# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c4884987-cd53-5389-8f0a-6466837eabc8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-02-28
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 28.02.2013 R 2012 97
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2012-97_2013-02-28.pdf

## Full Text

R 12 97

5. Kammer 

URTEIL
vom 28. Februar 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baupolizei

1. a) Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat sich mit Urteil vom 28. 

April 2009 (VGU R 08 99) schon einmal zu diesem Bauvorhaben geäussert. 

Danach hatte die Baubehörde der Gemeinde … der Geschäftshaus … AG am 

16. September 2008 die Bewilligung für den Teilabbruch des bestehenden 

Gebäudes auf Parzelle Nr. 117 an der Promenade 45 und für den Neubau 

eines Wohn- und Geschäftshauses erteilt. Die gegen dieses Projekt („…“) 

erhobenen Einsprachen hatte die Baubehörde abgewiesen. Die dagegen 

erhobenen Beschwerden der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) „…“ 

sowie verschiedener einzelner Stockwerkeigentümer wurden damals vom 

Verwaltungsgericht abgewiesen, was vom Bundesgericht mit Urteil vom 17. 

Februar 2010 bestätigt wurde (BGer 1C_388/2009).

b) Im Zusammenhang mit den Abbrucharbeiten entstanden dann offenbar 

Bedenken bezüglich der Stabilität jener Gebäudeteile, deren Abbruch nicht 

geplant war. Weitere Untersuchungen ergaben, dass tatsächlich ein 

Sicherheitsrisiko für jene Gebäudeteile bestand. Aus diesem Grund stellte die 

Bauherrin am 15. März 2011 das Gesuch um Abbruch und Neubau jener bisher 

vom Abbruch ausgesparten Gebäudeteile. Die Prüfung dieses Baugesuches 

erfolgte seitens der Baubehörde im vereinfachten Verfahren. Am 1. April 2011 

bewilligte die Baubehörde das Projektänderungsgesuch. Am 20. April 2011 

erhoben … und … gegen die Änderungsbewilligung vom 1. April 2011 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf Aufhebung. Die 

Gemeinde sei zu verpflichten, das Abänderungsgesuch dem ordentlichen 

Baubewilligungsverfahren mit Einsprachemöglichkeit zu unterziehen. Statt des 

Teilabbruches sei nun der Totalabbruch erfolgt. Aus den Planunterlagen des 

Abänderungsgesuches gehe hervor, dass dieses Gesuch ein neu strukturiertes 

Bauvorhaben betreffe. Eine solche Änderung des Projektes hätte öffentlich 

aufgelegt und im Amtsblatt publiziert werden müssen. Mit Urteil vom 1. 

November 2011 (VGU R 11 40) wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde 

ab. Das Bundesgericht bestätigte diesen Entscheid mit Urteil vom 22. März 

2012 (BGer 1C_550/2011).

c) Die Gemeinde verknüpfte die Baubewilligung vom September 2008 für das 

Projekt „…“ der Geschäftshaus … AG u.a. mit der Auflage, 49 Parkplätze zu 

errichten oder deren Nutzung in der Nähe rechtlich zu sichern. In Bezug auf die 

Pflichtparkplätze (PP) verfügte die Gemeinde konkret das Folgende (Ziff. 1 des 

Beschlusses):

- Die Gesuchstellerin hat 33 gedeckte und 16 offene Parkplätze zu errichten 
oder deren Nutzung in der Nähe sich rechtlich zu sichern.

- Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn Pläne von der 
Baubehörde genehmigt sind, aus denen die erwähnten PP ersichtlich sind 
oder im Grundbuch eingetragene Verträge über die langfristige Sicherung von 
PP auf einer Drittliegenschaft von der Baubehörde genehmigt sind.

- Wenn die Abgeltung im Sinne der Erwägungen beansprucht wird, sind der 
Gemeinde vor Baubeginn die fehlenden PP mit Fr. 702‘000.-- abzugelten.

d) Nach den eingangs geschilderten Beschwerdeverfahren begann die 

Geschäftshaus … AG im Sommer 2011 mit den Bauarbeiten, ohne aber die 

Auflage betreffend Parkplätze erfüllt zu haben, was von der Gemeinde erst im 

Frühjahr 2012 bemerkt wurde. Es folgte ein Briefwechsel zwischen der 

Gemeinde und der Bauherrin bezüglich Festlegung auf Realerfüllung oder 

Ersatzabgabe mit Fristansetzung und Androhung eines Baustopps. Nach 

Gesprächen zwischen den Parteien fasste der Kleine Landrat am 15. Mai 2012 

einen Beschluss, wonach der Geschäftshaus … AG Frist bis Ende Mai 2012 

angesetzt werde, um konkret anzugeben und nachzuweisen, wie sie die in der 

Baubewilligung vom 16. September 2009 enthaltene Parkplatzpflicht für das 

Projekt „…“ real auf eigenem oder fremdem Grund bis zur Bauvollendung 

erfüllen wolle oder ob sie einer Ersatzabgabe von Fr. 702‘000.-- den Vorzug 

gebe. Mit öffentlich beurkundetem Abtretungsvertrag vom 24. Mai 2012 

übertrug der Nachbar … 30 in seinem Eigentum stehende Parkplätze des 

angrenzenden …-Centers auf das Grundstück der Geschäftshaus … AG. Die 

Gemeinde anerkannte in der Folge auch nach weiteren Besprechungen und 

Stellungnahmen diese Parkplätze nicht als Pflichtparkplätze für das 

Bauvorhaben der Geschäftshaus … AG, da diese bereits dem angrenzenden 

Center als Pflichtparkplätze zugeordnet seien. Die Bauherrin bestritt, dass im 

…-Center jemals Pflichtparkplätze verfügt worden seien. Die Gemeinde 

anerkannte, dass nach heutiger Berechnung das …-Center weniger 

Pflichtparkplätze ausweisen müsste als noch im Jahre 1996; entsprechend hielt 

sie dem Nachbarn … zugute, dass seine damaligen 84 Pflichtparkplätze heute 

71 Pflichtparkplätzen entsprächen und er folglich über deren 13 verfügen 

könne. Somit anerkannte die Gemeinde die Abtretung von 13 Parkplätzen an 

die Geschäftshaus … AG. Als noch nicht nachgewiesen erachtete sie hingegen 

weiterhin 16 Parkplätze, nämlich 8 gedeckte und 8 ungedeckte; die 

Ersatzabgabe reduziere sich somit auf Fr. 312‘000.-- (8x Fr. 30‘000.-- und 8x 

Fr. 9‘000.--). Daraufhin verpflichtete der Kleine Landrat mit Verfügung vom 24. 

Juli 2012 die Geschäftshaus … AG zum Nachweis durch Grundbuchauszug 

von zusätzlichen 8 gedeckten und 8 ungedeckten Parkplätzen ab Fertigstellung 

des Bauvorhabens und zwar in der Form von Eigentum, Miteigentum oder in 

Form von Grunddienstbarkeiten. Für den Fall, dass dieser Nachweis nicht bis 

31. August 2012 erfolge, erwog die Gemeinde die Erhebung einer 

Ersatzabgabe und behielt sich weitergehende Zwangsmassnahmen (Baustopp 

u.ä.) vor. Zur nicht anerkannten Übertragung der Parkplätze führte die 

Gemeinde in Erwägung 2.c) was folgt aus: „Abgesehen davon, … ist es 

offensichtlich unzulässig, Parkplätze, welche seinerzeit zur Erfüllung der im 

Baugesetz festgelegten Parkplatzpflicht geschaffen worden sind, nachträglich 

einer anderen Überbauung zuzuführen, und zwar dort ebenfalls zur Erfüllung 

einer Parkplatzpflicht“.

2. Gegen diese Verfügung erhob die Geschäftshaus … AG (nachfolgend 

Beschwerdeführerin) form- und fristgerecht Beschwerde. Sie verlangte die 

Aufhebung des angefochtenen Entscheides, eventualiter die Rückweisung der 

Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Im Falle einer Abweisung 

der Beschwerde sei die Gemeinde zu verpflichten, ihr nach Eintritt der 

Rechtskraft eine Nachfrist von einem Monat anzusetzen für die Bezeichnung 

und grundbuchliche Sicherung anderer Pflichtparkplätze für das umstrittene 

Bauvorhaben. Ausserdem beantragte die Beschwerdeführerin die 

aufschiebende Wirkung. 

Ihren Standpunkt begründete die Beschwerdeführerin zunächst mit dem 

Umstand, dass Herr …, früherer Rechtskonsulent der Gemeinde, nach 

verschiedenen Sitzungen mit der Beschwerdeführerin und Einreichen 

detaillierter Pläne grünes Licht gegeben habe, dass die fehlenden 

Pflichtparkplätze real mittels Übertragung der dem Nachbarn … gehörenden 

Parkplätze im …-Center abgedeckt werden könnten (Herr … wird als Zeuge 

angeboten). Weiter argumentierte die Beschwerdeführerin mit der Natur einer 

Bewilligung, welche materiell-rechtlich nur negativ wirke, d.h. lediglich das 

Fehlen von rechtlichen Hindernissen feststelle, jedoch keinerlei positiven 

materiell-rechtlichen Auswirkungen entfalte, insbesondere keine 

Gestaltungswirkungen, so auch keine Eigentumsbeschränkung; somit sei dem 

Nachbarn die volle Verfügungsmacht über seine Parkplätze im …-Center 

zugestanden und er hätte darüber frei verfügen dürfen, was er mit der 

Abtretung zu Gunsten der Beschwerdeführerin auch getan habe. Diese sei nun 

sachenrechtlich Eigentümerin der Parkplätze und erfülle somit ihre 

Parkplatzpflicht; allfällige Pflichten der Baugesuchsteller von 1996 träfen sie als 

deren Rechtsnachfolgerin zudem ohnehin nicht. Für das Parkhaus …-Center 

seien nie konkret Pflichtparkplätze verfügt worden; dort gebe es 224 Parkplätze 

(unter Einbezug des verbundenen Parkhauses des …-Centers sogar insgesamt 

496 Parkplätze) und die Gemeinde könne nicht darlegen, weshalb gerade die 

hier strittigen Parkplätze Pflichtparkplätze seien. Die Parkplatz Aufstellung 

betreffend das …-Center (1996), auf welche sich die Gemeinde berufe, sei der 

Beschwerdeführerin bzw. dem Nachbarn bislang unbekannt und jedenfalls nicht 

Bestandteil der seinerzeitigen Baugesuchsunterlagen gewesen; aber auch 

diese Aufstellung sage nichts über konkrete Parkplätze und deren Eigenschaft 

als Pflichtparkplätze aus. Weiter seien sämtliche Parkplätze des …-Centers in 

Absprache mit der Gemeinde seit 1998 als öffentliche Parkplätze genutzt 

worden, wovon finanziell auch die Gemeinde profitiert habe – jedenfalls seien 

die Parkplätze nie den Mietern bzw. Eigentümern des …-Centers oder ihren 

Kunden zur Nutzung vorbehalten gewesen. Wenn sich die Gemeinde nun auf 

den Standpunkt stelle, es handle sich hier um Pflichtparkplätze, handle sie 

rechtsmissbräuchlich im Sinne eines „venire contra factum proprium“. Auch die 

Berechnung der Parkplätze sei falsch, da zwei Besucherparkplätze nicht 

nachträglich verlangt werden könnten und auch für die Fläche „Kiosk“ sei kein 

Parkplatz, höchstens aber einer in die Berechnung einzusetzen; von Beginn 

weg fehle es aber an den Voraussetzungen für eine Wiedererwägung zur 

Festlegung einer Parkplatzpflicht im ... Die Gemeinde habe auch nicht korrekt 

abgeklärt, ob eine Realerfüllung für die Pflichtparkplätze durch die 

Beschwerdeführerin möglich sei oder nicht und habe deshalb vorschnell eine 

Ersatzabgabe verfügt. Ausserdem habe die Gemeinde das rechtliche Gehör der 

Beschwerdeführerin verletzt, indem sie die ursprüngliche Auflage in der 

Baubewilligung „…“ durch den Nachweis einer dinglichen Sicherung verschärft 

habe, ohne dass die Beschwerdeführerin im Vorfeld dazu Stellung hätte 

nehmen können. Die Beschwerdeführerin habe schliesslich darauf 

hingewiesen, dass eine Realsicherung der strittigen Parkplätze unabhängig von 

der Beanspruchung der …-Parkplätze möglich sei und ersuchte für den Fall 

einer Nichtanerkennung der Abtretung der …-Parkplätze um eine Nachfrist von 

einem Monat zum Nachweis der Realerfüllung auf andere Weise. Es sei dem 

Nachbarn nämlich in der Zwischenzeit gelungen, sich Vorrechte an anderen 

Parkplätzen zu sichern, welche er nötigenfalls der Beschwerdeführerin zur 

Realerfüllung abtreten würde; die Weigerung der Gemeinde – die ja primär an 

einer Realerfüllung interessiert sein müsste - eine Nachfrist anzusetzen, sei 

unverhältnismässig, ja geradezu überspitzter Formalismus (Ziff. 3 

angefochtener Entscheid).

3. Die Gemeinde liess sich mit Eingabe vom 18. Oktober 2012 vernehmen mit 

dem Rechtsbegehren, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten 

werden könne. 

Sie wies zunächst darauf hin, dass in Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids 

über die Ersatzabgabe noch gar nicht entschieden worden sei, sondern eine 

solche lediglich in Erwägung gezogen werde; dieser Punkt sei somit gar nicht 

anfechtbar und es sei im Übrigen klar, dass die Einforderung einer 

Ersatzabgabe eine neue Verfügung voraussetze, weshalb auf diese Rüge nicht 

eingetreten werden könne. Was die materiell-rechtlichen Wirkungen einer 

Baubewilligung betreffe, so pflichte die Gemeinde der Beschwerdeführerin zu, 

dass der Baugesuchsteller von seiner Bewilligung nicht Gebrauch machen 

müsse; mache er aber davon Gebrauch, so habe er sich an alle darin 

enthaltenen Vorgaben zu halten, insbesondere also die Erstellung und Nutzung 

des Gebäudes nach den bewilligten Plänen und das Erstellen und Bereithalten 

der in der Baueingabe bezeichneten Pflichtparkplätze. Insofern entfalte die 

Baubewilligung eben doch positiv-rechtliche Wirkungen mit Einschränkungen 

der Eigentumsfreiheit, und zwar in Bezug auf Nutzung und Verfügbarkeit. 

Solche Einschränkungen ergäben sich direkt aus der Baubewilligung und 

bestünden auch ohne Anmerkung im Grundbuch, so auch betreffend 

Pflichtparkplätze. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, die Pflichten aus 

der Baubewilligung von 1996 würden nur die damaligen Gesuchsteller treffen, 

nicht jedoch sie als Rechtsnachfolgerin, sei deshalb völlig falsch. Die Gemeinde 

lege weiter einen Bundesgerichtsentscheid vom 8. April 1986 vor (Beilage 13), 

in welchem festgehalten sei, dass die Pflicht, für bestimmte Wohn- und 

Geschäftsräumlichkeiten Autoabstellplätze zu schaffen, offensichtlich nicht nur 

die Pflicht zum Bauen dieser Plätze, sondern auch diejenige zur 

Aufrechterhaltung der Nutzungswidmung für das in der Baubewilligung 

vorgesehene Objekt umfasse (Erwägung 3, Seite 8); von einer solchen Pflicht 

könne nur eine neue Baubewilligung mit entsprechend anderem Inhalt befreien 

(derselbe Bundesgerichtsentscheid, a.a.O.). Im Zuge des 

Baubewilligungsverfahrens für das …-Center von 1996 hätten die 

Baugesuchsteller (Nachbar …, Post, Gemeinde) im Baugesuchformular vom 

27. November 1995 insgesamt 224 Abstellplätze für Motorfahrzeuge 

angegeben, nämlich 13 offene und 211 gedeckte; sodann hätten die 

Baugesuchsteller sogar eine Aufstellung über die Aufteilung dieser 224 

Parkplätze unter den beteiligten Gesellschaftern eingereicht; dieses Dokument, 

versehen mit der Bezeichnung „Projekt Baueingabe (Stand 11. 11.1995)“ habe 

Teil der Unterlagen zum Baugesuch gebildet. Diese Parkplatzaufstellung 

korrespondiere in allen Teilen mit den Bauplänen und der darin enthaltenen 

farblichen Zuteilung der einzelnen Nutzungsflächen und Parkplätze; die 

Aufstellung trage im Übrigen dasselbe Datum wie die Baupläne. Daraus ergebe 

sich klar und deutlich, dass es sich bei den 71 gedeckten und 13 offenen 

Parkplätzen, die dem Nachbarn zugeteilt worden seien, um Pflichtparkplätze 

gemäss dem damals gültigen Art. 66 des kommunalen Baugesetzes (BauG) 

gehandelt habe. Die anderslautende Behauptung sei nach Art. 8 ZGB 

beweispflichtig. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, sämtliche 224 

Parkplätze im … würden öffentlich genutzt und hätten nie den 

Mietern/Eigentümern des …-Centers bzw. deren Kunden zur Verfügung 

gestanden, sei unzutreffend. Vielmehr seien für die dem Nachbarn gehörenden 

Wohnungen und Gewerbeflächen im Untergeschoss heute 16 Parkplätze durch 

Gitter abgetrennt und so für Aussenstehende nicht zugänglich (Augenschein 

beantragt); für 12 Parkplätze sei dies bereits in den Planunterlagen vorgesehen 

und eingezeichnet worden. Was die übrigen Parkplätze betreffe, so liege es im 

Wesen der Sache, dass diese allen potentiellen Besuchern zugänglich sein 

müssten. Selbst eine zeitweilige vorschriftswidrige Nutzung vermöge nichts an 

der Zuordnung der Parkplätze gemäss seinerzeitiger Baubewilligung zu ändern. 

Die Gemeinde räume ein, dass ihr beim Zählen der vom Nachbarn an die 

Beschwerdeführerin abgetretenen Parkplätze ein Fehler unterlaufen sei und sie 

fälschlicherweise von 22 anstatt von 30 Parkplätzen ausgegangen sei; dieser 

Fehler sei allerdings im Ergebnis irrelevant, da so oder anders Pflichtparkplätze 

abgetreten worden seien, was nicht zulässig sei. Auch die Behauptung, die 

Abtretung der Pflichtparkplätze sei mit Herrn … von der Gemeinde 

abgesprochen und von diesem gutgeheissen worden, sei unbehelflich, habe 

doch dem damaligen Rechtskonsulenten die Kompetenz für eine solche Zusage 

gefehlt und bringe die Beschwerdeführerin weder die von ihr erwähnten 

detaillierten Pläne noch andere Schriftstücke bei. Indem die Gemeinde von den 

ursprünglich 84 Pflichtparkplätzen vom Nachbarn eine Berechnung nach heute 

gültigem Baugesetz vorgenommen habe und damit nur noch auf 71 

Pflichtparkplätze gekommen sei und deshalb für 13 frei gewordene 

Pflichtparkplätze die Abtretung zugelassen habe, habe sie die gesetzlichen 

Bestimmungen schon grosszügig ausgelegt. Die Behauptung einer 

Fehlberechnung der Pflichtparkplätze (Kiosk, Besucherparkplätze) treffe im 

Übrigen nicht zu. Die Neuberechnung der Pflichtparkplätze im …-Center stelle 

auch keine Wiedererwägung der Baubewilligung 1996 dar. Auch was die Form 

der Sicherung der Pflichtparkplätze betreffe, genügten langfristige Mietverträge 

nicht, sondern es sei eine sachenrechtliche Zuordnung notwendig in Form von 

Eigentum oder einer Dienstbarkeit (PVG 2004 Nr. 20).

4. Die Replik vom 27. November 2012 enthielt weitgehend Wiederholungen und 

Vertiefungen. Neu war das Argument, die Gemeinde hätte die Ersatzabgabe 

gemäss Art. 39 BauG i.V.m. Art. 21 BauV (Verordnung zum Baugesetz) vor 

Baubeginn erheben müssen; dass dies nicht geschehen sei, stütze die 

Argumentation der Beschwerdeführerin, die Zulässigkeit der umstrittenen 

Parkplatzabtretung sei mit dem Einverständnis des damaligen 

Rechtskonsulenten der Gemeinde erfolgt. Bestritten wurde zudem 

insbesondere, dass die strittigen Parkplätze in Erfüllung irgendeiner 

Parkplatzpflicht erschaffen worden seien, denn eine solche Verpflichtung sei 

der Baubewilligung für das …-Center von 1996 nicht zu entnehmen; die von der 

Gemeinde vorgelegte „Parkplatzaufstellung“ (Beilage 13 der Gemeinde) habe 

die Beschwerdeführerin vorher noch nie gesehen – das Dokument sei nicht Teil 

der damaligen Baugesuchunterlagen gewesen (das Dokument trage weder 

Datum noch Unterschrift, kein Briefkopf, andere Schrift etc.). Angesichts der 

Tatsache, dass das betroffene Parkhaus zwei Teile umfasse mit insgesamt 496 

Parkplätzen, könne auch nicht von zu wenig vorhandenen Parkplätzen 

gesprochen werden. Die Beschwerdeführerin wies auch auf die Nachteile hin, 

wenn Pflichtparkplätze in einer Baubewilligungsverfügung nicht als solche 

bezeichnet werden müssten; dieser Aspekt könnte in einer Baubewilligung so 

nicht mehr angefochten werden, was rechtsstaatlich nicht vertretbar wäre (u.a. 

Verletzung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit). Der Adressat 

der Auflage „Pflichtparkplatz“ könne so gar nicht erkennen, dass eine Auflage 

verfügt worden sei, geschweige denn, was für eine. Der von der Gemeinde 

angeführte Bundesgerichtsentscheid aus dem Jahr 1986 sei mit dem 

vorliegenden Fall nicht vergleichbar und sage insbesondere nichts darüber aus, 

ob Pflichtparkplätze auch dann bestünden, wenn die Gemeinde deren 

Anordnung nicht ausdrücklich festgehalten habe und, ob selbst dann und unter 

welchen Umständen, eine Vollstreckung auch gegen Dritte gerichtet werden 

könnte. Wenn – wie hier – gegen den Veräusserer der umstrittenen Parkplätze 

nie eine konkrete Eigentumsbeschränkung angeordnet worden sei, könne diese 

noch viel weniger von einem Dritten (Beschwerdeführerin) eingefordert werden. 

Die Beschwerdeführerin habe überdies nie behauptet, es bedürfe einer 

Wiedererwägung der Baubewilligung (1996); vielmehr habe sie behauptet, die 

Festlegung der Pflichtparkplätze in der Baubewilligung sei durch die Gemeinde 

einseitig geändert worden. 

5. Die Duplik der Gemeinde vom 13. Dezember 2012 beschränkte sich auf ein 

paar Richtigstellungen. So sei das Dokument „Parkplatzaufstellung“ Teil der 

Baugesuchunterlagen (1996) und korrespondiere nicht nur mit den Angaben im 

Baugesuchformular vom 27. November 1995, sondern auch mit den 

dazugehörigen Plänen und entspreche so Art. 66 BauG (1977). Es sei deshalb 

davon auszugehen, dass es sich bei den im Rahmen der …-Überbauung 

vorgesehenen 224 Parkplätze um jene gehandelt habe, welche aufgrund von 

Art. 66 BauG (1977) geschaffen werden mussten, also um Pflichtparkplätze; 

von jenen 224 Parkplätzen seien 84 für die dem Nachbarn gehörenden 

Raumeinheiten bestimmt gewesen. In Bezug auf die Baubewilligung wies die 

Gemeinde darauf hin, dass es sich dabei um einen gestaltenden 

Verwaltungsakt handle, mit dem die Schranke des generellen Bauverbots 

beseitigt und dem Bewilligungsinhaber die Erlaubnis zur Realisierung des 

konkret der Baubehörde unterbreiteten Projekts verschafft werde. Das jeweilige 

Bauprojekt werde durch das konkrete Baugesuch und die dazugehörigen 

Bauunterlagen (wie Pläne) definiert; sämtliche anderen in Baugesuch und 

Baubewilligung nicht vorgesehenen Nutzungen würden weiterhin dem 

generellen Bauverbot unterliegen und seien deshalb bis auf weiteres nicht 

gestattet; dies gelte nicht nur für die Hauptnutzung, sondern auch für die 

zugeordneten Nutzungen, wie das Parkieren, ohne dass hierfür explizit 

Auflagen formuliert werden müssten, auch wenn dies aus Gründen der 

Rechtssicherheit von Vorteil wäre. Im Übrigen sei eine Baubewilligung immer 

sach- und nicht personenbezogen; daraus ergebe sich, dass die 

Nutzungsberechtigung nicht nur für die Bauherrschaft, sondern auch für jeden 

Rechtsnachfolger gelte; wäre es anders, liessen sich Verpflichtungen zur 

Erhaltung von erforderlichen Parkplätzen jederzeit unterlaufen. Die 

Beschwerdeführerin müsste nachweisen, dass es sich bei den 224 Parkplätzen 

um „freie“ Parkplätze handle, welche auch für ein Drittobjekt verwendbar seien; 

dieser Beweis könne nur mit einer zusätzlichen Baubewilligung erbracht 

werden, mit welcher die Gemeinde den Verzicht auf die ursprünglich 

vorgesehene Zuordnung der umstrittenen Parkplätze erkläre.

6. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2012 reichte die Beschwerdeführerin eine 

Stellungnahme zur Duplik ein. Dort wurde u.a. ausgeführt, dass nicht jeder 

bewilligte Parkplatz ein Pflichtparkplatz sei. Auch treffe es nicht zu, dass die 

Beschwerdeführerin durch die Einräumung von dinglichen Rechten an den 

umstrittenen Parkplätzen Rechtsnachfolgerin des Nachbarn bzw. der 

Bauherrengemeinschaft geworden sei.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist im vorliegenden Verfahren der Entscheid vom 24. Juli 

2012, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Bauherrschaft und 

Eigentümerin der Parzelle 117 (Beschwerdeführerin) verpflichtete, durch 

Grundbuchauszug nachzuweisen, dass sie ab Fertigstellung des Bauprojekts 

dauernd über zusätzliche 8 gedeckte und 8 offene Parkplätze verfüge, und zwar 

in Form von Eigentum, Miteigentum oder Grunddienstbarkeiten (Ziff. 2 

Entscheid-Dispositiv). Sollte dieser Nachweis nicht bis zum 31. August 2012 

erfolgen, erwäge die Gemeinde die Erhebung einer Ersatzabgabe (Ziff. 3 

Dispositiv). Von den mit Vertrag vom 24. Mai 2012 vom Nachbarn auf Parzelle 

185 abgetretenen 22 Plätzen könnten nämlich nur deren 13 als 

Pflichtparkplätze zugunsten der Parzelle 117 anerkannt werden (Ziff. 1 

Dispositiv). Beschwerdegegenstand bildet somit die Frage, ob die vertraglich im 

Mai 2012 an die Beschwerdeführerin abgetretenen Parkplätze des Nachbarn 

von Parzelle 185 dort als Pflichtparkplätze gelten oder nicht. Daran entscheidet 

sich, ob sie überhaupt als Pflichtparkplätzen für die Bauparzelle 117 verfügbar 

und somit anrechenbar sind.

2. a) Ausgangspunkt für die Beurteilung des angefochtenen Entscheids ist die aus 

dem Jahr 1996 stammende Baubewilligung an das benachbarte Geschäftshaus 

(…-Center) auf Parzelle 185 und das damals dafür gültige kommunale 

Baugesetz (aBauG) von 1977. Unter dem Titel „Parkplätze“ wurde dort in Art. 

66 aBauG was folgt bestimmt:
1Bei allen Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind Abstellplätze für Fahrzeuge 
auf privatem Boden und ausserhalb des Strassenbereiches anzulegen und 
stets offen zu halten. Zwei Drittel der vorgeschriebenen Abstellplätze sind 
gedeckt und wenn möglich unterirdisch anzulegen.
2Die Eigentümer bestehender Bauten und baulicher Anlagen können im 
Rahmen dieser Bestimmungen in zumutbarem Masse verpflichtet werden, auf 
privatem Grund Abstellflächen für Motorfahrzeuge anzulegen, wenn die 
Betriebs-, Wohn- und Verkehrsverhältnisse ihrer Objekte dies erfordern.
3Die Abstellplätze sind im folgenden Rahmen bereitzustellen:
- Wohnbauten 1 Platz pro Wohnung bis 80 m2 Wohngeschossfläche,

darüber 2 Plätze, 1 Platz pro 2 Separatzimmer 
- Verkaufslokale 1 Platz pro 15 m2 Ladenfläche
- Pensionen/Hotels 1 Platz für 3 Gästebetten
- Restaurants 1 Platz pro 10 m2 Restaurantfläche
- Büroräume 1 Platz für 20 m2 Bürofläche
4Für übrige Bauten bestimmt die Baubehörde die Anzahl der nötigen 
Abstellplätze, wobei sie sich an die Normen der Vereinigten Schweizerischen 
Strassenfachämter hält.
5Die Parkierungsanlagen müssen nach Grösse, Lage, Nähe, Anordnung und 
Ausbau geeignet sein und gefahrlos benützt werden können. Sie dürfen ohne 
entsprechenden geeigneten Ersatz ihrem Zweck nicht entfremdet werden.

Die zitierte (altrechtliche) Bestimmung regelte also die Berechnung der Anzahl 

der „vorgeschriebenen Parkplätze“ (vgl. Abs. 3), stellte den Grundsatz auf, dass 

davon 2/3 real gedeckt sein müssten (Abs. 1) sowie keine Zweckentfremdung 

der vorgeschriebenen Autoabstellplätze – ohne geeigneten Ersatz – erfolgen 

dürfte (Abs. 5 Satz 2).

b) Nach Art. 38 des heute noch gültigen kommunalen Baugesetzes (BauG) von 

2001, von der Regierung genehmigt am 16. April 2002, werden zwar andere 

Faktoren zur Berechnung der vorgeschriebenen Abstellplätze bzw. 

„Pflichtparkplätze“ genannt. Der Kerngedanke betreffend Bereitstellung von 

Autoabstellflächen zugunsten des jeweils geplanten Bauvorhabens wurde 

indessen unverändert beibehalten, so insbesondere auch das Verbot der 

Zweckentfremdung von in der Baubewilligung ausgeschiedener 

Parkplatzanlagen (siehe unten Abs. 3). So hält Art. 38 BauG fest:
1Bei Neubauten sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen 
Verkehr erwarten lassen, sind auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe auf 
privatem Grund während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für 
Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten. 
Zwei Drittel der vorgeschriebenen Abstellplätze sind gedeckt und wenn möglich 
unterirdisch anzulegen.
2Es sind bereitzustellen:
- bei Wohnbauten 1 Platz pro Wohnung bis 4 Zimmer

2 Plätze pro Wohnung über 4 Zimmer
plus 1 Besucherplatz bis 6 Wohnungen
ab 6 Wohnungen 2 Besucherparkplätze

- bei Gewerbebauten 1 Platz pro 3 Arbeitsplätze
(inklusive Lager)

- bei Bürobauten 1 Platz pro 25 m2 Bürofläche   
- bei Verkaufslokalen 1 Platz pro 20 m2 Ladenfläche
- bei Hotels/Restaurants 1 Platz pro 4 Fremdenbetten sowie

und Pensionen 1 Platz pro 15 m2 Restaurantfläche
- Für andere Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde die Anzahl der 

Pflichtparkplätze, wobei sie sich an anerkannte Normen hält.
3Parkierungsanlagen müssen gefahrlos benützt werden können und dürfen 
ohne geeigneten Ersatz ihrem Zweck nicht entfremdet werden.
4In Bereichen des Ortsbildschutzes kann von diesen Pflichtparkplätzen 
abgewichen werden. 

c) Wie das Bundesgericht bereits wegweisend in seinem Entscheid vom 8. April 

1986 (BGer P 701/85 E. 3) festgehalten hat, umfasst die Pflicht zum Bau bzw. 

zur Bereitstellung von Autoabstellplätzen offensichtlich nicht nur die Pflicht zur 

Erstellung derselben, sondern auch diejenige zur Aufrechterhaltung der 

Nutzungswidmung für das in der Baubewilligung vorgesehene Objekt. Von 

dieser zweckorientierten Bindung der Autoabstellplätze an bestimmte Wohn- 

oder Geschäftsräume könne nur eine neue Baubewilligung mit entsprechend 

abgeändertem Inhalt befreien. Unerheblich sei dabei, dass die einzelnen 

Abstellplätze grundsätzlich grundbuchlich einer gesonderten Disposition 

(Verfügbarkeit) zugänglich seien. Die grundbuchtechnische Regelung vermöge 

offenkundig am materiell-baurechtlichen Gehalt der Baubewilligung nichts zu 

ändern.

d) Im konkreten Fall wurden zwar insgesamt mehr Parkplätze erstellt, als eine 

Berechnung gemäss dem damals geltenden und anwendbaren Art. 66 aBauG 

[von 1977] tatsächlich ergeben hätte. Doch wurde das damalige Bauprojekt (…-

Center) auf Parzelle 185 mit genau dieser (höheren) Anzahl Parkplätze und mit 

einer genauen Ausscheidung und Zuteilung der einzelnen Parkplätze bewilligt 

(vgl. Beilage 14 Gemeinde; Abbildung Querschnitt Parkanlage 1. UG – 4. UG; 

EG - 2. OG). Die Besonderheit an diesem Projekt war, dass von den drei 

Bauherren zwei Parkplätze für ihre eigenen Bedürfnisse (PTT: 44 Parkplätze; 

Markierung mit „roter Farbe“) bzw. für die Öffentlichkeit (Gemeinde: 96 

Parkplätze; Farbe Grau) eingebracht bzw. reserviert wurden, während beim 

dritten (rein privaten) Bauherrn eine normale Berechnung der vorgeschriebenen 

Parkplätze nach dem damals geltenden (altrechtlichen) Baugesetz erfolgte. Die 

so errechneten 84 vorgeschriebenen Parkplätze für den privaten Bauherrn mit 

den weiteren 140 Parkplätzen (PTT + Gemeinde) ergaben die 224 Parkplätze, 

welche auf dem Baugesuchformular vom 27.11.95 (Beilage 12 Gemeinde; Ziff. 

9 – 211 gedeckte + 13 offene Abstellplätze) angegeben wurden. Die diversen 

Parkplätze lassen sich auf den Überbauungsplänen (Beilage 14) ohne Weiteres 

lokalisieren und aufgrund der unterschiedlichen Farbgebung (Colorierung) 

innerhalb der drei beteiligten Bauherrschaften präzise und unzweideutig 

zuteilen (PTT: Rot; Öffentlichkeit/Gemeinde: Grau; und privater Bauherr: 

Grün/Gelb und Blau). Daraus kann die Widmung jedes einzelnen Parkplatzes 

im/beim damals erstellten Geschäftshaus auf Parzelle 185 abgelesen und 

zugeordnet werden. Dem umstrittenen Dokument „Parkplatznachweis“ (Stand 

11.11.95; Beilage 13 Gemeinde) kommt somit keine entscheidende Bedeutung 

mehr zu. Nach Ansicht des Gerichts gibt es aber keinerlei konkrete Hinweise 

darauf, dass das fragliche Dokument nicht authentisch und korrekt erstellt 

worden wäre, auch wenn es nicht unterschrieben oder mit einem amtlichen 

Stempel etc. versehen worden ist. 

In Anbetracht des soeben Gesagten ist für das Gericht jedoch hinreichend 

erstellt, dass die dem privaten Bauherrn und Nachbarn (B.F.) zugeordneten 

Parkplätze auf Parzelle 185 (…-Center) die Funktion der vorgeschriebenen 

Parkplätze im Sinne von Art. 66 aBauG [von 1977] erfüllt haben und somit als 

Pflichtparkplätze im Sinne von Art. 38 BauG [von 2001] angesehen werden 

können. Wäre dem nicht so, könnte die Verpflichtung, Parkplätze zu erstellen, 

auf einfache Art und Weise unterlaufen werden. Die Gemeinde hat deshalb zu 

Recht die Abtretung der Parkplätze von der benachbarten Parzelle 185 an die 

Beschwerdeführerin nicht als Erfüllung des gesetzlich eigenständig verlangten 

Parkplatznachweises für das Bauprojekt auf Parzelle 117 anerkannt. 

Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt (Zulässigkeit 

Parkplatzabtretung) abzuweisen.

e) Eine andere Frage ist, ob die Gemeinde zu Recht und ohne Anhörung der 

Beschwerdeführerin die Berechnung der Pflichtparkplätze nach neuem, 

geltendem Recht (Art. 38 BauG) vorgenommen hat und daher neuerdings von 

lediglich 71 vorgeschriebenen Parkplätzen anstatt der ursprünglichen 84 

Autoabstellplätze ausgehen durfte. Aus dem Wortlaut des schon zitierten 

Bundesgerichtsentscheids (BGer P 701/85 E. 3) ergibt sich klar, dass die 

einmal erteilte und in Rechtskraft erwachsene Baubewilligung eine 

Sperrwirkung in Bezug auf die Nutzung und Widmung der zu erstellenden 

Bauten entfaltet. Eine Abänderung der damals festgelegten Anzahl von 

Parkplätzen kann deshalb grundsätzlich nur noch im Rahmen eines neuen, 

formellen Baubewilligungsverfahrens erreicht werden. Gerade dies ist im 

vorliegenden Fall aber nicht geschehen. Umgekehrt ist es jedoch eine 

Tatsache, dass sich die vorgenommene Neuberechnung der Gemeinde, die 

hier sachlich nicht zwingend notwendig gewesen wäre, im Resultat erheblich 

zugunsten der Beschwerdeführerin ausgewirkt hat (zumindest Anrechenbarkeit 

von 13 Parkplätzen zugunsten von Parzelle 117, da diese Zahl an Parkplätzen 

auf Parzelle 185 [nach Art. 38 BauG] frei verfügbar geworden ist [statt zuvor 84 

neu nur noch 71 Parkplätze erforderlich]). Der Beschwerdeführerin ist demnach 

aus der Neuberechnung der Vorinstanz offensichtlich kein rechtlicher Nachteil, 

sondern vielmehr ein faktischer wie auch wirtschaftlicher Vorteil erwachsen; 

was zur Konsequenz hat, dass eine allfällige Gehörsverletzung durch die 

Vorinstanz (wegen Nichtanhörung der Beschwerdeführerin vor Neuberechnung 

der verlangten Parkplätze nach Art. 38 BauG) als „geheilt“ taxiert werden kann. 

Die Beschwerde ist folglich auch im diesem formellen Punkt abzuweisen.

f) Die Beschwerdeführer rügten weiter eine Verschärfung der gesetzlichen 

Voraussetzungen für die Bereitstellung von (Pflicht-)Parkplätzen. So habe die 

Gemeinde in unzulässiger Weise die Bedingungen der Abtretung von 

Parkplätzen zur Anrechnung auf Pflichtparkplätze für ein anderes Grundstück 

(hier: Parzelle 117) verschärft. Auch dieser materielle Einwand geht indessen 

fehl, da die aufgeworfene Frage der Zulässigkeit einer Abtretung von 

Parkierungsflächen doch sicherlich nicht aus der Sicht des abtretenden, 

sondern allein und ausschliesslich aus der Sicht des begünstigenden 

Grundstücks zu beurteilen ist. Es kann daher bei der Anwendbarkeit von Art. 38 

BauG (bzw. Ziff. 2 Dispositiv des angefochtenen Entscheids) nicht auf die 

möglichen Auswirkungen auf Parzelle 185, sondern einzig auf jene für die hier 

massgebliche Bauparzelle 117 ankommen. Entsprechend hat die 

Praxisänderung der Gemeinde – nämlich langjährige Mietverhältnisse nicht 

mehr als Nachweis für eine Abtretung zu akzeptieren – durchaus ihre 

Berechtigung und Gültigkeit, zumal die entsprechende Präzisierung in der 

besagten Ziff. 2 mit der Formulierung (…und zwar in Form von Eigentum, 

Miteigentum oder Dienstbarkeiten) korrekt und im Einklang mit der dazu 

entwickelten Praxis des Verwaltungsgerichts erfolgte (PVG 2004 Nr. 20). Die 

Beschwerde stösst damit auch unter diesem Aspekt ins Leere.

g) Schliesslich gilt es noch den Einwand zu klären, ob die Gemeinde 

unverhältnismässig gehandelt habe, als sie auf das Anliegen der 

Beschwerdeführerin nicht eingegangen sei, ihr bei Nichtanerkennung 

(Verweigerung) der Abtretung der umstrittenen Parkplätze noch eine 

angemessene Nachfrist für das Beibringen anderer Parkplätze einzuräumen. 

Dem Wortlaut in Ziff. 3 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids ist 

diesbezüglich zu entnehmen: Für den Fall, dass dieser Nachweis nicht bis zum 

31. August 2012 erfolgt, erwägt der Kleine Landrat die Erhebung einer 

Ersatzabgabe. Würde diese Anordnung nun aber tatsächlich in Rechtskraft 

erwachsen, so könnte gestützt auf ihren Inhalt sicherlich noch keine konkrete 

Ersatzabgabe erhoben und ziffernmässig bereits gerichtlich vollstreckt werden. 

Vielmehr müsste eine konkrete Ersatzabgabe neu und in der Höhe exakt 

verfügt werden. Es fehlt der Beschwerdeführerin damit aber schon an einer 

unmittelbaren Betroffenheit (bzw. Beschwernis) im Sinne von Art. 50 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), weshalb auf 

diese Rüge zum vornherein nicht eingetreten werden kann.

3. a) Der angefochtene Entscheid vom 24. Juli 2012 ist damit rechtmässig und 

vertretbar, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde vom 

14. September 2012 führt (vgl. E. 2d-f), soweit darauf überhaupt eingetreten 

werden kann (vgl. E. 2g).

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Eine 

aussergerichtliche Entschädigung steht der Gemeinde (Vorinstanz/ 

Beschwerdegegnerin) gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG indessen nicht zu, da sie 

lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 392.--

zusammen Fr. 4‘392.--

gehen zulasten der Geschäftshaus … AG und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 11. Dezember 

2013 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_486/2013).