# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d122d282-98eb-560b-8271-ad440dd58597
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-22
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 22.03.2024 52.2019.142
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2019-142_2024-03-22.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2019.142

   

  	
  Lugano

  22
  marzo 2024   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  
	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
					

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Flavia Verzasconi, presidente,

  Matteo Cassina, Sarah Socchi

  

 

	
  cancelliera:

  	
  Barbara Maspoli

  

 

 

statuendo
sul ricorso del 22 marzo 2019 di

 

 

	
   

  	
  RI
  1   

  rappresentata
  da: , 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la decisione del 15 febbraio 2019 (17/2017 RIV,
  51/2017 BEL, 15/2018 LOC) dell’Autorità cantonale di I istanza LAFE in
  materia di assoggettamento alla LAFE;

  

 

 

ritenuto,                          in
fatto

 

A.   La RI 1 è una società
anonima, costituita il 21 settembre 2017 e iscritta a registro di commercio,
che ha per scopo l’acquisto, la vendita e l’amministrazione di beni immobili
così come ogni altra attività nel campo immobiliare. Ha un capitale azionario
di fr. 100'000.-, interamente liberato, costituito da 100 azioni nominative da
fr. 1'000.- cadauna. Promotrice e azionista unica della società è  A__________
(nata il __________), cittadina italiana al beneficio di un permesso B UE/AELS.
Amministratore unico della società con firma individuale è stato, fino al 24
dicembre 2020,  M__________.

 

 

B.   a. Il 12 ottobre 2017,
la RI 1 ha chiesto all'Autorità di I istanza del Distretto di __________ per
l'applicazione della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi
da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41) il non assoggettamento
alla LAFE della cessione (da parte di CO 6) e dell’esercizio del diritto di
compera sulla part. __________ di __________ (come da atto pubblico del 28
settembre 2017 e relative istanze a registro fondiario del 24 e 26 ottobre
2017). Per la cessione è stato corrisposto un importo di fr. __________, oltre
a fr. __________ (quale rimborso acconto, pena convenzionale e spese notarili;
prezzo complessivo del fondo: __________). 

b. L’8 gennaio 2018, la RI 1 ha inoltrato alla medesima Autorità una seconda
domanda di non assoggettamento, questa volta per la costituzione di un diritto
di compera sulla part. __________ di __________ (di proprietà di CO 6; il tutto
come da atto pubblico del 2 ottobre 2017 e relativa istanza di annotazione a
registro fondiario del 24 novembre 2017). Per l’operazione è già stato versato
l’importo di fr. __________ (prezzo complessivo del fondo: fr. __________). 

c. Il 15 febbraio 2018, la RI 1 ha infine domandato all’Autorità di I istanza
del Distretto di __________ il non assoggettamento alla LAFE della cessione (da
parte della CO 7) del diritto di compera sulla PPP __________ e sulla quota di
comproprietà di 2/8 della PPP __________, di cui al fondo base part. __________
di __________ (conformemente all’atto pubblico del 30 novembre 2017). Ai fini
dell’operazione sono stati versati fr. __________ (prezzo complessivo del fondo:
fr. __________) 

C.   Alle domande di non
assoggettamento, la RI 1 ha allegato diversi documenti, volti tra l’altro a
dimostrare che la sua azionista unica e avente diritto economico,  A__________,
avesse un domicilio effettivo in Svizzera (in via __________, a __________). In
corso di procedura, così richiesta, la società ha poi prodotto ulteriore
documentazione. 

Preso atto di questi diversi elementi, come pure delle risultanze del programma
MOVPOP, di un sopralluogo del 2 febbraio 2018 (nell’appartamento dello stabile
di via __________) e di una verifica esperita il successivo 14 dicembre
(all’esterno del medesimo edificio), con unica decisione del 15 febbraio 2019,
l’Autorità cantonale di I istanza LAFE - frattanto subentrata alle autorità
distrettuali (a seguito della modifica legislativa del 7 maggio 2018 relativa
all’art. 7 LALAFE, BU 30/2018 del 3 luglio
2018) - ha respinto le tre istanze: ha in particolare accertato che la RI
1 è una persona all’estero assoggettata alla LAFE, al pari delle tre operazioni
in oggetto, e che non sussistevano motivi di autorizzazione. Ha infine
applicato una tassa di giustizia di fr. 5'000.-. In estrema sintesi, l’autorità
di prime cure ha ritenuto che la società dovesse essere considerata persona
all’estero ai sensi dell’art. 5 LAFE, non avendo l’azionista unica  A__________
costituito alcun domicilio effettivo in Svizzera. 

D.   Avverso tale
decisione, la RI 1 si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo,
chiedendo che sia annullata e modificata nel senso di accogliere le sue tre
domande di non assoggettamento e di accertare che non è una persona
all’estero e non è assoggettata alla LAFE, come pure non sono
assoggettate alla LAFE le tre operazioni immobiliari in oggetto, previa
concessione dell’effetto sospensivo al gravame.

In sunto, l’insorgente contesta preliminarmente l’applicabilità della LAFE ai
cittadini dell’Unione Europea: nella misura in cui impedisce loro di acquistare
liberamente dei beni immobili, ritiene che essa sia contraria al diritto
superiore, e meglio all’Accordo tra la Confederazione Svizzera e la Comunità
europea nonché i suoi Stati membri sulla libera circolazione delle persone del
21 giugno 1999 (ALC; RS 0.142.112.681). In ogni caso, contesta recisamente che
l’azionista unica della RI 1 non abbia un domicilio effettivo in Svizzera dal maggio
2017. Eccepisce un errato e incompleto accertamento dei fatti, contestando
punto per punto le deduzioni tratte dalla precedente istanza e offrendo altre
prove volte a dimostrare lo spostamento del centro dei suoi interessi in Ticino
(tra cui diverse dichiarazioni spontanee di terzi), come si dirà meglio
in seguito. Contesta infine la tassa di giustizia. 

E.   a. All’accoglimento
del ricorso si oppongono l’Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE e
l’Autorità cantonale di I istanza, che si riconferma nella propria decisione.
Respinta l’eccezione relativa all’applicabilità della LAFE e sottolineato il
momento determinante per valutare la sussistenza del requisito del domicilio
effettivo, l’autorità di prima istanza osserva in particolare come agli atti
non vi sia alcun riscontro oggettivo attestante la presenza di  A__________ nel
periodo (settembre-novembre 2017) in cui sono stati confezionati gli atti
pubblici e le istanze a registro fondiario relativi alle operazioni immobiliari
in oggetto (e peraltro nemmeno successivamente).

b. CO 6 e la CO 7 chiedono dal canto loro l’accoglimento del ricorso, con
motivazioni essenzialmente analoghe a quelle dell’insorgente. 

F.    Con la replica e
le dupliche le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive
posizioni, sviluppando in parte le proprie tesi. Il Municipio di __________ ha
prodotto le notifiche di arrivo e partenza dal comune compilate da  A__________
(trasferitasi a __________ dal 6 marzo 2019). 

 

 

G.   a. Il 27 aprile 2020
il Tribunale, oltre a informare la ricorrente di alcuni documenti acquisiti
agli atti, le ha chiesto di produrre ulteriore documentazione riguardante  A__________,
riferita agli anni 2017-2018: abbonamenti a mezzi di trasporto pubblico
(svizzeri) a lei intestati (bus, treno, ecc.); carte di credito con i relativi
conteggi (luoghi di acquisti, ecc.); estratti conto bancari (da cui risultino
anche eventuali prelevamenti a sportelli e bancomat); carte di
supermercati/negozi e relativa corrispondenza (fatture, ecc.); contratti e
fatture relativi ad abbonamenti (svizzeri) a mezzi di comunicazione (internet,
natel, telefono); fatture per il canone Billag; abbonamenti a lei intestati a
giornali e riviste (fatture, ecc.); documenti comprovanti la sua regolare
partecipazione ad associazioni o attività locali ricorrenti (ad es. tessere e
dichiarazioni dei titolari o responsabili dell'associazione e/o dell'attività
attestanti la sua frequenza).  

b. Con scritti del 26 giugno, 20 luglio, 19 e 31 agosto 2020, l’insorgente ha
prodotto quindi ulteriore documentazione (incluse altre dichiarazioni di terzi,
di cui si riferirà all’occorrenza più avanti), su cui anche le altre parti
hanno potuto pronunciarsi. 

c. Il 26 novembre 2020, il Procuratore pubblico ha comunicato al Tribunale che,
nell’ambito del procedimento penale aperto nei confronti dell’amministratore
unico  M__________ (per titolo di ripetuta truffa, amministrazione infedele,
falsità in documenti e conseguimento fraudolento di una falsa attestazione),
era emersa conferma del sospetto che diversa documentazione prodotta nella
presente procedura era stata falsificata (in particolare per comprovare la
residenza di  A__________). A fronte di tale comunicazione, dopo aver sentito
l’insorgente, il 9 dicembre 2020 il Tribunale ha sospeso la procedura. 

Frattanto il 1° dicembre 2020 il Municipio di __________ ha comunicato al
Tribunale che l’amministratore unico della CO 7 (__________) aveva informato
l’Ufficio controllo abitanti della partenza per l’Italia di  A__________ (per
motivi di salute). 

d. Il Tribunale non ha successivamente dato seguito a due richieste
dell’insorgente di riattivare parzialmente il procedimento per quanto concerne l’operazione
immobiliare relativa al fondo di __________ (che avverrebbe a scopo
commerciale, cfr. scritti della ricorrente del 7 e 14 giugno 2022 e del
Tribunale del 9 giugno e 4 luglio 2022). 

 

 

H.   a. Il Ministero
Pubblico ha intanto trasmesso al Tribunale tre decreti d’accusa del 15
settembre 2021, cresciuti in giudicato, emessi nei confronti di __________, __________
e __________, ritenuti colpevoli di complicità in tentata truffa (art. 146 CP),
in relazione alle dichiarazioni proprie o di terzi che sono state versate agli
atti nel presente procedimento. 

b. Interpellato in merito al procedimento penale nei confronti di  M__________
e a eventuali altri connessi alla presente procedura (riguardanti segnatamente
la documentazione prodotta dall’insorgente), il 30 novembre 2023 il Procuratore
pubblico ha inoltre inviato al Tribunale i seguenti atti: 

-   la sentenza del 6 luglio 2022 della Corte delle
assise correzionali, emessa secondo la procedura abbreviata (art. 358 segg.
CPP), che ha confermato l’atto d’accusa del 17 febbraio 2022 contro  M__________
il quale, per quanto qui interessa, è stato ritenuto colpevole di tentata
truffa (art. 146 cpv. 1 CP), inganno nei confronti dell’Autorità (art. 118 cpv.
1 LStrI) e istigazione al falso certificato medico (art. 318 cifra 1 cpv. 1 CP);

-   la sentenza del 6 luglio 2022 della Corte delle
assise correzionali, emessa secondo la procedura abbreviata (art. 358 segg.
CPP), che ha confermato l’atto d’accusa del 16 febbraio 2022 contro __________
che, per quanto qui di rilievo, è stato ritenuto colpevole di complicità in
tentata truffa (art. 146 cpv. 1 CP); 

-   l’atto d’accusa del 3 marzo 2022 con cui il
Procuratore pubblico ha rinviato a giudizio __________, tra l’altro considerato
colpevole di ripetuta tentata truffa (art. 146 cpv. 1 CP), precisando tuttavia
che il dibattimento non è ancora strato aggiornato; 

-   il decreto d’accusa del 3 marzo 2022 emesso nei
confronti di __________, ritenuta colpevole di complicità in tentata truffa
(art. 146 cpv. 1 CP), precisando tuttavia che è oggetto di opposizione; 

-   il decreto d’accusa del 3 marzo 2022 emesso nei
confronti di __________, pure ritenuto colpevole di complicità in tentata
truffa (art. 146 cpv. 1 CP), precisando che anch’esso è oggetto di opposizione.

 

 

I.     Preso atto
di quanto sopra - e rilevato pure che nel frattempo il 25 aprile 2023 la CO 7, dopo
essere fallita, è stata cancellata dal registro di commercio (e non ha quindi
più qualità di parte) e che il 24 febbraio 2022 sono stati venduti a un terzo i
fondi di __________ già oggetto della sua cessione del diritto di compera alla
ricorrente (privando d’oggetto il ricorso su questo punto) - l’11 gennaio 2024 il
Tribunale ha riattivato la procedura, offrendo alle parti la possibilità di
consultare gli atti e formulare eventuali osservazioni. Delle relative prese di
posizione inoltrate dall’insorgente e dall’Autorità cantonale di I istanza si
riferirà, per quanto necessario, in appresso. 

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

1.    1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della legge
di applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL 215.400). Pacifica è la legittimazione
attiva dell'insorgente (cfr. art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE) e la tempestività del
gravame (art. 20 cpv. 3 LAFE).

