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**Case Identifier:** bc3a3ee5-69dd-54c7-9e11-f27339d26712
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 15.12.2017 C/24586/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-24586-2016_2017-12-15.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.12.2017. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/24586/2016 ACJC/1646/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU VENDREDI 15 DECEMBRE 2017 

 

Entre 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______ à Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 août 2017, comparant en 

personne, 

et 

Monsieur C______, intimé, comparant par Me Julien LIECHTI, avocat, rue de la 
Coulouvrenière 29, case postale 5710, 1211 Genève 11, en l'étude duquel il fait élection 

de domicile. 

 

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C/24586/2016 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/711/2017 du 8 août 2017, expédié pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a condamné B______ et 

A______ à évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens, ainsi que 

toute autre personne faisant ménage commun avec eux, l'appartement de 

6,5 pièces à l'entresol de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), 

transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel contre cette décision, à la 

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ème

 chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue 

à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 2), 

débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était 

gratuite (ch. 4). 

 En substance, les premiers juges ont retenu qu'il n'était pas contesté que plus 
aucun montant n'avait été versés à titre de loyer depuis le mois de septembre 

2015, que B______ et A______ n'avaient pas établi l'existence d'une commission 

de courtage qu'ils opposaient en compensation avec les loyers réclamés et qu'au 

vu des circonstances, ils abusaient de leur droit en invoquant la nullité du loyer 

initial pour faire échec à la demeure. 

B. a. Par acte expédié le 12 septembre 2017 au greffe de la Cour de justice, B______ 
et A______ appellent de ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils 

concluent à ce que C______ soit débouté de sa demande. 

 Ils font valoir que le loyer qui leur est réclamé n'est pas dû, puisqu'il n'a pas été 
fixé valablement et a été contesté dans le cadre d'une procédure actuellement 

pendante. Ils contestent abuser de leur droit en invoquant ce motif et expliquent 

l'avoir fait lorsqu'ils avaient eu connaissance de leurs droits, n'étant pas juristes. 

Au surplus, ils maintiennent leur exception de compensation, une commission de 

courtage leur étant bien due. B______ fait, enfin, part du fait qu'il souffre d'un 

cancer irréversible, pour lequel il suit actuellement un traitement expérimental aux 

HUG, mais que, malgré cela, il continue à se battre pour travailler et faire vivre sa 

famille. 

A l'appui de l'appel, ont été produites des pièces nouvelles relatives à l'état de 

santé de B______ établies en avril 2016 et août 2017. 

 b. Dans sa réponse du 14 septembre 2017, C______ conclut à l'irrecevabilité de 
l'appel, faute de motivation, et, sur le fond, à la confirmation du jugement 

entrepris. 

 c. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 18 octobre 2017 de ce que la 
cause était gardée à juger, B______ et A______ n'ayant pas fait usage de leur 

droit de réplique. 

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C/24586/2016 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. En date du 10 juillet 2015, C______ et B______ ont conclu un contrat de bail à 
loyer portant sur la location d'un appartement de 6,5 pièces à l'entresol de 

l'immeuble sis 1______, à Genève. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1
er

 juillet 2015 au 

30  juin 2016, renouvelable tacitement d'année en année. 

Le loyer annuel, charges comprises, a été fixé initialement à 54'000 fr. 

Selon l'avis de fixation du loyer initial du 10 juillet 2015, qui ne comporte aucune 

motivation, le précédent locataire s'était acquitté, depuis le 5 février 2010, d'un 

loyer annuel de 62'400 fr., charges comprises. 

b. Par avis comminatoires du 26 février 2016, le bailleur a mis le locataire et son 
épouse, A______, en demeure de lui verser dans les trente jours le montant de 

27'000 fr., représentant l'arriéré de loyers des mois de septembre 2015 à février 

2016, et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la 

somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à  

l'art. 257d CO. 

c. Par un courrier adressé le 10 mars 2016 au bailleur, B______ a invoqué la 
compensation avec une commission de courtage de 40'000 fr. qui lui serait due en 

lien avec la vente de l'appartement de D______, ainsi que deux autres 

commissions de relocation de 1'600 fr. et 1'500 fr. 

d. Des nouveaux avis comminatoires ont été adressés au locataire et son épouse le 
22 mars 2016, portant sur les loyers impayés pour la période de septembre 2015 à 

mars 2016, soit un montant de 31'500 fr., avec menace de résiliation si ledit 

montant n'était pas versé dans les trente jours. 

e. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, le bailleur a, par avis adressé le 23 mars 2016 à B______ et 

son épouse, résilié le bail de manière ordinaire pour son échéance du 30 juin 2016.  

Cette résiliation a été contestée, et fait l'objet d'une procédure, actuellement 

pendante devant le Tribunal des baux et loyers (cause C/8605/2016). 

f. Par avis adressé le 2 mai 2016 à B______ et son épouse, le bailleur a résilié le 
bail de manière anticipée pour le 30 juin 2016, pour défaut de paiement.  

Cette résiliation n'a pas été contestée. 

g. Par jugement du 9 juin 2016 (demande en paiement dans la cause C/968/2016), 
confirmé par arrêt de la Cour de justice ACJC/1555/2016 du 28 novembre 2016 

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C/24586/2016 

entré en force, le Tribunal des baux et loyers a condamné B______ et A______ à 

payer à C______ la somme de 45'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er

 février 2016 

à titre de loyers impayés de septembre 2015 à juin 2016.  

h. Par requête en protection de cas clair déposée le 1er juillet 2016 devant le 
Tribunal des baux et loyers (C/13228/2016), le bailleur a requis l'évacuation du 

locataire et de son épouse, requête qui a été déclarée irrecevable par jugement du 

19 septembre 2016, confirmé par arrêt de la Cour de justice ACJC/1557/2016 du 

28 novembre 2016 entré en force. 

i. Statuant sur requête en fixation de loyer, non conciliée, déposée au Tribunal des 
baux et loyers le 31 octobre 2016 par B______ (C/15764/2016), le Tribunal a, par 

jugement JTBL/781/2017 rendu le 31 août 2017 entré en force, fixé le loyer 

annuel à 50'400 fr., charges comprises, dès le 1
er

 juillet 2015, condamné C______ 

à rembourser à B______ le trop-perçu de loyer en découlant avec intérêts à 5% 

dès le 1
er

 septembre 2016, réduit la garantie bancaire et ordonné la libération du 

solde en faveur du locataire. 

j. Par requête non conciliée, déposée au Tribunal le 24 février 2017, objet de la 
présente procédure, C______ a requis à l'évacuation de B______ et son épouse, 

demande assortie de mesures d'exécution directe du jugement d'évacuation. 

Aucune réponse écrite n'a été déposée par ces derniers dans le délai imparti. 

k. Lors de l'audience tenue le 28 juin 2017 par le Tribunal, les parties ont été 
informées par les premiers juges du fait qu'ils limitaient la procédure aux 

conclusions en évacuation et transmettraient, cas échéant, le dossier au Tribunal 

de l'exécution statuant dans la composition prévue par l'art. 30 LaCC pour statuer 

sur les conclusions en exécution. 

 A la demande des parties, le Tribunal a ordonné l'apport de deux pièces de la 

procédure C/8605/2016, à savoir la pièce 3 produite par le locataire (courrier du 

10 mars 2016; cf. supra let. C.c) et le procès-verbal d'audition du témoin D______ 

entendue le même jour, dont il ressort que cette dernière a acheté à C______, aux 

environs de l'année 2015, l'appartement dont elle était locataire, que cette 

transaction s'était faite sans intermédiaire, que B______ n'en avait été informé 

qu'une fois la vente effectuée et qu'elle n'avait pas connaissance d'une commission 

en faveur de ce dernier, celui-ci n'étant intervenu à aucun titre dans cette affaire. 

 Pour le surplus, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 

 La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 

 

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C/24586/2016 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 

du 22 août 2007 consid. 2). 

1.2 En l'espèce, compte tenu d'un loyer mensuel de plus de 4'500 fr. par mois, la 
valeur minimale de 10'000 fr. est atteinte. La voie de l'appel est donc ouverte.  

1.3 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel est écrit et motivé. 

Selon la jurisprudence, il incombe au recourant de démontrer le caractère erroné 

de la motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de 

renvoyer à une écriture antérieure, ni de se livrer à des critiques toutes générales 

de la décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que 

l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation 

précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du 

dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du 

Tribunal fédéral 5D_65/2014 du 9 septembre 2014 consid. 5.4.1). 

 En l'espèce, à la lecture de l'appel, la question se pose de savoir si les appelants 

ont formulé des critiques à l'égard du jugement entrepris ou s'ils se sont contentés 

de substituer leur propre appréciation à celle du Tribunal. Cette question souffrira 

de rester indécise, dans la mesure où, au vu des considérants qui suivent, l'appel 

devra en tout état être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. 

1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 

 1.5 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard  

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). 

 En l'espèce, sont recevables les pièces nouvelles produites par les appelants 
établies après que le jugement entrepris a été rendu, à l'exclusion de celles établies 

précédemment, étant toutefois précisé que toutes ces pièces ne sont pas 

pertinentes pour l'issue du litige. 

 S'agissant du jugement JTBL/781/2017 rendu le 31 août 2017 dans la cause 
C/15764/2016 opposant le locataire et la bailleresse, non produit par les parties, il 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374
https://intrapj/perl/decis/5D_65/2014

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C/24586/2016 

en sera tenu compte en tant qu’il constitue un fait notoire (arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_610/2016 du 3 mai 2017 consid. 3.1 et les réf. cit.). 

2. 2.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le 
locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 

bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 

règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente 

jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de 

paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation peuvent être résiliés moyennant 

un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. En matière d'évacuation 

pour défaut de paiement, le juge doit d’office examiner si la créance invoquée par 
le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d 

al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du 

bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas 

été payé dans le délai, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux 

art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d  

al. 2 CO (ACJC/1205/2017 du 25 septembre 2017 consid. 2.2). 

 2.2 En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les 
frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, 

sauf convention ou usage local contraire. 

La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). 

La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe 

aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); 

la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai 

de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt du Tribunal fédéral 

4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22).  

Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en 

soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se 

prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance, et partant instruire sur 

ce point. L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en 

compensation ne saurait cependant prolonger la procédure en contestation du 

congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de 

mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais en 

cas de défaut de paiement du loyer. Invoquer la compensation avec une contre-

créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une 

prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance 

invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une 

procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne 

saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à 

droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente 

https://intrapj/perl/decis/119%20II%20241
https://intrapj/perl/decis/4C.212/2006

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C/24586/2016 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 du 6 août 2014 

consid. 5.2). 

 2.3 Selon l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logement, les cantons peuvent 
rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule 

officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. 

Dans le canton de Genève, cette formalité a été rendue obligatoire 

(art. 24 aLaCC). 

La motivation doit obligatoirement figurer sur la formule officielle et satisfaire 

aux exigences de la forme écrite qualifiée (ATF 121 III 460). 

L'absence de notification du nouveau loyer sur formule officielle, la notification 

au-delà des trente jours suivant la remise des locaux, l'absence ou l'insuffisance de 

la motivation, l'absence de signature manuscrite ou l'indication erronée, voire 

inexistante du précédent loyer entraîne la nullité partielle du bail, limitée à la seule 

fixation du loyer (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 396; ATF 120 II consid. 5d; 

TF, SJ 2006 I 19, consid. 3.1). 

Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Il 

peut y avoir abus de droit, notamment, lorsqu'une institution juridique est 

détournée de son but, lorsqu'un justiciable tend à obtenir un avantage exorbitant, 

lorsque l'exercice d'un droit ne répond à aucun intérêt ou encore à certaine 

condition, lorsqu'une personne adopte un comportement contradictoire  

(TF, SJ 2004 I 28 consid. 3.1). 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il est exclu d'invoquer la nullité du 

loyer initial en relation avec la procédure d'expulsion, dès lors qu'il s'agit d'un 

abus de droit (ATF 137 III 547 consid. 2.3). 

 2.4 En l'espèce, il n'est pas contesté que plus aucun loyer n'a été versé depuis le 
mois de septembre 2015. 

 Les appelants se prévalent, en premier lieu, de la compensation, invoquée par le 
locataire le 10 mars 2016, des loyers impayés avec une commission de courtage 

de 40'000 fr. résultant de la vente d'un appartement de l'intimé à D______, ainsi 

que deux autres commissions de relocation de 1'600 fr. et 1'500 fr. Or, les 

déclarations du témoin D______ contenues dans le procès-verbal d'audition 

apporté à la présente procédure ne permettent pas d'établir la réalité d'une 

commission qui serait due par l'intimé au locataire. Ce dernier n'a ainsi pas 

démontré l'existence d'une créance compensante. 

 Les appelants se prévalent, en second lieu, de la nullité du loyer initial, faisant 

l'objet de la procédure parallèle en fixation du loyer (C/15764/2016). En 

l'occurrence, cette procédure a pris fin par jugement JTBL/781/2017 rendu le 

https://intrapj/perl/decis/4A_140/2014
https://intrapj/perl/decis/4A_250/2014
https://intrapj/perl/decis/121%20III%20460
https://intrapj/perl/decis/2006%20I%2019
https://intrapj/perl/decis/2004%20I%2028

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C/24586/2016 

31 août 2017 entré en force, dans lequel le loyer annuel a été fixé à 50'400 fr., 

charges comprises, dès le 1
er

 juillet 2015. 

 La résiliation pour demeure du locataire notifiée le 2 mai 2016 est ainsi valable, 

de sorte que c'est à raison que les premiers juges ont fait droit aux conclusions en 

évacuation prises par le bailleur. 

 Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé. 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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C/24586/2016 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 12 septembre 2017 par B______ et A______ 

contre le jugement JTBL/711/2017 rendu le 8 août 2017 par le Tribunal des baux et 

loyers dans la cause C/24586/2016-4. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Thierry STICHER, Monsieur Nicolas 

DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.