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**Case Identifier:** ea80941d-a9d8-5442-84fb-0f1a342cea70
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-28
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2014
**Docket/Reference:** DB.2020.101
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-db.2020.101.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2020.101 

Entscheid 

 28. Oktober 2022 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter 
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

1.  A ,    

2.  B ,    

vertreten durch C GmbH,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer,  

K a n t o n   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Bau,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegner,  

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2014 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Der  1930  geborene  A  (nachfolgend  der  Pflichtige)  war  2014  Eigentümer 

von sieben Liegenschaften in D, E, F, G und H. Bei der direkten Bundessteuer war er 

aufgrund  seiner  dem  Baugewerbe  nahestehenden  Erwerbstätigkeit  als  Inhaber  eines 

Immobilien-Treuhandbüros  sowie  diverser  Liegenschaftengeschäfte  bereits  seit  den 

1980er Jahren als Liegenschaftenhändler qualifiziert worden. Mit Eingabe vom 23. Ok-

tober  2014  liess  er  dem  kantonalen  Steueramt  mitteilen,  dass  er  beabsichtige,  seine 

selbstständige Erwerbstätigkeit aufzugeben und die Liegenschaften, soweit es sich um 

Geschäftsvermögen  handle,  in  das  Privatvermögen  zu  überführen,  unter  Beanspru-

chung der Möglichkeit der separaten Liquidationsgewinnbesteuerung. Nach seiner Be-

urteilung handle es sich indessen lediglich bei zwei Liegenschaften um Geschäftsver-

mögen, weshalb das kantonale Steueramt ersucht werde, der Qualifikation der übrigen 

Liegenschaften  als  Privatvermögen  zuzustimmen.  Das  kantonale  Steueramt  lehnte 

dies am 3. November 2014 ab.  

Am  24.  Oktober  2017  fand  eine  Besprechung  zwischen  dem  Steuervertreter 

des Pflichtigen und dem Steuerkommissär statt bezüglich der Überführung der Liegen-

schaften in das Privatvermögen. Hierzu liess der Pflichtige Liegenschaftenbewertungen 

per  31.  Dezember  2014  vorlegen.  In  der  Folge führten  die  Parteien  eine  weitere  Kor-

respondenz  in  dieser  Angelegenheit.  Mit  Eingabe  vom  25.  April  2018  bestand  der 

Pflichtige insbesondere darauf, dass es sich bei dem Mehrfamilienhaus …strasse 303, 

G,  nicht  um  Geschäftsvermögen  handle.  Nachfolgende  Korrespondenzen  führten  zu 

keiner Einigung.  

Mit  Veranlagungsvorschlag  vom  19.  Juli  2019  stellte der  Steuerkommissär  in 

Aussicht, den Pflichtigen und seine Ehefrau  B (nachfolgend die Pflichtigen) für die di-

rekte  Bundessteuer  2014  mit  einem  steuerbaren  Einkommen  von  Fr. 0.-  und  einen 

steuerbaren  Liquidationsgewinn  von  Fr. 5'144'100.-  (satzbestimmend  Fr. 1'028'800.-) 

zu  veranlagen.  Darin  zählte  er  v.a.  die  Liegenschaft  …strasse  303  in  G  zum  Ge-

schäftsvermögen und setzte er für die Liquidationsbesteuerung deren Verkehrswert per 

Ende  2014  –  der  eingereichten  Liegenschaftsbewertung  entsprechend  –  auf 

Fr. 2'695'000.- fest. Bezüglich der Anschaffungskosten stellte er auf den Verkehrswert 

im  Jahr  1995  ab,  zu  welchem  Zeitpunkt  dieser  gemäss  dem  Steueramt  G 

Fr. 1'750'000.-  betragen  hat.  Daraus  leitete  er  einen  Gewinn  aus  Überführung  in  das 

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Privatvermögen  dieser  Liegenschaft  von  Fr. 945'000.-  ab.  Die  Pflichtigen  lehnten  den 

Vorschlag mit Schreiben vom 16. August 2019 ab und erhoben diverse Einwendungen. 

Am  28.  August  2019  veranlagte  der  Steuerkommissär  die  Pflichtigen  für  die  direkte 

Bundessteuer 2014 entsprechend seinem Vorschlag.  

B. Hiergegen erhoben die Pflichtigen am 26. September 2019 Einsprache mit 

dem Antrag, mit Bezug auf die Liegenschaft  …strasse 303 in G von der Besteuerung 

eines Überführungsgewinns abzusehen, da es sich um Privatvermögen gehandelt ha-

be.  

Das kantonale Steueramt wies die Einsprache am 20. Mai 2020 ab.  

C.  Mit  Beschwerde  vom  19.  Juni  2020  wiederholten  die  Pflichtigen  den  Ein-

spracheantrag.  Die Liegenschaft  …strasse  303  in  G  sei  vor  Aufnahme einer Tätigkeit 

im Immobiliengewerbe erworben worden, weshalb es sich um Privatvermögen handle. 

Zudem sei sie nie als Geschäftsvermögen deklariert worden und sei beispielsweise im 

Jahr 1999 auch der Pauschalabzug für Unterhaltskosten gewährt worden. Die Fremdfi-

nanzierungsquote habe bei Kauf im üblichen Rahmen gelegen und sei später nicht in 

aussergewöhnlichem  Ausmass  erhöht  worden,  zudem  hätten  Sanierungsarbeiten  fi-

nanziert werden müssen. Hinzuweisen sei zudem auf die sehr lange Haltedauer.  

Das  kantonale  Steueramt  schloss  am  17.  Juli  2020  auf  Abweisung  der  Be-

schwerde.  Es  verwies  insbesondere  auf  die  steueramtliche  Zuweisung  der  Liegen-

schaft zum Geschäftsvermögen in der Vergangenheit, sowie die Tätigkeit des Pflichti-

gen  im  Immobilienbereich  auch  schon  im  Zeitpunkt  des  Erwerbs  der  Liegenschaft, 

sowie die Erhöhung der Hypothek zur Finanzierung einer weiteren Liegenschaftstrans-

aktion.  

Mit  Replik  vom  29.  August  2020  hielten  die  Pflichtigen  an  ihrem  Standpunkt 

fest  und  beantragten  eine  Parteientschädigung.  Das  kantonale  Steueramt  verzichtete 

am 11. September 2020 auf eine weitere Stellungnahme. Die Eidgenössische Steuer-

verwaltung liess sich nicht vernehmen.  

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Der Pflichtige war in der Vergangenheit unstreitig als gewerbsmässiger Lie-

genschaftenhändler tätig und übte damit eine selbständige Erwerbstätigkeit aus. Strei-

tig  und  nachfolgend  zu  prüfen  ist  jedoch  die  Frage,  ob  die  betroffene  Liegenschaft 

…strasse  als  Geschäftsvermögen  dieser  Erwerbstätigkeit  diente  und  deshalb  anläss-

lich der in der Steuerperiode 2014 erklärten Privatentnahme der Geschäftsliegenschaf-

ten auch diesbezüglich steuerlich abzurechnen ist.  

a) aa) Gemäss Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 

(DBG)  zählen  zu  den  Einkünften  aus  selbstständiger  Erwerbstätigkeit  auch  alle  Kapi-

talgewinne  aus  Veräusserung,  Verwertung  oder  buchmässiger  Aufwertung  von  Ge-

schäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung von Geschäfts-

vermögen  in  das  Privatvermögen  oder  in  ausländische  Betriebe  oder  Betriebsstätten. 

Als  Geschäftsvermögen  gelten  alle  Vermögenswerte,  die  ganz  oder  vorwiegend  der 

selbständigen Erwerbstätigkeit dienen.  

Geschäftsvermögen behält diese Eigenschaft, solange keine Realisation statt-

findet. Ein solcher Realisationstatbestand stellt die Privatentnahme dar, mit welcher ein 

Vermögensgegenstand vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführt wird. 

Auf  einen  solchen  Vorgang  ist  zu  schliessen,  wenn  die  steuerpflichtige  Person  das 

Betriebsvermögen  dauernd  in  den  Dienst  der  privaten  Kapitalanlage  stellt  (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, Art. 18 N 81 DBG). 

Privatentnahmen haben zum Verkehrswert zu erfolgen. Es ist somit über die allfälligen 

wieder  eingebrachten  Abschreibungen  wie  auch  über  einen  allfälligen  Wertzuwachs 

steuerlich abzurechnen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 18 N 88 DBG).  

Wird  die  selbständige  Erwerbstätigkeit  nach  dem  vollendeten  55  Altersjahr 

oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgegeben, so ist 

die  Summe  der  in  den  letzten  zwei  Geschäftsjahren  realisierten  stillen  Reserven  ge-

trennt vom übrigen Einkommen zu besteuern (Art. 37b Abs. 1 Satz 1 DBG, in der Fas-

sung  vom  23.  März  2007,  in  Kraft  seit  1.  Januar  2011).  Art.  37b  Abs.  1  Satz 2  bis  4 

DBG  enthalten  besondere  Vorschriften  zur  Satzbestimmung.  Art. 37b  DBG  gelangt 

auch auf Liegenschaftenhändler zur Anwendung (BGr, 24. Juni 2019, 2C_960/2018).  

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bb) Zur Frage der Abgrenzung des Geschäfts- vom Privatvermögen bei einem 

(Quasi-)Liegenschaftenhändler hat sich das Bundesgericht im Urteil vom 6. Juni 2017 

(2C_866/2016) eingehend auseinandergesetzt: 

Möglich  ist  demnach  entweder  ein  unmittelbares  Dienen  durch  die  Beschaf-

fenheit der Vermögenswerte bzw. als Sicherheit für Betriebskredite, oder ein mittelba-

res  Dienen  als  notwendiges  Betriebskapital  oder  als  Betriebsreserve.  Ausschlagge-

bend ist die tatsächlich ausgeübte technisch-wirtschaftliche Funktion des betreffenden 

Vermögenswerts (E. 3.2, mit weiteren Hinweisen).  

Bei  einem  Liegenschaftenhändler  unterscheiden  Rechtsprechung  und  Lehre 

drei  Arten  von  Immobilien:  solche,  die für  den  Verkauf  bestimmt  sind  und damit  Han-

delsware (Umlaufvermögen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.h. unmittelbar dem Han-

delsbetrieb  dienende  Liegenschaften  (Anlagevermögen),  sowie  Kapitalanlageliegen-

schaften,  die  nur  mittelbar  durch  ihren  Ertrag  als  Kapitalanlage  einem  Unternehmen 

bzw.  einem  Privaten  dienen.  Normalerweise  stellen  Immobilien  bei  Liegenschaften-

händlern Umlaufvermögen dar, d.h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegen-

schaften.  Es  ist  aber  nicht  ausgeschlossen,  dass  ein  gewerbsmässiger  Liegenschaf-

tenhändler  auch  Kapitalanlageliegenschaften  in  seinem  Liegenschaftsbestand  hält. 

Eine  solche  Kapitalanlageliegenschaft  gehört  grundsätzlich  weiterhin  zum  Privatver-

mögen,  soweit  sie  nicht  als  Vorratsimmobilie  für  den  Liegenschaften-Handelsbetrieb 

erworben wurde (E. 3.3, mit weiteren Hinweisen).  

Mit  welcher  Absicht  eine  Liegenschaft  erworben  wurde,  ist  ein  innerer  Um-

stand.  Als  solcher  ist  er  einem  direkten  Beweis  nicht  zugänglich,  sondern  es  muss 

vielmehr anhand äusserer Indizien abgewogen werden, ob für die steuerpflichtige Per-

son beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Ka-

pitalanlage im Vordergrund stand (E. 3.4).  

cc)  Damit  ist  die  frühere  bundesgerichtliche  Rechtsprechung,  wonach  bei  ei-

nem  Liegenschaftenhändler  alle  Liegenschaften  ausser  einem  selbstbewohnten  Ei-

genheim  und  einem  Ferienhaus  als  Geschäftsvermögen  gelten  (BGE  70  I  257  E. 3; 

BGE 94 I 464 E. 2), hinfällig geworden. Stattdessen ist bei jeder Liegenschaft anhand 

der aufgezeigten Kriterien zu prüfen, zu welchem Vermögensbereich sie zu zählen ist.  

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b)  Das  blosse  Halten  und  langfristige  Vermieten  einer  Liegenschaft  seit  Er-

werb  spricht  nach  der  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  gegen  die  Absicht  eines 

raschen, gewinnbringenden Weiterverkaufs und deutet auf eine blosse Verwaltung des 

eigenen Vermögens hin (BGr, 13. April 2017, 2C_784/2016, E. 4.6). Dieses Kriterium 

ist vorliegend in ausgeprägter Weise erfüllt: Der Pflichtige erwarb die Liegenschaft, die 

mit einem 1967 erstellten Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten überbaut ist, am 

XX.XX.1976  für  Fr.  745'000.-  und  hält  sie  seither  unverändert.  Nach  dem  Aktenstand 

ist sie auch heute noch in seinem Eigentum, was eine Haltedauer von 46 Jahren ergibt. 

Es  handelt  sich  damit  geradezu  um  einen  Paradefall  einer  zum  Zweck  der  blossen 

Vermögensanlage gehaltenen Liegenschaft.  

Hinzu  kommt,  dass  keine  Anhaltspunkte  dafür  bestehen,  dass  der  Pflichtige 

1976  bereits  als  (Quasi-)Liegenschaftenhändler  einzustufen  gewesen  wäre.  Sein  Ein-

zelunternehmen unter  der  Firma "I"  wurde am XX.XX.1981  im  Handelsregister  einge-

tragen. Diese tätigte Immobiliengeschäfte. Erwähnt wird dort insbesondere der Verkauf 

von  Eigentumswohnungen  in  den  Jahren  1984 - 1986  durch  das  "Konsortium  J",  an 

welchem  er  beteiligt  war.  In  diesem  Zusammenhang  wurde gemäss  den  Steuerakten 

der  Steuerperioden  1988/1989  ein  Grundstückgewinn  bei  der  direkten  Bundessteuer 

erfasst. Die Liegenschaft J wurde am 6. Januar 1983 erworben. Bei diesem Aktenstand 

ist eine Tätigkeit als Liegenschaftenhändler frühestens ab Eintrag der Einzelfirma 1981 

plausibel. Das kantonale Steueramt verweist allerdings in der Beschwerdeantwort wei-

ter  darauf,  dass  der  Pflichtige  bei  der  am  XX.XX.1973  gegründeten  K AG  angestellt 

gewesen  sei,  welche  die  Verwaltung,  den  Erwerb,  die  Belastung  und  Veräusserung 

von  Liegenschaften  sowie  die  Ausübung  von  Treuhandfunktionen  bezweckt  habe.  Im 

Handelsregister  ist  er  ab  XX.XX.1987  als  Verwaltungsrat  eingetragen,  wobei  die  Ein-

tragungen erst per dieses Datum einsetzen und frühere nicht mehr dokumentiert sind. 

Nach  der  Sachdarstellung  des  kantonalen  Steueramts  war  er  zudem  Alleinaktionär. 

Dies allein reicht indessen nicht aus, um ihn bereits per 1976 als Liegenschaftenhänd-

ler  zu  qualifizieren,  da  dies  nicht  nur  Berufserfahrung  im  Immobilienbereich,  sondern 

eine eigentliche Handelstätigkeit in eigenem Namen voraussetzt. Aktenkundig ist aber 

einzig der Erwerb und das Halten der streitbetroffenen Liegenschaft. Dies genügt nicht 

zu  einer  solchen  Qualifikation  als  Liegenschaftenhändler,  auch  wenn  es  sich  beim 

Pflichtigen  offenkundig  auch  schon  damals  um  einen  im  Immobilienbereich  tätigen 

Fachmann handelte.  

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Auch  die  Fremdfinanzierung  bei  Kauf  überstieg  nicht  das  Ausmass,  das  bei 

privater  Kapitalanlage  zu  erwarten  war,  was  gegen  ein  geschäftliches  Vorgehen 

spricht. Die Finanzierung des Kaufpreises von Fr. 745'000.- ist nicht im Detail bekannt, 

indessen wurde gemäss Vertrag Fr. 400'000.- von der Bank bezahlt gegen Übernahme 

von  zwei  Schuldbriefen,  und  Fr. 345'000.-  wurden  vom  Pflichtigen  in  bar  geleistet. 

Mangels  entgegenstehender  Hinweise  ist  davon  auszugehen,  dass  dies  auch  der  Fi-

nanzierung  entsprach.  Die  Fremdfinanzierung  lag  somit  sogar  unter  dem  Maximum 

einer  1. Hypothek.  Die  älteste  aktenkundige  Steuerdeklaration  betrifft  im  Übrigen  das 

Jahr  1987  und  beziffert  die  Hypothek  auf  der  Liegenschaft  …strasse  303  auf 

Fr. 405'000.- (sodann Fr. 550'000.-  per  31. Dezember  1988);  in Anbetracht  der  bis  zu 

diesem Jahr eingetretenen Wertsteigerung der Liegenschaft vermag aber diese leichte 

Erhöhung am Gesamtbild nichts zu verändern.  

Weiter  hat  der  Pflichtige  die  Liegenschaft  in  den  aktenkundigen  Steuererklä-

rungen  ab  1989  soweit  ersichtlich (mit  Ausnahme  der  am  7.  Februar  2014  eingegan-

genen  Steuererklärung  2012)  immer  als  Privatvermögen  deklariert,  und  darauf  mehr-

mals  die  nur  bei  Privatvermögen  zulässige  Unterhaltspauschale  beansprucht  (vgl. 

Steuerklärung  1995,  Steuererklärung  1999  A  und  B,  Steuererklärung  2001),  was  von 

der  Vorinstanz  offenbar  akzeptiert  wurde.  Hinzuweisen  ist  zudem  darauf,  dass  der 

Pflichtige  mit  Handänderung  vom  XX.XX.1990  19  m2  des  betroffenen  Grundstücks  

Kat.-Nr. … an die öffentliche Hand abtreten musste und hierbei einen steuerpflichtigen 

Grundstückgewinn von Fr. 2'712.35 erzielte. Nach den Akten ist nicht erkennbar, dass 

ihm  dieser  Gewinn  bei  der  Veranlagung  der  direkten  Bundessteuer  1991/1992  (Be-

messungsjahre 1989/1990) aufgerechnet worden wäre. 

Bei  dieser  Sachlage wäre  nach der  heutigen  bundesgerichtlichen Rechtspre-

chung  auf  eine  Kapitalanlageliegenschaft  zu  schliessen.  Hinweise  darauf,  dass  der 

Pflichtige die Liegenschaft als Vorratsimmobilie für den Liegenschaftenhandel gehalten 

hätte, sind nicht ersichtlich. Deuten somit alle Umstände auf Privatvermögen hin, müs-

sen die Gründe, die für Geschäftsvermögen sprechen, klar hervortreten und von eini-

gem Gewicht sein.  

c)  aa)  Die  Vorinstanz  verweist  hierzu  auf  die  Erhöhung  der  auf  der  Liegen-

schaft  lastenden  Hypothek  per  1994  auf  Fr. 1'000'000.-  und  der  Verwendung  des 

dadurch beschafften Betrags für den Erwerb einer anderen Liegenschaft im Geschäfts-

vermögen.  

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Der  Pflichtige  wendet  dagegen  ein,  dass  die  Fremdfinanzierungsquote  auch 

nach  der  Erhöhung  der  Hypothek  1994  nicht  mehr  als  rund  59%  betragen  habe,  da 

sich  auch  der  Wert  der  Liegenschaft  erhöht  habe.  Zudem  sei  die  Hypothek  nur  auf 

Fr. 950'000.-  erhöht  worden.  Weiter  habe  eine  Küchen-  und  Fenstersanierung  in  den 

90er Jahren finanziert werden müssen. Selbst wenn aber die Erhöhung der Hypothek 

zur  Finanzierung  eines  Liegenschaftenkaufs  erfolgt  sei,  sei  dies  nicht  schädlich,  da 

eine  Fassadensanierung  2012  sowie  eine  Heizungssanierung  von 

total  rund 

Fr. 500'000.- ohne Erhöhung der Hypothek erfolgt seien.  

Gemäss den Steuerakten lastete per 31. Dezember 1993 auf der Liegenschaft 

eine  Hypothek  von  Fr. 550'000.-,  welche  per  31.  Dezember  1994  auf  Fr. 1'000'000.- 

(und  nicht  bloss  auf  Fr.  950'000.-)  erhöht  wurde.  Gemäss  öffentlich  beurkundetem 

Kaufvertrag vom XX.XX.1995 erwarb der Pflichtige zur gleichen Zeit eine Liegenschaft 

an  der  …strasse  33  in  H  für  Fr. 3'200'000.-.  Der  Besitzesantritt  erfolgte  indessen  ge-

mäss  Ziff.  1  der  weiteren  Bestimmungen  des  Vertrags  bereits  per  XX.XX.1994.  Ent-

sprechend wurde die Liegenschaft auch in der Steuererklärung 1995 per 31. Dezember 

1994 erwähnt. Die Zuweisung dieser neuen Liegenschaft zum Geschäftsvermögen als 

Liegenschaftenhändler ist nicht streitig.  

Wird eine Liegenschaft als Sicherheit für einen geschäftlichen Kredit genutzt, 

so dient sie damit der selbständigen Erwerbstätigkeit (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, 

E. 3.2). Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Pflichtige die Hypothek auf 

der  Liegenschaft  …strasse  303  zur  Finanzierung  des  Erwerbs  einer  anderen  Liegen-

schaft erhöht hat. Überdies diente die Erhöhung der Hypothek nicht der Überbrückung 

einer  finanziellen  Notlage,  sondern  der  Finanzierung  einer  frei  gewählten  geschäftli-

chen Investition.  Der  Pflichtige  bestreitet  dies  im  Grunde  auch nicht.  Entgegen  seiner 

Auffassung  kann  diese  geschäftliche  Beanspruchung  auch  nicht  durch  die  

Finanzierung der nachfolgenden Renovationen ohne Beanspruchung von Hypotheken 

neutralisiert werden.  

Zugleich ist aber festzuhalten, dass die Liegenschaft gemäss den Feststellun-

gen  der  Vorinstanz  1995  einen  Verkehrswert  von  Fr. 1'750'000.-  aufwies,  sie  somit 

auch nach der Erhöhung der Hypothek bloss zu 57% und damit immer noch im Rah-

men einer 1. Hypothek belastet war. Dies ist für eine private Kapitalanlage als normal 

zu  beurteilen.  Die  Belastung  nahm  in  der  Folge  zudem  laufend  ab,  indem  zum  einen 

die  Hypothek  etwas  reduziert  wurde  (Steuererklärung  1998:  Schulden  Fr. 960'000.-, 

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Steuererklärung  2000:  Schulden  Fr. 950'000.-)  und  zum  anderen  die  Liegenschaft  an 

Wert gewann. In diesem Zusammenhang spricht es eben doch für eine private Kapital-

anlage, dass der Pflichtige später trotz der zum Teil hohen Renovationskosten (Steu-

ererklärung  1996:  Unterhaltskosten  Fr. 103'983.-  aufgrund  Einbaus  neuer  Fenster  im 

Jahr  1995,  Steuererklärung  1997:  Unterhaltskosten  Fr.  109'461.55,  v.a.  wegen  neuer 

Küchen  im  Jahr  1996,  Steuererklärung  2012:  Unterhaltskosten  Fr. 459'697.-  aufgrund 

Fassadenrenovation)  die  Liegenschaft  nicht  mehr  weiter  belastete  und  damit  keinem 

grösseren Risiko aussetzen wollte. Insgesamt handelte es sich bei der geschäftlichen 

Beanspruchung  um  einen  einmaligen  Vorgang  während  einer  äussert  langen  Halte-

dauer, welcher zudem die Liegenschaft wirtschaftlich nicht stark beanspruchte.  

bb)  Soweit  die  Vorinstanz  auf  die  Renovationsarbeiten  verweist,  lässt  sich 

daraus nichts zugunsten einer Qualifikation als Geschäftsvermögen ableiten, da solche 

Arbeiten bei Liegenschaften im Privatvermögen in gleichem Ausmass erforderlich sind. 

Überdies  sind  die  erwähnten  Kosten  jeweils  immer  als  Unterhaltskosten  anerkannt 

worden (soweit nicht ohnehin die Unterhaltspauschale zugestanden wurde).  

cc)  Die  Vorinstanz  hält  den  Pflichtigen  weiter  vor,  dass  sie  die  Liegenschaft 

mehrmals  als  Geschäftsvermögen  qualifiziert  habe,  was  von  den  Pflichtigen  hinge-

nommen  worden  sei.  Hierzu  verweist  sie  auf  fünf  steueramtliche  Revisionsberichte. 

Weiter  hätten  die  Pflichtigen  in  der  Steuererklärung  2013  die  Liegenschaft  selber  als 

Geschäftsvermögen  bezeichnet,  da  sie  lediglich  bei  einer  anderen  Liegenschaft  den 

Vermerk "privat" angebracht hätten.  

Die geschäftliche Qualifikation durch die Steuerbehörden kann allerdings nicht 

den Pflichtigen angelastet werden. Zudem ist festzuhalten, dass sie daraus keine Vor-

teile  gezogen  haben,  indem  sie  auf  der  streitbetroffenen  Liegenschaft  nie  Abschrei-

bungen vorgenommen haben. Es ist deshalb auch nicht ersichtlich, wie die Pflichtigen 

sich gegen diese einseitige Qualifikation durch das kantonale Steueramt hätten wehren 

können.  Zuzugestehen  ist  der  Vorinstanz  bezüglich  der  Aufstellung  zur  Steuererklä-

rung 2013, dass darin lediglich die selbstbewohnte Liegenschaft als privat bezeichnet 

wurde.  Indessen  kommt  dem  keine  grosse  Bedeutung  zu,  da  bezüglich  der  anderen 

Liegenschaften  in  der  Aufstellung  keine  Zuordnung  zu  privat/geschäftlich  vorgenom-

men  wurde  (vgl.  auch  die  jeweilige  Aufstellung  zur  Steuererklärung  2012  sowie  zur 

Steuererklärung  2014)  und  die  Pflichtigen  den  Vermerk  "privat"  bei  der  selbstbewoh-

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nen Liegenschaft zudem damit begründen, dass es sich dabei um die einzige Liegen-

schaft handelt, welche durch sie selber statt durch die K AG verwaltetet wurde.  

dd)  Bei  einer  Gesamtbetrachtung  all  dieser  Umstände  überwiegen  die  Argu-

mente,  die für  eine  Qualifikation  als  Privatvermögen  sprechen.  Von grossem Gewicht 

ist  die  sehr  lange  Haltedauer,  die  klar  zum  Ausdruck  bringt,  dass  es  dem  Pflichtigen 

um  eine  private  Kapitalanlage ging,  und  die  nur moderate hypothekarische  Belastung 

während der gesamten Haltedauer. Demgegenüber handelte es sich bei der geschäft-

lich motivierten Beanspruchung zur Kapitalbeschaffung im Jahr 1994 um einen einma-

ligen Vorgang, dessen Auswirkungen zudem in den folgenden Jahren laufend abnah-

men bzw. durch das Verhalten der Pflichtigen in den  Folgejahren wiederum relativiert 

wurden.  An  der  vorliegenden  Beurteilung  vermag  sodann  auch  die  Deklaration  als  

Geschäftsvermögen in der Steuererklärung 2012 nichts zu ändern.  

d) Dies führt neu zu folgender Berechnung (vgl. Angaben in Veranlagungsver-

fügung/Einschätzungsentscheid vom 28. August 2019):  

Liquidationsgewinn (nach Liquidationskosten):  

Fr.  

Gemäss Veranlagung  

Korrektur G …strasse  

Total  

Korrektur Beiträge an 1. Säule AHV/IV 

Deklariert  

10% auf Liquidationsgewinn  

Total  

Statt gemäss Veranlagung 

Differenz  

Steuerbares Einkommen 2014 

Reineinkommen gemäss Veranlagung  

Korrektur AHV  

Reineinkommen neu  

Abzug für Ehegatten 

Steuerbares Einkommen  

5'546'950.- 

- 945'000.- 

4'601'950.-  

1'308.- 

460'195.- 

461'503.- 

- 556'003.- 

94'500.- 

- 402'796.- 

94'500.-  

- 308'296.- 

- 2'600.- 

- 310'896.- 

1 DB.2020.101 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 11 - 

Steuerbarer Liquidationsgewinn 

Liquidationsgewinn (nach Kosten)  

Verlustvortrag gem. Reineinkommen 

ungerundet 

gerundet 

Zum Steuersatz von 1/5  

4'601'950.- 

- 308'296.- 

4'293'654.- 

4'293'600.- 

858'700.-. 

2.  Gestützt  auf  diese  Erwägungen  ist  die  Beschwerde  gutzuheissen.  Aus-

gangsgemäss  sind  die  Kosten  des  Verfahrens  dem  Beschwerdegegner  aufzuerlegen 

(Art.  144  Abs.  1  DBG).  Den  Pflichtigen  ist  aufgrund  ihres  Obsiegens  eine  Parteient-

schädigung zuzusprechen  (Art.  144 Abs.  4  DBG i.V.m.  Art.  64  Abs. 1 des  Bundesge-

setzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die  Beschwerde  wird  gutgeheissen.  Die  Beschwerdeführer  werden  für  die  direkte 

Bundessteuer  2014  mit  folgenden  Steuerfaktoren  veranlagt  (Tarif  gemäss  Art. 36 

Abs. 2 DBG, Verheiratetentarif):  

Steuerbares Einkommen 

Satzbestimmendes Einkommen 

Steuerbarer Liquidationsgewinn 

Satzbestimmender Liquidationsgewinn 

Fr.  

Fr.  

Fr.  

Fr.  

0.- 

0.- 

4'293'600.-  

858'700.-. 

[…] 

1 DB.2020.101