# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f60d7726-b991-5975-a61f-ae602cec11a6
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-03
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Strafgericht 03.11.2022 SST.2022.76
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_008_SST-2022-76_2022-11-03.pdf

## Full Text

Obergericht 

Strafgericht, 1. Kammer 

 

 

SST.2022.76 
(ST.2020.131; ST.2017.76) 

 

 

Urteil vom 3. November 2022 
 

 

Besetzung  Oberrichter Six, Präsident  

Oberrichter Fedier  

Oberrichter Holliger  

Gerichtsschreiberin Wanner 

 

 
   

Anklägerin   Kantonale Staatsanwaltschaft, 

Bleichemattstrasse 7, 5001 Aarau 

 

Privatkläger 1  A._____, 

[…] 

 

Privatklägerin 2  B._____, 

[…] 

 

beide Privatkläger vertreten durch Rechtsanwalt Alain Lässer,  

[…] 

 

 
    

Beschuldigter   C._____,  

geboren am tt.mm.1955, von Lützelflüh, 

[…] 

 

verteidigt durch Rechtsanwalt Kenad Melunovic,  

[…] 

 

 

 
 

Gegenstand  Betrug 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Am 18. Juni 2020 erhob die Kantonale Staatsanwaltschaft gegen den 

Beschuldigten Anklage wegen Betrugs (Verfahrensakten [VA] act. 1 ff.).  

 

2. 

Mit Urteil vom 10. November 2021 sprach die Präsidentin des 

Bezirksgerichts Aarau den Beschuldigten von Schuld und Strafe frei, wies 

das Grundbuchamt Zofingen an, die Grundbuchsperre betreffend die 

Liegenschaft in Q., Grundstück Nr. […], aufzuheben, verwies die 

Schadenersatzansprüche der Privatkläger A. und B. auf den Zivilweg und 

wies die Anträge der Privatkläger A. und B. auf eine angemessene 

Entschädigung sowie eine Ersatzforderung ab. 

 

3. 

3.1. 

Sowohl die Privatkläger A. und B. als auch die Staatsanwaltschaft meldeten 

am 22. November 2021 je die Berufung an und verlangten ein begründetes 

Urteil, wobei die Staatsanwaltschaft ihre Berufung mit Schreiben vom 

21. März 2022 zurückzog.  

 

3.2. 

Mit Berufungserklärung vom 30. März 2022 beantragten die Privatkläger A. 

und B., dass das Urteil vollständig aufzuheben, der Beschuldigte wegen 

Betrugs schuldig zu sprechen und zu einer Freiheitsstrafe von 24 Monaten 

sowie einer Verbindungsbusse von Fr. 10'000.00 zu verurteilen sei. Die 

Zivilforderung im Umfange von Fr. 558'671.76 (Fr. 476'664.91 zzgl. 5% 

Zins seit 1. März 2015 und Fr. 82'006.85) sei gutzuheissen, eventualiter im 

Grundsatz nach festzustellen und hinsichtlich der genauen Höhe auf den 

Zivilweg zu verweisen; die Ersatzforderung der Staatsanwaltschaft im 

Umfange von Fr. 476'664.91 sei gutzuheissen und der Privatklägerschaft, 

die im Gegenzug ihre Zivilforderung im Umfange der Ersatzforderung an 

den Staat abtritt, zuzusprechen. Der beschlagnahmte Vermögenswert 

(Liegenschaft Grundstück Nr. […] in Q.) sei zur Deckung der 

Ersatzforderung zu verwerten. Die Privatklägerschaft sei für deren 

Aufwendungen im Vor-, Haupt- und Berufungsverfahren angemessen zu 

entschädigen und die Verfahrenskosten ausgangsgemäss neu zu 

verlegen.  

 

3.3. 

Die Staatsanwaltschaft erhob am 20. April 2022 Anschlussberufung und 

beantragte, dass das Urteil vollumfänglich aufzuheben, der Beschuldigte 

wegen Betrugs schuldig zu sprechen und er hierfür mit einer Freiheitsstrafe 

von 14 Monaten sowie einer Verbindungsbusse von Fr. 2'000.00 zu 

bestrafen sei. Der beschlagnahmte Vermögenswert (Liegenschaft 

 - 3 - 

 

 

 

Grundstück Nr. […] in Q.) sei zur Deckung der Ersatzforderung zu 

verwerten; sofern die Zivilforderung nicht gutgeheissen oder nicht darauf 

eingetreten werde, sei der beschlagnahmte Vermögenswert zu verwerten 

und der Erlös zugunsten des Kantons Aargau einzuziehen. Der 

Beschuldigte sei zu einer Ersatzforderung zu verpflichten und die Kosten- 

und Entschädigungsfolgen seien zulasten des Beschuldigten zu verlegen. 

 

3.4. 

Mit Schreiben vom 25. April 2022 teilte der Beschuldigte mit, dass er auf 

einen Nichteintretensantrag in Bezug auf die Berufung der Privatkläger A. 

und B. verzichte. 

 

3.5. 

Der Beschuldigte beantragte mit Schreiben vom 23. Mai 2022, dass auf die 

Anschlussberufung der Staatsanwaltschaft nicht einzutreten sei.  

 

3.6. 

Die Staatsanwaltschaft reichte am 7. Juni 2022 ihre Anschlussberufungs-

begründung ein.  

 

3.7. 

Die Privatkläger A. und B. verzichteten mit Schreiben vom 11. Juli 2022 auf 

die Einreichung einer Antwort auf die Anschlussberufungsbegründung der 

Staatsanwaltschaft und reichten mit Eingabe vom 15. Juli 2022 ihre eigene 

Berufungsbegründung ein.  

 

3.8. 

Das Bundesgericht wies mit Urteil 1B_376/2022 vom 20. Oktober 2022 eine 

vom Beschuldigten erhobene Beschwerde, in welcher er beantragte, das 

Obergericht sei anzuweisen, noch vor der Durchführung des weiteren 

Berufungsverfahrens und vor der Berufungsverhandlung einen 

anfechtbaren Entscheid über die Zulässigkeit der Anschlussberufung der 

Staatsanwaltschaft – nämlich einen Nichteintretensentscheid, eventualiter 

einen Eintretensentscheid – zu erlassen und den Parteien zu eröffnen, ab. 

 

3.9. 

Die gemeinsame Berufungsverhandlung i.S. C. (SST.2022.76) und G. 

(SST.2022.77) fand am 3. November 2022 statt. Sowohl die Privatkläger 

A. und B. als auch die Staatsanwaltschaft hielten an ihren Anträgen fest. 

Der Beschuldigte beantragte die vollumfängliche Abweisung der Berufung. 

  

 - 4 - 

 

 

 

   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der Beschuldigte hat mit Eingabe vom 23. Mai 2022 beantragt, dass auf 

die Anschlussberufung der Staatsanwaltschaft nicht einzutreten sei, da 

diese ihre Berufung wieder zurückgezogen habe und ein Rückzug i.S.v. 

Art. 386 Abs. 3 StPO i.V.m. Art. 3 Abs. 2 lit. a und b StPO endgültig sei. Mit 

Eingabe vom 21. Juni 2022 begründete der Beschuldigte den 

Nichteintretensantrag auch damit, dass Art. 401 StPO einer Partei die 

Möglichkeit einer Anschlussberufung gebe, wenn die Gegenpartei das 

Urteil anfechte. Gegenpartei in diesem Verfahren sei jedoch nicht die 

Staatsanwaltschaft, sondern die Privatkläger A. und B.  

 

Eine Partei, die sich mit einem erstinstanzlichen Urteil im Ergebnis (wenn 

auch nicht in allen Einzelpunkten) abfinden kann, verzichtet i.d.R. auf die 

selbstständige Einlegung eines Rechtsmittels. Legt nun aber eine andere 

Partei gegen das Urteil eine Berufung ein, so eröffnet ihr die 

Anschlussberufung die Möglichkeit, die für sie als unbefriedigend 

empfundenen Punkte doch noch der Berufungsinstanz zur Prüfung zu 

unterbreiten (Art. 401 StPO i.V.m. Art. 399 Abs. 3 und 4 StPO; vgl. auch 

Urteil des Bundesgerichts 6B_895/2019 vom 15. September 2020 E. 2.4.1). 

