par-
zellen Nr. M._____ und Nr. L._____ überträgt, wobei die Entschädigung im Falle 
der Nichtausübung des Kaufrechts als Vertragsstrafe an den Verkäufer fällt. Wird 
das Kaufrecht ausgeübt, so ist die Entschädigung gemäss dieser Bestimmung an 
den Kaufpreis anzurechnen.

6.2. Die Parteien haben mit der vorstehend genannten Regelung zum Ausdruck 
gebracht, dass der geleisteten Zahlung – je nachdem, ob das Kaufrecht ausgeübt 
wird oder nicht – ein unterschiedlicher Charakter zukommen soll. Bei Ausübung 
des Kaufrechts fungiert die geleistete Zahlung über die Bereithaltung des Kaufge-
genstandes während der Laufzeit des Kaufrechts hinaus als Anzahlung an den 
Kaufpreis, während bei Nichtausübung des Kaufrechts die Zahlung lediglich die 
Bereithaltung des Kaufgegenstandes entschädigt und mit keinem weiteren Vorteil 
für den Kaufrechtsverpflichteten verbunden ist. Insofern kommt ihr ein gewisser 
pönaler Charakter zu (vgl. zum Ganzen KGer GR ZK2 15 55 v. 21.11.2016 E. 6c; 
BGer 4A_281/2014 v. 17.12.2014 E. 3.4.2). Anders als bei der Konventionalstrafe 
(vgl. Art. 163 Abs. 2 OR) ist der Verfall der Entschädigung an die Verkäuferin 
gemäss Wortlaut von Ziff. 3 des Kaufrechtsvertrages nicht auf den Fall be-
schränkt, dass das Kaufrecht aus von der Kaufrechtsberechtigten zu vertretenden 
Gründen nicht ausgeübt wird. Damit besteht eine von den Parteien explizit getrof-
fene Regelung, welche die dispositive Bestimmung von Art. 163 Abs. 2 OR ver-
drängt bzw. dieser vorgeht (vgl. KGer GR ZK2 15 55 v. 21.11.2016 E. 8b). Demzu-

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folge liegt entgegen der Darlegung der Vorinstanz auch keine Zuwendung aus 
nachträglich weggefallenem Grund, mithin keine ungerechtfertigte Bereicherung 
vor. 

6.3. An dieser Stelle nicht näher zu thematisieren ist die Frage eines allfälligen 
Irrtums der Käuferin. Hierfür mangelt es bereits an einer hinreichenden Substanti-
ierung der Behauptung. Gleiches hat bezüglich des ebenfalls nur ansatzweise an-
gedeuteten Rücktrittsrechts infolge mutmasslicher Pflichtverletzung durch die Ver-
käuferin zu gelten. Über einen nicht substantiiert behaupteten Sachverhalt ist kein 
Beweis abzunehmen.

7. Nach dem Gesagten hat die Anzahlung von CHF 200'00.00 daher in Gut-
heissung der Berufung bei der Verkäuferin zu verbleiben. Der angefochtene Ent-
scheid des Regionalgerichts Maloja vom 29. Mai 2018 ist aufzuheben und die Kla-
ge der B._____ SA und von C._____ ist abzuweisen.

8. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie 
auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 
ZPO).

8.1. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens in Höhe von CHF 8'000.00 
sowie die Kosten der Schlichtungsbehörde von CHF 600.00 gehen – unter solida-
rischer Haftbarkeit – dem Ausgang des vorliegenden Berufungsverfahrens ent-
sprechend zu Lasten der B._____ SA und von C._____.

