# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7848b01f-c428-58df-9640-2a3787f93dc0
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-28
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 28.09.2023 III 2023 77
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-77_2023-09-28.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 77 Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben 
(Verfahren 1C_587/2023)

Entscheid vom 28. September 2023 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 
8832 Wollerau,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. D.________,

5. E.________,

2

6. F.________,

7. G.________,

8. H.________,

9. I.________,

10. J.________,

11. K.________ AG,

12. L.________,

13. M.________,

14. N.________,

15. O.________,

16. P.________,

17. Q.________,

18. R.________,

19. S.________,

20. T.________,

21. U.________,

22. V.________,

23. W.________,
Beigeladene,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Mit Beschluss (RRB) Nr. 986/2016 vom 6. Dezember 2016 genehmigte der 
Regierungsrat des Kantons Schwyz den Gestaltungsplan (GP) "X.________" in-
kl. Sonderbauvorschriften (SBV), welcher die damaligen Grundstücke KTN __01, 
__02 (teils) und __03 (heute KTN __01, __04, __05, __06, __07, __08 und __03) 
umfasst. Das Grundstück KTN __01 (2'743.8 m2, davon 17.4 m2 Waldfläche) be-
findet sich in der Wohnzone 2 Geschosse (W2), KTN __03 (4'886.4 m2 davon 
25 m2 Waldfläche) in der Wohnzone 3 Geschosse (W3) und KTN __02 
(1'399.6 m2, davon 1'230 m2 Waldfläche) ebenfalls in der W3 (vgl. Erläuterungs-
bericht zum GP vom 16.11.2015 rev. 29.02.2016).

Mit Beschluss (GRB) Nr. 2016 vom 11. Oktober 2016 erteilte der Gemeinderat 
Wollerau der C.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) die Baubewilligung 
für den Ausbau der Erschliessungsstrasse. Mit GRB Nr. 2017.59 vom 18. April 
2017 wurde eine Projektänderung an der Strasse bewilligt. Mit GRB Nr. 2017.180 
vom 14. August 2017 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung für den Neu-
bau von vier Mehrfamilienhäusern (MFH), ein Einfamilienhaus (EFH) sowie eine 
Tiefgarage. Es folgten weitere Baubewilligungen für eine Projektänderung (GRB 
Nr. 2019.154 vom 29.10.2019), eine Gebäudeschutzleitung (GRB Nr. 2018.143 
vom 14.5.2018) und eine Erdsonden-Wärmepumpenanlage (GRB Nr. 2018.145 
vom 14.5.2018).

B. Mit Eingabe vom 17. März 2021 (RR-act. II/01/11) erhob die A.________ AG 
(deren einziges Verwaltungsratsmitglied der die Einsprache unterzeichnende 
B.________ ist), Eigentümerin der im Süden und Südwesten an das GP-Areal 
angrenzenden Grundstücke KTN __09 und KTN __10, beim Gemeinderat Wol-
lerau gegen die Baubewilligung vom 29. Oktober 2019 (GRB Nr. 2019.154) 
nachträgliche Baueinsprache mit den folgenden Rechtsbegehren:

1. Es sei dem Baugesuch die nachgesuchte Bewilligung nicht zu erteilen, 
respektive die bereits erteilte Baubewilligung aufzuheben.

2. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand wieder 
herzustellen und nicht einheimische und nicht ortstypische Pflanzen zu 
entfernen und stattdessen die Bepflanzung entsprechend den Bestimmungen 
des bewilligten Gestaltungsplanes vorzunehmen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuchstellers. 

C. Am 12. Juli 2021 fand ein Augenschein im Beisein der Einsprecherin, der 
Bauherrschaft und der Eigentümer statt (RR-act. II/01/24). Am 17. Juni 2022 
reichte die Bauherrschaft das nachträgliche Baugesuch für "Umgebung, Zaun, 
Stützmauer, UFC [Unterflurcontainer]" ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt 

4

Nr. 25 vom 24. Juni 2022 (S. 1669) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen 
erhob die A.________ AG mit Eingabe vom 10. Juli 2022 Einsprache mit den fol-
genden Anträgen (RR-act. II/01/21):

1. Es sei dem Baugesuch die nachgesuchte Bewilligung nicht zu erteilen.

2. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand wieder 
herzustellen und sowohl die Stützwände sowie die Terrainaufschüttungen im 
Waldabstand zurückzubauen.

3. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand wieder 
herzustellen und nicht einheimische und nicht ortstypische Pflanzen zu 
entfernen und stattdessen die Bepflanzung entsprechend den Bestimmungen 
des bewilligten Gestaltungsplanes vorzunehmen.

4. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand wieder 
herzustellen und sowohl den Zaun als auch jene Teile des Unterflurcontainers 
im Waldabstand zurückzubauen.

5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuchstellers. 

D. Mit Gesamtentscheid (Baugesuch-Nr. B2022-0333) vom 19. September 
2022 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Bau-
bewilligung unter den Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen (Disp.-
Ziff. 1). Die Einsprache wurde aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). 

Mit GRB Nr. 2022.323 vom 10. Oktober 2022 erteilte der Gemeinderat die Bau-
bewilligung wie folgt:

1. Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. Die Bauausführung hat sich 
genau an die genehmigten Projektpläne vom 17.6.2022 sowie die 
Pflanzenliste vom 22.7.2021 zu halten. Jede Änderung bedarf der 
Genehmigung der Bewilligungsbehörde.

Es wird gestützt auf GRB Nr. 2013.192 vom 24.6.2013 auf § 92 des Planungs- 
und Baugesetzes des Kantons Schwyz hingewiesen:

(…).

2. (Gesamtentscheid des ARE).

3. Die Ausnahme bezüglich der geringfügigen Unterschreitung des 
Waldabstandes durch den Unterflur-Container sowie den ihn umgebenden 
Zaun wird gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid vom 19.9.2022 
gewährt.

4. Die Ausnahme für die Unterschreitung des Waldabstandes im Umfang von 
maximal 5.66 m durch die vier Stützmauern auf der Nordostseite des 
Gebäudes Diamant wird gewährt.

5. Die Einsprache der A.________ AG wird im Sinne der Erwägungen 
abgewiesen. (Gebühren).

6. Baurechtliche Auflagen

6.1 (…).

5

6.2 Die Ersatzpflanzungen haben gemäss der Pflanzenliste vom 22.7.2021 
zu erfolgen. Die von der Gesuchstellerin vorgeschlagenen Anpassungen 
werden nicht gewährt.

7. Allgemeine Auflagen

7.1 (…).

7.4 Bei der Umgebungsgestaltung, der Bepflanzung von Freiflächen und der 
Begrünung sind einheimische, standortgerechte Pflanzen (Bäume, 
Hecken, Sträucher, Blumen etc.) zu verwenden. Die Broschüre "Schöni 
Höfner Gartepflanzä" enthält eine Auswahl an möglicher, einheimischer 
Bepflanzung. Es dürfen keine Pflanzen ab der Schwarzen Liste von 
lnfoFlora (www.infoflora.ch) verwendet werden.

8.-11. (Gebühren; Geltungsdauer; Rechtsmittel; Mitteilung). 

E. Gegen diese Baubewilligung erhob die A.________ AG mit Eingabe vom 
1. November 2022 Beschwerde beim Regierungsrat mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 2022 323 des Gemeinderates Wollerau vom 10. Oktober 
2022 sei mit Bezug auf die Ziffern 1 - 5 aufzuheben und dementsprechend sei 
die Einsprache der A.________ AG mit Bezug auf die im 
Waldabstandsbereich liegenden Terrainaufschüttungen, Stützmauern und 
Unterflurcontainer sowie auch hinsichtlich der Bepflanzung gutzuheissen; das 
diesen Punkten zugrunde liegende Baubewilligungsgesuch sei 
dementsprechend abzuweisen;

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungspflichten zulasten der C.________ 
AG, eventuell zu Lasten der Vorinstanzen.

F. Mit RRB Nr. 322/2023 vom 25. April 2023 entschied der Regierungsrat wie 
folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden der Beschwerdeführerin auferlegt (…).

3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung von Fr. 1000.-- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Der 
Gemeinde Wollerau wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

G. Gegen diesen RRB (Versand am 2.5.2023) erhebt die A.________ AG mit 
Eingabe vom 22. Mai 2023 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden An-
trägen:

1. Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 322/2023 vom 25. April 2023 sei 
aufzuheben und die gegen den Beschluss Nr. 2022 323 des Gemeinderates 
Wollerau vom 10. Oktober 2022 eingereichte Beschwerde sei gutzuheissen.

2. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten der 
Beschwerdegegnerin und der Vorinstanzen.

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Des Weiteren wird "nochmals ein Augenschein vor Ort zur Feststellung des 
Ausmasses und der Lage der Aufschüttungen und der nicht den Vorschriften der 
Sonderbauvorschriften entsprechenden Bepflanzung beantragt" (S. 4 Ziff. 8). 

H. Mit der Verfügung vom 23. Mai 2023 betreffend Fristansetzung zur Einrei-
chung einer Vernehmlassung stellte der instruierende Richter fest, dass die Bei-
geladenen sich vor dem Regierungsrat nicht hatten vernehmen lassen. Ohne an-
ders lautende schriftliche Mitteilung werde daher ihr Desinteresse am vorliegen-
den verwaltungsgerichtlichen Verfahren angenommen.

I. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 26. Mai 
2023 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwer-
deführerin. Das ARE beantragt vernehmlassend am 1. Juni 2023 unter Kosten-
folge zulasten der Beschwerdeführerin die Abweisung der Beschwerde, soweit 
kantonale Zuständigkeit besteht. Der Gemeinderat teilt mit Schreiben vom 
12. Juni 2023 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit und beantragt die 
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 
der Beschwerdeführerin. 

Die Beschwerdegegnerin sowie die Beigeladenen liessen sich innert Frist 
(15.6.2023) nicht vernehmen. Androhungsgemäss wird daher Desinteresse der 
Beigeladenen am vorliegenden Beschwerdeverfahren angenommen. Der guten 
Ordnung halber werden sie gleichwohl im Rubrum aufgelistet (ohne Entscheid-
zustellung).

J. Mit Eingabe vom 10. Juli 2023 teilt die Beigeladene Ziff. 22 dem Verwal-
tungsgericht ihren Unmut über bauliche Tätigkeiten und Nutzungen in der Umge-
bung mit, hält aber gleichzeitig fest, dass dieses Vorbringen "nicht direkt auf die 
Klage B.________ eingeht". 

K. Mit Eingabe vom 11. Juli 2023 repliziert der Beschwerdeführer und hält an 
seinen Anträgen fest. Am 17. Juli 2023 äussert er sich zur Eingabe der Beigela-
denen Ziff. 22 vom 10. Juli 2023. Es folgten keine weiteren Eingaben der Verfah-
rensbeteiligten.

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1.1  Themata des Augenscheins vom 12. Juli 2021 (RR-act. II/01/24) waren die 
"Geländegestaltung im Waldabstandsbereich" sowie die "Bepflanzung im GP-
Areal 'X.________' ". Dabei wurden im Vergleich mit dem GP samt SBV sowie 
den Baubewilligungen vom 14. August 2017 und 29. Oktober 2019 unter ande-
rem folgende Feststellungen gemacht:

[S. 2] Art. 17 Abs. 8 SBV (Waldrandaufwertung mittels Blumenwiese, 
einheimischen Sträuchern und Einzelbäumen, zur Verbesserung der Biodiversität. 
Die Bepflanzung aller Umgebungsflächen erfolgt gemäss den Angaben des LEK 
Höfe. 

Zum bewilligten Umgebungsplan ist festzuhalten, dass dieser zwar detaillierte 
lnhalte zur vorgesehenen Bepflanzung enthält. lnsbesondere ist eine Pflanzenliste 
nach Bereichen integriert. Die aufgeführten Pflanzen werden ausschliesslich mit 
der lateinischen Bezeichnung erwähnt. Wie sich zwischenzeitlich herausgestellt 
hat, befinden sich auf dieser Pflanzenliste entgegen der Festlegungen im 
Gestaltungsplan und den Auflagen in der Baubewilligung Pflanzen, welche nicht 
den Kriterien des LEK Höfe entsprechen. Weiter ergibt sich, dass die Bepflanzung 
nicht strikt nach dieser bewilligten Plangrundlage und der Pflanzenliste erfolgte. 
Der bewilligte Umgebungsplan kann deshalb aus Sicht der Gemeinde nur bedingt 
als verbindlich betrachtet werden.

[S. 3] Standort 1 Aussenparkplatz / UFC-Sammelstelle

(Grundlagen: …)

Feststellungen Terrain:

Das Terrain im Bereich des Waldanstosses entspricht dem ursprünglichen Terrain. 
Der Zaun verläuft entlang der Waldgrenze, mit einem Abstand von ca. 2.0 m zur 
Stockgrenze. Anschliessend an den Aussenabstellplatz wurde eine UFC-Sammel-
stelle ausgebildet. lm Gestaltungsplan ist keine Sammelstelle an dieser Lage 
definiert. Auch im bewilligten Umgebungsplan ist keine Sammelstelle an dieser 
Lage vorgesehen. Mindestens Teile der oberirdisch in Erscheinung tretenden 
Bestandteile der Sammelstelle (Sichtschutzwände) tangieren den Waldabstand 
von 15.0 m. Diese Bestandteile sind gemäss Rücksprache mit dem Kanton 
bewilligungspflichtig.

[S. 4] Standort 2 Notzufahrt / Rasenspirale

(Grundlagen …).

Feststellungen Terrain

Feststellungen Bepflanzung:

Y.________ weist darauf hin, dass gemäss Gestaltungsplan einheimische 
Pflanzen vorgeschrieben sind. Aufgrund der Pflanzenliste (Teil des bew. 
Umgebungsplans) wurden Abweichungen festgestellt. lm Gestaltungsplan wurden 
neben einheimischen Pflanzen auch nicht einheimische Pflanzen verwendet, 
welche Probleme verursachen können. Als Beispiel wird Bambus erwähnt. (…). 

[S. 6] Standort 3 östlicher Waldrand zwischen Haus C und D

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(Grundlagen …).

Feststellungen Terrain:

Das Gelände steigt vom Waldrand zum Haus D steil an. Der Zaun verläuft hier ca. 
2.0 m ausserhalb der Stockgrenze. Die ausgebildete Böschung beginnt ca. 0.50 m 
bis 0.80 m vom Zaun entfernt und weist damit einen Abstand zur Stockgrenze von 
2.50 m bis 2.80 m auf.

Die Böschung wird gegen Norden mit jeweils zwei vertikal und horizontal versetzt 
angeordneten Stützkonstruktionen aus Betonwinkeln oberhalb und unterhalb des 
Zugangswegs gehalten. Die Stützmauern sind Bestandteil der erteilten 
Baubewilligung und weisen gegenüber der Stockgrenze Abstände von mindestens 
8.0 m auf.

(…).

lm Bereich der nördlichen Arealgrenze wurde das Terrain terrassiert und mit einer 
Böschung gegen den Waldrand gestaltet. Der Zaun verläuft auf dem GP-Areal und 
befindet sich damit bis zu ca. 2.0 m ausserhalb der Wald- bzw. ca. 4.0 m 
ausserhalb der Stockgrenze im Abstand von ca. 0.50 m zum Zaun beginnt die 
Böschung nach Süden anzusteigen. Die Böschung weist damit bis zu ca. 4.50 m 
Abstand gegenüber der Stockgrenze auf. Der Bereich zwischen Zaun und oberer 
Böschungskante stellt keine intensiv genutzte Umgebungsfläche dar. Die aktuell 
ermittelten Terrainhöhen wurden mit den Höhenangaben des Baugesuchs sowie 
Terrainangaben von 2013 verglichen. Das aktuell gestaltete Terrain liegt teilweise 
leicht unter demjenigen der Baubewilligung. Ausnahme bildet der nordöstliche 
Bereich der Aufschüttung auf KTN __05, welcher um max. 1.00 m vom bewilligten 
Umgebungsplan abweicht, wobei die Abweichungen auch auf unterschiedliche 
Aufnahmetechniken des Terrains zurückzuführen sind. Die zuständige kantonale 
Fachstelle (Amt für Wald und Natur) hält aufgrund dieser Grundlagen dafür, dass 
die Abweichungen in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren zu 
behandeln sind.

Feststellung Bepflanzung:

(…).

Umfassungszaun:

(…). 

Weiteres Vorgehen:

Terraingestaltung:

Die Feststellungen zur Terraingestaltung im Waldabstand werden der zuständigen 
kantonalen Fachstelle zur Kenntnis gebracht. Deren Stellungnahme dient als 
Grundlage für die weitere Beurteilung allfällig bewilligungspflichtiger Bestandteile.

Bepflanzung:

Bezirk und Gemeinde werden zusammen mit dem ausführenden 
Gartenbauunternehmen anhand der Planungsvorgaben und der definitiven 
Pflanzenliste (abweichend vom bew. Umgebungsplan) eine Bereinigung bzgl. der 
Bepflanzung vornehmen.

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Die bereinigte Grundlage ist den Eigentümern zur Kenntnis zu bringen. Pflanzen, 
welche als nicht verträglich mit den geltenden Bestimmungen sowie den Vorgaben 
des LEK Höfe betrachtet werden, müssen entfernt bzw. ersetzt werden.

1.1.2  Mit Schreiben vom 1. April 2022 äusserte sich das Amt für Wald und Natur 
(AWN) zur Frage des kommunalen Hochbauamts, ob die festgestellten baulichen 
Abweichungen im GP-Areal ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren erfor-
derten. Zu den Terrainveränderungen im Waldabstandsbereich führte das AWN 
unter Bezugnahme auf den Augenschein vom Sommer 2021 und nachgereichte 
Planunterlagen aus, die Terrainveränderungen hielten einen gewissen Mindest-
abstand vom Wald ein. Die Abweichungen zum bewilligten Projekt seien - insbe-
sondere was die Stützmauern östlich der Gebäude C und D betreffe - dennoch 
teilweise signifikant und rechtfertigten die Durchführung eines nachträglichen 
Baubewilligungsverfahrens. Die realisierte, in den bewilligten Plänen nicht enthal-
tene UFC-Sammelstelle befinde sich mindestens teilweise innerhalb des 
Waldabstandes. Dieser Projektteil erfordere ein nachträgliches Baubewilligungs-
verfahren. Sofern Teile der Anlage im Waldabstand verblieben, sei es für diese 
Beurteilung nicht relevant, ob die oberirdisch wahrnehmbaren Bestandteile frei-
willig zurückgebaut würden. Der Zaun am Waldrand geniesse Bestandesgaran-
tie. Das AWN empfahl jedoch "dringend, diesen Aspekt ebenfalls abzuhandeln, 
damit allfällige rechtliche Unsicherheiten ebenfalls geklärt werden".  

1.2.1  Gemäss den Planunterlagen (vgl. Plan Nr. 2325-03-301, Katas-
ter/Situation, vom 10.6.2022, 1:500; Plan Nr. 2325-03-100, Umgebungsgestal-
tung Baueingabe: Zaun, vom 10.6.2022, 1:200; Plan Nr. 2325-03-101, Umge-
bungsgestaltung Baueingabe: Stützmauer, vom 10.6.2022, 1:100) wurden im Be-
reich östlich und zwischen den Häusern C und D vier Stützmauern errichtet. Sie 
weisen einen Abstand (von Norden nach Süden) von 1.31 m zum Böschungs-
fuss, 1.15 m zwischen erster und zweiter Mauer, 2.58 m zwischen zweiter und 
dritter Mauer sowie 2.59 m zwischen dritter und vierter Mauer auf. Zudem lassen 
sich den Planunterlagen folgende metrische Angaben entnehmen (Mauern von 
Norden nach Süden):

Mauer Mauerlänge Abstand zur 
Stockgrenze (Waldgrenze) Höhe Höhe Oberkant

1. 7.00 m 12.91 m (10.91 m) 0.80 m bis 1.05 m 492.94 m.ü.M.

2. 6.00 m 13.74 m (11.74 m) 0.80 m bis 1.05 m 494.36 m.ü.M.

3. 8.00 m 11.34 m (9.34 m) 1.30 m 495.95 m.ü.M.

4. 6.50 m 12.48 m (10.48 m) 1.30 m 496.75 m.ü.M.

Laut dem Baubeschrieb vom 10. Juni 2022 (RR-act. II/01/4 S. 1) sind die Stütz-
mauern notwendig, "da dadurch die Auffüllung entlang des Gebäudes erhöht und 

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die Mächtigkeit des Baukörpers D reduziert werde und somit (…)" [Satzfort-
führung auf S. 2 nicht verständlich bzw. wohl Bezugnahme auf die kantonalen 
Waldabstandsvorschriften]. 

1.2.2  Der UFC ist südlich des Hauses E platziert. Er besteht aus einem im Bo-
den versenkten Behälter von 1.80 m x 1.80 m sowie 2.45 m Tiefe und wird über 
eine Einwurfsäule von rund 1.20 m Höhe gefüllt. Der kürzeste Abstand dieser An-
lage zur Stockgrenze beträgt 13.93 m (vgl. erwähnter Plan Umgebungsgestal-
tung Baueingabe UFC). Gemäss dem Baubeschrieb (S. 2) garantiert die Positio-
nierung "am äusseren Rand", dass die Sichtwinkel der PP- und der TG-Ausfahrt 
eingehalten würden. Die umschliessende Sichtschutzwand sorge für ein einheitli-
ches Bild und gliedere den unschönen Containerplatz somit in die Umgebung 
ein. Die Sichtschutzwand sorge ebenfalls dafür, dass beim überfüllten Container, 
oder seitlich deponiertem Müll, der Abfall nicht vom Wind davongetragen werde. 
Dies sei im privaten sowie öffentlichen Interesse und im Interesse der Natur/des 
Waldes.

1.2.3  Der Gartenzaun mit einer Höhe von 1.00 m folgt im Ostbereich im Wesent-
lichen der Grundstücksgrenze (vgl. erwähnter Plan Umgebungsgestaltung Bau-
eingabe Zaun). Laut Baubeschrieb (S. 3 ff.; festzuhalten ist, dass die Abbildun-
gen bei den Bereichen 3 und 4 identisch sind und der Bereich 4 nicht demjenigen 
gemäss dem Plan "Umgebungsgestaltung Baueingabe: Zaun" entspricht) wurde 
der Zaun im Sinne einer Sanierung des bestehenden Zauns durch einen einheit-
lichen Diagonalzaun wiederhergestellt. Der Förster habe aus Sicherheitsgründen 
empfohlen, entlang der Waldgrenze im östlichen Bereich einen Diagonalzaun zu 
erstellen. Dies sei so ausgeführt worden, um die Stockgrenze des Waldes nicht 
zu beeinträchtigen. Der Zaun sei an wenigen Stellen etwas neben der bewilligten 
Zaunlinie installiert worden.

1.3.1  Das AWN beantragte mit Fachbericht/Stellungnahme vom 23. Juni 2022 
(RR-act. III/02/3) z.H. Gesamtentscheid des ARE vom 19. September 2022 den 
Unterschreitungen des Waldabstandes nachträglich zuzustimmen (S. 2 f. Ziff. 1). 
Die Terrainanpassungen beim südöstlichen Waldrand seien in Absprache mit 
dem Revierförster Z.________ ausgeführt worden. Weitere ausgeführte Ter-
rainanpassungen wichen nur unwesentlich von der ursprünglichen Baubewilli-
gung ab und hätten aus forstrechtlicher Sicht keine wesentlichen negativen Aus-
wirkungen zur Folge. 

Die Stützmauern seien aufgrund ihres Zweckes zur Böschungsstabilisierung 
standortgebunden. Sie hielten gegenüber der Waldgrenze den auch für Ausnah-
mefälle geltenden Mindestabstand von 4 m (entsprechend 6 m ab Stockgrenze) 

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ein. Die bereits erteilte Bewilligung entspreche den kantonalen Waldabstands-
vorschriften und der kantonalen Praxis. 

Der Zaun entlang der Waldgrenze sei auf Empfehlung des Revierförsters erstellt 
worden. Dessen Linienführung diene aufgrund des dahinter steil abfallenden 
Geländes der Sicherheit. Zwei Servicetore (planerisch ist im Plan "Umgebungs-
gestaltung Baueingabe: Zaun" soweit ersichtlich nur ein Durchgang südlich des 
"Bereich 5" ausgewiesen; im Baubeschrieb wird kein Durchgang erwähnt) ermög-
lichten den Zugang zur Pflege und Bewirtschaftung des Waldes. 

Die Anlage des UFC inkl. Umzäunung unterschreite den Waldabstand um gut 
3 m. Es resultiere ein Mindestabstand von ca. 12 m (14 m gegenüber der Stock-
grenze). Die Auswirkungen auf den Wald seien marginal, ein Rückbau wäre des-
halb unverhältnismässig.

1.3.2  Der Gemeinderat führte in der mitangefochtenen Baubewilligung vom 
10. Oktober 2022 betreffend die Terrainveränderungen im Waldabstand ergän-
zend aus, beim südöstlichen Waldrand entspreche das ausgeführte Terrain mehr 
dem ursprünglichen als dem bewilligten. Die Böschungen seien so ausgeführt, 
dass sie nicht gegen den Wald abrutschten. Die leicht ansteigende Böschung sei 
zur Ergänzung des Waldsaumes entsprechend bepflanzt worden. Sowohl die 
Terrainanpassungen als auch die Bepflanzung in diesem Bereich seien in Ab-
sprache mit dem Revierförster ausgeführt worden. Die Zustimmung des Kantons 
liege vor (S. 5 Ziff. 2.2). Beim östlichen/nördlichen Waldrand steige das gestalte-
te Gelände vom Waldrand zum Haus D steil an. Die ausgebildete Böschung wei-
se einen Abstand zur Stockgrenze von 2.50 m bis 2.80 m auf. lm Bereich der 
nördlichen Arealgrenze sei das Terrain terrassiert und mit einer Böschung gegen 
den Waldrand gestaltet worden. Die Böschung weise bis zu ca. 4.50 m Abstand 
gegenüber der Stockgrenze auf. Der Bereich zwischen Böschungsfuss und obe-
rer Böschungskante stelle keine intensiv genutzte Umgebungsfläche dar. Die ak-
tuell ermittelten Terrainhöhen seien mit den Höhenangaben des Baugesuchs 
sowie Terrainangaben von 2013 verglichen worden. Das aktuell gestaltete Ter-
rain liege teilweise leicht unter demjenigen der Baubewilligung. Ausnahme bilde 
der nordöstliche Bereich der Aufschüttung auf KTN __05, welcher um max. 
1.00 m vom bewilligten Umgebungsplan abweiche, wobei die Abweichungen 
auch auf unterschiedliche Aufnahmetechniken des Terrains zurückzuführen sei-
en (S. 5 f. Ziff. 2.2).

Zur Bepflanzung führte der Gemeinderat unter anderem aus, die Bereinigung der 
Pflanzenliste sei am 22. Juli 2021 im Nachgang zum Augenschein vom 12. Juli 
2021 erfolgt. Die Bepflanzung der Böschung beim Haus D sei in Absprache mit 
dem Kreisförster angelegt worden. Es sei davon auszugehen, dass die verwen-

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deten Pflanzen den massgebenden Anforderungen entsprächen. Die Pflanzen-
liste soll in einigen Punkten angepasst werden; so sollen drei Pflanzen (gewöhn-
licher Blasenbaum, Bienenesche und Strauch-Kiefer) verwendet werden dürfen, 
da diese Pflanzen für eine grössere Biodiversität stünden (S. 6 f. Ziff. 2.6). 

1.4 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen erwo-
gen, der Gemeinderat habe am 12. Juli 2022 einen Augenschein vor Ort durch-
geführt. Die massgeblichen Verhältnisse seien aus den Akten ersichtlich. Auf den 
beantragten Augenschein könne verzichtet werden (E. 2). 

Strittig seien im Wesentlichen die Umgebungsbepflanzung mit einheimischen 
und ortstypischen Pflanzen sowie Terrainveränderungen, Stützmauern und ein 
Unterflurcontainer, welche sich im Waldabstandsbereich befänden (E. 3.2). Die 
bereinigte Pflanzenliste vom 22. Juli 2021 sei der Beschwerdeführerin am 
18. Oktober 2022 während laufender Rechtsmittelfrist nachträglich und vor der 
Beschwerdeerhebung am 1. November 2022 zugestellt worden. Es sei ihr daher 
kein Nachteil daraus erwachsen bzw. eine Gehörsverletzung im Verwaltungs-
beschwerdeverfahren, in dem zudem ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt 
worden sei, sei angesichts der umfassenden Kognition des Regierungsrates und 
geheilt worden (E. 4.2). 

Die beteiligten Fachleute des Bezirks, der Gemeinde und des Gartenbauunter-
nehmens hätten die in der bereinigten Pflanzenliste vom 22. Juli 2021 aufgeführ-
te Pflanzen als mit der im Gestaltungsplan geforderten Bepflanzung verträglich 
beurteilt (E. 5.1). Mit der Auflage, dass die Ersatzpflanzungen gemäss der Pflan-
zenliste vom 22. Juli 2021 zu erfolgen habe und nicht einheimische bzw. nicht 
ortstypische Pflanzen zu entfernen bzw. zu ersetzen seien, habe der Gemeinde-
rat den von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Einwänden im Zusammen-
hang mit der Bepflanzung hinreichend Rechnung getragen. Demgemäss liege 
auch keine zusätzliche Abweichung von der Grundnutzungsordnung gemäss 
Regelbauweise (mehr) vor. Es obliege dem Gemeinderat im Rahmen der Bau-
kontrolle bzw. ihrer baupolizeilichen Befugnisse die korrekte Umsetzung der Auf-
lage zu überprüfen (E. 5.2).

Das ARE habe im Gesamtentscheid vom 19. September 2022 den Unterschrei-
tungen des Waldabstandes durch Terrainaufschüttungen, Stützmauern, den Un-
terflurcontainer sowie einen Zaun zwar nachträglich zugestimmt. Es habe aber 
ausdrücklich festgehalten, dass das betroffene Gebiet einem Gestaltungsplan 
unterliege, in welchem externe Abstandsunterschreitungen nach der kantonalen 
Rechtspraxis nicht zulässig seien, weshalb diese nicht nachträglich bewilligt wer-
den könnten. Das ARE habe darauf geprüft, ob aus Gründen der Verhältnismäs-
sigkeit auf den Rückbau verzichtet werden könne (E. 8; diese Ausführungen sind 

13

insofern zu präzisieren, als dies weder dem Gesamtentscheid des ARE vom 
19.9.2022 noch dem dort zitierten Fachbericht des AWN vom 23.6.2022 [RR-
act. III/02/3] zu entnehmen ist; der Hinweis auf die Unzulässigkeit externer Ab-
standsunterschreitungen im Gestaltungsplanbereich wird vom AWN erst im Mit-
bericht zur Beschwerde vom 7.12.2022 Ziff. 3 gemacht [Beilage zur Vernehmlas-
sung des ARE vom 14.12.2022 im Verwaltungsbeschwerdeverfahren und in die-
ser zitiert, S. 3 f.]). Gemäss der Stellungnahme des AWN vom 7. Dezember 2022 
wichen die nachträglichen Terrainanpassungen nur unwesentlich von der ur-
sprünglichen Baubewilligung ab und hätten aus forstrechtlicher Sicht keine we-
sentlichen negativen Auswirkungen zur Folge. Eine Rückführung würde keine re-
levante Verbesserung bewirken. Auf eine Rückführung sei aus Gründen der Ver-
hältnismässigkeit zu verzichten (E. 8.1). Die Stützmauern seien aufgrund ihres 
Zweckes zur Böschungsstabilisierung standortgebunden. Das AWN habe die 
Folgen der destabilisierten Böschung höher bzw. gravierender eingeschätzt als 
die Beeinträchtigung des Waldes durch die Stützmauern. Im Sinne der Verhält-
nismässigkeit habe das ARE auf die Anordnung des Rückbaus verzichtet 
(E. 8.2). Für den Unterflurcontainer habe das ARE auch keine nachträgliche 
Baubewilligung erteilt, jedoch aufgrund der Geringfügigkeit der Abweichung auf 
den Rückbau verzichtet (E. 8.3). Diese Beurteilungen seien insgesamt nachvoll-
ziehbar (E. 9). Auch bei einer allfälligen Bösgläubigkeit des Bauherrn sei der 
Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten (E. 9.1). Der Verzicht auf die 
Anordnung des Rückbaus bedeute indessen nicht, dass eine nachträgliche (Aus-
nahme-)Bewilligung für die Unterschreitung des Waldabstandes erteilt worden 
sei. Den im Waldabstand erstellten Anlagen und Terrainanpassungen komme 
folglich keine Bestandesgarantie im Sinne von § 72 des Planungs- und Bauge-
setzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 zu, da sie nicht rechtmässig er-
stellt worden seien (E. 9.2). Der Zaun sei vorbestehend gewesen, womit dieser 
unter die Bestandesgarantie falle. Die Linienführung diene aufgrund des dahinter 
steil abfallenden Geländes als (Absturz-)Sicherheit, was wiederum die Standort-
gebundenheit des Zauns begründe. Er erweise sich als nachträglich bewilli-
gungsfähig (E. 9.3). 

2.1 Die Beschwerdeführerin bestätigt mit ihrer Beschwerde vor dem Verwal-
tungsgericht, dass sie mit ihrer (nachträglichen) Baueinsprache die Entfernung 
nicht einheimischer und nicht ortstypischer Pflanzen und stattdessen eine Be-
pflanzung entsprechend den Bestimmungen des bewilligten GPs beantragt hat. 
Des Weiteren habe sie beantragt, den rechtmässigen Zustand wiederherzustel-
len und die Stützwände sowie die Terrainaufschüttungen im Waldabstand 
zurückzubauen als auch für den neu erstellten Zaun entlang des Waldrandes und 

14

den Unterflurcontainer und den diesen umgebenden Zaun ein Baugesuch einzu-
reichen (S. 4 Ziff. II.2). 

Auf die Durchführung eines Augenscheines sei zu Unrecht verzichtet worden. So 
hätte beispielsweise festgestellt werden können, dass im GP-Gebiet unter ande-
rem japanische Fächerahorne (acer palmatum), portugiesische Kirschlorbeere 
(prunus lusitanica "Angustifolia" und 1'200 Sauergräser (carex foliosissima "Irish 
green") gesetzt worden seien, die nicht auf der Pflanzenliste vom 22. Juli 2021 
ausgewiesen seien (S. 5 f. Ziff. 8 ff.). 

Das rechtliche Gehör sei durch den Gemeinderat und das ARE verletzt worden 
(S. 6 Ziff. 17). 

Sinn und Zweck der SBV sei nicht die Verhinderung von Neophyten, sondern die 
aktive Schaffung eines hohen ökologischen Mehrwerts durch das Setzen von 
einheimischen und ortstypischen Pflanzen (S. 6 f. Ziff. 18 ff., vgl. S. 16 f. Ziff. 51). 

Der Regierungsrat bestätige, dass sowohl die Terrainanpassungen (Aufschüttun-
gen) ebenso wie die Stützmauern und der Unterflurcontainer formell und materi-
ell widerrechtlich und daher auch nicht bewilligungsfähig seien. Falsch sei aber 
die Annahme der Geringfügigkeit der Abweichungen von den SBV und den be-
willigten Umgebungsplänen. Vorab habe der Regierungsrat die Aufschüttungen 
im nord-/nordöstlichen Bereich der Überbauung im angefochtenen RRB nicht er-
wähnt und sich nicht mit der Argumentation der Beschwerdeführerin und der als 
Beilage 10 eingereichten Stellungnahme des AWN vom 1. April 2022 auseinan-
dergesetzt. Die - selber nie bewilligten - Stützmauern seien nur erforderlich ge-
worden, weil viel mehr aufgeschüttet worden sei als ursprünglich bewilligt (S. 8 f. 
Ziff. 24 ff.). Die Beschwerdegegnerin habe im Baugesuch vom 27. Februar 2017 
mit Ergänzungen vom 22. März bzw. 29. Mai 2017 nicht auf einen Unterabstand 
zum Wald hingewiesen und auch keine Ausnahme vom Waldabstand begründet, 
wie dies Ziff. 9.1 der Richtlinien des AWN für die Waldabstandsvorschriften 
(2018) verlange. Aus den beigelegten Fotos gehe das ursprünglich gewachsene 
Terrain hervor. Die Terrainveränderungen von bis zu 2.35 m Höhe reichten bis zu 
15 m tief in den Waldabstandsbereich hinein; der absolut zwingende Mindestabs-
tand von 6 m zur Stockgrenze werde auf einer Länge von rund 120 m um bis zu 
4 m unterschritten. Sie beliefen sich auf eine Fläche von geschätzt 900 m2 und 
über 1'000 Kubikmeter und seien alles andere als geringfügig (S. 9 ff. Ziff. 28 ff.; 
vgl. S. 16 Ziff. 47; vgl. Replik S. 10 f. Ziff. 7). Die von der Gemeinde in ihrer Ver-
nehmlassung vom 23. November 2022 (Ziff. 2.3) aufgezeigten Terrainaufschüt-
tungen auf der Nordseite benötigten auch vier Stützwände von je über 1 m Höhe 
zur Stabilisierung. Sie reichten bis zu 5.66 m in den Waldabstand hinein, wie die 
Baueingabe zeige. Angesichts der Bösgläubigkeit der Bauherrschaft sei ein 

15

Rückbau sehr wohl mit dem Prinzip der Verhältnismässigkeit vereinbar (S. 12 ff. 
Ziff. 36 ff.; vgl. S. 15 Ziff. 45; Replik S. 11 Ziff. 8). Es werde nicht aufgezeigt, dass 
die Entfernung der erst nach Bauvollendung erstellten Stützmauern die Statik der 
Wohnüberbauung gefährden könnte (vgl. Replik S. 11 f. Ziff. 9 f.). 

Die Unterschreitung des Waldabstandes durch den UFC um gut 3 Meter sei kei-
ne geringfügige Unterschreitung; die anders lautende Beurteilung des Regie-
rungsrates sei reine Willkür. An der Beachtung des gesetzlichen Waldabstandes 
bestehe ein gewichtiges öffentliches Interesse (S. 14 f Ziff. 40 ff.). Den wider-
rechtlich erstellten Bauten käme keine Bestandesgarantie zu (S. 16 f. Ziff. 51). 

Fest stehe, dass die Terrainveränderungen, der UFC, die Stützmauern und die 
fehlerhafte Bepflanzung formell und materiell rechtswidrig seien (S. 18 Ziff. 56).

2.2.1  Die Beschwerdeführerin hält in der Beschwerde fest, der Zaun sei in der 
Verwaltungsbeschwerde nicht beanstandet worden. E. 9.3 des angefochtenen 
RRB sei daher fehl am Platz (S. 17 f. Ziff. 52 ff.). Die Thematik des Zauns, der 
sich gemäss - soweit ersichtlich unbestrittener - Darstellung der Vorinstanzen auf 
die Bestandesgarantie berufen kann, ist im vorliegenden Verfahren daher nicht 
mehr weiter zu verfolgen. 

2.2.2  Beizupflichten ist dem Regierungsrat, dass die Frage, ob die Bepflanzung 
gemäss der Pflanzenliste vom 22. Juli 2021 erfolgte, nicht im vorliegenden Ver-
fahren zu prüfen ist. Dem Verwaltungsgericht kommt keine Kompetenz zur Bau-
kontrolle zu. Die Baukontrolle/Bauabnahme, welche auch die Umgebungsgestal-
tung inklusive Bepflanzung gemäss den bewilligten Plänen und Dokumenten um-
fasst, obliegt der Gemeinde (§ 88 PBG sowie Art. 91 des kommunalen Baure-
glements [BauR] vom 7.3.2010/28.2.2016, insbesondere Abs. 3). Die Beschwer-
deführerin verwies bereits in ihrer Verwaltungsbeschwerde vom 1. November 
2022 (S. 8 f. Ziff. 20 f.) auf das Protokoll des Augenscheins vom 12. Juli 2021, 
womit die Bauherrschaft angewiesen wurde, Pflanzen, welche nicht als verträg-
lich mit den geltenden Bestimmungen sowie den Vorgaben der LEK-Höfe be-
trachtet werden, zu entfernen bzw. ersetzen. Vernehmlassend weist das Sicher-
heitsdepartement darauf hin (S. 2 Ziff. 1), dass es der Beschwerdeführerin jeder-
zeit freisteht, beim Gemeinderat eine baupolizeiliche Anzeige zu erstatten, falls 
nach ihrer Auffassung Pflanzen gesetzt wurden, welche nicht auf der bereinigten 
Pflanzenliste vom 22. Juli 2021 enthalten sind. Hieran können die replizierenden 
Ausführungen der Beschwerdeführerin nichts ändern (S. 3 ff. lit. B Ziff. 1 ff.). Mit 
Bezug auf die Kontrollpflicht der Gemeinde kann sich nichts ändern, ob allfällige 
nicht mit der bereinigten Pflanzenliste und den Vorgaben der LEK-Höfe konforme 
Bepflanzungen "neu" festgestellt wurden oder nicht. Sollte die Gemeinde ihrer 

16

Kontrollpflicht nicht rechtsgenüglich nachkommen, was allerdings nicht anzu-
nehmen ist, besteht kein Zweifel, dass der Regierungsrat die Gemeinde hierzu 
aufsichtsrechtlich anhalten wird (vgl. § 61 der Verfassung des Kantons Schwyz 
[KV; SRSZ 100.100] vom 24.11.2010; § 91 Abs. 1 PBG; § 84 des Gesetzes über 
die Organisation der Gemeinden und Bezirke [Gemeindeorganisationsgesetz, 
GOG; SRSZ 152.100] vom 25.10.2017). Angesichts der (vorgängigen) Kontroll-
pflicht der Gemeinde ergibt sich gleichzeitig, dass sich ein Augenschein des Re-
gierungsrates zwecks Prüfung der Übereinstimmung der tatsächlich gesetzten 
Pflanzen mit den Vorgaben des GP/SBV sowie insbesondere der Pflanzenliste 
vom 22. Juli 2021 erübrigt. Hierin kann keine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
des Beschwerdeführers gesehen werden. 

Soweit sich die Rügen der Beschwerdeführerin gegen die Bepflanzung richten, 
ist auf die Beschwerde daher nicht einzutreten. 

2.2.3  Soweit sich die Beschwerdeführerin mit ihrer Beschwerde (sinngemäss) 
und Replik (vgl. S. 7 ff. lit. C Ziff. 1 ff.; S. 13 oben) gegen eine allfällige nachträg-
lich erteilte Baubewilligung für die Terrainveränderungen, die Stützmauern sowie 
den UFC richten will, hat der Regierungsrat klärend hervorgehoben, dass eine 
solche nicht erteilt wurde. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens kann daher 
nur die Rechtmässigkeit des vorinstanzlichen Verzichts auf eine Wiederherstel-
lung sein. 

3.1 Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute verbundene Eigentums-
beschränkung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, 
im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhält-
nismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im 
öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist 
und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtsein-
schränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2). Die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abwei-
chung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öf-
fentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben ange-
nommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im 
Einklang, und ihre Fortsetzung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen wider-
spricht (BGE 132 II 21 E. 6). Eine Berufung auf den guten Glauben fällt nur in Be-
tracht, wenn der Bauherr bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt anneh-
men durfte, er sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 359 
E. 7.1). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr 
berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass 
die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der 

17

Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederher-
stellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die 
dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem 
Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4). So wurde beispielsweise erkannt, 
einer Bauherrin, die bösgläubig ein Attikageschoss errichtete, das die bewilligte 
und zulässige Fläche um über 100 m² überschritt, könnten für den Rückbau Kos-
ten und sonstige finanzielle Nachteile in der Grössenordnung zwischen 500'000 
Franken und geltend gemachten 1,3 Mio. Franken zugemutet werden (Urteil 
BGer 1C_299/2015 vom 13.4.2016 E. 4 f.; vgl. Urteil BGer 1C_495/2020 vom 
12.8.2021 E. 10.1 i.Sa. B. vs. Gemeinderat Wollerau).  

3.2 Die gesetzliche Grundlage für die Verpflichtung der Bauherrschaft zur Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustandes ist mit § 87 Abs. 2 PBG gegeben.

3.3.1 Laut Bundesgericht kommt "bei der Anordnung der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands den öffentlichen Interessen an einem ordnungsgemäs-
sen Vollzug des Raumplanungs- und des Umweltrechts ein massgebendes Ge-
wicht zu" (Urteil BGer 1C_397/2007 vom 27.5.2008 E. 3.4; vgl. Urteil BGer 
1C_495/2020 vom 12.8.2021 E. 10.4). 

Der Regelung des Waldabstands in Art. 17 des Bundesgesetzes über den Wald 
(Waldgesetz, WaG; SR 921.0) vom 4. Oktober 1991 liegen sowohl baupolizeili-
che als auch forstrechtliche Überlegungen zugrunde. Der Waldabstand dient ei-
nerseits der Abwehr polizeilicher Gefahren, die vom Wald ausgehen können 
(umstürzende Bäume, Schatten, Feuchtigkeit). Andererseits dient der Waldab-
stand aber auch der Walderhaltung. Durch einen genügenden Abstand kann der 
Wald vor natürlicher oder menschlicher Zerstörung bewahrt werden; des Weite-
ren ermöglicht der Waldabstand eine zweckmässige Bewirtschaftung und Er-
schliessung des Waldes und trägt dem ökologischen Wert des Waldrands Rech-
nung. An der Beachtung des gesetzlich vorgeschriebenen Waldabstands besteht 
deshalb ein gewichtiges öffentliches Interesse. Der Waldabstand ist stets einzu-
halten, es sei denn, es liege eine Ausnahmesituation (§ 73 PBG) vor (vgl. Urteil 
BGer 1C_415/2014 vom 1.10.2015 E. 2.5 mit Hinweis auf Urteil BGer 
1C_119/2008 vom 21.11.2008 E. 2.4, nicht publ. in: BGE 135 II 30, aber in: URP 
2009 S. 138). 

Die Voraussetzungen von § 73 PBG müssen gemäss den Richtlinien "Waldab-
standsvorschriften" des AWN (Revision 2018) auch erfüllt sein, damit der gesetz-
liche Waldabstand bis auf maximal den in den Richtlinien festgelegten Minima-
labstand reduziert werden darf (Ziff. 5 i.V.m. Ziff. 6 "Grundsatz"). In den Richtlini-
en wird auch darauf festgehalten - worauf auch die Vorinstanzen hingewiesen 

18

haben -, dass der Waldabstand im Gestaltungsplanverfahren nicht unterschritten 
werden darf (Ziff. 8.2). Diese Vorgaben rechtfertigen eine erhöhte Strenge bei 
der Beurteilung allfälliger Wiederherstellungsmassnahmen. 

3.3.2  Der gesetzliche Waldabstand von 15 Metern (§ 67 Abs. 1 PBG) wird durch 
die Terrainaufschüttungen und insbesondere die Stützmauern sowie den UFC 
unbestrittenermassen unterschritten. Das öffentliche Interesse an der Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustandes wie auch das öffentliche Interesse am mit 
Restitutionsanordnungen verfolgten Zweck des Schutzes der Rechtsgleichheit 
und der Wahrung der baulichen Ordnung ist vorliegend daher uneingeschränkt 
zu bejahen. 

3.4  Das erste Baugesuch vom 27. Februar 2017 (vgl. Beilage 5 zur Beschwer-
de) war von der Baugesuchszentrale infolge fehlender Bewilligungsfähigkeit zur 
Überarbeitung an die Bauherrschaft zurückgewiesen worden (Gesamtentscheid 
des ARE vom 12.7.2017 S. 2 Ziff. 4). Mit dem erwähnten Gesamtentscheid erteil-
te das ARE dem überarbeiteten Projekt die kantonale Baubewilligung. Gemäss 
der Beurteilung des Amtes für Wald und Naturgefahren (AWN) hielt das revidierte 
Projekt den Waldabstand durch sämtliche Bauten und Sitzplätze ein. Innerhalb 
des Waldabstandes kamen "neu lediglich Erschliessungsanlagen sowie gering-
fügige Terrainveränderungen zu liegen". Die Erschliessung (Feuerwehrzufahrt) 
wurde gemäss § 67 Abs. 2 PBG als im Waldabstand zulässig erklärt. Die geplan-
ten Terrainveränderungen seien "in Absprache mit dem zuständigen Revierförs-
ter stark reduziert" worden und hätten keine relevanten Auswirkungen auf den 
Wald mehr, weshalb dem revidierten Projekt aus forstrechtlicher Sicht zuge-
stimmt werden könne (S. 4 f. Ziff. 4).

Es erweist sich daher zum einen, dass die Bauherrschaft zunächst geplante Ter-
rainveränderungen im überarbeiteten und initial bewilligten Projekt "stark redu-
ziert" hatte, hiervon in der Folge aber wieder erheblich abgewichen ist. Zum an-
dern zeigt sich, dass gemäss dem bewilligten Bauprojekt keine Bauten im 
Waldabstand (mit Ausnahme der Feuerwehrzufahrt) geplant und folglich auch 
nicht für notwendig erachtet wurden, also auch keine Stützmauern. Eine Platzie-
rung der UFC im Waldabstand drängte sich des Weiteren folglich auch nicht auf. 
Schliesslich wich die Bauherrschaft auch von den Vorgaben des GP ab, was die 
Umgebungsgestaltung bzw. deren Bepflanzung anbelangt. Bei dieser Sachlage 
kann sich die - in Bausachen zweifelsohne versierte - Bauherrschaft nicht mehr 
auf einen guten Glauben berufen, sondern muss sich Bösgläubigkeit vorwerfen 
lassen.  

19

3.5.1  Der Regierungsrat hat von der Anordnung einer Restitution der nachträg-
lich vorgenommenen Terrainanpassungen unter Bezugnahme auf die Beurtei-
lung des AWN vom 7. Dezember 2022 verzichtet (angefochtener Entscheid 
E. 8.1). 

3.5.2  Die Beschwerdeführerin macht quantitative Angaben zu den Terrainverän-
derungen. Diese werden im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht bestritten. 
Die Erheblichkeit der unbewilligten Terrainverschiebungen ergibt sich auch aus 
dem Bericht des AWN vom 1. April 2022 (vgl. vorstehend E. 1.1.2). Insofern wi-
derspricht sich das AWN, wenn es in der Stellungnahme vom 7. Dezember 2022 
(Zif. 5) von "sehr geringfügigen" Abweichungen gegenüber dem ursprünglichen 
Zustand spricht, zumal diese Aussage ohne Bezug auf irgendwelche Planunter-
lagen/Planvergleiche gemacht wird. Gleichwohl ist dem AWN beizupflichten, 
dass nichts dafür spricht, dass allein von den - gemäss den Vorgaben des 
GP/SBV sowie der Pflanzenliste vom 22. Juli 2021 zu begrünenden - Terrainver-
änderungen nachteilige Auswirkungen auf den Wald ausgehen können. 

Allein die Tatsache, dass der Wald aus Rückführarbeiten Schaden nehmen 
könnte, könnte allerdings einer Rückführung nicht entgegen gehalten werden. 
Argumente der Belastung der Umwelt und vorübergehende Flurschäden können 
grundsätzlich gegen jede Rückführung ins Felde geführt werden. Je umfangrei-
cher eine nicht bewilligte Umgestaltung ist, desto aufwändiger erscheint in der 
Regel auch die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und desto grös-
ser sind die damit verbundenen kurzfristigen Nachteile für die Umwelt. Solche 
Gesichtspunkte können somit im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit 
von Wiederherstellungsmassnahmen nur eine untergeordnete Rolle spielen (Ur-
teil BGer 1C_397/2007 vom 27.5.2008 E. 3.4 mit Bezug auf eine Wiederauf-
schüttung von 7'000 m3 Erdgut auf einer Fläche von rund 4'200 m2, unter ande-
rem im Waldabstandsbereich). 

Der Verzicht auf die Wiederherstellung der bewilligten Terraingestaltung ist 
rechtmässig und zu bestätigen. Anzufügen ist allerdings, dass es fraglich ist, ob 
und wie weit der Begriff der Bestandesgarantie auf Terrainanpassungen kleine-
ren wie grösseren Ausmasses anwendbar ist. Terrainanpassungen als gestalte-
tes Terrain werden in der Regel früher oder später zum gewachsenen Ter-
rain/Boden (vgl. § 60 Abs. 2 PBG; vgl. Art. 20 Abs. 2 und Abs. 6, Art. 41, Art. 71 
Abs. 2 BauR), welches namentlich für die Bemessung der Gebäudehöhe und des 
Grenzabstandes von Relevanz ist. Da vorliegend Terrainveränderungen im 
Waldabstandsbereich betroffen sind, sind allerdings im Rahmen der Prüfung der 
Rückführung der Terrainveränderungen keine allfälligen nachbarlichen Interes-
sen zu berücksichtigen. 

20

3.6 Art. 13 BauR verlangt, dass die für die Entsorgung notwendigen Bauten und 
Anlagen wie Lagerplatz für Kehrichtgebinde, Kompostieranlagen usw. auf priva-
tem Grund zu realisieren und zu unterhalten sind. Im Rahmen des Baugesuches 
sind die erforderlichen Bauten und Anlagen auszuweisen. Laut Art. 12 SBV ist 
neben der Zufahrt zur Unterniveaugarage ein allgemeiner, mit den öffentlichen 
Entsorgungsfahrzeugen gut erreichbarer, Container- und Entsorgungsraum zu 
erstellen. Im Gestaltungsplan (rev. 12.9.2016, 1:500) ist im Südbereich von Haus 
C mit "C" als verbindlicher Planinhalt ein Containerraum vorgesehen.

Gemäss den Feststellungen des AWN in der Beurteilung vom 1. April 2022 war 
die UFC-Sammelstelle in den bewilligten Plänen nicht enthalten. Zwar kann der 
Beurteilung des AWN vom 7. Dezember 2022 beigepflichtet werden, dass die 
Waldabstandsunterschreitung "im Verhältnis zum Gesamtwerk gering" ausfällt. 

Diese Feststellung ist indes einerseits insbesondere dadurch zu relativieren, 
dass es sich um eine unbewilligte und soweit ersichtlich auch unbegründete Ab-
weichung vom verbindlichen Planinhalt handelt. Dabei fällt mit ins Gewicht, dass 
der Situierung des GP-Areals im Waldabstandsbereich bei der Erarbeitung des 
GP ein besonderes Augenmerk gewidmet wurde (vgl. Erläuterungsbericht vom 
29.2.2016 [rev.] S. 2 bis S. 5). Die Möglichkeit von Auswirkungen auf den Wald-
bereich ist dabei durchaus virulent. Gemäss Baubeschrieb (vgl. vorstehend 
E. 1.2.2) kann nicht ausgeschlossen werden, dass infolge eines überfüllten Con-
tainers, was die Frage nach dessen hinreichender Dimensionierung aufwirft, ne-
ben diesem deponierter Müll vom Wind davon getragen wird, was wohl trotz ei-
ner Sichtschutzwand nicht ausgeschlossen werden kann.

Anderseits ist das Absehen von einer Rückführung aufgrund des "Verhältnisses 
zum Gesamtwerk" argumentativ nicht ganz verständlich. Im Verhältnis zum Ge-
samtwerk können allfällige, die Bauherrschaft treffende Kosten von Bedeutung 
werden. Hierzu finden sich vorliegend keine Angaben. Es ist allerdings nicht an-
zunehmen, dass sich die Kosten für eine Umplatzierung des UFC (oder einer an-
deren Form einer Entsorgungsanlage) auf eine unzumutbare Höhe belaufen. All-
fälligen Kosten müsste ohnehin der Ertrag aus der anderweitigen Nutzbarkeit des 
gemäss dem verbindlichen Planinhalt im Südbereich von Haus C vorgesehenen 
Standort entgegengehalten werden. 

Entgegen der Auffassung des Regierungsrates kann einer Restitution des UFC 
auch eine allfällige Absprache mit dem Revierförster nicht entgegengehalten 
werden. Einem Revierförster kann zwar die Kompetenz zur Beurteilung von Aus-
wirkungen baulicher Massnahmen auf den Wald nicht abgesprochen werden. In-
des ist er weder zur Erteilung entsprechender (Bau-)Bewilligungen im Waldab-
standsbereich befugt noch zur Beurteilung allfälliger restitutorischer Massnah-

21

men. Dies musste auch der Bauherrschaft als in Bausachen nicht unbedarfter 
Unternehmung und aufgrund vorangegangener Bewilligungsverfahren klar sein, 
zumal die Abweichung, wie dargelegt, auch nicht mit dem verbindlichen Planin-
halt des GP zu vereinbaren ist. Die Zuständigkeiten werden im Übrigen auch in 
den "Richtlinien Waldabstand" unmissverständlich beschrieben (S. 8 Ziff. 9). Die 
Bauherrschaft kann sich folglich nicht auf einen Vertrauensschutz berufen, wie 
das der angefochtene RRB suggeriert. 

3.7.1  Der Regierungsrat hat auch von einer Rückführung der Stützmauern - 
ebenfalls in Befolgung der Beurteilung des AWN vom 7. Dezember 2022 - abge-
sehen. Das AWN führte in dieser Stellungnahme z.H. ARE aus, die Stützmauern 
dienten der Böschungsstabilisierung. Ein Rückbau würde die Böschung destabi-
lisieren. Die Folgen der destabilisierten Böschung würden höher eingeschätzt als 
die Beeinträchtigung des Waldes durch die Stützmauern. Daher sei ein Rückbau 
unverhältnismässig. 

3.7.2  Bei diesem Vorbringen des AWN handelt es sich genau besehen um eine 
Argumentation, die gegebenenfalls eine Ausnahmebewilligung für die Unter-
schreitung des Waldabstandes rechtfertigen könnte. Eine solche Ausnahmebe-
willigung kommt vorliegend jedoch so oder anders nicht in Frage, da der 
Waldabstand im Gestaltungsplanverfahren nicht unterschritten werden darf (vgl. 
vorstehend E. 3.3.1). Insofern ist es fraglich, ob ein solches Argument bei unbe-
willigtem eigenmächtigen Vorgehen nachträglich im Rahmen restitutorischer 
Massnahmen überhaupt zu hören ist. Zudem bleibt auch offen, worauf sich das 
AWN bei seiner Beurteilung abstützt. Es werden keine Grundlagen für diese Ein-
schätzung wie beispielsweise konkrete statische Überlegungen angeführt. Dem 
Baubeschrieb vom 10. Juni 2022 (vgl. vorstehend E. 1.2.1) lässt sich diese Ar-
gumentation jedenfalls nicht entnehmen und sind andere Aspekte für die Errich-
tung der Stützmauern massgebend. Ebenso werden seitens des AWN keine 
Ausführungen gemacht, dass bzw. weshalb sich nicht eine Böschung mit gleicher 
stabilisierender Wirkung realisieren lässt. 

Aus dem Plan "Umgebungsgestaltung Baueingabe: Stützmauer" (vom 10.6.2022) 
ergibt sich indes ein Höhenunterschied des Geländes von rund 7.2 m auf einer 
Distanz von rund 9 m (Schnitt A-A) bzw. von rund 6.3 m auf rund 7.6 m (Schnitt 
B-B). Dies dürfte einer Neigung von über 80 % (und einem Steigungswinkel von 
um die 40°) entsprechen. Insofern erscheint die Notwendigkeit von Stützmauern 
als gegeben. Hinzu kommt, dass gemäss dem erwähnten Plan die Bepflanzung 
der Stützmauern sowie der Zwischenräume vorgesehen ist. Bei dieser Sachlage 
lässt sich ein Absehen von einer Restitution vertreten. 

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3.8 Abschliessend drängt sich betreffend die fehlende nachträgliche Bewilli-
gungsfähigkeit und den (teilweisen) Verzicht auf die Anordnung restitutorischer 
Massnahmen folgender Hinweis auf: 

Die fehlende (nachträgliche) Bewilligungsfähigkeit hat generell zur Folge, dass 
sich eine Bauherrschaft (sowie deren Rechtsnachfolger) nicht auf den Bestan-
desschutz berufen kann. Dies hat zur Folge, dass einzig Unterhaltsmassnahmen 
zulässig sind. Wenn die Lebensdauer der nur tolerierten Bauten und Anlagen 
abgelaufen ist, ist jedoch eine sachgerechte Lösung zu suchen, d.h. eine Lö-
sung, welche den rechtlichen Vorgaben zu genügen vermag (vgl. VGE III 2017 
174 vom 22.6.2018 E. 1.1; VGE III 2017 175+178 vom 22.6.2018 E. 1.3, beide 
betreffend Gemeinde Wollerau). 

4. Die Beschwerde erweist sich somit insoweit als begründet, als die Be-
schwerdegegnerin zu verpflichten ist, den UFC an einen GP-konformen Standort 
ausserhalb des Waldabstandsbereichs zu verlegen. Hierfür hat die Beschwerde-
gegnerin bei der Baubewilligungsbehörde innert drei Monaten seit Rechtskraft 
dieses Entscheides ein entsprechendes Baugesuch einzureichen. Im Unterlas-
sungsfall wird die Baubewilligungsbehörde nach vorgängiger Androhung auf Kos-
ten der Bauherrschaft im Rahmen einer Ersatzvornahme (vgl. § 78 Abs. 1 lit. b 
VRP) ein entsprechendes Baugesuch auszuarbeiten haben. Im Übrigen ist die 
Beschwerde abzuweisen. 

5.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten und Entschädigun-
gen des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren neu zu verlegen und diejeni-
gen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu regeln. Das Obsiegen der Be-
schwerdeführerin ist auf einen Fünftel zu veranschlagen. 

5.2.1  Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von Fr. 1'500.-- sind neu zu 
vier Fünftel (entsprechend Fr. 1'200.--) der Beschwerdeführerin und zu je einem 
Zehntel (je Fr. 150.--) der Beschwerdegegnerin sowie der Gemeinde aufzuerle-
gen. 

5.2.2  Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin für das regierungs-
rätliche Verfahren neu eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 800.-- (inkl. 
MwSt) zu bezahlen. 

5.2.3  Die Beigeladenen haben sich im regierungsrätlichen Verfahren nicht ver-
nehmen lassen und sind daher weder kosten- noch entschädigungspflichtig. 

5.3.1  Die Kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) des ver-
waltungsgerichtlichen Verfahrens von Fr. 3'000.-- werden zu vier Fünftel 

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(Fr. 2'400.--) der Beschwerdeführerin auferlegt und zu je einem Fünfzehntel (je 
Fr. 200.--) der Beschwerdegegnerin, der Gemeinde sowie dem Kanton auferlegt. 
Die Beigeladenen haben durch Stillschweigen ihr Desinteresse am Verfahren 
bekundet und sind daher nicht kostenpflichtig. 

5.3.2  Für das verwaltungsgerichtliche Verfahren sind mangels anwaltlicher Ver-
tretung oder mangels (entschädigungsberechtigter) Aufwendungen keine Partei-
entschädigungen zuzusprechen. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene RRB 
Nr. 322/2023 vom 25. April 2023 insoweit im Sinne der Erwägungen aufge-
hoben (vgl. insbesondere E. 4), als die Beschwerdegegnerin verpflichtet 
wird, den UFC an einen GP-konformen Standort ausserhalb des Wald-
abstandsbereichs zu verlegen und hierfür bei der Baubewilligungsbehörde 
innert drei Monaten seit Rechtskraft dieses Entscheides ein entsprechen-
des Baugesuch einzureichen. Im Übrigen wird die Beschwerde im Sinne 
der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von Fr. 1'500.-- werden neu 
zu vier Fünftel (entsprechend Fr. 1'200.--) der Beschwerdeführerin und zu 
je einem Zehntel (je Fr. 150.--) der Beschwerdegegnerin sowie der Ge-
meinde auferlegt. 

2.2 Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin für das regierungs-
rätliche Verfahren neu eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 800.-- 
(inkl. MwSt) zu bezahlen. 

3. Die Kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) des ver-
waltungsgerichtlichen Verfahrens von Fr. 3'000.-- werden zu vier Fünftel 
(Fr. 2'400.--) der Beschwerdeführerin und zu je einem Fünfzehntel (je 
Fr. 200.--) der Beschwerdegegnerin, der Gemeinde sowie dem Kanton auf-
erlegt. 

Die Beschwerdeführerin hat am 24. Mai 2023 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, womit ihr Fr. 100.-- aus der Gerichtskasse zurückzuer-
statten sind.

Die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde haben ihre Betreffnisse von je 
Fr. 200.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Post-
financekonto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts 
zu überweisen. 

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet. 

4. Für das verwaltungsgerichtliche Verfahren werden keine Parteientschädi-
gungen zugesprochen. 

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-

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sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

6. Zustellung an:

- den Vertreter der Beschwerdeführerin (R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
- den Gemeinderat Wollerau (R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung
- das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A) 
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A). 

Schwyz, 28. September 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 3. Oktober 2023