# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 77556c9c-95c3-55aa-9445-289e30f84628
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-08
**Language:** de
**Title:** Warenhaus Manor in Zürich.
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0054-0055/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nr._0054-0055-2015_vom_8.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nrn. 
BRGE I Nrn. 

R1S.2014.05090 und R1S.2014.05129 
0054/2015 und 0055/2015 

Entscheid vom 8. Mai 2015 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Bruno Grossmann, Baurichter Ulrich Weiss, Baurichter 
Walter Baumann, Gerichtsschreiber Marcus Schmutz     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Eichstrasse 29, 8045 Zürich  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich  

2.  X AG, [….]  

betreffend 

R1S.2014.05090 
Bausektionsbeschluss Nr. BE 1039/14 vom 8. Juli 2014; Baubewilligung für 
Umbau  Warenhaus,  Kat.-Nrn.  AA1367,  AA1449,  AA4344,  AA4339, 
AA4185 und AA4345, Bahnhofstrasse 75 und 79, Lintheschergasse 2 und 
8, Zürich 1 – City 

R1S.2014.05129 
Bausektionsbeschluss Nr. BE 1686/14 vom 4. November 2014; Baubewilli-
gung für Umbau Warenhaus (Abänderungspläne zu BE 1039/14), Kat.-Nr. 
AA1449, Bahnhofstrasse 79 und Lintheschergasse 8, Zürich 1 - City 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  8.  Juli  2014  bewilligte  die  Bausektion  des  Stadtrates 

von  Zürich  der  X  AG  den  Umbau  und  die  Umnutzung  des  Gebäudes 

Assek.-Nr.  28101591  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  AA1367  an  der  Bahn-

hofstrasse  75  und  Lintheschergasse  2  sowie  des  Gebäudes  Assek.-Nr. 

28101908 auf dem Grundstück Kat.-Nr. AA1449 an der Bahnhofstrasse 79 

und Lintheschergasse 8 in Zürich.  

B. 

Hiergegen  gelangte  der  Zürcher  Heimatschutz  ZVH  mit  Eingabe  vom  15. 
August 2014 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich, mit dem Antrag, 

es sei der angefochtene Beschluss unter den entsprechenden Kosten- und 

Entschädigungsfolgen 

aufzuheben 

(Rekursverfahren 

G.-Nr. 

R1S.2014.05090).  

Mit  Verfügung  vom  19.  August  2014  wurde  vom  Eingang  des  Rekurses 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

Mit  Eingabe  vom  16.  September  2014  erstattete  die  Vorinstanz  ihre  Re-

kursvernehmlassung mit dem Antrag auf Abweisung des Rekurses.  

Mit  Eingabe  vom  17.  Oktober  2014  erstattete  die  X  AG  innert  erstreckter 

Frist  ihre  Rekursvernehmlassung,  mit  dem  Antrag,  es  sei  auf  den  Rekurs 

nicht einzutreten, eventualiter der Rekurs abzuweisen; alles unter den ent-

sprechenden Kosten- und Entschädigungsfolgen.  

Der zweite Schriftenwechsel wurde mit Duplik vom 4. Dezember 2014 ab-

geschlossen, alles unter Aufrechterhaltung der gestellten Anträge. 

C. 

Am  18.  Dezember  2014  erhob  der  Rekurrent  gegen  die  am  4.  November 

2014 erteilte Projektänderungsbewilligung Rekurs, mit dem Antrag auf Auf-

hebung derselben (Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2014.05129).   

R1S.2014.05090 

Seite 2 

 
 
Mit Verfügung vom 19. Dezember 2014  wurde vom Eingang des Rekurses 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

Die Rekursvernehmlassungen wurden am 20. Januar 2015 bzw. innert er-

streckter Frist am 20. Februar 2015 eingereicht, mit den nämlichen Anträ-

gen  wie  in  dem  gegen  die  Stammbaubewilligung  angehobenen  Re-

kursverfahren.  

Die am 17. März 2015 endende Replikfrist verstrich ungenutzt. 

D. 

Auf die Parteivorbringen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der  Rekurrent  ist  gemäss  §  338b  Abs.  1  lit.  a  des  Planungs-  und  Bauge-

setzes (PBG) zur Erhebung des vorliegenden Rekurses legitimiert.  

Auch  die  übrigen  Eintretensvoraussetzungen  sind  erfüllt.  Insbesondere 

kann im E-Mail vom 12. Dezember 2013 von B. U., Präsidentin des Stadt-

zürcher  Heimatschutzes,  an  den  Architekten  des  Umbauvorhabens,  wo-

nach "wir nach Einsicht in die Pläne nichts gegen das Projekt einzuwenden 

haben",  kein  (bindender)  Rechtsmittelverzicht  erkannt  werden.  Die  vorlie-

genden  Rekurse  wurde  vom  Kantonalzürcher  Heimatschutz  erhoben.  Be-

sagte  Erklärung  muss  sich  dieser  nicht  anrechnen  lassen.  Daran  ändert 

auch nichts, dass die Zustellung der parallel zur Unterschutzstellung erteil-

ten  Umbaubewilligung  für  den  Kantonalzürcher  Heimatschutz  vom  Stadt-

zürcher  Heimatschutz  verlangt  wurde  (act.  3 

im  Verfahren  G.-Nr. 

R1S.2014.05090; § 315 Abs. 1 PBG). Auf den Rekurs ist somit einzutreten.  

R1S.2014.05090 

Seite 3 

 
 
2. 

Mit  Beschluss  vom  2.  Juli  2014  genehmigte  der  Stadtrat  von  Zürich  den 

Vertrag zwischen der X AG und der Stadt Zürich über die Unterschutzstel-

lung der vorliegend streitbetroffenen, zum Umbau vorgesehenen Gebäude, 

in denen heute das Warenhaus Manor betrieben wird. Hiergegen erhob der 

Züricher Heimatschutz ZVH Rekurs mit dem Antrag auf Aufhebung des an-

gefochtenen  Beschlusses.  Mit  jenem  Verfahren  strebt  der  Rekurrent  eine 

auch die bestehende Warenhausnutzung umfassende und insofern weiter-

gehende  Unterschutzstellung  an.  Diese  würde  die  Realisierung  der  hier 

angefochtenen Baubewilligung ausschliessen. 

3. 

Rekurrent  und  private  Rekursgegnerin  beantragen  die  Vereinigung  des 

Denkmalschutzrekursverfahrens  (G-Nr.  R1S.2014.05091)  mit  den  beiden 

vorliegenden  Baurekursverfahren.  Hiervon  ist  abzusehen,  betreffen  doch 

die Rekurse zwar dieselben Gebäude, aber Beschlüsse verschiedener Be-

hörden  und  namentlich  völlig  verschiedene  Sachverhalts-  und  Rechtsfra-

gen. Die inhaltliche Abstimmung der beiden Urteile erfordert die beantragte 

Vereinigung nicht.  

Immerhin  sind  die  beiden  vorliegenden  Baurekursverfahren  G.-Nrn. 

R1S.2014.05090 und R1S.2014.05129 zu vereinigen und die beiden Urtei-

le gleichzeitig zu eröffnen. Die erforderliche Koordination ist damit gewähr-

leistet (Art. 25a in Verbindung mit Art. 33 Abs. 4 des Raumplanungsgeset-

zes [RPG]).  

4. 

Im  Rekurs  gegen  die  Stammbaubewilligung  macht  der  Rekurrent  geltend, 

der  Bauentscheid  statuiere  in  Dispositiv  Ziffer  III,  dass  die  Baubewilligung 

"unter  folgenden  Bedingungen  und  Auflagen  erteilt"  werde.  In  den  einzel-

nen Teilen von Ziffer III.1, zum Beispiel in lit. c, sei ausdrücklich von "Auf-

lage"  die  Rede,  in  anderen  Teilen  nicht.  In  lit.  d  werde  verfügt,  dass  die 

Bauherrschaft  "dem  Amt  für  Baubewilligungen  den  Nachweis  über  die  im 

Sinne  von  §§  203  ff.  PBG  erfolgte  rechtskräftige formelle Unterschutzstel-
lung  zu  erbringen  hat".  Diese  Passage  spreche  sich  somit  nicht  darüber 
aus, ob eine Bedingung oder Auflage vorliege.  

R1S.2014.05090 

Seite 4 

 
 
Mit dem Vorliegen einer Auflage, wovon gemäss Lehre im Zweifelsfall aus-

zugehen  sei,  würde  die  Baubewilligung  formell  rechtskräftig,  auch  wenn 

noch  keine  rechtskräftigen  Schutzmassnahmen  vorlägen.  Dies  würde  ge-

gen die Pflicht zur erforderlichen Koordination verstossen, und im Resultat 

wäre  nicht  sichergestellt,  dass  bei  einer  Anpassung  des  Schutzvertrages 

auch  die  Baubewilligung,  welche  eine  das  Schutzobjekt  beeinträchtigende 

kleinteilige Nutzung zulasse, angepasst würde.  

Der Rekurrent sei zwar der Meinung, dass der Vorbehalt der Unterschutz-

stellung gemäss Dispositiv Ziffer III.1.d des angefochtenen Bauentscheides 

als  Bedingung  zu  qualifizieren  sei.  Auf  Grund  der  unklaren  Formulierung 

des angefochtenen Beschlusses und mit Blick auf die Regel, dass im Zwei-

fel  eine  Auflage  vorliege,  beantrage  er  jedoch,  den  Bauentscheid  zusam-

men  mit  dem  Schutzvertrag  aufzuheben.  Der  Bauentscheid  könne  ohne 

rechtskräftige  Schutzmassnahmen  keinen  Bestand  haben.  Überdies  lasse 

der  Bauentscheid  mit  der  neuen  kleinteiligen  Nutzung  samt  erforderlichen 

vertikalen  Eingriffen  (z.B.  Brandmauern)  eine  Beeinträchtigung  des 

Schutzobjektes zu.  

Gegen die Projektänderungsbewilligung wird im Wesentlichen das Gleiche 

vorgebracht.  

Die  Rekursgegner  gehen  demgegenüber  vom  einwandfreien  Vorliegen  ei-

ner zulässigen Bedingung aus.  

5.1. 

Die  inkriminierte  Anordnung  im  Dispositiv  des  angefochtenen  Beschluss 

lautet wie folgt: 

"III.  Die  baurechtliche  Bewilligung  wird  unter  folgenden  Bedingungen  und 
Auflagen erteilt:  

1.    Vor  Baubeginn  hat  die  Bauherrschaft  bzw.  verfügungsberechtigte 
Grundeigentümerschaft   

[…] 

d)  dem  Amt  für  Baubewilligungen  den  Nachweis  über  die  im  Sinne  von  § 
203 PBG erfolgte rechtskräftige formelle Unterschutzstellung zu erbringen". 

R1S.2014.05090 

Seite 5 

 
 
5.2. 

Der  Rekurrent  stützt  sich  auf  Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas 

Wipf,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  5. Aufl.,  Zürich  2011,  Band  I,  S. 

349 ab. Dort steht unter Hinweis auf (weitere) Lehre und Rechtsprechung: 

In baurechtlichen Bewilligungen sind  Auflagen weit häufiger als Bedingun-

gen  anzutreffen.  Zuweilen  werden  in  Baubewilligungen  enthaltene  Neben-

bestimmungen  fälschlicherweise  als  Bedingungen  bezeichnet,  obwohl  es 

sich  eigentlich  um  Auflagen  handelt.  Eine  falsche  Bezeichnung  ändert  an 

der wahren Rechtsnatur der Nebenbestimmung freilich nichts. Die Auflage 

ist  gleichsam  der  "Normalfall"  der  baurechtlichen  Nebenbestimmung.  Im 

Zweifelsfall  ist  deshalb  eine  Auflage  und  nicht  eine  Bedingung  anzuneh-

men; auf eine Bedingung ist nur zu schliessen, wenn ihre Erfüllung für eine 

sinnvolle Durchführung des Verwaltungsaktes unerlässlich ist.        

5.3. 

Genau Letzteres ist hier der Fall. Die Baubewilligung soll offensichtlich nur 

dann  und  erst  dann  rechtswirksam  werden,  wenn  der  Unterschutzstel-

lungsbeschluss  vom  2.  Juli  2014  rechtskräftig  geworden  ist.  Mit  andern 

Worten liegt in aller inhaltlichen Klarheit und im Übrigen auch mit üblicher 

Formulierung  eine  sogenannte  Suspensivbedingung  vor (vgl.  hierzu  Ulrich 

Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht,  6. 

Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 908).   

5.4.1. 

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besonde-

re  Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder  Erhal-

tung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Be-

willigung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Be-

fristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). 

Nebenbestimmungen müssen mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit 

vereinbar  sein  (Art.  36  Abs.  1  und  3  der  Bundesverfassung  [BV]).  Mithin 

müssen  sie  die  Voraussetzung  der  Eignung  erfüllen  (Häfelin/Mül-

ler/Uhlmann,  Rz. 581  ff.).  Eine  Nebenbestimmung  ist  dann  anzuordnen, 

wenn eine Bauverweigerung unverhältnismässig wäre. 

R1S.2014.05090 

Seite 6 

 
 
Vorliegend  sind  Umbauvorhaben  und  die  auf  Vertrag beruhenden  Schutz-

massnahmen  aufeinander  abgestimmt.  Die  Baubewilligung  darf  erst  dann 

rechtswirksam  werden,  wenn  der  vereinbarte  Schutzumfang  rechtskräftig 

feststeht.  Zur  Erreichung  dieses  Ziels  ist  die  in  Rede  stehende  Nebenbe-

stimmung  geeignet.  Das  Baugesuch  unter  Hinweis  auf  die  fehlende 

Rechtskraft  der  Schutzanordnung  abschlägig  zu  behandeln,  wäre  offen-

sichtlich unverhältnismässig gewesen. 

5.4.2. 

Mit  Nebenbestimmungen  darf  von  vornherein  nur  Mängeln  begegnet  wer-

den,  die  "ohne  besondere  Schwierigkeiten"  behoben  werden  können.  Im 

Zusammenhang  mit  Bedingungen  kann  diese  Voraussetzung  nicht  dahin-

gehend  verstanden  werden,  dass  die  Mängelbehebung  gesichert  ist,  liegt 

doch eine Bedingung per definitionem dann vor, wenn die Rechtswirksam-

keit einer Verfügung von einem künftigen Ereignis abhängig gemacht wird, 

dessen Eintritt ungewiss ist (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 907 ff.). Immerhin 

muss die Erfüllung der Bedingung eine gewisse Wahrscheinlichkeit für sich 

beanspruchen  können.  Diese  Voraussetzung  ist  vorliegend  schon  deswe-

gen erfüllt, weil der Vertrag über die Unterschutzstellung zustande gekom-

men  und  vom  Stadtrat  genehmigt  worden  ist.  Im  Übrigen  wird  der Rekurs 

gegen  den  Stadtratsbeschluss  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2014.05091  ab-

gewiesen.  

5.5. 

Macht der Rekurrent geltend, der Bauentscheid lasse mit der neuen klein-

teiligen  Nutzung  samt  erforderlichen  vertikalen  Eingriffen  (z.B.  Brandmau-

ern)  eine  Beeinträchtigung  des  Schutzobjektes  zu,  ist  dem  zu  entgegnen, 

dass  der  Schutzvertrag  die  kleinteilige  Nutzung  gerade  nicht  ausschliesst. 

Ein Widerspruch ist somit nicht zu erkennen. Auch formaliter ist kein Koor-

dinationsmangel  festzustellen,  wenn  Baubewilligung  und  Unterschutzstel-

lung mittels aufschiebender Bedingung verknüpft werden.   

5.6. 

Gemäss Dispositiv Ziffer II.7 des Beschlusses vom 4. November 2014, mit 

dem die Projektänderungsbewilligung erteilt wurde, gelten die Auflagen und 
Bedingungen  der  Stammbaubewilligung  sinngemäss  auch  für  die  Projekt-
änderung.  

R1S.2014.05090 

Seite 7 

 
 
Somit ist auch die Projektänderungsbewilligung nicht zu beanstanden. Dis-

positiv Ziffer II.7 des Beschlusses vom 4. November 2014 erweist sich oh-

ne weiteres als rechtsgenügend. 

6.1. 

Demnach sind die Rekurse abzuweisen.  

[….] 

R1S.2014.05090 

Seite 8