# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4252e5bd-7e3c-5ffc-b065-3b4262a903cb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-10-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.10.2010  VB.2010.00241
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00241_2010-10-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00241	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.10.2010
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	baurechtlicher Vorentscheid

	
Baurechtlicher Vorentscheid: Berechnung der notwendigen Arealfläche bei Einbezug von Flächen verschiedener Zonen; Arealüberbauungswürdigkeit eines Areals, welches von einer Strasse durchschnitten wird.

Die örtliche Baubehörde verfügt bei der Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts (BZO) über einen erheblichen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum (E. 1).

Die von der kommunalen Baubehörde vertretene Auslegung einer Bestimmung, deren Wortlaut nicht restlos klar ist, ist vorliegend nicht zu beanstanden. Sie ist vom Wortlaut her zulässig und mit Blick auf das Institut der Arealüberbauung gerechtfertigt und zweckmässig (E. 2.5).

Vorliegend sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, weshalb die das Areal durchschneidende Strasse verhindern sollte, dass eine Arealüberbauung als solche wahrgenommen werden und optisch eine Einheit bilden kann (E. 3.4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AREALFLÄCHE
AREALÜBERBAUUNG
AREALÜBERBAUUNGSWÜRDIGKEIT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINHEITLICHKEIT
ERMESSEN (GEMEINDE)
ERMESSENSSPIELRAUM
NEBENBESTIMMUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 69 PBG
§ 71 PBG
§ 72 PBG
§ 73 Abs. II lit. a PBG
Art. 63 Abs. II BZO Winterthur
Art. 64 Abs. I BZO Winterthur
Art. 64 Abs. III BZO Winterthur

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2010.00241

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 20. Oktober 2010

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär
Markus Lanter.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

1.    D AG,

vertreten durch RA
E,

 

2.    Bauausschuss der Stadt
Winterthur, 

vertreten durch RA
F,

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

betreffend baurechtlichen
Vorentscheid,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Eingabe vom 3. Juli 2009 ersuchte die D AG dem
Bauausschuss der Stadt Winterthur hinsichtlich der geplanten Überbauung der
Parzelle Kat.-Nr. 01 um Erlass eines Vorentscheids mit
Drittwirkung im Sinn von § 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG). Die D AG ersuchte unter anderem um Beantwortung folgender Frage:

"1.Werden die beiden Grundstücke Kat.-Nr. 02
und 03 für die Beurteilung der Arealüberbauungswürdigkeit mitberücksichtigt
resp. erfüllt das Grundstück Kat.-Nr. 01 zusammen mit den beiden
Grundstücken Kat.-Nr. 02 und 03 in Bezug auf die erforderliche Fläche die
Voraussetzungen für eine Arealüberbauung?"

Der Bauausschuss beantwortete die Fragen mit Beschluss vom
19. Oktober 2009, wobei er die Frage 1 grundsätzlich positiv beantwortete.
Die totale Arealfläche betrage 9'210 m2, womit die
erforderliche Grösse von 6'000 m2 gegeben sei. Eine zonenübergreifende
Arealüberbauung sei möglich; auch die untergeordnete Strasse (G-Weg) stehe dem
nicht entgegen.

II.  

Dagegen erhoben A und B Rekurs an die Baurekurskommission
IV und beantragten unter anderem, Disp.-Ziff. I des Beschlusses sei
aufzuheben, soweit es die Erwägungen zur erwähnten Frage betreffe, und es sei
festzustellen, dass die für eine Arealüberbauung erforderliche Fläche von
6'000 m2 für das der
Wohnzone W3/2,6 zugeteilte Grundstück Kat.-Nr. 01 nicht erreicht werde.

Die Baurekurskommission IV hiess den Rekurs am 8. April
2010 teilweise gut. In Bezug auf die Beantwortung der Frage 1 wies sie den
Rekurs indessen ab.

III.  

Mit Eingabe vom 12. Mai 2010 erhoben A und B beim
Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission IV
und beantragten zur Hauptsache, der angefochtene Beschluss sei insoweit
aufzuheben, als der Rekurs teilweise abgewiesen worden sei; demgemäss sei Disp.-Ziff. I
des Beschlusses des Bauausschusses der Stadt Winterthur vom 19. Oktober
2009 insoweit aufzuheben, als es die Erwägungen zur Frage 1b)
"Arealüberbauung" betreffe, und es sei festzustellen, dass die für
eine Arealüberbauung erforderliche Fläche von 6'000 m2 für das der Wohnzone W3/2,6 zugeteilte
Grundstück Kat.-Nr. 01 nicht erreicht werde.

Die D AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 14. Juni
2010 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführenden. Die Stadt Winterthur stellte am 18. Juni
2010 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Vorinstanz schloss am 3. Juni
2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Vorliegend ist die
Auslegung der Regelung der Mindestflächen von Arealüberbauungen gemäss Art. 63
Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober
2000 (BZO) umstritten. Dabei handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales
Recht (§ 69 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen
Bewilligungsbehörde obliegt. Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass der
örtlichen Baubehörde bei der Auslegung kommunalen Rechts ein erheblicher
Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zukommt, weshalb sich die grundsätzlich
auch zur Ermessensüberprüfung befugte Baurekurskommission bei der Überprüfung
solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt. Beruht der Entscheid auf einer
vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die
Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an
die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf
erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als
offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20, Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Die
Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) auf blosse Rechtskontrolle beschränkt.

2.  

Die Beschwerdeführerschaft wirft
der Gemeinde vor, ihren Ermessensspielraum bei der Auslegung von Art. 63 Abs. 2
BZO verletzt zu haben. Bei einem Einbezug von
Grundstücken von dreigeschossigen Wohnzonen in eine Arealüberbauung müsse die
auf diese Zone entfallende Fläche mindestens 6'000 m2
erreichen. Art. 64 Abs. 3 BZO betreffe lediglich die Ausnützungsverschiebung
zwischen Arealen in verschiedenen Zonen, die je ausreichend gross im Sinn von Art. 63
Abs. 2 BZO seien; zumindest müsse aber die für die höher ausnützbare Zone
erforderliche Mindestfläche in dieser Zone allein vorliegen. Demgegenüber
vertreten die Beschwerdegegnerschaft und die Vorinstanz die Ansicht, bei der Berechnung
der Fläche eines Areals, welches nur zum Teil in der Zone W2 liege, könne die
Fläche dieses Teils mitberücksichtigt werden. Auch wenn die auf die Zone W3
entfallende Fläche nicht 6'000 m2 erreiche, würden vorliegend
die Anforderungen von Art. 63 Abs. 2 BZO erfüllt. Die Zulässigkeit
einer solchen Gesamtbetrachtung ergebe sich aus Art. 64 Abs. 3 BZO,
der zonenübergreifende Areale ausdrücklich zulasse.

2.1 Nach § 72
PBG und den Bauordnungsvorschriften geniesst die Arealüberbauung gegenüber der
Regelbauweise eine Reihe von Privilegien. Dies wird dadurch gerechtfertigt,
dass eine einheitliche Überbauung grösserer Grundstücke mit architektonisch
sorgfältig aufeinander abgestimmten und ästhetisch sehr gut gestalteten Bauten
erreicht werden soll (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 22-11). Gemäss § 69 PBG steht
es den Gemeinden frei, ob und gegebenenfalls in welchen Bauzonen sie
Arealüberbauungen zulassen wollen. Entscheiden sie sich für die Zulässigkeit
von Arealüberbauungen, müssen sie Mindestarealflächen festlegen. Diese bezwecken,
dass nur Bauvorhaben in den Genuss von Privilegien kommen, die eine gewisse
räumliche Ausdehnung erreichen. Ab welcher Minimalfläche ein Abweichen von den
Bestimmungen für die Regelbauweise gerechtfertig ist, liegt im Ermessen der
Gemeinden.

2.2 Der
Wortlaut von Art. 63 Abs. 2 BZO ist nicht restlos klar. Die
Vorinstanz hat zutreffend festgestellt, es lasse sich den kommunalen
Gesetzesbestimmungen zur Arealüberbauung nicht entnehmen, dass bei einer in
verschiedenen Bauzonen liegenden Arealüberbauung jede Teilarealfläche für sich
allein die jeweilige Mindestfläche gemäss Art. 63 Abs. 2 BZO erfüllen
müsse. Allerdings ergibt sich auch das Gegenteil nicht ohne Weiteres aus den
kommunalen Bestimmungen.

2.3 Die
Beschwerdeführerschaft weist auf Art. 64 Abs. 1 Satz 2 BZO hin.
Danach darf die zonengemässe Vollgeschosszahl um zwei Vollgeschosse erhöht
werden, wenn die Arealfläche in drei- und/oder viergeschossigen Zonen
mindestens 8'000 m2 beträgt. Es trifft nicht zu, dass diese
Bestimmung zonenübergreifende Areale W3/W4 im Gegensatz zu Arealen W2/W3 regelt,
wie dies die private Beschwerdegegnerschaft anzunehmen scheint. Es wäre nicht
nachvollziehbar, ein zweites zusätzliches Vollgeschoss in einem Areal, welches
Flächen der Zonen W3 und W4 beansprucht, zuzulassen, in einem vollständig in
der Zone W4 liegenden Areal dagegen nicht.

Ob es vorliegend zulässig wäre, auf der Parzelle Kat.-Nr. 01
fünf Vollgeschosse zu erstellen, ist jedoch nicht Verfahrensgegenstand und wird
auch von der privaten Beschwerdegegnerschaft verneint. Es ist indessen darauf
hinzuweisen, dass Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 Abs. 1
Satz 2 BZO nicht den gleichen Regelungszweck verfolgen, was sich bereits
aus den Marginalien ergibt. Während erstere Bestimmung die Mindestfläche für
die Zulässigkeit von Arealüberbauungen festlegt, regelt Letztere die zulässigen
Abweichungen von der Regelbauweise. Zumindest unter dem Titel Zulässigkeit
würde es aber keinen Sinn machen, für Arealüberbauungen, welche zum Teil in der
Zone W2 liegen, eine Arealfläche von mindestens 9'000 m2 zu verlangen.
Dies wäre aber die Konsequenz, wenn der von der Beschwerdeführerschaft
vertretenen Auslegung von Art. 64 Abs. 3 BZO gefolgt würde. Müssten
bei in verschiedenen Bauzonen liegenden Arealen die Teilflächen je die Mindestflächen
gemäss Art. 63 Abs. 2 BZO erreichen, würde es sich bei diesen
Teilflächen zwingend um je selbständige Areale handeln. Art. 64 Abs. 3
BZO regelt jedoch die Ausnützungsverschiebung innerhalb eines Areals.
Die von der Beschwerdeführerschaft vertretene Auslegung hätte zur Folge, dass
bei einer Arealfläche von über 8'000 m2 unter Umständen keine
Arealüberbauung möglich wäre. Dies vorzusehen, läge zwar im Ermessensbereich
der Gemeinde, entspricht aber offensichtlich nicht dem Zweck von Art. 63 Abs. 2
BZO.

2.4 Daran
ändert der Einwand der Beschwerdeführerschaft nichts, die Anrechnung der Fläche
der Zone W2 führe dazu, dass auf der Fläche von 5'880 m2 in der
Zone W3 die im Vergleich zur Zone W2 schon stark erhöhte Baumasse nochmals um
einen Zehntel erhöht werden dürfte. Dabei handelt es sich um eine der in Art. 64
BZO vorgesehenen Folgen des Erreichens der Mindestfläche gemäss Art. 63 Abs. 2
BZO, die ausdrücklich auch dann gelten, wenn ein Areal in verschiedenen Bauzonen
liegt (Art. 64 Abs. 3 BZO). Dass bei einem in mehreren Zonen
liegenden Areal die maximale Ausnützung in absoluten Zahlen nicht überall im
gleichen Umfang zunimmt, ist direkte Folge der nicht zu beanstandenden Regelung
in Art. 64 BZO. 

Dass die Vorinstanz auf diese Ausführungen der
Beschwerdegegnerschaft nicht näher einging, sondern sich darauf beschränkte zu
begründen, warum sie die Auslegung des kommunalen Rechts durch den Bauausschuss
für nachvollziehbar und vertretbar hielt, stellt keine Verletzung des
rechtlichen Gehörs dar. Die entscheidende Behörde darf sich auf die
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und hat sich nicht mit jeder
tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu befassen und
diese einzeln zu widerlegen (BGE 126 I 97 E. 2b; Kölz/Bosshart/Röhl, § 10
N. 40).

Das geplante Mass der Ausnützung auf den Parzellen
Kat.-Nrn. 02 und 03 tut im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit der
Arealfläche im Übrigen nichts zur Sache. Eine Ausnützungsübertragung, wie sie
die Beschwerdeführerschaft erwähnt, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Zum
jetzigen Zeitpunkt, in welchem noch kein konkretes Projekt zu beurteilen ist,
steht noch gar nicht fest, ob überhaupt eine Ausnützungsübertragung angestrebt
wird.

2.5 Insgesamt
erweist sich die Auslegung des Bauausschusses, wonach für eine Arealüberbauung
grundsätzlich eine Fläche von mindestens 6'000 m2 erforderlich
ist, bei einem Areal in der Zone W2 jedoch 3'000 m2 genügen,
durchaus als nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt. Die von der Beschwerdeführerschaft
vertretene Auslegung würde zu Ergebnissen führen, welche weder mit dem Zweck
dieser Bestimmung noch mit dem Wortlaut von Art. 64 Abs. 3 BZO
vereinbar sind. Demgegenüber erscheint die Auslegung des Bauausschusses vom
Wortlaut her zulässig und mit Blick auf das Institut der Arealüberbauung
gerechtfertigt und zweckmässig. Sie ist daher nicht zu beanstanden. 

3.  

Die Beschwerdeführerschaft
macht weiter geltend, der Umstand, dass der G-Weg das Gebiet der geplanten
Arealüberbauung durchschneide, stehe der Arealüberbauungswürdigkeit des
Baugrundstücks Kat.-Nr. 01 entgegen. Wenn eine öffentliche Strasse eine
Arealüberbauung durchschneide, könne nicht mit sichernden Nebenbestimmungen im
Sinn von § 73 Abs. 2 lit. a PBG sichergestellt werden, dass das
Areal nicht stärker ausgenützt werde, denn ein Nichtausbau (recte: Ausbau) der
Strasse könne nicht nebenbestimmungsweise ausgeschlossen werden. Wenn schon die
Ausnützungsübertragung ab direkt an die Arealfläche anstossenden Grundstücken,
die jedoch nicht in die Arealüberbauung miteinbezogen seien, unzulässig sei,
könne auch keine Ausnützungsübertragung über den nicht in die Arealüberbauung
einbezogenen G-Weg erfolgen. Indem die Flächen der beidseits des G-Wegs
gelegenen Grundstücke zusammengezählt würden, erfolge jedoch eine unzulässige
Ausnützungssteigerung auf der Parzelle Kat.-Nr. 01.

3.1 Es trifft
zu, dass ein Ausbau der Strasse nicht nebenbestimmungsweise ausgeschlossen
werden kann. Es ist jedoch unbestritten, dass der G-Weg nicht zur Arealfläche
der geplanten Überbauung gehört. Damit hätte ein Ausbau des G-Wegs auch keine
Auswirkungen auf die Ausnützung des Areals. Eine entsprechende Nebenbestimmung
im Sinn von § 73 Abs. 2 lit. a PBG ist deshalb nicht erforderlich.

3.2 Fraglich
ist vielmehr, ob der G-Weg bzw. ein allfälliger späterer Ausbau desselben
dagegen spricht, die nördlich und südlich angrenzenden Parzellen zu einem Areal
zusammenzufassen. Die Vorinstanz führte dazu aus, es sei grundsätzlich zulässig,
dass eine Arealfläche von Strassen oder Wegen durchschnitten werde, welche
nicht zur Arealfläche gehören. Massstab für die Zulässigkeit bilde § 71
PBG. Die Arealüberbauung müsse als solche wahrgenommen werden und besonders gut
gestaltet, zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. Die Arealfläche müsse
optisch eine Einheit bilden und auch architektonisch als Einheit überbaut
werden können (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5).

3.3 Während
die ursprüngliche Fassung von § 259 Abs. 1 PBG als massgebliche
Grundfläche "die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Fläche"
bezeichnete, ist das Erfordernis des Zusammenhangs mit der Gesetzesrevision vom
1. September 1991 fallen gelassen worden. Entsprechend hat der
Regierungsrat die §§ 6 und 7 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) sowie die Absätze 2 und 3
von § 8 ABauV am 25. September 1991 gestrichen. Begründet hat er
diese Verordnungsänderung mit der Neufassung von § 259 PBG und der
Lockerung der Vorschriften über die Arealüberbauung (ABl 1991/II, S. 2092).
Daraus lässt sich der Schluss ziehen, dass auch die eine Arealfläche bildenden
Grundstücke nicht zusammenhängen müssen, sondern z.B. durch eine Strasse
getrennt werden können (VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00298, E. 11c/cc).

3.4 Die
Beschwerdeführerschaft bringt nicht vor, der G-Weg verhindere, dass die Arealüberbauung
als solche wahrgenommen werden und optisch eine Einheit bilden könne, die auch
architektonisch als Einheit überbaut werden könne. Mehr bildet aber nicht Gegenstand
der mittels Vorentscheid zu beantwortenden Frage. Die blosse hypothetische Möglichkeit,
dass die Strasse in Zukunft ausgebaut werden könnte, rechtfertigt es jedenfalls
nicht, eine Arealüberbauung von vornherein für unzulässig zu erklären. Dass ein
solcher Ausbau geplant wäre, wurde von der Beschwerdeführerschaft nicht geltend
gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Es liegt jedenfalls im Ermessen der Gemeindebehörden,
unter diesen Umständen davon auszugehen, die Arealfläche bilde trotz des G-Wegs
eine optische Einheit, die architektonisch als solche überbaut werden könne. Entsprechend
stellte der Bauausschuss zu Recht fest, der G-Weg stehe einer Arealüberbauung
nicht im Weg. Dass die besonders gute Gestaltung vor der Verwirklichung des
konkreten Projekts noch nachzuweisen sein wird, wurde vom Bauausschuss
ausdrücklich festgehalten. Der diesbezügliche Entscheid wurde nicht
vorweggenommen. Der Bauausschuss beantwortete nur die gestellte Frage und
stellte fest, der G-Weg stehe einer Zusammenrechnung der beiden Flächen zu
einer Arealfläche nicht entgegen.

3.5 Die
Erwägungen der Vorinstanz sind demnach nicht zu beanstanden. Die Beschwerde
erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.

4.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die
Beschwerdeführerschaft kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihr von vornherein keine
Parteientschädigung zu. Vielmehr ist sie zu einer Parteientschädigung an die
private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG). Angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'000.-.

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellungskosten,

Fr. 4'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zur
Hälfte auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin
1 für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-
(insgesamt Fr. 2'000.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…