# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b4d1a9ce-1b18-578b-a89c-81d82d6f9ec0
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-04
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 04.07.2013 12.2012.52
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2012-52_2013-07-04.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2012.52

  	
  Lugano

  4 luglio 2013/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente, 

  Bozzini e Fiscalini

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2008.308
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del
14/15 maggio 2008 da

 

	
   

  	
   AP 1  

  rappr. dall’  RA
  1  

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
    AO 1  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento
di fr. 1'383’742.50, oltre interessi al 5% a decorrere dal 29 agosto 2002, e il
rigetto definitivo dell’opposizione interposta al PE __________ dell’UE di
Lugano;

 

domanda avversata dal convenuto che ne ha postulato la reiezione e
che il Pretore, ha respinto il 7 febbraio 2012;

 

appellante l’attrice, che con atto d’appello 6 marzo
2012 chiede la riforma del giudizio impugnato, nel senso di accogliere la
petizione e di porre la tassa e le spese giudiziarie a carico del convenuto, protestando
spese e ripetibili in entrambe le sedi; 

 

mentre il convenuto, con risposta 14 maggio 2012, propone di
respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile, pure con protesta
di spese e ripetibili; 

 

 

 

 

ritenuto

 

 

in fatto: 

                                  A.   AP 1
ha venduto, con rogito n. 870 del 29 agosto 2002 del notaio AO 1, le
particelle  all’avv__________ e a __________, che li hanno acquistati in
ragione di metà ciascuno (doc. B e C, 7) al prezzo di fr. 1'600’000.-, da
versarsi tramite bonifico bancario dell’UBS a favore della venditrice. Il trapasso
di proprietà è stato iscritto a Registro fondiario il 20 settembre 2002. La
venditrice ha avuto difficoltà nell’incassare il prezzo stabilito e ha percepito complessivamente solo fr. 230'000.-, di cui
fr. 200'000.- il 31 dicembre 2002 e fr. 30'000.- il 17 luglio 2003 (doc. D, O
pag. 3 e 5). La procedura esecutiva avviata nei confronti di __________ ha
permesso alla venditrice di incassare l’importo di fr. 15'312.50 il 16 dicembre
2005 (doc. G), mentre per il resto ha ricevuto l’8 febbraio 2006 un attestato
di carenza beni per fr. 1'593’590.65 (doc. G e I no. 2 ). L’avv. __________ è stato arrestato il 5 maggio 2003 e in seguito condannato per appropriazione
indebita e amministrazione infedele a danno di diversi suoi clienti, imputazioni
poi confermate dal Tribunale federale (doc. 2 e 3). La procedura esecutiva nei
suoi confronti si è conclusa con il rilascio alla venditrice di un attestato di
carenza di beni per l’importo di fr. 1'563’916.70 il 4 agosto 2008 (doc. E, L e
Q). 

 

                                  B.   Il 9
gennaio 2008 AP 1 ha fatto spiccare nei confronti del notaio rogante il precetto
esecutivo n. __________ dell’UE di Lugano, al quale egli ha interposto
opposizione (doc. I), dopo aver contestato ogni sua responsabilità per
l’inadempimento contrattuale degli acquirenti. Con petizione
del 14 maggio 2008 AP 1 (attrice) ha postulato la condanna di AO 1 (convenuto)
al pagamento di fr. 1'383’742.50, oltre interessi al 5% a decorrere dal 29
agosto 2002, ed il rigetto definitivo dell’opposizione interposta al PE __________
dell’UE di Lugano. Tale pretesa rappresenterebbe, secondo l’attrice, il danno
da lei patito a causa delle omissioni del convenuto nella sua funzione di notaio
rogante. Quest’ultimo non l’avrebbe infatti resa attenta riguardo ai potenziali
rischi dell’atto sottoscritto: in particolar modo, asserisce l’attrice, il
fatto di non aver chiesto delucidazioni su quali fossero le reali intenzioni
delle parti riguardo alle tempistiche di pagamento del prezzo pattuito ed alle
modalità di trapasso della proprietà, comporterebbe un mancato adempimento al
suo ruolo di notaio, che non si limiterebbe alla sola formalizzazione della
volontà delle parti. Con tale omissione e con l’aver fatto iscrivere il
passaggio di proprietà senza aver avuto la garanzia del versamento del prezzo
d’acquisto il convenuto, secondo l’attrice, avrebbe colpevolmente violato il
suo obbligo di agire, quale notaio, nell’interesse delle parti, sancito,
direttamente ed indirettamente, dagli art. 4 cpv. 2, 42 cpv. 1 cifra 4 e 57 LN.

 

                                  C.   Nella
sua risposta del 14 luglio 2008 il convenuto ha eccepito dapprima l’intervenuta
prescrizione, che si sarebbe verificata prima ancora della sottoscrizione, il 2
febbraio 2005, della prima dichiarazione con cui rinunciava a prevalersi di
tale eccezione. L’attrice avrebbe infatti già avuto piena conoscenza del danno
e del suo esatto ammontare al momento in cui si sono palesate le difficoltà
nell’incasso del prezzo pattuito e promossa la procedura esecutiva nei
confronti degli acquirenti. La prescrizione sarebbe quindi intervenuta al più
tardi in data 22 febbraio 2004, ovvero un anno dopo il PE fatto spiccare nei
confronti dell’avv. __________. Nel merito il convenuto sostiene di non aver
commesso alcun tipo di illecito con comportamento od omissione, l’atto notarile
essendo stato firmato dall’attrice a conoscenza di tutti i suoi dettagli ed
elementi essenziali e non avendo egli in alcun modo mancato di ossequiare agli
ordini impartiti dalle parti contrattuali. Nei successivi allegati di replica
del 15 settembre 2008 e di duplica del 22 ottobre 2008, le parti hanno in
sostanza ripreso le precedenti posizioni. Al termine dell’istruttoria, le parti
si sono confermate nelle rispettive posizioni con i
memoriali conclusivi del 14 dicembre 2011, rinunciando a comparire al
dibattimento finale.

 

                                  D.   Il
Pretore ha respinto con sentenza 7 febbraio 2012 la petizione, e ha posto a
carico dell’attrice la tassa di giustizia di fr. 16'000.- e le spese, oltre al
pagamento di un’indennità ripetibile di fr. 4'000.- in favore del convenuto. 

 

                                  E.   L’attrice
è insorta contro la decisione pretorile con appello del 6 marzo 2012, con il
quale chiede l’annullamento della sentenza impugnata e la sua riforma, nel
senso di accogliere integralmente la petizione 14 maggio 2008, di condannare il
convenuto a versare l’importo di fr. 1’383'742,50 oltre interessi al 5% dal 29
agosto 2002, e di respingere in via definitiva l’opposizione interposta dal
convenuto al PE n. __________ dell’UE di Lugano, con protesta di tasse, spese e
ripetibili. Nella risposta del 14 maggio 2012, il convenuto propone di
respingere l’appello e di confermare il giudizio pretorile, il tutto con
protesta di spese e ripetibili. 

e considerato

 

in diritto:

 

                                   1.   Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto
processuale svizzero (CPC). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si
applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. Il
giudizio pretorile è stato comunicato alle parti dopo il 1° gennaio 2011 e la
procedura di appello è pertanto retta dal CPC. Nella fattispecie è pacifica la
ricevibilità dell’appello, promosso nel termine di 30 giorni dal ricevimento
della decisione impugnata in una vertenza pecuniaria con valore di fr.
1’383'742.50. 

 

                                   2.   Nella
fattispecie il Pretore ha dapprima esaminato l’eccezione di prescrizione
sollevata dal convenuto, respingendola. Ha accertato che l’attrice aveva avuto
conoscenza del danno solo al momento del deposito della graduatoria del
fallimento dell’acquirente avv. __________, il 31 ottobre 2005 (doc. L), di
modo che la prescrizione non si era ancora verificata quando il convenuto ha
sottoscritto la prima dichiarazione di rinuncia a sollevare l’eccezione di
prescrizione, il 2 febbraio 2005, rinnovata poi il 31 gennaio 2006 e il 10
gennaio 2007 (doc. H). Al momento in cui è stata avviata la causa giudiziaria,
il 14 maggio 2008, la prescrizione era stata validamente interrotta (doc. I).
Nel merito, dopo aver esposto le disposizioni di legge alle quali è soggetta la
responsabilità del pubblico notaio ticinese, il Pretore ha accertato che
l’attrice aveva indubbiamente subito un danno, avendo perso la proprietà dei
fondi senza aver potuto incassare il prezzo pattuito nel contratto di
compravendita. Il giudice di prima istanza non ha invece ritenuto adempiuto il
requisito dell’illiceità, non risultando dall’istruttoria una qualsivoglia
violazione da parte del notaio rogante delle norme o dei principi giuridici non
scritti. In effetti, secondo il primo giudice, il notaio si era limitato a riportare
nel rogito quanto pattuito dalle parti contraenti, rendendole attente alla
possibilità per la venditrice di iscrivere nel termine di tre mesi
dall’iscrizione del trapasso di proprietà un’ipoteca legale per il pagamento
del prezzo. Il Pretore ha poi ritenuto, riferendosi a giurisprudenza del
Tribunale federale, che nessuna norma legale imponeva al notaio accertamenti
sull’avvenuto pagamento del prezzo prima di procedere all’iscrizione della
compravendita a registro fondiario. A maggior ragione, prosegue il primo
giudice, che la venditrice era rappresentata al rogito da un procuratore attivo
da decenni nell’ambito immobiliare. Da qui, secondo il Pretore, l’assenza di
una responsabilità aquiliana del convenuto. 

 

                                   3.   Correttamente
il Pretore ha valutato la questione della responsabilità del notaio dal punto
di vista degli art. 41 e segg. CO sulla base della citata e pertinente dottrina
e giurisprudenza (cfr. pag. 4 a 6 della decisione impugnata) che qui non mette
conto di discutere nuovamente, ritenuto che l’applicazione di tali disposti non
è contestata dalle parti in causa. Giusta l’art. 41 cpv. 1 CO la responsabilità
per atto illecito presuppone, oltre all’illecito e alla colpa del responsabile,
l’esistenza di un danno e di un nesso causale adeguato tra l’illecito ed il
danno cagionato. L’art. 8 CC impone a chi intende dedurre il proprio diritto da
una circostanza di fatto l’obbligo di provare detta circostanza. In conseguenza
di questa norma, la mancanza della prova delle circostanze di fatto costitutive
del diritto obbliga il giudice a decidere in sfavore di chi ha asserito
l’esistenza del diritto (Kummer,
Berner Kommentar, n. 20 ad art. 8 CC). L’applicazione dei principi derivanti
dall’art. 8 CC ad un’azione fondata, come la presente, sugli art. 41 e segg. CO
comporta che l’attore deve di principio dimostrare, oltre che l’esistenza e
l’ammontare del danno (come esplicitamente previsto già dall’art. 42 CO),
l’esistenza della colpa del danneggiante, ovvero il comportamento del
danneggiante ritenuto causa del danno e le circostanze di fatto che permettono
di concludere per il dolo o la negligenza da parte sua, l’illiceità di questo
comportamento, ovvero le circostanze di fatto che permettono di trarre la
conclusione giuridica della presenza di un illecito, e l’esistenza di un nesso
causale adeguato tra il comportamento ritenuto illecito e il verificarsi del
danno (Kummer, op. cit., n. 241,
244 segg. ad art. 8 CC).

 

                                   4.   L’appellante
rimprovera al Pretore di aver emanato una decisione superficiale e insufficiente
per aver lasciato indecisa la questione relativa all’entità del danno e per non
aver fatto alcun riferimento ai calcoli esposti negli allegati preliminari. La
critica è del tutto infondata. Il primo giudice non aveva, infatti, alcun
motivo di soffermarsi sul calcolo del danno, avendo escluso la responsabilità
del notaio per l’assenza di un qualsivoglia atto illecito da parte di
quest’ultimo. 

 

                                   5.   A
detta dell’appellante il primo giudice non si è confrontato con le
considerazioni in diritto da lei esposte nelle conclusioni di causa e non ha
determinato la natura e lo scopo degli obblighi imposti al notaio dalla Legge
notarile. Sostiene che il notaio rogante ha violato i disposti degli art. 4
cpv. 2, 42 cpv. 1 e 57 della Legge notarile ticinese, per non aver fornito
informazioni sul momento del trapasso di proprietà e del pagamento del prezzo
di vendita, non aver accertato le reali volontà delle parti e non averne fatta
indicazione nel rogito, oltre a non aver verificato il pagamento del prezzo di
compravendita prima di procedere all’iscrizione del trapasso di proprietà agli
acquirenti, comunicato poi alla venditrice solo due mesi dopo. Con tale
comportamento, afferma l’appellante, “è chiaro che l’appellato non ha
rispettato gli obblighi imposti dalla legge notarile”, tanto che il suo
comportamento illecito era manifesto al punto da suscitare perplessità nel
funzionario di banca che si era occupato del finanziamento ipotecario
dell’acquirente. Nonostante l’atto notarile nulla indichi sulle modalità di
trapasso della proprietà e del pagamento del prezzo, prosegue l’appellante, è
evidente che essa voleva trasmettere la proprietà solo dopo pagamento del
prezzo, conformemente a quanto previsto dall’art. 184 cpv. 2 CO. Il notaio non
ha tuttavia accertato la simultaneità delle prestazioni delle parti e l’aver
ignorato tale violazione delle più fondamentali norme della Legge notarile,
secondo l’attrice, rende manchevole e contraria al diritto la decisione del
Pretore. L’appellante rimprovera al primo giudice, inoltre, di aver emanato una
decisione arbitraria, sia per l’errata interpretazione del diritto, sia per
l’accertamento manifestamente incompleto ed errato dei fatti. 

 

 

                                   6.   Dall’istruttoria,
e segnatamente dal rogito notarile doc. C, è emerso che il prezzo di fr.
1'600'000.- doveva essere pagato con un bonifico bancario __________ a favore
della venditrice (clausola n. 2 pag. 3), che l’immissione in possesso con
trapasso degli utili e dei rischi avveniva il giorno medesimo della firma, vale
a dire il 29 agosto 2002 (clausola n. 4) e che il notaio era incaricato di
chiedere l’iscrizione a Registro fondiario (clausola n. 5). L’atto notarile
indica inoltre che il notaio aveva reso espressamente edotte le parti sulla
loro responsabilità solidale per il pagamento della tassa di bollo all’archivio
notarile e della tassa di iscrizione a registro fondiario, come anche per il
pagamento della parcella notarile (pag. 4), che le aveva informate sui diritti
e gli obblighi legali compresi quelli derivanti dalla legge tributaria (pag. 5
e 6) con esplicita menzione del diritto per la parte venditrice di richiede la
costituzione di un’ipoteca legale per il suo credito, entre tre mesi dalla
trasmissione della proprietà (pag. 6, penultimo paragrafo). La venditrice era
rappresentata al rogito dall’arch. __________, persona attiva da decenni nel
settore immobiliare, che aveva ricevuto solo il mandato di sottoscrivere l’atto.
Sentita nell’ambito della procedura penale avviata nei confronti
dell’acquirente, la venditrice ha riferito di aver avuto con l’acquirente un
“rapporto di amicizia e di fiducia”, tanto che gli accordi sulla compravendita
non erano stati messi in forma scritta ed erano stati formalizzati solo con il
rogito firmato a fine agosto 2002. Essa ha precisato di aver concordato con gli
acquirenti l’immediata immissione in possesso, ma non una data precisa per il
pagamento, essendo chiaro tra di loro che il pagamento sarebbe avvenuto
“sull’arco di poco tempo nel senso di qualche settimana dopo la firma del
rogito” (doc. O, pag. 2). Tali accordi sono stati ammessi dall’acquirente avv. __________ (doc. O, pag. 3), il quale ha esposto di aver ricevuto il finanziamento di fr.
1'100'000.- dalla Banca __________ l’11 dicembre 2002 e di averlo utilizzato
per “tappare buchi precedenti” (doc. N, pag. 8 e 9) e versare un acconto sul
prezzo di compravendita. Venditrice e acquirenti si erano incontrati a
Montagnola prima della firma del rogito per la consegna delle chiavi e diverse
spiegazioni sul funzionamento della villa (doc. O, pag. 4) e vi era anche stato
un incontro a St. Moritz per il versamento da parte degli acquirenti della
somma di fr. 200'000.- a pagamento dell’arredamento, nei giorni immediatamente
precedenti o seguenti la firma del rogito (doc. P, deposizione 31 luglio 2003 del
marito della venditrice, pag. 2). Il marito della venditrice ha riferito che quanto
indicato nel rogito firmato corrispondeva a quanto concordato con l’acquirente
(doc. P, pag. 2). L’arch. __________, rappresentante della venditrice al rogito
e come già detto persona con esperienza pluridecennale nel settore immobiliare,
ha riferito che l’attrice gli aveva fatto vedere in precedenza la bozza del
contratto, e che questa corrispondeva al testo da lui sottoscritto (deposizione
2 giugno 2009). 

 

 

                                   7.   È
pertanto da ritenere accertato, con il Pretore, che il rogito n. 870 del notaio
qui convenuto rispetta gli accordi presi dalle parti contraenti. Non vi è
dunque stata la benché minima violazione dell’art. 42 n. 4 della Legge
notarile. Né vi è stata una violazione dell’obbligo di informare del notaio sancito
dall’art. 4 della medesima Legge notarile. Risulta dall’istruttoria, infatti,
che il contenuto del rogito n. 870 corrispondeva agli accordi conclusi tra la
venditrice e gli acquirenti e che il notaio ha informato le parti, come risulta
dal testo medesimo dell’atto notarile, delle norme legali applicabili. A fronte
di persone sperimentate nel settore immobiliare, come il rappresentante della
venditrice e uno degli acquirenti, non spettava al notaio rogante indagare
oltre sugli accordi conclusi dalle parti contraenti, per altro chiari e
univoci. Per quel che concerne poi la mancata verifica del pagamento del prezzo
prima di procedere all’iscrizione del trapasso di proprietà, nella fattispecie
non era stato conferito alcun mandato in tal senso al notaio e un tale obbligo
non è previsto dalle disposizioni legali federali e cantonali applicabili. Nel
rogito devono figurare gli elementi oggettivamente essenziali della
compravendita, come il prezzo effettivo (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen,
Les contrats spéciaux, 4a ed., n. 1069). La questione del trapasso
della proprietà solo a pagamento del prezzo non risultava poi essere un
elemento soggettivamente essenziale, tanto che per la venditrice la data
precisa per il pagamento non era importante (doc. O) e non era stata nemmeno
concordata con gli acquirenti, se non a grandi linee, stante i rapporti di
fiducia e amicizia che essa aveva con l’avv. __________. La venditrice aveva
già consegnato le chiavi della villa agli acquirenti e l’avv. __________ era
già in possesso della cartella ipotecaria al portatore di fr. 500'000.-
gravante il fondo n. 1605, a quel momento libera da vincolo (doc. C, clausola n.
3), prima ancora di aver versato il prezzo pattuito. In simili circostanze il
notaio aveva solo l’obbligo di chiedere l’iscrizione dell’atto nel termine di
30 giorni dalla firma, come sancito dall’art. 4 cpv. 2 della Legge sul registro
fondiario. L’interesse delle parti menzionato dall’art. 57 della Legge notarile
si riferisce proprio all’obbligo del notaio di chiedere l’iscrizione. Del
resto, come ammette l’appellante medesima (appello, pag. 6 in fondo), essa è stata informata dell’iscrizione del trapasso di proprietà due mesi dopo, quando
non era ancora scaduto il termine di tre mesi dal trapasso di proprietà per
chiedere l’iscrizione dell’ipoteca legale del venditore a garanzia del prezzo
di compravendita (art. 837 cpv. 1, 838 CC). A quel momento erano già emerse le
difficoltà di incasso, attribuite dall’acquirente a disguidi con le banche, ma
ciò nonostante la venditrice non ha fatto uso della facoltà di iscrizione
dell’ipoteca legale, di cui era stata esplicitamente informata dal notaio
rogante. 

 

                                   8.   Visto
quanto precede, la conclusione alla quale è giunto il Pretore regge alle critiche,
a tratti anche inutilmente aspre, dell’appellante, ed è corretta sia dal
profilo dell’applicazione del diritto, sia per quel che concerne
l’apprezzamento dei fatti. Accertata l’assenza di un atto illecito del notaio
rogante, l’appello deve essere respinto. Le spese giudiziarie seguono la
soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono poste a carico dell’appellante. Nella
determinazione delle ripetibili si è tenuto conto del valore di causa di fr. 1'383'742.50
e dei criteri posti dagli art. 7 e 13 LTG e dall’art. 11 del Regolamento sulle
ripetibili.   

 

                                         

 

Per questi motivi,

richiamati la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili

 

 

decide:

 

                                   1.   L’appello 6 marzo 2012 di AP 1 è respinto. 

 

                                   2.   Le
spese processuali di appello, in complessivi fr. 8'500.-, già anticipate
dall’appellante, restano a suo carico. L’appellante rifonderà inoltre a AO 1 fr.
2'000.- a titolo di ripetibili di appello.

 

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  -      

  -      

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                              Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici                                                        

Nelle cause a
carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore ammonta a fr. 15'000.- nelle
vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli
altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale
(art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art.119 LTF).