# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 44cd5e49-ebc3-52fd-b2a8-477c35256599
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2013 31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2013-31_0000-00-00.pdf

## Full Text

12/31 Amtliche Schätzungen PVG 2013

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Amtliche Schätzungen 12
Stimaziuns uffizialas Stime 
ufficiali

Bewertung Wasserkraftwerke.
– Die Bemessung der Ertrags- und Verkehrswerte bei Was- 

serkraftanlagen richtet sich nach den kantonalen Bestim- 
mungen über die amtlichen Schätzungen; die verwaltungs- 
internen Schätzungsanweisungen sind für das Gericht zwar 
nicht bindend, stellen aber eine wichtige und hilfreiche Er- 
kenntnisquelle für die bisherige Schätzungspraxis dar; bei der 
Überprüfung von Schätzungsergebnissen übt das Ge- richt 
eine ähnliche Zurückhaltung aus wie gegenüber Ent- 
scheiden in Ermessensfragen; den in einem Gerichtsgut- 
achten vorgenommenen Bewertungen kommt besondere 
Bedeutung zu, weil diese Angaben auf fundiertem Fach- und 
Spezialwissen beruhen (E. 2).

– Als massgebliche Bewertungskriterien für die Ermittlung der 
Ertrags- und Verkehrswerte  sind  zur  Haupt- sache die 
angenommenen Erträge (Zuschlag zur 
Besteuerungsvereinbarung), die gewählte Bewertungsme- 
thode, der festgelegte Zeit- und Betrachtungshorizont so- wie 
die Kosten für die Erstellung und den Erneuerungsbe- darf der 
Werkanlagen zu berücksichtigen; zusätzlich gilt es überdies 
noch das Bewertungskriterium des Zinses/Diskon- 
tierungssatzes vernünftig und nachvollziehbar zu bestim- men 
(E. 3).

Valutazione di centrali idroelettriche.
– La valutazione del valore di reddito e commerciale degli im- 

pianti di centrali idroelettriche si conforma alle  di- 
sposizioni cantonali sulle stime ufficiali; le direttive ammini- 
strative interne non sono vincolanti per il Tribunale, ma co- 
stituiscono una importante e utile fonte di nozioni per la 
prassi finora applicata in materia di stime; nel giudizio in me- rito 
all’esito di stime il Tribunale dà prova di una certa reti- cenza 
analogamente ai casi in cui l’autorità gode di un certo potere di 
apprezzamento; alla valutazione fatta in sede di pe- rizia giudiziale 
va accordata particolare importanza in quanto le risultanze si 
basano su fondate conoscenze tecniche e

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specifiche (cons. 2).
– Quali criteri determinanti per stabilire il valore di reddito e 

commerciale    vanno      principalmente      considerati i 
redditi conseguiti (supplemento alla convenzione sull’im- 
posizione), il metodo di  valutazione  scelto,  l’oriz- zonte 
temporale e di osservazione stabilito come pure i re- lativi costi 
per l’erezione e il rinnovo degli impianti; vanno poi 
aggiuntivamente  determinati  in  modo    co- scienzioso e 
comprensibile i criteri di valutazione inerenti i tassi e gli 
interessi calcolatori (cons. 3).

Erwägungen:
2. a) Ausgangspunkt der zur Diskussion stehenden amtli- 

chen Schätzungseröffnungen vom 14. Oktober 201 für die Was- 
serkraftanlagen der Beschwerdeführerin (X.) sowie des darauf 
basierenden Beschwerdeentscheids vom 2./4. Mai 2012 des Be- 
schwerdegegners (ASW) ist hier das Schätzungsjahr 2009 mit Gül- 
tigkeit für die fünfjährige Periode 2009 – 2013, unter Berücksichti- 
gung der Geschäftsergebnisse der Beschwerdeführerin in den 
vorangegangenen fünf Jahren (2004 – 2008). Aus rechtlicher Sicht 
sind folglich grundsätzlich das (neu) seit dem 1. Januar 2007 gel- 
tende SchG, die gleichzeitig in Kraft gesetzte SchV und die am
5. Oktober 201 – gemäss Art. 4 Abs. 3 SchG und Art. 2 lit. i SchV – in 
Kraft gesetzte Schätzungsanweisung über die nichtlandwirtschaft- 
lichen Grundstücke (SchA NLW) auf das vorliegende Beschwerde- 
verfahren anwendbar. Von einer unzulässigen Rückwirkung des 
SchA NLW (201 ) auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des hier mas- 
sgebenden Schätzungsjahres 2009 kann dabei nicht die Rede sein, 
da sich die Bestimmungen in der Schätzungsanweisung ausdrück- 
lich auf die bereits seit 1. Januar 2007 geltenden Vorschriften des 
Schätzungsgesetzes und der zugehörigen Schätzungsverordnung 
abstützen und sich damit nur – im Sinne von Detail-/Präzisierungs- 
regeln    –    auf     das     ab     1. Januar     2007     angepass-     
te kantonale Recht beziehen.

b) Gemäss Art. 5 Abs. 5 SchG werden die Ertrags- und Ver- 
kehrswertschätzungen bei Wasserkraft- und Transportanlagen pro 
wirtschaftlicher Einheit vorgenommen und sind in der Regel alle 
fünf Jahre zu revidieren. Nach Art. 7 Abs. 1 SchG haben sich die 
Schätzungswerte am Markt zu orientieren. Laut Art. 30 SchV richtet 
sich die Schätzung insbesondere nach der Ertragsfähigkeit sowie 
der Grösse und der Beständigkeit der Anlage (Abs. 1). Zu berück- 
sichtigen ist der Geschäftsumsatz der letzten fünf Jahre (Abs. 2).

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Der Kapitalzinssatz entspricht dabei der fünfjährigen durchschnitt- 
lichen Rendite von Bundesobligationen mit einer Laufzeit von 
zehn Jahren (Abs. 3). Zum Zweck der verwaltungsinternen Schät- 
zungsanweisung wird in Art. 1 SchA NLW bestimmt, dass diese die 
einheitliche Anwendung der Schätzungsgrundlagen sicherstellen 
soll. Sie diene der Interpretation der SchV und gebe in dessen Rei- 
henfolge artikelweise Aufschluss über besondere Problemstellun- 
gen. Die einschlägigen Schätzungsvorgaben für Wasserkraftanla- 
gen ergeben sich aus den Art. 29 ff. SchA NLW, wobei diese 
einerseits dem übergeordneten Recht (SchG und SchV) zu ent- 
sprechen haben und andererseits, wie im Verwaltungsgerichtsur- 
teil vom 2. Juli 2009 (VGU U 09 6 E.1b) schon ausgeführt, für das 
Gericht nicht bindend sind. Solche Dienstanweisungen können 
aber als eine wichtige Erkenntnisquelle für ein verwaltungsrechtli- 
ches Spezialgebiet und als kodifizierter Ausdruck der anerkannten 
Grundsätze der amtlichen Schätzungspraxis sachdienlich und für 
die Gerichte hilfreich sein.

c) Bei den schätzungsamtlichen, aber nicht gerichtsver- 
bindlichen Vorgaben sind vor allem die Art. 30 a, Art. 30  b  und 
Art. 30 h SchA NLW zu erwähnen: Art. 30 a SchA NLW schreibt den 
Mitarbeitern der Schätzungsbezirke bezüglich der Ermittlung des 
Ertrags- und Verkehrswerts – namentlich bezüglich der Strom- 
preise – vor (lit.):
A) Für die Bewertung von Partnerkraftwerkgesellschaften (Partner- 

werke) kommen i. d. R. die Strompreise, die im Rahmen der Be- 
steuerungsvereinbarung zwischen dem Kanton Graubünden 
und den Partnerwerken mit Sitz in Graubünden vereinbart wur- 
den, zur Anwendung. Die Partnerwerke stellen den Schätzungs- 
organen die massgebenden Strompreise zur Verfügung.

B) Sind keine Vereinbarungen getroffen worden, oder führen diese 
zu nicht marktgerechten Schätzwerten, sind die durchschnittli- 
chen im Kanton, in der betreffenden Zeitperiode erzielten 
Strompreise massgebend.

Weiter bestimmt Art. 30 b SchA NLW bezüglich Bewirtschaftungs- 
kosten:
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören die ordentlichen Kosten, 
ein Risikozuschlag zum Basiszinssatz von 0,25 Prozent, die Was- 
serrechtsabgaben, die Liegenschaftssteuer und die Ersatzinvesti- 
tionen. Sofern die effektiven Ersatzinvestitionen nicht glaubhaft 
durch den Betreiber aufgezeigt werden können, werden diese in 
Prozenten der Baukosten ermittelt. Die Ertrags- und Kapitalsteuern 
gelten nicht als Bewirtschaftungskosten.

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Hinsichtlich der Wertermittlung wird in Art. 30 h SchA NLW noch 
festgelegt:
Für die Wertermittlung wird der Betrachtungshorizont bei allen 
Wasserkraftanlagen auf 100 Jahre festgelegt. Der Barwert wird 
durch die Multiplikation des Nettoerlöses mit dem Barwertfaktor 
errechnet, was die kapitalisierte Kapitalverzinsung ergibt. Von 
dieser ist der Barwert des mittleren Erneuerungsfonds für gross- 
zyklisch erneuerte Produktionsanlagen abzuziehen, was den Er- 
tragswert der Wasserkraftanlage ergibt. Bei den Produktionsanla- 
gen ist davon auszugehen, dass zum Bewertungszeitpunkt bereits 
20 Prozent des jeweiligen Erneuerungszyklus abgelaufen ist. Das 
bedeutet, dass die nächste Erneuerung näher bei der Gegenwart 
liegt und somit bei der Bewertung stärker ins Gewicht fällt.
Wenn die Schätzung des Ertragswertes einen negativen Betrag er- 
gibt, wird dieser auf null angesetzt.

Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts be- 
schränkt sich bei Beschwerdeentscheiden in Schätzungssachen 
gemäss Art. 51 lit. a und b VRG auf Rechtsverletzungen ein- 
schliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens 
sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtser- 
heblichen Sachverhaltes. Dies bedeutet, dass den Schätzungsbe- 
zirken in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zu- 
steht, zumal einer Schätzung naturgemäss immer eine subjektive 
Komponente anhaftet. Das Verwaltungsgericht übt deshalb bei der 
Beurteilung von Schätzungsergebnissen im Grundsatz eine ähnli- 
che Zurückhaltung aus wie gegenüber Entscheiden in Ermessens- 
fragen (VGU U 09 6 E.1a; PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49). Zur Bedeu-
tung von Schätzungsanweisungen wurde im erwähnten Urteil 
(VGU 09 6 E. 1b) zudem noch präzisiert, dass das Verwaltungsge- 
richt nur dann die Möglichkeit habe, korrigierend in einen Schät- 
zungsentscheid einzugreifen, wenn es zum Schluss gelangen 
würde, dass die amtlichen Schätzungsbehörden die im SchG, in 
der SchV und in den SchA NLW statuierten Bewertungskriterien 
und Bemessungsgrundsätze in nicht mehr vertretbarer Weise ver- 
letzt hätten oder dass die Schätzung trotz Anwendung der ein- 
schlägigen Regeln (Art. 30 a, 30 b und 30 h SchA NLW) als wirk- 
lichkeitsfremd und klar unbillig erscheinen würde  (so  bereits:  
PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49).

d) Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das angerufene 
Verwaltungsgericht zu prüfen hat, ob die im damals massgeben- 
den Bewertungszeitpunkt (im Jahre 2009) vorgenommenen 
Schätzungen der Wasserkraftanlagen der Beschwerdeführerin für

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die fünfjährige Schätzungsperiode (2009 – 2013) rechtmässig wa- 
ren oder nicht. Die Überprüfung und Kontrolle der Rechtmässig- 
keit beschränkt sich dabei – wegen der limitierten Kognition des 
Verwaltungsgerichts bei solch fachspezifischen Ermessensfragen
– auf Rechtsmissbrauch und Willkür. Im konkreten Fall ist weiter 
von zentraler Bedeutung, dass eigens noch ein Gerichtsgutachten 
über die sich stellenden Sachverhalts- und Bewertungsfragen ein- 
geholt wurde. Als Gerichtsgutachter wurden dabei mit Zustim- 
mung der Parteien die gleichen Fachleute beigezogen, welche be- 
reits  anlässlich  der   zwei   früheren   Beschwerdeverfahren   
(U 06 1 3 und U 06 1 4) in Sachen «Schätzung von Wasser- 
kraftwerken» im Kanton Graubünden tätig waren, womit auf ein 
ausgewiesenes und fundiertes Fachwissen zurückgegriffen wer- 
den konnte. Beide Streitparteien konnten auch ihre Fragen zu- 
handen der Experten formulieren. Den Bewertungen dieser Spe- 
zialisten kommt schliesslich grosse Bedeutung zu und deren 
Ergebnisse, Einschätzungen und Schlussfolgerungen werden 
vorliegend vom Gericht grundsätzlich als nachvollziehbar und 
massgebend betrachtet.

3. a) Aus rechtlicher Sicht gilt es als Erstes die Frage zu be-
antworten, ob die zwischen dem Kanton Graubünden und der be- 
treffenden Kraftwerkgesellschaft als Partnerwerke getroffene Ver- 
einbarung über die Veranlagungen der Steuerperioden 2007 und 
2008 (Geschäftsjahre 2006/2007; 2007/2008) bezüglich der steuer- 
baren Gewinne für diesen befristeten Zeitraum auch für die nach- 
folgenden Jahre (2009 – 2013) im Sinne von Art. 30 a SchA NLW als 
massgebend und verbindlich bezeichnet werden kann. Dies trifft 
bereits deshalb nicht zu, weil sich diese Besteuerungsvereinba- 
rung ausschliesslich nur auf die Jahre 2007 und 2008 bezogen hat 
und danach rechtlich gerade keine Gültigkeit mehr entfalten 
konnte. Umgekehrt haben beide Gerichtsexperten festgehalten, 
dass die durch den Beschwerdegegner (ASW) angenommenen Er- 
träge (Zuschlag zu den Werten der Besteuerungsvereinbarung) 
wirtschaftlich nachvollziehbar und sachgerecht seien. Die vom Be- 
schwerdegegner ermittelten mittleren Strompreise pro Kilowatt- 
stunde (kWh) seien in den Jahren 2007 und 2008 deutlich unter 
den Strompreiswerten gelegen, die gemäss eex (European Energy 
Exchange) am Markt erzielt würden. Allerdings sei zu vermuten, 
dass die Kraftwerke an – teilweise langfristige – Lieferverträge ge- 
bunden seien und das Risiko, sich ausschliesslich auf den Spot- 
Markt zu stützen, nicht eingegangen würde. [...]. Aus diesem 
Grunde erscheine es als vertretbar, die vorhandenen Verträge in

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die Zukunft fortzuschreiben (vgl. Gerichtsgutachten; Rubrik 5 – Er- 
träge; Ziff. 5. 3 S. 19 in fine). Daraus schliesst das Verwaltungsge- 
richt, dass zwar rechtlich keine Bindungswirkung oder Verpflich- 
tung für die Übernahme und Fortsetzung der Strompreise im 
zeitlich ausgelaufenen Besteuerungsvertrag 2007/2008 bestand, 
aus ökonomischen Überlegungen aber dennoch eine Fortschrei- 
bung der damaligen Besteuerungsregel durch den Beschwerde- 
gegner (mit gewissen Anpassungen) sachlich sinnvoll war und so- 
mit auch die eingesetzten Werte für die fünfjährige Steuerperiode 
(2009 – 2013) mit Art. 7 Abs. 1 SchG i. V. m. Art. 30 Abs. 2 SchV sowie 
Art. Art. 30 a SchA NLW vereinbar waren.

b) Was die vom Beschwerdegegner (ASW) gewählte 
Be- wertungsmethode betrifft (sog. Barwertmethode), so ist 
dem eingeholten Gerichtsgutachten vom 18. März 2013 (Rubrik 3 
– Be- wertungsgrundsätze; Ziff. 3.5, S.14) sachdienlich und 
plausibel (zu- sammengefasst) was folgt zu entnehmen:
– Die DCF-Methode (Discounted Cashflow) ist heute die beste Er- 

tragswertmethode. Sie gewährleistet Transparenz und eine ein- 
fache Nachvollziehbarkeit der getroffenen Annahmen. Zudem 
fallen Hilfsberechnungen und Korrekturen (z.B. die Berücksichti- 
gung des Alters der Bauteile zum Betrachtungszeitpunkt) weg.

– Das durch die beiden Sachverständigen nachvollzogene Berech- 
nungsmodell des ASW rechnet überwiegend korrekt. Die Diskre- 
panzen zum eigens erstellten DCF-Modell der Experten sind ge- 
ring. Wenn das Modell des ASW überarbeitet (und auf DCF 
umgestellt) wird, müssen aber die festgestellten Fehler trotzdem 
behoben werden.

– Damit bleiben nachfolgend – unabhängig von der durch das 
ASW und die beiden Sachverständigen bevorzugten Ertrags- 
wertmethoden – vier wesentliche Elemente zu untersuchen: Er- 
trag, Kosten, Zins und Betrachtungshorizont. Wesentlich ist da- 
bei, dass diese als Gesamtheit ein konsistentes System bilden.

– Dabei ist zwingend eine rein nominale oder eine rein reale Be- 
trachtungsweise einzunehmen. Üblich ist eine reale Betrach- 
tungsweise, da die Inflation nicht geschätzt werden kann. Das 
ASW berücksichtigt künftige Erträge und Kosten im vorgelegten 
Modell real, d. h. zu mittleren Preisen der Periode 2004 – 2008. 
Die beiden Sachverständigen wenden deshalb auch eine reale 
Betrachtungsweise an und halten sich – systemkonform – in der 
Folge an diese Sichtweise.

Für das Gericht ergibt sich aus dieser fachkundigen Ein- 
schätzung, dass sich für die vorliegend zur Diskussion stehende

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Schätzungsperiode 2009 – 2013 keine (nachträgliche) Umstellung 
von der Barwertmethode zur DFC-Methode aufdrängt, nachdem 
die Diskrepanzen zwischen diesen unterschiedlichen Bewertungs- 
methoden im Ergebnis selbst von den zwei Experten ausdrücklich 
als gering bezeichnet wurden und damit ein Wechsel retrospektiv 
betrachtet wohl auch keine nennenswerten Veränderungen bei der 
Ertrags- und Verkehrswertschätzung durch den Beschwerdegeg- 
ner gebracht hätte. Ob es jedoch für die Zukunft (z. B. bereits für 
die Periode 2014 – 2017) besser wäre, von der bisher verwendeten 
Barwertmethode zur moderneren DFC-Methode zu wechseln, 
muss an dieser Stelle nicht beantwortet werden.

c) Beim ersten Bewertungskriterium des Betrachtungshori- 
zontes sind sich die Parteien bis zuletzt uneins geblieben; während 
die Beschwerdeführerin einen Zeithorizont von 60 Jahren als an- 
gemessen einstufte, erachtete der Beschwerdegegner (ASW) eine 
deutlich längere Bemessungsdauer von 100 Jahren als ausgewo- 
gen und vernünftig. Aus dem aussagekräftigen Gerichtsgutachten 
vom 18. März 2013 (Rubrik 4 – Betrachtungshorizont, S. 15) gehen 
zu    dieser    Verbindlichkeits-    und     Abschreibungs- 
thematik folgende Überlegungen und Schlussfolgerungen hervor:
– [...] Einerseits gilt nach Bundesrecht, dass die maximale Kon- 

zessionsdauer bei 80 Jahren liegt. Andererseits – und dies be- 
stätigen die Geschäftsberichte der Kraftwerke – ist es auch mög- 
lich oder entspricht es bisheriger kantonaler Praxis (vgl. dazu 
Art. 29 SchA NLW), Konzessionen um weitere 80 Jahre oder zu- 
mindest insgesamt auf mindestens 100 Jahre zu verlängern.

– Insgesamt erachten die Experten einen Betrachtungshorizont 
von 100 oder mehr Jahren zum Zeitpunkt 2009 aus ökonomi- 
scher Sicht als vertretbar. Art. 30 a SchA NLW ist damit nicht zu 
beanstanden (S. 15 in fine).

– Dieser Einschätzung eines noch vernünftigen und wirtschaftlich 
akzeptablen Betrachtungs- und Konzessionshorizontes von 100 
Jahren gibt es nichts beizufügen, zumal diese Dauer auch mit 
Art. 30 h SchA NLW übereinstimmt.

d) Was das zweite Bewertungskriterium der Erträge an- 
geht, so kann auf das eingangs unter Erwägung 3. a) Gesagte 
verwiesen werden. Richtig ist zwar, dass die Daten und das Zah- 
lenmaterial des Europäischen Marktplatzes für Energie und ener- 
gienahe Produkte (abgekürzt: eex) für den Zeitraum 2004 – 2008 
nicht vollständig vorliegen. Die Zeitreihen beginnen erst im De- 
zember 2006. Trotzdem haben die Sachverständigen die vorhan- 
denen Angaben als aussagekräftig und geeignet erachtet, um die

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Annahmen des Beschwerdegegners (ASW) zu überprüfen. Zu der 
von den Experten aufgeworfenen Rechtsfrage, ob es im Rahmen 
der zu überprüfenden Bewertung überhaupt angezeigt und zuläs- 
sig sei, die Ertragslage von Partnerkraftwerken nochmals zu kon- 
trollieren, gilt es auf die differenzierenden Regelungen in Art. 30 a 
lit. A) und lit. B) SchA NLW hinzuweisen. Nur bei Vorliegen einer 
rechtlich gültigen Besteuerungsvereinbarung kann Art. 30 a lit. A) 
SchA NLW nämlich massgebend sein (hier also einzig für die Jahre 
2007 und 2008); sofern eine entsprechende Vereinbarung aber 
fehlt  und  auch  die  frühere  Übergangslösung  gemäss Modell
«Pfeiffer» nicht greift, so sieht Art. 30 a lit. B) SchA NLW vor, dass 
eine Schätzung aufgrund der Durchschnittswerte der im Kanton 
erzielten Strompreise im massgebenden Zeitpunkt (hier 2009) vor- 
zunehmen sei, um möglichst marktgerechte Preise zu erhalten. Im 
Resultat ist also immer dann auf Vereinbarungen abzustellen, so- 
fern solche gültig abgeschlossen wurden und terminlich noch 
nicht ausgelaufen sind; ist dem nicht so, kommt hingegen – wie im 
konkreten Fall – die amtliche Schätzung zum Zuge. Am Vorgehen 
des Beschwerdegegners (ASW) gibt es daher nichts auszusetzen.

e) Beim dritten Bewertungskriterium der Kosten sind die 
Sachverständigen zu einer etwas anderen Meinung als der Be- 
schwerdegegner  (ASW)  gelangt.  Im  Gerichtsgutachten  vom
18. März 2013 wurde erkannt (vgl. Rubrik 6 – Kosten, Ziff. 6. 3 S. 20), 
dass die Übertragungs- und Verteilanlagen im Bewertungsmodell 
des ASW zu jedem Bewertungszeitpunkt als neuwertig angenom- 
men worden seien. Dies erweise sich als nicht sachgerecht und 
müsse korrigiert werden. Die Experten hielten dazu begründend 
fest:
– Im Modell des ASW wird davon ausgegangen, dass die «dauer- 

haften» Bauteile keinerlei Kosten aufweisen. Diese Annahme ist 
für die Sachverständigen nicht nachvollziehbar und zu überprü- 
fen. Auch für dauerhafte Bauteile besteht ein periodischer, wenn 
auch eher geringer Erneuerungsbedarf, der aber gewichtet wer- 
den müsste, um völlig ausser Acht gelassen zu werden.

Der Beschwerdegegner (ASW) hat dieser Kritik bei der 
Umsetzung der von ihm vertretenen Barwertmethode somit noch 
gebührend Rechnung zu tragen und eine realistische Gewichtung 
des zu erwartenden Erneuerungsbedarfs auch bei den grundsätz- 
lich als «dauerhafte Bauteile» qualifizierten Werkanlagen und Be- 
triebselementen vorzunehmen. In diesem Punkt erweist sich die 
vorliegende Beschwerde daher als begründet, was zu ihrer (teil- 
weisen) Gutheissung und zur nochmaligen Überarbeitung der an-

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gefochtenen Entscheide samt entsprechender Anpassungen (Kor- 
rekturen) führen muss.

f) Das vierte Bewertungskriterium des Zinses/Diskontie- 
rungssatzes ist ebenfalls bis zuletzt umstritten geblieben. Im be- 
reits mehrfach zitierten Gerichtsgutachten vom 18. März 2013 wird 
dazu vermerkt (Rubrik 7; Ziff. 7.1. 2, S. 21 – fixe versus variable Risi- 
kozuschläge; Fazit Ziff. 7. 4, S. 25):
In Art. 30 b SchA NLW ist festgehalten, dass als Diskontierungssatz 
ein Marktzins zuzüglich eines fixen Risikozuschlags von 25 Basis- 
punkten (100 BP = 1 Prozentpunkt) zu verwenden sei. Die Experten 
sind sich nicht sicher, ob sich das ASW bewusst ist, dass damit der 
Risikozuschlag in der Wertwirkung variabel und nicht fix ist. 
[Rechenbeispiele für Wertverminderung]
Da der Risikozuschlag das liegenschaftsspezifische Risiko – unab- 
hängig vom allgemeinen Zinsniveau – messen soll, kann ein fixer 
Zuschlag im Zeitverlauf kaum zum gewünschten Ergebnis führen. 
Art. 30 b SchA NLW erweist sich insofern nicht als gesetzes- und 
verordnungskonform.
Betreffend Diskontierungssatz (laut ASW) wurde folgendes Fazit 
gezogen:
– Es ist materiell falsch, reale Erträge mit einem nominalen Zins- 

satz zu diskontieren.
– Es ist weiter materiell falsch, einen fixen Risikozuschlag vorzu- 

schreiben, denn je nach Zinsniveau hat ein fixer Risikozuschlag 
eine andere Wertwirkung. Der vermeintlich fixe Risikozuschlag  
ist demnach bei Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus ein 
variabler Risikozuschlag. Der in Art. 30 b SchA NLW (Betriebs- 
kosten) enthaltende Risikozuschlag müsste deshalb entweder 
jährlich angepasst oder – wohl besser – weggelassen werden. 
[Angaben zur Verwendung des WACC (Weighted average cost of 
capital)]

– Gemäss Einschätzung der Experten ist der durch das ASW ver- 
wendete Diskontierungssatz für das Jahr 2009 im Ergebnis ver- 
tretbar, wenngleich dieser nahe der Untergrenze liegt und die 
Herleitung sowie die Begründung eines Zuschlags von 25 Basis- 
punkten nicht nachvollzogen werden kann.

In Anbetracht dieser fachkundigen Ausführungen und 
Feststellungen ist das angerufene Verwaltungsgericht zur Über- 
zeugung gelangt, dass wegen der beschriebenen Unklarheiten 
und Unbestimmbarkeiten am besten auf einen Risikozuschlag 
ganz zu verzichten und diese Position somit (da kein zuverlässig 
schätzbares Bewertungskriterium) wegzulassen ist. Das erwähnte

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Verbesserungspotenzial rechtfertigt es daher, die Beschwerde be- 
züglich dieser Kritikpunkte gutzuheissen und den Beschwerdegeg- 
ner anzuweisen, die früheren Schätzungen auch hinsichtlich dieser 
zwei Elemente (Verzicht auf nominalen Zinssatz und Weglassen ei- 
nes Risikozuschlags) noch zu überarbeiten. An der Rückweisung 
der Sache an den Beschwerdegegner zur Ergänzung und Neuein- 
schätzung der steuerrechtlich interessierenden Einkommens- und 
Vermögenswerte der Beschwerdeführerin (X.) führt daher in einer 
Gesamtschau kein Weg vorbei.

g) An diesem Ergebnis vermögen auch die diametral ge- 
genläufigen Stellungnahmen zur Aussagekraft und zum Beweis- 
wert des eingereichten Gerichtsgutachtens vom 18. März 2013 zu 
den jeweils strittigen Bewertungskriterien nichts zu ändern. So- 
weit der Beschwerdegegner zu seinen Gunsten nochmals betonte, 
dass die Experten doch alle vier durch die Beschwerdeführerin kri- 
tisierten Parameter als vertretbar bezeichnet hätten, ist dem ent- 
gegenzuhalten, dass diese darin sehr wohl einige Verbesserungs- 
vorschläge zur Umsetzung der praktizierten Barwertmethode 
gemacht haben und dieselben im Rahmen der Neueinschätzung 
nunmehr auch zu berücksichtigen sind. Der Einwand, wonach die 
Beschwerdeführerin bezüglich Instandstellungsinvestitionen – 
trotz gewährter Äusserungsmöglichkeit – keine konkreten Anga- 
ben gemacht habe und daher auf die Beschwerde in diesem 
Beschwerdepunkt (infolge Gegenstandslosigkeit) gar nicht einzu- 
treten sei, greift jedenfalls offensichtlich zu kurz. Wie eingangs in 
den Erwägungen 3. e) und 3. f) im Detail dargetan, sind einzelne 
Kriterien und Elemente der Schätzungen als auch der verwal- 
tungsintern aufgestellten Schätzungsanweisungen (so z. B. expli- 
zit Art. 30 b SchA NLW) als materiell falsch und demnach als 
korrekturbedürftig bezeichnet worden. Diese vereinzelten Kritik- 
punkte im Gerichtsgutachten sind im Sinne der dazu gemachten 
Bemerkungen der Experten zu beachten und bei den zu revidie- 
renden Schätzungen in die Tat umzusetzen.
U 12 61 Urteil vom 22. Oktober 2013