# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 27bd1ffc-0b4c-5ca5-9016-13f69d0bc8b0
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2025-09-17
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 17.09.2025 A-3149/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-3149-2024_2025-09-17.pdf

## Full Text

B u n d e s v e r w a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b un a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 

Entscheid angefochten beim BGer 

 
 
    
 

 

 

  

 

 Abteilung I 

A-3149/2024 

 

 
 

  U r t e i l  v o m  1 7 .  S e p t e m b e r  2 0 2 5  

Besetzung 
 Richter Stephan Metzger (Vorsitz), 

Richter Maurizio Greppi,  

Richter Jürg Marcel Tiefenthal, 

Gerichtsschreiber Roland Hochreutener     
 

 
 

Parteien 
 1. Flughafen Zürich AG,  

Postfach, 

8058 Zürich,   

2. Kanton Zürich,  

Baudirektion,  

Postfach,  

8090 Zürich,   

beide vertreten durch  

Dr. iur. Roland Gfeller, Rechtsanwalt, 

und MLaw Thomas Grob,  

gbk Rechtsanwälte AG,  

Florastrasse 44,  

8032 Zürich,  

Beschwerdeführende,  

 

  
 

 
gegen 

 
 

Erbengemeinschaft A._______,  

bestehend aus:  

1. B._______,  

2. C._______,  

beide vertreten durch Martin Looser, Rechtsanwalt, 

und lic. iur. Seraina Schneider, Rechtsanwältin,  

Beschwerdegegnerinnen,  

 

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10,  

Zustelladresse:  

c/o Attila Akin, Anwaltskanzlei Akin,  

Färberstrasse 33,  

8008 Zürich,   

Vorinstanz.  

  
 

 
 

Gegenstand 
 Enteignung; Fluglärmentschädigung;  

Entscheid vom 16. April 2024. 

 

 

 

A-3149/2024 

Seite 3 

Sachverhalt: 

A.  

Am 1. Juli 1998 meldete die Erbengemeinschaft A.______, damals u.a. be-

stehend aus B._______ und C._______ (nachfolgend: Enteignete), als 

Folge der Änderung des Flugbetriebs durch die Einführung der 4. Welle ab 

Herbst 1996 am Landesflughafen Zürich-Kloten, welche ab 1997 zu einer 

wesentlichen Erhöhung der Abflugbewegungen auf der Piste 16 in südöst-

licher Richtung über Opfikon führte, Enteignungsforderungen für ihr in der 

Gemeinde Opfikon gelegenes Grundstück alt-Nr. (…) an. Nachdem keine 

Einigung zustande gekommen war, stellten die Enteigneten mit Eingabe 

vom 23. Dezember 1998 beim Kanton Zürich ein Begehren um Entschädi-

gung wegen übermässigen Fluglärms und direkten Überflugs ihres Grund-

stücks.  

B.  

Am 30. März 2004 schlossen die Enteigneten mit der L + B AG, HGV, einen 

Vertrag über den Verkauf des Grundstücks, in dem sie für das unbebaute 

Bauland mit einer Fläche von 3'593 m2 einen Kaufpreis von Fr. 650.–/m2 

vereinbarten. In Ziff. 9 des Vertrages sahen die Parteien vor, dass die Käu-

ferin bezüglich des Kaufobjekts in allen Rechten und Pflichten in das hän-

gige Verfahren zwischen der Verkäuferschaft und dem Kanton Zürich res-

pektive der Zürich Unique Airport AG trete. Sie seien dafür besorgt, dass 

bis zur Eigentumsübertragung die Zustimmung des Kantons Zürich vor-

liege, wonach dieser an Stelle der Verkäuferschaft die Käuferin als Klägerin 

akzeptiere. Am 19. April 2004 stellten die Enteigneten ein an die Baudirek-

tion des Kantons Zürich gerichtetes Abtretungsgesuch. Diese erwiderte mit 

Schreiben vom 28. Mai 2004, man habe vom Kaufvertrag Kenntnis genom-

men und behalte sich praxisgemäss die Einrede des Parteiwechsels vor. 

Gleichentags erfolgte die Eintragung des Kaufs ins Grundbuch. Am 

28. September 2004 teilten die Enteigneten der Baudirektion des Kantons 

Zürich den Rückzug ihres Abtretungsgesuchs vom 19. April 2004 mit. Am 

18. Juni 2010 trafen die Enteigneten mit der Käuferschaft des Grundstücks 

eine Zusatzvereinbarung, wonach sie ihre Parteistellung im 1998 eingelei-

teten Enteignungsverfahren auch nach dem Eigentumsübergang beibehal-

ten würden. Sie würden den Prozess auf eigene Gefahr und eigenes Risiko 

sowie eigene Kosten weiterführen, wobei die Käuferschaft nicht verpflichtet 

sei, sich daran zu beteiligen. Eine allfällige Enteignungsentschädigung 

vom Flughafenhalter werde von den Enteigneten alleine bezogen, da dem 

Minderwert der Liegenschaft aufgrund des übermässigen Fluglärms be-

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Seite 4 

reits mit Festsetzung eines tieferen Kaufpreises Rechnung getragen wor-

den sei.  

C.  

C.a Mit Entscheid vom 17. April 2019 wies die Eidgenössische Schät-

zungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK) das Entschädigungsbe-

gehren der Enteigneten infolge Unterbrechung der Unvorhersehbarkeit ab, 

soweit sie darauf eintrat. 

C.b Mit Urteil A-2617/2019 vom 17. Februar 2020 hiess das Bundesver-

waltungsgericht die dagegen erhobene Beschwerde gut, hob Dispositiv-

Ziff. 1 und 2 auf und wies die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens und 

zur materiellen Beurteilung an die ESchK zurück. Das Bundesverwaltungs-

gericht erwog im Wesentlichen, Ziff. 9 des Kaufvertrags vom 30. März 2004 

habe gar keine Wirkung entfalten können, da der Kanton Zürich die bean-

tragte Zustimmung zum Parteiwechsel nicht erteilt habe. Die Enteigneten 

hätten folglich weder ihre Parteistellung noch ihre materielle Berechtigung 

an der Geltendmachung der enteignungsrechtlichen Entschädigungsforde-

rungen verloren. 

C.c Auf die von der Flughafen Zürich AG und vom Kanton Zürich (nachfol-

gend: Enteigner) dagegen erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht 

mit Urteil 1C_151/2020, 1C_165/2020 vom 10. November 2020 nicht ein.  

D.  

Mit Entscheid vom 16. April 2024 sprach die ESchK den Enteigneten eine 

Entschädigung für den Minderwert aus übermässigem Fluglärm in der 

Höhe von Fr. 589'252.– zu (Dispositiv-Ziff. 1). Für die Regelung der Verfah-

renskosten und der Parteientschädigung stellte sie einen separaten Ent-

scheid in Aussicht (Dispositiv-Ziff. 3). Zur Begründung hielt die ESchK im 

Wesentlichen fest, die Entschädigungsvoraussetzung der Unvorherseh-

barkeit sei vom Bundesverwaltungsgericht bereits mit Urteil vom 17. Feb-

ruar 2020 bejaht worden. Sie sei deshalb im vorliegenden Verfahren nicht 

mehr zu prüfen. Überdies sei auch die Anspruchsvoraussetzung der Spe-

zialität der Immissionen unstrittig gegeben, da der massgebliche Immissi-

onsgrenzwert von 60 dB (A) deutlich überschritten werde. Mit einem Min-

derwert von 20 % sei die Schwere des immissionsbedingten Schadens zu 

bejahen und es seien keine Gründe ersichtlich, weshalb hier nicht auf den 

vom Bundesgericht in einem vergleichbaren Fall ermittelten Preis von 

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Seite 5 

Fr. 820.– pro Quadratmeter für nicht fluglärmbelastetes Bauland abgestellt 

werden könne. 

E.  

Gegen den Entscheid der ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) vom 16. April 

2024 erheben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich (nachfol-

gend: Beschwerdeführende) mit Eingabe vom 17. Mai 2024 Beschwerde 

beim Bundesverwaltungsgericht mit dem Antrag, der angefochtene Ent-

scheid sei aufzuheben und die Entschädigungsforderung der Enteigneten 

(nachfolgend: Beschwerdegegnerinnen) sei unter Vornahme einer Revi-

sion des Urteils des BVGer A-2617/2019 vom 17. Februar 2020 abzuwei-

sen; eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück-

zuweisen.  

F.  

Unter Verweis auf ihre Ausführungen im angefochtenen Entscheid hat die 

Vorinstanz mit Eingabe vom 3. Juni 2023 (recte: 3. Juni 2024) auf eine 

Vernehmlassung verzichtet.  

G.  

Mit Entscheid vom 4. Juli 2024 auferlegte die Vorinstanz den Beschwerde-

führenden die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftbarkeit und unter 

Verweis auf eine Bezifferung der Kosten in einer separaten Verfügung; zu-

dem verpflichtete sie die Beschwerdeführenden, den Beschwerdegegne-

rinnen eine Parteientschädigung von Fr. 15'310.– (inkl. MwSt) auszurich-

ten.  

H.  

Mit Beschwerdeantwort vom 26. August 2024 beantragen die Beschwer-

degegnerinnen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten 

sei.  

I.  

Die Beschwerdeführenden halten in ihrer Replik vom 11. Oktober 2024 an 

ihren bisherigen Anträgen und ihrer Begründung fest.  

J.  

Mit Duplik vom 17. Dezember 2024 halten auch die Beschwerdegegnerin-

nen an ihren bisherigen Anträgen und ihrer Begründung fest.  

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Seite 6 

K.  

Unter Aufrechterhaltung ihres bisherigen Rechtsbegehrens reichen die Be-

schwerdeführenden am 14. Februar 2025 ihre Schlussbemerkungen ein. 

L.  

