# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 14877f6e-4c60-5325-8ecf-807888dc2b99
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-03-07
**Language:** fr
**Title:** Neuenburg Tribunaux régional - Civil 07.03.2013 PORD.2011.189 (EXT.2013.14)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TR_001_PORD-2011-189_2013-03-07.html

## Full Text

A.         1) Par acte
authentique du 19 mars 2008, instrumenté par Me Z., notaire à […], A.X. et B.X.
ont conclu un contrat de vente immobilière avec Y. La vente portait sur le
bien-fonds 8183 avec parts de copropriété au 8187 et C8198, et le bien-fonds
8275, du cadastre de […], qui appartenaient à Y. Sur la parcelle 8183 est
érigée une villa mitoyenne de 5 pièces sur 2 étages ainsi qu'une piscine. La
parcelle 8275 comporte elle un cabanon de jardin. Le prix de vente a été fixé à
CHF 730'000.00. Les conditions de la vente (en page 27 de l'acte)
prévoyaient ce qui suit sous chiffres 1 et 2: 

"1.Le
bien-fonds 8183 avec sa part de copropriété au 8187, la part de copropriété
C8198 ainsi que le bien-fonds 8275 de […], ci-dessus désignés, sont vendus dans
leur état actuel, bien connu des acquéreurs, avec tous droits, servitudes et
charges d'après le présent acte, le Registre foncier et la loi. Les
restrictions de la propriété foncière de droit public (plans d'aménagement,
plans d'alignement, restriction de police des constructions, etc.) ainsi que
certaines restrictions légales de la propriété (de droit civil) ne sont pas
mentionnées au Registre foncier, ni la viabilité du terrain, et le vendeur
n'assume aucune responsabilité de ce fait.

2. Le bien-fonds
8183 avec sa part de copropriété au 8187, la part de copropriété C8198 ainsi
que le bien-fonds 8275 précités sont vendus tels qu'examinés par les
acquéreurs, sans garantie légale ni conventionnelle, pour les défauts matériels
ou juridiques, apparents ou cachés, dont ils pourraient être affectés, que ces
défauts soient connaissables ou non. Cette clause d'exclusion de garantie n'est
pas applicable aux défauts frauduleusement cachés conformément à CO 199. Les
parties déclarent avoir été spécialement rendues attentives à la portée de
cette clause d'exclusion qu'elles reconnaissent expressément."

2)         Le 7 avril 2008 Me Z. y a
déposé l'acte notarié au Registre foncier. Par courrier du 14 avril 2008, le
conservateur du Registre foncier l'a informée que les biens-fonds concernés étaient
classés, s'agissant du bien-fonds 8275 entièrement, s'agissant du bien-fonds
8183 partiellement, en zone d'utilité publique (ci-après: ZUP) et que la
commune de […] disposait d'un droit de préemption légal en cas de transfert de
ces immeubles. Le conservateur a invité Me Z. à contacter la commune afin
de lui demander si elle entendait faire usage de ce droit, ce que Me Z. fit par
courrier du 16 avril 2008.

Par courrier du 28 avril 2008, le
Conseil communal de la commune de […] a informé Me Z. qu'il renonçait à
exercer son droit de préemption légal sur les biens-fonds concernés.

3)         Les époux X., ainsi que
trois autres propriétaires dont les terrains se trouvaient en ZUP, ont écrit au
Conseil Communal de […] le 20 juin 2008 afin d'obtenir le
reclassement de leurs terrains en zone des abords du bourg (ci-après: ZAB). Par
la suite, à une date inconnue, le Conseil Général de la commune de […] a adopté
une modification partielle de son plan d'aménagement, dézonant la partie ouest
du bien-fonds 8183 de la ZUP et la classant en ZAB, comme cela était le cas
pour l'autre partie de ce bien-fonds. Cette modification n'est toutefois pas
encore entrée en vigueur.

B.        Après plusieurs
échanges de courrier entre Me Z. et leur mandataire, ainsi que la notification
d'un commandement de payer à Y., les époux X. ont déposé une demande en
paiement le 12 février 2009 auprès du Tribunal cantonal, prenant à l'encontre
de Y. et Me Z. les conclusions suivantes:

1.     
Déclarer la présente Demande recevable et bien fondée.

2.     
Condamner solidairement les consorts défendeurs à payer aux
demandeurs la somme de Fr. 164'244.40, avec intérêts à 5 % l'an dès le 19 mars
2008.

3.     
Avec suite de frais et dépens.

Les demandeurs ont parallèlement, en date du 12 août 2009,
déposé une demande devant le Tribunal administratif à l'encontre de la commune de
[…].

C.        Dans sa réponse
du 8 mai 2009, Me Z. a pris les conclusions suivantes:

Principalement:

1.    Déclarer la demande de A.X.
et B.X. mal-fondée en tant qu'elle est dirigée contre la notaire Me Z.

Subsidiairement et
pour le cas où la Cour retenait une responsabilité à charge de la défenderesse:

2.    Fixer la quote-part
"externe" éventuellement due par la notaire Me Z. aux
demandeurs-consorts A.X. et B.X.

3     Rejeter toutes autres et plus
amples conclusions des demandeurs-consorts contre la notaire Me Z. 

En tout état de cause:

4     Sous suite de frais et dépens.

D.        Y. n'a pas
déposé de réponse. Il n'est intervenu dans la procédure qu'à partir du 23 octobre
2009. Le 25 février 2010, il a pris les conclusions suivantes:

1.    Rejeter
la demande dans toutes ses conclusions.

2.    Sous
suite de frais et dépens.

E.        Les autorités judiciaires du canton de Neuchâtel ont fait
l’objet d’une réorganisation de sorte que cette procédure initialement pendante
devant la 1ère cour civile du Tribunal cantonal a été reprise par le
Tribunal Civil du Littoral et du Val-de-Travers dès le 1er janvier 2011.

En
droit

I.          1) L'article 404 al. 1 CPC prévoit que les procédures pendantes au moment
de son entrée en vigueur, le 1er janvier 2011, sont régies
par l’ancien droit, soit en l'espèce l'ancien Code de procédure civile
neuchâtelois (CPCN). La présente procédure est dès lors soumise
au CPCN. Selon l'art.
83 OJN, les
procédures, pendantes au 1er janvier 2011, sont attribuées aux
nouvelles autorités, pour autant que l’instruction n’ait pas été clôturée. En application
de cette disposition, la présente affaire, initialement pendante devant la 1ère
cour civile du Tribunal cantonal, a été renvoyée au Tribunal Civil du Littoral
et du Val-de-Travers.

II.         Les
défendeurs étant intervenus en qualité de vendeur, respectivement de notaire,
dans le cadre de la vente, c'est sur des bases légales différentes qu'ils sont
actionnés par les demandeurs. Il conviendra donc d'examiner séparément si les
demandeurs peuvent faire valoir la garantie pour les défauts à l'encontre de Y.
et la responsabilité du notaire à l'endroit de Me Z.

III. Garantie pour
les défauts 

1)         Selon l'art. 197 al. 1 CO, applicable par analogie à la vente
immobilière (art. 221 CO), le vendeur est tenu de garantir
l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui,
matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son
utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.

Lorsque la chose vendue
est défectueuse, l’acheteur a le choix entre faire résilier la vente (action
rédhibitoire) et réclamer une indemnité pour la moins-value (action minutoire).

En l'espèce, les demandeurs ont choisi
d'intenter l'action minutoire de l'art. 205 al. 1 CO
à l'encontre de Y.

2)         Le défaut au
sens de l'art. 197 CO consiste en la différence
entre l'état effectif de la chose vendue et l'état de la chose qui aurait dû
être livrée selon le contrat (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197 CO N 2). 

Le défaut peut affecter
une qualité juridique de la chose. La chose affectée d'un tel défaut ne
correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce
motif d'en tirer toutes les utilités. Tel est le cas d'un terrain affecté de
restrictions de bâtir (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, Genève/Zurich/Bâle,
2009, N 743). Le fardeau de la preuve du défaut incombe à l'acheteur (CR –
Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197 CO N 5).

En l'espèce, les
demandeurs considèrent que l'affectation en ZUP du bien-fonds 8275 en totalité
et du bien-fonds 8183 partiellement, constitue un défaut, dans la mesure où ces
terrains ne sont pas constructibles et que la commune de […] dispose d'un droit
de préemption ainsi que d'un droit d'expropriation sur ces terrains.

3)         Le défaut peut
résider soit dans l'absence d'une qualité promise par le vendeur, soit dans
l'absence d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les
règles de la bonne foi. 

a) Les qualités promises
sont des assurances données par le vendeur eu égard aux qualités de la chose
vendue. Ce dernier peut avoir positivement assuré que la chose présentait une
certaine qualité ou négativement assuré que la chose ne présentait pas un
certain défaut. Toute divergence entre la chose livrée et les assurances
données constitue un défaut, dont le vendeur répond même si le vice n'affecte
pas la valeur ou l'utilité de la chose (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197
CO N 11). Une clause d'exclusion de garantie ne s'applique en principe pas aux
qualités promises (Tercier/Favre, op. cit., N 906; ATF 109 II 24,
JdT 1983 I 258, cons. 4).

Selon le Tribunal
Fédéral, le vendeur ne répond des assurances données que si elles ont été
décisives pour l'acheteur lors de la conclusion du contrat. La causalité est
présumée si d'après le cours normal des choses l'assurance était de nature à
emporter la décision de l'acheteur (arrêt du TF du 15.05.2001
[4C.364/2000] , cons. 3.c.bb). Tel est le cas de l'assurance qu'un terrain
est immédiatement constructible (DC 1995/4 N 245 p. 94). 

b) Les demandeurs
prétendent que A.X. a informé Y. qu'il envisageait de
construire un hangar à motos sur la parcelle 8275. Celui-ci aurait confirmé la
constructibilité du terrain à A.X. Y. conteste avoir tenu
ces propos. Il soutient, au contraire, qu'il a répondu à A.X. qu'il ne pourrait
pas construire de hangar à motos sur cette parcelle. Selon Y., la question de l'affectation des parcelles en ZUP a fait l'objet de
discussions entre lui et les époux A.X. et B.X. avant et lors de la conclusion
de la vente. Il soutient par ailleurs avoir remis aux demandeurs un plan de
situation de la ZAB sur lequel la ZUP et sa limite étaient expressément
mentionnées.

Les
demandeurs se réfèrent à un arrêt du 04.01.2011
[4A_529/2010] dans lequel le Tribunal Fédéral a reconnu l'existence d'un
défaut pour absence de qualité promise s'agissant d'un terrain situé en zone
agricole alors que les conditions de vente prévoyaient expressément qu'il était
situé en zone à bâtir. 

Conformément à l'art. 8 CC, il incombe
à l'acheteur de prouver les assurances de qualité données par le vendeur. Le cas d'espèce se distingue de cet arrêt dans
la mesure où aucun document remis par le défendeur aux époux A.X. et
B.X. ne mentionne le zonage ou la
constructibilité des parcelles. Les demandeurs n'ont pas non plus apporté la
preuve que Y. leur ait promis que
les biens-fonds faisant l'objet de la vente étaient constructibles. 

Dès
lors, on ne peut retenir aucune assurance positive de Y. ayant trait à la constructibilité des parcelles.

4)         Reste à déterminer si les époux A.X.
et B.X. pouvaient selon les
règles de la bonne foi s'attendre à ce que les biens-fonds ne soient pas situés
en ZUP, respectivement soient constructibles.

a) Sont des qualités attendues au sens de l'art. 197 al. 1 CO celles qui n'ont pas été promises par le
vendeur, mais auxquelles l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la
bonne foi. Il faut que le vice ait une certaine gravité, entraînant au moins
une diminution notable de la valeur ou de l'usage de la chose. C'est le cas
lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou ne l'aurait pas conclu aux
mêmes conditions s'il avait eu connaissance du défaut. S'agissant de l'utilité
prévue de la chose, si les parties n'ont pas prévu explicitement l'usage auquel
l'acheteur destinait la chose, celle-ci devra au moins avoir les propriétés
permettant une utilisation normale eu égard à la catégorie à laquelle elle
appartient (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197 CO, N 17, 19).

b) Les règles sur la garantie pour les défauts sont de
droit dispositif. Les parties sont donc libres de conclure des clauses
exclusives ou limitatives de responsabilité, dans les limites de l'art. 199 CO,
qui stipule que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si
le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose.
Une telle clause doit s'interpréter comme toute manifestation de volonté. Il
faut ainsi déterminer sa portée en recherchant la volonté réelle et commune des
parties. Si celle-ci ne peut être constatée, il convient de procéder à une interprétation
selon le principe de la confiance (arrêt du TF de 04.01.2011
[4A_529/2010], cons. 4.1). Les simples clauses de style, systématiquement
intégrées dans les contrats par tradition notariale plutôt que par la volonté
délibérée des parties, ne sont pas reconnues. Une clause habituelle n'est
toutefois en principe plus seulement une clause "de style" lorsque
les parties ont été rendues attentives à sa portée (Tercier/Favre, Les contrats
spéciaux, N 895). 

c) En l'espèce, le chiffre 1 des
conditions de vente informait expressément les acheteurs que les restrictions
de droit public tels que les plans d'aménagement et de police des constructions
n'étaient pas mentionnées au Registre foncier. "Les restrictions de la
propriété foncière de droit public (plans d'aménagement, plans d'alignement,
restriction de police des constructions, etc.) ainsi que certaines restrictions
légales de la propriété (de droit civil) ne sont pas mentionnées au Registre
foncier, ni la viabilité du terrain, et le vendeur n'assume aucune
responsabilité de ce fait". Le chiffre 2 stipulait lui que les
terrains "sont vendus tels qu'examinés par les acquéreurs, sans
garantie légale ni conventionnelle, pour les défauts matériels ou juridiques,
apparents ou cachés, dont ils pourraient être affectés, que ces défauts soient
connaissables ou non. Cette clause d'exclusion de garantie n'est pas applicable
aux défauts frauduleusement cachés conformément à CO 199."

S'agissant de la portée de la clause d'exclusion de
garantie prévue par le chiffre 2 des conditions de vente, le Tribunal constate
qu'il s'agit d'une exclusion totale de garantie, s'étendant à tous les défauts
dont les biens-fonds pourraient être affectés, y compris les défauts résultant
de restrictions de droit public, ce qui est souligné par le chiffre 1, sous
réserve de l'art. 199 CO, auquel il est expressément fait référence. 

Il ne s'agit pas d'une simple clause de style. Outre
que selon dite clause, "les parties déclarent avoir été spécialement
rendues attentives à la portée de cette clause d'exclusion qu'elles
reconnaissent expressément", le projet d'acte de vente a été soumis
aux demandeurs par avance, puis lu intégralement en présence des parties lors de
l'instrumentation. Les demandeurs admettent d'ailleurs s'être préoccupés des
exclusions de garantie et en avoir discuté avec Y. s'agissant de la chaudière, et avec Me Z. s'agissant des défauts cachés. La teneur de
l'exclusion de garantie ne pouvait donc pas échapper aux demandeurs.

d) Dès lors que la clause prévoit une exclusion totale
de garantie, sous réserve de l'art. 199 CO, les demandeurs peuvent uniquement
faire valoir la garantie pour les défauts à l'encontre de Y. dans l'hypothèse où ce dernier leur aurait
frauduleusement caché le zonage au sens de l'art. 199 CO.

aa) L'art. 199 CO suppose que le vendeur connaisse
l'existence du défaut et le dissimule consciemment, et enfin que cette
dissimulation contrevienne aux règles de la bonne foi (Rüegg, Zusicherung und
Freizeichnung, in Der Grundstückkauf, Zurich, 2010, p. 192-193).

Le dol par omission ne peut être admis qu'en cas de
violation d'un devoir d'informer du vendeur (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art.
199 CO, N 3). Ce devoir peut trouver sa source  dans le contrat, la loi, des
principes généraux ou dans le rapport de confiance entre les parties, tel qu'il
existe par exemple dans le cadre de la négociation du contrat (CR –
Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 199 CO, N 3; arrêt du TF du 13.07.2005
[4C.16/2005], cons. 1.5). En général, on reconnaît un devoir d'informer du
vendeur lorsque celui-ci doit admettre que le défaut connu de lui pourrait
empêcher ou entraver considérablement l'usage prévu par l'acheteur. Le vendeur
est toutefois dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il peut admettre de bonne
foi que l'acheteur réalisera sans autre la situation exacte; à cet égard, il
suffit en principe que l'acheteur puisse s'en rendre compte en faisant preuve
de l'attention commandée par les circonstances. La dissimulation doit jouer un
rôle déterminant dans la conclusion du contrat; cela n'est pas le cas si
l'acheteur aurait de toute façon conclu aux mêmes conditions sans la tromperie.
La dissimulation exige que le vendeur omette consciemment de communiquer un
défaut à l'acheteur tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour
l'acheteur. La dissimulation doit donc être intentionnelle, le dol éventuel
étant suffisant. Le fardeau de la preuve de la dissimulation incombe à
l'acheteur (arrêt du TF du 12.04.2011
[4A_70/2011], cons. 4.1).

L'obligation d'informer présuppose la connaissance
effective du défaut par le vendeur, l'ignorance due à une négligence même grave
ne suffisant pas (arrêt du TF du 20.08.2009
[4A_226/2009], cons. 3.2.3). La connaissance ne doit cependant pas nécessairement
être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit
suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de
la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (arrêt du TF du 12.04.2011
4A_70/2011, cons. 4.1).

bb) En l'espèce, il incombait aux
demandeurs de prouver que Y. leur aurait frauduleusement caché l'affectation en
ZUP des parcelles concernées. Sans se prononcer sur l'existence d'un devoir de Y.
d'informer les époux A.X. et B.X. à cet égard, le Tribunal constate que cette
preuve n'a pas été apportée. Y. soutient qu'il a informé les époux X. de
l'affectation des biens-fonds en ZUP et il n'apparaît pas qu'il ait voulu
cacher le zonage des parcelles aux demandeurs. On ne comprend en particulier
pas pourquoi, s'il avait voulu cacher l'affectation en ZUP des biens-fonds, Y. aurait
emmené les demandeurs à une réunion des copropriétaires, alors même que la
question du zonage et de ses effets juridiques faisait l'objet de discussions
entre ceux-ci, et aurait ainsi couru le risque que les époux A.X. et B.X.
apprennent l'affectation des parcelles.

On
ne peut par ailleurs que s'étonner que les demandeurs, s'ils avaient des projets
concrets de construction comme ils le prétendent, ne se soient pas renseignés
sur le zonage et la constructibilité des biens-fonds, alors même que l'acte de
vente indiquait expressément qu'il pouvait exister des restrictions de droit
public affectant la constructibilité des parcelles. Ils auraient facilement pu
obtenir ces renseignements en s'adressant à la commune ou en consultant le
SITN. 

cc)
Au vu de ce qui précède, la demande doit être rejetée en tant qu'elle concerne Y.

IV. Responsabilité du notaire

1)         Les demandeurs reprochent à Me
Z. de ne pas les avoir informés de l'affectation en ZUP des parcelles, violant
ainsi son devoir de renseigner. 

Il convient dans un premier temps de
déterminer dans quel cadre Me Z. est intervenue.

2)         Le travail du notaire se
décompose en deux types d'activités: d'une part l'activité ministérielle,
d'autre part les activités accessoires (ATF 126 III 370,
cons. 7.a, 7.b). Ces deux types d'activités obéissent en partie à des règles
différentes, s'agissant en particulier des obligations légales du notaire et de
la responsabilité civile. 

L'activité ministérielle
comprend l'ensemble des opérations que le notaire est tenu d'accomplir comme
officier public, en vertu de la loi réglant l'exercice du notariat. Cela
englobe outre l'instrumentation proprement dite des actes, les opérations qui
lui sont directement rattachées, telles que la préparation des actes et leur
exécution, notamment l'encaissement et le versement du prix de vente au vendeur
et les réquisitions d'inscription des actes auprès des registres publics. Les
renseignements que le notaire fournit en cours d'instrumentation ou en relation
avec celle-ci relèvent également de l'activité ministérielle, pour autant
qu'ils s'agissent de renseignements juridiques, à l'exclusion d'informations
économiques ou de conseil sur l'opportunité d'un acte, et que ces
renseignements correspondent au devoir d'informer prévu par la législation
(Mooser, Le droit notarial en Suisse, Berne, 2005, § 7-8, 12).

En l'espèce, Me Z.
n'a pas participé aux discussions et négociations en rapport avec
la vente de l'immeuble qui ont eu lieu entre les époux A.X. et B.X. et Y. Elle est intervenue uniquement dans le
cadre de la préparation et de l'instrumentation de l'acte de vente en la forme
authentique. Partant, Me Z. a uniquement agi dans le cadre
de son activité ministérielle. Peu importe que ce soient les demandeurs qui
l'aient contactée en premier. Selon l'art. 52 al. 2 LN, elle avait
l'obligation de sauvegarder impartialement les intérêts des parties. 

3)         Lorsqu'il
accomplit une tâche imposée par la législation sur le notariat, le notaire
exerce des actes de puissance publique. Ses relations avec ses clients relèvent
du droit public et échappent aux dispositions sur le contrat de mandat. Sa
responsabilité est réglée par le droit cantonal, réservé par l'art. 61 CO
(Mooser, op. cit., § 296). 

Selon l'art. 38 al. 1 LN, le notaire est
civilement responsable de tout dommage qu'il cause dans l'exercice de ses
fonctions, intentionnellement ou par négligence, soit d'une manière illicite,
soit en violation de ses obligations contractuelles. L'art. 39 LN précise que la
responsabilité civile du notaire est soumise aux dispositions du code des
obligations.

Lorsque le droit cantonal
renvoie au droit fédéral, comme en l'espèce, celui-ci s'applique à titre
supplétif. La question de savoir si la responsabilité civile du notaire est
régie par les art. 41ss CO ou 97ss CO est discutée depuis longtemps. La
doctrine majoritaire et la jurisprudence penchent pour l'application des règles
sur la responsabilité délictuelle (Mooser, op. cit., § 300). Dans le
canton de Neuchâtel, le Tribunal cantonal a laissé ouvert la question de
l'application des règles sur la responsabilité délictuelle ou de celle sur la
responsabilité contractuelle (CC.2000.108
du 14 juin 2005, cons. 6).

Mais la question de l'application des
règles des articles 41ss ou 97ss CO peut rester ici sans réponse, dans la
mesure où il sera démontré que Me Z. n'a commis aucune violation de son devoir
de renseigner, et partant qu'aucune violation d'un contrat, acte illicite ou
faute ne peut lui être reproché.

4)         Selon l'art. 52 al. 1 LN, le notaire
renseigne les parties sur la nature et les effets juridiques de l'acte qu'elles
veulent faire dresser, sur la portée des obligations qu'elles entendent assumer
et sur les dispositions légales à observer. 

L'obligation du notaire de renseigner
les parties trouve son fondement dans l'obligation qu'il a de connaître leur
véritable volonté et de constater dans l'acte la concordance de leurs
déclarations. C'est dans cette optique qu'il convient de déterminer quelles
explications juridiques doivent être données aux parties, de façon à ce
qu'elles puissent se déterminer en toute connaissance de cause. On n'exige en
particulier pas du notaire qu'il renseigne les parties sur l'opportunité d'une
transaction et les conséquences économiques de celle-ci, notamment à propos du
prix convenu entre les parties (Mooser, op. cit., § 211, 225).

Le devoir de renseigner du notaire est
limité, s'agissant des faits concernés, à ce que le notaire sait ou devait
savoir au moment où la question de l'obligation se pose. L'information ne doit
porter que sur ce qui présente un intérêt certain pour les parties et pour le
contenu à donner à l'acte. Le notaire peut attendre des parties qu'elles
fassent preuve d'une certaine diligence, dont la violation est de nature à
écarter toute responsabilité (Mooser, op. cit., § 222-223). 

En matière de vente immobilière, le
notaire doit informer l'acheteur sur la situation juridique de l'immeuble telle
qu'elle est révélée par le Registre foncier (Mooser, op. cit., Note de
bas de page 577, ad § 233, p. 103).

La décision administrative, ou son
absence, se rapportant à l'immeuble est une question de fait sur laquelle le
notaire n'a pas à informer les parties, ni à se renseigner lui-même. Ainsi
l'appartenance d'un immeuble à une zone prédéfinie en matière d'aménagement du
territoire, et par conséquent la soumission à telle ou telle réglementation en
matière de constructibilité est une question de fait, dont le notaire ne peut
se charger du règlement concret que sur la base d'un mandat de droit privé. On
peut cependant envisager que le notaire informe l'acheteur du zonage, sur la
base de son devoir de sauvegarde des intérêts des parties, lorsque la
constructibilité est à l'évidence exclue et qu'elle constitue le motif déclaré
de l'acte pour celui-ci (Piotet, Application en droit immobilier, in L'obligation
d'informer du notaire, Zurich, 2006, p. 175-176 N 2.5). Par ailleurs, la zone
dans laquelle se situe l'immeuble, de même que la constructibilité du
bien-fonds ne sont pas des éléments objectivement essentiels du contrat de
vente immobilière (Tercier/Favre, op. cit., N 1065ss), de sorte que la
mention de celle-ci n'a pas à figurer dans l'acte authentique dressé par le
notaire.

Dès lors, contrairement à l'opinion des
demandeurs, il n'appartenait pas à Me Z. de se renseigner, ni de les renseigner
sur le zonage des parcelles. Elle a correctement rempli son devoir de
renseigner les acheteurs en les informant de la situation juridique de
l'immeuble telle qu'elle ressortait du Registre foncier. On ne peut lui
reprocher l'omission de la commune de […]. En effet, bien qu'elle aurait dû le
faire en vertu de l'art. 51 al. 2 LCAT, la commune de […] n'avait pas fait mentionner au Registre foncier l'inclusion des immeubles dans la ZUP.

Au surplus, les demandeurs n'ont pas
démontré qu'ils avaient des projets de construction concrets ou que la
constructibilité des parcelles était le motif essentiel de leur achat comme ils
le prétendent, ni qu'ils en auraient informé Me Z. Partant, on ne peut pas
considérer que le zonage des parcelles présentait un intérêt certain pour les
acheteurs et pour le contenu à donner à l'acte. Au demeurant, on ne peut pas
considérer que la constructibilité était manifestement exclue puisque
l'affectation en ZUP ne ressortait pas du Registre foncier.

Ainsi, il apparaît que la défenderesse Me
Z. n'avait pas à se renseigner et à informer les demandeurs du zonage des
biens-fonds en question. Partant, aucune violation de son devoir de renseigner
ne peut lui être reprochée. La demande doit donc également être rejetée en ce
qui la concerne. 

5)         Au demeurant, on peine à
voir où se situerait le dommage des demandeurs, qui est une condition de la
responsabilité du notaire. Les demandeurs allèguent qu'ils ont subi un dommage
consistant en un prix supérieur à celui qu'ils auraient payé s'ils avaient eu
connaissance du classement des parcelles en ZUP et de leur inconstructibilité.
Ce raisonnement ne saurait être suivi. 

Le dommage se définit comme une
diminution involontaire du patrimoine net du lésé. Elle peut consister en une
perte éprouvée ou un gain manqué. Selon la théorie de la différence, le dommage
consiste en la différence entre le montant du patrimoine du lésé après
l'évènement dommageable et le montant que ce patrimoine aurait atteint si
l'évènement dommageable ne s'était pas produit (CR – Werro, ad art. 41 CO N 7).

La perte éprouvée consiste dans la
diminution de la fortune, due soit à une diminution de l'actif, soit à une
augmentation du passif.

Or en l'espèce, les demandeurs ont
précisément payé le prix du marché, ce qui est attesté par deux experts et un
témoin. L'expert mandaté de façon privée par les époux X. est lui-même parvenu
à la conclusion que les biens-fonds concernés avaient à l'époque où a eu lieu
la vente une valeur vénale de CHF 710'000.00, et ce en tenant compte de l'inconstructibilité
du terrain. A., expert mandaté dans le cadre de la présente procédure, est pour
sa part parvenu à une valeur vénale des biens-fonds à l'époque de la vente
estimée à CHF 718'000.00, et ce en tenant compte de la réglementation
applicable à ces parcelles. Enfin, le témoin B., courtière en immobilier, a
déclaré que, même sans savoir quelle partie était constructible ou non, le bien
valait bien un prix de CHF 730'000.00, au vu des aménagements, qui étaient
bien faits. Force est de constater que les demandeurs ont acheté les
biens-fonds au prix du marché, à un prix tenant compte du classement partiel
des terrains en ZUP.

V.         Les
prétentions des demandeurs doivent donc être intégralement rejetées.

VI.        Vu le sort de
la cause, les frais sont mis à la charge des demandeurs. Ils devront en outre
verser à une indemnité de dépens.

Vu
les art. 38 et 52 LN, 404 al. 1 CPC, 83 OJN, 152ss, 295ss CPCN, 60ss TFrais, 

par ces
motifs :

1.   Rejette intégralement la
demande de A.X. et B.X.

2.   Met les frais de la
cause, arrêtés à CHF 12'670.70 au total, avancés par les demandeurs à raison
de CHF 9'220.70, par le défendeur no 1 à raison de CHF 52.00 et par
la défenderesse no 2 à raison de CHF 3'398.00, solidairement à la charge
des demandeurs.

3.   Condamne solidairement
les demandeurs à payer à Y. et à Me Z. une indemnité de dépens de
respectivement CHF 4'000.00 et CHF 12'000.00.

Boudry, le 7
mars 2013

Art. 197 CO

Garantie
en raison des défauts de la chose

 

1. Objet de la garantie

a. En général

1 Le vendeur
est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en
raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose
soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable
mesure.

2 Il répond de ces
défauts, même s'il les ignorait.

Art. 205 CO

Action
en garantie

 

a. Résiliation de la vente
ou réduction du prix

1 Dans les cas
de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de
faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par
l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value.

2 Lorsque
l'acheteur a intenté l'action rédhibitoire, le juge peut se borner à réduire le
prix s'il estime que la résiliation n'est pas justifiée par les circonstances.

3 Si la
moins-value est égale au prix de vente, l'acheteur ne peut demander que la
résiliation.

Art. 211 CO

Obligations
de l'acheteur

 

I. Paiement du prix et
acceptation de la chose

1 L'acheteur
est tenu de payer le prix conformément aux clauses du contrat et d'accepter la
chose vendue, pourvu qu'elle lui soit offerte dans les conditions stipulées.

2 Sauf usage
ou convention contraire, la réception doit avoir lieu immédiatement.