# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7ef5dc8-e5a0-5940-928c-89298254f87e
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-03-02
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 02.03.2010 R 2009 80
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2009-80_2010-03-02.pdf

## Full Text

R 09 80

5. Kammer 

URTEIL
vom 2. März 2010

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Quartiergestaltungsplan

1. a) Am 19.07.2007 leitete der Gemeindevorstand … die 

Quartiergestaltungsplanung „…“ in … ein. Das betreffende Plangebiet liegt 

am westlichen Rand des … Oberdorfes. Die Parzellen sind alle weitgehend 

überbaut, verfügen aber teilweise über innere Reserven. Zusätzlich erliess der 

Vorstand darüber gleichentags eine Planungszone.  

b) Der Entwurf des Quartierplans (QP) wurde vom 21.11.-22.12.2008 öffentlich 

aufgelegt. Dagegen erhoben … (Eigentümerin Parz. 159) und … 

(Eigentümerin Parz. 3937) Einsprache, mit den Begehren um Verzicht auf die 

Verbreiterung der bestehenden öffentlichen Zufahrt zur Parz. 159 und 

Verzicht auf die Südzufahrt von Parz. 157; evtl. um Anpassung der Südzufahrt 

laut Einsprachetext. Zudem sei auf eine Volumenvergrösserung des 

Ersatzbaubereichs auf Parz. 157 zu verzichten. Die Eigentümerin der Parz. 

3937 beantragte, das Gebäude auf Parz. 157 sei entsprechend dem QP-

Entwurf vom Juli 2008 zu verkleinern und zu platzieren, wobei die Baubehörde 

zu bestätigen habe, dass bei Aufhebung der privatrechtlichen 

Höhenbeschränkung zu Gunsten Parz. 91 und zu Lasten Parz. 3937 ein 

allfälliges neues Gebäude in der in der Kernzone 1 erlaubten Höhe gebaut 

werden dürfe und die bestehende Werkstatt auf der Nordseite als 

eingeschossige Nebenbaute im QP einzutragen sei.

c) Am 07./24.04.2009 genehmigte der Vorstand den QP … Er entschied, dass 

die Feinerschliessung des unteren Grundstückteils von Parz. 157 

(Eigentümerin …) zwischen den beiden bestehenden Liegenschaften … und 

… zu realisieren sei, davon ausgehend, dass bei einer allfälligen Ersatzbaute 

der heutigen Liegenschaft auf den nördlichen Teil der Parz. 157 der Neubau 

um 50 Zentimeter zurückzuversetzen wäre. Dementsprechend wurde der QP 

angepasst. Damit konnten sich die Eigentümerinnen der Parz. 159 (…) und 

Parz. 3937 (…) nicht einverstanden erklären. Sie erhoben dagegen wiederum 

Einsprache und verlangten, es sei auf die zwischen der Parz. 157 und Parz. 

159 vorgesehene Feinerschliessung (Südzufahrt) zu verzichten. Eventualiter 

wurde beantragt, das bestehende Wohnhaus auf Parz. 157 um mindestens 

1.5 m zurückzuversetzen, unter Berücksichtigung des Fuss- und 

Fahrwegrechts zu Gunsten von Parz. 3937. Subeventualiter wurde beantragt, 

die Erschliessung des QP-Gebiets sei unter Beizug eines Verkehrsplaners zu 

überarbeiten. Parz. 157 verfüge auf der Westseite schon über einen eigenen 

vollwertigen Zugang. Es sei nicht die Aufgabe der Öffentlichkeit, zulasten 

Dritter die Grundstückserschliessung zu optimieren. Die vorgesehene 

Zusatzerschliessung von Parz. 157 benötige mehrere Nachbargrundstücke 

und sei nicht im öffentlichen Interesse. Zudem sei ungewiss, ob die 

bestehende Altbaute jemals ersetzt werde. Der Südteil der Parz. 157 werde 

wohl aber kurzfristig überbaut. Die Rückversetzung der Altbaute mit 

Kompensation gegen Westen sei schon deshalb nicht möglich, weil damit ein 

Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten von Parz. 3937 tangiert würde, was 

ausgeschlossen sei.

d) Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs hiess der Vorstand die Einsprache 

der Nachbarn (Parz. 159/3937) mit Entscheid vom 18.08./04.09.2009 in dem 

Sinne gut, als er die Zufahrt für die gesamte Parz. 157 von Norden her 

(Nordzufahrt statt Südzufahrt) festlegte. Er verzichtete im Gegenzug dafür auf 

die Rückversetzung der Altliegenschaft auf Parz. 157 und deren Ausdehnung 

nach Westen im Falle des Wiederaufbaus. Der Vorstand habe die Situation 

nochmals überprüft. Die Einfahrtsverhältnisse zwischen Parz. 157/159 seien 

vor allem im Winter im heutigen Zustand sehr prekär. Die Zufahrt werde zwar 

gelegentlich benützt, obwohl Parz. 157 über keine Durchfahrtsrechte zu 

Lasten von Parz. 159 verfüge. Schon deshalb müssten die 

Zufahrtsverhältnisse auch im Rahmen des QP-Verfahrens definitiv 

rechtsgenüglich geregelt werden. Das sei möglich, wie auch die Änderung des 

Fuss- und Fahrwegrechts zu Lasten von Parz. 157 und zu Gunsten von Parz. 

3937. Letztere Dienstbarkeit wäre demnach kein Grund, die ursprünglich 

geplante Ausdehnung des bestehenden Hauses (A) beim Wiederaufbau nicht 

zu ermöglichen. Indessen sei der Einwand der Nachbarn, dass keine Garantie 

für die Entfernung der Altliegenschaft auf Parz. 157 bestehe, richtig. Es müsse 

deshalb eine Lösung für die Erschliessung des unteren Grundstückteils von 

Parz. 157 gefunden werden, die auch funktioniere, falls die bestehende 

Altliegenschaft nicht abgerissen würde. Parz. 157 verfüge über eine eigene 

Zufahrt ab der Strassenparz. 101 und es sei auch möglich, die gesamte Parz. 

157 über jene Nordzufahrt zu erschliessen. Das Geländegefälle sei nicht zu 

gross. Zudem müssten die Zufahrtsrechte zur Parz. 3937 dadurch nicht 

beeinträchtigt werden.     

2. Dagegen liess die Eigentümerin der Parz. 157 (…) am 08.10.2009 frist- und 

formgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben mit dem Antrag 

um Aufhebung des Entscheids vom 18.08./04.09.09. Im QP sei ein 

Anschlusspunkt zwischen Parz. 157 und 159 aufzunehmen, unter 

gleichzeitiger Rückversetzung der Fassade Süd (um 0.5 m) bei der 

Altliegenschaft auf Parz. 157 samt Erweiterungsmöglichkeit der Fassade 

West im Falle ihres Wiederaufbaus. Allenfalls sei die Dienstbarkeit zu Lasten 

der Parz. 157 und zu Gunsten der Parz. 3937 im QP-Verfahren zu löschen, 

um im Norden die Tiefgarageneinfahrt ab der Quartierstrasse zu ermöglichen. 

Sie beabsichtigte, zwei Neubauten (auf Parz. 157) zu erstellen. Dies sei von 

Vorteil, weil die gesamte Parkierung unterirdisch gelöst werden könne. Liesse 

sich die bestehende Altliegenschaft nicht versetzen oder würde sie an gleicher 

Stelle neu bauen, bestünde auf ihrem eigenen Grundstück nur eine Breite von 

2.2 m gegenüber der Parz. 159 im Süden. Eine solche Breite würde vielleicht 

für eine oberirdische Parkierung ausreichen, nicht aber zur Erstellung einer 

Rampe, die minimal 3 m breit sein müsste (Fahrbahnbreite 2.5 m + 2 Wände). 

Für eine Rampe südlich der Altliegenschaft wäre Parz. 157 also zwingend auf 

einen Teil der Parz. 159 (…) angewiesen. Seit jeher benütze die Parz. 157 

einen Grundstückteil der Parz. 159 zur Erschliessung des hinteren Teils der 

Parz. 157. Seit 1957 bestünden drei Garagen auf Parz. 157. Damals hätten 

sich die Vorfahren aussergrundbuchlich darüber geeinigt, dass Parz. 157 die 

Zufahrt über Parz. 159 mitbenützen dürfe und umgekehrt. Die Südzufahrt sei 

im Winter nicht prekär, da sie bloss ein Gefälle von 6% aufweise. Die 

Festlegung auf das bestehende Wohnhaus bedeute, dass sie einen umso 

grösseren Teil von Parz. 159 beanspruchen müsste. Die südliche 

Erschliessung an ihrer Altliegenschaft vorbei sei die einzige Möglichkeit, den 

Neubau (Haus B) auf Parz. 157 zu erschliessen. Es handle sich um eine 

Notwegsberechtigung, welche im vorliegenden Verfahren zu beurteilen sei. 

Die Parz. 3937 (…) sei durch ein Fuss- und Fahrwegrecht nördlich ihrer 

Altliegenschaft erschlossen. Falls die Dienstbarkeit aufrechterhalten werden 

müsse, könne hier keine Rampe erstellt werden.  Die eingelegten 

Variantenstudien zeigten, dass eine andere Rampenlösung nicht möglich sei. 

Die Nachbarin auf Parz. 3937 habe eine Einigung abgelehnt. Es bleibe somit 

nur die Mitbenützung von Parz. 159 im Süden. Mit der Verweigerung, der 

hintere Teil ihrer Parz. 157 von Süden her zu erschliessen, verletze die 

Vorinstanz die Eigentumsgarantie. Es könne keine zusätzliche Wohnbaute 

erstellt werden, weil die Erschliessung von Norden wegen der Dienstbarkeit 

nicht möglich sei. Dies sei eine materielle Enteignung. Die Vorinstanz müsse 

erklären, wie eine Zufahrt erstellt werden könne.

3. In ihrer Vernehmlassung vom 23.11.2009 liess die Gemeinde (Vorinstanz) die 

kostenfällige Abweisung der Beschwerde beantragen. Die heutige Zufahrt zur 

Parz. 157 (im Süden) werde sehr wenig benützt. Sie sei grundbuchlich nicht 

gesichert. Die Ersitzung sei nicht möglich. Die Zufahrt werde von Parz. 159 

offenbar stillschweigend toleriert. Im QP-Verfahren müssten aber die 

Verhältnisse so geregelt werden, dass jede Parzelle eine tatsächlich und 

rechtlich genügende Erschliessung habe. Dazu könnten Dienstbarkeiten 

aufgehoben, neu begründet oder geändert werden. Für Parz. 157 sei eine 

Lösung zu finden, die funktionstüchtig sei, unabhängig davon, ob das 

bestehende Haus bleibe oder nicht. Die Beschwerdeführerin sage, sie wolle 

dieses alte Haus abbrechen. Solche Absichten könnten aber ändern. Zudem 

führte die Zufahrt (im Süden) in Richtung Parz. 157 um eine rechtwinklige 

Kurve, was im Winter mit grossen Gefahren verbunden sei. Parz. 157 verfüge 

über eine eigene Zufahrt ab Strassenparz. 101 (im Norden) und es sei sehr 

wohl möglich, die ganze Parzelle von hier aus zu erschliessen. Es sei nicht 

nachvollziehbar, weshalb die Zufahrt zu einer Tiefgarage nicht realisiert 

werden könnte, ohne dass dabei auch die Zufahrt zur Parz. 3937 erhalten 

werden könnte. Die Beschwerdeführerin habe nie irgendwelche Rechte 

besessen, Parz. 159 für die Zufahrt (im Süden) zu benützen, weshalb keine 

Enteignung vorliegen könnte.

4. Am 23.11.2009 liessen die Eigentümer Parz. 159 (…) und Parz. 3937 (…) die 

kostenfällige Abweisung der Beschwerde im Hauptantrag (Ziff. 1 u. 2: 

Aufhebung Einspracheentscheid, Aufnahme Anschlusspunkt, 

Rückversetzung der Fassade Süd, Ausdehnung der Fassade West) 

beantragen. Auf den Eventualantrag laut Ziff. 3 (Löschung Dienstbarkeit bez. 

