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**Case Identifier:** 09ab74a8-06fb-51e8-b1a0-498fc39f723f
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-18
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 18.09.2014 C1 12 16
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-12-16_2014-09-18.pdf

## Full Text

JUGCIV /11 

C1 12 16 

 

JUGEMENT DU 18 SEPTEMBRE 2014 
 

Tribunal du district de Sierre 

Le juge du district de Sierre 

 

Claude Métral 

 

en la cause civile opposant 

 

X_________, demandeur, représenté par Maître A_________ 

 

aux  

 

communautés des propriétaires d’étages « Y_________ » et « Z_________ », 

défenderesse, représentés par Maître B_________ 

 

 

 

 

(contestation d’une décision de l’assemblée générale  

des propriétaires d’étages) 

 

- 2 - 

Procédure 

 

Par mémoire-demande du 25 janvier 2012, X_________ a pris, contre les 

communautés des propriétaires d’étage « Y_________ » et « Z_________ » les 

conclusions suivantes : 

«  Principalement 

 1. La demande est admise. 

 2. La décision d’adoption des règlements pour le carnotzet et les sauna et hammam (et 
le fitness) prise par l’assemblée générale composée des PPE Y_________ et 
Z_________ en date du 2 septembre 2011 est annulée. 

 3. Tous les frais de procédure sont mis à la charge des défendeurs. 

 4. Il est alloué une équitable indemnité à titre de dépens au mandataire soussigné. 

 

 Subsidiairement 

 1. La demande est admise. 

 2. Les décisions prises par l’assemblée générale composée des PPE Y_________ et 
Z_________ en date du 2 septembre 2011 sont déclarées nulles. 

 3. Tous les frais de procédure sont mis à la charge des défendeurs. 

 4. Il est alloué une équitable indemnité à titre de dépens au mandataire soussigné ». 

 

Par mémoire-réponse du 21 mars 2012, les défenderesses ont conclu au rejet de la 

demande, avec suite de frais et dépens.  

Dans le délai imparti à cet effet, les défenderesses ont déposé en cause, le 29 août 

2012, un extrait du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires ratifiant 

les démarches effectuées devant les autorités judiciaires par l’administrateur et 

confirmant la procuration délivrée en sa faveur pour poursuivre les procédures initiées. 

Elles ont déposé un mémoire-réponse ampliatif le 5 novembre 2012. 

Aux termes de sa détermination du 16 novembre 2012, X_________ a confirmé ses 

conclusions.  

En séance du 16 novembre 2012, les parties ont confirmé leurs conclusions 

respectives. Lors des débats finals, le 8 mars 2013, le demandeur a renoncé aux 

conclusions prises à titre subsidiaire. Les parties ont, pour le surplus, confirmé leurs 

conclusions respectives. 

- 3 - 

 

Faits 

 

1. 

1.1  Par actes authentiques du 24 août 2005, instrumentés par C_________, notaire 

de résidence à D_________, la société E_________ SA, de siège à F_________, 

agissant par son administrateur, Maître G_________, à H_________, a constitué les 

propriétés par étages (ci-après : PPE) « Y_________ » et « Z_________ », sises 

respectivement sur les parcelles n
os

 xxx1 et xxx2, plan n° xxx, sur la Commune de 

F_________ (PJ 2 et 3). 

Pour la PPE « Y_________ », la quote-part n° 52628 (40,5/1000
èmes

) confère un droit 

exclusif sur le parking intérieur de 18 places, soit les places a, b, c, d, g (de 

2,5/1000
èmes

 chacune), e et f (de 3/1000
èmes

 chacune) et h, j, k, l, m, n, o, p, q, r, s (de 

2/1000
èmes

 chacune). L’acte constitutif mentionne notamment, dans les parties 

communes, un local à ski (n° xxx) et un carnotzet (n° xxx).  

