# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9e56f51f-8632-5da6-81b6-57a070b0957c
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-03-13
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 13.03.2002 80.2002.29
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2002-29_2002-03-13.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2002.00029

  	
  Lugano

  13 marzo 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 22 febbraio 2002

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  1. __________ __________, __________ __________ __________,  

  2. __________ __________, __________ __________,  

  1.,2. __________. __________, __________ __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1

                                         Il 18
agosto 2000 __________ __________ e __________ __________ vendevano a
__________ __________ il mapp. n. __________ RFD di __________ e il mapp. n.
__________ RFD di __________ __________./ __________ al prezzo di fr.
370'000.-, comprensivo del progetto di costruzione approvato e valido fino al
31 gennaio 2001.

                                         Nella
dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari gli alienanti dichiaravano
un valore d'acquisto di fr. 266'730.-, costi di costruzione e miglioria per fr.
61'556,80, costi di acquisto e di vendita per fr. 11'077.85 e provvigioni per
fr. 23'500.-.

                                         Nella
notifica di tassazione del 26 luglio 2001 l'Ufficio di tassazione rettificava
il valore d'acquisto in fr. 261'480.-, non ammetteva la deduzione né dei costi
di miglioria né delle provvigioni e riduceva la deduzione per costi d'acquisto
a fr. 5'230.-.

 

                                         1.2.

                                         A seguito
del reclamo presentato dai contribuenti l'Ufficio di tassazione ammetteva
parzialmente la deduzione delle spese di miglioria per fr. 12'285.- e quella
per provvigioni per fr. 11'750.-, confermando per il resto la notifica della
tassazione (cfr. decisione su reclamo del 24 gennaio 2002).

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso i contribuenti chiedono che il valore
d'acquisto sia elevato a fr. 266'730.- e che venga inoltre integralmente
concessa la deduzione dei costi di miglioria, come pure di quelli d'acquisto e
di vendita.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         3.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

 

                                         3.3.

                                         Secondo
l’art. 130 LT, il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione
o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri.

 

                                         3.4.

                                         Secondo
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

                                         Ÿ  i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

                                         Ÿ  i
costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di
costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di
allacciamento;

                                         Ÿ  le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e
oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

                                         Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la
loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di
fatto o di diritto.

                                         È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e
dottrina ivi citata).

                                         Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per
misurazioni, prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di
un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un
fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per
costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Contestato
è innanzi tutto il valore di acquisto.

                                         I mappali
venduti a __________ __________ al prezzo di fr. 370'000.- sono il mapp. n.
__________ RFD di __________ e il mapp. n. __________ RFD di __________
__________./ __________.

                                         Il mapp.
n. __________ di mq __________ era stato acquistato per fr. 250'000.- (cfr.
atto notarile del 22 marzo 1999 del notaio __________. __________).

                                         Successivamente
sono stati acquistati dallo Stato del Cantone Ticino:

·       
altri 21 mq, che sono stati scorporati dalla
part. n. 3321 e incorporati nella part. n. __________, al prezzo di fr.
5'250.-;

·       
il mapp. n. __________ di 92 mq, che è risultato
dal frazionamento del primitivo mapp. n. __________, al prezzo di fr. 11'480.-
(cfr. atto notarile di compravendita, riunione mappali e frazionamento dell'11
ottobre 1999 del notaio __________. __________; inoltre le due istanze
d'iscrizione di compravendita del 23 dicembre 1999 e le correlative istanze, di
pari data, di frazionamento e riunione di mappali).

                                         Il valore
di acquisto ammonta pertanto, come sostenuto dai ricorrenti, a fr. 266'730.- e
non a fr. 261'480.-, come erroneamente sostenuto dall'Ufficio di tassazione,
che nel calcolo ha dimenticato, come risulta dalla ricostruzione, la superficie
di mq 21, che è stata scorporata dal mapp. __________ ed è stata aggiunta in un
secondo tempo al mapp. n. __________.

 

                                         4.2.

                                         Contestato
è inoltre l'ammontare dei costi di acquisto e di vendita: fr. 11'077.85 per i
ricorrenti, solo fr. 5'230.- per l'Ufficio di tassazione.

                                         Bisogna
innanzi tutto ricordare il travagliato iter che ha portato all'acquisto dei mappali
che sono poi stati venduti a __________ __________. In un primo tempo è stato
stipulato un diritto di compera, che è stato concesso dai coniugi __________ e
__________ __________ a __________ __________ sul primitivo mapp. n. __________
di mq 2071 per un prezzo di fr. 300'000.-, spese notarili e di trapasso a
carico del beneficiario (cfr. atto notarile del 3 settembre 1998 del notaio
__________. __________, § 3 e § 11a). In seguito, tra le stesse parti è stato
stipulato un contratto di riduzione del prezzo pattuito a fr. 250'000.-, spese
notarili e di trapasso a carico del beneficiario (cfr. atto notarile del 22
marzo 1999 del notaio __________. __________, che dichiara invariata la clausola
sulle spese). Il 12 aprile 1999 __________ __________ cedeva poi a __________
__________ il diritto di compera e il relativo esercizio in ragione di metà,
spese a carico dell'acquirente (cfr. atto notarile del 12 aprile 1999 del
notaio __________. __________, § 7a). Le spese per l'acquisto dallo Stato dello
scorporo di mq 21 che è andato ad aggiungersi al mapp. n. __________ e del
mapp. n. __________ sono state caricate agli acquirenti (cfr. atto notarile
dell'11 ottobre 1999 del notaio __________. __________, § 8).

                                         Le spese
risultanti dalle diverse parcelle notarili relativi a questi atti ammontano a
fr. 9'066.15 (fr. 2'727,60 + fr. 4'995.90 + fr. 1'342,30). Ad esse vanno
aggiunte le spese pubblicitarie per un importo di fr. 651.55. Non può invece
essere riconosciuta la parcella notarile dell'avv. __________ di fr. 1360.15
relativa all'emissione di una cartella ipotecaria.

                                         I costi
per l'emissione di cartelle ipotecarie, a garanzia di finanziamenti per l' acquisto
o la costruzione di un immobile, non sono infatti computabili quali costi di
investimento, non trattandosi né di spese che incrementano il valore
immobiliare né di spese in stretta connessione con l' acquisto e la vendita (CDT
n. __________.__________.__________ del 4 novembre 1996 in RDAT I-1997 n.197).
La dottrina dominante considera infatti i costi di procacciamento del denaro
come ininfluenti nell'incrementare il valore di un fondo: d'altronde, non si
tratta neppure di costi direttamente connessi con l'alienazione, come per
esempio le tasse di iscrizione (cfr. CDT n.
__________.__________.__________ del 4 novembre 1996 in RDAT I-1997 n. 197; CDT
n. 27 dell'11 febbraio 1993 in re S.P.; Reimann/ Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, vol. IV, cifre 23 e
92 ad § 166 LT-ZH, pp. 253 e 268; Zuppinger/ Schärrer/Fessler/ Reich,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, 2a ediz., Berna 1983, cifra
114 ad § 166 LT-ZH, p. 520; Richner, Die Grundstückgewinnsteuer und die
Handänderungssteuer im Kanton Zürich (Teil 12), in ZStP 1994, p. 255; Mettler,
Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 171; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/
Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, cifra 18 ad § 75
LT-AG, p. 760; Rochat, L'imposition de la plus-value en Suisse, Losanna
1953, p. 88; inoltre Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne
in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 242; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 270,
nota 96).

 

                                         4.3.

                                         Controverso
è infine l'ammontare dei costi di miglioria, segnatamente dei costi di
progettazione necessari per ottenere il rilascio della licenza edilizia, che,
secondo i ricorrenti ammonterebbero, a fr. 61'556.80 e che invece sono stati riconosciuti
dall'Ufficio di tassazione limitatamente a fr. 12'285.-.

 

                                         4.3.1.   La
deduzione delle spese di progettazione (onorario dell'architetto e dell'ingegnere)
è generalmente considerata spesa di miglioria deducibile, quando la costruzione
in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259; Guhl, Die
Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 225; CDT
n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in RDAT I-1992 p. 275). Lo stesso
dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne
rendono possibile l'alienazione.

                                         Sono
quindi di regola computabili quali costi di investimento le spese per un progetto
che è stato realizzato. Se, invece, un progetto non è stato impiegato per una costruzione,
la sua computabilità è limitata al caso in cui il relativo costo è stato necessario
per documentare la capacità edificatoria di un fondo e quindi per conseguire il
prezzo rogato.

                                         Non va infatti dimenticato, a questo riguardo, che la complessità
della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari di immobili a
far allestire progetti di massima in vista dell'ottenimento di una licenza
preliminare oppure di un permesso di costruzione che dimostri l'assenza di
impedimenti di diritto pubblico all'esecuzione dei lavori previsti, accertando,
rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della
licenza preliminare, e la conformità della domanda al diritto materiale, nel
caso del permesso di costruzione (Scolari, Commentario della legislazione
edilizia cantonale, Cadenazzo 1996, p. 424 s.).

 

                                         4.3.2.   La
giurisprudenza cantonale, in un caso per molti versi analogo al presente, ha
ammesso solo parzialmente la deduzione dei costi di progettazione che un architetto
aveva fatto valere in relazione alla casa venduta, per la quale aveva allestito
due progetti alternativi, uno in vista della demolizione della casa esistente e
uno finalizzato al suo semplice ampliamento: solo quest’ultimo, menzionato per
altro nel contratto di compravendita, come incluso nel prezzo, è stato
considerato costo d’ investimento (CDT n.
__________.__________.__________ del 5 dicembre 1997 in RDAT I-1998 n. 127;
inoltre CDT n. 270 del 12 dicembre 1994 in re K. SA).

 

                                         4.3.3.   Va
nondimeno rilevato, che indipendentemente dalle considerazioni che precedono,
in virtù del principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, come
anche del principio di congruenza, devono essere separati dal prezzo di
acquisto dell'immobile quei valori non immobiliari che fossero stati alienati
contestualmente al fondo e dunque anche un eventuale progetto per il quale il
contratto stabilisca che è compreso nel prezzo (cfr. CDT n.
__________.__________.__________ del 30 gennaio 2001 in re C. SA; CDT n.
300 del 30 dicembre 1994 in re B. F. e B. W.). Per stabilire l’utile
immobiliare devono essere separati quei valori non immobiliari che potrebbero
essere stati trasferiti unitamente al fondo (Guhl, Die Spezialbesteuerung
der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 68; Ochsner, Die
Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 75; Baur/Klöti-Weber/
Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-Bern 1991,
p. 734). 

 

                                         4.3.4.   Dall’atto
notarile rogato dal notaio __________. __________ il 18 agosto 2000 risulta che
nel prezzo di compravendita è compreso il progetto di costruzione esistente
approvato, con validità garantita fino al 31 gennaio 2001. Gli alienanti hanno
dunque ceduto all’acquirente non soltanto i mapp. n. __________ di __________ e
__________ di __________ __________. __________, ma anche il progetto di
costruzione, garantendone nel contempo la validità.

                                         Non
appena si considerino le vicissitudini che hanno condotto all’alienazione dei
due mappali e alla menzione del progetto come incluso nel prezzo, non vi sono
in linea di principio motivi di non considerarlo come un costo d’investimento.

                                         Dagli
atti risulta tuttavia che sono stati allestiti dall’arch. __________,
comproprietario dei fondi venduti, ben due progetti: uno, di maggior impegno,
relativo a due case a schiera, l’altro, meno oneroso, relativo a una sola unità
abitativa. Dall’incarto non risulta però quale dei due progetti sia stato
ceduto o se addirittura si tratti di un terzo progetto.

                                         L’Ufficio
di tassazione, dal canto suo, ha semplicemente proceduto allo stralcio delle
diverse note d’onorario dell’arch. __________ __________ di __________ di fr.
18'597.- (variante I : due case a schiera), di fr. 7'153.- (variante II :
progetto una casa) e dell’arch. __________ __________ di __________ di fr.
24'499.-. Ha inoltre ridotto le spese per complessivi fr. 16'943.- sostenute
dall’arch. __________ __________ a fr. 8'423.- stralciando praticamente un
importo di      fr. 8'520.- relativi a costi di progettazione, come pure tre
importi minori per costi di ristorazione.

                                         Né gli
atti dell’incarto né la motivazione della decisione su reclamo dell’Ufficio di
tassazione permettono a questa Camera di dirimere con sufficiente certezza
questo aspetto. È quindi inevitabile annullare in ordine su questo punto la
decisione su reclamo e retrocedere gli atti all’Ufficio di tassazione perché
accerti, dopo aver sentito i contribuenti, a quanto ammontino i costi relativi
al progetto ceduto assieme agli immobili, compresi evidentemente quei costi che
in ogni caso sarebbero stati necessari indipendentemente dal progetto ceduto
e/o realizzato.

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è parzialmente accolto a’sensi dei considerandi.

                                         §    Di
conseguenza, annullata la decisione su reclamo del 24 gennaio 2002, gli atti
sono retrocessi all’Ufficio di tassazione perché si pronunci di nuovo tenendo
conto di quanto stabilito nei considerandi 4.1. e 4.2. sul valore d’acquisto
risp. sui costi d’acquisto e dopo ulteriori accertamenti sui costi di progettazioni
deducibili e, meglio, come al consid. 4.3.4.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: