# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 32378177-75b9-5b91-94e7-1bfdee41283a
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-12-04
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 04.12.2001 A/137/2001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-137-2001_2001-12-04.pdf

## Full Text

du 4 décembre 2001 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur T.__________ 

représenté par Me Antoine Berthoud, avocat 

 

 

 

contre 

 

 

 

 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE GENEVOISE 

 

et 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE D'IMPÔTS 

 

  - 2 - 
 
 

 _____________ 
 
A/137/2001-FIN 

EN FAIT 

 

 

1.  Le 21 décembre 1998, Me T.__________, notaire à 
Genève, a instrumenté quatre actes portant sur la vente à 
différents acquéreurs par Madame G.__________ de quatre 
parcelles contiguës, non bâties, sises sur la commune de 
Confignon.  

 
2.  Aux termes de chacun de ces quatre actes notariés, 

et sous le titre "conditions ordinaires", les acquéreurs 
s'engageaient "à accepter la constitution, à titre 
gratuit, de toutes autres servitudes qui seraient encore 
nécessaires pour permettre la construction, le maintien 
et la bonne utilisation des futurs bâtiments prévus dans 
le périmètre du tableau de mutation susvisé, conformément 
à l'autorisation du département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement N° DD 95329 du 28 mai 1998". 
Ils donnaient en conséquence "tous pouvoirs et 
procuration à la société B.__________ S.A. pour signer, 
mais à ses frais exclusivement, tous actes et pièces à 
cet effet et à faire toute réquisition au Registre 
foncier". 

 
3.  Par quatre actes instrumentés le même jour par     

Me T.__________, les acquéreurs ont constitué sur chacune 
de leur parcelle une cédule hypothécaire au porteur, 
remise en nantissement aux fins d'obtenir des crédits. 

 
4.  Le 22 décembre 1998, Me T.__________ a déposé à 

l'enregistrement les quatre actes de vente précités. 
 
5.  Dans le cadre de la procédure de taxation, 

l'administration fiscale cantonale (ci-après : l'AFC) a 
demandé au notaire de produire le contrat d'entreprise, 
ainsi que les documents relatifs au coût de construction, 
pour chacune des quatre ventes de terrain. 

 
  Le notaire a versé à la procédure quatre lettres 

datées du 26 janvier 1999 de B.__________ S.A., une pour 
chaque acte de vente, à teneur desquelles les acquéreurs 
confiaient à ladite société la direction des travaux pour 
la construction de leur villa. Les travaux devaient être 
réalisés non par B.__________ S.A. mais par les 
entreprises mandatées par les acquéreurs. 

 
  B.__________ S.A. a versé à la procédure les 

documents requis. D'après ceux-ci, le prix de base de 

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chaque villa était de CHF 430'000.-. Le coût final 
s'était cependant élevé à CHF 442'000.- pour la première 
villa, à CHF 447'000.- pour chacune des deux suivantes et 
enfin à CHF 445'000.- pour la dernière, ces différences 
s'expliquant par la nature des aménagements extérieurs. 

 
  Les mêmes entreprises ont été choisies pour 

construire les quatre villas. La rétribution revenant à 
B.__________ S.A. pour la "direction des travaux / 
honoraires architecte, ingénieur, géomètre" se montait à 
CHF 100'000.- par villa, soit CHF 400'000.- au total. 

 
6.  Le 12 mars 1999, l'AFC a notifié à 

Me T.__________, débiteur des droits d'enregistrement, le 
montant desdits droits afférents aux quatre actes de 
vente instrumentés le 21 décembre 1998. Ce faisant, elle 
a prélevé 3% sur le prix de vente de chacune des 
parcelles et 1% sur le coût de construction de chacune 
des villas (soit 1% de CHF 1'781'000.-). 

 
7.  Le 15 mars 1999, Me T.__________ a élevé 

réclamation. Il a contesté la perception des droits sur 
le coût de construction car : 

 
  - aucun contrat d'entreprise "clefs en main" 

n'avait été signé par les acquéreurs; 
 
  - ni le vendeur ni un tiers lié à celui-ci n'avait 

imposé la signature d'un contrat relatif à la 
construction des villas; 

 
  - si les acquéreurs avaient mandaté les mêmes 

entreprises, c'était par gain de temps et souci 
d'économie. 

 
8.  L'AFC a invité le 1er avril 1999 le notaire à lui 

communiquer le dossier de promotion, le plan de masse, 
les annonces publicitaires et les documents remis aux 
créanciers hypothécaires. 

 
9.  Me T.__________ a produit le 17 mai 1999 une 

télécopie de B.__________ S.A. à teneur de laquelle il 
n'y avait pas de dossier de promotion, ni d'annonce 
publicitaire et les autres documents requis étaient déjà 
en possession de l'AFC. 

 
10.  Par décision du 17 août 1999, l'AFC a rejeté la 

réclamation. B.__________ S.A. avait fait paraître des 
annonces portant sur la vente de villas, et non de 

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terrains nus. Les contrats de vente et les contrats 
d'entreprise étaient si étroitement liés que les premiers 
n'auraient pas été conclus sans les seconds. 

 
  L'application de l'article 83 alinéa 2 de la loi 

sur les droits d'enregistrement du 9 octobre 1969 (LDE - 
D - 3 - 30) était justifiée. 

 
11.  Me T.__________ a interjeté recours auprès de la 

commission cantonale de recours en matière d'impôts 
(ci-après : la commission) le 17 septembre 1999. 

 
  Les conditions d'application de l'article 83 

alinéa 2 LDE n'étaient pas remplies. Il manquait la 
conclusion d'un contrat d'entreprise et l'existence d'un 
lien étroit entre les partenaires contractuels pour la 
construction des villas et les parties au contrat de 
vente immobilière. 

 
  Dans la mesure où B.__________ S.A. ne s'engageait 

ni à construire un bâtiment, ni à livrer un ouvrage, le 
contrat conclu avec elle ne saurait être qualifié de 
contrat d'entreprise.  

 
  Il ne s'agissait pas non plus d'un contrat 

d'architecte mais d'un mandat, ladite société n'ayant pas 
dessiné les plans de construction ou effectué d'autres 
prestations caractéristiques d'un architecte.  

 
  Le recourant a produit le contrat de direction de 

travaux entre B.__________ S.A. et l'un des acquéreurs 
signé le 17 décembre 1998.  

 
  Faisaient partie de ce contrat, selon son article 

3, l'autorisation de construire, le plan financier, le 
contrat des entreprises, la liste des entreprises 
participantes, les plans de l'architecte, le descriptif 
des travaux et les conditions générales non inhérentes à 
l'ouvrage.  

 
  B.__________ S.A. contestait par ailleurs 

l'affirmation de l'AFC selon laquelle elle aurait fait 
paraître des annonces pour la vente de villas et non de 
terrains uniquement. 

 
  Enfin, B.__________ S.A. n'était pas partie au 

contrat de vente immobilière et ne pouvait être qualifiée 
de tiers étroitement lié à l'une de ces parties.  

 

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  Me T.__________ a conclu à l'annulation des droits 
réclamés au sens de l'article 83 LDE. A défaut, il a 
conclu à ce que l'assiette des droits au sens de cette 
disposition légale soit ramenée de CHF 1'781'000.- à CHF 
400'000.- afin que ces droits correspondent aux 
prestations de service de B.__________ S.A.. 

 
12.  Déférant à la demande de l'AFC, Me T.__________ a 

produit le 13 janvier 2000, les plans financiers des 
acquéreurs, établis en 1998; selon chacun d'eux, daté de 
1998, la construction du bâtiment (non compris les 
aménagements extérieurs) était fixée à CHF 330'000.- et 
les honoraires à CHF 100'000.-. Il a également versé à la 
procédure l'ensemble des contrats d'entreprise conclus 
entre l'un des acquéreurs et les entreprises auxquelles 
les travaux de construction des villas avaient été 
adjugés. 

 
13.  L'AFC a conclu au rejet du recours. 
 
  Selon les travaux préparatoires relatifs à 

l'article 83 alinéa 2 LDE, la vente du terrain liée à la 
conclusion d'un contrat d'entreprise justifiait 
l'application de cette disposition légale. 

 
  Sans contester la qualification de mandat, elle 

réfutait le premier argument du recourant selon lequel le 
contrat de direction des travaux ne saurait être soumis 
aux droits d'enregistrement. Au sens de l'art. 83 al. 2 
LDE, ce contrat devait être qualifié d'"analogue", dans 
la mesure où il faisait partie d'une opération 
immobilière comportant à la fois la vente d'un terrain et 
la construction d'une villa. Ledit contrat de direction 
des travaux était en outre lié de manière indiscutable 
aux contrats d'entreprise. En conclusion, le contrat de 
direction des travaux et les autres contrats d'entreprise 
étaient bel et bien soumis aux droits d'enregistrement de 
1% sur le montant total desdits contrats. 

 
  Les contrats de vente portant sur des parcelles 

non bâties n'auraient pas été conclus sans les contrats 
précités portant sur la construction des villas.  

 
  Elle se fondait à cet égard sur les indices 

suivants: 
 
  - la plupart des contrats d'entreprise produits 

n'étaient pas signés, ni datés, de sorte qu'ils 
auraient pu être signés avant même la vente des 

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parcelles; 
 
  - le contrat de direction des travaux avait été 

signé avant la vente; 
 
  - cette opération immobilière portait sur des 

parcelles contiguës, vendues au cours du même 
mois; 

 
  - les quatre villas étaient elles-mêmes contiguës 

par les garages, l'ensemble formant une 
résidence; 

 
  - les plans financiers attestaient du lien entre 

la vente des parcelles et la construction des 
villas; 

   
  - les travaux portant sur la construction des 

villas étaient à première vue les mêmes et les 
montants presqu'identiques. 

 
14.  Par décision du 14 décembre 2000 reçue le 10 

janvier 2001 par l'intéressé, la commission a rejeté le 
recours, faisant sienne l'argumentation de l'AFC. 

 
15.  Par acte du 9 février 2001, Me T.__________ a 

interjeté recours devant le tribunal de céans, en 
concluant à l'annulation de la décision attaquée. En 
effet : 

 
  - les contrats d'entreprise avaient été conclus 

indépendamment et postérieurement aux actes de 
vente; 

 
  - si par impossible les contrats conclus avec 

B.__________  S.A. devaient être  
obligatoirement soumis aux droits 
d'enregistrement, l'assiette de ceux-ci était le 
montant de chacun de ces contrats, soit 4 x CHF 
100'000.-. 

 
  L'AFC a conclu au rejet du recours et à la 

confirmation de la décision attaquée. Elle se référait à 
des négociations qui avaient eu lieu à fin 1998 avec la 
Chambre des notaires portant sur l'application de cette 
disposition et les principes appliqués par elle dans la 
présente cause avaient été acceptés par ladite Chambre en 
avril 1999 et finalisés le 17 décembre 1999.  

 

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16.  Un second échange d'écritures a été ordonné. 
 
 a. Me T.__________ a précisé que débiteur des droits 

d'enregistrement, il contestait sa responsabilité, 
puisqu'il ne pouvait imaginer que la taxation irait 
au-delà du prix de vente figurant dans l'acte 
instrumenté; partant, il ne pouvait être tenu de verser 
les droits réclamés; s'agissant de la responsabilité du 
notaire, l'AFC a conclu à sa mise en cause, celui-ci 
devant ou ayant dû connaître l'existence d'un lien entre 
les contrats de vente et les contrats d'entreprise. 

 
 b. L'AFC a campé sur ses positions. 
 
 

EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 
2.  Selon l'article 83 LDE, "le droit d'enregistrement 

du contrat d'entreprise ou de tout autre contrat 
analogue, notamment contrat d'architecte, contrat "clés 
en mains", est fixé au taux de 1% du prix ou de la valeur 
de toutes les prestations prévues dans le contrat" 
(alinéa 1).  

 
  "Lorsqu'un des contrats visés à l'alinéa 1 est lié 

à un acte translatif à titre onéreux de la propriété d'un 
bien-fonds sis dans le canton de Genève, de telle sorte 
que l'une des parties, ou un tiers étroitement lié à 
celle-ci, s'oblige aux termes de ce contrat à exécuter 
pour l'autre partie la construction d'un immeuble sur le 
susdit bien-fonds moyennant un prix, le droit 
d'enregistrement de ce contrat est fixé à 1% de la valeur 
des prestations prévues dans le contrat; toutefois, dans 
ce cas, le taux de 3% fixé à l'article 33 demeure 
applicable à la valeur du bien-fonds, ainsi qu'à celle de 
la construction éventuellement déjà effectuée à la date 
du transfert; le surplus de la valeur de la construction 
à terminer est alors imposé au taux de 1%" (alinéa 2). 

 
3.  Contrairement aux allégués du recourant, le 

dossier du département de l'aménagement, de l'équipement 
et du logement relatif aux autorisations de construire et 

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d'abattage délivrées en mai 1998 est tout à fait probant. 
 
  Il est établi qu'au moment des contrats de vente, 

lesdites autorisations avaient été obtenues. S'il ne 
s'agissait pas de maisons "clés en mains", il n'en 
demeure pas moins qu'un lien étroit avec B.__________  
S.A. mais également avec toutes les entreprises mandatées 
par les quatre acquéreurs existait. 

 
4.  Au vu de ce qui précède, l'AFC était fondée à 

calculer les droits d'enregistrement comme elle l'a fait. 
 
5.  En tout point mal fondé, le recours sera rejeté. 
 
  Un émolument de CHF 5'000.- sera mis à la charge 

de Monsieur T.__________. 
 
   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 
   à la forme : 
 
   déclare recevable le recours 

interjeté le 9 février 2001 par Monsieur T.__________ 
contre la décision de la commission cantonale de recours 
en matière d'impôts du 14 décembre 2000; 

 
   au fond : 
 
   le rejette; 
 
   met à la charge du recourant un 

émolument de CHF 5'000.-; 
 
   communique le présent arrêt à Me 

Antoine Berthoud, avocat du recourant, ainsi qu'à 
l'administration fiscale cantonale genevoise et à la 
commission cantonale de recours en matière d'impôts. 

 

Siégeants : M. Paychère, président, MM. Schucani et Thélin, 

Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la secrétaire-juriste : le vice-président : 

 

     C. Goette F. Paychère 

 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci