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**Case Identifier:** e42c1437-61b3-5822-bd2b-0f9dd8f40303
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 10.11.2014 DB.2014.136
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_DB-2014-136_2014-11-10.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 DB.2014.136 
2 ST.2014.165 
 
 
 

Entscheid 
 
 

 10. November 2014 
 
 

 
Mitwirkend: 

Einzelrichter Christian Mäder und Gerichtsschreiberin Vivienne Blunschi 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
1. A,   

 
2. B,   

 
Beschwerdeführer/ 
Rekurrenten,  

vertreten durch C,  
 

 
 
 

gegen 
 
 
 
1. Sc hw eizer ische  E idgenossenschaf t ,  
 Beschwerdegegnerin,  
2. Staat  Zür ich ,  
 Rekursgegner,  
vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Nord,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

 
 
 

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2012 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2012 

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2 ST.2014.165 

 

hat sich ergeben: 
 

 

 A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) sind Eigentümer von je zwei fremd-

vermieteten Mehrfamilienhäusern an der …strasse 12/14/16 und …strasse 2/4 in D 

sowie eines Mehrfamilienhauses am …weg 1/2 in E. Ferner gehören ihnen ein Einfami-

lienhaus in D und eine Ferienwohnung in F. Mit Veranlagungsverfügung Direkte Bun-

dessteuer 2012 und Einschätzungsentscheid Staats- und Gemeindesteuern 2012 vom 

22. April 2014 nahm der Steuerkommissär bei den genannten Mehrfamilienhäusern 

gegenüber den deklarierten Brutto-Mieterträgen und den Unterhaltskosten Korrekturen 

vor, ferner im Einschätzungsentscheid gegenüber den geltend gemachten Vermögens-

steuerwerten. Dementsprechend veranlagte er die Pflichtigen mit einem steuerbaren 

Einkommen von Fr. 883'400.- (direkte Bundessteuer) bzw. mit einem solchen von 

Fr. 864'700.- (Staats- und Gemeindesteuern; satzbestimmend Fr. 883'500.-) sowie mit 

einem steuerbaren Vermögen von Fr. 16'617'000.- (satzbestimmend Fr. 17'327'000.-). 

 

 

 B. Die von den Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale 

Steueramt am 11. Juni 2014 ab. 

 

 

 C. Mit Beschwerde und Rekurs vom 7./9. Juli 2014 liessen die Pflichtigen dem 

Steuerrekursgericht beantragen: 

 

"1. Es sei der Einspracheentscheid vom 11. Juni 2014 betreffend die Direkte Bun-
dessteuer 2012 insofern aufzuheben, als die Steuerfaktoren für die Mehrfamili-
enhäuser wie folgt anzusetzen sind: 

 
 …strasse: Brutto-Mietertrag Fr. 376'998.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten 

effektiv: Fr. 79'116.-; 
 
 …strasse: Brutto-Mietertrag Fr. 291'167.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten 

pauschal Fr. 60'065.-; 
 
 …weg: Brutto-Mietertrag Fr. 304'898.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten pau-

schal Fr. 61'068.-. 
 
 2. Es sei der Einspracheentscheid vom 11. Juni 2014 betreffend die Staats- und 

Gemeindesteuern 2012 insofern aufzuheben, als die Steuerfaktoren für die Mehr-
familienhäuser wie folgt anzusetzen sind: 

 

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 …strasse: Brutto-Mietertrag Fr. 376'998.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten 
effektiv: Fr. 79'116.-; Verkehrssteuerwert Fr. 5'475'000.-; 

 
 …strasse: Brutto-Mietertrag Fr. 291'167.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten 

pauschal Fr. 60'065.-; Verkehrssteuerwert Fr. 4'259'000.-; 
 
 …weg: Brutto-Mietertrag Fr. 304'898.-; Unterhalts- und Verwaltungskosten pau-

schal Fr. 61'068.-; Verkehrssteuerwert Fr. 4'148'000.-; 
 
 alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerin". 
 

 

 In seiner Beschwerde-/Rekursantwort vom 25. Juli 2014 schloss das kantona-

le Steueramt auf Abweisung der Rechtsmittel. 

 

 Auf die Erwägungen des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird, 

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

 

 

 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Im Beschwerde- und im Rekursverfahren liegt zunächst die Frage im Streit, 

welche steuerbaren (Netto-)Mieterträge die Pflichtigen mit den Liegenschaften 

…strasse, …strasse und …weg erzielt haben. Damit hängt die Frage zusammen, wel-

cher Betrag Grundlage für die Berechnung des Pauschalabzugs bei den Unterhaltskos-

ten bildet. Schliesslich ist im Rekursverfahren der Vermögenssteuerwert der genannten 

Liegenschaften zu beurteilen. 

 

 

 2. a) Mit Bezug auf die steuerbaren Mieterträge erwog das kantonale Steuer-

amt in den Einspracheentscheiden, dass grundsätzlich die Bruttoerträge samt allen 

Nebenkosten zu berücksichtigen seien. Von diesen Erträgen könnten die Kosten für 

Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung abgezogen werden. Weitere Kosten 

wie für Kabel-TV, Verwaltungshonorar, Wasser und Abwasser seien im Zusammen-

hang mit dem Liegenschaftenunterhalt geltend zu machen. Die von den Pflichtigen 

eingeforderten Nebenkostenabrechnungen wiesen nicht abzugsfähige Positionen aus. 

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Die Aufstellung zum Veranlagungs- und Einschätzungsentscheid erweise sich als zu-

treffend. Bei den Unterhaltskosten werde der Pauschalabzug von 20% von den steuer-

baren Mieterträgen bemessen. Dies sei vorliegend – unter Berücksichtigung der Leer-

bestände – korrekt erfolgt. Was den Vermögenssteuerwert der Mehrfamilienhäuser 

anbelange, sei dieser im Einklang mit Rz. 39 der Weisung 2009 (Weisung des Regie-

rungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die 

Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 

[LS 631.32], nachfolgend Weisung 2009) erfolgt. 

 

 b) Zur Begründung von Beschwerde und Rekurs bringen die Pflichtigen vor, 

dass sie entsprechend den Vorgaben des Mietrechts strikt zwischen Mietzinsen, Ne-

benkosten sowie Unterhalts- und Verwaltungskosten unterschieden hätten. Als Neben-

kosten betrachteten sie Aufwendungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammen-

hingen und die der Vermieter dem Mieter weiterverrechne, so z.B. die Stromkosten. Als 

Unterhalts- und Verwaltungskosten würdige sie nicht unmittelbar gebrauchsabhängige 

Aufwendungen, so etwa Abschreibungen oder Verwaltungshonorare. Mietzinsen seien 

über die Erfolgsrechnung verbucht worden; soweit die Nebenkosten von den Mietern 

getragen würden, hätten sie nur Eingang in die Bilanz gefunden. Bei der Beantwortung 

der streitbetroffenen Frage, wie steuerlich zwischen Neben- und Unterhaltskosten ab-

zugrenzen und welche Grundlage für die Unterhaltskostenpauschale massgebend sei, 

komme – im Einklang mit der Lehre – die mietrechtliche Betrachtungsweise zum Zug. 

Als Basis für den Pauschalabzug sei der Mietertrag ohne Nebenkosten massgebend. 

Im Merkblatt des kantonalen Steueramts über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kos-

ten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften vom 13. November 2009 

(ZStB I Nr. 18/821; nachfolgend Merkblatt Liegenschaftenunterhalt 2009) sehe das 

Musterbeispiel 1 in Rz. 47 vor, dass vom Bruttojahresertrag die Kosten für Heizung, 

Warmwasser und Treppenhausreinigung abgezogen würden. Zumal sich das Merkblatt 

nicht zu den Nebenkosten äussere, sei die genannte Aufzählung – entgegen der Auf-

fassung des kantonalen Steueramts – nicht als abschliessend zu betrachten; vielmehr 

würden nur drei typische Arten von Nebenkosten erwähnt. Richtigerweise sei für die 

Ermittlung des steuerbaren Einkommens aus unbeweglichem Vermögen auf das Net-

toeinkommen abzustellen. Hinsichtlich des Vermögenssteuerwerts sei für die Ermitt-

lung des Ertragswerts von der Gesamtvergütung der Mieter auszugehen. Aus Rz. 39 

der Weisung 2009 folge jedoch, dass alle Nebenkosten für den Vermieter bedeutungs-

los seien, weil es sich bei diesen um Lebenshaltungskosten der Mieter handle. Dazu 

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im Widerspruch habe das kantonale Steueramt nur einen Teil der Nebenkosten zum 

Abzug zugelassen und so einen überhöhten Vermögenssteuerwert festgesetzt. 

 

 c) Dem hält das kantonale Steueramt in der Beschwerde-/Rekursantwort ent-

gegen, dass im Interesse der Gleichbehandlung aller Grundeigentümer ungeachtet der 

konkreten Ausgestaltung des Mietvertrags vom Brutto-Mietertrag auszugehen und von 

diesem die Kosten der Mieter für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung 

abzuziehen seien. Alle übrigen (Neben-)Kosten stellten Unterhalt dar und könnten – 

effektiv oder pauschal – als Unterhaltskosten geltend gemacht werden. In einem ähnli-

chen Fall habe das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 18. Januar 2013 (vom Ver-

waltungsgericht bestätigt am 2. April 2014) lediglich die genannten Kosten vor dem 

Pauschalabzug zum Abzug zugelassen. Die Aufzählung in der genannten Rz. 39 der 

Weisung 2009 sei als abschliessend zu verstehen. Im Gegensatz zur früheren Wei-

sung vom 19. März 2003 könnten neben den Kosten für Heizung, Warmwasser und 

Treppenhausreinigung auch solche für Radio/TV-Empfangsgebühren, Kehrichtentsor-

gungsgebühren sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und Abwasserreinigung abge-

zogen werden. Weitergehende Abzüge seien jedoch nicht vorgesehen. 

 

 

 3. a) Kraft Art. 21 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über die direkte Bundes-

steuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) und des gleich lautenden § 21 Abs. 1 lit. a des 

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) sind alle Einkünfte aus Vermietung steuerbar. 

Dies gilt zunächst für die vertraglich vereinbarten Mietzinsen, ferner auch für allfällige 

Neben- oder Sonderleistungen des Mieters. Hingegen bilden die für Nebenkosten ge-

leisteten Entschädigungen, insbesondere jene für Heizung, Warmwasser und Trep-

penhausreinigung, nicht Bestandteil des massgebenden Brutto-Mietertrags, sofern sie 

die tatsächlichen Aufwendungen nicht übersteigen. Sind diese Entschädigungen in den 

Mietzins eingeschlossen, dürfen die Mieteinnahmen um diese Aufwendungen gekürzt 

werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DGB, 2. A., 2009,  

Art. 21 N 48 f. DBG, und Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 21 

N 35 f. StG; Bernhard Zwahlen, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 

Band I/2a, 2. A., 2008, Art. 21 N 7 DBG). 

 

 Die Unterhaltskosten hat nach Art. 256b OR der Vermieter zu tragen. Demge-

genüber können Nebenkosten laut Art. 257a Abs. 2 OR nach Massgabe einer beson-

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deren Vereinbarung auf den Mieter abgewälzt werden. Bei Wohn- und Geschäftsräu-

men gelten als Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leis-

tungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und 

ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch 

der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR). 

 

 b) Nach Kenntnis des Steuerrekursgerichts entspricht das Vorgehen des kan-

tonalen Steueramts zur Ermittlung des steuerbaren Mietertrags im Veranlagungs-/ 

Einschätzungsentscheid der ständigen Verwaltungspraxis. Wenn die in E. 2a genann-

ten Nebenkosten unmittelbar vom Brutto-Mietertrag abgezogen werden, während wei-

tere Positionen als Unterhalt geltend gemacht werden müssen, ist im Ergebnis gewähr-

leistet, dass alle vom Grundeigentümer für die Mietsache vorgenommenen Aufwendun-

gen im Netto-Mietertrag berücksichtigt sind. Daran ändert nichts, wenn Nebenkosten, 

Unterhalts- und Verwaltungskosten anders aufgeteilt würden. Dies räumen die Pflichti-

gen mit Bezug auf die Liegenschaft …strasse 12/14/16 in D denn auch ausdrücklich 

ein. 

 

 

 4. a) Gemäss Art. 25 DBG bzw. § 25 StG werden zur Ermittlung des Reinein-

kommens die gesamten steuerbaren Einkünfte um die zu ihrer Erzielung notwendigen 

Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge vermindert. Dazu gehören nach Art. 32 

Abs. 2 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bei Liegenschaften im Privatvermögen 

die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch 

Dritte. Nach Lehre und Rechtsprechung sind unter Unterhaltskosten Aufwendungen zu 

verstehen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bisheriger Wer-

te ist und die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 35 ff. DBG und § 30 N 36 ff. StG). 

 

 b) Gestützt auf Art. 32 Abs. 4 DBG hat der Bundesrat am 24. August 1992 die 

Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei 

der Direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung [LKV]; SR 642.116) erlas-

sen. Laut deren Art. 1 können bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhalts-

kosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versi-

cherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden 

(Abs. 1). Anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien kann der Pflichtige gemäss 

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Art. 2 Abs. 1 einen Pauschalabzug geltend machen. Dieser beträgt nach Abs. 2 der 

nämlichen Bestimmung je nach Alter des Gebäudes zu Beginn der Steuerperiode 10% 

oder 20% vom "Brutto-Mietertrag bzw. -Mietwert". Die bundesrätliche Verordnung wur-

de am gleichen Tag durch die Verordnung der Eidg. Steuerverwaltung (EStV) über die 

abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bun-

dessteuer ergänzt (Liegenschaftskostenverordnung EStV [LKV EStV]; SR 642.116.2). 

Letztere definiert die abziehbaren Kosten in Art. 1 Abs. 1 wie folgt: 

 

a. Unterhaltskosten: 
1. Auslagen für Reparaturen und Renovationen, die nicht wertvermehrende 

Aufwendungen darstellen; 
2. Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds … von Stockwerkei-

gentümergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Un-
terhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden; 

3. Betriebskosten: Wiederkehrende Gebühren für Kehrichtentsorgung (nicht 
aber Gebühren, die nach dem Verursacherprinzip erhoben werden), Ab-
wasserentsorgung, Strassenbeleuchtung und -reinigung; Strassenunter-
haltskosten; Liegenschaftssteuern, die als Objektsteuern gelten; Entschä-
digungen an den Hauswart; Kosten der gemeinschaftlich genutzten 
Räume, des Lifts usw., soweit der Hauseigentümer hierfür aufzukommen 
hat. 

b. Versicherungsprämien: 
Sachversicherungsprämien für die Liegenschaft (Brand-, Wasserschäden-, 
Glas- und Haftpflichtversicherungen) 

c. Kosten der Verwaltung: 
Auslagen für Porto, Telefon, Inserate, Formulare, Betreibungen, Prozesse, 
Entschädigungen an Liegenschaftsverwalter usw. (nur die tatsächlichen Aus-
lagen, keine Entschädigung für die eigene Arbeit des Hauseigentümers). 

 

 

 c) Im Kanton Zürich war in der vorliegend betroffenen Steuerperiode 2012 das 

Merkblatt Liegenschaftenunterhalt 2009 zu beachten. Darin werden neben den Unter-

haltskosten (Rz. 19 ff.) die "Betriebskosten einschliesslich Versicherungsprämien" auf-

geführt und ihre Abzugsfähigkeit wie folgt umschrieben: 

 

Rz. 19: Betriebskosten sind Aufwendungen, die mit dem Besitz einer Liegenschaft wirt-
schaftlich oder rechtlich verknüpft sind. 
Rz. 20: Folgende Kosten können sowohl bei vermieteten wie auch bei selbstgenutzten 
Liegenschaften in Abzug gebracht werden: 

- jährliche Prämien für Versicherungen gegen Sachschaden (Brand, Wasser 
und Glas) und Haftpflicht (Gebäude); 

- Beiträge für den Strassenunterhalt, Strassenbeleuchtung und -reinigung und 
Dolenreinigung; 

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- Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds … von Stockwerkeigen-
tümergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhalts-
kosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden; 

- Ausgaben für nachträglich erstellte Luftschutzbauten … 
- Ausgaben für bauliche Massnahmen, welche auf behördliche Auflage hin vor-

genommen werden, sofern die behördliche Anordnung auf eine Änderung der 
öffentlich-rechtlichen Vorschriften zurückzuführen ist und aus der auferlegten 
baulichen Vorkehr keine Wertvermehrung resultiert; 

- den Erträgen aus Liegenschaften gegenüberstehende Baurechtszinsen. 
 

Rz. 21: Bei vermieteten Liegenschaften können im Weiteren die folgenden Kosten gel-
tend gemacht werden: 

- Mit dem Grundbesitz verbundene jährliche Abgaben: Grundgebühren für 
Wasser, Abwasser, Entwässerung, Strom, Erdgas, Fernheizung, Kehricht und 
Feuerschau, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom 
Eigentümer getragen werden; 

- Verbrauchskosten, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, son-
dern vom Eigentümer getragen werden; 

- Kosten für Vermietung, Erhebung der Mietzinse, Betreibungen, Ausweisungen 
und Prozesse mit Mietern; 

- Ausgaben für Reinigung, Beleuchtung und Heizung von Vorräumen, Treppen-
haus, Kellerräumen und Estrich in Miethäusern, soweit diese Kosten vom 
Hauseigentümer bestritten werden. 

 

 

d) Inwiefern Unterhaltskosten für Liegenschaften bei den Einkommenssteuern 

abziehbar sind, kommt den Kantonen kein Spielraum zu. Diese Kosten gehören zu den 

in Art. 9 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Steuerharmonisierung vom 

14. Dezember 1990 (StHG) umschriebenen Gewinnungskosten; nach Absatz 4 des-

selben Artikels sind andere Abzüge als die in Art. 9 StHG genannten unzulässig. Der 

Begriff der Unterhaltskosten kann unter dem Geltungsbereich des Steuerharmonisie-

rungsgesetzes im kantonalen Recht nicht anders ausgelegt werden als auf dem Gebiet 

der direkten Bundessteuer. Eine andere Auslegung würde dem Anliegen der vertikalen 

Steuerharmonisierung zuwiderlaufen und die mit dem Erlass des Steuerharmonisie-

rungsgesetzes angestrebte Vereinfachung der Rechtsanwendung vereiteln (BGE 123 II 

218 E. 1c S. 223 = ASA 66, 306 = StE 1997 B 25.6 Nr. 30 = StR 1997, 354; BGE 128 II 

66 E. 4b S. 71 f.; BGr, 2A.480/2004 = StE 2005 A 23.1 Nr. 10; ZStP 2005, 404; Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 62 DBG). Nach dem Gesagten ist für die Beant-

wortung der Frage, welcher Nettobetrag Grundlage für die Berechnung des Pauschal-

abzugs für Unterhaltskosten bildet, auf die in E. 4a und E. 4b aufgeführten 

Bestimmungen des Bundesrechts abzustellen. Die Vorschriften des kantonalzürcheri-

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schen Rechts wie auch die Regelungen anderer Kantone haben keine selbstständige 

Bedeutung, sondern dienen nur der Auslegung des Bundesrechts. 

 

 e) Nach dem klaren Wortlaut von Art. 1 Abs. 1 lit. a LKV EStV fallen die Be-

triebskosten unter die Unterhaltskosten. Rechtsprechung und Lehre haben dieser  

Zuordnung bisher nicht widersprochen (BGr, 8. November 2012, 2C_393/2012 + 

2C_394/2012, E. 2; BGr, 3. Februar 2010, 2C_453/2009, E. 3; Markus Reich, Steuer-

recht, 2. A., 2012, § 13 N 83 ff.; Dieter Egloff, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommen-

tar zum Aargauer Steuergesetz, 3. A., 2009, § 39 N 53 ff.; Zwahlen, Art. 32 N 21 DBG). 

Gemäss Richner/Frei/Kaufmann/Meuter (Art. 32 N 42 DBG) zählen zum Oberbegriff 

der Unterhaltskosten die Instandhaltungs-/Betriebskosten, die Instandstellungs-/ 

Ersatzanschaffungskosten und die Verwaltungskosten. 

 

 f) Wie in E. 4b festgehalten, hat der Bundesrat die ihm durch Art. 32 Abs. 4 

DBG übertragene Kompetenz zur Regelung eines Pauschalabzugs mit Erlass der Lie-

genschaftskostenverordnung teilweise selbst ausgeschöpft und teilweise an die EStV 

delegiert, welche in ihrer gleichzeitig erlassenen gleichnamigen Verordnung den Begriff 

der abziehbaren Kosten näher definiert hat. Dass der Pauschalabzug entgegen der 

Auffassung der Pflichtigen auch die Betriebskosten mitumfasst, entspricht einhelliger 

Rechtsprechung und Lehre (Reich, § 13 N 91; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 

N 31 DBG und § 30 N 30 StG; Egloff, § 39 N 113 und 116; Zwahlen, Art. 32 N 31). 

Sind die Nebenkosten im Mietzins pauschal inbegriffen, so bemisst sich die Unter-

haltspauschale nach zürcherischer (wie auch nach aargauischer; Egloff, § 39 N 113) 

Praxis an den nicht ausgeschiedenen Bruttoeinnahmen des Vermieters (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 30 N 29 StG). 

 

 g) Im Licht dieser Grundsätze hat das Steuerrekursgericht im Entscheid 

DB.2012.57 + ST.2012.66 vom 18. Januar 2013 (vom Verwaltungsgericht bestätigt mit 

Urteil SB.2013.00014 + 00015 vom 2. April 2014) erkannt, dass als Grundlage für die 

Berechnung des Pauschalabzugs für Unterhaltskosten nur die mietvertraglich als Ne-

benkosten ausgeschiedenen und nicht sämtliche Betriebskosten von den Bruttomiet-

zinseinnahmen abzuziehen seien. Davon ist das kantonale Steueramt zutreffend auch 

im vorliegenden Fall ausgegangen. 

 

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 h) Anzumerken bleibt, dass der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des Ein-

kommens- und Vermögenssteuerrechts, einem Massenfallrecht, auf die Praktikabilität 

zu achten hat. Mit der Möglichkeit des Pauschalabzugs, anstelle des für die Pflichtigen 

wie die Steuerbehörden arbeitsintensiven Nachweises der effektiven Aufwendungen, 

haben der Bund und der Kanton Zürich eine für die Rechtsanwendung einfache Lö-

sung geschaffen. Weil die Steuerpflichtigen für jedes Jahr die Abzugsmethode neu 

wählen können – sog. Wechselpauschale (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 32 

DBG und § 30 N 31 StG) –, ist Gewähr dafür geboten, dass sie – mindestens – die 

ihnen tatsächlich erwachsenen Unterhaltsaufwendungen auch einkommensmindernd 

geltend machen können. Die Bemessung des Pauschalabzugs auf 20% des Brutto-

mietertrags/-mietwerts für mehr als zehnjährige Gebäude (Art. 2 LKV) bzw. im Kanton 

Zürich auch für jüngere Liegenschaften (Merkblatt Liegenschaftenunterhalt 2009,  

Rz. 45; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 30 N 29 StG) erscheint erfahrungsgemäss 

als eher grosszügig. Aus diesem Grund wie auch wegen des Praktikabilitätserforder-

nisses drängt sich die von den Pflichtigen verlangte Differenzierung bei der Berech-

nung des Pauschalabzugs nicht auf. Angesichts der Wahlmöglichkeit für jede Steuer-

periode kann auch von einer rechtsungleichen Behandlung der Steuerpflichtigen nicht 

gesprochen werden. Schliesslich vermögen die Pflichtigen nicht darzulegen, dass an 

dieser langjährigen Praxis in Rechtsprechung und Lehre Kritik erwachsen ist. Für eine 

Änderung der Rechtsprechung in der von den Pflichtigen beantragten Weise besteht 

daher kein hinreichender Anlass. 

 

 

 5. a) Das Vermögen wird gemäss § 39 Abs. 1 StG – von hier nicht interessie-

renden Ausnahmefällen abgesehen – grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet. Der 

Verkehrswert eines Vermögensrechts entspricht dem Preis, der dafür im gewöhnlichen 

Geschäftsverkehr am massgebenden Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen 

gewesen bzw. den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre 

(RB 1984 Nr. 65; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 39 N 5 StG; Zigerlig/Jud, in: Kom-

mentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. A., 2002, Art. 14 N 1 StHG). 

Der Grundsatz der Bewertung zum Verkehrswert gilt dabei insbesondere auch für das 

unbewegliche Vermögen. Nachdem das Bundesgericht eine frühere Version von § 39 

Abs. 3 StG, wonach unbewegliches Vermögen in der Regel zu lediglich 60% des 

Marktwerts zu bewerten sei, für verfassungswidrig erklärt hatte (BGE 124 I 145 = ZStP 

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1998, 221 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1), bestimmt die daraufhin am 8. Januar 2001 revi-

dierte Fassung von § 39 StG: 

 

"(Abs. 1 und 2 unverändert) 
 

3
Der Regierungsrat erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von 

Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schematische, formel-
mässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den Qualitätsmerkmalen der 
Grundstücke, die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis massgeblich beein-
flussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist. Die Formel ist so zu wählen, 
dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem ef-
fektiven Marktwert liegen. 
 

4
Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu einem höhe-

ren Vermögenssteuerwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein 
Wert von 90 Prozent des effektiven Marktwerts anzustreben." 
 
 
 b) Gestützt auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 StG hat der Regie-

rungsrat am 12. August 2009 die Weisung 2009 festgesetzt. Der Ertragswert von Mehr-

familienhäusern ist nach Rz. 38 der Weisung anhand der kapitalisierten Mietzinsen 

festzulegen. Laut Rz. 39 der Weisung bestimmt sich der Ertrag nach der Gesamtheit 

der von den Mietern geleisteten Entschädigungen. Soweit Mieter vertraglich zur Über-

nahme von üblicherweise vom Eigentümer zu tragenden Unterhaltskosten und Abga-

ben verpflichtet worden sind, muss der Wert dieser Leistungen zum vereinbarten Miet-

zins hinzugezählt werden. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, 

Warmwasser, Treppenhausreinigung, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen, 

Gebühren für die Kehrichtentsorgung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und die 

Abwasserreinigung. 

 

 c) Entsprechend dem in E. 4 Gesagten wird die formelmässige Ermittlung des 

Vermögenssteuerwerts von Mehrfamilienhäusern in ständiger Praxis im Einklang mit 

Rz. 38 ff. der Weisung vorgenommen. Dies ist auch im vorliegenden Fall geschehen. 

Wie bei der Festlegung der Basis für die pauschal ermittelten Unterhaltskosten besteht 

auch mit Bezug auf den Vermögenssteuerwert kein Anlass für eine Praxisänderung. 

Die – von den Pflichtigen nicht behauptete – Gefahr einer Überbesteuerung ist schon 

deswegen als gering zu veranschlagen, weil ein Grundeigentümer nach der Gerichts-

praxis befugt ist, eine individuelle Verkehrswertschätzung durch ein Expertengutachten 

zu verlangen. Davon geht denn auch § 39 Abs. 4 StG aus (vgl. Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 39 N 53 i.V.m. § 21 N 87 StG). Allgemein zeigt die Erfahrung des 

Steuerrekursgerichts, dass die Formelwerte einer gutachterlichen Überprüfung im Ein-

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2 DB.2014.136 
2 ST.2014.165 

 

zelfall regelmässig standhalten. Mithin lassen sich auch die streitbetroffenen Vermö-

genssteuerwerte nicht beanstanden. 

 

 Diese Erwägungen führen zur Abweisung von Beschwerde und Rekurs. 

 

 

 6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den Beschwerdefüh-

rern/Rekurrenten aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG; § 151 Abs. 1 StG) und muss ih-

nen eine Parteientschädigung versagt bleiben (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 

Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezem-

ber 1968 sowie § 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

 

 

 

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

 

 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

[…]