# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5bd83f1d-740f-5c5d-9d1b-30c1c220cfcc
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-17
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 17.09.2015 110 2015 21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-21_2015-09-17.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 

abgewiesen (VGE 2015/308 vom 05.07.2016).

RA Nr. 110/2015/21 Bern, 17. September 2015

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Fürsprecher B.________

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ochlenberg, Gemeindeverwaltung, Stauffenbach 
14g, 3367 Ochlenberg

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ochlenberg vom 
21. Januar 2015 (Baugesuch-Nr. 16/2014; Einbau von 6 Lichtbänder)

I. Sachverhalt

1. Anfangs 2007 erteilte die Gemeinde Ochlenberg dem Beschwerdeführer die Bau- 

und das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) die Ausnahmebewilligung für die 

Teilsanierung des Bauernhaues Nr. X.________ im Weiler D.________ in der Gemeinde 

Ochlenberg. Die Bewilligung vom 7. Februar 2007 hatte den Einbau einer zusätzlichen 

Wohneinheit im ehemaligen Ökonomieteil des bestehenden Bauernhauses und den Einbau 

einer Heizung zum Gegenstand. Am 24. März 2014 nahm die Gemeinde eine 

Bauabnahme und Baukontrolle vor. Sie stellte folgende Abweichungen zu den bewilligten 

Plänen fest:

2

- Einbau von fünf Dachflächenfenstern, vier Lichtbändern und einem 

Dacheinschnitt, der hydraulisch angehoben werden kann, im Hauptdach 

(nordwest).

- Weglassen von zwei Lichtbändern im Gehrschild (südwest) und Erstellung einer 

Eternitverkleidung.

- Einbau von einem Lichtband im angeschleppten Pultdach (nordost).

- Einbau von zwei Lichtbändern und Verschiebung eines Dachfensters im 

Hauptdach (südost).

- Fehlen der Schlitzschalung bei der Stotz- und Gymwand (Büro und 

Gästezimmer).

- Fehlen der Schlitzschalung bei der Hocheinfahrt.

2. In der Folge fanden zwischen der Gemeinde, dem AGR und dem Beschwerdeführer 

diverse Begehungen und Besprechungen vor Ort statt. Am 3. November 2014 reichte der 

Beschwerdeführer bei der Gemeinde ein nachträgliches Bau- und Ausnahmegesuch ein. 

Es umfasste das Anbringen eines textilen Rolltors, das Weglassen der Schlitzschalung bei 

der Stotz- und Gymwand, das Erstellen einer Schlitzschalung bei der Hocheinfahrt und den 

Einbau von sechs Lichtbändern im Hauptdach des Bauernhaueses auf Parzelle 

Ochlenberg Grundbuchblatt Nr. C.________. Die Parzelle liegt im Streusiedlungsgebiet.

3. Mit Verfügung vom 23. Dezember 2014 erteilte das AGR für das Anbringen des 

textilen Rolltors, das Weglassen der Schlitzschalung bei der Stotz- und Gymwand und das 

Erstellen der Schlitzschalung bei der Hocheinfahrt die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 

RPG1 i.V.m. Art. 39 RPV2 (standortgebundenes Bauvorhaben im Streusiedlungsgebiet). 

Für den Einbau von sechs Lichtbändern im Wohnbereich des Gebäudes Nr. X.________ 

verweigerte es dagegen die Ausnahmebewilligung. Das AGR wies die Gemeinde an, das 

Verfahren weiterzuführen und im Rahmen der negativen Verfügung über den Umfang der 

Wiederherstellung zu befinden.

1 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
2 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1)

3

4. Mit Entscheid vom 21. Januar 2015 erteilte die Gemeinde für das Anbringen des 

textilen Rolltors und das Erstellen der Schlitzschalung bei der Hocheinfahrt die 

Baubewilligung. Zudem bewilligte sie das Weglassen der Schlitzschalung bei der Stotz- 

und Gymwand. Für den Einbau von sechs Lichtbändern im Wohnbereich des Gebäudes 

Nr. X.________ erteilte sie den Bauabschlag (Ziffer 5.2 des Dispositivs des angefochtenen 

Entscheids). Daneben forderte sie den Beschwerdeführer auf (vgl. Ziffer 5.3 des 

Entscheiddispositivs), die vier Lichtbänder im Hauptdachbereich auf der Nord-Westseite 

des Gebäudes Nr. X.________ (Grösse: drei Lichtbänder 70 cm x 360 cm und ein 

Lichtband 70 cm x 240 cm) sowie die zwei Lichtbänder auf der Süd-Ostseite des Daches 

(Grösse: ein Lichtband 70 cm x 360 cm und ein Lichtband 70 cm x 240 cm) bis am 

15. August 2015 zurückzubauen und mit Ziegeln einzudecken. Gleichzeitig drohte sie die 

Ersatzvornahme und eine Busse bei Nichtbefolgung an.

5. Gegen den Entscheid reichte der Beschwerdeführer am 19. Februar 2015 

Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er 

stellt folgende Rechtsbegehren:
"1. Ziffer 5.2 des Bauentscheids sei aufzuheben.

2. Dem Beschwerdeführer sei die Baubewilligung für den Einbau der im Baugesuch 

vom 3. November 2014 beantragten sechs Lichtbänder im Hauptdachbereich des 

Gebäudes Ochelnberg-Grundbuchblatt Nr. C.________, D.________, 3367 

Ochlenberg, zu erteilen.

3. Eventualiter sei dem Beschwerdeführer die Baubewilligung für den Einbau einer 

geringeren Anzahl als der sechs im Baugesuch vom 3. November 2014 beantragten 

Lichtbänder im Hauptdachbereich des Gebäudes Ochlenberg-Grundbuchblatt 

Nr. C.________, D.________, 3367 Ochlenberg, zu erteilen.

4. Ziffer 5.3 des Bauentscheids sei aufzuheben.

5. Eventualiter sei die Vorinstanz anzuweisen, den Rückbau einer geringeren Anzahl 

als der sechs Lichtbänder im Hauptdachbereich des Ochlenberg-Grundbuchblatt 

Nr. C.________, D.________, 3367 Ochlenberg, zu verfügen."

6. Das AGR beantragt in seiner Stellungnahme vom 23. März 2015 die Abweisung der 

Beschwerde. Es führt aus, die bereits eingebauten Lichtbänder würden nach seiner 

langjährigen Praxis den "Grundsatz der Wesensgleichheit" (Identität) der Baute nach 

Art. 42 RPV verletzen. Eine allfällige Wiederherstellung sei im Gesamtzusammenhang aller 

4

vier nachträglich zur Bewilligung beantragten Vorhaben betrachtet als verhältnismässig zu 

bezeichnen. In der Stellungnahme vom 20. März 2015 hält die Gemeinde Ochlenberg ohne 

einen Antrag zu stellen fest, sie erachte den Rückbau der sechs Lichtbänder als 

verhältnismässig. Das öffentliche Interesse an der vollständigen Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands sei gross.

7. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, führte den 

Schriftwechsel durch und holte bei der Gemeinde die Vorakten ein. Danach führte es im 

Beisein der Parteien, einer Vertretung der Gemeinde und des AGR einen Augenschein mit 

Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des 

Augenscheins zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Der Beschwerdeführer 

teilte mit Schreiben vom 13. Juli 2015 mit, er verzichte auf die Einreichung von 

Schlussbemerkungen und bestätige die Darlegungen und Rechtsbegehren in seiner 

Beschwerde. Das AGR und die Gemeinde haben keine Schlussbemerkungen eingereicht. 

Auf die vorhandenen Akten, Rechtsschriften sowie auf das Ergebnis des Augenscheins 

wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten sind ein Bauentscheid und eine Wiederherstellungsverfügung. 

Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 und Wiederherstellungsverfügungen 

nach Art. 49 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE 

angefochten werden. Gleichzeitig eröffnete die Gemeinde Ochlenberg auch die 

Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV vom 23. Dezember 2014 des 

AGR, welche mitangefochten ist. Nach Art. 84 Abs. 4 BauG können Ausnahmeentscheide 

zusammen mit dem Bauentscheid bei der BVE angefochten werden. Die Verfahren werden 

im Baubeschwerdeverfahren vereinigt und mit einem Gesamtentscheid erledigt (Art. 2a 

Abs. 2 Bst. d BauG).

3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)

5

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Der 

Beschwerdeführer, dessen nachträgliches Baugesuch teilweise abgewiesen und der zum 

Rückbau der Lichtbänder verpflichtet wurde, ist durch den vorinstanzlichen Entscheid 

beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 

eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Streitgegenstand

a) Angefochten sind der Bauabschlag (Ziffer 5.2 des Dispositivs des angefochtenen 

Entscheids), die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, d.h. der Rückbau von 

sechs Lichtbändern (Ziffer 5.3 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids) und die 

Verfügung des AGR vom 23. Dezember 2014.

b) Konkret ist der Einbau folgender Lichtbänder umstritten:

- Vier Lichtbänder auf der Nord-Westseite im Hauptdach des Gebäudes 

Nr. X.________ (Abmessungen 3 x 70 cm x 360 cm und 70 cm x 240 cm). 

Gemäss dem Foto Nr. 17 (vgl. Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll 

vom 30. April 2015) handelt es sich um die Lichtbänder Nr. 1, 2, 3 und 4.

- Zwei Lichtbänder auf der Süd-Ostseite im Dach des Gebäudes Nr. X.________ 

(Abmessung 70 cm x 360 cm und 70 cm x 240 cm). Gemäss dem Foto Nr. 18 

(vgl. Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 30. April 2015) handelt 

es sich um die Lichtbänder Nr. 5 und 6.

In ihrer Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll vom 22. Mai 2015 teilte die Gemeinde 

mit, das Lichtband Nr. 95 sei ebenfalls nicht bewilligungsfähig, da es den Wohnbereich 

belichte. Die Frage, ob das Lichtband Nr. 9 bewilligungsfähig ist, wurde im vorinstanzlichen 

Verfahren nicht thematisiert und geht über den Rahmen des Streitgegenstands hinaus. 

Diese Frage kann nicht erstmals durch die BVE als Rechtsmittelinstanz geprüft werden.

5 Vgl. Foto Nr. 20 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 30. April 2015

6

3. Ausnahmen im Streusiedlungsgebiet

a) Art. 39 RPV erlaubt es den Kantonen, in Gebieten mit traditioneller Streubauweise, in 

denen eine Dauerbesiedlung gestärkt werden soll, unter bestimmten Voraussetzungen 

Nutzungsänderungen bestehender Bauten als standortgebunden zu bewilligen, obschon 

sie sonst nach den Bestimmungen der Art. 24 ff. und Art. 37a RPG nicht bewilligt werden 

könnten.6 Die Bestimmung von Art. 39 RPV bezweckt in erster Linie eine bessere Nutzung 

bestehender Bausubstanz, insbesondere die Möglichkeit, die Wohnnutzung in bestehende 

Ökonomieteile auszuweiten.7

b) Der Kanton Bern hat von dieser bundesrechtlichen Kompetenz Gebrauch gemacht 

und im kantonalen Richtplan Streusiedlungsgebiete im Sinn von Art. 39 RPV bezeichnet.8 

Die Ausnahmebewilligung setzt voraus, dass die Bauten seinerzeit in Übereinstimmung mit 

dem materiellen Recht erstellt wurden, im kantonalen Richtplan räumlich festgelegt sind 

und die weiteren in Art. 39 Abs. 1 und 3 sowie Art. 43a RPV genannten Voraussetzungen 

erfüllen. Namentlich schreibt Art. 39 Abs. 3 RPV vor, dass Bewilligungen nur erteilt werden 

dürfen, wenn die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen 

unverändert bleiben. Diese Voraussetzung entspricht wortwörtlich jener von Art. 24d Abs. 3 

Bst. b RPG. Zu beachten ist allerdings, dass Art. 39 RPV – anders als Art. 24d Abs. 3 RPG 

– vom Kriterium der Eignung der Baute zur vorgesehenen Nutzung absieht, weshalb die 

Umnutzungsmöglichkeiten bezüglich dem Ökonomiegebäude weiter reichen.9 Auch gilt die 

Einschränkung von Art. 42a RPV, wonach Erweiterungen nur erlaubt sind, wenn sie für 

eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind, nur für Ausnahmebewilligungen nach 

Art. 24d RPG. Schliesslich besteht nach Art. 39 RPV – anders als in Art. 24c RPG – für 

Erweiterungsbauten innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens keine flächenmässige 

Begrenzung (Art. 42 Abs. 3 RPV).10

6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, 
Art. 81 - 83 N. 17
7 BGE 137 III 338 E. 2.6
8 Richtplan des Kantons Bern, Stand Juli 2013 (RRB 0956/2013), Massnahmenblatt A_02: Rückseite (Abrufbar 
unter: www.be.ch/richtplan)
9 Bernhard Waldmann / Peter Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 24 N. 28
10 Rudolf Muggli, in Kommentar RPG, Ausgabe Juni 2009, Art. 24 N. 25

http://www.be.ch/richtplan

7

c) Das AGR hat im Merkblatt A4, Bauwerke in Streusiedlungsgebieten – Wohnen oder 

örtliches Kleingewerbe11, den Wortlaut von Art. 39 Abs. 3 RPV (die äussere Erscheinung 

und die bauliche Grundstruktur müssen im Wesentlichen unverändert bleiben) näher 

konkretisiert. Im Merkblatt steht, dem Gebäude dürfe man zwar ansehen, dass es anders 

als ursprünglich genutzt werde. Der typische Charakter des Gebäudes, z.B. die 

Dreiteiligkeit eines Bauernhaueses, müsse erhalten bleiben. Auch das Dach müsse 

möglichst unverändert bleiben. Erlaubt seien höchsten drei, bei grossen Dachflächen vier 

Dachflächenfenster. Im Ökonomieteil sei nur die Umnutzung der bestehenden 

Geschossebenen zulässig. Nicht erlaubt sei, eine zusätzliche Geschossebene einzubauen. 

In Ergänzung zum Merkblatt A4 hat das AGR detaillierte Gestaltungsgrundsätze zu Art. 39 

Abs. 3 RPV formuliert.12 Namentlich gelten für die Dachgestaltung gemäss der Praxis des 

AGR folgende Grundsätze:
"- Belichtung Dachraum: 1. Priorität hat eine dem Objekt angepasste Fassadenbefensterung 

(siehe Punkt 2); 2. Priorität: Häuser mit normal grosser Dachfläche (Gebäudelänge < 25 m): 

Je ein horizontales Lichtband von max. 2.40 m2 pro Hauptdachseite (maximal drei Ziegel 

bzw. 90 cm hoch), oder bis zu drei regelmässig und auf einer Linie angeordnete 

Dachflächenfenster (DFF) pro Hauptdachseite (maximale Grösse 66 x 118 cm oder 78 x 98 

cm (dachbündig in das Dach eingebaut, ohne aussen installierte Beschattungselemente). 

Häuser mit grosser Dachfläche (Gebäudelänge > 25 m): Bis zu drei horizontal und auf einer 

Linie angeordnete Lichtbänder von total max. 4.40 m2, oder bis zu vier regelmässig und auf 

einer Linie angeordnete DFF pro Hauptdachseite, maximale Grösse 78 x 140 cm. Für die 

Belichtung des unbeheizten Dachraumes (Estrich) über dem Ökonomieteil kann pro 

Hauptdachseite ein „Spenglerfenster“ (Dachausstiegfenster) in der Grösse 45 x 55 cm 

eingebaut werden. Bei einer Gebäudelänge über 25 m können pro Hauptdachseite zwei 

solche „Spenglerfenster“ eingebaut werden. Störende Bauteile auf dem Dach können 

gestalterisch verbessert werden. Bei einer Baute mit integriertem Wohnteil können auf den 

Bautyp abgestimmte Dachaufbauten, die sich der Dachfläche unterordnen, erstellt werden. 

Von dieser Regelung sind Bauernhäuser ausgenommen (nebst Hocheinfahrt und 

Deichsellukarne).

- Vordachbelichtung im Gehrschild: Bis zu Viertelwalm ist keine Vordachbelichtung möglich. 

Grösser als Viertelwalm: Über der zweiten Ziegel- bzw. Faserzementplattenreihe von unten 

können zwei Reihen mit lichtdurchlässigem Material, das die Struktur des vorhandenen 

11 Abrufbar unter: www.jgk.be.ch / Baubewilligungen / Bauen ausserhalb der Bauzonen / Themenblatt Bauen 
ausserhalb der Bauzonen / Änderung von Bauten und Anlagen im Streusiedlungsgebiet für die Wohnnutzung 
nach Art. 39/1a RPV S. 4
12 Vgl. www.jgk.be.ch / Baubewilligungen / Bauen ausserhalb der Bauzonen / Gestaltungsgrundsätze zu Artikel 
39 RPV – Bauten und Anlagen im Streusiedlungsgebiet, Fassung vom Juni 2015

http://www.jgk.be.ch/
http://www.jgk.be.ch

8

Eindeckungsmaterials übernimmt, ersetzt werden. Diese lichtdurchlässigen Reihen können 

seitlich je bis 1 Meter an den Grat herangezogen werden.

- Vordachbelichtung traufseitig: Mit lichtdurchlässigem Material, das die Struktur des 

vorhandenen Eindeckungsmaterials übernimmt, möglich, maximal 2 Ziegel, bzw. 60 cm 

hoch. Länge des möglichst durchgehenden Lichtbandes analog den Fenstern, denen das 

Licht zugeführt wird.

- Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien: Solche Anlagen sind zulässig, wenn sie die 

Richtlinien des Regierungsrates des Kantons Bern vom Januar 2015 einhalten.

- Für die Belichtung des Dachraumes in Kombination mit einer Solaranlage gelten dieselben 

Angaben wie oben (Gebäudelänge < 25 m = max.2.40 m2 / Gebäudelänge > 25 m = max. 

4.40 m2, die Elemente, sind über dem Wohnteil bis und mit Tenn zugelassen und sind auf 

einer Linie anzuordnen. Über dem Ökonomieteil kann der unbeheizte Dachraum (Estrich) 

pro Hauptdachseite mit einer Öffnung 45 x 55 cm belichtet werden. Bei einer Gebäudelänge 

über 25 m können pro Hauptdachseite zwei solche Öffnungen eingebaut werden.

Unzulässig sind.

- Dacheinschnitte

- Kumulation von Dachaufbauten bzw. Dacheinbauten, die eine unruhige Gesamtwirkung des 

Dachbildes ergeben

- Dachflächenfenster im Gehrschild, auf dem Dach der Hocheinfahrt, auf angeschleppten 

Bauteilen und auf den kürzeren Walmdachseiten

- Kürzung oder Verlängerung der Dachvorsprünge

- Zurückschneiden oder Verlängern des Gehrschildes

- Veränderungen von Dachneigung und -form

- Die Firstlinie unterbrechende Firstlichtbänder (…)"

Gemäss der Praxis des AGR gelten bei Ausnahmebewilligungen nach Art. 24c RPG 

(bestehende zonenwidrige Bauten), Art. 24d Abs. 1 RPG (landwirtschaftsfremde 

Wohnnutzung) und Art. 24d Abs. 2 RPG (schützenswerte Bauten und Analgen) betreffend 

die Dachgestaltung die gleichen Kriterien wie bei Ausnahmebewilligungen nach Art. 39 

RPV i.V.m. Art. 24 RPG.

4. Einbau von Lichtbändern

a) Das AGR hat in seiner Verfügung vom 23. Dezember 2014 festgehalten, der Einbau 

von vier Lichtbändern im Hauptdachbereich auf der Nord-Westseite des Gebäudes Nr. 

X.________ sowie auf der Süd-Ostseite des Daches beeinträchtige die Wesensgleichheit 

9

der Baute erheblich. Die homogene Dachfläche werde durch die eingebauten Glaseinsätze 

arg zerstückelt und wirke unruhig. Sie würden einen unzulässigen Dacheingriff darstellen. 

Nach geltender Praxis und seinen Gestaltungsgrundsätzen zu Art. 39 RPV seien nur im 

Vordachbereich Lichtbänder zulässig. Im Zuge der Ausnahme- und Baubewilligung für den 

Einbau der Dachwohnung im Jahr 2006/2007 sei das zulässige Mass an Lichtquellen im 

Wohn- bzw. im Hauptdachbereich des Bauernhauses Nr. X.________ bereits ausgeschöpft 

worden. Zudem habe sich gezeigt, dass nicht nur die drei durch das AGR bewilligten 

Dachflächenfenster auf der Nord-Westseite eingebaut wurden, sondern dass bereits zwei 

Dachflächenfenster zum Zeitpunkt der Baugesuchseinreichung vorhanden waren, die 

irrtümlicherweise bei den eingereichten Plänen nicht eingezeichnet wurden. In seiner 

Stellungnahme vom 23. März 2015 ergänzte das AGR, nach seiner langjährigen Praxis 

würden die bereits eingebauten Lichtbänder klarerweise den "Grundsatz der 

Wesensgleichheit" (Identität) der Baute nach Art. 42 RPV verletzen.

Auch die Vorinstanz hielt in ihrer Stellungnahme vom 20. März 2015 fest, die sechs 

Lichtbänder seien nicht baubewilligungsfähig, weil sie den Gestaltungsgrundsätzen des 

AGR nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV widersprächen.

b) Der Beschwerdeführer führt in seiner Beschwerde aus, massgebliche Grundlage sei 

Art. 24c Abs. 2 und Abs. 4 RPG. Er kritisiert, die umstrittenen Lichtbänder würden hier nur 

eine geringe Abweichung vom Gesamtbild des Daches darstellen. Ins Gewicht falle, dass 

zwei bewilligte Lichtbänder im Gehrschild nicht ausgeführt worden seien. Die äussere 

Erscheinung des Gebäudes mit seinen typischen Gestaltungsmerkmalen (Stilelementen) 

bleibe gewahrt. Die fraglichen Lichtbänder würden eine Einheit ins Gesamtbild bringen, da 

bereits an anderen Stellen Lichtbänder gebaut und bewilligt worden seien. Von einer 

Zerstückelung des homogenen Dachs könne nicht die Rede sein. Die umstrittene 

Dachseite sei von keinem öffentlichen Weg aus sichtbar. Für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung sei genügend Lichteinfall unerlässlich. Ohne die umstrittenen Lichtbänder 

seien die Lichtverhältnisse im Dachgeschoss des alten Bauernhauses ungenügend. Dabei 

vermöchten auch baubewilligungsfreie Glasziegel keinen ausreichenden Lichteinfall zu 

bewirken. Durch die Umsetzung der starren Gestaltungsgrundsätze des AGR zu Art. 24c 

RPG werde im konkreten Fall eine situationsgerechte, verhältnismässige Anwendung des 

Bundesrechts verunmöglicht. Die Vorinstanzen würden damit bundesrechtswidrig handeln 

10

und den verfassungsmässigen Grundsatz von Art. 5 Abs. 2 BV13, wonach staatliches 

Handeln im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein muss, verletzen.

c) Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist hier nicht Art. 24c RPG, sondern 

Art. 39 RPV i.V.m. Art. 24 RPG einschlägig. Das Bauernhaus ist nicht durch die 

nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden. Vielmehr wurde 

hier die Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebs aufgegeben. Der Dachraum wird 

dadurch für die landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr benötigt. Da die Liegenschaft des 

Beschwerdeführers im Streusiedlungsgebiet liegt14, ist hier zu prüfen, ob sich die 

Bewilligung für die umstrittenen Lichtbänder – wie bereits jene für den Einbau der 

Dachwohnung im Bauernhaus Nr. X.________ – auf Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 RPV 

abstützen lässt. Zu prüfen ist, ob durch die eingebauten Lichtbänder Nr. 1 bis 6 (vgl. 

Erwägung 2b) die äussere Erscheinung des Bauernhauses Nr. X.________ im 

Wesentlichen unverändert bleibt.

d) Das Rechtsamt hat einen Augenschein durchgeführt und sich von der Situation einen 

eigenen Eindruck verschafft. Das Bauernhaus des Beschwerdeführers liegt in der 

Streusiedlungsgemeinde Ochlenberg im Weiler D.________. Am Augenschein erklärte der 

Beschwerdeführer, dass seine Eltern die Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebs 

Ende 2006 vollständig aufgaben. In der Folge habe er das Haus mit der Idee übernommen, 

für sich im Dachstock des Ökonomietrakts eine dreieinhalb Zimmerwohnung einzubauen. 

Diese sei bewilligt worden. Im Unterschied zum Wohnteil auf der Süd-Westseite erstrecke 

sich die Dachwohnung im ehemaligen Ökonomieteil über die ganze Gebäudelänge. Im 

Dachgeschoss gebe es in der Regel keine Fenster, weshalb der Lichteinfall über das Dach 

erfolgen müsse. Betreffend die Belichtung habe zudem jedes Gebäude einen eigenen 

Charakter.

e) Vorliegend handelt es sich um ein stattliches Bauernhaus, bei dem Wohn- und 

ehemaliger Ökonomieteil unter einem Steildach vereint sind. Auf der Süd-Ostseite führt 

eine Hocheinfahrt zur ehemaligen Heubühne im Dachgeschoss. Die Hocheinfahrt verfügt 

über ein auffälliges und langes Satteldach, das die Trauflinie des Hauptdachs des 

Bauernhauses durchbricht. Heute dient der vordere Teil der Hocheinfahrt als gedeckter 

Zugang zur Dachgeschosswohnung. Im bewohnten Teil der Hocheinfahrt wurde ein 

13 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
14 Abrufbar unter: www.be.ch/geoportal / Kartenangebot / Richtplan-Informationssystem

http://www.be.ch/geoportal

11

freistehender Kubus für Bad, Dusche und Toiletten platziert. Weiter befinden sich 

südwestseitig auf dem Niveau des Dachgeschosses das Schlafzimmer mit einer separaten 

Ankleide. Neben dem Schlafzimmereingang führt eine steile Treppe auf eine Galerie, die 

als Abstellraum genutzt wird. In der Mitte des Daches liegen der Wohn- und Essbereich 

sowie eine offene Küche. Von der Dachgeschossebene aus führt eine Treppe ins 

Gästezimmer hinunter; dieses wurde auf dem Niveau des ersten Obergeschosses 

eingebaut. Die Aussenwände des Gästezimmers sind auf drei Seiten verglast.15 Über dem 

Luftraum des Gästezimmers wurde eine zusätzliche Nutzungsebene im Dachraum 

eingefügt, die der Beschwerdeführer zu Bürozwecken nutzt.

Hinsichtlich der Aussenfassaden fällt auf, dass auf der nordwestlichen Längsseite die 

ursprüngliche Fassade des Bauernhaues nicht mehr sichtbar ist. Die Fassade ist dort über 

die ganze Gebäudelänge durchgehend gemauert. Zudem wurde das Hauptdach auf dieser 

Seite soweit verlängert, dass nur noch die gemauerte Backsteinfassade des 

Erdgeschosses in Erscheinung tritt. Es ist weder die ursprüngliche Fassade des 

Ökonomietrakts noch jene des Wohnteils sichtbar. Ähnlich präsentiert sich die Situation für 

den Betrachter von der Nord-Ostseite her. Auch auf dieser Seite ist das Dach 

angeschleppt, so dass nur noch die Fassade des Erdgeschosses der Anbaute sichtbar ist. 

Das AGR und die Vorinstanz haben an der Begehung vom 18. September 2014 

festgestellt, dass die Stotz- und Gymwand von aussen nicht gut ersichtlich sind.16 Dieser 

Umstand hat hier zur Folge, dass die Dachgeschosswohnung über die Aussenfassaden 

des Ökonomietrakts (Stotz- und Gymwand) nicht unmittelbar belichtet werden kann. Dies 

ist wohl auch der Grund, weshalb dem Beschwerdeführer nachträglich das Weglassen der 

Schlitzschalung bei der Stotz- und Gymwand bewilligt wurde.

f) Gemäss den Gestaltungsgrundsätzen des AGR steht eine dem Objekt angepasste 

Fassadenbefensterung im Vordergrund (vgl. Erwägung 3c). Vorliegend ist eine Belichtung 

der Dachgeschosswohnung über die Fassaden nur sehr eingeschränkt möglich. Auf der 

Nord-Westseite und Nord-Ostseite verfügt das Dachgeschoss über keine 

Fassadenöffnungen. Einzig das Schlafzimmer im Dachgeschoss lässt sich mit Hilfe von 

zwei Fenstern in der südwestlichen Fassade natürlich und direkt belichten. Weiterer 

natürlicher Lichteinfall ist nur noch über die Hocheinfahrt oder allfälligen Dachöffnungen 

(Deichsellukarne, Dachflächenfenster oder Lichtbänder) möglich. Wie die Fotos vom 

15 Vgl. pag. 54 der Vorakten der Einwohnergemeinde Ochlenberg
16 Vgl. pag. 54 und 60 der Vorakten der Einwohnergemeinde Ochlenberg

12

Augenschein zeigen, kann das Gästezimmer auf dem Niveau des ersten Obergeschosses 

nur durch die Lichtbänder Nr. 2, 5 und 9 direkt belichtet werden.17 Eine andere direkte 

Belichtungsmöglichkeit besteht nicht, da die Fassadenverglasungen des Gästezimmers 

zurückversetzt innerhalb des Gebäudes liegen.18 Die strikte Anwendung der allgemeinen 

Gestaltungsvorschriften des AGR hat hier zur Folge, dass das Gästezimmer auf dem 

Niveau des ersten Obergeschosses von aussen nicht genügend natürliches Licht erhalten 

würde. Dies steht nicht im Einklang mit Art. 64 Abs. 1 BauV19. Danach soll die 

Fensterfläche mindestens einen Zehntel der Bodenfläche betragen. Liegt eine solche 

besondere Situation vor, dürfen die Gestaltungsgrundsätze des AGR nicht schematisch 

und unbesehen der konkreten Verhältnisse angewendet werden. Dies auch vor dem 

Hintergrund, dass nach Art. 39 RPV i.V.m. Art. 24 RPG bei Erweiterungen innerhalb des 

Gebäudevolumens keine flächenmässige Begrenzung besteht (vgl. Erwägung 3b) und das 

fragliche Gebäude weder als erhaltens- noch schützenswert eingestuft ist. Zudem darf 

unter dem Gesichtspunkt des Erscheinungsbildes einer Baute der bauästhetische Aspekt 

nicht überbewertet werden. Es kommt darauf an, wie ein unbefangener Betrachter es 

empfindet.20 Es rechtfertigt sich daher, die Lichtbänder differenziert und einzelfallweise auf 

ihre Verträglichkeit mit dem äusseren Erscheinungsbild des Gebäudes zu prüfen. Dieses 

Vorgehen verträgt sich auch besser mit der Zielsetzung A22 im Richtplan des Kantons 

Bern21 und dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit.

g) Vorliegend vermag das Lichtband Nr. 2 auf der Nord-Westseite des Hauptdachs die 

äussere Erscheinung des Gebäudes nicht wesentlich zu verändern: Es ist dachbündig 

eingebaut und dient der direkten Belichtung des Gästezimmers.22 Durch den 

flächenbündigen Einbau hebt es sich nicht störend vom Dach ab, sondern ist gut in die 

bestehende Dachfläche integriert. Auf dem Foto Nr. 17 ist ersichtlich, dass es sich auf der 

gleichen Ebene befindet wie die bestehenden Dachfenster Nr. 1 bis 3.23 Es ist lediglich 

zwei Ziegel hoch und zudem genau zwischen der Deichsellukarne und dem Kamin 

17 Siehe Fotos Nr. 1, 2, 17, 18 und 20 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 30. April 2015
18 Vgl. pag. 54 der Vorakten der Einwohnergemeinde Ochlenberg
19 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
20 BVR 1986 S. 33
21 Danach soll im Streusiedlungsgebiet mit den traditionellen Siedlungsformen von Einzelhöfen, Hofgruppen 
und Weilern gestützt auf den Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem Boden eine zweckmässige 
Siedlungsentwicklung möglich sein (Richtplan des Kantons Bern, Stand Juli 2013 (RRB 0956/2013), 
Zielsetzung A22, S. 4, abrufbar unter: www.be.ch/richtplan)
22 Siehe Foto Nr. 1 und Nr. 17 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 30. April 2015
23 Siehe Foto Nr. 17 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 30. April 2015

http://www.be.ch/richtplan

13

platziert. Indem es sich an bestehenden Dachaufbauten orientiert, über eine angepasste 

Grösse verfügt und im unteren Teil des Hauptdachs integriert ist, beeinträchtigt es das 

Erscheinungsbild der Dachfläche kaum. Es ist nicht ersichtlich, inwieweit das Lichtband 

Nr. 2 den typischen Charakter oder die Identität des Bauernhauses verändert. Es kann 

aufgrund seiner Lage in der Dachfläche auch nicht von einer störenden Zersplitterung des 

Dachs gesprochen werden.

Auch das Lichtband Nr. 5 auf der anderen Dachseite (Süd-Ostseite) ist aus 

bauästhetischer Sicht nicht zu beanstanden: Es befindet sich ebenfalls im unteren Bereich 

des Daches und ist dachbündig eingebaut. Es ist zudem deutlich kürzer als die Lichtbänder 

Nr. 1, 3 und 6, wie der Vergleich zwischen den Fotos Nr. 17 und Nr. 18 zeigt.24 Zu 

berücksichtigen ist ausserdem, dass die Hocheinfahrt das Hauptdach auf dieser Seite in 

zwei optisch voneinander getrennte Teile spaltet. Anders als auf den Bildern in den 

Merkblättern des AGR zu sehen ist, kann hier nicht mehr von einer homogenen und 

empfindlichen Dachfläche gesprochen werden. Damit ist der nördliche Teil des Hauptdachs 

aus ästhetischer Sicht weit weniger sensibel als das Hauptdach auf der Nord-Westseite. 

Hinzu kommt, dass der nördliche Hauptdachteil vom mächtigen Satteldach der 

Hocheinfahrt stark konkurrenziert wird, wie aus Fotos in den Akten hervorgeht.25 Die 

Bedeutung des fraglichen Hauptdachteils wird dadurch zusätzlich geschmälert. Der 

nördliche Hauptdachteil ist denn auch flächenmässig deutlich kleiner als das Satteldach 

der Hocheinfahrt. Das Lichtband Nr. 5 ist zwar unbestritten sichtbar. Es tritt aber im optisch 

weniger exponierten Dachteil nicht störend in Erscheinung; ihm wird – wie in der 

Fotodokumentation vom Augenschein ersichtlich ist26 – kaum grosse Beachtung 

geschenkt. Die äussere Erscheinung des Gebäudes wird dadurch nicht negativ beeinflusst. 

Von einer Beeinträchtigung der Wesensgleichheit des Gebäudes kann nicht gesprochen 

werden.

Nach dem Gesagten steht fest, dass die Lichtbänder Nr. 2 und 5 aus ästhetischer Sicht 

nicht zu bemängeln sind. Diese Dacheingriffe sind zulässig. Sie tragen zusätzlich der 

Anforderung an eine genügende Belichtung in Wohnräumen Rechnung (Art. 64 Abs. 1 

BauV). Ihnen stehen keine öffentlichen oder privaten Interessen entgegen. Die Lichtbänder 

stehen auch in Einklang mit den Zielen des Richtplans des Kantons Bern und dem 

24 Siehe Foto Nr. 17 und 18 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 30. April 2015
25 Vgl. pag. 47 der Vorakten der Einwohnergemeinde Ochlenberg
26 Siehe Foto Nr. 18 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 30. April 2015

14

Raumplanungsgesetz. Dem Beschwerdeführer wird für die Lichtbänder Nr. 2 und 5 deshalb 

die Ausnahme- und Baubewilligung erteilt. Demzufolge wird die Wiederherstellung oder 

besser der verfügte Rückbau dieser Lichtbänder (Nr. 2 und 5) aufgehoben. Der 

angefochtene Entscheid und die Verfügung des AGR werden entsprechend korrigiert.

h) Anders verhält es sich hingegen bei den Lichtbändern Nr. 1, 3, 4 und 6. Mit 

Ausnahme des Lichtbands Nr. 3 liegen diese Lichtbänder alle in Firstnähe. Dies wirkt sich 

– entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers – stark störend auf die Firstlinie aus, 

die für die äussere Erscheinung des Bauernhauses prägend ist. Das Dach wirkt dadurch 

sehr unruhig, was besonders auf der Nord-Westseite des Hauptdachs, wo die Lichtbänder 

Nr. 1 und 4 liegen, gut zum Ausdruck kommt.27 Die Lichtbänder Nr. 1, 3, 4 und 6 haben 

zudem keinen Bezug zu bestehenden Dachelementen, wie das beim Lichtband Nr. 2 der 

Fall ist. Ins Auge springt ausserdem, dass das Lichtband Nr. 3 einen Ziegel höher ist als 

die übrigen Lichtbänder. Im Gegensatz zu den anderen Lichtbändern auf dieser Dachseite 

wurde das Lichtband Nr. 3 auch mit einer zusätzlichen horizontalen Sprosse ausgestattet. 

Durch das breitere Mass und die auffällige Sprossenanordnung stellt es ein weiteres 

unruhiges Element in der Dachfläche dar. Es wirkt fremd und stört stark. Von einem 

einheitlichen Gesamtbild kann hier keine Rede sein. Die Lichtbänder auf der Nord-

Westseite (Nr. 1, 3 und 4) machen aus der mächtigen Dachfläche eine Fleckenlandschaft 

auf zwei weiteren Ebenen. Durch diese Beeinträchtigungen des Daches ist das äussere 

Erscheinungsbild des Gebäudes nicht mehr gewahrt. Der Umstand, dass der 

Beschwerdeführer im Satteldach der Hocheinfahrt ebenfalls Lichtbänder (ohne 

Baubewilligung) einbaute, ändert an dieser Beurteilung nichts: Die Lichtbänder im 

Satteldach tangieren die Dachflächen des Hauptgebäudes nicht. Auch vermag der 

Beschwerdeführer aus dem Einwand, er habe auf die Realisierung von zwei Lichtbändern 

(südwest) im Gehrschild verzichtet, nichts zu seien Gunsten abzuleiten. Es besteht 

dadurch kein Anspruch auf die Realisierung der Lichtbänder auf einer anderen Dachfläche 

als dem Gehrschild. Dazu kommt, dass es sich beim Gehrschild und dem Hauptdach um 

unterschiedliche Dachflächen handelt, die nicht miteinander verglichen werden können. 

Demnach sind die Lichtbänder Nr. 1, 3, 4 und 6 mit der Vorschrift von Art. 39 Abs. 3 RPV 

nicht vereinbar. Hinzu kommt, dass mit den Lichtbändern Nr. 1, 3, 4 und 6 Flächen 

belichtet werden, für die die Belichtungsvorschrift von Art. 64 Abs. 1 BauV nicht gilt: Mit 

den Lichtbändern Nr. 1 und 6 wird eine zusätzliche Nutzungsebene im Dachraum belichtet, 

27 Siehe Foto Nr. 17 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 30. April 2015

15

die in Abweichung zu den bewilligten Plänen erstellt wurde und nach den Merkblättern des 

AGR gar nicht zulässig wäre (vgl. Erwägung 4a). Ferner dient das Lichtband Nr. 3 der 

Belichtung einer Treppe und eines Abstellraums sowie das Lichtband Nr. 4 der Belichtung 

der Galerie oberhalb des Schlafzimmers.28 Diese Flächen werden der 

Bruttogeschossfläche nicht angerechnet (Art. 93 Abs. 2 Bst. b und f BauV).

Nicht stichhaltig ist ferner der Hinweis des Beschwerdeführers, die umstrittene Dachseite 

sei von keinem öffentlichen Weg aus direkt einsehbar. Das Gebäude Nr. X.________ ist 

von der Lindenstrasse (Kantonsstrasse) aus zwar nur auf einem sehr kurzen 

Strassenabschnitt einsehbar.29 Wie am Augenschein festgestellt werden konnte, ist das 

betroffene Gebäude Nr. X.________ allerdings von diversen privaten 

Erschliessungsstrassen aus einsehbar. An diesen Privatstrassen bestehen gemäss 

GRUDIS30 Fahrwegdienstbarkeiten zugunsten der Öffentlichkeit. Damit sind diese Strassen 

dem Gemeingebrauch gewidmet (Art.13 Abs. 3 Bst. b SG31) und gelten als öffentliche 

Strassen (Art. 8 SG). Die Vorinstanz und das AGR haben somit für die Lichtbänder Nr. 1, 

3, 4 und 6 zu Recht den Bauabschlag erteilt.

5. Wiederherstellung

a) Es steht fest, dass die Lichtbänder Nr. 1, 3, 4 und 6 nachträglich nicht bewilligt 

werden können; sie sind materiell rechtswidrig. Steht die Widerrechtlichkeit einer Baute 

oder Anlage fest, so ist darüber zu entscheiden, ob und inwieweit der rechtmässige 

Zustand wiederherzustellen ist. Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen 

Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz (guter Glaube) 

nicht verletzen.32 Die Frage nach der Verhältnismässigkeit ist dabei mit der Frage nach 

dem öffentlichen Interesse und dem Vertrauensschutz verknüpft, es geht letztlich um eine 

Interessenabwägung. So ist eine Wiederherstellungsmassnahme, an der kein öffentliches 

Interesse besteht, auch unverhältnismässig.33 Öffentliche Interessen sind vorab Folgende: 

28 Vgl. S. 9 und S. 10 des Augenscheinprotokolls der BVE vom 30. April 2015
29 Vgl. Augenscheinprotokoll der BVE vom 30. April 2015 S. 10, drittes Votum von Fürsprecher Josseck
30 Grundstückdaten-Informationssystem des Kantons Bern
31 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
32 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9
33 Siehe Ursula Boos in: KPG-Bulletin 2/2015 S. 62 f.

16

Das Interesse an der Einhaltung von Rechtsnormen, die präjudizielle Wirkung durch deren 

Nichteinhaltung und der Schutz des durch die verletzte Norm geschützten Rechtsgutes. 

Private Interessen sind insbesondere die geldwerten Interessen: In der Regel sind dies die 

Kosten, die für eine Wiederherstellung aufgewendet werden müssen, sowie der Verlust von 

Sachwerten durch die Beseitigung des widerrechtlichen Bauwerks.

b) Vorliegend kann der Beschwerdeführer nicht als gutgläubig bezeichnet werden. Er 

bestreitet zwar, bösgläubig gehandelt zu haben. Er behauptet, der zuständige 

Bauinspektor des AGR habe ihm telefonisch erklärt, die umstrittenen Lichtbänder seien 

zulässig. Wie es sich damit genau verhält, kann offengelassen werden, da eine Berufung 

auf den guten Glauben und damit auf den Vertrauensschutz von vornherein ausscheidet. 

Dem Beschwerdeführer war aufgrund der Auflagen in der Baubewilligung vom 7. Februar 

2007 bekannt, dass er die Bauarbeiten nach den bewilligten Planunterlagen ausführen 

muss. In einer Auflage stand zudem ausdrücklich, dass Abänderungen unzulässig sind.34 

An diese Auflage hat sich der Beschwerdeführer nicht gehalten. Der Einbau der fraglichen 

Lichtbänder stellt gegenüber den bewilligten Plänen eine massive baubewilligungspflichtige 

Abweichung dar. Indem er die Lichtbänder abweichend zur Baubewilligung ohne 

vorgängiges Projektänderungs- bzw. Baubewilligungsverfahren einbaute, gilt er als krass 

bösgläubig. Dazu kommt, dass die für die baupolizeiliche Selbstdeklaration verantwortliche 

Person (Bauherr) verpflichtet ist, die Gemeindebaupolizeibehörde zu benachrichtigen, 

sobald im Verlaufe der Bauarbeiten baubewilligungspflichtige Abweichungen von den 

Vorgaben der Baubewilligung und den darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen 

erkennbar werden (Art. 47a BewD35). Aus den Akten geht nirgends hervor, dass der 

Beschwerdeführer der Gemeindebaupolizeibehörde über die Abweichungen unterrichtete. 

Im Gegenteil: Die Gemeindebaupolizeibehörde stellte die Abweichungen von den 

bewilligten Plänen im Rahmen der ordentlichen Baukontrolle, die der Beschwerdeführer 

verzögerte, selbst fest.36

c) Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Wiederherstellung sei 

unverhältnismässig und das Belassen der Lichtbänder widerspreche nicht 

schwerwiegenden öffentlichen Interessen. Die Lichtbänder würden nur eine geringe 

Abweichung vom Gesamtbild des Daches darstellen. Ein konkretes öffentliches oder 

34 Vgl. pag. 63 der Vorakten der Einwohnergemeinde Ochlenberg
35 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
36 Vgl. pag. 62 der Vorakten der Einwohnergemeinde Ochlenberg

17

nachbarliches Interesse sei angesichts des weitgehend alleinstehenden Hauses nicht 

ersichtlich, zumal seit dem Einbau der Lichtbänder rund acht Jahre vergangen seien und in 

der überschaubaren Gemeinde Ochlenberg bis 2014 niemand daran Anstoss genommen 

habe. Eine Abweichung vom Gesetz sei – wenn überhaupt – nur gering, da sich die 

Behörde in erster Linie auf gesetzliche Grundlagen stütze, die der Auslegung bedürften. 

Einzig eine Verletzung der behördeninternen Richtlinien vermöge keine 

Gesetzesabweichung zu begründen. Zudem sei der Rückbau für ihn finanziell nicht 

verkraftbar, nachdem er sich im Mai 2014 als Dachdecker selbständig gemacht habe.

e) Die Argumentation des Beschwerdeführers verfängt nicht. Das öffentliche Interesse 

an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands besteht hier im Schutz der 

Rechtsgleichheit und der Durchsetzung des Raumplanungsrechts. Ihm kommt ein 

massgebendes Gewicht zu. Aus Erwägung 4h folgt ausserdem, dass die vier Lichtbänder 

(Nr. 1, 3, 4 und 6) in der Dachfläche des Gebäudes Nr. X.________ stark stören und in 

Widerspruch zu Art. 39 Abs. 3 RPV stehen. Von einer geringfügigen Abweichung von 

Art. 39 Abs. 3 RPV kann somit nicht gesprochen werden. Die Lichtbänder stehen zudem in 

direktem Zusammenhang mit dem Ausbau der Dachgeschosswohnung, die neu zu 

landwirtschaftsfremden Wohnzwecken, das heisst zonenfremd, genutzt wird. Art. 39 Abs. 3 

RPV erlaubt zwar ausnahmsweise die Durchbrechung des Grundsatzes der Trennung von 

Bau- und Nichtbaugebiet. Damit wird aber auch klar, dass Art. 39 Abs. 3 RPV 

raumplanerische Ziele und somit konkrete öffentliche Interessen, wie namentlich die 

Wahrung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der Trennung von Bau- und 

Nichtbaugebiet, verfolgt.37 Falsch ist ferner der Einwand des Beschwerdeführers, die 

Gemeinde habe in den vergangen acht Jahren gegen die Lichtbänder nichts unternommen. 

Es ist aktenkundig, dass die Gemeinde aufgrund des Verhaltens des Beschwerdeführers 

die ordentliche Baukontrolle erst im März 2014 durchführen konnte.38 In ihrer 

Stellungnahme vom 20. März 2015 hielt sie fest, sie habe den Beschwerdeführer jährlich 

kontaktiert und angefragt, ob eine Baukontrolle durchgeführt werden könne. Überdies hätte 

der Beschwerdeführer die Abweichung von den bewilligten Plänen von sich aus der 

Gemeindebaupolizeibehörde melden müssen (Art. 47a Abs. 3 BewD). Dies hat er 

offensichtlich nicht getan.

37 Bernhard Waldmann / Peter Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 24 N.26
38 Vgl. pag. 62 der Vorakten der Einwohnergemeinde Ochlenberg

18

f) Das öffentliche Interesse am Rückbau der vier Lichtbänder überwiegt hier die 

Nachteile, die dem Beschwerdeführer durch die Wiederherstellung entstehen. Der 

Beschwerdeführer hat sich krass bösgläubig verhalten. Die finanziellen Nachteile, die ihm 

durch den Rückbau der Lichtbänder erwachsen, haben somit nur eine untergeordnete 

Bedeutung. Zu berücksichtigen ist zudem, dass der Beschwerdeführer ein eigenes 

Dachdeckergeschäft betreibt. Er kann den Rückbau der Lichtbänder selber vornehmen und 

die ausgebauten Glaseinsätze womöglich anderenorts sogar wieder verwenden. Die 

finanziellen Nachteile dürften sich somit in Grenzen halten. Eine mildere Massnahme, mit 

der dasselbe Ziel erreicht werden könnte, ist nicht ersichtlich. Der angeordnete Rückbau 

der vier Lichtbänder ist dem Beschwerdeführer somit sowohl in sachlicher wie auch in 

finanzieller Hinsicht zumutbar. Die angefochtene Wiederherstellungsverfügung betreffend 

die Lichtbänder Nr. 1, 3, 4 und 6 ist nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist insoweit 

abzuweisen.

g) Die angesetzte Wiederherstellungsfrist (15. August 2015) ist während des 

Beschwerdeverfahrens abgelaufen. Die BVE setzt die Wiederherstellungsfrist deshalb neu 

auf den 27. November 2015 an. Angesichts der Tatsache, dass der Beschwerdeführer die 

vier Lichtbänder eigenhändig zurückbauen kann, erscheint die angesetzte Frist als 

angemessen.

6. Kosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 

Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 

erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG39). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 1'600.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV40). Für 

den Augenschein vom 28. April 2015 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine 

zusätzliche Gebühr von Fr. 300.00 erhoben. Die Verfahrenskosten des 

Beschwerdeverfahrens betragen somit Fr. 1'900.00.

39 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
40 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

19

b) Vorliegend dringt der Beschwerdeführer in einem geringfügigen Umfang mit seinem 

Eventualbegehren (Ziff. 3 und 5 der Rechtsbegehren) durch. Mit seinen Hauptanträgen 

(Ziff. 1, 2 und 3 der Rechtsbegehren) ist er demgegenüber vollständig unterlegen. Bei 

diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, dem Beschwerdeführer vier Fünftel 

der Verfahrenskosten von Fr. 1'900.00, ausmachend Fr. 1'520.00, zur Bezahlung 

aufzuerlegen. Der restliche Teil der Verfahrenskosten wird nicht erhoben, da Behörden 

keine Verfahrenskosten auferlegt werden können (Art. 108 Abs. 2 VRPG).

c) Da der Beschwerdeführer zu einem Fünftel obsiegt, hat er in diesem Umfang 

Anspruch auf Parteikostenentschädigung. Die Auferlegung der Parteikosten an die 

Gemeinde Ochlenberg erscheint hier nicht gerechtfertigt, da sie von der Verfügung des 

AGR nicht abweichen darf. Das AGR hat somit dem Beschwerdeführer ein Fünftel der 

Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch 

die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach 

Art. 11 Abs. 1 PKV41 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren 

Fr. 400.00 bis Fr. 11’800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der 

Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung 

der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG42). Die vom 

Anwalt des Beschwerdeführers eingereichte Kostennote beträgt Fr. 7'622.30 (inkl. 

Auslagen und Mehrwertsteuer). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand zwar als 

durchschnittlich zu werten, da ein Augenschein durchgeführt wurde. Hingegen sind 

angesichts der geringen Baukosten (gemäss Baugesuch rund Fr. 20'000.00) und der 

umstrittenen Rechtsfrage sowohl die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des 

Prozesses insgesamt als knapp durchschnittlich einzustufen. Daher wird das Honorar auf 

Fr. 5'500.00 gekürzt. Demnach hat das AGR dem Beschwerdeführer einen Fünftel der 

Parteikosten von Fr. 6'247.70 (Honorar Fr. 5'500.00, Auslagen Fr. 307.70 und 

Mehrwertsteuer Fr. 440.00), ausmachend Fr. 1'249.55, zu ersetzen.

III. Entscheid

41 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811)
42 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

20

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

2. a) Die Verfügung des Amtes für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 

23. Dezember 2014 wird, soweit sie den Einbau des Lichtbands Nr. 2 auf der 

Nord-Westseite des Hauptdaches des Gebäudes Nr. X.________ (Abmessung 

70 cm x 360 cm) und den Einbau des Lichtbands Nr. 5 auf der Süd-Ostseite des 

Daches des Gebäudes Nr. X.________ (Abmessung 70 cm x 240 cm) betrifft, 

aufgehoben. Im Übrigen wird die Verfügung des AGR bestätigt.

b) Für den Einbau des Lichtbands Nr. 2 auf der Nord-Westseite des Hauptdaches 

des Gebäudes Nr. X.________ (Abmessung 70 cm x 360 cm) und den Einbau 

des Lichtbands Nr. 5 auf der Süd-Ostseite des Dachs des Gebäudes Nr. 

X.________ (Abmessung 70 cm x 240 cm) wird die Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24 RPG in Verbindung mit Art. 39 RPV erteilt.

3. Der Bauentscheid vom 21. Januar 2015 (Baugesuchs-Nr. 16/2014) der 

Einwohnergemeinde Ochlenberg wird wie folgt geändert:
Ziffer 5.1 Baubewilligung
zusätzlich d): Einbau des Lichtbands Nr. 2 auf der Nord-Westseite des Hauptdaches des 

Gebäudes Nr. X.________ (Abmessung 70 cm x 360 cm) und Einbau des Lichtbands Nr. 

5 auf der Süd-Ostseite des Daches des Gebäudes Nr. X.________ (Abmessung 70 cm x 

240 cm).

Rest von Ziff. 5.1 unverändert.

Ziffer 5.2 Bauabschlag
Für den Einbau von drei Lichtbändern (Nr. 1, 3 und 4) im Hauptdach auf der Nord-

Westseite des Gebäudes Nr. X.________ (Abmessung 2 Mal 70 cm x 360 cm und 70 cm 

x 240 cm) sowie dem Lichtband Nr. 6 auf der Süd-Ostseite des Daches (70 cm x 360 cm) 

wird der Bauabschlag erteilt.

Ziffer 5.3 Wiederherstellung
Der Satz: "Die Baupolizeibehörde erachtet den Rückbau der 6 Lichtbänder als 

verhältnismässig und verfügt deshalb Folgendes" wird aufgehoben.

1. Die drei Lichtbänder (Nr. 1, 3 und 4) im Hauptdach auf der Nord-Westseite des 

Gebäudes Nr. X.________ (Abmessung 2 Mal 70 cm x 360 cm und 70 cm x 240 cm) 

21

sowie das Lichtband Nr. 6 auf der Süd-Ostseite des Daches (70 cm x 360 cm) sind 

bis am 27. November 2015 zurückzubauen und mit Ziegeln einzudecken.

Ziff. 2 und 3 unverändert.

4. Die Baubewilligungsbehörde wird am Donnerstag, 27. November 2015, eine 

Baukontrolle durchführen (Art. 47a Abs. 4 BewD)."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen und der Bauentscheid der 

Einwohnergemeinde Ochlenberg vom 21. Januar 2015 wird bestätigt.

4. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'900.00 werden zu vier Fünftel, ausmachend 

Fr. 1'520.00, dem Beschwerdeführer zur Bezahlung auferlegt. Die restlichen 

Verfahrenskosten von Fr. 380.00 trägt der Kanton. Eine separate Zahlungseinladung 

folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

5. Der Kanton (AGR) hat dem Beschwerdeführer eine Parteikostenentschädigung im 

Betrag von Fr. 1'249.55 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher B.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ochlenberg, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben

- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Kurier

- Regierungsstatthalteramt Oberaargau, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin