# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8cd60e34-ac98-578a-8f01-18b03f7c023d
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-02-29
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 29.02.2016 110 2015 126
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-126_2016-02-29.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2015/126 Bern, 29. Februar 2016

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________

und

Herrn C.________
Beschwerdegegner 1

Miteigentümer Spiez-Gbbl. Nr. E.________
Beschwerdegegner 2-5

Miteigentümerinnen Spiez-Gbbl. F.________
Beschwerdegegner 5-9

alle Beschwerdegegner per Adresse Herrn C.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, Sonnenfelsstrasse 4, 
3700 Spiez

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez vom 
14. August 2015 (Baugesuchs-Nummer 768/2014-0147; Abbruch Wohnhaus /Neubau 
Wohn- und Gewerbehaus)

RA Nr. 110/2015/126 2

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin reichte am 16. Oktober 2014 bei der Gemeinde Spiez ein 

Baugesuch ein für den Abbruch eines Wohnhauses und den Neubau eines Wohn- und 

Gewerbehauses auf Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. D.________. Die Parzelle liegt in 

der Mischzone Kern 2 (MK2) und im Ortsbilderhaltungsgebiet. Gegen das Bauvorhaben 

erhoben unter anderen die Beschwerdegegner Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 

14. August 2015 erteilte die Gemeinde Spiez den Bauabschlag.

2. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 16. September 2015 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Mit der Beschwerde reichte 

sie gleichzeitig eine Projektänderung ein (Projektänderungspläne vom 15. September 

2015, alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 18. September 2015, im Folgenden: 

Projektänderung I). Sie beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 14. August 

2015 und die Erteilung der Bewilligung für das Bauvorhaben. Eventuell seien die Akten an 

die Baubewilligungsbehörde Spiez zur Weiterbehandlung zurückzuweisen.  

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Verfahrensbeteiligten hatten die 

Möglichkeit, die Projektänderungspläne bei der Gemeinde einzusehen. In ihrer 

Beschwerdeantwort vom 19. Oktober 2015 (in verbesserter Form nachgereicht am 2. 

November 2015) beantragen die Beschwerdegegner sinngemäss die Abweisung der 

Beschwerde und die Bestätigung des Bauabschlags. Mit Stellungnahme vom 22. Oktober 

2015 beantragt die Gemeinde, die Beschwerde vom 16. September 2015 mit 

Projektänderung sei vollumfänglich abzuweisen.

4. Mit Verfügung vom 5. November 2015 führte das Rechtsamt der BVE aus, gemäss 

Art. 414 Abs. 2 GBR2 seien im Ortsbilderhaltungsgebiet auf Hauptbauten nur 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
2 Baureglement der Gemeinde Spiez vom 24. November 2013, genehmigt durch das AGR am 25./29. April 
2014.

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gleichgeneigte Sattel-, Krüppelwalm- oder Walmdächer mit einer Neigung zwischen 20° 

und 40° gestattet. Aufgrund einer summarischen Prüfung sei es aus Sicht des Rechtsamts 

der BVE fraglich, ob die vorliegend gewählte Dachform gestützt auf diese Bestimmung 

zulässig sei. Weiter scheine aufgrund der gewählten Dachform die maximale 

Kniewandhöhe von 1.2 m in dem als "Dachgeschoss" bezeichneten Geschoss nur in den 

jeweiligen Ecken nicht überschritten zu werden. Aufgrund einer summarischen Prüfung sei 

es aus Sicht des Rechtsamts der BVE daher auch fraglich, ob das als "Dachgeschoss" 

bezeichnete Geschoss noch als nicht anrechenbares Geschoss gelten könne und damit 

die zulässige Geschosszahl eingehalten sei. Die Verfahrensbeteiligten erhielten 

Gelegenheit, sich zu diesen Fragen zu äussern.

Mit Eingabe vom 11. Dezember 2015 reichte die Beschwerdeführerin eine weitere 

Projektänderung ein, mit welcher vorab die Dachgestaltung geändert und damit 

zusammenhängend Änderungen im Grundriss des Galeriegeschosses und des 

Dachgeschosses vorgenommen wurden (Projektänderungspläne vom 2. Dezember 2015, 

alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 14. Dezember 2015, im Folgenden: 

Projektänderung II).

5. Die Parteien erhielten Gelegenheit, zur Projektänderung II Stellung zu nehmen 

sowie Schlussbemerkungen zum Verfahren einzureichen. Auf die Rechtsschriften wird, 

soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten

Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –

unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).

