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**Case Identifier:** 1912e025-6ab1-559a-8be9-a2c3233d3ec1
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 05.12.2014 100 2013 230
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2013-230_2014-12-05.pdf

## Full Text

100.2013.230U
BAE/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 5. Dezember 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
a.o. Verwaltungsrichterin Barben, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiber Bischof

1. A.________ und B.________
2. C.________
3. D.________
4. E.________
5. F.________
alle vertreten durch Fürsprecher … und Fürsprecher …
Beschwerdeführende

gegen

Einwohnergemeinde Gsteig b. Gstaad
handelnd durch den Gemeinderat, Gemeindeverwaltung,
3785 Gsteig b. Gstaad
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdegegnerin

und

Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
Münstergasse 2, 3011 Bern

betreffend Ortsplanungsrevision; Einzonung im Gebiet Zelg (Entscheid der Justiz-, 
Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 10. Juni 2013; 32.14-11.62)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 2

Sachverhalt:

A.

Die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde (EG) Gsteig beschloss am 
29. Oktober 2010 eine Revision der Ortsplanung. Das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung des Kantons Bern (AGR) genehmigte die neuen Vorschriften und Pläne 
am 16. August 2011 und wies die dagegen erhobenen Einsprachen ab, soweit sie nicht 
zurückgezogen worden oder gegenstandslos geworden waren. Abgewiesen wurde 
unter anderem die gemeinsame Einsprache von A.________ und B.________, 
C.________, G.________, H.________, E.________, F.________ und weiteren 
Einsprechenden, die als Eigentümerinnen und Eigentümer von Stockwerkeinheiten auf 
den Parzellen Gsteig Gbbl. Nrn. 1___ und 2___ die Einzonung eines Teils der an-
grenzenden Parzelle Nr. 3___ beanstandeten.

B.

Die in Bst. A genannten Einsprecherinnen und Einsprecher erhoben gegen die 
Verfügung des AGR am 14. September 2011 gemeinsam Beschwerde bei der Justiz-, 
Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK). Diese führte einen 
Augenschein durch und wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 10. Juni 2013 ab.

C.

Gegen diesen Entscheid haben A.________ und B.________, C.________, 
D.________, E.________ sowie F.________ am 11. Juli 2013 gemeinsam 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Beschwerdeentscheid 
der JGK sei aufzuheben. Dem Zonenplan gemäss Beschluss der EG Gsteig vom 
29. Oktober 2010 sei bezüglich der teilweisen Einzonung des Grundstücks Nr. 3___ 
(Teilgebiet Zelg) in eine Wohnzone W3 die Genehmigung zu verweigern und das 
Grundstück sei vollumfänglich in der Landwirtschaftszone zu belassen. Eventuell sei 
die Sache zur Neubeurteilung an die JGK zurückzuweisen; subeventuell seien im Fall 
der Abweisung der Beschwerde zumindest die Verfahrens- und Parteikosten neu zu 
verlegen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 3

Die EG Gsteig und die JGK beantragen mit Beschwerdeantwort vom 26. August 2013 
bzw. Vernehmlassung vom 12. August 2013 die Abweisung der Beschwerde.

Auf richterliche Aufforderung hin haben sich die EG Gsteig und die JGK mit Eingaben 
vom 16. bzw. 14. April 2014 zur Berechnung des Baulandbedarfs und am 8. bzw. 
19. Mai 2014 zu den Auswirkungen der Revision des Bundesgesetzes vom 22. Juni 
1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) geäussert, die am 
1. Mai 2014 in Kraft getreten ist. A.________ und B.________, C.________, 
D.________, E.________ sowie F.________ haben am 16. Mai 2014 Stellung 
genommen. In den Schlussbemerkungen vom 7. Juli und 13. August 2014 halten die 
Parteien an ihren Begehren fest; die JGK verzichtet mit Eingabe vom 12. August 2014 
auf weitere Ausführungen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die 
Beschwerdeführenden 1, 2, 4 und 5 haben am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben 
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 
VRPG). Die Beschwerdeführerin 3 ist als Erwerberin der Stockwerkeinheit 1___-3 
Rechtsnachfolgerin der im Verfahren vor der JGK unterlegenen G.________ und 
H.________ und als solche ebenfalls zur Beschwerde legitimiert (Art. 13 VRPG i.V.m. 
Art. 83 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 
[Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272]; vgl. auch VGE 2012/342 vom 19.5.2014, E. 1.2). 
Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 4

2.

Streitig und zu prüfen ist, ob die JGK die Genehmigung der Einzonung eines Teils der 
Parzelle Nr. 3___ im Gebiet Zelg zu Recht bestätigt hat.

2.1 Am 1. Mai 2014 sind die Änderung des RPG vom 15. Juni 2012 und die 
Änderung der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) vom 
2. April 2014 in Kraft getreten. Nach Art. 15 RPG (in der Fassung vom 15. Juni 2012) 
sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre 
entsprechen (Abs. 1). Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2). Lage 
und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei 
sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die 
Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen (Abs. 3). Land 
kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn es sich für die Überbauung eignet, 
es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in 
den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, 
erschlossen und überbaut wird, Kulturland damit nicht zerstückelt wird, seine 
Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist und damit die Vorgaben des Richtplans umge-
setzt werden (Abs. 4). Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien 
für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs 
an Bauzonen (Abs. 5). Gemäss aArt. 15 RPG in der Fassung vom 22. Juni 1979 
(AS 1979 S. 1573; in Kraft bis 30.4.2014) umfassen Bauzonen Land, das sich für die 
Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist (Bst. a) oder voraussichtlich innert 
15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Bst. b).

2.2 Art. 15 RPG in der Fassung vom 15. Juni 2012 entspricht zum Teil der 
bisherigen Rechtsprechung: überdimensionierte Bauzonen sind bereits nach altem 
Recht rechtswidrig und zu reduzieren (BGE 140 II 25 E. 4.3), bisher unausgeschöpfte 
Nutzungsmöglichkeiten im überbauten Gebiet sind zu berücksichtigen (BGE 136 II 204 
E. 6.2.2) und es ist eine regionale Betrachtungsweise erforderlich (BGer 1C_15/2013 
vom 9.8.2013, E. 2.3.1, 1C_35/1C_173/2011 vom 29.8.2011, E. 2.6). Indessen stellt 
Art. 15 RPG neu zusätzliche Voraussetzungen für die Zuweisung von Land zur 
Bauzone auf; so muss das Land voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren überbaut 
(nicht nur benötigt und erschlossen) werden, die Verfügbarkeit muss rechtlich 
sichergestellt sein und die Vorgaben des Richtplans müssen umgesetzt werden. Für 
die Beurteilung der vorliegend streitigen Einzonung stellt sich daher die Frage nach 
dem anwendbaren Recht.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 5

2.3 Gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung des RPG vom 15. Juni 
2012 und der RPV vom 2. April 2014 haben die Kantone innert fünf Jahren ihre 
Richtpläne anzupassen (Art. 38a Abs. 1 RPG). Bis zur Genehmigung dieser Richtplan-
anpassung durch den Bundesrat darf im betreffenden Kanton die Fläche der 
rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a 
Abs. 2 RPG). Ist im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Änderung der RPV vom 2. April 
2014 eine Beschwerde hängig gegen den Entscheid der kantonalen Behörde nach 
Art. 26 RPG über die Genehmigung einer Einzonung, so ist Art. 38a Abs. 2 RPG auf 
die Einzonung nicht anwendbar, wenn die Beschwerde weder zu einer Überprüfung 
noch zu einer materiellen Teilkorrektur des Genehmigungsentscheids führt oder wenn 
sie mutwillig erhoben worden ist (Art. 52a Abs. 1 RPV).

2.4 Mangels anderslautender Regelung beurteilt sich die Rechtmässigkeit von 
Verwaltungsakten nach der Rechtslage im Zeitpunkt ihres Ergehens (statt vieler 
BGE 139 II 243 E. 11.1). Später eingetretene Rechtsänderungen sind nur 
ausnahmsweise zu berücksichtigen, wenn zwingende Gründe für die sofortige 
Anwendung des neuen Rechts sprechen. Solche hat das Bundesgericht insbesondere 
im Bereich des Gewässer-, Natur-, Heimat- und Umweltschutzrechts als gegeben 
erachtet (BGE 139 II 243 E. 11.1, 470 E. 4.2, 135 II 384 E. 2.3). Nach Auffassung des 
Bundesgerichts sagt die Übergangsbestimmung von Art. 38a RPG nichts darüber aus, 
ob die neue – strengere – Fassung von Art. 15 RPG auf hängige Orts-
planungsrevisionen anwendbar ist. Das Bundesgericht hat die Frage bisher 
offengelassen (BGer 1C_275/2014 vom 1.10.2014, E. 2.1, 1C_113/2014 vom 
3.9.2014, E. 3.1).

2.5 Die vorliegend zu beurteilende Ortsplanungsrevision wurde am 29. Oktober 
2010 beschlossen und am 16. August 2011 genehmigt. Die neuen Bestimmungen des 
RPG und der RPV sind erst während des Beschwerdeverfahrens vor dem 
Verwaltungsgericht in Kraft getreten. Sie dienen zumindest mittelbar der Schonung von 
Natur und Landschaft, indem Bauzonen stärker konzentriert und begrenzt werden 
sollen, weshalb ein gewisses öffentliches Interesse an der sofortigen Anwendung 
dieser Bestimmungen besteht (vgl. BGE 139 II 263 E. 11.2). Die neue Fassung von 
Art. 15 RPG verweist indessen auf den noch anzupassenden kantonalen Richtplan 
(Art. 38a Abs. 1 RPG); die Anwendung neuen Rechts würde also dazu führen, dass bis 
zur Anpassung des Richtplans das Einzonungsmoratorium von Art. 38a Abs. 2 RPG 
zum Tragen käme. Die Übergangsbestimmungen in Art. 38a RPG äussern sich aber 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 6

nicht ausdrücklich zur Frage, ob das Moratorium auch gilt, wenn die Genehmigung der 
Ortsplanungsrevision im Zeitpunkt des Inkrafttretens der RPG-Änderung (1.5.2014) 
bereits erfolgt ist, gegen diesen Entscheid aber noch ein Beschwerdeverfahren hängig 
ist. Die Frage wurde weder in der bundesrätlichen Botschaft zu einer Teilrevision des 
Raumplanungsgesetzes angesprochen (vgl. BBl 2010 S. 1049, 1078 f.) noch im 
Parlament diskutiert (vgl. Amtl. Bull. SR 2010 S. 904, NR 2011 S. 1798 ff., SR 2011 
S. 1184 und NR 2012 S. 139). Gemäss Art. 52a Abs. 1 RPV ist Art. 38a Abs. 2 RPG 
nur dann anzuwenden, wenn die Beschwerde zu einer Überprüfung oder materiellen 
Teilkorrektur des Genehmigungsentscheids führt. Nach Auffassung des Bundesamts 
für Raumentwicklung (ARE) unterliegt nach den Übergangsbestimmungen eine 
Einzonung nur dann dem Moratorium, wenn die Rechtsmittelinstanz den 
Genehmigungsentscheid ganz oder teilweise korrigiert oder die Sache aus anderen 
Gründen zu neuem Entscheid an die Genehmigungsbehörde (oder die Gemeinde) 
zurückweist (Erläuternder Bericht zur Teilrevision vom 2.4.2014 der RPV, S. 28). Nach 
dem Gesagten ist die hier umstrittene Einzonung nach bisherigem Recht zu beurteilen 
und die Frage nach der Anwendbarkeit des neuen Rechts stellt sich erst, wenn sich die 
Einzonung nicht als rechtmässig erweisen sollte. Die Verfahrensbeteiligten haben 
indessen Zweifel an der Gesetzmässigkeit von Art. 52a Abs. 1 RPV geäussert. Aber 
jedenfalls soweit die Bestimmung (zunächst) die Anwendung des alten Rechts im 
Beschwerdeverfahren vorsieht, entspricht sie den allgemeinen Grundsätzen und steht 
nicht im Widerspruch zu Art. 38a RPG. Die umstrittene Einzonung ist daher vom 
Verwaltungsgericht auf ihre Vereinbarkeit mit aArt. 15 RPG in der Fassung vom 
22. Juni 1979 zu prüfen.

2.6 Am 11. März 2012 ist ferner Art. 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) in 
Kraft getreten, dessen Abs. 1 den Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der 
Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer 
Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt. Die EG Gsteig gehört zu denjenigen 
Gemeinden, in denen dieser Anteil überschritten ist (Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang der 
Verordnung vom 22. August 2012 über Zweitwohnungen [SR 702], Gemeinde Nr. 841; 
vgl. auch <http://www.are.admin.ch>, Rubriken «Zweitwohnungen/Gemeindeliste mit 
Zweitwohnungsanteil») und in denen aus kantonaler Sicht erhöhter planerischer 
Handlungsbedarf bezüglich Zweitwohnungen besteht (Massnahmenblatt D_06 des 
Richtplans des Kantons Bern, vom Regierungsrat beschlossen am 8. Juni 2011). In 
BGE 140 II 25 hat das Bundesgericht entschieden, dass in einer Gemeinde mit hohem 
Zweitwohnungsanteil mit einem erheblichen Rückgang der Wohnbaunachfrage zu 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 7

rechnen ist, da Art. 75b BV für die Bewilligung neuer, privat genutzter Zweitwohnungen 
(«kalte Betten») kaum einen Spielraum lässt, was zur Folge haben kann, dass die 
Wohnbaureserven der Gemeinde überdimensioniert sind und überprüft werden 
müssen, wobei eine allfällige Redimensionierung der Bauzonen eine Gesamtschau 
aller Bauzonen voraussetzt (E. 4.3 f.). In BGer 1C_134/2014 vom 15. Juli 2014 hat das 
Bundesgericht indessen festgehalten, Art. 75b BV enthalte keine unmittelbar 
anwendbaren Vorgaben zur Bauzonengrösse. Der in BGE 140 II 25 E. 4.3 erwähnte 
Anspruch auf Überprüfung und gegebenenfalls Anpassung der bestehenden 
Zonenordnung richte sich gegen die Planungsbehörde, d.h. die Gemeinde, die hierfür 
unter Umständen eine Zonenplanrevision einleiten müsse (E. 6.3). Zur planerischen 
Steuerung des Erst- und Zweitwohnungsbaus kommen zudem verschiedene 
Massnahmen in Frage: die Förderung von Erstwohnungen durch Erst-
wohnungsanteilsvorschriften sowie eine aktive Boden- und Wohnbaupolitik, die 
Kontingentierung der Umnutzung bestehender Wohnungen in Zweitwohnungen oder 
die Steuerung durch Lenkungsabgaben (Hunyady/Linder/Mauerhofer/Miesch, 
Umsetzung der bundesrechtlichen Vorgaben im Bereich Zweitwohnungen im Kanton 
Bern, in KPG-Bulletin 2013, S. 78 ff., 84). Die Wahl der zu treffenden Massnahmen 
setzt eine gesamthafte Betrachtung voraus. Die Gemeinde Gsteig ist aufgrund des 
Massnahmenblatts D_06 des Richtplans des Kantons Bern zu solchen Massnahmen 
verpflichtet (vgl. VGE 2013/92 vom 12.2.2014, E. 6.3 [bestätigt durch 
BGer 1C_134/2014 vom 15.7.2014, E. 6.2]); daraus könnte auch eine Verkleinerung 
der Bauzone, insbesondere der Ferienhauszone, resultieren. Aus Art. 75b BV lässt 
sich jedoch keine direkte Verpflichtung zur Verkleinerung der Bauzone in einem 
hängigen Ortsplanungsrevisionsverfahren ableiten. Grundlage für die Berechnung des 
Baulandbedarfs bildet deshalb im vorliegenden Verfahren das Massnahmenblatt A_01 
des kantonalen Richtplans.

3.

3.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist für das Festlegen von 
Bauzonen nicht allein aArt. 15 RPG massgebend. Die Bauzonenausscheidung hat 
vielmehr wie jede Raumplanung eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes 
ausgerichtete Ordnung der Besiedlung zu verwirklichen (Art. 75 Abs. 1 BV). Sie stellt 
eine Gestaltungsaufgabe dar und unterliegt einer gesamthaften Abwägung und 
Abstimmung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen (Art. 1 Abs. 1 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 8

und Art. 2 Abs. 1 RPG; Art. 1-3 RPV; statt vieler BGE 136 II 204 E. 7.1; BVR 2013 
S. 31 E. 3.2, 2012 S. 271 E.2.1, 2011 S. 259 E. 5.5, je mit Hinweisen; ferner 
Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 15 N. 13). Nach Art. 3 Abs. 1 RPV 
haben die Behörden alle betroffenen Interessen zu ermitteln und zu beurteilen. Dabei 
sind insbesondere die Vereinbarkeit mit der anzustrebenden räumlichen Entwicklung 
und die möglichen Auswirkungen zu berücksichtigen. Den Interessen ist aufgrund der 
Beurteilung im Entscheid möglichst umfassend Rechnung zu tragen. Die 
Interessenabwägung muss in der Begründung dargelegt werden (Art. 3 Abs. 2 RPV; 
vgl. zum Ganzen eingehend Pierre Tschannen, in Kommentar RPG, 1999, Art. 3 
N. 23 ff.).

3.2 Die Gemeinden sind im Rahmen des übergeordneten Rechts in der 
Ortsplanung autonom (Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; 
Art. 55 Abs. 1 und Art. 65 Abs. 1 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 
721.0]). Das AGR als Genehmigungsbehörde und die JGK als kantonale 
Beschwerdeinstanz im Sinn von Art. 33 Abs. 3 Bst. b RPG haben zu prüfen, ob die 
Gemeinde das ihr zustehende Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt 
hat. Diese Überprüfung hat sich sachlich in dem Umfang zurückzuhalten, als es um 
lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche 
Demokratie sowie die Gemeindeautonomie von Bedeutung sein sollen. Mit der Pflicht 
zur vollen Überprüfung wird mithin nicht ausgeschlossen, dass sich die 
Rechtsmittelinstanz eine gewisse Zurückhaltung auferlegt, wenn der unteren Instanz 
mit der Anwendung unbestimmter Planungsbegriffe oder bei der Handhabung des 
Planungsermessens ein Beurteilungsspielraum oder Ermessensbereich zusteht (BVR 
2002 S. 49 E. 2a; Aemisegger/Haag, in Kommentar RPG, 2010, Art. 33 N. 73 und 77; 
Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 33 N. 65 und 68). Im Rahmen der ihm zustehenden 
Rechtskontrolle hat das Verwaltungsgericht lediglich zu prüfen, ob die Vorinstanz ihre 
Überprüfungsbefugnis frei von Rechtsfehlern ausgeübt hat. Daraus ergibt sich, dass 
das Verwaltungsgericht einen Beschwerdeentscheid in Planungssachen nicht schon 
dann aufhebt, wenn ein anderes Vorgehen ebenfalls denkbar gewesen wäre, sondern 
nur dann, wenn sich die beschlossene und genehmigte Planung als rechtswidrig 
erweist (BVR 2008 S. 66 E. 3 [zusammengefasst], 2007 S. 321 E. 3.2).

3.3 Ob die auf dem Spiel stehenden Interessen vollständig erfasst und namentlich 
die Planungsziele und -grundsätze des Raumplanungsgesetzes berücksichtigt worden 
sind, ist Rechtsfrage. Die relative Gewichtung der potenziell widerstreitenden 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 9

Interessen ist demgegenüber weitgehend Ermessensfrage und in erster Linie Sache 
der demokratisch legitimierten Planungsorgane. Wenn die Gemeinde eine 
angemessene und sachlich haltbare Abwägung getroffen hat, ist dies von den 
übergeordneten Behörden zu respektieren (vgl. Art. 2 Abs. 3 RPG; BVR 2013 S. 31 
E. 3.2 mit weiteren Hinweisen; Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 3 N. 4 ff.; Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 3. Aufl. 2010, Art. 61 N. 15).

4.

4.1 Die Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, die Gemeinde habe den 
Baulandbedarf falsch ermittelt und demzufolge zu viel Bauland eingezont. Durch 
mathematische Aufrundung habe sie einen um mehr als 500 m2 zu hohen 
Baulandbedarf ausgewiesen; zudem hätte sie zumindest einen angemessenen Anteil 
der unausgeschöpften inneren Nutzungsreserven zusätzlich zum gehorteten Bauland 
in die Berechnung einbeziehen müssen. Die Gemeinde verweist hingegen darauf, dass 
der Baulandbedarf entsprechend den Vorgaben des kantonalen Richtplans berechnet 
worden sei. Die JGK hat erwogen, es sei nicht gerechtfertigt, bei allen rechnerischen 
Zwischenschritten einer Baulandbedarfsberechnung aufzurunden. Von einer Korrektur 
könne indessen abgesehen werden, da es sich um eine eher marginale Fläche handle, 
mit der die Gemeinde Lücken innerhalb des überbauten Gebiets schliesse und den 
Siedlungsrand arrondiere.

4.2 Im Allgemeinen kann der Baulandbedarf nach der sogenannten Trendmethode 
bestimmt werden. Auszugehen ist bei dieser Bedarfsprognose vom Verhältnis der 
überbauten zu den innerhalb der Bauzone gelegenen noch unüberbauten Flächen. Aus 
der jährlichen Gegenüberstellung dieser Flächen wird die tatsächliche Beanspruchung 
der Baulandreserven in den vergangenen Jahren berechnet und danach der im Pla-
nungszeitraum zu erwartende Bedarf geschätzt. Dabei werden zusätzliche, besonders 
entwicklungshemmende oder -fördernde Faktoren mitberücksichtigt (BGE 116 Ia 339 
E. 3b/aa und 221 E. 3b; BGer 1C_119/2007 vom 13.11.2008, in ZBl 2009 S. 315 
E. 3.2.2). Das Bundesgericht hat diese Methode als Ausgangspunkt der 
Bedarfsberechnung in konstanter Praxis für sachlich vertretbar und zulässig erklärt 
(BGE 136 II 204 E. 6.2.1; Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 15 N. 33, je mit weiteren 
Hinweisen). Wie andere Kantone wendet auch der Kanton Bern im Grundsatz die 
Trendmethode an (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 72-74 N. 6 Bst. b; Christophe Cueni, 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 10

Dimensionierung und Ausscheidung der Zone / Teil I, in KPG-Bulletin 2004 S. 2 ff., 
11 f.). Der kantonale Richtplan vom 27. Februar 2002 legt das Vorgehen zur Ermittlung 
des 15-jährigen Baulandbedarfs Wohnen fest und enthält Kriterien für die Berechnung 
des Regelbedarfs einer Gemeinde (Massnahme A_01; einsehbar unter: 
<http://www.be.ch/richtplan>; zum Ganzen BVR 2011 S. 259 E. 3.1 f.).

4.3 Die Gemeinde hat den Baulandbedarf nach den Vorgaben des Mass-
nahmenblatts A_01 des kantonalen Richtplans bestimmt (act. 7A pag. 44); gegen die 
einzelnen Bemessungsfaktoren bringen die Beschwerdeführenden keine Einwände 
vor. Die Gemeinde hat bei der Berechnung den Wohnungsbedarf auf ganze Einheiten 
gerundet, woraus ein Wohnzonenbedarf von rund 2,6 ha resultierte (anstelle von 
25'475 m2, wenn die einzelnen Berechnungspositionen auf zwei Kommastellen 
gerundet worden wären). Entgegen der Auffassung der JGK widerspricht dieses 
Vorgehen den Vorgaben des Richtplans nicht. Eine quadratmetergenaue Berechnung 
kommt den tatsächlichen Verhältnissen nur scheinbar näher, handelt es sich doch bei 
den einzelnen Bemessungsfaktoren um mehr oder weniger genaue statistische Werte. 
Zudem ist der «Rundungsgewinn» von gut 500 m2 bescheiden. Es ist daher vom 
ermittelten Baulandbedarf von 2,6 ha auszugehen.

4.4 Das Konzentrationsprinzip und der Grundsatz der haushälterischen Nutzung 
des Bodens gebieten, die Reserven innerhalb bestehender Bauzonen zu nutzen, bevor 
das Siedlungsgebiet ausgedehnt wird. Bei der Bedarfsprognose müssen daher auch 
bisher unausgeschöpfte Nutzungsmöglichkeiten im überbauten Gebiet 
mitberücksichtigt werden. Dies gilt jedenfalls insoweit, als das Verdichtungspotenzial 
innerhalb des Planungshorizonts realisierbar und erwünscht ist (BGE 136 II 204 
E. 6.2.2; BGer 1C_374/2011 vom 14.3.2012, in ZBl 2013 S. 389 E. 3; Felix Jost, 
Grösse und Lage von Bauzonen, Diss. Zürich 2000, S. 140 ff.; Christophe Cueni, 
Dimensionierung und Ausscheidung der Zone / Teil II, in KPG-Bulletin 2004 S. 38 ff., 
39). Die Berücksichtigung beschränkt sich auf rechtlich realisierbare Reserven. Eine 
weitere Einschränkung erfolgt durch eine sachlich-politische Wertung darüber, in 
welchen Gebieten und in welchem Mass eine bauliche Verdichtung erwünscht ist. 
Schliesslich sind auch die tatsächlichen Verdichtungschancen in die Berechnung mit 
einzubeziehen. Der Umstand, dass auf überbauten Parzellen einer Erhöhung der 
maximalen Ausnützungsziffer häufig keine bauliche Nachverdichtung folgt, ist hierfür 
nicht ohne Bedeutung (Felix Jost, a.a.O., S. 142). – Die unüberbauten Parzellen in der 
Bauzone hat die Gemeinde richtplankonform im Umfang von 13'314 m2 als 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 11

Baulandreserven ausgewiesen und vom berechneten Baulandbedarf abgezogen, sie 
hat 12'701 m2 Wohnbauland neu eingezont (act. 7A pag. 64 f.). Bezüglich 
unausgeschöpfter Nutzungsreserven auf (teilweise) überbauten Parzellen hat sie 
hingegen ausgeführt, ein Verdichtungspotenzial sei realistischerweise nicht vorhanden. 
Der inneren Verdichtung stünden an vielen Orten Anliegen des Ortsbild-, Denkmal- und 
Landschaftsschutzes entgegen, insbesondere das Anliegen der Wahrung der 
wertvollen Strukturen in den Dörfern Gsteig und Feutersoey. Die Eigentümerschaft sei 
zudem zu einer Nachverdichtung bestehender Bauten in aller Regel nicht bereit 
(Beschwerdeantwort vom 26.8.2013, S. 3; Schlussbemerkungen vom 7.7.2014, S. 4). 
Wie die JGK zu Recht festgehalten hat, sind die Überbauungsabsichten von 
Eigentümerinnen und Eigentümern nicht allein entscheidend, sie können aber auch 
nicht völlig ausgeklammert werden. Zudem können Gründe des Ortsbild- und 
Landschaftsschutzes einer Verdichtung entgegenstehen. Gsteig ist als Dorf von 
nationaler Bedeutung im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) 
aufgeführt (Art. 1 i.V.m. Anhang zur Verordnung vom 9. September 1981 über das 
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS; SR 451.12]; 
Kanton Bern, Band 8 Oberland, S. 137-165, einsehbar unter: 
<https://dav0.bgdi.admin.ch/isos/ISOS_0702.pdf>). Dieses enthält die Empfehlungen, 
notwendige An- und Umbauten sorgfältig zu gestalten, besonders im Dorfzentrum, 
sowie Neubaubereiche abgesetzt von der Altbebauung zu planen und einzugrünen. 
Zudem sind zahlreiche Bauten in der Gemeinde als schützenswerte oder 
erhaltenswerte Baudenkmäler im Zonenplan bzw. im kantonalen Bauinventar 
bezeichnet (einsehbar unter: <http://www.apps.be.ch/geo/de/karten.html>, Rubriken 
«Kartenangebot/Bauinventar»). Es erscheint daher nicht als rechtsfehlerhaft, wenn die 
JGK der Gemeinde beim Einbezug unausgeschöpfter Nutzungsreserven einen 
gewissen Ermessensspielraum zugestanden hat. Die Beschwerdeführenden legen 
zudem nicht dar, wo und in welchem Ausmass ihrer Ansicht nach unausgeschöpfte 
Nutzungsreserven in die Baulandreserven hätten einbezogen werden müssen. Mit der 
umstrittenen Einzonung wird der Baulandbedarf folglich nicht überschritten.

5.

5.1 Die Beschwerdeführenden beanstanden weiter, die Einzonung im Gebiet Zelg 
verletze das Prinzip der haushälterischen Bodennutzung bzw. das 
Konzentrationsprinzip. Es sei keine umfassende planungsrechtliche 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 12

Interessenabwägung vorgenommen worden; die Einzonung erfolge möglicherweise zu 
Lasten von Fruchtfolgeflächen, sicher jedoch zu Lasten von hochwertigem 
Landwirtschaftsland. Ferner lasse die Planung eine regionale Sichtweise vermissen. 
Die Gemeinde hält demgegenüber fest, das Gebiet Zelg bilde seit mehr als 30 Jahren 
einen faktisch wie rechtlich eigenständigen dritten Siedlungsschwerpunkt innerhalb der 
Gemeinde; das Gebiet sei bereits in drei verschiedenen Planungsverfahren als 
Wohnzone gebildet und erweitert worden. Die JGK hat erwogen, die Wohnzone im 
Gebiet Zelg bilde einen dritten Siedlungsschwerpunkt; die vorgesehene Einzonung 
fülle die Baugebietslücke, die zwischen der bestehenden Bauzone im Osten und im 
Süden sowie der natürlichen Grenze durch den Bach auf der Westseite bestehe. Damit 
werde eine zweckmässige Abgrenzung des Baugebiets geschaffen, weshalb die 
Einzonung zulässig sei.

5.2 Die Parzelle Nr. 3___ liegt im Gebiet Zelg westlich der Kantonsstrasse 
zwischen den Dörfern Gsteig und Feutersoey. Der südöstliche Teil dieser Parzelle von 
rund 3'200 m2 soll in die Wohnzone W3 eingezont werden, belegt mit einem 
Erstwohnungsanteil von 50 %. Die einzuzonende Fläche liegt direkt an der 
Kantonsstrasse; sie grenzt gegen Süden und im östlichsten Teil gegen Norden an die 
bestehende Bauzone, die erst teilweise mit Wohnhäusern überbaut ist. Gegen Westen 
wird sie zur Landwirtschaftszone hin von einem Bach begrenzt, gegen Norden verläuft 
die Grenze zur Landwirtschaftszone in einer geraden Linie (vgl. Zonenplan vom 
29.10.2010, act. 7G; Protokoll des Augenscheins der JGK vom 20.2.2012, act. 7A 
pag. 36 ff.). Ebenso wie die Dorfkerne von Gsteig und Feutersoey ist das Gebiet Zelg 
mit einer Buslinie erschlossen, entsprechend der Güteklasse E der Erschliessung mit 
dem öffentlichen Verkehr (Richtplan des Kantons Bern, Massnahmenblatt B_10; 
Geoportal des Kantons Bern, einsehbar unter: 
<http://www.apps.be.ch/geo/de/karten.html>, Rubriken «Kartenangebot/Öffentlicher 
Verkehr»). Das Gebiet Zelg entlang der Kantonsstrasse wurde mit der 
Ortsplanungsrevision von 1993 der Wohnzone W3 zugeteilt, dazu wurde die ZPP Nr. 3 
«Zelg» westlich des Baches eingezont (act. 7H). Letztere sollte für eine 
Wohnüberbauung von guter Qualität unter Berücksichtigung der landschaftlich 
exponierten Hanglage und des haushälterischen Umgangs mit dem Boden genutzt 
werden. Im Jahr 2004 wurde das Teilgebiet Chammacher südlich der ZPP Nr. 3 «Zelg» 
neu in die Wohnzone W2 eingezont; es ist von Landwirtschaftsland umgeben und auch 
von der ZPP Nr. 3 «Zelg» durch einen schmalen Streifen Landwirtschaftsland getrennt 
(act. 7J). Die örtlichen Verhältnisse sind aus den Akten hinreichend ersichtlich, 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 13

insbesondere hat die JGK einen Augenschein vorgenommen und diesen ausreichend 
dokumentiert. Auf den beantragten zusätzlichen Augenschein und weitere 
Beweismassnahmen kann deshalb verzichtet werden. Die entsprechenden 
Beweisanträge werden abgewiesen.

5.3 Die Gemeinde hat die umstrittene Einzonung zur Deckung des Baulandbedarfs 
im Sinn von aArt. 15 Bst. b RPG vorgenommen (vorne E. 2.1 und 4). Es ist daher nicht 
von Bedeutung, ob es sich bei der einzuzonenden Parzelle um eine Baulücke handelt 
(E. 4.2 des angefochtenen Entscheids). Denn zur grundsätzlichen Eignung des Landes 
müssen die beiden in aArt. 15 RPG genannten Voraussetzungen (weitgehende 
Überbauung, Baulandbedarf) nicht kumulativ hinzutreten. Zwar gilt der Grundsatz, dass 
erst Baulücken auszufüllen sind, bevor den Bauzonen neue Gebiete zugeteilt werden. 
In diesem Sinn besteht zwischen den Buchstaben a und b von Art. 15 RPG eine 
Prioritätenordnung. Es entspricht aber nicht der gesetzlichen Regelung, dass nur 
bereits weitgehend überbautes Gebiet eingezont werden dürfte (BVR 2008 S. 66 E. 7.2 
mit Hinweisen). Erforderlich ist indessen eine umfassende raumplanungsrechtliche 
Interessenabwägung (vorne E. 3.1).

5.4 Gemäss Erläuterungsbericht zur Ortsplanungsrevision vom 3. März 2011 
(act. 7G) sah die Gemeinde als Planungsziel der Siedlungsentwicklung die Verdichtung 
und Arrondierung der bestehenden Wohnzonen Gsteig und Feutersoey vor (S. 11). 
Aus der Aufstellung der bestehenden Bauzonenkapazitäten geht hervor, dass sich der 
überwiegende Teil der bestehenden Bauzonenreserven im Gebiet Zelg befindet 
(S. 13); ebenso ist der grösste Teil der Neueinzonungen in diesem Gebiet vorgesehen 
(S. 25). Zum räumlichen Entwicklungskonzept hält der Erläuterungsbericht fest, die 
Wohnentwicklung werde innerhalb der beiden Dorfteile Gsteig und Feutersoey 
angestrebt. In Feutersoey sei die Verfügbarkeit von Bauland allerdings nicht gegeben. 
Das bestehende Wohngebiet Zelg könne durch die Verfügbarmachung von 
zusätzlichem Land weiterentwickelt werden. Die Einzonungsfläche könne von der 
Gemeinde teilweise erworben werden. Damit könne ein günstiges Baulandangebot für 
Einheimische geschaffen werden (S. 15). Am Augenschein der JGK vom 20. Februar 
2012 erklärte der Gemeindeschreiber, dass die Gemeinde primär beabsichtigt habe, 
die Bauzone in Feutersoey und Gsteig zu erweitern. Anfragen bei der 
Eigentümerschaft der in Frage kommenden Parzellen hätten jedoch gezeigt, dass 
keine Bereitschaft bestehe, Land für die Bauzone zur Verfügung zu stellen. Das Land 
im Gebiet Zelg eigne sich als Bauland und der Eigentümer der betroffenen Parzelle sei 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 14

mit der Einzonung einverstanden. Da die Gemeinde nicht Land enteignen wolle, habe 
sie nach ihren Vorstellungen im Gebiet Zelg eine gütliche Lösung gefunden (act. 7A 
pag. 39). Am Augenschein der JGK wurden ferner die Parzellen Nr. 4___ in 
Feutersoey und Nr. 5___ in Gsteig besichtigt. Erstere würde sich unbestrittenermassen 
als Bauland eignen; bei Letzterer hat die Gemeinde nach ihren Angaben eine 
Einzonung wegen der landwirtschaftlichen Nutzung und dem angrenzenden 
Ortsbilderhaltungsgebiet nicht mehr weiterverfolgt (act. 7A pag. 40).

5.5 Aus den genannten Akten ergibt sich, dass für die Gemeinde beim Entscheid 
über die Einzonung im Gebiet Zelg die Verfügbarkeit des Baulands im Vordergrund 
stand. Die Verfügbarkeit auf dem Markt ist ebenfalls als Eignungskriterium zu 
betrachten, denn das RPG sieht die Enteignung von Bauland zur Umsetzung der 
Nutzungspläne nicht vor. Die Überbauungs- oder Verkaufsabsicht ist für sich allein 
aber nicht ausschlaggebend für eine Einzonung. Nur sofern aus raumplanerischer 
Sicht verschiedene Landabschnitte zur Einzonung in Betracht kommen, soll wegen 
seiner besseren Eignung grundsätzlich das für eine bauliche Nutzung verfügbare Land 
der bau- oder verkaufswilligen Grundeigentümerschaft eingezont werden (Christophe 
Cueni, a.a.O., Teil I, S. 5 f.; Felix Jost, a.a.O., S. 99 f.; ebenso Martin Bertschi, 
Ausscheidung und Dimensionierung von Bauzonen, in Raum & Umwelt 2002, S. 27 ff., 
32). Dies trifft vorliegend zu. Dass sich der südliche Teil der Parzelle Nr. 3___ 
grundsätzlich als Bauland eignet, ist vor Verwaltungsgericht nicht mehr umstritten. Die 
eingezonten Parzellen im Gebiet Zelg gehören zur Wohnzone W2 und W3, die ZPP 
Nr. 3 «Zelg» ist ebenfalls für Wohnnutzung vorgesehen. Als reines Wohngebiet ist die 
Bauzone im Gebiet Zelg zwar weiter von den lokalen Infrastrukturen wie Schulen oder 
Einkaufsmöglichkeiten entfernt als die Parzellen in den Dörfern Gsteig und Feutersoey, 
diese Entfernung ist jedoch nicht entscheidend. Das Gebiet Zelg ist durch den 
öffentlichen Verkehr in gleicher Weise erschlossen wie die Dorfkerne, und die 
bestehende Bauzone ist sowohl im Landschaftsrichtplan der Regionalplanung 
Obersimmental-Saanenland vom März 1984 als auch im Richtplan zum Regionalen 
Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept Thun-Oberland, genehmigt am 26. November 
2012, eingetragen, wobei sich die Richtpläne nicht zur schwerpunktmässigen 
Ausdehnung des Siedlungsgebiets äussern. Die Bauzone im Gebiet Zelg wurde 
mehrfach erweitert und so als eigenständiger Siedlungsschwerpunkt ausgebaut. Die 
vorgesehene Einzonung grenzt an dieses Baugebiet an und verbindet die Bauzonen 
entlang der Kantonsstrasse; sie ist damit nicht abseits des Baugebiets gelegen und 
bildet auch keine unzulässige Kleinbauzone. Es erscheint daher aus raum-

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planungsrechtlicher Sicht nicht unzulässig, die Erweiterung der Bauzone im Gebiet 
Zelg vorzunehmen.

5.6 Fruchtfolgeflächen (FFF) dürfen für bodenverändernde Nutzungen nur sehr 
zurückhaltend beansprucht werden (Art. 1 Abs. 2 Bst. d und Art. 3 Abs. 2 Bst. a RPG, 
Art. 26 ff. RPV; Richtplan des Kantons Bern, Massnahmenblatt A_06). Das 
Bundesgericht misst der Erhaltung des Kulturlands und damit auch der FFF in seiner 
Praxis grundsätzlich grosses Gewicht zu (BGE 134 II 217 E. 3.3, 115 Ia 358 E. 3f/bb; 
Pierre Tschannen, a.a.O., Art. 3 N. 49, je mit Hinweisen). – Ebenso wie in weiten 
Teilen des Berner Oberlands sind auch in Gsteig zurzeit keine FFF inventarisiert (vgl. 
Richtplan-Informationssystem [einsehbar unter: <http://www.be.ch/richtplan>, Rubriken 
«Richtplaninformationssystem/Mehr zum Thema», die FFF finden sich unter dem Titel 
Siedlung]). Wie die JGK im angefochtenen Entscheid ausgeführt hat, wird das Inventar 
noch nachgeführt und es ist nicht ausgeschlossen, dass weitere Flächen darin aufge-
nommen werden. Indessen befinden sich die meisten Bauzonen an Orten, die auch für 
die landwirtschaftliche Nutzung geeignet wären. Wie am Augenschein der JGK 
festgehalten wurde, werden auch die weiteren Parzellen, die für eine Einzonung in 
Frage kämen, derzeit landwirtschaftlich genutzt, was für die Zukunft weiterhin 
beabsichtigt ist. Eine Einzonung würde somit in jedem Fall zu Lasten von 
Landwirtschaftsland erfolgen. Dass die Fläche landwirtschaftlich genutzt wird und 
möglicherweise dereinst als FFF ausgeschieden werden könnte, lässt die Einzonung 
am gewählten Standort deshalb nicht als unzulässig erscheinen.

5.7 Eine regionale Betrachtungsweise vermag an der Zulässigkeit der Einzonung 
im Gebiet Zelg ebenfalls nichts zu ändern: Gemäss dem regionalen 
Entwicklungskonzept 2010 der Bergregion Obersimmental/Saanenland vom Februar 
1995 beachten die Gemeinden bei der Festlegung von Bauzonen eine Abstimmung auf 
die Entwicklungsabsichten der Region und der Nachbargemeinden. Sie treten der 
Zersiedelung entgegen unter anderem durch Konzentration des Siedlungsgebiets und 
wohlüberlegte Arrondierung/Ergänzung desselben. Zudem soll die Verfügbarkeit des 
eingezonten Baulands verbessert werden (act. 12A Ziff. 12/8 f.). Diese Vorgaben sind 
mit der umstrittenen Einzonung eingehalten; aus einer regionalen Betrachtungsweise 
ist jedenfalls nicht zu schliessen, dass sich die Gemeinde räumlich nicht mehr 
weiterentwickeln dürfte.

5.8 Der angefochtene Entscheid hält damit der Rechtskontrolle stand. Die 
Beschwerde erweist sich im Hauptpunkt als unbegründet und ist abzuweisen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 16

6.

Die Beschwerdeführenden beantragen subeventualiter, der angefochtene Entscheid 
sei im Kostenpunkt zu korrigieren, weil sie zumindest bezüglich der 
Baulandbedarfsberechnung berechtigten Anlass zur Beschwerde an die JGK gehabt 
hätten: Die Baulandbedarfsberechnung der Gemeinde und des AGR sei aus sich 
heraus nicht nachvollziehbar und lückenhaft gewesen und die öffentlich zugänglichen 
Angaben teilweise widersprüchlich.

6.1 Gemäss Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der 
unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei 
gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine 
Verfahrenskosten zu erheben. Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die 
Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht deren prozessuales Verhalten oder die 
besonderen Umstände eine andere Teilung oder die Wettschlagung gebieten oder die 
Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint (Art. 108 
Abs. 3 VRPG). Hinsichtlich der «besonderen Umstände» stehen behördliche 
Fehlleistungen im Vordergrund, die für die Parteien mit einem erheblichen 
Mehraufwand verbunden gewesen sind (BVR 2004 S. 133 E. 3.2; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 9 
und 16). Hat z.B. wegen mangelnder Planungsunterlagen berechtigter Anlass zur 
Beschwerdeführung bestanden, kann dieser Umstand gegebenenfalls zur 
Parteikostenpflicht des Gemeinwesens führen (vgl. BGE 114 Ia 254 E. 5 S. 258 f.).

6.2 Im vorliegenden Verfahren hat die Gemeinde anerkannt, dass die Angaben zur 
Baulandbedarfsberechnung nicht in allen Unterlagen einheitlich waren; die JGK hat 
deshalb das Berechnungsblatt zur Beurteilung des kommunalen Wohn-Baulandbedarfs 
(act. 7A pag. 44) eingeholt und die Berechnung überprüft. Diese Bemessungsfaktoren 
allein waren jedoch kaum ausschlaggebend für die Beschwerde und haben auch nicht 
zu erheblichem Mehraufwand geführt; die Beschwerdeführenden haben vor der JGK 
wie auch vor dem Verwaltungsgericht im Wesentlichen eine Verletzung des 
Konzentrationsprinzips und – soweit den Baulandbedarf betreffend – die fehlende 
Berücksichtigung innerer Nutzungsreserven beanstandet. Es rechtfertigt sich daher 
nicht, aufgrund von besonderen Umständen die Kosten des vorinstanzlichen 
Verfahrens abweichend vom Unterliegerprinzip zu verlegen. Der angefochtene 

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Entscheid hält auch in diesem Punkt der Rechtskontrolle stand. Die Beschwerde ist 
vollumfänglich abzuweisen.

7.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Beschwerdeführenden 
kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch 
auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 4 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden den Beschwerdeführenden auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Einwohnergemeinde Gsteig
- der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Raumentwicklung

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.12.2014, Nr. 100.2013.230U, Seite 18

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.