# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f5bb50d4-d03f-5ea9-89aa-022dd0983a64
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-08-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 25.08.2011  VB.2011.00083
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00083_2011-08-25.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00083	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 25.08.2011
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Nutzungsplanung

	
Nutzungsplanung: Beschwerde gegen Beschluss der Gemeinde betreffend Festsetzung der Waldabstandslinie.

Auf einen Augenschein kann verzichtet werden (E. 1.3). Vorliegend bestehen besondere örtliche Verhältnisse im Sinn von § 66 Abs. 2 PBG, weshalb  eine gewisse Abweichung vom Regelmass von 30 m bei der Festlegung der Waldabstandslinie gerechtfertigt ist. Die Beschwerdegegnerin hat die besonderen örtlichen Verhältnisse berücksichtigt. Ein Abstand von teilweise unter 10 m bedürfte einer spezifischen, hier jedoch nicht gegebenen Rechtfertigung. Das private Interesse der Beschwerdeführenden an der Überbaubarkeit ihrer Grundstücke vermag die öffentlichen Interessen an der Nutzung und Pflege des Waldes, der Erholung der Bevölkerung und der Wohnhygiene nicht zu überwiegen. Von einer fehlenden Ermessensbetätigung seitens der Beschwerdegegnerin kann nicht gesprochen werden (E. 4). Aufgrund des Sachverhalts und der Rechtsfragen erscheint der Beizug einer Rechtsbeiständin durch die eher kleine Gemeinde gerechtfertigt. Es ist ihr daher eine Parteientschädigung zuzusprechen (E. 5.3). 

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						ABWEICHUNG
AUGENSCHEIN
BESONDERE VERHÄLTNISSE
BESTANDESSCHUTZ
ERMESSEN
MINDESTABSTAND
NUTZUNGSPLANUNG
ÖFFENTLICHE INTERESSEN
ÖRTLICHE VERHÄLTNISSE
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
QUARTIERPLAN
REGELMASS
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
WALDABSTAND
WALDABSTANDSLINIE
WALDGRENZE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 66 Abs. I PBG
§ 66 Abs. II PBG
§ 262 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
Art. 17 WaG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00083

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 25. August 2011

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiber Cyrill

Bienz.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.1  B, 

 

2.2  C, 

 

3.    D, 

 

alle vertreten durch RA E,

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

Gemeinde H, vertreten durch den Gemeinderat,

dieser vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Nutzungsplanung,

hat sich ergeben: 

I.  

Am 7. Februar 2006 setzte der Gemeinderat der
Gemeinde H (fortan: Gemeinderat) den Quartierplan „G“ fest. Gestützt darauf
musste auch die im Jahr 1986 definierte und bis heute in diesem Gebiet so
bestehende Waldabstandslinie neu gezogen werden. In der Folge wehrten sich
verschiedene Grundeigentümer gegen den Festsetzungsbeschluss des Quartierplans.
Die Baurekurskommission IV des Kantons Zürich hiess die entsprechenden Rekurse
gut oder schrieb sie wegen Gegenstandslosigkeit ab. Gleichzeitig lud sie den Gemeinderat
ein, den Quartierplan nach der Festlegung der Waldabstandslinie zu überarbeiten
und neu festzulegen. Mit Weisung vom 21. August 2009 beantragte dieser
daraufhin den Stimmberechtigten der Gemeinde H die Festsetzung der
Waldabstandslinie, nachdem die Gemeindeversammlung der Vorlage bereits am 10. Juni
2009 zugestimmt hatte. Die Stimmberechtigten nahmen den Antrag am 27. September
2009 an der Urnenabstimmung an.

II.  

Gegen den Beschluss der Gemeindeversammlung vom 27. September
2009 erhoben A, B und C sowie D am 21. Juni 2010 Rekurs bei der Baurekurskommission
IV des Kantons Zürich und beantragten neben anderem, der angefochtene Beschluss
sei aufzuheben und das Verfahren zur Neufestsetzung der Waldabstandslinie an
die Gemeinde H zurückzuweisen. Vorgängig sei ein Augenschein durchzuführen. Am
9. Dezember 2010 wies die Baurekurskommission IV den Rekurs ab, nachdem
sie auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet hatte. 

III.  

Mit Beschwerde vom 31. Januar 2011 gelangten die unterlegenen
Rekurrenten an das Verwaltungsgericht und liessen beantragen, der Entscheid der
Baurekurskommission IV vom 9. Dezember 2010 und der Beschluss der Gemeinde
H vom 27. September 2009 seien aufzuheben. Überdies verlangten sie die
Durchführung eines Augenscheins sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Mit Verfügung vom 2. Mai 2011 genehmigte die
Baudirektion des Kantons Zürich den von der Gemeinde H am 27. September
2009 festgesetzten Waldabstandslinienplan. In seiner Vernehmlassung vom 19. Mai
2011 beantragte das Baurekursgericht des Kantons Zürich, 4. Abteilung, ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte am
21. Juni 2011 die Gemeinde H, welche ferner die Zusprechung einer Parteientschädigung
verlangte. Mit Schreiben vom 17. August 2011 liessen A, B und C sowie D
innert erstreckter Frist zur Beschwerdeantwort Stellung nehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid der Baurekurskommission IV
erhobenen Beschwerde zuständig.

1.2 Die
Beschwerdeführer werden durch den angefochtenen Beschluss in ihren Interessen
als Eigentümer der sich innerhalb des Waldabstandsbereichs gemäss der
strittigen Waldabstandslinie befindenden Grundstücke (Kat.-Nrn. 01
[Beschwerdeführer Nr. 1.], 02 [Beschwerdeführende Nr. 2.1 und 2.2]
und 03 [Beschwerdeführer Nr. 3]) betroffen. Sie sind daher ohne Weiteres
zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

1.3 Die Akten
geben über die massgebenden Umstände der örtlichen Verhältnisse bzw. des
streitbetroffenen Gebiets hinreichend Auskunft. Darüber, wie sich allfällige Neubauten
auswirken würden (vgl. E. 3.3), konnte und kann ein Augenschein kaum
Aufschluss geben. Die Problematik sehr kleiner Waldabstände liegt zudem auch
ohne Abklärung vor Ort auf der Hand. Auf einen Augenschein kann daher verzichtet
werden.

2.
 

2.1 Art. 17
des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz; WaG)
bestimmt, dass Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur zulässig sind, wenn sie die
Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Abs. 1).
Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen
vom Waldrand vor und berücksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende Höhe
des Bestandes (Abs. 2). Die entsprechenden Vorschriften der Kantone
bedürfen nach Art. 52 WaG der (konstitutiven) Genehmigung des Bundes, der
gewöhnlich einen Mindestabstand von 15 m verlangt, im Gebirge und in den
Bauzonen aber auch 10 m toleriert (Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel,
Umweltrecht, Zürich etc. 2004, Rz. 467). § 66 PBG verpflichtet die Gemeinden,
in ihren Zonenplänen im Bauzonengebiet Waldabstandslinien zu statuieren (Abs. 1).
Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei
kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Verhältnissen können sie
näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden (Abs. 2). Laut § 262
Abs. 1 PBG dürfen oberirdische Gebäude die im Zonenplan festgelegte
Waldabstandslinie nicht überschreiten.

Als besondere örtliche Verhältnisse im Sinn von § 66 Abs. 2
PBG können aussergewöhnliche topografische Umstände wie steiles Gelände oder
eine grössere Anzahl vorbestandener Gebäude im Abstandsbereich eine Herabsetzung
des Regelmasses rechtfertigen. Im Weiteren kommt ein verminderter Waldabstand
in Betracht, wenn die betroffenen Grundstücke nur so angemessen überbaut werden
können. Allerdings müssen diese Umstände gegenüber den gewichtigen öffentlichen
Interessen abgewogen werden, die für das Regelmass sprechen (vgl. RB 2002
Nr. 73 = BEZ 2002 Nr. 60; Stefan M. Jaissle, Der dynamische Waldbegriff
und die Raumplanung, Zürich 1994, S. 240 ff.).

2.2 Den
Gemeinden kommt bei ihren Planungsentscheiden nach ständiger Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu (VGr, 15. April
2010, VB.2009.00521, E. 2.4 mit Hinweisen; vgl. BGr, 21. November 2008,
1C_119/2008, E. 2.4). Jedoch müssen sie das Ermessen nach sachlichen
Kriterien ausüben und insbesondere die verschiedenen öffentlichen und privaten
Interessen sachgerecht gewichten (BGE 119 Ia 362 E. 5a). Nachdem die
Baurekurskommission IV die von Art. 33 Abs. 3 lit. b des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) verlangte
volle Überprüfung vorgenommen hat, beurteilt das Verwaltungsgericht den
angefochtenen Entscheid im Beschwerdeverfahren nur noch auf Rechtsverletzungen
hin, einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung (§ 50
Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG).

3.
 

3.1 Die
betroffenen Parzellen liegen vollumfänglich im Waldabstandslinienbereich und
sind, soweit es sich nicht um Waldgebiet handelt, der eingeschossigen Wohnzone
W1/20 % zugeschieden und jeweils mit einem bis fast an den Waldsaum
heranreichenden Wohnhaus überstellt. Aufgrund der festgesetzten, strittigen
Waldabstandslinie, welche in einem Abstand von 3,5 m südlich bzw. östlich
der I-Strasse verläuft, resultiert ein Waldabstand von 15 m bis 30 m.

3.2 Die
Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid vom 9. Dezember 2010, dass
durch die Waldabstandslinie zwar die privaten Nutzungsrechte der
Grundeigentümer wesentlich eingeschränkt und die nutzungsplanerischen
Festlegungen illusorisch würden, die Zweckmässigkeit und Angemessenheit der
Waldabstandslinie als Institut einer auf einen langfristigen Planungshorizont
ausgerichteten Nutzungsplanung aber dennoch zu bejahen seien. Da sich die
betroffenen Grundstücke bereits seit dem Jahr 1986 vollständig im Waldabstandslinienbereich
befänden, hätten die Beschwerdeführenden nicht damit rechnen können, dass
anlässlich einer Zonenplanrevision in unmittelbarer Waldnähe mit Neubauten überstellbare
Flächen ausgeschieden würden. Durch die von den Beschwerdeführenden postulierte
Linienführung bzw. Festlegung des Abstandes der Waldgrenze auf unter 10 m bzw.
massive Unterschreitung des Regelabstandes würden Sinn und Zweck der Waldabstandslinie
verloren gehen. Eine spezifische Rechtfertigung, welche eine dermassen grosse
Abweichung vom gesetzlichen Regelfall verlange, sei in diesem Fall nicht ersichtlich.
Ebenso käme vorliegend ein „Umfahren“ der bestehenden Gebäude nicht in
Betracht. Unter Berücksichtigung aller Umstände würden die öffentlichen
Interessen die privaten Interessen an einer zonenkonformen Ausnützung
überwiegen. Die Linienführung sei daher nicht zu beanstanden.

3.3 Die
Beschwerdeführenden liessen in der Beschwerdeschrift vom 31. Januar 2011
geltend machen, dass besondere Verhältnisse vorlägen, weil sich im Gebiet „G“
Gebäude befänden, die Waldabstände von weniger als 10 m aufweisen und teilweise
unmittelbar im Waldrand stehen würden. Es bestehe vorliegend ein Konflikt zwischen
den Vorgaben der Raumplanung und den forstpolizeilichen Interessen. Dabei sei
es unzulässig, dass mit der Waldabstandslinie die rechtskräftige Zuweisung der
betroffenen Grundstücke zur Bauzone faktisch wieder vollständig aufgehoben
würde. Massgeblich sei, ob der Wald durch eine Waldabstandslinie im Abstand von
weniger als 10 m tatsächlich beeinträchtigt würde oder nicht. Aufgrund der Lage
der Grundstücke gebe es keine wohnhygienischen Bedenken. Die Bauten seien
sodann bereits vor mehr als 50 Jahren erstellt worden, und bis anhin hätten
sich weder für diese noch für den Wald Risiken realisiert. Solche würden ohnehin
nicht bestehen. Durch das Zulassen von Gebäuden auf der Grenze des
Zufahrtsweges I-Strasse oder einem geringeren Wegabstand als 3,5 m mittels
entsprechender Festsetzung von Baulinien oder anderen Bestimmungen im
Quartierplan könnten künftige Gebäude zusätzlich vom Wald abgerückt und dadurch
die Interessen am Schutz des Waldes und der Raumplanung aufeinander abgestimmt
werden. Da die kantonalen Forstbehörden nicht wegen einer vermeintlichen Beeinträchtigung
des Walds oder Gefährdung der Bauten durch den Wald eine Waldabstandslinie
westlich und nördlich der I-Strasse ablehnen würden, sondern allein aus
Präjudizgründen, gehe es nicht an, dass die Rechtsmittelinstanzen dennoch eine
Beeinträchtigung des Walds annehmen würden. Die Lenkungsfunktion der
Raumplanung würde vorliegend dadurch beeinträchtigt, dass die rechtskräftige
Zuweisung der betroffenen Grundstücke zur Bauzone vollumfänglich ignoriert
werde, indem die Parzellen durch die Festsetzung der Waldabstandslinie
vollständig unüberbaubar würden. Die Vorinstanz und die kantonalen
Genehmigungsinstanzen, die eine Bewilligung für eine Waldabstandslinie westlich
und nördlich der I-Strasse von vornherein ausgeschlossen hätten, hätten ferner
in unzulässiger Weise ihr Ermessen anstelle desjenigen der Gemeinde gesetzt,
welche ursprünglich eine Waldabstandslinie vorgeschlagen habe, die eine
Überbauung der betroffenen Grundstücke ermöglicht hätte. 

3.4 In ihrer
Beschwerdeantwort vom 21. Juni 2011 liess die Beschwerdegegnerin ausführen,
der Umstand, dass sich die Gebäude der Beschwerdeführenden im Baugebiet befänden,
könne nicht dazu führen, dass § 66 PBG keine Anwendung mehr finde. Entscheidend
sei, dass die neue Waldabstandslinie aus raumplanerischer Sicht Sinn ergebe. Da
sich die Grundstücke bereits seit dem Jahr 1986 im Waldabstandslinienbereich
befinden würden, hätten die Beschwerdeführenden nicht davon ausgehen können,
dass die Grundstücke jemals mit Neubauten überstellt werden dürften. Die
bestehenden Gebäude würden Bestandesgarantie geniessen. Diese löse den
vorliegenden Konflikt verschiedener raumrelevanter öffentlicher Interessen. Die
von den Beschwerdeführenden beantragte Linienführung würde eine massive
Unterschreitung des Regelabstandes bedeuten und dem Normzweck entgegenstehen.
Davon, dass die Beschwerdegegnerin das ihr zustehende Ermessen falsch
gehandhabt hätte und die Festsetzung in Verletzung ihres Ermessensspielraums getätigt
worden sei, könne keine Rede sein. Die entscheidende Interessenabwägung zwischen
Waldschutz und Überbaubarkeit sei korrekt vorgenommen worden. Für eine Waldabstandslinie
am Waldrand und damit die Bebaubarkeit bis an den Waldrand seien keine gewichtigen
öffentlichen Interessen, sondern allenfalls private Interessen an der besseren
Nutzung der Liegenschaften ersichtlich, welche aber dem Schutz des Waldes und
Sinn und Zweck der Waldabstandslinie widersprechen würden. Die privaten
Interessen würden durch die Anerkennung der Bestandesgarantie bestmöglich
berücksichtigt. 

4.
 

Vorliegend bestehen zweifellos besondere örtliche
Verhältnisse im Sinn von § 66 Abs. 2 PBG, befinden sich doch mehrere
Gebäude im Waldabstandslinienbereich, wobei diese teilweise sogar unmittelbar
am Waldrand gelegen sind. Folglich lässt sich auch eine gewisse Abweichung vom
Regelmass von 30 m bei der Festlegung der Waldabstandslinie rechtfertigen. Der
Umstand, dass der Waldabstand teilweise „nur“ 15 m beträgt, zeigt, dass die
Beschwerdegegnerin die besonderen örtlichen Verhältnisse berücksichtigt hat. Die
Beschwerdeführenden stellen sich jedoch auf den Standpunkt, dass in diesem Fall
auch ein Abstand von der Waldgrenze von teilweise unter 10 m, das heisst
deutlich weniger als gemäss der strittigen Waldabstandslinie, angebracht sei. Eine
derart starke Abweichung bedürfte allerdings einer ganz spezifischen, hier
jedoch nicht gegebenen Rechtfertigung. Das öffentliche Interesse verlangt, dass
Unterschreitungen des Regelabstands möglichst gering zu halten sind. Die
Freihaltung der Waldränder zu Pflege und Nutzung der Waldvegetation, zur
Erholung der Bevölkerung oder zur Herstellung wohnhygienisch einwandfreier
Verhältnisse wären bei einem Abstand von unter 10 m nicht mehr ausreichend sichergestellt.
Hiervon ist auch dann auszugehen, wenn mögliche unerwünschte Auswirkungen einer
Unterschreitung an sich nicht bzw. noch nicht nachgewiesen sind. Das private
Interesse der Beschwerdeführenden an der Überbaubarkeit ihrer Grundstücke ‑
wobei hierbei zu beachten ist, dass diese bereits seit dem Jahr 1986 und der
damaligen Festlegung der Waldabstandslinie nicht mehr uneingeschränkt vorhanden
ist und die bestehenden Gebäude Bestandesschutz nach § 357 Abs. 1 PBG
geniessen ‑ vermag die öffentlichen Interessen jedenfalls nicht
aufzuwiegen. 

Zwar ist es richtig, dass die Beschwerdegegnerin die
Baudirektion des Kantons Zürich um eine Stellungnahme hinsichtlich der von ihr
ausgearbeiteten Varianten ersuchte. Dennoch unterlag es anschliessend ihrer
eigenen Einschätzung, der Gemeindeversammlung den entsprechenden Antrag zu
stellen. Alsdann war es dem Stimmvolk freigestellt, diesen in der Abstimmung
anzunehmen oder abzulehnen. Von einer fehlenden Ermessensbetätigung bzw. davon,
dass sich die Beschwerdegegnerin lediglich an die „unzutreffenden Vorgaben des
Kantons Zürich“ gehalten und ihrerseits gar keinen Ermessenentscheid gefällt
habe, wie dies die Beschwerdeführenden geltend machen, kann daher nicht gesprochen
werden. 

Insbesondere vor dem Hintergrund eines weitgespannten
Ermessensspielraums, den das Verwaltungsgericht den Gemeinden in Planungssachen
bei der Würdigung der örtlichen Verhältnisse zugesteht, und dem Umstand, dass
sich die Feststellungen der Vorinstanz auf vernünftige Gründe stützen lassen,
liegt somit keine Rechtsverletzung vor. Die Vorbringen der Beschwerdeführenden
erweisen sich als unbegründet. Die Beschwerde ist demzufolge abzuweisen.

5.
 

5.1 Die Kosten
sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs.1 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die Zusprechung einer
Parteientschädigung an dieselben fällt ausser Betracht (§ 17 Abs. 2
VRG). 

5.2 Auch die
Beschwerdegegnerin verlangt die Zusprechung einer (angemessenen) Parteientschädigung.
In der Regel haben Gemeinwesen keinen Anspruch auf Parteientschädigung; vor
allem grössere und leistungsfähigere haben sich so zu organisieren, dass sie
Verwaltungsstreitsachen selbst durchfechten können, denn die Erhebung und Beantwortung
von Rechtsmitteln gehört zu den angestammten amtlichen Aufgaben. Zudem beschlagen
die Kontroversen meist ein Rechtsgebiet, wo die Gemeinwesen gegenüber den beteiligten
Privaten über einen Wissensvorsprung verfügen. Sodann übersteigt der in einem
Rechtsmittelverfahren gebotene Behördenaufwand vielfach jenen nicht wesentlich,
der im vorangehenden nichtstreitigen Verfahren ohnehin erbracht werden musste (vgl.
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 19).
Umgekehrt verhält es sich aber, wenn es ausserordentlicher Bemühungen bedarf
(vgl. etwa VGr, 26. Oktober 2006, VB.2006.00292, E. 4). Kleinere Gemeinden
sind zudem ohne die Hilfe eines rechtskundigen Vertreters oft überfordert. Weil
sie sich gezwungen sehen, das unabdingbare Fachwissen anderweitig zu
beschaffen, rechtfertigt es sich, ihnen dafür einen Anspruch auf
Parteientschädigung zuzubilligen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 20).

5.3 Vorliegend
erscheint aufgrund des Sachverhalts und der Rechtsfragen der Beizug einer
Rechtsbeiständin durch die als eher klein zu bezeichnende Gemeinde bzw.
Beschwerdegegnerin gerechtfertigt. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass ihr
im Rekursverfahren eine Parteientschädigung zugesprochen wurde. Ebenso erweist
sich die Höhe derselben als angebracht. Ferner steht der Beschwerdegegnerin
auch für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu, wobei unter
Berücksichtigung der gesamten Umstände ein Betrag von Fr. 1'000.- (inkl.
Mehrwertsteuer) als angemessen erscheint.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    3'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.        60.--   Zustellkosten,

Fr.    3'060.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden Nr. 1. und Nr. 3. je zu
einem Viertel sowie dem Beschwerdeführer Nr. 2.1 und der
Beschwerdeführerin Nr. 2.2 zur Hälfte, unter solidarischer Haftung eines
jeden für den Gesamtbetrag, auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerin
binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von
Fr. 1'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lau-sanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…