# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** af12bfdf-b055-5c9b-b32f-5dfc415b6bf2
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-09
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Vergabekammer 09.02.2023 V 2021 83
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_004_V-2021-83_2023-02-09.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann

U R T E I L  vom 9. Februar 2023

in Sachen

A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA B.________

gegen

Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner 

weiter verfahrensbeteiligt:
Gemeinderat Oberägeri

betreffend

Denkmalschutz 
(Unterschutzstellung Wohnhaus)

V 2021 83

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Urteil V 2021 83

A. Die Villa "C.________", Oberägeri, Assek. Nr. D.________, GS Nr. E.________, 
im Eigentum von A.________, ist seit 2011 im Inventar der schützenswerten Denkmäler 
und befindet sich in der Wohnzone 2b mit Ausnützungsziffer 0,4. Nachdem der Eigentü-
mer mit Gesuch vom 16. November 2020 um Entlassung des Wohnhauses aus dem In-
ventar ersucht hatte, stellte der Regierungsrat des Kantons Zug mit Beschluss vom 28. 
September 2021 die Villa "C.________" als Baudenkmal von lokaler Bedeutung unter kan-
tonalen Schutz. Der Schutzumfang umfasst im Sinne der Erwägungen den Standort des 
Gebäudes, die historische Baustruktur aus den 1920er-Jahren (tragende Wände, Decken 
und Böden), die für die äussere Erscheinung prägenden Elemente der Fassade und des 
Dachs, die innere Grundrissorganisation, die bauzeitliche Ausstattung im Erdgeschoss 
und im ersten Obergeschoss, insbesondere die historischen Bodenbeläge (Parkett, Rie-
men, Fliesen, Linoleum), die Stuckdecken, die Treppe mit Geländer, die Türen und Tür-
rahmen, die Wandtäfer und Wandschränke, den Kachelofen und die bauzeitlichen Radia-
toren.

Zur Begründung des Entscheids hielt der Regierungsrat fest, das fragliche Objekt habe ei-
nen äusserst hohen wissenschaftlichen, kulturellen und heimatkundlichen Wert. Das öf-
fentliche Interesse am Erhalt dieses denkmalpflegerisch äusserst bedeutsamen Objekts 
als Belegstück für künftige Generationen überwiege entgegenstehende Privatinteressen. 
Auch vermöge das öffentliche Interesse an einer Verdichtung das öffentliche Interesse an 
der Unterschutzstellung des Objekts nicht zu überwiegen. Die Unterschutzstellung sei ge-
eignet, den Erhalt des Objekts sicherzustellen. Die Unterschutzstellung sei zudem erfor-
derlich, denn nur mit einer solchen könne sichergestellt werden, dass die Baute in ihrer 
historischen Materialität erhalten bleibe. Die für eine bestimmungsgemässe Weiternutzung 
notwendigen Massnahmen bewegten sich im üblichen finanziellen Rahmen für ein Ge-
bäude dieses Alters und seien für die Bauherrschaft zumutbar. Auch unter Berücksichti-
gung eines zu erwartenden Ausnützungsverlustes für das Grundstück erweise sich die Un-
terschutzstellung als verhältnismässig.

In seinem Unterschutzstellungsbeschluss beschrieb der Regierungsrat die Villa 
"C.________" wie folgt: "Die Villa "C.________" wurde 1926 vom Architekten Arnold Jen-
ny-Blatter für sich selbst erbaut. Die Familie der heutigen Eigentümerschaft, die das Haus 
seit 1958 bewohnte, konnte es im Jahr 1986 erwerben. Das Objekt liegt in einer grosszü-
gigen parkähnlichen Gartenanlage mit einem reichen Bestand an Laubbäumen. Der statt-
liche Massivbau entstand über L-förmigem Grundriss und zeichnet sich durch ein volu-
minöses zweigeschossiges Mansarddach und eine zum See orientierte, zur repräsentati-

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ven Schauseite ausgebildete Giebelfassade aus. Der Bau wird durch einen risalitartigen 
Fassadenversatz auf der Nordseite, einen turmartigen Standerker an der Westfassade 
und einen Stubenerker mit Terrassendach auf der Südseite zu einem zeittypisch verspiel-
ten Gesamtvolumen ergänzt. Diese spannungsvolle Differenzierung der Volumetrie wird 
durch den Wechsel in der Fassadenmaterialisierung (Verputz und Holzschindeln) weiter 
gesteigert. Differenziert eingesetzter Bauschmuck wie die Verdachungen, Gesimse und 
Profilierungen der Sandsteingewände, die Rankenmotive auf den Dachuntersichten oder 
die Dachknäufe auf den Dachfirsten steigern den repräsentativen Anspruch des Gebäu-
des. Der original erhaltene Fensterbestand ergänzt das intakte äussere Erscheinungsbild 
des Heimatstilbaus. Die Raumdisposition mit den Hauptwohnräumen mit Blick auf den See 
und der inneren Erschliessung sowie den Versorgungsräumen im rückwärtigen Teil des 
Hauses ist an der differenzierten Ausgestaltung der Fassadenöffnungen erkennbar. Der 
östlich angefügte Querbau erhält insbesondere durch die integrierte, bauzeitliche Garage 
den Charakter eines angegliederten Ökonomiebaus. Aus jüngerer Zeit stammt die der 
Südfassade vorgelagerte Terrasse. Im Innern ist das Objekt, mit Ausnahme einiger Ver-
änderungen in den Nasszellen (Badezimmer, Küchen), fast unverändert mit einem reichen 
Bestand an originalen Parkett-, Riemen-, Fliesen- und Linoleumböden, Treppe mit Gelän-
der, Türen und Türrahmen, Wandtäfern- und Wandschränken, Textiltapeten, Stuckdecken, 
einem Kachelofen und Radiatoren aus der Bauzeit erhalten. In den Badezimmern des 
Obergeschosses sind zudem noch seltene, originale Lavabos dieser Zeit in Form eines 
Waschtisches vorhanden. Die Räume des zweiten Obergeschosses sind kleinteiliger und 
wurden damals vermutlich für Bedienstete genutzt. Der Dachraum im Längsbau dient da-
gegen als Estrich."

B. Am 29. Oktober 2021 erhob A.________, vertreten durch RA B.________, Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde und stellte folgende Rechtsbegehren:

"1. Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Zug vom 28. September 2021 sei aufzuheben.

2. Die Sache sei zur neuerlichen Beurteilung unter Wahrung des rechtlichen Gehörs an den Be-
schwerdegegner zurückzuweisen.

3. Eventualiter sei das Wohnhaus Assek. Nr. D.________, GS Nr. E.________, GB Oberägeri, nicht 
unter Schutz zu stellen und aus dem Inventar der schützenswerten Denkmäler zu entlassen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zu Lasten des Beschwerdegegners."

Zur Beschwerdebegründung wurde zusammengefasst geltend gemacht, das rechtliche 
Gehör des Beschwerdeführers sei in schwerwiegender Weise verletzt worden. Der ange-

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fochtene Entscheid sei bereits aus diesem Grund aufzuheben. Da die Gehörsverletzung 
im vorliegenden Verfahren nicht geheilt werden könne, habe zwingend eine Rückweisung 
an den Regierungsrat zur Neubeurteilung der Sache unter Wahrung des rechtlichen 
Gehörs des Beschwerdeführers zu erfolgen. Im Sinne einer Eventualbegründung werde 
rein vorsorglich die Schutzwürdigkeit des streitgegenständlichen Wohnhauses bestritten. 
Öffentliche und private Interessen sprächen gegen eine Unterschutzstellung. Es seien dies 
namentlich die vom Bundesgesetzgeber geforderte bauliche Verdichtung, der fehlende 
Mehrwert für die Allgemeinheit, die fehlende Befürwortung der Bevölkerung, der Konflikt 
mit bundesrechtlichen Lärmvorschriften sowie die privaten Interessen des Beschwerdefüh-
rers. Auch ein Blick auf die bisherige Praxis der Behörden und Gerichte betreffend die Un-
terschutzstellung im Kanton Zug und in der Gemeinde Oberägeri im Besonderen indiziere 
die Nichtunterschutzstellung sowie die Entlassung aus dem Inventar der schützenswerten 
Denkmäler. Demgegenüber stehe das Interesse des Denkmalschutzes. Die Interessen-
abwägung habe jedoch klarerweise zu Gunsten der Nichtunterschutzstellung und der vom 
Beschwerdeführer beantragten Entlassung aus dem Inventar auszufallen. Dies, weil durch 
die umfassende Unterschutzstellung des streitgegenständlichen Wohnhauses die Aus-
schöpfung der vorhandenen und zukünftig wohl noch wesentlich höheren Mehrausnützung 
vereitelt werde. Das Interesse der Allgemeinheit an der Erhaltung des fraglichen Denkmals 
sei gering, weil das Wohnhaus von der breiten Öffentlichkeit nicht wahrgenommen werde. 
Es stehe fest, dass die Unterschutzstellung des streitgegenständlichen Wohnhauses nicht 
dem Willen eines grösseren Teils der (örtlichen) Bevölkerung entsprechen würde. Weiter 
würde mit der angefochtenen Unterschutzstellung die Realisierung eines angemessenen 
Lärmschutzes mittels baulicher Massnahmen erheblich erschwert, wenn nicht sogar daue-
rhaft verunmöglicht. Eine Unterschutzstellung des Wohnhauses würde eine massive Ent-
wertung des Grundstücks GS E.________ nach sich ziehen, weil eine vernünftige bauliche 
Weiterentwicklung verunmöglicht werde. Die Bejahung der Verhältnismässigkeit scheitere 
insbesondere an der Zumutbarkeit, d.h. an der notwendigen Zweck-Mittel-Relation bzw. an 
der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne. Aus verschiedenen Gründen sei die Erstellung 
von freistehenden Zusatzbauten auf dem Grundstück vernünftigerweise nicht möglich bzw. 
sogar undenkbar. Angesichts des vorgesehenen, enorm weitgehenden Schutzumfangs sei 
im Übrigen nicht erkennbar, inwieweit die Möglichkeit der Anpassung an zeitgemässe 
Wohnbedürfnisse oder etwa eine alters- und behindertengerechte Nutzung möglich sein 
sollten. 

