# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c630085b-7f42-5cdf-8be3-5cd8cb060040
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-12-13
**Language:** de
**Title:** Quartiererhaltungszonen der Stadt Zürich. Qualifikation hofseitiger Fassaden im Sinne von § 270 Abs. 2 PBG. Dispens für rückwärtige Abstandsunterschreitung. Begriff der vorherrschenden Traufhöhe. Relevanz von Art. 18f Abs. 3 Satz 2 BD-BZO 1995 für die Vollgeschosszahl.
**Docket/Reference:** BRKE I Nr. 0394/1996
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_394_1996_576.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 394/1996 vom 13. Dezember 1996 in BEZ 1997 Nr. 4

Das  geplante  Wohnhaus  soll  an  die  Stelle  von  zwei  zusammengebauten,  ins-
gesamt  freistehenden  Gebäuden  an  der  Ecke  Neugasse/Luisenstrasse  treten. 
Projektiert ist die Errichtung von zwei Trakten: einerseits eines Ecktraktes mit sechs 
oberirdischen Geschossen entlang der Neugasse und einer Länge von 15 m entlang 
der  Luisenstrasse;  andererseits  eines  Traktes  mit  fünf  oberirdischen  Geschossen 
anschliessend an der Luisenstrasse. Strassenseitig soll das Gebäude auf die Bauli-
nien an der Neugasse und an der Luisenstrasse gestellt werden. Mit der Neuüber-
bauung  würde 
des  Hofrandgebietes 
(Strassenblockes)  Neugasse/Luisenstrasse/Langstrasse/Röntgenstrasse  vollständig 
geschlossen.

die  Überbauung 

im  Eckbereich 

Das  Baugrundstück  ist  nach  der  aufsichtsrechtlich  festgesetzten  Bau- und  Zo-
nenordnung vom 9. Mai bzw. 7. Dezember 1995 (BD-BZO 1995) der fünfgeschossi-
gen Quartiererhaltungszone mit Zentrumsfunktion QH5Z zugewiesen, welche in den 
Art.  18d  ff.  BD-BZO  1995  geregelt  ist.  Nach  Art.  18f  Abs.  2  BD-BZO  1995  dürfen 
Hauptgebäude  hofseitig  unter  Vorbehalt  der  Abstandsvorschriften  die  Linie  nicht 
überschreiten, die 14 m hinter der Baulinie bzw. der strassenseitigen Bauflucht ver-
läuft.  Beim  Umbau  oder  Ersatz  bestehender  Hauptgebäude,  die  diese  Linie  über-
schreiten, darf der bisherige Grundriss beibehalten werden.

Der  zu  beurteilende  Gebäudeteil  an  der  Neugasse  ist  mit  einem  Abstand  von 
5,25  m  zur  hofseitig  gelegenen  Parzelle  Kat.-Nr.  6597  geplant.  Mit  der  vorgesehe-
nen  rückwärtigen  Fassadenflucht  soll  bündig  an  jene  des  Nachbargebäu  des  Neu-
gasse  59  angeschlossen  werden.  Da  die  Baugrundstücke  im  fraglichen  Bereich,  in 

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welchem  nach  Auffassung  der  Vorinstanz  eine  Grenzabstandsunterschreitung  ein-
tritt, heute unüberbaut sind und die Baulücke an der Neugasse erst mit dem vorlie-
genden Projekt geschlossen werden soll, greift nicht etwa die in Art. 18f Abs. 2 BD-
BZO 1995 für Ersatzbauten statuierte Privilegierung Platz.

1.  Nach  Art.  18d  Abs.  1  BD-BZO  1995  beträgt  der  Grundgrenzabstand  in  der 
Quartiererhaltungszone  QH5Z  3,5  m.  Dieser  Abstand  wird  durch  das  Bauvorhaben 
im zur  Beurteilung  stehenden,  hofseitigen  Bereich  eingehalten.  Indessen gilt  der 
Grundgrenzabstand  nur  unter  Vorbehalt  von  Abs.  2  der  den  kantonalrechtlichen 
Mindestgrenzabstand  regelnden  Bestimmung  von  §  270  PBG.  Danach  ist  ohne 
Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 
m  ab  der  Verkehrsbaulinie  oder  der  sie  ersetzenden  Baubegrenzungslinie  ein  Ab-
stand von ebenfalls 3,5 m einzuhalten; ab 12 m über dem gewachsenen Boden ver-
grössert sich der Abstand weiter hinten und rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, 
unter Vorbehalt der Bestimmungen für Hochhäuser jedoch höchstens auf 16,5 m.

Der  Gebäudeteil  an  der  Neugasse  ist  rückwärtig  mit  einer  Gebäudehöhe  von 
17,05 m geplant und weist damit eine Mehrhöhe von 5,05 m auf. Dieser Gebäudeteil
muss demnach zum Hofgrundstück Kat.-Nr. 6587 einen Abstand von 8,55 m einhal-
ten. Demgegenüber beträgt der geplante Abstand lediglich 5,25 m.

Eine  Abstandsunterschreitung  würde  dann  nicht  vorliegen,  wenn  die  BD-BZO 
1995 die Anwendung des Mehrhöhenzuschlages nach § 270 Abs. 2 PBG ausschlös-
se, was im Rahmen der Legiferierung einer Quartiererhaltungszone zulässig wäre (§ 
50a Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG). Die Normen über die Quartier-
erhaltungszonen schliessen indessen die Anwendbarkeit von § 270 Abs. 2 PBG ge-
rade nicht aus. Auch ist davon auszugehen, dass in Quartiererhaltungszonen hofsei-
tige Fassaden auch dann als «rückwärtig» im Sinne von § 270 Abs. 2 PBG gelten, 
wenn sie auf Eckgrundstücken stehen bzw. geplant sind. Solche Fassaden als seitli-
che einzustufen, hätte eine Privilegierung von Eckgrundstücken zur Folge, die sach-
lich nicht gerechtfertigt wäre und zu einer unzulässigen Ungleichbehandlung gegen-
über  Nichteckgrundstücken  führen  würde.  Dies  hätte  zudem  eine  Uneinheitlichkeit 
der hofseitigen Fassadenfluchten von Hauptgebäuden in den Eckbereichen zur Fol-
ge,  was  den  Zielen  und  Zwecken  der  Quartiererhaltungszonen  Hofrandgebiete,  mit 
denen  auch  eine  geordnete  Überbauung  der  hofseitigen  Bereiche  angestrebt  wird, 
nicht entsprechen würde.

2.  Besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 PBG, die eine Heilung der Ab-
standsunterschreitung  mit  einem  Dispens  zuliessen,  sind  nicht  gegeben.  Mit  der 
Bau- und  Zonenordnung  wurden  drei- bis  sechsgeschossige  Quartiererhaltungszo-
nen Hofrandgebiete eingeführt. Bei dieser Vorgabe dürfte in zahlreichen Fällen eine 
im Sinne von § 270 Abs. 2 PBG eine Erhöhung der Abstände erheischende Mehrhö-
he von über 12 m gegeben sein. Zudem sind namentlich mit Hofgebäuden überstell-
te rückwärtige Bereiche wie vorliegend in der Regel abparzelliert, so dass hofseitig 
kaum  mehr  grössere  Abstandsreserven  bestehen.  Die  vorliegend  zu  beurteilende 
Grenzabstandsunterschreitung kann somit keinesfalls auf besondere Verhältnisse im 
Sinne  des  Dispensrechts  zurückgeführt  werden.  Dem  lässt  sich  auch  nicht  entge-
gengehalten,  in  den  mit  Quartiererhaltungszonen  erfassten  Hofrandgebieten  könn-
ten  auf  Grund  des  bestehenden  Überbauungsgrades  zumeist  Ersatzbauten  erstellt 
werden, für welche der Vorbehalt der Abstandsvorschriften nicht zu gelten scheine. 

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Der Gesetzgeber wollte vielmehr mit Art. 18f Abs. 2 BD-BZO 1995 ausdrücklich eine 
eigene  Regelung  für  Neubauten  schaffen,  so  dass  im  Umstand,  dass  vorliegend 
nicht eine Ersatzbaute, sondern eine Neubaute erstellt werden soll, zum vornherein 
kein Ausnahmesachverhalt im Sinne von § 220 PBG erblickt werden kann. Schliess-
lich könnte auch nicht als Ausnahmesituation gewertet werden, dass die Einhaltung 
der  Abstandsvorschriften  es  verunmögliche,  mit  dem  projektierten  Gebäude  bündig 
an  die  Fassade  des  Nachbargebäudes  Neugasse  57/59  anzuschliessen;  solches 
stellt  vielmehr  eine  unmittelbare  (und  voraussehbare)  Folge  der  einschlägigen  ge-
setzlichen Regelungen dar, die in einer grundsätzlich beliebig grossen Vielzahl von 
Fällen eintreten kann.

Stehen  somit  dem  Anschluss  der  geplanten  hofseitigen  Flucht  an  jene  des 
Nachbargebäudes Neugasse 59 von Art. 18f Abs. 2 BD-BZO 1995 vorbehaltene Ab-
standsvorschriften entgegen, kann dem (wohl entgegen der Auffassung des Regie-
rungsrates; vgl. die diesbezüglich knappen Erwägungen in RRB Nr. 3671/1995, Ziff. 
13.2.1.4) nicht mit einem Dispens begegnet werden.

3.a)  Mit  der  Rüge,  die  vorherrschende  Traufhöhe  werde  durch  den  Ecktrakt 
nicht eingehalten, nimmt die Vorinstanz auf die Bestimmung von Art. 18f Abs. 3 Satz 
1  BD-BZO  1995  Bezug,  welche  lautet:  «Strassenseitig  sind  die  vorherrschenden 
Traufhöhen  zu  übernehmen.»  Satz  2  von  Art.  18f  Abs.  3  BD-BZO 1995  verlangt, 
dass  die  Fassadengestaltung  auf  den  Gebäudecharakter  des  Geviertes  abzustim-
men ist.

Die Bauordnung 1992, welche beim vorliegend zu beurteilenden, am 5. Oktober 
1995  eingereichten  Projekt  im  Rahmen  von  §  234  PBG  bereits  zu  berücksichtigen 
war, enthielt mit Art. 78 Abs. 5 BauO 1992 eine Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995 
ähnliche  Bestimmung  mit  folgendem Wortlaut: «Um- und Neubauten haben sich an 
der Struktur und der Traufhöhe der dem Gebietscharakter entsprechenden Gebäude 
im Hofrandgeviert zu orientieren.» Die Vorinstanz hatte im angefochtenen Beschluss 
mit  sinngemäss  derselben  Begründung  auch  schon  diese  Bestimmung  als  verletzt 
gerügt.

b) Beim Begriff der «vorherrschenden» Traufhöhe handelt es sich um einen un-
bestimmten  Rechtsbegriff  des  (aufsichtsrechtlich  gesetzten)  kommunalen  Baurech-
tes.  Gemäss  Gesetz  und  ständiger  Praxis  überprüfen  die  Baurekurskommissionen 
Verwaltungsakte  nicht  nur  auf  ihre  Rechtmässigkeit,  sondern  allseits  auch  auf  ihre 
Zweckmässigkeit  und  Angemessenheit  hin  (§  20  VRG).  Damit  können  die  Baure-
kurskommissionen  – im  Gegensatz  zum  kantonalen  Verwaltungsgericht  – auch  die 
Ermessensausübung  sowie  die  Auslegung  unbestimmter  Rechtsbegriffe  durch  die 
unteren Instanzen in vollem Umfange überprüfen. Es steht ihnen somit grundsätzlich 
volle Überprüfungsbefugnis zu. Dies allerdings mit gewissen durch die Gemeindeau-
tonomie bedingten Einschränkungen. So sind die Rekursinstanzen bei der Interpre-
tation unbestimmter Rechtsbegriffe, die dem kommunalen Recht angehören, in ihrer 
Kognition  eingeschränkt  (BGE  96  1  369  ff.;  Kölz,  Kommentar  zum  Verwaltungs-
rechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  Zürich  1978,  N.  16  zu  §  20).  Diese  Ein-
schränkung  hat  namentlich  zur  Folge,  dass  die  Baurekurskommissionen  eine  ver-
tretbare  vorinstanzliche  Auslegung  und  Anwendung  unbestimmter  Rechtsbegriffe 
des kommunalen Rechtes nicht durch eine andere, ebenfalls vertretbare Lösung er-
setzen  dürfen.  In  diesem  Umfange  steht  den  kommunalen  Verwaltungsbehörden 

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somit ein erweiterter Beurteilungsspielraum zu.

Dies muss auch hier gelten, wo es sich nicht um von der Stadt Zürich autonom 
erlassenes,  sondern  um  aufsichtsrechtlich  gesetztes  Recht  handelt.  Der  Umstand, 
dass dieses Recht gestützt auf die §§ 2 lit. b und 344 PBG von der kantonalen Bau-
direktion eingeführt worden ist, ändert offenkundig nichts daran, dass es sich dabei 
nicht etwa um kantonales, sondern um kommunales Recht handelt. Zudem machen 
es Sinn und Zweck des aufsichtsrechtlichen Einschreitens der kantonalen Baudirek-
tion (vgl. die Erwägungen zur Verfügung vom 9. Mai 1995 sowie RRB Nr. 3671 vom 
13.  Dezember  1995,  Erw.  Ziff.  3—5)  nicht  erforderlich,  der  Stadt  Zürich  vorliegend 
jenen Beurteilungsspielraum abzusprechen, welcher den Gemeinden bei der Ausle-
gung unbestimmter Begriffe des kommunalen Rechtes allgemein zukommt.

c)  Das  an  die  geplante  Überbauung angrenzende  Gebäude  an  der  Neugasse 
57/59  weist  eine  Traufhöhe  von  14,4  m  auf.  An  dieses  Doppelgebäude  schliesst, 
vom  Bauvorhaben  weiter  entfernt,  das  Eckgebäude  Langstrasse  197  mit  einer 
Traufhöhe von 12,5 m an. Das an der Luisenstrasse 4 an die geplante Überbauung 
angrenzende Gebäude weist eine Traufhöhe von lediglich zwischen 9,7 m und 10 m 
(geneigtes Terrain) auf. Das zu beurteilende Projekt übernimmt mit dem Ecktrakt die 
Traufhöhe  des  Gebäudes  Neugasse  57/59  und  mit  Trakt  an  der  Luisenstrasse  die 
Traufhöhe des Gebäudes Luisenstrasse 4.

Demgegenüber  verlangt  die  Bausektion 

für  den  Trakt  Ecke  Neugas-
se/Luisenstrasse mit Bezug auf die Traufhöhe «eine Angleichung an das Gebäude» 
an der Langstrasse 197 (Traufhöhe 12,5 m).

d)  Der  Begriff  der  Traufhöhe  ist  mit  jenem  der  Gebäudehöhe  nicht  identisch. 
Letztere ist im Gesetz als Distanz von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade 
und  Dachfläche  bis  zum  darunter  liegenden  gewachsenen  Boden  definiert  (§  280 
Abs.  1  PBG).  Demgegenüber  fehlt  eine  gesetzliche  Umschreibung  der  Traufhöhe 
bzw.  der  Traufe.  Architektursprachlich  bildet  die  Traufe  die  untere  waagrechte  Be-
grenzung  eines  Daches  (Köpf,  Bildwörterbuch  der  Architektur,  Stuttgart  1982).  Der 
Rekursvernehmlassung  ist  zu  entnehmen,  dass  die  Baubehörde  von  einer  Um-
schreibung der Traufe als Übergang zwischen verputzter Fassade und Dachmaterial 
ausgeht, was der genannten Definition nicht widerspricht. Die Höhe der Traufe dürf-
te  im übrigen analog zur Gebäudehöhe auf das darunterliegende gewachsene Ter-
rain zu messen sein.

Aus  dem  Gesagten  erhellt,  dass  die  Traufhöhe  eines  Gebäudes  keineswegs 
dessen  Gebäudehöhe  entsprechen  muss.  Dies  dürfte  sogar  kaum  je  der  Fall  sein, 
da Dachflächen von Schrägdächern in der Regel ein Stück weit unter die Schnittlinie 
von Fassade und Dachfläche herabgezogen werden, so dass die Traufhöhe kleiner 
als  die  Gebäudehöhe  ist.  Namentlich  fällt  die  Traufhöhe  dann geringer  aus,  wenn 
die betreffende Dachfläche steiler als in einem Winkel von 45° angelegt ist; je steiler 
die Dachfläche, desto tiefer die Traufhöhe (§ 281 Abs. 2 PBG; vgl. den Anhang zur 
Allgemeinen Bauverordnung, S. 26).

e) Soll vorliegend die geplante Traufhöhe des Ecktraktes auf jene des Gebäu-
des Langstrasse 197 abgesenkt werden, liesse sich dies nicht mehr mit rein gestal-
terischen  Massnahmen  wie  einer  nach  unten  verlängerten  Dachfläche  oder  einer 

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steileren  Dachneigung  bewerkstelligen.  Diese  Möglichkeiten  sind  beim Projekt  of-
fenkundig  bereits  ausgeschöpft,  indem  die  Traufhöhe  strassenseitig  bereits  2,5  m 
unter die Gebäudehöhe zu liegen käme, was im wesentlichen darauf zurückzuführen 
ist,  dass  die  Neigung  des  geplanten  Mansardendaches  (Knickdaches)  den  Winkel 
von 45° deutlich übersteigt.

Damit könnte eine Übernahme der rund 2 m tieferen Traufhöhe des Gebäudes 
Langstrasse  197  nur  mit  einer  erheblichen  Reduktion  der  geplanten  Gebäudehöhe 
unter  das  an  sich  zulässige  (durch  das  Projekt  nur  leicht  überschrittene)  Mass  von 
16,66  m  bewerkstelligt  werden.  Dies  wiederum  zöge  den  Verlust  eines  nach  den 
Geschosszahlvorschriften der BD-BZO 1995 erlaubten Vollgeschosses nach sich.

Nachfolgend  ist  zu  prüfen,  ob  solches  gestützt  auf  Art.  18f  Abs.  3  Satz  1  BD-

BZO 1995 oder auf § 238 PBG verlangt werden könne.

f) Mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991, in 
Kraft seit dem 1. Februar 1992, hat der kantonale Gesetzgeber den neuen Zonenty-
pus der Quartiererhaltungszone eingeführt. Die kantonale Baudirektion hat im Rah-
men ihres aufsichtsrechtlichen Erlasses von diesem Zonentypus Gebrauch gemacht, 
indem sie  die  mit  der  Bau- und  Zonenordnung  1992  geschaffenen,  in  zahlreichen 
Rekursverfahren teilweise aber wieder aufgehobenen Kernzonen Hofrandgebiete in 
Quartiererhaltungszonen überführt hat.

Quartiererhaltungszonen  umfassen  in  sich  geschlossene  Ortsteile  mit  hoher 
Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten 
werden sollen (§ 50a Abs. 1 PBG). Die Bau- und Zonenordnung kann für Quartierer-
haltungszonen die nämlichen Regelungen treffen wie für die Kernzonen (§ 50a Abs. 
2 PBG). Nach § 50 Abs. 3 PBG kann die Bau- und Zonenordnung für Kernzonen be-
sondere  Vorschriften  über  die  Masse  und  die  Erscheinung  der  Bauten  enthalten; 
dabei sind, soweit und sofern die Eigenart der bestehenden Überbauung es rechtfer-
tigt  und  die  Verhältnisse  es  gestatten,  unter  Vorbehalt  der  Bestimmungen  über  die 
höchstzulässige  Gebäudehöhe  Abweichungen  von  den  kantonalrechtlichen  Vor-
schriften  über  die  Grenz- und  Gebäudeabstände  sowie  über  die  Gebäudehöhe  er-
laubt.

g)  Die  Frage,  welche  Traufhöhe  innerhalb  eines  Hofrandgeviertes  «vor-
herrschend» sei, lässt sich nicht generell, sondern nur einzelfallweise beurteilen. Bei 
der Auslegung des Begriffs der vorherrschenden Traufhöhe ist auf den Wortlaut, auf 
Sinn und Zweck wie auch auf die Stellung von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995 
im  gesamten  die  Quartiererhaltungszonen  erfassenden  Regelungsgefüge  abzustel-
len.

Vorab ist das der Hofrandbauweise eigene Charakteristikum in Betracht zu zie-
hen, dass Hofrandüberbauungen in sich geschlossene bauliche Einheiten darstellen 
(vgl.  BRKE  I Nr. 171 und 172/1996 betreffend die mit der Bauordnung 1992 einge-
führten  Kernzonen  Hofrandgebiete).  Diese  Vorgabe  legt  es  nahe,  für  die  Bestim-
mung der vorherrschenden Traufhöhe auf die Verhältnisse innerhalb des betreffen-
den Geviertes und nicht etwa auf die in der Umgebung des Geviertes festzustellen-
den  Traufhöhen  abzustellen.  Dabei  ist  allerdings  vorauszusetzen,  dass  sich  die 
Traufhöhenverhältnisse  innerhalb  des  Geviertes  durch  ein  hohes  Mass  an  Einheit-

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lichkeit auszeichnen, ansonsten sie kaum als Massstab herangezogen werden kön-
nen.  Weisen  die  einzelnen  Gebäudereihen  von  Hofrandgevierten  unter  sich  unter-
schiedliche Geschosszahlen und Gebäude- bzw. Traufhöhen auf, wie dies etwa vor-
liegend der Fall ist, erscheint es vielmehr sachadäquat, in erster Linie die betreffen-
de Gebäudereihe, in welcher bauliche Veränderungen geplant sind, als massgeben-
de Einheit anzuvisieren. Davon geht offenbar auch die Vorinstanz aus, insofern sie 
mit Bezug auf die durch den Ecktrakt einzuhaltende Gebäudehöhe auf die Traufhö-
he  des  Gebäudes  Langstrasse  197  abstellt,  dessen  längere  Fassade  gegen  die 
Neugasse gerichtet ist. Im weiteren hat die Vorinstanz die Traufhöhe der beiden auf 
dem Bauareal zum Abbruch vorgesehenen Gebäude, welche lediglich zwei bzw. drei 
Vollgeschosse und damit eine ausnehmend geringe Traufhöhe aufweisen, zu Recht 
ausser Betracht gelassen.

Hingegen kann der Vorinstanz darin nicht gefolgt werden, dass es für die Frage 
der  zu  übernehmenden  Traufhöhe  massgeblich  sein  solle,  ob  das  Gebäude  Neu-
gasse 57/59 mit seinem überhohen Erdgeschoss dem Gebietscharakter entspreche 
oder  nicht.  Einzig  die  – nunmehr  unbeachtliche  – Bestimmung  von  Art.  78  Abs.  5 
BauO 1992 verlangte eine Orientierung an der Traufhöhe der dem Gebietscharakter 
entsprechenden  Gebäude  im  Hofrandgeviert,  während  Art.  18f  Abs.  3  Satz  1  BD-
BZO 1995 eine Übernahme der «vorherrschenden» Traufhöhe statuiert. Damit weist 
die Traufhöhenregelung der BD-BZO 1995 einen diesbezüglich geänderten Wortlaut 
auf, was nicht unbeachtet bleiben darf. Die Traufhöhe der innerhalb eines Hofrand-
geviertes bzw. einer Gebäudezeile dem Gebietscharakter entsprechenden Gebäude 
kann  somit  nicht  einfach  der  «vorherrschenden»  Traufhöhe  gleichgesetzt  werden. 
Der  Begriff  der  vorherrschenden  Traufhöhe  impliziert  vielmehr  schon  von  der  all-
tagssprachlichen Bedeutung her eine zunächst quantifizierende Betrachtungsweise, 
indem  innerhalb  einer  baulichen  Einheit  darauf  abgestellt  wird,  welche  Traufe  be-
stimmter Höhe die grösste Länge erreicht. Namentlich dann, wenn sich diese Traufe 
längenmässig deutlich von den übrigen Traufen abhebt, liegt es nahe, deren Höhe 
als «vorherrschend» im Sinne von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995 ins Auge zu 
fassen.

Die  Traufe  der  als  ein  einziges,  stattliches  Gebäude  in  Erscheinung  tretenden
Bauten Neugasse 57 und 59 weist eine Länge von 30 m auf. Demgegenüber beträgt 
die Trauflänge beim Gebäude Langstrasse 197 entlang der Neugasse bloss rund 19 
m.  Schon  deswegen  hält  es  schwer,  der  Vorinstanz  darin  zu  folgen,  dass  die  we-
sentlich tiefere Traufhöhe des Gebäudes Langstrasse 197 massgeblich sein solle.

Hinsichtlich der fallspezifischen Umstände ist sodann zu berücksichtigen, dass 
das  Gebäude  Neugasse  57/59  seitlich  unmittelbar  an  das  Baugrundstück  anstösst. 
Zwar ist der Vorinstanz darin recht zu geben, dass «anschliessend» nicht gleichbe-
deutend mit «vorherrschend» ist. Dennoch ist die besagte Gegebenheit keineswegs 
unbeachtlich, soll doch mit Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995 eine möglichst weit-
gehende  Vereinheitlichung  der  strassenseitigen  Traufhöhen  bei  Hofrandgevierten 
erreicht werden. Dem würde mit einem Anschluss der Traufe des projektierten Eck-
traktes  an  jene  des  Gebäudes Neugasse 57/59 optimal entsprochen, indem ein er-
neuter  Traufhöhenwechsel  innerhalb  ein  und  derselben  Gebäudezeile  vermieden 
würde.

h)  Die  Vorinstanz  kann  sich  auch  nicht  darauf  berufen,  dass  bei  einer  Über-

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nahme der Traufhöhe des Gebäudes Langstrasse 197 die Diskrepanz zwischen der 
Traufhöhe  des  projektierten  Ecktraktes  und  des  projektierten  Traktes  an  der  Lui-
senstrasse  (welcher  wiederum  die  Traufhöhe  des  anschliessenden  Nachbargebäu-
des an der Luisenstrasse 2 übernehmen würde) weniger ausgeprägt und damit we-
niger störend ausfallen würde. Zwar ist die Differenz zwischen den beiden geplanten 
Traufhöhen mit 4,4 m (bzw. zwischen den geplanten Firsthöhen mit 4,7 m) in der Tat 
nicht unerheblich. Solches ist jedoch als Folge der Gebäudehöhenvorschriften von § 
279 Abs. 2 und 3 PBG bzw. der unterschiedlichen Baulinienabstände grundsätzlich 
hinzunehmen. Zudem ist die Differenz, wenn auch in geringfügigem Umfange, auch 
darauf zurückzuführen, dass der Trakt an der Luisenstrasse die dort zulässige Ge-
bäudehöhe  von  12,2  m  (§  279  Abs.  2  PBG)  offenkundig  um  des  Anschlusses  der 
Traufe  an  jene  des  Gebäudes  Luisenstrasse  2  willen  nicht  vollumfänglich  aus-
schöpft.  Die  so  motivierte  Herabsetzung  der  Gebäudehöhe  kann  klarerweise  nicht 
dazu führen, dass alsdann auch die Traufhöhe des Ecktraktes herabzusetzen wäre; 
eine derartige Tendenz zur Nivellierung nach unten kann nicht als gesetzgeberisch 
gewollte Folge unterstellt werden.

i)  Die  von  der  Vorinstanz  verlangte  Herabsetzung  der  Traufhöhe  des  streit-
betroffenen Ecktraktes wirft namentlich auch die Frage nach dem Verhältnis von Art. 
18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995 zu den Vorschriften über die Gebäudehöhe und die 
Geschosszahl auf, welche vorliegend, würde entgegen den vorstehenden Erwägun-
gen (zu Unrecht) die Traufhöhe des Gebäudes Langstrasse 197 als vorherrschend 
betrachtetet,  nicht  vollumfänglich  ausgeschöpft  werden  könnten.  Es  fragt  sich,  ob 
den Vorschriften über die Gebäudehöhe und die Geschosszahl im Regelungsgefüge 
der Bestimmungen über die Quartiererhaltungszonen bloss der Stellenwert von Ma-
ximalbegrenzungen  zukomme, die als solche nur dann zum Zuge kämen, wenn die 
Anwendung von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO zu keiner geringeren Gebäudehöhe 
bzw. Geschosszahl führte.

Im Hinblick auf die Geltung von § 278 ff. PBG wäre diese Auffassung insoweit 
unbedenklich,  als  die  kantonalrechtliche  Grundlage  von  §  50a  Abs.  2  PBG  in  Ver-
bindung mit § 50 Abs. 3 PBG, wonach in Quartiererhaltungszonen «besondere Vor-
schriften über die Masse und die Erscheinung der Bauten» zulässig sind und dabei 
auch  von  den  kantonalrechtlichen  Vorschriften  über  die  Gebäudehöhe  abgewichen 
werden  kann,  grundsätzlich  auch  Bestimmungen  erlauben  würde,  die  eine  Über-
nahme der Traufhöhe bestehender Bauten der gleichen geschlossenen Häuserzeile 
verlangen und dergestalt auch die Gebäudehöhe determinieren (vgl. BRKE I Nr. 365 
vom 3. November 1995 zur Profilangleichungspflicht von Art. 29 Abs. 1 BauO 1992). 
In der Geschosszahlregelung von Art. 18d Abs. 1 BD-BZO 1995 könnte allenfalls ei-
ne bloss den Typus der jeweiligen Quartiererhaltungszone bestimmende Grundord-
nung erblickt werden, deren Anwendung regelmässig unter dem Vorbehalt der Spe-
zialnorm von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995 steht.

Diese Auslegung von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995 würde indessen be-
deuten,  dass  in  den  Quartiererhaltungszonen  Gebäudehöhe  und  Vollgeschosszahl 
in erster Linie nach der vorherrschenden Traufhöhe auszurichten wären. Anders als 
bei der mit den Kernzonen der Bau- und Zonenordnung 1992 eingeführten Profilan-
gleichungspflicht (Art. 29 BauO 1992), bei der das die massgebende Traufhöhe auf-
weisende  Nachbargebäude  im  Kernzonenplan  bezeichnet  ist  (sogenanntes  Refe-
renzgebäude),  würde  dabei  nicht  feststehen,  welches  Gebäude  die  massgebliche 

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Traufhöhe aufweist. Diese wäre vielmehr von Fall zu Fall zu ermitteln, und alsdann 
würde es, wie gerade der vorliegende Fall zeigt, vom Ergebnis jener Rechtsanwen-
dung  abhängen,  ob  und  in  welchem  Masse  die  nach  den  übrigen  Bauvorschriften 
zulässige Gebäudehöhe und Vollgeschosszahl unterschritten werden müssten, oder 
ob diese vollumfänglich ausgeschöpft werden dürften. Damit würde der Baubehörde 
ein  weit  übermässiger  Beurteilungsspielraum  eingeräumt.  Mit  den  Anforderungen, 
die an die Bestimmtheit von Bauvorschriften zu stellen sind, wäre dies nicht mehr zu 
vereinbaren.  Ein  Gesetz  darf  es  nicht  in  allgemeinster  Form  der  Baubehörde  über-
lassen, welche Anforderungen sie im Einzelfall an eine zu bewilligende Baute stellen 
will  (Imboden/Rhinow, a.a.O., S. 355 f.). Vielmehr haben auch Baurechtssätze eine 
«den  jeweiligen  Verhältnissen  angemessene  optimale  Bestimmtheit»  (BGE  113  Ib 
63)  aufzuweisen  und  damit  dem  Bestimmtheitsgebot  zu  genügen  (vgl.  dazu  Rhi-
now/Krähenmann,  Verwaltungsrechtsprechung,  Ergänzungsband,  Basel  und  Frank-
furt am Main, 1990, S. 191 ff.). Mit diesen sich aus dem verfassungsmässigen Prin-
zip  der  Gesetzmässigkeit  der  Verwaltung  ergebenden  Anforderungen,  die  dort,  wo 
ein  hinreichender  Spielraum  besteht,  auch  bei  der  Auslegung  von  Normen  zu  be-
rücksichtigen  sind  (verfassungskonforme  Auslegung;  vgl.  dazu  Imboden/Rhinow, 
a.a.O.,  S.  153  ff.),  wäre  es  nicht  zu  vereinbaren,  wenn  Art.  18f  Abs.  3  Satz  1  BD-
BZO  1995  innerhalb  des  Normgefüges  über  die  Quartiererhaltungszonen  dahinge-
hend  ausgelegt  würde,  dass  Gebäudehöhe  und  Geschosszahl  und  damit  grundle-
gende  Determinanten  der  baulichen  Grundstücksnutzung  von  der  einzelfallweisen 
Ermittlung der «vorherrschenden Traufhöhe» abhängig gemacht würden (vgl. BRKE 
I Nr.  365/1995).  Dass  die  kantonalrechtlichen  Vorschriften  über  die  Gebäudehöhe 
und  die  Vorschrift  von  Art.  18d  Abs.  1  BD-BZO 1995 betreffend die zulässige Voll-
geschosszahl  gegenüber  der  Bestimmung  von  Art.  18f  Abs.  3  Satz  1  BD-BZO  zu-
rückzutreten hätten, kann demnach nicht geschlossen werden.

j) Hinsichtlich des bei der Auslegung gleichermassen zu beachtenden überge-
ordneten Rechtes des Planungs- und Baugesetzes gilt sodann, dass die Quartierer-
haltungszone  keine  planungsrechtliche  Massnahme  des  Ortsbildschutzes  darstellt; 
hiefür steht das Instrument der Kernzone (§ 50 PBG) zur Verfügung (Wolf/Kull, Das 
revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich; Bern 1992, S. 18.) Mit der 
Quartiererhaltungszone  kann  demnach  kein  Ortsbildschutz,  sondern  nur  die  Erhal-
tung  und  Förderung  von  Siedlungsqualität  betrieben  werden.  Daran  vermag  auch 
nichts  zu  ändern,  dass  nach  §  50a  Abs.  2  PBG  die  Bau- und  Zonenordnung  für 
Quartiererhaltungszonen  grundsätzlich  die  nämlichen  Regelungen  treffen  darf  wie 
für Kernzonen.

Art.  18f  Abs.  3  Satz  1  BD-BZO  1995  ist  somit  dahingehend  auszulegen,  dass 
diese Bestimmung nicht zu höheren Gestaltungsanforderungen führt, als sie nach § 
238 Abs. 1 PBG gestellt werden könnten (vgl. VB 47/1981 in BEZ 1981 Nr. 32; VB 
37/1985 in BEZ 1986 Nr. 2; BRKE I Nr. 367/1995, Erw. 10.3.2). Bauliche «Sonder-
leistungen»  dürfen  demnach  in  aller  Regel  nicht  statuiert  werden  (vgl.  RRB  Nr. 
1959/1977). Somit kann auch unter diesem Aspekt gestützt auf Art. 18f Abs. 3 Satz 1 
BD-BZO 1995 keine ins Gewicht fallende Reduktion der nach den übrigen Bauvor-
schriften  zulässigen  Gebäudehöhe  und  erst  recht  kein  Verzicht  auf  ein  zulässiges 
Vollgeschoss verlangt werden.

k) Schliesslich fällt im Hinblick auf das übergeordnete kantonale Recht ins Ge-
wicht, dass die Einführung der Quartiererhaltungszone im Planungs- und Baugesetz 

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ihren Ausgangspunkt in einem der Hauptziele der Gesetzesrevision vom 1. Septem-
ber  1991  überhaupt  hat,  nämlich  in  der  baulichen  und  nutzungsmässigen  Verdich-
tung  im  bereits  überbauten  Gebiet.  Mit  der  Ergänzung  des  vom  kantonalen  Recht 
zur Verfügung gestellten nutzungsplanerischen Instrumentariums um die Quartierer-
haltungszone wurde den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, den durch das kanto-
nale  Recht  geschaffenen  Verdichtungsdruck in raumplanerisch differenzierte Mass-
nahmen  umzusetzen.  Die  Quartiererhaltungszone  will  somit  bauliche  Erneuerung 
und Verdichtung nicht etwa verhindern, sondern mit der gebotenen Rücksichtnahme 
auf  bestehende  Strukturen  zulassen  und  gegebenenfalls  auch  fördern  (Keiser,  Die 
Quartiererhaltungszone  – ein  neues  Instrument  der  zürcherischen  Ortsplanung,  in 
PBG aktuell, Zürcher Zeitschrift für öffentliches Baurecht, Nr. 1/94, S. 6 ff.).

Diese Vorgaben treffen auch auf die in der Stadt Zürich eingeführten Quartier-
erhaltungszonen Hofrandgebiete zu. Mit diesen Zonen soll eine bestimmte zu hoher 
Siedlungsqualität  führende  bauliche  Gliederung,  nämlich  die  Hofrandbauweise,  er-
halten  und  gegebenenfalls  erweitert  werden,  indem  sich  neue  Bauten  in  die  Hof-
randstruktur  einfügen.  Sofern  auf  die  bestehenden  Strukturen  genügend  Rücksicht 
genommen wird; ist dabei eine Verdichtung durchaus erwünscht. Dies nicht nur aus 
der Sicht des übergeordneten kantonalen Rechtes, sondern auch der bevölkerungs-
politischen Zielsetzungen der Stadt Zürich, indem damit zusätzlicher Wohnraum ge-
schaffen werden kann. Auch diese Gründe sprechen letztlich gegen die vorinstanzli-
che, beim streitbetroffenen Projekt zur Weglassung eines Vollgeschosses führende 
Auslegung und Anwendung von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995.

l) Zusammenfassend ergibt sich, dass in Quartiererhaltungszonen die zulässige 
Gebäudehöhe  und  die  zulässige  Vollgeschosszahl  nach  den  hierfür  vorgesehenen 
Normen des kantonalen und kommunalen Rechts zu bestimmen sind. Art. 18f Abs. 3 
Satz 1 BD-BZO 1995 ist alsdann im Rahmen der durch jene Normen zugelassenen 
baulichen  Vorgaben  dahingehend  anzuwenden,  dass  eine  Übernahme  der  im  Ge-
viert  oder  in  der  betreffenden  Gebäudezeile  einzelfallweise  zu  bestimmenden  vor-
herrschenden Traufhöhe nur dort verlangt werden kann, wo dies höchstens mit einer 
geringfügigen  Herabsetzung  der  Gebäudehöhe  verbunden  ist.  Weitergehende  Re-
duktionen der Gebäudehöhe oder gar eine Weglassung von Vollgeschossen können 
demgegenüber gestützt auf Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995 nicht verlangt wer-
den.

4. Die Vorinstanz rügt sodann einen Verstoss des geplanten Ecktraktes gegen 
Art. 18f Abs. 3 Satz 2 BD-BZO 1995. Diese Bestimmung lautet: «Die Fassadenges-
taltung ist auf den Gebäudecharakter des Geviertes abzustimmen.» Die Bausektion 
erachtet diese Vorschrift unter anderem mit der Begründung als verletzt, die Gebäu-
de Neugasse 57/59 und Langstrasse 197 wiesen unterhalb der Traufe nur vier Ge-
schosse  auf,  während  beim  Bauprojekt  im  gleichen  Bereich  ein  fünftes  Geschoss 
«hineingezwängt» werden solle.

Diese  Auffassung  erweist  sich  schon  im  Ansatz  als  verfehlt.  Bei  der  Bestim-
mung  von  Art.  18f  Abs.  3  Satz  2  BD-BZO  1995  handelt  es  sich  um  eine  reine,  die 
«Erscheinung»  der  Bauten  (§  50  Abs.  3  PBG)  regelnde  Gestaltungsvorschrift,  mit 
der  wiederum  nicht  höhere  Gestaltungsanforderungen  gestellt  werden  können  als 
gestützt auf § 238 Abs. 1 PBG. Mit Bezug auf die zulässige Vollgeschosszahl kann 
dieser Bestimmung zum vornherein nichts entnommen werden. Gestützt auf Art. 18f 

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Abs. 3 Satz 2 BD-BZO 1995 kann somit nicht verlangt werden, dass ein Bauprojekt 
die  Vollgeschosszahl  der  Nachbargebäude  übernehme,  obwohl  nach  den  übrigen 
Bauvorschriften ein Mehreres an Vollgeschossen zulässig wäre. Aus der fraglichen 
Vorschrift  ergibt  sich  einzig,  dass  bei  der  Gestaltung  der  (strassenseitigen)  Fassa-
den  auf  den  baulichen  Charakter  des  Geviertes  hinreichend  Bezug  zu  nehmen  ist. 
Dem kann regelmässig auch bei unterschiedlichen Vollgeschosszahlen genügt wer-
den.

Im  Hinblick  auf  die  von  der  Vorinstanz  mit  der  Rüge  der  Übergeschossigkeit 
letztlich  angesprochene  Frage  der  horizontalen  Strukturierung  erweist  sich  die  ge-
plante Fassade des Ecktraktes im übrigen als durchaus befriedigend gestaltet. Das 
Gesims zwischen Erd- und erstem Obergeschoss ist auf die nach aussen sichtbare 
Unterteilung  zwischen  Erdgeschoss  und  Mezzanin  beim  Gebäude  Neugasse  57/59 
abgestimmt (welches im übrigen, unter Einrechnung des Mezzanins, nicht vier, son-
dern fünf Vollgeschosse aufweist). Die Fensterreihen des ersten bis vierten Oberge-
schosses nehmen ebenfalls hinreichend Bezug auf das Gebäude Neugasse 57/59, 
indem sie,  gleichmässig  nur  leicht  nach  oben  verschoben,  die  horizontale  Fassa-
denstruktur 
jenes  Gebäudes  weiterführen.  Von  einem  hineingepferchten 
Vollgeschoss  kann  somit  keine  Rede  sein.  Alsdann schliesst  die  Traufe  des 
projektierten  Gebäudes  einwandfrei  an  jene  des  Nachbargebäudes  an.  Jedenfalls 
unter  diesen  Aspekten  ist  die  geplante  Fassadengestaltung  nicht  zu  beanstanden; 
ein Verstoss gegen Art. 18f Abs. 3 Satz 2 BD-BZO 1995 bzw. § 238 Abs. 1 PBG ist 
nicht zu erkennen.