# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e3d72002-808f-58d8-9d68-82f879ce1b24
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-06-04
**Language:** de
**Title:** Aargau Entscheidsammlung Baugesetzgebung 04.06.2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Baugesetzgebung/AG_BG_001_Asylunterkunft--Verf_2015-06-04.pdf

## Full Text

Asylunterkunft; Verfahrenskosten 
– Die Umnutzung eines Wohnhauses mit 14 Wohnungen in eine Unterkunft für bis zu 90 

Asylsuchende bedarf keiner Baubewilligung (Erw. II/2) 
– Auferlegung von Verfahrenskosten zu Lasten der Gemeinde, wenn diese selber Beschwer-

de führt (Erw. III/1) 

 Entscheid des Verwaltungsgerichts (VGE) III/73 vom 4. Juni 2015 

Aus den Erwägungen 

II. … 

2.  

2.1.  

Der Gemeinderat erteilte am 8. Juni 2012 die Baubewilligung zum Ausbau bzw. zur Sanierung eines 
Mehrfamilienhauses an der L.-Strasse. In der Folge wurden die projektierten Sanierungs- bzw. Aus-
bauarbeiten realisiert. Das Mehrfamilienhaus umfasst zwölf 3 ½ - Zimmerwohnungen sowie zwei 5 ½ 
- Zimmerwohnungen. 

Mit Beschluss vom 30. April 2014 erliess der Gemeinderat (nachdem er von der Absicht des DGS 
erfahren hatte, in der gemieteten Liegenschaft Asylsuchende unterzubringen) ein Verbot, die Woh-
nungen durch Asylbewerber zu nutzen (Nutzungsverbot). Gleichzeitig ordnete der Gemeinderat an, 
es sei ein Baugesuch für die beabsichtigte Nutzungsänderung (Eröffnung einer Unterkunft für Asyl-
suchende) sowie ein Gesuch für eine kantonale Brandschutzbewilligung einzureichen. Auf Be-
schwerde des Kantons Aargau, DGS, Kantonaler Sozialdienst, hin hob die Vorinstanz den gemein-
derätlichen Beschluss am 20. August 2014 auf. Bezüglich der Frage, ob es einer kantonalen 
Brandschutzbewilligung bedarf, hielt die Vorinstanz fest, dass die Liegenschaft mit dem Bezug der 
vom DGS gemieteten Wohnungen durch Asylsuchende nicht zu einem "Beherbungsbetrieb" im Sin-
ne §§ 1 und 4 der Brandschutzverordnung vom 23. März 2005 (BSV; SAR 585.113) (Hotel, Pension, 
Ferienheim und dergleichen) mutiert sei, sondern nach wie vor ein normales Wohnhaus darstelle, 
das nicht unter die erwähnten Bestimmungen des BSV falle (und damit keiner kantonalen Brand-
schutzbewilligung bedürfe). Letztlich müsse die Frage jedoch nicht abschliessend geprüft werden, da 
die Aargauische Gebäudeversicherung in der Zwischenzeit (am 25. Juni 2014) eine kantonale 
Brandschutzbewilligung ausgestellt und in Ziff. 22 der Bewilligung festgestellt habe, "dass das Mehr-
familienhaus den Anforderungen in Bezug auf den Brandschutz für die vorgesehene Nutzung zur 
Unterbringung von Asylsuchenden entspricht". Die Beschwerdeführerin stellt weder diese Feststel-
lung in Frage noch äussert sie sich in substantiierter Weise gegen die explizite Begründung der Vo-
rinstanz, wonach es an sich gar keiner kantonalen Brandschutzbewilligung bedurft hätte. Die Frage 
der kantonalen Brandschutzbewilligung ist gegenstandslos geworden und bildet somit nicht mehr 
Verfahrensgegenstand. Die Begründung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde zielt einzig darauf ab, 
dass für die umstrittene Nutzung (Asylbewerberunterkunft) ein Baugesuch notwendig sei. Dies gilt es 
nachfolgend zu prüfen. 

2.2.  

Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (Art. 22 
Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung von 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; 
SR 700]). Alle Bauten und Anlagen und ihre im Hinblick auf die Anliegen der Raumentwicklung, des 
Umweltschutzes oder der Baupolizei wesentliche Umgestaltung, Erweiterung oder Zweckänderung 

sowie die Beseitigung von Gebäuden bedürfen der Bewilligung durch den Gemeinderat (§ 59 Abs. 1 
BauG). Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilli-
gungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage im All-
gemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, 
dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 
139 II 139 f.; 120 Ib 384; Urteil des Bundesgerichts vom 27. August 2014 [1C_790/2013], Erw. 2.3.; 
Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2007, S. 426; 2001, S. 288).  

Zweckänderungen liegen vor, wenn sich die in einer Baute ausgeübte Nutzung wandelt. Zweck- bzw. 
Nutzungsänderungen können wegen vermehrter Einwirkungen auf die Umgebung, wegen erhöhter 
Anforderungen an die Erschliessung oder aus andern Gründen einer baupolizeilichen Bewilligung 
bedürfen, auch wenn mit ihnen bauliche Änderungen nicht verbunden sind. Ob eine Zweckänderung 
vorliegt, entscheidet sich durch Vergleich der neuen mit der ursprünglich bewilligten Nutzung (AGVE 
1993, S. 357; 1990, S. 246; ERICH ZIMMERLIN, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Aufla-
ge, Aarau 1985, § 150 N 2d; ANDREAS BAUMANN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 
Bern 2013, § 59 N 17). Auch für Zweckänderungen gilt, dass sie keiner Baubewilligung bedürfen, 
wenn sie nur nebensächlicher Natur sind. Der Begriff der Zweckänderung ist dabei nicht kleinlich 
auszulegen. Keine solche Änderung liegt vor, wenn die neue Nutzung weder anderen Bauvor-
schriften unterliegt noch erhöhte, gegebenenfalls auch neue Gefahren, Nachteile oder Auswirkungen 
für die Nachbarschaft mit sich bringt (AGVE 1993, S. 357; 1991, S. 544; 1990, S. 246; ZIMMERLIN, 
a.a.O., § 150 N 3; BAUMANN, a.a.O., § 59 N 17).  

2.3.  

2.3.1.  

Die Vorinstanz qualifizierte die umstrittene Nutzung nicht als baurechtlich relevanten Tatbestand. 
Intensivierungen der Wohnnutzung seien für sich allein grundsätzlich nicht bewilligungspflichtig. 
Auch die Art der Bewohner könne als solche nicht von Belang sein; das öffentliche Baurecht müsse 
an objektive Kriterien anknüpfen. Der Umstand allein, dass eine Wohngelegenheit für Menschen 
geschaffen werde, die einer sozial auf fälligen Gruppe angehörten, sei – unter dem rein baupolizeili-
chen Gesichtspunkt – nicht relevant. Anders würde es sich verhalten, wenn zu einer Nutzungsart 
übergegangen werde, die nicht mehr dem Wohnen im eigentlichen Sinne zugerechnet werden kön-
ne, was auf Asylunterkünfte der vorliegenden Art jedoch nicht zutreffe. Eine AZ-widrige Übernutzung 
liege ebenfalls nicht vor. Durch die Ausnützungsziffer werde zwar die zulässige Bruttogeschossflä-
che, nicht aber eine Bewohnernutzungsdichte eingeschränkt. Schliesslich liege auch kein Grund vor, 
die Baubewilligung vom 8. Juni 2012, von der bereits Gebrauch gemacht worden sei, zu widerrufen.  

2.3.2.  

Die Beschwerdeführerin bringt demgegenüber vor, im konkreten Fall nehme die Zahl der das Mehr-
familienhaus nutzenden Menschen markant zu. In AGVE 1994, S. 367 ff. sei bezüglich einer Asylun-
terkunft auf die Bewohnerdichte abgestellt worden und die Zonenkonformität in einer "W2 dicht" für 
97 Personen verneint worden. Vorliegend könne keine Rede von einer gewöhnlichen Wohnnutzung 
sein, da es sich um eine betreute Asylbewerberunterkunft handle. Die deutliche Steigerung der Be-
wohnerdichte sprenge den von § 6 Abs. 1 BNO vorgegebenen Wohnanteil von 0.40 in der Zone WG 
3A deutlich. Die Vorinstanz verletze die Begründungspflicht, wenn sie ohne nähere Begründung be-
haupte, es liege keine AZ-widrige Übernutzung vor. Mit der Nutzungsänderung entstehe eine uner-
wünschte Nutzungsdichte, die baubewilligungspflichtig sei. Im Zusammenhang mit einem Widerruf 
(der Baubewilligung vom 8. Juni 2012) verkenne die Vorinstanz, dass der Gemeinderat ein Bauge-
such gerade deswegen verlangt habe, um eine umfassende Interessenabwägung vornehmen zu 
können. Die Vorinstanz behaupte, es lägen keine gewichtigen öffentlichen Interessen vor, die für 

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einen Widerruf der Baubewilligung sprächen, ohne selbst eine Interessenabwägung vorzunehmen. 
Damit werde die Prüfungs- und Begründungspflicht verletzt.  

2.3.3.  

Der Beschwerdegegner teilt die Ansicht der Vorinstanz. Die Nutzung des Mehrfamilienhauses durch 
Asylsuchende sei nicht baubewilligungspflichtig. Es handle sich um eine gewöhnliche Wohnnutzung. 
Es finde keine Umgestaltung, Erweiterung oder Zweckänderung der Mehrfamilienhäuser statt. Die 
Tatsache, dass die Wohnungen anstelle von Nichtasylsuchenden durch Asylsuchende bezogen wür-
den, bringe keine raumrelevanten Auswirkungen mit sich. Die Belegung sei zwar höher als eine 
durchschnittliche Belegung von Wohnräumen. Vorschriften, welche die Bewohnernutzungsdichte 
beschränkten, gebe es im aargauischen Recht indessen nicht. Die Vorinstanz habe zutreffend auch 
festgestellt, dass kein Grund für einen Widerruf der Baubewilligung vom 8. Juni 2012 bestehe.  

2.4.  

2.4.1.  

Das streitige Mehrfamilienhaus liegt in der Wohn- / Gewerbezone WG 3A (vgl. § 6 Abs. 1 und § 8 der 
Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde A. vom 21. Juni 2001/15. Mai 2002 [BNO]). Der WG 3A 
ist die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Art. 43 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 
(LSV; SR 814.41) zugewiesen. Die WG 3A ist für Wohnen sowie mässig störende Gewerbe- und 
Dienstleistungsbetriebe bestimmt; verboten sind Betriebe des Sexgewerbes wie Massagesalons, 
Erotikmärkte und dergleichen (§ 8 Abs. 1 BNO). Die streitbetroffene Liegenschaft wurde vor Jahr-
zehnten erstellt und diente stets ausschliesslich zu Wohnzwecken. Wie dargelegt erteilte der Ge-
meinderat am 8. Juni 2012 die Baubewilligung für die Sanierung des Mehrfamilienhauses und den 
Ausbau des Dachgeschosses in zwei 5 ½ - Zimmer Wohnungen. Die diesbezüglichen Bauarbeiten 
sind abgeschlossen. Insgesamt umfasst die Liegenschaft zwölf 3 ½ - Zimmer Wohnungen und zwei 
5 ½ - Zimmer Wohnungen.  

Der Beschwerdegegner beabsichtigt, im Mehrfamilienhaus bis zu 90 Asylsuchende unterzubringen. 
Dabei handle es sich vor allem um Familien oder Frauen mit Kindern, wobei die Zuweisung des 
Wohnraums abhängig von den Asylsuchenden sei, welche dem Kanton durch die Bundesbehörden 
zugewiesen würden. Aktuell bestehe ein grosses Bedürfnis, Asylsuchenden aus Syrien eine Unter-
kunft anzubieten, wobei diese Entwicklung zum Teil raschen Änderungen unterworfen sei. Die Asyl-
suchenden würden auf die Wohnungen aufgeteilt. Sie würden sich dort aufhalten und leben, sie wür-
den dort schlafen, im Familienverbund kochen (keine Gemeinschaftsküche) und sich verpflegen. 
Tagsüber könnten die Asylsuchenden an Beschäftigungsprogrammen teilnehmen, sofern dafür aus-
reichend Plätze vorhanden seien. Zudem könnten sie Deutschkurse besuchen. Schulpflichtige Kin-
der besuchten aufgrund der allgemeinen Schulpflicht die Schule. Zusätzlich zu den Wohnungen der 
Asylsuchenden sei im Erdgeschoss ein kleines Büro für die Betreuung vorgesehen. Dort würden 
tagsüber ein bis zwei Personen tätig sein. 

Es liegt auf der Hand, dass die beschriebene Nutzung grundsätzlich eine Wohnnutzung darstellt, wie 
dies auch z.B. bei Studentenunterkünften und bei Wohngemeinschaften der Fall ist. Im fraglichen 
Mehrfamilienhaus werden (wie bis anhin) Menschen zum Wohnen untergebracht. Dass zu einer Nut-
zungsart übergegangen würde, die nicht mehr dem Wohnen im eigentlichen Sinne zugerechnet wer-
den kann, ist nicht ersichtlich. Dass die Räumlichkeiten anstelle von Nichtasylsuchenden durch Asyl-
suchende bewohnt werden, bringt keine raumrelevanten Auswirkungen mit sich. Insbesondere 
kommt es nicht zu zusätzlichen Auswirkungen auf die Umwelt, die Erschliessung und den Verkehr. 
Dem Baurecht ist es zudem fremd, dass einzig je nach Art der Bewohner eine neue Bau- bzw. Nut-
zungsbewilligung einzuholen wäre. Dass eine Wohngelegenheit für Menschen geschaffen wird, die 

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einer andern sozialen Gruppe angehören, ist unter dem rein baupolizeilichen Gesichtspunkt an sich 
irrelevant. Massgebend ist vielmehr, wie eine bestimmte Baute aufgrund ihrer Bauweise, Gestaltung 
etc. genutzt werden kann (vgl. AGVE 1991, S. 544). Zwar trifft es vorliegend zu, dass eine Belegung 
von bis zu 90 Personen höher als eine durchschnittliche Belegung von Wohnräumen ist. Die Intensi-
vierung der Wohnnutzung bildet für sich allein betrachtet jedoch ebenso wenig wie die Art der Be-
wohner eine Baubewilligungspflicht (vgl. AGVE 1991, S. 544 f.; Entscheid des BVU vom 7. Juli 2014 
[BVURA.14.327], Erw. 3.3 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hielt dazu in einem kürzlich ge-
fällten Entscheid fest, dass die Auffassung, wonach über die Ausnützungsziffer eine Art Bewoh-
nernutzungsdichte definiert würde, im Recht keine Grundlage finde. Eine solche Auffassung wider-
spräche auch den Raumplanungszielen, insbesondere der haushälterischen Nutzung des Bodens 
(vgl. Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 
1999 [BV; SR 101]; Art. 1 Abs. 1 RPG) und dem Ansinnen, verdichtetes Bauen zu fördern (vgl. § 46 
BauG) (Entscheid des Verwaltungsgerichts [VGE] III/5 vom 23. Januar 2014 [WBE.2013.113], S. 14; 
siehe auch angefochtener Entscheid, S. 7).  

2.4.2.  

Die Beschwerdeführerin nimmt weiterhin Bezug zu AGVE 1994, S. 367 ff. und beruft sich auf die 
"Bewohnerdichte". Im genannten Entscheid wurde ein Erstaufnahmezentrum für Asylsuchende auf-
grund der Bewohnerdichte und der Tatsache, dass ein Erstaufnahmezentrum auch von der Art des 
Betriebs mit einer herkömmlichen Wohnnutzung nur wenig gemeinsam habe, in einer reinen Wohn-
zone als nicht zonenkonform qualifiziert. Die vorliegend beabsichtigte Nutzung und die zugrunde 
liegende Zonierung unterscheiden sich vom genannten Entscheid jedoch massgeblich:  

Zum einen stand im genannten Entscheid ein Erstaufnahmezentrum für Asylsuchende und nicht die 
Unterbringung von asylsuchenden Menschen in Wohnungen zur Beurteilung. Diese Nutzungen sind 
nicht vergleichbar: Im genannten Erstaufnahmezentrum hätten sich die Asylbewerber durchschnitt-
lich lediglich während einer kurzen Zeitdauer von acht bis zehn Tagen aufgehalten; es herrscht Be-
triebsamkeit (vgl. AGVE 1994, S. 371 und 373). Demgegenüber leben und wohnen die Asylsuchen-
den in einer kantonalen oder Gemeindeunterkunft bzw. in durch den Kanton angemieteten 
Wohnungen bis zum definitiven Abschluss des Asylverfahrens während längerer Zeit, was von weni-
gen Wochen bzw. Monaten bis zu mehreren Jahren dauern kann. Hier herrscht an sich Sesshaf-
tigkeit und Beständigkeit (vgl. AGVE 1994, S. 373).  

Zum andern weisen kantonale oder Gemeindeunterkünfte wie auch durch den Kanton angemietete 
Wohnungen zwar eine etwas erhöhte Bewohnerdichte auf, diese ist jedoch, wie der Beschwerde-
gegner nachvollziehbar darlegt, von vornherein nicht vergleichbar mit der Bewohnerdichte in einem 
Erstaufnahmezentrum, wo viele Personen auf relativ geringem Raum untergebracht werden. Auch 
von erhöhten Lärmemissionen ist ausweislich der Akten nicht auszugehen. Ohnehin befindet sich die 
Liegenschaft in einer Zone mit Lärmempfindlichkeitsstufe III.  

Sodann bestehen auch bezüglich der Zonierung wesentliche Unterschiede: Das im zitierten Ent-
scheid beurteilte Erstaufnahmezentrum sollte in einer reinen Wohnzone (Zone W2D gemäss damali-
gem § 36 BO der Gemeinde B.) betrieben werden (vgl. AGVE 1994, S. 370). Die vorliegend zu beur-
teilende Liegenschaft befindet sich demgegenüber in der Wohn- und Gewerbezone WG 3A von A. 
(§ 8 BNO). Bei der WG 3A handelt es sich um eine gemischte Zone, die neben dem Wohnen auch 
für mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt ist; entsprechend ist ihr die 
Lärmempfindlichkeitsstufe III zugewiesen (§ 6 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 BNO). Die WG 3A lässt mehr zu 
als eine reine Wohnzone.  

Festzustellen ist schliesslich, dass sich Unterkünfte für Asylsuchende regelmässig in reinen Wohn-
zonen befinden. Gemäss dem zitierten Entscheid befanden sich rund die Hälfte der Asylunterkünfte 

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in reinen Wohnzonen (vgl. AGVE 1994, S. 372). Die vorliegend zu beurteilende Liegenschaft befin-
det sich von der Zonierung her – im Vergleich zu einer reinen Wohnzone – in einem weniger sensib-
len Gebiet (nämlich der WG 3A von A.). Dieser Umstand untermauert umso mehr, dass die vorlie-
gende Nutzung in der WG 3A von A. zonenkonform ist.  

2.4.3.  

Zusammenfassend entspricht die Nutzung der Wohnungen durch Asylsuchende einer Wohnnutzung 
und ist in der Wohn- und Gewerbezone WG 3A von A. zonenkonform. Eine baubewilligungspflichtige 
Zweck- bzw. Nutzungsänderung liegt nicht vor. … 

5.  

Demgemäss ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. 

III.  

1.  

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der Regel nach Massgabe des Unterlie-
gens und Obsiegens auf die Parteien verlegt; den Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, 
wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben (§ 31 
Abs. 2 VRPG). In Abweichung von diesem Grundsatz hat eine Gemeinde, die selber Beschwerde 
führt, die Verfahrenskosten zu tragen, wenn sie unterliegt (vgl. AGVE 2006, S. 285; VGE III/76 vom 
20. August 2014 [WBE.2014.52], S. 13). Demgemäss hat die Beschwerdeführerin die verwaltungs-
gerichtlichen Verfahrenskosten zu bezahlen. 

 

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid hat das Bundesgericht abgewiesen  
(Urteil des Bundesgerichts 1C_395/2015 vom 7. Dezember 2015).  

Stichwörter: Asylunterkunft, Verfahrenskosten 

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