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**Case Identifier:** afdfb8fb-671a-5b1b-97c4-2db9f333270d
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 22.02.2022 A/1880/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1880-2021_2022-02-22.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1880/2021-LOGMT ATA/194/2022  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 22 février 2022 

2ème section 

    dans la cause  

 

Monsieur A______ 
représenté par l'Association genevoise des locataires (ASLOCA), mandataire 

contre 

OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT ET DE LA PLANIFICATION 
FONCIÈRE 
 

 

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A/1880/2021 

EN FAIT 

1)  Le 22 mars 2019, Monsieur A______ a conclu un contrat de bail portant sur 
un appartement de 3 pièces au chemin B______ à C______. 

2)  L'immeuble, administré par D______ (ci-après : D______), est la propriété 
de Messieurs E______ et F______. Il a été soumis au contrôle des loyers par 
arrêté du Conseil d'État du 29 novembre 2000, ce jusqu'au 31 décembre 2020. 

3)  Le 23 mai 2020, la mandataire de M. A______ s'est adressée à l'office 
cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF). 

  L'immeuble était soumis aux règles et usages locatifs du canton de Genève 
applicables aux immeubles soumis à la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05) ou à la loi générale 
sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35), édition 2010 
(ci-après : les R&U-LGL). 

  Or, les propriétaires de l'immeuble lui avaient fait signer un contrat de durée 
déterminée venant à échéance le 31 mars 2022. Était remise en annexe copie de ce 
bail et des R&U-LGL y annexés, dont il ressortait de la première page que les 
art. 1, 2 et 4 avaient été biffés. Cette manière de procéder était illégale, puisque le 
contrat avait été conclu pendant la période de contrôle de vingt ans. 

  L'OCLPF était ainsi prié d'intervenir auprès des bailleurs pour leur signifier 
que cette situation était illégale et que le bail devait être considéré comme de 
durée indéterminée. 

4)  Le 25 mai 2020, l'OCLPF a répondu qu’il n'était « pas compétent en vue de 
statuer sur la licéité de la durée du bail ». 

  En matière de logements soumis à un contrôle étatique, la compétence des 
autorités ou juridictions en cause devait s'examiner à l'aune de l'art. 253b al. 3 de 
la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième : 
Droit des obligations - CO - RS 220), selon lequel les dispositions du CO ne 
s'appliquaient pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures 
d'encouragement avaient été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer était 
soumis au contrôle d'une autorité. S'agissant des litiges ne concernant pas le 
montant du loyer, c'étaient les juridictions ordinairement compétentes en matière 
de baux à loyer immobiliers qui devaient être saisie, la voie administrative n'étant 
alors pas ouverte. 

  C'était ainsi auprès du Tribunal des baux et loyers (ci-après : TBL) que 
M. A______ pouvait faire valoir sa prétention quant à la licéité ou non de la 

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clause de bail contestée. Une telle analyse était d'ailleurs confirmée par le 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) dans une affaire 
similaire récente. 

5)  Le 14 juillet 2020, M. A______ a demandé à l'OCLPF, dont il ne partageait 
pas l'interprétation, une décision formelle relative à cette question, avec indication 
des voies de recours. 

6)  Le 22 juillet 2020, l'OCLPF a transmis l'échange de correspondance précité 
à D______, en lui donnant la possibilité de déposer des observations, ce qu'elle n'a 
pas fait. 

7)  Par décision du 1er février 2021, l'OCLPF a déclaré ne pas être compétent 
pour statuer sur la licéité de la durée du bail conclu par M. A______, reprenant 
sous une autre forme les arguments contenus dans son courrier du 25 mai 2020. 

  La décision pouvait faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). 

8)  Par acte posté le 8 mars 2021, M. A______ a interjeté recours auprès du 
TAPI contre la décision précitée, concluant principalement à son annulation, à ce 
qu'il soit constaté l'illicéité du contrat de bail à loyer de durée déterminée signé 
par M. A______ en ce qu'il prévoyait un terme fixe plutôt que l'application des 
art. 1 et 2 des R&U-LGL, et à ce qu'il soit dit en conséquence que le contrat de 
bail se renouvelait tacitement d'année en année à partir du 1er avril 2022. 

  Conformément à l'art. 47 LGL, le Conseil d'État avait approuvé un contrat 
de bail à loyer type pour les logements subventionnés. La compétence de vérifier 
si l'exigence d'utilisation du contrat type obligatoire prévu par l'art. 47 LGL était 
respectée relevait sans conteste d'une compétence de l'autorité administrative. Or, 
le bail type renvoyait expressément aux R&U-LGL, lesquels prévoyaient une 
clause de renouvellement, ce qui excluait un bail à terme fixe. 

  La position de l'OCLPF était incompréhensible, car il ne servait à rien de 
prévoir un bail type obligatoire si le propriétaire pouvait, à sa guise, en modifier 
les clauses les plus essentielles. Cela revenait de plus à dire que le TBL serait 
compétent pour appliquer une norme administrative. 

9)  Par jugement du 27 mai 2021, le TAPI s'est déclaré incompétent et a 
transmis l'affaire à la chambre administrative, s'agissant d'une question relevant 
non de la LGZD mais de la LGL, pour laquelle il ne disposait d'aucune 
compétence attribuée. 

10)  Le 15 juillet 2021, l'OCLPF a conclu au rejet du recours. 

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  La LGL et son règlement d'application prévoyaient un contrat de bail à loyer 
type pour logements subventionnés, qui était obligatoire en ce sens que 
l'art. 47 LGL imposait aux propriétaires l'emploi de ladite formule type. 

  La compétence des autorités et juridictions en matière de logements 
subventionnés devait s'examiner à l'aune de l'art. 253b al. 3 CO, qui prévoyait que 
les dispositions du CO relatives à la contestation des loyers abusifs, soit les art. 
269 à 270e CO, ne s'appliquaient pas aux logements subventionnés. L'art. 2 al. 1 
OBLF mentionnait quelles dispositions légales du CO demeuraient applicables. 

  Dans un litige concernant la LGZD, le TAPI avait récemment rappelé que 
les juridictions ordinairement compétentes en matière de baux et loyers qui 
l'étaient aussi pour trancher les litiges relatifs à des logements subventionnés mais 
qui ne concernaient pas le montant du loyer. 

  Si l'examen du respect de l'exigence d'employer le contrat type obligatoire 
relevait bien de sa compétence, s'agissant de la durée du bail, le raisonnement de 
M. A______ ne pouvait être suivi, car il faisait fi du cadre législatif fédéral 
susmentionné. 

  L'OCLPF avait contrôlé les éléments relevant de sa compétence, soit 
l'emploi des formules officielles adéquates selon l'annexe 7 du règlement 
d'exécution de la LGL du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01) ainsi que l'absence de 
clause contraire à la LGL. Il en allait autrement de la durée du bail, qui n'était 
nullement régie par la LGL mais était un élément essentiel d'un contrat de droit 
privé. L'art. 47 LGL ne prévoyait nullement de règles et usages locatifs 
complétant les formules obligatoires. La juridiction des baux et loyers était 
manifestement compétente pour un litige ne concernant pas le montant du loyer. 

11)  Le 26 juillet 2021, le juge délégué a fixé aux parties un délai au 
3 septembre 2021 pour formuler toutes requêtes ou observations complémentaires, 
après quoi la cause serait gardée à juger. 

12)  Le 29 juillet 2021, l'OCLPF a indiqué ne pas avoir de requêtes ni 
d'observations complémentaires à faire valoir. 

13)  Le 3 septembre 2021, M. A______ a persisté dans les conclusions de son 
recours. 

  Les obligations de contrôle qui incombaient à l'autorité sur la base de 
l'art. 47 LGL s'étendaient en premier lieu à la forme du bail type obligatoire établi 
par le Conseil d'État. En l'espèce, le bailleur avait manipulé le formulaire type et 
tracé certaines de ses dispositions. La volonté du législateur d'imposer un tel bail 
type était d'uniformiser non seulement les questions de forme mais également le 
contenu des éléments essentiels du contrat. 

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  On pouvait faire une analogie avec le mécanisme prévu par l'art. 31B LGL, 
selon lequel le propriétaire de l'immeuble pouvait être requis par le service 
compétent de résilier le bail du locataire dans certaines hypothèses dont la 
sous-location. Dans une telle situation, c'était certes le TBL qui était compétent 
pour statuer sur la validité de la résiliation, mais l'autorité administrative prenait 
néanmoins une décision par laquelle elle ordonnait au bailleur de « faire un acte », 
lequel aura un effet évident sur les relations contractuelles entre bailleur et 
locataire. 

  Ce qui était ainsi demandé en l'espèce à l'autorité administrative était de 
constater que les conditions formelles et matérielles découlant de l'art. 47 LGL 
étaient manifestement violées et d'ordonner en conséquence au bailleur de rectifier 
le contrat type et ses annexes conformément aux exigences voulues par le Conseil 
d'État. 

14)  Sur ce, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant une juridiction l'ayant transmis à la 
juridiction compétente, le recours est recevable de ces points de vue (art. 132 de la 
loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 
let. a et 64 al. 2 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 -
LPA - E 5 10). 

2) a. En règle générale, des conclusions constatatoires sont irrecevables lorsque 
leur auteur n'a pas d'intérêt pratique à leur admission. Il en va notamment ainsi 
lorsque la partie aurait pu prendre des conclusions à caractère condamnatoire. En 
vertu du principe de subsidiarité, une décision en constatation ne sera prise qu'en 
cas d'impossibilité pour la partie concernée d'obtenir une décision formatrice 
(ATA/152/2020 du 11 février 2020 consid. 1c ; ATA/1775/2019 du 
10 décembre 2019 consid. 3c ; ATA/961/2019 du 28 mai 2019 consid. 2b et les 
références citées). 

 b. En l'espèce, le recourant prend principalement voire exclusivement des 
conclusions constatatoires sur le fond, alors même qu'il avait conclu par-devant 
l'intimé – certes de manière informelle – à ce que ce dernier intervienne auprès 
des bailleurs. Il parle dans ses dernières écritures – sans étendre ses conclusions, 
ce qui serait de toute façon prohibé à ce stade – d'ordonner au bailleur de rectifier 
le contrat type et ses annexes. Quoi qu'il en soit, la question de la recevabilité des 
conclusions constatatoires souffrira de demeurer ouverte au vu de ce qui suit. 

https://decis.justice.ge.ch/ata/show/2279663
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/961/2019

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3)  Le litige porte sur le refus de l'intimé d'entrer en matière sur la demande du 
recourant de constater l'illicéité de son contrat de bail à loyer, voire d'agir par voie 
décisionnelle à l'encontre de ses bailleurs. 

4) a. L’État encourage la construction de logements d’utilité publique et s’efforce 
d’améliorer la qualité de l’habitat dans les limites et selon les critères fixés par la 
loi (art. 1 al. 1 LGL). Il instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou 
locaux construits par ou avec l’aide de l’État de Genève ; les logements et les 
locaux situés dans des immeubles construits avec l’aide de l’État sont soumis à ce 
contrôle aussi longtemps qu’ils bénéficient de cette aide (art. 1 al. 3 LGL). 

 b. Le propriétaire de l’immeuble peut être requis par le service compétent de 
résilier le bail du locataire en cas de sous-location, de sous-occupation, de 
dépassement des normes de revenu, de non-paiement des surtaxes ou de défaut 
d’une autre condition légale ou réglementaire permettant d’occuper le logement 
ou lorsque le locataire n’a pas constitué son domicile civil et fiscal dans le canton 
(art. 31B al. 1 LGL). 

  Lorsque le service compétent requiert du bailleur la résiliation du bail dans 
les cas visés à l’art. 31B LGL, il en avise le locataire (art. 17 RGL). Le locataire 
qui conteste la dénonciation de son bail, survenue en application de l’art. 31B 
LGL, doit, dans un délai de trente jours, dès réception de la notification du congé 
par le bailleur, adresser au service compétent une réclamation écrite, avec 
indication des motifs et, s’il y a lieu, dépôt des pièces justificatives (art. 18 RGL). 

 c. Pendant toute la durée du contrôle des loyers, l’état locatif agréé de 
l’immeuble ne peut être modifié qu’en raison de la diminution légale des 
prestations de l’État et de l’évolution des conditions d’exploitation des immeubles 
(art. 42 al. 1 LGL). Aussi longtemps que les logements sont au bénéfice de la 
LGL, le propriétaire ne peut les louer à un loyer supérieur au loyer autorisé 
(art. 42 al. 2 LGL). Le service compétent statue sur les demandes de modification 
de l’état locatif agréé présentées par le propriétaire et autorise ou refuse la 
demande (art. 42 al. 3 LGL). Les décisions du service compétent sont prises soit 
d’office, soit sur demande du propriétaire ou d’un locataire ; elles sont motivées et 
indiquent la voie et le délai de réclamation prévus par la loi (art. 42 al. 6 LGL). 

 d. Les locataires de logements ou de locaux soumis à la LGL bénéficient, à 
l’exception des règles relatives à la fixation des loyers dans les logements, de la 
protection instituée par le titre huitième CO (bail à loyer ; art. 45 LGL). 

  Les juridictions de protection des locataires et la procédure devant celles-ci 
sont réglées par la loi organisant la commission de conciliation en matière de baux 
et loyers, du 28 novembre 2010 (LCCBL - E 3 15), et par les art. 88 ss LOJ 
(art. 46 al. 1 LGL). Selon l'art. 89 al. 1 let. a LOJ, le TBL connaît des litiges 

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relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO) portant sur une chose 
immobilière. 

 e. Le Conseil d’État, après consultation des milieux intéressés, établit un bail 
type obligatoire pour les logements et les locaux soumis au contrôle des loyers ; à 
ce bail est jointe une notice donnant toutes indications utiles sur le régime auquel 
est soumis l’immeuble abritant les locaux loués (art. 47 LGL). 

5) a. Selon l'art. 49 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est 
contraire. Ce principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral fait obstacle à 
l'application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de droit fédéral ou 
qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les moyens 
qu'elles mettent en œuvre, ou qui empiètent sur des matières que le législateur 
fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 143 I 109 consid. 4.2.2). 

 b. En principe, la réglementation de droit civil est exclusive et les cantons ne 
peuvent adopter des règles de droit privé dans les domaines régis par le droit 
fédéral que si ce dernier leur en réserve la possibilité (art. 5 al. 1 du Code civil 
suisse du 10 décembre 1907 - CC - RS 210 ; ATF 146 I 70 consid. 5.2.1 ; 137 I 
135 consid. 2.5.1). En matière de bail à loyer, la réglementation fédérale est 
exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines 
règles de droit privé complémentaires (art. 257e al. 4, art. 270 al. 2 CO). À défaut 
d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs 
entre les parties au contrat de bail (ATF 137 I 135 consid. 2.5.1). Dans les 
domaines régis en principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la 
compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition 
que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, 
que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles 
n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 146 I 70 
consid. 5.2.1). 

6) a. Les art. 253 ss CO règlent le contrat de bail à loyer. Selon l'art. 253b al. 3 
CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent 
pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont 
été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une 
autorité. 

 b. La question de la durée du bail (durée déterminée ou indéterminée) est 
réglée à l'art. 255 CO. 

 c. Selon la jurisprudence, l'art. 253b al. 3 CO trace une frontière entre le droit 
privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la 
collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le 
but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de 

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la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique 
ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3 = SJ 2015 I 
p. 205 ; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). La législation cantonale 
(vaudoise dans l'arrêt 1C_500/2013 précité) sur le logement répond à un intérêt de 
droit public ; les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal 
n'apparaissent pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale 
est destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. 
La situation présente cependant une certaine complexité, puisqu'il existe, d'une 
part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui impose à 
ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire 
et le locataire, lequel relève en principe du droit privé. Face à cette difficulté, le 
législateur n'a pas prévu un système dualiste à l'art. 253b al. 3 CO ; il a au 
contraire voulu que les mécanismes du droit privé s'effacent devant le contrôle 
d'office par l'autorité administrative, jugé plus incisif (arrêt du tribunal fédéral 
4A_267/2009 précité consid. 2.2). 

  Ainsi, par le biais de l'art. 253b al. 3 CO, qui constitue une norme de 
compétence, le législateur a d'abord voulu, sur un plan procédural, empêcher un 
double contrôle des loyers et éviter le prononcé de décisions contradictoires ; pour 
les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs 
publics, l'autorité administrative chargée du contrôle des loyers jouit d'une 
compétence exclusive et la procédure prévue dans le droit des obligations est 
fermée (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd). 

 d. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 
270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 OBLF sont applicables 
aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises 
par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. 

7)  En l'espèce, il n'est pas contesté que l'immeuble dans lequel se trouve 
l'appartement du recourant est un logement subventionné au sens de l'art. 253b 
al. 3 CO. La demande faite à l'intimé vise à prévenir un éventuel litige – qui 
pourrait du reste être imminent, la fin du bail mentionnée dans le contrat signé par 
les parties étant le 31 mars 2022 – entre le recourant et ses bailleurs au sujet de la 
durée du bail à loyer, question qui est réglée à l'art. 255 CO et que le législateur 
fédéral n'a donc pas exclu du contrôle exercé par les juridictions ordinaires en 
matière de bail à loyer (soit à Genève le TBL en première instance). Le litige 
potentiel ne concerne ainsi pas le montant du loyer. 

  La demande présentée par le recourant à l'OCLPF correspondrait dans ces 
conditions, si elle était acceptée, à un constat préjudiciel effectué par l'OCLPF 
dans un (possible) litige civil opposant le recourant à ses bailleurs. La juridiction 
civile étant par ailleurs – contrairement à ce que suggère le recourant – 
parfaitement habilitée à traiter à titre préjudiciel une question de droit public, cela 

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pourrait conduire à des réponses contradictoires de l'intimé et du TBL sur ce 
point, ce que le législateur fédéral a précisément entendu prohiber. Par ailleurs, 
même s'il s'agit dans les deux cas d'un rapport triangulaire, on ne peut comparer 
cette demande de constat d'illicéité du bail avec le mécanisme de l'art. 31B LGL, 
qui est expressément prévu dans la loi. 

  Dès lors, la décision attaquée de ne pas prendre de décision, est conforme au 
droit. Mal fondé, le recours sera rejeté en tant qu'il est recevable. 

8)  Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge du 
recourant, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité de procédure ne 
sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

rejette, en tant qu'il est recevable, le recours interjeté le 8 mars 2021 par 
Monsieur A______ contre la décision de l'office cantonal du logement et de la 
planification foncière du 1er février 2021 ; 

met à la charge de Monsieur A______ un émolument de CHF 500.- ; 

dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Monsieur A______ représenté par l’Association 
genevoise des locataires (ASLOCA), mandataire ainsi qu'à l'office cantonal du logement 
et de la planification foncière. 

Siégeant : M. Mascotto, président, Mme Krauskopf, M. Verniory, juges. 

 

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Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 
 

 le président siégeant : 
 
 

C. Mascottto 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :