# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d353166b-807c-5f3d-8113-d0e2d4fba841
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-05-19
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 19.05.2010 80.2009.180
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2009-180_2010-05-19.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2009.180

  	
  Lugano

  19 maggio
  2010

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Antonio Saredo-Parodi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  RI 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  CO 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 22 dicembre 2009 contro la decisione del
  25 novembre 2009 in materia di IC e IFD 2006.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   RI 1
è proprietaria del mapp. n. __________ RFD di __________, dove sorge la casa
d’abitazione della sua famiglia.

                                         Nella
dichiarazione fiscale 2006, inoltrata insieme al marito RI 2, la contribuente indicava
il valore di stima ufficiale dell’immobile di sua proprietà, pari a fr.
277'396.–, ed il relativo valore locativo, commisurato in fr. 9'975.–. Da
quest’ultimo importo, chiedeva la deduzione di spese di manutenzione, stabilite
forfetariamente in fr. 2'494.– per l’IC ed in fr. 1’995.– per l’IFD.

 

 

                                  B.   Notificando
ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2006, con decisione del 5 novembre 2008,
l’CO 1 commisurava il reddito imponibile in fr. 202'700.– per l’IC ed in fr. 217'200.–
per l’IFD. Il valore locativo della casa d’abitazione era stabilito in fr.
16'400.– e le relative spese di manutenzione in fr. 4'100.– per l’IC ed in fr.
3’280 .– per l’IFD. Nella motivazione della decisione, l’autorità fiscale spiegava
di avere rettificato il valore locativo “tenuto conto del valore dell’immobile
e dei canoni locatizi normali della zona”.

 

 

                                  C.   I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 3 dicembre
2008, chiedendo che il valore locativo fosse ridotto a fr. 9'975.– “come in
passato, importo adeguato anche tenuto conto del valore di reddito come
calcolato sulla ‘scheda calcolo della stima’ emessa dopo decisione su reclamo”.
A quest’ultimo riguardo, i reclamanti allegavano copia di una decisione con
cui, il 20 maggio 2005, l’Ufficio cantonale di stima aveva accolto un reclamo
concernente la stima ufficiale dell’immobile. 

                                         Nel corso
dell’udienza tenutasi dinanzi all’autorità di tassazione il 30 dicembre 2008, i
contribuenti sottolineavano che il valore di stima della casa era stato ridotto
su reclamo, fino ad un importo inferiore a quello in vigore prima della
revisione generale. Il reclamo era del resto stato interposto proprio per
contenere il valore locativo, allora calcolato percentualmente sul valore di
stima ufficiale. Sottolineavano poi le carenze nell’isolazione dell’immobile.
Il verbale di audizione si chiudeva con le seguenti affermazioni:

                                         La
contribuente si dichiara d’accordo affinché l’autorità fiscale proceda ad una
perizia atta a determinare il valore commerciale dell’immobile, che ritiene
però inutile dato che per l’evasione del reclamo l’ufficio cantonale aveva
fatto esperire un sopralluogo dal suo esperto il quale aveva potuto fare le sue
valutazioni nel senso di ritenere giustificate le motivazioni espresse dalla
reclamante.

                                      

 

                                  D.   Il
12 ottobre 2009, l’Ufficio cantonale di stima allestiva un rapporto peritale
“per determinare il valore locativo di mercato interente all’immobile sulla
particella __________ di __________”. Basandosi sul “confronto dei contratti di
affitto esistenti per oggetti paragonabili”, l’autorità di stima stabiliva il
valore di reddito dell’abitazione in fr. 33'000.– all’anno, con riferimento
all’anno 2009.

                                         Il 14
ottobre 2009, l’Ufficio di tassazione trasmetteva il rapporto peritale ai
reclamanti, invitandoli a formulare eventuali osservazioni ed informandoli che
il suo orientamento era “di ridefinire il valore locativo sulla base delle
risultanze della perizia allestita”.

                                         I
contribuenti prendevano posizione con scritto dell’11 novembre 2009,
contestando sia le conclusioni della stima sia la relativa motivazione.

 

 

                                  E.   Con
decisione del 25 novembre 2009, l’Ufficio di tassazione notificava ai contribuenti
la decisione su reclamo, aumentando il valore locativo della loro abitazione a
fr. 21'450.–, pari al 65% del valore stabilito dall’Ufficio di stima. Le spese
di manutenzione erano conseguentemente modificate in fr. 5'363.– per l’IC e fr.
4'290.– per l’IFD.

                                         La
motivazione della decisione era la seguente:

                                         In sede di
tassazione l’autorità fiscale aveva imposto un valore locativo relativo
all’abitazione primaria sita al mappale di __________ di fr. 16'400.– importo
calcolato applicando la percentuale del 90% del valore di reddito definito
dall’ufficio cantonale di stima. Contro la decisione è stato presentato reclamo
con la richiesta di riportare il valore locativo a quanto tassato negli anni precedenti.

                                         La
moglie del contribuente è stata sentita in audizione ed in tale sede si è
concordato di esperire una perizia atta a determinare il reale valore d’affitto
dell’abitazione. In possesso della perizia che determina un valore di fr.
33'000.–, l’autorità fiscale ha trasmesso ai contribuenti una copia della
perizia con invito a voler formulare eventuali osservazioni; la contribuente
veniva pure informata del fatto che l’orientamento dell’autorità fiscale era
quello di adeguare il valore locativo alle risultanze della perizia. Le
informazioni trasmesseci non ci forniscono elementi validi per poterci
discostare dalle risultanze della perizia e di conseguenza l’autorità fiscale
procede alla rettifica del valore locativo che viene rivalutato da fr. 16'400.–
a fr. 21'450.– importo definito applicando la percentuale del 65% del valore
d’affitto.

                                         Per
la determinazione di tale valore si è tenuto conto delle indicazioni fornite
dal Tribunale federale, indicazioni che prevedono che il valore locativo venga
calcolato nel 60/70% del valore d’affitto. 

 

 

                                  F.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 postulano
nuovamente la riduzione del valore locativo a fr. 9'975.–. Ribadito che, al
momento di contestare il nuovo valore di stima ufficiale, non avevano
espressamente reclamato contro il valore di reddito, non sapendo che sarebbe
stato impiegato per stabilire il valore locativo, gli insorgenti contestano le
risultanze della “perizia” allestita dall’Ufficio cantonale di stima. Lamentano
inoltre una disparità di trattamento rispetto ad altri contribuenti e
contestano che chi ha redatto la perizia possa essere considerato indipendente
dall’autorità fiscale. 

                                         Nelle sue
osservazioni del 13 gennaio 2010, l’Ufficio di tassazione ha proposto di
respingere il reclamo.

                                         Nel corso
dell’udienza del 23 aprile 2010, le parti si sono riconfermate nelle rispettive
posizioni.

 

                                   

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Secondo
gli articoli 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD, è
imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo
di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo
gratuito.

                                         Le normative cantonale e
federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore
locativo.

 

                                         1.1.1.

                                         L’art. 21 cpv. 2 LIFD
precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle
condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.

                                         Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato
reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche
delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I
152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF
52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).

 

                                         1.1.2.

                                         La legge federale
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i
cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù
del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1
LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento
del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In
relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere
rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun
altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2
Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.).
L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del
valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al
principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

 

                                         1.2.

                                         Per
quanto qui di interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT dispone che il valore
locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della
previdenza personale, sia stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato
delle pigioni. Per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il
valore della stima ufficiale.

                                         Nel
marzo 2007, la Divisione delle contribuzioni ha adottato una nuova circolare
(n. 15/2006), applicabile al periodo fiscale 2006, che prescrive che il valore
locativo di abitazioni unifamiliari e plurifamiliari, appartamenti in
condominio e case a schiera sia stabilito in base ai seguenti criteri:

·        
in mancanza di un valore di mercato di riferimento, il valore
locativo da tassare corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito
determinato dall’Ufficio di stima nell’ambito della decisione riguardante la
stima ufficiale (questo valore risulta dalla scheda di calcolo della stima
allegata alla decisione sulla stima);

·        
qualora l’applicazione del valore di reddito (90%) dovesse portare
a risultati manifestamente insostenibili occorrerà operare le opportune
correzioni atte a conseguire un valore locativo tassato che si situi entro i
limiti del 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni
dello stesso genere;

·        
in tali casi il valore locativo dovrà essere determinato tenendo
equamente conto del valore d’uso, del livello degli affitti pagati nella zona o
ricorrendo a norme particolari (es. applicando una data quota per locale o per
mq abitabile).

.

 

                                   2.   2.1.

                                         In una sentenza
di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), nota
alle parti, questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi,
concludendo per la sua illegalità.

                                      

                                         2.2.

                                         In primo
luogo, come afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare del 13 novembre 1996 (RL 10.2.9.1), l’accertamento ufficiale di
stima concerne “i valori della sostanza immobiliare”: l’art. 32 cpv. 1 LSt
precisa poi che l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del
Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL 10.2.9.1.1]),
tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili
o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione.

                                         Dalla
semplice lettura delle disposizioni menzionate si evince chiaramente che oggetto
della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di stima ufficiale degli
immobili e non anche il valore locativo degli stessi.

                                         È ben
vero che la stessa legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di reddito
fra i fattori che concorrono all’accertamento del valore di stima: tuttavia,
dal tenore degli articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore di
reddito viene accertato esclusivamente ai fini del calcolo del valore di stima
dell’immobile ed inoltre che il valore di reddito è costituito dalla
capitalizzazione del reddito lordo.

                                         Questa
Camera ha così affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore
locativo è senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una procedura di
accertamento del valore locativo stesso, come avviene in altri cantoni: occorre
cioè che la decisione che scaturisce dalla procedura di stima ufficiale indichi
separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il valore locativo e che
dalla motivazione della decisione sia possibile ricostruire le modalità di
calcolo di entrambi i valori.

 

                                         2.3.

                                         La Camera
ha poi negato che la circostanza che dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito significhi che essa accerti anche il
valore locativo dell’immobile.

                                         A tale
proposito, ha ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in
linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo: nel caso
delle decisioni dell’Ufficio stima, il dispositivo è
costituito dall’accertamento, sulla prima pagina della stessa, del “valore
globale di stima”, a sua volta suddiviso fra i diversi edifici e terreni,
mentre è solo nella “scheda di calcolo della stima” che sono contenuti i
dettagli relativi al valore metrico ed al valore di reddito, come pure alla
loro ponderazione ed alla ripartizione fra i singoli subalterni del valore di
stima così ottenuto.

 

                                         2.4.

                                         La Camera
ha quindi escluso che il Canton Ticino rientri nel novero dei cantoni in cui i
valori locativi sono “accertati individualmente” nella procedura di stima
ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima
ufficiale prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del
valore di stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile, come avviene,
per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla
decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non
significa invece che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove
si pensi appena che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea
di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.

 

                                         2.5.

                                         D’altra
parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il
termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero
le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una
procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione
dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere
probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova
dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi,
si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi
contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton
Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima ufficiale,
da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito, dall’altra, è
sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i
successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di
pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è
attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di
espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è
suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di
diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o
di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento
del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se
contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad
indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.

                                      

                                         2.6.

                                         A titolo
abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla
circostanza che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito –
accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda
effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche
CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Come
ricordato in narrativa, l’Ufficio di tassazione ha dapprima stabilito il valore
locativo della casa d’abitazione dei ricorrenti proprio seguendo le indicazioni
contenute nella circolare di cui questa Camera aveva già alcuni mesi prima
constatato l’illegalità. La sentenza data infatti del 9 maggio 2008, mentre la
decisione di tassazione dei ricorrenti è stata loro notificata il 5 novembre
2008. 

                                         In
seguito al loro reclamo, l’Ufficio di tassazione li ha convocati ed ha
prospettato loro la possibilità di procedere “ad una perizia atta a determinare
il valore commerciale dell’immobile”, cosa cui i contribuenti non si sono
opposti, pur lamentadone l’inutilità alla luce degli accertamenti già
intrapresi dall’Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di
reclamo contro la stima ufficiale dell’immobile. 

                                         L’autorità
di tassazione ha allora invitato lo stesso Ufficio cantonale di stima a procedere
ad un nuovo sopralluogo ed a definire nuovamente il valore di reddito. Ricevuto
il rapporto peritale, lo ha notificato ai reclamanti, avvertendoli di voler
aumentare il valore locativo, conformandosi alle risultanze della perizia.
Ricevute le osservazioni dei contribuenti, l’autorità fiscale ha infine proceduto
ad una reformatio in peius.

 

                                         3.2.

                                         Non si
può non prendere atto dapprima che la sentenza di questa Camera, che come detto
era passata in giudicato al momento della tassazione dei ricorrenti, è stata
semplicemente ignorata. L’Ufficio di tassazione si è discostato dal valore locativo
dichiarato ed ha applicato la circolare della Divisione delle contribuzioni, pur sapendo che era stata dichiarata illegale.

                                         Che un
modo di procedere simile crei una situazione di incertezza del diritto, difficilmente
compatibile con le esigenze di uno Stato di diritto, pare evidente. Si deve
infatti ritenere che, fintantoché l’autorità fiscale cantonale non provvederà
ad adottare nuove disposizioni in merito alla definizione del valore locativo,
conformi alla legge, ci saranno certamente numerosi contribuenti che non
contesteranno l’applicazione della circolare in dicussione, poiché la
commisurazione del valore locativo che ne deriva non sarà superiore – o lo sarà di poco – rispetto a quella risultante dai criteri di calcolo precedentemente
in vigore; ma ve ne saranno altri, il cui valore locativo sarà cresciuto
rispetto a quello precedente – magari in controtendenza con il valore di stima,
che potrebbe invece essere rimasto inalterato o addirittura essersi ridotto –
che invocheranno l’illegalità della circolare stessa, per ottenere una valutazione più favorevole. A quest’ultima categoria di contribuenti, difficile da quantificare,
l’autorità fiscale non ha dato alcuna risposta. Non risulta infatti che siano
state adottate disposizioni che stabiliscano come procedere in presenza di una
contestazione del valore locativo, fondata sulla censura di illegalità della
circolare. Per quanto si può evincere dal caso in esame, la soluzione è lasciata all’iniziativa dei singoli funzionari, in totale disprezzo, oltre che della
legalità, anche della parità di trattamento.

 

                                         3.3.                                                                                 

                                         Il caso dei
ricorrenti conferma in modo esemplare che le modalità di calcolo del valore
locativo definite dalla circolare del 2006 della Divisione delle contribuzioni non sono compatibili con la legge. 

                                         La
proprietaria della casa d’abitazione della famiglia dei ricorrenti ha infatti
impugnato con successo la nuova stima ufficiale della casa, ottenendo una riduzione del valore di stima da fr. 360'000.– a fr. 195'000.–. Lo scopo del reclamo, come dichiarato
dalla proprietaria e come difficilmente dubitabile alla luce del fatto che i
contribuenti non pagano alcuna imposta sulla sostanza, era quello di contenere
l’aumento del valore locativo per effetto dell’entrata in vigore della revisione generale delle stime ufficiali. Infatti, gli insorgenti supponevano che il reddito della
loro abitazione sarebbe stato determinato a partire dal valore di stima ufficiale,
come avveniva in precedenza. Nessuna indicazione di un imminente cambiamento di
prassi era nota a quel momento. Per il fatto che il valore di reddito indicato
nel calcolo del valore di stima ufficiale appariva come un semplice criterio per la determinazione del valore di stima, è comprensibile che lo stesso non sia stato
espressamente contestato. 

                                         Quanto
detto sarebbe sufficiente a comportare l’annullamento della decisione impugnata ed il rinvio degli atti all’autorità fiscale per una nuova decisione. L’Ufficio di tassazione, nella procedura di reclamo, si è tuttavia discostato dalla
circolare contestata ed ha proceduto ad un accertamento mediante una procedura alternativa.

 

                                         3.4.

                                         A
quest’ultimo riguardo, va anzitutto rilevato che la soluzione adottata
dall’Ufficio di tassazione nel caso in discussione solleva dubbi dal punto di
vista dal principio di uguaglianza. Infatti, le modalità di calcolo applicate
nella maggior parte dei casi, sia pure in base ad una prassi illegale,
differiscono da quelle adottate nella fattispecie. 

                                         È certo
possibile che, di fronte alla contestazione di un contribuente, che ritenesse
che il valore locativo attribuito alla sua casa non rientri nella forchetta
entro la quale tale reddito si deve situare rispetto al valore di mercato, si
proceda ad una valutazione individuale mediante una perizia (cfr. p. es. il
caso zurighese di cui si è occupato il Tribunale federale nella sentenza del 21
luglio 2009, n. 2C_823/2008). Ma ciò presuppone ovviamente che il punto di
partenza sia un valore locativo stabilito conformemente ad un metodo legittimo.
Altrimenti, diventa semplicemente una scelta arbitraria dell’autorità.

 

                                         3.5. 

                                         Si
aggiunga che la perizia deve essere commissionata ad una persona esperta che
non violi le prescrizioni sulla ricusazione previste dagli articoli 109 LIFD e
182 LT, in modo tale da garantire che il rapporto peritale sia allestito in
modo imparziale e obiettivo (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Handkommentar zum DBG, 2a ediz., Zurigo 2009, n. 34 ad art. 123
LIFD, p. 1063 s.; inoltre Pedroli,
in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,
Basilea 2008, n. 8 ad art. 109, p. 1111).

                                         Ora,
nella fattispecie, il perito scelto dall’autorità fiscale non è solo un ufficio che dipende dallo stesso Dipartimento cantonale cui appartiene anche l’Ufficio di tassazione; ma è anche lo stesso ufficio che ha già definito il valore di reddito
contestato dai contribuenti. 

                                         Né
l’autorità fiscale potrebbe obiettare che i contribuenti non abbiano ricusato
il perito al momento della sua designazione. In effetti, come pertinentemente
rilevato nel ricorso, è ben vero che essi non si sono opposti alla proposta
dell’autorità di ordinare una perizia, pur ritenendola inutile; ma, nel momento
in cui l’udienza si è svolta, ancora non era noto che il perito incaricato
dall’Ufficio di tassazione sarebbe stato l’Ufficio cantonale di stima. O almeno
ciò non risulta dal verbale sottoscritto dalle parti. 

                                         Come una
simile perizia possa rispettare i requisiti di imparzialità ed oggettività auspicati
è difficile da immaginare.

                                         Ne
consegue che, se anche l’intervento dell’Ufficio cantonale di stima dovesse essere
considerato come una vera e propria perizia tecnica, per verificare la
conformità della stima ufficiale del valore locativo con il valore di mercato,
esso non sarebbe comunque conforme alle esigenze richieste ad una perizia
disposta dall’autorità nell’ambito di una procedura di tassazione.  

 

 

                                         3.6.

                                         Sono in
ogni caso condivisibili anche le censure rivolte dai ricorrenti al rapporto peritale.

                                         Già il dies
aestimandi non corrisponde a quanto richiesto: la contestazione verteva sull’accertamento del valore locativo ai fini dell’imposta per il periodo fiscale 2006 – come peraltro è indicato anche nella lettera inviata il 20 febbraio 2009 dall’Ufficio di tassazione all’Ufficio cantonale di stima –, mentre il rapporto peritale
indica che la valutazione si riferisce al 2009. 

                                         Quanto ai
criteri su cui la valutazione si fonda, le indicazioni esposte a pagina 7 della
perizia sono molto generiche ed anche parzialmente contraddittorie. Dapprima
vengono esposti per ben due volte tre criteri che “di regola” servono a
determinare il reddito immobiliare, cioè: la parità del reddito percepito, il
confronto dei contratti d’affitto esistenti per oggetti paragonabili e il
calcolo alla rovescia a partire dal valore venale. In seguito, si precisa che
“nel caso concreto si è optato per il confronto dei contratti d’affitto
esistenti per oggetti paragonabili”, senza fornire alcuna altra precisazione in merito alla fonte di tali informazioni ed all’ubicazione e alle caratteristiche degli
“oggetti paragonabili”. Il valore di fr. 147.– al mq appare così ben
difficilmente verificabile.

                                         Dà in
ogni caso da pensare il fatto che lo stesso Ufficio cantonale di stima, nella decisione su reclamo con cui ha definito il valore di stima ufficiale dell’immobile, avesse
commisurato il valore di reddito al mq in fr. 85,96.

 

                                         3.7.

                                         Dal
profilo procedurale, quando un referto peritale viene trasmesso in copia al contribuente,
a quest’ultimo deve essere consentito di proporne la completazione o la delucidazione o di chiedere una nuova perizia (cfr. Zweifel,
in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
vol. I/2b, 2a ediz., Basilea 2008, n. 41 ad art. 115 LIFD, p. 199,
con riferimento per analogia all’art. 60 cpv. 1 4a frase della legge
federale del 4 dicembre 1947 di procedura civile [PC; RS 273]).

                                         In relazione alle osservazioni sul rapporto peritale dell’Ufficio di stima, presentate dai ricorrenti
l’11 novembre 2009, l’autorità fiscale si è limitata ad affermare, nella decisione su reclamo, che “le informazioni trasmesseci non ci forniscono elementi validi per poterci
discostare dalle risultanze della perizia”, senza prendere posizione sulle severe contestazioni sollevate dai contribuenti.  

                                         Solo
nelle osservazioni al ricorso, inoltrate il 13 gennaio 2010 a questa Camera,
l’Ufficio di tassazione propone di sottoporre le contestazioni all’Ufficio di stima “per un eventuale contraddittorio”. 

 

                                   4.   Per
le ragioni che precedono, la decisione impugnata deve essere annullata. Spetterà
all’Ufficio di tassazione determinare il valore locativo dell’abitazione dei ricorrenti, in modo rispettoso della legge applicabile e dei principi costituzionali. 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   La decisione su reclamo del 25 novembre 2009 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.
LTF).

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -; 

  -; 

  -; 

  -; 

  -. 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio di.

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: