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**Case Identifier:** b20ad382-2670-5dce-bae4-34312b798875
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 15.04.2014 A/3578/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3578-2012_2014-04-15.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/3578/2012-LDTR ATA/260/2014  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 15 avril 2014 

 

   dans la cause 

 

A______ SA 
B______ SA  
Monsieur C______ 
D______ SA 
représentés par la Régie Zimmermann SA, mandataire 

contre 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
21 mai 2013 (JTAPI/582/2013) 

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A/3578/2012 

EN FAIT 

1)  A______ SA, B______ SA, Monsieur C______ et D______ SA sont 

propriétaires de la parcelle n° 1______, feuille ______ de la commune de Genève-

Plainpalais, sur laquelle se trouvent quatre immeubles, sis rue du K______ 

2______, 3______, 4______ et boulevard de L______ 5______ et 6______. 

2)  Ces bâtiments sont gérés par la Régie Zimmermann SA (ci-après : la régie), 

société de droit suisse sise à Genève, ayant pour but social les opérations en 

rapport avec la construction, l’achat, la vente et la gérance d’objets immobiliers, 
ainsi que le courtage. Monsieur F______ en est l’administrateur-président, 
disposant d’une signature individuelle.  

  Ce dernier est également administrateur-président de G______ SA, 

auparavant nommée SI rue de M______ 7______-8______, société chargée de 

l’achat, la vente, la construction, le pilotage, la promotion, la gérance et le 
courtage de tous biens immobiliers, domiciliée chez la régie. 

3)   Par avis du 20 octobre 2011, l’architecte des propriétaires a informé les 
locataires des immeubles précités du dépôt d’une demande d’autorisation de 
construire (demande d’autorisation de construire DD 9______) afin de les 
rehausser pour créer dix-neuf appartements, et de procéder au ravalement des 

façades et à la rénovation des fenêtres et stores existants. Lesdits travaux 

n’auraient « aucune incidence sur les loyers des locaux occupés actuellement ». 

4)  Le 9 décembre 2011, entre 10h15 et 11h00, une représentante de la police 

des constructions, devenue depuis l’office de l’urbanisme du département de 
l’aménagement, de l’équipement et du logement, devenu depuis lors le 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : 
le département), a effectué un contrôle de l’appartement de 4 pièces 1/2 au 
troisième étage de l’immeuble à l’adresse rue du K______ 2______ (ci-après : 
appartement 2______). Il ressort du rapport du 12 décembre 

2011 (dossier I/10______) y relatif que des travaux de transformation et de 

rénovation de ce logement étaient alors en cours de réalisation, à savoir : 

 « - construction d’un nouvel et plus grand espace de jour (côté cour) par la 
démolition complète des 3 cloisons de séparation sises entre l’entrée et la cuisine, 
la cuisine et 1 chambre et cette chambre et le hall (disparition d’1 chambre et du 
hall), 

 - dépose – l’une à l’intérieur de l’appartement et l’autre sur le balcon – des 
2 portes (de la cuisine et de cette chambre), 

 - démolition/reconstruction de parties de corniches et de plafonds, 

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 - rafraîchissement de la seconde chambre et de la pièce jusqu’alors affectée à du 
séjour (côté rue), 

 - sols existants protégés partiellement, 

 - tranchées de démolition des cloisons ouvertes partiellement, 

 - disparition des anciens appareils, équipements et carrelages de la cuisine, 

 - pose d’un nouveau carrelage de sol à la cuisine comblant les tranchées de 
démolition des cloisons partiellement, 

 - refonte des espaces, des cloisons, des appareils, des équipements et du réseau 

des sanitaires (dépose des anciens carrelages et pose de nouveaux carrelages de 

mur, pose sur les anciens carrelages des nouveaux carrelages de sol (surépaisseur), 

dépose des anciens appareils dont un bidet et pose d’une nouvelle baignoire et 
d’une nouvelle toilette, pose des nouveaux lavabos et des nouveaux robinets en 
cours), 

 - changement complet du réseau électrique et nouvelles installations : nouveaux 

câblages, nouvelles prises, nouveaux interrupteurs, etc. ». 

  L’arrêt du chantier a été ordonné immédiatement et oralement aux deux 
ouvriers présents. Contactée l’après-midi, la régie a confirmé qu’aucune demande 
d’autorisation de construire n’avait été déposée pour ces travaux. Elle a alors été 
informée de l’ordre d’arrêt de chantier et de la nécessité de déposer une demande 
d’autorisation de construire pour régulariser la situation. Un plan de situation et 
des photographies du chantier étaient joints au rapport.  

5)  Par décision du 15 décembre 2011, le département a ordonné à la régie 

l’arrêt immédiat des travaux de transformation et de rénovation jusqu’à 
régularisation de la situation. Un délai de quinze jours lui était imparti pour 

déposer une demande d’autorisation de construire et adresser toutes remarques et 
tous documents utiles.  

  Les travaux effectués, comportant notamment une transformation, étaient 

assujettis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 

d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Ladite décision pouvait faire l’objet d’un 
recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) 

dans un délai de trente jours dès notification.  

6)  Par lettre du 12 janvier 2012 au département, la régie a renoncé à recourir 

contre la décision précitée auprès du TAPI. Les travaux susvisés avaient déjà été 

arrêtés. Une demande d’autorisation de construire serait déposée avec retard. Il y 
avait deux types de travaux, d’une part, ceux liés à l’entretien du logement après 

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le départ de la dernière locataire et, d’autre part, ceux effectués en prévision des 
travaux de surélévation de l’immeuble. Ces derniers étaient en phase finale 
d’autorisation. Le loyer mensuel prévu après travaux pour l’appartement K______ 
serait de CHF 1'060.-, comprenant une hausse de CHF 150.- pour compenser le 

coût des travaux. Une copie du dernier contrat de bail y relatif était jointe. 

L’ancien loyer s’élevait à CHF 10'920.- par an, selon le dernier avis de majoration 
de loyer du 20 mai 2011. 

7)  Le même jour, la régie a conclu avec Monsieur I______ un contrat de bail 

portant sur l’appartement 2______, pour la période du 1er février 2012 au 31 
janvier 2013. Un loyer mensuel de CHF 1'060.-, soit CHF 12'720.- par an, a été 

convenu.  

  L’art. 19 dudit document, intitulé « LDTR modification du loyer en cours de 
bail », prévoit que « le locataire a reçu une copie de la décision du DCTI datée du 

15 décembre 2011 concernant la demande d’autorisation de construire pour les 
travaux à l’article 9 dudit bail. Les parties conviennent que le loyer pourra être 
modifié rétroactivement pour se calquer sur le loyer LDTR fixé éventuellement 

par le DCTI. Le locataire accepte qu’une autorisation de construire a été déposée 
pour surélever " la galette " en face des deux fenêtres du séjour. Le loyer tient 

compte des nuisances du chantier. A cet effet, le locataire accepte, par sa 

signature, dans le cadre central de la surélévation Bd de L______ / Rue du 

K______, que les fenêtres du salon seront définitivement condamnées et 

remplacées par une fenêtre latérale (selon acceptation du DCTI). Aucune demande 

d’indemnité ou de résiliation anticipée ne sera acceptée quant à la suppression des 
fenêtres. Le bailleur est en droit, s’il exécute des travaux de transformation ou de 
rénovation qui apportent une plus-value aux locaux loués, de majorer en tout 

temps les loyers conformément à la loi, moyennant le respect d’un préavis de 
3 mois dès l’achèvement des travaux ». 

8)  Le 5 mars 2012, l’architecte mandaté par A______ SA, B______ SA, M. 
C______ et D______ SA a déposé une demande d’autorisation de construire en 
procédure accélérée (ci-après : APA) n° D 11______, enregistrée le 7 mars 2012 

sous APA 11______, pour la transformation de l’appartement K______ en 
logement de quatre pièces.   

9)  Le 16 mars 2012, le département a requis la production de documents 

complémentaires.  

10)  Le même jour, une représentante du département a effectué un nouveau 

contrôle de l’appartement 2______, en présence de l’architecte des propriétaires. 

  Selon le rapport y relatif, établi le 24 mars 2012 (dossier I/10______), les 

travaux de transformation et de rénovation avaient été poursuivis et achevés. Le 

logement avait été reloué à M. I______ à partir du 1er février 2012, sans 

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approbation préalable du loyer. Deux amendes seraient prononcées et des 

compléments étaient demandés. Des photographies de l’état des lieux étaient 
jointes. 

11)  Le 20 mars 2012, l’architecte des propriétaires a déposé une demande 
complémentaire d’autorisation de construire n° C 12______/1 pour la 
transformation des typologies de certains appartements se trouvant à la rue du 

K______ 2______ et au boulevard de L______ 6______. 

12)  Le 13 avril 2012, l’architecte des propriétaires a notamment transmis au 
département un dossier de photographies concernant l’achèvement des travaux de 
l’appartement 2______ (dossier APA 11______).  

13)  Le département en a accusé réception le 26 avril 2012, en réservant sa 

décision.  

14)  Par courrier-avis du 11 juillet 2012 adressé à M. I______, l’architecte des 
propriétaires lui a rappelé le dépôt d’une demande d’autorisation de construire en 
vue du rehaussement et de la création de dix-neuf appartements dans les 

immeubles sis rue du K______ 3______ à 4______ et boulevard de L______ 

6______ (demande d’autorisation de construire DD 9______). Compte tenu de la 
situation de son logement, il était particulièrement concerné par ces travaux, 

lesquels imposaient de le reloger dans un appartement similaire durant toute la 

période de la construction. Ces travaux n’auraient « aucune répercussion 
financière sur aucuns cas semblablement concernés ». Cela étant, en raison de la 

transformation de son logement, son loyer mensuel actuel passait de CHF 1'060.- 

à CHF 809,90 avec effet rétroactif au 1er février 2012, date de début du contrat de 

bail, et était bloqué au montant maximal indiqué pour une durée minimale de cinq 

ans, au sens de la LDTR. Tous les frais correspondants au déménagement seraient 

entièrement pris en charge par les propriétaires.  

15)  Le 18 septembre 2012, le département a émis un préavis favorable à la 

délivrance de l’autorisation de construire APA 11______, à condition notamment 
que le loyer de CHF 9'707.- l’an pour l’appartement 2______ soit appliqué pour 
une durée minimale de trois ans avec effet rétroactif dès le 1er février 2012 et que 

tous travaux supplémentaires fassent l’objet de demandes complémentaires.  

16)  Le 5 novembre 2012, le département a délivré l’autorisation de construire 
APA 11______ concernant la transformation de l’appartement 2______, reçue le 
6 novembre 2012 par le mandataire des propriétaires. Un avis d’information des 
locataires était annexé. 

  Cette décision précisait que toutes les dispositions de la loi sur les 

constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), et du 

règlement d’application de la LCI du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) (ch. 3), 

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ainsi que celles de la LDTR (ch. 6), devaient être respectées. Conformément à la 

lettre d’information au locataire concerné, les coûts des travaux n’auraient plus 
d’incidence sur le loyer (ch. 7). Celui-ci n’excéderait plus son niveau précédent 
avant travaux, soit CHF 2'427,70 par pièce l’an, et après travaux, soit 
CHF 9'707,70 au total l’an, pour une durée minimale de trois ans avec effet 
rétroactif au 1er février 2012, date de la mise en location (ch. 8 et 9). Tous travaux 

supplémentaires devraient faire l’objet d’une demande complémentaire (ch. 10).  

17)  Par décision séparée du même jour (dossier I/10______), reçue le 7 

novembre 2012, le département a également infligé aux propriétaires de 

l’appartement 2______ deux amendes administratives de CHF 5'000.- chacune, 
l’une pour non-respect d’un ordre d’arrêt de chantier entré en force, l’autre pour 
avoir entrepris les travaux de transformation de l’appartement 2______ sans avoir 
préalablement déposé une demande d’autorisation de construire. Dans la fixation 
de la première amende étaient prises en considération la remise en location de 

l’appartement avant le dépôt de la demande d’autorisation et l’absence de 
soumission du nouveau loyer au département. Le loyer de ce logement après 

travaux était fixé conformément aux conditions de l’autorisation de construire 
APA 11______ précitée. Un délai de trente jours leur était imparti pour établir un 

nouveau contrat de bail conforme à ces conditions et rembourser le trop-perçu de 

loyer au locataire actuel, à savoir CHF 251,10 par mois.  

18)  Par acte du 30 novembre 2012, A______ SA, B______ SA, M. C______ et 

D______ SA ont recouru auprès du TAPI contre les décisions précitées. 

Principalement, ils ont conclu à l’annulation du courrier du 7 novembre 2011 
(recte : 5 novembre 2012) et de la décision du 5 novembre 2012 infligeant les 

deux amendes de CHF 5'000.- chacune, ainsi que des points 7, 8 et 9 de la 

décision d’autorisation APA 11______ du 5 novembre 2012. Cela fait, ils ont 
demandé la constatation du non-assujettissement à la LDTR des travaux effectués 

dans l’appartement 2______, la fixation d’un loyer maximal à CHF 12'720.- par 
année après travaux pour une durée de trois ans, les constatations que le bail 

conclu avec M. I______ était correct, qu’aucune autorisation de construire n’était 
nécessaire et qu’il n’y avait aucune infraction à la LDTR et à la LCI, ainsi que 
l’annulation des amendes infligées. A titre subsidiaire, si le TAPI devait décider 
de l’assujettissement à la LDTR des travaux effectués et de la nécessité du dépôt 
d’une demande d’autorisation de construire, ils ont sollicité la réduction desdites 
amendes à CHF 300.- chacune et, plus subsidiairement encore, le renvoi du 

dossier au département pour nouvelle décision. Préalablement, ils ont demandé la 

production par le département de toutes les amendes infligées depuis deux ans 

dans des situations similaires au cas d’espèce, le tout « sous suite de frais et 
dépens » comprenant une indemnité de procédure. 

  L’autorisation de construire APA 11______ était distincte de la demande 
d’autorisation DD 9______, de sorte que l’avis aux locataires du 5 mars 2012 ne 

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pouvait aucunement être interprété comme un engagement de ne pas répercuter les 

coûts des travaux relatifs à l’appartement 2______ sur le loyer. La baisse de loyer 
imposée n’était pas admissible. Les amendes infligées étaient disproportionnées et 
violaient le principe de l’égalité de traitement. Les travaux en cause étaient 
autorisables et avaient été autorisés. Il s’agissait de travaux d’entretien non soumis 
à la LDTR, devant être distingués des travaux de rénovation et de surélévation 

pour lesquels la demande d’autorisation de construire DD 9______ avait été 
déposée. La pénurie de logements et le risque de squat justifiaient de ne pas laisser 

vacant un logement. Le regroupement rationnel de travaux de peu d’importance 
expliquait la manière de procéder. Le département avait rendu d’autres décisions 
moins sévères en la matière, notamment pour la SI rue de M______ 7______-

8______. Le critère de la récidive pour la fixation de la quotité de l’amende n’était 
pas rempli, les quatre propriétaires n’ayant jamais fait l’objet de condamnations. 
L’obligation de motivation des décisions n’était pas non plus respectée. L’objectif 
de la LDTR consistant à maintenir des loyers répondant aux besoins 

prépondérants de la population avait été respecté, puisque le loyer avait été fixé à 

un niveau inférieur et que le contrat de bail contenait une « clause de fixation 

LDTR ». Les propriétaires étaient en droit de reporter le coût des travaux sur le 

loyer. Le département avait confondu les deux demandes d’autorisation de 
construire APA 11______ et DD 9______ et leurs impacts sur les bâtiments. Les 

propriétaires avaient retenu un loyer total de CHF 12'720.-, comprenant une 

hausse de CHF 1'800.-, alors qu’elle aurait pu être d’au maximum CHF 3'270.- 
selon la LDTR.  

19)  Dans sa réponse du 28 février 2013, le département a conclu au rejet du 

recours, à la confirmation de ses décisions du 5 novembre 2012 et à la 

condamnation des recourants aux frais de l’instance.  

  Le département avait pris les mesures adéquates face à la situation illicite 

engendrée en toute connaissance de cause par les recourants. Il était contradictoire 

d’effectuer un calcul du loyer selon la LDTR s’ils estimaient que les travaux n’y 
étaient pas soumis. Les propriétaires contestaient le montant des amendes 

décidées alors qu’ils produisaient eux-mêmes des amendes précédemment 
infligées à leur mandataire, lequel ne les avait pas contestées. Les travaux 

effectués avaient porté sur la totalité de l’appartement 2______, de sorte que, tant 
par leur nature que par leur montant, à savoir CHF 58'379.-, correspondant à CHF 

14'594,75 par pièce, ceux-ci étaient soumis à la LDTR. Comme le nombre de 

pièces de l’appartement 2______ avait baissé de 4 pièces 1/2 à 4 pièces, le même 
loyer de CHF 2'427,70 la pièce l’an, soit CHF 9'707,70 au total l’an, devait 
s’appliquer. En outre, les recourants avaient précisé que les travaux effectués 
auraient dû faire l’objet d’une demande complémentaire à la demande 
d’autorisation de construire DD 9______. Le coût de ces travaux ne pouvait ainsi 
être reporté sur le loyer, conformément à l’avis adressé aux locataires à ce sujet. 
Les propriétaires étaient donc dans l’obligation d’établir un nouveau contrat de 

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bail et de restituer le trop-perçu au locataire. Le fait d’insérer une clause 
particulière dans le contrat de bail actuel démontrait que les recourants avaient 

connaissance de leurs obligations. Concernant les amendes infligées, l’arrêt de 
chantier avait été dûment effectué. Les travaux complets dans l’appartement 
2______ avaient été effectués sans autorisation, alors même que tant les 

propriétaires que l’architecte, en tant que professionnels de l’immobilier, 
connaissaient la pratique en la matière. Ils admettaient également que certains 

travaux effectués étaient soumis à une demande d’autorisation complémentaire. 
Finalement, selon la jurisprudence, le département devait faire preuve d’une 
certaine sévérité afin de renforcer le respect de la loi dans l’intérêt de la 
collectivité. La quotité des amendes avait aussi été fixée dans un but de 

dissuasion, d’autant plus qu’il s’agissait d’un cas de récidive. Les pièces versées 
par les recourants confirmant les antécédents de l’architecte mandaté étayaient 
leurs griefs ; la production des décisions demandées n’était pas nécessaire.   

20)  Par jugement du 21 mai 2013, le TAPI a « très partiellement » admis le 

recours précité (ch. 2), a renvoyé le dossier au département pour qu’il procède au 
calcul du loyer après travaux de l’appartement 2______ dans le sens des 
considérants et modifie en conséquence l’APA 11______ (ch. 3), et a rejeté le 
recours pour le surplus (ch. 4), mettant à la charge des recourants, conjointement 

et solidairement, un émolument de CHF 2'000.- (ch. 5) et condamnant le 

département à leur verser une indemnité de CHF 200.- à titre de dépens (ch. 6). 

  En substance, vu les éléments contenus au dossier, la production de toutes 

les amendes infligées depuis deux ans dans des situations similaires au cas 

d’espèce n’était pas nécessaire. La remise à neuf de l’appartement ayant été 
entreprise illégalement par les recourants, le département était fondé à engager 

une procédure de remise en conformité de la situation, en application de 

l’art. 129 let. e LCI, par renvoi de l’art. 44 al. 1 LDTR, et à leur ordonner le dépôt 
d’une demande en autorisation de construire. En omettant de déposer une telle 
demande et en procédant sans autre à l’exécution des travaux, les recourants 
avaient violé la loi et commis une faute devant être qualifiée de grave. Il en allait 

de même de leur comportement consistant à poursuivre et achever les travaux en 

faisant fi de l’ordre d’arrêt de chantier notifié et à relouer l’appartement malgré 
l’absence de demande d’autorisation de construire. Ces comportements successifs 
dénotaient une absence totale de considération pour les dispositions légales en 

vigueur et pour les décisions de l’autorité, devant être sanctionnée sévèrement. 
Les recourants avaient commis une troisième infraction en n’exécutant pas dans le 
délai imparti la décision du département du 15 décembre 2011. Au vu des 

circonstances, les amendes infligées étaient entièrement fondées. Le département 

n’avait pas excédé son pouvoir d’appréciation. L’obligation de remboursement du 
trop-perçu de loyer allait de pair avec celle de l’établissement d’un nouveau 
contrat de bail reprenant les conditions fixées par l’autorisation de construire 
APA 11______. Le calcul du loyer après travaux effectué par le département 

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devait être rectifié suivant l’exécution des travaux liés à l’APA 11______ en 
tenant compte des critères posés par l’art. 11 LDTR. Les avis adressés au locataire 
de l’appartement 2______ avaient trait aux travaux envisagés dans le cadre du 
projet relatif à la DD 9______ et à sa demande d’autorisation de construire 
complémentaire.  

21)  Par acte du 24 juin 2013, A______ SA, B______ SA, M. C______ et 

D______ SA, représentés par la régie, ont recouru auprès de la chambre 

administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 

le jugement précité, concluant à l’annulation des ch. 4 à 6 du dispositif de celui-ci, 
sous suite de frais et dépens comprenant une indemnité de procédure. 

Principalement, ils ont demandé l’annulation de la décision du département du 5 
novembre 2012 et des deux amendes de CHF 5'000.- chacune, la constatation que 

les travaux effectués dans l’appartement 2______ n’étaient pas assujettis à la 
LDTR, qu’aucune autorisation de construire n’était nécessaire pour ces travaux et 
qu’il n’y avait pas d’obligation légale de déposer une demande dans ce sens, la 
confirmation d’absence de commission d’une infraction à la LDTR et à la LCI, la 
constatation de l’absence de violation de l’ordre d’arrêt de chantier notifié le 15 
décembre 2011 et de l’absence d’obligation d’établir un nouveau contrat de bail 
au locataire et de remboursement du trop-perçu du loyer. Dans l’hypothèse où 
l’assujettissement des travaux susvisés à la LDTR et la nécessité du dépôt d’une 
demande d’autorisation de construire étaient confirmés, ils ont sollicité la 
constatation que le loyer mensuel après travaux de CHF 1'060.-, charges et 

téléréseau non compris, respectait les conditions de la LDTR et serait appliqué 

pendant une durée de trois ans avec effet rétroactif au 1er février 2012, la 

modification des ch. 7 à 9 de l’APA 11______ du 5 novembre 2012 dans ce sens, 
la constatation de l’absence d’obligation de remboursement du trop-perçu de loyer 
ou le renvoi du dossier au département pour procéder au calcul du loyer 

