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**Case Identifier:** 4c5bbb7c-21bc-5dad-b334-ba94b007cfd5
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.12.2016 C/2625/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-2625-2015_2016-12-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14.12.2016. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/2625/2015 ACJC/1621/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 12 DECEMBRE 2016 

 

Entre 

A______, p.a. B______, ______, Lausanne (VD), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 16 mars 2016, comparant par Me Alain DUBUIS, avocat, 

avenue C.-F. Ramuz 60, case postale 234, 1001 Lausanne-Pully, en l'étude duquel elle 

fait élection de domicile, 

et 

Monsieur C______, domicilié ______, Genève et D______, sise ______, Genève, 
intimés, comparant par Me Eric BEAUMONT, avocat, rue De-Candolle 16, 1205 

Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile. 

 

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C/2625/2015 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/254/2016 du 16 mars 2016, reçu par les parties le 
22 mars 2016, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ à payer à 

C______ et E______, conjointement et solidairement entre eux, la somme de 

6'000 fr. (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 

2), et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 3 mai 2016, A______ a 
formé appel contre ledit jugement, dont elle requiert l'annulation. Elle conclut, 

avec suite de frais judiciaires et dépens, au rejet de la demande en paiement 

déposée le 30 avril 2015 à son encontre par C______ et E______. 

 b. Dans sa réponse expédiée au greffe de la Cour le 6 juin 2016, C______ et 
E______ ont conclu au rejet de l'appel, avec suite de frais judiciaires et dépens 

d'appel.  

Ils ont formé un appel joint contre le jugement du 16 mars 2016, dont ils 
requièrent l'annulation des chiffres 1 et 2 du dispositif. Sur ces points, ils 

concluent, principalement, à ce que la Cour constate que le Tribunal a violé la 

maxime inquisitoire et condamne A______ à leur payer, conjointement et 

solidairement, la somme de 11'700 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 19 mars 2010. 

Subsidiairement, ils concluent à ce que la Cour dise que E______ n'a subi aucun 

dommage du fait de l'inondation, condamne A______ à payer à C______ 

11'700 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 19 mars 2010, le tout avec suite de frais 

judiciaires et dépens. 

 C______ et E______ produisent deux pièces nouvelles, à savoir une attestation 

d'inscription dans le Registre des pratiques complémentaires délivrée le 19 janvier 

2009 à C______ par la Direction générale de la santé, ainsi qu'un extrait non daté 

du site internet http://biodecodage.com. 

 c. Dans sa réponse du 8 juillet 2016, A______ conclut au rejet de l'appel joint. 

 d. Dans leur réplique du 2 août 2016, C______ et E______ ont persisté dans leurs 
conclusions. 

 e. Les parties ont été informées le 13 septembre 2016 de ce que la cause était 
gardée à juger, A______ n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer. 

C. a. Jusqu'en août 2012, C______ a été associé-gérant de E______, sise à l'époque 
______ à Genève et dont le but était le développement, la commercialisation de 

matériel, de logiciels ou de tout autre produit, ainsi que les services et les conseils 

en relation avec les technologies de l'information. F______ est associé gérant de 

E______, qui a modifié sa raison sociale en D______ en mai 2016 (fait notoire). 

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 C______ est titulaire d'une entreprise individuelle, inscrite au Registre du 

commerce le 16 janvier 2013 sous la raison de commerce "______", dont le but 

est la formation pour adultes, les conseils et relations d'aide, la commercialisation, 

la vente, l'importation, la distribution de produits, les services notamment dans le 

domaine du bien-être, de la santé, de l'écologie et des technologies de 

l'information. 

 b. Le 15 janvier 2007, C______ a soumis à B______ (ci-après : la régie) une 
demande de location relative à des locaux commerciaux au rez-de-chaussée de 

l'immeuble sis ______ à Genève. Il a mentionné qu'il était chef d'entreprise, que 

son employeur était E______ et que son domicile professionnel se trouvait à 

______ à Genève. 

 c. Dans un message électronique adressé le 19 janvier 2007 à la régie, C______ a 
décrit comme suit l'activité qu'il envisageait d'exercer dans les locaux précités : 

"achat et vente de matériel lié à la pratique de la relaxation/démonstration/ 

stockage". 

 Ledit message a été envoyé de l'adresse électronique "______" et C______ s'est 

désigné comme consultant en informatique. 

 d. Le 27 mars 2007, A______, en tant que bailleresse, représentée par la régie, et 
"Société E______ représentée par Messieurs C______ et F______ et Monsieur 

C______, actuellement domiciliés ______, Genève, agissant conjointement et 

solidairement entre eux", en tant que locataires, ont signé un contrat de bail 

portant sur une surface commerciale d'environ 30 m2 au rez-de-chaussée et un 

local d'environ 71 m2 au sous-sol de l'immeuble sis ______ à Genève, pour une 

durée de 5 ans, du 1
er

 avril 2007 au 31 mars 2012, renouvelable ensuite de 5 ans 

en 5 ans, sauf résiliation donnée par écrit au moins 6 mois à l'avance. 

 Le bail indique sous la rubrique "Destination des locaux : Pour l'exploitation 

d'une société de vente et achat de matériel lié à la pratique de la relaxation, avec 

démonstrations et stockage". 

 Le loyer (charges de 1'488 fr. par an non comprises) a été fixé en dernier lieu à 

13'596 fr. par an, correspondant à 1'133 fr. par mois. 

 e. Le 19 mars 2010, une inondation dans l'immeuble a touché le local du sous-sol 
loué par C______ et E______. 

 f. Le 23 mars 2010, C______ a envoyé à la régie un message électronique dont la 
teneur est la suivante : " Voici les vidéos. On voit d'abord l'eau couler sous la 

porte de Mme G______, puis l'entrée sous l'eau et la pièce du fond avec 20 cm 

d'eau, une vraie piscine. Ensuite, les WC de Mme G______ qui débordent, source 

de l'inondation". 

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 Le message électronique comprenait quatre pièces jointes (850 Ko, 531 Ko, 

522 Ko et 537 Ko), non produites dans la procédure. 

 g. Par courrier du 3 septembre 2010, la régie a confirmé aux locataires que 
l'assurance du bâtiment avait "enfin" donné son accord à l'exécution des travaux 

de remise en état "suite au sinistre survenu". Ainsi, la régie chargeait le jour-

même la "Maison Murs & Sols", de remplacer le linoleum dans le "hall, pièce 

d'entrée" par un revêtement en PVC imitation bois, ainsi que la moquette de la 

pièce au sous-sol. Par ailleurs, les travaux de peinture allaient être exécutés par 

l'entreprise H______. 

 h. Par message électronique du 30 septembre 2010, C______ a informé I______, 
de la régie, qu'il s'était rendu auprès de l'entreprise Murs & Sols le jour-même afin 

de "jeter un œil sur les possibilités de revêtement de sol". Après avoir consulté 

toutes les options, il estimait que la régie avait "parfaitement su faire le bon choix, 

tant au niveau de la couleur, de la résistance du matériau que le côté "uni"". 

Il remerciait I______, de la régie, pour son "implication dans cet épineux dossier". 

 i. Les travaux ont été exécutés; ils ont été facturés à la bailleresse le 
22 novembre 2010. 

 C______ admet que deux à trois semaines de retard dans l'exécution des travaux 

lui sont imputables, dans la mesure où il avait pris du temps pour se décider quant 

aux couleurs et avait manqué un rendez-vous avec la régie (interrogatoire 

C______). 

 j. Par courrier du 11 février 2011, la régie, faisant référence à la demande 
d'indemnisation formulée par les locataires à la suite du dégât d'eau survenu le 

19 mars 2010 dans les locaux loués, a indiqué à ceux-ci que "selon les pratiques 

d'indemnisation dans les dossiers de dégâts d'eau résultant de jurisprudences, un 

15% de dédommagement prorata temporis [était] alloué. 

 Le calcul s'était "porté sur la durée du sinistre, soit du 19 mars 2010 (début du 

sinistre) au 22 novembre 2010 (date de facturation), ainsi que sur la surface 

touchée correspondant au 70% de la superficie totale". Le calcul tenait compte de 

l'intégralité de la période, sans déduction des périodes imputables au locataire 

("rendez-vous manqués, tergiversations des choix des matériaux etc."). 

 La totalité du loyer pour ladite période (248 jours) s'élevait à 9'199 fr. (1'133 fr. 

par mois d'avril à octobre 2010, 475 fr. pour mars 2010 et 793 fr. pour novembre 

2010). Le 70% de ce montant représentait 6'439 fr., dont le 15% représentait 

965 fr. 85. Pour permettre à la régie de payer ce dernier montant, les locataires 

étaient invités à lui faire parvenir leurs coordonnées bancaires. Par ailleurs, la 

régie indiquait aux locataires qu'ils avaient la possibilité de déclarer leur perte 

d'exploitation à leur compagnie d'assurance professionnelle, laquelle couvrait ce 

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risque. La régie espérait avoir donné satisfaction aux locataires et attendait de 

leurs nouvelles. 

 La bailleresse n'a pas versé aux locataires le montant ainsi calculé. 

 k. Le 8 avril 2011, les locataires ont écrit à la régie que la proposition 
d'indemnisation précitée n'était pas acceptable, car "durant 248 jours, 70% du 

local était inutilisable". Comme la régie avait pu le constater elle-même, "suite à 

l'inondation, le revêtement de sol était moisi, les murs suintaient d'humidité et une 

très mauvaise odeur persistait. Dans ces conditions, inutile d'espérer pouvoir 

utiliser cette partie du local avant réfection et travaux complets 'assainissement". 

Pour cette raison, les locataires réclamaient une indemnisation de 6'439 fr. 

correspondant aux 70% de 9'199 fr., soit de l'intégralité du loyer de la période 

indiquée par la régie. 

 l. De mars à août 2012, les locataires ont sous-loué les locaux de ______ à l'école 
______ (interrogatoire C______). 

 Le bail a été transféré à compter du 1
er

 septembre 2012 à J______ et à K______. 

 m. Le 4 février 2013, C______ a, à nouveau, réclamé à la bailleresse le versement 
de la somme de 6'439 fr. Il a indiqué qu'alors qu'il était titulaire du bail des locaux 

commerciaux sur deux niveaux à ______, ces surfaces avaient été inondées et, ne 

pouvant plus les utiliser dans le cadre de son activité, il avait été "contraint en 

urgence de trouver une alternative de sous-location chez un confrère". 

 n. Par acte déposé en conciliation le 5 février 2015, ayant fait l'objet d'une 
autorisation de procéder délivrée le 30 mars 2015 et porté devant le Tribunal le 

30 avril 2015, C______ et E______ ont conclu, principalement, à la 

condamnation de la bailleresse à leur verser, solidairement entre eux, la somme de 

11'700 fr. (9'199 fr. de réduction de loyer et 2'501 fr. de différence avec le loyer 

des locaux de remplacement) avec intérêts à 5% dès le 19 mars 2010 et, 

subsidiairement, à la constatation de ce que E______ n'avait subi aucun dommage 

du fait de l'inondation et à la condamnation de A______ à payer à C______ 

11'700 fr. avec intérêts à 5% dès le 19 mars 2010. 

 n.a Ils ont allégué que le 19 mars 2010, les locaux avaient été inondés et rendus 
inutilisables jusqu'au 22 novembre 2010 (allégué 3), que C______ avait filmé 

l'inondation et envoyé plusieurs vidéos par courriel à la régie le 23 mars 2010 

(allégué 4), que même si seulement le sous-sol avait été touché, la surface restante 

était inexploitable (allégué 5), que C______ exerçait en qualité d'ortho-bionomiste 

et qu'il était contraire à la santé de ses patients de les traiter dans un endroit 

insalubre (allégué 6), que même après l'évacuation de l'eau, le sol était moisi, les 

murs suintaient l'humidité et une mauvaise odeur persistait, de sorte qu'aucun 

patient ne pouvait recevoir des soins dans de telles conditions (allégué 7). 

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 Les locataires ont proposé, à l'appui desdites allégations, les moyens de preuve 

suivants : pour l'allégué 3, la lettre de la régie du 11 février 2011 et l'audition des 

parties, pour l'allégué 4, la lettre de C______ à la régie du 23 mars 2010, pour 

l'allégué 5, la lettre de la régie au locataire du 11 février 2011 et l'audition des 

parties, pour l'allégué 6, l'extrait du Registre du commerce de l'entreprise 

individuelle exploitée par C______ et pour l'allégué 7, la lettre des locataires à la 

régie du 8 avril 2011, la lettre de C______ à la régie du 4 février 2013 et l'audition 

des parties. 

 n.b Par ailleurs, les locataires ont allégué que C______ avait dû trouver une 
solution d'urgence en sous-louant des locaux à des confrères, soit à L______ et à 

M______ (allégué 8) et que pour les deux sous-locations, C______ avait payé en 

espèces aux locataires principaux précités la somme de 11'700 fr. pour les mois de 

mars à novembre 2010. 

 A l'appui de leur allégué 8, les locataires ont produit une facture du 

31 décembre 2010 de L______ concernant la location d'une salle de cours à 

______ à ______ (GE), pour les mois de mars à novembre 2010, pour un montant 

de 6'300 fr., une facture ayant le même objet mais établie le 11 mars 2015, avec 

en annexe une copie du passeport de L______, une attestation du 29 janvier 2014 

par laquelle M______, ostéopathe, déclare avoir reçu 5'400 fr. pour la location 

d'une salle de thérapie de mars à décembre 2010 et une attestation de M______ du 

25 février 2015 ayant une teneur identique, mais comprenant en annexe une copie 

de sa carte d'identité. Par ailleurs, à l'appui de leurs allégués 8 et 9, les locataires 

ont sollicité l'audition des parties et les témoignages de L______ et de M______. 

 o. Dans sa réponse du 17 août 2015, la bailleresse a conclu au rejet de la demande. 
Elle a contesté les allégués 3 et 5 à 9 des locataires. Elle s'en est rapportée à la 

pièce produite par ceux-ci en relation avec l'allégué 4 de la demande. Par ailleurs, 

la bailleresse a allégué que le dégât d'eau survenu le 19 mars 2010 n'avait pas 

entravé la jouissance des locaux par les locataires, qui n'avaient ainsi droit à 

aucune indemnisation. Par ailleurs, elle avait soumis le 11 février 2011 une 

proposition d'indemnisation aux locataires, à bien plaire et sans reconnaissance de 

responsabilité (allégués 33 à 35). A ce sujet, la bailleresse s'est référée à son 

courrier du 11 février 2011 aux locataires et a sollicité l'interrogatoire de la 

bailleresse, soit pour elle N______, l'un de ses deux administrateurs. Enfin, la 

bailleresse a allégué que les locaux remis à bail n'étaient pas destinés à accueillir 

des patients en vue d'un quelconque traitement, mais uniquement à exploiter une 

société d'achat et de vente de matériel lié à la pratique de la relaxation (allégué 

41). 

 p. Lors de l'audience du 12 octobre 2015, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire 
de C______. 

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 Le locataire a déclaré qu'à la conclusion du bail, il avait préféré que soit inscrite 

comme destination des locaux l'activité poursuivie par E______. En effet, il n'était 

pas certain que son "activité de patientèle allait marcher". A cette époque, il 

venait d'obtenir son autorisation de pratique dans le domaine de l'ortho-bionomie, 

dérivé de la physiothérapie. Son interlocuteur au sein de la régie savait qu'il 

souhaitait développer de la patientèle, mais il lui avait dit d'inscrire une clause de 

destination des locaux qui soit crédible, soit en rapport avec une activité qui 

fonctionnait déjà. Le Tribunal lui a demandé pourquoi en début d'audition il avait 

dit que la bailleresse n'était probablement pas au courant de son activité avec la 

patientèle. A ce sujet, le locataire a expliqué avoir compris que le Tribunal se 

référait à des documents écrits émanant de la bailleresse. Par ailleurs, dans son 

esprit, les termes "pratique de la relaxation" incluaient le traitement de la 

patientèle. 

 Le locataire a déclaré que le rez-de-chaussée servait comme salle d'attente et le 

sous-sol comme local de pratique pour la patientèle, ainsi que comme lieu de 

stockage. 

 Il a enfin exposé que le sinistre du 19 mars 2010 avait été causé par de l'eau qui 

avait coulé des WC défectueux du voisin et qui était passée sous la porte du local 

du sous-sol. Le sinistre avait concerné uniquement le sous-sol.  

Le locataire n'a pas été interrogé au sujet de l'étendue des dégâts causés au sous-

sol. 

 q. Sur demande du Tribunal, C______ a produit son compte d'exploitation 2010, 
établi le 4 octobre 2011, ainsi que son compte d'exploitation 2011, établi le 31 

août 2012. 

 Le premier comprend une rubrique "Location salles (______ + ______)" de 

14'000 fr. Le locataire a écrit au Tribunal que ce montant était supérieur aux 

sommes totales versées à M______ et à L______, dans la mesure où il avait 

"parfois dû louer une salle à ______". 

 Le second comprend un poste "Location salles (______, ______)" de 15'040 fr. 

 Les deux comptes d'exploitation comprennent également une rubrique "loyer 

bureau" de 4'200 fr. Ils ne font pas mention du loyer des locaux de ______. 

 r. Lors de l'audience du 27 janvier 2016, le Tribunal a procédé à l'audition comme 
témoin de O______, qui travaillait depuis 2011 à la régie en qualité de gérante. 

Elle s'était occupée de la conclusion du bail avec les locataires. Elle n'avait pas de 

souvenir précis des pourparlers contractuels. Elle avait discuté plusieurs fois par 

téléphone avec C______, qui lui avait indiqué que sa société voulait vendre des 

appareils de relaxation et qu'il allait procéder à des démonstrations pour vendre 

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ces appareils avec des patients. Cela devait se faire en principe au sous-sol. Après 

réflexion, le mot "client" lui avait semblé plus approprié que le mot "patient". Elle 

avait utilisé ce dernier mot sans doute par association d'idées avec le terme 

"appareil de relaxation". 

 s. A l'issue de l'audience du 27 janvier 2016, la bailleresse a sollicité l'audition de 
I______, de la régie, qui s'était occupé de la partie technique après l'inondation, au 

sujet de l'étendue de la surface affectée par celle-ci. 

 Les locataires n'avaient pas de mesures supplémentaires d'instruction à requérir, 

sous réserve des deux personnes qui leur avaient sous-loué des locaux, 

"à supposer que ce point soit contesté". Par ailleurs, les locataires se sont opposés 

à l'audition de I______, dans la mesure où la régie avait admis, dans son courrier 

du 11 février 2011, que la surface atteinte était de 70%. Il restait seulement à 

déterminer si celle-ci était en fait de 100% comme ils le soutenaient, ce qui 

pouvait être jugé en l'état puisqu'il était admis que les locaux étaient inondés en 

sous-sol et qu'ils devaient servir à "accueillir des clients sur des appareils de 

relaxation". 

 t. Dans leurs plaidoiries écrites du 24 février 2016, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions, sans solliciter d'autres actes d'instruction. 

 u. Dans le jugement du 16 mars 2016, le Tribunal a considéré que l'existence et 
l'étendue du sinistre du 19 mars 2010 avaient été reconnues par la régie, auxiliaire 

de la bailleresse, dans son courrier du 11 février 2011. Le sinistre avait nécessité, 

de l'aveu même de la bailleresse, une remise en état des locaux loués, de sorte 

qu'il fallait retenir que le sous-sol avait été inutilisable durant la période du 

19 mars au 22 novembre 2010. Dans la mesure où C______ avait toutefois admis 

que deux à trois semaines de retard dans l'exécution des travaux lui étaient 

imputables, le Tribunal, statuant en équité, a limité la période de réduction du 

loyer du 19 mars au 31 octobre 2010, soit une période de 227 jours. 

 Les locataires n'avaient pas apporté la preuve que les locaux du rez-de-chaussée 

avaient également été inexploitables. Par ailleurs, il n'avait pas été établi que les 

locaux loués étaient destinés à accueillir une activité d'ortho-bionomie impliquant 

l'accueil de patients. Dans ces conditions, la réduction de 100% ne pouvait 

concerner que la part de loyer correspondant au sous-sol. La bailleresse devait 

ainsi aux locataires, pris conjointement et solidairement dans la mesure où ils 

apparaissaient comme colocataires sur le bail, la somme de 6'000 fr. (227 jours à 

37 fr. 75 par jour (1'133 fr. : 30 jours) x 70%). 

 Les locataires ne pouvaient réclamer des intérêts sur leur créance en 

remboursement du trop-perçu de loyer que dès l'entrée en force du jugement 

réduisant le loyer. Ils ne pouvaient pas prétendre à l'allocation d'intérêts 

moratoires à compter du 19 mars 2010. 

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 Enfin, les locataires n'avaient pas établi que les conditions d'octroi de dommages 

et intérêts étaient remplies. L'exécution régulière du contrat ne permettait pas à 

C______ de recevoir des patients. Aucun lien de causalité entre le défaut et le 

préjudice allégué (coût de la sous-location de locaux durant la période concernée) 

ne pouvait être retenu. 

EN DROIT 

1. Dans la mesure où la locataire a modifié sa raison sociale, il sied préalablement de 
rectifier la qualité de celle-ci. 

2. 2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 2011, 

n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).  

 En l'espèce, au dernier état des conclusions de première instance, la valeur 

litigieuse était de 11'700 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

 L'appel a été interjeté dans le délai de 30 jours et suivant la forme prescrits par la 

loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. a et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

 2.2 La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 
al. 1 CPC). En l'espèce, les locataires ont formé un appel joint dans leur réponse 

du 6 juin 2016. L'appel joint est ainsi recevable. 

 Par souci de simplification, la bailleresse sera désignée ci-après comme 

l'appelante et les locataires comme les intimés. 

 2.3 L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). Le juge d'appel dispose d'un pouvoir de cognition complet et 

revoit librement les questions de fait comme les questions de droit. En particulier, 

il contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première 

instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 

(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 

28 août 2014 consid. 2.2.3). 

 2.4 Compte tenu de la valeur litigieuse ne dépassant pas 30'000 fr., le présent 
litige est soumis à la procédure simplifiée (art. 243 al. 1 CPC), ainsi qu'à la 

maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC). 

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 Ladite maxime a pour but de protéger la partie faible au contrat, de garantir 

l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231 

consid. 4a). Selon la volonté du législateur, le tribunal n'est soumis qu'à une 

obligation d'interpellation accrue. Comme sous l'empire de la maxime des débats, 

applicable en procédure ordinaire, les parties doivent recueillir elles-mêmes les 

éléments du procès. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions 

adéquates afin que les allégations nécessaires et les moyens de preuve 

correspondants soient précisément énumérés. Mais il ne se livre à aucune 

investigation de sa propre initiative. Lorsque les parties sont représentées par un 

avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès 

soumis à la procédure ordinaire (ATF 141 III 569 consid. 2.3.1 et les réf. citées). 

Il appartient ainsi aux parties de renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui 

indiquer les moyens de preuve propres à établir ceux-ci (ATF 141 III 569 

consid. 4.3.2). 

3. L'art. 317 al. 1 let. b CPC empêche le justiciable de se prévaloir en appel de faits 
ou moyens de preuve qu'il aurait pu présenter en première instance s'il avait fait 

preuve de la diligence requise. L'art. 317 CPC s'applique aussi aux procédures 

simplifiées dans lesquelles le juge établit les faits d'office (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid. 4.5.2). 

 En l'espèce, les deux pièces nouvelles déposées par les intimés, comme les faits 

qui en résultent, sont irrecevables. En effet, ceux-ci, s'ils avaient fait preuve de la 

diligence requise, auraient pu présenter en première instance toutes les 

explications et les pièces relatives à l'activité exercée par le locataire. Lesdites 

pièces ne sont en tout état pas déterminantes pour la solution du litige. 

4. Les intimés reprochent au Tribunal d'avoir nié que les locaux loués étaient 
destinés à recevoir et traiter des clients (ou patients) du locataire. 

 4.1 Lorsqu’il est amené à qualifier et à interpréter un contrat, le juge doit tout 
d’abord s’efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans 

s’arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, 

soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention 

(interprétation subjective; art. 18 al. 1 CO; ATF 135 III 410 consid. 3.2; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_533/2012 du 6 février 2013 consid. 2.3). Cette intention 

s’établit, le cas échéant empiriquement, sur la base d’indices (ATF 131 III 606 

consid. 4.1; 127 III 444 consid. 1b), parmi lesquels figurent les circonstances 

survenues antérieurement, simultanément ou postérieurement à la conclusion du 

contrat, en particulier le comportement des parties (ATAF 132 III 626 consid. 3.1; 

ATF 118 II 365 consid. 1 = JdT 1993 I 362; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_98/2012 du 3 juillet 2012 consid. 3.2 et du 8 novembre 1995 consid. 3a, 

publié in SJ 1996 p. 549; WINIGER, Commentaire romand CO I, 2ème éd., 2012, 

n. 34 ad art. 18 CO). 

- 11/17 - 

 

C/2625/2015 

 Le sens d’un texte, apparemment clair, n’est pas forcément déterminant, de sorte 

que l’interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur d’une 

clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d’autres 

conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d’autres circonstances 

que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l’accord conclu 

(ATF 131 III 606 consid. 4.2; ATF 130 III 417 consid. 3.2). Il n’y a cependant pas 

lieu de s’écarter du sens littéral du texte adopté par les cocontractants lorsqu’il 

n’existe aucune raison sérieuse de penser qu’il ne correspond pas à leur volonté 

(ATF 130 III 417 consid. 3.2; ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 265 

consid. 3a). 

 4.2 En l'espèce, le contrat stipule que les locaux sont destinés à l'exploitation d'une 
société de vente et achat de matériel lié à la pratique de la relaxation avec 

démonstrations et stockage. Cette formulation reprend celle proposée par écrit 

avant la conclusion du contrat par le locataire. Celui-ci a déclaré qu'à l'époque, il 

n'était pas certain de pouvoir développer une patientèle, puisqu'il venait d'obtenir 

son autorisation de pratique dans le domaine de l'ortho-bionomie. Aucune 

mention à une activité de soins aux clients ou aux patients ne figure dans le 

message électronique du 19 janvier 2007 du locataire à la régie ou dans le bail. La 

déclaration du locataire, selon laquelle son interlocuteur au sein de la régie lui 

aurait indiqué d'inscrire une clause de destination des locaux qui soit crédible, soit 

en rapport avec une activité qui marchait déjà, n'est pas établie. Elle est contredite 

par le témoignage de O______, qui a déclaré que le locataire lui avait annoncé, 

avant la signature du bail, que sa société voulait vendre des appareils de 

relaxation, ce qui nécessiterait des démonstrations destinées à des clients. Enfin, 

contrairement à ce qu'il a déclaré, le locataire n'a pas proposé d'inscrire dans le 

bail comme destination des locaux le but de la colocataire, dont il était associé 

gérant à l'époque. 

 Les locataires ne fournissent aucun élément sérieux permettant de penser que la 

clause contractuelle sur la destination des locaux ne traduit pas la volonté réelle 

des parties. C'est ainsi à juste titre que le Tribunal a considéré que les locaux 

n'étaient pas destinés au traitement de clients (ou de patients). Les parties ont 

prévu qu'ils serviraient à stocker du matériel, notamment des appareils de 

relaxation, et à effectuer des démonstrations dudit matériel en vue de le vendre.  

 Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n'appartenait pas au 

Tribunal de procéder à des actes d'instruction supplémentaires au sujet de la 

destination des locaux, de sorte qu'il n'a pas violé la maxime inquisitoire sociale 

(cf. ci-dessus consid. 2.4). 

 Les griefs des intimés sont ainsi infondés. 

- 12/17 - 

 

C/2625/2015 

5. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que les locataires ont été 
empêchés d'user des locaux loués conformément au contrat durant la période du 

19 mars au 31 octobre 2010. Les intimés soutiennent qu'en raison de l'inondation, 

ils auraient dû être exonérés du paiement de tout le loyer durant la période du 

19 mars au 22 novembre 2010. 

 5.1 Conformément aux art. 259a et ss CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou 

lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 

peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose ou une réduction 

proportionnelle de loyer. 

 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue d'une 

part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et, d'autre part, les 

défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les 

droits prévus à l'article 259a CO, en particulier la remise en état de la chose, la 

réduction de loyer et la consignation du loyer. 

 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO 

doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet 

sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. 

En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 

proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa 

valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. 

Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le 

défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en 

équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 

casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504). 

 Lorsque le défaut est grave, et bien que la loi ne le prévoie pas expressément, le 

locataire peut demander à être exonéré du paiement de tout le loyer. Il faut 

cependant que la perturbation atteigne une grande intensité pour que le loyer 

puisse être supprimé. Tel peut être le cas lorsque l'usage des locaux est 

temporairement impossible ou difficile à l'excès, ou bien lorsqu'il crée un danger 

sérieux pour la santé du locataire (insalubrité, etc.). La santé englobe non 

seulement la santé physique, mais également la santé psychique et nerveuse (bruit 

intense, trépidations, etc.; LACHAT, le bail à loyer, 2008, p. 257). 

 Comme ce calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, il est admis qu'une appré-

ciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à 

la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 précité, 

consid. 4.1). 

 Selon la casuistique (répertoriée notamment in BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 67 
ad art. 259d CO), les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties 

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C/2625/2015 

du chef de défauts occasionnés par des dégâts d'eau : 3% en raison de la présence 

de cloques sur les plafonds d'une chambre à coucher et du salon 

(ACJC/1025/2004); 8% consécutivement à l'apparition de taches d'eau et au 

décollement d'une tapisserie dans un logement (MP 1994 p. 189); 8% pour des 

infiltrations d'eau survenues dans une cafétéria (ACJC/537/2012); 8% également 

en raison de la présence d'humidité dans un logement, d'auréoles brunâtres et de 

craquelures sur certains plafonds et murs, de la mauvaise fermeture de la porte 

d'une chambre ainsi que "d'une teneur en fer trop élevée dans l'eau distribuée par 

un robinet" (ACJC/795/2010); 10% pour un appartement dans lequel trois pièces 

sur cinq ont été touchées par des infiltrations en des endroits précis (au-dessus et 

angle de la fenêtre), les tapisseries étant également tachées autour de fenêtres 

(ACJC/129/2007); 10% pour un manque d'étanchéité dans les caves ayant conduit 

à endommager des habits qui y étaient stockés (ACJC/1290/1995); 15% du chef 
de murs tachés et de sols détériorés (arrêt du Tribunal fédéral 4C 527/1996); 15% 

pour des infiltrations ayant engendré des auréoles, des cloques et des taches noires 

sur des peintures, un revêtement, des parois et des plafonds ainsi que dans une 

armoire (ACJC/447/2005); 30% du chef de coulées d'eau durant une quinzaine de 

jours ayant provoqué des taches au plafond, imbibé la moquette d'eau et abîmé 

divers objets (tableaux, habits et mobilier; ACJC/246/1998). 

 5.2 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, 
prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. En tant que règle sur la 

répartition du fardeau de la preuve, l'art. 8 CC détermine laquelle des parties doit 

assumer les conséquences de l'échec de la preuve d'un fait pertinent. Lorsque le 

juge ne parvient pas à constater un fait dont dépend le droit litigieux, il doit alors 

statuer au détriment de la partie qui aurait dû prouver ce fait (ATF 132 III 689 

consid. 4.5; 129 III 18 consid. 2.6; 126 III 189 consid. 2b; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_566/2015 du 8 février 2016 consid. 4.3). 

 Il appartient au locataire d'apporter la preuve de l'existence et de l'étendue du 
défaut qu'il allègue. 

 5.3 En l'espèce, il est admis que le 19 mars 2010, un dégât d'eau a touché le sous-
sol des locaux loués. Ce sinistre a nécessité l'exécution de travaux de remise en 

état, à savoir le remplacement du linoleum du hall d'entrée au sous-sol et de la 

moquette du sous-sol, ainsi que des travaux de peinture. Il ne s'agit donc pas d'un 

menu défaut. La bailleresse a choisi d'attendre l'obtention de l'accord de son 

assurance-bâtiment avant de faire exécuter les travaux précités, ce dont elle a 

informé les locataires le 3 septembre 2010. De mars à septembre 2010, les 

locataires ne se sont jamais plaints auprès de la bailleresse du fait qu'il était urgent 

d'effectuer des travaux pour pouvoir utiliser les locaux conformément à leur 

destination.  

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C/2625/2015 

 Dans son courrier du 11 février 2011 aux locataires, la bailleresse, par 
l'intermédiaire de sa représentante, a admis que les dégâts intervenus justifiaient 

une réduction du loyer. Contrairement à ce qu'elle soutient, elle n'a pas indiqué, 

dans ledit courrier, qu'elle formulait une proposition d'indemnisation à bien plaire 

et sans reconnaissance de responsabilité. En effet, sans réserve ni condition, elle a 

invité les locataires à lui communiquer leurs coordonnées bancaires pour le 

versement du montant calculé.  

En revanche, la bailleresse n'a pas admis que les défauts justifiaient d'exonérer les 

locataires du paiement de toute la part de loyer afférente aux 70 m2 du sous-sol. 

Elle a estimé que lesdits défauts justifiaient une réduction de 15% de ladite part 

pour la période du 19 mars au 22 novembre 2010, soit 965 fr. 85. 

 Il appartenait aux intimés d'apporter la preuve du fait que la perturbation atteignait 

une telle intensité que l'intégralité du loyer devait être supprimée. Pour ce faire, 

ceux-ci n'ont sollicité l'audition d'aucun témoin et se sont bornés à produire des 

correspondances rédigées par le locataire, lesquelles ne peuvent ainsi être 

considérées que comme des allégations de partie (cf. partie en fait, let. C. n.a et 

n.b). Les documents émanant de la régie ne permettent pas de déterminer 

l'intensité de la perturbation. De plus, l'interrogatoire du locataire n'a pas porté sur 

la durée de l'inondation et l'étendue des dégâts. 

 Par conséquent, la réduction de loyer doit être calculée sur la base de la 

casuistique rappelée ci-dessus. Dans la mesure où l'état des revêtements du sol et 

des peintures après l'inondation et l'élimination de l'eau n'a pas été établi, mais 

qu'il est prouvé que ceux-ci ont dû être refaits, une réduction de 15 % est adéquate 

et correspond d'ailleurs au pourcentage admis par la bailleresse dans son courrier 

du 11 février 2011. L'appelante a proposé de verser une indemnité pour la période 

du 19 mars au 22 novembre 2010, sans tenir compte du comportement des 

locataires, de sorte que la somme de 965 fr. 85 sera allouée aux intimés. 

 Le jugement attaqué sera modifié en conséquence. 

6. Les intimés reprochent au Tribunal de leur avoir refusé des dommages et intérêts. 

 6.1 Aux termes de l’article 259e CO, si, en raison du défaut de la chose louée, le 
locataire a subi un préjudice, le bailleur lui doit des dommages-intérêts, à moins 

qu’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. 

 L'octroi d'une indemnisation en vertu de l'art. 259e CO est subordonné à la 

présence cumulative d'un défaut, d'un préjudice, d'un rapport de causalité entre le 

défaut et le préjudice, ainsi que d'une faute du bailleur (BOHNET/MONTINI, Droit 

du bail à loyer, 2010, n. 3 ad art. 259e CO). 

- 15/17 - 

 

C/2625/2015 

 Il s'agit de réparer l'intérêt positif du locataire, c'est-à-dire l'intérêt à l'exécution 

régulière du contrat. Le locataire doit être replacé dans la situation qui aurait été la 

sienne si le contrat avait été correctement exécuté (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 6 

ad art. 259e CO). 

 Selon la jurisprudence, le rapport de causalité est adéquat lorsque l'acte considéré 

était propre, d'après le cours ordinaire des choses et l'expérience générale de la 

vie, à entraîner un résultat du genre de celui qui s'est produit, de sorte que la 

survenance de ce résultat paraît d'une façon générale favorisée par cet événement. 

Le lien de causalité naturelle existe lorsque le fait dommageable est une condition 

nécessaire (condition sine qua non) de la survenance du préjudice (BOHNET/ 

MONTINI, op. cit., n. 12 et 13 ad art. 259e CO)). 

 Il appartient au locataire de démontrer que la chose louée est affectée d’un défaut 

et qu’il en a subi un préjudice. La faute du bailleur est présumée et il lui appartient 

de prouver qu’il n’en a commis aucune (LACHAT, op. cit., p. 262 ss). 

 6.2 En l'espèce, les locataires font valoir qu'ils auraient subi un dommage en 
raison du fait que le locataire a dû sous-louer des locaux à des confrères pour 

recevoir des clients (ou patients). 

 Les locaux n'étaient pas destinés au traitement de patients ou à la pratique de 

l'ortho-bionomie. Les intimés n'ont pas établi qu'en raison des dégâts et avant la 

réalisation des travaux de remise en état des locaux loués, il était exclu de stocker 

du matériel au sous-sol et d'y effectuer des démonstrations des appareils à vendre. 

Aucun témoin n'a été entendu à ce sujet et les intimés, assistés d'un avocat, se sont 

même opposés à l'audition du collaborateur de la régie qui aurait pu fournir des 

précisions à cet égard. La relation de causalité entre le dégât d'eau du 

19 mars 2010 et la sous-location d'autres locaux durant la période en question 

n'est pas prouvée. D'ailleurs, comme le Tribunal l'a relevé à raison, le locataire a 

continué à sous-louer lesdits locaux en 2011, alors que les travaux de remise en 

état avaient été exécutés. 

 Le jugement attaqué sera ainsi confirmé sur ce point. 

7. Les intimés font grief au Tribunal de ne pas avoir assorti le montant alloué des 
intérêts moratoires à compter du 19 mars 2010, date de survenance du sinistre. 

En cas de réduction de loyer fondé sur l'art. 259a CO, le bailleur doit des intérêts 

moratoires dès l'entrée en force du jugement accordant la baisse de loyer ou plus 

précisément dès la mise en demeure qui le suit (LACHAT, op. cit., note 117, p. 262; 

CONOD, Action en répétition de l'indu, qualité pour défendre et prescription, in 

CdB 2005/4, p. 102). 

 Ainsi, la bailleresse ne doit pas l'intérêt moratoire à partir du 19 mars 2010. 

- 16/17 - 

 

C/2625/2015 

 Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point. 

8. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés par l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * * 

- 17/17 - 

 

C/2625/2015 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

Préalablement : 

Rectifie la qualité de E______, devenue D______. 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel principal interjeté le 3 mai 2016 par A______ et l'appel joint 

interjeté le 6 juin 2016 par C______ et D______ contre le jugement JTBL/254/2016 

rendu le 16 mars 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/2625/2015. 

Au fond : 

Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué et, statuant à nouveau sur ce 

point : 

Condamne A______ à verser à C______ et à D______, pris conjointement et 

solidairement, la somme de 965 fr. 85. 

Confirme ledit jugement pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Mesdames Pauline ERARD et Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence MIZRAHI et 

Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 113 ss  de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel 

subsidiaire. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.