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können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 

Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 

(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren 

Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert 

und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte 

Beschwerde ist einzutreten.

2. Projektänderungen

a) Die Beschwerdeführerin reichte im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens zwei 

Projektänderungen ein:

Mit der Projektänderung I vom 15. September 2015 – eingereicht zusammen mit der 

Beschwerde – verkleinerte die Bauherrschaft die Balkone des Obergeschosses und des 

Dachgeschosses an der Südfassade. Weiter wurden die Grundrisse im Erdgeschoss, 

Obergeschoss und Dachgeschoss geändert, indem die mittleren Wohnungen von drei 

Zimmer auf zwei Zimmer reduziert wurden. Auch im Galeriegeschoss wurde der Grundriss 

geändert: Anstatt einer Dreizimmerwohnung plante die Beschwerdegegnerin neu eine 

Zweizimmerwohnung. Weiter strich die Beschwerdeführerin mit der Projektänderung ihr 

Ausnahmegesuch betreffend Strassenabstand, da sie die Ansicht vertritt, dass das 

Bauvorhaben gegenüber dem G.________weg keinen Strassenabstand einzuhalten hat 

(vgl. neu eingereichtes Baugesuchsformular, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 18. 

September 2015, sowie Ausführungen in der Beschwerde S. 4f). Schliesslich hat die 

Beschwerdeführerin den Umgebungsgestaltungsplan angepasst, indem auf der 

angrenzenden Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. H.________ neu eine Fläche 

"Kinderspielplatz" vorgesehen ist. Gemäss den Ausführungen in der Beschwerde erteilte 

die Grundeigentümerin dieser Nachbarsparzelle der Beschwerdeführerin mittels 

Dienstbarkeitsvertrag das dingliche Recht, auf ihrer Parzelle einen Kinderspielplatz zu 

erstellen und zu betreiben. 

4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).

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Mit der Projektänderung II vom 2. Dezember 2015 veränderte die Bauherrschaft die 

Dachform des Hauses: Auf das ursprünglich geplante Zwerchdach (zusätzliches 

Giebeldach über die ganze Länge der Ost- und Westseite mit First jeweils rund 2 m unter 

der First des Hauptdaches und quer zu dieser verlaufend) verzichtet die 

Beschwerdeführerin. Stattdessen sind ost- und westseitig nur noch je ein Dachaufbau mit 

Balkon (Breite: 4.80 m) vorgesehen. Die Dachflächenfenster wurden zudem anders 

angeordnet. An der Ost- und Westfassade wurde jeweils auf die Fenster und Balkone im 

Dachgeschoss verzichtet. An der Nordfassade sollen die bisher vorgesehenen 

aussenseitigen Erschliessungstreppen neu mit Glaswänden umfasst werden; so soll neu in 

der Mitte dieser Fassade ein rund 4.5 m breites und 1.20 m tiefes Glaskonstrukt auf der 

ganzen Fassadenhöhe entstehen. Grössere Veränderungen sind auch – hauptsächlich 

aufgrund der neuen Dachform – im Grundriss des Dach- und des Attikageschosses 

vorgesehen: Während die Wohnung in der Mitte des Dachgeschosses unverändert bleibt, 

verändern sich die Raumstrukturen der beiden Aussenwohnungen ost- und westseitig. Neu 

führt in diesen beiden Wohnungen eine Wendeltreppe jeweils in eine Galerie, welche in 

den neu geplanten Dachaufbauten auf Höhe des Galeriegeschosses vorgesehen ist. Die 

Fläche der mittigen Wohnung im Galeriegeschoss wurde zudem leicht vergrössert. 

Schliesslich erfolgte gemäss der Beschwerdegegnerin eine leichte Anhebung des fertigen 

Terrains entlang der Ostfassade (auf den Plänen nicht erkennbar). Zufolge der 

Änderungen der Bruttogeschossflächen habe sich zudem die Grösse des erforderlichen 

Kinderspielplatzes/Aufenthaltsbereichs verändert (vgl. Schreiben der Beschwerdeführerin 

vom 11. Dezember 2015).

b) Bei einer Projektänderung während des Verfahrens kann die 

Baubewilligungsbehörde laut Art. 43 Abs. 2 BewD5 nach Anhörung der Beteiligten und der 

von der Projektänderung berührten Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung 

fortsetzen, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich 

betroffen sind. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, 

die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören (Art. 43 

Abs. 2 BewD). Eine Projektänderung im Sinne dieser Bestimmung liegt vor, wenn das 

Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 BewD).

5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

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Trotz der erheblichen Anpassungen des Bauvorhabens – vorab im Bereich des Dach- und 

des Attikageschosses sowie an den Fassaden und der Dachform – bleibt das Projekt in 

seinen Grundzügen noch gleich. Deshalb nahm das Rechtsamt die 

Projektänderungsgesuche als Projektänderungen im Sinne von Art. 43 Abs. 1 BewD an die 

Hand. Ob aufgrund der erheblichen Anpassungen im und am Gebäude sowie in der 

Umgebung (neuer Kinderspielplatz auf der Nachbarsparzelle) neben den 

Verfahrensbeteiligten zusätzlich betroffene Dritte anzuhören oder ob eine erneute 

Publikation des Vorhabens notwendig wäre, kann vorliegend offen bleiben: Da dem 

Bauvorhaben ohnehin der Bauabschlag zu erteilen ist (vgl. E. 3 f.), kann beides 

unterbleiben.

c) Die Projektänderungsgesuche ersetzen das ursprüngliche Baugesuch. Gegenstand 

des Beschwerdeverfahrens ist somit nur das geänderte Projekt gemäss den aktuellsten 

Plänen (Projektänderungspläne vom 2. Dezember 2015, alle gestempelt vom Rechtsamt 

der BVE am 14. Dezember 2015, im Folgenden: Projektänderung II). Ob das von der Vor-

instanz beurteilte Projekt bzw. das Projekt Stand Projektänderung I bewilligungsfähig 

gewesen wäre, ist nicht mehr zu prüfen. 

3. Abstandsvorschriften

a) Das umstrittene Bauvorhaben grenzt auf der Südseite an den G.________weg. Es ist 

umstritten, ob der G.________weg eine öffentliche Detailerschliessungsstrasse oder eine 

reine Privatstrasse ist. Die Gemeinde und die Beschwerdegegner vertreten die Ansicht, der 

G.________weg diene als Zufahrt für mehrere Grundstücke und sei demzufolge eine 

Privatstrasse im Gemeingebrauch. Die Beschwerdeführerin macht geltend, der 

G.________weg sei ein Privatweg, welcher dem allgemeinen Verkehr nicht offen stehe.

Die rechtliche Qualifikation des G.________wegs hat Einfluss auf die massgeblichen 

Abstände. Handelt es sich um eine öffentliche Strasse bzw. eine Privatstrasse im 

Gemeingebrauch, so ist gemäss Art. 80 Abs. 1 SG6 grundsätzlich ein Strassenabstand von 

3.60 m zu wahren. Demgegenüber bestehen für reine Privatstrassen keine 

6 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).

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strassenbaurechtlichen Abstandsvorschriften. Es kann so nahe an die Strasse gebaut 

werden, als es der reglementskonforme Grenzabstand zur Nachbarparzelle zulässt.7

b) Der G.________weg ist unbestritten im Privateigentum. Im Privateigentum stehende 

Strassen gelten nach Art. 9 SG als öffentliche Strassen, wenn sie dem Gemeingebrauch 

gewidmet sind. Privatstrassen werden nach Art. 13 Abs. 3 SG dem Gemeingebrauch 

gewidmet durch Verfügung der Gemeinde, wenn die Grundeigentümerin oder der 

Grundeigentümer zugestimmt hat (a), durch Errichtung einer Wegdienstbarkeit zugunsten 

der Öffentlichkeit (b) oder durch Übertragung der Unterhaltspflicht an einer dem 

allgemeinen Verkehr offenen Strasse an die Gemeinde (c). Zudem gelten Strassen, die 

interessierte Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer gestützt auf Artikel 109 BauG 

zur allgemeinen Benützung erstellen, mit ihrer ordnungsgemässen Erstellung als dem 

Gemeingebrauch gewidmet (Art. 13 Abs. 2 SG). Solche Detailerschliessungsstrassen 

gehen nach Art. 109 Abs. 2 BauG nach ihrer ordnungsmässigen Erstellung von Gesetzes 

wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt über. Diese Regelung gilt seit dem 

Inkrafttreten von Art. 78 BauG 19708. Sie ist zwingend und findet unabhängig vom 

Verhalten und dem Willen der Parteien Anwendung.9 Erschliessungsanlagen, die vor dem 

Januar 1971 durch Private erstellt worden waren, gingen demgegenüber nicht auf die 

Gemeinde über und sind auch unter neuem Recht im Eigentum der betreffenden Privaten 

verblieben.10 Die rechtliche Qualifikation einer Zufahrt kann sich allerdings nachträglich 

ändern. Eine Hauszufahrt wird beispielsweise nach geltendem Recht von Gesetzes wegen 

zu einer Detailerschliessung, wenn später weitere Gebäude über diese private 

Zufahrtsstrasse erschlossen werden.11

Ob der G.________weg als dem Gemeingebrauch gewidmet und damit als öffentliche 

Strasse gilt, kann vorliegend offen bleiben. Wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen, 

hält das Bauvorhaben sowohl den gegenüber öffentlichen Strassen einzuhaltenden 

Strassenabstand (E. 3c), als auch den im Falle eines reinen Privatwegs einzuhaltenden 

7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 
N. 17.
8 Baugesetz vom 7. Juni 1970 (BauG 1970).
9 VGE 2010/10 vom 10. Juni 2010, E. 3.4.
10 BVR 2008 S. 332 E. 4.7; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., 
Band II, Bern 2010, Art. 109-110 N. 3.
11 BDE 110/2013/286 vom 19. November 2013, E. 2; BDE 110/2012/7 vom 5. April 2012, E. 3.

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Grenzabstand gegenüber der Nachbarsparzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. E.________ (E. 

3d-h) nicht ein.

c) Falls der G.________weg als dem Gemeingebrauch gewidmet gilt (nach Art. 109 

Abs. 2 oder Abs. 3 SG), so hat das Bauvorhaben den Strassenabstand von 3.60 ab 

Fahrbandrand gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG einzuhalten. 

Diesen Strassenabstand hält das Bauvorhaben nicht ein. Dies scheint auch die 

Beschwerdeführerin nicht zu bestreiten, hat sie doch im vorinstanzlichen Verfahren dafür 

noch ein Ausnahmegesuch eingereicht. Da die Beschwerdeführerin im 

Beschwerdeverfahren nun die Ansicht vertritt, das Vorhaben müsse gegenüber dem 

G.________weg keinen Strassenabstand einhalten, hat sie das Ausnahmegesuch mit der 

Projektänderung vom 18. September 2015 zurückgezogen. Ob die Voraussetzungen einer 

Ausnahme im Sinne von Art. 81 Abs. 1 SG erfüllt wären, ist daher nicht mehr zu prüfen. 

Ohnehin ist nicht erkennbar und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht näher geltend 

gemacht, inwiefern besondere Verhältnisse vorliegen sollten, welche eine Ausnahme 

rechtfertigen könnten. Eine Ausnahme könnte daher nicht erteilt werden. Die Vorschriften 

zum Strassenabstand werden verletzt.

d) Handelt es sich – der Ansicht der Beschwerdeführerin folgend – beim 

G.________weg um eine reine Privatstrasse, welche nicht dem Gemeingebrauch 

gewidmet ist, so hat das Bauvorhaben gegenüber den Nachbarsparzellen den 

Grenzabstand einzuhalten. 

In der betroffenen Mischzone Kern 2 (MK2) ist allseitig ein kleiner Grenzabstand von 3 m 

einzuhalten (Art. 212 Abs. 1 GBR). Es ist umstritten, ob dieser Grenzabstand auf der 

Südseite des Bauvorhabens von der eigentlichen Hauptfassade oder von der Aussenkante 

der Balkone zu messen ist. Art. 212 Abs. 5 Bst. c GBR äussert sich zum zulässigen Mass 

der vorspringenden Gebäudeteile im Grenzabstand. Die Bestimmung lautet wie folgt:

c. Vorspringende Gebäudeteile

- zulässiges Mass im grossen und kleinen Grenzabstand

- für Balkone (auch abgestützte und auch solche mit

Seitenwänden) maximal 2.0 m

- für andere vorspringende Gebäudeteile maximal 1.5 m

- zulässiger Anteil an bedeckter Fläche (Balkone mit 

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darüber liegender Geschosshöhe) pro Fassade 50 %

- ab Fassade maximal 2.5 m

Beträgt somit der Anteil an bedeckter Fläche pro Fassade mehr als 50 %, ist der 

Grenzabstand von der Aussenkante der bedeckten Fläche und nicht von der eigentlichen 

Fassade zu bemessen. 

e) Die Beschwerdeführerin bringt vor, die massgebende Fassadenfläche sei im GBR 

nicht definiert. Sie sei wie folgt zu bemessen: Gebäudelänge x Gebäudehöhe. Diese 

Messweise entspreche derjenigen, wie sie im alten GBR der Gemeinde Spiez massgebend 

gewesen sei, was sich aus dem Anhang des alten GBR ergebe. Auf dem eingereichten 

Plan sei bei der Südfassade eine Fassadenfläche von 209.6 m2 ausgewiesen, die Balkone 

mit darüber liegender Geschosshöhe würden insgesamt eine Fläche von 104.8 m2 

aufweisen. Damit sei der Grenzabstand von der Fassade aus zu messen. 

Die Gemeinde dagegen vertritt in der Stellungnahme vom 22. Oktober 2015 die Ansicht, 

dass auch nach der Projektänderung, mit welcher die Balkone an der Südfassade reduziert 

wurden, die bedeckte Fläche an dieser Fassade mehr als 50 % der Fassadenfläche 

ausmache. Der Balkon im Galeriegeschoss, die Giebelfläche der Fassade und die 

Terrainaufschüttung seien von der Beschwerdeführerin fälschlicherweise nicht 

berücksichtigt worden. Sofern die Terrassen/Balkone im Erdgeschoss aufgrund der 

Absturzhöhe mit einem Geländer versehen würden, müsse diese bedeckte Fassadenfläche 

zusätzlich noch berücksichtigt werden. Der Grenzabstand sei damit nicht eingehalten. 

In den Schlussbemerkungen entgegnet die Beschwerdeführerin, selbst wenn man der 

Ansicht der Gemeinde folge und die ganze Fassadenfläche berücksichtige, sei die 

Bestimmung eingehalten.

f) Umstritten ist somit einerseits, ob die Giebelfläche der Fassade bei der 

Fassadenfläche gemäss Art. 212 Abs. 5 GBR miteinzubeziehen ist und ob der Balkon im 

Galeriegeschoss an die bedeckte Fläche anzurechnen ist. Das GBR äussert sich dazu 

nicht. Zu berücksichtigen ist, dass sich die Gemeinde bei der Auslegung ihrer 

Bestimmungen auf die Gemeindeautonomie berufen kann. Es ist somit vorab Sache der 

Gemeinde, zu bestimmen, wie sie die umstrittene Bestimmung verstanden haben will. Die 

BVE als Rechts-mittelinstanz hat nur zu prüfen, ob die Auslegung durch die Gemeinde – 

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Berücksichtigung sowohl der Giebelfläche als auch des Balkons im Galeriegeschoss – 

rechtlich haltbar ist.12

Nach Art. 212 Abs. 5 GBR ist der Anteil an bedeckter Fläche pro Fassade zu bestimmen. 

Schon aus dem Wortlaut dieser Bestimmung lässt sich nicht ableiten, dass bei Gebäuden 

mit Giebeldach für die Berechnung der Fassadenfläche sowie der bedeckten Fläche die 

Fassade nur bis zur relevanten Gebäudehöhe zu berücksichtigen wäre. Dies wäre auch mit 

dem Sinn und Zweck dieser Regelung nicht zu vereinbaren. So bezwecken ausreichende 

Grenzabstände neben der Wahrung von öffentlichen Interessen (Gestaltung des 

Ortsbildes, Ästhetik, Gesundheits- und Feuerpolizei) auch, die Nachbarschaft vor 

mannigfaltigen Beeinträchtigungen zu schützen.13 Durch Balkone und andere 

vorspringende Gebäudeteile rücken mögliche Beeinträchtigungen näher an die 

benachbarten Gebäude, weshalb der Grenzabstand von der Aussenkante der 

vorspringenden Gebäudeteile zu messen ist, sobald die bedeckte Fläche mehr als 50 % 

der gesamten Fassadenfläche ausmacht und damit Überhand nimmt. Im Zusammenhang 

mit dieser nachbarsschützenden Funktion würde es keinen Sinn machen, bloss Teile der 

Fassade zu berücksichtigen; bei der Berechnung der Fassadenfläche sowie bei der 

bedeckten Fläche ist vielmehr von der tatsächlichen Fläche (inkl. Giebelfläche und Balkone 

in diesem Bereich) auszugehen. Wenn die Fassade zudem zu überwiegenden Teilen mit 

vorspringenden Gebäudeteilen bedeckt ist, wird die äussere Fläche, und nicht mehr die 

eigentliche Hauswand, als Fassade wahrgenommen. Auch aufgrund dieses optischen 

Elements ist nicht einzusehen, wieso die Fassade bei dieser Berechnung nur teilweise 

berücksichtigt werden sollte.  

Schliesslich wäre es sinnwidrig, für die Berechnung der Fassadenfläche auf die 

Gebäudehöhe abzustellen, wie dies die Beschwerdeführerin macht, wird doch mit der 

Gebäudehöhe ein anderer Zweck verfolgt als mit dem Grenzabstand. Das Abstellen auf die 

relevante Gebäudehöhe mag bei Flachdachbauten berechtigt sein, wird doch dort mit der 

Gebäudehöhe die gesamte Höhe der Fassade abgedeckt. Bei Satteldachbauten jedoch, 

wo die Gebäudehöhe vom massgebenden Terrain bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht 

mit der Oberkante der nicht isolierten Dachkonstruktion gemessen wird (vgl. Anhang A132 

GBR) und damit die Fassade deutlich höher reichen kann als die massgebende 

Gebäudehöhe, kann nicht darauf abgestellt werden. Bei der von der Beschwerdeführerin 

12 VGE 22887 vom 21.08.2007, E. 4.3, mit Hinweisen.
13 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 8.

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ins Feld geführten Skizze im Anhang des alten GBR der Gemeinde Spiez 

(Beschwerdebeilage 5) sind denn auch nur Flachdachbauten abgebildet. 

Insgesamt entspricht also bei einer Baute mit Giebelfassade das Produkt aus 

Fassadenlänge und Gebäudehöhe nicht der Fassadenfläche, da das Giebelfeld nicht 

berücksichtigt wird. Die Ansicht der Gemeinde, wonach vorliegend für die Berechnung der 

Fassadenfläche auch die Giebelfläche und für die Berechnung der bedeckten Fläche auch 

der Balkon im Galeriegeschoss miteinzubeziehen sind, ist überzeugend und 

nachvollziehbar. Die Auslegung der Gemeinde von Art. 212 Abs. 2 GBR ist damit rechtlich 

haltbar. 

g) Die Beschwerdeführerin scheint – entgegen der Ansicht der Gemeinde – weiter die 

Meinung zu vertreten, dass sich "die bedeckte Fläche" nach Art. 212 Abs. 5 Bst. c GBR nur 

auf Balkone beziehe. So werde "die bedeckte Fläche" in dieser Bestimmung als "Balkone 

mit darüber liegender Geschosshöhe" definiert (Schlussbemerkungen, N. 12). Damit 

verkennt die Beschwerdeführerin, dass sich Art. 212 Abs. 5 Bst. c GBR nicht nur zu 

Balkonen äussert, sondern generell das zulässige Mass von vorspringenden 

Gebäudeteilen im Grenzabstand regelt. In den Erläuterungen zum GBR ist daher auch 

festgehalten, vorspringende Gebäudeteile seien z.B. Erker, Vordächer, Aussentreppen, 

Laderampen, Balkone. Damit wird deutlich, dass sich auch die umstrittene Regelung zum 

zulässigen Anteil an bedeckter Fläche pro Fassade auf alle vorspringenden Gebäudeteile 

bezieht. Mit der Klammerbemerkung "Balkone mit darüber liegender Geschosshöhe" wird 

nicht die bedeckte Fläche definiert und diese damit auf Balkone beschränkt, sondern einzig 

klargestellt, wie die bedeckte Fläche bei Balkonen zu berechnen ist. Dies bedeutet daher 

nicht, dass andere vorspringende Gebäudeteile nicht zur bedeckten Fläche im Sinne dieser 

Bestimmung zu zählen wären. 

Vorliegend steht das umstrittene Bauvorhaben südseitig auf einem Sockel, welcher im 

westlichen Eckpunkt eine Höhe von 0.71 m aufweist und danach bis zum östlichen 

Eckpunkt regelmässig auf eine Höhe von 1.00 m ansteigt (vgl. Plan Südfassade). Dieser 

Sockel ragt – wie die darüber liegenden Balkone – 1.5 m über die Südfassade hinaus und 

ermöglicht eine ebene Terrasse mit gleicher Tiefe auf Höhe der Erdgeschosswohnungen 

(vgl. Pläne Ost- und Westfassade). 

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Dieser vorspringende Sockel ist Teil des geplanten Gebäudes und stellt daher – ähnlich 

wie etwa eine Aussentreppe, eine Laderampe oder ein Balkon – einen vorspringenden 

Gebäudeteil im Sinne von Art. 212 Abs. 5 Bst. c GBR dar, welcher an die bedeckte Fläche 

der Fassade anzurechnen ist. Die durch diesen Sockel ermöglichte Terrassennutzung führt 

–  wie die Balkonnutzung – dazu, dass mögliche Beeinträchtigungen näher an die 

benachbarten Gebäude rücken. Weiter trägt dieser Sockel mit derselben Tiefe wie die 

Balkone dazu bei, dass die äussere Balkon- und Terrassenfläche optisch als Fassade 

wahrgenommen wird (vgl. Pläne Ost- und Westfassade). Auch aus diesen Gründen hat der 

vorspringende Sockel als Teil der bedeckten Fläche im Sinne dieser Bestimmung zu 

gelten. Wenn die Beschwerdeführerin schliesslich die Fassade im Bereich dieses Sockels 

bei Berechnung der relevanten Fassadenfläche miteinbezieht (vgl. Plan Südfassade mit 

eingetragener Fassadenfläche [gelb] und bedeckter Fläche [grün]), so ist nicht einzusehen, 

wieso der vorspringende Sockel bei der bedeckten Fläche nicht berücksichtigt werden 

sollte. Ob der Meinung der Gemeinde folgend bei den Terrassen im Erdgeschoss, wie bei 

den Balkonen, sogar noch die darüber liegende Geschosshöhe bei der bedeckten Fläche 

miteinbezogen werden müsste, ist nicht auszuschliessen. So ist kaum noch ein 

Unterschied zwischen den Balkonen und den aufgrund des Sockels erhöhten sowie 

gedeckten Terrassen mit gleicher Tiefe erkennbar, zumal bei Absturzhöhen von 0.7 bis 1.0 

m höchstwahrscheinlich Absturzsicherungen erstellt werden (auch wenn in den Plänen 

keine solchen vorgesehen sind). Letztlich kann dies jedoch offen bleiben (vgl. 

nachfolgende E. 3h). 

h) Die von der Beschwerdeführerin auf dem Plan "Südfassade, Projektänderung 

Balkone" (mit Stempel der BVE vom 18. September 2015) eingetragene Fassadenfläche 

von 209.6 m2 (Gebäudelänge 26.2 m x Gebäudehöhe 8 m) ist damit um die Giebelfläche 

zu erweitern. Diese beträgt 62.5 m2 (Gebäudelänge 26.2 m x Höhe der Giebelfläche [Ok 

Sparren Fassadenflucht bis Ok Sparren First] 4.77 m x 0.5). Die gesamte Fassadenfläche 

beträgt entsprechend 272.1 m2. 

Auf der anderen Seite ist der von der Beschwerdeführerin angegebene Anteil an bedeckter 

Fläche von 104.8 m2 (Balkone Obergeschoss und Dachgeschoss) um die Fläche des 

Balkons im Galeriegeschoss mit darüber liegender Geschosshöhe zu ergänzen. Die Länge 

dieses Balkons beträgt 11.2 m. Da sich dieser Balkon im Dachbereich befindet, ist bei der 

darüber liegenden Geschosshöhe von der effektiven Fläche auszugehen. Die 

anzurechnende Fläche beträgt insgesamt 25 m2 ([11.2 m x 1.1 m] + [11.2 m x 2.27 m x 

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0.5]). Dazu kommt die Sockelfläche ab dem für die Gebäudehöhe massgebenden Terrain 

von insgesamt 20.96 m2 (26.2 m x 0.8 m). Die bedeckte Fläche der Südfassade beträgt 

damit total 150.76 m2. Diese Fläche überschreitet 50 % der gesamten Fassadenfläche 

(136.05 m2) deutlich. Daran würde sich auch nichts ändern, wenn – entgegen den eigenen 

Angaben der Beschwerdeführerin – die über den Balkonen des Dachgeschosses liegende 

Fläche leicht reduziert wird, da ein kleiner Anteil dieser Fläche über das Dach hinausragt, 

oder wenn aufgrund kleinerer Messungenauigkeiten von leicht abweichenden Zahlen 

ausgegangen werden müsste. Schliesslich kann offen bleiben, ob auch noch die gesamte 

Geschosshöhe des Erdgeschosses über dem Sockel zur bedeckten Fläche hinzugezählt 

werden müsste. Der Grenzabstand von 3 m (Art. 212 Abs. 1 GBR) ist so oder so von der 

Aussenkante der bedeckten Fläche zu bemessen und wird gegenüber der Parzelle Spiez 

Grundbuchblatt Nr. E.________ klar unterschritten.  

4. Dachaufbauten

a) Nachdem das Rechtsamt der BVE die Zulässigkeit der ursprünglich geplanten 

Dachform im Rahmen einer summarischen Prüfung anzweifelte, reichte die 

Beschwerdeführerin im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens eine weitere Projektänderung 

(Projektänderung II) ein (vgl. Sachverhalt, Ziff. 4). Statt dem ursprünglich geplanten 

Zwerchdach sieht die Beschwerdeführerin neu nur noch je ein Dachaufbau mit Balkon vor 

(vgl. E. 2a).

Im Rahmen der Stellungnahme zu dieser Projektänderung vom 25. Januar 2016 führte die 

Gemeinde aus, die zulässige Gesamtbreite der Dachaufbauten nach Art. 414 Abs. 5 GBR 

werde mit der Projektänderung II überschritten. 

b) Nach Art. 414 Abs. 5 GBR darf die Gesamtbreite von Dachaufbauten, 

Dacheinschnitten und Dachflächenfenstern im Ortsbilderhaltungsgebiet nicht mehr als 

einen Drittel der darunterliegenden Fassadenlänge ausmachen.

Die Fassadenlänge des umstrittenen Vorhabens beträgt sowohl auf der Ost- als auch auf 

der Westseite 14.46 m. Die Gesamtbreite des Dachaufbaus sowie des 

Dachflächenfensters beträgt ostseitig 5.77 m (4.82 m + 0.95 m) und westseitig 5.62 m 

(4.82 m + 0.8 m). Der zulässige Anteil von einem Drittel der darunter liegenden 

Fassadenfläche wird damit beidseitig deutlich überschritten. Dies wäre selbst dann der 

RA Nr. 110/2015/126 14

Fall, wenn die südseitigen Gebäudevorsprünge aufgrund des Gesagten (E. 3) ebenfalls an 

die ost- und westseitige Fassadenlänge anzurechnen wären. Auch aus diesem Grund kann 

das Bauvorhaben nicht bewilligt werden. 

5. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammenfassend weicht das umstrittene Bauvorhaben auch nach Einreichung der 

Projektänderungen im Beschwerdeverfahren vom kommunalen Recht ab. So ist im Bereich 

der Südfassade weder der Strassenabstand noch – sollte dieser nicht relevant sein – der 

Grenzabstand eingehalten. Zudem überschreitet das Vorhaben das zulässige Mass der 

Dachaufbauten. Damit ist die Beschwerde abzuweisen und dem Vorhaben der 

Bauabschlag zu erteilen.   

Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, auf die weiteren umstrittenen Punkte 

einzugehen. Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten schliesslich anhand der 

zur Verfügung stehenden Akten und Pläne genügend überprüft bzw. festgestellt werden. 

Auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein konnte daher verzichtet 

werden, da von diesen Beweismitteln keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten 

waren.

b) Die Beschwerdeführerin gilt als unterliegend. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen 

(Art. 108 Abs. 1 VRPG14). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von 

Fr. 2'500.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV15).

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern 

nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung 

oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 

gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Da die Parteikosten den durch die 

berufsmässige (anwaltliche) Parteivertretung anfallenden Aufwand umfassen, haben die 

Beschwerdegegner keinen Anspruch auf die Entschädigung von Parteikosten. Die 

14 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

RA Nr. 110/2015/126 15

Vorinstanz hat ebenfalls keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 1 und 4 

VRPG). Parteikosten werden daher keine gesprochen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

Dem Baugesuch vom 16. Oktober 2014 mit Projektänderung vom 15. September 

2015 (Projektänderungspläne vom 15. September 2015, alle gestempelt vom 

Rechtsamt der BVE am 18. September 2015) und Projektänderung vom 2. Dezember 

2015 (Projektänderungspläne vom 2. Dezember 2015, alle gestempelt vom 

Rechtsamt der BVE am 14. Dezember 2015) wird der Bauabschlag erteilt.

Im Übrigen wird der Entscheid der Gemeinde Spiez vom 14. August 2015 bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.00 werden der Beschwerdeführerin zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben

- Herrn C.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

RA Nr. 110/2015/126 16

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin