# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 069e9cac-2487-5358-949a-e263ebf5de52
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-30
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2021.15
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2021.15.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2021.15 

Entscheid 

 30. November 2021 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Michael Ochsner, Steuerrichterin 
Barbara Collet und Gerichtsschreiberin Verena Bieri 

1.  A ,    
2.  B ,    

vertreten C AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrenten,  

G e m e i n d e   D ,    

vertreten durch den Gemeinderat,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) erwarben am … 2001 zum Preis von 

Fr. 540'000.- das mit einem Einfamilienhaus überbaute Grundstück Kat.-Nr. … an der 

…strasse  28  in  D  zur  Selbstnutzung.  Nachdem  sie  in  der  Folge  unter  Vornahme  von 

erheblichen  Investitionen  rund  19  Jahre  in  dieser  Liegenschaft  gewohnt  hatten,  ver-

kauften  sie  diese  am  …  September  2020  (Datum  Handänderung)  zum  Preis  von 

Fr. 1'700'000.-  an  die  E  ag.  Per  gleichem  Handänderungsdatum  erwarben  sie  als  Er-

satzobjekt für das eigene Wohnen das ebenfalls in D gelegene Einfamilienhaus an der 

…strasse 14 (Grundstück Kat.-Nr. …) zum Preis von Fr. 1'500'000.-. 

In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom … Oktober 2020 

deklarierten  die  Pflichtigen  betreffend  den  Verkauf  der  Liegenschaft  an  der  …strasse 

einen Grundstückgewinn von Fr. 704'082.-; zudem machten sie unter Hinweis auf ihre 

neue  Liegenschaft  an  der  …strasse  eine  (teilweise)  zum  Steueraufschub  führende  

Ersatzbeschaffung geltend. 

Mit Veranlagungsentscheid vom 25. Januar 2021 eröffnete der Gemeinderat D 

den Pflichtigen einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 1'155'200.- bzw. eine sich 

daraus ableitende Grundstückgewinnsteuer von Fr. 199'284.40. Die gewinnseitige Dif-

ferenz  zur  Deklaration  der  Pflichtigen  gründete  (neben  Kleinkorrekturen  bei  den  Han-

dänderungskosten)  vorab  in  der  Nichtberücksichtigung  der  geltend  gemachten  wert-

vermehrenden  Aufwendungen  im  Betrag  von  Fr. 447'247.-.  Zur  Begründung  wurde 

angeführt,  beim  Verkauf  sei  bereits  klar  gewesen,  dass  das  bestehende  Einfamilien-

haus  von  der  Erwerberin  abgebrochen  werde.  Es  sei  folglich  ein  wirtschaftliches  Ab-

bruchobjekt  verkauft  worden,  weshalb  bei  den  Anlagekosten  nur  der  Landwert  von 

Fr. 541'025.-  massgebend  sei.  Auf  den  geltend  gemachten  Steueraufschub  infolge 

Ersatzbeschaffung wurde im Veranlagungsentscheid nicht eingegangen. 

B.  Die  von  den  Pflichtigen  hiergegen  erhobene  Einsprache  vom  19.  Febru-

ar 2021, mit welcher sie beantragt hatten, den Grundstückgewinn deklarationsgemäss 

auf Fr. 704'082.- festzulegen und dabei für den Gewinnanteil von Fr. 504'082.- Steuer-

aufschub  infolge  Ersatzbeschaffung  zu  gewähren,  wies  der  Gemeinderat  D  nach 

Durchführung eines Auflageverfahrens  am 3. Mai 2021 ab. Er blieb bei seiner Auffas-

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sung,  dass  ein  wirtschaftliches  Abbruchobjekt  veräussert  worden sei  und  deshalb  bei 

den Anlagekosten  nur  der  Landwert  zur  Anrechnung komme.  Zum Thema  Steuerauf-

schub  wurde  nunmehr  erwogen,  dass  der  Verkauf  eines  unüberbauten  Grundstücks 

nicht zu einer Ersatzbeschaffung führen könne.  

C. Mit Rekurs vom 27. Mai 2021 liessen die Pflichtigen den Einspracheantrag 

erneuern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.  

In  seiner  Stellungnahme  vom  28. Juni  2021  schloss  der  Gemeinderat  ohne 

weitere Begründung auf Rekursabweisung.  

Die  Empfehlung  des  Referenten,  den  vorliegenden  Sachverhalt  nicht  als  rei-

nen  Baulandverkauf  zu  würdigen  und  deshalb  die  Sache  einvernehmlich  an  die  Vor-

instanz zum Neuentscheid zurückzuweisen, wies der Gemeinderat zurück (vgl. E-Mail-

korrespondenz vom 22. Juli und 19. Oktober 2021).  

Auf die Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  laut  §  216  Abs. 1  des  Steuergesetzes 

vom 8. Juni 1997 (StG) erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an 

Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist dabei gemäss 

§ 219  Abs.  1  StG  der  Betrag,  um  welchen  der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis 

und Aufwendungen) übersteigt. 

In  §  216  Abs. 2  StG  sind  die  Konstellationen  aufgelistet,  in  welchen  die 

Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben, sondern einstweilen aufgeschoben wird. Dies 

ist gemäss lit. i insbesondere bei einer sogenannten Ersatzbeschaffung der Fall, mithin 

bei  "Veräusserung  einer  dauernd  und  ausschliesslich  selbst  genutzten  Wohnliegen-

schaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemesse-

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ner  Frist  zum  Erwerb  oder  zum  Bau  einer  gleichgenutzten  Ersatzliegenschaft  in  der 

Schweiz verwendet wird".  

2. a) Der Gemeinderat D vertritt zusammengefasst die Auffassung, die Pflich-

tigen hätten im Rahmen der streitbetroffenen Handänderung ein Grundstück mit einem 

wirtschaftlichen  Abbruchobjekt  und  damit  letztlich  allein  Bauland  verkauft.  Infolgedes-

sen  sei  bei  den  Anlagekosten  nicht  der  per  2001  bezahlte  Erwerbspreis  der  Liegen-

schaft  zuzüglich  der  späteren  wertvermehrenden  Aufwendungen,  sondern  allein  der 

Landwert per 2001 von geschätzt Fr. 475.-/m2 zu berücksichtigen. Als weitere Konse-

quenz  eines  reinen  Baulandverkaufs  sei  sodann  auch  kein  Steueraufschub  infolge  

Ersatzbeschaffung möglich.  

Begründet wird diese Sichtweise im Einspracheentscheid wie folgt: 

Die  streitige  Handänderung  am  Grundstück  Kat.-Nr.  …  an  der  …strasse 28 

habe am ... September 2020 stattgefunden. Zuvor sei am ... Juli 2020 bereits ein Bau-

gesuch  für  den  Abbruch  der  auf  diesem  Grundstück stehenden  Gebäude  und  die  Er-

stellung eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohnungen und einer Tiefgarage eingereicht 

worden.  Die  Planung  für  ein  solches  Bauvorhaben  benötige  einen  grossen  zeitlichen 

Vorlauf; die Planungsphase sei also schon vor der öffentlichen Beurkundung des Kauf-

vertrags  eingeleitet  worden.  Im  Kaufvertrag  sei  dabei  auch  vermerkt,  dass  die  Eigen-

tumsübertragung  vom  Vorliegen  einer  rechtskräftigen  Baubewilligung  abhänge;  diese 

sei  dann  am  ...  November  2020  erteilt  worden.  Der  Gebäudeabbruch  habe  also  seit 

längerer  Zeit  festgestanden.  Folglich  habe  die  Erwerberin  kein  Interesse  an  den  Ge-

bäuden  und  an  deren  Finanzierung  gehabt  und  es  sei  aus  diesem  Grund  von  einem 

wirtschaftlichen  Abbruchobjekt  auszugehen.  Die  Differenz  von  Fr. 380'500.-  zwischen 

dem  beim  Verkauf  erzielten  Erlös  von  Fr. 1'700'000.-  und  dem  von  der Gemeinde er-

mittelten  Verkehrswert  von  Fr. 1'319'500.-  spreche  für  die  Vermutung,  dass  die  im 

Kaufvertrag  aufgeführten  Gebäude  bei  der  Preisbestimmung  nur  eine  untergeordnete 

Rolle gespielt hätten bzw. dass die Erwerberin die seit langem geplante Arealüberbau-

ung unbedingt habe realisieren wollen. An den Gebäuden habe sie kaum ein Interesse 

gehabt.  Neben  diesen  Fakten  sprächen  auch  diverse  vertragliche  Bestimmungen  im 

Kaufvertrag, das Alter des Einfamilienhauses sowie die nach Abbruch erzielbare höhe-

re Rendite für die natürliche Vermutung, dass es sich hier um ein wirtschaftliches Ab-

bruchobjekt gehandelt habe. Die Pflichtigen hätten im Übrigen die im Auflageverfahren 

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verlangten  Unterlagen  betreffend  die  Preiskalkulation  nicht  vorgelegt  und  insgesamt 

den Gegenbeweis nicht angetreten.  

b) Die Pflichtigen halten dem entgegen, dass der Entscheid, das Einfamilien-

haus an der …strasse zu verkaufen, darauf gegründet habe, dass ihnen F (geb. 1927) 

in Aussicht gestellt habe, dass sie deren Liegenschaft an der …strasse erwerben kön-

nen. In der Folge hätten sie einen Makler kontaktiert, welcher für ihre Liegenschaft an 

der  …strasse  ein  Exposé  erstellt  habe.  In  letzterem  habe  dieser  im  Rahmen  einer  

hedonischen  Bewertung  einen  Marktwert  von  Fr. 1'656'000.-  ermittelt,  wobei  er  auch 

festgehalten habe, dass das Einfamilienhaus "überrenoviert" sei. Als die Eigentümerin 

des  Nachbargrundstücks  Kat.-Nr. …  (gemeint  ist  die  E  ag)  Kenntnis  von  ihren  Ver-

kaufsabsichten erhalten und ihnen ein Angebot von Fr. 1'700'000.- gemacht habe, hät-

ten  sie  eingewilligt;  dies,  weil  das  Angebot  über  dem  vom  kontaktierten  Makler  ge-

schätzten Preis gelegen habe und sie sich damit auch die Maklergebühr hätten sparen 

können.  Mitnichten  könne  deshalb  davon  ausgegangen  werden,  dass  sie  eine  Bau-

landparzelle  mit  einem  Abbruchobjekt  veräussert  hätten.  Sie  hätten  denselben  Preis 

auch  von  einer  Familie  erhalten,  die  in  das  Haus  eingezogen  wäre;  notabene  in  ein 

absolut  intaktes  Haus,  in  welchem  keine  Renovationsarbeiten  zu  erbringen  gewesen 

wären. Im Übrigen spreche gerade auch die von der Gemeinde herangezogene Diffe-

renz  zwischen  dem  Veräusserungserlös  und  dem  von  ihr  errechneten  Verkehrswert 

der  Liegenschaft  gegen  ein  Abbruchobjekt.  Unverständlich  sei  sodann,  dass  die  Ge-

meinde  beanstande,  dass  keine  Unterlagen  zur  Kaufpreiskalkulation  eingereicht  wor-

den seien, denn die Liegenschaft sei eben nicht als Bauland mit Potential, sondern als 

Einfamilienhaus mit Umschwung verkauft worden. Die von ihnen vorgelegte Maklerbe-

wertung werde bei alledem komplett ausgeblendet. Insgesamt sei es völlig verfehlt, von 

einem wirtschaftlichen Abbruchobjekt auszugehen und sei deshalb bei der Gewinnbe-

rechnung nicht vom reinen Landwert, sondern, wie deklariert, vom Kaufpreis 2001 und 

den getätigten wertvermehrenden Aufwendungen auszugehen. Schliesslich seien auch 

die Voraussetzungen für einen Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung erfüllt, wobei 

sich die Gemeinde mit diesem Thema in Verletzung des rechtlichen Gehörs der Pflich-

tigen  und  unter  Hinweis  auf  einen  reinen  Landverkauf  gar  nicht  erst  auseinanderge-

setzt habe. 

3.  a)  Um  die  Besteuerung  des  Grundstückgewinns  als  "unverdienten"  Wert-

zuwachs  zu  gewährleisten,  verlangt  der  von  Lehre  und  Rechtsprechung  entwickelte 

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Grundsatz  der  vergleichbaren  Verhältnisse,  dass  sich  Erlös  und  Anlagewert  auf  das 

umfänglich  und  inhaltlich  gleiche  Grundstück  beziehen.  Hat  sich  dessen  tatsächliche 

oder  rechtliche  Beschaffenheit  während der massgebenden  Besitzesdauer  wesentlich 

geändert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare Verhältnisse herzustel-

len  (RB  1999  Nr.  156 = StE  2000  B  44.1 Nr.  7 =  ZStP  1999,  342;  Richner/Frei/Kauf-

mann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 219 N 8 ff. StG).  

Hauptanwendungsfall dieses Grundsatzes stellen die wertvermehrenden Auf-

wendungen  dar,  die  eine  tatsächliche  oder  rechtliche  Substanzvermehrung  bewirken 

und deshalb zum Erwerbspreis hinzuzurechnen sind (§ 221 Abs. 1 und 2 StG). Verletzt 

wäre der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse mit Blick auf diesen Hauptanwen-

dungsfall  dann,  wenn  den  Anlagekosten  Aufwendungen  für  Bauten  zugerechnet  wür-

den,  welche  am  Handänderungsstichtag – das  heisst  beim  Eigentumsübergang – gar 

nicht mehr vorhanden waren. 

b) Als Bezugspunkt für den Vergleich gilt jener Zustand des Grundstücks, wel-

cher die Grundlage für die Kaufpreisgestaltung bei der Veräusserung gebildet hat.  Es 

kommt  also  nicht  darauf  an,  was  aufgrund  des  Grundbucheintrags  dinglich  auf  den 

Erwerber zu Eigentum übergeht. Massgebend  ist nur, was an liegenschaftlichen Wer-

ten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden 

ist  (VGr,  26.  August  2009,  ZStP  2010/178;  VGr,  14.  Juni  2000,  ZStP  2000/304; 

RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). Lässt sich dem rechtsgeschäftlichen Wil-

len der Vertragsparteien nichts  anderes entnehmen, ist davon auszugehen, der Kauf-

preis  erstrecke  sich  auf  sämtliche  dinglich  übertragenen  Werte  und  gebe  den  Ver-

kehrswert  all  dieser  Güter  wieder.  Denn  es  besteht  eine  natürliche  Vermutung  dafür, 

dass  mit  dem  öffentlich  beurkundeten  Kaufpreis  grundsätzlich  alle  liegenschaftlichen 

Werte,  insbesondere  also  auch  die  bestehenden  Gebäude,  als  abgegolten  gelten 

(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 220 N 3 StG). Haben die Vertragsparteien ein über-

bautes Grundstück veräussert, müssen folglich auch die entsprechenden Anlagekosten 

für  das  überbaute  Grundstück gewinnmindernd  berücksichtigt  werden. 

Ist 

je-

doch lediglich  Bauland veräussert  worden,  wovon  nach  der  Rechtsprechung  auch  bei 

mit Abbruchobjekten überbautem Land auszugehen ist (vgl. dazu nachfolgend lit. d), so 

dürfen nur die Anlagekosten für das Bauland angerechnet werden. Die Aufwendungen 

für Gebäude, die nach dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nicht als 

veräussert  bzw.  nicht  als  mit  dem  Kaufpreis  abgegolten  zu  betrachten  sind,  können 

folglich nicht abgezogen werden (VGr, 14. Juni 2000, ZStP 2000/234, RB 1955 Nr. 92).  

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c)  Für  die  Beantwortung  der  Frage,  was  die  Parteien  zum  Gegenstand  ihres 

Vertrags gemacht  haben,  ist  in erster  Linie  vom Wortlaut  des  öffentlich beurkundeten 

Kaufvertrags  auszugehen;  da  der  Wortlaut  indessen  unvollständig  oder  unklar  sein 

kann,  sind  daneben  auch  verschiedene  äussere  Indizien  zu  berücksichtigen,  die 

Aufschluss  über  den  Vertragsinhalt  geben  können.  Ferner  gilt  es  zu  klären,  ob  der 

Wortlaut tatsächlich Sinn macht und den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht.  

d)  Vor  dem  Hintergrund  des  soeben  Gesagten  dreht  sich  der  vorliegende 

Streit primär um die Frage, ob die Pflichtigen überbautes Land mit einem intakten Ein-

familienhaus  oder  überbautes  Land  mit  einem  Abbruchobjekt  und  damit  Bauland  ver-

äussert  haben.  Die  Vorinstanz  schliesst  –  indem  sie  von  einem  wirtschaftlichen  Ab-

bruchobjekt  ausgeht  –  auf  Letzteres.  Damit  ist  der  Begriff  des  wirtschaftlichen 

Abbruchobjekts im Folgenden näher auszuleuchten: 

aa) Im Gegensatz zur technischen Abbruchreife als Begriff aus der Architektur 

und  dem  Ingenieurwesen  versteht  sich  die  wirtschaftliche  Abbruchreife  als  ökonomi-

scher Begriff. Wirtschaftlich abbruchreif ist ein Gebäude – ungeachtet seines Zustands 

–  stets  dann,  wenn  der  Eigentümer  durch  dessen  Abbruch  und  einen  nachfolgenden 

Neubau  oder  eine  andere  Nutzung  des  Bodens  eine  höhere  Rendite  erzielen  kann, 

wenn  also  der  absolute  Landwert  höher  ist  als  der  Verkehrswert  des  Grundstücks  im 

Rahmen  der  vorhandenen  Überbauung.  Die  Annahme,  dass  ein  wirtschaftliches 

Abbruchobjekt  vorliege,  ergibt  sich  erst  aufgrund  einer  Renditeberechnung.  Als  Hin-

weis  gilt  immerhin,  dass  nach  gut  40  Jahren  statistisch  gesehen  bei  einem  Gebäude 

die wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt. Eine natürliche Vermutung spricht schliesslich 

dafür,  dass  eine  Neuüberbauung  nur  dann  erfolgt,  wenn  damit  –  unter  Berücksichti-

gung eines Risikozuschlags – eine höhere Rendite erzielt werden kann als mit der Bei-

behaltung  des  Altbaus  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 220  N  172  StG,  insb.  unter 

Bezugnahme  auf  Naegeli/Wenger,  Der  Liegenschaftenschätzer,  4.  A.  1997,  23  und 

73). 

Diese wirtschaftlichen Überlegungen werden auch in der Rechtsprechung an-

gewandt.  So  hat  das  Verwaltungsgericht  schon  1971  erkannt,  dass  ein  überbautes 

Grundstück mit zunehmendem Alter des Gebäudes bei steigenden Bodenpreisen nicht 

mehr den vollen Baulandwert hat. Sinkt der Gebäudewert unter den Einschlag, den die 

Tatsache der  Überbauung  auf  den Baulandwert  hat  (und  der  mit  zunehmendem  Alter 

des  Gebäudes  zunimmt),  liegt  ein  wirtschaftliches  Abbruchobjekt  vor.  Wichtig  ist  nun 

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aber, dass die Frage des Vorliegens eines wirtschaftlichen Abbruchobjekts in objektiver 

Weise aus Sicht des Veräusserers zu beantworten ist. Es ist also die Frage zu stellen, 

ob  er  einen  Betrag  verlangt  und  erhalten  hat,  der  über  den  reinen  Landwert  hinaus 

auch  noch  eine  (erhebliche)  Entschädigung  für  das  Gebäude  umfasst.  Nach  der 

Rechtsprechung  des  Verwaltungsgerichts  lässt  dabei  selbst  eine  im  Kaufvertrag  be-

kundete  Absicht  des  Käufers,  die  Liegenschaft  abzureissen,  keinen  Rückschluss  auf 

die Frage zu, ob der Wert der abzubrechenden Liegenschaft von den Vertragsparteien 

im Rahmen der Preisgestaltung berücksichtigt wurde oder nicht. Dementsprechend ist 

es grundsätzlich unmassgeblich, dass sich der Erwerber um einen Neubau bemüht. So 

besagen beispielsweise  die Rechte des Käufers, ein Baugesuch für ein Mehrfamilien-

haus  einzureichen,  das  Kaufsobjekt  zu  betreten,  Baugespanne  zu  errichten  und  Bo-

densondierungen  vorzunehmen  sowie  bei  Nichterhalt  einer  Baubewilligung  vom  Ver-

trag  zurückzutreten,  einzig,  dass  der  Erwerber  beabsichtigte,  das  bestehende 

Wohnhaus  abzubrechen  und  die  Liegenschaft  mit  einem  Mehrfamilienhaus  zu  über-

bauen.  Das  dadurch  klar  zutage tretende  Motiv  des  Käufers  lässt  aber  keine  Antwort 

auf die Frage zu, ob der Wert des abzubrechenden Wohnhauses von den Vertragspar-

teien im Rahmen der Preisgestaltung berücksichtigt wurde oder nicht. Vielmehr ist von 

der  Vermutung  auszugehen,  dass  das  überbaute  Grundstück  Gegenstand  der  Preis-

bestimmung gebildet hat und sich dementsprechend der Kaufpreis auf sämtliche ding-

lich  übertragenen  Werte  erstreckt.  Entscheidend  ist  einzig,  ob  die  Höhe  des  Erlöses 

nicht unerheblich dadurch bestimmt wurde, dass der Verkäufer eine Entschädigung für 

das  Gebäude  verlangt  und  auch  erhalten  hat.  Ein  Abbruchobjekt  liegt  dagegen  vor, 

wenn  die  erhaltene  Entschädigung  für  das  Gebäude  praktisch  vernachlässigbar  ist 

(was  gemäss  den  Kommentatoren  zum  Zürcher  Steuergesetz  regelmässig  zutreffen 

dürfte, wenn sie nur bis zu 10% des Gesamterlöses ausmacht); in diesem Fall hat der 

Veräusserer einfach einen leicht höheren Preis für das Land erhalten, als für vergleich-

bares  unüberbautes  Land  bezahlt  worden  wäre.  Ein  Indiz  für  ein  Abbruchobjekt  liegt 

sodann  vor,  wenn  nicht  der  Käufer,  sondern  der  Veräusserer  schon  vor  Beginn  von 

Verkaufsverhandlungen Überbauungsstudien seines Grundstücks erstellen lässt. Auch 

die Festlegung des Kaufpreises anhand der Grundstückfläche (Kaufpreis = Anzahl m2 

x Preis pro m2) stellt ein Indiz (aber nur ein Indiz) für ein wirtschaftliches Abbruchobjekt 

dar  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  §  220  N  173  StG  mit  zahlreichen  weiteren  Hin-

weisen auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung).  

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Zur  Veranschaulichung  der  Wichtigkeit,  die  wirtschaftliche  Abbruchreife  aus 

Sicht des Veräusserers zu bewerten, führen die Kommentatoren zum Zürcher Steuer-

gesetz folgendes Beispiel an (§ 220 N 174 StG):   

            " Ein Investor will ein Einkaufszentrum errichten. Auf dem in Aussicht ge-
nommenen  Grundstück  befindet  sich  aber  noch  ein  technisch  intaktes 
und  weiterhin  problemlos  nutzbares  Gebäude,  das  (aus  Sicht  des  Er-
werbers)  dem  Einkaufszentrum  weichen  muss.  Der  Wert  des  Grund-
stücks  wird  nicht  durch  die  Abbruchabsicht  des  Erwerbers  beeinflusst. 
Der Verkäufer wird kaum bereit sein, das Grundstück nur zum Landwert 
zu  verkaufen  und  das  Gebäude  damit  zu  verschenken.  Ihm  wird  es 
vielmehr  gleichgültig  sein,  was  der  Käufer  später  mit  dem  Gebäude  zu 
tun beabsichtigt." 

bb)  Aufgrund  der  Vermutung,  dass  der  bei  einem  Grundstückverkauf  erzielte 

Erlös auch die Gebäude  umfasse,  obliegt  der Grundsteuerbehörde  die Beweislast für 

das  Gegenteil  (VGr,  28.  August 2003,  SB.2003.00017,  www.vgrzh.ch;  VGr,  26.  Au-

gust 2009, SB.2009.00016, = ZStP 2010, 178). Das Vorliegen eines Abbruchobjekts ist 

daher  durch  die  Steuerbehörde  zu  beweisen.  Dazu  wird  sie  sich,  wenn  es  um  eine 

wirtschaftliche  Abbruchreife  geht,  zweckmässigerweise  auf  Schriftstücke  des  Ver-

äusserers abstützen, aus denen sich ergibt, wie er den verlangten Preis errechnet hat 

(eingeholte Gutachten, Korrespondenz mit Kaufinteressenten usw.). Allein mittels eines 

Gutachtens, das  die Steuerbehörde  einholt  und welches  aufgrund  von  Renditeüberle-

gungen eine wirtschaftliche Abbruchreife belegt, kann der Beweis nicht geführt werden. 

Die  Vermutung,  dass  das  Gebäude  im  Erlös  mitenthalten  sei,  wird  nämlich  nicht 

dadurch widerlegt, dass das Gebäude im Handänderungszeitpunkt ein wirtschaftliches 

Abbruchobjekt  darstellte,  wenn  es  damals  bautechnisch  nicht  als  Abbruchobjekt  zu 

qualifizieren war (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 220 N 175 StG).  

4. a) Vorliegend wird im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom ... Juni 2020 

bei  der  Grundstückbeschreibung  sowohl  das  bestehende  Wohngebäude  (Assek.-

Nr. …) als auch das Nebengebäude (Assek.-Nr. …) aufgeführt. Nach dem Gesagten ist 

damit zunächst ohne weiteres davon auszugehen, dass die Pflichtigen ein überbautes 

Grundstück  zum  Preis  von  Fr.  1'700'000.-  verkauft  haben.  Ebenfalls  steht  damit  fest, 

dass es folglich am Gemeinderat als veranlagender Behörde liegt, den Beweis dafür zu 

erbringen,  dass  für  die  Preisgestaltung  der  Wert  des  bestehenden  Einfamilienhauses 

infolge  von  dessen  Abbruchreife  keine  Rolle  spielte.  Diesen  Beweis  muss  sie  zuerst 

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erbringen, bevor sie – wie im Einspracheentscheid geltend gemacht – von den Pflichti-

gen den Gegenbeweis verlangen kann.      

b) Der Beweis gelingt ihr indes in keiner Weise:  

aa)  Unbestritten  ist  zunächst,  dass  eine  technische  Abbruchreife  hier  nicht 

vorliegt. Das streitbetroffene Einfamilienhaus wurde zwar 1958 erstellt, doch haben die 

Pflichtigen  nach  eigenen  Angaben  nach  dem  Erwerb  der  Liegenschaft  per  2001  (für 

Fr. 540'000.-)  noch  werterhaltende  Aufwendungen  von  über  Fr. 100'000.-  und  wert-

vermehrende  Aufwendungen  von  über  Fr.  400'000.-  getätigt.  Letztere  betrafen  insbe-

sondere einen per 2007 neu erstellten Anbau, welcher in der Folge eine Neuschätzung 

der  Gebäudeversicherung  auslöste;  dabei  wurde  der  Basiswert  von  Fr.  44'000.-  auf 

Fr. 72'300.-  angehoben  und  die  Versicherungssumme  neu  auf  (stolze)  Fr. 741'300.- 

festgesetzt  (vgl.  deren  Schätzungsergebnis  vom  … 2009  in).  Dies  lässt  alles  andere 

als darauf schliessen, dass das Haus gut 10 Jahre nach dieser  Neuschätzung herun-

tergekommen und wertlos war. Bestätigt wird dies auch durch die am ... April 2020 von 

der  G  AG  mit  Blick  auf  den  Verkauf  erstellte  Bewertung.  Auch  wenn  diese  nicht  ins 

Detail geht und auf der hedonischen Methode beruht, so wird darin immerhin der gute 

Zustand des Hauses betont und wird – wie die Pflichtigen geltend machen – sogar an-

geführt,  dass  das  Haus  "möglicherweise  überrenoviert"  sei;  so  zeigen  dazu  passend 

die (wenigen) Bilder eine moderne Küche und ein Wohnzimmer mit hochwertigem Bo-

denbelag und neuzeitlichem Cheminée.   

bb)  Auch  hat  die  veranlagende  Behörde  den  Beweis  für  das  Vorliegen  der 

behaupteten wirtschaftlichen Abbruchreife nicht einmal im Ansatz erbracht:  

Bei  ihrer  Argumentation  geht  sie  zunächst  von  einem  selbst  geschätzten 

Verkehrswert  der  Liegenschaft  per  Verkauf  2020  von  Fr. 1'319'500.-  aus,  wobei  sich 

dieser  aus  einem  Landwert  von  Fr.  865'640.-  und  einem  Gebäudewert  von 

Fr. 453'873.-  (Fr. 434'682.-  Wohnhaus  plus  Fr. 19'191.-  Nebengebäude)  zusammen-

setzt. Alsdann leitet sie aus der Tatsache, dass die Pflichtigen (statt gut Fr. 1'300'000.-) 

einen Erlös von Fr. 1'700'000.- erzielten, die "Vermutung" ab, dass die im Kaufvertrag 

aufgeführten  Gebäude  bei  der  Preisbestimmung  eine  untergeordnete  Rolle  gespielt 

hätten.  Abgesehen  davon,  dass  sich  Beweise  nicht  mit  blossen  Vermutungen  erbrin-

gen lassen, ist diese Schlussfolgerung nicht nachvollziehbar. Wenn die Gemeinde von 

einem  Verkehrswert  der  Liegenschaft  (Land  und  Gebäude)  von  gut  Fr. 1'300'000.- 

1 GR.2021.15 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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ausgeht, ist nicht einzusehen, wieso der erzielte Erlös von Fr. 1'700'000.- mit dem Ge-

bäude  wenig  bis  gar  nichts  zu  tun  haben  soll.  Soweit  alsdann  die  Vorinstanz  aus  der 

Differenz  von  Fr.  380'500.-  zwischen  dem  von  ihr  ermittelten  Verkehrswert  und  dem 

Erlös  (was  22.4%  des  Erlöses  entspreche)  schlussfolgert,  die  Erwerberin  habe  "wohl 

kaum" ein Interesse an den Gebäuden gehabt, sondern die seit langem geplante Are-

alüberbauung realisieren wollen, ist dies ebenfalls nicht nachvollziehbar. Wieso bei der 

Frage  nach  der  wirtschaftlichen  Abbruchreife  das  Verhältnis  zwischen  einem  von  der 

Gemeinde angenommen Verkehrswert (inkl. Gebäude) und dem erzielten Erlös mass-

gebend  sein  soll,  ist  unerfindlich,  sagt  doch  ein  auf  Eigenschätzungen  beruhender 

"Mehrerlös gegenüber dem Verkehrswert" nichts darüber aus, wie sich der erzielte Er-

lös  zusammensetzt  bzw.  wie  dieser  unter  Berücksichtigung  von  Land  und  Gebäuden 

kalkuliert worden ist.  Massgeblich ist bei der Frage nach der wirtschaftlichen Abbruch-

reife  nach  dem  Gesagten  vielmehr  das  Verhältnis  zwischen  dem  erzielten  Erlös  und 

dem Wert der bestehenden Gebäude. Nach den Berechnungen der Gemeinde hatten 

letztere  unter  Berücksichtigung  der  Altersentwertung  noch  einen  Wert  von  immerhin 

Fr. 453'873.-; dieser Wert (und nicht der von der Gemeinde herangezogene Mehrerlös) 

ist mit dem Verkaufserlös von Fr. 1'700'000.- in Relation zu setzen. Das entsprechende 

Verhältnis beträgt mithin rund 27%,  womit die erwähnte 10%-Schwelle für die Annah-

me eines wirtschaftlichen Abbruchobjekts um fast das Dreifache überschritten wird. Mit 

solchen Zahlen lässt sich der Beweis für das Vorliegen eines wirtschaftlichen Abbruch-

objekts nicht erbringen. 

Die Argumentation der Vorinstanz basiert sodann auf einem zweiten entschei-

denden Fehler. Dass die Erwerberin an den Gebäuden der Pflichtigen nicht interessiert 

war,  trifft  zwar  zu,  ergibt  sich  jedoch  nicht  aus  dem  (nach  Ansicht  der  Gemeinde  zu 

hohen)  Veräusserungserlös  von  Fr. 1'700'000.-,  sondern  aus  Tatsachen,  welche  der 

Gemeinde  bekannt  waren.  So wusste  die Gemeinde,  dass  die Erwerberin  in der  Um-

gebung des rekursbetroffenen Grundstücks bereits Land besass, dass sie als General-

unternehmerin  offenbar  die  Erstellung  einer  mit  einem  10%-Ausnützungsbonus  ver-

bundenen  Arealüberbauung  plante  (was  in  der  hier  betroffenen  zweigeschossigen 

Wohnzone W2 eine Landfläche von 4'000 m2 voraussetzt; vgl. § 69 ff. des Planungs- 

und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] i.V.m. Art. 31 ff. der Bau- und Zonen-

ordnung  der  Politischen Gemeinde  D  vom 15.  Juni  1984  [BZO])  und  dass  sie für  das 

Grundstück  der  Pflichtigen  am  ….  Juli  2020,  also  kurz  vor  dem  Erwerb,  bereits  ein 

Baugesuch (Abbruch Einfamilienhaus und Neubau Mehrfamilienhaus) bei der örtlichen 

Baubehörde  eingereicht  hatte.  Sodann  äussern  sich  die  Neubauabsichten  der  Erwer-

1 GR.2021.15 

 
 
 
 
 
- 12 - 

berin auch im Kaufvertrag. All diese Tatsachen betreffen jedoch bei der Frage nach der 

wirtschaftlichen Abbruchreife die nicht massgebliche Sicht der Erwerberin. Die Pflichti-

gen  hatten  als  Veräusserer  eine  andere  Sichtweise.  Im  Sinn  eines  Wohnortwechsels 

innerhalb der Gemeinde planten sie, die zum Verkauf stehende Liegenschaft …strasse 

zu erwerben, was (wohl mit Blick auf die Finanzierung) mit dem gleichzeitigen Verkauf 

ihrer  Liegenschaft  an  der  …strasse  verbunden  war.  Im  Hinblick  auf  diesen  Verkauf 

kam es folglich zum Kontakt mit der G AG, welche mit Blick auf die lockende Provision 

an einem Mäklerauftrag interessiert war. Letztere erstellte in der Folge am ... April 2020 

eine einfache hedonische Bewertung, welche zwar nicht in die Tiefe geht, jedoch den 

Pflichtigen  gleichwohl  eine  Vorstellung  vom  realisierbaren  Verkaufspreis  lieferte.  Die 

Pflichtigen gingen gestützt  auf  diese  Bewertung  im  Frühling  2020  also  davon  aus, für 

ihre  Liegenschaft  (also  für  das  Grundstück  mit  dem  überrenovierten  Einfamilienhaus) 

wohl einen Erlös im Bereich von Fr. 1'650'000.- erzielen zu können.  

Wann genau sich die E ag als Kaufinteressentin ins Spiel brachte und insbe-

sondere  auf  welchen Berechnungen  der  von  letzterer  angebotene und  bezahlte Preis 

von  Fr.  1'700'000.-  beruht,  ist  nicht  bekannt.  Die  Steuerbehörde  führte  in  diesem  Zu-

sammenhang im Einspracheverfahren ein Auflageverfahren durch und verlangte dabei 

eine  detaillierte  Kaufpreiskalkulation,  Korrespondenzen  mit  Kaufinteressenten,  Über-

bauungsstudien und weitere Unterlagen betreffend die Kaufpreiskalkulation. Die Pflich-

tigen  beantworteten  die  Auflage  dahingehend,  dass  die  E  ag  als  Eigentümerin  des 

Nachbargrundstücks  von  ihren  Verkaufsabsichten  erfahren  und  dann  direkt  mit  ihnen 

Kontakt aufgenommen habe.  Sie hätten (sinngemäss ausgehend von  deren Preisan-

gebot von Fr. 1'700'000.-) alsdann kalkuliert, bei einem Direktverkauf an die Nachbarin 

gegenüber  der  Maklerschätzung  von  Fr. 1'656'000.-  Mehreinnahmen  von  Fr.  44'000.- 

realisieren zu können und zudem die Maklergebühr von 3% (= Fr. 51'000.-) einzuspa-

ren. In der Folge hätten sie sich für den Direktverkauf entschieden, weil sie nicht darauf 

vertraut hätten, dass der durch den Makler auf dem freien Markt erzielbare Preis abzü-

glich  Maklergebühr  höher  ausfallen  würde.  Die  Frage  nach  Überbauungsstudien  sei 

nicht verständlich, seien sie doch nie von einem Abbruchobjekt ausgegangen, sondern 

hätten sie ein komplett saniertes Einfamilienhaus veräussern wollen, in welches sie mit 

viel  Herzblut  auch  umfangreiche  (bildmässig dokumentierte)  Eigenleistungen gesteckt 

hätten.  Ihre  Erlöskalkulation  basiere  auf  der  besagten  hedonischen  Schätzung  des 

Maklers, welche sie im Rahmen einer eigenen Bewertung mit einem Gebäudewert von 

rund  Fr.  500'000.-  und  einem  Landwert  von  Fr. 1'015.-/m2  auch  plausibilisiert  hätten. 

Eine detailliertere Kaufpreiskalkulation existiere nicht und sei nach Vorliegen der hedo-

1 GR.2021.15 

 
 
 
 
 
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nischen  Bewertung  auch  nicht  nötig  gewesen,  denn  schlussendlich  sei  es  der  Markt, 

welcher den Kaufpreis bestimme.  

Diese Vorbringen der Pflichtigen sind durchaus schlüssig und nachvollziehbar. 

Mit  Blick  auf  nachbarschaftliche  Verhältnisse,  wie  sie  in  einer  Gemeinde  mit  über-

schaubarer  Grösse  wie  D  typischerweise  anzutreffen  sind,  ist  es  zwar  denkbar  bzw. 

sogar  wahrscheinlich,  dass  die  Pflichtigen  schon  länger  wussten,  dass  die  in  der 

Nachbarschaft bereits aktive E ag auf der Suche nach weiterem Bauland war und mit 

Blick auf die örtlichen  Verhältnisse und Überbauungsmöglichkeiten  womöglich ein be-

sonderes Interesse an ihrem Grundstück hatte. Sodann lassen die bereits geschilder-

ten  Umstände  auch  darauf  schliessen,  dass  den Pflichtigen  schon  bei den  Kaufpreis-

verhandlungen  bekannt  war,  dass  die  Erwerberin  Absichten  für  eine  Neuüberbauung 

und mithin gar kein Interesse an ihrem Einfamilienhaus hatte. Dies ändert aber nichts 

daran, dass die Pflichtigen bei ihren Preisvorstellungen neben dem Landpreis (= über-

bautes Land in der Wohnzone W2 von D) selbstredend auch den Wert des bestehen-

den Gebäudes von Fr. 500'000.- einkalkuliert haben, um so den Minimalpreis für einen 

Erwerber  unabhängig  von  dessen  Nutzungsabsichten  zu  definieren.  Wieso  sie  einen 

solchen  Gebäudewert  (der  die  diesbezügliche  Schätzung  der  Vorinstanz  lediglich  um 

rund 10% übersteigt) hätten vernachlässigen sollen, ist nicht erfindlich.  

Dass  die  E  ag  mit  Blick  auf  ihre  Überbauungsabsichten  und  Renditeüberle-

gungen  mit  Bestimmtheit  ganz  anders  kalkulierte,  ist  zwar  offensichtlich,  jedoch  hier 

nicht von Bedeutung. Vor dem Hintergrund der von der Vorinstanz ins Spiel gebrachten 

Möglichkeit, eine mit einem Ausnützungsbonus verbundene Arealüberbauung erstellen 

zu können, präsentierte sich der Erwerberin die folgende Ausgangslage bei der Preis-

kalkulation:  Sie wusste, dass  die Liegenschaft  als  solche (also mit  intaktem  Einfamili-

enhaus) einen Verkehrswert von rund Fr. 1.65 Mio. hatte (bzw. dass die Pflichtigen von 

einem solchen ausgingen), derweil für Bauland in der Wohnzone W2 mit der entspre-

chenden  Grundstücksgrösse  von  1'139  m2  wohl  ein  Preis  von  Fr. 1'100'000.-  bis 

Fr. 1'200'000.-  gerechtfertigt  gewesen  wäre.  Mithin  musste  sie  sich  bewusst  sein,  für 

den  Erwerb  des  ihr  allein  als  Bauland  dienenden  Grundstücks  letztlich  mehr  als  den 

üblichen W2-Landpreis bezahlen zu müssen, nämlich zusätzlich den Preis für die von 

ihr gar nicht benötigten Gebäude und zudem den Preis für deren Abbruch. Bei ihrer auf 

eine  Neuüberbauung  ausgerichteten  Renditeberechnung  bezog  sie  dabei  mit  Sicher-

heit  nicht  bloss  das  rekursbetroffene  Grundstück  mit  ein,  sondern  auch  ihren  bereits 

bestehenden  Landbesitz  mit  den  sich  dergestalt  eröffnenden  Möglichkeiten  von  bau-

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rechtlichen  Ausnützungsoptimierungen  (Arealüberbauung,  Näherbaurechte,  Ausnüt-

zungstransfers,  usw.).  Erwähnenswert  ist  in  diesem  Zusammenhang,  dass  im  akten-

kundigen  Baugesuch  der  E  ag für  das  Bauprojekt  sogar ein  erforderliches  Näherbau-

recht  erwähnt  wird,  für  welches  der  Eigentümer  des  Nachbargrundstücks  Kat.-Nr. ... 

(also wiederum die E ag) die Zustimmung erteilt hat. 

Es  versteht  sich  von  selbst,  dass  sich  damit  die  Sichtweise  der  Erwerberin 

fundamental  von  derjenigen  der  Pflichtigen  unterschieden  hat.  Letztere konnten  man-

gels weiterem Landbesitz in der Umgebung entsprechende Renditeüberlegungen unter 

Ausschöpfung von Ausnützungsoptimierungen gar nicht anstellen. Für sie war die Er-

stellung einer Neuüberbauung (unter Einbezug von Nachbargrundstücken) im Sinn des 

Projekts der E ag gar nicht möglich, weshalb aus ihrer Sicht auch kein wirtschaftliches 

Abbruchobjekt  vorlag.  Mithin  ist  auch  nicht  einzusehen,  wieso  sie  ihr  Grundstück  als 

Bauland  hätten  auf  den  Markt  bringen  und  bei  der  diesbezüglichen  Preisbestimmung 

Renditeberechnungen  möglicher  Neuüberbauungen  unter  Einbezug  von  Nachbar-

grundstücken anstellen sollen.  

cc) Zusammenfassend zeigt sich, dass der vorliegende Fall grosse Ähnlichkei-

ten  mit  dem  vorerwähnten  Beispiel  hat,  in  welchem  ein  Investor  ein  Einkaufszentrum 

errichten will und beim diesbezüglichen Landerwerb in Kauf nimmt, ein auf dem Land 

noch vorhandenes intaktes Gebäude abbrechen zu müssen. Solche Abbruchabsichten 

eines  einzelnen  Erwerbers,  welcher  Grösseres  plant  und  deshalb  anders  kalkulieren 

kann,  bringen  aus  Verkäufersicht  ein  intaktes  Gebäude  (mit  einem Wert  von  mindes-

tens Fr. 450'000.-) nicht in die Nähe eines wirtschaftlichen Abbruchobjekts. Die gegen-

teilige  Sichtweise  hätte  die  Nichtberücksichtigung  von  angefallenen  Anlagekosten 

(Gewinnungskosten)  im  Bereich  von  mehreren  hunderttausend  Franken  zur  Folge, 

womit die Pflichtigen letztlich einen Gewinn zu versteuern hätten, welchen sie gar nicht 

erzielt haben.  

5.  a)  Nach  alledem  steht  zunächst  fest,  dass  der  Gemeinderat  bei  der  Be-

rechnung  des  von  den  Pflichtigen  aus  der  Veräusserung  der  Liegenschaft  …strasse 

erzielten Grundstückgewinns zu Unrecht von einem reinen Landverkauf ausgegangen 

ist  und  deshalb  bei  den  Anlagekosten  ebenfalls  nur  den  Landwert  berücksichtigt  und 

die gebäudespezifischen Werte (insbesondere also auch die deklarierten wertvermeh-

renden Investitionen) gänzlich ausser Acht gelassen hat.  

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b)  Fest  steht  damit  aber  auch,  dass  der  Gemeinderat  zu  Unrecht  die  Frage 

des Steueraufschubs mit dem Argument nicht prüfte, dass bei einem reinen Bauland-

verkauf  eine  Ersatzbeschaffung  gar  nicht  möglich  sei.  Der  hier  in  Frage  stehende 

Sachverhalt präsentiert sich als geradezu klassischer Fall einer Ersatzbeschaffung im 

Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG, haben doch die Pflichtigen das selbstbewohnte Einfa-

milienhaus an der …strasse im Herbst 2020 verkauft und zeitgleich ein neues Einfami-

lienhaus  erworben,  in  welches  sie  in  der  Folge  unbestrittenermassen  sogleich  auch 

eingezogen sind. Das Ersatzobjekt liegt dabei sogar in der gleichen Gemeinde, womit 

die latente Grundstückgewinnsteuer in D verbleibt.  

Anzumerken  ist  im  Übrigen,  dass  entgegen  der  Auffassung  der  Vorinstanz 

auch bei Vorliegen eines wirtschaftlichen Abbruchobjekts die Frage der Ersatzbeschaf-

fung keineswegs obsolet würde. Das Gesetz verlangt für den Aufschub lediglich, dass 

eine  selbstgenutzte  Wohnliegenschaft  veräussert  wird  und  der  Erlös  danach  innert 

angemessener  Frist  zum  Erwerb  oder  zum  Bau  einer  gleichgenutzten  Ersatzliegen-

schaft  verwendet  wird.  Dies  schliesst  bereits  vom Wortlaut  her keineswegs  aus,  dass 

es sich bei der veräusserten Wohnliegenschaft auch um ein wirtschaftliches Abbruch-

objekt handeln kann. Die Frage der Ersatzbeschaffung bei Veräusserung eines selbst-

bewohnten  wirtschaftlichen  Abbruchobjekts  braucht  vorliegend  indes  nicht  abschlies-

send  beurteilt  zu  werden,  weil  nach  dem  Gesagten  nicht  von  einem  solchen  aus-

zugehen ist. 

6.  a)  Das Steuerrekursgericht  hat gemäss  § 149  Abs.  2  StG  die Steuerfakto-

ren  grundsätzlich  nach  seinen  eigenen  Erhebungen  festzustellen  (RB  ORK  1958 

Nr. 44). Ausnahmsweise kann es zwecks Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die 

Sache mit verbindlichen Weisungen an die Vorinstanz zurückweisen, namentlich, wenn 

zu Unrecht noch kein materieller Entscheid getroffen wurde oder wenn dieser an einem 

schwerwiegenden  Verfahrensmangel  leidet  (§ 149  Abs. 3  StG).  Bedeutsame  Verfah-

rensmängel kann das Gericht nicht heilen, da ansonsten der gesetzlich vorgeschriebe-

ne  Instanzenzug  unzulässigerweise  verkürzt  und  die  untere  Einschätzungs-  bzw. 

Rechtsmittelbehörde  praktisch  von  der  Einhaltung eines korrekten  Verfahrens  dispen-

siert würde (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 149 N 29 ff. StG, auch zum Folgenden).  

Von  einem  bedeutsamen Verfahrensmangel  ist gemäss Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichts  insbesondere  auch  dann  auszugehen,  wenn  über  ein  wesentli-

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ches  Element  des  Sachverhalts  keine  Untersuchung  geführt  wurde  (RB 2001  Nr. 93; 

RB 2000 Nr. 130, StE 2002 B 93.5 Nr. 23 = ZStP 2001, 39; ZStP 2000, 291). 

b)  Aufgrund  der  vertretenen  falschen  Auffassung,  die  Pflichtigen  hätten  Bau-

land  verkauft,  unterliess  es  der  Gemeinderat  D,  die  geltend  gemachten,  auch gebäu-

debezogenen  Anlagekosten  sowie  die  Frage  des  Steueraufschubs  infolge  Ersatzbe-

schaffung,  zu  prüfen.  Damit  liegt  ein  bedeutsamer  Verfahrensmangel  vor,  der 

grundsätzlich  nicht  vom  Steuerrekursgericht geheilt  werden kann.  Für  den nun vorlie-

genden Fall, dass nicht von Bauland auszugehen ist, hat der Gemeinderat im Übrigen 

keinen  Eventualantrag  gestellt;  insbesondere  hat  er  auch  in  der  Rekursantwort  nicht 

beantragt,  dass  diesfalls  auf  den  beantragten  Grundstückgewinn  gemäss  Deklaration 

und den beantragten Steueraufschub abzustellen sei. Die Sache ist daher in teilweiser 

Gutheissung des Rekurses an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Gemeinderat ist im 

zweiten  Rechtsgang  gehalten,  den  Grundstückgewinn  und  den  (teilweisen)  Aufschub 

der diesbezüglichen Steuer unter dem Aspekt der Veräusserung eines mit einer intak-

ten Wohnliegenschaft überbauten Grundstücks zu prüfen.  

7. a) Nach alledem ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Der Einspracheent-

scheid  vom  3. Mai  2021  ist  aufzuheben  und  die  Sache  ist  zur  weiteren  Prüfung  und 

zum Neuentscheid ins Einspracheverfahren zurückzuweisen. 

Eine  Rückweisung  an  die  Vorinstanz  mit  offenem  Ausgang  gilt  in  Bezug 

auf die Kostenregelung als Obsiegen der rechtsmittelführenden Partei, wobei es keine 

Rolle  spielt,  ob  die  Rückweisung  beantragt  oder  ob  das  entsprechende  Begehren  im 

Haupt-  oder  Eventualantrag  gestellt  wurde.  Entscheidend  ist  in  diesen  Fällen,  ob  die 

infolge  der  Rückweisung  vorzunehmende  Neubeurteilung  noch  zu  einer  vollständigen 

Gutheissung des Antrags führen kann. Trifft dies zu, gilt die beschwerdeführende Par-

tei  mit  Blick  auf  die  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  als  obsiegend  (BGr,  28.  Ap-

ril 2014,  2C_845/2013  +  2C_846/2013,  E.  3.2  und  3.3;  VGr,  28.  August  2014, 

VB.2014.00106, E. 2.3). Im vorliegenden Fall obsiegen die Pflichtigen im Hauptpunkt, 

sodass die Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung führen kann.  

b)  Bei  diesem  Ausgang  des  Verfahrens  sind  die  Kosten  der  Rekursgegnerin 

aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Diese hat den obsiegenden Pflichtigen sodann eine 

Parteientschädigung  in  angemessener  Höhe  von  (insgesamt)  Fr.  2'000.-  (Mehrwert-

1 GR.2021.15 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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steuer inbegriffen) zu bezahlen (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechts-

pflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). 

c) Soweit  eine  Partei  den  vorliegenden  Entscheid  einzig  mit  Bezug  auf  die 

Rückweisung  mit  Beschwerde  beim  Verwaltungsgericht  anfechten  will,  ist  darauf  hin-

zuweisen, dass dies nur möglich ist, soweit der Entscheid einen nicht wiedergutzuma-

chenden Nachteil bewirken könnte oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen 

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten 

für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (§ 19a Abs. 2 VRG i.V.m. Art. 93 

Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Der Einspracheentscheid des Gemeinde-

rats  D  vom  3.  Mai  2021  wird aufgehoben  und  die  Angelegenheit  wird  im  Sinn  der 

Erwägungen  zur  Untersuchung  und  Neufestsetzung  der  Grundstückgewinnsteuer 

sowie zur Bezifferung des zu gewährenden Steueraufschubs ins Einspracheverfah-

ren zurückgewiesen. 

[…] 

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