# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5f5ff88b-31e7-5115-bb01-52a9148cfbef
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-11
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 11.02.2022 20-5619, 20-5620
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_20-5619--20-5620_2022-02-11.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/25

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 20-5619, 20-5620

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 25.03.2022

Entscheiddatum: 11.02.2022

BUDE 2022 Nr. 012
Art. 21 Abs. 2 RPG, Art. 25 PBG, Art. 129 Abs. 2 PBG: Dem angefochtenen 
Sondernutzungsplan steht weder der kantonale noch der kommunale 
Richtplan entgegen (Erw. 4). Auch präjudiziert der Plan die noch 
ausstehende Umsetzung des ISOS nicht (Erw. 5). Weiter trägt der 
Sondernutzungsplan dem Kulturobjekt wie auch der geschützten Linde im 
Sinn der SchutzV Rechnung. Mit der Umsetzung des SNP kann auch die 
Fällung der Blutbuche gerechtfertigt werden. Dies begründet aber keine 
vorgängige Anpassung der SchutzV. Diesbezüglich sind die Rekurse 
gutzuheissen (Erw. 6). Der Sondernutzungsplan ermöglicht eine 
Überbauung, welche den bundesrechtlichen Planungszielen und -
grundsätzen in hohem Masse Rechnung trägt. Der Entscheid der Vorinstanz, 
den angefochtenen Plan trotz Massstabssprung gutzuheissen, beruht auf 
einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände und ist – auch 
wenn es gemäss HBA andere Bebauungsmöglichkeiten gegeben hätte – 
nicht zu beanstanden (Erw. 7). Die Abweichungen von der Regelbauweise 
zwecks einer Überbauung von hoher städtebaulicher und architektonischer 
Qualität sind gerechtfertigt und die nachbarlichen Interessen werden nicht 
übermässig beeinträchtigt (Erw. 8). Weder für sich alleine noch in ihrer 
Gesamtheit stellen die Abweichungen von der Regelbauweise eine 
materielle Zonenplanänderung dar. Der Plan erweist sich damit als 
rechtmässig und die Rügen hiergegen als unbegründet (Erw. 9).

BUDE 2022 Nr. 12 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.

Kanton St.Gallen 

Bau- und Umweltdepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

 

20-5619/20-5620 

 

Entscheid Nr. 12/2022 vom 11. Februar 2022 

Rekurrentin 1 

(im Rekurs Nr. 20-5619)  

 Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ bestehend aus:  

 B.___ 

 C.___ 

 […] 

vertreten durch lic.iur. Saila Ruibal, Rechtsanwältin, Rütistrasse 5, 

8580 Amriswil 

 

Rekurrenten 2 

(im Rekurs Nr. 20-5620) 

 D.___ und E.___ 

vertreten durch lic.iur. Markus Joos, Rechtsanwalt, Marktplatz 4, 

9004 St.Gallen 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Gemeinderat Z.___ (Gesamtentsched vom 3. Juli 2020) 

vertreten durch Dr.iur. HSG Benedikt Fässler, Rechtsanwalt, 

Teufenerstrasse 3, 9001 St.Gallen 

 

 

Rekursgegnerin 

(in beiden Rekursen Nrn. 20-

5619 und 20-5620) 

 

 F.___ AG 

vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, Teufenerstrasse 11, 

9001 St.Gallen 

 

 

Betreff  Sondernutzungsplan G.___strasse und 1. Änderung der 

Schutzverordnung 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 2/24 

 

Sachverhalt 

A.  

a) Die F.___ AG ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001 an der 

G.___strasse (Kantonsstrasse) in Z.___. Das Grundstück liegt ge-

mäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ in der Wohn-Gewer-

bezone für dreigeschossige Bauten (WG3). Das Grundstück ist mit ei-

nem herrschaftlichen, auf die G.___strasse ausgerichteten, dreige-

schossigen Wohnhaus aus dem 19. Jahrhundert (Vers.-Nr. 002) über-

baut. Weiter befinden sich auf dem Grundstück zwei Ökonomiebauten; 

eine grössere Remise und ein kleinerer Unterstand. In der nordöstli-

chen Ecke des Grundstücks befinden sich sodann zwei freistehende 

Garagen. Gemäss der gültigen Schutzverordnung der Gemeinde 

Z.___ vom 6. Januar 2016 (im folgenden SchutzV) handelt es beim 

Wohnhaus Vers.-Nr. 002 um ein geschütztes Kulturobjekt (Inventar 

Nr. 003). Sodann befinden sich auf dem Grundstück zwei geschützte 

Naturobjekte (Inventar Nr. 004); eine Linde sowie eine Blutbuche. Öst-

lich an das Grundstück grenzt der Friedhof H.___.  

 

b) Nördlich des Grundstücks liegen die beiden Grundstücke 

Nrn. 005 und 006. Das Grundstück Nr. 005 steht im Eigentum der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___, bestehend aus B.___, 

C.___, […]. Das Grundstück ist mit einem viergeschossigen Wohnge-

bäude (Vers.-Nr. 007) überbaut. Südlich des Wohngebäudes befindet 

sich ein eingeschossiges gedecktes Schwimmbad. Das Grundstück 

Nr. 006 steht im Eigentum von D.___ und E.___ und ist mit einem 

zweigeschossigen Wohnhaus (Vers.-Nr. 008) und einer Garage über-

baut. 

 

c) Das Grundstück Nr. 001 war bis ins Jahr 2015 der Zone für  

öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) zugewiesen. Am 4. Mai 2010 

verabschiedete der Gemeinderat Z.___ neben einer Änderung der 

SchutzV und des Baureglements, einen überarbeiteten Zonenplan, mit 

welchem unter anderem das Grundstück Nr. 001 neu der WG3 zuge-

teilt werden sollte. Die Umzonung erfolgt vor dem Hintergrund, dass 

die Kirchgemeinde H.___ als vormalige Eigentümerin des Grund-

stücks Nr. 001 keine Reserveflächen für den Friedhof mehr benötigte. 

Die damalige Umzonung wurde von E.___ angefochten, wurde aber 

vom Verwaltungsgericht mit Urteil B 2014/78 vom 17. Dezember 2015 

bestätigt. 

 

B.  

a) Am 10. Mai 2019 erliess der Gemeinderat Z.___ nach 

Durchführung eines Mitwirkungsverfahrens den Sondernutzungsplan 

G.___strasse (nachfolgend SNP) samt besonderen Vorschriften 

(nachfolgend besV). Der Planperimeter umfasst das Grundstück 

Nr. 001. Das Kulturobjekt sowie die geschützte Linde sollen in die ge-

plante Überbauung integriert werden. Dagegen ist der Abbruch der 

Ökonomiebauten und der Garagen sowie die Fällung der geschützten 

Blutbuche vorgesehen. Entsprechend erliess der Gemeinderat Z.___ 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 3/24 

 

zusammen mit dem SNP eine Änderung der SchutzV, wonach die 

Blutbuche aus dem Schutz entlassen werden soll.  

 

Im SNP werden mehrere Baufelder ausgeschieden. Die Baufelder A1 

und A2 liegen rechtwinklig zueinander und bestimmen die Bereiche, in 

welchen die Hauptbauten erstellt werden dürfen. Die Baubereiche 

liegen – vom Kulturobjekt aus betrachtet – in den dahinterliegenden 

Bautiefen. Das Baufeld A1 erstreckt sich über eine Länge von 33,85 m 

und liegt parallel zur nördlichen Grundstücksgrenze in einem Abstand 

von 6,75 m. Es weist eine Breite von 13,7 m auf. Das 34,6 m lange 

und 13,45 m breite Baufeld A2 liegt vertikal dazu und weist zur 

östlichen Gründstückgrenze einen Abstand von 6,5 bis 7,5 m auf. Die 

Erschliessung des Plangebiets erfolgt über die G.___strasse, wobei 

die planinterne Erschliessung entlang der östlichen Plangrenze erfolgt. 

Die Parkierung erfolgt in der Tiefgarage, deren Zufahrt sich ebenfalls 

östlich des Baufeldes A2 befindet. Der Abstand zwischen den 

Baufeldern A1 und A2 beträgt 6 m. Durch die rechtwinklige Anordnung 

der Baufelder wird ein Grünraum aufgespannt, in welchem 

Quatierplatz und Spielfläche vorgesehen sind. In den Baufeldern B 

dürfen dagegen nur unbewohnte Bauten mit einer maximalen 

Grundfläche von 70 m2 und einer Gebäudehöhe von maximal 3,5 m 

bzw. Firsthöhe von 5 m erstellt werden.   

 

b) Die öffentliche Auflage erfolgte vom 29. Mai bis 28. Juni 2019. 

Während der Auflagefrist erhoben unter anderem die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___, vertreten durch die I.___ 

Treuhand AG sowie D.___ und E.___, vertreten durch lic.iur. Markus 

Joos, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache gegen den SNP sowie die 

Änderung der SchutzV. 

 

c) Mit Schreiben vom 14. Oktober 2019 teilte die Bau- und Infra-

strukturkommission den Einsprechenden mit, dass aufgrund der  

Prüfung der Einsprachen eine Verschärfung von Art. 7 besV (Bau-

feld A) und Art. 16 besV (Bepflanzung) vorgesehen sei. Die Verschär-

fung sehe insbesondere vor, dass bei den Baufeldern A neu die Grenz-

abstandsvorschriften (inkl. Mehrlängenzuschlag) nach Regelbauweise 

gegenüber den Grundstücken ausserhalb des Planperimeters einzu-

halten seien. Sodann soll zwischen den Baufeldern A1 und A2 ein Ge-

bäudeabstand von mindestens 6 m gelten. Schliesslich sollen die 

Bestimmungen zur Ersatzpflanzung dahingehend angepasst werden, 

dass mindestens eine Blutbuche zu erstellen sei. Bei den Anpassun-

gen handle es sich um Verschärfungen gegenüber der öffentlich auf-

gelegten Variante. Mangels einer zusätzlichen Belastung der angren-

zenden Grundstücke erübrige sich eine erneute öffentliche Auflage.  

 

d) Zumal die Einsprecher trotz der Anpassung an der Einsprache 

festhielten, setzte der Gemeinderat Z.___ mit Beschluss vom 18. Feb-

ruar 2020 den angepassten SNP samt den besV (Plandatum 10. De-

zember 2019) sowie die Änderung der SchutzV fest. Die Einsprachen 

wies der Gemeinderat mit separatem Einspracheentscheid vom 

18. Februar 2020 ab. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 4/24 

 

e) Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) 

genehmigte den SNP sowie die Änderung der SchutzV mit Verfügung 

vom 14. April 2020. Der Gemeinderat eröffnete die Beschlüsse vom 

18. Februar 2020 sowie die Genehmigungsverfügung vom 14. April 

2020 als Gesamtentscheid am 3. Juli 2020.  

 

C.  

Gegen den Gesamtentscheid erhob die Stockwerk-

eigentümergemeinschaft A.___, nunmehr vertreten durch lic.iur. Saila 

Ruibal, Rechtsanwältin, Amriswil, mit Schreiben vom 17. Juli 2020 

beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepar-

tement) Rekurs (im Folgenden Rekurrentin 1 im Rekurs Nr. 20-5619). 

Auch D.___ und E.___ erhoben durch ihren Rechtsvertreter mit 

Schreiben vom 17. Juli 2020 Rekurs (im Folgenden Rekurrenten 2 im 

Rekurs Nr. 20-5620). Die Rekursergänzung der Rekurrentin 1 vom 

4. September 2020 ist inhaltlich deckungsgleich mit der Rekursergän-

zung der Rekurrenten 2 vom 28. August 2020. Der Einfachheit halber 

wird daher im Folgenden von den Rekurrenten gesprochen. Die Re-

kurrenten stellen folgende Anträge:  

 
1. Die Änderung der Schutzverordnung G.___strasse 

vom 10. Dezember 2019 sei aufzuheben. 

2. Der Sondernutzungsplan G.___strasse vom 10. De-
zember 2019 sei aufzuheben. 

3. Ziff. 2, 3 und 4 des Festsetzungsbeschlusses des Ge-
meinderates Z.___ vom 18. Februar 2020 seien auf-
zuheben. 

4. Ziff. 1 (soweit die Rekurrenten betroffen sind), Ziff. 2, 
Ziff. 3 und Ziff. 4 des Einspracheentscheides des Ge-
meinderates Z.___ vom 18. Februar 2020 seien auf-
zuheben. 

5. Ziff. 1 und Ziff. 2 des Genehmigungsentscheides des 
Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation vom 
14. April 2020 (Geschäfts-Nr. 20-2382) seien aufzuhe-
ben. 

6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 

Zur Begründung wird geltend gemacht, das Vorhaben sei weder mit 

dem kommunalen Richtplan noch mit der kommunalen SchutzV ver-

einbar. Der Richtplan setze für das Mischgebiet "G.___strasse-Fried-

hof" behördenverbindlich unter anderem fest, dass das bestehende 

Kulturobjekt eingebunden und ein angemessener Übergang zum 

Friedhofsareal gestaltet werden soll. Bereits das Verwaltungsgericht 

habe in seinem Urteil in Zusammenhang mit der Umzonung festgehal-

ten, dass eine undifferenzierte Überbauung mit dem Richtplan nicht zu 

vereinbaren sei. Die von den Rekurrenten in Auftrag gegebene Begut-

achtung des Richtprojekts durch den Architekten J.___ zeige, dass 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 5/24 

 

das Vorhaben weder Rücksicht noch Bezug auf den spezifischen Cha-

rakter der Siedlung nehme. Weiter fehle es an der städtebaulichen und 

architektonischen Qualität, so dass die Gewährung der Mehrausnüt-

zung unzulässig sei. Schliesslich sei eine Revision der SchutzV auf-

grund des Grundsatzes der Planbeständigkeit ohnehin nicht zulässig. 

 

D.  

a) Mit Schreiben vom 4. November 2020 stellt die Vorinstanz die 

Vorakten zu und beantragt unter Verweis auf den Einspracheent-

scheid den Rekurs abzuweisen.  

 

b) Mit Vernehmlassung vom 9. November 2020 beantragt die 

Rekursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, 

St.Gallen, die Rekurse unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begrün-

dung wird geltend gemacht, dass die Abweichungen von der Regel-

bauweise für die Erreichung der städtebaulichen Qualität erforderlich 

seien. Entsprechend stünde der Erlass des SNP im öffentlichen Inte-

resse. Eine übermässige Beeinträchtigung der nachbarlichen Interes-

sen sei ausgeschlossen. Auch bestünden überwiegende öffentliche In-

teressen an der Änderung der SchutzV, was mit dem Grundsatz der 

Planbeständigkeit zu vereinbaren sei. 

 

c) Mit koordinierter Vernehmlassung vom 23. Dezember 2020 

nimmt das AREG unter Miteinbezug der kantonalen Denkmalpflege 

(DMP) und dem Amt für Natur, Jagd und Fischerei (ANJF) zu den  

Rekursen Stellung. Als Teil eines urbanen Verdichtungsraums trage 

die Gemeinde Z.___ die Verantwortung, einen Teil des künftigen kan-

tonalen Bevölkerungswachstums zu übernehmen. Es bestehe somit 

ein öffentliches Interesse an der Innenentwicklung im vorliegenden 

Gebiet. Die hohe Qualität des SNP werde im Planungsbericht darge-

legt und sei ohne Weiteres nachvollziehbar. Mit der Erhöhung der Ge-

bäudehöhe und Geschossigkeit würden die Nachbarn mehrbelastet. 

Mit den gleichzeitig verfügten Einschränkungen im Grenzbereich zu 

den nördlichen Nachbarn erfolge jedoch eine Kompensation. Auch 

liege keine materielle Zonenplanänderung vor. Aus denkmalpflegeri-

scher Sicht bedeute der SNP in Bezug auf den Verlust der Blutbuche 

und den Abbruch der Remise eine leichte Beeinträchtigung des Kultu-

robjekts. Ein rechtlich verbindlicher Ortsbildschutz liege zurzeit nicht 

vor und der vorgesehene Strukturschutz an der G.___strasse werde 

vom SNP nicht tangiert. In der Abwägung der Interessen von Verdich-

tung und Denkmalschutz stimme die DMP dem SNP zu. Nach Ansicht 

des ANJF könnte die geschützte Linde durch die Bauarbeiten der Tief-

garage gefährdet werden. Der Beizug eines Baumexperten für die  

Beurteilung der konkreten Gefährdung und für die Ausarbeitung der 

notwendigen Massnahmen während der Bauzeit sei daher unerläss-

lich. 

 

d) Mit Amtsbericht vom 22. März 2021 führt das Hochbauamt 

(HBA) aus, dass der SNP Bezug zum eigenen Grundstück aufnehme. 

Die Stellung der beiden rechtwinklig angeordneten Längsbauten auf 

dem eigenen Grundstück scheine auf den ersten Blick stimmig. Eine 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 6/24 

 

Reduktion des ordentlichen Gebäudeabstands zwischen den beiden 

Neubauten lasse sich auch aus der historischen Bauweise herleiten 

und sei schlüssig. Die Platzierung der Neubauten an den Rand des 

Grundstücks führe jedoch zu einer Abgrenzung gegenüber den umlie-

genden Bauten. Eine gute Integration in die gebaute Umgebung sei 

mit den beiden Bauvolumen bezüglich Platzierung, Länge, Breite und 

Höhe daher nicht zu erreichen. 

 

E.  

a) Das Baudepartement führte am 14. Juni 2021 in Anwesenheit 

der Verfahrensbeteiligten sowie je eines Vertreters des AREG, der 

DMP und des HBA einen Augenschein durch. 

 

b) Mit Eingabe vom 28. Juni 2021 lässt sich die Vorinstanz, seit 

dem Augenschein vertreten durch Dr.iur. Benedikt Fässler, 

Rechtsanwalt, St.Gallen, zum Protokoll vernehmen und hält fest, dass 

das HBA seinen Amtsbericht vor Ort stark relativiert habe.  

 

c) Mit Eingabe vom 9. August 2021 nimmt die Rekursgegnerin zum 

Amtsbericht des HBA sowie zum Augenscheinprotokoll Stellung. 

 

F.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

Erwägungen 

1.  

1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu-

sammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen 

auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen 

und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 

und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).  

 

1.2 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 

sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 

 

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 

Auf die Rekurse ist einzutreten. 

 

2.  

Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab-

gekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 

(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 

PBG). Da der vorliegende SNP erst nach Vollzugsbeginn des PBG  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 7/24 

 

öffentlich aufgelegen ist, gelangen somit grundsätzlich die Bestimmun-

gen des PBG zur Anwendung, sofern sie gemäss Anhang zum Kreis-

schreiben "Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG" vom 8. März 

2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als un-

mittelbar anwendbar erklärt werden. 

 

3.  

Die Rekurrenten rügen, dass die Gebäudevolumen nicht visiert wor-

den seien. Wie die Rekurrenten selber ausführen, besteht beim Erlass 

von Sondernutzungsplänen keine Pflicht zur Visierung. Auf den Vor-

wurf – die Vorinstanz habe sich treuwidrig verhalten, in dem trotz vor-

gängiger Zusicherung auf die Visierung verzichtet worden sei – ist 

nicht weiter einzugehen. Die Rekurrenten haben Einsprache erhoben 

und konnten ihre Verfahrensreche wahrnehmen. Auf die Verletzungen 

von Verfahrensrechten Dritter können sich die Rekurrenten demge-

genüber nicht berufen. Auch für die Beurteilung des SNP, namentlich 

für die Frage der städtebaulichen und architektonischen Qualität, ist 

eine Visierung nicht notwendig. Die Rüge erweist sich daher als unbe-

gründet.  

 

4.  

Im vorliegenden Rekursverfahren ist vor allem der Erlass eines Son-

dernutzungsplans strittig, mit welchem in Abweichung von den Regel-

bauvorschriften eine dichtere Überbauung realisiert werden soll.  

 

4.1 Die Bestimmungen zur besonderen Bauweise nach Art. 25 PBG 

sind direkt anwendbar und lösen die bisherigen Vorschriften zu den 

Überbauung- und Gestaltungsplänen gemäss BauG ab (Botschaft und 

Entwurf der Regierung zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 

2015, ABl 2015, S. 2445 [nachfolgend Botschaft PBG]). Nach Art. 25 

PBG kann mit dem Sondernutzungsplan in Abweichung vom Rahmen-

nutzungsplan eine besondere Bauweise festgelegt werden (Bst. a)  

sowie im Interesse einer Überbauung von hoher städtebaulicher und 

architektonischer Qualität eine höhere bauliche Nutzung zugelassen 

werden (Bst. b). Der Erlass von Sondernutzungsplänen, die Abwei-

chungen von der im Rahmennutzungsplan festgelegten planerischen 

Grundordnung enthalten, setzt grundsätzlich ein öffentliches Interesse 

voraus (Botschaft PBG, a.a.O., S. 2445). Hierbei sind die verschiede-

nen und auch häufig gegensätzlichen Ziele und Interessen gegenei-

nander abzuwägen. Die Grundlage für diese Interessenabwägung 

bilden primär die Ziele und Grundsätze des eidgenössischen Raum-

planungsgesetzes (SR 700; abgekürzt RPG) gemäss Art. 1 und 3. Es 

sind aber auch Interessen zu berücksichtigen, die in Spezialgesetzen 

– etwa Schutzverordnungen – enthalten sind oder sich aus den gesell-

schaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklungen ergeben. Erforderlich 

ist eine umfassende Abwägung und Abstimmung aller wesentlichen 

Gesichtspunkte (BGE 114 IA 369). 

 

4.2 Nach Art. 1 Abs. 1 RPG sorgen Bund, Kantone und Gemeinden 

dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom 

Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie unterstützen nach Art. 1 Abs. 2 RPG 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 8/24 

 

mit Massnahmen der Raumplanung unter anderem Bestrebungen, die 

natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die 

Landschaft zu schützen (Bst. a); die Siedlungsentwicklung nach innen 

zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität 

(Bst. abis); kompakte Siedlungen zu schaffen (Bst. b); die räumlichen 

Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten 

(Bst. bbis). Die Landschaft ist nach Art. 3 Abs. 2 RPG zu schonen; ins-

besondere sollen Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Land-

schaft einordnen (Bst. a). Nach Art. 3 Abs. 3 RPG sind die Siedlungen 

nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Aus-

dehnung zu begrenzen, insbesondere sollen; Wohn- und Arbeitsge-

biete einander zweckmässig zugeordnet und durch das öffentliche 

Verkehrsnetz erschlossen sein (Bst. a); Massnahmen zur besseren 

Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in 

Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche 

getroffen werden (Bst. abis); Wohngebiete vor schädlichen und lästigen 

Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen 

möglichst verschont werden (Bst. b); Rad- und Fusswege erhalten und 

geschaffen werden (Bst. c); günstige Voraussetzungen für die Versor-

gung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt werden (Bst. d) 

und Siedlungen möglichst viele Grünflächen und Bäume enthalten 

(Bst. e).  

 

4.3 Der kantonale Richtplan zeigt mit dem Raumkonzept eine Ge-

samtschau der künftigen räumlichen Ordnung des Kantons St.Gallen. 

Er ist der strategische Orientierungsrahmen für die Koordination der 

raumwirksamen Tätigkeiten und er fördert die Zusammenarbeit über 

räumliche, sektorielle und institutionelle Grenzen hinweg. Die Entwick-

lung von Wohnen und Arbeiten ist gemäss Richtplan vorab auf Zen-

tren, urbane Verdichtungsräume und gut mit dem öffentlichen Verkehr 

(öV) erschlossene Dörfer zu lenken. Entsprechend ist der Anteil des 

Wachstums gemäss den Raumtypen zu verteilen. Das zusätzliche Be-

völkerungswachstum soll zu 65% im urbanen Verdichtungsraum, zu 

33% in der Landschaft mit kompakten Siedlungen und zu 2% in der 

Kultur- und Agrarlandschaft stattfinden (Koordinationsblatt R11). Die 

Gemeinde Z.___ ist gemäss Richtplankarte dem Raumtyp "urbaner 

Verdichtungsraum" zugeordnet und hat damit den entsprechenden 

Teil des künftigen kantonalen Bevölkerungswachstums zu überneh-

men. 

 

4.4 Wo und inwiefern die Verdichtung innerhalb des Gemeindege-

biets erfolgen soll, ergibt sich aus dem kommunalen Richtplan der Ge-

meinde Z.___ aus dem Jahr 2009. So soll die zentral gelegene Fläche 

im Mischgebiet "G.___strasse-Friedhof", unter Berücksichtigung der 

sensiblen Nachbarnutzung (Friedhof) im Osten, in die bestehende 

Wohn-Gewerbe-Struktur integriert werden (Bereich S1; Themen-

gruppe Nutzung; Objektblatt S 1.2.2). Um dieses Ziel zu verfolgen 

wurde folgender Richtplaninhalt festgesetzt: 

 

 Die Fläche soll in ein Wohn-Gewerbegebiet mittlerer Dichte 

umgezont werden.  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 9/24 

 

 Mit der Entwicklung und Nutzung des Baulandes sind die  

folgenden ortsbaulichen Rahmenbedingungen zu beachten:  

 Gewerbliche, publikumsintensive Nutzung zur G.___strasse 

unter Berücksichtigung der Verkehrsimmissionen;  

 Einbindung des bestehenden Kulturobjektes;  

 Wohnnutzung hinterliegend anordnen;  

 Rückwärtige Verkehrserschliessung;  

 Angemessen gestalteter Übergang zum Friedhofareal. 

 

Weiter handelt es sich beim Gebiet "G.___strasse-Friedhof“ um ein 

Gebiet von öffentlichem Interesse (Bereich S 3; Themengruppe Ge-

biete von öffentlichem Interesse; Objektblatt S 3.2.3) mit dem Ziel die 

zentral gelegene Wohn-Gewerbe-Fläche unter Berücksichtigung der 

sensiblen Nachbarnutzung (Friedhof) in die heterogene Siedlungs-

struktur zu integrieren und damit die G.___strasse aufzuwerten. Als 

Richtplaninhalt wurde dazu festgesetzt: 

 

 Das Konzept für eine Überbauung muss neben der Nutzungsab-

stufung folgende Rahmenbedingungen berücksichtigen: 

 Geeignete gestalterische Einbindung des bestehenden Kultu-

robjektes;  

 Sparsame, möglichst zusammengefasste Verkehrserschlies-

sung;  

 Berücksichtigung der guten Erschliessung durch den  

Öffentlichen Verkehr bei der Fusswegerschliessung des Ge-

bietes;  

 Berücksichtigung der umgebenden baulichen Körnung;  

 Abstimmung mit allfälliger Strassenraumgestaltung der  

G.___strasse. 

 

4.5 Die im Richtplan vorgesehene Umzonung in ein Wohn-Gewer-

begebiet mittlerer Dichte wurde im Jahr 2010 vorgenommen und – wie 

eingangs bereits erwähnt – vom Verwaltungsgericht mit Urteil 

B 2014/78 vom 17. Dezember 2015 bestätigt. Dabei hielt das Verwal-

tungsgericht fest, dass gestützt auf die Vorgaben im Richtplan eine 

künftige Bebauung des Grundstücks Nr. 001 einen entsprechend ge-

stalteten Übergang im Sinn einer „Pufferzone“ zum Friedhof einhalten 

müsse und auch das Kulturobjekt und die beiden Bäume auf dem 

Grundstück in die Gestaltung einzubeziehen seien. Eine undifferen-

zierte Überbauung nach der Regelbauweise käme jedenfalls nicht in 

Betracht (Erw. 3.4.2). 

 

4.6 Aus dem kommunalen Richtplan geht somit hervor, dass ein ge-

wichtiges öffentliches Interesse an einer verdichteten Bebauung im 

Gebiet "G.___strasse-Friedhof“ – namentlich auf dem noch weitge-

hend unüberbauten Grundstück Nr. 001 – besteht. Mit dem SNP wurde 

sichergestellt, dass – wie das Verwaltungsgericht festhielt – keine un-

differenzierte Überbauung nach Regelbauweise erfolgt. Auch wurde 

das Kulturobjekt im SNP eingebunden. Von einer ungeeigneten ge-

stalterischen Einbindung kann angesichts der positiven Beurteilung 

durch die DMP nicht die Rede sein. Umso mehr als der Richtplan nicht 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 10/24 

 

vorgibt, auf welche Art und Weise das Kulturobjekt einzubinden ist. 

Ebenfalls ist die im Richtplan vorgesehene rückwärtige und möglichst 

zusammengefasste Verkehrserschliessung sichergestellt. Die Er-

schliessung erfolgt am östlichen Rand des Planperimeters und mündet 

dort in eine Tiefgarage. Die Erschliessung im östlichen Grenzbereich 

bietet sodann einen gewissen Freiraum gegenüber dem angrenzen-

den Friedhofsareal. Durch die Platzierung des Wendeplatzes und der 

unbewohnten Nebenbaute mit stark beschränkter Gebäude- und Frist-

höhe in der nordöstlichen Ecke wird zudem noch mehr Abstand zur 

offenen – und damit in ihrer Nutzung sensibleren – Urnenwand ge-

schaffen. Damit besteht ein angemessen gestalteter Übergang und es 

wird auch der geforderten Nutzungsabstufung Rechnung getragen. 

Der Planperimeter liegt in Fusswegdistanz zur Bushaltestelle Kirche. 

Der Bahnhof Z.___ ist ebenfalls in kürzester Zeit zu Fuss zu erreichen. 

Eine sehr gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr ist somit 

sichergestellt. Und zwar unabhängig davon, dass unter Umständen 

die stark frequentierte Kantonsstrasse überquert werden muss und 

hierzu kein Fussgängerstreifen zur Verfügung steht. Entscheidend ist 

einzig, ob eine Erschliessung nach der im Plan festgelegten Art grund-

sätzlich möglich ist (vgl. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, 

Bern 2003, Rz. 153, GVP 1995 Nr. 93, S. 217). Eine eingehendere 

Prüfung ist hingegen erst im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen. 

Auch nicht massgebenden ist, dass die in der Richtplankarte bzw. im 

Freiraumkonzept angedachten Fusswegverbindungen (noch) nicht 

existieren. Wird doch die Realisierung dieser Wege weder verunmög-

licht noch präjudiziert. Indem das Kulturobjekt erhalten bleibt und die 

Baufelder im hinteren Teil des Grundstücks platziert sind, wird die cha-

rakteristische Körnung entlang der G.___strasse übernommen. Der 

Körnung im hinteren Teil kommt – wie auch die DMP ausführt – keine 

Schutzwürdigkeit zu.  

 

5.  

Die Rekurrenten rügen weiter, dass der SNP dem Inventar der 

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) widerspreche. 

 

5.1 Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat-

schutz (SR 451; abgekürzt NHG) sieht vor, dass der Bundesrat für 

Schutzobjekte von nationaler Bedeutung Schutzinventare erlässt. Für 

den Schutz der Ortsbilder von nationaler Bedeutung hat der Bundesrat 

den Inventarisierungsauftrag durch den Erlass der Verordnung über 

das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz 

(SR 451.12; abgekürzt VISOS) erfüllt. Der inzwischen mehrfach er-

gänzte und revidierte Anhang zur VISOS enthält heute rund 1'200 

nach Kantonen gegliedert Ortsbilder von nationaler Bedeutung.  

 

5.2 Die Gemeinde Z.___ ist bei der Erfassung des ISOS als von 

regionaler Bedeutung eingestuft worden und ist daher nicht Bestand-

teil des VISOS. Die bei der Erfassung des ISOS als Ortsbilder regio-

naler Bedeutung eingestuften Orte wurden aber als Ortsbilder kanto-

naler Bedeutung in den kantonalen Richtplan (Koordinationsblatt S31) 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 11/24 

 

aufgenommen. Im Zuge der Überarbeitung von kommunalen Schutz-

verordnungen wird das Kantonsinventar überprüft und die schützens-

werten Bestandteile in die Schutzverordnung übernommen. Dies ist 

mit der im Jahr 2016 genehmigten Schutzverordnung der Politischen 

Gemeinde Z.___ zu grossen Teilen bereits erfolgt. Wie aber aus der  

Genehmigungsverfügung des AREG vom 6. Januar 2016 hervorgeht, 

wurde auf eine umfassende Überarbeitung des Ortsbildinventars ver-

zichtet. Die im damaligen Genehmigungsverfahren beigezogene DMP 

hat mit Schreiben vom 13. Februar 2013 zu prüfende Bauten und Orts-

bilder aufgelistet. Entsprechend hat das AREG die SchutzV unter der 

Auflage genehmigt, dass die im Anhang der Genehmigungsverfügung 

erwähnten Gebiete und Objekte durch eine Fachperson zu prüfen 

sind.  

 
5.3 Im ISOS-Inventarblatt für das verstädterte Dorf Z.___ ist das 

Wohnhaus G.___strasse als "stattliche Liegenschaft mit altem  

3-gesch. Wohnkubus, Ökonomiebau, Linde und Blutbuche" vermerkt 

(Einzelobjekt 009). Das Plangebiet des SNP liegt in der Ortserweite-

rung "G.___strasse und A.___. 19.-A.-20.JH." (Gebiet 010). Sodann 

tangiert das Plangebiet die Umgebungszone I "Grünraum mit öffentl. 

Bauten und Anlagen, ortsbildgliedernd". 

 

5.4 Das Wohnhaus wie auch die beiden Bäume sind gemäss 

SchutzV bereits geschützt (Inventar Nrn. 003 und 004), womit auch 

dem ISOS Rechnung getragen wurde. Weiter ist noch zu prüfen, ob 

der SNP mit dem ISOS zu vereinbaren ist oder ob damit der Nachtrag 

der SchutzV mit den gemäss Genehmigungsverfügung noch nicht 

übernommenen ISOS-Gebieten präjudiziert. 

 

5.5 Gemäss der Auflage in der Genehmigungsverfügung vom 6. Ja-

nuar 2016 ist unter anderem das Gebiet 010 – in welchem sich der 

vorliegend strittige SNP befindet – noch nicht in der SchutzV ausge-

schieden. Beim Gebiet 010 handelt es sich gemäss ISOS-Inventarblatt 

um die Ortserweiterung "G.___strasse und A.___. 19.-A.-20.JH." (Ge-

biet 010) mit Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur). Nach Auffassung 

der DMP soll der Streifen entlang der G.___strasse bei einem Nach-

trag der SchutzV einem Strukturschutzgebiet unterstellt werden. Den 

hinteren Teil erachtet die DMP jedoch nicht als schutzwürdig. Dieser 

Einschätzung ist zu folgen, erstreckt sich doch das Gebiet 010 im frag-

lichen Bereich bloss auf die erste Bautiefe. Dahinter beginnt die Um-

gebungszone I, deren Umsetzung von der DMP nicht gefordert wurde. 

Dies zu Recht, war doch der hier interessierende Bereich im Zeitpunkt 

der ISOS-Inventaraufnahme noch der ZöBA zugewiesen. Als die 

SchutzV genehmigt wurde, war das Gebiet bereits der WG3 zugewie-

sen. Es bestand damit kein Grund für den Schutz des "Grünraums mit 

öffentlichen Bauten und Anlagen" wie er in der Umgebungszone I vor-

gesehen war. Entsprechend präjudiziert der strittige SNP auch nicht 

die noch ausstehende Umsetzung des ISOS. Die charakteristische 

Überbauung mit regelmässig gesetzten Punktbauten in der ersten 

Bautiefe entlang der G.___strasse bleibt erhalten, indem die geplanten 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 12/24 

 

Neubauten in den rückwärtigen Raum gesetzt werden. Die Rüge er-

weist sich damit als unbegründet.  

 

6.  

Die Rekurrenten rügen weiter, dass das Vorhaben in mehrfacher Hin-

sicht der SchutzV widerspreche. 

 

6.1 Im Planperimeter befinden sich ein Kultur- und zwei Naturob-

jekte. Gemäss den allgemeinen Bestimmungen nach Art. 3 SchutzV 

sind Schutzgegenstände in ihrer äusseren Erscheinungsform und in 

ihrer inneren Zusammensetzung geschützt (Abs. 1). In der unmittelba-

ren Umgebung der Schutzgegenstände sind alle Massnahmen unter-

sagt, welche die Schutzgegenstände beeinträchtigen (Abs. 2). Hin-

sichtlich der Kulturobjekte konkretisiert Art. 7 SchutzV, dass diese 

nicht abgebrochen werden dürfen und sie in ihrer schutzwürdigen Sub-

stanz sowie in ihrem Erscheinungsbild und ihrer Umgebung zu erhal-

ten und fachgerecht zu pflegen sind (Abs. 1). Änderungen, Umbauten 

und Renovationen an Kulturobjekten sind zulässig, soweit dadurch 

ihre schutzwürdige Substanz nicht beeinträchtigt wird (Abs. 2). Die 

Umgebung von Kulturobjekten ist so zu gestalten, dass deren künstle-

rischer Wert nicht beeinträchtigt wird. Insbesondere sind Terrainver-

änderungen, Gestaltung und Beschaffenheit von Vorplätzen und Par-

kierungseinrichtungen und die Bepflanzung auf den Charakter des 

Kulturobjekts abzustimmen (Art. 8 Abs. 1 SchutzV). Für Bauten und 

Anlagen in der unmittelbaren Umgebung von Kulturobjekten gelten so-

dann die Vorschriften der Ortsbildschutzgebiete sinngemäss (Abs. 2). 

Gemäss Art. 4 Abs. 1 SchutzV haben sich Bauten und Anlagen in Orts-

bildschutzgebieten in ihrem Erscheinungsbild am spezifischen Cha-

rakter der Siedlung zu orientieren. Hinsichtlich geschützter Einzel-

bäume sieht Art. 18 SchutzV den Erhalt in der Substanz und Erschei-

nungsform vor (Abs. 1). Das Fällen von geschützten Bäumen ist nur 

zulässig, wenn andere öffentliche Interessen, insbesondere die Anfor-

derungen an die Sicherheit, es erfordern (Abs. 2). Bei abgehenden  

oder gefällten Bäumen ist die Bau- und Infrastrukturkommission be-

fugt, den Standort, die Art und den Umfang der erforderlichen Ersatz-

pflanzung zu bestimmen und diese in Absprache mit dem Grundeigen-

tümer zu veranlassen (Abs. 3). 

 

6.2 Entgegen den rekurrentischen Einwendungen enthält der Pla-

nungsbericht auch die zum Verständnis des streitbetroffenen Son-

dernutzungsplans notwendigen Angaben. Im Planungsbericht wird 

ausgeführt, dass im Planperimeter ein geschütztes Kulturobjekt liegt 

und sich die Bebauung in das Gefüge des bestehenden Kulturobjekts 

integrieren soll. Auch wird begründet, warum die geplante Bebauung 

mit dem Kulturobjekt verträglich und die Fällung der Blutbuche not-

wendig ist. Damit sind die hauptsächlichen Schritte der Abwägung 

sichtbar.  

 

6.3 Im SNP wird der Erhalt des Kulturobjekts nicht in Frage gestellt, 

so dass den wichtigen Anliegen nach Art. 3 Abs. 1 und Art. 7 SchutzV 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 13/24 

 

Rechnung getragen wird. Die Remise gehört zwar auch zum Ensem-

ble, ist aber nicht geschützt. Das Baufeld A2 kommt mit etwa 9 m re-

lativ nahe an das Kulturobjekt heran und erreicht in der Vertikalen etwa 

die gleiche Höhe. Weil aber das Baufeld A2 auf Höhe der zweiten Bau-

tiefe und parallel zur Zufahrt sowie mit der Schmalseite zum Kulturob-

jekt gesetzt wird, erfolgt eine Einbindung des Kulturobjekts in die neue 

Siedlungsstruktur. Die Baufelder A1 und A2 orientieren sich sodann 

an den historischen Gebäudestellungen, Baufluchten und Proportio-

nen. Es ist daher der Einschätzung der DMP zu folgen, wonach Volu-

men und Höhe der Neubauten in der geplanten Anordnung für das 

Kulturobjekt verträglich sind. Von einer Beeinträchtigung im Sinn von 

Art. 3 Abs. 2 SchutzV kann jedenfalls nicht gesprochen werden. Die 

Anordnung der Baufelder stellt auch sicher, dass das Kulturobjekt von 

der G.___strasse her gesehen über genügend Raum verfügt. Dieser 

Raum wird – entgegen dem Einwand der Rekurrenten – nicht durch 

die Garageneinfahrt bedrängt, befindet sich die Einfahrt doch in der 

dahinterliegenden Bautiefe. Im hinteren Bereich des Kulturobjekts 

spannen die beiden Baufelder einen grosszügigen Freiraum auf. Die 

Umgebungsflächen werden sodann gestalterisch und ökologisch auf-

gewertet (Art. 13 besV). Insgesamt wird die Umgebung des Kulturob-

jekts – was auch die DMP anerkennt – so gestaltet, dass deren künst-

lerischer Wert nicht beeinträchtigt wird (Art. 8 Abs. 1 SchutzV). Zwar 

gelten für Bauten und Anlagen in der unmittelbaren Umgebung von 

Kulturobjekten die Vorschriften der Ortsbildschutzgebiete nach Art. 4 

SchutzV sinngemäss (Art. 8 Abs. 1 SchutzV). Die Rücksichtnahme ist 

jedoch nicht so umfassend, dass sich bauliche Änderungen im Umfeld 

von Baudenkmälern nach den strengen Massstäben der Denkmal-

pflege zu richten haben (W. ENGELER, Das Baudenkmal im schweize-

rischen Recht, Zürich/St.Gallen 2008, S. 161). Zumal die Bestimmun-

gen zum Ortsbildschutzgebiet vorliegend nur sinngemäss anwendbar 

sind und gemäss Art. 4 Abs. 3 SchutzV auch eine zeitgemässe Archi-

tektursprache möglich ist, kann nicht gefordert werden, dass sich die 

Neubauten dem Kulturobjekt in historisierender Weise "anbiedern". Es 

ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass es falsch wäre, den Charakter 

des Kulturobjekts durch Neubauten, welche sich stark an das Erschei-

nungsbild desselben anlehnen, zu verunklären (Art. 4 Abs. 2 SchutzV). 

Diesem Ansatz folgend, sollen sich die gemäss SNP möglichen Neu-

bauten zurücknehmen, um so in der Wirkung nicht das Kulturobjekt zu 

konkurrieren. Dies wird erreicht, indem die Gebäude als klare Kuben 

(Art. 11 Abs. 2 besV) in zurückhaltenden Materialen und Farben 

(Art. 11 Abs. 4 besV) auszugestalten sind. Dennoch wird dadurch 

auch die gestalterische Sprache des Kulturobjekts aufgenommen, tritt 

doch dieses gemäss ISOS-Inventarblatt ebenfalls kubisch in Erschei-

nung. Die Übernahme weiterer Merkmal, wie etwa Sockelgeschosse, 

erscheint – auch mit Blick auf den Ermessensspielraum der Planungs-

behörde – nicht angebracht. Es ist daher gestalterisch auch richtig, die 

Attikageschosse (Art. 11 Abs. 2 besV) wie auch die Loggias (Art. 11 

Abs. 3 besV) in den Kubus zu integrieren sind. Durch die gestalteri-

schen Elemente und die Setzung wird eine gute Gesamtwirkung im 

Sinn von Art. 4 Abs. 3 SchutzV erreicht.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 14/24 

 

6.4 Die Rekurrenten rügen, dass die Linde durch die Erstellung der 

Tiefgarage gefährdet sei. Das ANJF bestätigt, dass die Tiefgarage 

sehr nahe zur Linde zu liegen komme und diese durch den Wurzelver-

lust und die Bauarbeiten stark gefährdet sei. Das ANJF erachte daher 

den Beizug eines Baumexperten für die Beurteilung der konkreten  

Gefährdung und für die Ausarbeitung der notwendigen vorsorglichen 

Schutzmassnahmen während der Bauzeit für unerlässlich. Während 

den Bauarbeiten sei eine enge Begleitung durch ein auf Baumpflege 

spezialisiertes Fachbüro notwendig. Die Ausdehnung der Tiefgarage 

ist mittels Baulinien festgelegt. Wie aus Art. 9 besV hervorgeht, han-

delt es sich um Mindestabstände, so dass die Baulinie nicht ausge-

schöpft werden muss. Nach Ansicht des ANJF besteht eine mögliche 

Gefährdung durch die Erstellung der Tiefgarage, es ist aber nicht aus-

geschlossen, dass unter Anwendung von Schutzmassnahmen die Ge-

fährdung gebannt werden kann. Die genaue Beurteilung der Gefähr-

dung kann aber erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erfol-

gen, da die Gefährdung massgeblich von der endgültigen Grösse der 

Tiefgarage wie auch von der Art der Bauausführung abhängt. Im Rah-

men des Baubewilligungsverfahrens wird die Baubewilligungsbehörde 

die Sache eingehend zu prüfen haben, wobei wahrscheinlich sicher-

ende Auflagen zur Bauausführung gemacht werden müssen.  

 

6.5 Die Rekurrenten erachten die vorgesehene Fällung der Blutbu-

che aus formellen wie auch materiellen Gründen als unzulässig. Ent-

gegen der Ansicht der Rekurrenten wird die Fällung jedoch nicht durch 

den Grundsatz der Planbeständigkeit nach Art. 21 Abs. 2 RPG verhin-

dert. In Art. 18 SchutzV – sowie in Art. 129 Abs. 2 PBG – ist ausdrück-

lich vorgesehen, dass Naturschutzobjekte beeinträchtigt oder beseitigt 

werden dürfen, wenn ein gewichtiges das Interesse an der Erhaltung 

überwiegendes Bedürfnis nachgewiesen wird. Aufgrund der Lage des 

Kulturobjekts ist die Erschliessung des Plangebiets – welche gemäss 

Richtplan rückwärtig und zusammengefasst erfolgen soll – nur im öst-

lichen Teil der Liegenschaft Nr. 001 möglich, wo sich die Blutbuche 

befindet. Durch die östliche Erschliessung wird zudem eine gewisse 

Distanz zum angrenzenden Friedhof geschaffen. Unter Beibehaltung 

des Kulturobjekts samt den beiden Bäumen könnte nur noch die nörd-

liche Hälfte des unternutzten Grundstücks überbaut werden. Selbst 

wenn auf der nördlichen Hälfte eine ähnlich dichte Überbauung reali-

siert werden könnte, so müssten Abstriche bei der Grünfläche ge-

macht werden. Der Standort der Blutbuche steht somit in Widerspruch 

zu gewichtigen öffentlichen Interessen, so dass ein ausgleichender 

Kompromiss kaum möglich ist. Bei dieser Ausgangslage ist dem ANJF 

und der DMP zu folgen, welche die Fällung nicht beanstandet haben. 

Die im SNP vorgesehene Ersatzpflanzung (Art. 16 besV) schafft zu-

dem einen Ausgleich, so dass dem öffentlichen Interesse an Siedlun-

gen mit Grünflächen und Bäumen (Art. 3 Abs. 3 Bst. e RPG) sowie 

Art. 18 Abs. 3 SchutzV Rechnung getragen wird. Die Rüge der Rekur-

renten erweist sich somit als unbegründet.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 15/24 

 

6.6 Die Schlussfolgerung, dass die mit dem SNP verfolgten öffentli-

chen Interessen die Fällung der Blutbuche rechtfertigen, bedeutet je-

doch nicht, dass die SchutzV vorgängig anzupassen ist. Die SchutzV 

wurde im Jahr 2016 genehmigt und hat damit den Planungshorizont 

noch längstens nicht überschritten. Auch sind keine erheblich geän-

derten Verhältnisse ersichtlich. Entgegen der Ansicht der Rekursgeg-

nerin stellt insbesondere die Zuführung der ehemaligen Reservefläche 

für den Friedhof in eine zentral gelegene Wohn- und Gewerbezone 

keine Änderung der Verhältnisse dar. Wurde doch die SchutzV in Zu-

sammenhang mit der Ortsplanrevision – in welcher unter anderem das 

Grundstück Nr. 001 umgezont wurde – revidiert. Der SNP stellt – ent-

gegen der Ansicht der Vorinstanz – ebenfalls keine geänderten Ver-

hältnisse dar. Der SNP rechtfertigt lediglich die Fällung im konkreten 

Einzelfall, ändert aber nichts an der abstrakten Schutzwürdigkeit der 

Blutbuche. Die SchutzV wäre höchstens im Nachgang der Fällung im 

Zuge der Überbauung den tatsächlichen Verhältnissen anzupassen. 

Eine vorgängige Anpassung der SchutzV ist dagegen nicht angezeigt, 

da immer noch die Möglichkeit besteht, dass die geplante Überbauung 

– aus welchen Gründen auch immer – gar nicht realisiert wird. Die 

Rüge der Rekurrenten, wonach die Änderung der SchutzV unzulässig 

ist, erweist sich damit als begründet, weshalb diese aufzuheben ist.  

 

6.7 Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass dem SNP weder der 

kantonale noch der kommunale Richtplan entgegensteht. Auch präju-

diziert der SNP die noch ausstehende Umsetzung des ISOS nicht. 

Weiter trägt der SNP dem Kulturobjekt wie auch der geschützten Linde 

im Sinn der SchutzV Rechnung. Mit der Umsetzung des SNP kann 

auch die Fällung der Blutbuche gerechtfertigt werden. Dies begründet 

aber keine vorgängige Anpassung der SchutzV. Diesbezüglich sind 

die Rekurse gutzuheissen.  

 

7.  

Nachfolgend ist näher zu prüfen ist, ob die im SNP vorgesehenen Ab-

weichungen von der Regelbauweise auch eine höhere Überbauungs-

qualität im Sinn von Art. 25 PBG bewerkstelligen. Diese Qualitätsstei-

gerung ist dann zu bejahen, wenn die auf der Grundlage des abwei-

chenden Sondernutzungsplans vorgesehene Überbauung den bun-

desrechtlichen Planungszielen und -grundsätzen besser entspricht als 

dies bei Einhaltung der Regelbauvorschriften der Fall wäre. Für Son-

dernutzungspläne, die eine gegenüber der Regelbauweise höhere 

bauliche Nutzung zulassen, ist zudem vorausgesetzt, dass damit eine 

Überbauung von hoher städte- bzw. ortsbaulicher und architektoni-

scher Qualität erreicht werden kann. Ob dies der Fall ist, geht über 

reine Ästhetikfragen hinaus. Im Rahmen der Beurteilung der städte- 

bzw. ortsbaulichen und architektonischen Qualität sind nebst den ge-

stalterisch-ästhetischen auch die im konkreten Einzelfall und bezogen 

auf die Umgebung sich stellenden bau- und verkehrstechnischen Fra-

gestellungen sowie die gebührende Rücksichtnahme auf die betroffe-

nen nachbarlichen Interessen zu prüfen und zu berücksichtigen. Die-

sen Anforderungen an die städte- bzw. ortsbauliche und architektoni-

sche Qualität ist ein umso höheres Gewicht beizumessen, je grösser 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 16/24 

 

die Abweichungen vom Rahmennutzungsplan sind (Botschaft PBG, 

a.a.O., S. 2445). Das ist darum gerechtfertigt, weil die von Bundes-

rechts wegen anzustrebende Verdichtung der Siedlungsfläche (Art. 3 

Abs. 3 Bst. a RPG) umso eher gelingen kann, wenn die zusätzliche 

bauliche Dichte von einer dieser angepassten Qualität ausgeglichen 

wird (B. DEILLON, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Pla-

nungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 25 

N 7 f. mit weiteren Hinweisen). 

 

7.1 Das vom SNP erfasste Gebiet liegt in der WG3. Gemäss Art. 9 

Abs. 1 des gültigen Baureglements der Politischen Gemeinde Z.___ 

vom 22. Dezember 2004 [abgekürzt BauR] sind in der WG3 Bauten 

mit drei Vollgeschossen zulässig. Als Vollgeschoss zählt jedes Stock-

werk, dass im Wesentlichen über dem Terrain und unter dem Dach-

raum liegt und weder als Untergeschoss noch als Dachgeschoss gilt 

(Art. 27 Abs. 1 BauR). Als Dachgeschosse gelten unter anderem Atti-

kageschosse, welche auf den Gebäudelängsseiten von Oberkant fer-

tig Boden, zuzüglich einer Brüstungshöhe von 0,80 m, bis zum Schnitt-

punkt der Fassade über dem obersten Vollgeschoss unter einem Win-

kel von 45° zurückliegen (Art. 27 Abs. 3 Bst. b BauR) Die Gebäude-

höhe ist in der WG3 auf 10,5 m, die Firsthöhe auf 14,5 m beschränkt 

(Art. 9 Abs. 1 BauR). Der kleine Grenzabstand beträgt mindestens 

5 m, der Grosse mindestens 10 m (Art. 9 Abs. 1 BauR). Zur Anwen-

dung gelangt sodann der Mehrlängenzuschlag (MLZ) gemäss Abs. 4 

desselben Artikels. Demnach beträgt der MLZ bei Hauptbauten von 

mehr als 25 m Gebäudelänge ein Viertel der Mehrlänge, jedoch höchs-

tens 10 m. Die Ausnützungsziffer ist in der WG3 auf 0,6 beschränkt 

(Art. 9 Abs. 1 BauR). 

 

7.2 In Abweichung von der Regelbauweise lässt der SNP in den 

Baufeldern A vier Vollgeschosse zu. Denn gemäss Art. 7 Abs. 3 besV 

dürfen die Bauten eine maximale Gebäude- bzw. Firsthöhe von 13,5 m 

nicht überschreiten. Gemäss den architektonischen Anforderungen 

nach Art. 11 Abs. 2 besV haben Bauten eine kubische Erscheinung 

aufzuweisen. Dabei ist das Attikageschoss in den Kubus zu integrieren 

und gilt als Vollgeschoss. Entgegen dem Planungsbericht vom 7. Mai 

2019 erfolgt hinsichtlich des Grenzabstands keine Abweichung mehr, 

da die Vorinstanz Art. 7 Abs. 2 besV entsprechend angepasst hat. Zwi-

schen den Bauten in den Baufeldern A1 und A2 gilt ein Gebäudeab-

stand von mindestens 6 m (Art. 7 Abs. 2 besV), womit der ordentliche 

Gebäudeabstand um 4 m unterschritten wird. Schliesslich wird eine 

Mehrausnützung von maximal 20 % gewährt (Art. 10 besV).  

 

7.3 Durch den SNP kann eine offensichtlich unternutzte Fläche in 

der Bauzone verdichtet werden (Art. 3 Abs. 3 Bst. abis RPG). Die Kon-

zentration auf zwei Baukörper lässt eine kompakte Siedlung entstehen 

(Art. 1 Abs. 2 Bst. b RPG), welche insb. aufgrund der Nähe zum Bahn-

hof gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist (Art. 3 Abs. 3 

Bst. a RPG). Die beiden rechtwinklig zueinanderstehenden Neubauten 

spannen einen hofartigen Garten- oder Grünbereich auf. Die dabei 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 17/24 

 

entstehende allgemeine Umgebungsfläche ist als Wiesen- oder Ra-

senfläche mit einzelnen, standortgerechten Pflanzen zu gestalten 

(Art. 13 Abs. 1 besV). Die mächtige Linde wird in die Überbauung in-

tegriert und für die zu fällende Blutbuche sind drei grosskronige Bäume 

zu stellen (Art. 16 Abs. 1 und 2 besV). Zwar wird durch die darunter-

liegende Einstellhalle die Qualität der Grünfläche – wie das HBA her-

vorhebt – eingeschränkt. Zumal aber für die Ersatzpflanzungen ge-

mäss ANJF genügend Platz zur Verfügung steht und die Bau- und Um-

weltkommission beim Nachweis einer realistischen Ersetzbarkeit des 

Personenwagenverkehrs durch den öffentlichen Verkehr, den Fuss-

gänger- oder den Zweiradverkehr die Erstellung einer geringeren als 

der erforderlichen Zahl von Abstellplätzen zulassen kann (Art. 44 

Abs. 3 besV), fällt dies nicht weiter ins Gewicht. Denn insgesamt wird 

durch die Setzung der Baukörper sowie durch die besV zur Umge-

bungsgestaltung sichergestellt, dass eine Siedlung mit viel Grünflä-

chen und Bäumen entsteht (Art. 3 Abs. 3 Bst. e RPG). Eine solche 

Verdichtung nach innen (Art. 3 Abs. 3 Bst. abis RPG) unter gleichzeiti-

ger Sicherstellung einer grossen Grünfläche erfordert am vorliegenden 

Standort langgestreckte und etwas höhere Baukörper. Durch die Plat-

zierung der Baukörper im nördlichen und östlichen Randbereich wird 

zudem der Wohnqualität Rechnung getragen (Art. 1 Abs. 2 Bst. abis 

RPG). Die Wohnungen werden optimal besonnt und sind gleichzeitig 

gut vor dem Strassenlärm geschützt (Art. 3 Abs. 3 Bst. b RPG). Die 

Setzung fördert sodann die Aufenthaltsqualität des Quartierplatzes 

(Art. 14 besV) und der Spielfläche (Art. 15 besV). Die offene Fläche ist 

ebenfalls optimal besonnt, lärmgeschützt und aufgrund der Distanz zur 

Strasse für spielende Kinder sehr sicher. Die Überbauung bietet damit 

einen attraktiven Nachbarschaftstreffpunkt, was wiederum die Wohn-

qualität fördert und allfällige Nachteile einer Verdichtung ausgleicht 

(Art. 1 Abs. 2 Bst. abis RPG). Insgesamt ermöglicht der SNP eine Über-

bauung, welche den bundesrechtlichen Planungszielen und  

-grundsätzen in hohem Masse Rechnung trägt.  

 

7.4 Die Rekurrenten bemängeln unter Verweis auf die von ihnen 

eingeholte architektonische Beurteilung des Richtprojekts, dass die 

geplanten Volumen einiges grösser seien als die umliegenden Punkt-

bauten. Die geplanten Neubauten erschienen als klare Kuben und 

würden nicht versuchen, ihr quartierfremdes Volumen durch Rück-

sprünge oder ähnliches zu unterbrechen. Die nach aussen präsen-

tierte Fassade des Richtprojekts, lasse eine starke vertikale Ausrich-

tung der Fassadengestaltung erkennen. Die Grundrisse seien von in-

nen heraus gestaltet und würden keinen Bezug zur umliegenden Ar-

chitektur herstellen. Auch sei kein Sockelgeschoss oder Souterrain 

ausgebildet, die Traufhöhe der umliegenden Bauten sei nicht berück-

sichtigt und kaum ein Dachrand erkennbar. Insgesamt bilde sich ein 

starker Kontrast zu den quartiertypischen Bauten. Auch das HBA be-

anstandet in seinem Amtsbericht, dass die geplanten Volumen deut-

lich grösser seien als die umliegenden Gebäude. Bei den umliegenden 

Gebäuden handle es sich mehrheitlich um punktförmige zwei- oder 

dreigeschossige Wohnbauten mit Steildächern. Die viergeschossigen 

Neubauten würden die gesamte Umgebung, bis auf das Gebäude der 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 18/24 

 

Rekurrentin 1 (Grundstück Nr. 005) überragen. Zusammen mit der 

Platzierung an den Rand des Grundstücks erfolge eine Abgrenzung 

gegenüber den umliegenden Bauten. Wie aus dem Planungsbericht 

hervorgeht, wurde im Vorfeld eine Bebauungsstudie erarbeitet, welche 

Bezug nimmt auf die umliegende ortsbauliche Situation inkl. Freiraum 

und die Verträglichkeit der inneren Verdichtung im Quartier. Dabei sei 

– wie der die Vorinstanz beratende Architekt am Rekursaugenschein 

ausgeführt hat – unter anderem auch die Bebauung mit Punktbauten 

diskutiert worden. Jedoch habe sich gezeigt, dass Punktbauten das 

hofartige des Kulturobjekts verwässern würden. Der Vertreter des 

HBA führte am Augenschein aus, dass der SNP für sich alleine be-

trachtet Qualitäten habe. Eine Bebauung mit Punktbauten sei sicher-

lich schwierig. Er habe da eher an die Möglichkeit einer Teppichsied-

lung gedacht. Entsprechend sei er der Meinung, dass es auch andere 

Bebauungsmöglichkeiten gegeben hätte. 

 

7.5 Der kommunalen Planungsbehörde (Art. 1 Abs. 1 PBG) kommt 

bei der Festsetzung von Sondernutzungsplänen und insbesondere bei 

der Beurteilung, ob mit dem Plan eine bessere städtebauliche und ar-

chitektonische Lösung erzielt wird, eine besondere Entscheidungs- 

und Ermessensfreiheit zu. Beruht der kommunale Entscheid auf einer 

vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die 

Rekursinstanz zu respektieren. Sie darf trotz umfassender Überprü-

fungsbefugnis nur einschreiten, wenn die Würdigung der kommunalen 

Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist oder dem übergeordneten 

Recht widerspricht, und sie kann eine vertretbare Würdigung nicht ein-

fach durch ihre eigene ersetzen (Urteil des Bundesgerichtes 

1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 Erw. 2.2). Es lässt 

sich nicht gänzlich von der Hand weisen, dass mit dem geplanten SNP 

und den darin vorgesehenen Volumen ein Massstabssprung erfolgt. 

Dies wird besonders im Vergleich zur Bebauung südwestlich und 

westlich des Planperimeters deutlich. Nordwestlich des Perimeters 

weisen die Gebäude dagegen wiederum grössere Volumen auf. Und 

auf den gegenüberliegenden Strassenseiten besteht eine gänzlich an-

dere Bebauungsstruktur. Das fragliche Gebiet wird daher im Richtplan 

zu Recht als heterogen beschrieben. Indem das Kulturobjekt belassen 

wird und die Neubauten im hinteren – gemäss DMP nicht schutzwür-

digen – Teil erstellt werden, bleibt aber die bestehende charakteristi-

sche Bebauungsstruktur in der ersten Bautiefe entlang der 

G.___strasse erhalten. Die Abgrenzung gegen Osten hat den Vorteil, 

dass – wie das HBA am Augenschein ausgeführt hat – eine Abgren-

zung zum Friedhof erfolgt. Durch die Setzung in den Randbereichen 

wird sodann sichergestellt, dass ein grosszügiger – zumindest teil-

weise offener – Quartierplatz von hoher Qualität entsteht. Um gleich-

zeitig eine verdichtete Bebauung zu bewerkstelligen, kann ein Mass-

stabssprung angezeigt sein. Der Entscheid der Vorinstanz, den ange-

fochtenen SNP trotz Massstabssprung gutzuheissen, beruht somit auf 

einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände und ist – 

auch wenn es gemäss HBA andere Bebauungsmöglichkeiten gege-

ben hätte – nicht zu beanstanden. Auf die von den Rekurrenten ge-

rügte Fassadengestaltung sowie Ausgestaltung der Grundrisse ist 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 19/24 

 

nicht weiter einzugehen, da diese vom SNP nicht vorgegeben werden. 

Die diesbezügliche architektonische Gestaltung bzw. ihre Überein-

stimmung mit dem SNP ist grundsätzlich im nachfolgenden Baubewil-

ligungsverfahren zu klären (VerwGE B 2012/128 und B 2012/137 vom 

22. Mai 2013 Erw. 6.8.5.1). Die Rüge erweist sich somit als unbegrün-

det. 

 

8.  

Im Planungsbericht werden die Abweichungen wie folgt tabellarisch 

dargestellt:  

 

 
 

Zu präzisieren ist, dass der MLZ bei Hauptbauten von mehr als 25 m 

Gebäudelänge ¼ der Mehrlänge beträgt, jedoch höchstens 10 m. Da-

mit wären grundsätzlich Gebäudelängen von 65 m möglich (Art. 9 

Abs. 4 BauR). Die Abweichungen hinsichtlich des kleinen Grenzstab-

stands sind überholt, da gemäss dem angepassten Art. 7 Abs. 2 besV 

die Grenzabstandsvorschriften gegenüber Grundstücken ausserhalb 

des Planperimeters einzuhalten sind. Demgegenüber fehlt bei der ta-

bellarischen Darstellung die zusätzliche Mehrausnützung von maximal 

20 % (Art. 10 besV).  

 

8.1 Die Überschreitung der Gebäudehöhe um 3 m, ist erforderlich, 

damit die Volumen ohne störende Attikaeinschnitte als Kuben erstellt 

werden können. Darüber hinaus kann hierdurch eine dichtere Bebau-

ung erfolgen. Die Reduktion des Abstands zwischen den Baufeldern 

A1 und A2 von 10 auf 6 m ist für die Bildung eines attraktiven Innen-

hofs sowie die Übernahme der historischen Gebäudestellung eben-

falls von Bedeutung. Wie die DMP ausführt bleibt durch die Anordnung 

der Baufelder zudem die Achse hinter dem Kulturobjekt frei. Die Erhö-

hung der Ausnützungsziffer ist darüber hinaus zur Erreichung einer 

verdichteten Bauweise notwendig. Insgesamt erweisen sich die Ab-

weichungen von der Regelbauweise somit als geeignet und erforder-

lich zur Erreichung einer städtebaulichen und architektonischen Qua-

lität. 

 

8.2 Indem die Baufelder A1 und A2 eine Überschreitung der Gebäu-

dehöhe um 3 m zulassen und so das Attikageschoss als Vollgeschoss 

ausgestaltet werden kann, treten die Gebäude höher in Erscheinung. 

In Bezug auf die nachbarlichen Interessen ist dies vor allem beim Bau-

feld A1 relevant, da dieses südlich der rekurrentischen Grundstücke 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 20/24 

 

Nrn. 005 und 006 liegt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass südlich der 

rekurrentischen Grundstücke nach Regelbauweise ein 25 m langer 

dreigeschossiger Baukörper mit einem kleinen Grenzabstand von 5 m 

erstellt werden könnte. Auf dem Baukörper könnte ein 3 m hohes Atti-

kageschoss mit einem Rücksprung von 2,20 m (Art. 27 Abs. 3 Bst. b 

BauR) erstellt werden. Damit relativiert sich der von den Rekurrenten 

angestellte Höhenvergleich, da dieser lediglich ein regelbaukonformes 

Satteldach, aber kein Attika darstellt. Weiter ist zu beachten, dass im 

Vergleich zur Regelbauweise nur die Gebäudehöhe höher ausfällt. Die 

zulässige Firsthöhe (13,5 m) ist demgegenüber sogar um einen Meter 

tiefer als nach den Regelbauvorschriften (14,5 m). In Bezug auf das 

Grundstück Nr. 006 hat der SNP zudem den Vorteil, dass sich das 

Baufeld A1 nur etwa auf 13 m der insgesamt knapp 32 m langen ge-

meinsamen Grenze erstreckt. Dies trifft auf das Grundstück Nr.  005 

indessen nicht zu, erstreckt sich doch das Baufeld A1 fast über die 

gesamte Grundstücksgrenze. Jedoch weist das Gebäude Vers.-

Nr. 007 gegen Süden hin einen grosszügigen, eingeschossigen Anbau 

auf, in welchem sich ein Schwimmbad befindet. Der Wohntrakt des 

Gebäudes befindet sich dagegen etwa 21 m von der Grenze entfernt. 

Die Überschreitung der Gebäudehöhe ist somit vor allem im Garten, 

weniger aber im gedeckten Schwimmbad und im Wohntrakt wahrzu-

nehmen. Die Höhenüberschreitung wird durch die Platzierung der 

Baufelder und die besV zur Umgebungsfläche kompensiert. Die 

Grundstücke Nrn. 005 und 006 werden vom potentiell lärmigen Quar-

tierplatz optimal abgeschirmt. Auch lässt der SNP Richtung Norden 

keine Loggien zu. Die Rekurrenten sind daher besser vor diesbezüg-

lich unerwünschten Auswirkungen (Lärm usw.) geschützt, als dies bei 

einem Attikageschoss nach Regelbauweise der Fall wäre. Auch mit in 

den Grenzabstand ragenden Balkonen muss nicht gerechnet werden 

(Art. 23 Abs. 2 BauR). Das Gleiche gilt für Sitzplätze, sind diese doch 

in der Umgebungsfläche unzulässig (Art. 13 Abs. 2 besV). Eine über-

mässige Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen ist mit dem 

SNP somit nicht verbunden.   

 

8.3 Damit ergibt sich, dass die Abweichungen von der Regelbau-

weise zwecks einer Überbauung von hoher städtebaulicher und archi-

tektonischer Qualität gerechtfertigt sind und die nachbarlichen Interes-

sen nicht übermässig beeinträchtigt werden.  

 

9.  

Zu prüfen bleibt, ob der SNP – wie die Rekurrenten geltend machen – 

eine materielle Zonenplanänderung darstellt.  

 

9.1 Abweichungen von der Regelbauweise durch Sondernutzungs-

pläne sind nur soweit zulässig, als diese nicht zu einer materiellen Zo-

nenplanänderung führen (GVP 2003 Nr. 19). Das Verbot der materiel-

len Zonenplanänderung ist mittlerweile auch in Art. 23 Abs. 2 PBG sta-

tuiert. Welche Abweichungen von den Regelbauvorschriften materiell 

zu einer Zonenplanänderung führen, kann nicht generell, sondern 

bloss an Hand konkreter Umstände im Einzelfall bestimmt werden. So 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 21/24 

 

beurteilte das Verwaltungsgericht zum Beispiel zwei drei- bzw. vierge-

schossige Bauten von knapp 80 m und 100 m Länge in einer Wohn-

zone W2 mit einer erlaubten Gebäudelänge von 36 m noch als zonen-

konform, wobei das Gericht aber darauf hinwies, dass von der vom 

Sondernutzungsplan erfassten Fläche von 12'520 m2 lediglich 

3'100 m2 zur Überbauung vorgesehen waren (VerwGE B 2008/124 

vom 24. März 2009 Erw. 5.1 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht 

hat sodann in einem in GVP 2003 Nr. 19 teilweise veröffentlichten Ur-

teil vom 26. Juni 2003 entschieden, in einer dreigeschossigen 

Bauzone sei die Errichtung von vier- bzw. fünfgeschossigen Bauten 

mit Attikageschoss auf einer Teilfläche des Überbauungsplans mit den 

Planungsgrundsätzen vereinbar, weshalb von keiner schleichenden 

Zonenplanänderung gesprochen werden könne. Im Urteil B 2011/182 

vom 3. Juli 2012 führte das Verwaltungsgericht aus, es liege in der 

Natur der Sache, dass eine verdichtete Bauweise Abweichungen von 

der Regelbauweise bedinge. Dementsprechend sei es zulässig, die 

Gebäudemasse und die Geschossigkeit innerhalb eines Plangebiets 

entsprechend den jeweiligen konkreten Verhältnissen differenziert zu 

regeln. Die Konzentration auf wenige Bauten habe konkret eine ver-

dichtete Überbauung entlang zweier Erschliessungsstränge zur Folge. 

Dadurch würden beachtliche Freiräume zwischen den Bauten ge-

schaffen, womit dem städtebaulichen Ansatz "Verdichtung zu Gunsten 

grosszügiger Freiflächen" optimal Rechnung getragen werde 

(Erw. 5.5.5; zum Ganzen vgl. auch VerwGE B 2013/166 vom 4. De-

zember 2014 Erw. 4.5). 

 

9.2 Nach Art. 7 Abs. 3 besV dürfen die Gebäude in den Baufel-

dern A eine maximale Gebäude- sowie Fristhöhe von 13,5 m nicht 

überschreiten. Gemäss Art. 11 Abs. 2 besV ist das oberste Attikage-

schoss in den Kubus zu integrieren und als Vollgeschoss auszugestal-

ten. Zwar müsste in der nächst-höheren Bauklasse eine um 0,5 m tie-

fere Gebäudehöhe eingehalten werden. Darüber könnte aber ein 

Dachraum – Attika oder Satteldach – mit einer Fristhöhe von 17 m 

errichtet werden. Der SNP lässt diesbezüglich keine Überbauung zu, 

welche in der WG4 nicht möglich wäre. Gemäss Art. 9 Abs. 4 BauR 

wird die Gebäudelänge in der WG3 nicht beschränkt, sondern lediglich 

im Rahmen eines Mehrlängenzuschlags berücksichtigt. Der Mehrlän-

genzuschlag beträgt bei Hauptbauten von mehr als 25 m Gebäude-

länge ¼ der Mehrlänge, jedoch höchstens 10 m. Damit wären Gebäu-

delängen von 65 m möglich, was im SNP bei weitem nicht ausge-

schöpft wird. Nach Art. 10 besV wird im SNP eine Mehrausnützung 

von maximal 20% gewährt. Art. 6 Abs. 1 BauR sieht ausdrücklich vor, 

dass zur Erreichung einer qualitativ guten Überbauung eine Mehraus-

nützung gewährt werde. Die Mehrausnützung kann in den Zonen WE 

und W2 bis 25 % und in den übrigen Zonen bis 20 % betragen. Damit 

überschreitet die eingeräumte Mehrausnützung nicht den gemäss 

BauR vorgesehenen Rahmen. Weder für sich alleine noch in ihrer Ge-

samtheit stellen die Abweichungen von der Regelbauweise eine ma-

terielle Zonenplanänderung dar.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 22/24 

 

9.3 Damit erweist sich der SNP als rechtmässig und die Rügen hier-

gegen als unbegründet.  

 

10.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass mit dem SNP eine Überbauung 

von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität ermöglicht 

wird. Die Rekurse gegen den SNP sind daher abzuweisen. Dagegen 

erweist sich die vorgängige Anpassung der SchutzV als unzulässig, so 

dass die Rekurse gegen die SchutzV gutzuheissen sind.  

 

11.  

11.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 

Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 

werden. Die Rekurrenten sind mit ihren Anträgen grossmehrheitlich – 

und in der Sache auch trotz Aufhebung der Änderung der SchutzV 

vollständig – unterlegen. Die Entscheidgebühr beträgt vor dem 

Hintergrund, dass zwei – inhaltlich aber identische – Rekurse zu 

bearbeiten waren Fr. 3'600.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die 

Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des 

Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin 1 

und den Rekurrenten 2 je zur Hälfte zu überbinden. Die Stockwerkei-

gentümer der Rekurrentin 1 bezahlen die amtlichen Kosten von 

Fr. 1'800.– unter solidarischer Haftung (Art. 96bis VRP). Das gleiche 

gilt für die Rekurrenten 2. 

 

11.2 Der von der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ am 

7. September 2020 im Rekurs Nr. 20-5619 geleistete Kostenvor-

schuss von Fr. 1'800.– ist zu verrechnen.  

 

11.3 Der von D.___ am 24. Juli 2020 im Rekurs Nr. 20-5620 geleis-

tete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zu verrechnen. 

 

12.  

Die Rekurrentin 1, die Rekurrenten 2 sowie die Rekursgegnerin stellen 

ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.  

 

12.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 

soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-

messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-

digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-

liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 

(Art. 98ter VRP).  

 

12.2 Die Rekursgegnerin obsiegt mit ihren Anträgen grossmehrheit-

lich. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht 

Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtferti-

gen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschä-

digung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausser-

amtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 23/24 

 

Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise festzule-

gen. Die ausseramtliche Entschädigung ist für beide Rekurse zusam-

men auf Fr. 4'000.– festzulegen. Eine weitere Erhöhung ist nicht an-

gezeigt. Zwar waren zwei Rekursverfahren zu führen, diese waren in-

haltlich jedoch deckungsgleich, sodass die Rekursgegnerin jeweils 

auch nur eine Eingabe für beide Rekurse erstellen konnte. Die ausser-

amtliche Entschädigung ist von der Rekurrentin 1 und den 

Rekurrenten 2 je zur Hälfte zu übernehmen. Die Stockwerkeigentümer 

der Rekurrentin 1 haben die Rekursgegnerin unter solidarischer Haf-

tung mit Fr. 2'000.– zu entschädigen; Die Rekurrenten 2 haben die 

Rekursgegnerin mit der gleichen Summe unter solidarischer Haftung 

zu entschädigen.  

 

12.3 Da die Rekurrentin 1 und die Rekurrenten 2 mit ihren Anträgen 

unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine aus-

seramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 

Entscheid 

1.  

a) Der Rekurs Nr. 20-5619 der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

A.___, bestehend aus B.___, C.___, […] wird im Sinn der Erwägungen 

teilweise gutgeheissen, im Übrigen abgewiesen. 

 

b) Der Rekurs Nr. 20-5620 von D.___ und E.___ wird im Sinn der 

Erwägungen teilweise gutgeheissen, im Übrigen abgewiesen. 

 

c) Die 1. Änderung der Schutzverordnung G.___strasse vom 

7. Mai 2019 wird aufgehoben. 

 

2.  

a) Die Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ be-

zahlen unter solidarischer Haftung eine Entscheidgebühr von 

Fr. 1'800.–. 

 

b) D.___ und E.___ bezahlen unter solidarischer Haftung eine Ent-

scheidgebühr von Fr. 1'800.–. 

 

c) Der am 7. September 2020 von der Stockwerkeigentümerge-

meinschaft A.___ im Rekurs Nr. 20-5619 geleistete Kostenvorschuss 

von Fr. 1'800.– wird verrechnet. 

 

d) Der am 24. Juli 2020 von D.___ und E.___ im Rekurs Nr. 20-

5620 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird verrechnet. 

 

3.  

a) Das Begehren der F.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen 

Kosten im Rekurs Nr. 20-5619 wird gutgeheissen. Die Mitglieder der 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 24/24 

 

Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ entschädigen die F.___ AG 

unter solidarischer Haftung ausseramtlich mit Fr. 2'000.–. 

 

b) Das Begehren der F.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen 

Kosten im Rekurs Nr. 20-5620 wird gutgeheissen. D.___ und E.___ 

entschädigen die F.___ AG unter solidarischer Haftung ausseramtlich 

mit Fr. 2'000.–. 

 

c) Das Begehren der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ im 

Rekurs Nr. 20-5619 um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abge-

wiesen. 

 

d) Das Begehren von D.___ und E.___ im Rekurs Nr. 20-5620 um 

Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen.  

 

 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BUDE 2022 Nr. 012
	Art. 21 Abs. 2 RPG, Art. 25 PBG, Art. 129 Abs. 2 PBG: Dem angefochtenen Sondernutzungsplan steht weder der kantonale noch der kommunale Richtplan entgegen (Erw. 4). Auch präjudiziert der Plan die noch ausstehende Umsetzung des ISOS nicht (Erw. 5). Weiter trägt der Sondernutzungsplan dem Kulturobjekt wie auch der geschützten Linde im Sinn der SchutzV Rechnung. Mit der Umsetzung des SNP kann auch die Fällung der Blutbuche gerechtfertigt werden. Dies begründet aber keine vorgängige Anpassung der SchutzV. Diesbezüglich sind die Rekurse gutzuheissen (Erw. 6). Der Sondernutzungsplan ermöglicht eine Überbauung, welche den bundesrechtlichen Planungszielen und -grundsätzen in hohem Masse Rechnung trägt. Der Entscheid der Vorinstanz, den angefochtenen Plan trotz Massstabssprung gutzuheissen, beruht auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände und ist – auch wenn es gemäss HBA andere Bebauungsmöglichkeiten gegeben hätte – nicht zu beanstanden (Erw. 7). Die Abweichungen von der Regelbauweise zwecks einer Überbauung von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität sind gerechtfertigt und die nachbarlichen Interessen werden nicht übermässig beeinträchtigt (Erw. 8). Weder für sich alleine noch in ihrer Gesamtheit stellen die Abweichungen von der Regelbauweise eine materielle Zonenplanänderung dar. Der Plan erweist sich damit als rechtmässig und die Rügen hiergegen als unbegründet (Erw. 9).

		2024-05-27T01:45:29+0200
	"9001 St.Gallen"
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