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**Case Identifier:** 32ec14b6-e6db-56f9-8056-9d55094d88ca
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 11.05.2022 ST.2022.9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_ST-2022-9_2022-05-11.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 ST.2022.9 
 
 
 
 

Entscheid 
 
 

11. Mai 2022 
 
 
 
 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Hans Heinrich Knüsli, Steuerrichter 
Christian Griesser und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
A,   
 
 Rekurrent,  
 
 
 

gegen 
 
 
 
Kanton Zür ich ,   
 Rekursgegner,  
vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Süd,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

 
 
 
 

betreffend 

Staats- und Gemeindesteuern 2019 
 
 
 

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2 ST.2022.9 

hat sich ergeben: 
 

 

 A. A (nachfolgend der Pflichtige) erwarb zusammen mit B am … 2017 eine 

4½-Zimmer-Eigentumswohnung in C (Stockwerkeigentum in der Liegenschaft 

D-Strasse) zum Preis von Fr. 1'900'000.-.  

 

 Mit Schreiben vom 21. Juni 2017 erhielt er vom Gemeindesteueramt C die 

Mitteilung, dass mit Blick auf die Steuerwerte dieser Eigentumswohnung nach Mass-

gabe der Weisung 2009 der aufgrund der Handänderung neu ermittelte schematische 

Formelwert von Fr. 805'060.- unter 70% des dem Kaufpreis entsprechenden Ver-

kehrswerts von Fr. 1'900'000.- liege; weisungsgemäss sei deshalb der Vermögens-

steuerwert im Rahmen einer individuellen Schätzung auf 70% dieses Werts und damit 

auf Fr. 1'330'000.- festzulegen. Für seinen hälftigen Anteil an der Eigentumswohnung 

habe der Pflichtige deshalb inskünftig einen Wert von Fr. 665'000.- zu deklarieren.  

 

 In den Steuererklärung 2017 und 2018 deklarierte der Pflichtige für seinen 

50%-Anteil an dieser Wohnung jeweils einen Vermögenssteuerwert von Fr. 429'000.-; 

er orientierte sich dabei an dem von der bisherigen Eigentümerin versteuerten Formel-

wert (bzw. der Hälfte davon [50% von Fr. 858'000.-]). Im Rahmen der entsprechenden  

Einschätzungen korrigierte das Steueramt den Vermögenssteuerwert auf den vorer-

wähnten von der Steuergemeinde gemeldeten Wert von Fr. 665'000.-. Der Pflichtige 

erhob hiergegen keine Einsprachen. 

 

 In der Steuererklärung 2019 deklarierte er wiederum den alten Formelwert von 

Fr. 429'000.-. Dessen Geltendmachung begründete er im Hilfsblatt "Kommentare zur 

Steuererklärung" mit einem sich aus dem beiliegenden Entscheid des Steuerrekursge-

richts vom 14. Februar 2020 (1 ST.2019.121) ergebenden Anspruch auf rechtsgleiche 

Behandlung mit den Eigentümern von gleichen Eigentumswohnungen in der Liegen-

schaftsüberbauuung D-Strasse in C.  

 

 Mit Einschätzungsentscheid vom 5. Juli 2021 erhöhte der Steuerkommissär 

den deklarierten Vermögenssteuerwert von Fr. 429'000.- erneut auf Fr. 665'000.-. Er 

verwies darauf, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die Vermögens-

steuerwerte von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum dann gesetzmässig sei-

en, wenn sie sich innerhalb der Bandbreite von 70% bis 100% des Verkehrswerts be-

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wegten. Bei der streitbetroffenen Eigentumswohnung sei mit dem Kaufpreis von 

Fr. 1'900'000.- ein aktueller Marktwert vorhanden; 70% hiervon ergäben den Vermö-

genssteuerwert. Diese Verkehrswertkorrektur führte zur Festsetzung des steuerbaren 

Vermögens des Pflichtigen auf Fr. 387'000.- (satzbestimmend Fr. 389'000.-); dessen 

steuerbares Einkommen wurde mit Fr. 107'600.- deklarationsgemäss festgesetzt. 

 

 

 B. Die hiergegen am 3. August 2021 erhobene Einsprache, mit welcher sich 

der Pflichtige gegen die vermögensseitige Aufrechnung gewandt und am deklarierten 

Vermögensteuerwert festgehalten hatte, wurde vom kantonalen Steueramt mit Ent-

scheid vom 7. Dezember 2021 abgewiesen. In den Erwägungen wurde nunmehr auch 

auf den vom Pflichtigen eingebrachten Entscheid des Steuerrekursgerichts Bezug ge-

nommen und festgestellt, dass der Kanton Zürich mittlerweile konkrete Anstalten ge-

troffen habe, die notwendigen Anpassungen der aktuellen Weisung 2009 in Angriff zu 

nehmen; ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht bestehe daher nicht.  

 

 

 C. Mit Rekurs vom 4./5. Januar 2022 beantragte der Pflichtige sinngemäss, 

den Einspracheentscheid des kantonalen Steueramts unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen aufzuheben und den deklarierten Vermögenssteuerwert der Eigentums-

wohnung von Fr. 429'000.- zu übernehmen. In der Begründung wurde insbesondere 

darauf hingewiesen, dass entgegen den Ausführungen der Einsprachebehörde der 

Kanton Zürich keine konkreten Anstalten getroffen habe, die bisherige Praxis anzupas-

sen; die Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen sei damit bis heute nicht gewährleis-

tet. Die seit 2017 bestehende Ungleichbehandlung mit seinen (den alten Formelwert 

versteuernden) Nachbarn dauere damit an und könne sich noch um Jahre hinauszö-

gern. Mithin habe er einen verfassungsmässigen Anspruch auf rechtsgleiche Behand-

lung bzw. darauf, ebenfalls zum tieferen Formelwert besteuert zu werden.  

 

 In der Rekursantwort vom 24. Januar 2022 schloss das kantonale Steueramt 

unter Verweis auf den Bundesgerichtsentscheid vom 25. Juni 2021 (2C_681/2020) auf 

Abweisung des Rechtsmittels.  

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 Mit Schreiben vom 22. Februar 2022 nahm der Pflichtige dazu Stellung und 

führte aus, dass der eingebrachte Bundesgerichtsentscheid auf die vorliegende Fall-

konstellation nicht anwendbar sei. Das kantonale Steueramt liess sich in der Folge 

nicht mehr vernehmen.  

 

 Auf die Parteivorbringen ist – soweit entscheidrelevant – in den nachfolgenden 

Erwägungen einzugehen.  

 

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Der vorliegende Entscheid ist von grundsätzlicher Bedeutung, weshalb 

trotz des geringen Streitwerts in Dreierbesetzung zu entscheiden ist (§ 114 Abs. 3 des 

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997, StG).  

 

 

 2. a) aa) Gemäss § 39 Abs. 1 StG wird das Vermögen zum Verkehrswert 

bewertet. Der Verkehrswert eines Vermögensrechts entspricht dem Preis, der dafür im 

gewöhnlichen Geschäftsverkehr am massgebenden Bewertungsstichtag mutmasslich 

zu erzielen gewesen wäre (RB 1984 Nr. 65; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommen-

tar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 39 N 7 StG).  

 

 Gemäss § 39 Abs. 3 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige 

Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schema-

tische, formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den Qualitäts-

merkmalen der Grundstücke, die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis mass-

geblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist. Die Formel ist so 

zu wählen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht 

über dem effektiven Marktwert liegen. Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewer-

tung dennoch zu einem höheren Vermögenssteuerwert, ist laut § 39 Abs. 4 StG eine 

individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 Prozent des effektiven 

Marktwerts anzustreben (Fassung vom 8. Januar 2001, in Kraft seit 1. Januar 2003).  

 

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 Das Bundesgericht hatte in einem Urteil vom 20. März 1998 eine frühere Ver-

sion von § 39 Abs. 3 StG, wonach unbewegliches Vermögen in der Regel zu lediglich 

60% des Marktwerts zu bewerten sei, für verfassungswidrig erklärt (BGE 124 I 145 = 

ZStP 1998, 221 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1; vgl. zuletzt auch BGr, 21. Dezember 2021, 

2C_418/2021 [zur amtlichen Publikation vorgesehen] betreffend Ziel-Medianwert im 

Bereich von 70% des Verkehrswerts [Kanton Bern]).  

 

 bb) Der Verkehrswert von Liegenschaften wird demnach gemäss einer vom 

Regierungsrat erlassenen schematischen und formelmässigen Bewertung ermittelt. 

Massgebend ist vorliegend die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden 

über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab 

Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB Nr. 21.1; nachfolgend Weisung 2009). 

In Umsetzung der vorerwähnten bundesgerichtlichen Vorgaben aus dem Jahr 1998 

strebte der Regierungsrat fortan Formelwerte in einer Bandbreite von 70% bis 100% 

des Verkehrswerts an. Diese Bandbreitenregelung liegt auch der vorliegend anwend-

baren Weisung 2009 zugrunde (Rz 79 der Weisung 2009). Das Bundesgericht hat die-

se Regelung als zulässig betrachtet (BGr, 21. Juli 2009, 2C_823/2008, E. 4.3). 

 

 cc) Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögens-

steuerwert, der über 100% des Verkehrswerts oder unter 70% desselben liegt, so ist 

eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts vorzunehmen (Rz 79 der Wei-

sung 2009).  

 

 Bei der individuellen Schätzung des Verkehrswerts ist in einem ersten Schritt 

auf folgende Grundlagen abzustellen (Rz 80 der Weisung 2009):  

 

- auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft, 

- auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft, 

- auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten.  

 

 Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der 

Vermögenssteuerwert  

- auf 70% des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert 

weniger als 70% des Verkehrswerts beträgt, 

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- auf 90% des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert 

mehr als 100% des Verkehrswerts beträgt (Rz 82 der Weisung 2009). 

 

 b) Der vom Pflichtigen und B am … 2017 für die streitbetroffene Eigentums-

wohnung bezahlte Preis von Fr. 1'900'000.- stellt einen tauglichen zeitnahen Kaufpreis 

im Sinn von Rz 80 der Weisung 2009 dar. Der vereinbarte Preis ist auf dem freien 

Markt zustande gekommen und qualifiziert damit als Verkehrswert der Eigentumswoh-

nung im Steuerjahr 2017. Weil sich die Immobilienpreise seither nur in eine Richtung 

weiterbewegt haben, nämlich nach oben (vgl. nachstehend E. 3d), liegt es sodann auf 

der Hand, diesen Wert (als Mindestwert) auch in den Folgejahren und damit im hier 

streitigen Steuerjahr 2019 fortzuführen. Der Pflichtige stellt den Verkehrswert von 

Fr. 1'900'000.- per 2017 (Kaufjahr) – welcher mithin rund 136% bzw. nahezu 

Fr. 1.1 Mio. über dem aufgrund der Handänderung neu ermittelten schematischen 

Formelwert liegt – denn auch nicht in Frage und macht auch nicht geltend, dass dieser 

bis zum vorliegend massgeblichen Stichtag 31. Dezember 2019 gesunken wäre.  

 

 Der Kaufpreis per … 2017 taugt damit für die individuelle Schätzung des Ver-

kehrswerts gemäss Rz 80 der Weisung 2009 und mit Übernahme von 70% dieses 

Werts für die Vermögenseinschätzung ist die Vorinstanz demnach den Vorgaben der 

Weisung 2009 gefolgt.  

 

 

 3. a) Der Pflichtige rügt an diesem Ergebnis lediglich die Ungleichbehandlung 

gegenüber Eigentümern von gleichen Wohnungen in der aus drei Mehrfamilienhäusern 

bestehenden Liegenschaftsüberbauuung D-Strasse in C, bei welchen aufgrund fehlen-

der Handänderungen weiterhin die formelmässig ermittelten Vermögenssteuerwerte 

angewandt würden. Zur Untermauerung seines Standpunkts verweist er dabei auf ei-

nen Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 14. Februar 2020 (1 ST.2019.121, 

www.strgzh.ch). 

 

 b) Im vorgenannten Entscheid hatte sich das Steuerrekursgericht ebenfalls mit 

der Problematik der vermögenssteuerrechtlichen Ungleichbehandlung von Stockwer-

keigentümern zu befassen; dabei ging es um eine Eigentumswohnung in der Stadt 

Zürich, welche im Oktober 2018 für Fr. 1'790'000.- die Hand geändert hatte. Der Pflich-

tige geht davon aus, dass dieser Entscheid seinen Rechtsstandpunkt stützt, weshalb 

nachfolgend zunächst dessen Erwägungen zum Thema Rechtsgleichheit zu wiederho-

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len sind. Alsdann wird zu prüfen sein, ob einerseits der Entscheid auf die hier zu beur-

teilende Situation übertragbar ist und ob sich andrerseits die Sach- und Rechtslage seit 

diesem Entscheid verändert hat.  

 

 c) Das Steuerrekursgericht hat im Entscheid vom 14. Februar 2020 in Bezug 

auf die Rechtsgleichheit Folgendes angeführt (betreffend Hervorhebung siehe E. 3g):  

 

 "3. Der Pflichtige rügt an diesem Ergebnis, dass daraus eine Ungleichbehand-

lung gegenüber den Eigentümern von Liegenschaften resultiere, bei denen aufgrund 

fehlender Liegenschaftentransaktionen weiterhin der formelmässig ermittelte Vermö-

genssteuerwert gemäss Bewertung 2009 gelte. Dieser Einwand trifft zu:  

 

 a) aa) Die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte sind für die Steuerperi-

ode 2009 allgemein nach dieser Weisung festzulegen (Rz 87 der Weisung 2009). Un-

ter Vorbehalt der Ziff. 89 – 91 bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte 

bis zu einer späteren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden Steuerperio-

den unverändert (Rz 88 Weisung). Rz 89 – 91 der Weisung sieht eine ausserordentli-

che Neubewertung als Folge von baulichen Massnahmen und Handänderungen vor.  

 

 Eine Neubewertung hat seit 2009 nicht mehr stattgefunden. Insbesondere 

gelten die damals im Anhang der Weisung 2009 für die einzelnen Lageklassen festge-

setzten steuerlich massgebenden Landpreise weiterhin. Mithin haben Liegenschaften 

per 31. Dezember 2017 noch dieselben formelmässigen Vermögenssteuerwerte wie 

2009.  

 

 bb) Gemäss den vom Pflichtigen vorgelegten statistischen Angaben (Ange-

botspreise Comparis) lagen die Liegenschaftenpreise (unspezifiziert) in der Stadt Zü-

rich per Ende 2017 etwa auf 145% der Preise per Ende 2009. Die Daten des statisti-

schen Amts des Kantons Zürich bezüglich der Freihandverkäufe von Stockwerk-

eigentum zeigen einen Anstieg des Medianpreises von Fr. 765'000.- (2009) auf 

Fr. 1'215'000.- (2017), was rund 159% entspricht. Eine Suche mit Filter Neubau / 4 bis 

5 Zimmer zeigt einen Anstieg des Medianwerts von Fr. 620'000.- auf Fr. 1'850'000.-, 

was fast eine Verdreifachung darstellt (298%). Die auf der Internetseite des statisti-

schen Amtes abrufbaren Angaben zeigen dasselbe Bild (https://statistik.zh.ch/internet/ 

justiz_inneres/statistik/de/daten/daten_immobilien_raum/immomarkt.html#aktuelles). 

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Nach Ansicht des Gerichts ist damit die vom Pflichtigen behauptete Wertentwicklung 

nachgewiesen.  

 

 Daraus ist der Schluss zu ziehen, dass die Verkehrswerte für Stockwerkein-

heiten zwischen 2009 und 2017 massiv angestiegen sind, die formelmässige Bewer-

tung diese Marktentwicklung indessen nicht nachvollzogen hat. Rein rechnerisch ent-

spricht eine Bandbreite von 70% bis 90% des Verkehrswerts per 2009 bei einem 

Wertzuwachs der Liegenschaft auf 160% per Ende 2017 neu einer Bandbreite zwi-

schen 43,75% bis 56,25%. Es ist damit offenkundig, dass die formelmässigen Vermö-

genssteuerwerte per Ende 2017 in der Stadt Zürich erheblich unter der bundesrechtlich 

zulässigen Untergrenze von 70% lagen. Sie waren demnach per Ende 2017 nicht bun-

desrechtskonform (BGE 124 I 145 = ZStP 1998, 221 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1).  

 

 cc) Bei diesen Verhältnissen führte das Instrument der individuellen Schät-

zung aufgrund eines zeitnahem Kaufpreis letztlich einzig dazu, dass die Vermögens-

steuerwerte nur gerade in diesen Fällen an die seit 2009 eingetretene Preisentwicklung 

angepasst wurden. Mit anderen Worten werden die gesetzeskonformen Vermögens-

steuerwerte nur gerade im Zusammenhang mit Liegenschaftentransaktionen durchge-

setzt. In all den übrigen Fällen unternimmt das kantonale Steueramt nichts.  

 

 Das Gesetz enthält keine Grundlage für eine solche ungleiche Behandlung 

von Liegenschaftseigentümern. Eine Rechtfertigung dafür ist auch aus der Natur der 

Materie nicht ersichtlich.  

 

 b) Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung (Legalitätsprinzip) 

verlangt eine Übereinstimmung der Entscheidung mit dem Gesetz; er geht der Rück-

sichtnahme auf eine gleichmässige Rechtsanwendung vor (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, VB zu §§ 119 – 131 N 111 StG). Dies gilt allerdings nur dann, wenn die abwei-

chende Behandlung lediglich in einem einzigen oder in einigen wenigen Fällen erfolgt 

ist. Besteht hingegen eine eigentliche ständige gesetzeswidrige Praxis und lehnt es die 

Behörde ab, diese aufzugeben, kann der Private verlangen, dass die gesetzeswidrige 

Begünstigung, die dem Dritten zuteil wird, auch ihm gewährt wird (Gleichbehandlung 

im Unrecht, spezielle Rechtsgleichheit; vgl. hierzu Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemei-

nes Verwaltungsrecht, 7. A., 2016, Rz 599). Dabei dürfen keine gewichtigen öffentli-

chen Interessen oder das berechtigte Interesse eines privaten Dritten der gesetzmäs-

sigen Rechtsanwendung entgegenstehen. In einem solchen Interessenkonflikt sind die 

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einander widersprechenden Rechte und Interessen im Einzelfall gegeneinander abzu-

wägen (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz 603). Vorausgesetzt wird im Weiteren, dass sich 

die Behörde der Rechtswidrigkeit bewusst war und keine Anstalten getroffen hat, ihre 

Praxis zu ändern.  

 

 Die Bewertung gemäss Stand 2009 auch im Jahr 2017 umfasst nach den vor-

liegenden Daten die ganze Stadt Zürich und wirkt sich damit auf einen grossen Perso-

nenkreis aus. Die daraus resultierende bundesrechtswidrige Unterbewertung war dem 

kantonalen Steueramt zweifellos bewusst. Überwiegende öffentliche Interessen, die 

dagegen sprechen, dem Pflichtigen denselben Vorteil zukommen zu lassen, sind nicht 

ersichtlich, dürfte doch der Steuerausfall im Vergleich zu den Ausfällen, die aus der 

generellen Unterbewertung resultieren, minim sein. Eine gesetzeskonforme Neubewer-

tung ist zurzeit ebenfalls nicht ersichtlich; gemäss den auf der Internetseite des kanto-

nalen Steueramts aufgeschalteten Informationen ist seither lediglich 2019 eine Anpas-

sung der Einteilung in die Lageklassen vorgenommen worden.  

 

 Damit hat der Pflichtige Anspruch auf eine Gleichbehandlung mit den übrigen 

Liegenschaftseigentümern. Aus diesem Grund ist auch bei ihm der Vermögenssteuer-

wert 2009 einzusetzen. […]." 

 

 d) Zunächst steht damit fest, dass im vorerwähnten Präjudiz eine mit dem vor-

liegenden Fall grundsätzlich vergleichbare Konstellation zu beurteilen war. Es ging um 

den Steuerwert einer ähnlich grossen Stockwerkeigentumswohnung, welche in einem 

ähnlichen Zeitpunkt und sogar zu einem ähnlichen Preis die Hand geändert hatte.  

Unterschiedlich sind an sich lediglich die Standorte Zürich und C. Die Erwägungen zur 

Entwicklung der Immobilienpreise in der Stadt Zürich lassen sich aber ohne weiteres 

auf die Goldküste und damit auf C übertragen. Es ist notorisch, dass der Preisanstieg 

im Immobiliensektor speziell die guten Lagen betrifft, wozu im Kanton Zürich neben der 

Stadt Zürich insbesondere auch die beiden Seeufer gehören.  

Untermauert wird dies etwa auch durch die Indexwerte, welche die ZKB für das Wohn-

eigentum im Kanton Zürich publiziert (https://www.zkb.ch/de/private/hypotheken-

immobilien/rechner-hilfsmittel/wohneigentumsindex.html) und welche für die "Region 

See" folgende Entwicklung zeigt: 

 

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4. Quartal 2008  116.22   Basis Weisung 2009 

4. Quartal 2009 124.52 

4. Quartal 2010 133.80 

4. Quartal 2011 144.71 

4. Quartal 2012 156.32 

4. Quartal 2013 160.29 

4. Quartal 2014 162.16 

4. Quartal 2015 166.96 

4. Quartal 2016 172.22 

4. Quartal 2017 185.27   hier Handänderungsjahr  

4. Quartal 2018 191.89 

4. Quartal 2019 197.37   hier Steuerperiode 

4. Quartal 2020 207.48 

4. Quartal 2021 230.97 

 

 Im Jahr 2017, in welchem die streitbetroffene Wohnung gekauft wurde, lagen 

die Immobilienpreise damit rund 60% höher als im Basisjahr der Weisung; im hier be-

troffenen Steuerjahr 2019 ist sodann ein Anstieg von sogar rund 70% zu verzeichnen.  

 

 Bei dieser Lage der Dinge spricht damit zunächst alles dafür, die vorstehend 

wiedergegebenen Erwägungen des Entscheids vom 14. Februar 2020 auf den vorlie-

genden Fall zu übertragen, denn mit Bestimmtheit war und ist sich das kantonale 

Steueramt auch über den Preisanstieg in der Region rechtes Seeufer (Goldküste)  

bewusst. 

 

 e) Der vorerwähnte präjudizielle Entscheid von anfangs 2020 wurde nicht an 

das Verwaltungsgericht weitergezogen. Dieses hat sich indes noch im gleichen Jahr in 

einem nicht an das Bundesgericht weitergezogenen Entscheid ebenfalls zum nämli-

chen Thema geäussert (VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, www.vgrzh.ch). In 

jenem Fall ging es zwar um die Anhebung des formelmässigen Vermögenssteuerwerts 

einer gewerblichen Liegenschaft und stellte das Verwaltungsgericht zunächst fest, 

dass die Steuerbehörde diese mangels eines ausserordentlichen Neubewertungs-

grunds gestützt auf die Weisung 2009 gar nicht hätte neu bewerten dürfen. Alsdann 

erwog es, dass jedoch das Steuerrekursgericht nicht an die Weisung gebunden sei; 

dieses habe ein Fachgutachten zum Verkehrswert einholen dürfen, welches nun auf-

zeige, dass der Vermögenssteuerwert der streitbetroffenen Liegenschaft zwischen 

2009 und 2016 um 58% angestiegen sei. Daraus folge zunächst, dass in der streitbe-

troffenen Steuerperiode 2016 nicht mehr auf den erstmals für die Steuerperiode 2009 

festgelegten Vermögenssteuerwert abgestellt werden könne. Gleichwohl habe aber 

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2 ST.2022.9 

das Steuerrekursgericht im konkreten Fall den Vermögenssteuerwert mit Blick auf den 

Grundsatz der Gleichbehandlung nicht erhöhen dürfen. Dies aus folgenden Gründen 

(betreffend Hervorhebung siehe E. 3g):  

 

 "4.2 Der Weisung 2009 liegt offensichtlich der Mechanismus einer regelmäs-

sigen allgemeinen Neubewertung mit ausserordentlichen Neubewertungen in spezifi-

schen Fallkonstellationen zugrunde. In welchem zeitlichen Abstand eine allgemeine 

Neubewertung zu erfolgen hat, legt die Weisung 2009 nicht fest. Da trotz erheblich 

gestiegener Immobilienpreise im Kanton Zürich bis zur streitbetroffenen Steuerperiode 

2016 (bzw. bis heute) keine allgemeine Neubewertung stattgefunden hat, gewährleistet 

die Weisung 2009 – vorbehaltlich eines ausserordentlichen Neubewertungsgrunds – 

keine mit dem StHG vereinbare Vermögenssteuerbewertung mehr. Vielmehr führt die 

(seit 2009 unveränderte) Bewertung gemäss Weisung 2009 dazu, dass eine Vielzahl 

von Liegenschaften im Kanton Zürich einen Vermögenssteuerwert aufweisen, der  

deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Dies widerspricht Art. 14 Abs. 1 und Art. 17 

Abs. 1 StHG, welche den Kantonen vorschreiben, das Vermögen zum Verkehrswert 

am Ende der jeweiligen Steuerperiode zu bewerten (vgl. E. 3.3.2). Dieser Umstand 

berechtigt die Steuerbehörden indes nicht, nach ihrem Gutdünken und Belieben ein-

zelne Liegenschaften auszuwählen und diese neu zu bewerten, um Art. 14 Abs. 1 und 

Art. 17 Abs. 1 StHG gerecht zu werden. Vielmehr kann diese (allgemeine) Unterbewer-

tung zwecks Gleichbehandlung aller Grundeigentümer im Kanton Zürich nur mit einer 

allgemeinen Neubewertung korrigiert werden. Derzeit ist jedoch nicht ersichtlich und 

wird vom Beschwerdegegner auch nicht geltend gemacht, dass eine allgemeine Neu-

bewertung demnächst vollzogen würde. Die vorliegend strittige Erhöhung des Vermö-

genssteuerwerts der Liegenschaft […] entspräche wohl der in Art. 14 Abs. 1 in Verbin-

dung mit Art. 17 Abs. 1 StHG normierten und vom Kanton Zürich in § 39 Abs. 1 in 

Verbindung mit § 51 Abs. 1 StG übernommenen Vermögenssteuerbewertung. Gleich-

zeitig führte diese jedoch zu einer Ungleichbehandlung des Pflichtigen, weil der Pflich-

tige – anders als die anderen Grundeigentümer im Kanton Zürich – nicht von der  

Unterbewertung profitieren könnte […]. Da dem kantonalen Steueramt die Unterbe-

steuerung bewusst sein muss, es diese aber dennoch in Umsetzung der Weisung 2009 

über die letzten Jahre fortführte und derzeit keine Anzeichen für eine allgemeine Neu-

bewertung vorhanden sind, hat der Pflichtige Anspruch auf eine Gleichbehandlung im 

Unrecht bzw. auf die Einschätzung zum Vermögenssteuerwert gemäss der allgemei-

nen Neubewertung im Jahr 2009. Abgesehen von den in der Weisung 2009 festgehal-

tenen ausserordentlichen Neubewertungsgründen ist es dem kantonalen Steueramt 

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aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes verwehrt, den Vermögenssteuerwert 

einer Liegenschaft einzelfallartig zu erhöhen, wie es dies bei der Liegenschaft […] ge-

macht hat." 

 

 f) Soweit die Vorinstanz den Bundesgerichtsentscheid vom 25. Juni 2021 

(2C_681/2020) einbringt, ist dieser für den vorliegenden Fall nicht präjudiziell. Er betrifft 

nämlich den Kanton St. Gallen, welcher ein völlig anderes System betreffend die Ver-

mögenssteuerwerte von Liegenschaften kennt. Alle Steuerwerte von Grundstücken 

(Verkehrswert, Ertragswert und Mietwert) werden dort durch Fachpersonen des Fach-

dienstes für Grundstückschätzung bei der Gebäudeversicherung nach anerkannten 

Schätzungsregeln geschätzt, wobei eine Neuschätzung mit Besichtigung des Objekts 

in der Regel alle zehn Jahre, auf Antrag des Eigentümers oder nach einer wesentli-

chen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften durchgeführt wird. Das kan-

tonale Steueramt ist dabei berechtigt, eine Neuschätzung vorzunehmen, sofern sich 

zeigt, dass der geschätzte Verkehrswert vom objektiven Marktwert deutlich abweicht, 

wobei Letzteres insbesondere bei einer Handänderung unter unabhängigen Dritten 

auffällt (vgl. die diesbezüglichen Ausführungen unter Angabe der kantonalrechtlichen 

Grundlagen in Ziff. 1 des St. Galler Steuerbuchs [StB 57 Nr. 1, Vermögenssteuerwert 

von Grundstücken]).  

 

 Im vorerwähnten Bundesgerichtsentscheid ging es im St. Galler System allein 

um die Frage, ob das kantonale Steueramt berechtigt war, eine Neuschätzung zu ver-

anlassen. Das Bundesgericht bejahte dies, wobei es sich auch zum von den Be-

schwerdeführern eingebrachten Argument der rechtsgleichen Behandlung äusserte. Es 

stellte dabei erstens fest, dass sich nicht abschliessend beurteilen lasse, ob sich die 

Gefahr der systematischen Harmonisierungs- und Verfassungswidrigkeit der Vermö-

genssteuerwerte von Liegenschaften im Kanton St. Gallen bereits aktualisiert habe; 

entsprechende Hinweise in den Akten der Vorinstanz seien zu vage, als dass die Be-

schwerdeführer daraus etwas zu ihren Gunsten ableiten könnten, zumal die Vorinstanz 

zur Preisentwicklung auch keine konkreten Feststellungen getroffen habe. Zweitens 

wies es darauf hin, dass eine allfällige Harmonisierungsrechts- und Verfassungswidrig-

keit der Vermögenssteuerwerte nicht zwingend bereits im Rahmen der Schätzung zu 

beheben sei; dieser könnte mittels Anpassung der Vermögenssteuerwerte ohne Neu-

beurteilung der Schätzung begegnet werden, wie dies die St. Galler Steuerverordnung 

denn auch vorsähe. Erfolge die Korrektur des Vermögenssteuerwerts erst im Veranla-

gungsverfahren, wäre auch die Gleichbehandlung – bzw. im Falle eines rechtswidrigen 

- 13 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

Unterbleibens der Korrektur: die Gleichbehandlung im Unrecht – erst im Rahmen des 

Veranlagungsverfahrens geltend zu machen. Streng formell betrachtet sprenge es  

damit von vornherein den Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens, von einer 

Neubeurteilung der Schätzung der Liegenschaft der Beschwerdeführer bloss deshalb 

abzusehen, weil die Vermögenssteuerwerte der Liegenschaften anderer Eigentümer 

entgegen der St. Galler Steuerverordnung nicht an die Marktentwicklung angepasst 

werden. 

 

 Zusammenfassend ging es bei diesem Entscheid also nicht um die liegen-

schaftenbezogene Vermögenssteuerveranlagung, sondern allein um die dieser vorge-

lagerten Neuschätzung einer Liegenschaft; und dies in einem Kanton, in welchem  

– anderes als wie gesehen im Kanton Zürich (zumindest Stadt Zürich und beide See-

ufer) – die systematische Harmonisierungs- und Verfassungswidrigkeit der Vermö-

genssteuerwerte von Liegenschaften nicht erstellt war. Ein Umstossen der vorstehend 

angeführten Präjudizen von Steuerrekurs- und Verwaltungsgericht zur vorliegenden 

Zürcher Veranlagungskonstellation lässt sich aus diesem Entscheid mithin nicht ablei-

ten.  

 

 g) In den Präjudizen von Steuerrekurs- und Verwaltungsgericht wurde im 

Rahmen der Prüfung des Rechtsgleichheitsgebot insbesondere auf die Waagschale 

gelegt, dass der Kanton Zürich im besagten Zeitpunkt (also bis Ende 2020) noch kei-

nerlei Anstalten getroffen hatte, die Weisung 2009 an die veränderten Verhältnisse 

anzupassen (vgl. die Hervorhebungen in den vorstehenden Urteilsauszügen).  

 

 aa) Das kantonale Steueramt bringt diesen Punkt im vorliegenden Verfahren 

auf und weist darauf hin, dass mittlerweile konkrete Anstalten getroffen worden seien, 

die bisherige Praxis anzupassen, weshalb die Gleichstellung der Steuerpflichtigen nun 

gewährleistet sei. Konkret bezieht es sich darauf, dass sich der Regierungsrat des 

Kantons Zürich am 3. Februar 2021 mit den Vermögenssteuerwerten von Immobilien 

bzw. mit der Problematik der Entwicklung der Immobilienpreise im Kanton Zürich be-

fasste und dabei anordnete, dass zunächst eine diesbezügliche Untersuchung durch 

ein Fachgutachten durchzuführen sei (vgl. nachstehend E. 3g/cc). Das kantonale 

Steueramt wies im Einspracheentscheid darauf hin, das Fachgutachten mittlerweile in 

Auftrag gegeben zu haben.  

 

- 14 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

 bb) Der Pflichtige entgegnet dazu, dass ungeachtet des in Auftrag gegebenen 

Fachgutachtens bis zum heutigen Tag keinerlei konkrete Anstalten getroffen worden 

seien, die bisherige Praxis anzupassen; die Weisung sei denn auch unverändert in 

Kraft und der Prozess um die Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Zürich 

könne sich noch um Jahre hinauszögern. Währenddessen sei die Ungleichbehandlung 

gegenüber seinen Nachbarn weiterhin gegeben. Mithin habe er weiterhin einen verfas-

sungsmässigen Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung bzw. darauf, mit dem tieferen 

Formelwert 2009 besteuert zu werden. 

 

 cc) Ausgelöst durch den vorerwähnten Gerichtsentscheid des Steuerrekursge-

richts hatte der Zürcher Regierungsrat eine am 26. Oktober 2020 eingereichte kantons-

rätliche Anfrage zum Thema "Vermögenssteuerwerte von Immobilien" zu beantworten 

(KR-Nr. 395/2020). Die Antwort gab er am 3. Februar 2021 (RRB Nr. 103/2021). In 

dieser wurde etwa bei der Frage 1 (Wie beurteilt der Regierungsrat den Entscheid des 

Steuerrerkursgerichts?) darauf hingewiesen, dass "nur aufgrund allgemeiner statisti-

scher Angaben zu Medianwerten von Liegenschaftenpreisen und ohne vertiefte Prü-

fung des Liegenschaftenmarktes durch ein Fachgutachten" keine umfassende Beurtei-

lung der nach der Weisung 2009 festgelegten Vermögenssteuerwerte der Zürcher 

Liegenschaften möglich sei; deshalb stehe auch nicht fest, inwieweit eine solche ver-

tiefte Prüfung die Aussagen des Steuerrekursgerichts zur Bundesrechtskonformität der 

Vermögenssteuerwerte in der Stadt Zürich bestätigen würde. Weiter wurde bei der 

Frage 2 (Warum wurde der Vermögenssteuerwert nicht wie in der Vergangenheit in 

einem Rhythmus von 4 bis 6 Jahren angepasst?) darauf hingewiesen, dass sich je 

nach Entwicklung im Immobilienmarkt unterschiedliche Intervalle für die Anpassung der 

Weisung ergeben würden, wobei eine allgemeine Neubewertung aller Liegenschaften 

naturgemäss aufwändig und langwierig sei. Die letzte Anpassung (2009) sei unter  

umfassender und fundierter Prüfung der Land- und Liegenschaftenpreise sowie der 

Marktmieten im ganzen Kanton durch ein externes Beratungsunternehmen und unter 

Einbezug verschiedener Interessensgemeinschaften erfolgt; sie habe mehr als zwei 

Jahre beansprucht. Eine allgemeine Neubewertung in kurzen Intervallen sei kaum um-

setzbar und wäre mit Blick auf den grossen Aufwand unverhältnismässig. Zu bedenken 

sei dabei auch, dass die allgemeine Neubewertung nicht durch kurzfristige Schwan-

kungen der Immobilienpreise beeinflusst werden sollte. Ein Zeitintervall von mehr als 

fünf Jahren bis zu nächsten Neubewertung sei deshalb nicht aussergewöhnlich; in an-

deren Kantonen lägen zum Teil längere Intervalle zwischen den einzelnen Anpassun-

gen; so sei etwa im Kanton Aargau die letzte Neubewertung per 1999 erfolgt. Die  

- 15 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

Frage 4 (Wie hoch ist der Anteil der Grundstücke mit Vermögenssteuerwerten unter 

70% des Verkehrswerts?) wurde dahingehend beantwortet, dass diesbezüglich keine 

Datengrundlage vorhanden sei. Und zu Frage 5 (Bis wann ist mit einer Anpassung der 

Weisung zu rechnen?) wurde erwidert, es sei angezeigt, im laufenden Jahr eine vertief-

te Prüfung der Liegenschaftenwerte durch ein Fachgutachten in Auftrag zu geben. Ge-

stützt auf diese vertiefte Prüfung der Liegenschaftenwerte würden dann die notwendi-

gen Anpassungen der regierungsrätlichen Weisung zu beurteilen sein.  

 

 dd) Was im Einspracheentscheid und auch in der Rekursantwort nicht erwähnt 

wird, ist die Tatsache, dass das vom Regierungsrat gewünschte und vom kantonalen 

Steueramt im April 2021 in Auftrag gegebene Fachgutachten seit dem 

3. September 2021 bereits vorliegt (abrufbar über die Internet-Plattform des kantonalen 

Steueramts: https://www.zh.ch/content/dam/zhweb/bilder-dokumente/themen/steuern-

finanzen/steuern/natuerlichepersonen/seuerwissen-np/wp-liegenschaftenwerte-ksta-20 

21-09-03.pdf). Erstellt worden ist es von der Wüest Partner AG (nachfolgend Wüest 

Partner), welches als auf die Immobilienbewertung spezialisiertes unabhängiges Bera-

terunternehmen schon die Grundlagen der Weisung 2009 (und der Vorgängerweisun-

gen 2003 und 1999) erarbeitet hat. Das nun also vorliegende Fachgutachten bestätigt 

im Ergebnis die vom Steuerrekursgericht im erwähnten Präjudiz und im vorliegenden 

Verfahren festgestellten Preisanstiege in der Stadt Zürich und in C: 

 

 aaa) Das Fachgutachten hält als vorweggenommenes Ergebnis einleitend 

fest, dass sich der Verkehrswert einer Liegenschaft gemäss Weisung 2009 im Wesent-

lichen aus dem Landwert und dem Gebäudewert zusammensetze. Alsdann führt es 

aus, dass sich die Baulandpreise im Kanton Zürich im Zeitraum von 2009 mit Beginn 

der Gültigkeit der Weisung 2009 bis Ende 2020 mehr als verdoppelt hätten. Beim Ge-

bäudewert sei sodann ein Anstieg von 4.6% festzustellen. Damit seien also die beiden 

fundamentalen Steuergrössen der Weisung 2009 angestiegen. Eine zusammenfas-

sende Analyse der Situation auf dem Immobilienmarkt erlaube folgende Feststellun-

gen:  

 

 Die Verkehrswerte von Einfamilienhäusern seien seit dem Inkrafttreten der 

Weisung 2009 im gesamten Kanton Zürich im Mittel um über 50 Prozent ge-

stiegen. 

 Bei den Eigentumswohnungen betrage der Anstieg beinahe 70 Prozent.  

- 16 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

 […] 

 

 Es folgen Aussagen zu den vergleichsweise nur moderat (um rund 15%) ge-

stiegenen Mieten von Mietwohnungen sowie zum ertragswertbezogenen Preisanstieg 

von Mehrfamilienhäusern (+ 50%) und Geschäftshäusern (+ 40%). Sodann wirft das 

Gutachten noch einen Blick in die Zukunft und prognostiziert bis 2025 bei den Einfami-

lienhäusern einen weiteren Anstieg des Verkehrswerts um 8% und bei den Eigen-

tumswohnungen um 5.4%.  

 

 Der Mittelteil des Gutachtens liefert vorab das detaillierte Zahlenmaterial zu 

den verschiedenen Preisanstiegen. Zudem wird ein Blick auf die Problematik der Ge-

biete mit hoher baulicher Dichte geworfen und festgestellt, dass die bisherigen Lage-

klassen (gemäss Weisung 2009) dem heutigen Trend nach dem verdichteten Bauen 

nicht mehr gerecht würden; statt eines Einheitspreises (pro Lageklasse) sollten des-

halb bei der steuerlichen Bewertung von Mehrfamilienhäusern und Stockwerkeigentum 

mehrere Preisbandbreiten in Abhängigkeit der jeweiligen baulichen Dichte (Anzahl 

mögliche Stockwerke oder Dichteparameter) je Gemeinde ausgewiesen werden.  

 

 Am Schluss des Gutachtens werden von Wüest Partner Empfehlungen für die 

Anpassungen an die festgestellten Preisanstiege abgegeben. Dabei werden zwei Sze-

narien skizziert. Das erste geht davon aus, dass das bisherige Modell beibehalten wird 

und lediglich die Bewertungsparameter angepasst werden (Neuberechnung der Bau-

landpreise in allen Lageklassen aller Gemeinden, Anpassung Baukosten, Anpassung 

Basiszinssatz). Dazu wird festgehalten, dass bei diesem Szenario den Gebäuden in 

verdichteter Bauweise nicht genügend Rechnung getragen werde. Als zweites Szena-

rio wird ein angepasstes Modell vorgeschlagen, welches der baulichen Dichte besser 

gerecht werden soll. Es sieht vor, dass im Sinn einer allgemeinen Neubewertung die 

Baulandpreise parzellenscharf im ganzen Kanton neu berechnet werden; dies auf Ba-

sis des hedonischen Modells von Wüest Partner. Erwähnt wird dabei auch, dass mit 

einem solchen, gegenüber der Weisung 2009 verfeinerten System (welches von Wüest 

Partner bereits in verschiedenen Kantonen umgesetzt worden sei) ein Schritt in die 

Zukunft getan würde.  

- 17 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

 Als Fazit wird schliesslich festgehalten, dass der Kanton Zürich die formel-

mässig-schematische Bewertung von Liegenschaften für steuerliche Zwecke 1996 als 

eigentlicher Pionier eingeführt und dabei den Verkehrswert als Summe von Landwert 

und Zeitbauwert definiert habe. Der Zeitbauwert stütze sich auf den Basiswert der Ge-

bäudeversicherung ab und dieser Wert könne auch weiterhin mit einer genügenden 

Genauigkeit genutzt werden. Bei den Landwerten sei jedoch mit den in den letzten 

Jahren etablierten technischen Möglichkeiten ein höheres Niveau bezüglich der Präzi-

sion der Bewertung von Bauland ermöglicht worden. Eine lokale Begehung in allen 

Gemeinden, wie dies in den 1990er Jahren für die allererste Einteilung der Lageklas-

sen noch nötig gewesen sei, sei heute nicht mehr angezeigt. Zu den neuen Mitteln 

zähle hauptsächlich die elektronische Verfügbarkeit von immobilienökonomisch wichti-

gen Daten zur Lage und deren effiziente Verarbeitung mit heutigen Computern. Dabei 

helfe auch die Einbettung der Daten und der breite Einsatz von leistungsfähigen geo-

graphischen Informationssystemen (GIS). Mit diesen Informationen und Werkzeugen 

könne ein Mikrolagenmodell entwickelt werden, das wie die bisherigen Lageklassen die 

Qualität einer Parzelle sehr genau einschätzen könne. Der entscheidende Vorteil einer 

allgemeinen Neubewertung sei die Annäherung der Vermögenssteuerwerte von 

Wohneigentum an die aktuellen Verkehrswerte auf dem freien Markt. Seit dem in Kraft 

treten der Weisung 2009 hätten sich die Verkehrswerte stark erhöht, wobei auch neue 

regional unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten seien. Mit einer allgemeinen 

Neubewertung werde der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach sich der Ver-

mögenssteuerwert in einem Bereich von 70 bis 100 Prozent des Verkehrswertes be-

wegen soll, Rechnung getragen. Mit einer reinen Anpassung der Parameter der Wei-

sung 2009 könne demgegenüber vor allem in Gebieten mit einer hohen baulichen 

Dichte diese Forderung nicht genügend erfüllt werden. Bei der individuellen Sicht auf 

die einzelne Liegenschaft sei jedoch immer mit einer grösseren Veränderung des Ver-

mögenssteuerwertes zu rechnen. Eine somit höhere Anzahl an Einsprachen gegen 

eine neue Bewertung müsse von der Steuerverwaltung verarbeitet werden können, 

was mit dem entsprechenden Aufwand als Nachteil einer allgemeinen Neubewertung 

betrachtet werden könne.  

 

 bbb) Aus dem Fachgutachten von Wüest Partner lässt sich damit folgendes 

Fazit ziehen: Im Kanton Zürich wird bezüglich der Steuerwerte von Liegenschaften 

flächendeckend die verfassungsmässig vorgegebene Schranke (mind. 70% des Ver-

kehrswerts) nicht mehr eingehalten, wobei der Hauptgrund in den stark gestiegenen 

Baulandpreisen zu sehen ist. Eine Umkehr des Preisanstiegs ist nicht in Sicht. Erfor-

- 18 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

derlich ist damit eine Anpassung der Weisung 2009. Im Sinn einer einfachen (der ver-

dichteten Bauweise jedoch nicht Rechnung tragenden) Vorgehensweise erheischt dies 

eine Anpassung der Landpreise in den einzelnen Lageklassen. Im Rahmen einer auf-

wändigeren Vorgehensweise bzw. einem gegenüber der Weisung 2009 verfeinerten 

System könnten auf Basis von hedonischen Modellen die Landpreise neu parzellen-

scharf ermittelt werden.  

 

 Gestützt auf dieses Fachgutachten ist damit auf jeden Fall klar, dass die Wei-

sung 2009 den heutigen Vermögenssteuerwerten nicht mehr gerecht wird und mithin 

ein dringender Anpassungsbedarf besteht. Klar ist auch, dass der Regierungsrat mit 

dem Gutachterauftrag an Wüest Partner ein entsprechendes Anpassungsverfahren 

nunmehr in die Wege geleitet hat; offen ist lediglich noch die Form der Anpassung im 

Sinn eines einfachen und schnellen Szenarios, das aber zulasten der Genauigkeit 

geht, oder aber im Sinn eines verfeinerten Szenarios, das wohl etwas mehr Zeit für die 

Umsetzung beanspruchen wird, dafür aber in allen Konstellationen (also auch bei ver-

dichteter Bauweise) genauere Werte bringt. Erlaubt sei in diesem Zusammenhang die 

Bemerkung, dass beim schnellen Szenario wohl auch denkbar wäre, zunächst einmal 

die Landpreise der verschiedenen Lageklassen an regionale Indizes zu binden; dies 

wäre mit Blick auf die Herstellung flächendeckender Gesetz- und Verfassungsmässig-

keit nicht nur rasch umsetzbar, sondern würde auch gewährleisten, dass die Formel-

werte auch bei Preisschwankungen nach unten oder beim vielfach befürchteten "Plat-

zen der Immobilienblase" stets zu gesetz- und verfassungsmässigen Werten führen 

(vgl. z.B. auch die vom Bundesgericht im Entscheid vom 20. April 2005 [2P.233/2004] 

geschützte Verordnung des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 29. Juni 2004, 

welche schlichte prozentuale Anpassungen vorsah).  

 

 ee) Für den vorliegenden Fall ist unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit allein 

von Bedeutung, dass dem in den vorerwähnten Gerichtsentscheiden ins Feld geführten 

Argument, wonach das kantonale Steueramt "ausser im Fall von Handänderungen 

nichts unternehme" nunmehr der Boden entzogen worden ist. Die Anpassung ist – wie 

soeben ausgeführt – in vollem Gang. 

 

 Unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit lässt sich damit höchstens noch die 

Frage stellen, ob steuerpflichtige Grundeigentümer, bei welchen Handänderungen  

einen zu tiefen (formelmässigen) Vermögenssteuerwert offenlegen, noch von ebendie-

sem zu tiefen Formelwert profitieren können, bis die allgemeine Anpassung der Wei-

- 19 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

sung 2009 umgesetzt ist und damit sämtliche steuerpflichtigen Grundeigentümer im 

Kanton Zürich wieder Vermögenssteuerwerte im verfassungsmässigen Bereich von 

mindestens 70% des effektiven Verkehrswerts zu versteuern haben. Nach der hier 

vertretenen Auffassung besteht dafür – auch mit Blick auf den Entscheid des Bundes-

gerichts vom 21. April 2005 (2A.384/2004; vgl. nachstehend E. 3g/ff und 3g/hh) – indes 

kein Anlass. Es sind gerade die einzelnen Handänderungen in den Gemeinden, welche 

ortsbezogen die Preisentwicklung von Immobilien aufzeigen und dergestalt auch die 

Basis für die Datenbanken z.B. von Wüest Partner bilden. Die Handänderungen kön-

nen dementsprechend nicht nur aufzeigen, dass die formelmässig-schematische Be-

wertung im Einzelfall zu einem nicht verfassungsmässigen Vermögenssteuerwert führt, 

sondern sie bilden in ihrer Gesamtheit gewissermassen einen Preisindex ab, welcher 

aufzeigt, wann eine generelle Anpassung der Weisung vonnöten ist. Das Fachgutach-

ten von Wüest Partner bestätigt, dass der Zeitpunkt für eine Anpassung gekommen ist; 

der Anpassungsprozess ist eingeleitet. Damit ist davon auszugehen, dass das kanto-

nale Steueramt die verfassungsmässige Besteuerung der Vermögenswerte von Lie-

genschaften nicht bloss (im Rahmen von Handänderungen) bei einzelnen Grundeigen-

tümern umsetzt.  

 

 ff) Zu beachten ist im Übrigen Folgendes: Als das Bundesgericht im Rahmen 

einer staatsrechtlichen Beschwerde des Mieterverbands Zürich die heutige gesetzliche 

Regelung von § 39 Abs. 3 und 4 StG betreffend die Liegenschaftenbewertungen im 

Kanton Zürich prüfte (BGr, 10. Juli 2002, 2P.120/2001 = BGE 128 I 240), stellte es fest, 

dass diese einer harmonisierungs- und verfassungsgemässen Anwendung nicht im 

Wege stehe. Es hat gleichzeitig aber auch festgehalten, dass ebendiese harmonisie-

rungs- und verfassungsgemässe Anwendung erheische, im Rahmen der Ausführungs-

vorschriften (gemeint ist die regierungsrätliche Weisung) aufgrund der Formelbewer-

tung resultierende verfassungswidrig tiefe Steuerwerte gegebenenfalls durch eine 

individuelle Schätzung zu vermeiden oder zu korrigieren, wie dies das Gesetz in § 39 

Abs. 4 StG für zu hohe, d.h. über dem Verkehrswert liegende Steuerwerte ausdrücklich 

vorsehe (BGr, 10. Juli 2002, 2P.120/2001, E. 3.3.2). Wenn vor diesem Hintergrund die 

Weisung 2009 für den Vermögenssteuerwert in Rz 82 den Zielkorridor der Formelbe-

wertung zwischen 70% und 100% des Markwerts festlegt und vorgibt, dass Ergebnisse 

unter 70% im Rahmen von individuellen Schätzungen auf 70% anzuheben sind (und 

Ergebnisse über 100% auf 90% zu reduzieren sind, was schon in § 39 Abs. 4 StG vor-

gegeben ist), entspricht dies exakt dem, was das Bundesgericht mit Blick auf die har-

monisierungs- bzw. verfassungskonforme Anwendung der Bewertungsregeln von § 39 

- 20 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

Abs. 3 und 4 StG vorgegeben hat. Gerade die Möglichkeit der individuellen Schätzung 

im Zürcher Bewertungssystem gewährt nach der Auffassung des Bundesgerichts mit-

hin überhaupt erst die Verfassungsmässigkeit der hiesigen Bewertungsregeln betref-

fend die Vermögenssteuerwerte von Liegenschaften. Das Gebot der Rechtsgleichheit 

kann folglich nicht dazu führen, dass der vorgegebenen Möglichkeit der individuellen 

Schätzung bei Unterschreitung des verfassungsmässigen Schwellenwerts (70% des 

Verkehrswerts) generell der Boden entzogen ist, wenn davon auszugehen ist, dass im 

Kanton aufgrund des allgemeinen Anstiegs der Immobilienpreise eine Grosszahl der 

formelmässigen Vermögenssteuerwerte diesen Schwellenwert mittlerweile unterschrei-

tet.  

 

 Auszugehen ist in diesem Sinn davon, dass im Zürcher Bewertungssystem im 

Einzelfall zur individuellen Schätzung gewechselt wird, wenn aufgrund einer Handän-

derung ein nicht verfassungskonformer formelmässiger Vermögenssteuerwert offen-

kundig wird. Wenn hingegen – wie nunmehr durch das Fachgutachten von Wüest 

Partner bestätigt – aufgrund des Preisanstiegs im Immobiliensektor regionsweise bzw. 

kantonsweit die formelmässigen Vermögenssteuerwerte die verfassungsmässigen 

Schwellenwerte flächendeckend nicht mehr erreichen, so ist naturgemäss die Formel 

(bzw. die Weisung mit deren Bewertungsparametern) an die veränderten Verhältnisse 

anzupassen. Nur wenn sich also die Steuerbehörde darauf beschränken würde, ledig-

lich in den besagten Einzelfällen einzuschreiten (und damit bei einer vergleichsweise 

kleinen Anzahl von steuerpflichtigen Grundeigentümern die nicht verfassungskonfor-

men Formelwerte zu korrigieren) und derweil auf eine Anpassung der Weisung zu ver-

zichten (und damit bei einer Grosszahl von steuerpflichtigen Grundeigentümern die 

nicht verfassungskonformen Formelwerte zu tolerieren), könnte sich die erstere kleine 

Gruppe auf das Rechtsgleichheitsgebot berufen. Davon kann – Stand heute – jedoch 

keine Rede mehr sein. Dass es für die Anpassung der Weisung, welche auf die verfas-

sungsmässig korrekte Bewertung von sämtlichen Grundstücken im Kanton zielt, mehr 

Zeit braucht als für individuelle Anpassungen, welche sich aufgrund von Handänderun-

gen akzentuieren, liegt auf der Hand. Daraus folgt aber nicht, dass die im Einzelfall 

(aufgrund einer Handänderung) feststehenden verfassungsmässigen Vermögenssteu-

erwerte erst anwendbar wären, wenn die Anpassung der Weisung im Kanton flächen-

deckend umgesetzt ist. Dies geht auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichts 

hervor, welches bei einem Steuerpflichtigen im Fall einer nach erfolgter Handänderung 

vorgenommenen Neuschätzung festgehalten hat, dass es keine überwiegenden sach-

lichen Gründe gebe, die es rechtfertigen würden, sein Grundstück nach den Massstä-

- 21 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

ben der heute unrechtmässigen Altschätzungen zu bewerten, auch wenn er zweifellos 

in einigen Steuerperioden gegenüber Steuerpflichtigen benachteiligt werde, bei denen 

noch (die seit mehreren Jahren nicht angepassten und den aktuellen Werten nicht an-

nähernd entsprechenden) Altschätzungen zur Anwendung gelangen. Seine Behand-

lung entspreche der aktuellen Rechtslage und er werde dadurch auch rechtsgleich mit 

anderen Steuerpflichtigen behandelt, die – entsprechend Art. 14 Abs. 1 StHG und § 41 

Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz nach dem Verkehrswert bewertetes – 

Vermögen zu versteuern haben, ohne Eigentümer oder Nutzniessungsberechtigte  

eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks zu sein (BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, 

E. 4.3 i.V.m. E. 3.3 a.E.).  

 

 gg) Im vorliegenden Fall kann auch nicht verlangt werden, dass sich die Steu-

erbehörde aufgrund der Kenntnis des Verkehrswerts der Eigentumswohnung des 

Pflichtigen und im Wissen um weitere Wohnungen der gleichen Grösse in den Mehr-

familienhäusern der vorgenannten Liegenschaftsüberbauung nun sofort auf die Suche 

nach weiteren Formelwertkorrekturen macht bzw. kann der Pflichtige unter dem 

Rechtsgleichheitsgebot nichts daraus ableiten, wenn sie dies nicht tut. Dies würde 

nämlich erheischen, dass der tatsächliche Verkehrswert der entsprechenden Wohnun-

gen mittels Gutachten individuell zu schätzen wäre. Ein automatisches Abstellen auf 

den Kaufpreis 2017 der rekurrentischen Wohnung wäre nämlich nicht zulässig, denn 

gleichartige Wohnungen können aufgrund des Ausbaustands (z.B. exklusive neue  

Küche versus ältere 0815-Einbauküche, dito bei den Nasszellen oder bei den Boden-

belägen etc.) und der Lage (z.B. Wohnung im 3. OG mit voller Seesicht versus Woh-

nung im 1. OG [oder gar ebenfalls 3. OG] ohne jegliche Seesicht) erheblich unter-

schiedliche Verkehrswerte aufweisen. Von daher ist auch die vom Pflichtigen primär 

geltend gemachte Ungleichbehandlung mit Grundeigentümern von angeblich "gleichen 

Wohnungen" in der angeführten Liegenschaftsüberbauung ein Stück weit der Boden 

entzogen; dies obwohl zweifellos davon auszugehen ist, dass nach der Anpassung der 

Weisung in den besagten Mehrfamilienhäusern der Überbauung die Vermögenssteu-

erwerte generell ansteigen werden. Wenn eine Eigentumswohnung wie hier zu einem 

weit über dem Formelwert liegenden Preis gekauft wird, ist die Situation des Neuer-

werbers nicht vergleichbar mit jener eines eine ähnliche Eigentumswohnung schon 

länger haltenden Eigentümers, bei welcher zwar Anhaltspunkte dafür bestehen, dass 

der Formelwert ebenfalls zu tief ist, der genaue Verkehrswert indes nicht bekannt ist 

bzw. mittels Gutachten erst noch zu ermitteln wäre.  

 

- 22 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

 hh) Unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit ist schliesslich immer von Bedeu-

tung, welche Gruppen von Steuerpflichtigen miteinander verglichen werden. So wie der 

Pflichtige den Vergleich von steuerpflichtigen Eigentümern ähnlicher Wohnungen in der 

Liegenschaftsüberbauung sucht und eine Ungleichbehandlung moniert, könnte etwa 

ein Steuerpflichtiger, welcher im gleichen Mehrfamilienaus eine gleichartige Wohnung 

gemietet hat, geltend machen, er habe ein nicht liegenschaftenbezogenes bewegliches 

Vermögen (z.B. Bankguthaben und Wertschriften) von rund Fr. 1'000'000.- zu versteu-

ern, derweil ein Wohnungseigentümer in gleichen Vermögensverhältnissen (Kaufpreis 

Wohnung Fr. 2'000'000.-, finanziert mit Fr. 1'000'000.- Eigenkapital und Fr. 1'000'000.- 

Hypothek) vermögensseitig nichts zu versteuern habe, wenn der sich aus der Weisung 

ergebende Formelwert bei 50% (oder wie hier deutlich unter 50%) des Verkehrswerts 

(Fr. 1'000'000.- Vermögenssteuerwert abzgl. Schulden Fr. 1'000'000.- = Fr. 0.-) liegt 

(vgl. BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 4.3 a.E., mit Hinweis auf BGE 124 I 159 E. 2 

betreffend Gebot der rechtsgleichen Behandlung der Eigentümer von beweglichem und 

unbeweglichem Vermögen). Zwar ist ungeachtet der gleichartigen wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit der Steuerpflichtigen in diesem Vergleich gestützt auf den Verfas-

sungsauftrag zur Förderung von Wohneigentum (Art. 108 der Bundesverfassung vom 

18. April 1999 [BV]) ein Unterschied gewollt und grundsätzlich zulässig; jedoch hat das 

Bundesgericht eben die besagten Schranken gesetzt (Vermögenssteuerwert mindes-

tens 70% vom Verkehrswert). Auch dieser Hintergrund verbietet es, die Rechtsgleich-

heit im Sinn des Pflichtigen einseitig mit Hinweis auf die Gruppe von Steuerpflichtigen 

zu fordern, bei welchen die besagten verfassungsmässigen Schranken unterschritten 

sind und die erforderlichen Anpassungen noch im Gange sind bzw. mit Blick auf die 

kantonsweite Umsetzung etwas Zeit benötigen.  

 

 Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auch noch die  

Gruppe der Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, bei denen die Rechtsprechung  

davon ausgeht, dass individuelle Schätzungen des Verkehrswerts sogar in Einzelfällen 

ohne weiteres dem schematischen Ergebnis der Weisung 2009 vorgehen (vgl.  

StRG, 29. Oktober 2020, 1 ST.2019.234, www.strgzh.ch; VGr, 20. Januar 2021, 

SB.2020.00115, www.vgrzh.ch; offenbar bestätigt durch das Bundesgericht am 

23. Dezember 2021, 2C_194/2021 [Begründung per Datum des vorliegenden Ent-

scheids noch nicht veröffentlicht]).  

 

- 23 - 
 
 
 

2 ST.2022.9 

 4. Gestützt auf diese Erwägungen ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsge-

mäss sind die Kosten des Verfahrens dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) 

und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).  

 

 

 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

 

 

1. Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

[…]