# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a2aa60c3-8c03-57fa-86ca-490215771751
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-04-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.04.2004  VB.2004.00028
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2004-00028_2004-04-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2004.00028	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.04.2004
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage: Gebäudelänge, planungsrechtliche Baureife

Die Vorinstanzen haben das Bauvorhaben rechtsirrtümlich als geschlossene Überbauung gewürdigt. Die für frei stehende Gebäude massgebliche Gebäudelänge wird deutlich überschritten (E. 2). Voraussetzungen des Präjudizierungsverbots gemäss § 234 PBG (E. 3.1). Verlauf der Planungsarbeiten im vorliegenden Fall (E. 3.2). Im vorliegenden Fall durfte aufgrund der Umstände des Verlaufs der Planungsarbeiten der Antrag einer vom Gemeinderat eingesetzten Ortsplanungskommission auf Verkürzung der Maximallänge für geschlossene Überbauungen von 40 auf 25 m dem Gemeinderat zugerechnet werden. Bereits die Baubehörde hätte deshalb die Baubewilligung auch gestützt auf § 234 PBG verweigern müssen (E. 3.4). Frage der Berücksichtigung der Änderung einer planungsrechtlichen Festlegung im laufenden Rechtsmittelverfahren. Interessenabwägung im konkreten Fall zwischen dem privaten Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und dem öffentlichen Interesse, dass die künftige Planung nicht negativ präjudiziert werde. Im vorliegenden Fall überwiegt das öffentliche Interesse. Somit hätte die Beschränkung der Gebäudelänge auf 25 m jedenfalls im Rekursverfahren beachtet werden müssen (E. 3.5). Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSENZIFFER
FUNKTIONALE EIGENSTÄNDIGKEIT
GEBÄUDELÄNGE
GEMEINDEEXEKUTIVE
GEMEINDERAT
GESCHLOSSENE BAUWEISE
INTERESSENABWÄGUNG
LIFT
MEHRFAMILIENHAUS
PLANÄNDERUNG
PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PLANUNGSZONE
PRÄJUDIZIERUNG
PRÄJUDIZIERUNGSVERBOT
REVISION
UNTERNIVEAUGARAGE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 19 BZO Küsnacht
Art. 32 Abs. I BZO Küsnacht
§ 7 PBG
§ 234 PBG
§ 286 PBG
Art. 4 RPG
Art. 27 RPG

					
	
	Publikationen:
	
						RB 2004 Nr. 69

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

I.  

Am 22. April 2003 erteilte die
Baukommission Küsnacht K die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus
mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 und für zwei
Besucherabstellplätze in der bestehenden Garage Vers.-Nr. 02 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 03 an der O-Strasse in Küsnacht. Gleichzeitig wurde die Verfügung
der Baudirektion vom 4. April 2003 betreffend die strassenpolizeiliche
Bewilligung der Besucherabstellplätze eröffnet.

II.  

Die von verschiedenen Nachbarn gegen
beide Bewilligungen erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission II und
wies sie nach einem Augenschein am 25. November 2003 ab.

III.  

Gegen den Rekursentscheid liessen A und B,
C, D und E, F, G, H sowie I Beschwerde erheben und dem Verwaltungsgericht
beantragen, den Rekursentscheid und die angefochtenen Bewilligungen aufzuheben,
eventuell die Sache zur Ergänzung und neuerlichen Entscheidung an die
Rekurskommission zurückzuweisen, jedenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der privaten Beschwerdegegnerin.

Die Vorinstanz am 2. und die Baudirektion
am 3. Februar 2004 beantragten Abweisung der Beschwerde. Die private
Beschwerdegegnerin am 19. Februar und die Baukommission Küsnacht am 23. März
2004 schlossen auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführenden. 

Mit Eingabe vom 25. Februar 2004 liessen
die Beschwerdeführenden darauf hinweisen, dass die Gemeinde Küsnacht an den
Gemeindeversammlungen vom 12., 19. und 26. Januar sowie 2. Februar 2004 der
Teilrevision der Bau- und Zonenordnung vom 5. Dezember 1994 (BZO) zugestimmt
habe, das heisst insbesondere auch der Beschränkung der Gesamtlänge von
geschlossenen Überbauungen in den zweigeschossigen Wohnzonen auf 25 m und der
Reduktion der Baumassenziffer in der hier massgeblichen Wohnzone W2/1,50 auf 1,40.

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

1.
 

Das Verwaltungsgericht
ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zur Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurs­kommission
zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.

2.
 

Laut Art. 19 BZO ist in der Zone W2/1,50
eine Gebäudelänge von 25 m zulässig; sodann ist laut Art. 32 BZO die
geschlossene Überbauung bis zu einer Gesamtlänge von 40 m ge­stattet.

2.1
Die Beschwerdeführenden machen wie bereits im
Rekursverfahren geltend, die geplante Baute mit einer Gesamtlänge von 35 m
bestehe nicht, wie dies der Begriff der geschlossenen Überbauung voraussetze,
aus zwei seitlich zusammengebauten eigenständigen Baukörpern, sondern sei wegen
der Erschliessung durch einen einzigen Liftschacht und der Verwischung der
Vertikaltrennung in den beiden Untergeschossen als einziges Gebäude zu behandeln,
das eine Gesamtlänge von 25 m einzuhalten habe.

2.2
Mangels einer eigenen Definition im kommunalen
Recht ist auf die Begriffsbestimmung der geschlossenen Bauweise im kantonalen
Recht zurückzugreifen. Wie das Verwaltungsgericht bereits im Entscheid VB
93/0142 vom 19. November 1993 erwogen hat, setzt der Begriff der geschlossenen
Bauweise im Sinn von § 286 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) und § 31 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) eine
funktionale Eigenständigkeit der einzelnen Baukörper voraus, damit von
zusammengebauten Gebäuden im Sinn von § 31 Abs. 2 ABauV gesprochen werden kann.
Das schliesst nicht aus, dass wie hier die beiden Gebäude über einer sich unter
beiden Baukörpern erstreckenden Unterniveaugarage erstellt werden und über
einen einzigen Lift verfügen. Entscheidend für die funktionale Eigenständigkeit
ist jedoch neben der deutlichen vertikalen Trennung (RB 1998 Nr. 118), dass
jeder Baukörper auch für sich allein über eine genügende interne Erschliessung
verfügt. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt: Die beiden Wohnungen im
ersten Untergeschoss werden neben dem Lift lediglich über den beiden Wohnungen
dienenden Treppenabgang und den gemeinsamen Vorplatz erschlossen; zudem ist die
erforderliche vertikale Trennung der beiden Baukörper in diesem Bereich nicht
vorhanden. Die Wohnungen im Erd- und ersten Obergeschoss verfügen zwar über
separate Zugänge, sind jedoch für den Zugang zur Unterniveaugarage ebenfalls auf
den gemeinsamen Lift bzw. die einzige Treppenverbindung vom Erd- ins zweite Untergeschoss
angewiesen. Insgesamt können deshalb die beiden Baukörper nicht als funktio­nal
eigenständig gelten.

Die Vorinstanzen haben deshalb das
Bauvorhaben rechtsirrtümlich als geschlossene Überbauung im Sinn von Art. 32
Abs. 1 BZO gewürdigt. Die für frei stehende Gebäude massgebliche Gebäudelänge
von 25 m gemäss Art. 19 Abs. 1 BZO wird durch den 35 m langen Baukörper
deutlich überschritten. Ob dieser Mangel durch Anpassungen des Grundrisses
insbesondere im ersten Untergeschoss geheilt werden könnte, kann offen bleiben,
da sich die Baubewilligung auch aus anderen Gründen nicht als rechtens erweist.

3.
 

Laut § 234 PBG ist ein Grundstück
baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine
noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche
Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Die Beschwerdeführenden sind zusammengefasst
der Auffassung, dass gestützt auf diese Bestimmung bereits die Baukommission
die Erteilung der Baubewilligung hätte verweigern müssen, da in jenem Zeitpunkt,
am 22. April 2003, der Zwischenbericht der Ortsplanungskommission vom 3. Februar
2003 bekannt gewesen sei, welche mit Beschluss vom 27. Januar 2003 zu Handen
des Gemeinderats und der Baudirektion unter anderem die Reduktion der Baumassenziffer
in der Wohnzone W2/1,50 auf 1,40 und die Reduktion der Gebäudelänge auch für geschlossene
Überbauungen auf 25 m beantragt habe. Jedenfalls aber hätten diese Änderungen
der BZO, die der Gemeinderat am 27. Mai 2003 zur öffentlichen Auflage und am
30. Ok­tober 2003 zu Handen der Gemeindeversammlung verabschiedet habe, im
später ergangenen Rekursentscheid vom 25. November 2003 berücksichtigt und
aufgrund der gebotenen Interessenabwägung zur Aufhebung der Bewilligung für ein
Bauvorhaben führen müssen, das mit den beantragten Änderungen in
offensichtlichem Widerspruch stehe.

3.1
 Damit einem Bauvorhaben die Änderung einer
planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten werden kann, muss sie nach dem
Wortlaut von § 234 PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) vom Gemeinderat "beantragt"
sein. Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte Planänderungen nur zu
berücksichtigen sind, wenn sie vom Gemeinderat, d.h. von der Gemeindeexekutive
ausgehen, und ein entsprechender formeller Beschluss der Gesamtbehörde vorliegt
(Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des
Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht erst der formelle Ände­rungsantrag
der Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zu Handen des
Gemeindeparlaments massgebend, sondern muss bereits die Vorbereitungsphase der
Planung mit der gemäss Art. 4 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG)
und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der Bevölkerung vor einer
Präjudizierung geschützt sein (Wolf/Kull, Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Bau­recht, 3. A., Zürich 2003, S. 9-8). Als in
diesem Sinn beantragte Änderung hat es deshalb die Baurekurskommission genügen
lassen, dass der Gemeinderat noch vor der vorgeschrie­benen öffentlichen
Auflage über einen ersten Revisionsentwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren
bei "interessierten Kreisen" durchgeführt hatte (BRK IV Nr. 166/1993,
BEZ 1994 Nr. 3). Diese Auslegung stützt sich auf die in der kantonsrätlichen
Beratung betonte Stossrichtung der Neuformulierung von § 234 PBG, nämlich zu
verhindern, dass mit Volksinitiativen, parlamentarischen Motionen und
dergleichen missliebige Bauvorhaben verhindert werden können. Sie wird überdies
gestützt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichts, welches in BGE 116 Ia 449
E. 4a darauf hingewiesen hat, dass § 234 PBG die Funktion einer Planungszone im
Sinn von Art. 27 RPG habe und deshalb auch dem Schutz von Planänderungen vor
Präjudizierung diene. Auch aus dieser bundesrechtlichen Sicht darf die
Voraussetzung von § 234 PBG, dass die Planänderung vom Gemeinderat beantragt
sein muss, nicht derart eng ausgelegt werden, dass der Schutz vor Präjudizierung
nicht mehr wirksam ist; die von der Exekutive mit formellen Beschlüssen dokumentierten
Revisionsbestrebungen könnten sonst durch nachträglich eingereichte Baugesuche
unterlaufen werden. Jedenfalls aber muss die vorgesehene Planänderung
hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben (RB
1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40). Auf den
unspezifiziert gehaltenen Exekutivbeschluss, die BZO einer Revision zu
unterziehen, lässt sich eine Bauverweigerung nicht stützen (Fritzsche/Bösch, S.
9-8). 

3.2
Die Bestrebungen zur Revision der BZO der Gemeinde
Küsnacht vom 5. Dezember 1994 haben eine längere Geschichte. Eine erste vom
Gemeinderat beantragte Teilrevision mit dem Ziel, die Möglichkeiten zur
baulichen Verdichtung zu beschränken, hat die Gemein­deversammlung vom 10.
Dezember 2001 als zu wenig weit gehend zur Überarbeitung an den Gemeinderat
zurückgewiesen. Dieser hat darauf am 16. Mai 2002 eine Ortsplanungs­kommission
mit der Aufgabe beauftragt, eine neue Vorlage auszuarbeiten "als Grundlage
für Antrag und Weisung zu Handen der Gemeindeversammlung". In einem Rund­schreiben
von anfangs Februar 2003 an alle Haushaltungen hat diese Kommission ihre am 22.
Januar 2003 beschlossenen Änderungsanträge der Öffentlichkeit bekannt gegeben
und am 27. Mai 2003 ihren Entwurf dem Gemeinderat zur Durchführung von Anhörung
und öffentlicher Auflage abgeliefert. Am 2. Oktober 2003 hat sie dem
Gemeinderat ihren abschliessenden Bericht erstattet, welcher dem Gemeinderat
als Grundlage für Antrag und Weisung vom 30. Oktober 2003 zu Handen der
Gemeindeversammlung diente. In den Gemeindeversammlungen vom 12., 19. und 26.
Januar sowie 2. Februar 2004 wurde dem Antrag des Gemeinderates mit im
vorliegenden Zusammenhang unwesentlichen Änderungen zugestimmt.

3.3
Wie dieser Ablauf zeigt, lag ein erster Antrag zur
Änderung der BZO, wie ihn § 234 PBG voraussetzt, bereits im Zeitpunkt der
Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 vor. Mit dem Rückweisungsbeschluss
wurde die vom Gemeinderat angestrebte Planänderung nicht grundsätzlich in Frage
gestellt, sondern durch den Auftrag, die vorgesehenen Beschränkungen zu
verschärfen, zusätzlich unterstützt. Den ersten Antrag des Gemeinderats hat die
private Beschwerdegegnerin berücksichtigt, indem sie die Gebäudelänge ihres
Projekts bereits auf 35 m begrenzte. Insofern wurde dem Präjudizierungsverbot
von § 234 PBG Rechnung getragen. Der von der Ortsplanungskommission im Auftrag
des Gemeinderats ausgearbeitete neue Entwurf hat das Änderungsvorhaben des Gemeinderats
in der von der Gemeindeversammlung vorgegebenen Zielrichtung, das heisst hin zu
einer weiteren Beschränkung der baulichen Verdichtungsmöglichkeiten, weiter ausgeführt.
Am Tatbestand einer vom Gemeinderat beantragten Änderung hat sich damit nichts
geändert.

3.4
Sodann stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt
die Absicht zu einer Planänderung, welche die weitere Begrenzung der
Gebäudelänge auf 25 m zum Gegenstand hatte, hinreichend konkretisiert war, um
gestützt auf § 234 PBG einem Bauvorhaben entgegenhalten zu werden.

Wie dem Zwischenbericht der
Ortsplanungskommission vom 3. Februar 2003 entnommen werden kann, sollte unter
anderem zur Erhaltung einer wohnlichen und durchgrünten Gemeinde in
verschiedenen Zonen die Baumassenziffer reduziert und zur Verhinderung der
unerwünschten "Riegelwirkung" in den zweigeschossigen Wohnzonen die
Maximallänge für geschlossene Überbauungen von 40 auf 25 m verkürzt werden. Diese
bei der Erteilung der Baubewilligung am 22. April 2003 vorliegenden
Änderungsvorschläge waren hinreichend konkret, um erkennen zu lassen, dass das
am 20. Januar 2003 eingereichte Baugesuch der privaten Beschwerdegegnerin mit
einer Baumassenziffer von nahezu 1,50 und einer Länge von 35 m diese in
Änderung begriffenen planungsrechtlichen Festlegungen präjudizieren würde. Der
Bericht stammte zwar nicht vom Gemeinderat, wie in § 234 PBG vorgesehen, betraf
aber die Vorbereitungsphase der Planung, die nach dem Gesagten ebenfalls vor
einer Präjudizierung zu schützen ist (vorn, E. 3.1). Dabei ist zu berücksichtigen,
dass der Wille, die Gebäudelänge zu beschränken, bereits aus dem ersten Entwurf
des Gemeinderats hervorgegangen war und dass die Gemeindeversammlung diesen als
zu wenig weit gehend zurückgewiesen hatte. Die von der Ortsplanungskommission
vorgeschlagene Neuordnung wurde somit zumindest dem Grundsatz nach von
Gemeinderat und Gemeindeversammlung unterstützt, und es bestand eine
hinreichend grosse Wahrscheinlichkeit, dass die vorgeschlagenen Änderungen
verwirklicht würden. Unter diesen Umständen war mit dem Antrag der Kommission die
Planänderung hinreichend konkretisiert und hätte daher bei der Beurteilung des
Baugesuchs durch die Baubehörde am 22. April 2003 berücksichtigt werden müssen.

Bereits die Baukommission hätte deshalb
die Baubewilligung auch gestützt auf § 234 PBG verweigern müssen. Art. 19 Abs.
1a lit. e der revidierten BZO ändert daran nichts. Diese Bestimmung, wonach für
Bauten, "welche vor dem 6. Juni 2003 (Beginn der Vorwirkung der
Teilrevision) bewilligt worden sind", die Bestimmungen von Artikel 19a
gelten, will den Anwendungsbereich der Sonderbauvorschriften für bestehende
Bauten gemäss Artikel 19a ordnen und nicht die Frage der negativen Vorwirkung
entscheiden, die ohnehin abschliessend durch das kantonale Recht geregelt ist. 

3.5
Nach Erteilung der Baubewilligung am 22. April 2003
und kurz vor bzw. nach Rekurserhebung (26. bzw. 30. Mai 2003) hat der
Gemeinderat Küsnacht gestützt auf den abschlies­senden Bericht der
Ortsplanungskommission am 27. Mai 2003 zuhanden der Anhörung und öffentlichen
Auflage die Teilrevision der BZO verabschiedet. Ob diese Änderung einer
planungsrechtlichen Festlegung im laufenden Rechtsmittelverfahren zu
berücksichtigen ist, hängt nach ständiger verwaltungsgerichtlicher
Rechtsprechung von einer Interessenabwägung im konkreten Fall zwischen dem
privaten Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und dem öffentlichen
Interesse, dass die künftige Planung nicht negativ präjudiziert werde, ab (RB
2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 lit. b, je mit Hinweisen).

Diese Interessenabwägung hat die
Baurekurskommission nur unvollständig und damit rechtsverletzend vorgenommen.
Insbesondere hat sie nicht berücksichtigt, dass die Bauherrschaft nach der
Rückweisung der vom Gemeinderat beantragten Teilrevision durch die
Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 aufgrund der laufenden Planungsarbeiten
mit weiter gehender Beschränkung der Überbauungsmöglichkeiten rechnen musste
und dass deshalb dem Aspekt der Rechtssicherheit ein geringes Gewicht zukommt.
Sodann hat die Vorinstanz die räumliche Wirkung des geplanten Baukörpers
bagatellisiert. Mit seiner Länge von 35 m sprengt er die bestehende Überbauungsstruktur
und steht exemplarisch für das, was mit der mittlerweile von der
Gemeindeversammlung beschlossenen, aber noch nicht rechtskräftigen Revision der
BZO verhindert werden soll. Somit hätte die Beschränkung der Gebäudelänge auf
25 m jedenfalls im Rekursverfahren beachtet werden müssen.

4.
 

Ist die Baubewilligung schon aufgrund der
Überlänge nach geltendem Recht und der Präjudizierung der revidierten BZO
aufzuheben, erübrigt sich eine Prüfung der weiteren mit der Beschwerde
erhobenen Rügen. Mit der Baubewilligung der Baukommission Küsnacht vom 22.
April 2003 ist zwingend auch die mit dieser koordinierte strassenpolizeiliche Bewilligung
der Baudirektion vom 4. April 2003 aufzuheben.

5.
 

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind
die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der privaten
Beschwerdegegnerin und der Baukommission Küsnacht aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz
1 in Verbindung mit § 70 VRG). Der Baudirektion, die am Verfahren nur am Rande
beteiligt ist, sind keine Kosten aufzuerlegen.

Die private Beschwerdegegnerin ist
überdies für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu einer
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an
die Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). 

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

 

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Rekursentscheid und die
Baubewilligung der Baukommission Küsnacht vom 22. April 2003 sowie die strassenpolizeiliche
Bewilligung der Baudirektion vom 4. April 2003 aufgehoben.

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellungskosten,

Fr. 8'120.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte der privaten Beschwerdegegnerin und der
Gemeinde Küsnacht auferlegt. 

4.    Die
private Beschwerdegegnerin wird für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu
einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)
an die Beschwerdeführenden verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen von der
Rechtskraft des Entscheids an gerechnet. 

5.    …