Auf die weitergehenden Ausführungen der Parteien und die sich bei den 

Akten befindlichen Schriftstücke wird – soweit entscheidrelevant – in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die 

Enteignung (EntG; SR 711) können Entscheide der Schätzungskommis-

sion beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundes-

verwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorliegenden 

Beschwerde. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichtsge-

setz vom 17. Juni 2005 (VGG; SR 173.32), soweit das EntG nichts anderes 

bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37 ergän-

zend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968 

(VwVG; SR 172.021). 

1.2 Nach Art. 78 Abs. 1 EntG sind insbesondere die Hauptparteien des Ent-

eignungsverfahrens zur Beschwerde befugt. Gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG 

ist zur Beschwerde berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilge-

nommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch die an-

gefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Inte-

resse an deren Aufhebung oder Änderung hat. 

Die Beschwerdeführenden haben als Parteien am vorinstanzlichen Verfah-

ren teilgenommen und sind mit ihren Forderungen nicht durchgedrungen. 

Sie sind somit sowohl formell als auch materiell beschwert und zur Be-

schwerde legitimiert.  

1.3 Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. 

Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 VwVG) ist damit einzutreten. 

 

 

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Seite 7 

2.  

2.1 Das Bundesverwaltungsgericht entscheidet grundsätzlich mit uneinge-

schränkter Kognition. Es überprüft die angefochtene Verfügung auf 

Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger und unvollständiger Fest-

stellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehlern bei der 

Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit (Art. 49 VwVG). 

Soweit es um die Beurteilung von ausgesprochenen Spezialfragen geht, in 

denen die Vorinstanz über ein besonderes Fachwissen verfügt, weicht das 

Bundesverwaltungsgericht nicht ohne Not von deren Auffassung ab (statt 

vieler Urteil des BVGer A-196/2017 vom 12. Dezember 2018 E. 2 mit Hin-

weisen). Es wendet das Recht von Amtes wegen an und ist an die Begrün-

dung der Parteien nicht gebunden (Art. 62 Abs. 4 VwVG). 

2.2 Hebt die Beschwerdeinstanz einen angefochtenen Entscheid auf und 

weist sie die Sache (mit verbindlichen Weisungen) zur Neubeurteilung an 

die Vorinstanz zurück, so ist diese bei ihrem neuen Entscheid grundsätzlich 

an den Rückweisungsentscheid gebunden. Die mit der Neubeurteilung be-

fasste Instanz hat entsprechend die rechtliche Beurteilung, mit welcher die 

Rückweisung begründet worden ist, ihrer neuen Entscheidung zu Grunde 

zu legen; bereits entschiedene Fragen sind nicht mehr zu prüfen. Wie weit 

die Vorinstanz an die Entscheidung gebunden ist, ergibt sich aus der Be-

gründung der Rückweisung, die sowohl den Rahmen für die neue Tatsa-

chenfeststellung als auch jenen für die neue rechtliche Begründung vor-

gibt. Wird der neue Entscheid der unteren Instanz wiederum bei der Be-

schwerdeinstanz angefochten, so ist diese selbst an ihre früheren Erwä-

gungen gebunden. Eine freie Überprüfung des angefochtenen Entscheids 

ist der Beschwerdeinstanz nur betreffend jene Punkte möglich, die im 

Rückweisungsentscheid nicht entschieden wurden, oder bei Vorliegen 

neuer Sachumstände (vgl. zum Ganzen vgl. BGE 135 III 334 E. 2; Urteil 

des BGer 2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 3.2 f.; BVGE 2016/13 

E. 1.3.4; Urteil des BVGer A-2601/2020 vom 2. März 2022 E. 1.4.3; ASTRID 

HIRZEL, in: Waldmann/Krauskopf [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 3. Aufl. 

2023 [nachfolgend: Praxiskommentar], Art. 61 Rz. 28; MICHAEL BEUSCH, in: 

Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das 

Verwaltungsverfahren, 2. Aufl. 2019, Art. 61 Rz. 8). Zum Teil befürworten 

die Praxis und Lehre Ausnahmen von der Bindungswirkung des gerichtli-

chen Rückweisungsentscheids, wenn bei einer Bindung ein in höchstem 

Masse stossendes Ergebnis resultieren würde oder wenn eigentliche Re-

visionsgründe vorliegen (HIRZEL, Praxiskommentar. Art. 61 Rz. 28 und 

Fn. 70, mit Hinweis auf Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichts 

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Seite 8 

H 106/87a vom 14. Januar 1988). Die Missachtung der Vorgaben des 

Rückweisungsentscheids stellt Willkür sowie eine materielle Rechtsverwei-

gerung dar und führt bei Anfechtung des neuen Entscheids zu dessen Auf-

hebung (Urteil des BGer 2C_131/2021 vom 15. Februar 2023 E. 4.2; 

KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI/BUNDI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungs-

rechtspflege des Bundes, 4. Aufl. 2025, Rz. 1158). 

3.  

Die Beschwerdeführenden machen in formeller Hinsicht eine Verletzung 

der Begründungspflicht geltend.  

3.1 Die Parteien haben im verwaltungs- und im verwaltungsgerichtlichen 

Verfahren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-

fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; 

SR 101]; Art. 29 ff. VwVG). Aus diesem folgt unter anderem die Pflicht der 

Behörde, ihren Entscheid in nachvollziehbarer Weise zu begründen 

(Art. 35 Abs. 1 VwVG). Die Pflicht zur Begründung des Entscheids dient 

auch der Selbstkontrolle der Behörde und verhindert, dass diese sich von 

sachfremden Erwägungen leiten oder entscheidwesentliche Sachverhalts-

elemente unbeachtet lässt (zum Ganzen BGE 144 I 11 E. 5.3; Urteil des 

BGer 1C_328/2020 vom 22. März 2022 E. 3.3.2 und Urteil des BVGer A-

3484/2018 vom 7. September 2021 E. 14.2, je mit Hinweisen).  

Die Begründung einer Verfügung hat im Allgemeinen den rechtserhebli-

chen Sachverhalt sowie die anwendbaren Rechtsnormen zu enthalten und 

sodann die rechtliche Würdigung (Subsumtion) des Sachverhalts unter die 

Rechtsnormen aufzuzeigen. In diesem Sinne sind wenigstens kurz die 

Überlegungen zu nennen, von denen sich die Behörde bei ihrem Entscheid 

hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 143 III 65 

E. 5.2; Urteil des BGer 1C_70/2021 vom 7. Januar 2022 E. 2.1; Urteil des 

BVGer A-3484/2018 vom 7. September 2021 E. 14.2 mit Hinweisen). Es 

ist allerdings nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistand-

punkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen aus-

drücklich widerlegt; vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid we-

sentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss indes so abgefasst 

sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids 

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere 

Instanz weiterziehen kann (BGE 148 III 30 E. 3.1 mit Hinweisen). 

3.2 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid die entscheidwesentli-

chen Überlegungen nachvollziehbar dargelegt. Die Begründung lässt die 

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Tragweite des Entscheids hinreichend erkennen. Dass die Vorinstanz be-

züglich der Anspruchsvoraussetzung der Unvorhersehbarkeit auf die Er-

wägungen im Urteil A-2617/2019 des Bundesverwaltungsgerichts verwie-

sen und keine erneute Prüfung vorgenommen hat, begründet keine Verlet-

zung des Gehörsanspruchs. Dies zumal sie mit ihrem Verweis auf die Bin-

dungswirkung des gerichtlichen Urteils zu dieser Anspruchsvoraussetzung 

zumindest sinngemäss Stellung genommen hat. Der Gehörsanspruch ver-

langt wie erwähnt nicht, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunk-

ten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrück-

lich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentli-

chen Punkte beschränken. Letztlich waren die Beschwerdeführenden – 

wie die Vorbringen in ihrer Beschwerde zeigen – auch im Stande, die Ver-

fügung sachgerecht anzufechten. Die Rüge der Gehörsverletzung erweist 

sich demnach als unbegründet.  

3.3 Die Beschwerdeführenden rügen im Weiteren eine fehlende Begrün-

dung in Bezug auf den Erlass eines Teilentscheides ohne Festlegung der 

Kosten- und Entschädigungsfolgen. Es trifft zwar zu, dass die Vorinstanz 

ihren Verweis auf einen separaten Entscheid über die Verfahrenskosten 

und die Parteientschädigung (E. 5) nicht begründet hat. Die Beschwerde-

führenden haben allerdings weder einen Antrag auf umgehenden Erlass 

eines Entscheids über die Kosten- und Entschädigungsfolgen gestellt noch 

begründet, inwiefern sie durch den Erlass eines Teilentscheids einen Nach-

teil erlitten haben sollen. Zwar ist der Anspruch auf rechtliches Gehör for-

meller Natur, doch verfolgt er keinen Selbstzweck; er ist vielmehr mit der 

Berechtigung in der Sache selbst verbunden (vgl. Urteile des BGer 

2D_74/2015 vom 28. April 2016 E. 3.2 und 2P.352/2005 vom 24. April 2006 

E. 3.4; Urteil des BVGer A-1970/2021 vom 26. Oktober 2022 E. 1.4). Ein 

solcher Konnex zwischen der Rüge der Gehörsverletzung und der Berech-

tigung in der Sache ist vorliegend nicht dargetan. Der Entscheid über die 

Verfahrenskosten und die Parteientschädigung ist im Übrigen – wie darge-

legt (vgl. Sachverhalt, Bst. G) – bereits am 4. Juli 2024 ergangen und (man-

gels Anfechtung) in Rechtskraft erwachsen. Dementsprechend ist auf 

diese Rüge hier nicht mehr weiter einzugehen.  

4.  

Das revidierte Bundesgesetz über die Enteignung vom 19. Juni 2020 

(AS 2020 4085; BBl 2018 4713) ist am 1. Januar 2021 in Kraft getreten. 

