# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f37e3195-2087-538e-9e96-9c274fee595d
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-08-18
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 18.08.2011 I/1-2010/182
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2010-182_2011-08-18.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/11

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2010/182

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 18.08.2011

Entscheiddatum: 18.08.2011

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 18.08.2011
Art. 32 Abs. 2 DBG (SR 642.11). Die Aufteilung der Anteile für 
wertvermehrende und werterhaltende Auslagen im Rahmen des Umbaus 
einer Altliegenschaft (keine anschaffungsnahen Kosten) wurde von der 
Veranlagungsbehörde ermessensweise festgelegt. Diese Aufteilung wurde 
bestätigt, da die von den Steuerpflichtigen eingereichten Unterlagen keine 
Änderung rechtfertigten (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 18. 
August 2011, I/1-2010/182).

Präsident Thomas Vögeli, Mitglieder Fritz Buchschacher und Markus Frei; 

Gerichtsschreiber Thomas Scherrer

X und Y Z, Beschwerdeführer,

vertreten durch Dareva AG, Burggraben 27, 9004 St. Gallen,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

und

Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Abteilung 

Rechtswesen, Eigerstrasse 65, 3003 Bern, Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Direkte Bundessteuer (Einkommen 2008)

Sachverhalt:

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A.- X und Y Z wohnen in S. Der Ehemann ist als Inhaber eines zahntechnischen Labors 

selbständigerwerbend; die Ehefrau ist als Kindergärtnerin tätig. Die Eheleute sind je zur 

Hälfte Miteigentümer des Grundstücks Nr. 001 an der O-Strasse in S mit dem Wohn- 

und Geschäftshaus Vers.-Nr. 002, das ein zahntechnisches Labor mit Büro, Küche und 

WC sowie im Ober- und Dachgeschoss des östlichen Teils eine Wohnung umfasst. 

Beide Miteigentumsanteile sind Teil des Privatvermögens. In den Jahren 2008 und 

2009 liessen die Eigentümer umfangreiche Arbeiten an der Liegenschaft ausführen. Sie 

deklarierten Unterhalts- und Verwaltungskosten von Fr. 181'317.-- im Jahr 2008 – darin 

enthalten ein Teilzahlung über Fr. 92'000.-- an die Schreinerei W AG und eine Zahlung 

von Fr. 23'999.-- für die Dachsanierung an die S+R – und von Fr. 106'294.-- im Jahr 

2009.

B.- Für die Veranlagung 2008 verlangte die Veranlagungsbehörde von den 

Steuerpflichtigen zum Nachweis des Liegenschaftsunterhalts die vollständigen 

Rechnungen der S+R sowie der Schreinerei W inklusive der Schlussrechnung 2009. 

Ausserdem ersuchte sie um Bewertungsangaben sowie um die Beilage von Skizzen 

und/oder Fotos der Situation vor und nach den Arbeiten. Die Steuerpflichtigen reichten 

die verlangten Rechnungen ein und hielten fest, wertvermehrende Investitionen im 

eigentlichen Sinn seien nicht gemacht worden; sie würden die gesamten 

Aufwendungen als schon längst fällig und somit nachgeholten Unterhalt betrachten. 

Die Veranlagungsbehörde qualifizierte von der Akontozahlung von Fr. 92'000.-- an die 

Schreinerei W AG und von der Zahlung von Fr. 23'999.-- an die S+R je zwei Drittel, d.h. 

Fr. 62'000.-- und Fr. 18'000.--, zusammen Fr. 80'000.-- als Anlagekosten mit der 

Begründung, Ober- und Dachgeschoss seien komplett aus- und umgebaut worden. 

Die Räume seien vorher leer und ungenutzt gewesen. Im Bestreitungsfall würden 

detaillierte Pläne vom baulichen Zustand vor der Renovation benötigt. Ausserdem 

reduzierte sie den deklarierten Abzug von Fr. 23'540.-- an die R-Bau um Fr. 14'540.-- 

auf Fr. 9'000.--, da die Pflichtigen irrtümlich eine Akontozahlung zusätzlich aufgeführt 

hatten. Sodann liess sie zwei Rechnungen aus dem Jahr 2007 von zusammen 

Fr. 214.-- nicht zum Abzug zu, so dass für das Jahr 2008 noch Unterhalts- und 

Verwaltungskosten für das Grundstück Nr. 001 von insgesamt Fr. 86'563.-- verblieben. 

Nach weiteren Korrekturen wurden X und Y Z für die direkte Bundessteuer 2008 mit 

einem steuerbaren Einkommen von Fr. 83'200.-- veranlagt.

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C.- Mit Eingabe ihrer Vertreterin vom 19. April 2010 erhoben X und Y Z Einsprache und 

beantragten, die Aufrechnung eines Anteils von Fr. 80'000.-- an den 

Renovationskosten sei aufzuheben. Unter Berücksichtigung der für 

Renovationsarbeiten und Gewichtung der ausgeführten Arbeiten im StB 44 Nr. 2 sei ein 

wertvermehrender Anteil von maximal 10% angemessen. Neben den effektiven 

Aufrechnungen von Fr. 13'214.--, was zu einem Zwischentotal von Fr. 168'103.-- führe, 

sei somit ein Anteil von Fr. 16'810.-- als wertvermehrend abzuziehen, was 

abzugsfähige Unterhaltskosten von rund Fr. 151'000.-- ergebe. Das kantonale 

Steueramt wies die Einsprache mit Entscheid vom 16. August 2010 ab. Die verlangten 

Skizzen bzw. Pläne mit Fotos seien nicht eingereicht worden. Die Schlussrechnung der 

Schreinerei W betrage Fr. 120'000.--. Allein dieser im Verhältnis zum Gebäudezeitwert 

von Fr. 396'000.-- hohe Betrag weise darauf hin, dass es sich nicht um reinen 

Unterhalt, sondern eindeutig um einen Ausbau handle. Anhand der Rechnungen könne 

nicht genau nachgewiesen werden, was tatsächlich Ersatz darstelle.

D.- Gegen den Einspracheentscheid vom 16. August 2010 erhoben X und Y Z mit 

Eingabe ihrer Vertreterin vom 16. September 2010 Beschwerde bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, der Anteil an Investitionen im Jahr 2008 

sei nicht mit Fr. 80'000.--, sondern mit Fr. 23'000.-- zu berücksichtigen und das 

steuerbare Einkommen bei der direkten Bundessteuer von Fr. 83'200.-- um 

Fr. 67'000.-- auf Fr. 16'200.-- zu reduzieren. Zur Begründung machten die 

Beschwerdeführer im Wesentlichen geltend, die Aufrechnung sei teilweise zulässig. 

Tatsächlich sei der linke Teil des Dachgeschosses vorher nicht ausgebaut gewesen. Im 

Übrigen aber sei dem Steuerkommissär zu widersprechen. Das rechte Dachgeschoss 

sei ausgebaut gewesen. In diesen Räumlichkeiten habe Jahrelang eine Mieterin 

gewohnt. Zudem könne der Renovationsbetrag nicht mit dem bisherigen Wert der 

Immobilie in Zusammenhang gebracht werden. Der Umstand, dass das Haus sehr alt 

sei und zudem zu den schützenswerten Gebäuden gehöre, habe die ganze Renovation 

zu einem Glücksspiel gemacht. Da es sich um ein Riegelhaus handle, seien auch hier 

die Herausforderungen mannigfaltig gewesen. Eine massive Erschwerung habe zudem 

die Instabilität des Gebäudes dargestellt. Die Trennwand im Dachgeschoss sei so 

konstruiert gewesen, dass sie über das Dach die Seitenwände stabilisiert habe. Durch 

die Renovationsarbeiten sei diese Stabilität massiv beeinflusst worden. Es könne nicht 

sein, dass die Eigentümer die Renovationsarbeiten nur deshalb nicht absetzen 

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könnten, weil das Haus sehr alt sei, als schützenswert gelte und sie Wert auf eine 

nachhaltige Renovation gelegt hätten.

Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 22. November 2010 die 

kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Sie hält fest, in den Jahren 2008 und 2009 

betrügen die gesamten Kosten Fr. 304'011.--. Zwar sei nur das Jahr 2008 von der 

Beschwerde betroffen, jedoch sei für die steuerliche Beurteilung auch das Jahr 2009 

mit einzubeziehen. Wie im Einspracheentscheid eingehend begründet worden sei, 

seien die Ausbaukosten grundsätzlich als Anlagekosten zu qualifizieren. Im 

Einspracheentscheid seien die grossen Ausbauarbeiten durch die Schreinerei W AG 

von Fr. 92'000.-- im Jahr 2008 sowie durch S+R von Fr. 24'000.-- im Jahr 2008 zu 

einem Drittel als Unterhalt und zu zwei Dritteln als Anlagekosten anerkannt worden. Die 

beiden Obergeschosse seien komplett aus- und umgebaut worden. Dies werde auch 

eindeutig durch die eingereichten Fotos bestätigt. Die beiden Obergeschosse seien vor 

dem Umbau nicht an Dritte vermietet gewesen bzw. nicht als Wohnraum genutzt 

worden. Der Umstand, dass zusätzlicher Mehrwert geschaffen worden sei, werde auch 

durch eine neue, höhere Schätzung bestätigt. Die Eidgenössische Steuerverwaltung 

verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung. Zu den Ausführungen der 

Vorinstanz äusserten sich die Beschwerdeführer am 9. Februar 2011.

Die weiteren von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten 

Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen 

dargelegt und gewürdigt.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Beschwerdeerhebung ist gegeben. Die Beschwerde vom 16. September 2010 ist 

rechtzeitig eingereicht worden. Sie erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 140 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte 

Bundessteuer, SR 642.11, abgekürzt: DBG; Art. 7 der Verordnung zum Bundesgesetz 

über die direkte Bundessteuer, sGS 815.1; Art. 41 lit. h Ziff. 1 des Gesetzes über die 

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Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf die Beschwerde ist 

einzutreten.

Die Beschwerdeführer beantragen, der Investitionsanteil des Jahres 2008 sei nicht mit 

Fr. 80'000.--, sondern lediglich mit Fr. 23'000.-- zu berücksichtigen und das steuerbare 

Einkommen sei von Fr. 83'200.-- um Fr. 67'000.-- auf Fr. 16'200.-- zu reduzieren. In 

diesem Rechtsbegehren ist den Beschwerdeführern offenbar ein Rechenfehler 

unterlaufen. Die Reduktion der Investitionen von Fr. 80'000.-- auf Fr. 23'000.-- hätte 

eine Reduktion des steuerbaren Einkommens um Fr. 57'000.-- zur Folge, nicht um Fr. 

67'000.--. Dieses Versehen schadet den Beschwerdeführern allerdings nicht; ohnehin 

ist die Verwaltungsrekurskommission nicht an die Begehren der Beschwerdeführer 

gebunden (Art. 143 DBG).

2.- Streitig ist im Beschwerdeverfahren nur noch der Anteil an wertvermehrenden 

Anlagekosten an den als Liegenschaftsunterhalt geltend gemachten Aufwendungen 

von Fr. 181'317.-- im Jahr 2008. Die Reduktion wegen der versehentlich ein zweites 

Mal abgerechneten Akontozahlung für die R Bau und der beiden Rechnungen des 

Jahres 2007 blieben unbestritten.

a) Nach Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen die 

Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, 

die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen 

werden (Satz 1).

Aufgrund der gesetzlichen Konzeption muss es sich bei den Unterhaltskosten um 

Gewinnungskosten handeln, bei denen der Periodizitätsgedanke aber eine 

untergeordnete Rolle spielt. Verlangt wird einzig, dass den Unterhaltskosten ein 

gegenwärtiger oder vergangener Ertrag aus unbeweglichem Vermögen im Sinn von 

Art. 21 DBG gegenübersteht. Steht den Kosten dagegen ein künftiger Ertrag 

gegenüber, handelt es sich um Anlagekosten. Für die Abzugsfähigkeit ist es notwendig, 

dass der liegenschaftliche Wert, an dem der Unterhalt getätigt wird, im Mietpreis oder 

im Eigenmietwert enthalten ist. Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht 

die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte 

ist und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind 

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(Reparaturen, Renovationen). Unterhaltsarbeiten lassen ein Gebäude in seiner 

Gestaltung, Vor- und Zweckbestimmung unverändert weiterbestehen; es werden einzig 

die mangelhaften Teile ersetzt oder instandgestellt. Unterhaltskosten können aber auch 

solche Aufwendungen sein, mit denen zu bereits bestehenden Werten neue 

hinzugefügt werden, wobei die neuen Werte aber nicht einzig dazu dienen, das 

Grundstück wieder in denjenigen Zustand zu versetzen, dass es seinen bereits einmal 

vorhanden gewesenen Verwendungszweck wieder vollständig erfüllen kann. 

Unterhaltskosten sind demnach all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in 

denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat. 

Unterhaltskosten können also Instandhaltungs- oder Instandstellungskosten sein. 

Darunter fallen auch Ersatzanschaffungskosten, d.h. Aufwendungen für den 

zeitgemässen, gleichwertigen und gleichen Komfort bietenden Ersatz von veralteten 

Einrichtungen oder solchen, deren Funktionsfähigkeit erheblich eingeschränkt ist (vgl. 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, N 35 ff. zu 

Art. 32 DBG).

Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche zur 

Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche sind bei der Einkommenssteuer 

nicht abzugsfähig (vgl. Art. 34 lit. d DBG). Während Unterhaltskosten der Erhaltung 

bereits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwendungen 

zusätzliche neue Werte geschaffen. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen 

werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil, was häufig bei Umbauten an 

bestehenden Gebäuden der Fall ist, ist die Aufwendung im Umfang des 

werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende Anteil 

nicht abzugsberechtigt ist. Die Anteile sind zu schätzen. Die im Anschluss an einen 

Umbau ergangene Höherschätzungsanzeige der kantonalen Gebäudeversicherung ist 

dabei eine taugliche Grundlage für die Schätzung wertvermehrender Aufwendungen 

bzw. werterhaltender Kosten für den Liegenschaftsunterhalt. Es gilt dabei aber immer 

zu beachten, dass die Kosten für den werterhaltenden bzw. wertvermehrenden Anteil 

nicht mit den entsprechenden Werten gleichgesetzt werden. Die Abgrenzung erfolgt 

nach objektiv-technischen Kriterien. Wertvermehrenden Charakter haben alle 

Aufwendungen, die ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h. ein Haus 

in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken lassen. 

Massgebend ist dabei aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise, ob das 

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Grundstück durch die Massnahme eine qualitative Verbesserung und damit eine 

Wertsteigerung erfahren hat. Dies gilt es vor allem bei Modernisierungen zu beachten. 

Solche können, müssen aber nicht Wertvermehrungen darstellen (vgl. Richner/Frei/

Kaufmann/Meuter, a.a.O., N 44 ff. zu Art. 32 DBG).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass Aufwendungen für 

Liegenschaftsunterhalt die Steuerlast grundsätzlich mindern. Die Beweislast für 

Tatsachen, welche die Steuerlast aufheben oder mindern, trägt der Steuerpflichtige 

(vgl. M. Zweifel, in: Zweifel/Athanas, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 

Band I/2b, 2. Aufl. 2008, N 28 zu Art. 130 DBG). Es kann vorkommen, dass eine 

Steuerminderung zwar in ihrem Bestand feststeht, dass aber der Umfang dieser 

Minderung nicht bewiesen ist. Daher rechtfertigt sich eine Ausnahme von der 

dargelegten allgemeinen Beweislastregel. Ist dem Pflichtigen die Mitwirkung an der 

Ermittlung steueraufhebender oder -mindernder Tatsachen aus Gründen, die er nicht 

zu vertreten hat, unmöglich oder unzumutbar, befindet er sich somit in einem 

unverschuldeten Beweisnotstand, so ist nicht nach der allgemeinen Beweislastregel zu 

Ungunsten der steuerpflichtigen Person zu entscheiden, sondern es sind die beweislos 

gebliebenen – mithin unabklärbaren und ungewissen – Tatsachen im Rahmen der 

Ermessensveranlagung durch Wahrscheinlichkeitsschluss (in der Regel durch 

Schätzung) festzustellen (vgl. Zweifel, a.a.O., N 29 zu Art. 130 DBG).

b) Die Steuerpflichtigen haben für 2008 Unterhaltskosten von Fr. 181'317.-- deklariert. 

Unbestritten ist, dass zwei Rechnungen aus dem Jahr 2007 von insgesamt Fr. 214.-- 

abzurechnen sind, ebenso ist anstelle des Pauschalpreises der R-Bau AG von 

Fr. 23'540.-- lediglich die Restzahlung von Fr. 9'000.-- zum Abzug zuzulassen, 

nachdem bereits die Akontorechnung von Fr. 13'000.-- vom 15. Oktober 2008 

Berücksichtigung fand. Damit belaufen sich die gesamten von den Steuerpflichtigen 

geltend gemachten Unterhaltskosten auf Fr. 166'563.--. Davon rechnete die Vorinstanz 

wie erwähnt Fr. 80'000.-- als wertvermehrend ab. Die Beschwerdeführer erachten 

einen Anteil von lediglich Fr. 23'000.-- als angemessen. Die Zahlungen, die an die 

Schreinerei W und an die S+R Bedachungen geleistet wurden, sind daher in einen 

wertvermehrenden und einen werterhaltenden Anteil aufzuteilen. Ziffernmässig genau 

lassen sich die Anteile aber nicht bestimmen. Nach den vorstehenden Ausführungen 

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kann dies im vorliegenden Fall nur mittels einer Schätzung gemacht werden. Diese ist 

nach pflichtgemässem Ermessen vorzunehmen.

c) Die Veranlagungsbehörde hielt fest, das Ober- und Dachgeschoss seien komplett 

aus- und umgebaut worden. Die Räume seien vorher leer und ungenutzt gewesen. Aus 

der Schätzung von 1998 gehe klar hervor, dass die Räume im Ober- und 

Dachgeschoss nicht ausgebaut gewesen seien, völlig leer gestanden und damit 

ungenutzt geblieben seien. Gemäss der Rechnung der Schreinerei W seien aufgrund 

des verrechneten umfangreichen Materials die Wände und Türen völlig neu erstellt 

worden. Unbestrittenermassen sei auch das Dach neu isoliert worden. Die 

Schlussabrechnung der Schreinerei betrage Fr. 120'000.--; allein dieser im Verhältnis 

zum Gebäudezeitwert von Fr. 396'000.-- hohe Betrag weise bereits darauf hin, dass es 

sich hier nicht um reinen Unterhalt, sondern eindeutig um einen Ausbau handle. Die 

Pflichtigen machten in der Einsprache geltend, die Liegenschaft sei vollumfänglich 

renoviert worden. Grundsätzlich sei es korrekt, dass der Dachstock ausgebaut worden 

sei. Die grossen Kosten seien aber in anderen Bereichen angefallen. Einerseits sei das 

Dach nicht mehr dicht gewesen und habe saniert werden müssen. Die Wände seien 

vollumfänglich mit einer zeitgemässen Isolation versehen worden.

d) Die Beschwerdeführer haben auf Verlangen der Veranlagungsbehörde detaillierte 

Rechnungen, Planunterlagen sowie Fotografien eingereicht. Diese lassen jedoch keine 

zuverlässige Bestimmung der Anteile an wertvermehrenden und werterhaltenden 

Aufwendungen zu. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Vorinstanz 

aufgrund der verrechneten Mengen an Massivholz bzw. Massivholz-Platten auf einen 

vergleichsweise hohen Anteil wertvermehrender Aufwendungen in der Rechnung der 

Schreinerei W schliesst. Ebenso deutet der Ersatz von Türen nicht zum Vornherein auf 

eine Wertvermehrung hin, zumal die einzelnen Türblätter mit Preisen zwischen 

Fr. 104.-- und Fr. 178.-- verrechnet wurden, was nicht auf besonders kostspielige 

Türen schliessen lässt. Auch der Begriff "Ausbau" in der Schlussabrechnung deutet 

allenfalls auf einen gewissen Anteil wertvermehrender Aufwendungen, zu dessen 

näherer Bestimmung trägt er aber nichts bei.

e) Richtig ist, dass die Aufwendungen für Schreinerarbeiten mit rund Fr. 120'000.-- 

gegenüber dem Gebäudezeitwert von Fr. 396'000.-- beträchtlich erscheinen, was ein 

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Indiz für einen relativ hohen Anteil wertvermehrender Aufwendungen darstellt. 

Demgegenüber zeigt ein Vergleich der Neuwerte vor und nach den Arbeiten, dass 

dieser von Fr. 550'000.-- auf Fr. 673'000.-- anstieg, was unter Berücksichtigung der 

Teuerung nicht auf einen besonders hohen Anteil wertvermehrender Aufwendungen 

schliessen lässt. Zudem sind nicht nur Unterhaltsarbeiten im engeren Sinn, sondern 

auch periodische Instandstellungsarbeiten als Unterhalt anzuerkennen (vgl. Richner/

Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N 41 zu Art. 32 DBG). Solche können einen Anstieg des 

Neuwertes gegenüber einer früheren Schätzung begründen.

Die Beschwerdeführer haben im Einspracheverfahren die Durchführung eines 

Augenscheins beantragt. Ein Augenschein wäre im vorliegenden Fall nicht geeignet 

gewesen, den Sachverhalt genauer festzustellen. Anlässlich des Augenscheins hätte 

der aktuelle Zustand des Gebäudes festgestellt werden können; es hätten jedoch keine 

genauen Feststellungen zum vorherigen Zustand bzw. zum Zustand vor dem Umbau 

bzw. vor der Renovation gemacht werden können. Der Einwand in der Beschwerde, 

der Steuerkommissär habe das Angebot eines Augenscheins vor Ort nicht 

angenommen, erweist sich daher als unbegründet.

Die von den Beschwerdeführern eingereichten Fotografien lassen ebenfalls keine 

genauen Rückschlüsse auf die Art der Arbeiten zu; immerhin ergibt sich aus den 

Fotoaufnahmen, dass umfangreiche Erneuerungen getätigt wurden und offenbar die 

Böden und Wände komplett ersetzt wurden. Die Einrichtung von Wohnräumen im 

Obergeschoss, wo vorher lediglich Estrich- bzw. Abstellräume waren, stellt aber 

zweifelsohne einen wertvermehrenden Aufwand dar. Dieser lässt sich jedoch anhand 

der Bilder nicht beziffern. Soweit die Vorinstanz im Einspracheentscheid auf die neue 

Dachisolation verweist, ist diese im Übrigen nach StB 44 Nr. 3 StB als Energiespar-

Investition vollumfänglich als Unterhalt abzugsfähig.

Die Beschwerdeführer bringen vor, die Liegenschaft gehöre zu den schützenswerten 

Immobilien im Kanton St. Gallen. Eine Renovierung sei also nicht ohne Weiteres 

möglich. Zudem hätten die Arbeiten aufgrund des Alters und der teilweise sehr 

schlechten Bausubstanz des Hauses immer wieder unterbrochen werden müssen. 

Dieses sei zeitweise sogar einsturzgefährdet gewesen. Im Inventar der 

schützenswerten Einzelbauten von S ist die Liegenschaft O-Strasse aber nicht 

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aufgeführt. Hinzu kommt, dass insbesondere die Schreinerarbeiten im Rahmen des 

vereinbarten Pauschalpreises abgerechnet wurden, was gegen unvorhergesehene 

Mehraufwendungen spricht.

Weiter machen die Beschwerdeführer geltend, der Steuerkommissär gehe zu Unrecht 

davon aus, das Obergeschoss und das rechtsseitige Dachgeschoss seien nicht 

ausgebaut gewesen. In diesen Räumlichkeiten habe jahrelang eine Mieterin gewohnt. 

Diese habe im Oberschoss ihre Küche und ihr Wohnzimmer und im Dachgeschoss ihr 

Schlafzimmer sowie ein weiteres abgeschrägtes Zimmer gehabt. Die Heizung sei 

vermutlich in den 50-iger Jahren in den obersten Stock gezogen worden. In der 

Schätzung von 1998 sind beim Ostteil des Hauses im Erdgeschoss ein WC, im ersten 

Obergeschoss zwei Zimmer und eine Küche und im Dachgeschoss ein Zimmer und 

zwei Abstellräume aufgeführt. Der Mietwert betrug Fr. 300.--. Dies legt nahe, dass es 

sich um eine sehr einfache Wohnung handelte. Im Westteil sind im Untergeschoss ein 

Abstellraum, Keller, Tankraum und Heizung, im Erdgeschoss ein zahntechnisches 

Labor, ein Büro sowie eine Küche und ein WC, im Obergeschoss drei Räume (leer) und 

im Dachgeschoss Estrichräume aufgeführt. In der Schätzung des Jahres 2009 sind im 

Erd- bzw. Dachgeschoss das Labor und eine Dreieinhalbzimmerwohnung aufgeführt. 

Das Gebäude wurde somit hinsichtlich der Raumaufteilung erheblich umgestaltet.

Die von den Beschwerdeführern eingereichten Rechnungen enthalten trotz der zum Teil 

hohen Werklöhne keine detaillierten Angaben über die ausgeführten Arbeiten. Auch 

reichten die Beschwerdeführer von den Schreiner- und den Bedachungsarbeiten keine 

Offerte bzw. keinen Werkvertrag ein, obwohl bei Bauarbeiten dieses Umfangs in der 

Regel zumindest eine Aufstellung der voraussichtlichen Kosten mit einem Beschrieb 

der Arbeiten erstellt wird. Die Rechnung der S+R Bedachungen besteht lediglich aus 

einer Kopie einer Zusammenstellung gewisser Arbeitsgattungen ohne genauen 

Beschrieb der ausgeführten Arbeiten. Auch die Rechnung der Schreinerei W enthält 

keinen genauen Beschrieb der Arbeiten, sondern lediglich den Vermerk "Ausbau- und 

Renovationsarbeiten". Aufgrund der vorliegenden Akten liegen keine hinreichenden 

Anhaltspunkte vor, welche die ermessensweise Festsetzung des Unterhaltsanteils 

durch die Vorinstanz als fehlerhaft erscheinen lassen. Die von den Beschwerdeführern 

eingereichten Rechnungen und weiteren Akten enthalten keine detaillierten 

Beschreibungen der ausgeführten Arbeiten, welche gesamthaft einen höheren 

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Unterhaltsanteil ausweisen. Aufgrund des Fehlens detaillierter Werkverträge oder 

Kostenvoranschläge oder detaillierter Rechnungen mit genauen Beschrieben der 

ausgeführten Arbeiten muss das Verhältnis von wertvermehrenden und 

werterhaltenden Aufwendungen aufgrund behelfsmässiger Faktoren bestimmt werden. 

Die Vorinstanz hat sich bei der Ermessensbetätigung auf die Schätzung sowie auf die 

eingereichten Unterlagen gestützt. Die Festlegung eines wertvermehrenden Anteils von 

Fr. 80'000.-- erscheint aufgrund dieser Unterlagen sachgerecht. Zudem liegen keine 

Anhaltspunkte vor, dass ausserordentliche Umstände die Renovationsarbeiten in 

unvorhergesehener Weise kostspieliger als ursprünglich vorgesehen machten.

f) Zusammenfassend gelangt daher die Verwaltungsrekurskommission zum Schluss, 

dass die Ermessensbetätigung der Vorinstanz nicht zu beanstanden ist. Die Vorbringen 

der Beschwerdeführer vermögen eine fehlerhafte Schätzung bzw. eine unrichtige 

Ermessensbetätigung nicht darzutun. Daher ist die Beschwerde als unbegründet 

abzuweisen.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des Verfahrens den 

Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

Fr. 1'200.-- ist angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 

941.12). Die Beschwerdeführer haften solidarisch für den gesamten Betrag. Der 

Kostenvorschuss von Fr. 600.-- ist zu verrechnen. Der Rest ist bei X Z zu erheben.

Entscheid:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Beschwerdeführer bezahlen die amtlichen Kosten von Fr. 1'200.--

       unter Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 600.--. Die

       Beschwerdeführer haften solidarisch für den gesamten Betrag.

       Der Rest von Fr. 600.-- wird bei X Z erhoben.

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