# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bd08b0e0-f208-5da9-9921-398225dbb6b7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-10-12
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 12.10.2011  VB.2011.00332
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00332_2011-10-12.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00332	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 12.10.2011
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Inventarentlassung und Vorentscheid

	
Inventarentlassung und baurechtlicher Vorentscheid: Auslegung einer Verfügung, Einordnung.

Eine Verfügung ist nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie der Empfänger aufgrund aller Umstände, die ihm im Zeitpunkt der Eröffnung bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in guten Treuen verstehen durfte und musste (E. 3.2.1). Aus dem Wortlaut von Disp.-Ziff. 2 des angefochtenen Inventarentlassungsbeschlusses, wonach ein Neubau bestimmte gestalterische Vorgaben einzuhalten habe, und den Umständen im Eröffnungszeitpunkt geht nicht hervor, welche Bedeutung der Gemeinderat der Bestimmung ursprünglich beimessen wollte. Die Frage kann indessen offenbleiben, da sich sämtliche Auslegungen als rechtswidrig erweisen (E. 3.2.2). Insbesondere muss die nachträgliche Erklärung des Gemeinderats, die Bestimmung habe nur hinweisenden Charakter, unbeachtlich bleiben, da sich die Beschwerdeführerin nach Treu und Glauben zur Anfechtung der Anordnung veranlasst sah (E. 3.2.4).

Das im Rahmen des Vorentscheidprojekts geplante Bauvolumen lässt die nach § 238 Abs. 2 PBG erforderliche besondere Rücksichtnahme auf das unmittelbar benachbarte schutzwürdige Wohnhaus missen. Von einer generellen Herabsetzung des zulässigen Bauvolumens aus Gründen der Einordnung kann nicht gesprochen werden (E. 4.4).

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSLEGUNG EINER VERFÜGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUVOLUMEN
DENKMALPFLEGE
EINORDNUNG
GESAMTWIRKUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
INVENTARENTLASSUNG
NEBENBESTIMMUNG
SCHUTZENTSCHEID
VERTRAUENSPRINZIP
VORENTSCHEID

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. II PBG
§ 205 PBG
§ 209 Abs. III PBG
§ 238 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00332

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 12. Oktober 2011

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber
Robert Lauko.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

1.    Gemeinderat der Stadt Wetzikon, 

2.    Baukommission Wetzikon,

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

und

 

 

1.1  C, 

 

1.2  D, 

beide vertreten durch RA E,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Inventarentlassung
und Vorentscheid,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 27. Januar 2010 entliess der
Gemeinderat Wetzikon auf Antrag der Eigentümerin A das Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 01
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, F-Strasse 03, Wetzikon, aus dem kommunalen
Inventar der kunst- und kulturhistorischen Bauten, unter Auflagen betreffend
einen allfälligen künftigen Neubau.

Am 21. Juli 2010 beantwortete die Baukommission
Wetzikon ein von A eingereichtes Vorentscheidgesuch (mit Verbindlichkeit
gegenüber Dritten) hinsichtlich eines Neu- und Anbauvorhabens auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 teilweise abschlägig. 

II.  

Gegen den Beschluss vom 27. Januar 2010 rekurrierten A
(R3.2010.00019) sowie D und C (R3.2010.00076) an die Baurekurskommission III. A
legte überdies gegen den Vorentscheid vom 21. Juli 2010 Rekurs ein
(R3.2010.00131).

Nach Durchführung eines Augenscheins vereinigte das seit
dem 1. Januar 2011 zuständige Baurekursgericht mit Entscheid vom 13. April
2011 die drei Rekurse. Den Rekurs R3.2010.00019 hiess es dabei teilweise gut
und hob den Beschluss vom 27. Januar 2010 insoweit auf, als dieser den
Erhalt des auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 stehenden Baums betrifft.
Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat. Weiter hiess das
Baurekursgericht den Rekurs R3.2010.00131 teilweise gut, hob die Antworten des
Vorentscheids vom 21. Juli 2011 auf die Fragen 4 und 5 auf und lud den
Gemeinderat Wetzikon ein, diese im Sinn der Erwägungen zu prüfen und neu zu
beantworten. Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat. Den
Rekurs R3.2010.00076 wies das Baurekursgericht vollumfänglich ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 26. Mai 2011 gegen den Entscheid
vom 13. April 2011 beantragte A dem Verwaltungsgericht, im Verfahren
R3.2010.00019 Disp.-Ziff. 2 des gemeinderätlichen Beschlusses vom 27. Januar
2010 aufzuheben und den Entscheid im Übrigen zu bestätigen. Im Rekurs
R3.2010.00131 seien der Vorentscheid vom 21. Juli 2010 aufzuheben und die
Fragen 1 und 3 mit einem Ja zu beantworten. Im Übrigen sei der vorinstanzliche
Entscheid zu bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdegegner bzw. der Mitbeteiligten.

Am 10. Juni 2011 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Mit Schreiben vom 5. Juli 2011 verzichteten die
Mitbeteiligten auf eine Beschwerdeantwort.

Der Gemeinderat sowie die Baukommission Wetzikon liessen
sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Die Beschwerde richtet sich
gegen die mit der Inventarentlassung des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 01
verbundene Nebenbestimmung (Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses des Beschwerdegegners
1 vom 27. Januar 2010) sowie die Vorentscheidfragen 1 und 3, welche die
Beschwerdegegnerin 2 in ihrem Beschluss vom 21. Juli 2010 abschlägig beantwortet
hat.

1.1 Das
streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 02 befindet sich in der Wohnzone
WG3.3 mit Gewerbeerleichterung und ist im Bereich der südwestlichen Ecke mit
einem Wohnhaus Assek.-Nr. 05 (ehemaliges Wirtshaus) und im östlichen Teil
mit einem Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 01 überstellt. Die beiden Bauten
bilden gemeinsam Bestandteil des Inventars kommunal schützenswerter Bauten. Auf
dem Grundstück wie auch auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 steht
jeweils ein im Natur- und Landschaftsinventar eingetragener Baum. 

Zwecks Überbauung der beiden Grundstücke unter Abbruch des
Ökonomiegebäudes ersuchte die Beschwerdeführerin am 8. Juli 2009 den
Beschwerdegegner 1, dieses aus dem Inventar zu entlassen. Mit Beschluss vom 27. Januar
2010 entliess der Beschwerdegegner 1 das Ökonomiegebäude aus dem Inventar,
wobei er in Disp.-Ziff. 2 Folgendes festhielt:

"Damit die
Wirkung des weiterhin im Inventar enthalten[en] Wohnhauses Vers.-Nr. 05
mitsamt dem zugehörigen Hofraum nicht geschmälert wird, müssen die bestehenden
Bäume auch bei einem Neubau erhalten bleiben. Zudem darf der geplante Neubau
die zulässige Gebäudehöhe und Baumasse nur in reduziertem Mass (ca. zu 3/5)
konsumieren. Dabei sind die Parameter des Neubaus auf das [Wohnhaus] Vers.Nr. 05
und die bestehenden Bäume abzustimmen."

1.2 In ihrem
Rekurs R3.2010.00019 gegen Disp.-Ziff. 2 des angefochtenen Beschlusses
wandte sich die Beschwerdeführerin nebst Rügen betreffend den Baumschutz gegen
die angeordnete Reduktion der Gebäudehöhe und des Bauvolumens: An sich sei
unbestritten, dass es sich beim Wohnhaus Assek.-Nr. 05 um ein schönes
Gebäude handle; dessen Abbruch sei gar nicht vorgesehen, weshalb sie auch keine
Entlassung aus dem Inventar verlangt oder ein Provokationsgesuch gestellt habe.
Der Beschwerdegegner 1 habe bisher auch keine Schutzverfügung bezüglich des Gebäudes
Assek.-Nr. 05 erlassen. Für den Erlass von planungsrechtlichen Massnahmen,
wie sie in Disp.-Ziff. 2 getroffen worden seien, sei jedoch nicht der
Gemeinderat, sondern die Gemeindelegislative zuständig. Unter dem Aspekt von § 238
Abs. 2 PBG gingen die getroffenen Anordnungen zudem weit über das
Zulässige hinaus und seien aufzuheben. 

1.3 Im
gegenseitigen Einvernehmen der Parteien wurde das Rekursverfahren sistiert und
versucht, anhand eines definierten Bauvolumens eine allseits befriedigende
Lösung zu finden. Zu diesem Zweck gab die Beschwerdeführerin am 17. Mai
2010 ein Vorentscheidgesuch mit Drittwirkung ein und stellte der
Beschwerdegegnerin 2 folgende Fragen:

"1.   Ist auf dem Grundstück Kataster-Nr. 02
ein Bauvolumen wie in den Planbeilagen 1−4 dargestellt zulässig?

2.    Muss eventuell im Dachgeschoss ein
Rücksprung (Terrasse) erstellt werden?

3.    Ist am Gebäude Assekuranz-Nr. 05
ein eingeschossiger, teilweise transparenter Anbau von den Massen 5,1 m x 4,4 m
zulässig gemäss Planbeilage 8?

4.    Ist die Tiefgarageneinfahrt wie im
Plan dargestellt zulässig?

5.    Kann
bezüglich der Tiefgarageneinfahrt allenfalls eine Ausnahmebewilligung
betreffend Gefälle der Garagenrampe in Aussicht gestellt werden?"

Das Vorentscheidprojekt hält sich bezüglich der Gebäudehöhe
in etwa an die Vorgaben des angefochtenen Beschlusses vom 27. Januar 2010,
konsumiert jedoch die Ausnützung praktisch vollständig. Die Beschwerdegegnerin
2, beraten durch die Stadtbildkommission, entschied mit Vorentscheid vom 21. Juli
2010, dass das projektierte Bauvolumen zu gross sei, und beantwortete Frage 1
negativ. Demgegenüber bejahte sie im Grundsatz Frage 3, jedoch ohne die
geplante Dachterrasse und das Sitzplatzpodest im Erdgeschoss. Verneint wurde
schliesslich Frage 4. Die Fragen 2 und 5, welche sich auf die Fragen 1 bzw. 4
beziehen, erübrigten sich in der Folge.

1.4 In seiner
Rekursvernehmlassung vom 25. August 2010 führte der Beschwerdegegner 1
aus, er habe mit der Inventarentlassung vom 27. Januar 2010 nicht neu über
die Inventarisierung des Wohnhauses Assek.-Nr. 05 befinden wollen, sondern
festgehalten, dass dieses im Inventar erhalten bleibe und lediglich das
Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 01 entlassen werde. In diesem Sinn könne Disp.-Ziff. 1
des Beschlusses nicht als Inventareröffnung im Sinn von § 209 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verstanden werden.
Eine solche müsste aus der Formulierung klar hervorgehen und hätte mindestens
einen Verweis auf § 209 PBG benötigt. Die in Disp.-Ziff. 2 aufgeführte
Bemerkung habe lediglich hinweisenden Charakter. Die Anordnung gehe
insbesondere nicht über die ohnehin geltenden Bestimmungen gemäss § 238 Abs. 2
und 3 PBG hinaus. Entsprechend handle es sich bei Disp.-Ziff. 2 nicht um
eine planungsrechtliche Massnahme, welche die Bestimmungen der Bau- und
Zonenordnung ausser Kraft setzen würde. Vor diesem Hintergrund sei die
Beschwerdegegnerin 2 unter Beizug der Stadtbildkommission im Vorentscheidverfahren
zum Schluss gekommen, dass sich ein Neubau in Grösse und Erscheinung dem
Wohnhaus Assek.-Nr. 05 deutlich unterordnen müsse.

1.5 Die
Vorinstanz erwog in E. 5.4 des Rekursentscheids vom 13. April 2011,
dass es sich bei Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses vom 27. Januar 2010
nicht um eine planerische Massnahme, sondern um eine konkrete Schutzmassnahme
als Bedingung für den Abbruch der Scheune (§ 207 PBG) handle. Die
Bestimmung sei als zwingende Verpflichtung abgefasst und habe keineswegs nur
"hinweisenden" Charakter. Ausgehend von dieser Interpretation prüfte
die Vorinstanz die Vertretbarkeit der Anordnung und bejahte sie mit dem
Argument, dass die mit der Teil-Inventarentlassung verknüpfte Schutzmassnahme
ein taugliches und notwendiges Mittel sei, um eine Neubaute in ihrer Dimension
zu limitieren (E. 6.5 des Rekursentscheids).

2.
 

Die Beschwerdeführerin wendet sich vorab gegen die Auslegung
von Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses vom 27. Januar 2010 durch die
Vorinstanz. Im Rahmen der Begründung folge der vorinstanzliche Entscheid der
Argumentation beider Parteien nicht. Die Beschwerdeführerin sei gleich wie der
Beschwerdegegner 1 davon ausgegangen, dass sie kein Provokationsbegehren
betreffend das Wohnhaus gestellt und Letzterer diesbezüglich keinen
Schutzentscheid gefällt habe. Es sei offensichtlich nie die Absicht des
Beschwerdegegners 1 gewesen, eine Schutzverfügung über das Wohnhaus zu
erlassen. So gingen die Anordnungen selbst nach Auffassung des
Beschwerdegegners 1 nicht über § 238 Abs. 2 PBG hinaus. Sie seien
auch nicht als planerische Massnahmen zu betrachten, denn dazu wäre der Gemeinderat
nicht zuständig. Die Vorinstanz habe in das Ermessen der Gemeinde, wie sie
kommunale Inventarobjekte behandeln möchte, eingegriffen, indem sie aus einem
"Nicht-Schutzentscheid" einen Schutzentscheid hergeleitet habe.
Ausserdem habe sie als erste Instanz die bis anhin nicht abgeklärte
Schutzwürdigkeit des Gebäudes Assek.-Nr. 05 grundsätzlich bejaht. Im
Übrigen hätte die Vorinstanz die Pflicht gehabt, die Parteien darauf aufmerksam
zu machen, dass sie von einem völlig anderen Rechtsstandpunkt ausgehe als von
den Parteien einvernehmlich behauptet. Der angefochtene Entscheid sei folglich
aufzuheben und die Angelegenheit unter dem Aspekt von § 238 Abs. 2
PBG zu beurteilen. 

3.
 

3.1
 

3.1.1
Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen
zuständigen Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in
Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw.
die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz (RB 1990 Nr. 72;
vgl. auch Antrag des Regierungsrats vom 11. Oktober 1989 [an den
Kantonsrat] zur Änderung des Planungs- und Baugesetzes, ABl 1989, 1757
[zur Aufhebung von § 209 Abs. 1 PBG]). Das Inventar entfaltet erst
bei der formellen Eröffnung der Inventaraufnahme an den Grundeigentümer (§ 209
Abs. 2 PBG) diesem gegenüber Rechtswirkungen, nämlich ein zeitlich
beschränktes Verbot, ohne Bewilligung der anordnenden Behörde Veränderungen am
Objekt vorzunehmen. Das Veränderungsverbot fällt dahin, wenn nicht innert
Jahresfrist seit der schriftlichen Mitteilung eine dauernde Anordnung getroffen
wird (§ 209 Abs. 3 PBG).

3.1.2
Soll ein inventarisiertes Objekt dauernd geschützt werden, bedarf es der
Umsetzung in verbindliche Schutzmassnahmen. Das Inventar begründet die
Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte, und die zuständige
Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese
Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde
Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer
definitiven Unterschutzstellung, womit die durch das Inventar begründete
Vermutung in eine definitive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in einer Entlassung
aus dem Inventar bestehen. Der dauernde Schutz von Objekten des Natur- und Heimatschutzes
erfolgt kraft § 205 PBG durch Massnahmen des Planungsrechts (lit. a),
durch Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) oder Vertrag (lit. d).
Laut § 207 Abs. 1 PBG verhindern Schutzmassnahmen Beeinträchtigungen
der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen
nötigenfalls die Restaurierung an; ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich
genau zu umschreiben.

3.1.3 Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat
das Gemeinwesen also vorab einen Schutzentscheid zu treffen, das heisst
Schutzmassnahmen anzuordnen oder aber (ganz oder teilweise) darauf zu
verzichten (RB 1991 Nr. 60 [Leitsatz] = BEZ 1991 Nr. 23 = ZBl
92/1991, S. 495, E. 4b/bb). Nur wenn eine Gefährdung eines
inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden
kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit
und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (VGr, 17. Februar
2000, BEZ 2000 Nr. 22; 2. September 2002, VB.2002.00172, E. 1c/cc).

3.2 Fraglich
ist, welche Bedeutung dem gemeinderätlichen Beschluss vom 27. Januar 2010
zukommt, welcher die (Teil-)Inventarentlassung des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 01
(Disp.-Ziff. 1) in Disp.-Ziff. 2 mit diversen Vorgaben an einen
Neubau auf dem Grundstück verbindet (siehe oben E. 1.1).

3.2.1
Inhalt und Tragweite einer Verfügung ergeben sich in erster Linie aus dem
Dispositiv (BGer, 6. Juni 2006, 1A.42/2006, E. 2.3, auch zum
Folgenden). Ist das Verfügungsdispositiv unklar, unvollständig, zweideutig oder
widersprüchlich, so muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu
diesem Zweck kann auf die Begründung der Verfügung zurückgegriffen werden (BGE
110 V 222). Soweit der Wille der verfügenden Behörde zum Ausdruck kommt, ist er
bei der Auslegung zu berücksichtigen (Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986,
S. 129, auch zum Folgenden). Eine Verfügung ist nach dem Vertrauensgrundsatz
so auszulegen, wie sie der Empfänger aufgrund aller Umstände, die ihm im
Zeitpunkt der Eröffnung bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in guten
Treuen verstehen durfte und musste (BGE 115 II 415 E. 3a mit Hinweisen).
Da die Verfügung mit dem Gesetz in Einklang stehen soll, muss bei der Auslegung
mitbeachtet werden, welche Lösung mit dem Gesetz übereinstimmt (BGer, 6. Juni
2006, 1A.42/2006, E. 2.3). Eine Verfügung wird daher einerseits aufgrund
eines gesetzlichen Massstabs und dessen Auslegungsmethoden ausgelegt,
andererseits nach den Auslegungsgrundsätzen zu den privatrechtlichen
Willensklärungen (Lukas Brühwiler-Frésey, Verfügung, Vertrag und andere verwaltungsrechtliche
Handlungssysteme, Bern 1984, Rz. 136).   

3.2.2
Aus dem Wortlaut von Disp.-Ziff. 2 und den Umständen zum Zeitpunkt
der Eröffnung der Verfügung geht nicht eindeutig hervor, welche Bedeutung
der Beschwerdegegner 1 der Bestimmung ursprünglich beimessen wollte. Weder
dem Dispositiv noch den Erwägungen lässt sich entnehmen, dass die Vorgaben an
den geplanten Neubau lediglich als unverbindlicher Hinweis auf die erhöhten
Anforderungen an die Einordnung der geplanten Ersatzbaute zu betrachten seien. Zudem
ist unklar, ob die Vorgaben als eigenständige Anordnung oder als
Nebenbestimmung zu der in Disp.-Ziff. 1 angeordneten Entlassung des
Ökonomiegebäudes Kat.-Nr. 01 aus dem inventarisierten Objekt 06 aufzufassen
sind. Die Frage nach der (grammatikalischen) Interpretation kann indessen offenbleiben,
da sich sämtliche Auslegungen als rechtswidrig erweisen.

3.2.3
Versteht man Disp.-Ziff. 2 als eine eigenständige Schutzanordnung im
Sinn von § 205 lit. c in Verbindung mit § 207 PBG, so stützt sie
sich lediglich auf eine summarische Beurteilung des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 01.
Ohne vertiefte Schutzabklärung unter umfassender Abwägung der privaten und
öffentlichen Interessen erweist sich die mit der Unterschutzstellung
einhergehende Eigentumsbeschränkung jedoch als ungerechtfertigt. Ausser
Betracht fällt sodann eine Interpretation als planungsrechtliche Massnahme (§ 205
lit. a PBG), da zu deren Festlegung nicht der Beschwerdegegner 1 als
Exekutivbehörde, sondern vielmehr die Gemeindelegislative zuständig wäre (§ 88
PBG). Im Übrigen wäre die Bestimmung selbst dann unzulässig, wenn man in ihr
eine Nebenbestimmung zur angeordneten Inventarentlassung erblicken würde (vgl.
Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 918, auch zum Folgenden). Eine (Teil-)Inventarentlassung
unter Auflagen bzw. Bedingungen, welche die Bebaubarkeit des Grundstücks auf
nicht absehbare Zeit einschränken, verstösst gegen Sinn und Zweck des vorsorglichen
Denkmalschutzes, wonach vorsorgliche Schutzmassnahmen zum Schutz des
Grundeigentümers auf ein Jahr beschränkt sind (§ 209 Abs. 3 PBG; Jürg
Hess, Der Denkmalschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, Zürich 1986, S. 184 m. w. H.; vgl. auch RB 1990 Nr. 74 = BEZ 1990 Nr. 20).

3.2.4
Demnach erweist sich die Bestimmung unabhängig von ihrer Interpretation als
unzulässig. Daran ändert auch nichts, dass der Beschwerdegegner 1, wie er allerdings
erst in seiner Rekursvernehmlassung ausführt, mit der Statuierung von Disp.-Ziff. 2
lediglich im Sinn eines unverbindlichen Hinweises auf die ohnehin geltende
Einordnungsbestimmung von § 238 Abs. 2 PBG habe hinweisen wollen und die
Beschwerdeführerin diese Erklärung nicht (mehr) bestreitet. Eine solche
nachträgliche Sinnzuschreibung durch die verfügende Behörde muss jedenfalls
dann unbeachtlich bleiben, wenn sich die Adressatin – wie vorliegend – durch
den rechtsverletzenden Wortlaut des Dispositivs und die ihr im Eröffnungszeitpunkt
bekannten Umstände nach Treu und Glauben zur Anfechtung der Anordnung veranlasst
sah.

3.2.5
Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses vom 27. Januar 2010 ist folglich
aufzuheben.

4.
 

Weiter beantragt die Beschwerdeführerin, den Vorentscheid der
Beschwerdegegnerin 2 vom 21. Juli 2010 aufzuheben und die Fragen 1 und 3
mit einem "Ja" zu beantworten. 

4.1 Die
Beschwerdegegnerin 2 verneinte die Frage 1, ob ein Bauvolumen gemäss Planbeilagen
1–4 zulässig sei. Sie stützte sich dabei auf die Stellungnahme der
Stadtbildkommission Wetzikon. Diese stellte fest, dass die östliche
Strassenflucht der F-Strasse von der Kreuzung G-Strasse/F-Strasse bis zum
Bahnhof H noch weitgehend intakt sei mit Einzelbauten und grossen Bäumen im
rückwärtigen Bereich. Letztere gäben den Bauten nicht nur einen würdigen
Hintergrund, sie trügen auch zur stimmigen Gesamtwirkung wesentlich bei. Dieses
Bild gelte es zu erhalten. Aus diesem Grund seien allfällige Bauten im rückwärtigen
Bereich in Grösse und Ausdruck so zu gestalten, dass die strassenständigen Einzelbauten
in ihrem gemeinsamen Auftritt nicht abgewertet würden. Ein Ersatzneubau für das
Ökonomiegebäude sei denkbar, doch habe sich dieser in Grösse und Erscheinung
dem Haus Assek.-Nr. 05 deutlich unterzuordnen. Die Beschwerdegegnerin 2
habe den Beurteilungsmassstab gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG verhältnismässig
festgelegt und den diesbezüglichen Ermessensspielraum mit dem Einbezug der
Stadtbildkommission verantwortungsvoll wahrgenommen.

4.2 Die
Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, dass es unter Berufung auf die Einordnung
nach ständiger Rechtsprechung nur in absoluten Ausnahmefällen und mit einlässlicher
Begründung zulässig sei, bauliche Möglichkeiten wie das Bauvolumen einzuschränken.
Mit ihrem Vorentscheidprojekt habe sich die Beschwerdeführerin ausserordentlich
bemüht, Rücksicht auf das Wohnhaus zu nehmen. So liege die Gebäudehöhe tiefer
als die Traufe des Altbaus. Zudem habe sie angeboten, das Dachgeschoss auf der
gesamten Gebäudelänge gegenüber dem Wohnhaus zurückzunehmen, womit dieses von
dieser Seite aus klar als solches erkennbar sei. Da die maximale Gebäudehöhe
nicht ausgeschöpft sei, könne das Dachgeschoss auf der abgewandten Gebäudeseite
als Vollgeschoss ausgestaltet werden. Auch wenn die Ausnützung nahezu
vollständig konsumiert werde, ordne sich der Neubau dem Altbau unter. Auf die
beiden Bäume werde durch die Lage der Garageneinfahrt hinreichend Rücksicht
genommen.

4.3
 

4.3.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und
Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Wie § 238 Abs. 1
PBG ist auch Absatz 2 derselben Bestimmung, wonach auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen ist, nicht ein blosses Verunstaltungsverbot
(vgl. BGE 114 Ia 343 E. 4b). Vielmehr verlangt § 238 Abs. 2 PBG
positiv eine kubische und architektonische Gestaltung, die sicherstellt, dass
einerseits für die Baute selbst und anderseits für die bauliche und landschaftliche
Umgebung eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dabei ist nicht einfach auf ein
beliebiges subjektives architektonisches Empfinden oder Gefühl abzustellen,
sondern es ist im Einzelnen darzutun, weshalb mit einer bestimmten baulichen
Gestaltung keine gute Gesamtwirkung erreicht wird.

Bei
der Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG steht der örtlichen Baubehörde
eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungs- und
Ermessensfreiheit zu. Die Auslegung der Bestimmung durch die kommunalen
Behörden ist nach ständiger Rechtsprechung zu schützen, wenn sie vertretbar und
nicht rechtsverletzend ist (VGr, 2. Juli 2008, VB.2008.00052, E. 4.2).
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können ausserdem nur
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 lit. a VRG gerügt werden.

4.3.2
Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine
generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen
Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen kann ein Verzicht auf die
Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens
durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036,
E. 3.3; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370 E. 5). Hierfür sind
jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung
besonders triftige Gründe erforderlich, wie z.B. eine besondere Qualität der
bestehenden Überbauung, die Rücksicht auf ein Schutzobjekt oder eine
qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des
Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung
einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell –
etwa für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert – die Zonenordnung ausser
Kraft gesetzt würde.

4.4 Der
geplante Ersatzbau soll in einem Abstand von lediglich 8 m zum inventarisierten
Wohn- und ehemaligen Wirtshaus Assek.-Nr. 05 zu stehen kommen, dessen Schutzwürdigkeit
unbestritten ist. Zu berücksichtigen ist sodann, dass sich das Baugrundstück in
der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG3.3 und damit in der Wohnzone mit der
höchsten Baumassenziffer befindet (siehe Art. 4 der Bau- und Zonenordnung
Wetzikon vom 23. März 1998), was bei vollständiger Ausnützung
vergleichsweise grosse Bauvolumen ermöglicht. Wie aus dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll
ersichtlich ist, hat das verhältnismässig kleine Gebäude Assek.-Nr. 05 ein
filigranes Erscheinungsbild, welches durch das bestehende Ökonomiegebäude
jedoch nicht konkurrenziert wird. Der geplante Ersatzbau erscheint dagegen im
Vergleich zum Wohnhaus als ein wuchtiger Baukörper mit Ausmassen, die dieses in
jede Richtung übertreffen würden. Darüber hinaus führte der Bau zum Verlust des
bisherigen harmonischen Zusammenspiels zwischen Haupt- und Nebengebäude,
weshalb das Projekt die erforderliche besondere Rücksichtnahme auf das
Schutzobjekt missen lässt. Aufgrund dieser speziellen Verhältnisse bleibt
letztlich auch unbehelflich, dass das Vorentscheidprojekt die erlaubte Gebäude-
bzw. Gesamthöhe von 14,7 m bzw. 21,7 m mit den geplanten Höhenmassen (8,5 m
bzw. 11,5 m) bei Weitem nicht ausschöpft. Die Würdigung der Beschwerdegegnerin
2, wonach sich das geplante Neubauvolumen dem Wirtshaus in Grösse und
Erscheinung nicht unterordne, ist damit nachvollziehbar. 

Im Gegensatz zur (rechtswidrigen) Disp.-Ziff. 2 des
Beschlusses vom 27. Januar 2010, welche eine allgemeine zahlenmässige
Reduktion des Bauvolumens vorsieht, bezieht sich Frage 1 bzw. die Antwort der
Beschwerdegegnerin 2 trotz des Ausdrucks "Bauvolumen" auf ein
konkretes Projekt, dessen Lage und Gestalt an einem einzelnen unmittelbar benachbarten
Schutzobjekt gemessen wurde. Von einer generellen Herabsetzung des zulässigen
Bauvolumens aus Gründen der Einordnung kann somit nicht gesprochen werden. Die
Antwort der Beschwerdegegnerin 2 auf die Frage 1 ist nicht zu beanstanden.

4.5 Ihren
Teilantrag, Frage 3 (betreffend die Zulässigkeit eines eingeschossigen Anbaus
am Gebäude Assek.-Nr. 05) mit einem "Ja" zu beantworten,
begründet die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift nicht. Sie geht mit
keinem Wort auf die nachvollziehbare E. 7.4 des Rekursentscheids ein,
wonach eine Terrassennutzung nebst dem Geländer auch Möbel, Sonnenschirme und –
zwecks Anlegung von Ausgängen – Fassadenänderungen am bestehenden Gebäude mit
sich bringe, weshalb die Verweigerung dieser Nutzung im Ermessen der
Beschwerdegegnerin 2 stehe. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als
unbegründet.

5.
 

Zusammenfassend ist die Beschwerde insofern gutzuheissen,
als sie sich gegen Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses vom 27. Januar 2011
richtet. Die angefochtene Nebenbestimmung ist aufzuheben. Abzuweisen ist die
Beschwerde, soweit sie sich auf die Fragen 1 und 3 des Vorentscheids vom 21. Juli
2010 bezieht. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner 1 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Aufgrund des teilweisen Obsiegens der Beschwerdeführerin
im Rekursverfahren rechtfertigt sich keine Neuverlegung der Rekurskosten. Parteientschädigungen sind bei diesem Verfahrensausgang
nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses
des Gemeinderats Wetzikon vom 27. Januar 2010 aufgehoben. Im Übrigen wird
die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 5'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner 1 je zur
Hälfte auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…