# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a38060b1-ae4f-5694-9b73-e5b62c538b4f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-08-23
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 23.08.2011 A 2010 64
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2010-64_2011-08-23.pdf

## Full Text

A 10 64

4. Kammer 

URTEIL
vom 23. August 2011

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Anschlussgebühren

1. Gestützt auf die amtliche Schätzung des kantonalen Schätzungsbezirkes … 

vom 13. April 2010 stellte die Gemeinde … mit Verfügung vom 11. Juni 2010 

… für den Neubau des Wohnhauses Nr. 192 mit einem Wert Fr. 3.6081 Mio., 

der Tiefgarage Nr. 192-A mit einem Wert von Fr. 0.6955 Mio., der 

Museumshalle mit Bibliothek Nr. 192-B mit einem Wert vom Fr. 1.6946 Mio. 

sowie des Gartenpavillons Nr. 192-C mit einem Wert von Fr. 0.033 Mio. auf 

Parzelle Nr. 272 in … in der Gemeinde … definitive Anschlussgebühren - 

unter Abzug des nicht angeschlossenen Gartenpavillons - über einen 

verbleibenden Gesamtwert von Fr. 5.9982 Mio. von je 2% bzw. je Fr. 119‘964.-

- für Wasser, Kanalisation und Energie in Rechnung. Insgesamt ergab sich 

daraus eine Veranlagung über Fr. 369‘009.25 (3 x 119‘964.-- zzgl. MWST 

Energie in Höhe von 7.6% bzw. Fr. 9‘117.25), woran die vom 

Abgabepflichtigen geleisteten Teilzahlungen in der Höhe von Fr. 147‘648.-- 

angerechnet wurden, so dass ein noch offener Betrag in der Höhe von Fr. 

221‘361.25 verblieb. Eine hiergegen erhobene Einsprache des 

Abgabepflichtigen wurde durch den Gemeindevorstand … mit Entscheid vom 

16. November 2010 vollumfänglich abgewiesen.

2. Dagegen erhob … am 20. Dezember 2010 Beschwerde ans 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids und Neufestlegung der definitiven Anschlussgebühren: 

• Mit Verfügung vom 11. Juni 2010 habe die Gemeinde … die definitiven 
Anschlussgebühren für Wasser, Kanalisation und Energie betreffend 
Neubau des Wohnhauses Nr. 192, der Tiefgarage Nr. 192-A, der 

Museumshalle mit Bibliothek Nr. 192-B sowie des Gartenpavillons Nr. 
192-C auf Parzelle Nr. 272 in … in der Gemeinde … mit insgesamt Fr. 
369‘009.25 inkl. MWST veranlagt, wovon die getätigten Teilzahlungen 
abgezogen worden seien. Diese Gebühren fänden ihre Rechtsgrundlage 
im kommunalen Kanalisations- und Wasserreglement, wobei 
Bemessungsgrundlage der vorgesehenen 2% Anschlussgebühren für 
Wasser und Kanalisation der von der Gebäudeversicherung Graubünden 
(GVG) geschätzte Neuwert sei. Die Höhe dieser Gebühren sei vorliegend 
weit übersetzt und verletzte das Äquivalenz- und das 
Kostendeckungsprinzip.

• Nach dem Kostendeckungsprinzip solle der Ertrag der Gebühren die 
gesamten Kosten des zu finanzierenden Werks nicht oder nur geringfügig 
übersteigen. Die Gemeinde habe die Einhaltung dieses Prinzips für 
Wasser-, Kanalisations- und Energieanschlussgebühren nachzuweisen. 
Im Weiteren bestimme das Äquivalenzprinzip als gebührenrechtliche 
Ausgestaltung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes, dass eine einzelne 
Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert 
der Leistung stehen dürfe und sich in vernünftigen Grenzen halten müsse. 
Der Wert der Leistung bemesse sich nach dem Nutzen, den sie dem 
Pflichtigen bringe, oder nach dem Kostenaufwand der konkreten 
Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden 
Verwaltungszweigs.

• Das neu erstellte Wohnhaus auf Grundstück Nr. 272 bestehe aus drei 
Stockwerken mit je einer Wohnung, wobei sich heute in den zwei oberen 
Geschossen die grosszügige Wohnung der Familie des 
Beschwerdeführers und im Erdgeschoss die Wohnung seiner Eltern 
befänden. Der diesbezüglich hohe Wert der Schätzung durch die GVG von 
Fr. 3.6081 Mio. sei zweifellos in beträchtlichem Masse auf die aufwändige 
Fassade zurückzuführen. Daneben sei eine vom Wohnhaus aus 
zugängliche Autoeinstellhalle mit acht Parkplätzen und einem Wert von Fr. 
0.6955 Mio. erstellt worden. Andere Gebäudeteile, die im Hinblick auf die 
zur Diskussion stehenden Gebühren für Wasser, Kanalisation und Energie 
von grösserer Bedeutung wären, existierten nicht.

• Der Schätzwert der angrenzend an die Autoeinstellhalle erstellten grossen 
Halle, welche die beschwerdeführerische private Mittelerde-Sammlung 
enthalte, weise einen Schätzwert von Fr. 1.6946 Mio. auf. Tatsache sei 
aber, dass diese Museumshalle über keinen Wasser- und 
Kanalisationsanschluss verfüge. Die Basler Versicherung als 
Privatwasserversicherer habe diesbezüglich nur die eigentliche daran 
angrenzende Bibliothek in die Police einbezogen, nicht aber die 
Museumshalle selber. Die Museumshalle sei nicht konstruktiv in das 
Wohnhaus eingebunden, sondern stelle einen selbständigen Bau dar, der 
lediglich über die Autoeinstellhalle mit dem Wohnbau verbunden sei. 
Insgesamt würden hier dem Äquivalenzprinzip widersprechende 
übermässig hohe Gebühren verlangt, da der beträchtliche Wert der 
aufwändig gestalteten Fassade und die Selbständigkeit der nicht an 
Wasser und Kanalisation angeschlossenen Museumshalle bei der 
Veranlagung nicht berücksichtigt worden seien.

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde … die Abweisung der 

Beschwerde. An den Begründungen des Einspracheentscheids werde 

vollumfänglich festgehalten:

• Nach Art. 31 des Wasserreglements der Gemeinde … sei für Anschlüsse 
an die öffentliche Wasserversorgung eine einmalige Gebühr von 2% des 
Gebäudeneuwerts gemäss Schätzung der GVG zu entrichten. Dasselbe 
gelte mutatis mutandis auch für die Kanalisation nach Art. 2 Abs. 1 der 
Gebührenordnung des kommunalen Kanalisationsreglements und für die 
Energieversorgung nach Art. 9.1 der Allgemeinen Bedingungen für die 
Energielieferung des EW … Der Beschwerdeführer mache zunächst 
geltend, bei diesen von der Gemeinde erhobenen Anschlussgebühren 
falle eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips in Betracht. Indessen 
zeigten die beigelegten Rechnungsauszüge und Zusammenstellungen für 
die letzten 10 Jahre für alle drei zur Diskussion stehenden 
Gemeindezweige weit defizitäre Abschlüsse mit Ausgaben von jeweils 
mehr als Fr. 1 Mio. und Einnahmen von jeweils rund Fr. 700'000.--, 
weshalb das Kostendeckungsprinzip nicht verletzt sein könne. 

• Weiter rüge der Beschwerdeführer eine Verletzung des 
Äquivalenzprinzips, da die veranlagten Gebühren in einem krassen 
Missverhältnis zur Leistung des Gemeinwesens stünden, das vom 
Beschwerdeführer in Anspruch genommen werde. Im Einzelnen 
beanstande der Beschwerdeführer zunächst die Anschlussgebühren für 
das neu erstellte Wohnhaus, da der von der GVG geschätzte Neuwert von 
Fr. 3.6081 Mio. zweifellos auf die aufwändig gestaltete Fassade 
zurückzuführen sei. Sodann führe er aus, dass die angrenzend an die 
Tiefgarage erstellte Museumshalle über keinen Wasser- und 
Kanalisationsanschluss verfüge. 

• Die Museumshalle sei konstruktiv nicht ins Wohnhaus eingebunden, 
sondern stelle eine selbständige Baute dar, die nur über die Tiefgarage 
mit dem Wohnhaus verbunden sei. Was die Gebühren für das Wohnhaus 
betreffe, sei zu bemerken, dass dieses aus drei Geschossen mit je einer 
Wohnung bestehe und gemäss bewilligten Plänen sechs Nasszellen, drei 
Waschküchen und zwei Küchen aufweise. Selbst wenn es zutreffen sollte, 
dass die Schätzung der GVG durch die hohen Kosten der Fassade 
massgeblich beeinflusst worden sei, könne unter diesen Umständen keine 
Rede sein, dass das Mass der Inanspruchnahme der Versorgungsnetze 
im Verhältnis zur Schätzung durch die GVG extrem niedrig ausfallen 
werde. Es lägen beim Wohnhaus keine besonderen Eigenschaften vor, 
die eine Abweichung von der gesetzlich vorgesehenen Bemessungsart 
der Anschlussgebühren rechtfertigten. 

• Hinsichtlich der Museumshalle mit Bibliothek, welche im Baugesuch und 
in der Baubewilligung als „Pavillongebäude und unterirdische 
Nebenbauten“ bezeichnet worden sei, sei zunächst klarzustellen, dass die 
Gemeinde diese im angefochtenen Einspracheentscheid als selbständige 

Baute und nicht zusammen mit Wohnhaus und Tiefgarage betrachtet 
habe. Der Begriff Museumshalle als Teil dieses Gebäudes habe lediglich 
die Halle mit den Sammlungen 1 bis 4 und das Kino gemäss den 
Baugesuchsplänen bezeichnet. Das Gebäude „Museumshalle mit 
Bibliothek“ weise entgegen den Darstellungen des Beschwerdeführers 
sehr wohl selber Anschlüsse an Wasser, Kanalisation und 
Energieversorgung auf, wie die in den Plänen eingezeichneten Leitungen 
zeigten. Zudem seien gemäss Baugesuchsplänen im Eingangsbereich 
eine Toilette und eine Dusche vorhanden, ohne welche kein öffentliches 
Museum betrieben werden könne. Auch wenn es sich dabei um keine 
Wohnbaute handle, seien hier keine besonderen Eigenschaften 
vorhanden, welche es rechtfertigen würden, von der gesetzlichen 
Bemessung der Anschlussgebühren abzuweichen. 

4. In seiner Replik hielt der Beschwerdeführer an seinen in der Beschwerde 

geäusserten Anträgen unverändert fest. Nachdem die Gemeinde … in ihrer 

Vernehmlassung die von ihm geforderten Rechnungsauszüge vorgelegt 

habe, akzeptierte der Beschwerdeführer indessen replicando, dass die durch 

ihn zur Diskussion gestellte Verletzung des Kostendeckungsprinzips nicht 

vorliege. In Bezug auf die geltend gemachte Verletzung des 

Äquivalenzprinzips hielt er hingegen an seinen Äusserungen gemäss 

Beschwerde fest. Präzisierend führte er aus, es bestehe nicht die Absicht, das 

Museum öffentlich zugänglich zu machen. Vielmehr solle das private Museum 

nur einem bestimmten interessierten Personenkreis auf Einladung hin zur 

Besichtigung zugänglich gemacht werden. Voraussetzung für eine 

Besichtigung werde sein, dass es sich um Besucher handle, die sich 

nachweislich für den Kunstbereich Mittelerde interessieren. Tatsache sei 

überdies, dass die Museumshalle über keine Wasser- und Abwasseranlagen 

verfüge. Einzig die neben der Halle liegende Bibliothek, welche gesondert zu 

beurteilen sei, verfüge über Anschlüsse an die Werke der Wasserversorgung 

und Kanalisation. Anders könne auch die Nichtberücksichtigung durch die 

Basler Versicherung für die private Wasserschadenversicherung nicht 

interpretiert werden. 

5. Im Rahmen ihrer Duplik hielt auch die Gemeinde … an ihren Anträgen 

unverändert fest. Selbst wenn der Beschwerdeführer nicht ein öffentliches, 

sondern ein privates Museum betreibe, ändere dies nichts am Umstand, dass 

das Gebäude als „Museumshalle mit Bibliothek“ an die Wasserversorgung, 

Kanalisation und Energieversorgung angeschlossen sei. Es gehe auch nicht 

an, das Museum und die Bibliothek gesondert zu beurteilen. Wie bei einem 

Wohnhaus, bei welchem auch nicht jedes Zimmer für die Anschlussgebühren 

gesondert beurteilt werde, sei auch hier das Gebäude als gesamtes, d.h. die 

„Museumshalle mit Bibliothek“, und seien nicht lediglich die einzelnen Räume 

für die Bemessung der Anschlussgebühren massgebend. Daran könne die 

allenfalls verschiedene Betrachtungsweise der privaten 

Wasserschadenversicherung auch nichts ändern.

6. In der Folge fand am 16. Mai 2011 ein Augenschein vor Ort statt, in dessen 

Verlauf die Parteien im Wesentlichen nochmals bereits an ihren schriftlich 

geäusserten Auffassungen festhielten. Auf die Frage des Instruktionsrichters 

hin, wie der in den Plänen als Bibliothek benannte Teil des Gebäudes 

„Museumshalle mit Bibliothek“ bezeichnet werde, äusserte sich der 

Beschwerdeführer wie folgt: Hobbit-Höhle, die als eigenständiges 

Wohngebäude funktionieren solle. Darin könnten auch Personen für eine Zeit 

wohnen (evtl. Ferien). Daraufhin erklärte der beschwerdegegnerische 

Rechtsvertreter, dass die Nutzung der Hobbit-Höhle als separate Wohnung 

für die Gemeinde … neu sei und aus diesem Grund auch die 

Ausnützungsziffer eventuell neu berechnet werden müsse. Schliesslich 

einigten sich die Parteien auf eine Sistierung des Verfahrens bis Ende Juni, 

in deren Verlauf die Gemeinde … die Frage der Gebührenerhebung in Bezug 

auf die Bibliothek bzw. die Wohnung und das Museum nochmals prüfen 

werde, um allenfalls mit dem Beschwerdeführer eine aussergerichtliche 

Verständigung zu erreichen. 

7. Nachdem der beschwerdegegnerische Rechtsvertreter dem Gericht anfangs 

August 2011 eröffnet hatte, dass eine einvernehmliche Lösung gescheitert sei 

und entsprechend um eine Fortsetzung des Beschwerdeverfahrens ersucht 

werde, wurde die Sistierung des Verfahrens gemäss gerichtlicher Mitteilung 

vom 5. August 2011 aufgehoben und das Beschwerdeverfahren fortgesetzt.

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und die weiteren 

Ergebnisse des Augenscheins wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren ist der Einspracheentscheid 

der Gemeinde … vom 16. November 2010 bzw. die diesem zugrunde 

liegende Rechnungsverfügung vom 11. Juni 2010, wonach dem 

Beschwerdeführer unter Berücksichtigung der erfolgten Teilzahlungen 

definitive Anschlussgebühren (Wasser, Kanalisation, Energie) in der Höhe 

von Fr. 221‘361.25 in Rechnung gestellt wurden (Fr. 369‘009.25 an Gebühren 

inkl. MWST, abzüglich Fr. 147‘648.-- an Teilzahlungen). Streitig und zu prüfen 

ist die Frage, ob die Vorinstanz dem Beschwerdeführer die 

Anschlussgebühren in der genannten Höhe zu Recht auferlegt hat. 

2. a) Die Gemeinde begründet die von ihr in Rechnung gestellten, einmaligen 

Anschlussgebühren für Wasser, Kanalisation und Energie von jeweils 2% des 

Gebäudeneuwerts gemäss amtlicher Schätzung mit Art. 31 ihres kommunalen 

Wasserreglements, Art. 2 Abs. 1 der Gebührenordnung ihres 

Kanalisationsreglements und Art. 9.1 der Allgemeinen Bedingungen für die 

Energielieferung des EW ... Da der Beschwerdeführer dagegen keine 

konkreten Einwände vorgebracht hat und nach Lage der Akten in der 

vorliegend zu beurteilenden Konstellation weder eine Verletzung des 

Legalitätsprinzips noch eine Verletzung des Verursacherprinzips ersichtlich 

ist, ist darauf nicht weiter einzugehen. 

b) In der Beschwerde vom 20. Dezember 2010 wurde in Bezug auf die 

veranlagten definitiven Anschlussgebühren für Wasser, Kanalisation und 

Energie in der Höhe von gesamthaft Fr. 369‘009.25 eine Verletzung des 

Äquivalenzprinzips behauptet und eine Verletzung des 

Kostendeckungsprinzips zur Diskussion gestellt sowie um Edition von 

verschiedenen Unterlagen aus den Händen der Beschwerdegegnerin 

ersucht. Nach erfolgter Einsichtnahme in die editionsweise verlangten 

Unterlagen hat der Beschwerdeführer in seiner Replik die mögliche 

Verletzung des Kostendeckungsprinzips fallengelassen, so dass das 

Kostendeckungsprinzip nachfolgend nicht weiter zu thematisieren ist. Zu 

prüfen gilt es entsprechend im Folgenden einzig, ob die in Rechnung 

gestellten Anschlussgebühren in der vorliegend zu beurteilenden 

Konstellation übermässig hoch sind, d.h. in einem offensichtlichen 

Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen, und damit das 

Äquivalenzprinzip verletzen. 

3. a) Das Äquivalenzprinzip stellt die gebührenrechtliche Ausgestaltung des 

Verhältnismässigkeitsgrundsatzes dar. Es bestimmt, dass eine Gebühr nicht 

in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert einer Leistung 

stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen halten muss. Der Wert der 

Leistung bemisst sich nach dem wirtschaftlichen Nutzen, den sie dem 

Pflichtigen bringt, oder nach dem Kostenaufwand der konkreten 

Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden 

Verwaltungszweigs, wobei schematische, auf Wahrscheinlichkeit und 

Durchschnittserfahrungen beruhende Massstäbe angelegt werden dürfen. Es 

ist nicht notwendig, dass die Gebühren in jedem Fall genau dem 

Verwaltungsaufwand entsprechen; sie sollen indessen nach sachlich 

vertretbaren Kriterien bemessen sein und nicht Unterscheidungen treffen, für 

die keine vernünftigen Gründe ersichtlich sind (BGE 126 I 180, 188 E. 3a/bb; 

vgl. auch BGE 130 III 225, 228 f. E. 2.3; BGE 132 II 371, 374 f. E. 2.1).

b) Im Zusammenhang mit einmaligen Anschlussgebühren für Wasser und 

Abwasser hat sich das Bundesgericht zum Äquivalenzprinzip wiederholt wie 

folgt geäussert:

• Die einmalige Anschlussgebühr für Wasser und Abwasser bildet als 
Verwaltungsgebühr die Gegenleistung des Bauherrn für die Gewährung 
des Anschlusses der Baute an die vom Gemeinwesen erstellten und 
betriebenen Versorgungs- und Entsorgungsanlagen. Nach feststehender 
Rechtsprechung dürfen sich Anschlussgebühren nach dem Mass des 
Vorteils richten, welcher dem Grundeigentümer aus der 
Wasserversorgung bzw. der Abwasserentsorgung des Gebäudes 
erwächst. Dabei muss sich die Bemessung dieser Abgabe nicht 
notwendigerweise nach dem dem Gemeinwesen aus dem einzelnen 
Anschluss jeweils konkret entstehenden Aufwand richten, sondern es darf 
mittels schematischer Kriterien auf den dem Pflichtigen erwachsenden 
Vorteil abgestellt werden (BG-Urteil 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 
3.3; vgl. auch BG-Urteil 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.2) 

• Bei Wohnbauten bringt der Gebäudeversicherungswert (oder ein anderer 
vergleichbarer Wert, wie der amtliche Steuerwert) der angeschlossenen 
Liegenschaft diesen Vorteil regelmässig zuverlässig zum Ausdruck, ohne 
dass zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen Inanspruchnahme der 
Versorgungsnetze abgestellt werden müsste. Gestützt auf diese 
Betrachtungsweise darf, soweit die massgeblichen Vorschriften dies 
vorsehen, auch bei nachträglichen baulichen Veränderungen (wie Umbau 
oder Erweiterung), welche den Gebäudeversicherungswert erhöhen, eine 
ergänzende Anschlussgebühr erhoben werden, ohne dass es auf die zu 
erwartende Mehr- oder Minderbelastung der öffentlichen Versorgungs- 
und Entsorgungsnetze ankäme (BG-Urteil 2C_656/2008 vom 29. Mai 
2009 E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen; vgl. auch BG-Urteil 2C_722/2009 
vom 8. November 2010 E. 3.2).

• […] Bei den hier zur Diskussion stehenden einmaligen 
Anschlussgebühren hat das Bundesgericht in seinen Entscheiden jeweils 
lediglich einen Vorbehalt angebracht für Gebäude, welche im Verhältnis 
zu ihrem Versicherungswert einen extrem hohen oder extrem niedrigen 
Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall aufweisen. Solche Situationen, für 
welche der Gebäudeversicherungswert (oder amtliche Schatzungswert) 
kein taugliches Bemessungskriterium darstellt, können vor allem bei 
Industriebauten gegeben sein. Bei Wohnbauten hat das Bundesgericht die 
Verweigerung derartiger Ausnahmen, was die Anschlussgebühren 
anbelangt, bisher als verfassungsrechtlich zulässig erachtet (BG-Urteil 
2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.4, mit zahlreichen Hinweisen; vgl. 
auch BG-Urteil 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.3).

c) Die dargestellte Praxis beruht auf Praktikabilitätserwägungen. Es müssen bei 

der Bemessung der Anschlussgebühren daher nicht alle Umstände 

berücksichtigt werden, die im konkreten Fall das Mass der künftigen 

Inanspruchnahme der Wasserversorgung oder Abwasserbeseitigung 

beeinflussen. Diese Schematisierung führt regelmässig dazu, dass einzelne 

Faktoren, die Mehrkosten und damit höhere Gebühren verursachen, ausser 

Acht bleiben, obwohl sie nur einen geringen oder gar keinen Einfluss auf den 

Wasserverbrauch oder Abwasseranfall haben. Das Gleiche gilt auch im 

umgekehrten Sinn, indem kostenneutrale Umstände unberücksichtigt bleiben, 

obwohl sie sich auf die Beanspruchung der Infrastrukturanlagen auswirken. 

Ein Abgehen von dieser Schematisierung ist nach der Rechtsprechung nur 

dann geboten, wenn im konkreten Fall bei den gegebenen Baukosten die 

Abweichung von der durchschnittlichen Inanspruchnahme der 

Infrastrukturanlagen besonders gross ist, also ein eigentliches Missverhältnis 

zwischen dem Schätzungswert und dem Nutzungspotenzial des Wasser- und 

Abwasseranschlusses besteht. Ebenso kann eine Ausnahme von der 

schematischen Bemessung angezeigt sein, wenn ein Eigentümer besondere 

Massnahmen trifft, um den Wasserverbrauch oder Abwasseranfall viel tiefer 

zu halten als in durchschnittlichen Verhältnissen (VGU A 09 47 vom 8. 

Dezember 2009 E. 2c, mit Hinweis auf BG-Urteil 2C_847/2008 vom 9. 

September 2009 E. 2.2).

d) Dieselben Grundsätze gelten auch für die einmaligen Gebühren für den 

Anschluss ans Stromnetz (Energie). Nach bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung ist auch die Bemessung solcher Anschlussgebühren nach 

dem Gebäudewert abgaberechtlich nicht zu beanstanden (BG-Urteil 2P.223/ 

2004 vom 18. Mai 2005 E. 3.2; vgl. auch VGU A 09 55 E. 4).

4. a) Sowohl in dem vom Beschwerdeführer erstellten Wohnhaus (Nr. 192, Wert 

Fr. 3.6081 Mio.) als auch in der dazu gehörenden Tiefgarage (Nr. 192-A, Wert 

Fr. 0.6955 Mio.) sind zweifelsohne Anschlüsse für Wasser, Abwasser und 

Energieversorgung vorhanden, die es bei der Bemessung der kommunalen 

Anschlussgebühren zu berücksichtigen gilt. Unter den Parteien umstritten ist 

lediglich, inwiefern der nach beschwerdeführerischen Angaben aufwändig 

gestalteten Fassade bei der Bemessung der Anschlussgebühren infolge des 

Äquivalenzprinzips Rechnung zu tragen ist. Das Bundesgericht hat, wie 

erwähnt, in ständiger Rechtsprechung dazu festgehalten, dass bei der 

Bemessung der betreffenden Abgaben mittels schematischer Kriterien auf 

den dem Pflichtigen erwachsenden Vorteil abgestellt werden darf. Bei 

Wohnbauten bringe der Gebäudeversicherungswert der angeschlossenen 

Liegenschaft diesen Vorteil regelmässig zuverlässig zum Ausdruck, ohne 

dass zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen Inanspruchnahme der 

Versorgungsnetze abgestellt werden müsste. Einen Vorbehalt angebracht hat 

das Bundesgericht jeweils lediglich für Gebäude, welche im Verhältnis zu 

ihrem Versicherungswert einen extrem hohen oder extrem niedrigen 

Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall aufweisen (z.B. Industriebauten). Bei 

Wohnbauten hingegen wurde die Verweigerung einer solchen Ausnahme 

bisher verfassungsrechtlich stets als zulässig beurteilt. Beim hier zu 

beurteilenden Gebäude (Wohnhaus mit Tiefgarage) handelt es sich 

unbestritten um eine Wohnbaute im Sinne der angeführten höchstrichterlichen 

Rechtsprechung. Diese Wohnbaute, welche gemäss bewilligten Plänen 

insgesamt über sechs Nasszellen, drei Waschküchen und zwei Küchen 

verfügt, weist keinen zu berücksichtigenden extrem niedrigen Wasser-, 

Abwasser- oder Energieverbrauch auf. Es darf davon ausgegangen werden, 

dass luxuriös ausgestattete Liegenschaften mit ihren regelmässig grosszügig 

dimensionierten Sanitäreinrichtungen im Allgemeinen auch einen 

überdurchschnittlichen Wasserverbrauch aufweisen. Es lässt sich sodann 

willkürfrei annehmen, der Anschluss an die öffentliche Wasserver- und 

Abwasserentsorgung stelle für den Eigentümer eines luxuriösen Wohnhauses 

im Vergleich zu jenem einer billigeren Baute einen grösseren Vorteil dar, 

womit eine entsprechend höhere Anschlussgebühr zu rechtfertigen ist (vgl. 

BG-Urteil 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.5). Hinzu kommt, dass die hier 

zu berücksichtigenden Gebäudeneuwerte in Höhe von Fr. 3.6081 Mio. und Fr. 

0.6955 Mio. für eine Wohnbaute der luxuriöseren Art mit Tiefgarage nicht aus 

dem Rahmen fallen, selbst wenn man dem Beschwerdeführer zugestehen 

wollte, die aufwändig gestaltete Fassade habe wesentlich zum 

Gebäudeneuwert beigetragen. Entsprechend rechtfertigt sich praxisgemäss 

keine Ausnahme von der vollen Berücksichtigung der Gebäudeneuwerte 

gemäss amtlicher Schätzung. Die Gemeinde hat dem Beschwerdeführer 

daher zu Recht Anschlussgebühren Wasser, Abwasser und Energie in Höhe 

von je 2% des Gebäudeneuwerts in Rechnung gestellt. Ein Verstoss gegen 

das Äquivalenzprinzip liegt nicht vor.

b) Was das Gebäude „Museumshalle mit Bibliothek“ (Nr. 192-B, Wert Fr. 1.6946 

Mio.) betrifft, gelten die vorstehenden Ausführungen ebenfalls zumindest für 

die Anschlussgebühren Energie, da sowohl der Museumsteil als auch die 

Bibliothek bzw. die Hobbit Höhle (Ferienwohnung) unbestritten an die 

Energieversorgung angeschlossen sind. Näher einzugehen ist indessen auf 

die von der Vorinstanz erhobenen Wasser- und Abwassergebühren, nachdem 

der Beschwerdeführer darauf hingewiesen hat, ausschliesslich die Bibliothek 

weise entsprechende Anschlüsse auf. Im Gegensatz dazu sei die 

Museumshalle weder an die Wasserversorgung noch an die 

Abwasserentsorgung bzw. die Kanalisation angeschlossen. Es stellt sich 

damit die Frage, ob sich hinsichtlich der Anschlüsse an Wasser und Abwasser 

eine gesonderte Behandlung von Museumshalle ohne Anschlüsse einerseits 

und Bibliothek mit Anschlüssen andererseits aufdrängt. Zur Klärung dieser 

umstrittenen Frage wurde am 16. Mai 2011 vor Ort ein Augenschein 

durchgeführt, der zu den folgenden Feststellungen geführt hat:

• Der gemäss Baugesuchsplänen als Bibliothek, Kaminzimmer, Eingang, 
WC/Umkleide etc. bezeichnete Bereich ist nach beschwerdeführerischen 
Angaben als Hobbit-Höhle ausgebaut worden, die als eigenständiges 
Wohngebäude und allenfalls als Ferienwohnung funktionieren soll. Die 
Hobbit-Höhle verfügt unter anderem über einen Raum mit WC/Dusche 
sowie einen eigenen überirdischen Eingangsbereich vom vorderen 
Gartenbereich her und ist unbestritten an Wasser und Abwasser 
angeschlossen. Daneben besteht das eigentliche Museum mit einem 
separaten, unterirdischen Eingang über eine Treppe vom hinteren 
Gartenbereich her. Es umfasst ein Kino und vier Sammlungen. Nach 
beschwerdeführerischer Darstellung soll das Museum nicht öffentlich 
zugänglich sein, sondern nur einem bestimmten interessierten 
Personenkreis auf Einladung hin zur Besichtigung zugänglich gemacht 
werden. Voraussetzung für eine Besichtigung werde sein, dass es sich um 
Besucher handle, die sich nachweislich für den Kunstbereich Mittelerde 
interessieren. Dieser Museumstrakt verfügt erwiesenermassen über keine 
Wasser- und Kanalisationsanschlüsse (vgl. Baugesuchspläne gemäss 
Baubewilligung vom 5. Februar 2008).

• Neben den beiden jeweiligen separaten Eingängen zur Museumshalle 
(unterirdisch) und zur Hobbit Höhle (überirdisch) verfügt das Gebäude 
„Museumshalle mit Bibliothek“ an sich noch über einen gemeinsamen, 
unterirdischen Eingang über die Tiefgarage. Über ein Foyer ist die 
Museumshalle über eine kurze Treppe und ist die Hobbit Höhle über eine 
Türe zugänglich. Das Foyer wiederum ist baulich nicht vollständig von der 
Museumshalle abgetrennt, sondern gewissenermassen ein Teil davon 
(keine abschliessbare Türe, freier Blick in die Museumshalle auf 
Sammlung 4 von der erhöhten Position aus). Ebenfalls über das Foyer 
zugänglich ist ein mit einer Türe abgeschlossener, als Lager bezeichneter 
Raum, der in sachlicher Hinsicht wohl zur Museumshalle zu zählen sein 
dürfte.

c) Insgesamt sind die Museumshalle (Kino, Sammlungen) und die Hobbit-Höhle 

(Bibliothek, Kaminzimmer, WC/Dusche) unter Berücksichtigung der 

Erkenntnisse gemäss dem Augenschein vom 16. Mai 2011 und den 

Baugesuchsplänen gemäss Baubewilligung vom 5. Februar 2008 aus 

nachfolgenden Gründen als einheitlicher Komplex und als einheitliches 

Gebäude zu qualifizieren:

• Zunächst umfasste die am 5. Februar 2008 von der Gemeinde erteilte 
Baubewilligung bezüglich Projektänderung „Neubau Pavillon“ 
(Baugesuch-Änderung) sowohl die Museumshalle als auch die Bibliothek 
bzw. die Hobbit-Höhle. Auf den Baugesuchsplänen ersichtlich ist eine 
gemeinsame Umfassungsmauer um den gesamten Gebäudekomplex 
herum. In baulicher Hinsicht sind die Museumshalle und die Hobbit-Höhle 
damit als Einheit zu betrachten. Dafür spricht auch der Umstand, dass das 
Gebäude “Museumshalle mit Bibliothek“ über einen gemeinsamen, 
zentralen und unterirdischen Eingang (Foyer) über die Tiefgarage 
erreichbar ist (vis-à-vis des Eingangsbereichs zum Wohnhaus). Insofern 
kann die Museumshalle nicht als selbständige und von der Hobbit-Höhle 
getrennte Baute qualifiziert werden. In konstruktiver Hinsicht sind die 
Museumshalle und die Hobbit-Höhle vielmehr als zwei miteinander 
verbundene Gebäudeteile eines einheitlichen Komplexes zu qualifizieren. 
Keinen Einfluss auf diese Qualifikation auszuüben vermag der Umstand, 
dass die beiden Gebäudeteile neben ihrem gemeinsamen Zugang noch je 
über einen separaten Zugang verfügen. Ebenfalls nicht wesentlich ist die 
davon abweichende Interpretation des privaten Wasserversicherers 
(Basler Versicherung), die der Beschwerdeführer behauptet. 
Diesbezüglich gilt es aber zusätzlich darauf hinzuweisen, dass es sich bei 
der in den Akten liegenden beschwerdeführerischen Beilage 6 lediglich 
um einen Versicherungsvorschlag vom 29. März 2010 handelt. Wie dem 
Dokument entnommen werden kann, handelt es sich dabei nicht um eine 
Offerte der Basler Versicherung, sondern nur um eine Einladung zu einem 
Antrag. Unter diesen Umständen aber ist die beschwerdeführerische 
Behauptung der abweichenden Interpretation durch den privaten 
Wasserversicherer nicht erwiesen. Auffallend ist im Übrigen, dass der dem 
Versicherungsvorschlag der Basler Versicherung beigelegte Plan (Datum 
25. Januar 2008) nicht vollständig mit den Baugesuchsplänen gemäss 
Baubewilligung vom 5. Februar 2008 überreinstimmt (Datum 30. 
November 2007; Lage und Grösse der Räume Technik und Lager, Grösse 
des Raums Flur/Office) und - soweit ersichtlich - auch die beiden Räume 
Technik und Lager für Versicherungszwecke als Bestandteile der Hobbit-
Höhle umfasst.

• Sodann sind die Museumshalle und die Hobbit-Höhle auch in 
thematischer Hinsicht zweifellos verbunden. Die Museumshalle einerseits 
umfasst verschiedene Sammlungen grösserer und kleinerer 
Ausstellungsstücke aus dem Kunstbereich Mittelerde. Die Bibliothek bzw. 
die Hobbit-Höhle andererseits in ihrer derzeitigen Ausgestaltung (runde 
Zugänge, runde Fenster, Erdhaus-Charakter) ist an sich bereits dem 
Themenbereich Mittelerde zuzuordnen, zumal diese Bauten 
charakteristisch für die Hobbits als Bewohner des Auenlands (Teil von 
Mittelerde) sind. Insofern liegt die Vermutung nahe, dass Besucher der 
Museumshalle auch die Hobbit-Höhle als weiteres „Ausstellungsstück“ 
besuchen dürften. Entsprechend ist nicht auszuschliessen, dass die 
sanitären Anlagen in der Hobbit-Höhle auch Besuchern des Museums 
zugänglich sind, obwohl der Beschwerdeführer deren exklusive 
Benutzung durch allfällige Mieter/Feriengäste der Hobbit-Höhle 
behauptet. 

• Im Weiteren wäre eine strikte Trennung des Gebäudes “Museumshalle mit 
Bibliothek“ in die Museumshalle und die Hobbit-Höhle auch nur schwer 
möglich: Wollte man die Museumshalle und die Hobbit-Höhle als zwei 
eigenständige Gebäude qualifizieren, welche im Rahmen der Bemessung 
der Anschlussgebühren gesondert zu beurteilen wären, stellte sich die 
Frage, wozu die gemäss Baugesuchsplänen als Lager und als Technik 
bezeichneten Bereiche zu zählen wären. Das Lager ist plangemäss über 
den gemeinsamen Eingangsbereich von Museumshalle und Hobbit-Höhle 
(Foyer) erreichbar. Bereits die Bezeichnung Lager indiziert indessen wohl 
die exklusive Zugehörigkeit zur Museumshalle. Der Technikraum 
wiederum ist über einen als Flur/ Office bezeichneten Raum zugänglich, 
welcher zur Hobbit-Höhle zu zählen sein müsste (Abtrennung vom Foyer 
mittels Eingangstüre zur Hobbit Höhle; vgl. Baugesuchspläne gemäss 
Baubewilligung vom 5. Februar 2008). In sachlicher Hinsicht dürfte der 
Technikraum aber wohl nicht nur für die Hobbit-Höhle, sondern auch für 
die Museumshalle benutzt werden. Eine Aufteilung des Gebäudes 
“Museumshalle mit Bibliothek“ in eine erste selbständige Baute 
„Museumshalle mit Lager“ und eine zweite selbständige Baute „Hobbit-
Höhle mit Technikraum“ überzeugte daher aus diesen Gründen nicht.

• Unwesentlich ist schliesslich, ob die Museumshalle einem breiteren 
öffentlichen Publikum oder nur einem beschränkten privaten Kreis 
zugänglich gemacht wird. Denn auch wenn die Museumshalle nur einem 
beschränkten Personenkreis zugänglich gemacht würde, ist das Gebäude 
„Museumshalle mit Bibliothek“ insgesamt nach wie vor an die 
Wasserversorgung, die Kanalisation und die Energieversorgung 
angeschlossen. 

Wie die Beschwerdegegnerin im Ergebnis zu Recht festhält, rechtfertigt sich 

eine getrennte Beurteilung der Museumshalle und der Hobbit-Höhle aus den 

angeführten Gründen nicht. Im Rahmen der Bemessung der 

Anschlussgebühren unter Berücksichtigung des Äquivalenzprinzips besteht 

bereits aufgrund der Zulässigkeit der Schematisierung und der daraus 

resultierenden einfachen, nachvollziehbaren Bemessungsgrundlage 

"Gebäudeneuwert" weder Raum noch Anlass für eine weitergehende 

Differenzierung (Aufgliederung nach einzelnen Gebäudeteilen, Einfluss auf 

den Wasserverbrauch, Gebäudegrösse; vgl. VGU A 07 55 E. 2e). Für die 

Bemessung der Anschlussgebühren ist damit das ganze Gebäude 

„Museumshalle mit Bibliothek“ massgebend, auch wenn einzelne Räume über 

keinen eigenen Wasser- und Abwasseranschluss verfügen. Schliesslich wird 

auch bei einem reinen Wohngebäude nicht jeder einzelne Raum im Rahmen 

der Bemessung der Anschlussgebühren gesondert beurteilt, auch wenn in 

aller Regel die Mehrzahl der Räume über keinen Wasser- und 

Abwasseranschluss verfügen dürften.

d) Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips liegt in der hier zu beurteilenden 

Konstellation nicht vor, zumal nach beschwerdeführerischer Darstellung beim 

veranlagten Gebäude „Museumshalle mit Bibliothek bzw. Hobbit-Höhle“ 

mindestens teilweise von einem Wohngebäude (Ferienhaus) auszugehen ist, 

so dass praxisgemäss keine Ausnahme von der vollen Berücksichtigung des 

Gebäudeneuwerts zuzulassen ist. Im Weiteren fällt der zu berücksichtigende 

Gebäudeneuwert in Höhe von Fr. 1.6946 Mio. für eine Hobbit-Höhle mit 

angrenzendem Museum, Kino, Lager und Technikraum nicht derart aus dem 

Rahmen, dass dessen Berücksichtigung als unverhältnismässig erschiene; 

schliesslich besteht im Wohnbereich unbestritten zumindest ein Anschluss an 

die Wasserver- und Abwasserentsorgung (WC/Dusche), so dass nicht von 

einem extrem niedrigen Wasserverbrauch ausgegangen werden kann. Die 

Gemeinde hat dem Beschwerdeführer daher zu Recht auch für das Gebäude 

„Museumshalle mit Bibliothek“ Anschlussgebühren Wasser, Abwasser und 

Energie in Höhe von je 2% des Gebäudeneuwerts gemäss amtlicher 

Schätzung in Rechnung gestellt.

5. a) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die dem 

Beschwerdeführer in Rechnung gestellten Anschlussgebühren für Wasser, 

Abwasser und Energie von je 2% des Gebäudeneuwerts gemäss Art. 31 ihres 

kommunalen Wasserreglements, Art. 2 Abs. 1 der Gebührenordnung ihres 

Kanalisationsreglements und Art. 9.1 der Allgemeinen Bedingungen für die 

Energielieferung des EW … zu Recht erhoben hat. Die Gemeinde durfte den 

Gebäudeneuwert gemäss amtlicher Schätzung als alleinige Grundlage für die 

Anschlussgebühren heranziehen. Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips ist 

darin nicht zu erblicken. Die Beschwerde ist somit abzuweisen. 

b) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des 

Beschwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-

rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) in der Regel keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 356.--

zusammen Fr. 2'856.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.