# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9c5af36e-704a-510e-a807-e0df3d693eeb
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-24
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 24.11.2014 100 2014 78
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2014-78_2014-11-24.pdf

## Full Text

100.2014.78U
DAM/BII/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 24. November 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Daum
Gerichtsschreiber Bischof

1. Einwohnergemeinde Sutz-Lattrigen, handelnd durch den Gemeinderat, 
Poststrasse 21, 2572 Sutz-Lattrigen

2. A._____ AG, handelnd durch die statutarischen Organe
3. B._____ AG, handelnd durch die statutarischen Organe
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerinnen

gegen

1. C.________ und D.________
2. E.________ und F.________
3. G.________
4. H.________
5. I.________
6. J.________ und K.________
7. L.________
8. M.________
9. N.________
10. O.________
11. P.________
12. Q.________
alle vertreten durch Fürsprecherin …
Beschwerdegegnerschaft

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.11.2014, Nr. 100.2014.78U, Seite 2

und

Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
Münstergasse 2, 3011 Bern

betreffend Uferschutzplan; Änderung des Teilplans 3 und der Überbauungsvorschriften 
zu den Teilplänen 3 und 4 (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des 
Kantons Bern vom 13. Februar 2014; 32.14-12.60)

Sachverhalt:

A.

Das Gesetz vom 6. Juni 1982 über See- und Flussufer (See- und Flussufergesetz, 
SFG; BSG 704.1) verpflichtet die Gemeinden, Uferschutzpläne zu erstellen. Am 
28. August 2003 beschlossen die Stimmberechtigten der Einwohnergemeinde (EG) 
Sutz-Lattrigen die Teilpläne 3 und 4 der Uferschutzplanung gemäss SFG mit den 
dazugehörigen Überbauungsvorschriften (ÜV). Vom Perimeter des Uferschutzplans 
nicht erfasst war ein Gebiet, das zwischen der Landschaftsschutzzone «Riedrain» und 
dem Auenwald des von-Rütte-Guts liegt und durch das der Riedweg führt. Dieses 
Areal war ursprünglich der damaligen «Seezone» zugeordnet. Von der Orts-
planungsrevision 1992 blieb es im Hinblick auf eine Regelung in der Uferschutzplanung 
nach SFG ausgeklammert.

Am 21. September 2006 beschlossen die Stimmberechtigten der EG Sutz-Lattrigen 
eine Änderung des Teilplans 3 und der ÜV der Uferschutzplanung. Die Änderung sah 
vor, das Gebiet zwischen Riedrain und von-Rütte-Gut-Wald in den Uferschutzperimeter 
einzubeziehen und dort die Zone mit Planungspflicht (ZPP) «Riedweg» zu erlassen. 
Mit Verfügung vom 7. Dezember 2007 genehmigte das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung des Kantons Bern (AGR) das Planungsvorhaben mit Änderungen und 
wies die dagegen erhobenen Einsprachen ab, soweit sie nicht zurückgezogen worden 
waren.

Gegen die Genehmigungsverfügung des AGR führten die unterlegenen 
Einsprecherinnen und Einsprecher am 21. Dezember 2007 Beschwerden bei der 

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Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK). Nachdem diese bei 
der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) zwei 
Fachberichte eingeholt hatte, hiess sie die Beschwerden mit Entscheid vom 17. Mai 
2010 gut und hob die Genehmigungsverfügung des AGR auf. Dieser Entscheid blieb 
unangefochten.

B.

Am 11. Januar 2011 unterbreitete die EG Sutz-Lattrigen dem AGR eine überarbeitete 
Planänderung zur Vorprüfung. Das AGR holte bei der OLK einen weiteren Fachbericht 
ein und stellte die Genehmigung der Vorlage in Aussicht. Vom 15. April bis 16. Mai 
2011 legte die EG Sutz-Lattrigen die Planung öffentlich auf, worauf dagegen neben 
anderen C.________ und D.________, E.________ und F.________, G.________, 
H.________, I.________, J.________ und K.________, L.________, M.________, 
N.________, O.________, P.________ und Q.________ gemeinsam Einsprache 
erhoben. Die Stimmberechtigten der EG Sutz-Lattrigen beschlossen am 31. Mai 2011 
die Änderung des Teilplans 3 und der ÜV der Uferschutzplanung, umfassend die 
Ergänzung des Uferschutzperimeters sowie die ZPP «Riedweg». Am 29. November 
2012 erliessen sie die neue, heute geltende baurechtliche Grundordnung, unter 
anderem bestehend aus dem Baureglement (GBR) und dem Zonenplan. Danach 
gehört die erwähnte Uferschutzplanung zu den Zonen mit besonderen baurechtlichen 
Ordnungen. Mit Verfügung vom 27. September 2012 genehmigte das AGR die 
Änderung des Teilplans 3 und der ÜV vom 31. Mai 2011 und wies die dagegen 
gerichtete Einsprache ab, soweit darauf eingetreten werden konnte.

C.

Gegen die Genehmigungsverfügung des AGR reichten die genannten Ein-
sprecherinnen und Einsprecher (vorne Bst. B) am 22. Oktober 2012 Beschwerde bei 
der JGK ein. In der Folge machten die A._____ AG und die B._____ AG, die als 
einfache Gesellschaft Gesamteigentum an der in der ZPP «Riedweg» gelegenen 
Parzelle Sutz-Lattrigen Gbbl. Nr. 1___ haben, von der Möglichkeit Gebrauch, sich am 
Verfahren als Parteien zu beteiligen. Sie reichten am 8. Januar 2013 gemeinsam eine 
Beschwerdeantwort ein. Am 13. Februar 2014 hiess die JGK die Beschwerde gut, hob 

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die Genehmigungsverfügung des AGR auf und verweigerte die Genehmigung der 
Planänderung.

D.

Am 17. März 2014 haben die EG Sutz-Lattrigen, die A._____ AG und die B._____ AG 
gegen den Entscheid der JGK gemeinsam Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben 
mit den Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die 
Änderung des Teilplans 3 sowie der ÜV der Uferschutzplanung vom 31. Mai 2011 sei 
zu genehmigen; eventuell sei die JGK anzuweisen, die Planänderung zu genehmigen. 
Sie stellen zudem verschiedene verfahrensrechtliche Anträge im Zusammenhang mit 
der angestrebten Plangenehmigung.

Die genannten Einsprecherinnen und Einsprecher (vorne Bst. B) beantragen mit 
Beschwerdeantwort vom 9. April 2014, die Beschwerde sei abzuweisen und der 
Entscheid der JGK sei zu bestätigen; ebenso schliesst die JGK mit Vernehmlassung 
vom 16. April 2014 auf Abweisung des Rechtsmittels.

Auf Ersuchen des Instruktionsrichters hat die Rechtsvertreterin der Einsprecherinnen 
und Einsprecher zur Parteistellung von zwei Personen Stellung genommen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die 
Beschwerdeführerinnen haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind als 
Gesamteigentümerinnen eines Grundstücks im von der Änderung des Teilplans 3 und 
der ÜV der Uferschutzplanung vom 31. Mai 2011 betroffenen Gebiet bzw. als 
planendes Gemeinwesen durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und 

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haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 
Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

Umstritten ist, ob die Festlegungen, welche die Uferschutzplanung mit der ZPP 
«Riedweg» namentlich für das Mass der Nutzung und für die Erschliessung trifft, mit 
den Anliegen des See- und Flussuferschutzes vereinbar sind (vgl. zu den planerischen 
Grundlagen Vorakten JGK [act. 4G] sowie Vorakten AGR [act. 5D], Register 2.1). Das 
Planungsgebiet betrifft das ehemalige Gärtnereiareal am Seeuferhang zwischen dem 
von-Rütte-Gut-Wald im Nordosten und dem Riedrain im Südwesten. Seeseitig endet 
das Gebiet am Hangfuss, wo es an die flachen, mit Ferienhäusern überbauten 
Grundstücke am Ufer des Bielersees grenzt und wo gemäss Uferschutzplanung künftig 
der Uferweg verlaufen soll. Landseitig wird es durch die auf der Hangkante verlaufende 
Seestrasse begrenzt. Im nördlichen Drittel der geplanten ZPP «Riedweg» stehen drei 
nicht mehr genutzte Gewächshäuser am Hang. Ein weiteres grosses Gewächshaus 
erstreckt sich über den gesamten südwestlichen Gebietsteil bis ungefähr zur 
Hangmitte. Das übrige Gebiet im Südosten ist mit Wohnhäusern überbaut. Der 
Riedweg führt von den Ferienhäusern zwischen den drei kleineren Gewächshäusern 
einerseits und dem grossen Gewächshaus andererseits hindurch den Hang hinauf. Auf 
Höhe des obersten Gewächshauses biegt er Richtung Süden ab und durchquert 
zwischen den Wohnhäusern hindurch den Hang, bevor er am südlichen Ende des 
ZPP-Gebiets in die Seestrasse mündet. Während die meisten Gebäude entlang des 
oberen Teils des Riedwegs auf einzelnen Grundstücken stehen (Parzellen Sutz-
Lattrigen Gbbl. Nrn. 2___ und 3___-6___ bzw. Liegenschaften Seestrasse 12 sowie 
Riedweg 1-3 und 5), befinden sich die Gewächshäuser sowie der Riedweg allesamt 
auf der Parzelle Nr. 1___, die mehr als die Hälfte der Fläche des ZPP-Gebiets aus-
macht (vgl. zum Ganzen Beilageplan 1:1'000 zur ZPP vom 31. Mai 2011, Vorakten 
AGR [act. 5D], Register 2.1 [nachfolgend auch: Beilageplan 2011]; Erläuterungsbericht 
vom 21.12.2011, Vorakten AGR [act. 5D], Register 2.3 [nachfolgend: 
Erläuterungsbericht], S. 2 Ziff. 1.1 mit Übersichtskarte; Satellitenbild des 

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Planungsgebiets, Vorakten AGR [act. 5D], Register 1.2; Visualisierung des 
Planungsgeländes, Beschwerdebeilage [BB] 13, act. 1C).

3.

3.1 Gemäss Art. 3 Abs. 2 Bst. c des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) sollen See- und Flussufer 
freigehalten und öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert werden. Die in den 
Nutzungsplänen auszuscheidenden Schutzzonen haben unter anderem Bäche, Flüsse, 
Seen und ihre Ufer zu umfassen (Art. 17 Abs. 1 Bst. a RPG). Art. 1 SFG verpflichtet 
den Kanton und die Gemeinden, die Uferlandschaft zu schützen und für den 
öffentlichen Zugang zu See- und Flussufern zu sorgen. Hierzu haben die Gemeinden 
unter anderem für den Bielersee Uferschutzpläne zu erstellen (Art. 2 Abs. 1 Bst. a 
SFG). Diese legen gemäss Art. 3 Abs. 1 SFG namentlich eine Uferschutzzone im 
unüberbauten Gebiet und Baubeschränkungen im überbauten Gebiet (Bst. a), einen 
Uferweg (Bst. b), allgemein benützbare Freiflächen für Erholung und Sport (Bst. c) 
sowie Massnahmen zur Erhaltung naturnaher Uferlandschaften und zu ihrer 
Wiederherstellung fest (Bst. d). Der Regierungsrat erlässt einen Richtplan, der für die 
Ausarbeitung und Koordination der Uferschutzpläne wegleitend ist (Art. 5 Abs. 1 SFG).

3.2 Der See- und Flussuferrichtplan vom September 1985 für das Teilgebiet Region 
Biel-Seeland (nachfolgend: Richtplan SFG) bezeichnet das Planungsgebiet als 
«überbautes Gebiet mit einzuführenden Baubeschränkungen» (vgl. Plan Nr. 5, 
Uferabschnitt Lattrigen 8R 41). Der Richtplanung ist weiter zu entnehmen, dass die 
«rückwärtige Hangzone» im Landschaftsbild bedeutsam ist, wobei sie ostseitig durch 
den Gärtnereibetrieb mit Wohnhäusern intensiv baulich genutzt ist, was das 
Landschaftsbild stört (vgl. Objektblatt zum Uferabschnitt Lattrigen 8R 41, «Situation» 
und «Probleme»). Dementsprechend werden die Bauten im Richtplan SFG als «Stör-
objekt» bezeichnet. Die im überbauten Gebiet festzulegenden Baubeschränkungen 
sollen insbesondere die Baumbestände schützen und im Uferbereich weitere Bauten 
verbieten (Objektblatt zum Uferabschnitt Lattrigen 8R 41, Massnahme 2). – Wie bereits 
die JGK eingehend dargelegt hat (angefochtener Entscheid, E. 5.3), legt der Richtplan 
für das ehemalige Gärtnereiareal im Hangbereich kein allgemeines Bauverbot fest 
(vgl. auch Bericht der OLK vom 7.7.2009, Vorakten JGK [act. 5B], pag. 65, auch zum 
Folgenden). Dass das fragliche Gebiet bebaut werden darf, ist denn auch unbestritten 

https://www.swisslex.ch/LawDetail.mvc/Show?normalizedReferences=CH%2F700%2F17&source=docLink&SP=13|al3ahl

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.11.2014, Nr. 100.2014.78U, Seite 7

(Bericht der OLK vom 13.8.2009, Vorakten JGK [act. 5B], pag. 76; Beschwerdeantwort, 
S. 5 Ziff. 1.15). Sicherzustellen ist indes, dass eine künftige Überbauung der 
Bedeutung der Landschaft des Uferhangs genügend Rechnung trägt, wobei dem 
Schutz der Baumbestände besonderes, aber nicht alleiniges Gewicht zukommt 
(vgl. auch Art. 3 Abs. 2 Bst. b und d RPG; Art. 10 Abs. 1 Bst. a-c und Art. 54 Abs. 2 
Bst. c-f des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]).

3.3 Die ZPP vom 31. Mai 2011 (nachfolgend auch: ZPP 2011) beinhaltet einen 
neuen Art. 23A ÜV (Vorakten AGR [act. 5D], Register 2.1 [nachfolgend auch: Art. 23A 
ÜV 2011]) sowie den Beilageplan 2011, der Bestandteil des Teilplans 3 der 
Uferschutzplanung bildet. Danach werden im Planungsgebiet verschiedene bebaubare 
Teilgebiete ausgeschieden. Das Teilgebiet A (nachfolgend auch: Teilgebiet A 2011) 
umfasst die bebauten Parzellen Nrn. 3___-6___ entlang des oberen Teilstücks des 
Riedwegs sowie den überbauten Teil der Parzelle Nr. 2___. Der nicht überbaute Teil 
dieser Parzelle bildet das Teilgebiet B1. Das restliche Terrain südwestlich des 
Riedwegs mit dem grossen Gewächshaus wird vom Teilgebiet B2 erfasst; desgleichen 
das unterste Gewächshaus sowie ein Teil des mittleren Gewächshauses nördlich des 
Riedwegs. Einen weiteren Teil des mittleren Gewächshauses sowie das oberste 
Gewächshaus umfasst schliesslich das Teilgebiet C (nachfolgend auch: Teilgebiet C 
2011). – Im Unterschied zum Teilgebiet C 2011 umfasste dasjenige der Planung aus 
dem Jahr 2006 (nachfolgend auch: ZPP 2006 bzw. Teilgebiet C 2006) das gesamte 
Areal der nördlich des Riedwegs liegenden drei Gewächshäuser einschliesslich des in 
der ZPP 2011 zum Teilgebiet B2 gehörenden Gebiets am unteren Hangende. Die 
Flächen der Teilgebiete A und B1 blieben in der Neuplanung demgegenüber 
unverändert (vgl. Beilageplan 1:1'000 zur ZPP 2006, Vorakten AGR [act. 4E], 
Register 2.2).

3.4 Art. 23A ÜV 2011 legt für die ZPP «Riedweg» Folgendes fest:

Art. 23A Zone mit Planungspflicht (ZPP) «Riedweg»
1 Status

- Das Bauen und das Verfahren in der ZPP richtet sich nach Art. 93/94 des kantonalen 
Baugesetzes (BauG). Der in den nachstehenden Bestimmungen zitierte Beilageplan 
ist Bestandteil der Festlegungen; die Teilgebiets-Abgrenzungen können der künftigen 
Erschliessung angepasst werden.

2 Planungszweck

- Sicherstellung einer geordneten Überbauung und deren Eingliederung in die 
Uferzone.

- Schonung von Aussichtslagen vom öffentlichen Raum und privaten Wohnlagen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.11.2014, Nr. 100.2014.78U, Seite 8

- Zweckmässige Festlegung der Erschliessung und Parkierung. Die Stras-
senerschliessung erfolgt ausschliesslich über den Riedweg.

- Die Erschliessung der Liegenschaften 804/803/136/380 im Teilplan 3, des 
Teilgebiets B1 (Parz. 2___), sowie die Zufahrt zum VKA-Kontrollschacht sind über 
das Plangebiet zu gewährleisten.

3 Art und Mass der Nutzung

- Das Plangebiet ist der Wohnnutzung vorbehalten. Andere Nutzungen sind zulässig, 
sofern sie durch ihren Betrieb nicht stören und keinen Besucherverkehr verursachen.

- Im Teilgebiet A gemäss Beilageplan ist die bestehende offene Bebauung 
beizubehalten. Es gelten folgende baupolizeilichen Masse:

Geschosszahl: 2 Vollgeschosse
Gebäudehöhe: Firsthöhen oder oberster Punkt 

wie bestehend, geringfügige 
Erhöhungen aus konstruktiven 
Gründen

Gebäudelänge und -
breite:

Max. 18,00 m / max. 12,00 m

- Im Teilgebiet B gemäss Beilageplan sind nur freistehende Einfamilienhäuser 
gestattet. Es gelten folgende baupolizeiliche Masse:

Bruttogeschossfläche: B1: 250 m2, B2: 1'500 m2 BGF
Geschosszahl: 2 ohne Dachausbau beziehungsweise 

ohne Attika
Gebäudehöhe: 6,00 m / oberster Dachrand max. 

439,00 m ü.M.
Gebäudelänge und 
-breite:

Max. 15,00 m

Abstand Uferweg: Min. 7,50 m / 5,00 m gemäss Angaben 
Beilageplan

- Im Teilgebiet C gemäss Beilageplan gelten folgende baupolizeiliche Masse:

Bruttogeschossfläche: Max. 1'200 m2

Wohneinheiten: Max. 5
Geschosszahl: 3 ohne Dachausbau oder ohne Attika
Gebäudehöhe: 9,00 m / oberster Dachrand oder First 

max. 446,00 m ü.M. Einzelne 
technische Aufbauten für Lifte und 
dergleichen sind gestattet.

Gebäudelänge und 
-breite:

Max. 30,00 m (parallel zum Hang) / 
max. 18,00 m (quer zum Hang mit 
Versatz)

Gebäudeabstand: Abstand zu Liegenschaft Nr. 5: Min. 
15,00 m

Waldabstand: Min. 15,00 m

- Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II.

4 Gestaltungsgrundsätze

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.11.2014, Nr. 100.2014.78U, Seite 9

- In den Bereichen B2 sind die Bauten mit Flachdach einzudecken.

- Im Bereich C ist eine einheitlich wirkende Bebauung zu realisieren.

- Parkierungen und Garagierungen sind in/an den Hangbereich zu legen.

- Die Zuordnung und Gestaltung der Aussenräume ist auf die landschaftlichen 
Gegebenheiten, Aussichtslagen, und öffentlichen Wege und Erschliessungen 
abzustimmen.

- Der Bau im Baufeld C ist mit einem Versatz zu gestalten.

- Im Teilgebiet B ist der Übergang des Uferweges zu den Privatgärten sorgfältig und 
zurückhaltend mit Aufschüttungen zu gestalten.

In der ZPP 2006 hätten gemäss dem damaligen Art. 23A Abs. 3 Lemma 2 ÜV 
(nachfolgend: Art. 23A ÜV 2006) im Teilgebiet A dieselben baupolizeilichen Masse 
gegolten wie im Teilgebiet A der ZPP 2011. Andere, hier nicht weiter interessierende 
Masse bestimmte Art. 23A Abs. 3 Lemma 3 ÜV 2006 für das Teilgebiet B1 und das 
damals noch kleinere Teilgebiet B2. Im Teilgebiet C sah Art. 23A Abs. 3 Lemma 4 ÜV 
2006 folgende baupolizeiliche Masse vor:

Bruttogeschoss-
fläche:

Max. 1'400 m2

Wohneinheiten: Max. 10
Geschosszahl: 2 plus Dachausbau oder Attika
Gebäudehöhe: 8,00 m / oberster Dachrand oder First max. 

446,00 m ü.M. Einzelne technische Aufbauten 
für Lifte und dergleichen sind gestattet.

Gebäudelänge 
und -breite:

Max. 50,00 m / max. 15,00 m

Gebäudeabstand: Abstand zu Liegenschaft Nr. 5: Min. 15,00 m
Abstand Uferweg Min. 7,50 m
Waldabstand: Min. 15,00 m

3.5 Im Anhang zum Erläuterungsbericht findet sich ein von der künftigen 
Bauherrschaft ausgearbeitetes Vorprojekt, das eine mögliche Überbauung im 
Planungsgebiet auf Grundlage der ZPP 2011 aufzeigt (vgl. Erläuterungsbericht, S. 5 
Ziff 2.1). Wie bereits das AGR im Vorprüfungsbericht vom 5. April 2011 zutreffend 
ausgeführt hat (Vorakten AGR [act. 5D], Register 1.3, S. 2 Ziff. 2), kommt dem 
Vorprojekt keine rechtliche Wirkung zu; es ist für die Gemeinde bzw. die Bauherrschaft 
namentlich beim Erarbeiten der Überbauungsordnung nicht verbindlich (vgl. zum 
zweistufigen Planungsverfahren Art. 23A Abs. 1 ÜV 2011 i.V.m. Art. 92 ff. BauG). Da 
es als Grundlage für die Neuplanung der ZPP gedient hat (Beschwerde, S. 8 unten) 
und die skizzierte Überbauung die maximal zulässigen baupolizeilichen Masse nach 
Art. 23A Abs. 3 ÜV 2011 ausschöpft, kann das Vorprojekt immerhin zur 

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Veranschaulichung der Auswirkungen der ZPP auf die Uferlandschaft herangezogen 
werden.

4.

4.1 Wie bereits bei der Überprüfung der ZPP 2006 ist die JGK zum Schluss 
gekommen, dass Art. 23A ÜV für das Teilgebiet C der ZPP 2011 Bauten zulässt, die 
namentlich mit Blick auf das Bauvolumen sowie die Nutzungsdichte den Anliegen des 
See- und Flussuferschutzes widersprechen. Ihrer Ansicht nach hat es die Gemeinde 
unterlassen, die von ihr im ersten Beschwerdeverfahren gestützt auf die damaligen 
Berichte der OLK gemachten Vorgaben gebührend zu berücksichtigen. Unter diesen 
Umständen sei auch nicht nachvollziehbar, weshalb die OLK, die bei der Beurteilung 
der ersten Planänderung noch gefordert habe, das zulässige Bauvolumen im 
Teilgebiet C den übrigen Teilgebieten anzupassen, nun einen ähnlich massiven Bau in 
demselben sensiblen Gebiet befürworte (angefochtener Entscheid, E. 8.3).

4.2 Die OLK bemängelte in ihrem ersten Bericht zur ZPP 2006 die Unterteilung des 
Planungsperimeters in mehrere Teilgebiete mit unterschiedlichen baupolizeilichen 
Massen, da das bestehende Orts- und Landschaftsbild eine solche Segmentierung 
nicht erkennen lasse. Nach ihrem Dafürhalten hätten für die gesamte Landreserve die 
gleichen baupolizeilichen Masse angewendet werden können, wobei sie vorschlug, die 
Vorschriften des Teilgebiets A zu übernehmen (Bericht der OLK vom 7.7.2009, 
Vorakten JGK [act. 5B], pag. 65 ff.). Mit ergänzendem Bericht vom 13. August 2009 
bestätigte die OLK ihre kritische Haltung. Präzisierend hielt sie fest, dass mit der 
geplanten ZPP eine Bruttogeschossfläche (BGF) von ungefähr 2'400 bis 2'600 m2 
realisiert werden könne. Diese Nutzungsdichte entspreche in etwa der bestehenden 
Bebauung im Teilgebiet A und dürfe auch im unbebauten Areal nicht überschritten 
werden. Die künftige Überbauung müsse sensibel und zurückhaltend in die 
bestehende Siedlungsstruktur eingebettet werden. Der Nähe zum See sei grösste 
Aufmerksamkeit zu schenken. Ausserdem werde der Perimeter in nördlicher Richtung 
von der Waldfläche und südlich von der Landschaftsschutzzone begrenzt. Die 
Bauvolumen müssten sich diesen wichtigen landschaftlichen Begebenheiten zwingend 
unterordnen, da zum Erleben eines zusammenhängenden Naherholungsgebiets und 
zur Sicherstellung einer Vernetzungsachse für Tiere eine durchlässige Beziehung 
bestehen müsse. Das Nutzungsmass in den Teilgebieten A und B erfülle diese 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.11.2014, Nr. 100.2014.78U, Seite 11

Anforderungen, nicht jedoch dasjenige im Teilgebiet C. Die dort geltenden baupolizeili-
chen Masse ermöglichten den Bau eines Gebäudes, das als 50 m langer, quer im 
Hang liegender Riegel die erwähnten Landschaftszonen trenne. Ausserdem sprenge 
der Baukörper mit einer maximalen Breite von 15 m die bestehende Körnung der 
umgebenden Bebauung, wodurch das Volumen als im bestehenden Orts- und 
Landschaftsbild nicht erkennbare Ausnahme erscheinen würde. Da ein Gebäude im 
Teilgebiet C wohl als abgetreppter, terrassierter Baukörper im Hang zu liegen käme, 
würde das Bauvolumen trotz begrenzter Gebäudehöhe (zwei Geschosse zuzüglich 
Attika) von der Seeseite her als vier- bis fünfgeschossiges Gebäude und damit als 
ortsuntypische Bautypologie wahrgenommen. Die OLK empfahl, die in der ZPP 
zulässige Baudichte zu verringern, um die Durchlässigkeit im Planungsgebiet zu 
erhöhen. Zudem bekräftigte sie ihre Ansicht, dass das Bauvolumen von 1'400 m2 im 
Teilgebiet C dem Grundsatz einer moderaten und durchlässigen Baudichte klar 
widerspreche, weshalb es neu geplant werden müsse. Dabei sollten als Vorgabe die 
baupolizeilichen Masse der bestehenden Gebäude im Teilgebiet A dienen (Bericht vom 
13.8.2009, Vorakten JGK [act. 5B], pag. 75 ff.; vgl. auch die Visualisierung eines 
möglichen Baukörpers im Teilgebiet C 2006, BB 4, act. 1C).

4.3 Die OLK hat sich zur Neuplanung mit Bericht vom 17. Januar 2011 wiederum 
geäussert. Danach stellen die Änderungen im Teilgebiet C eine wesentliche 
Verbesserung dar. So ergänze die intelligente Setzung der Baukörper die bestehende 
Bebauung und füge sich stimmig in das bestehende Orts- und Landschaftsbild ein. Das 
hangseitige, als versetzter Baukörper konzipierte Mehrfamilienhaus schreibe die 
bestehende Bebauung fort, wobei der Versatz, der das Bauvolumen optisch 
verkleinere, eine kohärente Einbindung in die vorhandene Bebauungsstruktur erlaube 
(Bericht vom 17.1.2011, Vorakten AGR [act. 5D], Register 1.4, S. 2; vgl. auch die 
Visualisierung eines möglichen Baukörpers im Teilgebiet C 2011, BB 13, act. 1C, 
sowie das Vorprojekt im Anhang zum Erläuterungsbericht 2011).

4.4 Die JGK ist der Beurteilung des Teilgebiets C 2011 durch die OLK nicht gefolgt 
und schätzt die Auswirkungen der neuen Planungsvorlage auf Ortsbild und Landschaft 
anders ein als die kantonale Fachstelle. Die Fachmeinung der OLK ist für die Behörden 
zwar nicht verbindlich und es gilt diesbezüglich der Grundsatz der freien 
Beweiswürdigung. Als gutachtensmässige Ausführungen einer Amtsstelle kommt den 
Berichten der OLK indes erhöhte Beweiskraft zu, weshalb die entscheidende Behörde 
nur aus triftigen Gründen von ihnen abweichen und ihre eigene Meinung anstelle 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.11.2014, Nr. 100.2014.78U, Seite 12

derjenigen der Fachbehörde setzen soll (vgl. allgemein BVR 2009 S. 481 E. 2.1; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 19 N. 8 
und 16). Das Verwaltungsgericht räumt den Berichten der OLK regelmässig einen 
erheblichen Stellenwert ein und auferlegt sich bei deren Überprüfung eine gewisse 
Zurückhaltung. Es prüft insbesondere, ob die Fachmeinung gefestigt und gut 
abgestützt ist, und ob sie – nach entsprechenden Erläuterungen – auch Laiinnen und 
Laien zu überzeugen vermag (BVR 2009 S. 328 E. 5.7, 1998 S. 440 E. 3d; VGE 
2011/303 vom 1.6.2012, E. 4.6 [bestätigt durch BGer 1C_338/2012 vom 23.5.2013]; 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 4./3. Aufl. 2013/2010, 
Art. 9/10 N. 9, 9a und 10 Bst. b).

5.

5.1 Gemäss Art. 23A Abs. 3 Lemma 4 ÜV 2011 darf im neuen Teilgebiet C ein 
höchstens 30 m langes und 18 m breites Gebäude gebaut werden, wobei die 
Längsseite parallel zum Hang verlaufen muss. Der Bau eines vier- bis fünfgeschossig 
wirkenden «Riegels» zwischen Wald und Landschaftsschutzzone, wie ihn die OLK 
beanstandet hatte, ist demnach nicht mehr möglich, was auch die JGK anerkennt 
(Vernehmlassung vom 16.4.2014 [act. 5], S. 3 Ziff. 3.4). Die Vorinstanz hat indes 
erwogen, die OLK habe bei der Beurteilung der ZPP 2006 verlangt, dass sich eine 
künftige Überbauung im Planungsgebiet an den baupolizeilichen Massen der 
bestehenden Wohnbauten im Teilgebiet A auszurichten habe, was im neuen 
Teilgebiet C nicht der Fall sei. Die OLK stelle sich deshalb in Widerspruch zu ihrer 
eigenen früheren Einschätzung, wenn sie der neuen Planung zustimme (angefochtener 
Entscheid, E. 8.3; Vernehmlassung vom 16.4.2014 [act. 5], S. 2 f. Ziff. 3.1 und 3.3). – 
Der JGK ist darin zuzustimmen, dass die im Teilgebiet C 2011 maximal zulässigen 
baupolizeilichen Masse die im Teilgebiet A geltenden um ein Beträchtliches 
übersteigen; eine (vollständige) Angleichung hat im Rahmen der Neuplanung nicht 
stattgefunden. Dies heisst indes noch nicht, dass die Planung deshalb nicht 
genehmigungsfähig ist. Vielmehr fragt sich, welche Beschränkungen die Vorgaben des 
See- und Flussuferschutzes für das Teilgebiet C verlangen und ob die JGK die 
Meinung der OLK richtig gewürdigt hat.

5.2 Die OLK begründet ihren Befund, dass im Teilgebiet C 2011 die bestehende 
Bebauung fortgeschrieben werde, mit der intelligenten Setzung des zukünftigen 

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Baukörpers einerseits und mit dem gemäss Art. 23A Abs. 3 Lemma 4 und Abs. 4 
Lemma 5 ÜV erforderlichen Gebäudeversatz anderseits. Wie das im Rahmen der 
Neuplanung erstellte Vorprojekt zu einer möglichen Überbauung der ZPP zeigt, führt 
der Versatz zu einer Staffelung im Grundriss des Gebäudes. Nach Ansicht der OLK 
verkleinert der vorgeschriebene Versatz optisch das zulässige Bauvolumen im Teil-
gebiet C. Das entspricht zwar nicht ihrer früheren Empfehlung, im Teilgebiet C die 
baupolizeilichen Masse der bestehenden Bebauung in der Umgebung zu übernehmen. 
Die OLK scheint indes nunmehr davon auszugehen, dass eine mit dem Ortsbild- und 
Landschaftsschutz vereinbare Überbauung im Teilgebiet C auch dadurch gewährleistet 
werden kann, dass ein im Vergleich zu den bestehenden Gebäuden grösseres 
Bauvolumen durch geschickte Anordnung im Gelände sowie durch geeignete archi-
tektonische Gestaltung kleiner wirkt. Dass dabei dem Gebäudeversatz grosse 
Bedeutung zukommen dürfte, zeigt sich auch daran, dass die OLK in der Vorprüfung 
der ZPP 2011 empfohlen hatte, den damals lediglich im Vorprojekt vorgesehenen 
Versatz in den ÜV zwingend vorzuschreiben (vgl. Bericht vom 17.1.2011, Vorakten 
AGR [act. 5D], Register 1.4, S. 2). Die Wirkung des Versatzes erklärt wohl auch, 
weshalb die OLK die mit der ZPP 2011 realisierbare BGF von insgesamt 2'950 m2 
(Teilgebiet B1: 250 m2, Teilgebiet B2: 1'500 m2 und Teilgebiet C: 1'200 m2) nicht bean-
standet, wohingegen sie bei der Beurteilung der ZPP 2006 noch die Meinung vertrat, 
im unbebauten Planungsgebiet dürfte eine BGF von höchstens 2'600 m2 verwirklicht 
werden. Die OLK hat damals lediglich empfohlen, im Teilgebiet C die baupolizeilichen 
Masse des Teilgebiets A zu übernehmen. Das schliesst einen anderen Planungsansatz 
nicht aus, zumal die OLK lediglich das konkrete Planungsvorhaben beurteilt hat, selber 
aber nicht planende Behörde ist (vgl. auch Art. 3 und 4 Abs. 1 der Verordnung vom 
27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder 
[OLKV; BSG 426.221]). Der JGK und der Beschwerdegegnerschaft kann nicht gefolgt 
werden, wenn sie die Ausführungen der OLK zur optischen Wirkung des Versatzes von 
vornherein als nicht überzeugend erachten (angefochtener Entscheid, E. 8.3 S. 11; 
Beschwerdeantwort, S. 11 Ziff. 4.3.10 und S. 16 Ziff. 4.8.6): Gemäss Art. 23A Abs. 3 
Lemma 4 ÜV 2011 beträgt die maximale Gebäudebreite «mit Versatz» 18 m. Das 
Gebäude wird demnach lediglich an einer Stelle diese Breite aufweisen, ansonsten 
jedoch schmaler ausfallen (vgl. auch das Vorprojekt, wo der versetzte Gebäudeteil eine 
Breite von etwa 15 m aufweist; vgl. BB 11, act. 1C). Auch unterbricht der Versatz die 
Längsseite des Gebäudes. Es ist somit durchaus denkbar, dass die Ausführungen der 
OLK zu den Auswirkungen des im Teilgebiet C 2011 zulässigen Baukörpers auf das 

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Orts- und Landschaftsbild – namentlich nach Einholen weiterer Erläuterungen – 
nachvollzogen werden können (vgl. vorne E. 4.4).

5.3 Die JGK hat sodann erwogen, dass im Unterschied zum Teilgebiet A, wo nur 
zweigeschossige Bauten zulässig sind, im Teilgebiet C ein dreigeschossiges und damit 
höheres Gebäude gebaut werden dürfe. Dieses wäre aufgrund der exponierten 
Geländelage deutlich sichtbar und widerspräche auch deshalb dem Ortsbild- und 
Landschaftsschutz (angefochtener Entscheid, E. 8.3 S. 10; Vernehmlassung vom 
16.4.2014 [act. 5], S. 2 Ziff. 3.1). Die Beschwerdegegnerschaft weist zudem darauf hin, 
dass neu ein 9 m hohes Gebäude erlaubt sei, während die alte Planung lediglich eine 
Gebäudehöhe von 8 m vorgesehen habe (Beschwerdeantwort, S. 10 Ziff. 4.3.5 und 
S. 12 Ziff. 4.3.15). Die OLK hat sich zu diesen Punkten nicht geäussert. Die 
Beschwerdeführerinnen wenden indes ein, die Gebäudehöhe im Teilgebiet C müsse 
unter dem Gesichtspunkt der maximal zulässigen Dachkote von 446 m ü.M. gewürdigt 
werden (Beschwerde, S. 10). – Der Visualisierung einer möglichen Überbauung des 
Planungsgebiets sowie dem Vorprojekt ist zu entnehmen, dass die Dachfirste der 
bestehenden Gebäude im Teilgebiet A alle in etwa auf einer Höhe von 446 bis 447 m 
ü.M. liegen (vgl. BB 11-13, act. 1C). Vor diesem Hintergrund ist fraglich, inwiefern der 
Baukörper im Teilgebiet C, der gemäss Art. 23A Abs. 3 Lemma 4 ÜV die Höhe von 
446 m ü.M. nicht überschreiten darf, in Bezug auf die Gebäudehöhe den Rahmen der 
bestehenden Siedlungsstruktur sprengen soll: Zwar wurden Geschosszahl und 
Gebäudehöhe mit der Neuplanung erhöht (vorne E. 3.4, auch zum Folgenden). Nach 
den früheren Vorschriften hätte jedoch auf dem Baukörper zusätzlich zu den zwei Ge-
schossen und über die Gebäudehöhe von 8 m hinaus noch eine Attika erstellt werden 
dürfen (vgl. auch die Attika in der Visualisierung eines möglichen Baukörpers im 
Teilgebiet C 2006, BB 4, act. 1C); die OLK begrüsst den Verzicht auf Attikageschosse 
in der neuen Planungsvorlage denn auch ausdrücklich (Bericht vom 17.1.2011, 
Vorakten AGR [act. 5D], Register 1.4, S. 2). Im Übrigen könnte der Baukörper im 
Teilgebiet C, würde er wie die umliegenden Bauten mit einem Satteldach versehen, 
wohl ebenfalls nur zweigeschossig erstellt werden, da nach Art. 23A Abs. 3 Lemma 4 
ÜV 2011 bei Satteldach-Gebäuden als oberer Messpunkt der Gebäudehöhe der First 
gilt und dieser 446 m ü.M nicht überschreiten darf. Nachvollziehbar ist schliesslich der 
Hinweis der Beschwerdeführerinnen, wonach das Gebäude im Teilgebiet C (auch mit 
Flachdach) vom See her kaum anders in Erscheinung treten würde als die 
bestehenden Gebäude (Beschwerde, S. 10), dürften diese aufgrund ihrer Satteldächer 
doch ebenfalls als dreigeschossig wahrgenommen werden.

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5.4 Aus dem bisher Gesagten ergibt sich, dass die Ausführungen der OLK zum 
Teilgebiet C 2011 zwar in einem gewissen Widerspruch zu denjenigen in ihren 
Berichten zur ZPP 2006 stehen. Ohne weitere Erläuterungen der Fachbehörde kann 
daraus indes nicht geschlossen werden, dass die Neuplanung, die sich in wesentlichen 
Punkten von der Planung aus dem Jahr 2006 unterscheidet, den gesetzlichen 
Vorgaben widerspricht. Vielmehr erscheint nicht ausgeschlossen, dass der im 
fraglichen Gebiet mögliche Baukörper mit der See- und Flussuferschutzgesetzgebung 
vereinbar ist, wobei ergänzende Abklärungen bei der OLK für eine abschliessende 
Beurteilung nötig sind.

6.

6.1 Die JGK hat weitere umstrittene Punkte summarisch und nicht abschliessend 
geprüft. Sie sind auch noch vor dem Verwaltungsgericht umstritten, weshalb es sich 
rechtfertigt, nachfolgend kurz darauf einzugehen.

6.2 Die Beschwerdegegnerschaft ist der Ansicht, dass auch die neuen 
Teilgebiete B1 und B2 den Vorgaben des See- und Flussuferschutzes widersprechen 
(Beschwerdeantwort, S. 6 ff. Ziff. 3.1 ff.). Die OLK hat an der Überbauung dieser 
Gebiete einzig den in Art. 23A Abs. 4 Lemma 6 ÜV enthaltenen Gestaltungsgrundsatz 
beanstandet, wonach im Teilgebiet B der Übergang des Uferwegs zu den Privatgärten 
mit Aufschüttungen zu gestalten ist. Letztere führen nach Ansicht der OLK zu einer 
künstlichen Ebene, die ortsfremd wirke (Bericht vom 17.1.2011, Vorakten AGR 
[act. 5D], Register 1.4, S. 2). – Die Kritik der OLK betrifft einen Nebenpunkt, der die 
Genehmigungsfähigkeit der Planung nicht grundsätzlich in Frage stellt. Es besteht 
vielmehr die Möglichkeit, den entsprechenden Gestaltungsgrundsatz im Verfahren 
nach Art. 61 Abs. 3 BauG zu ändern bzw. zu streichen (vgl. BVR 2001 S. 563 E. 2b; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 N. 29); dieses Vorgehen steht nicht nur dem AGR, 
sondern auch der JGK offen (VGE 19577 vom 15.12.1995, E. 2b). Nicht 
nachvollziehbar ist sodann die von der Beschwerdegegnerschaft für das Teilgebiet B1 
errechnete «Ausnützungsziffer» von 0,7 (Beschwerdeantwort, S. 7 Ziff. 3.2 und 3.5): 
Die Ausnützungsziffer ist gemäss Anhang A151 GBR die Verhältniszahl zwischen der 
anrechenbaren BGF der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. Als 
anrechenbare Landfläche gilt dabei im Wesentlichen die Fläche der von der 
Baueingabe erfassten, baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder 

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Grundstückteile (Anhang A153 GBR; vgl. auch Art. 27 Abs. 1 der Verordnung vom 
25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen [BMBV; BSG 721.3]). 
Anders als die Beschwerdegegnerschaft meint, geht es somit nicht an, die in den 
einzelnen Teilgebieten auf den Parzellen Nrn. 1___ und 2___ jeweils zulässige BGF 
ins Verhältnis zur Fläche des entsprechenden Teilgebiets zu setzen. Vielmehr sind die 
Parzellen als Ganzes in die Berechnung einzubeziehen. Für die Frage der 
Nutzungsdichte im Planungsgebiet aufschlussreicher ist deshalb die im 
verwaltungsgerichtlichen Verfahren eingereichte Berechnung der 
Beschwerdeführerinnen, wonach sich im unbebauten Planungsgebiet eine 
durchschnittliche Ausnützungsziffer von 0,37 ergibt (vgl. Nachweis Nutzungsdichte 
Teilgebiete B1, B2 und C vom 10.3.2014, BB 21, act. 1C). Diese Ziffer liegt – wie die 
Beschwerdeführerinnen zutreffend bemerken (Beschwerde, S. 15) – deutlich unter den 
in den kommunalen Wohn-, Misch- und Arbeitszonen geltenden maximalen 
Ausnützungsziffern von 0,5-0,8 (vgl. Art. 212 Abs. 1 GBR). Soweit die 
Beschwerdegegnerschaft den Abstand von jeweils rund 5 m zwischen den gemäss 
Vorprojekt im Teilgebiet B vorgesehenen sechs Einfamilienhäusern kritisiert 
(Beschwerdeantwort, S. 7 Ziff. 3.4), ist fraglich, ob dieser Punkt hier zu überprüfen ist; 
dem Vorprojekt kommt wie ausgeführt keine rechtliche Wirkung zu (vorne E. 3.5, auch 
zum Folgenden). Da es eine Überbauung aufzeigt, welche die baupolizeilichen Masse 
im hier interessierenden Teilgebiet ausschöpft, sagt die Kritik der 
Beschwerdegegnerschaft allenfalls trotzdem etwas über die zulässige Baudichte aus. 
Für eine eingehende Einschätzung wäre wiederum die OLK beizuziehen. Immerhin ist 
darauf hinzuweisen, dass die einzelnen Gebäude den beanstandeten Abstand nur im 
hangwärtigen Teil aufweisen, während er im seeseitigen Teil etwa das Doppelte 
beträgt.

6.3 Die Beschwerdegegnerschaft bezweifelt schliesslich, dass das Planungsgebiet 
verkehrstechnisch erschlossen werden kann und sich zur Bebauung eignet 
(Beschwerdeantwort, S. 17 ff. Ziff. 6.1 ff.). Die OLK hat bei der Beurteilung der ersten 
Planungsvorlage darauf hingewiesen, dass die Verkehrs- und Parkierverhältnisse 
innerhalb der Landreserve ausserordentlich schwierig seien, weshalb bereits auf Stufe 
ZPP und nicht erst im nachfolgenden Planungsverfahren ein Erschliessungskonzept 
erarbeitet werden sollte (Berichte vom 7.7.2009 und vom 13.8.2009, Vorakten AGR 
[act. 5B], pag. 66 f. und 76 f.). – Art. 23A Abs. 2 Lemma 3 und 4 sowie Abs. 4 Lemma 3 
und 4 ÜV 2011 halten einige Grundsätze zur Erschliessung und Parkierung im 
Planungsgebiet fest. Die Beschwerdeführerinnen weisen sodann darauf hin, dass im 

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Erläuterungsbericht verschiedene Massnahmen aufgezeigt werden, die zur 
Entschärfung der schwierigen Verkehrsverhältnisse im oberen, schmalen Teil des 
Riedwegs beitragen sollen (Beschwerde, S. 16; Erläuterungsbericht 2011, S. 6 
Ziff. 2.2). Schliesslich ist dem Vorprojekt zu entnehmen, wie die Zufahrtsstrassen zu 
den einzelnen Teilgebieten verlaufen sollen bzw. könnten. In der hier strittigen Planung 
sind demnach bereits Elemente eines Erschliessungskonzepts angelegt. Ob diese 
genügen, wäre weiter abzuklären. Jedenfalls kann aufgrund der vorhandenen 
Unterlagen nicht gesagt werden, dass die Erschliessungssituation der Genehmigung 
der Planung entgegensteht.

7.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die ZPP 2011 weder im Teilgebiet C noch im 
übrigen Planungsgebiet von vornherein nicht genehmigungsfähig ist. Für eine 
abschliessende Beurteilung ist es indes unumgänglich, ergänzende Auskünfte bei der 
OLK einzuholen sowie gegebenenfalls weitere geeignete Beweismassnahmen 
anzuordnen (z.B. Augenschein vor Ort, Beizug der Fachbehörde zur Erschliessung 
usw.). Es ist nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, den rechtserheblichen 
Sachverhalt in entscheidenden Punkten als erste und einzige Instanz zu ermitteln 
(BVR 2013 S. 282 E. 4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 84 N. 4). Dies umso 
weniger, als die Planung hier gegebenenfalls angepasst werden muss (vorne E. 6.2; 
vgl. auch VGE 20113-20115 vom 26.6.1998, E. 12b [bestätigt durch BGer 1.3.1999, in 
BVR 1999 S. 301]). Die Beschwerde ist deshalb dahin gutzuheissen, dass der 
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die JGK 
zurückzuweisen ist. Soweit weitergehend ist die Beschwerde abzuweisen.

8.

8.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Beschwerdeführerinnen insoweit 
als obsiegend zu betrachten, als sie die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids 
beantragen. Soweit sie die Genehmigung der Änderung des Teilplans 3 und der ÜV 
der Uferschutzplanung verlangen, dringen sie mit ihren Begehren nicht durch. Gleiches 
gilt hinsichtlich des Eventualbegehrens, wonach die JGK anzuweisen sei, die 
Planänderung zu genehmigen. Die Beschwerdegegnerschaft unterliegt mit ihrem 

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Begehren auf Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids. Unter diesen Umständen 
sind sowohl die Beschwerdeführerinnen als auch die Beschwerdegegnerschaft als je 
zur Hälfte obsiegend bzw. unterliegend zu betrachten. Sie haben deshalb die 
Verfahrenskosten je hälftig zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Da der 
Beschwerdeführerin 1 als Gemeinde, die nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen 
ist, gemäss Art. 108 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG keine Verfahrenskosten 
auferlegt werden können, ist ein Drittel des auf die Beschwerdeführerinnen 
entfallenden Anteils nicht zu erheben; den verbleibenden Drittel der Verfahrenskosten 
haben die Beschwerdeführerinnen 2 und 3 zu tragen. Diese sowie die Beschwerde-
gegnerschaft haben sodann im Umfang ihres hälftigen Obsiegens Anspruch auf Ersatz 
ihrer Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. 
Art. 104 Abs. 1 VRPG). Keinen solchen Anspruch hat die Beschwerdeführerin 1 
(Art. 104 Abs. 4 VRPG). Sie hat sich hingegen am Ersatz der Kosten der 
Beschwerdegegnerschaft zu beteiligen. Die Parteien haften für die ihnen auferlegten 
Kosten als Streitgenossinnen und Streitgenossen solidarisch (Art. 106 VRPG).

8.2 Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen weist in seiner Kostennote bei 
einem Aufwand von 41 Stunden ein Honorar von insgesamt Fr. 10'660.-- für das 
verwaltungsgerichtliche Verfahren aus. Den auf die Gemeinde entfallenden Aufwand 
beziffert er mit 50 % des Gesamtaufwands (Schreiben und Kostennote vom 
20.10.2014, act. 12). Der Rahmentarif für die Bemessung des Parteikostenersatzes 
beträgt Fr. 400.-- bis Fr. 11'800.-- pro Instanz (Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen 
Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 [KAG; BSG 168.11] i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der 
Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes 
[Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811]). Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst 
sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der 
Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG).

8.3 Die Beschwerdeführerinnen begründen nicht näher, inwiefern mit Blick auf 
diese Bemessungskriterien ein Parteikostenersatz an der obersten Grenze des 
Rahmentarifs gerechtfertigt wäre. Dies ist auch nicht ersichtlich: Es ist zwar nicht zu 
verkennen, dass die Neuplanung der ZPP «Riedweg» für die Beschwerdeführerinnen 2 
und 3 von erheblicher (wirtschaftlicher) Bedeutung ist. Auch können die im 
verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu klärenden Rechtsfragen nicht als einfach 
bezeichnet werden. Was den in der Sache gebotenen Zeitaufwand betrifft, ist zu 
beachten, dass der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen erst während des 

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vorinstanzlichen Verfahrens beigezogen worden ist und dort lediglich zwei Eingaben, 
darunter eine kurze Vernehmlassung, eingereicht hat (Vorakten JGK [act. 5A], 
pag. 39 ff.). Es ist deshalb davon auszugehen, dass er im Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht einen höheren Aufwand gehabt hat als die Rechtsvertreterin der 
Beschwerdegegnerschaft, die bereits im Verfahren betreffend die ZPP 2006 
Einsprecherinnen und Einsprecher vertreten hatte und demzufolge mit dem 
Prozessstoff vertraut war. Auch in Berücksichtigung dieser Ausgangslage erweist sich 
das verlangte Honorar aber als überhöht. Es lässt sich weder mit den in der 
Kostennote aufgeführten Arbeiten noch mit dem Gang des Verfahrens (ein Schriften-
wechsel, keine Instruktionsmassnahmen) begründen. Das Anwaltshonorar ist mit Blick 
auf die massgebenden Bemessungskriterien auf insgesamt Fr. 7'000.--, zuzüglich 
Fr. 170.-- Auslagen, ausmachend Fr. 7'170.--, festzusetzen. Da nach Angaben der 
Beschwerdeführerinnen 50 % des Aufwands auf die Vertretung der Gemeinde entfallen 
sind, ist der Betrag um die Hälfte zu kürzen, ausmachend Fr. 3'585.-- (inkl. Auslagen). 
Die Beschwerdeführerinnen 2 und 3 sind gemäss Unternehmens-Identifikations-
nummer-Register (UID-Register; einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>) 
mehrwertsteuerpflichtig und können somit die von ihrem Rechtsvertreter auf sie 
überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer 
abziehen. Die in der Kostennote aufgeführte Mehrwertsteuer auf Honorar und 
Auslagen ist deshalb bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes nicht zu 
berücksichtigen (eingehend zum Ganzen BVR 2014 S. 484 E. 6). Die Kostennote der 
Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerschaft gibt zu keinen Bemerkungen Anlass.

8.4 Die Kosten, die im vorinstanzlichen Verfahren entstanden sind, hat das 
Verwaltungsgericht im Rahmen des Rückweisungsentscheids nicht zu liquidieren. 
Darüber zu entscheiden, ist Sache der JGK (Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., 
Art. 108 N. 5).

9.

Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. des 
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, 
BGG; SR 173.110]). Da es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG 

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handelt (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 133 V 477 E. 4.1), ist die Beschwerde aber nur 
zulässig, wenn die zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der Justiz-, 
Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 13. Februar 2014 
aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen 
wird. Soweit weitergehend wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführerinnen 2 und 3 zu 
einem Drittel, ausmachend Fr. 1'000.--, und der Beschwerdegegnerschaft zur 
Hälfte, ausmachend Fr. 1'500.--, auferlegt. Die übrigen Kosten werden nicht 
erhoben.

3. a)Die Beschwerdegegnerschaft hat den Beschwerdeführerinnen 2 und 3 für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf Fr. 3'585.-- 
(inkl. Auslagen), zur Hälfte, ausmachend Fr. 1'792.50, zu ersetzen.

b) Die Beschwerdeführerinnen haben der Beschwerdegegnerschaft für das 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf Fr. 
4'974.90 (inkl. Auslagen und MWSt), zur Hälfte, ausmachend Fr. 2'487.45, zu 
ersetzen.

4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführerinnen
- der Beschwerdegegnerschaft
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Raumentwicklung

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.11.2014, Nr. 100.2014.78U, Seite 21

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.