# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 18fdd4ff-fef1-5f65-a292-afa627c7d2db
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-25
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.10.2016 11.2014.95
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2014-95_2016-10-25.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2014.95

  	
  Lugano,

  25 ottobre 2016/jh

   

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G.
  A. Bernasconi, presidente,

  Giani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Fasola

  

 

 

sedente
per statuire nella causa OA.2010.522 (proprietà per piani: contestazione di risoluzioni
assembleari) della Pretura del Distretto
di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 21 luglio 2010
da

 

	
   

  	
  AO 1 

  AO
  3 

   (patrocinati dall'avv. PA 2) 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP
  1

   

  (patrocinata
  dall'avv. PA 1),

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

giudicando sull'appello
del 27 ottobre 2014 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore
il 25 settembre 2014;

 

Ritenuto

 

in fatto:                A.  Sulla particella n. 871 RFD di __________,
sorge una proprietà per piani (“AP 1”)
composta di 13 appartamenti suddivisi in due blocchi: le unità n. __________76,
__________77, __________0, __________5, __________6, __________7, __________8 e
__________9 appartengono a O__________ (per complessivi 536/1000), le unità n. __________78,
__________79 e __________1 alla moglie E__________ (per complessivi 155/1000), l'unità n. __________2
a AO 1 e AP 2 in ragione di un mezzo ciascuno (103/1000)
e l'unità n. __________3 a AP 3 (206/1000).
Il 20 mag­gio 2010 la H__________ AG di __________, amministratrice della
proprietà per piani, ha indetto l'assemblea generale ordinaria dei condomini per
il 21 giugno 2010 alle ore 15.30. L'ordine del giorno prevedeva, tra gli altri,
i seguenti oggetti:

                                   
4. Genehmigung der Jahresrechnung
2009

                                          
5.  Budget 2010

                                          
7.  Wahl der Verwaltung (inkl. Honorar)

                                          
9.  Regelung des Zuganges/Aufenthaltes zu und in den Bereichen, die im gemeinschaftlichen
Eigentum stehen (Heizung, Waschküch, Bügelraum, Stromzähler, Platz vor den
Garagen, Wald, etc.)

                                         10.  Hauswart/Entlöhnung

                                         Il
17 giugno 2010 AO 1, AO 2 e AO 3 han­no scritto all'amministrazione, chiedendo
di aggiungere all'ordine del giorno la seguente trattanda:

                                         12.  Abberufung der aktuellen Verwaltung
aus wichtigen Gründen.

 

                                  L'assemblea
generale si è tenuta in presenza di O__________, di E__________ e della
rappresentante comune di AO 1, AO 2 e AO 3. Gli oggetti n. 4, 5, 7 e 10 sono
stati approvati nonostante il voto contrario di AO 1, AO 2 e AO 3, mentre gli
oggetti n. 9 e 12, cui AO 1, AO 2 e AO 3 erano favorevoli, sono stati respinti.

 

                                  B.  Il
21 luglio 2010 AO 1, AO 2 e AO 3 hanno promosso causa contro la AO 1, chiedendo
al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, di annullare e riformare le citate
risoluzioni assembleari nel senso di respingere gli oggetti n. 4, 5, 7 e 10 e
di approvare invece gli oggetti n. 9 e 12, in particolare dichiarando nulla la
nomina della H__________ AG quale amministratrice della proprietà per piani o,
in subordine, ordinandone la revoca. Nella sua risposta del 6 dicembre 2010 la AP
1 ha proposto di respingere la petizione. Con replica del 21 gennaio 2011 gli
attori hanno eccepito che l'avv. PA 1 non era validamente legittimato a rappresentare
la Comunione dei comproprietari e per il resto hanno ribadito le loro domande. In
duplica del 23 febbraio 2011 la convenuta ha difeso la regolare legittimazione
del proprio patrocinatore e ha proposto, una volta ancora, di rigettare la petizione. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 6
aprile 2011 e l'istruttoria, cominciata quello stesso giorno, si è chiusa
il 19 aprile 2013. Nel frattempo la censura mossa dagli attori alla valida rappresentanza
della convenuta da parte dell'avvocato PA 1 è stata respinta dal Pretore aggiunto
con decisione del 4 ottobre 2012. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni
scritte del 30 lu­glio e del 30 settembre 2013 in cui ognuna ha confermato
le pro­prie posizioni.

 

                            C.   Statuendo
con sentenza del 25 settembre 2014, il Pretore ha parzialmente accolto la
petizione, nel senso che ha annullato (ma non riformato, un'azione di
contestazione avendo mera indole cassatoria) le risoluzioni n. 4, 5, 9, 10 e 12
adottate dall'assemblea dei comproprietari (esclusa la n. 7) e disposto la
revoca della H__________ AG quale amministratrice della proprietà per piani. Le
spese processuali di fr. 4500.– sono state poste
per un settimo a carico degli attori e per il rimanente a carico della convenuta,
con obbligo di rifondere agli attori fr. 4000.– per ripetibili. In
pendenza di ricorso, con sentenza del 27 ottobre 2014 questa Camera ha respinto
un appello presentato dagli attori contro la decisione del 4 ottobre 2012
con cui il Pretore aggiunto aveva accertato la capacità di stare in giudizio
dell'avvocato PA 1 (inc. 11.2012.143).

 

                            D.  Contro la sentenza del 25
settembre 2014 la AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 27 ottobre
2014 con cui chiede di respingere interamente la petizione e di riformare di
conseguenza il giudizio impugnato. Invitati a esprimersi, nelle loro osservazioni
del 10 dicembre 2014 AO 1, AO 2 e AO 3 propongono di respingere l'appello.

 

Considerando

 

in diritto:              1.  Le sentenze emanate dai Pretori
con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il
valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.–
“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio,
indole pecu­niaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione
comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse
del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004
pag. 610 n. 118c). Nella replica gli attori avevano precisato il valore
litigioso in fr. 19 302.55 (pag. 6 in
alto), cifra che la convenuta non contesta. Tale valore è rimasto immutato fino
all'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata. La soglia di fr. 10 000.– è quindi ampiamente raggiunta. Quanto
alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza del 25 settembre 2014 è pervenuta
al patrocinatore della Comunione dei comproprietari il 29 settembre successivo.
Presentato il 27 ottobre 2014, l'appello in esame è dunque ricevibile.

 

                             2.  Nella sentenza impugnata il
Pretore ha accertato anzitutto che la contestazione dell'oggetto n. 4 all'ordine
del giorno (approvazione del consuntivo 2009) si riferiva a tre voci di spesa: parte
dei costi di manutenzione del giardino pensile sul tetto a terrazza in uso riservato
all'unità n. __________8 di O__________ (nel conto n. __________), parte
dei costi di portineria (nel conto n. __________) e parte dei costi di risanamento
dello stesso tetto a terrazza (nel conto n. __________). Circa la prima posta,
il Pretore ha ritenuto che – come chiedevano gli attori – l'onere litigioso
(fr. 7806.20: doc. BB) non andasse suddi­viso fra i comproprietari in base ai
millesimi, ma assunto dal solo proprietario dell'unità n. __________8 (O__________),
l'unico che possa accedere alla terrazza e fruire del giardino pensile.
Riguardo ai costi di portineria (fr. 700.– mensili), il Pretore ha accolto una
volta an­cora la richiesta degli attori, i quali riconoscevano solo la metà
della spesa, l'altra metà dovendo essere addebitata ai coniugi __________ poiché
il custode svolgeva gran parte delle mansioni per loro privatamente. Relativamente
infine al risanamento del tetto a terrazza (fr. 29
325.95), il Pretore ha reputato legittima anche al proposito la pretesa
degli attori, secondo cui le infiltrazioni d'acqua nel sottostante appartamento
di AO 3 si riconducevano a una piantagione d'edera messa a dimora da O__________,
le cui radici avevano finito per fessurare la copertura della terrazza in
lastre di granito e intaccare l'isolazione. La spesa non andava quindi ripartita
in proporzione ai millesimi, ma posta a carico di O__________.

 

                                  a)   L'appellante
fa valere in primo luogo – e in sintesi – che il tetto serve da copertura alle
proprietà per piani sottostanti, che della terrazza gode non solo l'unità n. __________8,
ma anche le unità n. __________5, __________7 e __________9, e che il giardino
conferisce lustro all'intero immobile, di modo che la relativa manutenzio­ne dev'essere
sopportata da tutti i comproprietari in proporzione alle rispettive quote. L'opinione
non può essere condivisa. Che il tetto in questione serva da copertura alle
proprietà per piani sottostanti è evidente, ma la spesa contestata dagli attori
non concerne la manutenzione del tetto, bensì la manutenzione del giardino pen­sile
che si trova sul tetto. E l'appellante non contesta che il giardino spetti in
uso riservato al proprietario dell'unità n. __________8. Pretende che del
giardino fruirebbero anche le unità n. __________5, __________7 e __________9 (dello
stesso O__________), ma a supporre che ciò sia vero, gli attori ne rimangono del
tutto esclusi.

 

                                       Ora,
l'art. 712h cpv. 3 CC dispone che qualora si tratti “di
parti dell'edificio, di opere o d'impianti che non servono o ser­vono
minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella
ripartizione delle spese”. Per quale motivo gli attori dovrebbero contribuire
alla manutenzione di un giardino che compete in uso “preclusivo” (nel
senso dell'art. 712g cpv. 4 CC) a un altro – e che gli attori non
possono nemmeno vedere – non è dato di comprendere. Il lustro conferito al­l'im­mo­bi­le
giustificherebbe l'addebito proporzionale dei costi ove il giardino fosse di
accesso comune o di semplice ornamento, ciò che non è il caso in concreto.
L'art. 15 del regola­mento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per
piani invocato dall'appellante nulla muta. Al contrario: esso stabilisce che
“le parti di giardino del blocco 1 e tra il blocco 1 e 2 nonché a lato dei
blocchi 1 e 2 vengono utilizzate e mante­nute unicamente dal proprietario della
proprietà per piani n. __________8”. Solo l'acqua per l'irrigazione ne è
esclusa (doc. C, 10° foglio). Il regolamento non prevede che la manutenzione
del giardino pensile sia a carico di tutti (ammesso e non concesso che ciò sia
lecito). L'approvazione del conto __________ relativo al consuntivo 2009 offende
dunque l'art. 712h cpv. 3 CC, oltre che non trovare conforto nel regolamento
condominiale. Ne segue che, privo di fondamento, su questo punto l'appello è
destinato all'insuccesso.

 

                                  b)  Quanto
ai costi di portineria (conto __________), l'appellante nega che il custode
svolga anche mansioni nell'interesse esclusivo dei coniugi __________ e
sottolinea che i costi in questione “sono perfettamente in linea con quelli
degli anni precedenti”, mai contestati. Nulla giustificherebbe pertanto di
addebitarne la metà (fr. 350.– mensili) ai soli O__________ ed E__________. Su
un punto l'appellante ha ragione. Quand'anche in effetti il custode G__________
– nel frattempo dimessosi – svolgesse gran parte delle mansioni per i coniugi __________
privatamente, come rileva il Pretore, ciò non giustificava di decurtare la
mercede di lui se non nella misura in cui i lavori svolti privatamente per i
coniugi __________ fossero rimunerati con tale mercede (fr. 700.– mensili
lordi: doc. PP, 2° foglio). E, sentito quale testimone, G__________ ha
dichiarato di avere svolto privatamente per O__________ “unicamente opere da
elettricista (…), opere che venivano fatturate a lui e non al condominio” (verbale del 10 novembre 2011, pag. 3).
Poco importa dunque che – come annota il Pretore – verso i coniu­gi __________
il custode denotasse “una smaccata dipendenza”.

 

                                       In
realtà la contestazione degli attori andava giustamente accolta, ma non per le
ragioni addotte dal Pretore. Contrariamente a quel che l'appellante asserisce, invero,
nella fattispecie l'attività del custode comprendeva anche lavori che O__________
avrebbe dovuto commissionare privatamente. Il mansionario allestito
dall'amministratore prevedeva, oltre al­l'esecuzione di lavori di interesse collettivo
(ordinaria manutenzione di parti comuni), anche l'esecuzione di tutto quanto O__________
avrebbe ordinato verbalmente, a cominciare dalla pulizia settimanale del tetto
a terrazza – in suo uso riservato – con le bocchette di scarico e i canaletti
di scolo (doc. PP, 3° foglio in fondo). Ora, il tetto è senz'altro una parte
comune. La terrazza però è, come il giardino pensile, in uso riservato
(“preclusivo”) di O__________ e accessibile a lui solo. L'ordinaria pulizia
della medesima, pertanto, gli incombe. Ci si può domandare se ciò giustificasse
di ridurre a metà la retribuzione del custode da porre a carico di tutti i
comproprietari. Sia come sia, ai fini del presente giudizio basti considerare
che nel consuntivo 2009 non era lecito approvare una voce di spesa a carico di
tutti i comproprietari che comprendesse anche oneri a carico di uno solo. Nel risultato,
quindi, la sentenza impugnata resiste alla critica.

 

                                  c)   Per
quel che attiene ai costi di risanamento del tetto a terrazza (conto __________),
l'appellante torna a ripetere che l'infiltrazione d'acqua non è imputabile ai
coniugi __________, verso i quali per altro ogni pretesa di risarcimento
sarebbe prescritta. Che poi la manutenzione della terrazza sia stata
trascurata, ciò si deve se mai alla proprietà del condominio, non ai soli
coniugi __________, senza dimenticare che il tetto è una parte comune e che
quindi la sua riparazione incombe a tutti i comproprietari. Simili
argomentazioni sfiorano il pretesto. Che l'infiltrazione d'acqua si debba alle
radici di una piantagione d'edera messa a dimora da O__________ “nei
giardinetti laterali al piano inferiore assegnatigli in uso esclusivo”
(sentenza impugnata, pag. 3 in bas­so) non è nemmeno messo in discussione
dell'appellante. Invano questa asserisce pertanto che “non essendo stato trovato
(…) un responsabile effettivo”, i costi di risanamento vanno a carico di tutti
i comproprietari. E in modo altrettanto infruttuoso essa adduce che, essendo il
tetto parte comune, le riparazioni vanno pagate dai comproprietari nel loro
insieme, sorvolando sul fatto che il danno è stato cagionato da uno solo di
loro.

 

                                       L'appellante
insiste – non senza contraddirsi, sostenendo essa che non sarebbe stato trovato
“un responsabile effettivo” – sulla prescrizione della pretesa risarcitoria nei
confronti di O__________, ma il Pretore ha ricordato con pertinenza che l'attuale
causa verte fra gli attori e la Comunione dei comproprietari, non fra la
Comunione dei comproprietari (o i singoli comproprietari) e O__________
(sentenza impugnata, pag. 3 in fondo). Quanto alla prescrizione, non risulta
che O__________ l'abbia eccepita e che verso di lui, quindi, “non vi sarebbe
possibilità di incasso. È vero che l'amministrazione ha saputo tempestivamente della
lettera 23 giugno 2009 in cui la ditta J__________ AG di __________ ascriveva inequivocabilmente
alle radici del­l'edera la causa dell'infiltrazione (doc. O, 2° foglio a metà).
Essa avrebbe dovuto quindi notificare il danno a O__________ e iscrivere la
pretesa nei conti della proprietà per piani. Solo qualora l'incasso si fosse
rivelato impossibile, essa avrebbe dovuto porre la spesa a carico di tutti. In
tale eve­nienza, nondimeno, l'amministrazione dovrebbe anche spiegare perché,
venuta a conoscenza del danno, nulla essa abbia intrapreso per ottenerne la rifusione
del pregiudizio o, almeno, per interrompere la prescrizione. Sta di fatto che,
nella misura in cui la Comunione dei comproprietari intende far sopportare in
partenza a tutti i condomini un danno all'isolazione del tetto provocato da un
condomino soltanto, l'appello è destinato al rigetto.

 

                             3.  La contestazione
dell'oggetto n. 5 all'ordine del giorno (approvazione del preventivo 2010) attiene
alle stesse voci di spesa esaminate nei conti __________, __________ e __________
del consuntivo 2009. Il Pretore si è limitato perciò a richiamare la decisione presa
sull'oggetto n. 4 (sentenza impugnata, pag. 4 in alto). Al riguardo l'appellante
non oppone null'altro di specifico. Anche nella misura in cui il primo giudice
ha annullato l'approvazione dei tre conti nel preventivo 2010 la sentenza
impugnata sfugge dunque alla critica.

 

                             4.  L'approvazione dell'oggetto
n. 7 all'ordine del giorno (costi di am­ministrazione) non è stata annullata
dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 4 in alto). L'argomentazione dell'appellante,
secondo cui tali costi sono assolutamente corretti e conformi al regolamento
per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, cade dunque nel vuoto.

 

                             5.  L'oggetto n. 9 all'ordine
del giorno approvato dall'assemblea dei comproprietari verteva sull'accesso chiesto
dagli attori a spazi comuni (vano del riscaldamento e dei contatori, locale lavanderia
e stenditoio, garage, bosco ecc.). Il Pretore ha accertato che il
comproprietario O__________ negava il diritto altrui di accedere al vano del
riscaldamento e dei contatori, come pure al locale della lavanderia-stenditoio,
poiché tali spazi si trovano all'interno di una sua proprietà per piani (l'unità
n. __________6) originariamente prevista per l'uso del custode. Il primo
giudice ha ritenuto però che le parti comuni debbano essere accessibili a tutti
i comproprietari, a maggior ragione trattandosi di una lavanderia condo­miniale.
Ha annullato così la risoluzione con cui l'assemblea aveva rifiutato agli
attori il diritto di accesso.

 

                                  a)   L'appellante
fa valere che gli attori hanno rinunciato a preten­dere l'accesso al bosco e alla
lavanderia-stenditoio, di modo che litigioso rimane solo l'accesso al locale
del riscaldamento e dei contatori. Tale vano si trova però – essa sottolinea –
in parti che competono in uso esclusivo di O__________, sicché gli altri comproprietari
non possono pretendere di introdurvisi. Tanto meno ove si consideri che non
esiste un'entrata apposita e che nel passato importanti lavori di risanamento
nel locale del riscaldamento e dei contatori sarebbero stati finanziati proprio
da O__________. Del resto – soggiunge l'appellante – nelle planimetrie
depositate a registro fondiario non figura alcun locale del riscaldamento o dei
contatori, come non risulta alcuna lavanderia-stenditoio. L'accesso alla
centrale termica e ai contatori da parte del personale tecnico o di 

                                       servizio,
del custode e degli addetti dell'amministrazione è quindi, a parer suo, più che sufficiente.

 

                                  b)  Che
gli attori abbiano rinunciato a pretendere l'accesso al bosco e alla
lavanderia-stenditoio è vero (petizione, pag. 10 in fondo). Quanto alle “altre
parti comuni”, nelle osservazioni all'appello gli attori medesimi si limitano a
evocare “i contatori e il locale riscaldamento” (memoriale, pag. 5 a metà).
Ora, “le opere e gli impianti che servono anche agli altri comproprietari per
l'uso dei loro locali” non possono essere oggetto di diritto esclusivo (art.
712b cpv. 1 n. 3 CC). Contrariamente a quel che asserisce l'appellante,
il vano in cui si trova la centrale termica e i contatori della proprietà per
piani non possono quindi essere rivendicati in uso esclusivo da O__________,
nemmeno se si trovano entro una sua unità e nemmeno se nel passato egli ha
finanziato il risanamento del vano. Altra è la questione dell'accesso, giacché parti
comuni possono anche essere non agibili ai comproprietari per ragio­ni
oggettive o per regolamento. Non è ammissibile tuttavia che nelle medesime
condizioni una parte comune sia – di fatto – accessibile a un comproprietario e
preclusa agli altri. Se O__________ può accedere al vano del riscaldamento e
dei contatori a piacimento, per motivi seri (come la lettura dei propri contatori)
anche gli altri devono poter fare altrettanto, ad esempio facendosi
accompagnare dal custode. Destituito di fondamento, sul divieto di accesso
l'appello manca dunque, una volta ancora, di consistenza.

 

                             6.  Il Pretore ha annullato la
risoluzione inerente all'oggetto n. 10 all'ordine del giorno (scelta e
retribuzione del custode) richiamandosi all'oggetto n. 4 (conto __________ del
consuntivo 2009). In effetti, come si è visto (consid. 2b), l'assemblea generale
non poteva approvare una chiave di riparto che facesse sopportare agli attori
anche costi per lavori svolti dal custode nell'interesse esclusivo di O__________.
Che poi nel caso specifico la designazione del portinaio competesse
all'amministrazione e non all'assemblea dei comproprietari (art. 14 lett. f del
regolamento per l'amministrazio­ne e l'uso della proprietà per piani: doc. C) è
una questione ininfluente sulla suddivisione dei costi.

 

                             7.  Infine il Pretore ha
annullato la deliberazione con cui l'assemblea dei comproprietari ha respinto
la revoca dell'amministratore chiesta dagli attori (oggetto n. 12 all'ordine
del giorno). Ricordato che la H__________ AG di __________ è stata scelta a suo
tempo da O__________, il Pretore ha accertato che quest'ultimo si vale
deliberatamente della fiduciaria – la quale ha svolto anche incarichi privati da
lui commissionati – per imporre la sua posizione di forza nei confronti dei
comproprietari di minoranza, senza lesi­nare scontri frontali che hanno reso il
clima nel condominio “irrespirabile”, come emerge dalla corrispondenza agli
atti. Tant'è – ha continuato il Pretore – che lo stesso responsabile della fiduciaria,
chiamato a deporre, ha riconosciuto l'irrimediabile degrado di una situazione
“paralizzata e incancrenita”, salvo addebitarne la colpa alla consulente
giuridica degli attori, alla quale tuttavia gli attori non possono essere costretti
a rinunciare. Nelle circostanze descritte incombeva all'amministratore – ha
epilogato il Pretore – farsi da parte. Non essendo ciò avvenuto, si rende inevitabile
l'applicazione dell'art. 712r cpv. 2 CC, non per incapacità o inidoneità
tecnica dell'amministratore, bensì per “la sua soggettiva e aperta vicinanza
verso i condomini di maggioranza”, ovvero per mancata equidistanza fra i
contendenti (sentenza impugnata, pag. 4 in basso).

 

                                  a)   L'appellante
contesta che nella fattispecie ricorrano gli estre­mi per l'applicazione
dell'art. 712r cpv. 2 CC. Essa non nega che la H__________ AG ha svolto anche
mandati privati per O__________, ma per quanto attiene al “__________” – oppone
– “che cosa c'entra un povero amministratore se la maggioranza con i suoi voti
impone determinate scelte?”. Egli non può influire sulla maggioranza
decisionale dei comproprietari. Può solo prendere atto delle decisioni
adottate. L'appellante nega inoltre che il clima all'interno della proprietà
per piani fosse divenuto “irrespirabile”. Fa notare che una revoca dell'amministratore
si giustifica solo per violazioni gravi e mancanze reiterate, ciò che nemmeno
il Pretore rimprovera alla H__________ AG, e respinge
l'accusa che questa si sia lasciata influenzare da O__________, affermando
che la fiduciaria non ha mai fatto torto agli attori e non ha leso minimamente
i loro diritti.

 

                                  b)  Il
giudice può pronunciare la revoca di un amministratore se, nonostante un grave
motivo, l'assemblea dei comproprietari rifiuta di rimuoverlo (art. 712r
cpv. 2 CC). La nozione di “grave motivo” si interpreta alla luce dell'art. 4
CC, prendendo in considerazione tutte le circostanze del caso specifico. Un
“grave motivo” è dato quando non si può pretendere di continuare con un
determinato amministratore perché è venuta meno la relazione di fiducia con lui,
in particolare perché egli ha violato gravemente i suoi doveri di fedeltà. Tale
è il caso, per esempio, di un amministratore che non adempia le sue mansioni,
che gestisca con negligenza i fondi affidatigli, che non rispetti le decisioni
assembleari, che litighi con i comproprietari o inveisca contro di loro, che
deleghi indebitamente i propri compiti a terzi o che si comporti in modo contrario
al­l'onore. In casi del genere non si può esigere in buona fede che uno o più condomini
facciano gestire la com­proprietà da lui. Lievi violazioni dei doveri d'amministrazione
non bastano invece per configurare un “grave motivo” (DTF 127 III 536 consid. 3a con richiami; analogamente: sentenza
del Tribunale federale 5A_616/2009 del 9 novembre 2009, consid. 4.2).

 

                                  c)   L'appellante
sottolinea che in concreto l'amministrazione non ha commesso alcuna colpa, tant'è
che il Pretore si è limitato a rimproverarle una mancata equidistanza fra le
parti dovuta alla “sua soggettiva e aperta vicinanza verso i condomini di maggioranza” (sentenza impugnata, pag. 5 in
basso). L'argo­mentazione non è decisiva. Un comportamento colposo non è una premessa indispensabile per l'applicazione
del­l'art. 712r cpv. 2 CC. Anche gravi e permanenti divergenze di
opinione con i comproprietari possono giustificare una revoca, seppure l'amministratore
non risulti il solo responsabile del contrasto. Anzi, dissidi fra
comproprietari e amministratore sono particolarmente problematici in proprietà
per piani di pochi condomini (Wermelinger
in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 53 ad art. 712r), poiché in tal
caso le tensioni personali possono condurre a paralisi di gestione. Non che –
come reputa il Pretore – un amministratore debba “farsi da parte” in simili condizioni
per il solo fatto che il consulente giuridico di un comproprietario entri in
conflitto con lui. Tuttavia un am­ministratore che sostenga con pervicacia e
reiterazione, anche senza colpa, opinioni erronee di un comproprietario nei
confronti di altri può far dubitare questi ultimi della sua buona fede e minare
oggettivamente la fiducia nella prosecuzione del rapporto contrattuale.

 

                                  d)  Nella
fattispecie il contrasto che oppone AO 1, AO 2 e AO 3 (titolari di due unità
per piani, per complessivi 309/1000) a O__________ ed E__________
(titolari di undici unità per piani, per complessivi 691/1000) è ormai radicato,
tant'è che il 21 luglio 2010 i primi hanno contestato anche due risoluzioni
adottate dalla successiva assemblea generale ordinaria del 21 giugno 2010 (inc.
OA.2011.31 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1). Lo stesso O__________,
del resto, ha definito l'ambiente condominiale “insopportabile” (doc. 2). I rapporti
personali sono quindi tesi e pronti allo scontro. In si­mili frangenti un amministratore
deve dimostrare tatto e cautela, evitando di destare l'impressione di
schierarsi da una parte, con il risultato di perdere la fiducia di chi si trova
dal­l'altra. Ciò vale a maggior ragione ove un comproprietario detenga la
maggioranza assoluta dei voti e delle quote, giacché ove l'amministratore
sembri prendere partito per lui i compro­prietari di minoranza sono indotti a
rivolgersi al giudice come loro unico interlocutore equanime e imparziale. Il
che può condurre a processi annosi sull'approvazione dei preventivi e dei
consuntivi, con il rischio di incagliare nel seguito la gestione dell'intera
proprietà per piani.

 

                                  e)   Ciò
posto, nella fattispecie il comportamento dell'amministratore non ha mancato di
alimentare il conflitto. Senza ragione oggettiva, intanto, egli ha impedito
agli attori di partecipare all'assemblea generale insieme con la loro consulente legale (doc. V e AA), né
il regolamento per l'uso e l'am­ministrazione della proprietà per piani né una qualsivoglia
man­canza di spazio giustificando tale restrizione. Nella corrispondenza con la
consulente degli attori poi egli ha usato toni rancorosi, se non inutilmente sgarbati,
i quali non hanno fatto altro che rinfocolare la polemica (doc. AA, NN, DDD;
doc. 2 e 3). Per di più, proprio sui tre problemi maggiori che opponevano gli
attori ai coniugi __________, egli ha pervicacemente (ed erronea­mente) sorretto
la posizione di O__________, generando negli attori il sentimento che in buona
fede egli non fosse idoneo a gestire la proprietà per piani anche per conto loro.
Relativamente al noto tetto a terrazza, in effetti, l'amministratore non ha
voluto ascoltare ragioni. A suo avviso, essendo il tetto una parte comune,
tutti i condomini devono contribuire finanziariamente in proporzione ai
millesimi, che si tratti della manutenzione del giardino pensile in uso riservato
al solo O__________, che si tratti di pulire la terrazza in uso esclusivo del
solo O__________ o che si tratti di danni riconducibili al solo O__________. E
ancora nella sua deposizione testimoniale egli riafferma la sua opinione,
invocando dottrina e giurisprudenza, ma senza citare né una sentenza né un
autore a suo sostegno (nel fascicolo “rogatoria teste __________”, risposte n.
5, 6 e 9).

 

                                  f)   Nelle
condizioni illustrate l'orientamento univoco dell'amministratore poteva indurre
gli attori a riconoscere in lui non il gestore della proprietà per piani, bensì
il gestore delle unità appartenenti ai coniugi __________. Gravi, durevoli e
insanabili divergenze di vedute tra lui e gli attori rendevano ormai inesigibile
pretendere da questi ultimi la continuazione del rapporto contrattuale (sopra,
consid. c). Lo stesso amministratore ammette, del resto, tale stato di cose
quando riconosce l'esistenza di un conflitto irrisolvibile con la consulente
degli attori (“So kommen wir nicht weiter. Frau __________ giesst andauernd Öl
ins Feuer”: deposizione rogatoriale citata, pag. 7 in fondo). Sicuramente egli
non è l'unico responsabile del contrasto, ma con il suo comportamento egli non contribuisce
a calmare gli animi. Per sbloccare lo stallo non rimane dunque che confermare
la sua revoca. Non si tratta di una sanzione verso di lui né di un
provvedimento che può ripristinare la fiducia tra comproprietari di minoranza e
di maggioranza. Si tratta però di un rimedio atto almeno a ristabilire un
rapporto di fiducia tra comproprietari di minoranza e amministrazione,
requisito minimo perché l'organizzazione di una proprietà per piani possa funzionare
correttamente. 

 

                             8.  Se ne conclude che
l'appello vede la sua sorte segnata. Le spese dell'attuale decisione seguono il
principio della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli attori, che hanno presentato
osservazioni all'appello per il tramite di un legale, hanno diritto a un'equa
indennità per ripetibili.

 

                             9.  Quanto ai rimedi giuridici
esperibili contro l'odierna sentenza sul
piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d
LTF), il valore litigioso non appare raggiungere la soglia di fr. 30 000.– ai
fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

 

Per questi motivi,

 

decide:                 1.  L'appello è respinto e la sentenza
impugnata è confermata.

 

                             2.  Le spese processuali di fr. 2300.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alle controparti fr.
3500.– complessivi per ripetibili.

 

                             3.  Notificazione:

	
   

  	
  –
  avv.;

  –
  avv..

  

                                  Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                 Il vicecancelliere

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).