# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6dda6d1a-68ed-596c-93fe-1d1144deac15
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 07.06.2018  VB.2017.00361
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00361_2018-06-07.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00361	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 07.06.2018
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Inventarentlassung/Verzicht auf Unterschutzstellung der Wohnsiedlung Kanzleistrasse

	
Inventarentlassung/Verzicht auf Unterschutzstellung einer inventarisierten Genossenschaftssiedlung.

Die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nur dann zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als die entgegenstehenden Interessen (E. 3.2). Kognition des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts (E. 3.3). Bedeutung ISOS (E. 4). Die Vorinstanz durfte mit Blick auf das Gutachten ohne Rechtsverletzung von einer mittleren Schutzwürdigkeit hinsichtlich des Eigen- wie auch des Situationswerts des streitbetroffenen Objekts ausgehen (E. 5.5 f.). Die Inventarentlassung erfolgt suspensiv bedingt auf den Zeitpunkt der Baufreigabe eines rechtskräftig bewilligten Ersatzneubaus, der das schützenswerte Ortsbild zu wahren haben wird. Damit ist eine hinreichende Koordination gegeben (E. 6.2). Die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung betreffend Unterschutzstellung ist nicht zu beanstanden (E. 7).

Vorinstanzliche Gerichtsgebühr/Ideelles Verbandsbeschwerderecht (E. 8.4).

Teilweise Gutheissung betr. Kosten; im Übrigen Abweisung

			 	
				Stichworte:
	
						EIGENWERT
GERICHTSGEBÜHR
GUTACHTEN
INTERESSENABWÄGUNG
INVENTARENTLASSUNG
ISOS
KOGNITION
KOORDINATIONSPFLICHT
ORTSBILD
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERBANDSBESCHWERDE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. I NHG
Art. 6 NHG
§ 205 PBG
§ 205 lit. d PBG
§ 338b Abs. I PBG
§ 20 Abs. I VRG
§ 20 Abs. I lit. c VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2017.00361

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 7. Juni 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Regina Meier.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Zürcher Heimatschutz ZVH, vertreten
durch RA A, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Stadtrat von Zürich, 

       vertreten durch Hochbaudepartement der Stadt Zürich,

Beschwerdegegner,

 

 

und

 

 

Baugenossenschaft B, vertreten durch RA D, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Inventarentlassung/

Verzicht auf Unterschutzstellung der Wohnsiedlung Kanzleistrasse,

hat
sich ergeben: 

I.  

Am 24. August 2016 beschloss der Stadtrat von
Zürich, die Wohnsiedlung Kanzleistrasse der Baugenossenschaft B auf
der Parzelle Kat.-Nr. AU3970 an der Erismannstrasse 45–55, Kanzleistrasse 151–163,
Karl-Bürki-Strasse 2–10 und Seebahn­strasse 193–201 in
Zürich-Aussersihl nicht unter Denkmalschutz zu stellen und aus dem Inventar zu
entlassen, sobald die Baubehörde aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
die Baufreigabe für den Ersatzneubau erteilt habe. Weiter wurden die zwei
Blutbuchen und sechs Sommerlinden gestützt auf §§ 203 lit. f. und 205
lit. d des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
unter Schutz gestellt und die Eintragung einer entsprechenden
Personaldienstbarkeit zugunsten der Stadt Zürich angeordnet. Im Übrigen wurden
die inventarisierten Aussenräume der Wohnsiedlung Kanzleistrasse aus dem
kommunalen Inventar der schützenswerten Gärten und Anlagen der Stadt Zürich
entlassen, sobald die Baubehörde aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
die Baufreigabe für den Ersatzneubau erteilt habe. 

II.  

Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz ZVH (ZVH)
beim Baurekursgericht und beantragte, den Entscheid bezüglich der
Nichtunterschutzstellung und Inventarentlassung der Wohnsiedlung sowie der
Entlassung der Aussenräume aus dem Inventar der schützenswerten Gärten und
Anlagen der Stadt Zürich aufzuheben. 

Diesen Rekurs wies das Baurekursgericht am 5. Mai
2017 ab, auferlegte dem ZVH Kosten im Umfang vom Fr. 12'150.- und
verpflichtete ihn, der Baugenossenschaft B eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-
zu bezahlen. 

III.  

Am 8. Juni 2107 erhob der ZVH dagegen Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und
den Stadtrat Zürich zur definitiven Abklärung der Schutzwürdigkeit des Objekts
an der Erismannstrasse 45–55, Kanzleistrasse 151–163,
Karl-Bürki-Strasse 2–10, Seebahnstrasse 193–201 in Zürich 4-Aussersihl
einzuladen, eventualiter sei die Gerichtsgebühr auf ein angemessenes Mass zu
reduzieren, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 20. Juni 2017 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort je vom
12. Juli 2017 beantragten der Stadtrat Zürich und die Baugenosesnschaft B,
die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des ZVH
abzuweisen.

Der ZVH verzichtete am 30. August 2017 auf das
Einreichen einer Replik.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Der Beschwerdeführer ist ein Verband im Sinn von § 338 b
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und
deswegen gemäss lit. a legitimiert, sich gegen die strittige
Inventarentlassung zur Wehr zu setzen. Die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.
 

2.1 Die
streitbetroffene genossenschaftliche Wohnsiedlung Kanzleistrasse wurde
1930 als offene Blockrandbebauung mit einem Wohnmitteltrakt und zwei begrünten
Innenhöfen errichtet. Das Grundstück misst 11'389 m2 und liegt in
der Quartiererhaltungszone, der Wohnanteil beträgt 90 %. Es liegt zwischen
der Karl-Bürki-, Erismann-, Kanzlei- und der Seebahnstrasse. Nördlich
anschliessend befinden sich die im gleichen Zeitraum erstellten Wohnsiedlungen
Seebahn der Baugenossenschaft C und Erismannhof der Stadt Zürich. Diese
drei Siedlungen passen sich seebahnseitig der Krümmung des Bahneinschnitts an
und bilden eine städtebauliche Dreierabfolge.

Alle drei Siedlungen sind in das Spezialinventar
Wohnsiedlungen aufgenommen worden und damit als kunst- und kulturhistorische
Schutzobjekte inventarisiert und gehören zusammen mit vier weiteren im gleichen
Zeitraum erstellten gemeinnützigen Wohnsiedlungen zum Siedlungsverbund
Sihlfeld. Das gesamte Quartier figuriert seit 1. Oktober 2016 im
Bundesinventar der schützenswerten Ortbilder der Schweiz (ISOS) mit dem
Erhaltungsziel A.

2.2 Die
Mitbeteiligte gelangte im Jahre 2008 aufgrund ihrer Neubau- und
Modernisierungsabsichten an den Beschwerdegegner und ersuchte um Prüfung der
Schutzwürdigkeit respektive Inventarentlassung. Dieses Provokationsbegehren
führte schliesslich am 24. August 2016 zum Entscheid des
Beschwerdegegners, die Wohnsiedlung nicht unter Denkmalschutz zu stellen und
aus dem Inventar zu entlassen.

Gleichentags beschloss der Beschwerdegegner, auch die Wohnsiedlung Seebahn
der Baugenossenschaft C nicht unter Denkmalschutz zu stellen und aus dem
Inventar zu entlassen. Dies ist Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens VB.2017.00362. 

2.3 Unstrittig
ist vorliegend, dass es sich bei der Wohnsiedlung um ein Schutzobjekt im Sinn
von § 203 lit. c PBG handelt. Uneinig sind sich die Parteien aber
über den Grad der Schutzwürdigkeit und über die Verhältnismässigkeit einer
Schutzmassnahme.

3.
 

3.1 Als
Schutzobjekte fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter
anderem Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als
wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder
baukünstlerischen Epoche erhaltungswürdig sind oder die Landschaften oder
Siedlungen wesentlichen mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen
Umgebung in Betracht. Weiter besagt lit. f derselben Bestimmung, dass
wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und Hecken
ebenso erhaltenswert sind. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als
"wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine Umgebung
"wesentlich mitprägt", kommt allfällig vorhandenen Fachgutachten eine
massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1;
VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3; VGr, 10. Dezember
2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In
der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als
Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Die
Schutzwürdigkeit kann sich im Übrigen auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert
und Situationswert eines infrage stehenden Objekts ergeben (VGr, 19. Februar
2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997 Nr. 73). 

3.2 Die
Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,
wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu
gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen
(RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603,
E. 3). Im Fall eines Verzichts auf die Unterschutzstellung eines wichtigen
Zeugen hat die Gemeinde ihre Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf
vergleichbare, bereits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie unter Verhältnismässigkeits­gesichtspunkten
unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise Unterschutzstellung,
Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und
schlussendlich die erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung
aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli
2015, VB.2014.00603, E. 3.1).

3.3 Eine
solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht
überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind. So müssen sie unter mehreren infrage kommenden Objekten eine
Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller
Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten halten (RB 1989
Nr. 67). 

Trotz dieses Ermessensspielraums der Gemeinde zu § 238
PBG ist die Vorinstanz in Anlehnung an die neuere Praxis des
Verwaltungsgerichts allerdings nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet,
ihre gesetzliche Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen und insbesondere auch eine
Ermessenskontrolle durchzuführen (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG; siehe
auch BGr, 4. Mai 2018, 1C_296/2017, E. 2 a.E.). Bei der Angemessenheitskontrolle
des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten Entscheidgründe
gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche
von der Baubehörde entwickelt wurden. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine
Baute oder Anlage i. S. v. § 203 lit. c
PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die Landschaft
oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ein erheblicher
Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 21. Februar 2014,
1C_595/2013 und 1C_596/2013, E 4.1.1 f., Marco Donatsch, Kommentar
VRG, § 20 N. 85). Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme
rechtfertigt sich allerdings keine weitergehende Einschränkung der
grundsätzlich vollen Kognition der Vorinstanz (vgl. VGr, 17. De­zember
2013, VB.2013.00468, E. 4).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des
Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich
der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). 

4.
 

4.1 Gemäss
Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom
1. Juli 1966 [NHG]) erstellt der Bund nach Anhörung der Kantone Inventare
von Objekten von nationaler Bedeutung. Gestützt auf diese Vorschrift hat der
Bundesrat das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
erlassen. Nach Art. 6 NHG kommt solchen Objekten verstärkter Schutz zu: Durch
die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes
wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung,
jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen
Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Abs. 1). Kommt
einem Inventarobjekt wie vorliegend das Erhaltungsziel A zu, bedeutet dies,
dass alle Bauten, Anlageteile und Freiräume in diesem Gebiet integral zu
erhalten und störende Eingriffe zu beseitigen sind (BGr, 11. Mai 2016,
1C_179/2015, E. 4). Es handelt sich dabei aber um ein
Ortsbildschutzinventar, welches grundsätzlich von einem Denkmalschutzinventar
abzugrenzen ist, welches sich mit Einzelbauten beziehungsweise
Einzelkulturgütern befasst (Arnold Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im
Zusammenhang mit der geplanten Änderung der Aufnahmemethode bei der Revision
von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 24 [abrufbar
unter www.bak.admin.ch]).

Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz
nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und Art. 3
NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies – wie
vorliegend – nicht zu, besteht für die kantonale (und kommunale)
Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung. Überdies hat im
Einzelfall eine Interessenabwägung im Lichte der Heimatschutzanliegen zu
erfolgen (BGE 135 II 209 E. 2.1).

4.2 Zu
beachten ist, dass bei der Erstellung des Inventars eine Bewertung der
Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen Methode erfolgte; andere
Interessen wurden grundsätzlich nicht berücksichtigt und eine Abwägung von
Schutz- und Nutzungsinteressen fand nicht statt (Arnold Marti, Rechtsgutachten
zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des Bundesinventars der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2013, S. 8
[abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die bau- und planungsrechtliche
Interessenabwägung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines Planungs- oder
Bauvorhabens, wobei sämtliche betroffenen Interessen, namentlich auch andere,
dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende wie Interessen der
Ortsentwicklung und der Verdichtung Siedlungsgebiets, berücksichtigt werden
müssen. Lediglich im Bereich der Erfüllung von Bundesaufgaben ergibt sich dabei
insofern eine Einschränkung, als nach Art. 6 Abs. 2 NHG eine
Abweichung von der ungeschmälerten Erhaltung nur möglich ist, wenn ihr gleich-
oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen.
Diese Interessenabwägung kann zur Folge haben, dass die Erhaltungsziele nicht
oder nur teilweise umgesetzt werden können (Marti, Gutachten 2016, S. 23 f.).

5.
 

5.1 Der
Eintrag im Spezialinventar Wohnsiedlungen beschreibt die Siedlung Kanzlei­strasse
als Teil des schützenswerten Siedlungsensembles Sihlfeld/Seebahneinschnitt. Sie
füge sich in dieses grossstädtische Siedlungsensemble ein; das Siedlungsinnere
überrasche jedoch durch seine kleinteilige Wirkung, der viergeschossige
Querriegel unterteile die Anlage in zwei kleinere Höfe. Gewürdigt wird weiter
die durch das Zusammenspiel der geschossweise durchlaufenden Gesimse und der
verschiedenen Wandöffnungen charakterisierte Fassadengestaltung. Die
Schutzempfehlung lautet: "Die Erhaltung der Gesamtanlage mit den Malereien
ist anzustreben. Zur Seebahnstrasse hin sind keine gestalterischen
Veränderungen möglich".

5.2 Das
Gutachten zuhanden der Denkmalpflegekommission beschreibt das Objekt
detailliert und umfassend. Hervorgehoben werden die Ensemblewirkung der drei
Siedlungen Kanzleistrasse, Seebahn und Erismannhof, die aufgrund ihrer
städtebaulichen, topographischen erschliessungstechnischen Zusammengehörigkeit,
der gemeinnützigen Bauherrschaften und ihrer offenen, grossformatigen
Bebauungsweise und gemeinschaftlich genutzten, begrünten Innenhöfen gemeinsame
Merkmale aufwiesen. Baukünstlerisch stünden sie allesamt zwischen
Traditionalismus und Neuem Bauen. Dennoch besässe jede Siedlung ihren
individuellen Charakter und ihre eigene Formensprache. Bei der Wohnkolonie
Kanzlei­strasse seien es die Anordnung der Baublöcke oder die dreiecksförmigen
Erker sowie die von Wilhelm Hartung geschaffenen knapp vierzig Wandmalereien,
welche ländliche Motive und Alltagsszenen zeigten. 

Das Gutachten beschreibt sodann die städtebauliche Situation
seit Mitte des 19. Jahrhunderts, die Bau- und Besitzergeschichte und die Bauten
innen und aussen (a. a. O. S. 9 ff.).

Gewürdigt wird die städtebauliche Bedeutung. Zusammen mit
den sechs weiteren Wohnkolonien der 1920er- und 1930er-Jahre bestimme sie das
Erscheinungsbild des Siedlungsverbundes Sihlfeld. Sodann zeigt das Gutachten
den sozial- und wirtschaftsgeschichtlichen Kontext der Anstrengungen zur
Linderung der Wohnungsnot und die Bedeutung der massiven offenen
Blockrandbebauung als Ausdruck einer starken, aber auch integrierten
Arbeiterbewegung auf. Sie zeuge von der wiederhergestellten Ordnung in dem
ehemals problembelasteten Quartier Aussersihl (a. a. O.
S. 20). 

Typologisch und baukünstlerisch wird die Kolonie
beschrieben als typische Siedlung, wie sie in Zürich seit den frühen 1920er-Jahren
häufig vorkomme mit vielen Parallelen zu den angrenzenden Siedlungen. Der
grossflächige unbebaute Innenhof sei gemeinsam benutzt, die beiden offenen
Einfahrten sowie die gegenüberliegenden Torbauten erzeugten Durchlässigkeit und
der Innenhof erhalte eine halböffentliche Wirkung. Als Vorbild für die
Wohnungen habe die verkleinerte Bürgerwohnung gedient, gemäss den
genossenschaftlichen Leitlinien sollte jede Familie eine Wohnung mit separatem
Eltern- und Kinderschlafzimmer haben, weshalb die Mehrheit der Wohnungen drei
Zimmer aufweise. Gemäss der Forderung nach Licht, Luft und Sonne lägen die
Wohn- und Schlafzimmer ungeachtet der städtebaulichen Situation auf der
Sonnenseite, die restlichen Räume auf der Schattenseite. Bei der äusserlichen
Gestaltung dominiere die Reduzierung auf das Notwendige. Die Blockrandbebauung
sei in einzelne Zeilen aufgebrochen, das Walmdach krage minimal aus. Die
Hausfassaden wirkten, abgesehen von den Wandmalereien, schlicht und nüchtern.
Im Bereich des obersten Geschosses und der Treppenhäuser betonten Gesimse die
horizontale Ausrichtung, im Kontrast dazu stünden die dreiecksförmigen Erker an
den Südostseiten sowie die durch versetzte Fenster hervorgehobenen
Treppenhäuser. Diese Verschränkung horizontaler und vertikaler
Gestaltungselemente entsprächen der Moderne. Hervorgehoben wird die Verbindung
expressionistischer Ausdrucksformen (Fassadenmalereien, abgerundete Türstürze
im Hof) mit einer modernen Bauauffassung entsprechenden Ausrichtung nach der
Sonnenseite statt überall zur "repräsentativen Strassenseite" (a. a. O. S. 20 ff.). 

Die Wandmalereien im Bereich der Erker und Eingänge seien
ein zeittypisches Gestaltungsmerkmal der Baugenossenschaften. Die
aufgegriffenen Themen der Verhäuslichung der Arbeiterschaft und der
ländlich-bäuerlichen Idylle sowie der Tugenden der Arbeitsfreude, des
Familiensinns, der Frömmigkeit und der Vaterlandsliebe stünden in der Tradition
der Philanthropen und gehörten motivisch zum Standardrepertoire und Selbstverständnis
der Baugenossenschaften. Die der Gegenständlichkeit verpflichteten
Fassadenbilder seien in ihrer stilisierten Darstellung, ohne illusionistische
Raumtiefe und ohne Wiedergabe von Licht und Schatten, von einer sachlichen
Ästhetik und mit Hartungs Malereien an den Genossenschaft-D-Siedlungen Sihlfeld
und Neugasse vergleichbar. Das Bildprogramm zeuge von der Sehnsucht nach einer
von Klassengegensätzen befreiten Gesellschaft, deren gemeinschaftliche Idee des
genossenschaftlichen Wohnens mit dem Ideal der bürgerlichen Familie vereint
werde und als verklärendes Gegenbild zur sozialen Ordnung im Kapitalismus
wirken solle (a. a. O. S. 22 f.). 

Zu Person und Werk des Architekten Otto Streicher hält das
Gutachten fest, dass er für die Mitbeteiligte mehrere genossenschaftliche
Wohnkolonien entworfen hat und mit 882 Woh­nungen zu den von ihr am
meisten beauftragten Architekten gehört. Seine ersten Genossenschaftssiedlungen
seien noch an den Heimatstil angelehnt gewesen, seine erste aufgebrochene
Hofrandbebauung habe er 1926/27 bei der inventarisierten Wohnkolonie
Ottostrasse realisiert. Bei der 1927/28 erstellten und 2012 unter Schutz
gestellten Wohnkolonie Sihlfeld I/II habe er erstmals dreiecksförmige
bemalte Erker eingesetzt, wie dann auch 1928/29 an der Neugasse/Ackerstrasse
und 1930 vorliegend. Als Geschäftshäuser werden das Warenhaus EPA an der
Sihlporte (1929) und das Geschäftshaus Zentrum an der Bahnhofstrasse (1928–30)
erwähnt (a. a. O. S. 24).

Zusammenfassend hält das Gutachten fest, dass die Siedlung Kanzleistrasse
sowohl städtebaulich als auch baukünstlerisch von grosser Bedeutung sei. Weiter
sei sie auch innerhalb des Siedlungsverbundes Sihlfeld von hohem
städtebaulichen Wert. Sie nehme das Blockrandmuster auf der gegenüberliegenden
Seite des Seebahneinschnitts wieder auf, inter­pretiere dieses Thema aber neu,
unter Berücksichtigung der damaligen modernen wohn­hygienischen Vorstellungen
der Ausrichtung und des genossenschaftlichen Elements der geringen Dichte. Sie
sei in orts-, sozial- und architekturgeschichtlicher Hinsicht interessant. Die
Fassadenmalereien zeugten von der damaligen Vorstellung künstlerischen
Bauschmucks. Quartier- und stadtbezogen sei sie ein wichtiger Zeuge ihrer
Entstehungszeit. Sie sei vor allem aufgrund ihrer städtebaulichen Bedeutung als
Teil des Ensembles der drei benachbarten Siedlungen schützenswert und die
Erhaltung der charakteristischen Bauform sei anzustreben. Anzustreben wäre auch
die Erhaltung der Gesamtanlage mit den Fassadenmalereien. Auf der Seite
Seebahnstrasse sollte es keinerlei bauliche Veränderungen geben, bei den
Hoffassaden seien sensible Eingriffe vorstellbar (a. a. O. S. 27).

5.3 Das
gartendenkmalpflegerische Gutachten hält fest, die einfache strukturierende
Geste der Baumsetzungen mit Blutbuchen und Lindenbäumen mache aus dem Hofraum
auch heute noch einen Freiraum von aussergewöhnlicher Qualität und Atmosphäre.
Die durchgrünten und klar eingefriedeten Vorgärten und bepflanzten Hofflächen
der Siedlungen Kanzleistrasse und Seebahn seien als wichtige städtebauliche
Zeitzeugen in ihrer Ausdehnung schutzwürdig, nicht aber die heutige Gestaltung
der Flächen. 

5.4 Der
Beschwerdegegner stützt sich massgeblich auf diese Gutachten und übernahm deren
Wertung, indem er festhielt, dass die Siedlung Kanzleistrasse sowohl
städtebaulich als auch baukünstlerisch von grosser Bedeutung sei. Auch
innerhalb des Siedlungsverbundes Sihlfeld sei sie von hohem städtebaulichem
Wert. 

Die Vorinstanz ging von einer mittleren Schutzwürdigkeit
der Wohnsiedlung inklusive der Aussenräume aus. Demgegenüber hält der
Beschwerdeführer dafür, dass von einer hohen Schutzwürdigkeit auszugehen sei
und ein besonders schutzwürdiges Ortsbild vorliege, das massgeblich von der Siedlung Kanzleistrasse
mitgetragen werde. 

5.5 Entgegen
der Ausfassung des Beschwerdeführers ist die gutachterlich attestierte städtebaulich
und baukünstlerisch grosse Bedeutung nicht per se mit einer hohen
Schutzwürdigkeit gleichzusetzen. Ohne eine erhöhte Bedeutung wäre vorliegend
gar kein Schutzobjekt vorhanden. Was das Ausmass der Schutzwürdigkeit angeht,
ergeben sich aus dem Gutachten verschiedene Aspekte, die nicht auf eine hohe
oder sehr hohe Schutzwürdigkeit schliessen lassen. So wird der Eigenwert
dadurch relativiert, dass es sich nicht um eine singuläre, sondern um eine in
jener Zeit typische Siedlung handelt. Die auffallenden Gestaltungselemente der
Fassadenmalereien und der dreiecksförmigen Erker finden sich auch in anderen
Siedlungen, so insbesondere auch in der im gleichen Quartier liegenden,
renovierten und denkmalgeschützten Siedlung Sihlfeld I/II. Innerhalb
des erhaltenen reichen Werks des Architekten Otto Streicher kommt der Siedlung Kanzleistrasse
keine überdurchschnittliche oder spezielle Bedeutung zu. Die Malereien weisen
keinen herausragenden Wert auf, sondern sind zeittypisch und verbreitet
anzutreffen. Im Vergleich zu den ebenfalls von Wilhelm Hartung geschaffenen
Fassadenmalereien in der Siedlung Sihlfeld I/II sind die vorliegenden
keinesfalls als wertvoller zu betrachten. Damit liegt hinsichtlich des
Eigenwerts keine hohe, sondern lediglich eine mittlere Schutzwürdigkeit vor.

Hinsichtlich des Situationswerts fällt insbesondere die
Ensemblewirkung der drei Wohnsiedlungen in Betracht. Der Beschwerdeführer
erachtet diese als einzigartig. Die drei Siedlungen liegen am Seebahnbogen und folgen
diesem. Die primär die Ensemblewirkung begründenden drei konkaven Fassaden sind
also massgeblich auf diese Lage und Topografie zurückzuführen. Gleiches gilt
für die Ortsbildwirkung. Eine darüber hinausgehende besonders wertvolle
bauliche Ensemblegestaltung ergibt sich weder aus dem Gutachten noch aus dem
Augenschein. Damit durfte die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung von einer nur
mittleren schützenswerten Ensemblewirkung ausgehen. Im Übrigen wird ein
Neubauprojekt insbesondere auf der Seite Seebahnstrasse die Anliegen des
Ortsbildschutzes zu wahren haben.

5.6 Angesichts
des ISOS-Eintrags ist klarerweise von einem schützenswerten Ortsbild
auszugehen. Ebenso klar trägt die Siedlung Kanzlei wegen ihrer Lage und
Grösse erheblich dazu bei. Die Bedeutung des Eintrags mit dem
Erhaltungsziel A erfährt aber im Hinblick auf die Frage der Erhaltung
einer einzelnen Baute oder Baugruppe vorliegend insoweit eine Relativierung,
als die Siedlung im Gebiet Hard, Quartierbereich zwischen Seebahnabschnitt
und Hardau liegt und das gesamte über 256'000 m2 umfassende
Gebiet mit dem Erhaltungsziel A versehen ist. Ebenfalls mit dem
Erhaltungsziel A eingetragen sind das südlich anschliessende Lochergut und
die nordwestlich anschliessende Hardau-Über­bauung. Weiter sind auch die
südlich liegenden Wiediker Teile des Sihlfeldquartiers (ISOS Wiedikon,
Gebiete 1 und 2, zusammen über 275'000 m2) mit dem gleichen
Erhaltungsziel A eingetragen. Zudem sind sich noch weitere Teile Aussersihls
mit dem Erhaltungsziel A eingetragen.

Das vorliegende Gebiet Hard wird beschrieben als
"geschlossene Bebauungsstruktur geprägt durch die in der Diagonale verlaufende
Sihlfeldstrasse, dem ehem. sogenannten Schrägweg; die meisten Strassen mit
Alleen; grosszügige, einheitliche Hofrandbebauungen wie Erismann- und
Bullingerhof; Kindergärten und Spielwiesen in den Höfen, 1920/30er-Jahre;
mehrheitlich erstellt durch die Stadt und Baugenossenschaften, eindrückliche
Beispiele für die städt. Massnahmen gegen die Wohnungsnot der
Zwischenkriegsjahre". Eine besondere Erwähnung oder Bemerkung zur Siedlung Kanzleistrasse
findet sich nicht. 

Aus dem ISOS-Eintrag lässt sich damit nicht auf einen
hohen oder sehr hohen Stellenwert der Siedlung Kanzleistrasse innerhalb
des schützenswerten Ortsbildes schliessen und es ergibt sich auch unter diesem
Aspekt nicht mehr als eine mittlere Schutzwürdigkeit des Objekts.

Zwar hat die Vorinstanz ihre Erwägungen in Zusammenhang
mit dem Ortsbildschutz und dem Situationswert relativ knapp gefasst. Es geht
aber klar hervor, dass sie die städtebauliche Einordnung und insbesondere die
Ensemblewirkung berücksichtigt und erwähnt hat. Eine Verletzung der Begründungs-
oder Prüfungspflicht liegt damit entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers
nicht vor. Wenn die Vorinstanz dem ISOS-Eintrag eine geringere Bedeutung
zumisst und sich dementsprechend dazu nicht ausführlicher äusserte, so betrifft
dies nicht die Begründungspflicht, sondern die Frage nach der richtigen
Rechtsanwendung.

5.7 Das Haupt-
und das gartendenkmalpflegerische Gutachten sowie die weiteren vorliegenden
Akten beschreiben das Schutzobjekt umfassend und erlauben eine fundierte und
vollständig nachvollziehbare Einschätzung von dessen Schutzwürdigkeit. Es ist
nicht ersichtlich, welche zusätzlichen Aspekte sich aus einem Gutachten der
Kantonalen Denkmalpflegekommission noch ergeben sollten, weshalb ein solches
nicht einzuholen ist. Weiter durfte die Vorinstanz im Rahmen ihrer Kognition
zum Schluss gelangen, es liege eine mittlere Schutzwürdigkeit vor, und sie hat
dies auch genügend begründet. 

6.
 

6.1 Der
Beschwerdeführer bringt weiter vor, aufgrund der Grösse der beiden betroffenen
Siedlungen Kanzleistrasse und Seebahn und deren Bedeutung im Siedlungsverbund
und im Quartier liege eine planungsrechtliche Dimension vor, bei welcher das
ISOS nicht nur als einzelnes Interesse zu berücksichtigen sei, sondern als
Folge der Koordinationspflicht als verbindliche planungsrechtliche Grundlage.
So seien im Inventarentlassungsverfahren und beim nachfolgenden Gestaltungsplan
die gleichen Fragen zu beantworten, nämlich die Fragen des Ortsbildschutzes
respektive wie sich der Wegfall der Siedlungen auf das Ortsbild auswirken
würde. 

6.2 Die
Inventarentlassung erfolgt vorliegend nicht bedingungslos, sondern suspensiv
bedingt auf den Zeitpunkt der Baufreigabe eines rechtskräftig bewilligten
Ersatzneubaus. Angesichts des ISOS-Eintrags ist nur ein Ersatzneubau
bewilligungsfähig, der das schützenswerte Ortsbild wahrt. Mit anderen Worten
erfolgt die Inventarentlassung erst und nur, wenn ein Neubauprojekt vorliegt,
dass die vorliegend hohen Anforderungen des Ortsbildschutzes zu erfüllen
vermag. Andernfalls bleibt die bestehende Siedlung inventarisiert. Die durch
den Wegfall der Siedlung Kanzleistrasse entstehende Beeinträchtigung des
Ortsbilds muss in dem Sinn kompensiert werden, dass sich der Ersatzneubau in
das schützenswerte Ortsbild einfügt und dieses gewahrt wird. Damit ist eine
hinreichende Koordination gegeben. 

7.
 

7.1 Dem
öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines Denkmalschutzobjekts mittleren
Schutzgrades stehen verschiedene Interessen gegenüber, die gegeneinander
abzuwägen sind. 

Der Beschwerdeführer rügt dazu, die Vorinstanz habe hier
lediglich die Auffassung der Ausgangsverfügung übernommen und ihr Ermessen
nicht ausgeschöpft. Die Vorinstanz hat die Erwägungen des Beschwerdegegners
umfassend wiedergegeben. Aus ihren Ausführungen ergibt sich, dass sie diesen
vorbehaltlos zustimmt und sie diese übernimmt. Damit hat sie entgegen der
Formulierung in der Einleitung zu Erwägung 8.2, die vom Beschwerdegegner
vorgenommene Interessenabwägung sei vollständig, nachvollziehbar und zudem mit
der notwendigen Dichte begründet, ihre Kognition ausgeschöpft. 

7.2 Die
Siedlung weist unbestrittenermassen eine Lärmproblematik auf. Die
Liegenschaften Seebahnstrasse 193 bis 201 und die Karl Bürki-Strasse 2
liegen in der Empfindlichkeitsstufe III, die übrigen in der Stufe II.
Gemäss dem Lärmgutachten weisen im Bestand 50 von 156 Wohnungen und
124 Räume eine Überschreitung des Immissionsgrenzwerts auf. Für das
Ersatzneubauprojekt betragen diese Werte noch 13 von 210 Wohnungen und
13 Räume. 

Diese Verbesserungen sind massgeblich auf die
Neuausrichtung der Grundrisse zurückzuführen. Die Wohnräume der bestehenden
Bauten entlang der Seebahnstrasse sind grossmehrheitlich auf diese
ausgerichtet. Dies zeigt, dass die Lärmproblematik offensichtlich ohne radikale
Grundrissänderungen nicht behoben werden kann. Der Beschwerdeführer legte denn
auch weder im Rekursverfahren noch vorliegend substanziiert dar, welche
alternativen Sanierungen möglich wären, sodass für die Vorinstanz auch keine
Veranlassung bestand, hier weitere Erwägungen anzustellen. Sie durfte damit
davon ausgehen, dass im Bestand eine Lärmsanierung äusserst schwierig und aufwendig
wäre.

7.3 Bezüglich
der Kosten einer umfassenden Sanierung und eines Neubaus bringt der
Beschwerdeführer vor, er habe vor Vorinstanz verschiedene Punkte gerügt, die
aber nicht behandelt worden seien. So habe er den fehlenden Kostenvergleich
zwischen Neubau und Sanierung, die Nichtberücksichtigung der Planungs-,
Rückbau- und Entsorgungskosten sowie den Umstand, dass die Kosten für das
geplante Neubauprojekt ausdrücklich 7–13 % über dem Benchmark lägen,
vorgebracht. 

Vor der Vorinstanz hat die Mitbeteiligte eine Darstellung
der Kosten und Mieten im Variationenvergleich eingereicht. Bezüglich einer
umfassenden Sanierung stellte sie dabei auf die tiefgreifende Sanierung und
Erweiterung der vergleichbaren Siedlung Sihlfeld I/II ab. Davon ist auch
die Vorinstanz ausgegangen. Es ist nicht ersichtlich, weshalb nicht auf diese
Zahlen hätte abgestellt werden dürfen. Angesichts der vorliegend im Vergleich
zur umfassend renovierten und geschützten Siedlung Sihlfeld erheblich
grösseren Lärmproblematik und der dadurch notwendigen umfassenden
Grundrissänderungen dürfte sogar angenommen werden, dass die Sanierungskosten
vorliegend noch höher lägen. Richtig ist, dass die Vorinstanz auf die anderen
beiden Rügen nicht näher eingegangen ist. Allerdings fallen sowohl bei einer
Sanierung wie auch bei einem Abbruch und Ersatzneubau Planungs-, Rückbau- und
Entsorgungskosten an, sodass sich deren Nichtberücksichtigung nicht massgeblich
auf das Ergebnis des Variantenvergleichs auswirkt. Zudem sind in der
Kalkulation bei der Neubauvariante (nicht aber bei den Sanierungsvarianten)
sehr wohl Abbruch- und Entsorgungskosten angeführt. Dem Umstand, dass das
Siegerprojekt mit Erstellungskosten über dem Benchmark liege, kommt keine
entscheidende Bedeutung zu, handelt es sich doch erst um eine erste Schätzung.
Demgegenüber verwendete die Mitbeteiligte für den Variantenvergleich ihre
aktuellen Neubauprojekte und verfügt damit über eine breite Grundlage. Mithin
erweist sich die Begründung der Vorinstanz als ausreichend.

7.4 Das
Siegerprojekt für den Ersatzneubau sieht 210 Wohnungen anstelle der
bestehenden 156 Wohnungen vor. Da zudem mehr grössere Wohnungen erstellt werden
sollen, wird für etwa 300 Personen zusätzlich Wohnraum geschaffen werden.
Auch wenn in den bestehenden Wohnungen die Belegung noch geringfügig erhöht
werden könnte, ist offensichtlich, dass hier eine erhebliche, im öffentlichen
Interesse liegende Verdichtung erzielt werden kann. 

7.5 Auch wenn
es richtig sein mag, dass ein Abbruch und Neubau ökologisch nicht per se
günstiger ist, ist vorliegend zu beachten, dass bei einer umfassenden Sanierung
mit radikalen Grundrissänderungen viel der ursprünglichen Bausubstanz verlorenginge.
Es ist deshalb nicht rechtsverletzend, gewisse ökologische Vorteile eines
Neubaus mitzuberücksichtigen. 

7.6 Schliesslich
würde auch eine Beschränkung der Inventarentlassung auf die am stärksten
lärmbelasteten Häuser entlang der Seebahnstrasse verbunden mit dem Schutz des
Rests das Ortsbild verändern, da damit die für die Ensemblewirkung wichtige
seebahnseitige bisherige Fassadenabfolge verändert würde. Der im
Spezialinventar formulierten Schutzempfehlung, auf gestalterische Änderungen
zur Seebahnstrasse hin zu verzichten, könnte damit nicht nachgekommen werden. 

7.7 Die Siedlung Sihlfeld I/II
wurde 2012 unter Denkmalschutz gestellt, die Siedlung Otto­strasse
verbleibt im Inventar. Damit sind zwei der von Otto Streicher für die
Mitbeteiligte in der Zwischenkriegszeit realisierten Wohnsiedlungen weiterhin
erhalten. Zudem verbleiben die im Quartier gelegenen Siedlungen Bullingerhof
und Erismannhof inventarisiert. Auch unter diesem Aspekt erweist sich die
Inventarentlassung als verhältnismässig.

7.8 Zusammenfassend
ist festzuhalten, die Unterschutzstellung der Siedlung die Erstellung von
erheblich mehr und insbesondere in umweltrechtlicher Hinsicht stark
verbessertem preiswertem Wohnraum verunmöglichte. Demgegenüber wären die
Wohnungen bei einer umfassenden Sanierung geringfügig teurer und eine
Bereitstellung von mehr Wohnraum wäre kaum möglich. 

Somit durfte die Vorinstanz die sehr grossen Interessen an
einer Neubaumöglichkeit stärker gewichten als das grosse Interesse an der Erhaltung
einer in mittlerem Grad schutzwürdigen Wohnsiedlung. Eine Unterschutzstellung
erweist sich als unverhältnismässig und die verfügte Inventarentlassung als
rechtmässig. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde in diesem Punkt. 

8.
 

8.1 Der
Beschwerdeführer beanstandet schliesslich die von der Vorinstanz festgesetzte
Gerichtsgebühr in der Höhe von Fr. 16'000.-, wovon ihm Fr. 12'000.-
auferlegt worden sind. Dies beachte nicht, dass zwei parallele Rekurs
eingereicht worden waren, und verletze das Kostendeckungsprinzip. 

8.2 Gemäss § 338
PBG legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach
der Schwierigkeit des Falls und nach dem Streitwert oder dem tatsächlichen
Streitinteresse fest. Die Gerichtsgebühr beträgt in der Regel Fr. 500.-
bis Fr. 50'000.-. 

Die Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August
2010 (GebV VGr), die auch für das Baurekursgericht zur Anwendung gelangt (§ 1
Abs. 1 GebV VGr), nennt dieselben Bemessungsfaktoren (§ 2 GebV VGr).
Gemäss § 3 GebV VGr richtet sich die Gerichtsgebühr in Verfahren mit
bestimmbarem Streitwert nach diesem, wobei Abs. 1 eine Tabelle enthält, welche
der Streitwerthöhe, abgestuft in neuen Klassen, einen
"Regel-Gerichtsgebühren-Rahmen" (Marginalie: Grundgebühr) zuordnet.
In Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert beträgt die Gerichtsgebühr gemäss § 3
Abs. 3 GebV VGr in der Regel Fr. 1'000.- bis Fr. 50'000.-.
Gemäss § 4 Abs. 1 GebV VGr kann die Gerichtsgebühr in besonders
aufwendigen Verfahren vor Verwaltungsgericht verdoppelt werden. Wird ohne
materielle Prüfung der Begehren entschieden, kann die Gebühr bis auf einen
Fünftel herabgesetzt werden (§ 4 Abs. 2 GebV VGr). Wird der Entscheid
nicht schriftlich oder nur summarisch begründet, kann die Gebühr bis auf die
Hälfte herabgesetzt werden (§ 4 Abs. 3 GebV VGr). 

Die Behörden verfügen bei der Gebührenbemessung im
Einzelfall über einen weiten Ermessensspielraum (Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 25 mit Hinweisen; vgl. auch
VGr, 26. November 2008, VB.2008.00309, E. 8.1).

8.3 Die
Bestimmung des tatsächlichen Streitinteresses ist in Bausachen regelmässig
schwierig. Dem trägt § 3 Abs. 3 GebV VGr durch den Verzicht auf eine Abs. 1
entsprechende Abstufung Rechnung. Dies ändert aber nichts daran, dass zunächst
das tatsächliche Streitinteresse zu ermitteln und danach die Gerichtsgebühr
festzusetzen ist. Zwar spricht der Wortlaut von § 2 GebV VGr, welche
Bestimmung die für die Bemessung der Gerichtsgebühr massgeblichen Faktoren
nennt, für deren Gleichwertigkeit. Aus § 3 Abs. 1 GebV VGr ergibt
sich jedoch, dass bei Verfahren mit bestimmbarem Streitwert zunächst allein
aufgrund desselben ein Gebührenrahmen zu ermitteln und den übrigen Faktoren in
der Regel nur innerhalb dieses Rahmens Rechnung zu tragen ist. Der Tragweite
eines Entscheids bzw. einer Streitsache kommt mithin zentrale Bedeutung für die
Festsetzung der Gerichtsgebühr zu. Dies muss auch bei den Verfahren ohne
bestimmbaren Streitwert gelten. Ungeachtet der Schwierigkeiten, welche die
Ermittlung des tatsächlichen Streitinteresses mit sich bringen kann, hat die
festgesetzte Gerichtsgebühr dazu in einem angemessenen Verhältnis zu stehen
(VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00624, E. 5.5.2).

8.4 Auch wenn
es vorliegend nur um die Inventarentlassung und nicht um ein Bauvorhaben geht,
ist von einem sehr grossen tatsächlichen Streitinteresse auszugehen.

Unter Berücksichtigung des erheblichen Streitinteresses
ist die Vorinstanz von einer Gerichtsgebühr von Fr. 16'000.- ausgegangen.
Zugunsten des Beschwerdeführers hat sie berücksichtigt, dass eine Fr. 12'000.-
übersteigende Gerichtsgebühr die Ausübung des ideellen Verbandsbeschwerderechts
übermässig erschweren würde und ihm dementsprechend (nebst Zustellkosten von Fr. 150.-)
Gerichtsgebühren nur im Umfang von Fr. 12'000.- auferlegt. Diese Gebühr
wäre grundsätzlich nicht zu beanstanden. Hingegen lässt die Vor­instanz
gänzlich ausser Acht, dass sich im Parallelverfahren betreffend
Inventarentlassung der Siedlung Seebahn praktisch durchwegs die gleichen
Sachverhalts- und Rechtsfragen stellten. So wurden auch die beiden Augenscheine
zusammengelegt und die Entscheide sind inhaltlich praktisch deckungsgleich
ausgefallen. 

Die vorinstanzliche Gerichtsgebühr ist somit in teilweiser
Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und durch das Verwaltungsgericht neu
festzusetzen. Als angemessen für beide Rekursverfahren erscheinen total Fr. 20'000.-
als dem Beschwerdeführer aufzuerlegende Gerichtsgebühren, sodass sich für das vorliegende
Rekursverfahren Gerichtskosten von insgesamt Fr. 10'150.- ergeben. 

Die Parteientschädigung bleibt unverändert bei Fr. 3'000.-.

9.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten trotz seines
marginalen Obsiegens in einem Nebenpunkt dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Er ist zudem zu verpflichten, der
anwaltlich vertretenen privaten Mitbeteiligten eine angemessene
Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
und 3 VRG). Praxisgemäss hat die Gemeinde in der vorliegenden Konstellation, wo
sich private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüberstehen, keinen
Entschädigungsanspruch (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Änderung von Dispositiv-Ziffer II
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 5. Mai 2017 wird die
Gerichtsgebühr auf Fr. 10'000.- festgesetzt und die Rekurskosten von Fr. 10'150.-
werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 

       Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr.8'000.--;     die übrigen Kosten betragen:

Fr.    110.--     Zustellkosten,

Fr. 8'110.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …