# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d6fb82de-8460-52a1-88b5-ee3fed18a019
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 13.04.2022 NG220001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG220001_2022-04-13.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG220001-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-

ber Dr. M. Tanner 

Urteil vom 13. April 2022 

in Sachen 

 

A._____,  
Klägerin und Berufungsklägerin 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,  

 

gegen 

 

1. B._____,  
2. C._____,  
3. D._____,  
4. E._____,  
5. F._____,  
Beklagte und Berufungsbeklagte 

 

alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,  

 

betreffend Forderung 
 
Berufung gegen einen Entscheid des Mietgerichtes Zürich (Einzelgericht) vom  

22. Dezember 2021 (MJ210013) 

 

  

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2) 

"1. Es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, der Klägerin 
Fr. 28'184.24 plus Zinsen zu 5% pro Jahr seit dem 20. November 
2018 zu bezahlen. 

 2. Eventualiter: Es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, 
der Klägerin Fr. 26'907.90 plus Zinsen zu 5% pro Jahr seit dem 
20. November 2018 zu bezahlen und die Beklagten seien zu ver-
pflichten, die Mietzinskaution von Fr. 1'276.34 freizugeben. 

 3. Es sei vom Nachklagevorbehalt Vormerk zu nehmen. 
 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7,7% 

MWST) solidarisch zu Lasten der Beklagten." 
 

Erweitertes Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2; act. 37 Rz. 34; sinngemäss) 

"1. Es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, der Klägerin 
Fr. 28'184.24 plus Zinsen zu 5% pro Jahr seit dem 20. November 
2018 sowie Fr. 1'040.– zu bezahlen. 

 2. Eventualiter: Es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, 
der Klägerin Fr. 26'907.90 plus Zinsen zu 5% pro Jahr seit dem 
20. November 2018 sowie Fr. 1'040.– zu bezahlen und die Be-
klagten seien zu verpflichten, die Mietzinskaution von Fr. 1'276.34 
freizugeben. 

 3. Es sei vom Nachklagevorbehalt Vormerk zu nehmen. 
 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7,7% 

MWST) solidarisch zu Lasten der Beklagten." 
 
 

Verfügung und Urteil des Mietgerichtes: 
(act. 50) 

Es wird verfügt: 

1. Der prozessuale Antrag der Klägerin, es sei eine mündliche Verhandlung mit 

Befragung der Klägerin und aller Beklagten durchzuführen, wird abgewie-

sen. 

- 3 - 

2. Die Eingabe der Klägerin vom 20. Dezember 2021 (act. 47-49) wird den Be-

klagten zugestellt. 

3. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Urteil. 

Es wird erkannt: 

1. In teilweiser Gutheissung der Klage werden die Beklagten verpflichtet, die 

Mietkaution bei der G._____, Konto Nr. …, vollumfänglich zugunsten der 

Klägerin freizugeben. Darüber hinaus wird die Klage abgewiesen. 

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 3'890.00  für das Hauptverfahren 

Fr. 1'000.00   für das Ausstandsverfahren 

Fr. 4'890.00   Kosten total   
 

3. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 4'695.50 der Klägerin und in der Hö-

he von Fr. 194.50 den Beklagten (unter solidarischer Haftung) auferlegt. Sie 

werden unter Verrechnung des Kostenvorschusses der Klägerin von 

Fr. 3'800.– bezogen, sind ihr aber im Umfang von Fr. 194.50 von den Be-

klagten zu ersetzen. Der Restbetrag von Fr. 1'090.– wird von der Klägerin 

nachgefordert.  

4. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine Parteientschädigung von 

Fr. 4'764.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je als Gerichtsurkunde.  

6. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zu-
stellung an unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons 

Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Beru-

fungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Urkun-

den sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen. 

 

- 4 - 

Berufungsanträge der Klägerin und Berufungsklägerin: 
(act. 56 S. 2) 

"1. a) Dispositiv-Ziffer 1 des Urteils des Mietgerichts Zürich vom 
22. Dezember 2021, Geschäfts-Nr. MJ210013-L/U, sei in so fern 
aufzuheben, als die Klage abgewiesen wurde und die Klage sei 
vollumfänglich gutzuheissen. 

 b) Eventualiter zu 1.a): Dispositiv-Ziffer 1 des Urteils des Mietge-
richts Zürich vom 22. Dezember 2021, Geschäfts-Nr. MJ210013-
L/U, sei in so fern aufzuheben, als die Klage abgewiesen wurde 
und die Streitsache sei an die Vorinstanz zur Fortsetzung des 
Verfahrens und Neubeurteilung zurückzuweisen. 

 
 2. a) Dispositiv-Ziffern 2 - 4 des Urteils des Mietgerichts Zürich vom 

22. Dezember 2021, Geschäfts-Nr. MJ210013-L/U, seien aufzu-
heben und die Kosten- und Entschädigungsfolgen seien vollum-
fänglich den Berufungsgegnern aufzuerlegen. 

 b) Eventualiter zu 2.a): Dispositiv-Ziffern 2 - 4 des Urteils des 
Mietgerichts Zürich vom 22. Dezember 2021, Geschäfts-
Nr. MJ210013-L/U, seien aufzuheben und die Streitsache sei an 
die Vorinstanz zur Fortsetzung des Verfahrens und Neubeurtei-
lung zurückzuweisen. 

 
 3. Für den Fall, dass es zu einer Rückweisung an die Vorinstanz 

kommt, sei Dispositiv-Ziffer 1 der Verfügung des Mietgerichts Zü-
rich vom 22. Dezember 2021, Geschäfts-Nr. MJ210013-L/U, auf-
zuheben und die Vorinstanz sei anzuweisen, eine mündliche Ver-
handlung mit Befragung der Klägerin und aller Beklagten durch-
zuführen. 

 
 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7,7% 

MWST) solidarisch zu Lasten der Beklagten." 
 

  

- 5 - 

Erwägungen: 

I. 

1.  

1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Berufungsklägerin) mie-

tete am 21. April 1978 von Herrn H._____ eine 2-Zimmer-Wohnung an der 

I._____-gasse … in … Zürich. Die Vertragsparteien vereinbarten den 1. Juni 1978 

als Mietbeginn. Der monatliche Mietzins betrug anfänglich Fr. 507.– (act. 3/2), ab 

dem 1. April 2008 belief er sich auf Fr. 1'266.– (act. 3/3). 

1.2. Die Beklagten und Berufungsbeklagten (nachfolgend Berufungsbeklagte) 

sind die Rechtsnachfolger von Herrn H._____. Mit amtlichem Formular vom 

20. November 2018 kündigten sie das Mietverhältnis per 31. März 2019 (act. 3/4). 

Die Berufungsklägerin focht diese Kündigung am 17. Dezember 2018 bei der 

Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich an (act. 25/6/1; erstes Schlichtungsver-

fahren Geschäfts-Nr. MM180853). An der Schlichtungsverhandlung vom 5. März 

2019 kam zwischen den Parteien keine Einigung zustande. In der Folge unterbrei-

tete die Schlichtungsbehörde den Parteien mit Beschluss vom 5. März 2019 einen 

Urteilsvorschlag. Dieser erklärte die Kündigung vom 20. November 2018 für gül-

tig. Zugleich erstreckte er das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis zum 

30. September 2021 (act. 25/6/10). Am 25. März 2019 lehnte die Berufungskläge-

rin den Urteilsvorschlag ab (act. 25/6/13), worauf ihr die Schlichtungsbehörde die 

Klagebewilligung erteilte (act. 25/6/14).  

1.3. Mit Eingabe vom 6. Mai 2019 reichte die Berufungsklägerin die Klagebewil-

ligung beim Mietgericht Zürich (nachfolgend Vorinstanz) ein. Zugleich beantragte 

sie, die Kündigung für nichtig zu erklären, eventualiter die Ungültigkeit und Miss-

bräuchlichkeit der Kündigung festzustellen sowie subeventualiter das Mietverhält-

nis maximal zu erstrecken. In prozessualer Hinsicht ersuchte sie um Bewilligung 

der unentgeltlichen Rechtspflege (act. 25/1 S. 1; erstes mietgerichtliches Verfah-

ren Geschäfts-Nr. MB190011). Mit Verfügung vom 18. Juni 2019 stellte die Vor-

instanz das Doppel der Klage den Berufungsbeklagten zu. Zugleich wies es das 

Gesuch der Berufungsklägerin um Gewährung der unentgeltlichen Prozessfüh-

- 6 - 

rung ab und setzte ihr eine Frist von 10 Tagen an, um einen Kostenvorschuss von 

Fr. 3'940.– zu leisten (act. 25/19). Da die Berufungsklägerin diesen Kostenvor-

schuss nicht bezahlte, trat die Vorinstanz mit Beschluss vom 22. August 2019 auf 

ihre Klage nicht ein (act. 25/47). Dieser Entscheid ist unangefochten in Rechts-

kraft erwachsen. 

2.  

2.1. Die Berufungsklägerin machte mit Eingabe vom 28. Oktober 2020 bei der 

Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich das vorliegende Verfahren anhängig 

(act. 4/1; zweites Schlichtungsverfahren Geschäfts-Nr. MO201939). Die Schlich-

tungsbehörde konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielen, worauf sie 

der Berufungsklägerin mit Beschluss vom 1. Februar 2021 die Klagebewilligung 

erteilte (act. 6/14). 

2.2. Mit Eingabe vom 4. März 2021 reichte die Berufungsklägerin die Klagebe-

willigung bei der Vorinstanz ein (act. 1; zweites mietgerichtliches Verfahren Ge-

schäfts-Nr. MJ210013). Am 18. August 2021 fand die Hauptverhandlung statt 

(act. 24). Diese wurde nach einem erfolglosen Ausstandsbegehren am 

9. Dezember 2021 fortgesetzt (act. 26 f.). Mit Verfügung und Urteil vom 

22. Dezember 2021 verpflichtete die Vorinstanz die Berufungsbeklagten dazu, der 

Berufungsklägerin die Mietkaution freizugeben. Im Übrigen wies sie die Anträge 

der Berufungsklägerin ab (act. 50). 

3.  

Mit Eingabe vom 24. Januar 2022 erhob die Berufungsklägerin gegen diesen Ent-

scheid beim Obergericht Berufung (act. 56). Mit Verfügung vom 27. Januar 2022 

setzte dieses der Berufungsklägerin eine Frist an, um Fr. 2'500.– als Vorschuss 

zu leisten (act. 60). Die Berufungsklägerin bezahlte den Vorschuss mit Valutada-

tum vom 7. Februar 2022. Von der Einholung einer Berufungsantwort bzw. einer 

Vernehmlassung kann abgesehen werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren 

ist spruchreif. Den Berufungsbeklagten ist mit dem vorliegenden Entscheid je ein 

Doppel der Berufungsschrift samt Beilagen zuzustellen. 

- 7 - 

II. 

1.  

1.1. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustel-

lung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 

ZPO). Die Rechtsmittelschrift muss Anträge enthalten, aus welchen hervorgeht, 

wie der angefochtene Entscheid abgeändert werden soll. 

1.2. Die Vorinstanz stellte der Berufungsklägerin den angefochtenen Entscheid 

am 23. Dezember 2021 zu (act. 51). Die Berufungsklägerin reichte ihr Rechtsmit-

tel am 24. Januar 2022 (Datum Poststempel) und damit rechtzeitig beim Oberge-

richt ein. Die Berufung enthält eine Begründung und klare Anträge (act. 56). Mit 

Valutadatum vom 7. Februar 2022 überwies die Berufungsklägerin den Vorschuss 

fristgerecht an die Kasse des Obergerichtes (act. 62). Die vorinstanzlichen Akten 

wurden beigezogen (act. 1–53). Der Rechtsstreit bildet eine vermögensrechtliche 

Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 29'224.24 und liegt über dem Schwel-

lenwert von CHF 10'000.– für die Berufung (Fr. 28'184.24 + Fr. 1'040.–; act. 1 S. 2 

in Verbindung mit act. 37 Rz. 34). Damit sind alle formellen Berufungsvorausset-

zungen erfüllt, und es ist auf das Rechtsmittel einzutreten. 

2.  

Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Berufungsklägerin leite ihr Scha-

denersatz- und Genugtuungsbegehren aus der treuwidrigen Kündigung ihrer 

früheren Wohnung an der I._____-gasse … ab. Die Berufungsklägerin mache gel-

tend, der Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs sei bloss vorgeschoben 

gewesen. Ob dies tatsächlich zutreffe, müsse indessen offenbleiben. Die Recht-

mässigkeit der Kündigung dürfe im vorliegenden Verfahren nicht noch einmal 

überprüft werden, liege doch eine bereits rechtskräftig entschiedene Angelegen-

heit vor. So erkläre der Urteilsvorschlag der Mietschlichtungsbehörde vom 5. März 

2019 die Kündigung ausdrücklich "für gültig". Zwar habe die Berufungsklägerin 

diesen Urteilsvorschlag in der Folge abgelehnt und ihre Kündigungsanfechtung 

rechtzeitig an die Vorinstanz prosequiert. Da die Berufungsklägerin den Kosten-

vorschuss für das mietgerichtliche Verfahren nicht bezahlt habe, sei die Vor-

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instanz mit Beschluss vom 22. August 2019 auf ihre Klage nicht eingetreten. Ein 

Urteilsvorschlag erwachse nicht nur dann in Rechtskraft, wenn die Person, die 

den Urteilsvorschlag ablehne, ihre Klage zurückziehe, sondern auch, wenn auf 

diese nicht eingetreten werde. Entsprechend sei der Urteilsvorschlag vom 5. März 

2019 rechtskräftig geworden. Wenn nun die Berufungsklägerin im Rahmen der 

vorliegenden Schadenersatzklage erneut geltend mache, die Kündigung vom 

20. November 2018 verstosse gegen Treu und Glauben, dürfe das Gericht diese 

rechtskräftig entschiedene Frage nicht neu beurteilen (act. 55 E. III/2). 

3.  

3.1. Die Berufungsklägerin hält diesen Erwägungen zunächst entgegen, der 

Nichteintretensentscheid der Vorinstanz vom 22. August 2019 sei nicht rechtskräf-

tig geworden. Sie habe den Urteilsvorschlag innert 20 Tagen abgelehnt und ihre 

Klage zudem rechtzeitig bei der Vorinstanz eingereicht. Gemäss Art. 211 Abs. 1 

und 2 ZPO entfalte der Urteilsvorschlag in einem solchen Fall nicht die Wirkung 

eines rechtskräftigen Entscheids. Bedeutungslos sei hier insbesondere, dass die 

Vorinstanz in der Folge auf die Klage nicht eingetreten sei. Nach allgemein aner-

kannter Auffassung erwachse ein Nichteintretensentscheid nicht in materielle 

Rechtskraft. Im Gegensatz zu einem Sachurteil kläre nämlich ein Nichteintretens-

entscheid die materielle Rechtslage nicht ab. Entsprechend habe das Bundesge-

richt ausdrücklich festgehalten, dass die Nichtleistung des Kostenvorschusses 

keine materielle Rechtskraftwirkung bewirke (act. 56 S. 4–6). 

3.2. Die Schlichtungsbehörde kann den Parteien in Kündigungsschutzfällen ei-

nen Urteilsvorschlag unterbreiten (Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO). Dieser Urteilsvor-

schlag gilt als angenommen und hat die Wirkung eines rechtskräftigen Ent-

scheids, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ab-

lehnt (Art. 211 Abs. 1 ZPO). Nach Eingang der Ablehnung stellt die Schlichtungs-

behörde die Klagebewilligung der ablehnenden Partei zu (Art. 211 Abs. 2 lit. a in 

Verbindung mit Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO). Wird danach die Klage "nicht rechtzei-

tig eingereicht, so gilt der Urteilsvorschlag als anerkannt und er hat die Wirkungen 

eines rechtskräftigen [Hervorhebung hinzugefügt] Entscheides" (Art. 211 Abs. 3 

ZPO). Die Zivilprozessordnung stellt Urteilsvorschläge von Schlichtungsbehörden 

- 9 - 

und Urteile von erstinstanzlichen Gerichten mithin einander gleich. Praxisgemäss 

liegt ein anerkannter Urteilsvorschlag auch dann vor, wenn die klagende Partei 

den Kostenvorschuss nicht bezahlt und das Mietgericht deswegen auf ihre Klage 

nicht eintritt. In einem solchen Fall hat die klagende Partei keine wirksame Klage 

erhoben (OGer ZH, NG210003 vom 19. April 2021, E. 3). Dadurch soll verhindert 

werden, dass die den Urteilsvorschlag ablehnende beklagte Partei – namentlich 

bei einem Parteirollenwechsel in Anwendung von Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO – 

durch Verzicht auf die Klageeinreichung oder Weiterverfolgung der Klage bewir-

ken kann, dass die ursprüngliche Klage der Gegenpartei ins Leere stösst (BK-

Alvarez/Peter, Art. 211 ZPO N 17; DIKE-Komm-Rickli, 2. Aufl., Art. 211 ZPO 

N 16). 

3.3. Am 25. März 2019 lehnte die Berufungsklägerin den Urteilsvorschlag vom 

5. März 2019 rechtzeitig ab (act. 25/6/13). In der Folge erteilte ihr die Schlich-

tungsbehörde mit Beschluss vom 28. März 2019 die Klagebewilligung 

(act. 25/6/14). Am 6. Mai 2019 erhob die Berufungsklägerin Klage bei der Vor-

instanz und ersuchte um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege (act. 25/1). 

Mit Verfügung vom 18. Juni 2019 stellte die Vorinstanz das Doppel der Klage den 

Berufungsbeklagten zu. Zugleich wies sie das Gesuch um Bewilligung der unent-

geltlichen Rechtspflege ab und setzte der Berufungsklägerin eine Frist an, um 

Fr. 3'940.– als Gerichtskostenvorschuss zu bezahlen (act. 25/19). Da die Beru-

fungsklägerin in der Folge diesen Vorschuss auch innert Nachfrist nicht bezahlte 

(act. 25/37) trat die Vorinstanz mit Beschluss vom 22. August 2019 auf ihre Klage 

nicht ein (act. 25/47). 

3.4. Soweit die Berufungsklägerin unter Hinweis auf BGE 140 III 159 vorbringt, 

ein Nichteintretensentscheid erwachse von vornherein nie in Rechtskraft (act. 56 

S. 4 f.), ist Folgendes zu bemerken: Leistet die klagende Partei den Kostenvor-

schuss auch innert Nachfrist nicht, so tritt das Gericht auf ihr Begehren nicht ein 

(Art. 101 Abs. 3 ZPO; BGer, 4A_26/2021 vom 12. Februar 2021, E. 4.2 f.). Da 

keine abgeurteilte Sache (res iudicata) vorliegt, kann die betreffende Partei ihre 

Klage oder ihr Gesuch grundsätzlich jederzeit noch einmal einreichen (Suter/von 

Holzen, in: Sutter-Somm et al., 3. Aufl., Art. 101 ZPO N 15). Allerdings gilt dieser 

- 10 - 

Grundsatz nicht absolut, sondern kennt auch Ausnahmen. Er gilt insbesondere 

nicht für das ordentliche Rechtsmittelverfahren. Leistet ein Beschwerdeführer o-

der Berufungskläger den Kostenvorschuss nicht fristgerecht und fällt die Rechts-

mittelinstanz deswegen einen Nichteintretensentscheid, endet das Verfahren. Da 

die Rechtsmittelfrist abgelaufen ist, können die Parteien das erstinstanzliche Urteil 

nicht mehr überprüfen. Entsprechend lässt hier der Nichteintretensentscheid der 

Rechtsmittelinstanz den erstinstanzlichen Sachentscheid rechtskräftig werden 

(DIKE-Komm-Urwyler/Grütter, 2. Aufl., Art. 101 ZPO N 2; BSK ZPO-

Rüegg/Rüegg, 3. Aufl., Art. 101 N 3). Dasselbe gilt, wenn die Mietschlichtungsbe-

hörde den Parteien einen materiellen Urteilsvorschlag unterbreitet und das Miet-

gericht anschliessend in dieser Angelegenheit einen formellen Nichteintretensent-

scheid fällt. Wie in einem Rechtsmittelverfahren ist auch hier der Nichteintretens-

entscheid dem Urteilsvorschlag nachgelagert. Mit dem Urteilsvorschlag liegt ein 

Sachentscheid und damit eine abgeurteilte Sache vor (vgl. BK-Alvarez/Peter, 

Art. 211 ZPO N 20 f.). Zusammenfassend liess der vorinstanzliche Nichteintreten-

sentscheid vom 22. August 2019 den Urteilsvorschlag vom 5. März 2019 der 

Schlichtungsbehörde rechtskräftig werden. 

4.  

4.1. Die Berufungsklägerin macht weiter geltend, sie leite ihren Schadenersatz-

anspruch aus einer Vertragsverletzung ab. Das Dispositiv des Urteilsvorschlages 

erkläre bloss die Kündigung für gültig, äussere sich hingegen nicht zur Frage, ob 

die vier Schadenersatzvoraussetzungen (Schaden, Vertragsverletzung, Kausal-

zusammenhang und Verschulden) erfüllt seien. Der Urteilsvorschlag entfalte 

diesbezüglich keine materielle Rechtskraftwirkung (act. 56 S. 6–9). 

4.2. Die Schlichtungsbehörde Zürich unterbreitete den Parteien mit Beschluss 

vom 5. März 2019 einen Urteilsvorschlag. Dessen Dispositiv-Ziffer 1 lautet 

(act. 25/6/10): "Die Kündigung vom 20. November 2018 per 31. März 2019 wird 

für gültig erklärt." Wie oben dargelegt, ist dieser Entscheid formell und materiell 

rechtskräftig geworden. Materielle Rechtskraft bedeutet Massgeblichkeit eines 

formell rechtskräftigen Urteils in jedem späteren Verfahren unter denselben Par-

teien (BGE 142 III 210 E. 2). Ein materiell rechtskräftiger Entscheid steht einer er-

- 11 - 

neuten gerichtlichen Beurteilung derselben Angelegenheit im Wege (Art. 59 

Abs. 2 lit. e ZPO). Es gilt hier gewissermassen der Grundsatz "ne bis in idem" 

(CHK-Sutter-Somm/Seiler, Art. 59 ZPO N 13). Entsprechend darf das vorliegende 

Verfahren die Gültigkeit der Kündigung nicht mehr in Frage stellen. 

4.3. Qualifiziert ein rechtskräftiger Entscheid eine Kündigung als gültig, bindet 

diese Feststellung alle späteren Behörden. Sie dürfen die Frage der Missbräuch-

lichkeit auch dann nicht nochmals aufrollen, wenn die Mieterin eine Schadener-

satzklage mit der Begründung erhebt, das nachträgliche Verhalten des Vermieters 

zeige, dass der behauptete Eigenbedarf bloss vorgeschoben gewesen sei. Viel-

mehr müsste die Mieterin in einem solchen Fall zuerst mittels Revision (Art. 328–

333 ZPO) die Bindungswirkung des Entscheides beseitigen (BGE 145 III 143 

E. 5.1). Dabei kann auch die fehlende Absicht, eine Wohnung selbst zu nutzen, 

eine neue Tatsache im Sinne von Art. 328 Abs. 1 lit. a ZPO bilden (vgl. zum Revi-

sionsgrund der inneren Tatsachen Tanner, Das Revisionsverfahren nach 

Art. 328–333 ZPO, ZZZ 2019, S. 191–222, 200). Vorliegend hat die Berufungs-

klägerin keine Revision erwirkt. 

4.4. Ein Urteil entfaltet allerdings nur insoweit Bindungswirkung, als die Partei-

en und der Streitgegenstand identisch sind. Unter dem Begriff des Streitgegen-

standes versteht man den in der Klage erhobenen Anspruch, der auf einem be-

stimmten Sachverhalt gründet. Anspruchsidentität liegt vor, wenn die beiden An-

sprüche auf den gleichen Gegenstand hinzielen und sich aus dem gleichen Le-

bensvorgang ergeben (D. Staehelin, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilpro-

zessrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2019, § 24 N 16). Die Identität beurteilt sich 

nach den Klageanträgen und dem behaupteten Lebenssachverhalt, das heisst 

dem Tatsachenfundament, auf das sich das Klagebegehren stützt (BGE 142 III 

210 E. 2.1; BGE 140 III 278 E. 3.3). 

4.5. Das Gericht muss den aus einem bestimmtem Lebensvorgang erhobenen 

Anspruch nach dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen auf alle 

möglichen Entstehungsgründe hin beurteilen (Art. 57 ZPO). Das Urteil entscheidet 

somit über sämtliche durch den fraglichen Lebensvorgang erfassten Entste-

hungsgründe endgültig (D. Staehelin, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund, a.a.O., 

- 12 - 

Zürich/Basel/Genf 2019, § 24 N 16 f.). Die materielle Rechtskraft eines Urteils 

schliesst Angriffe auf alle Tatsachen aus, die im Zeitpunkt des Urteils bereits be-

standen hatten, unabhängig davon, ob sie den Parteien bekannt waren, von die-

sen vorgebracht oder vom Richter beweismässig als erstellt erachtet wurden. 

Ausserhalb der zeitlichen Grenzen der materiellen Rechtskraft liegen dagegen 

rechtsbegründende oder rechtsverändernde Tatsachen, die im früheren Prozess 

nicht zu beurteilen waren. Es handelt sich dabei um neue erhebliche Tatsachen, 

die nach dem ersten Urteil eingetreten sind und den Anspruch in der nunmehr 

eingeklagten Form erst entstehen liessen (BGE 145 III 143 E. 5.1). 

4.6. Die Berufungsklägerin führt nicht aus, beispielsweise durch Mängel am 

Mietobjekt (Art. 259e OR) oder aufgrund eines deliktischen Verhaltens der Beru-

fungsbeklagten (Art. 41 OR) einen Schaden erlitten zu haben. Vielmehr knüpft sie 

ihre Ansprüche ausschliesslich an die Kündigung ihrer Wohnung an. So wirft sie 

der Vermieterschaft eine "rechtswidrige Serienkündigung" vor, wobei sie offen-

lässt, was sie unter dieser Wortneuschöpfung versteht (act. 56 S. 10). Auch den 

behaupteten Verstoss gegen Treu und Glauben leitet die Berufungsklägerin aus 

der Kündigung ab (act. 56 S. 10 f.). Gleiches gilt für die Kosten, die ihr aus der 

Schlussreinigung der Wohnung entstanden sein sollen (act. 56 S. 8 f.). Art. 267 

Abs. 1 OR verpflichtet die Mieterschaft dazu, das Mietobjekt in dem Zustand zu-

rückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Wohnungen 

müssen grundsätzlich in gereinigtem Zustand zurückgegeben werden (vgl. CHK-

Hulliger/Heinrich, 3. Aufl., Art. 267–267a OR N 5; SVIT-Komm., 4. Aufl., Art. 267–

267a OR N 20). Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung im Anschluss umgebaut 

oder renoviert wird: Handwerkerinnen und Handwerkern kann nicht zugemutet 

werden, in einem dreckigen Umfeld arbeiten zu müssen. 

4.7. Zusammenfassend macht die Berufungsklägerin keine Ansprüche geltend, 

die nicht in einem direkten Zusammenhang mit dem Ende ihres Mietvertrages 

stehen. Wie oben dargelegt, darf ein späteres Gericht die Gültigkeit der Kündi-

gung nicht neu beurteilen. Dies gilt selbst dann, wenn – wie hier – die Gültigkeit 

der Kündigung bloss ein Teilaspekt eines Schadenersatzanspruchs bildet. Der Ur-

teilsvorschlag verneinte die Missbräuchlichkeit der Kündigung. Damit steht 

- 13 - 

rechtskräftig fest, dass die Berufungsbeklagten mit ihrer Kündigung keine Ver-

tragsverletzung begangen haben. Entsprechend kann offenbleiben, ob die weite-

ren Schadenersatzvoraussetzungen von Art. 97 Abs. 1 OR erfüllt sind. 

4.8. Soweit die Berufungsklägerin schliesslich hilfsweise argumentiert, im Ur-

teilsvorschlag stünden weder der Begriff "Treu und Glauben" noch der Ausdruck 

"missbräuchliche Serienkündigung" (act. 56 S. 10 f.), ist dieser Umstand von 

vornherein bedeutungslos: Grundsätzlich erwächst bloss das Dispositiv in materi-

elle Rechtskraft, nicht hingegen die Urteilsbegründung (BGE 136 III 345 E. 2.1). 

Insofern kann die Berufungsklägerin aus der fehlenden Verwendung einzelner 

Wörter in den Entscheidmotiven nichts zu ihren Gunsten ableiten. 

5.  

Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen. 

III. 

1.  

Die Berufungsklägerin unterliegt vollumfänglich. Entsprechend sind ihr die Pro-

zesskosten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Höhe der Gerichtsge-

bühr bestimmt sich in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit im Berufungs-

verfahren nach Massgabe dessen, was vor der Berufungsinstanz noch im Streit 

liegt (§ 12 Abs. 2 GebV OG), vorliegend demnach Fr. 27'947.90 (Fr. 29'224.24 

[oben, E. II.1.2.] – Fr. 1'276.34 [act. 55 E. III.3.]). Entsprechend ist die Gerichts-

gebühr für das Berufungsverfahren auf Fr. 3'500.– festzusetzen (§ 12 Abs. 1 und 

2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 und 2 GebV OG). 

2.  

Die Berufungsklägerin hat ausgangsgemäss keinen Anspruch auf eine Parteient-

schädigung. Den Berufungsbeklagten ist durch das vorliegende Rechtsmittelver-

fahren kein zu entschädigender Aufwand entstanden. Folglich sind auch ihnen 

keine Parteientschädigungen zuzusprechen. 

- 14 - 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Die Verfügung und das Urteil vom 

22. Dezember 2021 des Mietgerichtes Zürich werden bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'500.– festgesetzt und 

der Berufungsklägerin auferlegt. 

Für die anteilsmässige Deckung der Kosten des zweitinstanzlichen Verfah-

rens wird der von der Berufungsklägerin geleistete Vorschuss von 

Fr. 2'500.– herangezogen; im Mehrbetrag stellt die Kasse Rechnung. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter 

Beilage von Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagen (act. 56 und 

act. 59/3–6), sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
  

- 15 - 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 29'224.24. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

Dr. M. Tanner 
 
 
versandt am: 
14. April 2022 
 
 

	Urteil vom 13. April 2022
	Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
	Erweitertes Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2; act. 37 Rz. 34; sinngemäss)
	Verfügung und Urteil des Mietgerichtes: (act. 50)
	Es wird verfügt:
	1. Der prozessuale Antrag der Klägerin, es sei eine mündliche Verhandlung mit Befragung der Klägerin und aller Beklagten durchzuführen, wird abgewiesen.
	2. Die Eingabe der Klägerin vom 20. Dezember 2021 (act. 47-49) wird den Beklagten zugestellt.
	3. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Urteil.
	Es wird erkannt:
	1. In teilweiser Gutheissung der Klage werden die Beklagten verpflichtet, die Mietkaution bei der G._____, Konto Nr. …, vollumfänglich zugunsten der Klägerin freizugeben. Darüber hinaus wird die Klage abgewiesen.
	2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
	3. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 4'695.50 der Klägerin und in der Höhe von Fr. 194.50 den Beklagten (unter solidarischer Haftung) auferlegt. Sie werden unter Verrechnung des Kostenvorschusses der Klägerin von Fr. 3'800.– bezogen, sind ihr aber i...
	4. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 4'764.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je als Gerichtsurkunde.
	6. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustellung an unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu ste...
	Berufungsanträge der Klägerin und Berufungsklägerin: (act. 56 S. 2)
	Erwägungen:
	I.

	1.
	1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Berufungsklägerin) mietete am 21. April 1978 von Herrn H._____ eine 2-Zimmer-Wohnung an der I._____-gasse … in … Zürich. Die Vertragsparteien vereinbarten den 1. Juni 1978 als Mietbeginn. Der monatl...
	1.2. Die Beklagten und Berufungsbeklagten (nachfolgend Berufungsbeklagte) sind die Rechtsnachfolger von Herrn H._____. Mit amtlichem Formular vom 20. November 2018 kündigten sie das Mietverhältnis per 31. März 2019 (act. 3/4). Die Berufungsklägerin fo...
	1.3. Mit Eingabe vom 6. Mai 2019 reichte die Berufungsklägerin die Klagebewilligung beim Mietgericht Zürich (nachfolgend Vorinstanz) ein. Zugleich beantragte sie, die Kündigung für nichtig zu erklären, eventualiter die Ungültigkeit und Missbräuchlichk...

	2.
	2.1. Die Berufungsklägerin machte mit Eingabe vom 28. Oktober 2020 bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich das vorliegende Verfahren anhängig (act. 4/1; zweites Schlichtungsverfahren Geschäfts-Nr. MO201939). Die Schlichtungsbehörde konnte zwis...
	2.2. Mit Eingabe vom 4. März 2021 reichte die Berufungsklägerin die Klagebewilligung bei der Vorinstanz ein (act. 1; zweites mietgerichtliches Verfahren Geschäfts-Nr. MJ210013). Am 18. August 2021 fand die Hauptverhandlung statt (act. 24). Diese wurde...

	3.
	Mit Eingabe vom 24. Januar 2022 erhob die Berufungsklägerin gegen diesen Entscheid beim Obergericht Berufung (act. 56). Mit Verfügung vom 27. Januar 2022 setzte dieses der Berufungsklägerin eine Frist an, um Fr. 2'500.– als Vorschuss zu leisten (act. ...
	II.

	1.
	1.1. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Die Rechtsmittelschrift muss Anträge enthalten, aus welchen hervorgeht, wie der angefoc...
	1.2. Die Vorinstanz stellte der Berufungsklägerin den angefochtenen Entscheid am 23. Dezember 2021 zu (act. 51). Die Berufungsklägerin reichte ihr Rechtsmittel am 24. Januar 2022 (Datum Poststempel) und damit rechtzeitig beim Obergericht ein. Die Beru...

	2.
	Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Berufungsklägerin leite ihr Schadenersatz- und Genugtuungsbegehren aus der treuwidrigen Kündigung ihrer früheren Wohnung an der I._____-gasse … ab. Die Berufungsklägerin mache geltend, der Kündigungsgrund des ...

	3.
	3.1. Die Berufungsklägerin hält diesen Erwägungen zunächst entgegen, der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz vom 22. August 2019 sei nicht rechtskräftig geworden. Sie habe den Urteilsvorschlag innert 20 Tagen abgelehnt und ihre Klage zudem rechtze...
	3.2. Die Schlichtungsbehörde kann den Parteien in Kündigungsschutzfällen einen Urteilsvorschlag unterbreiten (Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO). Dieser Urteilsvorschlag gilt als angenommen und hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids, wenn ihn keine...
	3.3. Am 25. März 2019 lehnte die Berufungsklägerin den Urteilsvorschlag vom 5. März 2019 rechtzeitig ab (act. 25/6/13). In der Folge erteilte ihr die Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom 28. März 2019 die Klagebewilligung (act. 25/6/14). Am 6. Mai 20...
	3.4. Soweit die Berufungsklägerin unter Hinweis auf BGE 140 III 159 vorbringt, ein Nichteintretensentscheid erwachse von vornherein nie in Rechtskraft (act. 56 S. 4 f.), ist Folgendes zu bemerken: Leistet die klagende Partei den Kostenvorschuss auch i...

	4.
	4.1. Die Berufungsklägerin macht weiter geltend, sie leite ihren Schadenersatzanspruch aus einer Vertragsverletzung ab. Das Dispositiv des Urteilsvorschlages erkläre bloss die Kündigung für gültig, äussere sich hingegen nicht zur Frage, ob die vier Sc...
	4.2. Die Schlichtungsbehörde Zürich unterbreitete den Parteien mit Beschluss vom 5. März 2019 einen Urteilsvorschlag. Dessen Dispositiv-Ziffer 1 lautet (act. 25/6/10): "Die Kündigung vom 20. November 2018 per 31. März 2019 wird für gültig erklärt." Wi...
	4.3. Qualifiziert ein rechtskräftiger Entscheid eine Kündigung als gültig, bindet diese Feststellung alle späteren Behörden. Sie dürfen die Frage der Missbräuchlichkeit auch dann nicht nochmals aufrollen, wenn die Mieterin eine Schadenersatzklage mit ...
	4.4. Ein Urteil entfaltet allerdings nur insoweit Bindungswirkung, als die Parteien und der Streitgegenstand identisch sind. Unter dem Begriff des Streitgegenstandes versteht man den in der Klage erhobenen Anspruch, der auf einem bestimmten Sachverhal...
	4.5. Das Gericht muss den aus einem bestimmtem Lebensvorgang erhobenen Anspruch nach dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen auf alle möglichen Entstehungsgründe hin beurteilen (Art. 57 ZPO). Das Urteil entscheidet somit über sämtliche durch...
	4.6. Die Berufungsklägerin führt nicht aus, beispielsweise durch Mängel am Mietobjekt (Art. 259e OR) oder aufgrund eines deliktischen Verhaltens der Berufungsbeklagten (Art. 41 OR) einen Schaden erlitten zu haben. Vielmehr knüpft sie ihre Ansprüche au...
	4.7. Zusammenfassend macht die Berufungsklägerin keine Ansprüche geltend, die nicht in einem direkten Zusammenhang mit dem Ende ihres Mietvertrages stehen. Wie oben dargelegt, darf ein späteres Gericht die Gültigkeit der Kündigung nicht neu beurteilen...
	4.8. Soweit die Berufungsklägerin schliesslich hilfsweise argumentiert, im Urteilsvorschlag stünden weder der Begriff "Treu und Glauben" noch der Ausdruck "missbräuchliche Serienkündigung" (act. 56 S. 10 f.), ist dieser Umstand von vornherein bedeutun...

	5.
	Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen.
	III.

	1.
	2.
	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen. Die Verfügung und das Urteil vom 22. Dezember 2021 des Mietgerichtes Zürich werden bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'500.– festgesetzt und der Berufungsklägerin auferlegt.
	3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Beilage von Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagen (act. 56 und act. 59/3–6), sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...