# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e1abf8a4-73cf-54b0-a325-305ffbc054cf
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-07
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Steuergerichtshof 07.03.2016 604 2015 135
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_010_604-2015-135_2016-03-07.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

604 2015 135+136

Urteil vom 7. März 2016

Steuergerichtshof

Besetzung Präsident: Marc Sugnaux
Richter: Christian Pfammatter, Dina Beti
Gerichtsschreiberin: Elisabeth Rime Rappo

Parteien A.________, Beschwerdeführer     

gegen

KANTONALE STEUERVERWALTUNG, Vorinstanz     

Gegenstand Einkommens- und Vermögenssteuer der natürlichen Personen – Geschäfts- 
und Privatvermögen, Liegenschaftshandel, Treu und Glauben

Beschwerde vom 9. Dezember 2015 gegen den Einspracheentscheid der 
Kantonalen Steuerverwaltung vom 11. November 2015

Kantonsgericht KG

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Sachverhalt

A. A.________, 1930 geboren, ist in der Gemeinde B.________ wohnhaft und steuerpflichtig. In 
seiner Steuererklärung für die Steuerperiode 2013 hat er Privatliegenschaften im Steuerwert von 
CHF 1'913'750 angegeben.

B. In der Veranlagungsanzeige vom 19. Februar 2015 für die ordentliche Veranlagung der 
Kantonssteuer und der direkten Bundessteuer 2013 hat die Kantonale Steuerverwaltung die 
Liegenschaften C.________ im Steuerwert von CHF 1'003'000.- als Privatliegenschaften 
anerkannt, die Liegenschaften D.________ und E.________ im Wert von CHF 963'000.- hingegen 
als Geschäftsliegenschaften veranlagt.

Am 20. März 2015 erhob der Steuerpflichtige Einsprache gegen die Veranlagung. Er machte 
geltend, die Liegenschaften D.________ und E.________ seien seit Jahrzehnten als 
Privatliegenschaften veranlagt worden und es gäbe keinen Grund, diese Einschätzung zu ändern, 
denn es handle sich um Immobilien, die er immer mit privaten Mitteln finanziert habe.

Mit Entscheid vom 11. November 2015 wies die Kantonale Steuerverwaltung die Einsprache ab. 
Sie hielt fest, die Gewinne und Verluste aus Liegenschaftsverkäufen des Steuerpflichtigen seien in 
den vergangenen Jahren immer als selbständige Erwerbstätigkeit veranlagt worden. Bei den 
Liegenschaften D.________ und E.________ handle es sich somit um Geschäftsliegenschaften. 
Im Übrigen sei die Veranlagungsbehörde nicht an die Veranlagungen der Vorperiode gebunden 
und dürfe die einzelnen Elemente in jeder Steuerperiode neu überprüfen.

C. Mit Eingabe vom 7. Dezember 2015 erhebt der Steuerpflichtige Beschwerde gegen den 
Einspracheentscheid vom 11. November 2015. Er beantragt die Veranlagung der Liegenschaften 
D.________ und E.________ als Privatvermögen. Zur Begründung seines Antrags legt er dar, 
sämtliche seiner Liegenschaften würden seit der Steuerperiode 2004 als Privatvermögen veranlagt 
und es sei nicht einzusehen, warum für die Steuerperiode, nachdem die meisten Liegenschaften 
veräussert worden seien, die verbleibenden Immobilien als Geschäftsvermögen veranlagt würden. 
Er macht eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben geltend, bestreitet jedoch auch 
die Einordnung seiner Liegenschaften zum Geschäftsvermögen, bzw. die Veranlagung der 
erfolgten Verkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel.

Der mit Verfügung vom 14. Dezember 2015 festgesetzte Kostenvorschuss von CHF 1'000.- wurde 
am 24. Dezember 2015 fristgerecht bezahlt.

Mit Eingabe vom 25. Januar 2016 beantragt die Kantonale Steuerverwaltung die Abweisung der 
Beschwerde unter Verweisung auf die im Einspracheentscheid erwähnten Ausführungen. Sie 
bestreitet zudem jegliche Vereinbarung mit dem Steuerpflichtigen über die Veranlagung seiner 
Immobilien als Privatvermögen.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung reichte keine Vernehmlassung ein.

Die einzelnen Vorbringen der Verfahrensbeteiligten sowie die weiteren Erwägungen des 
angefochtenen Entscheides werden, soweit wesentlich und notwendig, in den nachstehenden 
Erwägungen dargelegt und gewürdigt.

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Erwägungen

1. Gegen Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde kann die steuerpflichtige Person 
innert 30 Tagen nach Zustellung beim Kantonsgericht schriftlich Beschwerde erheben (Art. 140 
Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 [DBG; 
SR 642.11]; Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG; SR 642.14]; Art. 180 Abs. 1 des 
Gesetzes über die direkten Kantonssteuern vom 6. Juni 2000 [DStG; SGF 631.1]). Die 
Beschwerdeschrift muss die Begehren des Beschwerdeführers und deren Begründung enthalten 
(vgl. Art. 140 Abs. 2 DBG; Art. 50 Abs. 2 StHG; Art. 180 Abs. 2 DStG). Mit der Beschwerde können 
alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden 
(Art. 140 Abs. 3 DBG; Art. 50 Abs. 2 StHG; Art. 180 Abs. 3 DStG). Gemäss Art. 182 DStG richtet 
sich das Beschwerdeverfahren im Übrigen nach dem Gesetz vom 23. Mai 1991 über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1).

Der Beschwerdeführende hat seine Beschwerde gegen den Einspracheentscheid vom 
11. November 2015 am 9. Dezember 2015 eingereicht. Die Beschwerde enthält im Übrigen 
Rechtsbegehren und ist begründet. Der Beschwerdeführende, Schuldner der in Frage gestellten 
Steuer, ist durch den angefochtenen Entscheid berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 76 Bst. a VRG).

Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.

I. Direkte Bundessteuer (604 2015 135)

2. Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, bei den Liegenschaften D.________ und 
E.________ handle es sich um Privatliegenschaften, die er immer mit privaten Mitteln finanziert 
habe.

a) Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte mit 
Ausnahme der Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 1 und 
Abs. 3 DBG). Steuerbar sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und 
Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen 
Erwerbstätigkeit (Art. 18 Abs. 1 DBG). Dazu zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, 
Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung 
gleichgestellt ist unter anderem die Überführung von Geschäfts- in Privatvermögen. Als 
Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen 
Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG).

Für den Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit kennzeichnend ist die Tätigkeit einer natürlichen 
Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital, 
in einer von ihr frei gewählten Arbeitsorganisation, dauernd oder vorübergehend, haupt- oder 
nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr 
teilnimmt. Untergeordnete Anhaltspunkte sind etwa die Beschäftigung von Personal, das Ausmass 
der Investitionen, ein vielfältiger, wechselnder Kundenstamm und das Vorliegen eigener 
Geschäftsräumlichkeiten (vgl. BGE 125 II 113 E. 5b). Ob eine selbständige Erwerbstätigkeit 

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vorliegt, ist stets nach den gesamten Umständen des Einzelfalls zu beurteilen; die einzelnen 
Begriffsmerkmale dürfen nicht isoliert betrachtet werden und können auch in unterschiedlicher 
Intensität auftreten (vgl. Urteil BGer 2C_188/2015 vom 23. Oktober 2015 E. 2.2).

Steuerbarer Immobilienhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit liegt gemäss 
bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von 
Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Erforderlich ist 
die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. Eine solche 
Tätigkeit qualifiziert sich als selbständige Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG 
und führt zur Kapitalgewinnbesteuerung, wenn der veräusserte Vermögensgegenstand zum 
Geschäftsvermögen gehört hat, d. h. wenn er für die selbständige Erwerbstätigkeit verwendet 
wurde. Dabei ist es unerheblich, ob die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird. (vgl. 
BGE 125 II 113 E. 6a).

Keine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbsmässiger Immobilienhandel liegt vor, wenn 
lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Vermietung eigener 
Liegenschaften. Daran ändert nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet 
wird und kaufmännische Bücher geführt werden. Überdies liegt normalerweise private 
Vermögensverwaltung vor, wenn der Eigentümer seine Liegenschaft(en) mit Wohn- oder 
Geschäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen. Dies gilt – ohne 
Hinzutreten weiterer Umstände – selbst dann, wenn zur Werterhöhung und Erleichterung des 
Weiterverkaufs Stockwerkeigentumseinheiten begründet werden. Allerdings setzt dies voraus, 
dass das Geschäft nicht ausschliesslich mit fremden Mitteln finanziert worden ist (vgl. Urteil BGer 
2C_1204/2013 vom 2. Oktober 2014 E. 2.4).

Wann eine Tätigkeit in ihrem gesamten Erscheinungsbild auf Erwerb ausgerichtet ist, lässt sich nur 
unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls entscheiden. Als Indizien kommen 
in Betracht die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, 
wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der 
offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; 
Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge 
Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der 
Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel 
zur Finanzierung der Geschäfte, die Verwendung der erzielten Gewinne bzw. deren Wiederanlage 
in gleichartige Vermögensgegenstände oder die Realisierung der Gewinne im Rahmen einer 
Personengesellschaft (vgl. Urteil BGer 2C_1204/2013 vom 2. Oktober 2014 E. 2.3). Ein auf 
Wertvermehrung gerichtetes Tätigwerden kann zwar im Rahmen der vorzunehmenden 
Gesamtwürdigung ein Indiz unter mehreren für eine Erwerbstätigkeit sein, sprengt aber als solches 
den Rahmen einer blossen bzw. gewöhnlichen Verwaltung eigenen, privaten Vermögens nicht. 
Dies gilt umso mehr, als auch die private Kapitalanlage regelmässig ertragsorientiert erfolgt und in 
diesem Sinne eine Gewinnabsicht vorhanden sein kann (vgl. Urteil BGer 2C_1204/2013 vom 
2. Oktober 2014 E. 3.3.1).

b) Im hier zu beurteilenden Fall ist folgendes festzuhalten: der Steuerpflichtige ist 86 Jahre 
alt. Nachdem er anlässlich seiner Pensionierung sein Altersguthaben als Kapital bezogen hatte, 
beschloss er, in Immobilien zu investieren. Im Jahr 1998 wurde ihm von der Kantonalen 
Steuerverwaltung mitgeteilt, er werde als Liegenschaftshändler angesehen und seine Erträge aus 
diversen Liegenschaftsverkäufen würden der ordentlichen Einkommenssteuer unterstellt. Die 

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gleiche Mitteilung wurde ihm im Jahr 2008 anlässlich weiterer Liegenschaftsverkäufe wiederum 
mitgeteilt. Gemäss seinen eigenen Angaben besass er im Jahr 2002 12 Liegenschaften, welche er 
in den folgenden Jahren laufend veräusserte, so dass er Ende 2014 noch drei Liegenschaften und 
im Zeitpunkt der Eingabe seiner Beschwerde noch deren zwei besass.

In Bezug auf die 2013 verbleibenden Liegenschaften gibt der Steuerpflichtige folgende Angaben:

"E.________ (gebaut 2003) – Es handelt sich um eine Liegenschaft mit 6 Mietwohnungen. Gebaut habe ich 
diese mit Herrn F.________ in B.________. Beide waren wir im Jahr der Erstellung pensioniert. (…) 
Aufgrund erbrechtlicher Überlegungen haben wir beschlossen, die gemeinsamen Wohnungen zu verkaufen.

D.________ – Am 7. Mai 1991 habe ich zusammen mit den Herren F.________ und G.________ die 
Liegenschaft 'D.________' gekauft. Mein Eigentumsanteil war 1/3. Es handelte sich um ein altes Haus mit 
Bauland. Im Jahre 1997 planten wir auf der Parzelle 2 Häuser mit je 5 Wohnungen zu bauen. Da ich bereits 
im Pensionierungsalter war, kamen wir überein, die einfache Gesellschaft aufzuteilen. Ich übernahm die 
Hälfte der einfachen Gesellschaft und baute ein Haus auf meinen eigenen Namen. Ich hatte mein 
Altersguthaben als Kapital bezogen und sah darin eine gute Anlage für meine Altersvorsorge. (…) Ein 
Interessent übernahm im Zeitpunkt der Erstellung eine Wohnung. (…) Die Finanzierung mit einem 
unüblichen hohen Anteil an Eigenmittel deutet deutlich auf eine Privatinvestition hin. Es wurde nicht mit 
Fremdmitteln 'spekuliert'. Im Jahre 2003 fragte mich ein Mieter der Liegenschaft D.________, ob er seine 
Wohnung kaufen könne. Aufgrund des guten Verhältnisses mit dem Mieter war ich mit seinem Vorschlag, 
die Wohnung an sie zu verkaufen, einverstanden. Die restlichen Wohnungen sind noch heute in meinem 
Besitz. Die Mieten bilden nach wie vor einen Teil meiner 'Altersrente'.

Liegenschaftsverkäufe 2003-2013 – Bei der Erstellung des Testamentes drängte meine Frau darauf, die 
Liegenschaften so weit wie möglich zu reduzieren. (…) Mit dem bewussten Abbau von Liegenschaften habe 
ich dem Wunsch meiner Frau entsprochen, dass sie eine möglichst saubere und einfache Erbschaft wird 
antreten können. Diesem Wunsch bin ich heute im Alter von fast 86 ziemlich nahe gekommen."

Aus den in den Akten enthaltenen definitiven Veranlagungen für die Jahre 2004 bis 2012 ist 
folgende Besteuerung ersichtlich:

Steuerperiode Privatliegenschaften Geschäftsliegenschaften Privatkapitalien

Anzahl Wert Anzahl Wert

2004 11 CHF 6'685'700.- 1 CHF 130'845.- CHF 942'685.-

2005 10 CHF 6'708'200.- -- -- CHF 1'223'629.-

2006 10 CHF 6'708'200.- -- -- CHF 1'494'842.-

2007 11 CHF 6'746'015.- -- -- CHF 1'831'012.-

2008 10 CHF 5'448'200.- -- -- CHF 2'060'654.-

2009 6 CHF 4'066'000.- 1 67'500.- CHF 2'541'758.-

2010 6 CHF 2'466'000.- 1 67'500.- CHF 3'420'683.-

2011 5 CHF 2'466'000.- 1 67'500.- CHF 3'605'590.-

2012 5 CHF 2'387'500.- -- -- CHF 4'026'848.-

Die erwähnten Veranlagungen berücksichtigen zudem Privatschulden von CHF 4'957'067.- (2004), 
welche sich sukzessive auf CHF 1'385'000.- reduziert haben. In sämtlichen Steuerperioden hat der 

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Steuerpflichtige Mietzinseinnahmen in Höhe von CHF 158'998.- (2011) bis CHF 437'264.- (2006) 
versteuert. In den Steuerperioden 2004, 2007 und 2008 wurde überdies ein selbständiger 
Nebenerwerb, d. h. Liegenschaftsgewinn aus Liegenschaftshandel veranlagt, in den Jahren 2009 
und 2010 ein Verlust von respektive CHF 490'111.- und CHF 7'148.- aus derselben 
selbstständigen Nebenerwerbstätigkeit.

In der angefochtenen Veranlagung für die Steuerperiode 2013 schliesslich wird ein selbstständiger 
Haupterwerb bzw. Gewinn aus Liegenschaftsverkäufen von CHF 50'369.- veranlagt, und die 
verbleibenden 5 Liegenschaften werden teilweise als Privatliegenschaften (2 Liegenschaften zu 
CHF 1'003'000.-), teilweise als Geschäftsliegenschaften (3 Liegenschaften zu CHF 963'000.-) 
veranlagt. Die Privatkapitalien ihrerseits belaufen sich in dieser Steuerperiode auf CHF 4'323'176.-.

c) Aufgrund dieser Darstellung ist davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige nach 
seiner Pensionierung die Absicht hegte, sein Kapital in Immobilien zu investieren, daraus ein 
Mietzinseinkommen zu generieren, aber auch gewinnbringende Verkäufe zu tätigen. Zu diesem 
Zweck hat er mit weiteren Investoren einfache Gesellschaften gebildet und Liegenschaften mit 
Mietwohnungen gekauft bzw. gebaut. Er hat zudem nicht nur beinahe sein ganzes Kapital in diese 
Tätigkeit investiert, sondern auch Fremdfinanzierungen in vergleichbarer Höhe aufgenommen. 
Sämtliche der getätigten Vorkehrungen deuten auf einen Liegenschaftshandel hin, der 
geschäftsmässig ausgeübt wird. Dies wurde auch von der Steuerbehörde so eingeschätzt, hat sie 
doch wiederholt den Steuerpflichtigen darauf aufmerksam gemacht, dass Gewinne aus 
Liegenschaftsverkäufen als Einkommen zu versteuern seien. Der Steuerpflichtige selber hat diese 
Einschätzung nie bestritten und im Übrigen auch davon profitiert, denn er durfte dadurch auch die 
anfallenden Verluste steuerlich geltend machen. Wie es unter dieser Rechtslage dazu kommen 
konnte, dass die Liegenschaften selber als Privateigentum und nicht als Geschäftseigentum 
veranlagt wurden, ist dabei völlig unverständlich.

Auch in der Steuerperiode 2013 ist die Situation des Steuerpflichtigen nicht anders zu beurteilen. 
Er hat zwar nun die Mehrheit seiner Liegenschaften verkauft und den Erlös nicht wieder in 
Immobilien investiert. Von seinem versteuerten Vermögen besteht allerdings immer noch ein Drittel 
aus Immobilien und er beabsichtigt gemäss seinen eigenen Angaben weitere Veräusserungen. 
Dass die Liegenschaften der privaten Vorsorge des Beschwerdeführers dienten und weiterhin 
dienen, macht sie noch nicht zu Privatvermögen bzw. den auf Geschäftsvermögen erzielten 
Gewinn nicht zu einem steuerfreien privaten Kapitalgewinn. Die Altersvorsorge kann auch mit 
Mitteln des Geschäftsvermögens sichergestellt werden (vgl. BGE 125 II 113 E. 6b). Unter diesen 
Voraussetzungen ist auch für diese Steuerperiode von einer Besteuerung als gewerbsmässiger 
Liegenschaftshändler auszugehen.

3. Der Beschwerdeführer macht zudem eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und 
Glauben geltend und argumentiert, sämtliche seiner Liegenschaften würden seit der Steuerperiode 
2004 als Privatvermögen veranlagt und es sei nicht einzusehen, warum für die Steuerperiode 
2013, nachdem die meisten Liegenschaften veräussert worden seien, die verbleibenden 
Immobilien als Geschäftsvermögen veranlagt würden.

a) Nach ständiger Praxis des Bundesgerichts kommt einer Veranlagung bei periodischen 
Steuern nur für die betreffende Periode Rechtskraft zu; die tatsächlichen und rechtlichen 
Verhältnisse können daher in einem späteren Veranlagungszeitraum anders gewürdigt werden. 
Die Erwägungen, worauf die Festsetzungen beruhen, haben nur die Bedeutung von Motiven; diese 

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nehmen an der materiellen Rechtskraft der Entscheidung für sich allein grundsätzlich nicht teil. 
Rechtskräftig wird deshalb nur die Taxation als solche, nicht die rechtlichen Qualifikationen 
einzelner Posten, die dazu geführt haben. Definitive Veranlagungsverfügungen entfalten 
Wirkungen, insbesondere Rechtskraftwirkungen, in zeitlicher Hinsicht zudem nur bezüglich der 
Steuerperiode, für die sie ergangen sind (vgl. BGE 140 I 114 E. 2.4.3).

Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein Verbot 
widersprüchlichen Verhaltens und verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten 
Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes 
Verhalten der Behörden. Die rechtssuchende Person soll sich auf die Widerspruchsfreiheit und 
Beständigkeit des staatlichen Handelns verlassen können. Der Anspruch auf Behandlung nach 
Treu und Glauben nach Art. 9 BV setzt als Erstes voraus, dass die rechtsuchende Person 
berechtigterweise auf eine behördliche Zusicherung oder ein bestimmtes Verhalten vertrauen 
durfte (vgl. Urteil BGer 2C_112/2014 vom 15. September 2014 E. 6.2.2). Erforderlich ist dabei eine 
qualifizierende, einzelfallbezogene, ausdrücklich über eine konkrete Steuerperiode 
hinausreichende Auskunft oder Verfügung der Behörde (vgl. Urteil BGer 2C_112/2014 vom 
15. September 2014 E. 6.2.3).

b) Aufgrund der erwähnten Rechtsprechung ist grundsätzlich nichts dagegen einzuwenden, 
dass die Kantonale Steuerverwaltung für die Steuerperiode 2013 eine andere Einschätzung der 
Veranlagungselemente als in den Vorjahren vorgenommen hat. Dass dem Beschwerdeführer von 
den Kantonalen Steuerverwaltung Zusicherungen für eine künftige Behandlung gegeben worden 
wären, wird zwar behauptet, aber nicht belegt. Es ergibt sich im Gegenteil aus den Akten, dass die 
Steuerbehörde mindestens zwei Mal den Steuerpflichtigen darauf aufmerksam gemacht hat, dass 
seine Tätigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel zu versteuern sei. Der Steuerhof hat 
zudem bereits festgestellt, dass es völlig unverständlich sei, wie es aufgrund der Rechtslage dazu 
kommen konnte, dass die Liegenschaften selber als Privateigentum und nicht als 
Geschäftseigentum veranlagt wurden. Aufgrund der gesamten Umstände ist ausserdem die 
vorinstanzliche Qualifizierung der fraglichen Liegenschaften als Geschäftsvermögen und die 
entsprechende Einkommensaufrechnung nicht zu beanstanden (vgl. E. 2c vorne).

Die Beschwerde ist damit abzuweisen und der Einspracheentscheid der Kantonalen 
Steuerverwaltung vom 11. November 2015 zu bestätigen.

4. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten dem Beschwerdeführenden 
aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG; Art. 131 Abs. 1 und 132 Abs. 2 VRG). Die Höhe der 
Verfahrenskosten wird durch das kantonale Recht bestimmt (vgl. Art. 144 Abs. 5 DBG). Es gelangt 
der Tarif vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der 
Verwaltungsjustiz (Tarif VJ; SGF 150.12) zur Anwendung (vgl. Art 146-147 VRG), welcher 
vorsieht, dass die Verwaltungsjustizgebühr CHF 50.- bis 50 000.- beträgt (Art. 1 Abs. 1 Tarif VJ) 
und die Höhe der Gebühr nach dem erforderlichen Zeit- und Arbeitsaufwand, der Wichtigkeit der 
Angelegenheit und bei vermögensrechtlichen Sachen nach dem betreffenden Streitwert 
festgesetzt wird (Art. 2 Tarif VJ).

Im vorliegenden Fall erscheint es angemessen, die Gerichtsgebühr auf CHF 500.- festzusetzen.

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II. Kantonssteuer (604 2015 136)

5. Die Rechtslage ist bei den kantonalen Steuern die gleiche, wie bei der direkten 
Bundessteuer: Gemäss Art. 17 Abs. 1 DStG unterliegen der Einkommenssteuer alle 
wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte. Die Kapitalgewinne aus der Veräusserung von 
Privatvermögen sind steuerfrei (Art. 17 Abs. 3 DStG). Steuerbar sind alle Einkünfte aus einem 
Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie 
aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit (Art. 19 Abs. 1 DStG). Dazu zählen auch alle 
Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von 
Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist unter anderem die Überführung von 
Geschäfts- in Privatvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder 
vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 19 Abs. 2 DBG). 

Die zum DBG ausgeführten Erwägungen sind damit ebenfalls für die kantonalen Steuern 
massgebend. Damit resultiert für die Staats- und Gemeindesteuern dasselbe Ergebnis wie bei der 
direkten Bundessteuer. Auch in diesem Punkt wird daher die Beschwerde abgewiesen und der 
Einspracheentscheid der Kantonalen Steuerverwaltung vom 11. November 2015 bestätigt.

6. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten dem Beschwerdeführenden 
aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG; Art. 131 Abs. 1 und 132 Abs. 2 VRG). Es gelangt der Tarif 
vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz 
(Tarif VJ; SGF 150.12) zur Anwendung (vgl. Art 146-147 VRG), welcher vorsieht, dass die 
Verwaltungsjustizgebühr CHF 50.- bis 50 000.- beträgt (Art. 1 Abs. 1 Tarif VJ) und die Höhe der 
Gebühr nach dem erforderlichen Zeit- und Arbeitsaufwand, der Wichtigkeit der Angelegenheit und 
bei vermögensrechtlichen Sachen nach dem betreffenden Streitwert festgesetzt wird (Art. 2 Tarif 
VJ).

Im vorliegenden Fall erscheint es angemessen, die Gerichtsgebühr auf CHF 500.- festzusetzen.

Der Hof erkennt:

I. Direkte Bundessteuer (604 2015 135)

1. Die Beschwerde von A.________ wird abgewiesen.

Der Einspracheentscheid der Kantonalen Steuerverwaltung vom 11. November 2015 wird 
bestätigt.

2. Die Kosten (Gebühr: CHF 500.-) werden A.________ auferlegt. Diese Gerichtsgebühr wird 
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

II. Kantonssteuer (604 2015 136)

3. Die Beschwerde von A.________ wird abgewiesen.

Der Einspracheentscheid der Kantonalen Steuerverwaltung vom 11. November 2015 wird 
bestätigt.

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4. Die Kosten (Gebühr: CHF 500.-) werden A.________ auferlegt. Diese Gerichtsgebühr wird 
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

III. Zustellung

5. Zustellung.

Der vorliegende Entscheid kann sowohl bezüglich der veranlagten direkten Bundessteuer 
(Dispositiv Ziff. I) als auch der Kantonssteuer (Dispositiv Ziff. II) gemäss Art. 146 DBG bzw. 73 
StHG und 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 
173.110) innert 30 Tagen seit Eröffnung mit einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten beim Bundesgericht angefochten werden, wobei die Begehren und 
Begründungen je der betroffenen Steuer anzupassen sind.

Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die Einsprache an die 
Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird 
(Art. 148 VRG).

Freiburg, 7. März 2016/dbe

Der Präsident Die Gerichtsschreiberin