# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 100fa821-8761-5918-b9ed-802a8872d7c7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-01-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.01.2014  VB.2013.00012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2013-00012_2014-01-16.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2013.00012	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.01.2014
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Gebäudehöhe. Gewässerraum. Ausnahmebewilligung.

Die Höhenkote im privaten Gestaltungsplan bestimmt den höhenmässigen Abschluss der Flachdächer und nicht die Gebäudehöhe im Sinn von § 278 PBG. Da begehbare Flachdächer im Gestaltungsplan implizit vorgesehen sind, dürfen Geländer zwecks Absturzsicherung angebracht werden. Hingegen ist bei der Erstellung der Geländer der visuellen Durchlässigkeit besondere Beachtung zu schenken (E. 2.3).

An der Freihaltung der Uferstreifen besteht grundsätzlich ein wichtiges öffentliches Interesse. Da vorliegend umfangreiche Renaturierungen verwirklicht worden sind, kommt dem Natur- und Landschaftsschutz grosses Gewicht zu. Die strittigen Balkone halten an den Eckpunkten zur Bachuferlinie einen Abstand von rund 4 statt 8 Metern ein. Die vergrösserten Balkone betreffen demnach nicht bloss den Randbereich des geschützten Streifens; die Vergrösserung fällt somit massgeblich ins Gewicht. Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Verweigerung der Baubewilligung ist daher zu bejahen (E. 3.5). 

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHTERRASSE
GEBÄUDEHÖHE
GEWÄSSERABSTAND
GEWÄSSERRAUM
HOCHWASSERSCHUTZ
HÖHENKOTE
NUTZUNG
ÖFFENTLICHE INTERESSEN
PRIVATER GESTALTUNGSPLAN
RECHTMÄSSIGER ZUSTAND
WIEDERHERSTELLUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 41c Abs. I GSchG
§ 278 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2013.00012

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 16. Januar 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regula Hunger.

 

 

 

In Sachen

 

 

A (Firma C), vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

1.    Gemeinderat Stäfa, 

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Der Gemeinderat Stäfa bewilligte A (Bauherrschaft: Firma C)
mit Beschluss vom 15. Mai 2012 teilweise eine Projektänderung bezüglich
des Neubaus von drei Mehrfamilienhäusern an der D-Strasse 01, 02 und 03.
Nicht bewilligt wurden die neu projektierten Geländer und Dachterrassennutzungen
auf den drei Liegenschaften.

Gleichzeitig eröffnete der Gemeinderat Stäfa die Verfügung
der Baudirektion des Kantons Zürich vom 3. April 2012. Diese verweigerte
der Bauherrschaft eine nachträgliche gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung
für die Erweiterung der Balkone und des Sitzplatzes des Mehrfamilienhauses D-Strasse 03;
sie lud die örtliche Baubehörde ein, die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands zu prüfen. Mit dem erwähnten Entscheid vom 15. Mai 2012 hat der
Gemeinderat Stäfa bereits die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
angeordnet.

II.  

A gelangte in der Folge ans Baurekursgericht und ersuchte
um Bewilligung der Dachterrassennutzungen und der dazugehörenden projektierten
Geländer sowie um nachträgliche Bewilligung für die Abänderung der Balkone und
des Sitzplatzes beim Mehrfamilienhaus D-Strasse 03. Das Baurekursgericht
wies den Rekurs am 21. November 2012 ab.

III.  

Mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht vom 8. Januar
2013 beantragte A die Aufhebung des Rekursentscheids. Es sei der Gemeinderat
Stäfa anzuweisen, die nachgesuchte Baubewilligung für die Dachterrassen und die
dazugehörigen Geländer zu erteilen und es sei die Baudirektion anzuweisen, die
nachträgliche Bewilligung für die abgeänderten Balkone beim Mehrfamilienhaus D-Strasse 03
zu erteilen. Eventualiter beantragte sie, die Sache an das Baurekursgericht
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Vorinstanzen.

Das Baurekursgericht beantragte am 18. Januar 2013
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Ebenso ersuchte der
Gemeinderat Stäfa mit Eingabe vom 8. Februar 2013 um Abweisung der
Beschwerde. Die Baudirektion stellte am 7. Februar 2013 den Antrag, die
Beschwerde abzuweisen und reichte einen Mitbericht des Amts für Abfall, Wasser,
Energie und Luft (AWEL) ein, worin die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin beantragt worden war.
Mit Replik vom 18. März 2013 hielt A an ihren Anträgen fest. Dazu äusserte
sich die Baudirektion am 12. April 2013 unter Hinweis auf einen neuen
Mitbericht AWEL. Weitere Stellungnahmen erfolgten am 29. April 2013 durch A
und am 14. Mai 2013 durch die Baudirektion unter Verweis auf einen
weiteren Mitbericht AWEL.

Mit Präsidialverfügung vom 28. Juni 2013 wurde
verschiedenen Dritten, welche den baurechtlichen Entscheid verlangt hatten, die
Gelegenheit eröffnet, ein Begehren um Teilnahme am Beschwerdeverfahren zu
stellen. Die E AG ersuchte zunächst um Teilnahme als Vertreterin der
"Stockwerkeigentümergemeinschaften F-Strasse 04-05", verzichtete aber
schliesslich darauf mit Schreiben vom 4. September 2013; der
Klarheit halber wurde der E AG schriftlich mitgeteilt, dass eine
Zustellung des Urteils in dieser Sache nur an diejenigen Parteien erfolgt, die
am Verfahren vor Verwaltungsgericht teilgenommen haben. Die weiteren Dritten
stellten keine Begehren.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Die von der Beschwerdeführerin
erstellten drei Mehrfamilienhäuser D-Strasse 01, 02 und 03 (neue Kat.-Nrn. 06,
07 und 08) befinden sich in der Kernzone KA und im Geltungsbereich des
privaten Gestaltungsplans "G" in der Gemeinde Stäfa. Die Erstellung
der drei Neubauten hatte die Gemeinde am 30. September 2008 bewilligt.

2.
 

Erster Streitgegenstand des
Beschwerdeverfahrens ist die Projektänderung, mit welcher die Beschwerdeführerin
auf den Flachdächern der drei Liegenschaften jeweils Dachterrassen mitsamt den
dazugehörigen Geländern als Absturzsicherungen plant. 

2.1 Zur
Begründung der Bewilligungsverweigerung hatte die Gemeinde im strittigen Bauentscheid
vom 15. Mai 2012 zum einen ausgeführt, mit den projektierten Geländern der
Dachterrassen würde die gemäss Gestaltungsplan "G" zulässige
Gesamthöhe der Liegenschaften um 73 cm überschritten. Zudem würden die
geplanten Änderungen dem Gestaltungsplan unter den Aspekten Einordnung und
Gestaltung widersprechen. Mit der Beschwerdeantwort wird darauf verwiesen, dass
die Sicht der nördlichen Nachbarn laut Gestaltungsplan offengelassen werden
soll. Weiter wird ausgeführt, eine Nutzung der Dachflächen mit individueller
Möblierung lasse sich mit der geforderten besonders guten Einordnung nicht mehr
garantieren; folglich seien die geplante Dachterrassennutzung und damit auch
die Erstellung der Geländer als Absturzsicherung zu verweigern. 

2.2 Der
Standpunkt der Gemeinde, eine Nutzung der Dachflächen komme unter dem Aspekt der
Einordnung generell nicht infrage, entbehrt einer genügenden Grundlage.
Ziffer 4 Abs. 2 des Gestaltungsplans, dem die Gemeindeversammlung
zugestimmt hat, lässt die Flachdächer implizit zur Nutzung als Dachterrassen zu.
Diese grundsätzliche Zulässigkeit der Dachnutzung legt bereits nahe, dass sich Dachterrassen
mit der Anforderung einer guten Einordnung vertragen können. Es ist denn auch kein
plausibler Grund ersichtlich, um die Dachnutzung unter ästhetischen Aspekten
generell zu untersagen. Wenn die Eigentümerschaft die Dachterrassen in Zukunft
auf eine ästhetisch unerwünschte Weise nutzen wollte oder faktisch nutzen
würde, so liesse sich dies dannzumal untersagen (vgl. VGr, 8. August 2012,
VB.2012.00320, E. 6.2). Die Vorinstanz hat eine ästhetisch motivierte
Verweigerung der Dachterrassennutzung somit zu Recht verworfen; auf die entsprechenden
Ausführungen kann ergänzend verwiesen werden.

2.3 Das
Baurekursgericht hat die vorgesehene Dachterrassennutzung bzw. die Erstellung
von Geländern als Absturzsicherung jedoch mit Blick auf die gemäss
Gestaltungsplan maximal zulässige Gebäudehöhe für unzulässig erachtet. 

2.3.1
Der private Gestaltungsplan legt für die infrage stehenden Liegenschaften
des Baufeldes A die zulässige Gesamthöhe der Gebäude auf die Kote 428.00
m.ü.M. Sodann wird ausgeführt, über diese zulässige maximale Höhenkote seien
einzelne technisch bedingte Aufbauten für Lift-, Klima- und Heizanlagen
zulässig. Damit wird klar, dass die Höhenkote nicht die Gebäudehöhe im Sinn von
§ 278 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
bestimmt, sondern den höhenmässigen Abschluss der Flachdächer. Bei isolierter
Betrachtung der genannten Regelungen wäre wohl dem Standpunkt des Baurekursgerichts
zu folgen, wonach Geländer für eine Dachnutzung mangels Erwähnung in
Ziff. 3 Abs. 7 unzulässig seien.

Wie erwähnt sieht der
Gestaltungsplan in Ziff. 4 Abs. 2 allerdings die Möglichkeit von begehbaren
Flachdächern implizit vor. Daraus ist vernünftigerweise der Schluss zu ziehen,
dass neben den in Ziff. 3 Abs. 7 aufgezählten Aufbauten für den
begehbaren Bereich zwecks Absturzsicherung Geländer angebracht werden dürfen.
Die von der Gemeinde in der Baubewilligung vertretene gegenteilige Auslegung
erweist sich damit als sinnwidrig und nicht bloss – wie das Baurekursgericht
ausführt – als streng; sie ist deshalb zu korrigieren. 

2.3.2
Richtig ist allerdings, dass bei der Erstellung der Geländer – neben der
Berücksichtigung ästhetischer Gesichtspunkte – der visuellen Durchlässigkeit
besondere Beachtung zu schenken ist. Zu Recht verweist die Vorinstanz in diesem
Zusammenhang auf den Bericht zum Gestaltungsplan; bei der Ausarbeitung des
Gestaltungsplans war den nördlichen Nachbarn die Sicht über die Neubauten
hinweg zweifellos ein Anliegen. 

Im Bauplan sind die Geländer –
in Übereinstimmung mit der zeichnerischen Darstellung – jeweils als
"Feines Drahtgeländer" umschrieben worden. Solche offene Geländer
sind zwar optisch wahrnehmbar, erwecken aber nicht den Eindruck einer Erhöhung
der Baute (vgl. VGr, 2. September 2002, VB.2002.00172, E. 4). Es ist
davon auszugehen, dass die projektierten Geländer die Durchsicht im Wesentlichen
belassen. Schliesslich sind gegenüber den projektierten Geländern auch keine
ästhetischen Vorbehalte ersichtlich oder geltend gemacht worden. Deren
Erstellung und damit die Nutzung der Flachdächer als Terrassen erweist sich folglich
als rechtskonform. Die Voraussetzungen zur Erteilung der Bewilligung sind entgegen
der Auffassung von Baubehörde und Rekursinstanz gegeben. 

2.4 Die
Beschwerde ist in diesem Punkt gutzuheissen. Antragsgemäss ist der Gemeinderat
Stäfa – in Abänderung dessen Entscheids vom 15. Mai 2012 (Abs. 1 des
Dispositivs) – anzuweisen, die nachgesuchte Baubewilligung für die projektierten
Dachterrassennutzungen und dazugehörigen Geländer zu erteilen. Dies ist mit der
Auflage zu verbinden, dass dadurch die Sicht über die Liegenschaften nicht
wesentlich beeinträchtigt werden darf.

3.
 

Zweiter Streitpunkt ist die Grösse bzw. die Ausdehnung der
Balkone des Gebäudes D-Strasse 03 in südöstlicher Richtung hin zum H-Bach.
Gemäss dem bewilligten Projekt bestand zwischen den fraglichen Balkonen und dem
H-Bach ein Abstand von mindestens 5 m, was dem damals geltenden minimalen Gewässerabstand
entsprach. Im Rahmen der Erstellung der Liegenschaft wurden die Balkone grösser
gestaltet als vorgesehen, sodass die Balkonecken gegenüber der Gewässerrandlinie
nur mehr einen Abstand von rund 4 m aufweisen.

3.1 Wird eine
Baute ohne (genügende) Erlaubnis erstellt, muss in einem nachträglichen
Baubewilligungsverfahren geprüft werden, ob die bereits erstellte Baute
bewilligungsfähig ist oder nicht. Bei der materiellen Prüfung der Baute findet
dabei dasjenige Recht Anwendung, welches bei der baulichen Änderung in Kraft
stand. Hat sich dieses Recht in der Zwischenzeit geändert, so ist darauf
abzustellen, wenn es für den Eigentümer der Baute günstiger ist (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 482). 

3.2 Wie
die Vorinstanz zutreffend ausführt und von der Beschwerdeführerin anerkannt
wird, bestimmt sich der erforderliche Abstand zum Fliessgewässer H-Bach nach
neuem Recht. Massgeblich sind derzeit die neuen bundesrechtlichen Bestimmungen
zum Gewässerschutz: Gemäss der am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen
Revision des Gewässerschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GSchG) legen die
Kantone den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer fest, der erforderlich ist
für die natürlichen Funktionen der Gewässer, für den Schutz vor Hochwasser und
für die Gewässernutzung (vgl. Art. 36a GSchG). Im Kanton Zürich steht diese
Festlegung des Gewässerraums, welche bis Ende des Jahres 2018 zu erfolgen hat,
noch aus. Solange die Kantone den Gewässerraum nicht festgelegt haben, gelten
entlang von Gewässern Übergangsbestimmungen. Für den hier infrage stehenden
Bach beträgt der auf beiden Seiten im Grundsatz freizuhaltende Streifen je
8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle (Abs. 2
Übergangsbestimmungen der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998
[GSchV] zur Änderung vom 4. Mai 2011). Allerdings kann die Behörde in
dicht überbauten Gebieten für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen,
soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1
GSchV).

3.3 An den Eckpunkten halten die strittigen Balkone zur Bachuferlinie – wie
gesehen – einen Abstand von lediglich rund 4 m ein, weshalb eine
ordentliche Bewilligung nicht zulässig ist. 

Nach übereinstimmender und zutreffender
Auffassung von Vorinstanz, Baudirektion und Beschwerdeführerin befinden sich
die infrage stehende Gebäude allerdings in dicht überbautem Gebiet im Sinn von
Art. 41c Abs. 1 GSchV und erweisen sich die Liegenschaften auch als
zonenkonform. Es stellt sich deshalb die Frage nach einer Ausnahmebewilligung. Für
die Gewährung der Ausnahmebewilligung räumt die Bestimmung der zuständigen
Verwaltungsbehörde einen gewissen Beurteilungsspielraum ein, in welchen das
Verwaltungsgericht nicht eingreift (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 50 N. 74; VGr, 5. September 2013, VB.2013.00340,
E. 4.1). 

3.4 Die Beschwerdeführerin
macht geltend, für die strittigen Balkonecken sei eine Ausnahmebewilligung zu
erteilen. Der Vergrösserung der Balkone würden offensichtlich keine
überwiegenden Interessen entgegenstehen. Entgegen der Ansicht des
Baurekursgerichts sei die Argumentation der kantonalen Behörde im Lichte der
konkreten örtlichen Verhältnisse nicht nachvollziehbar. Die vergrösserten
Balkone würden weder die Interessen des Hochwasserschutzes noch diejenigen des
Natur- und Landschaftsschutzes beeinträchtigen. Das Baurekursgericht habe es
entgegen dem Rekursantrag zudem unterlassen, die örtlichen Verhältnisse anhand
eines Augenscheins festzustellen. Ein solcher sei im vorliegenden Beschwerdeverfahren
nachzuholen. Die Verweigerung einer Ausnahmebewilligung sei als ermessensverletzend
und pflichtwidrig zu korrigieren. Zudem sei die Verweigerung im Lichte der
kantonalen Bewilligungspraxis rechtsungleich bzw. unverhältnismässig und
willkürlich.

3.5 Ob nach
§ 41c Abs. 1 GSchV eine Ausnahmebewilligung zu erteilen ist, bestimmt
sich unter Abwägung der entgegenstehenden Interessen (vgl. BGE 139 II 470
E. 4.5). 

3.5.1
Aufseiten der Bauherrschaft liegt an der vorgenommenen leichten
Vergrösserung der Balkone naturgemäss ein gewisses ökonomisches Interesse, auch
wenn ein finanzielles Interesse als Grund für die vergrösserte Gestaltung der
Balkone mit der Beschwerde in Abrede gestellt wird. Weitere Gründe für die
Vergrösserung der Balkone werden mit der Beschwerdeschrift nicht geltend
gemacht. Auf die diesbezüglichen Darlegungen im Rekursverfahren ist angesichts
der Begründung des Rekursentscheids nicht weiter einzugehen (vgl.
Kölz/Bosshart/Röhl, § 54 N. 7).

Nach Auffassung der kantonalen Behörde überwiegen
vorliegend die öffentlichen Interessen des Gewässerunterhalts, des
Hochwasserschutzes sowie des Natur- und Landschaftsschutzes.

3.5.2
Entsprechend der Konzeptionierung der massgeblichen bundesrechtlichen Verordnung
ist ohne Weiteres davon auszugehen, dass u. a. zum Natur- und Landschaftsschutz ein
wichtiges öffentliches Interesse an der Freihaltung der Uferstreifen besteht
(vgl. auch BGE 139 II 470 E. 4.2). Dieses öffentliche Interesse kann sich
relativieren, wenn sich der Uferstreifen angesichts der besonderen örtlichen
Verhältnisse in dicht überbauten Gebieten als nicht oder nur vermindert
schutzwürdig erweist. Dies kann etwa der Fall sein bei ohnehin nicht natürlich
gehaltenen Uferpartien. Dahingehende Anhaltspunkte sind vorliegend nicht
ersichtlich. Die im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben angefallenen umfangreichen
Bemühungen zur Naturalisierung des Baches zeigen im Gegenteil auf, dass dem Natur-
und Landschaftschutz hier ein grosses Gewicht zukommt. 

Es stellt sich allerdings die Frage, ob die Vergrösserung
der Balkone aufgrund der relativ geringen Inanspruchnahme der Luftsäule im
Uferstreifen dennoch als bewilligungsfähig erscheint. In der Tat mag es
zutreffen, dass mit der Vergrösserung "das Leben im Bach" aus dem
Blickwinkel der Fischerei nicht beeinflusst wird. Vom Schutzumfang umfasst ist
indessen nicht nur der Fischbestand, sondern ganz allgemein die Gewährleistung
der natürlichen Funktionen der Gewässer (BGE 139 II 470 E. 4.2) und damit
eben auch der angrenzende Uferstreifen. Hinzu kommt massgebend, dass die
strittigen Balkonecken vorliegend nicht etwa am Rand des geschützten
Uferstreifens von über 8 m Breite liegen, sondern weit näher am Bach mit
einem Abstand von lediglich rund 4 m. Die Vergrösserung der Balkone
betrifft demnach nicht bloss den Randbereich des geschützten Streifens und
fällt somit nicht unmassgeblich ins Gewicht. Ein überwiegendes öffentliches
Interesse an der Verweigerung der Bewilligung lässt sich zwangslos bejahen.

3.5.3
Weshalb entsprechend dem Antrag der Beschwerdeführerin die Durchführung
eines Augenscheins erforderlich wäre, ist nicht ersichtlich. Der massgebende
Sachverhalt ergibt sich aus den Akten. Mit der Beschwerdeschrift werden keine
strittigen Umstände aufgeführt, deren Überprüfung anhand eines Augenscheins
möglich wäre. Dem dahingehenden Beweisbegehren ist deshalb nicht stattzugeben;
ebenso wenig ist zu beanstanden, dass das Baurekursgericht seinerseits auf
einen Augenschein verzichtet hat (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).
Da keine Sachverhaltsergänzung erforderlich ist, besteht kein Anlass für die
eventualiter beantragte Rückweisung der Sache an das Baurekursgericht.

3.5.4
Insgesamt hat die Baudirektion ohne Verletzung ihres Beurteilungsspielraums
angenommen, es würden keine ausreichenden Gründe für die Gewährung einer
Ausnahmebewilligung vorliegen. 

3.5.5
Schliesslich bleibt anzufügen, dass die Beschwerdeführerin auch aus der
Erteilung einer Ausnahmebewilligung durch die kantonale Behörde in einer
anderen Streitsache (vgl. Beschwerde S. 15) nichts Entscheidendes zu ihren
Gunsten ableiten kann. Abgesehen davon, dass aus einem einzelnen Fall nicht auf
eine bestehende Praxis geschlossen werden kann, muss sich anhand der konkreten
Situation entscheiden, ob ein überwiegendes öffentliches Interesse im Sinn von
§ 41c Abs. 1 GSchV zu bejahen ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte
dafür, dass die kantonale Behörde im genannten Fall trotz vergleichbarer Interessenlage
anders entschieden hätte als in der vorliegenden Sache. Es bleibt damit dabei,
dass die Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für die vergrössert
erstellten Balkone nicht zu beanstanden ist. Insofern ist die Beschwerde abzuweisen.

3.6 Bezüglich
der strittigen Balkone hat die Gemeinde Stäfa bereits die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes angeordnet (Dispositiv-Ziff. 6.3 des Entscheids
vom 15. Mai 2012). Diesbezüglich ist der Beschluss der Gemeinde
unangefochten geblieben, sodass sich Ausführungen zur Verhältnismässigkeit des
Rückbaus erübrigen.

4.
 

Nachdem die Beschwerde in einem Teil erfolgreich, im anderen
aber abzuweisen ist, rechtfertigt es sich, die Kosten des Beschwerdeverfahrens
zur Hälfte der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner 1 als jeweils
zum Teil unterliegende Parteien aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
[VRG]). Dasselbe ist in Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids
des Baurekursgerichts für die Kosten des Rekursverfahrens anzuordnen.
Angesichts des Erfolgs ihrer Beschwerde gegen den Entscheid der Gemeinde und
weil der Beizug eines Rechtsbeistands als gerechtfertigt erscheint, steht der Beschwerdeführerin
diesbezüglich eine Parteientschädigung für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren zu (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG);
Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts ist in diesem
Sinn abzuändern. 

Das AWEL hatte in seinem Mitbericht zur Beschwerdeantwort
der Baudirektion um Zusprechung einer Parteientschädigung ersucht. Massgebend
bleibt allerdings der Antrag der Baudirektion, welcher einzig auf Abweisung der
Beschwerde geht; im Übrigen erreichte der Aufwand für die Amtsstellen ohnehin
nicht ein Ausmass, dass deswegen eine Parteientschädigung nach § 17
Abs. 2 VRG zuzusprechen wäre.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Gemeinderat Stäfa – in Abänderung
dessen Entscheids vom 15. Mai 2012 (Abs. 1 des Dispositivs) –
angewiesen, die nachgesuchte Baubewilligung für die projektierten
Dachterrassennutzungen und dazugehörigen Geländer im Sinn der Erwägungen zu
erteilen.

       Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    350.--     Zustellkosten,

Fr. 4'350.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 4'150.-) und des Beschwerdeverfahrens
werden der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner 1 je zur Hälfte
auferlegt.

4.    Der
Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 2'000.- zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…