# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 84b6356e-b8bf-5a97-a4d8-f81c3d303dc3
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-25
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2016 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2016
**Docket/Reference:** DB.2019.42
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-db.2019.42--1-st.2019.61.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2019.42 
1 ST.2019.61 

Entscheid 

25. Juni 2019 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Walter Balsiger und Gerichtsschreiberin Cécile Schmidlin 

1.  A,    

2.  B,    

vertreten durch C,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer/ 
Rekurrenten,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Nord,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2016 sowie  
Staats- und Gemeindesteuern 2016 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  In  ihrer  Steuererklärung  2016  deklarierten  A  und  B  (nachfolgend  der/die 

Pflichtige bzw. die Pflichtigen) ein steuerbares Einkommen von Fr. 94'622.- für die di-

rekte Bundessteuer bzw. von Fr. 107'646.-  für die Staats- und Gemeindesteuern. Den 

Eigenmietwert des selbstbewohnten Einfamilienhauses an der …strasse 4 in D dekla-

rierten  sie  mit  Fr.  27'180.-.  Für  die  ebenfalls  in ihrem  Eigentum  stehende  Eigentums-

wohnung  an  der  …strasse 6  in  D  deklarierten  sie weder  Eigenmiete  noch Mietertrag. 

Das steuerbare Vermögen im Kanton Zürich gaben sie mit Fr. 3'353'079.- an.  

Am  12.  Oktober  2018  unterbreitete  das  kantonale  Steueramt  den  Pflichtigen 

für  die  direkte  Bundessteuer  einen  Veranlagungsvorschlag,  gemäss  welchem  es  sie 

mit  einem  steuerbaren  Einkommen  von  Fr.  129'600.-  veranlagte,  und  für  die  Staats- 

und  Gemeindesteuern  einen  Einschätzungsvorschlag,  gemäss  welchem  es  sie  mit 

einem  steuerbaren  Einkommen  von  Fr.  116'000.- (satzbestimmend  Fr.  130'500.-)  und 

einem  steuerbaren  Vermögen  von  Fr.  3'352'000.-  (satzbestimmend  Fr.  3'783'000.-) 

einschätzte.  

Mit Eingabe vom 4. Oktober 2018 erhoben die Pflichtigen Einwendungen ge-

gen diese Vorschläge.  

Mit Entscheiden vom 20. November 2018 wurden die Pflichtigen gemäss den 

in  den  Vorschlägen  genannten  Steuerfaktoren  veranlagt  bzw.  eingeschätzt.  Abwei-

chend  von  der  Steuererklärung  wurde  dabei  unter  anderem,  jedoch  vorliegend  einzig 

strittig,  ein  Nettomietertrag  von  Fr. 14'800.-  (Eigenmietwert  von  Fr. 18'500.-  minus 

Pauschale  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten  von  Fr. 3'700.-)  der  Stockwerkeigen-

tumswohnung an der …strasse 6 in D zum steuerbaren Einkommen dazugeschlagen. 

B. Dagegen erhoben die Pflichtigen am 6./7. Dezember 2018 Einsprache und 

beantragten den Verzicht auf Besteuerung eines Eigenmietwertes für die Stockwerkei-

gentumswohnung an der …strasse 6 in Höhe von Fr. 18'500.-. Eventualiter beantrag-

ten sie den Verzicht auf Besteuerung eines Eigenmietwertes für das Abbrucheinfamili-

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enhaus an der …strasse 4 in Höhe von Fr. 27'180.-. Das kantonale Steueramt wies die 

Einsprache am 11. März 2019 ab.  

C. Dagegen erhoben die Pflichtigen am 1. April 2019 Beschwerde und Rekurs 

und wiederholten die Anträge gemäss Einsprache. Das kantonale Steueramt beantrag-

te mit Beschwerde- und Rekursantwort vom 17. April 2019 Abweisung der Rechtsmit-

tel.  

Auf  die  weiteren  Vorbringen  der  Parteien  wird  –  soweit  rechtserheblich  –  in 

den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.  

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

1.  a)  Zu  den  steuerbaren  Einkünften  gehören  nach  Art. 21  Abs. 1  lit. b  des 

Bundesgesetzes  über  die  direkte  Bundessteuer  vom  14.  Dezember  1990  (DBG)  und 

dem gleichlautenden § 21 Abs. 1 lit. b des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) u.a. 

der  Mietwert  von  Liegenschaften  oder  Liegenschaftsteilen,  die  dem  Steuerpflichtigen 

aufgrund  von  Eigentum  oder  eines  unentgeltlichen  Nutzungsrechts  für  den  Eigenge-

brauch zur Verfügung stehen. Eigennutzung liegt vor, wenn der Eigentümer ein Grund-

stück  selbst  bewohnt  oder  zu  anderen  Zwecken  selbst  gebraucht  (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Meuter,  Handkommentar  zum  DBG,  3.  A.,  2016,  Art.  21  N  66  ff.  und 

Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3.  A.,  2013,  §  21  N 57  ff.,  auch  zum  Folgen-

den). Hält sich der Eigentümer die Liegenschaft zum jederzeitigen Eigengebrauch zur 

Verfügung, nutzt sie aber nur selten, ist dies der Eigennutzung gleichzustellen. Anders 

verhält  es  sich  dagegen,  wenn  es  dem  Eigentümer  am  Willen  fehlt,  sich  die  Liegen-

schaft zur eigenen Nutzung vorzubehalten, die Nutzung vielmehr aus äusseren Grün-

den  unterbleibt,  sei  es,  weil  sich  trotz  ernsthafter  Bemühungen  kein  Mieter  findet,  sei 

es, weil es bloss teilweise nutzbar ist, sei es, weil das Gebäude leer steht, da es zum 

Verkauf  bestimmt  ist  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art. 21  N 78  und  § 21  N 64; 

Rauch, Die Besteuerung des Eigenmietwerts, 1986, S. 167). 

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b)  Die  Pflichtigen  führen  aus,  der  Pflichtige  sei  bis  zum  …  2017  Alleineigen-

tümer  der  selbstbewohnten  Liegenschaft  an  der  …strasse  4  (Einfamilienhaus)  gewe-

sen. Am … 2014 habe er die Wohnung an der …strasse 6 gekauft. Bereits vor diesem 

Datum  hätten  für  erstere  Liegenschaft  Umbau-  bzw.  Neubaupläne  bestanden.  Diese 

Pläne  hätten  jedoch  nicht  verwirklicht  werden  können,  weshalb  die  Liegenschaft  ver-

kauft  worden  sei.  Die  Pflichtigen  hätten  die  Liegenschaft  an  der  …strasse  4  noch  bis 

Mitte November 2018 bewohnt, während die Wohnung an der …strasse 6 bis zu die-

sem Zeitpunkt unbenutzt und leer geblieben sei.  

Die  Pflichtigen  machen  weiter  geltend,  bei  der  Einschätzung  des  Eigenmiet-

wertes müsse berücksichtigt werden, wenn eine tatsächliche Nutzung keinen Sinn ma-

che  sowie  durch  spezielle  Umstände  der  Einflussnahme  des  Eigentümers  entzogen 

oder  eingeschränkt  sei.  Sie  seien  bestimmten,  bindenden  Fristen  unterlegen,  welche 

kurzfristige Räumungspflichten beinhaltet hätten. Die Käuferin der Liegenschaft an der 

…strasse  4  habe  den  Verbleib  der  Pflichtigen  in  der  Abbruchliegenschaft  stillschwei-

gend  gewährt.  Hingegen  könne  keine  Rede  von  einer  beabsichtigten,  längerfristigen 

Nutzung sein. Aus diesem Grund sei auch kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen 

worden.  Wäre  vorhersehbar  gewesen,  dass  die  Liegenschaft  erst  Mitte  November 

2018  geräumt  werden  müsse,  wäre  möglicherweise  ein  formeller  Mietvertrag  abge-

schlossen  worden.  Mit  einem  formellen  Mietvertrag  wäre  die  Besteuerung  der  Eigen-

miete entfallen.  

Die Wohnung an der …strasse 6 habe nach dem Verzicht auf die eigene Rea-

lisierung  von  Umbau-  bzw.  Neubauplänen  und  dem  Verkauf  der  Liegenschaft  an  der 

…strasse  4  bis  zum  Auszug  den  Charakter  einer  nur  vorübergehenden  Wohnung  in 

Reserve  bekommen.  Der  Erwerb  der  Wohnung  an  der  …strasse  6  sei  aus  strategi-

schen Gründen erfolgt. Es widerspreche der Logik, eine Wohnung im Nachbarhaus zu 

kaufen, nur um diese leer stehen zu lassen. Eine Vermietung ebendieser wäre sinnlos 

gewesen, da die Mietdauer nicht hätte definiert werden können. Die Pflichtigen hätten 

keinen  Einfluss  auf  den  Zeitpunkt  des  Erhalts  der  Baubewilligung,  des  Abbruchs  des 

Einfamilienhauses, usw. gehabt.  

Zusammenfassend  sei  darum  die  Eigenmietwertbesteuerung  beider  Liegen-

schaften nicht gerechtfertigt. Es ergäbe sich eine Doppelbesteuerung. Dadurch würde 

auch der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ver-

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letzt. Die konstanten und objektiven Faktoren zur Nutzung beider Einheiten in unmittel-

barer Nachbarschaft würden fehlen.  

c)  aa)  Dem  Kaufvertrag  vom  …  2016  betreffend  die  Liegenschaft  an  der 

…strasse 4 zwischen dem Pflichtigen und der Kommanditgesellschaft E ist unter Ziff. 1 

der "weiteren Bestimmungen" zu entnehmen, dass die Eigentumsübertragung innert 30 

Tagen  nach  Vorliegen  der  rechtskräftigen  Baubewilligung,  spätestens  jedoch  bis  am 

31.  März  2017,  zu  erfolgen  habe.  Die  erwerbende  Partei  verpflichte  sich,  innert  vier 

Monaten bei der Baubewilligungsbehörde ein bewilligungsfähiges Projekt einzureichen. 

Nach Ablauf dieser Frist falle der Vertrag entschädigungslos dahin. Der Besitzesantritt 

erfolge  mit  der  Eigentumsübertragung  (Ziff.  2).  Die  Grundbuchamtanmeldung  erfolgte 

sodann am 29. März 2017.  

Die  Pflichtigen  wohnten  unbestrittenermassen  während  dem  ganzen  Jahr 

2016  in  der  betreffenden  Liegenschaft,  welche  sich  während  dieser  Dauer  noch  im 

Alleineigentum des Pflichtigen befand. Diese wurde erst im März 2017 zu Eigentum an 

die Käuferin übertragen. Der Eigenmietwert von Fr. 27'180.- wurde von den Pflichtigen 

folglich korrekt deklariert. 

bb)  Fraglich  ist  nun,  ob  auch  für  die  per  2014  gekaufte  Wohnung  an  der 

…strasse 6 ein Eigenmietwert versteuert werden muss.  

Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Eigengebrauch nicht 

gegeben,  wenn  das  Objekt  leer  steht,  weil  es  nicht  vermietet  werden  kann  oder  ver-

kauft  werden  soll,  aber  trotz  ernsthafter  Bemühungen  kein  Käufer  gefunden  werden 

kann.  Eigengebrauch  ist  jedoch  dann  anzunehmen,  wenn  der  Eigentümer  das  Haus 

zwar nicht tatsächlich bewohnt, sich aber das Recht hierzu vorbehält, ohne es auszu-

üben; in einem solchen Fall hat er die Liegenschaft inne, weil er sie jederzeit beziehen 

könnte. Entscheidend für die Frage der Besteuerung des Mietwerts ist somit nicht, ob 

eine Liegenschaft tatsächlich benutzt wird, sondern ob sie für den Eigengebrauch zur 

Verfügung steht, mithin die Möglichkeit der Nutzung besteht (BGr, 3. November 2015, 

2C_182/2015, E. 4.2.).   

Im vorliegenden Fall schreiben die Pflichtigen, dass diese Wohnung den Cha-

rakter einer "Wohnung in Reserve" bekommen habe. Eine Einflussnahme auf den Zeit-

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punkt  des  Erhalts  der  Baubewilligung  bzw.  Abbruchs  der  Liegenschaft  an  der 

…strasse 4 – und somit des Umzugs in die Wohnung an der …strasse 6 – hätten sie 

nicht  gehabt.  Damit  bringen  die  Pflichtigen  selbst  vor,  dass  für  sie  eine  jederzeitige 

Nutzungsmöglichkeit der Wohnung bestanden hat. Das Vorbringen, dass sie die Woh-

nung in der gegebenen Situation nicht hätten vermieten können, kann vorliegend nicht 

gehört  werden.  Die  Wohnung  konnte  ja  gerade  deshalb  nicht  vermietet  werden,  weil 

sich die Pflichtigen die jederzeitige Nutzungsmöglichkeit offenliessen. Somit wiesen sie 

den besagten Willen  zur  Nutzung  auf und  die  tatsächliche  Nutzung der Wohnung un-

terlieb nicht aus äusseren, sondern aus inneren Gründen.  

cc)  Folglich  besteuerte  das  kantonale  Steueramt  per  2016  zu  Recht  sowohl 

den  Nettomietertrag  der  selbstbewohnten  Liegenschaft  an  der  …strasse  4  als  auch 

denjenigen der zur Selbstnutzung bereitstehenden Wohnung an der …strasse 6.  

2. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rechtsmittels. Ausgangsge-

mäss  sind  die  Verfahrenskosten  den  Pflichtigen  aufzuerlegen  (Art.  144  Abs.  1  DBG; 

§ 151  Abs.  1  StG)  und  die  Zusprechung  einer  Parteientschädigung  entfällt  (Art.  144 

Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfah-

ren  vom  20.  Dezember  1968  sowie  §  152  StG  i.V.m.  §  17  Abs.  2  des  Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/6. September 1997). 

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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