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**Case Identifier:** 140c693e-ef62-5ea2-a320-7138041e10a9
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-04-19
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2019
**Docket/Reference:** DB.2022.162
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/2-db.2022.162.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 DB.2022.162 

Entscheid 

19. April 2023 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Hans Heinrich Knüsli, Steuerrichter 
Christian Griesser und Gerichtsschreiber Sven Tschalèr 

1.  A ,    
2.  B ,    

Nr. 1 vertreten durch C GmbH,  

Nr. 2 vertreten durch Nr. 1,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer,  

K a n t o n   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Bau,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegner,  

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2019 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  (nachfolgend  der  Pflichtige  bzw.  gemeinsam  mit  seiner  Ehefrau  B  die 

Pflichtigen) erwarb am … 2013 die Wohnung Nr. … inkl. Keller … (152/10'000 Miteigen-

tum) in der Liegenschaft … 10-16 (+11-15) in D von der E AG. Am … 2019 veräusserte 

er diesen Miteigentumsanteil zum Preis von Fr. 2'200'000.- an F. 

Am 1. Oktober 2021 erging die Veranlagungsverfügung des kantonalen Steu-

eramts für  die  Steuerperiode  2019.  Darin qualifizierte es  den  Pflichtigen als  gewerbs-

mässigen Liegenschaftenhändler und rechnete den Pflichtigen den Gewinn aus der Ver-

äusserung  des  oben  erwähnten  Miteigentumsanteils  von  Fr. 635'153.-  als  Ertrag  aus 

selbständiger Erwerbstätigkeit auf. Gleichzeitig wurde ein AHV-Abzug von Fr. 63'515.- 

gewährt.  

B. Hiergegen liessen die Pflichtigen am 18. Oktober 2021 Einsprache erheben 

und beantragen, der Veräusserungsgewinn aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums 

sei weder der direkten Bundessteuer noch der AHV zu unterstellen. 

Mit  Entscheid  vom  20.  Oktober  2022  wies  das  kantonale  Steueramt  die  Ein-

sprache ab. Es qualifizierte den Pflichtigen weiterhin als gewerbsmässigen Liegenschaf-

tenhändler und verwies insbesondere auf die kurze Haltedauer, die hohe Fremdfinan-

zierungsquote  sowie  den  engen  Zusammenhang  mit  der  beruflichen  Tätigkeit  des 

Pflichtigen. 

C. Mit Beschwerde vom 15. November 2022 liessen die Pflichtigen beantragen, 

die Wohnung am … nicht dem Geschäftsvermögen zuzuordnen und dementsprechend 

den Veräusserungsgewinn nicht der direkten Bundessteuer zu unterstellen. Der Pflich-

tige habe lediglich einmal ein Stockwerkeigentum veräussert. Es lägen keine kurze Hal-

tedauer,  keine  hohe  Fremdfinanzierungsquote  und  keine  Fachkenntnisse  im  Bereich 

Kauf bzw. Verkauf von Immobilien vor.  

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Das  kantonale  Steueramt  schloss  mit  Beschwerdeantwort  vom  14.  Dezem-

ber 2022 auf Abweisung des Rechtsmittels. Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess 

sich nicht vernehmen. 

Auf  die  weiteren  Vorbringen  der  Parteien  wird,  sofern rechtserheblich,  in  den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Der  direkten  Bundessteuer  unterliegen  gemäss Art. 16  Abs. 1  des  Bun-

desgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) alle wieder-

kehrenden und einmaligen Einkünfte. Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privat-

vermögen  sind  hingegen  steuerfrei  (Art. 16  Abs. 3  DBG).  Art. 18  DBG  umschreibt  die 

steuerbaren Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit. Dazu gehören gemäss Abs. 2 

auch  alle  Kapitalgewinne  aus  Veräusserung,  Verwertung  oder  buchmässiger  Aufwer-

tung von Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die 

ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Abs. 2 Satz 3). 

b) Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt steuerbarer Immobilienhandel im 

Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Per-

son  An-  und  Verkäufe  von  Liegenschaften  nicht  nur  im  Rahmen  der  privaten  Vermö-

gensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies sys-

tematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut; erforderlich ist die Entwicklung 

einer  Tätigkeit,  die  in  ihrer  Gesamtheit  auf  Erwerb  gerichtet  ist  (BGE  125  II  113  = 

StE 1999  B 23.1  Nr. 41  =  ASA  67,  644  =  ZStP  1999,  70;  BGr,  30.  Oktober  2020, 

2C_1021/2019, E. 5.2; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3, je mit Hinweisen auch 

zum Folgenden). Als Indizien hierfür kommen in Betracht: Die systematische bzw. plan-

mässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch 

Parzellierung,  Überbauung,  Werbung  usw.;  Erwerb  in  der  offenkundigen  Absicht,  die 

Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktent-

wicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftengeschäfte, der enge Zusammenhang eines 

Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezi-

eller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur 

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Finanzierung  der  Geschäfte  oder  die  Realisierung  im  Rahmen  einer  Personengesell-

schaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGE 122 II 446 E. 3b; BGr, 1. März 2010, 2C_403/2009 + 

2C_404/2009, E. 2.4).  

c) Als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gilt nicht nur derjenige, dessen 

eigentliche Tätigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften gerichtet ist, sondern 

auch jener, der sich in anderer Weise mit Liegenschaften befasst, die über die blosse 

Vermögensverwaltung  hinausgeht;  beispielsweise,  wenn  der  Liegenschaftenhandel  

einem  Architekten,  einem  Baugeschäft  oder  einem  Handwerksbetrieb  zur  Arbeitsbe-

schaffung dient (BGE 125 II 113; BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 1.4). Solche 

(Quasi-)Liegenschaftenhändler,  d.h.  weder  haupt-  noch  nebenberuflich  tätige  Liegen-

schaftenhändler (BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4), führen regelmässig we-

der eine Buchhaltung noch eine Aufstellung eines Einzelunternehmens (Martin Arnold, 

Nichts  Neues  unter  der  Steuersonne?  Zur  Besteuerung  von  Liegenschaftsgewinnen 

nach dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, ASA 67, 610). 

d) Keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt hingegen vor, wenn Gewinne aus 

der Veräusserung von Liegenschaften bei einer sich zufällig bietenden Gelegenheit (d.h. 

ohne auf Verdienst gerichtete Tätigkeit) erzielt werden, oder wenn bloss das eigene Ver-

mögen  verwaltet  wird,  insbesondere,  wenn  eigene  Liegenschaften  vermietet  werden. 

Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird 

und  kaufmännische  Bücher  geführt  werden  (BGr,  25.  August  2014,  2C_1048/2013,  

E. 2.2; BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). 

e)  Es  macht  grundsätzlich  Sinn,  bei  Quasi-Liegenschaftenhändler  (vgl. oben, 

E. 1. c) erst beim Verkauf einer Liegenschaft zu prüfen, ob in Bezug auf die veräusserte 

Liegenschaft  gewerbsmässiger  Liegenschaftenhandel  vorliegt,  oder  nicht.  Vor  diesem 

Zeitpunkt und solange die steuerpflichtige Person keine über den privaten Vermögens-

bereich  hinausgehenden,  zweifelhaft  erscheinenden  steuermindernden  Abzüge  (z.B. 

überhöhte Schuldzinsen, Abschreibungen, Rückstellungen) vornimmt, besteht in der Re-

gel kein Anlass, die Zugehörigkeit einer Liegenschaft zum Privat- oder Geschäftsvermö-

gen  zu  ergründen.  Die Praxis  misst  dem  Umstand,  dass  eine  streitbetroffene  Liegen-

schaft in den Jahren vor dem Verkauf als Privatvermögen deklariert und vom kantonalen 

Steueramt  als  solches  übernommen  wurde  (inkl. Gewährung  des  Pauschalabzugs  für 

Unterhaltskosten),  keine  entscheidende  Bedeutung  zu  (vgl.  StRK  III,  16. November 

2010,  DB.2010.164).  Denn  der  Grundsatz  der  Gesetzmässigkeit  der  Verwaltung 

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(Legalitätsprinzip)  verlangt  eine  Übereinstimmung  der  Entscheidung  mit  dem  Gesetz 

(Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allge-

meines Verwaltungsrecht, 8. A., 2020, Rz. 325); er geht der Rücksichtnahme auf eine 

gleichmässige  Rechtsanwendung  vor  (Häfelin/Müller/Uhlmann,  Rz. 599;  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, VB zu Art. 109 - 121 N 10 ff. 

und N 99 ff. DBG, mit Verweisungen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Wenn 

das kantonale Steueramt die streitbetroffene Liegenschaft entsprechend den Deklarati-

onen des Pflichtigen in vergangenen Steuerperioden im Privatvermögen belassen hat, 

steht dieser Umstand daher einer Überprüfung in einem späteren Verfahren nicht ent-

gegen (StE 2015 B 23.1 Nr. 82, E. 3.4.3). Ebenso wenig liegt in einem solchen Vorgehen 

ein zur Begründung von schutzwürdigem Vertrauen geeignetes oder widersprüchliches 

Verhalten (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, VB zu Art. 109 - 121 N 50 und 80 DBG, mit 

zahlreichen Hinweisen auf die Gerichtspraxis).  

f) Die Frage, ob eine einfache Gesellschaft eine gewinnorientierte Tätigkeit aus-

übt, muss anhand der Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls entschieden werden. 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung trifft dies allerdings bereits zu, wenn sich 

wenigstens ein Gesellschafter in Ausübung seines Berufs an der Gesellschaft beteiligt 

und die Geschäftsführung für gemeinsame Rechnung besorgt. In diesem Fall stellt der 

den anderen Gesellschaftern zufliessende Anteil am Reingewinn Einkommen aus selb-

ständiger Erwerbstätigkeit dar, und zwar selbst dann, wenn sich die übrigen Gesellschaf-

ter  nicht  persönlich  an  der  Geschäftsführung  beteiligt  haben.  Die  Gründung  einer  

einfachen Gesellschaft kann praxisgemäss für sich allein ein Indiz für einen gewerbs-

mässigen  Liegenschaftenhandel  sein  (BGr,  31. Oktober  2011,  2C_948/2010,  E. 3.1.1, 

auch zum Folgenden; BGr, 13. April 2005, 2A.433/2004, E. 3.3). In diesem Sinn ist eine 

selbständige Erwerbstätigkeit zu vermuten, wenn sich für ein bestimmtes Grundstücks-

geschäft mehrere Personen zu einem Baukonsortium zusammenschliessen und darun-

ter auch solche sind, welche sich im Rahmen ihres Berufs beteiligen und die Geschäfts-

führung für gemeinsame Rechnung im Einvernehmen mit den anderen besorgen. 

2. Strittig ist vorliegend, ob der Verkauf der Wohnung Nr. … (inkl. Keller …) an 

der Liegenschaft … 10-16 (+11-15) in D als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel zu 

qualifizieren ist.  Diesbezüglich besteht zwischen dem  kantonalen  Steueramt  und  dem 

Pflichtigen Uneinigkeit betreffend Bewertung und Gewichtung der einzelnen Kriterien.  

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Wie bereits erwähnt, kommen für die Beurteilung der Streitfrage folgende Indi-

zien in Betracht: Die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang 

eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz 

spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel 

zur Finanzierung der Geschäfte, die Realisierung derselben im Rahmen einer Personen-

gesellschaft oder die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens. 

a)  Im  vorliegenden  Fall  steht  eine  einzige  Liegenschaftentransaktion  im  Jahr 

2019 zur Debatte. Damit liegt keine Häufung von Liegenschaftengeschäften vor, wes-

halb sich daraus keine Handelstätigkeit ableiten lässt. 

b) aa) Das kantonale Steueramt macht geltend, der Pflichtige erfülle das Merk-

mal des liegenschaftsnahen Berufs. Er sei seit mehreren Jahren für die G GmbH (nach-

folgend G GmbH) tätig. Letztere bezwecke laut dem Handelsregistereintrag die Vermitt-

lung und das Management von Grundstücken. Beim Kauf des Stockwerkeigentums am 

…  von  der  E  sei die mit  der  G GmbH  verbandelte  H GmbH  als  Maklerin  aufgetreten. 

Darüber hinaus halte der Pflichtige die Hälfte der Anteile an der I GmbH (nachfolgend I 

GmbH)  und  habe  er  den  Verkauf  zweier  Liegenschaften  der  J  GmbH  vermittelt.  Das 

kantonale Steueramt geht zusammenfassend einerseits von einem liegenschaftsnahen 

Beruf  und  andererseits  von  einer  umfassenden  Vernetzung  in  der  Immobilienbranche 

aus. 

bb)  Demgegenüber  vertreten  die Pflichtigen  die Ansicht,  der  Pflichtige sei  für 

die G GmbH im Bereich Verwaltung und Vermietung tätig. Er wickle für seine Arbeitge-

berin keine Verkäufe und Käufe ab und habe auf privater Basis lediglich zwei Liegen-

schaften vermittelt. 

cc)  Das  Bundesgericht  verneinte  bei  einem  Schreinermeister  mit  eigener 

Schreinerei die Berufsnähe. Zwar verfüge dieser über gewisse Kenntnisse der Baubran-

che,  eine  derartige  Berufsnähe  sei  indessen  jeder  berufstätigen  Person  eigen,  die  in 

irgendeiner Form mit Liegenschaften zu tun habe, resp. Zulieferer des Baugewerbes sei 

(BGr,  21. März  2017,  9C_591/2016,  E. 6.1.4).  Daraus  lässt  sich  folgern,  dass  ein ge-

werbsmässiger Liegenschaftenhändler u.a. in der Lage sein muss, potentielle Kaufob-

jekte zu bewerten, die Preisentwicklung im Auge zu behalten, Fremdfinanzierungsmög-

lichkeiten zu beurteilen, Sanierungskosten abzuschätzen oder rechtliche Möglichkeiten 

und Restriktionen (wie die mietrechtliche Situation, die Möglichkeit einer Parzellierung 

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oder  einer  Umwandlung  in  Stockwerkeigentum)  zu  beurteilen.  Zu  beachten  ist  ferner, 

dass die Rechtsprechung das Kriterium der beruflichen Nähe stark relativiert hat. Nicht 

jeder  erfahrene  Handwerker  ist  zwangsläufig  ein  Immobilienspezialist.  Angesichts  der 

Zinsbaisse  würden  sich  auch  Privatpersonen  vermehrt  mit  Immobilieninvestitionen 

befassen, weshalb dem Merkmal eines liegenschaftsnahen Berufs nicht mehr die glei-

che  Relevanz  wie  früher  beigemessen  werden  könne  (vgl.  BGr,  21. März  2017, 

9C_591/2016, E. 6.1.4).  

In ihrer Steuererklärung geben die Pflichtigen keine Berufsbezeichnung an und 

es ist nichts über ihre berufliche Ausbildung bekannt. Die diesbezüglichen Sachdarstel-

lungen der Parteien unterscheiden sich stark.  

Der Einwand der Pflichtigen, wonach der Pflichtige als Immobilienverwalter tätig 

sei,  vermag  nicht  zu  überzeugen.  Laut  Handelsregister  fungiert(e)  dieser  als  Verwal-

tungsrat,  Geschäftsführer  oder  Zeichnungsberechtigter  zahlreicher  Immobiliengesell-

schaften (z.B. der K AG, der G GmbH, der L GmbH, der I GmbH, der M AG oder der  

N AG). Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass der Pflichtige alleiniger Gesellschafter 

der L GmbH ist, welche den Erwerb, das Halten, das Verwalten und die Veräusserung 

von Liegenschaften sowie die Entwicklung und Realisation von Immobilienprojekten be-

zweckt. Weiter hält der Pflichtige 50% der Stammanteile an der I GmbH, die den Handel, 

das  Halten  und  Verwalten  sowie  den  Umbau  und  die  Renovation  von  Immobilien  be-

zweckt (vgl. www.zefix.ch). Zudem war er einerseits als Makler bei zwei Liegenschaften-

verkäufen  der  J  GmbH  tätig  und  trat  andererseits  als  Bauherrenvertreter  des  O-  und  

P-hauses an der …strasse in D in Erscheinung.  

Diese Nähe zum Immobiliensektor muss sich der Pflichtige anrechnen lassen. 

Er  ist  zweifellos  nicht  nur  Immobilienbewirtschafter,  sondern  Immobilienfachmann.  In 

dieses  Bild  passen  nebenbei  bemerkt  auch  verschiedene  Q-Berichte,  in  welchen  der 

Pflichtige  sich  als  Vertreter  der  G  GmbH  bzw.  mit  ihr  verbandelter  Unternehmen  zu  

diversen Bauprojekten äusserte. 

c) Bezüglich des Einsatzes spezieller Fachkenntnisse kann auf die Ausführun-

gen  betreffend  die  berufliche  Tätigkeit  des  Pflichtigen  bzw.  der  Pflichtigen  verwiesen 

werden (vgl. oben, E. 2. b). Der Pflichtige verfügt zweifelsohne über besondere Fach-

kenntnisse,  die ihm  auf dem Immobilienmarkt  einen Vorteil  verschaffen und förderlich 

sind, um mit Liegenschaften Gewinne zu erzielen. 

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d) Im vorliegenden Fall betrug die Besitzdauer rund sechs Jahre. Die Pflichtigen 

bezeichnen diese Besitzdauer als nicht kurz, währendem das kantonale Steueramt von 

einer kurzen Besitzdauer ausgeht.  

Bei der Beurteilung der Besitzesdauer kann auf die gesetzliche Regelung bei 

der  Grundstückgewinnsteuer  verwiesen  werden  (vgl.  dazu:  Gianfranco  Gambaro,  Die 

Qualifikation  juristischer  Personen  als  Liegenschaftenhändler  bei  der  Grundstückge-

winnsteuer, in ZStP 2022, Heft 4, S. 296 f.). Bei kurzfristig realisierten Grundstückgewin-

nen sind die Kantone laut (Art. 12 Abs. 5 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung 

der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) ver-

pflichtet, diese stärker zu besteuern. Bei der Ausgestaltung dieser stärkeren Besteue-

rung verbleibt den Kantonen ein erheblicher Spielraum. Spätestens ab einer Besitzdauer 

von fünf Jahren wird kein Zuschlag mehr erhoben (vgl. Besteuerung der Grundstückge-

winne, Dossier Steuerinformationen der ESTV, auch zum Folgenden). Bei einer mittleren 

Besitzdauer sehen mit Ausnahme des Kantons Obwalden alle Kantone eine Ermässi-

gung der Grundstückgewinnsteuer vor. Einige Kantone (z.B. Zürich, Bern oder Schwyz) 

gewähren  ab  fünf  Jahren  eine  Ermässigung,  andere  sehen  diese  erst  ab  dem  elften 

Besitzjahr (Aargau, Graubünden) vor. Der Kanton St. Gallen setzt sogar 16 Besitzjahre 

für eine Ermässigung voraus. Die Festlegung der maximalen Ermässigung ist ebenfalls 

sehr unterschiedlich. Im Kanton Neuenburg wird diese bei einer Besitzdauer von 14 Jah-

ren gewährt, währendem diese Schwelle im Kanton Jura erst nach 50 Jahren erreicht 

wird. Viele Kantone lassen den Maximalabzug bei einer Besitzdauer von 20 bis 25 Jah-

ren zu (z.B. Zürich, Uri, Schwyz, Basel-Stadt, Aargau, Thurgau). Mit dem Erreichen die-

ser Schwelle liegt sodann zweifellos eine lange Besitzdauer vor. Eine Besitzdauer von 

unter fünf Jahren gilt somit als kurz (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 18 N 28 DBG), 

während von einer langen Besitzdauer erst ab etwa 20 Jahren gesprochen werden kann. 

Im vorliegenden Fall liegt also weder eine kurze noch eine lange, sondern eine mittlere 

Besitzdauer vor. Aus der Besitzdauer kann daher für die Beurteilung der strittigen Frage 

nichts abgeleitet werden. 

e) aa) Zu prüfen bleibt die Fremdfinanzierungsquote. Das Kriterium des Einsat-

zes erheblicher Fremdmittel beruht auf der Überlegung, dass derjenige, der einen hohen 

Anteil an Fremdkapital einsetzt, ein höheres Risiko eingeht. Dieses Risiko besteht bei 

einer  vermieteten  Liegenschaft  darin,  dass  unter  Berücksichtigung  des  Mietrechts  die 

Mietzinserhöhungsmöglichkeiten bei einer Hypothekarzinserhöhung detailliert geregelt 

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sind  und  dabei  die  konkrete  Fremdkapitalquote  nicht  berücksichtigt  wird  (vgl.  Art. 13 

Abs. 1  der  Verordnung  über  die  Miete  und  Pacht  von  Wohn-  und  Geschäftsräumen). 

Infolgedessen  kann bei einer  hohen  Fremdfinanzierungsquote  die  Zinserhöhung  nicht 

vollständig auf die Mieter überwälzt werden, währendem dies bei einer tiefen Fremdfi-

nanzierungsquote möglich ist. Des Weiteren existiert bei sinkenden Immobilienpreisen 

das Risiko, dass der Darlehensgläubiger eine teilweise Tilgung verlangt. Hiervon sind 

i.d.R.  nur  Personen  mit  einer  hohen  Fremdkapitalquote  betroffen.  Ein  Eigentümer  mit 

einer  niedrigen  Fremdfinanzierungsquote  kann  deshalb  Hypothekarzinserhöhungen 

oder  kurzfristigen  Preissenkungen  häufig  gelassen  entgegensehen.  Allerdings  fällt  im 

Fall einer tiefen Fremdfinanzierungsquote die Eigenkapitalrendite häufig tiefer aus. Eine 

hohe Fremdfinanzierungsquote offenbart eine höhere Risikobereitschaft und deutet des-

halb  auf  einen  gewerbsmässigen  Liegenschaftenhandel  hin.  Verhältnismässig  wenig 

Fremdkapital  spricht  hingegen  für  eine  private  Vermögensverwaltung.  Bei  einer  sehr  

hohen Fremdfinanzierungsquote kann derweil nicht mehr von einer eigentlichen Verwal-

tung des privaten Vermögens gesprochen werden. Es wird vielmehr unter Einsatz frem-

der Mittel auf eine Wertsteigerung spekuliert. 

Entsprechend wird bei nicht selbst genutzten Liegenschaften sowie Zweit- und 

Ferienwohnungen  in der  Regel  bei  einem  Fremdfinanzierungsgrad  von  mehr  als  zwei 

Dritteln von unüblich hohen Fremdmitteln gesprochen. Dies im Gegensatz zu selbstbe-

wohnten Liegenschaften, bei welchen üblicherweise bis zu rund 80% des Verkehrswerts 

fremdfinanziert werden (BGr, 30. Oktober 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5, mit weiteren Hin-

weisen). 

bb)  Das  kantonale  Steueramt  ging  in  seinem  Einspracheentscheid  von  einer 

Fremdfinanzierungsquote von 100% aus. Es stützte sich dabei auf den Kaufpreis von 

Fr. 1'235'000.- ohne Berücksichtigung des Innenausbaus von Fr. 250'097.- und stellte 

diesem  die  Hypothek  der  R-Bank  von  Fr. 1'170'000.-  sowie  die  Darlehen  von  S  über 

Fr. 100'000.- und der G GmbH über Fr. 91'772.- gegenüber. Der Pflichtige habe nur dank 

dieser  Darlehen  die  vermutlich  zu  leistenden  Anzahlungen  aufbringen  können.  Insge-

samt  geht  das  kantonale  Steueramt  somit  von  Fremdkapital  in  der  Gesamthöhe  von 

Fr. 1'361'772.- aus. Eventualiter sei bei Berücksichtigung des Kaufpreises inklusive dem 

Innenausbau  und  den  Handänderungsabgaben  von  insgesamt  Fr. 1'487'842.-  zudem 

auch  das  im  Jahr  2014  von  der  T  AG  (nachfolgend  T  AG)  gewährte  Darlehen  von 

Fr. 100'000.- anzurechnen. Als Fremdkapital sei diesfalls Fr. 1'461'772.- zu berücksich-

tigen, weshalb die Fremdfinanzierungsquote mindestens 98.24% betrage. 

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cc)  Die  Pflichtigen  bestreiten  eine  Fremdfinanzierung  von  über  80%.  In  ihrer 

Beschwerdeschrift gehen sie von einem Kaufpreis von Fr. 1'485'097.- (inklusive Sanie-

rungskosten von Fr. 250'097.-) aus. Unter Berücksichtigung der Hypothek der R-Bank 

von Fr. 1'180'000.- betrage die Fremdfinanzierungsquote 79.5%. 

dd) aaa) Zunächst ist festzuhalten, dass der Kaufvertrag zwischen dem Pflich-

tigen und der E nicht eingereicht wurde. Es bleibt somit unklar, was bezüglich Innenaus-

bau vereinbart worden ist. Möglicherweise war vereinbart, dass der Pflichtige den Innen-

ausbau  ganz  oder  teilweise  in  Eigenregie  vergibt  und  diese  Kosten  trägt.  Andernfalls 

handelte es sich um Sonderwünsche des Pflichtigen, dieser wollte z.B. einen anderen 

Bodenbelag als vertraglich vereinbart. Unabhängig davon ist der Fall gleich zu beurtei-

len, wie wenn ein Bauherr einen Architekten mit dem Bau eines Einfamilienhauses be-

auftragt hätte und letzterer verschiedene Einzelaufträge an unterschiedliche Handwerker 

vergibt. Dabei würden sämtliche Sonderwünsche des Bauherrn in die Baukostenabrech-

nung aufgenommen und somit als Erstellungspreis bei der Berechnung der Fremdkapi-

talquote  mitberücksichtigt  werden.  Die  zeitnahen  Investitionskosten  sind  somit  einzu-

schliessen,  d.h.  im  vorliegenden  Fall  ist  von  Erstellungskosten  von  Fr. 1'485'097.-  

(Fr. 1'235'000.- + Fr. 250'097.-) auszugehen. 

bbb) Strittig ist ferner der Einbezug der Darlehen von S, der G GmbH und der 

T AG. Die Schuldenverzeichnisse der Jahre 2010 bis 2011 und zwei Darlehensverträge 

sind aktenkundig. Demgegenüber fehlen die vollständigen Steuererklärungen der Jahre 

2009 bis 2013, der Kaufvertrag mit der E und der Darlehensvertrag mit der T AG. Der 

Argumentation des Kantonalen Steueramtes kann daher mangels Beweisen für den be-

schriebenen Sachverhalt nur teilweise gefolgt werden. Es fehlt der Nachweis der mut-

masslichen Anzahlungen in den Jahren 2010 und 2011, der fehlenden Eigenmittel und 

des Darlehensvertrags mit der T AG. Die vorgelegten Darlehensverträge der Gläubiger 

S  und  G  GmbH  sind  nicht  vom  Pflichtigen  unterzeichnet.  Es  kommt  ihnen  daher  die 

Qualität  einer  Darlehensbestätigung  zu.  Jeweils  in  Punkt  5  ist  festgehalten,  dass  das 

Darlehen ausschliesslich zur Finanzierung der Eigentumswohnung im Projekt … (… 10-

16) gewährt wird. Somit stehen diese Darlehen in einem Zusammenhang mit dem Kauf 

des  Stockwerkeigentums  am  ….  Es  ist  deshalb  von  einem  Fremdkapital  von 

Fr. 1'361'722.- (Fr. 1'170'000.- + Fr. 91'772.- + Fr. 100'000.-) auszugehen. Das 2014 mit 

der T AG vereinbarte Darlehen ist insbesondere mangels Nachweis nicht zu berücksich-

tigen.  

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ee) Die Fremdkapitalquote beträgt somit 91.7%. Sie sprengt damit den Rahmen 

einer  üblichen  Fremdfinanzierung  eines  vermieteten  Stockwerkeigentums  (2/3  Quote) 

bei Weitem. Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung (vgl. oben, E. 2.e.aa) stellt des-

halb die vorliegende Fremdkapitalquote des Pflichtigen ein gewichtiges Indiz für dessen 

Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler dar. Zu demselben Ergebnis 

führt  im  Übrigen  auch  die  vom  Pflichtigen  selbst  vertretene  Fremdkapitalquote  von 

79.5% (vgl. oben E. 2.e.cc). 

f) Zusammenfassend  ist  festzuhalten,  dass  der  Pflichtige  ein  ausgewiesener 

Immobilienfachmann ist. Beleg dafür ist insbesondere seine leitende Funktion bei meh-

reren Immobiliengesellschaften, an welchen er zum Teil auch selbst beteiligt ist. Er er-

warb ein nicht selbstbewohntes Stockwerkeigentum. Dieser Kauf wurde mit einer aus-

serordentlich  hohen  Fremdkapitalquote  finanziert.  Damit  legte  der  Pflichtige  eine 

Risikobereitschaft an den Tag, die eindeutig nicht mehr für eine private Vermögensver-

waltung spricht. Eine private Vermögensverwaltung würde private Mittel voraussetzen. 

Diese  fehlten  im  Erwerbszeitpunkt  jedoch  praktisch  gänzlich,  weshalb  das  kantonale 

Steueramt richtigerweise von einem gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel ausging. 

Der Umstand, dass es sich um einen singulären Kauf bzw. Verkauf handelte, vermag ‒ 

im Sinne einer Gesamtbetrachtung ‒ an diesem Ergebnis nichts zu ändern. 

3. Diese  Erwägungen  führen  zur  Abweisung  der  Beschwerde.  Ausgangsge-

mäss  sind  die  Kosten  des  Beschwerdeverfahrens  den  Pflichtigen  aufzuerlegen  

(Art. 144 Abs. 1 DBG) und steht diesen keine Parteientschädigung zu (Art. 144 Abs. 4 

DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1-3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 

20. Dezember 1968). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen. 

[…] 

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