# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 42853292-d236-5b36-bca0-4acd2bcbacb6
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 23.11.2022 3-RV.2021.129
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2021-129_2022-11-23.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2021.129       
P 165 
 

 

Mit Verfügung vom 15. Oktober 

2019 wurden A._____ und B._____ 

von der Steuerkommission Q._____ 

für das Jahr 2018 zu einem 

steuerbaren Einkommen von CHF 

189'400.00 veranlagt. Die in der 

Selbstdeklaration geltend gemach-

ten Liegenschaftsunterhaltskosten 

von CHF 240'918.00 wurden nicht 

zum Abzug zugelassen. 

 

2. 

Gegen die Verfügung vom 15. Okto-

ber 2019 erhob A._____ mit 

Schreiben vom 23. Oktober 2019 

Einsprache und beantragte, es 

seien zumindest die Kosten der 

Asbestsanierung von CHF 

57'000.00 als Liegenschaftsunter-

halt sowie die Fahrtkosten an das 

Mastertreffen zum Abzug zuzulas-

sen. 

 

3. 

Mit Entscheid vom 31. Mai 2021 re-

duzierte die Steuerkommission 

Q._____ in teilweiser Gutheissung 

der Einsprache das steuerbare Ein-

kommen um CHF 468.00 auf CHF 

189'002.00. Der Antrag betreffend 

Liegenschaftsunterhaltskosten 

wurde abgewiesen. 

 

4. 

Den Einspracheentscheid vom 31. 

Mai 2021 (Versanddatum 23. Juni 

2021) haben A._____ und B._____ 

mit unter Berücksichtigung der 

Gerichtsferien rechtzeitigem Rekurs 

vom 16. August 2021 (Postaufgabe 

gleichentags) an das Spe-

zialverwaltungsgericht, Abteilung 

Steuern, weiterziehen lassen. Sie 

lassen das folgende Rechtsbegeh-

ren stellen: 

 

"Die geltend gemachten Kosten in 

der Höhe von CHF 57'365.00 für die 

Asbestsanierung seien als Liegen-

 

 

 

Urteil vom 23. November 2022 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Lämmli 

Richterin Sramek 

Gerichtsschreiber Lenarcic        

 

 
 

   

Rekurrent 1  A._____ 

 

Rekurrentin 2  B._____ 

 

beide vertreten durch lic. iur. Reto Hartmann, AnkerGroup AG, 

Baarermattstrasse 10, 6340 Baar   

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 31. Mai 2021 

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2018 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Verfügung vom 15. Oktober 2019 wurden A. und B. von der 

Steuerkommission Q. für das Jahr 2018 zu einem steuerbaren Einkommen 

von CHF 189'400.00 veranlagt. Die in der Selbstdeklaration geltend 

gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 240'918.00 wurden 

nicht zum Abzug zugelassen. 

 

2. 

Gegen die Verfügung vom 15. Oktober 2019 erhob A. mit Schreiben vom 

23. Oktober 2019 Einsprache und beantragte, es seien zumindest die 

Kosten der Asbestsanierung von CHF 57'000.00 als Liegenschaftsunterhalt 

sowie die Fahrtkosten an das Mastertreffen zum Abzug zuzulassen. 

 

3. 

Mit Entscheid vom 31. Mai 2021 reduzierte die Steuerkommission Q. in 

teilweiser Gutheissung der Einsprache das steuerbare Einkommen um 

CHF 468.00 auf CHF 189'002.00. Der Antrag betreffend Liegenschaftsun-

terhaltskosten wurde abgewiesen. 

 

4. 

Den Einspracheentscheid vom 31. Mai 2021 (Versanddatum 23. Juni 2021) 

haben A. und B. mit unter Berücksichtigung der Gerichtsferien 

rechtzeitigem Rekurs vom 16. August 2021 (Postaufgabe gleichentags) an 

das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, weiterziehen lassen. 