conformément au point 3 du dispositif du jugement querellé, la constatation de 

l’absence de violation de l’ordre d’arrêt de chantier notifié le 15 décembre 2011 et 
l’annulation des amendes de CHF 5'000.- infligées le 5 novembre 2012. En cas de 
confirmation de l’amende pour avoir effectué les travaux sans autorisation, ils ont 
conclu à la réduction de celle-ci à un montant maximum de CHF 300.-, à la 

fixation d’un émolument de première instance de CHF 200.- au maximum, à la 
restitution du trop-perçu de CHF 800.-, à la fixation d’une indemnité de première 
instance due par le département ou au renvoi du dossier au TAPI pour nouvelle 

décision dans le sens des considérants. Préalablement, ils ont demandé la 

production par le département de toutes les amendes et décisions infligées et 

rendues depuis deux ans dans des situations similaires au cas d’espèce et du 
dossier APA 13______, ainsi que l’ouverture d’enquêtes et un délai pour déposer 
leur liste de témoins. 

  Pour l’essentiel de leurs griefs, ils reprenaient leur précédente 
argumentation. En refusant leur demande de production de décisions, le TAPI 

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avait violé leur droit d’être entendu. Le simple fait de cumuler des travaux 
d’entretien ne permettait pas de les soumettre automatiquement à autorisation. Ils 
avaient acquis l’appartement 2______ au cours de l’année 1998 et la régie le 
gérait depuis le 1er octobre 1998. L’ordre d’arrêt de chantier donné oralement le 
9 décembre 2011 était contesté et n’avait pas été prouvé. En retenant de tels faits 
sur la base des allégations du département, le TAPI avait fait acte d’arbitraire. Vu 
leur bonne foi, la gravité objective et subjective de l’infraction était faible. La 
circonstance aggravante retenue par le département et le TAPI consistant en la 

répétition des actes de la régie était erronée et ne pouvait leur être imputée. Les 

amendes produites concernant la SI rue de M______ 7______8______, dont la 

régie n’était pas la gérante, démontraient la disproportion de l’amende infligée 
dans le cas d’espèce. Quant au délai de quinze jours accordé pour le dépôt d’une 
demande d’autorisation de construire, le département avait été informé du retard 
de celui-ci et n’avait pas considéré le dépôt tardif comme une infraction. 
Contrairement à l’appréciation du TAPI, si les propriétaires n’avaient pas recouru, 
leur manque à gagner se serait élevé à CHF 9'036.-. L’émolument fixé était 
disproportionné et aurait dû être de CHF 200.-. Une indemnité d’au moins CHF 
2'000.- aurait dû leur être accordée.  

22)  Le 1er juillet 2013, le TAPI a fait savoir qu’il n’avait pas d’observations à 
formuler.  

23)  Le 25 juillet 2013, le département a émis un nouveau préavis favorable à 

l’autorisation de construire APA 11______, annulant et remplaçant celui du 
18 septembre 2012 en raison du jugement du TAPI du 21 mai 2013. 

  Le loyer de l’appartement 2______ ne devrait pas excéder après travaux 
CHF 12'568.- au total par an, soit CHF 3'142.- la pièce par an, pour une durée de 

cinq ans avec effet rétroactif dès le 1er février 2012. Selon la note technique, un 

montant de CHF 58'379.- était pris en considération à concurrence de 70 % pour 

le coût des travaux et un taux hypothécaire de 2,25 % pour une durée 

d’amortissement de vingt ans avait notamment été appliqué. 

24)  Par réponse du 26 juillet 2013, le département a conclu au rejet du recours, à 

la confirmation de sa décision du 5 novembre 2012 et des ch. 1 à 6 et 10 à 21 de 

l’APA 11______ du 5 novembre 2012, à la modification des ch. 7 à 9 de 
l’APA 11______ du 5 novembre 2012 selon les termes du nouveau préavis du 
25 juillet 2013 et à la condamnation des recourants aux dépens de l’instance. 

  Il était important de connaître le rôle de la Régie Zimmermann, laquelle 

agissait à Genève depuis 1990 et disposait ainsi des informations nécessaires 

concernant les procédures en matière de constructions, démolitions et 

transformations d’habitation à Genève. Les travaux entrepris par G______ SA, 
dont M. F______ était administrateur-président, avaient dû faire l’objet de 
plusieurs amendes et injonctions consécutives à l’irrespect de la LDTR. Des 

- 11/23 - 

A/3578/2012 

procédures étaient encore pendantes à ce sujet. Le dossier du département était 

complet quant au constat effectué le 9 décembre 2011. S’agissant des actes 
d’instruction complémentaires demandés, leurs pertinence et nécessité n’étaient 
pas établies. Les décisions produites par les recourants démontraient qu’ils avaient 
connaissance de l’illicéité de leurs agissements par rapport à la LDTR. Vu le 
montant de CHF 58'379.- et la nature des travaux effectués, ces derniers devaient 

être soumis à la LDTR. Une demande d’autorisation de construire sollicitée en 
temps voulu aurait permis d’éviter une vacance du logement visé. L’avis d’arrêt 
du chantier leur avait été effectivement notifié. Quant au montant du loyer fixé 

après travaux, un calcul corrigé, conformément aux considérants du TAPI, était 

produit afin de l’intégrer à la décision querellée dans le cadre de cette procédure. 
Selon le département, la demande des recourants au sujet de l’émolument et de 
l’indemnité fixés par le TAPI était particulièrement mal venue pour les motifs 
précités. Pour le surplus, il persistait dans ses précédents arguments. 

  Le département a transmis ses dossiers APA 11______ et I/10______, et 

produit cinq décisions concernant des amendes administratives infligées à la SI 

rue de M______ 7______-8______ et à G______ SA entre 2010 et 2013. 

25)  Le 14 août 2013, les recourants ont répliqué en persistant dans leurs 

écritures et leurs conclusions précédentes. Ils ont également demandé l’audition 
de Monsieur J______ et déposé un chargé de pièces complémentaire comprenant 

les extraits du registre du commerce de A______ SA, B______ SA et D______ 

SA, ainsi qu’une copie d’un acte de recours de G______ SA par-devant le TAPI 
du 13 août 2013. 

  Les faits reprochés à G______ SA ou à son administrateur, M. F______, ne 

pouvaient l’être aux propriétaires, sans antécédents. Cela contrevenait aux 
principes de la responsabilité en droit pénal. Aucune des décisions rendues par le 

département à l’encontre de G______ SA n’était entrée en force, de sorte qu’il 
n’était pas acceptable d’en faire état dans cette procédure. En demandant 
l’intégration de son calcul corrigé du loyer après travaux, le département privait 
les recourants d’une voie de recours contre cette décision rectificative. Celle-ci 
devait être écartée. De plus, le loyer indiqué était erroné car il ne tenait pas 

compte d’un amortissement de quinze à dix-huit ans et d’un taux d’intérêt de 1,5 
% (la moitié de 2,5 % du taux hypothécaire augmenté de 0,5 %). 

26)  Sur quoi, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées 

par courriers des 2 et 16 août 2013. 

 

 

- 12/23 - 

A/3578/2012 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 

recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 

2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 

12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  La chambre administrative a pour mission de contrôler la correcte 

application du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation, ainsi 
que l’établissement exact et complet des faits pertinents (art. 61 al. 1 let. a et 
b LPA). Elle n’a pas la compétence d’apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA). 

