# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a7a35afd-6abe-5708-9670-42fd5a22251d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-11-09
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 09.11.1998 50.1997.32
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_50-1997-32_1998-11-09.html

## Full Text

Incarto n.

  50.97.00032

   

  	
  Lugano

  9 novembre 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo
  Anastasi, presidente, 

  Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo
  Crivelli

  

 

 

statuendo
sul ricorso  14 novembre 1997 della

 

	
   

  	
  Comunione
  ereditaria __________,

  Comunione
  ereditaria __________,

  patr.
  dal dott. iur. h.c. __________,

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione 8 ottobre 1997 (no. 439/61) del Tribunale di espropriazione della
  giurisdizione sopracenerina, prolata in merito alla domanda d'indennizzo per
  titolo di espropriazione materiale che le comunioni ereditarie fu __________
  e fu __________ hanno inoltrato il 29 maggio 1995 nei confronti del comune di
  __________ a seguito delle restrizioni sancite dal PR a carico dei mapp.
  __________ e __________;

  

 

 

viste le risposte:

-    26 novembre 1997 del Tribunale di
espropriazione;

-    9 dicembre 1997 del municipio di
__________;

 

 

letti
ed esaminati gli atti;

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   Le comunioni ereditarie fu
__________ e fu __________ sono proprietarie in ragione di ½ ciascuna dei mapp.
__________ e __________ di __________, così censiti a RF:

 

mapp. __________

B) casa                     mq       124

C) rustico                 mq         16

d) prato-orto             mq     3261

     totale                    mq     3401

 

mapp. __________

A) pollaio                  mq           7

b) orto                       mq       295

   totale                      mq       302

 

Entrambi i fondi confinano verso S-E con il complesso monumentale
del __________, posto a ridosso di via __________ e nei pressi di piazza
__________.

 

 

                                  B.   Il 17 dicembre 1986 il
Consiglio di Stato ha approvato il PR di __________, invitando il comune ad
adottare alcune varianti concernenti tra gli altri i mapp. __________ e
__________.

Le modifiche in oggetto, entrate in vigore il 18 giugno 1991,
hanno sancito l'istituzione di una linea d'arretramento a carico del mapp.
__________ (ad una distanza di 15 m dal confine S-E del fondo) e l'inclusione
della contermine part. __________ nella zona residenziale NP (nucleo
principale) senza possibilità di nuove edificazioni.

 

 

                                  C.   Mediante ricorso 22 luglio
1991 le proprietarie hanno impugnato tali varianti del PR davanti al Tribunale
della pianificazione del territorio e il 29 maggio 1995 hanno notificato
cautelativamente al comune di __________ una pretesa di fr. 800'000.- per titolo
di espropriazione materiale.

Con sentenza 30 giugno 1995 il TPT si è pronunciato sul gravame
degli eredi __________, respingendolo. Il comune ha quindi trasmesso la loro
istanza di espropriazione materiale al Tribunale di espropriazione della
giurisdizione sopracenerina, il quale ha dato avvio alla procedura di stima e
ordinato uno scambio di allegati.

 

Con memoria 5 febbraio 1996 le attrici hanno dunque ribadito
di pretendere delle indennità di espropriazione materiale a dipendenza delle
restrizioni istituite sui loro fondi dalla modifica di PR del 1991. In
concreto, fr. 81'540.- per l'impossibilità di edificare il mapp. __________ e
fr. 408'636.- per la svalutazione complessiva del mapp. __________ indotta dal
vincolo d'arretramento rispetto al __________, oltre agli interessi - al tasso
usuale applicato dalle CFS - a partire dal 18 giugno 1991.

 

In sede di risposta il municipio di __________ si è opposto
al riconoscimento di qualsiasi indennizzo, contestando in particolare la
sussistenza dell'espropriazione materiale.

 

All'udienza di conciliazione del 10 giugno 1997 le parti si
sono riconfermate nelle rispettive posizioni avverse. Parimenti in occasione
del dibattimento finale, indetto il 29 settembre 1997 al termine dell'istruttoria
di causa.

 

 

                                  D.   Esaurite le formalità
processuali, con decisione 8 ottobre 1997 il Tribunale di espropriazione ha
statuito sulle pretese d'indennizzo insinuate dalle comunioni ereditarie
__________ e __________.

Il primo giudice ha accertato innanzi tutto che la linea di
arretramento istituita a carico del mapp. __________ non aveva ingenerato
espropriazione materiale, mentre il vincolo di inedificabilità apposto sulla
part. __________ aveva per contro comportato una grave restrizione della
proprietà soggetta a risarcimento. Per l'esproprio materiale del solo mapp.
__________, ha quindi riconosciuto alle proprietarie un'indennità di fr. 110.-
il mq - cifra corrispondente al valore edilizio pieno del fondo calcolato
partendo soprattutto dai prezzi delle contrattazioni di terreni posti in zona
R2 di __________ realizzate negli anni 1990-92 - con interessi a contare dal 29
maggio 1995, giorno in cui le espropriate hanno manifestato inequivocabilmente
la loro volontà di farsi risarcire.

Il Tribunale di espropriazione ha infine respinto siccome
infondate le richieste risarcitorie avanzate dagli eredi __________ in
relazione ad una presunta svalutazione del mapp. __________ dovuta
all'impossibilità di realizzare un accesso veicolare attraverso il mapp.
__________.

 

 

                                  E.   Avverso la predetta
pronunzia le comunioni ereditarie espropriate sono insorte innanzi al Tribunale
cantonale amministrativo, postulando che l'indennità per l'espropriazione
materiale della part. __________ venga determinata in fr. 270.- il mq con
interessi a decorrere dall'entrata in vigore delle varianti di PR.

In sostanza le ricorrenti hanno rimproverato al primo giudice
una scorretta applicazione del metodo statistico-comparativo per aver preso in
considerazione fondi con parametri edificatori inferiori a quelli del mappale
espropriato e per aver omesso di raffrontarli oggettivamente dal profilo della
loro ubicazione. In mancanza di elementi paragonabili sufficienti - hanno
soggiunto le espropriate - bisognava far capo al calcolo a ritroso, il quale
avrebbe dimostrato che nel 1991 il valore venale della part. __________ si
aggirava sui 550.- fr. il mq.

Le insorgenti hanno censurato pure la data di decorrenza
degli interessi decisa dal Tribunale di espropriazione. Conformemente alla DTF
121 II 305 la stessa andrebbe fissata in corrispondenza del 18 giugno 1991,
giorno in cui è stata approvata la variante costitutiva di espropriazione materiale.

 

 

                                  F.   Il Tribunale di
espropriazione ha rinunciato a presentare osservazioni, ritenendo sufficientemente
motivata la propria sentenza.

Il comune di __________ ha invece proposto la reiezione del
gravame con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse - in appresso.

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo, la legittimazione attiva delle espropriate e la
tempestività dell'impugnativa sono incontestabilmente date dall'art. 50 cpv. 1
e 3 Lespr.

Il gravame è dunque ricevibile in ordine e può essere deciso
sulla base degli atti, senza procedere al sopralluogo sollecitato dalle
insorgenti, insuscettibile di procurare a questo Tribunale la conoscenza di
ulteriori elementi rilevanti per il giudizio; la situazione del mappale
espropriato e dei luoghi circostanti, così come le caratteristiche essenziali
delle zone in cui si trovano i fondi considerati per l'estimo - individuabili
tramite le mappe agli atti - sono note al Tribunale (art. 18 cpv. 1 PAmm).

 

 

                                   2.   In materia espropriativa il
Tribunale cantonale amministrativo apprezza liberamente il fatto ed il diritto,
senza poter tuttavia modificare la decisione impugnata a danno del ricorrente
(art. 65 cpv. 4 PAmm, applicabile grazie al rinvio di cui all'art. 50 cpv. 3
PAmm). Adito dagli espropriati, questo Tribunale può quindi rivedere le singole
posizioni dell'indennità concessa loro dal primo giudice, ma non può condannare
l'ente espropriante a pagare un risarcimento globale inferiore a quello deciso
dalla prima istanza. Altrimenti detto, nella misura in cui l'indennizzo
espropriativo si compone di un capitale e dei relativi interessi, il Tribunale
amministrativo può esaminare e modificare entrambe le poste, a condizione che
da un profilo contabile il risultato complessivo non si configuri alla stregua
di una reformatio in peius (STF 6 giugno 1995 in re G.-C.).

 

 

                                   3.   La materia del presente
contendere si concentra sull'indennità dovuta alle ricorrenti per l'indubbia
espropriazione materiale del mapp. __________ di __________. Indennità che il
Tribunale di espropriazione ha fissato in fr. 110.- il mq dimenticando di dedurre
dal valore venale del fondo (stabilito per l'appunto in fr. 110.- il mq) il suo
valore residuo.

 

3.1. In caso di espropriazione materiale il momento determinante
per la valutazione dell'indennità è notoriamente il giorno in cui è entrato in
vigore il provvedimento pianificatorio che ha comportato la restrizione della
proprietà (G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 80 ad art.
22 ter; DTF 117 Ib 6 consid. 2b, 114 Ib 103 consid. 2, 112 Ib 509 consid. 3e).

In concreto il dies aestimandi è dunque il 18 giugno 1991,
giorno in cui è stata approvata la variante del PR di __________ che ha
ingenerato espropriazione materiale a danno del mapp. __________.

 

3.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il
valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo
statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19
LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib
408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato
confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi
terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma
prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno
precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione,
dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso
adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che
l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi
che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si
tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi
possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.

 

3.3. Il Tribunale di espropriazione non ha rinvenuto
contrattazioni realizzate nei mesi precedenti il dies aestimandi ed aventi per
oggetto fondi che possano essere immediatamente comparati - soprattutto per
disciplina edilizia - alla proprietà __________.

Le indagini effettuate a RF hanno tuttavia permesso di
appurare che tra il 1990 e il 1992 il prezzo medio pagato a __________ per
l'acquisto di proprietà inedificate collocate in zona NP (mapp. __________), R2
(mapp. __________, __________, __________), R2s (mapp. __________, __________,
__________, __________) e R3 (mapp. __________, __________) è stato dell'ordine
di fr. 100.- il mq, importo che non muta se si ignorano i valori estremi (di
fr. 41.40 e fr. 160.- il mq) e che si riduce a fr. 96.- il mq se si escludono
dal calcolo - come impone la giurisprudenza federale (DTF 122 II 344 consid.
5a) - le operazioni posteriori al dies aestimandi.

Come sottolineano a ragione le ricorrenti, le compravendite
in oggetto si riferiscono a fondi posti in zone di utilizzazione diverse.
Questa circostanza non impedisce tuttavia che le cifre solute nell'ambito di
quelle transazioni possano essere prese in considerazione per formarsi un'idea
generale circa il livello e la tendenza del mercato immobiliare nel territorio
del comune (DTF 122 I 173 consid. 3a). Né impedisce che nella fattispecie possano
essere ritenute addirittura significative ai fini dell'estimo, vista la loro
marcata omogeneità una volta esclusi i due valori estremi.

Questo Tribunale è pertanto dell'opinione che nel giugno del
1991 i terreni edificabili di __________, indipendentemente dal loro
azzonamento, potevano avere un valore commerciale medio di circa 95.- fr. il
mq.

 

3.4. La cifra indicativa di cui sopra va ora corretta ed
adeguata in funzione delle specificità giuridiche e fattuali del mappale espropriato,
in modo da giungere al suo effettivo valore venale.

Se fosse stato incluso nel novero dei fondi edificabili della
zona NP, il mapp. __________ avrebbe fruito di possibilità edificatorie e
utilizzazioni senz'altro interessanti (cfr. art. 47 NAPR e valutazioni
11.11.1997 del perito di parte arch. __________). Questa caratteristica, unita
ad una buona posizione sotto il profilo delle vie di comunicazione e la
vicinanza con la piazza principale ed i servizi che offre il centro del
villaggio, l'avrebbe reso sicuramente attrattivo per il mercato immobiliare
senza tuttavia permettergli di raggiungere il livello di pregio decantato dalle
comunioni proprietarie. Quest'ultime omettono infatti di considerare che il
sedime risulta svilito dalla sua stessa collocazione a ridosso dell'arteria più
trafficata del borgo, la cantonale __________ -__________, fonte di emissioni
foniche ed atmosferiche tutt'altro che trascurabili.

Ai potenziali parametri edificatori del fondo non può essere
data d'altronde l'importanza attribuitagli dalle insorgenti, poiché come
accennato in antecedenza la disarmonia che contraddistingue il mercato
immobiliare ticinese conduce ad un appiattimento dei valori e non permette di
stabilire un nesso direttamente proporzionale tra il prezzo del terreno e le
sue possibilità di sfruttamento (RDAT 1989 N. 70; STA 7.9.1994 in re G.); prova
inconfutabile ne siano le cifre sborsate a __________ per l'acquisto di terreni
R3, inferiori a tutte quelle pagate all'epoca per particellari posti nelle
altre zone di utilizzazione del villaggio.

Stante quanto precede, il Tribunale amministrativo ritiene di
poter attribuire alla proprietà __________ un valore venale, al 18 giugno 1991,
di fr. 120.- il mq. Questa cifra, superiore nella misura del 27% ai valori medi
di __________, si appalesa tutto sommato adeguata alle peculiarità della
particella - nel complesso per nulla straordinarie - e conforme all'andamento
depresso del mercato fondiario susseguente al crollo del 1990.

 

3.5. Secondo le ricorrenti, il valore commerciale del mapp.
__________ stimato con il metodo a ritroso sarebbe di 551.- fr. il mq.

La tesi delle espropriate non può essere accreditata siccome
fondata su un metodo d'estimo del tutto inaffidabile. In effetti, il cosiddetto
sistema di calcolo alla rovescia si traduce nell'elaborazione di mere ipotesi
di utilizzazione e di redditività del fondo da valutare che possono essere
modificate a piacimento falsando il risultato finale. In ambito espropriativo
tale metodo può essere quindi applicato soltanto in casi del tutto eccezionali,
segnatamente allorquando è impossibile far capo al metodo comparativo a causa
dell'assenza di qualsivoglia dato di raffronto (DTF 122 I 174 consid. 3a).
Circostanza quest'ultima che non si è di certo verificata nell'evenienza concreta.

D'altra parte, l'esorbitante valore teorico rivendicato dalle
espropriate non solo non trova riscontri di sorta sulla piazza di __________,
ma si distanzia - e di gran lunga - dal prezzo massimo di fr. 108.- il mq
effettivamente pagato nella regione prima del giugno 1991.

 

3.6. Di norma, il valore residuo di un terreno edificabile
colpito da espropriazione materiale e quindi privato della sua componente
edilizia si riduce a quello di un buon fondo agricolo. E' risaputo che alle
nostre latitudini tale valore si aggira attorno ai 20.-/30.- fr. il mq, senza
particolari differenze tra Sopra e Sottoceneri (cfr. RDAT 1990 N. 58 e 1989 N.
73, così come le indagini condotte sulle quotazioni dei terreni agricoli in
RDAT II-1994 N. 64).

Ne consegue che in casu l'indennità di espropriazione
materiale dovuta alle insorgenti può essere stabilita in fr. 90.- il mq.

 

 

                                   4.   Le ricorrenti chiedono che
gli interessi vengano fatti decorrere dal 18 giugno 1991, giorno in cui è
entrata in vigore la variante di PR costitutiva di espropriazione materiale.

 

4.1. Ai sensi della vigente giurisprudenza, in caso di
espropriazione materiale gli interessi sulla relativa indennità decorrono, di
regola, a partire dal momento in cui l'avente diritto ha manifestato in modo
inequivoco la propria intenzione di farsi risarcire (cfr. DTF 114 Ib 283
consid. 2a e rinvii). A tale richiesta - specifica il Tribunale federale - non
debbono porsi esigenze di forma troppo severe: è necessario, ma sufficiente,
che l'ente pubblico, conformemente ai principi della buona fede, debba rendersi
conto che nel caso concreto il proprietario intende chiedere l'indennità che
gli spetta (DTF 112 Ib 512). In effetti, una simile manifestazione di volontà è
stata scorta dal Tribunale federale nella formulazione di una proposta
transattiva (DTF 97 I 819), nell'intavolazione di trattative con il privato in
vista della vendita (DTF 108 Ib 344), così come nelle azioni d'opposizione
intraprese dal proprietario avverso una misura pianificatoria ritenuta lesiva
dei suoi interessi (DTF 112 Ib 512).

 

4.2. Poste queste premesse, ai fini del presente giudizio quo
alla decorrenza degli interessi occorre considerare che il 22 luglio 1991
__________, in nome e per conto della comunione ereditaria __________, ha
impugnato davanti al Gran Consiglio la variante di PR approvata il mese
precedente dal Governo. Il ricorrente si è opposto in particolare
all'inclusione del vecchio mapp. __________ in zona NP, sollecitandone
l'inserimento in zona R3.

A fronte di siffatte emergenze, la giurisprudenza federale
dianzi citata impone che gli interessi dovuti alle ricorrenti vengano fatti
decorrere dal 22 luglio 1991.

 

 

                                   5.   Dal profilo contabile il
risultato finale cui è pervenuto questo Tribunale (indennità di espropriazione
materiale di fr. 27'180.- con interessi dal 22 luglio 1991) si avvera inferiore
a quello raggiunto dal primo giudice (fr. 33'220.- con interessi a partire dal
29 maggio 1995). Ne consegue che in forza dell'art. 65 cpv. 4 PAmm il ricorso
dev'essere respinto e la decisione impugnata confermata.

La tassa di giudizio segue la soccombenza delle insorgenti
(art. 28 PAmm).

 

 

 

Per
questi motivi,

visti
gli art. 22 ter Cost.; 5 LPT; 9, 11, 39, 50, 70 Lespr; 18, 28 e 65 PAmm,

 

 

dichiara e pronuncia:

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

 

                                   2.   La tassa di giustizia di fr.
1'000.- è posta a carico delle ricorrenti in solido.

 

	
   

                                      3.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________

  
	
   

  	
   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                             Il
segretario