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**Case Identifier:** db9e34db-8a82-5b4e-b787-8d66be059cb4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-23
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 23.10.2025 C/6009/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-6009-2023_2025-10-23.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29 octobre 2025 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/6009/2023 ACJC/1504/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU JEUDI 23 OCTOBRE 2025 

 

1) Monsieur A______, domicilié ______ [GE],  

2) Madame B______, domiciliée ______ [NW],  

tous deux appelants d'un jugement rendu par la 13ème Chambre du Tribunal de 

première instance de ce canton le 23 octobre 2025, représentés par  

Me Luc-Alain BAUMBERGER, avocat, Schmidt & Associés, rue du Vieux-Collège 10, 

1204 Genève, 

et 

1) C______, sise ______ [GE], intimée, représentée par Me Guillaume ETIER, avocat, 

Reiser Avocats, route de Florissant 10, case postale 186, 1211 Genève 12, 

2) Monsieur D______, domicilié ______ [GE], autre intimé, 

3) Monsieur E______, domicilié ______ [NW], autre intimé, 

4) Madame F______, domiciliée ______ [NW], autre intimée. 

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C/6009/2023 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTPI/13054/2024 du 23 octobre 2024, notifié aux parties le 25 du 
même mois, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal) a débouté 

D______, A______, B______, E______ et F______ de toutes leurs conclusions 

(ch. 1 du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 3'840 fr., lesquels ont été 

compensés avec les avances effectuées par D______, A______, B______, 

E______ et F______ et mis à leur charge conjointement et solidairement, et 

ordonné à l'Etat de Genève, soit pour lui les services financiers du Pouvoir 

judiciaire, de restituer à [la régie immobilière] C______ un montant de 500 fr. 

(ch. 2), condamné D______, A______, B______, E______ et F______, pris 

conjointement et solidairement, à payer à C______ un montant de 7'000 fr. TTC à 

titre de dépens (ch. 3) et débouté les parties de toute autre conclusion (ch. 4). 

 b. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 25 novembre 2024, A______, 
B______, E______ et F______ ont formé appel à l'encontre dudit jugement, 

concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation et, cela fait, à ce qu'il soit 

ordonné "l'apport de tous les comptes bancaires" de C______ en relation avec 

l'administration de la PPE G______ depuis le 1er janvier 2014, soit notamment les 

comptes IBAN 1______ et 2______ ouverts auprès de [la banque] H______ et 

3______ ouvert auprès de [la banque] I______, à ce qu'ils soient autorisés à 

compléter leur demande, et à ce que C______ soit condamnée à leur verser à une 

somme supérieure à 30'000 fr., qui sera précisée une fois les preuves nécessaires 

administrées, avec intérêts à 5% dès le 16 mai 2022.  

A l'appui de leur acte, ils ont produit une pièce nouvelle, datée du 14 novembre 

2024. 

 c. Par pli du 6 janvier 2025, E______ et F______ ont indiqué à la Cour de justice 
ne plus souhaiter participer à la procédure d'appel contre le jugement 

JTPI/13054/2024 et vouloir désormais être considérés comme parties intimées.  

d. Dans son mémoire de réponse du 21 mai 2024, C______ a conclu, sous suite de 
frais et dépens, au rejet de l'appel.  

Elle a produit un chargé complémentaire de deux pièces. 

e. A______ et B______ ont répliqué le 23 mai 2025 et C______ a dupliqué le 
27 juin 2025, persistant dans leurs conclusions respectives. 

A______ et B______ se sont encore déterminés sur la duplique de C______ le 

21 août 2025. 

Par plis séparés du 18 septembre 2025, les parties ont été informées de ce que la 

cause était gardée à juger. 

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C/6009/2023 

B. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure. 

a. C______ a notamment pour but la gestion d'immeubles et de copropriétés. Son 
siège est à Genève. 

Depuis le 1er janvier 2014, elle est l'administratrice de LA COMMUNAUTE DES 

COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS RUE G______ NO. 4______ (ci-

après : PPE G______).  

J______ est directeur adjoint au sein de C______. K______, fondé de pouvoir au 

sein de la société précitée, est en charge de la gestion administrative et technique 

de la PPE G______.  

Les copropriétaires de la PPE G______ sont les suivants : L______ et M______ 

(87,8 millièmes), N______ (82,9), E______ et F______ (101,1), A______ (84), 

O______ (100,9), P______, Q______ et R______ (83,5), B______ (99,4), 

S______ (83,8), T______ (106,3), D______ (82,9), P______ et U______ (34,7), 

Communauté PPE G______ (0), V______ et W______ (20,6) ainsi que X______ 

(32,1). 

b. Dès le début du mandat d'administratrice de C______, J______ et K______ ont 
constaté des désaccords au sein des copropriétaires, qui étaient scindés en deux 

groupes distincts, ce qui se ressentait particulièrement lors des assemblées 

générales. 

c. Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 18 septembre 2019, A______ a 
été élu à l'unanimité contrôleur aux comptes en remplacement de X______, 

démissionnaire. 

d. Le 11 novembre 2019, A______ a écrit un courrier à C______, se plaignant du 
manque de transparence de celle-ci et indiquant notamment : "N'oubliez pas que 

votre régie est l'employé des copropriétaires, et que en tant que tel vous êtes 

censés dépenser notre argent comme si c'était le nôtre". 

C______ a répondu en date du 15 novembre 2019 en rappelant comment étaient 

calculés les appels de charge des copropriétaires et que pour l'année 

correspondante, l'assemblée générale avait validé un budget de 110'000 fr. 

ea. A l'occasion de l'assemblée générale ordinaire du 3 juin 2021, il a été décidé, 
suite à des discussions initiées à ce sujet en 2017, du remplacement de la 

chaudière de l'immeuble. 

eb. Par devis du 3 mars 2021, Y______ SA [société de chauffage] a estimé les 
travaux à 52'000 fr. 

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Les travaux ont été exécutés et, le 4 août 2021, l'entreprise précitée a émis une 

facture d'un montant de 52'000 fr. pour la réalisation des travaux. 

Le 3 décembre 2021, C______ a invité les copropriétaires à verser leur quote-part 

afférente à cette facture. 

ec. A______ a adressé à C______ un courriel en date du 31 mars 2022 pour 
solliciter la preuve du paiement de la facture en faveur de Y______ SA, indiquant 

notamment qu'il ne comprenait pas pourquoi la facture s'élevait à 52'000 fr., alors 

que le devis était de 51'000 fr.  

ed. Par courrier du 4 avril 2022, C______ a rappelé à A______ que 
conformément à toutes les informations auxquelles les copropriétaires pouvaient 

avoir accès via la plateforme en ligne "Z______", le devis initial s'élevait 

effectivement à 51'000 fr. mais que, dans la mesure où le comité de gestion avait 

préféré différer les travaux, la réalisation différée se chiffrait à 52'000 fr., ce qui 

ressortait du contrat validé par le comité de gestion, lequel prévoyait 

expressément un montant de 52'000 fr. 

ee. En date du 21 avril 2022, A______ a réagi par courriel au courrier 
susmentionné, en indiquant avoir "temporairement mis en veilleuse les virements 

en votre faveur" puisque la preuve du paiement ne lui avait pas été fournie. Il a en 

outre requis les relevés bancaires de la PPE pour les années 2020 et 2021. 

ef. En avril 2022, C______ a transmis à A______ l'avis de débit de 52'000 fr., 
date valeur 14 août 2021, en faveur de Y______ SA.  

Dans leur demande par-devant le Tribunal, D______, A______, B______, 

E______ et F______ ont allégué que l'avis fourni mesurait 13 cm sur 20 cm, alors 

qu'un avis de débit mesure habituellement 18 cm sur 29 cm. 

f. Le 28 avril 2022, A______ a adressé un courriel à C______, indiquant qu'il 
manquait 40'000 fr. dans le fonds de rénovation auprès de [la banque] AA______. 

Le 3 mai 2022, A______ s'est derechef adressé à C______ par courriel pour se 

plaindre de ce qu'il manquait 19'000 fr. dans le fonds de rénovation et pour exiger 

la transmission de la preuve d'un paiement de 140'000 fr. effectué en 2019 en 

faveur de l'entreprise AB______ SA pour remplacer l'ascenseur.  

Dans leur demande par-devant le Tribunal, D______, A______, B______, 

E______ et F______ ont allégué que le travail de remplacement aurait coûté la 

moitié moins du montant précité; à l'appui de leur allégué, ils ont produit un 

courriel adressé le 14 octobre 2022 par A______ à AC______ AG, dans lequel le 

premier prétend que l'ascenseur de son immeuble en PPE aurait besoin d'être 

remplacé et demande une fourchette de prix, comprenant démontage et 

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désamiantage, ainsi que la réponse de l'entreprise précitée du 25 octobre 2022, qui 

évoque un prix HT entre 70'000 fr. et 80'000 fr., l'interlocuteur précisant : "je vais 

essayer de vous répondre avec le peu d'information à ma disposition". 

g. A______ a envoyé un courriel à C______ en date du 16 mai 2022 pour 
demander les relevés bancaires de la PPE G______ pour les années 2019 à 2021. 

C______ a refusé de communiquer les relevés bancaires requis. Elle a indiqué 

qu'une telle démarche n'était pas possible car les PPE qu'elle administrait ne 

disposaient pas d'un compte bancaire ouvert en leurs noms propres pour les 

opérations de gestion courante, que les opérations financières – qu'il s'agisse des 
appels de charges des copropriétaires ou de toutes les factures à régler pour le 

compte des mandants de C______ – étaient passées dans le compte bancaire 
collectif de celle-ci et que le paiement des factures aux fournisseurs et entreprises 

intervenait toujours au débit dudit compte C______, lequel regroupait tous les 

ordres donnés quotidiennement par C______ en lien avec toutes les copropriétés 

dont elle assurait la gestion et l'administration. Ainsi, pour des raisons de 

confidentialité, il n'était pas possible de communiquer les extraits du compte 

bancaire de C______ ni d'obtenir un accès e-banking sur ce compte. 

h. S'en est suivi un échange de correspondance entre le conseil de A______ et 
C______, le premier sollicitant une fois encore l'intégralité des relevés de compte 

mensuels ainsi que les justificatifs relatifs aux mouvements concernant la PPE et 

la seconde répondant notamment que les extraits de compte réclamés ne 

concernaient pas le compte de la PPE mais le compte de C______ et qu'elle ne 

donnerait donc pas suite à la demande. Cette dernière rappelait aussi que tous les 

copropriétaires bénéficiaient d'un accès internet leur permettant d'accéder non 

seulement aux écritures comptables concernant la PPE mais également à toutes les 

pièces justificatives et que le seul compte ouvert au nom de la PPE était le compte 

de rénovation, lequel était accessible via la plateforme internet. 

i. Lors de l'assemblée générale ordinaire du 27 juin 2022, A______, en sa qualité 
de contrôleur aux comptes, a informé l'assemblée ne pas avoir pu vérifier la 

comptabilité car les documents comptables ne lui avaient pas été remis. Il a dès 

lors recommandé à l'assemblée générale de ne pas approuver les comptes. 

Cependant, cette dernière n'a pas suivi ses recommandations, seuls D______, 

A______, B______, S______ et son épouse ainsi que E______ et F______ ayant 

voté contre l'approbation. Les précités ont également voté sans succès contre le 

renouvellement du mandat d'administratrice de C______. Enfin, AD______, fils 

d'un copropriétaire et ancien employé de C______, a été nommé contrôleur aux 

comptes à la place de A______. 

j. Le 11 octobre 2022, B______ a écrit à C______ pour l'informer de ce qu'elle 
avait "temporairement mis de côté les virements des 19 000 CHF pour les travaux 

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en [sa] faveur, en attendant que [la régie] produis[e] les relevés bancaires de [sa] 

gestion pour la période du 1 janvier 2019 au 31 décembre 2021". 

k. A______, D______, B______, S______, E______ et F______ ont mandaté un 
nouveau conseil, lequel s'est adressé le 21 novembre 2022 à C______ pour 

solliciter derechef tous les justificatifs bancaires des règlements correspondant 

aux factures et tous les justificatifs bancaires de toutes les entrées et sorties de 

fonds pour les années 2019 à 2021, indiquant craindre "l'existence de 

rétrocommissions avec certains fournisseurs". 

l. C______ a répondu à ce courrier en date du 24 novembre 2022, expliquant avoir 
déjà "réalisé cet exercice auprès d'une de [ses] consoeurs" et invitant le conseil de 

D______, A______, B______, S______, E______ et F______ à aller consulter le 

site Z______, dont elle lui a transmis les codes d'accès de la PPE. En outre, 

C______ a rappelé que la fortune de la PPE était constituée de deux comptes, l'un 

ouvert au nom de la PPE auprès de [la banque] AA______ et servant de compte 

du fonds de rénovation, et l'autre ouvert au nom de C______ auprès de H______. 

Ce dernier compte, considéré comme un compte de transit, était un compte 

général de C______, qui recevait la totalité des loyers et permettait le paiement de 

toutes les charges de l'ensemble des immeubles gérés par ses soins à Genève. 

C______ indiquait encore qu'un contact avait été pris avec H______ pour 

demander l'accès aux justificatifs bancaires des factures et écritures passées mais 

que la banque avait répondu qu'elle facturerait un montant de 50 fr. par écriture. 

Enfin, C______ invitait les copropriétaires à mandater une fiduciaire pour qu'il 

soit procédé au contrôle par sondage auprès des fournisseurs ayant été payés par la 

PPE. 

m. Le 19 janvier 2023, le conseil des copropriétaires susmentionnés a mis 
C______ en demeure de fournir les documents requis. 

n. Le 23 janvier 2023, C______ a transmis au conseil précité les justificatifs 
comptables du fonds de rénovation, précisant qu'ils avaient déjà été présentés lors 

des assemblées générales et validés à l'occasion de celles-ci. 

o. Lors de l'assemblée générale ordinaire du 29 mars 2023, la PPE G______ a 
autorisé C______, à l'unanimité des présents et représentés, à engager des 

procédures judiciaires en vue de faire inscrire une hypothèque légale sur les lots 

de E______ et F______, de A______, de B______ et de D______, ainsi qu'à 

mandater un avocat au nom de la PPE en lien avec les impayés des intéressés. Ces 

décisions ont été contestées en justice par les précités. 

p. Par pli du 7 juin 2023, le conseil mandaté par C______ a indiqué qu'il n'était 
pas possible, au regard du mode de fonctionnement de sa mandante, qui était le 

même pour toutes les PPE dont elle avait la gérance et qui était validé par [la 

faîtière de l'immobilier] AE______, de ressortir des avis bancaires antérieurs à 

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douze mois sans qu'un travail colossal ne soit entrepris par les banques concernées 

et par sa mandante. Il a également souligné que les copropriétaires avaient un 

accès permanent à toutes les pièces justificatives de la PPE par le biais de la 

plateforme Z______ et réitéré la possibilité de faire appel à une fiduciaire afin 

d'effectuer un contrôle auprès des divers fournisseurs payés par la PPE. Enfin, 

C______ proposait de mettre à disposition un tirage d'une dizaine de factures et de 

pièces justificatives y afférentes choisies par E______, F______, A______, 

B______ et D______ payées dans les douze derniers mois. 

q. Le conseil des prénommés, par courrier du 15 juin 2023, a contesté 
"l'impossibilité technique" d'obtenir les relevés demandés, écarté la proposition de 

C______ et indiqué que l'attitude de celle-ci renforçait leurs "soupçons 

d'irrégularité". 

r. Le lendemain, le conseil de C______ a réitéré la proposition de fournir les 
justificatifs d'une dizaine de factures. Il a encore proposé de passer à une gestion 

de la PPE G______ "en compte de tiers", impliquant l'ouverture d'un compte 

bancaire spécifique au nom de la PPE, ce pour un coût de 3'000 fr. par an. 

Aucune réponse n'a été donnée à ce courriel. 

C. a. Par demande du 25 juillet 2023, déclarée non-conciliée et introduite par-devant 
le Tribunal, D______, A______, B______, E______ et F______ ont assigné 

C______ en paiement d'un montant supérieur à 30'000 fr. "qui sera précisé une 

fois les preuves nécessaires administrées", avec intérêts à 5% dès le 16 mai 2022. 

En substance, ils ont allégué subir un dommage dont ils ne pouvaient pas chiffrer 

la quotité, compte tenu du refus injustifié de C______ de transmettre les 

documents sollicités. Ils ont également exposé que "le refus, réitéré, et sous 

l'excuse d'une impossibilité technique, nourrissait des soupçons d'une mauvaise 

gestion, par exemple que les fonds confiés ont servi à d'autres fins que la 

PPE G______, comme, par exemple des investissements immobiliers, des 

placements, où encore servir de fonds de roulement pour d'autres entités du 

groupe C______" (sic) et que C______ avait volontairement choisi un "système 

opaque de cash pooling". 

Ils ont requis, à titre préalable, la production par C______ de la liste de tous les 

comptes bancaires qu'elle détenait en relation avec la PPE G______ depuis le 

1er janvier 2014 ainsi que "l'apport de tous les comptes bancaires" de C______ y 

relatifs, soit notamment les comptes IBAN 1______ et IBAN 2______ ouverts 

auprès de H______. 

b. Par mémoire de réponse du 25 octobre 2023, C______ a conclu au 
déboutement de D______, A______, B______, E______ et F______ de leurs 

conclusions. 

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En substance, elle a soutenu que les précités ne subissaient aucun dommage, que 

l'outil informatique Z______ mis à leur disposition, qu'ils avaient négligé 

d'utiliser, voire même de consulter, démontrait que les fonds de la PPE étaient 

toujours utilisés conformément aux décisions prises en assemblée générale et que 

toutes les pièces justificatives y figuraient. Elle indiquait également qu'elle avait 

refusé – et refuserait toujours – de donner accès à son propre compte bancaire, qui 
regroupait tous les crédits et les débits, y compris les ordres donnés pour 

l'ensemble des PPE qu'elle gérait et administrait. 

c. Par ordonnance de preuve du 20 décembre 2023, le Tribunal a rejeté la 
réquisition en production de titres de D______, A______, B______, E______ et 

F______. Il a retenu qu'il ne suffisait pas d'alléguer ignorer la liste complète des 

comptes gérés par la partie adverse pour pouvoir en exiger la production, que ce 

procédé s'apparentait à de la fishing expedition et qu'en définitive, les parties 

demanderesses n'avaient pas allégué de faits auxquels rattacher les titres dont elles 

sollicitaient la production.  

d. Une audience a eu lieu le 22 avril 2024, lors de laquelle A______ a déclaré 
n'avoir pas eu accès aux relevés bancaires et en avoir besoin pour vérifier la 

comptabilité. Sans ces relevés, il ne pouvait pas prouver son dommage. 

J______, entendu pour C______, a expliqué qu'il y avait plus de mille écritures 

par jour sur le compte bancaire de la précitée, que celle-ci avait fourni, pour une 

quinzaine d'écritures, les relevés attestant que ce qui apparaissait dans le compte 

correspondait bien à ce qui avait été payé aux entreprises et qu'elle avait demandé 

à D______, A______, B______, E______ et F______ d'indiquer pour quelles 

écritures complémentaires ils souhaitaient des pièces, ce à quoi les intéressés 

n'avaient jamais répondu. Il existait deux types de gestion de PPE : soit sur un 

compte général, soit sur un compte tiers. A Genève, C______ fonctionnait avec la 

première solution et c'était plutôt en Suisse alémanique que la gestion avec un 

compte tiers était utilisée. [La faîtière de l'immobilier] AE______ acceptait ces 

deux approches. Hormis les extraits bancaires, auxquels les copropriétaires ne 

pouvaient pas accéder, la plateforme Z______ permettait un accès à l'ensemble 

des contrats d'entretien et des contrats d'assurance de la PPE, aux travaux 

commandés par la PPE, aux bons de travaux et devis ainsi qu'aux factures.  

e. Par pli du 25 avril 2024, D______, A______, B______, E______ et F______ 
ont réitéré leur réquisition en production de titres, la complétant en y ajoutant la 

mention du compte 5______ ouvert au nom de C______ auprès de I______. 

f. Le Tribunal a procédé à l'audition des témoins lors de l'audience du 17 juin 
2024. 

K______ a déclaré qu'il avait été répété à A______, notamment lors de 

l'assemblée générale du 27 juin 2022, que C______ ne remettait jamais les relevés 

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bancaires, étant précisé que les quelque 300 PPE administrées par C______ à 

Genève l'étaient par le biais du compte bancaire de celle-ci. Ce compte permettait 

donc de payer tous les frais et les charges, de sorte qu'il pouvait arriver de payer 

200 factures le même jour pour les SIG, ce avec un seul virement. Ainsi, le relevé 

de compte ne permettait pas de connaître le détail des virements et bien que 

C______ ait le nom des créanciers et des débiteurs des factures, ceux-ci 

n'apparaissaient pas sur les relevés de compte. En revanche, le fonds de 

rénovation disposait d'un compte ouvert au nom de la PPE, pour lequel C______ 

communiquait chaque année tous les relevés de comptes. A la question de savoir 

comment vérifier si les factures relatives à une PPE en particulier étaient 

correctement payées, K______ a répondu qu'il y avait un organe de révision, 

lequel procédait par méthode de sondage, ainsi que des contrôles de fiduciaires ou 

des copropriétaires. A Genève, la plupart des régies fonctionnaient de cette 

manière mais il était possible de fonctionner avec un compte de tiers, ce qui avait 

été proposé à la PPE G______ mais nécessitait des honoraires complémentaires 

en raison du travail supplémentaire généré.  

AD______, responsable du service juridique de C______ de 2008 à 2015 et 

désormais contrôleur aux comptes de la PPE G______, a expliqué avoir été 

nommé à cette fonction puisque A______ ne faisait pas son travail, étant rappelé 

que l'intéressé était arrivé à une assemblée générale en indiquant n'avoir pas pu 

faire les vérifications utiles puisqu'il n'avait pas eu accès aux pièces et comptes 

bancaires. AD______ a affirmé qu'en tant que contrôleur aux comptes, il avait 

accès au compte dédié de C______, avec la liste de toutes les factures par 

rubrique. Ayant accès à la liste de tous les paiements mais pas au compte de 

C______, tout comme A______, il était néanmoins en mesure de faire son travail 

de contrôleur aux comptes. 

g. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 9 septembre 2024, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions respectives.  

Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de ladite audience. 

D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que D______, A______, 
B______, E______ et F______ avaient chiffré leurs prétentions en mentionnant 

une valeur minimale de 30'000 fr., exposant se trouver dans l'impossibilité de 

chiffrer plus précisément leurs conclusions faute d'avoir eu accès aux relevés 

bancaires de C______. La question de la recevabilité de leurs conclusions pouvait 

toutefois demeurer ouverte, compte tenu de l'issue du litige. 

 Sur le fond, le Tribunal a retenu que D______, A______, B______, E______ et 
F______ s'étaient contentés d'alléguer de très vagues soupçons de malversations 

et d'infractions pénales, insuffisants pour établir le commencement d'une preuve 

de celles-ci. Ils avaient pourtant accès à tous les contrats d'entretien, contrats 

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d'assurance, travaux commandés, bons de travaux, devis, factures de la PPE, grâce 

à la plateforme Z______. L'un des contrôleurs aux comptes actuels avait d'ailleurs 

indiqué que cet accès lui permettait d'effectuer son travail de contrôle. D______, 

A______, B______, E______ et F______ avaient également eu la possibilité de 

procéder aléatoirement à la vérification d'une quinzaine d'opérations comptables à 

choix afin d'étayer leurs soupçons, comme C______ le leur avait proposé à 

maintes reprises. Il leur était dès lors loisible d'indiquer quelle(s) opérations 

n'aurai(en)t pas été réalisée(s) conformément à leurs intérêts, par exemple quelles 

factures n'auraient pas été payées, quelles factures auraient été payées en 

contradiction avec les devis initiaux, quelles factures auraient été payées pour des 

travaux non effectués. De la même manière, ils auraient pu faire entendre les 

employés de diverses entreprises pour s'assurer du travail de celles-ci. Or, ils 

s'étaient focalisés sur les extraits bancaires et n'avaient pas souhaité procéder à des 

vérifications en utilisant les autres possibilités qui leur avaient été offertes, 

lesquelles leur aurait permis de contrôler si C______ avait bien agi dans l'intérêt 

de la PPE G______. 

Il ressortait, au contraire, des pièces produites et témoignages que C______ 

n'avait commis aucun acte illicite, le fait de nourrir de très vagues soupçons de 

malversations, au demeurant fondés sur aucun élément concret, n'étant pas 

suffisant pour démontrer l'existence d'un dommage. C______ avait d'ailleurs 

procédé à l'exercice consistant à rechercher une dizaine de factures et les pièces 

justificatives y relatives, ce qui n'avait pas mis en évidence de mauvaise gestion. 

Enfin, en ce qui concernait le refus de C______ de donner accès à son compte 

bancaire, il ressortait des explications de l'intéressée ainsi que de celles du témoin 

K______ que les relevés dudit compte ne permettaient pas de connaître le détail 

des virements, compte tenu du nombre de PPE gérés par C______ et du fait qu'un 

seul virement à une même entreprise était susceptible de concerner plusieurs 

immeubles.  

Partant, D______, A______, B______, E______ et F______ devaient être 

déboutés de toutes leurs conclusions. 

EN DROIT 

1. 1.1 Le jugement entrepris ayant été communiqué aux parties avant le 1er janvier 
2025, la présente procédure d'appel demeure régie par l'ancien droit de procédure 

(art. 404 al. 1 et 405 al. 1 CPC), sous réserve des dispositions d'application 

immédiate énumérées à l'art. 407f CPC. 

1.2.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions 
finales et les décisions incidentes de première instance, lorsque la valeur litigieuse 

au dernier état des conclusions atteint 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 et 2 CPC). 

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En l'espèce, les appelants chiffrent la valeur litigieuse à 30'000 fr. et l'intimée ne 

conteste pas ce montant, qui peut être retenu au regard des faits de la cause. La 

voie de l'appel est par conséquent ouverte, ce qui n'est pas contesté. 

Par ailleurs, interjeté dans le délai utile de trente jours, dans la forme écrite prévue 

par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 145 al. 1 let. c CPC) et auprès de l'autorité 

compétente (art. 120 al. 1 let. a LOJ), l'appel est recevable de ces points de vue. 

1.2.2 L'intimée soutient que l'appel ne respecte pas les exigences de motivation 
applicable, sans toutefois prendre de conclusions en irrecevabilité. 

1.2.2.1 Le tribunal examine d'office si les conditions de recevabilité sont remplies 
(art. 60 CPC). 

Pour satisfaire à l'obligation de motivation résultant de l'art. 311 al. 1 CPC, 

l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision 

attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance 

d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages 

de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa 

critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). Même si l'instance d'appel applique le 

droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde 

instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer que 

sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à 

simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en 

première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur 

les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée 

d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en 

mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. A défaut, son recours est 

irrecevable. Ainsi, lorsque la motivation de l'appel est identique aux moyens qui 

avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision 

attaquée, ou si elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision 

attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première 

instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance 

d'appel ne peut entrer en matière (arrêt du Tribunal fédéral 4A_463/2023 du 

24 avril 2024 consid. 4.1 et les références citées).  

1.2.2.2 Le chiffrement des actions en paiement d'une somme d'argent (art. 84 al. 2 
CPC) compte également parmi les conditions de recevabilité (art. 59 CPC), que le 

tribunal doit examiner d'office (art. 60 CPC). 

1.2.2.3 A la lecture de l'appel, il est effectivement difficile d'identifier les 
développements juridiques du jugement de première instance qui seraient 

contestés par les appelants, ainsi que de déterminer sur quels fondements reposent 

leurs critiques. Ces derniers se limitent essentiellement à affirmer qu'ils ont un 

droit à ce que leur adverse partie leur fournisse la documentation qu'ils requièrent, 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20374
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_463/2023

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C/6009/2023 

dans la mesure où celle-ci doit leur permettre de fonder leurs prétentions en 

responsabilité contre l'intimée. Ce faisant, ils ne remettent pas en cause la 

motivation par laquelle le juge de première instance a écarté l'existence d'un tel 

droit, ainsi que la commission d'un acte illicite.  

La question de la recevabilité peut toutefois demeurer ouverte, également sous 

l'angle de l'exigence de conclusions chiffrées, dès lors que l'appel est en tout état 

manifestement mal fondé, pour les motifs développés ci-après. 

1.3 La réponse de l'intimée ainsi que les réplique, duplique et écriture subséquente 
des parties, déposées dans les délais légaux, respectivement impartis à cet effet, 

sont recevables (art. 312 al. 2 et 316 al. 1 CPC). 

1.4 S'agissant d'un appel, la Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition 

(art. 55 al. 1, 58 al. 1, 243 al. 1 et 247 al. 1 CPC). 

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1). 

2.2 En l'espèce, la pièce nouvelle produite par les appelants est postérieure au 
prononcé du jugement entrepris. Produite sans retard à l'appui de leur écriture 

d'appel, elle est recevable, ainsi que les faits qui s'y rapportent, dont il a été tenu 

compte dans l'état de fait ci-dessus. 

Pour le surplus, les pièces produites par l'intimée dans son chargé complémentaire 

ne sont pas nouvelles dans la mesure où il s'agit de procès-verbaux d'audiences 

tenues par-devant le Tribunal dans la présente procédure. Leur recevabilité n'est 

du reste pas contestée. 

3. Invoquant la violation de leur droit à la preuve et de leur droit d'être entendus, les 
appelants reprochent au Tribunal de ne pas avoir ordonné la production des pièces 

requises en mains de l'intimée, alors que celles-ci devaient leur permettre de 

prouver le montant de leur dommage, de même que la réalisation d'un acte illicite 

et le lien de causalité y afférent. Ils exposent que c'est à tort que le Tribunal a 

considéré qu'ils avaient d'autres possibilités de contrôler si l'intimée avait bien agi 

dans l'intérêt de la PPE G______. Selon eux, seul l'accès aux écritures bancaires 

permettait d'établir avec certitude la comptabilité de la PPE G______ et, en 

particulier, de vérifier que les fonds confiés n'avaient pas été détournés à d'autres 

fins que celles convenues. L'intimée ne saurait par ailleurs se retrancher derrière 

une prétendue impossibilité technique d'isoler et de produire les relevés bancaires 

concernant la PPE G______. 

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C/6009/2023 

3.1 Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. comprend notamment le 
droit pour l'intéressé de produire des preuves pertinentes et d'obtenir qu'il soit 

donné suite à ses offres de preuves pertinentes, lorsque cela est de nature à influer 

sur la décision à rendre (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 

5A_971/2015 du 30 juin 2016 consid. 7.1). L'art. 8 CC garantit également ce 

droit. Que le droit à la preuve soit fondé sur l'art. 29 al. 2 Cst. ou sur l'art. 8 CC, 

ses conditions n'en sont pas différentes (arrêts du Tribunal fédéral 5A_876/2015 

du 22 avril 2016 consid. 3.3; 5A_714/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.3.1). 

Le droit à la preuve confère au justiciable le droit de faire administrer les moyens 

de preuve adéquats qu'il propose régulièrement et en temps utile à l'appui de faits 

pertinents pour le sort du litige. Le droit à la preuve n'est pas mis en cause lorsque 

le juge, par une appréciation anticipée des preuves, parvient à la conclusion que la 

mesure requise n'apporterait pas la preuve attendue ou ne modifierait pas la 

conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (ATF 138 III 374 

consid. 4.3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 

consid. 3.4; 4A_11/2015 du 25 juin 2015 consid. 2a). 

Les parties et les tiers sont tenus de collaborer à l'administration des preuves. Ils 

ont en particulier l'obligation de produire les titres requis (art. 160 let. b CPC). 

Cette obligation d'ordre procédural ne doit pas être confondue avec certains 

devoirs de rendre des comptes issus du droit matériel (JEANDIN, in Commentaire 

romand, Code de procédure civile, 2019, n. 5 art. 160 CPC). 

3.2.1 Comme retenu par le Tribunal dans son ordonnance de preuve du 
20 décembre 2023, la demande de production de titres des appelants, soit 

l'intégralité des relevés bancaires concernant la PPE G______ depuis le 1er janvier 

2014, relève de la fishing expedition dans la mesure où les appelants n'allèguent 

aucun fait concret allant dans le sens des soupçons de malversations qu'ils 

invoquent. Or, la procédure probatoire ne sert pas à remplacer ou à compléter 

l'absence d'allégations, mais au contraire, suppose de telles allégations. Les 

quelques doutes et interrogations évoqués par les appelants en lien avec certains 

paiements effectués par l'intimée pour le compte de la PPE G______, concernant 

le changement de la chaudière ou la réparation de l'ascenseur, ont d'ores et déjà 

fait l'objet d'explications et de justificatifs fournis par l'intimée, sans que les 

appelants n'exposent que des pièces supplémentaires devraient être produites afin 

d'étayer des allégations de mauvaise gestion sur ces points. 

En définitive, par l'argument circulaire consistant à affirmer que seul l'accès aux 

comptes permettrait de révéler des malversations commises par l'intimée, tout en 

admettant n'avoir aucun indice concret de leur existence précisément parce que 

l'accès aux comptes leur est refusé, les appelants n'établissent pas avoir allégué les 

faits auxquels devraient se rattacher les titres dont ils sollicitent la production.  

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C/6009/2023 

En réalité, les appelants souhaitent, au mieux, pouvoir contrôler l'activité déployée 

par l'intimée en faveur de la PPE G______ en examinant la totalité de la 

documentation bancaire. Or, en tant qu'ils se prévalent d'un droit aux 

renseignements découlant de l'art. 400 al. 1 CO, les appelants perdent de vue 

qu'ils n'ont pas formé une action en reddition de compte fondée sur le droit 

matériel, mais uniquement des réquisitions de preuve découlant du droit de 

procédure, destinées à prouver des faits allégués.  

Ainsi, dans la mesure où les pièces requises ne sont pas de nature à prouver des 

faits allégués, le Tribunal était fondé à refuser d'en ordonner la production, sans 

que le droit à la preuve et le droit d'être entendus des appelants n'aient été violés. 

3.2.2 Compte tenu de ce qui précède, la conclusion des appelants tendant à ce 
qu'ils soient autorisés à compléter leur demande – comme on le comprend, à 
réception de la documentation sollicitée – n'a plus d'objet. 

4. Sur le fond, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir écarté la responsabilité 
délictuelle de l'intimée. Ils soutiennent que le refus de fournir les relevés 

bancaires, ainsi que le conflit d'intérêts découlant de la nomination de AD______, 

ancien employé de l'intimée, en qualité de contrôleur aux comptes de la 

PPE G______, démontraient le manque de transparence et de loyauté de l'intimée 

vis-à-vis de la PPE et des copropriétaires. L'intimée avait ainsi violé son 

obligation de diligence et de fidélité, commettant de la sorte un acte illicite. Pour 

le surplus, faute de pouvoir accéder aux comptes bancaires concernant la 

PPE G______, il était impossible de démontrer et de chiffrer le dommage, ainsi 

que d'établir le lien de causalité et la faute. 

4.1 La communauté des copropriétaires a qualité pour agir en responsabilité 
contre l'administrateur sur la base des art. 97 ss CO pour les préjudices que lui ou 

ses auxiliaires cause(nt) au patrimoine communautaire en violation de ses 

obligations contractuelles. Les propriétaires d'étages n'étant pas individuellement 

parties au contrat d'"administration", ils peuvent actionner l'administrateur en 

réparation uniquement en application de l'art. 41 ss CO (PICCININ, La propriété 

par étages en procès, 2015, n. 295 p. 147). 

Conformément à l'art. 41 al. 1 CO, celui qui cause, d'une manière illicite, un 

dommage à autrui, soit intentionnellement, soit par négligence ou imprudence, est 

tenu de le réparer. La responsabilité délictuelle instituée par l'art. 41 CO suppose 

que soient réalisées cumulativement les quatre conditions suivantes : un acte 

illicite, une faute de l'auteur, un dommage et un rapport de causalité, naturelle et 

adéquate, entre l'acte fautif et le dommage (ATF 137 III 539 consid. 5.2;  

132 III 122 consid. 4.1). 

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C/6009/2023 

Le lésé doit alléguer et prouver tous les faits constitutifs de cette norme de 

responsabilité, conformément à l'art. 8 CC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_285/2017 

du 3 avril 2018 consid. 5). 

4.2 L'argumentation des appelants, difficile à suivre, est dénuée de fondement. En 
effet, à les lire, l'acte illicite ne résulte plus des soupçons de mauvaise gestion 

financière qu'ils nourrissent à l'encontre de l'intimée – comme pourtant exposé en 
première instance et encore sous l'angle de leurs griefs formels examinés ci-dessus 

–, mais du refus de l'intimée de leur fournir les informations qu'ils demandent. Ce 
refus constituerait, en soi, une violation de l'obligation de fidélité et de diligence 

de l'intimée. Les appelants semblent ici confondre l'action délictuelle de l'art. 41 

CO qu'ils invoquent pourtant à l'appui de leur appel, et l'action en responsabilité 

du mandataire (art. 398 et 97 CO), dont ils ne sont pas fondés à se prévaloir en 

l'absence de rapport contractuel entre eux-mêmes et leur adverse partie. Enfin et 

pour le surplus, on ne voit pas en quoi l'intimée pourrait être tenue responsable de 

la nomination, par l'assemblée générale de la PPE G______, d'un contrôleur aux 

comptes en la personne de AD______. 

En définitive, comme devant le premier juge, les appelants n'ont pas allégué 

quel(s) acte(s) illicite(s) l'intimée aurait commis à leur préjudice. Ce constat suffit 

à sceller le sort de l'appel sur ce point, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres 

conditions de l'art. 41 CO. Au demeurant, les appelants reconnaissent eux-mêmes 

leur incapacité à démontrer l'existence d'un dommage, d'une faute et d'un lien de 

causalité, alors que ce devoir leur incombe (art. 8 CC). 

4.3 Compte tenu de ce qui précède, l'appel sera rejeté dans la mesure de sa 
recevabilité et le jugement entrepris intégralement confirmé. 

5. Les frais judiciaires de l'appel seront arrêtés à 3'000 fr. (art. 17 et 35 RTFMC) et 
mis conjointement et solidairement à la charge des appelants, qui succombent 

(art. 105 al. 1, art. 106 al. 1 CPC). Ces frais seront compensés avec l'avance de 

même montant fournie par ceux-ci qui demeure acquise à l'Etat de Genève 

(art. 111 al. 1 CPC). 

Les appelants seront également condamnés à verser à C______ la somme de 

3'000 fr. à titre de dépens d'appel (art. 96, art. 105 al. 2 et art. 111 al. 2 CPC; 

art. 84, 85 et 90 RTFMC), débours et TVA compris (art. 25 et 26 LaCC). Il ne 

sera pas alloué de dépens à D______, E______ et F______, qui n'ont pas participé 

à la procédure. 

* * * * * 

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C/6009/2023 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

 

Rejette, dans la mesure de sa recevabilité, l'appel interjeté le 25 novembre 2024 par 

A______ et B______ contre le jugement JTPI/13054/2024 rendu le 23 octobre 2024 par 

le Tribunal de première instance dans la cause C/6009/2023. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires d'appel à 3'000 fr., les met à la charge de A______ et 

B______, conjointement et solidairement, et dit qu'ils sont compensés avec l'avance de 

frais versée, qui demeure acquise à l'Etat de Genève. 

Condamne A______ et B______, solidairement entre eux, à verser 3'000 fr. à C______ 

à titre de dépens d'appel. 

Dit qu’il n’est pas alloué de dépens en faveur de D______, E______ et F______. 

Siégeant : 

Madame Stéphanie MUSY, présidente; Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, 

Madame Pauline ERARD, juges; Madame Jessica ATHMOUNI, greffière. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

30'000 fr. 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110