# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** de2a42bb-57c8-5e65-9de0-e9f957527ce5
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-29
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 29.04.2013 C/24813/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-24813-2011_2013-04-29.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.04.2013. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/24813/2011 ACJC/528/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 29 AVRIL 2013 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ Genève, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 15 octobre 2012, comparant par Me Florence Yersin, 

avocate, boulevard Saint-Georges 72, 1205 Genève, en l'étude de laquelle il fait élection 

de domicile, 

d'une part, 

 

et 

 

1) Monsieur B______, domicilié ______ (Genève), 
2) Madame C______, domiciliée ______ (Vaud), 
3) Madame D______, domiciliée ______ Genève, intimés, comparant tous les trois par 
Me Christian Tamisier, avocat, rue Saint-Léger 8, 1205 Genève, en l'étude duquel ils 

font élection de domicile aux fins des présentes, 

d'autre part, 

 

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C/24813/2011 

EN FAIT 

A. a. Par jugement du 15 octobre 2012, le Tribunal des baux et loyers a déclaré 
valable le congé notifié à A______ le 5 octobre 2011 pour le 30 novembre 2011, 

relatif à l'appartement de 4 pièces no 31 situé au 3ème étage de l’immeuble sis 15, 

rue E______, à Genève (ch. 1), débouté les parties de toutes autres conclusions 

(ch. 2) et dit que la procédure est gratuite (ch. 3). 

b. Par acte du 16 novembre 2012, A______ forme appel contre ce jugement. Il 
conclut préalablement à l'audition des témoins cités dans son écriture du 27 février 

2012, soit F______, G______, H______, I______, J______, K______ et 

L______. Sur le fond, il conclut à l'annulation de la décision du Tribunal des baux 

et loyers, à la suspension de son caractère exécutoire et à la constatation de 

l'inefficacité du congé du 5 octobre 2011. A titre subsidiaire, il sollicite 

l'annulation de cette résiliation et, plus subsidiairement encore, l'octroi d'une 

prolongation de bail de quatre ans. Il réclame en toute hypothèse la condamnation 

des bailleurs aux frais et aux dépens de la procédure. 

c. Par décision du 22 novembre 2012, la Cour de justice a constaté que l'appel 
interjeté par A______ suspendait la force de chose jugée du jugement du Tribunal 

des baux et loyers du 15 octobre 2012. 

d. B______, C______ et D______ ont déposé un mémoire de réponse le 8 janvier 
2013. Ils concluent à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation 

de A______ aux frais et aux dépens de la cause. 

e. Le greffe de la Cour de justice a en outre informé les parties le 9 janvier 2013 
de la mise en délibération de la cause. 

B. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 

a. Par contrat de bail du 15 juillet 2002 conclu avec F______, représenté par la 
régie M______ (ci-après : la régie), A______ est devenu locataire d'un 

appartement de 4 pièces no 31 situé au 3ème étage de l'immeuble sis 15, rue 

E______, à Genève (pce 1 app.).  

Le loyer, inchangé depuis, a été fixé à 1'900 fr. par mois, plus un acompte de 

charges de 150 fr. (pce 1 app.). A______ avait alors un revenu mensuel de 7'000 fr. 

(rép. ad 7). 

b. Le 18 décembre 2006, A______ a sollicité de la régie de pouvoir sous-louer 
son appartement à N______, [emploi]qu'à l'épouse du précité. Il expliquait avoir 

réduit son temps d'activité aux Hôpitaux universitaires de Genève (ci-après : 

HUG) à 80% afin de suivre une coûteuse formation médicale post-graduée à 

Zurich, jusqu'en 2008 au moins, et ne pouvoir dans l'intervalle se permettre finan-

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cièrement de conserver son logement tout en louant un studio à Zurich, qu'il était 

en train de chercher. Il insistait sur sa volonté de réintégrer son appartement de 

Genève une fois sa formation achevée (pce 1 int.). 

c. Le 3 janvier 2007, la régie a autorisé cette sous-location jusqu'au 30 juin 2008 
(pce 2 app.). 

d. Le 15 janvier 2007, A______ a confirmé à sa régie qu'il l'aviserait si sa 
formation à Zurich se prolongeait au-delà (pce 4 int.). 

e. Le 12 juin 2007, A______ a communiqué à sa régie que son sous-locataire 
serait O______, en lieu et place de N______. Le déménagement était prévu le 4 

juillet 2007. Il a réitéré qu'il la tiendrait informée de l'évolution de sa situation en 

juin 2008 (pce 2bis app. = 5 int.). 

f. La régie a pris note de cette information mais a refusé d'adresser des bulletins de 
versement directement à O______ puisque ce dernier n'avait pas de rapport 

contractuel avec le bailleur (pce 2ter app.). 

g. Le 19 octobre 2010, la régie a informé A______ que suite à la vente de 
l'immeuble par F______, ses nouveaux bailleurs étaient B______, C______ et 

D______ (pce 10 int.). Elle a ajouté, le 3 novembre 2010, que ceux-ci avaient décidé 

la mise en propriété par étages du bâtiment (pce 5 app.). 

h. Par courrier du 21 juillet 2011 de leur avocat, les nouveaux bailleurs ont exposé 
à A______ qu'ils avaient constaté que celui-ci était officiellement domicilié au 5, 

rue U______ et sous-louait l'appartement de la rue E______ sans droit. Ils l'ont 

dès lors sommé de réintégrer son logement, sous menace de résiliation immédiate 

de son bail (pce 6 app.). 

i. Par pli recommandé conjoint du 29 juillet 2011, A______ et O______ ont 
contesté l'existence d'une «sous-location sans droit», en affirmant que O______ 

«[était] le locataire et que cela est bien connu et admis» (pce 7 app.). 

Ils ont rappelé que ce changement d'occupation du logement, motivé par commo-

dité et nécessité puisque la rue U______ se situait à proximité du lieu de travail du 

premier et la rue E______ de celui du second, avait été autorisé par la régie en 

juin 2007. Depuis, O______ s'acquittait du loyer, et c'était d'ailleurs à lui que la 

régie s'était adressée pour fournir les changements de code de sécurité de la porte 

d'entrée. L'ancien propriétaire, F______, qui habitait l'appartement du dessous, 

était d'ailleurs au courant de la situation puisqu'il entretenait régulièrement de 

bons contacts avec O______. 

j. Information prise auprès de la régie qui leur a expliqué que la sous-location 
avait été autorisée jusqu'au 30 juin 2008 seulement, les bailleurs ont réitéré leur 

mise en demeure par pli du 5 septembre 2011 pour qu'A______ réintègre son 

logement (pce 6 int.). 

A______ conteste avoir reçu ce pli (dem., all. 14). 

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k. Par avis officiel du 5 octobre 2011, B______, C______ et D______ ont résilié 
le bail d'A______ pour le 30 novembre 2011, sur la base de l'art. 257f al. 3 CO 

(pces 9 et 10 app.). 

C. a. A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers en 
temps utile d'une requête en constatation de l'inefficacité de ce congé, 

subsidiairement en annulation de celui-ci et plus subsidiairement encore en pro-

longation de bail.  

b. L'affaire a été déclarée non conciliée le 27 janvier 2012 et l'autorisation de pro-
céder remise à A______ (pce 12 app.).  

c. Par acte posté le lundi 27 février 2012, A______ a porté l'affaire devant le 
Tribunal des baux et loyers. 

Proposant l'audition de plusieurs locataires de l'immeuble qui auraient été appro-

chés par D______ et la nouvelle régie P______ pour leur proposer de déménager 

dans un immeuble sis à la rue Q______, propriété de celle-là, A______ soutenait 

dans sa requête que les propriétaires cherchaient à vider l'immeuble pour le 

transformer en "appartment house", comme l'attestaient des locations récemment 

opérées de courte durée (pce 14 app.), et non pas pour mettre l'appartement litigieux 

à disposition de la fille de B______. A______ relevait que D______, domiciliée 

au 8, rue R______, gérait la société S______ S.A. dont le siège se trouvait dans 

l'immeuble voisin, au 6, rue R______, que cette société avait été administrée 

jusqu'en mai 2009 par l'un des membres de sa famille, T______, et qu'elle 

proposait justement des logements temporaires (pce 11 app. et pce 13 int.). Il qualifiait 

dès lors le congé de contraire aux règles de la bonne foi. 

En amont, A______ estimait cette résiliation inefficace eu égard au caractère 

temporaire de la sous-location. Cette dernière avait en outre été dûment annoncée 

en son temps à la régie. Elle s'était également faite au vu et su de l'ancien 

propriétaire de l'immeuble, F______, qui avait habité dans le logement situé en-

dessous de l'appartement litigieux jusqu'au mois de septembre 2011. Enfin, les 

loyers avaient toujours été payés au débit du compte du sous-locataire (pce 13 app.). 

d. B______, C______ et D______ ont conclu au rejet de la demande. 

A______ n'ayant jamais sollicité d'autorisation de prolonger la sous-location au-

delà du 30 juin 2008, alors qu'il s'était engagé à le faire, elle était illicite depuis 

trois ans. Les régies successives ignoraient que les loyers étaient versés au débit 

du compte du sous-locataire puisque les bulletins de versement ont continué à être 

envoyés au locataire, conformément à l'accord de départ (pces 2 et 3 int.). 

Quoiqu'il en soit, il ressortait du courrier du 29 juillet 2011 cosigné par O______ 

que A______ n'entendait pas réintégrer son logement de la rue E______. En effet, 

vu les arguments de proximité de son lieu de travail qu'il évoquait (pce 14 int.), 

A______ vivait désormais durablement dans le logement de la rue U______, qu'il 

sous-louait à N______, le sous-locataire qu'il pressentait initialement pour la rue 

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E______ mais qui avait été muté en 2007 professionnellement à New-York (pce 12 

int.).  

Enfin, l'argument financier plaidé fin 2006 pour solliciter le droit de sous-louer la 

rue E______, n'avait manifestement plus cours, à supposer qu'il l'ait eu une fois, 

puisque le locataire ne s'était jamais domicilié à Zurich (pce 8 int.), n'y avait jamais 

payé de loyer, ne démontrait pas qu'il y suivrait encore une formation et avait en 

tout état conservé son emploi aux HUG à Genève, à tout le moins à 80%, où il 

était chef de clinique en psychiatrie et psychothérapie, avec une activité parallèle 

exercée en cabinet privé (pce 9 int.). 

Au surplus, les bailleurs confirmaient vouloir mettre l'appartement à disposition 

de la fille de B______. Ce dernier et son épouse étaient en effet locataires d'un 

bien dont le bail venait à échéance en 2013. Ils étaient à ce titre à la recherche d'un 

appartement et n'en possédaient pas d'autre que ceux de la rue E______ no 15 (rép. 

ad 21). 

D. L'instruction de la cause par le Tribunal des baux et loyers a mis en évidence les 
éléments suivants : 

a. A______ a confirmé qu'il sous-louait pour 995 fr. par mois le logement, non 
meublé, de la rue U______, où il était officiellement domicilié. Il a réitéré qu'il 

comptait un jour réintégrer son logement de la rue E______. 

L'ancien propriétaire de l'immeuble, F______, habitait à l'étage inférieur et avait 

toujours été au courant de cette sous-location. A______ n'avait dès lors pas jugé 

utile de tenir la régie informée de l'évolution de la situation. 

S'il n'avait pas encore réintégré ledit logement, ce n'était plus par souci financier 

puisqu'il était indépendant depuis novembre 2011 pour un revenu de quelques 

10'000 fr. par mois, mais par considération humaine. En effet, il ne pouvait pas 

mettre O______ à la porte du jour au lendemain, quand bien même il l'avait déjà 

avisé, à une date qui lui échappait, de la nécessité de partir. Il n'avait pas songé à 

lui proposer un échange avec l'appartement de la rue U______ puisqu'il n'était que 

sous-locataire là-bas et que cela semblait compliqué, vu la quantité d'objets que 

possédait O______ (interrog., PV du 18.06.12). 

A______ a dit espérer terminer dans deux ans sa formation à Zurich entamée en 

2006, dont il pensait initialement qu'elle s'achèverait en 2008. Il n'avait jamais pris 

de logement dans cette ville. A l'époque, c'était bien pour une raison financière 

qu'il avait sous-loué son logement à O______, et lui-même sous-loué celui de la 

rue U______, puisque le début de cette formation à Zurich l'avait contraint à 

réduire son taux d'activité aux HUG à 80% (interrog., PV du 18.06.12). 

b. B______ a confirmé qu'il souhaitait mettre cet appartement à disposition de sa 
fille G______. Compte tenu de la durée de la présente procédure, elle était 

actuellement en train de parfaire son mandarin en Chine. B______ s'est dit prêt à 

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revoir sa position et chercher à sa fille un autre logement, si A______ profitait de 

l'été pour réintégrer son appartement (interrog., PV du 18.06.12). 

c. Entendu en qualité de témoin, O______ a expliqué que n'étant pas un homme 
de loi, le qualificatif de "locataire" qu'il s'attribuait dans le courrier du 29 juillet 

2011 n'avait pas de portée juridique dans son esprit. Il voulait seulement dire par 

là que sa présence dans l'appartement s'était faite au vu et su de l'ancien bailleur, 

F______, son voisin du dessous jusqu'en septembre 2011 (PV du 10.09.12). 

En 2007, son ancien collègue et ami, N______, savait qu'il devait quitter son 

appartement de la rue Bellot et demeurer dans le quartier. N______ lui avait dès 

lors indiqué que A______ serait tout content de lui sous-louer son logement de la 

rue E______ et de reprendre l'appartement de la rue U______ qu'il laissait vu ses 

nouvelles fonctions à New-York. Cet appartement était en effet moins cher que 

celui de la rue E______ et par ailleurs sis à proximité des HUG où A______ 

travaillait. Ces solutions les arrangeaient donc tous les trois. 

Il n'avait jamais été question que N______ sous-loue à O______ son appartement, 

lequel était trop éloigné de son lieu de travail et beaucoup plus petit que celui de 

la rue E______. Ayant une collection de quelques 15'000 livres, O______ devait 

en effet habiter un appartement comportant 4 ou 5 pièces et d’une surface de 90 à 

110 m², y compris maintenant qu'il était retraité, puisqu'il était toujours très actif.  

O______ a affirmé qu'il avait dès le départ été clair qu'une fois la formation 

d'A______ terminée, il lui restituerait son logement, et qu'il ne s'agissait donc pas 

d'une sous-location "pour la vie". La durée de cette formation n'avait pas été 

évoquée en 2007. A______ lui avait dans l'intervalle mentionné qu'elle devait 

s'achever en 2014 et qu'il lui faudrait alors partir. Ces propos avaient été tenus 

sans fixation d'échéance et sans ton comminatoire. 

O______ a dit avoir effectué diverses démarches pour se reloger, en vain, 

notamment en contactant des personnes dont il était prêt à communiquer les noms. 

Selon O______, il serait difficile à A______, puisqu'il est encore en formation, de 

s'acquitter du loyer de la rue E______ à l'heure actuelle. Sur question du Tribunal, 

il a toutefois admis ignorer les revenus de ce dernier. En revanche, il a dit qu'il le 

savait installé à la rue Albert-Gros, où il travaillait à temps partiel, mais à un taux 

qu'il ne connaissait pas. 

d. A l'issue de l'audition de O______, le Tribunal a clôturé les enquêtes par 
appréciation anticipée de preuves et a rejeté la requête du Conseil de A______ 

d'entendre F______, G______ et d'autres témoins afin de prouver la volonté du 

locataire de réintégrer son logement et le caractère économique du congé (PV du 

10.09.12). 

e. A______ a produit dans ses plaidoiries finales écrites du 1er octobre 2012 une 
attestation du 27 septembre 2012 de l'Internationales Seminar für analystische 

Psychologie (ISAP) selon laquelle il y était enregistré depuis l'hiver 2006 et 

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présumé terminer sa formation en décembre 2014 (pce 15 app.). Il a également 

produit quatre attestations de divers voisins datées des 28, 29 et 30 septembre 

2012 confirmant que les appartements récemment libérés dans l'immeuble 15, rue 

E______ ont été loués pour de courtes périodes (pces 17 à 20 app.). 

f. Par courrier du 15 octobre 2012, le conseil des bailleurs a demandé au Tribunal 
d'écarter de la procédure les pièces produites par A______ en marge de ses 

plaidoiries écrites.  

E. Dans son jugement du 15 octobre 2012, le Tribunal des baux et loyers a retenu 
que de l'aveu d'A______, son retour dans l'appartement litigieux ne dépendait pas 

de la fin de ses études à Zurich mais du relogement de son sous-locataire, donc 

d'un événement futur et incertain. Aux termes de la jurisprudence, ceci suffisait à 

valider le congé. 

Il ressortait en outre de l'instruction de la cause que l'absence de réintégration de 

l'appartement de la rue E______ par A______ était motivée par les souhaits 

concordants du précité, de O______ et de V______ de profiter le plus longtemps 

de l'échange d’appartements auquel ils avaient procédé. 

La précarité de cette situation, conditionnée à la conservation par V______ de son 

poste à New-York, ne rendait pas la sous-location admissible sous l'angle de l'art. 

262 CO. Un événement aussi incertain ne constituait en effet pas un motif valable 

de sous-louer. 

Le congé signifié le 5 octobre 2011 pour le 30 novembre 2011 était dès lors con-

forme à l'art. 257f al. 3 CO et il n'était pas nécessaire d'examiner s'il était contraire 

à la bonne foi.  

Le Tribunal n'a en revanche pas indiqué si les pièces produites par A______ le 1er 

octobre 2012 étaient recevables ou non. 

F. a. Dans ses écritures d'appel, A______ ne critique pas l'état de fait contenu dans le 
jugement du 15 octobre 2012, mais prie la Cour de se référer aux allégués 

contenus dans ses écritures des 27 février et 1er octobre 2012. Il produit un 

bordereau contenant les pièces adressées au Tribunal des baux et loyers le 

1er octobre 2012 (pièces 22, 22bis et 23 à 27) et des pièces nouvelles (pièces 22ter 

et 27). 

Sur le fond, A______ invoque en premier lieu une violation de son droit d'être 

entendu, les premiers juges ayant refusé, par appréciation anticipée des preuves, 

d'auditionner F______. Or, ce dernier pouvait attester que la sous-location avait 

été autorisée jusqu'à la fin de la formation médicale de A______ et que ce dernier 

réintégrerait à ce moment son appartement. O______ avait également déclaré 

devant le Tribunal qu'il devrait quitter l'appartement au plus tard en 2014. 

L'intention de retour de A______ n'était dès lors pas liée à un événement futur 

incertain. Compte tenu des propos tenus par O______, les premiers juges ne 

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pouvaient en outre pas retenir que les protagonistes avaient en réalité procédé à 

des transferts de baux déguisés. Ils avaient dès lors violé l'art. 8 CC en retenant 

qu'A______ n'entendait pas réintégrer le logement litigieux. 

A______ fait par ailleurs valoir que l'amélioration de sa situation financière était 

sans pertinence pour apprécier son intention de revenir dans l'immeuble, vu les 

propos tenus par O______. Le fait que A______ n'ait pas réintégré l'appartement 

durant l'été 2012 lorsque B______ le lui avait proposé n'était pas non plus 

déterminant puisqu'A______ ne pouvait «mettre à la rue» son sous-locataire dans 

un délai aussi bref.  

En outre, il était établi que le motif véritable du congé était la transformation de 

l'immeuble en un «appartment house». La résiliation était dès lors en toute hypo-

thèse contraire à la bonne foi. 

b. Dans leur mémoire de réponse du 8 janvier 2013, les bailleurs exposent 
qu'A______ n'a démontré aucun besoin légitime et perceptible de réintégrer son 

logement. L'audition de F______ était superflue, la durée de la sous-location 

autorisée par celui-ci étant dépassée et les nouveaux bailleurs ayant valablement 

mis en demeure A______ de réintégrer son logement. Les enquêtes avaient au 

demeurant établi que A______ et O______ avaient en réalité tenté d'opérer des 

transferts de baux déguisés des appartements de la rue E______ et de la rue 

U______.  

S'agissant de l'annulabilité de la résiliation, les bailleurs font valoir que l'appar-

tement occupé par A______ est destiné à la fille de l'un d'eux et contestent toute 

intention de transformer l'immeuble en «appartement house». 

Les premiers juges n'ont enfin pas violé l'art. 8 CC dès lors que l'instruction de la 

cause avait démontré que A______ n'avait pas l'intention de réintégrer son 

appartement. 

Les bailleurs ne reprennent pour le surplus pas leur demande tendant à ce que les 

pièces produites par A______ le 1er octobre 2012 soient écartées de la procédure. 

c. Les arguments des parties seront examinés ci-après dans la mesure utile. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011, les recours 
sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision 

entreprise. En l'espèce, le jugement a été notifié aux parties le 17 octobre 2012. 

Dès lors, le nouveau droit de procédure s’applique. 

