# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dd091023-5475-53f8-bdbf-8d4b74c469d3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 23.02.2021 NG200021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG200021_2021-02-23.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG200021-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller 

sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi 

Urteil vom 23. Februar 2021 

in Sachen 

 

A._____,  
Beklagter und Beschwerdeführer, 

 

gegen 

 

B._____,  
Kläger und Beschwerdegegner, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,  

 
betreffend 

Anfechtung Anfangsmietzins und Mietzinshinterlegung / Mängel 
 
 
Beschwerde gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 18. November 2020 
(MA190009) 
 

- 2 - 

Erwägungen: 
 

1. Sachverhalt / Prozessgeschichte 

1.1 Der Beklagte und Beschwerdeführer (nachfolgend: Beschwerdeführer) und 

der Kläger und Beschwerdegegner (nachfolgend: Beschwerdegegner) schlossen 

einen Mietvertrag mit Mietbeginn am 1. Dezember 2018 über ein Zimmer mit 

Küche und Bad zur Mitbenützung in einer 4-Zimmerwohnung an der C._____-

strasse … in Zürich in einem Haus aus dem Jahr 1896 zu einem monatlichen 

Mietzins von Fr. 900.– netto, zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 50.– für 

diverse Nebenkosten (vgl. act. 3/3; Prot. Vi. S. 24). Die Küche und das Bad teilte 

sich der Beschwerdegegner mit drei weiteren Mietparteien, die jeweils 

entsprechende eigene Mietverträge mit dem Beschwerdeführer abgeschlossen 

haben (vgl. act. 43 E. I./1 mit Verweis auf act. 38/47 S. 2 ff.). 

 Das Mietverhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und dem 

Beschwerdegegner wurde per Ende August 2019 beendet (vgl. act. 43 E. I./1 

m.w.H.). 

1.2 Der Beschwerdeführer erhob nach erfolglos durchgeführtem 

Schlichtungsverfahren mit Eingabe vom 29. November 2019 eine Klage 

betreffend Anfechtung des Anfangsmietzinses, Mietzinshinterlegung und Mängel 

vor dem Mietgericht Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) (vgl. act. 43 E. I./2 zur 

vollständigen vorinstanzlichen Prozessgeschichte).  

1.3 Mit Urteil vom 18. November 2020 (act. 39 = act. 43 [Aktenexemplar] = 

act. 45) entschied die Vorinstanz was folgt: 

Es wird erkannt: 

1. Der monatliche Bruttomietzins von Fr. 950.– wird für nichtig erklärt und 

rückwirkend auf den Mietbeginn auf Fr. 301.– pro Monat herabgesetzt. 

Nebenkosten sind in diesem Mietzins inbegriffen. 

- 3 - 

2. Soweit der Kläger seit Mietbeginn am 1. Dezember 2018 mehr bezahlt hat als 

den Mietzins gemäss Dispositivziffer 1, wird der Beklagte verpflichtet, dem 

Kläger die Differenz zuzüglich 5% Zins ab mittlerem Verfall 

zurückzubezahlen. 

3. Der unter Dispositivziffer 1 hiervor festgesetzte Mietzins wird ab dem 9. Juli 

2019 bis 31. August 2019 monatlich um 15% reduziert. 

4. Die bislang hinterlegten Mietzinse werden im Umfang von Fr. 78.55 dem 

Kläger und im Übrigen dem Beklagten ausbezahlt. Damit ist der 

Rückforderungsanspruch des Klägers aus der Mietzinsreduktion im Sinne von 

Dispositivziffer 3 vollumfänglich abgegolten. 

5. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 1'180.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 258.75   Dolmetscherkosten 

 31.25   Pikettdienst Vertrauensarzt 

Fr. 1'470.00   Kosten total   
 

6. Die Kosten werden vom Kläger unter Verrechnung seines Kostenvorschusses 

im Umfang von Fr. 1'010.– bezogen, sind ihm aber vom Beklagten in vollem 

Umfang zu ersetzen. Der nicht gedeckte Betrag der Kosten wird beim 

Beklagten eingefordert.  

7. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine volle Parteientschädigung von 

Fr. 1'580.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.  

8./9.  (Mitteilung / Rechtsmittel.) 

1.4 Mit Eingabe vom 19. Dezember 2020 (Datum des Poststempels: 23. 

Dezember 2020) erhob der Beschwerdeführer gegen dieses Urteil rechtzeitig (vgl. 

act. 41 i.V.m. act. 44 S. 1, Art. 145 Abs. 1-3 ZPO) "Berufung" (act. 44) samt 

Beilagen (act. 46/1-4). 

 Auch jene Entscheide, welche in den von den drei bereits erwähnten 

weiteren Mietparteien vor Vorinstanz eingeleiteten Verfahren ergingen (vgl. 

vorinstanzliche Geschäfts-Nrn. MA190006, MA190007 und MA190008), hat der 

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Beschwerdeführer beim Obergericht angefochten (vgl. die Parallelverfahren OGer 

ZH NG200018, NG200019 und NG200020). 

1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1-

41). Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort kann verzichtet werden (vgl. 

Art. 322 Abs. 1 ZPO). Dem Beschwerdegegner ist mit dem vorliegenden 

Beschluss das Doppel der Beschwerdeschrift (act. 44) zuzustellen.  

2. Prozessuales 

2.1 Der Beschwerdeführer bezeichnet das Rechtsmittel entgegen der 

anderslautenden Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Urteil (vgl. act. 43 S. 

31) – wie auch in den anderen erwähnten Parallelverfahren bei der Kammer – als 

Berufung. Das angefochtene Urteil der Vorinstanz stellt einen erstinstanzlichen 

Endentscheid dar, der zwar grundsätzlich mit Berufung anfechtbar ist (vgl. 

Art. 308 Abs. 1 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung 

aber nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen 

Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO).  

 Mit der Vorinstanz ist hier von einem Gesamtstreitwert der zuletzt 

aufrechterhaltenen Rechtsbegehren von rund Fr. 5'920.– auszugehen (vgl. act. 40 

E. IV./5.2 und V./2). Die Streitwertschwelle ist somit nicht erreicht. Das als 

Berufungsgeschäft angelegte Rechtsmittel ist daher als Beschwerde 

entgegenzunehmen. 

2.2 Weitere Zulässigkeitsvoraussetzung eines jeden Rechtsmittels – und damit 

auch der vorliegenden Beschwerde – ist namentlich die Beschwer; sie stellt eine 

Prozessvoraussetzung dar (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Das Erfordernis der 

Beschwer bedeutet, dass nur derjenige zur Erhebung eines Rechtsmittels befugt 

ist, der ein (von der Rechtsordnung geschütztes, das heisst) schutzwürdiges 

Interesse (tatsächlicher oder rechtlicher) Natur an der Abänderung des 

vorinstanzlichen Entscheides besitzt (vgl. BGE 120 II 5 ff., E. 2a; ZK ZPO-REETZ, 

3. Aufl. 2016, Vor Art. 308 ff. N 30).  

- 5 - 

  Soweit der Beschwerdeführer in bestimmten Punkten (vgl. dazu unten 

E. 2.3.2.5) durch das angefochtene Urteil nicht beschwert ist, ist von vornherein 

auf seine Beschwerde nicht einzutreten. 

2.3 Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet 

einzureichen (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Das bedeutet, dass Rechtsmittelanträge 

enthalten sein müssen, aus denen hervorgeht, in welchem Umfang der vor-

instanzliche Entscheid angefochten wird. Bei Laien wird sehr wenig verlangt; als 

Antrag genügt eine – allenfalls in der Begründung enthaltene – Formulierung, aus 

der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll 

(vgl. OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2). Im Rahmen der 

Begründung ist andererseits darzulegen, an welchen Mängeln der vorinstanzliche 

Entscheid leidet. Die Beschwerde führende Partei hat sich mit anderen Worten 

mit dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und im Einzelnen 

aufzuzeigen, aus welchen Gründen er falsch sein soll. Bei Parteien ohne 

anwaltliche Vertretung wird an die Begründungslast ein weniger strenger 

Massstab angelegt (vgl. BGer 5A_635/2015 vom 21. Juni 2016 E. 5.2 

m.w.H., OGer ZH PS110192 vom 21. Februar 2012, E. 5.1). Es genügt hier als 

Begründung, wenn auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der 

angefochtene Entscheid nach Auffassung der Partei unrichtig sein soll (vgl. OGer 

ZH PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2). Diese 

Begründungsanforderungen gelten auch in Verfahren, in welchen  

– wie vorliegend – der (soziale) Untersuchungsgrundsatz gilt (vgl. BGE 138 III 

374 ff., E. 4.3.1; 141 III 569 ff., E. 2.3.3). 

 Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind 

im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das 

Novenverbot gilt für echte und unechte Noven und umfasst auch diejenigen Fälle, 

in welchen – wie hier – der (soziale) Untersuchungsgrundsatz gilt (vgl. BGer 

5A_405/2011 vom 27. September 2011, E. 4.5.3 m.w.H.). 

2.3.1  Der Beschwerdeführer stellt den Antrag, die Verhandlung sei zu 

wiederholen (vgl. act. 44 S. 2). Im Lichte der Beschwerdebegründung ist davon 

auszugehen, dass der Beschwerdeführer sinngemäss die vollumfängliche 

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Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung der Sache an die 

Vorinstanz zur neuen Durchführung einer Verhandlung zwecks vollumfänglicher 

Abweisung der Klage beantragt.  

2.3.2.1 Soweit die Vorbringen des Beschwerdeführers keinen Erwägungen der 

Vorinstanz zugeordnet werden können und nicht ansatzweise ersichtlich wird, 

inwiefern er das vorinstanzliche Urteil beanstanden will, ist darauf von vornherein 

nicht einzugehen (vgl. insb. act. 44 S. 1 [Behauptung, der Zustand der Wohnung 

und der Einrichtungen sei einwandfrei; Ausführungen zur Waschkarte], S. 2 

[Ausführungen zur Klingel, zum Kühlschrank, zum Treppenhausfenster]). 

2.3.2.2 In rechtlicher Hinsicht macht der Beschwerdeführer in seiner 

Beschwerdebegründung geltend, der Vertrag sei ungültig. Dies, weil die 

Mietzinskaution nicht bezahlt worden sei (vgl. act. 44 S. 1).  

 Zum einen führt er nicht aus, was er daraus ableiten will bzw. was am 

angefochtenen Urteil der Vorinstanz deshalb falsch sein soll. Zum anderen basiert 

dieses rechtliche Vorbringen auf der – soweit ersichtlich – neuen Behauptung, der 

Beschwerdegegner habe die Mietzinskaution nicht bezahlt. Da im 

Beschwerdeverfahren neue Behauptungen unzulässig sind, kann diese von 

vornherein nicht berücksichtigt werden (vgl. oben E. 2.2). Im Übrigen ist auch 

nicht ersichtlich, inwiefern das Nichtleisten der Mietzinskaution den Vertrag 

ungültig machen sollte. 

2.3.2.3 Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, die mitgebrachten Formulare, 

wie das "Zur Mitteilung des Anfangsmietzinses", würden weggeworfen (act. 44 

S. 1). 

 Soweit er auf die Erwägungen der Vorinstanz zur festgestellten Nichtigkeit 

des vereinbarten Anfangsmietzinses (act. 43 E. III./1) Bezug nehmen will, stellt 

die sinngemässe Behauptung, der Beschwerdegegner habe das Formular zur 

Mitteilung des Anfangsmietzinses erhalten, aber weggeworfen, nicht nur eine 

neue und daher unzulässige Behauptung dar (vgl. oben E. 2.2), sondern steht mit 

seinen vorinstanzlichen Behauptungen auch im Widerspruch (vgl. act. 43 

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E. III./1.2 mit Verweis auf Prot. Vi. S. 15 und 17). Es ist daher nicht weiter darauf 

einzugehen.  

2.3.2.4 Der Beschwerdeführer verweist in seiner Beschwerdeschrift "zur 

Orientierung über zurzeit geltende Mietpreise" auf eine Beilage. Aus dieser gehe 

hervor, dass für ein Nachbarhaus an der C._____-strasse … für eine 4-

Zimmerwohnung fast das Doppelte verlangt werde (vgl. act. 44 S. 2, act. 46/2). 

 Soweit er damit auf die Erwägungen der Vorinstanz zur Festsetzung des 

Anfangsmietzinses (act. 43 E. III./2) Bezug nehmen will, ist unklar, was er daraus 

ableiten will. Die Vorinstanz setzte den Anfangsmietzins auf Fr. 261.– netto und 

Fr. 301.– brutto pro Monat fest (vgl. act. 43 E. III./2.4.3 f. und S. 30). Der 

Beschwerdeführer führt nicht aus, welchen anderen Anfangsmietzins er hier als 

angemessen erachtet hätte und aus welchen Gründen. Mit den vorinstanzlichen 

Erwägung dazu setzt er sich nicht auseinander. Auch auf dieses Vorbringen kann 

daher nicht eingegangen werden. 

2.3.2.5 Letztlich macht der Beschwerdeführer noch geltend, bei den Reparaturen 

(Glasscheibe im Badezimmer inkl. Montage und Montage der vorhandenen 

Küchenkastentür) handle es sich um Kleinreparaturen, deren Kosten gemäss 

Hausordnung von den Mietern zu übernehmen seien. Zudem seien die Fr. 

10'000.– als Reparaturkosten für die Wohnung übertrieben. Die Glasscheibe inkl. 

Montage koste Fr. 150-200.– und die Montage der vorhandenen Küchenkastentür 

Fr. 100.– (vgl. act. 44 S. 2).  

 Soweit der Beschwerdeführer damit auf die Erwägungen der Vorinstanz zu 

den entsprechenden, geltend gemachten Mängeln (act. 43 E. IV./3.1 

[Küchenschrank] und 3.7 [Spiegelschrank im Badezimmer]) Bezug nehmen will, 

übersieht er, dass die Vorinstanz in Bezug auf den Küchenkasten/-schrank von 

vornherein keinen Mangel erblickte (a.a.O., E. IV./3.1) und eine 

Mängelbeseitigung, also auch in Bezug auf den kaputten Spiegelschrank, vom 

Beschwerdegegner von vornherein nicht verlangt wurde (a.a.O., S. 2 

Rechtsbegehren und E. II./2). Insoweit ist der Beschwerdeführer von vornherein 

nicht beschwert bzw. kann dies nicht anfechten (vgl. oben E. 2.2). Der 

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Beschwerdeführer scheint die vorinstanzlichen Erwägungen denn auch gar nicht 

zur Kenntnis genommen zu haben, zumal er in seinen Rechtsmittelschriften in 

den Verfahren NG200018-21 inhaltlich einzig die Namen der darin erwähnten 

Gegenseite ausgetauscht hat. 

 Soweit der Beschwerdeführer damit zudem geltend machen wollte, die Vor-

instanz habe die Mangelhaftigkeit des Spiegelschranks bei der Herabsetzung des 

Mietzinses zu Unrecht berücksichtigt, setzt er sich auch diesbezüglich nicht mit 

den entsprechenden Erwägungen auseinander (vgl. act. 43 E. IV./4).  

2.4 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf 

einzutreten ist. Damit bleibt es beim Urteil der Vorinstanz vom 18. November 

2020 (Geschäfts-Nr. MA190009).  

3. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

3.1 Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das 

Beschwerdeverfahren kostenpflichtig. 

3.2 Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der 

Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), 

welche im Zivilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit 

des Falles streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV 

OG). Ausgehend von einem Streitwert in der Höhe von Fr. 5'920.– (vgl. oben E. 

2.1) und unter Berücksichtigung des vom Gericht benötigten, eher geringen 

Zeitaufwandes, der geringen Schwierigkeit des Falles, sowie des Umstandes, 

dass wiederkehrende Leistungen Gegenstand des Verfahrens bildeten, erscheint 

es mit Blick auf die in den drei weiteren Parallelverfahren festzusetzenden 

Gebühren (vgl. OGer ZH NG200018, NG200019 und NG200020) angemessen, 

die Gerichtsgebühr auf Fr. 250.– festzusetzen. Diese ist dem Beschwerdeführer 

aufzuerlegen. 

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3.3 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Beschwerdeführer 

nicht, weil er mit seiner Beschwerde unterliegt, dem Beschwerdegegner nicht, 

weil ihm keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären. 

  

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Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 250.– festgesetzt und 

dem Beschwerdeführer auferlegt. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter 

Beilage des Doppels der Beschwerdeschrift (act. 44), sowie an das 

Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der 

Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form 

einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in 

Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in 

Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt weniger 
als Fr. 15'000.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. A. Götschi 
 
 
versandt am: 
26. Februar 2021 
 

	Urteil vom 23. Februar 2021
	Es wird erkannt:
	1. Der monatliche Bruttomietzins von Fr. 950.– wird für nichtig erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn auf Fr. 301.– pro Monat herabgesetzt. Nebenkosten sind in diesem Mietzins inbegriffen.
	2. Soweit der Kläger seit Mietbeginn am 1. Dezember 2018 mehr bezahlt hat als den Mietzins gemäss Dispositivziffer 1, wird der Beklagte verpflichtet, dem Kläger die Differenz zuzüglich 5% Zins ab mittlerem Verfall zurückzubezahlen.
	3. Der unter Dispositivziffer 1 hiervor festgesetzte Mietzins wird ab dem 9. Juli 2019 bis 31. August 2019 monatlich um 15% reduziert.
	4. Die bislang hinterlegten Mietzinse werden im Umfang von Fr. 78.55 dem Kläger und im Übrigen dem Beklagten ausbezahlt. Damit ist der Rückforderungsanspruch des Klägers aus der Mietzinsreduktion im Sinne von Dispositivziffer 3 vollumfänglich abgegolten.
	5. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
	6. Die Kosten werden vom Kläger unter Verrechnung seines Kostenvorschusses im Umfang von Fr. 1'010.– bezogen, sind ihm aber vom Beklagten in vollem Umfang zu ersetzen. Der nicht gedeckte Betrag der Kosten wird beim Beklagten eingefordert.
	7. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine volle Parteientschädigung von Fr. 1'580.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
	8./9.  (Mitteilung / Rechtsmittel.)
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 250.– festgesetzt und dem Beschwerdeführer auferlegt.
	3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Beilage des Doppels der Beschwerdeschrift (act. 44), sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...