Zur Anschlussberufung legitimiert ist, wer auch zur Erhebung einer 

Hauptberufung berechtigt ist. Wer darauf verzichtet, selbstständig 

Berufung zu erheben, verzichtet nicht gleichzeitig auf das Erheben einer 

Anschlussberufung. So ist denkbar, dass ein Verfahrensbeteiligter sich mit 

dem erstinstanzlichen Urteil abfindet, weil er im Interesse eines raschen 

Abschlusses des Verfahrens, oder weil ihm das Urteil insgesamt (wenn 

auch nicht in allen Einzelfragen) als annehmbar erscheint, auf eine 

Berufung verzichtet, sich aber anders entschliesst, wenn ein anderer 

Verfahrensbeteiligter einzelne Punkte bemängelt. Ist ein Urteil einmal der 

Berufungsinstanz unterbreitet, sollen alle Parteien ihrerseits Mängel rügen 

können. Selbst wer vor der Zustellung des begründeten Entscheides auf 

selbstständige Berufung verzichtet oder seine Hauptberufung 

zurückgezogen hat, kann eine Anschlussberufung zur Berufung eines 

anderen Verfahrensbeteiligten erheben (vgl. zum Ganzen EUGSTER, in: 

Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 2. Aufl. 2014, 

N. 2 zu Art. 401 StPO). Soweit sich der Beschuldigte in seiner Beschwerde 

an das Bundesgericht vom 12. Juli 2022 auf das Urteil des Bundesgerichts 

6B_1498/2020 vom 29. November 2021 stützt, so ist festzuhalten, dass 

dieses vorliegend nicht einschlägig ist, da in casu der Zweck der 

Anschlussberufung der Staatsanwaltschaft gerade nicht einzig darin 

besteht, Druck auf den Beschuldigten auszuüben. Dies vor dem 

Hintergrund, dass nicht der Beschuldigte, sondern die Privatklägerschaft 

Berufung erhoben hat und die Angelegenheit daher ohnehin vom 

Berufungsgericht zu prüfen ist bzw. der Beschuldigte eine gerichtliche 

Überprüfung der Angelegenheit (und somit eine allfällige Strafe) nicht 

 - 5 - 

 

 

 

verhindern kann (vgl. BGE 139 IV 84 E. 1.2). Auf die Anschlussberufung 

der Staatsanwaltschaft ist nach dem Gesagten einzutreten. 

 

Wie bereits mit Verfügung vom 22. Juni 2022 festgehalten, ist das 

Berufungsgericht – zumindest in der vorliegenden Konstellation, in welcher 

die Berufung durch die Privatklägerschaft erklärt worden ist – nicht 

verpflichtet, im schriftlichen Verfahren vorab einen Entscheid über 

Eintretensfragen hinsichtlich der Anschlussberufung der Staatsanwalt-

schaft zu fällen, selbst wenn die entsprechenden Anträge korrekt gestellt 

worden sind (vgl. ZIMMERLIN: in Kommentar zur Schweizerischen 

Strafprozessordnung, 3. Aufl. Zürich 2020, N. 12 zu Art. 403 StPO mit 

Hinweis; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1B_376/2022 vom 

20. Oktober 2022 E. 2.2). 

 

2. 

2.1. 

In tatsächlicher Hinsicht wird dem Beschuldigten gemäss Anklageschrift 

vom 18. Juni 2020 zusammengefasst vorgeworfen, dass er (zusammen mit 

seiner Ehefrau G.; Mitbeschuldigte im Parallelverfahren SST.2022.77) im 

Dezember 2014 mindestens fünf Mal sein zum Verkauf stehendes Haus 

am [Adresse] in R. den Privatklägern A. und B. zur Besichtigung gezeigt 

und dabei bewusst über die Beschaffenheit des Kaufobjekts (Problematik 

mit der Entwässerung und weitere wasserbedingte und konstruktive 

Mängel) getäuscht habe, indem er während den zahlreichen 

Besichtigungen des Verkaufsobjektes, als auch anlässlich der öffentlichen 

Beurkundung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags in Anwesenheit von 

Notar H. in S. beteuert haben soll, dass das Verkaufsobjekt – mit 

Ausnahme des Mangels der losen Natursteinplatten auf dem Balkon im 

Obergeschoss, welcher den Parteien bekannt und im Kaufvertrag vermerkt 

gewesen sei – weder in der Vergangenheit noch aktuell Mängel, 

insbesondere keine wasserbedingten Mängel, aufgewiesen habe oder 

aufweise. Insofern wird dem Beschuldigten eine Täuschung durch 

ausdrückliche Erklärung der Mängelfreiheit der Liegenschaft vorgeworfen. 

 

Zudem wird dem Beschuldigten vorgeworfen, dass er vor dem Verkauf 

feuchtigkeitsbedingte Schäden an der Liegenschaft notdürftig renoviert 

oder renovieren lassen habe und so gravierende Mängel verschwiegen 

bzw. vertuscht und dadurch einen höheren Kaufpreis erzielt habe. 

 

2.2. 

Die Vorinstanz sprach den Beschuldigten von Schuld und Strafe frei, da 

dem Beschuldigten nicht nachgewiesen werden könne, dass der 

Beschuldigte im Wissen über die wahren Tatsachen bzw. über die Mängel 

an der Liegenschaft (Entwässerungsproblematik und konstruktive Mängel) 

den Privatklägern A. und B. falsche Tatsachen vorgespiegelt habe, indem 

er die Mängelfreiheit der Liegenschaft beteuert habe. Insofern dem 

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Beschuldigten vorgeworfen werde, er habe durch die verschiedenen 

Anstriche (das Übermalen der Betonflächen an der Garageninnenwand, an 

der Aussenwand der Garage auf der Seite der Aussentreppe, die 

Deckenstirne des Balkons im Obergeschoss, welche sich über der 

Terrasse im EG befindet, die Fläche der Betonstirne unterhalb der Terrasse 

EG sowie auch die Flanschen und Pfosten auf der grossen Terrasse) 

Täuschungshandlungen i.S.v. Art. 146 StGB vorgenommen, vermöge er 

diese nachvollziehbar und belegbar zu begründen. Die Reinigung der 

ganzen Terrasse inkl. Bodenplatten und Geländer von Flecken und dunklen 

Verfärbungen mittels Kärcher im Frühling erscheine auch im Hinblick auf 

einen Liegenschaftsverkauf im Rahmen des Üblichen zu liegen und 

rechtfertige es nicht, daraus zu schliessen, dass der Beschuldigte von der 

Entwässerungsproblematik der Liegenschaft gewusst habe bzw. auf eine 

Handlung zur Täuschung über die Mängelfreiheit vorgenommen habe. 

Insgesamt lasse damit das Verhalten des Beschuldigten keine 

Rückschlüsse auf das Wissen über die Entwässerungsproblematik der 

Liegenschaft zu. Darüber hinaus könne nicht nachgewiesen werden, dass 

der Beschuldigte aus dem Vorliegen gewisser äusserlicher Anzeichen an 

der Liegenschaft wie Flecken und Aussinterungen auf ein grundlegendes 

Entwässerungsproblem im ihm vorgeworfenen Ausmass geschlossen 

habe. Es fehle somit am Nachweis, dass der Beschuldigte von den 

Konstruktionsmängeln an der Liegenschaft gewusst habe, weshalb ihm 

auch keine Täuschungshandlung zum Vorwurf gemacht werden könne und 

er vom Vorwurf des Betrugs gemäss Art. 146 Abs. 1 StGB freizusprechen 

sei (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.6.3). 

 

2.3. 

Die Privatkläger A. und B. machen mit Berufung im Wesentlichen geltend, 

dass dem Beschuldigten die Feuchtigkeits- und Wasserprobleme bekannt 

gewesen seien. Die Liegenschaft habe seit Beginn an konstruktions-

bedingten Mängeln gelitten. Die Auswirkungen dieser Konstruktionsmängel 

seien bereits in den ersten Jahren nach Einzug des Beschuldigten in die 

Liegenschaft im Jahr 2006 in Form von Feuchtigkeits- und 

Wasserproblemen aufgetreten. Der Beschuldigte habe die Garage isoliert, 

an den Baufugen nachträglich Auffangrinnen zur Ableitung des Wassers 

von Terrasse und Balkon sowie eine Schraube an der Treppenaussenwand 

zur Abführung der Kalkaussinterungen angebracht. Zusätzlich habe der 

Beschuldigte jährlich, teils mehrfach, die übermässigen Kalkablagerungen, 

als direkte Folge der aus verschiedenen Stellen an Wänden und Decken 

v.a. im Aussenbereich austretenden Feuchtigkeit, abtragen bzw. mit 

Kalkentferner entfernen und mit Farbe übermalen müssen. Nachdem die 

Privatkläger A. und B. den Kaufvertrag vom 15. Januar 2015 mit Übergang 

von Nutzen und Gefahr per 1. März 2015 eingegangen seien, sei es im Juni 

2015 aufgrund eines starken Unwetters zu Sanierungsarbeiten gekommen, 

anlässlich welcher Fachleute auf die vorbestehenden Mängel hingewiesen 

hätten (Berufungsbegründung vom 15. Juli 2022 S. 3 f.). Gemäss dem 

 - 7 - 

 

 

 

gerichtlichen Gutachten der I. GmbH vom 14. Juni 2016, dem gerichtlichen 

Ergänzungsgutachten der I. GmbH vom 2. Dezember 2016 inkl. integrierter 

Laboranalyse der J. AG vom 18. November 2016 sowie dem Zusatzbericht 

der I. GmbH vom 18. Februar 2018 seien die ursächlichen Baumängel 

erstellt sowie auch die daraus resultierenden, stets wieder in Erscheinung 

tretenden symptomatischen Wasseraustritte bzw. Feuchtigkeits- und 

Wasserprobleme (Berufungsbegründung vom 15. Juli 2022 S. 4 ff.). Weiter 

würden auch die Aussagen der Zeugin K. und des Zeugen L. belegen, dass 

der Beschuldigte Kenntnis von den Mängeln an der Liegenschaft gehabt 

habe (Berufungsbegründung vom 15. Juli 2022 S. 7 ff.). Der Beschuldigte 

habe sowohl vom Konstruktionsmangel des mangelhaften Gefälles als 

auch der Feuchtigkeitsproblematik durch stete Aussinterungen, 

Verfärbungen und den entsprechenden Aufwand zum regelmässigen 

Beheben dieser Kenntnis gehabt (Berufungsbegründung vom 15. Juli 2022 

S. 25 ff.). 

 

2.4. 

Die Staatsanwaltschaft führt in ihrer Anschlussberufungsbegründung vom 

7. Juni 2022 im Wesentlichen aus, dass sich die Vorinstanz vornehmlich 

auf die Behauptungen des Beschuldigten, dessen Ehefrau und die 

Aussagen von M. (Architekt) gestützt und keine kritische Beweiswürdigung 

vorgenommen habe (Anschlussberufungsbegründung vom 7. Juni 2022 

S. 2 ff.). Weiter verkenne die Vorinstanz, dass es sich bei den vorliegenden 

Schäden um Folgen von Baumängeln handle, die von der Gebäudewasser-

versicherung explizit ausgeschlossen und auch keine Folge von 

Elementarschäden seien, weshalb der Beschuldigte diese auch nicht bei 

der Gebäudeversicherung Mobiliar geltend gemacht habe. Das Ergebnis 

der Schadensinspektion der Aargauischen Gebäudeversicherung könne 

ebenfalls nicht herangezogen werden, da die Reparatur der Hagelschäden 

im Jahr 2012 rein kosmetische Auswirkungen auf das Gebäude gehabt 

habe (Anschlussberufungsbegründung vom 7. Juni 2022 S. 6). Die Vor-

instanz habe sich überdies mit den Feststellungen des gerichtlich 

angeordneten Gutachtens betreffend die Frage, ob der Beschuldigte 

wusste oder hätte wissen müssen, dass die Liegenschaft an mehreren 

Orten feuchtigkeitsbedingte Schwachstellen im grösseren Umfang 

aufweise, nicht auseinandergesetzt (Anschlussberufungsbegründung vom 

7. Juni 2022 S. 7).  

 

2.5. 

Der Beschuldigte stellt sich auf den Standpunkt, dass die Berufung und 

Anschlussberufung abzuweisen und er von Schuld und Strafe 

freizusprechen sei (Protokoll der Berufungsverhandlung S. 37 ff.). 

 

 - 8 - 

 

 

 

3. 

3.1. 

Gemäss Art. 146 Abs. 1 StGB macht sich des Betruges schuldig, wer in der 

Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, jemanden 

durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irreführt 

und so den Irrenden zu einem Verhalten bestimmt, wodurch dieser sich 

selbst oder einen andern am Vermögen schädigt.  

 

Als Täuschung gilt jedes Verhalten, das darauf gerichtet ist, bei einem 

anderen eine von der Wirklichkeit abweichende Vorstellung hervorzurufen. 

Vorausgesetzt wird, dass der Täter eine ganze Kausalkette von 

Geschehnissen in Gang setzt. Zwischen dessen irreführendem Verhalten, 

dem Irrtum des Getäuschten, der Vermögensdisposition und dem 

Vermögensschaden ist ein Kausalzusammenhang erforderlich. Die 

Vermögensverfügung muss stets auf den Irrtum des Getäuschten 

zurückzuführen sein. Überdies ist zwischen der Täuschung, dem Irrtum und 

der Vermögensverfügung ein Motivationszusammenhang verlangt, d.h. der 

Betroffene muss infolge der Täuschung und seines Irrtums zur 

Vermögensverfügung motiviert worden sein. Täuschungsrelevant können 

somit von vornherein nur solche Falschangaben sein, die den Entscheid 

des Getäuschten über die vom Täter angeregte Vermögensdisposition 

überhaupt zu beeinflussen vermögen (vgl. BGE 147 IV 73; BGE 143 IV 302 

E. 1; je mit Hinweisen). Die Erfüllung des Tatbestands erfordert weiter eine 

arglistige Täuschung, wobei das Merkmal der Arglist erfüllt ist, wenn der 

Täter ein ganzes Lügengebäude errichtet oder sich besonderer 

Machenschaften oder Kniffe bedient (vgl. BGE 142 IV 153 E. 2.2.2;  

135 IV 76 E. 5.1 f.; je mit weiteren Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 

6B_151/2019 vom 17. April 2019 E. 3.2). 

 

Der Betrugstatbestand setzt in subjektiver Hinsicht voraus, dass der Täter 

bei seiner Täuschungshandlung über die Abweichung seiner Erklärung von 

der Wirklichkeit wusste und den Irrtum des Getäuschten zumindest in Kauf 

genommen hat. Der Täter muss im Wissen und mit dem Willen handeln, 

durch das täuschende Verhalten jemanden mindestens möglicherweise in 

einen Irrtum zu versetzen und ihn dadurch zu einer Vermögensdisposition 

zu veranlassen, wodurch er sich oder einen anderen schädigt. Zudem 

muss er mit der Absicht oder Eventualabsicht handeln, sich oder einen 

anderen unrechtmässig zu bereichern (vgl. TRECHSEL/CRAMERI, in: 

Praxiskommentar, Schweizerisches Strafgesetzbuch, 4. Aufl. 2021, N. 31 

zu Art. 146 StGB; MAEDER/NIGGLI, in: Basler Kommentar, Strafrecht, 

4. Aufl. 2019, N. 273 zu Art. 146 StGB). 

 

3.2. 

Nach der Rechtsprechung gilt als Mittäter, wer bei der Entschliessung, 

Planung oder Ausführung eines Deliktes vorsätzlich und in massgebender 

Weise mit anderen Tätern zusammenwirkt, so dass er als Hauptbeteiligter 

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dasteht. Dabei kommt es darauf an, ob der Tatbeitrag (nach den 

Umständen des konkreten Falles und dem Tatplan) für die Ausführung des 

Deliktes so wesentlich ist, dass sie «mit ihm steht oder fällt». Der Mittäter 

muss bei der Entschliessung, Planung oder Ausführung der Tat auch 

tatsächlich mitwirken. Daraus folgt aber nicht, dass Mittäter nur ist, wer an 

der eigentlichen Tatausführung beteiligt ist oder sie zu beeinflussen 

vermag. Tatbestandsmässige Ausführungshandlungen sind nicht not-

wendige Voraussetzung für die Annahme von Mittäterschaft 

(BGE 135 IV 152 E. 2.3.1 S. 155; Urteil des Bundesgerichts 6B_712/2017 

vom 23. Mai 2018 E. 2.3.2, nicht publ. in: BGE 144 IV 198). In 

Mittäterschaft begangene Tatbeiträge werden jedem Mittäter zugerechnet 

(BGE 143 IV 361 E. 4.10 S. 371; Urteile des Bundesgerichts 6B_371/2020 

vom 10. September 2020 E. 2.3 sowie 6B_27/2020 vom 20. April 2020 

E. 1.3.2). 

 

3.3. 

Das Gericht würdigt die Beweise frei nach seiner aus dem gesamten Ver-

fahren gewonnenen Überzeugung (Art. 10 Abs. 2 StPO). Bestehen unüber-

windliche Zweifel an der Erfüllung der tatsächlichen Voraussetzungen der 

angeklagten Tat, so geht das Gericht von der für die beschuldigte Person 

günstigeren Sachlage aus (Art. 10 Abs. 3 StPO). Bloss abstrakte und 

theoretische Zweifel sind nicht massgebend, weil solche immer möglich 

sind und absolute Gewissheit nicht verlangt werden kann. Nicht verlangt 

wird indes, dass bei sich widersprechenden Beweismitteln unbesehen auf 

den für die angeklagte Person günstigeren Beweis abzustellen ist 

(BGE 144 IV 345 E. 2.2.1). 

 

4. 

4.1. 