1.2. Come già accennato in narrativa (consid. I), va ribadito che non ha più
qualità di parte nel presente procedimento la CO 7, cancellata dal registro di
commercio il 25 aprile 2023 (cfr. estratto agli atti). Relativamente all’operazione
immobiliare in cui anch’essa era coinvolta, riguardante i fondi di __________
frattanto venduti a un terzo, il ricorso è comunque divenuto privo d’oggetto,
come anche confermato dall’insorgente (cfr. osservazioni del 21 febbraio 2024;
cfr. pure infra, consid. 3). 

1.3. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, integrati
dall’ulteriore documentazione acquisita dal Tribunale, così come indicato in
narrativa (supra consid. G e H). Le ulteriori prove sollecitate dall'insorgente
(interrogatori, testi, sopralluogo) non appaiono idonee a portare ulteriori
elementi rilevanti ai fini del giudizio. In particolare, non occorre sentire le
persone che hanno firmato le dichiarazioni spontanee prodotte dalla ricorrente
in questa sede (per dimostrare la presenza, le conoscenze e la vita sociale di A__________
in Ticino dal maggio 2017), rivelatesi fittizie e inattendibili (cfr. infra
consid. 5). 

2.    2.1. La LAFE
limita l’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, per evitare
l’eccessivo dominio straniero del suolo indigeno (art. 1). L'art. 2 cpv. 1 LAFE
sancisce il principio secondo cui, per poter acquistare dei fondi situati in
Svizzera, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità
cantonale competente. L’obbligo dell’autorizzazione ha, cumulativamente, una
componente oggettiva (art. 4 LAFE: l’acquisto di fondi) e una soggettiva
(art. 5 seg. LAFE: le persone all’estero). La legge prevede nondimeno
delle eccezioni a tale obbligo (art. 2 cpv. 2 e 7 LAFE; cfr. STF 2C_1041/2016
del 28 settembre 2017 consid. 3.1).

2.2. Dal profilo oggettivo, la LAFE non considera quale acquisto di un fondo
unicamente il trasferimento tabulare di proprietà secondo il diritto civile
(cfr. art. 4 cpv. 1 lett. a LAFE), ma estende il concetto anche a tutti quei
negozi giuridici che, da un punto di vista economico o giuridico, conferiscono
alla persona all’estero l’effettivo potere di disposizione su un fondo soggetto
all’obbligo di autorizzazione (cfr. Simone
Albisetti/Rocco Rigozzi, La LAFE e le società immobiliari miste: hic
sunt leones in RtiD II-2018 pag. 387 segg., pag. 394; Urs Mühlebach/ Hanspeter Geissmann, Lex
F., Kommentar zum Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 3 ad art. 4). È in particolare
considerato acquisto di un fondo la costituzione e l’esercizio di un diritto
di compera, di prelazione o di ricupera su un fondo (cfr. art. 4 cpv. 1
lett. f LAFE). Ancorché non espressamente menzionata, vi rientra pure, al fine
di evitare possibili elusioni, la cessione di tali diritti (cfr. Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 56 ad
art. 4).  

Per l’art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE è inoltre considerato acquisto di un fondo l’acquisto
della proprietà o dell’usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui
scopo effettivo è l’acquisto di fondi (cd. società immobiliari in senso
stretto), nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono
quotate in una borsa in Svizzera. È assimilata all’acquisto di un fondo anche la
partecipazione alla costituzione di una tale persona giuridica (cfr.
art. 1 cpv. 1 lett. a dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero del 1° ottobre 1984; OAFE; RS 211.412.411).
Tale normativa tende a impedire che persone all’estero controllino una società
immobiliare stricto sensu e acquistino così il controllo degli immobili
soggiacenti (cfr. Etienne Trandafir,
Lex Koller: acquisitions indirectes, Zurigo 2019, pag. 173). Assoggetta è ogni
partecipazione a una tale società, anche se limitata a una sola quota (cfr.
Ufficio federale di giustizia, Promemoria: Acquisto di fondi da parte di
persone all’estero, 1° luglio 2009, pag. 6; DTF 106 Ib 83 consid. 1, 115 Ib 102
consid. 2; STA 52.2019.292 del 4 febbraio 2020 in RtiD II-2020 n. 27 consid. 3.1; Mühlebach/Geissmann,
op. cit., n. 33 ad art. 4; Trandafir, op. cit., pag. 191 segg.).

                                         2.3.

2.3.1. Dal profilo dell’obbligo soggettivo, la LAFE enuncia espressamente
le persone che considera “all’estero” e che quindi ricadono soggettivamente
sotto il campo di applicazione della legge stessa (art. 5 LAFE e art. 2 OAFE; Albisetti/Rigozzi, op. cit., pag. 390).
Secondo l’art. 5 cpv. 1 lett. c LAFE, sono considerate persone all’estero le persone
giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità
patrimoniale, che hanno la sede statutaria e effettiva in Svizzera e nelle
quali persone all’estero occupano una posizione preponderante (ciò che è
presunto se possiedono più di un terzo del capitale azionario o del capitale
sociale o dispongono di più di un terzo dei voti nell’assemblea generale o
nell’assemblea dei soci, cfr. art. 6 LAFE). 

2.3.2. I cittadini degli Stati membri della Comunità (ora: Unione) europea
o dell’Associazione europea di libero scambio (AELS), che non hanno il
domicilio legale ed effettivo in Svizzera, in base all’art. 5 cpv. 1 lett. a
LAFE, sono considerati persone all’estero. Questa disposizione, in vigore dal
1° giugno 2002, è stata introdotta per adattare la LAFE alla regolamentazione prevista
dall’ALC - in particolare agli art. 7 lett. f ALC e 25 del suo Allegato I -
come pure alle parallele modifiche della Convenzione istitutiva dell’AELS. Il
cpv. 1 dell’art. 25 dell’Allegato I all’ALC prevede infatti che il cittadino di
una parte contraente che gode di un diritto di soggiorno e che fissa la propria
residenza principale nello Stato ospitante ha gli stessi diritti di un
cittadino nazionale per quanto riguarda l’acquisto di immobili. Egli può, in
qualsiasi momento, fissare la propria residenza principale nello Stato
ospitante, conformemente alle norme nazionali, a prescindere dalla durata del
suo impiego. La partenza dallo Stato ospitante non implica alcun obbligo di alienazione.
Secondo il Tribunale federale, il concetto di “residenza principale” ai sensi
della predetta norma coincide sostanzialmente con quella di domicilio definita
dall’art. 23 del codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (CC; RS 210; cfr.
DTF 136 II 405 consid. 4.1 e rimandi; STF 2A.704/2004 del 25 maggio 2005 in
RtiD II-2005 n. 64 consid. 4.1). 

E contrario, l’art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE istituisce dunque un’eccezione
generale al regime d’autorizzazione per i cittadini degli Stati membri dell’EU
o dell’AELS, non appena dispongono di un domicilio legalmente costituito ed
effettivo in Svizzera. Non sono allora più considerati persone all’estero e
non ricadono più nel campo di applicazione della LAFE; possono di riflesso
acquistare liberamente un immobile, al pari dei cittadini svizzeri (cfr. DTF
136 II 405 consid. 4.1 e rimandi). In tal senso, l’ordinanza prevede che i
cittadini degli Stati membri dell’UE non sono considerati persone all’estero se
hanno il domicilio in Svizzera secondo le regole del diritto civile,
segnatamente l’art. 23 CC (cfr. art. 2 cpv. 1 OAFE; DTF 136 II 405 consid. 4.2
e 4.3) e che la legittimità del domicilio presuppone inoltre un permesso per
dimoranti temporanei, di dimora o di domicilio UE-AELS valido per la
costituzione di un domicilio (cfr. art. 2 cpv. 2 OAFE; STA 52.2019.494 dell’11
agosto 2020 in RtiD I-2021 n. 24 consid. 2.3). 

2.3.3. In base all’art. 23 cpv. 1 CC, il domicilio di una persona è nel luogo
dove essa dimora con l'intenzione di stabilirvisi durevolmente. Tale norma fa
dipendere la costituzione del domicilio da due condizioni: da una parte, la
residenza, vale a dire la dimora di una certa durata in un luogo determinato e
la creazione in questo luogo di rapporti abbastanza stretti; dall'altra parte,
l'intenzione di stabilirsi per un periodo durevole nel luogo di residenza, che
deve essere riconoscibile per i terzi e deve quindi risultare da circostanze
esterne e oggettive. Questa intenzione implica la volontà manifestata di fare
di un luogo il centro delle proprie relazioni personali e professionali. Il
domicilio di una persona si trova conseguentemente nel luogo in cui ha le
relazioni più strette tenuto conto dell'insieme delle circostanze. Il luogo di
annuncio o del deposito dei documenti d’identità o quello che figura in
documenti amministrativi (come le attestazioni di polizia degli stranieri,
delle autorità fiscali o delle assicurazioni sociali) costituiscono degli
indizi, che non possono tuttavia prevalere sul luogo in cui si focalizzano un
massimo di elementi concernenti la vita personale, sociale e professionale
dell’interessato (cfr. DTF 136 II 405 consid. 4.3 e riferimenti). 

2.4. Determinanti per valutare se un negozio giuridico debba sottostare all’obbligo
di autorizzazione e se un’autorizzazione possa essere rilasciata sono di
principio le circostanze al momento dell’acquisto di un fondo rispettivamente
dei diritti che procurano all’acquirente una posizione analoga a quella del
proprietario di un fondo, ossia in genere il momento dell’istanza d’iscrizione
a registro fondiario rispettivamente del trasferimento dei diritti (cfr. STF
2A.465/2002 del 20 novembre 2002 consid. 1.2, 2A.22/2000 del 22 maggio 2000
consid. 3a; DTF 107 Ib 12 consid. 2, 106 Ib 11 consid. 3a; RtiD I-2021 n. 24
consid. 2.4; sentenza del 23 maggio 2019 n. B 2018/202 del Verwaltungsgericht
di San Gallo consid. 3; sentenza del 14 settembre 2015 n. 601 2015 49 del I.
Verwaltungsgerichtshof di Friburgo consid. 3c). 

 

 

3.    Qui litigiosa è
in particolare la questione a sapere se la ricorrente debba essere assoggettata
alla LAFE ai fini dei negozi giuridici di cui si è detto in narrativa,
segnatamente delle operazioni immobiliari - chiaramente assimilabili
all’acquisto di un fondo (cfr. art. 4 cpv. 1 lett. f LAFE; supra consid.
2.2) - relative ai fondi di __________ e __________ (cessione ed esercizio
rispettivamente costituzione di un diritto di compera; consid. Ba e Bb). Per
l’operazione di __________ (consid. Bc), come visto, il ricorso è invece
divenuto privo d’oggetto (cfr. supra consid. I e 1.2). 

Controverso è in particolare se l’azionista unica ( A__________) della RI 1
debba essere considerata una persona all’estero, poiché sprovvista di un
domicilio effettivo in Svizzera ai sensi dell’art. 23 cpv. 1 CC al momento
dell’acquisto dei diritti in questione rispettivamente delle relative istanze a
registro fondiario (settembre-novembre 2017). 

Se l’insorgente doveva sottostare alla LAFE anche per la costituzione della
società (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE e art. 1 cpv. 1 lett. a OAFE; cfr. pure
scritto del 12 gennaio 2022 dell’Autorità cantonale di I istanza) è invece
questione che non va esaminata in questa procedura, neppure in via
pregiudiziale, non essendo determinante: il dominio che l’azionista unica ha in
seno alla società (cfr. art. 6 LAFE) - qualora risultasse una persona
all’estero ai sensi dell’art. 5 cpv. 1 LAFE - impedirebbe in ogni caso alla
ricorrente di sfuggire all’obbligo dell’autorizzazione. 

4.    Ferma questa
premessa, va sin d’ora sgomberato il campo dall’eccezione dell’insorgente
relativa al campo di applicazione della LAFE ai cittadini di Stati membri
dell’UE rispettivamente all’asserito contrasto della legge federale con il
diritto superiore (ALC). Come visto, la LAFE è stata adeguata contestualmente
all’approvazione degli accordi settoriali tra la Svizzera e la CE del 23 giugno
1999, proprio con l’introduzione dell’art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE (cfr. consid.
2.3.2; Messaggio del 23 giugno 1999 concernente l’approvazione di tali accordi,
n. 99.028, in FF 1999 5092 segg., 5320 seg.). I cittadini degli Stati dell’UE sono
esentati dall’obbligo dell’autorizzazione, purché siano domiciliati in Svizzera.
Per quanto delirante possa apparire la LAFE agli occhi della ricorrente,
nemmeno l’ALC permette di prescindere dal requisito del domicilio legalmente
costituito ed effettivo. 

5.    5.1. In concreto,
l’autorità di prime cure ha negato che l’azionista unica dell’insorgente avesse
costituito un domicilio effettivo in Ticino, a __________. Dopo aver elencato i
diversi elementi raccolti (pag. 3-5), ha in particolare ritenuto che: 

-   i documenti prodotti, e in particolare il permesso
B UE/AELS rilasciato a  A__________ il 27 luglio 2017 (con data d’entrata in
Svizzera il 3 maggio 2017), la sua richiesta d’iscrizione all’AIRE del 30
agosto 2017, l’attestazione fiscale del suo assoggettamento illimitato in
Svizzera del 2 ottobre 2017, la conferma di esenzione dall’obbligo assicurativo
(art. 2 cpv. 1 lett. e dell’ordinanza sull’assicurazione malattie del 27 giugno
1995; OAMal; RS 832.102) e l’apertura di un conto bancario non bastassero per
ammettere l’esistenza di un domicilio effettivo;

-    A__________ (settantottenne e vedova) non avesse
addotto alcun motivo per il suo trasferimento a __________ (lasciando il suo
precedente domicilio a Roma), né allegato e dimostrato l’esistenza di una rete
sociale, di amicizie e di attività svolte in Ticino (limitandosi a indicare una
reciproca conoscenza con  M__________);

-   l’appartamento (n. 9) in cui l’azionista unica
afferma di risiedere (al 4° piano dello stabile in via __________), alla luce
del sopralluogo (avvenuto a quasi un anno dalla sua entrata in Svizzera, alla
sola presenza del figlio __________), sarebbe risultato un semplice pied-à-terre,
non consono a una persona anziana sola, spoglio e disadorno (senza tende,
paralumi, quadri, mobili dozzinali e cartoni posati a terra); del resto, la
dichiarazione prodotta della ditta __________ S.r.l. del 5 luglio 2018 si
sarebbe limitata a indicare di avere dal maggio 2017 in deposito fiduciario i
mobili di  A__________; inoltre, in un atto pubblico dell’8 agosto 2017, la
signora avrebbe ancora dichiarato di essere domiciliata a Roma; 

-   i riscontri documentali agli atti dimostrerebbero
come il predetto appartamento sarebbe occupato in modo promiscuo da altre
persone, e in sostanza anche da  M__________ le cui dichiarazioni in merito a
un diverso domicilio sarebbero smentite da altri atti (autentica del notaio,
targhetta sulla bucalettere); 

-   l’insieme delle operazioni evidenzierebbe
esclusivamente una volontà di investimento sul mercato immobiliare locale.

Non avendo
costituito un domicilio in Svizzera ai sensi dell’art. 23 CC, l’Autorità
cantonale di I istanza ha quindi concluso che l’azionista unica era da
considerare una persona all’estero ai sensi dell’art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE, e
di riflesso anche la ricorrente. 

 

                                         5.2.
Nel suo ricorso, l’insorgente nega recisamente tale conclusione, rimproverando
in sostanza alla precedente istanza di aver accertato i fatti in modo errato e
incompleto. In particolare, di non aver considerato determinate informazioni
raccolte (ad es. le dichiarazioni verbali di __________, gestore
dell’appartamento di via __________, che avrebbe confermato la regolare
presenza di A__________) e di aver esperito un solo sopralluogo (in cui la
signora era assente per l’improvvisa scomparsa del fratello), senza peraltro
riportarne tutte le risultanze (ad es. biancheria, abiti, effetti personali e
gatto della signora). La dichiarazione della ditta __________ S.r.l.
confermerebbe il trasferimento dell’azionista in Svizzera: il mobilio sarebbe
stato depositato poiché l’appartamento di __________ sarebbe (stata) una sistemazione
provvisoria, comunque del tutto confacente ai bisogni di  A__________ (con
mobili di poco valore acquistati in attesa di spostarsi nell’appartamento di __________,
oggetto dell’istanza del 15 febbraio 2018; consid. Bc). Richiamando la verifica
del 14 dicembre 2018, rileva che sulla bucalettere figuravano anche le
targhette della RI 1 e del suo amministratore M__________, in quanto recapito
della società; sul campanello compariva invece solo il nome di A__________.
Riferendosi alle risultanze del programma MOVPOP, nega che quest’ultima abbia
mai condiviso l’appartamento con altre persone e in particolare con  M__________,
a cui sarebbe subentrato nella locazione e che al suo arrivo nel maggio
2017 avrebbe trasferito il proprio domicilio altrove (come emergerebbe dalla
sua dichiarazione scritta del 25 gennaio 2018); eventuali ritardi in sede di
registrazione e/o annuncio dei precedenti inquilini all’Ufficio controllo
abitanti non potrebbero esserle addebitati. Sostiene inoltre che l’indirizzo
riportato nell’atto notarile italiano dell’8 agosto 2017 (concernente la
vendita di tutti i suoi beni immobili in Italia) sarebbe solo un domicilio eletto
su territorio italiano. Riafferma quindi il domicilio di A__________ in Ticino,
dove avrebbe spostato il centro dei suoi interessi familiari, economici e
sociali dal maggio 2017, spiegando anche le ragioni del trasferimento (preoccupante
situazione sul piano della sicurezza e dell’assistenza sanitaria) e
offrendo diversi mezzi di prova, tra cui delle dichiarazioni spontanee di __________
(doc. G), __________ (doc. F), __________ (doc. H), __________ (doc. I), __________
(doc. L), __________ (doc. M) e __________ (doc. N). Tesi, queste, che ha essenzialmente
ribadito in sede di replica e poi ancora nelle successive comparse scritte a
cui, a seguito della richiesta del Tribunale del 27 aprile 2020, ha annesso ulteriori
documenti, tra cui anche altre dichiarazioni di __________, __________ e __________
e un certificato medico del dr. med. __________ (cfr. scritti del 26 giugno e
19 agosto 2020 e allegati). 

5.3. Sennonché, come accennato in narrativa, dalle decisioni penali
successivamente acquisite agli atti (consid. H) risulta che diversa
documentazione prodotta dalla ricorrente nella presente procedura, in
particolare le predette dichiarazioni, è fittizia. 

5.3.1. Dalla sentenza di condanna di  M__________ del 6 luglio 2022 della Corte
delle assise correzionali, che lo ha tra l’altro ritenuto colpevole di tentata
truffa (cfr. pag. 4 segg.), emerge in particolare che, nel periodo dal 1° marzo
2019 al 19 agosto 2020, a seguito della decisione qui impugnata, l’allora
amministratore unico della RI 1 ha chiesto ad amici e conoscenti di aiutarlo a
comprovare, tramite l’ausilio di documentazione fittizia, la residenza di A__________
in via __________ a __________. In particolare: 

                                         [..] contattando [..] __________ chiedendogli di
produrre una dichiarazione fittizia, __________ allora trasmettendo a M__________
una falsa dichiarazione spontanea datata 13 marzo 2019 in cui affermava,
contrariamente al vero, di aver notato A__________ risiedere con una certa
frequenza nell'appartamento, 

"[..] dichiaro di conoscere personalmente
la Sig. ra  A__________, in quanto inquilina di un appartamento dello Stabile
in __________ Via __________ da me gestito. Posso tranquillamente affermare di
aver visto e di vedere con una certa frequenza la Sig. ra A__________
all'interno dello stabile (lavanderia, cantina) e di vederla e aver parlato con
lei ad ogni scadenza dei pagamenti lavanderia ed in alcuni casi per la messa a
punto del riscaldamento e degli elettrodomestici in dotazione
all'appartamento",

recandosi addirittura dal Notaio Avv. __________ per autenticare la firma    contattando
anche __________ chiedendogli di produrre una dichiarazione fittizia, __________
sottoscrivendo una dichiarazione spontanea in cui affermava, contrariamente al
vero, di conoscere A__________ e di frequentarla,

"[..] dichiaro di conoscere personalmente la Sig.ra  A__________,
presentatami dal mio amico  M__________, in occasione di un pranzo di lavoro.
Nella discussione ho saputo che la sig.ra si era trasferita da poco in Ticino e
viveva sola a __________, pertanto le ho proposto di venire qualche volta a
pranzo presso la mia famiglia e trascorrere un po' di tempo in compagnia.
Infatti qualche settimana dopo è stato organizzato un pranzo, tra mia madre e
la sig.ra A__________ è nata un'amicizia e una frequentazione che tutt'ora
esiste. Nel corso dell'ultimo anno gli incontri sono stati frequenti ed io, in
qualche occasione quando il sig. M__________ era impossibilitato, mi sono
prestato ad andare a prendere la sig.ra A__________ a casa sua e riportarla
successivamente" allestendo M__________ anche delle false
dichiarazioni che __________ doveva consegnare ai suoi genitori, __________ e __________,
cosicché __________ sottoscriveva una falsa dichiarazione in cui la stessa
affermava, contrariamente al vero, di conoscere personalmente A__________  e di
averla frequentata,

"[..] dichiaro di conoscere personalmente la sig. ra  A__________,
presentatami dal mio figlio __________, invitata per la prima volta a pranzo a
casa mia. La sig. ra mi è stata subito simpatica e a modo e quando ho saputo
che viveva sola e lontano dal figlio e che in Ticino conosceva poche persone,
gli ho proposto di vederci più frequentemente e quando il sig. M__________ o
mio figlio potevano portarla a Lugano si stava insieme un po' di tempo a
colloquiare a casa mia e altre volte facendo una passeggiata ed un the",

recandosi addirittura dal Comune di Lugano per l'autentica di firma e poi anche
__________ sottoscriveva una falsa dichiarazione in cui lo stesso affermava,
contrariamente al vero, di conoscere personalmente A__________  e di averla
frequentata,

“[..] dichiaro di conoscere personalmente la Sig. ra  A__________ in quanto
frequenta da tempo la mia famiglia ed in particolare mia moglie di cui è
diventata amica e con la quale si vede da tempo. Inoltre da un paio di anni,
circa una volta la settimana accompagno con la mia auto la Signora a fare la
spesa dal parrucchiere ed a sbrigare le sue faccende in quanto lei è sprovvista
di automezzo",

contattando anche __________, chiedendole di sottoscrivere una dichiarazione
fittizia, __________ sottoscrivendo una dichiarazione spontanea in cui
affermava, contrariamente al vero, di conoscere A__________ e di frequentarla, 

“La sottoscritta [..] dichiara di aver di fatto convissuto con il Sig.  M__________
pressa la propria abitazione dalla fine di maggio dell'anno 2017, fino alla
metà di marzo dell'anno 2018 e successivamente dai primi giorni di marzo
dell'anno 2019 fino alla fine di dicembre del medesimo anno. Per quanto mi
consta dal mese di maggio dell'anno 2017 presso l'abitazione che il Signor  M__________
aveva a suo tempo preso in locazione in __________, Via __________, vi abitava
la Signora  A__________, storica amica della famiglia M__________, che si era
da poco trasferita definitivamente in Svizzera da Roma e che il Sig.  M__________
ha attivamente aiutato ad inserirsi nel tessuto sociale ticinese"

recandosi addirittura il 19 maggio 2020 dal Notaio Avv. __________ per
autenticare la firma.

5.3.2. La falsità delle predette dichiarazioni è inoltre confermata da altre
decisioni penali agli atti, cresciute in giudicato. In particolare dal decreto
d’accusa del 15 settembre 2020 che ha ritenuto colpevole __________ di
complicità in tentata truffa: 

                                         

[..] __________ [..] trasmettendo a M__________
una falsa dichiarazione spontanea datata 13 marzo 2019 in cui affermava,
contrariamente al vero, di aver notato A__________ risiedere con una certa
frequenza nell'appartamento, 

[ndr: segue il contenuto della citata dichiarazione di cui al doc. H]

recandosi addirittura dal Notaio Avv. __________ per autenticare la firma, 

mentre, in realtà, __________ sapeva che
nell’appartamento di Via __________ a __________ viveva __________ con i suoi
due figli [..].

E inoltre, dal decreto di accusa del 15 settembre 2020 emesso nei
confronti di __________ per ripetuta complicità in tentata truffa: 

                                         

[..] il 15
marzo 2019 __________ sottoscrivendo una dichiarazione spontanea in cui
affermava, contrariamente al vero, di conoscere A__________ e di frequentarla, [ndr:
segue il contenuto della citata dichiarazione di cui al doc. F] 

e poi, 

nel periodo compreso dal 01 marzo 2019 al 22 marzo 2019, richiedendo anche a
sua madre __________ di sottoscrivere una falsa dichiarazione in cui la stessa
affermava, contrariamente al vero, di conoscere personalmente A__________  e di
averla frequentata,

firmando __________ il documento, senza leggerlo, 

[ndr: segue il contenuto della citata dichiarazione di cui al doc. G]

recandosi addirittura dal Comune di __________ per l'autentica di firma,
quando, in realtà, __________ sapeva che sua madre non conosceva A__________ e
non l’aveva nemmeno mai vista, 

nel periodo compreso dal 22 marzo 2019 al 19 agosto 2020, __________
richiedendo a sua volta a suo padre __________ di sottoscrivere una
dichiarazione in cui lo stesso affermava, contrariamente al vero, di conoscere
personalmente A__________  e di averla frequentata, 

firmando __________ il documento 

[ndr: segue il contenuto della citata dichiarazione annessa allo scritto del
19 agosto 2020]

quando, in realtà, __________ sapeva che suo padre non conosceva A__________
[..].

5.3.3. Dalla sentenza del 6 luglio 2022 della Corte delle assise correzionali
che ha condannato __________, emerge invece la falsità della sua dichiarazione
spontanea del 20 marzo 2019 (doc. L), in cui anch’egli ha affermato,
contrariamente al vero, di conoscere  A__________ e di frequentarla, recandosi
addirittura dal notaio per l’autentica firma, quando in realtà nemmeno la
conosceva (cfr. in particolare sentenza citata, pag. 3 segg.). Mentre dal
decreto d’accusa del 15 settembre 2021 pronunciato nei confronti di __________
per complicità in tentata truffa, risulta come sia pure fittizia la sua
dichiarazione (doc. I), in cui ha affermato:

                                         

[..] contrariamente al vero, di conoscere personalmente
A__________ e che la stessa era sua cliente presso il suo salone di
parrucchiera, 

“[..] con la presente dichiaro di conoscere personalmente la Sig.ra  A__________.
Sono gerente dello Studio __________ By __________ (parrucchiera) a __________,
da novembre 2017 la Sig.ra A__________ è mia cliente ed è stata presso il mio
salone numerose volte sino ad oggi”,

recandosi addirittura dal Comune di __________ per l'autentica di firma,
quando, in realtà, __________ non conosceva affatto A__________ e non l’aveva nemmeno
mai vista [..].

5.3.4. Va infine rilevato che dalla citata sentenza di condanna di M__________
emerge che egli è stato anche ritenuto colpevole di inganno nei confronti
dell’Autorità (art. 118 cpv. 1 LStrI; pag. 10), in particolare

[..] per avere, al fine di farle ottenere abusivamente un permesso B, sublocato
il 03 maggio 2017 ad A__________  il proprio appartamento in via __________ a __________
pur sapendo che la stessa non intendeva risiedervi durevolmente, tenuto conto
che la sua residenza effettiva era a Roma [..]. 

 

                                          M__________ è inoltre
stato ritenuto colpevole di istigazione al falso certificato medico (art. 318
cifra 1 cpv. 1 CP), per aver intenzionalmente determinato il dr. med. __________
ad allestire il certificato medico falso del 25 giugno 2020 prodotto il 26
giugno 2020 (cfr. doc. MMM) riguardante due visite fittizie di 

                                          A__________ (del 17
luglio 2017 e del 18 gennaio 2018; cfr. sentenza citata pag. 11 seg.). 

5.4. Ora, già solo a fronte di quanto precede - e anche facendo astrazione
dagli altri procedimenti penali in corso non ancora sfociati in decisioni
cresciute in giudicato (cfr. consid. H) - è evidente che l’azionista unica
della ricorrente non ha costituito alcun domicilio effettivo in Svizzera al
momento dell’acquisto dei diritti sui fondi di __________ e __________. In
particolare, è da escludere che nell’autunno 2017  A__________ risiedesse a __________
e che vi avesse trasferito il centro dei suoi interessi. Non vi è alcun motivo
di scostarsi da quanto emerge dalle predette condanne penali passate in
giudicato, del tutto convergenti tra di loro e con cui l’insorgente neppure si
confronta (limitandosi a osservare di non aver partecipato al
contradditorio sulle prove o che non esisterebbe una condanna definitiva
nei confronti di A__________). Inconsistente è pure il rimprovero al
suo ex amministratore di essere assolutamente inattendibile quando, per
scaricarsi dalle sue responsabilità penali in ben altre questioni, compiace il
procuratore pubblico con affermazioni non vere. Così pure la sua richiesta
di risentire tutti i redattori dei documenti, per spiegare non
meglio precisate circostanze di alcune verbalizzazioni di polizia
cavalcate dal Ministero pubblico; e ciò indipendentemente dal fatto che
certuni abbiano o meno accettato il decreto d’accusa per motivi di costi e di
opportunità (..), ignari delle conseguenze per la RI 1 (cfr. osservazioni
del 21 febbraio 2024). 

5.5. Neppure può comunque essere ignorato che l’assenza di un domicilio
effettivo in Svizzera di ella A__________ è stata chiaramente confermata anche
dagli altri accertamenti esperiti in questa sede. L’insorgente non è infatti
all’evidenza stata in grado di fornire quei riscontri oggettivi (che concorrono
usualmente a indicare dove una persona realmente risiede, vive le proprie
relazioni e interessi) atti a dimostrare che la sua azionista unica avesse
spostato il centro dei suoi interessi in Ticino dal maggio 2017. Nonostante la
richiesta del Tribunale del 27 aprile 2020 (consid. Ga), non ha in particolare
prodotto alcun abbonamento a mezzi di trasporto pubblico (svizzeri) intestati ad
A__________ (bus, treno, ecc.), ma solo una sessantina di fatture (doc. UU)
emesse tra il 23 maggio 2017 e il 6 aprile 2018 per servizi di noleggio con conducente
della __________ Sagl (fallita il 13 aprile 2018 e radiata dal registro di
commercio nel 2019). Fatture le cui date peraltro neppure coincidono con tutti
i suoi apparenti “spostamenti” per prelievi con carta internazionale a
Lugano o Locarno (cfr. ad es. le date del 18.6, 7.7, 21.9, 16.10, 10 e 20.11, 4
e 28.12.2017). L’insorgente non ha in effetti nemmeno esibito estratti di conti
bancari svizzeri di A__________ (nonostante avesse aperto una relazione
bancaria presso la Banca __________ per finanziare le operazioni immobiliari),
ma solo di un conto bancario italiano (cointestato col fratello; doc. HHH), da
cui emerge un uso del conto per soli prelievi a bancomat con carta
internazionale - sempre da fr. 1'000.-, effettuati in diverse località del
Cantone (Locarno, Lugano e Bellinzona) - e bonifici alla citata __________
Sagl. Non vi è quindi alcuna traccia di movimenti a comprova di acquisti
effettuati in Ticino, ad es. in ristoranti, negozi o supermercati. Tracce che
non sono del resto deducibili neppure da eventuali conteggi di carte di credito
o di negozi, fatture o scontrini - che la ricorrente non ha prodotto. Dagli
atti risulta inoltre che  A__________ non ha mai avuto un telefono fisso o
mobile con una compagnia svizzera, ma conservato un numero italiano
prepagato, per una questione finanziaria (risparmio di costi per
tariffe più vantaggiose, cfr. osservazioni del 31 agosto 2020).
Giustificazione, questa, che mal si concilia tuttavia con una persona che
avrebbe sborsato fino a fr. 1'500.- al mese per servizi di trasporto con
conducente (cfr. citate fatture) o mantenuto un conto bancario italiano,
lasciandosi imputare a ogni transazione le spese per la conversione di valuta
(cfr. estratti conto citati). Agli atti non sono poi state versate fatture
relative al pagamento del canone radiotelevisivo (2017-2018) o di abbonamenti a
giornali o riviste, né documenti comprovanti la sua regolare partecipazione ad
associazioni o attività locali ricorrenti dal 2017 (ma solo una conferma di affiliazione
all’ATTE). Che il canone radiotelevisivo (cfr. fattura del 2019, doc. III)
o il contratto di fornitura di energia elettrica (cfr. scritto del 20 luglio
2020, con contratto di stessa data) non sarebbe stato attivato subito a nome di
A__________, ma rimasto intestato a M__________, pur abitando la signora
nell’appartamento di __________, è una spiegazione che, alla luce di
quanto emerge dalle predette condanne penali, non può evidentemente essere
seguita. 

5.6. In queste circostanze, irrilevanti sono invece i diversi documenti
amministrativi che la ricorrente ha prodotto davanti all’istanza inferiore o in
questa sede, quali il permesso di dimora B con data di entrata in Svizzera il 3
maggio 2017 (per il quale M__________ è invero stato anche ritenuto colpevole
di inganno nei confronti dell’Autorità, supra consid. 5.3.4), il
certificato di dimora dal 3 maggio 2017 rilasciato dalla Città di __________,
l’attestazione di assoggettamento fiscale dal 3 maggio 2017 dell’Ufficio
circondariale di tassazione, l’esenzione dall’obbligo di assicurazione LAMAL e
gli atti inerenti alla sua iscrizione all’AIRE dal 26 giugno 2017. Documenti
che, in ogni caso, da soli non bastano mai ad ammettere la costituzione di un
domicilio effettivo (supra consid. 2.3.3).

5.7. Stante quanto precede - e senza che occorra soffermarsi sugli ulteriori
indizi che appaiono smentire un trasferimento di  A__________ a __________ dal
maggio 2017 (quali il suo mobilio rimasto depositato a Roma [cfr. dichiarazione
del 5 luglio 2018 della società __________ S.r.l], l’indicazione del suo
domicilio italiano nell’atto notarile dell’8 agosto 2017 e in altra
documentazione di società di diritto inglese [cfr. allegati al citato scritto
del Tribunale del 27 aprile 2020] o gli estratti del programma MOVPOP agli
atti), e anche facendo astrazione dalle risultanze del sopralluogo del 2
febbraio 2018 effettuato dall’autorità distrettuale a quel momento competente
(poi sostituita dall’Autorità cantonale di I istanza, con effetto retroattivo;
cfr. supra consid. C; STA 52.2018.395 del 21 marzo 2018 consid. 3.4),
che l’insorgente ha messo per la prima volta in discussione con le sue ultime
osservazioni del 21 febbraio 2024 - occorre quindi concludere che la società
ricorrente è da considerare una persona all’estero, non avendo costituito la
sua azionista unica alcun domicilio effettivo in Svizzera al momento
dell’acquisto dei fondi. A giusta ragione la competente autorità di prima istanza
ha quindi accertato che la ricorrente va assoggettata alla LAFE per le
operazioni immobiliari in oggetto, negando inoltre l’esistenza di un motivo per
il rilascio di un’autorizzazione ai sensi degli art. 8 segg. LAFE. 

La decisione impugnata, del tutto conforme al diritto, va di conseguenza
confermata.

6.    Invano
l’insorgente tenta di affermare che, in ogni caso, l’acquisto della
part. __________ RFD __________ andava autorizzato in quanto commerciale (cfr.
osservazioni del 21 febbraio 2024).

Anzitutto va ricordato che le istanze alla base della decisione impugnata
vertono sull’obbligo soggettivo della ricorrente alla LAFE, non su un’eccezione
all’obbligo dell’autorizzazione ex art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, segnatamente
l’acquisto da parte di una persona all’estero di un fondo come stabilimento
d’impresa (cfr. pure scritto di questo Tribunale del 4 luglio 2022). In ogni
caso va pure rilevato che in questa sede la ricorrente non ha minimamente
sostanziato e dimostrato che il fondo di __________ servirà a un’impresa per
l’esercizio permanente di un’attività economica ai sensi della predetta norma
(cfr. pure art. 18a cpv. 1 OAFE), e non costituisca invece un mero
collocamento di capitali non ammesso dalla legge (cfr. art. 12 lett. a LAFE;
cfr. pure RtiD I-2021 n. 24 consid. 4.1 e rimandi). Irrilevante è il solo fatto
che il fondo sia assegnato dal piano regolatore a una zona
artigianale-industriale e potrebbe essere utilizzato unicamente a scopo
commerciale (cfr. scritto della ricorrente del 7 giugno 2022). La
tesorizzazione di terreno edificabile, anche se non si trova in una zona
abitativa ma in una zona industriale o commerciale, è infatti un collocamento
di capitali proibito (cfr. Ufficio federale di giustizia, Istruzioni per gli
ufficiali del registro fondiario del 1° luglio 2009, pag. 9 seg., n. 41.2). 

 

 

7.    Da ultimo, da
respingere è anche la contestazione, del tutto generica, relativa alla tassa
decisionale di fr. 5'000.- applicata dall’Autorità di I istanza. In tale
importo, situato ancora nella fascia inferiore della forchetta (da 100 a 30’000
franchi) prevista dall'art. 47 cpv. 1 lett. b della legge sulla procedura
amministrativa del 24 settembre 2013 (LPAmm; RL 165.100) e fissato tenendo
conto dei valori in gioco e del dispendio di tempo occasionato dalle domande di
non assoggettamento, non è ravvisabile alcuna violazione dei principi della
copertura dei costi e dell'equivalenza.

 

 

8.    8.1. Sulla base
di tutto quanto precede, nella misura in cui non è divenuto privo d’oggetto, il
ricorso deve dunque essere respinto. 

8.2. L'emanazione del presente giudizio rende superflua l'evasione della
domanda volta alla concessione dell'effetto sospensivo al gravame, invero dato
per legge (cfr. art. 71 LPAmm).

8.3. Dato l’esito, la
tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm), commisurata in funzione del
dispendio di tempo occasionato dal gravame e dei valori in discussione, è posta
a carico della ricorrente. Non si assegnano ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm). 

 

 

 

Per
questi motivi,

 

 

decide:

 

                                   1.   Nella misura in cui non è
divenuto privo d’oggetto, il ricorso è respinto.

 

 

2.   La tassa di
giustizia di fr. 5'000.-, dedotto l’importo già versato a titolo di anticipo, è
posta a carico della ricorrente. 

Non si assegnano ripetibili. 

3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).

 

 

4.   Intimazione
a:

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

La
presidente                                                         La
cancelliera