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**Case Identifier:** 3f179509-ab60-5eea-a5c5-0a7ff9afb200
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-10
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 10.02.2014 C/11359/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-11359-2011_2014-02-10.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.02.2014. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/11359/2011 ACJC/174/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 10 FEVRIER 2014 

Entre 

A.______ SA, ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 8 mai 2013, comparant par Me Yves Bonard, avocat, rue Monnier 1, case 

postale 205, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

 

 

et 

 

Madame B.______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par l'ASLOCA, rue 
du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait 

élection de domicile. 

 

 

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C/11359/2011 

EN FAIT 

A. Par jugement du 8 mai 2013, expédié pour notification aux parties le 15 mai 2013, 
le Tribunal des baux et loyers a constaté que B.______ est devenue seule titulaire 

du bail (ch. 1 du dispositif), a annulé le congé notifié le 9 mai 2011 pour le 30 juin 

2011 (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), a dit que la 

procédure était gratuite (ch. 4) et a indiqué les voies de droit (ch. 5). 

En substance, les premiers juges ont retenu que le congé extraordinaire en cas de 

demeure du locataire était efficace, mais qu'il devait être annulé car la bailleresse 

avait favorisé la réalisation des conditions de l'art. 257d CO, dans le but de con-

tourner les conséquences de l'attribution du bail à B.______ par le juge du 

divorce. 

B. a. Par acte expédié le 17 juin 2013 et reçu le lendemain par le greffe de la Cour de 
justice, A.______ SA (ci-après : la bailleresse ou l'appelante) forme appel contre 

ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à la constatation que le 

contrat de bail a pris fin le 30 juin 2011, à la condamnation de la locataire à 

restituer le logement, à ce qu'il soit ordonné à la force publique de procéder à 

l'expulsion immédiate de la locataire, à la condamnation de celle-ci à lui verser un 

montant mensuel de 1'620 fr. avec intérêts à 6% pour la période courant du 1er 

juillet 2011 jusqu'à la libération effective du logement, à ce que la locataire soit 

condamnée en tous les dépens, y compris une contribution équitable aux 

honoraires de son conseil et au déboutement de la locataires de toutes autres ou 

contraires conclusions. 

b. Dans sa réponse du 26 août 2013, B.______ (ci-après : la locataire ou l'intimée) 
conclut au déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et à la 

confirmation du jugement entrepris.  

c. Les parties ont été avisées le 27 août 2013 de la mise en délibération de la 
cause. 

d. L'appelante a répliqué le 3 septembre 2013 et persisté dans ses conclusions. 
L'intimée en a été informée et n'a à ce jour pas déposé de duplique. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. L'appelante est propriétaire d'un immeuble sis ______(GE). 

Avec effet au 1er décembre 2006, C.______ est devenu locataire de deux arcades 

d'environ 55m2 dans cet immeuble, par contrat de transfert de bail du 8 novembre 

2006, et d'un logement de 4 pièces situé au 1er étage du même immeuble, par 

contrat de bail à loyer du même jour. 

Le bail portant sur le logement était conclu pour une durée d'une année, soit 

jusqu'au 30 novembre 2007, par la suite renouvelable d'année en année sauf congé 

donné 3 mois à l'avance, par renvoi aux conditions générales applicables. Le loyer 

s'élevait à 1'500 fr. par mois, provision pour le chauffage et l'eau chaude de 120 fr. 

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en sus. L'art. 2 des conditions particulières mentionnaient que le bail était lié à 

celui du café-restaurant sis au rez-de-chaussée et ne pouvait être transféré ou 

résilié indépendamment, la résiliation ou le transfert de l'un des deux baux entraî-

nant automatiquement la résiliation ou le transfert de l'autre. 

Quant au bail portant sur les locaux commerciaux situés au rez, il avait pour desti-

nation l'exploitation d'un café-restaurant et son échéance était fixée au 28 février 

2014, par la suite renouvelable d'année en année, sauf congé donné un an à 

l'avance. Le loyer initial s'élevait à 3'305 fr. par mois au début du bail (1er mars 

2004). Il était réputé indexé à l'évolution de l’ISPC. Il comportait à l'art. 8 de ses 

clauses particulières une clause identique à celle figurant dans le bail du logement 

précisant que les deux baux étaient liés. 

b. C.______ a vendu son fonds de commerce à D.______ et E.______, de sorte 
que le bail portant sur les locaux commerciaux au rez-de-chaussée de l'immeuble 

a été transféré à ces dernières avec effet au 1er septembre 2009, selon contrat de 

transfert de bail du 26 août 2009. 

Ce contrat de transfert de bail ne prévoit aucune clause s'agissant du logement.  

Le contrat de vente du fonds de commerce, daté du 23 mars 2009 indique, s'agis-

sant dudit logement, que les acheteuses s'engagent à le reprendre et à décharger le 

vendeur de sa responsabilité de locataire. Il prévoit toutefois que «cet appartement 

étant occupé, le vendeur fera tout son possible pour que ce logement soit libre à 

la date de reprise de l'établissement. Si tel n'était cependant pas le cas, le vendeur 

resterait responsable du paiement du loyer jusqu'au transfert de bail aux ache-

teuses». 

Il ressort de la procédure que la régie gérant l'immeuble s'est adressé le 

3 septembre 2009 aux nouvelles locataires de l'arcade afin de leur remettre un 

contrat de transfert de bail portant sur l'appartement de 4 pièces au 1er étage. Il ne 

ressort pas de la procédure que ce contrat ait été signé par les parties, le document 

produit étant exempt de toute signature.  

c. La régie gérant l'immeuble s'est adressée à C.______ le 26 octobre 2009 le 
priant de bien vouloir évacuer l'appartement de 4 pièces au 1er étage, lui rappelant 

l'art. 2 des clauses particulières du bail. 

d. Il n'apparaît pas qu'une réponse ou que d'autres correspondances furent échan-
gées avant que C.______ n'écrive à la gérance le 30 novembre 2010 afin de 

transmettre le dispositif d'un jugement de divorce du 11 novembre 2010 non muni 

des mentions selon lesquelles ce jugement serait exécutoire, mais aux termes 

duquel la jouissance du domicile conjugal sis ______ était attribuée à l'intimée, 

avec les droits et les obligations qui s'y rattachent. 

e. Le loyer du logement a été réglé par C.______ jusqu'au 30 novembre 2010. 

f. Le 16 mars 2011, la régie a adressé par pli recommandé à l'intimée (à l'adresse 
des locaux loués) une mise en demeure portant sur les loyers des mois de 

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décembre 2010 à mars 2011 inclus, y compris acompte de chauffage, frais de rap-

pel et de mise en demeure pour un montant total de 6'550 fr. Il était précisé qu'à 

défaut de versement dudit montant dans les 30 jours dès réception de la mise en 

demeure, le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO. Un bulletin de ver-

sement, également libellé au nom de l'intimée et comportant toutes les références 

utiles au paiement du loyer figurait au pied de cette mise en demeure. 

Il ressort des enquêtes qu'antérieurement ou postérieurement à cette mise en 

demeure, des contacts ont eu lieu entre la régie et l'intimée ainsi que son assistante 

sociale, au sujet de l'envoi de bulletins de versement et de la formalisation con-

tractuelle de l'attribution du logement à l'intimée. Il n'a pas pu être établi avec cer-

titude quand des bulletins de versement autres que ceux figurant au pied de la 

mise en demeure ont été adressés à la locataire. 

L'intimée n'allègue pas avoir tenté de se rendre à la régie afin d'y régler les loyers 

et l'assistante sociale de l'intimée n'a pas non plus indiqué avoir tenté de verser le 

loyer directement en mains de la régie, ceci quand bien même elle a admis qu’elle 

aurait pu continuer à intervenir (payer les loyers) à tout le moins pendant une cer-

taine période, même sans disposer du contrat de bail transféré à l'intimée. 

g. Le 23 mars 2011, la gérance a adressé à l'intimée (à l'adresse des locaux liti-
gieux) une mise en demeure en raison de son comportement bruyant et irres-

pectueux, la menaçant de résilier le contrat en vertu de l'art. 257f CO si la situa-

tion devait perdurer. 

h. Le bail fut résilié par avis officiel en cas de demeure du locataire du 9 mai 
2011, avec effet au 30 juin 2011. Cette résiliation, reçue le 11 mai 2011 par l'inti-

mée, indiquait faire suite à la mise en demeure du 16 mars 2011, l'arriéré s'élevant 

à six mois de loyer, soit la période du 1er décembre 2010 au 31 mai 2011 pour un 

montant de 9'720 fr. plus frais de rappel. 

i. Le 8 juin 2011, l'intimée déposa une requête en nullité de congé, subsidiaire-
ment en annulation de ce congé auprès de la Commission de conciliation en ma-

tière de baux et loyers. L'affaire fut enrôlée sous cause C/11359/2011 et l'auto-

risation de procéder fut délivrée le 21 septembre 2011, aucune conciliation n'étant 

intervenue. 

De son côté, la bailleresse a agi en évacuation par requête déposée le 26 juillet 

2011 auprès de la même Commission, qui délivra l’autorisation de procéder le 

21 septembre 2011 également, faute de conciliation. Cette affaire fut enrôlée sous 

cause C/15387/2011. 

j. L'arriéré de loyer a été réglé par l'Hospice général le 13 octobre 2011. 

k. L'intimée a introduit sa requête en annulation du congé le 19 octobre 2011 
auprès du Tribunal des baux et loyers. La requête en évacuation fut introduite 

auprès dudit Tribunal par la bailleresse le 17 octobre 2011. 

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Les parties répondirent auxdites requêtes les 14 février 2012, respectivement 

17 février 2012. 

Il en ressort que l'intimée faisait valoir qu'elle occupait le logement avec ses trois 

enfants, qu'elle ignorait que son ex-époux avait cessé de payer le loyer, qu'elle 

s'était trouvée atteinte dans sa santé consécutivement au prononcé du divorce et 

avait perdu la maîtrise de ses affaires courantes, ce qui avait abouti à la résiliation 

du contrat, mais que l'Hospice général avait réglé l'intégralité de l’arriéré. Elle 

considérait que le congé devait être annulé comme étant contraire aux règles de la 

bonne foi car la bailleresse ou sa représentante avait refusé le paiement du loyer et 

aurait refusé de remettre les bulletins de versement, le premier lui ayant été remis 

étant celui de la mise en demeure du 16 mars 2011. Elle ajoutait que le congé 

avait été notifié alors même que la bailleresse ne l'avait pas encore reconnue 

comme titulaire du bail. Le congé devait être ainsi annulé de sorte que la requête 

en évacuation était sans objet. A titre subsidiaire, elle expliquait que des motifs 

humanitaires s'opposaient à son évacuation. 

Quant à la bailleresse, elle expliquait que le congé était valable. La locataire avait 

reçu des bulletins de versement comme les autres locataires de l'immeuble et 

s'était vue remettre des bulletins de versement en annexe aux lettres de rappel et 

de mise en demeure. La locataire avait reconnu avoir remis les bulletins de verse-

ment à son assistante sociale. Par ailleurs, elle était en possession de toutes les 

informations et indications concernant la manière de régler le loyer, en particulier 

les numéros de compte de la régie. Le congé était valable en raison du défaut de 

paiement du loyer. Elle concluait à ce qu'il soit constaté que le contrat de bail 

avait valablement pris fin le 30 juin 2013 et à ce que la locataire soit condamnée à 

restituer le logement, à ce qu'il soit ordonné à la force publique de procéder à l'ex-

pulsion immédiate ainsi qu'au paiement de différents montants au titre d'arriérés 

de loyer et d'indemnité pour occupation illicite, avec suite d'intérêts et de dépens. 

l. Lors de l'audience du 6 juin 2012 devant le Tribunal, la bailleresse a reconnu 
que la situation financière de la locataire était à jour à la fin juin 2012 mais n’a pas 

souhaité retirer le congé, en raison notamment du lien entre l'appartement et le 

bail commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. Elle s'est dite prête à ac-

cepter l'octroi d'un délai de départ. 

Le Tribunal a ordonné la jonction des causes C/11359/2011 et C/15387/2011 sous 

référence C/11359/2011. 

m. Dans le cadre de l'administration des preuves, le Tribunal a interrogé la loca-
taire qui a indiqué ne s'être rendue à la régie pour la première fois qu'après la 

réception de la mise en demeure. La régie avait refusé de la recevoir, expliquant 

que les deux parties étaient défendues par des avocats. L'Hospice général avait au 

préalable demandé des bulletins de versement ainsi qu'un bail à son nom ce qui lui 

avait été refusé par la régie. Au moment de la réception de la mise en demeure, 

l'Hospice général n'avait pu s'acquitter du montant du loyer en raison de l'absence 

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du bail d'origine qui n'avait été transmis qu'après l'audience de conciliation du 

21 novembre 2011 et avait permis à cette institution de payer le montant réclamé 

dans les jours qui ont suivi. 

Le Tribunal a entendu F.______, laquelle est comptable auprès de la gérance de 

l'immeuble et ayant assisté la bailleresse lors de l'audience de conciliation. Elle a 

indiqué que les bulletins de versements étaient envoyés trimestriellement jusqu'à 

la fin de l'année 2010 et semestriellement depuis le début de l'année 2011, la 

première fois en décembre 2010, ceci pour tous les locataires, y compris l'intimée. 

Elle avait effectivement eu la locataire au téléphone et s'était contentée de la 

renvoyer à l'avocat de la bailleresse en charge du dossier, sans se souvenir si des 

bulletins de versement avaient été sollicités. Elle ignorait depuis quand les 

bulletins de versement étaient libellés au nom de l'intimée et quand la régie avait 

reçu le jugement de divorce. 

G.______, assistante sociale de l'intimée, a expliqué que jusqu'en novembre 2010, 

le loyer était payé par l'ex-mari de l'intimée dans le cadre de son obligation 

d'entretien. L'intimée aurait dû s'acquitter elle-même du loyer dès le mois de 

décembre 2010 mais la régie avait refusé de lui adresser des bulletins de 

versement. Le 20 décembre 2010, elle avait elle-même téléphoné à la régie afin de 

demander que le bail soit mis au nom de l'intimée conformément au jugement de 

divorce et afin d'obtenir des bulletins de versement. La régie avait refusé ces deux 

demandes en considérant que son interlocuteur restait C.______. Le bail originel 

figurait déjà dans son dossier mais il manquait les bulletins de versement pour 

remettre l'argent à l'intimée pour s'en acquitter directement auprès de la régie. Il 

aurait été possible de continuer à payer quelques temps le loyer sans disposer d'un 

contrat de bail transféré au nom de l'intimée mais cela aurait été nécessaire au 

bout d'un certain temps. Elle avait été informée de la mise en demeure mais ne se 

souvenait pas si elle avait reçu le document. Elle ne s'était pas inquiétée en raison 

du fait que l'intimée était défendue par l'ASLOCA. 

H.______, employée de régie, a indiqué être certaine d'avoir eu des entretiens 

téléphoniques demandant l'envoi de bulletins de versement, ceci après avoir reçu 

le jugement de divorce. Elle se souvenait avoir répondu positivement aux 

demandes de bulletins de versement mais ignorait si cela était avant ou après la 

mise en demeure pour défaut de paiement. Ces bulletins de versement étaient 

libellés au nom de l'intimée. 

I.______, employée de la régie, a également confirmé avoir eu des entretiens 

téléphoniques avec l'intimée lui demandant des bulletins de versement qu'elle 

avait refusé d'envoyer car le bail était encore au nom de C.______, ceci avant la 

réception du jugement de divorce. Elle a indiqué que les changements concernant 

la titularité du bail avaient été effectués lorsque le jugement de divorce avait été 

reçu, ceci y compris les bulletins de versement. 

n. Les parties ont déposé des plaidoiries finales écrites le 14 novembre 2012. 

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La locataire a soutenu dans son écriture que le congé devait être annulé car mani-

festement contraire à la bonne foi puisque la bailleresse l'avait mise en demeure 

de rattraper un arriéré portant sur une période durant laquelle elle refusait de la 

reconnaître comme locataire. La bailleresse avait ainsi agi de manière à ce que la 

locataire se trouve dans l'incapacité de payer son loyer pour ensuite utiliser ledit 

défaut de paiement afin de justifier la résiliation du bail. La locataire considérait 

que le congé était contraire à la bonne foi pour un autre motif encore à savoir vrai-

semblablement son souhait de relouer l'appartement plus cher, faute de quoi la 

bailleresse n'aurait eu aucune raison de refuser de s'engager à ne pas exécuter le 

jugement d'évacuation tant que la situation financière demeurerait à jour. 

La bailleresse a indiqué quant à elle que dès la réception du jugement de divorce, 

la modification avait été formalisée et des bulletins de versements avaient été 

adressés à l'intimée. Dans tous les cas, l'intimée reconnaissait avoir reçu la mise 

en demeure qui comportait un bulletin de versement. L'intimée ne s'était jamais 

présentée à la régie en vue du paiement du loyer et aurait d'ailleurs été bien en pei-

ne de le faire, puisqu'elle ne percevait pas d'aide de l'Hospice général pour le paie-

ment du loyer alors que l'arriéré s'élevait au moment de la mise en demeure à 

6'650 fr. Aucun reproche ne pouvait être formulé à l'encontre de la bailleresse qui 

avait résilié pour défaut de paiement du loyer, résiliation ne contrevenant pas aux 

règles de la bonne foi, seule l'attitude de l'intimée étant abusive selon elle.  

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 

ZPO, no 8 ad art. 308). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jus-

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qu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement 

été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, 

il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection 

de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 

389; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 

consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 

consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 

lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il con-

vient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 

1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 
19'440 fr. 

En prenant en compte une période de protection de 3 ans dès la fin de la présente 

procédure, la prochaine échéance utile (vu également le délai de résiliation) serait 

le 30 novembre 2017, soit dans environ 4 ans. La valeur litigieuse est ainsi large-

ment supérieure à 10'000 fr. (19'440 fr. x 4 ans = 77'760 fr.). 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 

n. 121).  

2. 2.1 Devant les autorités judiciaires, les art. 6 § 1 CEDH et 29 al. 1 et 2 Cst. garan-
tissent à chaque partie le droit de prendre position sur les prises de position écrites 

des autres parties ou autorités en cause (ATF 138 I 484 consid. 2.1 p. 485/486; 

138 I 154 consid. 2.3.3 p. 157). L'autorité saisie doit donc transmettre ces prises 

de position écrites. Elle peut alors ordonner un échange d'écritures supplémentaire 

ou impartir un délai pour une éventuelle prise de position écrite supplémentaire; 

elle n'y est cependant pas tenue si elle peut attendre de la partie destinataire que 

celle-ci s'exprime spontanément et sans retard, par écrit, ou qu'elle requière sans 

retard un délai pour le faire. En pareil cas, lorsque la partie destinataire ne se 

manifeste pas dans un délai raisonnable, l'autorité peut valablement présumer 

qu'elle a renoncé à prendre position (ATF 138 I 484 consid. 2.4 et 2.5 p. 487; 133 

I 100 consid. 4.8 p. 105). 

2.2 En l'espèce, la bailleresse a répliqué une semaine après la communication du 
mémoire de réponse de la locataire. Sa réplique est ainsi recevable. 

Cette réplique a été communiquée à la locataire, qui n'a toutefois pas fait usage de 

son droit à la réplique, ni ne s'est manifestée à cette fin. Il y a ainsi lieu de pré-

sumer qu'elle a renoncé à s'exprimer. 

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3. 3.1 Le congé du 9 mai 2011 pour le 30 juin 2011 a été donné sur formulaire offi-
ciel concernant le cas de la demeure du locataire. Il ne fait pas de doute qu'il s'agit 

d'un congé extraordinaire fondé sur l'application de l'art. 257d CO. 

3.2 A juste titre, les parties ne soutiennent pas que les conditions de l'art 257d CO 
ne seraient par réalisées ou que ce serait à tort que le Tribunal de baux et loyers a 

retenu l'efficacité de ce congé. En effet, l'on ne discerne aucun motif d'inefficacité 

de ce congé extraordinaire. En particulier, il est établi que le loyer est demeuré 

impayé durant de nombreux mois et qu'une mise en demeure est restée sans effets. 

S'y ajoute que la formule officielle adéquate a été utilisée. 

4. 4.1 En revanche la locataire considère que le congé qui lui a été notifié doit être 
annulé pour être contraire aux règles de la bonne foi. Selon elle, la bailleresse a 

agi de manière à l'empêcher de payer son loyer et son seul souhait serait de 

relouer le logement plus cher à un tiers. Le Tribunal des baux et loyers a retenu 

que la bailleresse avait favorisé l'avènement des conditions de l'art. 257d CO, dans 

le but de contourner l'attribution du logement par le juge dans le cadre de l'appli-

cation des règles du droit de la famille. 

4.2 Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient 
aux règles de la bonne foi. Cette disposition est applicable, à titre exceptionnel, 

lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire; il faut alors des 

circonstances particulières pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 

consid. 4a). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, en fixant le délai 

comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en 

souffrance, sans être certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 

consid. 4b). La résiliation sera également tenue pour contraire aux règles de la 

bonne foi lorsque le montant en souffrance est insignifiant (ATF 120 II 31 

consid. 4b) ou qu'il a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai com-

minatoire, alors que le locataire avait jusqu'ici toujours payé le loyer à temps, ou 

encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'échéance du 

délai de paiement fixé selon l'art. 257d al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, in SJ 2005 I p. 310). Sur ce dernier 

point, une longue inaction peut en effet être comprise, sauf circonstances parti-

culières, comme une renonciation à résilier le contrat; en tout cas, un congé notifié 

un an après l'expiration du délai comminatoire est tardif (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_347/2012 du 5 novembre 2012 et les références citées).  

4.3 Le Tribunal a retenu à juste titre qu'aucune des situations citées par la juris-
prudence n'était réalisée. La locataire s'est en effet trouvée en demeure dès l'attri-

bution du logement et ce pendant une longue période qui a couru bien après l'expi-

ration du délai comminatoire. L'arriéré de loyer s'élevait à plusieurs milliers de 

francs au moment de la résiliation du bail, qui est intervenue sans tarder. 

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4.4 Certes, les situations citées par la jurisprudence du Tribunal fédéral ne sont 
pas exhaustives. Il faut toutefois que des circonstances exceptionnelles soit don-

nées pour qu'un congé efficace soit annulé. 

Les premiers juges ont, en l'espèce, vu la réalisation de telles circonstances dans le 

fait que la locataire n'aurait pas disposé de bulletins de versements. 

Cela étant, l'envoi ou non de bulletins de versement par la régie peut rester indé-

cis, pour les motifs qui suivent. 

D'une part, l'envoi de bulletins de versement n'est pas déterminant, dès lors que la 

dette de loyer est, sauf stipulation contraire, une dette portable (art. 74 al. 2 CO). 

La locataire n'a jamais allégué s'être rendue à la régie pour payer le loyer. Au con-

traire, la locataire a admis lors de son audition du 6 juin 2012 qu'elle ne s'était pas 

rendue à la régie avant la réception de la mise en demeure, de sorte qu'elle ne s'est 

pas inquiétée de la situation. Il ressort également des déclarations de la locataire 

en audience que ce ne sont pas les bulletins de versement qui manquaient, mais le 

bail d'origine dont l'Hospice général aurait eu besoin pour prendre en charge le 

loyer. 

D'autre part, et surtout, il sera relevé que quoi qu'en dise la locataire, l'avis com-

minatoire du 16 mars 2011 était libellé à son nom et pourvu d'un bulletin de verse-

ment. Ainsi, à tout le moins au moment de la mise en demeure, aucun motif ne 

s'opposait au paiement du loyer, puisque tous les éléments nécessaires au paie-

ment figuraient dans l'avis comminatoire. L'absence de paiement pendant le délai 

comminatoire et les mois qui suivirent sont ainsi à rechercher ailleurs. 

Quant à la formalisation du transfert du bail en faveur de l'intimée, il ne saurait 

être invoqué de bonne foi, puisque ce transfert découlait du jugement de divorce, 

dont l'effet est formateur (SCYBOZ, in : Commentaire romand - Code civil I, n° 14 

ad. art. 121 CC), de sorte que la conclusion d'un nouveau bail ou d'un avenant est 

inutile. Par ailleurs, l'assistante sociale de la locataire a confirmé qu'elle disposait 

du bail d'origine et que seuls manquaient des bulletins de versement. Elle a de sur-

croît indiqué qu'elle aurait pu continuer les paiements quelques temps. Dans tous 

les cas, d'éventuels malentendus entre la locataire et son assistante sociale ne 

seraient pas imputables à la bailleresse et ne permettraient pas d'inférer un com-

portement contraire à la bonne foi de la part de cette dernière. 

Enfin, aucun élément du dossier ne vient confirmer que la réelle intention de la 

bailleresse serait de relouer le logement plus cher. A ce sujet, il sera rappelé que 

c'est au locataire qu'incombe le fardeau de la preuve du caractère abusif du congé 

(ATF 138 III 59 consid. 2.2.2). A cela s'ajoute encore qu'il est douteux qu'un 

congé extraordinaire efficace puisse être annulé pour un tel motif et que les con-

gés économiques sont en principe valables (ATF 136 III 74). Le seul fait que la 

bailleresse persiste à faire valoir ses droits exécution du jugement d'évacuation ne 

suppose pas qu'elle le fasse de mauvaise foi. La finalité de l'art. 257d CO consiste 

précisément dans le départ du locataire. 

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4.5 En conséquence, le congé est valable, de sorte que le jugement de première 
instance sera annulé et l'évacuation du logement ordonnée (art. 267 CO). 

5. 5.1 L'appelante conclut en outre à ce que la Chambre des baux et loyers ordonne 
elle-même l'exécution du jugement d'évacuation. 

5.2 Selon l'art. 89 al. 2 LOJ, le Tribunal des baux et loyers exerce les compétences 
que le CPC attribue au tribunal de l'exécution, tant pour les jugements ordonnant 

l'évacuation d'un locataire qu'il rend lui-même que pour ceux émanant de la 

Chambre des baux et loyers de la Cour de justice 

La Chambre des baux et loyers n'est ainsi pas compétente pour ordonner 

l'exécution requise, de sorte que la cause sera renvoyée au Tribunal des baux et 

loyers, afin qu'il statue sur la demande d'exécution. 

6. 6.1 L'appelante demande enfin que la locataire soit condamnée à lui verser la som-
me de 1'620 fr. par mois à titre d'indemnité pour occupation illicite, ceci pour la 

période du 1er juillet 2011 jusqu'à la restitution effective du logement. 

6.2 Si le locataire ne restitue pas les locaux en fin de bail, il doit au bailleur une 
indemnité pour occupation illicite déterminée selon le loyer convenu. L'absence 

de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle (celle résultant 

de l'art. 267 al. 1 CO) et donne lieu à des dommages-intérêts en application de 

l'art. 97 CO. Pour éviter que le locataire qui se maintient sans droit dans les locaux 

soit mieux traité que si le bail durait encore, la jurisprudence constante, inspirée 

du droit allemand, a admis que l'indemnité devait correspondre au loyer convenu, 

sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les lo-

caux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 p. 261 et les arrêts 

cités). 

6.3 En l'espèce, le montant réclamé correspond au loyer et charges convenus et 
aucun élément commandant de s'en écarter n’est allégué ou invoqué par les par-

ties. Il sera ainsi constaté que l'intimée doit par mois la somme de 1'620 fr. à titre 

d'indemnisation pour son occupation, ceci jusqu'à la restitution effective du loge-

ment. 

En revanche, la bailleresse a admis lors de l'audience du 6 juin 2012 que la loca-

taire était à jour à fin juin 2012. Il est en outre possible que la locataire se soit 

acquittée des mensualités suivantes. En l'absence d'instruction sur ce point, et dans 

le respect du principe de double juridiction, il est donc exclu que l'intimée soit 

condamnée par la Cour de céans à payer l'indemnité pour occupation illicite cor-

respondant à une période déterminée. 

7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 

consid. 2.6). 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 17 juin 2013 par A.______ SA contre le jugement 

JTBL/499/2013 rendu le 8 mai 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/11359/2011-2-OSB. 

Au fond : 

Annule ledit jugement et statuant à nouveau : 

Dit que le congé notifié le 9 mai 2011 pour le 30 juin 2011 à B.______ est valable. 

Condamne en conséquence B.______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses 

biens et de tous tiers dont elle est responsable le logement de 4 pièces situé au 1er étage 

de l'immeuble sis ______ (GE), y compris les éventuelles dépendances. 

Renvoie le dossier au Tribunal des baux et loyers en vue de l’exécution de l’évacuation 

de B.______. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et 

Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur 

Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. consid. 1.2)