Parz. 157/3937) sei nicht einzutreten. Die bestehende Feinerschliessung von 

Parz. 157 sei an der Nordgrenze. Der Abstand zwischen Grenze und 

bestehendem Wohnhaus betrage 4.7 m. Hier werde auch Parz. 3937 

erschlossen. Die Zufahrtsverhältnisse hätten nie zu Problemen geführt. Nun 

fordere die Beschwerdeführerin eine zusätzliche Erschliessung im Süden. Der 

Abstand zwischen der Grenze und dem bestehenden Altbau betrage hier nur 

2.2 m. Weil die Breite offensichtlich für die Feinerschliessung von Parz. 157 

nicht genüge, beantrage die Beschwerdeführerin die Rückversetzung der 

Südfassade des bestehenden Hauses um 0.5 m und halte fest, die auf 2.7 m 

verbreiterte Zufahrt genüge nicht, weil für eine Rampe mindestens 3 m 

beansprucht würden. Ein Recht auf eine solche Zufahrt bestehe zu Gunsten 

Parz. 157 nicht. Die Gemeinde habe bloss die Pflicht zur Grob-, aber nicht zur 

Feinerschliessung. Kein Grundeigentümer habe Anspruch auf eine optimale 

bauliche und erschliessungsmässige Ausnützung des Baulandes. Würde der 

4.7 m breite Erschliessungskorridor im Norden nicht genügen, müsste die 

Beschwerdeführerin ihre Zufahrtsverhältnisse auf ihrer Parzelle anders 

regeln. Dies sei zumutbar. Die Nordzufahrt sei in den Augen der Behörden – 

unter Wahrung der im Grundbuch eingetragenen Rechte zu Gunsten der 

Parz. 3937 – geeignet. Die Südzufahrt sei ungeeignet. Ein Einlenkmanöver 

ohne Beeinträchtigung von Parz. 159 sei nicht möglich, insbesondere im 

Winter nicht. Die Zufahrt sei steil. Sie sei auch wenig breit. Die Eigentümerin 

von Parz. 159 sei gegen eine Verbreiterung. Ihr Grundstück sei bereits 

erschlossen und die Voraussetzungen für einen Notweg fehlten. Es stimme 

nicht, dass die Südzufahrt unerlässlich nur unter Mitbenützung von Parz. 159 

machbar sei. Das Begehren um Löschung der bestehenden Dienstbarkeit zu 

Gunsten Parz. 3937 und zu Lasten Parz. 157 sei verspätet. Zudem fehle dazu 

die materielle Rechtsgrundlage. Damit sollten die internen 

Feinerschliessungsvoraussetzungen von Parz. 157 verbessert werden, was 

nicht Gegenstand eines öffentlich-rechtlichen Verfahrens bilden könne.

5. Mit Replik vom 04.12.2009 hielt die Beschwerdeführerin (…) unverändert an 

ihren bereits in der Beschwerde gestellten Anträgen und Argumenten fest. Sie 

betonte noch, dass der Antrag auf Löschung der Dienstbarkeit nicht verspätet 

sei, weil Noven (neue Vorbringen) möglich seien.

6. Mit Duplik 13.01.2010 liess die Vorinstanz an ihren Anträgen festhalten. Es 

sei nicht bewiesen, dass die Parz. 157 nur über eine Rampe von 35% Neigung 

von Norden her erschlossen werden könne. Die Vorinstanz müsse nicht 

Vorschläge für die interne Erschliessung von Baugrundstücken ausarbeiten. 

Eine einfache und billige Lösung sei hier wohl nicht möglich, indessen sei dies 

in allen vergleichbaren Fällen so.  

7. Mit Duplik vom 25.01.2010 hielten die zwei Nachbarn … (Parz. 159) und … 

(Parz. 3937) ihrerseits daran fest, dass die Beschwerde - aus den bereits im 

Oktober 2009 genannten Gründen - abzuweisen sei.

8. Am 01.03.2010 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen 

Augenschein durch, an dem die Beschwerdeführerin … (Eigentümerin Parz. 

157) durch den Anwalt lic. iuc. … vertreten war. Zudem war der Anwalt Dr. iur. 

… als Vertreter von … (Eigentümerin Parz. 159) und ... (Eigentümerin Parz. 

3937) im Parallelverfahren R 09 45 vor Ort präsent. Von Seiten der Gemeinde 

waren deren Präsident, zwei Raum-/Quartierplaner, ein Ingenieur und deren 

Anwalt lic. iur. … zugegen. Von den 28 beigeladenen Quartierplangenossen 

erschienen deren 11, zum Teil in Begleitung ihres Ehegatten. Anlässlich der 

Begehung mit 6 verschiedenen Standorten für Wortmeldungen konnten sich 

alle Anwesenden zur allgemeinen Erschliessungsplanung 

(Groberschliessung), zu den neu geplanten Baustandorten (Häuser A + B auf 

Parz. 157) sowie zur Feinerschliessung von Norden (von oben im 

Grenzbereich Parz. 3937/157) oder Süden (unten Parz. 159/157) zum 

hinteren Grundstücksteil (Neubau Haus B) der Parz. 157 äussern. Von der 

Möglichkeit sachdienlicher Angaben und Erläuterungen machten vor allem die 

anwesenden Parteivertreter und Quartierplaner Gebrauch, wobei 

insbesondere die Vor- und Nachteile der geplanten Feinerschliessung (Nord- 

oder Südzufahrt bei Parz. 157) bis zuletzt strittig geblieben sind.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Gemäss Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) steht dem 

angerufenen Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Quartierplänen 

eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zu. Das Gericht hat daher nicht nur 

zu prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende 

Planungsermessen überschritten oder missbraucht, also eine 

Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das 

Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit 

voller Kognition (Überprüfungsbefugnis) betraute Behörde hat einzuschreiten, 

wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder 

unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung 

der schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt 

die Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung 

des Verhältnismässigkeitsprinzips im Rahmen des Planungszwecks jene 

Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle 

Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung 

erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet aber nicht, dass das 

Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen 

Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, 

welche vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche 

Planung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen 

Planlösungen an die Stelle einer angemessenen kommunalen 

Planfestsetzung setzen. In diesem Sinne hat das Verwaltungsgericht die 

Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (vgl. 

VGU R 08 105-108; R 08 50; R 07 65; PVG 1993 Nr. 43).

b) Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, dass es mit den 

Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die 

Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, 

sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im 

betreffenden Zusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der 

Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich speziell dort, 

wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, 

Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die 

Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten 

vom Kanton zu sichernden Interessen – wie etwa dasjenige an der 

Bauzonenbegrenzung – einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich 

überdies institutionell auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf 

nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem 

Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so 

kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht 

einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (BGE 114 Ia 

248; VGU R 07 65). Bei der umstrittenen Quartierplanung geht es 

offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale 

Anliegen. Die aufgeworfenen Fragen sind deshalb mit der umschriebenen 

Zurückhaltung zu prüfen.

c) Gemäss Art. 51 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 

(KRG) regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung 

und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren 

Teilgebieten der Bauzone im Detail. Der Quartierplan besteht aus den 

Quartierplanbestimmungen und je nach Zweck aus dem 

Quartiergestaltungsplan und dem Quartiererschliessungsplan. Die 

Quartierplanbestimmungen enthalten nach Art. 52 Abs. 1 KRG Vorschriften 

über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den 

Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die 

Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie 

können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die 

Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen. Der 

Quartiergestaltungsplan bestimmt nach Art. 52 Abs. 2 KRG die Situierung der 

Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Er kann weitergehende 

Anordnungen enthalten, insbesondere über die Baukuben sowie deren 

Nutzung und Gestaltung. Art. 52 Abs. 3 KRG sieht schliesslich vor, dass der 

Quartiererschliessungsplan die notwendigen Anlagen zur Erschliessung des 

Quartiers enthält. Er kann Gemeinschaftsanlagen vorsehen wie Spielplätze 

sowie Anlagen für die Parkierung und die Quartierausstattung. In Bezug auf 

die materiellrechtlichen Fragen hat das kommunale Recht nach Inkrafttreten 

des neuen KRG demnach weiterhin Geltung, legen doch die erwähnten 

Bestimmungen lediglich einige allgemein zu beachtende Grundsätze fest, 

während die Gemeinden im Übrigen weitgehend frei in der Ausgestaltung der 

kommunalen Quartierplangesetzgebung sind (VGU R 08 50). So muss ein 

Quartierplan grundsätzlich auch nicht einem speziellen Detaillierungsgrad 

genügen, falls sichergestellt ist, dass die in der Quartierplanung (noch) nicht 

geregelten Details einer Überbauung im nachfolgenden 

Baubewilligungsverfahren von den Betroffenen wiederum in Frage gestellt 

resp. separat angefochten werden können (VGU R 08 84). Dies ist hier 

offensichtlich der Fall, muss doch für jedes Bauvorhaben im 

Quartierplangebiet noch extra ein Baugesuch eingereicht werden (vgl. Ziff. 

6.4, 6.6 des Berichts vom 07.04./18.08.2009).

d) Die Beschwerdeführerin fordert in ihrem Hauptantrag (Ziff. 1 u. 2) die 

Erschliessungsmöglichkeit für ihre Parz. 157 von der Quartierstrasse an der 

Südgrenze ihrer Parzelle, unter Einbezug von Parz. 159. Dabei ist davon 

auszugehen, dass die gestellten Anträge auf Gewährung der Südzufahrt 

(Anschlusspunkt), auf gleichzeitige Rückversetzung der Südfassade des 

bestehenden Hauses auf Parz. 157 um 0.5 m und auf gleichzeitige 

Erweiterung in Richtung Westen – wohl als Kompensation für den Verlust der 

Baustandortfläche, die aus der Rückversetzung der Fassade Süd resultiert – 

untrennbar zusammenhängen, machen doch die Anträge auf Änderung des 

Baufensters der Altbaute auf Parz. 157 nur Sinn, wenn der Anschlusspunkt 

bewilligt wird. Ferner ist darauf abzustellen, dass die Nordzufahrt ohnehin 

realisiert wird, weil dort auch die Parz. 3937 erschlossen werden muss. Eine 

Erschliessung dieser längst überbauten Parzelle über eine allfällige 

Südzufahrt wäre überflüssig und sinnlos. Muss die Nordzufahrt aber ohnehin 

realisiert werden, spricht dies zusätzlich gegen die Erstellung einer 

Südzufahrt, da erfahrungsgemäss die Verkehrssicherheit durch möglichst 

wenige Anschlusspunkte bzw. einer einzigen Einfahrt auf ein- und dasselbe 

Grundstück erhöht wird.

e) Im angefochtenen Einspracheentscheid vom 18.08./04.09.2009 entschied 

sich die Gemeinde nach nochmaliger Prüfung daher gegen die Erschliessung 

der Parz. 157 in deren Südteil, weil sie diese Zufahrt als ungeeignet 

betrachtete. Demgegenüber ist die Beschwerdeführerin der Ansicht, die 

Zufahrt im Norden sei für die Erschliessung der ganzen Parz. 157 wegen des 

Geländegefälles (35%) von Norden (oben) gegen Süden (unten) ungeeignet. 

Die alleinige Erschliessung von Norden sei auch nicht möglich, da das 

bestehende Fuss- und Fahrwegrecht zu Lasten von Parz. 157 und zu Gunsten 

von Parz. 3937 diese verunmögliche. Der Bau einer Tiefgarage sei von 

Norden her daher ausgeschlossen. Dem ist entgegenzuhalten, dass der 

Quartierplan die Lösung der grundstücksinternen Erschliessung nicht regeln 

will und auch nicht regeln muss. Die Lösung bezüglich Feinerschliessung hat 

jeweils im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren zu erfolgen. Erst dann 

wird konkret sichtbar sein, was die Beschwerdeführerin auf Parz. 157 

verwirklichen will. Ihre jetzt abgegebene Erklärung, sie wolle anstelle des 

Altbaus einen Neubau errichten, ist nur eine Absichtserklärung, die jederzeit 

wiederum geändert werden kann. Überdies könnte auch beim Ersatz des 

Altbaus durch einen Neubau die Parkierung oberirdisch realisiert werden. 

Dann würde sich das Problem der Wahrung des Fuss- und Fahrwegrechtes 

zu Gunsten von Parz. 3937 überhaupt nicht stellen. Eine allfällige 

Erschliessung von Parz. 157 mittels Einfahrt in eine Tiefgarage muss die 

Beschwerdeführerin so realisieren, dass die Rechte der Hinterliegerparz. 

3937 gewahrt bleiben. Wie aus den Akten erkennbar war und sich anlässlich 

des gerichtlichen Augenscheins vom 01.03.2010 bestätigte, war der Verzicht 

der Vorinstanz auf die Gewährung der Südzufahrt – und damit zugleich der 

Verzicht auf die Rückversetzung der Südfasse und auf die allfällige 

Erweiterung der Westfassadenseite – sachlich gerechtfertigt und 

verkehrstechnisch vernünftig. Den Hauptantrag der Beschwerdeführerin, ihre 

Parz. 157 sowohl von oben (Norden) als auch von unten (Süden) in 

beabsichtigter Weise erschliessen zu dürfen, lehnte die Vorinstanz zu Recht 

ab, da die Grundstückserschliessung der Parz. 157 durchaus in 

angemessener Form von Norden her möglich ist.

f) Was den Eventualantrag (Ziff. 3) auf Löschung der Dienstbarkeit zu Lasten 

von Parz. 157 und zu Gunsten von Parz. 3937 zwecks Erstellung einer 

Tiefgarage angeht, so ist darauf einzutreten, weil die Beschwerdeführerin vor 

dem angefochtenen Entscheid gar keine Veranlassung hatte, ein solches 

Begehren überhaupt zu stellen. Der Eventualantrag wurde daher noch 

rechtzeitig gestellt, womit er auch inhaltlich zu beurteilen ist. Wie bereits oben 

(in Erw. 1.e) ausgeführt, müsste die Beschwerdeführerin eine allfällige 

Erschliessung ihrer Parz. 157 mittels Einfahrt in eine Tiefgarage so 

realisieren, dass die Rechte der Hinterliegerparz. 3937 gewahrt blieben. Die 

existierende Dienstbarkeit zwischen den Parz. 157/3937 dient ja gerade der 

rechtlichen Sicherung der Erschliessung von Parz. 3937. Würde diese 

Wegdienstbarkeit im Zuge der Quartierplanung gelöscht, so wäre die 

Hinterliegerparz. 3937 rechtlich nicht mehr im Sinne von Art. 19 RPG 

hinreichend erschlossen, was – ohne sachgerechten Ersatz, der hier 

offensichtlich nicht zur Verfügung steht – sicherlich nicht zulässig wäre. Die 

Beschwerdeführerin stösst daher auch mit dem Eventualantrag ins Leere.

g) Zusammengefasst ergibt sich demnach, dass die Beschwerdeführerin mit 

ihren Einwänden gegen den Einspracheentscheid vom 18.08./04.09.2009 

nicht durchdringt, was zur Bestätigung desselben und folglich zur Abweisung 

der dagegen erhobenen Beschwerde vom 08.10.2009 führt. 

2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gemäss Art. 

73 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VRG) der Beschwerdeführerin 

auferlegt. Eine aussergerichtliche Entschädigung an die anwaltlich vertretene 

obsiegende Vorinstanz entfällt laut Art. 78 Abs. 2 VRG. Die aussergerichtliche 

Entschädigung an die ebenfalls anwaltlich vertretenen Eigentümerinnen der 

Parz. 159 (…) und Parz. 3937 (…) wird indes mit derjenigen der anwaltlich 

vertretenen Eigentümerin von Parzelle 157 (…) im Parallelverfahren R 09 45 

wettgeschlagen (d.h. jede Privatpartei trägt ihre Anwaltskosten selbst).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 1'216.--

zusammen Fr. 5'216.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Es wird – unter Berücksichtigung des Parallelfalles R 09 45 - keine 

aussergerichtliche Entschädigung zugesprochen.