# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 26bb62b6-edf4-599f-a9ec-5f8ec360b373
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-21
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 21.05.2013 R 2012 155
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2012-155_2013-05-21.pdf

## Full Text

R 12 155

5. Kammer 

URTEIL
vom 21. Mai 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Am 27. August 2012 reichten … ein Gesuch für den Neubau eines 

Einfamilienhauses auf Parzelle 1272 im Gebiet …, Plan Nr. 19, in … ein. 

Dagegen erhob … am 7. September 2012 Einsprache mit der Begründung, die 

Baueingabe sei nach der Abstimmung über die Zweitwohnungsinitiative erfolgt. 

Das Gebiet im … sei auf privater Basis erschlossen worden, weshalb er gegen 

einen Neuanschluss Einsprache erhebe. Am 21. September 2012 beantragten 

… die Abweisung der Einsprache. In einer Stellungnahme vom 30. September 

2012 hielt … grundsätzlich an seiner Begründung fest. Am 8., mitgeteilt am 9. 

Oktober 2012, wies die Gemeinde … die Einsprache ab und erteilte … die 

Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen (vgl. act. Bg./Nr. 24).

2. Dagegen erhob … (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 10. November 2012 

(Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden. Begründend 

führte der Beschwerdeführer aus, er sei mit dem Entscheid der Gemeinde nicht 

einverstanden und bitte um eine Überprüfung seiner Argumente. Er sei 

Eigentümer von Parzelle 1244 und direkter Nachbar und somit 

beschwerdeberechtigt. Hier handle es sich um eine Zweitwohnung, weshalb die 

Bewilligung nicht mehr hätte erteilt werden dürfen. Im Weiteren sei das Gebiet 

im … schon vor über 40 Jahren durch Private erschlossen worden. Eine 

Interessengemeinschaft bemühe sich seit Jahren, dass dieses Gebiet mit ca. 17 

Wohn- und Ferienhäusern durch die Gemeinde übernommen werde. Diese 

weigere sich aber seit langem, die Wasser- und Abwasserleitungen zu 

übernehmen. Begründet werde dies mit den zu kleinen Dimensionen der 

Leitungen. Sei dem so, könnten nicht weitere Liegenschaften daran 

angeschlossen werden. Wolle sich jemand an dieses Privatnetz neu 

anschliessen, brauche er das Einverständnis der Ersteller. Er jedoch gebe 

diese Einwilligung nicht. Bevor diese nicht vorliege, sollte die Gemeinde auch 

keine Bewilligungen in diesem Gebiet mehr erteilen, da sonst die Anschlüsse 

mehr als fraglich seien. Zudem sei unklar, ob die Gemeinde überhaupt 

berechtigt sei, eine Anschlussbewilligung an ein ihr nicht gehörendes Teilstück 

zu erteilen. Schliesslich warf der Beschwerdeführer am 19. November 2012 

(Poststempel) noch die Frage auf, wer für allfällige Schäden beim allfälligen 

Bersten der privaten Wasserleitung aufkomme.

3. Am 3. Dezember 2012 beantragte die Gemeinde die Abweisung der 

Beschwerde. Betreffend Zweitwohnungsproblematik verwies sie auf das Urteil 

VGU R 12 44 des Verwaltungsgerichts Graubünden. Weiter führte die 

Gemeinde aus, es sei zutreffend, dass das ganze Gebiet im …, wozu auch 

benannte Bauparzelle gehöre, Ende der 60iger Jahre durch Private mit Wasser- 

und Abwasserleitungen erschlossen worden sei. Dabei sei eine gross 

dimensionierte Kanalisationsleitung errichtet worden. An diese seien alle 

Liegenschaften im … angeschlossen. Unzutreffend sei, dass die Gemeinde die 

Übernahme der privaten Leitung verweigere, weil diese zu klein dimensioniert 

sei. Die Gemeinde habe immer verlangt, dass die damaligen Gesuchsteller vor 

dem definitiven Entscheid der Gemeinde den Nachweis zu erbringen hätten, 

dass sich die Leitungen in einem guten Zustand befänden. Dazu sei sie gemäss 

Art. 63 Abs. 2 BG und Art. 5 Abs. 2 des kommunalen Gesetzes über die 

Wasserversorgung verpflichtet. Die Gesuchsteller hätten aber nie einen 

Zustandsbeschrieb eingereicht, weswegen die Gemeinde das Gesuch nicht 

weiter behandelt habe. Im Bewilligungsverfahren habe die Gemeinde lediglich 

zu prüfen, ob das Baugrundstück genügend erschlossen sei (Art. 72 Abs. 2 

KRG). An welche Leitungen letztendlich angeschlossen werde, private oder 

öffentliche, sei für die Erteilung der Bewilligung nicht zentral. Gemäss Art. 62 

Abs. 2 BG brauche es für den Anschluss keine ausdrückliche Einwilligung der 

Eigentümer. Hier liege es im öffentlichen Interesse, dass sich die Bauherren an 

die Privatleitung im … anschliessen könnten. Andernfalls wäre die Gemeinde 

verpflichtet, für die Bauherren eine eigens geschaffene Erschliessungsanlage 

zu erstellen, zumal diese in der Bauzone Anspruch auf Erschliessung hätten.

4. Am 3. Dezember 2012 beantragten … (nachfolgend: Beschwerdegegner) die 

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der 

Beschwerdeführer stelle kein eigentliches Rechtsbegehren. Der Antrag auf 

Überprüfung der Argumente genüge nicht. Auch die Begründung sei 

ungenügend. Weiter habe die Gemeinde die Rüge betreffend der angeblich 

ungenügenden Erschliessung der Bauparzelle abgewiesen, weil es sich um 

eine privatrechtliche Angelegenheit handle. Auch damit setze sich der 

Beschwerdeführer vor Gericht nicht auseinander. Dies sei keine genügende 

Begründung. Gestützt auf VGU R 12 44 sei in Bezug auf die 

Zweitwohnungsproblematik festzuhalten, dass die Gemeinde die Bewilligung zu 

Recht erteilt habe. Weiter sei gemäss Art. 72 Abs. 1 KRG Voraussetzung für die 

Baubewilligung, dass das Grundstück baureif sei. Dazu müsse es 

vorschriftsgemäss erschlossen oder die Erschliessung bis zum Abschluss des 

Bauvorhabens ausgeführt sein. Dies gelte auch gemäss Art. 19 RPG. Für die 

im Baubewilligungsverfahren zu prüfende Erschliessung spiele es keine Rolle, 

ob die entsprechenden Erschliessungsanlagen privat oder öffentlich seien. 

Entscheidend sei, dass die erforderlichen Anlagen vorhanden seien. 

Unbestritten sei, dass die Erschliessungsleitungen im Gebiet … Privaten 

gehörten. Es werde aber bestritten, dass der Beschwerdeführer Miteigentümer 

der privaten Leitungen sei. Dies insbesondere deshalb, weil er Eigentümer von 

Parzelle 1244 sei, welche sich nordwestlich der Bauparzelle befinde. Das 

Bauprojekt werde aber nicht über Parzelle 1244 erschlossen, sondern über die 

südlich liegenden Parzellen 1247 und 1253. Auch seien die Leitungen nicht zu 

klein. Man habe in den 60iger Jahren gross dimensionierte 

Kanalisationsleitungen verlegt. Diese seien genügend, um Wasser und 

Abwasser der Bauparzelle aufzunehmen. Die Gemeinde sei offensichtlich 

gleicher Meinung, ansonsten hätte sie die Bewilligung nicht erteilt. Zudem 

stimme nicht, dass die Gemeinde die Übernahme deshalb verweigert habe, weil 

die Leitungen zu klein dimensioniert worden seien (act. Bf./Nr. 2). Auch habe 

der Beschwerdeführer ausgeführt, dass die Erschliessungsanlagen für Parzelle 

1245 vor deren Abparzellierung genügend gewesen sei. Folglich genüge diese 

auch für die abparzellierte Parzelle 1272. Schliesslich sei es zulässig, die 

Bauherren im Baubewilligungsverfahren zu berechtigen, sich gestützt auf Art. 

62 Abs. 2 BG an private Versorgungsanlagen anzuschliessen.

5. Am 21. Dezember 2005 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen 

Anträgen und Begründungen fest. Auf die Beschwerde sei einzutreten. Die 

formellen Anforderungen seien hier nicht allzu hoch anzusetzen. Das Gericht 

sei in der Lage, aus den Ausführungen des Beschwerdeführers auf dessen 

Begehren zu schliessen. Das Urteil VGU R 12 44 habe hier keine 

präjudizierende Wirkung. Zudem sei das Baugesuch nach Annahme der 

Initiative eingereicht worden. Weiter monierte der Beschwerdeführer, nicht 

einmal die Gemeinde habe in Frage gestellt, dass er Miteigentümer der privaten 

Leitungen sei. Klar sei, dass zur Zeit der Erteilung der Bewilligung noch nicht 

klar gewesen sei, ob die Erschliessung überhaupt möglich sein werde. Zwar 

bestünden die Leitungen und gemäss Art. 62 Abs. 2 BG könnten Eigentümer 

privater Versorgungsanlagen verpflichtet werden, ihre Anlagen auch Dritten zur 

Verfügung zu stellen. Dabei handle es sich jedoch um eine Kannvorschrift. 

Zudem könnte sich der Eigentümer bei einer entsprechenden Verfügung 

wiederum wehren und Rechtsmittel ergreifen. Der Ausgang eines solchen 

Verfahrens sei offen. Auch sei es nicht relevant, dass die Gemeinde allenfalls 

verpflichtet sei, für die Bauherrschaft eine eigens geschaffene 

Erschliessungsanlage zu erstellen. Auch dafür wäre ein neues Verfahren mit 

der Möglichkeit zur Ergreifung von Rechtsmitteln nötig. Zudem sei auch bei 

einem Anschluss an die private Erschliessung nicht klar, ob diese funktioniere. 

Dies werde auch von der Gemeinde angezweifelt. Die Frage stelle sich umso 

mehr, wenn neue Anschlüsse getätigt würden. In diesem Punkt sei der 

Sachverhalt vor Erteilung der Baubewilligung nicht genügend abgeklärt worden.

6. Am 12. Januar 2013 stellte die Gemeinde duplicando den Antrag auf 

Abweisung der Beschwerde. Die privaten Leitungen seien klar genügend. 

Weiter stimme es nicht, dass eine Bewilligung nach Art. 6 über die 

Wasserversorgung fehle, weil die Baugesuchsteller ein Einfamilienhaus bauen 

und nicht eine private Wasseranlage erstellen wollten.

7. Am 14. Januar 2013 hielten die Beschwerdegegner duplicando an ihren 

Anträgen fest. Der formelle Mangel liege nicht nur im ungenügenden 

Rechtsbegehren, sondern auch in der ungenügenden Begründung. Diese 

Mängel habe der Beschwerdeführer auch replicando nicht behoben. Die 

Kannvorschrift Art. 62 Abs. 2 BG sei so auszulegen, dass Private zur Duldung 

des Anschlusses verpflichtet werden müssten, wenn die Mitbenützung im 

öffentlichen Interesse liege. Der Anschluss der Bauherrschaft an das private 

Kanalisationsnetz im … liege im öffentlichen Interesse. Selbst wenn gestützt auf 

Art. 62 Abs. 2 BG noch verfügt werden müsste, würde dies nicht zu einer 

Aufhebung der Baubewilligung führen, weil gemäss Art. 72 Abs. 1 und 2 KRG 

die Baubewilligung auch dann zu erteilen sei, wenn das Baugrundstück noch 

nicht erschlossen sei, die Erschliessung aber bis zum Abschluss des 

Bauvorhabens noch gemacht werden könne. Im Weiteren sei Art. 6 des 

Gesetzes über die Wasserversorgung nicht anwendbar. Schliesslich weise die 

Kostennote des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers einen zu hohen 

Stundenansatz auf.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 

Einspracheentscheid der Gemeinde vom 8., mitgeteilt am 9. Oktober 2012, mit 

welchem die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers gegen das von den 

Beschwerdegegnern eingereichte Baugesuch vom 27. August 2012, Neubau 

eines Einfamilienhauses auf Parzelle 1272 in …, abgewiesen und die 

Baubewilligung erteilt worden ist.

2. Vorweg ist in formeller Hinsicht zu klären, ob die Eingabe des 

Beschwerdeführers den gesetzlichen Erfordernissen von Art. 38 Abs. 1 des 

kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 

genügt. Die Beschwerdegegner machen sodann geltend, der Beschwerdeführer 

stelle kein eigentliches Rechtsbegehren. Der Antrag auf Überprüfung der 

Argumente genüge nicht. Auch die Begründung sei ungenügend. Der 

Beschwerdeführer setze sich nicht mit den Erwägungen des erstinstanzlichen 

Einspracheentscheids bezüglich Zweitwohnungsproblematik auseinander. Der 

Beschwerdeführer hätte dies tun müssen. Er gebe lediglich seine Meinung zur 

Zweitwohnungsinitiative kund, was auch nicht als Begründung genüge. Weiter 

habe die Gemeinde die Rüge betreffend der angeblich ungenügenden 

Erschliessung der Bauparzelle abgewiesen, weil es sich um eine 

privatrechtliche Angelegenheit handle. Auch damit setze sich der 

Beschwerdeführer vor Gericht nicht auseinander. Dies sei keine genügende 

Begründung. 

Gemäss Art. 38 VRG sind Rechtsschriften in einer Amtssprache abzufassen 

und haben das Rechtsbegehren, den Sachverhalt und eine Begründung zu 

enthalten (Abs. 1). Sie sind zu unterzeichnen und im Doppel unter Beilage der 

verfügbaren Beweismittel und des angefochtenen Entscheids einzureichen. 

Weitere Beweismittel sind genau zu bezeichnen (Abs. 2). Genügt eine Eingabe 

den gesetzlichen Erfordernissen nicht oder ist sie in unziemlicher Form 

abgefasst, unleserlich oder unnötig umfangreich, wird eine angemessene Frist 

zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass auf die Eingabe 

sonst nicht eingetreten werde (Abs. 3). 

Praxisgemäss werden seitens des Gerichts an eine von Laien verfasste 

Beschwerde keine allzu hohen Anforderungen hinsichtlich des Erfüllens der 

gesetzlichen Vorgaben gestellt. Nach Ansicht des Gerichtes sind die Begehren 

des Beschwerdeführers, den Einspracheentscheid der Gemeinde vom 8., 

mitgeteilt am 9. Oktober 2012 und die damit einhergehende Baubewilligung für 

den Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle 1272 im Gebiet … in … 

aufzuheben, erkennbar. Es hat hierbei eine absichts- respektive 

resultatbezogene Würdigung zu erfolgen und keine streng formalistische 

Prüfung. Es darf kein überspitzter Formalismus betrieben werden und es 

genügt folglich, wenn das Rechtsbegehren erkennbar ist (vgl. PVG 2011 Nr. 2 

E.2b). Gleich verhält es sich in Bezug auf die von den Beschwerdegegnern 

bemängelte Begründung des Beschwerdeführers. Der Beschwerdeführer 

begnügt sich u.a. mit dem Hinweis, es handle sich im konkreten Fall um eine 

Zweitwohnung, weshalb die Bewilligung für das Bauvorhaben nicht hätte erteilt 

werden dürfen. Dazu macht er allgemeine Ausführungen zur 

Zweitwohnungsinitiative. Zwar nimmt der Beschwerdeführer zum strittigen 

Bauprojekt nicht konkret Stellung, dennoch ist es für das Gericht erkennbar, 

dass er benanntes Bauvorhaben gemeint haben muss. Es bleibt noch 

anzumerken, dass das Gericht nach Art. 38 Abs. 3 VRG vorgängig eine 

angemessene Frist zur Behebung eines solchen Mangels ansetzt, bevor auf 

eine Eingabe nicht eingetreten wird. Im Lichte des soeben Gesagten ist 

festzuhalten, dass die gesetzlichen Voraussetzungen von Art. 38 VRG erfüllt 

sind und auf die Beschwerde einzutreten ist.

3. a) In materieller Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde 

vom 10. November 2012 die Aufhebung des Einspracheentscheides vom 8., 

mitgeteilt am 9. Oktober 2012, und der Baubewilligung aufgrund der Annahme 

der Zweitwohnungsinitiative. Vorliegend stellt sich die Frage des Inkrafttretens 

der massgebenden Verfassungsbestimmung. Es trifft zu, dass gemäss Art. 195 

der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 

eine Verfassungsänderung an dem Tag in Kraft tritt, an dem sie von Volk und 

Ständen angenommen wird. Soweit Art. 75b BV und deren 

Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung zu entfalten 

vermögen, besteht demnach die Rechtsverbindlichkeit dieser 

Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von 

ihrer Publikation in der Amtlichen Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 

1 und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das 

Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des 

Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnung vom 

17. August 2012, S. 2). Der Beschwerdeführer beruft sich auf Art. 75b BV und 

will aus der Geltung dieser Bestimmung seit ihrer Annahme durch das Volk und 

die Stände ableiten, dass sämtliche nach dem 11. März 2012 erteilten 

Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem 

Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie …) nicht mehr zulässig sein sollen. 

Damit verkennt der Beschwerdeführer, dass das Stimmvolk am 11. März 2012 

dem in Art. 75b BV angelegten, faktischen Baustopp für Zweitwohnungen (in 

Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) nur unter 

Berücksichtigung der übergangsrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 BV (in 

den Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) zugestimmt hat. Der neue 

Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem neuen Art. 197 Ziff. 9 BV 

gelesen und verstanden werden. Aus der neuen verfassungsrechtlichen 

Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b in Verbindung mit Art. 

197 Ziff. 9 BV) geht sodann hervor, dass es für die Umsetzung der neuen 20 %-

Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt sich einerseits 

aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung voraussetzt 

(„das Gesetz verpflichtet…“), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV, 

der explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. subsidiär den 

Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. Auch wenn 

Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung des 

Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so 

aufzufassen, dass bis zur Inkraftsetzung des entsprechenden 

Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die 

zeitliche Anwendbarkeit des bisherigen Rechts ist durch die 

übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt. 

Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit 

einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie …) vom 1. Januar 2013 hinweg 

bis zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. Die von 

Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in 

Kraft getretene intertemporale Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es vorliegend 

vom Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden, 

welche insbesondere Baubewilligungen zum Bau entsprechender 

Zweitwohnungen erteilen, zu beachten. Die intertemporalrechtliche Regelung ist 

mit anderen Worten für die Erteilung von Baubewilligungen ab Annahme der 

Initiative am 11. März 2012 bis zum 31. Dezember 2012 relevant, erst danach 

ist auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 22. August 2012 

verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in Art. 197 Ziff. 9 

Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft getreten und hat – als 

Folge der intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV – 

das bisherige Recht abgelöst. Abweichend von den allgemeinen Grundsätzen 

zur intertemporalen Geltung von Rechtssätzen sieht Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV 

einzig vor, dass Baubewilligungen, die nach dem 1. Januar 2013 erteilt worden 

sind, nichtig sind. Alle anderen Tatbestände sind nach den üblichen Regeln zu 

handhaben. Folge dessen sind sowohl vor als auch nach dem 11. März 2012 

eingereichte Baugesuche nach altem Recht zu beurteilen, solange das 

erstinstanzliche Verfahren vor Ende 2012 abgeschlossen wurde. Art. 197 Ziff. 9 

Abs. 2 ist denn auch nicht auf Beschwerdeverfahren anwendbar, zumal dies 

weder ausdrücklich vorgesehen noch durch ein öffentliches Interesse geboten 

ist (FABIAN MÖSCHING, Ab welchem Zeitpunkt ist die Zweitwohnungsinitiative 

anwendbar?, IV 3. ff., in: Jusletter 10. Dezember 2012). Aufgrund der 

Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV (und aufgrund der Tatsache, dass nicht 

vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 Ziff. 9 BV ersetzendes Ausführungsrecht in 

Kraft getreten ist), ergibt sich für das Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in 

jenen Gemeinden wie …, welche die kritische Grenze von 20 % 

Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 2012 noch immer 

Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden durften; dies, da bis zum 

31. Dezember 2012 schweizweit noch das bisherige Recht galt. Auch wenn nun 

die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen vermutlich auch 

einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber den Tag der 

Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von der Hand zu 

weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine entsprechende 

intertemporalrechtliche Norm vom Volk angenommen und damit eine 

übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Das Argument des 

Beschwerdeführers, der Sinn der Übergangsbestimmungen hätte nur darin 

bestanden auf verschiedenen Ebenen Druck auf den Gesetzgeber auszuüben, 

überzeugt dabei nicht. Bei einem Verzicht auf die intertemporalrechtliche 

Bestimmung, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache gebracht (BBl 

2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien (AS 2012 3627 

f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des Bundesrates 

zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt wurde, hätte 

nämlich angesichts des knappen Resultats der Volksinitiative (50.6 % Ja-

Stimmen gegenüber 49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände 

gegenüber 8 3/2 ablehnenden Stände) gut und gerne auch ein anderes 

Stimmresultat erwartet werden können. Hätten die Initianten ein Inkrafttreten 

der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative durchsetzen wollen, 

wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges Inkrafttreten im Initiativtext 

explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf Übergangsbestimmungen zu 

verzichten. Aus Sicht der Initianten der Volksinitiative − wie auch aus Sicht der 

Baueinsprecher bzw. Beschwerdeführer − mag es zu bedauern sein, dass ein 

absoluter Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden wie … mit einem 

Zweitwohnungsanteil von über 20 %) erst am 1. Januar 2013 in Kraft trat, doch 

haben es die Verfasser der Initiative selbst zu verantworten, dass mit der 

expliziten Nennung des 1. Januars in den Übergangsbestimmungen ein für den 

Baustopp verbindlicher Termin festgesetzt wurde (vgl. zum Ganzen Urteil des 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden R 12 77 vom 23. Oktober 2012). 

Die Beschwerde ist in diesem Punkt somit abzuweisen.

b) Weiter stellt sich die Frage, ob vorliegende Bauparzelle genügend erschlossen 

wurde und die Baubewilligung somit zu Recht erfolgte. 

Unbestritten existieren im …, wo die Bauparzelle liegt, private 

Erschliessungsanlagen für die Wasserversorgung und die 

Abwasserentsorgung. Aus den Akten geht hervor, dass die 

Abwasserentsorgung genügend dimensioniert ist (act. Bf./Nr. 3 und 4). Die 

Gemeinde hält fest, man habe in den 60iger Jahren gross dimensionierte 

Kanalisationsleitungen verlegt. Diese seien genügend, um Wasser und 

Abwasser der Bauparzelle aufzunehmen. Der Beschwerdeführer hingegen 

bringt seinerseits vor, die Gemeinde habe eine Übernahme der privaten 

Leitungen mit dem Argument, die Leitungen seien zu klein dimensioniert 

worden, verweigert. Diesem Einwand kann das Gericht nicht folgen. So hält die 

Gemeinde entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers im Auszug aus 

dem Protokoll des Gemeindevorstandes vom 6. Dezember 1999 fest, dass die 

heutige Eigentümerschaft vorerst für einen verbindlichen Zustandsbeschrieb 

der Kanalisationsleitung zu sorgen hat, bevor ein Entscheid über eine allfällige 

Übernahme der Leitungen getroffen wird (act. Bf./Nr. 2). Dieses Vorgehen 

entspricht im Übrigen auch den gesetzlichen Vorgaben in Art. 63 Abs. 2 des 

Baugesetzes der Gemeinde … (BG), wo es heisst: Die Baubehörde hat auf 

Antrag private Erschliessungsanlagen, die dem Gemeingebrauch dienen und 

den technischen Anforderungen genügen, zu übernehmen, sofern die Anlagen 

unentgeltlich und in gutem Zustand abgetreten werden. Vorbehalten bleibt die 

Übernahme privater Erschliessungsanlagen auf dem Enteignungsweg. Auch 

Art. 5 Abs. 2 des kommunalen Gesetzes über die Wasserversorgung zielt in 

diese Richtung. Die Gemeinde hat auf Antrag private Anlagen, die dem 

Gemeingebrauch dienen und den technischen Anforderungen genügen, zu 

übernehmen, sofern die Anlagen unentgeltlich und in gutem Zustand 

abgetreten werden. Benannte Bestimmungen und die Ausführungen im 

Gemeindevorstandsprotokoll untermauern die glaubhafte Argumentation der 

Gemeinde, wonach in den 60iger Jahren gross dimensionierte 

Kanalisationsleitungen verlegt wurden und eine Übernahme der Leitungen von 

Seiten der Gemeinde nicht erfolgte, da ein verbindlicher Zustandsbeschrieb der 

Kanalisationsleitung fehlte. Es besteht im Vorliegenden kein Anlass, an den 

glaubwürdigen Ausführungen der Gemeinde zu zweifeln. Demnach erachtet 

das Gericht die in Frage stehenden Leitungen für genügend dimensioniert.

Weiter gilt es festzuhalten, dass die Frage, ob für den Anschluss an eine private 

Leitung die ausdrückliche Erlaubnis privater Miteigentümer eingeholt werden 

muss, zivilrechtlicher Natur und im konkreten Verfahren nicht von Belang ist. 

Dennoch gilt es darauf hinzuweisen, dass die Gemeinde die Möglichkeit hat, 

denn Anschluss zwangsweise durchzusetzen. So lautet Art. 62 BG wie folgt: 

Eigentümerinnen und Eigentümer privater Verkehrs- oder Versorgungsanlagen 

können von der Baubehörde verpflichtet werden, Anlagen wie Privatstrassen, 

Zufahrten, Zugangswege, Wasserleitungen, Kanalisationsleitungen gegen 

angemessene Entschädigung auch Dritten zur Verfügung zu stellen, soweit die 

Mitbenutzung im öffentlichen Interesse liegt. Daraus erhellt, dass es der 

Gemeinde grundsätzlich möglich ist, Eigentümer privater Versorgungsanlagen 

zu verpflichten, ihre Leitungen auch Dritten zur Verfügung zu stellen. Besagte 

Bestimmung ist so auszulegen, als dass ein Privater zur Duldung des 

Anschlusses verpflichtet werden kann, sofern es das öffentliche Interesse 

gebietet. Die Gemeinde hat in ihrer Vernehmlassung zu Recht ein öffentliche 

Interesse für den Anschluss an die private Leitung bejaht, da ansonsten neue 

Leitungen errichtet werden müssten, was wiederum mit unverhältnismässigen 

Kosten und Aufwendungen verbunden wäre. Demnach ist vorliegende 

Baubewilligung nicht von der Ermächtigung des Beschwerdeführers abhängig. 

Nach Art. 72 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 

801.100) werden Neubauten sowie wesentliche Umbauten und Erweiterungen 

nur bewilligt, sofern das Grundstück baureif ist (Abs. 1). Ein Grundstück gilt als 

baureif, wenn seine Form und Grösse eine zonengemässe und zweckmässige 

Überbauung gestatten und das Grundstück für die beabsichtigte Nutzung 

vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung bis zum Abschluss 

des Bauvorhabens ausgeführt wird (Abs. 2). Die Gemeinde hat im Rahmen des 

öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrens unter anderem zu prüfen, ob 

das Baugrundstück vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung 

bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt wird. Es kommt dabei nicht 

darauf an, ob die für die Erschliessung notwendigen Leitungen im Eigentum 

Privater oder der Gemeinde stehen. Mit Blick auf die vorstehenden 

Ausführungen steht fest, dass die Voraussetzungen gemäss Art. 72 Abs. 2 

KRG zur Baureife erfüllt sind. Selbst wenn die Gemeinde eine Verfügung im 

Sinne von Art. 62 Abs. 2 BG erlassen müsste, wäre die Baureife gegeben, da 

die Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt werden 

könnte. Die Erschliessung ist demnach in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht 

vorhanden und die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen.

5. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Gemeinde zu Recht 

eine rechtsgenügliche Erschliessung des Bauprojektes der Beschwerdegegner 

angenommen und entsprechend zu Recht die Baubewilligung vom 8., mitgeteilt 

am 9. Oktober 2012, unter Auflagen und Bedingungen erteilt hat. Der 

angefochtene Einspracheentscheid der Gemeinde erweist sich auch in Bezug 

auf die Zweitwohnungsproblematik als begründet und rechtens, weshalb die 

Beschwerde abzuweisen ist.

6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

73 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die 

unterliegende Partei im Rechtsmittel- oder Klageverfahren in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten 

notwendigen Kosten zu ersetzen. Die von der Rechtsvertreterin der 

Beschwerdegegner am 14. Januar 2013 eingereichte Kostennote in der Höhe 

von Fr. 5‘265.-- (inkl. MWST) erscheint dem Gericht angemessen. Der 

Beschwerdeführer hat somit den Beschwerdegegnern aussergerichtlich mit Fr. 

5‘265.-- zu entschädigen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-

rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 

VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem 

amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend 

kein Anlass und der Gemeinde wird folglich keine aussergerichtliche 

Entschädigung zugesprochen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 352.--

zusammen Fr. 2‘352.--

gehen zulasten des Beschwerdeführers und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner aussergerichtlich mit Fr. 

5‘265.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.