2. 2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 

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première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 

CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 

procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 

grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, in Basler 

Kommentar, ZPO, 1ère éd. 2010, n° 8 ad art. 308). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effecti-

vement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 

2011 = ATF 137 III 389; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 

4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 

consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin 

de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse doit être déterminable 

lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date de la décision cantonale 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 

4 juillet 2011).  

2.2 En l'espèce, le loyer annuel, charges non comprises, de l'appelant s'élève à 
22'800 fr. La procédure cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la 

Chambre de céans. En prenant en compte la période de trois ans après cet arrêt, la 

valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (22'800 fr. x 3 ans + 5 mois de pro-

cédure cantonale = 78’100 fr.). 

Le jugement attaqué constitue par ailleurs une décision finale et aucune des 

exceptions de l'art. 309 CPC n'est réalisée. 

Il s'ensuit que la voie de l'appel au sens des art. 308 ss CPC est ouverte. 

2.3 L'acte ayant pour le surplus été déposé dans les délais et les formes prescrits 
par l'art. 311 CPC, le présent appel est formellement recevable. 

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3. 3.1 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en 
droit (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, Tome II, 2ème éd., Berne 2010, 

n° 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n° 121). En vertu de l’art. 311 

CPC, l'appelant a néanmoins le fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le 

jugement attaqué doit être annulé et modifié, par référence à l'un et/ou l'autre 

motif prévu à l'art. 310 CPC. La maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 et 247 al. 2 

CPC) et la maxime d’office (art. 58 al. 2 CPC) ne dispensent pas l'appelant de 

motiver correctement. L'instance supérieure doit pouvoir comprendre ce qui est 

reproché au premier juge sans avoir à rechercher des griefs par elle-même, ce qui 

exige une certaine précision quant à l'énoncé et à la discussion des griefs (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_659/2001 du 7 décembre 2011 publié in SJ 2012 I 231; 

JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/ 

SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n° 3 ad art. 311 CPC; LACHAT, Procédure civile en 

matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 187). Même lorsque la maxime 

inquisitoire est applicable, le recourant doit indiquer les constatations de fait qu'il 

remet en cause (HOHL, op. cit., n° 2402). 

3.2 En l'espèce, l'appelant demande à la chambre de céans de se référer aux allé-
gués de fait figurant dans ses écritures des 27 février et 1er octobre 2012. Il n'in-

dique en revanche pas quels faits les premiers juges auraient constaté de manière 

inexacte ni ne détaille les raisons pour lesquelles la Chambre devrait se référer à 

sa version des faits plutôt qu'à celle figurant dans le jugement querellé. 

Cette partie de l'appel ne satisfait dès lors pas aux exigences de motivation 

exposées ci-dessus. 

L'appelant énonce en revanche dans la partie «En droit» du mémoire déposé 

devant la Chambre de céans certaines critiques relatives à l'établissement des faits 

par les premiers juges. Il fait valoir que l'ancien propriétaire de l'immeuble, 

F______, aurait consenti à ce que l'appartement soit sous-loué à O______ jusqu'à 

la fin de sa formation à Zurich et à ce qu'il réintègre son logement à ce moment-là. 

L'appelant allègue également que lors de l'acquisition de l'immeuble, les intimés 

avaient été informés de la sous-location litigieuse. Les premiers juges auraient 

violé l’art. 8 CC en ne retenant pas ces faits comme établis.  

A ce stade, il appert que la retranscription dans le jugement attaqué de l'inter-

rogatoire de l'appelant lors de l'audience du 18 juin 2012 ne mentionne pas la 

déclaration du précité selon laquelle F______ aurait toujours été au courant de la 

sous-location, en raison de quoi l'appelant aurait renoncé à tenir la régie informée 

de l'évolution de la situation. La Chambre de céans complétera dès lors l'état de 

fait en ce sens (cf. En fait, p. 5, D.a). Elle examinera en outre la question de la 

violation de l'art. 8 CC ci-après. 

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C/24813/2011 

4. 4.1 La production de nouveaux moyens de preuve durant la procédure de première 
instance et en appel est régie par les art. 229 et 317 CPC respectivement. 

4.2 L'appelant produit devant la chambre de céans un bordereau de preuves 
contenant les pièces déposées devant le Tribunal des baux et loyers le 1er octobre 

2012 et sur la recevabilité desquelles les premiers juges ne se sont pas prononcés, 

ainsi que deux pièces non produites en première instance. Ce faisant, l'appelant 

n'expose pas que le Tribunal aurait écarté les pièces susvisées de la procédure à 

mauvais escient. Il ne fait pas non plus valoir que les nouvelles pièces jointes à 

son appel seraient recevables en vertu de l’art. 317 al. 1 CPC. 

Le sort de ces moyens de preuves peut toutefois rester indécis par économie de 

procédure au vu de ce qui est exposé ci-après. 

5. 5.1 Le congé litigieux est fondé sur l'art. 257f al. 3 CO.  

En vertu de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose louée 

avec le soin nécessaire et d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voi-

sins les égards qui leur sont dus. 

L'art. 257f al. 3 CO sanctionne le non-respect de ce devoir et prévoit que lorsque 

le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes 

habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du 

bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards 

envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux 

d'habitation peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 

30 jours pour la fin d'un moins. 

Lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas réunies, la résiliation est 

inefficace [nulle]. Tel est par exemple le cas d’un congé qui n’aurait pas été pré-

cédé d’un avertissement écrit ou le cas d’un congé donné alors que le maintien du 

contrat paraît supportable. Une telle résiliation inefficace ne peut pas être conver-

tie en un congé ordinaire, ni en un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g 

CO (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, 2ème éd., p. 682; voir également 

CORBOZ, Les congés affectés d’un vice, 9ème Séminaire sur le droit du bail, 

Neuchâtel 1996, p. 27 s.). 

L'article 257f al. 3 CO s'applique en cas de violation d'une clause contractuelle 

relative à l’usage des locaux, comme par exemple le fait de procéder à une sous-

location qui n'est ni autorisée, ni autorisable. La jurisprudence a, dans le cadre de 

l'article 257f al. 3 CO, limité la faculté du bailleur de résilier le bail de manière 

extraordinaire, en cas de sous-locations non autorisées, aux seules situations dans 

lesquelles un refus d'autorisation eût été justifié (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_217/2007 du 4 septembre 2007 consid. 3; ACJC/1436/2006; ACJC/748/2007; 

ACJC/39/2008). Dans ce cas, l'exigence du caractère insupportable du maintien 

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du contrat pour le bailleur posée à l'art. 257f al. 3 CO n'a pas de portée indépen-

dante. En effet, une sous-location abusive, en comparaison avec les conditions du 

bail principal (art. 262 al. 2 lit. a CO), ou présentant des inconvénients majeurs 

(art. 262 al. 2 lit. c CO) présentent le degré de gravité requis et rendent, par là-

même, le maintien du bail insupportable (ATF 134 III 446 consid. 2.2; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 3.1 et 3.2). 

5.2 Selon l'article 262 al. 1 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la 
chose avec le consentement du bailleur, lequel ne peut être refusé qu'aux condi-

tions de l'article 262 al. 2 CO. 

Le consentement du bailleur à la sous-location n'est soumis à aucune forme. Il 

peut être écrit, ou simplement requis et donné de vive voix. Il peut aussi résulter 

d'actes concluants : tel est le cas lorsque le bailleur, informé de la sous-location, la 

tolère sans remarques ni protestations, ou lorsqu'il laisse sans réponse une deman-

de du sous-locataire de pouvoir sous-louer les locaux (LACHAT, op. cit., p. 571 et 

les réf. cit.; BISE/PLANAS, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer, 

BOHNET/MONTINI [éd.], 2010, n° 26 s. ad art. 262 CO). L'art. 8 du contrat-cadre 

romand de baux à loyer qui dispose que le consentement du bailleur doit être écrit 

n'a en effet qu'une fonction de preuve (Eo. loc.). 

Le consentement du bailleur est en principe irrévocable et vaut pour toute la durée 

du bail principal, s'il a été donné à l'avance et sans condition, ou du contrat de 

sous-location s'il a été accordé suite à une demande précisant les modalités de la 

sous-location, cela même si au moment où il est intervenu, le bailleur savait ou 

devait savoir qu'un des motifs de refus de l'art. 262 al. 2 CO existait. Dans cette 

hypothèse, en revenant sur son accord, le bailleur commettrait en effet un abus de 

droit au sens de l'art. 2 CC (BISE/PLANAS, op. cit., n° 29 ad art. 262 CO; HIGI, in 

Zürcher Kommentar zum ZGB, 3ème éd. 1994, n° 32-35 ad art. 262 CO; Roger 

WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, 5ème éd. 2011, n° 3 et 8a ad 

art. 262 CO).  

Si, en cours de contrat, les conditions de la sous-location sont modifiées de ma-

nière importante, un nouveau consentement du bailleur doit être requis (LACHAT, 

op. cit., p. 573; BISE/PLANAS, op. cit., n° 31 ad art. 262 CO; HIGI, op. cit., n° 32 

ad art. 262 CO). A défaut, le bailleur peut résilier le contrat moyennant une mise 

en demeure préalable. Un congé en raison de modifications des conditions de la 

sous-location connues (ou censées être connues) du bailleur de longue date serait 

en revanche contraire à la bonne foi (LACHAT, op. cit., p. 573 note 62; WEBER, op. 

cit., n° 8a ad art. 262 CO; HIGI, op. cit., n° 33 ad art. 262 CO).  

5.3 Le bailleur ne saurait tolérer une infraction sans réagir dans un délai raison-
nable; sinon, il est réputé renoncer au droit de mettre fin au contrat de façon pré-

maturée (HIGI, op. cit., n° 52 ad art. 257f CO; WESSNER, Le devoir de diligence 

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C/24813/2011 

du locataire dans les baux d’habitation et de locaux commerciaux, publié in 

Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2006, n° 67, p. 19; arrêt du Tribunal 

fédéral du 17 mars 1997; DB 1999 p. 12 n° 8; DB 1990 p. 6 n° 3 ; jugement du 

Tribunal des baux du canton de Zurich du 16 novembre 1995 publié in 

ZMPE/1996 n° 1). Est considéré comme raisonnable, un délai de quelques mois 

au plus (HIGI, op. cit., n° 12 ad art. 257f CO; WESSNER, op. cit., n° 27, p. 9; juge-

ment du Tribunal des baux du canton de Zurich du 16 novembre 1995 publié in 

ZMPE/1996 N 1). 

5.4 Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la 
chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d’une poursuite pour dettes ou 

d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Ainsi, en cas 

de transfert de propriété, les baux en cours passent à l'acquéreur pour l'avenir avec 

tous les droits et obligations qui leur sont attachés. Sous réserve du droit de 

résiliation anticipée du bailleur, la vente ne rompt en effet pas le bail (LACHAT, 

op. cit., p. 684 et note 147). L'acquéreur reprend les baux «dans l’état où ils se 

trouvent». Il doit notamment tolérer la sous-location précédemment admise par le 

vendeur (LACHAT, op. cit., p. 687). 

5.5 Le bailleur est en droit de faire valoir, à titre d'inconvénient majeur au sens de 
l'art. 262 al. 2 lit. c CO, l'absence de volonté du locataire de réintégrer un jour le 

logement loué. En effet, si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour 

l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de loca-

taires par la voie détournée de la sous-location, le locataire commet un abus de 

droit (art. 2 CC) et ne peut, dans ces circonstances, invoquer son droit de sous-

louer. Il faut donc qu'il n'y ait plus aucune intention du locataire, même vague, de 

réintégrer les locaux (ATF 134 III 446 consid. 2.4; ACJC/803/2010 consid. 5.2; 

LACHAT, op. cit., p. 567 et 571 et note 15 p. 567). 

Dans un récent arrêt, le Tribunal fédéral a eu l'occasion de compléter sa juris-

prudence en clarifiant notamment la notion précitée d'«intention vague de réinté-

grer les locaux», que le locataire est tenu de démontrer pour s'opposer valable-

ment à la résiliation du bail et conserver le logement sous-loué. 

Il a ainsi rappelé que «le locataire qui quitte un logement peut souvent imaginer, 

en fonction de l'évolution future des événements, qu'il puisse avoir un jour un 

intérêt à revenir dans les locaux qu'il a abandonnés. Surtout en période de 

pénurie, on peut avoir un intérêt évident à garder un certain droit sur le logement. 

Si l'on tolère la sous-location simplement dans la perspective d'événements futurs 

incertains, on peut penser que de nombreux locataires ne voudront plus aban-

donner leur droit et on verra se multiplier la catégorie des sous-bailleurs qui, en 

lieu et place du propriétaire, déterminent l'occupant réel des locaux. On pourrait 

même imaginer des sous-locations en cascade, ce qui aboutirait à une possession 

quasiment féodale des biens immobiliers : l'occupant détenant son droit de son 

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C/24813/2011 

bailleur direct, lequel le détiendrait d'un autre bailleur de rang supérieur et ainsi 

de suite. En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait 

certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en 

ayant quitté les lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du loca-

taire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en rai-

son d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provi-

soirement à un tiers pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du 

fardeau du loyer; on peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop 

grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et 

qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-

location soit dénaturée et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert 

de bail, il faut se montrer relativement strict quant à l'intention du locataire prin-

cipal de réintégrer les locaux loués, intention qui doit résulter d'un besoin légi-

time et clairement perceptible.» (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 

4 octobre 2010 consid. 2.1 commenté par SAVIAUX in CB 02/12 p. 45 ss)  

5.6 En vertu de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, 
prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. Cette disposition impli-

que le droit de faire la preuve des faits allégués pour autant qu'ils soient pertinents 

selon le droit matériel et, en quelque manière, propres à former la conviction du 

juge (ATF 123 III 35 = JT 1997 I 322). Il en découle que celui qui invoque un 

droit dont l'existence dépend d'un fait doit être admis à rapporter la preuve de ce 

fait (ATF 68 II 136 = JT 1942 I 595). Elle confère à la partie à laquelle incombe le 

fardeau de la preuve le droit d’administrer celle-ci et garantit le droit à la contre-

preuve (ATF 102 II 7 = JT 1977 I 58; 120 II 393 = JT 1995 I 571). L'art. 8 CC est 

violé lorsque le juge n'administre pas les preuves propres à établir un fait pertinent 

et contesté (ATF 108 II 134 = JT 1983 I 280).  

Selon l'art. 150 al. 1 CPC, la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. 

Toute partie a ainsi droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adé-

quats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al 1 CPC). Cette disposi-

tion constitue le volet procédural de l'art. 8 CC en posant le principe du droit à la 

preuve (SCHWEIZER, in Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/ 

JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n° 2 ad art. 152 CPC). A ce droit corres-

pond un devoir du Tribunal de donner suite aux offres de preuves dans les limites 

tracées par la loi (SCHWEIZER, op. cit., n° 6 ad art. 152 CPC). 

Par moyens de preuve adéquats, il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la 

conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la 

démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige, ce qui dépend du con-

tenu de la norme matérielle ou procédurale entrant en ligne de compte vu l'objet 

du litige au sens large (SCHWEIZER, op. cit., n° 8 ad art. 152 CPC). A cette adé-

quation objective s'ajouterait selon certains auteurs une adéquation subjective, qui 

consisterait dans le fait qu'une preuve ne doit être administrée que si le juge n'est 

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pas fondé à penser qu'elle est inutile, par exemple parce qu'il est déjà convaincu 

de l'existence ou de l'inexistence d'un fait à prouver (SCHWEIZER, op. cit., n° 9 ad 

art. 152 CPC). 

L'art. 8 CC n'interdit ainsi pas au juge de refuser l'administration d'une preuve 

lorsqu'il anticipe que le résultat de la mesure probatoire ne sera pas susceptible de 

modifier son appréciation (ATF 114 II 289 = JdT 1989 I 86; SJ 1997, p. 54). En 

règle générale, l'appréciation des preuves n'intervient qu'à l'épuisement des 

moyens disponibles pour découvrir la vérité. Il est toutefois admis que le juge pro-

cède à une appréciation anticipée et refuse d'administrer une preuve s'il est con-

vaincu que le moyen proposé, à supposer même qu'il aboutisse, ne serait pas de 

nature à influencer le résultat des mesures probatoires. Bien que reconnue 

(ATF 114 II 289 = JdT 1989 I 86; 109 II 31 = JdT 1983 I 264), cette faculté doit 

être utilisée avec prudence et réserve.  

5.7 Savoir si le locataire a l'intention de réintégrer à l'avenir les locaux loués est 
une question de fait, plus exactement il s'agit de déterminer un fait relevant du for 

intérieur en procédant à des déductions sur la base des circonstances et des décla-

rations (CORBOZ, Commentaire de la LTF, 1ère éd. 2009, n° 30 ad art. 105 LTF). 

Le fardeau de la preuve du bien-fondé de la résiliation du bail incombe au bail-

leur, quand bien même le locataire est demandeur et que son action tend à la 

constatation de l'inefficacité du congé (ACJC/986/2007). Lorsque le bailleur 

soutient, comme en l'espèce, que le locataire n'a pas l'intention de réintégrer les 

locaux et abuse en conséquence de son droit de sous-louer, il lui incombe 

d'apporter la preuve des faits qui permettent de parvenir à cette conviction (art. 8 

CC). Cependant, si le bailleur est parvenu à apporter des preuves convaincantes, 

le locataire ne peut pas se désintéresser de l'administration des preuves et il doit 

s'efforcer de prouver les circonstances particulières qui pourraient ébranler la for-

ce probante des éléments apportés par le bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 

HIGI considère par ailleurs que la preuve que le consentement du bailleur a été 

sollicité et que celui-ci a consenti à une sous-location qu’il aurait pu refuser en 

application de l’art. 262 CO incombe au locataire (HIGI, op. cit., n° 33 in fine ad 

art. 262 CO). 

5.8 Dans la mesure où il n’avait pas réintégré son appartement au 30 juin 2008, 
l'appelant était dans l'obligation, conformément à l'art. 262 al. 1 CO et à la pro-

messe faite à son bailleur, de solliciter une nouvelle autorisation de sous-louer. 

L'appelant admet ne pas avoir repris contact avec la régie à cette époque. Il allè-

gue que son bailleur habitait cependant dans l'immeuble à l'étage inférieur et qu'il 

était informé du souhait conjoint de l'appelant et de O______ de poursuivre la 

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sous-location jusqu'à la fin de la formation post-graduée que l'appelant suivait à 

Zurich. 

Les intimés le contestent et font valoir que l'appelant n'a pas sollicité de nouvelle 

autorisation de sous-louer au mois de juillet 2008. La sous-location aurait dès lors 

perduré de manière illicite. 

En l'espèce, l'appelant a dûment allégué, durant la procédure de première instance, 

que F______ pouvait attester de son intention de réintégrer l'appartement litigieux 

à l'issue de sa formation à Zurich. 

Les premiers juges ne pouvaient par ailleurs pas exclure que l'audition de 

F______ permette, par exemple, d'établir que le précité avait accepté que la sous-

location se poursuive au-delà du 30 juin 2008 malgré l'absence de perspectives 

concrètes et sérieuses de retour de l'appelant dans le logement sous-loué, voire 

qu'il avait consenti à une substitution de locataires entre l'appelant et O______.  

La mesure d'instruction sollicitée était par conséquent pertinente pour la résolution 

du litige et les premiers juges ne pouvaient refuser d'y donner suite sans violer les 

art. 8 CC et 152 CPC. 

De manière plus globale, les premiers juges auraient également dû interroger les 

intimés et la régie sur les circonstances en raison desquelles la sous-location a 

perduré trois ans au-delà de l'échéance convenue (à savoir du 1er juillet 2008 au 

21 juillet 2011) sans susciter la moindre protestation des propriétaires successifs 

de l'immeuble. Dans ce cadre, il aurait notamment été judicieux d'auditionner le 

collaborateur de la régie qui serait, selon le courrier du 21 juillet 2011, entré en 

contact avec O______ à l'occasion du changement du code permettant d'ouvrir la 

porte d'entrée de l'immeuble. Le Tribunal devra également ordonner la production 

de pièces ou d'autres moyens de preuve permettant d'établir si l'appelant poursuit 

ou non des études et le cas échéant pour quelle durée. 

La Chambre de céans n'estime en revanche pas nécessaire que le Tribunal entende 

les autres témoins dont l'appelant a sollicité l’audition dans ses plaidoiries écrites 

du 1er octobre 2012. Les faits dont ces personnes seraient aptes à témoigner ne 

sont en effet pas pertinents pour statuer sur la validité du congé querellé. 

6. Le jugement attaqué sera par conséquent annulé et la cause renvoyée au Tribunal 
des baux et loyers pour instruction complémentaire dans le sens des considérants 

et nouvelle décision. 

7. La procédure étant gratuite, il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens (art. 22 
al. 1 LaCC). 

* * * * * 

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C/24813/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel formé par A______ le 16 novembre 2012 contre le jugement 

JTBL/1118/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 octobre 2012 dans la 

cause C/24813/2011-5-B. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire dans 

le sens des considérants et nouvelle décision. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions. 

Siégeant :  

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur 

Maximilien LÜCKER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.  

   

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE  

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.  

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. 

consid. 2.2).