Sie lassen das folgende Rechtsbegehren stellen: 

 

"Die geltend gemachten Kosten in der Höhe von CHF 57'365.00 für die Asbest-

sanierung seien als Liegenschaftsunterhaltskosten zum Abzug zuzulassen." 

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen. 

 

5. 

Das Gemeindesteueramt Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die 

Abweisung des Rekurses. 

 

6. 

Die Vertreterin von A. und B. hat keine Replik erstattet.  

 

 

  

 - 3 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2018. 

Massgebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 

1998 (StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 

2000 (StGV). 

 

2. 

2.1. 

Die Rekurrenten haben im August 2017 das Einfamilienhaus (Baujahr 

1971) an der X-Strasse 12 in R. mit der Absicht erworben, dieses komplett 

zu renovieren und anschliessend selbst zu bewohnen. Entgegen einer 

ursprünglichen Erstbeurteilung wurde mittels einer aufwändigen 

Schadstoff-Analyse eine massive Asbestbelastung festgestellt, d.h. es wur-

den zusammenfassend die folgenden schadstoffhaltigen Materialien ent-

deckt (vgl. "Schadstoff-Diagnosebericht" des C.): 

 

 DG: Asbesthaltige Faserzementplatten als Unterdach 

 EG: Kontamination des gesamten Innenbereiches (Boden,  

Staub, Wände etc.) 

 EG: Fliesenkleberreste an Wänden 

 EG/UG: Asbesthaltiger Putz (gesamtes EG / UG [Gang,  

 Treppenbereich, Hobbyraum] in Wand und Decke) 

 UG: Verdacht auf asbesthaltige Bestandteile (Heizungs- 

 installation) 

 UG: Verdacht auf PCB-haltige Vorschaltgeräte in FL-Lampen 

 

Gestützt darauf wurde für die Liegenschaft ein Betretungsverbot verfügt. 

Das führte dazu, dass vor der geplanten Renovation eine Asbestsanierung 

durchgeführt werden musste. 

 

Die Vertreterin der Rekurrenten beantragt, es seien die Kosten der Asbest-

sanierung von CHF 57'365.00 als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzu-

lassen (vgl. Rechnung vom 27. Juli 2018 der D. AG, S.). 

 

2.2. 

Die Steuerkommission Q. hat die Kosten für die Asbestsanierung nicht zum 

Abzug zugelassen, da die Liegenschaft durch die Renovation eine 

wesentliche Nutzungsausweitung erfahren habe und durch die baulichen 

Massnahmen einem Neubau mit erheblich höherem Nutzungswert 

gleichkomme, weshalb eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen sei. Unter 

diesen Umständen könnten die Kosten für die Asbestsanierung nicht als 

 - 4 - 

 

 

Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zugelassen werden (vgl. Einsprache-

entscheid). 

 

3. 

3.1. 

Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die 

Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Ver-

sicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen 

werden (§ 39 Abs. 2 Satz 1 StG). Als Kosten für den Unterhalt von Liegen-

schaften gelten bloss die werterhaltenden Aufwendungen (§ 24 Abs. 1 

StGV). Den Unterhaltskosten sind Investitionen gleichgestellt, die dem 

Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten 

Bundessteuer abziehbar sind (§ 39 Abs. 2 Satz 2 StG).  

 

3.2. 

Aufwendungen zur Behebung konstruktiver bzw. ursprünglicher Mängel 

sind nicht Unterhaltskosten, sondern nicht abzugsfähige Investitionen. 

Ebenfalls nicht zu den Liegenschaftsunterhaltskosten zählen Aufwendun-

gen für die Beseitigung von verborgenen Mängeln. Ist ein Bauwerk man-

gelhaft erstellt worden, so dient eine spätere Mängelbehebung nicht der 

Erhaltung oder Wiederherstellung eines bestehenden Wertes. Vielmehr 

wird mit der Beseitigung der ursprünglichen Mängel erstmals ein mängel-

freies Bauwerk und damit ein neuer Wert geschaffen. Die Kosten für die 

Behebung von ursprünglichen Mängeln sind daher nicht abzugsfähig. Ob 

der Bauherr oder erst ein nachfolgender Eigentümer die Behebung der ur-

sprünglichen Mängel vornimmt, ist unerheblich. Erwirbt ein Steuerpflichti-

ger eine mit ursprünglichen Mängeln behaftete Liegenschaft und kann er 

für die Kosten der Mängelbehebung nicht auf den Veräusserer zurückgrei-

fen (vgl. Art. 219 Abs. 3 OR), so erleidet er folglich einen einkommenssteu-

errechtlich unbeachtlichen Vermögensverlust (vgl. SGE vom 23. Oktober 

2014 [3-RV.2014.102]; RGE vom 19. November 2009 [3-RV.2009.140]; 

RGE vom 24. Mai 2007 [3-RV.2006.54]; RGE vom 14. Dezember 2005 

[RV.2004.50407]; RGE vom 18. November 2004 [RV.2004.50259]; Urteil 

des Bundesgerichts vom 29. Mai 2009 [2C_677/2008]; Urteil des 

Steuergerichtshofes des Kantons Freiburg vom 15. Oktober 2010  

[604 2009-82/604 2009-83]; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 

4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 39 StG N 68; Merkblatt "Lie-

genschaftsunterhalt [LUK]" des Steueramtes des Kantons Aargau, Stand 

1. Juli 2020, Ziff. 3.6; Richtlinie Liegenschaftskosten des Kantonalen Steu-

eramtes Nidwalden vom 21. Januar 2010, Stand 1.1.2021, Ziff. 3.4; Wei-

sung der Staatssteuerkommission des Kantons Appenzell Ausserrhoden 

über die steuerliche Behandlung des Liegenschaftsunterhalts vom 27. No-

vember 2012, Ziff. 2.5). 

 

 - 5 - 

 

 

Demgegenüber stellen Kosten für die Beseitigung von Schäden, welche die 

Folge von verborgenen Mängeln einer Liegenschaft sind, abzugsfähige Un-

terhaltskosten dar, sofern damit weder der Wert der Liegenschaft erhöht, 

noch deren Zustand gegenüber demjenigen im Zeitpunkt des Kaufes ver-

bessert wird (Merkblatt "Liegenschaftsunterhalt [LUK]" des Steueramtes 

des Kantons Aargau, Stand 1. Juli 2020, Ziff. 3.6; Richtlinie Liegenschafts-

kosten des Kantonalen Steueramtes Nidwalden vom 21. Januar 2010, 

Stand 1.1.2021, Ziff. 3.4; Weisung der Staatssteuerkommission des Kan-

tons Appenzell Ausserrhoden über die steuerliche Behandlung des Liegen-

schaftsunterhalts vom 27. November 2012, Ziff. 2.5). 

 

3.3. 

3.3.1. 

Es hat sich nach dem Kauf der fraglichen Liegenschaft herausgestellt, dass 

(unter anderem) der gesamte Innenputz asbesthaltig war (vgl. Einsprache 

vom 23. Oktober 2019). Die Rekurrenten haben also eine Liegenschaft ge-

kauft, welche sich in einem Zustand befand, der nicht ihren Vorstellungen 

entsprach. Der effektive Wert der Liegenschaft war als Folge des Asbests 

im Zeitpunkt des Erwerbs reduziert. Die Asbestsanierung diente daher 

dazu, der Liegenschaft denjenigen Wert zu geben, den sie nach der Ansicht 

der Rekurrenten im Zeitpunkt des Erwerbs hätte haben sollen, aber wegen 

des verdeckten Mangels objektiv nicht hatte.  

 

Gemäss der ständigen Rechtsprechung des Spezialverwaltungsgerichts 

sind Aufwendungen für die Beseitigung von (verborgenen) Mängeln (in 

casu für die Asbestsanierung) vollumfänglich als wertvermehrende Investi-

tion zu beurteilen und somit einkommenssteuerlich nicht abzugsfähig, weil 

durch diese Massnahme der Zustand der Liegenschaft im Vergleich zum 

Zeitpunkt des Erwerbs verbessert wurde, indem sie asbestfrei einer Nut-

zung wieder zugänglich war. 

 

3.3.2. 

Die Vertreterin der Rekurrenten macht geltend, beim asbesthaltigen Innen-

grundputz handle es sich nicht um einen Baumangel, weil die Verwendung 

von Asbest zum Zeitpunkt des Baus der fraglichen Liegenschaft ein zuge-

lassener Werkstoff gewesen sei. Dieser Beurteilung kann das Spezialver-

waltungsgericht nicht zustimmen. Der Kaufpreis einer Liegenschaft be-

stimmt sich (unter anderem) nach dem baulichen Zustand im Zeitpunkt des 

Kaufs. Erfüllt eine Liegenschaft in diesem Zeitpunkt geltende bauliche Vor-

schriften nicht, ist sie mit einem "Mangel" behaftet, welcher sich preissen-

kend auswirkt, auch wenn die Liegenschaft im Zeitpunkt ihrer Erstellung 

alle damals geltenden Bauvorschriften erfüllt hat. Bei den Kosten für die 

Mängelbehebung handelt es sich um einen privaten Kapitalverlust, welcher 

nicht von den Einkünften abgezogen werden kann. Daran vermag auch der 

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Umstand nichts zu ändern, dass die Rekurrenten keine andere Wahl hat-

ten, als die Asbestsanierung durchzuführen, um zu verhindern, dass ihre 

Liegenschaft zu einer wertlosen Bauruine verkommt. 

 

3.3.3. 

Die Vertreterin der Rekurrenten wendet weiter ein, die Vorinstanz habe die 

Kosten für Asbestanalyse des C. von CHF 2'285.95 zum Abzug 

zugelassen, die Kosten für die Asbestsanierung aber nicht. Das sei ein 

Widerspruch. Ob das zutrifft, kann offengelassen werden, denn die Rekur-

renten können so oder anders aus dem gewährten Abzug für die 

Asbestanalyse nichts zu ihren Gunsten betreffend die Kosten für die 

Asbestsanierung ableiten, weil alle Liegenschaftsaufwendungen aus 

steuerlicher Sicht unabhängig voneinander einzeln zu beurteilen sind.  

 

4. 

Da die Kosten der Asbestsanierung auch bei einer Einzelbetrachtung nicht 

als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zugelassen werden können, kann 

offengelassen werden, ob die von der Vorinstanz vorgenommene Gesamt-

betrachtung, die grundsätzlich unbestritten ist, auch die Asbestsanierung 

umfasst, oder der Argumentation der Vertreterin der Rekurrentin folgend 

"ein eigenständiges, abgeschlossenes Projekt und kein Teil der Gesamtsa-

nierung" ist (vgl. Rekurs, Ziff. 4.c) und demzufolge diesbezüglich eine Ein-

zelbetrachtung vorzunehmen ist. Ein Abzug der Kosten für die Asbestsa-

nierung ist so oder anders nicht möglich. 

 

5. 

Abschliessend sei darauf hingewiesen, dass gemäss der Verordnung des 

Bundesrates über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privat-

vermögens bei der direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverord-

nung) vom 9. März 2018 unter anderem auch die Kosten von Altlastensa-

nierungen des Bodens nicht abziehbar sind (Art. 2 Abs. 2), was mit dem 

vorliegenden Sachverhalt (Asbestsanierung eines Gebäudes) vergleichbar 

ist. 

 

6. 

Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 

 

7. 

Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re-

kursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenent-

schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).  

 

  

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Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 

einer Staatsgebühr von CHF 900.00, der Kanzleigebühr von CHF 95.00 

und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 1'095.00 unter 

solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Vertreterin der Rekurrenten (2) 

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q. 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

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Aarau, 23. November 2022 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Lenarcic