# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f8005138-e9a3-5279-a0bd-75135e78b764
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-05
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 05.05.2022 III 2021 176
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-176_2022-05-05.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 176

Entscheid vom 5. Mai 2022 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,

2. B.________,

3. C.________,
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________, substitu-
iert durch MLaw DA.________, ebenda,

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 
1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Post-
fach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. F.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. F.________ sind je hälftige Miteigentümer des Grundstücks KTN 
G.________ (Baugrundstück) an der M.________-strasse __01 in N.________, 
Gemeinde Freienbach. Am 14. April 2020 reichte FA.________ ein Baugesuch 
für den Neubau eines Wohn- und Gewerbegebäudes mit einer Erdsondenwär-
mepumpenanlage auf dem Baugrundstück bei der Gemeinde Freienbach ein. 
Das Bauobjekt "Erdsondenwärmepumpenanlage" wurde separat im Amtsblatt 
Nr. __ vom ______ 2020 publiziert und öffentlich aufgelegt, wogegen keine Ein-
sprache erhoben wurde. Das Bauobjekt "Wohn- und Gewerbegebäude" wurde im 
einer Woche früher erschienenen Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2020 publiziert 
und öffentlich aufgelegt, wogegen C.________ einerseits sowie A.________ und 
B.________ anderseits mit separaten Eingaben je vom  7. Mai 2020 öffentlich-
rechtliche Einsprache erhoben (Vi-act. III-01/B15 f.).

B. Nachdem F.________ am 28. Mai 2020, 17. Juli 2020 sowie am 11. August 
2020 Projektanpassungen eingereicht (vgl. angefocht. RRB Sachverhalt lit. B) 
und C.________ sowie A.________ und B.________ am 2. September 2020 mit 
einer gemeinsamen Eingabe Stellung bezogen hatten (Vi-act. III-01/B19), ent-
schied der Gemeinderat Freienbach gestützt auf den Gesamtentscheid des Amts 
für Raumentwicklung (ARE) vom 14. Dezember 2020 (Vi-act. III-01/B2) mit Be-
schluss (GRB) Nr. 440 vom 16. Dezember 2020 was folgt (Vi-act. III-01/B1):

1. Die Einsprache von C.________ wird abgewiesen.
2. Die Einsprache von A.________ und B.________ wird abgewiesen.
3. Die Einsprache der Erbengemeinschaft O.________ sel. wird abgewiesen.
4. Die Bewilligung für das Wohn- und Gewerbegebäude mit Erdsonden-

Wärmepumpenanlage, KTN G.________, M.________-strasse __01, 
N.________, wird im Sinne der Erwägungen und mit nachfolgenden Aufla-
gen, Bedingungen und Vorbehalten erteilt:
4.1 Bei den Lärmschutzwänden im Dachgeschoss ist weisses Klarglas zu 

verwenden. (…)
4.2 Die Massnahmen zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte gemäss 

dem Lärmschutznachweis sind vollumfänglich umzusetzen. Insbeson-
dere sind transparente Bauteile (Festverglasungen) verlangt.

(4.3 - 4.19 behindertengerechte Ausführung; Erholungs- und Spielflächen; 
Parkieren von Fahrzeugen; Absperrung während der Bauzeit; 
Sichtfelder; lärmintensive Arbeiten; Umgebungsgestaltung; Farb- und 
Materialkonzept; Nachbarrecht EGzZGB; Baurichtlinie Luft; 
Abweichungen von den Planunterlagen; Meldepflicht; Nachführung 
der projektierten Bauten durch G. AG; Bestätigung durch G. AG; 
fristgerechte Nachführung; Missachtung der Bauvorschriften; 
Vorbehalt technische Brandschutz- und Kanalisationsbewilligungen).

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5. Der Bauherrschaft werden die Gesamtentscheide (sic) des Amtes für Rau-
mentwicklung vom 14. Dezember 2020, die Beurteilung der kommunalen 
Brandschutzfachstelle vom 8. Mai 2020 und das Ergebnis der abwasser-
technischen Prüfung vom 21. September 2020 eröffnet. Die darin enthalte-
nen Auflagen bilden Bestandteil dieser Bewilligung und sind in allen Teilen 
zu beachten, ebenso die Allgemeinen Bauvorschriften. 

(6. - 9. Baufreigabe; Beiträge und Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung).

C. Gegen diesen GRB Nr. Nr. 440 vom 16. Dezember 2020 liessen 
C.________, A.________ sowie B.________ am 12. Januar 2021 mit gemein-
samer Eingabe beim Regierungsrat Verwaltungsbeschwerde erheben mit dem 
(Haupt-)Antrag, der Beschluss Nr. 440 des Gemeinderats Freienbach vom 
16. Dezember 2020 sowie der Gesamtentscheid des ARE vom 14. Dezember 
2020 seien aufzuheben (Vi-act. I-01). 

D. Mit RRB Nr. 676/2021 vom 28. September 2021 entschied der Regierungs-
rat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Der angefochtene Beschluss Nr. 440 der Vorinstanz 1 vom 16. Dezember 

2020 wird von Amtes wegen mit der Dispositiv-Ziff. 4.20 bzw. folgender 
Auflage ergänzt:
"Die Dreieckfensterflächen in der Dachgeschoss-Ebene 05 sind auf eine 
Fensterfläche von 2 m2 zu verdoppeln. Das umstrittene Dreieckfenster auf 
der Westseite im Zimmer 1 muss vollständig öffenbar sein und darf nicht nur 
als Kippfenster ausgestaltet werden."

3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden den Beschwerdeführern auferlegt (…).

4.1 Den Beschwerdegegnern wird eine Parteientschädigung von insgesamt 
Fr. 1200.-- zugesprochen, welche zu je einem Drittel (Fr. 400.--) von den 
Beschwerdeführern 1 bis 3 (diese unter solidarischer Hartbarkeit) zu tragen 
ist. 

4.2 Der anwaltlich vertretenen Gemeinde Freienbach wird eine 
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 900.-- zugesprochen, welche zu je 
einem Drittel (Fr. 300.--) von den Beschwerdeführern 1 bis 3 (diese unter 
solidarischer Haftbarkeit) zu tragen ist.

(5. - 7. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung; Zustellung elektronisch). 

E. Gegen diesen RRB Nr. 676/2021 vom 28. September 2021 (Versand am 
5.10.2021) lassen A.________, B.________ sowie C.________ mit gemeinsa-
mer Eingabe vom 26. Oktober 2021 rechtzeitig Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Rechtsbegehren:

1. Der Beschluss Nr. 676/2021 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
28. September 2021 sei aufzuheben.

2. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ______ 2020 (S. ___) 
publizierte Baugesuch (Wohn- und Gewerbegebäude) für die Liegenschaft 

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M.________-strasse __01, N.________ SZ, KTN G.________, Gemeinde 
Freienbach, sei abzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt zu Lasten der Vor-
instanzen und der Beschwerdegegner.

F. Mit Vernehmlassung vom 4. November 2021 beantragt das Sicherheitsde-
partement, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer 
abzuweisen. 

Das ARE hält in der Vernehmlassung vom 17. November 2021 fest, die Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde sei aus kantonaler Sicht abzuweisen. 

Die Beschwerdegegner lassen mit Vernehmlassung vom 15. November 2021 
beantragen, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzu-
treten ist, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt) zu Lasten der Be-
schwerdeführer. Den sinngemäss gleichen Antrag lässt der Gemeinderat ver-
nehmlassend am 31. Dezember 2021 stellen. 

G. Mit Replik vom 7. März 2022 halten die Beschwerdeführer an den mit der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 26. Oktober 2021 gestellten Anträgen fest. 
Mit Schreiben vom 28. März 2022 teilt der Gemeinderat seinen Verzicht auf eine 
Duplik mit. Am 30. März 2022 lassen die Beschwerdegegner duplizierend an Ih-
ren Rechtsbegehren in der Vernehmlassung vom 15. November 2021 festhalten.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Die Bauliegenschaft KTN G.________ mit einer Nord-Süd-Ausdehnung von 
ca. 42 m und einer Ost-West-Ausdehnung von ca. 20 m liegt gemäss dem kom-
munalen Zonenplan zum überwiegenden Teil in der Wohn- und Gewerbezone 3 
Geschosse (WG3). Ein ca. 5 m breiter Streifen im Halte von 104 m2 im südlichen 
Bereich des Baugrundstücks wird von der Industriezone 2 (I2) erfasst und ist zu-
dem mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt (vgl. Auszug aus dem ÖREB-
Kataster; angefochtener RRB Erw. 1.6 und 4.2 f.). Das Baugrundstück grenzt im 
Norden an die M.________-strasse (KTN H.________) und an die überbauten 
Grundstücke KTN I.________ im Westen, im Gesamteigentum der Beschwerde-
führer Ziff. 1 und 2, und KTN J.________ im Osten, im Miteigentum der Be-
schwerdeführer Ziff. 3. Im südlichen Bereich schliessen sodann KTN K.________ 
(Südwest) sowie KTN L.________ an das Baugrundstück an; ca. 80 m in südli-
cher Richtung vom Baugrundstück entfernt verläuft sodann die Autobahn A3. 
Diese Grundstücke liegen ebenfalls in der WG3.

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1.2 Die geplante Baute nimmt mit ihren Grundrissen im Wesentlichen den 
Grundstückverlauf auf (vgl. Situationsplan [Plan-Nr. BG006] 1:500 vom 
30.3.2020, rev. 20.5.2020; Plan EG / Tiefgarage [Plan-Nr. BG001] 1:100 vom 
30.3.2020, rev. 9.7.2020). Sie besteht aus 5 Ebenen ("Ebene 01" bis "Ebene 05" 
[von unten nach oben]), mithin aus Unterschoss (UG), Erdgeschoss (EG), 
1. Obergeschoss (1. OG), 2. Obergeschoss (2. OG) und Dachgeschoss (DG). Im 
trapezförmigen UG (die südliche Breite von ca. 18.87 m ist der Grundstückgrenze 
entsprechend leicht "geneigt"; die nördliche Breite misst ca. 17.64 m; die Längen 
messen 32.29 m und 29.88 m), befindet sich die Tiefgarage mit 16 Parkplätzen, 
einem Platz für "Velo/Mofa", ein "Lager/Kinderw." und ein Treppenhaus inkl. Lift; 
in die geplante Tiefgarage wird über eine nördliche Rampe eingefahren, die 
west- und östlich von je einem (Besucher-)Parkplatz ("BP") flankiert wird (Plan 
EG / Tiefgarage [Plan-Nr. BG001], Ebene 01 UG Tiefgarage). Das EG umfasst 
eine 1-Zimmer-Wohnung und eine 2.5-Zimmer-Wohnung, je mit Wintergarten, ei-
nen Veloraum (mit Zugang von Osten her über eine Rampe), den Eingang mit 
Treppenhaus und Lift, 9 Kellerräume, Lagerflächen sowie einen Technikraum 
(Plan EG / Tiefgarage [Plan-Nr. BG001], Ebene 02 EG). Im 1. OG befinden sich 
neben dem Treppenhaus mit Lift ebenfalls zwei Wohnungen (2.5- und 3.5-
Zimmer-Wohnung), je mit Wintergarten und Balkon, sowie im südlichen Bereich 
eine Büro- bzw. Gewerbefläche mit Loggia und "Balkon zum Spielplatz"; im Aus-
senbereich sind südlich ein Sitzplatz sowie ein Spielplatz geplant. Im 2. OG sind 
neben Treppenhaus mit Lift und WC zwei 2.5-Zimmer-Wohnungen, je mit Win-
tergarten und Balkon, sowie ebenfalls eine Büro- bzw. Gewerbefläche mit Loggia 
und nördlichem Balkon vorgesehen (Plan 1. OG Umgebung / 2. OG [Plan 
Nr. BG002] 1:100 vom 30.3.2020, rev. 20.5.2020). Das DG mit 4 Lukarnen um-
fasst ebenfalls zwei 2.5-Zimmer-Wohnungen, je mit Balkon den nördlichen Lu-
karnen vorgelagerten "Glaswand als Lärmschutz", Treppenhaus mit Lift sowie 
Büro- und Gewerbefläche mit WC und Balkon (Plan DG / Schnitt A - A / B - B 
[Plan Nr. BG003] 1:100 vom 30.3.2020, rev. 20.5.2020). 

2.1 Der Gemeinderat erwog im GRB Nr. 2020-005 vom 16. Dezember 2020 
u.a., die Parzelle sei hinreichend erschlossen und das Neubauprojekt mit geplan-
ter Wohn- und Büronutzung entspreche dem Zonenzweck (Erw. 3.2 [in fine] f.). 
Der Neubau werde sich gut in die bauliche Umgebung und ins Strassenbild ein-
fügen; damit die Glaswände für den Lärmschutz im DG-Bereich nicht störend und 
nicht als Fassaden in Erscheinung träten, sei festzusetzen, dass diese mit weis-
sem Klarglas auszuführen seien (Erw. 4; vgl. Erw. 11.7 und 13.2). Das DG sei 
von der Ausnützung befreit (Erw. 5.1). Die Vorgabe der WG3, wo drei Vollge-
schosse zulässig seien, werde eingehalten - das Bauvorhaben weise zwei Voll-

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geschosse (1. und 2. OG) sowie zwei Unter- und ein Dachgeschoss(e) auf 
(Erw. 5.2). 

Das heutige, in den Plänen plausibel dargestellte Terrain bilde das massgebende 
gewachsene Terrain (Erw. 5.3). Die Bauherrschaft ermittle an der Nordfassade 
eine zulässige Gebäudehöhe von 8.43 m; ein Hangneigungsbonus werde nicht 
beansprucht (Erw. 5.4). Die zulässige Firsthöhe betrage 14 m; die grösste 
Firsthöhe werde mit 13.92 m an der Nordfassade ermittelt; alle weiteren 
Firsthöhen der Hauptbaute würden ebenfalls eingehalten (Erw. 5.5; 
vgl. Erw. 13.3). Die Vorgabe von max. 40 m Gebäudelänge werde mit der sich im 
EG ergebenden grössten Länge von 22.54 m eingehalten (Erw. 5.6). Der südli-
che Teil des EG stelle eine unterirdische Baute dar; das Gleiche gelte für das 
UG; die Grenzabstände von 1 m für unterirdische Bauten und solche, die das 
gewachsene Terrain nicht oder um nicht mehr als 1 m überragen, würden allsei-
tig eingehalten (Erw. 5.7). 

Die Südfassade sei die betroffene Gebäudeseite, wo ein grosser Grenzabstand 
einzuhalten sei; dieser werde deutlich bzw. ausreichend ausgewiesen (Erw. 5.8; 
vgl. Erw. 11.1). Die kleinen Grenzabstände an der (gestaffelten) Nord-, an der 
Ost- sowie Westfassade - auch unter Berücksichtigung eines Mehrlängenzu-
schlags - als auch die Gebäudeabstände seien ausgewiesen bzw. würden ein-
gehalten (Erw. 5.9 f.). 

Zum Fahrbahnrand würden die Bauten den geforderten (Strassen-)Abstand ein-
halten (Erw. 5.11; vgl. Erw. 11.3). 

Die Ausnützungsziffer (AZ) sei eingehalten (Erw. 5.12; vgl. Erw. 11.2). Der 
Nachweis genügender Abstellplätze werde erbracht, die Anordnung der Park-
plätze erfülle die Anforderungen der VSS-Vorgaben und mit dem ausgewiesenen 
"Mass von 3.00 m (3% Neigung" ab dem strassenabgewandten Trottoirrand" 
werde die Ausfahrt auf die Strasse übersichtlich erstellt (Erw. 6.1-6.3; vgl. 
Erw. 13.4). Die 102.4 m2 für gut besonnte Kinderspielplätze und Erholungs-
flächen seien hinreichend (Erw. 6.4). 

Gemäss Lärmschutznachweis könnten nicht an allen Empfangspunkten die  
massgebenden Immissionsgrenzwerte eingehalten werden; allerdings seien 
hierbei festverglaste Fenster betroffen und die jeweiligen Räume könnten über 
eine Öffnung ohne Überschreitung natürlich entlüftet werden; der Beschreibung 
des Nachweises der Bewilligungsfähigkeit könne gefolgt werden; eine Ausnah-
mebewilligung sei nicht notwendig (Erw. 6.5; vgl. Erw. 11.5 und 13.1). 

Betreffend behindertengerechtes Bauen seien Auflagen in die Baubewilligung 
aufzunehmen; der Energienachweis liege vor; sämtliche Umgebungsgestaltun-

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gen stellten Anlagen dar, deren abstandsmässige Auswirkungen als dem Privat-
recht unterstehende Sachverhalte der Nachbarrechte zu betrachten und nach 
EGzZGB zu beurteilen seien (Erw. 6.6-6.8). 

2.2 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen RRB im Wesentlichen sinn-
gemäss, es sei nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat unter Berücksichti-
gung sämtlicher Umstände und seines grossen Ermessensspielraums die Einhal-
tung des grossen Grenzabstandes an der "(am stärksten nach der südlichen 
Himmelshälfte orientierten) Südfassade verlangt" habe und nicht an der längeren 
Westfassade; unbestritten sei, dass auch nach Norden ein grosser Grenzabstand 
eingehalten wäre (Erw. 1.6). 

Die in § 65 Abs. 2 PBG definierte Messweise des Strassenabstandes vom Fahr-
bahnrand aus gelte auch für den grösseren Strassenabstand gemäss Art. 21 
Abs. 1 lit. c BauR; die Auslegung des Gemeinderats, dass der Strassenabstand 
vom Fahrbahnrand bzw. vom mit dem Fahrbahnrand zusammenfallenden Trot-
toirrand aus gemessen werden müsse, sei daher korrekt (Erw. 3.2). 

Bei den geplanten Festverglasungen ohne Öffnungsmechanismus handle es sich 
um transparente Fassadenteile und nicht um Fenster; Immissionsgrenzwertüber-
schreitungen könnten an diesen keine vorliegen. Die Einhaltung der "erhöhten 
Anforderungen an die Schalldämmung" habe das ARE im Gesamtentscheid vom 
14. Dezember 2020 mit einer Auflage verbindlich sichergestellt. Der beschwerde-
führerischen Befürchtung, die südlichen Räume im DG könnten als Wohnung 
statt als Büros genutzt werden, könne nicht gefolgt werden (Erw. 5.2). 

Nachdem die Beschwerdegegner im Sinne einer Rügeanerkennung einer Ver-
doppelung der Dreiecksfensterflächen im DG mittels Auflage zustimmten, sei die 
Verdoppelung entsprechend sicherzustellen. Der Einwand, wonach es sich mög-
licherweise nur um ein Kippfenster handle, könne damit entkräftet werden, dass 
in der Auflage festzuhalten sei, dass es sich bei dem Dreiecksfenster nicht um 
ein Kippfenster handeln dürfe und dieses vollständig öffenbar sein müsse 
(Erw. 5.3). 

3. Soweit die Beschwerdeführer vor dem Regierungsrat noch geltend ge-
macht hatten, i) dass - unter Verweis auf BGE 145 I 156 (i.Sa. A. vs Gemeinderat 
Wollerau; ZBl 2019 S. 155 ff.) - der Grenzabstand nicht nur gegenüber der 
Grundstücksgrenze, sondern auch gegenüber der Zonengrenze eingehalten 
werden müsse, und ii) dass auf dem Grundstück KTN G.________ Bauten auf 
einem der Gestaltungsplanpflicht unterliegenden Gebiet errichtet werden sollen, 
ohne dass der dafür notwendige Gestaltungsplan vorliege (vgl. angefochtener 
RRB Erw. 4), haben sie diese Rüge mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 

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26. Oktober 2022 nicht mehr vorgetragen. Erst mit der Replik vom 7. März 2022 
erneuern sie diese Rüge (S. 5 Rz. 15). Indes kann hierfür vollumfänglich auf die 
zutreffenden und zu bestätigenden Erwägungen des angefochtenen RRB ver-
wiesen werden (Erw. 4.1; vgl. Duplik der Beschwerdegegner vom 30.3.2022 
S. 5). Soweit sie sich auf den VGE III 2020 115 vom 23. November 2020 bezie-
hen, hat der Regierungsrat zu Recht auf die fehlende Vergleichbarkeit hingewie-
sen. Zu beurteilen war in jenem Fall im Rahmen eines Vorbescheidverfahrens 
die Zulässigkeit eines Erschliessungssträsschens zu einer Drittparzelle über eine 
der Gestaltungsplanpflicht unterliegenden Parzelle, ohne dass bereits ein Gestal-
tungsplan bestand. 

4.1 Die Beschwerdeführer rügen betreffend Strassenabstand, der Wortlaut von 
Art. 21 BauR sei entgegen der Ansicht des Gemeinderats eindeutig. Sofern ein 
Trottoir vorhanden sei, sei der Abstand gemäss Art. 21 Abs. 1 BauR ab diesem, 
von der Fahrbahn abgewandten Rand einzuhalten. Ansonsten wäre der Aus-
druck "Trottoirrand" überflüssig. Vorliegend sei der Strassenabstand von 5 m un-
ter Berücksichtigung des Trottoirs gegenüber dem UG nicht eingehalten (Be-
schwerde S. 3 f. Rz. 4 f.; vgl. S. 5 Rz. 10 i.f.). Der Regierungsrat schütze die An-
sicht des Gemeinderats mit der Begründung, Art. 21 Abs. 1 BauR verletze über-
geordnetes Recht. Dem sei nicht so (S. 4 Rz. 6). Der Gesetzgeber habe bei öf-
fentlichen Strassen zwei verschiedene Abstände (Trottoirabstand und Abstand 
zur eigentlichen Strassenfläche) und bei Privatstrassen lediglich einen Abstand 
(Abstand zur eigentlichen Strassenfläche) bestimmt; er habe es unterlassen, 
auch bei Privatstrassen einen Abstand ab dem Strassenraum (d.h. Trottoir) fest-
zulegen. Insofern bestehe ein Gestaltungsspielraum der Gemeinden, weitere 
bzw. grössere Strassenabstände vorzusehen, wovon die Gemeinde in Art. 21 
Abs. 1 BauR Gebrauch gemacht und einen zusätzlichen Strassenabstand ab 
dem Trottoirrand festgelegt habe (S. 4 f. Rz. 7 ff.). Darüber hinaus erwähnten 
"weitere Gemeinden bei den Strassenabständen ebenfalls den Trottoirrand", was 
zeige, dass mehrere Gemeinden vom Gestaltungsspielraum Gebrauch gemacht 
hätten (S. 5 Rz. 11). Unabhängig davon lege die Gemeinde mit Art. 21 Abs. 1 
BauR faktisch einen grösseren Abstand - um die Breite des Trottoirs - fest, sofern 
ein solches vorhanden sei, was gemäss § 52 Abs. 2 PBG ausdrücklich erlaubt 
sei (S. 5 Rz. 12 f.). Anzumerken sei zudem, dass der Regierungsrat das BauR 
vor Erlass auf seine Rechtmässigkeit hin überprüft und genehmigt habe, weshalb 
es erstaune, wenn er nun der Ansicht sei, Art. 21 BauR verletze übergeordnetes 
Recht und könne deshalb nicht im Sinne des klaren Wortlauts angewandt werden 
(S. 5 f. Rz. 14). Die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung seien nicht 
gegeben; die Baute könne anders geplant werden (S. 6 Rz. 15). 

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4.2.1 Der Abstand gegenüber öffentlichen Strassen richtet sich nach den Vor-
schriften der Strassengesetzgebung (§ 65 Abs. 1 PBG). Bei Privatstrassen, die 
nicht dem Gemeingebrauch gewidmet sind, "ist zwischen Fassade und Fahr-
bahnrand ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten" (§ 65 Abs. 2 PBG).

4.2.2 Art. 21 Abs. 1 BauR regelt die Strassenabstände wie folgt:

Wo durch Baulinien keine anderen Masse vorgesehen sind, gelten bei Neubauten 
ab Fahrbahn- bzw. Trottoirrand folgende Abstandsbestimmungen: 
a) (…)
b) (…)
c) In allen übrigen Zonen, mindestens 5 m. 
d) Gegenüber Kantonsstrassen gelten die kantonalen Vorschriften.

4.2.3 Bei der M.________-strasse handelt es sich unbestrittenerweise um eine 
Privatstrasse. Auf die M.________-strasse ist das Strassengesetz folglich nicht 
anwendbar (vgl. § 2 Abs. 1 StraG). Die Anwendbarkeit von Art. 21 Abs. 1 BauR 
setzt voraus, dass die Bestimmung nicht gegen übergeordnetes Recht verstösst. 
Die Prüfung dieser Frage unterliegt nicht der Gemeindeautonomie. Verstösst die 
Bestimmung gegen übergeordnetes Recht, erübrigt sich grundsätzlich eine Aus-
legung (vgl. VGE III 2018 180 vom 25.3.2019 Erw. 4.1). Eine solche führt indes, 
wie nachfolgend aufgezeigt, zum Ergebnis, dass Art. 21 Abs. 1 BauR in Verein-
barkeit mit übergeordnetem Recht angewendet werden kann und wird: 

4.3.1 Bei Art. 21 Abs. 1 BauR handelt es sich um kommunales Recht. Die Ge-
meindeautonomie schliesst die Auslegung und Anwendung des kommunalen 
Rechts mit ein (vgl. BGE 136 I 395 Erw. 3.2.3; VGE III 2019 124 vom 23.1.2020 
Erw. 4.1). Die Gemeinde ist in einem solchen Fall kraft ihrer Doppelstellung als 
Gesetzgeberin und Rechtsanwenderin in besonderem Masse dazu berufen, den 
Sinngehalt des umstrittenen Begriffs zu ermitteln. Sie verfügt über sämtliche Ma-
terialien, vermag ihre Entscheidung auf eine umfassende Kenntnis der örtlichen 
Verhältnisse zu stützen und ist am ehesten in der Lage, die künftige Entwicklung 
vorauszusehen. Insbesondere in Zweifelsfällen, wenn die Auslegung schwierig 
ist und in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind, kommt der 
Entscheidung der Gemeinde besonderes Gewicht zu. Mit Rücksicht auf Wesen 
und Schutzfunktion der Gemeindeautonomie rechtfertigt es sich, der Gemeinde 
in derartigen Fällen einen Beurteilungsspielraum im soeben umschriebenen Sin-
ne zuzuerkennen (BGE 96 I 369 Erw. 4; vgl. sinngemäss Urteil BGer 
1C_499/2014 vom 25.3.2015 Erw. 4.1 ff.; VGE 1026/98 vom 22.7.1998 Erw. 2a). 
Hebt die kantonale Behörde eine vertretbare Entscheidung der Gemeinde auf, 
verletzt sie die Gemeindeautonomie (vgl. VGE III 2019 124 vom 23.1.2020 
Erw. 4.1; III 2019 31 vom 25.7.2019 Erw. 3.2.3). 

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Die Gemeindeautonomie hat jedoch dort ihre Grenzen, wo sich eine Auslegung 
mit dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr vereinba-
ren lässt (vgl. Häuptli, in: A. Baumann u.a., Kommentar zum Baugesetz des Kan-
tons Aargau, Bern 2013, § 13 N 23). Auch wenn die übergeordnete Behörde bei 
der Auslegung von kommunalem Recht sich in Berücksichtigung der Gemein-
deautonomie bei der Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen insofern 
Zurückhaltung aufzuerlegen hat, als dass sie vertretbare Entscheidungen der 
kommunalen Behörden zu akzeptieren hat (vgl. § 46 Abs. 2 und § 55 Abs. 3 
Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974), bedeutet 
dies mithin nicht, dass die Kommunalbehörde bei der Anwendung des vom 
kommunalen Gesetzgeber aufgestellten und vom Regierungsrat genehmigten 
Rechts frei ist. Sie ist an das kommunale Recht gebunden (Selbstbindung; VGE 
III 2017 225 vom 15.5.2018 Erw. 2.1.3 m.w.H.). 

4.3.2 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der massgeblichen Be-
stimmung. Vom klaren, das heisst eindeutigen und unmissverständlichen Wort-
laut darf nach der Rechtsprechung nur ausnahmsweise abgewichen werden, 
wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Bestim-
mung wiedergibt. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretati-
onen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter 
Berücksichtigung aller Auslegungselemente (sog. Methodenpluralismus, wobei 
die einzelnen Auslegungselemente keiner hierarchischen Prioritätsordnung un-
terstehen). Dabei kommt es namentlich auf den Zweck der Regelung, die dem 
Text zugrunde liegenden Wertungen sowie auf den Sinnzusammenhang an, in 
dem die Norm steht. Die Entstehungsgeschichte ist zwar nicht unmittelbar ent-
scheidend, dient aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 
141 II 220 Erw. 3.3.1; BGE 140 II 495 Erw. 2.3.2, je mit Hinweisen). Insbesonde-
re bei jungen Gesetzen ist der Wille des historischen Gesetzgebers jedoch von 
erheblicher Bedeutung und darf nicht ohne weiteres übergangen werden (BGE 
140 V 8 Erw. 2.2.1; vgl. auch VGE III 2019 124 vom 23.1.2020 Erw. 4.2; III 2016 
151+152 vom 25.4.2017 Erw. 7.2). 

4.4 Zu prüfen ist insbesondere, wie die Formulierung/Abgrenzung "Fahrbahn- 
bzw. Trottoirrand" in Art. 21 Abs. 1 BauR zu verstehen ist.

4.4.1 Der Wortlaut "Fahrbahn- bzw. Trottoirrand" ist offenkundig interpretations-
bedürftig und kann unterschiedlich verstanden werden. Ein Trottoir hat einen 
fahrbahnseitigen (innerer Trottoirrand) und fahrbahnabgewandten (äusserer Trot-
toir-) Rand. "Bzw." als Abkürzung für beziehungsweise kann einerseits "oder;  
oder vielmehr, genauer gesagt", anderseits "im anderen Fall" bedeuten (vgl. htt-

11

ps://www.duden.de/rechtschreibung/beziehungsweise, eingesehen am 
10.2.2022). Dies hilft nicht weiter. 

Deutsches Synonym zu "Trottoir" ist "Bürgersteig" oder "Gehsteig" (htt-
ps://www.duden.de/rechtschreibung/Trottoir). Die Bedeutung von Bürgersteig 
wird von Duden als "[mit einer Bordsteinkante von der Fahrbahn abgeteilter] er-
höhter Gehweg" umschrieben; Bordstein wiederum als "(gegenüber der Fahr-
bahn erhöhte) steinerne Einfassung des Bürgersteigs, durch die der Bürgersteig 
von der Fahrbahn abgegrenzt wird" (https://www.duden.de/rechtschre-
ibung/Bordstein). Dies spricht dafür, "Trottoirrand" im Sinne der Vorinstanzen als 
den inneren Trottoirrand zu verstehen. 

4.4.2 In systematischer Hinsicht fällt auf, dass in Art. 21 Abs. 2 BauR betreffend 
den Strassenabstand bei Bauten, die einen Vorplatz bedingen, in der Regel ein 
Mindestabstand von 7.50 m "ab Fahrbahnrand" zu wahren ist. An ausgebauten 
Strassen darf auf Seiten, an denen kein Trottoir vorgesehen ist, der Abstand auf 
6 m reduziert werden. in den 7.50 m ist mithin eine (angenommene) Trottoirbreite 
von 1.5 m eingeschlossen; die 7.50 m bemessen sich zwangsläufig ab dem inne-
ren Trottoirrand, der mit dem Fahrbahnrand zusammenfällt. Es ist nicht davon 
auszugehen, dass dem Fahrbahnrand bzw. Trottoirrand innerhalb einer Bestim-
mung verschiedene Bedeutungen zugemessen werden. 

4.4.3 Was den Zweck des Strassenabstandes anbelangt (teleologische Ausle-
gung), haben die diesbezüglichen Vorschriften verkehrsplanerische, verkehrspo-
lizeiliche und wohnhygienische Bedeutung (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Bern, Bd. I, 5. Aufl. 2020, Art. 12 N 15; vgl. bereits VGE 
1035/97 vom 24.10.1997 Erw. 3b). Mehr und mehr sind auch siedlungsgestalteri-
sche Gesichtspunkte von Bedeutung (vgl. Baumann, in Baumann et al., Kom-
mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 67a N 3 m.H.). 
Während Baumann an derselben Textstellt "primär die öffentlichen Interessen an 
der ungehinderten Abwicklung des Verkehrs […] sowie solche an der Erhaltung 
des Planungsspielraums und der Landerwerbsmöglichkeit für die Bedürfnisse 
des zukünftigen Strassenbaus" bedient sieht, ist dem Element Wohnhygiene 
heute ebenfalls ein gewichtiger Stellenwert beizumessen. 

Trottoirs sind grundsätzlich den Fussgängern vorbehalten, während die Fahr-
bahn den motorisierten (lärmigen Verkehr) aufnehmen. Weder in verkehrspolizei-
licher (Art. 21 Abs. 1 BauR findet sich unter dem Titel "VI. Verkehrssicherheit") 
noch wohnhygienischer Hinsicht sind mit den Fussgängern in der Regel nen-
nenswerte negative Einflüsse verbunden, die es von anliegenden Bauten fernzu-
halten gilt. Das Bedürfnis eines Minimalabstandes bleibt auf die Fahrbahn be-

https://www.duden.de/rechtschreibung/Bordstein
https://www.duden.de/rechtschreibung/Bordstein

12

schränkt. Es ist so kein Grund ersichtlich, weshalb dort, wo sich (zufälligerweise) 
ein Trottoir befindet, der Abstand zur Fahrbahn um die Trottoirbreite vergrössert 
werden sollte, was überdies abhängig von der Trottoirbreite unterschiedliche Ab-
stände zur Folge hätte. 

4.4.4 Das Strassengesetz (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. Dezember 1999, das 
zwar auf Privatstrassen nicht anwendbar ist (vgl. vorstehend Erw. 4.2.3) definiert 
in § 3 StraG den Strassenraum. Dieser umfasst u.a. "die Fahrbahnen samt Rad- 
und Gehwegen". Nach § 41 Abs. 2 StraG beziehen sich die Abstände auf die 
Strecke: (lit. a) vom Fahrbahnrand bis zur Gebäudefassade oder bis zum der 
Strasse nächstgelegenen Teil der Anlage; (lit. b) vom äusseren Rand des Stras-
senraumes bis zur Stockgrenze der Bäume und Sträucher (Abs. 1 Bst. b und c) 
oder bis zum der Strasse nächstgelegenen Rand der Einfriedung, Abschluss-
mauer und Böschung (Abs. 1 Bst. d). 

Das StraG unterscheidet somit zwischen Fahrbahn und Strassenraum, der u.a. 
auch das Trottoir umfasst. Ebenso wird bei der Abstandsbemessung differenziert 
nach Fahrbahnrand und Strassenraum; gegenüber Bauten und Anlagen wird da-
bei auf den Fahrbahnrand abgestellt, d.h. ohne Berücksichtigung von Rad- und 
Gehwegen, wozu auch Trottoirs zu zählen sind. § 65 Abs. 2 PBG, welche Be-
stimmung den Strassenabstand gegenüber Privatstrassen normiert, übernimmt 
die Differenzierung nach Fahrbahn(rand) und Strassenraum nicht. Bei öffentli-
chen wie bei privaten Strassen stellt das kantonale Recht somit ausschliesslich 
auf den Fahrbahnrand ab. Im Sinne der Einheit der Rechtsordnung drängt sich 
ein einheitliches Verständnis von Fahrbahn und - dem BauR soweit ersichtlich 
nicht bekannten - Strassenraum auf und somit auch ein Abstellen auf den Fahr-
bahnrand bei der Abstandsbemessung. Wenn für den Fall, dass ein Trottoir be-
steht, von "bzw. Trottoirrand" die Rede ist, ist dies folglich als - durchaus miss-
verständliche - Präzisierung der Abgrenzung der Fahrbahn vom Trottoir, also als 
innerer Trottoirrand zu verstehen. 

4.4.5 Mit Blick auf § 65 Abs. 2 PBG ist auch die Gesetzeshistorie von Interesse 
(hierzu vgl. VGE 654/90 vom 3.4.1991 Erw. 4.a [publ. in EGV-SZ 1991 Nr. 5 
S. 13 f.]). Demgemäss war die kantonale Mindestvorschrift in § 65 Abs. 2 PBG im 
Vorfeld der kantonsrätlichen Genehmigung umstritten, sowohl grundsätzlich als 
auch hinsichtlich der Messweise: Noch im Entwurf für das Vernehmlassungsver-
fahren sei vorgesehen gewesen: "… kein Gebäudeteil näher als 3 m an die 
Strassengrenze". Der Strassenabstand wolle in erster Linie bewirken, dass vom 
Verkehrsaufkommen her bedeutungsvoll werdende Privatstrassen sowohl von 
der Verkehrssicherheit wie von der Ausbaumöglichkeit her nicht von zu nahe an 
die Strasse erstellten bauten beeinträchtigt werden. Zu diesen Ausbaumöglich-

13

keiten kann auch die Errichtung eines Trottoirs gezählt werden. Der Strassenab-
stand gemessen ab Fahrbahnrand - und nicht ab Strassengrenze (welche als 
Aussengrenze des heute im StraG definierten Strassenraumes verstanden wer-
den darf) - bei Privatstrassen dürfte demnach dem gesetzgeberischen Willen 
entsprochen haben. 

4.4.6 Das von der Gemeinde vertretene und vom Regierungsrat geschützte 
Normverständnis stimmt im Übrigen mit der langjährigen kommunalen Praxis 
überein (vgl. GRB Nr. 440 vom 16.12.2020 S. 15 Erw. 11.3; Vernehmlassung 
vom 30.12.2021, S. 3 unten). Bereits mit RRB Nr. 733/2005 vom 14. Juni 2005 
hat der Regierungsrat erwogen, entgegen der Auffassung des damaligen Be-
schwerdeführers werde der Strassenrand vom Rand der Fahrbahn aus gemes-
sen, nicht aber vom Trottoirrand. Zwar bezog sich der Regierungsrat dabei auf 
§ 41 Abs. 2 lit. a StraG (bzw. damals noch StrV), hielt jedoch fest, dass der 
Strassenabstand jedenfalls unabhängig von der Frage der Qualifikation eingehal-
ten werde. Vor Verwaltungsgericht war diese Frage, soweit ersichtlich, nicht mehr 
strittig (vgl. VGE 1033/05 vom 28.9.2005 Ingress lit. B i.V.m. Erw. 1.2 viertes 
Lemma). 

Es kann somit auch kein Widerspruch zu übergeordneten kantonalen Vorschrif-
ten (§ 65 Abs. 2 PBG) festgestellt werden. Gleichwohl ist festzuhalten, dass es 
einer Gemeinde nicht benommen ist, einen grösseren Mindestabstand vorzu-
sehen (§ 52 Abs. 1 PBG), als die in § 65 Abs. 2 PBG erwähnten 3 m. Auf keine 
Autonomie könnte sich die Gemeinde hingegen berufen für die Definition des 
Fahrbahnrandes. Wie gezeigt wird mit der Formulierung "bzw. Trottoirrand" nur 
präzisiert, dass damit die Abgrenzung Fahrbahnrand/Trottoirrand (d.h. der innere 
Trottoirrand für die Abstandsbemessung massgebend) ist. 

5.1 Die Beschwerdeführer machten geltend, der grosse Grenzabstand sei an 
der Westfassade einzuhalten. Die vorinstanzliche Auffassung (vgl. vorstehend 
Erw. 2.1 f.) sei nicht korrekt (vgl. Beschwerde S. 6 Rz. 16, 19). Die Westfassade 
sei die am stärksten nach der südlichen Himmelshälfte gerichtete längere Ge-
bäudeseite; die Südseite sei lediglich eine schmale Gebäudeseite, wo sich nur 
Büros befänden. Bei den besonnten Fassaden befände sich die Wohnnutzung 
hauptsächlich im Bereich der Westfassade, welche deshalb die am stärksten be-
sonnte Hauptwohnseite sei (S. 7 f Rz. 20, 22 f.). Der grosse Grenzabstand müs-
se auch aus Schutz der Nachbarschaft, namentlich hinsichtlich KTN I.________, 
gegenüber der Westfassade eingehalten werden. Die Einhaltung des grossen 
Grenzabstandes auf der Südseite diene zweckwidrig lediglich der besseren Aus-
nützung des Baugrundstücks. Das Baugrundstück könne auch sinnvoll überbaut 

14

werden, wenn der grosse Grenzabstand auf der Westseite einzuhalten sei 
(S. 8 f. Rz. 25 ff.). 

5.2.1 Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas-
sade (§ 59 Abs. 1 Satz 1 PBG). Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe be-
trägt der Grenzabstand 50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 
Abs. 1 PBG). 

5.2.2 Gemäss Art. 25 Abs. 2 BauR ist auf die Hauptfassade gegenüber der am 
stärksten nach der südlichen Himmelshälfte gerichteten längeren Gebäudeseite 
ein grosser Grenzabstand einzuhalten, wo die Zonenvorschriften einen solchen 
enthalten. Der kleine Grenzabstand ist auf die übrigen Gebäudeseiten anzuwen-
den. In Zweifelsfällen bestimmt der Gemeinderat die für den grossen Grenzab-
stand massgebliche Gebäudeseite. Kommt eine Fassade an eine Baulinie zu lie-
gen, so bildet diese den Grenzabstand. 

Nach Art. 25 Abs. 3 Satz 1 BauR beträgt in den Wohnzonen, den Wohn- und 
Gewerbezonen der kleine Grenzabstand 60%, der grosse Grenzabstand 100% 
der nach Art. 31 BauR errechneten Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m. 

5.3.1 Der grosse Grenzabstand bezweckt einen schematisch-abstrakten Schutz 
der Nachbarschaft vor Immissionen ideeller Art wie vor einem optisch erdrücken-
den Anblick einer in unmittelbarer Nähe hochragenden Fassade oder einem da-
mit verbundenen Schattenwurf. Es liegt im Interesse des Bauherrn und der 
Nachbarn, zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaf-
fen, zu der sich das Gebäude orientiert. Dem grossen Grenzabstand kommt auch 
eine wohn- und arbeitshygienische Bedeutung zu und er trägt zur Verhinderung 
einer übermässigen Überbauungsdichte bei. Bei der Auslegung des kommunalen 
Rechts im Zusammenhang mit dem im kantonalen Recht nicht vorgesehenen 
grossen Grenzabstand kommt dem Gemeinderat ein grosser Beurteilungsspiel-
raum zu, wobei dem Wortlaut der konkreten Bauvorschrift primäre Beachtung zu 
schenken ist (VGE III 2020 163 vom 22.1.2021 Erw. 3.2.2; VGE III 2018 2 vom 
17.5.2018 Erw. 5.3.1). Namentlich der Aspekt der Wohnhygiene legt ein Abstel-
len auf die Hauptwohnseite, welche in der Regel nach Süden oder Westen ge-
richtet ist, nahe (VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 Erw. 5.3.1; VGE III 2015 166 vom 
18.2.2016 Erw. 3.1). Für die Bestimmung der Hauptwohnseite ist nicht zwingend 
die Anzahl der Zimmer ausschlaggebend, sondern die Häufigkeit der Nutzung 
der Räumlichkeiten (in der Regel Wohn-, Esszimmer, Aufenthaltsräume; vgl. 
VGE III 2019 93 vom 23.1.2020 Erw. 5.2.3; VGE III 2014 191 vom 28.1.2015 
Erw. 4.4; VGE 1035/05 vom 27.10.2005 Erw. 2.3; Duplik der Beschwerdegegner 
vom 30.3.2022 S. 3 Rz. 5). 

15

5.3.2 Zur Bestimmung der Seite, auf welcher der grosse Grenzabstand gelten 
soll, kommen gemäss Art. 25 Abs. 1 BauR grundsätzlich zwei Kriterien zur An-
wendung. Zum einen ist zu prüfen, welche Gebäudeseite am stärksten nach der 
südlichen Himmelsrichtung ausgerichtet ist, zum andern ist bei den nach Süden 
ausgerichteten Gebäudeseiten auf die längere Gebäudeseite abzustellen, wobei 
das Verhältnis zwischen diesen beiden Kriterien nicht geregelt wird (vgl. VGE III 
2019 93 vom 23.1.2020 Erw. 5.2.4 betr. Reichenburg). Wenn der Gemeinderat 
die massgebende Fassade in Zweifelsfällen bestimmen kann, steht dies für das 
erhebliche Ermessen des Gemeinderates bei der Anwendung und Auslegung 
von Art. 25 Abs. 1 BauR (VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 Erw. 5.3.2; vgl. VGE III 
2012 150 vom 17.1.2013 Erw. 1.3 mit Hinweis auf VGE III 2011 172 vom 
21.3.2012 Erw. 1.2). 

5.4.1 Im konkreten Fall haben die Vorinstanzen ihr Augenmerk auf das Kriterium 
der am stärksten nach der südlichen Himmelsrichtung ausgerichteten Gebäude-
seite gerichtet. Dieses Kriterium sehen sie naheliegenderweise mit übereinstim-
mender Auffassung bei der Südfassade als erfüllt (angefochtener RRB Erw. 1.6; 
GRB Nr. 440 vom 16.12.2020 Erw. 5.8, 11.1). 

5.4.2 Mehrfamilienhäusern bzw. Wohn- und Geschäftshäusern mit Dimensionen 
wie den vorliegenden und mehreren Wohnungen pro Geschoss ist es inhärent, 
dass die Bestimmung der Hauptwohnseite zwangsläufig mit Schwierigkeiten ver-
bunden bzw. unter Umständen nicht möglich ist (VGE III 2019 93 vom 23.1.2020 
Erw. 5.3.1; vgl. Duplik der Beschwerdegegner vom 30.3.2022 S. 4 Rz. 6). 

5.4.3 Vorliegend befinden sich auf allen Ebenen (EG, 1. OG, 2. OG sowie DG) 
Wohn-/Esszimmer sowie Zimmer der jeweiligen beiden Wohnungen im Norden 
sowohl auf der West- wie der Ostseite. Aufgrund dieser Wohnungsanordnung, 
Raumeinteilung wie auch der vorgesehenen Situierung der Büro-/Gewerbe-
flächen (vgl. Pläne Nr. Pläne BG002 und BG003, je [rev.] vom 20.5.2020) kann 
keine eigentliche Hauptwohnseite erkannt bzw. definiert werden. Auf der Südsei-
te sind im 1. OG, 2. OG und DG Büroräumlichkeiten. Zwar kann bei der Südfas-
sade somit nicht von einer (Haupt-)Wohnseite gesprochen werden. Eine solche 
ist indes mit den Vorinstanzen auch nicht bei der langen Westfassade auszuma-
chen, nachdem - spiegelbildlich - Wohnungen auch auf der Ostseite vorgesehen 
sind und als deren gemeinsame Hauptausrichtung die Nordseite bezeichnet wer-
den müsste. Bei dieser Nordfassade wird gemäss den soweit ersichtlich unbe-
stritten gebliebenen Feststellungen der Vorinstanzen auch der grosse Grenzab-
stand eingehalten (vgl. angefochtener RRB Erw. 1.6; GRB Nr. 440 vom 
16.12.2020 Erw. 11.1; Vernehmlassung der Beschwerdegegner S. 5 Rz. 13). 

16

Dem grossen Grenzabstand kommt wie gesagt neben der wohnhygienischen 
auch eine arbeitshygienische Bedeutung zu. Diesem Aspekt kommt vorliegend 
angesichts der südlich anschliessenden Lärmquellen (Industriezone und Auto-
bahn A3) eine besondere Bedeutung zu. Zudem lässt sich die Verweildauer in 
Büroräumlichkeiten ohne weiteres mit einer Wohnnutzung vergleichen. Ergän-
zend lässt der grosse Grenzabstand im Süden im konkreten Fall auch ausrei-
chend Raum für die geplanten Spiel- und Erholungsflächen mit Besonnung und 
abseits von der M.________-strasse (vgl. Art. 22 Abs. 1 BauR; GRB Nr. 440 vom 
16.12.2020 Erw. 6.4). 

Der Gemeinderat verweist im Weiteren auch auf ähnlich beschaffene und bereits 
überbaute Grundstücke südlich entlang der M.________-strasse, welche auch 
keinen grossen Grenzabstand im Bereich der Westfassade aufwiesen, was un-
bestritten geblieben ist (vgl. GRB Nr. 440 vom 16.12.2020 Erw. 11.1 S. 14). 

5.4.4 In Würdigung der geplanten Räumlichkeiten sowie der planerischen Rah-
menbedingungen gibt die Anwendung des grossen Grenzabstandes auf die ge-
gen Süden gerichtete Schmalseite somit keinen Anlass zur Beanstandung und 
erweist sich auf jeden Fall als vertretbar. Damit kann gleichzeitig auch dem 
raumplanungsrechtlich bedeutsamen Gebot der haushälterischen Nutzung des 
Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG) Rechnung getragen werden mit einer Förderung des 
verdichteten Bauens als Zielsetzung der am 15. Juni 2012 erfolgten Änderung 
des RPG (in Kraft seit 1.5.2014; vgl. VGE III 2018 216 vom Erw. 5.4.1).

5.4.5 Der sinngemässen Argumentation der Beschwerdeführer, mit der Einhal-
tung nur des kleinen Grenzabstandes werde der Schutz der Nachbarschaft unter-
laufen (namentlich übermässige Überbauungsdichte, unzumutbarer Schatten-
wurf/erheblich eingeschränkte bzw. unmögliche natürliche Besonnung [Be-
schwerde S. 8 Rz. 25]) kann bereits aus grundsätzlichen Überlegungen nicht ge-
folgt werden. Der grosse Grenzabstand ist von Gesetzes wegen nur auf einer 
Seite zu wahren. Die damit verbundenen Vorteile können auf den anderen drei 
Seiten zwangsläufig nicht zum Tragen kommen. Hieraus lässt sich jedoch nicht 
auf dort in unzumutbarer Weise betroffene Nachbarinteressen schliessen. Die 
kleinen Grenzabstände verfolgen aus nachbarlicher Sicht grundsätzlich das glei-
che Ziel und stellen es sicher. 

6.1 Schliesslich monieren die Beschwerdeführer, der Regierungsrat habe die 
Einhaltung der Lärmschutzvorschriften lediglich rudimentär überprüft und sei auf 
die Vorbringen der Beschwerdeführer nicht eingegangen. Er habe die Immissi-
onsgrenzwerte als eingehalten erachtet, was nicht korrekt sei (Beschwerde S. 9 
Rz. 28). Die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung seien nicht gege-

17

ben (S. 10 Rz. 30). An diversen Fenstern würden die Immissionsgrenzwerte 
überschritten. Offenbar sehe man die Lösung darin, dass diese Fenster fest ver-
schlossen würden und dass pro Raum nur noch ein Lüftungsfenster bestehe. Die 
Festverglasungen bei den Fenstern mit Grenzwertüberschreitungen seien bloss 
vorgesehen, um eine Ausnahmebewilligung zu umgehen, was nicht im Sinne der 
Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) vom 15. Dezember 1986 sei. Solche 
Festverglasungen seien auch aus wohnhygienischen Gründen weder sinnvoll 
noch zweckmässig und verhinderten eine energetisch sinnvolle Stosslüftung. Die 
Festverglasungen seien nicht zulässig bzw. es sei so zu beurteilen, wie wenn es 
sich bei den Festverglasungen um normale Fenster handelte; bei ihnen seien die 
Lärmimmissionen ebenfalls zu ermitteln und die Immissionsgrenzwerte seien 
einzuhalten. Die Grenzwerte würden gemäss Gutachten bei Festverglasungen 
an mehreren Messpunkten überschritten (S. 10 f. Rz. 32). 

Für den Fall der Zulassung von Festverglasungen bringen die Beschwerdeführer 
vor, der Regierungsrat stütze sich auf die Vollzugshilfe von Cercle Bruit, ohne 
weitere Aspekte miteinzubeziehen (S. 11 Rz. 33 f.). Allerdings sei selbst die Ein-
haltung der Anforderungen gemäss Vollzugshilfe "(Schalldämmung max. um 
5 dB höher als bei der restlichen Fassade; Einhaltung der SIA 181 bei der ge-
samten Fassade)" nicht nachgewiesen. Die genannten Voraussetzungen dürften 
nicht erfüllt sein und die transparenten Fassadenbauteile wären diesfalls selbst 
nach der Vollzugshilfe als Fenster zu beurteilen, wo die Immissionsgrenzwerte 
eingehalten werden müssten. Gemäss Regierungsrat genüge eine Auflage im 
Gesamtentscheid, welche den Nachweis der Einhaltung der SIA-Norm 181 ver-
lange; allerdings beruhe die Erteilung der Baubewilligung auf unklaren Gegeben-
heiten ohne den entsprechenden Nachweis und die Darlegung, dass die Schall-
dämmung um max. 5 dB höher sei als bei der restlichen Fassade. Der Nachweis 
sei vor Baubewilligungserteilung einzuholen oder - sollte das Verwaltungsgericht 
anderer Ansicht sein - als Bedingung und nicht als Auflage in die Baubewilligung 
aufzunehmen (S. 11 f. Rz. 35). 

6.2.1 Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG werden Baubewilligungen für neue Gebäude, 
die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, unter Vorbehalt von Abs. 2 
nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden. Sind die 
Immissionsgrenzwerte überschritten, so werden Baubewilligungen für Neubau-
ten, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die 
Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen 
Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Art. 22 Abs. 2 USG). Das bedeutet 
gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV, dass die lärmempfindlichen Räume auf der dem 
Lärm abgewandten Seite des Gebäudes angeordnet sind (lit. a), oder dass bauli-

18

che oder gestalterische Massnahmen das Gebäude gegen Lärm abschirmen   
(lit. b). Können die Immissionsgrenzwerte durch diese Massnahmen nicht einge-
halten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errich-
tung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale 
Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV). 

Die Belastungsgrenzwerte sind gemäss Art. 40 Abs. 2 LSV auch überschritten, 
wenn die Summe gleichartiger Lärmimmissionen, die von mehreren Anlagen er-
zeugt werden, sie überschreitet. Dies gilt nicht für die Planungswerte bei neuen 
ortsfesten Anlagen (Art. 7 Abs. 1).

6.2.2 Gemäss Anhang 3 Ziff. 2 LSV betragen die Immissionsgrenzwerte für 
Strassenverkehrslärm in der ES III 65 dB(A) bei Tag und 55 dB(A) bei Nacht. Bei 
Räumen in Betrieben (Art. 2 Abs. 6 Bst. b LSV), die in Gebieten der ES I, II oder 
III liegen, gelten um 5 dB(A) höhere Planungswerte und Immissionsgrenzwerte 
(Art. 42 Abs. 1 LSV).

6.3.1 Das "Lärmgutachten bezüglich Strassenlärm (Autobahn A3)" der 
P.________ AG vom 26. Mai 2020 (nachstehend: Gutachten; in: Vi-act. III-
01/Mappe "Gesuchsunterlagen"; Vi-act. II-03/Baumappe) ist in die fünf Kapitel 1. 
Situation und Aufgabenstellung, 2. Belastungsgrenzwerte, 3. Lärmberechnung, 4. 
Bewilligung in lärmbelasteten Gebieten und 5. Beurteilung gegliedert; es folgen 
Beilagen, auf welche in den Kapiteln regelmässig verwiesen wird. 

6.3.2 Unter Ziff. 1.1 nennt das Gutachten als Grundlage u.a. die "Ermittlung 
Strassenlärm durch das Bundesamt für Strassen, ASTRA," vom 3. Oktober 2019 
(vgl. Beilagen 3.1 f.) sowie das "Merkblatt zur Vollzugshilfe 'Anforderungen an 
Bauzonen und Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten' des Cercle Bruit, 
Amt für Umweltschutz des Kantons Schwyz, April 2018". Als "massgebende 
Lärmquellen" bezeichnet das Gutachten "Strassenlärm: Autobahn A3". 

Die Lärmberechnung basiert auf den Daten für die Verkehrslärmberechnung der 
Autobahn A3 des ASTRA. Betreffend "Lärmschutzmassnahmen Strassenlärm" 
wird festgehalten, dass bei einer Lukarne an der nach Nordosten orientierten 
Wohnung im DG eine Glaswand zur Abschottung berücksichtigt werde und dass 
die vorgelagerten, südwestlich gelegenen Bauten eine Abschattung auf einzelne 
Fassadenbereiche bewirkten. Die Beurteilung ergibt (vgl. Ziff. 5.1), dass

- die Anforderungen an den IGW bei den Büros auf allen Ebenen eingehalten 
werden; 

- im EG, 1. und 2. OG die Grenzwerte am Tag nirgends und in der Nacht bei je 
einem Zimmer an der Ostfassade (1. und 2. OG) um 2 resp. 3 dB(A) über-

19

schritten werden, wobei festgehalten wird, dass beide Zimmer über ein nach 
Norden ausgerichtetes Fenster verfügen, an welchen der Nachtgrenzwert ein-
gehalten werde; die "überschrittene[n] Fenster" müssten festverglast werden;

- im DG bei der nach Westen orientierten Wohnung die Anforderungen an den 
IGW sowohl am Tag als auch in der Nacht an der nach Westen orientierten 
Lukarne überschritten werden, das Zimmer jedoch über ein "Dreiecksfenster 
(5%)" über die Nordseite der Lukarne belüftet werden könne; das frontseitige 
Lukarnenfenster müsse festverglast sein. 

Das Gutachten erachtet das Projekt unter Ziff. 5.2 bezüglich Lärmschutz nach 
der Vollzugshilfe des Kantons Schwyz als bewilligungsfähig. Das Lüftungsfenster 
als massgebender Empfangspunkt werde vom Bundesgericht als nicht USG- und 
LSV-konform bezeichnet. Ausnahmebewilligungen seien aber weiterhin möglich. 

6.4 Im Rahmen des kantonalen Verfahrens wurde der Lärmschutz, insbeson-
dere die Voraussetzung für eine Bewilligung nach Art. 31 Abs. 1 LSV i.V.m. An-
hang 3 LSV, durch das Amt für Umwelt und Energie (AfU) geprüft (Vi-act. III-
01/B2 [= Gesamtentscheid vom 14.12.2020] S. 6). Es erachtete die Immissions-
grenzwerde für den Strassenlärm mit den unter den Auflagen erwähnten Mass-
nahmen als eingehalten, worauf das ARE mit Gesamtentscheid vom 14. Dezem-
ber 2020 die kantonale Baubewilligung unter den Auflagen und Nebenbestim-
mungen der zuständigen Stellen erteilte (Vi-act. III-01/B2 S. 11). Den entspre-
chenden Auflagen zufolge müssen die Aussenbauteile der vom Lärm übermässig 
betroffenen Räume (auch bei den vorgesehenen transparenten Fassadenbautei-
len) die erhöhten Anforderungen an die Schalldämmung für den Luftschall exter-
ner Quellen nach SIA 181 erfüllen; ansonsten sind die Mindestanforderungen 
einzuhalten. Sodann dürfen die transparenten Fassadenbauteile keinen Öff-
nungsmechanismus oder entsprechende Vorrichtungen dafür aufweisen und de-
ren Schalldämmung darf maximal um 5 dB von den restlichen Fassadenbauteilen 
abweichen. 

Mit Mitbericht vom 22. Januar 2021 (in: Vi-act. III-01 = Vernehmlassung des ARE 
vom 27.1.2021) hielt das AfU zum Lärmschutz u.a. fest, die geplanten transpa-
renten Fassadenbauteile würden nicht als Fenster im Sinne der LSV gelten, 
weshalb eine Lärmbeurteilung entfalle. Gemäss Regierungsratsbeschluss 
Nr. 652/2020 vom 6. September 2020 müsse "pro Wohn- oder Arbeitsraum min-
destens ein Fenster (mit eingehaltenem LSV-Grenzwert) vorhanden sein", was 
mit dem Baugesuch erfüllt werde. Transparente Fassadenbauteile erhöhten den 
Wohnkomfort, da sie den Lichteinfall auch an Wänden ermöglichten, welche 
gemäss LSV keine Fenster erlaubten. Gemäss Cercle Bruit müsse, wenn nebst 
dem Lüftungsfenster mit eingehaltenen Immissionsgrenzwerten keine anderen 

20

öffenbare Fenster vorhanden seien, dieses Lüftungsfenster mindestens 10% der 
Bodenfläche betragen; die Fläche des Dreieckfensters im Zimmer des DG sei zu 
gering. Das ARE stellte in der zit. Vernehmlassung vom 27. Januar 2021 den 
entsprechenden Antrag, dem der Regierungsrat mit Disp.-Ziff. 2 des angefochte-
nen Beschlusses folgte. 

6.5.1 Das Lärmgutachten und der Regierungsrat (vgl. angefochtener RRB 
Erw. 5.1) stellen grundsätzlich zu Recht auf die Vollzugshilfe 2.00, Planen und 
Bauen in lärmbelasteten Gebieten vom "25. September 2020 (Version 2016)" 
(nachfolgend Cercle-Bruit-Richtlinie) ab: Fachlich abgestützte private Richtlinien, 
wie namentlich die von der Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute (Cercle 
Bruit) herausgegebene Vollzugshilfe, können als Entscheidungshilfe für eine ob-
jektivierte Betrachtung berücksichtigt werden (VGE III 2019 9 vom 24.10.2019 
Erw. 4.3.1). Auch das AfU stellt in seinem "Merkblatt Planen und Bauen in lärm-
belasteten Gebieten" (nachfolgend Merkblatt AfU) auf diese Richtlinie ab, wobei 
darin kantonale Besonderheiten und Präzisierungen festgehalten werden (zit. 
Merkblatt Ziff. 1). 

6.5.2 Gemäss der Cercle-Bruit-Richtlinie ist namentlich bei der Überbauung einer 
Parzelle abzuklären, ob im Umkreis des Projektes relevante Lärmquellen vor-
handen sind wie insbesondere Strassen und Industrie- und Gewerbeanlagen 
(Ziff. 2.1). Besteht Unsicherheit über die Relevanz von Lärmquellen, ist Rück-
sprache mit der Gemeinde oder mit der Fachstelle des Kantons zu nehmen. Sind 
keine Daten über die Lärmbelastung vorhanden, so wird die Lärmbelastung 
durch eine aktuelle Erhebung (Begehung vor Ort, Messung und Gutachten eines 
Akustik- Ingenieurbüros) ermittelt (vgl. Ziff. 2.1). 

Angeführt werden sodann Lärmschutzmassnahmen (Massnahmen an der Quel-
le, Nutzungsanordnung, Anordnung und Dimension der Gebäudekörper, Grund-
rissgestaltung/Anordnung der lärmempfindlichen Räume, Gestalterische Mass-
nahmen, Lärmschutzwände/-wälle, Massnahmen, die nicht dem Lärmschutz 
nach Art. 31 Abs. 1 LSV dienen; vgl. Ziff. 3.1 - 3.7). Rund um den Ermittlungsort 
"in der Mitte der offenen Fenster" habe sich in den verschiedenen Kantonen ein 
unterschiedlicher Vollzug etabliert. Die sogenannte «Lüftungsfensterpraxis», wo 
das am wenigsten lärmbelastete und zur Lüftung ausreichende Fenster eines 
Raumes als massgebender Ermittlungsort gelte und damit Grenzwertüberschrei-
tungen bei stärker lärmexponierten Fenstern erlaube, ohne dafür eine Ausnahme 
nach Art. 31 Abs. 2 LSV beantragen zu müssen, sei somit bundesrechtswidrig. 
Baugesuche, bei welchen die Grenzwerte nicht bei allen Fenstern von lärmemp-
findlichen Räumen eingehalten würden, benötigten eine Ausnahmebewilligung 
nach Art. 31 Abs. 2 LSV. 

21

Fenster im Sinne der LSV seien Fenster mit Öffnungsmechanismus bzw. mit 
Rahmen und Flügel, auch wenn diese verschraubt sind. Transparente Fassa-
denbauteile ohne Öffnungsmechanismus seien keine Fenster, sofern ihre Schall-
dämmung nur unwesentlich (max. 5 dB) von der Schalldämmung der restlichen 
Fassadenbauteile abweiche und die Schalldämmung der Gesamtfassade den 
erhöhten Anforderungen der SIA 181 genüge. Mit solchen Umgehungslösungen 
liessen sich zwar Ausnahmebewilligungen vermeiden, sie wären aber weder 
wohnhygienisch sinnvoll noch aus Sicht des Lärmschutzes zweckmässig. Das of-
fene Fenster schaffe eine Verbindung zum Aussenraum und vermittle ein Gefühl, 
im Freien zu sein. Die meisten Menschen empfänden dieses Gefühl als Summe 
typischer Sinneswahrnehmungen wie sehen, hören, spüren und riechen. Deshalb 
genüge ein Blick ins Freie durch eine beinahe unsichtbare Glaswand nicht, damit 
sich dieses Gefühl einstelle (Ziff. 4.2). 

6.5.3 Gemäss dem Merkblatt AfU müssen lärmempfindliche Räume u.a. folgende 
Voraussetzungen erfüllen: das Fenster muss direkt oder indirekt (über Balkon, 
Loggia, Atrium) ins Freie führen; mindestens über ein Fenster mit eingehaltenen 
Grenzwerten gemäss LSV verfügen; eine Fensterfläche von mindestens 10% der 
Bodenfläche des lärmempfindlichen Raumes aufweisen (Ziff. 3). Unter Ziff. 4 wird 
festgehalten, die anerkannten Massnahmen zum Schutz vor Lärmimmissionen 
seien in der Vollzugshilfe umfassend erläutert; als nicht zulässige Lärmschutz-
massnahmen i.S.v. Art. 31 Abs. 1 LSV sowie als nicht erlaubte Massnahmen im 
Kanton Schwyz werden u.a. "transparente Fassadenbauteile / Festverglasungen" 
genannt. Präzisierend wird in Ziff. "5.1.3 Transparente Fassadenbauteile / Fest-
verglasungen ohne Öffnungsmechanismus" festgehalten, Anträge für Ausnah-
men nach Art. 31 Abs. 2 LSV liessen sich für einzelne Fenster mit transparenten 
Fassadenbauteilen bzw. Festverglasungen vermeiden. Aus Sicht des Wohnkom-
forts seien Festverglasungen bei Wohnbauten jedoch ungeeignet und aus Sicht 
des Gesetzgebers lärmrechtlich auch nicht beabsichtigt. Pro lärmempfindlichem 
Wohn- und Arbeitsraum müsse gemäss RRB Nr. 652/2020 vom 6. September 
2020 mindestens ein Fenster vorhanden sein. Fenster erfüllten einen wichtigen 
Zweck, nämlich die offene Verbindung von innen nach aussen. Ein Raum mit 
ausschliesslicher Festverglasung und kontrollierter Raumbelüftung sei nicht be-
willigungsfähig. Festverglasungen erschwerten zudem die Aussenreinigung, be-
sonders für die oberen Geschosse müsse dies technisch aufwändig gelöst wer-
den. 

6.6.1 Vor dem Hintergrund von Art. 40 Abs. 2 LSV, wonach die Belastung gleich-
artiger Lärmquellen (z.B. mehrere Strassen, die auf einen Empfängerpunkt wir-
ken) energetisch addiert werden (vgl. Merkblatt Amt für Verkehr und Tiefbau / 

22

Amt für Umwelt des Kantons Solothurn vom Oktober 2003]) fällt vorab - wenn-
gleich ungerügt - auf, dass das Gutachten als massgebende Lärmquelle lediglich 
den "Strassenverkehrslärm: Autobahn A3" nennt. 

Das Baugrundstück liegt - wie erwähnt - unmittelbar an der M.________-strasse, 
welche namentlich in eine Wohn- und Gewerbezone, wo sich das Baugrundstück 
befindet, sowie in die angrenzende Industriezone führt. Von der M.________-
strasse erschlossen werden im Umfeld der Bauparzelle verschiedene Betriebe, 
so ein Sanitärunternehmen (Q.________ GmbH, M.________-strasse __), ein 
Metallbauunternehmen (R.________ AG, M.________-strasse __), eine Schrei-
nerei (S.________ AG, M.________-strasse __) und die T.________ AG (die 
u.a. die Entwicklung, Herstellung und Montage sowie den Handel mit Bauele-
menten aller Art bezweckt), ebenfalls an der M.________-strasse __; weiter 
scheinen dort auch ein Taxiunternehmen (U.________) sowie ein Treuhandbüro 
(V.________) domiziliert zu sein. Diese Unternehmen verursachen zweifelsohne 
ebenfalls ein gewisses Verkehrsaufkommen mit einem entsprechenden Lärm. 

6.6.2 Es kann bei der M.________-strasse daher grundsätzlich nicht von vorn-
herein von einer nicht relevanten Lärmquelle im Sinne der Cercle-Bruit-Richtline 
(Ziff. 2.1) ausgegangen werden, die nicht zu berücksichtigen ist. Eine Begrün-
dung dafür, weshalb der Strassenlärm der M.________-strasse nicht in die Be-
rechnung miteingeflossen ist, lässt sich weder dem Gutachten noch - soweit er-
sichtlich - den übrigen Akten und vorinstanzlichen Beschlüssen entnehmen. Eine 
solche Begründung ist jedoch geboten, nachdem die nördlichen Lüftungsfenster 
bei den lärmempfindlichen Räumen, bei welchen das Gutachten (bei den Zweit-
fenstern) west- (DG) und ostseitig (1. und 2. OG) IGW-Überschreitungen festge-
stellt hat, gegen die M.________-strasse gerichtet sind. 

Es kommt hinzu, dass die IGW bei verschiedenen anderen Messpunkten nur 
knapp eingehalten werden konnten (z.B.: ostseitig 54 bzw. 55 dB[A] in der Nacht 
bei Wohnen/Essen/Küche bzw. Zimmer 1 der östlichen Wohnung im EG [Gutach-
ten, Beilagen 2.1 und 4.2]; westseitig 54 bzw. 55 dB[A] in der Nacht der westli-
chen Wohnung im 2. OG [Gutachten, Beilagen 2.2 und 4.6]; 54 dB[A] in der 
Nacht beim Empfangspunkt E3 bei im DG [Gutachten, Beilagen 2.3 und 4.7]). 
Auch tagsüber weist das Gutachten Beurteilungspegel von regelmässig über 60 
dB(A) aus. Zu erinnern ist, dass gemäss Art. 40 Abs. 2 LSV die Summe gleichar-
tiger Lärmimmissionen massgeblich sind. Angesichts dieser nur knapp bzw. ge-
rade noch eingehaltenen IGW bedarf es grundsätzlich keiner erheblichen zusätz-
lichen Lärmquelle für eine Überschreitung der IGW. In diese ergänzenden Ab-
klärungen und Beurteilungen sind auch die allfälligen Immissionen einzuschlies-
sen, welche durch ein- und ausfahrende Fahrzeuge in/aus der geplanten Tiefga-

23

rage generiert werden (vgl. VGE III 2019 231 vom 20.3.2020 Erw. 3.7.2). Hierzu 
lassen sich dem Gutachten wie den übrigen Akten auch keine Angaben entneh-
men. 

6.7.1 Angesichts dieser Rückweisung bräuchte auf die (weiteren) Rügen betref-
fend Lärmschutz nicht weiter eingegangen zu werden. Es rechtfertigt sich aus 
prozessökonomischen Gründen trotzdem - ohne dass der Beurteilung abschlies-
sender oder verbindlicher Charakter zukommt (vgl. VGE III 2018 130 Erw. 5.1 f. 
m.w.H.) - kurz auf den Einwand der Beschwerdeführer einzugehen, die transpa-
renten Fassadenbauteile müssten wie Fenster behandelt werden bzw. dort 
müssten entsprechende Messungen wie an einem offenen Fenster durchgeführt 
werden. 

6.7.2 Gemäss dem Gesamtentscheid des ARE vom 14. Dezember 2020 darf die 
Schalldämmung der transparenten Fassadenteile maximal um 5 dB von den rest-
lichen Fassadenteilen abweichen (S. 6 Ziff. 3 lit. b; vgl. vorstehend Erw. 6.1, 6.4, 
6.5.2; vgl. auch Gesundheits-, Sozial- und Umweltdirektion Kanton Uri, Merkblatt 
Lärmschutz, September 2019, Ziff. 1.8 u. 5.7.2; Tiefbauamt Kanton Thurgau, 
Bauen in lärmbelasteten Gebieten, Vollzugshilfe, Juli 2018, Ziff. 2.9). 

6.7.3 Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass das Bundesgericht mit BGE 
122 II 33 Erw. 3a festgehalten hat, dass auch nicht oder nur teilweise öffenbare 
Fenster als massgebliche Ermittlungsorte beurteilt werden müssen. Im erwähn-
ten Bundesgerichtsentscheid wurde die Rechtslage insofern geklärt, als die Be-
lastungsgrenzwerte auch an Fenstern eingehalten werden müssen, die sich nicht 
öffnen lassen, beispielsweise an verschraubten Fenstern. Unklar blieb hingegen, 
ob dies auch für verglaste Fassaden oder Fassadenteile zu gelten hat (VLP-
ASPAN Raum & Umwelt 4/2009, S. 11). 

6.7.4 Im Urteil BGE 142 II 100 hat das Bundesgericht erkannt, dass die bisherige 
"Lüftungsfensterpraxis" dem geltenden Umweltschutzrecht widerspricht. Es hat 
unter anderem auch festgestellt, dass passive Schallschutzmassnahmen - ein-
schliesslich fest verschlossene Fenster - nach ständiger Rechtsprechung keine 
baulichen und gestalterischen Massnahmen im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. b 
LSV darstellten, weil dadurch die Immissionen nur im Rauminnern, nicht aber am 
offenen Fenster reduziert werden könnten. Art. 39 Abs. 1 LSV verlange eine 
Messung am offenen Fenster, ohne Rücksicht darauf, ob dieses als Lüftungs-
fenster benutzt werde oder überhaupt geöffnet werden könne. Zudem werde indi-
rekt auch der Schutz von Aussenräumen gewährleistet: Müsse der Planungs- 
bzw. der Immissionsgrenzwert am offenen Fenster eingehalten werden, bedeute 
dies, dass der Lärmpegel auch in der Umgebung (Balkone, Vorgärten etc.) nur 

24

unwesentlich darüber liege (Erw. 3.7). Nicht mehr zu prüfen hatte das Bundesge-
richt, ob das im Obergeschoss der zu beurteilenden Einfamilienhäuser vorgese-
hene Zimmer mit transparenten Fassadenbauteilen und künstlicher Lüftung den 
Anforderungen des Bundesumweltrechts (Art. 22 USG) und des kommunalen 
Rechts genüge (BGE 142 II 100 Erw. 5 [nicht publiziert]). 

6.7.5 Diese Rechtsprechung wurde seither bestätigt (BGE 145 II 189 
[1C_212/2018 vom 24.4.2019, frz.] und insbesondere Urteil BGer 1C_275/2020 
vom 6.12.2021). In Analyse und Würdigung dieser Rechtsprechung ist das Tief-
bauamt des Kantons Zürich in seinem (aktualisierten; Februar 2022) Merkblatt 
"Informationen zum Bauen im Lärm, Teil A, Anforderungen für den Nachweis der 
Lärmschutzoptimierung von Bauprojekten" zum Ergebnis gekommen, dass mit 
der jüngsten bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Differenzierung zwischen 
Festverglasungen und transparenten Fassadenteilen mit einer Differenz von 
mehr oder weniger als 5 dB zu derjenigen der restlichen Fassade hinfällig ge-
worden ist (S. 8 oben). Dies hätte mithin zur Folge, dass für das Bauvorhaben 
eine Ausnahmebewilligung i.S.v. Art. 31 Abs. 2 LSV erforderlich wäre, was die 
Prüfung der entsprechenden Voraussetzungen erfordert. 

7. Zusammenfassend werden der RRB Nr. 676/2021 vom 28. September 
2021 sowie der GRB Nr. 440 vom 16. Dezember 2020 und der Gesamtentscheid 
vom 14. Dezember 2020 aufgehoben. Die Sache wird im Sinne der Erwägungen 
zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und neuem Entscheid an die Baubewil-
ligungsbehörden (Gemeinderat; ARE) zurückgewiesen. 

8.1 Eine Rückweisung der Sache zu weiterer Abklärung und zu neuem Ent-
scheid (mit noch offenem Ausgang) gilt nach ständiger Praxis für die Frage der 
Auferlegung der Gerichtskosten (wie auch der Zusprechung einer Parteientschä-
digung) als Obsiegen der Beschwerde führenden Partei, und zwar unabhängig 
davon, ob die Rückweisung überhaupt beantragt oder ob das entsprechende Be-
gehren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wurde (vgl. Urteil BGer 
1C_266/2020 vom 4.1.2021 Erw. 4, mit Hinweis auf BGE 141 V 281 Erw. 11.1 
und Urteil 1C_283/2019 vom 24.7.2020 Erw. 5, je mit Hinweisen; Urteil BGer 
1C_597/2014 vom 1.7.2015 Erw. 6.1). 

8.2 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- 
sind neu je zur Hälfte von den Beschwerdegegnern (Fr. 750.--) und der Gemein-
de Freienbach (Fr. 750.--) zu tragen (Art. 72 Abs. 2 VRP). 

8.3 Die Beschwerdegegner und die Gemeinde Freienbach haben den beanwal-
teten Beschwerdeführern zudem für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren 

25

eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (§ 74 Abs. 1 VRP). Diese 
wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; 
SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der in §§ 14 und 15 ordentlicheweise für 
das Honorar in Verfahren vor Verwaltungsbehörden einen Rahmen von Fr. 200.-- 
bis Fr. 4'800.--, vor dem Verwaltungsgericht einen solchen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 600.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
(insgesamt Fr. 1'200.--) festgelegt. 

8.4 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt von Fr. 2'700.-- sind dem Aus-
gang des Verfahrens entsprechend je zu einem Drittel (Fr. 900.--) den Be-
schwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit), der Gemeinde Freienbach 
sowie dem Kanton aufzuerlegen (Art. 72 Abs. 2 VRP). 

8.5 Die Beschwerdegegner (unter solidarischer Haftbarkeit), die Gemeinde 
Freienbach und der Kanton haben den beanwalteten Beschwerdeführern zudem 
eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung der vorstehend 
erwähnten Grundsätze (Erw. 8.3) und unter Ausübung des pflichtgemässen Er-
messens auf insgesamt Fr. 2'400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt, 
wobei jeweils ein Drittel (je Fr. 800.--) zu Lasten der entschädigungspflichtigen 
Verfahrensbeteiligten geht.

9. Rückweisungsentscheide, mit denen eine Sache zur neuen Entscheidung 
an die Vorinstanz zurückgewiesen wird, sind in der Regel Zwischenentscheide, 
welche nur unter der Voraussetzung von Art. 92 und 93 des Bundesgesetzes 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 beim Bundesge-
richt anfechtbar sind (vgl. Urteil BGer 2C_525/2013 + 2C_526/2013 vom 
2.7.2013 Erw. 2 mit Hinweisen). Mithin ist fraglich, ob gegen diesen Zwi-
schenentscheid eine selbständige Beschwerdemöglichkeit ans Bundesgericht 
gegeben ist. Um allen Eventualitäten gerecht zu werden, wird dieser Entscheid 
gleichwohl mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen, wobei die Parteien daraus 
im Falle eines Weiterzuges nichts zu ihren Gunsten ableiten können. 

26

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde werden der RRB Nr. 676/2021 vom 
28. September 2021 sowie der GRB Nr. 440 vom 16. Dezember 2020 und 
der Gesamtentscheid vom 14. Dezember 2020 aufgehoben und die Sache 
wird im Sinne der Erwägungen zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung 
und neuem Entscheid an die Baubewilligungsbehörden zurückgewiesen. 

2.1 Die Verfahrenskosten des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahrens von 
insgesamt Fr. 1'500.-- werden neu im Umfang von Fr. 750.-- den Be-
schwerdegegnern (diesen unter solidarischer Haftbarkeit) sowie von 
Fr. 750.-- der Gemeinde Freienbach auferlegt. 

2.2 Die Beschwerdegegner (diese unter solidarischer Haftbarkeit) und die Ge-
meinde Freienbach haben den Beschwerdeführern für das regierungsrätli-
che Verfahren eine Parteientschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von 
je Fr. 600.-- (insgesamt Fr. 1'200.--) zu bezahlen. 

3.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'700.-- werden je zu 
einem Drittel (je Fr. 900.--) den Beschwerdegegnern (diesen unter solidari-
scher Haftbarkeit), der Gemeinde Freienbach und dem Kanton auferlegt. 

Der von den Beschwerdeführern am 5. November 2021 geleistete Kosten-
vorschuss von Fr. 2'500.-- ist ihnen aus der Gerichtskasse zurückzuerstat-
ten. Die Beschwerdegegner und die Gemeinde Freienbach haben ihre Be-
treffnisse von je Fr. 900.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids 
auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. Auf 
das Inkasso des Anteils des Kantons wird verzichtet.

3.2 Die Beschwerdegegner (unter solidarischer Haftbarkeit), die Gemeinde 
Freienbach sowie der Kanton haben den beanwalteten Beschwerdeführern 
eine Parteientschädigung von je Fr. 800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
(insgesamt Fr. 2'400.--) zu entrichten. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

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Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Freienbach (2/R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB)
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A)

Schwyz, 5. Mai 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 18. Mai 2022