# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3bbb0cd7-5051-59b6-9c10-16e4205c7cf7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.07.2023  VB.2022.00711
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00711_2023-07-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00711	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.07.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Legitimation des ZVH; Inventarisierung.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in ein gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme gefunden hat (E. 3.1.1). Die Anfechtungsberechtigung eines Verbandes ist auch in Fällen zu bejahen, bei welchen die Nichtinventarisierung aufgrund von überspannten Anforderungen an die Schutzqualität unterblieben und damit als willkürlich zu beurteilen ist (E. 3.1.2). Auch die ausgebliebene Inventarisierung eines potenziell hochgradigen Schutzobjekts stellt einen Legitimationsgrund dar (E. 3.2). Das vorliegen eines potenziell hochgradigen Schutzobjekts wurde genügend substanziiert, die Legitimation des ZVH wurde zu Recht bejaht (E. 4). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						INVENTAR
INVENTARISIERUNG
LEGITIMATION
SCHUTZOBJEKT
VERBANDSBESCHWERDERECHT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 338b Abs. I lit. a PBG
§ 7 Abs. IV VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2022.00711

VB.2022.00716

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 13. Juli 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter
Christian Mäder, Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.

 

 

 

In Sachen

 

 

Aus VB.2022.00711

Gemeinde Wil, vertreten durch den
Gemeinderat Wil, dieser vertreten durch RA A, 

 

Aus VB.2022.00716

B AG, vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Zürcher Heimatschutz ZVH, 

Beschwerdegegner, 

 

 

und

 

 

Aus VB.2022.00711

B AG, vertreten durch RA C, 

 

Aus VB.2022.00716

Gemeinderat Wil, vertreten durch RA A, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Der Gemeinderat Wil erteilte der B AG am 22. März
2022 unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der
Gebäude Vers.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05 sowie für den Neubau von vier
Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 06,
07, 08, 09 und 010, an der D- und E-Strasse in Wil.

II.  

Hiergegen erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH (im
Folgenden ZVH) Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte, dass der
baurechtliche Entscheid insoweit aufzuheben sei, als er sich auf den Abbruch
und Neubau der Gebäude Vers.-Nrn. 01 und 02 beziehe. Vor der Veräusserung
des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und vor Erteilung einer Abbruchbewilligung für das
Gebäude Vers.-Nr. 02 seien diese bauhistorisch zu untersuchen und je nach
Ergebnis unter Schutz zu stellen. Nach einem doppelten Schriftenwechsel führte
das Baurekursgericht am 6. September 2022 einen Augenschein durch. Mit
Entscheid vom 20. Oktober 2022 hiess das Gericht den Rekurs teilweise gut
und hob den angefochtenen Gemeinderatsbeschluss vom 22. März 2022 auf.

III.  

A.
Mit Beschwerde vom 22. November 2022
(VB.2022.00711) liess der Gemeinderat namens der Gemeinde Wil dem
Verwaltungsgericht beantragen:

 "1. Als vorsorgliche Massnahme sei der Beschwerde
die aufschiebende Wirkung hinsichtlich dem Bau der Häuser 1 bis 3 auf
Kat.-Nr. 08 sowie der weiteren Bauten und Anlagen auf Kat.-Nrn. 09 und 010
zu entziehen und das Urteil des Baurekursgerichts diesbezüglich sofort
aufzuheben.

 2. Es sei das Urteil des Baurekursgerichts vom 20. Oktober
2022 … aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderates vom 22. März 2022
bezüglich Abbruch- und Baubewilligung mangels Legitimation des
Beschwerdegegners wiederherzustellen.

 3. Eventualiter sei das Urteil des Baurekursgerichts vom
20. Oktober 2022 … hinsichtlich Anordnung einer schutzgutachterlichen
Abklärung für das Gebäude Vers.-Nr. 02 mangels Legitimation aufzuheben und der
Beschluss des Gemeinderates vom 22. März 2022 bezüglich Abbruch- und
Baubewilligung unter Auflagen wiederherzustellen, ausgenommen der
Abbruchbewilligung für das Gebäude Vers.-Nr. 01 auf Kat.-Nr. 07.

 4. Eventualiter sei das Urteil des Baurekursgerichts vom
20. Oktober 2022 … hinsichtlich dem Bau der Häuser 1 bis 3 auf
Kat.-Nr. 08 sowie der weiteren Bauten und Anlagen auf Kat.-Nrn. 09 und 010
aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderates vom 22. März 2022 bezüglich
Abbruch- und Baubewilligung unter Auflagen diesbezüglich wiederherzustellen.

 5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das
vorliegende sowie das vorinstanzliche Verfahren zulasten des
Beschwerdegegners."

Das Baurekursgericht schloss in seiner
Vernehmlassung vom 8. Dezember 2022 auf Abweisung der Beschwerde.
Denselben Antrag – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess am 6. Januar
2023 der ZVH stellen. Die Mitbeteiligte schloss sich mit Stellungnahme vom 13. Februar
2023 den Beschwerdeanträgen an. Mit Replik vom 11./13. Februar 2023,
Duplik vom 27. Februar 2023, Triplik vom 13. März 2023 und Quadruplik
vom 23. März 2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Ausserdem
verlangte die Beschwerdeführerin die Vereinigung des Verfahrens mit der
Beschwerde der Bauherrschaft.

B.
Am 23. November 2022 liess auch die B AG
Beschwerde (VB.2022.00716) mit folgenden Anträgen erheben:

 "1. Es sei das angefochtene Urteil aufzuheben und
es sei die Baubewilligung der Gemeinde Wil vom 22. März 2022
wiederherzustellen.

 2. Eventuell sei das Urteil mit Bezug auf das Gebäude
Assek-Nr. 02 aufzuheben und es sei mit Bezug auf das Mehrzweckbauernhaus
Assek-Nr. 02 auf den Rekurs des Beschwerdegegners nicht einzutreten.

 3. Es sei im Sinne einer vorsorglichen Massnahme dem
Rekurs des Beschwerdegegners die aufschiebende Wirkung mit Bezug auf die
Gebäude 1 bis 3 zu entziehen und es sei sofort festzustellen, dass die
Bewilligung bezüglich dieser drei Gebäude, samt darunterliegender Tiefgarage,
in Rechtskraft erwachsen ist, weshalb die Baufreigabe erteilt werden kann,
soweit nicht das Gebäude 4 und die darunterliegende Tiefgarage betroffen sind.

 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des
Rekursgegners."

Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom
8. Dezember 2022 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag –
unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess am 6. Januar 2023 der
ZVH stellen. Mit Replik vom 13. Februar 2013, Duplik vom 27. Februar
2023, Triplik vom 7. März 2023, Quadruplik vom 23. März 2023 und
Quintuplik vom 21. April 2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Auf die Erwägungen des angefochtenen
Entscheids und die Parteivorbringen wird, soweit erforderlich, in den
nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

IV.  

Mit Verfügungen vom 16. Januar 2023 in beiden
Beschwerdeverfahren wies der Abteilungspräsident das Gesuch der
Beschwerdeführerinnen um vorsorgliche Massnahmen bzw. um provisorische
Baufreigabe für die Häuser Nrn. 1–3 ab.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2 Streitgegenstand
bildet nur noch die Frage, ob der angefochtene Entscheid deswegen aufzuheben
sei, weil das Baurekursgericht auf den Rekurs des ZVH mangels dessen
Legitimation gar nicht hätte eintreten dürfen. Im Eventualstandpunkt verlangen
die Beschwerdeführerinnen eine partielle Aufhebung des Rekursentscheids. Das
Gesuch der Beschwerdeführerinnen um Erlass vorsorglicher Massnahmen bzw. um
provisorische Baufreigabe für die Häuser Nrn. 1–3 ist mit
Präsidialverfügung vom 16. Januar 2023 rechtskräftig abgewiesen worden.

1.3 Die
Gemeinde Wil ist als Grundeigentümerin durch die Aufhebung der Baubewilligung
berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse, deren Bestand zu verteidigen. Sie
ist daher kraft § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Dasselbe gilt für die B AG als
Baugesuchstellerin.

1.4 Die
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,
betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen im Wesentlichen die nämlichen
Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,
die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c
der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 50 ff.).

1.5 Rückweisungsentscheide, welche der
Vorinstanz wie vorliegend einen Beurteilungsspielraum belassen, sind nur dann
selbständig anfechtbar, wenn ein nicht wiedergutzumachender Nachteil droht oder
die Gutheissung einer dagegen erhobenen Beschwerde sofort einen Endentscheid
herbeiführen würde (§ 19a Abs. 2 VRG i. V. m. Art. 93 Abs. 1 des
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [BGG]; Martin
Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a
N. 64; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28 N. 45). Ein
solcher Nachteil ist zu bejahen, da die Gemeinde durch den Rückweisungsentscheid
gezwungen würde, den von ihr als falsch erachteten materiell-rechtlichen
Vorgaben für die Erteilung der Baubewilligung – bzw. im vorliegenden Fall für
die vorgängige Prüfung der Schutzwürdigkeit – Folge zu leisten (vgl. BGr, 15. März
2021, 1C_289/2020, E. 1.1, BGE 133 II 409 E. 1.2). In einer
solchen Konstellation könnte es für die Gemeinde einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken, wenn ihr nicht die Möglichkeit der
Beschwerde offenstehen würde.

1.6 Weil auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf beide Beschwerden
einzutreten.

2.
 

2.1 Eigentümer
der vom Baugesuch ("Wohnüberbauung F") betroffenen Grundstücke sind G
(Kat.-Nrn. 08 und 06), H (Kat.-Nr. 010) und die Gemeinde Wil (Kat.-Nrn. 07,
09 und 06). Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wil vom 27. November
2016 liegen Kat.-Nrn. 07 und 010 sowie die Zwergparzelle Kat.-Nr. 06 in
der Kernzone Ka, Kat.-Nr. 08 in der Kernzone Kb und Kat.-Nr. 09 mit dem Gebäude
J in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Gemäss Baugesuch werden nach
dem Abbruch der fünf Gebäude Vers.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05 vier
Mehrfamilienhäuser mit 27 Wohnungen und eine Unterniveaugarage für
74 Personenwagen erstellt. Die Häuser 1–3 sollen um einen zentralen
Platz angeordnet werden, während der Ersatzbau Haus 4 beim Gasthaus I
nordwestlich von Haus 1 zu stehen kommt.

2.2 Der für die Beantwortung der streitigen
Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender
Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Auf die Durchführung eines Augenscheins oder auf
sonstige Untersuchungshandlungen kann daher verzichtet werden. Die von der
Vorinstanz bei ihrem Lokaltermin vom 6. September 2022 gewonnenen
Erkenntnisse dürfen auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren berücksichtigt
werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Plüss, Kommentar
VRG, § 7 N. 81).

3.
 

3.1 Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG
können gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn
Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder ver­wandten,
rein ideellen Zielen widmen, Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse erheben,
soweit sie sich auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203–217) oder § 238 Abs. 2
PBG (besondere Rücksichtnahme auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten)
stützen. Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden dabei nur für
Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem
Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG).

3.1.1
Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und Beschwer­delegitimation der Natur-
und Heimatschutzverbände in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in
ein gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme
gefunden hat (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.1; 17. April
2014, VB.2013.00411, E. 2.1, auch zum Folgenden). Die blosse Behauptung,
ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch schutzwürdig, verschafft den
Verbänden keinen Zugang zum Rekursverfahren (RB 1990 Nr. 10). Dementsprechend
muss grundsätzlich die angefochtene
Anordnung ein bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon
inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. a–g PBG betreffen (VGr, 29. November 2022,
VB.2020.00800, E. 5.2.1, mit Hinweisen auf die Praxis des
Verwaltungsgerichts).

3.1.2
Wie in dieser Rechtsprechung
angeführt, handelt es sich bei den Erwägungen zur Legitimation der Verbände im
Sinn von § 338b Abs. 1 lit. a PBG um Grundsätze, zu denen jedoch
Ausnahmen bestehen
(vgl. Bertschi, § 21 N. 166, mit Hinweisen; VGr, 3. Dezember
2020, VB.2020.00388, E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411,
E. 2.1). So wurde die Anfechtungsbefugnis eines Verbandes in einem Fall
bejaht, in welchem ein Inventareintrag einzig mangels rechtzeitiger Entdeckung
des Schutzobjekts unterblieben und zudem die Schutzwürdigkeit unbestritten war
(RB 1991 Nrn. 3, 9 und 60 = BEZ 1991 Nr. 23 =
ZBl 92/1991, S. 495). Weiter wurde die Legitimation in Fällen
anerkannt, in denen das zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Inventarisierung
nicht nachgekommen war und die Schutzwürdigkeit als glaubhaft dargetan wurde
sowie wahrscheinlich erschien (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388,
E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1; 10. September
2003, VB.2003.00197, E. 2a; 20. Dezember 2001, VB.2001.00351,
E. 1b; RB 1996 Nr. 6, 1997 Nr. 2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 566). Die
Anfechtungsberechtigung eines Verbandes ist auch in Fällen zu bejahen, bei
welchen die Nichtinventarisierung aufgrund von überspannten Anforderungen an
die Schutzqualität unterblieben und damit als willkürlich zu beurteilen ist (BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 6; dazu auch Daniela Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 430 ff.).
Willkür liegt namentlich vor, wenn eine Behörde in sich widersprüchliche
Entscheidungen trifft (BGE 140 III 16 E. 2.5; BGE 132 I 1 E. 3.3; BGE
128 II 182 E. 3d).

3.2 Mit
Entscheid vom 15. Dezember 2021 (BRGE III Nr. 0206/2021, www.baurekursgericht-zh.ch)
anerkannte das Baurekursgericht einen weiteren Ausnahmegrund, der die
Rekurslegitimation der Verbände begründe, nämlich für diejenigen Fälle, in
denen die "begründete Vermutung einer potentiell hochgradigen
Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Objekts" bestehe.

Im Licht des erwähnten
neuesten Bundesgerichtsentscheids vom 7. Juni 2021 erscheint der vom
Baurekursgericht als legitimationsbegründend anerkannte zusätzliche
Ausnahmegrund indessen als entbehrlich, da die ausgebliebene Inventarisierung
eines potenziell hochgradigen Schutzobjekts offensichtlich zu Unrecht
unterblieben wäre und mithin als willkürlich zu qualifizieren wäre (vgl. auch
Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 440, welche von einer Konkretisierung der
bundesgerichtlichen Überlegungen spricht). 

4.
 

4.1 Das
Baurekursgericht kam zum Schluss,
dass der ZVH die begründete Vermutung eines potenziell hochgradigen
Schutzobjekts erbracht habe. Die Rekursschrift habe einige Hinweise enthalten,
dass es sich beim streitbetroffenen Gebäudekomplex um ein sehr altes und potenziell
wichtiges Objekt für die Gemeinde handeln könnte. Der Augenschein habe gezeigt,
dass das Objekt an prominenter Lage im Dorfzentrum neben dem etwa 1640
erstellten Gasthof I liege. Dieser werde gemäss Inventarblatt mit Bezug auf den
Eigenwert als bedeutend und mit Bezug auf den Situationswert als hervorragend
qualifiziert. Der vorderste Teil des Gebäudekomplexes (Vers.-Nr. 01) liege
sogar auf der gleichen Parzelle wie das Gasthaus I, was die Vermutung eines
engeren Bezugs zu diesem begründe. Vom äusseren Erscheinungsbild her wiesen die
Objekte einen erheblichen Anteil an historischer Substanz auf. Für das Ortsbild
könnten Lage und Stellung der Bauten durchaus von hoher Bedeutung sein. Unklar
sei, ob das Gebäude Vers.-Nr. 01 oder Vers.-Nr. 02 früher als Zehntenscheune
gedient habe; immerhin stehe fest, dass der Gebäudekomplex als Ganzes mit
dieser zusammenhänge. Angesichts dieser Nutzung könnte zumindest das äussere
Erscheinungsbild samt der Dachkonstruktion für die Bejahung eines hohen
Eigenwerts genügen. Somit gebe es mehrere Anhaltspunkte für einen sehr hohen
Situations- wie auch Eigenwert. Anzufügen bleibe, dass ein Fachverband wie der
ZVH diese Qualitätsmerkmale vorzugsweise mittels eines Fachberichts hätte
belegen sollen.

4.2 Die
Gemeinde Wil macht zur Begründung ihrer Beschwerde geltend, dass die
Nichtinventarisierung des Gebäudes Vers.-Nr. 02 keineswegs willkürlich, sondern
vielmehr in Ausübung des ihr zustehenden Ermessens erfolgt sei. Die
Zehntenscheune habe sich in diesem Gebäude im ersten Obergeschoss über dem
heute noch bestehenden Stall befunden. Weil bei diesem Gebäude nicht mehr viel
Originalsubstanz vorhanden sei, könne der Eigenwert nicht als hochgradig
bezeichnet werden. Ebenso wenig gelte dies für das Ortsbild, weil das Gebäude
nicht an der E-Strasse liege, sondern nach hinten versetzt sei. Selbst wenn
allenfalls eine gewisse Schutzwürdigkeit bestehen könnte, sei diese jedenfalls
nicht hochgradig. Daher sei der Beschwerdegegner nicht legitimiert, eine
schutzgutachterliche Beurteilung des Gebäudes Vers.-Nr. 02 zu verlangen. Die
Scheune Vers.-Nr. 01 habe durch die baulichen Veränderungen ihre ursprüngliche
Funktion verloren und stehe nur geschichtlich bedingt auf dem gleichen Grundstück
wie das Gasthaus I. Aus der Selbstbindung der Gemeinde lasse sich keine
Verpflichtung zur Erhaltung der Scheune ableiten. Vielmehr habe der Gemeinderat
– auch angesichts der Vielzahl von schutzwürdigen Gebäuden – in zulässiger
Ermessensausübung nur das Gasthaus, nicht aber die Scheune inventarisiert.

Im Wesentlichen die gleiche Begründung liegt der
Beschwerde der Bauherrschaft zugrunde. Die Gemeinde habe das Inventar
sorgfältig ausgearbeitet und im Jahr 2014 noch revidiert. Dabei seien die
streitbetroffenen Gebäude zweifellos nicht übersehen, sondern aufgrund eines
qualifizierten Schweigens als nicht schützenswert qualifiziert worden. Selbst
das Baurekursgericht erachte die Schutzwürdigkeit als strittig; die
Anforderungen an deren Darlegung seien von der Vorinstanz in unzulässiger Weise
herabgesetzt worden.

4.3  Der
Beschwerdegegner verteidigt den angefochtenen Rekursentscheid mit dem Hinweis
auf den ausgewiesenen Untersuchungsbedarf für beide Gebäude, der sich aus dem
hohen Eigen- wie auch Situationswert ergebe. Über die Einzelheiten habe eben
ein bauhistorisches Gutachten Klarheit zu schaffen. Das Auswahlermessen der
Gemeinde greife nur bei der Überprüfung von Inventarobjekten, nicht aber bei
der Inventarisierung selbst.

4.4
 

4.4.1
Wie aus den Akten hervorgeht, hat das Verwaltungsgericht die Eingaben der
Beschwerdeführerinnen jeweils der anderen Anfechtenden als Mitbeteiligter zur
freigestellten Stellungnahme übermittelt. Eine Verweigerung des rechtlichen
Gehörs liegt daher nicht vor.

4.4.2
In seiner Rekursschrift hat der ZVH substanziiert dargelegt, dass es sich
bei den streitbetroffenen, zum Abbruch vorgesehenen Objekten Vers.-Nrn. 01
und 02 um Ökonomiegebäude handle, die aus dem 18. oder sogar 17. Jahrhundert
stammten. Die beiden zusammengebauten Gebäude bildeten zumindest von aussen
betrachtet eine Einheit. Ihnen komme ein erheblicher Eigen- und Situationswert
zu, der eine vertiefte Untersuchung durch ein Sachverständigengutachten
erfordert hätte. Schliesslich lasse das Neubauprojekt die von § 238 Abs. 2
PBG geforderte Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt Gasthaus I vermissen.

Diese Vorbringen hat das Baurekursgericht entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerinnen klarerweise als genügende Substanziierung
des Rekurses würdigen dürfen. Zur Erhärtung seiner Behauptungen hat der
Beschwerdegegner einen Augenschein beantragt, welchen das Baurekursgericht denn
auch durchgeführt hat. Dass der Beschwerdegegner kein "Kurzgutachten"
erstellt hat, ändert an der genügenden Substanziierung angesichts von § 7 Abs. 4
VRG nichts. 

4.4.3
Im Streit liegen nicht konkrete Schutzmassnahmen, sondern die Frage, ob
deren Anordnung gestützt auf eine gutachterliche Untersuchung überhaupt in
Betracht zu ziehen ist. Vorliegend geht das Baurekursgericht zu Recht von einem
potenziell hochgradigen Schutzobjekt aus. Ob die Schutzvermutung tatsächlich
zutrifft, hat ein Gutachten zu klären. Höhere Anforderungen an die Anordnung
einer näheren Prüfung der Schutzwürdigkeit zu legen hätte demgegenüber zur
Folge, die Zerstörung von – bedeutenden – Schutzobjekten in Kauf zu nehmen.

4.4.4
Im vorliegenden Fall hat das Baurekursgericht beide streitbetroffenen
Gebäude Vers.-Nrn. 01 und 02 zu Recht als potenziell hochgradige
Schutzobjekte qualifiziert. Ob eine separate Beurteilung der beiden
zusammengebauten Objekte überhaupt in Betracht fällt, kann dabei offenbleiben.
Wie das mit zahlreichen Fotografien dokumentierte Augenscheinprotokoll (S. 5–14)
zeigt, erscheint es plausibel, der Dachkonstruktion der spätestens aus dem 18. Jahrhundert
stammenden Objekte einen hohen Eigenwert zuzumessen. Sodann ist den beiden
Gebäuden im Dorfkern von Wil neben dem unstreitig schutzwürdigen Gasthaus I
mutmasslich ein hoher Situationswert zuzuerkennen.

4.4.5
Die Gemeinde bringt ferner vor, sie verfüge im Dorfkern über eine grosse
Anzahl von inventarisierten oder geschützten Objekten und beruft sich damit auf
ihr Auswahlermessen. Damit zielt sie indessen auf das Verfahren nach § 205
PBG, wo es durchaus zulässig sein kann, mit Blick auf das Vorhandensein anderer
Objekte von einer Unterschutzstellung abzusehen. Dies gilt jedoch nicht für die
Inventarisierung, für die einzig die potenzielle Schutzwürdigkeit vorausgesetzt
ist (VGr, 10. November 2022, VB.2022.00065, E. 4.4.1; vgl. VGr 13. April
2023, VB,2022.00393, E. 4.3.2). 

Die Gemeinde konnte im Weiteren nicht plausibel darlegen,
dass sie im Zuge der Inventarisierung genügende Abklärungen der beiden Gebäude
getätigt hat bzw. solche stattgefunden haben. Da wie gesehen zwei potenziell
hochgradige Schutzobjekte ohne gutachterliche Abklärung nicht inventarisiert
wurden, kann nicht davon gesprochen werden, dass das Inventar sorgfältig er-
und überarbeitet wurde. Wird ein potenziell hochgradiges Schutzobjekt ohne stichhaltige
Begründung nicht inventarisiert, erweist sich das Inventar als ungenügend.

5.
 

5.1 Weil die
vom Baurekursgericht angeordnete Schutzabklärung für beide Gebäude nach dem
Gesagten rechtmässig ist, erweist sich die von den Beschwerdeführerinnen eventuell
beantragte Aufhebung des Rekursentscheids für das Gebäude Vers.-Nr. 02 als
unbegründet.

Ebenso wenig kann dem Subeventualantrag stattgegeben
werden, dass die Baubewilligung mit Ausnahme der Abbruchbewilligung für die
beiden Gebäude Vers.-Nrn. 01 und 02 wiederherzustellen sei. Die teilweise
Bewilligung eines Baugesuchs kann nur zulässig sein, wenn der bewilligte Teil
ohne Veränderung des Bauprojekts vom nicht bewilligten Teil klar getrennt
werden kann. Dies setzt – gleich wie bei Teilentscheiden, die nur einen Teil
der gestellten Begehren behandeln – voraus, dass der bewilligte Teil des
Baubegehrens unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann (BGr, 13. Oktober
2015, 1C_350/2014, E. 2.5 f.). Da dem vorliegenden Bauprojekt eine
gemeinsame Tiefgarage zugrunde liegt, ist eine bauliche Einheit gegeben und
eine unabhängige Beurteilung nicht möglich. Hinzu kommt, dass eine allfällige
Unterschutzstellung des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und/oder Vers.-Nr. 02 zumindest
zusätzliche Nebenbestimmungen, wenn nicht gar eine grundlegende Überarbeitung
des Projekts, erfordern würde. Denn kraft § 238 Abs. 2 PBG ist auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Im Rahmen
eines Baubewilligungsverfahrens hat die Baubehörde darauf zu achten, dass unter
Schutz gestellte Bau- und Anlagenteile durch die geplanten Massnahmen nicht
gefährdet oder zerstört werden (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 295).

5.2 Im Übrigen
konnte die Vorinstanz als Rekursinstanz sowohl zugunsten der Rekurrierenden
über die Rekursbegehren hinausgehen als auch die angefochtene Anordnung zu
ihrem Nachteil abändern (§ 27 VRG). Soweit die Vorinstanz in Anwendung von
§ 27 VRG überhaupt das rechtliche Gehör der Parteien verletzt hätte, indem
sie über den Antrag des Beschwerdegegners (und damaligen Rekurrenten) hinaus
die Baubewilligung vollständig aufhob (vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 27
N. 14), wäre eine solche nicht besonders schwer wiegende Gehörsverletzung
als geheilt zu betrachten, da sich die Parteien vor dem Verwaltungsgericht
ausführlich dazu äussern konnten (vgl. statt vieler VGr, 27. Januar 2022,
VB.2021.00561, E. 2.2, mit Hinweisen).

5.3 Diese
Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerden.

6.
 

Ausgangsgemäss sind die
Kosten der Beschwerdeverfahren der unterliegenden Gemeinde und der privaten
Beschwerdeführerin je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Ihnen muss eine
Parteientschädigung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr sind sie je zur
Hälfte zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdegegner eine
Parteientschädigung im angemessenen Umfang von (insgesamt) Fr. 2'000.- zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2022.00711 und VB.2022.00716 werden vereinigt.

2.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    585.--     Zustellkosten,

Fr. 4'585.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte der Gemeinde Wil und der privaten
Beschwerdeführerin auferlegt.

5.    Die
Gemeinde Wil und die private Beschwerdeführerin werden verpflichtet, dem
Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 2'000.-)
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids.

6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an:

a)    die Parteien und Mitbeteiligten;      

       b)    das Baurekursgericht.