# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 33b3130f-4770-5698-af6c-7dfb0f00d8e3
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-01-14
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 14.01.1998 11.1997.11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1997-11_1998-01-14.html

## Full Text

Incarto n..

  11.97.00011

  	
  Lugano

  14 gennaio 1998/cs

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera
  civile del Tribunale d’appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  G. A. Bernasconi e Pellegrini

  

 

	
  segretaria:

  	
  Gronchi
  Pozzoli, vicecancelliera

  

 

 

sedente
per statuire nella causa __.__._____ (contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura del distretto di Lugano, sezione 1,
promossa con petizione del 22 aprile 1992
da

 

	
   

  	
  __________
  __________ -__________
  __________, __________

  (patrocinata
  dall’avv. __________ __________, __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  Comunione
  dei comproprietari del 

  __________ __________ __________
  __________, __________ 

  (patrocinata
  dall’avv. __________ __________, __________);

   

  

 

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti di
questione:     1. Se dev’essere accolto l’appello del 22 gennaio 1997 presentato
dalla comunione dei comproprietari del “__________ __________ __________
__________ ” contro la sentenza emanata il 3 gennaio 1997 dal Pretore di
Lugano, sezione 1;

 

                                         2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   Dal 1990 __________
__________ -__________ __________ possiede le proprietà per piani n.
__________e __________, corrispondenti a __________/__________, rispettivamente
__________/__________ della particella n. __________RFD di __________, su cui
sorge il “__________ __________ __________ __________ ”. Nell’aprile 1990 essa
ha intrapreso diversi lavori di ristrutturazione nell’apparta-mento n. 10
(foglio PPP __________). In particolare ha installato nel soggiorno un
caminetto, la cui canna fumaria e il relativo comignolo sporgono dal tetto
dell’immobile, su cui è stato posato anche un tubo d’aerazione. Tali lavori
sono stati oggetto di discussione in varie assemblee dei comproprietari.
Durante l’assemblea del 24 marzo 1992 la Comunione dei comproprietari ha deciso
a maggioranza di ordinare l’abbattimento del comignolo e del tubo di aerazione,
poiché un simile intervento esterno su una parte comune necessitava il consenso
dell’assemblea.

 

                                  B.   Con petizione del 22
aprile 1992 __________ __________ -__________ __________ ha convenuto la
comunione dei comproprietari davanti alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 1, postulando l’annullamento della deliberazione assembleare del 24
marzo 1992 che le impone di abbattere i due manufatti. In via cautelare essa ha
chiesto che fosse vietato alla convenuta di procedere autonomamente alla
demolizione. Alla discussione del 30 aprile 1992 le parti hanno convenuto che
l’attrice non avrebbe usato il camino litigioso in pendenza di causa e che la
convenuta avrebbe atteso una decisione giudiziaria prima di far eseguire la
deliberazione impugnata.

 

                                  C.   La comunione dei
comproprietari __________ __________ __________ si è opposta alla petizione con
risposta del 10 luglio 1992. Nella replica del 16 settembre 1992 e nella
duplica del 19 ottobre 1992 le parti hanno ribadito le rispettive tesi. Ultimata
l’istruttoria, esse hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale e hanno
presentato i rispettivi memoriali conclusivi. L’attrice ha postulato con
l’allegato del 22 novembre 1996 l’annullamento della deliberazione litigiosa e
in via subordinata l’accertamento del suo diritto di edificare un comignolo sul
tetto. La convenuta, dal canto suo, ha proposto il 20 novembre 1996 di
respingere l’azione.

 

                                  D.   Statuendo il 3
gennaio 1997, il Pretore ha accolto la petizione e ha annullato la deliberazione
assembleare. La tassa di giustizia di fr. 1’000.– e le spese sono state poste a
carico della convenuta, con obbligo di versare all’attrice un’indennità di fr.
2’500.– a titolo di ripetibili.

 

                                  E.   La comunione dei
comproprietari della “__________ __________ __________ ” è insorta contro tale
sentenza con un appello del 22 gennaio 1997 nel quale chiede, in riforma della
sentenza pretorile, la reiezione della petizione e la conferma della deliberazione
assembleare.

 

                                  F.   __________ __________
-__________ __________ ha proposto nelle osservazioni del 25 febbraio 1997 di
respingere l’appello e di confermare il giudizio pretorile.

                                         A richiesta della giudice
delegata, l’appellante ha trasmesso un estratto della deliberazione assembleare
tenutasi il 12 giugno 1997, con la quale i comproprietari hanno ratificato l’operato
dell’amministratore e del patrocinatore da questi incaricato.

 

Considerando                

 

in diritto:                  1.   L’appellata contesta
preliminarmente la ricevibilità del gravame per il motivo che nel caso concreto
difetta all’amministratore e al patrocinatore da questi incaricato
l’autorizzazione preventiva a stare in lite richiesta dall’art. 712t cpv. 2 CC.
La censura, ancorché fondata, non ha effetto pratico. Procedendo d’ufficio alla
verifica della legittimazione dei rappresentanti delle parti, presupposto
processuale (art. 97 n. 4 CPC), la giudice delegata di questa Camera ha chiesto
al patrocinatore dell’appellante di produrre entro un congruo termine
l’autorizzazione preventiva della comunione dei comproprietari a stare in lite
o una ratifica degli atti eseguiti dall’amministratore. Nel termine impartito è
stato prodotto un estratto del verbale assembleare 12 giugno 1997, dal quale
risulta che la maggioranza dei comproprietari ha ratificato tutti gli atti
compiuti in corso di causa e ha deciso di proseguire la procedura giudiziaria.
L’iniziale vizio procedurale è così stato sanato con effetto ex tunc
(DTF 114 II 310 segg.; Gillioz,
L’autorisation d’ester en justice au nom de la communauté des copropriétaires
par étages, in: SJZ 80 [1984] 287; I CCA, sentenza del 18 aprile 1996 nella
causa T. c. Casa E., massima pubblicata in SJZ 93 [1997] pag. 381; BR/DC 1997
pag. 131 n. 331).

 

                                   2.   Il Pretore non ha
stabilito il valore litigioso, determinante per l’appellabilità della sentenza
(art. 15 CPC), oltre che per l’even-tuale suddivisione di oneri processuali e ripetibili.
Ora, giusta l’art. 5 CPC, se l’oggetto della lite è valutabile in denaro, il
valore è determinato dalla domanda. Mancando indicazioni al riguardo, gli atti
andrebbero ritornati al primo giudice affinché fissi il valore della
contestazione (art. 13 CPC). In concreto la petizione non indica il valore
della domanda. Dall’istruttoria emerge unicamente che l’abbattimento del
comignolo costerebbe circa fr. 3’000.– (deposizione __________, verbale 29
marzo 1995). Se si considera che oltre a tali lavori l’esecuzione della
deliberazione assembleare litigiosa comporta anche l’eliminazione del tubo
d’aerazione esterno e della canna fumaria installata nei muri comuni, come pure
il ripristino della copertura del tetto, delle travi portanti e
dell’isolazione, sulla base della comune esperienza si può presumere – quanto meno
nel dubbio – che la spesa per l’insieme degli interventi raggiunga la somma di
fr. 8’000.–. L’attrice stessa, del resto, ha promosso una causa ordinaria e la
convenuta non ha mai eccepito alcunché in relazione al valore litigioso.
Tempestivo, l’appello appare di conseguenza ricevibile.

 

                                   3.   In virtù dei
combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a
una decisione assembleare ha la facoltà di impugnarla davanti al giudice entro
un mese da quanto ne ha avuto conoscenza (Steinauer,
Les droits réels, vol. I, 2ª edizione, pag. 362 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, nota
126 ad art. 712m CC). Una decisione è annullabile quando è stata adottata in
violazione degli statuti oppure di norme imperative della legge o destinate a
proteggere gli interessi privati dei singoli membri (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 128 ad art. 712m CC; Rep.
1989 pag. 480). È incontestato nella fattispecie che l’attrice si è avvalsa
tempestivamente del diritto di contestare la delibera assembleare del 21 marzo
1992, cui si era opposta.

 

                                   4.   Il Pretore ha
accertato che l’attrice, oltre ad aver eseguito lavori interni
nell’appartamento di sua proprietà, ha fatto installare due comignoli sul
tetto. Quest’ultimo intervento sulla parte comune dello stabile non pregiudica
la struttura, l’edificazione essendo stata compiuta a regola d’arte, né
modifica in modo rilevante la struttura esterna. Il Pretore, interpretando i
verbali assembleari del 1990 e 1991, ne ha dedotto che simili interventi erano
leciti se preventivamente sottoposti al preavviso dell’assemblea. Nel caso in
esame l’attrice aveva ossequiato tale obbligo inviando all’amministrazione i
piani relativi alla ristrutturazione, approvati dal Municipio. La deliberazione
assembleare del 24 marzo 1992 era di conseguenza iniqua, poiché il mancato
preavviso sui lavori dell’assemblea non era dovuto all’attrice, che aveva
adempiuto i propri obblighi di informazione, ma se mai all’amministra-zione,
alla quale incombeva di convocare l’assemblea.

 

                                   5.   L’appellante, dopo
aver ripercorso nel gravame la cronistoria della vicenda, contesta dapprima che
l’attrice potesse far edificare i comignoli litigiosi sul tetto, parte comune
dell’edificio, senza l’autorizzazione unanime dei comproprietari. Essa
ribadisce inoltre che i manufatti incidono in modo rilevante sull’aspetto
esterno dell’edificio, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, sia
per le loro importanti dimensioni, sia per la loro estetica, e che sono anche
fonte di molestie per gli altri comproprietari. Argomenta infine che non vi è
contraddittorietà nelle varie decisioni assembleari relative ai manufatti
litigiosi, poiché nel 1990 e nel 1991 si era unicamente esaminata la
possibilità di comporre amichevolmente la vertenza e di trovare un accordo
accettabile per tutti i comproprietari, senza che tale disponibilità potesse
essere considerata come un accordo di principio al mantenimento del comignolo e
del tubo d’aerazione.

 

                                   6.   L’art. 712a cpv. 2
CC consente al singolo comproprietario, in particolare, di eseguire lavori di
sistemazione nei propri locali e nelle parti soggette al suo uso esclusivo, a
condizione di non danneggiare le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni
e di non pregiudicarne l’aspetto esteriore. Nel caso specifico il regolamento
d’uso della comproprietà nulla dice sugli interventi relativi alle parti
comuni, limitandosi a riprendere il testo dell’art. 712a cpv. 2 CC per quel che
concerne le modifiche dei locali e degli annessi oggetto del diritto esclusivo
del singolo comproprietario (doc. 2). Il Pretore ne ha dedotto che l’attrice
poteva intervenire sulle parti comuni dell’edificio dopo aver sottoposto il
caso all’assemblea dei comproprietari, sulla base di una consuetudine adottata
dalla comproprietà. Il verbale assembleare del 23 ottobre 1990, su cui poggia
la tesi del Pretore, si riferisce però a lavori di sistemazione sulla terrazza
dell’appartamento proprietà dell’attrice (doc. E, pag. 3), che rientrano quindi
nella sistemazione dei locali e annessi attribuiti in diritto esclusivo. Gli
interventi edilizi contestati, per contro, riguardano la canna fumaria, il
comignolo e il tubo d’aerazione che sporgono dal tetto dell’immobile
(fotografie doc. B e C), a esclusione della sistemazione interna dei locali
(doc. D) e della modifica alla parte esteriore dell’immobile (costruzione di
una scala sulla terrazza) approvata dall’assemblea del 23 ottobre 1990.

 

                                         Nemmeno l’appellata contesta
– a ragione – che il tetto dell’edi-ficio è una parte comune nel senso
dell’art. 712b cpv. 2 CC (Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., nota 15 in fine all’art. 712b CC; DTF 106 II 16 segg.; Rep. 1990 194,
1984 333). La parte esterna del comignolo e del tubo d’aerazione, che sporge
dal tetto, esula pertanto dal diritto esclusivo del singolo comproprietario –
contrariamente a quanto addotto dal Pretore e dall’attrice – sia per il fatto
che determina la forma esteriore e l’aspetto del tetto e quindi dell’edificio,
sia perché è parte integrante del tetto medesimo (Wermelinger-De Gottrau, L’utilisation de l’unité d’étage dans
un immeuble en propriété par étages, Friburgo 1992, pag. 53, 54 in alto e 69).
Non può dunque, alla stregua del tetto, essere oggetto di diritto esclusivo
(art. 712b cpv. 2 CC).

 

                                         Al proposito l’appellata
ribadisce che ogni comproprietario ha il diritto di intervenire sulle parti
comuni sulla base dell’art. 712a cpv. 2 CC, ma essa equivoca sui termini.
Trattandosi di parti comuni, infatti, ogni intervento edilizio soggiace alle
norme sulla comproprietà in virtù del rinvio contenuto nell’art. 712g CC. Ai lavori
di costruzione eseguiti su una parte comune sono applicabili in concreto gli
art. 647c, 647d e 647e CC poiché il regolamento della proprietà per piani non
prevede diversamente (doc. 2, cfr. art. 3). L’appellata neppure pretende che il
comignoIo e il tubo d’aerazione litigiosi siano necessari o utili. Il loro
unico scopo è di completare il caminetto interno costruito per abbellire
l’appartamento dell’attrice. Siffatti interventi edilizi, nella misura in cui
interessano non solo il tetto e le travi portanti (deposizione __________,
verbale 29 marzo 1995) ma anche le pareti interne comuni dell’edificio (in cui
passa la canna fumaria), possono dunque essere eseguiti solo con il consenso di
tutti i comproprietari (art. 647e cpv. 1 CC). Contrariamente a quanto ritenuto
dal Pretore e dall’appellata, pertanto, qualsiasi intervento su di una parte
comune, indipendentemente dalla sua importanza, deve essere deciso
dall’assemblea dei comproprietari. La necessità di un consenso dell’assemblea
dei comproprietari si giustifica con la necessità di evitare che un solo
condomino possa comportarsi come un proprietario individuale delle parti comuni
e, in questo modo ledere gli interessi degli altri comproprietari (Wermelinger-De Gottrau, op. cit., p.
36-37).

 

                                         L’attrice sostiene di non
pretendere l’uso esclusivo del tetto, come era invece il caso in Rep. 1984 pag.
332 segg., ma solo la possibilità di farvi sporgere la canna fumaria e il
comignolo, essenziali per la funzionalità del camino. Essa rileva che il tetto
su cui sporgono i manufatti non serve a tutte le unità, ma solo a tre
comproprietari, di modo che ogni comproprietario avrebbe il diritto di
edificare un comignolo sulla parte di tetto che sovrasta il suo appartamento.
Del resto il tetto della comproprietà già presenterebbe numerosi comignoli e
nella zona del nucleo cittadino in cui si trova la “__________ __________
__________ ” i comignoli sarebbero usuali. Argomentazioni del genere non sono
pertinenti. Il fatto che il tetto della comproprietà sia diviso in due parti di
dimensioni disuguali non ha alcuna rilevanza per la lite, non risultando
iscritti a registro fondiario diritti d’uso speciali sul tetto a favore
dell’uno o dell’altro comproprietario, ciò che l’attrice neppure pretende. Essa
non può dunque rivendicare alcun diritto di intervenire autonomamente sulle
parti comuni, neppure per una costruzione di importanza minore rispetto a
quella giudicata in Rep. 1984 pag. 333. Nessun diritto di intervento sulle
parti comuni può poi essere dedotto dalla circostanza che sul tetto si trovano
già altri comignoli, edificati in epoca imprecisata. Infine il richiamo ai
numerosi comignoli situati sui tetti delle case circostanti la “__________
__________ __________ ” può avere rilevanza architettonica, ma è del tutto
ininfluente dal profilo giuridico.

 

                                   7.   L’appellante
rimprovera al Pretore di aver ritenuto sufficiente la comunicazione data
dall’attrice agli altri comproprietari, per il tramite dell’amministrazione,
sulle proprie intenzioni edificatorie. A suo avviso l’attrice avrebbe fornito
informazioni incomplete e non potrebbe quindi prevalersi del silenzio degli
altri comproprietari. La censura, ancorché per altri motivi, è provvista di
buon diritto. L’attrice ha ottenuto dal Municipio di __________ l’approvazione
dei lavori da lei notificati il 7 maggio 1990, indicati genericamente come
“modifiche interne” (doc. B) e in seguito ha trasmesso i piani approvati all’amministrazione
della comproprietà, che ha informato tutti i condomini (audizione testimoniale
__________ __________, verbale 12 maggio 1995). Il Pretore ne ha concluso che
l’attrice non si era sottratta ai propri obblighi e che non spettava a lei
convocare l’assemblea. A torto.

 

                                         Come si è visto (consid.
5), incombeva all’attrice, intenzionata a eseguire interventi edilizi sulle
parti comuni dell’edificio toccate dalla canna fumaria, dal comignolo e dal
tubo di aerazione (pareti comuni interne, travi portanti e tetto) non solo
informare, ma anche ottenere l’esplicito consenso degli altri comproprietari,
chiedendo la convocazione di un’assemblea o una decisione in via di
circolazione (Rep. 1984 pag. 333). Il silenzio degli altri comproprietari,
rispettivamente la loro mancata opposizione, non equivale al consenso unanime
richiesto dall’art. 647e CC. Del resto l’attrice si è limitata a inviare
all’amministrazione la planimetria relativa ai lavori interni
dell’appartamento, senza indicare esplicitamente che fra gli interventi
previsti rientrava anche la costruzione del comignolo e la posa di un tubo
d’aerazione sul tetto. Il fatto che nei disegni relativi alle modifiche interne
la costruzione del camino sia stata raffigurata mediante un segno convenzionale
(doc. D, in basso a destra, sotto le scale dipinte in giallo; deposizione
__________, verbale 29 marzo 1995, pag. 3) non è rilevante. Determinante, come
si è visto, non è l’informazione degli altri comproprietari, ma il loro
esplicito e unanime consenso alla posa dei manufatti sul tetto. Il diritto del
comproprietario di eseguire lavori interni nella sua proprietà, garantito
dall'art. 712a cpv. 2 CC, trova il suo limite nel diritto degli altri
comproprietari e, nella misura in cui sono toccate le parti comuni
dell’edificio, il consenso dell’assemblea è indispensabile. In concreto,
quindi, l’attrice ben poteva costruire un caminetto nel suo appartamento (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 69 ad
art. 712b CC), ma per far passare la canna fumaria nelle pareti interne comuni,
attraverso le travi portanti e posare il comignolo e il tubo d’aerazione sul
tetto, parte comune (Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 33 ad art. 712b CC) essa doveva avere il consenso di tutti gli
altri comproprietari. Il fatto che la costruzione è eseguita a regola d’arte
(doc. Q1) e che il comignolo non provochi particolari immissioni di fumo
(perizia __________ __________ __________ __________o-__________, fascicolo
__________) è del tutto irrilevante in assenza dell’indispensabile consenso
assembleare.

 

                                   8.   Da ultimo, per quel
che concerne le deliberazioni successive dell’assemblea sul problema dei
manufatti litigiosi, ritenute contraddittorie dal Pretore e dall’attrice,
l’appellante rileva che l’assemblea non ha mai dato il consenso al mantenimento
dei comignoli contestati, tanto meno all’unanimità, come richiede l’art. 647e
CC. A giusta ragione. Il 23 ottobre 1990 i comproprietari hanno approvato la
costruzione della scala esterna, situata nella terrazza attribuita in uso
esclusivo all’attrice (doc. E, pag. 3). Nella successiva riunione del 19 giugno
1991 (doc. F, pag. 5) essi hanno preso atto dell’edificazione del comignolo e
del tubo d’aerazione sul tetto e hanno stabilito di discuterne in un’ulteriore
assemblea. L’8 ottobre 1991 i comproprietari hanno preso visione delle
fotografie del tetto (doc. G, pag. 3) e hanno incaricato l’interessata di
presentare modifiche tecniche ed estetiche del comignolo. Il 6 novembre 1991,
confrontati alla decisa opposizione di almeno un comproprietario (ciò che
avrebbe compromesso l’unanimità), i comproprietari hanno deciso di esaminare
una proposta di modifica ben precisa del comignolo (stile tradizionale, altezza
non superiore alla metà dell’attuale costruzione, doc. H, pag. 4). L’attrice
non ha tuttavia dato seguito all’invito, apparentemente per problemi tecnici
(doc. Q1) e l’assemblea ha deliberato il 24 marzo 1992 l’abbattimento delle
opere.

 

                                   9.   Constatato che
l’attrice non aveva alcun diritto di intervenire sul tetto senza il consenso di
tutti gli altri comproprietari, si tratta ancora di determinare se la decisione
assembleare del 24 marzo 1992 rispetti il principio della proporzionalità. Al
riguardo è applicabile l’art. 671 cpv. 3 CC, per il quale, in quanto si possa
fare senza un danno sproporzionato (cfr. cpv. 2 del medesimo articolo), il
proprietario del fondo può domandare la rimozione a spese del costruttore dei
materiali adoperati senza il suo consenso. Il Tribunale federale ravvisa un
danno sproporzionato ove esista un’evidente sproporzione tra l’interesse del
proprietario all’allontanamento dei materiali e il danno che ne deriverebbe al
proprietario degli stessi (cfr. Rep. 1984 332). Nella fattispecie il danno che
l’attrice subisce con la demolizione dei comignoli ammonta a circa fr. 8’000.–
(consid. 2) e non può essere ritenuto sproporzionato se confrontata
all’interesse dei comproprietari al rispetto dell’integrità di una parte comune
fondamentale dell’edificio (Wermelinger-De
Gottrau, op. cit., pag. 66). In siffatte circostanze la decisione
assembleare di ordinare l’abbattimento del comignolo e del tubo d’aerazione
posati sul tetto dall’attrice è stata presa nel rispetto dei regolamenti condominiali
e della legge. L’appello si rivela dunque fondato e deve essere accolto, con la
conseguente riforma del giudizio impugnato.

 

                                10.   Gli oneri processuali
sono posti a carico dell’appellata (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderà alla
controparte un’adeguata indennità per ripetibili. Tenuto conto della
soccombenza dell’attrice, anche pronunciato sulle spese e le ripetibili di
prima sede deve essere modificato di conseguenza. 

 

 

Per questi motivi

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:               I.   L’appello è accolto e la
sentenza impugnata è così riformata:

 

1. La petizione è respinta.

2. La tassa di giustizia di fr. 1’000.–
e le spese in fr. 257.– sono poste a carico di __________ __________
-__________ __________, che rifonderà alla Comunione dei comproprietari del
“__________ __________ __________ ” fr. 2’500.– per ripetibili.

                                      

                                   II.   Gli
oneri processuali di appello, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia      fr. 500.–

                                         b)
spese                         fr.   50.–

                                                                                fr.
550.–

                                         già
anticipati dall'appellante, sono posti a carico di __________ __________
-__________ __________, che rifonderà alla Comunione dei comproprietari del
“__________ __________ __________ ” fr. 2’000.– per ripetibili d’appello.

 

 

                                   III.   Intimazione:

                                         – avv. __________
__________, __________;

                                         – avv. __________
__________, __________.

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                        La
segretaria