# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a748a0cd-e4ce-57ef-9272-a4e5c0b7a15a
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-16
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 16.05.2024 C1 21 14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-21-14_2024-05-16.pdf

## Full Text

C1 21 14 

 

 

ARRÊT DU 16 MAI 2024 

 

Cour civile II 

 

Composition : Christian Zuber, président ; Bertrand Dayer et Béatrice Neyroud, juges ; 

Yves Burnier, greffier 

 

en la cause 

 

V _________, (VD), défendeur, demandeur en reconvention et appelant, représenté par 

Maître W _________, avocat à Pully (VD) 

 

contre 

 

X _________, exécuteur testamentaire de la succession de Y _________, demandeur, 

défendeur en reconvention et appelé, représenté par Maître Z _________, avocate à 

Martigny 

 

(vente immobilière et contrat d’entreprise ; garantie pour les défauts) 

 

appel contre le jugement du juge itinérant pour le district de Monthey du 21 décembre 

2020 (MON C1 15 62) 

  

- 2 - 

Procédure 

 

A. 

Le 9 juillet 2010, V _________ a déposé, devant le tribunal du district de Monthey, une 

requête de preuve à futur à l’encontre de Y _________ SA tendant à « l’administration 

immédiate d’une expertise hors procès […] du chalet édifié sur la parcelle xxx1 de la 

commune de A _________ ». 

Le 4 août 2010, V _________ a « étend[u] sa requête de preuve à futur à  

M. Y _________ personnellement ».  

Lors de la séance du 3 septembre 2010, il a « déclar[é] retirer la requête de preuve à 

futur en tant qu’elle est dirigée contre la société Y _________ SA ». 

Par décision du 27 octobre 2010, la juge suppléante du district de Monthey a notamment 

désigné B _________, architecte EPFL à C _________, en qualité d’expert et ordonné 

que les frais d’expertise, avancés par le requérant, suivraient le sort de ceux de la cause 

au fond (MON C2 10 236). 

Le 11 octobre 2013, B _________, a déposé son rapport, daté du même jour. Dans le 

rapport complémentaire du 29 mai 2014, il a répondu aux questions complémentaires 

posées par Y _________. 

B. 

Après s’être vu délivrer, le 26 mars 2015, l’autorisation de procéder par le juge de la 

commune de Monthey, Y _________ a déposé, le 31 mars 2015, devant le tribunal du 

district de Monthey, une demande à l’encontre de V _________, dont les conclusions 

étaient ainsi libellées :  

1. L'action en paiement est admise. 

2. En conséquence, M. V _________ est reconnu le débiteur de M. Y _________ et lui doit immédiat 

paiement du montant de Fr. 180'686.40 avec intérêts à 5% l'an dès le 04 mars 2010. 

3. L'opposition formée par M. V _________ à l'encontre du commandement de payer N° xxx-xxx1 notifié 

en date du 28 août 2014 par l'Office des poursuites du District d'Aigle est définitivement levée. 

4. Une équitable indemnité à titre de dépens et les frais de justice sont mis à la charge de M. V _________. 

- 3 - 

Au terme de la réponse du 29 juin 2015, V _________ a formulé les conclusions 

suivantes : 

Plaise au Tribunal de district de Monthey, sous suite de frais et dépens : 

Principalement 

I.- 

Au bénéfice de la déclaration de compensation, rejeter les conclusions de la Demande du 31 mars 

2015.  

Reconventionnellement 

II.- 

Dire que Y _________ est le débiteur de V _________ et lui doit immédiat paiement d'un montant 

de CHF 1'012'319.80 (un million douze mille trois cent dix-neuf francs et huitante centimes), avec intérêts à 

5% l'an dès le 28 mars 2010. 

III.- 

Ordonner au Préposé de l'Office des poursuites du district d'Aigle d'annuler le commandement de 

payer dans la poursuite n° xxx-xxx1 de l'Office des poursuites du district d'Aigle notifié à V _________ le 28 

août 2014. 

IV.- 

Prononcer la mainlevée définitive de l'opposition d'Y _________ concernant le commandement de 

payer dans la poursuite n° xxx-xxx2 de l'Office des poursuites du district de Monthey notifié à Y _________ 

le 15 septembre 2014. 

Le 1er octobre 2015, Y _________ a répliqué en concluant comme il suit :  

Sur la demande principale 

1. L'action en paiement est admise. 

2. En conséquence, M. V _________ est reconnu le débiteur de M. Y _________ et lui doit immédiat 

paiement du montant de Fr. 180'686.40 avec intérêts à 5% l'an dès le 04 mars 2010. 

3. L'opposition formée par M. V _________ à l'encontre du commandement de payer N° xxx-xxx1 notifié 

en date du 28 août 2014 par l'Office des poursuites du District d'Aigle est définitivement levée. 

Sur la demande reconventionnelle 

1.  La demande du 29 juin 2015 de M. V _________ est intégralement rejetée. 

En tout état de cause  

- 4 - 

1.  Les frais de justice ainsi qu’une équitable indemnité pour les dépens sont mis à la charge de  

M. V _________. 

A l’issue de la duplique du 30 octobre 2015, V _________ a confirmé ses précédentes 

conclusions. 

Les débats d’instruction se sont tenus le 11 décembre 2015. Lors de ceux-ci, la juge de 

district a, sur requête des parties, suspendu la procédure « jusqu’à requête de la partie 

la plus diligente ».  

Le 5 mai 2017, le défendeur principal a requis la reprise de la procédure.  

Par ordonnance de preuves du 9 mai 2017, la juge de district a notamment ordonné 

l’administration d’une expertise qu’elle a confiée, le 7 juin 2017, à D _________, 

architecte SIA à E _________. 

Le 16 novembre 2017, celui-ci a déposé son rapport (daté du 15 novembre 2014) et sa 

« note d’honoraires », d’un montant de 9500 francs. 

Le 16 novembre 2017, V _________ a sollicité la récusation de D _________. 

Par décision du 5 décembre 2017, la juge de district a rejeté cette requête (MON C3 17 

12). Statuant le 18 juillet 2018, le juge de la chambre civile du Tribunal cantonal a rejeté 

le recours formé par V _________ contre cette décision (TCV C3 17 230).  

Le 19 juillet 2018, V _________ a requis de la juge de district qu’elle ordonne « un 

complément d’expertise confié à l’expert D _________, à charge pour lui de s’adjoindre 

les services d’un sous-expert spécialisé […] ou subsidiairement [qu’elle désigne] un 

second expert ». Le 3 septembre 2018, il a sollicité « la mise en œuvre d’une seconde 

expertise ou à tout le moins d’un complément d’expertise ». Le même jour, il a en outre 

requis « que la note d’honoraires de l’expert D _________ du 15 novembre 2017 soit 

réduite de moitié ».  

Par décision du 8 octobre 2018, la juge de district a fixé à 8000 fr., débours et TVA 

compris, la rémunération de l’expert D _________ (MON C3 18 3).  

Le même jour, cette magistrate a ordonné la mise en œuvre d’une nouvelle expertise 

qu’elle a confiée, le 30 octobre 2018, à F _________, directeur de G _________ SA, à 

H _________ (actuellement : I _________ SA). 

- 5 - 

Le 13 juin 2019, celui-ci a déposé son rapport, daté du 11 juin 2019. Le 8 juillet 2019, il 

a adressé à la juge de district une facture d’un montant de 5860 fr. 40. 

Le 9 septembre 2019, V _________ a sollicité la mise en œuvre d’une nouvelle 

expertise, qu’aucuns honoraires ne soient versés à F _________ et, subsidiairement, à 

ce qu’un complément d’expertise soit ordonné.  

Par décision du 11 novembre 2019, la juge de district a rejeté la requête de V _________ 

tendant à l’administration d’une nouvelle expertise et d’un complément d’expertise, et a 

réduit à 4000 fr., débours et TVA compris, les honoraires de l’expert F _________. 

Statuant le 13 décembre 2019, le juge de la chambre civile du Tribunal cantonal a 

déclaré irrecevable le recours formé le 22 novembre 2019 par V _________ contre cette 

décision (TCV C3 19 207). 

Le 30 avril 2020, J _________ a, sur commission rogatoire, été auditionnée en qualité 

de témoin par un « officier de police judiciaire » de la gendarmerie départementale de  

K _________ (F).  

Le 16 octobre 2020, la juge de district a procédé à l’interrogatoire des parties.  

Au terme de la plaidoirie écrite du 27 novembre 2020, Y _________ a formulé les 

conclusions suivantes :  

[…] 

Sur la demande principale 

Principalement 

1. L'action en paiement est admise. 

2. En conséquence, M. V _________ est reconnu le débiteur de M. Y _________ et lui doit immédiat 

paiement du montant de Fr. 180'686.40 avec intérêts à 5% l'an dès le 04 mars 2010. 

3. L'opposition formée par M. V _________ à l'encontre du commandement de payer N° xxx-xxx1 notifié 

en date du 28 août 2014 par l'Office des poursuites du district d'Aigle est définitivement levée. 

Subsidiairement 

1. L'action en paiement est admise. 

2. En conséquence, M. V _________ est reconnu le débiteur de M. Y _________ et lui doit immédiat 

paiement du montant de Fr. 159'751.40 avec intérêts à 5% l'an dès le 4 mars 2010. 

- 6 - 

3. L'opposition formée par M. V _________ à l'encontre du commandement de payer N° xxx-xxx1 notifié 

en date du 28 août 2014 par l'Office des poursuites du district d'Aigle est définitivement levée à 

concurrence du montant de Fr. 159'751.40 avec intérêts à 5% l'an dès le 4 mars 2010. 

 

Sur la demande reconventionnelle 

1. La demande du 29 juin 2015 de M. V _________ est intégralement rejetée. 

En tout état de cause 

1.  Les frais de justice ainsi qu’une équitable indemnité pour les dépens, selon décompte LTar annexé, sont 

mis à la charge de M. V _________. 

[…] 

Dans la plaidoirie écrite du même jour, V _________ a conclu à ce que le demandeur 

principal soit « condamn[é] […] au paiement de la somme d’un montant de CHF 

1'012'319.80 » et à ce qu’il soit « débout[é] […] de ses conclusions, sous suite de pleins 

frais et dépens ».  

Par jugement du 21 décembre 2020, le juge itinérant pour le district de Monthey a 

prononcé (MON C1 15 62) : 

1. La demande principale est partiellement admise. En conséquence, V _________ versera à Y _________ 

178'094 fr. 90 avec intérêts à 5% l'an dès le 4 mars 2010. 

2. La demande reconventionnelle est rejetée. 

3. L'opposition formée par V _________ au commandement de payer No xxx-xxx1 notifié le 28 août 2014 

par l'Office des poursuites du district d'Aigle est définitivement levée à concurrence de 178'094 fr. 90, 

avec intérêt moratoire au taux de 5% l'an dès le 4 mars 2010. 

4. Les frais judiciaires, par 57'800 fr., prélevés sur les avances effectuées par les parties, sont répartis à 

raison de 57'220 fr. à la charge de V _________, et de 580 fr. à la charge de Y _________. 

5. V _________ versera à Y _________ 11'238 fr. 80 à titre de dépens et 3220 fr. à titre de remboursement 

d'avance. 

 Le greffe du tribunal restituera à Y _________ le solde de l'avance, soit 6200 francs. 

C. 

Le 18 janvier 2021, V _________ a interjeté appel de ce jugement en formulant les 

conclusions suivantes :  

- 7 - 

Fondée sur ce qui précède, V _________ a l'honneur de conclure à ce qu'il plaise à la Cour civile 

du Tribunal cantonal, sous suite de frais et dépens: 

I.- 

Admettre le présent Appel. 

Préalablement 

II.- 

 Ordonner la mise en œuvre d'une expertise judiciaire portant sur les questions 1 et 6 de 

l'Ordonnance de l'Autorité de première instance du 7 juin 2017. 

Principalement 

III.- 

 Réformer les chiffres 1 à 5 du dispositif du Jugement rendu par le Juge itinérant du Tribunal de 

district de Monthey du 21 décembre 2020, notifié motivé à l'appelant le 22 décembre 2020, dans ce sens 

que: 

i.  Le chiffre 1 du dispositif est modifié comme suit : 

1. La Demande et les conclusions de Y _________ du 31 mars 2015 sont rejetées. 

ii. Le chiffre 2 du dispositif est modifié comme suit : 

2.  La Demande et les conclusions reconventionnelles de V _________ du 29 juin 2015 sont 

admises. En Conséquence, Y _________ est le débiteur de V _________ et lui doit immédiat 

paiement d'un montant de CHF 1'012'319.80 (un million douze mille trois-cent dix-neuf francs et 

huitante centimes), avec intérêts à 5% l'an dès le 28 mars 2010. 

iii. Le chiffre 3 du dispositif est modifié comme suit : 

3.  Ordre est donné au Préposé de l'Office des poursuites du district d'Aigle d'annuler le 

commandement de payer n°xxx-xxx1 de l'Office des poursuites du district d'Aigle notifié à  

V _________ le 28 août 2014. 

 L'opposition formée par Y _________ au commandement de payer n° xxx-xxx2 de l'Office des 

poursuites du district de Monthey notifié à Y _________ le 15 septembre 2014 est définitivement 

levée à concurrence d'un montant de CHF 400'000.-- avec intérêts à 5% l'an dès le 12 septembre 

2014. 

iv.  Le chiffre 4 du dispositif est modifié comme suit : 

4.  Les frais judiciaires de première instance, par CHF 57'800.--, sont entièrement mis à la charge 

de Y _________, celui devant rembourser à V _________ le montant correspondant aux avances 

de frais effectuées par ce dernier. 

v. Le chiffre 5 du dispositif est modifié comme suit : 

- 8 - 

5.  Y _________ versera à V _________ une pleine et juste indemnité à titre de dépens de première 

instance à définir à dire de justice. 

 

 

 

Subsidiairement 

IV.- 

 Annuler le Jugement rendu par le Juge itinérant du Tribunal de district de Monthey et renvoyer 

la cause à cette Autorité pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 

V.- 

 Ordonner au Juge du Tribunal de district de Monthey la mise en œuvre d'une expertise judiciaire 

portant sur les questions 1 et 6 de son Ordonnance du 7 juin 2017. 

Au terme de la réponse du 5 mars 2021, Y _________ a conclu au rejet de l’appel, avec 

suite de frais.  

Le 17 mars 2021, l’appelant a spontanément répliqué.  

Y _________ est décédé le 26 mai 2022.  

Par ordonnance du 8 septembre 2022, le juge instructeur de la cour civile II a suspendu 

la procédure d’appel jusqu’à droit connu sur le sort de la succession de la partie appelée 

(art. 126 CPC).  

Par lettre du 3 octobre 2022, la mandataire de feu Y _________ a indiqué que les 

héritiers de celui-ci avaient accepté la succession et lui avaient confié la défense de leurs 

intérêts. Elle a joint à ce courrier une procuration datée du même jour et signée par 

l’exécuteur testamentaire X _________ désigné par le de cujus. 

 

Préliminairement 

 

1. 

1.1 Les décisions finales de première instance peuvent faire l’objet d’un appel au 

Tribunal cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC) si, dans les affaires patrimoniales, la valeur 

- 9 - 

litigieuse au dernier état des conclusions est égale ou supérieure à 10'000 fr. (art. 308 

al. 1 let. a et al. 2 CPC).  

Eu égard aux dernières conclusions que les parties ont formulées en première instance, 

la valeur litigieuse déterminant la recevabilité de l’appel s’élève, en l’espèce, à 1'012'319 

fr. 80 (cf. art. 91 al. 1 et 94 al. 1 CPC). 

1.2 Remis à la poste le 18 janvier 2021, l’appel a été formé dans le délai légal de 30 

jours (art. 311 al. 1 CPC), qui a couru dès la réception par le mandataire de l’appelant - 

le 22 décembre 2020 - du jugement attaqué et qui a été suspendu du 18 décembre 2020 

au 2 janvier 2021 (art. 145 al. 1 let. c CPC). 

2. 

2.1 L'exécuteur testamentaire (art. 517-518 CC) est chargé de faire respecter la volonté 

du défunt, notamment de gérer la succession, de payer les dettes, d’acquitter les legs et 

de procéder au partage conformément aux ordres du disposant ou suivant la loi (art. 518 

al. 2 CC). Il a ainsi la qualité pour conduire le procès (Prozessstandschaft ou 

Prozessführungsbefugnis ; legitimatio ad causam) concernant l'actif ou le passif de la 

succession, autrement dit concernant les procès non successoraux. Il agit en son propre 

nom et en tant que partie à la place des héritiers composant la communauté héréditaire 

qui restent, quant au fond, les sujets actifs ou passifs du droit contesté. Dès lors que 

l'exécuteur testamentaire agit à la place des héritiers, il est le seul à pouvoir agir en 

justice. Les héritiers n'ont plus le pouvoir de le faire (ATF 147 III 537 consid. 3.2 et les 

réf. citées). Dans l'intitulé de la demande ou du recours et dans le rubrum du jugement, 

doit donc être mentionné le nom de l'exécuteur testamentaire lui-même suivi de sa 

qualité d'exécuteur testamentaire de la succession du de cujus (i.e. de son habilitation 

légale, fondée sur l'existence d'un patrimoine spécial qu'il doit administrer) (arrêt 

4A_600/2018 du 1er avril 2019 consid. 4.1.1 et les réf. citées). 

Le jugement est rendu formellement en faveur ou en défaveur de l’exécuteur 

testamentaire, puisque celui-ci agit en son nom propre. Il produit néanmoins ses effets 

matériellement à l’égard de la succession, laquelle bénéficie des profits et supporte les 

charges (ATF 129 V 113 consid. 4.2 ; LEU, Basler Kommentar, 7e éd., 2023, n. 78 ad art. 

518 CC ; PILLER, Commentaire romand, 2016, n. 123 ad art. 518 CC). 

Les héritiers qui n'ont pas été mis en cause ne sauraient être poursuivis sur leurs biens 

personnels à raison d'une condamnation prononcée contre le seul exécuteur 

testamentaire, condamnation dont l'effet est limité aux biens composant la succession. 

- 10 - 

Dès lors, le créancier qui veut s'en prendre à la fois aux biens successoraux non 

partagés et au patrimoine personnel d'un héritier doit attaquer tant cet héritier que 

l'exécuteur testamentaire (ATF 116 II 131 consid. 3b). 

2.2 D’après le certificat d’héritier délivré le 23 juin 2022 par la juge de la commune de  

L _________, les héritiers de Y _________, décédé le 26 mai 2022, sont son épouse, 

M _________, ses fils N _________ et O _________, ainsi que les descendants de  

P _________ (décédé le 6 septembre 2014), soit Q _________ et R _________. Selon 

la lettre de la mandataire de feu Y _________ du 3 octobre 2022, ses héritiers « ont 

accepté la succession ». Dans le testament olographe du 30 mars 2022, le défunt avait 

désigné X _________ en qualité d’exécuteur testamentaire. Par écriture du 30 juin 2022, 

la magistrate communale a certifié que les héritiers légaux de Y _________ n’ont pas 

contesté cette désignation. Par ailleurs, informé de la nomination de l’exécuteur 

testamentaire, l’appelant n’a pas dirigé ses prétentions également contre lesdits héritiers 

personnellement.  

Il s’ensuit qu’en tant qu’exécuteur testamentaire de la succession de Y _________,  

X _________ s’est substitué à celui-ci comme partie au présent procès, en lieu et place 

de ses héritiers. 

3.  

3.1 L’appel peut être formé pour violation du droit et constatation inexacte des faits (art. 

310 CPC). L’autorité d’appel traite avec une pleine cognition les griefs pris de la 

mauvaise application du droit - fédéral, cantonal ou étranger - et de la constatation 

inexacte des faits par le juge de première instance (REETZ/THEILER, in : Sutter-

Somm/Hasenböhler/Leuenberger [édit.], Kommentar zur Schweizerischen 

Zivilprozessordnung, 3e éd., 2016, n. 6, 13 ss et 27 ss ad art. 310 CPC). Elle applique le 

droit d’office, sans être liée par les motifs invoqués par les parties ou le tribunal de 

première instance. Elle peut, ainsi, substituer ses propres motifs à ceux de la décision 

attaquée (ATF 144 III 462 consid. 3.2.2 ; HOHL, Procédure civile, t. II, 2e éd., 2010, n. 

2396 et 2416). Cela n’implique toutefois pas qu’elle doive, comme le tribunal de première 

instance, examiner l’ensemble des questions de fait et de droit lorsque les parties ne les 

ont plus contestées en deuxième instance. Sous réserve des inexactitudes manifestes, 

elle doit en principe se limiter aux griefs formulés contre le jugement de première 

instance dans les motivations écrites des parties (cf. art. 311 al. 1 et 312 al. 1 CPC ; ATF 

144 III 394 consid. 4.1.4 ; 142 III 413 consid. 2.2.4). 

- 11 - 

3.2 Sous peine d’irrecevabilité, l’écriture d’appel doit être motivée (cf. art. 311 al. 1 CPC). 

Cela signifie que l’appelant doit y indiquer, de manière succincte, en quoi le tribunal de 

première instance a méconnu le droit et/ou constaté les faits ou apprécié les preuves de 

manière erronée (REETZ/THEILER, op. cit., n. 36 ad art. 311 CPC). Sa motivation doit être 

suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce 

qui suppose une désignation précise des passages de la décision que l’appelant attaque 

et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision 

attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des 

arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, 

sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision 

attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du 

premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation 

de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, 

avant le prononcé de la décision attaquée, ou si elle ne contient que des critiques toutes 

générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens 

soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC 

et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (arrêt 5A_779/2021-5A_787/2021 du 16 

décembre 2022 consid. 4.3.1 et les réf. citées). Il incombe également à l’appelant, 

compte tenu de l’effet réformatoire de l’appel, de formuler ses conclusions de telle 

manière à permettre à l’autorité d’appel de statuer au fond en cas d’admission de celui-

ci (ATF 137 III 617 consid. 4.2.2 ; HUNGERBÜHLER/BUCHER, in : Brunner/Gasser/ 

Schwander [édit.], Schweizerische Zivilprozessordnung, 2e éd., 2016, n. 16 ad art. 311 

CPC). Si la demande tend au paiement d’une somme d’argent, l’appelant (demandeur) 

doit ainsi, à peine d’irrecevabilité, chiffrer ses conclusions (ATF 137 III 617 consid. 4.3) 

et ne peut donc en principe pas se contenter de conclure à l’annulation de la décision 

entreprise (TAPPY, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in : JdT 2010 

III p. 138 ; cf., ég., ATF 133 III 489 consid. 3).  

 

 

 

 

 

- 12 - 

Statuant en fait  

 

4.  

Les faits relatés dans le jugement dont appel qui ne sont pas remis en discussion par 

les parties peuvent être repris ci-après pour l’essentiel. Seuls les faits contestés feront 

dès lors l’objet d’un examen spécifique par la cour de céans. 

4.1 Par acte authentique reçu le 10 juin 2008 par la notaire S _________, Y _________ 

a vendu à J _________ la parcelle no xxx1, nom local « T _________ », plan no yyy1, 

de la commune de A _________ (dans la station de U _________), pour le prix de 

250'000 francs. Le chiffre 2 des « conditions » de cet acte prévoit que « [l]’immeuble est 

acquis en son état, tel que vu et connu de l’acquéresse, équipé à savoir eau, égouts, 

électricité et routes publiques et privées ». Quant à son chiffre 13, il est ainsi libellé : « 

Les frais du présent acte sont à la charge de l'acquéresse, étant précisé qu'un contrat 

d'entreprise concernant la construction du chalet dont mention ci-dessus est signé ce 

jour avec le vendeur et annexé au présent acte pour en faire partie intégrante, les droits 

d'enregistrement portant également sur ce contrat établi pour le montant global de CHF 

950'000.– [...]. ». Aucun autre document que le plan de situation de l'immeuble n'était 

annexé audit acte de vente.  

Le contrat mentionné au chiffre 13 de celui-ci est le « contrat de construction » conclu le 

16 mai 2008 entre Y _________, en qualité d'entrepreneur, d’une part, et J _________ 

et V _________, en qualité de maîtres de l'ouvrage, d’autre part, portant sur la 

construction d'un chalet avec finitions extérieures en vieux bois sur la parcelle no xxx1 

pour le « prix total forfaitaire et net » de 950'000 francs. Ce contrat, auquel était joint le 

« descriptif de la construction » daté du 20 septembre 2007, prévoit les modalités de 

paiement suivantes : 95'000 fr. à la réservation ferme, 142'500 fr. à l'ouverture du 

chantier, 332'500 fr. à la pose de la charpente, 285'000 fr. à la pose des installations 

sanitaires et du chauffage, et 95'000 fr. à la prise de possession du chalet. 

J _________ a été inscrite comme propriétaire au registre foncier le 1er décembre 2008. 

4.2 Le 18 juin 2008, Y _________ a adressé à J _________ une offre pour différents 

travaux complémentaires sur le chalet de U _________ en construction, pour le prix de 

97'458 fr. 70, TVA incluse. Dame J _________ a accepté cette offre par e-mail du  

27 juin 2008. Le 2 mars 2009, V _________ a manifesté son accord à l’exécution de 

travaux supplémentaires d’ « installation d’un sac avec grille dans le garage » pour le 

- 13 - 

prix de 2636 fr. 20, TVA comprise, en apposant sa signature sur l’offre y relative de  

Y _________ du 27 février 2009. 

Il n’a en revanche pas été démontré que les maîtres de l’ouvrage aient accepté les 

prestations décrites dans la facture du 29 mai 2009 (« Préparation du dossier, recherche 

des documents et photocopies ») d’un montant de 91 fr. 50, TVA incluse, ni les travaux 

de pose d’une « [c]heminée de salon » mentionnés pour le prix de 2500 fr. dans la facture 

du 19 février 2010 (cf., ci-après, consid. 4.3). Y _________ n'a pas non plus allégué, et 

encore moins prouvé, en quoi avaient consisté ces différentes prestations.  

Dans ces circonstances, le prix de l'ouvrage convenu entre les parties se monte à 

1'050'094 fr. 90 (950'000 [prix forfaitaire] + 97'458 fr. 70 [devis du 18 juin 2008] + 2636 

fr. 20 [devis du 27 février 2009]).  

4.3 Entre le 30 juin 2008 et le 8 février 2010, les maîtres d’œuvre ont versé à  

Y _________ la somme totale de 855'000 francs.  

Le 19 février 2010, Y _________ a adressé à J _________ une facture dont il a requis 

le paiement du solde de 197'686 fr. 40. 

Le 17 septembre 2010, un commandement de payer le montant de 197'686 fr. 40, avec 

intérêt à 5% dès le 4 mars 2010, a été notifié à V _________ - qui y a formé opposition 

totale -, sur réquisition de Y _________, dans la poursuite no xxx-xxx3 de l’office des 

poursuites du district d’Aigle. 

4.4 Auparavant, le 24 juin 2008, la municipalité de A _________ avait signifié à  

Y _________ un « [o]rdre d’interruption des travaux différée », motif pris de 

l’ « inexistence d’une servitude de passage en bonne et due forme sur la totalité des 

biens-fonds traversés par la route des AA_________ menant à [sa] parcelle N° xxx2 », 

en lui octroyant « un délai de 30 jours pour régulariser cette situation et pour inscrire une 

servitude de passage en faveur de [sa] parcelle N° xxx2, des futures subdivisions pour 

la construction de [ses] 8 chalets et à charg[e] des parcelles suivantes : xxx3, xxx4, xxx5, 

xxx6, xxx7, xxx8, xxx9, xxx10, xxx11, xxx11 et xxx12 », et en l’avertissant que, « [s]i la 

situation n’[était] pas conforme au droit au 31 juillet 2008, [elle] procé[derait] à l’arrêt de 

tous les travaux liés à l’autorisation de construire [du 16 octobre 2007] ». 

Le 28 juillet 2008, Y _________ a adressé la lettre suivante à l’administration communale 

de A _________ :  

[…]  

- 14 - 

C'est avec consternation que j'ai pris connaissance de l'ordre d'interruption des travaux que vous m'avez 

adressé s'agissant de la construction de huit chalets et leur route d'accès sur la parcelle No xxx2 fol. 

yyy1 RF A _________ ancien état selon le motif "constat de l'inexistence d'une servitude de passage en 

bonne et due forme". 

En effet les constructions dont mention sont au bénéfice d'une autorisation de construire délivrée par 

votre Municipalité le 7 octobre 2007, en force, tout délai de recours y relatif étant largement échu. 

En les circonstances la contestation d'utiliser la route privée existante appartient aux seuls propriétaires 

fonciers concernés dans le cadre d'une procédure civile. 

Je précise que divers contacts ont déjà été pris à cet effet et qu'une proposition à soumettre aux 

intéressés est en cours d'élaboration basée sur l'art. 694 CCS. 

Il est vrai que cette compétence vous est reconnue par le droit mais seulement au niveau administratif 

dans le cadre de la vérification de "l'équipement" au sens du droit fédéral, comprenant notamment 

l'accès, ce dans le cadre de la procédure de mise à l'enquête publique. 

Il est vrai qu'il s'agit de part et d'autre d'un oubli malheureux provenant certainement du fait que je suis 

propriétaire de certaines parcelles utilisées par la route privée dite "des AA_________" et que d'autres 

parcelles touchées par ladite route ont été vendues par mes soins; ce problème maintenant soulevé il 

m'appartient de le régler non seulement du point de vue du droit mais également de par mon obligation 

morale vis-à-vis des futurs propriétaires des huit chalets. 

Si une interruption devait quand même être ordonnée par votre Municipalité, je me verrais contraint de 

faire valoir mes droits notamment s’agissant de la réparation du préjudice subi par le retard apporté le 

cas échéant dans la construction des chalets.  

Naturellement je ne manquerai pas de vous confirmer l’inscription de la servitude une fois un accord 

trouvé avec toutes les parties. 

[…] 

A une date non précisée, Y _________ s’est engagé envers V _________ à constituer 

une servitude de passage permettant l'accès de la parcelle no xxx1 à la route cantonale 

reliant U _________ à Monthey. 

4.5 Les maîtres de l'ouvrage sont entrés en possession du chalet au début du mois de 

mars 2010. Le 2 mars 2010, Y _________ a adressé à J _________ un document intitulé 

« constatations » censé énumérer les défauts affectant le chalet et les travaux non 

terminés. Dans une lettre recommandée envoyée le 28 mars 2010 à Y _________, dame 

J _________ a exposé ce qui suit : « […] Malheureusement, le déroulement calamiteux 

du chantier sous votre direction et les nombreux problèmes rencontrés m'amènent à 

vous faire part une nouvelle fois et par écrit de mon grand mécontentement quant à la 

manière pour le moins peu professionnelle dont vous menez ce chantier. Rien n'est ou 

n'a été suivi comme cela aurait dû l'être, notamment auprès des entreprises sous-

traitantes. Vous n'avez nullement respecté les différents délais que vous m'aviez 

- 15 - 

indiqués. Mon chalet, dont j'ai pris possession au début de ce mois, est encore en 

chantier et loin d'être terminé. Il présente de très nombreux défauts. Le 4 mars 2010, 

vous m'avez adressé un document intitulé "constatations", lequel document est très 

incomplet. Je vous adresse ce jour mes propres constatations des lieux mentionnant tout 

ce qui n'est pas terminé à ce jour, ainsi que les nombreux défauts affectant mon chalet. 

Aujourd’hui, j’ai dû en fait reprendre la direction des travaux compte tenu de vos 

importantes carences et de votre incapacité chronique à travailler convenablement. Pour 

couronner le tout, j’ai récemment appris que vos promesses de régler la question du 

droit de passage sur le chemin d'accès à mon chalet n'était toujours pas réglé et qu'il 

n'existait tout simplement pas de droit légal de passage sur cette route. Or, vous m'avez 

promis à plusieurs reprises que cette question prétendument secondaire serait réglée 

par vos soins avec diligence, ce qui n'est toujours pas le cas. Ce non droit de passage 

légal a des conséquences très graves qui peuvent encore s’aggraver dans les temps à 

venir. Compte tenu de ce qui précède, je vous tiens pour responsable de l’intégralité de 

vos manquements graves et réserve bien évidemment tous nos droits à votre 

encontre. […] ». 

4.6 V _________ est devenu propriétaire de la parcelle no xxx1 le 20 septembre 2010, 

après l'avoir rachetée à J _________ le 16 août 2010. 

Par déclaration écrite du 24 septembre 2010, dame J _________ a cédé à V _________ 

« l'intégralité des droits relatifs au contrat de construction conclu avec Y _________ […] 

le 16 mai 2008 ». Ladite cession « comprend notamment tous les droits en relation avec 

la procédure de preuve à futur pendante devant le Tribunal de Monthey et toute autre 

procédure judiciaire en relation avec le contrat précité ».  

4.7 Entre-temps, par lettre du 20 septembre 2010, la municipalité de A _________ a 

signifié à Y _________ qu’elle était « dans l’obligation de [lui] refuser le permis 

d’habiter » « sur la parcelle No xxx1 », au motif que l’édifice était, à plusieurs égards, 

non conforme au « dossier d’enquête », à savoir :  

 «     ● Homologation du canal et de la cheminée. 

● Dossier d’enquête complémentaire à déposer, pour les fenêtres rajoutées ou supprimées […], 

pour l’annexe rajoutée (cave), pour le sous-sol habitable (Non habitable dans le dossier 

d’enquête) et profils du terrain et implantation non conformes au dossier d’enquête. 

 ● Calcul de l’indice U 

 ● Dimension de l’escalier au sous-sol inférieur à 90 cm 

● Aménagements extérieurs à terminer et barrières à poser à l’arrière du chalet, côté accès. 

● Homologation du PAC + Porte EI30 entre l’habitation et le local technique + Porte EI30 entre 

le local technique et le garage. Distances PAC en cas de panne non respectées 

- 16 - 

 ● Aucun extincteur FEU ». 

Le 14 novembre 2011, Me S _________ a adressé la lettre suivante au précédent 

mandataire de V _________ (Me BB_________) :  

[…] 

Dans le cadre de l'autorisation de construire délivrée par la Commune de A _________ en particulier 

s'agissant du chalet propriété de M. V _________ sur l'immeuble n° xxx1 fol. 26 RF A _________, il a 

été omis de vérifier le droit d'accès par rapport à la route privée des AA_________.  

Afin de régulariser la situation et en particulier d'obtenir de la Commune de A _________ la délivrance 

du permis d'habiter, Monsieur Y _________ a obtenu l'accord des propriétaires des fonds servants pour 

l'inscription au Registre foncier d'une servitude de passage en faveur desdits immeubles concernés.  

[…] 

Dans un e-mail du 17 novembre 2011, Me S_________ a notamment indiqué à Me 

BB_________ que « l'omission de l'inscription de la servitude de passage en faveur de 

la parcelle de Monsieur V_________ et des 7 propriétaires voisins était de la seule 

responsabilité de Monsieur Y_________ puisque faisant partie intégrante des conditions 

nécessaire[s] à l'établissement des autorisations de construire et la délivrance des 

permis d'habiter ». Elle a précisé que celui-ci l’avait « mandatée en [s]a qualité de notaire 

ayant reçu la totalité des actes concernés par ces 8 parcelles sauf s’agissant de la vente 

entre Madame J_________ et Monsieur V_________ ». Elle a ajouté que « [l]a 

convention [devait] être signée avant la fin de l’année sur le plan formel pour le motif 

qu’à partir du 1er janvier 2012 la constitution de servitudes [devait] faire l’objet d’un acte 

authentique et non d’une convention permettant aux différentes parties de ne pas devoir 

compara[î]tre simultanément, d’une part, d’autre part afin d’éviter que les propriétaires 

des fonds servants interdisent le passage ce qui gênerait notablement les propriétaires 

dans l’utilisation de leurs chalets », en relevant que « [c]e n’est que cet automne que 

Monsieur Y_________ a obtenu l’accord des propriétaires des fonds servants alors que 

le projet initial a été établi en 2008 déjà ».  

Par acte authentique reçu le 5 décembre 2013 par la notaire S _________, une 

« servitude de passage à tout piéton et véhicule » de trois mètres de large a été 

constituée en faveur, notamment, de la parcelle no xxx1 de la commune de  

A _________ à charge des parcelles nos xxx3, xxx12, xxx6, xxx10, xxx4 et xxx7 de cette 

même commune. Pour une raison inconnue, cette servitude n’a pas été inscrite au 

registre foncier. 

- 17 - 

4.8 La valeur vénale de l’immeuble considéré exempt de défaut s’élève à 1’200'000 

francs. 

5. 

5.1 Dans le rapport d’expertise du 11 octobre 2013, B _________ relève n’avoir « pas 

noté » que Y _________ n’aurait pas procédé à l'exécution de l'ensemble des travaux 

mentionnés dans le descriptif de la construction du 20 septembre 2007 annexé au 

contrat du 16 mai 2008. Il estime à 18'000 fr. le coût de l’élimination des défauts affectant 

l’ouvrage, en précisant toutefois que les travaux de réfection portant sur l’aération de la 

cave, évalués à 1000 fr., sont à la « charge du maître de l’ouvrage ». Cet expert n’a en 

revanche pas été en mesure de « chiffrer la moins-value de la valeur du chalet d[ue] à 

l'absence d'un droit de passage sur la parcelle voisine permettant d'accéder au dit 

chalet ». Dans le rapport complémentaire du 29 mai 2014, B _________ indique, 

s’agissant de l’aération de la cave, qu’ « il est manifeste que cette ouverture a été 

modifiée en cours de travaux et que les frais de la modification en incombent au [m]aître 

de l’ouvrage ».  

5.2 Le coût de l’élimination des défauts - à l’exception de celui lié à l’absence de droit de 

passage - de l'ouvrage imputables à l’entrepreneur se monte par conséquent à 17'000 

francs. Y _________ a reconnu sa responsabilité dans la survenance des défauts décrits 

dans les deux rapports de l’expert judiciaire B_________. 

5.3 Par lettre recommandée adressée le 8 juillet 2014 à Me BB_________, le premier 

mandataire d’Y _________ (Me CC_________) a mis V _________ et J _________ en 

demeure de verser, « d’ici à la fin du mois », les montants de 180'686 fr. 40 (197'686 fr. 

40 - 17'000 fr.) et 39'149 fr., ce dernier représentant l’intérêt moratoire au taux de 5% 

dès le 4 mars 2010. 

Le 4 août 2014, également par courrier recommandé, Me BB_________ a indiqué à Me 

CC_________ que « [l]es prétentions de [son] client [étaient] catégoriquement 

contestées » et l’a informé que « de nouveaux défauts [venaient] d’apparaître dans le 

chalet », à savoir, une « malfaçon » dans la paroi de la douche du premier étage ayant 

causé « trois dégâts d’eau », un « défaut sur fenêtre du salon », le dysfonctionnement 

du « chauffage au sol de la cuisine » et un « défaut sur le toit ».  

5.4 Le 28 août 2014, un commandement de payer le montant de 180'686 fr. 40, avec 

intérêt à 5% dès le 4 mars 2010, a été notifié à V _________ - qui y a formé opposition 

- 18 - 

totale -, à l’instance de Y _________, dans la poursuite no xxx-xxx1 de l’office des 

poursuites du district d’Aigle. 

5.5 Le 15 septembre 2014, un commandement de payer le montant de 400'000 fr., avec 

intérêt à 5% dès le 12 septembre 2014, à titre de « [d]ommages et intérêts consécutifs 

aux défauts affectant le chalet », a été notifié à Y _________, sur réquisition de  

V _________, dans la poursuite no xxx-xxx2 de l’office des poursuites et des faillites du 

district de Monthey. Le poursuivi y a aussi formé opposition totale. 

5.6 Par e-mail du même jour, Me BB_________ a informé Me CC_________ que son 

mandant venait « de découvrir que l'entreprise Y _________ avait oublié de poser des 

planches pour finir le haut des murs et des pièces d'angles, défauts qui ont 

complètement échappé à l'expert hors procès ». 

5.7 Le 2 octobre 2014, DD_________ SA a adressé à V _________ un devis, daté du 

1er octobre 2014, d’un montant de 9809 fr., « pour les travaux de finition et réfection à 

entreprendre » sur le chalet.  

5.8 Les 11 juillet 2012, 17 mai, 5 novembre et 17 décembre 2013, 18 et 19 septembre, 

4 et 14 novembre 2014, EE_________ SA a adressé à V _________ huit factures 

concernant des travaux, notamment de réfection, effectués sur le chalet, de 

respectivement 3701 fr. 70, 5337 fr. 40, 3187 fr. 30, 5765 fr. 80, 5000 fr., 15'000 fr., 1930 

fr. 60 et 1274 fr. 40, soit 41'197 fr. 20 en tout. 

5.9 Par envoi recommandé du 9 mars 2015, Me BB_________ a signifié à Y _________ 

qu’il venait d’être découvert que « de l’eau sortait d’un regard devant le chalet », eau qui 

« pouvait s’infiltrer dans la maison, causer un court-circuit, etc… », et qu’il « semblerait 

que ce défaut soit issu d’un défaut de conception et de réalisation du chalet ».   

5.10 Dans une lettre du 31 mars 2015, EE_________ SA a notamment indiqué à Me 

BB_________ qu’V _________ lui avait « confié différents mandats pour des travaux de 

plâtrerie-peinture, puis tous les travaux inhérents à la remise en état et entretien de son 

chalet à U _________ », qu’ « [u]ne relation de confiance s’[était] instaurée à partir de 

ce moment-là », que le précité était « un fidèle et très bon client », qui « s’acquitt[ait] 

toujours de [leur] factures dès leur réception » et qui était « quelqu’un d’extrêmement 

correct ». Cette société a ajouté que, « [l]ors de ces travaux d’entretien du chalet », elle 

avait « constaté différents défauts de construction » et qu’ « [e]n début d’année », elle 

avait « rencontré un problème d’infiltration d’eau dans les tuyaux d’entrée électrique ». 

- 19 - 

5.11 Par déclaration écrite du 8 mai 2015, J _________ a également cédé à  

V _________ « l'intégralité des droits relatifs à l'[a]cte de vente notarié S_________ du 

10 juin 2008 conclu avec M. Y _________ ». Cette cession « comprend notamment tous 

les droits en relation avec la problématique de l'accès au chalet dont V_________ est 

propriétaire à U _________ (parcelle N° xxx1 de la Commune de A _________ au lieu-

dit "T _________") ». Me BB_________ a communiqué ladite déclaration écrite à 

l’avocate de Y _________ par courrier recommandé du 15 mai 2015. 

 

 

6. 

6.1 Dans le rapport d’expertise remis le 16 novembre 2017 au tribunal de première 

instance, D _________ s’abstient de répondre à la question de savoir si l’absence de 

servitude de passage et la non-délivrance du permis d’habiter affectent la valeur vénale 

de l’immeuble en question, estimant qu'il s'agit « d'une question de droit ». En ce qui 

concerne ledit permis d'habiter, l'expert relève ce qui suit : « Selon les pièces du dossier, 

la Commune de A _________ n'a pas, à ce jour, refusé le permis d'habiter. On peut en 

déduire qu'il s'agit d'un problème administratif, à l'exception de quelques détails 

techniques mentionnés dans le courrier du 20 septembre 2010 (pièce 110). ». S'agissant 

des prétendus défauts survenus postérieurement à la clôture de la procédure de preuve 

à futur, cet expert considère que seule la facture de EE_________ SA du 4 novembre 

2014 d'un montant de 1930 fr. 60 relative aux « lames manquantes au-dessus des 

fenêtres » doit être mise à la charge de Y _________. Les autres défauts allégués par 

V _________ n'ont pas été constatés par l’expert (dégâts d'eau, regard rempli d'eau 

[factures de EE_________ SA des 11 juillet 2012 et 5 novembre 2013]) ou figurent déjà 

dans les rapports de B _________ (cf. la facture de EE_________ SA du 17 mai 2013), 

ou encore ne peuvent être qualifiés de tels (recouvrement d'éléments en béton, par 5765 

fr. 80, selon facture de EE_________ SA du 17 décembre 2013 ; ponçage mécanique 

des volets pour le montant de 5000 fr., selon factures de EE_________ SA des 18 et  

19 septembre 2014 ; prolongement du balcon, par 1274 fr. 40, selon facture de 

EE_________ SA du 14 novembre 2014). D _________ ne relève pas non plus de 

« graves défauts de construction affectant de manière importante la valeur du 

chalet » considéré. Il estime, en définitive, la valeur de l'immeuble à 1'181'069 fr. 40 

(1'200'000 [valeur du chalet sans défauts admise par les parties] - 17'000 fr. [coût de 

réparation des défauts constatés par l’expert B _________] - 1930 fr. 60 [coût de la 

- 20 - 

réparation du défaut résultant des « lames manquantes au-dessus des fenêtres »]), 

« sous réserve du droit de passage et du permis d'habiter ».  

6.2 Dans le rapport d’expertise du 11 juin 2019, F _________ confirme que le chalet est 

« invendable car il ne dispose pas de permis d'habiter ». Il relève toutefois qu'il le sera « 

dans un avenir très proche, dès que les parcelles [voisines] seront indemnisées pour le 

passage nécessaire. ». Selon cet expert, le « dommage » subi par V _________ en 

raison de l'absence de servitude de passage se monte à 35'022 fr., « soit la somme des 

montants dus aux 10 propriétaires des parcelles traversées par le passage nécessaire 

». Il estime par conséquent la valeur vénale de l’immeuble considéré à 1'164'978 fr. 

(1’200'000 fr. - 35'022 fr.), « hors frais de procédure conduisant à l'aboutissement des 

démarches de passage nécessaire ».  

7. 

7.1 En tant que propriétaire de la parcelle no xxx1 et professionnel du domaine de la 

construction immobilière (all. no 21 [admis]), Y _________ ne pouvait ignorer qu’à la 

date de l’instrumentation de l’acte de vente du 10 juin 2008, ladite parcelle ne bénéficiait 

pas d’une servitude de passage permettant d’accéder à la voie publique.  Contrairement 

à l’opinion du premier juge, l’on ne voit pas que l’ordre d’interruption des travaux du  

24 juin 2008, duquel il ressort que l’autorisation de construire a été délivrée le 16 octobre 

2007 par le conseil municipal de A _________, pourrait démentir ou même infléchir ce 

constat. Certes, il est vraisemblable, sur le vu de cette pièce, que l’autorité communale 

a omis de s’assurer que l’immeuble en question disposât des accès requis - tant sur le 

plan juridique que factuel - avant de délivrer l’autorisation de bâtir (cf. art. 19 al. 1 et 22 

al. 2 let. b LAT ; cf., ég., art. 32 al. 1 let. i aOC ; arrêt 1C_341/2020 du 18 février 2022 

consid. 3.3.1). Cela ne permet toutefois nullement d’en déduire que Y _________ n’avait, 

lui, pas connaissance de l’absence de desserte dudit immeuble. Il en va de même du 

fait que celui-ci, dans la lettre qu’il a adressée le 28 juillet 2008 à l’administration 

communale de A _________, a prétendu qu’il s’agissait d’un « oubli malheureux », étant 

précisé qu’il n’est pas démontré que ce prétendu oubli « provena[it] certainement du fait 

[qu’il était] propriétaire de certaines parcelles utilisées par la route privée dite "des 

AA_________" et que d'autres parcelles touchées par ladite route [avaient] été vendues 

par [s]es soins ». Ne l’est pas davantage sa réponse au premier juge (ad q 2), selon 

laquelle il était « propriétaire d’une grande parcelle au-dessus », que « [c]ette parcelle a 

été coupée par la route » et qu’ « on lui a attribué un nouveau numéro ». 

- 21 - 

7.2 Quoi qu’en pense l’appelant, il n’est pas établi que l’autorité communale aurait refusé 

de délivrer le permis d’habiter le chalet édifié sur la parcelle no xxx1 en raison de 

« l’absence d’accès de cette parcelle [à] la voie publique ». Dans la lettre du  

20 septembre 2010, la municipalité de A _________ a indiqué à Y _________ qu’elle se 

voyait « dans l’obligation de [lui] refuser le permis d’habiter » tant et aussi longtemps 

qu’un certain nombre d’éléments non conformes au « dossier d’enquête » (canal et 

cheminée, fenêtres rajoutées ou supprimées, cave, sous-sol habitable, indice U, 

dimensions de l’escalier, etc.) n’étaient pas corrigés. L’absence d’accès à la voie 

publique n’y figure en revanche pas. Il est ensuite erroné de soutenir que Y _________ 

aurait admis le fait que l’appelant voudrait voir constater céans (la non-délivrance du 

permis d’habiter au motif que la parcelle en question ne dispose pas d’un d’accès à la 

voie publique), ce fait n’ayant pas été expressément et régulièrement allégué en 

procédure (cf. ATF 144 III 54 consid. 4.1.3.5, 519 consid. 5.2.1.1). Dans la réponse du 

29 juin 2015, l’intéressé s’est en effet contenté d’énoncer, à l’allégué no 34, l’envoi, par 

Me S _________, de la lettre du 14 novembre 2011 et d’en reproduire partiellement la 

teneur (« Dans le cadre de l'autorisation de construire délivrée par la Commune de  

A _________ en particulier s'agissant du chalet propriété de M. V _________ sur 

l'immeuble n° xxx1 fol. yyy1 RF A _________, il a été omis de vérifier le droit d'accès 

par rapport à la route privée des AA_________. Afin de régulariser la situation et en 

particulier d'obtenir de la Commune de A _________ la délivrance du permis d'habiter, 

Monsieur Y _________ a obtenu l'accord des propriétaires des fonds servants pour 

l'inscription au Registre foncier d'une servitude de passage en faveur desdits immeubles 

concernés. »), entre guillemets. L’admission de cet allégué par le demandeur principal 

ne pouvait donc, logiquement, porter que sur l’existence même de ce courrier et de son 

contenu, et non pas sur la conformité de celui-ci à la réalité. Dans le rapport d’expertise 

du 11 juin 2019, F _________ ne dit pas explicitement que l’autorité communale a refusé 

de délivrer le permis d’habiter en raison de l’absence de desserte de la parcelle, même 

s’il paraît, il est vrai, le sous-entendre (« Le chalet est invendable car il ne dispose pas 

de permis d'habiter. Il le sera cependant dans un avenir très proche, dès que les 

parcelles seront indemnisées pour le passage nécessaire. »). L’on ne sait toutefois sur 

quoi se fonde cette assertion de l’expert judiciaire. Pour le surplus, en se réclamant des 

art. 19 et 22 LAT (« …la [d]écision entreprise ne tient manifestement pas compte des 

articles 19 et 22 LAT qui prescrivent expressément que le permis d'habiter ne peut être 

établi que pour un immeuble équipé, soit notamment s'il dispose des voies d'accès, ce 

qui n'est pas le cas en l'espèce. »), l’appelant confond le permis d’habiter (cf. art. 59 aOC 

et 47 OC) avec l’autorisation de construire au sens de l’art. 22 LAT. 

- 22 - 

7.3 Les questions de savoir si la notaire S _________ était la mandataire de  

Y _________ et si celui-ci a reconnu sa responsabilité dans le défaut d’accès de 

l’immeuble, ainsi que les conséquences qu’il convient d’en tirer, seront discutées ci-

après (consid. 9.1.1). 

 

 

 

Considérant en droit 

 

8. 

8.1 Le « contrat de construction », conclu le 16 mai 2008 entre Y _________, en qualité 

d'entrepreneur, d’une part, et J _________ et V _________, en qualité de maîtres de 

l'ouvrage, d’autre part, portant sur la construction d'un chalet sur la parcelle no xxx1 fait 

partie intégrante du contrat du 10 juin 2008 par lequel Y _________ a vendu cette même 

parcelle (non bâtie) à dame J _________. Les intéressés étaient dès lors liés par une 

relation contractuelle mixte combinant des aspects des contrats de vente et d’entreprise 

(cf.  GAUCH, Der Werkvertrag, 6e éd., 2019, n. 232 ; RÜEGG, Die Haftung des 

Grundstückverkäufers, in : Koller, Der Grundstückkauf, 3e éd., 2017, p. 170). La question 

de la responsabilité pour les défauts du chalet doit dès lors se résoudre exclusivement 

à l’aune des règles du contrat d’entreprise (cf. ATF 118 II 142 consid. 1a ; arrêts 

4A_702/2011 du 20 août 2012 consid. 5 ; 4C.190/2003 du 28 novembre 2003 consid. 

2.2 ; GAUCH, op. cit., n. 349 ; RÜEGG, op. cit., p. 168). A contrario, dans la mesure où le 

défaut (juridique) lié à l’absence d’accès à la voie publique affectait déjà la parcelle non 

bâtie, les conséquences qui en découlent doivent s’examiner, comme l’a estimé à juste 

titre le premier juge, à la lumière des dispositions régissant le contrat de vente, ce 

qu’aucune des parties ne conteste d’ailleurs. 

8.2  

8.2.1 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197 

ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO). 

Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités 

promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la 

- 23 - 

chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable 

mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Constitue un défaut, 

l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre 

selon les règles de la bonne foi. Cette qualité promise doit encore être décisive pour 

l'acheteur. Toutefois lorsque d'après le cours normal des choses, l'assurance est de 

nature à emporter la décision de l'acheteur, la causalité est présumée (arrêt 

4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 5.1 et les réf. citées). 

La responsabilité du vendeur n'est pas engagée lorsque l'acheteur connaissait le défaut 

ou aurait pu et dû le connaître. Il appartient au vendeur de prouver que cette hypothèse 

est réalisée (art. 200 CO). Dans la mesure où l'acheteur connaît le vice - ou devrait le 

connaître - et accepte sans réserve la chose, il n'y a pas de défaut, puisque la chose 

livrée correspond alors à ce que l'acheteur pouvait attendre conformément au contrat. 

L'art. 200 al. 2 CO présume la connaissance du défaut lorsqu'il est reconnaissable pour 

une personne faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances ; il s'agit 

d'un cas d'application de l'art. 3 al. 2 CC. L'art. 200 al. 2 CO réserve le cas où le vendeur 

a affirmé à l'acheteur que le défaut n'existait pas (arrêt 4A_627/2020 du 24 août 2021 

consid. 4.1 et les réf. citées). La connaissance présumée de l’acheteur ne lui nuit dès 

lors pas en cas de promesses de qualités (ou d’assurances concernant l’absence de 

défauts) ou en cas de dol du vendeur. Dans ces deux hypothèses, l’acheteur conserve 

en principe son droit à la garantie, même lorsqu’il aurait pu ou dû s’apercevoir des 

défauts en examinant la chose avec l’attention habituelle. En cas d’assurances, 

l’acheteur est même déchargé de tout devoir de vérifier la chose, le vendeur ne pouvant 

lui opposer que le défaut était décelable (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, Commentaire romand, 

3e éd., 2021, n. 8 ad art. 200 CO et les arrêts cités).  

Les parties peuvent convenir de supprimer ou restreindre la garantie pour les défauts. 

Cependant, une telle clause est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à 

l'acheteur les défauts de la chose (art. 199 CO). Une clause générale d’exclusion de 

garantie n’exonère en outre pas le vendeur pour les qualités qu’il promet, car l'acheteur 

peut, malgré une telle clause, se fier aux assurances données par le vendeur, dans la 

mesure où le contraire n’est pas expressément stipulé dans le contrat (ATF 109 II 24 

consid. 4 ; arrêts 4A_514/2020 du 2 novembre 2020 consid. 6.2.2 ; 4A_353/2014 du  

19 novembre 2014 consid. 1.3.1 ; 4C.119/2005 du 25 août 2005 consid. 2.3). Enfin, la 

volonté des parties de supprimer la garantie légale pour les défauts doit être exprimée 

clairement ; elle ne peut résulter d'une clause dite de style, soit d'une formule usuelle 

dans le type de contrat en cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu 

- 24 - 

en adopter son contenu (arrêt 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.1 et les réf. 

citées). Tel est en principe le cas, dans la vente, de la clause selon laquelle l’immeuble 

est vendu « tel que vu » ou « tel que possédé » (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 34 

ad Intro. aux art. 197-210 CO). 

8.2.2 Suivant l’art. 201 CO, l’acheteur a l’obligation de vérifier l’état de la chose reçue 

aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires ; s’il découvre des défauts 

dont le vendeur est garant, il doit l’en aviser sans délai (al. 1). Lorsqu’il néglige de le 

faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu’il ne s’agisse de défauts que 

l’acheteur ne pouvait découvrir à l’aide des vérifications usuelles (al. 2). Si des défauts 

de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement ; sinon, la 

chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3). En matière de défauts 

cachés (art. 201 al. 3 CO), le délai d’avis court dès leur découverte (RÜEGG, op. cit., n. 

232). Il y a découverte d'un défaut lorsque l'acheteur peut constater indubitablement son 

existence de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée. Cela 

suppose que l'acheteur puisse en déterminer le genre et en mesurer l'étendue ; tel n'est 

pas le cas dès l'apparition des premiers signes de défauts évolutifs dans leur étendue 

ou leur gravité, car cela amènerait l'acheteur à signaler n'importe quelle bagatelle pour 

éviter d'être déchu de ses droits. La loi ne dit mot quant au contenu que doit revêtir l'avis 

des défauts. Selon la jurisprudence et la doctrine, il doit énoncer précisément les défauts, 

de façon à ce que le vendeur puisse en mesurer le genre et l'étendue et décider comment 

se comporter par rapport à la responsabilité mise en perspective. Il faut expliquer en quoi 

la chose vendue ne revêt pas les qualités promises ou attendues. L'acheteur doit faire 

comprendre qu'il tient la chose pour non conforme au contrat et tient le vendeur pour 

responsable. En revanche, il n'est pas tenu d'indiquer la cause du défaut, ni de spécifier 

lequel des droits à la garantie il entend exercer. Les circonstances concrètes sont 

déterminantes. Lorsque l'acheteur ne se conforme pas à son devoir d'avis, la chose 

vendue est tenue pour acceptée même avec ses défauts (art. 201 al. 2 et 3 CO). La loi 

institue une fiction d'acceptation qui entraîne la péremption de tous les droits de garantie. 

En présence d'une fiction, il n'est pas possible d'apporter la preuve du contraire (arrêt 

4A_261/2020 du 10 décembre 2020 consid. 7.2.1 et les réf. citées).  

Même si la loi exige un avis immédiat, on doit reconnaître à l'acheteur un court délai de 

réflexion lui permettant de prendre sa décision et de la communiquer au vendeur. Selon 

la jurisprudence, un avis des défauts communiqué deux ou trois jours ouvrables après 

la découverte de ceux-ci respecte la condition d'immédiateté prévue par la loi. Sont par 

- 25 - 

contre tardifs des avis transmis trois semaines après la découverte des défauts (arrêt 

4A_367/2009 du 2 novembre 2009 consid. 1.2 et les réf. citées). 

Le vendeur qui a induit l’acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du 

fait que l’avis des défauts n’aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). Sont visées 

non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose 

vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les 

défauts ou les qualités attendues ; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors 

inapplicable (arrêt 4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 6.1 et les réf. citées). Le vendeur 

peut soit induire l’acheteur en erreur, en dissimulant certains défauts ou en simulant 

certaines qualités, soit exploiter (intentionnellement) l’erreur dans laquelle se trouve 

l’acheteur. Il n’est pas nécessaire que le comportement frauduleux soit précisément lié 

à la vérification ou à l’avis des défauts (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 4 ad art. 203 

CO). Le vendeur n'agit pas dolosivement dans le seul cas où il fournit des indications 

fausses sur la qualité de la chose, mais aussi lorsqu'il tait des circonstances que la bonne 

foi en affaires lui imposait de signaler à l'acheteur au moment des pourparlers précédant 

la conclusion du contrat. En d'autres termes, le dol doit être admis lorsque le vendeur a 

intentionnellement omis de communiquer à l'acheteur l'existence d'un défaut que 

l'acheteur ignorait, qu'il ne pouvait découvrir en raison de son caractère caché et dont le 

vendeur savait qu'il constituait un élément important pour l'acheteur (ATF 131 III 145 

consid. 8.1). La preuve du comportement dolosif incombe à l’acheteur (HONSELL, Basler 

Kommentar, 7e éd., 2020, n. 3 ad art. 203 CO). 

Par ailleurs le vendeur (ou l’entrepreneur) peut renoncer à se prévaloir de la tardiveté de 

l'avis des défauts. Cette renonciation peut être expresse ou tacite, par exemple lorsque 

l'entrepreneur, en connaissance de l'avis tardif, entreprend sans réserve la réfection de 

l'ouvrage ou reconnaît l'obligation d'éliminer le défaut (arrêt 4A_256/2018 du  

10 septembre 2018 consid. 3.2.2 ; GAUCH, op. cit., n. 2163). 

Il appartient au vendeur de se prévaloir (fardeau de l’allégation) de la tardiveté de l’avis, 

qui ne doit pas être examinée d’office par le juge. En cas de contestation, il incombe en 

revanche à l’acheteur de prouver (art. 8 CC) à quel moment il a eu connaissance des 

défauts et en a donné avis, ainsi que la manière dont il les a signalés (ATF 118 II 142 

consid. 3a ; arrêts 4A_28/2017 du 28 juin 2017 consid. 4 ; 4C.273/2006 du 6 décembre 

2006 consid. 3.1 ; VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 6 ad art. 201 CO). 

8.2.3 En vertu de l'art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de 

la chose, l'acheteur a le choix ou de faire « résilier » (recte : résoudre) la vente en 

- 26 - 

exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une 

indemnité pour la moins-value. Nonobstant la teneur du texte légal, le droit à la résolution 

et à la réduction du prix sont des droits formateurs que l’acheteur peut exercer par une 

simple manifestation de volonté sujette à réception. Celle-ci produit donc son effet sans 

qu’un accord du vendeur ou un jugement (formateur) soit nécessaire. Disposant d’un 

pouvoir considérable, l’acheteur doit agir selon les règles de la bonne foi. Cela suppose 

notamment qu’il manifeste sa volonté clairement afin que le vendeur n’ait aucun doute 

sur la modification contractuelle qu’elle entraîne (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 2 

ad art. 205 CO). La loi ne prescrivant pas de limite temporelle en la matière, l’acheteur 

peut en principe exercer son droit formateur tant et aussi longtemps que le délai de 

prescription de l’action en garantie pour les défauts n’est pas échu (HONSELL, op. cit., n. 

2 ad art. 205 CO), y compris en cours de procès (RÜEGG, op. cit., n. 164). Eu égard au 

caractère en principe irrévocable du droit formateur (HONSELL, op. cit., n. 3 ad art. 205 

CO), l’acheteur est définitivement lié par le choix exprimé, sa communication au vendeur 

épuisant son droit d’option. Les parties sont naturellement libres, par convention, de 

revenir sur le choix de l’acheteur est de restaurer son droit d’option (VENTURI/ZEN-

RUFFINEN, op. cit., n. 5 ad art. 205 CO). En outre, si le vendeur conteste l’existence du 

droit formateur à la résolution du contrat exercé par l’acheteur ou la validité de son 

exercice, celui-ci recouvre le droit à la réduction du prix, car, dans ces hypothèses, le 

vendeur manifeste sa volonté de maintenir le contrat (ATF 128 III 70 consid. 2 ; cf., ég., 

arrêt 4A_395/2018 du 10 décembre 2019 consid. 4.1).  

L'action en réduction du prix ne tend pas à la réparation d'un préjudice par l'obtention de 

dommages-intérêts, mais à rétablir l'équilibre des prestations réciproques des parties, 

laquelle est à la base des contrats synallagmatiques. Pour déterminer le prix après 

réduction, dans le contrat de vente (art. 205 al. 1 CO) comme au demeurant dans le 

contrat d'entreprise (art. 368 al. 2 CO), il faut diviser le prix convenu par le rapport 

existant entre la valeur objective de la chose supposée sans défauts et la valeur objective 

réelle de la chose. Pour faciliter le calcul de la réduction selon la méthode dite relative, 

la jurisprudence a établi deux présomptions : premièrement, la valeur de la chose 

exempte de défauts est égale au prix de vente convenu par les parties ; secondement, 

la moins-value est égale au coût de l'élimination du défaut. Par analogie avec la situation 

régie par l'art. 42 al. 2 CO, il appartient au juge de déterminer équitablement le montant 

de la réduction lorsqu'il est difficile de le constater exactement (arrêt 4A_601/2009 du  

8 février 2010 consid. 3.2.6 et les réf. citées).  

- 27 - 

En cas de réduction du prix, le contrat est maintenu ; l’acheteur conserve la chose 

défectueuse et il doit le prix réduit. S’il s’est déjà acquitté du prix non réduit, il dispose 

d’une prétention contractuelle en restitution pour la part du paiement dépassant le 

montant réduit (CARRON/FÉROLLES, Le dommage consécutif au défaut, in : 

Werro/Pichonnaz [édit.], Le dommage dans tous ses états – Sans le dommage corporel 

ni le tort moral, 2013, p. 99), laquelle créance porte intérêt (calculé selon l’art. 73 CO) à 

partir du moment où le vendeur a reçu le paiement (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 

27 ad art. 205 CO ; RÜEGG, op. cit., n. 181). 

Les règles légales sur la garantie des défauts étant de droit dispositif, il est possible d’y 

déroger en prévoyant contractuellement un droit exclusif à la réparation de la chose 

vendue. Même si le droit à la réparation n'a pas été convenu par les parties dans le 

contrat initial, elles sont libres de le prévoir ultérieurement. Le vendeur est alors lié par 

son accord et il est tenu d'effectuer la réparation de la chose défectueuse. L'acheteur, 

également lié par son accord, ne peut plus exercer l'action rédhibitoire ou l'action 

minutoire. Il a le devoir de prêter son concours à l'exécution de la prestation (réparation) 

par le vendeur. Il ne s'agit pas d'une obligation au sens technique, mais d'une 

incombance (arrêt 4A_446/2015 du 3 mars 2016 consid. 3.3). 

8.2.4 A teneur de l’art. 219 al. 3 CO, l’action en garantie pour les défauts d’un 

« bâtiment » se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété. Nonobstant sa 

lettre, cette disposition s’applique à l’ensemble des prestations en garantie découlant 

d’un contrat de vente immobilière (FOËX/BENOIT, Commentaire romand, 3e éd., 2021, n. 

22 ad art. 219 CO), y compris donc s’agissant des défauts affectant un bien-fonds non 

bâti (RÜEGG, op. cit., n. 243). Ce délai court dès l’inscription du transfert de propriété au 

registre foncier (FOËX/BENOIT, op. cit., n. 23 ad art. 219 CO ; KOLLER, Basler Kommentar, 

7e éd., 2020, n. 10 ad art. 219 CO). Si le vendeur a intentionnellement induit l’acheteur 

en erreur au sujet de défauts de la chose, l'action en garantie est soumise à la 

prescription décennale de l'art. 127 CO (cf. art. 210 al. 6 CO ; ATF 107 II 231 consid. 

3a ; arrêt 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2). 

Aux termes de l’art. 135 ch. 1 CO, la prescription est interrompue lorsque le débiteur 

reconnaît la dette, notamment en payant des intérêts ou des acomptes, en constituant 

un gage ou en fournissant une caution. Il y a reconnaissance de dette au sens de cette 

disposition lorsque le débiteur (ou son représentant) manifeste à l’égard du créancier 

(ou de son représentant) la pensée que la dette (individualisée ou déterminable) existe 

encore (PICHONNAZ, Commentaire romand, 3e éd., 2021, n. 7 et 7a ad art. 135 CO). Pour 

que l’effet interruptif se produise, point n’est besoin que le débiteur mentionne à 

- 28 - 

concurrence de quel montant il se sent (juridiquement) obligé (GEHRING, 

Verjährungsunterbrechung durch Schuldanerkennung in : Krauskopf [édit.], Die 

Verjährung – Antworten auf brennende Fragen zum alten und neuen Verjährungsrecht, 

2018, p. 221). Il suffit qu’il reconnaisse la dette sur le principe (ATF 134 III 591 consid. 

5.2.1 ; 119 II 368 consid. 7b). Il n’est pas même exigé qu’il en indique la cause, pourvu 

que la dette reconnue soit déterminable (KRAUSKOPF, Die Schuldanerkennung im 

schweizerischen Obligationenrecht, thèse, Fribourg 2003, n. 292). Il est sans pertinence 

que le débiteur veuille ou non interrompre le délai de prescription (PICHONNAZ, op. cit., 

n. 7 ad art. 135 CO). Selon les circonstances, le fait de reconnaître l’existence d’un 

défaut peut valoir reconnaissance de dette au sens de l’art. 135 ch. 1 CO (FOËX/BENOIT, 

op. cit., n. 25 ad art. 219 CO).  

L’acte interruptif fait courir un nouveau délai de prescription (art. 137 al. 1 CO) d’une 

durée en principe égale à celle du délai interrompu (ATF 141 V 487 consid. 2.3).  

La prescription interrompue par l’effet d’une requête en conciliation, d’une action ou 

d’une exception ne recommence à courir que lorsque la juridiction saisie clôt la 

procédure (art. 138 al. 1 CO). Le tribunal clôt la procédure lorsqu'il rend une décision 

finale qui ne peut plus être attaquée par la voie d'un appel ou d'un recours (ATF 147 III 

419 consid. 7.2). 

8.3  

8.3.1 L'entrepreneur est tenu de livrer un ouvrage sans défaut. L'ouvrage livré est 

défectueux au sens de l'art. 367 al. 1 CO lorsqu'il diverge du contrat, ne possède pas les 

qualités promises ou les qualités auxquelles le maître pouvait s'attendre d'après les 

règles de la bonne foi (arrêt 4A_570/2020 du 6 avril 2021 consid 3.1 et les réf. citées). A 

teneur de l'art. 368 CO, le maître dispose en matière de garantie des défauts de l'ouvrage 

de trois droits formateurs : il peut refuser l'ouvrage lorsque celui-ci est si défectueux ou 

si peu conforme à la convention qu'il ne puisse en faire usage ou être équitablement 

contraint à l'accepter (al. 1), exiger la diminution du prix (al. 2, 1e hypothèse) ou 

demander la réfection de l'ouvrage (al. 2, 2e hypothèse). L'exercice de ces droits ne 

suppose pas de faute de l'entrepreneur, mais l'existence d'un défaut de l'ouvrage (arrêt 

4A_337/2021 du 23 novembre 2021 consid. 7.1 et les réf. citées). La manifestation de 

volonté par laquelle le maître exerce l'un de ces droits formateurs peut être expresse ou 

tacite. Irrévocable, elle ne peut être modifiée sans l'accord de l'entrepreneur et entraîne 

la perte des autres options (arrêts 4A_288/2018 du 29 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. 

citées ; 4A_514/2016 du 6 avril 2017 consid. 3.2.1). Toutefois, les autres droits à la 

- 29 - 

garantie peuvent renaître dans certaines situations, en particulier si l'entrepreneur est en 

demeure de réparer l'ouvrage, si la réfection est impossible ou si l'entrepreneur livre un 

ouvrage qui reste défectueux malgré la réfection accomplie. Lorsque l'entrepreneur est 

en demeure de réparer l'ouvrage, le maître doit procéder conformément aux règles 

générales des art. 102 ss CO, c'est-à-dire fixer un délai à l'entrepreneur (art. 107 al. 1 

CO), sauf s'il ressort de son attitude que cette mesure serait sans effet (art. 108 ch. 1 

CO). Si l'exécution n'est pas intervenue à l'expiration du délai ou si la fixation d'un délai 

est inutile, le maître peut user des possibilités prévues à l'art. 107 al. 2 CO, en tenant 

compte des spécificités des règles sur le contrat d'entreprise. Il recouvre donc les 

différentes options de l'art. 368 CO (arrêt 4A_643/2014 du 25 novembre 2015 consid. 

4.2 et les réf. citées). 

Le droit à la réfection permet au maître d'obliger l'entrepreneur à réparer lui-même 

l'ouvrage à ses frais. Toutefois, s'il apparaît d'emblée que l'entrepreneur ne s'exécutera 

pas, soit parce qu'il s'y refuse, soit parce qu'il en est incapable, le maître peut notamment 

demander l'exécution par un tiers (exécution par substitution) aux frais de l'entrepreneur 

(arrêt 4A_514/2016 précité consid. 3.2.1). L'obligation de faire qui incombait à l'origine à 

l'entrepreneur en vertu du contrat d'entreprise se transforme alors en une obligation de 

payer les frais de l'exécution par substitution. Le droit du maître de se faire payer les 

frais de réparation par un tiers est ainsi une prétention en exécution, et non en 

dommages-intérêts. Ce droit du maître à l'exécution par substitution de l'art. 366 al. 2 

CO, appliqué par analogie, n'est soumis ni à une sommation à adresser à l'entrepreneur, 

ni à la fixation à celui-ci d'un délai convenable selon l'art. 107 al. 1 CO, ni à une 

autorisation du juge, comme c'est le cas du droit à l'exécution par substitution découlant 

de l'art. 98 al. 1 CO ; pour empêcher une exécution défectueuse qui est prévisible avec 

certitude, le maître doit en effet pouvoir, selon les circonstances, agir rapidement, sans 

avoir à requérir au préalable une autorisation du juge. Le maître peut faire procéder à la 

réfection par un tiers sans s'en faire avancer les frais. Il devra, après la réparation des 

défauts, agir contre l'entrepreneur pour faire valoir à la fois son droit à la réfection par 

substitution, ainsi que sa prétention en remboursement des dépenses effectivement 

engagées pour cette réfection par le tiers (arrêt 4A_395/2019 du 2 mars 2020 consid. 

4.2.2 et les réf. citées). 

Le maître a, cumulativement, le droit de demander la réparation du dommage consécutif 

au défaut (Mangelfolgeschaden) si l'entrepreneur ou ses auxiliaires (art. 101 CO) a (ont) 

commis une faute (art. 368 al. 1 in fine et al. 2, 2e phr., CO ; arrêt 4A_514/2016 précité 

- 30 - 

consid. 3.2.1 et les réf. citées), laquelle est présumée (art. 97 al. 1 CO ; 

CARRON/FÉROLLES, op. cit., p. 318). 

8.3.2 Le code des obligations prévoit qu'après la livraison de l'ouvrage, le maître doit en 

vérifier l'état aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires, et en signaler 

les défauts à l'entrepreneur, s'il y a lieu (art. 367 al. 1 CO). Si les défauts ne se 

manifestent que plus tard, le maître doit les signaler aussitôt qu'il en a connaissance (art. 

370 al. 3 CO). Le maître doit procéder (ou faire procéder) aux « vérifications usuelles » 

; il doit faire preuve de l'attention que l'on peut exiger d'un connaisseur moyen, compte 

tenu du type d'ouvrage considéré, afin de s'assurer que l'ouvrage présente les qualités 

attendues ou promises. On distingue les défauts apparents des défauts cachés. Les 

défauts apparents sont ceux qui ont été ou qui pouvaient être décelés lors de la 

vérification régulière et diligente de l'ouvrage ; quant aux défauts cachés, ce sont ceux 

qui n'étaient pas reconnaissables lors de la réception (cf. art. 370 al. 3 CO). L'avis des 

défauts apparents doit être donné aussitôt après leur découverte, c'est-à-dire sans délai, 

à l'instar de la réglementation sur l'avis des défauts cachés. Le maître peut prendre un 

bref délai de réflexion, mais il doit se décider rapidement. Les circonstances du cas 

concret, et notamment la nature du défaut, sont déterminantes pour apprécier s'il a agi 

en temps utile. Il y a découverte d'un défaut lorsque le maître en constate l'existence 

avec certitude, de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée. 

Cela suppose qu'il puisse en mesurer l'importance et l'étendue. L'omission de vérifier 

l'ouvrage et d'aviser l'entrepreneur (art. 370 al. 2 CO), respectivement d'aviser 

immédiatement l'entrepreneur en cas de défaut caché (art. 370 al. 3 CO), entraîne dans 

l'un et l'autre cas une présomption irréfragable d'acceptation de l'ouvrage avec ses 

défauts. L'acceptation de l'ouvrage implique que l'entrepreneur est déchargé de toute 

responsabilité (art. 370 al. 1 CO), tandis que les droits du maître découlant de la garantie 

des défauts sont périmés (arrêt 4A_570/2020 du 6 avril 2021 consid. 4.1 et les réf. 

citées). Le devoir de vérification et d'avis du maître de l'ouvrage ne prend naissance qu'à 

la livraison de l'ouvrage (art. 367 al. 1 CO), qui suppose l'achèvement des travaux. Du 

point de vue de l'entrepreneur, la réception correspond à la livraison. Concept juridique, 

la livraison (réception) consiste dans la remise par l'entrepreneur au maître de l'ouvrage 

achevé et réalisé conformément au contrat ; peu importe que l'ouvrage soit ou non 

entaché de défauts. La livraison par l'entrepreneur se fait par tradition ou par un avis, 

exprès ou tacite, de celui-ci au maître. Si un avis d'achèvement des travaux est signifié, 

la livraison résulte de la seule réception de cet avis par le maître, sans qu'il faille encore 

que celui-ci ait la volonté de recevoir l'ouvrage (arrêt 4A_653/2015 du 11 juillet 2016 

consid. 3.2.1 et les réf. citées). La livraison/réception a lieu tacitement lorsque l'ouvrage 

- 31 - 

est utilisé conformément à sa destination (ATF 115 II 456 consid. 4 ; arrêt 4C.301/2003 

du 4 février 2004 consid. 4.1).  

L'avis des défauts n'est soumis à aucune exigence de forme particulière. Il doit toutefois 

indiquer précisément quels défauts sont découverts et exprimer l'idée que la prestation 

est jugée non conforme au contrat, respectivement que le maître tient l'entrepreneur 

pour responsable des défauts constatés (arrêts 4A_667/2016 du 3 avril 2017 consid. 

4.3.2 et les réf. citées ; 4A_231/2016 du 12 juillet 2016 consid. 2.2).  

Le maître de l'ouvrage qui émet des prétentions en garantie doit prouver qu'il a donné 

l'avis des défauts en temps utile, mais il incombe à l'entrepreneur d'alléguer l'acceptation 

de l'ouvrage découlant de la tardiveté de l'avis des défauts. Le juge doit d'autant moins 

vérifier d'office la ponctualité de l'avis des défauts que ce point dépend fortement des 

circonstances d'espèce et des pratiques commerciales. L'entrepreneur supporte donc le 

fardeau de l'allégation objectif de l'absence d'avis des défauts ou de la tardiveté de celui-

ci et le maître de l'ouvrage supporte le fardeau de la preuve de l'un ou l'autre de ces faits 

(arrêt 4A_260/2021 du 2 décembre 2021 consid. 5.1.2 et les réf. citées). 

8.4 Selon la jurisprudence, le droit (formateur) à la réfection de l’ouvrage est cessible, 

qu'il s'agisse de la prétention en suppression du défaut lui-même ou de la créance 

pécuniaire qui peut en découler. Il en va de même du droit à la réparation d'un éventuel 

dommage consécutif au défaut. Sont en revanche incessibles les droits à la résolution 

du contrat et à la réduction du prix (arrêt 4A_152/2021 du 20 décembre 2022 consid. 5.3 

et les réf. citées). Est pour sa part cessible, selon les art. 164 ss CO, la créance 

découlant du droit à la résolution du contrat ou à la réduction du prix (VENTURI/ZEN-

RUFFINEN, op. cit., n. 6 ad art. 205 CO ; GAUCH, op. cit., n. 2442 ; RÜEGG, op. cit., n. 

200). Si elle intervient avant que le maître (ou l’acheteur) n’exige la résolution du contrat 

ou la réduction du prix, la cession portera sur une créance future.  Dans ce cas, le droit 

formateur tendant à la résolution du contrat ou à la réduction du prix reste chez le maître 

(GAUCH, loc. cit.) ou l’acheteur. Le maître ou l’acheteur peut cependant autoriser le 

cessionnaire à exercer en son nom les droits de résolution ou de réduction en qualité de 

représentant au sens de l’art. 32 CO (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, loc. cit. ; GAUCH, loc. cit.). 

La cession du droit à la réfection de l’ouvrage a pour conséquence que la personne de 

l’ayant droit change. Pour les défauts couverts par la cession, le cessionnaire acquiert 

du maître (cédant) le droit d’obliger l’entrepreneur à la réfection par une manifestation 

unilatérale de volonté (GAUCH, op. cit., n. 2451). Le droit cédé à la réfection de l’ouvrage 

appartient ainsi exclusivement au cessionnaire et le maître ne peut donc plus l’exercer 

- 32 - 

contre l’entrepreneur. Toutefois, le rapport d’obligations du contrat d’entreprise entre le 

maître et son entrepreneur demeure inchangé, de sorte que, en particulier, les 

obligations de vérification et d’avis des défauts incombent toujours au cédant et non au 

cessionnaire (GAUCH, op. cit., n. 2453 ; RÜEGG, op. cit., n. 203 ; SCHMID, Gewährleistung, 

in : Schmid [édit.], La vente immobilière, 2010, p. 97 ; contra : NUSSBAUMER, La cession 

des droits de garantie, thèse, Fribourg 2015, n. 1009, qui relève cependant que, si le 

bien garanti est, « dans un premier temps », réceptionné par le cédant, celui devra 

également se charger de la vérification et de l’avis des défauts [n. 1010]). Le cédant peut 

toutefois autoriser le cessionnaire à faire l’avis des défauts (GAUCH, loc. cit. ; RÜEGG, 

loc. cit.). Pour être valable, la cession (proprement dite) doit être passée en la forme 

écrite (art. 165 al. 1 CO ; RÜEGG, op. cit., n. 202 ; NUSSBAUMER, op. cit., n. 907). Point 

n’est besoin que le débiteur cédé y concoure (NUSSBAUMER, op. cit., n. 908). 

La créance - cessible - en réparation du dommage consécutif au défaut tend 

exclusivement à la réparation d’un dommage qui a été ou sera personnellement subi par 

le maître (et non par le cessionnaire). Le cessionnaire n’acquiert donc, vis-à-vis de 

l’entrepreneur (ou du vendeur originaire), aucun droit à la réparation du dommage qu’il 

a personnellement subi du fait de la défectuosité de l’ouvrage (ou de la chose vendue). 

Il en va ainsi même dans l’hypothèse où le cessionnaire acquiert la propriété de 

l’immeuble (GAUCH, op. cit., n. 2445 ; contra : NUSSBAUMER, op. cit., n. 931 ss). 

9. 

9.1  

9.1.1 En l’espèce, il n’est pas contesté - ni contestable d’ailleurs - que la parcelle no xxx1 

est affectée d’un défaut juridique, à savoir qu’elle ne bénéficie pas d’un droit d’accès à 

la voie publique sous la forme d’une servitude de passage. Cela étant, c’est à juste titre 

que le premier juge a qualifié de « clause de style » la stipulation figurant dans l’acte de 

vente du 10 juin 2008, selon laquelle « [l]’immeuble est acquis en son état, tel que vu et 

connu de l’acquéresse » (cf., supra, consid. 8.2.1). A supposer même que les parties 

contractantes aient réellement entendu adopter une clause générale d’exclusion de 

garantie, celle-ci n’exonérerait pas le vendeur de sa responsabilité à raison du défaut en 

question. En effet, il est explicitement prévu, dans l’acte précité, que l’immeuble vendu 

est « équipé à savoir eau, égouts, électricité et routes publiques et privées ». Il s’agit là 

d’une promesse faite par le vendeur que le bien-fonds considéré dispose de 

l’équipement requis (cf. art. 19 al. 1 LAT), notamment un accès suffisant - sur les plans 

factuel et juridique - à la voie publique (cf. art. 32 al. 1 let. i aOC). Compte tenu de cette 

- 33 - 

assurance de qualités exprimée par un professionnel de la branche immobilière, il est 

irrelevant, au regard de l’art. 200 CO - quoi qu’en pense le juge de district -, que 

l’acquéresse J _________ aurait pu se rendre compte, en consultant le registre foncier, 

que l’immeuble ne bénéficiait pas d’une servitude de passage.  

Contrairement à ce que Y _________ a allégué dans la réplique du 1er octobre 2015,  

J _________ l’a bien avisé, dans la lettre recommandée du 28 mars 2010, de l’absence 

de servitude de passage. Savoir si, sous l’angle de l’art. 201 CO, cet avis est ou non 

tardif peut rester indécis. Il appert en effet que l’intéressé a expressément reconnu sa 

responsabilité dans la survenance du défaut et s’est même engagé à l’éliminer (cf., 

supra, consid. 4.4 in fine). Dans l’e-mail que la notaire S _________ a adressé le  

17 novembre 2011 à Me BB_________, il est en effet indiqué que « l'omission de 

l'inscription de la servitude de passage en faveur de la parcelle de Monsieur V_________ 

et des 7 propriétaires voisins était de la seule responsabilité de Monsieur Y_________ ». 

Dans ce même courriel, Me S_________ a précisé que celui-ci l’avait « mandatée en 

[s]a qualité de notaire ayant reçu la totalité des actes concernés par ces 8 parcelles sauf 

s’agissant de la vente entre Madame J_________ et Monsieur V_________ »). Il n’est 

donc pas douteux que Me S_________ a rédigé et envoyé l’e-mail considéré en tant que 

représentante de Y _________, qui a ainsi octroyé à cette notaire des pouvoirs 

« excédant son mandat légal de réquisition », contrairement à ce qu’a retenu le premier 

magistrat (jugement attaqué consid. 9.2.3). C’est dire que le vendeur a, en l’occurrence, 

renoncé à se prévaloir d’une éventuelle tardiveté de l’avis du défaut donné par  

J _________ (cf. ATF 140 III 86 consid. 4.1). Cette reconnaissance de responsabilité 

par ce même vendeur a, de surcroît, interrompu (art. 135 ch. 1 CO) le délai de 

prescription quinquennale de l’art. 219 al. 3 CO, qui a couru dès le 1er décembre 2008 

(cf., supra, consid. 4.1 in fine et 8.2.4). L’éventuelle créance en paiement de la somme 

de 900'000 fr., correspondant à la diminution de la valeur vénale de l’immeuble due à 

l’absence de servitude de passage, dont l’appelant a exigé le paiement, à titre 

reconventionnel, dans la réponse du 29 juin 2015 (p. 18), n’est dès lors pas prescrite (cf. 

art. 135 ch. 2 et 138 al. 1 CO). A ce sujet, l’opinion du juge de district (jugement attaqué 

consid. 9.2.3 : «… les prétentions que fonde le défendeur sur l'absence de droit d'accès 

à sa parcelle sont prescrites. ») apparaît en conséquence erronée.  

Point n’est besoin, dans ces conditions, de trancher la question de savoir si, comme le 

soutient l’appelant, Y _________ a commis un dol au sens des art. 203 et 210 al. 6 CO.  

9.1.2 Il n’a pas été allégué (art. 55 al. 1 CPC) qu’avant de céder à l’appelant, par 

déclaration écrite du 8 mai 2015, « l'intégralité des droits relatifs à l'[a]cte de vente notarié 

- 34 - 

S_________ du 10 juin 2008 », J _________ ait jamais manifesté, vis-à-vis de  

Y _________ ou de son mandataire, sa volonté de réclamer une indemnité pour la 

moins-value induite par le défaut juridique affectant l’immeuble. C’est même l’inverse qui 

ressort de l’état de fait retenu. Il apparaît en effet que Y _________ s’est engagé à 

réparer ledit défaut en tentant d’obtenir l’accord des propriétaires des fonds voisins à la 

constitution d’une servitude de passage. Lors de son audition sur commission rogatoire 

du 30 avril 2020, J _________ a confirmé qu’elle avait informé l’intéressé de l’absence 

de droit de passage « en le priant de pallier immédiatement ce défaut » (r ad q 11). La 

teneur de la lettre recommandée qu’elle lui a adressée le 28 mars 2010 (« Pour 

couronner le tout, j’ai récemment appris que vos promesses de régler la question du 

droit de passage sur le chemin d'accès à mon chalet n'était toujours pas réglé et qu'il 

n'existait tout simplement pas de droit légal de passage sur cette route. Or, vous m'avez 

promis à plusieurs reprises que cette question prétendument secondaire serait réglée 

par vos soins avec diligence, ce qui n'est toujours pas le cas. ») le confirme également. 

L’on en déduit que les parties contractantes, en dérogation au système légal, sont 

convenues que Y _________ procéderait à l’élimination du défaut juridique affectant la 

parcelle vendue. Conformément aux principes susrappelés (consid. 8.2.3), J _________ 

s’est, par là, privée du droit d’exercer l’action minutoire. Il n’a pas davantage été allégué 

que Y _________ était incapable de remédier audit défaut ou aurait refusé de le faire, 

ce qui rendait superflue la fixation d’un délai d’exécution au sens de l’art. 107 al. 1 CO 

(cf. art. 108 ch. 1 CO ; arrêt 4A_518/2011 du 21 décembre 2011 consid. 5). On ignore 

en particulier pour quel motif la servitude de passage constituée le 5 décembre 2013 

(cf., supra, consid. 4.7) n’a pas été inscrite au registre foncier. Il s’ensuit que l’appelant, 

en tant que cessionnaire « des droits relatifs à l'[a]cte de vente […] du 10 juin 2008 », 

n’était pas légitimé à réclamer à Y _________, pour la première fois dans la réponse du 

29 juin 2015, le paiement du montant de 900'000 fr. à titre de moins-value consécutive 

au défaut juridique en question - choix que la cour de céans ne saurait « convertir » en 

une prétention d’une autre nature (ATF 136 III 273 consid. 2.2 ; 135 III 441 consid. 3.3 ; 

arrêt 4A_101/2015 du 21 juillet 2015 consid. 4.6) -, puisque la cédante J _________ 

n’avait jamais exercé le droit formateur - incessible (cf., supra, consid. 8.4) - y relatif, 

auquel elle avait, par ailleurs, définitivement renoncé (sans avoir recouvré les différentes 

options de l'art. 368 CO par l’effet de l’art. 107 CO ; cf. supra, consid. 8.3.1) en acceptant 

que Y _________ procède à la suppression dudit défaut.   

Cette prétention ne peut, partant, qu’être rejetée. Sur ce point, le jugement attaqué doit 

donc être confirmé, par substitution de motifs. 

- 35 - 

9.2 Comme on l’a vu ci-dessus (consid. 7.2), il n’est pas établi que l’autorité communale 

ait refusé de délivrer le permis d’habiter le chalet édifié sur la parcelle no xxx1 en raison 

du défaut d’accès de celle-ci à la voie publique. Il n’a en outre pas été allégué ni prouvé 

que Y _________ n’aurait pas corrigé les irrégularités énumérées par la municipalité de 

A _________ dans la lettre du 20 septembre 2010 ou aurait refusé de le faire.  

Quoi qu’il en soit de cette question, il appert que l’appelant prétend au paiement de la 

somme de 200'000 fr. « à titre de moins-value en relation avec le défaut correspondant 

à l’absence de permis d’habiter le chalet sis sur la parcelle no xxx1 ». Il fait ainsi valoir 

le droit à la réduction du prix de l’ouvrage au sens de l’art. 368 al. 2, 1e hypothèse, CO. 

Cela étant, l’intéressé et J _________ étaient tous deux parties, en qualité de maîtres 

de l’ouvrage, au « contrat de construction » du 16 mai 2008. Le droit formateur à la 

réduction du prix étant « indivisible », il doit être exercé, le cas échéant, par tous les 

maîtres d’œuvre (GAUCH, op. cit., n. 1494 et 1624). Or il n’a pas été allégué ni démontré 

que J _________ ait jamais exercé ce droit, en relation avec la non-délivrance du permis 

d’habiter, par une manifestation de volonté adressée à Y _________. Il paraît utile de 

rappeler, à ce propos, que le droit à la réduction du prix est incessible et que, même en 

cas de cession de la (future) créance qui en découle, ce droit formateur reste chez le 

maître de l’ouvrage. Il ne ressort pas non plus du texte de la déclaration de cession du 

24 septembre 2010 que dame J _________ aurait autorisé l’appelant à exercer, en son 

nom et pour son compte, son propre droit à la réduction du prix, ce que celui-ci ne 

prétend au demeurant pas. De surcroît, les maîtres de l’ouvrage ont exigé de  

Y _________ qu’il « régularise la situation » en cherchant à obtenir l’accord des 

propriétaires des parcelles voisines à la constitution d’une servitude de passage. Ils ont 

ainsi opté pour le droit à la réfection de l’ouvrage (ou à l’élimination du défaut) par 

l’entrepreneur. Un tel choix est en principe irrévocable. Partant, même à admettre que 

la non-délivrance du permis d’habiter le chalet par l’autorité communale est due à 

l’absence d’accès de la parcelle no xxx1 à la voie publique - comme l’affirme l’appelant 

-, celui-ci ne serait plus habilité à fait valoir le droit à la réduction du prix en raison de la 

prétendue moins-value de l’ouvrage causée par ce défaut (juridique), ce d’autant moins 

que J _________ n’a jamais exercé ce droit formateur incessible. Savoir si c’est à juste 

titre que le premier magistrat a considéré que ledit défaut « n’avait fait l'objet d'aucun 

avis formel », de sorte que l’appelant avait « accepté l'ouvrage, même privé de permis 

d'habiter » (jugement attaqué consid. 10.2.2), peut dès lors rester ouvert. 

- 36 - 

Il en découle que la prétention de l’appelant en paiement de 200'000 fr. doit, elle aussi, 

être rejetée. Sur ce point, le jugement entrepris est également confirmé par substitution 

de motifs. 

9.3 L’appelant réclame ensuite le versement de 46'006 fr. 20 « correspondant aux 

défauts matériels apparus postérieurement aux [r]apports d'expertise établis dans le 

cadre de la preuve à futur ». Ce montant comprend - semble-t-il - la somme des huit 

factures que lui a adressées EE_________ SA entre le 11 juillet 2012 et le 14 novembre 

2014, qui totalisent 41'197 fr. 20. Ce faisant, l’appelant exerce son droit à la réfection de 

l’ouvrage, qui est cessible. Il prétend, plus précisément, au remboursement des frais de 

réfection de l’ouvrage par une entreprise tierce. 

L’appelant ne conteste pas le raisonnement du premier juge selon lequel la livraison de 

l’ouvrage - qui est une notion juridique - est intervenue le 1er mars 2010. Comme il l’a 

été retenu en fait (cf., supra, consid. 6.1), le seul défaut de l’ouvrage (autre que ceux 

déjà constatés par le premier expert judiciaire B _________) relevé par l’expert  

D _________ dans le rapport d’expertise remis au tribunal de district le 16 novembre 

2017 est l’absence de deux pièces d’angle et de lames au-dessus de quatre fenêtres. 

La pose de ces éléments manquants a été réalisée par EE_________ SA, qui a, pour 

ce travail, adressé à l’appelant, le 4 novembre 2014, une facture (no 14.545) d’un 

montant de 1930 fr. 60. A première vue, ce défaut pouvait être constaté par la simple 

observation de l’ouvrage ou, à tout le moins, par sa régulière vérification (cf. GAUCH, op. 

cit., n. 2074). Il n’a toutefois été signalé par le précédent mandataire de l’appelant que 

dans le courriel adressé le 15 septembre 2014 au premier avocat de Y _________. Dans 

la réplique du 1er octobre 2015, le demandeur principal s’est prévalu de la tardiveté de 

cet avis (cf. all. nos 106, 109 et 110). Or l’appelant n’a pas même tenté de démontrer 

que le défaut en question n’aurait pas pu être constaté par les maîtres d’œuvre lors de 

la vérification diligente de l’ouvrage livré, comme déjà dit, le 1er mars 2010. Il n’a du reste 

strictement rien allégué au sujet des circonstances dans lesquelles il a découvert ledit 

défaut. Le simple fait que celui-ci a échappé à l’expert B _________ ne pouvait l’en 

dispenser. C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les droits de 

garantie de l’appelant à raison du (seul) défaut constaté par l’expert D _________ étaient 

périmés.  

Pour le surplus, quoi qu’en pense l’appelant, la simple production des factures de 

EE_________ SA et de la lettre que cette entreprise a adressée le 31 mars 2015 à son 

premier mandataire ne suffit pas à convaincre la cour de céans - il s’en faut - que 

l’ouvrage était affecté d’autres défauts imputables à l’entrepreneur, survenus 

- 37 - 

postérieurement à la clôture de la procédure de preuve à futur, alors que cette hypothèse 

a été écartée par le deuxième expert judiciaire. L’appelant s’abstient d’ailleurs de 

formuler le début d’une critique à l’endroit des conclusions de celui-ci. 

Au vu de ce qui précède, la conclusion de l’appelant en paiement de 46'006 fr. 20 ne 

peut qu’être rejetée.  

9.4 L’appelant persiste à exiger le versement de la somme de 30'000 fr. « à titre de 

dommage consécutif aux défauts ». Le premier juge a rejeté cette prétention pour le 

motif que l’intéressé n’avait « ni allégué, ni démontré en quoi consistent ces frais ». Sur 

ce point, la motivation de l’écriture d’appel se résume à ce qui suit : « Les frais assumés 

par l'appelant [..] consécutivement aux défauts affectant la parcelle n° xxx1 de la 

Commune de A _________ pour un montant de CHF 30'000.-- sont totalement justifiés 

par l'ampleur de ces défauts. ». Une critique aussi évasive ne répond manifestement pas 

aux réquisits de motivation découlant de l’art. 311 al. 1 CPC (cf., supra, consid. 3.2). Elle 

s’en trouve donc frappée d’irrecevabilité. 

9.5 Pour le surplus, l’appelant ne conteste pas l’existence et le montant de la créance 

dont Y _________ était titulaire à son encontre et qui correspond au solde de sa 

rémunération d’entrepreneur, créance que le premier juge a arrêtée à 178'094 fr. 90 

(95'000 fr. + 97'458 fr. 70 + 2636 fr. 20 - 17'000 fr. ; jugement attaqué consid. 7.2), ni 

que ladite créance porte intérêt, au taux de 5% l’an, dès le 4 mars 2010 (jugement 

attaqué consid. 12). 

Il convient, partant, de confirmer l’astreinte de l’appelant à verser ces somme et intérêt, 

mais, conformément aux principes susrappelés (consid. 2.1), formellement à l’exécuteur 

testamentaire de la succession du défunt, laquelle en est matériellement la bénéficiaire. 

La demande principale est rejetée pour le surplus. 

L’opposition au commandement de payer notifié dans la poursuite no xxx-xxx1 de l’office 

des poursuites du district d’Aigle - laquelle n’est pas périmée (cf. art. 88 al. 2 LP) - est 

définitivement levée à due concurrence. 

10.  

10.1 L’appelant sollicite, « pour autant que de besoin », la mise en œuvre d’une nouvelle 

expertise judiciaire, motif pris de ce que le rapport d’expertise du 11 juin 2019 « ne 

répond pas aux questions qui lui ont été pourtant régulièrement soumises par 

[o]rdonnance de l'Autorité inférieure du 7 juin 2017 [recte : 30 octobre 2018], puisqu'il ne 

- 38 - 

détermine pas la valeur actuelle de l'immeuble susmentionné, soit sans droit d'accès à 

la voie publique et sans permis d'habiter, tout comme il ne détermine pas le montant du 

dommage subi par l'appelant en raison de ces défauts ». 

10.2 Eu égard à ce qui a été exposé supra (consid. 9.1.2 et 9.2), l’ampleur de l’éventuelle 

moins-value dont pâtit l’immeuble en raison de son défaut d’accès à la voie publique et 

de la non-délivrance du permis d’habiter peut rester indécise. L’appel est en outre 

irrecevable sur la question du prétendu dommage consécutif à ces défauts. Il ne sera 

donc pas donné suite à la requête probatoire de l’appelant, qui vise à établir des faits qui 

sont en toute hypothèse impropres à influer sur l’issue du litige. 

11. 

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel, en tous points mal 

fondé, doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.  

11.1 Il n’y a pas lieu de rediscuter la quotité des frais de première instance (frais 

judiciaires : 57'800 fr. ; dépens du demandeur principal : 11'238 fr. 80), non plus que leur 

répartition, sauf à dire que la part des frais judiciaires qui eût incombé à Y _________ 

(580 fr.) est mise formellement à la charge de l’exécuteur testamentaire, mais grève 

matériellement la succession pour laquelle il agit (cf. arrêts 5A_40/2013 du 29 octobre 

2013 consid. 3 ; 5A_261/2008 du 10 juin 2008 consid. 7 ; LEU, op. cit., n. 73 ad art. 518 

CC).  

Attendu les avances effectuées par les intéressés (Y _________ : 10'000 fr. ;  

V _________ : 54’000 fr.), celui-ci versera à l’exécuteur testamentaire 3220 fr. (57'220 

fr. - 54'000 fr.) à titre de remboursement partiel de l’avance fournie par celui-là (art. 111 

al. 2 CPC). Le greffe du tribunal de district restituera à ce même exécuteur testamentaire 

(cf., ci-après, consid. 11.2.2) le reliquat de cette avance, par 6200 fr. (10'000 fr. - 580 fr. 

- 3220 fr.). 

Conformément à la décision rendue le 27 octobre 2010 dans la cause MON C2 10 236, 

les frais de la procédure de preuve à futur restent à la charge de l’appelant. 

11.2 Les frais de seconde instance doivent être intégralement supportés par l’appelant 

(art. 106 al. 1 CPC). 

11.2.1 Au vu de la valeur litigieuse déterminante (1'190'414 fr. 70 [1'012’319 fr. 80 + 

178'094 fr. 90] ; art. 94 al. 2 CPC), de l’ampleur de la cause, de son degré moyen de 

difficulté, ainsi que des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des 

- 39 - 

prestations (art. 13 al. 1 et 2 LTar), l’émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b 

CPC) est arrêté à 35’000 fr. (art. 16 al. 1 et 19 LTar). 

11.2.2 Compte tenu des mêmes critères et de l’activité utilement exercée céans par la 

mandataire de l’appelé, qui s’est déterminée sur l’appel par une écriture de huit pages, 

l’appelant versera à X _________ 6000 fr., débours et TVA inclus, à titre de dépens (art. 

95 al. 3 let. a-b CPC ; art. 27, 29 al. 2, 32 al. 1 et 35 al. 1 let. a LTar). 

Si ces dépens - à l’instar de ceux de première instance - sont formellement alloués à 

l’exécuteur testamentaire, ils bénéficient matériellement à la succession de Y _________ 

(cf., supra, consid. 2.1). Il en va de même du remboursement par l’appelant du montant 

de 3220 fr. et du solde de l’avance de frais (6220 fr.) devant être restitué par le tribunal 

de première instance.   

Par ces motifs, 

Prononce 

 

1. La requête de l’appelant tendant à l’administration d’une nouvelle expertise est 

rejetée. 

2. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable. 

3. V _________ versera à X _________, exécuteur testamentaire de la succession de 

Y _________, 178'094 fr. 90, avec intérêt à 5% l'an dès le 4 mars 2010. 

La demande principale est rejetée pour le surplus. 

4. La demande reconventionnelle est rejetée. 

5. L'opposition formée par V _________ au commandement de payer à lui notifié le 

28 août 2014 dans la poursuite no xxx-xxx1 de l’office des poursuites du district 

d'Aigle est définitivement levée à concurrence de 178'094 fr. 90, avec intérêt à