# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a12a8ecf-9dee-5a74-b11b-6154b28cbe7d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-06-10
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 10.06.1997 52.1997.115
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-1997-115_1997-06-10.html

## Full Text

Incarto n.

  52.97.00115

   

  	
  Lugano

  10 giugno 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo
  Anastasi, presidente, 

  Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo
  Crivelli

  

 

 

statuendo
sul ricorso  12 maggio 1997 di

 

 

	
   

  	
  __________

  patrocinato
  da: avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione 23 aprile 1997 del Consiglio di Stato (n. 1946) che annulla la
  licenza edilizia 24 dicembre 1996 rilasciata dal municipio di __________
  all'insorgente per costruire otto case di appartamenti in località __________
  (part. n. __________, __________ e __________ RFD);

  

 

 

viste le risposte:

-    21 maggio 1997 del Consiglio di
Stato; 

-    22 maggio 1997 del Dipartimento del
territorio; 

-    23 maggio 1997 del municipio di
__________;

-    28 maggio 1997 di __________;

 

 

letti
ed esaminati gli atti;

 

 

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   Il 16 settembre 1996 il
__________ (__________) ha chiesto al municipio di __________ il permesso di
costruire un complesso immobiliare formato da otto case di appartamenti su un
vasto appezzamento di terreno, situato in località __________, tra via
__________ e via __________ (part. n. __________, __________ e __________ RFD;
zona R3).

Degli otto edifici previsti, cinque (n. 2, 4,5,7,8)
dovrebbero essere strutturati su quattro piani, mentre i rimanenti ne avrebbero
soltanto tre.

Richiamandosi alle facilitazioni previste dall'art. 15 NAPR
per i piani di quartiere la domanda di costruzione sollecitava la concessione
di un bonus di 0,15 sull'indice di sfruttamento ed il rilascio di una deroga
variante tra m 1,60 e m 2,00 sull'altezza massima prescritta dalle norme di
zona (m 11,40 e 13,60 invece di 9,80 e 11,60).

Contro la domanda sono state inoltrate sei opposizioni. Tra
queste quella di __________, proprietario della PPP n. __________, quota di
28/1000 del vicino condominio __________ (part. n. __________ RFD), che
contestava l’adempimento delle condizioni previste per i piani di quartiere.

 

 

                                  B.   Raccolto il preavviso
favorevole dell'autorità cantonale, il 24 dicembre 1996 il municipio di
__________ ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo le opposizioni.

Contro questa decisione, __________ è insorto davanti al Consiglio
di Stato, che con giudizio 23 aprile 1997 ha accolto l'impugnativa, annullando
la licenza e rinviando gli atti al municipio affinché autorizzasse la
costruzione di otto case contenute nei limiti di altezza prescritti dalle norme
di zona.

In sostanza, il Governo ha ritenuto che la deroga alle
altezze potesse essere concessa soltanto nei casi in cui il bonus sugli indici
non viene utilizzato.

 

 

                                  C.   Contro il predetto giudizio
governativo il __________ insorge davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della
licenza rilasciatagli dal municipio di __________.

Secondo l'insorgente, l'utilizzazione del bonus accordato
sull'indice di sfruttamento comporterebbe necessariamente o un aumento
dell’occupazione o un maggior sviluppo delle costruzioni in altezza. L'interpretazione
data dal Consiglio di Stato all'art. 15 cpv. 3 NAPR sarebbe insostenibile.

 

 

                                  D.   All'accoglimento del ricorso
si oppone il Consiglio di Stato che non formula osservazioni, mentre il
municipio di __________ condivide le tesi dell'insorgente.

L'opponente __________ contesta invece partitamente le tesi ricorsuali,
sottolineando in particolare la violazione formale in cui sarebbe incorso il
municipio, notificando la domanda di costruzione all'amministratore del
condominio, invece che ai singoli condomini.

 

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   Il ricorso, tempestivo, è
ricevibile in ordine giusta l'art. 21 LE. Pacifiche sono invero la competenza
del Tribunale cantonale amministrativo e la legittimazione attiva dell'insorgente,
beneficiario della licenza edilizia annullata dal Consiglio di Stato.

Data la natura delle questioni poste a giudizio,
l'impugnativa può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
18 PAmm).

 

 

                                   2.   Le eccezioni di natura
procedurale sollevate dal resistente __________ con riferimento all'omessa
notifica individuale della domanda di costruzione ai singoli proprietari per
piani del condominio in cui abita possono rimanere indecise.

L'irregolarità denunciata non gli ha in effetti precluso la
possibilità di opporsi tempestivamente alla domanda di costruzione e di
impugnare la licenza edilizia rilasciata dal municipio di __________ al
__________. Non essendo stato minimamente pregiudicato nell'esercizio dei suoi
diritti di ricorso, non mette conto di esaminare ulteriormente tale questione.

 

 

                                   3.   3.1. L'art. 56 LALPT
definisce il piano di quartiere come “un progetto planovolumetrico per un
insieme di edifici, inteso a favorire la promozione urbanistica quando sussiste
un interesse generale derivante dalla realizzazione degli obiettivi urbanistici
qualitativi fissati dal PR”.

Dal profilo delle finalità perseguite, il piano di quartiere
è simile al piano particolareggiato (art. 54-55 LALPT; Scolari, Commentario, II
ed., N. 417 seg.). A differenza di quest'ultimo, esso è tuttavia promosso dai
proprietari e segue la procedura di rilascio della licenza edilizia, anziché
quella di adozione dei PR (art. 55 cpv. 1 LALPT).

Per incentivare il ricorso a questo strumento pianificatorio
i piani di quartiere prevedono spesso la concessione di abbuoni sulle quantità
edificatorie fissate dalle norme di zona. L'abbuono più frequente è quello
legato all'indice di sfruttamento; parametro che come risulta dal nome
determina l'intensità dello sfruttamento ammissibile di un fondo, stabilendo il
rapporto fra la superficie utile lorda degli edifici e la superficie
edificabile del fondo.

La concessione di abbuoni sull’indice di sfruttamento non è
tuttavia sufficiente se non è accompagnata da altre facilitazioni volte a
permetterne l’utilizzazione effettiva mediante un aumento delle possibilità
edificatorie in altezza od in senso orizzontale. I bonus sull’indice di
sfruttamento devono quindi essere abbinati a facilitazioni sull'indice di
occupazione o sull’altezza massima delle costruzioni.

Questi abbuoni sono talora definiti impropriamente come deroghe.
In realtà si tratta semplici agevolazioni, espressamente accordate dalla legge
per il conseguimento di determinate finalità pianificatorie (cfr. Scolari, op.
cit., N. 1146).

 

3.2. Secondo l'art. 15 NAPR di __________: 

 

"1. Il
piano di quartiere è un progetto unitario per l'utilizzazione edilizia di
singoli comparti della zona edificabile del comune con lo scopo di promuovere
insediamenti architettonicamente armoniosi e funzionalmente ben organizzati.

      Dal
profilo qualitativo il piano di quartiere è giudicato in base:

      -    all'inserimento
armonico nel contesto urbano e nel paesaggio;

      -    alla
disposizione razionale degli accessi veicolari, dei posteggi e alla minimizzazione
delle superfici veicolari esterne;

      -    alla
minimizzazione delle immissioni foniche;

      -    alla
formazione di adeguate aree verdi, in posizione soleggiata e discosta dal
traffico veicolare;

      -    alla
presentazione di un programma d'attuazione del piano laddove è prevista una
realizzazione a tappe.

 

 2.  La
stesura di un piano di quartiere è obbligatoria per l'edificazione di tutte o
di parte delle superfici previste dal piano delle zone. Per le superfici
dell'ordine di 5'000 mq e oltre situate in zona edificabile, i rispettivi
proprietari possono ottenere l'applicazione delle prescrizioni valide per il
piano di quartiere.

      La
validità del piano di quartiere segue quella del piano regolatore. La presentazione
del piano di quartiere non esime dalla regolare procedura della domanda di
costruzione per la realizzazione dei contenuti del piano.

 

 3.  Per
progetti che ossequiano i principi qualitativi del cpv. 1 sono concesse le
seguenti facilitazioni edificatorie:

      -    sullo
sfruttamento è concesso, quale supplemento all'indice di zona, un bonus fino ad
un massimo di 

           -
0,1 nella zona R2

           -
0,15 nella zona R3

           -
0,2 nelle zone R4, R5 e RC5

           -
1 m3/m2 nella zona Ar

      -    sull'indice
di occupazione è concesso un bonus fino a un massimo del 10%;

      -    sulle
altezze previste nelle rispettive zona, il municipio può derogare qualora i
bonus concessi non possono venir sfruttati salvaguardando la qualità del
progetto;

      -    le
distanze tra edifici all'interno del comparto del piano di quartiere possono
essere scelte in ragione degli obiettivi qualitativi del progetto unitario. Non
sono ammesse distanze tra edifici su fondi contigui inferiori a quelle previste
dall'art. 9 a meno di un raggruppamento particellare e successivo divieto di
frazionamento da iscrivere a Registro fondiario."

 

Dal testo della norma si evince chiaramente che l'abbuono sull'indice
di sfruttamento è connesso in primo luogo all'abbuono sull'indice di
occupazione. Il bonus sull'altezza massima prescritta dalle norme di zona è
invece concesso in subordine, "qualora i bonus concessi non possono venir
sfruttati salvaguardando la qualità del progetto".

Il Consiglio di Stato ha interpretato questa condizione
assumendo che la deroga in altezza può essere accordata soltanto quando gli
abbuoni sugli indici non vengono utilizzati.

Siffatta interpretazione non può esser accreditata. Non solo
perché si scontra con il tenore letterale della norma, ma anche perché la
concessione di un abbuono in altezza, disgiunto da un abbuono sull'indice di
sfruttamento, perde buona parte di quella funzione d'incentivo che caratterizza
le disposizioni sui bonus dei piani di quartiere.

Correttamente interpretata, la facilitazione relativa alle
altezze prevista dall'art. 15 cifra 3 NAPR può soltanto significare che il
bonus sull'altezza è concesso quando l'utilizzazione degli altri abbuoni pregiudicherebbe
la qualità del progetto. Ciò che si verifica, in particolare, quando l’esigenza
di salvaguardare le scelte progettuali che determinano la qualità
dell’intervento edilizio dal profilo dei criteri di valutazione sanciti
dall’art. 15 cpv. 1 NAPR impone la concessione di un abbuono sull'altezza delle
costruzioni allo scopo di permettere lo sfruttamento della SUL supplementare.

 

 

                                   4.   Nel caso in esame, il
controverso piano di quartiere interessa un fondo di 15'424 mq, di cui 15'209
edificabili, situato nella zona R3 (residenziale semintensiva) di __________,
tra via __________ e via __________. Esso prevede l'edificazione di un
complesso residenziale formato da otto stabili di appartamenti strutturati su
tre (case 1, 3, 6), rispettivamente quattro piani (case 2, 4, 5, 7, 8).

La SUL totale ammonta a 12'890 mq e corrisponde ad un i.s. di
0,848. Supera quindi di 2244 mq quella ammessa dalle norme di zona (art. 44
NAPR, indice di sfruttamento 0,7). La superficie edificata ammonta invece a
4060 mq e rientra pertanto nei limiti dell’occupazione massima ammessa da tali
norme (i.o. = 25%).

L'altezza degli edifici di tre piani è di m 8,40 al filo di
gronda, rispettivamente m 10,60 al colmo. Si situa quindi a m 1,40 / 1,00 al di
sotto dei limiti fissati dall'art. 44 NAPR (m 9,80 al filo di gronda e m 11,60
al colmo). Quella degli stabili di quattro piani invece li supera di m 1,60 /
2,00, collocandosi a m 11,40 (gronda), rispettivamente m 13,60 (colmo).

Gli edifici, dotati di un tetto a doppia falda, sono concepiti
secondo criteri architettonici uniformi di stampo tradizionale e sono disposti
sul terreno in modo da lasciare ampi spazi verdi, grazie anche all’interramento
delle autorimesse.

Valutato il progetto nel suo insieme, il municipio ha
ritenuto dati i presupposti per la concessione delle facilitazioni e degli
incentivi previsti dall'art. 15 NAPR per i piani di quartiere.

La valutazione operata dall’autorità comunale regge alla
critica del vicino opponente e qui resistente. Non procede in particolare da un
esercizio scorretto del potere d’apprezzamento che la norma in questione
riserva al municipio in ordine al riconoscimento delle condizioni generali che
devono essere soddisfatte dai piani di quartiere. Non appare in effetti
insostenibile affermare che il complesso di inserisca in modo armonico nel
contesto urbano e nel quadro del paesaggio, che preveda una disposizione
razionale degli accessi veicolari e dei posteggi (sotterranei) e che disponga
di adeguate aree verdi, in posizione soleggiata e discosta dal traffico veicolare
(cfr. art. 15 cifra 1 NAPR).

Fondandosi su questa valutazione, il municipio ha accordato
al ricorrente un abbuono di 0,15 sull'indice di sfruttamento ed una deroga
sulle altezze variante tra m 1,60 (gronda) e m 2,00 (col-mo) per cinque degli
otto edifici previsti.

Controversa è la legittimità di quest'ultima facilitazione:
facilitazione che il Consiglio di Stato ha ritenuto ingiustificata siccome
abbinata alla concessione di un abbuono sull'indice di sfruttamento. A torto,
tuttavia, poiché nemmeno queste deduzioni dell'autorità comunale risultano
lesive dell'art. 15 cifra 3 NAPR. 

Considerate le caratteristiche del piano di quartiere in
esame, appare in effetti fuori luogo affermare che l'abbuono di SUL (2244 mq)
accordato in base all’art. 15 NAPR non possa essere sfruttato attraverso un
aumento dell'occupazione senza incidere negativamente sulla qualità
dell’intervento. Riportando la SUL supplementare, ripartita su tre livelli,
sull'orizzontale, invece che sulla verticale, la superficie edificata aumenterebbe
infatti di circa 700 mq.

Ora, non v'è chi non veda come una simile soluzione, oltre a
determinare un sorpasso dell’occupazione massima ammissibile con l'abbuono
sull'indice di occupazione, finirebbe per incidere negativamente sulla qualità
del progetto, caratterizzata non solo da ampi spazi verdi, ma anche da
un'armoniosa alternanza tra edifici di quattro piani ed edifici di tre piani.
L'occupazione, contenuta in 4'060 mq, salirebbe in effetti a 4'562 mq (+ 502)
con conseguente, significativa riduzione delle aree verdi, mentre l'alternanza
delle volumetrie verticali scomparirebbe per lasciare il posto ad edifici
strutturati in modo uniforme su soli tre piani.

Ben potendosi di conseguenza ammettere che la deroga in altezza
sia stata concessa per consentire al ricorrente di utilizzare il bonus
sull'indice di sfruttamento, in modo da salvaguardare la qualità del progetto,
il ricorso va quindi accolto, annullando la decisione governativa impugnata e
ripristinando la licenza edilizia accordata al __________ dal municipio di
__________.

 

 

                                   4.   La tassa di giustizia e le
ripetibili seguono la soccombenza.

 

 

 

 

Per
questi motivi,

visti
gli art. 21 LE; 15, 44 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm,

 

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

§.  Di conseguenza:

1.1.   la decisione 23 aprile 1997 del
Consiglio di Stato (n. 1946) è annullata;

1.2.   la licenza edilizia 24 dicembre
1996 rilasciata dal municipio di __________ al ricorrente per l'edificazione
delle part. n. __________, __________ e __________ RFD è confermata.

 

 

                                   2.   Le spese e la tassa di
giustizia di fr. 1'500.-- sono a carico del resistente, che rifonderà fr.
2'000.-- alla ricorrente a titolo di ripetibili.

 

	
   

                                      3.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________

  
	
   

  	
   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                             Il
segretario