# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c2b1fd22-69d5-5923-b6c8-adaeb837f0b3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 20.12.2018 BRGE IV Nr. 0207/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-IV-Nr--0207-201_2018-12-20.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0207/2018 vom 20. Dezember 2018 in BEZ 2019 Nr. 12 

2. Das Baugrundstück Kat. Nr. 1 liegt in der Wohnzone W3/2,6 gemäss 
Bau- und Zonenordnung der Stadt X (BZO). Das darauf bestehende 
Mehrfamilienhaus umfasst 16 Wohnungen. Der Rekurrent plant, im 
Untergeschoss durch Umnutzung einer Garage und eines Trocknungsraums 
eine weitere Wohnung einzubauen. Die Vorinstanz verweigerte dafür die 
Baubewilligung mit folgender Begründung: Mit Baubewilligung vom 3. März 
2016 sei die Erstellung von zwei Wohnstudios im Untergeschoss bewilligt 
worden. Dies unter der Auflage, dass vor Baubeginn ausreichend Nebenräume 
nachzuweisen seien (vgl. § 297 PBG und § 39 Besondere Bauverordnung I 
[BBV I]). Mit der am 13. April 2016 (recte 13. Mai 2016) bewilligten Projekt-
änderung sei der verlangte Nachweis erbracht worden. Demgemäss sollen im 
besagten Trocknungsraum und in der Garage die erforderlichen Einstell-

gelegenheiten (Kellerräume) geschaffen werden. Stattdessen soll dort nun aber 
eine zusätzliche Wohnung realisiert werden, womit die bewilligten und 
notwendigen Nebenräume im Untergeschoss verloren gehen würden. Ein 
ausreichender Ersatz könne nicht nachgewiesen werden. 

3. Der Rekurrent führt aus, das Gebäude habe ursprünglich zwölf 2-
Zimmerwohnungen aufgewiesen mit je einem Kellerabteil im Luftschutzkeller. 
Die Flächen der Einstellgelegenheiten würden mit 3,0 m2, 3,5 m2 bzw. 3,7 m2 
nicht mehr den heutigen Vorschriften entsprechen. Im Jahr 2006 seien im 
Dachgeschoss zwei 2-Zimmerwohnungen realisiert worden, mit Nebenräumen 
ebenfalls im Dachgeschoss und mit den geforderten 5 m2. Weiter seien im 
Untergeschoss gestützt auf den Beschluss vom 3. März 2016 zwei Studios 
eingebaut worden, die je über einen Estrichraum im Dachgeschoss mit Flächen 
von mehr als 5 m2 verfügen würden. Auf die ebenfalls mit Beschluss vom 3. 
März 2016 bewilligte Umnutzung des Trocknungsraums und der Garage in 
Wohnungskeller, verbunden mit einer Neuaufteilung der Kellerräume, wolle er 
verzichten. Er sei nicht verpflichtet, das Projekt diesbezüglich zu realisieren. 
Bilde der realisierte Teil eines Bauvorhabens eine in sich abgeschlossene und 
bewilligungsfähige Einheit, so stehe es der Bauherrschaft frei, auf eine 
vollständige Ausführung des bewilligten Projekts zu verzichten. Die 
entsprechende Projektänderung sei in solchen Fällen im Rahmen der 
Schlussabnahme zu bewilligen.  

Die 12 Kellerabteile für die Wohnungen im Untergeschoss und in den 
beiden Obergeschossen würden somit unverändert beibehalten. Die Minimal-
fläche von 5 m2 werde zwar unterschritten, indes greife diesbezüglich der 
Bestandesschutz gemäss § 357 Abs. 1 PBG. Anstelle des Trocknungsraums 
und der Garage sei nun der Einbau eines weiteren Studios vorgesehen. Für 

dieses würden im Untergeschoss zwei Nebenräume mit einer Fläche von total 5 
m2 bereitgestellt. Entgegen der Argumentation der Vorinstanz würden keine 
bewilligten und notwendigen Nebenräume im Untergeschoss verloren gehen. 
(…) 

5. In Wohnhäusern müssen ausreichende Nebenräume, wie Trocken-
räume und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen, 
geschaffen werden (§ 297 PBG). Die Einstellgelegenheiten müssen pro 

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Wohnung eine Grundfläche von mindestens 8 m2 aufweisen; für Wohnungen 
mit höchstens zwei Zimmern kann diese auf 5 m2 reduziert werden (§ 39 BBV 
I). 

6. Dem Standpunkt des Rekurrenten kann nicht gefolgt werden. Es trifft 
nicht zu, dass für die beiden im Untergeschoss bereits realisierten Studios im 
Dachgeschoss Einstellgelegenheiten mit Flächen von mehr als 5 m2 zur 
Verfügung stehen. Im Dachgeschoss bestehen zwei Einstellräume mit einer 
Grundfläche von 5,4 m2 und zwei weitere mit einer Grundfläche von je 2,5 m2. 
Diese Einstellräume wurden mit dem Ausbau des Dachgeschosses im Jahr 
2006 geschaffen. Sie waren bis anhin den beiden betreffenden 
Dachgeschosswohnungen zugewiesen (…). Sie befinden sich in der 
Dachschräge und die lichte Höhe beträgt lediglich 0,7 bis 1,7 m. Unter 
Einstellgelegenheiten im Sinne von § 297 PBG und § 39 BBV I sind indes 
begehbare Räume zu verstehen. Dies ergibt sich unter anderem aus der 

Marginalie «Nebenräume» zu § 297 PBG und daraus, dass in § 39 BBV I eine 
minimale Grundfläche verlangt wird. Ausserdem soll in diesen Räumen auch 
sperriger Hausrat gelagert werden können, der in der Wohnung nicht 
zweckmässig untergebracht werden kann. Es soll ein minimales Lagervolumen 
vorhanden sein; auf die Grundfläche allein kann es deshalb offensichtlich nicht 
ankommen. Es ist somit eine entsprechende minimale Raumhöhe zu verlangen. 
Analog zur Regelung betreffend die Raumhöhe von zum Aufenthalt für 
Menschen bestimmten Räumen (§ 304 Abs. 3 PBG) muss diese in 
Dachräumen wenigstens über der halben Bodenfläche vorhanden sein. Hierbei 
ist lediglich diejenige Fläche zu betrachten, bei welcher eine Raumhöhe von 
mindestens 1,2 m gegeben ist. Das Mass von 1,2 m ergibt sich in Analogie zur 
Rechtsprechung bezüglich § 304 Abs. 3 PBG (Raumhöhe), § 303 PBG 
(Mindestfläche) sowie § 255 Abs. 2 PBG (an die Ausnützungsziffer 
anrechenbare Flächen; vgl. dazu BRKE III Nr. 0167/2010, E. 7.5 = BEZ 2011 
Nr. 15). Die Frage, welche minimale Raumhöhe ein Einstellraum aufweisen 
muss, kann an dieser Stelle offenbleiben. Die Einstellgelegenheiten im 
Dachgeschoss des streitbetroffenen Gebäudes genügen jedenfalls den 
Anforderungen bei weitem nicht, wie die Vorinstanz zutreffend ausführt. Sie 
wurden aber im Jahr 2006 formell bewilligt und geniessen als Einstellräume für 
die damals erstellten Dachgeschosswohnungen Bestandesschutz. 
Demgegenüber können sie nicht den später im Untergeschoss bewilligten 
beiden Studios als rechtsgenügende Einstellgelegenheiten zugerechnet 
werden. (…) 

7. Mit der am 16. Mai 2016 bewilligten Projektänderung wurden die für das 
damalige Umbauvorhaben (zwei neue Studios im Untergeschoss) nötigen 
Nebenräume nachgewiesen. Unter anderem war vorgesehen, den 

Trocknungsraum und die Garage neu als Einstellgelegenheit zu nutzen und die 
Kellerabteile im Luftschutzkeller zu vergrössern. Diese Projektänderung wurde 
offenbar nicht realisiert, stattdessen sollen nun der Trocknungsraum und die 
Garage zu einem weiteren Studio umgenutzt werden.  

Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend erwog, können 
damit die notwendigen, mit Bauentscheid vom 3. März 2016 verlangten 
Nebenräume im Untergeschoss nicht mehr geschaffen werden. (…) Wie bereits 

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ausgeführt, bieten die vier Einstellräume im Dachgeschoss schon den 
Dachgeschosswohnungen nicht die gesetzlich verlangten 
Einstellgelegenheiten. Noch weniger können sie als Ersatz für die mit dem 
streitbetroffenen Umbauvorhaben im Untergeschoss wegfallenden Einstell-
räume dienen. Ein hinreichender Ersatz der wegfallenden Einstellräume ist 
daher nicht ersichtlich. 

8. Der Bauentscheid vom 3. März 2016 ist mitsamt der betreffenden 
Auflage unangefochten in Rechtskraft erwachsen (…). Ausstehend ist die 
bauliche Ausführung. Der Rekurrent will nun aber auf die betreffende 
Umnutzung des Trocknungsraums und der Garage in Wohnungskeller, 
verbunden mit einer Neuaufteilung der Kellerräume, verzichten. (…) Vor allem 
aber wird mit dem vorliegend streitbetroffenen Umbau die Auflage gemäss 
Bauentscheid vom 3. März 2016 nicht erfüllt. Denn selbst wenn von der 
Bestandesgarantie der 12 Kellerabteile im ehemaligen Luftschutzkeller 

ausgegangen würde, die nach heutigen Vorschriften zu klein sind, fehlen 
Einstellräume für die beiden bereits realisierten Studios. Es ist auch nicht 
ersichtlich, wie dieser Mangel ohne besondere Schwierigkeiten mittels einer 
Auflage (§ 321 Abs. 1 PBG) behoben werden könnte. Gründe für eine 
Ausnahmebewilligung (§ 220 PBG) sind ebenfalls nicht erkennbar. Die 
Bauverweigerung erfolgte daher zu Recht. Folglich ist der Rekurs abzuweisen.