C. Den von ihm verlangten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– bezahlte der Beschwer-
deführer fristgerecht.

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D. In seiner Vernehmlassung vom 29. November 2021 beantragte der Gemeinderat 
Oberägeri, die Beschwerde sei gutzuheissen und der Beschluss des Regierungsrats sei 
aufzuheben. Eine Unterschutzstellung des Objekts sei klar nicht verhältnismässig, insbe-
sondere weil sie eine Entwicklung auf dem GS E.________ weder mit Erweiterungsbauten 
an der bestehenden Villa noch mit freistehenden Gebäuden städtebaulich zufriedenstel-
lend zulasse. Es sei zudem nicht im Sinne der Raumplanung, dass Bauland in einem 
Mass von nur rund einem Drittel der zulässigen Ausnützung (mit der aktuellen AZ 0,40) 
ausgenützt werden könne, weil ein Objekt unter Schutz gestellt werde. Es sei dem Be-
schwerdeführer beizupflichten, dass die Villa wegen der bestehenden Vegetation allge-
mein kaum wahrgenommen werde. Daher würde bei einem Abbruch des Gebäudes die-
ses von einer Mehrheit der Bevölkerung wohl kaum merklich vermisst. Das Interesse an 
der Mobilisierung von Bauland sei aus Sicht des Gemeinderats klar höher zu gewichten, 
als dass ein Gebäude unter Schutz gestellt werde, das von der Allgemeinheit kaum wahr-
genommen werde. 

E. Die Direktion des Innern des Kantons Zug reichte am 10. Januar 2022 im Auftrag 
des Regierungsrats eine Vernehmlassung ein und beantragte, die Beschwerde sei abzu-
weisen, soweit darauf eingetreten werden könne; alles unter Kosten- und Entschädigungs-
folgen zulasten des Beschwerdeführers. Auf die Ausführungen der Direktion des Innern 
wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.

F. Am 26. Januar 2022 teilte der Gemeinderat Oberägeri dem Gericht mit, dass er 
auf eine weitere Stellungnahme verzichte. Am 23. Februar 2022 reichte der Beschwerde-
führer eine Replik ein, und am 24. März 2022 duplizierte die Direktion des Innern. Auf die 
Ausführungen in diesen Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen einge-
gangen.

G. Am 15. Juni 2022 führte das Gericht auf dem Grundstück des Beschwerdeführers 
einen Augenschein durch. Das dabei erstellte Protokoll wurde den Parteien zugestellt. Am 
21. Juli 2022 reichte der Beschwerdeführer eine abschliessende Stellungnahme zur Ange-
legenheit ein. Gleichzeitig präzisierte er das Augenscheinprotokoll in einem Punkt. Die Di-
rektion des Innern nahm am 3. August 2022 abschliessend Stellung und stellte Anträge zu 
geringfügigen Berichtigungen zum Protokoll. Auch auf die Ausführungen in diesen Einga-
ben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.

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Das Verwaltungsgericht erwägt:

1.
1.1 Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht ausnahms-
weise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor; § 39 Abs. 1 des Denkmal-
schutzgesetzes (DMSG; BGS 423.11) statuiert im Gegenteil die Beschwerdemöglichkeit 
beim Verwaltungsgericht ausdrücklich. Als Eigentümer ist der Beschwerdeführer durch 
den Entscheid des Regierungsrats besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interes-
se an dessen Aufhebung oder Änderung (§ 62 VRG). Er ist somit ohne weiteres berech-
tigt, gegen diesen Entscheid vor Verwaltungsgericht Beschwerde zu führen. Die Be-
schwerde wurde zudem frist- und formgerecht eingereicht, weshalb sie vom Verwaltungs-
gericht zu prüfen ist.

1.2 Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann gemäss § 63 VRG jede Rechtsver-
letzung gerügt werden. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwen-
dung eines Rechtssatzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Miss-
brauch oder die Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen Ver-
fahrensvorschrift sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt werden 
kann die unrichtige Handhabung des Ermessens. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn 
der Regierungsrat nicht im Rahmen eines Verwaltungsbeschwerdeverfahrens, sondern – 
wie hier – erstinstanzlich entschieden hat (vgl. Bernhard Waldmann, in: Basler Kommentar 
BV, 2015, Art. 29a N 14). Überdies kann jede für den Entscheid erhebliche unrichtige oder 
ungenügende Feststellung des Sachverhalts angefochten werden.

2.
2.1 Der Beschwerdeführer macht eine Verletzung seines rechtlichen Gehörs geltend. 
Das Amt für Denkmalpflege und Archäologie (fortan: ADA) sehe im Falle der beabsichtig-
ten Unterschutzstellung eines Objekts mittels Verfügung gemäss eigenem Schema zum 
Verfahrensablauf vor, dass sowohl dem Grundeigentümer als auch der Standortgemeinde 
der Entwurf des Antrags an den Regierungsrat zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zuge-
stellt werde. Von dieser Zustellung könne das ADA nur dann absehen, wenn es die Ent-

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lassung aus dem Inventar resp. die Aufhebung des Schutzes beantrage. Der Beschwerde-
führer habe nach der Zustellung des im erstinstanzlichen Verfahren am 19. April 2021 
durchgeführten Augenscheins nichts mehr vom Regierungsrat resp. vom ADA gehört. Oh-
ne dass dem Beschwerdeführer Gelegenheit zur Stellungnahme zur beabsichtigten Unter-
schutzstellung gegeben worden wäre, habe der Regierungsrat die Unterschutzstellung be-
schlossen. Dadurch sei das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers in schwerwiegender 
Weise verletzt worden, bedenke man den mit dem angefochtenen Entscheid verbunde-
nen, sehr weitgehenden Eingriff in die Eigentumsgarantie. Das gelte umso mehr, als das 
Verwaltungsgericht vorliegend nur über eingeschränkte Kognition verfüge. 

2.2 Der aus Art. 29 Abs. 2 BV abgeleitete Anspruch auf rechtliches Gehör gibt dem 
Betroffenen als persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht das Recht, sich vor Erlass ei-
nes in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zu äussern, erhebliche Beweise 
beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu 
werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zu-
mindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dies geeignet ist, den Entscheid zu beein-
flussen. Dem Mitwirkungsrecht entspricht die Pflicht der Behörde, die Argumente und Ver-
fahrensanträge der Partei entgegenzunehmen und zu prüfen sowie die rechtzeitig und 
formrichtig angebotenen Beweismittel abzunehmen, es sei denn, diese beträfen eine nicht 
erhebliche Tatsache oder seien offensichtlich untauglich, über die streitige Tatsache Be-
weise zu erbringen (vgl. BGer 2C_844/2018 vom 12. Juni 2020 E. 5.2 m.H.).

2.3 Zu beachten ist zunächst, dass das erstinstanzliche Verfahren durch eine Eingabe 
des Beschwerdeführers selbst eingeleitet wurde. In seinem beim ADA eingereichten Ge-
such vom 16. November 2020 um Entlassung des Wohnhauses aus dem Inventar der 
schützenswerten Denkmäler wies er auf die Stärkung der Mitspracherechte durch die am 
14. Dezember 2019 in Kraft getretene Änderung des DMSG hin und darauf, dass er und 
die Gemeinde Oberägeri das Interesse an einer baulichen Entwicklung auf dem stark un-
ternutzten GS E.________ stärker gewichteten als den Schutz des inventarisierten Wohn-
hauses. Er habe den planerischen Nachweis erbracht, dass bauliche Erweiterungen im 
Falle einer Unterschutzstellung des Wohnhauses unrealistisch seien. Das Wohnhaus habe 
für die Bevölkerung von Oberägeri heute keinen Stellenwert, ja dürfte einer grossen Mehr-
heit nicht einmal bekannt sein. Es gebe viele andere Objekte in der Gemeinde Oberägeri, 
die für die Wahrung des Ortsbildes, des geschichtlichen Verständnisses oder des kulturel-
len Erbes der Gemeinde von wichtigerer Bedeutung seien. Weiter wurden am 9. April 
2021 allen Verfahrensbeteiligten im Hinblick auf den Augenschein der Fachbericht des 

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ADA vom 12. März 2021 eine Volumenstudie der G.________ AG und ein Auszug aus 
dem Protokoll des Gemeinderats Oberägeri vom 11. Januar 2021 zugestellt. Im Fachbe-
richt des ADA wurde der äusserst hohe wissenschaftliche und kulturelle Wert der Villa 
festgestellt und begründet. In der Folge wurden beim Augenschein vom 19. April 2019 
sämtliche weiteren Punkte, die der Beschwerdeführer dann auch in seiner Verwaltungsbe-
schwerde vom 29. Oktober 2021 vorbrachte, angesprochen: So wurde eingangs nochmals 
die Schutzwürdigkeit des Gebäudes thematisiert. Im Weiteren ging der Beschwerdeführer 
auf das seiner Meinung nach wegen der versteckten Lage des Gebäudes geringe Interes-
se der Öffentlichkeit an einer Unterschutzstellung, das entgegenstehende Verdichtungsin-
teresse der Gemeinde zur Schaffung von Wohnraum, den Ausnützungsverlust infolge der 
unmöglichen baulichen Entwicklung, die Lärmproblematik und die seiner Meinung nach 
unverhältnismässig hohen Kosten von dannzumal geschätzt ca. Fr. 3 Mio. für eine Sanie-
rung des Gebäudes ein. Die Gemeinde ihrerseits machte geltend, dass es sich um eines 
von fünf Mustergrundstücken handle, auf denen sie eine innere Verdichtung realisieren 
möchte. Bei einer Unterschutzstellung würde das streitbetroffene Grundstück aus dem 
Projekt fallen. In der Folge reichte der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 25. Mai 2021 
einen Zustandsbericht der G.________ AG sowie eine Grobschätzung der Baukosten ein; 
gemäss letzterer sei mit Sanierungskosten von rund Fr. 4,9 Mio. zu rechnen, was deutlich 
höher sei als die am Augenschein geschätzte Grössenordnung. Die Tragbarkeit der Kos-
ten für das Gemeinwesen, so der Beschwerdeführer, sei nicht gegeben, zumal die Bei-
tragssätze im revidierten Gesetz deutlich angehoben worden seien.

2.4 Aus dieser Darlegung geht hervor, dass sich der Beschwerdeführer im Unter-
schutzstellungsverfahren zu sämtlichen massgebenden Punkten ausführlich äussern 
konnte. Soweit der Beschwerdeführer rügt, er habe sich nicht vollständig zur Sache äus-
sern können, verkennt er den Charakter des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Dieser ver-
langt nicht, dass eine Partei die Gelegenheit erhalten muss, sich zu jedem möglichen Er-
gebnis, das von der entscheidenden Behörde ins Auge gefasst wird, zu äussern. Die 
Behörde hat in diesem Sinne nicht ihre Begründung den Parteien vorweg zur Stellung-
nahme zu unterbreiten. Es genügt, dass sich die Parteien zu den Grundlagen des Ent-
scheids, insbesondere zum Sachverhalt sowie zu den anwendbaren Rechtsnormen, vor-
weg äussern und ihre Standpunkte einbringen können (BGE 132 II 485 E. 3.4 m.H.). Über 
diese Gelegenheit hat der Beschwerdeführer im hier strittigen Unterschutzstellungsverfah-
ren vollumfänglich verfügt. Sein Anspruch auf rechtliches Gehör wurde somit nicht verletzt. 
Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass sich das ADA nicht an sein damals noch im 
Internet veröffentlichtes und inzwischen nicht mehr verwendetes Ablaufschema "Verfahren 

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Unterschutzstellung mittels Verfügung" gehalten hatte, indem es darauf verzichtet hatte, 
dem Beschwerdeführer den Beschlussentwurf zur Stellungnahme zuzustellen. Ein solches 
Ablaufschema begründet keinen weitergehenden Anspruch auf rechtliches Gehör. 

3.
3.1 Paragraph 2 DMSG umschreibt nach den am 14. Dezember 2019 in Kraft getrete-
nen Gesetzesänderungen vom 31. Januar 2019 den Begriff des Denkmals. Danach sind 
Denkmäler Siedlungsteile, Gebäudegruppen, gestaltete Freiräume, Verkehrsanlagen, Ein-
zelbauten, archäologische Stätten und Funde sowie in einer engen Beziehung hiezu ste-
hende bewegliche Objekte, die einen äusserst hohen wissenschaftlichen, kulturellen oder 
heimatkundlichen Wert darstellen (zwei von drei Kriterien müssen kumulativ erfüllt sein). 
Objekte, deren Schutz erwogen wird, sind im Inventar der schützenswerten Denkmäler 
festzuhalten (§ 5 und § 21 Abs. 1 Satz 1 DMSG). Objekte, an deren Erhaltung ein äusserst 
hohes öffentliches Interesse besteht, werden unter kantonalen Schutz gestellt und in das 
Verzeichnis der geschützten Denkmäler eingetragen (§ 4 DMSG). Der Regierungsrat ent-
scheidet über die Unterschutzstellung eines Denkmals, falls der Schutz des Denkmals 
nicht einvernehmlich durch öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Eigentümerschaft zustan-
de kommt (§ 10 Abs. 1 lit. a DMSG). Gestützt auf § 25 Abs. 1 DMSG beschliesst er über 
die Unterschutzstellung und den Schutzumfang, wenn das Denkmal von äusserst hohem 
wissenschaftlichem, kulturellem oder heimatkundlichem Wert ist (zwei von drei Kriterien 
müssen kumulativ erfüllt sein; lit. a), das öffentliche Interesse an dessen Erhaltung allfälli-
ge entgegenstehende Privatinteressen oder anderweitige öffentliche Interessen überwiegt 
(lit. b), die Massnahme verhältnismässig ist und eine langfristige Nutzung ermöglicht wird 
(lit. c), die dem Gemeinwesen entstehenden Kosten auch auf Dauer tragbar erscheinen 
(lit. d).

3.2 Gemäss dem Regierungsrat hat das fragliche Objekt einen äusserst hohen wis-
senschaftlichen, kulturellen und heimatkundlichen Wert und erfüllt somit die kumulativen 
Kriterien von § 25 Abs. 1 lit. a DMSG hinreichend. Der Beschwerdeführer weist darauf hin, 
er sei keine Fachperson der Denkmalpflege und des Heimatschutzes. Dementsprechend 
sei es ihm nicht möglich, den denkmalpflegerischen Wert des streitgegenständlichen 
Wohnhauses zu beurteilen. Er bestreitet in seiner Beschwerde die Schutzwürdigkeit ledig-
lich vorsorglich mit Nichtwissen und führt aus, beim Fachbericht des ADA vom 12. März 
2021, auf welchen sich der Regierungsrat wohl hauptsächlich gestützt habe, handle es 
sich um eine verwaltungsinterne Beurteilung, welche den Anforderungen an ein neutrales 
Gutachten – insbesondere angesichts des schweren Eigentumseingriffs, der mit dem Ent-

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scheid verbunden sei, – nicht genüge. Beim Augenschein vom 15. Juni 2022 erklärte der 
Beschwerdeführer zudem, das ADA habe einen sehr detaillierten Fachbericht vorgelegt, 
den er zwar nicht beurteilen könne, der aber nachvollziehbar sei. Auch für das Gericht ist 
der äusserst hohe denkmalpflegerische Wert des Wohnhauses ausgewiesen, was insbe-
sondere beim Augenschein klar ersichtlich wurde. Es ist dem Regierungsrat und seiner 
Fachbehörde zuzustimmen, wenn sie darauf hinweisen, dass die Villa "C.________" aus 
bautypologischer, baukünstlerischer und siedlungsgeschichtlicher Sicht einen äussert ho-
hen wissenschaftlichen und kulturellen Wert hat. Bezüglich der Erfüllung der Anforderun-
gen von § 25 Abs. 1 lit. a DMSG bedarf es daher keineswegs eines gerichtlichen Gutach-
tens, wie dies der Beschwerdeführer beantragt, umso mehr als einerseits der Beschwer-
deführer nicht substanziiert, warum die Beurteilung des ADA den Anforderungen an ein 
neutrales Gutachten nicht genügen sollte und andererseits Amtsberichte einer fachkundi-
gen Amtsstelle zwar keine eigentlichen Gutachten sind, ihnen indessen die gleiche Be-
weiskraft zukommen soll (Marco Donatsch, in: Kommentar zum VRG des Kantons Zürich, 
3. Aufl. 2014, § 60 N 14) und auf den Sachverstand der eigenen Ämter abzustellen aus 
Kostenüberlegungen und auch aus Gründen der Verkürzung der Verfahrensdauer Sinn 
macht (vgl. BGer 1C_225/2011 vom 8. September 2011 E. 2.4). Der Fachbericht des ADA 
erfüllt bezüglich der Frage des denkmalpflegerischen Werts der Villa "C.________" die An-
forderungen an ein beweiskräftiges Gutachten. Das ADA verfügt zweifellos über die erfor-
derliche Sachkunde. Die Expertise ist vollständig, klar, gehörig begründet und frei von Lü-
cken und Widersprüchen. 

3.3 Als Zwischenresultat ergibt sich somit, dass das Wohnhaus einen äusserst hohen 
wissenschaftlichen, kulturellen und heimatkundlichen Wert aufweist und somit die in § 25 
Abs. 1 lit. a DMSG formulierten Anforderungen erfüllt. Insoweit besteht auch ein äusserst 
hohes öffentliches Interesse an der Unterschutzstellung.

4.
4.1 Gemäss § 25 Abs. 1 lit. b und c DMSG muss das öffentliche Interesse an der Er-
haltung des Denkmals allfällige entgegenstehende Privatinteressen oder anderweitige öf-
fentliche Interessen überwiegen; die Massnahme muss verhältnismässig sein, und eine 
langfristige Nutzung muss ermöglicht werden. Denkmalschutzmassnahmen beschränken 
die aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) abgeleitete Baufreiheit. Eigentumsbeschrän-
kungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie 
gewichtig dieses Interesse ist und in welchem Ausmass es einen denkmalpflegerischen 
Schutz eines Objekts verlangt, ist bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit im engeren 

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Sinne im Einzelfall aufgrund der gesamten Umstände zu prüfen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 
vgl. auch BGE 140 I 381 E. 4.5; 136 I 87 E. 3.2; je mit Hinweisen; BGer 1C_368/2019 vom 
9. Juni 2020 E. 11.3). Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, 
je schutzwürdiger eine Baute ist (BGE 126 I 219 E. 2c). Demnach können sehr erhebliche 
finanzielle Interessen der Verfolgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses im 
Wege stehen. Dagegen müssen auch sehr grosse finanzielle Interessen der Grundei-
gentümer gewichtigen öffentlichen Interessen des Denkmalschutzes weichen, weil sonst 
das Gemeinwesen kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Gemäss dieser Recht-
sprechung kommt rein finanziellen Interessen eines Eigentümers an der möglichst ge-
winnbringenden Nutzung seiner Liegenschaft im Verhältnis zu gewichtigen öffentlichen In-
teressen an raumplanerischen oder denkmalschützerischen Massnahmen grundsätzlich 
kein entscheidendes Gewicht zu (BGer 1C_514/2020 vom 5. Mai 2021 E. 9.1 mit Hinwei-
sen). 

4.2 Als allgemeines Verfassungsprinzip nach Art. 5 Abs. 2 BV unterliegt die Verhält-
nismässigkeit an sich der uneingeschränkten Kognition. Verlangt aber bereits die Anwen-
dung einer Gesetzesvorschrift gestützt auf unbestimmte Rechtsbegriffe eine Abwägung, 
hat das Gericht diese gegenüber dem Entscheid der Vorinstanz mit Zurückhaltung zu be-
urteilen (vgl. Donatsch, a.a.O., § 50 N 34). Die Verhältnismässigkeit und Zumutbarkeit ei-
ner Unterschutzstellung kann umso eher bejaht werden, je höher die Schutzwürdigkeit ei-
nes Objektes zu gewichten ist.

5.
5.1 Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass für das interessierende Grundstück, 
welches über eine Fläche von 1'997 m2 verfügt, – Stand heute – eine Ausnützungsziffer 
von 0,4 gelte. Damit betrage die zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) auf dem 
Grundstück 798,80 m2. Mit dem streitgegenständlichen Wohngebäude werde eine aGF 
von rund 282,30 m2 konsumiert. Damit bestehe heute auf GS E.________ eine Unternut-
zung von rund 516,50 m2 aGF. Mit anderen Worten sei das Grundstück heute nur gut zu 
einem Drittel ausgenützt. Durch die umfassende Unterschutzstellung des streitge-
genständlichen Wohngebäudes werde die Ausschöpfung der vorhandenen Mehrausnüt-
zung vereitelt. Die Einwohnergemeinde Oberägeri befinde sich derzeit mitten in der Orts-
planungsrevision. In diesem Zusammenhang würden auch die Ausnützungsziffern ange-
passt. Gemäss Auskunft des Abteilungsleiters Bau und Sicherheit der Gemeinde Oberä-
geri solle auch in den Wohnzonen W2b eine Ausnützungsziffer von voraussichtlich 0,56 
gelten, was einer Erhöhung um 40 % entspreche. Damit könnte auf dem Grundstück nach 

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Rechtskraft der Ortsplanungsrevision eine aGF von rund 1'118,32 m2 realisiert werden. Da 
bei der umfassenden Unterschutzstellung keine zusätzliche Geschossfläche generiert 
werden könne, würden im Falle einer Unterschutzstellung nach Rechtskraft der Ortspla-
nungsrevision sage und schreibe 868,32 m2 aGF ungenutzt bleiben. Das GS E.________ 
wäre nur zu rund 22 % ausgenutzt. Mit der Revision des Bundesgesetzes über die Raum-
planung habe sich der Bund zum Ziel gesetzt, die Siedlungsentwicklung nach innen zu 
lenken. Vor diesem Hintergrund sei die Neueinzonung von Bauland im Kanton Zug im 
Rahmen der laufenden, gemeindlichen Ortsplanungsrevisionen praktisch ausgeschlossen. 
Umso wichtiger sei daher, die bestehenden Bauzonen zu verdichten und bestmöglich aus-
zunützen. Es sei in Rechtsprechung und Lehre denn auch anerkannt, dass das Ziel einer 
verstärkten Siedlungsentwicklung nach innen im öffentlichen Interesse liege und im Span-
nungsverhältnis zum Schutz von Baudenkmälern stehe. Dem Verdichtungsinteresse 
komme im vorliegenden Fall erhöhtes Gewicht zu, da es sich beim GS E.________ mit 
fast 2'000 m2 um ein sehr grosses Grundstück mit erheblichem Potential für eine bauliche 
Verdichtung handle. Zudem liege das Grundstück in unmittelbarer Nähe zur Bushaltestelle 
"H.________" und direkt an der Kantonsstrasse, sei also hervorragend erschlossen. Ge-
nau aus diesen Gründen habe die Gemeinde Oberägeri das GS E.________ zwecks inne-
rer Verdichtung in eine Probeplanung integriert. Zusammengefasst spreche ein erhebli-
ches raumplanerisches Interesse gegen die Unterschutzstellung des streitgegenständli-
chen Wohnhauses. Dieses Interesse stufe der Regierungsrat zu Unrecht als gering ein.

Das Bundesgericht habe unmissverständlich festgehalten, dass im Rahmen der Interes-
senabwägung einer möglichen Unterschutzstellung eines Denkmals zu berücksichtigen 
sei, wie hoch das Interesse der Allgemeinheit an der Erhaltung des fraglichen Denkmals 
sei. Mit anderen Worten dürfe eine Unterschutzstellung nicht nur im Interesse eines be-
grenzten Kreises von Fachleuten sein, sondern müsse von einem grösseren Teil der Be-
völkerung befürwortet werden (vgl. BGer 1C_555/2010 vom 23. Februar 2011 E. 2.1; Wal-
ter Engeler, Handbuch Heimatschutzrecht, 2020, § 7 Rz. 57). Das streitgegenständliche 
Wohnhaus liege zurückversetzt an der Strasse zwischen Unterägeri und Oberägeri in der 
Siedlungsperipherie. Entlang der südlichen Grundstücksgrenze von GS E.________ be-
finde sich eine üppige Vegetation, welche die Sicht auf das streitgegenständliche Wohn-
haus stark einschränke. Hinzu komme, dass auf dem fraglichen Abschnitt der Strasse 
Tempo 60 gelte. Dies habe zur Folge, dass vorbeifahrende Autofahrer das interessierende 
Wohngebäude auch dann kaum wahrnehmen würden, wenn die besagte Vegetation nicht 
vorhanden wäre. Im fraglichen Gebiet sei sodann kaum mit erhöhtem Publikumsverkehr 
wie etwa in einer Fussgängerzone oder einem Dorfzentrum zu rechnen, liege das Grunds-

13

Urteil V 2021 83

tück doch fernab des Dorfzentrums in einer reinen Wohnzone. Folglich stelle das Wohn-
haus kein wichtiges bzw. prägendes Element im Ortsbild der Gemeinde Oberägeri dar, wie 
das z.B. bei Gebäuden in der Kernzone oder der Ortsbildschutzzone der Fall sei. Es sei in 
diesem Zusammenhang auch auf das Votum des Abteilungsleiters Bau und Sicherheit der 
Gemeinde Oberägeri am Augenschein vom 19. April 2021 zu verweisen, der ausgeführt 
habe, er sei in Oberägeri aufgewachsen und lebe seit 47 Jahren in der Gegend. Das Haus 
sei ihm vorher nie aufgefallen. Das streitgegenständliche Wohnhaus sei, so der Be-
schwerdeführer weiter, durch den im Raum Zug wenig bekannten Zürcher Architekten Ar-
nold Jenny(-Blatter) für sich selbst gebaut worden. Auch seien keine Bezüge zur Ge-
schichte oder zu geschichtsträchtigen Personen des Kantons Zug erkennbar. Damit fehle 
es dem streitgegenständlichen Wohnhaus insbesondere an einem lokalen, heimatkundli-
chen Bezug. Zusammengefasst ergebe sich, dass das streitgegenständliche Wohnhaus 
von der breiten Öffentlichkeit nicht wahrgenommen werde. Es könne deshalb auch nicht 
von einer breiten Unterstützung der Öffentlichkeit ausgegangen werden. Damit würde eine 
Unterschutzstellung nur einem beschränkten Kreis von Fachleuten der Denkmalpflege zu-
gutekommen. Das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung des Wohnhauses sei 
deshalb – trotz allfälliger Schutzwürdigkeit nach § 25 Abs. 1 lit. a DMSG aus wissenschaft-
licher Sicht – nicht als hoch zu werten.

Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 7. Dezember 2015 sei die Motion "Oberägeri – 
(k)ein Ballenberg: Denkmalschutz mit Mass" mit 403 zu 2 Stimmen als erheblich erklärt 
worden. Diese Motion verlange vom Gemeinderat Oberägeri unter anderem, sich im Rah-
men seiner Möglichkeiten dafür einzusetzen, (a) dass nur besonders schützenswerte Ob-
jekte unter Denkmalschutz gestellt werden, (b) der Wille und die Bedürfnisse des Ei-
gentümers angemessen mit einbezogen werden, (c) im Normalfall Rekonstruktionen der 
Vorzug gegeben wird und (d) finanziell tragbare, der heutigen Wohnqualität entsprechen-
de Sanierungen ermöglicht werden. Ziel solle es sein, einer Inventarisierung auf Vorrat 
entgegenzuwirken und das Verzeichnis der inventarisierten Objekte zu straffen. Der Ge-
meinderat habe sich mit Schreiben vom 11. Januar 2021 unter Verweis auf das Entwick-
lungspotential des GS E.________ gegen eine Unterschutzstellung ausgesprochen. An 
dieser Meinung habe er am Augenschein vom 19. April 2021 ausdrücklich festgehalten. 
Damit stehe fest, dass die Unterschutzstellung des streitgegenständlichen Wohnhauses 
nicht dem Willen eines grösseren Teils der (örtlichen) Bevölkerung entsprechen würde. 

Das streitgegenständliche Wohngebäude liege rund 22 m von der viel und schnell befah-
renen Kantonsstrasse entfernt. Untersuchungen des kantonalen Tiefbauamts aus dem 

14

Urteil V 2021 83

Jahr 2014 hätten ergeben, dass der Immissionsgrenzwert für Strassenlärm gemäss der 
Lärmschutz-Verordnung (LSV) bei der Liegenschaft GS E.________ des Beschwerdefüh-
rers überschritten sei. Es bestehe somit im Grundsatz eine Sanierungspflicht nach Art. 13 
LSV. Aus diesem Grund habe das Tiefbauamt im Jahr 2014/2015 eine Lärmsanierung der 
Strasse mittels Erstellung einer Lärmschutzwand geplant. In seiner Stellungnahme vom 
3. September 2014 habe das ADA die geplante Lärmschutzwand als eine Beeinträchti-
gung des – damals lediglich inventarisierten – Wohnhauses gewertet. Das ADA habe dies 
mit der gestalterischen Einheit zwischen dem Wohnhaus und dem Aussenraum, welche 
durch die Lärmschutzwand massiv gestört werde, begründet. Folglich habe das Tiefbau-
amt dem Beschwerdeführer unter Berufung auf Art. 14 Abs. 1 lit. b LSV den Verzicht auf 
die Lärmschutzwand mitgeteilt. Der Lärmschutz sei deshalb bis heute ein ungelöstes Pro-
blem. Mit der angefochtenen Unterschutzstellung würde die Realisierung eines angemes-
senen Lärmschutzes mittels baulicher Massnahmen in jedem Fall erheblich erschwert, 
wenn nicht sogar dauerhaft verunmöglicht. Damit spreche ein weiteres, erhebliches öffent-
liches Interesse gegen die Unterschutzstellung des Wohnhauses.

Es sei nicht von der Hand zu weisen, dass auch private Interessen des Grundeigentümers 
auf dem Spiel stünden. Eine Unterschutzstellung des Wohnhauses würde eine massive 
Entwertung des GS E.________ nach sich ziehen. Dies deshalb, weil eine vernünftige 
bauliche Weiterentwicklung im Falle einer Unterschutzstellung verunmöglicht werde. Zu 
diesem Schluss komme nicht nur die Gemeinde Oberägeri bzw. der gemeindliche Orts-
planer, sondern auch eine vom Beschwerdeführer zugezogene Fachperson. Im "Exposé 
zu Schutzobjekt und Zusatzvolumen" vom 10. August 2020 komme der Architekt und an-
erkannte Fachmann für Umbauten bei denkmalgeschützten Gebäuden, I.________, zum 
Schluss, dass eine Zusatzbaute im Kontext von Villa und Gartenanlage grundsätzlich kri-
tisch beurteilt werden müsse. Selbst ein horizontal und vertikal reduziertes Volumen, wel-
ches der Villa untergeordnet würde, dürfte das Schutzobjekt nachteilig bedrängen. Diese 
Schlussfolgerung sei ohne weiteres nachvollziehbar, wenn man bedenke, dass das ADA 
im Jahr 2014 selbst die Erstellung einer Lärmschutzwand als eine massive Beeinträchti-
gung des damals bloss inventarisierten Wohnhauses qualifiziert habe. Angesichts des 
Ausmasses des durch eine Unterschutzstellung bewirkten Ausnützungsverlustes dürfte die 
Schwelle zur materiellen Enteignung überschritten sein.

5.2
5.2.1 Bezüglich des vom Beschwerdeführer geltend gemachten Verdichtungsinteresses 
auf dem GS E.________ erwog der Regierungsrat, das generelle raumplanerische Inter-

15

Urteil V 2021 83

esse an einer Verdichtung im Siedlungsgebiet sei für sich nicht "automatisch" höher zu 
gewichten als die Unterschutzstellung eines Objekts, zumal im Kanton Zug nur 2,5 % der 
versicherten Gebäude als Denkmäler unter Schutz gestellt seien und auch davon nur we-
nige Liegenschaften aufgrund der Unterschutzstellung eine Einbusse des baurechtlich 
zulässigen Ausnützungspotentials zu gewärtigen hätten. Die vom Eigentümer eingereich-
ten Studien (Flächenstudie der G.________ AG [Datum unleserlich] und Exposé zu 
Schutzobjekt und Zusatzvolumen von J.________ AG vom 10. August 2020) zeigten 
nachvollziehbar auf, dass im Falle einer Unterschutzstellung mit einem gewissen Ausnüt-
zungsverlust zu rechnen sei. Dieser Verlust beziehe sich jedoch nur auf das jeweils betrof-
fene Grundstück und nicht auf die Nachbargrundstücke oder gar auf ein ganzes Quartier. 
Angesichts der äusserst hohen wissenschaftlichen, kulturellen und heimatkundlichen Be-
deutung des fraglichen Objekts erscheine diese Einschränkung der Verdichtungsmöglich-
keiten auf diesem Grundstück daher vertretbar. Weder von der Gemeinde noch vom Be-
schwerdeführer sei geltend gemacht worden, dass im vorliegenden Fall besondere Gege-
benheiten vorlägen. Zwar habe die Gemeinde festgestellt, dass das Grundstück des Be-
schwerdeführers sich für innere Verdichtung eignen würde und sie diese darauf auch rea-
lisieren möchte. Konkrete Gründe, warum das fragliche Grundstück von besonderem In-
teresse wäre, seien allerdings nicht vorgebracht worden und seien auch nicht ersichtlich. 
Insbesondere mache die Gemeinde nicht geltend, dass sie für eine innere Verdichtung auf 
das fragliche Grundstück angewiesen wäre. Im Gegenteil: Ein Vertreter der Gemeinde ha-
be anlässlich des Augenscheins vom 19. April 2021 ausgeführt, dass das Grundstück im 
Falle der Unterschutzstellung aus dem Projekt "rausfallen" würde. Daraus gehe hervor, 
dass in der Gemeinde offenbar andere Möglichkeiten für die innere Verdichtung bestün-
den, ohne dass Denkmalschutzinteressen entgegenstehen würden. Dementsprechend sei 
dem Verdichtungsinteresse im vorliegenden Fall keine besondere Bedeutung beizumes-
sen. Das öffentliche Interesse an einer Verdichtung vermöge das öffentliche Interesse an 
der Unterschutzstellung des zu beurteilenden Objekts nicht zu überwiegen. 

5.2.2 Namentlich seit der Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raum-
planungsgesetz, RPG; SR 700) vom 15. Juni 2012 (in Kraft seit 1. Mai 2014) gehört es zu 
den erklärten Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, den Boden haushälterisch zu 
nutzen und die Siedlungsentwicklung namentlich durch bessere Ausnützung und Verdich-
tung der bestehenden Siedlungsflächen nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 1 und 2 lit. abis 
und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Das revidierte RPG verpflichtet die Kantone zudem, binnen 
fünf Jahren ihre kantonalen Richtpläne anzupassen, insbesondere um eine hochwertige 
Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und die Siedlungserneuerung zu stärken 

16

Urteil V 2021 83

(Art. 8a Abs. 1 lit. c und e RPG). Das Bundesgericht hat in seiner jüngeren Rechtspre-
chung dem Anliegen der inneren Verdichtung vorab im Zusammenhang mit Fragen des 
Bauens an lärmbelasteten Standorten Gewicht eingeräumt und bei der Abwägung der ver-
schiedenen, einander entgegenstehenden Interessen berücksichtigt (BGE 145 II 189 
E. 8.1; 142 II 100 E. 4.6).

5.2.3 Im Grundsatz ist es richtig, dass es sich bei der Verdichtung um ein öffentliches 
Interesse im Sinne der Raumplanung handelt. Wie die Gemeinde Oberägeri selbst aus-
führt, hat sie jedoch noch andere Möglichkeiten, dem Gebot der inneren Verdichtung an 
Orten nachzukommen, wo sie nicht in einem ausgeprägten Konflikt mit dem Denkmal-
schutz steht, und ist zur Erfüllung dieser Aufgabe nicht allein vom Grundstück des Be-
schwerdeführers abhängig. Zudem befindet sich das GS E.________ nicht an einer Zen-
trumslage, wo ein erhöhtes öffentliches Interesse an der Ausnützung der baurechtlich 
zulässigen Dichte besteht. Das öffentliche Interesse an der Verdichtung ist im vorliegen-
den Fall daher als nicht hoch zu bewerten. Jedenfalls ist es wesentlich geringer als das In-
teresse an der Erhaltung des Gebäudes auf dem GS E.________ mit dessen äusserst ho-
hen denkmalpflegerischen Wert.

5.3
5.3.1 Zur Frage der Unterstützung der Unterschutzstellung der Villa "C.________" durch 
die Bevölkerung führt der Regierungsrat aus, die (ständige) Einsehbarkeit von Denkmälern 
für eine breite Öffentlichkeit sei kein zwingendes Kriterium für die Unterschutzstellung. 
Auch die Tatsache, dass das fragliche Objekt nie öffentlich zugänglich gewesen sei, 
schliesse einen Zeugnis- und Denkmalwert somit nicht aus. Der Schutz von Denkmälern 
habe insbesondere zum Zweck, wichtige geschichtliche Zeugnisse für künftige Generatio-
nen zu erhalten. Das zu beurteilende Objekt sei ein sehr gut erhaltenes bauliches Zeugnis 
für die Wohnkultur in der Epoche des Heimatstils, dessen ausserordentliche baukünstleri-
sche und handwerkliche Qualitäten auch für Laien leicht nachvollziehbar sein dürften. Es 
habe zudem einen hohen Seltenheitswert über die Gemeindegrenzen hinaus. Auch wenn 
sich die Umgebung verändert habe und das Objekt heute ein verborgenes Juwel darstelle, 
ändere das nichts an seinem überaus hohen kulturellen und heimatkundlichen Zeugnis-
wert und der damit verbundenen wissenschaftlichen Bedeutung. Das öffentliche Interesse 
am Erhalt dieses denkmalpflegerisch äusserst bedeutsamen Objekts als Belegstück für 
künftige Generationen überwiege daher entgegenstehende Privatinteressen. 

17

Urteil V 2021 83

5.3.2 Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingrif-
fen verbunden sind, dürfen sie nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von 
Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter abgestützt sein und von einem grösseren 
Teil der Bevölkerung befürwortet werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültig-
keit erheben zu können (BGE 135 I 176 E. 6.2; 120 Ia 270 E. 4a; BGer 1C_555/2010 vom 
23. Februar 2011 E. 2.1). Denn letztlich dient der Denkmalschutz immer der Allgemeinheit. 
Ein geschütztes Objekt kann man selbst als Eigentümer sozusagen nicht ganz allein be-
sitzen, da es zum kulturellen Erbe des Landes gehört, was Verantwortung und Pflichten 
mit sich bringt, die notwendigerweise über Privatinteressen hinausgehen.

5.3.3 Es trifft zu, dass die heute bestehende Vegetation entlang der südlichen Grunds-
tückgrenze von GS E.________ die Sicht auf das streitgegenständliche Gebäude etwas 
einschränkt. Dies mag nicht zuletzt daher rühren, dass sich die das Haus bewohnende 
Familie verständlicherweise bewusst möglichst viel Sichtschutz und damit Privatheit be-
wahren wollte. Insbesondere für Fussgänger, aber auch für Insassen von auf der Kan-
tonsstrasse vorbeifahrenden Autos und insbesondere für Passagiere in den ZVB-
Linienbussen bei deren An- und Wegfahrten von der Bushaltestelle "H.________" ist die 
repräsentative Seeseite des Objekts auf einer Strecke von mehreren Metern aber auch in 
der Hauptvegetationszeit von Süden bzw. vom Ufer des Ägerisees her durchaus wahr-
nehmbar. Ausserhalb der Hauptvegetationszeit, wenn sich weniger Blätter an den Bäumen 
befinden, ist die Sichtbarkeit sogar noch besser. Es mag auch zutreffen, dass die Villa 
"C.________" wegen ihrer nicht besonders prominenten bzw. zentralen Lage einer Mehr-
heit der Bevölkerung von Oberägeri eher wenig bekannt ist. Die (ständige) Einsehbarkeit 
und überhaupt die Bekanntheit von Denkmälern ist aber kein zwingendes Kriterium für die 
Unterschutzstellung. Das Gericht ist zudem davon überzeugt, dass, wenn man das Objekt 
in der Öffentlichkeit stärker bekannt machen und erklären würde, für einen grösseren Teil 
der Bevölkerung die Einschätzung des Regierungsrats und des ADA, dass das fragliche 
Objekt einen äusserst hohen wissenschaftlichen, kulturellen und heimatkundlichen Wert 
hat, nachvollziehbar wäre. 

Die vom Beschwerdeführer angeführte Erheblicherklärung (mit 403 zu 2 Stimmen) der Mo-
tion "Oberägeri – (k)ein Ballenberg: Denkmalschutz mit Mass" anlässlich der Gemeinde-
versammlung vom 7. Dezember 2015 kann zwar durchaus ein Indiz dafür darstellen, dass 
breite Kreise der Oberägerer Bevölkerung nur eine Unterschutzstellung von herausragen-
den Objekten befürwortet. Diesen politischen Auftrag hat der Gemeinderat selbstverständ-
lich bei seinen Entscheidungen zu berücksichtigten. Wenn man jedoch die Kriterien 

18

Urteil V 2021 83

berücksichtigt, zu deren Anwendung die Motion den Gemeinderat im Zusammenhang mit 
dem Denkmalschutz auffordert (er habe sich im Rahmen seiner Möglichkeiten dafür ein-
zusetzen, dass (a) nur besonders schützenswerte Objekte unter Denkmalschutz gestellt 
werden, (b) der Wille und die Bedürfnisse des Eigentümers angemessen mit einbezogen 
werden, (c) im Normalfall Rekonstruktionen der Vorzug gegeben wird und (d) finanziell 
tragbare, der heutigen Wohnqualität entsprechende Sanierungen ermöglicht werden), ist 
festzustellen, dass diese spätestens mit den am 14. Dezember 2019 in Kraft getretenen 
Änderungen des DMSG vom 31. Januar 2019 aufgefangen wurden. Die Voraussetzung 
von § 25 Abs. 1 lit. a des geltenden DMSG, wonach eine Unterschutzstellung nur be-
schlossen werden darf, wenn das Denkmal von äusserst hohem wissenschaftlichen, kultu-
rellen oder heimatkundlichen Wert ist (zwei von drei Kriterien müssen kumulativ erfüllt 
sein), geht sogar noch weiter als das Kriterium a der erwähnten Motion. Die Kriterien b 
und d der Motion korrespondieren zudem ohne Weiteres mit der Anforderung von § 25 
Abs. 1 lit. c DMSG, wonach die Massnahme u.a. verhältnismässig zu sein hat, was im vor-
liegenden Verfahren denn auch genau geprüft wird. Bezüglich des Kriteriums c ist 
schliesslich festzustellen, dass dessen Anwendung eine Ausweitung der Voraussetzungen 
für eine Unterschutzstellung gemäss DMSG zur Folge hätte, was wegen des Vorrangs von 
kantonalem Recht gegenüber gemeindlichem Recht nicht zulässig ist. Die Erheblicher-
klärung der Motion "Oberägeri – (k)ein Ballenberg: Denkmalschutz mit Mass" zeigt zwar 
unbestreitbar ein grosses Unbehagen gegenüber denkmalpflegerischen Themen in der 
Gemeinde Oberägeri, dessen sich auch das Gericht bewusst ist und das es respektiert. 
Auch die kantonale Denkmalpflege hat es in ihrer Arbeit insofern zu berücksichtigen, als 
es unverzichtbar ist, Unterschutzstellungsverfügungen ausreichend und für jedermann 
nachvollziehbar zu begründen und zu erklären. Dieses Unbehagen ist aber in der Ge-
samtabwägung sicher nicht geeignet, den äusserst hohen wissenschaftlichen, kulturellen 
und heimatkundlichen Wert des Gebäudes – den wie erwähnt auch der Beschwerdeführer 
nicht bestreitet – und damit das äusserst hohe öffentliche Interesse an dessen Erhalt 
grundsätzlich in Frage zu stellen oder zu relativieren. 

Zusammengefasst ergibt sich, dass weder die Lage des Grundstücks noch die allenfalls 
eingeschränkte Bekanntheit der Villa "C.________" noch die Erheblicherklärung der Moti-
on "Oberägeri – (k)ein Ballenberg: Denkmalschutz mit Mass" das äusserst hohe Interesse 
an der Erhaltung des streitgegenständlichen Objekts zu schmälern vermögen.

5.4

19

Urteil V 2021 83

5.4.1 Bezüglich der Belastung des GS E.________ durch den Strassenlärm liess der 
Regierungsrat im Vernehmlassungsverfahren vorbringen, der vom Beschwerdeführer ein-
gereichte Zustandsbericht der G.________ AG vom 21. Mai 2021 habe festgehalten, dass 
dieser Problematik mit entsprechenden Schallschutzfenstern nord- und südseitig (mithin 
auf den Strassenseiten) für insgesamt Fr. 76'000.– gemäss Baukostenrechnung begegnet 
werden könne. Insofern sei dieser Punkt bereits im Entscheidzeitpunkt geklärt gewesen. 

5.4.2 Nicht massgebend im Zusammenhang mit der Beurteilung des öffentlichen Inter-
esses am Lärmschutz ist die Beantwortung der unter den Parteien umstrittenen Frage, wer 
dafür verantwortlich ist, dass an der Kantonsstrasse in Oberägeri auf der Höhe des 
GS E.________ bis heute noch keine Lärmsanierung mittels Erstellung einer Lärmschutz-
wand erfolgt ist bzw. wer bisher in welchem Ausmass Vorbehalte bezüglich der Gestaltung 
einer Lärmschutzwand und der Terraingestaltung zwischen der Lärmschutzwand und dem 
Gebäude äusserte. Das ADA hat jedoch nachvollziehbar durchblicken lassen, dass eine 
entsprechende Lösung durchaus noch möglich ist und es eine solche nicht kategorisch ab-
lehnt. Warum die angefochtene Unterschutzstellung die Realisierung eines angemesse-
nen Lärmschutzes mittels baulicher Massnahmen erheblich erschweren, wenn nicht sogar 
dauerhaft verunmöglichen soll, wie das der Beschwerdeführer geltend macht, ist nicht er-
sichtlich. Sollte eine Lärmschutzwand oder die Sanierung der bzw. Änderungen an der 
Kantonsstrasse aus verschiedenen Gründen tatsächlich nicht möglich sein, sind immer 
noch Schallschutzmassnahmen am Bestandesbau möglich. Tatsächlich kann der Seite 6 
des Zustandsberichts zur Sanierung der Villa i.V.m. Seite 7 der Grobschätzung der Bau-
kosten (beide Dokumente vom 21. Mai 2021; Beilagen zu DI-Beil. 8) entnommen werden, 
dass anstelle der "überfälligen (Doppel-)Fenster mit Einscheibengläsern" für die Nord- und 
Südseite Schallschutzfenster eingesetzt werden müssen und diese neuen "Flügelfenster 
und Festverglasungen in Holz-Metall, mit Schallschutzverglasung, Denkmalpflege-
Fenster" rund Fr. 76'000.– kosten würden. Damit ist festzustellen, dass im Zusammen-
hang mit dem Lärmschutz – falls überhaupt – nur ein geringes öffentliches Interesse ge-
gen die Unterschutzstellung des Wohnhauses vorhanden ist.

5.5 Dem Beschwerdeführer ist recht zu geben, dass auch seine privaten Interessen 
auf dem Spiel stehen. Er bringt vor, eine Unterschutzstellung des Wohnhauses würde eine 
massive Entwertung des GS E.________ nach sich ziehen. Dies deshalb, weil, so der Be-
schwerdeführer, eine vernünftige bauliche Weiterentwicklung im Falle einer Unterschutz-
stellung verunmöglicht werde. Eine Zusatzbaute im Kontext von Villa und Gartenanlage 
müsse wohl grundsätzlich kritisch beurteilt werden. Selbst ein horizontal und vertikal redu-

20

Urteil V 2021 83

ziertes Volumen, welches der Villa untergeordnet würde, dürfte das Schutzobjekt nachtei-
lig bedrängen. 

Wie sich das private Interesse des Beschwerdeführers – zusammen mit den der Unter-
schutzstellung der Villa "C.________" entgegenstehenden öffentlichen Interessen – im 
vorliegenden Fall auswirkt, ist in den nachfolgenden Erwägungen zur Verhältnismässigkeit 
zu prüfen. 

6.
6.1 Denkmalschutzmassnahmen müssen nach dem Grundsatz der Verhältnismässig-
keit für das Erreichen des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet, notwendig 
(erforderlich) und dem Betroffenen zumutbar (Verhältnismässigkeit im engeren Sinne) 
sein. Ein Eingriff in die Eigentumsfreiheit ist unter diesen Umständen dann unverhältnis-
mässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den angestrebten Erfolg aus-
reichen würde. Ob eine aus Gründen des Denkmalschutzes erfolgende Nutzungsbe-
schränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass überschreitet, ist einzelfallweise auf-
grund der gesamten Umstände zu beurteilen.

6.2 Beschränkungen des Eigentums sind grundsätzlich geeignet, um das an schüt-
zenswerten Baudenkmälern und archäologischen Denkmälern bestehende überwiegende 
öffentliche Interesse durchzusetzen (BGer 1P.617/2002 vom 22. April 2003 E. 4; vgl. auch 
BGE 126 I 219 E. 2). Im vorliegenden Fall ist die Eignung der denkmalpflegerischen 
Massnahme unbestritten, da sich das Objekt in einem Zustand befindet, bei dem die Bau-
substanz ohne Weiteres erhalten werden kann (siehe dazu mehr in E. 6.4.5 hiernach). 
Dass die heute etwas eingeschränkte Einsehbarkeit der Villa "C.________" das äusserst 
hohe öffentliche Interesse an deren Erhalt bzw. die Geeignetheit der Unterschutzstellung 
grundsätzlich nicht in Frage stellt, wurde bereits in E. 5.3.3 ausgeführt.

6.3 Die Erforderlichkeit wird vom Beschwerdeführer grundsätzlich ebenfalls nicht an-
gezweifelt. Insbesondere bringt er nicht vor, wo und aus welchen Gründen der vom Regie-
rungsrat festgelegte Schutzumfang reduziert werden sollte bzw. welche anderen ebenfalls 
geeigneten milderen Massnahmen zur Verfügung stehen würden.

6.4
6.4.1 Gemäss dem Beschwerdeführer scheitert die Verhältnismässigkeit besonders ein-
deutig an der Zumutbarkeit, d.h. an der notwendigen Zweck-Mittel-Relation bzw. an der 

21

Urteil V 2021 83

Verhältnismässigkeit im engeren Sinne. Durch eine Unterschutzstellung des streitge-
genständlichen Wohnhauses resultiere für ihn ein beträchtlicher Verlust von Ausnützungs-
reserven. Durch die gestalterische Einheit zwischen Wohnhaus und parkähnlicher Umge-
bung werde eine vernünftige bauliche Weiterentwicklung verunmöglicht. Zumindest freis-
tehende Zusatzbauten seien wegen des einzuhaltenden Gebäudeabstands von 10 m und 
des Grenzabstands von 5 m zu den Nachbargrundstücken auf beiden Seiten des Wohn-
hauses bereits baurechtlich nicht möglich. Ein Zusammenbau mit dem bestehenden 
Wohnhaus würde aber unweigerlich zu baulichen Anpassungen im Bereich der Fassaden 
des Wohnhauses führen, was mit dem Schutzumfang ("prägende Elemente der Fassade") 
nicht vereinbar sei. Ähnliches gelte für den südlichen Bereich der Liegenschaft gegen die 
Kantonsstrasse hin. Unter Berücksichtigung des Gebäude- und Strassenabstands verblei-
be hier ein überschaubarer Streifen von lediglich 6 m Tiefe, was für eine dem heutigen 
Wohnstandard entsprechende Zusatzbaute unter Berücksichtigung einer genügenden Er-
schliessung, Parkierung und nutzbarer Aussenräume ungenügend sei. Da zudem lediglich 
ein geringer Höhenunterschied zum Niveau des Wohnhauses bestehe, würde ein Neubau 
in diesem Bereich die Sicht auf das Wohnhaus wesentlich einschränken, was mit dem 
Umgebungsschutz nach § 29 Abs. 1 DMSG nicht vereinbar sei. Hinzu komme, dass freis-
tehende Zusatzbauten auch aufgrund der vorhandenen Lärmsituation nicht realisiert wer-
den könnten. Die baurechtliche Situation ergebe vorliegend, dass freistehende Zusatzbau-
ten in minimal zulässigem Abstand zur Kantonsstrasse erstellt werden müssten. Wie be-
reits erwähnt habe sich das ADA bereits gegen die Erstellung einer Lärmschutzwand aus-
gesprochen. Bauliche Massnahmen zur Erreichung des Lärmschutzes seien angesichts 
der Lage und der beschränkten Platzierungsmöglichkeiten der Baukörper auf GS 
E.________ unrealistisch. 

Auch sei die langfristige Nutzung des streitgegenständlichen Wohnhauses praktisch aus-
geschlossen. Der enorm weitgehende Schutzumfang erschwere bzw. verunmögliche nicht 
nur einen adäquaten Lärmschutz. Er stehe auch einer zeitgemässen energetischen Sanie-
rung des Gebäudes entgegen, da eine äussere Wärmedämmung die Fassade und eine 
innere Wärmedämmung die geschützten bauzeitlichen Ausstattungen unweigerlich beein-
trächtigen würden. Gerade weil der Schutzumfang derart weitgehend sei, müssten die 
substanzerhaltenden Sanierungsmassnahmen äusserst sorgfältig erfolgen, was die Grob-
kostenschätzung der von der G.________ AG vom 21. März 2021 errechneten hohen Sa-
nierungskosten von Fr. 4,9 Mio. erkläre. Selbst wenn man mit dem Regierungsrat einzelne 
der vorgesehenen Sanierungsmassnahmen als nicht notwendig bzw. denkmalschutzbe-
dingt qualifizieren wolle, blieben sehr hohe Sanierungskosten übrig. Auch dieser Aspekt 

22

Urteil V 2021 83

spreche klar gegen die Verhältnismässigkeit der streitigen Unterschutzstellung. Überdies 
sei ohnehin fraglich, ob die Nutzung eines Grundstücks mit einer Fläche von fast 2'000 m2 
mittels einer einzigen Wohneinheit nicht schon per se einer langfristigen Nutzung und vor 
allem einer haushälterischen Nutzung widerspreche. Der dargelegte, sehr weitgehende 
Schutzumfang mache nämlich die Unterteilung des Wohnhauses in mehrere Wohneinhei-
ten unmöglich. Dafür wären unter anderem eine externe Erschliessung, Schallschutz-
massnahmen im Bereich der Böden und Decken sowie Brandschutzmassnahmen not-
wendig, die mit dem vorgesehenen Schutzumfang von vornherein nicht vereinbar seien. 
Auch insoweit fehle es an der Verhältnismässigkeit der angefochtenen Unterschutzstel-
lung.

6.4.2 Bezüglich der Zumutbarkeit der Unterschutzstellung des Wohnhauses hatte der 
Regierungsrat in seinem Unterstellungsbeschluss vom 28. September 2021 erwogen, der 
im Auftrag der Eigentümerschaft erstellte Zustandsbericht der G.________ AG vom 21. 
Mai 2021 zeige auf, dass das Gebäude in einem sehr guten Zustand sei. Weder bestün-
den irgendwelche statischen Schwachstellen noch gravierende Feuchtigkeitsprobleme. 
Eine Unterfangung des gesamten Gebäudes, wie sie die Grobschätzung der Baukosten 
vom 21. Mai 2021 vorsehe, sei in keiner Art und Weise nötig und bei denkmalgeschützten 
Objekten auch nicht sinnvoll. Weiter sehe die Grobschätzung der Baukosten vom 21. Mai 
2021 sowohl aussen wie auch innen einen Hochleistungsdämmputz (Aerogel) vor, der 
sehr viel teurer sei als ein normaler Putzaufbau. Auch mit wesentlich günstigeren Mass-
nahmen könnten energetische Verbesserungen und ein zeitgemässer Wohnkomfort er-
reicht werden. Werde das Wohnhaus weiterhin als Einfamilienhaus genutzt, wie von der 
Eigentümerschaft vorgeschlagen, könnten die Ertüchtigungsmassnahmen an den Böden 
und Decken im Innern zudem wesentlich zurückhaltender geplant werden als dies die 
Grobschätzung der Eigentümerschaft vorschlage. Der Aus- und Wiedereinbau von histori-
schen Böden sei dabei nicht nötig, zumal die Böden, wie auch die gesamte Innenausstat-
tung, in einem sehr guten Erhaltungszustand seien und voraussichtlich zu grossen Teilen 
vor Ort restauriert werden könnten. Die Grobschätzung der Baukosten vom 21. Mai 2021 
führe ausserdem eine Reihe von Massnahmen an, die für eine Sanierung und bestim-
mungsgemässe Weiternutzung des Gebäudes nicht nötig seien oder bei Bedarf allenfalls 
zu einem späteren Zeitpunkt ausgeführt werden könnten. Dazu gehörten etwa ein lnsek-
tenschutz (Fr. 9'750.–), Sicherheitsanlagen und -installation, darunter Zutrittskontrolle 
Badge/Leser (Fr. 20'000.–), Alarmanlage (Fr. 15'000.–), Elektroingenieur u.a. für Au-
dio/Videosystem, Lampen- und Leuchtenkoordination, Beschattung und Wettersteuerung, 
Koordination Gebäudeautomation (Fr. 25'000.–), Leuchten und Lampen (Fr. 100'000.–), 

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Leuchtenplanung (Fr. 25'000.–), Gebäudeautomations-lnstallationen (Fr. 50'000.–), 
Kücheneinrichtungen (Fr. 85'000.–, die heutige Küche stamme aus den 1990er-Jahren 
und sei gebrauchsfähig), Innenarchitekt (Fr. 50'000.– für Begleitung Bauherrschaft bei Fa-
rbkonzept, Auswahl von Tapeten, Vorhängen und Möbeln), automatisierte Gartenbewäs-
serung (Fr. 20'000.–). Zusammenfassend könne somit festgestellt werden, dass die Grob-
kostenschätzung der Bauherrschaft wesentlich mehr umfasse, als für eine bestimmungs-
gemässe Weiternutzung des Einfamilienhauses notwendig sei. Die für eine bestimmungs-
gemässe Weiternutzung notwendigen Massnahmen bewegten sich im üblichen Rahmen 
für ein Gebäude dieses Alters und seien für die Bauherrschaft zumutbar.

Bezüglich Ausnützungsverlust für das Grundstück führte der Regierungsrat aus, es werde 
nicht bestritten, dass zum Denkmalcharakter des infrage stehenden Objekts auch ein be-
grünter Garten gehöre, was die Bebaubarkeit des Grundstücks reduziere. Allerdings sei 
der Garten nicht in seiner Substanz zu schützen, sodass gewisse Veränderungen 
grundsätzlich möglich blieben, solange das zu beurteilende Objekt einen grünen Umraum 
behalte. Zweigeschossige Anbauten zu beiden Seiten des breitgelagerten Wohnhauses, 
wie sie in der Flächenstudie der G.________ AG skizziert seien, seien mit dem Umge-
bungsschutz des Baudenkmals kaum vereinbar. Jedoch sei ein zurückhaltender Anbau 
oder Zusatzbau auf einer Seite des Wohnhauses, bei guter gestalterischer Einordnung in 
die Umgebung, nicht grundsätzlich abzulehnen.

6.4.3 Der Beschwerdeführer hat – insbesondere anlässlich des Augenscheins – nach-
vollziehbar aufgezeigt, dass wegen der einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände 
freistehende Zusatzbauten wohl nicht möglich sind. Die Direktion des Innern konnte dies-
bezüglich jedenfalls nichts entgegenhalten. Auch Annexbauten scheinen aufgrund der ge-
samten Umstände und insbesondere aufgrund der dadurch entstehenden Beeinträchti-
gung des bestehenden Wohnhauses eher fraglich. Der Regierungsrat führte in seinem Un-
terstellungbeschluss diesbezüglich jedenfalls sehr defensiv aus, "ein zurückhaltender An-
bau oder Zusatzbau auf einer Seite des Wohnhauses, bei guter gestalterischer Einord-
nung in die Umgebung, sei nicht grundsätzlich abzulehnen". Zweigeschossige Anbauten 
zu beiden Seiten des breitgelagerten Wohnhauses, wie sie in der Flächenstudie der 
G.________ AG skizziert seien, seien mit dem Umgebungsschutz des Baudenkmals je-
doch kaum vereinbar. In ihrer Vernehmlassung vom 10. Januar 2022 erklärte die Direktion 
des Innern dann, dass eine Zusatzbaute zwar kritisch beurteilt werden müsse, jedoch eine 
Erhöhung der anrechenbaren Geschossfläche durch einen horizontal und vertikal redu-
zierten Anbau in bescheidenem Masse möglich sei. Anlässlich des Augenscheins vom 15. 

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Juni 2022 präzisierte dann die Leiterin der Abteilung Denkmalpflege beim ADA, wenn der 
Übergang zwischen Garage und Annexbau auf der Ostseite verschmälert werde, d.h. die 
Südfassade des Anbaus aus der Fassadenflucht der Garage zurückversetzt werde, so-
dass das Volumen des Garagenanbaus noch wahrnehmbar sei, würde sie einen Annex-
bau nicht ausschliessen. Die Darlegungen sowohl des Beschwerdeführers als auch der 
kantonalen Behörden lassen darauf schliessen, dass nicht nur eine freistehende Zusatz-
baute, sondern auch ein Annexbau eher nicht denkbar ist. Falls überhaupt, käme zudem 
lediglich ein wohl eingeschossiges, schmales Gebäude auf der Ostseite des streitge-
genständlichen Wohnhauses in Frage, bei welchem auch noch der Grenzabstand zum 
benachbarten GS F.________ sowie der Strassenabstand zur K.________strasse beach-
tet werden müssten. Mit anderen Worten: Selbst wenn ein so beschriebener Anbau erstellt 
werden könnte, würde durch die Unterschutzstellung des Hauptgebäudes durchaus wei-
terhin ein beträchtlicher Verlust von Ausnützungsreserven resultieren.

6.4.4 Nun ist jedoch noch einmal daran zu erinnern, dass rein finanziellen Interessen ei-
nes Eigentümers an der möglichst gewinnbringenden Nutzung seiner Liegenschaft im 
Verhältnis zu gewichtigen öffentlichen Interessen an denkmalschützerischen Massnahmen 
grundsätzlich kein entscheidendes Gewicht zukommt (siehe dazu E. 4.1). Rein finanzielle 
Interessen können bei ausgewiesener Schutzwürdigkeit für sich genommen nicht aus-
schlaggebend sein. Rentabilitätsüberlegungen sind dabei umso geringer zu gewichten, je 
schutzwürdiger die Baute ist (BGE 147 II 125 E. 10.4). Zudem bedingt der Erhalt histori-
scher Bausubstanz fast immer den Verzicht auf eine maximale Ausnutzung des Bodens 
(BGE 147 II 125 E. 12.4; BGer 1C_610/2018 vom 12. Juni 2019 E. 5.3.3). Angesichts des 
festgestellten äusserst hohen wissenschaftlichen, kulturellen und heimatkundlichen Werts 
der Villa "C.________" ist dem Beschwerdeführer der Verlust der Ausnützungsreserven, 
wenngleich sie sehr hoch und wohl an der Grenze des noch Vertretbaren sind, zuzumu-
ten. Villen in der hier vorliegenden Qualität und Grösse kommen im Übrigen in einer gros-
sen begrünten Umgebung sowieso am besten zur Geltung. Nicht umsonst hat das 
GS E.________ eine Fläche von fast 2'000 m2.

6.4.5 Vor diesem Hintergrund ändert nichts an der Zumutbarkeit der Unterschutzstellung 
des Wohnhauses die Tatsache, dass für die substanzerhaltenden Sanierungsmassnah-
men durchaus hohe Kosten anfallen werden. Zwar dürfte dem Regierungsrat zuzustimmen 
sein, dass die von der G.________ AG vorgenommene Grobschätzung der Baukosten 
vom 21. Mai 2021 mit Fr. 4,9 Mio. zu hoch liegt. Der Regierungsrat verweist auf Positionen 
in der Grobschätzung der Baukosten, die entweder nicht nötig seien, bei denen der ange-

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strebte Erfolg mit günstigeren Massnahmen erreicht werden könne oder die bei Bedarf al-
lenfalls zu einem späteren Zeitpunkt ausgeführt werden könnten. Der Beschwerdeführer 
selbst tönt an, dass man möglicherweise einzelne der vorgesehenen Sanierungsmass-
nahmen tatsächlich als nicht notwendig bzw. als nicht denkmalschutzbedingt qualifizieren 
könnte. Auch unter Weglassung der vom Regierungsrat erwähnten Positionen dürfte der 
Aufwand dennoch weiterhin erheblich sein, was aber angesichts des Charakters der Lie-
genschaft (grossvolumiges, komfortables Landhaus in grosszügiger parkähnlicher Garten-
anlage) auch nicht als aussergewöhnlich bezeichnet werden kann. Es ist jedoch zu 
berücksichtigen, dass sich das Gebäude gemäss der vom Beschwerdeführer unbestritte-
nen Beurteilung des Regierungsrats jedenfalls nicht in einem schlechten Zustand befindet 
und sanierungsfähig ist. Die im Keller festgestellten Feuchtigkeitsprobleme (Ansätze von 
Schimmel) scheinen auch für den Beschwerdeführer nicht gravierend zu sein. Jedenfalls 
intervenierte er nicht, als die Leiterin der Denkmalpflege beim ADA anlässlich des Augen-
scheins die dort vorhandene Feuchtigkeit als nicht schädlich für das Haus bezeichnete. 
Damit ist aber eine Unterschutzstellung nicht mit unverhältnismässigen Massnahmen ver-
bunden. Wäre das Haus nicht in dem beschriebenen intakten Zustand, wären die Sanie-
rungskosten noch einmal wesentlich höher als diejenigen mit denen im vorliegenden Fall 
zu rechnen ist. Nur dann wären die Erhaltungsaufwendungen allenfalls als unverhältnis-
mässig hoch und damit als unzumutbar zu beurteilen. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, 
dass die Behörden gemäss § 34 DMSG Beiträge an die substanzerhaltenden Aufwendun-
gen leisten (Beitragssatz 50 %). Weder der Kanton noch die Gemeinde Oberägeri haben 
jedenfalls geltend gemacht, dass die ihnen daraus entstehenden Kosten auch auf Dauer 
nicht tragbar seien.

7. Nach dem Gesagten ist ein äusserst hohes öffentliches Interesse im Sinne von § 4 
DMSG an einer Unterschutzstellung der Villa "C.________" festzustellen. Dem gegenüber 
bestehen ein geringes öffentliches Interesse an einer Verdichtung auf dem Grundstück 
des Beschwerdeführers sowie ein ebenfalls geringes öffentliches Interesse an einer Nicht-
unterschutzstellung der Villa im Zusammenhang mit der Frage des Lärmschutzes. Jedoch 
vermögen weder die allenfalls eingeschränkte Bekanntheit der Villa "C.________" noch 
die Erheblicherklärung der Motion "Oberägeri – (k)ein Ballenberg: Denkmalschutz mit 
Mass" das äusserst hohe Interesse an der Erhaltung des streitgegenständlichen Objekts 
zu schmälern. Unbestrittenermassen wesentlich höher als die beiden soeben beschriebe-
nen öffentlichen Interessen ist das private Interesse des Beschwerdeführers an der Nicht-
unterschutzstellung des Gebäudes. Ihm entsteht durch die Unterschutzstellung ein durch-
aus beträchtlicher Verlust von Ausnützungsreserven. Für das Gericht handelt es sich vor-

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liegend um einen Grenzfall. Das Gericht ist jedoch der Meinung, dass das durchaus hohe 
private Interesse des Beschwerdeführers zusammen mit den gleichzeitig bestehenden öf-
fentlichen Interessen an einer Nichtunterschutzstellung das Niveau des äusserst hohen öf-
fentlichen Interesses an einer Unterschutzstellung der Villa "C.________" nicht ganz er-
reicht. Die entsprechenden anderslautenden Vorbringen des Beschwerdeführers sind nicht 
zu hören. Ebenfalls kann die Verhältnismässigkeit der angeordneten Schutzmassnahmen, 
wenn auch eher knapp, bejaht werden. Die weitere Nutzung der Liegenschaft wird dem 
Eigentümer nicht verunmöglicht, und es ist nicht erkennbar, dass die dem Gemeinwesen 
entstehenden Kosten einer Unterschutzstellung auch auf Dauer nicht tragbar wären. Somit 
sind sämtliche Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung nach § 25 Abs. 1 DMSG er-
füllt. Der Regierungsrat hat mit der Unterschutzstellung des Gebäudes kein Recht verletzt. 
Die Beschwerde muss demnach als unbegründet abgewiesen werden.

8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der unterliegende Beschwerdeführer 
gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Die Spruchgebühr für das vorliegende 
Verfahren wird in Berücksichtigung des Augenscheins auf Fr. 4'000.– festgesetzt und mit 
dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– verrechnet. Der Betrag von Fr. 1'000.– 
ist dem Beschwerdeführer zusätzlich in Rechnung zu stellen. Anspruch auf eine Parteien-
tschädigung besteht bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Dem Beschwerdeführer wird eine Spruchgebühr von Fr. 4'000.– auferlegt und mit 
dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– verrechnet. Der Betrag von 
Fr. 1'000.– wird dem Beschwerdeführer in Rechnung gestellt.

3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

5. Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (im Doppel; Rechnung 
folgt nach Rechtskraft des Urteils), an den Regierungsrat des Kantons Zug (drei-
fach), an den Gemeinderat Oberägeri sowie zum Vollzug von Ziffer 2 des Disposi-
tivs an die Finanzverwaltung des Kantons Zug (nur Rubrum und Dispositiv).

Zug, 9. Februar 2023

Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Der Gerichtsschreiber

versandt am