Nach der Übergangsbestimmung zur Änderung vom 19. Juni 2020 werden 

Enteignungsverfahren, die vor dem Inkrafttreten dieser Änderung eingelei-

tet worden sind, nach bisherigem Recht zu Ende geführt; vorbehalten 

https://www.fedlex.admin.ch/eli/oc/2020/748/de
https://www.fedlex.admin.ch/eli/fga/2018/1660/de

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Seite 10 

bleiben allfällige Änderungen der Gebührenregelung für den Zeitraum ab 

Inkrafttreten dieser Änderung. Die hier zur Beurteilung stehende Entschä-

digungsforderung wurden vor Inkrafttreten des revidierten EntG angemel-

det, so dass vorliegend das EntG in der bis zum 31. Dezember 2020 in 

Kraft gewesenen Fassung anwendbar ist (vgl. dazu Urteil des BGer 

1C_301/2020 vom 12. Mai 2021 E. 5.1).  

5.  

Im konkreten Fall steht eine Entschädigung zufolge Enteignung nachbar-

rechtlicher Abwehrrechte gegen übermässige Immissionen zur Beurtei-

lung. An der Entschädigungsforderung infolge direkten Überflugs haben 

die Beschwerdegegnerinnen im vorinstanzlichen Verfahren nicht mehr 

festgehalten (vgl. Stellungnahme vom 18. Juli 2016; Vorakten 1999-

137/006-C [act.] 5), so dass diese vorliegend keinen Anfechtungsgegen-

stand bildet. Unbestritten ist sodann, dass die Anspruchsvoraussetzung 

der Spezialität erfüllt ist (vgl. dazu auch BGE 134 II 164 E. 7; BGE 130 II 

394 E. 12.2; Urteil des BGer 1C_78/2019 vom 22. November 2019 E. 3.1). 

Von den Beschwerdeführenden anerkannt ist insbesondere die Feststel-

lung der Vorinstanz, dass der Immissionsgrenzwert während des Tages 

(von 06:00 Uhr bis 22:00 Uhr) von 60 dB (A) bei einem ermittelten Wert von 

67.4 dB (A) deutlich überschritten wird (vgl. dazu E. 3.1 – 3.2 des ange-

fochtenen Entscheids und Rz. 29 der Beschwerdeschrift vom 17. Mai 

2024).  

6.  

Nachfolgend sind zunächst die weiteren Voraussetzungen für einen An-

spruch auf Entschädigung infolge Enteignung nachbarrechtlicher Abwehr-

ansprüche darzulegen (E. 6). Anschliessend sind die Vorbringen der Be-

schwerdeführenden zu würdigen, wobei zunächst die Anspruchsvoraus-

setzung der Unvorhersehbarkeit (E. 7) und alsdann jene der Schwere des 

immissionsbedingten Schadens zu prüfen sind (E. 8).  

6.1 Führt der Flugverkehr zu übermässigen, duldungspflichtigen Immissio-

nen, so kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein Entschä-

digungsanspruch aufgrund einer immissionsbedingten Enteignung beste-

hen. Dabei handelt es sich um eine formelle Enteignung infolge Unterdrü-

ckung der nachbarrechtlichen Abwehrrechte gemäss Art. 679 i.V.m. 

Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 

(ZGB; SR 210); der Entschädigungsanspruch wird aus Art. 5 Abs. 1 EntG 

abgeleitet. Nach der konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung 

setzt ein Entschädigungsanspruch für die Unterdrückung nachbarrecht-

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Seite 11 

licher Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen voraus, dass (kumula-

tiv) die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, 

der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbeding-

ten Schadens gegeben sind (BGE 145 I 250 E. 5.2 mit Hinweisen; Urteil 

des BGer 1C_103/2022 vom 20. Oktober 2022 E. 4.2; vgl. dazu auch 

BEATRICE WAGNER PFEIFER, Umweltrecht, Allgemeine Grundlagen, 2017, 

S. 246 ff.; STEFAN VOGEL, in: Giovanni Biaggini/Isabelle Häner/Urs 

Saxer/Markus Schott [Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, 2015, 

Rz. 8.66 f.).  

6.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit für Flug-

lärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen 

auf den 1. Januar 1961 festgesetzt (ständige Rechtsprechung seit 

BGE 121 II 317 E. 6b-c). Es hielt an diesem Stichdatum auch im Hinblick 

auf gewisse einschneidende Änderungen des An- und Abflugbetriebs fest, 

deren konkrete Gründe für die Grundeigentümer nicht vorhersehbar waren, 

wie zum Beispiel der sprunghafte Anstieg der Südabflüge durch die Einfüh-

rung der «4. Welle» der Swissair im Herbst 1996 (BGE 130 II 394 E. 12.1 

S. 415 und E. 12.3.1-12.3.3 S. 420 ff.) und die starke Zunahme der Ostan-

flüge seit 2001 aufgrund der Beschränkungen des deutschen Luftraums 

(BGE 136 II 263 E. 7.3-7.5 und 8 S. 268 ff.; vgl. auch BGE 142 II 128 E. 3.1 

mit Hinweisen). Wer nach dem 1. Januar 1961 ein fluglärmbetroffenes 

Grundstück erworben hat, ist aufgrund der Vorhersehbarkeit der Immissio-

nen grundsätzlich nicht entschädigungsberechtigt (vgl. dazu BGE 131 II 

137 E. 2.3; ADRIAN GOSSWEILER, Entschädigung für Lärm von öffentlichen 

Verkehrsanlagen, 2014, Rz. 432). Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass die 

Grundeigentümer das Grundstück durch Erbgang oder Erbvorbezug er-

worben haben. In diesem Fall wird auf den Zeitpunkt des Erwerbs durch 

den Erblasser abgestellt und gefragt, ob die Immissionen für diesen vor-

hersehbar waren (BGE 128 II 329 E. 2.2). Wird ein Grundstück vor dem 

1. Januar 1961 erworben, aber erst nach diesem Datum überbaut, kann 

ein Entschädigungsanspruch allein für die Entwertung des Bodens entste-

hen. Bei der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere 

des Schadens ist indes von der Nutzung der fraglichen (Gesamt-)Liegen-

schaft im Schätzungszeitpunkt auszugehen. Sind die Voraussetzungen für 

die Leistung einer Entschädigung erfüllt, beschränkt sich diese auf den Er-

satz des Minderwertes des Landanteils (vgl. BGE 134 II 145 E. 6 mit Hin-

weisen). 

6.3 Die Zulässigkeit der Abtretung von öffentlich-rechtlichen Ansprüchen 

beurteilt sich nach öffentlichem Recht. Sie ist in jedem Einzelfall aufgrund 

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der massgebenden Gesetzesbestimmungen sowie mit Blick auf Ziel und 

Zweck der Leistung zu beurteilen (RENÉ WIEDERKEHR/PAUL RICHTI, Praxis 

des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, 2012, Rz. 678; BGE 111 Ib 

150 E. 2). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann im Falle 

des Verkaufs einer enteigneten Liegenschaft nach Eröffnung des erstin-

stanzlichen Verfahrens der Verkäufer die Eigenschaft als Enteigneter oder 

die Klagebefugnis behalten, wenn mit dem Erwerber vereinbart wurde, 

dass ihm eine (allfällige) Enteignungsentschädigung verbleibt (BGE 122 I 

168 E. 1 S. 161; Urteile des BGer 1C_894/2013, 1C_902 2013 vom 17. Juli 

2014 E. 2.1.1 und 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.1; HEINZ 

HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, 

Art. 16 Rz. 7). 

6.4 Vom Stichtag für die Beurteilung der Vorhersehbarkeit ist der massge-

bende Zeitpunkt für die Entschädigungsbemessung zu unterscheiden. Die 

Regelung von Art. 19bis Abs. 1 EntG, wonach auf das Datum der Einigungs-

verhandlung abzustellen sei, ist auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage 

und persönlicher Anzeige zugeschnitten, in denen die Entschädigungsfor-

derungen für eine Enteignung gleichzeitig anzumelden sind und damit 

auch die Einigungsverhandlungen zur gleichen Zeit durchgeführt werden 

können. Findet dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auftreten über-

mässiger Immissionen, kein öffentliches Auflageverfahren statt und können 

die Entschädigungsansprüche bis zum Eintritt der Verjährung über einen 

längeren Zeitraum geltend gemacht werden, rechtfertigt es sich, für alle 

Verfahren den nämlichen Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der Schät-

zungsstichtag ist in diesen Fällen nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-

chung in Würdigung der gegebenen Umstände festzusetzen und darf auf 

den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die Lärmbetroffenen durch öffentliche 

Auflage der Lärmbelastungspläne und öffentliche Bekanntmachung zur 

Anmeldung ihrer Entschädigungsansprüche hätten aufgefordert werden 

können (BGE 134 II 49 E. 49 E. 13.1 mit Hinweis). Für die Ermittlung des 

massgebenden Lärmpegels und der entsprechenden Entschädigungsbe-

messung wird in der Regel auf den am massgebenden Stichtag herrschen-

den Lärmpegel abgestellt, wobei davon ausgegangen wird, dass sich die-

ser in absehbarer Zeit nicht wesentlich ändern werden (Urteil des BGer 

1E.18/2007 vom 14. April 208 E. 13.2).  

6.5 Nach der Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des im-

missionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine ge-

wisse Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwertes einer Lie-

genschaft erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 145 

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https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-122-I-168

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I 250 E. 5.2; 134 II 49 E. 11; 130 II 394 E. 12.3; 123 II 481 E. 7d;110 Ib 340 

E. 2; 94 I 286 E. 9c; vgl. zur Kritik an diesem Kriterium GOSSWEILER, a.a.O., 

Rz. 460). Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis aus-

geschlossen worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde im-

merhin anerkannt, dass auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft 

bereits einen schweren Schaden im enteignungsrechtlichen Sinn darstel-

len kann (vgl. BGE 134 II 49 E. 11 mit Hinweisen). Die Voraussetzung des 

schweren Schadens darf keine allzu hohe Hürde bilden, da im Falle der 

formellen Enteignung Art. 16 EntG gleich wie Art. 26 Abs. 2 BV eine volle 

Entschädigung vorschreibt. Sie lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der 

Grundsatz zum Tragen kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für 

jeden beliebigen hoheitlichen Eingriff und damit auch nicht für jede belie-

bige Beeinträchtigung durch den öffentlichen Verkehr entstehen kann (vgl. 

BGE 134 II 49 E. 10 mit Hinweisen). Ist im Einzelfall die Höhe des Scha-

dens zur Festsetzung der Entschädigung zu ermitteln, so sind neben der 

Lärmbelastung auch die Lage, die Art und die Umgebung der Grundstücke 

zu berücksichtigen (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.3; 117 Ib 15 E. 2b; 116 Ib 11 

E. 3a).  

6.6  Praxisgemäss hat der Grundeigentümer Anspruch auf Ersatz des Min-

derwertes, den sein Grundstück durch die Belastung erleidet, d.h. auf die 

Vergütung der Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert des un-

belasteten Grundstücks und jenem des belasteten Grundstücks ergibt 

(vgl. Art. 19 lit. b EntG; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 173 mit Hinweisen; 

vgl. auch BGE 142 II 136 E. 7.7 S. 151 f.). Der Verkehrswert entspricht dem 

Erlös, der für das enteignete Recht bei Veräusserung im freien Handel am 

massgebenden Stichtag objektiv hätte erzielt werden können (BGE 122 II 

246 E. 4a S. 250 mit Hinweisen). Dieser hängt nicht (nur) von der gegen-

wärtigen Verwendung des Grundstücks ab, sondern in erster Linie von den 

Erwartungen, die Kaufinteressenten hinsichtlich Art und Intensität der mög-

lichen Nutzung hegen würden (Urteil des BGer 1C_322/2017 vom 25. April 

2018 E. 2.1 mit Hinweisen). 

6.7 Die Vorinstanz hat den lärmbedingten Minderwert des Grundstücks alt-

Nr. (…) anhand des hedonischen Modells «MIFLU» ermittelt. Dieses wurde 

eigens zur Bestimmung fluglärmbedingter Minderwerte bei selbst genutz-

tem Wohneigentum (Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum) entwi-

ckelt. Der Auftrag zur Erarbeitung des Modells ging von der FZAG aus; die 

Entwicklung erfolgte durch die Zürcher Kantonalbank (ZKB) unter Beglei-

tung durch ein Expertengremium. Das Bundesgericht hat dieses Modell in 

den Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (BGE 

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Seite 14 

134 II 49 E. 16-18). Das Modell wird inzwischen allgemein als «MIFLU I» 

bezeichnet, zur klaren Abgrenzung vom Modell «MIFLU II», das die FZAG 

zur Bestimmung der Minderwerte von Ertragsliegenschaften (Mehrfamili-

enhäusern) entwickeln liess. 

Bei MIFLU I handelt es sich um ein sog. hedonisches Bewertungsmodell. 

Solche Modelle werden zur Untersuchung verschiedener Gütermärkte (Im-

mobilien-, Auto-, Kunstmarkt usw.) eingesetzt. Ihnen ist im Wesentlichen 

gemeinsam, dass sie die auf dem Markt bestehenden Preisunterschiede 

über die spezifischen Gütereigenschaften erklären, die dem Nutzer oder 

Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass Genuss verschaffen 

und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen. Ein Produkt 

respektive eine Immobilie wird demnach als Bündel von Eigenschaften be-

trachtet, von denen jede ihren Preis hat und welche gesamthaft den Wert 

des Gutes bilden. Die verschiedenen preisbestimmenden Eigenschaften 

werden anhand zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf dem freien Markt ge-

handelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren (Regressionsver-

fahren) ermittelt und quantifiziert (vgl. BGE 134 II 49 E. 16.1 mit Hinwei-

sen). Wie das Bundesgericht festgehalten hat, erlaubt die hedonische Me-

thode als einzige der heute bekannten Schätzungsmethoden, auf einer 

weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines be-

stimmten Liegenschaftenmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preis-

aufschlag oder -abzug zu verbinden, wodurch eine gleichmässige Bewer-

tung in einer Grosszahl von Fällen ermöglicht wird (BGE 134 II 49 E. 16.4). 

Der Fluglärm bildet in MIFLU I eines von acht Merkmalen der Mikrolage. 

Andere solche Merkmale sind zum Beispiel der Strassenlärm, die Sicht und 

die Hangneigung. Weiter berücksichtigt das Modell fünf Merkmale der Mak-

rolage, wie etwa die Steuerkraft der Gemeinde oder die Fahrzeit nach Zü-

rich, sowie 17 bis 18 Merkmale der Liegenschaft selbst, wie das Alter und 

die Substanz des Gebäudes, die Anzahl Zimmer, die Anzahl Nasszellen 

etc. (vgl. auch BGE 134 II 49 E. 17.1). Dem Modell liegen Transaktionsda-

ten der ZKB von 7'484 Freihandverkäufen von Einfamilienhäusern respek-

tive Stockwerkeigentum im Kanton Zürich aus den Jahren 1995 bis 2005 

zu Grunde.  

MIFLU I ist als hybrider Prozess ausgestaltet, das heisst es wird zwingend 

von einem Schätzer ein Augenschein vorgenommen. Dieser kann sein Er-

messen bei der Verkehrswertbemessung einbringen. Das Modell ermittelt 

zwar hilfsweise einen Verkehrswert, doch kann der Schätzer diesen Wert 

ohne Weiteres korrigieren und etwa einen Abzug wegen Entwertung oder 

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Seite 15 

einen Zuschlag für Erneuerung vornehmen. Dagegen erfolgt die Ermittlung 

des fluglärmbedingten Minderwerts (ausgedrückt in Prozenten des Ver-

kehrswerts ohne Fluglärm) unter Ausschluss eines weiteren Schätzungs-

ermessens (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 17.1 und 18.5.1) 

Die ins Modell MIFLU I einbezogene Fluglärmbelastung beruht auf Lärm-

werten, die von der Eidgenössischen Materialprüfungs- und Forschungs-

anstalt (Empa) mit dem Simulationsmodell «FLULA» flächendeckend auf 

den Hektar genau berechnet worden sind. Die Fluglärmbelastung wird über 

drei Variablen abgebildet: 

– Grundbelastung: Leq16h (6-22 Uhr) über 50 dB 

– Spitzenbelastung: sofern Leq16h (6-22 Uhr) > 50 dB: höchster Leq1h 

zwischen 7 und 21 Uhr abzüglich Leq16h (6-22 Uhr) 

– Tagesrandbelastung: bei Minderwertberechnungen für die Jahre ab 

2002: höchster der folgenden Werte: Leq1h (21-22 Uhr) über 50 dB, 

Leq1h (22-23 Uhr) über 50 dB, Leq1h (23-24 Uhr) über 47 dB. 

 

Bei der Grundbelastung beträgt der «Entwertungssatz» (Betrag des mittle-

ren Koeffizienten, entspricht der Wertreduktion bei einem Einfamilienhaus 

an mittlerer Lage) in dieser Modellversion 0.81% pro dB. Die Berechnung 

des Minderwerts erfolgt dabei multiplikativ, das heisst wie bei einer Zinses-

zinsrechnung, und nicht additiv. Beträgt der Leq16h (6–22 Uhr) zum Bei-

spiel 64 dB, womit er 14 dB über der Schwelle von 50 dB liegt, ist also vier-

zehn Mal ein Abschlag von 0.81% auf dem jeweils schon reduzierten Ver-

kehrswert anzubringen. Bei der Spitzenbelastung – die Variable bildet die 

Anzahl dB über Grundbelastung ab – beträgt der Entwertungssatz 0.65% 

pro dB (A), wobei auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten 

Wert angesetzt wird. Bei der Tagesrandbelastung beträgt der Entwertungs-

satz 0.80% pro dB (Urteil des BVGer A-2161/2012 vom 1. April 2014 

E. 11.1; vgl. auch BGE 134 II 49 E. 18.5.2). 

7.  

7.1 Die Beschwerdeführenden wenden im zweiten Rechtsgang ein, das 

Bundesverwaltungsgericht sei in seinem Urteil A-2617/2019 einerseits von 

einem qualifiziert unrichtigen Sachverhalt ausgegangen, indem es die in 

Ziff. 9 des Kaufvertrages vorgesehene Einholung der Zustimmung zum 

Parteiwechsel im pendenten Entschädigungsverfahren als Suspensivbe-

dingung eingestuft habe. Anderseits habe sich das Gericht auch nicht mit 

dem Argument der fehlenden Ausbedingung des Entschädigungsan-

A-3149/2024 

Seite 16 

spruchs (durch die Beschwerdegegnerinnen) auseinandergesetzt und da-

mit aktenkundige erhebliche Tatsachen wie auch von ihnen gestellte Be-

gehren übersehen. Folglich sei der Revisionsgrund von Art. 66 Abs. 2 

Bst. b VwVG in zweifacher Hinsicht gegeben. Überdies sei dadurch auch 

ihr Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 66 Abs. 3 Bst. c VwVG ver-

letzt worden.  

7.2 Dagegen wenden die Beschwerdegegnerinnen ein, die Voraussetzun-

gen für ein Abweichen vom Grundsatz der Bindung an den Rückweisungs-

entscheid des Bundesverwaltungsgerichts seien nicht gegeben. Wenn ihr 

Grundstück als Folge des übermässigen Fluglärms einen Minderwert erlit-

ten habe, so sei in der Gewährung der Entschädigung mitnichten ein stos-

sendes Ergebnis zu erblicken. Auch die Voraussetzungen für eine Revision 

des Urteils A-2617/2019 seien nicht gegeben. Im Zusammenhang mit der 

Suspensivbedingung und dem Parteiwechsel habe das Bundesverwal-

tungsgericht lediglich eine von der Argumentation der Beschwerdeführen-

den abweichende Rechtsauffassung vertreten. Damit habe es weder den 

Sachverhalt falsch erstellt noch erhebliche Tatsachen nicht berücksichtigt. 

Zudem sei auch das rechtliche Gehör nicht verletzt worden. Nachdem der 

Kanton Zürich keine Zustimmung zum Parteiwechsel erteilt habe, habe 

auch kein Parteiwechsel stattfinden können. Die Käuferschaft sei folglich 

nicht in das hängige Verfahren eingetreten. Nach der Rechtsprechung gin-

gen Entschädigungsansprüche wegen übermässiger Fluglärmimmissio-

nen bei einem Handwechsel während einem laufenden Entschädigungs-

verfahren ohne anderslautende vertragliche Vereinbarung nicht von der 

Verkäuferschaft auf den Käufer als neuen Eigentümer über. Entgegen der 

Auffassung der Beschwerdeführenden müsse sich die Verkäuferschaft die-

sen Anspruch somit nicht vertraglich ausbedingen.  

7.3 Das Bundesverwaltungsgericht erwog im ersten Rechtsgang, es sei 

fraglich, ob die enteignungsrechtliche Anspruchsvoraussetzung der Unvor-

hersehbarkeit nicht eine derart eng mit einem bereits vor 1961 zurückrei-

chenden Grundstückseigentümer verbundene Eigenschaft darstelle, dass 

ein Parteiwechsel im Rahmen einer Singularsukzession als grundsätzlich 

unzulässig erscheine (E. 3.4.2). Fraglich sei auch, ob überhaupt eine Zu-

stimmung hinsichtlich des beantragten Parteiwechsels erforderlich sei 

(E. 3.5.3). Die Beantwortung dieser Fragen könne indes offenbleiben, weil 

die für den Parteiwechsel ursprünglich vereinbarte Bedingung, nämlich die 

mit Schreiben vom 19. April 2004 nachgesuchte Zustimmung des Kantons 

Zürich, nicht erfolgt sei und die Verkäuferschaft deshalb zu keinem Zeit-

punkt weder ihre Parteistellung noch ihre materielle Berechtigung an der 

A-3149/2024 

Seite 17 

Geltendmachung der enteignungsrechtlichen Entschädigungsforderung 

verloren habe (E. 3.6).  

Daraus folgt, dass das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil A-2817/2019 

bereits darüber entschieden hat, dass die Parteien in Ziff. 9 des Grund-

stückkaufvertrags den Parteiwechsel an die Suspensivbedingung der Zu-

stimmung des Kantons Zürich geknüpft haben und eine Zustimmung in der 

Folge nicht erfolgt ist, weshalb die Beschwerdegegnerinnen ihre Parteistel-

lung und ihre materielle Berechtigung an der Entschädigungsforderung 

beibehalten haben. Damit steht fest, dass nach der sowohl für die Vorin-

stanz als auch für das Bundesverwaltungsgericht im zweiten Rechtsgang 

verbindlichen Schlussfolgerung im genannten Urteil kein Parteiwechsel er-

folgt ist. Folglich ist die Anspruchsvoraussetzung der Unvorhersehbarkeit 

gegeben.  

7.4 Dass das Bundesverwaltungsgericht diesbezüglich von einem qualifi-

ziert falschen Sachverhalt ausgegangen sein soll, vermögen die Be-

schwerdeführenden nicht überzeugend darzulegen. Soweit sie argumen-

tieren, in Ziff. 9 des Kaufvertrages sei gar keine Suspensivbedingung ver-

einbart worden, vertreten sie lediglich eine von der Beurteilung des Ge-

richts abweichende Vertragsauslegung und Rechtsauffassung. Insoweit 

handelt es sich mithin nicht um eine Sachverhaltsfrage. Nachdem das Bun-

desverwaltungsgericht hierzu in seinem Urteil A-2617/2019 bereits ver-

bindlich Stellung bezogen und den Eintritt dieser Bedingung verneint hat, 

ist das Gericht im zweiten Rechtsgang an diese Beurteilung gebunden. 

Entgegen der Argumentation der Beschwerdeführenden kann aus den zwi-

schen den Parteien abgeschlossenen Zusatzvereinbarungen vom 9. Sep-

tember 2004 und 18. Juni 2010 nicht geschlossen werden, es sei vorgängig 

bereits ein Parteiwechsel erfolgt und die nachträglichen Vereinbarungen 

dienten der Rückgängigmachung dieses Parteiwechsels. Vielmehr bestäti-

gen diese, dass auch nach Auffassung der Vertragsparteien eine Abtretung 

der Entschädigungsforderung nur für den Fall erfolgen sollte, dass der Kan-

ton Zürich einem Parteiwechsel zustimmen würde. Soweit die Beschwer-

deführenden geltend machen, das Bundesverwaltungsgericht sei zu Un-

recht von einer Verweigerung der Zustimmung zum Parteiwechsel ausge-

gangen, verfängt ihre Argumentation ebenfalls nicht. Es trifft zwar zu, dass 

der Kanton Zürich seine Zustimmung nicht explizit verneint hat. Allerdings 

ändert dieser Umstand nichts an der (entscheidenden) Tatsache, dass eine 

Zustimmung zu keinem Zeitpunkt erfolgt ist. Damit war die von den Par-

teien für eine Abtretung und einen Parteiwechsel vorausgesetzte Bedin-

gung zu keinem Zeitpunkt erfüllt. Folgerichtig blieb denn auch die in Ziff. 9 

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Seite 18 

Abs. 2 des Kaufvertrages vereinbarte Zahlung von Fr. 20'000.– aus (vgl. 

dazu auch Stellungnahme des Rechtsvertreters der Käuferin vom 23. Au-

gust 2004; act. 28.1) 

7.5 Die Beschwerdeführenden wenden weiter ein, einer Entschädigungs-

forderung der Beschwerdegegnerinnen stehe auch die fehlende Ausbedin-

gung eines solchen Anspruchs entgegen. Auch dieser Einwand erweist 

sich indes als nicht stichhaltig. Zum einen geht aus dem vorstehend Dar-

gelegten hervor, dass die Abrede der Parteien so zu verstehen ist, dass ein 

Parteiwechsel nur für den Fall erfolgen soll, dass der Kanton Zürich einem 

solchen auch zustimmen würde. Zum andern stehen die genannten Zu-

satzvereinbarungen vom 9. September 2004 und 18. Juni 2010 – entgegen 

der Auffassung der Beschwerdeführenden – auch nicht im Widerspruch zu 

dieser Vertragsauslegung. Vielmehr bestätigen sie die im ersten Rechts-

gang getroffenen Schlussfolgerungen des Bundesverwaltungsgerichts.  

7.6 Die Beschwerdeführenden berufen sich schliesslich auch auf die Revi-

sionsgründe gemäss Art. 66 Abs. 2 Bst. b und c VwVG.  

7.6.1 Soweit sie vorbringen, das Bundesverwaltungsgericht habe die von 

den Parteien vorgesehene Zustimmung des Kantons zu Unrecht als Sus-

pensivbedingung qualifiziert, zielt ihre Kritik auf die rechtliche Würdigung 

der vertraglichen Abrede ab. Hierbei handelt es sich offensichtlich um eine 

Rechtsfrage und nicht um die Feststellung des Sachverhalts. Ein Revisi-

onsgrund ist allerdings nicht gegeben, wenn ausschliesslich eine neue 

rechtliche Würdigung von bereits bekannten Tatsachen oder eine neue Be-

urteilung von Rechtsfragen angestrebt wird (KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI/BUNDI, 

a.a.O., Rz. 1329 und 1334). Gleiches gilt auch für die Rüge, das Bundes-

verwaltungsgericht habe sich nicht mit dem Einwand befasst, dass die Be-

schwerdegegnerinnen sich den Entschädigungsanspruch nicht ausbedun-

gen hätten. Denn das Bundesverwaltungsgericht hat die infrage stehende 

Klausel dahingehend interpretiert, dass die ursprünglich vereinbarte Bedin-

gung, nämlich die mit Schreiben vom 19. April 2004 nachgesuchte Zustim-

mung, nicht eingetreten sei; deshalb habe Ziff. 9 des Kaufvertrages keine 

Wirkung entfalten können. Es verhalte sich deshalb so, als hätte die Ver-

käuferschaft nie irgendwelche Absprachen hinsichtlich eines allfälligen 

Parteiwechsels vorgenommen (E. 3.6). Damit hat das Bundesverwaltungs-

gericht im Ergebnis auch das Erfordernis einer expliziten Ausbedingung 

des Entschädigungsanspruchs verneint. Es ist vielmehr zum Schluss ge-

langt, dass eine vertragliche Übertragung von (allfälligen) Entschädigungs-

ansprüchen nie erfolgt ist. Es ist nicht ersichtlich und wird auch nicht 

A-3149/2024 

Seite 19 

plausibel dargelegt, dass die Bindung an diese im ersten Rechtsgang ver-

tretene Rechtsauffassung zu einem offensichtlich stossenden Ergebnis 

führen soll. Dies zumal auch nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-

chung ein allfälliger Entschädigungsanspruch jedenfalls dann bei der Ver-

käuferschaft verbleibt, wenn – wie hier – keine rechtsgültige vertragliche 

Abrede über eine Abtretung vorliegt (vgl. dazu Urteil des BGer 1E.10/2007 

vom 22. April 2008 E. 5.3 [Pilotfall Opfikon-Glattbrugg]).  

7.6.2 Soweit die Beschwerdeführenden sich auf den Revisionsgrund der 

Verletzung von Verfahrensvorschriften gemäss Art. 66 Abs. 2 Bst. c VwVG 

berufen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass dieser Revisionsgrund im Ver-

fahren vor Bundesverwaltungsgericht nicht greift. Für die Revision bundes-

verwaltungsgerichtlicher Urteile finden vielmehr Art. 121–128 des Bundes-

gesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) 

sinngemäss Anwendung (Art. 45 VGG). Nachdem die abschliessende Auf-

zählung in den Art. 121–123 BGG eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

nicht beinhaltet, ist eine Revision aus diesem Grund nicht möglich (vgl. 

dazu auch BVGE 2015/20 E. 3.8; KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI/BUNDI, a.a.O., 

Rz. 1336).  

7.7 Damit vermögen die Einwände der Beschwerdeführenden nichts an 

der Schlussfolgerung des Bundesverwaltungsgerichts im Urteil A-

2617/2019 zu ändern, wonach die Beschwerdegegnerinnen zu keinem 

Zeitpunkt ihre Parteistellung und ihre materielle Berechtigung an der Gel-

tendmachung der Entschädigungsforderung verloren haben.  

8.   

8.1 Mit Blick auf die Anspruchsvoraussetzung der Schwere des immissi-

onsbedingten Schadens bringen die Beschwerdeführenden vor, die Be-

schwerdegegnerinnen verhielten sich widersprüchlich und intransparent, 

wenn sie den Kaufpreis zunächst so festlegten, wie wenn die Entschädi-

gung auf den Erwerber überginge, alsdann aber doch wieder selbst geltend 

machen wollten. Die in Ziff. 9 getroffene vertragliche Regelung habe sich 

kaufpreiserhöhend ausgewirkt. Es sei deshalb die klare vertragliche Ab-

sicht der Beschwerdegegnerinnen gewesen, die von ihnen bei der Vor-

instanz eingegebene Entschädigung mitzuverkaufen. Damit stehe der ent-

scheidende Umstand fest, dass der Verkaufspreis auf der Basis der An-

nahme eines Forderungsübergangs festgelegt worden sei. Die Beschwer-

degegnerinnen hätten es sich selbst zuzuschreiben, wenn die Frage, in 

welchem genauen Umfang – wenn überhaupt – von ihnen ein Minderwert 

A-3149/2024 

Seite 20 

realisiert worden sei, heute kaum mehr eruiert werden könne. Aufgrund der 

Grösse und Lage der zur Beurteilung stehenden Parzelle habe sich von 

Anfang an eine ganzheitliche Überbauung in Richtung horizontales oder 

vertikales Stockwerkeigentum respektive Ertragsliegenschaft mehr aufge-

drängt als eine solche mit individuellen Einfamilienhäusern. Deshalb sei es 

sachgerecht, das MIFLU für Stockwerkeigentum und nicht das MIFLU I für 

Einfamilienhäuser heranzuziehen. Der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 650.–

/m2 habe eindeutig dazu gedient, einen (allfälligen) Lärmschaden abzugel-

ten. Nur so lasse sich auch die Differenz zum Landpreis im Zeitpunkt des 

Erwerbs im Jahre 1999 von Fr. 540.–/m2 erklären. Zu Unrecht habe die 

Vorinstanz auch angenommen, dass die Altlastenkosten bei der Vereinba-

rung des Kaufpreises keine entscheidende Rolle gespielt hätten. Entgegen 

der Auffassung der Vorinstanz könne der in BGE 134 II 152 veranschlagte 

Baulandpreis nicht ohne Weiteres als Vergleichsmassstab beigezogen 

werden. 

8.2 Die Beschwerdegegnerinnen halten demgegenüber fest, die im bun-

desgerichtlichen Beschwerdeverfahren in BGE 134 II 152 betroffene Bau-

landparzelle Nr. 7561 sei vergleichbar, da sie ebenfalls der Wohnzone WL2 

und damit der Empfindlichkeitsstufe II zugeteilt und nur unweit vom streit-

betroffenen Grundstück entfernt liege. Die Beschwerdeführenden legten 

nicht plausibel dar, weshalb der Minderwert angeblich nicht bei 20 % liegen 

soll. Im Zeitpunkt des Schätzungsstichtages sei in keiner Weise absehbar 

und schon gar nicht geplant gewesen, dass auf der streitbetroffenen Lie-

genschaft dereinst eine Überbauung mit Stockwerkeigentum oder eine Er-

tragsliegenschaft realisiert werden würde. Die Behauptung entbehre jegli-

cher Grundlage. Letztlich sei denn auch keine Überbauung mit Stockwerk-

eigentum oder einer Ertragsliegenschaft, sondern eine solche mit individu-

ellen Einfamilienhäusern erfolgt. Es könne im Übrigen auch keine Rede 

davon sein, dass die Entschädigungsforderung angeblich für Fr. 20'000.– 

mitverkauft worden sei. Der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 650.–/m2 ent-

spreche dem Median-Quadratmeterpreis für individuelle Baulandtransakti-

onen in Opfikon im Jahr 2004. Sie hätten das Grundstück demnach zu ei-

nem marktüblichen Preis verkauft. Die Altlastenproblematik betreffe so-

dann nur einen kleinen, rund 300 m2 grossen Landspickel, der ehemals der 

Stadt Opfikon gehört habe. Nachdem sich letztere im Rahmen einer im 

Jahr 1997 mit ihnen getroffenen Vereinbarung zur Übernahme der Altlas-

tenkosten verpflichtet habe, habe für die Käuferschaft kein Grund zur An-

nahme bestanden, dass allfällige Altlastenkosten auf sie zukommen wür-

den. Folglich habe dieser Umstand keinerlei Einfluss auf den Kaufpreis ge-

habt. 

A-3149/2024 

Seite 21 

8.3 Wie vorstehend (E. 6.5 hiervor) bereits dargelegt, hat es das Bundes-

gericht bislang abgelehnt, bei der Schwere des Schadens eine allgemein 

gültige Mindestgrenze festzulegen. Die Grenze zur Schwere des Schadens 

ist gestützt auf die geltende Rechtsprechung weiterhin einzelfallbezogen 

zu bestimmen. Nach der Praxis des Bundesverwaltungsgerichts kann je-

denfalls ein Minderwert von 10 % schon zu einem enteignungsrechtlichen 

Entschädigungsanspruch führen (vgl. Urteil des BVGer A-2536/2018 vom 

16. September 2021 E. 19.1). Nach der bisherigen Rechtsprechung bildet 

die Entwertung von 10 % bislang der tiefste Minderwert, bei der ein Ent-

schädigungsanspruch anerkannt worden ist (BGE 102 Ib 271; 101 Ib 405).  

Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid – unter Verweis auf die 

entsprechenden Eingaben im vorinstanzlichen Verfahren – zutreffend fest-

gehalten, dass für die streitbetroffene Liegenschaft in Anwendung des Be-

wertungsmodells MIFLU I ein immissionsbedingter Minderwert von 20 % 

resultiere und dieser im Grundsatz nicht bestritten werde. Gleiches gelte 

auch für die Feststellung, dass ein solcher Minderwert grundsätzlich Anlass 

für eine Fluglärmentschädigung gebe (E. 4.2 des angefochtenen Ent-

scheids). Diese Feststellungen werden im vorliegenden Beschwerdever-

fahren nicht infrage gestellt, so dass für die Festsetzung der Entschädi-

gungsforderung darauf abgestellt werden kann.  

8.4 Die Beschwerdeführenden wenden allerdings ein, den Beschwerde-

gegnerinnen sei von vornherein kein Schaden entstanden, da ein allfälliger 

Schaden an die Käuferin mitverkauft worden sei.  

8.4.1 Aus den vorliegenden Akten ergeben sich indes keine Anhaltspunkte 

für die Annahme, dass die Parteien mit dem festgelegten Kaufpreis von 

Fr. 650.–/m2 der bestehenden Fluglärmbelastung nicht bereits Rechnung 

getragen und damit einen (rein hypothetischen) Wert ohne Fluglärmbelas-

tung vereinbart hätten. Ein solches Vorgehen wäre denn auch nicht ohne 

Weiteres naheliegend und sachlich zu begründen, musste den Parteien 

doch klar sein, dass das streitbetroffene Grundstück als Folge des neuen 

Flugregimes (Einführung der 4. Welle) einen fluglärmbedingten Minderwert 

erfahren hat, da die übermässigen Fluglärmimmissionen im Zeitpunkt des 

Verkaufs im März 2004 nicht nur voraussehbar, sondern bereits längst ein-

getreten waren (vgl. hierzu auch Urteil 1E.10/2007 E. 5.3). Die Feststellun-

gen der Vorinstanz werden im Übrigen auch bestätigt durch die statisti-

schen Daten über die Entwicklung der Medianpreise für Wohnbauland in 

der Stadt Opfikon in der Zeit von 1997 bis 2004: Im Jahr 1997 belief sich 

dieser laut den Angaben auf der Website des Kantons Zürich noch auf 

A-3149/2024 

Seite 22 

Fr. 800.–/m2, während er im Jahr 2004 auf Fr. 650.–/m2 gefallen war 

(< https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/immobilienmarkt/bo-

denpreise.html >, abgerufen am 25.08.2025).  

8.4.2 Hätten die Parteien den fluglärmbedingten Minderwert des Grund-

stücks bei der Ermittlung des Kaufpreises bewusst ausgeklammert, das 

heisst einen (hypothetischen) Preis ohne Fluglärmbelastung vereinbart, so 

hätte sich die Käuferschaft den Entschädigungsanspruch für die Geltend-

machung dieses Minderwerts wohl verbindlich und bedingungsfrei abtreten 

lassen. Eine solche Abrede ist im konkreten Fall allerdings nicht erfolgt. Für 

die Einpreisung des fluglärmbedingten Minderwertes spricht nicht zuletzt 

auch die Tatsache, dass die Käuferschaft in der genannten Zusatzverein-

barung vom 18. Juni 2010 explizit auf eine Beteiligung an einer (allfälligen) 

Enteignungsentschädigung verzichtet hat (vgl. dazu auch Urteil des BGer 

1E.6/1999 vom 24. Dezember 1999 E. 2).  

8.4.3 Die Argumentation der Beschwerdegegnerinnen wird im Übrigen 

auch durch die Tatsache gestützt, dass der vereinbarte Kaufpreis in Über-

einstimmung steht mit dem für das Jahr 2004 ermittelten Medianpreis für 

Bauland in der Stadt Opfikon (vgl. dazu Handänderungsstatistik des Kan-

tons Zürich, Stand 2024/Quartal 4, Quadratmeterpreise von unbebautem 

Wohnland, Gemeinde Opfikon, 2004, < www.zh.ch > Planen & Bauen > 

Raumplanung > Immobilienmarkt > Bodenpreise > Preise für Wohnland > 

Opfikon, abgerufen am 25.08.2025; vgl. zur Berücksichtigung der Median-

preise bei unbebautem Bauland auch Urteil des BVGer A-2151/2012 vom 

1. April 2014 E. 18). Wenn die Vorinstanz den Verkaufspreis von Fr. 650.–

/m2 als marktüblich eingestuft hat (E. 4.4.2 des angefochtenen Entscheids), 

erweist sich diese Bewertung mithin als sachgerecht und ist nicht zu bean-

standen (vgl. zur Anwendung der Vergleichsmethode bei unüberbauten 

Grundstücken Urteil des BGer 1C_42/2023 vom 25. März 2024 E. 6.3). 

8.5 Die Beschwerdeführenden monieren im Weiteren, es sei bei der Schät-

zung aus der damaligen Perspektive zu berücksichtigen, wie die Landpar-

zelle später einmal überbaut werden würde. Schon zum damaligen Zeit-

punkt habe sich aufgrund der Grösse und der Lage der Parzelle von Anfang 

an eine ganzheitliche Überbauung aufgedrängt. Es sei folglich nicht sach-

gerecht, das Bewertungsmodell MIFLU I für Einfamilienhäuser für die Be-

wertung heranzuziehen. 

8.5.1 Wie vorstehend bereits dargelegt (E. 6.7 hiervor), wurde das Modell 

MIFLU I vom Bundesgericht in BGE 134 II 49 (Opfikon) als für Einfamilien-

https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/immobilienmarkt/bodenpreise.html
https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/immobilienmarkt/bodenpreise.html
http://www.zh.ch/

A-3149/2024 

Seite 23 

häuser und Stockwerkeigentum geeignete Methode eingestuft. Insoweit ist 

nicht ersichtlich und wird auch nicht plausibel begründet, weshalb das Mo-

dell für eine grössere Baulandparzelle mit (potenzieller) Überbauungsmög-

lichkeit für Einfamilienhäuser nicht anwendbar sein soll (vgl. zur Anwend-

barkeit von MIFLU I auf Stockwerkeigentum bei einem Mehrfamilienhaus 

auch Urteil des BVGer A-2161/2012 vom 1. April 2014 E. 11).  

8.5.2 Es besteht im vorliegenden Fall kein Anlass, den fluglärmbedingten 

Minderwert auf der Grundlage des Modells MIFLU II, welches für Ertrags-

liegenschaften entwickelt wurde, zu ermitteln; denn im massgeblichen Zeit-

punkt lagen keine Indizien für eine entsprechende Realisierung von Er-

tragsliegenschaften vor (vgl. zu diesem Modell BGE 138 II 77 [Opfikon]).   

8.5.3 Die Beschwerdeführenden bringen sodann auch keine überzeugen-

den Gründe für die Anwendung des Modells ESchK vor. Bei diesem Modell 

wird der lärmbedingte Minderwert, wie bei MIFLU I, in Prozenten des Ver-

kehrswerts ohne Fluglärm ausgedrückt. Bei der Ermittlung des Verkehrs-

werts ohne Fluglärm unterstützt das Modell ESchK den Schätzer allerdings 

nicht; dieser Ausgangswert ist nach konventionellen Methoden zu schät-

zen. Die ins Modell ESchK einbezogene Fluglärmbelastung beruht eben-

falls auf den Lärmwerten, die von der Eidgenössischen Materialprüfungs- 

und Forschungsanstalt (Empa) mittels "FLULA" flächendeckend auf den 

Hektar genau berechnet worden sind (vgl. Urteil des BVGer A-2684/2010 

vom 19. Januar 2011 E. 9 sowie BGE 138 II 77 E. 7.1). Das Modell ESchK 

stellt dabei, anders als MIFLU I, allein auf die Grundbelastung ab. Diese 

fliesst über die Variable «Leq16h (6-22 Uhr) über 45dB» ins Modell ein; die 

Wertreduktion beträgt 0.9% pro dB (A), unabhängig von der Lage (vgl. 

BGE 138 II 77 E. 7.1; Urteil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 

E. 14.4.4).  

Dieses Modell ESchK wurde ebenfalls für Ertragsliegenschaften entwickelt 

(vgl. dazu BGE 142 II 136 E. 4.5 und 138 II 77 E. 12), so dass es aus den 

oben genannten Gründen (E. 8.5.2) hier nicht zur Anwendung gelangt.  

8.6 Die Beschwerdeführenden halten in ihrer Beschwerde an ihrem Ein-

wand fest, dass die Belastung des streitbetroffenen Grundstücks mit Alt-

lasten sich auf den vereinbarten Kaufpreis ausgewirkt habe. Es könne ent-

gegen der Argumentation der Vorinstanz nicht ausgeschlossen werden, 

dass die Altlastenbelastung aufgrund der früheren Deponie auch Gebiete 

betreffen würde, die von der Verpflichtung zur Übernahme der Kosten 

durch die Stadt Opfikon nicht umfasst seien. Die Kostenübernahme sei 

A-3149/2024 

Seite 24 

denn auch auf einen kleinen Landspickel von 300 m2 begrenzt. Es gehe im 

Weiteren auch nicht an, dass die Vorinstanz ihnen die Beweislast für die 

Belastung der von der Vereinbarung nicht erfassten Fläche überbinde.  

Es trifft zwar zu, dass sich die Stadt Opfikon in der Vereinbarung vom 

28. Mai/6. Juni 1997 ausschliesslich zur Übernahme der Kosten der Altlas-

tensanierung für das Grundstück alt-Kat.-Nr. (…)  verpflichtet hat. Aller-

dings bestehen aufgrund der vorliegenden Akten auch keine Anhaltspunkte 

für die Annahme, dass daneben auch weitere Bereiche im streitbetroffenen 

Grundstück von Altlasten betroffen wären. Im Gegenteil geht aus dem zür-

cherischen Kataster der belasteten Standorte hervor, dass die streitbe-

troffene Parzelle (neu: Grundstücke Nrn. [….]) nicht im Kataster der belas-

teten Standorte verzeichnet ist (vgl. dazu Kataster der belasteten Stand-

orte im GIS [Geografischen Informationssystem]-Browser des Kantons Zü-

rich, < https://maps.zh.ch/?topic=OerebKatasterZH >, abgerufen am 

25.08. 2025). Die vorliegenden Beweismittel sprechen demnach gegen 

eine Belastung mit Altlasten. Der von den Beschwerdeführenden geäus-

serte Generalverdacht genügt in diesem Zusammenhang nicht, um einen 

preisrelevanten Einfluss hinreichend substanziiert zu begründen. Mangels 

konkreter Anhaltspunkte für eine Altlastenbelastung war die Vorinstanz 

demnach nicht verpflichtet, hierzu weitere Abklärungen zu veranlassen. 

Vielmehr durfte sie unter diesen Umständen in antizipierter Beweiswürdi-

gung von weiteren Untersuchungen absehen (vgl. dazu BGE 144 II 427 E. 

3.1.3;141 I 60 E. 3.3). 

8.7 Die Beschwerdeführenden wenden schliesslich ein, die Verhältnisse 

der streitbetroffenen Parzelle (alt-Nr. […]) seien nicht mit jenen des Grund-

stücks Nr. 7561, die in BGE 134 II 152 (= Urteil 1E.7/2007 vom 14. April 

2008) zur Beurteilung gestanden seien, vergleichbar. Das Bauland der Par-

zelle Nr. 7561 befinde sich «zweifellos in einer der besten Wohnlagen 

Opfikons». Dies treffe hier nicht zu. Daran vermöge auch die geografische 

Nähe der beiden Grundstücke nichts zu ändern. Auch die Zugehörigkeit 

zur selben Lageklasse sei nicht entscheidend, da es sich dabei um eine 

rein steuerrechtliche Einschätzung handle.  

8.7.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Enteignungs-

recht ist der zu entschädigende Verkehrswert in erster Linie anhand von 

Vergleichspreisen festzulegen, sofern eine genügende Zahl von Objekten 

ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung steht. An diese Voraussetzungen 

dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert 

die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschlies-

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A-3149/2024 

Seite 25 

sungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Unter-

schieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -ab-

züge Rechnung getragen werden. Auch braucht das Vergleichsgrundstück 

nicht im selben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung, 

Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist  (BGE 122 

I 168 E. 3a; vgl. dazu auch SVKG, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 

5. Aufl. 2019, S. 100 f.; OTTO WIPFLI, Bemessung immissionsbedingter Min-

derwerte von Liegenschaften mit besonderer Berücksichtigung des Flug-

lärms, 2007, S. 33 f. und S. 117 f., mit Hinweisen; MARTINA WIRZ, Der Ver-

kehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, 2001, S. 144 ff.). Die 

Vergleichsmethode wird auch dann als geeignet beurteilt, wenn nur wenige 

Vergleichsobjekte vorliegen (Urteile des BGer 1C_42/2023 E. 6.3 und 6.4 

und 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 4.2). Das gilt jedenfalls für den 

Landwert respektive für unüberbaute Grundstücke (BGE 122 II 337 E. 5a).  

8.7.2 Im konkreten Fall steht fest, dass das zur Diskussion stehende Ver-

gleichsgrundstück ebenfalls der Wohnzone W2L mit lockerer Überbauung 

zugewiesen ist. Für beide Grundstücke gilt somit eine Ausnützungsziffer 

von 30 %; in dieser Wohnzone sind 2-geschossige Wohnbauten sowie auf 

höchstens 20 % der Gebäudegrundfläche nicht störende Gewerbe zuge-

lassen (vgl. dazu insbesondere BGE 134 II 152 E. 11.1; Art. 14 Abs. 1 Bst. e 

und 15 Abs. 1 Bst. b der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom 

4. Dezember 2023). Beide Grundstücke sind der Empfindlichkeitsstufe II 

der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV, SR 814.41; vgl. 

dazu Art. 43 Abs. 1 Bst. b LSV) zugewiesen. Darüber hinaus liegen sie an 

der östlichen Peripherie der Stadt Opfikon. Sie grenzen überdies unmittel-

bar an die Landwirtschaftszone, sind nur rund 500 m voneinander entfernt 

und der Lageklasse I zugeteilt. Entgegen der Argumentation der Beschwer-

deführenden sind die beiden Grundstücke folglich durchaus vergleichbar, 

zumal die zulässige bauliche Nutzungsintensität identisch ist und eine Zu-

gehörigkeit zum gleichen Quartier respektive Gebiet und zur gleichen La-

geklasse besteht.  

8.7.3 Als nicht stichhaltig erweist sich der Einwand der Beschwerdeführen-

den, bei der Zugehörigkeit zur selben Lageklasse I handle es sich um eine 

rein steuerrechtliche, sehr grobrasterige Einschätzung, die nicht auf die-

selbe «hervorragende Lage» schliessen lasse. Diesem Einwand ist entge-

gen zu halten, dass die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes 

im Enteignungsrecht (vgl. dazu 113 Ib 39 E. 2a; HESS/WEIBEL, a.a.O., 

Art. 19 Rz. 10 ff.; GOSSWEILER, a.a.O., Rz. 399) mit jenen des Steuerrechts 

im Wesentlichen übereinstimmen. Denn auch im Steuerrecht werden nicht 

A-3149/2024 

Seite 26 

land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Verkehrswert be-

wertet. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im ge-

wöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist (BGE 128 I 240 

E. 3.1.2 S. 248; Urteil des BGer 2C_450/2013 vom 5. Dezember 2013 

E. 2.1; ERNST BLUMENSTEIN/PETER LOCHER, System des schweizerischen 

Steuerrechts, 8. Aufl. 2023, S. 309; HANNES TEUSCHER/ERNST LOBSINGER, 

in: Interkantonales Steuerrecht, in: Kommentar zum Schweizerischen 

Steuerrecht, 4. Aufl. 2022, Art. 14 Rz. 3 f.; WOLFGANG NÄGELI/HEINZ 

WENGER, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl. 1997, S. 98). Der Verkehrs-

wert von Bauland richtet sich sodann auch im Steuerrecht nach den örtli-

chen Verhältnissen (Grösse, Entwicklungsfähigkeit der Gemeinde, Ver-

kehrsverhältnisse) und im Besonderen nach der Lage der Liegenschaft, 

ihrer Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit (vgl. dazu Rz. 5 der Wei-

sung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von 

Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 

2009; Weisung 2009, gültig bis zum 31. Dezember 2025). 

Auch wenn die Einstufung eines Grundstücks in eine bestimmte Lage-

klasse nicht davon entbindet, die weiteren besonderen örtlichen Verhält-

nisse zu berücksichtigen, so gibt diese Einstufung dennoch einen wesent-

lichen Hinweis für die Bewertung der Lage innerhalb der infrage stehenden 

Gemeinde.  

8.7.4 Schliesslich hat die Vorinstanz auch zu Recht auf die in BGE 134 II 

152 (E. 11.3) gestützt auf die Erhebungen des statistischen Amtes des 

Kantons Zürich ermittelten Verkaufspreise für unbebautes, erschlossenes 

Wohnbauland abgestellt und für das Verkaufsjahr (2004) einen zutreffen-

den (hypothetischen) Quadratmeterpreis von Fr. 820.– für unbelastetes 

Bauland in der Stadt Opfikon festgelegt. Diese Beurteilung steht im Ein-

klang mit den Erhebungen des Amtes für Statistik. Danach haben in der 

Gemeinde Opfikon im Jahre 1997 13 Verkäufe stattgefunden, wobei ein 

Durchschnittspreis von Fr. 803.–/m2 und ein Median von Fr. 800.–/m2 er-

mittelt wurde; im Jahr 1998 belief sich der Durchschnittswert für fünf Ver-

käufe auf Fr. 936.–/m2 und der Medianwert auf Fr. 818.–/m2.  

8.7.5 Die Beschwerdeführenden bringen schliesslich auch im vorliegenden 

Beschwerdeverfahren keine konkreten Hinweise für die Annahme vor, dass 

der Verkehrswert der streitbetroffenen Parzelle im Vergleich zum Grund-

stück Nr. 7561 tiefer zu bewerten wäre. Dementsprechend ist auch die An-

spruchsvoraussetzung der Schwere des immissionsbedingten Schadens 

erfüllt.  

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A-3149/2024 

Seite 27 

9.  

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Vorinstanz die Entschädigungs- 

voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, der Spezialität sowie der 

Schwere des immissionsbedingten Schadens zu Recht bejaht hat. Die Er-

mittlung der Quadratmeterpreise von Fr. 820.– für von Fluglärm nicht be-

lastetes Bauland und von Fr. 650.– für das als Folge der Einführung der 

4. Welle mit Fluglärm belastete Bauland ist nicht zu beanstanden. Die Zu-

sprache einer Entschädigung von total Fr. 589’252.– für den fluglärmbe-

dingten Minderwert am Grundstück alt-Nr. (…) erweist sich demnach als 

rechtens, so dass die Beschwerde abzuweisen ist.  

10.  

Es bleibt über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Verfahrens vor 

Bundesverwaltungsgericht zu befinden. 

10.1 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ein-

schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, hat der Enteig-

ner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren des Ent-

eigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten 

auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie 

verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG).  

10.2 Die Beschwerdeführenden sind mit ihren Anträgen nicht durchgedrun-

gen. Folglich wären ihnen die Verfahrenskosten bereits aufgrund des Ver-

fahrensausganges aufzuerlegen. Umso mehr gilt dies mit Blick auf die ob-

genannten Spezialnorm, zumal kein Anlass für ein Abweichen vom Grund-

satz besteht, wonach die Enteignerin die aus der Geltendmachung des 

Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt. Die Beschwerdeführenden 

haben mithin sowohl die Verfahrenskosten zu tragen als auch eine Partei-

entschädigung – unter solidarischer Haftung (Art. 6a und Art. 7 Abs. 5 

VGKE) – an die Beschwerdegegnerinnen zu leisten.  

10.2.1 Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit 

der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien 

(Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 VGKE). In enteignungsrechtli-

chen Verfahren ist es zudem üblich, die Kosten eher niedrig zu halten. 

Nicht heranzuziehen ist bei der Bemessung der Gerichtsgebühr insbeson-

dere die Bestimmung von Art. 4 VGKE, welche für Streitigkeiten mit Ver-

mögensinteresse eine streitwertabhängige Gerichtsgebühr vorsieht: Da 

das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt, kann der Streitwert bei der 

Bestimmung der Gerichtskosten (und auch der Parteientschädigung) nicht 

A-3149/2024 

Seite 28 

ausschlaggebend sein. Der Enteignete wäre sonst in der Lage, durch Er-

höhung seiner Forderung einseitig und praktisch ohne eigenes Risiko auf 

die Kosten einzuwirken (vgl. Urteil des BVGer A-742/2019 vom 18. Februar 

2020 E. 17.2). Es rechtfertigt sich, die Verfahrenskosten für das Beschwer-

deverfahren auf Fr. 5'000.– festzusetzen.  

10.2.2 Mit ihrer Duplik haben die Beschwerdegegnerinnen eine Kosten-

note über den Betrag von Fr. 6'083.85 (inkl. 8.1 % MwSt) eingereicht. Der 

geltend gemachte Aufwand von 20.10 Stunden und der Stundensatz von 

Fr. 280.– erscheinen angemessen. Die Beschwerdeführenden haben den 

Beschwerdegegnerinnen folglich unter solidarischer Haftung nach Eintritt 

der Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 6'083.85 

zu bezahlen.  

(Das Dispositiv befindet sich auf der nächsten Seite.) 

  

A-3149/2024 

Seite 29 

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 

1.  

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  

Den Beschwerdeführenden werden Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– unter 

solidarischer Haftung auferlegt. Dieser Betrag ist nach Eintritt der Rechts-

kraft dieses Urteils zu Gunsten der Gerichtskasse zu überweisen. Die Zah-

lungsfrist beträgt 30 Tage ab Rechnungsdatum. Die Zustellung der Rech-

nung erfolgt mit separater Post.  

3.  

Die Beschwerdeführenden haben den Beschwerdegegnerinnen nach Ein-

tritt der Rechtskraft dieses Urteils unter solidarischer Haftung eine Partei-

entschädigung von Fr. 6'083.85 zu bezahlen.  

4.  

Dieses Urteil geht an die Beschwerdeführenden, die Beschwerdegeg-

nerinnen und die Vorinstanz. 

 

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen. 

 

Der vorsitzende Richter: Der Gerichtsschreiber: 

  

Stephan Metzger Roland Hochreutener 

 

 

  

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Seite 30 

Rechtsmittelbelehrung: 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-

desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-

legenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Frist ist 

gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim 

Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen 

Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Ver-

tretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechtsschrift ist in 

einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung 

mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerde-

führende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Versand: 

 

  

A-3149/2024 

Seite 31 

Zustellung erfolgt an: 

– die Beschwerdeführenden (Gerichtsurkunde) 

– die Beschwerdegegnerinnen (Gerichtsurkunde) 

– die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde)