# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d9dcd405-a7d9-5b55-bfdd-2ee55109597e
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-15
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 15.05.2024 B 2023/250
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2023-250_2024-05-15.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/250

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 20.06.2024

Entscheiddatum: 15.05.2024

Entscheid Verwaltungsgericht, 15.05.2024
Grundstückgewinnsteuer. Art. 132 Abs. 1 lit. f StG (sGS 811.1), Art. 12 Abs. 3 
lit. e StHG (SR 642.12). Art. 66 StV (sGS 811.11). Streitig war, ob die 
Besteuerung des Grundstückgewinns zufolge Erwerbs einer 
Ersatzliegenschaft aufzuschieben ist. Das Verwaltungsgericht hielt unter 
anderem fest, das vom Beschwerdegegner (kantonales Steueramt) 
angeführte Erfordernis des "Bewohnenkönnens" der Ersatzliegenschaft 
innert der Frist von Art. 66 StV ergebe sich in der von ihm statuierten 
restriktiven Form weder aus Art. 132 Abs. 1 lit. f StG oder Art. 12 Abs. 3 lit. e 
StHG noch aus Art. 66 StV selbst. Verlangt sei vielmehr ausschliesslich eine 
fristgerechte Erlösverwendung zum Erwerb oder zum Bau einer 
selbstgenutzten Ersatzliegenschaft, nicht jedoch eine Fertigstellung des 
Baus und Bewohnbarkeit der Liegenschaft innert der Frist nach Art. 66 
Abs. 1 StV. Konkret habe die Vertragsunterzeichnung und –beurkundung am 
26. Februar 2020 eine - in Art. 66 Abs. 2 StV explizit vorgesehene - definitive 
und rechtlich verbindliche Verwendung des (künftigen) Erlöses der 
Liegenschaft Z.__ für ein noch (mit einem Ersatz-Wohnobjekt) zu 
überbauendes Grundstück in Y.__ im Sinn von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG bzw. 
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG zur Folge gehabt. Das Tatbestandsmerkmal der 
Erlösverwendung im Sinn der vorerwähnten Bestimmungen habe zu seiner 
Erfüllung nicht zugleich auch der Bezugsbereitschaft des 
Stockwerkeigentums innert der Frist von Art. 66 Abs. 1 StV bedurft. Selbst 
wenn die Frist so berechnet würde, als hätte der Beschwerdeführer die 
Liegenschaft in Z.__ bereits im Juli 2017 - d.h. im Zeitpunkt seines Wegzugs 
und der daraus resultierenden Beendigung der dauernden Selbstbewohnung 
und nicht erst drei Jahre später - veräussern können, so wäre die dreijährige 
Wiederbeschaffungsfrist nach Art. 66 Abs. 1 Satz 1 StV mit dem Erwerb der 
Liegenschaft in Y.__ am 26. Februar 2020 gewahrt. Einer Fristerstreckung im 
Sinn von Art. 66 Abs. 1 Satz 2 StV habe es vorliegend somit nicht bedurft. Mit 
Blick auf die geschilderten Gegebenheiten lasse sich der angefochtene 
Entscheid und der ihm zugrundeliegende Einspracheentscheid des 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 2/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Beschwerdegegners nicht aufrechterhalten. (Verwaltungsgericht B 
2023/250). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht 
wurde mit Urteil vom 7. August 2025 gutgeheissen (Verfahren 9C_347/2024)

 

Entscheid vom 15. Mai 2024

Besetzung

Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

A.__,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Cédric-Olivier Jenoure, Bratschi AG, 

Lange Gasse 15, 4002 Basel,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,

Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 3/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.  

A.__ erwarb die Liegenschaft Nr. 0000_, Grundbuch Z.__, am 1. Mai 1992 für CHF 

780'000. Nach dem Erwerb bewohnte er die Liegenschaft bis Juli 2017 selbst und zog 

danach nach Y.__ (act. G 8/6/5). In der Folge stand die Liegenschaft leer, bis A.__ sie 

am 24. Juli 2020 für CHF 1'200'000 an die B.__ AG verkaufte; der Grundbucheintrag 

erfolgte per 6. August 2020 (act. G 8/6/1). In der Steuererklärung für 

Grundstückgewinne vom 21. August 2020 deklarierte A.__ einen steuerbaren 

Grundstückgewinn von CHF 379'758 (Verkaufserlös von CHF 1'200'000 abzüglich 

Anlagekosten [Erwerbspreis CHF 780'000, Nebenkosten CHF 40'242]) und beantragte 

einen Steueraufschub aufgrund des Erwerbs einer Ersatzliegenschaft (act. G 8/6/2). 

Zuvor hatte A.__ mit Kaufvertrag vom 26. Februar 2020 die Liegenschaft C.__-weg 

001_ in Y.__ erworben, wo er seit Fertigstellung des Baus im Jahr 2022 wohnt (act. G 

8/6/4).      

Das kantonale Steueramt St. Gallen veranlagte den Grundstückgewinn aus dem 

Verkauf der Liegenschaft in Z.__ mit Verfügung vom 11. Juli 2022 gemäss der 

Deklaration vom 21. August 2020, liess jedoch den beantragten Steueraufschub nicht 

zu (act. G 8/6/3). Die hiergegen von A.__ erhobene Einsprache (act. G 8/6/6) wies das 

kantonale Steueramt mit Entscheid vom 18. November 2022 ab (act. G 8/6/8). Den 

gegen den Einspracheentscheid erhobenen Rekurs vom 22. Dezember 2022 wies die 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK) mit Entscheid vom 23. 

Oktober 2023 ab (act. G 2).  

B.  

Gegen den Rekursentscheid vom 23.Oktober 2023 erhob A.__ mit Eingabe seines 

Rechtsvertreters vom 29. November 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit 

den Rechtsbegehren, der Entscheid sei aufzuheben und es sei ihm der beantragte 

Steueraufschub zu gewähren. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 

Mehrwertsteuer, zu Lasten des Beschwerdegegners (act. G 1).        

Am 12. Dezember 2023 teilte die Vorinstanz unter Einreichung der Akten den Verzicht 

auf eine Vernehmlassung mit (act. G 7). Mit Vernehmlassung vom 10. Januar 2024 

beantragte der Beschwerdegegner Abweisung der Beschwerde (act. G 10).         

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 4/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Mit Stellungnahme vom 29. Januar 2024 bestätigte der Beschwerdeführer seinen 

Standpunkt (act. G 12).

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Als Steuerpflichtiger, dessen Begehren mit 

dem angefochtenen Entscheid abgewiesen wurden, ist der Beschwerdeführer zur 

Beschwerdeerhebung befugt (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerde gegen den am 27. 

Oktober 2023 versandten Rekursentscheid wurde mit Eingabe vom 29. November 

2023 rechtzeitig erhoben und erfüllt formell und inhaltlich die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 

Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten.

2.

Vorliegend ist die Höhe des in Anwendung von Art. 130 Abs. 1 sowie Art. 134 bis 137 

des Steuergesetzes (sGS 811.1, StG) ermittelten Grundstückgewinns von CHF 379'758 

durch die Akten ausgewiesen und unbestritten geblieben. Streitig ist, ob die 

Besteuerung aufzuschieben ist.

Nach Art. 132 Abs. 1 lit. f StG wird bei der Veräusserung einer dauernd und 

ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder 

Eigentumswohnung) die Besteuerung des Grundstückgewinns aufgeschoben, soweit 

der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten 

Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (vgl. auch die gleichlautende 

Bestimmung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, SR 642.14, StHG).

2.1. 

Selbstnutzung bedeutet, dass die steuerpflichtige Person die Immobilie zu 

Wohnzwecken an ihrem Wohnsitz nutzt. Das Element der Dauerhaftigkeit bedingt eine 

Selbstnutzung der Liegenschaft ohne erhebliche Unterbrechung. Eine kurzfristige 

Fremd- oder Nichtnutzung aufgrund von Unfallfolgen, beruflich bedingtem 

Wohnsitzwechsel oder ähnlichem unterbricht die Dauerhaftigkeit nicht (vgl. Zigerlig/

2.2. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 5/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, V. Rz. 57 f.). Damit das 

Kriterium der Dauerhaftigkeit erfüllt ist, muss sich der Wohnsitz am Schluss der 

Besitzesdauer im veräusserten Grundstück befunden haben. Nicht erforderlich ist 

hingegen, dass das veräusserte Grundstück während der ganzen Besitzesdauer 

ununterbrochen ausschliesslich selbstbewohnt wurde. Es darf sich aber nicht bloss um 

eine gelegentliche oder vorübergehende Bleibe handeln. Mit einer Ersatzbeschaffung 

ist immer ein Wechsel der Wohnstätte verbunden, wobei normalerweise die neue 

Wohnstätte im Ersatzobjekt der alten Wohnstätte im veräusserten Grundstück folgt. 

Ausnahmen im Einzelfall sind so zulässig, z.B. können die beiden Wohnstätten durch 

eine Drittwohnstätte kurz unterbrochen werden, wenn die steuerpflichtige Person ihr 

Eigenheim veräussert, ohne das Ersatzobjekt schon erworben zu haben bzw. dieses 

zwar schon im Eigentum der steuerpflichtigen Person steht, infolge Bau oder Umbau 

aber noch nicht bezogen werden kann (BGer 2C_306/2016 vom 7. März 2017 E. 2.4).

Bezüglich der Interpretation der weiteren Bedingung der Ersatzbeschaffung innert 

angemessener Frist besteht ein weiter Gestaltungsspielraum der Kantone. Die Frist 

beginnt mit dem Tagebucheintrag der Veräusserung und ist in der Regel eingehalten, 

wenn der Tagebucheintrag des Erwerbs des Ersatzgrundstücks innerhalb dieser Frist 

erfolgt (vgl. Hunziker/Seiler in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum 

schweizerischen Steuerrecht, StHG, 4. Aufl. 2022, N 138 zu Art. 12 StHG m.H.).   

Nach Art. 66 der st. gallischen Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) kann der 

Verkaufserlös innert drei Jahren nach Veräusserung zum Erwerb eines 

Ersatzgrundstücks verwendet werden. Die Frist wird erstreckt, wenn die Verzögerung 

durch Umstände bedingt ist, die nicht im Einflussbereich des Steuerpflichtigen liegen 

(Abs. 1). Für solche Umstände ist die steuerpflichtige Person beweisbelastet. Für die 

Gewährung einer längeren Frist hat sie in der Regel ständige Verkaufsbemühungen 

nachzuweisen (Zweifel/Margraf/Hunziker/Oes-terhelt, Schweizerisches 

Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, N 117 zu § 7). Zulässig ist nach Art. 66 Abs. 2 StV 

ferner der Erwerb des Ersatzgrundstücks innerhalb eines Jahres vor der Veräusserung 

des zu ersetzenden Grundstücks.

2.3. 

Vorliegend blieb unbestritten, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft Z.__ von 

1992 bis 2017 dauernd und ausschliesslich selber nutzte. Nach seinen Angaben zog er 

im Juli 2017 von dort nach Y.__. Die Wohnsitzbescheinigung der Stadt Y.__ vom 

8. Juni 2022 vermerkte als Zuzugsdatum (Meldedatum) den 21. Oktober 2017 (act. G 

2.4. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 6/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

8/6/5).   

Im angefochtenen Entscheid leitete die Vorinstanz hieraus ab, seit der Wohnsitznahme 

in Y.__ im Juli 2017 könne nicht mehr von einer dauerhaften und ausschliesslichen 

Eigennutzung der Liegenschaft in Z.__ durch den Beschwerdeführer ausgegangen 

werden. Jedoch müsse eine Liegenschaft nicht zwingend bis zu ihrer Veräusserung 

dem Eigengebrauch dienen (BGE 138 II 105 E. 6.1; BGer 2C_418/2018 vom 20. 

September 2018). Demnach stelle die Tatsache, dass der Beschwerdeführer die 

Liegenschaft vor dem Verkauf verlassen habe, an sich noch kein Hindernis für die 

Gewährung des Steueraufschubs dar. Hinsichtlich der weiteren Frage, innert welcher 

Frist die Reinvestition in die Ersatzliegenschaft zu erfolgen habe, würden beide 

Verfahrensparteien verkennen, dass dabei entscheidend sei, ob die Frist zwischen den 

Selbstnutzungen angemessen sei (BGer 9C_614/2022 vom 20. Januar 2023 E. 4.2 

m.H.). Die Frist werde berechnet, als hätte der Beschwerdeführer die Liegenschaft zum 

Zeitpunkt verkauft, als diese aufgehört habe, seinen Wohnsitz zu bilden (BGE 138 II 

105 E. 6.4). Zu seinen Gunsten sei die längere Frist von drei Jahren heranzuziehen 

(analog Art. 66 Abs. 1 StV), weil es sich nicht um eine Vorausbeschaffung handle. Die 

Frist hätte somit bis Juli 2020 gedauert. Die Ersatzliegenschaft sei erst im Februar 2022 

erworben worden, womit die angemessene Frist von drei Jahren (Art. 66 Abs. 1 StV) 

klar überschritten sei. Zu prüfen sei, ob die Frist erstreckt werden könne, weil die 

Verzögerung durch Umstände bedingt sei, die nicht im Einflussbereich des 

Beschwerdeführers gelegen hätten (Art. 66 Abs. 1 StV). In dem von ihm ins Recht 

gelegten Mäklervertrag im Sinn von Art. 412 ff. des Obligationenrechts (SR 220, OR) sei 

festgehalten, dass dieser mit Unterzeichnung beider Vertragsparteien entstehe (act. G 

8/2/3 Ziffer 10), womit sinngemäss die schriftliche Form vorbehalten worden sei. Auf 

dem eingereichten Dokument würden jedoch die Unterschriften von beiden 

Vertragsparteien fehlen, weshalb der Vertrag nicht gültig zustande gekommen sei. 

Damit seien auch das Verkaufskonzept und das Verkaufsexposé (act. G 8/2/4 f.) 

unbeachtlich, weil sie einen Teil des Mäklervertrags darstellen würden. Weitere 

Hinweise darauf, dass der Beschwerdeführer in der Zeit zwischen Juli 2017 und August 

2020 versucht habe, die Liegenschaft in Z.__ zu verkaufen, lägen nicht vor. Demnach 

seien Verkaufsbemühungen, welche eine Erstreckung der Frist gerechtfertigt hätten, 

nicht nachgewiesen. Es sei anzunehmen, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft 

über einen längeren Zeitraum behalten habe, um von Marktchancen zu profitieren. Der 

Beschwerdegegner habe folglich, wenn auch mit einer unklaren und teilweise 

fehlerhaften Begründung, den Aufschub der Besteuerung zu Recht nicht zugelassen 

(act. G 2 S. 5-7).  

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 7/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Der Beschwerdeführer wendet primär ein, die dreijährige Frist nach Art. 66 Abs. 1 StV 

sei nicht überschritten worden. Im Übrigen liege auch ein Fall vor, in dem die Frist hätte 

verlängert werden können. Die in diesem Zusammenhang getroffene Schlussfolgerung 

der Vorinstanz, der Beschwerdeführer habe nur Marktchancen ausnutzen wollen sowie 

die Annahme, dass der Mäklervertrag nicht gültig sei und ständige 

Verkaufsbemühungen somit nicht belegt seien, seien unrichtig. Die 

Verkaufsbemühungen des Beschwerdeführers bezüglich der Liegenschaft in Z.__ 

hätten im Jahr 2016 begonnen; die Ausschreibung sei im Jahr 2017 und der Verkauf 

der Liegenschaft im Juli 2020 erfolgt. Die Annahmen der Vorinstanz betreffend das 

Nichtzustandekommen des Mäklervertrags und des fehlenden Nachweises von 

Verkaufsbemühungen seien rein theoretischer Natur und könnten vom 

Beschwerdeführer widerlegt werden. Der Mäklervertrag sei am 11. Juni 2018 vom 

Beauftragten und am 8. Juli 2018 vom Beschwerdeführer unterzeichnet worden (act. G 

3/4-6). Auch vor dem effektiven Inkrafttreten des Vertrags gemäss dessen Bestimmung 

in Ziffer 10 habe zwischen den Vertragsparteien der gegenseitige übereinstimmende 

Wille bestanden, im Sinn des Vertrags tätig zu werden; für einen Mäklervertrag seien 

nach Art. 412 Abs. 2 OR die Bestimmungen über den einfachen Auftrag anwendbar, 

weshalb ein solcher auch formfrei geschlossen werden könne. Durch wissentliche 

Duldung oder stillschweigende Genehmigung der Tätigkeit eines Mäklers könne er 

sogar konkludent zustande kommen (BGE 131 III 268). Sollte wider Erwarten der 

Mäklervertrag als nicht zustande gekommen erachtet werden, sei aufgrund der 

nachgewiesenen Mäklertätigkeit von einem mündlich bzw. konkludent geschlossenen 

Mäklervertrag auszugehen. Die Verkaufsbemühungen des Beschwerdeführers 

betreffend die Liegenschaft in Z.__ seien seit seinem Auszug bis zum Verkauf 

durchgehend bzw. ständig vorhanden gewesen. Die Liegenschaft sei mit einem 

Kaufpreis von CHF 1'480'000 ausgeschrieben worden und habe schliesslich für 

CHF 1'200'000 verkauft werden können; es könne nicht behauptet werden, dass der 

Beschwerdeführer von Marktchancen habe profitieren wollen, wenn er einen um 19% 

unter dem inserierten Preis liegenden Verkaufspreis erzielt habe.  Ein früherer Verkauf 

sei hauptsächlich aufgrund des Mangels an Kaufinteressenten gescheitert. Bis zum 

Verkauf der Liegenschaft im Juli 2020 hätten keine ernsthaften Kaufangebote 

vorgelegen (vgl. Mäklerberichte vom 31. Oktober und 27. Dezember 2019; act. G 3/7 

f.).Da dieser Umstand nicht dem Beschwerdeführer angelastet werden könne und es 

sich um eine Verzögerung handle, welche nicht in seinem Einflussbereich gelegen 

habe, sei eine Fristerstreckung möglich.

2.5. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 8/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

So oder anders sei dem Beschwerdeführer der Steueraufschub nach Art. 132 Abs. 1 lit. 

f StG zu gewähren (act. G 1 und G 12).

 2.6. 

Zu klären ist vorab der Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft (Stockwerkeigentum) in 

Y.__ durch den Beschwerdeführer. Während die Vorinstanz im angefochtenen 

Entscheid (act. G 2 S. 6) von einem Erwerb im Februar 2022 ausgeht, stellen 

Beschwerdegegner (act. G 10 S. 2) und Beschwerdeführer (act. G 12) übereinstimmend 

und zutreffend fest, dass die Vertragsunterzeichnung bereits am 26. Februar 2020 

erfolgt ist. Am gleichen Tag wurde der Vertrag auch öffentlich beurkundet (act. G 8/6/4 

S. 19 f.). Die Verkäuferschaft verpflichtete sich im Vertrag, dem Beschwerdeführer die 

(noch zu erstellende) Stockwerkeinheit am 31. März 2022 schlüsselfertig zu übergeben 

(act. G 8/6/4 S. 9). Rund 1/8 des Kaufpreises bzw. CHF 1'000'000 waren vom 

Beschwerdeführer mit der Vertragsbeurkundung und der Rest vor Besitzesantritt bzw. 

nach der Abnahme zu leisten (act. G 8/6/4 S. 7). Der Beschwerdegegner stellt sich 

diesbezüglich auf den Standpunkt, dass eine grundstückgewinnsteuerpflichtige Person 

den Erwerb eines Neubaus als Ersatzobjekt rechtzeitig in die Wege zu leiten habe, so 

dass sie das Ersatzobjekt innerhalb der Ersatzbeschaffungsfrist selbst bewohnen 

könne. Dies habe der Beschwerdeführer unterlassen. Er habe somit das Verpassen der 

Ersatzbeschaffungsfrist auch deshalb selbst zu vertreten (act. G 10 S. 2).   

2.6.1. 

Art. 132 Abs. 1 lit. f StG und Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG lassen einen Steueraufschub wie 

dargelegt zu, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau 

einer selbst genutzten Ersatz-Wohnliegenschaft verwendet wird. Das Kriterium der 

angemessenen Frist wird durch Art. 66 StV konkretisiert und umschrieben. Art. 66 Abs. 

1 StV statuiert hierbei die Verwendung eines aus dem Verkauf der bisherigen 

Wohnliegenschaft realisierten Erlöses innert drei Jahren, wobei Abs. 2 auch die 

"Vorausverwendung" eines erst in Zukunft (innert eines Jahres) anfallenden Erlöses der 

bisherigen Wohnliegenschaft für den Kauf einer Ersatzliegenschaft zulässt. Das vom 

Beschwerdegegner angeführte Erfordernis des "Bewohnenkönnens" der 

Ersatzliegenschaft (act. G 10 S. 2) innert der Frist von Art. 66 StV ergibt sich in der von 

ihm vertretenen restriktiven Form weder aus dem Wortlaut von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG 

oder Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG noch aus demjenigen Art. 66 StV. Auch mit Blick auf den 

2.6.2. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 9/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Zweck von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG und Art. 66 StV besteht kein Grund für die vom 

Beschwerdegegner vertretene restriktive Auslegung; entscheidend ist insoweit, dass 

der Erlös nicht zu Spekulationszwecken verwendet wird (vgl. BGer 2C_569/2016 vom 

10. Februar 2017 E. 3.1), was ausgeschlossen ist, wenn die Mittel in eine (erst noch zu 

bauende bzw. im Bau befindliche) in Zukunft selbst zu nutzende Liegenschaft 

reinvestiert und insofern gebunden sind. Verlangt ist damit lediglich eine fristgerechte 

Erlösverwendung zum Erwerb oder zum Bau einer selbstgenutzten Ersatzliegenschaft 

(vgl. zu letzterem Zweifel/Margraf/Hunziker/Oesterhelt, a.a.O., N 110 zu § 7 m.H.), nicht

jedoch eine Fertigstellung des Baus und Bewohnbarkeit der Liegenschaft innert der 

Frist nach Art. 66 Abs. 1 StV; ein Vorbehalt ist insoweit lediglich anzubringen, wenn der 

Bau der selbstzunutzenden Ersatzliegenschaft übermässig lange andauern würde.   

Im konkreten Fall hatte die Vertragsunterzeichnung und -beurkundung am 26. Februar 

2020 eine ‒ in Art. 66 Abs. 2 StV explizit vorgesehene ‒ definitive und rechtlich 
verbindliche Verwendung des (künftigen) Erlöses der Liegenschaft Z.__ für ein noch 

(mit einem Ersatz-Wohnobjekt) zu überbauendes Grundstück in Y.__ im Sinn von Art. 

132 Abs. 1 lit. f StG bzw. Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG zur Folge. Das Tatbestandsmerkmal 

der Erlösverwendung im Sinn der vorerwähnten Bestimmungen bedurfte zu seiner 

Erfüllung nicht zugleich auch der Bezugsbereitschaft des Stockwerkeigentums innert 

der Frist von Art. 66 Abs. 1 StV. Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass 

zwischen Vertragsunterzeichnung bzw. -beurkundung (26. Februar 2020) und 

Selbstnutzung (seit 2022) nicht übermässig viel Zeit verging.

Der Beschwerdegegner hält dem Beschwerdeführer entgegen, dass er für die 

Liegenschaft Z.__ einen "Liebhaberpreis" verlangt habe, weshalb er (innert nützlicher 

Frist) keinen Käufer gefunden habe. Die lange Haltedauer lasse darauf schliessen, dass 

das "Ausnützen von Marktchancen" ‒ d.h. das Abwarten eines besseren Preises ‒ im 
Vordergrund gestanden habe (act. G 10 S. 2). Hierzu ist folgendes festzuhalten: Selbst 

wenn vorliegend die Frist so berechnet würde, als hätte der Beschwerdeführer die 

Liegenschaft in Z.__ bereits im Juli 2017 ‒ d.h. im Zeitpunkt seines Wegzugs und der 
daraus resultierenden Beendigung der dauernden Selbstbewohnung und nicht erst drei 

Jahre später ‒ veräussern können (vgl. dazu die ähnlich lautende Hypothese in BGE 
138 II 105 E. 6.4), so wäre die dreijährige Wiederbeschaffungsfrist nach Art. 66 Abs. 1 

Satz 1 StV mit dem Erwerb der Liegenschaft in Zug am 26. Februar 2020 gewahrt. 

Einer Fristerstreckung im Sinn von Art. 66 Abs. 1 Satz 2 StV bedurfte es vorliegend 

2.6.3. 

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 10/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

3.  

3.1.     

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). 

Eine Entscheidgebühr von CHF 4'000 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Auf die Erhebung der Kosten ist nicht zu 

verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). Dem Beschwerdeführer ist der von ihm geleistete 

Kostenvorschuss von CHF 4'000 zurückzuerstatten.      

Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von CHF 1'500 gehen ebenfalls zu Lasten 

des Beschwerdegegners. Die Vorinstanz ist anzuweisen, dem Beschwerdeführer den 

von ihm für jenes Verfahren geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1'500 

zurückzuerstatten.

3.2.

Eine ausseramtliche Entschädigung ist dem Beschwerdegegner und der Vorinstanz 

nicht zuzusprechen (Art. 98  VRP). Hingegen hat der Beschwerdeführer Anspruch auf 

Entschädigung der ausseramtlichen Kosten des Rekurs- und des 

Beschwerdeverfahrens durch den Staat, d.h. den Beschwerdegegner (Art. 98  VRP). 

Ohne Kostennote wird die Entschädigung ermessensweise festgesetzt (sachgemässe 

somit nicht; auf die diesbezüglichen Ausführungen der Verfahrensbeteiligten (act. G 1, 

act. G 10 S. 1, act. G 12 S. 2) ist dementsprechend nicht weiter einzugehen.

Mit Blick auf die geschilderten Gegebenheiten lassen sich der angefochtene 

Rekursentscheid der Vorinstanz sowie der ihm zugrundeliegende Einspracheentscheid 

und die Ausgangsverfügung des Beschwerdegegners nicht aufrechterhalten. Der 

Grundstückgewinnsteueraufschub kann dem Beschwerdeführer gestützt auf die in den 

erwähnten Entscheiden und die vom Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren 

angeführten Gegebenheiten nicht verweigert werden. Entsprechend ist die Beschwerde 

unter Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids vom 23. Oktober 2023, des 

Einspracheentscheids vom 18. November 2022 sowie der Ausgangsverfügung vom 11. 

Juli 2022 gutzuheissen und die Sache zur Neuveranlagung der 

Grundstückgewinnsteuer unter Berücksichtigung des Steueraufschubs an den 

Beschwerdegegner zurückzuweisen.

2.6.4. 

bis

bis

© Kanton St.Gallen 2026 Seite 11/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Anwendung von Art. 6 und 19 der Honorarordnung, sGS 963.75, HonO). Angemessen 

erscheinen CHF 4'000 (Art. 22 Abs. 1 lit. b HonO), zuzüglich Barauslagen von CHF 160 

(4%) und Mehrwertsteuererstattung (Art. 29 HonO).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird unter Aufhebung des Rekursentscheids vom 23. Oktober 2023, 

des Einspracheentscheids vom 18. November 2022 sowie der Ausgangsverfügung 

vom 11. Juli 2022 gutgeheissen und die Sache zur Neuveranlagung der 

Grundstückgewinnsteuer unter Berücksichtigung des Steueraufschubs an den 

Beschwerdegegner zurückgewiesen.

2.

Der Beschwerdegegner (Staat) trägt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

von CHF 4'000. Dem Beschwerdeführer wird der von ihm geleistete Kostenvorschuss 

von CHF 4'000 zurückerstattet.

3.

Der Beschwerdegegner (Staat) trägt die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen 

Rekursverfahrens von CHF 1'500. Die Vorinstanz wird angewiesen, dem 

Beschwerdeführer den von ihm für jenes Verfahren geleisteten Kostenvorschuss von 

CHF 1'500 zurückzuerstatten.

4.

Der Beschwerdegegner (Staat) entschädigt den Beschwerdeführer für das Rekurs- und 

das Beschwerdeverfahren ausseramtlich mit CHF 4'000 zuzüglich Barauslagen von 

CHF 160 und Mehrwertsteuererstattung.

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsgericht, 15.05.2024
	Grundstückgewinnsteuer. Art. 132 Abs. 1 lit. f StG (sGS 811.1), Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG (SR 642.12). Art. 66 StV (sGS 811.11). Streitig war, ob die Besteuerung des Grundstückgewinns zufolge Erwerbs einer Ersatzliegenschaft aufzuschieben ist. Das Verwaltungsgericht hielt unter anderem fest, das vom Beschwerdegegner (kantonales Steueramt) angeführte Erfordernis des "Bewohnenkönnens" der Ersatzliegenschaft innert der Frist von Art. 66 StV ergebe sich in der von ihm statuierten restriktiven Form weder aus Art. 132 Abs. 1 lit. f StG oder Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG noch aus Art. 66 StV selbst. Verlangt sei vielmehr ausschliesslich eine fristgerechte Erlösverwendung zum Erwerb oder zum Bau einer selbstgenutzten Ersatzliegenschaft, nicht jedoch eine Fertigstellung des Baus und Bewohnbarkeit der Liegenschaft innert der Frist nach Art. 66 Abs. 1 StV. Konkret habe die Vertragsunterzeichnung und –beurkundung am 26. Februar 2020 eine - in Art. 66 Abs. 2 StV explizit vorgesehene - definitive und rechtlich verbindliche Verwendung des (künftigen) Erlöses der Liegenschaft Z.__ für ein noch (mit einem Ersatz-Wohnobjekt) zu überbauendes Grundstück in Y.__ im Sinn von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG bzw. Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG zur Folge gehabt. Das Tatbestandsmerkmal der Erlösverwendung im Sinn der vorerwähnten Bestimmungen habe zu seiner Erfüllung nicht zugleich auch der Bezugsbereitschaft des Stockwerkeigentums innert der Frist von Art. 66 Abs. 1 StV bedurft. Selbst wenn die Frist so berechnet würde, als hätte der Beschwerdeführer die Liegenschaft in Z.__ bereits im Juli 2017 - d.h. im Zeitpunkt seines Wegzugs und der daraus resultierenden Beendigung der dauernden Selbstbewohnung und nicht erst drei Jahre später - veräussern können, so wäre die dreijährige Wiederbeschaffungsfrist nach Art. 66 Abs. 1 Satz 1 StV mit dem Erwerb der Liegenschaft in Y.__ am 26. Februar 2020 gewahrt. Einer Fristerstreckung im Sinn von Art. 66 Abs. 1 Satz 2 StV habe es vorliegend somit nicht bedurft. Mit Blick auf die geschilderten Gegebenheiten lasse sich der angefochtene Entscheid und der ihm zugrundeliegende Einspracheentscheid des

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Beschwerdegegners nicht aufrechterhalten. (Verwaltungsgericht B 2023/250). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 7. August 2025 gutgeheissen (Verfahren 9C_347/2024)

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2026-01-28T05:21:23+0100
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen