# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5ff28a46-10a0-5110-b128-ccd747a297f3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.11.2022  SB.2022.00068
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2022-00068_2022-11-30.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2022.00068	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.11.2022
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.03.2023 formell erledigt.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
[Grundstückgewinnsteuer: Die Pflichtige hatte ihren Hauptsitz ausserhalb des Kantons Zürich, jedoch entstand sowohl der Betriebsverlust wie auch der Grundstückgewinn im Kanton Zürich. Umstritten ist, ob ein inner- oder interkantonaler Sachverhalt vorliegt und ob bei verweigerter Verrechnung des Betriebsverlusts mit dem Grundstückgewinn eine Verletzung des Verbots der interkantonalen Doppelbesteuerung resultiert.]

Wenn die Kantone den ihnen jeweils zuordenbaren (Grundstück-)Gewinn ungeschmälert besteuern, resultiert der Pflichtigen eine aktuelle Doppelbesteuerung, weil die Summe der in allen Kantonen besteuerten Gewinne der Pflichtigen höher ist als ihr Reingewinn. Infolge der Anwendung unterschiedlicher Steuerausscheidungspraxen durch verschiedene Kantone könnte der Pflichtigen ein Ausscheidungsverlust entstehen. Die Verweigerung der Verlustverrechnung könnte sich nachteilig auf den Sitzkanton auswirken. Es ist von einem interkantonalen Sachverhalt auszugehen, der die Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten rechtfertigt (E. 2). 
Abweisung der Beschwerde der Stadt. 
Die Pflichtige beantragt die Neufestsetzung der Grundstückgewinnsteuer wegen eines Rechenfehlers. Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer pro Stockwerkeigentumseinheit, wie sie Pflichtige beantragt hat, erweist sich als korrekt und ist unbestritten (E. 3).

Gutheissung der Beschwerde der Pflichtigen. 

			 	
				Stichworte:
	
						DOPPELBESTEUERUNGSVERBOT
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
INTERKANTONALE DOPPELBESTEUERUNG
STEUERAUSSCHEIDUNG
VERLUSTVERRECHNUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						- keine -

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2022.00068

SB.2022.00069

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 30. November 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, (vormals B AG), vertreten durch C AG, 

Beschwerdeführerin
und

Beschwerdegegnerin, 

 

 

gegen

 

 

Stadt Zürich, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern, 

Beschwerdegegnerin
und

Beschwerdeführerin, 

 

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben: 

I.  

Die A AG (nachfolgend die
Pflichtige; vormals B AG) hatte ihren Sitz im Jahr 2009 im Kanton Luzern
(heute D). Sie bezweckt zur Hauptsache den Kauf, das Halten, die
Bewirtschaftung, die Entwicklung, die Finanzierung, den Bau und den Verkauf von
Immobilien sowie die Führung von Betriebsimmobilien. Ihre Tätigkeit lässt sich in
die beiden Geschäftssparten ''Promotionsobjekte'' und ''Anlage-Immobilien''
unterteilen. In der Sparte Promotionsobjekte werden unbebaute Grundstücke
gekauft, überbaut und anschliessend weiterverkauft oder bereits bestehende
Immobilien gekauft, aufgewertet und weiterverkauft. Die für den Geschäftsbereich
Anlage-Immobilien erworbenen Liegenschaften werden hingegen langfristig zur
Erwirtschaftung eines Mietertrags gehalten. Die Pflichtige ist in den beiden
Sparten in unterschiedlichen Kantonen geschäftlich aktiv. 

Im Jahr 2009 erzielte die Pflichtige dabei namentlich
durch den Verkauf eines Promotionsobjekts an der E-Strasse 01 in der Stadt
Zürich, welches sie im Zeitraum 2. März bis 25. November 2009
gesamthaft an unterschiedliche Stockwerkeigentümer verkaufte, einen
Grundstückgewinn von insgesamt Fr. 972'848.- (vor Steuern). Das operative
Betriebsergebnis aus Vermietung war hingegen im Jahr 2009 im Kanton Zürich mit
einem Verlust von ca. Fr. 600'000.- defizitär. Der gesamte, in der Schweiz
erwirtschaftete Reingewinn pro 2009 betrug gemäss Handelsabschluss Fr. 3'597'545.-.

Am 18. Mai 2010 reichte die Pflichtige ihre
Grundstückgewinnsteuererklärung betreffend Verkauf des Grundstücks an der E-Strasse 01
in Zürich ein, worin sie einen Grundstückgewinn von Fr. 385'258.-
deklarierte. Zu diesem Ergebnis gelangte sie namentlich durch die anteilige
Verlustverrechnung des im Kanton Zürich angefallenen Betriebsverlusts im Umfang
von Fr. 356'441.-.

Nach Einreichung der Steuererklärung kam es zwischen den
Parteien zu einem mehrjährigen Austausch betreffend die Frage der
Verlustverrechnung, bei dem keine Einigung erzielt werden konnte. Mit
Veranlagungsbeschluss vom 13. November 2018 errechnete die Stadt Zürich,
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern (nachfolgend: die Stadt Zürich)
aus den Handänderungen des Grundstücks an der E-Strasse 01 schliesslich
einen steuerpflichtigen Grundstückgewinn von gesamthaft Fr. 691'159.- und
auferlegte der Pflichtigen eine entsprechende Grundstückgewinnsteuer von Fr. 222'920.-.
Soweit strittig, liess die Stadt Zürich namentlich den zur Verrechnung
gebrachten Betriebsverlust nicht zum Abzug zu. Sie stellte sich auf den
Standpunkt, dieser sei stattdessen mit den andernorts erwirtschafteten
Betriebsgewinnen zu verrechnen. 

Die hiergegen erhobene Einsprache vom 17. Dezember 2018
wies die Stadt Zürich mit Einsprachebeschluss vom 2. März 2021 ab. 

II.  

Mit Rekurs vom 31. März 2021 gelangte die
Pflichtige an das Steuerrekursgericht, welches das Rechtsmittel mit Entscheid
vom 25. Juli 2022 teilweise guthiess und die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 222'920.-
auf Fr. 149'700.- herabsetzte.

III.  

A. Gegen
den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. Juli 2022 erhob die
Pflichtige am 24. August 2022 Beschwerde und beantragte, in Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids sei die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 134'600.-
festzusetzen. Die der Pflichtigen auferlegte Gebühr des Steuerrekursgerichts
von ausgangsgemäss Fr. 1'015.85 (1/6 von Fr. 6'095.-) sei aufzuheben
bzw. neu zu verteilen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens seien der Stadt
Zürich aufzuerlegen und der Pflichtigen eine angemessene Parteientschädigung
zuzusprechen. 

Mit Vernehmlassung vom 20. September 2022 beantragte
das Steuerrekursgericht die Gutheissung der Beschwerde der Pflichtigen. Die
Stadt Zürich beantragte mit Beschwerdeantwort vom 4. Oktober 2022
betreffend Berechnung des Grundstückgewinns die Gutheissung der Beschwerde und
betreffend Verlustverrechnung die Abweisung der Beschwerde. 

B. Die
Stadt Zürich erhob ihrerseits am 25. August 2022 Beschwerde gegen den
Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. Juli 2022. Darin beantragte sie
die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Bestätigung des
Einsprachebeschlusses der Kommission für Grundsteuern der Stadt Zürich vom 2. März
2021, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Pflichtigen.
Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung
zurückzuweisen. 

Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung;
die Pflichtige reichte am 9. September 2022 eine Beschwerdeantwort ein und
beantragte die Abweisung der Beschwerde. 

C. Es
folgten keine weiteren Eingaben.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Die Beschwerden der Pflichtigen (SB.2022.00068) und
der Stadt Zürich, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern, (SB.2022.00069) betreffen den nämlichen
Rekursentscheid und die gleichen Parteien. Es rechtfertigt sich daher, die
beiden Verfahren zu vereinigen.

1.2 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in
Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
geltend gemacht werden. 

Beschwerde der Stadt Zürich:

2.
 

Umstritten ist vorliegend, ob ein inner- oder
interkantonaler Sachverhalt vorliegt. Die Pflichtige hatte im massgebenden Jahr
2009 ihren Hauptsitz ausserhalb des Kantons Zürich (im Kanton Luzern), jedoch
entstand im selben Jahr sowohl der Betriebsverlust wie auch der
Grundstückgewinn im Kanton Zürich. Umstritten ist weiter, ob bei verweigerter
Verrechnung des genannten Betriebsverlusts mit dem genannten Grundstückgewinn
eine Verletzung des Verbots der interkantonalen Doppelbesteuerung resultiert.

2.1
 

2.1.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von
den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von
solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer Grundstückgewinn ist
gemäss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der Erlös die
Anlagekosten übersteigt. Während sich der Erlös aus dem Kaufpreis und allen
weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die
Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren
Aufwendungen (§ 221 StG). Die Kantone sind frei, ob sie Kapitalgewinne auf
Liegenschaften des Geschäftsvermögens nach dem dualistischen System mit der
allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer oder nach dem monistischen System mit
der besonderen Grundstückgewinnsteuer erfassen wollen. Das Bundesgesetz vom 14. Dezember
1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden
(Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) lässt den Kantonen diesbezüglich die Wahl (Art. 12
Abs. 1 und 4 StHG). Doch darf sich die Wahl des Besteuerungssystems nicht
zu Ungunsten der übrigen Kantone und der steuerpflichtigen Person, die in
mehreren Kantonen steuerpflichtig ist, auswirken (BGE 139 II 373 E. 4.2; BGE 131
I 249 E. 6.3).

2.1.2
Der Kanton Zürich erhebt die
Grundstückgewinnsteuer nach dem monistischen System auch auf den
Geschäftsliegenschaften. Die Verrechnung von Betriebsverlusten mit
dem Grundstückgewinn ist dem Wesen der Grundstückgewinnsteuer zürcherischer
Ausprägung grundsätzlich fremd (BGE 139 II 373 E. 3.5). Im rein innerkantonalen Verhältnis schreibt das
Bundesrecht eine Verlustanrechnung nicht vor (BGE 145 II 206 E. 3.3.2,
BGE 139 II 373 E. 3.5). Das Bundesgericht hat jedoch festgehalten,
dass wenn ein Kanton die Betriebsverlustanrechnung im innerkantonalen
Verhältnis nicht vorsieht, dies dazu führe, dass steuerpflichtige Personen, die
Grundstückgewinne innerhalb des Kantons realisieren, schlechter gestellt seien
als solche, die Grundstückgewinne in einem anderen Kanton erzielten. Diese Ungleichbehandlung
sei zwar nicht durch das Doppelbesteuerungsrecht verboten, aber trotzdem im
Licht der Rechtsgleichheit problematisch (BGE 145 II 206 E. 3.3.2). Per 1. Januar
2019 hat der Kanton Zürich schliesslich eine gesetzliche Grundlage zur
Verrechnung von Betriebsverlusten bei der Grundstückgewinnsteuer geschaffen
(vgl. § 224a StG), die eine Anrechnung von Betriebsverlusten auch im
innerkantonalen Verhältnis erlaubt. Die Bestimmung ist auf Handänderungen
anwendbar, die nach dem Inkrafttreten vollzogen wurden (Übergangsbestimmungen
zur Änderung des StG vom 23. Oktober 2017).

2.1.3
Liegt ein interkantonaler Sachverhalt vor, sind die Regeln des
interkantonalen Steuerrechts zu beachten. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts liegt eine gegen Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 (BV) verstossende Doppelbesteuerung vor, wenn eine
steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche
Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle
Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden
Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, für
deren Erhebung ein anderer Kanton zuständig wäre (virtuelle Doppelbesteuerung).
Ausserdem hat das Bundesgericht aus dem verfassungsmässigen Verbot der
Doppelbesteuerung abgeleitet, ein Kanton dürfe eine steuerpflichtige Person
nicht deshalb stärker belasten, weil sie nicht im vollen Umfang seiner
Steuerhoheit unterstehe, sondern zufolge ihrer territorialen Beziehungen auch
noch in einem anderen Kanton steuerpflichtig sei (Schlechterstellungsverbot;
vgl. zum Ganzen BGE 125 I 54 E. 1b; BGE 125 I 458 E. 2a). Diese Regel trat gemäss jahrzehntelanger
Rechtsprechung des Bundesgerichts vor dem Grundsatz zurück, dass das
Grundeigentum ausschliesslich und in vollem Umfang dem Liegenschaftenkanton zur
Besteuerung vorbehalten blieb. Der Liegenschaftenkanton musste deshalb
Verluste, die am (Wohn-)Sitz oder in anderen Kantonen angefallen waren, nicht
übernehmen (BGr, 28. Januar 2020, 2C_216/2019, E. 4, vgl. auch René
Matteotti/Büsra Beceren in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Daniel de Vries
Reilingh [Hrsg.], Interkantonales Steuerrecht, 2. A., Basel 2021, § 34
N. 24). Das Bundesgericht änderte seine Rechtsprechung zur
Nichtberücksichtigung von Ausscheidungsverlusten im Jahr 2004.

2.2
Nach der geänderten bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss der
Grundstückkanton – mit Rücksicht auf das Gebot der Besteuerung nach der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) und das
Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV; BGE
137 I 145 E. 4.3) – einen Betriebsverlust, den eine interkantonale
Unternehmung (einschliesslich Versicherungs- und Immobiliengesellschaften) bzw.
ein Liegenschaftenhändler oder ein Generalbauunternehmen im Sitzkanton und/oder
in einem Betriebsstättekanton erleidet, auf den ihm objektmässig zustehenden
Wertzuwachsgewinn aus der Veräusserung von Betriebsliegenschaften anrechnen
(BGE 140 I 114 E. 2.3.2 mit weiteren Hinweisen; BGE 138 I 297 E. 4.2;
BGE 137 I 145 E. 4.2; BGE 131 I 249 E. 4, E. 5.3, E. 6.3).
Das Bundesgericht hat diese Regel zur Vermeidung von sogenannten
Ausscheidungsverlusten – mit Bezugnahme auf das Schlechterstellungsverbot bzw.
den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit –
mehrfach bestätigt und sowohl auf Liegenschaften im Privatvermögen (BGE 131 I
285 E. 4.1) als auch auf Kapitalanlageliegenschaften einer Unternehmung
ausgedehnt (BGE 132 I 220 E. 5). 

2.3
Die Stadt Zürich macht geltend, es sei entgegen der im angefochtenen
Entscheid vertretenen Meinung von einem rein innerkantonalen Sachverhalt
auszugehen, auf den die in der Praxis entwickelten Grundsätze zur Vermeidung
von Ausscheidungsverlusten nicht anwendbar seien. Zur Begründung führte sie
aus, es treffe nicht zu, dass jedes Mal, wenn ein Gewinn am Hauptsteuerdomizil
oder bei einem anderen Spezialsteuerdomizil bestehe, von einer (aktuellen)
interkantonalen Doppelbesteuerung auszugehen sei. Diesen Umkehrschluss könne
man zwar aus der Erwägung 3.3.2 des Entscheids 2C_164/2020 des Bundesgerichts
vom 6. Oktober 2020 prima vista ziehen, weil der Entscheid auch eine
aktuelle interkantonale Doppelbesteuerung voraussetze. Anders als im vom
Bundesgericht entschiedenen Fall, in dem das Spezialsteuerdomizil nach dem
Verkauf der Grundstücke gar nicht mehr bestanden habe, könne – nach der im
Kanton Zürich geltenden Praxis – regelmässig der Verlust auf das kommende Jahr
vorgetragen werden. Damit entstehe noch nicht zwingend eine Doppelbesteuerung.
Die Möglichkeit, dass der Verlust in Zukunft noch innerhalb des Kantons Zürich
verrechnet werden könne, sei im Gegenteil sehr gross. Im vorliegenden Fall
existiere das Spezialsteuerdomizil weiterhin und die Verluste könnten
vorgetragen werden. Bei der vorliegenden Konstellation, bei der sowohl der
Grundstückgewinn wie auch der Verlust unstrittig aus dem Kanton Zürich stamme,
rechtfertige es sich weiter nicht, leichtfertig einen interkantonalen
Sachverhalt und eine interkantonale Doppelbesteuerung anzunehmen. Alleine der
Umstand, dass der Sitz ausserhalb des Kantons Zürich liege, obwohl Verlust und
Grundstückgewinn aus dem Kanton Zürich stamme, sollte – wenn überhaupt –
höchstens im Einzelfall zu dieser Annahme führen. Im erwähnten Entscheid
2C_164/2020 sei denn auch trotz Sitz ausserhalb des Kantons Zürich schliesslich
kein interkantonaler Sachverhalt und keine Doppelbesteuerung angenommen worden.
Die im Urteil SB.2021.00128 vom 6. April 2022 des Verwaltungsgerichts
Zürich vertretene – und im vorliegend angefochtenen Entscheid übernommene –
Meinung, dass bereits dann von einem interkantonalen Sachverhalt auszugehen
sei, wenn sich die Verweigerung der Verlustverrechnung nachteilig auf den
Sitzkanton auswirken könnte und damit die Anwendung der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten rechtfertige,
erscheine vor diesem Hintergrund als zu streng und sei abzulehnen. 

2.4 Wie die
Pflichtige zu Recht einwendet, widerspricht die Ansicht der Stadt Zürich dem
Urteil des Verwaltungsgerichts vom 6. April 2022 (SB.2021.00128). Das
Verwaltungsgericht hielt in diesem Entscheid fest, dass für die Frage, ob ein
inner- oder interkantonaler Sachverhalt vorliegt, dem Sitz der Gesellschaft
eine Bedeutung zukomme. Es sei bereits dann von einem interkantonalen
Sachverhalt auszugehen, wenn sich die Verweigerung der Verlustverrechnung
nachteilig auf den Sitzkanton auswirken könnte. Ausschlaggebend sei, ob es bei
der pflichtigen Person im Ergebnis zu einer interkantonalen Doppelbesteuerung
bzw. einem Ausscheidungsverlust kommt oder (in den folgenden Perioden) kommen
kann. Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend festgestellt
hat, trifft dies vorliegend zu: Wenn der Kanton Zürich und der Kanton Luzern
den ihnen jeweils zuordenbaren (Grundstück-)Gewinn ungeschmälert besteuern,
resultiert der Pflichtigen eine aktuelle Doppelbesteuerung, weil die Summe der
in allen Kantonen besteuerten Gewinne der Pflichtigen höher ist als ihr
Reingewinn. Der im Kanton Zürich angefallene Betriebsverlust von ca. Fr. 600'000.-
könnte steuerlich vollständig ausgeglichen werden. Dies entspricht einem
sogenannten Ausscheidungsverlust infolge der Anwendung unterschiedlicher
Steuerausscheidungspraxen durch die verschiedenen Kantone. Dass für die
Pflichtige, wie die Stadt Zürich vorbringt, allenfalls die Möglichkeit besteht,
den Verlust in Zukunft noch innerhalb des Kantons Zürich zu verrechnen, ändert
nichts an der Tatsache, dass von einem interkantonalen Sachverhalt auszugehen ist.
Denn wie die Vorinstanz weiter zutreffend ausführt, wäre die Pflichtige in der
Folge gezwungen, diesen Ausscheidungsverlust trotz vorhandenem
Verrechnungssubstrat auf die folgenden Zürcher (Gewinn-)Steuerperioden
vorzutragen, was das Bundesgericht in solchen Fällen (sog.
"Verlustverrechnung in der Zeit") als unzulässig eingestuft hat (BGr,
4. April 2011, 2C_689/2010, E. 4.2 f.). Würde die
Verlustverrechnung in der Steuerperiode 2009 verweigert und die Pflichtige in
der Steuerperiode 2010 in den Kantonen Zürich und Luzern einen Gewinn erzielen,
wobei der Zürcher Gewinn tiefer ausfällt als der Verlustvortrag, wäre der im
Kanton Zürich nicht verrechenbare Anteil des Verlustvortrags durch den Kanton
Luzern zu tragen (vgl. VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128, E. 3.3.1).
Die Verweigerung der Verlustverrechnung könnte sich folglich nachteilig auf den
Sitzkanton auswirken. Es ist deshalb von einem interkantonalen Sachverhalt
auszugehen, der die Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur
Vermeidung von Ausscheidungsverlusten rechtfertigt (vgl. BGE 139 II 373 E. 4.2).
Es besteht daher kein Anlass, von der Praxis des Verwaltungsgerichts
abzuweichen. Der bei der Steuerperiode 2009 bei der Gewinnsteuer nicht
verrechenbare Verlustvortrag kann mit dem Grundstückgewinn verrechnet werden.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde der Stadt Zürich.

Beschwerde der Pflichtigen:

3.  

3.1 Die Pflichtige beantragt die
Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 134'600.- aufgrund einer
falschen Berechnung. Zur Begründung führt sie aus, die Vorinstanz habe
ausgehend vom Grundstückgewinn von insgesamt Fr. 624'921.- (vor Steuern)
die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 149'700.- festgesetzt. Demgegenüber
habe sie die direkte Bundessteuer auf Fr. 38'100.- und die
Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 134'800.- berechnet. Die Berechnung der
Vorinstanz sei falsch. Zum einen habe sie die Grundstückgewinnsteuer aufgrund
des Gesamtgewinns berechnet, ohne zu berücksichtigen, dass sechs Verkäufe von
Stockwerkeigentumseinheiten erfolgt seien. Nach dem Grundsatz der gesonderten
Gewinnermittlung sei eine Aufteilung des Gesamtgewinns auf die verschiedenen
Stockwerkeigentumseinheiten vorzunehmen. Zum anderen habe sie die direkte
Bundessteuer doppelt in Abzug gebracht. Das erste Mal vom Gewinn vor Steuern
von Fr. 624'921.- und das zweite Mal vom Zwischenresultat von Fr. 438'021.-.
Dies habe dazu geführt, dass die Grundstückgewinnsteuer auf einer Basis von Fr. 400'821.-
statt Fr. 438'021.- bemessen worden sei. Die Berechnung der direkten
Bundessteuer und der Grundstückgewinnsteuer habe pro Stockwerkeigentumseinheit
zu erfolgen. Die gesonderte Gewinnermittlung sei für die Grundstückgewinnsteuer
aufgrund des progressiven Steuersatzes relevant. 

3.2 Die
Vorinstanz beantragt die Gutheissung der Beschwerde. Zur Begründung führte sie
aus, der Einwand der Pflichtigen, dass die Berechnung des Gewinns wegen der
progressiven Tarifausgestaltung einzeln nach Stockwerkeigentumseinheit hätte
erfolgen sollen, erweise sich als gerechtfertigt. Die Stadt Zürich beantragt
die Gutheissung der Beschwerde betreffend Berechnung des Grundstückgewinns vor
Berechnung der Verlustverrechnung und beantragt die Abweisung betreffend
Verlustverrechnung. Wie bereits festgehalten wurde, kann der Verlustvortrag mit
dem Grundstückgewinn verrechnet werden, weshalb dem diesbezüglichen Antrag der
Stadt Zürich nicht gefolgt werden kann. Die Berechnung
der Grundstückgewinnsteuer pro Stockwerkeigentumseinheit, wie sie die Pflichtige
beantragt hat, erweist sich als korrekt. Die Grundstückgewinnsteuer ist
deshalb antragsgemäss auf Fr. 134'600.-  festzusetzen.

Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde der Pflichtigen.

4.
 

4.1 Im Verfahren SB.2022.00068
ist die Beschwerde der Pflichtigen gutzuheissen und da sich die Stadt Zürich
diesbezüglich nicht mit dem vorinstanzlichen Entscheid identifiziert hat, sind
die Kosten dem Steuerrekursgericht aufzuerlegen bzw. auf die Staatskasse zu
nehmen. 

Im Verfahren SB.2022.00069 sind
die Kosten ausgangsgemäss der Stadt Zürich aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1
in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG).

4.2 Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'095.-
sind bei diesem Verfahrensausgang vollumfänglich der Stadt Zürich aufzuerlegen
(§ 151 Abs. 1 StG).

4.3 Der
Pflichtigen steht für das Rekursverfahren die im vorinstanzlichen Entscheid
aufgeführte Parteientschädigung von Fr. 3'300.- (Mehrwertsteuer inkl.) zu.

4.4 Für die
Beschwerdeverfahren (SB.2022.00068 und SB.2022.00069) ist der Pflichtigen eine
Parteientschädigung zulasten der Stadt Zürich in Höhe von insgesamt Fr. 4'000.-
(Mehrwertsteuer inkl.) zuzusprechen.

Der
Stadt Zürich ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da kein über die
übliche Amtstätigkeit hinausgehender Aufwand angefallen ist bzw. sie unterlegen
ist (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014, § 17 N. 51).

5.
 

Gegen diesen Entscheid kann innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erhoben werden. Die
Beschwerde ist bis Ende 2022 an das Schweizerische Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, und ab 1. Januar 2023 an das Schweizerische
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zu adressieren.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Verfahren SB.2022.00068 und SB.2022.00069 werden vereinigt.

2.    Die
Beschwerde der A AG (SB.2022.00068) wird gutheissen. Die
Grundstückgewinnsteuer wird von Fr. 149'700.- auf Fr. 134'600.-
herabgesetzt.

3.    Die
Beschwerde der Stadt Zürich (SB.2022.00069) wird abgewiesen.

4.    Die Kosten für das Rekursverfahren vor dem
Steuerrekursgericht von Fr. 6'095.- 

werden der Stadt Zürich auferlegt.

5.    Die Stadt Zürich wird verpflichtet, der A AG für
das Rekursvefahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'300.-
(Mehrwertsteuer inkl.) zu bezahlen.

6.    Die
Gerichtsgebühr für das Verfahren (SB.2022.00068) wird festgesetzt auf 

Fr. 1'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      70.--     Zustellkosten,

Fr. 1'570.--     Total der Kosten.

7.    Die
Gerichtsgebühr für das Verfahren (SB.2022.00069) wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      70.--     Zustellkosten,

Fr. 6'070.--     Total der Kosten.

8.    Die Gerichtskosten für das Verfahren (SB.2022.00068)
werden auf die Staatskasse genommen.

9.    Die Gerichtskosten für das Verfahren
(SB.2022.00069) werden
der Stadt Zürich auferlegt.

10.  Die Stadt Zürich wird verpflichtet,
der A AG für die Beschwerdeverfahren (SB.2022.00068 und SB.2022.00069)
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- (Mehrwertsteuer
inkl.) zu bezahlen. 

11.  Der
Stadt Zürich wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

12.  Gegen
diesen Entscheid kann im Sinn der Erwägungen innert 30 Tagen, von der
Zustellung an gerechnet, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden.

13.  Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Steuerrekursgericht;

c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d)    die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts;

e)    die Eidgenössische Steuerverwaltung.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vorsitzende:                                       Die Gerichtsschreiberin:

 

 

 

 

Versandt: