# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e2324c34-4c02-560c-b187-01bc6993e33f
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-11
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 11.08.2015 110 2014 63
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2014-63_2015-08-11.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION

RA Nr. 110/2014/63 Bern, 11. August 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Frau A.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn B.________
Beschwerdeführer 2

Frau C.________
Beschwerdeführerin 3

Frau D.________
Beschwerdeführerin 4

Frau E.________
Beschwerdeführerin 5

Herrn F.________
Beschwerdeführer 6

Frau G.________
Beschwerdeführerin 7

Herrn H.________
Beschwerdeführer 8

Frau I.________
Beschwerdeführerin 9

Herrn J.________
Beschwerdeführer 10

Frau AE.________
Beschwerdeführerin 11

Herrn K.________
Beschwerdeführer 12

Herrn L.________
Beschwerdeführer 13

Herrn M.________
Beschwerdeführer 14

2

Frau N.________
Beschwerdeführerin 15

Herrn O.________
Beschwerdeführer 16

Herrn P.________
Beschwerdeführer 17

AK.________
Beschwerdeführer 18

Herrn Q.________
Beschwerdeführer 19

Herrn R.________
Beschwerdeführer 20

Frau S.________
Beschwerdeführerin 21

Frau T.________
Beschwerdeführerin 22

Herrn U.________
Beschwerdeführer 23

Herrn V.________
Beschwerdeführer 24

Frau W.________
Beschwerdeführerin 25

Frau AA.________
Beschwerdeführerin 26

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt X.________

Herrn AD.________
Beschwerdeführer 27

vertreten durch Frau Rechtsanwältin Z.________

und

Herrn AB.________
Beschwerdegegner 1

Frau AC.________
Beschwerdegegnerin 2

3

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Y.________, 

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, 
Postfach 2731, 3001 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern vom 14. April 2014 
(Baukontroll-Nr. 2012-0613-2; Um- und Ausbau Wohnhaus)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegner reichten erstmals am 12. Dezember 2012 bei der Stadt Bern 

ein Baugesuch ein für den Um- und Ausbau des bestehenden Wohnhauses sowie den Bau 

eines Schwimmbades mit Terrassierung des Hanges auf Parzelle Bern Grundbuchblatt 

Nr. AF.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone und in der Bauklasse 2 mit offener 

Bauweise. Weiter liegt die Parzelle im Bereich des Uferschutzplans AL.________, im 

Aaretalschutzgebiet sowie im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS, 

Aufnahmekategorie A mit Erhaltungsziel A). Das Gebäude ist im Bauinventar als 

erhaltenswertes Objekt eingetragen und befindet sich in der Gebäudegruppe B des 

Inventars AM.________. Schliesslich ist eine Teilfläche des Grundstücks im östlichen 

Bereich des Wohnhauses gemäss der synoptischen Gefahrenkarte als gefährdetes Gebiet 

bezeichnet (gelb, geringe Gefährdung). Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen 

die Beschwerdeführenden Einsprache.

Die Bauherrschaft überarbeitete daraufhin ihr Projekt in verschiedenen Punkten und reichte 

am 19. September 2013 eine Projektänderung ein. Die Einsprechenden wurden über die 

Projektänderung informiert. Die Beschwerdeführenden erhoben gegen das Vorhaben 

erneut Einsprache bzw. hielten an ihren Einsprachen fest. Mit Gesamtentscheid vom 

14. April 2014 erteilte die Stadt Bern die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 bis 26 am 13. Mai 2014 Beschwerde 

bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen  

4

die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 14. April 2014 und die Erteilung des 

Bauabschlags. Eventualiter sei der Gesamtentscheid vom 14. April 2014 aufzuheben und 

zur weiteren Abklärung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Mit Beschwerde vom 15. Mai 

2014 wehrt sich auch der Beschwerdeführer 27 gegen das Bauvorhaben. Er beantragt, der 

Gesamtentscheid vom 14. April 2014 sei aufzuheben und dem Baugesuch sei der 

Bauabschlag zu erteilen. Dabei machen die Beschwerdeführenden geltend, das Vorhaben 

verletze die Vorgaben des Aaretalschutzgebiets, könne aus denkmalschutzpflegerischer 

und ortsbildschützerischer Sicht nicht bewilligt werden, überschreite die zulässige 

Gebäudetiefe und halte die Grenzabstände nicht ein. Weiter sei die Hangrutschgefährdung 

ungenügend beurteilt worden. Das rechtliche Gehör sei verletzt worden und diverse 

Beweisanträge seien von der Vorinstanz zu Unrecht abgewiesen worden. 

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. In ihrer Beschwerdeantwort vom 

19. Juni 2014 beantragen die Beschwerdegegner, die Beschwerden seien abzuweisen und 

die Baubewilligung sei zu bestätigen. Auch die Stadt beantragt in ihrer Stellungnahme vom 

20. Juni 2014 die Abweisung der Beschwerden und die Bestätigung des vorinstanzlichen 

Entscheids.

4. Auf Aufforderung des Rechtsamts reichten die städtische Denkmalpflege, Stadtgrün 

Bern und das Stadtplanungsamt Bern Stellungnahmen ein. Das Bauinspektorat wurde 

zudem gebeten, ihre Praxis zur Messweise der Stützmauern anhand konkreter Beispiele 

zu belegen. Weiter holte das Rechtsamt einen Fachbericht bei der kantonalen Kommission 

zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ein. Danach führte es im Beisein der 

Parteien, einer Vertretung der OLK sowie von Vertretern der städtischen Fachbehörden am 

16. Oktober 2014 einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien 

erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern

5. In der Folge beantragten die Beschwerdegegner eine Sistierung des Verfahrens und 

reichten anschliessend eine Projektänderung ein (Projektänderungspläne vom 2. März 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).

5

2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 2. März 2015, im Folgenden: 

Projektänderung I). Mit Verfügung vom 9. März 2015 führte das Rechtsamt der BVE aus, 

aufgrund einer ersten summarischen Prüfung sei es fraglich, ob die geplante Garage die 

Voraussetzungen einer unterirdischen Baute im Sinne von Art. 37 Abs. 4 BO2 erfülle. So 

scheine diese geplante Nebenbaute nicht vollständig vom Erdreich überdeckt zu sein, 

sondern auf der Südostseite in der ganzen Länge oberirdisch in Erscheinung zu treten. 

Gestützt auf diese Ausführungen reichten die Beschwerdegegner eine weitere 

Projektänderung ein (Projektänderungspläne vom 17. April 2015, alle gestempelt vom 

Rechtsamt der BVE am 20. April 2015, im Folgenden: Projektänderung II). Das Rechtsamt 

gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zu den Projektänderungen Stellung zu 

nehmen, und holte dazu einen zusätzlichen Bericht der OLK ein. Zudem wurde die Stadt 

Bern beauftragt, die Projektänderungen öffentlich zur Einsichtnahme aufzulegen (keine 

Publikation) und allenfalls berührte Dritte (weitere Nachbarinnen und Nachbarn) 

anzuhören. In der Verfügung vom 15. Juni 2015 stellte das Rechtsamt fest, dass nach der 

erfolgten Avisierung der Projektänderungen durch die Stadt Bern weder beim 

Bauinspektorat der Stadt Bern noch beim Rechtsamt der BVE Eingaben von weiteren 

Nachbarn eingegangen seien.

6. Auf Aufforderung des Rechtsamts reichten die Beschwerdegegner am 29. Juni 2015 

die Pläne "Terrainschnitte" und "Vergleich Geländelinie" in angepasster Form ein; diese 

wurden den übrigen Plänen der Projektänderung II angeglichen (Projektänderungspläne 

vom 23. Juni 2015, beide gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 30. Juni 2015). Die 

Pläne wurden den Verfahrensbeteiligten zugestellt; diese erhielten Gelegenheit, sich 

abschliessend zum Verfahren zu äussern. 

7. Auf die Rechtsschriften, die Fachberichte und Stellungnahmen sowie auf das 

Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

2 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO, SSSB 721.1).

6

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –

unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerden gegen 

den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 

Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 

(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren 

Einsprachen abgewiesen wurden, sind Eigentümer oder Mieter der benachbarten Parzelle 

Bern Grundbuchblatt Nr. AG.________ (Beschwerdeführende 1 bis 26) bzw. Eigentümer 

der benachbarten Parzelle Bern Grundbuchblatt Nr. AH.________ (Beschwerdeführer 27). 

Sie sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert. Die Beschwerden sind innert der Rechtsmittelfrist 

eingereicht worden (Art. 40 Abs. 1 BauG) und enthalten einen Antrag und eine Begründung 

(Art. 32 Abs. 2 VRPG5). Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist damit 

einzutreten.

2. Projektänderungen

a) Die Beschwerdegegner reichten im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens zwei 

Projektänderungen ein. Mit der Projektänderung I vom 2. März 2015 passte die 

Bauherrschaft die Umgebungsgestaltung auf der Westseite des Hauptgebäudes an. So 

wurden die Terrassierungen verändert, indem unterhalb des geplanten Pools neu vier statt 

wie bisher drei sichtbare Stützmauern (und damit vier Terrassen statt drei) vorgesehen 

sind. Dadurch konnte die Höhe der einzelnen Stützmauern verringert werden, sowohl was 

3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).

7

deren sichtbaren Bereich über dem fertigen Terrain betrifft, als auch hinsichtlich der Höhe 

ab gewachsenem Terrain. Die Treppenerschliessungen zwischen den Terrassen sind neu 

entlang der Parzellengrenzen geplant. Der bisher geplante "Natur-Pool" mit einer Grösse 

von 5.10 x 8 m und einem Anschluss an die Kanalisation haben die Beschwerdegegner 

durch einen "Bio-Pool" ohne Anschluss an die Kanalisation ersetzt. Die Grösse wurde auf 

3.20 x 8 m reduziert. Weiter wurde der unbewohnte Anbau auf der Westseite des 

Gebäudes leicht redimensioniert (von ursprünglich 3.80 x 15 m auf 3.42 x 15.97 m). Mit der 

Projektänderung II vom 20. April 2015 / 30. Juni 2015 wurde die ostseitige Garage 2 m von 

der Parzellengrenze zurückgenommen und damit von einer ursprünglich geplanten Grösse 

von 89.7 m2 auf eine Grösse von 54 m2 reduziert. Der Parkplatz für Zweiräder befindet sich 

nicht mehr in dieser Garage, sondern ist neu als kleinerer Zweiradunterstand nordwestlich 

des Vorplatzes vorgesehen. Im Gegenzug wurde der ungedeckte Vorplatz vergrössert. Der 

darunterliegende unbewohnte Anbau (Kellerraum) befindet sich neu näher beim 

Hauptgebäude und wurde ebenfalls redimensioniert.

b) Laut Art. 43 BewD6 kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines 

Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE 

eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren 
eingeleitet werden muss. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die 

Gemeinde, die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören.

Das Projekt bleibt in den Grundzügen gleich. Deshalb nahm das Rechtsamt die 

Projektänderungsgesuche als Projektänderungen im Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD an die 

Hand. Die Projektänderungen ersetzen das ursprüngliche Projekt des Baugesuchs. 

Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist somit nur noch das geänderte Projekt gemäss 

der letzten Projektänderung (Projektänderung II, Pläne vom 17. April 2015 und 23. Juni 

2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015 und 30. Juni 2015). Das 

von der Vor-instanz beurteilte ursprüngliche Projekt ist nicht mehr zu prüfen.

3. Rechtliches Gehör: Zustellung Amts- und Fachberichte

6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

8

a) Der Beschwerdeführer 27 führt aus, ihm seien von der Vorinstanz weder die 

Stellungnahme der Bauherrschaft vom 13. Januar 2014 noch die Amts- und Fachberichte 

zugestellt worden, so dass er keine Gelegenheit gehabt habe, hierzu Stellung zu nehmen. 

Weiter sei der Anspruch auf rechtliches Gehör auch verletzt worden, indem die Stadt den 

Einsprechenden eine allfällige Stellungnahme der Stadtbildkommission oder eine 

Zusammenfassung allfälliger mündlicher Äusserungen nicht bekannt gegeben habe. 

Gleiches gelte für eine von der Vorinstanz eingeholte Information beim Bundesamt für 

Kultur.

Wie die Stadt Bern in ihrer Stellungnahme vom 20. Juni 2014 festhält, wurden den 

Beschwerdeführenden weder die Stellungnahme der Beschwerdegegner vom 13. Januar 

2014 noch die eingeholten Amtsberichte zugestellt. Auf eine Weiterleitung der 

Stellungnahme habe man verzichtet, weil den Beschwerdeführenden eine Kopie dieser 

Stellungnahme direkt von den Beschwerdegegnern zugestellt worden sei. Die 

Amtsberichte stünden in keinem Zusammenhang mit den vorgebrachten Rügen. Für die im 

Beschwerdeverfahren relevanten Themen seien keine Fachberichte erarbeitet worden. Das 

Stadtplanungsamt, die Freiraumplanung und die Denkmalpflege würden allfällige Mängel 

oder Einwände gegen ein Bauvorhaben im internen Baugesuchsverfahren (GemDat) 

formulieren. Diese würden der Bauherrschaft zur Kenntnis gebracht, die sie mittels 

Projektänderungen beseitigen könne. Nachdem diese behoben seien, würden die 

Anmerkungen der Ämter gelöscht und allenfalls durch Auflagen in der Baubewilligung 

ersetzt.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Teilaspekt des allgemeinen Grundsatzes 

des fairen Verfahrens von Art. 29 BV7. Als grundlegende Verfahrensgarantie umfasst er 

insbesondere auch das Recht der Parteien, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder 

Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können, und zwar 

unabhängig davon, ob dieses Aktenstück neue Tatsachen oder Argumente enthält.8 

Demnach sind den Parteien im Baubewilligungsverfahren etwa die Amts- und Fachberichte 

zuzustellen, so dass diese Gelegenheit haben, sich dazu zu äussern, sofern sie dies als 

erforderlich erachten.9

7 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
8 BGE 133 I 100, Regeste und E. 4.3 ff.; BGer 5P.385/2005 E. 2.1 f. vom 17. Januar 2006.
9 VGE 100.2008.23254 vom 26. Februar 2009 in BVR 2009 S. 328 ff. E. 2.4;  Aldo Zaugg/Peter Ludwig, 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38/39 N. 9b; Urs Eymann, Das 
rechtliche Gehör im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren, KPG-Bulletin 2006 S. 47 ff.

9

c)  Es ist unbestritten, dass die Vorinstanz den Einsprechenden die Amts- und 

Fachberichte nicht zugestellt hat. Hierzu wäre sie nach dem Gesagten verpflichtet 

gewesen, auch wenn die Amts- und Fachberichte in keinem Zusammenhang zu den 

vorgebrachten Rügen standen. Auch die Stellungnahme der Beschwerdegegner vom 13. 

Januar 2014 hätte den Einsprechenden von der verfahrensleitenden Behörde grundsätzlich 

zustellt werden müssen, unbesehen der direkten Zustellung der Eingaben zwischen den 

anwaltlich vertretenen Parteien. Damit hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der 

Beschwerdeführenden verletzt. Weiter müssen die Einschätzungen der Fachbehörden 

(etwa der Denkmalpflege, des Stadtplanungsamts oder der Freiraumplanung) zum 

Auflageprojekt den Einsprechenden zugänglich gemacht werden. Sofern diese 

Fachmeinungen bereits vor der Auflage eingeholt werden, sind sie als Teil der 

Auflageakten publik zu machen. Werden diese erst nach der Publikation des Baugesuchs 

und nach Ablauf der Einsprachefrist eingeholt, sind sie den Einsprechenden zuzustellen. 

Dies ist vorliegend nicht passiert, was ebenfalls eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

darstellt.

d) Eine Gehörsverletzung kann im Rechtsmittelverfahren „geheilt“ werden, sofern die 

obere Instanz dieselbe Überprüfungsbefugnis hat wie die verfügende Behörde, den 

Beschwerdeführenden daraus kein Nachteil erwächst und es sich nicht um eine besonders 

schwere Verletzung der Parteirechte handelt.10 Gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG kommt der 

BVE als Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbefugnis zu. Die Beschwerdeführenden 

hatten zudem die Möglichkeit, während der Rechtsmittelfrist die Akten einzusehen und von 

den vorhandenen Fach- und Amtsberichten und den weiteren Unterlagen Kenntnis zu 

nehmen. Das Rechtsamt der BVE gewährte dem Beschwerdeführer 27 mit Verfügung vom 

9. September 2014 Einsicht in die amtlichen Akten. Auch den übrigen 

Verfahrensbeteiligten gab es explizit Gelegenheit, auf Gesuch hin Gebrauch von ihrem 

Recht auf Akteneinsicht zu machen. Die Stellungnahme vom 13. Januar 2014 erhielten die 

Beschwerdeführenden unbestrittenermassen bereits während des 

Baubewilligungsverfahrens direkt von den Beschwerdegegnern. Schliesslich holte das 

Rechtsamt im Beschwerdeverfahren zu den umstrittenen Punkten schriftliche Berichte der 

betroffenen Fachstellen ein. Die Beschwerdeführenden konnten ihre Rechte im 

Beschwerdeverfahren damit vollumfänglich wahrnehmen; ihnen ist durch die 

10 BGE 129 I 129 E. 2.2.3, 126 I 68 E. 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 

1997, N. 16 zu Art. 21 VRPG.

10

Verfahrensmängel kein materieller Nachteil entstanden. Die im Baubewilligungsverfahren 

begangene Gehörsverletzung ist jedoch bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.11

4. Rechtliches Gehör, Begründungspflicht

a) Der Beschwerdeführer 27 bringt vor, auf seine Rüge, wonach es sich bei der 

geplanten Einstellhalle nicht um eine unterirdische Baute handle, gehe die Vorinstanz mit 

keinem Wort ein, womit sie ihre Begründungspflicht verletzt habe. Gleiches gelte auch für 

die Einwände in der Einsprache, dass die Bewilligungsgründe für die Rodung der Bäume 

nicht nachgewiesen seien und die Ersatzpflanzungen ungenügend seien.

Die Beschwerdeführenden 1 bis 26 machen geltend, die Vorinstanz habe sich zu ihren 

Ausführungen und Argumenten im Zusammenhang mit dem Denkmalschutz nicht 

geäussert. Sie habe nur darauf hingewiesen, dass im vorliegenden 

Baubewilligungsverfahren die Überprüfung durch die Denkmalpflege und die 

Freiraumplanung erfolgt sei. Hinsichtlich der Fällung der Bäume sind sie ebenfalls der 

Ansicht, der Entscheid sei ungenügend begründet und die Vorinstanz habe sich nicht mit 

ihren Argumenten auseinandergesetzt.

b) Eine Verfügung muss die Tatsachen, Rechtssätze und Gründe enthalten, auf die sie 

sich stützt (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die 

Betroffenen den Entscheid sachgerecht anfechten können. Deshalb muss die Behörde 

mindestens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf 

die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung 

zum Sachverhalt und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie 

sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.12

c) Hinsichtlich der Einstellhalle wird im vorinstanzlichen Entscheid festgehalten, dass 

gemäss Art. 37 BO unterirdische Bauten an die Grenze gebaut werden können, sofern eine 

angemessene Bepflanzung des überdeckten Areals möglich sei. Der eingereichte 

Umgebungsgestaltungsplan weise eine angemessene Bepflanzung aus. Die Öffnung auf 

11 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 16 mit Hinweisen.
12 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 6 ff.

11

der Südwestseite werde nicht als Fassade, sondern als Garageneinfahrt betrachtet (S. 6 

des Entscheids). Damit hat die Vorinstanz kurz begründet, wieso ihrer Ansicht nach von 

einer unterirdischen Baute auszugehen ist. Damit waren die Beschwerdeführenden in der 

Lage, die Baubewilligung in diesem Punkt sachgerecht anzufechten. Diesbezüglich ist die 

Vori-nstanz deshalb ihrer Begründungspflicht nachgekommen und es liegt keine 

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.

Was die Rodung der Bäume anbelangt, so verweist die Vorinstanz im Entscheid auf die 

Einschätzung der Fachbehörden: Mit der Unterzeichnung des 

Umgebungsgestaltungsplanes habe das Stadtplanungsamt/Freiraumplanung in Absprache 

mit der Stadtgärtnerei der Fällung diverser Bäume und deren Ersatzbepflanzung 

zugestimmt (S. 7 des Entscheids). Wieso die Vorinstanz bzw. die Fachbehörde die 

Bewilligungsvoraussetzungen nach dem Baumschutzreglement der Stadt Bern als erfüllt 

erachtet, ergibt sich jedoch weder aus dem Entscheid noch aus den Vorakten. In diesem 

Punkt hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt. 

Dasselbe gilt für den Bereich der Denkmalpflege. Hierzu führt die Stadt im Entscheid einzig 

aus, die Denkmalpflege der Stadt Bern habe weder die bereinigte erste Eingabe, noch die 

zweite Eingabe (Projektänderung) beanstandet (S. 5 Entscheid). Die Denkmalpflege habe 

keine Kehrtwende vollzogen. Die durch die Denkmalpflege nach der ersten Eingabe 

kritisierten Punkte seien von der Bauherrschaft überarbeitet worden, bevor das Gesuch 

erstmals bekannt gemacht worden und von der Denkmalpflege erneut beurteilt worden sei 

(S. 8 Entscheid). Eine nähere Begründung, wieso der Um- und Ausbau aus Sicht der 

Denkmalpflege in Ordnung ist, fehlt gänzlich. Ebenso wenig wird im Entscheid auf einen 

schriftlichen Bericht der Denkmalpflege verwiesen. Die Begründung im Entscheid ist 

ungenügend.

d) Allerdings konnte auch diese Gehörsverletzungen im Rechtsmittelverfahren geheilt 

werden. So holte das Rechtsamt der BVE eine Stellungnahme bei Stadtgrün Bern zu den 

Bewilligungsgründen der geplanten Rodungen sowie vom Stadtplanungsamt eine 

Einschätzung zu den vorgesehenen Ersatzpflanzungen ein. Auch die städtische 

Denkmalpflege beantwortete diverse Fragen des Rechtsamts im Rahmen einer 

Stellungnahme. Zudem waren diese Fachbehörden auch am Augenschein vom 16. 

Oktober 2014 anwesend. Schliesslich wurden auch die Projektänderungen den 

Fachbehörden vorgelegt; gemäss Stellungnahme der Stadt Bern vom 8. Juni 2015 

stimmten sie den Projektänderungen zu und hatten keine zusätzlichen Bemerkungen. Die 

Beschwerdeführenden hatten Gelegenheit, im Beschwerdeverfahren zu den Äusserungen 

12

der Fachbehörden Stellung zu nehmen. Sie konnten damit ihre Rechte im 

Beschwerdeverfahren vollumfänglich wahrnehmen; ihnen ist durch diesen 

Verfahrensmangel kein materieller Nachteil entstanden. Auch diese Gehörsverletzung ist 

jedoch bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen. 

5. Denkmalpflege 

a) Die Beschwerdeführenden 1 bis 26 monieren, das Bauvorhaben sei nicht 

bewilligungsfähig, weil die geplanten baulichen Änderungen das denkmalgeschützte Chalet 

beeinträchtigten. Die Beschreibung im Objektblatt des städtischen Bauinventars mache die 

Kleinmassstäblichkeit des Chalets mit seinen äusseren Besonderheiten deutlich. Diese 

Merkmale würden mit dem Vorhaben in unzulässiger Weise beseitigt. Die Um- und 

Ausbauten stünden in keinem Verhältnis zu den Massen und Proportionen des 

bestehenden kleinräumigen Wohnhauses. Mit dem Bauprojekt gehe der ursprüngliche 

Charakter des erhaltenswerten Objekts gänzlich verloren. Obwohl eine Überprüfung des 

vorliegenden Um- und Ausbaus durch die Fachbehörden unabdingbar sei, finde sich in den 

gesamten Akten weder eine Stellungnahme noch ein Fachbericht der Denkmalpflege der 

Stadt Bern oder der Freiraumplanung. Da keine Berichte der Fachbehörden vorlägen, 

verstosse das Bauvorhaben gegen Art. 10b Abs. 1 BauG.

Der Beschwerdeführer 27 rügt, das in seinem Eigentum stehende, schützenswerte 

Gebäude werde durch das Bauvorhaben stark beeinträchtigt und in seiner Bedeutung 

heruntergesetzt. Der Denkmalpfleger habe sich zu diesem Aspekt nicht geäussert. Es sei 

nicht nachvollziehbar, wieso der Denkmalpfleger das Projekt und vor allem die 

Umgebungsgestaltung zunächst äusserst kritisch beurteilt, seine Beurteilung aber 

anschliessend geändert habe, obwohl die Umgebungsgestaltung gleich blieb. 

b) Das umstrittene Chalet an der AI.________Strasse 18 ist im Bauinventar 

AM.________ als erhaltenswertes K-Objekt eingestuft und gehört zu einer Gebäudegruppe 

(Gebäudegruppe B, Chalets AI.________Strasse). Beim unmittelbar benachbarten 

Gebäude des Beschwerdeführers 27 handelt es sich gemäss Bauinventar um ein 

schützenswertes K-Objekt, welches ebenfalls einer Gebäudegruppe zugeteilt ist 

13

(Gebäudegruppe A, Untere AI.________Strasse). Beide Objekte unterliegen damit dem 

Schutz von Art. 10b BauG. Gemäss Absatz 1 dieser Bestimmung können Baudenkmäler 

nach den Bedürfnissen des heutigen Lebens und Wohnens für bisherige oder passende 

neue Zwecke genutzt und unter Berücksichtigung ihres Wertes verändert werden, dürfen 

jedoch durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt werden. Beim 

Gebäude der Beschwerdegegner ist zudem Art. 10b Abs. 3 BauG zu beachten, wonach 

erhaltenswerte Baudenkmäler in ihrem äusseren Bestand und mit ihren Raumstrukturen zu 

bewahren sind.

Betreffen Baubewilligungsverfahren schützenswerte und erhaltenswerte Baudenkmäler, die 

Bestandteil einer im Bauinventar aufgenommenen Baugruppe sind, ist die zuständige 

kantonale Fachstelle in jedem Fall in das Verfahren einzubeziehen (Art. 10c Abs. 1 BauG, 

Art. 22 Abs. 3 BewD). Allerdings kann die Erziehungsdirektion des Kantons Bern (ERZ) 

gemäss Art. 36 Abs. 2 DPG13 auf Gesuch hin Gemeinden mit einer eigenen, geeigneten 

Fachstelle für Denkmalpflege Aufgaben und Befugnisse aus diesem Gesetz übertragen. 

Dies ist bei der Stadt Bern der Fall. Soweit sich bei der Beurteilung des Bauvorhabens 

Fragen des Denkmalschutzes stellen, ist deshalb grundsätzlich auf die Beurteilung der 

städtischen Denkmalpflege abzustellen.14 

c) Das ursprüngliche Baugesuch vom 12. Dezember 2012 wurde durch die städtische 

Denkmalpflege geprüft. Dies ergibt sich aus dem Schreiben des Bauinspektorats der Stadt 

Bern an die Beschwerdegegner vom 3. April 201315, worin diesen die Einwände der 

Denkmalpflege eröffnet wurden. Dabei machte die Denkmalpflege einerseits Vorbehalte 

zum Gebäude der Beschwerdegegner selber (Materialisierung der Kamine, 

Höhenstaffelung der Kamine, Dach des Erschliessungsanbaus). Andererseits wurde die 

Umgebungsgestaltung kritisiert. Diese verunkläre und beeinträchtige sowohl die Einbettung 

des Einzelbaus als auch das durch die "waldartige", dicht begrünte steile Hanglage 

bestimmte Ensemble. Nach der Projektänderung vom 19. September 2013 hat die 

städtische Denkmalpflege diese Einwände gemäss eigenen Aussagen16 zurück 

genommen: So seien mit dieser Projektänderung die Pläne in ihrem Sinne betreffend 

Höhenstaffelung der Kamine und des Anbaus angepasst worden. Auch hinsichtlich der 

13 Gesetz vom 8. September 1999 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegegesetz, DPG; BSG 426.41).
14 Vgl. zum Ganzen VGE 100.2011.172 vom 31. Oktober 2012, E. 2.1.
15 Vorakten pag. 374.
16 Stellungnahme städtische Denkmalpflege vom 14. August 2015.

14

Umgebungsgestaltung sei auf die wesentlichen, von ihr beanstandeten Mängel 

eingegangen worden. Die baurechtlichen Bedingungen der Terrassierungen im 

Aussenraum seien eingehalten und weder das Stadtplanungsamt noch Stadtgrün habe 

gegen das überarbeitete Projekt einen Einspruch erhoben. Entsprechend führte die 

Vorinstanz im Entscheid aus, die in der ersten Eingabe ersuchten Eingriffe am 

bestehenden Gebäude seien mit der zweiten Eingabe reduziert worden. Die 

Denkmalpflege der Stadt Bern habe die zweite Eingabe (Projektänderung) nicht 

beanstandet. 

Diese Ausführungen zeigen, dass das Bauvorhaben sowohl im ursprünglichen Zustand als 

auch nach Einreichung der Projektänderung im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren 

durch die städtische Denkmalpflege als zuständige Fachbehörde beurteilt worden ist, auch 

wenn kein eigentlicher Fachbericht eingeholt wurde. Ein Verstoss gegen Art. 10c Abs. 1 

BauG oder Art. 22 BewD – wie dies von den Beschwerdeführenden 1 bis 26 sinngemäss 

geltend gemacht wird – ist damit zu verneinen. Die fehlende schriftliche Beurteilung der 

Denkmalpflege führte jedoch zu einer Verletzung des rechtlichen Gehörs der 

Beschwerdeführenden (vgl. E. 3 und 4).

d) Vorab ist zu prüfen, ob die geplanten baulichen Veränderungen am Haus der 

Beschwerdegegner den denkmalpflegerischen Vorgaben standhalten. Relevant ist dabei 

das Bauvorhaben, wie es sich aus den Plänen der Projektänderung II vom 20. April 2015 / 

30. Juni 2015 ergibt, wobei sich dieses hinsichtlich der geplanten Veränderungen am 

bestehenden Haus mit den beiden Projektänderungen im Beschwerdeverfahren nicht 

geändert hat. 

Die städtische Denkmalpflege charakterisierte das Gebäude der Beschwerdegegner in der 

Stellungnahme vom 14. August 2014 wie folgt: 
"Das Gebäude AI.________Strasse 18 ist ein typischer Vertreter eines in gemischter Bauweise 

(Sockel und Erdgeschoss gemauert, Obergeschoss in Holzkonstruktion) errichteten chaletartigen 

Heimatstils. Mit Baujahr 1935 zählt es zur jüngeren Generation der vom Schweizer Holzstil 

geprägten Wohnhäuser, die in ähnlicher Form in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts in der 

ganzen Schweiz eine weite Verbreitung fanden (im Gegensatz dazu die benachbarten, nicht 

inventarisierten Bauten der gleichen Baugruppe Nr. 12 von 1911 und Nr. 28 von 1919, die der 

älteren Generation zuzurechnen sind). Neben der beschriebenen Bauweise prägen das voluminöse, 

weit ausgreifende Dach, unterschiedliche profilierte Holzelemente sowie die zahlreichen Holzlauben 

dieses Gebäude." 

15

Die geplanten Veränderungen im und am umstrittenen Chalet beurteilte die städtische 

Denkmalpflege folgendermassen:
"Veränderungen, die sich in die vorhandene Bauweise und Bausubstanz einordnen und 

Erweiterungen, die auf den bestehenden Bau Rücksicht nehmen resp. seine Bedeutung nicht 

schmälern, sind bei einem erhaltenswerten Objekt zulässig. In diesem Sinne hat die Denkmalpflege 

auch den grössten baulichen Eingriff am Objekt geprüft und schliesslich dem modernen Anbau auf 

der Gebäuderückseite zugestimmt. Dieser an der hangseitigen Nord-Ostfassade angegliederte 

Kubus soll neu die Vertikalerschliessung aufnehmen ist vom öffentlichen Raum nicht respektive 

kaum einsehbar. Damit der charakteristische Ausdruck des Gebäudes nicht wesentlich 

beeinträchtigt wird und diese Erweiterung akzeptiert werden kann, wurde festgehalten, dass die 

Verbindung zwischen dem Haupt- und Erschliessungsbau sorgfältig zu gestalten ist und dass der 

Anbau die Hauptdachform nicht überragen darf. Diese Bedingungen sind mit dem vorliegenden 

Baugesuch eingehalten. 

Die projektierten Giebellukarnen – zwei Dachaufbauten, die zur Belichtung des zu Wohnzwecken 

ausgebauten Daches notwendig sind – fügen sich in Ausdruck und Detailgestaltung in den 

historischen Bestand ein. Sie wurden in Absprache mit der Denkmalpflege projektiert. Diese Gauben 

wie auch die Ergänzungen im Bereich der Lauben führen zwar zu einer Veränderung des 

Gebäudeäusseren, sie entwickeln sich jedoch in Materialisierung und handwerklicher Detaillierung 

aus den schon vorhandenen "zahlreichen gürtenden Balkonen" und sind wie diese dem Schweizer 

Holzstil verpflichtet. 

Durch die Erweiterung des Gebäudekörpers, insbesondere durch die Verlegung der 

Erschliessungszone in den nordseitig angegliederten Kubus, wurde eine Veränderung der 

Raumstrukturen hervorgerufen. Dieser teilweisen Entfernung und Verlegung der Wände stimmte die 

Denkmalpflege zu. Das Projekt entwickelte sich von Seiten der Denkmalpflege und Bauherrschaft 

unter der Voraussetzung, dass der Gesamtcharakter des Gebäudes erhalten bleibe und subtil 

ergänzt werde."

Diese Ausführungen der städtischen Denkmalpflege überzeugen. Grundsätzlich ist zu 

beachten, dass Baudenkmäler nach den Bedürfnissen des heutigen Lebens und Wohnens 

für bisherige oder passende neue Zwecke genutzt und unter Berücksichtigung ihres 

Wertes verändert werden dürfen (Art. 10b Abs. 1 BauG). Die neuen Dachlukarnen sowie 

die Dachflächenfenster auf der Nordwest- und auf der Südostseite dienen der Belichtung 

des neu geplanten Wohnraums im Dachgeschoss. Die Dachlukarnen sind mit einer Breite 

von jeweils 2.65 m relativ bescheiden und nehmen nicht die ganze Dachfläche in 

Anspruch. Sie sind zwar optisch sichtbar, passen jedoch in ihrer Ausgestaltung und 

Materialisierung zum bestehenden Chalet. Wie die Denkmalpflege nachvollziehbar darlegt, 

16

fügen sie sich in Ausdruck und Detailgestaltung gut in den historischen Bestand ein. 

Dasselbe gilt für die neuen Balkonelemente, welche sich den bereits vorhandenen 

zahlreichen Balkonen anpassen. Auch die nordwestseitig geplante Erweiterung des 

Erdgeschosses übernimmt die Bauweise in diesem Bereich (gemauert) und ordnet sich 

damit gut in das bestehende Bild ein. Trotz dieser Veränderungen am Äussern des 

Gebäudes bleibt der ursprüngliche Charakter des erhaltenswerten Objekts (chaletartiger 

Heimatstil mit voluminösem, weit ausgreifendem Dach, unterschiedlich profilierten 

Holzelementen sowie zahlreichen Holzlauben) daher erhalten. Die neue Terrasse im ersten 

Untergeschoss ist in den unteren Bereichen des Gebäudes geplant und tritt daher – bei 

einem Gesamtanblick des Gebäudes – nicht dominant in Erscheinung. Sie tangiert die 

oberen, charakterprägenden Teile des Chalets nicht und kann damit aus Sicht des 

Denkmalschutzes ebenfalls akzeptiert werden. Der moderne Erschliessungsanbau stellt 

einen bewussten Kontrastpunkt zum Chalet dar; er soll als neues Element wahrgenommen 

werden. Da er hangseitig an die Nordost-Fassade angrenzt und das Dach dieses Anbaus 

des Hauptgebäudes nicht überragt, ordnet er sich diesem klar unter. Von den anlässlich 

des Augenscheins vom 16. Oktober 2014 begangenen Standorten in der näheren und 

weiteren Entfernung wäre der Erschliessungsbau nicht oder kaum wahrnehmbar. Die 

Charakteristik des Chalets bleibt also auch mit dem Erschliessungsbau gewahrt. 

Schliesslich sind diverse Änderungen an den Raumstrukturen geplant, welche vorab eine 

Folge der Auslagerung der Erschliessungstreppen in den Anbau sind. Nach Art. 10b Abs. 3 

BauG sind zwar erhaltenswerte Baudenkmäler mit ihren Raumstrukturen zu bewahren, d.h. 

eine Auskernung ist in der Regel ausgeschlossen. Anders als bei schützenswerten 

Baudenkmälern verlangt das Gesetz hier aber nicht auch den Erhalt der inneren Bauteile 

und festen Ausstattungen.17 Vorliegend kann nicht von einer Auskernung gesprochen 

werden. Die Raumstrukturen verändern sich zwar, trotzdem wird die Grundstruktur nicht 

völlig abgeschafft. Im Unterschied zu einem schützenswerten Haus müssen die inneren 

Bauteile auch nicht zwingend erhalten bleiben. Die geplante Raumaufteilung mit 

zahlreichen Räumen nimmt Rücksicht auf die bisherige Baustruktur. Damit bleibt der 

Charakter des Hauses – der Ansicht der städtischen Denkmalpflege folgend – auch im 

Inneren des Gebäudes gewahrt. Die BVE sieht daher keinen Grund, von der Fachmeinung 

der städtischen Denkmalpflege abzuweichen.

17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f, N. 6.

17

e) Bei den geplanten, baulichen Veränderungen in der Umgebung des Hauses ist zu 

prüfen, ob durch diese die beiden Baudenkmäler (erhaltenswertes Haus der 

Beschwerdegegner, schützenswertes Haus des Beschwerdeführers 27) beeinträchtigt 

werden. Die Vorgabe von Art. 10b Abs. 1 BauG, wonach Baudenkmäler durch 

Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt werden dürfen, ist jedoch nicht 

absolut zu verstehen und bedeutet nicht, dass die Umgebung überhaupt nicht verändert 

werden darf. Eine Veränderung soll aber auf das Baudenkmal grösstmögliche Rücksicht 

nehmen und dieses nicht wesentlich beeinträchtigen.18 

Auch diesbezüglich ist der Stand des Projekts gemäss Projektänderung II vom 20. April 

2015 / 30. Juni 2015 massgebend. Im Vergleich zum Projekt, welches der Bewilligung der 

Vorinstanz zugrunde lag, fällt die Umgebungsgestaltung des nun zu beurteilenden Projekts 

etwas bescheidener aus. Durch die Erhöhung der Anzahl Stützmauern konnte die Höhe 

der Terrassierungen und damit die geplanten Aufschüttungen etwas reduziert werden. 

Auch der vorgesehene Pool wurde verkleinert (vgl. E. 2a). Trotzdem bleiben die Eingriffe 

unter- sowie oberhalb des Hauses durch die Terrassierungen beträchtlich. Ebenso wird 

sich der Grünraum anders präsentieren, da diverse Bäume gerodet und durch neue 

Pflanzungen ersetzt werden sollen. 

Eine unzulässige Beeinträchtigung der beiden Baudenkmäler durch diese neue 

Umgebungsgestaltung ist aus denkmalpflegerischer Sicht jedoch zu verneinen: Durch die 

Hanglage und den Standort des Gebäudes der Beschwerdegegner im oberen Bereich der 

Bauparzelle hebt sich dieses von der geplanten Terrassierung und der neuen 

Umgebungsgestaltung inklusive Pool im unteren Teil der Parzelle deutlich ab und bleibt mit 

seinen Qualitäten und Eigenschaften, die zu seiner Qualifizierung als erhaltenswert geführt 

haben (vgl. E. 5d), erkennbar. Selbst wenn gewisse höhere Bäume weichen werden, bleibt 

aus der Distanz vorab das Gebäude, die darunterliegende Terrassierung jedoch nicht oder 

kaum wahrnehmbar, wie dies der Rundgang anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 

2014 gezeigt hat.19 Die Umgebungsveränderungen oberhalb des Gebäudes werden durch 

dieses gänzlich abgedeckt und stellen ebenfalls keine unzulässige Beeinträchtigung des 

erhaltenswerten Baus dar. 

18 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f, N. 7.
19 Vgl. Fotodossier 2 Rundgang, Augenschein vom 16. Oktober 2014.

18

Diese Ausführungen gelten erst Recht für das schützenswerte Gebäude des 

Beschwerdeführers 27. Auch dieses Gebäude, welches sich zusätzlich noch seitlich von 

den Umgebungsveränderungen des Bauvorhabens absetzt, wird in seinen Qualitäten und 

Eigenschaften nicht beeinträchtigt. Die Denkmalpflege der Stadt Bern kam sogar bei der 

Beurteilung des erstinstanzlich bewilligten Projekts, welches hinsichtlich der 

Umgebungsgestaltung noch weiter ging, zum Ergebnis, dass eine Beeinträchtigung des 

Gebäudes des Beschwerdeführers 27 zu verneinen sei, wobei bei der Bauausführung ein 

besonderes Augenmerk auf die Einbindung und die Übergänge der neuen 

Umgebungsgestaltung zu den Nachbarparzellen zu legen sei (Stellungnahme vom 14. 

August 2014). Im vorinstanzlichen Entscheid wird als Auflage verlangt, dass neben allen 

baulichen Einzelheiten der Fassaden, des Liftanbaus und des Daches auch die 

Hochbauten in der Umgebung vor Vergebung der entsprechenden Arbeiten der 

Denkmalpflege vorzulegen sind (Entscheid, S. 13 unten). Der Beschwerdeführer 27 

dagegen begründet nicht näher, wieso sein Haus – wie von ihm behauptet – durch das 

Bauvorhaben stark beeinträchtigt und in seiner Bedeutung heruntergesetzt wird. Dass die 

Denkmalpflege die Umgebungsgestaltung des ursprünglichen Projekts kritisiert hat, ist 

vorliegend nicht mehr von Bedeutung, ist doch bei der Beurteilung nur noch das aktuelle, 

inzwischen mehrfach geänderte Projekt massgebend. Im Übrigen kritisierte die 

Denkmalpflege bei der Umgebungsgestaltung des damaligen Projekts nicht eine 

übermässige Beeinträchtigung des Hauses des Beschwerdeführers 27, sondern eine 

solche des Hauses der Beschwerdegegner bzw. des diesbezüglichen Ensembles 

(Gebäudegruppe B "Chalet AI.________Strasse; das Haus des Beschwerdeführers 27 

gehört nicht zu diesem Ensemble).

f) Zusammenfassend beeinträchtigt das Bauvorhaben – der Fachbeurteilung der 

städtischen Denkmalpflege folgend – weder das erhaltenswerte Gebäude der 

Beschwerdegegner noch das schützenswerte Gebäude des Beschwerdeführers 27 in 

übermässiger bzw. unzulässiger Weise. Es ist mit den Vorgaben der Denkmalpflege 

vereinbar. Die Vorbringen der Beschwerdeführenden erweisen sich in diesem Punkt als 

unbegründet.

6. Ortsbild- und Umgebungsschutz

19

a) Die Beschwerdeführenden bringen in ihren Beschwerden vor, das Bauvorhaben 

sowie die Gestaltung des Aussenraumes würden sich nicht in das Stadt- und Quartierbild 

einfügen und in mehrfacher Hinsicht die Bestimmungen zum Aaretalschutzgebiet verletzen. 

Der Erschliessungsbau sei überdimensioniert, füge sich in Kombination mit dem 

bestehenden Wohnhaus in keiner Weise in das Landschaftsbild der Aaretalhänge ein. 

Auch die geplante mehrstufige Terrassierung des Geländes und das Anbringen von 

Stützmauern würden einen massigen Eingriff in die bislang stark durchgrünte Landschaft 

darstellen und dadurch das Erscheinungsbild der Liegenschaft und des Aarehanges 

wesentlich beeinträchtigen. Das Grundstück sei aus der Ferne gut einsehbar. Durch die 

massive Änderung der Umgebungsgestaltung und das Fällen einer Vielzahl von Bäumen 

werde diese Einsehbarkeit noch verstärkt. Es würden zahlreiche Bäume gefällt, die das 

Landschaftsbild weiträumig als Silhouette prägten. Dadurch werde das gesamte 

Erscheinungsbild und die Waldatmosphäre, wie es im Bauinventar für die betreffende 

Gebäudegruppe beschrieben werde, zerstört. Der Beschwerdeführer 27 bringt zudem vor, 

das Schutzziel des ISOS werde verletzt.

Auch nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren, mit welchen die 

Umgebungsgestaltung verändert wurde, halten die Beschwerdeführenden an diesen 

Vorbringen fest. Die Eingriffe ins Gelände seien nach wie vor massiv und es werde eine 

künstlich geschaffene Landschaft von der Einstellhalle bis unten im Garten geschaffen. Die 

Minderhöhe der Stützmauern werde mit einer zusätzlichen Stützmauer kompensiert, so 

dass noch mehr zubetoniert werde. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden 1 bis 26 hat 

die Projektänderung sogar zu einer Verschlechterung geführt. Mit der zusätzlichen 

Stützmauer verstärke sich die Tendenz, gegen das Ortsgelände zu bauen. Auf die 

Begrünung der Stützmauern sei nun gänzlich verzichtet worden. Der geplante Spalier habe 

keinen deckenden Effekt. Die direkte Einsehbarkeit dieser gestaffelten, mehrfachen 

Stützmauerfront bleibe bestehen und führe zu einer nachhaltigen Zerstörung des 

Aaretalschutzgebiets.

b) Das umzubauende Haus ist – wie erwähnt – Teil der Baugruppe Gebäudegruppe B 

"Chalets AI.________Strasse". Gemäss dem Eintrag im Bauinventar bilden die teilweise 

bis zu 100-jährigen Gebäude ein relativ geschlossenes Heimatstilensemble und verkörpern 

eine Art "Kurortarchitektur"; besonders geprägt wird dieser Eindruck neben der Architektur 

vom dichten Baumbestand, der geradezu Waldatmosphäre hervorruft. Das benachbarte 

Gebäude des Beschwerdeführers 27 ist Teil der Gebäudegruppe A "Untere 

20

AI.________Strasse", welche gemäss Eintrag von einem geschlossenen Ensemble 

massiver, giebelständiger Heimatstilbauten geprägt wird. Das Haus des 

Beschwerdeführers 27 wird dabei als "von neuenburgischen Vorbildern der Hochgotik und 

Renaissance beeinflusstes Haus aus dem Jahr 1908" umschrieben. 

c) Laut Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen die Landschaften, Orts- und 

Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Art. 6 Abs. 1 BO legt fest, dass Bauten, Gebäudeteile 

und Gestaltungen des öffentlichen sowie privaten Aussenraums, die sich in ihrer 

Erscheinung nicht in das Stadt-, Quartier- und Strassenbild sowie die Stadtsilhouette 

einfügen   oder die Einheitlichkeit der wesentlichen Merkmale der betreffenden Bebauung 

nicht wahren, unzulässig sind, auch wenn sie den übrigen Bauvorschriften entsprechen. 

Für die Einordnung sind nach Abs. 2 von Art. 6 BO insbesondere die Gestaltung und 

Anordnung folgender Elemente massgebend:
"a Standort, Stellung und Form (Baukubus und Dach) des Gebäudes;

b. Gliederung der Aussenflächen (Fassaden und Dach), insbesondere von 

Sockelgeschoss, Dachrand, Balkone, Erker und Attika;

c. Material und Farbe;

d. Eingänge, Ein- und Ausfahrten;

e. Aussenraum, insbesondere die Begrenzung gegenüber dem Strassenraum, die 

Lärmschutzmassnahmen, die Abstellplätze und die Bepflanz ung.“

Das Bauvorhaben liegt zudem im Aaretalschutzgebiet. Zweck des Aaretalschutzgebiets ist 

nach Art. 72 Abs. 1 BO die Erhaltung der besonderen Schönheit der kleinmassstäblich 

überbauten sowie stark durchgrünten Aaretalhänge. Art. 74 Abs. 1 BO verlangt unter 

anderem, dass sich Bauten und Anlagen einschliesslich Stützmauern bezüglich 

Gestaltung, Grösse und Farbgebung ins Landschaftsbild der Aaretalhänge einfügen 

müssen. 

Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher 

selbständige Bedeutung zu. Bei ihrer Auslegung und Anwendung kann sich die Stadt Bern 

zudem auf die Gemeindeautonomie berufen. Es ist somit vorab Sache der Stadt Bern, zu 

bestimmen, wie sie ihre Ästhetikvorschriften verstanden haben will. Die BVE als 

Rechtsmittelinstanz hat nur zu prüfen, ob die Auslegung durch die Stadt Bern rechtlich 

haltbar ist.20

20 VGE 22887 vom 21.08.2007, E. 4.3, mit Hinweisen.

21

d) Bei der Beurteilung des Vorhabens und seiner Umgebung ist ergänzend zu den 

genannten Vorschriften auch das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der 

Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) zu berücksichtigen. Die Bauparzelle und die 

umliegenden Gebäude sind darin als "Chalets und Heimatstilvillen AI.________Strasse" 

(Nr. 0.19) mit dem Erhaltungsziel A ("Erhalten der Substanz") eingetragen. Zwar sind das 

ISOS und die damit verbundenen Schutzziele nicht unmittelbar verbindlich, da das Erteilen 

einer Baubewilligung für das hier umstrittene Vorhaben in der Bauzone keine 

Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG21 ist.22 Als "anderes Inventar" im Sinne von Art. 

13e BauV23 gilt es daher für die Behörden von Kanton und Gemeinden auch im 

Baubewilligungsverfahren zumindest als Empfehlung und es ist entsprechend zu 

berücksichtigen.24 

e) Die BVE hat für die ästhetische Beurteilung des Vorhabens die OLK beigezogen. Vor 

den im Beschwerdeverfahren vorgenommenen Projektänderungen der Beschwerdegegner 

kam die OLK im Bericht vom 2. September 2014 zum Ergebnis, dass dem geplanten 

Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes nicht zugestimmt werden 

könne. Die Realisierung des Projekts als künstliche Landschaft von der Einstellhalle bis zur 

untersten Stützmauer einschliesslich der Hochbauten verändere die örtlich noch 

vorhandene, ursprüngliche Charakteristik des Quartiers und des Aarehangs grundlegend. 

Die mächtige Aufschüttung werde auch in begrüntem Zustand immer als deutlich störender 

Eingriff in die Topographie des Aaretals wahrgenommen. Das Vorhaben komme einer 

zusammenhängenden Terrassenüberbauung gleich. Es sei in mancher Hinsicht zu 

überladen und bezüglich seiner Massstäblichkeit und architektonischer Ausformulierung zu 

unsensibel gestaltet. 

Die Beschwerdegegner reichten daraufhin im Beschwerdeverfahren zwei 

Projektänderungen ein. Mit der Projektänderung I vom 2. März 2015 passte die 

Bauherrschaft die Umgebungsgestaltung auf der Unterseite des Hauptgebäudes an; mit 

der Projektänderung II vom 20. April 2015 / 30. Juni 2015 wurden im oberen Bereich der 

21 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451).
22 BGer 1A.11/2007 vom 16.05.2007 E. 2.
23 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 
24 VGE 100.2012.332 vom 11. September 2013 E. 4.4, 22020U vom 28. September 2005 E. 2.4.1, BVR 2008 
S. 117 E. 2b.

22

Bauparzelle Veränderungen vorgenommen, indem die Nebenbauten näher an das 

Hauptgebäude gerückt wurden (zu den Änderungen im Detail, vgl. E. 2a). Relevant ist 

einzig das Bauvorhaben gemäss der letzten Projektänderung (Projektänderung II, Pläne 

vom 17. April 2015 und 23. Juni 2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. 

April 2015 und 30. Juni 2015). Ob das von der Vorinstanz bewilligte Projekt aus 

ästhetischer Sicht bewilligt werden kann, ist nicht mehr zu prüfen.

f) Mit Bericht vom 19. Mai 2015 äusserte sich die OLK zum aktuellen Vorhaben. 

Hinsichtlich der Beschreibung der Umgebung und des bestehenden Zustands führte sie 

aus, der Bericht vom 2. September 2014 habe nach wie vor Gültigkeit. Darin hält die 

Fachbehörde Folgendes fest: 
"Das vorgesehene Bauvorhaben liegt am rechten Aareufer in Hanglage mit Ausrichtung Südwest auf 

das AN.________quartier. Die Parzelle gehört zum Perimeter des Aaretalschutzgebiets und wird 

hangparallel von Süden über einen Ausläufer der AI.________Strasse oberhalb der Liegenschaft 

AI.________Strasse 16 erschlossen. Prägend für das Gebiet sind die einzelnen Punktbauten 

(Baugruppe A und B) mit ihren talseitig hohen Sockelausbildungen sowie ein durchgehender 

Baumbestand auf den verhältnismässig grossen Parzellen. Unterhalb des als Chalet konzipierten 

Wohnhauses im oberen Parzellenbereich und dessen Erschliessungsbauwerken befindet sich der 

heute nur leicht terrassierte Garten der Liegenschaft, welcher sich durch eine mit Bäumen und 

Sträuchern durchsetzte, romantisch wirkende Umgebungsgestaltung auszeichnet. […] Als Objekt 

der Baugruppe B "Chalets AI.________Strasse" und in unmittelbarer Umgebung der Baugruppe A 

trägt das Holzhaus wesentlich zum Charakter und zum Erscheinungsbild der Umgebung 

AI.________Strasse bei. Die im Inventar beschriebene Atmosphäre ist hier noch gut spürbar und 

wohl auch mitentscheidend für die Aufnahme als einzig erhaltenswertes Objekt der Baugruppe B ins 

kantonale Inventar."

Zur Einordnung des Bauvorhabens in das umliegende Stadt-, Quartier- und Strassenbild 

sowie in das Aaretalschutzgebiet führt die OLK in ihrem aktuellen Bericht vom 19. Mai 

2015 Folgendes aus:
"Die vorliegenden Projektänderungen I und II vom 2. März bzw. 21. April 2015 zeigen grundlegende 

Überarbeitungen des Bauvorhabens in den Bereichen der Umgebungsgestaltung und den östlichen 

Nebenbauten (Keller und Garagen). 

Umgebungsgestaltung: Die Terrassierung des westlichen Vorlandes folgt nun der Ausrichtung des 

Gebäudes und trägt dadurch grundsätzlich zu einer Beruhigung der neuen Gartentopographie bei. 

Gegenüber den ursprünglichen Baugesuchsplänen folgen die neu projektierten Terrassenstufen im 

Grundsatz dem vorhandenen Terrainverlauf, werden in ihrer Höhe bis 2 m niedriger geplant und 

fügen sich dadurch besser in die Umgebung ein. Die beidseitig geplanten Treppenerschliessungen 

23

ermöglichen auf einfache Weise einen sanften Übergang von den Terrassenstufen zu den 

angrenzenden Parzellengrenzen. Die vorliegende Umgebungsgestaltung schafft es so, den Hang 

als solchen mit einer nutzbaren Terrassierung zu verbinden und in seiner Gesamtheit erlebbar zu 

machen. Mit Anschlusspunkten und Übergängen bei den Treppenpodesten gelingt eine Einbettung 

zu den Nachbarparzellen, die auf den Ort eingeht und sich so selbstverständlich in den Aarehang 

eingliedert.

Östliche Nebenbauten: Augenfällig zeigt die Projektänderung II das Abrücken der unterirdischen 

Nebenbauten von den Parzellengrenzen. Die verstärkte Ausrichtung der Nebenbauten an die 

Stellung des Haupthauses trägt auch in diesem Bereich zu einer Projektberuhigung bei. Das 

Bauprojekt respektiert die topographischen Randbedingungen besser und nimmt sich gegenüber 

den ursprünglichen Baugesuchsplänen zurück. 

In der Gesamtschau tragen die Projektänderungen in den beiden Bereichen 

"Umgebungsgestaltung" und "Nebenbauten" zu einer besseren Eingliederung des Bauvorhabens in 

die bestehende Situation bei. Durch Ausrichtung der neuen Bauwerke am Hauptbau wird dieser 

gestärkt und kann sich weiterhin als Hauptgebäude am Ort behaupten. Die konkurrenzierende 

Körperhaftigkeit der Gartenanlage auf den ursprünglichen Baugesuchsplänen ist einer 

Terrassierung gewichen, die den Aarehang und das Wohnhaus gebührend respektiert. 

Antrag: Aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes kann dem vorliegenden Bauvorhaben 

zugestimmt werden."

g) Das Rechtsamt der BVE konnte sich anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 

2014 ein eigenes Bild des Standortes und der Umgebung machen. Wie die OLK in ihrem 

ersten Bericht vom 2. September 2014 treffend ausführt, prägt das Chalet als Punktbau mit 

dem talseitig hohen Sockelgeschoss das Bild der Bauparzelle. Der darunterliegende, leicht 

terrassierte Garten ist mit diversen Bäumen und Sträuchern durchsetzt und wirkt durch 

seine verwilderte Art unberührt und naturnah. Allerdings ist der Garten in diesem Zustand 

kaum nutzbar. Da sich die Bauparzelle in einer Wohnzone befindet, kann eine 

Nutzbarmachung des Gartenbereichs mittels Terrassierung nicht grundsätzlich verboten 

werden. Auch aus ästhetischer Sicht ist eine Terrassierung dieses Bereichs nicht 

ausgeschlossen, wie dies die OLK in zutreffender Weise auch schon am Augenschein vom 

16. Oktober 2014 ausführte, als noch das erstinstanzlich bewilligte Vorhaben beurteilt 

wurde: So lehne sie Terrassierungen grundsätzlich nicht ab, solche seien im Aarehang 

auch schon vorhanden. Hier sei aber mindestens ein Niveau zu viel geplant.25 

25 Protokoll des Augenscheins vom 15. Oktober 2014, S. 15 Votum OLK.

24

Mit den im Beschwerdeverfahren eingereichten Projektänderungen hat sich das 

Umgebungsbild verändert. Unterhalb des geplanten Pools sind neu vier statt wie bisher 

drei sichtbare Stützmauern (und damit insgesamt vier Terrassen statt drei) vorgesehen. 

Die Höhe der einzelnen Stützmauern wurde dadurch reduziert. So weist etwa die höchste 

Stützmauer (gleich unterhalb des Pools) ab gewachsenem Terrain eine Höhe von 4.7 m 

auf, während dem diese vor den Projektänderungen 6.09 m betrug (vgl. Plan  Schnitt A-A). 

Auch der sichtbare Bereich der Stützmauern ist kleiner geworden und beträgt neu 1.8 m 

bei den drei oberen Stützmauern und 2.55 m bei der untersten Stützmauer (gemessen ab 

fertigem Terrain). Die Aufschüttungen sind zwar immer noch beträchtlich, fallen aber nicht 

mehr so massiv aus wie zuvor. Insgesamt sind die Terrassierungen damit weniger auffällig 

als beim erstinstanzlich bewilligten, von der OLK noch kritisierten Projekt. Durch die 

Herabsetzung der Terrassierungen gelingt eine bessere Einbettung in den Aarehang und 

ein sanfterer Umgang mit dem Terrain. Auch wird so ein besserer Übergang zu den 

Nachbarparzellen geschaffen. Dazu kommt, dass die Einsehbarkeit dieses Bereichs der 

Parzelle aus der Distanz sowieso schon stark eingeschränkt ist (vgl. Fotodossier 

Rundgang Augenschein). Die Position des darüber liegenden Hauptgebäudes als 

dominanter Punktbau wird wieder gestärkt; im Unterschied zum vorherigen Projekt wird 

das Chalet wieder besser als Einzelbau wahrgenommen. Insgesamt trägt die 

bescheidenere Terrassierung – der Ansicht der OLK folgend – zu einer besseren 

Einfügung des gesamten Vorhabens in die Umgebung und zu einer Beruhigung der neuen 

Gartentopographie bei. Positiv wirken sich diesbezüglich auch die Treppenerschliessungen 

zwischen den Terrassen aus, welche nicht mehr an den unterschiedlichsten Stellen des 

Gartens vorgesehen sind, sondern neu entlang der Parzellengrenzen. Weiter haben die 

Beschwerdegegner auch den Pool in der Breite reduziert (neu 3.20 x 8 m statt bisher 5.10 

x 8 m), was ebenfalls hilft, dass sich die Gartenanlage im Vergleich zum Chalet mehr 

zurücknimmt. 

Es dürfte zwar unbestritten sein, dass das unberührte und wilde Element des Gartens, wie 

er jetzt besteht, mit dem Bauvorhaben wegfällt. Es kann jedoch aus Sicht der BVE nicht 

verlangt werden, dass diese Elemente erhalten bleiben. Mit der ausreichenden und 

adäquaten Ersatzbepflanz ung (vgl. E. 7) stellen die Beschwerdegegner sicher, dass der 

Grünraum bzw. der Baumbestand den Anforderungen des Aaretalschutzgebiets genügt. 

Wieso mit dem neu geplanten Spalier entlang der Stützmauern kein deckender Effekt 

erzielt werden kann, wie dies die Beschwerdeführenden geltend machen, ist nicht 

nachvollziehbar und wird von diesen auch nicht näher begründet. Mit diesen gitterartigen 

25

Konstruktionen wird es Kletterpflanzen erleichtert, eigenständig emporwachsen zu können. 

Insofern stellt das Projekt auch diesbezüglich in ästhetischer Hinsicht eine Verbesserung 

dar. Der geplante Erschliessungsbau schliesslich befindet sich auf der vom Aareufer 

abgewandten Seite hinter dem bestehenden Hauptgebäude. Das Landschaftsbild wird 

durch diesen Anbau nicht gestört.

h) Insgesamt sieht die BVE keinen Anlass, von der Fachmeinung der OLK 

abzuweichen. Die Projektänderungen im Beschwerdeverfahren haben dazu geführt, dass 

sich das Bauvorhaben besser in die bestehende Situation eingliedert. Die 

Umgebungsgestaltung respektiert nun den Aarehang und das Wohnhaus als Teil der 

Gebäudegruppe B "Chalets AI.________Strasse" gebührend. Das Chalet bleibt trotz der 

baulichen Veränderungen in seinen Qualitäten und Eigenschaften erhalten und passt damit 

nach wie vor in die Bebauungsstruktur der Umgebung. Damit berücksichtigt das 

Bauvorhaben auch das Anliegen des ISOS, wonach die Substanz dieser Bauten zu 

erhalten ist. Das Projekt fügt sich in das Orts- und Landschaftsbild des Aaretalhangs ein. 

Der Ansicht der Stadt Bern folgend sind die ästhetischen Vorgaben der Bauordnung 

eingehalten. Das Vorhaben kann aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes bewilligt 

werden.

7.  Umgebungsbepflanzung

a) Gemäss den Beschwerdeführenden fehlt es an den Bewilligungsgründen für die 

Rodung der geschützten Bäume. Die Ausführungen der Vorinstanz zum schlechten 

Zustand der Bäume seien weder hinreichend schlüssig noch nachvollziehbar. Auch würden 

die geplanten Ersatzpflanz ungen hinsichtlich Qualität, Anzahl, Baumhöhe und Volumen 

keine gleichwertige Kompensation zum bestehenden Baumbestand darstellen. Der 

Beschwerdeführer 27 befürchtet zudem, eine Rotbuche nahe an der Parzellengrenze 

würde durch die Bauarbeiten derart beschädigt, dass diese anschliessend absterben und 

gefällt werden müsse.

b)  Der Garten/die Umgebung der beschwerdegegnerischen Parzelle Bern 

Grundbuchblatt Nr. AF.________ ist in der Liste historischer Gärten und Anlagen der 

Schweiz vom Kanton Bern (ICOMOS) und im Inventar der historischen Gärten der Stadt 

Bern mit Eintrag aus dem Jahr 1935 als "Garten mit wertvollem Baumbestand" 

26

verzeichnet.26 Im Inventar der besonders schutzwürdigen Bäume der Stadt Bern wurde bei 

einer Neuaufnahme des Baumbestands 1986 unter Bemerkungen festgehalten: "Bäume 

allgemein in schlechtem Zustand". Der Aussenraum ist schliesslich im Garteninventar SGB 

1991 aufgeführt.

Weiter liegt die Bauparzelle gemäss Art. 3 Abs. 2 BSchR27 – wie das ganze 

Aaretalschutzgebiet – in der Baumschutzzone A. Die Beseitigung von Bäumen bedarf in 

dieser Zone ab einem gewissen Mindestumfang (Mindest-Stammumfang 30 cm bzw. 

Durchmesser ca. 10 cm, gemessen 1 m über dem gewachsenen Boden) einer Bewilligung 

(Art. 3 Abs. 3 Bst. a BSchR). Die Bewilligungsgründe sind in Art. 4 BSchR aufgeführt. Für 

jeden beseitigten Baum ist in der Regel eine geeignete Ersatzpflanzung auf dem gleichen 

oder, in Ausnahmefällen, auf einem benachbarten Grundstück anzuordnen (Art. 5 Abs. 1 

BSchR). Hängt die Beseitigung geschützter Bäume mit einem Baugesuch zusammen, so 

ist das Beseitigungsgesuch mit dem Baugesuch beim Bauinspektorat einzureichen (Art. 9 

Abs. 1 BSchR). Die fachliche Beurteilung des Beseitigungsgesuchs obliegt der 

Stadtgärtnerei (ab 1. Januar 2013 „Stadtgrün Bern" genannt), die dem Bauinspektorat eine 

schriftliche Stellungnahme und einen Antrag zum Baumbeseitigungsgesuch unterbreitet 

(Art. 9 Abs. 2 BSchR).

Zu beachten ist schliesslich Art. 73 BO, wonach bei Neu- und in die Gebäudestruktur 

eingreifenden Umbauten im Aaretalschutzgebiet mindestens zwei Drittel des unüberbauten 

Grundstücksareals zu begrünen und auf der Talseite der Gebäude Bäume zu pflanz en 

sind.

c) Aus dem aktuellen Umgebungsgestaltungsplan28 ergibt sich, dass auf der 

Bauparzelle oberhalb des Hauses acht Bäume gefällt und sieben Bäume erhalten werden 

sollen. Unterhalb des Hauses sollen zwei Robinien gefällt werden. Der Plan sieht anstelle 

der zu fällenden Bäume diverse Ersatzpflanzungen vor. Bezüglich der zu rodenden und der 

zu erhaltenden Bäume hat sich mit den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren nichts 

geändert. Bei den Ersatzpflanzungen dagegen sieht der aktuelle, zu beurteilende 

Umgebungsgestaltungsplan gewisse Änderungen im Vergleich zum erstinstanzlich 

26 Vorakten pag. 99 f.
27 Baumschutzreglement der Stadt Bern vom 7. Juni 1998 (BSchR, SSSB 733.1).
28 Plan "Umgebungsgestaltung / Werkleitungen" vom 17.4.2015, gestempelt von der BVE am 20. April 2015 
(Projektänderung II).

27

bewilligten Plan vor, sowohl betreffend der Lage als auch betreffend der Art der gewählten 

Pflanzungen.  

Die Bauherrschaft hat mit dem ursprünglichen Baugesuch ein Beseitigungsgesuch für die 

zu fällenden Bäume eingereicht.29 Ebenso liess sie von der Firma AO.________ eine 

Baumzustandsliste des Baumbestandes erstellen.30 Diese kam bezüglich des 

Baumbestandes oberhalb des Hauses zum Schluss, dass die meisten der 

aufgenommenen Bäume einen Schrägstand aufweisen würden, welcher zum Teil auf das 

Rutschen des Hanges zurückzuführen sei. Die Wurzeln der Bäume würden das Rutschen 

des Hanges nicht zu verhindern vermögen. Vielmehr erhöhe sich die Rutschgefahr durch 

das Gewicht der zum Teil hohen Bäume erheblich. Ein Teil der Bäume weise eine zum Teil 

schwache Vitalität auf; verschiedene Bäume hätten zudem grosse faulende 

Astungswunden. Zu den beiden bestehenden Robinien unterhalb des Hauses wird 

ausgeführt, dass diese sowohl die Hausfassade wie auch den Garten übermässig 

beschatten würden. Eine genaue Kontrolle unter dem starken Efeubewuchs habe ergeben, 

dass die Vergabelungen spitzwinklig verlaufen und meist auch eingewachsene Rinde 

aufweisen würden. Dadurch entstehe eine erhöhte Bruchgefahr der Kronen. 

Die Stadt Bern führt im vorinstanzlichen Entscheid aus, mit der Unterzeichnung des 

Umgebungsgestaltungsplanes habe das Stadtplanungsamt/Freiraumplanung in Absprache 

mit der Stadtgärtnerei (Stadtgrün Bern) der Fällung diverser Bäume und deren 

Ersatzpflanzung zugestimmt. In der Stellungnahme vom 20. Juni 2014 führt sie zudem aus, 

die Neupflanzungen und Baumfällungen seien durch den Baumschutzexperten von 

Stadtgrün Bern vor Ort geprüft und gutgeheissen worden. 

d) Stadtgrün Bern hat auf Aufforderung des Rechtsamts im Beschwerdeverfahren eine 

Stellungnahme eingereicht. In diesem Schreiben vom 13. August 2014 führt die 

Fachbehörde vorab aus, dass alle zu fällenden Bäume den Mindestumfang gemäss Art. 3 

Abs. 3 Bst. a BSchR erreichen. Deren Beseitigung bedarf daher einer Bewilligung im Sinne 

von Art. 4 BSchR. 

Stadtgrün Bern beurteilt die Ausführungen und Schlüsse der Firma AO.________ in der 

Baumzustandsliste insgesamt als plausibel. Die Einschätzung zum Zustand der insgesamt 

zehn zu fällenden Bäume wird geteilt. Es handle sich um eine waldähnliche Situation, 

29 Vorakten pag. 148.
30 Vorakten pag. 140 ff.

28

weshalb die Bäume nicht nur einzeln beurteilt werden dürften, sondern auch die 

Einwirkungen eines Baumes auf die benachbarten Bäume einbezogen werden müsse. Die 

Fachbehörde ist der Ansicht, dass die Bewilligungsgründe für deren Beseitigung vorliegen. 

Dabei beruft sie sich bei allen Bäumen auf Art. 4 Abs. 1 Bst. b BSchR, wonach ein 

Bewilligungsgrund vorliegt, wenn mit der Erhaltung eines Baums eine wesentliche Gefahr 

für Menschen oder Sachen verbunden wäre. Dies begründet sie mit einer erhöhten 

Bruchgefahr aufgrund von Faulstellen oder engen V-Vergabelungen (enge Vergabelung 

mit eingewachsener Rinde) bzw. mit einer Beeinträchtigung der Standsicherheit aufgrund 

der Hanglage. Die Fachbehörde gesteht zwar ein, dass einzeln betrachtet nicht jeder der 

zu fällenden Bäume akut gefährdet sei. Würden jedoch Bäume aus der Gruppe entfernt, so 

änderten sich unter anderem die Windverhältnisse. Die Bruchgefahr und die Wurfgefahr 

würden dadurch erhöht. Bei den Bäumen Nrn. 1 und 7 erachtet Stadtgrün Bern zudem die 

Fällung aufgrund des Gesundheitszustands als notwendig (Art. 4 Abs. 1 Bst. a BSchR); bei 

den Bäumen Nrn. 9 und 10 liege zusätzlich der Bewilligungsgrund von Art. 4 Abs. 1 Bst. c 

BSchR vor, wonach die Beseitigung eine Pflegemassnahme für den umstehenden 

Baumbestand darstellt.

Die BVE sieht keinen Grund, von diesen schlüssigen Einschätzungen der Fachbehörde 

abzuweichen, zumal die Beschwerdeführenden nicht näher darlegen, wieso die 

Bewilligungsgründe für die Fällung nicht erfüllt sein sollten. Bereits im Jahr 1986 wurde im 

Inventar der besonders schutzwürdigen Bäume der Stadt Bern festgehalten, dass die 

Bäume allgemein in einem schlechten Zustand seien. Anlässlich des Augenscheins vom 

16. Oktober 2014 führte der Vertreter von Stadtgrün Bern auf Frage des Rechtsamts 

hinsichtlich der beiden grossen Robinien im unteren Bereich der Parzelle etwa aus, dass 

diese beiden Bäume von Fäulnis befallen seien.31 Aufgrund der beeinträchtigten 

Standsicherheit infolge der Hanglage, der Schädigung der Bäume im Bereich des Stamms 

und der Krone (vgl. Baumzustandsliste der Firma AO.________) und der eingeschränkten 

Vitalität wegen des dichten Baumbestands wurde die Bewilligung für die Beseitigung dieser 

Bäume gestützt auf Art. 4 Abs. 1 Bst. a, b und c BSchR zu Recht erteilt. 

e) Das Stadtplanungsamt hat sich im Beschwerdeverfahren mit Stellungnahme vom 

3. September 2014 zur vorgesehenen Ersatzbepflanzung des ursprünglichen, 

vorinstanzlich bewilligten Projekts geäussert. Dabei kam es zum Schluss, dass die 

31 Protokoll Augenschein vom 16. Oktober 2014, S. 17, Votum Stadt Bern.

29

Ersatzbepflanzungen sowohl adäquat als auch ausreichend seien. Die Pflanzenwahl 

bestehe zu einem grossen Teil aus einheimischen Gehölzen. Im Aaretal werde das 

Konzept eines locker eingestreuten Baumbestandes verfolgt. Die Ersatzbepflanzungen 

würden diesem Bild gerecht. Der heute waldartige Charakter entspreche nicht dem 

gewollten Bild. Zudem weise der Bestand standortfremde Arten mit teilweise geringer 

Vitalität, Schrägstand und Bruchgefahr auf. Bei den Ersatzbepflanzungen würden 

zahlreiche klein- bis mittelkronige Bäume gewählt, die an die Hangsituation angepasst 

seien. Die Vertreterin des Stadtplanungsamts führte anlässlich des Augenscheins vom 

16. Oktober 2014 aus, dass es aufgrund der Hanglage schwierig sei, beliebig hohe Bäume 

zu pflanz en. Eine starke Durchgrünung, wie sie für die Aaretalhänge in Art. 73 BO verlangt 

wird, könne nicht nur durch Gehölz, sondern beispielsweise auch durch den Verzicht auf 

eine Versiegelung und die Wahl eines Rasens erreicht werden. Locker eingestreute Bäume 

würden ausreichen, um den Charakter der Aaretalhänge zu erhalten.32

Die Fachbehörde hat auch den neuen, hinsichtlich der Ersatzbepflanzung leicht 

geänderten Umgebungsgestaltungsplan gemäss den Projektänderungen im 

Beschwerdeverfahren geprüft und dem Vorhaben zugestimmt (vgl. Stellungnahme der 

Stadt Bern vom 8. Juni 2015). Die zuvor gemachten Einschätzungen des 

Stadtplanungsamts können daher für die hier zu beurteilende Umgebungsgestaltung nach 

wie vor Geltung beanspruchen. 

Auch hier ist der Fachmeinung zu folgen. Die Ersatzpflanzungen für die zu rodenden 

Bäume muss nach Art. 5 Abs. 1 BSchR geeignet sein. Eine geeignete Ersatzpflanzung 

bedeutet nicht, dass die gefällten Bäume zwingend eins zu eins durch gleich hohe 

Baumarten zu ersetzen sind. Das Vorhaben sieht zahlreiche, vorab einheimische Bäume 

und Büsche als Ersatzbepflanzungen für die insgesamt zehn zu fällenden Bäume vor. 

Diese sind zwar oft kleinwüchsiger als die bestehenden Bäume, jedoch zahlreicher und 

dank der neuen Terrassierung auf verschiedenen Ebenen vorgesehen. Im Bereich 

oberhalb des Hauses – wo sich die Ersatzbepflanzungen mit den Projektänderungen im 

Beschwerdeverfahren nicht geändert haben – werden die acht zu fällenden Bäume u.a. 

durch diverse mittelgrosse Baumarten (Waldkiefer, Feldahorn, Walnussbaum, Rotbuche) 

ersetzt. Damit bleibt die waldartige Atmosphäre in diesem Bereich erhalten.33 Im Garten 

unterhalb des Chalets sollen die beiden hohen Robinien weichen. An dessen Stellen sind 

32 Protokoll Augenschein vom 16. Oktober 2014, S. 18, Voten Stadt Bern.
33 So auch Protokoll Augenschein vom 16. Oktober 2014, S. 18 unten, Votum Stadt Bern.

30

zahlreiche Bäume und Sträucher, vorab entlang der Parzellengrenzen, aber auch auf den 

neuen Terrassen vorgesehen (u.a. Amberbäume, Eiben, Waldkiefern, Tulpen-Magnolie, 

Felsenbirnen). Es ist kein Grund ersichtlich, wieso diese umfangreichen Ersatzpflanzungen 

unterhalb des Gebäudes für zwei zu fällende Bäume nicht ausreichend sein sollten, selbst 

wenn mit den Projektänderungen anstelle der Obstbäume an der westlichen 

Grundstücksgrenze neu nur Felsenbirnen vorgesehen sind. Auch wenn die waldartige, 

unberührte Atmosphäre durch die neue Terrassierung in diesem Bereich etwas verloren 

geht, ist die Begrünung nach wie vor ausreichend, um den Charakter des Aaretalhangs zu 

erhalten. Wie das Stadtplanungsamt richtig ausführt, ist auch die Vorgabe von Art. 73 BO, 

wonach im Aaretalschutzgebiet mindestens zwei Drittel des unüberbauten 

Grundstückareals zu begrünen sind, erfüllt. Ebenso sind nach der Projektänderung auf der 

Talseite des Gebäudes diverse Bäume vorgesehen, so dass auch die Bestimmung von Art. 

73 BO eingehalten ist. Insgesamt erfüllen die vorgesehenen Ersatzpflanzungen die 

Anforderungen des BSchR und von Art. 73 BO.      

f) Hinsichtlich der Rotbuche des Beschwerdeführers 27 führte Stadtgrün Bern in der 

Stellungnahme vom 13. August 2014 aus, die Sondierung der Firma Gartenkultur GmbH 

sei von ihnen besichtigt worden. Die Sondierung habe ergeben, dass von der Abgrabung 

voraussichtlich keine Hauptwurzeln der Buche betroffen seien.34 Da die Buche laut der 

Fachbehörde mit der Veränderung der Standortbedingungen durch das geplante Bauwerk 

gewissen Stressfaktoren ausgesetzt wird, verlangt die Vorinstanz im Entscheid vom 

14. April 2014 unter den Bedingungen/Auflagen, dass für die Festlegung der 

Baumschutzmassnahmen vor Baubeginn mit Stadtgrün Bern Kontakt aufzunehmen sei 

(Entscheid, S.11). Welche Massnahmen dies sein können, wird von Stadtgrün Bern in der 

Stellungnahme vom 13. August 2014 näher erläutert (Wurzelvorhang, geeignetes 

Füllsubstrat, Installation Bewässerung, Stammschutzfarbe gegen stärkere 

Sonneneinstrahlung). Der Einschätzung der Fachbehörde, wonach die Rotbuche auf dem 

Grundstück des Beschwerdeführers 27 durch das Bauvorhaben nicht gefährdet ist, kann 

gefolgt werden. 

8. Stützmauern

34 Vgl. Bericht Gartenkultur GmbH vom 3. Dezember 2013, Vorakten pag. 147.

31

a) Die Beschwerdeführenden bringen unter Hinweis auf die BSIG-Weisung 

"Baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen nach Artikel 1b BauG" vor, die im 

Aaretalschutzgebiet zulässige Höhe für Stützmauern von 3 m werde klar überschritten. 

Einerseits seien die Geländer über den Stützmauern unabhängig von der Materialisierung 

an die zulässige Höhe der Stützmauern anzurechnen; andererseits sei vom gewachsenen, 

und nicht vom fertigen Terrain an zu messen. Weiter bestehe ein funktionaler 

Zusammenhang zwischen den verschiedenen Stützmauern, da sich der Swimming-Pool 

nur durch die gewählte Methode der Terrassierung realisieren lasse. Von der Ferne 

würden die Mauern nicht einzeln, sondern als aufeinander gebaute Wände in Erscheinung 

treten. Die Mauern müssten daher zusammengerechnet werden. Die 

Beschwerdeführenden halten auch nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren 

an diesen Rügen fest.

Die Stadt Bern führte im vorinstanzlichen Entscheid aus, das Mass von 3 m werde nicht 

überschritten. Die Stützmauerhöhe werde in der Praxis der Stadt Bern ab dem fertigen 

Terrain bis Oberkant Stützmauer gemessen (sichtbare Mauerhöhe). Die offenen und 

durchsichtigen Geländer seien nicht aus dem gleichen Material wie die Stützmauern und 

würden deshalb nicht zur Stützmauerhöhe angerechnet. Es gehe bei Art. 74 BO in erster 

Linie um einen Gestaltungs- und Eingliederungsaspekt im Aaretalschutzgebiet. Daher 

würden nicht die gleichen Messkriterien gelten wie beim Festlegen des Grenzabstands 

oder der Baubewilligungspflicht bei Stützmauern und Einfriedungen. In der BSIG-Weisung 

würden die Begriffe Stützmauer und Einfriedung unterschieden. Art. 74 BO beziehe sich 

rein auf die Stützmauern. 

Die Beschwerdegegner halten fest, dass in der Umgebung verschiedene Stützmauern eine 

Höhe von 3 m deutlich überschreiten würden. Dies zeige, dass Art. 74 BO nicht so 

verstanden werden könne, wie dies von den Beschwerdeführenden geltend gemacht 

werde. 

b) Gemäss Art. 74  Abs. 2 BO dürfen Stützmauern im Aaretalschutzgebiet höchstens 

3 m hoch sein; zudem sind sie zu bepflanzen. 

Auch bezüglich dieser Bestimmung ist die Gemeindeautonomie zu beachten. Der Stadt  

kommt bei deren Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Die BVE als 

Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob die von der Stadt geltend gemachte Auslegung 

rechtlich haltbar ist. Sie auferlegt sich mit anderen Worten eine gewisse Zurückhaltung 

32

gegenüber der Auffassung der Stadt. Sie ist nicht befugt, die kommunale Auslegung der 

Norm durch ihr eigenes Verständnis zu ersetzen, wenn die Rechtsauffassung der Stadt 

betreffend den Inhalt, den Sinn und die Tragweite der interessierenden Vorschrift rechtlich 

vertretbar erscheint.35

c) Unterhalb des Gebäudes sind vier Stützmauern geplant. Die unterste Stützmauer 

weist eine Höhe von 2.55 m ab fertigem Terrain auf, wobei hier das fertige Terrain mit dem 

gewachsenen Terrain zusammenfällt. Die sichtbare Höhe der drei darüber liegenden 

Stützmauern beträgt jeweils 1.8 m (ab fertigem Terrain), wobei die Mauern ab 

gewachsenem Terrain eine Höhe von 3.59 m, 4.36 m und 4.70 m aufweisen. Bei allen vier 

Stützmauern ist zusätzlich ein 1 m hohes Geländer vorgesehen.36 

d) Die umstrittene Bestimmung von Art. 74 Abs. 2 BO ist nach Ansicht der Stadt Bern 

keine Messvorschrift, sondern eine Gestaltungsvorschrift zum Schutz der Aaretalhänge. 

Indem ein klar definiertes Mass festgelegt wird, handelt es sich zwar auch um eine 

Messvorschrift. Der Ansicht der Stadt Bern kann jedoch insofern gefolgt werden, als dass 

die Bestimmung aufgrund ihrer systematischen Stellung in der Bauordnung (unter dem 5. 

Titel "Schutzvorschriften", Kapitel 2 "Aaretalhänge") primär ein ästhetisches Ziel verfolgt. 

Mit der Höhenbegrenzung auf 3 Meter soll erreicht werden, dass in den geschützten 

Aaretalhängen keine übergrossen, zu dominanten Stützmauern sichtbar sind, welche sich 

nicht in das Umgebungsbild einordnen. Die Messweise von Einfriedungen und 

Stützmauern bei der Frage der Baubewilligungspflicht (Art. 1b BauG, Art. 6 Abs. 1 Bst. i 

BewD, BSIG-Weisung) behandelt eine gänzlich andere Thematik und ist daher vorliegend 

nicht relevant. Ebenso wenig können die Messkriterien beigezogen werden, die beim 

Festlegen des nachbarrechtlichen Grenzabstands gelten.

e) Dieser gestalterische/ästhetische Hintergrund der Bestimmung macht deutlich, dass 

bei der Höhenvorgabe von maximal 3 m nur der sichtbare Bereich der Stützmauer relevant 

sein kann. Es ist daher entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden ab dem fertigen 

Terrain, und nicht ab dem gewachsenen Terrain zu messen. Mit dieser Bestimmung 

werden nach dem klaren Wortlaut zudem einzig die Stützmauern behandelt. Ob sich das 

35 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, 
Art. 65 N. 2 ff. 
36 Vgl. Plan "Schnitt A-A", auf Plan Nr. 056.01_504, Fassaden/Schnitte, vom 17. April 2015, gestempelt vom 
Rechtsamt der BVE am 20. April 2015.

33

aufgeschüttete Gelände unter dem fertigen Terrain in die Umgebung einpasst, hat nichts 

mit dieser Bestimmung zu tun, sondern ist mittels der allgemeinen Ästhetikvorgaben zu 

beantworten (vgl. E. 6). 

Aus dem Wortlaut der Bestimmung und deren Zweck, dem Schutz der Aaretalhänge, lässt 

sich auch ableiten, dass – der Ansicht der Stadt Bern folgend – die 

Geländer/Absturzsicherungen nicht an die zulässige Höhe von 3 m anzurechnen sind. Die 

Bestimmung spricht nur von Stützmauern. Darunter sind die Mauern zu verstehen, die das 

dahinterliegende Gelände stützen. Dem Geländer kommt eine andere Funktion zu. Die 

Geländer/Absturzsicherungen heben sich zudem optisch von den Stützmauern ab und sind 

auch aus diesem Grund nicht an die Höhe der Stützmauern anzurechnen. Die zweite 

Vorgabe von Art. 74 Abs. 2 BO, wonach die Stützmauern zu begrünen sind, kann sich 

ebenfalls nicht auf die in der Regel offenen oder sichtdurchlässigen 

Geländer/Absturzsicherungen beziehen. Auch dies spricht dafür, dass die Geländer bei der 

Höhenvorgabe derselben Bestimmung nicht zu berücksichtigen sind. Die Stadt Bern 

belegte ihre Praxis schliesslich mit dem Beispiel des Bärenparks (vgl. Schreiben vom 15. 

August 2014). Der beigelegte Plan macht deutlich, dass auch dort die Stützmauerhöhe 

ohne Absturzsicherung gemessen wurde. Die Beschwerdeführenden dagegen belegen 

nicht näher, wieso entgegen dem klaren Wortlaut der Bestimmung die 

Geländer/Absturzsicherungen anzurechnen wären.

f) Anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 2014 bestätigte der Vertreter des 

Bauinspektorats die Praxis der Stadt Bern, wonach die versetzten Stützmauern in der 

Höhe nicht zu addieren sind. Dabei verwies er auch auf die Bauordnungen von 1979 und 

2003, worin noch ausdrücklich festgehalten wurde, dass die maximal drei Meter hohen 

Stützmauern gestaffelt angeordnet werden können.37 In der neuen Bauordnung sei dies 

zwar nicht mehr erwähnt, da diese möglichst schlank gehalten werden sollte; die Praxis der 

Stadt sei aber dieselbe geblieben.38 Auch dieser Ansicht ist zu folgen. Der Hinweis der 

Beschwerdeführenden auf die BSIG-Weisung "baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen 

nach Art. 1b BauG" (und dort die Ausführungen zu Art. 6 Abs. 1 Bst. i BewD) ist auch 

diesbezüglich irrelevant, da Art. 74 Abs. 2 BO – wie erwähnt – hauptsächlich eine 

Gestaltungsnorm darstellt und damit nichts mit der Frage der Baubewilligungspflicht der 

Stützmauern zu tun hat. Entscheidend ist vielmehr, ob die versetzten Stützmauern noch als 

37 Vgl. vom Bauinspektorat eingereichte Beilagen anlässlich des Augenscheins vom 16. Oktober 2014.
38 Protokoll des Augenscheins vom 16. Oktober 2014, S. 24, Votum Stadt Bern.

34

Einzelelemente wahrgenommen werden oder ob sie wie eine einzige, grosse Mauer 

wirken. Letzteres wäre höchstens dann der Fall, wenn die Stützmauern sehr nah 

beieinander liegen würden und  die dazwischen liegende Fläche kaum nutzbar wäre, so 

dass von einer offensichtlichen Umgehung dieser Bestimmung gesprochen werden könnte. 

Mit den vorliegend geplanten Terrassierungen entstehen zwischen den Stützmauern 

nutzbare Gartenflächen. Der Abstand zwischen den Stützmauern beträgt zwischen 3 m 

und gut 6.5 m (vgl. Situationsplan vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE 

am 20. April 2015). Dieser Abstand ist gross genug, dass die Stützmauern – sofern sie aus 

der Distanz überhaupt erkennbar sind – als einzelne Mauern wahrgenommen werden. 

Insofern vermag die Ansicht der Beschwerdeführenden, wonach die Höhe der einzelnen 

Stützmauern bei Anwendung von Art. 74 Abs. 2 BO zusammenzurechnen sind, nicht zu 

überzeugen. Würde man dieser Ansicht folgen, wären Terrassierungen mit mehreren 

Stützmauern in den steilen Aaretalhängen und damit die bessere Nutzbarmachung dieses 

Geländes (in der Wohnzone) kaum je zulässig. Dies entspricht auch nicht der gelebten 

Praxis, wie die zahlreichen Beispiele der Fotodokumentation zeigen, welche das 

Bauinspektorat der Stadt Bern anlässlich des Augenscheins eingereicht hat.

g) Zusammenfassend ist die Auslegung der Stadt Bern von Art. 74 Abs. 2 BO, wonach 

die Stützmauern bei dieser Bestimmung ab fertigem Terrain und ohne 

Geländer/Absturzsicherung zu messen und bei mehreren, gestaffelten Stützmauern nicht 

zu addieren sind, rechtlich haltbar und mit Blick auf die Gemeindeautonomie zu bestätigen. 

Damit halten die Stützmauern die Vorgabe von Art. 74 Abs. 2 BO ein. Die Beschwerden 

erweisen sich in diesem Punkt als unbegründet.

9. Baupolizeiliche Masse

a) Die Beschwerdeführenden 1 bis 26 rügen, die maximal zulässige Gebäudetiefe von 

12 m sei massiv überschritten worden. So hätten die Beschwerdegegner im Rahmen der 

Projektänderung vorgegeben, auf den geplanten Fitness-/Wellnessraum im 2. 

Untergeschoss zu verzichten und an dessen Stelle einen Gartenraum mit 

Holzverschlagfassade zu erstellen. Es sei offensichtlich, dass diese Anpassungen lediglich 

vorgeschoben seien und der Gartenraum schlussendlich dennoch als Fitness-

/Wellnessraum genutzt werde. So bleibe die Glasfensterfront bestehen und es werde 

lediglich pro-forma eine Fassade mit Holzverschlag davor gesetzt. Es handle sich daher 

35

beim "Gartenraum" nicht um einen unbewohnten An- und Nebenraum, weshalb er bei der 

Berechnung der Gebäudetiefe anzurechnen sei. Eine objektive Besonderheit, welche eine 

Ausnahmebewilligung rechtfertigen würde, liege nicht vor. Der Beschwerdeführer 27 

ergänzt, die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob der Raum von seiner Ausgestaltung her 

nicht als bewohnt gelten müsse. Da Nutzungsänderungen im Innern von der Baukontrolle 

kaum kontrolliert werden könnten, müsse sichergestellt werden, dass der Gartenraum 

tatsächlich einen unbewohnten Anbau darstelle. Dabei seien Kriterien für die objektive 

Bewohnbarkeit wie Belichtung, Erschliessung, Isolation, Beheizung usw. heranzuziehen. 

Diese Kriterien seien vorliegend nicht geprüft worden. Die Umgehung zur ursprünglich 

vorgesehenen Nutzung sei ohne bauliche Änderungen möglich, so dass der Raum als 

bewohnt angerechnet werden müsse. 

b) Gemäss Art. 48 und 49 BO sind unbewohnte An- und Nebenbauten nicht an die 

Gebäudelänge und -tiefe anzurechnen. Wie der Beschwerdeführer 27 richtig ausführt, kann 

für die Frage, ob es um einen bewohnten oder unbewohnten Anbau handelt, die 

Rechtsprechung zur Anrechenbarkeit eines Raums zur Bruttogeschossfläche 

hinzugezogen werden. Danach ist die objektive, tatsächliche Verwendbarkeit 

entscheidend. Es ist also nicht massgebend, ob die Fläche zum Wohnen dient oder 

bestimmt ist, sondern ob sie objektiv zum Wohnen benutzt werden kann. Kriterien dazu 

sind etwa das Mass der Belichtung durch Fenster, die Isolation, die Raumhöhe, die 

Erschliessung (Zugang, Heizung, Frisch- und Abwasser) sowie die innere Ausgestaltung 

der Räume. Dabei sind nicht alle Elemente gleich wichtig; vielmehr ist eine gesamthafte 

Würdigung vorzunehmen. Zu berücksichtigen sind auch Räume, die mit geringem Aufwand 

in einen für das Wohnen verwendbaren Raum umgewandelt werden können.39

c) Im Rahmen einer Projektänderung im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren 

wurde der ursprünglich geplante Fitness- und Wellnessraum im Bereich des zweiten 

Untergeschosses (maximale Breite im südwestlichen Bereich 6.21 m, Länge 15.43 m)40 

durch einen kleineren Gartenraum ersetzt (3.80 m x 15 m). Mit den Projektänderungen im 

Beschwerdeverfahren hat die Bauherrschaft den Gartenraum nochmals redimensioniert 

(3.42 m x 15.97 m). Damit wurde der Gartenraum in den Dimensionen verändert und weist 

insgesamt eine etwas kleinere Fläche auf. Die ursprünglich vorgesehenen Räume 

Garderobe/Dusche/WC und Sauna wurden entfernt, das eingezeichnete Mobiliar 

39 VGE 100.2014.304 vom 12. März 2015, E.4.2 mit weiteren Hinweisen.
40 Vgl. Vorakten, pag. 508, ungültiger Plan Grundrisse. 

36

(Whirlpool, Fitnessgeräte, Liegen, Schränke) ebenfalls. Ein Oblichtband von 2.3 m2 ist nach 

wie vor vorgesehen41, ansonsten hat der Raum keine Fenster. Die dünne Holzfassade 

verfügt noch über eine Schiebetüre gegen die Terrasse hin, während beim ursprünglich 

geplanten Fitness- und Wellnessraum noch eine grosse Fensterfront mit zwei Schiebetüren 

vorgesehen war.42  

d) Der vorliegende Gartenraum kann trotz seiner Grösse und Raumhöhe im geplanten 

Zustand objektiv nicht zum Wohnen benutzt werden. Auch kann er nicht ohne grösseren 

Aufwand in einen für das Wohnen verwendbaren Raum umgewandelt werden. So verfügt 

der Raum über keine Fenster. Das bescheidene Oblichtband reicht zum Wohnen nicht aus 

(vgl. Art. 64 Abs. 1 BauV). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden 1 bis 26 ergibt 

sich aus dem relevanten Plan43 nicht, dass hinter der gartenseitigen Holzfassade zusätzlich 

eine Glasfensterfront vorgesehen wäre. Ohne grösseren Aufwand liessen sich daher auch 

in diesem Bereich keine Fensterflächen einbauen. Weiter sind keine Sanitärräume 

vorhanden und der Raum ist, zumindest im Bereich der Holzfassade, nicht isoliert. Im 

vorinstanzlichen Entscheid vom 14. April 2014 wurde zudem mittels Auflage 

vorgeschrieben, dass der Gartenraum nicht beheizt werden darf (S. 10 Entscheid). Damit 

gilt der Raum als unbewohnte Anbaute und ist nicht an die Gebäudelänge und -tiefe 

anzurechnen. 

Dasselbe gilt – entgegen den Andeutungen des Beschwerdeführers 27 in der 

Stellungnahme vom 21. Mai 2015 – auch für den Kellerraum im Erdgeschoss und den 

gedeckten Parkplatz im 1. Obergeschoss. Beide Räume auf der Hinterseite des Hauses 

können nicht zum Wohnen benutzt werden und wurden zu Recht als unbewohnte An- und 

Nebenbauten behandelt. 

e) Der Rüge des Beschwerdeführers 27, wonach die Einstellhalle auf der Nordostseite 

des Chalets den Grenzabstand nicht einhalte, da es sich nicht um eine unterirdische Baute 

handle, begegneten die Beschwerdegegner mit der Projektänderung II vom 20. April 2015 / 

30. Juni 2015. Mit dieser Projektanpassung wurde die Einstellhalle allseitig 2 m von der 

41 Plan Grundriss 2. Untergeschoss vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015.  
42 Vgl. Vorakten pag. 509, ungültiger Plan Fassaden, Südwestansicht sowie aktueller Plan Fassaden vom 
17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015.  
43 Plan Grundriss 2. Untergeschoss vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015.  

37

Parzellengrenze zurückgenommen.44 Damit hält sie den für unbewohnte Nebenbauten 

relevanten Grenzabstand von 2 m ein (Art. 35 Abs. 1 Bst. a BO), so dass dieser Mangel – 

wie dies auch der Beschwerdeführer 27 in seinen Schlussbemerkungen feststellt – 

behoben wurde.  

10. Rutschung, Gefahrengebiet

a) Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass eine Teilfläche des 

Baugrundstückes im östlichen Bereich des Hauses gemäss synoptischer Gefahrenkarte als 

Hangrutschgebiet ausgewiesen sei. Es bestehe die Gefahr, dass das Wohnhaus und die 

Nachbarsparzellen durch den massiven Terraineingriff ins Rutschen geraten würden. Um 

eine seriöse Beurteilung der Hangrutschgefährdung vornehmen zu können, seien nähere 

Abklärungen unabdingbar. Solange keine konkrete Vorabklärung erfolge und kein 

geologisches Gutachten vorliege, dürfe ein solches Bauprojekt nicht bewilligt werden. Es 

genüge nicht, mit Nebenbestimmungen im Entscheid zu verlangen, dass "entsprechende 

Massnahmen zu treffen" seien, wenn nicht geklärt worden sei, welche Massnahmen dies 

seien. Da die öffentliche Ordnung wegen Hangrutschgefahr gefährdet sei, werde Art. 35 

Abs. 1 BewD verletzt.

Nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren führen die Beschwerdeführenden 

zusätzlich aus, durch den geänderten Pool ohne Anschluss an die Kanalisation erhöhe sich 

die Gefahr eines Hangrutsches zusätzlich. Durch die Versickerung des Poolwassers werde 

die Hangstabilität weiter geschwächt. 

b) Grundsätzlich sind nach Art. 21 Abs. 1 BauG Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu 

betreiben und zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. 

Personen und Sachen dürfen nach Art. 57 Abs. 1 BauV weder durch den Bauvorgang noch 

durch den Bestand oder Betrieb von Bauten und Anlagen gefährdet werden. Diese 

Bestimmung verweist zudem auf die einschlägigen Normen der Fachverbände. 

c) Es ist unbestritten und bekannt, dass der Untergrund der Aaretalhänge nicht einfach 

überbaut werden kann. Für das vorliegende Gebiet ergibt sich dies auch aus dem Bericht 

44 Vgl. Grundriss 1. Obergeschoss vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 20. April 2015.  

38

über die Baugrundverhältnisse an der AI.________Strasse 16/18 der AP.________ AG 

vom 24. Juni 2011.45 Allerdings kommt dieser Bericht nicht zum Schluss, dass die 

Baugrundverhältnisse eine Überbauung des umstrittenen Gebiets nicht zulassen würden. 

Es ist weiter zu beachten, dass gemäss der synoptischen Gefahrenkarte nur ein kleiner 

Teil der Bauparzelle im östlichen Bereich in einem Gefahrengebiet mit geringer 

Gefährdung (gelb) liegt. In gelben Gefahrengebieten sind Bauten und Anlagen jeder Art 

grundsätzlich zulässig.46 Gemäss Art. 6 Abs. 3 BauG ist in solchen Gefahrengebieten nur 

bei besonders sensiblen Bauvorhaben wie beispielsweise Spitälern oder Kläranlagen 

sicherzustellen, dass Menschen und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind. Vorliegend 

handelt es sich nicht um ein besonders sensibles Bauvorhaben. Für normale Objekte in 

Gebieten mit geringer Gefährdung (gelbes Gefahrengebiet) gelten gemäss einer 

Arbeitshilfe des Kantons keine öffentlich-rechtlichen Einschränkungen. Hier sind Personen 

nicht gefährdet und Schäden können in der Regel mit einfachen Massnahmen vermieden 

werden. Es erscheint deshalb angemessen, die notwendigen Massnahmen der 

Eigenverantwortung der Bauherrschaft zu überlassen.47

Die Beschwerdegegner haben mehrfach signalisiert, dass sie diese Eigenverantwortung 

wahrnehmen wollen. So brachten sie etwa in einem Schreiben an die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft AJ.________Quai 29-37 vom 21. April 201448 zum 

Ausdruck, dass sie deren Bedenken betreffend Baugrund ernst nehmen. Sie hätten ein 

Team von professionellen Geologen und Ingenieuren zusammengestellt, welches auf das 

Bauen am Aarehang spezialisiert sei. Dieses Team werde die Situation zusätzlich zu den 

bereits bestehenden Erkenntnissen vertieft analysieren; basierend darauf würden 

entsprechende Sicherungsmassnahmen bei der Umgebungsgestaltung getroffen. Dies 

bestätigten die Beschwerdegegner in ihrem Schreiben vom 8. Juni 2015 zuletzt nochmals. 

Diese Aussagen sind glaubhaft, zumal die sichere, den Regeln der Baukunde 

entsprechende Bauweise auch im eigenen Interesse der Bauherrschaft ist (vgl. 

nachfolgend).

45 Beilage 12 Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 bis 26.
46 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 6 N. 6.
47 Amt für Gemeinden und Raumordnung; Berücksichtigung von Naturgefahren in der Ortsplanung, Arbeitshilfe 
2009, S. 5.
48 Beilage 13 Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 bis 26.

39

d) Zudem ist Folgendes zu beachten: Die Bauherrschaft ist nach Art. 57 Abs. 1 BauV 

verpflichtet, bei der Erstellung von Bauten und Anlagen die anerkannten Regeln der 

Baukunde einzuhalten, mehr wird mit wenigen Ausnahmen im Baurecht nicht verlangt. Ob 

später in allen Punkten nach den Regeln der Baukunde gebaut wird, kann wegen der 

Vielfältigkeit der sicherheitstechnischen Fragen im Laufe der Bauausführung nicht 

Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bilden, das vorgängig durchgeführt wird. Das 

Projektierungsverfahren ist im Zeitpunkt der Baueingabe noch nicht derart weit 

fortgeschritten, dass alle Details der Bauausführung bereits bekannt sind. Es wäre wegen 

des damit verbundenen Aufwandes auch nicht verhältnismässig, wenn alle sich aus den 

Regeln der Baukunde ergebenden Detailfragen von der Bauherrschaft bereits im 

Baubewilligungsverfahren geklärt und die Lösungen dafür beigelegt werden müssten, wenn 

noch gar nicht klar ist, ob überhaupt gebaut werden darf. Das Baurecht beschränkt sich 

deshalb darauf, die Bauherrschaft auf die geltenden Regeln der Baukunde zu verweisen. 

Dass die Regeln der Baukunde eingehalten werden müssen, gilt auch für den vorliegenden 

Fall, ohne dass dies ausdrücklich als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werden 

muss. Die Beschwerdegegner haben die nach den Umständen sich aufdrängenden 

Sicherheitsvorkehrungen als unmittelbar anwendbare Verhaltensvorschriften ohne weiteres 

zu beachten. Die aktuelle Bautechnik gestattet zudem selbst bei schwierigem 

Bauuntergrund einwandfreie Lösungen. Die Nichtbeachtung der Regeln der Baukunde 

kann nicht nur zivilrechtliche Schadenersatzansprüche, sondern auch ein strafrechtliches 

Verfahren nach sich ziehen (Art. 229 StGB49). 

Aus diesen Gründen kann darauf verzichtet werden, bereits jetzt weitere Abklärungen zur 

Geologie und zur Hangsicherung vorzunehmen. Die diesbezüglichen Anträge der 

Beschwerdeführenden sind somit abzuweisen. 

e) Hinsichtlich des geplanten Bio-Pools ohne Anschluss an die Kanalisation reichten die 

Beschwerdegegner nach Anfrage des Rechtsamts ein Schreiben der Gartenkultur GmbH 

ein, welches dessen Funktionsweise näher erläutert. Darin wird ausgeführt, dass der Pool 

ohne chemische Zusätze gereinigt werde und mit Regenwasser funktioniere, weshalb der 

Überschuss als Giesswasser gebraucht werden könne. Die Verdunstung halte sich mit 

dem Regen in etwa in der Waage. Bei absoluten Notfällen könne der mit dem Pool 

49 Schweizerisches Strafgesetzbuch vom 21. Dezember 1937 (StGB; SR 311.0)

40

verbundene Regenwassertank über eine Klappe, die an die Kanalisationsleitung montiert 

werde, über die Kanalisation abgeleitet werden. Der Pool werde auch im Winter nicht 

entleert. Es sei ein Expansionsbecken für einen allfälligen Überlauf geplant. 

Diese Ausführungen zeigen, dass der Pool ohne Versickerung funktioniert. Die dazu im 

Widerspruch stehende Beschriftung des Pools mit der Klammerbemerkung "Versickerung" 

im massgebenden Plan Werkleitungen ist daher zu streichen (vgl. Plan 

Umgebungsgestaltung/Werkleitungen vom 17. April 2015, gestempelt vom Rechtsamt der 

BVE am 20. April 2015, mit Korrektur der BVE vom 11. August 2015) Entgegen den 

Befürchtungen der Beschwerdeführenden besteht damit nicht die Gefahr, dass der 

Baugrund durch den Pool zusätzlich instabiler wird. Das Wasser des Pools versickert nicht 

und die Wasseraufbereitung und die Reinigung erfolgt ohne Chemikalien. Es besteht daher 

keine Gefahr einer Gewässerverunreinigung, weshalb entgegen der Ansicht des 

Beschwerdeführers 27 für den Pool keine Gewässerschutzbewilligung erforderlich ist (vgl. 

Art. 11 Abs. 1 KGschG50, Art. 26 KGV51). Ebenso kann unter diesen Umständen auf das 

Einholen eines Amtsberichts bei der kantonalen oder kommunalen Fachstelle verzichtet 

werden. Der diesbezügliche Beweisantrag des Beschwerdeführenden 27 ist abzuweisen. 

Auf den von den Beschwerdegegnern mit Schreiben vom 8. Juni 2015 eventualiter52 

eingereichten Umgebungsgestaltungsplan, welcher wieder einen Pool mit Anschluss an die 

Kanalisation vorsieht, ist damit nicht näher einzugehen. Sowieso können 

Projektänderungen nicht in Form eines Eventualbegehrens zum Gegenstand des 

Verfahrens gemacht werden.53

 

11. Weitere Rügen nach Projektänderungen im Beschwerdeverfahren

Der Beschwerdeführer 27 bringt nach den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren 

verschiedene Rügen zur Thematik "ungenügende und widersprüchliche 

Baugesuchsunterlagen" vor. Soweit diese Vorbringen nicht schon weiter vorne behandelt 

wurden, ergibt sich aus den nachfolgenden Ausführungen, dass diese unbegründet sind:

50 Kantonales Gewässerschutzgesetz vom 11. November 1996 (KGSchG; BSG 821.0).
51 Kantonale Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 (KGV; BSG 821.1).
52 Für den Fall, dass der Pool ohne Anschluss an die Kanalisation nicht bewilligt werden könnte.
53 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c.

41

- Die Rüge, wonach die Pläne "Terrainschnitte" (056.01_505) sowie "Vergleich 

Geländelinie" (056.01_075) im Rahmen der Projektänderung II nicht angepasst 

worden seien und daher Widersprüche aufweisen würden, behoben die 

Beschwerdegegner mittels Nachreichung dieser angepassten Pläne. Der 

Beschwerdeführer 27 vertritt in den Schlussbemerkungen vom 13. Juli 2015 noch 

immer die Ansicht, der Plan "Terrainschnitte" (056.01_505) sei nicht verbessert 

worden. Es gehe aus der Ansicht Süd-Ost nicht hervor, wo die Grenze zu seiner 

Parzelle verlaufe. Entgegen diesen Ausführungen haben die Beschwerdegegner 

diesen Plan den aktuellen Gegebenheiten angepasst. Zudem ist es gar nicht möglich, 

auf einem Schnittplan entlang der Parzellengrenze zwischen dem Grundstück der 

Beschwerdegegner und demjenigen des Beschwerdeführers 27 die Grenze zur 

Parzelle des Letzteren kenntlich zu machen. In der Stellungnahme vom 21. Mai 2015 

rügte der Beschwerdeführer 27 selbiges noch für die Ansicht Süd-Ost des Plans 

"Fassaden/Schnitte" (056.01_504). Doch auch auf diesem Fassadenplan kann die 

Grenze zur Nachbarsparzelle des Beschwerdeführers 27 nicht eingetragen werden.

- Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers 27 ergibt sich aus den Plänen (vgl. v.a. 

Umgebungsgestaltungsplan und Plan "Terrainschnitte entlang der Grenzen"), wie die 

Terrainanschlüsse zu den Nachbarsparzellen gestaltet werden sollen. 

- Weiter bringt der Beschwerdeführer 27 vor, wesentliche Schnitte (z.B. durch Garage 

und Nebenbauten) würden fehlen, so dass kaum kontrolliert werden könne, ob die 

baupolizeilichen Bestimmungen eingehalten würden. Auf dem Plan 

Fassaden/Schnitte" (056.01_504) befindet sich ein "Schnitt A-A", welcher sowohl die 

Garage als auch die weiteren An- und Nebenbauten umfasst. Im Übrigen wird vom 

Beschwerdeführer 27 nicht näher ausgeführt, welche weiteren Schnitte fehlen und 

welche baupolizeilichen Masse nicht kontrolliert werden können. Darauf ist mangels 

genügender Begründung nicht einzutreten (Art. 32 Abs. 2 VRPG). Ein Mangel ist auch 

diesbezüglich nicht erkennbar.

- Der Verlauf des gewachsenen Terrains gemäss dem von der Vorinstanz bewilligten 

Plan "Terrainschnitte" (056.01_505) unterscheidet sich nach Ansicht des 

Beschwerdeführers 27 deutlich vom Verlauf gemäss neu eingereichtem Plan vom 23. 

Juni 2015 (mit Stempel Rechtsamt BVE vom 30. Juni 2015), vorab beim Schnitt 

entlang der Süd-Ost-Grenze. Es sei unklar, welcher Terrainverlauf nun korrekt sei. 

Relevant und zu beurteilen ist einzig der aktuelle Plan "Terrainschnitte" der 

Projektänderung II (vom 23. Juni 2015, Stempel Rechtsamt BVE vom 30. Juni 2015). 

42

Die durchgezogene Linie in diesem Plan, auf welche sich der Beschwerdeführer 27 

beruft, ist nicht bezeichnet. Es ist daher unklar, ob damit überhaupt der gewachsene 

Terrainverlauf dargestellt wird. Dies kann offen bleiben, da sich der Verlauf des 

gewachsenen Terrains aus dem Plan "Fassaden/Schnitte" ergibt (dort als gestrichelte 

Linie eingetragen und beschriftet; zudem identisch mit dem von der Vorinstanz 

bewilligten Plan "Fassaden/Schnitte"). Der Beweisantrag auf Überprüfung der 

Terrainaufnahmen durch einen unabhängigen Geometer wird daher abgewiesen.

- Es fehle ein nachgeführter Nachweis der Begrünung, obwohl die Verhältnisse nicht 

mehr identisch seien mit dem erstinstanzlich bewilligten Projekt. Zwar findet sich in den 

Vorakten ein Plan "Nachweis Begrünung" zum erstinstanzlich bewilligten Projekt54. 

Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers 27 wurde dieser Plan jedoch von 

der Vorinstanz nicht bewilligt, fehlt doch ein Stempel der Vorinstanz mit der 

Baukontrollnummer. Ein solcher ist bei den Projektplänen nach Art. 14 BewD auch 

nicht aufgeführt und ist daher nicht zwingend. Im Übrigen ist auch ohne diesen 

Nachweis klar, dass die Zwei-Drittel-Regel von Art. 73 BO auch nach den 

Projektänderungen noch