# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 99674493-ca76-52b2-9c3a-e83dc7e228c7
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-27
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 27.04.2022 4-BE.2021.2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-BE-2021-2_2022-04-27.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

 

4-BE.2021.2  

 
 

 

 

Urteil vom 27. April 2022 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident E. Hauller  

Richter M. Dammann  

Richter J. Fricker  

Richter K. Müller  

Richter U. Voegeli  

Gerichtsschreiberin R. Gehrig  

 

 
 

   

Beschwerde- 

führerin  

 A._____ AG 

 

vertreten durch Dr. Beat Ries, Rechtsanwalt, Bleichemattstrasse 43, 

5001 Aarau 

 

 
   

Beschwerde- 

gegnerin  

  

 

Einwohnergemeinde Q._____ 

 

handelnd durch den Gemeinderat, dieser  

 

vertreten durch lic. iur. Luc Humbel, Rechtsanwalt, Bahnhofplatz 13, Post-

fach 460, 5200 Brugg AG   

 

Beigeladener 

  

Regierungsrat des Kantons Aargau 

 

vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabtei-

lung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau    

 

 
 

Gegenstand  Mehrwertabgabe (Parzelle aaa) 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

A.1. 

In den Gemeinden R. und Q. waren im Zusammenhang mit dem Kantons-

strassenprojekt 'H Südwestumfahrung R.' Nutzungsplanungsrevisionen 

durchzuführen. Davon war auch die in Q. gelegene Parzelle aaa der A. AG, 

vormals C. AG Q., betroffen. Das Grundstück lag mit je einem Abschnitt in 

der Industriezone, der Freihaltezone und der Naturschutzzone. In der Teil-

revision Arbeitszone 'XY' der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland der 

Gemeinde Q., beschlossen vom Einwohnerrat am 22. Juni 2016, geneh-

migt vom Regierungsrat am 14. Februar 2018, wurde es gesamthaft der 

Arbeitszone zugewiesen. 

 

A.2. 

Mit Verfügung vom 11. März 2020 auferlegte der Gemeinderat der A. AG 

Mehrwertabgaben von Fr. 361'200.00 für die der Einzonung gleichgestell-

ten Umzonungen der Freihalte- und Naturschutzzonenanteile der Parzelle 

aaa. Gleichzeitig wurde das Grundbuchamt T. beauftragt, das gesetzliche 

Grundpfandrecht für die Abgabeforderung einzutragen. 

 

A.3. 

Die Grundeigentümerin erhob am 14. April 2020 Einsprache gegen die Ab-

gabeverfügung. Mit Entscheid vom 13. Januar 2021 reduzierte der Gemein-

derat Q. die Forderung auf Fr. 360'250.00 und beauftragte das Grundbuch-

amt T., "diese Baupflicht" im Grundbuch anzumerken. Im Übrigen wies er 

die Einsprache ab. 

 

B.1. 

Die anwaltlich vertretene A. AG liess den negativen Einspracheentscheid 

am 11. Februar 2021 beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalab-

gaben und Enteignungen (SKE), anfechten und folgende Anträge stellen: 

 
"1. Der Einspracheentscheid des Gemeinderats Q. vom 13. Januar 2021 

betreffend Mehrwertabgabeverfügung LIG Q. Nr. aaa sei aufzuheben 
und es sei auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe für LIG Q. Nr. aaa 
zu verzichten. 

 
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerde-

gegners." 

 

B.2. 

Das SKE eröffnete das vorliegende Verfahren und forderte die A. AG 

(nachfolgend Beschwerdeführerin) zur Leistung eines Kostenvorschusses 

auf (Schreiben SKE vom 17. Februar 2021). Am 25. Februar 2021, nach 

Eingang der Zahlung, ersuchte das Gericht die Gemeinde (nachfolgend 

Beschwerdegegnerin) um eine Stellungnahme. Gleichentags lud es den 

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Regierungsrat als Vertreter des Kantons Aargau zum Verfahren bei und 

forderte ihn ebenfalls zur Vernehmlassung auf. 

 

B.3. 

Für den Regierungsrat antwortete die Rechtsabteilung des Departements 

Bau, Verkehr und Umwelt (RA BVU) mit Eingabe vom 19. März 2021. Sie 

beantragt: 

 
"1. Ziffer 1 des Einspracheentscheids sei wie folgt neu zu formulieren: 
 

'Die Mehrwertabgabe für die Einzonung / der Einzonung gleichgestell-
ten Umzonung des Grundstücks aaa wird auf Fr. 360'250.— festgesetzt 
(0,2 x Fr. 1'801'250.— [Mehrwert]). Die effektiven Kosten für eine allfäl-
lig notwendige Altlastenbeseitigung sind vom Mehrwert abzuziehen 
und führen zu einer entsprechenden Herabsetzung der Mehrwertab-
gabe.' 

 
2. Im Übrigen sei die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge." 

 

Die Eingabe wurde den Vertretern der Beschwerdeführerin und der Be-

schwerdegegnerin am 23. März 2021 zur Kenntnis gebracht.  

 

B.4. 

Der Vertreter der Beschwerdegegnerin nahm innert erstreckter Frist, am 

6. Mai 2021, gleichzeitig Stellung zur Beschwerde und zur Vernehmlas-

sung des Kantons. Er beantragt: 

 
"1. 
Ziffer 1 des Einspracheentscheides sei wie folgt neu zu fassen: 
 
'Die Mehrwertabgabe für die Einzonung / der Einzonung gleichgestellten 
Umzonung des Grundstücks aaa wird auf Fr. 360'250.— festgesetzt (0.2 x 
Fr. 1'801'250.-- [Mehrwert]). Vom Mehrwert können die effektiven Kosten 
einer allfällig notwendigen Altlastenbeseitigung (ohne Ohnehinkosten) 
zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abgabe abgezogen werden.' 
 
2. 
Im Übrigen sei die Beschwerde vom 11. Februar 2021 abzuweisen. 
 
3. 
Unter den ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen." 

 

B.5. 

Der Vertreter der Beschwerdeführerin replizierte mit Eingabe vom 

14. Juni 2021. Der Neufassung der Anträge stimmte er ausdrücklich zu und 

hielt im Übrigen an den Beschwerdeanträgen fest. Die Replik wurde dem 

Vertreter der Beschwerdegegnerin sowie der RA BVU am 16. Juni 2021 

zur Kenntnis gebracht. Letztere verzichtete auf eine weitere Eingabe. Ers-

terer reichte innert erstreckter Frist am 12. Juli 2021 eine Duplik ein, die der 

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Gegenseite und der RA BVU am 13. Juli 2021 zur Kenntnis gebracht wurde. 

Damit war der Schriftenwechsel abgeschlossen. 

 

C. 

Das Gericht führte am 27. April 2022 eine Verhandlung durch (Präsenz 

siehe Protokoll S. 1) und fällte nach anschliessender Beratung das vorlie-

gende Urteil. 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Gegen Verfügungen des Gemeinderats, mit denen die Mehrwertabgabe 

festgesetzt wird, kann innert 30 Tagen seit Zustellung Einsprache erhoben 

werden. Der Einspracheentscheid kann innert 30 Tagen mit Beschwerde 

beim Spezialverwaltungsgericht angefochten werden (§ 28b Abs. 3 des Ge-

setzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 

19. Januar 1993 in Verbindung mit § 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver-

waltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007). 

 

In Verfahren betreffend Mehrwertabgaben ist der Regierungsrat zum Ver-

fahren beizuladen (§ 28b Abs. 4 BauG). 

 

1.2. 

Der Einspracheentscheid des Gemeinderats Q. vom 13. Januar 2021 be-

trifft Mehrwertabgaben (A.3.). Das SKE ist daher zur Behandlung der Be-

schwerde sachlich zuständig. 

 

1.3. 

Die A. AG ist als Adressatin des angefochtenen Einspracheentscheids, mit 

dem sie zur Leistung von Mehrwertabgaben verpflichtet wird, ohne weiteres 

zur Beschwerdeführung legitimiert (§ 42 lit. a VRPG). 

 

Ihr Vertreter wurde ordnungsgemäss bevollmächtigt. 

 

1.4. 

Der Regierungsrat wurde dem gesetzlichen Auftrag (§ 28b Abs. 4 BauG) 

folgend zum Verfahren beigeladen (B.2.). Er wird durch das BVU bzw. des-

sen Rechtsabteilung vertreten (gemäss Ermächtigung in § 16a der Verord-

nung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats [Delegati-

onsverordnung, DelV; SAR 153.113] vom 10. April 2013).  

 

1.5. 

Auf die frist- und formgerechte Beschwerde ist einzutreten. 

 - 5 - 

 

 

 

2. 

Strittig ist vorliegend, ob für die Umzonungen bei der Parzelle aaa im Rah-

men der Teilrevision Nutzungsplanung 'XY' 2016/18 eine Mehrwertabgabe 

geschuldet ist. 

 

3. 

3.1. 

Vorab macht die Beschwerdeführerin geltend, die Beschwerdegegnerin 

habe mehrfach das rechtliche Gehör verletzt, indem sie sich mit mehreren 

Vorbringen der Einsprache und der Einsprache-Replik nicht auseinander-

gesetzt habe. Infolge der mehrfachen Verletzung des rechtlichen Gehörs 

sei der Einspracheentscheid aufzuheben und der Beschwerdegegnerin 

seien die Verfahrenskosten inklusive Parteikostenersatz aufzuerlegen. Es 

werde dem Gericht überlassen, ob es das Verfahren mit der Aufhebung des 

Einspracheentscheids an die Vorinstanz zurückweisen oder selber ent-

scheiden wolle (Beschwerde S. 6, Replik S. 4). 

 

3.2. 

Der Vorhalt der Gehörsverletzung wird von der Beschwerdegegnerin be-

stritten. Im Einspracheentscheid vom 13. Januar 2021 seien alle gerügten 

Punkte abgehandelt worden. Die Beschwerdeführerin sei in der Lage ge-

wesen, ihre Beschwerde in rechtsgenüglicher Weise zu verfassen, weshalb 

keine Gehörsverletzung vorliege. Sie sei nicht verpflichtet, sich zu allen 

Vorbringen zu äussern (Vernehmlassung S. 5, Duplik S. 3, Protokoll S. 5). 

 

Der Kanton verweist auf die einlässlichen Ausführungen zur gesetzlichen 

Grundlage in der Einspracheantwort vom 19. Mai 2020 (Vernehmlassung 

RA BVU, S. 2). 

 

3.3. 

Die Begründungspflicht ist Teil des rechtlichen Gehörs, welches in Art. 29 

Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 

vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verankert ist (im kantonalen Recht vgl. 

§§ 21 f. VRPG). Der Anspruch auf rechtliches Gehör meint das Recht des 

Privaten, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten 

Verfahren mit seinen Begehren angehört zu werden, Einblick in die Akten 

zu erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung 

nehmen zu können. Die Behörde hat die Vorbringen der Rechtssuchenden 

zu prüfen und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen, woraus sich die 

Pflicht zur Begründung eines Entscheids ergibt. Das rechtliche Gehör dient 

der Sachaufklärung und ist gleichzeitig ein Mitwirkungsrecht der Parteien. 

Die Begründung soll die Betroffenen in die Lage versetzen, die Tragweite 

der Entscheidung zu beurteilen und sie in voller Kenntnis der Umstände an 

eine höhere Instanz weiterzuziehen. Der Anspruch auf Begründung ist nicht 

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bereits verletzt, wenn sich die urteilende Instanz nicht mit allen Parteistand-

punkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen aus-

drücklich widerlegt. Sie darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen 

Punkte beschränken. Es genügt, wenn ersichtlich ist, von welchen Überle-

gungen sich die Behörde leiten liess (zum Ganzen: Ulrich Häfelin/Georg 

Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich 

2020, N 1001 ff., mit Hinweisen; (Bundesgerichtsentscheid [BGE] 136 I 229 

Erw. 5.2; Verwaltungsgerichtsentscheid [VGE] WBE.2014.143 vom 

19. März 2015, Erw. 2.4.; Entscheid des SKE [SKEE] 4-BE.2015.12 vom 

14. August 2015, Erw. 2.2. ff.). 

 

Wurde das rechtliche Gehör verletzt, ist der angefochtene Hoheitsakt 

grundsätzlich aufzuheben. Der Mangel kann jedoch geheilt werden, wenn 

die Rechtsmittelinstanz – mit gleicher Prüfungsbefugnis wie die Vor-

instanz – die unterlassene Anhörung, Akteneinsicht oder Begründung 

nachholt und eine Rückweisung sich als Leerlauf erwiese (BGE 

1C_349/2018 vom 8. Februar 2019 Erw. 2.2; Häfelin/Müller/Uhlmann, 

a.a.O., N 1039 und 1174 ff.). In diesem Fall wird der Fehler praxisgemäss 

bei der Verlegung der Verfahrenskosten berücksichtigt. 

 

Das SKE prüft mit voller Kognition (§ 53 Abs. 2 in Verbindung mit § 52 

VRPG). 

 

3.4. 

In der Einsprache vom 14. April 2020 (S. 12) rügte die Beschwerdeführerin 

u.a., die Bestimmungen von §§ 28a ff. BauG genügten den Anforderungen 

an ein Gesetz zur Erhebung von Kausalabgaben nicht; es fehle an einer 

Bemessungsgrundlage zur Festsetzung der Mehrwertabgabe. In der Ein-

sprache-Replik vom 7. August 2020 argumentiert sie sodann, aufgrund der 

bestehenden Gestaltungsplanpflicht für die Parzelle aaa sei das Grund-

stück nicht baureif, weshalb keine Mehrwertabgabe zu erheben sei. Zudem 

seien weder die von der Einsprecherin erbrachten Vorleistungen noch der 

Beitrag der Rechtsvorgängerin an die Südwestumfahrung R. bei der Be-

rechnung des Mehrwerts berücksichtigt worden (Einsprache-Replik S. 5 

und 7 f.). 

 

Im Einspracheentscheid wird der Inhalt der massgebenden Bestimmungen 

zur Mehrwertabgabe (§§ 28a ff. BauG) zwar dargelegt, auf den Vorhalt der 

fehlenden Bemessungsgrundlage aber nicht eingegangen. Bei Erlass des 

Einspracheentscheids am 13. Januar 2021 waren die kantonalen Bestim-

mungen bereits gut 3.5 Jahre in Kraft (seit Mai 2017). Die Beschwerdegeg-

nerin ging offensichtlich von einer genügenden gesetzlichen Grundlage zur 

Erhebung der Mehrwertabgabe aus. Das ergab sich aus dem Entscheid, 

auch wenn es nicht ausdrücklich festgehalten wurde. Insofern war klar, von 

welcher Überlegung sich die Beschwerdegegnerin hatte leiten lassen. 

 

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Zu den übrigen Vorbringen, fehlende Baureife infolge Gestaltungsplan-

pflicht sowie ebenfalls fehlende Anrechnung der Vorleistungen und des 

Beitrags an die Südwestumfahrung, hat sich die Beschwerdegegnerin nicht 

geäussert. Sie macht Ausführungen zur Mehrwertschätzung des kantona-

len Steueramts (kStA). Sie hält diese für nachvollziehbar und schlüssig, 

weshalb sie an dieser festhalte. Damit werden die Anrechnungsbegehren 

stillschweigend und ohne Begründung abgelehnt. Die Beschwerdeführerin 

war gezwungen, Beschwerde zu erheben, um Klarheit über die Abzugsfä-

higkeit der Vorleistungen, des Strassenbeitrags und der künftigen Kosten 

eines Gestaltungsplanverfahrens zu erhalten. Das rechtliche Gehör wurde 

in diesen Punkten verletzt.  

 

3.5. 

Die Beschwerdeführerin überlässt es dem Gericht zu entscheiden, ob das 

Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen sei. Nachdem bereits ein voll-

ständiger Schriftenwechsel durchgeführt worden und eine Rückweisung in 

niemandes Interesse ist, wird darauf verzichtet. Die Gehörsverletzung wird 

praxisgemäss bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen sein. 

 

4. 

4.1. 

In der Teilrevision XY wurden zwei Abschnitte der Parzelle aaa, ein Ab-

schnitt von 3'330 m2 der Freihaltezone und ein Abschnitt von 3'540 m2 der 

Naturschutzzone, in die Arbeitszone umgezont. Auf den daraus entstande-

nen Mehrwert erhob die Gemeinde gestützt auf § 28a Abs. 1 BauG eine 

Mehrwertabgabe von 20 %. 

 

Die Beschwerdeführerin macht geltend, es fehle an einer genügenden ge-

setzlichen Grundlage zur Erhebung der Mehrwertabgabe. Bei Kausalabga-

ben, um eine solche handle es sich bei der Mehrwertabgabe, müssten Sub-

jekt und Objekt der Abgabe sowie die Bemessungsgrundlage in einem Ge-

setz im formellen Sinn festgelegt sein. Subjekt und Objekt der Mehrwertab-

gabe seien in § 28a Abs. 1 BauG geregelt. Über die Bemessungsgrundlage 

schweige sich das Gesetz aber aus (im Gegensatz etwa zum Steuerrecht); 

sie sei nicht einmal in den Grundzügen geregelt. Das Gesetz verweise zwar 

auf eine Schätzung des kStA, auf die sich der Gemeinderat stütze, wenn 

er bei der Auflage des Nutzungsplanentwurfs über die voraussichtliche 

Höhe der Abgabe orientiere (§ 28b Abs. 1 BauG). Es sage aber weder, wie 

das kStA die Schätzung vorzunehmen habe, noch, dass der Gemeinderat 

an diese gebunden sei. Die §§ 28a ff. BauG genügten den Anforderungen 

von Art. 127 Abs. 1 BV nicht, weshalb sie vorliegend nicht angewendet 

werden dürften und die Beschwerde gutzuheissen sei (Beschwerde S. 7 f.; 

Protokoll S. 6). Das Gesetz gebe auch nicht an, nach welcher der verschie-

denen möglichen Methoden der Wert eines Grundstücks zu ermitteln sei 

(Replik S. 5). Im Planungsverfahren werde zwar über die Mehrwertabgabe 

orientiert. Diese Mitteilung lasse aber keine Auseinandersetzung zu, weil 

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die Berechnungsgrundlagen nicht bekannt seien. Ein Betroffener müsse 

sich im Planungsverfahren entscheiden können, ob er mit Blick auf die 

Mehrwertabgabe die Zonenänderung anfechten wolle (Protokoll S. 7). 

 

4.2. 

Die RA BVU verweist auf die Ausführungen in der Einspracheantwort vom 

19. Mai 2019 und auf Ziff. 5.1 der Beschwerde (Vernehmlassung RA BVU 

S. 2). In der Einspracheantwort (nachgereicht am 16. September 2021) 

wird die Rüge für haltlos erklärt, nachdem die Beschwerdeführerin selber 

den Differenzwert als Bemessungsgrundlage angebe. Das sei auch mit der 

Formulierung "Ausgleich von Planungsvorteilen" in Art. 5 Abs. 1bis des Bun-

desgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 ge-

meint. § 28a Abs.1 BauG spreche von 20 % des Mehrwerts bei einer Ein-

zonung.  

 

4.3. 

Die Beschwerdegegnerin stimmt der Beschwerdeführerin insoweit zu, als 

eine konzisere Regelung im Baugesetz den Vollzug vereinfacht hätte, ins-

besondere bei anderen als den Einzonungstatbeständen. Bei Einzonungen 

(§ 28a Abs. 1 BauG) könne der Mehrwert aus Sicht des Gemeinderats je-

doch nur aus dem Delta zwischen dem Wert des Grundstücks vor und nach 

der Einzonung bestehen. Davon seien entsprechend 20 % als Mehrwertab-

gabe abzugelten. Die gesetzliche Grundlage sei nicht durch den Gemein-

derat verantwortet. Es sei nicht seine Aufgabe, ein Präjudiz zur Frage, ob 

die kantonale gesetzliche Grundlage für die Mehrwertabgabenerhebung 

genüge, zu erstreiten (Vernehmlassung S. 6; Duplik S. 4). 

 

4.4. 

4.4.1. 

Die Mehrwertabgabe wird in der Rechtsprechung und der Literatur mehr-

heitlich als kostenunabhängige Kausalabgabe qualifiziert (vgl. z.B. BGE 

142 I 177 Erw. 4.3.1; Etienne Poltier in Praxiskomentar RPG: Nutzungspla-

nung [nachfolgende RPG-Komm.], Zürich Basel Genf 2016, Art. 5 N 38; 

Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz 2871; Urs Eymann, Grundsätze zur Er-

mittlung des Planungsmehrwerts in: ZBl 4/2015 S. 168). Die Erhebung von 

Kausalabgaben setzt eine gesetzliche Grundlage voraus. Art. 5 Abs. 1bis 

RPG ist nicht direkt anwendbar; die Norm enthält einen Gesetzgebungs-

auftrag an die Kantone (RPG-Komm. a.a.O., Art. 5 N 33). 

 

Die Regelung von Kausalabgaben hat den Kreis der Abgabepflichtigen 

(Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der Abgabe (den abgabebegrün-

denden Tatbestand) und in den Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemes-

sungsgrundlage) festzulegen (BGE 126 I 183; BGE 132 II 374; vgl. auch 

Art. 127 Abs. 1 BV, der analog auf andere Geldleistungen anwendbar ist 

[BGE 134 I 180], Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O. N 2762). Diese Vorgaben 

wurden für die Abgabenbemessung (Höhe der Abgabe) bei gewissen Arten 

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von Kausalabgaben gelockert. Die niedrigeren Anforderungen greifen dort, 

wo das Mass der (Kausal-) Abgabe durch überprüfbare verfassungsrecht-

liche Prinzipien (Kostendeckungsprinzip und Äquivalenzprinzip) begrenzt 

wird und nicht allein der Gesetzesvorbehalt diese Schutzfunktion erfüllt. 

Insbesondere kann es – auch bei kostenunabhängigen Kausalabgaben – 

bereits genügen, dass das formelle Gesetz die maximale Höhe der Abgabe 

im Sinne einer Obergrenze festlegt (BGE 2C_973/2019 vom 27. Ja-

nuar 2020, Erw. 2.2.1. mit Hinweisen; 126 I 180 Erw. 2. a) bb); Adrian Hun-

gerbühler, Grundsätze des Kausalabgabenrechts, in: Schweizerisches 

Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 104/2003, S. 516 ff.). 

Bei kostenunabhängigen Abgaben sollte das Gesetz entweder den Betrag 

der Abgabe oder einen an bestimmbare Grössen anknüpfenden Berech-

nungsmodus festlegen, zumindest aber einen Rahmen oder den Maximal-

betrag der Abgabe bestimmen. Das gilt u.a. auch für die Mehrwertabschöp-

fung (Hungerbühler in: ZBl 104/2003 S. 518; RPG-Komm. Art. 5 N 37).  

 

Die einschlägigen Rechtssätze sollen in genügender Bestimmtheit um-

schrieben sein, so dass der rechtsanwendenden Behörde kein übermässi-

ger Spielraum verbleibt und die möglichen Abgabepflichten für den Bürger 

voraussehbar sind (BGE 126 I 183; 124 I 218; 1C_184/2014 vom 23. Feb-

ruar 2015 Erw. 2.3). Gemäss Bundesgericht hält eine Regelung, die den 

Behörden eine Abschöpfung von 40 % - 60 % des Planungsmehrwerts er-

laubt, aber keine Richtlinien über die Abstufung enthält, dem Gesetzmäs-

sigkeitserfordernis nicht stand. Da eine Überprüfung des Kostendeckungs-

prinzips wegfalle und die Mehrwertabgabe vergleichsweise hohe Beiträge 

erfasse, erfordere das Legalitätsprinzip umso mehr, dass Richtlinien über 

die Abstufung der Abgabe innerhalb des Spielraums festgelegt würden 

(BGE 105 Ia 146 f.). 

 

Der Umfang des Legalitätsprinzips ist demnach je nach Art der Abgabe zu 

differenzieren. Das Legalitätsprinzip darf weder seines Gehalts entleert 

noch in einer Weise überspannt werden, dass es mit der Rechtswirklichkeit 

und dem Erfordernis der Praktikabilität in einen unlösbaren Widerspruch 

gerät (vgl. BGE 2C_973/2019 vom 27. Januar 2020 Erw. 2.2.1; 

1P.693/2004 vom 15. Juli 2005, Erw. 4.2., mit Hinweisen).  

 

4.4.2. 

In den einschlägigen Gesetzen anderer Kantone findet sich häufig die For-

mel, dass der Mehrwert der Differenz der Verkehrswerte eines Grundstücks 

mit und ohne Planungsmassnahme entspreche und dass er nach aner-

kannten Methoden zu bestimmen sei (z.B. AR, BE, FR, GL, GR, LU, NE, 

NW, SZ, SH, SO, VS). Zum Teil werden die zulässigen Abzüge etwas de-

taillierter aufgelistet (z.B. BS und VD). Einzelne Kantone bestimmen so-

dann die Schätzbehörde und/oder erklären weitere Erlasse als massge-

bend für die Schätzung (z.B. NW, OW, SG, TG, ZH; vgl. zum Ganzen die 

Übersicht über den Mehrwertausgleich der Kantone, Stand 22. April 2021, 

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unter www.espacesuisse > Raumplanung > Handlungsfelder der Innenent-

wicklung > Mehrwertausgleich). Soweit ersichtlich wird in keinem kantona-

len Gesetz eine bestimmte Schätzmethode vorgeschrieben.  

 

4.4.3. 

4.4.3.1. 

Umstritten ist vorliegend nur, ob die Bemessungsgrundlage für die Mehr-

wertabgabe in den §§ 28a ff. BauG (in Kraft seit dem 1. Mai 2017) genü-

gend bestimmt ist. Nicht bestritten ist, dass Subjekt und Objekt klar festge-

legt sind.  

 

Im massgebenden Zeitpunkt für die Festlegung der Mehrwertabgabe und 

die Bestimmung des Abgabepflichtigen – das ist der Zeitpunkt der Geneh-

migung des Nutzungsplans (§ 28b Abs. 1 letzter Satz BauG), vorliegend 

der 14. Februar 2018 (vorne A.1.) – verfügte die Gemeinde Q. erst über 

eine Regelung, wonach mit Grundeigentümern Verträge über den Aus-

gleich von planungsbedingten Mehr- oder Minderwerten abgeschlossen 

werden konnten (§ 3a der aufgehobenen BNO, beschlossen am 19. Juni 

1996, genehmigt am 13. Januar 1998 [aBNO], § 3a in der Fassung vom 

24. Oktober 2007]). Die heute im kommunalen Recht geltende Mehrwertab-

gabe-Bestimmung wurde im Nachgang zu und gestützt auf § 28a Abs. 2 

BauG geschaffen (vgl. § 4 der Bau- und Nutzungsordnung [BNO], be-

schlossen vom Einwohnerrat am 7. November 2018, genehmigt vom Kan-

ton am 18. Dezember 2019), weshalb vorliegend nicht darauf abzustellen 

ist. 

 

Die aktuell umstrittene Mehrwertabgabeforderung stützt sich allein auf 

§§ 28a ff. BauG.  

 

4.4.3.2. 

Das kantonale Recht schreibt in § 28a BauG Mehrwertabgaben für Einzo-

nungen im Umfang von 20 % des Mehrwerts vor. Weiter ist der Bemes-

sungszeitpunkt vorgegeben (§ 28b Abs. 1 und 2 BauG). Aus § 28b 

Abs. 1 BauG ergibt sich, dass das kantonale Steueramt eine Schätzung 

des Mehrwerts vornimmt. Die Verordnung über die Mehrwertabgabe 

(MWAV) vom 15. März 2017 regelt zum hier interessierenden Thema einzig 

die nicht zu belastenden Bagatellfälle sowie die Abzugsfähigkeit der Kosten 

für die Beschaffung von landwirtschaftlichen Ersatzbauten (§§ 1 und 

2 MWAV). 

 

Der zu erhebende Abgabeansatz ist damit vorgegeben. Dem Gemeinderat 

verbleibt – zumindest ohne ergänzende kommunale Rechtsgrundlage (wie 

hier Erw. 4.4.3.1.) - diesbezüglich kein Ermessensspielraum.  

 

http://www.espacesuisse/

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In zahlreichen Kantonen findet sich der Grundsatz, dass der Mehrwert der 

Differenz der Verkehrswerte vor und nach der Planungsmassnahme zu ent-

sprechen hat und die Verkehrswerte nach anerkannten Methoden zu schät-

zen sind. Davon geht auch die regierungsrätliche Botschaft (15.269) vom 

2. Dezember 2015 zur Anpassung des BauG an die Änderungen des RPG 

im Aargau aus (Botschaft S. 19 f.). Analoges wird in der Fachwelt vertreten. 

In der Literatur wird auf die im Enteignungsverfahren seit langem zur An-

wendung kommenden, etablierten und damit anerkannten Schätzmetho-

den verwiesen (vgl. RPG-Komm., a.a.O., Art. 5 N 52, EspaceSuisse, Info-

raum 4/2020 S. 6 f., Eymann, a.a.O. S. 172; so auch das SKE im Entscheid 

SKEE 4-BE.2018.8 Erw. 5.4.).  

 

Das kantonale Steueramt schätzt die massgebenden Verkehrswerte an-

hand der namentlich vom Bundesgericht favorisierten Vergleichs- oder sta-

tistischen Methode. Allerdings bleibt der Gemeinderat für die Festsetzung 

der Mehrwertabgabe verantwortlich, weshalb die Schätzung des Steuer-

amts für diesen nicht bindend ist. Gemäss Botschaft S. 19 soll er davon 

aber nur aus triftigen Gründen und entsprechend begründet abweichen. 

Auf die zu verwendende Schätzmethode hat der Aspekt keine Auswirkun-

gen.  

 

Im Enteignungsverfahren wird zur Ermittlung des Verkehrswerts in erster 

Linie auf die statistische oder Vergleichsmethode abgestellt. Wo es keine 

Vergleichspreise gibt, werden alternativ andere aus der Immobilienbewer-

tung bekannte Modelle angewendet (Lageklassemethode, Rückwärtsrech-

nung oder Mittelwert aus Real- und Ertragswert). Es kommen also bedarfs-

falls mehrere Schätzungsmethoden zur Anwendung (stehende Praxis vgl. 

z.B. SKEE 4-EV.2020.10 Erw. 4.3.1. mit weiteren Hinweisen).  

 

Vom primär geschätzten Landwert sind die Gestehungskosten abzuziehen. 

Das sind die Kosten, welche von den Grundeigentümerinnen und Grundei-

gentümern aufgebracht werden müssen, damit der Planungsmehrwert 

auch tatsächlich realisiert werden kann (Erschliessungskosten, Kosten der 

Sanierung von Altlasten – wenn diese infolge der Planungsmassnahme sa-

nierungsbedürftig werden – oder Abbruchkosten von Altbauten; zum Gan-

zen: Eymann, a.a.O., S. 172 ff. [vorne Erw. 4.4.1. Abs. 1]; vgl. auch Espace-

Suisse Inforaum, Dezember 4/2020 S. 6 f.).  

 

Die abzugsfähigen Kosten werden im BauG nicht aufgelistet. Das wäre 

auch nur dann notwendig, wenn bei der Verkehrswertschätzung im Rah-

men der Mehrwertabgabefestsetzung Sonderabzüge zu machen wären, 

die über die erwähnten Gestehungskosten hinausgingen. Dem ist jedoch 

nicht so. Es werden lediglich jene bereits entstandenen und absehbar in 

Zukunft entstehenden Kosten berücksichtigt, die auch ein Käufer des ab-

gabebelasteten Grundstücks einrechnen würde. Als einzigen solchen 

 - 12 - 

 

 

"Sonderabzug" schreibt schon das RPG den Abzug der Kosten für die Be-

schaffung von landwirtschaftlichen Ersatzbauten vom Mehrwert vor 

(vgl. Art. 5 Abs. 1quater RPG und – auf kantonaler Ebene - § 2 MWAV); was 

vorliegend nicht in Betracht fällt. 

 

4.4.4. 

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die kantonale Regelung der 

Mehrwertabgabe im Kanton Aargau zwar wenig detailliert ist, dem für die 

Festsetzung der Abgabe zuständigen Gemeinderat aber keinen Ermes-

sensspielraum belässt (fixer Abgabesatz). Die eigentliche Mehrwertabgab-

eberechnung wurde einer kantonalen Fachbehörde (kStA) übertragen, um 

grundsätzlich ein gesamtkantonal einheitliches Vorgehen bei der Bewer-

tung zu sichern. Selbst wenn ein Gemeinderat im Einzelfall zulässigerweise 

davon abweicht, verändert dies die angewendeten, bedarfsfalls den kon-

kreten Umständen angepassten Schätzmethoden nicht. Diese wiederum 

basieren auf den in Literatur und Rechtsprechung zum Enteignungsrecht 

über Jahrzehnte entwickelten Grundsätzen, so dass nicht die Rede davon 

sein kann, dass eine danach vorgenommene Schätzung den Abgabebe-

lasteten unvorhersehbar oder überraschend treffen würde. Eine zusätzli-

che oder detailliertere Rechtsetzung wäre im BauG nur dann vonnöten ge-

wesen, wenn die Verkehrswertermittlung eben nicht den gewachsenen und 

etablierten enteignungsrechtlichen Massstäben hätte folgen sollen. Diese 

Auslegung der strittigen Norm scheint auch sachlich gerechtfertigt, weil 

Enteignung bzw. Eigentumsschutz und Mehrwertabschöpfung letztlich die 

beiden Seiten derselben Medaille darstellen (Art. 5 Abs. 1 RPG), welche 

sich einzig im Mass unterscheiden (volle Entschädigung bei Enteignungen 

[Art. 5 Abs. 2 RPG] gegenüber begrenztem Mehrwertausgleich [Art. 1bis 

RPG], zu den prozessualen Zusammenhängen vgl. hinten Erw. 8.1.). Die 

kantonalen Bestimmungen zur Erhebung der Mehrwertabgabe erweisen 

sich nach dem Gesagten als genügend bestimmt, insbesondere auch in 

Bezug auf die Bemessungsgrundlage. Zumal Landpreisschätzungen noto-

risch mit einer erheblichen Ungenauigkeit behaftet sind (20 % = +/- 10 %, 

vgl. SKEE 4-EV.2019.9 vom 18. März 2020 Erw. 4.3. mit weiteren Hinwei-

sen und hinten Erw. 8.1.3.). 

 

5. 

5.1. 

Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung von Treu und Glauben 

(Beschwerde S. 8 ff.; Protokoll S. 8). In den Schutzbereich falle die Richtig-

keit behördlicher Auskünfte, das Rechtsmissbrauchsverbot und das Verbot 

widersprüchlichen Verhaltens. Das Vertrauen sei verletzt, wenn das Han-

deln des Staates bei einzelnen Teilnehmenden des Rechtsverkehrs be-

rechtigte und schutzwürdige Erwartungen wecke, die später enttäuscht 

würden. Auf Art. 9 BV könnten sich auch juristische Personen des Privat-

rechts berufen. 

 

 - 13 - 

 

 

Im Nutzungsplanungsverfahren "XY" sei gemäss den Planungsberichten 

(Stand Mitwirkung und Stand Öffentliche Auflage) beabsichtigt gewesen, 

auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe zu verzichten. Das sei an der Ein-

wohnerratssitzung von der damaligen Frau Vizeammann D. bestätigt wor-

den. Der Gemeinderat habe die Planungsberichte beschlossen, der Ver-

zicht auf die Mehrwertabgabe entspreche somit einem Beschluss. Die Ab-

teilung Raumentwicklung des BVU habe im Vorprüfungsbericht keinen Vor-

behalt angemeldet (Beschwerde S. 8 f., Replik S. 6). Bei Eintritt der Rechts-

kraft des Zonenplans habe der Gemeinderat noch keine Abgabe erhoben, 

was den beabsichtigten Abgabeverzicht bestätigte. Die Gemeinde hätte 

wenigstens auf ihren Anteil verzichten können (Replik S. 6). 

 

Die Beschwerdeführerin wie auch deren Tochter-/Muttergesellschaften hät-

ten sowohl im Mitwirkungsverfahren wie auch im Auflageverfahren Einga-

ben gemacht (vom Mai bzw. Dezember 2014). Die Mehrwertabgabe sei 

darin mangels Beschwer kein Thema gewesen. Gemeinde und Kanton hät-

ten mit dem Planungsbericht bzw. dem abschliessenden Vorprüfungsbe-

richt konkrete Erwartungen geweckt, welche mit der Mehrwertabgabever-

fügung und dem Einspracheentscheid enttäuscht worden seien. Die Erwar-

tung der Beschwerdeführerin sei berechtigt gewesen, weil Planungs- und 

Vorprüfungsbericht öffentlich aufgelegt worden seien (Beschwerde S. 9 f.). 

 

§ 22 Abs. 1 KV garantiere sodann den Anspruch auf rechtliches Gehör und 

faire Behandlung in behördlichen Verfahren. Nach diesem Grundsatz dürf-

ten Betroffenen aus Fehlern der Behörde kein Nachteil erwachsen (mit Hin-

weis auf Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1997 

S. 727). Das Verhalten von Gemeinde und Kanton verletze auch diesen 

Grundsatz; es sei krass unanständig, inkorrekt und illoyal (Beschwerde 

S. 10).  

 

Zudem hätten die Beschwerdegegnerin und der Kanton mit ihrem Verhal-

ten auch § 4 VRPG verletzt, wonach bei der Anwendung des Rechts Treu 

und Glaube gelte und Rechtsmissbrauch keinen Schutz finde. Das setze 

der Ausübung eines Anspruchs, der zwar formal im Einklang mit der 

Rechtsordnung stehe, jedoch treuwidrig und damit unredlich geltend ge-

macht werde, eine Schranke. Scheinbares Recht habe zu weichen, wo of-

fenbares Unrecht geschaffen würde. Das Rechtsmissbrauchsverbot sank-

tioniere nur stossendes, zweckwidriges Verhalten (mit Hinweis auf Berni-

sche Verwaltungsrechtsprechung [BVR] 2018 S. 297). Offenbarer Rechts-

missbrauch setze voraus, dass der Gerechtigkeitsgedanke in grober Weise 

verletzt worden sei. Umgekehrt bedeute nicht jede grobe Verletzung des 

Gerechtigkeitsgedankens offenbaren Rechtsmissbrauch (Schweizerische 

Juristen-Zeitung [SKZ] 103/2007 S. 530). Eine Berufung auf Vertrauens-

schutz setze voraus, dass die betroffene Person sich berechtigterweise auf 

die Vertrauensgrundlage verlassen durfte und gestützt darauf Dispositio-

 - 14 - 

 

 

nen getroffen habe, die sie nicht mehr rückgängig machen könne. Die Be-

rufung auf Treu und Glauben scheitere sodann, wenn ihr überwiegende öf-

fentliche Interessen entgegenstünden (mit Hinweis auf BGE 1C_554/2008 

vom 7. Juli 2009 S. 6). Auch § 4 VRPG sei krass verletzt worden (Be-

schwerde S. 10 f.). 

 

Vorliegend sei weiter das Gebot der Rechtsverweigerung und Rechtsver-

zögerung bzw. das Gebot der beförderlichen Behandlung verletzt worden 

(Art. 29 BV, § 10 KV und § 41 Abs. 2 VRPG). Die Umzonung in der XY sei 

nur infolge der Dauer des Genehmigungsverfahrens für die Teilrevision 

"XY" von einem Jahr und acht Monaten unter den Tatbestand der Mehr-

wertabgabe gefallen. Die Beschwerdeführerin habe nichts zur Verfahrens-

verzögerung beigetragen. Ursache sei die unselige Verknüpfung des kom-

munalen Verfahrens betreffend Teilrevision Nutzungsplanung mit dem kan-

tonalen Strassenbauprojekt Südwestumfahrung R. gewesen. Diese Ver-

knüpfung mache keinen Sinn. Die Beschwerdeführerin habe dazu nicht 

Stellung nehmen können. Im Ergebnis habe die Verknüpfung dazu geführt, 

dass der Tatbestand der Mehrwertabgabe geschaffen worden sei. Es ver-

letze den Grundsatz der Fairness, wenn die überlange Verfahrensdauer zu 

einer Mehrwertabgabe führe. Aus der Chronologie müsse geschlossen 

werden, dass das Genehmigungsverfahren betreffend Teiländerung BNO 

"XY" bewusst auf die lange Bank geschoben worden sei, um Mehrwertab-

gaben abschöpfen zu können (Beschwerde S. 11 f.).  

 

Die Mehrwertabgabe gemäss §§ 28a ff. BauG fusse auf Art. 5 Abs. 1 RPG. 

Art. 5 Abs. 1bis RPG sei mit Revision vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 

1. Mai 2014, eingefügt worden. Die Entwürfe zu den Teilrevisionen seien 

dem Kanton im September 2013 eingereicht worden. Die öffentliche Auf-

lage habe im November/Dezember 2014 stattgefunden. Zur Zeit der Pla-

nungsberichte mit der Verzichtserklärung auf die Erhebung einer Mehr-

wertabgabe sei die kommende Mehrwertabgabepflicht bereits bekannt ge-

wesen (Replik S. 6). 

 

An der Verhandlung vom 27. April 2022 wurde ergänzend ausgeführt, man 

sei von der Teilzonenplan-Revision überrascht worden. Die Nutzungsmög-

lichkeiten der Arbeitszone seien eingeschränkt worden. Die damalige Frau 

Vizeammann habe gesagt, die Gemeinde verzichte im Gegenzug auf die 

Erhebung einer Mehrwertabgabe. Da man keinen Streit gewollt habe, habe 

man sich auf den "Kuhhandel" eingelassen (gemeint ist der Mutationsver-

trag vom November 2018). Die Gemeinde hätte sagen sollen, dass sie nicht 

für den Kanton reden könne. Man fühle sich "reingelegt" (Protokoll S. 9). 

 

 - 15 - 

 

 

5.2. 

5.2.1. 

Die RA BVU verweist in der Vernehmlassung auf die Ausführungen in der 

Einspracheantwort. Darin wird argumentiert, Vertrauensschutz in behördli-

che Zusagen setze voraus, dass die auskunftserteilende Behörde zustän-

dig sei, dass der Adressat im Vertrauen auf die Auskunft Dispositionen ge-

troffen habe, die er nicht ohne Schaden rückgängig machen könne und 

dass der Sachverhalt und die Gesetzgebung in der Zwischenzeit nicht ge-

ändert hätten (Einspracheantwort RA BVU S. 2).  

 

Der Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV sei eine Berichterstattung gegen-

über der kantonalen Planungsbehörde und gleichzeitig Grundlage für die 

legislative Gewalt der Gemeinde, die Planung zu beschliessen oder davon 

abzuweichen. Die Einsprecherin sei nicht Adressatin des Planungsbe-

richts. Der Gemeinderat sei zudem nicht zuständiges Organ für den Ent-

scheid über die Einführung einer Mehrwertabgabe. Die dafür zuständige 

kommunale gesetzgebende Gewalt habe auf die Einführung einer Mehr-

wertabgabe verzichtet. Mit der Einführung der kantonalen Bestimmungen 

zur Mehrwertabgabe habe der kommunale Gesetzgeber die Gesetzge-

bungsbefugnis verloren, soweit es um die zwingend zu erhebende Min-

destabgabe von 20 % gehe. Dem kantonalen Recht widersprechende ver-

tragliche Vereinbarungen sowie kommunales Recht hätten nur Gültigkeit, 

wenn die Planungsmassnahmen vor dem 1. Mai 2017 vom Kanton geneh-

migt worden seien. Bei Genehmigungen nach diesem Datum müssten sie 

dem zwingenden kantonalen Recht entsprechen (§ 169 Abs. 9 BauG). 

 

Die Planungsgenehmigung sei nach dem 1. Mai 2017 erfolgt. Aus der Pla-

nungsgenehmigung sei der Einsprecherin kein Nachteil erwachsen; sie 

habe keine Dispositionen getroffen, aus denen ihr ein Schaden erwachsen 

sei. Die Mehrwertabgabe sei zwingend zu erheben und aus Gründen der 

Rechtsgleichheit unverzichtbar (Einspracheantwort RA BVU S. 2). 

 

Zum Vorwurf der Rechtsverzögerung führt die RA BVU aus: Der Gemein-

derat habe die am 22. Juni 2016 beschlossene Vorlage dem Kanton am 

3. November 2016 zur Genehmigung eingereicht. Bis zum Inkrafttreten der 

Baugesetzrevision am 1. Mai 2017 seien knapp sechs Monate verstrichen. 

Für die Prüfung der Verfahrensverzögerung sei nur diese Periode relevant. 

Die Restdauer bis zur Genehmigung am 14. Februar 2018 habe an der 

Abgabepflicht nichts mehr geändert (so auch Protokoll S. 8).  

 

Der Kanton habe im Vorprüfungsbericht vom 27. Oktober 2014 ausgeführt, 

dass die Südwestumfahrung eine Teilrevision der Nutzungsplanungen in 

R. und Q. bedinge, da bisher zusammenhängende Flächen durchschnitten 

würden und ein Flächenaustausch (Wald, Bauzone) zweckmässig sei. Das 

Strassenbauprojekt und die Nutzungspläne stünden in einem engen Zu-

sammenhang, weshalb sie formell und materiell zu koordinieren seien. Die 

 - 16 - 

 

 

vorgesehenen Umzonungen seien raumplanerisch nur begründbar, wenn 

das Strassenbauprojekt realisiert werde. Die Teiländerung der Zonenpla-

nung hätte erst ab dem Zeitpunkt der rechtskräftigen Bewilligung des Stras-

senbauprojekts zur Genehmigung eingereicht werden können. Die Abhän-

gigkeit von Strassenbauprojekt und Zonenplanrevision sei aus dem geneh-

migten Zonenplan ersichtlich, wo "die Entlassung aus Nutzungszonen (neu 

Verkehrsflächen)" und das Kantonsstrassenbauprojekt ("Projekt K 128") 

als Orientierungsinhalt enthalten seien. Die Koordination der Verfahren sei 

sachlich begründet und aufgrund von Art. 38a RPG, wonach Vergrösserun-

gen des Siedlungsgebiets mit Auszonungen zu kompensieren seien, auch 

zwingend. Gegen das Strassenbauprojekt habe es 24 Einwendungen ge-

geben, die am 26. Oktober 2016 entschieden worden seien. Aufgrund einer 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei eine Projektänderung vorgenommen 

und im September 2017 publiziert worden. Nachdem diese rechtskräftig 

geworden sei, habe das Verwaltungsgericht das Verfahren am 7. Dezem-

ber 2017 abschreiben und der Kanton anschliessend die Vorlage der Ge-

meinde Q. genehmigen können. Die Dauer des Verfahrens, insbesondere 

die sechs Monate bis zum Inkrafttreten der kantonalen Mehrwertabgabe-

bestimmungen erwiesen sich vor diesem Hintergrund als nachvollziehbar 

und objektiv gerechtfertigt. Von einem Verschleppen des Verfahrens könne 

keine Rede sein (Einspracheantwort S. 3 f.). 

 

5.2.2. 

Die Beschwerdegegnerin macht geltend, die Ausführungen im Planungs-

bericht aus dem Jahr 2014 zu den Mehrwertabgaben beziehe sich nicht auf 

die damals noch nicht existierenden §§ 28a ff. BauG, sondern auf die alt-

rechtliche Praxis des Gemeinderats, im Rahmen von eigentlichen Er-

schliessungsverträgen auch die Mehrwertthematik abzuhandeln. Dass die 

Feinerschliessungskosten gemäss Planungsbericht von den Grundeigen-

tümern zu tragen seien, entspreche einem allgemeinen Rechtsgrundsatz 

(mit Hinweis auf das Musterreglement für die Finanzierung von Erschlies-

sungsanlagen des BVU). Einen Verzicht auf eine gesetzlich geschuldete 

Mehrwertabgabe habe der Gemeinderat weder ausdrücken wollen noch 

können. Er habe von der Beschwerdeführerin erst eine Mehrwertabgabe 

verlangt, nachdem er vom Kanton mehrfach dazu aufgefordert worden sei. 

Der Gemeinderat habe sich dafür eingesetzt, dass der Kanton den vorlie-

genden Sachverhalt anders beurteile, was der Beschwerdeführerin be-

kannt sei. Ein formeller Verzicht auf die Abgabe sei nie erfolgt, eine ent-

sprechende Verfügung an die Beschwerdeführerin nie ergangen. Die Ab-

gabenerhebung im Nachgang einer Gesetzesänderung verletze Treu und 

Glauben nicht. Der Gemeinderat könne aus Gründen der rechtsgleichen 

Behandlung auch nicht auf den Gemeindeanteil verzichten. Er habe weder 

Treu und Glauben verletzt, noch sich rechtsmissbräuchlich verhalten. Der 

Vorwurf der Verfahrensverzögerung sei an den Kanton gerichtet, welcher 

für die Genehmigung der Nutzungsordnung zuständig sei. Die Verknüpfung 

 - 17 - 

 

 

von Strassenbauprojekt und Nutzungsplanung sei sachgerecht. Der Ge-

meinderat habe sich zudem für eine Teilrevision eingesetzt, statt die Grund-

eigentümer auf die laufende Gesamtrevision zu vertrösten. Die Beschwer-

degegnerin habe keine verfassungsmässigen Rechte verletzt. Der Vertrau-

ensschutz stehe zudem unter dem Vorbehalt der Rechtsänderung (mit Hin-

weisen; Vernehmlassung S. 7 f.; Duplik S. 4 f.; Protokoll S. 8). 

 

5.3. 

5.3.1. 

Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein 

Verbot widersprüchlichen Verhaltens und verleiht einer Person Anspruch 

auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder 

sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden. 

Eine Berufung auf Vertrauensschutz setzt voraus, dass die Behörde in ei-

ner konkreten Situation mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat 

(Vertrauensgrundlage), dass sie für die Erteilung der betreffenden Auskunft 

zuständig war, dass die Person die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne 

weiteres erkennen konnte, dass sie im Vertrauen auf die Richtigkeit der 

Auskunft Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig 

gemacht werden können, und dass die gesetzliche Ordnung seit der Aus-

kunftserteilung keine Änderung erfahren hat (BGE 143 V 341 S. 346 

E. 5.2.1). 

 

Grundsätzlich geht das Legalitätsprinzip dem Vertrauensschutz vor. Das 

Prinzip des Vertrauensschutzes kann jedoch in einem konkreten Fall ge-

bieten, dass das massgebende Gesetz nicht angewendet wird, obschon 

alle Voraussetzungen dafür gegeben sind. Von einer Gesetzesanwendung 

ist z.B. abzusehen, wenn die Behörde dem betroffenen Privaten eine im 

Widerspruch zum Gesetz stehende Zusicherung gegeben hat, auf die er 

sich verlassen durfte, oder wenn wohlerworbene Rechts betroffen sind. Je-

doch vermag nur eine behördliche Zusicherung oder Auskunft, die an eine 

bestimmte Person gerichtet und auf einen konkreten Fall bezogen ist, eine 

Abweichung vom Gesetz zu rechtfertigen. In diesem Fall ist zwischen dem 

Vertrauensinteresse der betreffenden Person und dem mit dem verletzten 

Gesetz verfolgten öffentlichen Interesse abzuwägen (Häfelin/Müller/ 

Uhlmann, a.a.O., Rz 626, 695 f.). 

 

In BGE 2C_699/2017 vom 12. Oktober 2018, Erw. 6., verneinte das Bun-

desgericht eine Verletzung von Treu und Glauben durch den Gemeinderat, 

der nach einer Rechtsänderung von den Nutzern der öffentlichen Park-

plätze eine Jahresgebühr erhob. Die einem Betroffenen rund 15 Jahre vor-

her schriftlich gemachte Zusicherung, dass er Anrecht auf das unentgeltli-

che Abstellen von drei Fahrzeugen habe, sei nicht auf unbestimmte Zeit 

gegeben worden. Der Vertrauensschutz scheitere sowohl am Fehlen einer 

Vertrauensgrundlage wie auch am Vorbehalt der nachträglich eingetrete-

nen Rechtsänderung. 

 - 18 - 

 

 

 

Eine Änderung der Zonenordnung nach Einreichung eines Baugesuchs 

verstösst gemäss Bundesgericht nicht von Vornherein gegen den Vertrau-

ensschutz, auch wenn das Baugesuch den bisherigen gesetzlichen Anfor-

derungen entsprach. Unter Umständen kann jedoch dem Baugesuchsteller 

bzw. dem Grundeigentümer ein Entschädigungsanspruch für die nutzlos 

gewordenen Aufwendungen (insbesondere Projektierungskosten) zu-

stehen, wenn die Änderung einzig zur Verhinderung des Vorhabens er-

folgte und dies nicht voraussehbar war (1C_183/2014 vom 28. Januar 

2015, Erw. 4.2. mit Hinweisen). Dasselbe gilt bei Änderungen der Bauvor-

schriften im Laufe des Baubewilligungsverfahrens, wenn das Vorhaben 

nach den geänderten Bauvorschriften nicht bewilligt werden kann. An-

spruch auf Ersatz der nutzlos gewordenen Aufwendungen besteht nur, 

wenn die Rechtsänderung zur Verhinderung des Projekts vorgenommen 

oder wenn vor Einreichung des Baugesuchs Zusicherungen auf den Fort-

bestand der geltenden Bauvorschriften abgegeben worden sind (vgl. 

1C_400/2016 vom 24. März 2017 Erw. 2.3, mit Hinweisen; 1C_487/2009 

vom 10. August 2010 E. 8.1). 

 

5.3.2. 

Im Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV, Stand 17. April 2014 (Mitwirkung 

und kantonale Vorprüfung; Beschwerdebeilage 9), wie auch Stand 28. Ok-

tober 2014 (öffentliche Auflage; Beschwerdebeilage 10), wird unter dem Ti-

tel "Gestaltungsplanpflicht" gesagt, dass die Feinerschliessung für die ge-

steigerten Nutzungen zu Lasten der Grundeigentümer gingen, im Gegen-

zug verzichte die Gemeinde auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe. Im 

"Abschliessenden Vorprüfungsbericht" der Abteilung Raumentwicklung 

des BVU vom 27. Oktober 2014 (Beschwerdebeilage 11) wurde diese Aus-

sage nicht kommentiert. Die Gemeinde Q. hatte damals für den Mehrwert-

ausgleich eine Kann-Vorschrift mit Vertragslösung (Erw. 4.4.3.1.). 

 

Der im Planungsbericht zur Zonenplanänderung enthaltene Mehrwertab-

gabeverzicht ist keine individuelle Zusicherung an die Beschwerdeführerin. 

Er richtet sich nicht an diese. Im Planungsbericht werden die geplanten Än-

derungen des Nutzungsplans und der Nutzungsordnung ausgeführt und er-

läutert. Die Planungs- und Nutzungsänderungen (nicht der Bericht) werden 

vom Einwohnerrat beschlossen (§ 25 Abs. 1 BauG) und vom Regierungsrat 

genehmigt (§ 27 Abs. 1 BauG). Der Einwohnerrat beschloss die Teilrevision 

XY am 22. Juni 2016. Die in der Botschaft vom 25. April 2016 wiederholte 

Absicht, keine Mehrwertabgabe zu erheben, wurde nicht diskutiert (vgl. 

Replikbeilage 1). Die Botschaft ist an den Einwohnerrat gerichtet und eignet 

sich ebenfalls nicht als Vertrauensgrundlage. Die Beschwerdeführerin 

hatte kein berechtigtes Vertrauen. 

 

 - 19 - 

 

 

Die in den Berichten enthaltenen Verzichtserklärungen (betreffend den 

Mehrwertausgleich gestützt auf die kommunale Kann-Vorschrift) wider-

sprachen sodann dem allen Beteiligten bekannten revidierten RPG, wo-

nach mindestens 20 % des planerischen Mehrwerts abzuschöpfen sein 

würden. Dass gestützt darauf in naher Zukunft kantonale Bestimmungen 

erlassen würden, war ebenfalls allen bekannt.  

 

Zudem fehlt es vorliegend auch an nachteiligen Dispositionen der Be-

schwerdeführerin, einer weiteren, der kumulativ zu erfüllenden Vorausset-

zung des Vertrauensschutzes (Erw. 5.3.1.). 

 

Selbst wenn eine Vertrauensgrundlage vorliegen würde, was nicht der Fall 

ist, müsste hier der Vertrauensschutz dem Legalitätsprinzip weichen. Vor-

liegend wurde im Laufe des Nutzungsplanungsverfahrens auf kantonaler 

Ebene die Mehrwertabgabepflicht eingeführt. Der Gemeinderat war ver-

pflichtet, entgegen seiner ursprünglichen Absicht, für die Einzonungen eine 

Mehrwertabgabe zu erheben. § 28a Abs. 1 BauG ist zwingendes Recht und 

direkt anwendbar (Erw. 4.4.4.). Die Bestimmung enthält einen Mindestab-

gabesatz, der Gemeinderat hatte keinen Ermessensspielraum. Inzwischen 

hat die Gemeinde Q. eine eigene Bestimmung zur Mehrwertabgabe erlas-

sen, welche über den kantonalen Minimalabgabesatz hinausgeht (30 % bei 

Einzonungen, § 4 BNO). Es wäre daher stossend und mit der Rechtsgleich-

heit nicht vereinbar, wenn die abgabemässig gegenüber der aktuell gelten-

den kommunalen Regelung schon privilegierte Beschwerdeführerin für den 

Planungsmehrwert gar keine Abgabe leisten müsste.  

 

Die Berufung auf Treu und Glauben sowie auf den Vertrauensschutz schei-

tert mangels Vertrauensgrundlage, mangels nachteiliger Dispositionen und 

aufgrund des Vorrangs des Legalitätsprinzips bzw. des überwiegenden öf-

fentlichen Interesses.  

 

5.4. 

5.4.1. 

Die Teilrevision der Nutzungsplanung in Q. wurde bedingt durch die neue 

Südwestumfahrung R.. Die Strasse hat vorher zusammenhängende Flä-

chen zerschnitten, was einen Flächenabtausch von verschiedenen Zonen 

nahelegte. Gleichzeitig sollte die Nutzung des durch die verbesserte Er-

schliessung attraktiveren Areal XY besser auf den kantonalen Richtplan 

ausgerichtet werden. Das Strassenbauprojekt und die Anpassungen der 

Nutzungsplanungen R. und Q. waren daher formell und materiell zu koor-

dinieren. Die geplanten Umzonungen rechtfertigten sich nur aufgrund des 

Strassenbaus. Wäre dieser nicht realisiert worden, wären die Umzonungen 

und die zugehörigen Änderungen der Waldgrenzen hinfällig gewesen (Vor-

prüfungsbericht S. 1 f. [Beschwerdebeilage 11]). Von einer unseligen Ver-

knüpfung der Projekte kann bei dieser Ausgangslage keine Rede sein.  

 

 - 20 - 

 

 

Die Teilrevision Nutzungsplanung wurde zeitgleich mit dem Strassenbau-

projekt im November/Dezember 2014 öffentlich aufgelegt. Auf die Abhän-

gigkeit vom Strassenbauprojekt wurde hingewiesen. Aufgrund dieser Ver-

knüpfung konnte die Teiländerung der Nutzungsplanung erst nach Rechts-

kraft des Strassenbauprojekts zur Genehmigung eingereicht werden (Vor-

prüfungsbericht S. 2 [Beschwerdebeilage 11]). 

 

5.4.2. 

Der Regierungsrat genehmigte das Strassenbauprojekt mit Beschluss vom 

26. Oktober 2016. Gleichzeitig entschied er in separaten Entscheiden über 

die dagegen erhobenen Einwendungen. Am 3. November 2016 reichte der 

Gemeinderat Q. die Nutzungsplanänderung zur Genehmigung ein.  

 

Ein Einwendungsentscheid betreffend das Strassenbauprojekt, in dem es 

um eine Ersatzmassnahme ging, wurde ans Verwaltungsgericht weiterge-

zogen. Die Parteien fanden aussergerichtlich eine Ersatzlösung, welche 

aber eine Projektänderung erforderte. Diese wurde am 29. Septem-

ber 2017 publiziert. Sie erwuchs unangefochten in Rechtskraft, worauf das 

Verwaltungsgericht das Verfahren am 7. Dezember 2017 abschrieb. Damit 

war das Strassenbauprojekt insgesamt rechtskräftig. Der Kanton geneh-

migte die Nutzungsplanänderung am 14. Februar 2018. 

 

Das Projekt Südwestumfahrung war ein komplexes, grossangelegtes Vor-

haben, von dem mehrere Gemeinden und viele Grundeigentümer betroffen 

waren. Mit zeitlichen Verzögerungen bis zur Genehmigung des Projekts 

war daher zu rechnen. Im dargelegten Verfahrensablauf sind keine absicht-

lichen Verzögerungen erkennbar. Die Gemeinde hat die Nutzungsplanung 

zeitig zur Genehmigung eingereicht; der Kanton hat die Änderung wenige 

Monate nach der Rechtskraft des Strassenbauprojekts (nach Erledigung 

des Verwaltungsgerichtsverfahrens) genehmigt. Der Vorwurf, die Geneh-

migung der Nutzungsplanung verzögert zu haben, ist unberechtigt.  

 

5.4.3. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich der Gemeinderat Q. nicht 

treuwidrig verhalten hat und der Vorhalt der Rechtsverzögerung haltlos ist.  

 

6. 

6.1. 

Die Beschwerdeführerin argumentiert weiter, § 28a Abs. 1 BauG sei auf 

den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Diese Bestimmung erfasse den 

planerischen Mehrwert, d.h. die Differenz der Verkehrswerte des Bodens 

vor und nach der Zuweisung zu einer Bauzone. 

 

Ein Teil der Parzelle aaa sei von der Freihaltezone in die Arbeitszone XY 

umgezont worden. In der Freihaltezone sei das Bauen grundsätzlich er-

laubt gewesen. Nur Hochbauten hätten nicht gebaut werden dürfen. Die 

 - 21 - 

 

 

Freihaltezone sei in der aBNO denn auch unter § 21 im Abschnitt Bauzonen 

geregelt gewesen. Demnach sei diese Zonenänderung kein Abgabetatbe-

stand gemäss § 28a Abs. 1 BauG. Es gebe auch keine andere Rechts-

grundlage für diese Abgabenerhebung (Beschwerde S. 13 f., Replik S. 8).  

 

Die BNO stelle Baupolizeirecht und damit eine Eigentumsbeschränkung 

dar. Im Übrigen gelte die Eigentumsfreiheit als Nutzungs- und Verfügungs-

freiheit, in Bezug auf den Boden insbesondere als Baufreiheit. Das be-

deute, dass gebaut werden dürfe, was von der Gesetzgebung nicht verbo-

ten sei. § 21 aBNO enthalte kein Bauverbot, es würden nur Hochbauten 

untersagt mit Ausnahme von Kleinbauten. Alle anderen Bauten seien er-

laubt, sofern sie die Voraussetzungen von § 21 Abs. 1 Satz 1 aBNO erfüll-

ten. Das Ausschlusskriterium "Freihaltung des Trasses der Umfahrungs-

strasse" sei inzwischen entfallen. Das Interesse daran habe spätestens ab 

2013 nicht mehr bestanden (Zeitpunkt, in dem das BVU eine Überbauungs-

studie in Auftrag gegeben habe; Replik S. 8 f.). 

 

Auf das "Handbuch Mehrwertabgabe für die Gemeinden im Kanton Aar-

gau" könne nicht abgestellt werden. Der Kanton habe es in eigener Sache 

für seine Kasse herausgegeben. 

 

Es liege keine Umzonung und kein Mehrwert vor. 

 

6.2. 

Die RA BVU verweist einmal mehr auf die Ausführungen in der Ein-

spracheantwort (Vernehmlassung S. 2). Dort wird argumentiert, nach der 

aBNO habe die Freihaltezone dem Schutz und der Erhaltung des Orts- und 

Landschaftsbildes, dem ökologischen Ausgleich und der Freihaltung des 

Trasses der Umfahrungsstrasse gedient. Hochbauten seien nicht zulässig 

gewesen mit Ausnahme von Kleinbauten zur Nutzung und Pflege. Der Bo-

den habe sodann nach ökologischen Grundsätzen genutzt werden müssen 

(§ 21 aBNO). Das Bauen, auch Tiefbauten, sei praktisch ausgeschlossen 

gewesen, weil dem die Realisierung der Umfahrungsstrasse entgegenge-

standen hätte. Die Umzonung einer solchen, für öffentliche Zwecke reser-

vierten Zone in eine Arbeitszone sei mehrwertabgabepflichtig (Ein-

spracheantwort S 5). 

 

6.3. 

Aus Sicht der Beschwerdegegnerin (Vernehmlassung S. 9 f.) ist die Frei-

haltezone nach § 21 Abs. 1 aBNO keine eigentliche Bauzone. Entspre-

chend sei sie in der Auflistung der Bauzonen in § 9 Abs. 1 aBNO nicht 

aufgeführt gewesen. Sie werde in § 21 aBNO definiert. In den anschlies-

senden Paragraphen folgten die Definitionen der Grünzone (§ 22 aBNO) 

und der Familiengartenzone (§ 23 aBNO). 

 

 - 22 - 

 

 

Die Definition der Freihaltezone sei unverändert in die aktuelle BNO über-

nommen worden (§ 30 BNO). Nur dem Zonenzweck entsprechende Bauten 

seien zulässig, wozu Tiefgaragen oder Lagerräume nicht gehörten. Einer 

Bewilligung solcher Bauten hätten nebst dem Zonenzweck (Erhaltung des 

Orts- und Landschaftsbildes, ökologischer Ausgleich) auch die Freihaltung 

für die Umfahrungsstrasse entgegengestanden. Tiefbauten seien vom 

Wortlaut her nicht explizit ausgeschlossen gewesen. Sie stünden dem 

Grundgedanken der Zone aber zuwider. Wenn selbst Dünge- und Pflan-

zenschutzmittel verboten seien, sei nicht von der Zulässigkeit von Tiefbau-

ten unter der Deckschicht auszugehen (Vernehmlassung S. 9 f., Duplik 

S. 6). Zudem ergebe sich schon aus dem Namen "Freihaltezone", dass 

diese von Bauten freizuhalten sei (Protokoll S. 19). 

 

Das entspreche im Übrigen auch der Argumentationslinie des Kantons im 

"Handbuch Mehrwertabgaben für die Gemeinden im Kanton Aargau" S. 7 

(Stand 19. Januar 2021 [www.ag.ch > Aargau > Verwaltung > BVU > 

Raumentwicklung > Innenentwicklung > Werkzeugkasten > Werkzeugkas-

ten 6]). Mehrwertabgaberelevant seien gemäss § 28a Abs. 1 BauG alle 

Einzonungen. Diesen gleichgestellt seien Umzonungen innerhalb der 

Bauzone, wenn das Grundstück vor der Umzonung in einer Zone liege, in 

der das Bauen verboten oder nur für öffentliche Zwecke zugelassen sei wie 

z.B. Grün- oder Freihaltezonen, Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, 

Spezialbauzonen für Heime. Es sei somit von einem im Sinne von § 28a 

Abs. 1 BauG der Einzonung gleichgestellten Abgabetatbestand auszuge-

hen. Das Handbuch sei eine Vollzugshilfe und müsse zur Auslegung bei-

gezogen werden (Vernehmlassung S. 9 f.; Duplik S. 6). 

 

6.4. 

6.4.1. 

Freihaltezonen (wie auch Grün- und Erholungszonen) strukturieren das 

Siedlungsgebiet, trennen Wohn- und Industriezonen voneinander und er-

halten Grünräume im Siedlungsgebiet. Sie finden sich jedoch auch an Sied-

lungsrändern zum Zweck des Landschafts- und Ortsbildschutzes (RPG-

Komm. Art. 14 N 59). 

 

Ob eine Freihaltezonen zur Bauzone oder Nichtbauzone gehört, ist nicht 

immer einfach zu entscheiden. Die im kantonalen und kommunalen Recht 

verwendete Terminologie und ihre Systematik ist nicht entscheidend.  

Massgebend ist die Funktion der Zone, ihre Reglementierung und ihre Lage 

bezogen auf das Siedlungsgebiet. Eingeschränkte Bauzonen gelten in je-

dem Fall als Bauzonen, wenn sie von einer Bauzone umgeben sind und 

dazu dienen, Grünflächen im Siedlungsgebiet zu erhalten (RPG-Komm., 

a.a.O., Art. 14 N 61). 

 

 - 23 - 

 

 

6.4.2. 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stellen Freihaltezonen 

grundsätzlich Schutz- bzw. Spezialzonen im Sinne von Art. 17 und 18 RPG 

dar (1C_663/2020 vom 2. November 2021 Erw. 4.2 mit Hinweisen). 

 

In einem Fall, wo die Zuordnung einer Grünzone umstritten war, führte das 

Bundesgericht aus, das RPG definiere Bauzonen (Art. 15 RPG), Landwirt-

schaftszonen (Art. 16 RPG) und Schutzzonen (Art. 17 RPG). Art. 18 RPG 

erlaube es den Kantonen zudem, die bundesrechtlichen Grundtypen zu un-

terteilen, variieren, kombinieren und ergänzen. Allerdings dürften sie die in 

Art. 15 bis 17 RPG geschaffene Ordnung nicht unterlaufen und müssten 

insbesondere die für das Raumplanungsrecht fundamentale Unterschei-

dung zwischen Bauzonen und Nichtbauzonen (Trennungsgrundsatz) ein-

halten. Die weiteren Nutzungszonen nach Art. 18 RPG seien daher entwe-

der der Kategorie Bauzonen oder der Kategorie Nichtbauzonen zuzuord-

nen. Was zur Bauzone zu rechnen sei, werde in Art. 15 RPG bundesrecht-

lich abschliessend festgelegt. Lasse die Hauptbestimmung einer Zone re-

gelmässig Bautätigkeiten zu, welche weder mit bodenerhaltenden Nutzun-

gen (vorab der Landwirtschaft) verbunden, noch auf einen ganz bestimm-

ten Standort angewiesen seien, so liege von Bundesrechts wegen eine 

Bauzone vor, für welche die Voraussetzungen gemäss Art. 15 f. RPG gäl-

ten. Andernfalls sei das Gebiet als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch 

wenn gewisse standortspezifische Vorhaben zugelassen würden (z.B. Ma-

terialabbauzonen, Energiegewinnungsanlagen oder touristische Anlagen; 

BGE 1C_416/2019 vom 2. Februar 2021 Erw. 4.1 mit Hinweis auf BGE 145 

II 83 E. 4.1 S. 86 f.).  

 

Im angeführten Bundesgerichtsentscheid vom 2. Februar 2021 ging es um 

eine Grünzone, die gemäss Bauordnung dem Schutz des Ortsbildes diente, 

Hochbauten sowie oberirdisch in Erscheinung tretende Tiefbauten unter-

sagte, Kleinbauten zur Bewirtschaftung der Zone aber zuliess. Für Ökono-

miebauten im Zusammenhang mit einem Hauptbetrieb in der angrenzen-

den Zone waren sodann Ausnahmen vorgesehen. Das Bundesgericht sah 

es als ausgewiesen, dass der Hauptzweck dieser Grünzone die Freihaltung 

des Gebiets von einer Überbauung zum Schutz des Ortsbilds sei, zumal es 

sich um ein Schutzobjekt von nationaler Bedeutung handelte. Die Baube-

willigungsfähigkeit sei stark eingeschränkt. Nach der Zonenumschreibung 

sei die Bautätigkeit keine "Regelnutzung", was für die Zuordnung zur 

Bauzone im Sinne von Art. 15 RPG aber unerlässlich wäre. Das Bundes-

gericht liess offen, um was für eine Zone es sich bei dieser Grünzone han-

delte (Landwirtschafts-, Schutzzone, Zone mit anderer Nutzung), schloss 

deren Zugehörigkeit zur Bauzone aber in jenem Fall aus (BGE 

1C_416/2019 vom 2. Februar 2021 Erw. 4.3).  

 

 - 24 - 

 

 

6.5. 

6.5.1. 

In der Teilrevision XY wurde eine Teilfläche von 3'330 m2 der Parzelle aaa 

von der Freihaltezone in die XY umgezont (Beschwerdebeilage 19). Der 

betreffende Abschnitt liegt im südlichen Bereich des Grundstücks, angren-

zend an den Wald sowie an eine Aufforstungszone. Der Abschnitt liegt also 

am Bauzonenrand. Die Parzelle aaa war im Zeitpunkt der Planänderung 

nicht überbaut. 

 

Ebenso wurde eine Teilfläche von 3'540 m2 von der Naturschutzzone in die 

XY umgezont. Dass es sich dabei um einen einzonungsähnlichen Tatbe-

stand handelt, wird aber nicht bestritten. 

 

6.5.2. 

Die aBNO der Gemeinde Q. unterschied Bauzonen (Kap. 3.1), Landwirt-

schaftszonen (Kap. 3.2), Schutzzonen (Kap. 3.3) und überlagernde Schutz-

zonen (Kap. 3.4). Die Bauzone war unterteilt in die Wohnzonen 1 bis 4 (§ 

11 aBNO), Wohn- und Gewerbezonen 2 und 3 (§ 12 aBNO), Zone G (§ 13 

aBNO), Wohn- und Gewerbezone Bahnhof (§ 13 aBNO), Kernzone (§ 14 

aBNO), Dorfzone (§ 15 aBNO), Gewerbezone (§ 16 aBNO), Zone Reise-

zentrum (§ 16a aBNO), Industriezone (§17 aBNO), Zone für öffentliche 

Bauten und Anlagen (§ 18 aBNO), Zone XV (§ 19 aBNO), Zone XU (§ 20 

aBNO), Zone XT (§ 20a aBNO), Freihaltezone (§ 21 aBNO), Grünzone (§ 

22 aBNO) und Familiengartenzone (§ 23 aBNO). 

 

Die Freihaltezone diente gemäss § 21 aBNO dem Schutz und der Erhal-

tung des Orts- und Landschaftsbildes und dem ökologischen Ausgleich so-

wie der Freihaltung des Trassees der Umfahrungsstrasse. Sie war von al-

len Hochbauten freizuhalten. Ausnahmsweise waren nicht störende Klein-

bauten zur Nutzung und Pflege zugelassen (§ 21 Abs. 1 aBNO). Nutzung 

und Pflege hatten nach ökologischen Grundsätzen zu erfolgen. Düngung, 

Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Umbruch 

sowie Aufforstung waren nicht gestattet (§ 21 Abs. 2 aBNO). 

 

6.5.3. 

Hauptzweck der vorliegenden Freihaltezone waren und sind Schutz und 

Erhalt des Orts- und Landschaftsbildes sowie der ökologische Ausgleich. 

Die aBNO sicherte zudem das Trassee der Umfahrungsstrasse. Hochbau-

ten waren und sind nicht zugelassen, mit Ausnahme von Kleinbauten zur 

Bodenpflege (§ 21 aBNO und § 30 BNO). Die grundsätzliche Zulassung 

von Unterniveaubauten und unterirdischen Bauten (bei Beachtung der 

Hochwasserschutzmassnahmen) wurde erst bei der Revision neu in die 

BNO eingefügt. 

 

Die Freihaltezone lag am südlichen Rand der mehrheitlich in der Industrie-

zone gelegenen Parzelle aaa, angrenzend an den Wald, mit einem Bogen 

 - 25 - 

 

 

auf der Ostseite Richtung Norden. Die Fläche sorgte einerseits für einen 

Abstand zwischen Industriebauten und Wald, andererseits für einen Grün-

raum zwischen Industrie und der im Osten angrenzenden Wohn- und Ge-

werbezone.  

 

Für eine Überbauung hätte sich der langgezogene, unregelmässig schmale 

Streifen von vornherein kaum geeignet, auch nicht für eine unterirdische 

Nutzung. Zudem war ein Teil davon für das Trassee der künftigen Umfah-

rung freizuhalten, was einer Bewilligung unterirdischer Bauten zusätzlich 

entgegengestanden hätte. Weder in der aBNO noch in der aktuellen BNO 

ist das Bauen als Hauptnutzung der Freihaltezone vorgesehen. Daran än-

dert nichts, dass unterirdische Bauten unter gewissen Umständen allenfalls 

zugelassen worden wären (vgl. den erwähnten BGE vom 2. Februar 2021, 

vorne Erw. 6.4.2.). Zonenumschreibung, Lage und Form der Freihalteflä-

che sprechen in diesem Fall eindeutig gegen eine Zuordnung der Freihal-

tezone zur Bauzone gemäss Art. 15 RPG. Es ist von einer Nichtbauzone 

bzw. von einer mehrwertabgaberelevanten Umzonung einer Zone mit Bau-

verbot innerhalb der Bauzone auszugehen (§ 28a Abs. 1 Satz 2 BauG). 

 

Gemäss § 28a Abs. 1 BauG sind nicht nur Einzonungen aus dem Nicht-

baugebiet mehrwertabgabepflichtig, sondern auch einzonungsähnliche 

Umzonungen (von Zonen mit Bauverbot bzw. mit Bauten im öffentlichen 

Interesse in ordentliche Bauzonen). In der Freihaltezonen war das Bauen 

als Regelnutzung nicht zugelassen. Die Umzonung der Freihalte- in die XY 

hat der Beschwerdeführerin zweifellos erhebliche Nutzungsvorteile ge-

bracht, vergleichbar mit einer Einzonung. Es liegt damit nach Überzeugung 

des Gerichts ein mehrwertabgabepflichtiger Tatbestand vor. 

 

Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Umzonung der Teilflächen 

der Parzelle aaa von der Naturschutz- und der Freihaltezone in die XY 

mehrwertabgabepflichtige Tatbestände darstellen. 

 

7. 

7.1. 

7.1.1. 

Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Umzonung allein führe 

noch nicht zur Überbaubarkeit des Grundstücks, weshalb die mit der Um-

zonung einhergehenden neuen Bestimmungen ebenfalls noch nicht an-

wendbar seien und von einer Erhebung des Mehrwerts abzusehen sei. Erst 

wenn der Gestaltungplan, ein Nutzungsplan, rechtskräftig sei, liege ein 

mehrwertabgabebegründender Tatbestand vor (Beschwerde S. 14 f.). 

 

7.1.2. 

Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, die Mehrwertabgabe sei an 

den Tatbestand der Einzonung (oder einzonungsähnliche Tatbestände) ge-

 - 26 - 

 

 

knüpft. Neu eingezonte Grundstücke seien regelmässig noch nicht er-

schlossen und damit auch nicht baureif. Das stehe § 28 Abs. 1 BauG und 

auch Art. 5 Abs. 1bis RPG nicht entgegen (Vernehmlassung Beschwerde-

gegnerin S. 10 f.). 

 

7.1.3. 

Mehrwertabgabepflichtig sind Einzonungen oder einzonungsähnliche Tat-

bestände (§ 28a Abs. 1 BauG). Die Einteilung des Gemeindegebiets in ver-

schiedene Nutzungszonen sowie die Änderung dieser Einteilung erfolgen 

von Gesetzes wegen im Nutzungsplanverfahren (§ 15 Abs. 1 BauG). Der 

Gestaltungsplan (Sondernutzungsplan) enthält detaillierte Vorgaben zur 

zweckmässigen Erschliessung und Überbauung bestimmter Gebiete 

(§ 16 Abs. 1 BauG). An der Zonenzugehörigkeit ändert der Gestaltungs-

plan jedoch nichts. Der Erlass des Gestaltungsplans hat entsprechend 

keine Mehrwertabgabe zur Folge. Die Mehrwertabgabe ist daher im Rah-

men der Nutzungsplanung zu erheben. 

 

Im Übrigen sind auch eingezonte Flächen, die erst nach einer Landumle-

gung oder Grenzbereinigung überbaubar sind, mehrwertabgabepflichtig. 

Die Pflicht wird nach Rechtskraft des Nutzungsplans im Grundbuch ange-

merkt. Die Abgabe wird in diesen Fällen aber erst im Zeitpunkt der Rechts-

kraft des Landumlegungs- oder Grenzbereinigungsplans berechnet 

(vgl. § 28b Abs. 2 BauG), weil die Flächen durch die Umformung in über-

baubare Grundstücke an Wert gewinnen, der in die Mehrwertberechnung 

einbezogen werden soll (vgl. Botschaft zur BauG-Änderung, 1. Lesung, 

S. 20). Die Sonderregelung gilt nicht bezüglich der Gestaltungsplanpflicht. 

Es kann daraus aber "e contrario" abgeleitet werden, dass in diesem Fall 

die generelle Nutzungsplanung für die Mehrwertabgabepflicht massgebend 

sein muss und der ordentliche Schätzungszeitpunkt gilt (§ 28b Abs. 1 und 

2 BauG). 

 

7.2. 

7.2.1. 

Die Beschwerdeführerin trägt sodann vor, der Mehrwert werde mit den hö-

heren Anforderungen an die Bauträgerschaft, der Grünflächenziffer, dem 

Mobilitätskonzept, dem Energiekonzept und der Gestaltungsplanpflicht ab-

gegolten (Aussage D., damalige Frau Vizeammann, an der Einwohnerge-

meindeversammlung vom 22. Juni 2016 [Replik S. 10]). 

 

7.2.2. 

Gemäss Beschwerdegegnerin bezieht sich die Aussage von Frau D. auf 

die vorbestehende kommunale Arbeitszone 2 (XZ) und Industriezone (Q.). 

In Bezug auf diese sei die Neuzonierung eine klassische Umzonung ohne 

Mehrwertabgabe. In Bezug auf den Abschnitt der Parzelle aaa, welcher zu-

vor in der Freihaltezone gelegen habe, ergebe die Aussage von Frau D. 

aber keinen Sinn (Duplik S. 7). 

 - 27 - 

 

 

 

7.2.3. 

Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin ist die Mehrwertabgabe 

nicht mit höheren Anforderungen an die Bauträgerschaft (Grünflächenzif-

fer, Mobilitäts- und dem Energiekonzept und Gestaltungsplanpflicht) abge-

golten. Die Ausführungen an der Einwohnergemeindeversammlung haben 

sich nicht auf die kantonalrechtliche Mehrwertabgabe bezogen, die damals 

noch nicht beschlossen war. Dass die hier interessierende Änderung der 

Nutzungsplanung einen mehrwertabgabepflichtigen Tatbestand geschaf-

fen hat, der eine Abgabe rechtfertigt, wurde bereits festgestellt (Erw. 6.5.3. 

a. E.). Ob einzelne der aufgeführten "Abgeltungen" an den Mehrwert anzu-

rechnen sind, ist im Rahmen der Überprüfung der Mehrwertschätzung zu 

klären (hinten Erw. 8. ff.). 

 

7.3. 

7.3.1. 

Die Beschwerdeführerin argumentiert weiter, es liege eine Doppelbelas-

tung vor, wenn sie sowohl einen Erschliessungsbeitrag an die Südwestum-

fahrung wie auch eine Mehrwertabgabe bezahlen müsse.  

 

Die C. AG habe sich gegenüber dem Kanton Aargau und der Einwohner-

gemeinde Q. verpflichtet, Fr. 1 Mio. als Grundeigentümerbeitrag an die 

Südwestumfahrung R./ H zu bezahlen (Vorvertrag vom 13./15. Juni 2012 

[Beschwerdebeilage 16], abgelöst durch Mutationsvertrag [Beschwerde-

beilage 17]). Wenn nun zusätzlich eine Mehrwertabgabe erhoben werde, 

die gemäss § 28a ff. BauG insbesondere auch für Planungskosten und Er-

schliessungsanlagen zu verwenden sei, dann bezahle die Beschwerdefüh-

rerin zweimal für denselben Tatbestand. Das sei unzulässig. Strassenbau-

projekt und Nutzungsplanung hätten einander bedingt. Ohne Südwestum-

fahrung hätte es keine Umzonung gegeben. Der Beitrag von Fr. 1 Mio. sei 

nur bei Realisierung des Strassenprojekts geschuldet gewesen. Aus die-

sem Grund dürfe keine zusätzliche Mehrwertabgabe erhoben werden (Be-

schwerde S. 17 f.). Beim Verwendungszweck der Mehrwertabgabe gemäss 

Art. 3 Abs. 3abis RPG gehe es um die Erschliessungsplanung. Davon sei 

auch der Regierungsrat bei der Einführung von §§ 28a ff. BauG ausgegan-

gen. Mit dem Beitrag und der Mehrwertabgabe bezahle die Beschwerde-

führerin daher doppelt (Replik S. 10). Der Erschliessungsbeitrag der Be-

schwerdeführerin habe den Wert des Grundstücks erhöht. Diese Wertstei-

gerung sei nicht "unverdient" (Replik S. 13). 

 

7.3.2. 

Dem hält die RA BVU entgegen, der Grundeigentümerbeitrag an die Süd-

westumfahrung R./H sei ein Erschliessungsbeitrag des Grundeigentümers, 

der aus der Erschliessung einen Sondervorteil erlangt habe und der abhän-

gig sei von den Erschliessungskosten. Die Mehrwertabgabe gelte demge-

 - 28 - 

 

 

genüber den "unverdienten" Wertzuwachs eines Grundstücks aufgrund ei-

ner Planungsmassnahme des Gemeinwesens ab. Den Abgaben lägen ver-

schiedene Tatbestände zugrunde (Vernehmlassung RA BVU S. 5). 

 

Die Beschwerdegegnerin führt dazu aus, der Beitrag der Beschwerdefüh-

rerin von Fr. 1 Mio. an die Südwestumfahrung gelte nicht nur die Erschlies-

sungskosten für die Parzelle aaa ab, sondern auch für die Parzellen bbb 

(R.) und ccc (XZ). Ein Konnex zu allfälligen Mehrwertabgaben sei nicht ver-

einbart (Vernehmlassung Beschwerdegegnerin S. 12). Die Verwendung 

der Mehrwertabgabe sei kantonal- und bundesrechtlich vorgegeben (§ 28f 

Abs. 3 BauG, Art. 5 Abs. 1ter und Abs. 2 RPG, Art. 3 Abs. 2 lit. a und Abs. 

3 lit. abis RPG). Insbesondere seien sie für Entschädigungen aus materieller 

Enteignung, den Erhalt von Kulturland und für Massnahmen zur Verdich-

tung der Bauzone einzusetzen. Die Gemeinde Q. habe bisher (Stand Ver-

nehmlassung) keine eigene Regelung zur Konkretisierung der Verwendung 

der Mehrwertabgaben erlassen. Es könnten mit den Mehrwertabgaben da-

her keine Erschliessungen finanziert werden; eine Doppelbelastung liege 

nicht vor (Vernehmlassung Beschwerdegegnerin S. 12 f.). 

 

7.3.3. 

Mehrwertabgabe und Erschliessungsbeitrag sind strikte auseinander zu 

halten. Es liegen ihnen unterschiedliche Tatbestände zugrunde. Die Mehr-

wertabgabe ist geschuldet, wenn ein Grundstück infolge einer Nutzungs-

planungsänderung einen Mehrwert erfährt, unabhängig davon, wofür die 

Abgabe von Kanton und Gemeinde letztlich verwendet wird. Wird das ein-

gezonte Grundstück dann erschlossen, ist ein Beitrag an die Erschliessung 

geschuldet gemäss den einschlägigen kommunalen Reglementen. Diese 

Kosten werden bei der Festsetzung des Mehrwerts als Gestehungskosten 

in Abzug gebracht (siehe hinten Erw. 8.6.1.). Eine Doppelbelastung liegt 

demnach nicht vor. 

 

7.4. 

Als weiteres Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass auch die zusätzlichen 

Einwände der Beschwerdeführerin gegen die Erhebung einer Mehrwertab-

gabe nicht stichhaltig sind und für die Umzonung der Teilflächen der Par-

zelle aaa aus der Freihalte- und der Naturschutzzone in die XY eine Mehr-

wertabgabe geschuldet ist. 

8. 

8.1. 

8.1.1. 

Im nächsten Schritt ist zu prüfen, ob die Mehrwertabgabe korrekt festge-

setzt wurde.  

 

Bei der Kontrolle des festgesetzten Mehrwertausgleichs stellt sich dem Ge-

richt die prozessuale Vorfrage, ob es sich eher an den Massstäben von 

 - 29 - 

 

 

Beschwerdeverfahren oder eher an jenen von Enteignungsverfahren zu ori-

entieren hat (zum Unterschied vgl. VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015, 

Erw. 4.1). Der formale Weg mit einer anfechtbaren kommunalen Abgabe-

verfügung würde auf ersteres hindeuten (vgl. § 28a ff. BauG). Materiell ist 

der Mehrwertausgleich indessen die andere Seite des Anspruchs auf Ent-

eignungsentschädigung. Für die Übertragung der Rechtsschutzaufgabe an 

das SKE spielte denn auch dessen einschlägiges Fachwissen in der Be-

wertung von Immobilien eine ausschlaggebende Rolle. Insofern sind bei 

der Beurteilung der sich stellenden Fragen beide Elemente zu berücksich-

tigen.  

 

8.1.2. 

Der Mehrwertausgleich errechnet sich aus der Differenz der Verkehrswerte 

vor und nach der planungsrechtlichen Veränderung (§ 6 Abs. 2 BNO). Die 

beiden Werte sind zu schätzen und zwar, wie die Norm ausdrücklich er-

wähnt, unabhängig vom tatsächlich realisierten Mehrwert (§ 6 Abs. 3 BNO). 

Die verfügende Gemeinde erhält damit – wie auch das Gericht als Rechts-

mittelinstanz – Vorgehensvorgaben, welche stark an das Vorgehen bei der 

Festsetzung von Enteignungsentschädigungen erinnern. Dort listet das 

Gesetz (§ 143 Abs. 1 BauG) auch die einzelnen Entschädigungselemente 

auf, welche in ihrer Gesamtheit die verfassungsrechtlich garantierte "volle 

Entschädigung" (Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizeri-

schen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18. April 1999; Art. 5 Abs. 2 

des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] vom 22. Juni 

1979) gewährleisten sollen. Massgeblich sind nicht die einzelnen Ele-

mente, sondern die Entschädigung als Ganzes, die materiell und formell 

eine Einheit bildet (Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des 

Bundes, Bern 1986, Band I, Art. 19 EntG N 13; Andreas Baumann/Ralph 

van den Bergh/Martin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli-Schwal-

ler/Verena Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kan-

tons Aargau, Bern 2013 [Baugesetzkommentar], §§ 143-145 BauG, N 13 

f.; BGE 129 II 420, Erw. 3.2.1, in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit weiteren 

Hinweisen). Analoges muss nach Überzeugung des Gerichts für den Mehr-

wertausgleich gelten. Wesentlich ist daher, dass dieser als Ganzes stimmt 

bzw. als angemessen zu erachten ist. 

 

8.1.3. 

Verkehrswertschätzungen ist naturgemäss eine gewisse Ungenauigkeit 

immanent (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, SVKG, SEK/SVIT, 

5. Auflage, Aarau 2019, S. 83). Angesichts der in der Schweiz gängigen, 

notorischen Wertdifferenzen zwischen Bauland und Nichtbauland liegt es 

auf der Hand, dass sich prozentuale Abweichungen beim Bauland nominal 

weit stärker auswirken als beim Nichtbauland.  

8.1.4. 

Zusammenfassend hat das Gericht den Mehrwertausgleich materiell ana-

log zu enteignungsrechtlichen Massstäben zu prüfen. Es bleibt indessen 

 - 30 - 

 

 

dabei, dass der Ausgleich von der Vorinstanz im Unterschied zum Enteig-

nungsverfahren verfügungsweise festgelegt wird. Das SKE ist an die Be-

schwerdebegehren gebunden (§ 48 Abs. 2 VRPG) und darf daher die Ab-

gabe nicht originär festlegen. Auch wenn es also zur Auffassung käme, 

dass die Abgabe zu tief geschätzt wurde, fällt eine nachträgliche Erhöhung 

ausser Betracht. Umgekehrt kommt eine Senkung nicht in Frage, wenn die 

Abgabe insgesamt für angemessen gehalten wird, selbst wenn in einem 

Element eine Korrektur angebracht hätte sein können (zum Ganzen vgl. 

SKEE 4-DV.2015.3 vom 17. August 2016, Erw. 5.3.). 

 

8.2. 

Die Beschwerdeführerin moniert, die Parzelle aaa sei nicht wertgleich mit 

den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken aus den Bauzonen 

"Kanton A1 und A2". Eine Gegenüberstellung der Nutzungsumschreibung 

der kantonalen Zonen A1 und A2 gemäss Muster-Bau- und Nutzungsord-

nung 2019 des BVU (M-BNO) mit der Nutzungsumschreibung für die XY (§ 

17a Abs. 1 BNO) zeige, dass die Nutzungsmöglichkeiten in der XY stark 

eingeschränkt seien. Gefordert seien Nutzungen mit hoher Wertschöpfung 

/ Innovation, die den Bildungs- und Forschungsstandort R.-Q. stärkten. 

Man habe produzierende und verarbeitende Industrie mit hohem Güterver-

kehr und Flächenbedarf abhalten wollen. Die Einschränkung vermindere 

jedoch den Verkehrswert des Grundstücks. Diesem Aspekt habe das kStA 

nicht Rechnung getragen, weshalb der von diesem angenommene Wert 

von Fr. 300.00/m2 deutlich zu hoch sei. Im Übrigen seien die Vergleichs-

preise nicht nachvollziehbar (Beschwerde S. 16 f.). An der Verhandlung 

vom 27. April 2022 verzichtete die Beschwerdeführerin darauf, selbst einen 

"richtigen" Preis zu benennen. Sie betonte nochmals, wie stark die Nut-

zungsmöglichkeiten der XY im Vergleich zur ehemaligen Industriezone ein-

geschränkt worden seien (Protokoll S. 14 und 17). 

 

Die Parzelle aaa unterliege der Gestaltungsplanpflicht. Die damit verbun-

denen Aufwendungen seien gemäss § 34 Abs. 1bis BauG von der Grundei-

gentümerin zu bezahlen und daher vom Mehrwert abzuziehen (Be-

schwerde S. 15). 

 

Wenn die Beschwerdegegnerin bezüglich Vorleistungen einen Reflexscha-

den anerkenne, habe sie auch den Erschliessungsbeitrag von Fr. 1 Mio. 

anzurechnen, der 2.5 mal höher sei als die Mehrwertabgabe (Replik S. 10). 

 

Die Schätzung des kStA berücksichtige die Vorleistungen der Grundeigen-

tümerin nicht, wenn sie von Landwerten von Fr. 25.00/m2 (Naturschutz-

zone) bzw. von Fr. 50.00/m2 (Freihaltezone) ausgehe (Beschwerde S. 17).  

 

In Landabtretungsverfahren, z.B. bei Kantonsstrassenprojekten, habe der 

Kanton für den Streifen im Strassenabstand weniger als für Land aus-

serhalb dieses Streifens bezahlt (Replik S. 13). 

 - 31 - 

 

 

 

8.3. 

8.3.1. 

Die RA BVU hält dem, gestützt auf die Stellungnahme des kStA, entgegen, 

die M-BNO sei nur ein Hilfsmittel für die Gemeinden. Das kStA orientiere 

sich an den Bauzonenplänen, die von der Abteilung für Raumentwicklung 

nach einheitlichen Kriterien erfasst würden. Die Parzelle aaa gehöre zur 

Arbeitszone A2 und sei betreffend Bebaubarkeit und Nutzung sehr wohl 

vergleichbar mit anderen Arbeitszonen im Kanton. Der Unsicherheit infolge 

der geringen Fallzahl bzw. der Vergleichbarkeit sei zugunsten der Be-

schwerdeführerin Rechnung getragen worden. Der Wert von Fr. 300.00/m2 

entspreche dem tiefsten Medianwert der zum Vergleich herangezogenen 

Preise. Die Beschwerdeführerin sage sodann nicht, wie hoch der Landwert 

nach eigener Schätzung sein soll (Vernehmlassung RA BVU S. 3). 

 

Die Kosten für den Gestaltungsplan seien als Gestehungskosten abzugs-

fähig. In der Regel werde mit Fr. 15.00/m2 gerechnet. Das sei in der vor-

sichtigen Schätzung des kStA bereits berücksichtigt (Vernehmlassung RA 

BVU S. 4). 

 

Würden die gemachten Vorleistungen vor den Planungsmassnahmen beim 

Landwert angerechnet, würde sich der Landwert nach den Planungsmass-

nahmen entsprechend ebenfalls erhöhen, was einem Nullsummenspiel 

gleichkomme, worauf zu verzichten sei (Vernehmlassung RA BVU S. 5). 

 

8.3.2. 

Gemäss Beschwerdegegnerin wurde dem Umstand, dass sich die XY von 

den Arbeitszonen A1 und A2 (gemäss M-BNO) unterscheide, bei der Ver-

anlagung des Landpreises von Fr. 300.00/m2 Rechnung getragen. Die Vor-

leistungen vor der Planungsmassnahme seien nicht zu berücksichtigen, 

weil sie einen Reflex sowohl auf den Landpreis vor wie nach der Planungs-

massnahe hätten (Vernehmlassung Beschwerdegegnerin S. 10 f.).  

 

Die Investitionen der Beschwerdeführerin hätten zu einer raschen Anbin-

dung des Grundstücks an das übergeordnete Strassennetz geführt (inkl. 

Nationalstrasse), was zu einer besseren Lagequalität und zu einem höhe-

ren Landwert führe. Es sei fraglich, ob dies in der Schätzung des kStA be-

rücksichtigt sei. Der Gemeinderat wolle die Schätzung des kStA jedoch 

nicht zu Ungunsten der Beschwerdeführerin hinterfragen (Duplik S. 7).  

 

8.4. 

8.4.1. 

Der Gemeinderat hat sich für die Festsetzung der Mehrwertabgabe an die 

Schätzung des kStA gehalten. Dieses hat den Landwert der XY auf Fr. 

300.00/m2, jenen der Freihaltezone auf Fr. 50.00/m2 (Differenz Fr. 250.00 

m2) und jenen für die Naturschutzzone auf Fr. 25.00/m2 (Differenz Fr. 

 - 32 - 

 

 

275.00/m2) festgelegt. Die Umzonung der Freihaltezone ergab einen Mehr-

wert von Fr. 832'500.00 (3'330 m2 x 250.00/m2), die Umzonung der Natur-

schutzzone einen Mehrwert von Fr. 973'500.00 (3'540 m2 x Fr. 275.00/m2), 

zusammen Fr. 1'806'000.00. Davon forderte die Gemeinde 20 %, das sind 

Fr. 361'200.00, als Mehrwertabgabe (Einspracheentscheid vom 13. Ja-

nuar 2021 [Beschwerdebeilage 3]).  

 

Das Total wurde in Berücksichtigung einer Umteilung von 190 m2 von der 

Freihalte- in die Naturschutzzone um Fr. 950.00 (190 m2 x Fr. 25.00/m2 ÷ 

5) auf Fr. 360'250.00 korrigiert.  

 

Vom Mehrwert sollen die effektiven Kosten einer allfällig notwendigen Alt-

lastenbeseitigung (ohne Ohnehinkosten) zum Zeitpunkt der Fälligkeit der 

Abgabe abgezogen werden können (die Parzelle aaa ist im Kataster der 

belasteten Standorte als "belastet, weder überwachungs- noch sanierungs-

bedürftig" eingetragen), d.h. die Mehrwertabgabe wäre um einen Fünftel 

der allenfalls anfallenden Altlastensanierungskosten zu reduzieren (vorne 

B.4.; Vernehmlassung Beschwerdegegnerin S. 2, Vernehmlassung RA 

BVU S. 2). 

 

8.4.2. 

Vorab sind die Vorbringen der Parteien zur Flächenberechnung, die der 

Mehrwertabgabeberechnung zugrunde liegt, zu behandeln. 

 

Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Flächenberechnung sei falsch. Sie 

bezweifle, dass die an den Kanton abgetretene Fläche ab der Parzelle aaa 

berücksichtigt worden sei. Zudem verlangt sie, dass der nicht überbaubare 

Strassenabstand, ein Streifen von 6 m zur Kantonsstrasse, in Abzug ge-

bracht werde, da darauf kein Mehrwert entstehe. Auch die gemäss § 22 

Abs. 6 BNO freizulassende Grünfläche von 15 % sei abzuziehen (Be-

schwerde S. 18 f.). 

 

8.4.3. 

8.4.3.1. 

Dem entgegnet die RA BVU, gemäss GIS-Fachstelle seien die von der 

Südwestumfahrung betroffenen Flächen der Parzelle aaa nicht mitgerech-

net worden. Sie seien aus den Nutzungszonen entlassen und als Verkehrs-

flächen ausgeschieden worden. Zur Illustration wird auf die beigelegten 

Pläne (Vernehmlassungsbeilagen 2 und 3) verwiesen (Vernehmlassung 

RA BVU S. 5 f.). 

 

Weiter führt die RA BVU aus, Grünflächenziffern von 15 % seien in Arbeits-

zonen üblich. Sie hätten sich in den Vergleichswerten bereits niederge-

schlagen. Es erübrige sich daher eine Anpassung. Das Argument Stras-

senabstand sei bei der Berechnung der Mehrwertabgabe nicht zu berück-

 - 33 - 

 

 

sichtigen. Bei der Bewertung eines Grundstücks werde das Gesamtgrund-

stück betrachtet und dafür ein Quadratmeterpreis festgelegt. Strassen-, 

Gebäude- und Grenzabstände würden nicht berücksichtigt (Vernehmlas-

sung RA BVU S. 4). 

 

Auf die Ausführungen zum belasteten Standort braucht nicht eingegangen 

zu werden, nachdem die ursprüngliche Verfügung diesbezüglich ergänzt 

worden wäre (vgl. vorne B.4. und nachfolgend Erw. 8.6.2.). 

 

8.4.3.2. 

Die Beschwerdegegnerin erachtet die Frage der Flächenberechnung als 

mit der Stellungnahme des kStA geklärt. Verkehrsflächen seien nicht ein-

gerechnet worden (Vernehmlassung Beschwerdegegnerin S. 13).  

 

Die Fläche des Strassenabstands sei einzurechnen. Sie habe Relevanz in 

Bezug auf die Grünflächenziffer gemäss § 13 BNO. Solche Parameter wür-

den in die Verkehrswertberechnung einfliessen. Der Verkehrswert sei vor-

liegend entsprechend moderat angesetzt worden (Vernehmlassung Be-

schwerdegegnerin S. 13). 

 

Auf die Ausführungen der Beschwerdegegnerin zur Abzugsfähigkeit allfäl-

liger Altlastensanierungskosten (Akzept und Ergänzung) braucht nicht ein-

gegangen zu werden, nachdem eine entsprechende Klausel bereits in die 

Verfügung aufgenommen worden wäre (vorne B.4. und nachfolgend 

Erw. 8.6.2.).  

 

8.4.4. 

An der Verhandlung vom 27. April 2022 verlangte die Beschwerdeführerin, 

dass das Gericht die Flächenberechnung zur Sicherheit kontrolliere. An-

haltspunkte für allfällige Unstimmigkeiten vermochte sie allerdings keine 

anzugeben (Protokoll S. .15 f.).  

 

Die Abtretungsflächen an die Südwestumfahrung ab der Parzelle aaa wur-

den entgegen der Befürchtung der Beschwerdeführerin nicht mitberechnet. 

Andere Vorbehalte zur Flächenberechnung wurde nicht substantiiert vor-

getragen. Hinweise auf Berechnungsfehler liegen nicht vor. Es ist auch 

nach Meinung der Fachrichter davon auszugehen, dass die Flächenbe-

rechnung, so wie sie aus den Akten ersichtlich ist, korrekt ist. Darauf ist 

abzustellen. 

 

Bei der Festlegung des Verkehrswerts eines Grundstücks ist der Blick auf 

das Gesamtgrundstück entscheidend, jedenfalls wenn die ganze Fläche in 

derselben Zone liegt. Es werden keine Preise für Teilflächen ermittelt. Bau-

beschränkungen auf Randflächen (Abstandsvorschriften), aufgrund von 

Grünflächenziffern oder anderer Vorschriften der Bauordnung sind üblich 

 - 34 - 

 

 

und ohne weiteres in den Verkehrswerten enthalten – so auch in den Ver-

gleichspreisen. Ein Abzug der Grenzabstands- und Grünflächen im vorlie-

genden Fall würde die Vergleichbarkeit verfälschen. Es ist daher keine Kor-

rektur an der in die Berechnung einbezogenen Fläche vorzunehmen. 

 

8.5. 

8.5.1. 

Die Beschwerdeführerin kritisiert den Schätzwert als zu hoch und die Ver-

gleichsobjekte aufgrund der unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten als 

nicht vergleichbar.  

 

Das kStA hat die Verkaufspreise bzw. die Mittelwerte der Verkaufspreise 

von R. (nur eine Handänderung Fr. 602.00/m2), der I XZ (3 Verkäufe, Mit-

telwert Fr. 384.00/m2, Median Fr. 300.00/m2) und aus dem ganzen Kanton 

(53 Verkäufe, Mittelwert Fr. 352.00/m2, Median Fr. 350.00/m2) herangezo-

gen. In Bezug auf den Verkauf in R. wertet es die Mikro- und die Makrolage 

sowie die Bauzone als übereinstimmend mit dem Streitgrundstück, bei den 

Grundstücken der I R. wertet es die Makrolage und die Bauzone (Gewer-

bezone) als vergleichbar, bei den Handänderungen aus dem Kanton be-

trachtet es die Bauzone als mit der Parzelle aaa übereinstimmend. In Be-

rücksichtigung der geringen Fallzahlen bzw. Vergleichbarkeit ermittelte das 

kStA für die Parzelle aaa einen Landwert von Fr. 300.00/m2 (= Median der 

I R. = tiefster der ermittelten Werte; siehe kStA-Schätzung [Beilage 3 der 

am 19. September 2021 nachgereichten Unterlagen des RA BVU]).  

 

8.5.2. 

Die Beschwerdeführerin sagt nicht, wie hoch der Landwert nach eigener 

Einschätzung sein sollte. Sie gibt aber zu bedenken, dass der Kanton  

Aargau für abzutretende Landstreifen jeweils nur einen reduzierten Preis 

bezahle.  

 

Die Landerwerbe für Strassenbauprojekte des Kantons werden regelmäs-

sig in Enteignungsverfahren abgewickelt. Das Enteignungsrecht schreibt 

volle Entschädigung vor. Für Landstreifen ab unüberbauten Grundstücken 

wird der absolute Landwert, d.h. der nach der statistischen Methode ermit-

telte Verkehrswert bezahlt – unabhängig davon, wo sich der Streifen befin-

det. Ist das Grundstück überbaut, wird für eine Teilabtretung in der Regel 

ein relativierter Landwert bezahlt. Der Vorhalt der Beschwerdeführerin trifft 

den vorliegenden Sachverhalt nicht. Vorliegend geht es um die Zuweisung 

von zwei Teilflächen der Parzelle aaa zur XY, der auch das übrige, bisher 

unüberbaute Restgrundstück angehört. Weshalb der Wert der beiden ein-

gezonten Teilflächen geringer sein sollte als die Restfläche, ist nicht nach-

vollziehbar. 

 

 - 35 - 

 

 

8.5.3. 

Die Beschwerdeführerin rügt, die für die Abtretung an den Kanton erhaltene 

Entschädigung weiche deutlich von der Schätzung des kStA ab. Es dürfe 

nicht mit ungleichen Ellen gemessen werden. Die Beschwerdeführerin be-

halte sich vor, darauf zurückzukommen (Beschwerde S. 19). 

 

Die Beschwerdegegnerin erklärt dazu, sie könne zum Landpreis, welcher 

dem Landabtausch zwischen Beschwerdeführerin und Kanton zugrunde 

gelegen habe, nichts sagen. Es habe sich aber nicht um Flächen in der XY 

gehandelt, weshalb jeder Vergleich nicht zielführend sei (Vernehmlassung 

Beschwerdegegnerin S. 13 f.). 

 

Abgetauscht bzw. abgetreten wurde das Land im Zustand vor der Zonen-

planänderung. Die Abtretungsfläche lag nur zu einem geringen Teil in der 

Industriezone. Abzutreten waren überwiegend Teile der Freihaltezone, der 

Naturschutzzone sowie von Wald und der Aufforstungszone (vgl. Beilage 1 

zur Vernehmlassung der RA BVU mit Zonenplanausschnitten vor und nach 

der Teiländerung des Zonenplans). Es ist daher nicht verwunderlich, dass 

die Abtretungsentschädigung nicht mit dem geschätzten Landwert der XY 

übereinstimmt. Der damals bezahlte Preis sagt nichts über den Wert der in 

die XY umgezonten Parzellenabschnitte aus. 

 

8.5.4. 

An der Verhandlung vom 27. April 2022 erklärte der für die Mehrwertabga-

benschätzung zuständige Fachmann des kStA, die Schätzung sei wohl  

eher zu vorsichtig vorgenommen worden. Richtig hätte ein Wert von min-

destens Fr. 500.00/m2 eingesetzt werden müssen (Protokoll S. 17).  

 

Zu diesem Schluss gelangte auch das Gericht. Die am besten vergleich-

bare Handänderung des am nächsten bei der Streitliegenschaft gelegenen 

Grundstücks brachte Fr. 600.00/m2. Wie dem Gericht aus einem anderen 

Verfahren (4-EV.2020.12 vom 18. August 2021, passim) bekannt, wurden 

im nahe gelegenen U. sodann für voll erschlossenes Gewerbeland in jüngs-

ter Vergangenheit zwischen Fr. 700.00/m2 und Fr. 750.00/m2 bezahlt (Pro-

tokoll S. 17). In Übereinstimmung mit dem Fachmann des kStA waren sich 

die Fachrichter einig, dass der aktuelle Landwert der Parzelle aaa (nach 

der Planungsmassnahme) auf mindestens Fr. 500.00/m2 festzusetzen ist. 

 

8.6. 

8.6.1. 

Vom primär geschätzten Landwert sind die Gestehungskosten abzuziehen 

(Erw. 4.4.3.2. Abs. 6). Darunter fallen Erschliessungskosten, Abbruchkos-

ten von Altbauten, Kosten für Landumlegung und Grenzbereinigung, für 

ausstehende Planungen (Sonderplanungspflicht) sowie Sanierungskosten 

bei belasteten Standorten (Kontamination; vgl. Handbuch Mehrwertabgabe 

für Gemeinden im Kanton Aargau, S. 13).  

 - 36 - 

 

 

 

8.6.2. 

In Bezug auf eine allenfalls erforderliche Altlastenbeseitigung beantragt die 

Beschwerdegegnerin, die effektiven Kosten dafür (ohne Ohnehinkosten) 

seien zum Zeitpunkt der Fälligkeit von der Abgabe abzuziehen (vgl. Anpas-

sung der Verfügung im Laufe des Verfahrens, vorne B.4.). Damit erklärte 

sich die Beschwerdegegnerin einverstanden (vorne B.5.). 

 

Diese Regelung ist problematisch. Sie stellt, entgegen der gesetzlichen 

Vorgabe in § 28b Abs. 1 BauG, für die Festsetzungsverfügung auf zwei 

unterschiedliche Schätzzeitpunkte ab, nämlich auf den gesetzlichen sowie 

auf den Zeitpunkt der Realisierung des Mehrwerts. Unklar ist sodann, ob 

es sich um eine Rückforderungsklausel handelt, und wenn ja, wie diese 

konkret umzusetzen wäre. Ein allfälliger Abzug in Parteivereinbarung wäre 

daher bereits jetzt auf den ordentlichen Schätzzeitpunkt festzulegen (Pro-

tokoll S. 20 ff.).  

 

Die Parzelle aaa ist im Kataster der belasteten Standorte eingetragen (Erw. 

8.4.1.). Wie an der Verhandlung vom 27. April 2022 ausgeführt, handelt es 

sich um Auffüllungsland. Das deponierte Material soll aber "sauber" sein; 

mit sanierungsbedürftigen Altlasten in den hier interessierenden Abschnit-

ten wird nach aktuellem Stand der geltenden Vorschriften auch seitens der 

Beschwerdeführerin nicht gerechnet (Protokoll S. 20 ff.). Nachdem keine 

konkreten Anhaltspunkte für das Anfallen von Kosten für eine Altlastenbe-

seitigung im Bereich der umgezonten Abschnitte aus der Freihalte- und der 

Naturschutzzone vorliegen, ist auf die vorgeschlagene (B.4.) Festlegung 

eines Abzugs zu verzichten. Es werden demnach keine Altlastensanie-

rungskosten als Gestehungskosten vom Mehrwert abgezogen.  

 

8.6.3. 

Die Beschwerdeführerin verlangt, dass die Gestaltungsplankosten vom 

Mehrwert abgezogen werden. Gemäss RA BVU werden die Gestaltungs-

plankosten in der Regel mit Fr. 15.00/m2 berücksichtigt und sollen vorlie-

gend im Landwert berücksichtigt sein. Dieser Betrag genügt nach Ansicht 

der Beschwerdeführerin nicht. Welcher Betrag erforderlich wäre, konnte sie 

jedoch nicht angeben (Protokoll S. 20). Die Gemeinde hat sich dazu nicht 

geäussert.  

 

Die beiden umgezonten Abschnitte unterliegen als Teil der unüberbauten 

Parzelle aaa der Gestaltungsplanpflicht (vgl. § 22 Abs. 11 BNO). An der 

Verhandlung vom 27. April 2022 waren sich die Parteien darin einig, dass 

damit private Gestaltungspläne gemeint sind, die von den Grundeigentü-

mern zu bezahlen seien (Protokoll S. 19 f.). Ein Abzug der Gestaltungs-

plankosten vom festgelegten Landwert scheint daher grundsätzlich ge-

rechtfertigt.  

 

 - 37 - 

 

 

Im vorliegenden Fall weist die Schätzung des kStA die angeblich einbe-

rechneten Gestaltungsplankosten nicht aus. Sind dem kStA-Schätzer keine 

konkreten Zahlen bekannt, rechnet er jeweils mit einer Pauschale 

Fr. 15.00/m2 (Protokoll S. 19). Dieser Ansatz wird nach Ansicht der Fach-

richter voraussichtlich unter den tatsächlich anfallenden Kosten für die Ge-

staltungsplanung liegen. Da auch ein deutlich höherer Abzug durch die Dif-

ferenz zwischen dem vom Gemeinderat festgesetzten Landwert von 

Fr. 300.00/m2 und dem vom Gericht als richtig erachteten (Erw. 8.5.4.) 

Landwert von Fr. 500.00/m2 ohne weiteres aufgefangen würde, kann auf 

eine genauere Bezifferung des Abzugs verzichtet werden.  

 

8.6.4. 

8.6.4.1. 

Strittig ist weiter die Anrechnung des Beitrags an die Südumfahrung als 

Erschliessungskosten. Die Beschwerdeführerin – damals noch als C. AG 

firmierend – hat sich vertraglich verpflichtet, dem Kanton Aargau einen pau-

schalen Beitrag von Fr. 1 Mio. an die Südwestumfahrung zu bezahlen. Der 

Betrag wurde mit der Entschädigung für die Abtretungen ab den Parzellen 

aaa (Q.), ccc (R.) und bbb (R.) verrechnet (Mutationsvertrag S. 68 ff. [Be-

schwerdebeilage 17]). 

 

Die Umfahrungsstrasse hat die Erschliessung der Parzelle aaa und weite-

rer Parzellen der Beschwerdeführerin verbessert. Dafür hat diese einen 

Beitrag von Fr. 1 Mio. bezahlt, was einer Belastung von rund Fr. 22.60/m2 

entspricht (Fr. 1'000'000.00 ÷ 44'264 m2 [= Gesamtflächen der Parzellen 

aaa/Q., ccc/R. und bbb/R. Flächenzahlen vgl. Erw. 7.3.2., Abs. 2 sowie Mu-

tationsvertrag S. 36, 43 und 48]).  

 

Der für die Verkehrserschliessung geleistete Beitrag von Fr. 22.60/m2 wäre 

ebenfalls vom aktuellen Landwert von Fr. 500.00/m2 abzuziehen. 

 

8.6.4.2. 

An der Verhandlung vom 27. April 2022 wurde neu geltend gemacht, die 

Beschwerdeführerin habe sich mit weiteren Fr. 500'000.00 am Bau des 

Kreisels beteiligen müssen.  

 

Die Beschwerdeführerin hat den vollständigen Verzicht auf die Erhebung 

von Mehrwertabgaben beantragt. Die nachträglich geltend gemachten, 

weiteren Gestehungskosten gehen nicht über das ursprüngliche Begehren 

hinaus und könnten also grundsätzlich noch berücksichtigt werden.  

 

Der Beitrag an den Kreisel ist zwar nicht weiter belegt. Weder ist die Höhe 

nachgewiesen noch ist bekannt, welche Grundstücke der Beschwerdefüh-

rerin davon profitiert haben. Dem braucht unter den konkreten Umständen 

auch nicht weiter nachgegangen zu werden. Denn selbst wenn der Beitrag 

allein für die Parzelle aaa bezahlt worden wäre – was nicht nachgewiesen 

 - 38 - 

 

 

ist – würde dies lediglich einem Abzug von gut Fr. 16.00/m2 entsprechen 

(Fr. 500'000.00 ÷ 30'795 m2). Auch dieser Teilbetrag hätte – wie schon der 

aus dem Beitrag an die Südwestumfahrung zu ermittelte Ansatz (Erw. 

8.6.4.1.) - ohne weiteres noch in der Differenz von mindestens 

Fr. 200.00/m2 zwischen dem verfügten Landwert und dem vorliegend als 

richtiger erachteten Landwert Platz. 

 

8.6.4.3. 

An der Verhandlung vom 27. April 2022 erklärte der anwesende Leiter Bau 

und Planung der Gemeinde Q. im Übrigen unwidersprochen (Protokoll S. 

22 f.), das Streitgrundstück sei voll erschlossen. Sämtliche Erschliessun-

gen seien in den Projektplänen enthalten. Es sind demnach keine weiteren 

Abzüge für künftige Kosten der Baureifmachung zu berücksichtigen. 

 

8.7. 

Die Beschwerdeführerin kritisiert sodann die vom kStA eingesetzten Aus-

gangswerte für die Teilflächen vor der Umzonung, wiederum ohne anzuge-

ben, wie hoch die Werte denn sein sollten. 

 

Die Naturschutzzone wurde trotz der äusserst beschränkten Nutzbarkeit 

(vgl. § 27 aBNO) mit Fr. 25.00/m2 bewertet, was offensichtlich grosszügig 

ist (zum Vergleich: für gutes Landwirtschaftsland wird jeweils Fr. 10.00/m2 

eingesetzt). Am Ausgangswert für die Naturschutzzone ist nach einhelliger 

Ansicht der Fachrichter nichts auszusetzen. 

 

Für die Freihaltezone wurde ein Wert von Fr. 50.00/m2 eingesetzt. Aufgrund 

der ebenfalls sehr beschränkten Nutzbarkeit (keine relevanten Überbau-

ungschancen; Erw. 6.5.2. f.) scheint auch dieser Wert nach Einschätzung 

der Fachrichter angemessen.  

 

Die vom Gemeinderat festgesetzten Ausgangswerte für die Freihalte- und 

die Naturschutzzone sind entsprechend unverändert zu belassen. 

 

8.8. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass kontrollmässig von einem Land-

wert der Parzelle aaa von mindestens Fr. 500.00/m2 auszugehen gewesen 

wäre (Erw. 8.5.4.). Davon wären die Gestehungskosten für die Baureifma-

chung (hier: Kosten für den Gestaltungsplan, Beiträge an Strassener-

schliessung) abzuziehen. Diese machen zusammen, auch bei grosszügi-

ger Schätzung, bei weitem keine Fr. 200.00/m2 aus (Erw. 8.6.3. und 8.6.4.). 

Die Differenz würde also wohl auch noch Altlastensanierungskosten auf-

fangen, so sie denn wider Erwarten anfielen (Erw. 8.6.2.). 

 

Das SKE ist vorliegend an die Parteibegehren gebunden (§ 48 

Abs. 2 VRPG), was eine nachträgliche Erhöhung des vom kStA ermittelten 

und von der Gemeinde verfügten aktuellen Landwerts von Fr. 300.00/m2 

 - 39 - 

 

 

ausschliesst, auch wenn die Schätzung nach Auffassung des Gerichts hö-

her hätte ausfallen müssen (Erw. 8.1.4.). Da die verfügten Ursprungswerte 

für die Naturschutz- und die Freihaltezone nicht zu beanstanden sind 

(Erw. 8.7.), ist der abgabebestimmende Differenzwert jedenfalls nicht zu 

Ungunsten der Beschwerdeführerin festgesetzt worden. Die Mehrwertbe-

rechnung ist nicht zu korrigieren. Es bleibt es bei der verfügten Mehrwertab-

gabe von Fr. 360'250.00. 

 

9. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das rechtliche Gehör verletzt 

wurde (Erw. 3.4.), die gesetzliche Grundlage zur Erhebung der Mehr-

wertabgabe genügt (Erw. 4.4.4.), weder eine Vertrauensverletzung noch 

eine Rechtsverzögerung vorliegen (Erw. 5.4.3.), die Umzonung der Freihal-

tezone in die Arbeitszone mehrwertabgabepflichtig ist (Erw. 6.5.3.), die Ge-

staltungsplanpflicht der Mehrwertabgabepflicht im Rahmen der Nutzungs-

planung nicht entgegensteht (Erw. 7.1.3.), die Kombination von Mehr-

wertabgabe und Erschliessungsbeitrag keine Doppelzahlung bewirkt (Erw. 

7.3.3.), die vorgenommenen Umzonungen mehrwertabgabepflichtig sind 

(Erw. 7.4.), keine Korrektur an der Flächenberechnung vorzunehmen ist 

(Erw. 8.4.4.) und die verfügte Mehrwertabgabeberechnung nicht zu korri-

gieren ist (Erw. 8.8.).  

 

Die Beschwerde ist daher mit Ausnahme der bestätigten Gehörsverletzung 

abzuweisen. 

 

10. 

10.1. 

10.1.1. 

Abschliessend sind die Verfahrenskosten zu verlegen. Massgebend ist der 

Prozessausgang (§ 31 Abs. 2 VRPG).  

 

D