8.2. Die Berufungsbeklagten haben die Berufungsklägerin zudem auch für das 
Verfahren vor dem Regionalgericht Maloja aussergerichtlich zu entschädigen. Der 
Rechtsvertreter der Berufungsklägerin reichte vor der Vorinstanz zum einen eine 
Honorarvereinbarung (RG act. VI./3.) zu den Akten. Daraus geht hervor, dass ein 
Stundenansatz von CHF 270.00 sowie ein Interessenwertzuschlag nach Streitwert 
vereinbart wurde. Zum anderen stellte er mit Honorarnote 29. Mai 2018 (RG act. 
VI./4.) ein Honorar von insgesamt CHF 32'914.37 einschliesslich Barauslagen und 
Mehrwertsteuer in Rechnung. Diese Honorarnote wurde seitens der Gegenpartei 
nicht gerügt und sie scheint angesichts der sich stellenden Tat- und Rechtsfragen 
grundsätzlich angemessen. Jedoch gilt es zu beachten, dass die Berufungskläge-
rin gemäss Unternehmens-Identifikationsregister UID mehrwertsteuerpflichtig ist 
und daher die ihrer Rechtsvertretung bezahlte Mehrwertsteuer als Vorsteuer ab-
ziehen kann. Demzufolge kann im konkreten Fall die Mehrwertsteuer nicht zuge-
sprochen werden und ist folglich vom geltend gemachten Honorar abzuziehen. 
Entsprechend sind die Berufungsbeklagten – unter solidarischer Haftbarkeit – zu 

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verpflichten, die Berufungsklägerin für das erstinstanzliche Verfahren ausseramt-
lich mit CHF 30'529.00 (inkl. Barauslagen und Interessenwertzuschlag) zu ent-
schädigen.

9.1. Die Kosten des vorliegenden Berufungsverfahrens in Höhe von 
CHF 8'000.00 (vgl. Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfah-
ren [VGZ; BR 320.210]) gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens vollständig zu 
Lasten der Berufungsbeklagten und werden mit dem Kostenvorschuss der Beru-
fungsklägerin verrechnet. Die Berufungsbeklagten werden – unter solidarischer 
Haftbarkeit – verpflichtet, der Berufungsklägerin den Betrag von CHF 8'000.00 
direkt zu ersetzen. Der Restbetrag von CHF 7'000.00 wird der Berufungsklägerin 
durch das Kantonsgericht von Graubünden erstattet. 

9.2. Die Berufungsbeklagten haben die Berufungsklägerin zudem aussergericht-
lich zu entschädigen. In Ermangelung einer Honorarnote wird die Parteientschädi-
gung vorliegend auf CHF 4'500.00 (inkl. Barauslagen) festgelegt. Die Mehrwert-
steuer wird nicht zugesprochen (vgl. E. 8.2). 

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Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid wird auf-
gehoben.

2. Die Klage der B._____ SA und von C._____ wird abgewiesen.

3. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens in Höhe von CHF 8'000.00 
sowie die Kosten der Schlichtungsbehörde von CHF 600.00 gehen – unter 
solidarischer Haftbarkeit – zulasten der B._____ SA und von C._____.

4. Die B._____ SA und C._____ haben die A._____ SA für das erstinstanzli-
che Verfahren mit CHF 30'529.00 (inkl. Spesen) ausseramtlich zu entschä-
digen. Sie haften hierfür solidarisch.

5. Die Kosten des Berufungsverfahrens in Höhe von CHF 8'000.00 gehen – 
unter solidarischer Haftbarkeit – zulasten der B._____ SA und von C._____. 
Sie werden mit dem von der A._____ SA geleisteten Kostenvorschuss in 
Höhe von CHF 15'000.00 verrechnet. Die B._____ SA und C._____ werden 
– unter solidarischer Haftbarkeit – verpflichtet, der A._____ SA den Betrag 
von CHF 8'000.00 direkt zu ersetzen. Der Restbetrag des Kostenvorschus-
ses von CHF 7'000.00 wird der A._____ SA durch das Kantonsgericht er-
stattet.

6. Die B._____ SA und C._____ haben die A._____ SA für das Berufungsver-
fahren mit CHF 4'500.00 (inkl. Spesen) ausseramtlich zu entschädigen. Sie 
haften hierfür solidarisch.

7. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in 
Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ge-
führt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 
Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in 
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die 
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen 
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 
ff. BGG.

8. Mitteilung an: