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**Case Identifier:** 1962a4b5-e74d-5f68-8122-38d646a273b8
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-06
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 06.09.2021 C/8847/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-8847-2019_2021-09-06.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 07.09.2021. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/8847/2019 ACJC/1101/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 6 SEPTEMBRE 2021 

 

Entre 

A______ SA, sise c/o Monsieur B______, rue ______, ______ Genève, appelante d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 3 novembre 2020, comparant en 

personne, 

et 

Monsieur C______, domicilié ______ [GE], intimé, comparant par Me Gabriel 
RAGGENBASS, avocat, place de Longemalle 1, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait 

élection de domicile. 

 

 

 

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C/8847/2019 

EN FAIT 

A. a. Le 7 décembre 1998, SI D______, alors propriétaire, ainsi que les époux 
C______ et E______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 

la location de l'appartement n° 1______ de 4,5 pièces au 4ème étage de 

l'immeuble sis avenue 2______ à Genève. 

Le bail de l'appartement portait sur la période du 1
er

 janvier au 31 décembre 1999 

et était renouvelable tacitement d'année en année. 

Le loyer était fixé à 1'000 fr. et les charges à 100 fr. par mois. 

b. Les actions de SI D______ appartenaient à A______ SA, dont B______ est 
l'administrateur président avec signature individuelle. 

c. A une date indéterminée, A______ SA, représentée par la F______ SA (ci-
après : la régie), est devenue propriétaire de l'immeuble susmentionné. 

d. E______ est décédée le ______ 2009. 

e. Au plus tard dans le courant de l'année 2012, la fille de C______ et de 
E______, G______, a emménagé dans l'appartement loué par ses parents avec son 

époux et ses quatre enfants, dont les cadets sont des jumeaux. 

G______ fait l'objet de plusieurs poursuites. C______ est retraité et perçoit une 

rente vieillesse de 2'800 fr. nets par mois.  

f. Par avis du 3 septembre 2012, adressés séparément à chacun des époux 
E______, la bailleresse a résilié le bail de l'appartement pour le 31 décembre 

2012. Le motif indiqué était le souhait de "procéder à différents travaux de 

rafraîchissement du logement afin que le loyer réponde aux besoins 

prépondérants de la population". 

g. Le lendemain, soit le 4 septembre 2012, C______ et sa fille G______ se sont 
rendus à la régie afin de discuter de ladite résiliation. 

h. Cette rencontre a débouché sur la conclusion d'un nouveau contrat de bail aux 
noms de C______ et E______ pour une durée d'un an, du 1

er 
janvier au  

31 décembre 2013, renouvelable tacitement d'année en année. Le loyer a été 

augmenté à 1'260 fr. et les charges à 200 fr. par mois. 

A teneur de l'article 3 des clauses particulières du contrat, toute sous-location 

devait faire l'objet d'une autorisation préalable du bailleur et le prêt à usage était 

interdit. 

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Le contrat prévoyait en outre l'application des Conditions générales et règles et 

usages locatifs en vigueur dans le canton de Genève.  

i. Ce contrat a été signé par C______ et par G______, qui a inscrit le nom de sa 
mère, puis a été contresigné par la régie le  

18 septembre 2012. 

j. Par courrier recommandé du 11 février 2016, la bailleresse a informé C______ 
et E______ avoir vu le nom "Famille ______ [nom de famille de G______]" sur 

leur boîte aux lettres lors d'une visite dans l'immeuble. Ce nom n'apparaissant pas 

sur leur contrat de bail, elle les priait de fournir tous les renseignements utiles 

avant le 19 février 2016, faute de quoi leur contrat serait résilié. 

k. Aucune suite n'a été donnée à ce courrier, qui n'a pas été retiré à la poste. 

l. Par avis de résiliation du 17 mars 2016 envoyé séparément à C______ et 
E______, la bailleresse a résilié le contrat de bail de l'appartement pour la 

prochaine échéance du 31 décembre 2016. 

Dans la lettre accompagnant l'avis, la bailleresse a motivé la résiliation du bail par 

l'absence de réponse des locataires à son courrier du 11 février 2016, dont elle 

déduisait qu'ils avaient sous-loué leur appartement sans autorisation de sa part en 

violation de la clause particulière n° 3 du bail. 

B. a. Le 15 avril 2016, C______ et ses trois enfants, dont G______, lesquels 
agissaient en qualité d'héritiers de leur mère E______, ont contesté judiciairement 

ladite résiliation (C/3______/2016).  

Dans le cadre de cette procédure, ils ont, le 2 juin 2016, transmis à la bailleresse 

l'acte de décès de E______. 

b. Par courrier du 14 juin 2016, A______ SA a invalidé le contrat de bail du  
18 septembre 2012 pour dol, subsidiairement pour erreur essentielle. Elle a exposé 

que E______ étant décédée le ______ 2009, elle ne pouvait pas être partie au 

contrat de bail du 18 septembre 2012 et ses héritiers ne pouvaient donc pas l'être 

non plus, le contrat étant postérieur à leur saisine universelle. Les héritiers 

n'avaient donc pas la qualité pour agir dans la procédure susmentionnée. 

c. A______ SA a également, en date du 25 juillet 2016, déposé une plainte pénale 
à l'encontre de C______ et de G______, qui ont, par ordonnances pénales du 23 

janvier 2017, été reconnus coupables de faux dans les titres (procédure pénale 

P/3______/2016). 

Frappées d'oppositions, ces ordonnances ont été annulées par le Ministère public, 

qui a ordonné le classement de la procédure pénale par ordonnance du  

21 mars 2017, principalement au motif que le dessein d'obtenir un avantage illicite 

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n'était pas établi. Cette dernière ordonnance a été confirmée par la Chambre 

pénale de recours de la Cour de justice par arrêt ACPR/679/2017 du 5 octobre 

2017. Le recours formé contre cet arrêt a été déclaré irrecevable par le Tribunal 

fédéral (arrêt 6B_1245/2017 du 21 juin 2018). 

 d. Par jugement JTBL/283/2017 du 22 mars 2017, le Tribunal des baux et loyers a 
déclaré irrecevable la contestation de congé introduite le 15 avril 2016 par 

C______ et ses enfants et a condamné C______ et G______ à évacuer 

immédiatement l'appartement litigieux. Il a considéré que le contrat de bail du 18 

septembre 2012 n'obligeait pas la bailleresse en raison d'une tromperie que 

C______ et G______ avaient commise lors de la signature, en se substituant à leur 

épouse, respectivement mère décédée.  

Ce jugement a fait l'objet d'un appel de C______ et de ses trois enfants. 

e. Par arrêt ACJC/1665/2017 du 15 décembre 2017, la Chambre des baux et 
loyers de la Cour de justice a partiellement admis l'appel. Elle a retenu que le 

contrat de bail du 18 septembre 2012 était partiellement nul, à savoir en tant qu'il 

concernait E______, dès lors qu'en faisant naître des droits et des obligations à 

l'égard d'une personne décédée, il portait sur une chose impossible. Elle a en 

conséquence débouté les héritiers de cette dernière de leur requête en contestation 

du congé. Elle a en revanche considéré que la relation contractuelle nouée avec 

C______ était valable, dès lors que son maintien correspondait à ce dont les 

partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi s'ils avaient envisagé la 

possibilité de la nullité partielle. Elle a ainsi renvoyé la cause au Tribunal des 

baux et loyers pour qu'il statue sur la requête en contestation du congé de 

C______. 

f. A______ SA a saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile et d'un 
recours constitutionnel subsidiaire à l'encontre de cet arrêt.  

Considérant que la décision litigieuse était incidente, le Tribunal fédéral a déclaré 

ces recours irrecevables au motif que les conditions d'un recours immédiat selon 

l'art. 93 al. 1 LTF n'étaient pas remplies (arrêt 4A_35/2018 du 31 janvier 2018). 

g. Par jugement JTBL/125/2020 du 21 février 2020, le Tribunal des baux et 
loyers, statuant sur renvoi, a annulé le congé notifié le 17 mars 2016 à C______. 

Le Tribunal a notamment retenu que ledit congé constituait une résiliation 

ordinaire, dont les effets ne pouvaient intervenir qu'au 31 décembre 2019. Bien 

que le locataire n'ait pas sollicité le consentement de la bailleresse pour la sous-

location partielle de l'appartement à sa fille et son gendre, les motifs incitant le 

locataire à les accueillir chez lui apparaissaient légitimes. Si la situation 

constituait un cas limite en ce sens que l'on pouvait légitimement craindre, sur le 

long terme, une tentative de transfert de bail déguisé, au vu des déplacements 

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réguliers du locataire au Portugal, ce dernier avait néanmoins démontré sa 

présence régulière à Genève entre 2016 (sic) et début 2019. Un cas de fiction 

destiné à éluder les règles applicables ne pouvait ainsi être retenu. Le locataire 

avait en l'état un intérêt à conserver l'usage de l'appartement, tout en bénéficiant 

de la présence de sa famille à ses côtés pour l'aider dans les tâches quotidiennes, 

notamment les repas. Les conditions de la sous-location partielle n'apparaissaient 

par ailleurs pas abusives.  

Enfin, la bailleresse n'avait pas démontré que la sous-location présentait pour elle 

des inconvénients majeurs. Bien que la sous-location ait engendré une sur-

occupation manifeste des locaux en 2016, cette situation n'était plus d'actualité le 

16 janvier 2019, lorsque le locataire exposait partager le logement uniquement 

avec sa fille, son époux ainsi que leur dernier enfant mineur, étant précisé qu'une 

sur-occupation temporaire du logement pouvait être acceptable au vu des liens 

familiaux liant les parties et de la pénurie de logement frappant le canton de 

Genève depuis plusieurs années. La solvabilité insuffisante du sous-locataire ne 

constituait par ailleurs pas un inconvénient majeur pour le bailleur, le locataire 

étant juridiquement seul responsable du loyer vis-à-vis du bailleur, et A______ 

SA n'avait fait valoir aucun intérêt propre à l'usage des locaux.  

Il existait ainsi une disproportion très importante entre l'intérêt de la bailleresse à 

mettre un terme au contrat et celui du locataire à devoir quitter les locaux dans 

lesquels il vivait depuis plus de 20 ans, ce pour avoir contrevenu à son devoir 

d'obtenir le consentement de la bailleresse avant d'accueillir sa famille dans son 

logement. Les conditions de l'art. 271 CO étant remplies, le congé devait être 

annulé. 

Un appel a été formé contre ce jugement par A______ SA. 

h. Par arrêt ACJC/80/2021 du 25 janvier 2021, la Chambre des baux et loyers de 
la Cour de justice a confirmé l'annulation du congé notifié à C______ le  

17 mars 2016. Elle a considéré en substance qu'en motivant ledit congé par 

l'absence de réponse du locataire à son courrier recommandé du 11 février 2016 

l'invitant à la renseigner sur une éventuelle sous-location alors qu'elle savait que 

ce courrier, non retiré, n'était pas parvenu à son destinataire et qu'en conséquence 

aucune réponse n'était envisageable, la bailleresse avait manifestement invoqué un 

faux motif sans que le motif réel ne puisse être établi. Il convenait en conséquence 

de retenir que le congé ne reposait sur aucun motif sérieux, ou en tout cas sur 

aucun motif légitime et avouable, ce qui justifiait son annulation.  

Cet arrêt a fait l'objet d'un recours au Tribunal fédéral déclaré irrecevable par arrêt 

du 9 août 2021. 

C. a. Parallèlement à ladite procédure en contestation du congé, la bailleresse a, par 
pli recommandé du 11 février 2019, imparti un délai de trente jours à C______ 

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pour mettre un terme à la sous-location de son appartement à sa fille, G______, 

intervenue sans son consentement, en l'informant, qu'à défaut d'exécution, le 

contrat de bail serait résilié en application de l'art. 257f  

al. 3 CO. 

 b. Par avis de résiliation adressé à C______ par pli recommandé du  
18 mars 2019, la bailleresse a résilié le contrat de bail de manière anticipée pour le 

30 avril 2019. 

 Par courrier recommandé du même jour, la bailleresse a également mis C______ 
en demeure de verser l'arriéré de loyer du mois de mars 2019 en l'informant qu'à 

défaut de s'acquitter de l'intégralité de la somme due, le bail serait résilié en 

application de l'art. 257d CO. Le loyer dû a finalement été réglé.  

 c. Par requête du 17 avril 2019, déclarée non conciliée le 12 juin 2019 et 
introduite devant le Tribunal des baux et loyers le 11 juillet 2019, C______ a 

contesté la résiliation anticipée. Il a conclu, sous suite de frais, principalement, à 

la constatation de l'inefficacité du congé, subsidiairement à son annulation et, plus 

subsidiairement encore, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans. 

 A______ SA a conclu au déboutement de C______ de toutes ses conclusions, au 
constat que le congé du 18 mars 2019 était valable et à la condamnation de 

C______ à évacuer de sa personne, de tous les biens et de tous tiers, l'appartement 

litigieux, sous peine des sanctions prévues à  

l'article 292 CP. Elle a en outre sollicité qu'il soit ordonné à la force publique ainsi 

qu'à tout huissier judiciaire de procéder à l'évacuation forcée. 

 d. Lors de son audition en date du 23 janvier 2020, C______ a déclaré qu'il 
habitait dans l'appartement avec sa fille, l'époux de celle-ci et leurs deux enfants 

cadets. Les deux aînés avaient vécu un temps dans l'appartement mais l'avaient 

quitté sans qu'il ne se souvienne de la date. L'appartement comportait trois 

chambres. Les enfants cadets de sa fille, âgés de 17 ans, partageaient la petite 

chambre comptée comme demi-pièce dans le bail et il disposait de sa propre 

chambre. Cette situation prévalait déjà lors de la résiliation du bail le  

10 mars 2019. Il se rendait trois à quatre fois par année au Portugal pendant deux 

ou trois semaines. Il versait 500 fr. par mois pour le loyer, ses revenus se 

composant de sa rente AVS et deuxième pilier. Sa fille s'acquittait du solde. Ni 

lui-même ni sa fille n'avaient entrepris des recherches pour un autre logement. 

C______ a produit divers documents médicaux attestant qu'il doit se rendre aux 

Hôpitaux Universitaires de Genève (HUG) au minimum une fois par mois pour 

des injections dans les yeux. Il a au demeurant été établi qu'il est domicilié dans le 

canton de Genève depuis de nombreuses années et que son véhicule est 

immatriculé dans ce canton. 

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 e. Le 15 juin 2020, les parties ont déposé des plaidoiries finales écrites et persisté 
dans leurs conclusions.  

A______ SA a répliqué le 17 juin 2020
 

et C______ a dupliqué le  

2 juillet 2020. La cause a été gardée à juger à réception de ces écritures. 

 f. Par jugement JTBL/793/2020 du 3 novembre 2020, reçu le lendemain par les 
parties, le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace le congé notifié à 

C______ le 18 mars 2019 concernant l'appartement litigieux (ch. 1 du dispositif), 

a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure 

était gratuite (ch. 3).  

Le Tribunal, après avoir préalablement constaté que les conditions formelles 

prévues par l'art. 257f al. 3 CO en cas de résiliation anticipé du bail avaient été 

respectées, a retenu que la bailleresse ne soutenait pas, à juste titre, que les 

conditions de la sous-location seraient abusives. Il ne pouvait en outre être 

reproché à C______ de s'être désintéressé de l'appartement loué et d'avoir procédé 

à une substitution de locataire. En effet, bien que G______ ait occupé 

l'appartement concerné avec sa famille sans l'autorisation de la bailleresse et se 

soit acquitté de la majorité du loyer, C______ avait démontré qu'il continuait 

également à y habiter malgré ses séjours réguliers au Portugal. Il avait en 

particulier établi sa présence régulière à Genève en raison de problèmes de santé, 

lesquels justifiaient par ailleurs qu'il accueille chez lui sa fille et son gendre. La 

sous-location partielle ne présentait au surplus pas d'inconvénients majeurs pour la 

bailleresse. Au contraire, la cohabitation de C______ avec sa fille constituait un 

avantage puisqu'il recevait une aide financière pour le règlement du loyer. Le fait 

que celle-ci était l'objet de poursuites n'avait au demeurant aucune incidence sur la 

solvabilité de C______. Enfin, si le logement avait été sur-occupé à une période, 

la situation avait évolué, deux des enfants de G______ ayant quitté l'appartement. 

La bailleresse avait ainsi échoué à prouver que le locataire n'avait plus l'usage de 

l'appartement, respectivement que la sous-location présentait des inconvénients 

majeurs pour elle. Les conditions d'une réalisation anticipée fondée sur l'art. 257f 

al. 3 CO n'étaient ainsi pas réalisées, de sorte que l'inefficacité du congé devait 

être constatée.  

D. a. Par acte déposé le 27 novembre 2020 au greffe de la Cour de justice, A______ 
SA a formé appel contre ce jugement, concluant au constat de la validité du congé 

du 18 mars 2019 notifié par ses soins à C______ et à la condamnation de ce 

dernier à évacuer de sa personne, de tous biens et de tous tiers l'appartement 

litigieux, sous peine des sanctions prévues à l'art. 292 CP. Elle a en outre requis 

qu'il soit ordonné à la force publique ainsi qu'à tout huissier judiciaire de procéder 

à l'évacuation forcée. 

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 b. Dans son mémoire de réponse du 15 janvier 2021, C______ a conclu au rejet 
de l'appel et à la condamnation de A______ SA au paiement des frais de la 
procédure d'appel. 

 c. A______ SA a répliqué le 1er février 2021 et C______ a dupliqué le  
24 février 2021, les deux parties persistant dans leurs conclusions respectives.  

 d. Par plis séparés du 26 février 2021, les parties ont été informées de ce que la 
cause était gardée à juger.  

EN DROIT 

1. 1.1 Les jugements finaux rendus par le Tribunal des baux et loyers sont 
susceptibles d'appel si l'affaire est non pécuniaire ou si, pécuniaire, sa valeur 

litigieuse au dernier état des conclusions devant l'autorité de première instance 

atteint 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Si la valeur litigieuse est inférieure à ce 

montant, seul le recours limité au droit est ouvert (art. 319 let. a CPC). 

Lorsque la contestation porte sur la validité de la résiliation d'un contrat de bail, la 

valeur litigieuse correspond au montant du loyer brut, provisions pour frais 

accessoires incluses, dû pour la période minimale pendant laquelle le bail subsiste 

si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle 

un nouveau congé peut être donné. Lorsque le bail bénéficie de la protection 

contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, si la contestation émane du 

locataire, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la 

fin de la procédure judiciaire prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 

389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1). 

1.2 En l'occurrence, la présente affaire revêt un caractère pécuniaire puisqu'elle a 
comme objet la validité du congé anticipé signifié à l'intimé en date du  

18 mars 2019. La valeur litigieuse est, au regard du loyer dû, à savoir 1'460 fr. par 

mois charges comprises, et en prenant en considération le délai de protection de 

trois ans, supérieure à 10'000 fr. (1'460 fr. x 12 mois x 3 ans = 52'560 fr.) La voie 

de l'appel est par conséquent ouverte. 

L'appel a par ailleurs été interjeté contre une décision finale (art. 308 al. 1  

let. a CPC), auprès de l'autorité compétente (art. 122 let. a LOJ), dans le délai utile 

de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC) et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131 

et 311 CPC). Bien que l'appelante n'ait pas pris de conclusions en annulation du 

jugement attaqué, il résulte clairement de la motivation de son appel qu'elle 

souhaite que ledit jugement soit annulé (cf. ATF 137 III 617 consid. 6.2). La 

recevabilité de l'appel sera en conséquence admise. 

1.3 La Chambre de céans revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir 
d'examen (art. 310 CPC). Celle-ci est régie par les règles de la procédure 

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simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et soumise à la maxime inquisitoire (art. 247 

al. 2 let. a CPC). 

2. 2.1 L'appelante reproche à l'autorité précédente d'avoir considéré que les 
conditions d'une résiliation anticipée du bail fondée sur l'art. 257f al. 3 CO 

n'étaient pas réalisées. 

Elle soutient en substance qu'en ne sollicitant pas l'autorisation de sous-louer 

partiellement l'appartement à sa fille et aux membres de la famille de celle-ci, 

l'intimé n'a pas respecté les clauses du contrat de bail, ce qui constitue en soi une 

violation de son devoir de diligence.  

Par ailleurs, contrairement à ce qui a été retenu, elle subit des inconvénients 

majeurs du fait de la sous-location partielle. Il n'a en effet pas été pris en 

considération qu'une sous-location doit revêtir un caractère temporaire. Or, tel 

n'est pas le cas en l'espèce dès lors que la fille de l'intimé vit dans l'appartement 

avec son mari et ses enfants depuis 2012, qu'elle n'a pas effectué de recherches de 

logement, qu'elle a, dans le cadre de la première procédure en contestation du 

congé, soutenu être co-titulaire du bail en raison de sa qualité d'héritière de feue 

E______ et que l'intimé ne dispose pas de revenus suffisants pour assumer seul le 

paiement du loyer. L'affirmation de l'autorité précédente selon laquelle l'état de 

santé de l'intimé justifie qu'il accueille sa fille et son gendre à son domicile ne 

repose sur aucun moyen de preuve et tend de surcroît à démontrer le caractère 

durable de la sous-location. Ainsi, l'intimé a en réalité procédé à une substitution 

de locataire par la voie détournée de la sous-location car la situation financière de 

sa fille, qui fait l'objet de poursuites, ne lui permet pas de conclure un contrat de 

bail à son nom. Les problèmes financiers de cette dernière influent au demeurant 

sur le règlement du loyer dû dès lors que l'intimé, seul titulaire du bail, n'est pas 

en mesure de s'en acquitter sans l'aide financière de sa fille. En outre, l'occupation 

d'un appartement de quatre pièces et demie par cinq personnes, soit l'intimé, sa 

fille et le mari de celle-ci ainsi que leurs deux des enfants, constitue une sur-

occupation au sens de l'art. 7 al. 3 du Règlement d'exécution de la loi générale sur 

le logement et la protection des locataires (RGL), étant précisé que la demi-pièce 

est un hall d'entrée de moins de 9m
2
 qui ne comporte pas de fenêtres. La sur-

occupation constituant un inconvénient majeur, elle était également légitimée à 

refuser la sous-location pour ce motif.  

 Enfin, l'appelante fait valoir que contrairement à ce qu'a retenu l'autorité 

précédente, le fait qu'elle n'ait pas démontré que l'intimé n'a pas perdu l'usage de 

l'appartement n'est pas pertinent dès lors qu'une sous-location peut être partielle. 

Seule la question du caractère provisoire ou non de la sous-location litigieuse est 

déterminante. Or, la preuve de la pérennité de la sous-location a été apportée. 

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 2.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation 
est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison 

parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à 

enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le 

bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours 

pour la fin d'un mois. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de préciser que le 

libellé de cette disposition légale est trop restrictif et que le congé extraordinaire 

prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les cas où le locataire use de la 

chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (ATF 132 III 109  

consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). 

 La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq 

conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence 

incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la 

persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le 

manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère 

insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un 

préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). Le fait que le maintien du bail soit 

insupportable pour le bailleur suppose une certaine gravité du manquement 

reproché au locataire (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 3.1).  

 Il appartient au bailleur de prouver la réalisation desdites conditions. Lorsque ces 

conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut 

pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 

 Pour apprécier la validité du congé anticipé, le juge doit prendre en considération 

le motif de congé invoqué par le bailleur et se placer au moment où il a été notifié 

(ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 

 2.2.1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement 
du bailleur (art. 262 al. 1 CO).  

Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail 

sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose 

à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le 

bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour 

s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). 

 Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de 

manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire 

refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les 

conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont  

- 11/16 - 

 

C/8847/2019 

abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des 

inconvénients majeurs (c).  

A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 

al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location 

est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose 

louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre 

lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau 

économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement 

devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et 

qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Il y a abus de droit si le 

locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la 

chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est 

un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59  

consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4). Le juge doit se montrer relativement strict 

dans l'examen de l'intention, qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement 

perceptible du locataire de réintégrer les locaux loués. La vague possibilité de 

réintégrer peut-être un jour soi-même l'objet loué ne suffit pas à justifier une sous-

location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 

5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1 et 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.2). 

L'existence d'un motif permettant de refuser de consentir à la sous-location rend 

automatiquement le maintien du bail insupportable pour le bailleur (ATF 134 III 

300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 

consid. 4.1.4).  

En cas de sous-location partielle, si le locataire continue à utiliser les locaux, mais 

n'a pas obtenu le consentement du bailleur à la sous-location, il convient de 

raisonner comme en cas de sous-location totale (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1). La sous-location partielle ne 

doit toutefois pas nécessairement constituer une solution provisoire. Il est 

admissible qu'elle persiste de manière indéterminée (LACHAT/GROBET THORENS, 

Le bail à loyer, 2019, p. 723).  

 2.2.2 De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un 
logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, 

son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par 

exemple des amis. Il ne doit toutefois pas entraîner une sur-occupation de 

l'appartement. Le locataire doit en principe continuer d'occuper lui-même 

l'appartement dans lequel il reçoit des proches (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2; 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 

consid. 4.3; ACJC/333/2019 du 28 février 2019 consid. 2.1.2; ACJC/1250/2012 

du 10 septembre 2012 consid. 4.1.; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 

Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 7 ad art. 262 CO). 

- 12/16 - 

 

C/8847/2019 

 Même si le proche participe au paiement du loyer principal, il n'y a pas de sous-

location, mais seulement l'exercice par le locataire de son droit d'héberger des 

familiers (cf. LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 721; BISE/PLANAS, 

Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2
ème

 éd., 2017, n. 16a  

ad art. 262 CO). Entre la sous-location et l'hébergement de familiers participant au 

paiement du loyer la frontière n'est pas toujours bien tracée. Selon David LACHAT, 

il n'y a pas de sous-location tant qu'entre le locataire et les autres occupants des 

lieux préexistent des rapports de famille ou une autre communauté de vie 

comparable (LACHAT, La sous-location, in SJ 1992 p. 471).  

 2.2.3 Dans un arrêt dans lequel il était question d'un locataire occupant 
l'appartement loué uniquement en fin de semaine alors que son frère et un ami 

l'occupaient le reste du temps à titre gracieux, le Tribunal fédéral a considéré que 

même s'il avait été retenu que le frère et l'ami du locataire versaient à ce dernier 

un loyer ne lui procurant pas un profit exagéré, le bailleur n'aurait pas pu refuser 

son consentement à la sous-location. Du moment que le locataire n'avait jamais 

vraiment perdu l'usage du logement qu'il louait, il n'était pas possible d'admettre 

qu'il se prévalait de son droit de sous-louer d'une manière contraire à la bonne foi 

et qu'il avait procédé dans la réalité à un transfert de bail (ATF 136 III 186  

consid. 3.2.3). 

 2.3 En l'espèce, il est acquis que le congé litigieux constitue une résiliation 
anticipée fondée sur l'art. 257f al. 3 CO donnée en raison d'une sous-location non 

autorisée par l'intimé de l'appartement pris à bail à des membres de sa famille.  

 Les parties ne contestent pas, à juste titre, que les exigences formelles fixées par 

l'art. 257f al. 3 CO quant à l'envoi d'un avertissement écrit et aux délai et terme de 

congé ont été respectées. 

 Demeure en revanche litigieuse l'existence d'une violation par l'intimé de son 

devoir de diligence. 

 Il est admis que, lors de la notification du congé, l'intimé logeait sa fille, le 

conjoint de celle-ci et leurs enfants dans l'appartement loué depuis plusieurs 

années sans avoir demandé le consentement de l'appelante. 

 Compte tenu des liens familiaux unissant l'intimé aux autres occupants de 

l'appartement, se pose toutefois la question de savoir si cette mise à disposition du 

logement constitue un cas de sous-location ou un simple hébergement de 

familiers.  

 S'il est admis que l'intimé séjourne régulièrement au Portugal, il résulte de ses 

déclarations - dont l'appelante, à qui incombe le fardeau de la preuve de 

l'existence d'une sous-location non-autorisée, ne soutient pas ni ne démontre 

qu'elles ne seraient pas conformes à la réalité -, que ces séjours n'ont lieu que trois 

- 13/16 - 

 

C/8847/2019 

à quatre fois par année durant deux ou trois semaines. L'intimé est ainsi présent 

dans l'appartement loué au minimum neuf mois par an. Il est au demeurant établi 

qu'il a son domicile légal à l'adresse dudit appartement et qu'il souffre de 

problèmes oculaires nécessitant une consultation aux HUG au minimum une fois 

par mois. Il convient ainsi d'admettre, à l'instar de l'autorité précédente, que 

l'intimé n'a pas perdu l'usage de l'appartement loué. L'appelante ne le conteste 

d'ailleurs plus en appel. L'intimé s'acquitte par ailleurs du tiers du loyer, de sorte 

que le loyer versé par sa fille et son beau-fils ne constituent qu'une participation 

au loyer principal. 

 Ainsi, dès lors que l'intimé n'a pas perdu l'usage de l'appartement pris à bail et 

compte tenu des liens familiaux l'unissant aux autres résidents de l'appartement, 

l'occupation litigieuse constitue un hébergement de familiers.  

 Or, l'exercice par le locataire de son droit d'héberger des familiers ne saurait en 

principe justifier une résiliation anticipée du bail. Encore faut-il toutefois que le 

locataire respecte ses devoirs en lien avec l'usage de la chose louée. 

 L'appelante soutient à cet égard que l'hébergement de familiers par l'intimé 

engendrerait une sur-occupation du logement.  

 Au moment de la résiliation, l'appartement, qui comporte 4.5 pièces, était occupé 

par l'intimé, sa fille, le conjoint de celle-ci et deux de leurs enfants, soit des 

jumeaux âgés à l'époque de 17 ans, ce qui représente cinq personnes au total. Le 

contrat de bail ne prévoit aucune limite d'occupation. Contrairement à ce que 

soutient l'appelante, il ne saurait être déduit du fait que le bail mentionne 

uniquement l'intimé et feu son épouse en qualité de locataires et qu'il interdit 

expressément le prêt à usage qu'il aurait été convenu que l'appartement ne pouvait 

être occupé que par deux personnes, étant au demeurant précisé que la recevabilité 

de cette argumentation, soulevée pour la première fois au stade de la réplique, 

apparaît douteuse (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_380/2014 du 6 octobre 2014 

consid. 3.2.2 et 5A_737/2012 du 23 janvier 2013 consid. 4.2.3). L'appelante 

plaide en outre l'existence d'une sur-occupation du logement en se fondant sur 

l'art. 7 al. 3 du Règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la 

protection des locataires. Selon cette disposition, le nombre de personnes 

occupant le logement ne doit en règle générale pas excéder le nombre de pièces du 

logement. Outre que le règlement concerné a vocation à s'appliquer aux logements 

d'utilité publique, il résulte de la formulation de l'article 7 al. 3 RGL que la limite 

d'occupation fixée ne constitue pas une règle absolue. Il peut en conséquence en 

être conclu que l'existence d'un cas de sur-occupation doit être appréciée au cas 

par cas, en fonction des circonstances d'espèces. Or, en l'occurrence, la limite 

d'occupation prévue par l'art. 7 al. 3 RGL n'est dépassée qu'à hauteur d'une 

personne. En outre, la fille de l'intimé et son conjoint forment un couple et leurs 

enfants sont des jumeaux adolescents du même sexe, de sorte qu'il apparaît 

- 14/16 - 

 

C/8847/2019 

admissible qu'ils se partagent deux chambres, ce qui laisse encore une chambre de 

disponible pour un autre occupant. Aucune sur-occupation ne peut en 

conséquence être retenue.  

 Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu 

qu'aucune violation par l'intimé de son devoir de diligence n'était démontrée et 

qu'ils ont en conséquence déclaré la résiliation du 18 mars 2019 inefficace.   

 En tout état, même à supposer que l'hébergement par l'intimé de membres de sa 
famille ait été qualifié de sous-location partielle, le congé n'en demeurait pas 

moins inefficace. 

 En effet, le seul fait pour l'intimé de ne pas avoir requis le consentement de 

l'appelante avant de procéder à une éventuelle sous-location partielle de 

l'appartement ne suffit pas à justifier une résiliation anticipée du bail quand bien 

même la nécessité de demander une autorisation préalable du bailleur était 

expressément prévue dans le contrat de bail. En effet, à teneur de la jurisprudence 

susmentionnée, un tel manquement n'atteint un degré de gravité suffisant pour 

justifier une résiliation anticipée que pour autant que l'appelante aurait été en droit 

de refuser son consentement si celui-ci lui avait été demandé, condition non 

réalisée en l'espèce.  

 En particulier, il ne saurait être considéré que l'intimé aurait abusé de son droit à 

la sous-location. Certes, comme le relève à juste titre l'appelante, la mise à 

disposition partielle par l'intimé de l'appartement à sa fille, au conjoint de celle-ci 

et à leurs enfants ne peut être qualifiée de temporaire dès lors qu'elle dure à tout le 

moins depuis l'année 2012 et qu'un éventuel départ de ces derniers n'est pas 

envisagé. Cela ne saurait toutefois suffire à admettre l'existence d'un abus de droit, 

une sous-location partielle, contrairement à la sous-location totale, ne devant pas 

nécessairement constituer une solution provisoire. Il faut encore qu'il soit établi 

que la sous-location partielle a pour conséquence d'entraîner une substitution de 

locataire. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce. L'intimé occupe en effet 

régulièrement l'appartement loué et il participe équitablement au coût du loyer 

puisque, lors de la notification du congé, chaque occupant adulte assumait un tiers 

du loyer. Il ne saurait ainsi être retenu que l'intimé a perdu sa position de locataire 

principal. Enfin, la situation financière de la fille de l'intimé et de son conjoint est 

dénuée de toute pertinence pour juger du caractère admissible d'une éventuelle 

sous-location partielle, la solvabilité insuffisante d'un sous-locataire ne constituant 

pas un motif de refus au sens de l'art. 262 al. 2 CO dès lors que le locataire 

principal demeure seul responsable du paiement du loyer.  

 Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé. 

- 15/16 - 

 

C/8847/2019 

3. S'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers, il ne sera 
prélevé aucuns frais judiciaires ni alloué de dépens, conformément à l'art. 22  

al. 1 LaCC. 

 Il ne se justifie pas de faire droit à la conclusion de l'intimé visant à ce que les 

frais de la procédure soient mis à la charge de l’appelante sur la base de la 
possibilité réservée par l’art. 115 CPC, en vertu duquel les frais judiciaires, de 
même que les dépens (ATF 139 III 190 consid. 4.3), peuvent, même dans les 

procédures gratuites, être mis à la charge de la partie qui a procédé de façon 

téméraire ou de mauvaise foi. 

 En effet, bien qu'infondé, l'appel n’était pas manifestement dépourvu de chances 
de succès et l’appelante n’a pas procédé de mauvaise foi, étant rappelé que la 
témérité ne doit être admise que de manière exceptionnelle (ATF 106 II 152 

consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_685/2011 du 24 mai 2012 consid. 6.2; 

DIETSCHY-MARTENET, Bail à loyer et procédure civile, Bâle 2018, n. 207). En 

particulier, le contenu des autres décisions rendues entre les parties ne permet pas 

de retenir que la position de l'appelante serait insoutenable.  

* * * * * 

- 16/16 - 

 

C/8847/2019 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 27 novembre 2020 par A______ SA contre le 

jugement JTBL/793/2020 rendu le 3 novembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/8847/2019. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN,  

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ,  

Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 

greffière. 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.