# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6abeb067-e5df-547c-9ca6-17281505edc5
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-12-02
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 02.12.2011 II/1-2009/4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_II-1-2009-4_2011-12-02.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: II/1-2009/4

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Schätzungen, Landwirtschaft und Jagd

Publikationsdatum: 02.12.2011

Entscheiddatum: 02.12.2011

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 02.12.2011
Art. 6 Abs. 1, Art. 9, Art. 60 Abs. 1 lit. f, Art. 61, Art. 62, Art. 63 lit. a, Art. 64 lit. 
a BGBB (SR 211.412.11); Art. 96 Abs. 3 und Art. 106 Abs. 2 lit. c LwG (SR 
910.1), Art. 655 Abs. 2, Art. 682 Abs. 2, Art. 779 Abs. 3 ZGB (SR 210). Dem 
Erwerb eines Baurechtsgrundstücks durch die Eigentümerin des 
Stammgrundstücks, welche keine Selbstbewirtschafterin ist, stehen keine 
öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts 
entgegen. Ob ein Vorkaufsfall vorliegt und die objektiven und subjektiven 
Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts der Eigentümerin des 
Stammgrundstücks erfüllt sind, ist vom Zivilgericht zu entscheiden 
(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung II/1, 2. Dezember 2011, II/
1-2009/4).

Präsident Urs Gmünder, Fachrichter Werner Danzeisen und Kurt Sätteli-Moosberger; 

Gerichtsschreiber Thomas Scherrer

Konkursverwaltung im Nachlass X, Konkursamt March, Bahnhofplatz 3, Postfach 437, 

8853 Lachen, Beschwerdeführer,

gegen

Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 22, 9001 St. Gallen, 

Vorinstanz,

und

Ortsgemeinde Z, Beschwerdegegnerin,

vertreten durch MLaw Dagmar Dörig-Meyer, Rechtsanwältin, Obergasse 28, Postfach 

133, 8730 Uznach,

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sowie

1.      Y,

         vertreten durch Dr.iur. Roger Brändli, Rechtsanwalt, Breitenstrasse 16, 

8852 Altendorf,

2.     Aufsichtsbehörde BGBB, vertreten durch Jürg Schneider,   

        c/o Gebäudeversicherungsanstalt, Davidstrasse 37, 9001 St. Gallen,

betreffend

Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks

Sachverhalt:

A.- X und die Ortsgemeinde Z schlossen am 29. März 1995 einen öffentlich 

beurkundeten "Baurechts- und Gebäudekaufvertrag mit Pachtvertrag" ab. Darin erwarb 

X von der Ortsgemeinde Z ein selbständiges und dauerndes Baurecht an einer 

Teilfläche von 10'000 m  des Grundstückes Nr. 001, D, Grundbuch Z, mit dem 

Wohnhaus Vers.-Nr. 002, der Scheune Vers.-Nr. 003 und der Remise Vers.-Nr. 004. 

Gleichzeitig verpachtete die Ortsgemeinde Z ihm Wies- und Ackerland des 

Grundstücks Nr. 001 im Umfang von 14,62 Hektaren. Baurecht und Pacht wurden für 

eine übereinstimmende Dauer von je fünfzig Jahren vereinbart. Das Landwirtschaftsamt 

des Kantons St. Gallen stellte mit Verfügung vom 14. Juni 1995 fest, die Einräumung 

des Baurechts mit dem Verkauf der Gebäude verletze das Realteilungsverbot nicht, 

und erteilte eine Erwerbsbewilligung. Gleichzeitig bewilligte es den vereinbarten 

Pachtzins.

B.- Nachdem die Rekurskommission des Eidgenössischen 

Volkswirtschaftsdepartements auf Begehren von X mit Entscheid vom 20. April 2004 

den vereinbarten Pachtzins herabgesetzt hatte, versuchte die Ortsgemeinde Z, den 

Vertrag vom 29. März 1995 auf zivilrechtlichem Weg aufzulösen. Das Verfahren führte 

am 10. Juni 2005 zu einem Vergleich, in welchem sich X im Wesentlichen verpflichtete, 

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die Gebäude bis 31. Dezember 2007 zu verkaufen und der Ortsgemeinde Fr. 90'000.-- 

zu bezahlen. Sollte ein Verkauf nicht zustande kommen, war die gleiche Summe 

geschuldet. Der Entscheid über Streitigkeiten oblag einem Einzelschiedsrichter. Dieser 

trat am 30. November 2007 auf das Ersuchen der Ortsgemeinde Z vom 28. Juni 2006, 

es sei festzustellen, ob ihr beim Verkauf der Gebäude durch X gestützt auf die 

vertraglichen Vereinbarungen vom 29. März 1995 ein nicht limitiertes Vorkaufsrecht 

zustehe, mit der Begründung nicht ein, er könne die Frage ohne vorgängigen Entscheid 

über die nicht in seine Zuständigkeit fallenden Grundsatzfragen im Zusammenhang mit 

dem Realteilungsverbot, der Erwerbsbewilligung und dem limitierten Erwerbspreis nicht 

entscheiden.

C.- Am 20. September 2008 schloss X mit Y einen Vertrag über die Errichtung eines 

Gemeinschaftsbetriebs in der Form einer einfachen Gesellschaft per 1. Januar 2008 mit 

dem Zweck, die Landwirtschaftsbetriebe der Gesellschafter samt Inventar und 

dazugehörigem Pachtland gemeinsam zu bewirtschaften. Es wurde eine Vertragsdauer 

von einem Jahr bis 31. Dezember 2008 vereinbart. Die Akten enthalten weder eine 

Bewilligung dieser Vereinbarung durch die Ortsgemeinde noch durch das 

Landwirtschaftsamt.

X veräusserte mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 17. März 2009 das 

Baurecht an Y. Gleichzeitig sollte auch das Pachtverhältnis auf den Erwerber 

übertragen werden (Übertragung der Vormerkung). In Ziff. 21 der weiteren 

Vertragsbestimmungen wurde auf das gesetzliche Vorkaufsrecht der 

Grundeigentümerin hingewiesen und der Verkäufer verpflichtet, das Grundbuchamt zu 

beauftragen, der Vorkaufsberechtigten vom Rechtsgeschäft Anzeige zu machen. Am 

29. April 2009 erklärte die Ortsgemeinde Z die Ausübung des Vorkaufsrechts. Das 

Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen bewilligte den Erwerb durch die 

Ortsgemeinde am 7. Mai 2009.

D.- X erhob gegen die Erwerbsbewilligung des Landwirtschaftsamts vom 7. Mai 2009 

(Versanddatum: 8. Mai 2009; Eröffnung am 12. Mai 2009) durch seinen (damaligen) 

Rechtsvertreter mit Eingabe vom 9. Juni 2009 Rekurs (richtig: Beschwerde) bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit den Anträgen, die angefochtene Verfügung sei 

aufzuheben und der Ortsgemeinde Z die Bewilligung zum Erwerb des selbständigen 

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und dauernden Baurechts für die Gebäude Vers.-Nr. 002 (Wohnhaus), Nr. 003 

(Scheune) und Nr. 004 (Remise) zulasten einer Fläche von 10'000 m  des Grundstückes 

Nr. 001, Grundbuch Z, zu verweigern. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens seien der 

Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen und dem Beschwerdeführer sei eine 

angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.

Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 29. Juni 2009, die Beschwerde sei 

unter Kostenfolge abzuweisen. Die Ortsgemeinde Z trug am 11. August 2009 auf 

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des 

Beschwerdeführers an.

E.- Am 9. März 2010 verstarb X. Das Beschwerdeverfahren wurde am 7. April 2010 

sistiert. Am 12. April 2010 eröffnete das Konkursamt March das öffentliche Inventar. 

Nachdem sämtliche nächsten Erben, nämlich die Ehefrau und die Tochter (geb. 20. Juli 

2010) des Beschwerdeführers, die Erbschaft ausgeschlagen hatten, ordnete der 

Konkursrichter des Bezirksgerichts March am 20. Dezember 2010 die konkursamtliche 

Liquidation über den Nachlass an. Mit dem Vollzug wurde das Konkursamt March 

beauftragt. Das Beschwerdeverfahren wurde am 4. Mai 2011 weitergeführt. Die 

Ortsgemeinde Z hielt mit Eingabe vom 30. Mai 2011 an ihren Rechtsbegehren fest. Y 

nahm mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 17. Juni 2011 Stellung. Das 

Konkursamt March verzichtete am 22. Juni 2011 auf eine Stellungnahme. Die 

Ortsgemeinde Z beantragte mit Eingabe vom 7. Juli 2011, die Stellungnahme von Y 

vom 17. Juni 2011 sei aus dem Recht zu weisen. Ebenfalls am 7. Juli 2011 reichte der 

Rechtsvertreter von Y eine Kostennote ein.

F.- Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zur Behandlung von Beschwerden gegen die 

Erteilung von Bewilligungen zum Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke zuständig 

(Art. 80 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 und Art. 88 Abs. 1 des Bundesgesetzes 

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über das bäuerliche Bodenrecht, SR 211.412.11, abgekürzt: BGBB; Art. 41 lit. d Ziff. 2 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Im 

vorliegenden Verfahren ist jedoch nur zu prüfen und festzustellen, ob dem Erwerb des 

Baurechtsgrundstücks durch die Eigentümerin des Stammgrundstücks öffentlich-

rechtliche Regelungen des bäuerlichen Bodenrechts entgegenstehen. Dagegen sind 

zivilrechtliche Fragen, wie diejenige, ob ein Vorkaufsfall vorliege oder ob die objektiven 

und subjektiven Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts gemäss Art. 682 Abs. 2 des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, abgekürzt: ZGB) erfüllt seien, einzig vom 

Zivilgericht zu entscheiden und können nicht Gegenstand dieses Verfahrens sein (BGE 

129 III 693 E. 3). Die Beschwerdegegnerin hat vor Kreisgericht G gegen den 

Beschwerdeführer und den Verfahrensbeteiligten 1 auf Zusprechung des Eigentums 

am selbständigen und dauernden Baurecht Nr. D005, Plan Nr. xx, K-Hof, Z, geklagt. 

Mit Entscheid vom 26. September 2011 sistierte der verfahrensleitende Richter am 

Kreisgericht dieses Zivilverfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des vorliegenden 

Verfahrens und des damit zusammenhängenden Parallelverfahrens II/1-2011/4, um 

sich widersprechende Urteil zu verhindern. Das Verfahren II/1-2011/4 betrifft die 

Verfügung des Landwirtschaftsamts vom 9. März 2011, in welcher festgestellt wurde, 

der Verkauf des selbständigen und dauernden Baurechts Nr. D005 und die 

Übertragung der Vormerkung "Pacht bis 19.06.2045, zugunsten X" von X sel. an Y 

gemäss Kaufvertrag vom 17. März 2009 verstosse gegen das Realteilungsverbot. 

Soweit die zivilrechtliche Frage des Vorkaufsrechts nicht geklärt ist, kann deshalb unter 

Zugrundelegung eines bestimmten zivilrechtlichen Sachverhalts im vorliegenden 

Verfahren lediglich ein Feststellungsurteil ergehen. Dementsprechend ist die 

angefochtene Verfügung der Vorinstanz vom 7. Mai 2009 als Feststellungsverfügung 

für den Fall der gültigen Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beschwerdegegnerin 

zu behandeln.

Der Beschwerdeführer war als Veräusserer des Grundstücks im Zeitpunkt der 

Beschwerdeerhebung zur Beschwerde befugt (Art. 83 Abs. 3 BGBB). Nach seinem Tod 

am 9. März 2010 ging die Prozessführungsbefugnis auf die Mitglieder der 

Erbengemeinschaft über. Nachdem die Erbschaft von allen nächsten gesetzlichen 

Erben ausgeschlagen wurde, gelangte sie zur Liquidation durch das Konkursamt 

(vgl. Art. 573 Abs. 1 ZGB). Das Konkursamt March ist dementsprechend zur 

Weiterführung des Beschwerdeverfahrens befugt. Die Eingabe vom 9. Juni 2009 

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erfolgte innerhalb der Rechtsmittelfrist (vgl. Art. 88 Abs. 1 BGBB). Sie erfüllt in formeller 

und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (vgl. Art. 48 VRP). Auf die 

Beschwerde ist deshalb einzutreten.

2.- Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist die von der Vorinstanz erteilte 

Bewilligung des Erwerbs des Baurechtsgrundstückes Nr. D005 mit den Gebäuden 

Vers.-Nrn. 002 (Wohnhaus), 003 (Scheune) und 004 (Remise) durch die Ortsgemeinde 

Z, die Eigentümerin des baurechtsbelasteten Grundstückes Nr. 001, D, Z. Wie 

ausgeführt ist sie als Feststellungsverfügung für den Fall der gültigen Ausübung des 

Vorkaufsrechts durch die Beschwerdegegnerin zu behandeln.

a) Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu 

gemäss Art. 61 Abs. 1 BGBB eine Bewilligung. Art. 62 BGBB regelt die Ausnahmen von 

der Bewilligungspflicht. Danach bedarf unter anderem der Erwerb durch die Ausübung 

eines gesetzlichen Kaufs- oder Rückkaufsrechts keiner Bewilligung (lit. d). In der Lehre 

wird die Auffassung vertreten, Art. 62 lit. d BGBB gelange bei der Ausübung von 

gesetzlichen Vorkaufsrechten nicht zur Anwendung (vgl. B. Stalder, in: Das bäuerliche 

Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N 19 zu Art. 62 BGBB). Ob dieser 

Auffassung auch beim Erwerb des Baurechts durch den Baurechtsgeber und 

Eigentümer des Stammgrundstücks mittels Ausübung seines Vorkaufsrechts gemäss 

Art. 682 Abs. 2 ZGB gefolgt werden kann, ist zweifelhaft, kann aber offen bleiben, 

wenn der Erwerb – wie nachfolgend darzulegen sein wird – aufgrund der konkreten 

Umstände ohnehin zu bewilligen ist.

Angemerkt sei immerhin, dass die in der Lehre vertretene und nicht weiter begründete 

Auffassung beim Erwerb durch den Eigentümer des baurechtsbelasteten 

Stammgrundstücks insbesondere mit Blick auf die Ausnahme von der 

Bewilligungspflicht gemäss Art. 62 lit. c BGBB als problematisch erscheint. Danach 

bedarf der Erwerb durch einen Mit- oder Gesamteigentümer (vgl. Art. 49 BGBB) keiner 

Bewilligung. Diese Bestimmung ist zwar im Zusammenhang mit der Ausübung des 

Vorkaufsrechts im Sinn von Art. 682 Abs. 2 ZGB nicht unmittelbar einschlägig. Sie 

weist aber auf die Absicht des Gesetzgebers hin, die Mehrzahl von Berechtigten an 

einem landwirtschaftlichen Gewerbe oder landwirtschaftlichen Grundstück nach 

Möglichkeit zu reduzieren und das Alleineigentum zu fördern (vgl. Stalder, a.a.O., N 14 

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zu Art. 62 BGBB). Der Erwerb eines Baurechts mittels Ausübung des gesetzlichen 

Vorkaufsrechts durch den Eigentümer eines baurechtsbelasteten Grundstücks führt zu 

einer Vereinfachung der an einer Liegenschaft bestehenden dinglichen Rechte, indem 

das beschränkte dingliche Recht des Baurechts an den Eigentümer und damit an den 

unbeschränkt dinglich Berechtigten zurückfällt.

b) Als landwirtschaftlich gilt gemäss Art. 6 Abs. 1 BGBB ein Grundstück, das für die 

landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Welche Sachen als 

Grundstücke gelten sollen, bestimmt sich zunächst nach Art. 655 ZGB. Grundstücke 

im Sinn dieser Bestimmung sind gemäss Art. 655 Abs. 2 ZGB neben den 

Liegenschaften (Ziff. 1) auch die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und 

dauernden Rechte (Ziff. 2), zu denen insbesondere das selbständige und dauernde 

Baurecht im Sinn von Art. 779 Abs. 3 ZGB gehört.

Das Recht muss selbständig sein, d.h. es darf weder zugunsten eines herrschenden 

Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person begründet sein. 

Das Recht muss somit für sich übertragbar sein (vgl. H. Laim, in: Basler Kommentar 

zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, 4. Aufl. 2011, N 13 zu Art. 655 ZGB). Anlass 

zu Zweifeln an der Selbständigkeit besteht, wenn das Grundgeschäft eine Bestimmung 

enthält, wonach die (rechtsgeschäftliche) Übertragung genehmigungsbedürftig oder 

eingeschränkt ist. In solchen Konstellationen gilt es im Einzelfall abzuklären, ob das 

Recht als für sich übertragbar bezeichnet werden kann. Darf die Genehmigung aus 

wichtigen Gründen (z.B. mangelnde Kreditwürdigkeit des Erwerbers) verweigert 

werden, ist das Erfordernis der selbständigen Übertragbarkeit in aller Regel erfüllt. Darf 

der das Recht Einräumende die Genehmigung nach freiem Gutdünken verweigern, fehlt 

dem Recht die Selbständigkeit (vgl. Laim, a.a.O., N 15 zu Art. 655 ZGB mit Hinweisen). 

Von einem dauernden Baurecht ist auszugehen, wenn es auf wenigstens 30 Jahre 

begründet wird (vgl. Art. 7 Abs. 2 Ziff. 2 der Grundbuchverordnung, SR 211.432.1).

Das auf 50 Jahre begründete Baurecht zulasten einer Fläche von 10'000 m  mit den 

Gebäuden Vers.-Nrn. 002 (Wohnhaus), 003 (Scheune) und 004 (Remise) ist als eigenes 

Grundstück Nr. D005 ins Grundbuch Z aufgenommen worden. Diese Aufnahme spricht 

für ein selbständiges und dauerndes Baurecht (vgl. Art. 779 Abs. 3 ZGB). Die 

Bestimmungen im Baurechts- und Pachtvertrag vom 23. März 1995 stehen einer 

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solchen Annahme nicht entgegen, zumal der Baurechtsgeber die Genehmigung der 

Übertragung nur verweigern darf, wenn nicht sämtliche Bestimmungen des 

Baurechtsvertrags vom Erwerber in allen Teilen übernommen werden oder bei 

Vorliegen anderer wichtiger Gründe, wie beispielsweise fehlender Kreditwürdigkeit des 

Erwerbers (vgl. dazu BGE 135 III 103). Zudem wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, 

dass dem Grundeigentümer das gesetzliche Vorkaufsrecht gemäss Art. 682 Abs. 2 

ZGB zustehe, was nur bei selbständigen und dauernden Baurechten möglich ist (vgl. 

Rey/Strebel, in: Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, 4. 

Aufl. 2011, N 11 f. zu Art. 682 ZGB).

c) Als Erwerb gilt gemäss Art. 61 Abs. 3 BGBB die Eigentumsübertragung sowie jedes 

andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt. 

Der Erwerb eines selbständigen und dauernden Rechts im Sinn von Art. 655 Abs. 2 

Ziff. 2 ZGB stellt einen zivilrechtlichen Eigentumserwerb im Sinn von Art. 61 Abs. 3 

BGBB dar (vgl. Stalder, a.a.O., N 17 zu Art. 61 BGBB) und ist demnach 

bewilligungspflichtig.

d) aa) Die Bewilligung wird gemäss Art. 61 Abs. 2 BGBB erteilt, wenn kein 

Verweigerungsgrund vorliegt. Gemäss Art. 63 BGBB wird die Bewilligung verweigert, 

wenn der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist (lit. a), ein übersetzter Preis vereinbart 

wurde (lit. b) oder das zu erwerbende Grundstück ausserhalb des ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liegt (lit. c). Keine der am 

Verfahren beteiligten Parteien wirft die Frage des höchstens zulässigen Preises auf. 

Dafür, dass der im Vertrag vom 17. März 2009 vereinbarte Preis übersetzt ist, bestehen 

keine Anhaltspunkte. Da Gegenstand des Erwerbs einzig ein landwirtschaftliches 

Betriebszentrum ist, stellt sich auch die Frage nach der Ortsüblichkeit einer allfälligen 

Bewirtschaftungsdistanz nicht. Hingegen ist zu klären, ob die Voraussetzung der 

Selbstbewirtschaftung durch die Erwerberin erfüllt ist (vgl. dazu nachfolgend E. 2d/bb) 

und ob gegebenenfalls eine Ausnahme vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung 

angenommen werden darf (vgl. dazu nachfolgend E. 2d/cc-ff).

bb) Gemäss Art. 63 lit. a BGBB wird die Bewilligung zum Erwerb eines 

landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstückes verweigert, wenn der Erwerber nicht 

Selbstbewirtschafter ist. Selbstbewirtschafter ist gemäss Art. 9 BGBB, wer den 

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landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein 

landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet (Abs. 1). Für die 

Selbstbewirtschaftung ist geeignet, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach 

landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber 

zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten (Abs. 2). 

Juristische Personen können als Selbstbewirtschafter nicht ausgeschlossen werden, 

wenn die Mitglieder oder Gesellschafter die Voraussetzungen erfüllen (vgl. BGE 115 II 

181 E. 2b). Öffentlich-rechtliche Körperschaften, namentlich Gemeinden und 

Burgergemeinden, werden auch dadurch nicht zu Selbstbewirtschafterinnen, dass 

einer ihrer Angehörigen den Betrieb in Pacht übernehmen will oder sie das bisherige 

Pachtverhältnis weiterführen wollen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A.22/2002 vom 

7. Februar 2003 E. 2.2 mit Hinweisen). Ebensowenig genügt die blosse Übertragung 

der Aufgaben auf Angestellte (vgl. Y. Donzallaz, Traité de droit agraire suisse, Tome II, 

Bern 2006, Rz. 3340; E. Hofer, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 

2. Aufl. 2011, N 22a zu Art. 9 BGBB). Zufolge fehlender Selbstbewirtschaftung wäre der 

Beschwerdegegnerin als öffentlich-rechtliche Körperschaft der Erwerb des Baurechts 

gestützt auf Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB zu verweigern.

cc) Unter welchen Voraussetzungen eine Ausnahme vom Prinzip der 

Selbstbewirtschaftung gemacht werden kann, bestimmt Art. 64 BGBB. Diese 

Bestimmung enthält einerseits einen nicht abschliessenden Katalog von 

Ausnahmetatbeständen (lit. a-f) und anderseits eine generalklauselartige Formulierung 

("wichtiger Grund"). Was unter einem wichtigen Grund zu verstehen ist, wird in Art. 64 

BGBB nicht näher ausgeführt. Es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, 

der unter Berücksichtigung des Einzelfalls und in Würdigung der in den ausdrücklich 

erwähnten Ausnahmetatbeständen zum Ausdruck kommenden Wertungen 

konkretisiert werden muss. Dabei ist auf die agrarpolitischen Zielsetzungen des BGBB 

zurückzugreifen. Hauptzweck der Revision des bäuerlichen Bodenrechts bildet die 

Stärkung der Stellung des Selbstbewirtschafters beim Erwerb von landwirtschaftlichem 

Boden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A.22/2002 vom 7. Februar 2003 E. 3.1 mit 

Hinweisen). Gemäss Art. 64 Abs. 1 lit. a BGBB ist die Bewilligung namentlich zu 

erteilen, wenn der Erwerb dazu dient, ein Gewerbe, das seit langem als Ganzes 

verpachtet ist, als Pachtbetrieb zu erhalten.

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dd) Die Vorinstanz hat die Erteilung der Erwerbsbewilligung in Abweichung vom 

Selbstbewirtschafterprinzip damit begründet, die Handänderung führe faktisch und 

wirtschaftlich den vorzeitigen Heimfall herbei. Für den Heimfall, auch den vorzeitigen, 

wäre keine Erwerbsbewilligung erforderlich, weil dabei kein Erwerb stattfinde, sondern 

lediglich und ohne Weiteres durch den Ablauf des Baurechts die dingliche Trennung 

von Boden und Bauten aufgehoben werde, diese also wieder vereinigt würden. Das 

stelle einen wichtigen Grund für eine Ausnahme vom Prinzip des Erwerbs durch einen 

Selbstbewirtschafter dar.

ee) Gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB hat der Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem 

selbständigen und dauernden Baurecht belastet ist, ein Vorkaufsrecht an diesem Recht 

gegenüber jedem Erwerber und der Inhaber dieses Rechts am belasteten Grundstück, 

soweit dieses durch die Ausübung seines Rechtes in Anspruch genommen wird. Die 

Bestimmung normiert ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Baurechtsgebers gegenüber 

dem Erwerber eines selbständigen und dauernden Baurechts sowie ein solches 

zugunsten des Inhabers einer solchen Dienstbarkeit gegenüber dem Erwerber des 

baurechtsbelasteten Grundstücks. Der Zweck dieses Vorkaufsrechts besteht darin, die 

Rechtspositionen am Grundstück und am Baurecht zu vereinigen, falls eine Änderung 

der Rechtszuständigkeit an der Liegenschaft oder an der Dienstbarkeit erfolgt (vgl. 

Rey/Strebel, a.a.O., N 2 zu Art. 682 ZGB). Damit wird erreicht, dass die 

Baurechtsdienstbarkeit untergeht und das Eigentum am Grundstück ohne die 

Belastung durch ein derartiges Servitut weiterbestehen kann. Über diesen 

gesetzgeberischen Zweck hinaus soll dieses Vorkaufsrecht, ähnlich wie jenes der 

Miteigentümer, auch dazu dienen, dass die Parteien des Dienstbarkeitsvertrags 

verhindern können, dass der eine Partner seine Rechte und Pflichten auf einen dem 

anderen nicht genehmen Dritten übertragen kann (vgl. A. Meier-Hayoz, in: Berner 

Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Band IV/1/3, Bern 1995, N 14 zu Art. 682 

ZGB). Während beim Vorkaufsrecht des Miteigentümers agrarrechtliche 

Sonderregelungen der Rangordnung zu beachten sind (vgl. Art. 49 BGBB; vgl. Rey, 

a.a.O., N 24 ff. zu Art. 682 ZGB), gilt das Vorkaufsrecht des Eigentümers des 

baurechtsbelasteten Grundstücks unbeschränkt.

ff) Der Erwerb des Baurechts durch die Beschwerdegegnerin führt auch dazu, dass das 

landwirtschaftliche Gewerbe – nämlich die im Baurecht abgetretenen Gebäude und das 

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verpachtete landwirtschaftliche Nutzfläche – wirtschaftlich weiterhin eine Einheit bilden. 

Die gewählte Konstruktion der Einräumung eines Baurechts mit den Gebäuden gegen 

einen Baurechtszins und einen "Kaufpreis" für die Gebäude und die gleichzeitige 

Verpachtung der landwirtschaftlichen Nutzfläche gegen einen Pachtzins mittels eines 

einheitlichen Vertrags an ein und dieselbe Person für ein und dieselbe Dauer von 

fünfzig Jahren ist – wie die Rekurskommission des Eidgenössischen 

Volkswirtschaftsdepartements in ihren Entscheiden vom 23. Juni 2000 (vgl. Blätter für 

Agrarrecht 2000 S. 159 ff.; VPB 65.45) und vom 20. April 2004 festgestellt hat – als 

Gewerbepacht zu behandeln, da Baurechts-, Gebäudekauf- und Pachtvertrag ein 

wirtschaftlich einheitliches Rechtsgeschäft darstellen. Indem der Eigentümer des mit 

dem Baurecht belasteten Stammgrundstücks das Baurecht wieder erwirbt, bleibt das 

als Ganzes langfristig zur Nutzung überlassene landwirtschaftliche Gewerbe erhalten. 

Fällt das Baurecht an die Baurechtsgeberin zurück, kommt sie als Verpächterin in die 

Lage, das Gewerbe weiterhin als Einheit zu behandeln. Mithin gewährleistet erst die 

Anwendung der Ausnahmebestimmung den vom bäuerlichen Bodenrecht verfolgten 

Zweck der Erhaltung überlebensfähiger Betriebe.

Im Übrigen wäre mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, der 

Beschwerdegegnerin als Grundeigentümerin zunächst die Begründung eines 

Baurechts gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. f BGBB zu bewilligen und später, wenn der 

Baurechtsnehmer das selbständige und dauernde Baurecht verkaufen und sie das 

Vorkaufsrecht ausüben möchte, fehlende Selbstbewirtschaftung vorzuhalten. 

Andernfalls wäre mit grosser Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass eine 

Nichtselbstbewirtschafterin wie die Beschwerdegegnerin, derer es viele gibt, den 

Pächtern von landwirtschaftlichen Gewerben in Zukunft keine Baurechte mehr 

einräumen würde. Das würde sich für diese Pächter nachteilig auswirken, denn sie 

erhalten ohne Mitwirkung des Eigentümers nur dann einen Investitionskredit für den 

Neubau, den Umbau und die Verbesserung von Wohn- und Ökonomiegebäuden, wenn 

zu ihren Gunsten ein Baurecht begründet wird (vgl. Art. 106 Abs. 2 lit. c des 

Landwirtschaftsgesetzes, SR 910.1, abgekürzt: LwG). Entsprechendes gilt auch für 

Beiträge an Ökonomie- und Alpgebäude (Art. 96 Abs. 3 LwG). Würden von 

Nichtselbstbewirtschaftern keine Baurechte mehr eingeräumt, könnte der Zweck von 

Art. 60 Abs. 1 lit. f BGBB, den Strukturverbesserungen zugunsten der Pächter zum 

Durchbruch zu verhelfen, demzufolge für viele Pächter nicht mehr erreicht werden (vgl. 

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Herrenschwand/Bandli, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 

2011, N 13 zu Art. 60 BGBB).

gg) Diesem Interesse an der Wiederherstellung der rechtlichen Einheit von Stamm- und 

Baurechtsgrundstück kann schliesslich auch die zwischen X und dem 

Verfahrensbeteiligten 1 am 20. September 2008 vereinbarte betriebliche Gemeinschaft 

nicht erfolgreich entgegengehalten werden. Entgegen der entsprechenden 

vertraglichen Verpflichtung wurde – soweit aus den vorliegenden Akten ersichtlich – 

weder bei der Beschwerdegegnerin um eine Bewilligung nachgesucht noch von ihr 

eine solche Bewilligung erteilt. Im Übrigen liegt auch keine Anerkennung durch die 

Vorinstanz in den Akten (vgl. Art. 29a der Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe 

und die Anerkennung von Betriebsformen, Landwirtschaftliche Begriffsverordnung, SR 

910.91, in Verbindung mit Art. 2 lit. a der Landwirtschaftsverordnung, sGS 610.11).

3.- Zusammenfassend stehen dem Erwerb des Baurechtsgrundstücks durch die 

Eigentümerin des Stammgrundstücks keine öffentlich-rechtlichen Regelungen des 

bäuerlichen Bodenrechts entgegen. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen. Dem 

Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Beschwerdeführer 

aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.-- erscheint 

angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der 

Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist zu verrechnen.

Die Beschwerdegegnerin hat die Abweisung der Beschwerde unter 

Entschädigungsfolge beantragt. Im Verfahren vor der Verwaltungsrekurskommission 

sind ausseramtliche Kosten zu entschädigen, soweit sie aufgrund der Sach- oder 

Rechtslage als notwendig und angemessen erscheinen (vgl. Art. 98 Abs. 2 VRP). Zu 

klären war neben den an sich schon komplexen Fragen des bäuerlichen Bodenrechts 

im öffentlich-rechtlichen Bereich auch der Zusammenhang mit den privatrechtlichen 

Regeln des Gesetzes. Deshalb war der Verzicht auf den Beizug eines Rechtsvertreters 

im Verfahren der gerichtlichen Beurteilung nicht zumutbar. Die Vertreterin hat keine 

Kostennote eingereicht. Angesichts des Umfangs der Akten, des mehrfachen 

Schriftenwechsels und der Komplexität der sich stellenden Fragen ist eine 

Entschädigung von Fr. 2'800.-- (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) 

angemessen (Art. 19, 22 Abs. 1 lit. b, 28  und 29 der Honorarordnung für bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/13

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Rechtsanwälte und Rechtsagenten; sGS 963.75). Die ausseramtliche Entschädigung 

wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98

VRP). Da die Beschwerde abzuweisen ist und der Beschwerdeführer die amtlichen 

Kosten zu tragen hat, sind der Beschwerdegegnerin die ausseramtlichen Kosten 

vollumfänglich zu entschädigen (Art. 98  VRP). Kostenpflichtig ist nur der 

Beschwerdeführer. Der Verfahrensbeteiligte 1 hat sich schriftlich vernehmen lassen, 

ohne einen Antrag zu stellen.

Entscheid:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 1'000.--

       unter Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 1'000.--.

3.    Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin mit Fr. 2'800.--

       (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entschädigen.

bis

ter

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	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 02.12.2011
	Art. 6 Abs. 1, Art. 9, Art. 60 Abs. 1 lit. f, Art. 61, Art. 62, Art. 63 lit. a, Art. 64 lit. a BGBB (SR 211.412.11); Art. 96 Abs. 3 und Art. 106 Abs. 2 lit. c LwG (SR 910.1), Art. 655 Abs. 2, Art. 682 Abs. 2, Art. 779 Abs. 3 ZGB (SR 210). Dem Erwerb eines Baurechtsgrundstücks durch die Eigentümerin des Stammgrundstücks, welche keine Selbstbewirtschafterin ist, stehen keine öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts entgegen. Ob ein Vorkaufsfall vorliegt und die objektiven und subjektiven Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts der Eigentümerin des Stammgrundstücks erfüllt sind, ist vom Zivilgericht zu entscheiden (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung II/1, 2. Dezember 2011, II/1-2009/4).

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