# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b112f2bd-589d-53d5-81c7-5c40c9c5e3a2
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-20
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 20.12.2017 III 2017 125
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-125_2017-12-20.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 125

Entscheid vom 20. Dezember 2017 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Felix Huber,
Bellerivestrasse 10, 8008 Zürich, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Hans Rudolf Ziegler,
Felsenstrasse 4, Postfach 3, 8808 Pfäffikon,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Peter Kleb,
Sonnenrain 2, Postfach 421, 8832 Wollerau,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Lärmschutz)

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Sachverhalt:

A. Die A.________ AG ist Eigentümerin des (seeseitig) in der Wohnzone 2 
(W2) und (strassenseitig) in der Wohn- und Gewerbezone 4 (WG4; gemischte 
Zone) gelegenen Grundstücks KTN 001 Freienbach (1617m2). Sie reichte am 18. 
März 2016 ein Baugesuch für den Abbruch der bestehenden Bauten und den 
Neubau von zwei Gebäuden (das "Seehaus" in der Zone W2 und das strassen-
seitige Wohn- und Geschäftsgebäude in der Zone WG4) ein, die im Unterge-
schoss über die Parkierung miteinander verbunden sind. Das Baugesuch für den 
Abbruch und den Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses mit Nebenbauten 
an der C.________ (-Strasse) wurde im kantonalen Amtsblatt ________ publi-
ziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen liessen u.a. B.________ am 13. April 
2016 Einsprache erheben. Die Einsprachen wurden der A.________ AG am 18. 
April 2016 zur Stellungnahme zugestellt. Am 21. April 2016 wurde die 
A.________ AG vom Bauamt Freienbach und am 6. Mai 2016 vom Amt für Rau-
mentwicklung (ARE) aufgefordert, das Bauprojekt zu überarbeiten. Gleichzeitig 
wurde ihr das rechtliche Gehör gewährt. Am 15. Juni 2016 reichte die 
A.________ AG die Einspracheantwort und Stellungnahme zur Baugesuchsprü-
fung des Kantons und der Gemeinde mit revidierten Planunterlagen sowie ein 
Ausnahmegesuch für die Attikaregelung beim Wohnhaus (WG4) ein, was jeweils 
den Einsprechern zur Stellungnahme unterbreitet wurde. Mit Schreiben vom 21. 
Juli 2016 vom Bauamt Freienbach bzw. gleichentags vom ARE wurde die 
A.________ AG erneut zur Überarbeitung des Baugesuchs aufgefordert, mit 
gleichzeitiger Gewährung des rechtlichen Gehörs. Die Stellungnahme der 
A.________ AG mit revidierten Planunterlagen erfolgte am 18. August 2016 und 
wurde wiederum den Einsprechern zur Stellungnahme unterbreitet. Am 26. Sep-
tember 2016 reichte die A.________ AG zudem ein überarbeitetes Kanalisati-
onskonzept ein.

B. Mit Gesamtentscheid vom 15. November 2016 erteilte das ARE die kanto-
nale Baubewilligung "im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Ne-
benbestimmungen der zuständigen Stellen" (d.h. des Amtes für Raumentwick-
lung, des Amtes für Arbeit, des Tiefbauamtes, des Amtes für Umweltschutz, des 
Amtes für Natur, Jagd und Fischerei und des Amtes für Militär, Feuer- und Zivil-
schutz). Der Gemeinderat Freienbach wies die Einsprachen von B.________ und 
anderen mit GRB vom 24. November 2016 ab (Disp.-Ziff. 1f.), erteilte die Baube-
willigung für den Abbruch und Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses mit 
Nebenbauten auf KTN 001 (Disp.-Ziff. 3), die Zustimmung für die Unterschreitung 
des Grenzabstandes durch eine Nebenbaute zum Grundstück KTN 002 und für 
eine unterirdische Baute zu den Grundstücken KTN 002 und 003 sowie für die 

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Ausnützungsübertragung von 10% der Bruttogeschossfläche (BGF) über ver-
schiedene Bauzonen (Disp.-Ziff. 4) und jeweils eine Ausnahmebewilligung für 
das ausnützungsfreie Dachgeschoss über dem zweiten Vollgeschoss und die 
Nichterfüllung des Lärmschutznachweises (Disp.-Ziff. 5) unter Auflagen, 
Bedingungen und Vorbehalten sowie unter Eröffnung des Gesamtentscheides 
des ARE vom 15. November 2016, der Beurteilung der kommunalen 
Brandschutzfachstelle vom 18. November 2016 und des Ergebnisses der 
abwassertechnischen Prüfung vom 4. Oktober 2016.

C. Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss liessen B.________ mit Eingabe 
vom 20. Dezember 2016 beim Regierungsrat Beschwerde erheben mit den 
folgenden Anträgen:

1. Die angefochtenen Entscheide seien aufzuheben;
2. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer von 8% zu 

Gunsten der Beschwerdeführenden.

D. Mit RRB Nr. 414/2017 vom 30. Mai 2017 hiess der Regierungsrat die Be-
schwerde gut und hob den GRB Nr. 392 vom 24. November 2016 sowie den Ge-
samtentscheid des ARE vom 15. November 2016 auf (Disp.-Ziff. 1). Die Verfah-
renskosten (inkl. Kanzleikosten) von insgesamt Fr. 1'500.-- wurden je zu einem 
Drittel (je Fr. 500.--) der Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin) und der Gemeinde 
Freienbach auferlegt und ein Drittel wurde auf die Staatskasse genommen 
(Disp.-Ziff. 2). Den Beschwerdeführern wurde zu Lasten der Bauherrschaft (Be-
schwerdegegnerin), der Gemeinde Freienbach und des Kantons Schwyz, je zu 
einem Drittel, eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-- zugesprochen 
(Disp.-Ziff. 3).

E. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Versand am 6.6.2017) lässt die 
A.________ AG mit Eingabe vom 27. Juni 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben 
mit den folgenden Anträgen:

1. Es sei der Beschluss des Regierungsrates Nr. 414/2017 vom 30. Mai 2017 
aufzuheben und die Baubewilligung vom 24. November 2016 des Gemeindera-
tes Freienbach sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung 
vom 15. November 2016 zu bestätigen;

2. die Beschwerdeantwort sei der Beschwerdeführerin zur Stellungnahme bzw. 
Kenntnisnahme zuzustellen;

3. unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MwSt.) zu Lasten der Be-
schwerdegegner.

F. Das ARE verzichtet mit Schreiben vom 6. Juli 2017 auf die Einreichung ei-
ner umfangreichen Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 14. Juli 2017 be-

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antragt der Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu-
lasten der Beschwerdeführerin. Der Gemeinderat Freienbach lässt mit Vernehm-
lassung vom 17. Juli 2017 die Gutheissung der Beschwerde beantragen, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner und des 
Kantons Schwyz. Mit Eingabe vom 20. September 2017 lassen B.________ die 
Abweisung der Beschwerde beantragen, eventualiter, d.h. im Falle der Aufhe-
bung des angefochtenen Entscheids seien die Prozessakten zum Neuentscheid 
im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Das Grundstück KTN 001 liegt zwischen der C.________ (-Strasse) und 
dem Zürichsee, neben D.________. Das Bauvorhaben sieht nach dem Abbruch 
der bestehenden Bauten auf KTN 001 (abgesehen vom Bootshaus) den Neubau 
eines Wohnhauses (W2; "Seehaus") sowie eines Wohn- und Geschäftshauses 
(WG4; an der C.________ (-Strasse)) vor, die im Untergeschoss über die Parkie-
rung (16 Parkplätze plus ein Kurzzeitparkplatz) miteinander verbunden sind. Im 
strassenseitigen Wohn- und Geschäftshaus sind im Erdgeschoss (EG) zwei 
Büroflächen, im nord-westlichen Bereich eine 2.5-Zimmerwohnung, im 1. Ober-
geschoss (OG) zwei 3.5-Zimmerwohnungen und im Attikageschoss eine 3.5-
Zimmerwohnung geplant. Das seeseitige Wohnhaus sieht im EG und OG je eine 
5.5-Zimmerwohnung und eine 3.5-Zimmer-Attikawohnung vor.

2.1.1  Im konkreten Fall ist unbestritten, dass gemäss Lärmgutachten vom 
25. Februar 2016 (________) beim Fenster an der strassenseitigen Fassade im 
OG der Immissionsgrenzwert (IGW) überschritten wird (vgl. zit. Lärmgutachten S. 
11).

2.1.2  Die Bewilligungsbehörden haben der Beschwerdeführerin eine Ausnahme-
bewilligung erteilt. Der Gemeinderat hielt in der Baubewilligung fest, dass für die 
Überschreitung der Lärmschutzvorschriften die Zustimmung erteilt werden könne, 
weil das Zimmer über die lärmabgewandte Seite gelüftet werden könne (vgl. RR-
act. II/03, S. 9 Ziff. 4.5). Vernehmlassend an den Regierungsrat machte der Ge-
meinderat zudem geltend, dass ein überwiegendes öffentliches Interesse daran 
bestehen würde, dass auf dem Baugrundstück keine Baulücke entstehe. Diese 
Aspekte seien auch mit Blick auf die neueste bundesgerichtliche Rechtsprechung 
als massgebend zu betrachten, denn es sei aus städtebaulichen und gestalteri-
schen Gründen unbedingt zu vermeiden, dass gegenüber der (verkehrsberuhig-
ten) C.________ (-Strasse) nur noch fensterlose und/oder unbewohnte Räume 

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errichtet würden. Das Amt für Umweltschutz begründet die Gewährung einer 
Ausnahmebewilligung damit, dass es sich vorliegend um eine bessere Ausnüt-
zung eines bereits eingezonten und erschlossenen Grundstücks handle. Weiter 
könnten die vom Aussenlärm übermässig betroffenen lärmempfindlichen Räume 
über eine dem Lärm abgewandte Fassade ausreichend natürlich belüftet werden. 
Mit Vernehmlassung an den Regierungsrat hielt das ARE unter Verweis auf die 
Stellungnahme des Amtes für Umweltschutz (AfU) zudem fest (RR-act. III/01):

 dass die Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutz-Ver-
ordnung (LSV; SR 814.41) vom 15.12.1986 nur für ein Fenster bewilligt wor-
den sei;

 dass dieser Raum insbesondere tagsüber dem Aufenthalt diene, dass der 
Immissionsgrenzwert nur nachts überschritten werde und das nur unwesent-
lich; dass dieser Raum über zwei weitere Fenster verfüge, welche ein lärm-
abgewandtes Lüften ermöglichen würden;

 dass das AfU der Ausrichtung des Baukörpers sowie den lärmempfindlichen 
Räumen zugestimmt habe;

 dass das Bauvorhaben nicht nur der besseren Ausnützung und Verdichtung, 
sondern auch der Schaffung von Wohnungen, dem Schliessen von Baulü-
cken und dem Ersatz bestehender Bausubstanz diene;

 dass die Bauparzelle bereits erschlossen und eingezont sei;
 dass die Bewohner des Bauobjekts von einer hohen Erschliessungsqualität 

(Verkehrsanbindung) profitieren würden;
 dass das Baugesuch mit Auflagen nach Art. 32 Abs. 2 LSV bewilligt worden 

sei;
 dass die erhöhten Anforderungen nach Norm SIA 181 eingehalten seien;
 und dass weitere Massnahmen aus Sicht des AfU nicht verhältnismässig sei-

en.

Die Beschwerdeführerin (im regierungsrätlichen Verfahren Beschwerdegegnerin) 
machte im vorinstanzlichen Verfahren geltend, dass die Ausschöpfung der mög-
lichen Ausnützung von Grundstücken in der Bauzone sehr wohl ein öffentliches 
Interesse darstelle. Dies entspreche dem in Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes 
über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 
verankerten Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung und dem Anliegen 
nach innerer Verdichtung der Bauzonen (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG). Ergänzend 
zu den obgenannten Ausführungen machte die Beschwerdeführerin geltend, 
dass die geringe Überschreitung zudem keinen Schlafraum, sondern den Wohn-
/Essbereich betreffe. Dieser verfüge zudem über ein seitliches Fenster, bei dem 
der Immissionsgrenzwert deutlich unterschritten werde. Bei dieser Ausgangslage 

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sei die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gerechtfertigt und verstosse auch 
nicht gegen die bundesgerichtliche Praxis.

2.1.3  Der Regierungsrat hält im angefochtenen RRB fest, dass es gemäss aktu-
eller Rechtsprechung des Bundesgerichts für die Erteilung einer Baubewilligung 
nicht genüge, wenn die Immissionsgrenzwerte am ruhigsten "Lüftungsfenster" je-
des lärmempfindlichen Raums eingehalten seien. Vielmehr müssten die Immissi-
onsgrenzwerte an allen Fenstern lärmempfindlicher Räume eingehalten werden. 
Sodann sei nicht ersichtlich, inwiefern an der Errichtung des geplanten Bauvor-
habens ein überwiegendes Interesse bestehen sollte, welches die Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung legitimieren würde. Insbesondere bestehe weder eine 
Baulücke noch werde eine solche entstehen. Zudem seien vorliegend noch nicht 
sämtliche gestalterischen und baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 30 
Abs. 1 LSV ausgeschöpft, um die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte zu ge-
währleisten. Es sei nicht schlüssig, weshalb gerade der Wohnbereich als lärm-
empfindlicher Raum nicht von der C.________ (-Strasse) weg angeordnet wor-
den sei. Davon abgesehen habe die Beschwerdegegnerin keinen Anspruch auf 
maximale Ausnützung des Baugrundstücks. Nicht zuletzt könnten auch grössere 
Abstände zur C.________ (-Strasse) in Betracht gezogen werden. Eine Aus-
nahmebewilligung zur Überschreitung der Immissionsgrenzwerte könne folglich 
nicht erteilt werden.

2.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass der Regierungsrat die neues-
te Bundesgerichtspraxis falsch interpretiere. In BGE 142 II 100 sei die in ver-
schiedenen Kantonen angewandte "Lüftungsfensterpraxis" als bundesrechtswid-
rig bezeichnet worden. Das Bundesgericht habe sich aber eingehend mit den Ar-
gumenten auseinandergesetzt, welche zu dieser Praxis führten. Die Bauherr-
schaft habe vor dem Regierungsrat darauf hingewiesen, dass die vom Bundes-
gericht in BGE 142 II 111 aufgeführten Voraussetzungen für eine Ausnahmebe-
willigung erfüllt seien. Sie habe insbesondere darauf hingewiesen, dass ohne 
Ausnahmebewilligung die strassenseitigen Fenster weggelassen werden müss-
ten, was aus wohnhygienischen Gründen problemlos möglich wäre, aus städte-
baulicher Sicht aber verhindert werden solle. Mit der Verweigerung einer Aus-
nahmebewilligung bei derartigen Umständen würden die Grundeigentümer dazu 
gedrängt, auf Fenster entlang von Strassen zu verzichten und so abweisende 
Fassaden zu schaffen.

Die Beschwerdeführerin macht zudem geltend, dass sowohl die Bewilligungs-
behörden als auch die Bauherrschaft im regierungsrätlichen Verfahren auf den 
wegleitenden BGE hingewiesen und aufgezeigt hätten, dass vorliegend die An-
forderungen an eine Ausnahmebewilligung erfüllt seien. Der Regierungsrat habe 

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sich mit diesen Argumenten zu Unrecht überhaupt nicht auseinandergesetzt, 
womit er den Anspruch der Bauherrschaft auf rechtliches Gehör verletzt habe.

2.3 Im konkreten Fall wird beim Fenster an der strassenseitigen (süd-östlichen) 
Fassade des Wohn- und Gewerbehauses auf KTN 001 im Obergeschoss beim 
Raum "Wohnen/Essen/Kochen" (BF: 37.3m2; FF: 18.0m2) der Immissionsgrenz-
wert überschritten. Die Mischzone WG4 ist der Empfindlichkeitsstufe III (ES III) 
zugeteilt, während für die Wohnzone W2 die Empfindlichkeitsstufe II (ES II) gilt. 
Die Belastungsgrenzwerte der ES II betragen am Tag 60 dB(A) und in der Nacht 
50 dB(A). In der ES III betragen sie am Tag 65 dB(A) und in der Nacht 55 dB(A). 
Beim erwähnten Fenster beträgt der Beurteilungspegel am Tag 65.3 dB(A) und in 
der Nacht 56.4 dB(A). Der Immissionsgrenzwert wird somit sowohl am Tag (wenn 
auch nur um 0.3 dB(A)) als auch in der Nacht (um 1.4 dB(A)) überschritten. Nicht 
nachvollziehbar ist, weshalb im Lärmgutachten und von den Bewilligungsbehör-
den nur von einer Überschreitung in der Nacht (nicht jedoch am Tag) ausgegan-
gen wird.

In der Gesamtbeurteilung des Lärmgutachtens vom 25. Februar 2016 wird u.a. 
festgehalten:

Da an den Fenstern in der strassenseitigen Fassade im OG der IGW Nacht über-
schritten ist, muss gemäss den Auskünften des AfU Kt. Schwyz ein überwiegendes 
Interesse an den Neubauten, wie z.B. Ersatzbauten, Schliessung einer Baulücke 
etc., nachgewiesen werden. Ausserdem gelten für die betroffenen Räume die er-
höhten Anforderungen gemäss SIA 181:2006.

Da es sich im vorliegenden Fall um Ersatzbauten für bestehende Wohnhäuser 
handelt, ist unseres Erachtens die Bedingung "überwiegendes Interesse" erfüllt 
sein.

2.4 Der Regierungsrat hat die massgebenden Vorschriften betreffend Umwelt- 
und Lärmschutzvorschriften sowie Immissionsgrenzwerte zutreffend dargelegt, 
worauf vorliegend verwiesen werden kann (vgl. angefochtener RRB Erw. 2.1). 
Davon sind vorliegend insbesondere Art. 22 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV von 
Bedeutung. Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG werden Baubewilligungen für neue Ge-
bäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, unter Vorbehalt von 
Abs. 2 nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden. 
Sind die Immissionsgrenzwerte überschritten, so werden Baubewilligungen für 
Neubauten, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn 
die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen 
Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Art. 22 Abs. 2 USG). Das bedeutet 
gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV, dass die lärmempfindlichen Räume auf der dem 
Lärm abgewandten Seite des Gebäudes angeordnet sind (lit. a), oder dass bau-
liche oder gestalterische Massnahmen das Gebäude gegen Lärm abschirmen 

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(lit. b). Können die Immissionsgrenzwerte durch diese Massnahmen nicht 
eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der 
Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die 
kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV). Gemäss Art. 2 Abs. 6 lit. a 
LSV sind lärmempfindliche Räume insbesondere Räume in Wohnungen, 
ausgenommen davon sind Küchen ohne Wohnanteil, Sanitärräume und 
Abstellräume.

2.5.1  Im konkreten Fall ist zu prüfen, ob für die Überschreitung der Immissions-
grenzwerte eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (vgl. GRB Disp.-Ziff. 
5) bzw. ob der Regierungsrat im angefochtenen RRB den Anspruch auf eine 
Ausnahmebewilligung zu Recht verneint hat (vgl. angefochtener RRB Erw. 
2.2.2).

2.5.2  Die Ausnahmeregelung stellt im öffentlichen Baurecht ein allgemeines 
Rechtsinstitut dar, das bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche Un-
zweckmässigkeiten zu beseitigen (VGE III 2008 99 vom 20.11.2008 Erw. 5.3 
m.V.a. E. Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, Aarau 1977, 
§ 155 N 6, S. 438). Derartige Härtefälle können als Folge besonderer Umstände 
auftreten, mit denen die notwendigerweise generalisierenden und schematisie-
renden Normen nicht gerechnet haben. Die strikte Anwendung der Norm in die-
sen Fällen würde zu einem offensichtlich ungewollten Ergebnis führen. Voraus-
setzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist daher immer, dass sol-
che besonderen Umstände vorliegen. Ob dies im konkreten Fall zutrifft, ist sorg-
fältig zu prüfen, da eine leichtfertige Erteilung von Ausnahmebewilligungen die 
verfassungsrechtlichen Gebote der Gesetzmässigkeit der Verwaltung und der 
rechtsgleichen Behandlung der Bürger verletzen würde (vgl. VGE III 2007 87+91 
vom 25.9.2007 Erw. 4.1.4 m.V.a. BGE 112 Ib 51 Erw. 5). Der Zweck der Aus-
nahmebewilligung besteht nicht darin, einem Bauherrn zu einer optimalen Lö-
sung zu verhelfen. Ob die besonderen Voraussetzungen, welche eine Ausnah-
mebewilligung rechtfertigen, vorliegen, ist eine Rechtsfrage, welche der freien 
Überprüfung des Verwaltungsgerichts unterliegt (vgl. VGE III 2008 15 vom 
24.4.2008 Erw. 2.3.2 mit weiteren Hinweisen, u.a. auf Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Bd. 1, Bern 2007, Vorbemerkungen 
zu den Art. 26-31 Rz. 7). Erst wenn diese Frage zu bejahen ist, mithin die beson-
deren Voraussetzungen, welche eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen, gege-
ben sind, stellt sich die zweite Frage, durch welche von den gesetzlichen Be-
stimmungen abweichenden Regelungen der Ausnahmesituation Rechnung zu 
tragen ist. Dies ist dann Ermessensfrage (vgl. VGE III 2008 15 vom 24.4.2008 

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Erw. 2.3.2 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch EGV-SZ 1990, Nr. 19, S. 57; vgl. 
auch VGE 1048/97 vom 6.2.1998 Erw. 7).

2.5.3  Die Gesetzmässigkeit der Ausnahmebestimmung gemäss Art. 31 Abs. 2 
LSV wird von der Lehre teilweise verneint, weil im Gesetz (Art. 22 USG) kein 
Ausnahmetatbestand vorgesehen sei (vgl. Griffel/Rausch, Kommentar USG, Er-
gänzungsband, Zürich/Basel/Genf 2011, Art. 22 N 7). Andere Autoren gehen 
hingegen, unter Berücksichtigung der Gesetzesmaterialien, von einer stillschwei-
genden gesetzlichen Ermächtigung aus (Wolf, in: Kommentar USG, Mai 2000, 
Art. 22 N 33). Das Bundesgericht hat Art. 31 Abs. 2 LSV bisher angewendet, oh-
ne sich mit der Frage seiner Gesetzmässigkeit auseinanderzusetzen (vgl. Grif-
fel/Rausch, a.a.O., Art. 22 N 7 in fine; Bundesgerichtsurteil 1C_704+742/2013 
vom 17.9.2014 Erw. 6.3), so auch in BGE 142 II 100 worin es festgehalten hat, 
dass den wichtigen Anliegen der Raumplanung (wie hochwertige Siedlungsent-
wicklung nach innen und Stärkung der Siedlungserneuerung) auf dem Weg der 
Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden kann − welche mit Zustim-
mung des Kantons zulässig ist (gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV) − wenn die strikte 
Anwendung von Art. 22 USG, unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls 
unverhältnismässig wäre. Gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung wurden 
schon bisher bei der gebotenen Interessenabwägung raumplanerische Gründe 
berücksichtigt und eine Ausnahmebewilligung erteilt, wenn sich das Bauvorha-
ben im weitgehend überbauten Gebiet befand, ein akuter Bedarf an Wohnraum 
bestand, die Immissionsgrenzwerte nicht erheblich überschritten waren und ein 
angemessener Wohnkomfort sichergestellt war. In Zukunft wird dem raumplane-
rischen Anliegen einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen verstärkt 
Rechnung zu tragen sein. Bauvorhaben, die aus dieser Sicht wünschenswert er-
scheinen, wird eine Ausnahmebewilligung erteilt werden können, auch wenn die 
Immissionsgrenzwerte unwesentlich überschritten sind, sofern deren Einhaltung 
nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels Lüftungsfenstern 
an der lärmabgewandten Seite und allfälligen weiteren Massnahmen ein ange-
messener Wohnkomfort sichergestellt werden kann (zit. Bundesgerichtsurteil 
Erw. 4.6 m.w.H.).

Für die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte kann nur dann eine Ausnah-
mebewilligung erteilt werden, wenn ein überwiegendes Interesse an der Errich-
tung eines Gebäudes besteht. Erforderlich ist ein im Rahmen der Zielsetzung von 
Art. 22 USG anerkennungswürdiges, öffentliches Interesse. Das blosse Interesse 
des Eigentümers an einer besseren Nutzung seines Grundstücks reicht nicht 
aus, da Art. 22 USG sonst seines Sinnes entleert würde. In Frage kommen wür-
de bspw. das Ausfüllen von Baulücken in bereits überbauten Gebieten (vgl. Wolf, 

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a.a.O., Art. 22 N 34). Bei der Interessenabwägung ist das Interesse an der Reali-
sierung des Gebäudes den Anliegen des Lärmschutzes gegenüberzustellen. Da-
bei können u.a. das Mass der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte, die ab-
solute Höhe der Lärmbelastung, allfällige Ausweichmöglichkeiten der Benützer 
(besitzt eine Wohnung einen Teil der Wohnräume auf der vom Lärm abgewand-
ten Seite, kommt eine Ausnahme für die übrigen Räume eher in Betracht) und 
die Zweckmässigkeit der vorgesehenen baulichen Lösung (eine Ausnahme ist 
erst dann zu gewähren, wenn keine andere sinnvolle Lösung, z.B. eine zweck-
mässigere Anordnung der Räume, möglich ist) berücksichtigt werden (vgl. Wolf, 
a.a.O., Art. 22 N 35). Des Weiteren kann auch das Vorhandensein einer gut aus-
gelegten Belüftung zugunsten einer Ausnahme berücksichtigt werden (vgl. Wolf, 
a.a.O., Art. 22 N 40).

2.6 Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die Ausführungen der Beschwerde-
führerin, insbesondere zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. vorstehen-
de Erw. 2.2), grundsätzlich nicht zu beanstanden sind. Betrachtet man jedoch die 
Begründung der kantonalen und kommunalen Bewilligungsbehörden in den je-
weiligen Baubewilligungen (vgl. vorstehende Erw. 2.1.2), so ist nachvollziehbar, 
wenn der Regierungsrat davon ausgegangen ist, dass sich die Bewilligungs-
behörden auf die "Lüftungsfensterpraxis" berufen hätten, was jedoch für die Ertei-
lung einer Ausnahmebewilligung nicht genügend ist. Erst im Laufe des regie-
rungsrätlichen Verfahrens begründeten die Bewilligungsbehörden konkreter, 
weshalb ihrer Meinung nach die Erteilung einer Ausnahmebewilligung angezeigt 
sei.

Die Beschwerdeführerin macht zutreffend geltend, dass es sich beim verdichte-
ten Bauen (bei der raumplanerisch gebotenen Siedlungsverdichtung, vgl. BGE 
142 II 100 Erw. 4.6) um ein öffentliches Interesse handelt. Dementsprechend ist 
vorliegend zugunsten des Bauvorhabens zu berücksichtigen, dass es sich um ei-
nen Ersatz mehrerer bestehender Bauten handelt (nicht jedoch im Rahmen der 
Bestandesgarantie), welche zwischen dem See und der C.________ (-Strasse) 
(________) liegen, und dass das Baugrundstück hinsichtlich des öffentlichen 
Verkehrs gut erschlossen ist. Allerdings steht dem verdichteten Bauen der Lärm-
schutz bzw. der Gesundheitsschutz der Bewohner gegenüber. Mit der restriktiven 
Regelung in Art. 31f. LSV wollte der Gesetzgeber dem Gesundheitsschutz 
Vorrang gegenüber dem Interesse an der zonenkonformen Nutzung von 
Bauparzellen einräumen. Deshalb genügt es für die Baubewilligung auch nicht, 
wenn die Immissionsgrenzwerte am ruhigsten Fenster jedes lärmempfindlichen 
Raums eingehalten sind und sich die Projektgestaltung auf die Abschirmung der 
hinterliegenden Lüftungsfenster beschränkt. Weitere Massnahmen würden in 

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diesem Fall aus Kostengründen nicht ergriffen und könnten auch nicht verlangt 
werden (vgl. BGE 142 II 100 Erw. 4.4). Diese höchstrichterlichen Erwägungen 
sind auch bei der Interessenabwägung hinsichtlich der Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung zu berücksichtigen. Eine Ausnahmebewilligung sollte nicht 
allein mit der Begründung des Vorliegens eines den Immissionsgrenzwert nicht 
überschreitenden Lüftungsfensters, zugunsten einer besseren Ausnützung und 
zulasten der zukünftigen Bewohner der Wohnungen, erteilt werden. 

Soweit die Beschwerdeführerin und der Gemeinderat geltend machen, dass eine 
Baulücke zu verhindern sei, ist dem was folgt entgegen zu halten. Bei Baulücken 
handelt es sich um einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das 
überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ 
geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der 
sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum 
geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben 
und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass 
sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt (vgl. BGE 132 
II 218 Erw. 4.2.1 m.w.H.; vgl. auch Riva, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, 
Praxiskom-mentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 5 N 
203; Ruch, in: Praxiskommentar RPG, a.a.O., Art. 36 N 33). Im konkreten Fall ist 
das Baugrundstück nicht nur bereits eingezont und erschlossen (wie der 
Gemeinderat zu Recht festhält, vgl. vorstehende Erw. 2.1.2), sondern 
unbestritten auch überbaut (vgl. auch Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 
27.6.2017 S. 5 Ziff. 9). Das Baugrundstück entspricht somit nicht der Definition 
einer Baulücke. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass das Grundstück 
stark unternutzt und die vorhandene Bausubstanz veraltet sei. Würde nun nach 
einem Abbruch ein derart grosser Abstand von der C.________ (-Strasse) 
eingehalten, um den Immissionsgrenzwert einhalten zu können (falls dies 
überhaupt möglich wäre), so würde an der C.________ (-Strasse) eine Baulücke 
entstehen. Von einer Baulücke ist jedoch auch dann nicht auszugehen, wenn 
allenfalls die Ausnützung eines Baugrundstücks nicht vollumfänglich 
ausgeschöpft werden kann. Zudem ist im konkreten Fall nicht davon 
auszugehen, dass ein derart grosser Abstand zur C.________ (-Strasse) 
eingehalten werden müsste, dass man allenfalls doch den Eindruck einer 
Baulücke erhalten könnte, weil eine sinnvolle Überbauung nicht mehr möglich 
wäre. Immerhin liegt bei der strassenseitigen (südlichen) Fassade im 
Erdgeschoss (Gewerbe), welche ca. einen halben Meter von der Fassade im 
Obergeschoss zurückversetzt ist, der Beurteilungspegel bereits bei 64.6 dB(A) 
am Tag. Ein Immissionsgrenzwert von 65 dB(A) am Tag wäre somit bereits 
eingehalten. Der Regierungsrat hat somit zutreffend festgehalten, dass weder 

12

eine Baulücke besteht noch eine solche entstehen wird und somit allenfalls auch 
grössere Abstände zur C.________ (-Strasse) in Betracht gezogen werden 
könnten. Dagegen spricht auch nicht die vom Gemeinderat erwähnte 
Strassenflucht. Eine einheitliche Strassenflucht lässt sich den eingereichten 
Bauplänen nicht entnehmen.

Zudem kann im konkreten Fall davon ausgegangen werden, dass eine 
Anpassung des Bauvorhabens bzw. Neuanordnung der einzelnen Räume zu 
einer den Lärmschutz betreffend besseren Lösung führen kann (aus den Akten 
ist nicht ersichtlich, dass die Bauherrschaft bereits eine andere Raumanordnung 
in Betracht gezogen hat), welche sich auch unter Berücksichtigung der 
Ausnützung als sinnvoll erweist. Entgegen den Vorbringen der 
Beschwerdeführerin sind nicht bereits sämtliche Sanitärräume strassenseitig 
angeordnet. Sodann ist der Bauherrschaft zumutbar, eine andere Lösung zu 
ermitteln, als lediglich eine fensterlose, aus städtebaulicher Sicht weniger 
wünschenswerte, Fassade vorzusehen. Immerhin können auch Sanitärräume 
Fenster aufweisen (vgl. dazu das OG im "Seehaus", Plan Nr. 347.201 
"Grundrisse Keller mit Tiefgarage und Obergeschoss" vom 16.8.2016). Zudem 
können auch weitere gestalterische Elemente hinzugezogen werden (vgl. 
Südfassade "Seehaus", Plan Nr. 347.211 "Westfassade, Süd- und Nordfassade 
Seehaus" vom 16.8.2016), um eine allenfalls fensterarme Fassade städtebaulich 
aufzuwerten.

Im konkreten Fall ist weiter zu berücksichtigen, dass beim vorliegenden Wohn- 
und Geschäftshaus die Empfindlichkeitsstufe III zu berücksichtigen ist, bei 
welcher von vornherein um 5 dB(A) höhere Grenzwerte einzuhalten sind, was 
der Beschwerdeführerin betreffend Lärmschutz bereits mehr Spielraum liess. 
Entsprechend darf auch eine Überschreitung am Tag um nur 0.3 dB(A) nicht un-
berücksichtigt gelassen werden. Gegen eine Ausnahmebewilligung spricht auch 
die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte am Tag und in der Nacht, wenn 
auch nur bei einem Fenster, welches jedoch den grössten Wohnraum der südli-
chen 3.5-Zimmerwohnung im OG betrifft. Sodann besteht für die betroffenen Be-
wohner dieser Wohnung auch kein lärmgeschützter Aussenraum. Der Balkon 
liegt in der strassenseitigen Fassadenflucht und vor dem Fenster des Wohnzim-
mers (bei welchem der Immissionsgrenzwert beim strassenseitigen Fenster 
überschritten wird) an der westlichen Fassade, welches noch immer einen Beur-
teilungspegel von 60.3 dB(A) aufweist (was höher liegt als der Immissionsgrenz-
wert für die ES II: 60 dB(A)). Daraus folgt, dass auch die Belüftung des betroffe-
nen Wohnraums noch immer mit einem nicht unerheblichen Lärmpegel von 60.3 
dB(A) am Tag und 51.4 dB(A) in der Nacht erfolgt.

13

Schliesslich hat der Regierungsrat zutreffend festgehalten, dass der Zweck der 
Ausnahmebewilligung nicht darin besteht, einem Bauherrn zu einer optimalen 
Lösung zu verhelfen, zumal das Bauvorhaben hauptsächlich den wirtschaftlichen 
Interessen des Bauherrn dient und nicht für einen öffentlichen Zweck erstellt wird 
(vgl. vorstehende Erw. 2.5.2).

2.7 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Bauherrschaft beim geplanten 
Bauvorhaben noch nicht sämtliche Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV ausge-
schöpft hat und erhebliche öffentliche Interessen für den Lärmschutz sprechen, 
welche derzeit die öffentlichen Interessen aus raumplanungsrechtlicher Sicht 
überwiegen, weshalb der Regierungsrat den Anspruch auf eine Ausnahmebewil-
ligung zur Überschreitung der Immissionsgrenzwerte zu Recht verneint hat.

Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB ebenfalls festgehalten und be-
gründet, dass die Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht ausgeschöpft sind, 
weshalb er das überwiegende Interesse an der Errichtung des geplanten Bau-
vorhabens verneinte. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sich der Regierungsrat 
mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne 
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann er sich auf die für den Ent-
scheid wesentlichen Punkte beschränken, was er vorliegend getan hat. Die Be-
schwerdeführerin konnte so den RRB sachgerecht anfechten und sich über die 
Tragweite des Entscheides ein Bild machen (vgl. VGE III 2016 207 vom 
31.3.2017 Erw. 4.1f. m.w.H.). Aus dem Umstand, dass der Regierungsrat den 
einzelnen Argumenten nicht das gleiche Gewicht wie die Beschwerdeführerin 
beigemessen hat, lässt sich keine Verletzung des Gehörsanspruchs der Be-
schwerdeführerin ableiten. Nach dem Gesagten hat der Regierungsrat den An-
spruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör nicht verletzt.

3.1 Zu prüfen ist, ob der Regierungsrat die Baubewilligung mit einer Nebenbe-
stimmung hätte versehen müssen statt den Bauabschlag zu erteilen. Die Be-
schwerdeführerin macht geltend, dass der Regierungsrat hätte verlangen kön-
nen, dass die strassenseitigen Fenster, welche aus wohnhygienischen Gründen 
nicht erforderlich seien, wegzulassen oder aber durch transparente Fassaden-
elemente zu ersetzen seien.

3.2 Baugesuchsteller, deren Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen ge-
nügen, haben grundsätzlich Anspruch auf Erteilung einer unbefristeten, unbe-
dingten und unbelasteten Baubewilligung.

Nebenbestimmungen (d.h. Bedingungen, Auflagen, Befristung, Revers, vgl. Mä-
der, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991 Rz. 449-452; Baumann, in: 
Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, 

14

§ 59 N 42) bedürfen nicht zwingend einer im Gesetz ausdrücklich wiedergegebe-
nen Grundlage; ihre Zulässigkeit kann sich unter Umständen auch unmittelbar 
aus dem Gesetzeszweck und dem damit zusammenhängenden öffentlichen In-
teresse ergeben (BGE 140 II 233 Erw. 3.1.3; Bundesgerichtsurteil 1C_554/2015 
vom 2.5.2016 [i.S. G. vs. Gemeinderat Arth] Erw. 3.2). 

Eine Bewilligung kann insbesondere mit einer Nebenbestimmung versehen wer-
den, wenn sie aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen überhaupt verweigert 
werden könnte (vgl. BGE 121 II 88 Erw. 3a). Nebenbestimmungen müssen mit 
dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit vereinbar sein. Sie müssen die Voraus-
setzungen der Eignung, der Erforderlichkeit und der Verhältnismässigkeit zwi-
schen Eingriffszweck und Eingriffswirkung erfüllen (vgl. Bundesgerichtsurteil 
1C_750/2013 vom 28.4.2014 Erw. 3.1; PVG 1993, Nr. 37; VGE III 2008 6+7 vom 
15.4.2008 Erw. 3.3). 

3.3 Mit Nebenbestimmungen sollen grundsätzlich nur untergeordnete Mängel 
behoben werden können (Stalder/Tschirky, in: Fachhandbuch öffentliches Bau-
recht, Rz. 2.64; vgl. auch Bundesgerichtsurteil 1C_476/2016 vom 9.3.2017 i.S. A. 
c. Gemeinderat Freienbach Erw. 2.4).

Im konkreten Fall werden durch das Bauvorhaben die Lärmschutzvorschriften 
überschritten. Nachdem das Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Anforderungen 
entspricht und eine Ausnahmebewilligung nicht erteilt werden kann, wäre die 
Baubewilligung zu verweigern. Deshalb ist zu prüfen, ob die Baubewilligung al-
lenfalls mit einer Nebenbestimmung erteilt werden kann. Ob vorliegend mit der 
Überschreitung der Lärmschutzvorschriften lediglich von einem untergeordneten 
Mangel auszugehen ist, ist fraglich. Immerhin dienen die Vorschriften zur Einhal-
tung der Immissionsgrenzwerte der Gesundheit der Bevölkerung und zum Schutz 
vor ständigen Lärmimmissionen in Wohnräumen. Selbst wenn man vorliegend 
jedoch von einem untergeordneten Mangel ausgehen würde, so ist nicht zu be-
anstanden, dass der Regierungsrat vorliegend von der Erteilung der Baubewilli-
gung mit einer Nebenbestimmung abgesehen hat. Es ist davon auszugehen, 
dass vorliegend mehrere Möglichkeiten bestehen, um das Bauvorhaben derart 
anzupassen, dass die Lärmschutzvorschriften eingehalten werden können und 
die Baubewilligung erteilt werden kann (vgl. vorstehende Erw. 2.6: u.a. Neuan-
ordnung der Räume und Fenster und Vergrösserung des Strassenabstandes). 
Die Entscheidung für eine Projektanpassung sowie die Anpassung der Baupläne 
obliegt grundsätzlich dem Bauherrn und nicht dem Regierungsrat. Je nach Art 
und Umfang der Anpassungen, kann allenfalls eine erneute Ausschreibung des 
Baugesuchs erforderlich sein. Die Prüfung der Rechtmässigkeit von Projektan-
passungen obliegt sodann erstinstanzlich den Bewilligungsbehörden.

15

Nach dem Gesagten hat der Regierungsrat zu Recht den Bauabschlag erteilt.

4. Der Gemeinderat rügt, dass der Regierungsrat die Gemeindeautonomie 
dadurch verletzt habe, dass der öffentliche Strassenraum durch eine abweisende 
Lärmschutzarchitektur belastet werden soll, was der Gemeinderat ablehne. Der 
Gemeinderat verfüge diesbezüglich über einen geschützten Ermessensspiel-
raum. Der Regierungsrat habe zu Unrecht in kommunales Ermessen eingegrif-
fen.

Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB nicht festgehalten, dass eine ab-
weisende Lärmschutzarchitektur gewählt werden solle, sondern vielmehr auf an-
dere Massnahmen (u.a. eine andere Anordnung der lärmempfindlichen Räume 
oder eine Vergrösserung des Strassenabstandes) hingewiesen. Zudem hat der 
Regierungsrat keine Baubewilligung erteilt (vgl. vorstehende Erw. 3.3). Die Be-
schwerdeführerin hat sodann selbst geltend gemacht, dass allenfalls mittels 
transparenter Fassadenbauelemente eine abweisende Lärmschutzarchitektur 
verhindert werden könnte. Bei dieser Sachlage wurde die Gemeindeautonomie 
nicht verletzt.

5. Der Regierungsrat ist aus verfahrensökonomischen Gründen auf bestimm-
te weitere Rügen eingegangen, hat in den meisten Erwägungen die Fragen je-
doch offen gelassen. Nachdem diesen Erwägungen kein abschliessender Cha-
rakter zukommt und die Parteien im vorliegenden Verfahren dazu auch keine 
Stellung genommen haben, ist vorliegend nicht weiter darauf einzugehen, zumal 
dem Verwaltungsgericht eine unmittelbare Beurteilung dieser Rügen aufgrund 
des funktionellen Instanzenzuges und der funktionellen Schranken der Verwal-
tungsgerichtsbarkeit grundsätzlich verwehrt ist (VGE III 2016 151+152 vom 
25.4.2017 Erw. 7.9 m.w.H.).

6.1 Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde im Sinne der Erwägun-
gen als unbegründet und ist abzuweisen. Der Regierungsrat hat den GRB vom 
24. November 2016 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 15. November 
2016 zu Recht aufgehoben.

6.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Verfah-
rensausgang entsprechend zu 4/5 (Fr. 2'000.--) der Beschwerdeführerin und zu 
1/5 (Fr. 500.--) der Gemeinde Freienbach aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). Diese 
Aufteilung rechtfertigt sich, weil der Gemeinderat einerseits die Gutheissung der 
Beschwerde beantragt, anderseits aber auf eine Beschwerdeführung verzichtete 
(vgl. VGE III 2016 65 vom 23.11.2016 Erw. 14).

16

6.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führerin (zu 4/5) sowie die Gemeinde Freienbach (zu 1/5) den beanwalteten Be-
schwerdegegnern eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beach-
tung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 
280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfah-
ren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 1‘600.-- (zulasten der Beschwerdeführe-
rin) und Fr. 400.-- (zulasten der Gemeinde) bzw. insgesamt Fr. 2‘000.-- (inkl. 
Barauslagen und MwSt) festgelegt.

17

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden zu 4/5 
(Fr. 2'000.--) der Beschwerdeführerin und zu 1/5 (Fr. 500.--) der Gemeinde 
Freienbach auferlegt. Die Beschwerdeführerin hat am 6. Juli 2017 einen 
Kostenvorschuss von Fr. 2‘500.-- bezahlt, so dass ihr Fr. 500.-- aus der Ge-
richtskasse zurückzuerstatten sind (Auszahlung an den Rechtsvertreter).

Die Gemeinde Freienbach hat ihren Kostenanteil von Fr. 500.-- innert 30 
Tagen nach Erhalt dieses Entscheids auf das Konto 60-22238-6 des Ver-
waltungsgerichts einzuzahlen.

3. Die Beschwerdeführerin hat den beanwalteten Beschwerdegegnern eine 
Parteientschädigung von Fr. 1'600.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu ent-
richten.

Die Gemeinde Freienbach hat den beanwalteten Beschwerdegegnern eine 
Parteientschädigung von Fr. 400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu ent-
richten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
 den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R)
 den Rechtsvertreter des Gemeinderats Freienbach (2/R)
 den Regierungsrat
 das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 
 das kantonale Amt für Raumentwicklung
 das Bundesamt für Umwelt, BAFU, 3003 Bern (A)
 und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A).

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Schwyz, 20. Dezember 2017

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 18. Januar 2018