# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 84b21bbd-c9fe-586b-a5e9-22071c4bf257
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 12.03.2015 A 2014 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2014-8_2015-03-12.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

A 14 8

4. Kammer 

bestehend aus

Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher 

und Präsident Meisser, Aktuar ad hoc Decurtins

URTEIL
vom 19. August 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, 

Beschwerdeführerin

gegen 

Gemeinde Y._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,

Beschwerdegegnerin

betreffend Anschlussgebühren Wasser und Kanalisation

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1. Das B._____ gehört der A._____ in X._____ und wurde zwischen 2005 

und 2007 einer umfassenden Renovation unterzogen. Gestützt auf die in 

der entsprechenden Baueingabe geschätzten Investitionen von 

Fr. 19‘300‘000.-- stellte die Gemeinde Y._____ (nachfolgend Gemeinde) 

provisorische Anschlussgebühren für Wasser und Kanalisation in Rech-

nung, welche von der A._____ bezahlt wurden. Nach Abschluss der Er-

neuerungsarbeiten wurde die Liegenschaft B._____ durch den kantonalen 

Schätzungsbezirk 5 am 21. Januar 2009 neu geschätzt. Diese Schätzung 

ergab einen Gesamtneubauwert von Fr. 83‘952‘000.-- und damit einen 

Wertzuwachs in Höhe von Fr. 42‘627‘062.07. Nach Abzug der bereits 

provisorisch abgerechneten Investitionen von Fr. 19‘300‘000.-- errechnete 

sich daraus ein noch zu belastender Mehrwert von Fr. 23‘327‘062.07. Ge-

stützt darauf stellte die Gemeinde der A._____ am 19. April 2013 die noch 

ausstehenden Anschlussgebühren für Wasser und Kanalisation im Um-

fang von Fr. 489‘868.30 in Rechnung. In einem erläuternden Schreiben 

vom 15. Mai 2012 (recte: 2013) legte die Gemeinde dar, dass sich der 

Bemessungswert für die Gebühren aus der Differenz zwischen dem 

aufindexierten Wert vor dem Umbau (Schätzung von 1998) und dem Wert 

nach dem Umbau (Schätzung von 2009) ergebe.

2. Nach diversen Einwänden seitens der A._____ teilte die Gemeinde dieser 

mit Schreiben vom 24. Juli 2013 mit, dass sie – unter teilweiser Korrektur 

der Indexierung, neuer Abgrenzung zwischen Gebäude- und Mobiliarver-

sicherung und teilweiser Korrektur des m3-Satzes des umbauten Raumes 

– bereit sei, die Gebührenrechnung auf Fr. 426‘703.40 zu reduzieren.

3. Am 5. August 2013 überwies die A._____ der Gemeinde den Betrag von 

Fr. 350‘000.-- für die Anschlussgebühren Wasser und Kanalisation, wobei 

sie jedoch zum Ausdruck brachte, dass sie mit dem in Aussicht gestellten 

Entscheid nicht einverstanden sei. Daraufhin erliess der Gemeindevor-

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stand am 3. September 2013 den definitiven Entscheid betreffend die An-

schlussgebühren Wasser und Kanalisation, wobei im entsprechenden Sit-

zungsprotokoll festgehalten wurde, „dass mit der à-Konto-Zahlung von 

CHF 350‘000.-- inkl. MWST die Anschlussgebühren abgegolten“ seien 

und dass keine weiteren Gebühren fällig würden. Entsprechend wurde 

der A._____ am 9. September 2013 – unter Beilage der definitiven Ab-

rechnung der Anschlussgebühren vom 6. September 2013 – die definitive 

Gebührenrechnung in Höhe von Fr. 350‘000.-- zugestellt, wobei vermerkt 

wurde, dass dieser Betrag am 5. August 2013 bereits bezahlt worden sei.

4. Gegen diese definitive Gebührenrechnung erhob die A._____ beim Ge-

meindevorstand am 26. September 2013 Einsprache. Diese wurde mittels 

Verfügung vom 7. Januar 2014 jedoch abgewiesen.

5. Gegen diese abweisende Verfügung des Gemeindevorstandes vom 

7. Januar 2014 erhob die A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 

13. Februar 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden und stellte folgende Rechtsbegehren:
„1. In Aufhebung der angefochtenen Verfügung (Entscheid) der Gemeinde Y._____ 

vom 7./9. Januar 2014 sei festzustellen, dass sich der Mehrwert nach Abzug der ap-
proximativen Baukosten gemäss Rechnung vom 6. September 2013 auf 
CHF 12‘662‘238.-- beläuft und die Anschlussgebühr für Abwasser (Kanalisation) 
CHF 136‘751.75 inkl. MWSt und für das Wasser CHF 129‘787.55 inkl. MWSt, total 
somit CHF 266‘539.30 inkl. MWSt beträgt und dass die Beschwerdegegnerin der 
Beschwerdeführerin CHF 83‘461.-- zu erstatten hat.

2. Eventuell sei die angefochtene Verfügung aufzuheben und die Sache zur Neuveran-
lagung an die Gemeinde zurückzuweisen.“

Begründend führte die Beschwerdeführerin aus, dass zur Erfassung der 

effektiv wertvermehrenden Investitionen auf das Schätzungsblatt des kan-

tonalen Schätzungsbezirks 5 vom 5. Februar 2014 verwiesen werden 

könne, wonach die Korrektur des Kubikmeterpreises um Fr. 90.-- pro m3 

bei 55‘169 m3 umbauten Raumes den Betrag von CHF 4‘965‘210.-- erge-

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be. Da sich die Grundlagen für die Schätzung inzwischen geändert hät-

ten, sei es nachvollziehbar, dass die Schätzung von 1998 nicht angefoch-

ten worden sei. Die vom Schätzungsbezirk allgemein bei grossen Gebäu-

dekomplexen gebotene Korrektur werde von der Beschwerdebeklagten 

generell auch anerkannt und dürfe nicht einfach „ex aequo et bono“ nur 

teilweise berücksichtigt werden. Sollte die durch den Schätzungsbezirk 

berechnete Berichtigung des Neuwerts um Fr. 4‘965‘210.-- nicht voll 

berücksichtigt werden, sei beim zuständigen Schätzungsbezirk ein ent-

sprechender Erläuterungsbericht über die Berechnung der effektiven 

wertvermehrenden Investitionen gemäss Schätzungsbeiblatt einzuholen. 

In Bezug auf die Indexierung des Versicherungswertes führte die Be-

schwerdeführerin aus, die Gemeinde habe den baulichen Mehrwert aus 

der Differenz zwischen dem bis Baubeginn aufindexierten Versiche-

rungswert des Gebäudes gemäss alter Schätzung aus dem Jahre 1998 

und dem nach dem Umbau ermittelten Schätzwert von 2009 errechnet. 

Wie sie bereits in ihrer Einsprache vom 26. September 2013 gerügt habe, 

sei es falsch, wenn für die Berechnung der Differenz zwei unterschiedli-

che Zeitpunkte resp. Indexstände zur Anwendung gelangen würden. Um 

die Differenz zwischen den beiden Schätzungswerten zu erfassen, müsse 

immer auf das gleiche Jahr aufindexiert werden. Daran ändere auch VGU 

A 05 1 nichts, da in Erwägung 2c einzig festgehalten werde, dass der 

Neuwert anhand des Baukostenindexes aufindexiert werden müsse, nicht 

jedoch, dass dabei auf zwei verschiedene Zeitpunkte abzustellen sei. 

Aufgrund der auf Seite 6 der Beschwerdeschrift vorgenommenen Berech-

nung ergäben sich die neu beantragten Gebührenbeträge von total Fr. 

266‘539.30 (Fr. 129‘787.55 für Wasser und Fr. 136‘751.75 für Kanalisati-

on), woraus angesichts der bereits geleisteten Fr. 350‘000.-- ein Rücker-

stattungsanspruch ihrerseits von Fr. 83‘461.-- resultiere.

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6. In ihrer Vernehmlassung vom 27. Februar 2014 beantragte die Gemeinde 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Be-

schwerde, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Zunächst 

stellte sie das Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin an der rich-

terlichen Beurteilung der vorliegenden Streitsache in Frage. Nachdem 

diese am 5. August 2013 – und damit im Verlaufe des Rechnungsverfah-

rens und noch vor dem Erlass der definitiven Rechnungsverfügung – den 

Betrag von Fr. 350‘000.-- überwiesen habe, obwohl zu jenem Zeitpunkt 

noch eine offene Gebührenrechnung in Höhe von Fr. 489‘968.30 im 

Raum gestanden habe, habe die Gemeinde zu Recht annehmen dürfen, 

dass die Beschwerdeführerin mindestens den geleisteten Betrag aner-

kenne. Dies habe die Gemeinde schliesslich denn auch dazu bewogen, in 

ihrer definitiven Abrechnung vom 6. September 2013 genau diesen Be-

trag als Anschlussgebühr festzulegen. Im Lichte dieser Begebenheiten 

erweise sich die nachträgliche Anfechtung der Veranlagungsverfügung 

als höchst widersprüchlich, treuwidrig und rechtsmissbräuchlich, weshalb 

auf die Beschwerde nicht einzutreten sei. In Bezug auf die von der Be-

schwerdeführerin beantragte Korrektur des Kubikmeterpreises führte die 

Beschwerdegegnerin aus, dass diese Argumentation unhaltbar sei; die 

Schätzung 1998 sei nie angefochten worden und somit für beide Parteien 

verbindlich. Zudem sei die alte Schätzung für die vorliegende Berechnung 

gerade aufindexiert worden, womit der allgemeinen Bauteuerung an sich 

schon genügend Rechnung getragen werde. Die von ihr zusätzlich ge-

währte Korrektur von Fr. 3‘692‘130.-- (resp. Fr. 67.--/m3) habe folglich ein 

grosses Entgegenkommen ihrerseits dargestellt und es bestehe für das 

Gericht überhaupt kein Anlass und keine Rechtfertigung, diesen Betrag 

weiter zu reduzieren. Bezüglich der Berücksichtigung von zwei verschie-

denen Zeitpunkten für die nachträglichen Aufindexierungen verwies die 

Beschwerdegegnerin auf die Art. 38 Abs. 2 WVG und Art. 32 Abs. 2 ABG 

resp. deren Fälligkeitsregeln in Art. 39c Abs. 1 WVG und Art. 32c Abs. 1 

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ABG und führte aus, dass schon aus Gründen der Logik klar sei, dass 

sich die Wertsteigerung eines Objekts infolge baulicher Veränderungen 

aus der Differenz zwischen dem Neuwert der Liegenschaft vor dem Um-

bau und jenem nach dem Umbau errechne. Dies gelte auch dann, wenn 

die Bauarbeiten wie im vorliegenden Fall etwas länger gedauert hätten. 

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus VGU A 05 1.

7. In ihrer Replik vom 1. April 2014 ergänzte die Beschwerdeführerin noch, 

dass ihre Akontozahlung über Fr. 350‘000.-- angesichts des tatsächlichen 

Ablaufs der Geschehnisse weder als Anerkennung noch als Abschluss 

des laufenden Rechnungsverfahrens habe betrachtet werden können. 

Gleichzeitig mit der Ermittlung des Mehrwerts der Investition in den Bau 

sei auch die Korrektur des m3-Preises erfolgt, welche als „technische Kor-

rektur“ seitens der Schätzungsbehörde per 2009 zu betrachten sei. Daher 

sei der ganze Betrag von Fr. 4‘965‘210.-- zum indexierten Wert der alten 

Schätzung hinzuzurechnen, wie dies auch beim Mehrwert aufgrund der 

Abgrenzung zwischen Gebäude und Mobiliar geschehen sei. Wenn dies 

seitens der Beschwerdegegnerin nicht akzeptiert werde, sei beim zustän-

digen Schätzungsbezirk diesbezüglich ein Erklärungsbericht einzuholen. 

Überdies sei die Argumentation der Gemeinde, die gesetzliche Regelung 

über die Anschlussgebühren schreibe für die Ermittlung der Wertdifferenz 

die Verwendung von zwei unterschiedlichen Zeitpunkten vor, per se wi-

dersprüchlich und unhaltbar. Zudem habe die Fälligkeit einer Forderung 

nichts mit der Veranlagung und den damit im Zusammenhang stehenden 

Zeitpunkten zu tun. Fällig werde eine Forderung nämlich erst, wenn sie 

veranlagt sei. Damit würden sich ihre Berechnungen auf Seite 5 der Re-

plik als korrekt und mit jenen auf Seite 6 ihrer Beschwerdeschrift überein-

stimmend erweisen.

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8. In ihrer Duplik vom 22. April 2014 fügte die Gemeinde noch an, dass sie 

der Beschwerdeführerin mit der Reduktion der Gebühren auf den einbe-

zahlten Betrag von Fr. 350‘000.-- sehr weit entgegengekommen sei, so-

dass ihre Annahme einer Anerkennung völlig berechtigt gewesen sei. Zu-

dem habe sie einerseits die Anpassung des m3-Preises weitgehend ak-

zeptiert und gleichzeitig auch noch die Bauteuerung auf die gesetzlich 

vorgeschriebenen zwei Zeitpunkte des Baubeginnes und des Bauab-

schlusses gewährt. Weitere Korrekturen und Reduktionen seien deshalb 

nicht mehr angebracht.

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie in der ange-

fochtenen Verfügung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-

wägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet die Ver-

fügung der Beschwerdegegnerin vom 7. Januar 2014 respektive die die-

ser zugrunde liegende definitive Abrechnung der Anschlussgebühren für 

Wasser und Kanalisation vom 6. September 2013. Streitig und zu prüfen 

ist nachfolgend, ob die Beschwerdegegnerin die in Frage stehenden An-

schlussgebühren zu Recht in Rechnung gestellt hat.

2. Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Vernehmlassung, dass auf die 

vorliegende Beschwerde mangels Rechtsschutzinteresse gar nicht erst 

einzutreten sei. Durch die Überweisung des Betrages von Fr. 350‘000.-- 

am 5. August 2013 habe die Beschwerdeführerin zum Ausdruck gebracht, 

dass sie eine Gebührenpflicht in mindestens dieser Höhe anerkenne, 

weshalb die nachträgliche Anfechtung der definitiven Veranlagungsverfü-

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gung als treuwidrig zu qualifizieren sei und deshalb keinen Rechtsschutz 

verdiene. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin in 

ihrem Schreiben vom 24. Juli 2012 (recte 2013, vgl. beschwerdeführeri-

sche Akten [Bf-act.] 16) die bestehende Ausgangslage mittels einer über-

sichtlichen Gegenüberstellung der drei verschiedenen Rechnungsmodelle 

– Modell „Gemeinde“ (mit noch in Rechnung zu stellenden Gebühren von 

Fr. 489‘868.29), Modell „Ihre Berechnung“ (Fr. 251‘007.20) sowie Modell 

„Neuberechnung Bausekretariat“ (Fr. 426‘703.40) – zutreffend dargelegt 

hatte. Mit E-Mail vom 27. Juli 2013 (vgl. Bf-act. 17) bat der Direktor der 

Beschwerdeführerin um eine Aussprache mit dem Gemeindepräsidenten, 

wobei er diesem folgendes mitteilte: „Um nicht den Eindruck zu erwecken, 

dass wir die geschuldeten Gebühren aufschieben möchten und um nicht 

Gefahr zu laufen, dass die Gemeinde Y._____ noch eine Rechnung für 

Verzugszins stellt, werde ich am Montag eine Akontozahlung von 

Fr. 350‘000.-- veranlassen“. Schon aufgrund des klaren Wortlauts dieser 

Nachricht, aber auch angesichts der erwähnten Gegenüberstellung der 

verschiedenen Rechnungsmodelle mit einem klaren Antrag der Be-

schwerdeführerin von Fr. 251‘007.20, ist in der Überweisung des Betra-

ges von Fr. 350‘000.-- keine Anerkennung eines geschuldeten Betrages 

in dieser Höhe zu erblicken. Wenn die Beschwerdegegnerin dies so auf-

gefasst und der Gemeindevorstand den Betrag von Fr. 350‘000.-- „im 

Sinn eines abschliessenden Kompromisses […] als ungefährer Mittelwert 

zwischen der Berechnung der Gemeinde und der Berechnung der 

C._____ AG“ (vgl. Auszug aus dem Protokoll der Gemeindevorstandssit-

zung vom 23. Juli 2013; beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 8 S. 2) 

akzeptiert hatte, durfte sie daraus nicht auf eine Anerkennung seitens der 

Beschwerdeführerin schliessen. Konsequenterweise hätte die Beschwer-

degegnerin denn auch aus diesem Grund bereits auf die Einsprache vom 

26. September 2013 selber nicht eintreten sollen. Mangels ausdrücklicher 

Anerkennung seitens der Beschwerdeführerin besitzt diese sehr wohl ein 

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Rechtsschutzinteresse an der richterlichen Beurteilung der vorliegenden 

Streitsache, weshalb auf die form- und fristgerecht eingereichte Be-

schwerde einzutreten ist.

3. a) Die Anschlussgebühr ist eine öffentlich rechtliche Gegenleistung für die 

Gewährung des Anschlusses an das betreffende öffentliche Leitungsnetz. 

Als solche ist sie eine Benützungsgebühr im Sinne einer Gegenleistung 

des Grundeigentümers dafür, dass er das Recht erhält, die betreffende 

Ver- oder Entsorgungsanlage zu benutzen. Die Anschlussgebühr ist nach 

ihrem Zweck als einmalige Abgabe (taxe unique) konzipiert (vgl. BGE 112 

Ia 260 E.5a). Für den Fall, dass eine angeschlossene Liegenschaft 

nachträglich um- oder ausgebaut wird, kann die Erhebung ergänzender 

Anschlussgebühren vorgesehen werden (vgl. VGU A 04 16 vom 26. April 

2004 E.4). Sowohl die erstmaligen als auch die ergänzenden Anschluss-

gebühren müssen dem Äquivalenzprinzip genügen. Dieses stellt die ge-

bührenrechtliche Ausgestaltung des Verhältnismässigkeitsprinzips und 

des Willkürverbotes dar. Es bestimmt, dass eine Kausalabgabe nicht in 

einem offensichtlichen Missverständlich zum objektiven Wert der Leistung 

stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen halten muss. Der Wert der 

Leistung bemisst sich nach dem Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt, 

oder nach dem Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme im Ver-

hältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden Verwaltungszweigs, 

wobei schematische, auf Wahrscheinlichkeit und Durchschnittserfahrung 

beruhende Massstäbe angelegt werden dürfen. Es ist nicht notwendig, 

dass die Gebühren in jedem Fall genau dem Verwaltungsaufwand ent-

sprechen; sie sollen indessen nach sachlich vertretbaren Kriterien be-

messen sein und nicht Unterscheidungen treffen, für die keine vernünfti-

gen Gründe ersichtlich sind (vgl. BGE 128 I 46 E.4a; 126 I 180 E.3a/bb, je 

mit Hinweisen).

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b) Dass für die Bemessung der einmaligen Wasserversorgungs- und Ab-

wasserbeseitigungsgebühren auf den Gebäudeversicherungswert abge-

stellt werden darf, steht ausser Frage und entspricht einer weit verbreite-

ten Praxis. Dieses Kriterium ist nicht nur leicht zu handhaben, sondern es 

bildet im Allgemeinen auch einen zuverlässigen Massstab zur Ermittlung 

des dem Gebäudeeigentümer aus dem Anschluss erwachsenden Vorteils 

(vgl. HUNGERBÜHLER, Grundsätze des Kausalabgaberechts, in: ZBl Nr. 

104 (2003) S. 505, 524 mit weiteren Hinweisen). Der Gebäudeversiche-

rungswert bringt durch seine Verknüpfung mit den Baukosten in der Regel 

den Verkehrs- und Nutzungswert und insoweit – wenn auch nur schema-

tisch – zugleich das entsprechende Interesse des gebührenpflichtigen Ei-

gentümers am Anschluss der Liegenschaft zum Ausdruck, nach welchem 

sich die Gebühr bemessen soll (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesge-

richts 2P.281/2004 vom 2. März 2005 E.3.2). Dieser Schematismus, der 

letztlich eine genaue Bestimmung des Vorteils des Grundeigentümers 

ausschliesst und ihn eben nur ungefähr zum Ausdruck bringt, ist nicht nur 

bei den einmaligen, sondern auch bei den nachträglichen Anschlussge-

bühren zulässig (vgl. VGU A 05 1 vom 24. Mai 2005 E.2b).

c) Die Beschwerdegegnerin erhebt gestützt auf das Gesetz über die Was-

serversorgung vom 1. Januar 2001 (WVG) und gestützt auf das Gesetz 

über die Abwasserbeseitigung vom 1. Januar 2001 (ABG) – jeweils in 

Verbindung mit einer Tarifverordnung – Wasserversorgungs- und Abwas-

serbeseitigungsgebühren. Die Bemessungsgrundlage ist bei beiden Ge-

bührenarten in etwa dieselbe: Gemäss Art. 39 WVG resp. Art. 32 ABG 

haben Grundeigentümer für Neubauten und bestehende Bauten, die 

erstmals an die Wasserversorgungsanlagen bzw. die Kanalisation der 

Gemeinde angeschlossen werden, eine einmalige Anschlussgebühr zu 

bezahlen. Gemäss den jeweiligen Tarifverordnungen betrug diese An-

schlussgebühr sowohl für die Wasserversorgung wie auch für die Abwas-

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serbeseitigung im Jahre 2009 je 1% vom jeweils gültigen Versicherungs-

wert gemäss amtlicher Schätzung (seit der Gemeindeversammlung vom 

8. Dezember 2009 je 1.5%). Anschlussgebühren werden aber nicht nur 

bei Neubauten erhoben, sondern auch dann, wenn sich durch nachträgli-

che bauliche Vergrösserungen der Versicherungswert gegenüber dem 

früheren Versicherungswert um mindestens Fr. 50‘000.-- erhöht. Diesfalls 

ist für den Mehrwert die Anschlussgebühr nachzuzahlen (vgl. Art. 39 

WVG und Art. 32 ABG).

d) Im vorliegenden Fall ist unter den Parteien strittig geblieben, welches der 

massgebende Zeitpunkt für die Bestimmung der beiden Versicherungs-

werte darstellt, aus welchen sich der für die Festsetzung der nachzuzah-

lenden Anschlussgebühr relevante Mehrwert ergibt. Für Neubauten 

schreiben Art. 39b Abs. 1 WVG bzw. Art. 32b Abs. 1 ABG übereinstim-

mend vor, dass für die Veranlagung der Versicherungswert des ge-

bührenpflichten Bauvorhabens im Zeitpunkt der Abnahme massgebend 

ist. In Absatz 2 derselben Bestimmungen wird für die definitive Veranla-

gung von Nachzahlungen bei nachträglichen baulichen Vergrösserungen 

bestimmt, dass diese nach Eingang der amtlichen Schätzung nach den 

Bestimmungen der Art. 39 WVG bzw. Art. 32 ABG erfolgen. Dieser Ver-

weis bezieht sich offensichtlich auf den zweiten Absatz von Art. 39 WVG 

bzw. Art. 32 ABG, welcher den Fall der nachträglichen baulichen Verän-

derungen regelt: Sobald sich der Versicherungswert nach einer baulichen 

Veränderung gegenüber dem früheren Versicherungswert um mindestens 

Fr. 50‘000.-- erhöht, ist auf diesen Mehrwert die Anschlussgebühr nach-

zuzahlen. Die amtliche Schätzung vom 21. Januar 2009 (vgl. Bf-act. 11c) 

ist auf den 2. Juli 2008 vorgenommen worden, sodass dieser Bewer-

tungszeitpunkt praktisch sowohl mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme nach 

Art. 39b Abs. 1 WVG resp. Art. 32b Abs. 1 ABG (die Bauarbeiten haben 

von 2005 bis 2007 gedauert) als auch mit dem Zeitpunkt der Neuschät-

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zung nach Absatz 2 jener Bestimmungen (die Neuschätzung fand am 

21. Januar 2009 statt) an sich übereinstimmt. Jedenfalls behaupten die 

Parteien diesbezüglich nicht etwas anderes, sodass darauf abgestellt 

werden kann. Uneinig sind sich die Parteien hingegen bezüglich der 

Berücksichtigung des alten Versicherungswerts vor dem Umbau, welcher 

den Ausgangspunkt für die Berechnung des gebührenrelevanten Mehr-

werts darstellt. Genauer gesagt ist umstritten, auf welchen Zeitpunkt der 

Versicherungswert der Schätzung von 1998 zwecks Berücksichtigung der 

seither eingetretenen Erhöhung der Wohnbaukosten aufindexiert werden 

muss: Während die Beschwerdegegnerin den Versicherungswert gemäss 

der Schätzung von 1998 auf den Zeitpunkt des Baubeginns, d.h. auf den 

Beginn des Jahres 2005 aufindexiert, verlangt die Beschwerdeführerin ei-

ne Aufindexierung des Schätzungswertes von 1998 auf den gleichen 

Zeitpunkt wir für die Neuschätzung, mithin auf Anfang des Jahres 2009. 

Das Argument der Beschwerdeführerin, dass der gebührenpflichtige 

Mehrwert nur so ermittelt werden könne, geht fehl. Vielmehr dreht sich 

diese Meinungsverschiedenheit um die Frage, was denn überhaupt der 

gebührenpflichte Mehrwert darstellt, mithin ob der gemäss Art. 39 Abs. 2 

WVG resp. Art. 32 Abs. 2 ABG relevante Mehrwert lediglich den rein in-

vestitionsbedingten oder zusätzlich auch den teuerungsbedingten Mehr-

wert umfasst. Die von der Beschwerdeführerin propagierte Aufindexierung 

beider Schätzwerte auf den Zeitpunkt nach dem Umbau würde bedeuten, 

dass der teuerungsbedingte Mehrwert als nicht gebührenpflichtig zu be-

trachten wäre. Aus der Formulierung der erwähnten Gesetzesbestim-

mungen geht indes nicht hervor, dass dies die Absicht des Gesetzgebers 

gewesen war. Aus der gewählten Formulierung geht vielmehr hervor, 

dass sich „auf diesen Mehrwert“ auf die Differenz zwischen dem neu ge-

schätzten und dem früheren Versicherungswert bezieht und damit sämtli-

che Wertsteigerungen gegenüber dem früheren Versicherungswert zu 

berücksichtigen sind. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern eine andere Inter-

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pretation sachlich angebrachter oder sogar zwingend erforderlich wäre, 

zumal der Beschwerdeführerin immerhin alle Wertsteigerungen bis zum 

Umbaubeginn angerechnet worden sind. Auch wenn sich der in den 

Rechtsschriften zitierte VGU A 05 1 in der Tat nicht explizit zu den mass-

geblichen Zeitpunkten für die Aufindexierung äussert – aus dem Sachver-

halt auf S. 3 geht hervor, dass die Anschlussgebühren in jenem Fall ana-

log dem vorliegendenfalls von der Beschwerdegegnerin postulierten Vor-

gehen in Rechnung gestellt wurden, ohne dass die Parteien oder das 

Verwaltungsgericht dies beanstandet hätten. Aus jenem Urteil vermag die 

Beschwerdeführerin folglich nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Vor die-

sem Hintergrund ist die Berechnung der nachzuzahlenden Anschlussge-

bühren durch die Beschwerdegegnerin rechtmässig erfolgt, weshalb sich 

die Beschwerde in diesem Punkt als unbegründet erweist.

4. Ebenfalls nicht einig sind sich die Parteien bezüglich eines Teils des fest-

gestellten Mehrwerts durch die Korrektur des Kubikmeterpreises durch 

den Schätzungsbezirk im Rahmen der Neuschätzung im Jahre 2009 von 

Fr. 870.-- (Schätzung 1998) auf Fr. 960.-- (Schätzung 2009). Bei einem 

umbauten Raum von 55‘169 m3 ergibt diese Preiskorrektur eine Wertver-

mehrung von Fr. 4‘965‘210.--, welche von der Beschwerdegegnerin indes 

nur teilweise – nämlich im Betrag von Fr. 3‘692‘130.-- – angerechnet wur-

de. Der Grund für die Anpassung des Kubikmeterpreises liegt in der Tat-

sache, dass bei früheren Schätzungen für grössere Objekte die entspre-

chenden Zahlen eher geschätzt und relativ klein angenommen wurden, 

während die neuen diesbezüglichen Vorgaben viel genauer sind und auch 

regelmässig höhere Werte ergeben. Wenn nun eine alte mit einer neuen 

Schätzung verglichen wird, ergeben sich infolgedessen Fehler, welche 

korrekterweise auszumerzen sind und durch die Schätzungsbezirke of-

fenbar mittels Anpassung der alten an die neu berechneten Kubikmeter-

preise auch ausgeglichen werden. Die vorliegende Anpassung ändert 

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nichts an der alten und rechtskräftigen Schätzung aus dem Jahre 1998, 

hätte aber als „technische Korrektur“, wie sie die Beschwerdeführerin tref-

fend umschreibt (vgl. Replik der Beschwerdeführerin S. 4), vorliegend 

vollumfänglich berücksichtigt werden müssen. Insofern erübrigt es sich, 

beim kantonalen Schätzungsbezirk 5 den von der Beschwerdeführerin 

beantragten Erläuterungsbericht einzuholen. Entgegen der Auffassung 

der Beschwerdegegnerin steht ihr in Bezug auf die Berücksichtigung die-

ses korrekturbedingten Mehrwerts kein Ermessen zu. Durch die nur teil-

weise Berücksichtigung dieser Korrektur handelte sie gar widersprüchlich, 

auch wenn sie die teilweise Anrechnung mit Goodwill gegenüber der Be-

schwerdeführerin als geschätzten und für die Gemeinde wichtigen Hotel-

betrieb begründete (vgl. Duplik der Beschwerdegegnerin S. 3). Folglich 

hätte die korrekturbedingte Wertvermehrung in voller Höhe von 

Fr. 4‘965‘210.-- zum indexierten Wert der alten Schätzung hinzugerechnet 

werden müssen, wodurch sich der für die Bemessung der Anschlussge-

bühren massgebende Mehrwert entsprechend verringert hätte. Der zu 

korrigierende Betrag erreicht Fr. 1‘273‘080.-- (Fr. 4‘965‘210.-- abzüglich 

der bereits gewährten Fr. 3‘692‘130.--), weshalb die Beschwerdeführerin 

die auf diesen Betrag entfallenden Gebühren für Wasser (1% inkl. 2.5% 

MWST) von Fr. 13‘049.70 resp. für Abwasser (1% inkl. 8% MWST) von 

Fr. 13‘749.30 zu viel bezahlt hat. Folglich erweist sich die Beschwerde in 

diesem Punkt als begründet und die Beschwerdegegnerin hat der Be-

schwerdeführerin den Betrag von Fr. 26‘799.-- zu erstatten.

5. a) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde bezüglich der 

Berücksichtigung des korrigierten Kubikmeterpreises gutzuheissen, be-

züglich der beanstandeten Indexierung jedoch abzuweisen ist. In Anbe-

tracht des Streitwerts der beiden Begehren hat die Beschwerdeführerin 

folglich zu einem Drittel obsiegt, weshalb die Gerichtskosten in Höhe von 

Fr. 4‘000.-- gemäss Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs-

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rechtspflege (VRG; BR 370.100) zu zwei Dritteln (d.h. Fr. 2‘666.70) zu 

Lasten der Beschwerdeführerin und zu einem Drittel (d.h. Fr. 1‘333.30) zu 

Lasten der Beschwerdegegnerin gehen.

b) Gemäss demselben Verteilungsschlüssel hat die Beschwerdegegnerin 

die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin aussergerichtlich zu ent-

schädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Da der Rechtsvertreter der Beschwerde-

führerin trotz entsprechender Aufforderung keine Kostennote eingereicht 

hat, wird die aussergerichtliche Parteientschädigung nach richterlichem 

Ermessen pauschal auf Fr. 4‘500.-- (inkl. Spesen und MWST) festgesetzt. 

Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin im Umfang ihres 

Unterliegens von einem Drittel folglich mit Fr. 1‘500.-- (inkl. MWST) aus-

sergerichtlich zu entschädigen. Sie selbst erhält keine Parteientschädi-

gung, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat 

(Art. 78 Abs. 2 VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Gemeinde Y._____ 

verpflichtet, der A._____ Fr. 26‘799.-- zurückzuerstatten. Im Übrigen wird 

die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 338.--

zusammen Fr. 4'338.--

gehen zu zwei Dritteln (d.h. Fr. 2'892.--) zu Lasten der A._____ sowie zu 

einem Drittel (d.h. Fr. 1'446.--) zu Lasten der Gemeinde Y._____. Die ent-

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sprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Die Gemeinde Y._____ hat die A._____ aussergerichtlich mit Fr. 1‘500.-- 

(inkl. MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 12. Februar 

2015 gutgeheissen (2C_904/2014).