# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 18cf1557-2bfc-5ac7-b2eb-be40e0b73788
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-22
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de droit public 22.03.2016 CDP.2015.161 (INT.2016.141)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_012_CDP-2015-161_2016-03-22.html

## Full Text

A.                           
Le 1er novembre 2013, le président
du Tribunal d'arrondissement de Lausanne a pris acte, pour valoir jugement de
partage définitif et exécutoire, de la convention de partage signée à cette
même date par feu A. (décédée le 13.05.2014), ainsi que par X1 et X2,
héritiers de feu B. (décédée le 18.05.2010). Parmi les actifs de feu B., le
bien-fonds [1] du cadastre de Neuchâtel a été attribué à feu A. et X2,
qui ont constitué une propriété par étages (PPE) de six unités d'habitations
composée des articles, respectivement, [aaa], [bbb] et [ccc] propriété de la
première, actuellement de sa hoirie, ainsi que [ddd], [eee] et [fff] propriété
du second.

Suite à cette dissolution de la communauté héréditaire, ainsi qu'à la
constitution de la PPE, X2
a rempli une formule de renseignements relative à l'estimation cadastrale. Un inspecteur du Service des contributions s'est
également rendu sur les lieux et a établi un procès-verbal d'estimation.
L'estimation cadastrale pour le bien-fonds [fff] a été arrêtée à 376'000 francs
par décision du 5 décembre 2014, indiquant les détails du calcul. Le
contribuable a présenté une réclamation contre ce prononcé, exposant que la
surface de l'unité d'habitation, telle qu'arrêtée par l'inspecteur, ne
correspondait pas à la réalité, ainsi que se prévalant d'un différend avec le
notaire qui avait instrumentalisé l'acte de constitution de la PPE. Par
décision du 22 mai 2015, l'Office des impôts immobiliers et de succession a
rejeté la réclamation.

B.                           
X2 interjette recours devant la Cour
de droit public du Tribunal cantonal contre cette décision sur réclamation, dont il demande l'annulation. Il conclut, avec suite de frais, principalement, à ce qu'il soit
statué sur le fond, subsidiairement, au renvoi de la cause à l'intimé pour
nouvelle décision. Le recourant reprend l'argumentation déjà avancée lors de sa
réclamation et précise que seule une servitude grève le bien-fonds concerné et
que les surfaces de celui-ci doivent correspondre à ce qui est coté dans les
plans de la PPE qu'il a établis en tant qu'architecte diplômé et autorisé par
la République et canton de Neuchâtel. A cet égard, il considère que la surface
en mètres carrés de l'immeuble [fff] ne peut pas être la même que celle de
l'article [ccc].

C.                           
Dans ses observations sur le recours, le
Service des contributions conclut, avec suite de frais, au rejet de celui-ci en
expliquant que les mètres cubes pris en considération pour le calcul de la
valeur intrinsèque du bien-fonds concerné sont des données provenant de l'Etablissement
cantonal d'assurance et de prévention (ECAP) et que même si le chiffre des
mètres carrés figurant dans l'estimation cadastrale est modifié, cela n'aura
aucun impact sur le nouveau calcul des mètres cubes. Il ajoute à ce propos que
les mètres carrés litigieux n'ont pas été utilisés dans le calcul de la valeur
cadastrale de l'article [fff]. L'intimé relève toutefois qu'il a retenu le
chiffre de 139.50m² tant pour cet immeuble que pour le
bien-fonds [ccc], alors que selon les plans établis par le
recourant la surface du premier serait de 142m² et celle
du deuxième de 150m². Constatant ainsi que les mètres carrés retenus – même si
sans incidence directe sur l'estimation cadastrale – sont plus favorables au
contribuable que ceux que ce dernier invoque, le Service des contributions
soutient que l'intérêt digne de protection quant à la modification des mètres
carrés fait défaut, puisqu'elle ne procurerait aucun avantage au recourant.

D.                           
Ce dernier répond aux observations de l'intimé
par deux dernières prises de position, lesquelles n'ont pas suscité de
déterminations complémentaires du service.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.                           
Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est à cet égard recevable.

2.                           
a) Suivant une jurisprudence constante, la Cour
de céans examine d'office les conditions formelles de validité et la régularité
de la procédure administrative suivie devant les autorités précédentes (RJN
1996, p. 245 cons. 2, 204 cons. 2a, 1991, p.164 cons. 2a, 1987, p. 270 cons.
1a, 1986, p. 116; arrêt du TA du 05.05.2008 [2008.112]
cons. 6a et les références citées). Son examen porte en particulier sur la
qualité pour former réclamation et/ou recourir (Schaer, Juridiction
administrative neuchâteloise, 1995, p. 176; cf. aussi ATF 129 V 337
cons.1.2). Plus spécifiquement, la Cour de droit public vérifie d'office la
qualité pour défendre des parties dans la procédure de réclamation et/ou de
recours dont l'autorité
administrative ou exécutive, respectivement, la
juridiction inférieure ont été saisies.

b) Aux termes de l'article 32 let. a LPJA, a
qualité pour recourir, toute personne, corporation et
établissement de droit public ou commune touchés par la décision et ayant un
intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Selon la
jurisprudence, l'intérêt digne de protection consiste dans l'utilité pratique
que l'admission du recours apporterait au recourant, en lui évitant de subir un
préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision
attaquée lui occasionnerait. Il implique que le recourant soit touché de
manière directe, concrète et dans une mesure et avec une intensité plus grandes
que la généralité des administrés. L'intérêt invoqué, qui peut être un intérêt de fait, doit se trouver dans
un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en considération avec l'objet
de la contestation. Le recours formé
pour sauvegarder l'intérêt général ou de simples intérêts de fait est
irrecevable. De même, un intérêt
théorique à la solution d'un problème n'est pas suffisant. L'intérêt digne de protection doit en outre
être actuel, c'est-à-dire qu'il doit exister non seulement au moment du dépôt
du recours, mais encore au moment où l'arrêt est rendu (ATF 137 I 296 cons. 4.2, 137 II 40 cons. 2.1). Si l'intérêt actuel disparaît en cours de
procédure, le recours devient sans objet, alors qu'il est irrecevable si
l'intérêt actuel faisait déjà défaut au moment du dépôt du recours (ATF 139 I 206 cons. 1.1 et les références citées). De cette
manière, les tribunaux sont assurés de trancher uniquement des questions
concrètes et non de prendre des décisions à caractère théorique, ce qui répond
à un souci d'économie de procédure (ATF 136 I 274 cons. 1.3). Ainsi, une partie qui n'est pas
concrètement lésée par la décision ne possède pas la qualité pour recourir. Il
est dérogé exceptionnellement à l'exigence d'un intérêt actuel lorsque la
contestation à la base de la décision attaquée peut se reproduire en tout temps
dans des circonstances identiques ou analogues, que sa nature ne permet pas de
la trancher avant qu'elle ne perde son actualité et que, en raison de sa portée
de principe, il existe un intérêt public suffisamment important à la solution
de la question litigieuse (ATF 139 I 206 cons. 1.1 et les références citées; cf. aussi arrêt
du TF du 23.02.2015 [1C_495/2014] cons.
1.2 et 1.3).

Le Tribunal fédéral a rappelé dans un arrêt
récent qu'il ne faut pas confondre les critères de la qualité pour recourir
avec les griefs de recours, la qualité pour recourir pouvant être donnée
indépendamment des griefs soulevés.
L'intérêt pratique reste
néanmoins un élément central pour apprécier la recevabilité des griefs de la
partie recourante : cette dernière peut être habilitée à se prévaloir de normes
qui ne sont pas destinées à la protéger si l'admission de son grief est
susceptible de lui procurer un avantage pratique. Un recours dont le seul but
est de garantir l'application correcte du droit demeure irrecevable, parce
qu'assimilable à une action populaire (ATF 137 II 30 cons. 2.2.3 et 2.3; arrêt du TF du 16.07.2010 [1C_236/2010] cons. 1.4 et 1.5 et les références citées, in : ZBl 2011, p. 608 et BR/DC 2011, p. 154; arrêt du TF du 23.04.2013 [1C_639/2012]). Un intérêt pratique et concret a notamment été reconnu à un notaire
contre un refus d'inscription au registre foncier lorsque ce refus était fondé
sur des motifs de forme mettant en cause les fonctions officielles du
mandataire, à mesure que, répondant envers ses clients du rejet de
l'inscription, il pouvait être l'objet d'une action en responsabilité de leur
part (ATF 116 II 136).

c) L'objet du recours est
nommé objet de la contestation. Celui-ci est incorporé par la décision et
comprend tous les rapports juridiques au sujet desquels l'autorité qui a statué
s'est prononcée d'une manière qui la lie. L'objet de la contestation délimite
ainsi le cadre des rapports juridiques susceptibles d'être examinés par
l'autorité de recours. L'objet du litige représente, quant à lui, l'objet
effectif du recours et comprend tous les aspects de la décision, plus
précisément du dispositif de celle-ci, que le recourant conteste. Il n'y a donc
pas nécessairement identité entre l'objet de la contestation et l'objet du
litige. L'autorité de recours ne se prononce en principe que sur les points
qui, dans le cadre de l'objet de la contestation, sont effectivement litigieux
(Schaer, Juridiction administrative neuchâteloise, 1995, ad art. 26,
p.118). La décision attaquée délimite en conséquence, à l'égard du recourant,
le cadre matériel admissible de l'objet du litige. La contestation ne saurait
excéder l'objet de la décision attaquée, c'est-à-dire les prétentions ou les
rapports juridiques sur lesquels l'autorité inférieure s'est prononcée ou,
d'après une interprétation correcte de la loi, aurait dû se prononcer de
manière contraignante. L'objet d'une procédure administrative ne peut donc pas
s'étendre ou qualitativement se modifier au fil des instances. Il peut se
réduire dans la mesure où certains éléments de la décision attaquée ne sont
plus contestés devant l'autorité de recours. Cette dernière n'examine
effectivement pas les prétentions et les griefs qui n'ont pas fait l'objet du
prononcé de l'instance inférieure, sous peine de se détourner sa mission de
contrôle, de violer la compétence fonctionnelle de cette autorité, d'enfreindre
le principe de l'épuisement des voies de droit préalables, et, en définitive,
de priver les parties d'un degré de juridiction (Bovay, Procédure
administrative, 2015, p. 554 ss).

3.                           
a) Les immeubles sont considérés comme des
éléments de fortune et leur valeur correspond à l'estimation cadastrale (art.
47 let. a, 50 al. 1 LCdir).
D'après l'article 113 LCdir, tous
les immeubles font l'objet d'une estimation officielle [estimation cadastrale]
(al. 1). L'estimation cadastrale correspond en règle générale à un montant se
situant entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque, s'il s'agit
d'immeubles d'une nature autre que les exploitations agricole, viticole ou
forestière, ou les terrains à bâtir (al. 2 let. c). Le Conseil d'Etat
arrête les dispositions d'application de cet article (al. 4). A teneur de
l'article 208 LCdir,
il décide également de la révision générale des estimations cadastrales des
immeubles et fixe la date de leur entrée en vigueur (al. 1). A cet égard, il
arrête les dispositions d'organisation et de procédure propres à cette
opération; il peut, en particulier, faire adresser au propriétaire un
questionnaire et requérir les services d'un ou plusieurs experts (al. 2). Si
une vision locale est jugée nécessaire, le propriétaire est avisé au moins dix
jours à l'avance de la date à laquelle cette vision aura lieu (al. 3).
Conformément à l'article 209 LCdir,
l'autorité fiscale procède chaque année, conformément à l'article 208, à la
révision de l'estimation cadastrale des immeubles qui ont changé de valeur par
suite de construction nouvelle, de transformation, de rénovation, de démolition
ou de réalisation à une valeur qui s'écarte de plus de 20 % de l'estimation
cadastrale (al. 1). Cette disposition est applicable par analogie, notamment,
en cas de création conventionnelle ou de dissolution d'une propriété commune ou
d'une copropriété (al. 2 let. a).

b)
Selon le règlement concernant la détermination de l'estimation cadastrale des
immeubles (bâtiments et terrains non agricoles) [REI], du 1er novembre 2000, l'estimation
cadastrale correspond à la moyenne entre la valeur intrinsèque et la valeur de
rendement. Cette dernière est prise en compte N fois lors du calcul de l'estimation
cadastrale, N variant en fonction de l'écart entre la valeur de rendement et la
valeur intrinsèque; lorsque cet écart est situé entre 10 et 20 %, le facteur N
est de 3, de sorte que l'estimation cadastrale se détermine selon la formule
suivante : 3 x la valeur de rendement + 1 x la valeur intrinsèque / 4 (art. 1 al.
1 et 2 REI). La valeur intrinsèque est obtenue en additionnant la valeur au
mètre cube des bâtiments et la valeur au mètre carré du terrain (art. 2 REI).
La valeur au mètre cube des bâtiments se détermine à partir du cube effectif.
Elle est fonction de la nature du bâtiment, des aménagements existants et de
l'état d'entretien (art. 3 al. 1 et 2 REI). L'article 4 REI, qui distingue les constructions selon leur nature,
comprend une catégorie spécifique pour les appartements en propriété par étage
(al. 1 ch. 4). D'après l'article 5 REI, les bâtiments se répartissent ensuite dans six
catégories (primitif, simple, moyen, bon, soigné, très soigné); cette
disposition précise pour chaque catégorie le genre ou le nombre d'aménagements
qui les distingue. Conformément à l'article 7 REI, la valeur au mètre cube des bâtiments se détermine selon
le barème I annexé audit règlement (al. 1). Ce barème indique la valeur au
mètre cube selon la nature de l'immeuble, son aménagement et son état
d'entretien, en fonction des six catégories, de primitif à très soigné, mentionnées
ci-avant, et en tenant compte de l'état d'entretien (allant de mauvais à neuf
ou très bon). Dans le cas des appartements en propriété par étage, avec un
aménagement soigné, cette valeur est de 575 francs si l'entretien est jugé bon
et de 425 francs s'il est considéré comme moyen. La valeur au mètre cube ainsi
obtenue peut être réduite ou, au contraire, augmentée au maximum de 20 % selon
l'aménagement, les matériaux utilisés, l'état d'entretien et les conditions
locales (art. 5 REI al. 2). Le terrain servant d'assise et de dégagement à un
bâtiment est estimé à 350 francs du mètre carré dans les quartiers de
Neuchâtel, autres que la zone d'ancienne localité, les Terreaux, la rue de
l'Hôtel-de-Ville, le quai Osterwald et le Centre de Neuchâtel (art. 8 al. 1
REI) Quant à la valeur de rendement, elle fait l'objet de principes de calcul
énoncés aux articles 9 ss REI. Plus précisément, la valeur de rendement correspond à la capitalisation
du rendement brut du bâtiment (art. 9 al. 1 REI). Le rendement brut comprend
les loyers, fermages, autres redevances et toutes les charges versées au
propriétaire par des tiers occupant le bâtiment en contrepartie de la valeur
d'usage de ce dernier. Les montants versés en échange de la fourniture du
chauffage et de l'eau chaude ne sont pas compris dans le rendement brut (art. 9
al. 2 REI). Le taux de base de 4.5 % pour la capitalisation du rendement brut
est majoré de 3.5 % pour les appartements en propriété par étage (art. 11 al. 1
en lien avec l'art. 10 REI).

4.                           
En l'espèce, l'estimation cadastrale pour l'article [fff] a été arrêtée à 376'000
francs. D'une part, la valeur intrinsèque, arrêtée à 406'370 francs, a été
calculée pour un appartement en PPE classé dans la catégorie "soigné"
pour l'aménagement, respectivement, "moyen bon" pour l'entretien et prenant
en considération un volume de 756.60 m³ à 500 francs
du mètre (valeur au cube de CHF 378'300), ainsi qu'une assise de 80.20 m² à 350
francs du mètre (valeur terrain CHF 28'070). D'autre part, la valeur de
rendement, fixée à 366'750 francs, a été arrêtée en tenant compte d'une
location mensuelle de 2'445 francs payable douze fois l'an, capitalisée au taux
de 8 %. Enfin, au vu de l'écart entre la valeur de
rendement et la valeur intrinsèque de 10.8 %, l'estimation cadastrale a été
fixée selon la formule suivante : (CHF 406'3703 + CHF 366'750 x 3) / 4.

Force est de constater que, contrairement à l'opinion du recourant, les
éventuelles servitudes inscrites au registre foncier ne sont à aucun moment
entrées en ligne de compte s'agissant de la détermination de l'estimation
cadastrale du bien-fonds concerné. Il faut à ce propos relever que la seule
servitude, inscrite au registre foncier, grève l'article
de base [1] et porte sur un droit dit de "jouissance d'une place
jardin" en faveur du fond [aaa]. Or, cette servitude
est admise par le contribuable lui-même. Il convient encore de signaler que le différend opposant l'intéressé au notaire ayant
instrumentalisé l'acte de constitution de la PPE – litige
qui semble-t-il portait sur l'inscription de servitudes sur la base de
documents établis par le mandataire et qualifiés par le recourant de faux dans
les titres – sort de l'objet tant de la contestation que du litige, de sorte
que les griefs y relatifs doivent être déclarée irrecevables.

Cela étant précisé, le recourant critique l'estimation cadastrale
uniquement quant aux relevés de surfaces arrêtés par l'inspecteur du Service des
contributions pour l'appartement en PPE concerné. Plus
spécifiquement, il se contente d'alléguer des inexactitudes des reports de
surfaces qui n'ont pas, et dont il ne prétend pas, qu'elles auraient des
conséquences sur le montant de l'estimation cadastrale, qu'il ne remet
d'ailleurs pas en cause. Il faut en effet admettre, avec
l'intimé, qu'il ne s'est pas fondé sur les mensurations contestées pour établir
le volume pris en considération dans le calcul de la valeur au cube de
l'article [fff], mais qu'il a tenu compte d'un cube de 756.60 m³ correspondant aux 200
millièmes du volume ECAP de 3'783 m² de l'article de base [1]. De même, s'agissant de la valeur terrain, l'assise de 80.20 m² retenue représente les 200 millièmes de la surface totale de 401
m² du terrain du bien-fonds de base. Le contribuable ne conteste en soi ni le
fait que la part de propriété en question correspond aux 200 millièmes de
l'immeuble de base, ni le volume ECAP de ce dernier, volume qu'il a lui-même
repris dans la formule de renseignements relative à
l'estimation cadastrale. Dans ces conditions, force est de
constater que même si le relevé des surfaces du bien-fonds
concerné, tel que ressortant de l'estimation cadastrale était modifié, cela
n'aurait pas d'incidence sur le calcul de la valeur au cube, car ces données
n'ont pas été prises en compte dans ce calcul. En d'autres termes, quand bien
même l'intéressé devait obtenir gain de cause quant aux griefs relatifs à la
surface en mètre carré de l'immeuble concerné, l'admission de son recours ne
lui serait d'aucune utilité. Elle ne conduirait pas à modifier le dispositif de
la décision litigieuse. Or, il n'existe pas d'intérêt digne de protection
lorsqu'un recours vise exclusivement à mettre en cause la motivation sans
tendre à modifier le dispositif. A cet égard, on peut même émettre ici des
doutes sur la participation à la motivation des mètres carrés contestés. Il
s'ensuit qu'il y a lieu de retenir que l'intéressé n'a – faute d'avantage
pratique à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée dans le sens
demandé – pas qualité pour recourir conformément à l'article 32 LPJA, pas
plus qu'il n'avait qualité pour former réclamation contre le prononcé du 5 décembre 2014. Le fait que le recourant soit architecte diplômé et qu'il ait établi, en cette qualité et en étant
autorisé par la République et canton de Neuchâtel, les plans de la PPE, sur
lesquels il souhaite que l'intimé se fonde pour fixer la surface totale de
l'appartement en cause, ne modifie en rien cette appréciation. En effet,
contrairement à l'ATF 116 II 136
précité, nous ne sommes pas dans une situation où la surface totale figurant
dans l'estimation officielle de l'immeuble concerné mettrait en cause le
contribuable dans ses fonctions d'architecte diplômé. Il ne répond pas
personnellement envers des clients ou des tiers du relevé des surfaces opéré
par l'inspecteur du Service des
contributions et une quelconque action en responsabilité à son encontre ne
saurait être envisagée pour inexactitude éventuelle de ces mensurations, qui
n'ont – comme déjà dit – d'ailleurs pas été prises en compte dans le calcul de
la valeur cadastrale de l'article [fff].

5.                           
Par conséquent et au vu de ce qui précède,
l'Office des impôts immobiliers et de succession aurait dû se dispenser
d'examiner le fond de l'affaire et déclarer irrecevable la réclamation présentée contre la décision du 5
décembre 2014, faute d'avantage pratique à son annulation
ou à sa modification. Il n'est toutefois pas nécessaire de reformer cette
décision en ce sens. Pour ce motif, le recours devant la Cour de céans doit
être rejeté, sans qu'il soit nécessaire ni d'examiner l'affaire au fond, ni de
donner suite à la réquisition du contribuable tendant à l'audition de témoins. Les frais
seront mis à charge du recourant qui succombe (art. 47 al. 1 LPJA) et
il ne lui sera pas alloué de dépens (art. 48 al. 1 a contrario LPJA).

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1.    Rejette le recours dans la mesure où il est recevable.

2.    Met à la charge du recourant un émolument de décision de 700 francs, et
les débours par 70 francs, montants compensés par son avance.

3.    N'alloue pas de dépens.

Neuchâtel, le 22 mars
2016