# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5639e81b-6e75-51cc-9862-ebc1c6677087
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 15.12.2021 BRGE III Nr. 0206/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0206-20_2021-12-15.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nr. R3.2021.00004 
BRGE III Nr. 0206/2021    

 
 
  Entscheid vom 15. Dezember 2021    
 
 
 

Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichterin Sabine Ziegler, Baurichter Ro-
land Fraefel, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

 
 
 

in Sachen Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

 

gegen Rekursgegnerinnen 

1. Baukommission X, […]  
2. N. AG, […] 

Nr. 2 vertreten durch […]  

 

 
betreffend Beschluss der Baukommission […]; Baubewilligung für ein Mehrfamilien-

haus, […] 
_______________________________________________________ 

 

 

R3.2021.00004 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 7. Dezember 2021 erteilte die Baukommission X der 

N. AG die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Doppeleinfamilien-

hauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf den Grundstücken 

Kat.-Nrn. 1, 2, 3 sowie 4 an der S.-Strasse 3 und 5 in X. 

B. 

Hiergegen erhob der Zürcher Heimatschutz (ZVH) mit Eingabe vom 11. Ja-

nuar 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte 

die Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung sowie die Einholung eines 

Gutachtens über die denkmalpflegerische Bedeutung der betroffenen Lie-

genschaft unter Kostenfolge zu Lasten der Rekursgegner. 

C. 

Mit Verfügung vom 12. Januar 2021 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge-

nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Die Vorinstanz schloss in ihrer Vernehmlassung vom 11. Februar 2021 auf 

Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge zu Lasten des Rekurrenten. Der 

private Rekursgegner liess sich mit Eingabe vom 17. Februar 2021 ebenfalls 

vernehmen und beantragte auf den Rekurs sei nicht einzutreten, eventualiter 

sei dieser abzuweisen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 

des Rekurrenten. 

E. 

Auf Begehren des Rekurrenten wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchge-

führt. Die Replik datiert vom 17. März 2021; die Duplik der Vorinstanz vom 

13. April 2021 und diejenige des privaten Rekursgegners ebenfalls vom 

13. April 2021. Eine weitere Stellungnahme des Rekurrenten datiert vom 

4. Mai 2021. 

 

 

R3.2021.00004 Seite 3 

F. 

Am 31. August 2021 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts des Kan-

tons Zürich in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal 

durch. 

G. 

Auf die Vorbringen der Parteien, sowie auf die anlässlich des Lokaltermins 

gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 1, 2, 3 sowie 4 liegen gemäss der geltenden 

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X in der Kernzone. Die Parzellen 

grenzen im Westen an die S.-Strasse, im Norden an ein ebenfalls der Kern-

zone zugehöriges Grundstück und im Übrigen an die Freihaltezone an. Das 

Bauvorhaben umfasst den Abbruch des Doppeleinfamilienhauses (Vers.-

Nrn. 1 und 2) und des zur Vers.-Nr. 2 gehörenden Nebengebäudes sowie 

den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit zwei vertikal und horizontal ge-

staffelten Gebäudeteilen. Die Vorinstanz hat das Bauvorhaben unter Aufla-

gen bewilligt.  

2. 

Der Rekurrent macht geltend, geplant sei der Abbruch des ehemaligen Gast-

hofs "Y". Dieser liege direkt am Hügel, auf welchem die dominierende Kirche 

stehe. Der Gasthof solle früher auch als Relaisstation für Kutschen gedient 

haben. Als Bauzeit würden Kenner von X das frühe 17. Jahrhundert vermu-

ten. Das Alter der heutigen Bauten sei von aussen jedoch schwer abzuschät-

zen – verschiedene krasse Datierungsfehler anhand bloss äusserlicher Ein-

drücke seien indes gerichtsnotorisch. Dendro-chronologische Sondierungen 

 

 

R3.2021.00004 Seite 4 

erschienen daher angezeigt. Immerhin erscheine angesichts des mutmass-

lich hohen Alters und der früheren Funktion des Gebäudes ein relevanter 

Eigenwert wahrscheinlich. Soweit dem Rekurrenten bekannt und aus den 

Akten ersichtlich, sei das Gebäude nie gutachterlich untersucht worden.  

Der Rekurrent machte sodann zunächst geltend, die Gemeinde X verfüge 

über kein Inventar, anerkannte dann aber mit der Replik, dass diese An-

nahme unzutreffend war. Er führte dann im Weiteren aus, aufgrund der 

Rechtsprechung der zürcherischen Gerichte, welche derzeit vor Bundesge-

richt angefochten sei (1C_92/2021), sei dem Rekurrenten bewusst, dass ihm 

insoweit kein Rekursrecht gestützt auf § 338b Abs. 1 lit. a PBG zustehe. Der 

Sachverhalt verhalte sich im vorliegenden Fall indessen markant anders als 

in bisher beurteilten Fällen: Wie sich bei den vorgenommenen Abklärungen 

ergeben habe, sei das vom Abbruch bedrohte Gebäude in einem Inventar 

verzeichnet gewesen, das der Kanton Zürich in den 1970er Jahren als vor-

läufiges Verzeichnis (die sog. Häderli-Kartei) erstellt habe. Diese Häderli-

Kartei habe auch der Gemeinde X bis zum Erlass eines ersten kommunalen 

Inventars im Jahre 2013 als vorläufige Bestandsaufnahme potenzieller 

Schutzobjekte gedient. Beim Erlass dieses ersten Inventars seien dann aber 

zahlreiche Gebäude, die zuvor in der Häderli-Kartei figuriert hätten, aus dem 

vorläufigen Schutz entlassen worden, ohne dass dies jemals publiziert wor-

den wäre. Der Rekurrent habe demzufolge keine Möglichkeit gehabt, gegen 

die faktische Inventarentlassung mehrerer mutmasslich hochgradiger 

Schutzobjekte vorzugehen. Wie sich weiter ergeben habe, sei im vorliegen-

den Fall die Inventarentlassung nicht etwa deswegen erfolgt, weil die Ge-

meindebehörde dem Objekt einen ungenügenden Schutzwert zuerkannt o-

der aufgrund einer Auswahl anderen vergleichbaren Objekten den Vorrang 

eingeräumt habe, sondern vielmehr sei die Inventarentlassung einzig aus 

dem Grund erfolgt, das Inventar zu reduzieren und "Spielraum für kreative 

Bauherren" entstehen zu lassen. Dies ergebe sich aus Planungsbericht zur 

Teilrevision der BZO 2013 (S. 14). Eine solche Begründung sei für eine In-

ventarentlassung zweifellos nicht als genügend zu erachten. Massgeblich sei 

– bei aller Abwägung gegensätzlicher Interessen – zunächst einmal der Grad 

der Schutzwürdigkeit der betroffenen Objekte. Vorliegend habe der Gemein-

derat ein ausserordentlich wertvolles Objekt achtlos zum Abbruch freigege-

ben.  

 

 

R3.2021.00004 Seite 5 

Nach der Rechtsprechung sei die Legitimation des Rekurrenten trotz fehlen-

der Inventarisierung gegeben, wenn es um ein bisher unbekanntes potenzi-

elles Schutzobjekt gehe (VB.2013.00411 E. 2.1). Als Beispiel würden in der 

Literatur die erst bei Ausgrabungen nach Abbrucharbeiten entdeckten Über-

reste des Zürcher Predigerklosters angeführt. Vorliegend sei das streitbe-

troffene Haus als solches selbstverständlich nicht unbekannt. Es dürfe hin-

gegen davon ausgegangen werden, dass bisher die besondere Bedeutung 

dieses Hauses überhaupt nicht bekannt gewesen sei.  

Der Rekurrent reichte sodann daher zur Bestätigung der von ihm vermuteten 

Schutzwürdigkeit ein privates Gutachten ein. Diesem kann zusammenge-

fasst folgendes entnommen werden: 

Die Liegenschaft befinde sich im Perimeter des Inventars der schützenswer-

ten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von regionaler Bedeutung sowie dem 

Kernzonenbereich der Gemeinde. 

Da nach Massgabe der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege die 

Wirkung eines Denkmals auch hinsichtlich seiner Umgebung nicht beein-

trächtigt werden dürfe, komme aufgrund der Nachbarschaft und im Sichtbe-

reich zu Denkmälern auch ein Umgebungsschutz zum Tragen. ln diesem 

Kontext sei vor allem die Kirche zu nennen, welche zusammen mit dem Dop-

pelhaus als ortsbildprägend wahrgenommen werde und die im kantonalen 

als auch im Inventar des Kulturgüterschutzes figuriere. Zudem stehe das 

Doppelhaus schräg gegenüber dem ehemaligen Arrestgebäude; einem kom-

munalen Inventarobjekt. Ferner sei das Doppelhaus an wichtigen Strecken, 

welche im Bundesinventar Historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS) mit 

regionaler Einstufung verzeichnet seien, gelegen.  

Im Jahre 762 sei der Ort bereits unter dem Namen X bekannt gewesen. Die 

Besiedlung von X sei mit dem Kirchenbau im 8. oder 9. Jahrhundert akten-

kundig und weise auf eine Besiedlung des Talgrunds im Frühmittelalter hin.  

Nach einer Sage der Edlen von X werde im Jahre 1275 die Kapelle zu X in 

einem päpstlichen Steuerrodel urkundlich erstmals erwähnt. Diese Sage sei 

von H.L. in seiner 1921 verfassten Chronik der Gemeinde X niedergeschrie-

ben worden und gebe einen ersten Hinweis auf die Existenz eines Gebäu-

des: "Ein Ritter – Edler von X – hielt im 13. Jahrhundert (hypothetisch 1275) 

 

 

R3.2021.00004 Seite 6 

"auf dem Hügel ob seinem Hause [... der Kirchhügel oberhalb des ehemali-

gen "Schlössli"] in einem Pferche zwei zahme Hirsche, an welchen er große 

Freude hatte. Ein Haus, das hart unter diesem Platze liegt, hiess zum Y". 

Als Einzelgebäude figuriere das Doppelhaus in der vom Kanton 1976 erar-

beiteten sog. Häderli-Kartei, die von der Gemeinde X bis 2013 quasi als kom-

munales Inventar verwendet worden sei und im Blickpunkt der Bauernhaus-

forschung stehe. Zudem seien auch Ausstattungselemente wie ein Kachel-

ofen, Eisenherd und Türen inventarisiert gewesen. lm 2013 revidierten In-

ventar der Gemeinde X sei das Gebäude indes nicht mehr verzeichnet. Als 

Entlassungsbegründung im Planungsbericht zur Teilrevision Bau- und Zo-

nenordnung heisse es, dass eine Konzentration auf die effektiv bedeutenden 

Denkmalschutzobjekte erfolgen solle. Die Regelungsdichte solle sich ten-

denziell reduzieren. Nähere Gründe zur Systematik des Ausscheidungsver-

fahrens für die Inventarbereinigung seien nicht bekannt. 

Situationswert – bedeutender ortsbaulicher Wert  

Das Doppelhaus bilde bis heute situativ als auch kraft seiner charakteristi-

schen historischen Bauweise den südwestlichen Abschluss des alten Dorf-

kerns (Kernzonenrand). Der im Süden anschliessende, unbebaute Grün-

raum stärke respektvoll den Übergang von alter und neuer Bebauung, halte 

den Kernzonenrand lesbar und sei in der BZO als Freihaltezone definiert. 

Der einstige Gasthof Y stehe giebelständig prominent – und seit dem Ab-

bruch der einst westlich situierten Doppelscheune – sehr exponiert am Fusse 

des Kirchhügels. Eine bedeutende ortsbauliche Wirkung erhalte das Doppel-

haus ebenso durch den Sichtzusammenhang und das visuelle Zusammen-

spiel mit der erhöht liegenden Kirche.  

Hohe orts-, wirtschafts- und sozialgeschichtliche Bedeutung 

Das Haus sei in mehrfacher Hinsicht ein wichtiger orts-, wirtschafts- und so-

zialgeschichtlicher Bedeutungsträger: lm Baubestand zählten die Liegen-

schaft und gegebenenfalls der Kernbau mit einer ersten Erwähnung im Jahr 

1275 zu den ältesten Häusern von X. Der Gemeindechronist L. erwähne das 

Gebäude explizit als "Ein Haus, das hart unter diesem Platze liege (und) zum 

Y heisse". Analog der Recherchen des Ortsmuseums, habe das Gebäude 

vermutlich schon in vorreformatorischer Zeit als Gasthaus am Pilgerweg zur 

benachbarten […]-Wallfahrtskirche gedient und dürfte somit der erste Gast-

hof des Ortes gewesen sein. Die Namensgebung der Gastwirtschaft Y gehe 

 

 

R3.2021.00004 Seite 7 

auf seinen Standort unterhalb der […]Weide des H. zurück, der nach einer 

Sage am heutigen Platz der Kirche eine Kapelle gestiftet haben solle. Von 

der Nutzung des Hauses als Gasthof habe auch die Besitzerin der Haus-

hälfte S.-Strasse 5, A.W. berichtet. Vermutlich sei der Gasthof bis zur Haus-

teilung und Ofensetzung im Jahre 1846 in Betrieb gewesen. 

Wichtige baukünstlerische Zeugenschaft für die vorreformatorische Zeit und 

des 18. Jahrhunderts 

Konstruktion und Bautypus 

Das Gebäude berge in beiden Haushälften einen Bohlenständerbau, wie er 

bis heute an der Ostfassade ablesbar sei. Mit der Anblattung einer gefach-

füllenden Kopfstrebe und senkrechtem Ständer sowie den waagerecht lie-

genden Bohlen komme eine derartige Konstruktion stilistisch im 16. bzw. frü-

hen 17. Jahrhundert vor, sei aber noch bis ins 18. Jahrhundert gebräuchlich. 

Das Doppelfenster zeige noch die ursprüngliche Grösse. Das Wohnhaus, 

wie es sich heute von aussen präsentiere, sei nach Angaben des Inven-

tareintrags der Häderli-Kartei von 1976 sowie der Bauernhausforschung im 

18. Jahrhundert entstanden. Typologisch sei es wohl vergleichbar mit dem 

jüngeren Doppelhaus T.-Strasse 30/32 von 1868, welches im regionalen In-

ventar und Kulturgüterinventar verzeichnet sei. Im Schätzjahr 1847 sei das 

Gebäude erstmals als Doppelhaus erwähnt worden. Als Eigentümer seien 

U.I. und der Schmied J.L. genannt worden. Die Konstruktionsweise habe zu 

1/8 aus Mauerwerk (vermutlich sei damit der Gewölbekeller gemeint) und zu 

7/8 aus Holz mit einer Ziegeleindeckung bestanden. In seinem architektoni-

schen Habitus sei das Gebäude mit seiner markanten Repräsentationsfas-

sade zur Strasse hin ausgerichtet. Es versuche nicht die höher situierte, 

ranghöhere Kirche – mit der das Doppelbauernhaus ortsbaulich zusammen 

wahrgenommen werde – zu konkurrenzieren; gebe sich aber selbstbewusst 

als eigenständiger Baukörper im Strassenraum. Durch die Hanglage bedingt, 

verkörpere das Gebäude einen giebelständigen Haustyp, wie er in der Re-

gion seltener und vorzugsweise in alpinen Gegenden anzutreffen sei. Kon-

zeptionell handle es sich um ein firstgeteiltes Doppelwohnhaus, dessen Stu-

ben über eine West-orientierung verfügen würden. Es sei davon auszuge-

hen, dass die Raumstruktur je Gebäudehälfte einen dreiraumtiefen Grund-

riss aufwiesen. lm Hochparterre folge auf die strassenseitigen Stuben (even-

tuell mit Nebenstuben) in der Mittelzone der Erschliessungsbereich mit Kü-

che und zum Hang angeordneten Kammern. 

 

 

R3.2021.00004 Seite 8 

Baukünstlerische Zeugenschaft 

Die westliche, rottönig-holzverschindelte Giebelfront sei als Hauptfassade 

repräsentativ gestaltet und weise sehr ausgewogene Proportionen auf. Die 

ornamentierten Fenstergewände und die handwerklich kunstvoll gearbeite-

ten Flugsparren der "Zürivieri" verliehen dem Doppelhaus eine beinahe herr-

schaftliche Note. Bauzeitlich befinde sich anstelle der heutigen Einzelfenster 

im Hochparterre ein Fensterwagen, worauf das durchgehende schmale 

Klebdach hinweise, welches ein ortstypisches Element darstelle. Nach Aus-

sage der 1976 im Haus lebenden Besitzerin solle der Fensterwagen vormals 

über FaIlläden verfügt haben, wobei Zugläden aufgrund des Klebdachs 

wahrscheinlicher seien. Die geschwungene Verzierung der Gewändegestal-

tung komme auch als Bauschmuck bei den Fenstern des Obergeschosses 

zur Anwendung. Ein besonderer Akzent werde durch die sehr weit ausladen-

den Dachvorsprünge "Zürivieri" gesetzt. Hinweise auf Ausstattungselemente 

gäben die Inventarkarten von 1976. Die Angaben würden sich dabei auf den 

Hausteil S.-Strasse 5 (Assek. Nr. 2) beziehen. lm Inventar werde ein in der 

Stube gesetzter grün patronierter Kachelofen samt Kaust mit Nägelimuster 

beschrieben. lm Sockel der Ofenbank seien die Initialen von H.I. und E.K. 

sowie das Datum der Setzung eingelassen: "HU IUFE AK 1846". Die Stu-

bentür aus edlem Nussbaumholz sei im oberen Rahmen ziergeschweift, Be-

schläge und Schloss bestünden aus Schmiedeisen. Ursprünglich stamme 

die Türe angeblich aus dem ehemaligen Schloss B. ln der Küche stehe ein 

geschweifter Herd mit verziertem Gusseisenrahmen. Da der Küchenherd in 

der Regel mit dem Kachelofen der warmen Stube – als dem Herzstück des 

Wohnhauses durch die Feuerwand getrennt – heiztechnisch verbunden wor-

den sei, sei anzunehmen, dass auch die Feuerwand noch intakt sei. Die mit 

rautenförmigem Muster ornamentierte Haustüre weise einen zeittypischen 

Beschlag auf. 

Schutzwürdigkeit entsprechend der Schutzfaktoren des PBG 

Gemessen an den Schutzkriterien des § 203 Abs. 1 lit. c PBG wiesen etliche 

Indizien darauf hin, dass das ehemalige Gasthaus Y und heutige Doppel-

haus als Schutzobjekt bewertet werden könne. Über eine bedeutende sied-

lungsgeschichtliche Zeugenschaft verfüge der Y als eines der ältesten Häu-

ser von X, das nach literarischen Quellenangaben schon seit dem 13. Jahr-

hundert nachgewiesen sei. Aufgrund seiner markanten ortsbildprägenden 

und exponierten Lage im Sichtzusammenhang mit der erhöht liegenden Kir-

che sowie kraft seiner historischen Authentizität als lesbarem südwestlichen 

 

 

R3.2021.00004 Seite 9 

Abschluss des alten Dorfkerns (Kernzonenrand) komme dem Doppelhaus 

eine wichtige ortsbauliche Funktion und Stellung zu.  

Ein hoher baukünstlerischer Wert sei dem Kernbau – eine Bohlenständer-

konstruktion – als Zeuge des 17./18. Jahrhunderts mit seiner markanten Re-

präsentationsfassade und den qualitätsvoll gestalteten Zierelementen beizu-

messen.  

Eine sehr bemerkenswerte orts-, wirtschafts- und sozialgeschichtliche Be-

deutung komme dem Gebäude als älteste Gastwirtschaft von X zu, die schon 

in vorreformatorischer Zeit als Gasthaus am Pilgerweg zur benachbarten […] 

Wallfahrtskirche gedient habe und bis Mitte des 19. Jahrhunderts in Betrieb 

gewesen sei. 

Ausstehende Massnahmen 

Da die vorliegende Stellungnahme nur erste Anhaltspunkte für eine Schutz-

würdigkeit geben könne, werde eine luzide Nachzeichnung der Bauentwick-

lung des Hauses mit einer Erforschung der noch vorhandenen Substanz und 

allfälliger Kernbausubstanz hinsichtlich Umfang und Lokalisierung, eine 

dendrochronologische Untersuchung der Gebäudestruktur mit den verwen-

deten Holzelementen als auch ein vertieftes Studium der Archivalien sowie 

eine Dokumentation des Inneren dringend empfohlen. 

3. 

Die Vorinstanz führt vernehmlassungsweise aus, aufgrund des fehlenden In-

ventareintrages habe für die Baubehörde kein Anlass bestanden, die Schutz-

würdigkeit des streitbetroffenen Objekts abzuklären.  

Der private Rekursgegner macht sodann insbesondere geltend, die Legiti-

mation des Rekurrenten sei von Amtes wegen zu prüfen. Der Rekurrent sei 

nicht zum Rekurs legitimiert, weil die Gemeinde X über ein kommunales In-

ventar der schützenswerten Bauten verfüge. Die Rechtsprechung gestehe 

den Verbänden keine Mitwirkungsrechte bei der Erstellung der Inventare zu. 

Die Rüge, ein Objekt hätte im Rahmen der Inventarfestsetzung ins Inventar 

aufgenommen werden müssen, sei nicht zulässig (vgl. VB.2009.00424, 

E. 2.2). Die blosse Behauptung, ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch 

schutzwürdig, verschaffe den Verbänden keinen Zugang zum Rekursverfah-

 

 

R3.2021.00004 Seite 10 

ren. Die beiden Ausnahmekonstellationen, in denen gemäss Rechtspre-

chung den Verbänden trotz des oben erwähnten Grundsatzes die Legitima-

tion zukommen könne, lägen im vorliegenden Fall nicht vor. Zunächst sei die 

Schutzwürdigkeit bestritten. Es handle sich somit im vorliegenden Fall also 

nicht um ein nicht rechtzeitig entdecktes Schutzobjekt. Vielmehr sei nunmehr 

streitgegenständlich erstellt, dass das Haus kein Zeuge im Sinne des Denk-

malschutzes sei. Auch die zweite Ausnahmekonstellation, welche voraus-

setze, dass eine Inventaraufnahme trotz klarer Meinungsäusserung der an-

tragstellenden Kommission nicht erfolge, oder dass in der Gemeinde unsorg-

fältig vorgegangen worden sei, treffe ebenfalls nicht zu. Die Behauptungen 

des Rekurrenten, man habe ausgemistet, gar tabula rasa gemacht um 

"Spielraum für kreative Bauherren" zu schaffen, seien, gelinde gesagt, unzu-

treffend. Der Umstand, dass das Wohnhaus in der Häderli-Kartei erfasst ge-

wesen sei, vermöge die Nichtinventarisierung nicht in Frage zu stellen. Viel-

mehr sei diesbezüglich zunächst zu beachten, dass auch von Seiten Kanton 

keine Inventarisierung erfolgt sei. Die Inventarisierung in der Häderli-Kartei 

besage dementsprechend im vorliegenden Fall genau das Gegenteil von 

dem, was der Rekurrent glaubhaft machen wolle: Gerade aufgrund des Ein-

trages in der Häderli-Kartei und aufgrund des Umstands, dass die kantona-

len Fachbehörden das Objekt nicht inventarisiert hätten, sei belegt, dass 

dem Objekt keine Zeugenqualität zukomme. Ebenso fehle ein Eintrag in ei-

nem regionalen Schutzinventar und diesbezüglich gelte das Gleiche: Auch 

hier habe keine regionale Schutzbehörde einen Anlass gesehen, trotz dem 

"Hinweis" in der Häderli-Kartei, dass eine Schutzwürdigkeit gegeben sei. 

Zu beachten sei dazu, und das sei mit der bauhistorischen Stellungnahme 

des Rekurrenten bereits belegt, dass es nebst dem kommunalen Inventar 

auch ein regionales Inventar gebe, in welches Schutzobjekte in der Ge-

meinde X erfasst worden seien. Wie im Bericht festgehalten, sei das Doppel-

haus T.-Strasse […] in X, sozusagen gerade gegenüber dem Streitobjekt 

und auf der anderen Seite des Kirchenhügels, in das regionale Inventar auf-

genommen. Genau dieser Vorgang belege, dass der Schutz in X funktio-

niere, und dass dem vorliegend strittigen Objekt eben keine Zeugenqualität 

zukomme.  

lm Weiteren zeigten auch die Fotografien im Bericht, dass die Behauptung, 

das Streitobjekt verfüge über eine "markante Repräsentationsfassade" nicht 

zutreffend seien. Der Vergleich zum Objekt T.-Strasse […] mache es allein 

 

 

R3.2021.00004 Seite 11 

schon auf den Fotografien offenkundig. Der Bericht sei parteiisch und wolle 

einen Schutz herbeiargumentieren. Das gelinge nicht und das genüge nicht 

für die Legitimation des Rekurrenten. Die Behauptung, das Streitobjekt sei in 

mehrfacher Hinsicht ein wichtiger orts-, wirtschafts- und sozialgeschichtlicher 

Bedeutungsträger, sei bestritten, nicht belegt und nicht schlüssig glaubhaft 

gemacht. Die ortsgeschichtliche Bedeutung werde durch den Eintrag in der 

Häderli-Kartei widerlegt: Dort werde festgehalten, dass das Objekt aus dem 

18. Jh. datiere. Angaben über angebliche historische Reste fänden sich 

nicht. Die Mutmassungen im Bericht, wonach das streitgegenständliche Ob-

jekt bereits in einem Text aus dem 13. Jh. eine Erwähnung finde, seien diffus 

und bestritten. Weiter sei bezüglich Häderli-Kartei zu beachten, dass der Um-

stand, dass vielleicht eine Stubentüre aus dem Schloss B. stammen könnte, 

kein genügender Grund für eine Zeugenschaft sei. Ebenso wenig könne ein 

Kastenofen mit Ofenbank in der einen Stube, welcher in der Häderli-Kartei 

inventarisiert worden sei, für den Eigenwert relevant sein und eine schutz-

würdige Zeugenschaft begründen. Unzutreffend und bestritten sei sodann 

die Behauptung, die Häderli-Kartei habe der Gemeinde X als vorläufige Be-

standsaufnahme potenzieller Schutzobjekte gedient. Die Häderli-Kartei sei 

kein Schutzinventar. Eine mögliche hohe ortsgeschichtliche Bedeutung 

könne aktenkundig nicht angenommen werden. Sodann sei die Gemeinde X 

heute nicht mehr im ISOS verzeichnet. Auch mit Bezug auf die Kirche sei der 

Situationswert nicht als hoch einzustufen, da durch Distanz und Topografie 

keine unmittelbare Bezugnahme gegeben sei. Die bauhistorische Stellung-

nahme sei zusammenfassend nicht geeignet, die Schutzwürdigkeit des 

streitgegenständlichen Objektes glaubhaft darzutun.  

4. 

Vorab stellt sich damit die Frage nach der Legitimation des ZVH. 

Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sind ge-

samtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kan-

ton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein 

ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse be-

rechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, 

§§ 203 - 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt 

diese Voraussetzungen unbestrittenermassen. 

 

 

R3.2021.00004 Seite 12 

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und 

Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände davon ab, ob 

das betreffende Objekt in einem gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstellten In-

ventar aufgeführt ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Be-

hörden inventarisiert sein müsste. Die Verbandsbeschwerde kommt damit 

grundsätzlich nur dort zum Zug, wo die angefochtene Anordnung ein bereits 

förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisiertes (§ 203 

Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG betrifft. Sie 

soll es den Verbänden ermöglichen, sich gegen alle Anordnungen zu weh-

ren, die mit der Aufhebung einer förmlichen Unterschutzstellung oder der 

Entlassung eines Schutzobjekts aus dem Inventar verbunden sind. Vom Er-

fordernis des Inventareintrags – als Voraussetzung des Verbandsbeschwer-

derechts – kann gemäss der Rechtsprechung nur abgesehen werden, wenn 

das zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Erstellung eines Inventars 

der kommunalen Natur- und Heimatschutzobjekte gar nicht nachgekommen 

ist und die Schutzwürdigkeit glaubhaft dargetan wurde und wahrscheinlich 

erscheint oder ein Säumnis bei der Inventarerstellung vorliegt wobei die 

Schutzwürdigkeit in diesen Fällen unbestritten sein muss (vgl. zum Ganzen 

VB.2020.00388 vom 3. Dezember 2020 sowie VB.2011.00759 vom 

11. Juli 2012 und VB.2013.00411 vom 17. April 2014). 

Abgesehen von diesen zwei Ausnahmefällen hat das Bundesgericht nun mit 

Entscheid BGr 1C_92/2021 vom 7. Juni 2021 die Legitimation des Verban-

des auch in den Fällen bejaht, bei welchen eine Inventarisation offensichtlich 

zu Unrecht nicht erfolgte bzw. die Nichtinventarisierung willkürlich erscheint.  

5. 

Vorab ist festzuhalten, dass die streitbetroffene Liegenschaft weder in einem 

Inventar aufgelistet noch formell unter Schutz gestellt ist. Die bisher aner-

kannten drei Ausnahmegründe, die Rekurslegitimation gleichwohl zu beja-

hen, sind vorliegend nicht gegeben. Zwar mag wie die nachstehenden Aus-

führungen zeigen werden, ein Versäumnis bei der Inventarisierung vorliegen, 

Hinweise für ein willkürliches Vorgehen der Gemeinde sind aber nicht genü-

gend belegt. Der ehemalige Eintrag in der Häderli-Kartei zeigt sodann, dass 

es sich nicht um ein bisher gänzlich unentdecktes Objekt handelt. 

 

 

R3.2021.00004 Seite 13 

Der erst kürzlich vom Bundesgericht anerkannte dritte Ausnahmegrund für 

die Bejahung der Rekurslegitimation zeigt indes, dass die Liste der Ausnah-

megründe für die Annahme der Legitimation des Verbandes nicht als ab-

schliessend zu betrachten ist. Es ist deshalb zu prüfen, ob vorliegend eben-

falls ein Ausnahmegrund gegeben ist: 

Das vom Rekurrenten eingereichte Kurzgutachten gab dem Gericht bereits 

einige Hinweise darauf, dass es sich beim streitbetroffenen Objekt aufgrund 

seiner unmittelbaren Nähe zur höher gelegenen Kirche, direkt unterhalb des 

Friedhofs und aufgrund der auf den Fotos von aussen teilweise erkennbaren 

Bohlenständerkonstruktion, des Eintrages in der Häderli-Kartei sowie des 

Eintrages eines Gebäudes an derselben Stelle in altem Kartenmaterial trotz 

des speziellen Bautyps, welcher eher an ein alpines Gebäude erinnert, um 

ein sehr altes und damit auch um ein potentiell wichtiges Objekt für die Ge-

meinde handeln könnte. Beim eingereichten Kurzgutachten handelt es sich 

zwar um ein Privatgutachten, indes ist die Gutachterin eine in zahlreichen 

Unterschutzstellungsverfahren als Amtsgutachterin bekannte Fachperson. 

Die gutachterlichen Annahmen sind sodann durch Quellenangaben belegt 

und erscheinen schlüssig und nachvollziehbar. 

Anlässlich des durchgeführten Augenscheins bestätigten sich die privatgut-

achterlichen Ausführungen des Rekurrenten. Vom Strassenraum aus, wird 

das Gebäude insbesondere zusammen mit der oberhalb liegenden Kirche 

wahrgenommen, was im Falle, dass es sich tatsächlich um sehr alte Bau-

substanz handelt (gemäss Häderli-Kartei wohl ehemaliges Gasthaus "zum 

Y"), welche sich in unmittelbarer Nähe zur Kirche befindet, für einen äusserst 

hohen Situationswert spricht. Sodann bildet das Gebäude auch den Ab-

schluss der Kernzone bzw. den Auftakt in die Kernzone. Gerade die Rand-

gebäude der Kernzone sind in aller Regel wichtige Elemente, damit die Zo-

nengrenzen lesbar bleiben. Bereits aus diesem Grund könnte daher ein ho-

her Situationswert gegeben sein. 

Am Augenschein zeigte sich sodann, dass der im Gutachten erwähnte Boh-

lenständerbau im hinteren Gebäudeteil von Aussen sichtbar ist. Dies wurde 

auch in der Häderli-Kartei bereits festgehalten. Der Bohlenständerbau ist be-

kanntermassen eine Konstruktionsart, die im Zürcher Oberland vor allem im 

16./17. Jahrhundert verbreitet war, teilweise bis auf das 14. Jahrhundert zu-

rückgeht und heute nur noch selten zu finden ist. Anlässlich der Besichtigung 

 

 

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des Inneren zeigte sich, dass auch inwendig noch Bohlenständerkonstrukti-

onen sichtbar sind und auch weitere Konstruktions- und Ausstattungsele-

mente (Kopfbänder, Krallentäfer, Kachelofen, Stubentüre […]) das Vorhan-

densein von alter originaler Bausubstanz zumindest stark vermuten lassen. 

Es könnte sich damit um einen baukünstlerisch seltenen und damit wichtigen 

Zeugen handeln. Aufgrund der Nähe zur Kirche hätte ein ehemaliger Gasthof 

sodann eine sehr hohe orts-, wirtschafts- und sozialgeschichtliche Bedeu-

tung.  

Ob es sich bei der im Privatgutachten erwähnten, vom Gemeindechronisten 

1921 festgehaltenen Sage von 1275 inhaltlich tatsächlich um das streitbe-

troffene Objekt oder einen Vorgängerbau handelt, kann nicht gesagt werden. 

Auch dies bildet indes einen Hinweis darauf, dass es sich um einen äusserst 

geschichtsträchtigen zeugenhaften Bau handeln und im Kern noch sehr alte 

Bausubstanz vorhanden sein könnte. Es bestehen damit mehrere Hinweise, 

die einen sehr hohen Situationswert und einen ebenfalls sehr hohen Eigen-

wert zumindest vermuten lassen. 

Die mangelnde Inventarisierung und die bisherigen Ausnahmetatbestände 

würden eine Verbandsbeschwerde indes nicht zulassen. Dies erscheint vor-

liegend nicht sachgerecht. Die Rechtsprechung hat die Einschränkung für 

das Verbandsbeschwerderecht vorwiegend aus dem Grund entwickelt, dass 

die Verbände ansonsten mit der behaupteten Missachtung der Bestimmun-

gen über den Natur- und Heimatschutz praktisch gegen jede Anordnung hät-

ten rekurrieren können, was nicht der Absicht des Gesetzgebers entspro-

chen hätte. Dies ist auch weiterhin zu vermeiden. Die vorliegend begründete 

Vermutung einer potentiell hochgradigen Schutzwürdigkeit des streitbetroffe-

nen Objekts, welche eine Inventarisation gerechtfertigt hätte, muss dem Ver-

band indes ebenfalls Zugang zum Verfahren verschaffen können, da an-

sonsten die Gefahr besteht, dass potentiell sehr wichtige Objekte, wenn die 

Gemeinde die vermutete Schutzwürdigkeit nicht von sich aus anerkennen 

will, ohne nähere Prüfung vernichtet werden. Dies insbesondere auch aus 

dem Grund, da solche Objekte in der Regel nur von Fachleuten erkannt wer-

den und nicht von privaten Nachbarn, denen eine weitergehende Legitimati-

onsbefugnis zukommen würde. Um eine ausufernde Ausübung des Ver-

bandsbeschwerderechts zu unterbinden, ist indes vorauszusetzen, dass sich 

die Legitimation auf potentiell hochgradige Schutzobjekte beschränkt und zu-

dem die vermutete hohe Schutzwürdigkeit glaubhaft dargetan werden muss.  

 

 

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Diesen Erfordernissen ist der Rekurrent mit der Einreichung des detaillierten 

Gutachtens, dessen Feststellungen sich am durchgeführten Augenschein 

auch bestätigten, nachgekommen. Somit ist vorliegend die Rekurslegitima-

tion des Rekurrenten zu bejahen und da auch die übrigen Prozessvoraus-

setzungen gegeben sind, auf den Rekurs einzutreten. 

6. 

Das angefochtene Bauvorhaben sieht den Abbruch des streitbetroffenen Ge-

bäudes vor, für welches gemäss den vorstehenden Ausführungen eine legi-

timationsbegründende Vermutung für eine hohe Schutzwürdigkeit besteht. 

Vor Erteilung der Baubewilligung ist diese Vermutung erstinstanzlich durch 

die Gemeinde in einem ordentlichen Verfahren zur Prüfung der Schutzwür-

digkeit insbesondere unter Einholung eines amtlichen Gutachtens zu verifi-

zieren. Der Beschluss der Baukommission X vom 7. Dezember 2020 ist da-

her in teilweiser Gutheissung des Rekurses aufzuheben. Da einem Bauge-

such, das einen Schutzentscheid erforderlich macht, nicht die Rechtswirkung 

eines Provokationsbegehrens zukommt (vgl. VB.2012.00373, E. 3.1.3, in 

BEZ 2013 Nr. 10; VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3.4), hat die 

Grundeigentümerin vor einem erneuten Bauentscheid einen Entscheid über 

die Schutzwürdigkeit und den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen zu ver-

langen (Provokationsbegehren im Sinne von § 213 PBG). 

Aus diesem Grund und weil der Entscheid über die Schutzwürdigkeit und die 

allfällige Festlegung eines Schutzumfangs nicht Gegenstand der angefoch-

tenen Baubewilligung bzw. des Baubewilligungsverfahrens sind, ist der Re-

kursantrag 2, wonach die Sache zur Einholung eines Gutachtens über die 

denkmalpflegerische Bedeutung der betroffenen Gebäude und zur Festle-

gung des Schutzumfangs an den Gemeinderat von X zu überweisen sei, ab-

zuweisen.  

7. 

Zusammengefasst ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Demgemäss ist 

der Beschluss der Baukommission X vom 7. Dezember 2020 aufzuheben. 

Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. 

 

 

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8. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zur einen Hälfte der Bauherr-

schaft und zur andern Hälfte der Vorinstanz aufzuerlegen (§ 13 des Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das teilweise Unterliegen des Rekurren-

ten betrifft lediglich einen verfahrensmässigen Antrag und rechtfertigt keine 

(teilweise) Kostenauflage zu dessen Lasten. 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein 

grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 4'500.-- festzusetzen. 

Die von der privaten Rekursgegnerin beantragte Umtriebsentschädigung fällt 

aufgrund des Verfahrensausgangs im vornherein ausser Betracht.