3)  Compte tenu de l’ampleur des conclusions formulées par les recourants, il y 
a préalablement lieu d’en examiner la recevabilité pour déterminer l’objet du 
litige. 

 a. Selon l'art. 49 al. 1 LPA, l’autorité compétente peut d’office ou sur demande 
constater par une décision l’existence, l’inexistence ou l’étendue de droits ou 
d’obligations fondés sur le droit public. L'objet d'un chef de conclusions 
constatatoires ne peut pas porter sur des questions de droit abstraites (ATF 126 II 

300 consid. 2c ; ATF 122 II 97 consid. 3) ou sur des faits (René RHINOW / 

Heinrich KOLLER / Christina KISS / Daniela TURNHERR / Denise BRÜHL-

MOSER, Öffentliches Prozessrecht, 2ème éd., 2010, p. 352-353 n. 1281). 

  Aux termes de l'art. 49 al. 2 LPA, l’autorité compétente donne suite à une 
demande en constatation si le requérant rend vraisemblable qu’il a un intérêt 
juridique personnel et concret, digne de protection.  

 b. Les délais de réclamation et de recours fixés par la loi sont des dispositions 

impératives de droit public. Ils ne sont, en principe, pas susceptibles d’être 
prolongés (art. 16 al. 1er 1ère phr. LPA), restitués ou suspendus, si ce n’est par le 
législateur lui-même (ATA/35/2013 du 22 janvier 2013 consid. 3b ; 

ATA/400/2012 du 26 juin 2012 consid. 3a ; ATA/389/2012 du 19 juin 

2012 consid. 2b). Ainsi, celui qui n’agit pas dans le délai prescrit est forclos et la 
décision en cause acquiert force obligatoire (ATA/284/2012 du 8 mai 

2012 consid. 4 ; ATA/745/2010 du 2 novembre 2010 consid. 5 ; 

Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 443 ; SJ 2000 I 22 

consid. 2, p. 24).  

 c. A titre principal, les recourants concluent notamment à la constatation que 

les travaux effectués dans l’appartement 2______ n’étaient pas assujettis à la 
LDTR et qu’en conséquence, aucune demande d’autorisation de construire n’était 
nécessaire pour pouvoir y procéder. 

- 13/23 - 

A/3578/2012 

  En tant que telles, ces conclusions n’apparaissent a priori pas contraires à 
l’art. 49 LPA, selon les principes susmentionnés. Toutefois, il sied de rappeler que 
les propriétaires ont renoncé à recourir, par l’intermédiaire de la régie, contre la 
décision du 15 décembre 2011 du département ordonnant l’arrêt immédiat des 
travaux. Au motif de l’assujettissement de ceux-ci à la LDTR, le dépôt d’une 
demande d’autorisation de construire avait été requis. Ladite décision mentionnait 
les voies de droit. Elle est désormais entrée en force.  

  Dans ces circonstances, il faut constater que les recourants sont désormais 

forclos pour contester ces aspects. Lesdites conclusions sont dès lors irrecevables. 

Seuls les aspects relatifs au montant du loyer, calculé selon les dispositions de la 

LDTR, au bien-fondé et au montant des amendes infligées, à l’établissement d’un 
nouveau contrat de bail, à la restitution du trop-perçu et à la fixation de 

l’émolument et de l’indemnité de première instance demeurent donc litigieux.  

4)  Préalablement, les recourants demandent la production par le département 

intimé de toutes les décisions infligeant des amendes, rendues par ce dernier 

depuis deux ans dans des situations similaires au cas d’espèce, et du dossier 
APA 13______, ainsi que l’ouverture d’enquêtes, notamment l’audition de 
M. J______, et un délai pour produire leur liste de témoins.  

  Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes (Arrêt du Tribunal fédéral 2D_5/2012 du 19 avril 

2012 consid. 2.3), de participer à l’administration des preuves essentielles ou à 
tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 135 I 279 consid. 2.3 p. 282 ; 132 II 485 consid. 3.2 

p. 494 ; 127 I 54 consid. 2b p. 56 ; Arrêt du Tribunal fédéral 2C_552/2011 du 

15 mars 2012 consid. 3.1). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 
cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il 
acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si 
le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 

consid. 5.2 p. 236 ; 134 I 140 consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; Arrêts du 

Tribunal fédéral 8C_799/2011 du 20 juin 2012 consid. 6.1 ; 2D_2/2012 du 

19 avril 2012 consid. 2.3 ; 2D_51/2011 du 8 novembre 2011 ; 2C_58/2010 du 

19 mai 2010 consid. 4.3 ; 4A_15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.2 et les arrêts 

cités ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 consid. 2b). Le droit d’être entendu ne 
contient pas non plus d’obligation de discuter tous les griefs et moyens de preuve 
du recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui sont pertinents pour l'issue du 

litige (ATF 133 II 235 consid 5.2 p. 248 ; 129 I 232 consid. 3.2 p. 236 ; Arrêts du 

- 14/23 - 

A/3578/2012 

Tribunal fédéral 1C_424/2009 du 6 septembre 2010 consid. 2 ; 2C_514/2009 du 

25 mars 2010 consid. 3.1). 

  Au vu des questions juridiques à résoudre et tel que cela résulte des 

considérants suivants, les mesures d'instruction sollicitées ne sont pas pertinentes 

pour l'issue du litige. Les éléments nécessaires au prononcé du présent arrêt 

figurent déjà au dossier. Les requêtes de mesures d’instruction des recourants 
seront donc rejetées, comme elles l’ont été à juste titre en première instance. 

5)  Au vu de ce qui précède, il n’est plus contestable que les travaux de 
transformation de l’appartement 2______, visé dans l’autorisation de construire 
APA 11______, sont assujettis à la LDTR. 

  Les recourants considèrent que le loyer mensuel après travaux de 

l’appartement 2______ doit être fixé à CHF 1'060.- par mois, charges et téléréseau 
non compris, à partir du 1er février 2012 pour une durée de trois ans. A cet égard, 

ils contestent les éléments retenus par le département dans son nouveau préavis du 

25 juillet 2013, de même que la validité de ce document. 

6) a. Le Tribunal fédéral a reconnu à la LDTR sa compatibilité avec les 

dispositions concernant le droit de propriété et la liberté économique consacrées 

aux art. 26 al. 1 et 27 al. 1 Cst. (ATF 116 Ia 401). En effet, en matière de 

logement, il est interdit aux cantons d’intervenir dans les rapports directs entre les 
parties au contrat de bail, réglé exhaustivement par le droit fédéral. Cela étant, les 

cantons demeurent libres d’édicter des mesures destinées à combattre la pénurie 
sur le marché locatif (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.20/2005 du 18 mars 

2005 consid. 2.2). 

 b. La LDTR a pour principal objectif le maintien, après transformation, de 

logements à des prix répondant aux besoins prépondérants de la population, soit à 

des loyers modestes. Conformément à ce but, le département fixe, comme 

condition de l’autorisation de construire, le montant maximum annuel des loyers 
des logements après transformations (art. 10 LDTR).  

 c. Selon l’art. 11 al. 1 LDTR, le département fixe le montant des loyers ou des 
prix de vente maximaux, en prenant en considération l’ensemble des travaux à 
effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, et en tenant 

compte : 

  - du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en 

règle générale, sur les 70 % au maximum de leur coût et renté à un taux de 

0,5 point au-dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la 
Banque cantonale de Genève ; le taux de rendement est fonction de l’incidence 
dégressive des amortissements (let. a) ; 

- 15/23 - 

A/3578/2012 

   - de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, 
en règle générale dans une fourchette de dix-huit à vingt ans, soit de 5,55 % à 5 % 

(let. b) ;  

  - des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5 % des travaux pris en 
considération (let. c) ;  

  - des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon 

les art. 269 et suivants de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 

30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit des obligations) (CO - RS 220) (let. d). 

 d. La durée de contrôle des loyers est de trois ans pour les immeubles rénovés 

ou transformés. Elle peut être portée à cinq ans en cas de transformation lourde 

(art. 12 LDTR).  

  La conformité de l’art. 12 LDTR avec le droit fédéral a déjà été admise par 
le Tribunal fédéral. En effet, si l’institution d’un contrôle permanent et général des 
loyers est incompatible avec le droit fédéral (ATF 116 Ia 401 précité 

consid. 4b/aa), il est en revanche possible d’assortir l’autorisation de rénover des 
logements à un contrôle des loyers pendant une durée de dix ans (Arrêt du 

Tribunal fédéral 1P.20/2005 précité consid. 2.2). 

7)  Le recours a effet dévolutif (art. 67 al. 1 LPA). L'autorité de première 

instance peut cependant, en cours de procédure, reconsidérer ou retirer sa 

décision. Elle doit alors notifier sans délai sa nouvelle décision aux parties et en 

donner connaissance à la juridiction saisie du recours contre la décision initiale et 

qui continue à le traiter dans la mesure où la nouvelle décision ne l'a pas rendu 

sans objet (art. 67 al. 2 et 3 LPA). 

8)  Par son autorisation de construire délivrée le 5 novembre 

2012 n° APA 11______, le département a accepté la rénovation de l’appartement 
2______ moyennant un contrôle du loyer pendant une durée de trois ans à 

compter de la remise en location après travaux, soit le 1er février 2012, pour un 

montant de CHF 9'707,70 au total l’an. 

  Puis, faisant suite au jugement du TAPI du 21 mai 2013, le département a 

notifié le 25 juillet 2013 un nouveau préavis favorable annulant et remplaçant 

celui du 18 septembre 2012. Le loyer a été fixé à CHF 12'568.- au total l’an après 
travaux, soit CHF 3'142.- la pièce l’an, pendant une durée de cinq ans avec effet 
rétroactif dès le 1er février 2012.  

  Contrairement à ce que prétendent les recourants, nonobstant la 

litispendance, l’autorité intimée reste en droit de modifier ou reconsidérer sa 
décision, a fortiori s’il s’agit de la rectifier en conformité du jugement. Les 
recourants n’ont d’ailleurs pas conclu à l’annulation du point 3 du dispositif du 
jugement attaqué, y relatif, mais seulement des points 4 à 6 de celui-ci.  

- 16/23 - 

A/3578/2012 

  Quant au calcul du loyer, il ressort du dossier que les travaux effectués ont 

abouti à la transformation de l’appartement 2______, en en modifiant la 
configuration. Leur coût de CHF 58'379.-, non contesté par les recourants et 

correspondant à un montant de CHF 14'594,75 par pièce, de même que la nature 

des travaux effectués (soit l’abattage de trois cloisons pour créer un salon 
spacieux en faisant disparaître une chambre et un hall, la pose de deux nouvelles 

portes, la démolition et la reconstruction de corniches et de plafonds et la refonte 

des espaces, des cloisons, des appareils, des équipements et du réseau des 

sanitaires, ainsi que le changement complet du réseau électrique) dénotent une 

ampleur reflétant une remise à neuf par une rénovation profonde et considérable 

de l’appartement concerné. Le département était donc fondé à considérer qu’il 
s’agissait d’une transformation lourde au sens de la LDTR. Un contrôle du loyer 
pendant cinq ans doit donc être confirmé. 

  S’agissant de la durée de l’amortissement et du taux d’intérêt fixés par le 
département, les recourants se contentent de contester les chiffres retenus en en 

présentant d’autres sans les justifier par des éléments concrets. Au vu de ce qui 
précède, il n’apparaît pourtant pas que l’autorité intimée ait mésusé de son 
pouvoir d’appréciation in casu, d’autant plus que les premiers juges l’ont invitée à 
appliquer l’art. 11 LDTR.  

  Le recours devra donc être rejeté sur ce point. Les ch. 7 à 9 de l’autorisation 
de construire n° APA 11______ délivrée le 5 novembre 2012 seront modifiés 

selon le préavis du 25 juillet 2013 du département.  

9)  Dans l’hypothèse d’une confirmation de l’assujettissement des travaux de 
transformation effectués dans l’appartement 2______ à la LDTR, les recourants 
ont contesté l’établissement d’un nouveau contrat de bail et le remboursement du 
loyer perçu en trop. Ils ont également conclu à la constatation de l’absence de 
violation de l’ordre d’arrêt de chantier du 15 décembre 2011 et à l’annulation ou à 
la réduction des deux amendes de CHF 5'000.- infligées par décision du 

5 novembre 2012.  

10)  Selon l’art. 44 LDTR, celui qui contrevient aux dispositions de la LDTR est 
passible des mesures et sanctions administratives prévues par les art. 129 à 

139 LCI, sous réserve des peines plus élevées prévues par le Code pénal suisse du 

21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). Le département notifie aux intéressés par 

lettre recommandée les mesures qu’il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution 
(art. 130 LCI). Les propriétaires ou leurs mandataires sont tenus de se conformer 

aux mesures ordonnées par cette autorité (art. 131 LCI). 

11) a. Parmi les mesures administratives à disposition de l’autorité compétente, 
figure l’ordre de remise en conformité (art. 129 let. e LCI). L’objectif d’une telle 
mesure est de rétablir une situation conforme au droit. 

- 17/23 - 

A/3578/2012 

  De jurisprudence constante, une mesure visant les loyers, notamment le 

remboursement du trop-perçu de loyer et l’établissement d’un nouveau bail 
conforme aux conditions de l'autorisation de construire accordée, constitue une 

forme de remise en état au sens de l'art. 129 let. e LCI (ATA/269/2012 du 8 mai 

2012 consid. 5 ; ATA/152/2010 du 9 mars 2010 consid. 5 ; ATA/567/2005 du 

16 août 2005 consid. 26 ; ATA/774/1999 du 21 décembre 1999 ; ATA S.I. M.D. 

du 7 décembre 1993 = RDAF 1994 I 107 ; ATA S.I. B. du 5 octobre 1988). 

  A cet égard, le Tribunal fédéral considère que le contrôle des loyers sous 

l'angle de l'art. 12 LDTR implique que le propriétaire doit rectifier les baux 

indiquant un loyer qui ne correspond pas à celui fixé par le département (Arrêt du 

Tribunal fédéral 1C_250/2010 du 26 août 2010 ; Arrêt du Tribunal fédéral 

1C_468/2008 du 15 décembre 2008 consid. 2.2 ; Arrêt du Tribunal fédéral 

1P.20/2005 précité ; ATA/531/2012 du 21 août 2012). 

 b.  Compte tenu de la rectification du loyer imposée par la soumission des 

travaux effectués à la LDTR, les propriétaires devront modifier en conséquence le 

contrat de bail relatif à l’appartement 2______ à partir du 1er février 2012. 
D’ailleurs, le contrat signé le 12 janvier 2012 avec le locataire actuel prévoyait 
déjà l’hypothèse d’une telle modification en son art. 19.  

  Dès lors, les recourants ont également l’obligation de rembourser le 
trop-perçu de loyer, étant donné que celui appliqué actuellement depuis le 

1er février 2012 s’élève à CHF 1'060.- par mois, soit CHF 12'720.- par an. La 
différence en résultant est donc de CHF 152.- par an.  

12)  Le département peut ordonner la suspension des travaux lorsque l'état d'une 

construction, d'une installation ou de toute autre chose n'est pas conforme aux 

prescriptions de la LCI, de ses règlements d'application ou des autorisations 

délivrées (art. 129 let. a et 130 LCI).  

  Selon la jurisprudence, lorsqu'un doute existe sur la nécessité de soumettre 

des travaux à autorisation, le département est fondé à en ordonner la suspension 

dans l'attente de recevoir une information complète au sujet des aménagements 

projetés et de pouvoir se déterminer en conséquence (ATA/258/2010 du 20 avril 

2010 ; ATA/567/2005 précité). 

13)  En l’espèce, en tout état de cause, l’ensemble des travaux entrepris par les 
recourants relevait de la rénovation et non du simple entretien. La décision 

litigieuse était justifiée. 

  En outre, contrairement à leurs allégations, il a été constaté lors de la visite 

du 16 mars 2012 de la représentante du département que les travaux effectués 

dans l’appartement 2______ avaient été poursuivis après l’ordre d’arrêt de 
chantier du 15 décembre 2011, entré en force à ce jour. 

- 18/23 - 

A/3578/2012 

14)  Conformément à l’art. 137 al. 1 LCI, en relation avec l’art. 44 al. 1 LDTR, 
est passible d’une amende administrative de CHF 100.- à CHF 150'000.- tout 
contrevenant à la LCI et à la LDTR. Le montant maximum de l’amende s’élève à 
CHF 20'000.- lorsqu’une construction, une installation ou tout autre ouvrage a été 
entrepris sans autorisation, mais que les travaux sont conformes aux prescriptions 

légales (art. 137 al. 2 LCI). Il est tenu compte, dans la fixation de l’amende, du 
degré de gravité de l’infraction (art. 137 al. 3 LCI). 

15) a.  Les amendes administratives sont de nature pénale. Aucun critère ne permet 

en effet de les distinguer clairement des amendes ordinaires pour lesquelles la 

compétence administrative de première instance peut, au demeurant, aussi exister 

(ATA/86/2006 du 14 février 2006 ; ATA/362/2005 du 24 mai 2005 ; 

Pierre MOOR, Droit administratif : les actes administratifs et leur contrôle, vol. 2, 

2ème édition, Berne 2002, p. 139-141 ch. 1.4.5.5 ; Peter NOLL / 

Stefan TRECHSEL, Schweizerisches Strafrecht : allgemeine Voraussetzungen der 

Strafbarkeit, AT I, 6ème édition, Zurich 2004, p. 37). C’est dire que la quotité de la 
peine administrative doit être fixée en tenant compte des principes généraux 

régissant le droit pénal. En vertu de l’art. 1 al. 2 de la loi pénale genevoise du 
20 septembre 1941 (LPG – E 4 05), il y a lieu de faire application des dispositions 
générales contenues dans le CP, sous réserve notamment des exceptions prévues 

par le législateur cantonal à l’art. 24 LPG. 

 b.  Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fut-ce sous 

la forme d’une simple négligence. Selon des principes qui n’ont pas été remis en 
cause, l’administration doit faire preuve de sévérité afin d’assurer le respect de la 
loi (ATA G. du 20 septembre 1994 ; André GRISEL, Traité de droit administratif, 

vol. 2, Neuchâtel, 1984, p. 646-648). Elle bénéficie en particulier d’un large 
pouvoir d’appréciation pour infliger une amende et arrêter sa quotité. La 
juridiction de céans ne la censure qu’en cas d’excès. Sont pris en considération la 
nature, la gravité et la fréquence des infractions commises, dans le respect du 

principe de proportionnalité (ATA/537/2009 du 27 octobre 2009). L’amende doit 
respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 3 Cst. ; ATA/234/2006 du 

2 mai 2006 ; ATA/86/2006 du 14 février 2006 ; ATA/567/2005 précité). 

 c. L’autorité qui prononce une mesure administrative ayant le caractère d’une 
sanction doit également faire application des règles contenues aux art. 47 ss CP 

(principes applicables à la fixation de la peine), soit tenir compte de la culpabilité 

de l’auteur et prendre en considération, notamment, les antécédents et la situation 
personnelle de ce dernier (art. 47 al. 1er CP). La culpabilité est déterminée par la 

gravité de la lésion ou de la mise en danger du bien juridique concerné, par le 

caractère répréhensible de l’acte, par les motivations et les buts de l’auteur et par 
la mesure dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger ou la lésion, 

compte tenu de sa situation personnelle et des circonstances extérieures 

(art. 47 al. 2 CP). 

- 19/23 - 

A/3578/2012 

 d.  Enfin, selon l'art. 49 al. 1er CP, lorsque par un ou plusieurs actes, le même 

administré encourt plusieurs sanctions, le juge le condamne à la peine de 

l’infraction la plus grave et l’augmente dans une juste proportion (Arrêt du 
Tribunal fédéral 6B.111/2010 du 29 juin 2010 consid. 2). De plus, lorsqu’une 
personne est sanctionnée pour des faits commis avant d’avoir été condamnée pour 
une autre infraction, le juge doit fixer la sanction de manière à ce que le 

contrevenant ne soit pas puni plus sévèrement que si un seul jugement avait été 

prononcé (art. 49 al. 2 CP ; ATA/135/2011 du 1er mars 2011 consid. 10). 

 e. Le mandant doit endosser la responsabilité des actes de son mandataire 

(ATA/135/2011 précité consid. 10). 

16)  En l’espèce, deux infractions distinctes sont reprochées aux recourants par 
le département. La première amende de CHF 5'000.- leur a été infligée pour 

non-respect de l’ordre d’arrêt de chantier du 15 décembre 2011, entré en force et 
donc opposable. La seconde amende vise à sanctionner le fait d’avoir entrepris les 
travaux de transformation de l’appartement 2______ sans avoir préalablement 
déposé une demande d’autorisation de construire. A cet égard, il convient de 
rappeler que l’autorisation de construire n° APA 11______ a été accordée par le 
département le 5 novembre 2012. 

  Chacune des visites effectuées sur place par la représentante du département 

a fait l’objet d’un rapport illustré par des photographies des lieux concernés. 
L’examen desdits documents atteste indubitablement des faits reprochés aux 
recourants dans la conduite des travaux susmentionnés. Ceux-ci n’apportent 
d’ailleurs aucun élément de preuve permettant de corroborer leurs allégations à ce 
sujet.  

  En entreprenant une transformation lourde de l’appartement 2______ sans 
se préoccuper de la nécessité de requérir une autorisation de construire, alors que 

celle-ci s’inscrivait dans le cadre d’une rénovation et d’une modification 
conséquente de plusieurs immeubles en vue de la création de dix-neuf 

appartements, les recourants ont commis une faute manifeste. Ils ont mis l'autorité 

devant le fait accompli, sans pouvoir ignorer qu’ils violaient la loi. En effet, ils 
s’étaient adjoints les services de divers mandataires, soit au moins un architecte et 
une régie.  

  Cette dernière a d’ailleurs procédé à la mise en location de l’appartement 
2______ à partir du 1er février 2012. Au vu notamment du contenu du contrat de 

bail y relatif, en particulier la teneur de sa clause 19 mentionnant la décision du 15 

décembre 2011, les propriétaires ont dû avoir été rendus attentifs au fait que les 

travaux effectués après le 15 décembre 2011 l’étaient en violation de la décision 
d’arrêt de chantier notifiée à cette date ainsi que de la loi.  

  Ainsi, le principe des amendes administratives à leur encontre est acquis. 

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17)  S’agissant de la quotité de la peine, la circonstance aggravante de la récidive 
n’apparaît pas applicable in casu, au vu des principes sus-rappelés. Si les actes du 
mandataire sont opposables au mandant, ce dernier ne saurait voir sa 

responsabilité déterminée en fonction des éventuels antécédents d’un tiers. Cela 
étant, la récidive, non mentionnée dans la décision du 5 novembre 2012, 

n’apparaît pas avoir été un élément décisif dans la fixation du montant des 
amendes. 

  Concernant la chronologie des faits reprochés, il sied de souligner que 

l’existence des travaux de transformation de l’appartement 2______ sans 
autorisation de construire a été constatée lors de la visite sur place le 9 décembre 

2011. L’arrêt de chantier ordonné immédiatement à cette occasion a été confirmé 
par écrit le 15 décembre 2011. Nonobstant cette décision, l’achèvement des 
travaux précités a été constaté le 16 mars 2012, accompagné d’une mise en 
location non autorisée quant au montant du loyer à partir du 1er février 2012, alors 

que l’autorisation de construire n° APA 11______ n’a été accordée que le 
5 novembre 2012.  

  Dans ce contexte, le département ne pouvait sanctionner séparément les 

deux infractions reprochées aux recourants dans une seule et même décision. Il lui 

appartenait de leur infliger une peine d’ensemble conformément aux bases légales 
applicables.  

  Cela étant, compte tenu de la gravité tant objective que subjective des 

infractions reprochées aux recourants, résultant notamment de la diversité de 

celles-ci, de leur ampleur et de leur durée dans le temps, une amende de 

CHF 10'000.- ne saurait être considérée comme excessive pour sanctionner les 

manquements opérés. Elle apparaît au contraire proportionnée. Les références à 

des décisions antérieures du département infligeant des amendes dans d’autres cas 
ne sont d’aucun secours aux recourants, étant donné la spécificité de la nature et 
de la gravité des actes qui leur sont présentement reprochés. 

  La chambre de céans confirmera donc ledit montant en tant que peine 

d’ensemble pour les infractions commises tant antérieurement que 
postérieurement à la décision d’arrêt de chantier du 15 décembre 2011.  

18)   Les recourants concluent au paiement par le département des frais et des 

dépens de la procédure de première instance devant le TAPI. Ce dernier a mis à 

leur charge, conjointement et solidairement, un émolument de CHF 2’000.- . Cette 
juridiction leur a également alloué, conjointement et solidairement, une indemnité 

de procédure de CHF 200.-. 

 a.  A teneur de l’art. 67 al. 1 LPA, dès le dépôt du recours, le pouvoir de traiter 
l’affaire qui en est l’objet passe à l’autorité de recours. L’art. 87 al. 4 LPA prévoit 
la voie de la réclamation pour contester les frais de procédure, les émoluments et 

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les indemnités arrêtés par la juridiction administrative. Toutefois, selon la 

jurisprudence de la chambre de céans, l’art. 87 al. 4 LPA ne déroge pas à 
l’art. 67 LPA, lorsque les griefs du recourant ne se limitent pas aux frais de 
procédure, émoluments et indemnités mais qu’ils portent également sur la validité 
matérielle de la décision attaquée (ATA/642/2013 du 1er octobre 2013 ; 

ATA/649/2012 du 25 septembre 2012 consid. 8 ; ATA/145/2009 du 24 mars 

2009 consid. 12). Dans ce cas, la chambre de céans est compétente pour statuer 

sur toutes les questions litigieuses, y compris sur l’émolument et l’indemnité. 

 En l’espèce, les recourants contestent non seulement l’émolument et le 
montant de l’indemnité arrêtés par le TAPI, mais également la validité formelle et 
matérielle du jugement. La chambre de céans est ainsi compétente pour statuer sur 

l’ensemble du litige.  

b.  La juridiction administrative qui rend la décision statue sur les frais de 

procédure et émoluments dans les limites établies par le règlement sur les frais, 

émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 

1986 (RFPA - E 5.10.03) et cela, conformément au principe de la proportionnalité 

(art. 87 al. 1 et 3 LPA). Selon ce règlement, l’émolument n’excède généralement 
pas CHF 10’000.- (art. 2 al. 1 RFPA) ; dans certaines circonstances, telles qu’une 
contestation d’une ampleur extraordinaire ou présentant des difficultés 
particulières, l’émolument peut être porté à CHF 15’000.- au maximum 
(art. 2 al. 2 RFPA). Il est de jurisprudence constante que la partie qui succombe 

supporte une partie des frais découlant du travail qu’elle a généré par sa saisine 
(ATA/145/2009 précité consid.13). 

 En l’occurrence, les recourants ont été déboutés sur la plupart des griefs 
formulés dans leur recours par-devant le TAPI, qui était dès lors fondé à les 

condamner à un émolument. Le montant de ce dernier est conforme à la pratique 

de cette juridiction. Il ne résulte pas du dossier que la situation financière des 

recourants ne pourrait s’accommoder d’un tel montant. L’émolument de 
CHF 2’000.-, mis à la charge, conjointement et solidairement, des quatre 
recourants par le TAPI, respecte ainsi le principe de la proportionnalité et doit 

donc être confirmé. 

 c.  La juridiction administrative peut, sur requête, allouer à la partie ayant 

entièrement ou partiellement gain de cause, une indemnité pour les frais 

indispensables causés par le recours dans les limites établies par le RFPA et cela, 

conformément au principe de proportionnalité (art. 87 al. 2 et 3 LPA). La 

juridiction peut allouer à une partie pour les frais indispensables occasionnés par 

la procédure, y compris les honoraires éventuels d’un mandataire, une indemnité 
de CHF 200.- à 10’000.- (art. 6 RFPA). 

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 En l’espèce, n’ayant obtenu gain de cause que sur un point, les recourants se 
sont vus, à juste titre, allouer une indemnité de procédure de CHF 200.-, 

proportionnée, par le TAPI. Ce montant sera dès lors confirmé. 

19)  Au vu de ce qui précède, le recours du 24 juin 2013 sera rejeté. Le jugement 

du TAPI sera confirmé par substitution partielle de motifs.  

  En application de l'art. 87 LPA, un émolument de CHF 2’000.- sera mis à la 
charge, conjointement et solidairement, des recourants, auxquels il ne sera pas 

alloué d'indemnité de procédure. 

 
* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 24 juin 2013 par A______ SA, B______ SA, 

Monsieur C______ et D______ SA contre le jugement du Tribunal administratif de 

première instance du 21 mai 2013 ; 

au fond : 

le rejette ; 

confirme le jugement du Tribunal administratif de première instance du 21 mai 2013 ; 

modifie les chiffres 7 à 9 de la décision d’autorisation de construire APA 11______ du 
5 novembre 2012 selon les termes du préavis favorable du 25 juillet 2013 du 

département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, annulant et remplaçant 

celui du 18 septembre 2012 ; 

met à la charge de A______ SA, B______ SA, Monsieur C______ et D______ SA, 

conjointement et solidairement, un émolument de CHF 2’000.- ; 

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 

suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 

de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 

de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 

au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

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conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à A______ SA, B______ SA, Monsieur  C______ et 

D______ SA, représentés par la Régie Zimmermann SA, mandataire, au département de 

l'aménagement, du logement et de l'énergie, ainsi qu'au Tribunal administratif de 

première instance. 

Siégeants : M. Verniory, président, Mme Junod, M. Dumartheray, Mme Payot 

Zen-Ruffinen, M. Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

S. Hüsler Enz 

 le président siégeant : 
 
 

J.-M. Verniory 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :