# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 604c6a6b-831c-51c9-ba30-a3808d427f2c
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-10
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 10.06.2021 B 2021/60
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2021-60_2021-06-10.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2021/60

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 06.08.2021

Entscheiddatum: 10.06.2021

Entscheid Verwaltungsgericht, 10.06.2021
Steuerrecht, Erbvorbezug, Ersatzbeschaffung. Art. 136 Abs. 1 und 4, Art. 132 
Abs. 1 lit. a und lit. f StG. Die Vorinstanz ging zu Recht davon aus, der 
Erwerb der verkauften Liegenschaft durch den Beschwerdeführer im Jahr 
2011 habe keinen Erbvorbezug dargestellt, was sich sowohl aus den – 
Ausgangspunkt bildenden – zivilrechtlichen Verhältnissen wie auch aus 
steuerrechtlicher Optik ergibt. Sie stellte daher für die Veranlagung der 
Grundstückgewinnsteuer zu Recht auf die Transaktion im Jahr 2011 als 
letzte massgebende Veräusserung ab. Soweit der erzielte Gewinn auf die 
Veräusserung der selbstgenutzten Wohnung zurückzuführen ist und zum 
Erwerb des selbstbenutzten Wohnteils der neuen Liegenschaft verwendet 
wurde, ist ein Steueraufschub zu gewähren (Verwaltungsgericht, B 2021/60).

Entscheid vom 10. Juni 2021

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; a.o. Gerichtsschreiber Kapsahili

Verfahrensbeteiligte

K.__,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Coco Verwaltung GmbH, Linsebühlstrasse 11, 9000 St. Gallen

Zustelladresse: Coco Verwaltung GmbH, Andreas Vetsch, Postfach 620, 7270 Davos 

Platz

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gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

K.__ veräusserte am 23. Mai 2019 (vgl. Grundbucheintrag) das Grundstück Nr. 0001, 

R.__, Grundbuchkreis X.__, mit drei Mehrfamilienhäusern (Vers.-Nrn. 0101, 0102 und 

0103) mit insgesamt 16 Wohnungen zum Preis von CHF 3'650'000 an die C.__ 

Immobilien AG. Er hatte das Grundstück mit Kaufvertrag vom 31. Januar 2011 von 

seinem Stiefvater E.__ sel. zum Preis von CHF 2'670'000 erworben. E.__ sel. 

seinerseits hatte das Grundstück im Jahr 1987 geerbt und zwischen 1990 und 2010 

insgesamt CHF 2'888'764 in die Liegenschaft investiert. K.__ und B.__ nutzten eine der 

Wohnungen im Mehrfamilienhaus Vers.-Nr. 0102 selbst. Bereits am 18. Dezember 2018 

hatten sie zum Preis von CHF 640'000 (unter anderem) an der F.__strasse in X.__ eine 

4 ½-Zimmer-Wohnung im Stockwerkeigentum (Nr. 0002; Grundstück Nr. 0003) mit 

zwei Autoeinstellplätzen erworben.

B.

Die Veräusserung im Jahr 1987 behandelte das kantonale Steueramt, Abteilung 

Grundstückgewinnsteuer, als steueraufschiebend. Bei der Veräusserung im Jahr 2011 

ermittelte sie – ausgehend vom Verkaufspreis von CHF 2'670'000 und anrechenbaren 

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Anlagekosten von CHF 3'323'718, davon CHF 430'900 Verkehrswert vor 50 Jahren und 

Neuwertvergleich bis Erbgang – gemäss Veranlagungsverfügung vom 22. Juni 2011 

einen Verlust von CHF 653'718.

Für die Veräusserung im Jahr 2019 ging die Abteilung Grundstückgewinnsteuer 

zunächst von einer steueraufschiebenden Wirkung der beiden vorangegangenen 

Veräusserungen aus. Sie veranlagte K.__ dementsprechend am 4. März 2020 mit einem 

steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 307'035 – Veräusserungserlös CHF 3'650'000 

abzüglich Anlagekosten von CHF 3'342'965 (Erwerbspreis CHF 430'900, Nebenkosten 

CHF 23'301 und wertvermehrende Aufwendungen CHF 2'888'764) – und gewährte für 

die lange Besitzesdauer den – damals geltenden – maximalen Rabatt von dreissig 

Prozent auf dem Steuerbetrag. Den geltend gemachten teilweisen Aufschub zufolge 

Ersatzbeschaffung gewährte sie wegen Geringfügigkeit nicht.

C.

Auf Einsprache hin kam das kantonale Steueramt im Einspracheentscheid vom 

10. Juni 2020 zum Schluss, die Veräusserung im Jahr 2011 habe nicht 

steueraufschiebend gewirkt. Es ermittelte einen steuerbaren Grundstückgewinn von 

CHF 931'756 – Veräusserungserlös CHF 3'650'000 abzüglich Anlagekosten 

CHF 2'718'244 (Erwerbspreis CHF 2'670'000 und Nebenkosten CHF 48'244) – und 

gewährte keinen Rabatt für die Besitzesdauer. Es resultierte daraus ein Steuerbetrag 

von CHF 312'119. Die Verwaltungsrekurskommission wies den gegen diesen 

Einspracheentscheid erhobenen Rekurs am 18. Februar 2021 ab.

D.

K.__ (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 19. Februar 2021 versandten Entscheid 

der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 16. März 2021 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht, im Wesentlichen mit dem Rechtsbegehren, der 

Rekursentscheid und der Einspracheentscheid seien aufzuheben. Die Veräusserung im 

Jahr 2011 sei als Erbvorbezug zu behandeln, so dass sich für die Veräusserung im Jahr 

2019 ein Verlust von CHF 21'113 – Veräusserungserlös CHF 3'650'000 abzüglich 

Erwerbspreis 1987 CHF 734'105 (Hypothek CHF 580'000, Erbschaftssteuern 

CHF 147'000, Handänderungs- und Grundbuchgebühren CHF 7'105), 

wertvermehrende Aufwendungen 1987-2011 CHF 2'888'764 und 

Handänderungskosten CHF 48'244 – ergebe. Ein allfälliger Grundstückgewinn wäre 

aufgrund der Ersatzbeschaffung anteilmässig aufzuschieben und auf dem – 

verbleibenden – Steuerbetrag ein Rabatt von 25.50 Prozent für die Besitzesdauer von 

32 Jahren (1987-2019) zu gewähren.

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Die Vorinstanz verwies mit Vernehmlassung vom 15. April 2021 auf die Erwägungen im 

angefochtenen Entscheid und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Das 

kantonale Steueramt (Beschwerdegegner) verzichtete am 21. April 2021 auf eine 

Vernehmlassung und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen. Der 

Beschwerdeführer nahm am 10. Mai 2021 abschliessend Stellung.

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers zur Begründung seines Rechtsbegehrens sowie die Akten wird, 

soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, 

soweit damit die Aufhebung des Einspracheentscheides vom 10. Juni 2020 beantragt 

wird. Dieser wurde vom angefochtenen Rekursentscheid ersetzt und kann deshalb 

nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein (Devolutiveffekt; BGE 125 II 29 E. 1c 

mit Hinweisen). Im Übrigen sind die Eintretensvoraussetzungen erfüllt: Als 

Steuerpflichtiger, dessen Begehren mit dem angefochtenen Entscheid abgewiesen 

wurde, ist der Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung befugt (Art. 196 Abs. 1 

StG). Die Beschwerde gegen den am 19. Februar 2021 versandten Rekursentscheid 

wurde mit Eingabe vom 16. März 2021 (Datum des Poststempels) rechtzeitig erhoben 

und erfüllt formell und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und 

Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist 

unter dem genannten Vorbehalt einzutreten.

2.

2.1

Es ist unbestritten, dass ein allfälliger Gewinn, den der Beschwerdeführer mit der 

Veräusserung der Liegenschaft Nr. 0001, X.__, am 23. Mai 2019 erzielte, der 

Grundstückgewinnsteuer untersteht. Die Beteiligten sind sich hinsichtlich des 

Veräusserungserlöses (CHF 3'650'000), der wertvermehrenden Aufwendungen seit 

1987 (1990-2011 CHF 2'888'764) und der Nebenkosten (CHF 48'244) einig.

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Streitig ist demgegenüber, ob die Übertragung der Liegenschaft an den 

Beschwerdeführer durch den Stiefvater per 31. Januar 2011 einen Steueraufschub 

nach sich zog. Der Beschwerdeführer geht davon aus, dies sei der Fall. Er trägt vor, 

E.__ sel. habe sich im Herbst 2010 entschlossen, die gesamte Liegenschaft an ihn, 

seinen Stiefsohn, "auf Rechnung künftiger Erbschaft zu übertragen". In der Folge sei 

mit dem Eintrag am 31. Januar 2011 der Kaufvertrag "im Sinne der Rechnung auf 

künftige Erbschaft mit Übernahme der Grundpfandschulden (CHF 2'300'000), der 

Privatschulden von Frau O.__ (CHF 173'000) und dem unentgeltlichen Wohnrecht 

(CHF 197'000) vollzogen" worden. Es sei kein Entgelt geflossen. Es gelte damit die 

steueraufschiebende Wirkung. Aufgrund der "Übertragung auf künftige Erbschaft" sei 

in Anwendung von Art. 245 Abs. 2 StG bei der Handänderungssteuer denn auch der 

Halbsatz von 0.5% angewendet worden. Dass der Übernahmewert im Kaufvertrag vom 

31. Januar 2011 exakt dem offiziellen Verkehrswert gemäss Schätzungsprotokoll vom 

8. Juli 2004 entspreche, sei rein zufällig. Ausgehend davon möchte der 

Beschwerdeführer zwecks Berechnung des Grundstücksgewinns auf den Erwerbspreis 

aus dem Jahr 1987 abstellen und die getätigten wertvermehrenden Investitionen in der 

unbestrittenen Höhe CHF 2'888'764 berücksichtigt wissen.

2.2

Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen unter anderem Gewinne, die aus 

Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen 

erzielt werden, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert 

zuzüglich Aufwendungen) übersteigt (Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, SR 642.14, StHG; 

Art. 130 Abs. 1 und Art. 134 StG). Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege 

ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers oder der 

tatsächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 136 Abs. 1 StG). Bei Erwerb aus 

Eigentumswechsel mit Steueraufschub ist der Erwerbspreis bei der letzten 

Veräusserung massgebend, die keinen Steueraufschub bewirkt hat oder bewirkt hätte 

(Art. 136 Abs. 4 StG; vgl. BGer 2C_1055/2019 vom 26. Juni 2020 E. 2.2.1).

Gemäss Art. 132 Abs. 1 lit. a StG wird die Grundstückgewinnsteuer u.a. bei 

Eigentumswechsel durch Erbvorbezug aufgeschoben (vgl. auch Art. 12 Abs. 3 lit. a 

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StHG). Beim Erbvorbezug handelt es sich um ein Rechtsgeschäft, mit dem ein 

präsumtiver Erblasser zu seinen Lebzeiten einem präsumtiven Erben eine vollständig 

oder zumindest teilweise unentgeltliche Zuwendung ausrichtet, mit welcher er den 

Präsumtiverben bereichern will und die sich dieser im Erbgang dereinst an seinen 

Erbteil anrechnen lassen muss (BGer 2C_785/2020 vom 18. März 2021 E. 2.4.3 mit 

Hinweisen). Unentgeltlichkeit liegt dabei nicht nur in denjenigen Fällen vor, in welchen 

keine Gegenleistung erbracht wird, sondern auch dort, wo zwischen Leistung und 

Gegenleistung ein offensichtliches Missverhältnis besteht (vgl. zit. BGer 2C_785/2020 

E. 2.4.4 ff.).

Ausgangspunkt der steuerlichen Beurteilung eines Vorgangs bilden die zivilrechtlichen 

Verhältnisse, insbesondere die von den Beteiligten abgeschlossenen Verträge 

(BGer 2C_342/2016 vom 23. Dezember 2016 E. 3.2.1; für den Kontext des 

Erbvorbezugs bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen vgl. BGer 2C_780/2014 

vom 29. April 2015 E. 2.2). Zur Auslegung eines Vertrages ist in erster Linie auf den 

übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzustellen (empirische oder 

subjektive Auslegung gemäss Art. 18 Abs. 1 OR). Die subjektive Vertragsauslegung 

bezieht sich auf den Willen der Vertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. 

Steht eine tatsächliche Willensübereinstimmung fest, bleibt für eine Auslegung nach 

dem Vertrauensgrundsatz kein Raum. Erst wenn eine tatsächliche 

Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen 

Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so 

auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten 

Umständen verstanden werden durften und mussten (objektive Auslegung; zum 

Ganzen BGer 2C_780/2014 vom 29. April 2015 E. 2.2 mit Hinweisen).

2.3

Vorauszuschicken ist, dass in der vorliegenden Konstellation die Annahme eines 

Erbvor-bezugs bereits deshalb nicht selbstverständlich ist, weil es sich beim 

Kaufvertrag vom 31. Januar 2011 um eine Transaktion zwischen dem 

Beschwerdeführer und dessen Stiefvater handelte. Stiefkinder sind Nachkommen des 

Ehegatten einer Person; sie sind mit der betreffenden Person nicht verwandt, sondern 

verschwägert (Art. 21 ZGB), und gehören folglich weder zu ihren Nachkommen noch zu 

ihren gesetzlichen Erben (P. Weimar, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar 

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zum schweizerischen Privatrecht, Band III/1/1, Bern 2009, N 17 zu Art. 457 ZGB). Zwar 

schliesst dies eine erbrechtliche Relevanz der erwähnten Transaktion nicht von 

vornherein aus. Eine solche würde indes voraussetzen, dass eine Adoption oder eine 

Erbeinsetzung des Beschwerdeführers durch E.__ sel. vorgelegen hätte. Dass dies der 

Fall war, behauptet der Beschwerdeführer aber gerade nicht. Wie es sich damit verhält, 

kann jedoch dahingestellt bleiben, zumal, wie nachfolgend aufzuzeigen ist, so oder 

anders nicht von einem Erbvorbezug im hiervor dargelegten Sinne die Rede sein kann.

Der Wortlaut des Kaufvertrags vom 31. Januar 2011 nimmt weder auf ein allfälliges 

Erbe oder eine Erbenstellung des Beschwerdeführers Bezug, noch deutet er sonstwie 

auf einen (teilweisen) Verzicht auf ein Entgelt seitens E.__ sel. hin. Insbesondere wird 

darin kein (Teil )Betrag ausgeschieden, der dem Beschwerdeführer einst im Rahmen 

des Erbgangs anzurechnen wäre. Gegenteils findet sich im Kaufvertrag folgende 

Aufgliederung betreffend die Tilgung des Kaufpreises (act. 8/8-11 S. 3):

a.durch Übernahme der bestehenden Grundpfandschulden von                     Fr. 

2'300'000.-- 

[…]

b.durch Übernahme der bestehenden Darlehensschuld der

Verkäuferschaft von                                                                                          Fr. 

173'000.--  

[…]

c.durch Anrechnung des kapitalisierten Wertes des gemäss Ziffer 13 der

weiteren Vertragsbestimmungen neu zu begründenden Wohnrechtes

zu Gunsten E.__ und O.__ von                                                                         Fr. 

197'000.--

[…]

                                                                                                                         Fr. 

2'670'000.--

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Die Übernahme bestehender Grundpfand- und Darlehensschulden qualifiziert klar als 

vertragliche Gegenleistungen (vgl. etwa BGer 5A.33/2006 vom 24. April 2007 E. 5), und 

auch der Barwert von Wohnrechten zugunsten des Veräusserers stellt Teil des Erlöses 

bzw. Erwerbspreises dar (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. 

Aufl. 2014, V/70; Zwahlen/Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum 

Schweizerischen Steuerrecht, StHG, 3. Aufl. 2017, N 48 zu Art. 12 StHG; StB 135 Nr. 1 

Ziff. 2). Die vertraglichen Gegenleistungen des Beschwerdeführers decken somit den 

gesamten vereinbarten Kaufpreis von CHF 2'670'000 ab. Dass dabei kein Geld floss, 

ist nicht von Bedeutung. Im Steuerrecht wird nicht auf den pagatorischen Geldfluss, 

sondern darauf abgestellt, ob ein Anspruch entstanden ist (vgl. etwa BGer 

2C_886/2020 vom 23. November 2020 E. 3.3.2).

Auch die übrigen Akten enthaltenen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien im 

Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine (teilweise) unentgeltliche Zuwendung (unter 

Anrechnung an den künftigen Erbteil) vor Augen gehabt hätten. Das einzige Element, 

das – isoliert betrachtet – in diese Richtung geht, ist ein vom 20. Januar 2011 

datierendes Schreiben, welches der Vertreter des Beschwerdeführers an Rechtsanwalt 

Stefan Thalhammer (wahrscheinlich der damalige Rechtsvertreter von E.__ sel.) sandte. 

Darin hielt Ersterer fest, es handle sich um einen "Vertrag auf Rechnung künftiger 

Erbschaft" (act. 8/2-6). Die entsprechende Bezeichnung findet jedoch im öffentlich 

beurkundeten Kaufvertrag vom 31. Januar 2011 (act. 8/8-11) gerade keine Erwähnung. 

Im Übrigen ist ohnehin nicht nachvollziehbar, weshalb es sich um einen "Vertrag auf 

Rechnung künftiger Erbschaft" handeln sollte, sieht doch die Aufgliederung auf Seite 2 

des erwähnten Schreibens im Wesentlichen dieselben Modalitäten betreffend die 

Kaufpreistilgung vor, wie sie letztlich vereinbart wurden. Materiell – einzig darauf 

kommt es an (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR) – liegt darin keine Unentgeltlichkeit.

Nichts anderes ergibt sich daraus, dass der Beschwerdeführer anführt, es sei "rein 

zufällig", dass der im Kaufvertrag vom 31. Januar 2011 angegebene Wert dem 

offiziellen Verkehrswert gemäss Schätzungsprotokoll vom 8. Juli 2004 entsprochen 

habe, und eine im November 2004 erstellte "neutrale" Schätzung gehe von CHF 

2'985'000 bzw. die "offizielle" Schätzung von einem Realwert – der im Übrigen in aller 

Regel nicht dem Marktwert entspricht – von CHF 3'211'000 aus. Dass es nebst dem 

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vertraglich vereinbarten Kaufpreis weitere Verkehrs- bzw. Schätzwerte gab, genügt 

nicht, um auf die Vereinbarung einer (teilweisen) unentgeltlichen Zuwendung zu 

schliessen. Tatsache ist, dass die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses 

gerade nicht auf diese Werte abstellten, was der Beschwerdeführer denn auch gar 

nicht behauptet.

Aus all diesen Gründen ist zu schliessen, dass die Parteien übereinstimmend von einer 

vollständigen Tilgung des Kaufpreises durch den Beschwerdeführer ausgingen. 

Hinweise auf die Vereinbarung einer (teilweisen) unentgeltlichen Zuwendung liegen 

keine vor. Zu einem anderen Ergebnis würde man auch nicht gelangen, wenn man den 

Kaufvertrag vom 31. Januar 2011 stattdessen objektiv auslegte. Dabei kann auf obige 

Ausführungen verwiesen werden, hätte doch unter den gegebenen Umständen jede 

redliche Vertragspartei den Vertragsinhalt im dargelegten Sinne verstehen dürfen und 

müssen. Die Vorinstanz gelangte damit zu Recht zum Ergebnis, dass nicht von einem 

Erbvorbezug auszugehen sei.

2.4

Der Schluss, es liege kein Erbvorbezug vor, überzeugt auch aus steuerrechtlicher 

Optik:

Wie die Vorinstanz zu Recht feststellte, entsprach der öffentlich beurkundete Kaufpreis 

von CHF 2'670'000 exakt dem damals gültigen (vgl. Art. 6 Abs. 1 lit. a des Gesetzes 

über die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.1, wonach eine 

Neubeurteilung der Schätzung in der Regel alle zehn Jahre erfolgt) amtlichen 

Verkehrswert gemäss Schätzungsprotokoll vom 8. Juli 2004 (act. 8/8-12). Insofern 

bestand und besteht von vornherein kein Grund, den parteiautonom festgelegten 

Kaufpreis in Zweifel zu ziehen (vgl. BGer 2C_785/2020 vom 18. März 2021 E. 2.5.4, 

wonach mangels Simulation oder Steuerumgehung auf den Wert abzustellen ist, den 

die Parteien dem Objekt im entsprechenden Zeitpunkt beimassen). Entgegen der 

Ansicht des Beschwerdeführers ging denn auch der Beschwerdegegner in der 

Veranlagungsverfügung vom 22. Juni 2011 nicht von einem Steueraufschub infolge 

Erbvorbezugs aus (vgl. act. 8/8-13).

Als korrekt erweist sich schliesslich, dass die Vorinstanz das im Beschwerdeverfahren 

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wiederholte Argument des Beschwerdeführers verwarf, aufgrund der angeblichen 

"Übertragung auf künftige Erbschaft" sei in Anwendung von Art. 245 Abs. 2 StG bei der 

Handänderungssteuer der Halbsatz von 0.5% angewandt worden. Dem ist nämlich 

entgegenzuhalten, dass die hälftige Ermässigung des Steuersatzes bei der 

Handänderungssteuer auf das schwägerschaftliche Verhältnis zwischen E.__ sel. und 

dem Beschwerdeführer, dessen Stiefsohn, zurückzuführen ist. Eine Qualifikation des 

fraglichen Vorganges als Erbvorbezug war und ist nicht vorausgesetzt. Dies galt bereits 

im Zeitpunkt der Veräusserung per 31. Januar 2011 (vgl. Art. 245 StG [Stand 

1. Januar 2011]).

Nach dem Gesagten ist der vorinstanzliche Schluss, der Beschwerdegegner habe den 

steuerbaren Gewinn zu Recht auf CHF 931'756 und die Haltedauer auf acht Jahre 

festgesetzt, nicht zu beanstanden.

3.

3.1

Im Eventualstandpunkt bringt der Beschwerdeführer vor, mit Kaufvertrag vom 

18. Dezember 2018 hätten er und seine Ehefrau die Stockwerkeigentumswohnung 

Nr. 0002 (Miteigentum an Grundstück Nr. 0003) an der F.__strasse, X.__, zum 

Erwerbspreis von CHF 640'000 als Ersatzbeschaffung erworben. Diese 

Ersatzbeschaffung machte er bereits in der Steuererklärung vom 27. September 2019 

geltend (act. 8/8-1 S. 4), wobei der Beschwerdegegner in der Veranlagungsverfügung 

vom 4. März 2020 und im Einspracheentscheid vom 10. Juni 2020 (act. 8/8-9 und 10) 

keinen Aufschub gewährte. Dabei führte er in der Begründung zur Verfügung vom 4. 

März 2020 aus, der resultierende Gewinnanteil sei zu geringfügig, sodass ein 

Steueraufschub "keinen Sinn mehr" mache (act. 8/8-3 und 4 S. 2).

3.2

Nach Art. 132 Abs. 1 lit. f StG wird bei der Veräusserung einer dauernd und 

ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder 

Eigentumswohnung) die Besteuerung des Gewinns aufgeschoben, soweit der Erlös 

innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten 

Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (vgl. auch die gleichlautende 

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Bestimmung von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Grundsätzlich steht die Tatsache, dass in 

einer Liegenschaft mehrere Wohneinheiten vorhanden sind, einem anteilmässigen 

Steueraufschub nicht entgegen, soweit die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Dabei 

darf die Ersatzbeschaffung nur gerade jene Teile umfassen, welche selbst genutzt 

werden (VerwGE B 2016/12 vom 13. Februar 2018 E. 2.2 mit Hinweisen; VerwGE B 

2015/48 vom 23. August 2016 E. 2.5.2 = SGE 2016 Nr. 14).

3.3

Einer näheren Betrachtung bedarf vorliegend einzig die Problematik der bloss 

teilweisen Eigennutzung. Die übrigen Voraussetzungen (Kontinuität des Steuersubjekts; 

Ersatzbeschaffung innerhalb der Schweiz; Erwerb des Ersatzobjekts innerhalb eines 

Jahres vor der Veräusserung des zu ersetzenden Grundstücks) sind ohne weiteres 

erfüllt (vgl. StB 132 Nr. 6 Ziff. 2.3 – 2.5; Art. 66 Abs. 2 der Steuerverordnung, sGS 

811.11). Davon ging in der Veranlagungsverfügung vom 4. März 2020 (implizit) auch der 

Beschwerdegegner aus.

Vorliegend umfasste das veräusserte Grundstück insgesamt drei Mehrfamilienhäuser 

an der V.__strasse (Vers.-Nr. 0101) sowie der W.__strasse (Vers.-Nrn. 0102 bzw. 0103) 

in X.__. Nach den Feststellungen des Beschwerdegegners bewohnte der 

Beschwerdeführer eine 4-Zimmer-Wohnung im 1. OG des Mehrfamilienhauses Vers.-

Nr. 0102 (vgl. auch die Handänderungsanzeige, act. 8/8-2, wo noch die – von Hand 

durchgestrichene – W.__strasse als Adresse des Beschwerdeführers aufgeführt ist). 

Insoweit ist das Erfordernis der Selbstnutzung erfüllt (vgl. auch VerwGE B 2015/48 vom 

23. August 2016 E. 2.5.2, wonach eine zusätzliche sachenrechtliche Verselbständigung 

der einzelnen Liegenschaftsteile in steuerlicher Hinsicht nicht erforderlich ist).

Der Steueraufschub setzt sodann voraus, dass der Erlös zum Erwerb oder Bau einer 

gleich genutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird. Dabei gelten die auf die 

veräusserte Liegenschaft anzuwendenden Grundsätze gleichermassen für die 

Ersatzliegenschaft. Dies bedeutet insbesondere, dass bei einer Ersatzliegenschaft, die 

nicht dauernd und ausschliesslich vom Veräusserer selbst bewohnt wird, nur insoweit 

ein Aufschub in Frage kommt, als der quotal ermittelte Erlös aus der Veräusserung für 

den Erwerb oder Bau des preismässig ebenfalls quotal bestimmten Wohnteils der 

neuen Liegenschaft verwendet wird (VerwGE B 2016/12 vom 13. Februar 2018 E. 2.2). 

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Der Beschwerdeführer macht, wie erwähnt, geltend, er und seine Ehefrau hätten das 

erwähnte Stockwerkeigentum Nr. 0002 "zum Erwerbspreis von CHF 640'000" gekauft 

(Beschwerde S. 4; vgl. auch act. 12). Aus dem Kaufvertrag vom 18. Dezember 2018 

geht hervor, dass Kaufgegenstand nebst dem erwähnten Stockwerkeigentum 

zusätzlich die Miteigentumsanteile Nr. 0004 sowie Nr. 0005 am Grundstück Nr. 0005 

bildeten (act. 3/11 S. 2 ff.). Dabei wird im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten, der 

"Kaufpreis für alle drei Grundstücke betr[age] CHF 640'000.--" (S. 6 oben). Der 

Miteigentumsanteil Nr. 0005 ist gemäss Kaufvertrag zusätzlich mit einem Mietverhältnis 

belastet (act. 3/11 S. 8 Ziff. 6). Das Erfordernis der gleich genutzten Ersatzliegenschaft 

ist somit nur in Bezug auf die vom Beschwerdeführer selbst genutzte 

Stockwerkeigentumswohnung erfüllt. Für die Miteigentumsanteile Nr. 0004 sowie 

Nr. 0005 ist kein Steueraufschub zu gewähren. Es ist jedoch realistischerweise davon 

auszugehen, dass der auf die Stockwerkeigentumswohnung entfallende Anteil am 

Kaufpreis den nachfolgend ermittelten Anteil am Erlös abdeckt.

Zu klären bleibt damit, in welchem betraglichen Umfang ein Aufschub gewährt werden 

kann. Auszugehen ist dabei von den Zahlen gemäss der insoweit unbestrittenen 

Veranlagungsverfügung vom 4. März 2020, wonach die (ehemals) selbstbewohnte 4-

Zimmer-Wohnung im 1. OG des Mehrfamilienhauses Vers.-Nr. 0102 gemäss amtlicher 

Schätzung vom 11. Juni 2014 einen Mietwert von CHF 13'800 aufweist, was zu einem 

Anteil von 7.0165% am Gesamtmietwert von CHF 196'680 führt (act. 8/8-4 S. 2). Bei 

einem erzielten Erlös von CHF 3'650'000 ergibt sich ein anteiliger Erlös von 

CHF 256'102.25, bei dem von einer Verwendung zum Erwerb einer dauernd und 

ausschliesslich selbstgenutzten neuen Stockwerkeigentumswohnung auszugehen ist. 

In diesem anteiligen Erlös enthalten ist ein anteiliger Gewinn von CHF 65'376 (7.0165% 

vom Gesamtgewinn CHF 931'756 gemäss Einspracheentscheid vom 10. Juni 2020). In 

diesem Umfang ist die Besteuerung des erzielten Gewinns aufzuschieben. Damit ergibt 

sich ein steuerbarer Gewinn von abgerundet CHF 866'300. Die einfache Steuer beträgt 

demnach CHF 86'630 (Art. 140 Abs. 3 StG). Bei einem Steuerfuss von 335% (Art. 6 

Abs. 1 und Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 7 Abs. 2 lit. b StG) resultiert ein 

Steuerbetrag von CHF 290'210.

4.

Zusammenfassend dringt der Beschwerdeführer mit seiner Argumentation, es habe 

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sich beim Erwerb der veräusserten Liegenschaft am 31. Januar 2011 um einen 

Erbvorbezug mit steueraufschiebender Wirkung gehandelt, nicht durch. Die Vorinstanz 

ging zu Recht davon aus, für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer sei auf den 

Verkauf vom 31. Januar 2011 als letzte massgebende Veräusserung abzustellen. 

Soweit der Grundstückgewinn auf die Veräusserung der vom Beschwerdeführer selbst 

genutzten Wohnung auf dem Grundstück Vers.-Nr. 0102 in X.__ zurückzuführen ist, das 

heisst im Umfang von CHF 65'376, ist ein Steueraufschub zu gewähren. Soweit der 

aus der Veräusserung erzielte Gewinn von insgesamt CHF 931'756 darüber 

hinausgeht, kommt ein Aufschub nicht in Frage. Es resultiert ein zu zahlender 

Steuerbetrag von CHF 290'210.

5.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, teilweise 

gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist mit Ausnahme des Kostenspruches (vgl. 

dazu unten Erwägung 6.2) aufzuheben und der Beschwerdeführer aus der 

Veräusserung des Grundstücks Nr. 0001, R.__, Grundbuchkreis X.__, mit einem 

Steuerbetrag von CHF 290'210 auf einem Gewinn von CHF 866'300 zu veranlagen.

6.

6.1

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zur vier Fünfteln vom Beschwerdeführer und zu einem Fünftel 

vom Staat (kantonales Steueramt) zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Auf eine Erhebung 

des dem Staat auferlegten Kostenanteils ist nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). 

Für den Beschwerdeentscheid erscheint eine Gebühr von CHF 2'000 als angemessen 

(Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Anteil des 

Beschwerdeführers ist mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss von CHF 2'000 

zu verrechnen. CHF 400 sind ihm zurückzuerstatten.

Ausseramtliche Kosten sind mangels Anträgen und Anspruchs nicht zu entschädigen 

(Art. 98 Abs. 1 und Art. 98  VRP).bis

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6.2

Zumal der Beschwerdeführer im Rekursverfahren (noch) keine Ersatzbeschaffung 

geltend gemacht und den Kaufvertrag vom 18. Dezember 2018 betreffend die 

Eigentumswohnung erst im Beschwerdeverfahren eingereicht hat, besteht kein Anlass, 

den vorinstanzlichen Kostenentscheid zu ändern.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird, soweit darauf einzutreten ist, teilweise gutgeheissen und der 

angefochtene Rekursentscheid der Vorinstanz vom 18. Februar 2021 mit Ausnahme 

des Kostenspruches aufgehoben.

2.

Der Beschwerdeführer wird aus der Veräusserung des Grundstücks Nr. 0001, R.__, 

Grundbuchkreis X.__, mit einem Steuerbetrag von CHF 290'210 auf einem Gewinn von 

CHF 866'300 veranlagt.

3.

Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'000 bezahlt der 

Beschwerdeführer zu vier Fünfteln und der Staat (kantonales Steueramt) zu einem 

Fünftel. Der Anteil des Beschwerdeführers wird mit dem von ihm geleisteten 

Kostenvorschuss von CHF 2'000 verrechnet. CHF 400 werden ihm zurückerstattet.

4.

Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 10.06.2021
	Steuerrecht, Erbvorbezug, Ersatzbeschaffung. Art. 136 Abs. 1 und 4, Art. 132 Abs. 1 lit. a und lit. f StG. Die Vorinstanz ging zu Recht davon aus, der Erwerb der verkauften Liegenschaft durch den Beschwerdeführer im Jahr 2011 habe keinen Erbvorbezug dargestellt, was sich sowohl aus den – Ausgangspunkt bildenden – zivilrechtlichen Verhältnissen wie auch aus steuerrechtlicher Optik ergibt. Sie stellte daher für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer zu Recht auf die Transaktion im Jahr 2011 als letzte massgebende Veräusserung ab. Soweit der erzielte Gewinn auf die Veräusserung der selbstgenutzten Wohnung zurückzuführen ist und zum Erwerb des selbstbenutzten Wohnteils der neuen Liegenschaft verwendet wurde, ist ein Steueraufschub zu gewähren (Verwaltungsgericht, B 2021/60).

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