# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f5e421cc-2bd4-557c-8d26-71e872207e1d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-12-17
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 17.12.2001 80.2001.163
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2001-163_2001-12-17.html

## Full Text

composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 7 novembre 2001

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  1. __________ __________, __________ __________,  

  2. __________ __________, __________ __________,  

  entrambi rappr. da: __________. __________,
  __________ __________,  

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con
atto pubblico del 4 gennaio 2001, __________ __________ e __________ __________
vendevano ai coniugi __________ e __________ __________ la PPP n. __________,
quota di 71‰ del fondo base n. __________ del Comune di __________, al prezzo
di fr. 190'000.-..

                                         Nella
dichiarazione fiscale ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari, i venditori
indicavano un valore di acquisto di fr. 205'000.-, con la conseguenza che non
risultava alcun utile imponibile.

                                         Notificando
loro la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26
luglio 2001, invece, l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava l’utile in
fr. 10'101.- e l’imposta in             fr. 2'525.25. Il calcolo era infatti
suddiviso in tre distinte parti: su una quota di un mezzo, il valore di
investimento (fr. 110'000.-) eccedeva il ricavo (fr. 95'000.-), così come su
un’ulteriore quota di un quarto (fr. 47'500.- – fr. 58'433.-). Sulla terza
quota di un quarto, invece, l’utile ammontava a fr. 10'101.- (valore di alienazione
fr. 37'399.-).

 

 

                                   2.   I venditori impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 27
luglio 2001, adducendo che il prezzo di acquisto era superiore al prezzo di
vendita.

                                         Con
decisione del 25 ottobre 2001, l’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente
il reclamo, rivedendo il calcolo dell’utile sulla quota di un quarto che aveva
dato luogo ad un imponibile. L’utile si riduceva di conseguenza a fr. 3'666.-
(valore di investimento  fr. 59'668.- e valore di alienazione fr. 63'334.-).

 

 

                                   3.   Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________
__________ e __________ __________ contestano nuovamente l’esistenza di un
utile imponibile. A loro avviso, si deve tener conto del fatto che
complessivamente non vi è stato alcun utile ma piuttosto una perdita.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

 

                                         4.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Nella
fattispecie, i ricorrenti hanno venduto per fr. 190'000.- l’appartamento di cui
erano comproprietari in ragione di un mezzo ciascuno.

                                         Il
problema è di accertare il valore di investimento, dal momento che l’acquisto
dell’appartamento è avvenuto in tre momenti successivi.

                                         Infatti,
l’acquisto è suddiviso nelle seguenti tappe:

                                         Ø   i
ricorrenti hanno acquistato dapprima, nel 1992, una quota di un mezzo: l’8 gennaio
1992, __________ __________ ha infatti ceduto l’immobile alla comproprietà
composta da __________ __________ __________, __________ __________, __________
__________ e __________ __________, al prezzo di fr. 220'000.-;

                                         Ø   quindi,
l’8 febbraio 1995, il comproprietario __________ __________ ha venduto il
proprio quarto agli altri tre comproprietari per complessivi fr. 55'000.-;

                                         Ø   infine, il
7 settembre 1999, i ricorrenti si sono aggiudicati la quota di un terzo del
comproprietario __________, fallito, e si sono assunti oneri per fr. 59'578.-.

                                         La
situazione può pertanto essere così rappresentata:

 

 

 

 

                                         È dunque
evidente che, per accertare il valore di acquisto dell’appartamento venduto dai
ricorrenti, si devono prendere in considerazione tre momenti diversi. Il valore
di investimento risulta infatti dalla somma dei tre valori di acquisto
parziali. Altro problema è che, essendovi un’acquisizione avvenuta in tre fasi,
l’aliquota sarà diversa, a dipendenza del momento determinante per il calcolo.

 

 

                                         5.2.

                                         Proprio
per le ragioni appena evocate, l’autorità di tassazione ha applicato l’art. 136
LT, secondo il quale, se immobili acquistati in epoche diverse sono ceduti per
un valore globale, il valore di alienazione è ripartito proporzionalmente al
valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della
proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT). 

                                         In una
sentenza del 1999, questa Camera ha già avuto modo di applicare tale disposizione
ed ha deciso che un contribuente, che ha acquistato un immobile in parte per
eredità ed in parte per compravendita e lo aliena in seguito, non può compensare
la perdita subita con la vendita della prima parte con l'utile conseguito
vendendo la seconda (CDT n. __________.__________.__________del 10 giugno 1999,
in RDAT II-1999 n. 14t).

 

                                         5.3.

                                         Nella
sentenza citata, la Camera di diritto tributario ha stabilito che la compensazione
delle perdite deve essere esclusa nel caso in cui immobili acquistati in epoche
diverse abbiano mantenuto la loro identità e indipendenza giuridica, non
essendo prevista altra possibilità di compensazione che non sia quella
stabilita dall’art. 134 cpv. 4 e 5 LT. Una diversa conclusione verrebbe insanabilmente
a collidere con la chiara volontà del legislatore, applicando in modo estensivo
un'eccezione alla regola del calcolo separato dell'utile ed anche alla natura
reale dell'imposta sugli utili immobiliari, che il legislatore ha voluto
circoscritta a ben distinte fattispecie (Soldini/Pedroli, L'imposizione
degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 302; inoltre p. 270 s.).

                                         Se il
Legislatore cantonale avesse voluto disporre diversamente, non avrebbe certamente
mancato di introdurre una norma simile a quella prevista dall'art. 77 cpv. 2
StG-AG, che impone, nel caso in cui al momento dell'alienazione i fondi
costituiscono un'unità economica, poco importa se riuniti in un'unità giuridica
oppure rimasti giuridicamente indipendenti l'uno dall'altro, di accertare
globalmente l'utile, portando così a considerare automaticamente eventuali
perdite su singoli fondi o parti (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli
utili immobiliari, Lugano 1996, p. 303; inoltre
Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
pp. 767 e 769; inoltre, sul concetto di unità economica, da interpretare con ritegno:
StE 1988 B 45 n. 4).

 

                                         5.4.

                                         Nella
stessa sentenza, è pure stata esaminata la questione se si imponga una diversa
soluzione nel caso di fondi acquistati in epoche diverse ma riuniti in un unico
immobile, come nell’ipotesi di fondi contigui riuniti giuridicamente in un
unico fondo o di quote di comproprietà o di proprietà comune acquistate in epoche
diverse da un medesimo proprietario.

                                         Le
ragioni che inducono a considerare i disposti dell'art. 134 cpv. 4 e 5 LT quali
eccezioni alla regola del calcolo separato dell'utile e della natura reale
dell'imposta sugli utili immobiliari, impongono di interpretare l'assenza di
una norma che disciplini la fattispecie di più fondi acquistati in epoche
diverse ma poi riuniti giuridicamente in un unico fondo, quale silenzio
qualificato del legislatore e di negare, come nel caso di fondi contigui che
mantengono la loro identità e indipendenza giuridica, la possibilità di
procedere al calcolo complessivo dell'utile.

                                         È
d'altronde innegabile che una diversa soluzione, in questa ipotesi, mal si
concilierebbe con il principio della parità di trattamento rispetto all'altra
ipotesi e condurrebbe a soluzioni diverse in virtù soltanto di aspetti
meramente formali (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili
immobiliari, Lugano 1996, p. 303, anche n. 19).

 

                                         5.5.

                                         Il caso
in esame non differisce in modo sostanziale da quello che era alla base della
sentenza pubblicata in RDAT II-1999 n. 14t. Anche qui, infatti, l’immobile
alienato costituisce un’unità giuridica, ma è stato acquistato in tre momenti
successivi. Ne consegue che non può non trovare applicazione l’art. 136 LT. In
mancanza di una disposizione che ammetta la compensazione delle perdite cogli
utili, in misura più estesa di quanto non sia consentito dall’art. 134 cpv. 4 e
5 LT, non può di conseguenza essere accolta la richiesta dei ricorrenti. È vero
che, complessivamente, essi non hanno conseguito alcun utile, ma, tuttavia, per
effetto delle modalità di acquisto dell’appartamento, l’utile relativo alla
quota acquisita all’incanto dall’ex comproprietario non può essere compensato
colla perdita scaturita dalla vendita delle rimanenti quote. 

 

 

                                   6.   Ne consegue che il ricorso deve essere respinto. Tassa di giustizia
e spese processuali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

 

 

 

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    100.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    180.–

                                         sono a
carico dei ricorrenti.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: