# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 55d9f5c2-6504-5484-b40e-5ab4a8f9ecf7
**Source:** Graubünden (entscheidsuche) (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2026-01-07
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 07.01.2026 VR3 2025 25
**Docket/Reference:** VR3 2025 25
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2025-25_2026-01-07.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 7. Januar 2026
mitgeteilt am 9. Januar 2026

Referenz VR3 25 25

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Seiler, Vorsitz
Schmid Christoffel, Moses
Parolini, Aktuarin

Parteien A._____
Beschwerdeführerin

B._____
Beschwerdeführer

C._____
Beschwerdeführer

D._____
Beschwerdeführer

E._____
Beschwerdeführerin

F._____
Beschwerdeführerin

G._____
Beschwerdeführer

H._____ 
Beschwerdeführer

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I._____
Beschwerdeführerin

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario A. Pfiffner 

gegen

Gemeinde La Punt Chamues-ch
Chesa cumünela, Via Cumünela 43, 7522 La Punt-Chamues-
ch
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger

J._____
Beschwerdegegner

K._____
Beschwerdegegnerin

L._____
Beschwerdegegner

Gegenstand Baugesuch/Baueinsprache (Neubau Dreifamilienhaus)

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Sachverhalt

A. Die M._____ ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. Z.1._____ in La Punt 
Chamues-ch. Mit Parzellierung vom 19. August 2024 (act. C.1.1) trennte die 
M._____ von diesem Grundstück das neue Grundstück Nr. Z.2._____ im Halte von 
1'360 m2 ab und verkaufte dieses mit Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag vom gleichen 
Tag (act. C.1.2) an die einfache Gesellschaft, bestehend aus J._____, K._____ und 
L._____ (nachfolgend: die Bauherrschaft) zu Gesamteigentum. Die Bauherrschaft 
reichte im Juli 2024 ein Baugesuch ein für ein Mehrfamilienhaus mit drei 
Wohnungen und unterirdischer Einstellhalle (Haus D). Gleichzeitig reichte die 
M._____ ein Baugesuch ein für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 
unterirdischer Einstellhalle auf der verbleibenden Parzelle Nr. Z.1._____ (Haus C). 
Innert der Auflagefrist erhoben u.a. A._____, B._____, C._____, D._____, E._____, 
F._____, G._____, H._____ und I._____ (nachfolgend: die Einsprechenden) 
Einsprache gegen beide Projekte. Im Anschluss an eine Besprechung vom 
29. Oktober 2024 reichte die Bauherrschaft am 26. November 2024 ein 
Abänderungsgesuch ein. Während der Auflagefrist erhoben die Einsprechenden am 
18. Dezember 2024 erneut Einsprache. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 
5. Februar 2025 wies der Gemeindevorstand La Punt Chamues-ch die Einsprachen 
ab, soweit er darauf eintrat, und bewilligte das Baugesuch gemäss abgeänderter 
Baueingabe vom 26. November 2024 mit verschiedenen Bedingungen und 
Auflagen.

B. Am 13. März 2025 erhoben die Einsprechenden (nachfolgend: 
Beschwerdeführende) gemeinsam Beschwerde an das Obergericht des Kantons 
Graubünden mit dem Antrag, das Baugesuch auf Parzelle Nr. Z.2._____ sei nicht 
zu bewilligen (Verfahren VR3 25 25). Gleichzeitig erhoben sie Beschwerde gegen 
das Bauprojekt der M._____ (Verfahren VR3 25 26). Mit Verfügung vom 14. März 
2025 verlangte das Obergericht einen Kostenvorschuss von CHF 5'000.00, der 
fristgerecht bezahlt wurde. Die Gemeinde La Punt Chamues-ch (nachfolgend: 
Gemeinde) beantragte mit Vernehmlassung vom 14. Mai 2025, die Beschwerde sei 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Bauherrschaft hat sich 
nicht vernehmen lassen. Mit Replik vom 30. Juni 2025 und Duplik vom 22. Juli 2025 
hielten die Beschwerdeführenden und die Gemeinde an ihren Anträgen fest.

Erwägungen

1.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des 
Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach 

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kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau- 
und Einspracheentscheid vom 20. Januar 2025 (betreffend Baugesuch Nr. 71/23) 
ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. 
Die Beschwerde an das Obergericht ist damit zulässig. Die Beschwerdeführer sind 
Miteigentümer der Liegenschaft Nr. 483, die sich schräg gegenüber dem 
Baugrundstück befindet und von diesem nur durch die N._____ getrennt ist. Sie sind 
daher zur Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die form- (Art. 38 VRG) und 
fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Die Verfahren VR3 25 25 und VR3 25 26 betreffen benachbarte Bauprojekte. 
Da die Streitgegenstände unterschiedlich sind, können die Verfahren nicht vereinigt 
werden (Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG). Da aber die Parteien, soweit sie sich vor 
Obergericht geäussert haben, in beiden Verfahren dieselben sind und ihnen somit 
die Akten des jeweils anderen Verfahrens bekannt sind, kann im Folgenden soweit 
angebracht auf das jeweils andere Verfahren verwiesen werden. 

2. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der Gestaltungsplanpflicht.

2.1 Die Parzelle Nr. Z.2._____ liegt gemäss der geltenden Ortsplanung vom 
6. März 2020/20. September 2022 in der Wohnzone B. Vorher war sie in der 
Wohnzone A. Das Baugrundstück befindet sich sodann im Perimeter des vom 
Gemeindevorstand am 1. Mai 2002 erlassenen Quartierplans «O._____». Dazu 
gehören u.a. Quartierplanvorschriften (QPV) sowie ein «Gestaltungsplan 1:500», 
auf welchem u.a. «Baufenster für Hochbauten» eingezeichnet sind. 

Die Gemeindeversammlung vom 2. Mai 2013 beschloss eine Teilrevision der 
Ortsplanung. Damit wurde u.a. der «Generelle Gestaltungsplan 1:1000 O._____» 
verabschiedet. Darin wurde gegenüber dem Quartierplan von 2002 u.a. auf dem 
Grundstück Nr. Z.1._____ das Baufeld in nordöstlicher Richtung (im Bereich der 
heutigen Parzelle Nr. Z.2._____) geringfügig erweitert. Mit Beschluss vom 
13. August 2013 (act. C.1.12) genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden 
den Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan 1:1000 O._____ «im Sinne der 
Erwägungen». In den Erwägungen wurde ausgeführt: «Im Anschluss an die 
vorliegende Teilrevision des Zonenplans und des Generellen Gestaltungsplans 
O._____ wird auch der bestehende Quartierplan O._____, insbesondere betreffend 
der Baufenster für Hochbauten, anzupassen sein (vgl. PMB O._____ vom Mai 2013, 
Seite 3)».

Eine Anpassung des Quartierplans ist seither nicht erfolgt.

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2.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, eine Baubewilligung dürfe nicht 
erteilt werden, bevor der Quartierplan abgeändert worden ist.

2.2.1. Die Gemeinde hat dazu im angefochtenen Entscheid ausgeführt, durch die 
Teilrevision von 2013 seien die im Generellen Gestaltungsplan festgelegten 
Baustandorte nicht verkleinert, sondern im Gegenteil erweitert worden. Solange ein 
Bauvorhaben die im geltenden Quartierplan festgelegten engeren Baufenster 
einhalte (was bei dem vorliegenden Projekt der Fall sei), bestehe kein Anlass, ein 
Baugesuch nicht zu bewilligen. Nur Bauvorhaben, die von der auf Stufe Ortsplanung 
vorgenommenen Ausdehnung Gebrauch machen wollten, könnten bis zu einer 
entsprechenden Anpassung des Quartierplans nicht bewilligt werden.

2.2.2. Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass das Bauprojekt das Baufeld 
gemäss Quartierplan von 2002 einhält. Sie machen aber geltend, eine Anpassung 
des Quartierplanes sei gemäss Genehmigungsbeschluss der Regierung zwingend 
vorzunehmen, bevor eine Baubewilligung erteilt werden könne. Zudem sei der 
Quartierplan nicht nur hinsichtlich der Baufelder anzupassen. Auch in anderen 
Punkten habe sich die Grundordnung in Bezug auf das Baugrundstück massiv 
verändert, insbesondere durch die Umzonung von der Wohnzone A in die 
Wohnzone B, wodurch sich die Gebäudehöhen und -längen massiv verändert 
hätten. Daher hätte die Gemeinde gemäss Art. 21 Abs. 2 i.V.m. Art. 16 Abs. 4 
KRVO (BR 801.110) den Quartierplan gesamthaft überprüfen müssen. Durch den 
Hinweis im Genehmigungsbeschluss seien potenzielle Einsprecher davon 
abgehalten worden, gegen die Zonenplanänderung vorzugehen, weil sie davon 
ausgehen konnten, dass die Gemeinde den Quartierplan anpassen werde. Daher 
könne man sich jetzt nicht dieser Pflicht entledigen. 

2.2.3. In der Vernehmlassung bringt die Gemeinde vor, auf diesen Einwand sei 
nicht einzugehen, weil es hier nicht um die Einleitung eines Quartierplanverfahrens 
gehe, sondern nur um eine Baubewilligung. Abgesehen davon wären die 
Voraussetzungen für eine Änderung des Quartierplans nach Art. 21 KRVO bzw. 
Art. 21 Abs. 2 RPG (SR 700) nicht gegeben. Es lägen keine erheblich geänderten 
Verhältnisse vor, insbesondere nicht in Bezug auf das Grundstück Nr. Z.1._____ 
bzw. Z.2._____. Schon gemäss Zonenplan von 2007/2008 sei eine maximale 
Gebäudelänge von 25 Metern vorgesehen gewesen. Mit der Revision von 
2020/2022 seien die Wohnzonen neu gegliedert, die baulichen Möglichkeiten aber 
nicht verkleinert, sondern eher vergrössert worden, aber nicht so weit, dass mit dem 
Abstellen auf den Quartierplan 2002 eine Unternutzung entstünde. Auch sonst 
hätten die wichtigsten Parameter für die hier interessierende Parzelle keine 
Änderung erfahren. Zudem wäre eine Baubewilligung gestützt auf Art. 40 Abs. 1 

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des kommunalen Baugesetzes ohnehin vor einer Anpassung des Quartierplans 
zulässig.

2.3. Die Auffassung der Gemeinde, auf den Einwand betreffend Quartierplan sei 
nicht einzugehen, weil es nur um eine Baubewilligung gehe, ist in dieser absoluten 
Form nicht zutreffend. 

2.3.1. Zwar werden Nutzungspläne prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie 
müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich 
bestandskräftig werden und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise 
überprüft werden können. Ausnahmsweise ist aber die vorfrageweise Überprüfung 
eines Nutzungsplans zulässig, wenn sich die Betroffenen bei Planerlass noch nicht 
über die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnten, sie im 
damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu verteidigen, oder 
wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen 
seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig 
geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die 
entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit 
überwiegt (vgl. Art. 21 Abs. 1 KRVO und Art. 21 Abs. 2 RPG; BGE 148 II 417 E. 3.3, 
mit Hinweisen). Die vorfrageweise Planüberprüfung kann auch von 
beschwerdebefugten Nachbarn geltend gemacht werden (BGE 145 II 83 E. 5.1.). 
Bei der Planüberprüfung ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob überhaupt 
erheblich geänderte Verhältnisse vorliegen. Ist eine Änderung der gesetzlichen 
Voraussetzungen eingetreten, ist zunächst zu prüfen, ob die Nutzungsordnung mit 
der neuen rechtlichen Lage vereinbar ist bzw. ob das der Nutzungsordnung 
entsprechende Projekt auch nach dem neuen Recht bewilligungsfähig ist. Ist dies 
zu bejahen, entfällt von vornherein eine Anpassung der Nutzungsplanung. Haben 
sich die Verhältnisse geändert, indem das Projekt nach dem neuen Recht nicht 
mehr bewilligungsfähig ist, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob das Interesse 
an einer Anpassung der Nutzungsordnung die entgegenstehenden Interessen der 
Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt. Zu 
berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Geltungsdauer des 
Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das 
Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und 
das öffentliche Interesse daran (BGE 148 II 417 E. 3.2 und 3.3, 145 II 83 E. 5.1, 144 
II 41 E. 5.1, 140 II 25 E. 3.1).

2.3.2. Das Gesagte gilt auch im Verhältnis von Quartierplanung zu einer 
übergeordneten Planung oder Gesetzgebung (BGE 146 II 80 E. 4.7), namentlich 
auch zur Grundordnung: Gemäss Art. 52 Abs. 1 KRG (BR 801.100) enthalten die 

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Quartierplanbestimmungen Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und 
Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der 
Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Planungs- und 
Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der 
Grundordnung ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und 
Überbauung des Quartiers festlegen. Der Quartierplan muss sich also an die 
übergeordnete Grundordnung halten (BGE 149 II 79 E. 3.3). Gemäss der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts darf mit einem Sondernutzungsplan von der 
Grundordnung abgewichen werden, soweit diese Abweichungen nicht dazu führen, 
die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts zu 
entleeren. Die Konkretisierung dieses Grundsatzes richtet sich in erster Linie nach 
dem kantonalen Recht. Die Kantone sind indes nicht frei, beliebig grosse 
Abweichungen von der Grundordnung zuzulassen. Die Nutzungsplanung muss aus 
einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus erfolgen. Der 
unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnungen für Teile des 
Gemeindegebiets widerspricht der Planungspflicht von Art. 2 Abs. 1 RPG. Diese 
Planungspflicht und der planerische Stufenbau (Art. 2 Abs. 1 RPG) stehen in 
direktem Zusammenhang mit der für die Grundordnung und die 
Sondernutzungsplanung vorgesehenen behördlichen Zuständigkeit und dem 
jeweils verlangten Rechtsetzungsverfahren. Bei der Prüfung der Zulässigkeit von 
Abweichungen eines Sondernutzungsplans von der Grundordnung ist daher von 
Bedeutung, ob die Abweichung gleichzeitig eine geringere demokratische 
Abstützung bedeutet oder nicht. Ein strengerer Massstab an die Zulässigkeit solcher 
Abweichungen ist anzulegen, wenn der Erlass eines Sondernutzungsplans von 
einer weniger stark demokratisch legitimierten Behörde bzw. in einem weniger stark 
demokratisch abgestützten Verfahren ergangen ist als der Erlass der Grundordnung 
(BGE 149 II 79 E. 3.3). 

Zuständig für Erlass und Änderung von Baugesetz und Zonenplänen ist die 
Gemeindeversammlung (Art. 11 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde La Punt 
Chamues-ch vom 6. März 2020 [BauG]). Der Quartierplan wird hingegen durch den 
Gemeindevorstand erlassen (Art. 53 Abs. 1 KRG; Art. 8 Abs. 1 und Art. 41 Abs. 2 
BauG), ist also demokratisch weniger gut legitimiert. Ändert die Grundordnung, 
kann dies Anlass geben zu einer Überprüfung des Quartierplans, sofern die 
dargelegten Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung gegeben sind 
(Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 25 12 vom 28. August 2025 
E. 16.4 [in casu Voraussetzungen verneint]).

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2.3.3. Dabei bleibt aber im Rahmen der vorfrageweisen Planüberprüfung – anders 
als im Verfahren auf formelle Änderung einer Quartierplanung – der 
Streitgegenstand auf die konkrete Baubewilligung beschränkt. Es geht mit anderen 
Worten nicht darum, den ganzen Plan neu zu überprüfen, sondern nur darum, ob in 
Bezug auf das streitgegenständliche Bauprojekt bzw. die betroffene Parzelle der 
Plan überholt ist und seine Änderung Auswirkungen auf dieses Projekt haben 
könnte (vgl. BGE 148 II 417 E. 3.6.3; 144 II 41 E. 5.3; 140 II 25 E. 4.4; Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 24 52 vom 26. November 2024 
E. 5.2.3). Wenn zwar die gesetzlichen oder übergeordneten planerischen 
Voraussetzungen geändert haben, aber das konkret zur Diskussion stehende 
Bauprojekt sowohl dem Quartierplan als auch dem neuen übergeordneten Recht 
entspricht, so besteht von vornherein kein Grund für eine Verweigerung der 
Baubewilligung.

2.4. Vorliegend sind im Generellen Gestaltungsplan von 2013 im Gebiet O._____ 
Baustandorte mit zugewiesener Bruttogeschossfläche eingezeichnet. Diese sind im 
Bereich der Parzelle Nr. Z.1._____ (bzw. heute Nr. Z.2._____) geringfügig grösser 
als das im Quartierplan von 2002 eingezeichnete Baufenster. Das zu beurteilende 
Bauprojekt hält sich jedoch im Rahmen des im Gestaltungsplan von 2002 
enthaltenen kleineren Baufensters. Gemäss Art. 33 Abs. 1 BauG richtet sich in den 
im Generellen Gestaltungsplan für die Gebiete O._____ und P._____ festgelegten 
Bereichen mit zugewiesener Bruttogeschossfläche die maximal zulässige 
Bruttogeschossfläche der betroffenen Parzellen nach den Anordnungen des 
Generellen Gestaltungsplans. Die Baustandorte definieren somit eine maximal 
zulässige Bruttogeschossfläche, nicht eine Mindestfläche. Das Bauprojekt 
widerspricht insoweit weder dem Quartierplan von 2002 noch dem Generellen 
Gestaltungsplan von 2013. Es haben sich somit in Bezug auf das 
streitgegenständliche Bauprojekt keine rechtlichen Veränderungen ergeben, die 
eine Anpassung des Quartierplans erfordern würden. Dass im 
Genehmigungsbeschluss der Regierung vom 13. August 2013 gesagt wird, im 
Anschluss an die vorliegende Teilrevision werde auch der bestehende Quartierplan 
anzupassen sein, ändert daran nichts. Ein Konflikt zwischen Grundordnung und 
Quartierplan, der durch eine Quartierplanrevision zu beheben wäre, ergäbe sich nur 
in Bezug auf ein Bauprojekt, welches die gegenüber dem Quartierplan grössere 
Baufläche in Anspruch nehmen möchte.

2.5. Die Beschwerdeführer machen allerdings geltend, die Grundordnung habe 
sich in Bezug auf die zu überbauende Parzelle noch in anderen Punkten massiv 
verändert. So sei die Parzelle von der Wohnzone A in die Wohnzone B umgezont 

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worden; dadurch seien auch die Gebäudehöhen und Gebäudelängen massiv 
verändert worden. Diese erheblichen Änderungen hätten ebenfalls in den 
Quartierplan einfliessen müssen. Vor einer entsprechenden Revision des 
Quartierplans dürfe keine Baubewilligung erteilt werden. Indessen enthalten die 
QPV von 2002 keine allgemeinen eigenen Bestimmungen über Gebäudehöhen und 
Gebäudelängen. Gemäss Art. 15 Abs. 1 QPV gelten für die Gebäude- und 
Firsthöhen grundsätzlich die Vorschriften des Baugesetzes. Nach Art. 15 Abs. 2 
QPV gelten für Gebäude unterhalb der Erschliessungsstrassen, die an die Baulinie 
entlang der Strasse (Grenze des Baufensters) gestellt werden, eine Gebäudehöhe 
von 6.00 m und eine Firsthöhe von 9.50 m ab Strassenniveau gemessen in der Mitte 
der Fassade. Gemäss Art. 16 Abs. 3 QPV gelten für die Gebäudelänge 
ausschliesslich die Vorschriften des Baugesetzes. Der Quartierplan verweist also in 
Bezug auf Gebäudehöhe und -länge weitestgehend auf das Baugesetz. Der Inhalt 
eines Quartierplans beurteilt sich insoweit nach der in diesem Gebiet geltenden 
Grundordnung. Das Mass der im Quartierplangebiet zulässigen Nutzung ist nicht 
als statische Grösse zu verstehen, sondern stets im Kontext der jeweils geltenden 
Grundordnung zu ermitteln. Ändert das Baugesetz, werden damit automatisch die 
entsprechenden Bestimmungen des Baugesetzes anwendbar (Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 24 52 vom 26. November 2024 
E. 6.7.6 in Bezug auf die maximal zulässige Überbauungsfläche). Damit ist auch 
der demokratische Stufenbau der Planung eingehalten. Einer formellen Änderung 
des Quartierplanes bedarf es nicht mehr.

2.6. Im angefochtenen Entscheid wird zu den Gebäudehöhen ausgeführt, das 
hier zur Diskussion stehende Haus werde nicht an die strassenseitige, sondern an 
die talseitige Grenze des Baufensters gestellt. Es gälten daher mit Bezug auf die 
Gebäude- und Firsthöhen die einschlägigen Bestimmungen des zurzeit geltenden 
Baugesetzes. Dass das Haus an der talseitigen Grenze des Baufensters steht, 
stimmt mit Plan 23 QALd 1_01 gemäss Abänderungsgesuch überein. Zudem wären 
auch die Höhen von 6.00 bzw. 9.50 m ab Strassenniveau eingehalten, wie sich aus 
Plan 23 QALd_1 1_05 ergibt. Sodann sind auch die Baumasse gemäss Art. 16 
BauG, auf welche Art. 15 Abs. 1 QPV verweist, eingehalten. Das Bauprojekt 
verstösst insoweit weder gegen den Quartierplan noch gegen die übergeordnete 
Grundordnung und es besteht kein Anlass, aus diesem Grund den Quartierplan in 
Bezug auf das streitbetroffene Grundstück anzupassen oder vor einer solchen 
Anpassung die Baubewilligung zu verweigern. 

3. Die Beschwerdeführer rügen, die Umgebungsgestaltung verstosse gegen die 
QPV.

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3.1. Gemäss Art. 14 Abs. 1 QPV dürfen Gebäude und Ersatzbauten, die den 
gewachsenen Boden überragen, nur innerhalb der im Gestaltungsplan festgelegten 
Baufenster erstellt werden. Vorbehalten bleiben einzelne eingeschossige 
Kleinbauten wie Gartenhäuschen, Gartenschöpfe und Erschliessungsanlagen wie 
überdeckte Garageeinfahrten, welche auf überbaubaren Parzellen auch ausserhalb 
der Baufenster errichtet werden können, sowie die im Erschliessungsplan 
festgelegten Abfallsammelstellen. Nach Art. 14 Abs. 2 QPV können Bauten und 
Anlagen, die vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen, auch ausserhalb 
der Baufenster errichtet und bis an die Grundstücksgrenzen erstellt werden. 
Gemäss Art. 19 Abs. 1 QPV sind Gebäude einschliesslich Sitzplätze und 
Gartenanlagen sowie Erschliessungsanlagen sorgfältig in das bestehende Terrain 
einzufügen. Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sowie Stützmauern 
sind auf das Unerlässliche zu beschränken. Nach Art. 21 Abs. 2 QPV sind 
Autoeinstellhallen innerhalb der im Erschliessungsplan festgelegen Bereiche und 
grundsätzlich vollständig unter dem gewachsenen Terrain anzulegen. Es dürfen nur 
die Garageneinfahrten nach aussen in Erscheinung treten. Die Behörde kann 
ausnahmsweise geringfügige Geländeaufschüttungen zur Überdeckung von Teilen 
von Einstellhallen im Sinne des Richtplanes 1:500 Schnitte bewilligen, sofern 
dadurch harmonische Geländelinien entstehen. Gemäss Art. 31 Abs. 4 BauG 
dürfen die im Generellen Gestaltungsplan ausgewiesenen Freihalteflächen im 
Interesse des Ortsbildes nicht mit Hochbauten überbaut werden.

3.2. Das Bauprojekt sieht im Untergeschoss eine Autoeinstellhalle vor, die von 
der Einstellhalle auf dem daneben liegenden Grundstück Nr. Z.1._____ her 
zugänglich ist, ferner Keller, Lingerie, Velo- und Skiraum usw. Auf der südöstlichen 
Seite ragt das Untergeschoss, und damit auch ein Teil der Einstellhalle, bis maximal 
ca. 1 Meter über das gewachsene Terrain hinaus. Auf der nordöstlichen und 
südöstlichen Seite soll daher das Gelände ausserhalb des Baufensters bis auf die 
Höhe des Erdgeschosses aufgeschüttet werden und dort ein Sitzplatz mit einem 
Plattenbelag samt Stützmauern errichtet werden. 

3.3.1. Im angefochtenen Entscheid wird erwogen, die Gartengestaltung samt 
Mauern und Treppen falle nicht unter das Hochbauverbot gemäss Art. 31 Abs. 4 
BauG. Gemäss Art. 25 Abs. 3 QPV seien Autoeinstellhallen unterhalb der 
Erschliessungsstrassen über eine einzige Zufahrt pro Strassenzug zu erschliessen. 
Die Einstellhalle müsse daher zwingend über die bestehende Rampe auf Parzelle 
Nr. Z.3._____ erschlossen werden und daher bezüglich Höhenlage an die 
bestehende und geplante Einstellhalle auf Parzelle Nr. Z.1._____ angepasst 
werden. Damit sei die Höhenlage der Einstellhalle gegeben, so dass zwangläufig 

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das Gelände talseitig angehoben werden müsse, was auch im Richtplan 
vorgesehen sei. Der Sitzplatz liege zwar ausserhalb des Baufensters, aber aus 
Art. 14 Abs. 1 QPV folge, dass die ausserhalb der Baufenster gelegenen Flächen 
nicht völlig frei von Bauten bleiben müssen. Aus Art. 19 Abs. 1 QPV ergebe sich, 
dass in der Umgebung von Neubauten auch Sitzplätze und Gartenanlagen bewilligt 
werden können. Auch Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs seien 
zulässig, sofern sie sich auf das Unerlässliche beschränken. Der Sitzplatz sei daher 
samt den geplanten Mauern, die lediglich zwischen 0.40 und 1.00 m hoch seien, 
bewilligungsfähig. Die aufgrund der vorgegebenen Höhenlage notwendige 
Überdeckung der Einstellhalle könne gestützt auf Art. 14 Abs. 2 QPV bewilligt 
werden. Auch eine Verletzung von Art. 21 QPV liege nicht vor.

3.3.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Aufschüttung und die weitere 
Gartengestaltung sowie die Mauern verletzten Art. 14 QPV. Terrainveränderungen 
würden gemäss Art. 7 Abs. 7 USG (SR 814.01) als Anlagen gelten und seien daher 
nach Art. 14 Abs. 2 QPV ausserhalb der Baufenster nur zulässig, wenn sie 
vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen. Die Aufschüttung liege aber über 
dem gewachsenen Boden und sei daher unzulässig. Der angefochtene Entscheid 
sei nicht auf diese Rüge eingegangen, was eine Verletzung der Begründungspflicht 
sei. Die Gartengestaltung sei nicht unerlässlich und verletze daher auch Art. 19 
Abs. 1 QPV. Die Höhenlage der Tiefgarage sei nirgends verbindlich festgelegt. Die 
Garage könnte auch mit einem Gefälle zur benachbarten Tiefgarage erstellt werden, 
so dass sie vollständig unter das gewachsene Terrain zu liegen käme. Auch Art. 21 
Abs. 2 QPV sei daher verletzt. Zudem habe die Bauherrschaft keine 
Ausnahmebewilligung beantragt und eine solche hätte daher nicht erteilt werden 
dürfen.

3.4. Nach Art. 14 Abs. 1 QPV dürfen «Gebäude und Ersatzbauten» nur innerhalb 
der Baufenster errichtet werden. In der baurechtlichen Terminologie gelten 
Sitzplätze und Stützmauern jedoch nicht als Gebäude: Die IVHB, auf welche in 
Art. 17 Abs. 1 und Anhang IV des kommunalen BauG verwiesen wird, definiert in 
Anhang 1 Ziff. 2.1: «Gebäude sind ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, 
Tieren oder Sachen eine feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse 
aufweisen.» Auch das kommunale BauG verwendet den Begriff «Gebäude» 
offensichtlich nicht für Terrainveränderungen, Böschungen, Stützmauern, 
Aufschüttungen usw. (Art. 82). Die Aufschüttungen, Sitzplätze und Stützmauern, 
welche vorliegend ausserhalb des Baufensters liegen, gelten somit nicht als 
Gebäude im Sinne von Art. 14 Abs. 1 QPV und sind unter diesem Titel nicht 
unzulässig. 

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3.5. Was die gerügte Verletzung von Art. 14 Abs. 2 QPV anbelangt, so trifft zu, 
dass sich der angefochtene Entscheid nicht ausdrücklich zum in der Einsprache 
vorgebrachten Argument äussert, wonach die Aufschüttung eine «Anlage» im Sinne 
von Art. 14 Abs. 2 QPV und daher unzulässig sei. Er bringt jedoch (S. 8 f.) 
hinreichend klar zum Ausdruck, dass die Gemeinde diese Auffassung nicht teilt. 
Das ist genügend, dass die Beschwerdeführer den Entscheid sachgerecht 
anfechten können. Die Begründungspflicht ist damit nicht verletzt.

In der Sache kann die Auffassung der Beschwerdeführer nicht überzeugen: 
Unabhängig davon, ob der Begriff der «Anlage» gleich auszulegen ist wie in Art. 7 
Abs. 7 USG, sind die Quartierplanvorschriften auch in ihrem systematischen 
Zusammenhang auszulegen, so dass sie nicht in sich widersprüchlich sind. Nach 
Art. 14 Abs. 1 QPV dürfen Gebäude und Ersatzbauten, die den gewachsenen 
Boden überragen, nur innerhalb der Baufenster erstellt werden. Vorbehalten sind 
aber einzelne eingeschossige Kleinbauten oder Erschliessungsanlagen. Diese 
dürfen somit auch ausserhalb der Baufenster errichtet werden, wobei die genannten 
eingeschossigen Kleinbauten zwangsläufig über dem gewachsenen Boden liegen. 
Würde Abs. 2 so ausgelegt, dass sämtliche Bauten ausserhalb der Baufenster 
vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen müssen, so ergäbe sich ein 
immanenter Widerspruch zu Abs. 1. Sodann enthält Art. 19 QPV Bestimmungen 
über die Umgebungsgestaltung, namentlich Sitzplätze und Gartenanlagen sowie 
Erschliessungsanlagen. Da das ganze Baufenster von Gebäuden ausgefüllt werden 
kann (Art. 14 Abs. 1 QPV), lässt sich Art. 19 QPV nur so auslegen, dass damit auch 
Sitzplätze und Gartenanlagen ausserhalb der Baufenster zulässig sind. Dazu 
gehören offensichtlich auch die in Art. 19 Abs. 1 QPV ausdrücklich genannten 
Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sowie Stützmauern. Schliesslich 
sieht Art. 21 Abs. 2 QPV geringfügige Geländeaufschüttungen über 
Autoeinstellhallen zu, welche gemäss Art. 14 Abs. 2 QPV ausdrücklich auch 
ausserhalb der Baufenster errichtet werden können. Verschiedene Bestimmungen 
der QPV lassen also Anlagen auch ausserhalb der Baufenster und über dem 
gewachsenen Boden zu. Der Sinn von Art. 14 Abs. 2 QPV liegt offensichtlich darin, 
dass Bauten und Anlagen, die vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen, 
ohne weitere Voraussetzungen auch ausserhalb der Baufenster liegen können, 
während aber auch weitere Anlagen zulässig sind, wenn sie die Voraussetzungen 
anderer einschlägiger Bestimmungen erfüllen.

3.6. Was die Autoeinstellhalle betrifft, ist unbestritten, dass diese aufgrund von 
Art. 25 Abs. 3 QPV über eine einzige Zufahrt pro Strassenzug zu erschliessen ist, 
vorliegend über die Zufahrt zum bereits bestehenden Gebäude auf Parz. 

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Nr. Z.3._____ und die dort befindliche Einstellhalle. Die ungefähre Höhenkote 
dieser Einstellhalle ergibt sich aus dem «Richtplan Schnitte», Schnitt C-C. 
Jedenfalls ist diese Einstellhalle bereits gebaut, so dass die heutige Bauherrschaft 
diese Höhe nicht frei wählen kann. Aus den Baugesuchsunterlagen zum 
benachbarten Bauvorhaben (s. paralleles Verfahren VR3 25 26) ergibt sich zudem, 
dass dessen Einstellhalle mit derjenigen im Nachbargebäude bereits mit einer 
Rampe mit einem Gefälle von 6 % verbunden ist und ihrerseits ein Gefälle von 
1,5 % aufweist. Da die Einstellhalle des hier zur Diskussion stehenden Projekts mit 
derjenigen auf dem benachbarten Grundstück zusammengebaut ist, wäre eine 
Rampe zwischen diesen beiden Gebäuden technisch kaum machbar. Es ist daher 
nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde hier einen Anwendungsfall von Art. 21 
Abs. 2 Satz 3 QPV sieht. Im «Richtplan Schnitte», Schnitt E-E, Gebäude 13, ist 
denn auch vorgesehen, dass das Untergeschoss auf der Südseite etwas über das 
gewachsene Terrain hinaus ragt. Zwar ist dieser Teil nicht blau («Parkierung») 
bemalt, sondern gelb, doch ist kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb in diesem 
Teil andere Teile des Untergeschosses (Keller usw.) zulässig sein sollen, nicht aber 
Autogaragen. Bei dieser Ausgangslage hat die Gemeinde auch mit Recht die 
Aufschüttung und die damit verbundenen Stützmauern als unerlässlich im Sinne 
von Art. 19 Abs. 1 QPV betrachtet, um eine harmonische Gestaltung des 
Geländeverlaufs zu erreichen. 

Sodann enthalten weder das KRG noch die KRVO noch das BauG eine 
Bestimmung, wonach Ausnahmebewilligungen ausdrücklich beantragt oder im 
Baugesuch genannt sein müssen. Aus dem Baugesuch ging jedenfalls klar hervor, 
dass das Untergeschoss teilweise über den gewachsenen Boden hinausragt und 
dass eine Aufschüttung vorgesehen ist, und die heutigen Beschwerdeführer haben 
das in ihrer Baueinsprache denn auch beanstandet. Weder aus formell- noch aus 
materiellrechtlichen Gründen kann es als unzulässig erachtet werden, wenn der 
angefochtene Entscheid von der in Art. 21 Abs. 2 Satz 3 QPV vorgesehenen 
Abweichungsmöglichkeit Gebrauch gemacht und die Geländeaufschüttung nach 
Art. 19 Abs. 1 QPV bewilligt hat.

4. Die Beschwerdeführer rügen, der Richtplan sei nicht eingehalten.

4.1. Der Quartierplan O._____ legt gemäss Art. 2 Abs. 2 QPV die überbaubaren 
und die freizuhaltenden Flächen sowie die Situierung und Gestaltung von Bauten 
und Anlagen auf den einbezogenen Parzellen fest. Der Quartierplan umfasst u.a. 
einen «Richtplan Situation 1:500» und einen «Richtplan Schnitte 1:500». Auf dem 
«Richtplan Situation» sind unterhalb (südlich) der Erschliessungsstrasse N._____ 
sechs Gebäude eingezeichnet, wovon vier quer und zwei längs zur Strasse. Art. 17 

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Abs. 1 QPV lautet sodann: «Gebäude sind im Sinne des Richtplans als einfache, 
orthogonale Baukörper in Massivbauweise auszuführen. Der Richtplan hat die 
Bedeutung einer Richtlinie». 

4.2. In der Einsprache war gerügt worden, die Anordnung der Bauten gemäss 
Baugesuch entspreche nicht dem Richtplan. Der angefochtene Entscheid erwog, 
die im Streit stehende Baute entspreche als einfacher orthogonaler Baukörper in 
Massivbauweise dem Art. 17 QPV. In Bezug auf die Situierung der Bauten enthalte 
Art. 17 QPV keine näheren Hinweise. Dem Richtplan könne entnommen werden, 
dass die Bauten senkrecht oder parallel zum Hang angeordnet werden sollen. Die 
Anordnung der Bauten im Richtplan erscheine aber eher zufällig. Auch die bisher 
im Gebiet erstellten Bauten würden wesentlich von den im Richtplan aufgezeigten 
Grundrissen abweichen, auch diejenigen oberhalb der N._____. Unterhalb der 
N._____ sehe der Richtplan vier Gebäude parallel und zwei senkrecht zur Strasse 
vor. Die jetzt geplanten Gebäude würden genau diesen Vorgaben entsprechen. 
Insbesondere entspreche das hier zur Diskussion stehende Haus D bezüglich 
Situierung und Firstrichtung genau dem im Richtplan dargestellten Gebäude 13. 

4.3. Die Beschwerdeführer bringen vor, gemäss Art. 2 QPV lege der Quartierplan 
die Situierung und Gestaltung der Bauten und Anlagen fest. Die zum Teil nicht 
korrekte bisherige Anwendung des Planes habe nicht zur Folge, dass der Richtplan 
seine Wirkung verloren habe. Alle oberhalb der N._____ bestehenden Gebäude 
würden bezüglich der Ausrichtung dem Richtplan entsprechen. Die südlich davon 
geplanten Gebäude würden dem Richtplan aber nicht entsprechen. Es gehe nicht 
nur um die Anzahl der parallel oder senkrecht zur Strasse stehenden Gebäude, 
sondern auch darum, dass die Bauten an der entsprechenden Position erstellt 
werden.

4.4. Die Rüge ist schon deshalb unbegründet, weil das hier streitbetroffene 
Projekt nicht nur in der Ausrichtung, sondern auch in Bezug auf die Situierung und 
Dimensionierung dem Gebäude Nr. 13 des Richtplans entspricht.

5. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der Grenz- und 
Gebäudeabstände. 

5.1. Das streitbetroffene Projekt steht direkt an der Parzellengrenze zum 
Grundstück Nr. Z.1._____ und hält gegenüber dem dort projektierten Gebäude (s. 
Verfahren VR3 25 26) einen Gebäudeabstand von 5 Metern ein. Im angefochtenen 
Entscheid wird ausgeführt, das erforderliche Grenzbaurecht sei im Zuge des 
Verkaufs der Parzelle Nr. Z.2._____ begründet worden. Zwischen den Gebäuden 

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auf den Grundstücken Nr. Z.1._____ und Nr. Z.2._____ sei ein Gebäudeabstand 
von 5 Metern vorgesehen. Nach dem geltenden Baugesetz betrage der 
Gebäudeabstand 6 Meter, doch könne eine solche Unterschreitung gemäss Art. 77 
KRG bewilligt werden, wenn eine Vereinbarung zwischen den betroffenen 
Nachbarn vorliege und keine überwiegenden öffentlichen Interessen 
entgegenstehen. Mit dem eingeräumten Grenzbaurecht seien diese 
Voraussetzungen erfüllt. Es würden auch keine überwiegenden öffentlichen 
Interessen entgegenstehen, im Gegenteil spreche das Gebot der haushälterischen 
Bodennutzung für die Zulassung geringerer Abstände.

5.2. Die Beschwerdeführer bringen vor, die Vereinbarung sei ihnen unbekannt 
und werde bestritten. Zudem könne der Verweis im Quartierplan auf die jeweils 
geltenden Bauvorschriften nicht übernommen werden, wenn die Grundordnung sich 
wesentlich verändert habe. In der Replik machen die Beschwerdeführer geltend, 
trotzdem hätte die Gemeinde prüfen müssen, ob mit der Unterschreitung öffentliche 
und private Interessen verletzt würden. Private Interesse würden erheblich verletzt, 
weil durch die Grenzabstandsunterschreitung der vorgesehene Freiraum zwischen 
den Gebäuden erheblich verkleinert und die obliegenden Eigentümer dadurch stark 
eingeschränkt würden.

5.3. Soweit die Beschwerdeführer kritisieren, dass auf die 
Abstandsbestimmungen der geltenden Bauvorschriften abgestellt wird, ohne dass 
zuvor der Quartierplan geändert worden sei, ist auf das oben E. 2.5 Ausgeführte zu 
verweisen. Wenn die QPV auf das Baugesetz verweisen, ist dieses in seiner jeweils 
geltenden Fassung anwendbar, ohne dass vorgängig der Quartierplan geändert 
werden müsste.

5.4. Aus dem in den Akten liegenden Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag vom 
19. August 2024 (act. C.1.2) geht die Einräumung eines Grenzbaurechts zulasten 
Grundstück Nr. Z.1._____ und zugunsten Grundstück Nr. Z.2._____ hervor. 

Nach Art. 75 Abs. 1 KRG ist bei der Erstellung von Gebäuden, die das 
massgebende Terrain überragen, gegenüber jedem Nachbargrundstück ein 
Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht 
grössere Grenzabstände vorschreibt. Nach Abs. 2 ist zwischen Gebäuden ein 
Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht 
grössere Gebäudeabstände vorschreibt. Nach Art. 77 Abs. 1 KRG kann die 
kommunale Baubehörde Unterschreitungen der in diesem Gesetz und im 
Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände bewilligen, wenn eine 

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Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und keine überwiegenden 
öffentlichen Interessen entgegenstehen. 

Aus dem kommunalen Recht ergibt sich Folgendes: Nach Art. 16 (Zonenschema) 
BauG beträgt der Grenzabstand in der Wohnzone 3.0 Meter. Gemäss Art. 23 Abs. 1 
BauG haben Gebäude mit Ausnahme von Kleinbauten und Anbauten, die das 
massgebende Terrain überragen, die im Zonenschema festgelegten 
Grenzabstände einzuhalten. Vorbehalten bleiben Baulinien und Unterschreitungen 
gemäss KRG. Gemäss Art. 16 Abs. 1 Satz 2 QPV ist die Herabsetzung von 
Grenzabständen mit Zustimmung der Nachbarn im Rahmen der entsprechende 
Bestimmungen des Baugesetzes möglich. Zwischen mehreren Gebäuden auf dem 
gleichen Grundstück ist als Gebäudeabstand der doppelte Grenzabstand 
einzuhalten. Vorbehalten bleiben Baulinien und Unterschreitungen gemäss KRG 
(Art. 23 Abs. 3 BauG). Nach dem Wortlaut dieser kommunalen Bestimmungen gilt 
somit der Gebäudeabstand von 6 Metern nur zwischen Gebäuden auf dem gleichen 
Grundstück (wobei jedoch gemäss Art. 16 Abs. 2 QPV bei mehreren Gebäuden auf 
der gleichen Parzelle unter Vorbehalt der feuerpolizeilichen Bestimmungen die 
Gebäudeabstände nach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden können), 
während derjenige zwischen Gebäuden auf verschiedenen Grundstücken durch 
den Grenzabstand sichergestellt wird, welcher jedoch mit Zustimmung der 
Nachbarn herabgesetzt werden kann. 

Der kantonalrechtliche Gebäudeabstand von 5 Metern gemäss Art. 75 Abs. 2 KRG 
zum vorgesehenen Gebäude auf der Parzelle Nr. Z.1._____ ist vorliegend 
eingehalten. Kommunalrechtlich ist kein grösserer Gebäudeabstand 
vorgeschrieben. So oder so ist unter den Voraussetzungen von Art. 23 Abs. 1 BauG 
i.V.m. Art. 77 Abs. 1 KRG eine Unterschreitung der Abstände möglich. Mit der 
Erteilung des Grenzbaurechts liegt eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen 
i.S.v. Art. 77 Abs. 1 KRG vor (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden 
VR3 24 47 vom 14. Oktober 2025 E. 2.1.1; Urteil des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden R 21 74 vom 9. Juli 2024 E. 6.3). Die Grenz- und 
Gebäudeabstände dienen in erster Linie den Interessen der direkt betroffenen 
Nachbarn. Wenn diese dem Grenzbaurecht zustimmen, könnten gemäss Art. 77 
Abs. 1 KRG nur überwiegende öffentliche Interessen der Bewilligung einer 
Ausnahme entgegenstehen. Solche hat die Baubehörde im angefochtenen 
Entscheid in zulässiger Ausübung ihres Ermessens verneint. Das private Interesse 
der obliegenden Eigentümer an einem besseren Durchblick zwischen den beiden 
Gebäuden ist demgegenüber nicht ausschlaggebend.

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6. Die Beschwerdeführer rügen eine Beeinträchtigung des im Quartierplan 
vorgesehenen öffentlichen Fusswegs. Indessen zeigt ein Vergleich zwischen den 
Plänen 23QALd 1_01 «Situation» und 23QALd 1_06 (Umgebungsplan) gemäss 
Abänderungsgesuch und dem im «Richtplan Situation» sowie im 
«Erschliessungsplan» eingezeichneten Fussweg, dass dieser Weg ohne weiteres 
ausserhalb des vorgesehenen Bauprojekts mit Einschluss des Sitzplatzes und der 
Stützmauern geführt werden kann. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern dieser Weg 
durch das Bauvorhaben verunmöglicht werden könnte.

7. Die Beschwerdeführer kritisieren schliesslich die Ausnützungsberechnung.

7.1. Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, im Rahmen des Verkaufs der 
neuen Parzelle Nr. Z.2._____ sei dieser ab Parzelle Nr. Z.1._____ eine BGF von 
410 m2 zugewiesen worden. Das Baugesuch sehe eine projektierte BGF von 
409,83 m2 vor. Die maximale Ausnützung sei daher eingehalten. 

7.2. Die Beschwerdeführer bringen vor, bei der Berechnung sei ein bereits 
erstelltes Gebäude aufgeführt, wofür jedoch keine Pläne und Berechnungen 
aufgelegt worden seien. Die Gesamtkonsumation der Ausnützung sei daher nicht 
nachprüfbar. In der Replik kritisieren sie zudem, dass die Übertragung von 216 m2 
auf die Parzelle Nr. Z.3._____ noch nicht geregelt sei und bei der Zuweisung von 
646 m2 an die Parzelle Nr. Z.4._____ von einer grösseren als der deklarierten 
Übertragung auszugehen sei. Diese Übertragung sei zu Unrecht erfolgt. Zudem sei 
im Gebäude auf der Parzelle Nr. Z.4._____ eine Fläche von 188 m2 zu Unrecht nicht 
als BGF berücksichtigt worden. Das habe zur Folge, dass die gesamte verfügbare 
BGF auf den Parzellen Z.4._____, Z.3._____ und Z.2._____ massiv überschritten 
werde, so dass für das streitige Bauprojekt weniger BGF zur Verfügung stehe. 
Schliesslich ergebe sich die Übertragung von 410 m2 BGF auch nicht aus dem 
Kaufvertrag. 

7.3. Die Beschwerdegegnerin verweist in der Duplik auf die Berechnung der BGF 
in den Baugesuchsunterlagen im parallelen Verfahren VR3 25 26, woraus die den 
einzelnen Bauparzellen der Überbauung O._____ zugewiesene BGF hervorgeht, 
darunter für die Parzelle Nr. Z.2._____ 410 m2. Diese Zahl ist auch im Protokoll der 
Bürgerversammlung vom 13. Dezember 2023 genannt (act. C.1.17). Es kann daher 
als erstellt gelten, dass für das streitbetroffene Bauprojekt eine BGF von 410 m2 zur 
Verfügung steht. Dass diese eingehalten ist, ergibt sich aus den nachprüfbaren 
Berechnungen im Baugesuch (Dokument 23 QALd 1_08 «Berechnungen»). Auch 
die in der Wohnzone B geltende Ausnützungsziffer von 0,35 ist somit bei einer 
Grundstückfläche von 1'360 m2 (vgl. Parzellierung vom 19. August 2024, act. C.1.1) 

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eingehalten. Das Haus auf der Parzelle Nr. Z.4._____ bildet sodann nicht 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Sollte dort die Berechnung der BGF 
falsch erfolgt sein, wäre dies in einem Verfahren betreffend jenes Gebäude zu 
beanstanden. 

8. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Die unterliegenden 
Beschwerdeführer tragen die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die 
privaten Beschwerdegegner haben sich im Verfahren vor Obergericht nicht 
geäussert, so dass ihnen keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (Art. 78 
Abs. 1 VRG). Der Gemeinde steht ebenfalls keine Parteientschädigung zu, da sie 
in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 4’000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 823.00

total CHF 4’823.00

gehen zulasten von A._____, B._____, C._____, D._____, E._____, 
F._____, G._____, H._____ und I._____. 

Die Gerichtskosten werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss von 
CHF 5'000.00 verrechnet. Der Restbetrag von CHF 177.00 wird A._____, 
B._____, C._____, D._____, E._____, F._____, G._____, H._____ und 
I._____ zurückerstattet.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung] 

5. [Mitteilungen]