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**Case Identifier:** 0e514fff-4e52-585f-ad21-a03b154c341a
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-12
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 12.12.2016 100 2016 93
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2016-93_2016-12-12.pdf

## Full Text

100.2016.93U
DAM/SES/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 12. Dezember 2016

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Daum
Gerichtsschreiberin Seiler

A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende

gegen

Einwohnergemeinde Grindelwald 
handelnd durch den Gemeinderat, Spillstattstrasse 2, Postfach 104, 
3818 Grindelwald
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdegegnerin

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baupolizei; nachträgliches Baugesuch für Sanierung und Umbau 
eines Gebäudes, Wiederherstellung (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern vom 8. März 2016; RA Nr. 110/2015/33)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.12.2016, Nr. 100.2016.93U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gelegenen 
Parzelle Grindelwald Gbbl. Nr. 1___ (…). Auf dem Grundstück steht ein 
Weidehaus, welches einen Wohn- und einen Ökonomieteil umfasst. Am 
23. Juni 2009 bewilligte die Einwohnergemeinde (EG) Grindelwald mit 
Zustimmung des für Ausnahmen nach Art. 24 ff. des Bundesgesetzes vom 
22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 
700) zuständigen Amtes für Gemeinden und Raumordnung des Kantons 
Bern (AGR) die Erweiterung der landwirtschaftsfremden Wohnnutzung auf 
eine Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 68 m2, je einen Abstellraum im 
Erd- und Obergeschoss sowie ein Untergeschoss unter dem Wohnteil mit 
einem kleinen Keller und einem Technikraum; die Bewilligung umfasst 
zudem einen (kleinen) Fundationsraum, jedoch keine vollständige 
Unterkellerung des gesamten Gebäudes.

B.

Nachdem die EG Grindelwald am 21. Juli 2010 festgestellt hatte, dass die 
Tragkonstruktion des bestehenden Gebäudes vollständig erneuert worden 
war, verfügte sie am 22. Juli 2010 einen Baustopp. Dem anschliessend als 
«Projektänderungsgesuch» eingereichten Begehren um eine Zusatzbewilli-
gung entsprach sie am 17. August 2010, wobei sie die Änderung als mass-
volle Erweiterung der in ihrem Bestand geschützten Baute bewilligte. Das 
AGR hatte seine Zustimmung hierzu mit der Auflage verbunden, wonach 
der Ökonomieteil nicht so ausgestaltet werden dürfe, dass eine Wohn-
nutzung möglich werde. Dieses Zweckentfremdungsverbot und das von der 
Gemeinde für die Lufträume im Untergeschoss ausserhalb des Keller- und 
Technikraums angeordnete Verbot der Umnutzung in Lagerräume wurden 
im Grundbuch angemerkt. Im Mai 2012 wurden die beiden Zweckentfrem-
dungsverbote gestützt auf eine Vereinbarung zwischen A.________ und 
B.________ und der Gemeinde, aber ohne Zustimmung des AGR gelöscht. 
Auf Intervention des AGR beteiligte sich in der Folge das Regie-

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rungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli als baupolizeiliche Aufsichts-
behörde am Verfahren.

C.

Am 13. September 2013 führte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-
Oberhasli eine Bauabnahme durch und stellte fest, dass die Baubewilligung 
aus dem Jahr 2009 sowie die Zusatzbewilligung für die Projektänderung 
aus dem Jahr 2010 überschritten worden waren. Es verfügte am 30. De-
zember 2013 die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Am 
20. Februar 2014 reichten A.________ und B.________ ein als «Pro-
jektänderung» bezeichnetes nachträgliches Baugesuch ein. Nachdem das 
AGR die beantragte Ausnahmebewilligung nicht erteilt hatte, verweigerte 
der Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises Interlaken-Oberhasli mit 
Gesamtentscheid vom 4. Februar 2015 die nachträgliche Baubewilligung 
(Bauabschlag). Gleichzeitig ordnete er an, die Wohnräume im Erd- und 
Obergeschoss seien mittels Trennwand auf das im Juni 2009 bewilligte 
Mass zu verkleinern, der Abstellraum im Erdgeschoss West (ehemaliger 
Stall) und das Obergeschoss West (ehemalige Heudiele) dürften nicht zu 
Wohnzwecken genutzt werden und die Fenster im Erdgeschoss zur 
Garage sowie im Obergeschoss auf der Südseite seien je durch ein Tor zu 
ersetzen. Der Lagerraum im Keller sei zu verschliessen und mit geeigne-
tem Material (z.B. Styropor) aufzufüllen. Für den Zugang zu allfälligen In-
stallationen dürfe eine Serviceöffnung bestehen bleiben.

D.

Gegen diese Verfügung erhoben A.________ und B.________ am 9. März 
2015 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kan-
tons Bern (BVE), welche das Rechtsmittel mit Entscheid vom 8. März 2016 
abwies, soweit sie darauf eintrat.

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E.

Dagegen haben A.________ und B.________ am 8. April 2016 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie stellen folgende Rechtsbegehren:

«In der Sache

Hauptbegehren

1. Der Beschwerdeentscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion 
des Kantons Bern vom 8. März 2016 sei aufzuheben und den Be-
schwerdeführenden sei die Bewilligung und Ausnahmebewilligung 
nach Art. 24c RPG für die Erweiterung der Wohnfläche im Erdge-
schoss und im Obergeschoss sowie für die Änderung der Fenster 
an der Südfassade des Gebäudes zu erteilen.

2. Es sei festzustellen, dass der Fundationsraum im Untergeschoss 
rechtskräftig bewilligt ist, eventuell sei auch dafür die Bewilligung 
und Ausnahmebewilligung zu erteilen. 

Eventualbegehren

Sollten die Bewilligung und Ausnahmebewilligung nicht erteilt werden, 
so seien die verfügten Wiederherstellungsmassnahmen betreffend den 
Wohnraum im Erdgeschoss und Obergeschoss, die Fenster an der 
Südfassade des Gebäudes sowie den Fundationsraum im Unter-
geschoss aufzuheben. 

Zum Verfahren

Das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis über das bei der Bau-
bewilligungsbehörde der Gemeinde Grindelwald hängige Baugesuch 
für die Erstellung einer Photovoltaikanlage beim Gebäude ‹…› 
entschieden ist.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolge»

Mit Beschwerdeantwort vom 20. April 2016 beantragt die Gemeinde, die 
Beschwerde und das Sistierungsbegehren seien abzuweisen, ebenso die 
BVE mit Vernehmlassung vom 29. April 2016. Mit Verfügung vom 12. Mai 
2016 hat der Instruktionsrichter das Begehren um Sistierung des verwal-
tungsgerichtlichen Verfahrens abgewiesen. A.________ und B.________ 
haben am 2. August 2016 nochmals zur Sache Stellung genommen und 
dabei an ihren Anträgen festgehalten.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.12.2016, Nr. 100.2016.93U, 
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Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführenden haben am 
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch E. 1.2 
hiernach). 

1.2 Die Beschwerdeführenden beantragen in ihrem Hauptstandpunkt 
unter anderem, es sei festzustellen, dass der Fundationsraum im Unter-
geschoss rechtskräftig bewilligt sei (vorne Bst. E). Feststellungsbegehren 
bedürfen eines ausgewiesenen Feststellungsinteresses und sind gegen-
über Leistungsbegehren subsidiär (BVR 2014 S. 33 E. 1.4, 2011 S. 564 
E. 3.3; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 
1997, Art. 49 N. 19 ff.). – Für eine bereits bewilligte Baute kann keine 
(nachträgliche) Baubewilligung beantragt werden. Eine allfällige Aufhebung 
der Wiederherstellungsmassnahme sagt sodann nichts darüber aus, ob die 
Baute rechtskräftig bewilligt ist oder auf ihre Entfernung etwa aus Gründen 
des Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit verzichtet wird. 
Rechtlich macht dies aber einen Unterschied (z.B. in Bezug auf die Besitz-
standsgarantie). Da nur das Dispositiv, nicht aber die Begründung in 
Rechtskraft erwächst, haben die Beschwerdeführenden ein schutzwürdiges 
Interesse an ihrem Feststellungsbegehren (vgl. auch VGE 2015/106 vom 
8.10.2015, E. 1.2). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde 
ist ohne Einschränkung einzutreten.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

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2.

2.1 Unter den Verfahrensbeteiligten strittig ist, ob die ausgeführten Bau-
arbeiten, soweit sie nicht bereits bewilligt sind, im Rahmen der Besitz-
standsgarantie für bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen 
ausserhalb der Bauzone nach Art. 24c RPG nachträglich bewilligt werden 
können. Einzugehen ist zunächst auf die massgeblichen Rechtsgrund-
lagen.

2.2 Die Bauarbeiten wurden im Jahr 2011 abgeschlossen. Am 1. No-
vember 2012 sind die neuen Art. 24c Abs. 2-5 RPG in Kraft getreten 
(AS 2012 S. 5535), ebenso die neu formulierten Art. 41 und 42 der Raum-
planungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1; AS 2012 
S. 5537 f.). Bei der Beurteilung nachträglicher Baugesuche ist grundsätz-
lich das Recht massgebend, das im Zeitpunkt der Ausführung des (unbe-
willigten) Bauvorhabens galt. Späteres Recht ist nach der Rechtsprechung 
dann anwendbar, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist oder wenn 
diese das Bewilligungserfordernis in der Absicht missachtet hat, dem spä-
teren strengeren Recht zuvorzukommen (BGE 123 II 248 E. 3a/bb, 
104 Ib 301 E. 5c; BVR 2011 S. 107 E. 4.2.1; Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 46 N. 14a mit weiteren 
Hinweisen).

2.3 Die erwähnte Revision bezweckt vorab, den Anwendungsbereich 
von Art. 24c RPG auf alle nichtlandwirtschaftlich genutzten Wohnbauten 
mit angebauten Ökonomieteilen auszudehnen, unabhängig davon, ob sie 
durch eine Veränderung der rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse 
zonenfremd geworden sind (BVR 2016 S. 471 E. 3.2 mit Hinweisen). Da 
der Wohnteil der Liegenschaft hier unbestrittenermassen bereits vor 1972 
landwirtschaftsfremd genutzt wurde, ist das neue Recht für die Beschwer-
deführenden diesbezüglich nicht günstiger. Geändert haben sodann die 
Voraussetzungen, unter welchen eine Erweiterung ausserhalb des Gebäu-
devolumens zulässig ist; sie sind im Vergleich zur altrechtlichen Regelung 
strenger geworden (vgl. dazu BVR 2016 S. 471 E. 3.5 und 3.6 mit Hinwei-
sen; ferner die Information des AGR zur Änderung der Bewilligungspraxis 
bei Ausnahmegesuchen für die Erweiterung von rechtmässig altrechtlich 
bestehenden, zonenfremden Wohnbauten, Art. 24c Abs. 4 RPG, Art. 42 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.12.2016, Nr. 100.2016.93U, 
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RPV vom 26.9.2016 [BSIG Nr. 7/721.0/14.2]). Wie die BVE zutreffend aus-
geführt hat, ist die flächenmässig maximal zulässige Erweiterung gleich 
geregelt wie bisher (angefochtener Entscheid, E. 5b). Anzuwenden ist da-
mit – dem Grundsatz entsprechend – altes Recht, d.h. aArt. 24c RPG in der 
Fassung vom 20. März 1998 (AS 2000 S. 2042, 2044) sowie aArt. 41 und 
42 RPV in der Fassung vom 4. Juli 2007 (AS 2000 S. 2047, 2060; AS 2007 
S. 3641, 3643).

2.4 Nach aArt. 24c Abs. 1 RPG sind bestimmungsgemäss nutzbare 
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkon-
form sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Sie können mit Bewil-
ligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll er-
weitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder 
geändert worden sind, wobei die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen 
der Raumplanung in jedem Fall vorbehalten bleibt (aArt. 24c Abs. 2 RPG). 
Änderungen sind nur zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage 
einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt 
(aArt. 42 Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung 
der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeit-
punkt der Erlass- oder Planänderung befand (aArt. 42 Abs. 2 RPV); 
abzustellen ist in der Regel auf den Stichtag vom 1. Juli 1972 (vgl. 
BGer 1C_415/2014 vom 1.10.2015, in ZBl 2016 S. 323 E. 3.6 mit Hinweis 
auf BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Die Identität ist jedenfalls dann nicht mehr 
gewahrt, wenn die anrechenbare BGF bei Erweiterungen innerhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens um mehr als 60 % vergrössert wird 
(aArt. 42 Abs. 3 Bst. a RPV). Bei Erweiterungen ausserhalb des bestehen-
den Gebäudevolumens darf die gesamte Erweiterung 30 % der zonen-
widrig genutzten Fläche oder 100 m2 nicht überschreiten, wobei Erweite-
rungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens in diesem Fall nur 
halb angerechnet werden. Eine Erweiterung ausserhalb des Gebäude-
volumens ist zudem nur zulässig, wenn eine solche innerhalb nicht möglich 
oder nicht zumutbar ist (aArt. 42 Abs. 3 Bst. b RPV).

2.5 Nach aArt. 42 Abs. 4 RPV darf eine Baute oder Anlage nur wieder 
aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Ab-
bruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein 

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ununterbrochenes Interesse besteht; das Gebäudevolumen darf nur so weit 
wieder aufgebaut werden, dass es die nach aArt. 42 Abs. 3 RPV zulässige 
Fläche umfassen kann, wobei Bst. a von aArt. 42 Abs. 3 RPV nicht an-
wendbar ist. Bei einem Wiederaufbau soll damit eine Erweiterung der 
Nutzung zwar auch nach der Verordnungsänderung im Jahr 2007 zulässig 
bleiben; die Grenzen des bisherigen Rechts von 30 % und 100 m2 sind aber 
– gleich wie bei einer Erweiterung ausserhalb des bisherigen Gebäude-
volumens – zu respektieren (vgl. BGer 1C_415/2014 vom 1.10.2015, in 
ZBl 2016 S. 323 E. 3.7).

3.

3.1 Die Beschwerdeführenden werfen den Vorinstanzen vor, den Sach-
verhalt ungenügend festgestellt zu haben. Sie seien fälschlicherweise da-
von ausgegangen, die vorbestehende Wohnfläche habe rund 42 m2 betra-
gen, indem sie die «Schlafkammer» im Obergeschoss sowie zwei Abstell-
räume im Ökonomieteil, die nicht landwirtschaftlich genutzt worden seien, 
bei den Berechnungen nicht berücksichtigt hätten. Der Fundationsraum sei 
zudem bereits bewilligt worden; in diesem Punkt beantragen die Be-
schwerdeführenden die Feststellung des bewilligten Zustands.

3.2 Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest (sog. 
Untersuchungsgrundsatz; Art. 18 Abs. 1 VRPG). Sie sind daher gehalten, 
den rechtserheblichen Sachverhalt von sich aus richtig und vollständig ab-
zuklären (vgl. BVR 2016 S. 65 E. 2.3, 2013 S. 311 E. 5.4; Merkli/Aeschli-
mann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 1). Der Untersuchungsgrundsatz wird 
durch die Pflicht der Parteien begrenzt, an der Feststellung des Sachver-
halts mitzuwirken, wenn sie aus einem Begehren eigene Rechte ableiten 
(sog. Mitwirkungspflicht; Art. 20 Abs. 1 VRPG). Diese allgemeine Mitwir-
kungspflicht gilt auch im Baubewilligungsverfahren. So ist es insbesondere 
Sache der Bauherrschaft, vollständige und widerspruchsfreie Angaben und 
Pläne zu ihrem Projekt einzureichen. Aus unvollständigen oder missver-
ständlichen Plänen kann sie später (z.B. im Wiederherstellungsverfahren) 
nichts zu ihren Gunsten ableiten (vgl. allgemein Art. 34 BauG i.V.m. 
Art. 10 ff. des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfah-

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ren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 34 N. 19a mit Hinweis auf VGE 22473 vom 25.1.2006, E. 5.2, 2011/291 
vom 8.6.2012, E. 3.3.3). Rechtzeitig und formrichtig angebotene Beweise 
sind abzunehmen, soweit sie für den Entscheid erheblich sind; eine ent-
sprechende Beweisabnahmepflicht ergibt sich aus dem Anspruch der 
Parteien auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; 
SR 101], Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1] 
und Art. 21 ff. VRPG; vgl. BGE 131 I 153 E. 3 [Pra 95/2006 Nr. 27]; 
BVR 2007 S. 30 E. 2.4). Kann die Behörde den Sachverhalt nach Mass-
gabe dieser Grundsätze nicht mit genügender Klarheit erstellen, kommt die 
allgemeine Beweislastregel zum Zug, wonach zu Ungunsten derjenigen 
Person zu entscheiden ist, die aus der unbewiesen gebliebenen Tatsache 
hätte Rechte ableiten können (vgl. Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetz-
buches [ZGB; SR 210]; BVR 2016 S. 65 E. 2.8.1, 2013 S. 497 E. 4.6, je mit 
Hinweisen; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 6).

3.3 Die ausgeführten Arbeiten bilden Teil eines umfassenden Umbau- 
und Sanierungsprojekts. Dabei wurde das bestehende Gebäude zwar nicht 
vollständig abgebrochen; sämtliche tragenden Elemente sind aber ersetzt 
und das ganze Dach ist erneuert worden (vgl. Schreiben der Beschwerde-
führenden vom 29.7.2010 [Vorakten 5E pag. 53] sowie Fotodokumentation 
[Vorakten 5D pag. 9.13 ff.]). Gemäss dem Fundationskonzept vom 14. Ok-
tober 2009 stand das Gebäude auf baufälligen Bruchsteinmauern, die sich 
im Lauf der Zeit insbesondere an den Enden gesenkt haben; die Holz-
konstruktion des Stall- und Wohnteils war ebenfalls baufällig (Vorakten 5E 
pag. 58.2 f.). Im Verlauf der Bauarbeiten wurde von der beigezogenen 
Zimmerei denn auch festgestellt, dass das Holz oberflächlich zwar in einem 
akzeptablen Zustand war, im Kern jedoch Schädlinge die Struktur zerstört 
hatten (vgl. Votum des Vertreters des Unternehmens [Vorakten 5E 
pag. 52.1]).

3.4 Zu klären ist zum einen, ob der Fundationsraum bewilligt ist, wie die 
Beschwerdeführenden geltend machen.

3.4.1 Nach Ansicht der Beschwerdeführenden ist der Fundationsraum 
bereits auf den ursprünglichen Plänen abgebildet, wenn auch aus Platz-
gründen nicht vollständig, was mit gestrichelten Linien dargestellt werde. 

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Zudem sei der Raum im Fundationskonzept des mit der Sache befassten 
Ingenieurbüros vom 14. Oktober 2009 eingezeichnet, das den Bewilli-
gungsbehörden eingereicht worden sei. Bei der Kontrolle und Begehung 
vom 27. Juli 2010 habe der Raum bereits bestanden. Der Abteilungsleiter 
Hochbau der Gemeinde habe ausgeführt, die Fundation werde so toleriert, 
wie sie heute vorhanden sei. Zudem werde in der Zusatzbewilligung im 
Zusammenhang mit der Änderung des Projekts festgehalten, die Lufträume 
ausserhalb des Keller- und Technikraums dürften nicht zu Lagerräumen 
umgenutzt werden, womit auf den Fundationsraum Bezug genommen wor-
den sei. Wegen der geografischen Lage des Grundstücks nahe der roten 
Gefahrenzone sei der Fundationsraum zwingend (Beschwerde S. 6 ff. so-
wie S. 17 f.).

3.4.2 Wie die BVE zu Recht ausgeführt hat, ist grundsätzlich nur bewilligt, 
was sich der Baubewilligung und den genehmigten Plänen entnehmen 
lässt (angefochtener Entscheid, E. 3b; VGE 2009/354 vom 18.6.2010, 
E. 2.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. c). In den am 8. Juni 2009 
gestempelten Plänen ist keine Unterkellerung des ehemaligen Ökonomie-
teils eingezeichnet. Die gestrichelten Linien, die laut den Beschwerdefüh-
renden den nicht massstabgetreu eingezeichneten Fundationsraum anzei-
gen sollen, ändern daran nichts. Sie bezeichnen einen östlich der Kel-
lertreppe liegenden «Fundationsraum» und sind nur gegen Osten hin 
gestrichelt. Der streitbetroffene Raum liegt indes westlich der Kellertreppe. 
Anstelle der heute dorthin führenden Tür ist auf dem bewilligten Plan eine 
massive Mauer eingetragen (Vorakten 5D pag. 6.3). Es kann daher nicht 
mit Erfolg behauptet werden, der Fundationsraum unter dem Ökonomieteil 
sei bereits in der ursprünglichen Bewilligung enthalten.

3.4.3 Im Fundationskonzept des Ingenieurunternehmens vom 14. Oktober 
2009 wird zwar ausgeführt, das gesamte Gebäude müsse unterkellert wer-
den, damit es genügend stabilisiert werden könne. Dieses Konzept ist aber 
weder Bestandteil der ursprünglichen Baubewilligung – es stammt vom 
14. Oktober 2009, die Bewilligung vom 23. Juni 2009 – noch der Zusatz-
bewilligung zu dieser Baubewilligung aus dem Jahr 2010. Dass die Zu-
satzbewilligung ein Zweckentfremdungsverbot für die Lufträume ausserhalb 
des Kellers und des Technikraums umfasst, lässt den Schluss ebenfalls 

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nicht zu, der Fundationsraum sei bewilligt. Aus dem schriftlichen Gesuch 
für die Änderung des bewilligten Projekts muss genau ersichtlich sein, was 
im Vergleich zum ursprünglichen Vorhaben geändert wird. In der Regel 
bedarf es dazu auch angepasster Projektpläne (vgl. Art. 10 ff. BewD; ferner 
auch BVE 8.12.1998, in BVR 1999 S. 315 E. 2c). Die alten Pläne sind in 
jedem Fall von der Baubewilligungsbehörde als ungültig abzustempeln. Die 
Bewilligung der Projektänderung bzw. hier die Zusatzbewilligung ist sodann 
schriftlich auszustellen; sie kann weder mündlich noch konkludent (z.B. 
durch Bauabnahme) erteilt werden (BVR 2011 S. 200 E. 4.4.2, 2004 S. 440 
[VGE 21198/21200 vom 18.12.2003] nicht publ. E. 2.2.3; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 32-32d N. 15). Daraus erhellt zugleich, dass die von den Be-
schwerdeführenden in einem «Planaustauschverfahren» eingereichten 
Pläne, in welchen der Fundationsraum zwar eingezeichnet ist, die aber 
nicht abgestempelt und auch nicht im Rahmen eines förmlichen Bewilli-
gungsverfahrens geprüft worden sind, von vornherein keine Bewilligung für 
den Fundationsraum darstellen können (vgl. Vorakten 5E pag. 18.3). 
Ebenso wenig kann eine solche aus der Bauabnahme durch den Vize-
gemeindepräsidenten vom 16. April 2012 hergeleitet werden (vgl. für das 
Protokoll Vorakten 5E pag. 18). Weiter mag zutreffen, dass die «Funda-
tion» unter Einbezug des zuständigen Vertreters des AGR in einer früheren 
Phase des Projekts besprochen wurde (vgl. Beschwerde S. 17 f.). Eine 
(Ausnahme-)Bewilligung für das ausgeführte Vorhaben bedeutet dies aber 
keineswegs. Das Gleiche gilt für die Aussage des Abteilungsleiters Hoch-
bau der Gemeinde, der Raum werde «toleriert» (vgl. Protokoll vom 
30.7.2010; Vorakten 5E pag. 52.1).

3.4.4 Nach dem Gesagten ist die Unterkellerung des ehemaligen Ökono-
mieteils, der sog. Fundationsraum, nicht bewilligt. Der gegenteilige Fest-
stellungsantrag erweist sich als unbegründet.

3.5 Einzugehen ist zum anderen auf die vorbestehende Fläche, die für 
die Erweiterung des Gebäudevolumens angerechnet werden kann.

3.5.1 Die Beschwerdeführenden bezifferten den bestehenden Wohnteil im 
Baugesuch vom 8. April 2009 auf 42 m2 BGF. Vorbestehende Flächen für 
Nebennutzungen (BNF, umfassend Funktionsflächen und Nebennutzungs-
flächen [NNF]) nannten sie keine (Vorakten 5D pag. 2.0). Erst in der 

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Selbstdeklaration vom 29. Februar 2012 brachten die Beschwerdeführen-
den andeutungsweise und mit dem nachträglichen Baugesuch vom 
20. Februar 2014 ausdrücklich vor, oberhalb der ehemaligen Küche habe 
sich ein Zimmer von 16,5 m2 befunden, das als «Schlafkammer» verwendet 
worden sei, weshalb die vorbestehende, anrechenbare BGF insgesamt 
58,1 m2 betrage (den Wohnraum im Erdgeschoss gaben sie abweichend 
vom ursprünglichen Baugesuch mit 41,6 m2 an) und die Erweiterung auf 
92,96 m2 BGF zulässig sei (Vorakten  5E pag. 26; Vorakten 5C pag. 4 f. 
und 17,21). Selbst wenn man wegen ihrer geringen Höhe nicht die gesamte 
«Schlafkammer» anrechnen wolle, so sei diese Fläche wenigstens teil-
weise anrechenbar und könne zumindest die Wohnraumerweiterung im 
Erdgeschoss bewilligt werden (Stellungnahme der Beschwerdeführenden 
vom 2.8.2016, act. 15 S. 4 f.). Weiter sollen im Ökonomieteil im Erd- und 
Obergeschoss je ein Abstellraum bestanden haben, welche nicht mehr 
landwirtschaftlich genutzt worden seien und insgesamt eine Fläche von 
34,42 m2 aufgewiesen hätten (Beschwerde S. 4; Vorakten 5C pag. 5 und 
16 f., 21). Unter Berücksichtigung der Abstellräume und der «Schlafkam-
mer» sei das ausgeführte Projekt bewilligungsfähig. Die Vorinstanz stellt 
sich demgegenüber auf den Standpunkt, die «Schlafkammer» habe die 
wohnhygienischen Vorschriften nicht eingehalten und könne bei grosszügi-
ger Betrachtung höchstens als NNF angerechnet werden. Was die Abstell-
räume im Ökonomieteil betreffe, sei nicht erwiesen, dass diese landwirt-
schaftsfremd genutzt worden seien. Vielmehr sei aktenkundig, dass der 
Ökonomieteil zumindest bis ins Jahr 2008 der Landwirtschaft gedient habe, 
was die Beschwerdeführenden selber ausgeführt hatten (angefochtener 
Entscheid, E. 5f und g).

3.5.2 Die beiden Abstellräume sind heute nicht mehr vorhanden, sollten 
sie denn je in der von den Beschwerdeführenden beschriebenen Form be-
standen haben. Ebenso wenig können ihre genauen Masse oder ihre Nut-
zung nachvollzogen werden. Aktenkundig sind Fotografien, die darauf 
schliessen lassen, dass sich westlich des ehemaligen Stalls im Erdge-
schoss ein abgetrennter Raum befunden hat; daraus ist jedoch nicht er-
sichtlich, wie der Raum genutzt worden ist (Vorakten 5D pag. 9.6 und 9.8). 
Sodann weist nichts auf den angeblichen Abstellraum im Obergeschoss 
hin. Die beiden Räume sind auf den bewilligten Plänen mit den zum Ab-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.12.2016, Nr. 100.2016.93U, 
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bruch vorgesehenen Bereichen nicht eingezeichnet (Vorakten 5D pag. 6.3). 
Damit ist aufgrund der vorhandenen Akten nicht erwiesen, dass zwei Ab-
stellräume im ehemaligen Ökonomieteil bestanden haben, die landwirt-
schaftsfremd genutzt worden sind. Daran ändert das Vorbringen der Be-
schwerdeführenden nichts, wonach es bei ihrem ursprünglichen Bau-
gesuch nicht notwendig gewesen sei, diese Räume einzuzeichnen. Mit 
Blick auf die erwähnte Mitwirkungspflicht bei der Feststellung des rechts-
erheblichen Sachverhalts ist der Einwand unbehelflich (vorne E. 3.2). Dar-
über hinaus erscheint er unglaubwürdig: Gemäss den eigenen Berechnun-
gen der Beschwerdeführenden für das ursprüngliche Baugesuch war das 
Mass der zulässigen Erweiterung überschritten, wenn auch nur geringfügig 
(um 0,4 m2; Vorakten 5D pag. 2.0). Wieso sie die Abstellräume bei diesen 
knappen Verhältnissen nicht als vorbestehende zonenwidrig genutzte Flä-
chen angegeben haben, ist nicht nachvollziehbar.

3.5.3 Auch mit Bezug auf den Nachweis der nicht mehr vorhandenen 
«Schlafkammer» als zonenwidrig genutzte Fläche trifft die Beschwerdefüh-
renden eine Mitwirkungspflicht. Auf wenigen Fotos ist erkennbar, dass die 
Decke über der Küche und die westliche Seitenwand getäfert waren 
(Vorakten 5D pag. 9.6 f. und 9.9; Vorakten 5F pag. 101.7). Indes ist auf 
keinem Bild der ganze Raum ersichtlich, weshalb nicht abgeschätzt werden 
kann, welche Dimensionen, insbesondere Höhe, er genau hatte. Nach An-
gaben der Beschwerdeführenden wies die Kammer teilweise eine Höhe 
von mehr als 1,5 m auf (Beschwerde S. 15). Aufgrund der auf den Fotogra-
fien in den Akten erkennbaren Dachneigung und der dort sichtbaren Ober-
kante des vormals darunter bestehenden Wohnraums erscheint die Höhe 
der Kammer aber als dermassen gering, dass kaum vorstellbar ist, sie sei – 
unabhängig von wohnhygienischen Vorschriften – als Wohnraum nutzbar 
gewesen, auch wenn die Mieter der Beschwerdeführenden offenbar ihre 
Kinder in dieser Kammer schlafen liessen. Die Vorinstanz ging denn auch 
davon aus, der Raum sei höchstens als BNF anrechenbar (angefochtener 
Entscheid, E. 5f). Wie es sich damit im Einzelnen verhält, kann dahinge-
stellt bleiben, da die «Schlafkammer» für die Berechnung der maximal zu-
lässigen Erweiterung nicht entscheidend ist (vgl. dazu hinten E. 4).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.12.2016, Nr. 100.2016.93U, 
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3.6 Bei dieser Ausgangslage versprechen weitere Beweiserhebungen 
keine zusätzlichen Erkenntnisse. Namentlich ist nicht erkennbar, inwiefern 
der Sachverhalt durch eine Parteibefragung und einen Augenschein in den 
entscheidwesentlichen Punkten weiter aufgehellt werden könnte. Über zo-
nenwidrig genutzte Flächen, die nicht mehr vorhanden sind, vermag eine 
Ortsschau von vornherein keinen Beweis zu erbringen. Auch die angebo-
tene Einvernahme ist entbehrlich, können die fehlenden Angaben zu vor-
bestehenden Räumen sowie deren Nutzung und Fläche doch nicht auf die-
sem Weg objektiv erhärtet werden. Die Beschwerdeführenden haben 
zudem genügend Gelegenheit gehabt, sich in das schriftlich geführte Ver-
fahren einzubringen. Ihre Beweisanträge werden daher abgewiesen. 
Verzichtet werden kann sodann auf die Einvernahme des zuständigen 
Sachbearbeiters des AGR als Zeuge (vgl. Beschwerdeantwort S. 3); eine 
Bewilligung des Fundationsraums lässt sich mit diesem Beweismittel wie 
vorstehend dargelegt nicht nachweisen (vgl. zur sog. antizipierten Beweis-
würdigung statt vieler BVR 2015 S. 557 E. 3.8, 2012 S. 252 E. 3.3.3; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 9 f.). Nach den Regeln der 
Beweislast haben die Beschwerdeführenden die Folgen der Beweislosig-
keit zu tragen (vorne E. 3.2). Jedenfalls die Abstellräume im Erd- und 
Obergeschoss können bei der Berechnung der maximal zulässigen Erwei-
terung daher nicht als vorbestehende zonenwidrig genutzte Flächen be-
rücksichtigt werden. Auch die Vorinstanzen mussten nach dem Gesagten 
keine weiteren Abklärungen treffen. Sie haben weder den Untersuchungs-
grundsatz noch den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches 
Gehör verletzt. 

4.

4.1 Die Beschwerdeführenden werfen der BVE nicht nur Fehler bei der 
Sachverhaltsermittlung vor. Ihrer Ansicht nach sind bei der Beurteilung der 
nachträglichen Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens auch die einschlä-
gigen raumplanungsrechtlichen Vorgaben von aArt. 24c RPG i.V.m. 
aArt. 42 RPV falsch angewendet worden.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.12.2016, Nr. 100.2016.93U, 
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4.2 Vorab stellt sich die Frage, ob das ausgeführte Projekt nicht einem 
Wiederaufbau gleichkommt (vgl. auch VGE 2012/190 vom 23.4.2013, 
E. 2.2 f. [in diesem Punkt bestätigt durch BGer 1C_555/2013 vom 
28.3.2014, in ZBl 2016 S. 261, nicht publ. E. 5]), der nur unter die Besitz-
standsgarantie von Art. 24c RPG fällt, wenn die Baute im Zeitpunkt des 
Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war (aArt. 42 Abs. 4 RPV). 
Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Eigentümerin oder der Eigen-
tümer durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende Interesse 
an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äussert sich nach der Recht-
sprechung darin, dass sie gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebs-
tüchtig ist und die tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind 
(BGer 1C_356/2010 vom 21.2.2011, E. 2.3 mit Hinweis auf nicht publ. 
Urteile und Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar 
zum RPG, 2009, Art. 24c N. 13). Letzteres erscheint hier zweifelhaft, 
befand sich die vorbestehende Bausubstanz doch in einem schlechten 
Zustand (vorne E. 3.3). Wie es sich damit im Einzelnen verhält, kann mit 
Blick auf die nachfolgenden Erwägungen aber offenbleiben.

4.3 Die Beschwerdeführenden haben unter das gesamte, zuvor nicht 
unterkellerte Gebäude ein Geschoss gebaut. Sie haben die bestehende 
Baute damit ausserhalb des vorbestehenden Gebäudevolumens erweitert, 
weshalb sich die maximal zulässigen Masse – wie die Vorinstanz richtig 
erwogen hat (angefochtener Entscheid, E. 5g) – nach aArt. 42 Abs. 3 Bst. b 
RPV richten. Als Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäude-
volumens betrachtet wurden dementsprechend etwa das Absenken eines 
Kellers um 80 cm (vgl. BGer 1C_559/2010 vom 18.5.2011, E. 3.3) oder der 
Ausbau eines Kellers mit einem neuen Abteil (vgl. VGer GR R 08 49 vom 
28.10.2008, E. 5). Für die Höchstmasse ist aArt. 42 Abs. 3 Bst. b RPV mit-
hin auch dann massgebend, wenn die Volumenerweiterung nicht sichtbar 
in Erscheinung tritt (vgl. auch VGer SG B 2015/100 vom 25.5.2016, 
E. 7.5.1 betreffend die Erweiterung für ein Wohngebäude, die zu einem 
erheblichen Teil unterirdisch erfolgt ist). Das zulässige Mass der Erweite-
rung würde sich im Übrigen auch dann nach aArt. 42 Abs. 3 Bst. b RPV 
bemessen, wenn die ausgeführten Arbeiten als Wiederaufbau anzusehen 
wären (vorne E. 4.2). Die gesamte Erweiterung der zonenwidrig genutzten 
Fläche darf somit unabhängig davon, ob von einer massvollen Erweiterung 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.12.2016, Nr. 100.2016.93U, 
Seite 16

oder von einem Wiederaufbau auszugehen ist, weder 30 % der zonenwid-
rig genutzten Fläche noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen inner-
halb des Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.

4.4 Zur zonenwidrigen Fläche, die der Berechnung der maximal zulässi-
gen Erweiterung zugrunde zu legen ist, sind sowohl die anrechenbare BGF 
als auch die BNF zu zählen (VGE 23436 vom 9.3.2009, E. 3.5). Die anre-
chenbare Fläche ergibt sich dabei aus der Summe der Geschossflächen 
einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (aArt. 93 Abs. 2 der Bau-
verordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1] in der Fassung vom 
24. Juni 2009 [BAG 09-071], aufgehoben seit dem 1.8.2011 [BAG 11-055]; 
Erläuterungen des Bundesamtes für Raumentwicklung [ARE] zur RPV und 
Empfehlungen für den Vollzug [2000/2001], Anhang 1 S. 21 [abrufbar 
unter: <http://www.are.admin.ch>, Rubriken «Raumentwicklung & Raum-
planung», «Raumplanungsrecht», «Bauen ausserhalb der Bauzonen»). 
Das gilt auch unter der Geltung von aArt. 42 Abs. 3 Bst. b in der hier mass-
gebenden Fassung vom 4. Juli 2007 (vgl. Erläuterungen des ARE zur Re-
vision der RPV vom 4. Juli 2007, S. 8).

4.5 Die vorbestehenden, zonenwidrig genutzten Flächen betragen im 
Erdgeschoss 41,6 m2. Im Obergeschoss kommen 16,5 m2 hinzu, wenn dort 
wie von den Beschwerdeführenden behauptet überhaupt anrechenbare 
Nutzfläche existiert haben soll («Schlafkammer»; vorne E. 3.5.3). Das 
ergibt eine Fläche von insgesamt 58,1 m2, die um 30 % erweitert werden 
darf, ausmachend 17,43 m2. Innerhalb des vorbestehenden Gebäudevolu-
mens haben die Beschwerdeführenden im Erd- und Obergeschoss neu 
Wohnräume von 46,06 m2 und 47,29 m2 sowie Abstellräume von 7,66 m2 
und 4,63 m2 errichtet (Vorakten 5C pag. 19 ff.). Damit wurde die zonenwid-
rig genutzte Fläche um 47,54 m2 erweitert, was zur Hälfte, d.h. mit 
23,77 m2, zu berücksichtigen ist. Ausserhalb des Gebäudevolumens wur-
den der Keller mit 23,04 m2, der Technikraum mit mindestens 11,5 m2 

(ohne Kellertreppe) und der Fundationsraum mit rund 49 m2 (einschliesslich 
der Wandquerschnitte) erstellt (Vorakten 5C pag. 18 und 21; für den Tech-
nikraum Vorakten 5F, rote Sichtmappe, Plan Grundriss EG/DG/Schnitt vom 
19.2.2014), die – entgegen der Angaben der Beschwerdeführenden im 
nachträglichen Baugesuch – alle als BNF voll, d.h. im Umfang von 

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83,54 m2, anzurechnen sind (vorne E. 4.4). Bereits die Erweiterungen in-
nerhalb des bestehenden Gebäudevolumens überschreiten damit das zu-
lässige Mass von 30 %; das Gleiche gilt für die BNF im Untergeschoss 
ausserhalb des Gebäudevolumens, selbst wenn der Fundationsraum nicht 
berücksichtigt wird. Insgesamt wird auch die Grenze von 100 m2 über-
schritten. Damit können weder der Fundationsraum noch die zusätzlichen 
Wohnflächen im Erd- und Obergeschoss bewilligt werden. Eine Teilbau-
bewilligung, wie sie die Beschwerdeführenden insbesondere für die unbe-
willigte Wohnfläche im Erdgeschoss beantragen (Beschwerde S. 16), fällt 
ebenfalls ausser Betracht, ist doch die Grenze von 30 % so oder anders 
überschritten.

4.6 Was die Fenster im Bereich des Giebels an der Südfassade anbe-
langt, so hat der Regierungsstatthalter auf die Verfügung des AGR verwie-
sen, wonach das Erscheinungsbild der Baute mit Befensterung, Erker so-
wie Verglasung im Bereich neuer Giebel in beiden Stockwerken wesentlich 
verändert worden sei (Gesamtentscheid S. 12 Rz. 2.2.5; Vorakten BVE 
pag. 27, Rückseite). Die Vorinstanz hat sich zu den beiden Fenstern nur im 
Zusammenhang mit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, 
nicht aber der Bewilligungsfähigkeit geäussert. Die Beschwerdeführenden 
bringen vor, die gegenüber dem ursprünglichen Projekt vergrösserten 
Fensterflächen stellten die Identität der Baute nicht in Frage, und sie seien 
unerlässlich, weil die Dachfenster wegen des Schnees im Winter nicht aus-
reichten, das Obergeschoss genügend zu belüften und zu belichten. – Wie 
dargelegt sind Änderungen an Bauten zulässig, wenn deren Identität ein-
schliesslich der Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt 
(aArt. 42 Abs. 1 RPV). Identität setzt voraus, dass die Baute hinsichtlich 
ihres Umfangs, ihrer äusseren Erscheinung sowie der Zweckbestimmung 
wesensgleich bleibt und keine bedeutenden neuen Auswirkungen auf die 
Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden 
(BGE 132 II 21 E. 7.1.1 f.; BGer 1C_488/2010 vom 8.9.2011, in ZBl 2012 
S. 271 E. 2.3; BVR 2006 S. 224 E. 8.1). Die neuen Fenster unterscheiden 
sich schon hinsichtlich ihrer Grösse wesentlich von den vorbestehenden, 
sehr kleinen Fenstern. Die Identität der Baute ist dadurch entgegen den 
Ausführungen der Beschwerdeführenden stark in Frage gestellt (vgl. auch 
Fotografien im Protokoll über die Baukontrolle vom 13.9.2013; Vorakten 5E 

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pag. 15.2 ff.). Die Einsehbarkeit (z.B. von der Strasse aus) ist dabei unter 
dem hier massgebenden Gesichtswinkel der Raumrelevanz des Gebäudes 
nicht entscheidend (vgl. VGE 2015/308 vom 5.7.2016, E. 2.5). Gleiches gilt 
für das Vorbringen, wonach die Fenster zur Belichtung und Belüftung der 
dahinter befindlichen Räume notwendig seien, sind diese doch nach dem 
vorstehend Gesagten nicht bewilligungsfähig.

4.7 Die BVE hat die nachträgliche Bewilligung der ausgeführten Arbei-
ten im Ergebnis somit zu Recht verweigert.

5.

5.1 Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung 
einer solchen ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten 
Vorhabens Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde der 
jeweiligen Grundeigentümerin oder dem jeweiligen Grundeigentümer eine 
angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die 
Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, ver-
hältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen, was 
von Amtes wegen zu prüfen ist (statt vieler BVR 2013 S. 85 E. 5.1; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9). Gegen Erweiterungen von besitz-
standsgeschützten Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone über das 
zulässige Mass spricht einerseits der Schutz der Rechtsgleichheit und an-
dererseits einer der wichtigsten Grundsätze des Raumplanungsrechts, die 
Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Dementsprechend ist das öffentli-
che Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in 
solchen Fällen sehr stark zu gewichten (vgl. statt vieler BGer 1C_555/2013 
vom 28.3.2014, in ZBl 2016 S. 261 E. 8.3).

5.2 Die Vorinstanzen haben angeordnet bzw. bestätigt, dass die Wohn-
räume im Erd- und Obergeschoss mit einer Trennwand auf die ursprünglich 
bewilligten 7,5 m Länge reduziert werden müssen. Diese Massnahme ist 
geeignet, die zu grosse BGF zu beschränken. Die Massnahme ist auch 
erforderlich, da ein reines Benützungsverbot den rechtmässigen Zustand 

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nicht herbeiführen würde. Ebenso erforderlich ist in diesem Zusammen-
hang, dass die grossen Fenster in der Südfassade entfernt werden, da die 
Zweckentfremdung der Räume sonst kaum wirksam verhindert wird. Mit 
einer Trennwand – ohne direkte Raumverbindung – und ohne natürliche 
Belichtung wird die Gefahr einer widerrechtlichen Wohnnutzung objektiv 
erheblich reduziert (vgl. zur Erforderlichkeit baulicher Massnahmen zur 
Verhinderung einer rechtswidrigen Nutzung auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 46 N. 10 mit weiteren Hinweisen).

5.3 Die Beschwerdeführenden rügen zwar, es sei unverhältnismässig, 
die Wohnräume zu verkleinern, sei die Massnahme doch äusserst ein-
schneidend. Sie begründen dies indes nicht näher. Ihnen wurden, entspre-
chend ihrem nachträglichen Baugesuch, Wohnräume mit einer Länge von 
7,5 m bewilligt. Obschon der Beschwerdeführer 1 als Architekt weiss, dass 
bei Bauarbeiten wie den vorliegenden nur mit einer Zusatzbewilligung von 
der ursprünglich erteilten Bewilligung abgewichen werden darf, wurden 
erheblich grössere Wohnflächen erstellt; dies insbesondere unter Einbezug 
der Garage im Erdgeschoss, für die ein Zweckentfremdungsverbot galt 
(vorne Bst. A). Wie die Vorinstanz überzeugend erwogen hat (angefochte-
ner Entscheid, E. 6b), sind die Beschwerdeführenden daher im baurechtli-
chen Sinn bösgläubig, zumal sie sich nicht mit Erfolg auf ein für die Bau-
ausführung vertrauensbegründendes behördliches Verhalten berufen kön-
nen (vgl. zum Begriff statt vieler BVR 2006 S. 444 E. 5.4, 2003 S. 97 E. 3c). 
Gerade weil sich – wie sie selber anbringen – im Zusammenhang mit Aus-
nahmen für das Bauen ausserhalb der Bauzone regelmässig schwierige 
Fragen stellen, darf nicht ohne rechtskräftige Klärung der Bewilligungs-
fähigkeit gebaut werden. Ebenso wenig ist die Entfernung der Fenster 
unverhältnismässig; sie können nach dem Einbau der Trennwände gar 
keine (zusätzliche) Belichtungs- und Belüftungsfunktion mehr für die Wohn-
räume haben (vgl. auch angefochtener Entscheid, E. 6e).

5.4 In Bezug auf den sog. Fundationsraum bringen die Beschwerde-
führenden vor, er sei besonders geeignet, die elektrotechnischen Anlagen 
der beantragten Photovoltaikanlage und des Windrads unterzubringen und 
müsse zudem stets zugänglich sein, um seine Funktion erfüllen zu können 
(Beschwerde S. 21). – Die Argumentation überzeugt nicht: Der Raum ist 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.12.2016, Nr. 100.2016.93U, 
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nicht bewilligt und auch nicht bewilligungsfähig. Er ist daher grundsätzlich 
zu entfernen. Mit den getroffenen Anordnungen, wonach er aufzufüllen und 
bis auf eine Serviceöffnung zu verschliessen ist, wird der rechtmässige 
Zustand wiederhergestellt. Durch die Serviceöffnung bleibt der Raum, ent-
sprechend dem Fundationskonzept, auch zugänglich; damit wird auf die 
Bedürfnisse der Beschwerdeführenden eingegangen. Da ein Zugang, wenn 
auch nur in Form einer Serviceöffnung, die Zweckentfremdung des Keller-
raums ermöglichen würde, ist die weitere Massnahme – Auffüllen des 
Raums – erforderlich. Zwar haben die Beschwerdeführenden der Ge-
meinde am 20. April 2010 eine Aktennotiz des beigezogenen Ingenieur-
büros eingereicht, wonach ein Auffüllen mit Erde wegen des Gewichts nicht 
möglich sei, aber ein leichtes Füllmaterial wie Sagex, Misapor oder Ähnli-
chem empfohlen werde (act. 5E pag. 58.1). Davon, dass der Raum seine 
Funktion als Fundation nicht mehr wahrnehmen könne, wenn er in der ge-
nannten Weise aufgefüllt werde, ist in diesem Schreiben nicht die Rede. 
Solches ist auch nicht ersichtlich. Schliesslich wird das Auffüllen nicht des-
wegen unverhältnismässig, weil sich der Raum gut als Standort für die 
elektrotechnischen Anlagen eigenen würde; vielmehr wird sich das Photo-
voltaikprojekt nach den Gegebenheiten – insbesondere den verfügbaren 
Räumlichkeiten – richten müssen, die rechtskräftig bewilligt worden sind.

5.5 Der angefochtene Entscheid ist damit auch hinsichtlich des Wieder-
herstellungsbefehls nicht zu beanstanden.

6.

Die Beschwerde erweist sich somit in allen Teilen als unbegründet und ist 
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwer-
deführenden unter solidarischer Haftbarkeit kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 
und Art. 106 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 
i.V.m. Art. 104 VRPG).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.12.2016, Nr. 100.2016.93U, 
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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführen-
den auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Raumentwicklung

und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
- dem Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.