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**Case Identifier:** 20e764a5-d060-5e33-80fc-ba7efd3c9455
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-08
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 08.04.2022 C/1685/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-1685-2020_2022-04-08.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25 avril 2022, 

ainsi qu'au Tribunal de première instance, par pli interne, le même jour.  

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/1685/2020 ACJC/538/2022 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU VENDREDI 8 AVRIL 2022 

 

Entre 

A______ & CIE, B______ SA, sise c/o C______, ______(GE), appelante d'un 
jugement rendu par la 13ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le  

18 juin 2021, comparant par Me Jacques-Alain BRON, avocat, REGO AVOCATS, 

Esplanade de Pont-Rouge 4, case postale, 1211 Genève 26, en l'Etude duquel elle fait 

élection de domicile, 

et 

Madame D______, domiciliée ______[GE], intimée, comparant par Me Antoine E. 
BÖHLER, avocat, KAISER BÖHLER, rue des Battoirs 7, case postale 284, 1211 

Genève 4, en l'Etude duquel elle fait élection de domicile. 

 

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C/1685/2020 

EN FAIT 

A. Par jugement JTPI/8294/2021 du 18 juin 2021, reçu le 23 juin 2021 par les 
parties, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal), statuant par voie 

de procédure ordinaire, a constaté que D______ ne devait pas à A______ & CIE, 

B______ SA (ci-après également : A______) un montant de 155'088 fr., avec 

intérêts à 5% dès le 15 février 2019, faisant l'objet du prononcé de la mainlevée 

provisoire du 18 décembre 2019 dans le cadre de la poursuite n° 2______ (ch. 1 

du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 10'600 fr., les a compensés à due 

concurrence avec les avances fournies par les parties, les a mis à la charge de 

A______, a condamné en conséquence cette dernière à payer à D______ un 

montant de 10'400 fr., ordonné à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services 

financiers du Pouvoir judiciaire, de restituer à D______ un montant de 800 fr. (ch. 

2), condamné A______ à payer à D______ un montant de 15'725 fr. TTC à titre 

de dépens (ch. 3) et débouté les parties de toutes autres conclusions. 

B. a. Par acte expédié le 24 août 2021 au greffe de la Cour de justice, A______ 
appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Cela fait, elle conclut à ce 

que la Cour déboute D______ de toutes ses conclusions et dise que la poursuite 

n° 2______ ira sa voie, avec suite de frais et dépens. Subsidiairement, elle conclut 

au renvoi de la cause en première instance.   

b. D______ conclut principalement au rejet de l'appel et à la confirmation du 
jugement entrepris. Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la cause au 

Tribunal, plus subsidiairement à ce que la commission de vente due à A______ 

soit réduite à 7'754 fr. 40, et plus subsidiairement encore, à ce qu'il soit constaté 

qu'elle ne lui devait que la somme de 10'088 fr. En tout état, elle conclut à la 

condamnation de A______ au paiement de tous les frais et dépens d'appel.  

c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 

d. Par avis du 21 décembre 2021, le greffe de la Cour les a informées de ce que la 
cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 

a. A______ & CIE, B______ SA est une société active notamment dans le 
courtage immobilier. 

b. Le 13 juillet 2017, elle a conclu avec D______ un contrat de courtage exclusif 
portant sur la vente d'un appartement de 7,5 pièces au 6ème étage d'un immeuble en 

PPE situé au 1______ (ci-après : l'appartement), dont celle-ci était alors 

propriétaire. 

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A teneur de l'art. 1 des conditions générales intégrées au contrat, qui précisait 

l'objet du courtage, la mission du courtier consistait à mettre en vente le bien 

immobilier, trouver un candidat acquéreur et négocier la transaction. 

Les honoraires de courtage prévus s'élevaient à 3% du prix de vente, fixé à 

6'000'000 fr., plus TVA. L'art. 5.2 précisait qu'ils étaient dus même lorsque l'objet 

était vendu à un prix inférieur au prix souhaité. 

L'art. 6.1 prévoyait que le courtier avait droit à ses honoraires :  

- a) lors de la conclusion du contrat de vente avec la personne présentée par le 

courtier;  

- b) lorsque le courtier était exclusif, qu'il avait activement recherché un 

acquéreur et que le mandant vendait l'objet à une personne non présentée par 

le courtier exclusif;  

- c) lorsque le mandant vendait l'objet à une personne présentée par le courtier 

(exclusif ou non) dans l'année suivant la fin du contrat. 

Les honoraires (TVA comprise) devaient être versés par le notaire le jour de la 

signature de l'acte notarié et D______ s'engageait à faire respecter cette clause par 

le notaire ainsi que par l'acquéreur en la faisant figurer dans l'acte notarié 

(art. 6.3). 

Le courtier devait exécuter son mandat avec diligence et conformément aux 

intérêts du mandant, agir dans le respect des lois et usages et se conformer au code 

de déontologie ainsi qu'au règlement relatif au label courtier de l'USPI Genève 

(art. 2.1).  

Le contrat prévoyait enfin une clause d'exclusivité en faveur de A______, par 

laquelle D______ s'interdisait de recourir aux services d'un autre intermédiaire 

(art. 4.1). 

c. Par courrier du 16 janvier 2018, A______ a fait parvenir à D______ un rapport 
d'activité "détaillant les visites effectuées, les propositions de dossier ainsi que les 

dépenses publicitaires engagées".  

Il ressort de ce rapport que A______ avait présenté le dossier de vente de 

l'appartement à une centaine de personnes, dont F______. 

d. Le 17 janvier 2018, A______ a fait visiter l'appartement aux époux F______ et 
G______ (ci-après : les époux F/G______). 

e. A la suite de cette visite, les époux F/G______ ont eu un échange avec la 
courtière en charge du dossier au sein de A______ - H______  au sujet d'éventuels 

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travaux de transformation de l'appartement, mais n'ont finalement pas formulé 

d'offre. 

f. Par courrier du 15 février 2018, D______ a indiqué à A______ qu'elle entendait 
se départir du caractère exclusif du contrat de courtage, afin de pouvoir confier la 

vente de son appartement à d'autres courtiers. Elle résiliait ainsi le contrat de 

courtage exclusif avec effet au 28 février 2018 et priait A______ de lui soumettre 

pour signature un nouveau contrat, non-exclusif cette fois. 

g. Le 28 février 2018, A______ a accusé réception du courrier de D______, 
indiquant notamment qu'elle comprenait son choix de faire appel à d'autres 

professionnels de la branche pour maximiser ses chances de procéder à la cession 

de son bien dans les meilleures conditions. 

h. Les parties ont alors conclu un nouveau contrat de courtage - non exclusif - 
avec effet au 1er mars 2018. Il précisait qu'en cas de vente de l'appartement par un 

autre courtier, des honoraires forfaitaires de 15'000 fr. TTC seraient dus à 

A______ pour l'ensemble de l'activité déployée dans le cadre de cette affaire. Pour 

le surplus, le contrat, y compris les conditions générales intégrées à celui-ci, était 

en tous points identique à celui du 13 juillet 2017. 

L'art. 4.3 des conditions générales prévoyait en particulier qu'en cas de courtage 

simple, ce qui était le cas du second contrat, le mandant était autorisé à mandater 

d'autres courtiers parallèlement et que dans ce cas, le mandant s'engageait à 

communiquer au courtier simple le nom des autres courtiers mandatés pour 

l'affaire. 

i. Par courrier du 1er mars 2018, A______ a adressé à D______ un nouveau 
rapport d'activité pour la période d'exclusivité du 13 juillet 2017 au 28 février 

2018, lequel mentionne notamment les époux F/G______ parmi les personnes 

ayant visité l'appartement. 

j. Dans le courant du mois de mars 2018, D______ a conclu deux autres contrats 
de courtage non-exclusifs avec I______ SA et J______ SARL. 

k. En novembre 2018, constatant l'absence de succès des démarches des courtiers, 
D______ a décidé de réduire le prix de vente de son appartement de 6'000'000 fr. 

à 4'800'000 fr. 

l. Par courriel du 15 novembre 2018, alors qu'elle était encore la seule agence à 
connaître cette décision, A______ a informé les époux F/G______ de cette baisse 

de prix. 

m. I______ SA n'a été informée de la baisse du prix de vente que le 21 novembre 
2018. 

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n. Au cours de l'année 2018, les époux F/G______ se sont rapprochés de 
K______, courtier auprès de l'agence L______, pour les aider à trouver un 

appartement à Genève. 

o. A la suite de la communication de la baisse du prix de l'appartement de 
D______, I______ SA a notamment contacté K______, lequel a alors présenté ce 

bien aux époux F/G______ le 6 ou 7 décembre 2018. 

p. Le 19 ou 20 décembre 2018, les époux F/G______ ont visité cet appartement, 
accompagnés de K______ et de M______, courtier auprès de I______ SA. 

q. Le 7 janvier 2019, les époux F/G______ ont offert de l'acquérir au prix de 
4'800'000 fr. 

A la mi-janvier 2019, D______ a accepté cette offre. 

r. Peu après, le conseil de D______ a informé A______ par téléphone que les 
acquéreurs de l'appartement étaient les époux F/G______. 

s. A la suite de cet appel, A______ a transmis sa note d'honoraires de 155'088 fr. 
directement au notaire, Me N______. 

t. Le 5 février 2019, Me N______ a instrumenté la vente de l'appartement aux 
époux F/G______ au prix de 4'800'000 fr. 

Cette vente a été inscrite au Registre foncier le 15 février 2019. 

u. Par courrier du 7 février 2019, A______ a fait valoir ses prétentions en 
paiement d'honoraires auprès de D______, que celle-ci a contestées le 11 février 

2019. 

v. Le 30 mars 2019, A______ a fait notifier à D______ un commandement de 
payer, poursuite n° 2______ C, portant sur la somme de 155'088 fr., avec intérêt à 

5% dès le 15 février 2019, au titre de la "commission de vente, appartement sis 

1______, selon publication FAO du ______.19 (art. 1ss CO, not. 423, 424 et 400; 

contrat du 13.7.2017)". 

Ce commandement de payer a été frappé d'opposition totale.  

w. Par jugement JTPI/18341/2019 du 18 décembre 2019, notifié le 7 janvier 2020 
à D______, le Tribunal de première instance a prononcé la mainlevée provisoire 

de l'opposition formée au commandement de payer. Le Tribunal a notamment 

retenu que A______ avait établi par titre que l'indication qu'elle avait donnée était 

à l'origine de la conclusion du contrat de vente de l'appartement. Elle avait en effet 

été la première à communiquer le dossier de présentation de l'appartement aux 

époux F/G______, à le leur faire visiter, ainsi qu'à leur communiquer que le prix 

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de vente de l'appartement avait été réduit à 4'800'000 fr., et ceux-ci avaient 

effectivement acheté l'appartement à ce prix à peine trois mois plus tard. 

Conformément aux dispositions claires des contrats de courtage conclus, A______ 

avait droit à sa rémunération si la vente de l'appartement intervenait avec une 

personne qu'elle avait présentée (souligné dans le jugement) à D______. A______ 

disposait donc bien d'un titre de mainlevée au sens de l'art. 82 al. 1 LP. 

D. a. Le 27 janvier 2020, D______ a saisi le Tribunal d'une action en libération de 
dette.  

Elle a principalement conclu à ce qu'il soit constaté qu'elle ne devait pas à 

A______ la somme de 155'088 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 février 2019 faisant 

l'objet du prononcé de la mainlevée provisoire du 18 décembre 2019 et dit que la 

poursuite n° 2______ n'irait pas sa voie. Subsidiairement, elle a conclu à ce que la 

commission de vente due à A______ soit réduite à 7'754 fr. 40, et plus 

subsidiairement encore, à ce qu'il soit constaté qu'elle ne lui devait que la somme 

de 10'088 fr., les frais et dépens devant en tout état être mis à la charge de 

A______.  

b. A______ a conclu au déboutement de D______ de toutes ses conclusions, avec 
suite de frais et dépens. 

c. Le Tribunal a entendu les parties et procédé à l'audition de témoins. Les 
éléments pertinents suivants ressortent de leurs déclarations. 

d.a. D______ a notamment déclaré avoir signé deux contrats de courtage avec 
A______. Au bout d'une année (recte : environ huit mois) après la signature du 

premier, elle s'était en effet rendue compte que pas grand-chose n'avait été fait et 

elle avait alors décidé de prendre d'autres courtiers. Le deuxième contrat, qui 

n'accordait pas d'exclusivité à A______, remplaçait le premier. Elle ne pensait pas 

avoir lu le premier contrat, car elle n'avait pas d'avocat et faisait confiance à M. 

C______ - administrateur de A______. Le second contrat avait été fait avec ses 

avocats. 

A aucun moment A______ ne lui avait conseillé de réduire le prix de vente. Son 

avocat lui avait proposé de le baisser à 4'500'000 fr. et sur la base de son 

intervention, le premier prix public avait été fixé à 5'200'000 fr., puis ramené à 

4'800'000 fr. 

d.b. O______, représentant A______, a affirmé que le deuxième contrat n'avait 
pas annulé ni remplacé le premier. En effet, un contrat exclusif continuait de 

déployer ses effets une année après sa résiliation. Il était normal de protéger le 

courtier de personnes mal intentionnées qui pourraient résilier le contrat pour 

vendre directement à un acquéreur présenté par le courtier. 

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A______ avait conscience de la présence des deux autres agences, mais n'avait 

pas à se coordonner avec elles car il ne s'agissait pas d'un contrat joint mais d'un 

contrat simple. Dans un tel cas, chacun déployait son activité de son côté. 

d.c. F______, entendu en qualité de témoin, a expliqué n'avoir pas du tout aimé le 
cadre du 1______ lorsqu'il avait visité l'appartement en janvier 2018, qui ne l'avait 

pas intéressé "plus que cela" compte tenu de son coût. Il n'avait pas eu de coup de 

cœur et le prix, ainsi que l'ensemble de l'appartement, ne lui convenaient pas. 

Son épouse et lui-même avaient alors continué à chercher pendant toute l'année un 

appartement au bord du lac et avaient noué un contact avec K______ de l'agence 

L______. Ils avaient eu des interactions durant toute cette année avec lui, soit 

quinze ou seize, lesquelles leur avaient permis de comprendre la ville, la 

proximité d'une bonne école, de la mouette qui les amenait à la E______ et d'un 

parc. Ils n'avaient pas eu de telles interactions avec la courtière de A______, qui 

leur avait envoyé trois courriels durant l'année. 

Vers la fin de l'année, l'appartement du 1______ était réapparu avec un prix 

différent et ils l'avaient revisité avec K______, forts de l'expérience précitée, 

acquise durant l'année. 

A______ n'avait pas eu d'influence sur eux pour acquérir l'appartement. La seule 

influence de cette dernière était de leur avoir signalé l'existence de l'appartement 

en début d'année. Il s'agissait juste d'une visite et il n'y avait pas eu d'interaction 

plus large avec A______. L'influence de l'agence qui venait ouvrir la porte d'un 

appartement était très relative, compte tenu du fait qu'il s'agissait d'appartements à 

6'000'000 fr. ou 10'000'000 fr. C'était la relation qui était importante, 

l'appartement se trouvant quant à lui sur un site internet où tout le monde pouvait 

le voir.  

d.d. G______, entendue en qualité de témoin, a indiqué que lors de la première 
visite effectuée dans l'appartement du 1______, son époux et elle avaient passé 

trente à quarante minutes sur place, comme d'habitude. Ce jour-là, ils avaient 

parlé du fait qu'il n'y avait qu'un seul balcon côté lac, lequel n'était pas relié au 

salon, et discuté d'éventuels travaux à entreprendre. Le lendemain ou durant la 

semaine, A______ leur avait envoyé des informations à cet égard ainsi que le plan 

de l'appartement. Son mari n'avait pas aimé ce bien et ils avaient donc décidé de 

ne pas poursuivre. Deux éléments principaux les avaient toutefois décidés à 

acquérir l'appartement une année plus tard, soit le fait qu'ils avaient passé 

beaucoup de temps à regarder d'autres appartements pour se faire une idée des 

prix, du marché et de la qualité des appartements situés au bord du lac, ainsi que 

la baisse de son prix. Pouvoir acquérir un appartement en-dessous de 5'000'000 fr. 

au bord du lac changeait beaucoup de chose psychologiquement.  

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S'agissant de l'influence de K______ dans leur décision, ce dernier leur avait 

montré l'appartement et ils avaient l'habitude de travailler avec lui, ayant été en 

relation pendant un an. Il n'avait pas eu besoin de faire grand-chose, car ils avaient 

changé d'avis d'eux-mêmes, se disant que finalement c'était un bon appartement à 

un bon prix. K______ leur avait envoyé des informations concernant les travaux 

et leur avait parlé de la qualité de la construction. 

d.e. P______, ancien responsable des ventes au sein de A______, entendu en 
qualité de témoin, a notamment déclaré qu'il était au courant que D______ avait 

mandaté d'autres courtiers, mais il avait appris leur identité après coup, durant 

l'année. Il n'avait pas participé aux discussions contractuelles avec D______ mais 

avait suivi l'affaire à l'interne. Le prix de vente était élevé et H______ était 

intervenue pour demander à D______ de le baisser. Suite à la visite du bien, 

H______ avait envoyé des détails aux époux F/G______, notamment le plan de 

l'appartement, suite à leurs questions. Elle leur avait également donné des 

informations sur la possibilité de faire des travaux dans l'appartement et s'était 

renseignée auprès de la régie ainsi que de l'administration de la PPE. 

d.f. Q______, administrateur de I______ SA, entendu en qualité de témoin, a 
indiqué que K______ avait présenté l'appartement de D______ aux époux 

F/G______ à travers son agence. Celle-ci avait perçu une commission de la part 

de D______ et l'avait partagée avec L______, conformément à la pratique en la 

matière. 

d.g. H______, courtière auprès de A______, entendue en qualité de témoin, a 
notamment déclaré qu'elle avait constitué le dossier de vente pour l'appartement 

de D______, avait fait des publications et organisé des visites avec des clients. 

Les époux F/G______, qui étaient au début de leurs recherches et allaient 

s'installer à Genève, étaient entrés en contact avec A______ par le biais du site 

web ou du portail immobilier sur lesquels l'agence avait affiché le bien. En janvier 

2018, elle leur avait montré l'appartement. Ils avaient posé plusieurs questions et 

elle avait eu plusieurs contacts par courriels avec eux. Elle leur avait expliqué la 

copropriété, car celle-ci avait des règles assez particulières. Par la suite, ils avaient 

cependant indiqué qu'ils renonçaient à acquérir l'appartement, car il n'y avait pas 

de balcon attenant au salon, trop de travaux à effectuer et que le prix était trop 

élevé. Comme ils étaient au début de leurs recherches et que le prix leur paraissait 

assez élevé, ils souhaitaient comparer avec d'autres biens immobiliers. Ils 

n'avaient ainsi formulé aucune offre ni contre-offre.  

Elle avait à plusieurs reprises invité D______ à baisser le prix de vente. Elle en 

avait parlé deux ou trois fois avec elle par téléphone, la dernière fois juste avant la 

baisse officielle. 

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d.h. K______, courtier auprès de l'agence L______, entendu en qualité de témoin, 
a notamment déclaré qu'il pensait que c'était le prix de l'appartement qui avait 

décidé les époux F/G______ à l'acquérir. Ces derniers avaient formulé une offre 

rapidement après la visite. Ce n'était qu'après l'acceptation de cette offre qu'il avait 

appris que les époux F/G______ avaient déjà visité l'appartement. Dans son 

souvenir, les agences L______ et I______ SA avaient partagé la commission de 

3% plus TVA à parts égales. 

E. Dans le jugement querellé, le Tribunal a notamment retenu que les deux contrats 
de courtage conclus prévoyaient à leur art. 6.1 let. c que le courtier avait droit à 

ses honoraires lorsque le mandant vendait l'objet à une personne présentée par le 

courtier (exclusif ou non) dans l'année suivant la fin du contrat. Le droit à la 

rémunération dépendait ainsi du lien de causalité entre l'activité déployée par le 

courtier et la conclusion du contrat de vente dans ce cas de figure. De plus, le droit 

aux honoraires, dans le cadre du contrat de courtage simple, dépendait toujours du 

lien de causalité, indépendamment du fait que le contrat de vente soit conclu 

lorsque le contrat de courtage était en vigueur ou dans l'année qui suivait son 

terme. Il importait donc peu en l'espèce de déterminer si le droit à la rémunération 

de A______ se fondait sur le premier ou le second contrat de courtage, étant 

donné qu'au moment de la conclusion de la vente, ce droit était conditionné au 

lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat. 

Or, ce lien de causalité faisait défaut en l'espèce. En effet, A______ avait publié 

une annonce, suscité ainsi l'intérêt des époux F/G______ pour l'appartement de 

D______, leur avait fait visiter cet appartement, puis avait répondu à leurs 

questions quant aux éventuels travaux à réaliser. Les époux, non convaincus par 

l'appartement, n'avaient toutefois pas formulé d'offre ou de contre-offre, de sorte 

que les pourparlers - pour autant que les échanges puissent être qualifiés comme 

tels - avaient été définitivement rompus. Il ne pouvait par ailleurs pas être retenu 

que le contact aurait été renoué par la suite, lors de l'annonce de la baisse de prix, 

A______ en ayant uniquement informé les époux F/G______ par courriel et ceux-

ci n'ayant jamais réagi. Il apparaissait au contraire que l'activité d'un autre courtier 

s'était poursuivie jusqu'à la vente. L'enchaînement des faits mettait ainsi en 

évidence une rupture définitive des pourparlers amorcés par A______, suivie de 

nouveaux pourparlers auxquels celle-ci avait été étrangère et qui avaient abouti à 

la vente du bien. Partant, il n'existait pas de causalité, même lointaine, entre 

l'activité de A______ et la conclusion du contrat principal, de sorte que la 

rémunération réclamée par celle-ci n'était pas due. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance lorsque, 
dans les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions 

est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).  

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En l'espèce, la valeur litigieuse s'élève à 155'088 fr. La voie de l'appel est par 

conséquent ouverte, étant précisé que l'exclusion de l'appel prévue en matière de 

mainlevée de l'opposition par l'art. 309 let. b ch. 3 CPC concerne exclusivement la 

procédure sommaire et non l'action en libération de dette prévue à l'art. 83  

al. 2 LP, qui relève du droit matériel (JEANDIN, in Commentaire romand, Code de 

procédure civile, 2019, n. 11 ad art. 309 CPC). 

1.2 L'appel a été déposé dans le délai de 30 jours, compte tenu des féries 
judiciaires estivales (art. 143 al. 1, 145 al. 1 let. b et 311 al. 1 CPC), selon la 

forme prescrite par la loi (art. 130, 131 et 311 CPC), par une partie qui y a intérêt 

(art. 59 al. 2 let. a CPC) et auprès de l'autorité compétente (art. 120 al. 1  

let. a LOJ), de sorte qu'il est recevable. 

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit 
(art. 310 CPC), dans les limites posées par les maximes des débats et de 

disposition applicables au présent litige (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC).  

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). 

2.2 En l'espèce, l'intimée soutient que certains faits allégués par l'appelante 
seraient nouveaux et, par conséquent, irrecevables. Il s'agit du fait que cette 

dernière a rédigé à dessein le contrat de la manière dont elle s'en prévaut, que 

l'art. 6 de celui-ci a été rédigé par des spécialistes en matière de courtage, ne 

présente aucune lacune et a un but facilement compréhensible.  

Il n'est pas nécessaire de statuer sur la recevabilité de ces faits en l'état, dès lors 

qu'ils ont trait à la question de la dérogation à l'art. 413 al. 1 CO, laissée indécise 

ci-après (cf. infra consid. 4), et ne sont dès lors pas déterminants pour l'issue du 

litige. 

3. L'appelante conclut pour la première fois en appel à ce qu'il soit dit que la 
poursuite n° 2______ ira sa voie.  

La question de la recevabilité de cette conclusion peut demeurer indécise, celle-ci 

n'ayant pas de véritable portée.  

4. L'appelante reproche au premier juge d'avoir retenu qu'elle n'avait aucun droit à sa 
commission de courtage, en ignorant les conditions contractuelles liant les parties, 

lesquelles dérogeaient selon elle à l'art. 413 al. 1 CO s'agissant du lien de 

causalité, et en niant à tort l'existence d'un tel lien.  

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4.1.1 En vertu de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le 
courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion 

de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir 

d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation).   

Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a 

donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Pour 

prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a 

été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité 

et la venue à chef du contrat principal (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 

16 février 2021 consid. 5.1.1; 4A_334/2018 du 20 mars 2018 consid. 4.1.1). 

Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal avec le tiers soit la 

conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celui-ci ait fait naître 

chez ce tiers une des raisons l'ayant incité à conclure le contrat principal. 

La jurisprudence se contente ainsi d'un lien psychologique entre les efforts du 

courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des 

pourparlers (arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 

consid. 4.1; 4A_96/2016 du 4 avril 2016 consid. 2.1). Il importe peu que le 

courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de 

l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en œuvre. En pareil cas, la 
condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du 

courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité 

ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le 

contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.3.1; 

4A_96/2016 précité consid. 2.1). Le temps écoulé entre les derniers efforts du 

courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 

4A_96/2016 précité consid. 2.1).  

L'art. 413 al. 1 CO est toutefois de droit dispositif. Les parties peuvent donc 

convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la 

rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la 

règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_461/2020 précité consid. 5.1.1; 4A_449/2019 du 16 avril 

2020 consid. 5.2). 

4.1.2 En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge 
doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties 

(interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. 

Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de 

volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les 

circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de 

- 12/17 - 
 

C/1685/2020 

déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-

ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à 

l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 

consid. 5.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.3.1). 

Ce n'est que si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune 

des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il 

constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de 

la conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme 

en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, qu'il doit 

recourir à l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur 

volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, 

chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de 

volonté de l'autre, c'est-à-dire conformément au principe de la confiance 

(ATF 144 III 93 consid. 5.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité 

consid. 5.3.2). Pour interpréter une clause contractuelle selon le principe de la 

confiance, il faut partir de son texte. Les expressions et termes choisis par les 

cocontractants doivent être compris dans leur sens objectif. Toutefois, le sens d'un 

texte n'est pas forcément déterminant, l'interprétation purement littérale étant 

prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première 

vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties 

ou d'autres circonstances, que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement 

le sens de l'accord conclu. Il faut ainsi analyser la déclaration litigieuse en 

fonction de la convention des parties conçue dans son ensemble : il y a lieu de 

tenir compte du contexte de la phrase et de l'ensemble du contrat, ainsi que de son 

but. L'interprétation doit respecter la logique du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_449/2019 précité consid. 5.3.2 et les références citées). 

4.2.1 En l'espèce, les parties se sont liées par deux contrats de courtage successifs, 
le premier étant exclusif pour la période du 13 juillet 2017 au 28 février 2018 et le 

second non-exclusif à compter du 1er mars 2018.  

Quoiqu'en dise l'intimée, il n'est pas utile de déterminer si le second contrat a 

annulé le premier en ne laissant subsister aucune des clauses de celui-ci, dès lors 

que la prétention de l'appelante peut se fonder indistinctement sur l'art. 6.1 let. c 

du premier contrat ou sur l'art. 6.1 let. a du second, étant précisé que l'activité 

fournie par l'appelante s'examine en tout état dans son ensemble du 13 juillet 2017 

jusqu'à la conclusion de la vente, à l'instar de ce qu'a fait le Tribunal sans être 

critiqué sur ce point. En effet, l'art. 6.1 let. c du premier contrat trouve application 

lorsque la vente a lieu dans l'année suivant la fin de celui-ci et l'art. 6.1 let. a du 

second contrat lorsque la vente est conclue au cours de la relation contractuelle, 

conditions toutes deux réalisées en l'espèce. De plus, ces clauses posent la même 

condition pour le droit aux honoraires, à savoir la vente de l'objet à la personne 

présentée par le courtier, sans égard au caractère exclusif ou non du courtage. 

- 13/17 - 
 

C/1685/2020 

La prétention de l'appelante peut donc tout aussi bien être fondée sur l'art. 6.1 

let. a du second contrat. En vertu du principe de la bonne foi, qui doit également 

être observé en matière d'exécution forcée (ATF 121 III 18 consid. 2b, JT 1997 

II 95), le fait que le commandement de payer n'évoque que le premier contrat ne 

saurait modifier ce qui précède, dans la mesure où cette désignation inexacte ne 

porte pas à confusion quant à la cause de l'obligation, à savoir la commission de 

vente relative à l'appartement de l'intimée, laquelle y est décrite très clairement 

par ailleurs.  

Aussi, il convient d'examiner si l'appelante peut prétendre à sa rémunération au 

regard de l'activité fournie en lien avec la vente litigieuse. A cet égard, elle 

soutient que le lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du 

contrat principal, exigé par l'art. 413 al. 1 CO, ne serait pas nécessaire, dès lors 

que les parties se sont affranchies de cette condition en soumettant le droit aux 

honoraires du courtier à la seule condition d'avoir présenté la personne à qui 

l'intimée avait vendu son bien. De plus, ce lien de causalité existerait en tout état 

selon elle. 

En l'occurrence, le verbe "aboutir", qui figure à l'art. 413 al. 1 CO et traduit 

l'exigence du lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du 

contrat principal, ne se retrouve pas dans l'art. 6.1 des contrats, posant les 

conditions du droit aux honoraires du courtier. L'on peut se demander si l'absence 

de ce terme suffit à considérer que les parties ont dérogé à l'art. 413 al. 1 CO avec 

suffisamment de clarté, conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus, en 

particulier au regard des autres dispositions du contrat. Dans ce cas, le seul 

courtage d'indication serait en effet rémunéré, sans égard à l'activité de 

négociation qui faisait pourtant partie de la mission de l'appelante selon l'art. 1 du 

contrat. Une telle hypothèse se comprend aisément dans le cadre d'une vente au 

tiers présenté par le courtier après la fin du contrat de courtage (art. 6.1 let. c), ceci 

afin de protéger celui-ci de personnes mal intentionnées qui pourraient résilier le 

contrat de courtage pour vendre directement à un acquéreur présenté par le 

courtier, mais moins s'agissant d'une vente intervenant durant les rapports 

contractuels (art. 6.1 let. a). Or, la condition de la présentation figurant à l'art. 6.1 

des contrats n'est pas nuancée en fonction de ces deux cas de figure. La question 

de la dérogation à l'art. 413 al. 1 CO peut toutefois demeurer indécise à ce stade, 

dès lors que le lien de causalité entre l'activité de l'appelante et la vente litigieuse 

doit en tout état être reconnu en l'espèce.  

En effet, l'appelante a, la première, présenté le dossier de l'appartement aux époux 

F/G______, le leur a fait visiter et a répondu à toutes leurs questions au sujet des 

travaux envisageables. Cette activité est en soi propre à favoriser la conclusion de 

la vente, de sorte qu'un lien psychologique existe de prime abord entre ces deux 

éléments. Les époux F/G______ n'ont toutefois pas formulé d'offre à la suite de 

ces discussions, notamment en raison du prix, qu'ils estimaient trop élevé, et des 

- 14/17 - 
 

C/1685/2020 

travaux trop importants à prévoir. Ils n'ont par ailleurs plus échangé avec 

l'appelante au sujet de cet appartement durant près d'une année, de sorte qu'il peut 

être considéré que les pourparlers ont été initialement rompus. Cela étant, cette 

rupture n'empêche pas, en soi, le lien psychologique de subsister et il ne ressort 

pas de la procédure que la vente aurait été conclue sur des bases toutes nouvelles 

avec la deuxième agence. 

Le fait que les acquéreurs se soient en partie décidés grâce à l'expérience du 

marché immobilier genevois acquise en cours d'année avec l'aide de K______ ne 

suffit en particulier pas à remettre en cause le lien psychologique existant entre 

l'activité de l'appelante et la vente, dans la mesure où il suffit qu'une des raisons 

ayant incité les acquéreurs à conclure soit née de l'intervention de l'appelante pour 

admettre le lien de causalité et où les époux F/G______ ont clairement indiqué 

que c'était principalement la baisse du prix qui les avait fait changer d'avis. Or, la 

réduction du prix de vente ne constitue pas une toute nouvelle base par rapport à 

l'activité fournie par l'appelante, dès lors que cette dernière a été la première à la 

communiquer aux époux F/G______. Le fait que ces derniers n'aient pas donné 

suite à son courriel car ils souhaitaient poursuivre les négociations avec K______ 

en raison des liens qu'ils avaient tissés avec lui, est irrelevant à cet égard. 

Par ailleurs, si K______ a communiqué aux époux F/G______ des informations 

sur l'environnement dans lequel est situé l'appartement, informations qui ont sans 

doute contribué à leur décision de l'acquérir, les propriétés intrinsèques dudit bien 

ont également joué un rôle au niveau de leur volonté d'en devenir propriétaires, 

G______ ayant notamment affirmé qu'ils avaient changé d'avis d'eux-mêmes, se 

disant que "finalement c'était un bon appartement à un bon prix". Or, il ne ressort 

pas de la procédure que l'appartement, tel qu'il avait été proposé par l'appelante, 

aurait subi des modifications entre-temps, ni que les travaux discutés avec elle 

auraient été différents de ceux évoqués par la suite avec K______. Les qualités du 

bien en tant que tel et son potentiel, sur la base desquels les acquéreurs se sont en 

partie décidés, existaient par conséquent déjà au moment où l'appelante a proposé 

ledit bien aux époux F/G______, de sorte que le lien psychologique existant à 

l'origine entre ces derniers et l'appelante n'a pas été mis à néant par l'activité 

déployée par le second courtier. Par ailleurs, l'appelante a été la première à 

informer les époux F/G______ du changement important du prix de vente, 

élément ayant joué un rôle déterminant dans leur décision d'acquérir l'appartement 

en cause.  

Au vu de ce qui précède et quoiqu'en disent les époux F/G______, l'appelante a 

fait naître chez eux plusieurs des raisons les ayant incités à acquérir l'appartement 

litigieux, de sorte que le lien de causalité entre son activité et la conclusion de la 

vente est établi, ouvrant ainsi son droit à la perception de ses honoraires. 

Les chiffres 1 et 4 du dispositif du jugement entrepris seront par conséquent 

annulés. 

- 15/17 - 
 

C/1685/2020 

4.2.2 L'intimée fait valoir qu'indépendamment du lien de causalité, l'appelante ne 
saurait fonder son droit aux honoraires sur le premier contrat de courtage, dès lors 

que celui-ci a, selon elle, été annulé et remplacé par le second contrat et ne 

pouvait ainsi plus déployer d'effets. Or et comme exposé ci-avant, il n'est pas utile 

d'examiner si le second contrat a annulé le premier, dès lors que la prétention de 

l'appelante peut se fonder indistinctement sur les deux contrats.  

Subsidiairement, l'appelante conclut à la réduction de la commission au motif que 

son montant serait excessif au regard de l'activité fournie par l'appelante. Plus 

subsidiairement encore, elle soutient que l'appelante aurait violé son obligation de 

diligence et de fidélité à son égard, comportement l'ayant conduite à devoir payer 

une seconde commission à l'agence I______ SA, obligation constitutive d'un 

dommage à hauteur de 145'000 fr. devant être compensé avec la créance 

litigieuse. Ces moyens de défense, invoqués par l'intimée en première instance, 

n'ont pas été examinés par le premier juge, dès lors que celui-ci a débouté 

l'appelante sur la base de l'absence du lien de causalité entre son activité et la 

vente, rendant ainsi inutile leur examen. Afin toutefois de respecter le principe du 

double degré de juridiction (art. 75 al. 2 LTF; ATF 143 III 42 consid. 5.4; 99 Ia 

317 consid. 4a), il convient de renvoyer la cause au Tribunal afin qu'il statue sur 

ces questions essentielles (art. 318 al. 1 let. c ch. 1 CPC), cas échéant après 

instruction complémentaire sur ces points.  

5. 5.1 Dès lors que la cause est renvoyée au premier juge pour nouvelle décision, il 
se justifie d'annuler également les chiffres 2 et 3 du dispositif du jugement 

entrepris. Le Tribunal sera invité à statuer sur l'ensemble des frais judiciaires de 

première instance dans le jugement qu'il rendra au terme de la procédure de 

renvoi. 

5.2 Les frais judiciaires d'appel seront quant à eux arrêtés à 5'000 fr. (art. 95, 96 et 
104 al. 1 CPC; art. 17 et 35 RTFMC) et compensés avec l'avance en 9'000 fr. 

versée par l'appelante, qui reste acquise à l'Etat de Genève à due concurrence 

(art. 111 al. 1 CPC). L'appelante obtenant gain de cause sur le principe de sa 

rémunération, ces frais seront intégralement mis à la charge de l'intimée (art. 106 

al. 1 CPC), qui sera condamnée à rembourser cette somme à l'appelante (art. 111 

al. 2 CPC). Les Services financiers du Pouvoir judiciaires seront quant à eux 

invités à restituer le solde de l'avance de frais en 4'000 fr. à l'appelante.   

Les dépens d'appel, arrêtés à 6'000 fr., débours et TVA compris (art. 84, 85 et 

90 RTFMC; art. 20, 25 et 26 LaCC; art. 25 al. 1 LTVA), seront également mis à la 

charge de l'intimée (art. 106 al. 1 CPC). 

* * * * * 

- 16/17 - 
 

C/1685/2020 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 24 août 2021 par A______ & CIE, B______ SA 

contre le jugement JTPI/8294/2021 rendu le 18 juin 2021 par le Tribunal de première 

instance dans la cause C/1685/2020. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Renvoie la cause au Tribunal de première instance pour qu'il statue sur les moyens de 

défense soulevés par D______, cas échéant après instruction complémentaire. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires d'appel à 5'000 fr., les met à la charge de D______ et les 

compense avec l'avance versée, laquelle reste acquise à l'Etat de Genève. 

Condamne D______ à verser 5'000 fr. à A______ & CIE, B______ SA à titre de 

remboursement des frais judiciaires d'appel. 

Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer à A______ & CIE, 

B______ SA le solde de son avance de frais en 4'000 fr. 

Condamne D______ à payer à A______ & CIE, B______ SA la somme de 6'000 fr. à 

titre de dépens d'appel. 

Siégeant : 

Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Madame Pauline ERARD,  

Madame Paola CAMPOMAGNANI, juges; Madame Gladys REICHENBACH, 

greffière. 

Le président : 

Cédric-Laurent MICHEL 

 La greffière : 

Gladys REICHENBACH 

 

Indication des voies de recours : 

 

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C/1685/2020 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

30'000 fr. 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110