# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 51dbe606-aef6-5a51-b653-371d67a63358
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** LF250057-O2
**Docket/Reference:** LF250057-O2
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/LF250057-O2.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer 

Geschäfts-Nr.: LF250057-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud 

sowie Gerichtsschreiber MLaw B. Lakic

Urteil vom 7. August 2025

in Sachen

A._____,

Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____

substituiert durch MLaw X2._____

gegen

B._____ AG,

Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)

Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes 

Zürich vom 12. Juni 2025 (ER250095)

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Erwägungen:

1.1.

Die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Gesuchsgeg-

nerin) mietete von der Rechtsvorgängerin der Gesuchstellerin per 1. März 2021 

ein Ladenlokal an der C._____-strasse 1, … Zürich (vgl. act. 8/2/1). Der Mietver-

trag war ursprünglich bis 30. September 2023 befristet, wurde aber zweimal, das 

letzte Mal bis 30. Juni 2026 verlängert. Mit Eingabe vom 9. Mai 2025 (Datum 

Poststempel) gelangte die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend 

Gesuchstellerin) an die Vorinstanz und stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechts-

schutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (act. 8/1b). Daraufhin wurde 

der Gesuchsgegnerin mit Verfügung vom 20. Mai 2025 Frist zur Stellungnahme 

angesetzt (act. 8/3). Mit Eingabe vom 2. Juni 2025 nahm die Gesuchsgegnerin 

zum Ausweisungsbegehren Stellung (act. 8/5). Mit Urteil vom 12. Juni 2025 hiess 

die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut. Zugleich wurde das Stadtamman-

namt Zürich … angewiesen, den Ausweisungsbefehl auf Verlangen der Gesuch-

stellerin zu vollstrecken (act. 8/8 = act. 3 = act. 7, fortan act. 7). 

1.2.

Dagegen erhob die inzwischen anwaltlich vertretene Gesuchsgegnerin 

mit Eingabe vom 27. Juni 2025 (Datum Poststempel) rechtzeitig Berufung (act. 2, 

zur Rechtzeitigkeit s. act. 8/9b). Neben dem Antrag auf Aufhebung des angefoch-

tenen Urteils ersuchte die Gesuchsgegnerin um Gewährung der aufschiebenden 

Wirkung (act. 2 S. 2). Mit Verfügung vom 1. Juli 2025 wurde auf das Gesuch um 

Erteilung der aufschiebenden Wirkung nicht eingetreten und der Gesuchsgegne-

rin zugleich Frist angesetzt, um für das Berufungsverfahren einen Kostenvor-

schuss zu leisten (act. 9). Der Kostenvorschuss wurde innert Frist geleistet 

(act. 11 i.V.m. act. 10). 

1.3.

Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 8/1-9). Das Verfah-

ren ist spruchreif. Auf die Ausführungen der Vorinstanz und der Gesuchsgegnerin 

ist nur insoweit einzugehen, als sie für den Berufungsentscheid relevant sind.

2.

Im Berufungsverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und die 

unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden 

(Art. 310 ZPO). Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begrün-

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det und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Neue 

Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzu-

lassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer 

Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten 

(Art. 317 ZPO).

3.

Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Gesuchstellerin habe die 

Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 13. Dezember 2024 und 14. Januar 2025 für 

zwei ausstehende Mietzinszahlungen gemahnt und ihr eine dreissigtägige Frist 

zur Begleichung der Ausstände angesetzt mit der Androhung, dass bei deren un-

benütztem Ablauf das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde. Innert 

Frist habe die Gesuchsgegnerin die ausstehenden Mietzinse nicht beglichen. 

Nach unbenutztem Fristablauf habe die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin am 

11. März 2025 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 30. April 2025 ge-

kündigt. Die Kündigung sei der Gesuchsgegnerin am 19. März 2025 zugestellt 

worden, wobei die Vorinstanz auf eine von ihr ausgedruckte Sendungsverfolgung 

(act. 8/7) verwies. Sie schloss weiter, die Formen und Fristen von Art. 257d und 

Art. 266l OR seien eingehalten worden. Die Gesuchsgegnerin befinde sich daher 

heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt (act. 7 S. 2 f.).

4.

In ihrer Berufung rügt die Gesuchsgegnerin eine falsche Sachverhaltsdar-

stellung im Zusammenhang mit dem rechtsgenügenden Nachweis der Zustellung 

der Kündigung (act. 2 Rz. 6 ff.). Zudem erachtet sie die Kündigung als rechtsmiss-

bräuchlich (act. 2 Rz. 13 ff.) und stellt sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz 

hätte prüfen müssen, ob zwischen den Parteien ein neues Mietverhältnis entstan-

den sei (act. 2 Rz. 20 ff.)

5.1.

Betreffend die Zustellung der ausserordentlichen Kündigung resp. Been-

digung des Mietverhältnisses führte die Gesuchstellerin im vorinstanzlichen Ver-

fahren aus, gestützt auf die Mahnung vom 14. Januar 2025 sei das Mietverhältnis 

am 11. März 2025 per 30. April 2025 schriftlich mit amtlichem Kündigungsformular 

gekündigt worden (act. 8/1b S. 3 6. Absatz). Sie verwies dabei auf ihre Beilage 6, 

bei der es sich um ein amtliches Kündigungsformular handelt und das oben rechts 

mit einem Aufkleber versehen ist, das die Sendungsverfolgungsnummer für einen 

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eingeschriebenen Brief ("R-Inl") enthält (act. 8/2/6). Die Vorinstanz hat – davon 

darf ausgegangen werden – gestützt auf diese Sendungsverfolgungsnummer ih-

ren Ausdruck der Sendungsverfolgung angefertigt (act. 8/7) und das Empfangsda-

tum der Kündigung (19. März 2025) schliesslich so festgestellt. 

5.2.

Die Gesuchsgegnerin rügt in diesem Zusammenhang eine Verletzung des 

Verhandlungsgrundsatzes und führt in ihrer Berufung zusammengefasst aus, sie 

habe den Empfang des Kündigungsformulars nie anerkannt, sondern sinngemäss 

bestritten. Sie hätte den Erhalt ohnehin nicht bestreiten müssen, da die Gesuch-

stellerin den Empfang der Kündigung gar nicht behauptet habe. Anhand des ein-

gereichten Kündigungsformulars sei nicht ersichtlich, wann die Kündigung zuge-

stellt worden sei, zumal die blosse Sendungsnummer nicht für den Nachweis des 

Versandes genüge. Ferner lasse selbst eine solche Nummer keinen Rückschluss 

auf den Inhalt des Schreibens zu, da diese bloss aufgeklebt worden sei und sich 

dadurch nicht feststellen lasse, ob der Inhalt tatsächlich das Kündigungsformular 

gewesen und von wem das Einschreiben in Empfang genommen worden sei. Die 

Vorinstanz habe den Verhandlungsgrundsatz verletzt, indem sie selbständige 

Nachforschungen im Zusammenhang mit dem Nachweis der Zustellung der Kün-

digung angestellt habe; ohne das fragliche act. [8/]7 seien die Voraussetzungen 

des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht gegeben (act. 2 Rz. 8 ff.). 

5.3.1. Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren gemäss 

Art. 257 Abs. 1 ZPO, wenn: a. der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar 

ist; und b. die Rechtslage klar ist. Die Gesuchsgegnerin focht die Kündigung im 

vorinstanzlichen Verfahren nicht an und stellte deren Gültigkeit mit keinem Wort in 

Frage. Da die Vorinstanz somit nicht vorfrageweise über die Gültigkeit der Kündi-

gung zu befinden hatte, kam, wie die Gesuchsgegnerin zu Recht vorbringt (act. 2 

Rz. 9), uneingeschränkt der Verhandlungsgrundsatz gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO 

und nicht etwa die soziale Untersuchungsmaxime resp. die "verschärften" Voraus-

setzungen des Rechtschutzes in klaren Fällen bei Ausweisungen zur Anwendung 

(vgl. BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2 mit Hinweisen, nicht publ. 

in: BGE 141 III 262; zuletzt bestätigt in BGer 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 

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E. 4.2.; vgl. zum Ganzen ausführlich OGer ZH PF190021 vom 8. August 2019 

E. IV. und V.2.).

5.3.2.

Im Rahmen des Verhandlungsgrundsatzes darf das Gericht sein Urteil nur 

auf die von den Parteien behaupteten Tatsachen stützen. Die beweisbelastete 

Partei hat dabei diejenigen Tatsachen widerspruchsfrei und vollständig anzuge-

ben, auf die sie ihr Begehren stützt, so dass der Tatsachenvortrag bei Unterstel-

lung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt (sog. Be-

hauptungslast; BGE 136 III 322 ff. E. 3.4.2; BGer Urteile 4A_210/2009 vom 7. 

April 2010 E. 3.2 m.H., 4A_591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 2.1 und 

4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.1; SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: SUTTER-

SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, ZPO Komm., 4. Auflage 2025, Art. 55 N 21). 

Was offensichtlich in anderen, ausdrücklich vorgebrachten Parteibehauptungen 

enthalten ist, muss nicht explizit behauptet werden (sog. implizite bzw. mitbehaup-

tete Tatsachen: BGer 4A_478/2019 vom 29.01.2020 E. 3.3.1.; BGer 4A_625/2015 

vom 29. Juni 2016 E. 4.1, nicht publ. in: BGE 142 III 581, mit Hinweisen; SAR-

BACH, Gedanken zur Verhandlungsmaxime, ZBJV 136/2000 S. 685 ff., 698). 

5.4.1. Wie dargelegt behauptete die (vor Vorinstanz nicht anwaltlich vertretene) 

Gesuchstellerin, sie hätte am 11. März 2025 schriftlich mit amtlichen Kündigungs-

formular per 30. April 2025 gekündigt und reichte die Kündigung als Beilage 6 ein, 

worauf sie die Versendungsnummer vermerkte (act. act. 8/2/6). Daraus leitete sie 

die Rückgabepflicht und den Ausweisungsanspruch ab (act. 8/1b S. 3). In ihren 

Vorbringen zur Kündigung ist die Behauptung implizit eingeschlossen, die Kündi-

gung sei der Gesuchsgegnerin zugestellt worden, zumal der Erhalt der Kündigung 

zwischen den Parteien zuvor auch nicht strittig war. Die Gesuchsgegnerin machte 

in ihrer Stellungnahme vom 2. Juni 2025 vor Vorinstanz keinerlei Ausführungen 

zu den Vorbringen der Gesuchstellerin und bestritt insbesondere weder die Kündi-

gung noch deren Zustellung. Sie führte lediglich aus, sie habe die Mietzinszahlun-

gen nicht pünktlich bezahlen können (act. 8/5), womit sie – implizit – den Erhalt 

der Kündigung sowie den Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs anerkannte. 

Auch ihre Bitte um "Fristverlängerung bis zum 30. Juni 2026" bedeutet entgegen 

ihrer erstmals geäusserten Ansicht (vgl. act. 2 Rz. 8 i.f.) keine Bestreitung der 

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Gültigkeit der Kündigung bzw. deren Erhalts. Die Vorinstanz durfte daher ohne 

falsche Sachverhaltsfeststellung oder Rechtsverletzung annehmen, die Gültigkeit 

bzw. der Erhalt der Kündigung sei anerkannt. Deshalb war insbesondere die 

Frage, ob der Nachweis der Zustellung der Kündigung gelang, nicht zu prüfen. Im 

Ergebnis ist damit auch die vorinstanzliche Feststellung des Empfangsdatums für 

den Entscheid irrelevant. Damit gehen die diesbezüglichen Ausführungen der Ge-

suchsgegnerin an der Sache vorbei, und die Frage kann offen gelassen werden, 

ob die Vorinstanz unzulässige "Nachforschungen" vorgenommen hat. Der Voll-

ständigkeit halber ist zu erwähnen, dass die Gesuchstellerin für den Fall der Be-

streitung gehalten gewesen wäre, konkretere Einzeltatsachen zur Kündigung vor-

zubringen. Dabei ist daran zu erinnern, dass in summarischen Verfahren kein An-

spruch auf einen zweiten Schriftenwechsel besteht (vgl. dazu BGE 146 III 237 

E. 3.1.) und die gesuchstellende Partei somit allenfalls das Risiko eines unvoll-

ständigen Tatsachenvortrags trägt.

Sollte sich die Gesuchsgegnerin in ihrer Berufung  auf den Standpunkt 

stellen, die Kündigung nie erhalten zu haben (act. 2 Rz. 9 i.f.), so wären diese Be-

hauptungen, da erstmals erhoben, als verspätet nicht zu hören (vgl. Art. 317 

Abs. 1 ZPO). 

6.1.

Die Gesuchsgegnerin stellt sich in ihrer Berufung ferner auf den Stand-

punkt, die Zahlungsverzögerungen seien nicht die wahren Motive zur Kündigung 

des Mietvertrags gewesen; die Kündigung sei damit missbräuchlich (act. 2 

Rz. 13 f.). 

6.2.

Soweit die Argumente der Gesuchsgegnerin darauf ausgerichtet sind, 

eine Anfechtbarkeit der Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR zu begrün-

den (Kündigung trotz Zahlungszusicherung; rasche Beendigung des Mietverhält-

nisses ohne finanzielle Verluste; keine Möglichkeit der Weitervermietung, hinge-

gen Möglichkeit der sofortigen Renovierung, act. 2 Rz. 15 und 18), ist sie damit 

nicht zu hören: Da keine gerichtliche Anfechtung der Kündigung erfolgte, ist der 

entsprechende Anspruch verwirkt (BGer 4C.247/2004 vom 19.11.2004 = MRA 

3/05, S. 135 ff., E. 4.). Soweit die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin das 

Rechtsschutzinteresse an der Ausweisung absprechen möchte, weil bei Urteilsfäl-

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lung keine offenen Mietzinsausstände mehr bestanden hätten (act. 2 Rz. 17), 

übersieht sie, dass ein berechtigtes Interesse eines Vermieters an einem Auswei-

sungsverfahren bereits in der gerichtlichen Durchsetzung seines Anspruchs auf 

Rückgabe des Mietobjekts liegt. Es ist daher unwesentlich, ob die Gesuchsgegne-

rin die unbestrittenen Mietzinsausstände im Laufe des vorinstanzlichen Verfah-

rens beglich.

7.

Schliesslich wirft die Gesuchsgegnerin der Vorinstanz vor, diese habe 

nicht in Erwägung gezogen, dass die Parteien sich auf eine Fortführung, eventua-

liter auf ein neues Mietverhältnis geeinigt haben könnten (act. 2 Rz. 20). 

Für die Verneinung eines klaren Falls im Sinne von Art. 257 ZPO genügt 

es, dass die beklagte Partei substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, 

die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet 

sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Im vorinstanz-

lichen Verfahren behauptete die Beschwerdegegnerin lediglich, sie habe sechs 

offene Mietzinszahlungen nach Einleitung des Ausweisungsverfahrens beglichen 

(act. 8/5 i.V.m. act. 8/6/1-6); weitere Umstände, die schlüssig auf den Abschluss 

eines neuen Vertrags deuten würden, substantiierte sie damit nicht und solche 

Umstände waren aufgrund der Akten auch nicht sofort ersichtlich. Vielmehr 

machte die Gesuchstellerin das Ausweisungsbegehren bereits neun Tage nach 

Beendigung des Mietverhältnisses anhängig, womit sie deutlich zu erkennen gab, 

kein neues Mietverhältnis mit der Gesuchsgegnerin eingehen zu wollen. Auch im 

Berufungsverfahren machte sie in dieser Hinsicht – abgesehen davon, dass eine 

weitere Zahlung hinzugekommen sei (act. 2 Rz. 20) – keine weiteren Ausführun-

gen.

8.

Zusammenfassend erweist sich die Berufung als unbegründet, weshalb 

sie abzuweisen ist. 

9.

Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kostenpflichtig (Art. 106 

Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist ausgehend vom Streitwert von 

CHF 19'200.– (vgl. act. 2 Rz. 2) sowie in Anwendung von § 12 i.V.m. § 4 und 8 

Abs. 1 GebV OG auf CHF 1'000.– festzusetzen und mit dem geleisteten Vor-

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schuss zu verrechnen. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen; der Ge-

suchsgegnerin nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, der Gesuchstellerin 

nicht, weil ihr im Zusammenhang mit dem Berufungsverfahren keine Umtriebe 

entstanden sind.

1.

2.

3.

4.

Es wird erkannt: 

Die Berufung wird abgewiesen.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 1'000.– festgesetzt, der 

Gesuchsgegnerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vorschuss von 

CHF 1'000.– verrechnet.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an der Gesuchstellerin unter Beilage 

von act. 2 und act. 6/1-4, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-

schein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
CHF 19'200.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Der Gerichtsschreiber:

MLaw B. Lakic

versandt am: