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**Case Identifier:** 7320ddeb-d962-5cbe-82bc-f6ba95fa37ff
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-13
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 13.11.2025 C/12331/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-12331-2024_2025-11-13.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21 novembre 2025. 

 

 

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/12331/2024 ACJC/1616/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU JEUDI 13 NOVEMBRE 2025 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par le 

Tribunal des baux et loyers le 4 mars 2025, représenté par Me Vianney LEBRUN, avocat, 

cours des Bastions 5, 1205 Genève,  

et 

B______ SA, sise c/o C______ SA, sise ______ (VD), intimée, représentée par 

Me Christian LÜSCHER, avocat, esplanade de Pont-Rouge 9, case postale 1875, 1211 

Genève 26. 

 

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C/12331/2024 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/215/2025 du 4 mars 2025, dont la motivation a été notifiée aux 

parties le 25 mars 2025, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer annuel de 

l’appartement n° 403 de quatre pièces au 4ème étage de l’immeuble sis rue 1______ 

no. ______ à Genève à 33'936 fr., hors charges, dès le 1er octobre 2024 (ch. 1 du 

dispositif), dit que le montant de l’acompte pour les frais accessoires était inchangé 

(ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la 

procédure était gratuite (ch. 4).  

B. a. Par acte déposé le 8 mai 2025 à la Cour de justice, A______ (ci-après : le 

locataire ou l'appelant) a formé appel contre ce jugement. Principalement, il a 

conclu à son annulation et au déboutement de B______ SA de toutes ses 

conclusions [en hausse de loyer], et subsidiairement au renvoi de la cause au 

Tribunal pour instruction complémentaire en ce sens qu’il soit ordonné à la précitée 

de produire toutes les pièces comptables requises selon le bordereau du 

16 décembre 2024. Plus subsidiairement, il a conclu à l’annulation du jugement 

entrepris et, cela fait, à ce qu’il soit dit que le loyer fixé à 33'936 fr. par le Tribunal 

est valable du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 uniquement, à ce que le loyer 

soit fixé à 32'976 fr. dès le 1er octobre 2025 et à ce qu’il soit dit que le montant de 

l’acompte pour les frais accessoires est inchangé. 

A l’appui de ses écritures, l’appelant a produit des échanges de courriers avec la 

bailleresse des 28 mars et 10 avril 2025, concernant une demande en diminution de 

loyer, au sens de l’art. 270a al. 1 CO, le taux hypothécaire de référence ayant baissé 

de 0,25% depuis le 4 mars 2025. Il sollicitait de la bailleresse qu’elle annule sa 

majoration de loyer du 8 mai 2024, maintienne le loyer annuel initial à 32'040 fr. 

et, subsidiairement, rétablisse le loyer à ce même montant dès le 1er octobre 2025. 

La bailleresse lui a répondu ne pas pouvoir entrer en matière sur sa requête; une 

modification du loyer ne pouvait intervenir que pour la prochaine échéance 

contractuelle fixée au 30 septembre 2025 et le calcul ne pouvait se faire de manière 

précise vu le litige pendant devant la Cour concernant la contestation de hausse du 

loyer.  

 b. Dans sa réponse du 3 juin 2025, B______ SA (ci-après : l’intimée ou la 

bailleresse) a conclu à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement du 

locataire de toutes autres ou contraires conclusions. 

 c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives.  

A l’appui de sa réplique, l’appelant a produit un courrier du 2 juillet 2025 adressé 

à la bailleresse. 

 d. Les parties ont été avisées le 30 septembre 2025 par le greffe de la Cour de ce 

que la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

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C/12331/2024 

a.  B______ SA est propriétaire de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à 

Genève (ci-après : l’immeuble), depuis plus de trente ans. 

b. Le 15 août 2017, B______ SA, en qualité de bailleresse, et D______ et E______, 

en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location 

d’un appartement de quatre pièces situé au 4ème étage de l’immeuble précité. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale d’une année, du 1er octobre 2017 au 

30 septembre 2018, renouvelable par reconduction tacite de six mois en six mois, 

sauf résiliation de l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis de quatre mois. 

Le loyer annuel initial a été fixé à 32'040 fr. nets, à savoir 2'670 fr. par mois, 

auxquels s’ajoutaient 2'400 fr. annuels, soit 200 fr. par mois, à titre de provisions 

pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires.  

A la date de la conclusion du bail, le taux hypothécaire de référence était de 1.5% 

(mois de juin 2017) et l’indice suisse des prix à la consommation (ci-après : ISPC) 

était de 100.6 (mois d’août 2017, base : décembre 2015 = 100).  

A teneur de l’avis de fixation du loyer initial, celui-ci était motivé par l’adaptation 

aux loyers usuels dans le quartier. 

c. A______ a repris le bail de l’appartement précité, conformément à l’art. 264 CO, 

à compter du 6 octobre 2020. 

d. Par avis de majoration du 8 mai 2024, le loyer mensuel net a été majoré de 266 fr. 

par mois, de sorte que celui-ci s’élevait à 2'936 fr. par mois hors charges, soit 

35'232 fr. par an, à compter du 1er octobre 2024. 

La bailleresse a motivé cette hausse par l’ajustement du taux hypothécaire de 

référence de 1.5% (au mois d’août 2017) à 1.75% (au mois de décembre 2023), soit 

une augmentation de 80 fr. par mois, par la compensation du renchérissement de 

l’ISPC de 157.7 points (au mois de juillet 2017) à 169.3 points (au mois de mars 

2024), soit une augmentation 79 fr. par mois, et par l’augmentation des charges 

d’exploitation arrêtées en 2023, soit 107 fr. par mois. 

e. Le taux hypothécaire de référence était de 1.75% au mois de mai 2024 et 

jusqu’au 3 mars 2025. Du 4 mars 2025 au 1er septembre 2025, il était de 1.5%. 

L’annonce de la baisse du taux hypothécaire de 1.75% à 1.5 % a été publiée sur le 

site de l’Office fédéral du logement le 4 mars 2025. 

f. A______ a contesté cette hausse de loyer le 28 mai 2024 par-devant la 

Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 

g. Non conciliée le 20 août 2024, l’affaire a été portée par la bailleresse devant le 

Tribunal le 11 septembre 2024. Cette dernière a conclu à ce que celui-ci fixe le loyer 

annuel à 35'232 fr., charges non comprises, à compter du 1er octobre 2024, dise que 

l’avance de frais accessoires (chauffage et eau chaude) était inchangée et déboute 

A______ de toutes autres conclusions. 

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C/12331/2024 

La bailleresse a notamment allégué que l’augmentation de loyer n’était pas abusive 

dans la mesure où elle se fondait sur des motifs prévus par la loi (art. 269a let. b et 

let. e CO). En l’occurrence,  elle motivait cette hausse de loyer par l’augmentation 

du taux hypothécaire, la compensation du renchérissement et l’augmentation de ses 

charges d’exploitation, précisant que cette dernière serait motivée ultérieurement. 

h. Par réponse du 16 décembre 2024, le locataire a préalablement conclu à ce que 

la procédure soit suspendue jusqu’à droit jugé sur la demande en diminution de 

loyer – en raison de travaux et nuisances sonores provenant de l’établissement bar 

au rez-de-chaussée de l’immeuble – déposée par-devant le Tribunal et portant le 

numéro de cause C/2______/2024 et à ce qu’il soit ordonné à la bailleresse de 

produire toutes les pièces comptables et extraits bancaires y relatifs permettant 

d’effectuer un calcul de rendement. Principalement, il a conclu au déboutement de 

la bailleresse de toutes ses conclusions. 

Le locataire a fait valoir que la majoration de loyer impliquerait un rendement 

abusif et que celui-ci était déjà abusif; les pièces comptables requises en mains de 

la bailleresse devaient permettre de le démontrer. Par ailleurs, les moyens invoqués 

par cette dernière ne lui permettaient pas de justifier une hausse de loyer; elle ne 

pouvait recourir à la méthode de calcul relative que s’il était objectivement 

impossible d’opérer un calcul selon la méthode absolue. 

i. Lors de l’audience du Tribunal, qui s’est tenue le 4 mars 2025 à 8h50, la 

bailleresse a produit un rapport de gestion attestant du fait que l’immeuble était en 

sa propriété depuis 1955. Le locataire n’a pas contesté ce fait, précisant qu’il n’avait 

aucun élément à soulever en lien avec la date d’acquisition dudit immeuble. Il a par 

ailleurs persisté dans sa demande de calcul de rendement.  

Suite aux premières plaidoiries, le Tribunal a rejeté les offres de preuves du 

locataire, faute de pertinence. 

A l’issue de l’audience, il a gardé la cause à juger, d’entente entre les parties. 

D. Dans le jugement entrepris, les premiers juges ont considéré que le loyer devait être 

déterminé selon l’évolution des critères relatifs invoqués dans l’avis de majoration 

querellé depuis la date de notification du précédent avis de majoration (sic). Le 

Tribunal a ainsi fixé le loyer annuel, hors charges, à 33'936 fr. en se fondant sur 

l’évolution du taux hypothécaire de référence (1.75% au jour de la notification de 

la majoration) et de l’ISPC (108 points en mai 2024), à l’exception du critère de la 

hausse des charges d’exploitation invoqué par la bailleresse, celle-ci n’ayant 

apporté aucune preuve à cet égard.  

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 

première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 

est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 

au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

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C/12331/2024 

En matière de contestation de hausses des loyers, la valeur litigieuse est déterminée 

par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente (art. 91 al. 1 

CPC); si la durée de prestations périodiques est indéterminée, le montant annuel est 

multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond à la différence 

entre l'augmentation proposée et le montant accepté par le locataire par mois, 

annualisée et capitalisée sur vingt ans (ATF 137 III 580, consid. 1.1; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011, consid. 1). 

 1.2 En l'espèce, l’intimée a majoré le loyer de 266 fr. par mois, hausse que 

l’appelant a intégralement contestée. Compte tenu de ce montant annualisé et 

capitalisé sur vingt ans, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que 

la voie de l’appel est ouverte. 

1.3 Interjeté dans la forme et le délai prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 

143 al. 1, 145 al. 1 let. a, 311 al. 1 CPC), l’appel est recevable. 

1.4 La procédure simplifiée s'applique aux litiges portant sur des baux et loyers 

d'habitation et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, 

la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la 

prolongation du bail (art. 243 al. 2 let. c CPC). 

La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). Les 

parties ne sont toutefois pas dispensées de collaborer activement à l'établissement 

des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1). 

1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 

constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 

d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 

d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. L’appelant a produit des pièces nouvelles, allégué des faits nouveaux et pris une 

conclusion nouvelle devant la Cour. 

2.1 

2.1.1  Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 

pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let.  a) 

et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 

que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux 

conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

2.1.2 L'art. 317 al. 2 CPC autorise une modification des conclusions en appel à la 

double condition que les conclusions modifiées soient en lien de connexité avec la 

prétention initiale ou que la partie adverse ait consenti à la modification, d'une part 

(art. 317 al. 2 let. a et 227 al. 1 CPC), et qu'elles reposent sur des faits ou moyens 

de preuve nouveaux, d'autre part (art. 317 al. 2 let. b CPC).  

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_484/2011
https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

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C/12331/2024 

2.2 

2.2.1  En l'espèce, les échanges de courriers avec la bailleresse des 28 mars, 10 avril 

et 2 juillet 2025 (produits en pièces n° 21, 22 et 23), qui concernent en particulier 

une demande de l’appelant en diminution de loyer, le taux hypothécaire de 

référence ayant baissé de 0,25% depuis le 4 mars 2025, sont recevables car 

postérieurs à la date à laquelle la cause a été gardée à juger, soit le 4 mars 2025. Il 

en va de même des allégués s’y rapportant. 

2.2.2 A titre « plus subsidiaire », l’appelant a conclu à l’annulation du jugement 

entrepris, cela fait, à ce qu’il soit dit que le loyer fixé à 33'936 fr. par le Tribunal est 

valable du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 uniquement, et à ce que le loyer 

soit fixé à 32'976 fr. dès le 1er octobre 2025, compte tenu de la baisse du taux 

hypothécaire précitée. 

Pour ne pas violer le principe d’interdiction de formalisme excessif, il y a lieu 

d’admettre que la baisse du taux hypothécaire de référence applicable à compter du 

4 mars 2025 constitue un fait notoire nouveau dont l’appelant ne pouvait se 

prévaloir devant le Tribunal. En effet, même à considérer que l’information était 

disponible sur le site internet de l’Office fédéral du logement le 4 mars 2025, le 

locataire n’apparaît pas avoir été en mesure d’invoquer ce fait, ni de prendre des 

conclusions nouvelles en diminution du loyer au stade de la première instance, 

puisque l’audience du Tribunal s’est tenue ce jour-là, à 8h50. 

Partant, dans la mesure où elle présente un lien de connexité avec la prétention 

initiale de l’appelant en contestation de la majoration de loyer litigieuse et repose 

sur le fait nouveau de la baisse du taux hypothécaire de 0,25% à compter du 4 mars 

2025, sa conclusion nouvelle « plus subsidiaire » est recevable devant la Cour; la 

question de son bien-fondé sera traitée infra, sous considérant 4. 

3. L’appelant fait grief au Tribunal d’avoir rejeté son offre de preuve relative aux 

pièces comptables requises en mains de la bailleresse, l’empêchant par conséquent 

de procéder à un calcul de rendement et de faire valoir des critères de fixation du 

loyer absolus à titre défensif. Ce faisant, les premiers juges auraient porté atteinte à 

son droit à la contre-preuve, respectivement à son droit d’être entendu. L’appelant 

reproche également au Tribunal d’avoir violé les art. 269 et 269a CO, et les 

principes jurisprudentiels s’y rapportant, en excluant l’application de la méthode de 

calcul absolue du seul fait de l’ancienneté de l’immeuble.  

3.1 

3.1.1  A teneur de l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer 

pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication 

des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de 

résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. 

Le Tribunal fédéral distingue deux méthodes d'examen du loyer : la méthode 

absolue et la méthode relative. Selon la méthode absolue, le juge se contente de 

vérifier si le loyer, examiné à un moment donné, est en soi abusif. Il mesure ce loyer 

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à la seule aune du rendement de la chose louée (art. 269 et 269a let. c CO) ou des 

loyers usuels (art. 269a let. a CO). Les accords des parties sont ignorés. Selon la 

méthode relative, le juge ne fait qu'examiner si le loyer est devenu abusif depuis sa 

dernière fixation, en raison d'une modification des paramètres invoqués par les 

parties (LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 678). 

Si le locataire demande une baisse de loyer fondée sur la méthode relative  

(art. 270a CO), le bailleur peut toujours, à titre de moyen de défense, exiger du juge 

qu'il vérifie au moyen de la méthode absolue du rendement si le loyer en vigueur 

est abusif ou non. Si le bailleur invoque la méthode relative pour augmenter le loyer 

en fonction de la hausse du taux hypothécaire de référence (art. 269d CO), le 

locataire peut invoquer, de son côté (c'est-à-dire comme moyen de défense), que la 

majoration est abusive en se prévalant de la méthode absolue du rendement  

(ATF 147 III 32 consid. 3.4.1). 

3.1.2 La méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas 

un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des 

prix du marché. Dans l'application de cette méthode, les deux critères absolus que 

sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du 

marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) 

sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 147 III 14 consid. 4.1). 

Le critère du rendement net de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds 

propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par 

rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières. 

Le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à 

un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire, 

lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative 

(ATF 147 III 14 consid. 4.1.1). 

Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de l'art. 269a let. a 

CO est fondé sur les loyers du marché. L'art. 11 de l'ordonnance du Conseil fédéral 

du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux 

commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) détermine les loyers déterminants pour le 

calcul de ceux-là : il s'agit des loyers de logements comparables à la chose louée 

quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction 

(al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de 

bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques officielles doivent être prises en 

considération (al. 4; ATF 147 III 14 consid. 4.1.2). 

La preuve des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO) peut 

être apportée au moyen de deux méthodes (cf. art. 11 al. 1 et 4 OBLF). 

Premièrement, il est possible de se baser sur des logements de comparaison, 

lesquels doivent être au nombre minimal de cinq et présenter, pour l'essentiel, les 

mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la 

dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, tout en tenant compte de 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/147%20III%2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/147%20III%2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/RS%20221.213.11
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/147%20III%2014

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l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'ISPC. 

Secondement, le juge peut appliquer la méthode des statistiques officielles  

(art. 11 al. 4 OBLF). Celles-ci doivent satisfaire aux exigences de l'art. 11 al. 1 

OBLF et, partant, contenir des données chiffrées suffisamment différenciées et 

dûment établies selon les critères précités (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2, 4.1.2.1 et 

4.1.2.2). 

Pour que le juge puisse appliquer la méthode des statistiques officielles, il faut qu'il 

existe de telles statistiques au niveau cantonal, satisfaisant aux exigences de  

l'art. 11 al. 1 OBLF (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1 et 2.2.2; 123 III 317 consid. 4a; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2022 du 15 août 2023 consid. 5.1.1). 

A l'heure actuelle, il n'existe pas à Genève de statistiques officielles au sens de 

l'art. 11 al. 4 OBLF (ATF 123 III 317 consid. 4c/cc; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_63/2024 du 17 juin 2024 consid. 5.2). Le recours à celles-ci est admissible 

lorsque le juge est amené à fixer le loyer initial présumé abusif (ATF 148 III 209 

consid. 3.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2022 du 15 août 2023 

consid. 5.2.3). Cette possibilité n'est en revanche pas ouverte dans le contexte d'une 

hausse de loyer motivée par les loyers usuels du quartier (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_271/2022 précité consid. 5.2.3). La question des loyers usuels doit ainsi 

être appréciée au moyen de la méthode des logements comparatifs (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_215/2021 du 22 octobre 2021 consid. 7.2). 

3.1.3 Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de 

la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver 

que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce 

n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère 

excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers 

usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2). 

Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère 

des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement 

net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles, en effet, les pièces 

comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de 

calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants 

qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle 

(ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1). Pour que soit respecté le 

principe de l'égalité des armes, le critère des loyers usuels de la localité ou du 

quartier doit valoir aussi bien dans les procédures de majoration du loyer et de 

contestation du loyer initial que dans celles de baisse du loyer (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.2.1, non publié in 

ATF 144 III 514). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de 

la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que 

ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui 

procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (ATF 147 III 14 

consid. 4.2). 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/147%20III%2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20III%20569
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/123%20III%20317
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_271/2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/123%20III%20317
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_63/2024
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/148%20III%20209
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_271/2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_271/2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_215/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/147%20III%2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/147%20III%2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%20433
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_400/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20514
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/147%20III%2014

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C/12331/2024 

3.1.4 A teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral, le droit d'être entendu garanti 

par l'art. 29 al. 2 Cst., n'est pas une fin en soi, même s'il s'agit d'une garantie 

constitutionnelle de caractère formel. Il constitue un moyen d'éviter qu'une 

procédure judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en raison de la violation du 

droit des parties de participer à la procédure, notamment à l'administration des 

preuves. Lorsqu'on ne voit pas quelle influence la violation du droit d'être entendu 

a pu avoir sur la procédure, il n'y a pas lieu d'annuler la décision attaquée (arrêts du 

Tribunal fédéral 6B_93/2014 du 21 août 2014 consid. 3.1.3 et 4A_153/2009 du 

1er mai 2009 consid. 4.1). 

Le droit à la preuve – qui découle tant du droit d'être entendu garanti par  

l'art. 29 al. 2 Cst. que, en droit privé fédéral, de l'art. 8 CC et qui est, depuis l'entrée 

en vigueur du CPC, également consacré à l'art. 152 CPC – octroie à toute personne 

à laquelle incombe le fardeau de la preuve le droit, pour établir un fait pertinent 

contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu'ils 

aient été proposés régulièrement et en temps utile (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; 

133 III 295 consid. 7.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_453/2022 du 29 août 2023 

consid. 3.1 et 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 4.1). 

En revanche, le droit à la preuve n'est pas violé lorsque le juge, par une appréciation 

anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n'apporterait pas la preuve 

attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà 

recueillies (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; 140 I 285 consid. 6.3.1; 138 III 374 

consid. 4.3.2; 129 III 18 consid. 2.6).  

La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 

3.2 

3.2.1 En l’espèce, contrairement à ce que soutient l’appelant, il ne pouvait être exigé 

des premiers juges l’établissement d’un calcul de rendement net, ni la production 

des pièces comptables par la bailleresse, pour démontrer l’éventuel caractère abusif 

de la majoration de loyer litigieuse, l’immeuble étant ancien – ce qui n’est pas 

contesté in casu.  

En effet, selon la jurisprudence fédérale rappelée supra, si le bailleur invoque la 

méthode relative pour augmenter le loyer en fonction notamment de la hausse du 

taux hypothécaire de référence, le locataire peut invoquer de son côté, à titre de 

moyen défensif, le fait que la majoration est abusive en se prévalant de la méthode 

absolue. Cela étant, il n’est pas pour autant autorisé à exiger l'application du 

rendement, dans le cadre de la méthode absolue, l'ordre de priorité entre le critère 

du rendement net et celui des loyers du marché ayant été précisément défini par le 

Tribunal fédéral en fonction de l'ancienneté de l'immeuble.  

En l’occurrence, étant donné que l’immeuble litigieux date de plus de trente ans, la 

hiérarchie des critères absolus est inversée, de sorte que l’appelant pouvait 

uniquement opposer à la bailleresse le critère des loyers usuels du quartier, au 

moyen de la méthode des logements comparatifs à Genève, ce qu’il n’a pas fait in 

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casu. Il s’est limité à soutenir que la majoration de loyer impliquerait un rendement 

abusif et que celui-ci était par ailleurs déjà abusif. 

Dans ces circonstances, c’est à bon droit que le Tribunal a examiné la validité de la 

majoration de loyer à la seule aune des critères relatifs invoqués par la bailleresse.  

3.2.2 Il découle de ce qui précède que, dans la mesure où l’appelant ne pouvait 

exiger le calcul de rendement net pour démontrer l’éventuel caractère abusif de la 

hausse de loyer, les premiers juges étaient fondés à rejeter son offre de preuves, les 

pièces comptables requises n’étant pas pertinentes. 

Partant, le droit d’être entendu de l’appelant, respectivement son droit à la contre-

preuve, n’ont pas été violés.  

3.2.3 L’examen des premiers juges quant au bien-fondé de la hausse de loyer 

litigieuse n’étant, pour le surplus, pas remis en cause par l’appelant, la fixation du 

loyer annuel, hors charges, sera confirmée à hauteur de 33'936 fr. dès le 1er octobre 

2024 jusqu’au 30 septembre 2025 (cf. consid. 4 infra). 

4. A teneur de sa conclusion nouvelle, déclarée recevable devant la Cour (consid. 2.2.2 

supra), l’appelant a conclu à l’annulation du jugement entrepris, cela fait, à ce qu’il 

soit dit que le loyer fixé à 33'936 fr. par le Tribunal est valable du 1er octobre 2024 

au 30 septembre 2025 uniquement, et à ce que le loyer soit fixé à 32'976 fr. dès le 

1er octobre 2025.  

Il soutient qu’au vu de la baisse du taux hypothécaire de référence de 0,25% 

intervenue le 4 mars 2025, soit à la date à laquelle la cause a été gardée à juger et 

le jugement rendu, le loyer annuel fixé par le Tribunal à 33'936 fr. ne saurait 

s’étendre au-delà du 30 septembre 2025, à savoir la date de la prochaine échéance 

contractuelle du bail. A compter du 1er octobre 2025, le loyer annuel devrait ainsi 

être réduit de 960 fr. (12 mois multipliés par 80 fr.), dès lors que la portion de la 

hausse relative à la variation du taux hypothécaire ne se justifierait plus. 

4.1 

4.1.1 A teneur de l’art. 270a al. 1 et 2 CO, le locataire peut contester le montant du 

loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une 

raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au 

sens des art. 269 et 269a, à cause d’une notable modification des bases de calcul, 

résultant en particulier d’une baisse des frais; le locataire doit adresser par écrit sa 

demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. 

Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu’il ne l’accepte que partiellement 

ou qu’il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de 

conciliation dans un délai de 30 jours. 

L’alinéa 2 de cette même disposition n’est pas applicable lorsque le locataire qui 

conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution 

(art. 270a al. 3 CO). 

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Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il se justifie d’autoriser le locataire à 

faire valoir de nouvelles prétentions en diminution de loyer dans l’instance 

pendante, dans le cadre d’une action en contestation de la majoration de loyer, par 

une application analogique de l’art. 270 al. 3 CO; la procédure préalable au sens de 

l’art. 270 al. 1 et 2 CO n’est ainsi pas indispensable dans ce contexte  

(ATF 132 III 702 consid. 4.1, publié in JdT 2007 I 47; 122 III 20 consid. 4c, publié 

in JdT 1996 I 600; arrêt du Tribunal fédéral 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 

consid. 4b; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, ch. 5.3.2 p. 522 et ch. 5.3.9 p. 525). Le 

locataire qui fait valoir des motifs de baisse doit néanmoins respecter le délai et le 

terme de congé, sa demande en diminution de loyer ne pouvant être prise en 

considération que pour la prochaine échéance utile du bail (LACHAT, Le bail à loyer, 

2019, op. cit, ch. 5.3.9 p. 525 et les références citées). 

4.1.2 Une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la 

méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de 

baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer, notamment en raison 

d’une baisse du taux hypothécaire de référence (ATF 142 III 568 consid. 1.2; 

133 III 61 consid. 3.2.2.2). Une modification de 1/4% du taux hypothécaire de 

référence suffit pour modifier le loyer (art. 13 al. 1 et 2 OBLF). Le taux d’intérêt 

hypothécaire de référence est un fait notoire au sens de l’art. 151 CPC  

(ATF 143 IV 380 consid. 1). 

Le bailleur peut toutefois, à titre de moyen défensif, exciper de la méthode absolue 

pour contrer une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative 

(ATF 141 III 569 consid. 2.1.2). Il peut, en outre, opposer un facteur compensatoire 

relatif; en particulier, une diminution du taux hypothécaire peut être compensée par 

l’augmentation de l’indice suisse des prix à la consommation, la hausse des frais 

d’entretien et des charges courantes ou par des prestations supplémentaires du 

bailleur (art. 13 al. 1 OBLF). Le bailleur peut s’en prévaloir dans le cadre du litige 

et doit en apporter la preuve (ATF 119 II 32 consid. 3c/bb). 

4.2 En l’espèce, le nouveau motif en diminution du loyer apparaît fondé compte 

tenu de la baisse notable du taux hypothécaire de référence de 0,25% intervenue le 

4 mars 2025. Dans la mesure où la procédure préalable visée par l’art. 270a al. 1 

CO n’était pas exigée in casu, au vu de l’application par analogie de l’art. 270a al. 3 

CO conformément à la jurisprudence fédérale précitée, l’appelant s’en est 

valablement prévalu devant la Cour, ce qu’il a fait aux termes de ses conclusions 

d’appel du 8 mai 2025 en respectant le préavis de quatre mois prévu 

contractuellement pour la prochaine échéance du bail fixée au 30 septembre 2025. 

4.3 Au vu de ce qui précède et par souci de simplification, le chiffre 1 du dispositif 

du jugement sera annulé. Il sera statué à nouveau dans le sens que le loyer annuel 

net sera fixé à 33'936 fr. pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. 

Afin de respecter le double degré de juridiction et ainsi de permettre à l’intimée 

d’opposer des moyens défensifs face au motif de diminution du loyer nouvellement 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/142%20III%20568
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/133%20III%2061
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20III%20569
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/119%20II%2032

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allégué par l’appelant, un renvoi de la cause au Tribunal s’impose pour une 

instruction complémentaire et la fixation du loyer à compter du 1er octobre 2025, 

dans le sens du présent considérant. Dès le 1er octobre 2025, le loyer devra en effet 

être fixé en tenant compte du taux hypothécaire de référence de 1,5%, au lieu de 

1,75%. 

 

5. À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 

à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

 

* * * * * 

 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 8 mai 2025 par A______ contre le jugement 

JTBL/215/2025 rendu le 4 mars 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/12331/2024. 

Au fond : 

Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris, et statuant à nouveau :  

Fixe le loyer annuel hors charges de l’appartement n° 403 de quatre pièces au 4ème étage 

de l’immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève loué à A______ à 33'936 fr. du 

1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu’il statue sur la fixation du loyer 

à compter du 1er octobre 2025, dans le sens des considérants. 

Confirme le jugement pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions d’appel. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 

Laurent RIEBEN, juges;  Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges 

assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 

 

   

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Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.