# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 16780c7c-19a1-529d-965f-c59e528e584c
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-16
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 16.09.2014 B 2013/196
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-196_2014-09-16.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/196

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 16.09.2014

Entscheiddatum: 16.09.2014

Urteil Verwaltungsgericht, 16.09.2014
Schätzung des Verkehrs- und Mietwerts einer Wohn- und 
Geschäftsliegenschaft. Art. 4 GGS (sGS 814.1). Art. 34 Abs. 2 und 57 StG 
(sGS 811.1). Art. 8 lit. a und 9 VGS (sGS 814.11). Festlegung des Mietwertes 
gestützt auf nachhaltig erzielbare (reduzierte) Mieterträge. Bestätigung des 
Kapitalisierungszinssatzes von 7.5%. Der Verkehrswert als "mittlerer Preis" 
im Sinn von Art. 57 StG ist mit einem temporären Mehrwert-Zuschlag nicht 
vereinbar. Die in Art. 57 StG angelegte Preis-Objektivierung wird nicht 
dadurch (temporär) unwirksam, dass während einer festen Mietvertrags-
Laufzeit ein (hoher) Mietpreis effektiv erzielt wird (Verwaltungsgericht, B 
2013/196).

Entscheid vom 16. September 2014

Besetzung

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Rufener, Bietenharder, Ersatzrichter 

Somm; Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

X. AG

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Karl Güntzel, Goethestrasse 24, 9008 St. Gallen,

gegen

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Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Schätzung der Grundstückwerte (Grundstück-Nr. 0000 mit Gebäuden Vers.-Nrn. 

0001 und 0002, St. Gallen)

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.           Die X. AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0000 in St. Gallen-Bruggen, 

auf welchem sich ein Wohn- und Geschäftshaus (Vers. Nr. 0001) und ein 

Fabrikgebäude (Vers. Nr. 0002) befinden. Die Liegenschaft war im Jahr 2002 mit einem 

Mietwert von Fr. 86'800.-- und einem Verkehrswert von Fr. 920'000.-- geschätzt 

worden. Am 17. April 2012 erfolgte eine Neuschätzung, welche einen Mietwert von Fr. 

132'172.-- und einen Verkehrswert von Fr. 1'760'000.-- ergab. Das Steueramt der 

Stadt St. Gallen eröffnete diese Werte mit Verfügung vom 24. April 2012 (act. G 9/5 

Beilage 1). Die dagegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt mit 

Entscheid vom 6. November 2012 (act. G 9/8 Beilage 9) ab. Den gegen diesen 

Entscheid erhobenen Rekurs hiess die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. 

Gallen nach Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom 15. August 2013 

teilweise gut, hob den Einspracheentscheid auf und schätzte das Grundstück Nr. 0000 

mit einem Mietwert von Fr. 116'900.-- und einem Verkehrswert von Fr. 1'615'000.-- 

(act. G 2).

B.          

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a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt lic. iur. K. Güntzel, St. Gallen, für die X. 

AG mit Eingabe vom 24. September 2013 Beschwerde (act. G 1). In der 

Beschwerdeergänzung vom 9. Oktober 2013 stellte er das Rechtsbegehren, der 

Einspracheentscheid vom 15. August 2013 sei aufzuheben und die Steuerwerte seien 

herabzusetzen auf Fr. 104'000.-- Mietwert und Fr. 1'225'000.-- Verkehrswert, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge (act. G 5).

b. Die Vorinstanz beantragte in der Vernehmlassung vom 11. Oktober 2013 Abweisung 

der Beschwerde und verwies zur Begründung auf die Ausführungen im angefochtenen 

Entscheid (act. G 8). Der Beschwerdegegner verwies in der Vernehmlassung vom 31. 

Oktober 2013 (act. G 11) ebenfalls auf die Darlegungen im angefochtenen Entscheid 

sowie auf seine Eingabe im Rekursverfahren vom 12. Februar 2013 (act. G 9/7).

c. Auf die Ausführungen der Parteien in den Eingaben dieses Verfahrens wird - soweit 

für den Entscheid wesentlich - in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            (…).

2.             

2.1.        Materiell streitig und zu prüfen sind der Verkehrswert und der Mietwert des in 

der Zone WG 3 (Wohn- und Gewerbezone 3) liegenden Grundstückes Nr. 0000, 

Grundbuch St. Gallen-Bruggen, mit Wohn- und Geschäftshaus und Fabrikgebäude. Im 

Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder unvollständige 

Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt werden 

(Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der fehlerhaften 

Ermessensausübung, wenn nicht ein Missbrauch oder eine Überschreitung des 

Ermessens geltend gemacht wird. Das Verwaltungsgericht ist nach der gesetzlichen 

Ordnung nicht befugt, die Ermessensausübung der Vorinstanz zu überprüfen (Cavelti/

Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 740). 

Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi, 

Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu 

annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber 

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Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen 

Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis 

offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler 

oder Irrtümer unterlaufen sind bzw. sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte 

übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE B 2008/185 vom 21. April 2009 und B 

2006/8 vom 8. Juni 2006; www.gerichte.sg.ch).

2.2.        Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der 

Grundstückschätzung (sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung 

durch, wobei die politischen Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die 

Schätzung eines Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und 

Bestimmungen, unter anderem dem Steuergesetz und dem Gesetz über die 

Gebäudeversicherung (GGV, sGS 873.1). Nach Art. 57 StG entspricht der Verkehrswert 

von Grundstücken dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher 

Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden. Im 

Übrigen regelt die Regierung die Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 

57 Abs. 2 StG). Art. 30  Abs. 1 Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11; StV) 

verweist dabei für die Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über 

die Durchführung der Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige 

Verordnung (Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 

814.11, VGS). Nach Art. 8 lit. a VGS werden bei der Schätzung von 

nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte der Mietwert und der 

Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grundlage der Schätzung bilden gemäss Art. 

9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den massgeblichen Berufsorganisationen 

empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis wird das Schätzerhandbuch der 

Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und der 

Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer sowie des Schweizerischen Verbandes 

der Immobilientreuhänder über die Bewertung von Immobilien angewendet. Im Streitfall 

stützen sich Vorinstanz und Beschwerdegegner auf diese Schätzungsrichtlinien. Im 

Zeitpunkt der hier angefochtenen Schätzung war das Schätzerhandbuch 2005 

massgebend; hierauf stützte sich auch die Vorinstanz. Die aktuelle, überarbeitete 

Auflage des Schätzerhandbuches (vgl. act. G 6/23) erschien erst im Juni 2012

bis

http://www.gerichte.sg.ch

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Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Verhältnissen 

erzielbaren Kaufpreis am Stichtag ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche 

Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftslage aus Real- und 

Ertragswert ermittelt. Je nach Situation, wie sie am Stichtag auf dem 

Liegenschaftsmarkt vorherrscht, kann er sich entweder vornehmlich am Real- oder am 

Ertragswert orientieren (Schätzerhandbuch 2005, S. 67).

3.           

3.1.        Nachdem die Beschwerdeführerin in den vorinstanzlichen Verfahren die 

gesetzlichen Grundlagen für die amtliche Grundstückschätzung als unzureichend 

beanstandet und der vorinstanzliche Entscheid hierzu ausführlich Stellung genommen 

hatte (act. G 2 S. 3-6), lässt sie diese im vorliegenden Verfahren nicht mehr 

grundsätzlich in Frage stellen. Ihr Rechtsvertreter legt im Rahmen von Ausführungen 

zur Gesetzesentstehung zum besseren Verständnis der Anfechtung der konkreten 

Neuschätzung unter anderem dar, der Beschwerdegegner habe die Richtigkeit des 

mittleren Marktwertes zu beweisen. Im Weiteren könnten sich die Aufgaben und 

Kompetenzen des Fachdienstes für Grundstückschätzung (im Sinn von Art. 9 Abs. 2 

VGS) nur auf organisatorische Fragen beschränken, wie sie in Art. 4 VGS festgehalten 

seien. Eine zweigeteilte Delegation gebe es nicht. Art. 9 Abs. 2 VGS sei somit ungültig, 

wenn der Fachdienst für Grundstückschätzungen auch materielle 

Schätzungsgrundlagen erlassen können solle. Es gelte in einem Leiturteil festzuhalten, 

dass die Formulierungen in Art. 34 Abs. 2 und Art. 57 Abs. 1 StG beim Mietwert und 

beim Verkehrswert gerade nicht auf den konkreten Einzelfall abstellen würden. 

Vielmehr sei der mittlere Preis (=Durchschnittspreis) zu ermitteln. Wert (abhängig von 

den Präferenzen der einzelnen Marktteilnehmer) und Preis (als Ergebnis eines 

Anpassungsprozesses) seien nicht dasselbe. Dabei gelte es auch zu berücksichtigen, 

dass der "mittlere Preis" nicht zwingend das arithmetische Mittel sämtlicher 

Vergleichsliegenschaften darstelle. Es sei nicht auf "Ausreisser" (Preise bei 

Liebhaberobjekten oder untypische Käufe bei Angeboten weit unter dem Marktwert) 

nach oben oder unten abzustellen (act. G 5 S. 3-6 mit Hinweis auf auszugsweise 

beigelegte Literatur in act. G 6/18 und G 6/19).

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3.2.        Vorweg ist festzuhalten, dass das Schätzerhandbuch sowie die Weisungen 

und Richtlinien der Berufsverbände, soweit sie von den Fachstellen der Verwaltung 

angewendet werden, nicht den Charakter von Gesetzesnormen haben. Es handelt sich 

um Kommentierungen bzw. Verwaltungsverordnungen. Diese regeln allerdings nicht 

nur das behördliche Handeln in organisatorischer Hinsicht, sondern legen fest, wie 

Rechtsnormen im Einzelfall anzuwenden und auszulegen sind. Für die Gerichte haben 

solche Richtlinien keine bindende Wirkung. Das Gesetz und die Verordnung enthalten 

keine Vorschrift, wonach die Schätzeranleitungen der Berufsverbände rechtsverbindlich 

sind. Dies besagt allerdings nicht, dass die Richtlinien bei der Anwendung der Normen 

des Steuergesetzes und der VGS nicht berücksichtigt werden dürfen. Im Interesse 

einer einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch diese Anleitungen die 

verschiedenen unbestimmten Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung 

konkretisiert. Sie haben daher schon aus Gründen der Rechtssicherheit einiges 

Gewicht und dürfen daher nicht unbeachtet bleiben. Dies verbietet aber nicht, in 

begründeten Einzelfällen von den Bestimmungen der Weisungen und Richtlinien 

abzuweichen (vgl. VerwGE B 2006/8 vom 8. Juni 2006, E. 3b mit Hinweisen). Im 

Weiteren wohnt jeder Schätzung eine gewisse Pauschalisierung und "Ungenauigkeit" 

inne; eine mathematisch exakte Bewertung von Liegenschaften ist nicht möglich. Die 

im Kanton St. Gallen angewendete Praktikermethode beruht auf gesamtschweizerisch 

anerkannten, von Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Im Übrigen 

wurde im Kanton St. Gallen die sog. hedonische Bewertungsmethode zwar evaluiert, in 

der Folge aber bei der Anwendung des GGS nicht übernommen. Zu berücksichtigen ist 

im Übrigen auch, dass im Kanton St. Gallen die Schätzungsobjekte stets von 

Fachpersonen besichtigt werden, was selbst bei der Anwendung der Praktikermethode 

eine zumindest ebenso geringe Fehlerquote ergibt wie bei einer "Berechnung" von 

Grundstückswerten, welche gleichsam eine mathematische Genauigkeit vorspiegelt, 

sich aber ebenfalls auf einer Vielzahl von Parametern stützt, welche wiederum auf 

Annahmen und Schätzungen beruhen (vgl. VerwGE B 2003/159 vom 1. April 2004, E. 

3a)

Wenn die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang festhalten lässt, dass der 

mittlere Preis (= Durchschnittspreis) zu ermitteln sei und dabei "Ausreisser" nach unten 

und nach oben ausser Betracht zu bleiben hätten, so erscheint dies zutreffend. 

Vorausgesetzt ist hierfür jedoch, dass entsprechende vergleichbare Liegenschaften 

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zum Vergleich auch tatsächlich zur Verfügung stehen (dazu nachstehende E. 4.4). Was 

die Beweislast hinsichtlich der Richtigkeit des mittleren Marktwertes bzw. des diesem 

zugrunde liegenden Ertragswertes (dazu nachstehend E. 4.1 erster Absatz am Schluss) 

betrifft, ist festzuhalten, dass der Beschwerdegegner für die Schätzung auf die 

tatsächlich erzielten Mietzinsen abstellte und diese (um rund 10 %) reduzierte (vgl. act. 

G 9/7 S. 3). In dieser Situation hatte der Beschwerdegegner nicht noch zusätzlich zu 

beweisen, dass - entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin - die verwendeten 

Vermietungsansätze im regionalen Vergleich angemessen sind.

4.           

4.1.        Die Gebäude mit den Vers. Nrn. 0001 und 0002 auf dem Grundstück Nr. 0000 

umfassen umbauten Raum von 3'219 m  und 810 m  und sind aneinander gebaut. Das 

Gebäude Nr. 0001 beherbergt im Erdgeschoss mehrere Büros, eine Autoeinstellhalle 

mit acht Plätzen und ein Lager mit Kühlraum; im ersten Obergeschoss befinden sich 

ein Büro, ein Lagerraum und Abstellräume; das darüber liegende Geschoss und das 

Dachgeschoss enthalten eine 5-Zimmerwohnung. Das Gebäude Nr. 0002 besteht aus 

einem Lager- und einem Kühlraum (vgl. Augenschein-Protokoll mit weiteren Details; 

act. G 9/18). Die Parteien sind sich dahingehend einig, dass sich der Verkehrswert 

einzig nach dem Ertragswert des Schätzungsobjekts richtet und dem Realwert keine 

Bedeutung zukommt (vgl. act. G 11 mit Hinweis auf G 2; act. G  5 S. 7 ff.). 

Unterschiedliche Auffassungen vertreten sie dagegen zunächst in Bezug auf den 

Mietwert des Grundstückes als Ausgangspunkt der Ertragswertermittlung. Zur 

Schätzung des Mietwertes ist grundsätzlich auf den mittleren Preis abzustellen, zu dem 

Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der 

betreffenden Gegend vermietet werden (Art. 34 Abs. 2 Satz 1 StG; vgl. auch 

Fachdienst für Grundstückschätzung, Richtlinien und Weisungen 2008, Ziff. 4.2.1). Der 

Jahresmietwert entspricht dabei den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einkünften 

(Rohertrag/Bruttomietertrag) des gesamten Grundstückes ohne Abzug von Unterhalts- 

und Verwaltungskosten, Zinsen, Abschreibungen und Steuern. Die Nebenmietkosten 

für Heizung, Warmwasser, Lift, Hauswartung usw. dürfen im Rohertrag nicht enthalten 

sein (Schätzerhandbuch 2005, S. 62 f.). Um die angegebenen Mieten überprüfen zu 

können, müssen sie auf vergleichbare Werte gebracht werden. Methoden hierzu sind 

Vergleiche nach Nutzflächen, Umsatz, Einheitspreisen/Pauschalen. Insbesondere für 

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Geschäfts- und Gewerbebauten kann der Mietwert auch vom Umsatz abgeleitet 

werden (Gastgewerbe, Ladenräume usw.). Dies setzt Spezialwissen beim Schätzer und 

verlässliche Grundlagen (Buchhaltung) voraus und dient mehrheitlich als Hilfsmittel zur 

Überprüfung der bereits gemachten Schätzung, zumal verlässliche Prozentzahlen 

selten zur Verfügung stehen (Schätzerhandbuch 2005, S. 62 f.). Der Mietwert eines 

Grundstücks kann in der Regel nur geschätzt werden, wenn dieses vom Eigentümer 

gar nicht auf dem Markt angeboten wird. Bildet es hingegen Gegenstand eines 

entgeltlichen Rechtsgeschäfts (z.B. Mietvertrag), so stellt sich die Frage, ob der 

vereinbarte Mietzins gleichzeitig auch als Mietwert zu betrachten ist. Wird der 

steuerlich massgebende Wert als Marktwert verstanden, so ist grundsätzlich von einem 

rechtsgeschäftlich zu Stande gekommenen Mietzins auszugehen. Davon abgewichen 

werden kann nur, wenn der erzielte Mietertrag nicht das Ergebnis des freien Marktes ist 

(vgl. auch Art. 34 Abs. 2 Satz 2 StG). Dies trifft insbesondere zu bei Vorzugsmieten, die 

durch die besonderen Beziehungen unter den Parteien beeinflusst wurden 

(Schätzerhandbuch 2005, S. 61 f.). Ausschlaggebend dafür, ob der effektiv erzielte 

Mietertrag auch dem nachhaltig erzielbaren Mietzins entspricht, ist bei allen 

besonderen Verhältnissen die Frage zu beantworten, ob sie auch für einen möglichen 

Käufer des Mietobjekts bindend sind. Wenn bestimmte vorteilhafte Verhältnisse im 

Falle des Verkaufes nicht auf den Käufer übertragen werden können, haben sie auf die 

Verkehrswertschätzung keinen Einfluss, und es müssen marktorientierte Verhältnisse 

eingesetzt werden. Wenn die besonderen Verhältnisse auf jeden Käufer übergehen, 

muss abgeklärt werden, ob diese nur für eine befristete Dauer oder unbefristet lange 

wirken (vgl. F. Canonica, Die Immobilienbewertung, Schweizerischer 

Immobilienschätzer-Verband 2009, S. 187). Ein blosses Missverhältnis zwischen einem 

rechtsgeschäftlich vereinbarten Preis und dem von durch Experten geschätzten 

Mietwert genügt demzufolge nicht, um Letzteren als massgebend erscheinen zu 

lassen. Stellt sich die Steuerbehörde auf den Standpunkt, einem vertraglich 

vereinbarten Mietzins komme keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu oder er 

entspreche nicht dem Marktwert und es sei deshalb ein (geschätzter) Mietwert als 

Ersatzwert beizuziehen, so macht sie eine steuermehrende Tatsache geltend, für 

welche sie die Beweislast trägt (VerwGE B 2012/266 vom 12. Februar 2014, E. 2.3.1).

Im Schätzerhandbuch 2005, S. 62 f., wird sodann ausgeführt, dass vom Mieter 

vorgenommene Um-, Ein- oder Ergänzungsbauten, die nach Beendigung des 

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Mietverhältnisses nicht beseitigt werden können oder dürfen bzw. Bestandteil des 

Mietobjekts werden und den Mietwert beeinflussen, im Mietwert mit enthalten sind. 

Bringt ein Mieter anstelle des Eigentümers eines Mietobjektes bauliche Werte in eine 

Immobilie ein, entstehen mit anderen Worten besondere Vermögensverhältnisse, die 

den Immobilienwert beeinflussen können. Bei der Schätzung solcher Objekte sind die 

am Bewertungsstichtag gültigen Vertragsregelungen ausschlaggebend (vgl. F. 

Canonica, a.a.O., S. 201). Entsprechend sind Mietwerte unter Zuhilfenahme der 

geltenden Mietverträge auf ihre Nachhaltigkeit und auf ihre mietrechtliche 

Durchsetzbarkeit hin zu überprüfen (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 62).

4.2.        Die Vorinstanz ermittelte in einem ersten Schritt den Mietwert der Liegenschaft 

unabhängig von den tatsächlich erzielten Mietzinsen. Sie erachtete bei den der K. 

Versicherungs-Gesellschaft AG vermieteten Räumen einen jährlichen Mietwert von 

insgesamt Fr. 53'520.-- als ausgewiesen, wobei sie für die Bürofläche von einem m -

Preis/Jahr von Fr. 180.-- - anstelle des m -Preises pro Jahr von Fr. 280.-- - ausging. 

Zur Begründung hielt sie mit Hinweis auf Vergleichsobjekte (act. G 9/11 Beilagen 7 bis 

8h) fest, dass dies der im Westen der Stadt St. Gallen im Durchschnitt bezahlten 

Büromiete entspreche und es sich im Übrigen um ein sehr altes, weder überaus 

repräsentatives noch heutigen Anforderungen entsprechendes Gebäude handle. Für 

die Einstellhalle setzte sie pro Einstellplatz Fr. 120.--/Monat, für die gedeckten 

Aussenplätze je Fr. 60.--/Monat und für die ungedeckten Aussenplätze je Fr. 40.--/

Monat ein (act. G 2 S. 10). Bei den der B. AG vermieteten Lager-, Kühl- und 

Büroräumen erweise sich der vom Beschwerdegegner ermittelte Mietwert von 

insgesamt Fr. 53'780.-- als angemessen, wobei jedoch noch der Mietwert für fünf 

Aussenparkplätze hinzu komme (act. G 2 S. 9 f.). Die dabei zugrunde gelegten 

Mietwerte basieren auf m -Preisen/Jahr von Fr. 75.-- (Lager- und Kühlraum), Fr. 80.-- 

(Lagerraum mit Kühlzellen), Fr. 20.-- (überdachte Rampe), Fr. 120.-- (Büro 1. 

Obergeschoss), Fr. 80.-- (Lager-/Ausstellungsraum 1. Obergeschoss) und Fr. 30.-- 

(Abstellraum 1. Obergeschoss). Die Aussenparkplätze wurden mit je Fr. 40.-- 

eingesetzt und der Mietwert für die 5-Zimmerwohnung mit Fr. 9'600.-- veranschlagt 

(act. G 2 S. 10)

Der von der Vorinstanz angestellte Vergleich ergab, dass die geschätzten Mietwerte für 

die Räume der B. AG rund Fr. 6'000.-- unter dem effektiv erzielten Mietertrag (Fr. 

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60'000.--) lagen. Hierbei wies die Vorinstanz darauf hin, dass der Mietvertrag (act. G 

9/15 Beilage 9) am 1. Januar 2007 für eine feste Vertragsdauer von 10 Jahren 

abgeschlossen worden bzw. erstmals per 1. Januar 2017 kündbar sei. Die 

Mietreduktion per 1. April 2013 auf Fr. 48'000.-- sei erklärtermassen aufgrund des 

Rechtsmittelverfahrens erfolgt (act. G 9/15 Beilage 10) und habe daher keinen Einfluss 

auf den Mietwert. Der von der K. Versicherungs-Gesellschaft gemäss Mietvertrag vom 

1. Juli 2010 bezahlte Netto-Mietzins von Fr. 72'760.-- liege Fr. 19'240.-- über dem 

ermittelten Mietwert. Der Mietzins aus dem erstmals auf 30. Juni 2015 kündbaren 

Vertrag könne daher als nicht nachhaltig bezeichnet werden. Es rechtfertige sich, bei 

der Verkehrswertermittlung für die Dauer von drei Jahren (ab Schätzungsdatum April 

2012 bis Ende Juni 2015) einen separat ausgewiesenen Zuschlag (vgl. dazu 

nachstehende E. 5.2) vorzunehmen. Der Mietwert für die Liegenschaft Nr. 0000 sei 

somit auf Fr. 116'900.-- (Fr. 53'520.-- + Fr. 53'780.-- plus Fr. 9'600.--) festzulegen (act. 

G 2 S. 10).

4.3.        Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, trotz der kleinen 

Reduktion durch die Vorinstanz liege der neue Verkehrswert immer noch weit über dem 

mittleren Preis für vergleichbare Objekte in St. Gallen-Bruggen. Die Vorinstanz ziehe 

aus ihrer Feststellung, wonach es sich um ein sehr altes, weder überaus 

repräsentatives noch heutigen Anforderungen entsprechendes Gebäude handle (act. G 

2 S. 9 unten), nicht den richtigen Schluss. Die Einstufung der Liegenschaft als 

"Renditeobjekt" sei insofern zu präzisieren, als es sich um eine schwer oder 

eingeschränkt vermietbare Liegenschaft handle, was die gewerbliche Nutzung betreffe. 

Es sei der aktuelle Mietvertrag mit der B. AG mit einer Jahresmiete von Fr. 48'000.-- zu 

übernehmen. Der von der Vorinstanz im Fall des Mietvertrages mit der K. 

Versicherungs-Gesellschaft angenommene m2-Preis/Jahr von Fr. 180.-- sei noch 

deutlich überhöht in Berücksichtigung von Lage, Alter und Nutzung der Liegenschaft. 

Auch begründe die Vorinstanz nicht, weshalb die Büros beim Handel Fr. 120.-- pro m /

Jahr und bei der K. Versicherung im gleichen Haus Fr. 180.-- pro m /Jahr betragen 

solle (act. G 5 S. 7 f.).

4.4.        Unbestritten blieb der für die Dachwohnung mit Fr. 9'600.-- ermittelte Mietwert 

(act. G 5 S. 7 unten). Hinsichtlich des Einwandes der schweren oder eingeschränkten 

Vermietbarkeit der Liegenschaft ist festzuhalten, dass diese seit Jahren effektiv 

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vermietet ist. Nachdem die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Schätzung 

(Stichtag) massgebend sind (vorstehende E. 2.2), kann auch der nachträglich 

angepasste Mietvertrag mit der B. AG (act. G 6/9 [= G 9/15 Beilage 10]) keine 

Berücksichtigung finden. Massgebende Änderungen (Mietzinssenkungen) können von 

der Beschwerdeführerin jedoch insofern eingebracht werden, als sie jederzeit eine 

(kostenlose) Neuschätzung verlangen kann. Hinzu kommt, dass der in diesem 

Zusammenhang von der Vorinstanz eingesetzte Mietwert von Fr. 54'000.-- auch von 

der Beschwerdeführerin als "grundsätzlich vertretbar" (act. G 5 S. 8 oben) bezeichnet 

wird. Selbst wenn auf die geänderte vertragliche Regelung abzustellen wäre, liesse sich 

die rund 10%ige Abweichung zum neu vereinbarten Mietzins (Fr. 48'000.--) nicht ohne 

Weiteres als fehlerhafte Ermessensausübung qualifizieren. Im Weiteren ist entgegen 

den Darlegungen der Beschwerdeführerin (act. G 5 S. 8 Ziff. 2.5) nicht anzunehmen, 

dass eine grosse, international tätige Versicherungs-Gesellschaft bereit ist, übersetzte 

Mietzinsen zu bezahlen, nur weil die Vertragsverhandlungen vom Hauptsitz Zürich bzw. 

von einem Hochpreis-Standort aus geführt wurden. Eine weitere Reduktion der 

Mietwerte über die von der Vorinstanz bestätigte Senkung der (effektiv erzielten) m -

Preise/Jahr von Fr. 280.-- auf Fr. 180.-- hinaus kann die Beschwerdeführerin 

insbesondere aus den in den Akten dokumentierten Vergleichsobjekten (act. G 9/11 

Beilage 7-8h) nicht ableiten, zumal unter Umständen auch einem alten Fabrikgebäude 

ein Liebhaberwert zukommen kann. Ihr Einwand, dass die von ihr selbst eingereichten 

Vermietungsangebote nicht oder nicht zu den ausgeschriebenen Ansätzen vermietet 

werden könnten (act. G 5 S. 8 Ziff. 2.5), ist durch nichts belegt. Was die Differenz 

zwischen dem von der Vorinstanz angesetzten Mietpreis für die Büros der K. 

Versicherungs-Gesellschaft (Fr. 180.-- m /Jahr) und demjenigen für die B. AG (Fr. 

120.-- m /Jahr) betrifft, so dürfte diese darin begründet liegen, dass die Büros der K. 

Versicherungs-Gesellschaft (im Erdgeschoss) besser erreichbar sind. Dies anerkennt 

auch die Beschwerdeführerin, ohne allerdings den von ihr in diesem Zusammenhang 

gewählten Ansatz von Fr. 130-140.-- pro m /Jahr (act. G 5 S. 8 unten) begründen zu 

können. Tiefere Ansätze können sich generell auch dadurch ergeben, dass nach den 

Darlegungen der Beschwerdeführerin der eine Teil der Liegenschaft aufgrund der 

grossen Kühlräume ganz auf den Grosshandel ausgerichtet ist und eine Neuvermietung 

(ausserhalb der Handelsbranche) grössere Investitionen erfordern würde (act. G 5 S. 7 

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Mitte). Der von der Vorinstanz gestützt auf den effektiv erzielten (reduzierten) Mietertrag 

ermittelte Mietwert ist bei dieser Sachlage als marktkonform zu betrachten.

5.            

5.1.        Zu prüfen bleibt die Ermittlung des Ertragswertes. Dieser ist der kapitalisierte 

jährliche Mietwert einer Liegenschaft und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. 

Er ergibt sich rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen 

Mietwertes durch den Kapitalisierungssatz (Schätzerhandbuch 2005 S. 61). Die Höhe 

des Kapitalisierungssatzes wiederum wird im Wesentlichen durch die Kapitalkosten 

und durch die Bewirtschaftungskosten bestimmt (Schätzerhandbuch 2005 S. 64). Der 

Zinssatz für die Kapitalkosten entspricht dabei dem objektspezifischen 

Hypothekarzinssatz der massgeb-lichen Referenzbank am Ort der gelegenen Sache 

(Schätzerhandbuch 2005 S. 64). Die Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten, 

welche im Zusammenhang mit der ordnungsgemässen Bewirtschaftung einer 

Liegenschaft entstehen und die dem Mieter nicht direkt überbunden werden können 

(Eigentümerlasten). Gemessen am Total des Mietwertes wird deren Höhe bestimmt 

durch die Betriebskosten, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, das Risiko für 

Mietzinsausfälle und Abschreibungen/Rückstellungen (vgl. Schätzerhandbuch 2005 

S. 64 f.).

5.2.        Der Beschwerdegegner legte der Schätzung vom 17. April 2012 einen 

Kapitalisierungssatz von 7.5 Prozent (3.5% Anlagekapitalzins, 0.25% Betrieb, 1.5% 

Unterhalt, 1.5% Abschreibung, 0.25% Mietzinsrisiko, 0.5% Verwaltung) zugrunde und 

errechnete so, ausgehend von einem Mietwert von Fr. 132'172.--, einen Ertragswert 

von Fr. 1'762'000.-- (act. G 9/8 Beilage 4). Die Vorinstanz bestätigte den 

Kapitalisierungszins und stellte fest, dass sich die verwendeten Ansätze für die 

Anlagekapitalverzinsung, das Risiko für Mietzinsausfälle und die Abschreibung sowie 

für Betriebs-, Verwaltungs- und Unterhaltskosten im üblichen Rahmen bewegen 

würden. Bei dem von ihr errechneten Mietwert von Fr. 116'900.-- bestätigte sie 

entsprechend einen (vorläufigen) Ertragswert von Fr. 1'560'000.-- (aufgerundet). Hierzu 

addierte sie einen temporären Mehrwertzuschlag von Fr. 53'872.-- bzw. gerundet Fr. 

55'000.-- für den hohen (bzw. nicht nachhaltigen) Mietertrag der K. Versicherungs-

Gesellschaft (vorstehende E. 4.2). Diesen ermittelte sie, indem sie die Differenz 

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zwischen Mietwert (Fr. 53'520.--) und Mietertrag (Fr. 72'760.--) von Fr. 19'240.-- mit 

dem Rentenbarwertfaktor 2.8 multiplizierte. Hieraus resultierte der Ertragswert 

(Verkehrswert) von Fr. 1'615'000.-- (aufgerundet; act. G 2 S. 11 f.).

5.3.       

5.3.1.    Hinsichtlich des von der Vorinstanz angewendeten Kapitalisierungszinssatzes 

lässt die Beschwerdeführerin einwenden, der Anlagekapitalzins von 3.5% sei viel zu 

tief. Für verschiedene Gebäudekategorien (selbstgenutztes Wohneigentum [1], 

Mehrfamilienhäuser und Geschäftsliegenschaften [2], multifunktionale 

Gewerbeliegenschaften [3], spezialisierte oder eingeschränkte Gewerbeliegenschaften 

[4]) seien auch die Anlagekapitalzinssätze verschieden. Einen Einheitssatz für alle 

Kategorien zu verwenden, sei falsch und entspreche nicht den anerkannten 

Schätzungsregeln. Mit den nach den Kategorien 1-4 abgestuften Zinssätzen (zwischen 

3.5 und 5%) werde dem unterschiedlichen Vermieter- und Unternehmerrisiko 

Rechnung getragen. Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin gehöre zur Kategorie 4 

mit schwer vermietbaren Räumlichkeiten, da sie speziell auf die aktuellen Mieter 

ausgerichtet seien. Bei Gebäuden dieser Kategorie sei in St. Gallen aktuell ein 

Anlagekapitalzins von 4.75% (St. Galler Kantonalbank AG) oder sogar von 4.89% 

(Credit Suisse AG) einzusetzen. Wenn vorliegend 4.5% eingesetzt würden, so stehe 

dieser Satz ausser jedem Zweifel und trage auch der Tatsache Rechnung, dass bei 

Schätzungen ein gewisser Ermessenspielraum bestehe. Dies führe vorliegend zu einem 

Kapitalisierungssatz von insgesamt mindestens 8.5%. Ausgehend von einem mittleren 

Mietertrag von Fr. 104'000.-- und einem Kapitalisierungssatz von 8.5% resultiere 

aufgerundet ein mittlerer Verkehrswert von 1.225 Mio. Franken. Dieser Wert sei 

vergleichbar mit dem Wertzuwachs bei Immobilien in der Schweiz von 2000-2009 und 

sei somit für die Beschwerdeführerin akzeptabel. Der sehr tiefe Hypothekarzins 

während dieses Zeitraums habe zu keiner Preisexplosion im schweizerischen 

Immobilienmarkt geführt (Grafik in act. G 6/24). Die generelle Senkung des 

Anlagekapitalzinses von 5 auf 3.5% durch den Fachdienst Grundstückschätzung sei 

nicht sachgerecht. Diese massive Veränderung der Kapitalisierung führe zu völlig 

überrissenen Verkehrswerten bei Neuschätzungen, obwohl dieser Preis auf dem Markt 

nicht gelöst werden könnte und auch weit weg sei vom durchschnittlichen 

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Wertzuwachs bei Immobilien in der Schweiz. Deshalb bedürfe es hier einer Korrektur 

(act. G 5 S. 9-11).

5.3.2.    Vorab ist festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht im Steuerrecht nicht an die 

Begehren der Verfahrensbeteiligten gebunden ist (Art. 196 Abs. 2 StG), sodass das 

Novenverbot im Sinne von Art. 61 Abs. 3 VRP in diesem Rechtsbereich nicht gilt 

(vgl. VerwGE B 2007/218 vom 13. März 2008 E. 2.1). Der von der Vorinstanz aus dem 

Einspracheentscheid vom 6. November 2012 (act. G 9/2) übernommene 

Kapitalisierungszinssatz kann daher einer Kontrolle unterzogen werden, selbst wenn er 

im Verfahren vor der Vorinstanz soweit ersichtlich nicht grundsätzlich in Frage gestellt 

war (vgl. act. G 9/4 S. 7 Ziff. 2.9). Im vorliegend massgebenden Jahr 2012 wurde der 

Satz für die Kapitalkosten bei gewerblicher und industrieller Nutzung von Grundstücken 

mit 3.5 Prozent veranschlagt (vgl. act. G 9/2 S. 3; Kreisschreiben des Fachdienstes für 

Grundstückschätzungen). Der von der Beschwerdeführerin angeführte Umstand, 

wonach jegliche andere Nutzung der Liegenschaft grössere Umbauten erfordere bzw. 

fraglich sei, ob Büros in diesem tiefen Ausbaustandard und an dieser Lage überhaupt 

noch vermietet werden könnten (act. G 5 S. 7 unten), fand durch die von der Vorinstanz 

vorgenommene Reduktion der m -Preise zureichend Berücksichtigung. Ein Anlass, aus 

demselben Grund überdies den Anlagekapitalzins bzw. die Zuschläge zu reduzieren, 

kann nicht als dargetan gelten. Was die von der Beschwerdeführerin ins Recht 

gelegten Zins-Bewertungen von Geschäftsbanken betrifft, bleibt unklar, welche 

Kosten-Aspekte bei der Festlegung des Diskontsatzes von "mindestens 4.75%" (act. G 

6/21) bzw. des Bruttokapitalisierungssatzes (act. G 6/22) im Einzelnen mit einflossen. 

Dies kann jedoch insofern offen bleiben, als vorliegend Nutzung, Zustand und Alter der 

Liegenschaft durch die Zinszuschläge für Unterhalt und Abschreibung (vorstehende E. 

5.2) zureichend mit einbezogen werden. Die von der Beschwerdeführerin angeführte 

Kategorisierung von Liegenschaften für die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes 

findet sich - wie sie auch selbst ausführt (act. G 5 S. 10) - insbesondere im 

Schätzerhandbuch (sowohl in der Ausgaben 2005 als auch der Ausgabe 2012; act. G 

6/23) - nicht. Zum sinngemässen Hinweis der Beschwerdeführerin, wonach für die 

Festlegung des Kapitalisierungs-Zinssatzes von 3.5% nicht der aktuelle 

Hypothekarzinssatz gemeint sei (act. G 5 S. 10), ist festzuhalten, dass die 

Hypothekarzinsen für erste variable Hypotheken für Wohnbauten im Zeitpunkt der 

Schätzung bei rund 2.25% und im Folgejahr 2013 bei rund 2% lagen (Quelle: St. Galler 

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Kantonalbank AG). Für Gewerbe-Liegenschaften dürfte dieser Satz je nach Objekt 

variiert haben. Der Hypothekar-Zinssatz bildete somit Grundlage für die Festlegung des 

Kapitalisierungs-Zinssatzes von 3.5% (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 64). Überdies 

erachtet auch das von der Beschwerdeführerin zitierte Schätzerhandbuch 2012, S. 87 

(act. G 6/23) den Zinssatz für erste Hypotheken als Grundlage für den Basiszinssatz 

explizit als geeignet. Angesichts der bereits länger anhaltenden Situation mit Zinsen auf 

dauerhaft tiefem Niveau erscheint der Satz von 3,5% für die Kapitalkosten allein nicht 

unangemessen. Der vorliegend vom Beschwerdegegner zur Anwendung gebrachte 

und von der Vorinstanz bestätigte Kapitalisierungssatz von 7.5 Prozent lässt sich damit 

nicht beanstanden. Dadurch wird auch der Umstand zureichend berücksichtigt, dass 

es sich bei der in Frage stehenden Liegenschaft um ein Unikat handelt, welche sich in 

der baulichen Ausgestaltung, in der Nutzung und im Zustand von anderen ehemaligen 

Fabrikliegenschaften unterscheidet bzw. es an direkt vergleichbaren Objekten fehlt.

5.4.         

5.4.1.     Weicht ein Jahresmietzins vom Jahresmietwert erheblich ab, so sind die Mehr- 

und Mindererträge als temporäre Mehr- bzw. Minderwerte beim Verkehrswert zu 

berücksichtigen. So ist zum Beispiel bei mehrjährigen Mietverträgen mit zu hohen 

Mietzinsen im Vergleich zum Mietwert ein entsprechender, separat ausgewiesener 

Zuschlag vorzunehmen. Dieser entspricht der auf den Stichtag der Schätzung 

diskontierten Summe (geldwerten Leistung) der voraussichtlichen Mehrerträge 

(Schätzerhandbuch 2005, S. 62). In Anwendung dieser Grundlagen addierte die 

Vorinstanz wie erwähnt einen temporären Mehrwertzuschlag von gerundet Fr. 55'000.-- 

für den hohen (bzw. nicht nachhaltigen) Ertrag aus dem Mietvertrag mit der K. 

Versicherungs-Gesellschaft (vorstehende E. 5.2). Sie multiplizierte die Differenz 

zwischen Mietwert (Fr. 53'520.--) und Mietertrag (Fr. 72'760.--) von Fr. 19'240.-- mit 

dem Rentenbarwertfaktor 2.8 (Schätzerhandbuch 2005, S. 262, 3.5%, 3 Jahre), wobei 

sie von einer Vertragsrestlaufzeit von drei Jahren ab Schätzungsdatum (bis Ende Juni 

2015; act. G 9/15 Beilage 11) ausging. Die Beschwerdeführerin lässt hierzu festhalten, 

dies sei ein Punkt aus den allgemein anerkannten Schätzungsregeln, welcher nicht mit 

der gesetzlichen Vorschrift, den mittleren Preis zu ermitteln, vereinbar sei. Der 

durchschnittliche Mietwert und Verkehrswert werde durch einen Ausreisser nach oben 

nicht beeinflusst (act. G 5 S. 10).

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5.4.2.    Wenn in Art. 57 StG festgehalten wird, dass der Verkehrswert von 

Grundstücken dem mittleren Preis entspreche, zu dem Grundstücke gleicher oder 

ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert 

werden, so soll bei der Festlegung des Preises bzw. Verkehrswerts einer Liegenschaft 

nach dem Wortlaut der Bestimmung eine Objektivierung in dem Sinn zum Tragen 

kommen, dass nicht (nur) die betreffende Liegenschaft, sondern andere vergleichbare 

Objekte betrachtet werden. Diese Objektivierung kam vorliegend bereits bei der 

Festlegung der Mietwerte zur Anwendung, indem die konkret erzielten Mietzinse auf ein 

nachhaltig erzielbares Niveau reduziert wurden (vorstehende E. 4 und Art. 34 Abs. 2 

StG). Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht nachvollziehbar, wenn umgekehrt bei 

der Verkehrswert-Berechnung die Preis-Objektivie-rung ausser Betracht bleibt und die 

- im konkreten Einzelfall zuvor als nicht nachhaltig erzielbar erkannten - Mietzinse in 

Form eines temporären Mehrwerts berücksichtigt werden. Dieses Vorgehen lässt sich 

mit dem Wortlaut von Art. 57 StG nicht vereinbaren, zumal "Ausreisser" (nach unten 

und oben), wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend machen lässt, ausser 

Betracht zu bleiben haben (vgl. vorstehende E. 3.2). Hieran vermag nichts zu ändern, 

dass der konkret in Frage stehende Mehrwert-Zuschlag beim Verkehrswert aus der 

Tatsache resultierte, dass während der festen Laufzeit des Mietvertrages der (hohe) 

Mietzins (ohne Kündigungsmöglichkeit) vertraglich fixiert ist und in diesem Sinn in 

jedem Fall erzielt werden wird. Die in Art. 57 StG angelegte Preis-Objektivierung wird 

nicht dadurch (temporär) unwirksam, dass während der festen Vertragslaufzeit ein 

(hoher) Mietpreis effektiv erzielt wird. In diesem Sinn lässt sich auch der von der 

Vorinstanz zur Anwendung gebrachte temporäre Mehrwert-Zuschlag beim 

Verkehrswert von Fr. 55'000.-- nicht aufrecht erhalten. Die Beschwerde ist somit in 

dem Sinn teilweise gutzuheissen, dass der Verkehrswert auf Fr. 1'560'000.-- (statt Fr. 

1'615'000.--) festzulegen ist.  

6.             

6.1.        In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Rekursentscheid vom 15. 

August 2013 teilweise aufgehoben und der Verkehrswert auf Fr. 1'560'000.-- 

festgelegt. Demgegenüber wird der Mietwert von Fr. 116'900.-- bestätigt. Ein nur 

geringfügiges Obsiegen bzw. Unterliegen - wie es hier vorliegt - wird bei der 

Kostenverlegung nicht berücksichtigt (VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014, E. 7; 

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R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, 

St. Gallen 2004, S. 94). Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens sind somit 

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

Fr. 2'500.-- ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). 

Die Kostenverlegung im vorinstanzlichen Entscheid bleibt unverändert.

6.2.        Bei diesem Verfahrensausgang (kein mehrheitliches Obsiegen) besteht kein 

Anspruch der Beschwerdeführerin auf die Entschädigung ausseramtlicher Kosten 

(Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP; vgl. R. Hirt, a.a.O., S. 182 ff.). Der 

Beschwerdegegner hat keinen Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung (Cavelti/

Vögeli, a.a.O., Rz. 829), zumal er auch keinen entsprechenden Antrag stellte.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht

1.            In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Rekursentscheid vom 15. 

August 2013 teilweise aufgehoben und der Verkehrswert auf Fr. 1'560'000.-- 

festgelegt; hinsichtlich des Mietwerts von Fr. 116'900.-- wird der Rekursentscheid 

bestätigt.

2.            Die Beschwerdeführerin bezahlt die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.--. Diese 

werden mit dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3.            Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt

Der Präsident                        Der Gerichtsschreiber

Eugster                                  Schmid

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	Urteil Verwaltungsgericht, 16.09.2014
	Schätzung des Verkehrs- und Mietwerts einer Wohn- und Geschäftsliegenschaft. Art. 4 GGS (sGS 814.1). Art. 34 Abs. 2 und 57 StG (sGS 811.1). Art. 8 lit. a und 9 VGS (sGS 814.11). Festlegung des Mietwertes gestützt auf nachhaltig erzielbare (reduzierte) Mieterträge. Bestätigung des Kapitalisierungszinssatzes von 7.5%. Der Verkehrswert als "mittlerer Preis" im Sinn von Art. 57 StG ist mit einem temporären Mehrwert-Zuschlag nicht vereinbar. Die in Art. 57 StG angelegte Preis-Objektivierung wird nicht dadurch (temporär) unwirksam, dass während einer festen Mietvertrags-Laufzeit ein (hoher) Mietpreis effektiv erzielt wird (Verwaltungsgericht, B 2013/196).

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