# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e05a3b70-7ad0-50b9-9667-b78225b2cef1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 06.10.2025 VR3 2024 54
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2024-54_2025-10-06.pdf

## Full Text

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»

Urteil vom 6. Oktober 2025
mitgeteilt am 8. Oktober 2025

Referenz VR3 24 54

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Moses, Vorsitz
Cavegn und Brun
Fleisch, Aktuar

Parteien StWEG "A.________"
Beschwerdeführerin 1

B.________
Beschwerdeführer 2

C.________
Beschwerdeführerin 3

alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner

gegen

Gemeinde Davos
Berglistutz 1, Postfach, 7270 Davos Platz
Beschwerdegegnerin 1

D.________ und D.A.________
Beschwerdegegner 2
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hansjörg Kistler

Gegenstand Baubewilligung/Baueinsprache

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Sachverhalt

A. D.________ und D.A.________ reichten am 16. Mai 2023 ein Baugesuch für 
den Abbruch des Bestandbaus und den Neubau eines Zweifamilienhauses auf der 
Parzelle Nr. Z.1.________, Grundbuch Davos, ein. Das Baugesuch wurde am 23. 
Juni 2023 im Amtsblatt der Gemeinde Davos publiziert.

B. Am 13. Juli 2023 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft 
"A.________", B.________ und C.________ Einsprache gegen das Bauvorhaben. 
Die Gemeinde Davos wies die Einsprache mit Entscheid vom 9. April 2024 ab und 
erteilte die Baubewilligung unter Auflagen.

C. Gegen diesen Entscheid erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft 
"A.________", B.________ und C.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer 1, 2 
und 3) am 18. Mai 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Zudem 
beantragten sie, dass der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen sei.

D. Am 5. Juni 2024 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

E. Die Gemeinde Davos und D.________ und D.A.________ (nachfolgend: 
Beschwerdegegner 1 und 2) beantragten die Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des 
Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) 
am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG), 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer 
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bauentscheid vom 9. 
April 2024, mitgeteilt am 19. April 2024, stellt einen kommunalen Entscheid im Sinne 
von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein anderes Rechtsmittel als die 
verwaltungsgerichtliche Beschwerde zur Verfügung; zudem ist dieser auch nicht 
endgültig. Damit ist die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Obergerichts des 
Kantons Graubünden zu bejahen. Die Beschwerdeführer sind als Adressaten vom 
Bauentscheid betroffen und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Überprüfung, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 VRG). 
Auf die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 Abs. 1 und 
Art. 38 VRG) ist demnach einzutreten.

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2. In beweisrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass die 
Beschwerdeführer einen Augenschein beantragen, "sofern dieser vom Gericht als 
notwendig erachtet wird" (act. A.1 S. 8; act. A.6 S. 6). Auf den eingereichten Plänen 
und Bildaufnahmen ist die örtliche Situation jedoch klar erkennbar. Es ist nicht 
ersichtlich, inwiefern ein Augenschein einen zusätzlichen, entscheidrelevanten 
Mehrwert liefern könnte. Aus diesem Grund wird auf die Vornahme eines 
Augenscheins verzichtet.  

3.1. Streitig ist, ob das Grundstück der Beschwerdegegner 2 als baureif im Sinne 
von Art. 72 KRG qualifiziert werden kann. Die Beschwerdeführer verneinen die 
Baureife, da die Erschliessung des Grundstücks nicht dinglich abgesichert sei und 
im Grundbuch auf den Parzellen Nr. Z.2.________, Z.3.________, Z.1.________ 
und Z.4.________ lediglich ein "öffentliches Fahrrecht für Einspänner" angemerkt 
sei (act. A.1 S. 3 ff.). 

3.2. Die Voraussetzungen der Erschliessung eines Grundstücks durch eine 
hinreichende Zufahrt für die Erteilung einer Baubewilligung ergibt sich aus Art. 19 
und Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700). Eine 
Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück erschlossen ist 
(Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die 
betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Auf 
kantonaler Ebene wird dies in Art. 72 KRG verdeutlicht, wonach Neubauten sowie 
wesentliche Umbauten und Erweiterungen nur bewilligt werden, sofern das 
Grundstück baureif ist (Abs. 1). Ein Grundstück gilt als baureif, wenn seine Form 
und Grösse eine zonengemässe und zweckmässige Überbauung gestatten und das 
Grundstück für die beabsichtigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist oder 
die Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt wird (Abs. 2). 
Das Baugesetz der Gemeinde Davos (BauG) wiederholt in Art. 23 Abs. 1 im 
Wesentlichen Art. 72 KRG. In Abs. 3 wird ergänzend festgehalten, dass die 
Baubewilligung nur erteilt werde, "wenn die Bauherrschaft nachweist, dass sie die 
erforderlichen dinglichen Rechte für die Erstellung und Benützung der 
Erschliessungsanlagen hat".

3.3. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist das Erfordernis der Zufahrt 
primär verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilich motiviert und soll die 
Zugänglichkeit sowohl für die Benutzer der Bauten als auch für Fahrzeuge der 
öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und 
Wasserwerke etc.) gewährleisten (Urteil des Bundesgerichts 1C_319/2021 vom 8. 
April 2022 E. 2.1 m.w.H.). Die Zufahrt muss die Verkehrssicherheit aller Benutzer, 
insbesondere der Fussgänger gewährleisten (Urteil des Bundesgerichts 

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1C_291/2015 vom 16. Oktober 2015 E. 2.1 m.w.H.). Rechtsprechungsgemäss wird 
damit jedoch keine Zufahrt verlangt, welche den Idealvorstellungen entspricht (Urteil 
des Bundesgerichts 1C_237/2007 vom 13. Februar 2008 E. 4.3). Vielmehr genügt 
im Sinne einer Minimalanforderung eine Zufahrt, welche die Benutzer der Baute und 
die übrigen Nutzer öffentlicher Strassen keinen übermässigen Gefahren aussetzt 
(Urteile des Bundesgerichts 1C_155/2019 vom 11. Dezember 2019 E. 5.1; 
1C_627/2019 vom 6. Oktober 2020 E. 6.3 je m.w.H.). Verfügt ein Grundstück indes 
nicht über eine direkte Zufahrt, die mit einem handelsüblichen Auto befahren 
werden kann, muss die Erschliessung zumindest soweit erstellt sein, dass man mit 
einem Motorfahrzeug hinreichend nahe an die Liegenschaft herankommt (Urteil des 
Bundesgerichts 1C_603/2015 vom 5. April 2016 E. 2.2). 

3.4. Art. 23 Abs. 3 BauG spricht zwar etwas ungenau von den erforderlichen 
"dinglichen" Rechten. Es ist aber offensichtlich, dass die Erschliessung auch durch 
eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung sichergestellt werden kann, 
zumal die kantonalen Bauvorschriften in Art. 72 – 84 unmittelbar anwendbar sind 
und abweichenden kommunalen Vorschriften vorgehen (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 
KRG). Fraglich ist somit lediglich, wie das in casu vorliegende "öffentliche Fahrrecht 
für Einspänner" zu interpretieren ist (act. D.3). Die Beschwerdeführer 
argumentieren, dass motorisierte Fahrzeuge mit der Umschreibung "Einspänner" 
offensichtlich ausgeschlossen seien. Ihnen ist zwar insofern zuzustimmen, als dass 
moderne Fahrzeuge tendenziell etwas breiter sind als der durchschnittliche 
Einspänner. Der gegenwärtige Ausbaustandard der Strasse ist aber eindeutig für 
motorisierte Fahrzeuge ausgelegt und der Zugang für Fahrzeuge der öffentlichen 
Dienste wäre im Notfall problemlos möglich (vgl. act. D.4 und D.5). Zudem wird die 
Strasse bereits jetzt mit motorisierten Fahrzeugen benutzt, und zwar nicht nur von 
den Beschwerdegegnern, sondern offensichtlich auf von den Besuchern der 
Beschwerdeführerin 1, welche so auf den Gästeparkplatz gelangen (vgl. act. C.5/1 
Beilage 3). Unter diesem Blickwinkel verhalten sich die Beschwerdeführer 
widersprüchlich, wenn sie den Beschwerdegegnern ein fehlendes Fahrrecht 
entgegenhalten. Ferner liegt es in der Natur der Sache, dass Dienstbarkeiten und 
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen im Laufe der Zeit neu auszulegen 
sind. Der Ersatz von Pferd und Wagen durch Motorfahrzeuge ist dabei ein typisches 
Beispiel einer durch den technischen Fortschritt bedingten Veränderung, welche die 
Eigentümerschaft der belasteten Grundstücke hinzunehmen hat (BGE 131 III 345 
E. 4.3.2, 117 II 536 E. 4c, 64 II 411 E. 2). Somit ist es gerechtfertigt, das geltende 
"Fahrrecht für Einspänner" auch auf motorisierte Fahrzeuge auszudehnen. Die 
Gemeinde hat die Erschliessung des Baugrundstücks unter diesem Aspekt zu 
Recht bejaht. Wie zudem festgehalten wurde, wäre eine direkte Zufahrt nicht 

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zwingend notwendig, sofern man mit einem Motorfahrzeug hinreichend nahe an die 
Liegenschaft herankommt (E. 3.3). Unter dieser Voraussetzung liesse sich 
argumentieren, dass das Baugrundstück auch bei fehlender Berechtigung für den 
E.________ zumindest noch durch die F.________ erschlossen wäre, welche nur 
wenige Meter vom Baugrundstück entfernt verläuft. Diese Frage kann aber 
offenbleiben. 

4.1. Weiter rügen die Beschwerdeführer, dass es für die Tiefgarage des 
Bauprojektes unbestrittenermassen eines Überbaurechtes zulasten der westlichen 
Parzelle Nr. Z.5.________ bedürfe. Eine Absichtserklärung für eine nachbarliche 
Einigung liege seitens des Belasteten zwar vor, aber kein eintragungsfähiger 
Dienstbarkeitsvertrag. Dennoch halte es die Baubehörde nicht für notwendig, diese 
Bedingung mittels einer Auflage zu sichern und der Bauherrschaft vorzuschreiben, 
das Überbaurecht bis unmittelbar vor Baubeginn im Grundbuch als Dienstbarkeit 
eintragen zu lassen. 

4.2. Gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG (BR 801.100) ist das Baugesuch durch den 
Eigentümer oder die Eigentümerin mit zu unterzeichnen, wenn die Bauherrschaft 
nicht Eigentümerin ist. Nach ständiger Praxis und einhelliger Lehre sind 
Vorschriften, welche der Baubehörde die Kompetenz einräumen, die Behandlung 
eines Baugesuches vom Nachweis der zivilrechtlichen Befugnis des Gesuchstellers 
abhängig zu machen, als blosse Ordnungsvorschriften zu qualifizieren (Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 2020 94 vom 16. November 2021 
E. 2.2 m.H.a. Urteil des Bundesgerichts 1C_663/2015 vom 5. April 2016 E. 3.6). 
Vorliegend liegt eine Absichtserklärung des Berechtigten vor (C.5/3 Beilage 2). 
Dass noch kein Dienstbarkeitsvertrag vorliegt, steht der Erteilung der 
Baubewilligung nicht im Wege. Eine explizite Auflage in der Baubewilligung ist 
ebenfalls nicht notwendig. 

5.1. Ein weiterer Einwand der Beschwerdeführer richtet sich gegen die Erstellung 
der Tiefgarage mit insgesamt sieben Parkplätzen. Dies entspreche einer 
Auslastung von zusätzlichen fünf Fahrzeugen. Die öffentlichen Interessen würden 
es gebieten, die Wegstrecke vom Bauprojekt bis zur F.________ den neuen 
Gegebenheiten anzupassen. Die zahlreichen Wanderer, Biker und Schulkinder 
müssten geschützt werden. Der Mehrverkehr mit bis zu dreimal mehr 
Verkehrsbewegungen bedürfe einer sicheren Garagenausfahrt mit breiterer Ein- 
und Ausfahrt und weiteren Sichtwinkeln oder anderen Massnahmen. Eine solche 
Sicherung finde sich in der Baubewilligung nicht. Die Garageneinfahrt könne – so 
wie sie geplant sei – nicht benutzt werden. Gemäss den Normen des 

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Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) dürfe keine 
Beeinträchtigung bei den Sichtwickeln entstehen.

5.2. Als Erstes ist festzuhalten, dass mit dem Neubau zwar tatsächlich mehr 
Parkflächen erstellt werden sollen. Allerdings soll sich die Anzahl der Parteien auf 
dem Grundstück nicht verändern. Dieses soll wie bis anhin von den 
Beschwerdegegnern 2 und ihren Eltern bewohnt werden. Mit einem Mehrverkehr ist 
also höchstens in Ausnahmesituationen zu rechnen. Was die Garagenausfahrt 
betrifft, so ist festzuhalten, dass die VSS-Normen keinen rechtsverbindlichen 
Charakter haben. Gemäss Art. 36 Abs. 1 BauG dürfen bauliche Anlagen wie 
Einmündungen, Zu- und Ausfahrten sowie Ausgänge auf Strassen, Wege und 
Plätze die Benützer der Verkehrsanlagen nicht gefährden. Art. 37 Abs. 1 BauG hält 
sodann fest, dass zwischen Strassengrenze und Beginn der Neigung ein Vorplatz 
mit einer Neigung von höchstens 4 % und von mindestens 4 Metern Länge 
vorhanden sein muss. Aus den im Beschwerdeverfahren angeforderten 
Dokumenten wird ersichtlich, dass die Steigung auf den 4 Metern vor der Strasse 
exakt 4 % beträgt (act. D.8). Diese Auflage wird eingehalten. Eine anderweitige 
Gefahr für die Benützer der Strasse ist ebenfalls nicht erkennbar. Es sind keine 
Hindernisse an der Grundstücksgrenze vorhanden, welche die Sicht bei der 
Ausfahrt übermässig beeinträchtigen könnten. Die gesetzlichen Vorgaben sind 
somit erfüllt. 

6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 das 
Baugesuch zu Recht gutgeheissen und die Baubewilligung erteilt hat. Die dagegen 
erhobene Beschwerde ist vollumfänglich abzuweisen.

7.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den 
unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die 
Staatsgebühr wird in Anwendung von Art. 75 Abs. 2 VRG und in Anbetracht des 
Verfahrensaufwandes auf insgesamt CHF 3'000.00 festgesetzt.

7.2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei im Rechtsmittel- 
und Klageverfahren verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit 
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die unterliegenden 
Beschwerdeführer haben die obsiegenden Beschwerdegegner 2 aussergerichtlich 
zu entschädigen. Deren Rechtsvertreter macht einen Aufwand von insgesamt 23.80 
Stunden à CHF 250.00 geltend (act. J.1). Der geltend gemachte Aufwand wurde 
von der Gegenpartei nicht beanstandet und erweist sich insgesamt als 
angemessen. Unter Berücksichtigung einer Spesenpauschale von 3% und der 
MWST von 8.1% ergibt sich somit eine Entschädigung von CHF 6'624.90. Eine 

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Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin 1 ist nicht zuzusprechen, da diese 
lediglich im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat (vgl. Art. 78 Abs. 
2 VRG).

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 285.00

Total CHF 3'285.00

gehen zu gleichen Teilen sowie unter solidarischer Haftung zulasten der 
StWEG "A.________", B.________ und C.________.

3. Die StWEG "A.________", B.________ und C.________ haben D.________ 
und D.A.________ zu gleichen Teilen mit insgesamt CHF 6'624.90 (inkl. 
Spesen und MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]