# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f9467efa-7f18-5026-8b92-e43f77be0937
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-02-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.02.2005  VB.2004.00403
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2004-00403_2005-02-03.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2004.00403	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.02.2005
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Denkmalschutz

	
Denkmalschutz: Verzicht auf Unterschutzstellung eines Wohnhauses in Horgen (aus dem 18. Jh. stammendes, stattliches ehemaliges Weinbauernhaus; zwischenzeitlich verschiedene, teilweise umfangreiche bauliche Veränderungen; heute als Personalhaus zu einem Altersheim genutzt)

Lage und Umschreibung des Streitobjekts (E. 2.1).
Begriff des Schutzobjekts; Kognitionsfragen (E. 3.1).
Die Vorinstanz hat den Sachverhalt umfassend abgeklärt. Ein Gutachten oder ein Augenschein sind nicht erforderlich (E. 3.2).
Nicht rechtsverletzend ist die vorinstanzliche Würdigung, wonach dem Haus nur ein sehr geringer Eigenwert zukommt, weil nur wenig alte Bausubstanz vorhanden ist (E. 3.3). Ebenfalls nicht rechtsverletzend ist die Beurteilung der Vorinstanz, wonach dem Haus kein hoher Situationswert zuzubilligen ist, weil die Baute keine ausserordentliche Stellung im Ortsbild einnimmt (E. 3.4). Das Haus ist nicht als Schutzobjekt zu qualifizieren (E. 3.5).
Abweisung der Beschwerde des Heimatschutzes.

			 	
				Stichworte:
	
						DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
DENKMALSCHUTZOBJEKT
EIGENWERT
ENTLASSUNG
HORGEN
SCHUTZOBJEKT
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 338a Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

I.  

Mit Beschluss vom 20. Oktober 2003
verzichtete der Gemeinderat Horgen auf die definitive Unterschutzstellung des
Wohnhauses Assek.-Nr. 478 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 8915 und
entliess das Gebäude aus dem Inventar über die kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte
von kommunaler Bedeutung. Gleichzeitig wurde bestimmt, dass der Abbruch des
genannten Gebäudes erst dann erfolgen dürfe, wenn eine definitive Baubewilligung
für einen Ersatzbau vorliege.

II.  

Den gegen diesen Beschluss von der
Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurs wies die
Baurekurskommission II nach einem Augenschein am 6. Juli 2004 ab.

III.  

Gegen den Rekursentscheid erhob die ZVH
am 6. September 2004 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den
Hauptanträgen, es sei der angefochtene Beschluss der Baurekurskommission II
aufzuheben und das Verfahren an die Rekursinstanz zurückzuweisen, soweit das
Verwaltungsgericht in der Sache nicht selbst entscheide. Es seien die ursprünglichen
Teile des streitbetroffenen Gebäudes, insbesondere die strassenseitige Fassade
und der Gewölbekeller, zu erhalten und die giebelseitigen Fassaden entsprechend
zu erneuern. In verfahrensmässiger Hinsicht wurden der Beizug eines Gutachtens
der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission sowie die Durchführung eines
Augenscheins beantragt.

Mit Eingabe vom 22. Oktober 2004
beantragte die Baurekurskommission II die Abweisung der Beschwerde. Auch
die private Beschwerdegegnerin und der Gemeinderat Horgen stellten in ihren
Vernehmlassungen vom 7. Oktober bzw. 22. November 2004 den Antrag, es
sei die Beschwerde abzuweisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a
Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
unbestrittenermassen zur Beschwerdeerhebung berechtigt.

2.
 

2.1
 Streitobjekt bildet vorliegend das freistehende
Wohnhaus Assek.-Nr. 478 auf dem ursprünglich der Wohnzone W 2.7 und
zwischenzeitlich der Zone für öffentliche Bauten zugewiesenen Grundstück Kat.-Nr. 8915
in Horgen. Es handelt sich um ein dreigeschossiges Gebäude unter steilem Satteldach
mit südöstlicher Abwalmung. Unbestritten ist, dass das Wohnhaus zur Blütezeit
des Weinbaus in der Bautradition der Zürichseehäuser des 18. Jahrhunderts
erstellt wurde und es sich daher wahrscheinlich um ein ursprüngliches
Weinbauernhaus handelt, wobei das verputztes Riegelwerk aufweisende Gebäude atypischerweise
traufständig zum See steht. Ebenfalls nicht strittig ist, dass das vermutlich
aus dem Jahre 1722 stammende Gebäude im Laufe der Zeit verschiedene bauliche
Veränderungen erfahren hat. So wurde der ursprüngliche Grundriss durch verschiedene
Anbauten erweitert. Ebenfalls geändert hat die Dachform des Wohnhauses, welches
gegen Ende des 19. Jahrhunderts offenbar über ein Zinnendach verfügt hat. Die
letzte umfassende Renovation erfuhr das Gebäude in den Jahren 1979/1980.
Seither dient es als Personalhaus des Altersheims.

2.2
 Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen
geltend, die Baurekurskommission II habe verkannt, dass der Identitätscharakter
sehr vieler historischer Häuser eben gerade im „Wachstum“ nach Zeitbedürfnissen
begründet sei. Wesentlich sei, dass der Ursprungswert der dem Strassenraum
zugewandten markanten Fassade deutlich ablesbar sei. Ebenfalls übersehen habe
die Rekursinstanz die Selbstbindung der privaten Beschwerdegegnerin, welche öffentliche
Aufgaben erfülle und deshalb gesetzlich verpflichtet sei, mit gutem Beispiel
voranzugehen. Der Selbstbindung unterliege auch der Gemeinderat Horgen, da das
streitbetroffene Grundstück seit Juni 2004 der Zone für öffentliche Bauten
zugewiesen sei. Der Gemeinderat habe die wichtige Stellung des
streitbetroffenen Gebäudes zwar erkannt, indem er einen Abbruch erst zulassen
wolle, wenn ein Neubauprojekt bewilligt sei. Ein Neubau könne jedoch mit
historischen Fassaden nie konkurrenzieren. Historische Fassaden müssten stets
dann erhalten bleiben, wenn der Situationswert erkannt sei und das Gebäude erneuert
werden könne.

3.
 

3.1
 Strittig ist – wie bereits im vorangegangenen
Rekursverfahren – die Qualifikation des Gebäudes als wichtiger Zeuge im Sinne
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG.

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c
PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und
Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die
verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe
auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der
denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Insofern kann
und soll sie nötigenfalls die Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien
einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde getan hat. Anschliessend
hat die Behörde zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum
„wichtigen Zeugen“ oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder
Landschaft im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das
Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von
Fachleuten und 

-gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959; VRG).

Eine Unterschutzstellung setzt voraus,
dass die rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung
des betreffenden Objekts zur Überzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um
einen „wichtigen Zeugen“. Dazu bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten
Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer Rechtsfrage (vgl.
Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich/Basel/
Genf 2002, Rz. 448), die gemäss § 50 Abs. 1 VRG der Überprüfung
durch das Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der
für die Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung
der Frage, ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinne von § 203 Abs. 1
lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im
Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115
Ib 131 E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei
überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner
gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis
hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige
Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und
gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

3.2
 Vorab ist darauf hinzuweisen, dass der
Rekursentscheid entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin auf einer
umfassenden Abklärung des massgeblichen Sachverhalts durch die Vorinstanzen
beruht. Der denkmalpflegerische Wert des betroffenen Gebäudes ist durch die
fachkundige Baurekurskommission sorgfältig abgeklärt und mit zahlreichen Fotos
im Protokoll dokumentiert worden. Der Beizug eines Gutachtens der kantonalen Natur-
und Heimatschutzkommission oder ein weiterer Augenschein des Gerichts vor Ort
sind daher nicht erforderlich.

3.3
 Wie die Baurekurskommission überzeugend darlegt,
kann dem streitbetroffenen Wohnhaus nur noch ein sehr geringer Eigenwert
attestiert werden. Die anlässlich des durch die Rekursinstanz durchgeführten
Augenscheins aufgenommenen Fotos belegen, dass heute nur noch sehr wenig alte
Bausubstanz vorhanden ist. Die von der Baurekurskommission hinsichtlich des
Gebäudeinnern getroffenen Feststellungen werden von der Beschwerdeführerin denn
auch nicht in Frage gestellt: Das Hausinnere ist offensichtlich durch die
letzte tiefgreifende Renovation im Jahre 1979/1980 geprägt, anlässlich welcher
die historischen Bauelemente weitgehend entfernt und durch neuzeitliche
Materialien ersetzt worden sind. An die Stelle der ursprünglich hausinternen
Erschliessung ist eine Betontreppe getreten; auch der heutige Dachstuhl ist
neueren Datums.

Zutreffend sind die Ausführungen der
Beschwerdeführerin insofern, als die barocke Grundstruktur des Gebäudes an den
Fassaden noch teilweise ablesbar ist. Dies anerkennt auch die Vorinstanz, wenn
sie ausführt, dass das Äussere des Hauses von barocken Zügen geprägt ist. Wie
die Baurekurskommission darlegt und im Übrigen von der Beschwerdeführerin auch
nicht bestritten wird, befindet sich unter dem neuzeitlichen Verputz der Fassaden
jedoch nur noch teilweise die originale Fachwerkkonstruktion. Auch Fenster und
Fenstergewände sind nicht mehr im Original vorhanden, sondern wurden anlässlich
der jüngsten Renovation ersetzt. Lediglich deren äussere Erscheinung zeugt noch
vom ursprünglichen baulichen Charakter. Auch das Äussere des streitbetroffenen
Gebäudes ist daher nicht mehr im Originalzustand erhalten.

Die Erkenntnis der Baurekurskommission,
dass das Wohnhaus nur noch einen tiefen Grad an Authentizität aufweist, erweist
sich daher als zutreffend und wird eigentlich auch von der Beschwerdeführerin
nicht in Frage gestellt. Dass die Vorinstanzen dem Gebäude aus diesem Grunde
nur noch einen sehr geringen Eigenwert attestieren, ist nachvollziehbar. Es mag
zwar zutreffen, dass der Charakter eines alten Bauwerks gerade in den nach den
Bedürfnissen der jeweiligen Zeitepoche vorgenommenen baulichen Veränderungen
bestehen kann. Ob einem solchen Gebäude noch die Eigenschaft eines wichtigen
Zeugen einer oder mehrerer politischer, wirtschaftlicher, sozialer oder
baukünstlerischer Epochen zugebilligt werden kann, hängt von der Art und Weise
der vorgenommenen baulichen Änderungen ab. Wie bereits ausgeführt wurde,
beurteilen die rechtsanwendenden Behörden diese Frage mit einer besonderen
Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und
Ermessensbetätigung. Inwiefern die im vorliegenden Fall vorgenommenen baulichen
Veränderungen des streitbetroffenen Gebäudes in qualitativer Hinsicht charakteristisch
sein sollten, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Beschwerdeführerin
nicht dargelegt. Dass die Vorinstanzen dem Gebäude angesichts des Umstandes,
dass kaum mehr originale Bausubstanz vorhanden ist, einen geringen Eigenwert
attestieren, erweist sich auf jeden Fall nicht als rechtsverletzend.

3.4
 Ebenfalls nicht rechtsverletzend ist die Würdigung
der Vorinstanzen hinsichtlich des Situationswertes des streitbetroffenen
Wohnhauses. Zwar tritt das Gebäude stattlich in Erscheinung, weshalb ihm ein
gewisser Situationswert zuzugestehen ist. Wie die Fotodokumentation der
Vorinstanz deutlich macht, kann jedoch von einer ausserordentlichen Stellung im
Ortsbild von Horgen nicht die Rede sein. Der Situationswert ist auf jeden Fall
nicht derart hoch, dass er für sich allein oder in Verbindung mit dem sehr
geringen Eigenwert des Objekts den Zeugencharakter zu begründen vermöchte.

3.5
 Damit erweist sich die Würdigung der Vorinstanzen,
das streitbetroffene Wohnhaus sei nicht als Schutzobjekt im Sinne von § 203
Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren, nicht als rechtsverletzend. Zum
vornherein offen bleiben kann daher die Frage, ob die private Beschwerdegegnerin
der Selbstbindung im Sinne von § 204 PBG unterliege oder nicht. Denn nur
wenn feststeht, dass ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG vorliegt, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob sich der Abbruch des
betreffenden Objektes mit der sich aus § 204 PBG ergebenden Verpflichtung
der öffentlichen Hand zur Schonung und ungeschmälerten Erhaltung von
Schutzobjekten vereinbaren liesse. Es erübrigt sich daher im vorliegenden Fall
eine Interessensabwägung im Sinne von § 204 Abs. 1 PBG.

4.
 

Zusammenfassend erweist sich die
Beschwerde daher als unbegründet und ist abzuweisen. Die Kosten des Verfahrens
sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden
der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Mitteilung an …