# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 37ede467-2960-5043-9160-ccf44174e773
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 21.05.2015 LF150001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF150001_2015-05-21.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LF150001-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister 

sowie Gerichtsschreiberin MLaw D. Weil 

Urteil vom 21. Mai 2015 

in Sachen 

 
1. A._____ GmbH,  

2. B._____,  

3. C._____,  

Beklagte und Berufungskläger, 

 
Nr. 1 bis 3 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____, 

 
gegen 

 
D._____,  

Kläger und Berufungsbeklagter, 

 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, 

 

betreffend Räumung einer Liegenschaft 

Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Pfäffikon 

vom 4. Dezember 2014 (ER140012) 

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Erwägungen: 

1. Prozessgeschichte 

1.1. Am 24. Juli 2014 machte der Kläger und Berufungsbeklagte (fortan Kläger) 

gegen die Beklagten und Berufungskläger (fortan Beklagte) beim Einzelgericht im 

summarischen Verfahren am Bezirksgericht Pfäffikon (fortan Vorinstanz) eine 

Klage betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen anhängig (act. 1). Er stellte fol-

gendes Rechtsbegehren (act. 1 S. 2): 

Den Beklagten 1, 2 und 3 sei unter Strafandrohung von Art. 292 StGB sowie 
Androhung der Zwangsvollstreckung zu befehlen, das Grundstück E._____-
Strasse ...(GB K-Bl. ..., Lb. ..., Liegenschaft Kataster Nr. ... und GB K-Bl. ..., 
Lb. ..., Liegenschaft Kataster Nr. ...) unverzüglich zu räumen und zu verlas-
sen; 
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8.0 % MwSt) zulasten 
der Beklagten. 

Am 21. Oktober 2014 fand vor Vorinstanz die Verhandlung statt, anlässlich wel-

cher die Beklagten mündlich zum Begehren Stellung nahmen (Prot. I S. 5 ff.). Die 

Beklagten beantragten die Abweisung der Klage gegenüber den Beklagten 2 und 

3, das Nichteintreten auf die Klage gegenüber der Beklagten 1 (im Eventual-

standpunkt ebenfalls die Abweisung), unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

zuzüglich MwSt zu Lasten des Klägers (act. 15 S. 2). 

Mit Urteil vom 4. Dezember 2014 erkannte die Vorinstanz was folgt (act. 13 = 23 = 

25 S. 28 f.): 

1. Die Beklagten 1, 2 und 3 werden unter Androhung der Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall verpflichtet, die beiden Grundstücke an der 
E._____-Strasse ...in der Gemeinde F._____ mit den Kataster-Nr. ... 
(GB K-Bl. ..., Lb. ...) und Nr. ... (GB K-Bl. ..., Lb. ...) bis spätestens 
Samstag, 31. Januar 2015, 12.00 Uhr mittags, zu verlassen und ord-
nungsgemäss zu räumen. 

2. Das Gemeindeammannamt F._____ wird mit Gültigkeit dieses Auftra-
ges bis 30. April 2015 angewiesen, auf erstes Verlangen des Klägers 
Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken und dabei alle ihm tunlich erschei-
nenden Massnahmen zu treffen, nötigenfalls unter Zuhilfenahme von 
Polizeigewalt. Der Kläger hat die Vollstreckungskosten gegebenenfalls 
vorzuschiessen, doch sind ihm diese von den Beklagten unter solidari-
scher Haftung zu ersetzen. 

3. Die Entscheidgebühr (Pauschalgebühr) wird auf Fr. 7'000.– festgesetzt. 

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4. Die Gerichtskosten werden den Beklagten unter solidarischer Haftung 
auferlegt. 

 Sie werden aus dem Kostenvorschuss des Klägers bezogen, sind ihm 
aber von den Beklagten vollumfänglich zu ersetzen. 

5. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Klä-
ger eine Parteientschädigung von Fr. 7'000.– (Mwst. inbegriffen) zu be-
zahlen. 

(4./5. [recte 6./7.] Schriftliche Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung) 

1.2. Gegen diesen Entscheid erhoben die Beklagten 1, 2 und 3 mit Eingabe vom 

5. Januar 2015 fristgerecht Berufung (act. 24, vgl. Zustellnachweis act. 20/2). Sie 

stellen folgendes Rechtsbegehren: 

Es sei 

1. das Urteil des Bezirksgerichts Pfäffikon vom 4. Dezember 2014, Ge-
schäfts-Nummer ER140012-H, aufzuheben; 

2. die ursprüngliche Klage gegenüber den Beklagten 2 und 3 (Berufungs-
kläger 2 und 3) abzuweisen; 

3. auf die ursprüngliche Klage gegenüber der Beklagten 1 (Berufungsklä-
gerin 1) nicht einzutreten; 

4. eventualiter die ursprüngliche Klage gegenüber der Beklagten 1 (Beru-
fungsklägerin 1) abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist; 

5. unter Kosten und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST, zu Lasten 
des ursprünglichen Klägers und Berufungsbeklagten. 

Mit Präsidialverfügung vom 15. Januar 2015 wurde den Beklagten Frist angesetzt, 

um den Kostenvorschuss zu leisten (act. 27). Dieser ging fristgerecht ein (act. 29). 

Mit Verfügung vom 28. April 2015 wurde dem Kläger in Anwendung von Art. 312 

i.V.m. Art. 314 ZPO Frist angesetzt, um die Berufung zu beantworten. Innert Frist 

erstattete der Kläger die Berufungsantwort (act. 33). Er beantragt die Abweisung 

der Berufung. In prozessualer Hinsicht verlangt er, der Berufung sei die aufschie-

bende Wirkung zu entziehen und den Beklagten sei unter Androhung der 

Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die streitgegenständlichen 

Liegenschaften bis spätestens 31. Mai 2015 zu verlassen (act. 33 S. 3). 

Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-21). Das Verfahren ist 

spruchreif. 

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2. Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen 

2.1. Das Einzelgericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn 

der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist 

(Art. 257 Abs. 1 ZPO). Fehlen die Voraussetzungen für dieses Verfahren, na-

mentlich weil der Sachverhalt nicht liquid ist oder kein klares Recht vorliegt, hat 

ein Nichteintretensentscheid zu ergehen, die Abweisung fällt ausser Betracht (vgl. 

BGE 140 III 315, E.5). In einem solchen Fall ergeht somit kein materieller Ent-

scheid, weshalb der Streitgegenstand noch nicht abgeurteilt ist und es dem Ge-

suchsteller freisteht, einen Prozess im vereinfachten oder ordentlichen Verfahren 

anzustreben. Dass die beiden Voraussetzungen im Sinne von Art. 257 Abs. 1 

ZPO vorliegen, hat die gesuchstellende Partei zu beweisen. Dabei ist zu beach-

ten, dass der Rechtsschutz in klaren Fällen keiner Beschränkung der Beweis-

strenge unterliegt, sondern der volle Beweis zu erbringen ist (ZK ZPO-SUTTER-

SOMM/LÖTSCHER, 2. Aufl., Art. 257 N 6 und 31). 

2.2. Bestreitet der Gesuchsgegner die vom Gesuchsteller behaupteten Tatsa-

chen (Sachverhalt), muss er seine Bestreitungen, Einwendungen und Einreden 

lediglich substantiiert vorbringen. Er hat seine Einwendungen und Einreden nicht 

einmal glaubhaft zu machen (BSK ZPO-HOFMANN, Art. 257 N 10). Den Gesuchs-

gegner trifft somit lediglich eine Behauptungslast.  

Offensichtlich haltlose Bestreitungen (sog. Schutzbehauptungen), Einwendungen 

und Einreden des Gesuchsgegners genügen hingegen nicht, um Illiquidität des 

Sachverhalts zu bewirken. Haltlos ist ein Vorbringen dann, wenn es sich aufgrund 

der gesamten Umstände ohne Weiteres als unwahr erweist. Es genügt aber nicht 

zur Haltlosigkeit, wenn die Wahrheit der Ausführungen fraglich erscheint. Viel-

mehr muss das Vorbringen zufolge klarer gegenteiliger Anhaltspunkte im höchs-

ten Grad unwahrscheinlich wirken. Die Unwahrheit muss praktisch erwiesen sein. 

Entsprechend ist nicht leichthin von Haltlosigkeit auszugehen (R. EGLI, Rechts-

schutz in klaren Fällen, in: PraxiZ, Band 2, Zivilprozess – aktuell, Zürich 2013, 

S. 1 ff., 4.4.1.). 

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2.3. Für den Gesuchsteller bedeutet der Umstand, dass der Gesuchsgegner le-

diglich einer Behauptungslast unterliegt, dass er – entgegen Art. 8 ZGB – zusätz-

lich die Beweislast für den Nichtbestand von rechtshemmenden und rechtsaufhe-

benden Tatsachen trägt (BGE 138 III 620 E. 6.2; KUKO ZPO-JENT-SØRENSEN, 

Art. 257 N 11). 

Aus dem Erfordernis, dass die bestrittenen Tatsachen durch sofort verfügbare 

Beweismittel ohne Weiteres bewiesen werden, folgt sodann, dass sich das Ge-

richt bei der Abnahme von Beweismitteln – selbst wenn der Rechtsschutz in kla-

ren Fällen den Regeln des summarischen Verfahrens untersteht und damit die 

Bestimmungen von Art. 248 ff. ZPO und somit auch diejenigen von Art. 254 ZPO 

über die Beweismittel zur Anwendung gelangen – grundsätzlich auf Urkunden zu 

beschränken hat (ZK ZPO-SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, 2. Aufl., Art. 257 N 5; KUKO 

ZPO-JENT-SØRENSEN, Art. 257 N 12; GÖKSU, DIKE-Komm-ZPO, Art. 257 N 8). 

2.4. Liegen divergierende (und seitens des Gesuchsgegners nicht haltlose) 

Sachverhaltsdarstellungen vor und kann der Gesuchsteller keine Urkunden vorle-

gen, welche die Darstellung des Gesuchsgegners zu widerlegen vermögen, bleibt 

zu prüfen, ob basierend auf der Sachverhaltsdarstellung des Gesuchsgegners der 

klare Rechtsanspruch des Gesuchstellers allenfalls noch besteht. 

2.5. Klares Recht liegt vor, wenn über die Bedeutung einer Rechtsvorschrift kein 

begründeter Zweifel besteht (BGE 118 II 304 Erw. 3). Eine klare Rechtslage ist 

somit nicht nur dann gegeben, wenn bereits der Gesetzeswortlaut die genaue 

Bedeutung einer Vorschrift ergibt, sondern auch dann, wenn die Auslegung nach 

bewährter Lehre und Überlieferung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BSK 

ZPO-HOFMANN, Art. 257 N 11). Räumen Rechtssätze Ermessen ein, spielt bei-

spielsweise Treu und Glauben eine Rolle, liegt hingegen grundsätzlich kein klares 

Recht vor (KUKO ZPO-JENT-SØRENSEN, 2. Aufl., Art. 257 N 7). Etwas anderes ist 

nur dann denkbar, wenn die Interessenabwägung im Einzelfall zu einem klaren 

Resultat führt (R. EGLI, Rechtsschutz in klaren Fällen, in: PraxiZ, Band 2, Zivilpro-

zess – aktuell, Zürich 2013, S. 1 ff., 3.4.). Liegen jedoch gute Argumente für beide 

Richtungen vor, muss sich das Gericht mangels klaren Rechts für unzuständig er-

klären (M. TANNER, Die Ausweisung des Mieters im Rechtsschutz in klaren Fällen, 

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ZZZ 2010, S. 263 ff., S. 285). Sodann bedürfen vertragliche Regelungen – soweit 

der tatsächliche Konsens nicht unbestritten ist – der Auslegung. Dabei hat das 

Gericht aber auf den Grundsatz von Treu und Glauben zurückzugreifen und die 

Interessen der Parteien zu berücksichtigen, womit letztlich Ermessen auszuüben 

ist. Wenn eine vertragliche Regelung im Einzelfall nicht klar ist, fällt deshalb eine 

weitere Auslegung nach dem Vertrauensprinzip im Verfahren um Rechtsschutz in 

klaren Fällen ausser Betracht (BSK ZPO-HOFMANN, 2. Aufl., Art. 257 N 11a). 

Bestreitet der Gesuchsgegner die rechtliche Würdigung des Gesuchstellers, ist 

dies für die Frage, ob klares Recht vorliegt, nicht relevant, da das Gericht das 

Recht von Amtes wegen anwendet (Art. 57 ZPO). 

2.6. Die Abgrenzung von Sachverhalt und Recht ist sodann nicht immer ganz 

leicht, beinhalten doch Ausführungen der Parteien regelmässig Sachverhaltsdar-

stellung und Rechtsauffassung zugleich. Eine gewisse Vermischung ist somit bei-

nahe unvermeidlich. Zu beachten ist, dass lediglich bezüglich des Tatsächlichen 

substantiierte und nicht haltlose Ausführungen vorliegen müssen. In rechtlicher 

Hinsicht kommt es darauf hingegen wie ausgeführt nicht an. 

3. Urteil der Vorinstanz 

Die Vorinstanz legte zunächst die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren 

Fällen dar. Zu Art. 641 ZGB, auf den der Kläger seinen Anspruch stützt, führte die 

Vorinstanz aus, dass es nicht am Eigentümer sei, zu beweisen, dass seiner ding-

lichen Klage kein Recht entgegenstünde. Weil die Eigentumsfreiheit vermutet 

werde, müsse der Prozessgegner behaupten und beweisen, dass er aufgrund ei-

ner besonderen Berechtigung die Sache im Besitz behalten dürfe. Dies habe 

auch im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen zu gelten, weshalb 

die Beklagten ihre Nutzungsberechtigung nicht nur wie sonst üblich substantiiert 

darzulegen, sondern darüber hinaus den strikten Beweis dafür zu führen hätten 

(act. 19 = 23 = 25 S. 3 ff., insbes. S. 9). 

Weiter erwog die Vorinstanz, der Kläger sei als Eigentümer zur Eigentumsklage 

grundsätzlich aktivlegitimiert. Die Beklagten würden dies bestreiten, da der Kläger 

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das Grundstück auch selbst nutze. Die glaubhafte teilweise Mitbenutzung würde 

jedoch untrennbar mit der Berechtigung zur Sachherrschaft über die beiden 

Grundstücke zusammenhängen und faktisch somit das Schicksal des Ausgangs 

der vorliegenden Eigentumsklage betreffend den restlichen, überwiegenden Teil 

der Grundstücke teilen. Die Frage der Aktivlegitimation des Klägers für die Auf-

enthalts- und Sanitärräume sowie die Nutzung von Anschlüssen für Wasser, 

Pressluft, Elektrizität, Telefon usw. sei daher vorliegend irrelevant und stehe der 

Eigentumsklage nicht entgegen. Bezüglich der Passivlegitimation erwog die Vor-

instanz, es sei unbestritten, dass die Beklagte 1 die streitbetroffenen Grundstücke 

geschäftlich nutze. Daher sei sie als unmittelbare Besitzerin für die Eigentumskla-

ge passivlegitimiert. Die Beklagten 2 und 3 würden vorbringen, sich nicht privat 

auf dem Grundstück aufzuhalten. Es seien jedoch alle drei Beklagten Besitzer der 

streitbetroffenen Liegenschaften geworden, da sie als Vertragspartei schuldrecht-

lich zur sofortigen Nutzung der Liegenschaft berechtigt seien. Es sei zwar nicht 

ganz klar, ob der Besitz mittelbar oder unmittelbar sei, dies sei für die Passivlegi-

timation aber irrelevant (act. 19 = 23 = 25 S. 10 ff.). 

Durch die Unterzeichnung der Vereinbarung vom 26. Februar 2014, so die Vor-

instanz weiter, sei zwischen den Parteien ein rechtsverbindlicher Vertrag entstan-

den. Der Wortlaut sei klar: Ohne die Erfüllung der zwei Bedingungen bis spätes-

tens 30. Juni 2014 könne keine Handänderung erfolgen, sodass die Vereinbarung 

aufgehoben werde. Dass diese Bedingungen nicht eingetreten seien, werde nicht 

bestritten. Entsprechend hätten die Beklagten die Grundstücke bis spätestens 

15. Juli 2014 zu räumen. Ab diesem Datum hätten die Beklagten keine schuld-

rechtliche Berechtigung mehr, sich auf den beiden Grundstücken aufzuhalten und 

sie zu nutzen. Die Voraussetzungen der Eigentumsklage im Sinne von Art. 641 

Abs. 2 ZGB seien demgemäss ab dem 16. Juli 2014 dem Grundsatze nach erfüllt 

und die Grundstücke seien zu räumen, sofern die Beklagten nicht Einwendungen 

darzulegen vermöchten, die dem klägerischen Herausgabeanspruch entgegen-

stünden, oder sie eine anderweitige Berechtigung zum Besitz der beiden Grund-

stücke zu beweisen vermöchten. Die Einwendung der Beklagten – namentlich 

dass die Vereinbarung einen unmöglichen Fahrplan enthalte, was zur Teilnichtig-

keit der Vereinbarung im Sinne von Art. 20 Abs. 2 OR führe, dass der Kläger am 

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Einholen einer Erwerbsbewilligung beim Landwirtschaftsamt nicht mitgewirkt, die 

Bereinigung der Altlastenfragen verhindert und das Bewilligungsverfahren 

schliesslich gar torpediert habe und dass die Bankgarantie erst per Beurkundung 

zu präsentieren gewesen wäre, eine solche jedoch nie stattgefunden habe – qua-

lifizierte die Vorinstanz im Wesentlichen als haltlos, unsubstantiiert und unbe-

gründet. Das behauptete Miet- bzw. Pachtverhältnis lasse sich sodann aus den 

vorhandenen Unterlagen nicht ableiten. Die Beklagten hätten den diesbezügli-

chen Beweis somit nicht erbracht, was jedoch erforderlich gewesen wäre. Hinzu 

komme, dass eine Miete aufgrund der Bestimmungen des BGBB gar nicht zuläs-

sig wäre und eine Pacht nur vereinbart werden könnte, soweit eine Bewilligung 

vorliege. Auch die Unterpacht falle ausser Betracht, da mit den mutmasslichen 

Pächtern keine Pacht sondern eine Gebrauchsleihe vereinbart worden sei. Zudem 

sei die Unterpacht nur mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters gültig. Eine 

Gebrauchsüberlassung an Dritte sei bei der Gebrauchsleihe gar nicht zulässig 

(act. 19  = 23 = 25 S. 13 ff.). 

4. Zur Berufung 

4.1. Mit Berufung können gemäss Art. 310 ZPO (a) die unrichtige Rechtsanwen-

dung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-

den. Dabei muss der Berufungskläger im Einzelnen darlegen, was am angefoch-

tenen Urteil oder am Verfahren des Bezirksgerichts falsch war (vgl. BGE 138 III 

374, E. 4.3.1). Neue Behauptungen und neue Beweismittel sind nur noch zuläs-

sig, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht wer-

den konnten, und wenn sie vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht 

werden (Art. 317 ZPO). 

4.2. Die Beklagten rügen zusammenfassend, die Vorinstanz habe ihre Beweise 

nicht abgenommen. Ausserdem verkenne die Vorinstanz, dass die Beklagten im 

summarischen Verfahren bereits obsiegen würden, wenn ihre Einwendungen 

nicht abwegig seien. Die Beklagten müssten nicht einmal das Beweismass der 

"Glaubhaftmachung" erreichen, so Art. 257 ZPO. Der Summarprozess sei für den 

Kläger ein Urkundenprozess, nicht aber für den Beklagten. Die Beklagten hätten 

gerade keinen Beweis zu erbringen. Dies habe die Vorinstanz in den Vorbemer-

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kungen zwar richtig erkannt, sich im Urteil aber nicht daran gehalten. Die andere 

Beweislastverteilung, namentlich in Erwägung VIII. 1.6, sei rechtlich unhaltbar. 

Die Beklagte 1 habe ihre Vorbringen mehr als glaubhaft gemacht und zumindest 

berechtigte Zweifel gesetzt, was ausreichend sei. Die Vorinstanz halte die Ein-

wendung von faktischer Miete/Pacht offenbar nicht für abwegig, haltlos, falsch, 

etc., sondern sie habe lediglich festgestellt, dass der endgültige Beweis nicht er-

bracht worden sei. Dazu müsste die beantragte Beweisabnahme stattfinden. Be-

antragte Beweise seien jedoch nicht abgenommen worden. Es könne nicht ange-

hen, die Beklagtenseite nicht zum Beweis antreten zu lassen, aber den "Beweis" 

zu verlangen. Zudem seien Urkunden willkürlich ausgelegt worden. Ausserdem 

verstosse die Vorinstanz gegen Art. 55 ZPO (Verhandlungsmaxime). Sie stütze 

das Urteil mit Argumenten, die nicht einmal der Kläger vorgetragen habe. Sodann 

fehle es dem Kläger bereits an der Aktivlegitimation und den Beklagten 2 und 3 

an der Passivlegitimation. Der Beklagte 1 habe zudem ein Nutzungsrecht, und 

zwar aus der Vereinbarung vom 26. Februar 2014, was eine faktische Miete bzw. 

Pacht sei. Dieses Nutzungsrecht dauere an, da der Kläger zu vertreten habe, 

dass die Handänderung nicht fristgemäss erfolgt sei, und die kurze Frist ohnehin 

von Anfang an unmöglich einzuhalten gewesen sei. Zudem habe er einen An-

spruch aus Unterpacht mit den Pächtern G._____ und H._____. Das Urteil sei 

somit rechtsverletzend und deshalb aufzuheben und die Sache im Sinne ihrer 

Rechtsbegehren zu entscheiden (act. 24). 

4.3. Der Kläger bestreitet in seiner Berufungsantwort die tatsächlichen Vorbrin-

gen der Beklagten und macht geltend, gewisse Aussagen seien unzulässige No-

ven. Er beantragt, bezüglich gewisser Ausführungen auf die Berufung nicht einzu-

treten, da sich die Beklagten diesbezüglich mit den Erwägungen der Vorinstanz 

nicht auseinandergesetzt hätten. Sodann argumentiert er, weshalb sein Gesuch 

um Räumung der Liegenschaft gutzuheissen sei. In Bezug auf die geltend ge-

machten Berufungsgründe bringt der Kläger vor, die Vorinstanz sei zu Recht zum 

Schluss gekommen, dass der Sachverhalt liquide sei. Nicht die Vorinstanz habe 

den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt, die Beklagten hätten das Ur-

teil der Vorinstanz offensichtlich nicht richtig gelesen. Die Beklagten würden den 

Sinn und Zweck des summarischen Verfahrens verkennen. Er, der Kläger, hätte 

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vorliegend gar nichts zu beweisen. Es genüge die Glaubhaftmachung seines An-

spruchs. Er bringt unter anderem vor, es gebe keine Dokumente, welche die Be-

hauptungen der Beklagten, sie hätten die Unterlagen zu den Altlasten erst am 

16. Mai 2014 erhalten, belegen würden. Zur Rüge, dass Beweise nicht abge-

nommen worden seien, weise er darauf hin, dass selbst in der Berufungsschrift 

die Beweise nicht einmal konkret angeboten worden seien, was selbstredend da-

her rühre, dass keine Beweise vorhanden seien. Hinzu komme, dass im summa-

rischen Verfahren ordentlicherweise keine Zeugen vorgeladen würden (act. 33 

S. 6 ff.). 

4.4. In der Berufung ist in erster Linie zu prüfen, ob einer der von den Beklagten 

vorgebrachten Berufungsgründe vorliegt. Ist dies der Fall, ist in zweiter Linie zu 

prüfen, ob die richtige Rechtsanwendung bzw. die richtige Feststellung des Sach-

verhaltes zu einem anderen Resultat führt. Diese Prüfung erfolgt aufgrund der vor 

Vorinstanz aufgestellten Behauptungen. Deshalb ist unbeachtlich, welche zusätz-

lichen Tatsachenbehauptungen in der Berufungsschrift aufgestellt werden und ob 

diese von der Gegenseite bestritten werden. Das nachträgliche Substantiieren 

von Behauptungen, die Bestreitung solcher Behauptungen sowie das Beibringen 

von weiteren Urkunden ist im Berufungsverfahren – abgesehen von Fällen ge-

mäss Art. 317 Abs. 1 ZPO – nicht zulässig. Massgebend sind die Vorbringen vor 

Vorinstanz und die hierzu der Vorinstanz eingereichten Unterlagen. 

4.5. Aufgrund des Charakters des Verfahrens war die Vorinstanz nicht gehalten, 

Beweise abzunehmen. Auch geht der Vorwurf der Beklagten, die Vorinstanz habe 

Argumente vorgetragen, die nicht einmal der Kläger geltend gemacht habe, ins 

Leere soweit es sich um die rechtliche Subsumtion des vorgetragenen Sachver-

haltes handelt. Das Recht ist von Amtes wegen anzuwenden (Art. 57 ZPO). Des-

halb ist die Vorinstanz frei, den vorgebrachten Sachverhalt auch unter nicht vor-

gebrachten rechtlichen Aspekten zu prüfen. 

Hingegen ist die Ausführung der Vorinstanz, auch im Verfahren betreffend 

Rechtsschutz in klaren Fällen sei die Nutzungsberechtigung vom Beklagten strikte 

zu beweisen, unzutreffend und findet ihre Stütze weder in der Literatur noch in der 

Rechtsprechung. Dass die Beklagten lediglich eine Behauptungslast trifft, gilt im 

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Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen unabhängig vom Verfahrensgegen-

stand. Andernfalls würde dies – wie von den Beklagten zu Recht vorgebracht – zu 

einer unhaltbaren Benachteiligung des Beklagten führen, wenn der Kläger ein 

Verfahren mit Beweismittelbeschränkung wählen könnte, bei dem der Beklagte 

mit Beweislast auf den Urkundenbeweis beschränkt würde. Entsprechend durfte 

die Vorinstanz Einwendungen der Beklagten, die der Gutheissung des Begehrens 

entgegenstünden, nicht mit der Begründung für unbeachtlich erklären, dass die 

Beklagten den Beweis nicht erbracht hätten. Indem sie dies tat, hat die Vorinstanz 

das Recht unrichtig angewendet. Auch die Argumentation des Klägers in der Be-

rufungsantwort, die Parteien (d.h. sowohl er als auch die Beklagten) hätten ihre 

Behauptungen zum Sachverhalt im vorliegenden Verfahren glaubhaft zu machen, 

ist unzutreffend. Hierzu ist auf die Ausführungen unter Ziffer 2 (S. 4 ff.) zu verwei-

sen. 

Da ein Berufungsgrund vorliegt, ist im Folgenden anhand der vor Vorinstanz auf-

gestellten Behauptungen zu prüfen, ob die richtige Rechtsanwendung zu einem 

anderen Resultat führt. 

5. Parteidarstellungen vor Vorinstanz 

5.1. Unbestritten blieb, dass der Kläger Eigentümer der streitbetroffenen Grund-

stücke ist, die sich in der Landwirtschaftszone befinden. Die Grundstücke sind mit 

Altlasten belastet. Der Kläger wollte die Grundstücke verkaufen. Ende 2013 sind 

die Beklagten – nachdem früher schon Vertragsverhandlungen geführt worden 

waren, diese aber gescheitert waren – wieder an den Kläger gelangt und haben 

ihr Interesse an der Übernahme des Grundstückes inklusive der Altlasten bekun-

det. Daraufhin wurde die Vereinbarung vom 26. Februar 2014 geschlossen. Ent-

sprechend dieser Vereinbarung hat die Beklagte 1 von den Grundstücken Besitz 

genommen. Gleichzeitig nutzt auch der Kläger die Grundstücke, unter anderem 

für den Sitz seiner zwei Gesellschaften. Am 1. Juli 2014 lag keine für die Handän-

derung erforderliche Bewilligung vor (act. 1 S. 3 ff., act. 4/4, act. 15 S. 5 ff. und 

Prot. I S. 5 ff.). 

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5.2. Im Weiteren gingen die Sachverhaltsdarstellungen der Parteien auseinan-

der: 

5.2.1. Der Kläger brachte vor, die Liegenschaft werde neben der Nutzung durch 

die Beklagte 1 auch von den Beklagten 2 und 3 benutzt. Die Beklagten seien so-

dann vor Abschluss der Vereinbarung über die Untersuchung betreffend Altlasten 

orientiert worden und es seien ihnen auch das entsprechende vom Kanton zu-

sammengestellte Dossier sowie die Laborberichte zur Verfügung gestellt worden. 

Ebenfalls sei mitgeteilt worden, dass wohl ab Mitte Jahr 2014 mit einem Ab-

schluss der Untersuchung zu rechnen sei. Die Beklagten hätten jedoch nach Ab-

schluss der Vereinbarung weder eine Bewilligung des Amtes für Landschaft und 

Natur des Kantons Zürich zur Eigentumsübertragung eingeholt, noch hätten sie 

eine Bankgarantie errichten lassen. Er, der Kläger, hätte die Beklagten wiederholt 

auf ihre Pflichten gemäss Vereinbarung aufmerksam gemacht und anerboten, die 

Verhandlung mit der Bank gemeinsam zu führen. Mit Schreiben vom 30. Juni 

2014 habe er die Beklagten aufgefordert, das Gelände vereinbarungsgemäss bis 

15. Juli 2014 zu räumen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. 

Weitere Schreiben seien am 11. und 22. Juli 2014 erfolgt. Die Beklagten hätten 

keine Befugnis zum Verbleib auf den betreffenden Parzellen. 

Sodann sei der Vertrag des Klägers mit Herrn G._____ – so der Kläger weiter – 

trotz Bezeichnung kein Pachtvertrag, da einerseits kein Pachtzins vereinbart wor-

den sei und der "Pächter" nicht Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes 

sei oder wirtschaftlich über ein solches verfüge. Es liege eine unentgeltliche Über-

lassung vor (act. 1, Prot. I S. 5 ff.). 

5.2.2. Die Beklagten bestritten die private Benutzung der streitbetroffenen Grund-

stücke durch die Beklagten 2 und 3. Sie führten weiter aus, der Beklagte 2 werde 

die erforderliche Erwerbsbewilligung erhalten, denn er mache eine Baumschule, 

was landwirtschaftliche Produktion darstelle. Jedoch habe die Zeit von Februar 

bis Ende Juni niemals für die Erarbeitung eines Konzeptes und Gesuches ge-

reicht, was einschlägig bekannt sei. Insbesondere sei der Beklagte 2 ein Querein-

steiger und das Land mit Altlasten verseucht. Das Gesuch sei vorbereitet und ge-

stellt worden, habe aber in dieser kurzen Frist nicht zu einer Bewilligung geführt 

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werden können. Schliesslich habe der Kläger das Gesuch der Beklagten durch 

Herrn I._____ am 12. August 2014 auch noch telefonisch direkt beim Landwirt-

schaftsamt als obsolet erklärt. Damit sei die Möglichkeit einer Bewilligung verhin-

dert worden. Die Verkäuferschaft habe einen unmöglichen Fahrplan vorgegeben 

und so die Beklagten getäuscht. Mangels Mitwirkung durch die Verkäuferschaft 

sowie wegen der Verhinderung einer transparenten Bereinigung der Altlastenfra-

gen und sogar Obstruktion des Klägers in der Bewilligungsfrage habe das Gesuch 

beim Landwirtschaftsamt nicht erwirkt werden können. Vollkommen falsch sei, 

dass keine Bankgarantie vorhanden gewesen sei. Die Bankgarantie wäre per Be-

urkundung zu präsentieren gewesen. Einen Beurkundungstermin habe es jedoch 

nicht gegeben. Die Verkäuferschaft habe keinen Termin organisieren wollen oder 

können, womit sie eine Situation geschaffen habe, in der die Beklagten die Be-

dingung gar nicht hätten erfüllen können. Die Finanzierung sei nie ein Problem 

gewesen. Nur die von der Verkäuferschaft verweigerte direkte Einsicht ins Dossi-

er der J._____ habe die Analyse verunmöglicht. Die Verkäuferschaft habe eine 

willkürliche Auswahl von Akten zugestellt, viel zu spät und unvollständig. Sie habe 

nie die Möglichkeit eröffnet, dass die Beklagten mit dem J._____ direkt hätten 

diskutieren können, um sich über Kosten und Inhalt bzw. Status zu informieren. 

Herr I._____, Vertreter des Klägers, habe erst am 30. April 2014 Einsicht ins Dos-

sier versprochen. Die CD mit den Altlasteninformaitonen sei dann aber erst um 

den 16. Mai 2014 geliefert worden. Somit seien für die Erst-Evaluation des Kaufes 

und die Bewilligung über das Landwirtschaftsamt keine zwei Monate zur Verfü-

gung gestanden. Die Behauptung des Klägers, es wäre über die Altlasten trans-

parent informiert worden, sei falsch. 

Mit der Vereinbarung vom 26. Februar 2014 – so die Beklagten weiter – hätten 

die Parteien eine Miete, allenfalls Pacht, der Grundstücke vereinbart, gegen Leis-

tung von Naturalien und Übernahme von einzelnen Neben- und Unterhaltskosten. 

Die Beklagte 1 habe Reinigungsleistungen im Gebäude drin, an gemeinsam be-

nutzten Sanitärräumen und dringend notwendige Pflegemassnahmen aussen 

vorgenommen, was entgeltliche Leistungen und Mietzinsbestandteile seien. Die 

Pflege habe das Eliminieren von Pflanzen beinhaltet. Veränderungen am Gelände 

habe die Beklagte 1 nicht vorgenommen, aber mit Zustimmung des Klägers das 

- 14 - 

Gelände entrümpelt und Bäume gefällt. Zudem habe die Beklagte 1 Unterhalts-

kosten für die Instandstellung des angrenzenden Flurweges übernommen. Der 

Kläger bestätige zudem die mündliche Abmachung, es seien die Nebenkosten 

von der Beklagten 1 zu tragen. Die schriftliche Bestätigung dieser mündlichen Ab-

rede stamme von Herrn I._____ und sei in dessen "Vertragskizze" vom 11. Juli 

2014, Seite 1, ganz unten, festgehalten. Damit liege ein geldwertes Austausch-

verhältnis vor. Die faktische Miete/Pacht laufe noch. Die Nutzung dauere bis zur 

Eigentumsübertragung. Die Miete/Pacht solle ohne Unterbruch in das Eigentum 

übergehen. Die Miete/Pacht sei nicht gekündigt worden, weshalb dieses Verhält-

nis weiterbestehe. Die Miete/Pacht sei auch nicht befristet auf den 15. Juli 2014 

oder ein späteres willkürliches Datum, sondern sie sei resolutiv befristet und ende 

automatisch per Eigentumsantritt durch die Beklagte 1 oder den Beklagten 2 oder 

die Beklagte 3. Die Bedingung der Beendigung sei nicht eingetreten, weshalb 

auch aus dieser Betrachtung die Miete noch andauere. Die Bedingung der Eigen-

tumsübertragung sei zudem durch Nicht-Mitwirkung und negative Intervention des 

Vertreters des Klägers verunmöglicht worden. 

Das Schreiben des Klägers vom 30. Juni 2014 habe dem vereinbarten Geschäft 

und allen bisher getroffenen mündlichen und schriftlichen Abmachungen wider-

sprochen. Mitten in den Verhandlungen habe es geheissen, sie müssten gehen. 

Nachweislich habe am 9. Juli 2014 ein Telefonat stattgefunden zwischen dem 

Rechtsvertreter der Beklagten und Herrn I._____. Dabei sei das Kaufinteresse 

nochmals dargelegt und Erfüllungsbereitschaft signalisiert worden. Die Verkaufs-

verhandlungen seien fortgesetzt worden. Am 11. Juli 2014 habe der Kläger die 

Verkaufsverhandlungen bestätigt, aber neue Bedingungen gestellt. Gleichentags 

habe der Kläger der Beklagten 1 einen Entsorgungs- und Aufräumauftrag erteilt. 

Diese Arbeiten – der Wegtransport der Betonklötze, Eisenreste, Holzreste und 

des Abfalls des Klägers und seiner zwei GmbHs – seien noch nicht abgeschlos-

sen. Am 15. Juli 2014 sei der Preisanstieg zurückgewiesen worden. Die Verhand-

lungen seien aber nicht abgebrochen, sondern fortgesetzt worden. Deshalb sei 

auch der Termin der Gerichtsverhandlung verschoben worden. Das Schreiben 

des Klägers vom 22. Juli 2014 sei nicht nur inhaltlich falsch – auch nach dem 

30. Juni 2014 sei noch verhandelt worden – sondern auch nicht abschliessend: 

- 15 - 

Die Fortsetzung der Verhandlungen über das Kaufgrundstück habe zwischen den 

Rechtsanwälten stattgefunden. 

Das Pachtverhältnis des Klägers mit Herrn G._____ und Frau H._____ bestehe 

seit dem Jahr 2006 und dauere noch bis zum 1. Januar 2016 an. Die Pächter 

würden das Land für ihre Christbäume als Baumschule und parallel zur Fleisch-

zucht mit Wollhaarschweinen nützen. Mit den Schweinen würde das Terrain frei 

von Unkraut gehalten, womit die Pächter ihrer Unterhaltspflicht nachkommen 

würden. Es läge eine gültige Pacht vor, seien die Leistungen der Pächter doch als 

Naturalzinsen zu verstehen. Im Sommer, als der vorliegende Streit begonnen ha-

be, hätten die Pächter mit der Beklagten 1 eine "Unter-Pacht" vereinbart, so dass 

die Beklagte 1 das Land weiterhin nutzen könne. Diese Unterpacht sei nicht be-

fristet. Gestützt darauf könne die Beklagte 1 weiterhin auf dem Grundstück blei-

ben. Die Unterpacht/Untermiete und die Vereinbarung vom 26. Februar 2014 

würden sich ergänzen und teilweise überschneiden. Dies sei das Resultat der Si-

tuation vor Ort und den widersprüchlichen Handlungen des Klägers. 

5.3. Die Vorbringen der Parteien sind hier zusammengefasst wiedergegeben. 

Die nachstehenden Erwägungen berücksichtigen hingegen alle Vorbringen, und 

zwar auch dann, wenn dies nicht ausdrücklich vermerkt ist. 

Soweit die Ausführungen der Beklagten genügend substantiiert und nicht haltlos 

sind, hat – wie ausgeführt – der Kläger mit Urkunden zu beweisen, dass die 

Sachverhaltsdarstellung der Beklagten nicht zutrifft. Vermag er dies nicht, ist auf 

die Sachverhaltsdarstellung der Beklagten abzustellen und zu prüfen, wie es sich 

mit dem Anspruch des Klägers verhält. Nicht von Relevanz ist die zugleich mit 

den tatsächlichen Ausführungen vorgenommene rechtliche Würdigung durch die 

Parteien. Das Gericht wendet das Recht von Amtes wegen an. 

6. Würdigung 

6.1. Anspruchsgrundlage 

Art. 641 Abs. 2 ZGB verleiht dem Eigentümer das Recht, seine Sache von jedem, 

der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen (Eigentumsklage) und jede ungerecht-

- 16 - 

fertigte Einwirkung abzuwehren (Eigentumsfreiheitsklage). Die Eigentumsklage 

kommt lediglich zur Anwendung, wenn der Eigentümer die Sache selber nicht 

unmittelbar besitzt. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des Gesetzes. Hin-

gegen ist der Eigentümer zur Eigentumsfreiheitsklage stets befugt, d.h. auch 

wenn er die Sache unmittelbar besitzt, denn hierbei geht es um die Integrität sei-

nes Eigentums. Diese Klage richtet sich gegen den Störer, wobei dies nicht nur 

diejenige Person ist, die den Eingriff selbst vornimmt, sondern auch jede andere 

Person, die einen Eingriff in das geschützte Eigentum zu verantworten hat, indem 

sie etwa die Störung durch Dritte duldet oder veranlasst. Prinzipiell ist jede unmit-

telbare oder körperliche Einwirkung rechtswidrig, es sei denn, der Störer habe ein 

Recht zur Einwirkung. Dieses kann auf Gesetz oder auf rechtsgeschäftlicher Ver-

einbarung beruhen, schuldrechtlicher oder dinglicher Natur sein (BSK ZGB II-

WIEGAND, Art. 641 N 40 ff.). 

6.2. Aktivlegitimation 

Der Kläger ist unbestrittenermassen Eigentümer der betreffenden Grundstücke 

und nutzt diese teilweise auch selbst. Aufgrund dieses unmittelbaren Besitzes 

entfällt zwar grundsätzlich die Eigentumsklage (Herausgabe), jedoch bleibt ihm 

die Eigentumsfreiheitsklage um Beseitigung einer Störung, die nicht auf einem 

gesetzlichen oder vereinbarten Recht auf Nutzung beruht. 

6.3. Passivlegitimation 

Dass die Beklagte 1 das Grundstück nutzt, ist unbestritten. Hingegen bestritten 

die Beklagten 2 und 3, auf den streitbetroffenen Grundstücken anzutreffen bzw. 

dort je tätig gewesen zu sein (act. 15 S. 2, S. 6). Diese Behauptung muss jedoch 

als haltlos bezeichnet werden, soweit sie nicht nur den Zweck der Anwesenheit 

erfassen soll (d.h. ob privat oder geschäftlich für die Beklagte 1), sondern die tat-

sächliche Anwesenheit. Der Beklagte 2 ist Geschäftsführer der Beklagten 1 und 

er führt nicht aus, wer an seiner Stelle die Arbeiten am Grundstück (Zusammen-

tragen von Betonfundamenten, Rückbau von Anlagen usw.) vorgenommen haben 

will. Sodann räumte der Beklagte 2 sinngemäss auch ein, auf dem Grundstück 

gewesen zu sein (act. 15 S. 3, 4. Absatz: "Die Beklagten 2 und 3 […] keine pri-

- 17 - 

vate sondern geschäftliche Nutzung […]") und die Beklagte 3 sogar explizit (Prot. I 

S. 14: "Tatsächlich war die Beklagte 3 für Reinigungsarbeiten, z.B. an den WC, 

vor Ort"). Sie bringen zwar vor, dies lediglich in Funktion als Mitarbeiter der Be-

klagten 1 getan zu haben und nicht aus privaten Gründen. Dies ist jedoch für die 

Eigentumsfreiheitsklage unbeachtlich. Der Anspruch richtet sich in erster Linie 

gegen die natürliche Person, welche die Störung begeht, selbst wenn diese für 

eine juristische Person handelt. Ist unbestritten, dass die natürliche Person für ei-

ne juristische Person auf das Eigentum einwirkt, richtet sich der Anspruch sowohl 

gegen die natürliche als auch gegen die juristische Person. 

6.4. Ungerechtfertigte Eigentumsstörung 

6.4.1. Der Kläger führte aus, dass gemäss Vereinbarung vom 26. Februar 2014 

die Beklagten die Liegenschaft per 15. Juli 2014 zu verlassen hätten, falls die 

Handänderung bis zum 30. Juni 2014 nicht zustande kommen sollte. Die Nut-

zungsberechtigung sei somit nach dem 15. Juli 2014 entfallen, nachdem die  

Handänderung unbestrittenermassen nicht erfolgt sei. Die aktuelle Nutzung sei 

damit unberechtigt. Hierzu reichte er unter anderem den schriftlichen Vertrag vom 

26. Februar 2014 ins Recht (act. 4/4). 

6.4.2. Die Beklagten machten hingegen im Wesentlichen geltend, dass das mit 

dem Vertrag eingeräumte Recht auf Nutzung weiterbestehe. Hierzu brachten sie 

im Tatsächlichen vor, dass es am Kläger liege, dass die Handänderung nicht ha-

be rechtzeitig vorgenommen werden können. Diese Tatsachenbehauptung kann 

nicht als haltlos bezeichnet werden. Auch erbrachte der Kläger hierzu nicht den 

Negativbeweis durch Urkunden. Deshalb ist im vorliegenden Verfahren davon 

auszugehen. 

6.4.3. Mit der Vereinbarung vom 26. Februar 2014 wurde auf S. 2, zweitletzter 

Absatz, Folgendes vereinbart: "Sollte die Handänderung nicht zustande kommen, 

müssen die Käufer den ursprünglichen Zustand wieder herstellen und das Gelän-

de bis spätestens 15.7.2014 räumen." Dies scheint auf den ersten Blick als klare 

Vereinbarung: Die Beklagten haben die Grundstücke per 15. Juli 2014 zu verlas-

sen, wenn sie nicht Eigentümer geworden sind. Zwar ist in dieser Klausel nicht 

- 18 - 

nochmals explizit vom 30. Juni 2014 als Stichtag für die Handänderung die Rede, 

aber es scheint klar, dass die Handänderung vor dem 15. Juli 2014 erfolgt sein 

muss. Jedoch haben die Parteien auf S. 3 der Vereinbarung im letzten Absatz zu-

dem vereinbart: "Kann die Handänderung durch Gründe, die bei den Käufern lie-

gen, nicht bis am 30.06.2014 vorgenommen werden, so wird dieser Vertrag auf-

gehoben." Diese Klausel ist stimmig mit dem vorstehenden Vertragsinhalt. Jedoch 

bringt sie neu ein, dass zwischen der Verschleppung seitens der Käufer (der Be-

klagten) und der Verschleppung seitens des Verkäufers (des Klägers) zu unter-

scheiden ist. Gemäss dieser Klausel sollte der Vertrag nämlich dann dennoch 

weiter gelten, falls die Handänderung aus Gründen, die beim Verkäufer liegen, 

nicht innert der vereinbarten Frist vorgenommen werden konnte. Wie es sich dies-

falls mit der Nutzungsberechtigung verhält, lässt sich dem Vertrag nicht ohne Wei-

teres entnehmen. Auch besteht diesbezüglich kein unbestrittener Konsens, be-

streiten die Beklagten doch, dass sie den Vertrag so verstanden hätten, jedenfalls 

per 15. Juli 2014 das Grundstück verlassen zu müssen. Somit bedarf die Klausel 

zur Beendigung der Nutzung der Auslegung. Nur mittels Auslegung kann ermittelt 

werden, ob die Grundstücke jedenfalls per 15. Juli 2014 zu verlassen waren oder 

ob bei Verschulden des Klägers an der Verzögerung (wovon wie ausgeführt im 

vorliegenden Verfahrens mangels klägerischen Beweis des Gegenteils auszuge-

hen ist) eine Verlängerung erfolgen sollte. Folglich fehlt es am klaren Recht für 

den Wegfall der Nutzungsberechtigung. Auf das Begehren um Rechtsschutz in 

klaren Fällen ist somit nicht einzutreten. 

Bei dieser Sachlage kann offen bleiben, wie es sich mit den weiteren Einwänden 

der Beklagten verhält. Der Kläger ist mit seinem Anspruch auf den ordentlichen 

Zivilprozessweg zu verweisen. In jenem Verfahren ist nicht ohne Weiteres auf die 

Sachverhaltsdarstellung der Beklagten abzustellen, nur weil der Kläger das Ge-

genteil nicht zu beweisen vermag. Vielmehr haben die Beklagten den Beweis zu 

erbringen, soweit sie für eine bestrittene Behauptung die Beweislast tragen. 

Die Berufung ist gutzuheissen und das Urteil der Vorinstanz vom 4. Dezember 

2014 ist aufzuheben. Auf das Gesuch des Klägers um Rechtsschutz in klaren Fäl-

len vom 24. Juli 2014 ist nicht einzutreten (vgl. hierzu Ziff. 2.1). Mit dem Entscheid 

- 19 - 

in der Sache wird das prozessuale Gesuch des Klägers um Entzug der aufschie-

benden Wirkung gegenstandslos. 

7. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Obsiegen die Beklagten, ist auch die erstinstanzliche Regelung der Kosten- und 

Entschädigungsfolgen aufzuheben, wobei kein Anlass besteht, die Kostenfestset-

zung (Höhe) gemäss Dispositivziffer 3 des angefochtenen Entscheids (act. 13 = 

23 = 25 S. 28) zu ändern. Sie ist zu bestätigen. Für das zweitinstanzliche Verfah-

ren beträgt die Entscheidgebühr in Anbetracht des Streitwerts von Fr. 620'000.– 

sowie in Anwendung von § 12 i.V.m. §§ 2, 4 und 8 Abs. 1 GebV OG Fr. 6'500.–. 

Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO ist sowohl die erstinstanzliche als auch die zweitin-

stanzliche Entscheidgebühr dem unterliegenden Kläger aufzuerlegen. Der Kläger 

leistete für das erstinstanzliche Verfahren einen Kostenvorschuss von Fr. 7'000.– 

(vgl. act. 8). Die Beklagten leisteten für das zweitinstanzliche Verfahren einen 

Kostenvorschuss von Fr. 7'500.– (act. 29). Mit diesen Vorschüssen sind die Kos-

ten (Entscheidgebühren) der Verfahren im Sinne von Art. 111 ZPO zu verrech-

nen, wobei der Überschuss des im zweitinstanzlichen Verfahren geleisteten Kos-

tenvorschusses an die Beklagten zurückzuerstatten ist. Der Kläger hat den Be-

klagten sodann die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens zu ersetzen. 

Aufgrund seines Unterliegens wird der Kläger für beide Verfahren entschädi-

gungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 ZPO). Da die 

Beklagten 1-3 durch denselben Anwalt vertreten sind, rechtfertigt es sich, ihnen 

gemeinsam eine Parteientschädigung zuzusprechen. Die Höhe der Entschädi-

gung für das erstinstanzliche Verfahren von Fr. 7'000.– inkl. Mehrwertsteuer 

(Disp. Ziff. 5) wurde nicht beanstandet und scheint zudem auch angemessen. In 

Anwendung von § 13 AnwGebV i.V.m. § 4, § 8 und § 9 AnwGebV ist die Entschä-

digung für das zweitinstanzliche Verfahren auf Fr. 6'000.– zuzüglich 8 % Mehr-

wertsteuer festzusetzen. 

- 20 - 

Es wird erkannt: 

1. In Gutheissung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Einzelge-

richts im summarischen Verfahren am Bezirksgericht Pfäffikon vom 

4. Dezember 2014 aufgehoben. 

Auf das Begehren des Klägers vom 24. Juli 2014 wird nicht eingetreten. 

2. Die erstinstanzliche Kostenfestsetzung (Dispositivziffer 3) wird bestätigt. 

3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'500.– festgesetzt. 

4. Die Kosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens werden dem Kläger 

auferlegt. Die Kosten für das erstinstanzliche Verfahren werden aus dem 

vom Kläger vor Vorinstanz geleisteten Kostenvorschuss bezogen. Die Kos-

ten für das zweitinstanzliche Verfahren werden aus dem von den Beklagten 

beim Obergericht geleisteten Kostenvorschuss bezogen, diese sind ihnen 

aber vom Kläger zu ersetzen. Der Überschuss des zweitinstanzlichen Kos-

tenvorschusses wird den Beklagten von der Obergerichtskasse zurücker-

stattet. 

5. Der Kläger wird verpflichtet, den Beklagten für das erstinstanzliche Verfah-

ren eine Parteientschädigung von Fr. 7'000.– (inkl. Mehrwertsteuer) und für 

das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 6'480.– 

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 

6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten unter Beilage des 

Doppels von act. 33, an das Bezirksgericht Pfäffikon sowie an die Oberge-

richtskasse, je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

- 21 - 

7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 620'000.– 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw D. Weil 
 
versandt am: 
22. Mai 2015 
 
 

	Urteil vom 21. Mai 2015
	1. Prozessgeschichte
	1.1. Am 24. Juli 2014 machte der Kläger und Berufungsbeklagte (fortan Kläger) gegen die Beklagten und Berufungskläger (fortan Beklagte) beim Einzelgericht im summarischen Verfahren am Bezirksgericht Pfäffikon (fortan Vorinstanz) eine Klage betreffend ...
	Am 21. Oktober 2014 fand vor Vorinstanz die Verhandlung statt, anlässlich welcher die Beklagten mündlich zum Begehren Stellung nahmen (Prot. I S. 5 ff.). Die Beklagten beantragten die Abweisung der Klage gegenüber den Beklagten 2 und 3, das Nichteintr...
	Mit Urteil vom 4. Dezember 2014 erkannte die Vorinstanz was folgt (act. 13 = 23 = 25 S. 28 f.):
	1.2. Gegen diesen Entscheid erhoben die Beklagten 1, 2 und 3 mit Eingabe vom 5. Januar 2015 fristgerecht Berufung (act. 24, vgl. Zustellnachweis act. 20/2). Sie stellen folgendes Rechtsbegehren:

	2. Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen
	2.1. Das Einzelgericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Fehlen die Voraussetzungen für dieses Verfahren, namentlich weil der Sach...
	2.2. Bestreitet der Gesuchsgegner die vom Gesuchsteller behaupteten Tatsachen (Sachverhalt), muss er seine Bestreitungen, Einwendungen und Einreden lediglich substantiiert vorbringen. Er hat seine Einwendungen und Einreden nicht einmal glaubhaft zu ma...
	Offensichtlich haltlose Bestreitungen (sog. Schutzbehauptungen), Einwendungen und Einreden des Gesuchsgegners genügen hingegen nicht, um Illiquidität des Sachverhalts zu bewirken. Haltlos ist ein Vorbringen dann, wenn es sich aufgrund der gesamten Ums...
	2.3. Für den Gesuchsteller bedeutet der Umstand, dass der Gesuchsgegner lediglich einer Behauptungslast unterliegt, dass er – entgegen Art. 8 ZGB – zusätzlich die Beweislast für den Nichtbestand von rechtshemmenden und rechtsaufhebenden Tatsachen träg...
	Aus dem Erfordernis, dass die bestrittenen Tatsachen durch sofort verfügbare Beweismittel ohne Weiteres bewiesen werden, folgt sodann, dass sich das Gericht bei der Abnahme von Beweismitteln – selbst wenn der Rechtsschutz in klaren Fällen den Regeln d...
	2.4. Liegen divergierende (und seitens des Gesuchsgegners nicht haltlose) Sachverhaltsdarstellungen vor und kann der Gesuchsteller keine Urkunden vorlegen, welche die Darstellung des Gesuchsgegners zu widerlegen vermögen, bleibt zu prüfen, ob basieren...
	2.5. Klares Recht liegt vor, wenn über die Bedeutung einer Rechtsvorschrift kein begründeter Zweifel besteht (BGE 118 II 304 Erw. 3). Eine klare Rechtslage ist somit nicht nur dann gegeben, wenn bereits der Gesetzeswortlaut die genaue Bedeutung einer ...
	Bestreitet der Gesuchsgegner die rechtliche Würdigung des Gesuchstellers, ist dies für die Frage, ob klares Recht vorliegt, nicht relevant, da das Gericht das Recht von Amtes wegen anwendet (Art. 57 ZPO).
	2.6. Die Abgrenzung von Sachverhalt und Recht ist sodann nicht immer ganz leicht, beinhalten doch Ausführungen der Parteien regelmässig Sachverhaltsdarstellung und Rechtsauffassung zugleich. Eine gewisse Vermischung ist somit beinahe unvermeidlich. Zu...

	3. Urteil der Vorinstanz
	4. Zur Berufung
	4.1. Mit Berufung können gemäss Art. 310 ZPO (a) die unrichtige Rechtsanwendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden. Dabei muss der Berufungskläger im Einzelnen darlegen, was am angefochtenen Urteil oder am Ver...
	4.2. Die Beklagten rügen zusammenfassend, die Vorinstanz habe ihre Beweise nicht abgenommen. Ausserdem verkenne die Vorinstanz, dass die Beklagten im summarischen Verfahren bereits obsiegen würden, wenn ihre Einwendungen nicht abwegig seien. Die Bekla...
	4.3. Der Kläger bestreitet in seiner Berufungsantwort die tatsächlichen Vorbringen der Beklagten und macht geltend, gewisse Aussagen seien unzulässige Noven. Er beantragt, bezüglich gewisser Ausführungen auf die Berufung nicht einzutreten, da sich die...
	4.4. In der Berufung ist in erster Linie zu prüfen, ob einer der von den Beklagten vorgebrachten Berufungsgründe vorliegt. Ist dies der Fall, ist in zweiter Linie zu prüfen, ob die richtige Rechtsanwendung bzw. die richtige Feststellung des Sachverhal...
	4.5. Aufgrund des Charakters des Verfahrens war die Vorinstanz nicht gehalten, Beweise abzunehmen. Auch geht der Vorwurf der Beklagten, die Vorinstanz habe Argumente vorgetragen, die nicht einmal der Kläger geltend gemacht habe, ins Leere soweit es si...
	Hingegen ist die Ausführung der Vorinstanz, auch im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen sei die Nutzungsberechtigung vom Beklagten strikte zu beweisen, unzutreffend und findet ihre Stütze weder in der Literatur noch in der Rechtsprechun...
	Da ein Berufungsgrund vorliegt, ist im Folgenden anhand der vor Vorinstanz aufgestellten Behauptungen zu prüfen, ob die richtige Rechtsanwendung zu einem anderen Resultat führt.

	5. Parteidarstellungen vor Vorinstanz
	5.1. Unbestritten blieb, dass der Kläger Eigentümer der streitbetroffenen Grundstücke ist, die sich in der Landwirtschaftszone befinden. Die Grundstücke sind mit Altlasten belastet. Der Kläger wollte die Grundstücke verkaufen. Ende 2013 sind die Bekla...
	5.2. Im Weiteren gingen die Sachverhaltsdarstellungen der Parteien auseinander:
	5.2.1. Der Kläger brachte vor, die Liegenschaft werde neben der Nutzung durch die Beklagte 1 auch von den Beklagten 2 und 3 benutzt. Die Beklagten seien sodann vor Abschluss der Vereinbarung über die Untersuchung betreffend Altlasten orientiert worden...
	Sodann sei der Vertrag des Klägers mit Herrn G._____ – so der Kläger weiter – trotz Bezeichnung kein Pachtvertrag, da einerseits kein Pachtzins vereinbart worden sei und der "Pächter" nicht Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes sei oder wirts...
	5.2.2. Die Beklagten bestritten die private Benutzung der streitbetroffenen Grundstücke durch die Beklagten 2 und 3. Sie führten weiter aus, der Beklagte 2 werde die erforderliche Erwerbsbewilligung erhalten, denn er mache eine Baumschule, was landwir...
	Das Schreiben des Klägers vom 30. Juni 2014 habe dem vereinbarten Geschäft und allen bisher getroffenen mündlichen und schriftlichen Abmachungen widersprochen. Mitten in den Verhandlungen habe es geheissen, sie müssten gehen. Nachweislich habe am 9. J...
	5.3. Die Vorbringen der Parteien sind hier zusammengefasst wiedergegeben. Die nachstehenden Erwägungen berücksichtigen hingegen alle Vorbringen, und zwar auch dann, wenn dies nicht ausdrücklich vermerkt ist.
	Soweit die Ausführungen der Beklagten genügend substantiiert und nicht haltlos sind, hat – wie ausgeführt – der Kläger mit Urkunden zu beweisen, dass die Sachverhaltsdarstellung der Beklagten nicht zutrifft. Vermag er dies nicht, ist auf die Sachverha...

	6. Würdigung
	6.1. Anspruchsgrundlage
	Art. 641 Abs. 2 ZGB verleiht dem Eigentümer das Recht, seine Sache von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen (Eigentumsklage) und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren (Eigentumsfreiheitsklage). Die Eigentumsklage kommt lediglich zur...
	6.2. Aktivlegitimation
	Der Kläger ist unbestrittenermassen Eigentümer der betreffenden Grundstücke und nutzt diese teilweise auch selbst. Aufgrund dieses unmittelbaren Besitzes entfällt zwar grundsätzlich die Eigentumsklage (Herausgabe), jedoch bleibt ihm die Eigentumsfreih...
	6.3. Passivlegitimation
	Dass die Beklagte 1 das Grundstück nutzt, ist unbestritten. Hingegen bestritten die Beklagten 2 und 3, auf den streitbetroffenen Grundstücken anzutreffen bzw. dort je tätig gewesen zu sein (act. 15 S. 2, S. 6). Diese Behauptung muss jedoch als haltlos...
	6.4. Ungerechtfertigte Eigentumsstörung
	6.4.1. Der Kläger führte aus, dass gemäss Vereinbarung vom 26. Februar 2014 die Beklagten die Liegenschaft per 15. Juli 2014 zu verlassen hätten, falls die Handänderung bis zum 30. Juni 2014 nicht zustande kommen sollte. Die Nutzungsberechtigung sei s...
	6.4.2. Die Beklagten machten hingegen im Wesentlichen geltend, dass das mit dem Vertrag eingeräumte Recht auf Nutzung weiterbestehe. Hierzu brachten sie im Tatsächlichen vor, dass es am Kläger liege, dass die Handänderung nicht habe rechtzeitig vorgen...
	6.4.3. Mit der Vereinbarung vom 26. Februar 2014 wurde auf S. 2, zweitletzter Absatz, Folgendes vereinbart: "Sollte die Handänderung nicht zustande kommen, müssen die Käufer den ursprünglichen Zustand wieder herstellen und das Gelände bis spätestens 1...
	Bei dieser Sachlage kann offen bleiben, wie es sich mit den weiteren Einwänden der Beklagten verhält. Der Kläger ist mit seinem Anspruch auf den ordentlichen Zivilprozessweg zu verweisen. In jenem Verfahren ist nicht ohne Weiteres auf die Sachverhalts...
	Die Berufung ist gutzuheissen und das Urteil der Vorinstanz vom 4. Dezember 2014 ist aufzuheben. Auf das Gesuch des Klägers um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 24. Juli 2014 ist nicht einzutreten (vgl. hierzu Ziff. 2.1). Mit dem Entscheid in der Sach...

	7. Kosten- und Entschädigungsfolgen
	Obsiegen die Beklagten, ist auch die erstinstanzliche Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben, wobei kein Anlass besteht, die Kostenfestsetzung (Höhe) gemäss Dispositivziffer 3 des angefochtenen Entscheids (act. 13 = 23 = 25 S. 28) zu...
	Aufgrund seines Unterliegens wird der Kläger für beide Verfahren entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 ZPO). Da die Beklagten 1-3 durch denselben Anwalt vertreten sind, rechtfertigt es sich, ihnen gemeinsam e...

	Es wird erkannt:
	1. In Gutheissung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren am Bezirksgericht Pfäffikon vom 4. Dezember 2014 aufgehoben. Auf das Begehren des Klägers vom 24. Juli 2014 wird nicht eingetreten.
	2. Die erstinstanzliche Kostenfestsetzung (Dispositivziffer 3) wird bestätigt.
	3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'500.– festgesetzt.
	4. Die Kosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens werden dem Kläger auferlegt. Die Kosten für das erstinstanzliche Verfahren werden aus dem vom Kläger vor Vorinstanz geleisteten Kostenvorschuss bezogen. Die Kosten für das zweitinstanzliche Ver...
	5. Der Kläger wird verpflichtet, den Beklagten für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 7'000.– (inkl. Mehrwertsteuer) und für das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 6'480.– (inkl. Mehrwertsteuer) z...
	6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten unter Beilage des Doppels von act. 33, an das Bezirksgericht Pfäffikon sowie an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
	Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.
	7.  Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. ...