# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a4748fca-b915-5041-87d2-6846651eb9a8
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-09
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 09.08.2019 120 2019 28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2019-28_2019-08-09.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 120/2019/28 Bern, 9. August 2019

in der Beschwerdesache zwischen

A.________AG
Beschwerdeführerin

vertreten durch Frau Fürsprecherin B.________

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Krauchthal, Gemeindeverwaltung, Länggasse 1, 3326 
Krauchthal

vertreten durch Frau Rechtsanwältin C.________

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Krauchthal vom 14. März 
2019 (Benützungsverbot)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzelle Krauchthal Grundbuchblatt 

Nr. D.________. Diese liegt in der Arbeitszone (Intensiv) AI.1 Am 21. März 2017 bewilligte 

die Gemeinde Krauchthal der F.________ AG den Einbau einer Hauswartswohnung im 1. 

Obergeschoss des Gebäudes sowie das Erstellen eines Balkons an der Westfassade und 

eines Vordaches im Innenhof.2 Mit dem Formular Selbstdeklaration Baukontrolle 2 meldete 

die F.________ AG der Gemeinde, dass bei der Ausführung des Bauvorhabens von der 

Baubewilligung abgewichen worden sei betreffend die Länge des Vordachs, die Länge des 

1 Art. 211 Baureglement der Gemeinde Krauchthal vom 30. Juni 2010 (Datum der Genehmigung durch das Amt 
für Gemeinden und Raumordnung)
2 Vorakten, pag. 78

RA Nr. 120/2019/28 2

Balkons, die Raumaufteilung im Inneren sowie die Umgebungsgestaltung 

(Böschungssteine anstelle von Winkelplatten, mobiler Carport).

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2018 an die F.________ AG hielt die Gemeinde fest, sie 

habe Kenntnis davon erhalten, dass in der Liegenschaft zwei Wohnungen vorhanden 

seien. Es handle sich um eine 3,5-Zimmer-Wohnung und eine 2-Zimmer-Wohnung. 

Aufgrund des Standorts in der Zone AI sei einzig eine Wohnung für das auf den Standort 

angewiesene Personal zulässig. Bewilligt sei eine Hauswartswohnung mit 4 Zimmern. 

Anlässlich der Erteilung der Baubewilligung für die Hauswartswohnung sei die Gemeinde 

davon ausgegangen, dass es sich dabei um die einzige Wohnung im Gebäude handle. 

Eine ursprünglich im Gebäude vorgesehene Wohnung im Attikageschoss habe 

Gegenstand einer im Jahr 1991 bewilligten Projektänderung gebildet, wonach anstelle 

dieser Wohnung Büroräumlichkeiten eingebaut werden sollten. Im Baugesuch sei deutlich 

ausgewiesen worden, dass bisher keine Wohnungen bestünden. Die F.________ AG 

könne innert Frist Stellung nehmen; es stehe ihr ausserdem frei, ein nachträgliches 

Baugesuch einzureichen.

Die F.________ AG antwortete am 4. Dezember 2018, die Gemeinde habe ihr Schreiben 

an die falsche Adressatin gerichtet. Eigentümerin sei die A.________ AG. Die 

Hauswartswohnung sei wie bewilligt erstellt worden. Sie werde als 3-Zimmer-Wohnung 

vermietet. Das vierte Zimmer werde von der A.________ AG als Ruhezimmer verwendet.

Die Gemeinde stellte daraufhin der Beschwerdeführerin Kopien ihres Schreibens vom 

25. Oktober 2018 und der Stellungnahme der F.________ AG zu und bat sie um 

Terminvorschläge im Januar/Februar 2019 für eine Besichtigung. Die Beschwerdeführerin 

teilte der Gemeinde mit Schreiben vom 23. Januar 2019 mit, dass die Mieterschaft per 

31. März 2019 gekündigt habe. Sie werde sich für eine Terminvereinbarung im April 

melden.

Mit Verfügung vom 14. März 2019 belegte die Gemeinde Krauchthal die beiden 

Wohnungen der Beschwerdeführerin mit Wirkung ab 1. April 2019 mit einem 

Benützungsverbot mit Versiegelung. Sie wies darauf hin, dass das Benützungsverbot 

dahinfalle, sobald die als solche bewilligte Hauswartswohnung wieder der rechtmässigen 

Nutzung zugeführt werde oder für die zweite Wohnung eine entsprechende Bau- und 

Nutzungsbewilligung vorliege. Weiter wies sie auf die Möglichkeit eines nachträglichen 

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Baugesuchs hin, drohte eine Busse bei Nichtbefolgung an und behielt die Einziehung 

widerrechtlicher Gewinne vor.

2. Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 12. April 2019 

Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie 

beantragt die Aufhebung der angefochtenen Verfügung.

3. Am 20. März 2019 führte die Gemeinde eine Besichtigung der streitigen 

Räumlichkeiten durch. Dabei stellte sie fest, dass in der Liegenschaft zwei Wohnungen 

bestehen, nämlich eine 3,5-Zimmer-Wohnung sowie ein mittels Schiebewand in zwei 

Zimmer unterteilbares Studio mit Küche sowie WC/Dusche.

Am 12. April 2019 reichte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde einen Plan ein, auf 

welchem der Einbau der Küche im vierten Zimmer und der Verzicht auf die Verbindungstür 

zu diesem dargestellt sind. Im Begleitschreiben stellte sie sich auf den Standpunkt, es 

handle sich um eine nicht baubewilligungspflichtige Veränderung des bewilligten Projekts. 

Gleichentags beantragte ihre Rechtsvertreterin eine Verlängerung der Frist zur Einreichung 

eines nachträglichen Baugesuchs.

Mit Verfügung vom 26. Juni 2019 ordnete die Gemeinde die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands an, drohte bei Nichtbefolgen die Ersatzvornahme an und räumte 

der Beschwerdeführerin die Möglichkeit ein, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. 

Die Beschwerdeführerin hat diese Verfügung bei der BVE angefochten (RA Nr. 

120/2019/48). Dieses Verfahren ist noch hängig.

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, holte die Vorakten 

ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme 

vom 8. Mai 2019 die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung der angefochtenen 

Verfügung.

3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)

RA Nr. 120/2019/28 4

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG4 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 

BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 

Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert 

und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte 

Beschwerde ist einzutreten.

2. Verletzung des rechtlichen Gehörs

a) Die Beschwerdeführerin rügt, die Gemeinde habe ihr vor Erlass der angefochtenen 

Verfügung das rechtliche Gehör nicht gewährt. Sie habe ihr Schreiben vom 25. Oktober 

2019 an die F.________ AG gerichtet, welche mit der Beschwerdeführerin nicht identisch 

sei.

Zudem rügt die Beschwerdeführerin als Verletzung der Begründungspflicht, dass die 

Gemeinde in der angefochtenen Verfügung auf die von der F.________ AG vorgebrachten 

Argumente nicht eingegangen sei.

b) Das baupolizeiliche Verfahren richtet sich nach den allgemeinen Grundsätzen des 

Verwaltungsrechts gegen den oder die Störer. Als Störer gilt, wer die Baurechtswidrigkeit 

selbst oder durch Personen, für deren Verhalten er verantwortlich ist, verursacht hat, also 

in der Regel die Bauherrschaft (sog. Verhaltensstörer). Als Störer gilt aber auch, wer über 

die Sache, welche den ordnungswidrigen Zustand bewirkt, rechtliche oder tatsächliche 

Gewalt hat (sog. Zustandsstörer); das ist in der Regel der Grundeigentümer bzw. die 

Grundeigentümerin. Nach Art. 46 Abs. 2 BauG ist im Wiederherstellungsverfahren 

jedenfalls die Grundeigentümerschaft bzw. die Inhaberin oder der Inhaber des Baurechts 

als Partei zu beteiligen.

4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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Korrekterweise hat die Gemeinde die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 18. 

Dezember 2018 am Wiederherstellungsverfahren beteiligt, nachdem sie von der 

F.________ AG darauf aufmerksam gemacht worden war, dass die Beschwerdeführerin 

Grundeigentümerin sei. Die Beschwerdeführerin hat als Verfahrenspartei im 

Wiederherstellungsverfahren Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs.

c) Die Beschwerdeführerin und die F.________ AG sind unabhängig von einer 

allfälligen Konzernverbindung rechtlich selbständige juristische Personen. Daher können 

ihnen – ausser bei Vertretungsverhältnissen, welche hier nicht vorliegen – Stellungnahmen 

nicht gegenseitig zugerechnet werden. Die Einladung an die F.________ AG zur 

Stellungnahme gilt daher nicht als Gehörsgewährung an die Beschwerdeführerin und die 

Ausführungen der F.________ AG können ihr nicht als Wahrnehmung des 

Gehörsanspruchs zugerechnet werden.

Entsprechend kann die Beschwerdeführerin aus ihrem Gehörsrecht auch keinen Anspruch 

darauf ableiten, dass sich die Gemeinde mit den Argumenten in der Stellungnahme der 

F.________ AG auseinandersetzt.

d) Die Gemeinde informierte die Beschwerdeführerin am 18. Dezember 2018 mit der 

Zustellung einer Kopie ihres Schreibens vom 25. Oktober 2018 über die Vorhaltungen im 

Wiederherstellungsverfahren. Nachdem die Beschwerdeführerin für die beabsichtigte 

Besichtigung im Januar/Februar 2019 keine Hand geboten hatte, erliess die Gemeinde 

ohne Vorankündigung ein Benützungsverbot.

Die angefochtene Verfügung betreffend Benützungsverbot erging somit ohne vorgängige 

Gewährung des rechtlichen Gehörs.

e) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG5 gibt den Parteien das 

Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten 

zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 

wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 

äussern. Er bezweckt, die Wahrheitsfindung zu verbessern und ein faires Verfahren zu 

5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

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gewährleisten. Auf die vorgängige Anhörung der Verfahrensbeteiligten kann verzichtet 

werden, wenn das Interesse an einer sofortigen Verfügung das Interesse an einer 

vorgängigen Anhörung überwiegt. Eine Gefahr, die sofortiges Handeln gebietet, darf aber 

nicht leichthin angenommen werden.6

Auch bei Erlass einer vorsorglichen Massnahme besteht ein Anspruch auf vorgängige 

Gewährung des rechtlichen Gehörs, doch kann gemäss dem Gesagten im Falle der 

Dringlichkeit darauf verzichtet werden, wenn das Interesse an einer sofortigen Verfügung 

das Interesse an einer vorgängigen Anhörung überwiegt.

f) Die Gemeinde hatte die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 18. Dezember 2018 

um Terminvorschläge im Januar/Februar 2019 für eine Besichtigung vor Ort gebeten. Die 

Mieterschaft sei entsprechend zu instruieren, damit der Zutritt zu den streitigen 

Räumlichkeiten gewährleistet sei.7 Die Beschwerdeführerin antwortete am 23. Januar 

2019. Sie teilte mit, dass sich Terminvereinbarungen mit der Mieterschaft aufgrund ihres 

Kleinkindes als schwierig gestalteten. Das Mietverhältnis sei seitens der Mieterschaft auf 

31. März 2019 gekündigt worden. Die Beschwerdeführerin stellte in Aussicht, dass sie sich 

für eine Terminvereinbarung im April 2019 melden werde. Ende Februar 2019 stellte die 

Gemeinde fest, dass die streitigen Räumlichkeiten auf der Immobilienplattform 

immoscout.ch per sofort bzw. per 1. April 2019 zur Neuvermietung ausgeschrieben waren.8

Es bestand damit Grund zur Annahme, dass die Beschwerdeführerin die streitigen 

Räumlichkeiten trotz des laufenden Wiederherstellungsverfahrens sobald möglich wieder 

an Dritte, die nicht in einem Hauswartsverhältnis standen, vermieten wollte. Damit bestand 

dringlicher baupolizeilicher Handlungsbedarf. Das Bestehen von Mietverhältnissen kann 

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands behindern, namentlich aufgrund der 

Notwendigkeit, bei der Festsetzung der Wiederherstellungsfrist gesetzliche Minimalfristen 

für die Kündigung zu beachten9. Die Gemeinde hatte daher ein Interesse, die demnächst 

zu erwartende Neuvermietung zu verhindern. Aufgrund der Vorgeschichte konnte sie nicht 

auf kooperatives Verhalten der Beschwerdeführerin zählen. Im Falle einer vorgängigen 

6 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 20 
und Art. 27 N. 5
7 Vorakten, pag. 52
8 Vorakten, pag. 44 ff.
9 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/a, letztes Lemma

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Anhörung der Beschwerdeführerin wäre aufgrund der dazu nötigen Zeitspanne zu 

befürchten gewesen, dass zwischenzeitlich ein neuer Mietvertrag abgeschlossen und 

damit der Zweck des Benützungsverbots (d.h. die Verhinderung eines neuen 

Mietverhältnisses) vereitelt würde. Auch für die neue Mieterschaft hätte eine äusserst 

unbefriedigende Situation resultieren können. Damit überwog das Interesse an einer 

sofortigen Verfügung das Interesse an einer vorgängigen Anhörung. Der Erlass der 

angefochtenen Verfügung ohne vorgängige Anhörung der Beschwerdeführerin verletzte 

deren Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.

g) Im Falle des zulässigen Verzichts auf eine vorgängige Anhörung fliesst aus dem 

Gehörsanspruch das Recht der betroffenen Partei, sich nachträglich zur bereits getroffenen 

Massnahme zu äussern, woraufhin die Behörde prüft, ob die Massnahme aufrechterhalten 

wird oder aufzuheben oder abzuändern ist. Vorliegend führte die Gemeinde am 20. März 

2019 eine Besichtigung der streitigen Räumlichkeiten durch, anlässlich derer die 

Beschwerdeführerin u.a. zum verhängten Benützungsverbot Stellung nehmen konnte. Die 

Gemeinde hat das angefochtene Benützungsverbot aufrechterhalten.10

3. Sachverhaltsabklärung, Rechtswidrigkeit

a) Die Beschwerdeführerin rügt die unrichtige bzw. unvollständige Abklärung des 

Sachverhalts. Die Gemeinde habe das Benützungsverbot verfügt, noch bevor sie eine 

Besichtigung durchgeführt habe. Sie sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass die 

Beschwerdeführerin zwei separate Wohnungen vermiete. Tatsächlich bestehe nur die 

bewilligte 4-Zimmer-Wohnung, welche die Beschwerdeführerin in zwei Varianten 

ausgeschrieben habe, da die Vermietung als 3,5-Zimmer-Wohnung oder als 4,5-Zimmer-

Wohnung (unter Einbezug des vierten, separat zugänglichen Zimmers) in Frage komme.

b) Beim angefochtenen Benützungsverbot handelt es sich um eine vorsorgliche 

Massnahme.11 Für den Erlass eines vorsorglichen Benützungsverbots reicht es, dass 

aufgrund einer summarischen Prüfung die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit glaubhaft ist.12 

Die summarische Würdigung erfolgt in der Regel ohne weitere Beweiserhebungen 

10 Beschwerde, S. 5 sowie Beschwerdebeilage Nr. 11; Vorakten pag. 38 f.
11 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 4
12 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 6b und N. 7a

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aufgrund der Akten.13 Die Gemeinde hat sich bei Erlass der angefochtenen Verfügung auf 

die verfügbaren Akten und Informationen gestützt, namentlich auf die 

Baubewilligungsakten betreffend u.a. den Einbau einer Hauswartswohnung im 1. OG, die 

Stellungnahmen der F.________ AG vom 4. Dezember 2018 sowie der 

Beschwerdeführerin vom 23. Januar 2019 sowie die Ausschreibung der Wohnungen bei 

immoscout.ch. In diesen erkannte sie Anhaltspunkte für eine rechtswidrige Nutzung. Es ist 

es nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde das Benützungsverbot ohne vorgängige 

Besichtigung erlassen hat.

c) Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist die Rechtswidrigkeit (zonenwidrige 

Nutzung) glaubhaft. Es ist unbestritten, dass die 3,5-Zimmer-Wohnung ohne 

Hauswartsvertrag an Dritte vermietet wurde. Zonenkonform wäre eine Nutzung als 

Hauswartswohnung. Es ändert nichts, dass die F.________ AG auf dem Formular SB 2 

deklariert hatte, dass die Verbindungstür zum vierten Zimmer weggelassen worden sei.14 

Dies konnte nicht dazu führen, dass die Baubewilligung auf weitere Nutzungsarten 

(Vermietung an Dritte ohne Hauswartsfunktion) ausgedehnt wurde und auch die 

Ausgestaltung des vierten Zimmers als selbständig nutzbare Wohnung mit eigener Küche 

umfasste. Eine Baubewilligung kann nicht stillschweigend erteilt werden.15 Bauherrschaft 

und Grundeigentümerschaft dürfen daher auch unter Berücksichtigung des 

Vertrauensgrundsatzes nicht davon ausgehen, dass eine Baubewilligung nachträglich 

ausgedehnt wird, wenn die Baupolizeibehörde auf eine mitgeteilte Abweichung von der 

Baubewilligung nicht sofort reagiert. Im Übrigen hat vorliegend die Gemeinde ein 

Baupolizeiverfahren eingeleitet, so dass ohnehin keine Vertrauensgrundlage bestand.

d) Im Betreff der angefochtenen Verfügung ist von "3.5 Zimmerwohnung + 4.5 

Zimmerwohnung" die Rede. Anlässlich der seither erfolgten Begehung vom 20. März 2019 

hat die Gemeinde festgestellt, dass in der fraglichen Liegenschaft zwei Wohnungen 

bestehen, nämlich eine – im Zeitpunkt der Begehung bewohnte – 3,5-Zimmer-Wohnung 

mit Küche, Wohnraum, Schlafräumen sowie WC/Dusche sowie eine möblierte, aber dem 

Anschein nach unbewohnte 2-Zimmer-Wohnung bzw. ein "Studio". Letzteres besteht nach 

den Feststellungen der Gemeinde aus einem Raum, der mittels einer Schiebewand 

unterteilt werden kann. Auch dieser verfügt über eine Küche sowie über WC/Dusche.

13 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 27 N. 3
14 Vorakten, pag. 59
15 Zaugg/Ludwig, Art. 45 N. 6 sowie Vorbemerkungen zu Art. 32-44 N. 1a

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Damit sind keine entscheidwesentlichen neuen Sachverhaltserkenntnisse hinzugekommen. 

Im Ergebnis macht es keinen Unterschied, dass die zunächst angenommenen Grössen der 

Wohnungen nicht zutreffen. Wesentlich ist, dass in Überschreitung der Baubewilligung 

zwei Wohnungen erstellt wurden, die jeweils über einen eigenen Eingang sowie über eine 

eigene Küche sowie WC/Dusche verfügen, also separat bewohnbar sind. Zudem ist nach 

wie vor glaubhaft, dass diese zu zonenwidrigen Zwecken genutzt werden bzw. eine 

zonenwidrige Nutzung beabsichtigt ist.

4. Verhältnismässigkeit

a) Die Beschwerdeführerin erachtet die angefochtene Verfügung als 

unverhältnismässig.

b) Gemäss Art. 46 Abs. 1 BauG erlässt die zuständige Baupolizeibehörde ein 

Benützungsverbot, "wenn es die Verhältnisse erfordern". Die Behörde verfügt dabei über 

einen gewissen Beurteilungsspielraum. Vorausgesetzt ist aber, dass das 

Benützungsverbot verhältnismässig ist.16 Dies ist der Fall, wenn es geeignet ist, das 

angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Erreichung dieses Ziels nötig ist, 

und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten 

Ziel steht.17

c) Ein Benützungsverbot kann verschiedenen Zwecken dienen. Es kann insbesondere 

angeordnet werden um zu verhindern, dass eine bösgläubige Bauherrschaft aus der 

Nutzung unrechtmässigen Vorteil ziehen kann. Zudem kann es – unabhängig von der 

Bösgläubigkeit – zur Durchsetzung nicht erfüllter Bedingungen der Baubewilligung 

dienen.18

Vorliegend hatte die Baupolizeibehörde aufgrund summarischer Würdigung der 

verfügbaren Beweise Anlass zur Annahme, dass in Überschreitung der Baubewilligung 

zwei separat nutzbare Wohnungen erstellt worden waren und dass eine zonenwidrige 

16 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 7
17 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1
18 Vgl. Zaugg/Ludwig, Art. 46 N. 7

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Vermietung stattfand. Weiter war bekannt, dass das bestehende Mietverhältnis am 31. 

März 2019 endete und die Beschwerdeführerin offenbar eine Neuvermietung anstrebte.

Die zu berücksichtigenden Interessen von Mietern können vorläufigen oder definitiven 

Wiederherstellungsanordnungen im Weg stehen. Ausserdem galt es zu verhindern, dass 

die Beschwerdeführerin aus der – gemäss summarischer Würdigung – rechtswidrigen 

Nutzung weitere Vorteile ziehen könnte. Daher bestand ein baupolizeiliches Interesse 

daran, eine Neuvermietung zu verhindern. Das Benützungsverbot mit Siegelung ist zur 

Durchsetzung dieser Interessen geeignet, da damit die Beschwerdeführerin nicht frei als 

Vermieterin über die Räumlichkeiten verfügen kann. Das angeordnete Benützungsverbot 

geht nicht über das Erforderliche hinaus, ist doch ausdrücklich vorgesehen, dass es 

dahinfällt, sobald die Räumlichkeiten wieder einer Nutzung als Hauswartswohnung 

zugeführt werden bzw. eine Bau- und Nutzungsbewilligung für eine zweite, separat 

nutzbare Wohnung vorliegt. Unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit ist nicht zu 

beanstanden, dass sämtliche zur Wohnnutzung ausgestatteten Räumlichkeiten vom 

Benützungsverbot umfasst werden, da aufgrund der Ausschreibungen auf immoscout.ch 

und der eigenen Ausführungen der Beschwerdeführerin19 davon auszugehen ist, dass auch 

eine allfällige Vermietung als 4,5-Zimmer-Wohnung angestrebt wird. Schliesslich ist das 

Benützungsverbot der Beschwerdeführerin auch zumutbar, da es ihr wenig Aufwand 

verursacht und dem Erzielen von Mieteinnahmen nur insoweit entgegensteht, als diese 

gemäss summarischer Würdigung unrechtmässig erworben würden.

Die Rüge der Unverhältnismässigkeit erweist sich demnach als unbegründet.

d) Das Benützungsverbot bleibt als vorsorgliche Massnahme bis zum rechtskräftigen 

Abschluss des Baubewilligungs- oder Wiederherstellungsverfahrens bestehen.20 Die 

allfällige Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs böte keinen Anlass, daran etwas 

zu ändern. Auch eine künftige Bewilligung für die streitige Nutzung würde die bereits davor 

– ohne entsprechende Bewilligung – erzielten Mieteinnahmen nicht rechtmässig werden 

lassen. Die Verhältnismässigkeit des angefochtenen Benützungsverbots bliebe daher auch 

bei Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs gewahrt, umso mehr als die 

Beschwerdeführerin bereits in der Vergangenheit mutmasslich unrechtmässige 

Mieteinnahmen erzielen konnte.

19 Beschwerde, S. 7
20 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 4 a.E.

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5. Ergebnis und Kosten

a) Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist daher 

abzuweisen und die angefochtene Verfügung ist zu bestätigen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 1'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV21).

c) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Krauchthal vom 

14. März 2019 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

21 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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IV. Eröffnung

- Frau Fürsprecherin B.________, eingeschrieben

- Frau Rechtsanwältin C.________, eingeschrieben

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 

allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 3 Exemplaren einzureichen ist, muss 

einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 

Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 

beizulegen.