In tatsächlicher Hinsicht ist unbestritten und damit erstellt, dass gemäss 

dem gerichtlich angeordneten Gutachten I. GmbH vom 14. Juni 2016 

(UA BO 5.6 act. 6 ff.) und dem Ergänzungsgutachten I. GmbH vom 

2. Dezember 2016 (UA BO 5.6 act. 286 ff.) inkl. Gutachten J. AG vom 

18. November 2016 (UA BO 5.6 act. 265 ff.) die Ursache der Schäden an 

der betreffenden Liegenschaft in der mangelhaften Planung eines 

Konzepts zur Entwässerung von Balkon, Terrasse und 

Schwimmbadumgebung, der fehlenden Flächen- bzw. mangelhaften 

partiellen Abdichtung sowie des fehlerhaften Nutzschichtaufbaus mit 

ungenügendem Gefälle liege. Bei beiden Flachdächern sowie in der 

südöstlichen Rinne sei liegendes Wasser vorhanden gewesen. Die 

Flachdächer seien fast gefällelos und die Ausläufe etwas zu hoch versetzt 

worden, was zu Wasseranstau und dem vermehrten Ansammeln von 

Rückständen führe. Es seien keine Notüberläufe vorhanden. In den 

darunterliegenden Schlafzimmern seien jedoch keine Schäden sichtbar. 

Sowohl die Nutzschicht beim Balkon im Obergeschoss, als auch die 

Nutzschicht der grossen Terrasse im Erdgeschoss, der Aussentreppe, dem 

 - 10 - 

 

 

 

Zugangsweg zum Hauseingang und dem hinteren Zugang des 

Schwimmbads hätten verschiedene Schwachstellen (Aussinterungen, 

Fugen, dunkle Verfärbungen etc.) aufgewiesen. Eine Drainage- oder 

Entspannungsebene oder ein fachgerechter Drainagemörtel sei nicht 

vorhanden. Durch den Konstruktionsaufbau könne das Wasser nur 

ungenügend abtransportiert werden und es seien deshalb dunkle 

Verfärbungen sichtbar. Die Geländerpfosten der grossen Terrasse im 

Erdgeschoss, welche über Konsolen direkt auf die Nutzschicht befestigt 

worden seien, würden Korrisionsschäden aufweisen. Es sei sichtbar, dass 

der Pfosten/Konsolenbereich nachträglich mit einer anderen Farbe 

überstrichen worden sei, wobei sich der Anstrich wegen der vorhandenen 

Feuchtigkeit bereits ablöse. Zudem sei gemäss Gutachten im 

Schlafzimmer OG «Sohn», im Untergeschoss an der östlichen Ecke beim 

Treppenabgang sowie an zwei Stellen der Garage Wassereindrang 

festgestellt worden. Einerseits sei das Wasser beim 

Decken/Wandanschluss an der nordwestlichen Wand (linke Garagenwand) 

sowie im Übergang Stützmauer/gedeckter Sitzplatz (darüberliegend) 

eingedrungen und andererseits infiltriere das Wasser beim linken 

Garagenplatz durch die Decke und tropfe teilweise auf die Schutzdecke, 

resp. in den Eimer. Es kann hierzu auch auf die zutreffenden Ausführungen 

der Vorinstanz in E. 2.4.3 bis E. 2.4.5 verwiesen werden. 

 

Ebenfalls unbestritten ist, dass die beiden Privatkläger A. und B. die 

Liegenschaft vor dem Kauf mehrfach besichtigt haben, wobei zwischen den 

Kaufparteien die losen Balkonplatten, der Hagelschaden sowie der Fleck 

in der Garage besprochen wurden (vgl. Protokoll der Berufungs-

verhandlung S. 5 ff., S. 13 und S. 16 ff.). Der Beschuldigte hat auf 

mehrmaliges Nachfragen der Privatkläger A. und B. hin mehrfach bestätigt, 

dass sie kein Feuchtigkeitsproblem (gehabt) hätten (Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 27).  

 

Der Beschuldigte bestreitet jedoch, dass er von den Mängeln 

(Feuchtigkeits- und Wasserprobleme aufgrund der Konstruktionsmängel) 

an der Liegenschaft gewusst habe und somit wissentlich den Privatklägern 

A. und B. falsche Tatsachen vorgespiegelt habe, indem er die 

Mängelfreiheit der Liegenschaft bestätigt habe (vgl. Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 22 ff.). 

 

4.2. 

Mit der Vorinstanz gelangt auch das Obergericht aus nachfolgenden 

Gründen zur Auffassung, dass es am Nachweis fehlt, dass der 

Beschuldigte von den Konstruktionsmängeln bzw. der Wasser- und 

Feuchtigkeitsproblematik an der Liegenschaft gewusst hat: 

 

 - 11 - 

 

 

 

4.2.1. 

Gemäss dem gerichtlich angeordneten Gutachten der I. GmbH vom 

14. Juni 2016 haben die Schäden an der betreffenden Liegenschaft bereits 

vor dem 1. März 2015 bestanden. Die Tragweite und die Zusammenhänge 

der verschiedenen Schäden resp. Schwachstellen seien aber erst mit der 

durchgeführten Untersuchung mit den Sondierungen und Aufnahmen 

sichtbar geworden. Gemäss Gutachten hätte auch ein Laie unter 

Berücksichtigung, dass die Schadenbilder mit den Aussinterungen über 

eine längere Zeitdauer seit der Erstellung immer wieder aufgetreten seien, 

auf diese Schäden aufmerksam werden können. Je kürzer die Zeitdauer 

der Beobachtung der Schadenbilder sei und wenn zudem optische 

Korrekturen vorgenommen worden seien, desto unwahrscheinlicher sei es 

für einen Laien, die Schäden zu erkennen (UA BO 5.6 act. 35). Aufgrund 

der Laborergebnisse wurde festgestellt, dass auf dem ersten Farbanstrich 

Kalkablagerungen vorhanden sind, welche mit einem zweiten Farbanstrich 

überstrichen wurden, wobei auf diesem zweiten Farbanstrich auch wieder 

Kalkablagerungen vorhanden sind (UA BO 5.6 act. 294 inkl. Gutachten J. 

AG vom 18. November 2016 in UA BO 5.6 act. 265 ff.). Die vorhandenen 

Aussinterungen seien nicht nur partiell an einer Stelle vorhanden gewesen, 

sondern an diversen Stellen. Diese Stellen seien so dominant, dass dies 

dem Verkäufer (bzw. dem Beschuldigten) in den vielen Jahren der Nutzung 

auch als Laie hätte auffallen müssen. Wäre dies nicht aufgefallen oder als 

störend empfunden worden, so wäre auch kaum ein zusätzlicher 

Farbanstrich ausgeführt worden (UA BO 5.6 act. 294). Wenn an so vielen 

Orten Feuchtigkeit austrete und Spuren hinterlasse, müsste sich auch ein 

Laie Gedanken machen, dass Schwachstellen in grösserem Umfang 

vorhanden seien und als Folge dann Fachpersonen zur Schaden-

beurteilung hinzuziehen (UA BO 5.6 act. 295). 

 

In den Gutachten wird zwar ausgeführt, dass die Aussinterungen und 

Spuren dem Beschuldigten hätten auffallen müssen und dieser sich hätte 

Gedanken machen müssen, ob Schwachstellen in grösserem Umfang 

vorhanden seien und als Folge dann Fachpersonen zur Schaden-

beurteilung hätte hinzuziehen müssen. Es werden aber keine Angaben 

dazu gemacht, ob der Beschuldigte aufgrund der sichtbaren Spuren und 

Aussinterungen hätte schliessen müssen, dass nicht nur gewisse 

Schwachstellen in grösserem Umfang, sondern auch konstruktions-

bedingte Mängel im gutachterlich festgestellten Ausmass in seiner 

Liegenschaft vorliegen würden. Im Gutachten selber wird eingeräumt, dass 

die Tragweite und die Zusammenhänge der verschiedenen Schäden resp. 

Schwachstellen erst mit der durchgeführten Untersuchung mit den 

Sondierungen und Aufnahmen sichtbar geworden sind. Es kann gestützt 

auf das Gutachten somit nicht gefolgert werden, dass der Beschuldigte aus 

dem Vorliegen gewisser äusserlicher Anzeichen an der Liegenschaft wie 

Flecken und Aussinterungen auf ein grundlegendes Entwässerungs-

problem im ihm vorgeworfenen Ausmass (bauliche Konstruktionsmängel, 

 - 12 - 

 

 

 

kein Entwässerungskonzept, fehlende Abdichtungen und einen 

fehlerhaften Nutzschichtaufbau) und den damit zusammenhängenden 

Feuchtigkeits- und Wasserproblemen gewusst haben musste; vielmehr 

wird diese Frage offengelassen.  

 

4.2.2. 

Die Liegenschaft wurde gemäss der Police Nr. […] bei der Aargauischen 

Gebäudeversicherung (AGV) gegen Feuer- und Elementarschäden 

versichert. Es bestand bei der AGV hingegen keine Deckung für 

Gebäudewasser oder eine sogenannte Zusatzversicherung Aqua Plus 

(UA BO 5.1 act. 229 ff.). Die Schweizerische Mobiliar Versicherungs-

gesellschaft AG (fortan: Mobiliar) hielt mit Schreiben vom 18. Juli 2019 fest, 

dass während der Bauphase die Liegenschaft eine Gebäudewasser-

versicherung gehabt habe, wobei nach Bauende der Vertrag wieder 

aufgehoben worden sei und aufgrund der abgelaufenen 10-jährigen 

Aufbewahrungsfrist nicht mehr erhältlich gemacht werden könne 

(UA BO 5.1 act. 301). Weiter bestätigte die Mobiliar, dass die Liegenschaft 

bis zu ihrem Verkauf im Jahr 2015 gegen Gebäudewasserschäden mit 

Ausnahme von Elementarschäden versichert gewesen sei (UA BO 5.1 

act. 327). Sowohl die Aargauische Gebäudeversicherung (UA BO 5.1 

act. 228) als auch die Mobiliar (UA BO 5.1 act. 301) bestätigten, dass bis 

auf den Hagelschaden im Juli 2011 keine Schadensfälle registriert oder 

bezahlt worden seien. Anlässlich der Berufungsverhandlung vom 

3. November 2022 reichte der Beschuldigte eine E-Mail der Mobiliar ein, 

wonach er und seine Ehefrau vom 26. September 2005 bis 31. März 2015 

eine Gebäudewasserversicherung bei der Mobiliar abgeschlossen hatten. 

Im gesamten Versicherungszeitraum mit Ausnahme des Schaden-

ereignisses eines Rückstaus von der Kanalisation im Keller vom 

25. September 2006 (vgl. auch Protokoll der Berufungsverhandlung S. 22 

und S. 26) seien keine weiteren Gebäudeschäden angemeldet und/oder 

Versicherungsleistungen bezogen worden. 

 

4.3. 

4.3.1. 

Die Aussagen des Beschuldigten sind bezüglich des Kernvorwurfs 

während des gesamten Strafverfahrens konstant, schlüssig und 

nachvollziehbar und somit glaubhaft ausgefallen. Er beteuerte in allen 

Einvernahmen, dass er von den Mängeln bzw. den Konstruktionsmängeln 

an seinem Haus nichts gewusst habe (UA BO 4.2 act. 4; UA BO 4.6 act. 10; 

GA act. 505; Protokoll der Berufungsverhandlung S. 23 f., S. 26 f.). Er 

erklärte jedes Mal detailliert und stets stringent, dass bei der Garagen-

mauer Kalk rausgelaufen sei, da laut seinem Architekten M. das Wasser 

die porösen Granitbodenplatten durchlaufe, dann auf den Beton treffe und 

dort Kalk herauslöse. Er habe deshalb bei der Aussentreppe eine ca. 15 cm 

lange Schraube angebracht, damit das Wasser an der Schraube entlang in 

einen Blumentopf tropfe und nicht der Fassade entlang, was er den 

 - 13 - 

 

 

 

Privatklägern A. und B. bei den Besichtigungen auch erklärt habe 

(UA BO 4.2 act. 4 und act. 12 f.; UA BO 4.6 act. 7; GA act. 499 und 504; 

Protokoll der Berufungsverhandlung S. 21 f.). Er habe jeden Frühling die 

ganze Terrasse, die Platten, das Geländer etc. abgedampft, auch aufgrund 

der Ölheizungen in der Nachbarschaft (UA BO 4.6 act. 4; GA act. 501; 

Protokoll der Berufungsverhandlung S. 21 f.). Er habe nicht gewusst, was 

Aussinterungen seien und für ihn habe das Abdampfen der Platten und 

Putzen des Kalks zum Unterhalt gehört und es sei für ihn kein Mangel 

gewesen, zumal ihm dies sein Architekt M. als Fachperson so erklärt und 

er als Laie darauf vertraut habe (UA BO 4.2 act. 7 f.; UA BO 4.6 act. 5 und 

act. 8 ff.; GA act. 499 f. und 505; Protokoll der Berufungsverhandlung 

S. 22). Er habe mit den Privatklägern A. und B. über den Flecken in der 

Garage diskutiert und er glaube, dass dieser auf die schlechte Isolierung 

zurückzuführen sei. Er habe die Garage dann im Jahr 2008 isolieren lassen 

und ihn habe der Fleck nicht gestört, da es auch nie auf ein Auto getropft 

habe (UA BO 4.2 act. 3; UA BO 4.6 act. 5 f.; GA act. 499; Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 21, S. 25 f.). Er hätte der Versicherung einen 

Mangel oder einen Wasserschaden an der Liegenschaft gemeldet, wenn 

es denn einen gegeben hätte (UA BO 4.2 act. 3 ff.; GA act. 505; Protokoll 

der Berufungsverhandlung S. 22 f., S. 26 f.). Im Rahmen des grossen 

Schadens, der durch den Hagelschaden im 2011 entstanden sei, sei auch 

das ganze Haus drinnen und draussen nochmals kontrolliert worden 

(UA BO 4.2 act. 4 ff.; GA act. 505; Protokoll der Berufungsverhandlung 

S. 23, S. 26 f.). Der Beschuldigte räumte auch in allen Einvernahmen ein, 

dass er im Innenbereich, wo man mit den Einkaufstaschen immer mal 

wieder angeschlagen habe, ausgebessert habe, indem er zwei Mal im Jahr 

etwas übermalt habe (UA BO 4.2 act. 8 f.; GA act. 499; Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 22). Er erklärt auch in allen Einvernahmen 

konsistent, dass nach dem Hagelschaden im Juni 2011 der Experte der 

AGV erst Ende Jahr gekommen sei, um die Schäden aufzunehmen und 

dass das Haus erst im Frühling 2012 repariert werden konnte. Die Fassade 

habe er durch den Maler im Herbst 2012 neu von gebrochen weiss auf 

anthrazit streichen lassen. Die Garagenbetonmauern habe er wegen dem 

Wechsel des Farbkonzepts von anthrazit auf gebrochen weiss gestrichen, 

indem er 2012 das erste Mal und 2013 zur Deckung das zweite Mal 

gestrichen habe (UA BO 4.2 act. 10 ff.; UA BO 4.6 act. 4; GA act. 500; 

Protokoll der Berufungsverhandlung S. 26).  

 

Da der Beschuldigte ein eindeutiges Interesse am günstigen Ausgang 

seines Verfahrens hat, ist zu prüfen, ob anhand der äusseren objektiven 

Tatsachen Rückschluss auf die innere Einstellung des Täters, in casu also 

auf das Wissen um die Entwässerungsproblematik, gezogen werden kann. 

Es ist erstellt, dass sich die Schraube während den Besichtigungen dort 

befunden haben musste (UA BO 4.8 act. 7). Hätte der Beschuldigte um das 

Ausmass der Entwässerungsproblematik gewusst und diese vertuschen 

wollen, hätte er die Schraube eher versteckt bzw. diese zumindest vor den 

 - 14 - 

 

 

 

Besichtigungsterminen entfernt. Mit Ausnahme der Hagelschäden, welche 

von der Aargauischen Gebäudeversicherung übernommen worden waren, 

hat der Beschuldigte nie bei einer Versicherung irgendwelche 

feuchtigkeitsbedingten Mängel angemeldet oder eine Deckung abklären 

lassen, zumal der Beschuldigte aufgrund seiner Aussagen zumindest 

davon ausging, dass solche Schäden gedeckt gewesen wären (vgl. obige 

Ausführungen). Der Beschuldigte vermag die verschiedenen Anstriche 

nachvollziehbar und belegbar zu begründen, zumal der letzte grössere 

Anstrich im Jahr 2013 zeitlich plausibel und kausal auf den Hagelschaden 

im Jahr 2011 und nicht im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf im 

Jahr 2015 zurückzuführen ist. Was die Reinigung der Bodenplatten 

anbelangt, so kann dies nicht bereits per se als Täuschungshandlung 

qualifiziert werden. Mit der Vorinstanz (E. 2.6.3.3.4) ist darauf hinzuweisen, 

dass es im Hinblick auf einen Liegenschaftsverkauf im Rahmen des 

Üblichen erscheint, dass Verkäufer die Liegenschaft im bestmöglichen 

Zustand präsentieren, wozu auch die Reinigung der Bodenplatten mit 

einem Kärcher gehört. Auch die jährliche Reinigung der Bodenplatten im 

Frühling mit dem Kärcher erscheint dabei nicht auffällig und gehört zum 

gewöhnlichen Unterhalt dazu. Die Vornahme der Reinigung alleine 

rechtfertigt damit nicht bereits den Schluss auf ein Bewusstsein über die 

Mangelhaftigkeit der Entwässerung bzw. auf eine Handlung zur Täuschung 

über die Mängelfreiheit. Dies besonders, da der Beschuldigte die 

Privatkläger A. und B. von sich aus darauf hinwies, dass er die Boden-

platten regelmässig mit dem Kärcher gereinigt habe und dies auch in 

Zukunft weiter nötig sei (GA act. 501). Zudem hat der Beschuldigte die 

Kalkablagerungen mit dem Architekten M. besprochen, der diese nicht als 

Mangel qualifizierte. Die minimalen Ausbesserungen oder Neuanstriche 

durch den Beschuldigten lassen auch nicht den Schluss zu, dass er von 

der grundlegenden Entwässerungsproblematik aufgrund der 

Konstruktionsmängel wusste.  

 

4.3.2. 

Die Aussagen der Ehefrau des Beschuldigten G., gegen die das 

Parallelverfahren SST.2022.77 als Mitbeschuldigte geführt wird, stimmen 

mit denjenigen ihres Ehemannes grundsätzlich überein. Angesichts der 

Vorwürfe hat sie jedoch ein Interesse daran, sich und ihren Ehemann in ein 

möglichst günstiges Licht zu rücken, weshalb grundsätzlich nur mit einer 

gewissen Zurückhaltung auf ihre Aussagen abgestellt werden kann. 

Dennoch sind ihre Aussagen im ganzen Verfahren konstant, schlüssig und 

nachvollziehbar und somit glaubhaft ausgefallen. Sie gab an, dass der 

Privatkläger A. wiederholt Fragen zum Zustand des Hauses gestellt habe, 

insbesondere ob je Wasser eingedrungen sei (UA BO 4.5 act. 7). Sie 

bekräftigte mehrfach, dass sie im Gebäudeinnern nie Wassereindrang oder 

einen wasserbedingten Schaden festgestellt habe. Nicht einmal beim 

Hagel sei Wasser ins Haus eingedrungen, wobei die Versicherung alles 

bezahlt und das gesamte Haus angeschaut habe (UA BO 4.5 act. 7 ff. und 

 - 15 - 

 

 

 

act. 17.; GA act. 507 f.; Protokoll der Berufungsverhandlung S. 30 ff.). Sie 

seien ja gut versichert gewesen und hätten dies sonst gemeldet (UA BO 4.5 

act. 9 f.; GA act. 510 f.). Sie erklärte – wie der Beschuldigte – stringent und 

detailliert, dass es Ablagerungen bei den porösen Balkonplatten gegeben 

habe, da sich die porösen Platten mit Wasser vollgesogen haben. Das 

Wasser sei durch die Platten hindurchgedrungen und es habe 

Kalkablagerungen gegeben. Sie hätten dies mit dem Architekten M. 

besprochen, der gesagt habe, dass man nichts machen könne, er dies 

selber bei seinem Haus auf der Terrasse ebenfalls habe und er davon 

ausgehe, dass dies mit der Zeit weniger werden würde (UA BO 4.5 act. 8 f.; 

UA BO 4.7 act. 4; GA act. 506 f. und act. 509 f.; Protokoll der Berufungs-

verhandlung S. 32). Die Kalkaussinterungen seien aber für sie kein Mangel 

gewesen und sie habe dies mit dem Architekten M. abgeklärt, dass dies 

von der Natur her normal sei und vielleicht auch weniger werde mit der Zeit 

(UA BO 4.7 act. 6). Sie bestätigte die Aussage der Zeugin K. (Maklerin), 

wonach es Schattierungen auf den Terrassenplatten gegeben habe, die der 

Beschuldigte jeweils im Frühling auch aufgrund der Ölheizungen der 

Nachbarn «gekärchert» habe (UA BO 4.5 act. 10; GA act. 506). Den Nagel 

in der Wand, um das Kalkwasser abzufangen, hätten sie mit dem 

Privatkläger A. und einem weiteren Experten oder einem Banker anlässlich 

einer Besichtigung besprochen, da man den Nagel und die verkalkten 

Steine gesehen habe (UA BO 4.5 act. 13 f., GA act. 507). 

 

Sie bestätigte auch die Aussage des Beschuldigten, wonach er die 

Betonmauern weiss gestrichen habe und sie das Haus nach dem 

Hagelschaden neu anthrazit streichen liessen (UA BO 4.5 act. 11; 

UA BO 4.7 act. 4; GA act. 508). Wie der Beschuldigte gab auch sie 

mehrmals zu Protokoll, dass er im Hausinnern manchmal die schwarzen 

Striche, die durch Jacken, Taschen etc. entstanden seien, partiell 

überstrichen habe (UA BO 4.5 act. 12; GA act. 507 und act. 509; Protokoll 

der Berufungsverhandlung S. 30). 

 

4.3.3. 

Der sachverständige Architekt M. war eng mit dem Bauprojekt des 

Beschuldigten betraut und es bestand zumindest zwischen seiner Partnerin 

und der Ehefrau des Beschuldigten eine freundschaftliche Beziehung. Da 

er am Bau der Liegenschaft beteiligt gewesen war, hat er zumindest ein 

indirektes Interesse am Ausgang des Verfahrens. Er gab zu Protokoll, dass 

während und auch nach der Bauphase nie Probleme betreffend 

Feuchtigkeit oder andere Mängel aufgetreten seien (UA BO 4.3 act. 44). Es 

sei nie feucht gewesen, sonst hätte man einen solchen Wasserschaden 

auch der Versicherung gemeldet. Er habe im Jahr 2011 die Schäden 

aufgrund des Hagels selber begutachtet (UA BO 4.3 act. 45). Er bestätigte 

die Aussagen des Beschuldigten und seiner Ehefrau, wonach die 

Liegenschaft nach dem Hagelschaden komplett neu gestrichen worden sei 

(UA BO 4.3 act. 45). Herrn L. kenne er, aber dieser habe noch nie für ihn 

 - 16 - 

 

 

 

gearbeitet (UA BO 4.3 act. 45 ff.). Weiter bestätigte er, dass es bei der 

Tiefgarage Kalkspuren gehabt habe. Er habe sich damals beim Maler 

schlau gemacht und dieser habe ihm gesagt, dass dies keine 

Aussinterungen seien, da er sicherlich nicht über Aussinterungen streichen 

würde (UA BO 4.3 act. 48 und act. 52). Die Ausblühungen auf der Terrasse 

seien auf die wasserdurchlässigen Granitplatten zurückzuführen 

(UA BO 4.3 act. 49 und act. 52 f.). Er betonte mehrmals mit Nachdruck, 

dass sicher nie Wasser ins Gebäude eingetreten sei, weil sonst der 

Beschuldigte mit Sicherheit auf ihn zugekommen wäre (UA BO 4.3 

act. 44 f., 48 und 53). Der Beschuldigte sei sehr pingelig, habe wöchentlich 

eine Putzfrau engagiert und überdies immer auch noch selber geputzt 

(UA BO 4.3 act. 54 f.). Die Schilderungen von M. sind sachlich, 

nachvollziehbar und weisen weder Übertreibungen noch unnötige 

Mehrbelastungen auf. 

 

4.3.4. 

Zwischen der Zeugin K. (Maklerin) und der Ehefrau des Beschuldigten kam 

es infolge eines Disputs um den N.-Salons zu einem Zerwürfnis ihres 

Freundschaftsverhältnisses (vgl. UA BO 4.5 act. 6 f., BO 4.7 act. 7 ff.). 

Aufgrund des zerrütteten Verhältnisses mit der Ehefrau des Beschuldigten 

kann nicht ausgeschlossen werden, dass sie Mehrbelastungen 

vorgenommen hat. So hat sie beispielsweise behauptet, dass die Ehefrau 

des Beschuldigten ihr gegenüber gesagt habe, dass es beim 

Hagelschaden überall «hineingeseicht» habe (UA BO 4.3 act. 68). Ob die 

Ehefrau des Beschuldigten dies so gesagt hat oder nicht, kann 

grundsätzlich offenbleiben. Aufgrund der Versicherungsunterlagen (siehe 

oben) geht denn auch klar hervor, dass beim Hagelschaden eben gerade 

kein Wasser in die Liegenschaft eingetreten ist. Weiter gab sie zu Protokoll, 

dass sie bei der Terrasse graue Wasserstriemen gesehen habe 

(UA BO 4.3 act. 64). Sie bestätigte die Aussage des Beschuldigten, 

wonach der Fleck an der Garagendecke mit den Privatklägern A. und B. 

besprochen wurde und der Beschuldigte versichert habe, dass dies keine 

Feuchtigkeit sei, die eindringe (UA BO 4.3 act. 65 und 67). Auch die 

Schattierungen auf den Platten auf der Terrasse seien mit den 

Privatklägern A. und B. besprochen worden und dass der Beschuldigte die 

Platten mit dem Kärcher abgespritzt hätte (UA BO 4.3 act. 67). Der 

Beschuldigte habe vor dem Verkauf der Liegenschaft überall nochmals 

gestrichen, wo es nötig gewesen sei (UA BO 4.3 act. 69 f. und 72). Der 

Beschuldigte habe immer wieder gestrichen, da er und seine Ehefrau sehr 

pingelig seien. Das Haus sei ständig geputzt worden, obwohl sie eine 

Putzfrau gehabt hätten (UA BO 4.3 act. 70). Sie habe bereits das vorherige 

Haus des Beschuldigten und seiner Ehefrau verkauft und auch dort sei 

immer alles ständig geputzt worden und es habe alles wie neu aussehen 

müssen (UA BO 4.3 act. 70). Die Aussagen der Zeugin K. widersprechen 

den Aussagen des Beschuldigten im Kerngeschehen nicht. Es wird von ihr 

 - 17 - 

 

 

 

auch nicht unterstellt, dass der Beschuldigte von den Konstruktions-

mängeln an der Liegenschaft gewusst hätte.  

 

4.3.5. 

Der Zeuge L. gab zu Protokoll, dass er gegen Ende der Bauphase der 

Liegenschaft einmal vor Ort gewesen sei, um Spenglerarbeiten am 

Flachdach zu Ende zu führen. Der Architekt M. habe ihn diesbezüglich 

angerufen. Er habe mit M. die Flachdacharbeiten vor Ort begutachtet 

(UA BO 4.3 act. 29). M. habe ihn ein zweites Mal auf die Baustelle gerufen, 

als die Liegenschaft bereits gestanden habe. Es sei dabei um kleinere 

Spenglerarbeiten an den Regenrinnen gegangen. Es habe sich jedoch 

herausgestellt, dass es relativ kompliziert und aufwändig gewesen wäre 

und er auch diverse Sachen hätte Rückbauen müssen, weshalb er den 

Auftrag nicht erhalten habe (UA BO 4.3 act. 30). Beim zweiten Mal habe 

ihn die Ehefrau des Beschuldigten «zämedschiesse» und ihm gesagt, er 

solle die Sache in Ordnung bringen, da es überall «hineinseiche» 

(UA BO 4.3 act. 30). Die Ehefrau des Beschuldigten habe sich dabei wohl 

gedacht, dass er der Spengler gewesen sei, der gepfuscht habe und er und 

M. hätten sie dann aufgeklärt (UA BO 4.3 act. 30 f.). Er habe an den 

Fassaden und am Balkon bereits Kalkspuren bzw. Ausblühungen von Kalk 

gesehen (UA BO 4.3 act. 31). Auf der Terrasse habe es stehendes Wasser 

gegeben, welches nicht abgelaufen sei (UA BO 4.3 act. 34). Er habe den 

Beschuldigten und seine Ehefrau jedoch nicht über seine Feststellungen 

betreffend Mängel informiert. Er sei auch nie im Innern des Hauses 

gewesen (UA BO 4.3 act. 32 f.).  

 

Sowohl der Beschuldigte (UA BO 4.2 act. 11; GA act. 503; Protokoll der 

Berufungsverhandlung S. 22) als auch seine Ehefrau (UA BO 4.5 act. 13; 

GA act. 507) bestritten in ihren Befragungen konsequent, L. zu kennen 

bzw. mit ihm gesprochen zu haben oder dass dieser für sie gearbeitet habe. 

Die Vorbringen von L. vermögen an der Sachlage betreffend 

Wissensnachweis des Beschuldigten von den Konstruktionsmängel nichts 

zu ändern, da L. den Beschuldigten und seine Ehefrau nie direkt über seine 

Feststellungen informiert hat. Unklar ist auch, was die Ehefrau des 

Beschuldigten gemeint hat, als sie L. gegenüber angeblich gesagt hat, dass 

es überall «hineinseiche», zumal nie irgendein abzuklärender 

Wasserschaden der Versicherung gemeldet worden ist (vgl. obige 

Ausführungen). Gemäss der Sachverhaltsdarstellung von L. soll es bereits 

während der Bauphase zu Feuchtigkeitsproblemen gekommen sein, 

wovon die Beschuldigten Kenntnis gehabt haben sollen. Wären dem 

Beschuldigten diese Probleme dazumal aber tatsächlich bekannt gewesen, 

wäre zu erwarten gewesen, dass er einen solchen Schadenfall bei der AGV 

angemeldet hätte und sich zudem gestützt auf SIA-Normen/Werkvertrag 

etc. an die Bauunternehmen/Architekten/Handwerker etc. gewandt und 

Nachbesserungen verlangt hätte. Dafür liegen indessen keinerlei 

aktenkundige Hinweise vor (vgl. auch Protokoll der Berufungsverhandlung 

 - 18 - 

 

 

 

S. 22 f.). Vielmehr sagte M. aus, er sei vom Beschuldigten diesbezüglich 

nie kontaktiert worden (vgl. E. 4.3.3). Nach dem Gesagten kann allein 

gestützt auf die Aussagen von L. nicht auf einen den Beschuldigten 

bekannten Wasserschaden geschlossen werden. 

 

4.3.6. 

Befragt wurden auch O. (Vertrauensarchitekt der Privatkläger A. und B.), 

P. und AA. (Geschäftsführer bzw. Verkaufsleiter der beim Bau der 

Liegenschaft als Plattenleger involvierten AB.), AC. (Baumeister des 

Hauses) sowie AD. (Spengler in der Bauphase des Hauses). Es kann 

hierzu auf die zutreffenden Wiedergaben der Aussagen und Ausführungen 

der Vorinstanz verwiesen werden (vorinstanzliches Urteil E. 2.4.11.1, 

2.4.11.2 und 2.4.11.6). Der Baumeister AC. und der Spengler AD. sagten 

aus, nichts von einem Wasserschaden gewusst zu haben (UA BO 4.3 act. 

47 ff., 77 ff., 82; BO 4.4 act. 4 ff.). Dass solche Ausblühungen des Öfteren 

vorkommen, erklärte auch AC. Dies sei darauf zurückzuführen, dass früher 

qualitativ schlechterer Beton verwendet worden sei als heute (UA BO 4.3 

act. 83 f.). Derselben Meinung ist P., welcher zu Protokoll gab, die 

Ausblühungen seien auf das poröse Material des Natursteins 

zurückzuführen (UA BO 4.3 act. 18). Und auch der Vertrauensarchitekt der 

Privatkläger A. und B. erachtete den Wasserfleck sowie den 

Wassereinbruch in der Fassade der Terrasse als rein kosmetische 

Probleme, weshalb er den Privatklägern A. und B. auch keine Expertise 

empfohlen habe (UA BO 4.3 act. 4 ff.). Auch wenn auf die Aussagen der 

Zeugen P., AA., AC. sowie AD. aufgrund ihrer Beteiligung am Bau der 

Liegenschaft und damit einhergehend ihrer eigenen Interessen am 

Verfahrensausgang nur mit Zurückhaltung abgestellt werden kann, so sind 

sie dennoch schlüssig und erzeugen ein in sich stimmiges Bild. 

 

Die Aussagen und Erklärungen des Beschuldigten, dass er nichts von der 

Entwässerungsproblematik seiner Liegenschaft gewusst hat, erscheint 

sowohl aufgrund der vorliegenden Sachbeweise als auch aufgrund der 

Aussagen der Zeugen und Auskunftspersonen als glaubhaft. Es geht 

daraus somit nicht hervor, dass der Beschuldigte von der 

Entwässerungsproblematik der Liegenschaft gewusst hatte. Da der 

Beschuldigte damit nicht nachweislich von der Entwässerungsproblematik 

gewusst hat, kann ihm auch keine Täuschungshandlung zum Vorwurf 

gemacht werden. 

 

4.4. 

Mit der Vorinstanz lässt sich nicht erstellen, dass der Beschuldigte von der 

Entwässerungsproblematik bzw. den konstruktiven Baumängeln der 

Liegenschaft gewusst hat, weshalb ihm keine Täuschungshandlung i.S.v. 

Art. 146 StGB zum Vorwurf gemacht werden kann. 

 

 - 19 - 

 

 

 

Es kann offengelassen werden, ob die weiteren Tatbestandsmerkmale des 

Betrugs gemäss Art. 146 StGB erfüllt sind. Insbesondere auch, ob 

zwischen den vorgeworfenen Täuschungshandlungen und dem Verkauf 

der Liegenschaft die Kausalität zu bejahen wäre, ob der Beschuldigte 

Vorsatz in Bezug auf den Schaden hatte und ob er in Bereicherungsabsicht 

handelte. 

 

4.5. 

Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung der Privatkläger A. und B. 

und die Anschlussberufung der Staatsanwaltschaft im Schuldpunkt als 

unbegründet. Der Beschuldigte ist von Schuld und Strafe freizusprechen.  

 

5. 

5.1. 

Das Gericht entscheidet über die anhängig gemachte Zivilklage, wenn es 

die beschuldigte Person freispricht und der Sachverhalt spruchreif ist 

(Art. 126 Abs. 1 lit. b StPO). Die Zivilklage wird auf den Zivilweg verwiesen, 

wenn die Privatklägerschaft ihre Klage nicht hinreichend begründet oder 

beziffert hat (Art. 126 Abs. 2 lit. b StPO). Wäre die vollständige Beurteilung 

des Zivilanspruchs unverhältnismässig aufwendig, so kann das Gericht die 

Zivilklage nur dem Grundsatz nach entscheiden und sie im Übrigen auf den 

Zivilweg verweisen (Art. 126 Abs. 3 StPO). 

 

Gemäss Art. 41 Abs. 1 OR ist, wer einem anderen widerrechtlichen  

Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, ihm zum 

Ersatze verpflichtet. Art. 41 OR setzt voraus, dass ein Schaden besteht, 

welcher schuldhaft durch eine widerrechtliche Handlung verursacht wurde 

und dass zwischen Handlung und Schaden ein adäquater 

Kausalzusammenhang besteht. Verstösst jemand gegen Normen des 

Strafgesetzes, so ist diese Handlung grundsätzlich widerrechtlich. Ein 

adäquater Kausalzusammenhang zwischen Handlung und Schaden ist zu 

bejahen, wenn die betreffende Ursache nach dem gewöhnlichen Lauf der 

Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung an sich geeignet war, den 

eingetretenen Erfolg zu bewirken, so dass der Eintritt dieses Erfolges als 

durch die fragliche Tatsache allgemein als begünstigt erscheint. 

 

Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen (Art. 42 

Abs. 1 OR). Dazu gehört, dass der Schaden substantiiert behauptet wird, 

andernfalls das Gericht die Klage mangels Substantiierung abweist bzw. 

im Strafprozess auf den Zivilweg verweist, selbst wenn die Existenz des 

Schadens klar wäre. Den Geschädigten trifft somit eine Substantiierungs-

obliegenheit. Mithin muss der Geschädigte mit Blick auf den behaupteten 

Schaden jeden Schadensposten so präzise beschreiben, dass ein Beweis-

verfahren durchführbar ist. Dazu gehört auch eine Berechnung des  

behaupteten Schadens. Ungenügend ist die Substantiierung z.B. dann, 

wenn bezüglich des Schadens bloss pauschal auf Rechnungen verwiesen 

 - 20 - 

 

 

 

wird, die keine detaillierte Angabe über Arbeiten und deren einzelne Kosten 

machen (BGE 108 II 337 E. 4). 

 

5.2. 

Dem Beschuldigten kann nicht nachgewiesen werden, dass er die 

Privatkläger A. und B. über die Entwässerungsproblematik der 

Liegenschaft getäuscht hat, weshalb es bereits am Nachweis der 

Widerrechtlichkeit als Voraussetzung einer deliktischen Haftung fehlt. 

Insoweit es um rein vertragliche Ansprüche geht, so können diese nicht 

Gegenstand einer Adhäsionsklage im Strafverfahren sein (Urteil des 

Bundesgerichts 6B_1310/2021 vom 15. August 2022 E. 3.3; zur 

Publikation vorgesehen). Die Zivilklage der Privatkläger A. und B. ist daher 

auf den Zivilweg zu verweisen. 

 

Wurde der Beschuldigte von Schuld und Strafe freigesprochen und die 

Zivilklage auf den Zivilweg verwiesen, besteht für eine Ersatzforderung 

gemäss Art. 71 StGB kein Raum mehr. Die Beschlagnahme bzw. die 

Grundbuchsperre der Liegenschaft in Q., Grundstück Nr. […] ist vielmehr 

ausgangsgemäss aufzuheben.  

 

6. 

6.1. 

Die Parteien tragen die Kosten des Rechtsmittelverfahrens nach Massgabe 

ihres Obsiegens oder Unterliegens (Art. 428 Abs. 1 StPO). 

 

Die obergerichtlichen Verfahrenskosten sind für die gemeinsame 

Berufungsverhandlung i.S. C. (SST.2022.76) und G. (SST.2022.77) 

insgesamt auf Fr. 16'000.00 festzusetzen (§ 18 VKD). 

 

Sowohl die Berufung der Privatkläger als auch die Anschlussberufung der 

Staatsanwaltschaft ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens 

sind die anteilsmässig auf das Berufungsverfahren des Beschuldigten 

entfallenden obergerichtlichen Verfahrenskosten von Fr. 8'000.00 den 

Privatklägern A. und B. unter solidarischer Haftung zur Hälfte aufzuerlegen 

und im Übrigen auf die Staatskasse zu nehmen (Art. 418 Abs. 2 StPO). 

 

6.2. 

Wird die beschuldigte Person vollumfänglich freigesprochen, so hat sie 

Anspruch auf Entschädigung ihrer Aufwendungen für die angemessene 

Ausübung ihrer Verfahrensrechte (Art. 436 Abs. 1 StPO i.V.m. Art. 429 

Abs. 1 lit. a StPO). Diese Entschädigung für die freigewählte Verteidigung, 

die vom Beschuldigten ausdrücklich ins Ermessen des Obergerichts 

gestellt worden ist, ist unter Berücksichtigung des Umfangs des Berufungs-

verfahren und der Schwierigkeit der sich in tatsächlicher und rechtlicher 

Hinsicht stellenden Fragen auf Fr. 10'000.00 (inkl. Auslagen und 

Mehrwertsteuer) festzusetzen (§ 9 AnwT). 

 - 21 - 

 

 

 

 

Die Obergerichtskasse ist anzuweisen, dem Beschuldigten die Hälfte 

dieser Entschädigung, d.h. Fr. 5'000.00, auszubezahlen. Die andere Hälfte 

haben die Privatkläger dem Beschuldigten unter solidarischer Haftbarkeit 

zu bezahlen (BGE 147 IV 47). 

 

Die Privatkläger A. und B. haben ihre Parteikosten für das obergerichtliche 

Verfahren ausgangsgemäss selbst zu tragen (Art. 436 Abs. 1 StPO i.V.m. 

Art. 433 Abs. 1 StPO e contrario). 

 

7. 

7.1. 

Fällt die Rechtsmittelinstanz selber einen neuen Entscheid, so befindet sie 

darin auch über die von der Vorinstanz getroffene Kostenregelung (Art. 428 

Abs. 3 StPO). Die Vorinstanz hat die erstinstanzlichen Verfahrenskosten 

auf die Staatskasse genommen, was unter Berücksichtigung des 

vollumfänglichen Freispruchs nicht zu beanstanden ist (Art. 426  

Abs. 1 StPO e contrario). 

 

7.2. 

Die dem Beschuldigten für das erstinstanzliche Verfahren zugesprochene 

Entschädigung für dessen Verteidigung ist mit Berufung nicht angefochten 

worden, weshalb darauf im Berufungsverfahren nicht mehr 

zurückgekommen werden kann (Urteil des Bundesgerichts 6B_1299/2018 

vom 28. Januar 2019). 

 

7.3. 

Die Privatkläger A. und B. haben ihre Parteikosten für das erstinstanzliche 

Verfahren ausgangsgemäss selbst zu tragen (Art. 433 Abs. 1 StPO e 

contrario). 

 

8. 

Tritt das Berufungsgericht, wie vorliegend, auf die Berufung ein, so fällt es 

ein neues Urteil, welches das erstinstanzliche Urteil ersetzt (Art. 408 StPO, 

Art. 81 StPO). 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Der Beschuldigte wird von Schuld und Strafe freigesprochen. 

 

2. 

Das Grundbuchamt Zofingen wird angewiesen, die Grundbuchsperre 

betreffend die Liegenschaft Q., Grundstück Nr. […], aufzuheben. 

 

 - 22 - 

 

 

 

3. 

Die Zivilklage der Privatkläger A. und B. wird auf den Zivilweg verwiesen. 

 

4.  

4.1. 

Die anteilsmässig auf das Berufungsverfahren des Beschuldigten 

entfallenden obergerichtlichen Verfahrenskosten von Fr. 8'000.00 werden 

den Privatklägern A. und B. unter solidarischer Haftung zur Hälfte auferlegt 

und im Übrigen auf die Staatskasse genommen. 

 

4.2. 

Die Privatkläger A. und B. werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, 

dem Beschuldigten für das Berufungsverfahren die Hälfte seiner 

Parteikosten, d.h. Fr. 5'000.00 zu bezahlen. 

 

4.3. 

Die Obergerichtskasse wird angewiesen, dem Beschuldigten für das 

Berufungsverfahren die Hälfte seiner Parteikosten, d.h. Fr. 5'000.00 zu 

bezahlen. 

 

5. 

5.1. 

Die erstinstanzlichen Verfahrenskosten werden auf die Staatskasse 

genommen.  

 

5.2. 

Die vorinstanzliche Gerichtskasse wird – insoweit noch keine Auszahlung 

erfolgt ist – angewiesen, dem Beschuldigten für das erstinstanzliche 

Verfahren eine Entschädigung von Fr. 16'830.60 auszurichten. 

 

 

 Zustellung an:  

[…] 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Strafsachen (Art. 78 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung der 

vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Beschwerde an das 

Schweizerische Bundesgericht erhoben werden (Art. 44 Abs. 1, Art. 78, Art. 90, Art. 100 

Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42, Art. 100 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

 - 23 - 

 

 

 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf 

die sich eine Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Für die 

Beschwerdelegitimation ist Art. 81 BGG massgebend. 

 

 
    

Aarau, 3. November 2022 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Strafgericht, 1. Kammer 

Der Präsident:    Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

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