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**Case Identifier:** 075734c8-b0b4-51a4-a20e-474146220d28
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-20
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 20.03.2025 100 2023 282
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2023-282_2025-03-20.pdf

## Full Text

100.2023.282U
HAT/SBE/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 20. März 2025

Verwaltungsrichter Bürki, präsidierendes Mitglied
Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichterin Herzog
Gerichtsschreiberin Streun

A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführende

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

Beschwerdegegnerin

und

Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Nordring 8, 3013 Bern

betreffend direkte Bundessteuer 2016; Nachsteuer (Entscheid der 
Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 12. September 2023; 
200 22 72)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.03.2025, Nr. 100.2023.282U, 
Seite 2

Prozessgeschichte:

A.

Am 17. November 2020 eröffnete die Steuerverwaltung des Kantons Bern 
ein Nach- und Strafsteuerverfahren gegen A.________ und B.________, 
weil der (hälftige Anteil am) Wertzuwachsgewinn aus dem Verkauf des als 
Geschäftsvermögen zu qualifizierenden Grundstücks «C.________» in 
D.________ (ZH; Gbbl. Nr. 1________) bei der direkten Bundessteuer für 
das Jahr 2016 nicht besteuert worden sei. Da sich die Steuerverwaltung 
(nach dem damaligen Kenntnisstand) nicht zur Erhebung von Bussen veran-
lasst sah, sistierte sie das Strafsteuerverfahren am 13. September 2021. Mit 
Verfügung vom 16. November 2021 auferlegte die Steuerverwaltung 
A.________ und B.________ für das Jahr 2016 bei der direkten Bundes-
steuer eine Nachsteuer von Fr. 1'310'398.-- (inkl. Verzugszins). Die dagegen 
am 15. Dezember 2021 erhobene Einsprache wies sie mit Einspracheent-
scheid vom 3. März 2022 ab.

B.

Am 4. April 2022 gelangten A.________ und B.________ mit Beschwerde 
an die Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK), welche das 
Rechtsmittel mit Entscheid vom 12. September 2023 abwies.

C.

Dagegen haben A.________ und B.________ am 23. Oktober 2023 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben mit den folgenden Rechtsbegehren: 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.03.2025, Nr. 100.2023.282U, 
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«Es seien die Einspracheverfügung der Steuerverwaltung des Kantons 
Bern […] vom 3. März 2022 sowie der Entscheid der Steuerrekurskom-
mission des Kantons Bern […] vom 12. September 2023 aufzuheben, 
und es sei auf die Erhebung einer direkten Bundesteuer (Nachsteuer) 
zu verzichten.

Eventualiter, für den Fall, dass eine direkte Bundessteuer veranlagt 
wird, sei für die Festlegung des steuerbaren Wertzuwachsgewinns der 
im Jahr 1996 massgebende Verkehrswert, gemäss Einschätzungsvor-
schlag der nachträglichen Vermögenssteuer vom 17. September 2020, 
welcher durch den Kanton Zürich mit Fr. 17'680'080.-- festgelegt wurde, 
anteilsmässig als Anlagewert heranzuziehen.

Subeventualiter sei für die Festlegung des steuerbaren Wertzuwachs-
gewinns ein massgebender Verkehrswert von min. Fr. 9'380'000.-- an-
teilsmässig als Anlagewert heranzuziehen.

Subsubeventualiter sei für die Festlegung des steuerbaren 
Wertzuwachsgewinns ein massgebender Verkehrswert von min. 
Fr. 4'620'930.-- anteilsmässig als Anlagewert heranzuziehen.»

Die StRK und die Steuerverwaltung schliessen mit Vernehmlassung vom 
31. Oktober 2023 bzw. Beschwerdeantwort vom 6. Dezember 2023 je auf 
Abweisung der Beschwerde. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat sich 
nicht vernehmen lassen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 145 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 
über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] sowie Art. 9 Abs. 3 der Ver-
ordnung vom 18. Oktober 2000 über den Vollzug der direkten Bundessteuer 
[BStV; BSG 668.11]). Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen 
Beschwerdeverfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Ent-
scheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an des-
sen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 145 
Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 DBG). Die Bestimmungen über Form und Frist 
sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. 

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Art. 140 DBG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2 hiernach 
einzutreten. 

1.2 Die Beschwerdeführenden beantragen nebst der Aufhebung des Ent-
scheids der StRK auch die Aufhebung des Einspracheentscheids der Steu-
erverwaltung vom 3. März 2022. Da ihrer Beschwerde an die StRK voller 
Devolutiveffekt zugekommen ist, ist deren Entscheid an die Stelle des Ein-
spracheentscheids der Steuerverwaltung getreten. Anfechtungsobjekt im 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht kann deshalb allein der Rechtsmitte-
lentscheid der StRK bilden (vgl. etwa BVR 2022 S. 515 E. 1.7; 2018 S. 528 
E. 3.3). Auf die Beschwerde ist deshalb nicht einzutreten, soweit sie sich 
gegen den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung richtet.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 

2.

Im Streit liegen die Nachsteuern betreffend die direkte Bundessteuer des 
Steuerjahrs 2016.

2.1 Hintergrund des Rechtsstreits bildet der Verkauf des Grundstücks 
«C.________» in D.________ (ZH; Gbbl. Nr. 1________, Kat.-Nr. …; um-
fassend 40'182 m2; vgl. den Plan in Vorakten StRK [act. 4A] pag. 34) im Jahr 
2016. Den auf den hälftigen Gesamthandanteil des Beschwerdeführers am 
Grundstück entfallenden Gewinn legte die Steuerverwaltung auf 
Fr. 11'228'482.-- fest. Strittig ist insbesondere, ob mit dem Verkauf ein steu-
erfreier privater Kapitalgewinn realisiert worden ist oder ob ein Gewinn aus 
Veräusserung von Geschäftsvermögen vorliegt, der (bei der direkten Bun-
dessteuer) als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit zu besteuern 
ist (vgl. hinten E. 3.1). Fest steht, dass das verkaufte Grundstück ursprüng-
lich Teil eines grösseren Grundstücks war, das im Eigentum des Vaters des 
Beschwerdeführers stand, der darauf mit dem Heimwesen «E.________» 
bis 1970 ein landwirtschaftliches Gewerbe betrieb (Haltung von Kühen und 
Kleintieren). Nachdem der Vater des Beschwerdeführers im Jahr 1970 nach 
Zürich gezogen war, um dort als Hilfsarbeiter tätig zu sein, wurde der Hof 

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vom Beschwerdeführer zu einem Pachtzins von jährlich Fr. 5'000.-- gepach-
tet (Beschwerde vom 4.4.2022 Ziff. II.2, Vorakten StRK [act. 4A] pag. 5). Das 
ursprüngliche Grundstück umfasste ein Wohnhaus und eine Scheune und 
wies insgesamt 569,82 Aren (bzw. 56'982 m2) an Gebäudegrundfläche, Gar-
ten, Wiesen und Wald auf (Erklärung betr. Vermögenssteuer vom 
19.11.1996, Vorakten StRK [act. 4A] pag. 49). Ab dem Jahr 1993 erfuhr es 
eine faktische Zweiteilung, indem der (grössere) nördliche Teil des Grunds-
tücks für eine Dauer von zehn Jahren zum Betrieb einer … an einen Dritten 
vermietet bzw. verpachtet wurde, wobei die entsprechende Vereinbarung auf 
den 1. Januar 2004 mit verändertem Pachtzins erneuert und schliesslich per 
31. Dezember 2006 gekündigt wurde (vgl. Verfügung Bezirksgericht vom 
1.12.2006, Beschwerdebeilage 10). Mit dem Tod des Vaters im Jahr 1995 
ging das (ursprüngliche) Grundstück an die Erbengemeinschaft bestehend 
aus der Witwe (bzw. Mutter des Beschwerdeführers), dem Beschwerdefüh-
rer und dessen Schwester (Bestätigung Grundbuchamt vom 23.12.2020, 
Vorakten StV [act. 4B] pag. 53). Zwischen der Erbengemeinschaft und dem 
Beschwerdeführer bestand weiterhin ein Pachtverhältnis über das «landwirt-
schaftliche Heimwesen E.________», wobei die Vertragsparteien insoweit 
erklärten, dass die Verpachtung «nicht als endgültig» zu betrachten sei und 
die genannten Vermögenswerte «weiterhin Geschäftsvermögen» darstellten 
(Erklärung bei Verpachtung von Geschäftsvermögen bzw. Revers vom 
18.10.1996, Vorakten StV [act. 4B] pag. 29). Bis zu ihrem Wegzug im Jahr 
2006 (vgl. sogleich) führten die Beschwerdeführenden den «E.________» 
als landwirtschaftlichen Betrieb mit Pferdehaltung (vgl. Kaufrechtsvertrag 
vom 11.10.2005 Ziff. 8.1, Vorakten StRK [act. 4A] pag. 334). Im Jahr 2005 
räumte die Erbengemeinschaft (seit dem Tod der Mutter im Jahr 2002 noch 
bestehend aus dem Beschwerdeführer und seiner Schwester) der 
F.________ GmbH mit öffentlicher Urkunde vom 11. Oktober 2005 ein Kauf-
recht über eine Fläche von ca. 8'728 m2 im südlichen Teil des Grundstücks 
ein (Kaufrechtsvertrag vom 11.10.2005, Vorakten StRK [act. 4A] pag. 326 
ff.). Im Jahr 2006 wurde dieses Kaufrecht ausgeübt und die veräusserte 
Teilfläche dabei auf 8'543 m2 festgelegt (vgl. Nachtrag vom 21.12.2006, Vor-
akten StRK [act. 4A] pag. 342 ff.); der Verkauf betraf jenen Teil, auf dem die 
Gebäude des E.________ standen (Situationsplan vom 4.4.2005, Be-
schwerdebeilage 48). Die Beschwerdeführenden zogen im gleichen Jahr auf 

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einen in G.________ erworbenen Hof, den sie in der Folge selbständig be-
wirtschafteten. Die Gebäude des E.________ wurden abgerissen und auf 
dem veräusserten südlichen Grundstücksteil eine …-Filiale errichtet. Im Jahr 
2016 erfolgte schliesslich der hier interessierende Verkauf des nördlichen 
(vormals als … genutzten) Teils des Grundstücks mit einer Fläche von 
40'182 m2 an die Stadt D.________. Diesbezüglich erging am 25. Oktober 
2019 eine steueramtliche Meldung des Kantonalen Steueramts Zürich an die 
Steuerverwaltung des Kantons Bern, wonach die Beschwerdeführenden mit 
der Liegenschaft Geschäftsvermögen veräussert und dabei einen steuerba-
ren Gewinn in der Höhe von Fr. 11'228'482.-- erzielt hätten (Vorakten StV 
[act. 4B] pag. 31). In der Folge ist die Steuerverwaltung zur Nachbesteue-
rung geschritten (vgl. vorne Bst. A). 

2.2 Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steu-
erbehörde nicht bekannt waren, dass eine Veranlagung zu Unrecht unter-
blieben oder eine rechtskräftige Veranlagung unvollständig ist, so wird die 
nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert (vgl. Art. 151 
Abs. 1 DBG). Ein Verschulden der steuerpflichtigen Person bildet keine Vor-
aussetzung hierfür, entbehrt die Nachsteuer doch eines pönalen Charakters. 
Als neue Tatsachen oder Beweismittel im Sinn von Art. 151 Abs. 1 DBG gel-
ten solche, die zwar schon zum Zeitpunkt der Veranlagung existierten, der 
Veranlagungsbehörde jedoch erst im Nachhinein bekannt werden. Dabei ist 
der Aktenstand bei der Eröffnung der Veranlagung massgebend, wobei die 
gesamten Akten der steuerpflichtigen Person zu berücksichtigen sind. Als 
neu gilt, was zu diesem Zeitpunkt nicht aus den Akten ersichtlich war (vgl. 
statt vieler BGE 148 V 277 E. 4.2.2; BGer 9C_585/2024 vom 3.12.2024 E. 
2.2.2; BVR 2014 S. 404 E. 3.1.2; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Handkom-
mentar zum DBG, 4. Aufl. 2023, Art. 151 N. 22). Die Steuerbehörde darf sich 
grundsätzlich darauf verlassen, dass die von der steuerpflichtigen Person 
ausgefüllte Steuererklärung richtig und vollständig ist. Ergibt sich aus den 
Akten aber offensichtlich, dass die Steuererklärung die relevanten Tatsa-
chen unvollständig oder unklar wiedergibt und hätten die Steuerbehörden 
dies (weil die Fehlerhaftigkeit in die Augen springt) erkennen müssen, so 
kann aufgrund dieser Tatsachen eine Nachbesteuerung jedenfalls dann 
nicht erfolgen, wenn die Nichtbeachtung der Falschdeklaration bzw. der Feh-
lerhaftigkeit eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht darstellt und 

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den Steuerbehörden deshalb grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist (vgl. 
BGer 9C_5/2023 vom 14.3.2024 E. 4.2.2, 9C_649/2022 vom 7.3.2023 
E. 3.2, 2C_868/2020 vom 25.8.2021 E. 2.2.2). Im Nachsteuerverfahren gel-
ten die allgemeinen Grundsätze zur Verteilung der Beweislast: Der Nach-
weis für steuerbegründende oder -erhöhende Tatsachen obliegt der Steuer-
verwaltung, derjenige für steuermindernde oder -ausschliessende Fakten 
grundsätzlich den Steuerpflichtigen (BGE 121 II 273 E. 3c/aa auch zum Fol-
genden). So ist der Beweis einer unvollständigen Besteuerung zwar Sache 
der Steuerbehörden. Ergibt sich aber die Überzeugung, dass die entdeckten 
Elemente nicht versteuert worden sind, mit an Sicherheit grenzender Wahr-
scheinlichkeit, obliegt es der steuerpflichtigen Person, das Gegenteil zu be-
weisen (vgl. BGer 2A.480/2005 vom 23.2.2006, in StR 2006 S. 372 E. 2.3; 
vgl. auch BGer 2C_734/2016 vom 20.10.2016 E. 2.2; Martin E. Looser, in 
Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 
4. Aufl. 2022, Art. 151 DBG N. 24; Peter Locher, Kommentar zum DBG, 
III. Teil, 2015, Art. 151 N. 39).

2.3 Die StRK hat erwogen, der Vater des Beschwerdeführers sei auf dem 
streitbetroffenen Grundstück ursprünglich unstrittig als Landwirt selbständig 
erwerbstätig gewesen und dieses habe demzufolge zu seinem Geschäfts-
vermögen gehört. An der Zugehörigkeit zum Geschäftsvermögen habe sich 
mit dem Übergang auf die Erbengemeinschaft nichts geändert. Ferner liege 
in den Akten keine explizite Erklärung des (im Jahr 1995) verstorbenen Va-
ters oder der Erbengemeinschaft, wonach (z.B. aufgrund einer definitiven 
Betriebsaufgabe) eine Überführung des Grundstücks vom Geschäfts- ins 
Privatvermögen stattgefunden habe. Demzufolge sei das hier interessie-
rende Grundstück im Geschäftsvermögen verblieben, zumal auch sonst 
keine Anhaltspunkte für eine Privatentnahme vorlägen, die zu einer steuer-
systematischen Realisierung der stillen Reserven geführt habe (E. 6). Die 
Tatsache, dass der Vater des Beschwerdeführers die Familie im Jahr 1970 
verlassen und der Beschwerdeführer den Hof von ihm gepachtet habe, än-
dere daran ebenso wenig etwas wie die gewerbliche Nutzung der Liegen-
schaft ab dem Jahr 1993 als …, da nicht auszuschliessen gewesen sei, dass 
die Familie des Beschwerdeführers nach Beendigung des Miet- oder «Pacht-
verhältnisses» wieder selbst einen landwirtschaftlichen Betrieb hätte führen 
können (E. 6.1 ff.). Nach dem Tod des Vaters habe die Erbengemeinschaft 

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anlässlich der Verpachtung des Grundstücks an den Beschwerdeführer 
denn auch eine Erklärung unterzeichnet, wonach das landwirtschaftliche 
Heimweisen «E.________» weiterhin Geschäftsvermögen darstelle (E. 6.5). 
Mit Aufgabe des Hofs in D.________ und dem Wegzug der Beschwerde-
führenden nach G.________ sei ebenfalls keine erkennbare Änderung der 
Widmung des Grundstücks verbunden gewesen (E. 6.4). Ausschlaggebend 
sei, dass bislang keine Überführung bzw. steuersystematische Realisation 
stattgefunden habe. Das Grundstück sei demnach im Geschäftsvermögen 
verblieben und der aus dem Verkauf im Jahr 2016 erzielte Kapitalgewinn 
habe vollumfänglich der direkten Bundessteuer unterlegen (E. 6.6). Auch 
das Vorliegen neuer Tatsachen sei zu bejahen: Zwar habe die Steuerverwal-
tung vom Verkauf des Grundstücks gewusst, doch habe sie erst nach 
Rechtskraft der Veranlagungsverfügung 2016 durch die Meldung des Kan-
tonalen Steueramts Zürich vom 25. Oktober 2019 Kenntnis davon erhalten, 
dass es sich dabei um Geschäftsvermögen gehandelt habe. Dieser Umstand 
sei für die Steuerverwaltung aus den Akten nicht erkennbar gewesen und es 
habe – entgegen den Beschwerdeführenden – weder Veranlassung noch 
Pflicht bestanden, Abklärungen über die steuerliche Zuordnung des Grund-
stücks zu treffen (E. 7). Für die Bemessung der Höhe des steuerbaren Kapi-
talgewinns sei massgeblich, dass es sich beim Grundstück im Erwerbszeit-
punkt um Landwirtschaftsland gehandelt habe, weshalb die Steuerverwal-
tung näherungsweise auf den «Verkehrswert BGBB vor Einzonung» habe 
abstellen dürfen; der Betrag von Fr. 7.50 pro m2 sei nicht zu beanstanden 
(E. 8.3 f.). Schliesslich sehe das Gesetz die Verzinsung von Nachsteuerfor-
derungen ausdrücklich vor, weshalb auf die Erhebung von Zins nicht verzich-
tet werden könne (E. 8.5).

2.4 Die Beschwerdeführenden bestreiten, dass die Voraussetzungen für 
eine Nachbesteuerung gegeben sind. Zunächst fehle es an einer Steuerver-
kürzung, zumal das im Jahr 2016 verkaufte Grundstück zu ihrem Privatver-
mögen gehört habe und somit der realisierte Kapitalgewinn bei der direkten 
Bundessteuer steuerfrei bleibe. Sie machen diesbezüglich geltend, das 
Grundstück sei bereits vor dem Erbgang im Jahr 1995 ins Privatvermögen 
überführt worden. Der Vater des Beschwerdeführers habe den Hof im Jahr 
1970 verlassen, um in Zürich als Hilfsarbeiter tätig zu sein; damit habe er 
seine selbständige Erwerbstätigkeit als Landwirt (endgültig) aufgegeben, 

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was zu einer «Umqualifizierung des Grundstücks» geführt habe (Be-
schwerde S. 6 ff.). Die Annahme der Vorinstanz, dass keine Überführung 
stattgefunden habe, weil der Beschwerdeführer oder seine Familie den 
Landwirtschaftsbetrieb (in der ursprünglichen Form) wieder hätten aufneh-
men können, sei haltlos: Mit der Verpachtung eines Grossteils der Fläche als 
… sei eine Wiederbewirtschaftung des Landes nicht mehr in Betracht gefal-
len. Die Erbengemeinschaft habe sich denn auch 2006 dagegen gewehrt, 
dass der vormalige Mieter (oder Pächter) seine vertragliche Verpflichtung zur 
Rekultivierung der genutzten Fläche erfülle, da eine Nachfolgevermietung 
geplant gewesen sei. Ohnehin sei die Rekultivierung eines …platzes infolge 
der Belastung mit Pestiziden illusorisch. Spätestens aber mit dem Verkauf 
jenes Teils des Grundstücks (im Umfang von 8'728 bzw. 8'543 m2), auf dem 
sich die Hofgebäude des Heimwesens E.________ befanden, an die 
F.________ GmbH, dem darauffolgenden Abriss der Gebäude und dem Um-
zug der Beschwerdeführenden im Jahr 2006 sei von einer Privatentnahme 
auszugehen (S. 9 ff.). Mit ihrem Wegzug nach G.________ und der Auf-
nahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit als Landwirte auf dem dortigen 
Hof sei eine Rückkehr definitiv ausgeschlossen und infolge der räumlichen 
Distanz eine Bewirtschaftung des (Rest-)Grundstücks in D.________ nicht 
mehr möglich gewesen (S. 12 ff.). Nichts anderes lasse sich aus dem Revers 
vom 18. Oktober 1996 hinsichtlich der Verpachtung des «Landw. Heimwe-
sen E.________ in D.________» an den Beschwerdeführer ableiten, da sich 
diese Erklärung lediglich auf den nicht als … vermieteten Grundstücksteil 
bezogen habe (S. 15 ff.). Damit ergebe sich, dass das streitbetroffene Grund-
stück nicht zum Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers gerechnet wer-
den könne. Im Übrigen sei unerheblich, dass es nicht früher zu einer «steu-
ersystematischen Realisation» stiller Reserven gekommen sei, zumal ein 
(allfälliges) solches Versäumnis den züricherischen Steuerbehörden zuzu-
rechnen sei, die Kenntnis von den relevanten Vorgängen gehabt hätten (S. 
20 f.). Zudem fehle es an der für eine Nachbesteuerung erforderlichen Vor-
aussetzung des Vorliegens neuer Tatsachen. In der Steuererklärung 2016 
hätten sie einen «Vermögenszuwachs von mehreren Millionen Franken» de-
klariert, der die Steuerverwaltung zu weiteren Abklärungen bezüglich der 
Qualifikation des Grundstücks hätte veranlassen müssen (S. 21 ff.). Was 
schliesslich die Höhe des Gewinns angehe, sei es «willkürlich», auf einen 

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Einbringungswert von Fr. 7.50 pro m2 abzustellen (S. 24 ff.; sowie hinten E. 
5).

3.

Strittig und zu klären ist zunächst, ob die Veranlagung bei der direkten Bun-
dessteuer 2016 unvollständig ausgefallen ist. 

3.1 Der Einkommenssteuer unterliegen alle Einkünfte aus selbständiger 
Erwerbstätigkeit (vgl. Art. 18 Abs. 1 DBG). Dazu zählen die Kapitalgewinne 
aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Ge-
schäftsvermögen, wobei als Geschäftsvermögen alle Vermögenswerte gel-
ten, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen 
(Art. 18 Abs. 2 DBG). Demgegenüber sind nach Art. 16 Abs. 3 DBG die Ka-
pitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei. Ent-
scheidendes Kriterium für die Zuordnung zum Privat- oder Geschäftsvermö-
gen ist die aktuelle technisch-wirtschaftliche Funktion des betreffenden Ver-
mögensgegenstands. Massgeblich ist also in erster Linie, ob der Gegen-
stand tatsächlich der selbständigen Erwerbstätigkeit dient (statt vieler 
BGE 150 II 409 E. 2.4.2, 133 II 420 E. 3.2 f.). Ist die technisch-wirtschaftliche 
Funktion nicht klar erkennbar, kommt dem Willen und der Sachdarstellung 
der steuerpflichtigen Person grosse Bedeutung zu (BGE 147 V 114 
E. 3.3.1.2). Die Überführung eines Vermögensgegenstands vom Geschäfts- 
ins Privatvermögen (sog. Privatentnahme) beruht auf einer Willensbildung 
der steuerpflichtigen natürlichen Person (subjektives Element). Der Wille zur 
Privatentnahme muss mittels einer adäquaten, entweder ausdrücklich oder 
zumindest konkludent (d.h. durch schlüssiges Handeln) vorgebrachten Wil-
lensäusserung zum Ausdruck gebracht werden (objektives Element). Die 
beiden Elemente haben in einem derart engen Konnex zu stehen, dass das 
eine ohne das andere rechtsunwirksam bleibt (statt vieler 
BGer 9C_142/2024 vom 23.8.2024 E. 3.2.1, 2C_390/2020 vom 5.8.2021, in 
StE 2021 B 23.2 Nr. 63 E. 2.2.3.1). Es ist zu verlangen, dass einerseits die 
Überführung handelsrechtlich verbucht und anderseits für die Veranlagungs-
behörde klar erkennbar ist, dass und wann der Vermögenswert übergegan-
gen ist. Auch im Fall der verbuchten und bekanntgegebenen Privatentnahme 

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oder Privateinlage bleibt es aber dabei, dass für die Zuweisung eines Ver-
mögenswerts zum Privat- oder Geschäftsvermögen die Gesamtheit der 
individuell-konkreten Umstände entscheidend ist, wobei die technisch-wirt-
schaftliche Funktion am stärksten zu gewichten ist (BGer 2C_390/2020 vom 
5.8.2021, in StE 2021 B 23.2 Nr. 63 E. 2.2.3.3; Peter Locher, Kommentar 
zum DBG, I. Teil, 2. Aufl. 2019, Art. 18 N. 105; Reich/Von Ah, in Zwei-
fel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 4. Aufl. 
2022, Art. 18 DBG N. 53). Die Besteuerung eines Kapitalgewinns soll erst 
erfolgen, wenn unumstösslich feststeht, dass der Liquidationsfall tatsächlich 
eingetreten ist (BGer 2C_240/2020 vom 21.8.2020 E. 5.1), da die Steuerfol-
gen bei der Privatentnahme eine schwere wirtschaftliche Belastung für die 
Betroffenen bedeuten können (Reich/von Ah, a.a.O., Art. 18 DBG N. 42). Es 
darf aber nicht zu Lasten des Fiskus gehen, wenn die steuerpflichtige Person 
später behauptet, die Realisation des Gewinns sei schon früher eingetreten 
und steuerlich nicht rechtzeitig erfasst worden (vgl. zum Ganzen 
BGE 125 II 113 E. 6c/bb; BGer 2C_728/2015 und 2C_729/2016 vom 
1.4.2016 E. 4.2, 2C_6/2008 vom 27.1.2009 E. 3.1.2). Hat die steuerpflichtige 
Person nicht mit der Steuerbehörde abgerechnet (und liegt sonst kein Fall 
systematischer Realisierung der stillen Reserven vor), ist davon auszuge-
hen, dass der betreffende Vermögenswert im Geschäftsvermögen verbleibt; 
er kann nicht durch blossen Zeitablauf ins Privatvermögen übergehen (vgl. 
BGE 125 II 113 E. 6c/bb mit Hinweis auf ASA 57 271 E. 3b S. 276; 
BGer 2C_732/2016 und 2C_733/2016 vom 5.9.2017 E. 2.2.1 und 2.2.3).

3.2 Nach dem Gesagten ist zu prüfen, ob die Vorinstanz im Ergebnis zu 
Recht geschlossen hat, der Steuerverwaltung sei es gelungen darzutun, 
dass das Grundstück Ende 2016 mit an Sicherheit grenzender Wahrschein-
lichkeit (noch) Geschäftsvermögen bildete bzw. den Beschwerdeführenden 
der diesbezügliche Gegenbeweis misslingt (vgl. vorne E. 2.2 a.E.). – Unbe-
stritten ist insoweit, dass der Vater des Beschwerdeführers auf dem streitbe-
troffenen Grundstück bis 1970 eine selbständige Erwerbstätigkeit als Land-
wirt ausübte und dieses damals als Geschäftsvermögen des Landwirt-
schaftsbetriebs zu qualifizieren war. Weiter steht fest, dass es seitens des 
Vaters des Beschwerdeführers nie zu einer ausdrücklichen Anzeige einer 
Privatentnahme und einer steuerlichen Abrechnung über die stillen Reser-

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ven gekommen ist (so auch angefochtener Entscheid E. 6.6). Die Beschwer-
deführenden berufen sich indes auf eine konkludente Überführung des 
Grundstücks vom Geschäfts- ins Privatvermögen, welche sie in verschiede-
nen Vorgängen zu unterschiedlichen Zeitpunkten erkennen wollen: Zunächst 
führen sie an, eine Privatentnahme sei mit dem Weggang des Vaters im Jahr 
1970 und der pachtweisen Übernahme des Hofs durch den Beschwerdefüh-
rer erfolgt. Sodann stellen sie sich auf den Standpunkt, die Umnutzung des 
Grundstücks ab 1993 als … und ihr späterer Wegzug im Jahr 2006 seien 
Ausdruck einer Privatentnahme. 

3.2.1 Die Verpachtung eines Geschäftsbetriebs gilt nach geltendem Recht 
nur auf Antrag der steuerpflichtigen Person als Privatentnahme (Art. 18a 
Abs. 2 DBG). Unterbleibt eine solche Willensäusserung, besteht die bishe-
rige selbständige Erwerbstätigkeit fort und kommt es zu keiner steuersyste-
matischen Realisierung der stillen Reserven. Seit Inkrafttreten von Art. 18a 
DBG auf Anfang 2011 wird also von Gesetzes wegen vermutet, dass die 
Verpachtung eines Geschäftsbetriebs keine definitive Aufgabe der selbstän-
digen Erwerbstätigkeit begründet (statt vieler BGer 2C_666/2021 und 
2C_721/2021 vom 2.2.2022 E. 3.1.3, 2C_332/2019 vom 1.5.2020 E. 2.5.1, 
in StE 2020 B 23.47.2 Nr. 25 mit Hinweisen). Gleich verhielt es sich nach 
früherer Rechtslage: Sowohl gemäss dem DBG vor Inkrafttreten von Art. 18a 
als auch noch unter der Geltung des Bundesratsbeschlusses vom 9. Dezem-
ber 1940 über die Erhebung einer direkten Bundessteuer (BdBSt; AS 56 
1947) wurde die Verpachtung eines Betriebs in der Regel nicht als definitive 
Betriebsaufgabe betrachtet. Nur bei einer als endgültig erscheinenden Ver-
pachtung des Betriebs, wenn also eine Rückkehr zur eigenen geschäftlichen 
Nutzung ausgeschlossen erschien und keine vorläufige Regelung – in Er-
wartung eines Verkaufs oder der Geschäftsübergabe an eine Erbin oder ei-
nen Erben – getroffen wurde, war von einer steuersystematischen Realisa-
tion der stillen Reserven auszugehen (vgl. BGE 126 II 473 E. 3d, 104 Ib 385 
E. 10; BGer 19.1.1996, in StE 1996 B 23.2 Nr. 16 E. 3, 2C_728/2015 und 
2C_729/2015 vom 1.4.2016 E. 4.2, Martin Arnold, Geschäfts- und Privatver-
mögen im schweizerischen Einkommenssteuerrecht, in ASA 75 S. 265 ff., 
291; Julia von Ah, Die Besteuerung Selbständigerwerbender, 3. Aufl. 2022, 
S. 114).

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3.2.2 Es kann als erstellt gelten, dass der Beschwerdeführer den 
E.________ nach dem Weggang des Vaters im Jahr 1970 von diesem pacht-
weise übernahm. Dieses Pachtverhältnis wurde trotz Überlassung eines 
Teils des Grundstücks zur Nutzung als … im Jahr 1993 und Ablebens des 
Vaters im Jahr 1995 fortgeführt, wenn auch vermutlich nur über die um die 
… reduzierte (und später an die … verkaufte) südliche Fläche (vgl. vorne E. 
2.1). Es erscheint damit plausibel, dass sich die Erklärung der Erbengemein-
schaft, wonach die Verpachtung «nicht als endgültig» zu erachten sei, da 
«noch die Möglichkeit bestehe, dass der Betrieb innerhalb der Familie abge-
treten werde» (Revers vom 18.10.1996, Vorakten StV [act. 4B] pag. 29), ent-
gegen der StRK und wie von den Beschwerdeführenden vorgebracht, nur 
auf den Grundstücksteil mit den Hofgebäuden (inkl. Umschwung) bezog. Zu-
mindest insoweit bestand aber weiterhin der Wille zur Nutzung als Ge-
schäftsvermögen. Der «Pachtvertrag» über den Betrieb einer … Anlage sah 
allerdings vor, dass der Pächter bei Beendigung des Vertragsverhältnisses 
das Pachtobjekt «wieder in den ursprünglichen Zustand» zu versetzen sowie 
«das Land zu rekultivieren» habe (Verfügung Bezirksgericht vom 1.12.2006, 
Beschwerdebeilage 10). Daraus ist zu schliessen, dass die Verpachtung 
(bzw. Vermietung) auch hinsichtlich des als … genutzten Teils des Grunds-
tücks zunächst vom Vater, später aber auch von der Erbengemeinschaft (die 
den «Pachtvertrag» im Jahr 2004 mit verändertem Zins neu abschloss) im 
Hinblick auf eine mögliche künftige Übernahme des gesamten Hofs (wie er 
ursprünglich bestand) nur als vorübergehend angesehen wurde. Bereits 
darum ist nicht rechtsfehlerhaft, wenn die Vorinstanzen von einem Verbleib 
des (streitbetroffenen) Grundstücks im Geschäftsvermögen ausgegangen 
sind: Weder bei der Verpachtung des gesamten E.________ an den Be-
schwerdeführer noch bei der Verpachtung bzw. Vermietung des nördlichen 
Grundstücksteils an Dritte ist ein Wille zur Überführung des Vermögensge-
genstands vom Geschäfts- ins Privatvermögen zum Ausdruck gebracht wor-
den. Damit fehlt es insoweit jedenfalls am objektiven Element einer Priva-
tentnahme, nämlich einem zumindest konkludent geäusserten dahingehen-
den Willen. Daran ändert nichts, dass die Rekultivierung des als … genutzten 
Landes gegebenenfalls einen grösseren Aufwand mit sich gebracht hätte (so 
Beschwerde S. 11). 

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3.2.3 Weiter hat der Tod des Vaters im Jahr 1995 nicht etwa zu einem 
Übergang des Grundstücks ins Privatvermögen der Erbengemeinschaft ge-
führt; vielmehr blieb die bisherige Qualifikation des Grundstücks bestehen: 
Mit dem Erbgang treten die Erbinnen und Erben in die Stellung der Erblas-
serin oder des Erblassers ein, sodass deren oder dessen Geschäftsvermö-
gen zu demjenigen der Erbinnen und Erben wird (erbrechtliche «Universal-
sukzession», Art. 560 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; 
SR 210]) und die zum Geschäftsvermögen gehörenden Vermögenswerte 
ihre Zuordnung bis zu ihrer Überführung ins Privatvermögen behalten (statt 
vieler BGer 9C_267/2023 vom 24.6.2024 E. 5.2.1, 2C_613/2020 vom 
3.12.2020 E. 3.4.1, 2C_732/2016 und 2C_733/2016 vom 5.9.2017 E. 2.2.4). 
Die Erbengemeinschaft hat denn auch gegenüber den Steuerbehörden aus-
drücklich erklärt, das verpachtete Heimwesen stelle «weiterhin Geschäfts-
vermögen dar» und hat sich verpflichtet, dem Kantonalen Steueramt Zürich 
den «endgültigen Verzicht auf die eigene Betriebsführung oder den Verkauf» 
zu melden» (Revers vom 18.10.1996, Vorakten StV [act. 4B] pag. 29). So-
weit die Beschwerdeführenden behaupten, die Erbengemeinschaft sei zur 
Unterzeichnung des Revers gedrängt worden bzw. die Beteiligten seien sich 
dessen steuerlicher Tragweite nicht bewusst gewesen (Beschwerde S. 15), 
ist – soweit überhaupt von Relevanz – davon auszugehen, dass der damit 
verbundene faktische «Steueraufschub» in ihrem Interesse lag, da andern-
falls der (schon damals beträchtliche) Wertzuwachs hätte versteuert werden 
müssen.

3.2.4 Zu klären bleibt, ob mit dem Wegzug der Beschwerdeführenden vom 
Hof – im Zug des Verkaufs der «eigentlichen» Hofparzelle (südlicher Grund-
stücksteil) im Jahr 2006 – eine Privatentnahme der hier interessierenden 
(nördlichen) Restparzelle einherging. Ein Betrieb des E.________ in seiner 
ursprünglichen Form war danach ausgeschlossen, weil aufgrund dieser Ver-
äusserung die landwirtschaftlichen Gebäude abgerissen wurden und statt-
dessen ein Gewerbekomplex errichtet wurde. Daraus folgt indes nicht zwin-
gend, dass der bisherige, aufgrund der Verpachtung des Grundstücks be-
stehende «Schwebezustand» (vgl. vorne E. 3.2.1) im Sinn einer Privatent-
nahme geendet hätte: Mit der Veräusserung des südlichen Teils der Parzelle 
hat die Erbengemeinschaft Ende 2006 das (fortbestehende) Geschäftsver-
mögen teilweise zu liquidieren begonnen. Praktisch zum gleichen Zeitpunkt 

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endete das «Pachtverhältnis» mit dem Betreiber der …; eine Nachfolgelö-
sung wurde (gemäss den Beschwerdeführenden) zwar angestrebt, kam aber 
nicht zustande. Eine objektivierte Willensäusserung, die auf eine Privatent-
nahme auch des nördlichen Teils des Grundstücks schliessen liesse, ist bei 
diesen Gegebenheiten nicht ersichtlich. Im Gegenteil erscheint die Annahme 
eines subjektiven Entnahmewillens verfehlt, wenn einerseits mit der (teilwei-
sen) Veräusserung die Liquidation des Geschäftsvermögens eingeleitet und 
andererseits gleichzeitig das langjährige Pachtverhältnis beendet wird. Viel-
mehr liegt unter diesen Umständen der Schluss nahe, dass im Jahr 2006 
hinsichtlich des Restgrundstücks nicht eine Überführung ins Privatvermögen 
der Erbengemeinschaft beabsichtigt war, sondern diesbezüglich ebenfalls 
eine Liquidation durch Veräusserung im Vordergrund stand. Jedenfalls liegt 
auch 2006 keine konkludente Erklärung eines Willens zur Privatentnahme 
vor und fehlt mithin das objektive Element einer Privatentnahme. Eine solche 
ist auch nicht etwa im Umstand zu sehen, dass die Beschwerdeführenden 
das Grundstück bzw. ihren Anteil am Vermögen der Erbengemeinschaft in 
ihrer Steuererklärung im Jahr 2006 als dem Privatvermögen zugehörig de-
klariert haben, fehlt doch jeglicher Hinweis auf eine Überführung aus dem 
Geschäftsvermögen (Steuererklärung 2006, Formular 8, in Vorakten StRK 
[act. 4A] pag. 79 ff., 83). Es ist damit nicht rechtsfehlerhaft, wenn die Steuer-
behörden einen konkludent zum Ausdruck gebrachten Willen zur Privatent-
nahme verneinten. Daran ändert nichts, dass der Verkauf des Restgrunds-
tücks dann erst wesentlich später erfolgte (zumal die Liquidation oft einige 
Zeit in Anspruch nimmt; vgl. BGE 125 II 113 E. 6c/cc; BGer 2C_390/2020 
vom 5.8.2021, in StE 2021 B 23.2 Nr. 63 E. 2.3.3; Reich/von Ah, a.a.O., 
Art. 18 DBG N. 39). Ebenso wenig wurde die vermögensrechtliche Zuord-
nung durch die baurechtliche Einzonung oder die Entlassung aus dem bäu-
erlichen Bodenrecht (vgl. dazu hinten E. 5.2) beeinflusst. Die bestehende 
Widmung des Grundstücks für die Zwecke der selbständigen Erwerbstätig-
keit ist daher erst mit der Veräusserung im Jahr 2016 entfallen. 

3.3 Nach dem Gesagten ergibt sich zumindest mit an Sicherheit grenzen-
der Wahrscheinlichkeit, dass es sich beim veräusserten Grundstück um Ge-
schäftsvermögen handelte; den Beschwerdeführenden gelingt der Gegen-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.03.2025, Nr. 100.2023.282U, 
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beweis einer vor 2016 erfolgten Privatentnahme nicht. Der unversteuert ge-
bliebene Gewinn unterliegt der direkten Bundessteuer und die rechtskräftige 
Veranlagung 2016 der Beschwerdeführenden ist unvollständig ausgefallen.

4.

Zu prüfen bleibt, ob das Erfordernis des Vorliegens einer «neuen Tatsache» 
für die Erhebung von Nachsteuern erfüllt ist. Daran würde es hier fehlen, 
wenn sich aus den Akten hinsichtlich der (fälschlichen) Annahme eines steu-
erfreien Vermögenszuwachses offensichtliche Ungereimtheiten ergeben 
hätten, welche die Steuerbehörden zu Nachforschungen hätten veranlassen 
müssen, auf die sie aber in Kenntnis dieser Unstimmigkeiten pflichtwidrig 
bzw. grobfahrlässig verzichtet haben (vgl. vorne E. 2.2). Dies würde voraus-
setzen, dass sich aus den Akten (zum Steuerjahr 2016) eindeutige Hinweise 
auf einen steuerbaren Kapitalgewinn der Beschwerdeführenden (bzw. auf 
die Zuordnung des veräusserten Grundstücks zum Geschäftsvermögen des 
Beschwerdeführers) ergäben. – Aufgrund welcher Dokumente die Steuer-
verwaltung auf offensichtliche Unstimmigkeiten hätte schliessen müssen, le-
gen die Beschwerdeführer nicht substanziiert dar und ist auch nicht ersicht-
lich: Die ihnen zugeflossenen Mittel haben die Beschwerdeführenden unstrit-
tig nicht als Einkommen deklariert und das fragliche Grundstück war im For-
mular 7 der Steuererklärung als Privatvermögen aufgeführt, mit dem Ver-
merk «Verkauf Anteil Bauland D.________» (Steuererklärung 2016, Vorak-
ten StV [act. 4B] pag. 19). Der Steuererklärung beigelegt haben sie bloss die 
beim Kantonalen Steueramt Zürich am 3. Januar 2017 eingegangene, inso-
weit nicht aussagekräftige Handänderungsanzeige betreffend den Verkauf 
des Grundstücks (Vorakten StV [act. 4B] pag. 16). Mithin sind keinerlei Un-
terlagen oder Hinweise aktenkundig, aus denen sich die Zugehörigkeit des 
veräusserten Grundstücks zum Geschäftsvermögen ergeben hätte. Allein 
der Umstand, dass die Beschwerdeführenden in ihrer Steuererklärung einen 
«Vermögenszuwachs von mehreren Millionen Franken» ausgewiesen ha-
ben, vermag eine Abklärungspflicht der Steuerverwaltung nicht zu begrün-
den (so aber Beschwerde S. 5, 21 f., 28), zumal dieser plausibel (auch) mit 
der Erzielung eines steuerfreien Kapitalgewinnes hätte erklärt werden kön-

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nen. Die StRK hat demnach zu Recht erwogen, hinsichtlich der unvollstän-
digen Veranlagung bei der direkten Bundessteuer 2016 liege eine neue Tat-
sache im Sinn von Art. 151 DBG vor. Der angefochtene Entscheid hält damit 
– soweit er die Nachsteuerpflicht der Beschwerdeführenden bestätigt – der 
Rechtskontrolle stand und die Beschwerde ist in Bezug auf den Hauptantrag 
unbegründet.

5.

Mit ihren Eventualanträgen verlangen die Beschwerdeführenden eine tiefere 
Besteuerung (vorne Bst. C). Strittig ist insoweit die Höhe des steuerbaren 
Kapitalgewinns bzw. der diesem zugrunde liegenden Anlagekosten des ver-
kauften Grundstücks.

5.1 Bei der Veräusserung von Geschäftsvermögen erfolgt die Einkom-
mensbesteuerung bei der direkten Bundessteuer auch für Grundstücke auf 
Grundlage des Verkehrswerts (es sei denn, es handle sich um ein land- 
und/oder forstwirtschaftliches Grundstück; Art. 18 Abs. 4 DBG; 
BGer 2C_390/2020 vom 5.8.2021, in StE 2021 B 23.2 Nr. 63 E. 2.2.4; 
2C_255/2019 vom 9.3.2020 E. 2.2.2; vgl. insoweit E. 5.2 hiernach). Zur Er-
mittlung des steuerbaren Gewinns ist der Einkommenssteuerwert bzw. der 
steuerlich massgebende Buchwert dem Veräusserungserlös gegenüberzu-
stellen. Fehlt ein solcher Einkommenssteuerwert, ist von Steuerrechts we-
gen der Verkehrswert am Stichtag zu ermitteln (vgl. BGer 9C_700/2022 vom 
28.8.2023 E. 2.5 mit Hinweisen). Als Verkehrswert gilt grundsätzlich der ob-
jektive Marktwert, d.h. der Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen 
Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden könnte (BGer 9C_4/2024 
vom 19.9.2024 E. 3.2), wobei der Verkehrswert von unbebauten Grundstü-
cken nach der Rechtsprechung in erster Linie mittels der Vergleichsmethode 
(auch: statistische Methode) zu bestimmen ist, welche auf tatsächlich gehan-
delte Preise für vergleichbare Objekte abstellt (BGer 2C_68/2021 vom 
22.2.2021 E. 3.3.4; vgl. auch BGer 2C_321/2019 vom 1.10.2019 E. 3.2.2). 
Ist die Verkehrswertschätzung von Grundstücken streitig, so überprüft das 
Verwaltungsgericht Methode und Ergebnis der vorinstanzlichen Schätzung 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.03.2025, Nr. 100.2023.282U, 
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praxisgemäss nur hinsichtlich der konkret beanstandeten Punkte. Bei Fra-
gen, die besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrung vorausset-
zen, greift es nur dann korrigierend in die vorinstanzliche Beurteilung ein, 
wenn in einzelnen Bereichen der Schätzung von unrichtigen Voraussetzun-
gen ausgegangen wurde oder aus der Verletzung von Schätzungsnormen 
oder allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft unrichti-
ges Schätzungsergebnis resultiert (statt vieler BVR 2013 S. 331 
[VGE 2011/385 vom 14.12.2012] nicht publ. E. 1.2 mit Hinweisen; 
VGE 2022/221/222 vom 8.4.2024 E. 6.1).

5.2 Unstrittig ist zunächst, dass es sich beim streitbetroffenen Grunds-
tück nicht um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt, für das 
die Sonderregelung nach Art. 18 Abs. 4 DBG zum Tragen käme: Ein solches 
Grundstück hat gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung die Vorausset-
zungen von Art. 2 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das 
bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) zu erfüllen. Es muss also 
ausserhalb der Bauzone liegen und eine landwirtschaftliche Nutzung muss 
zulässig sein (Abs. 1) oder es liegt einer der vier (in Abs. 2) spezifisch gere-
gelten Fälle vor (BGE 138 II 32 E. 2.2.1). So erfasst das BGBB namentlich 
auch Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden 
und Anlagen einschliesslich eines angemessenen Umschwungs, die in einer 
Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Art. 2 
Abs. 2 Bst. a BGBB). – Ursprünglich befand sich das veräusserte Grunds-
tück in der Landwirtschaftszone, ehe es im Jahr 1974 der Industriezone und 
damit einer Bauzone zugewiesen wurde (vgl. E-Mail der Stadt D.________ 
vom 30.9.2021, Vorakten StRK [act. 4A] pag. 35). Ab dem Jahr 2005 lag 
gemäss der Verfügung des Amtes für Landschaft und Natur des Kantons 
Zürich in Bezug auf das Grundstück zudem kein landwirtschaftliches Ge-
werbe im Sinn von Art. 2 Abs. 2 Bst. a BGBB (mehr) vor und unterstand das 
Grundstück daher nicht mehr den Bestimmungen des BGBB (Verfügung 
vom 12.7.2005, Vorakten StRK [act. 4A] pag. 73 f.). Im Zeitpunkt seines Ver-
kaufs im Jahr 2016 war es der Bauzone zugeteilt, ohne dass es angemes-
sener Umschwung eines Grundstücks mit landwirtschaftlichen Gebäuden 
und Anlagen gebildet hätte. Beim streitbetroffenen Grundstück handelte es 
sich mithin um eine reine Baulandparzelle.

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5.3 Die Vorinstanzen haben den steuerbaren Kapitalgewinn aufgrund 
des Verkaufserlöses abzüglich eines geschätzten Einbringungswerts ermit-
telt (angefochtener Entscheid E. 8): Weil hier unstrittig nie eine Buchhaltung 
geführt worden sei, fehle ein Buchwert und sei als Ersatzwert hilfsweise auf 
den seinerzeitigen Erwerbspreis des Grundstücks (zuzüglich Aufwendun-
gen) abzustellen. Mangels Kenntnis des Kaufpreises für den lange zurück-
liegenden Erwerb des damals landwirtschaftlich genutzten Grundstücks sei 
ein entsprechender Verkehrswert zu schätzen (E. 8.1). Dabei übernahm die 
Steuerverwaltung den Schätzwert aus der steueramtlichen Meldung des 
Kantonalen Steueramts Zürich, der gestützt auf das Kreisschreiben Nr. 38 
der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 17. Juli 2013 über die «Besteu-
erung von Kapitalgewinnen aus der Veräusserung von in der Bauzone gele-
genen Grundstücken im Geschäftsvermögen von Landwirten» als «Ver-
kehrswert BGBB vor Einzonung» ermittelt und auf Fr. 7.50 pro m2, ausma-
chend Fr. 301′365.-- (40'182 m2 x Fr. 7.50), bestimmt worden war. Den an-
teiligen steuerbaren Kapitalgewinn des Beschwerdeführers ermittelte die 
Steuerverwaltung anhand des hälftigen vereinnahmten Verkaufspreises von 
Fr. 11'379'165.-- abzüglich der hälftigen Anlagekosten von (rund) 
Fr. 150'683.-- und bestimmte ihn so auf Fr. 11'228′482.-- (vgl. E. 8.2). Den 
vom Kantonalen Steueramt Zürich geschätzten und von der Steuerverwal-
tung übernommenen «Verkehrswert BGBB vor Einzonung» von Fr. 7.50 pro 
m2 erachtete die StRK mit Blick auf die im Kanton Zürich ab 1926 erzielten 
Preise für landwirtschaftliche Grundstücke – aufgrund einer einlässlichen ei-
genen Erörterung – für angemessen (E. 8.3). Eine Ausklammerung jenes 
Wertzuwachses, der bis zum Verlust der Qualifikation des Grundstücks als 
landwirtschaftlich bzw. vor Beginn der Buchführungspflicht für Landwirte 
(d.h. vor 1993) entstanden war, schloss sie aus (E. 8.4). 

5.4 Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Vorinstanz habe den Ka-
pitalgewinn zu hoch festgesetzt. Es könne nicht im vorliegenden Nachsteu-
erverfahren auf einen völlig anderen (viel tieferen) Verkehrswert als Einbrin-
gungswert abgestellt werden als in anderen, dasselbe Grundstück betreffen-
den Verfahren (so etwa bei der Nachsteuer aufgrund des Verkaufs des ei-
gentlichen E.________ im Jahr 2006 oder bei der ergänzenden Vermögens-
steuer 2006); es sei somit der «Anlagewert» von Fr. 17'680'080.-- gemäss 
Einschätzungsvorschlag des Kantonalen Steueramts Zürich vom 17. Sep-

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Seite 20

tember 2020 heranzuziehen (Beschwerde S. 24 f.). Soweit dieser als nicht 
massgeblich angesehen werde, sei dem erzielten Gewinn der Verkehrswert 
des streitbetroffenen Grundstücks im Zeitpunkt des tatsächlichen Erwerbs 
durch den Beschwerdeführer (durch Erbgang) im Jahr 1995 zugrunde zu le-
gen; es sei unzulässig einen «Erwerbszeitpunkt» zu berücksichtigen, der vor 
dem eigentlichen «Erwerb» durch den Beschwerdeführer liege. Es sei somit 
subeventuell der Verkehrswert von Fr. 9'380'000.--, der für die Veranlagung 
der Erbschaftssteuer ermittelt worden sei, zu übernehmen (S. 25 f.). Man-
gels verlässlicher Daten zum durchschnittlichen Verkaufspreis für unbebau-
tes Gewerbe- und Industriebauland im Jahr 1995 sei subsubeventuell 
annäherungsweise auf den effektiven Quadratmeterpreis für Wohnbauland 
in D.________ von rund Fr. 115.-- pro m2 im Jahr 1974 (also im Jahr der 
Einzonung) zurückzugreifen, ausmachend bei 40'182 m2 Fr. 4'620’930.--. 
Zwar lägen die Preise für Wohnbauland über jenen für Gewerbe- und Indus-
triebauland; das werde hier aber dadurch kompensiert, dass auf einen Ver-
kehrswert rund 21 Jahre vor dem «Erwerbszeitpunkt» (im Jahr 1995) zurück-
gegriffen werde (S. 26 f.).

5.5 Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen für die Ermittlung 
des steuerbaren Kapitalgewinns auf den Verkehrswert (Einbuchungswert) 
abgestellt haben, den das damals landwirtschaftliche Grundstück bei Ein-
bringung ins Geschäftsvermögen des Vaters des Beschwerdeführers auf-
wies. Insbesondere ist nicht ersichtlich, inwiefern ein (wesentlich höherer) 
Verkehrswert zu einem späteren Zeitpunkt massgeblich sein sollte: Der Ein-
kommenssteuer unterliegen die während der selbständigen Erwerbstätigkeit 
auf dem Geschäftsvermögen erzielten Wertzuwachsgewinne (vgl. 
BGE 96 I 655 E. 4; vgl. auch vorne E. 5.1, BGer 9C_606/2022 vom 6.6.2023 
E. 7.1). Mit dem Tod des Vaters sind der Beschwerdeführer (und die weiteren 
Beteiligten der Erbengemeinschaft) an die Stelle des Verstorbenen getreten 
und damit zu selbständig Erwerbstätigen geworden (vgl. vorne E. 3.2.3); als 
dessen Rechtsnachfolger führten sie die bisherigen Einkommenssteuer-
werte des Erblassers weiter bzw. übernahmen sie die stillen Reserven, die 
im Geschäftsvermögen des Erblassers gebildet wurden inkl. der darauf las-
tenden latenten Steuern (vgl. Julia von Ah, Unternehmensrecht II, 3. Aufl. 
2022, S. 168; vgl. auch Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, a.a.O., Art. 18 
N. 118). Für den hier schätzungsweise festzusetzenden Einbringungswert ist 

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somit der Zeitpunkt der Aufnahme der selbständigen Erwerbstätigkeit des 
Vaters des Beschwerdeführers massgeblich. Es kann daher von vornherein 
nicht auf die von den Steuerbehörden zu jeweils anderen Zeitpunkten ermit-
telten Anlage- bzw. Verkehrswerte abgestellt werden, namentlich auch nicht 
auf denjenigen zum Zeitpunkt des Verkaufs der südlichen Teilfläche im Jahr 
2006 (Fr. 17'680'080.--), denjenigen anlässlich des Erbgangs im Jahr 1995 
(Fr. 9'380'000.--) oder denjenigen im Jahr der Einzonung 1974 
(Fr. 4'620′930.--). Die StRK hat vielmehr zutreffend den Wert zum Zeitpunkt 
der Einbringung in den landwirtschaftlichen Betrieb des Vaters des Be-
schwerdeführers herangezogen. Dass der Verkehrswert (bzw. Einbringungs-
wert) methodisch nicht korrekt festgelegt worden wäre, wird von den Be-
schwerdeführenden nicht vorgebracht, weshalb sich Weiterungen hierzu 
erübrigen (vorne E. 5.1). Die StRK hat damit kein Recht verletzt, wenn sie 
für die Schätzung des Verkehrswerts von einem Betrag von Fr. 7.50 pro m2 
ausging, und die Beschwerde ist auch in Bezug auf die Eventualanträge un-
begründet.

6.

Die Beschwerde erweist sich damit in allen Teilen als unbegründet und ist 
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorne E. 1.2). Bei diesem 
Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig 
(Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 1 DBG). Parteikosten sind keine zu spre-
chen (Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 des Bundesge-
setzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [VwVG; 
SR 172.021]).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

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2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 6'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende 
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Steuerrekurskommission des Kantons Bern 
- Eidgenössische Steruerverwaltung

Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.