# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cd9aa1e1-32f7-591f-8d68-8e96a74f91ce
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-11-29
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 29.11.2018 CACIV.2018.88 (INT.2018.694)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_002_CACIV-2018-88_2018-11-29.html

## Full Text

Arrêt du Tribunal Fédéral

  Arrêt du 27.05.2019 [4A_148/2017]

  

 

 

 

 

 

A.                           
Le 15 juin 2006, « A.________ et B.________ »
(bailleur) et X.________ (locataire) ont signé un contrat de bail portant sur
l’appartement no 2 sis (aaa) à Z.________. Le bail commençait le 1er
juillet 2006 à midi et il était conclu pour 26 mois, soit jusqu’au 1er
octobre 2008 à midi ; un renouvellement aux mêmes conditions était prévu
pour une année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné
au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance le 1er
octobre 2008 et ainsi de suite d’année en année, étant précisé que le congé ne
pouvait être donné que pour les échéances des 1er avril, 1er
juillet et 1er octobre.  

B.                           
Le 12 décembre 2011, la gérance C.________ SA a écrit à B.________
avoir à nouveau reçu un courrier concernant la locataire de l’appartement no
2 et que les désagréments causés par cette locataire depuis de nombreuses
années ne pouvaient plus durer ; la régie invitait le propriétaire à
« faire le nécessaire » d’ici au 31 décembre 2011 et à
informer la régie de son intervention. Les pièces antérieures à cette date
versées au dossier font état de divers comportements reprochés par d’autres
occupants de l’immeuble à X.________ (« vie nocturne très agitée avec
visites, musique, rires et autres bruits divers à des heures indues » ;
« musique à son volume maximum à toute heure du jour et de la nuit » ;
déprédations ; refus de X.________ d’ouvrir sa porte, notamment à la
police et dans le cadre d’une fuite d’eau chez son voisin de palier ;
refus de X.________ de faire cesser les désagréments qu’elle fait subir aux autres
locataires ; entreposage de cartons dans les parties communes, douches
nocturnes).

C.                           
Le 4 novembre 2013, la société D.________ Sàrl a informé X.________
que l’appartement no 2 avait changé de propriétaire.

D.                           
Le 29 octobre 2016, E.________ a écrit à la gérance F.________
pour se plaindre du comportement nocturne de X.________ ; neuf autres
personnes ont signé sa lettre. 

E.                           
Le 14 novembre 2016, D.________ Sàrl a écrit à X.________
avoir essayé en vain de la contacter afin de connaître sa version des faits,
suite à la pétition du 29 octobre 2016 ; être encline à penser, au vu du
nombre de signataires de ladite pétition, que les reproches étaient fondés
« et non le fruit de la sensibilité d’une seule personne » ;
que si cela devait se reproduire, elle serait contrainte de résilier le contrat
de bail « avec effet immédiat, c’est-à-dire pour 30 jours pour la fin
d’un mois ».

F.                           
Le 22 mai 2017, G.________ et H.________ ont invité la gérance
F.________ à informer les autres copropriétaires, à l’occasion de l’assemblée
générale ordinaire du 30 mai 2017, que malgré plusieurs avertissement de leur
part, X.________ persistait à arroser à grandes eaux les plantes qui se
trouvaient sur son balcon, et que l’eau s’écoulait à flot le long de la façade
d’entrée de l’immeuble ; qu’en date du 4 avril 2017, la prénommée
avait volontairement renversé une grande quantité de terre par-dessus son
balcon, ainsi que plusieurs seaux d’eau, créant une mare de boue à l’entrée de
l’immeuble ; que les voitures qui passaient dans la rue ne pouvaient faire
autrement que de rouler dans cette mare de boue, éclaboussant ainsi le bas de
la façade et la porte d’entrée ; que l’intervention de la police avait été
nécessaire pour obliger X.________ à nettoyer les dégâts causés ; que la
police était déjà intervenue à de très nombreuses reprises au domicile de
X.________, « afin de maîtriser ses crises hystériques lors desquelles
elle ingurgite une quantité de médicaments et d’alcool, avant d’appeler elle-même
les secours » ; que X.________ provoquait de nombreux autres
désagréments et que cela ne pouvait plus durer.

G.                          
Le 19 juin 2017, D.________ Sàrl, agissant pour I.________
Sàrl, a indiqué à X.________ qu’elle résiliait son contrat de bail « conformément
à l’article 257f du CO pour le 30 septembre 2017 », au motif qu’en
dépit de ses avertissements, l’intéressée avait persisté à manquer de diligence
envers les autres occupants de l’immeuble.

H.                           
Le 19 juillet 2017, X.________ a saisi la Chambre de
conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers, concluant
principalement au constat de la nullité de la résiliation du bail à loyer,
subsidiairement à son annulation et très subsidiairement à la prolongation du
bail. Le 20 juillet 2017, la Chambre de conciliation a accordé l’assistance
judiciaire à X.________ et désigné Me J.________ en qualité d’avocat d’office.
Le 23 octobre 2017, elle a délivré aux parties l’autorisation de procéder.

I.                            
Le 16 novembre 2017, X.________ a saisi le Tribunal civil du
Littoral et du Val-de-Travers d’une demande dirigée contre I.________
Sàrl, bailleresse, concluant principalement à ce que soit constatée la
nullité de la résiliation du contrat de bail formulée par I.________ Sàrl le 19
juin 2017, subsidiairement à l’annulation de cette résiliation et plus
subsidiairement à l’octroi d’une prolongation du contrat de bail pour une durée
de 4 ans, en tout état de cause sous suite de frais et dépens.

                        Elle
y contestait le bien-fondé des griefs constituant le motif de résiliation, soutenait
que la résiliation était annulable du fait qu’elle ne reposait sur aucun
intérêt digne de protection pour la défenderesse, alors que pour elle-même,
quitter son logement aurait de graves conséquences sachant qu'elle rencontrait
d'importants problèmes de santé et qu'elle était par ailleurs au bénéfice de
l’aide sociale. Elle faisait enfin valoir que son déménagement était rendu
particulièrement difficile du fait de sa situation financière et médicale, la
défenderesse n'ayant de son côté aucun intérêt à ce qu’elle libère
l'appartement rapidement. 

J.    
                  Dans sa réponse du 8 décembre 2017, D.________
Sàrl, agissant au nom et pour le compte de I.________ Sàrl, a conclu à ce qu’il
soit constaté que la résiliation du 19 juin 2016 était « valable sans
conditions ». Elle faisait valoir que les copropriétaires ne pouvaient
pas déménager, qu’ils devaient subir une « vie infernale », que
X.________ disait qu’elle n’avait pas l’intention de « changer sa vie »
et qu’elle devait partir pour le bien des autres occupants de l’immeuble. 

K.                           
Par réplique du 1er février 2018, X.________ a
allégué avoir introduit contre la défenderesse une procédure tendant à la
réduction de son loyer et au versement sur un compte d’épargne ou de dépôt des
sûretés qu’elle avait versées ; que l’isolation phonique de l’immeuble
était « nulle », ce qui impliquait un inconfort pour chacun et
des tensions ; qu’elle-même s’était plainte auprès de la concierge de
fortes odeurs de cannabis et de marijuana dans l’immeuble, qui lui semblaient
provenir de l’appartement de E.________ ; que cela avait engendré une
animosité à son endroit.

L.                           
Le 20 février 2018, D.________ Sàrl a déposé deux témoignages
écrits, soit celui de H.________ du 13 février 2018 et celui de E.________ du
7 février 2018.

M.                          
Une première audience a eu lieu le 25 juin 2018. Les parties
y ont confirmé leurs conclusions. X.________ a été interrogée. En résumé, elle
a déclaré n’avoir plus fait appel aux urgences pour une intervention à son
domicile depuis 2016 ; n’avoir plus rencontré de problèmes avec ses
voisins depuis 2017 ; avoir nettoyé dans la demi-heure qui suivait la
terre tombée de son balcon ; que les accusations de ses voisins étaient au
surplus fausses, notamment qu’elle n’écoutait jamais de musique. 

                        Interrogé
à son tour pour I.________ Sàrl, K.________ de D.________ Sàrl a déclaré
s’occuper personnellement de la gestion de l’immeuble en cause depuis
2013 ; avoir reçu des plaintes écrites et de nombreux téléphones,
notamment en 2018, concernant le comportement de X.________, le dernier datant
du mois de mai et consistant en une plainte de E.________ qui disait souffrir
du bruit généré par X.________ ; que les plaintes concernant X.________
lui étaient en principe communiquées par la concierge de l’immeuble, H.________,
qui intervenait aussi bien pour elle-même qu’au nom d’autres occupants de
l’immeuble ; que le précédent propriétaire, B.________, « connaissait
tous ces problèmes mais n’avait rien fait ». 

N.                           
 Une seconde audience consacrée à l’audition de témoins a eu
lieu le 12 juillet 2018. 

                        a)
E.________ a déclaré habiter l’appartement situé au-dessus de celui de
X.________, dont elle est propriétaire ; qu’au début, elle s’entendait
bien avec X.________ ; que les choses s’étaient gâtées depuis le jour où
cette dernière avait voulu forcer sa porte afin d’être reçue ; que
X.________ perturbait régulièrement le calme de l’immeuble depuis 2006 ;
que plusieurs fois par année, elle faisait appel à la police de nuit et se
barricadait chez elle, ce qui générait « dans toute la maison un
immense grabuge qui dérange[ait] tout le monde jusqu’à ce que la situation soit
réglée » ; que les autres habitants de l’immeuble devaient ouvrir
la porte d’entrée (fermée de nuit) à la police ; qu’il était même arrivé
que le Service d’incendie et de secours (SIS) lui téléphone à 21 heures pour
lui demander de descendre ouvrir la porte ; que X.________ écoutait de la
musique très fort et riait très fort en pleine nuit ; qu’il lui arrivait
d’inviter des personnes qui salissaient les corridors ; que le plus fort
était que X.________ affirmait qu’elle ne changerait pas sa façon de vivre et
continuerait d’importuner ses voisins ; qu’elle-même n’avait constaté
aucune amélioration, sauf depuis mars dernier où X.________ se tenait plus tranquille ;
qu’elle-même attribuait ce changement à la procédure en cours ; qu’en mars
dernier, la police était venue chercher X.________ « une ixième fois
pour l’amener à l’hôpital » ; que tous les locataires quittaient
l’immeuble par la faute de X.________ ; qu’elle-même en avait « tout
à fait ras-le-bol de cette situation ».  

                        b)
H.________ a déclaré habiter depuis 20 ans l’appartement sis au premier étage,
en face de celui de X.________ ; être la concierge de l’immeuble depuis 10
ans ; être propriétaire de son appartement ; que depuis son arrivée
dans l’immeuble, X.________ se comportait de la même manière
problématique ; qu’elle répétait à tout le monde qu’elle vivait la nuit et
n’avait aucune intention de changer cela ; que X.________ avait
vraisemblablement des problèmes d’alcool ; que lorsqu’elle buvait, elle ne
savait plus ce qu’elle faisait et dérangeait tout l’immeuble ; que
X.________ appelait la police en disant qu’elle allait mettre fin à ses jours,
puis n’ouvrait pas la porte à l’arrivée des secours, de sorte que la police
devait forcer sa porte, après avoir sonné chez tous les habitants de
l’immeuble ; que cela pouvait arriver 3 ou 4 fois par mois ;
qu’elle-même n’avait noté aucune amélioration dans le comportement de
X.________ ; qu’il était arrivé plusieurs fois à X.________ de salir sa
porte palière en y jetant des produits, notamment du café ; que X.________
mettait très souvent de la musique très fort chez elle durant la nuit ;
qu’elle-même et son mari étaient souvent restés éveillés et que la police
intervenait aussi à cause de cela ; que X.________ invitait très souvent
des gens pour faire la fête ; que depuis son appartement, elle-même
entendait X.________ et ses invités rire, chanter, taper ou se doucher ;
qu’elle-même avait tenté à plusieurs reprises de parler à X.________ ; que
cette dernière lui avait toujours répondu que c’était sa vie ;
qu’elle-même souhaiterait quitter l’immeuble, comme d’autres locataires, mais
que compte tenu de la situation, elle n’imaginait pas pouvoir louer son appartement
à un tiers ; que cette situation était si problématique et lui donnait
tellement de soucis qu’elle en était tombée malade.

                        c)
Après l’audition des témoins, la juge a prononcé la clôture de l’administration
des preuves, puis les parties ont plaidé, confirmant leurs précédentes
conclusions. 

O.                          
Par jugement du 4 septembre 2018, le tribunal civil, statuant
sans frais ni dépens, a « rejet[é] la demande du 16 novembre 2017 et
partant, confirm[é] la validité du congé notifié à X.________ le 19 juin 2017 ».

                        a)
La première juge a commencé par considérer, en substance, que X.________
adoptait depuis 2006 « un comportement inacceptable (bruits nocturnes
et déprédations) envers ses voisins », respectivement qu’elle ne
faisait clairement preuve d’aucun égard envers eux ; que les nuisances
qu’elle provoquait étaient « suffisamment graves et importantes pour
rendre la vie du voisinage particulièrement difficile » et que son
comportement ne pouvait être toléré dans un immeuble d’habitation ; que
dans ces conditions, la poursuite du bail apparaissait insupportable pour le
bailleur, respectivement pour les voisins, et plus encore pour ceux qui, étant
propriétaires de leurs logements, n'avaient pas même la possibilité de
déménager de leur côté ; que le comportement de la demanderesse, hautement
problématique dans sa globalité, ne relevait pas d'un ou deux épisodes isolés
mais perdurait depuis plus de 10 ans sans que les rappels ou mise en demeure
n'aient eu de véritable effet, de sorte que X.________ n’avait aucune intention
de changer d'attitude et qu’un nouvel avertissement aurait été lui aussi
manifestement inutile ; que D.________ Sàrl était ainsi en droit de se
dispenser d’un tel avertissement avant de mettre fin au bail ; que la
résiliation de bail notifiée par la bailleresse à la demanderesse apparaissait
ainsi pleinement justifiée ; qu’elle respectait par ailleurs toutes les
conditions formelles de l'article 257f CO, de sorte que son inefficacité
ne pouvait être reconnue.

                        b)
La première juge a ensuite rejeté la conclusion de X.________ tendant à
l’annulation du congé faute d'intérêt digne de protection pour la bailleresse,
aux motifs que le cas de X.________ ne correspondait à aucune des situations
décrites à l’article 271a CO et qu’au vu de l'ensemble des circonstances
du cas d'espèce, l'intérêt légitime de la bailleresse à mettre un terme au bail
ne pouvait être nié, de sorte que celle-ci n'avait pas agi de manière contraire
à la bonne foi ; que de plus, même si les difficultés de santé et financières
de la demanderesse la plaçaient effectivement dans une situation délicate pour
la recherche d'un nouvel appartement et quant à un déménagement, ces problèmes
n'autorisaient en rien les nuisances qu'elle avait causées au voisinage de
façon aussi importante et sur de nombreuses années ; que dans ces
conditions, on ne pouvait voir de disproportion manifeste entre les intérêts en
présence, l'intérêt de la défenderesse à mettre désormais un terme au bail
l'emportant sur celui de la demanderesse à continuer à occuper les
lieux (jugement attaqué, cons. 5).

                        c)
S’agissant de la demande de X.________ tendant à ce qu'une prolongation de bail
lui soit accordée, la première juge l’a rejetée au motif que l’article 272a
al. 1 let. b CO excluait toute prolongation lorsque le bail était résilié sur
la base de l’article 257f al. 3 CO. 

P.                           
Le 1er octobre 2018, X.________ a demandé à être
placée au bénéfice de l’assistance judiciaire dans le cadre de la procédure
d’appel qu’elle envisageait d’engager. 

                        Le
4 octobre 2018, elle a interjeté appel, concluant à l’annulation du jugement du
4 septembre 2018, principalement au constat de la nullité de la résiliation du
bail à loyer du 19 juin 2017, subsidiairement à son annulation et très
subsidiairement à l’octroi d’une prolongation du contrat de bail pour une durée
de quatre ans. 

                        À
l’appui de sa démarche, elle conteste avoir eu un comportement justifiant la
résiliation de son contrat de bail, reproche à la première juge d’avoir fondé
sa décision sur une « impression globale » plutôt que sur des
faits concrets et allègue ne pas avoir, à l’époque de la résiliation, « provoqué
de difficultés similaires à celles pour lesquelles un avertissement lui avait
été donné le 14 novembre 2016 ».   

Q.                          
Le 29 octobre 2018, I.________ Sàrl a conclu à ce que le
jugement querellé soit « valid[é] », sous suite de frais et
dépens.

R.                           
Le 13 novembre 2018, le juge instructeur a accordé à X.________
l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel et maintenu Me J.________ en
qualité d’avocat d’office, après le dépôt par X.________ de pièces à l’appui de
sa demande d’assistance judiciaire en date du 26 octobre 2018.

                        Dans
la mesure où d'autres précisions de faits sont nécessaires au jugement de la
cause, elles seront apportées dans les considérants qui suivent.

C O N S I D E R A N T

1.                           
a) En raison du délai
de protection prévu par l'article 271a al. 1 let. e CO, la valeur
litigieuse, en cas de contestation d'un congé, s'élève au moins à trois ans de
loyer (arrêt du TF du 06.02.2009 [4A_519/2008] cons. 1.1 et les références citées). En
l’espèce, le loyer annuel s’élève à 10’800 francs, de sorte que la valeur litigieuse minimale de 10'000 francs
requise (art. 308 al. 2 CPC) est atteinte. Interjeté dans les formes et
délai légaux, l’appel est recevable (art. 311 CPC).

2.                           
a) L'article 68 al. 2 let. a
CPC pose le principe du monopole des avocats pour la représentation
professionnelle, avant de prévoir aux lettres suivantes une série d'exceptions.
La Cour d’appel civile n’étant pas une juridiction spéciale au sens de
l’article 68 al. 2 let. d CPC, l’exception prévue par le droit fédéral en
faveur du droit cantonal n’est pas réalisée. En d’autres termes, l’article 7 LI-CO (RSN
224.1), de droit cantonal, ne peut pas déroger au droit de procédure fédéral,
qui règle la matière de manière exhaustive. Les actes devant l'instance d'appel
doivent donc être signés par le justiciable lui-même ou par un avocat inscrit
au barreau, une gérance immobilière n’ayant pas la qualité pour
représenter un bailleur en justice au sens des dispositions précitées.

                        b)
En l’espèce, la réponse de D.________
Sàrl n’est recevable que sous l’angle de la bonne foi en
procédure, à mesure que les courriers à l’attention de la bailleresse ont été
adressés sans réserve par l’Autorité de céans à son représentant irrégulier.
L’intimée doit en effet être protégée dans sa bonne foi s’agissant du choix de
son représentant.

3.                           
Selon l’article 317 al. 1 CPC, les moyens de preuve nouveaux
ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et s’ils
ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la
partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.

                        En
l’espèce, l’intimée dépose une liasse de pièces en annexe à sa réponse. À
l’exception du jugement attaqué (les procès-verbaux d’audition figurant déjà au
dossier), ces pièces auraient pu être produites avant la clôture de
l’administration des preuves par la première juge, de sorte qu’elles ne seront
pas prises en compte.

4.                           
Aux termes de l’article 257f
al. 3 CO, « lorsque
le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes
habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite
du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer
d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois ». Cette disposition consacre un cas
de résiliation anticipée (extraordinaire), le bail pouvant être résilié en
dehors des terme et délai de congé contractuels (arrêt du TF du 05.09.2017
[4A_227/2017] cons. 5.1) ; selon la jurisprudence, cette résiliation
suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une
violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement
écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter
son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa
protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le
bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin
d'un mois (arrêt du TF du 11.10.2017
[4A_173/2017] cons. 3.1.2 et les arrêts cités). Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la
résiliation anticipée est inefficace, sans conversion possible en une
résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 cons. 3.3). 

                        La
violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins peut
consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du
repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres occupants de
l’immeuble (ATF
136 III 65 cons. 2.5 ; arrêt du TF du 29.04.2015
[4A_681/2014] cons. 4.2) ; il importe peu que ces excès de bruit
soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son
appartement, dont il répond (arrêts du TF du 05.09.2017
[4A_227/2017] cons. 5.1.2 et les arrêts cités). Pour justifier une
résiliation anticipée fondée sur l'article 257f
al. 3 CO, la violation par le locataire de son devoir de diligence doit en
outre être persistante et rendre insupportable le maintien du contrat pour le
bailleur, ce qui suppose un manquement d'une certaine gravité ; le juge
apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la
résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave ; il se
prononcera en fonction de l'ensemble des circonstances concrètes du cas
particulier (ATF
132 III 109 cons. 2 ; arrêt du TF du 20.02.2004
[4C.306/2003] cons. 3.5). 

5.                           
L’appelante reproche d’abord au premier juge d’avoir retenu
les faits de manière inexacte. À son avis, les déclarations faites par H.________
(cf. supra Faits, let. N/b) et E.________ (cf. supra Faits,
let. N/a) n’auraient « aucun crédit », à mesure que toutes
deux avaient eu accès au dossier de l’intimée et que E.________ éprouvait
de l’animosité vis-à-vis de X.________.

                        Vu
les déclarations contradictoires faites respectivement par X.________ et K.________
lors de l’audience du 25 juin 2018 (cf. supra Faits, let. M), il se
justifiait d’entendre des témoins. H.________ a logiquement été citée en sa
qualité de concierge de l’immeuble, d’une part, et d’occupante de l’appartement
sis en face de celui de X.________, d’autre part. Quant à E.________, elle a
tout aussi logiquement été citée en sa qualité d’occupante de l’appartement
situé au-dessus de celui de X.________, d’une part, et d’auteure de la lettre
du 29 octobre 2016, d’autre part (cf. supra Faits, let. D).

                        Compte
tenu des nuisances qu’elles ont déclaré avoir subies de la part de X.________
et des plaintes qu’elles ont adressées par écrit et par téléphone à ce propos,
il n’y a rien de surprenant, à ce que H.________ et E.________ aient
contribué à alimenter le dossier de l’intimée d’une part, et à ce qu’elles
aient été informées des démarches effectuées par cette dernière, d’autre part.
Ces éléments ne sont pas de nature à ébranler la crédibilité de leurs
déclarations. Quant à l’animosité qui serait celle de E.________ vis-à-vis
de X.________, la première a écrit le 7 février 2018 à l’intimée : « [p]our
ce qui est de mon animosité à son égard, elle se traduit par de
l’indifférence ». Cette remarque faisait manifestement référence à l’allégué
n° 13 de la réplique (cf. supra Faits, let. K). À mesure que cet allégué
mettait en cause la crédibilité de E.________, il était légitime que l’intimée
interpelle la prénommée à ce sujet. De la détermination de l’intéressée, on
comprend qu’elle qualifie son sentiment vis-à-vis de X.________ d’indifférence,
et non d’animosité. À mesure que l’animosité se définit comme un sentiment de
malveillance ou une attitude agressive, aucun élément au dossier ne permet de
conclure que E.________ éprouverait un tel sentiment à l’endroit de
X.________. Du reste, un agacement légitime devant le bruit excessif de voisins
ne peut être considéré à l’équivalent d’une animosité au sens ici décrit.  

                        En
tout état de cause, aucun élément du dossier ne permet, concrètement et
objectivement, de douter des versions concordantes des faits données par H.________
et par E.________. Au contraire, les déclarations de K.________ accréditent
celles des témoins. Il en va de même de la lettre du 19 février 2007 par
laquelle X.________ s’est excusée auprès des époux G.________ et H.________ des
désagréments qu’elle avait pu leur causer, tout en s’engageant à essayer d’être
moins bruyante dans le futur. Il en va enfin de même du fait qu’une dizaine
d’autres habitants de l’immeuble aient contresigné la lettre de E.________ du
29 octobre 2016 (cf. supra Faits, let. D). Sur ce dernier point,
l’appelante affirme à tort que la pièce en question n’aurait « aucune
force probante », au motif qu’on ignorerait qui l’a signée et qu’une
personne a mentionné avoir signé « par solidarité ». En effet,
la plupart des signatures apposées sur ce document – notamment celle de H.________
– sont lisibles. De plus, à réception de la lettre de D.________ Sàrl du 14
novembre 2016 (cf. supra Faits, let. E), intitulée « Pétition à
votre encontre », il ne ressort pas du dossier que X.________ aurait
prétendu qu’une ou plusieurs personnes ayant contresigné la lettre du 29 octobre
2016 n’aurait pas été un occupant de l’immeuble. Quant à la signature apposée
« par solidarité », on imagine aisément, s’agissant d’une PPE
de 17 appartements et de nuisances essentiellement sonores, qu’une
personne souvent absente ou occupant un appartement plus éloigné de celui de
X.________ ait signé « par solidarité » la lettre de E.________,
vu les faits relatés dans cet écrit. La thèse de l’appelante, qui implique que E.________,
H.________ et K.________ auraient tous trois menti pour lui nuire, n’est dès
lors pas crédible. Dans ces contexte, c’est au contraire l’affirmation de
X.________ selon laquelle la prénommée n’écouterait jamais de musique qui
parait dénuée de toute crédibilité.  

6.                           
De l’avis de la recourante, le fait qu’aucune
plainte pénale n’ait été déposée et que le dossier ne contienne aucune trace de
réclamations « d’autres locataires auprès de la gérance »
prouverait l’inexistence de nuisances provoquées par X.________. Elle reproche
à la première juge d’avoir fondé sa décision sur une « impression
globale » plutôt que sur des faits concrets.

                        a)
Le fait de générer « du tapage de nature à troubler le
repos nocturne » est en effet constitutif de
contravention au sens de l’article 35 du Code pénal neuchâtelois (RSN
312.0). En l’espèce, H.________ a déclaré que
la police était intervenue au domicile de X.________ également « à
cause de ces problèmes de nuisances sonores », à savoir que X.________
« met[tait] très souvent de la musique très fort chez elle durant la
nuit », de manière à empêcher le sommeil des époux G.________ et
H.________. Au sujet de la fréquence de ces désagréments, elle a précisé :
« [v]ous n’imaginez pas le nombre de nuits où mon mari et moi-même
sommes restés éveillés au salon à cause de cela ». Au sujet de la
persistance de ces désagréments, elle a déclaré : « [d]epuis
l’arrivée de X.________ dans l’immeuble à aujourd’hui, je n’ai vu aucune
amélioration dans son comportement, sauf quand elle est malade et donc absente ».
     E.________ a pour sa part déclaré : « X.________ a des
lubies comme par exemple mettre de la musique très fort en pleine nuit. Elle
rit aussi très fort. Il lui arrive d’inviter des personnes ivres qui salissent
les corridors ». Au sujet de la fréquence de ces désagréments, elle a
aussi affirmé : « [d]e 2006 à aujourd’hui, je n’ai constaté aucune
amélioration, sauf depuis le mois de mars dernier où X.________ se tient plus
tranquille. Mais selon moi, c’est parce que cette procédure est en cours ».

                        Les
déclarations de H.________ et de E.________ relatives à la nature, à la
fréquence et à la persistance des nuisances sonores nocturnes (musique, fêtes,
rires, douches) générées par X.________ sont parfaitement crédibles et
suffisamment précises ; dans un tel contexte, on ne saurait sérieusement
reprocher à l’intimée de ne pas avoir allégué à quelles différentes dates
précisément ces nuisances avaient eu lieu. Contrairement à ce qu’allègue la
recourante, on ne saurait retenir que les comportements de X.________ n’ont pas
incommodé d’autres occupants de l’immeuble. En effet, les deux témoins ont
déclaré que certains locataires avaient déménagé en raison des nuisances
provoquées par X.________ et la lettre de E.________ du 29 octobre 2016 a
été contresignée par neuf autres personnes. Enfin,  l’absence de plainte pénale
contre X.________ n’est pas propre à prouver l’inexistence des nuisances
sonores alléguées par les deux témoins, quelles que soient les raisons pour
lesquelles les voisins incommodés ont préféré se plaindre directement auprès de
X.________, de la concierge ou de la gérance, plutôt que de déposer une plainte
pénale (cf. arrêt du TF du 23.07.2015
[4A_317/2015] cons. 4.2).

                        b)
S’agissant des interventions de la police consécutives non pas au tapage
nocturne généré par X.________ et ses invités, mais aux appels à l’aide passés
directement par la prénommée, l’appelante fait valoir qu’elle « rencontre
des difficultés médicales », de sorte qu’on ne pouvait lui faire grief
de l’intervention des services d’urgence à son domicile. Ce faisant, elle omet
que la première juge n’a pas fondé sa décision sur ces interventions des
services d’urgence en particulier. 

                        En
effet, le tapage nocturne consistant en de la musique, des fêtes, des rires et
des douches constitue à lui seul une violation du devoir de diligence incombant
au locataire, au sens de l’article 257f al. 3
CO. 

7.                           
C’est à tort que l’appelante conteste avoir
persisté dans ses tapages nocturnes après réception de l’avertissement du 14
novembre 2016. En effet, les témoins ont déclaré de manière crédible que ces
comportements fréquents avaient duré jusqu’en mars 2018, respectivement en
février 2018. Or, à la lecture de l’écrit de l’intimée du 14 novembre 2016,
intitulé « Pétition à votre encontre », X.________ ne pouvait
que comprendre que son contrat de bail serait résilié dans les 30 jours pour la
fin d’un mois, si elle devait encore perturber le sommeil de ses voisins,
notamment par de la musique, des fêtes ou des douches nocturnes. Il s’ensuit
que les deuxième et troisième conditions de l’article 257f al. 3 CO sont également remplies en l’espèce.

                        L’appelante ne conteste pas la
réalisation de la cinquième condition. Quant au caractère insupportable du
maintien du contrat pour le bailleur, la Cour juge parfaitement légitime le
sentiment partagé par les plus proches voisins de X.________, à savoir que
cette situation a assez duré et qu’on ne saurait exiger d’eux qu’il subissent
ces désagréments plus longtemps. 

8.                           
L’appelante fait subsidiairement valoir que le
congé serait annulable, au sens de l’article 271 CO. 

                        a) Aux termes de l’article 271 al. 1 CO, le
congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel est
notamment le cas, selon la jurisprudence, lorsque la résiliation ne répond à
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, procède d'un pur esprit
de chicane, est fondée sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte, ou
consacre une disproportion grossière des intérêts en présence (ATF
138 III 59 cons. 2.1 ; 136
III 190 cons. 2 ; 135
III 112 cons. 4.1). Déterminer le motif réel du congé
est une question de fait ; dire si le congé contrevient aux règles de la
bonne foi relève du droit (arrêt du TF du 24.11.2014 [4A_314/2014] cons. 1.3.1).

                        b) En l’espèce, à l’appui de sa
conclusion tirée de l’article 271
CO, l’appelante fait valoir que le jugement attaqué
« se fonde sur l’impression globale » qu’elle donne et non sur
des faits concrets, et que les reproches formulés à son encontre ne sont pas
établis. Cette critique est infondée, pour les motifs déjà exposés.

                        L’appelante n’explique au surplus
pas en quoi le congé contreviendrait aux règles de la bonne foi, par exemple en
quoi il consacrerait une disproportion grossière des intérêts en présence. En
tout état de cause et comme déjà exposé, l’intérêt des voisins de X.________ à
pouvoir se reposer la nuit est protégé par le droit pénal cantonal et il prime
à l’évidence l’intérêt de la prénommée à faire la fête, rire, chanter, écouter
de la musique et se doucher la nuit dans son appartement. 

                        Le Dr L.________ , spécialiste FMH
en médecine interne, allergologie et immunologie, a certifié le 18 juin 2018 que
X.________ était « incapable actuellement de déménager » pour
des raisons médicales, notamment une intervention chirurgicale du 20 juin 2018.

                        Selon la jurisprudence, un certificat médical ne constitue pas un moyen de preuve absolu
(arrêts du TF du 27.07.2010 [4A_289/2010] cons. 3.2 ; du 28.07.2009 [4A_227/2009] cons. 3.1.3). Le contenu d’un rapport
médical est déterminant pour évaluer sa
valeur probante ; ce qui compte à cet égard, c'est notamment que les
points pertinents importants aient fait l'objet d'une étude fouillée, que le
rapport se fonde sur des examens complets et que les conclusions de l'expert
soient bien motivées (arrêt du TF du 27.09.2010 [4A_412/2010] cons. 3.1). Au moment d’examiner la valeur probante des rapports établis par le
médecin traitant d'une partie, le juge doit prendre en considération le fait
que celui-ci peut être enclin, en cas de doute, à prendre parti pour son
patient en raison de la relation de confiance qu'ils ont nouée (ATF 125 V 351 cons. 3 ; arrêts du TF du 27.09.2010 [4A_412/2010] cons.
3.1 ; du 12.06.2007 [4A_45/2007] cons. 5.1 ; du 13.11.2007 [4A_253/2007] cons. 4.2).       

                        En l’espèce, il y a lieu de se distancier de
l’avis du Dr L.________  pour plusieurs raisons. Premièrement, le certificat du 18 juin 2018 ne permet pas de
comprendre les raisons de l’incapacité de déménager et ce document ne précise
pas sur quelles observations et sur quels éléments médicaux son auteur s’est
basé. Force est également de constater que sa conclusion n’est pas motivée. Deuxièmement, le certificat médical
a été établi par un médecin suivant X.________ « régulièrement à
[s]a consultation ». Troisièmement, ce
certificat précise expressément qu’il appelle une réévaluation « dans 3
mois », de sorte qu’il n’est de toute manière pas d’actualité, au jour
du présent jugement. 

                        Dans ces conditions, on ne saurait
conclure que le congé consacrerait une disproportion grossière des intérêts en
présence.

9.                           
L’appelante conclut enfin à une prolongation de
bail de quatre ans en application des articles 272 ss CO. Comme relevé par la
première juge, cette conclusion doit être rejetée au motif que l’article 272a
al. 1 let. b CO exclut toute prolongation lorsque le bail est – comme en
l’espèce – valablement résilié sur la base de l’article 257f al. 3 CO. 

10.                         
Vu l’ensemble de ce qui précède, l’appel doit
être rejeté. 

11.                         
L’intimée demande « des indemnités pour
occupation illicite ». Cette conclusion est irrecevable, à mesure que
la question n’a pas fait l’objet du jugement querellé et que l’intimée n’a pas
formé appel sur ce point, d’une part, et qu’elle n’est pas chiffrée, d’autre
part. 

12.                         
En matière de bail à loyer, il n'est perçu ni
frais judiciaires ni émoluments de chancellerie pour les litiges portant sur
des locaux d'habitation (art. 53 du Décret fixant le tarif des frais, des
émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et
administrative [TFrais,
RSN 164.1]). 

13.                         
L’intimée n’étant pas représentée par un avocat inscrit au barreau (cf.. supra
cons. 2), il sera également statué sans dépens.

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.    Rejette l’appel
et confirme le jugement querellé. 

2.    Statue sans
frais ni dépens

Neuchâtel, le 29 novembre 2018

Art.
257f CO

Diligence
et égards envers les voisins

 

1 Le locataire est tenu d'user de
la chose avec le soin nécessaire.

2 S'il s'agit d'un immeuble, il est
tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards
qui leur sont dus.

3 Lorsque le maintien du bail est
devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce
que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à
enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le
bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations
et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé
minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

4 Les baux d'habitations et de locaux commerciaux
peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause
volontairement un préjudice grave à la chose.

Art.
271
CO

Annulabilité
du congé

En
général

 

1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient
aux règles de la bonne foi.

2 Le congé doit être motivé si l'autre partie le
demande.