# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 76ca05a0-39c8-590a-8c24-079efd58af44
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-04-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 09.04.2003  VB.2002.00413
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2002-00413_2003-04-09.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2002.00413	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 09.04.2003
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Anrechenbare Geschosszahl; Änderung einer vorschriftswidrigen Baute

Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 2). Im vorliegenden Fall ist ein vollständig über dem gewachsenen Boden liegendes Geschoss zu beurteilen: Vollgeschoss oder anrechenbares Untergeschoss? Für die bisherige Praxis der Baurekurskommissionen (von der die Vorinstanz ohne Begründung abgewichen ist), wonach bei Änderungen an bestehenden Gebäuden, deren Zulässigkeit unter Bezugnahme auf den gewachsenen Boden zu prüfen ist, nicht der im Zeitpunkt der Änderungseingabe bestehende Terrainverlauf, sondern der in der seinerzeitigen Neubaubewilligung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend ist, lassen sich beachtliche Gründe aufführen (E. 4a). Folgt man der Rechtsauffassung der Vorinstanz, ist bereits das bestehende Gebäude vorschriftswidrig, weil übergeschossig. Weist bereits das bestehende Gebäude ein Vollgeschoss zu viel auf, so stellt der Ausbau des bisher nicht anrechenbaren Untergeschosses zu einem anrechenbaren eine weitergehende Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dar (E. 4c). Abweisung (E. 4d).

			 	
				Stichworte:
	
						ANRECHENBARKEIT
AUSSTELLUNGSRAUM
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHGESCHOSS
GESCHOSSZAHL
GEWACHSENER BODEN
LAGERRAUM
LEGITIMATION DER GEMEINDE
NUTZUNGSBESCHRÄNKUNG
TERRAIN
TERRASSE
UMNUTZUNG
UNTERGESCHOSS
VOLLGESCHOSS

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 63 BZO Elsau
§ 255 PBG
§ 275 Abs. I PBG
§ 276 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
§ 21 lit. b VRG
§ 52 lit. II VRG

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2003 Nr. 23
RB 2003 Nr. 78

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. Am 5. März 2002 erteilte die Baukommission
X A die baurechtliche Bewilligung für den Einbau eines Büro- und eines
Ausstellungsraums für eine Weinhandlung im Einfamilienhaus K in Y; gleichzeitig
bewilligte sie die bereits früher erfolgte teilweise Umnutzung der Keller- und
Luftschutzräume in einem unterirdischen Nebengebäude zu Lagerzwecken.

 

II. Einen hiergegen von den Nachbarn C1 und
C2 erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission IV am 7. November 2002 gut;
demgemäss hob sie die angefochtene Baubewilligung auf.

 

III. Mit Beschwerde vom 9. Dezember 2002
beantragte die Gemeinde X Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung
der Baubewilligung, verbunden mit einer Auflage zur Beschränkung der
gewerblichen Nutzung.

 

Am 10. Dezember 2002 liess auch die Bauherrin
A Beschwerde erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid
aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft. In
verfahrensmässiger Hinsicht seien ihr die Rechtsschriften der Gegenpartei und
der Baukommission X zur Kenntnis-, allenfalls zur Stellungnahme zuzustellen. 

 

Die Vorinstanz schloss am 14. Januar 2003 auf
Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft beantragte am 5. März
2003 Vereinigung der Verfahren sowie Abweisung der Beschwerden unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

 

1. a) Die Beschwerdeverfahren sind
antragsgemäss zu vereinigen.

b) Dem Antrag der privaten Beschwerdeführerin
auf Zustellung der Rechtsschriften der Gegenpartei und der weiteren am
Verfahren Beteiligten ist bereits entsprochen worden; ein weiterer
Schriftenwechsel ist dagegen nicht erforderlich (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 58 N. 10).

 

2. Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde ist in
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betreffend die
Rekurs- und Beschwerdelegitimation in Bausachen nicht besonders geregelt und
richtet sich deshalb, soweit die Gemeinde beispielsweise als Grundeigentümerin
nicht in gleicher Weise wie Private betroffen ist, nach der Regel von § 21 lit.
b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Nach dieser
Bestimmung ist eine Gemeinde zu Rekurs und (gemäss der Verweisung in § 70
VRG) zu Beschwerde berechtigt "zur Wahrung der von ihr vertretenen
schutzwürdigen Interessen".

 

Die Baurekurskommission hat die
Baubewilligung in erster Linie aufgehoben, weil das Gebäude bereits heute zu
viele Vollgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 1 PBG aufweise und das Bauvorhaben
die Voraussetzungen für zulässige Änderungen an einer vorschriftswidrigen Baute
gemäss § 357 Abs. 1 PBG nicht erfülle. Diese beiden Fragen sind durch das
kantonale Recht geregelt, das den Gemeinden in dieser Hinsicht keinen
besonderen Beurteilungs- und Ermessensspielraum einräumt. Vielmehr geht es um
die Anwendung von kantonalrechtlichen Vorschriften, die im ganzen Kanton
einheitlich auszulegen und anzuwenden sind. Nach ständiger Praxis ist eine
Gemeinde deshalb nicht mit der Rüge zugelassen, die Baurekurskommission habe
solche Bestimmungen unrichtig angewandt (RB 1998 Nr. 14, 1996 Nr. 11;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 66). Die Gemeinde bringt auch nichts vor, was
insofern eine Betroffenheit in eigenen kommunalen Interessen erkennen lässt
(RB 1998 Nr. 13; vgl. auch Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 71).

 

Dieselben Überlegungen gelten auch für die
Eventualbegründung der Vorinstanz, wonach das Vorhaben auch unter dem
Gesichtswinkel der Ausnützung nicht bewilligungsfähig sei. Auch insofern geht
es um die Anwendung von kantonalem Recht, nämlich von § 255 PBG betreffend
die anrechenbaren Räume und steht der Gemeinde kein Beurteilungsspielraum zu.

 

Hingegen geht es bei der Frage, ob die geplante
Weinhandlung einen nicht störenden Betrieb im Sinn von Art. 64 der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde X vom 29. März 1994 (BZO) darstellt, allenfalls
dann um kommunales Recht, wenn diese Bestimmung auf mehr als auf blossen
Immissionsschutz abzielen sollte. Ebenfalls kommunalrechtlich geregelt ist die
Frage des zulässigen Gewerbeanteils in einer Wohnzone (Art. 64 Satz 2 BZO). Zur
Rüge, die Baurekurskommission habe kommunales Recht unrichtig angewendet, ist
die Gemeinde befugt (VGr, 24. September 1985, ZBl 87/1986, S. 40 =
BEZ 1985 Nr. 44; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 62). Da sich auch die
Bauherrschaft mit der Verweigerung der Baubewilligung nicht abgefunden und
Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben hat, ist die Beschwerde der
Gemeinde im erwähnten Umfang zulässig.

 

3. Die Einfamilienhausliegenschaft der
privaten Beschwerdeführerin liegt an einer Hanglage zwischen den Strassen K und
L. Die Haupterschliessung erfolgt bergseitig von K, wo sich auch die Garage
befindet. Das Einfamilienhaus Vers.-Nr. 01 steht im oberen Grundstücksteil,
während sich im unteren das von L her erschlossene unterirdische Gebäude
Vers.-Nr. 02 befindet, das gemäss Baubewilligung vom 17. Januar 1984 einen (Quartier-)Schutzraum
für 50 Personen sowie einen Vorraum/ Keller mit WC mit einer Bodenfläche von
insgesamt 52,5 m2 umfasst; gemäss einer Nebenbestimmung zur
Baubewilligung durfte dieser Keller wegen Überschreitung der Ausnützungsziffer
nicht gewerblich genutzt werden, was mittels Anmerkung im Grundbuch gesichert
wurde. In der Folge wurden Keller und Schutzraum ohne Bewilligung gleichwohl
als Lagerräume für die Weinhandlung E AG benutzt, die ihre Verkaufs- und
Büroräume bis heute an der M-strasse eingemietet hat. Mit Beschluss vom
27. Oktober 1999 bewilligte die Baukommission X den mittlerweile
ausgeführten Anbau einer Terrasse längs der talseitigen Fassade des Einfamilienhauses;
diese Baubewilligung und die zugehörigen Pläne liegen nicht bei den Akten.

 

Gemäss dem umstrittenen Bauvorhaben der
privaten Beschwerdeführerin soll der durch den Bau der Terrasse geschaffene, an
die Kellerräumlichkeiten des Einfamilienhauses angrenzende Raum mit einer
Fläche von rund 90 m2 ein Büro, einen Ausstellungsraum sowie Küche
und Bad/WC aufnehmen; er soll auf der Nordwestseite einen separaten Zugang und
intern eine Verbindung zum gut einen Meter höher gelegenen Kellergeschoss des
Einfamilienhauses erhalten. Die neuen Räume sollen als Zwischennutzung für
einige Jahre der E AG zu Büro- und Verkaufszwecken dienen und später eine
Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung aufnehmen. Die talseitige Fassade des durch die
Terrasse und das gegenwärtige Projekt entstehenden Anbaus wird gemäss den von
der Bauherrschaft eingereichten Plänen über die Rückwand des um eine
Geschosshöhe tiefer liegenden unterirdischen Gebäudes Vers.-Nr. 02 zu stehen
kommen; die gegenteilige Behauptung der privaten Beschwerdeführerin ist
aktenwidrig. Gemäss Baubewilligung vom 5. März 2002 wird die dieses Gebäude
betreffende Nutzungsbeschränkung aufgehoben und die bereits erfolgte
vollständige Umnutzung des laut Baubewilligung eine Fläche von 106 m2
umfassenden Gebäudes zu gewerblichen Zwecken bewilligt.

 

Was die Ermittlung des rechtserheblichen
Sachverhalts betrifft, so weist die Beschwerdegegnerschaft darauf hin, dass,
ohne dass dies aus den eingereichten Plänen ersichtlich ist, das Dachgeschoss
des streitbetroffenen Einfamilienhauses mit einer Lukarne versehen wurde, was
die Frage nach der Anrechenbarkeit auch dieses Geschosses aufwirft. Nachdem
erst die Baurekurskommission die Frage nach der Gesamtzahl der zulässigen
Geschosse ausdrücklich aufgegriffen hat, ist diese neue tatsächliche Behauptung
gemäss § 52 Abs. 2 VRG zulässig. Da sie jedoch nicht entscheidwesentlich ist,
braucht ihr nicht weiter nachgegangen zu werden und erübrigt sich insbesondere
die Einholung einer Stellungnahme der Gegenparteien.

 

4. Die Baurekurskommission ist davon
ausgegangen, dass bereits das bestehende Gebäude übergeschossig sei. Art. 63
BZO lasse in der Wohnzone W1, in der das Gebäude steht, ein Unter-, ein Voll-
und ein Dachgeschoss zu. Das in den Plänen als anrechenbares Untergeschoss
bezeichnete Geschoss (mit Wohn- und Esszimmer, Eingangshalle, Wintergarten und
weiteren Räumen) sei in Wirklichkeit ein Vollgeschoss im Sinn von § 275
Abs. 1 PBG. Es liege nämlich mehrheitlich über dem im Zeitpunkt der
Erstellung des Gebäudes vor knapp zwanzig Jahren geschaffenen Terrainverlauf,
der heute gemäss § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV)
als gewachsener Boden zu gelten habe. Ein Vollgeschoss stellte auch das so
genannte Obergeschoss (mit Eltern- und Kinderschlafzimmern sowie Terrasse) dar,
bei welchem die für ein Dachgeschoss zulässige Kniestockhöhe bei weitem
überschritten sei. Damit weise das bestehende Gebäude statt einem
unzulässigerweise zwei Vollgeschosse auf, so dass die Zulässigkeit des Bauvorhabens
nach § 357 Abs. 1 PBG zu prüfen sei.

 

Übereinstimmend mit der von der juristischen
Sekretärin der Baurekurskommission zu Protokoll gegebenen Minderheitsbegründung
hält die private Beschwerdeführerin dieser Auffassung entgegen, es treffe zwar
zu, dass das bestehende Gebäude zwei Vollgeschosse aufweise, doch stelle der
Ausbau des heute nicht anrechenbaren Untergeschosses zu einem anrechenbaren
keinen weitergehenden Normverstoss im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dar; die gemäss
Art. 63 Abs. 1 BZO gesamthaft zulässige Geschosszahl bleibe weiterhin eingehalten.
Die Beschwerdegegnerschaft macht bezüglich der Frage der Geschosszahl in erster
Linie geltend, das bestehende Gebäude sei insofern baurechtskonform, als es, wenn
auf den Verlauf des gewachsenen Bodens beim seinerzeitigen Bau abgestellt
werde, über ein Vollgeschoss (das Geschoss mit Eltern- und Kinderschlafzimmern
sowie Terrasse), ein anrechenbares Untergeschoss (das Geschoss mit Wohn- und
Esszimmer, Eingangshalle, Wintergarten und weiteren Räumen) sowie ein
anrechenbares Dachgeschoss, nämlich das aufgrund der Dachaufbaute zu
vermutende, aufweise. 

 

a) Nach der mehrfach publizierten Praxis der
Baurekurskommissionen ist bei Änderungen an bestehenden Gebäuden, deren
Zulässigkeit unter Bezugnahme auf den gewachsenen Boden zu prüfen ist, nicht
der im Zeitpunkt der Änderungseingabe bestehende Terrainverlauf, sondern der in
der seinerzeitigen Neubaubewilligung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend
(BRKE II Nr. 26/2000, BEZ 2000 Nr. 12; BRKE II Nr. 235/1988, BEZ 1988 Nr. 40).
Für diese Auffassung, mit der sich das Verwaltungsgericht bisher nicht
abschliessend auseinander zu setzen brauchte (vgl. VGr, 23. November 2001,
VB.2001.00249, www.vgrzh.ch/rechtsprechung) lassen sich beachtliche Gründe
aufführen: 

Einerseits
wir damit vermieden, dass wie hier ein Gebäude allein durch den Zeitablauf baurechtswidrig
wird. Andererseits erklärt § 5 Abs. 1 ABauV den bei der Einreichung des Baugesuchs
bestehenden Verlauf in erster Linie deshalb als massgebend, weil in vielen
Fällen der frühere Verlauf nicht zuverlässig festgestellt werden könnte; dieser
Zweck verliert an Bedeutung bei der Änderung bestehender Bauten, wo sich der
frühere Terrainverlauf auf Grund der seinerzeit genehmigten Pläne in der Regel
ohne weiteres feststellen lässt.

 

b) Soweit aus den unvollständigen Plänen
ersichtlich, erweist sich auf Grund der erwähnten Praxis, von der Mehr- und
Minderheit der Vorinstanz ohne Begründung abgewichen sind, das bestehende
Einfamilienhaus bezüglich der Geschosszahl als baurechtskonform, indem es ein
Voll- und ein anrechenbares Untergeschoss sowie möglicherweise ein
anrechenbares Dachgeschoss aufweist. Das Geschoss mit Eltern- und Kinderschlafzimmern
sowie Terrasse ist ein Vollgeschoss, das darunter liegende mit Wohn- und Esszimmer,
Eingangshalle, Wintergarten und weiteren Räumen ein anrechenbares Untergeschoss,
weil es nach dem ursprünglichen Terrainverlauf teilweise in den gewachsenen Boden
hineinragt (§ 275 Abs. 3 PBG) sowie Wohnräume enthält und zudem mehrheitlich
über dem gewachsenen Boden liegt (§ 276 Abs. 1 PBG). Werden nun mit dem Ausbau
unter der Terrasse dem bisherigen Kellergeschoss die geplanten Arbeits- und
späteren Wohnräume angefügt, so erhält das Gebäude ein zweites anrechenbares
Untergeschoss, was gemäss Art. 63 lit. b BZO unzulässig ist. Das gilt auch
dann, wenn, entgegen dem mit der Lukarne geschaffenen Anschein, kein
anrechenbares Dachgeschoss vorhanden sein sollte: Weder das kantonale noch das
kommunale Recht kennen eine Vorschrift, welche es erlauben würde, ein
anrechenbares Dachgeschoss durch ein entsprechendes Untergeschoss zu ersetzen. 

 

Ebenfalls ohne Bedeutung ist, dass der
Fussboden der neuen Räume unter der Terrasse um ca. 1 m tiefer als die Räume
des bisherigen Kellergeschosses zu liegen kommt; die neuen Räume erscheinen
konstruktiv als Teil des bisherigen Gebäudes und sind durch die interne
Erschliessung so mit dem bisherigen Kellergeschoss verbunden, dass die ganze
Ebene als einheitliches Geschoss beurteilt werden muss. Auch von aussen
erscheinen die Räume unter der Terrasse als Teil des Einfamilienhauses und
können nicht als separater Gebäudeteil gewürdigt werden. 

 

c) Wird dagegen mit der Vorinstanz
angenommen, für die Beurteilung der Geschosszahl sei der heutige Terrainverlauf
massgeblich, so lässt sich das Geschoss mit Wohn- und Esszimmer, Eingangshalle,
Wintergarten und weiteren Räumen nicht mehr als anrechenbares Untergeschoss
qualifizieren, sondern erscheint, weil es vollständig über dem "gewachsenen"
Boden liegt, gemäss § 275 Abs. 1 und 3 PBG als Vollgeschoss. Anzumerken ist,
dass dieses Geschoss wohl auch deshalb nicht als Untergeschoss qualifiziert werden
kann, weil es – soweit aus den Plänen ersichtlich – gegen die Regel von Art. 65
Abs. 1 BZO verstösst, wonach in der Wohnzone W1 das anrechenbare Untergeschoss
bergseitig nicht über dem gestalteten Terrain in Erscheinung treten darf. Bei
dieser Betrachtungsweise ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass bereits
das bestehende Gebäude vorschriftswidrig ist, indem es ein Vollgeschoss zu viel
aufweist, und stellt sich deshalb die Frage, ob das Bauvorhaben als Änderung
einer vorschriftswidrigen Baute gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG bewilligt
werden kann.

 

Diese Frage ist mit der Mehrheit der
Baurekurskommission zu verneinen. Weist bereits das bestehende Gebäude ein
Vollgeschoss zu viel auf, so stellt der Ausbau des bisher nicht anrechenbaren
Untergeschosses zu einem anrechenbaren eine weitergehende Abweichung im Sinn
von § 357 Abs. 1 PBG dar. Mit zwei vollständig über dem gewachsenen bzw.
gestalteten Boden liegenden Geschossen tritt bereits das bestehende Gebäude als
übergeschossig in Erscheinung; dieser Eindruck wird durch das talseitig neu in
Erscheinung tretende anrechenbare Untergeschoss deutlich verstärkt. Die
Beschwerdegegnerschaft weist sodann zutreffend darauf hin, dass die Auffassung
der Minderheit der Baurekurskommission zu einer unzulässigen Privilegierung
desjenigen Eigentümers führen würde, dessen Gebäude bereits ein Vollgeschoss zu
viel aufweist. Daran ändert auch nichts, dass entgegen dem durch den Dachaufbau
geschaffenen Anschein das bestehende Gebäude über kein anrechenbares
Dachgeschoss verfügen soll; auch unter dem Gesichtswinkel von Art. 357 Abs. 1
PBG über Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten kann es nicht zulässig sein,
ein anrechenbares Dachgeschoss durch ein Vollgeschoss oder ein anrechenbares
Untergeschoss zu ersetzen.

 

d) Damit erweist sich das Bauvorhaben so oder
anders bereits wegen der Überschreitung der zulässigen Geschosszahl als
unzulässig. Die Beschwerden sind deshalb abzuweisen, ohne dass geprüft zu
werden braucht, ob das Bauvorhaben auch weitere Vorschriften verletzt.

 

Anzumerken ist immerhin, dass die Meinung der
Kommissionsminderheit, wonach das Gebäude Vers.-Nr. 02 separat zu betrachten
und nicht als zusätzliches anrechenbares Untergeschoss des Hauptgebäudes zu
qualifizieren ist, zutreffen dürfte. Andererseits sind die Lagerräume einer
Weinhandlung als Arbeitsräume zu qualifizieren, wie sich bereits aufgrund der
in den Akten ausgewiesenen Häufigkeit der Zulieferungen ergibt. Sie sind
deshalb auf die Ausnützung anzurechnen, soweit sie das in § 255 Abs. 2 PBG
umschriebene Mass überschreiten, was bei einer (pro Vollgeschoss) zulässigen
Ausnützung von 213,3 m2 offenkundig nicht zutrifft. Ebenfalls
anzurechnen sind sie auf den Gewerbeanteil von 1/3 der anrechenbaren
Geschossflächen gemäss Art. 64 BZO. Die Anrechenbarkeit richtet sich dabei, da
kein anderer Bezug hergestellt wird, nach § 255 PBG. Mit anderen Worten sind
massgebliche Bezugsgrösse in erster Linie die in den Vollgeschossen tatsächlich
vorhandenen Flächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG, allenfalls weitere solche
Flächen in Dach- und Untergeschossen, sofern sie gemäss § 255 Abs. 2 PBG
anrechenbar sind; obere Grenze ist jedenfalls aber die aufgrund der
Grundstückfläche maximal zulässige Ausnützung, das heisst hier 15 % von
1'422 m2, nämlich 213,3 m2. Mit einer Gewerbefläche von
90 m2 unter der Terrasse und 106 m2 im Gebäude Vers.-Nr.
02 ist der Anteil von einem Drittel dieser maximal anrechenbaren Fläche bei
weitem überschritten. 

 

5. Soweit auf die Beschwerden einzutreten
ist, erweisen sie sich damit als unbegründet und sind abzuweisen.

 

...

Demgemäss beschliesst die Kammer:

 

 

Die Beschwerdeverfahren VB.2002.00413 und
VB.2002.00414 werden vereinigt;

 

 

und
entscheidet:

 

 

1.    Die Beschwerden werden abgewiesen,
soweit darauf eingetreten wird. 

 

2.    ...