# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 88534db2-ee39-5a78-98d8-fbbc2c8f3f7c
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-05
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer (Nachsteuer)
**Docket/Reference:** GR.2021.17
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2021.17.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2021.17 

Entscheid 

 5. April 2022 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Barbara Collet, Steuerrichter 
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

A   A G ,    

vertreten durch RA lic.iur. B und  
RA lic.iur. C,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

G e m e i n d e   D ,    

vertreten durch die Grundsteuerkommission,  

diese vertreten durch RA Dr.iur. E,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer (Nachsteuer) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. 1. Die A AG (vor … 2010 "F AG G", nachfolgend die Pflichtige), mit Sitz in 

D, bezweckte die Ausführung von […]. 2009 befand sie sich noch im Eigentum von F 

und besass die Grundstücke Kat.-Nrn. 1, 2 und 3, mit […], an der …strasse …, …, … 

in  D.  Auf  einer  Teilfläche  des  Grundstücks  Kat.  Nr.  3  bestand  ein  2004  begründetes 

selbständiges und dauerndes Baurecht zugunsten der H AG, und am … 2009 begrün-

dete  die  Pflichtige  auf  den  beiden  anderen  Grundstücken  sowie  auf  dem  Rest  des 

Grundstücks  Kat.  Nr.  3 ein Baurecht  zu eigenen  Gunsten.  Ebenfalls  am  …  2009  ver-

äusserte sie die drei Grundstücke an die I AG, D, zu einem Preis von Fr. 2'300'000.-. 

Zugleich verkaufte F die Pflichtige per … 2010 an die J AG.  

Mit Veranlagungsentscheid vom 13. Juli 2010 setzte die Grundsteuerkommis-

sion,  ausgehend  von  einem  Erwerbspreis  von  Fr. 2'000'000.-,  den  steuerpflichtigen 

Grundstückgewinn  auf  Fr.  300'000.-  fest.  Diese  Veranlagung  erwuchs  unangefochten 

in Rechtskraft.  

2.  Im  Veranlagungsverfahren  für  die  direkte  Bundessteuer  1.1. - 31.12.2009 

führte der  steueramtliche Revisor  u.a.  eine  Untersuchung bezüglich  diese Transaktio-

nen  durch  und  kam  zum  Ergebnis,  dass  die  Grundstücke  einen  viel  höheren  Wert 

aufgewiesen  hätten  und  durch  den  unterpreislichen  Verkauf  eine  verdeckte  Gewinn-

ausschüttung  erfolgt  sei.  Dementsprechend  nahm  er  mit  Veranlagung  vom  5. August 

2014 beim steuerbaren Reingewinn eine Aufrechnung vor. Die Einsprache der Pflichti-

gen blieb erfolglos, worauf sie eine Beschwerde beim Steuerrekursgericht erhob (Ver-

fahren 1 DB.2015.196). Das Steuerrekursgericht holte ein Gutachten bei K, Dipl. Arch. 

ETH, über den Verkehrswert der drei Liegenschaften Kat.-Nrn. 1, 2 und 3 per … 2009 

ein. Der Gutachter legte am 9. Dezember 2016 eine erste Fassung seines Gutachtens 

vor, welche er auf Einwendungen der Pflichtigen mit Nachtrag vom 30. Mai 2017 korri-

gieren  musste.  Neu  resultierte  ein  Marktwert  von  Fr. 12'250'000.-.  Mit  Entscheid  vom 

31.  Oktober  2017  stellte  das  Steuerrekursgericht  auf  das  Gutachten  ab  und  rechnete 

der  Pflichtigen  eine  verdeckte  Gewinnausschüttung  von  Fr.  9'950'000.-  auf.  Der  Ent-

scheid erwuchs in Rechtskraft.  

3. Die Grundsteuerkommission war mit Schreiben des kantonalen Steueramts 

vom 10. Dezember 2014 über diese Aufrechnung informiert worden. Am 10. April 2015 

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teilte  die  Grundsteuerkommission  der  Pflichtigen  mit,  dass  bezüglich  der  Handände-

rungen  hiermit  ein  Nachsteuer-  und  Bussenverfahren  eingeleitet  werde.  Gleichzeitig 

wurde das Verfahren sistiert bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheids betref-

fend direkte Bundessteuer 1.1. - 31.12.2009.  

Mit  Schreiben  vom  15.  August  2018  nahm  die  Grundsteuerkommission  nach 

einer  Kontaktaufnahme  seitens  der  Pflichtigen  das  Verfahren  wieder  auf  und  stellte 

dieser  in  Aussicht,  entsprechend  dem  Entscheid  des  Steuerrekursgerichts  von  einem 

Wert  der  übertragenen  Liegenschaften  von  Fr. 12'250'000.-  auszugehen,  sodass  neu 

ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 10'250'000.- resultiere. Die Pflichtige bestritt 

am  12.  November  2018  die  Zulässigkeit  des  Nachsteuerverfahrens,  da  keine  neuen 

Tatsachen  oder  Beweismittel  vorlägen  und  ein  solches  bei  Bewertungsfragen  ausge-

schlossen sei. Am 20. Mai 2020 gab die Grundsteuerkommission der Pflichtigen weite-

re Gelegenheit, um sich zu den zu den Akten genommenen Beweismitteln zu äussern. 

Diese  machte  davon  am  29. Juni 2020  Gebrauch  und  hielt  an  ihrem  Standpunkt  fest. 

Weitere Schriftenwechsel führten zu keiner Annäherung der Standpunkte. Eine auf den 

2.  November  2020  angesetzte  Besprechung fand  aufgrund  von  Bedenken  wegen  der 

Corona-Pandemie nicht statt.  

Mit  Veranlagungsentscheid  vom  15.  Dezember 2020  setzte  die Grundsteuer-

kommission  im  Nachsteuerverfahren  den  steuerpflichtigen  Grundstückgewinn  auf 

Fr. 10'250'000.- fest und auferlegte der Pflichtigen eine Nachsteuer  (samt Zins) in der 

Höhe von Fr. 3'560'264.80.  

B. Hiergegen liess die Pflichtige am 18. Januar 2021 Einsprache erheben und 

beantragen,  den  Veranlagungsentscheid  aufzuheben  und  das  Nachsteuer-  sowie  das 

Bussenverfahren  einzustellen;  eventualiter  sei  von  einem  steuerbaren  Grundstückge-

winn  von  Fr. 2'460'000.-  auszugehen.  Am  31.  März  2021  fand  eine  mündliche  Anhö-

rung  vor  der  Grundsteuerkommission  statt.  Am  27.  April  2021  wies  die  Grundsteuer-

kommission die Einsprache ab, soweit sie darauf eintrat.  

C. Mit Rekurs vom 31. Mai 2021 beantragte die Pflichtige, den Einspracheent-

scheid  aufzuheben  und  das  Nachsteuerverfahren  einzustellen;  eventualiter  sei  die 

Sache zur Wahrung des rechtlichen Gehörs und zum Neuentscheid an die Vorinstanz 

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zurückzuweisen;  subeventualiter  sei  der  steuerpflichtige  Grundstückgewinn  auf 

Fr. 2'460'000.- zu reduzieren, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Inhaltlich 

rügte  sie  neben  Verfahrensmängeln,  dass  keine  neuen  Tatsachen  vorlägen,  da  dem 

Gemeindesteueramt bei Vornahme der Veranlagung alle massgeblichen Informationen 

bekannt gewesen seien.  

Die  Grundsteuerkommission  liess  am  2.  Juli  2021  beantragen,  den  Rekurs 

abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.  

Das  Steuerrekursgericht  ordnete  darauf  einen  zweiten  Schriftenwechsel  an. 

Mit  Replik  vom  6.  September  2021  hielt  die  Pflichtige  an  ihren  Anträgen fest,  ebenso 

die Vorinstanz in der Duplik vom 6. Oktober 2021. Darauf liessen sich die Parteien mit 

Eingaben vom 27. Oktober 2021, 15. November 2021, 2. Dezember 2021, 20. Dezem-

ber 2021, 17. Januar 2022 und 31. Januar 2022 nochmals vernehmen.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Gemäss  § 210 Abs. 1 des  Steuergesetzes  vom  8.  Juni  1997  (StG)  erfolgt 

die  Einschätzung  bei  den  Grundsteuern  durch  den  Gemeindevorstand  oder  eine  von 

ihm  gewählte,  unter  dem  Vorsitz  eines  seiner  Mitglieder  amtende  Kommission.  Ge-

mäss Abs. 2 entscheidet die für die Entscheidung zuständige Behörde  u.a. auch über 

Nachsteuern. Nach § 211 Satz 1 StG kann der Steuerpflichtige bei den Grundsteuern 

gegen  den  Entscheid der Gemeindebehörde  Einsprache,  und  nach  §  212  Satz  1  StG 

gegen  den  Einspracheentscheid  beim  Steuerrekursgericht  Rekurs  erheben.  Die  Be-

stimmungen  über  das  Rekursverfahren  bei  Einschätzungen für  die Staatssteuern gel-

ten  sinngemäss.  Vorbehalten  bleibt  §  252  StG  (§  212  Satz  2  und  3  StG).  § 252  StG 

betrifft  das  Begehren  um  gerichtliche  Beurteilung  bei  Strafsteuern;  zuständig  ist  hier 

das Verwaltungsgericht.  

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Die  Bestimmungen  über  die  Grundsteuern  enthalten  neben  der  Erwähnung 

der  Zuständigkeit  der  Gemeindebehörden  in  §  210  Abs.  2  StG  keine  weiteren  Vor-

schriften  über  die  Nachsteuern.  Damit  gelangt  §  206  StG  zur  Anwendung,  gemäss 

welchem  die  Bestimmungen  über  die  Staatssteuern  sinngemäss  unter  Vorbehalt 

der nachfolgenden Bestimmungen auch für die Grundsteuern gelten. Demnach bezie-

hen  sich  die  für  die  Staatssteuer  aufgestellten  Bestimmungen  zur  Nachsteuer  in 

§§ 160 ff. StG  auch  auf die  Grundstückgewinnsteuer. Gegenüber  der  vorstehend  wie-

dergegebenen, allgemeinen Regelung des Instanzenzugs sieht das StG bei Nachsteu-

ern  indessen  eine  abweichende  Zuständigkeitsordnung  vor,  indem  dort  gegen  den  

Einspracheentscheid  der  Rekurs  an  das  Verwaltungsgericht  vorgesehen  ist  (§ 162 

Abs. 3 StG).  Damit  stellt  sich  die  Frage,  ob  vorliegend  das  Steuerrekursgericht  über-

haupt zuständig ist.  

Da § 206 StG die allgemeinen Bestimmungen nur dann als anwendbar erklärt, 

wenn  die  besonderen  Bestimmungen  keine  Regelung  enthalten,  hier  aber  mit 

§ 212 StG  eine  solche  besondere  Zuständigkeitsregelung  vorliegt,  ist  zu  schliessen, 

dass das Steuerrekursgericht auch für die Nachsteuern zuständig ist (so auch Richner/ 

Frei/Kaufmann/Rohner,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  4.  A.,  2021,  § 162 

N 42  StG).  Dies  wird  dadurch  untermauert,  dass  in  §  212  StG  lediglich  §  252  StG 

vorbehalten wird, dem Gesetzgeber somit bei der Formulierung von § 212 StG die Fra-

ge  der  allfälligen  Beschränkung  der  Zuständigkeit  des  Steuerrekursgerichts  bewusst 

gewesen  sein  musste,  er  aber  von  einer  weiteren  Beschränkung  bei  Nachsteuern 

abgesehen  hat.  Das Verwaltungsgericht  hat  zudem  bereits mehrfach  bei  Grundstück-

gewinnsteuer-Nachsteuerfällen  das  Steuerrekursgericht  als  Vorinstanz  akzeptiert,  in-

dessen  ohne,  dass  –  soweit  erkennbar  –  die  Frage  der  Zuständigkeit  näher  themati-

siert  worden  wäre  (VGr,  25.  September  2014,  SB.2013.00133;  13. April 2011, 

SB.2010.00121;  16.  Dezember  2010,  SB.2010.00072).  Die  Zuständigkeit  des  Steuer-

rekursgerichts ist deshalb zu bejahen und es ist auf den Rekurs einzutreten.  

2. a) Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuer-

behörde  nicht  bekannt  waren,  dass  eine  Einschätzung  zu  Unrecht  unterblieben  oder 

eine  rechtskräftige  Einschätzung  unvollständig  ist,  oder  ist  eine  unterbliebene  oder 

unvollständige Einschätzung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die Steuer-

behörde  zurückzuführen,  wird  die  nicht  erhobene  Steuer  samt  Zins  als  Nachsteuer 

eingefordert  (§  160  Abs.  1  StG).  Hat  der  Steuerpflichtige  Einkommen,  Vermögen, 

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Reingewinn  oder  Eigenkapital  in  seiner  Steuererklärung  vollständig  und  genau  ange-

geben  und  haben  die  Steuerbehörden  die  Bewertung  anerkannt,  kann  keine  Nach-

steuer  erhoben  werden,  selbst  wenn  die  Bewertung  ungenügend  war  (§ 160 

Abs. 2 StG).  Die  Bestimmung  entspricht  Art.  53  Abs.  1  des  Bundesgesetzes  über  die 

Harmonisierung  der  direkten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  von  14.  Dezem-

ber 1990 (StHG).  

Für die Beantwortung der Frage, ob neue Tatsachen oder Beweismittel schon 

zur Zeit der Veranlagung bekannt waren, ist der Aktenstand zum Zeitpunkt der Veran-

lagung massgebend (Martin E. Looser, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 

Bundesgesetz  über  die  Harmonisierung  der  direkten  Steuern  von  Kantonen  und  Ge-

meinden, 3. A., 2017, Art. 53 N 7a DBG). Was nicht aus den Akten ersichtlich war, gilt 

als neu (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 160 N 25 StG).  

Es  fragt  sich,  was  gilt,  wenn  die  Steuerbehörde  die  Unvollständigkeit  der 

Selbstdeklaration  hätte  erkennen  können.  Allgemein  darf  die  Steuerbehörde  – d.h., 

wenn kein besonderes Indiz vorliegt – auf die Angaben des Steuerpflichtigen abstellen, 

ohne weitere Untersuchungen durchzuführen. Sie muss insbesondere ohne besonde-

ren  Anlass  keine  Quervergleiche  mit  Akten  anderer  Steuerpflichtiger  vornehmen  oder 

im  Steuerdossier  nach  ergänzenden  Unterlagen  suchen  (Looser,  Art.  53  N  8  StHG, 

auch  zum  Folgenden,  mit  zahlreichen  Hinweisen,  insbesondere  BGr,  26.  März  2015, 

2C_458/2014, E. 2.2.2). Gemäss der Rechtsprechung trägt die steuerpflichtige Person 

die  Verantwortung  für  die  Richtigkeit  und  Vollständigkeit  der  Steuererklärung.  Mit  der 

Unterzeichnung  gibt  sie  ausdrücklich  die  Versicherung  ab,  sie  habe  die  Steuererklä-

rung  vollständig  und  wahrheitsgetreu  ausgefüllt.  Diese  Erklärung  gilt  regelmässig  als 

Beweis der objektiven Richtigkeit. In diesem Sinn verlangt das Bundesgericht von der 

steuerpflichtigen  Person,  dass  sie  auf  eine  Unsicherheit  hinweist,  wenn  sie  sich  über 

die steuerrechtliche Bedeutung einer Tatsache im Unklaren ist. Sie darf diese Unklar-

heit nicht einfach verschweigen, da sie die Verantwortung für die Richtigkeit und Voll-

ständigkeit der Steuererklärung trägt.  

Nur wenn die Steuerbehörde einen als erheblich erkennbaren, aber noch un-

klaren oder unvollständigen Sachverhalt nicht weiter abgeklärt hat, sind die betreffen-

den  nachträglich  festgestellten  Tatsachen  nicht  neu.  Die  Unklarheit  oder  Unvollstän-

digkeit  des  als  erheblich  erkennbaren  Sachverhalts  muss  offensichtlich  sein.  Die 

versäumte Sachverhaltsabklärung bedingt mit anderen Worten eine grobe Missachtung 

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der  Untersuchungspflicht  durch  die  Steuerbehörde,  die  den  adäquaten  Kausalzusam-

menhang  zwischen  der  ungenügenden  Deklaration  und  der  ungenügenden  Veranla-

gung unterbricht (Looser, Art. 53 N 8 StHG mit Hinweis auf VGr, 24. November 1999 = 

STE 2000 B 97.41 Nr. 13; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 160 N 32 StG). Begründet 

wird  diese  Relativierung  der  Untersuchungsmaxime  mit  den  Anforderungen  der  Mas-

senverwaltung. Das Bundesgericht hat in diesem Sinn entschieden, dass die Pflicht der 

Steuerbehörden  zu  ergänzender  Untersuchung  nur  dann  besteht,  wenn  die  Steuerer-

klärung Fehler enthält, die klar ersichtlich und offensichtlich seien. Nur wenn die Steu-

erbehörde den unvollständigen oder unrichtigen Sachverhalt hätte bemerken müssen, 

ist  der  adäquate  Kausalzusammenhang  zwischen  der  lückenhaften  Steuererklärung 

und  der  unzureichenden  Veranlagung  unterbrochen  und  fehlen  die  Voraussetzungen 

für spätere Steuernachforderungen (BGr, 20. Juni 2008, 2C_104/2008, E. 3.3).  

Zusammenfassend  sind  somit  an  die  Unterbrechung  des  Kausalzusammen-

hanges  zwischen  lückenhafter  Steuererklärung  und  unzureichender  Veranlagung 

strenge  Anforderungen  zu  stellen,  d.h.,  nur  bei  einer  schweren,  der  Steuerbehörde 

zuzurechnenden  Nachlässigkeit  ist  die Nachsteuererhebung ausgeschlossen.  Ein sol-

cher  Fall  liegt  gemäss  Bundesgericht  nur  vor,  wenn  der  Steuerverwaltung  grobe  

Fahrlässigkeit  vorzuwerfen  ist  (Looser,  Art.  53  N  8a  DBG,  mit  Hinweis  auf  BGr, 

7. Juni 2013, 2C_1225/2012, E. 3.1 und BGr, 8. Juli 2014, 2C_1023/2013, E. 3.2).  

Eine Sonderregelung enthält § 160 Abs. 2 StG (wie auch Art. 53 Abs. 1 StHG) 

indessen bei Bewertungen, hält die Bestimmung doch ausdrücklich fest, dass bei An-

erkennung  der  Bewertungen  des  Steuerpflichtigen  keine  Nachsteuer  erhoben  werden 

kann, selbst wenn die Bewertung ungenügend ist. Eine andere Bewertung alleine kann 

somit  kein  Anlass  für  ein  Nachsteuerverfahren  sein  (Looser,  Art.  53  N  10c  DBG,  mit 

Hinweisen,  auch  zum  Folgenden;  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  §  160  N 34  StG; 

Peter  Locher,  Kommentar  zum  DBG,  III. Teil,  2015,  Art.  151  N  43  nennt  dies  sogar 

einen  Ausschlussgrund).  Die  Schätzung  und  Bewertung  steuerbarer  Objekte  schafft 

deswegen keine neuen Tatsachen. Anders sieht es hingegen aus, wenn aufgrund neu-

er  Tatsachen  festgestellt  werden  kann,  dass  die  vom  Steuerpflichtigen  gelieferten 

Grundlagen für die Bewertung respektive Schätzung unrichtig oder unvollständig waren  

(VGr, 2. April 1993 = StE 1994 B 101.2 Nr.16, E. 1c).  

b)  Gegenstand  des  Verfahrens  ist  der  Verkehrswert  der  drei  Liegenschaften 

Kat.-Nrn.  1,  2  und  3,  die  u.a.  mit  Baurechten  belastet  waren.  Diese  Baurechte  hatte 

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sich  die  Pflichtige  als  Verkäuferin  vorbehalten,  um  ihren  Betrieb  in  den  betreffenden 

Gebäuden  weiterführen  zu  können.  Die  Baurechte  führten  dazu,  dass  die  kaufende 

Gesellschaft der Liegenschaften Anrecht auf einen Baurechtszins erhielt, solange die-

se  Baurechte  Bestand  haben.  Der  Wert  der  Liegenschaften  bei  Verkauf  hing  damit 

wesentlich von der Höhe dieser Zinsen ab. Dieser Wert war im Veranlagungsverfahren 

direkte Bundessteuer 1.1. - 31.12.2009 streitig, was zur Erstellung des Gutachtens im 

Beschwerdeverfahren  führte,  auf  das  sich  die  Vorinstanz  zur  Begründung  der  Nach-

steuer  beruft.  Streitpunkt  ist  damit  eine  Bewertungsfrage.  Nach  dem Gesagten  ist  bei 

einer  Bewertungsfrage  ein  Nachsteuerverfahren  ausgeschlossen,  sofern  die  von  der 

Pflichtigen gelieferten Grundlagen für die Bewertung nicht unrichtig oder unvollständig 

waren.  

Vorliegend waren die von  der  Pflichtigen  vorgelegten  Grundlagen für  die  Be-

wertung  weder  unkorrekt  noch  unvollständig.  Der  Veranlagungsentscheid  der  Vor-

instanz  erging  am  13.  Juli  2010.  Bei  den  Veranlagungsakten  lag  die  Steuererklärung 

für die Grundstückgewinnsteuer vom 22. Februar 2010. Weiter verfügte die Vorinstanz 

über den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über die drei Grundstücke vom … 2009, 

aus  dem  die Existenz  der jeweiligen  Baurechte hervorging.  Sodann  war  sie  im  Besitz 

der öffentlich beurkundeten Erklärung über die Begründung eines Baurechts als Eigen-

tümerdienstbarkeit vom … 2009, war diese doch gemäss einem Schreiben der damali-

gen  Vertreterin  der  Pflichtigen  am  …  2010  eingereicht  worden.  Mit  dieser  Erklärung 

wurde ein Eigentümerbaurecht auf den drei Grundstücken begründet. Die betroffenen 

Grundstückflächen  sind  daraus  ersichtlich  (Kat.-Nr.  1  10'246  m2,  Kat.-Nr. 2  6'805  m2, 

Kat.-Nr.  3  15'145  m2,  insgesamt  32'196  m2).  In  Ziff.  IV.2  wird  der  Baurechtszins  auf 

Fr. 15.-/m2 pro Jahr festgesetzt. Bekannt war der Vorinstanz zudem der weitere, ältere 

Baurechtsvertrag  mit  einer  Drittpartei  vom  …  2004,  worin  dieser  auf  einer  Teilfläche 

von 6'898 m2 des Grundstücks Kat.-Nr. 3 ein Baurecht eingeräumt worden war, zu ei-

nem Baurechtszins von Fr. 15.-/m2 pro Jahr (Ziff. 15 lit. d). Weiter war ersichtlich, dass 

es  sich  bei  der  Verkäuferin  und  der  Käuferin  um  nahestehende  Personen  handelte, 

trugen doch beide Gesellschaften den Namen derselben Person in ihrer Firma, die der 

Gemeinde als langjähriger Betreiber der Unternehmung bekannt sein musste.  

Aus  der  Multiplikation  der  angegebenen  Flächen  mit  dem  Zinssatz  ergibt 

sich,  dass  die  kaufende  Gesellschaft  der  Grundstücke  einen  Baurechtszins  von 

Fr. 586'410.-  pro  Jahr  erwarten  konnte.  Bereits  aus  dieser  Information  musste  der  

Vorinstanz klar sein, dass der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 2'300'000.- unmöglich dem 

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Verkehrswert  der  Grundstücke  entsprechen konnte,  war  die  Rendite  damit  doch  aus-

serordentlich  hoch.  Das  Nahestehendenverhältnis  war  zudem  transparent.  Von  einer 

unvollständigen  oder  unrichtigen  Bekanntgabe  der  Schätzungsgrundlagen  durch  die 

Pflichtige konnte damit keine Rede sein. Vielmehr hätte es an der Vorinstanz gelegen, 

in Anbetracht der ins Auge springenden Diskrepanz eine Untersuchung zu führen und 

den  vereinbarten  Verkaufspreis  entweder  selbst  oder  durch  einen  beigezogenen 

Fachmann  einer  Überprüfung  dahingehend  zu  unterziehen,  ob  der  Drittvergleich  ein-

gehalten wurde.  

Daran ändert nichts, dass die Pflichtige mit dem Schreiben vom 11. Mai 2010 

zur  Begründung  des  vereinbarten  Verkaufspreises  eine  Verkehrswertschätzung  eines 

Architekten (Verkehrswertschätzung L) einreichte, die einen viel zu tiefen Wert ergab. 

Dabei  handelt  es  sich  nicht  um  eine  Bewertungsgrundlage,  sondern  um  eine  darauf 

gestützte Bewertung. Sie stellt nur eine Meinungsäusserung der Pflichtigen dar. Selbst 

wenn  aber  dieses  Dokument  als  Bewertungsgrundlage  betrachtet  würde,  wäre  das 

ungeprüfte Abstellen der Vorinstanz auf dieses als schwere Missachtung der Untersu-

chungspflicht zu würdigen. Die Bewertung erfolgte per … 2009, und nicht per Handän-

derung  am  …  2009,  an  welchem  Tag  auch  die  drei  Baurechte  eingetragen  wurden. 

Eine Durchsicht zeigt zudem offenkundige Unterschiede zu den tatsächlichen Verhält-

nissen am Tag der Handänderung. Zwar wurden auch die geplanten Baurechte in die 

Bewertung  einbezogen,  aber  nur  unvollständig  und  unkorrekt:  Beim  Grundstück  

Kat.-Nr. 2 wurde der Barwert der Baurechtszinsen vom Wert abgezogen statt addiert, 

beim Grundstück Kat.-Nr. 1 wurde das Baurecht nicht auf der vollen Fläche berechnet, 

und beim Grundstück  Kat.-Nr. 3  ist  nur  das  Baurecht  aus  dem Jahr  2004  berücksich-

tigt,  nicht  aber  das  neu  vorgesehene  über  die  Restfläche.  Diese  Mängel  sind  ohne 

Weiteres  bei  einem  Vergleich  mit  der  öffentlich  beurkundeten  Erklärung  über  die  Be-

gründung  des  Baurechts  ersichtlich.  Hinzu  kommt,  dass  es  sich  hier  um  die  Grund-

stückgewinnsteuer  handelt,  die  nicht  in  einem  Massenverfahren  veranlagt  wird,  und 

aufgrund  des  Nahestehendenverhältnisses  sich  die  Frage  des  Drittvergleiches  des 

Kaufpreises  geradezu  aufdrängte,  weshalb  sich  die  Vorinstanz  nicht  auf  die  sich  aus 

dem  Massenveranlagungsverfahren  notwendigerweise  ergebenden  Einschränkungen 

der  Untersuchungspflicht  berufen  kann.  Dies  gilt  umso  mehr,  als  die  Vorinstanz  sich 

offenbar  Gedanken  zum  Wert  der  übertragenen  Grundstücke  gemacht  hat,  ohne  je-

doch die richtigen Schlüsse aus den aktenkundigen Tatsachen zu ziehen.  

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Damit greift hier der Grundsatz von § 160 Abs. 2 StG, dass bei Anerkennung 

der Bewertung des Steuerpflichtigen keine Nachsteuer erhoben werden kann.  

c) Was die Vorinstanz dagegen einwendet, überzeugt nicht:  

aa) Sie wirft der Pflichtigen vor, dass sie ihre Deklarationspflicht verletzt habe, 

da die Verkehrswertschätzung L vom … 2009 als irreführend gewürdigt werden könne 

und  die  Pflichtige  die  Steuerbehörde  nicht  darüber  informiert  habe,  dass  die  Bau-

rechtszinsen überhöht gewesen seien.  

Mit  Bezug  auf  die  Rügen  bezüglich  des  Gutachtens  ist  auf  die  vorstehenden 

Ausführungen zu verweisen. Weshalb die Pflichtige die Vorinstanz hätte speziell darauf 

hinweisen müssen, dass die Baurechtszinsen im Drittvergleich überhöht seien, ist zu-

dem nicht ersichtlich. Die Zinssätze sind aus den vorhandenen Unterlagen, insbeson-

dere der Erklärung über die Begründung der Baurechte, ersichtlich. Grundsätzlich gibt 

es  keine  steuerrechtliche  Norm,  die  einem  unüblich  hohen  Baurechtszins  entgegen 

steht,  sofern  bei  Nahestehenden  die  Gegenleistung  dies  berücksichtigt  und  der  Dritt-

vergleich eingehalt wurde. Ob dies im konkreten Fall zutrifft, ist im Rahmen der Veran-

lagung durch die Steuerbehörde zu prüfen. Es ist denn auch nicht ersichtlich, was die  

Vorinstanz anders gemacht hätte, wenn die Pflichtige sie darüber informiert hätte, dass 

der  vereinbarte  Zins  höher  ist  als  unter  unabhängigen  Dritten  üblich.  An  der  Bewer-

tungsmethodik  hätte  dieser  Hinweis  nichts  geändert,  hätte  die  Gemeinde  denn  eine 

solche eigene Bewertung vorgenommen.  

bb) Im Weiteren macht die Vorinstanz geltend, dass die Pflichtige die Absicht 

gehabt habe, die Käuferin zu begünstigen, was erst nachträglich ersichtlich geworden 

sei  und  deshalb  eine  neue  Tatsache  darstelle.  Gemäss  Einspracheentscheid  sei  der 

Grundsteuerkommission nämlich nicht bekannt gewesen, dass in Form des vereinbar-

ten  Baurechtszinses  eine  Kaufpreis-Teilleistung  für  die  Aktien  der  Pflichtigen  an  die 

ebenfalls  vom  Aktienveräusserer  gehaltene  Erwerberin  der  baurechtsbelasteten 

Grundstücke enthalten sei. Über dieses Sachverhaltselement, d.h. den Umstand einer 

bewussten  Begünstigung  der  Erwerberin  und  Empfängerin,  sei  die  Grundsteuerkom-

mission erst nach Ausgang des Rechtsmittelverfahrens betreffend direkte Bundessteu-

er informiert worden.  

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Dem ist entgegen zu halten, dass diese "Begünstigungsabsicht" lediglich das 

Motiv des gewählten Vorgehens betrifft. Die Begünstigung selber, nämlich der Verkauf 

der  Liegenschaften  unter  dem  erzielbaren  Marktwert,  war  demgegenüber  aus  den 

Akten  im  Zeitpunkt  der  Veranlagung  ersichtlich  und  stellt  damit  keine  neue  Tatsache 

dar. Hätte die Vorinstanz die Diskrepanz bemerkt, so wäre auch der Schluss auf eine 

Absicht der Begünstigung auf der Hand gelegen, womit auch diese sich aus den Akten 

ergab. Aus welchen Motiven diese Begünstigung beabsichtigt war, war für die Besteue-

rung  ohne  Bedeutung.  Die  von  der  Vorinstanz  geltend  gemachte  neue  Tatsache  war 

damit für die Subsumtion des Sachverhalts unter den Steuertatbestand nicht relevant.  

d) Damit ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die Einleitung eines Nach-

steuerverfahrens nicht erfüllt waren. Bei diesem Ergebnis erübrigt es sich, auf  die mit 

dem  Eventualantrag  erhobenen  Verfahrensrügen  sowie  die  mit  dem  Sub-Eventual-

antrag aufgeworfenen Bewertungsfragen einzugehen.  

3.  Gestützt  auf  diese  Erwägungen  ist  der  Rekurs  im  Hauptantrag  gutzu-

heissen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der Rekursgegnerin aufzu-

erlegen  (§  151  Abs.  1  StG).  Der  Rekurrentin  ist  eine  Parteientschädigung  zuzuspre-

chen  (§ 152 StG 

i.V.m.  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom 

24. Mai 1959). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Einspracheentscheid der Grundsteuerkommis-

sion D im Nachsteuerverfahren vom 27. April 2021 wird aufgehoben.  

[…] 

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