Pour la PPE « Z_________ », la quote-part n° 52621 (44/1000
èmes

) confère un droit 

exclusif sur le parking intérieur de 19 places, soit les places a et b (de 3/1000
èmes

 

chacune), c, e, f, g, h (de 2,5/1000
èmes 

chacune), d, l, m, n, o, p, q, r, s, t (de 2/1000
èmes

 

chacun) et j et k (de 2,75/1000
èmes

 chacune). L’acte constitutif mentionne notamment, 

dans les parties communes, un local à ski (n° xxx).  

Les actes constitutifs prévoyaient, pour chacune des PPE, la suppression du droit de 

préemption légal pour les places de parc. 

Le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE « Y_________ » (PJ 4), adopté 

lors de la constitution des PPE, prévoyait notamment :  

«  4.7  Droits et obligations 

  Les droits de chaque copropriétaire sur les biens communs sont inséparables de sa 
propriété individuelle. 

  Même si un copropriétaire ou son ayant droit fait l’abandon de ses droits ou renonce à 
utiliser des biens communs déterminés, il continuera à être soumis aux obligations que 
lui imposent ses droits. 

  (…) 

  6.8  Quorum 

- 4 - 

  L’assemblée des copropriétaires ne peut délibérer valablement que si la moitié de tous 
les copropriétaires, mais au moins deux, représentants en outre au moins la moitié 
des millièmes, sont présent ou représentés. 

  Si l’assemblée des copropriétaires n’atteint pas le quorum, une seconde assemblée 
est convoquée, qui peut se tenir au plus tôt dix jours après la première. 

  La nouvelle assemblée ne peut délibérer valablement que si le tiers de tous les 
copropriétaires, mais deux au moins sont présents ou représentés. 

  S’il n’est pas possible de tenir une assemblée habilitée à prendre des décisions, 
chaque copropriétaire et l’administrateur peuvent demander au Juge du for d’ordonner 
les actes d’administration nécessaires. 

 

  6.9  Majorité simple 

  (…) 

 

  6.10  Majorité absolue 

  (…) 

 

  6.11  Double majorité 

  La majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) 
représentant en outre de la moitié des millièmes, est nécessaires pour : 

  a) les adjonctions et modifications au présent règlement (art. 712g, al. 3 CCS), à 
l’exception de celles prévues à l’art. 712g, al. 2 CCS ; 

  b) les actes d’administration importants (art. 647b CCS) ; 

  c) les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la 
chose ou à améliorer son rendement ou son utilité (art. 647d CCS) ; 

  d) tout changement de destination d’un lot (4.3) et sous réserve des dispositions 
légales en vigueur. 

  Les modifications ayant pour effet de gêner considérablement et durablement, pour un 
copropriétaire, l’usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou 
qui en compromettent le rendement, ne peuvent pas être exécutées sans son 
consentement. 

  Lorsque des modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne 
sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées par 
rapport à la valeur de sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement 
que si les autres copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu’elle 
dépasse le montant qui peut lui être demandé. 

  6.12  Unanimité 

  Le consentement de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents), est 
nécessaire pour :  

  a) (…) 

  b) (…) 

  c) (…) 

  d) la création et la modification d’un droit exclusif exercé sur une partie commune ».  

 

1.2  Par actes authentiques du 21 août 2006 (ré-ouvert le 15 janvier 2007 [PJ 10]) et 

du 20 février 2007, les PPE « Y_________ » et « Z_________ » ont fait l’objet de 

modifications. Certains dépôts et/ou réduits ont été transformés en parties privatives et 

- 5 - 

les millièmes correspondant aux appartements ont été modifiés en conséquence (PJ 8 

et 9). 

1.3  Par acte authentique du 9 octobre 2008, X_________, déjà propriétaire de deux 

appartements sis à F_________ (mais pas dans l’une des PPE mentionnée plus haut), 

a acquis les places de parc « e » (part de PPE n° xxx3) et « f » (PPE n° xxx4), dans la 

PPE « Y_________ », pour le prix de 115'000 fr. (PJ 5, 6 et 7). Selon les déclarations 

de l’intéressé, le notaire lui aurait alors précisé que cette acquisition lui donnerait le 

droit d’accéder notamment au carnotzet ainsi qu’à un fitness, à un sauna et à un 

hammam qui devaient être construits. Ces deux derniers éléments figuraient, selon lui, 

sur les plans qui lui avaient été remis (X_________, rép. 1). Les pièces déposées au 

dossier ne permettent pas de confirmer ce point ni de préciser dans quels locaux 

devaient être construites ces infrastructures. 

1.4  Selon les procès-verbaux déposés en cause, les onze assemblées générales 

ordinaires et extraordinaires tenues entre les 17 novembre 2006 et le 2 septembre 

2011 ont toutes réuni les copropriétés « Y_________ & Z_________ ». De même, la 

comptabilité semble avoir été tenue de manière commune pour les deux copropriétés. 

Le 9 août 2011, l’administrateur commun des PPE « Y_________ » et « Z_________ » 

a adressé aux copropriétaires, dont X_________, une convocation à « l’assemblée 

générale de la copropriété Y_________ & Z_________ », pour le 2 septembre 2011. A 

l’ordre du jour figurait notamment un point intitulé : « Règlement d’utilisation du 

carnotzet, du fitness, du sauna et du hammam, approbation des règlements » (PJ 11).  

A cette convocation étaient annexés trois documents intitulés : « Règlement 

concernant l’utilisation du carnotzet », « Règlement concernant l’utilisation du fitness » 

et « Règlement concernant l’utilisation du sauna et du hammam », dont les articles 1 

étaient libellés comme suit (PJ 13) : 

 «  1. Le carnotzet est strictement réservé aux copropriétaires et usagers d’appartements 

(avec leurs invités). Les personnes n’habitant pas l’immeuble ne sont pas admises 
au carnotzet sauf accompagnées d’un copropriétaire majeur ». 

 «  1. Le fitness est strictement réservé aux copropriétaires et usagers d’appartements au 

sein de l’immeuble à l’exclusion de tout autre tiers (tiers extérieurs, tiers 
uniquement titulaires de place de parc etc…). Il ne peut être utilisé que pour la 
pratique du sport (il n’est pas une salle de jeux) ». 

 «  1. Le sauna et la hammam sont strictement réservés aux copropriétaires et usagers 
d’appartements au sein de l’immeuble à l’exclusion de tout autre tiers (tiers 
extérieurs, tiers uniquement titulaire de place de parc etc…). Il est interdit d’amener 
dans le sauna ou le hammam des personnes n’habitant pas l’immeuble ».  

 

- 6 - 

Par lettre du 29 août 2011, X_________ a confirmé avoir reçu la convocation à 

« l’assemblée générale pour Y_________ et Z_________ », ainsi que les projets de 

règlements pour le carnotzet, le fitness et le sauna. Il s’est opposé aux modifications, 

rappelant la teneur de l’article 4.7 du règlement d’administration et d’utilisation. Selon 

lui, le projet introduisait un droit d’usage exclusif nécessitant l’unanimité, conformément 

à l’article 6.12 let. d du règlement d’administration et d’utilisation. Il n’y faisait pas état 

d’un vice formel dans la convocation. 

Par réponse du 31 août 2011, l’administrateur lui a fait savoir que, selon l’avis de droit 

obtenu, une majorité qualifiée était suffisante et que l’assemblée générale était 

maintenue en vue, notamment, de l’approbation des règlements.  

Les copropriétaires des PPE « Y_________ » et « Z_________ » se sont réunis en 

une unique assemblée générale, le 2 septembre 2011. Selon le procès-verbal de ladite 

assemblée, après avoir constaté la présence de dix copropriétaires (présents ou 

représentés) sur treize, représentant 1818,5/2000
èmes 

au total, l’administrateur a relevé 

que l’assemblée pouvait valablement délibérer sur les objets portés à l’ordre du jour. 

Le procès-verbal indique en outre que l’ordre du jour et le mode de convocation ont été 

admis (PJ 16). L’assemblée générale a approuvé les règlements d’utilisation du 

carnotzet, du sauna et du hammam, à l’exception de X_________, représentant une 

quote-part de 6/2000
èmes

, qui s’y est opposé. Les règlements ont ainsi été adoptés par 

1812,5/2000
èmes

 (PJ 16, ch. 12). Le procès-verbal de l’assemblée générale ne fait 

aucune mention d’une éventuelle observation sur le mode de convocation de 

l’assemblée, notamment sur le fait qu’il n’y a eu qu’une assemblée pour les deux 

propriétés par étages. 

Par lettre du 21 septembre 2011, X_________ a fait savoir à l’administrateur des PPE 

qu’il se réservait le droit d’agir par la voie judiciaire (PJ 17). Il n’a fait aucune remarque 

sur le mode de convocation de l’assemblée et sur la tenue d’une assemblée commune 

pour les deux PPE.  

1.5  Interrogé sur ce point, X_________ a précisé que, jusqu’en 2012, il avait payé une 

quote-part pour l’ensemble des frais de la copropriété, qu’un poste séparé avait 

toutefois été fait pour la construction du fitness et les charges y relatives. 

1.6  Le 30 septembre 2011, X_________ a déposé une requête de conciliation devant 

le juge de la commune de F_________ qui lui a délivré une autorisation de procéder, le 

8 novembre 2011 (PJ 18). 

- 7 - 

 

considérant en droit 

 

2.  Le tribunal du lieu où un immeuble est ou devrait être immatriculé au registre foncier 

est compétent pour statuer sur les actions intentées contre des communautés de 

propriétaires d’étages (art. 29 al. 1 let. b CPC). En l’occurrence, l’immeuble concerné 

se trouvant à F_________, la compétence locale du juge de céans est donnée. Sa 

compétence matérielle découle de l’art. 4 al. 1 LACPC. 

La valeur litigieuse découlant des conclusions de la demande, non contestée par la 

défenderesse, est de 4500 fr. (art. 91 al. 1 CPC). 

3.  Le demandeur invoque une violation du règlement d’administration et d’utilisation de 

la PPE. Il concluait initialement à l’annulation de la décision prise par l’assemblée 

générale des copropriétaires, le 2 septembre 2011, subsidiairement au constat de la 

nullité de cette décision. Il a renoncé à sa conclusion subsidiaire lors du débat final.  

3.1  La contestation des décisions de l’assemblée générale des propriétaires d’étages 

est régie par les règles applicables à l’association, soit par les art. 75 ss CC (art. 712m 

al. 2 CC). Tout propriétaire d’étage qui n’a pas adhéré à une décision a qualité pour la 

contester dans un délai péremptoire d’un mois dès le jour où il en a eu connaissance 

(art. 75 par renvoi de l’art. 712m al. 2 CC ; arrêt 5A_537/2011 du 23 janvier 2012, 

consid. 5.3.1). Cependant, s’il veut invoquer l’existence d’un vice de procédure, il doit 

le faire avant la prise de décision de l’assemblée sur la question affectée, pour 

permettre la correction immédiate du défaut invoqué (ATF 136 III 174 consid. 5.1). 

La contestation d’une décision se fait en principe par une action tendant à son 

annulation. La sécurité des transactions et l’intérêt des partenaires contractuels d’une 

propriété par étages commandent, en effet, de n’admettre que restrictivement la nullité 

d’une décision, qui peut être constatée en tout temps (ATF 137 III 460 consid. 3.3.2). 

Sont absolument nulles les décisions qui vont à l’encontre de la structure fondamentale 

de la propriété par étages, qui violent les règles qui sont destinées à protéger les tiers, 

notamment les créanciers, qui ont un contenu immoral ou impossible ou qui violent le 

droit de la personnalité (arrêt 5A_760/2011 du 18 mai 2012, consid. 3.2.3.1 ; 

Wermelinger, La propriété par étages, 2
ème

 éd. 2008, n. 205 ss ad art. 712m CC). C’est 

le cas, par exemple, d’une décision prise en violation des règles impératives relatives 

- 8 - 

au quorum (ATF 78 III 33 consid. 9), d’une décision prise par une assemblée qui n’a 

pas été régulièrement convoquée (ATF 80 II 271 consid. 1a), d’une décision modifiant 

la part d’un propriétaire sans le consentement de celui-ci ou l’excluant définitivement 

du droit de vote (Steinauer, Les droit réels, T. I, Berne 2012, n. 1320, p. 466). S’il 

existe un doute quant au caractère nul ou annulable d’une décision, l’annulabilité 

prévaut (Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, n. 148 ad art. 712m CC).  

Lorsque deux ou plusieurs propriétés par étages adjacentes sont réunies et sont 

soumises à une réglementation identique avec, en principe, un même administrateur et 

des assemblées communes, du moins pour certains sujets à traiter, on parle de 

propriétés par étages jumelées (« Zwillingsgemeinschaft »). Un tel jumelage ne doit 

pas provoquer la suppression de l’autonomie organisationnelle de chacune des 

propriétés par étages et imposer, pour les modifications de leur propre règlement, 

l’approbation d’une autre communauté. L’organisation de l’assemblée des propriétaires 

d’étages devant respecter cette autonomie et cette indépendance, il n’est en principe 

pas acceptable que plusieurs communauté de propriétaires d’étages tiennent leurs 

assemblées simultanément, dans les mêmes locaux, sans qu’un décompte des voix 

soit tenu de manière distinctes pour chacune d’elles lors des votes. A défaut, les 

décisions prises sont susceptible d’être annulées (arrêt 5A_537/2011 du 23 janvier 

2012, consid. 4.1 ; arrêt 5C.239/2005 consid. 2 et 3 ; RVJ 2012 278 consid. 5c ; 

Wermelinger, Commentaire zurichois, n. 122 Vormerkungen ad Art. 712a-712t CC et 

n. 14 ad 712m CC).  

3.2  En l’occurrence, le demandeur est l’un des propriétaires d’étages de la PPE 

« Y_________ ». Il s’est opposé à la décision querellée (adoption de trois règlements 

relatifs à l’utilisation d’un carnotzet, d’un fitness, d’un sauna et d’un hammam) lors du 

vote du 2 septembre 2011 et a déposé une requête de conciliation le 30 septembre 

2011.  

3.2.1  Il fait valoir que la gestion commune des deux PPE « soulève un certain nombre 

de problèmes dans la pratique » et serait « incompatible avec les dispositions du 

CCS ». Il n’en tire cependant aucune conclusion.  

Un décompte distinct des voix des membres de chacune des propriétés par étages n’a 

pas été tenu, ce qui n’est pas conforme au droit de la propriété par étages. S’il 

entendait se plaindre d’un vice formel dans la convocation ou la tenue de l’assemblée 

générale, le demandeur devait le faire avant l’adoption de la décision contestée. En 

l’occurrence, le procès-verbal de l’assemblée n’en fait aucune mention et l’intéressé 

- 9 - 

lui-même ne soutient pas être intervenu sur ce point avant le dépôt de son mémoire-

demande, le 25 janvier 2012, soit plus de trois mois après l’assemblée. Ce grief formel 

est dès lors tardif. D’autre part, le demandeur ne soutient pas, à raison, qu’un tel 

décompte aurait conduit à un résultat différend de celui qui a été adopté. Dans de ces 

circonstances, un tel vice peut tout au plus conduire à l’annulation de la décision 

contestée et non à sa nullité. 

3.2.2  Selon le demandeur, la décision querellée ne pouvait être prise qu’à l’unanimité, 

conformément à l’article 6.12 du règlement d’administration et d’utilisation. Il ne 

soutient pas qu’elle violerait une règle impérative (par exemple en matière de quorum), 

ou une norme destinée à protéger prioritairement les intérêts de tiers, non membres de 

la communauté, ce qui n’est pas le cas. Partant, la contestation ne saurait conduire au 

constat de nullité mais uniquement à l’annulation de la décision litigieuse, ce qu’il 

convient d’examiner. 

4.  Selon le demandeur, la notion de « droit d’usage exclusif », utilisée à l’article 6.12 

du règlement d’administration et d’utilisation, correspond à celle de « droit d’usage 

particulier » et implique ainsi l’unanimité pour toute modification de l’usage de parties 

communes telles que le carnotzet, le fitness, le sauna et le hammam. 

4.1 

4.1.1  Le droit de copropriété du propriétaire d’étage comporte une part de copropriété, 

qui porte sur l’immeuble entier, et un droit exclusif de jouissance et d’administration sur 

des parties déterminées de l’immeuble. Son droit exclusif de jouissance lui permet 

d’utiliser, d’aménager et d’administrer librement les locaux de son unité d’étage. Le 

propriétaire d’étage dispose, en sus, du droit d’utiliser les parties communes et de 

participer à l’administration de l’immeuble de base.  

Les parties communes ne sont pas obligatoirement à la disposition de tous les 

propriétaires par étages. La communauté des propriétaires d’étages peut accorder à 

certains de ses membres le droit exclusif d’utiliser certaines parties communes. Ces 

droits d’usage particulier (« Sondernutzungsrecht ») sur des parties communes se 

distinguent des étages ou parties d’étages soumis au droit exclusif des copropriétaires 

(art. 712b CC ; arrêt 4A_364/2007 du 14 mars 2008, consid. 3). Il s’agit de tout droit 

accordé conventionnellement à un propriétaire d’étage sur une partie commune lui 

permettant d’exclure tout acte d’utilisation des autres propriétaires. Ces droits peuvent 

notamment avoir pour objet une place de parc, une terrasse, ou des installations 

particulières, telles que piscines, etc…. Ils peuvent être accordés à un propriétaire 

- 10 - 

d’étages individuellement désigné, à plusieurs propriétaires d’étages qui les exercent 

en commun, ou être rattachés à une part d’étage déterminée (RVJ 2004 290 consid. 

11a ; Wermelinger, op. cit., n. 151 et 165 165 ad art. 712a CC).  

Les droits d’usage particulier sur les parties communes font partie du contenu habituel 

du règlement d’administration et d’utilisation (Wermelinger, op. cit., n. 155 ad art. 712g 

CC ; Meier-Hayoz, op. cit., n. 98 ad art. 712g CC). Ils ne peuvent cependant pas avoir 

une extension telle qu’il confère pratiquement à un propriétaire d’étage un droit 

d’aménagement et d’administration sur une partie commune, qui équivaudrait au droit 

exclusif sur une partie de l’immeuble, ce qui reviendrait à éluder l’art. 712b CC 

(Steinauer, op. cit., n. 1272a, p. 450). D’autre part, les parties impérativement 

communes ne peuvent faire l’objet de droit exclusif (art. 712b al. 2 ch. 1 CC). Elles 

doivent toutefois être distinguées des parties communes susceptibles d’être rattachées 

à une unité d’étage au titre de local annexe, voire même constituer une unité d’étage à 

part entière (cf. Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 67-69 ad art. 712b CC ; Steinauer, 

Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, in RVJ 1991 p. 285 ss, en 

particulier p. 294). Les installations destinées au bien-être des propriétaires d’étages 

sont fréquemment prévues dans les propriétés par étages d’un certain standing. 

Lorsque ces installations sont exclusivement destinées aux propriétaires d’étages, 

elles constituent des parties communes. Les spas, fitness ou wellness peuvent 

toutefois aussi être ouvert au public et constituer des locaux commerciaux à part 

entière. Ils sont alors généralement aménagés en unité d’étages (Wermelinger, op. cit., 

n. 109 ad art. 712b CC).  

Les droits d’usage particulier peuvent être insérés dans le règlement d’administration 

et d’utilisation (ATF 122 III 145 consid. 3b). Leur constitution, modification et 

suppression règlementaire doivent être adoptées à la majorité qualifiée des 

propriétaires d’étages et des quotes-parts (art. 712g al. 3 CC). La question de savoir si 

la règle de majorité prévue par cette disposition est de droit impératif est controversée 

et n’a pas été tranchée par la jurisprudence fédérale (arrêt 5C.50/2004 du 23 juin 2004, 

consid. 4.2, non publié sur ce point aux ATF 130 III 450). Dans un jugement de 2013, 

le Tribunal cantonal valaisan s’est rallié à l’avis des auteurs selon lesquels il n’est pas 

possible d’aggraver le quorum légal. Selon ces auteurs, lorsque le règlement 

d’administration et d’utilisation a été établi lors de la constitution de la propriété par 

étages, et lorsque les propriétaires d’étages actuels n’ont pas pris part à son 

élaboration, sa modification ne devrait pas être rendue trop difficile, et donc a fortiori 

impossible si l’unanimité est exigée et ne peut être obtenue (ATC du 26 novembre 

- 11 - 

2013, dans la cause C1 12 249, consid. 4.1.3 ss). Il n’y pas lieu, en l’occurrence, de se 

distancier de cette approche. 

4.1.2  Depuis le 1
er

 janvier 2012, ces droits d’usage particulier sont consacrés par la loi 

(art. 647 al. 1bis et 712 al. 3 CC ; RO 2011 4637). Depuis cette date, toute modification 

de l’attribution règlementaire des droits d’usage particulier doit être approuvée par les 

propriétaires d’étage directement concernés (art. 712g al. 4 CC). En matière de 

copropriété ordinaire aussi, la possibilité de modifier le règlement à la majorité a été 

prévue (cf. art. 647 al. 1
bis

 CC, aussi entré en vigueur le 1
er
 janvier 2012) : si, dans ce 

cas, une modification met en cause un « droit d’usage particulier » précédemment 

accordé à un propriétaire d’étage, elle n’est valable que si elle été approuvée par ce 

propriétaire (Steinauer, op. cit., n. 1270, p. 448). Tel notamment le cas des échanges 

entre copropriétaires, par exemple celui des places de parc, ou la suppression du droit 

d’usage particulier d’un copropriétaire (message du Conseil fédéral concernant la 

révision du Code civil suisse [cédule hypothécaire de registre et autres modifications 

des droits réels], FF 2007, p. 5035 [art. 647 al. 1
bis

 CC] et 5042, [art. 712g al. 4 CC]). 

La règle vise toute modification de nature à réduire les droits du bénéficiaire, soit non 

seulement un retrait du droit ou un échange, mais aussi une limitation de ce droit dans 

son étendue ou sa durée ou encore un accroissement des charges financières qu’il 

implique pour son bénéficiaire (Steinauer, op. cit., n. 1270, p. 448 ; Wermelinger, 

Zürcher Kommentar, n. 176 ad art. 712g CC).  

Ces nouvelles dispositions s’appliquent à tout droit d’usage particulier déjà existant ou 

créé ultérieurement, indépendamment de l’existence ou non du droit de « veto » dans 

le règlement (art. 3 et 17 al. 2 du Titre final CC ; Wermelinger, Zürcher Kommentar, 

n. 178 ad art. 712g CC). 

4.2  En l’espèce, le demandeur a acquis deux parts de PPE dans la PPE 

« Y_________ » conférant, chacune, un droit exclusif sur une place de parc intérieure. 

Il n’a jamais bénéficié d’un droit d’usage particulier, que ce soit à titre exclusif ou avec 

d’autres copropriétaires, en relation avec les installations litigieuses, soit le carnotzet, 

le sauna, le fitness et le hammam. Ces installations ne constituent pas des parties 

communes impératives, obligatoirement à la disposition de tous les propriétaires 

d’étages, ce qu’il ne prétend d’ailleurs pas. La décision prise en assemblée générale 

du 2 septembre 2011 attribue l’usage de ces locaux communs aux seuls 

copropriétaires de parts de PPE conférant un droit exclusif sur un logement. Elle 

supprime ainsi pour lui la possibilité d’utiliser ces locaux. Elle ne le restreint par contre 

aucunement dans l’exercice de ses propres droits exclusifs. Elle ne le prive pas non 

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plus d’un droit d’usage particulier qu’il n’a jamais eu sur les installations litigieuses. Elle 

ne modifie pas non plus l’affectation de la PPE. Cette décision n’est dès lors pas 

contraire aux dispositions légales. 

Par ailleurs, contrairement à ce qu’il soutient, même s’il fallait interpréter le terme 

« droit d’usage exclusif », utilisé à l’art. 6.12 let. d du règlement d’administration et 

d’utilisation, dans le sens de « droit d’usage particulier », les modifications du 

règlement décidées en assemblées générale du 2 septembre 2011 n’étaient pas 

soumises à l’exigence de l’unanimité, pour les motifs énoncés plus haut (cf. supra, 

consid. 4.1.1). 

Sur le vu de ce qui précède, la demande doit être rejetée.  

5.  Vu le sort réservé à la demande, les frais et dépens de la procédure sont mis à la 

charge du demandeur, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). 

5.1  Pour une valeur litigieuse oscillant entre 2001 et 8000 fr., l’émolument de justice 

est calculé entre 650 fr. et 1500 fr., selon la valeur litigieuse, l’ampleur et la difficulté de 

la cause, la façon de procéder des parties et leur situation financière (art. 13 al. 1 et 16 

al. 1 LTar).  

En l’occurrence, la valeur litigieuse, telle qu’elle découle des conclusions des parties, 

s’élève à 4500 fr. et l’instruction n’a pas présenté de difficulté particulière. L’émolument 

de justice est dès lors arrêté à 1300 fr., débours (75 fr. pour les frais d’huissier) 

compris. 

5.2  Pour les causes pécuniaires soumises à la procédure ordinaire ou simplifiée, d’une 

valeur litigieuse oscillant entre 2001 fr. et 10'000 fr., la LTar prévoit un honoraire global 

de 1500 fr. à 2500 fr. (art. 32 LTar). Les honoraires sont arrêtés entre ce minimum et 

ce maximum, d’après la nature et l’importance de la cause, ses difficultés, l’ampleur du 

travail, le temps utilement consacré par l’avocat, et la situation financière des parties 

(art. 27 al. 1 LTar). L’avocat a droit, par ailleurs, au remboursement des débours 

engendrés par son activité utilement déployée (art. 4 al. 3 LTar).  

En l’occurrence, l’activité judiciaire du conseil des défenderesses a consisté en la 

rédaction d’un mémoire-réponse et à la participation à trois séance (1
ères

 plaidoiries, 

débat d’instruction et plaidoiries finales). Compte tenu du temps nécessaire à l’étude 

du dossier, à la préparation des écritures et de la plaidoirie, les frais d’intervention de 

Maître Viscolo sont arrêtés à 1900 fr., débours compris.  

- 13 - 

 

Par ces motifs, 

 

Prononce 

 

1. La demande est rejetée. 

2. Les frais de justice, arrêtés à 1300 fr., sont mis à la charge de X_________.   

3. X_________ versera aux communautés des propriétaires d’étage « Y_________ » 

et « Z_________ » un montant de 1900 fr. à titre de dépens. 

 

Sierre, le 18 septembre 2014