# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2c23849a-ac60-5b7f-9131-fa36eb9d1485
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-29
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 29.08.2025 110 2024 15
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2024-15_2025-08-29.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 31
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2024/15

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 29. August 2025

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

und

D.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________ und/oder 
Frau Rechtsanwältin B.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Worb, Gemeindeverwaltung, Bauabteilung, 
Bärenplatz 1, Postfach, 3076 Worb

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Worb vom 22. Dezember 
2023 (eBau Nr. F.________; Wohn- und Geschäftshaus mit Einstellhalle)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin ist Grundeigentümerin der Parzellen Worb Grundbuchblatt 
Nrn. G.________ und J.________ (Ortsteil Rüfenacht). Die Parzellen liegen in der Kernzone. Im 
Süden grenzen sie an die H.________strasse, im Norden an die I.________strasse. Im Westen 
grenzt die Parzelle Nr. J.________ an die Parzelle Nr. K.________. Auf der Parzelle 
Nr. G.________ befindet sich derzeit ein Wohn- und Geschäftshaus. Auf der Parzelle 
Nr. J.________ besteht ein Wohnhaus. Die Beschwerdegegnerin reichte am 28. April 2023 bei 
der Gemeinde Worb ein Baugesuch ein für «Ersatzneubau Wohn- und Geschäftshaus mit Ein-
stellhalle» auf den Parzellen Nrn. G.________ und J.________.1 Das Bauvorhaben sieht den Ab-
bruch der bestehenden Gebäude vor. Im Westen der Parzelle Nr. J.________ soll ein nahezu 
quadratisches Wohn- und Geschäftshaus (Haus A) entstehen. Zudem ist ein längliches Wohn- 
und Geschäftshaus (Haus B) geplant, das im Osten der Parzelle Nr. J.________ sowie auf der 
Parzelle Nr. G.________ zu liegen kommen soll. Die beiden Gebäude sollen über ein gemeinsa-

1 Pag. 65 der Vorakten

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mes Untergeschoss verfügen. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen der Beschwerdefüh-
rer Einsprache.2 Mit Gesamtentscheid vom 22. Dezember 2023 erteilte die Gemeinde der Be-
schwerdegegnerin die Baubewilligung sowie Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des 
Strassenabstandes und hinsichtlich des Lärmschutzes.

2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer als «Vertreter der Einsprechergruppe» der «Stock-
werkeigentümerschaft S.________ Rüfenacht» am 22. Januar 2024 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein und stellte folgende Anträge:

1. Die Baubewilligung Nr. 2023-0010 (eBau Nr. F.________) vom 22. Dezember 2023 sei aufzuhe-
ben/der Baubewilligung sei der Bauabschlag zu erteilen.

2. Sollte es zur besseren Beurteilung der Einsprache der Einsprechergruppe S.________ notwen-
dig/sinnvoll sein vor Ort einen Augenschein durchzuführen so sei dieser durch die BVD zu verfügen. 
Zudem sei das fehlerhafte Lärmgutachten zu korrigieren.

3. Eventualiter: Dem Baugesuchsteller sei die Auflage zu erteilen die Gebäude anzupassen und auf die 
Flucht der Fassadenlinie des S.________ (H.________strasse [Nr. …]/[Nr. …]) nach Norden zu ver-
schieben. Die Besucherparkplätze sind entlang der H.________strasse auszuführen.

3. Eventualiter: Die Angelegenheit sei im Sinne der Erwägungen der BVD und der Einsprechergruppe 
S.________ an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4. Die Beschwerdegegner seien zu den Verfahrenskosten sowie zu einer angemessenen Parteientschä-
digung zzgl. MwSt. zu verurteilen.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet3, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Zudem bat es den Beschwerdeführer mit Verfügung vom 
24. Januar 2024 um Mitteilung, ob alle Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer oder nur ein-
zelne von ihnen als Partei im Beschwerdeverfahren auftreten wollen. Der Beschwerdeführer teilte 
am 5. Februar 2024 mit, er erhebe die Beschwerde nur in eigenem Namen. Er sei Eigentümer 
einer Wohnung an der H.________strasse [Nr. …] in 3075 Rüfenacht (Parzelle Nr. K.________) 
und somit in besonderem Masse vom Bauvorhaben betroffen und zur Beschwerde legitimiert. Die 
Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 14. Februar 2024, die Beschwerde 
sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und der angefochtene Gesamtentscheid sei zu 
bestätigen. Die Gemeinde reichte am 22. Februar 2024 eine Beschwerdeantwort ein. Sie bean-
tragt sinngemäss die Abweisung der Beschwerde.

Mit Verfügung vom 22. April 2024 bat das Rechtsamt die Gemeinde um Vervollständigung der 
Vorakten und holte zusätzliche Unterlagen bei ihr ein. Die Gemeinde kam dieser Aufforderung mit 
Eingabe vom 8. Mai 2024 nach. Zudem reichte die Gemeinde am 14. Juni 2024 Unterlagen in 
Zusammenhang mit den geplanten Besucherparkplätzen ein. Daraufhin hielt das Rechtsamt mit 
Verfügung vom 18. Juni 2024 fest, es erscheine fraglich, ob die Besucherparkplätze am vorgese-
henen Ort zugänglich seien und erteilte der Beschwerdegegnerin Gelegenheit, eine Projektände-
rung enzureichen. Zudem erhielt die Beschwerdegegnerin Gelegenheit nachzuweisen, welche 
Lärmschutzmassnahmen sie geprüft und aus welchen Gründen sie diese allenfalls verworfen hat. 
Ausserdem holte das Rechtsamt nochmals weitere Unterlagen bei der Gemeinde ein (das ent-
sprechende Schreiben der Gemeinde datiert vom 8. Juli 2024).

Nach mehreren Fristverlängerungen reichte die Beschwerdegegnerin am 14. Oktober 2024 eine 
erste Projektänderung ein. Mit Verfügung vom 25. Oktober 2024 erteilte das Rechtsamt den Ver-
fahrensbeteiligten Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Die Gemeinde beantragte am 15. Novem-

2 Pag. 56 ff. der Vorakten
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

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ber 2024 eine Fristverlängerung und reichte am 6. Dezember 2024 eine Stellungnahme ein und 
beantragte, die Projektänderung sei mit Auflagen zu bewilligen. In der Folge stellte sich heraus, 
dass der Beschwerdeführer nur das Fristverlängerungsgesuch der Gemeinde, nicht aber die vor-
angehende Verfügung des Rechtsamtes vom 25. Oktober 2024 erhalten hatte. Mit Verfügung vom 
13. Januar 2025 teilte das Rechtsamt dem Beschwerdeführer deshalb mit, dass er sich zu einem 
späteren Zeitpunkt noch zur Projektänderung vom 14. Oktober 2024 werde äussern können. Zu-
dem bat das Rechtsamt die Beschwerdegegnerin, einen angepassten Energienachweis sowie ei-
nen angepassten Kanalisationsplan einzureichen. Weiter hielt das Rechtsamt fest, aufgrund einer 
vorläufigen summarischen Beurteilung erscheine fraglich, ob die Vorgaben zu den Kinderspiel-
plätzen eingehalten seien und erteilte der Beschwerdegegnerin Gelegenheit, eine Projektände-
rung einzureichen.

In der Folge reichte die Beschwerdegegnerin am 4. März 2025 eine zweite Projektänderung ein. 
Mit Verfügung vom 21. März 2025 bat das Rechtsamt die Gemeinde, bei der zuständigen Behörde 
einen Amtsbericht Gewässerschutz einzuholen, beim zuständigen Feueraufseher eine Stellung-
nahme bzw. einen Fachbericht Brandschutz einzuholen und den angepassten Energienachweis 
bei der zuständigen Stelle prüfen zu lassen. Weiter holte das Rechtsamt Stellungnahmen beim 
Tiefbauamt des Kantons Bern (TBA), Fachstelle Lärmschutz, dem Amt für Bevölkerungsschutz, 
Sport und Militär des Kantons Bern, Abteilung Bevölkerungsschutz sowie bei der Fachstelle Hin-
dernisfreies Bauen Kanton Bern (Procap) ein. Mit Amtsbericht vom 8. April 2025 teilte das Amt für 
Bevölkerungsschutz, Sport und Militär, Abteilung Zivilschutz mit, für die Beurteilung des Schutz-
raumes fehle ein Schutzraumplan im Massstab 1:50. Die Procap nahm am 14. April 2025 Stellung 
zum Bauvorhaben. Der Amtsbericht Gewässerschutz erging am 22. April 2025. Der Fachbericht 
Brandschutz datiert vom 29. April 2025. Am 2. Mai 2025 reichte die Beschwerdegegnerin (nach 
entsprechender Aufforderung durch das Rechtsamt mit Verfügung vom 10. April 2025) einen 
Schutzraumplan im Massstab 1:50 ein. Die Prüfung des Energienachweises fand ebenfalls am 
2. Mai 2025 statt. Der Amtsbericht des Amts für Bevölkerungsschutz, Sport und Militär, Abteilung 
Zivilschutz, datiert vom 9. Mai 2025. Ferner nahm die Fachstelle Lärmschutz am 19. Mai 2025 
Stellung zum Bauvorhaben. Aufgrund dieser Stellungnahme der Fachstelle Lärmschutz erteilte 
das Rechtsamt der Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 20. Mai 2025 erneut Gelegenheit, 
eine Projektänderung einzureichen.

Daraufhin reichte die Beschwerdegegnerin am 11. Juni 2025 eine dritte Projektänderung ein. An-
schliessend erhielten die Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme sowie zur Einreichung von 
Schlussbemerkungen. Der Beschwerdeführer reichte am 26. Juni 2025 Schlussbemerkungen ein 
und beantragte die Sistierung oder Ablehnung des Baugesuches. Zudem stellte er verschiedene 
Beweisanträge (Anordnung eines Lärmgutachtens, Prüfung durch die zuständige Fachstelle für 
Umweltschutz, Durchführung einer Interessenabwägung). Die Gemeinde reichte am 7. Juli 2025 
Schlussbemerkungen ein und beantragte, die Projektänderung vom 11. Juni 2025 sei zu bewilli-
gen. Die Beschwerdegegnerin reichte am 7. Juli 2025 ihre Kostennote ein.

4. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

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II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG4. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er 
– unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG5 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, der sich als Eigentümer der unmittelbar benachbarten 
Stockwerkeinheit Nr. K.________ zulässigerweise als Einsprecher am Baubewilligungsverfahren 
beteiligt hat (vgl. Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG)6 und dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist 
durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legi-
timiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Projektänderungen im Beschwerdeverfahren vor der BVD

a) Gemäss Art. 43 BewD7 kann die Bauherrschaft während des Beschwerdeverfahrens vor der 
BVD eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren 
eingeleitet werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen Grund-
zügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 BewD). Ein Bauvorhaben ist in den Grundzügen verändert, 
wenn ein Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschoss-
einteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert wird oder wenn eine Mehrzahl geringer 
Änderungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte 
Identität verleiht. Eine blosse Reduktion der Abmessungen, auch wenn sie beträchtlich ist, bedeu-
tet in der Regel noch keine grundlegende Änderung. Dasselbe gilt für den blossen Verzicht auf 
einen Teil des Projekts.8 Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Ge-
meinde, die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören (Art. 43 
Abs. 3 BewD). Gemäss dem im Beschwerdeverfahren sinngemäss anwendbaren Art. 43 Abs. 2 
BewD kann die Beschwerdeinstanz das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung fortsetzen bzw. 
die Änderung des bewilligten Projekts ohne neues Baugesuchsverfahren gestatten, wenn öffent-
liche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich betroffen sind. Das geänderte Pro-
jekt tritt an die Stelle des ursprünglichen Bauprojekts. Mit der Vorlage der Projektänderung gilt das 
ursprüngliche Gesuch im Umfang der Änderung als zurückgezogen.9

b) Die Beschwerdegegnerin reichte im Beschwerdeverfahren mehrere Projektänderungen ein. 
Vorliegend massgebend sind die folgenden Unterlagen:

- Grundriss 2. - 1. Untergeschoss vom 26. Februar 2025 (mit Eingangsstempel der BVD 
vom 6. März 2025)

4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
6 Vgl. pag. 56 f. der Vorakten
7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32-32d 
N. 12a
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c

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- Grundriss Erdgeschoss - 1. OG Obergeschoss vom 5. Juni 2025 (mit Eingangsstempel 
der BVD vom 12. Juni 2025)

- 2.-3. OG - Dachaufsicht vom 5. Juni 2025 (mit Eingangsstempel der BVD vom 12. Juni 
2025)

- Ansichten Ost und West vom 26. Februar 2025 (mit Eingangsstempel der BVD vom 
6. März 2025)

- Ansichten Süd und Nord vom 5. Juni 2025 (mit Eingangsstempel der BVD vom 12. Juni 
2025)

- Schnitte 1 und 2 vom 26. Februar 2025 (mit Eingangsstempel der BVD vom 6. März 
2025)

- Schnitte A, B, C und D vom 26. Februar 2025 (mit Eingangsstempel der BVD vom 6. März 
2025)

- Umgebungsgestaltung vom 27. Februar 2025 (mit Eingangsstempel der BVD vom 
6. März 2025)

- 1. Untergeschoss Grundleitungsplan Index D vom 13. Februar 2025 (mit Eingangsstem-
pel der BVD vom 6. März 2025)

- 2. Untergeschoss Grundleitungsplan Index B vom 13. Februar 2025 (mit Eingangsstem-
pel der BVD vom 6. März 2025)

- Wohnungsspiegel vom 28. Februar 2025
- Parkplatznachweis vom 28. Februar 2025
- Kennzahlen vom 28. Februar 2025
- Schutzraumplan vom 30. April 2025 (mit Eingangsstempel der BVD vom 5. Mai 2025 so-

wie den handschriftlichen Ergänzungen und Korrekturen des Amts für Bevölkerungs-
schutz, Sport und Militär vom 9. Mai 2025 in roter Farbe)

- Schutzraumberechnung vom 30. April 2025 (mit Eingangsstempel der BVD vom 5. Mai 
2025)

- Lärmbeurteilung Projektänderung der O.________ AG vom 9. Oktober 2024 (mit Ein-
gangsstempel der BVD vom 16. Oktober 2024)

- Flächennachweise nach SIA 416 vom 28. Februar 2025 (mit Eingangsstempel der BVD 
vom 6. März 2025)

- Energienachweis vom 13. Februar 2025 (mit Eingangsstempel der BVD vom 6. März 
2025)

Diese Unterlagen haben die mit Entscheid vom 22. Dezember 2023 bewilligten Pläne mit Aus-
nahme des Situationsplanes vom 28. März 2023 (mit Baubewilligungsstempel der Bauabteilung 
Worb vom 22. Dezember 2023) ersetzt. Das Rechtsamt der BVD nahm die vorangehend aufge-
listeten Unterlagen als Projektänderung im Sinne von Art. 43 Abs. 3 BewD entgegen, stellte diese 
den Verfahrensbeteiligten zu und erteilte ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme.

c) Es blieb zu Recht unbestritten, dass das Bauvorhaben trotz den Anpassungen in seinen 
Grundzügen gleichgeblieben ist und diese als Projektänderung behandelt werden können. Mit der 
Projektänderung vom 14. Oktober 2024 verschob die Beschwerdegegnerin die drei Besucherpark-
plätze, die ursprünglich längs entlang der westlichen Grenze der Parzelle Nr. J.________ geplant 
waren, in die südöstliche Ecke der Parzelle Nr. G.________. Zudem verschob sie den IV-Park-
platz, der ursprünglich entlang der I.________strasse im Norden der Parzelle Nr. G.________ 
geplant war, auf den Vorplatz zwischen den Häusern A und B.10 Weiter verschob die Beschwer-
degegnerin die ursprünglich entlang der I.________strasse geplanten und sich im Strassenab-
stand befindenden Veloabstellplätze teilweise in das 1. Untergeschoss und teilweise in Bereiche 
ausserhalb des Strassenabstandes (im Bereich zwischen den Häusern A und B sowie im Bereich 

10 Vgl. die Umgebungsgestaltung vom 13. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023) und die Umgebungsgestaltung 
vom 9. Oktober 2024

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des Hauseinganges 1 des Hauses B).11 Ausserdem veränderte die Beschwerdegegnerin die ge-
bäudeinternen Grundrisse. Beim Haus A sah sie im Erdgeschoss auf der Südseite anstelle der 
zwei ursprünglich geplanten Wohnungen neu eine Gewerbefläche vor. In den Obergeschossen 
verschob sie auf der Südseite des Hauses A die Loggien und Küchen dahingehend, dass diese 
zwischen der H.________strasse und den Wohn- und Essbereichen zu liegen kamen. Beim Haus 
B war anstelle der Atelierwohnung im östlichen Erdgeschoss neu eine Gewerbefläche vorgese-
hen. Beim Haus B verlegte die Beschwerdegegnerin zudem die Treppenhäuser von der Nord- auf 
die Südseite. Damit einhergehend verschob sie wie beim Haus A die Loggien und Küchen im 
Erdgeschoss und in den Obergeschossen auf der Südseite so, dass diese den Wohn- und Ess-
bereichen vorgelagert waren. Auf die Loggien an der Nordseite verzichtete sie. Insgesamt führten 
die Grundrissänderungen auch dazu, dass sämtliche Schlafzimmer der Häuser A und B neu nicht 
mehr direkt auf die H.________strasse ausgerichtet waren.12 Weiter führten die Grundrissände-
rungen (Neuanordnung der Loggien und der Fenster) auch zu Änderungen bei den Fassaden. 
Insbesondere an der Nordseite sah die Beschwerdegegnerin mehr Fenster vor.13 Im Vergleich 
zum ursprünglich bewilligten Projekt mit je 14 Wohnungen in den Häusern A und B (insgesamt 28 
Wohnungen) plante die Beschwerdegegnerin neu 12 Wohnungen im Haus A und 15 Wohnungen 
im Haus B (insgesamt 27 Wohnungen, davon 22 Familienwohnungen).14

Mit Projektänderung vom 4. März 2025 nahm die Beschwerdegegnerin im Nachgang zur Projek-
tänderung vom 14. Oktober 2024 auch noch die notwendigen Anpassungen bei der Kanalisation 
vor.15 Zudem nahm sie weitere gebäudeinterne Grundrissänderungen vor. Sie verzichtete im Erd-
geschoss und in den Obergeschossen beim Haus A auf die 4.5-Zimmerwohnungen und plante 
stattdessen kleinere Wohnungen und weitere Loggien an der Nordfassade.16 Insgesamt plante die 
Beschwerdegegnerin neu je 15 Wohnungen in den Häusern A und B (insgesamt 30 Wohnungen, 
davon 19 Familienwohnungen).17

Mit Projektänderung vom 11. Juni 2025 reichte die Beschwerdegegnerin konkretisierte Pläne hin-
sichtlich des Lärmschutzes ein. Die Küchen auf der Südseite des Hauses A werden neu mit einer 
«Innenverglasung raumhoch» von den Wohn- und Essbereichen abgetrennt. Im Haus B werden 
die Küchen auf der Südseite durch Schiebetüren von den Wohn- und Essbereichen ab-
getrennt.18 Zudem enthalten der Grundriss Erdgeschoss - 1. OG Obergeschoss vom 5. Juni 2025 
und die Ansichten Süd und Nord vom 5. Juni 2025 hinsichtlich der Loggien im Erdgeschoss beim 
Haus B weitere Angaben zum Lärmschutz und sehen eine halbseitige Verglasung (auf der Seite 
der öffenbaren Fenstern) der Loggien im Erdgeschoss vor.

11 Vgl. die Umgebungsgestaltung vom 13. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023), den Grundriss 2. - 1. Unterge-
schoss vom 20. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023), die Umgebungsgestaltung vom 9. Oktober 2024 und den 
Grundriss 2. - 1. Untergeschoss vom 10. Oktober 2024
12 Vgl. den Grundriss Erdgeschoss - 1. OG Obergeschoss vom 20. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023), den 
Grundriss 2. - 3. Obergeschoss und Dachaufsicht vom 20. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023), den Grundriss 
Erdgeschoss - 1. OG Obergeschoss vom 10. Oktober 2024 und die Dachaufsicht vom 10. Oktober 2024
13 Vgl. die Ansichten Süd und Nord vom 20. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023), die Ansichten Ost und West 
vom 20. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023), die Ansichten Süd und Nord vom 10. Oktober 2024 und die An-
sichten Ost und West vom 10. Oktober 2024
14 Vgl. den Wohnungsspiegel vom 20. April 2023 (pag. 79 der Vorakten) und den Wohnungsspiegel vom 10. Oktober 
2024
15 1. Untergeschoss Grundleitungsplan Index D vom 13. Februar 2025, 2. Untergeschoss Grundleitungsplan Index B 
vom 13. Februar 2025
16 Vgl. den Grundriss Erdgeschoss - 1. OG Obergeschoss vom 10. Oktober 2024, den Grundriss Erdgeschoss - 1. OG 
Obergeschoss vom 26. Februar 2025, die Dachaufsicht vom 10. Oktober 2024 und die Dachaufsicht vom 26. Februar 
2025
17 Vgl. den Wohnungsspiegel vom 28. Februar 2025
18 Vgl. den Grundriss Erdgeschoss - 1. OG Obergeschoss vom 5. Juni 2025 und 2.-3. OG - Dachaufsicht vom 5. Juni 
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Die von der Beschwerdegegnerin vorgenommenen Änderungen sind insgesamt geringfügig. Die 
Verschiebung der drei Besucherparkplätze, des IV-Parkplatzes und der Veloabstellplätze bewegt 
sich ohne Weiteres im zulässigen Rahmen einer Projektänderung. Dadurch wird die Erschliessung 
in ihren Grundzügen nicht verändert. So erfolgt die Erschliessung der Einstellhalle (und damit des 
Grossteils des motorisierten Verkehrs) nach wie vor über die I.________strasse und die Einstell-
hallenzufahrt im Nordwesten der Parzelle Nr. J.________. Auch die Erschliessung für den Fuss- 
und Veloverkehr erfolgt von Norden her über die I.________strasse, den Vorplatz zwischen den 
Häusern A und B sowie die beiden separaten Hauszugängen zum Haus B.19 Auch die grundris-
sinternen Änderungen, die damit einhergehenden, an den Fassaden sichtbaren Änderungen bei 
den Loggien und Fenstern sowie die notwendigen Änderungen bei der Kanalisation sprengen den 
Rahmen einer zulässigen Projektänderung nicht. So sind der Standort, die äusseren Masse, die 
Geschosszahl und die Zweckbestimmung der Häuser A und B dadurch nicht verändert worden. 
Die Projektänderungen führen im Übrigen auch nicht dazu, dass Dritte neu oder zusätzlich betrof-
fen sind. Ebenso wenig sind öffentliche Interessen zusätzlich betroffen. Folglich war weder eine 
Publikation der Projektänderungen noch eine Anhörung von Drittpersonen erforderlich.

3. Ästhetik

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, in der Kernzone gälten erhöhte gestalterische Anfor-
derungen, denen das Bauvorhaben nicht entspreche. Die Fassadenflucht des S.________ [Nach-
barparzelle Nr. K.________], das als Einfahrtstor und prägendes Gestaltungselement der neuen 
Zentrumsentwicklung in Rüfenacht entworfen worden sei, sei bewusst von der H.________strasse 
zurückversetzt worden, um eine harmonische Situation mit dem Strassenverlauf zu gewährleisten. 
Der beim Bauvorhaben vorgesehene, minimal mögliche Abstand zur H.________strasse zerstöre 
die vorgegebene Fassadenlinie des S.________ und wirke dadurch als Fremdkörper. Es könne 
nicht von einer harmonischen Eingliederung in die Kernzone gesprochen werden. Die Baukörper 
seien auf die Höhe der projizierten Fassadenlinie des S.________ zurückzuversetzen [vgl. hierzu 
die Beschwerdebeilage 2]. Die Gemeinde sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Verschie-
bung Richtung Norden bzw. Redimensionierung der Baukörper das Bauvorhaben verunmöglichen 
würde. Wie aus den Konzeptstudien vom 5. Juli 2022 hervorgehe, könnten die Baukörper in ihrer 
Positionierung und Form angepasst werden, ohne dass das Projekt verunmöglicht und die Ge-
schossflächen verkleinert würden.

b) Die Beschwerdegegnerin erklärt, gemäss Art. 76 Abs. 4 BR20 i.V.m. Art. 80 Abs. 1 Bst. a 
SG21 gelte zur H.________strasse ein Strassenabstand ab Fahrbahnrand von fünf Metern. Der 
Strassenabstand gehe dem Grenzabstand vor (vgl. Art. 12 Abs. 3 BauG) und sei eingehalten. Das 
Bauvorhaben halte sämtliche Anforderungen an die Qualität und Ästhetik ein. Vorliegend greife 
nur der allgemeine Schutz, der überall gelte und ein Beeinträchtigungsverbot enthalte, nicht aber 
der besondere Schutz für besonders schutzwürdige Objekte. Das Projekt sei in enger Zusamme-
narbeit mit dem Fachausschuss der Gemeinde entwickelt worden. Die Massstäblichkeit und Vo-
lumetrie der Neubauten, die Grundrissgestaltung und auch der architektonische Ausdruck sowie 
die Setzung der Gebäude im Zusammenspiel mit dem neuen Zentrum seien mehrfach und intensiv 
mit dem Fachausschuss besprochen und optimiert worden. Das Vorhaben nehme die bestehende 
Umgebung gut auf und bette sich hervorragend ins Terrain ein, indem es sich dem natürlichen 
Terrainverlauf anpasse. Es seien zudem genügend Grünflächen geplant, die das Bild insgesamt 
auflockerten. Die Architekten und der Fachausschuss würden grossen Wert darauf legen, dass 

19 Vgl. die Umgebungsgestaltung vom 13. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023) und die Umgebungsgestaltung 
vom 27. Februar 2025
20 Baureglement der Gemeinde Worb vom 21. Oktober 2019, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumord-
nung des Kantons Bern am 3. Februar 2022
21 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)

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die neuen Gebäude zusammen mit dem S.________ eine Einheit bildeten und eine identitätsstif-
tende Mitte generierten. Der Fachausschuss habe das Vorhaben positiv beurteilt. Der Beschwer-
deführer gehe fehl, wenn er gestützt auf die Vorschriften des Ortsbildschutzes den zulässigen 
Strassenabstandsvorschriften die Anwendung versagen wolle.

c) In ihrer Stellungnahme vom 22. Februar 2024 erklärt die Gemeinde, das Bauvorhaben halte 
den Strassenabstand ein. Die Bauherrschaft des S.________ habe aus Eigeninteresse einen 
grösseren Strassenabstand gewählt. Daraus könne nicht abgeleitet werden, dass die angren-
zende Überbauung denselben Strassenabstand übernehmen müsse. Es sei korrekt, dass der Pro-
jektverfasser verschiedene Stellungen der Gebäude geprüft habe. Die nördliche Verschiebung 
des westlichen Gebäudes sei zugunsten eines grösseren und zusammenhängenden rückwärtigen 
Raumes verworfen worden.

d) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der er-
heblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen 
Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu 
erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere 
nicht bloss allgemein anders formulieren.22

Das Baureglement der Gemeinde Worb vom 21. Oktober 2019, genehmigt durch das Amt für Ge-
meinden und Raumordnung des Kantons Bern am 3. Februar 2022 (nachfolgend nur noch BR) 
enthält insbesondere folgende Bestimmungen zur Kernzone und zur Gestaltung von Bauten und 
Anlagen:

Art. 4 Kernzone
1 Die Zone umfasst Gebiete, welche sich als Geschäfts- und Einkaufsbereich an zentralen und orts-

bildprägenden Lagen auszeichnen.
2 Entlang den Hauptachsen sind in der ersten Bautiefe im Erdgeschoss mindestens auf den Hauptver-

kehrsachsen zugewandten Seiten Gewerbe-, Dienstleistungs- oder Verkaufsnutzungen vorgeschrie-
ben. Als Hauptverkehrsachsen gelten […] in Rüfenacht die Alte Bernstrasse, die Dorfstrasse und die 
Hinterhausstrasse.

3 Bei der Überbauung ist der Gestaltung des Umfeldes hohe Bedeutung beizumessen.
4 Erschliessung und Parkierung sind zu optimieren, die Schaffung von Fuss- und Radwegverbindungen 

ist zu berücksichtigen.
5 Auf die ortsbildprägende Bebauungsstrukturen ist Rücksicht zu nehmen. Die traditionellen Strukturen, 

insbesondere die Gebäudestellung (in Bezug auf die Topographie und die öffentlichen Bereiche) und 
die Strassenraum- bzw. Platzgestaltung sind zu erhalten.

6 Bei der Überbauung sind publikumsintensive Geschäfte auf öffentliche Bereiche (Strasse, Vorplatz) 
auszurichten und der Vorbereich für Fussgänger attraktiv zu gestalten. Die Strassenräume und Plätze 
sind entsprechend den Bedürfnissen als Aufenthaltsort, als Teil des Ortsbildes und der Verkehrsteil-
nehmenden zu gestalten.

7 […]
8 […]
9 Bei Erweiterung und Ersatz von Hauptbauten in der Kernzone ist der Fachausschuss gemäss Art. 45 

beizuziehen.
10 […]

22 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen

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B Qualität des Bauens und Nutzens
Weiterentwicklung von Orts- und Landschaftsbild

Art. 39 Grundsatz
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass das Objekt als Einzelbau und als Teil des Umfeldes 

eine gute Gesamtwirkung ergibt.
2 Bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung sind insbesondere zu beachten:

- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte Gestal-

tung der benachbarten Bebauung,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
- die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung,
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen den 

öffentlichen Raum,
- die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge.

Art. 40 Aussenraumgestaltung
1 Die Aussenräume sollen genügend Aufenthalts- und Grünbereiche, Bäume, Sträucher und Hecken 

enthalten. Besondere Aufmerksamkeit ist der Gestaltung von Gärten, Vorgärten, Hausvorplätzen und 
Hauseingangsbereichen zu schenken. Die Bodenversiegelung von Aussenräumen ist auf das not-
wendige Minimum zu beschränken. Nicht überdeckte Abstellplätze sind wenn immer möglich und 
sinnvoll mit einem wasserdurchlässigen, begrünten Belag zu versehen. Vorbehalten bleiben die Auf-
lagen des Gewässerschutzes.

[…]

Art. 45 Fachausschuss
1 Der Fachausschuss wird durch den Gemeinderat eingesetzt und muss mindestens drei ausgewie-

sene Fachleute (z.B. Architekten, Landschaftsarchitekten, Bauberater des Berner Heimatschutzes, 
Raumplaner) umfassen.

2 Der Fachausschuss formuliert insbesondere in den folgenden Fällen Empfehlungen zuhanden der 
Baubewilligungsbehörden:
- […]
- bei Bauten und Anlagen in der Kernzone
- […]
- bei ästhetisch umstrittenen Bauvorhaben. 

Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher selbständige Be-
deutung zu. Der Begriff «gute Gesamtwirkung» stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzes-
begriff dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspiel-
raum haben. Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnis-
mässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an 
besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen 
örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich 
eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umge-
bung zu orientieren hat.23 Gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschafts-
schutzes dürfen in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht 
eingeschränkt werden24.

23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1
24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 15 mit Hinweisen

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e) Es ist unbestritten, dass es sich beim Fachausschuss gemäss Art. 45 BR um eine leistungs-
fähige örtliche Fachstelle zur Begutachtung von Bauvorhaben und Planungsgeschäften aus Sicht 
des Ortsbild- und Landschaftsschutzes im Sinne von Art. 99b Abs. 1 BauV25 handelt. Der Fach-
ausschuss beurteilte das Bauvorhaben im Rahmen der Voranfrage mehrmals. Aus den Protokol-
lauszügen geht hervor, dass für den Fachausschuss der Bezug des Bauvorhabens zum neuen 
Dorfzentrum von Rüfenacht (S.________, Parzelle Nr. K.________) zwar wichtig war, weil er das 
Zentrum als ortsbildprägend erachtete.26 Den Protokollauszügen lässt sich jedoch nicht entneh-
men, dass der Fachausschuss eine Zurückversetzung der Häuser A und B auf die gleiche Höhe 
wie die Fassadenflucht der Gebäude auf der Parzelle Nr. K.________ aus ästhetischen Gründen 
als erforderlich erachtete. Anlässlich seiner Beurteilung vom 9. Mai 2023 im Baubewilligungsver-
fahren empfahl er, die Baubewilligung zu erteilen.27 Der Fachausschuss beanstandete somit nicht, 
dass die Häuser A und B auf der Südseite lediglich den minimal erforderlichen Strassenabstand 
von 5 m zum Fahrbahnrand der H.________strasse einhalten. Nach Eingang der Einsprachen 
beurteilte der Fachausschuss das Bauvorhaben am 4. Juli 2023 erneut. Der Fachausschuss nahm 
die Einspracherüge des Beschwerdeführers hinsichtlich der Rückversetzung der Häuser A und B 
auf die Fassadenflucht des S.________ zur Kenntnis.28 Der Fachausschuss äusserte sich jedoch 
nicht dazu und empfahl, das Baugesuch zu bewilligen.29

Vorliegend besteht kein Anlass, von der nachvollziehbaren und überzeugenden Beurteilung des 
Fachausschusses bzw. der Gemeinde abzuweichen. Die bestehenden Gebäude nördlich entlang 
der H.________strasse weisen sowohl in östlicher als auch in westlicher Entfernung zur Baupar-
zelle unterschiedliche Abstände zur Strasse hin auf (vgl. hierzu das Orthofoto im Geoportal des 
Kantons Bern30). So befindet sich zum Beispiel das Bestandesgebäude auf der Parzelle 
Nr. G.________ relativ nahe bei der Strasse. Demgegenüber wurden die Gebäude auf den Par-
zellen Nrn. Q.________ und R.________ weiter von der Strasse abgerückt, als aufgrund des ge-
setzlich vorgeschriebenen Strassenabstandes notwendig wäre. Ausserdem weisen die beiden 
Gebäude auf der Nachbarparzelle Nr. K.________ (S.________) selbst unterschiedliche Ab-
stände zur Strasse hin auf.31 Die Rückversetzung der Häuser A und B erscheint schon nur aus 
diesem Grund für das Erzielen einer guten Gesamtwirkung im Sinne von Art. 39 Abs. 1 BR nicht 
notwendig. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Abbildung des 3D-Modelles in der Kon-
zeptstudie vom 5. Juli 2022.32 Hinzu kommt, dass eine Ausrichtung der Geschäftsflächen und da-
mit auch der Aufenthaltsbereiche vor den Gebäuden zur Hauptverkehrsachse, d.h. der 
I.________strasse hin, im Sinne von Art. 4 Abs. 2 und 6 BR ist. Für die Einordnung in das Ortsbild 
der Kernzone ist entscheidend, wie die Gestaltung zur Hauptverkehrsachse hin erfolgt. Es er-
scheint daher sinnvoll, dass die Häuser A und B im Süden lediglich den Strassenabstand von 5 m 
zur H.________strasse einhalten und dafür mehr Grünflächen und Aufenthaltsbereiche im Norden 
zur Hauptverkehrsachse vorgesehen werden. Dadurch ordnen sich die Häuser A und B in das 
Ortsbild ein und mindern die Wirkung des S.________ keineswegs. So hat das S.________ selbst 
seine Aufenthaltsbereiche nordseitig ausgerichtet.33 Durch die nordseitige Ausrichtung der Auf-
enthaltsbereiche entsteht eine einheitliche Erscheinung entlang der I.________strasse. Die Sicht 
von der Hauptverkehrsachse (I.________strasse) aus auf das S.________ (d.h. die nordseitige 
Ansicht) ist vorliegend entscheidend und wird durch das Bauvorhaben nicht tangiert. Folglich ist 
auch nicht ersichtlich, inwiefern das Bauvorhaben als Fremdkörper in der Kernzone wirken soll. 

25 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
26 Vgl. z.B. pag. 23 der Vorakten
27 Vgl. pag. 23c der Vorakten
28 Vgl. pag. 24d der Vorakten
29 Vgl. pag. 24e der Vorakten
30 Abrufbar unter www.agi.dij.be.ch
31 Vgl. z.B. die Fotos auf pag. 87 und 90 der Vorakten
32 Vgl. pag. 90 der Vorakten
33 Vgl. die Fotos auf pag. 87 der Vorakten

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Wie die Gemeinde im angefochtenen Entscheid zutreffend erwogen hat, ist der Nachweis einer 
guten Ortsverträglichkeit und guten Einbindung ins Quartier erbracht und damit ein Zurückverset-
zen der Häuser A und B auf die Höhe der Fassadenflucht der Gebäude auf der Nachbarparzelle 
Nr. K.________ nicht notwendig. Dementsprechend muss auch nicht auf die weiteren Rügen des 
Beschwerdeführers in Zusammenhang mit der Verschiebung der Häuser A und B sowie der Kon-
zeptstudie vom 5. Juli 2022 eingegangen werden.

f) Der Fachausschuss beurteilte im Beschwerdeverfahren die erste Projektänderung vom 
14. Oktober 2024 am 3. Dezember 2024 und kam zum Schluss, der Strassenabstand sei unver-
ändert geblieben. Durch die innere Neuorganisation hätten die Fenstereinteilungen und die Log-
gien angepasst werden müssen. Die Gesamterscheinung gegen Süden (Kantonsstrasse) sei aber 
sehr ähnlich geblieben. Die Nordfassade des Hauses B weise deutlich mehr Fenster auf. Der 
Gebäudecharakter sei aber erhalten geblieben. Die Ost- und Westfassaden seien auch verändert 
worden, die Gesamterscheinung sei aber sehr ähnlich geblieben. Die nordöstliche Umgebung des 
Hauses A und der Zwischenraum (6.00 m) beider Gebäude sei weitestgehend mit einem Platten-
belag geplant. Diese Fläche sei zugunsten von mehr Ruderal- und Wiesenfläche zu verkleinern. 
Die drei Hochstammbäume entlang der I.________strasse müssten einen Strassenabstand von 
mindestens 3.00 m einhalten. Sie seien zu verschieben oder durch andere Bäume zu ersetzen. 
Die Hochstammbäume zur Nachbarparzelle Nr. K.________ hielten die Abstände gemäss Art. 79i 
EG ZGB34 nicht ein. Die Bäume seien durch einheimische Arten zu ersetzen, welche einen klei-
neren Abstand benötigten oder es sei die schriftliche Zustimmung für ein Näherpflanzrecht bei der 
Grundeigentümerschaft einzuholen. Das Projekt habe eine gute Entwicklung genommen. Der 
Fachausschuss begrüsse, dass die Parkplätze verschoben worden seien. Die Bemusterung sei 
rechtzeitig zuhanden der Bauverwaltung vorzulegen. Die Ausführungspläne und Materialisierung 
seien von der Bauverwaltung zu überprüfen und zu begleiten. Der Fachausschuss unterstütze die 
Erteilung der Baubewilligung. Er empfehle dem Planerteam, den Anteil der Versiegelung im Be-
reich der nordöstlichen Ecke der Punktbaute sowie bei den Veloabstellplätzen in der Weiterbear-
beitung zu reduzieren, und die Details zur Materialisierung zu gegebener Zeit dem Fachausschuss 
nochmals vorzulegen.

In ihrer Stellungnahme vom 6. Dezember 2024 wiederholt die Gemeinde im Wesentlichen die Be-
urteilung des Fachausschusses vom 3. Dezember 2024 und beantragt, die Projektänderung sei 
unter folgenden Auflagen zu bewilligen:

- Die nordöstliche Fläche des Hauses A und der Zwischenraum (6.00 m) der Häuser A und B ist 
nutzungsbedingt auf ein Minimum zugunsten von mehr Ruderal- und Wiesenfläche zu beschränken. 
Die Aufenthalts- und Spielfläche ist attraktiver zu gestalten, so dass diese auch als Begegnungsort 
der Bewohnerinnen der Familienwohnungen genutzt wird.

- Die drei Hochstammbäume entlang der I.________strasse müssen einen Strassenabstand von min-
destens 3.00 m einhalten. Sie sind zu verschieben oder durch andere einheimische Bäume zu er-
setzen.

- Die Hochstammbäume zur Nachbarparzelle der Beschwerdeführer müssen die Abstände gemäss 
Art. 79i EG ZGB einhalten. Die Bäume sind durch einheimische Arten zu ersetzen, welche einen 
kleineren Abstand benötigen oder es ist die schriftliche Zustimmung für ein Näherpflanzrecht bei 
den Grundeigentümern der Nachbarparzelle einzuholen.

- Für die Artenauswahl der Bepflanzung ist mit der Fachstelle Umwelt der Gemeinde Kontakt aufzu-
nehmen. Vor der Ausführung ist ein aktualisierter Umgebungs- und Bepflanzungsplan der Ge-
meinde zur Genehmigung zuzustellen.

- Vor Baubeginn sind die Details zur Materialisierung dem Fachausschuss nochmals vorzulegen.

34 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1)

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Mit Eingabe vom 7. Juli 2025 nahm die Gemeinde zudem Stellung zur Projektänderung vom 
11. Juni 2025 und erklärte, die Anpassungen an der Südfassade bei den Loggien im Erdgeschoss 
des Hauses B seien von aussen kaum erkennbar. Das Wegfallen der offenen Fugen bei den Brüs-
tungen und der Einbau der schallabsorbierenden Verkleidung in den drei Loggien könne ästhe-
tisch vernachlässigt werden. Die Projektänderung sei zu bewilligen.

Der Beschwerdeführer hat sich zu den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren im Hinblick 
auf die Ästhetik nicht geäussert.

g) Die Beurteilung des Fachausschusses vom 3. Dezember 2024 ist grundsätzlich überzeu-
gend und nachvollziehbar. Die weiteren Projektänderungen im Beschwerdeverfahren vom 4. März 
2025 und vom 11. Juni 2025 hatten, wie die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 7. Juli 2025 
zutreffend ausführt, im Vergleich zur ersten Projektänderung vom 14. Oktober 2024 ästhetisch 
kaum Änderungen zur Folge. Insbesondere blieb die hier umstrittene Setzung der Gebäude un-
verändert. Eine weitere Beurteilung durch den Fachausschuss war somit nicht erforderlich. Die 
vom Fachausschuss und der Gemeinde in Bezug auf die Projektänderung vom 14. Oktober 2024 
beantragte Auflage, eine nutzungsbedingte Beschränkung des Zwischenraums zwischen den 
Häusern A und B zugunsten von mehr Ruderal- und Wiesenfläche sowie eine attraktivere Gestal-
tung der Aufenthalts- und Spielfläche vorzusehen, ist mittlerweile obsolet. Die Beschwerdegegne-
rin hat mit der Umgebungsgestaltung vom 27. Februar 2025 im Vergleich zur Umgebungsgestal-
tung vom 9. Oktober 2024 die Versiegelung des Zwischenraums zwischen den Häusern A und B 
verkleinert und den Grünstreifen zwischen den Veloabstellplätzen und dem Haus B vergrössert. 
Zudem hat die Beschwerdegegnerin östlich der Einstellhalleneinfahrt bzw. vor dem Haus A eine 
grössere Begrünung mit Sitzbank vorgesehen. Auch nördlich des Hauses B hat die Beschwerde-
gegnerin die Spiel- und Aufenthaltsbereiche mit Sitzbänken attraktiver gestaltet. Mit der Umge-
bungsgestaltung vom 27. Februar 2025 hat die Beschwerdegegnerin im Vergleich zur Umge-
bungsgestaltung vom 9. Oktober 2024 zudem auf die Hochstammbäume entlang der Grenze zur 
Parzelle Nr. K.________ verzichtet und sieht stattdessen Sträucher vor. Bereits aus diesem Grund 
erübrigt sich diesbezüglich eine Auflage. Hinzu kommt, dass die Verschiebung der Hochstamm-
bäume entlang der Grenze zur Parzelle Nr. K.________ eine zivilrechtliche Angelegenheit wäre, 
die nicht im Baubeschwerdeverfahren zu klären ist. Hingegen nach wie vor vorzusehen sind die 
folgenden Auflagen:

- Die drei Hochstammbäume entlang der I.________strasse müssen einen Strassenabstand von min-
destens 3.00 m einhalten. Sie sind zu verschieben oder durch andere einheimische Bäume zu er-
setzen.

- Für die Artenauswahl der Bepflanzung ist mit der Fachstelle Umwelt der Gemeinde Kontakt aufzu-
nehmen. Vor der Ausführung ist ein aktualisierter Umgebungs- und Bepflanzungsplan der Ge-
meinde zur Genehmigung zuzustellen.

- Vor Baubeginn sind die Details zur Materialisierung dem Fachausschuss nochmals vorzulegen.

Gemäss Art. 57 Abs. 1 Bst. a SV35 gilt für hochstämmige Bäume, ab Mitte der Pflanzstelle gemes-
sen, entlang von Strassen im Siedlungsgebiet ein Strassenabstand von 3 m ab Fahrbahnrand 
bzw. 1.5 m ab Gehweghinterkante. Zudem sind gemäss Art. 40 Abs. 2 BR möglichst einheimische 
und standortgerechte Bäume, Sträucher und Hecken zu pflanzen. Gebietsfremde und schädliche 
Pflanzen sind nicht zulässig (vgl. Art. 63 BR). Die Beschwerdegegnerin sieht drei Hochstamm-
bäume nördlich des Hauses B innerhalb des Strassenabstandes vor. Der Hochstammbaum neben 
der Einstellhalleneinfahrt nördlich des Hauses A sowie der Hochstammbaum westlich der Besu-
cherparkplätze halten demgegenüber den Strassenabstand ein (vgl. die Umgebungsgestaltung 
vom 27. Februar 2025). Aus der Umgebungsgestaltung geht nicht hervor, welche Baum-, Strauch- 

35 Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 (SV; BSG 732.111.1)

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und Heckenarten gepflanzt werden sollen. Die Auflagen hinsichtlich der Bepflanzung erweisen 
sich mit Blick auf das soeben Gesagte als geeignet und erforderlich. Im Übrigen kann davon aus-
gegangen werden, dass sie der Beschwerdegegnerin auch ohne Weiteres zumutbar sind, da sich 
diese nicht dazu geäussert hat. Ferner wurde die Farbgebung und Materialisierung im Grundsatz 
bereits im Baubewilligungsverfahren festgelegt. So wurde z.B. für die Holzverkleidungen der Fas-
saden eine Kantholzschalung in der Farbe «hell, Grau-Blau/Grün» festgelegt (vgl. hierzu das Ma-
terial- und Farbkonzept auf pag. 80 der Vorakten und die entsprechenden Auflagen im Dispositiv 
des angefochtenen Gesamtentscheids). Dementsprechend erweist sich die Auflage, wonach dem 
Fachausschuss vor Baubeginn die Details zur Materialisierung nochmals vorzulegen sind (so z.B. 
welcher exakte, helle grau-blau/grüne Farbton für die Kantholzverschalung gewählt wird), ohne 
Weiteres als zulässig. Insgesamt erweist sich das Bauvorhaben in ästhetischer Hinsicht mit den 
genannten Auflagen als bewilligungsfähig. Das Bauvorhaben konnte in ästhetischer Hinsicht auf-
grund der vorhandenen Akten beurteilt werden. Von einem Augenschein sind keine neuen Er-
kenntnisse zu erwarten. Der entsprechende Beweisantrag des Beschwerdeführers wird folglich 
abgewiesen.

4. Lärmschutz

a) Die Bauparzellen befinden sich in der Kernzone, wo die Vorschriften der Lärmempfindlich-
keitsstufe ES III gelten (Art. 4 Abs. 10 BR). Die Bauparzellen sind unbestrittenermassen lärmbe-
lastet. Eine Lärmquelle ist unter anderem die H.________strasse (Kantonsstrasse), die südlich 
entlang der Bauparzellen verläuft. Wie der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde zutreffend 
bemerkt, sind bezüglich des Strassenlärms die Immissionsgrenzwerte und nicht die Planungs-
werte massgebend. Die Immissionsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm in der ES III betragen 65 
dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht (Anhang 3 Ziff. 2 LSV36). Eine weitere Lärmquelle befin-
det sich im Osten der Parzelle Nr. K.________ im Aussenbereich der Anlieferung des dort befind-
lichen Detailhandelsgeschäftes (T.________). Diesbezüglich sind die Immissionsgrenzwerte für 
Industrie- und Gewerbelärm von 65 dB(A) am Tag und von 55 dB(A) in der Nacht massgebend 
(Anhang 6 Ziff. 2 LSV; vgl. zum Ganzen auch Ziff. 1.1 des Lärmgutachtens der O.________ AG 
vom 5. April 202337). 

Die Beschwerdegegnerin liess im Baubewilligungsverfahren ein Lärmgutachten durch die 
O.________ AG erstellen. Das Lärmgutachten der O.________ AG vom 5. April 2023 kam zum 
Schluss, dass die Immissionsgrenzwerte für den Strassenverkehrslärm der H.________strasse 
an den Südfassaden der Häuser A und B nicht überall eingehalten werden könnten bzw. nur mit 
zusätzlichen Massnahmen eingehalten werden könnten (vgl. Ziff. 3.4 und 4.1 des Lärmgutachtens 
der O.________ AG vom 5. April 2023). Hinsichtlich des Lärms aus den Anlieferungen des Detail-
handelsgeschäftes im Osten der Parzelle Nr. K.________ kam die O.________ AG zum Schluss, 
die Immissionsgrenzwerte seien tagsüber eingehalten (vgl. Ziff. 3.5.2 und 4.3.2 des Lärmgutach-
tens der O.________ AG vom 5. April 2023).

Das TBA, Oberingenieurkreis II (OIK II), hielt in seinem Amtsbericht Strassenlärm vom 22. Mai 
2023 fest, es sei ein Ausnahmegesuch nach Art. 31 Abs. 2 LSV einzureichen. Die Beschwerde-
gegnerin stellte daraufhin am 27. Juli 2023 ein Gesuch für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 
Abs. 2 LSV.38 In seinem Amtsbericht vom 17. August 2023 erachtete das TBA OIK II die Voraus-
setzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV als erfüllt.39 Die Gemeinde er-

36 Lärmschutz-Verordnung des Bundesrats vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41)
37 Vgl. die Beilage zum Schreiben der Gemeinde vom 8. Mai 2024
38 Vgl. pag. 49 der Vorakten
39 Vgl. pag. 38 der Vorakten

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teilte mit dem angefochtenen Gesamtentscheid die Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV 
(vgl. Dispositiv-Ziff. D.3 letztes Lemma). Der Beschwerdeführer brachte dagegen vor, die Ge-
meinde habe die Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV zu Unrecht erteilt.

b) Die Beschwerdegegnerin reichte am 14. Oktober 2024 eine Projektänderung sowie ein an-
gepasstes Lärmgutachten der O.________ AG vom 30. September 2024 ein. Dazu erklärt die 
Beschwerdegegnerin in ihrem Schreiben vom 14. Oktober 2024, sie habe die Grundrisse so opti-
miert, dass das Bauvorhaben ohne Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV auskomme. 
Alle Individualzimmer befänden sich neu auf der lärmabgewandten Seite. Anstelle der Atelierwoh-
nung im östlichen Erdgeschoss des Hauses B befinde sich neu «Dienstleistung/Gewerbe/Ver-
kaufsflächen». Die Wohnräume der südorientierten Wohnungen der Häuser A und B würden alle 
über die Fenster im Bereich der Loggien gelüftet. Beim Haus B seien die Treppenhäuser neu an 
der lärmexponierten Südseite angeordnet; gleichwohl blieben die Hauszugänge und die Adressie-
rung auf der Nordseite bestehen. Gemäss Lärmgutachten der O.________ AG vom 30. Septem-
ber 2024 seien an allen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen die Immissionsgrenzwerte neu 
eingehalten. Mit Projektänderung vom 4. März 2025 nahm die Beschwerdegegnerin weitere ge-
bäudeinterne Grundrissänderungen vor. Sie verzichtete im Erdgeschoss und in den Obergeschos-
sen beim Haus A auf die 4.5-Zimmerwohnungen und plante stattdessen kleinere Wohnungen und 
weitere Loggien an der Nordfassade. Zudem reichte die Beschwerdegegnerin am 11. Juni 2025 
eine Projektänderung ein, mit der sie die Abgrenzung der Küchen gegenüber den Ess- und Wohn-
bereichen sowie die baulichen Massnahmen bei den Loggien konkretisierte.

Der Beschwerdeführer macht in seinen Schlussbemerkungen vom 26. Juni 2025 geltend, auch 
die Projektänderung sei nicht bewilligungsfähig. Es würden klare Nachweise fehlen, wie der Lärm-
schutz sichergestellt werde. Die baulichen Massnahmen (Schallschutzfenster bei lärmempfindli-
chen Räumen, Anpassungen an den Loggien) würden nicht ausreichen, um die Lärmgrenzwerte 
am Ohr der Bewohner einzuhalten und einen lärmarmen Aussenbereich (z.B. Balkon, Sitzplatz) 
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (BGE 139 II 185) sicherzustellen. Es sei nicht er-
sichtlich, warum das Lärmgutachten der O.________ AG vom 30. September 2024 vom Lärmgut-
achten der O.________ AG vom 27. Mai 2019 betreffend das S.________ auf der Nachbarpar-
zelle Nr. K.________ dermassen abweiche. Die Häuser A und B müssten für die Einhaltung der 
Lärmvorschriften mehrere Meter von der H.________strasse zurückversetzt werden. Das Bauge-
such sei zu sistieren oder abzulehnen, solange die Lärmschutzvorgaben nicht eingehalten wür-
den. Es sei ein unabhängiges Lärmgutachten anzuordnen, das nachvollziehbar darlege, warum 
die Lärmgutachten betreffend die Bauparzelle dermassen vom Lärmgutachten betreffend die 
Nachbarparzelle Nr. K.________ abweichen würden. Zudem sei eine Prüfung durch die zustän-
dige Fachstelle für Umweltschutz gemäss Art. 42 Abs. 2 BauG und eine Interessenabwägung vor-
zunehmen.

c) Gemäss Art. 1 Abs. 1 USG40 sollen Menschen, Tiere und Pflanzen, ihre Lebensgemein-
schaften und Lebensräume gegen schädliche oder lästige Einwirkungen geschützt werden. Als 
Einwirkungen gilt unter anderem Lärm (vgl. Art. 7 Abs. 1 USG). Für die Beurteilung der schädli-
chen oder lästigen Einwirkungen legt der Bundesrat durch Verordnung Immissionsgrenzwerte fest 
(Art. 13 Abs. 1 USG). Die Immissionsgrenzwerte für Lärm sind so festzulegen, dass nach dem 
Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Immissionen unterhalb dieser Werte die Bevölkerung 
in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören (vgl. Art. 15 USG). Art. 21 USG regelt den Schall-
schutz bei neuen Gebäuden. Wer ein Gebäude erstellen will, das dem längeren Aufenthalt von 
Personen dienen soll, muss einen angemessenen baulichen Schutz gegen Aussen- und Innen-
lärm vorsehen (vgl. Art. 21 Abs. 1 USG). Der Bundesrat bestimmt durch Verordnung den Mindest-
schutz (Art. 21 Abs. 2 USG). Art. 22 USG regelt sodann die Baubewilligungen in lärmbelasteten 

40 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01)

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Gebieten. Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG werden Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem län-
geren Aufenthalt von Personen dienen, unter Vorbehalt von Art. 22 Abs. 2 USG nur erteilt, wenn 
die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden. Sind die Immissionsgrenzwerte überschrit-
ten, so werden Baubewilligungen für Neubauten, die dem längeren Aufenthalt von Personen die-
nen, nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätz-
lichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Art. 22 Abs. 2 USG). Art. 31 LSV konkretisiert 
das Erteilen der Baubewilligung in lärmbelasteten Gebieten. Sind die Immissionsgrenzwerte über-
schritten, so dürfen Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindli-
chen Räumen nur bewilligt werden, wenn diese Werte eingehalten werden können durch die An-
ordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes 
(Art. 31 Abs. 1 Bst. a LSV) oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Ge-
bäude gegen Lärm abschirmen (Art. 31 Abs. 1 Bst. b LSV). Lärmempfindliche Räume sind Räume 
in Wohnungen, ausgenommen Küchen ohne Wohnanteil, Sanitärräume und Abstellräume (Art. 2 
Abs. 6 Bst. a LSV). Als Küchen ohne Wohnanteil gelten Küchen mit einer Fläche von weniger als 
10 m2.41 Ebenfalls lärmempfindlich sind Räume in Betrieben, in denen sich Personen regelmässig 
während längerer Zeit aufhalten, ausgenommen Räume für die Nutztierhaltung und Räume mit 
erheblichem Betriebslärm (Art. 2 Abs. 6 Bst. b LSV). Bei Räumen in Betrieben gemäss Art. 2 
Abs. 6 Bst. b LSV, die in Gebieten der Empfindlichkeitsstufen I, II oder III liegen, gelten um 5 dB(A) 
höhere Immissionsgrenzwerte (vgl. Art. 42 Abs. 1 LSV). Der Betriebsbonus gemäss Art. 42 Abs. 1 
LSV wird nur dann gewährt, wenn sich der lärmempfindliche Raum in einem klar für ausschliess-
lich gewerbliche Nutzung vorgesehenen Gebäudeteil befindet.42 Die Lärmimmissionen werden als 
Beurteilungspegel Lr oder als Maximalpegel Lmax anhand von Berechnungen oder Messungen 
ermittelt (Art. 38 Abs. 1 LSV). Bei Gebäuden werden die Lärmimmissionen in der Mitte der offenen 
Fenster lärmempfindlicher Räume ermittelt (vgl. Art. 39 Abs. 1 LSV). Können die Immissions-
grenzwerte durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf die 
Bewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Inter-
esse besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV).

d) In ihrem Lärmgutachten vom 5. April 2023 stützte sich die O.________ AG auf die Verkehrs-
zahlen des TBA OIK II für die H.________strasse aus dem Jahr 2017 und rechnete diese mit 
einer jährlichen Verkehrszunahme von 1% aufs Jahr 2023 hoch. Die O.________ AG ging – je 
nach Fahrbahnbelag – von einem Emissionspegel am Tag zwischen 80.6 und 81.2 dB(A) und in 
der Nacht zwischen 71.4 und 72.1 dB(A) aus (vgl. Ziff. 2.3.2 des Lärmgutachtens der O.________ 
AG vom 5. April 2023). Anschliessend ermittelte die O.________ AG die Lärmbelastung anhand 
dieser Emissionspegel rechnerisch mit CadnaA (Version 2022 MR 2) unter Anwendung des Be-
rechnungsalgorithmus sonROAD18 (2021) für Strassenlärm (vgl. Ziff. 3.1 des Lärmgutachtens der 
O.________ AG vom 5. April 2023). Entlang der Südfassaden ermittelte sie beim Haus A einen 
Beurteilungspegel am Tag von 67 dB(A) und beim Haus B zwischen 67 und 68 dB(A). Zudem 
ermittelte sie beim Haus A einen Beurteilungspegel in der Nacht von 58 dB(A) und beim Haus B 
zwischen 58 und 59 dB(A). Da die Immissionsgrenzwerte an den Südfassaden somit nicht überall 
eingehalten werden können, nahm die O.________ AG eine nähere Beurteilung mittels fenster-
genauen Immissionspunkten vor. Beurteilt wurden nur die hinter den Loggien liegenden Fenster, 
da sämtliche anderen Fenster an den Südfassaden ohne Öffnungsmechanismus oder Vorrichtun-
gen für Scharniere fest mit der Fassade verbunden werden sollten. Die O.________ AG ging von 
folgender Schallpegelreduktion aufgrund der Loggien («Loggiawirkung») aus:

41 Vgl. S. 30 f. des Leitfadens Strassenlärm des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) und des Bundesamtes für Strassen 
(ASTRA) vom Dezember 2006 (abrufbar unter www.bafu.admin.ch [Rubriken Themen < Lärm < Rechtsetzung und 
Vollzug < Vollzugshilfen])
42 Vgl. die entsprechenden Ausführungen zu den Betriebsräumen unter www.bauen-im-laerm.ch (Rubriken Bauvorha-
ben < Belastungsgrenzwerte); vgl. auch S. 31 des Leitfadens Strassenlärm des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) und 
des Bundesamtes für Strassen (ASTRA) vom Dezember 2006 (abrufbar unter www.bafu.admin.ch [Rubriken Themen 
< Lärm < Rechtsetzung und Vollzug < Vollzugshilfen])

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- Erdgeschoss 3.5 dB(A)
- 1. Obergeschoss 5.5 dB(A)
- 2. Obergeschoss 6 dB(A)
- 3. Obergeschoss 6 dB(A)

Gemäss Ziff. 3.4 des Lärmgutachtens der O.________ AG vom 5. April 2023 haben die Loggien 
die folgenden Anforderungen zu erfüllen:

- Die Brüstungen müssen bis mindestens auf einer Höhe von 1.2 m vollständig schalldicht 
ausgestaltet werden (z.B. massiv oder mindestens 6 mm starkes Glas).

- Fugen zwischen Einzelelementen müssen frontal und seitlich zur Lärmquelle schalldicht 
verbunden (verkittet) werden. Fassadenanschliessend sind stumpf gestossene offene Fu-
gen von höchstens 3 mm zulässig.

- Die Balkonuntersichten und Loggiadecken werden schallabsorbierend ausgekleidet 
(Schallabsorption DLαNRD ≥ 4 dB gemäss EN 1793-1:2017 beziehungsweise mindestens 
Schallabsorptionsklasse C nach EN ISO 11654:1997).

Aufgrund der Loggiawirkung kam die O.________ AG zum Schluss, dass sich die Beurteilungs-
pegel tagsüber auf zwischen 56.6 dB(A) und 64.8 dB(A) und die Beurteilungspegel nachts auf 
zwischen 47.7 dB(A) und 55.2 dB(A) belaufen und die Immissionsgrenzwerte bei den hinter den 
Loggien liegenden Fenstern damit eingehalten werden können.

Hinsichtlich der Anlieferung des Detailhandelsgeschäftes auf der Parzelle Nr. K.________ stützte 
sich die O.________ AG auf eine E-Mail der Logistik dieses Detailhandelsgeschäftes vom 5. De-
zember 2022. Gemäss dieser E-Mail erfolgen die Anlieferungen jeweils ab 07:00 Uhr. In der Regel 
komme es zu maximal drei Anlieferungen pro Tag mit einem grossen LKW mit Kühlaggregat und 
der Umschlag dauere je maximal 30 Minuten bei ausgeschaltetem Kühlaggregat (vgl. Ziff. 2.4.2 
sowie Anhang B des Lärmgutachtens der O.________ AG vom 5. April 2023). Anhand dieser An-
gaben ging die O.________ AG davon aus, dass sich die Beurteilungspegel tagsüber bei den 
Häusern A und B auf zwischen 24 bis 64 dB(A) belaufen (vgl. Ziff. 3.5.2 des Lärmgutachtens der 
O.________ AG vom 5. April 2023).

e) In ihrem Lärmgutachten vom 9. Oktober 2024 stützte sich die O.________ AG wiederum 
auf die Verkehrszahlen aus dem Jahr 2017 und rechnete diese auf das Jahr 2024 auf. Je nach 
Fahrbahnbelag belaufen sich die Beurteilungspegel am Tag auf zwischen 80.6 und 81.3 dB(A) 
und in der Nacht auf zwischen 71.6 und 72.2 dB(A). Die O.________ AG erklärte, es gälten dem-
zufolge weiterhin die im Lärmgutachten vom 5. April 2023 aufgeführten Beurteilungspegel, sofern 
sie auf die angepassten Grundrisse übertragbar seien. Weiter blieben die Wirkungen der Loggias 
bei den Südfassaden mit denselben Voraussetzungen trotz geringfügig angepassten Dimensio-
nen identisch zum Lärmgutachten vom 5. April 2023. Die Immissionsgrenzwerte könnten neu an 
allen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen eingehalten werden. Es seien zudem mindestens 
die folgenden, erhöhten Anforderungen an die Schalldämmung der Aussenhülle (De) nach Norm 
SIA 181, Ausgabe 2020, zu erfüllen:

- Haus A: De von 37 dB(A)
- Haus B: De von 38 dB(A)
- Die Schalldämmwerte für die Fenster an der Südfassade sind entsprechend zu dimensio-

nieren.

f) Die Fachstelle Lärmschutz des TBA beurteilte die Projektänderungen vom 14. Oktober 2024 
und vom 4. März 2025 mit Stellungnahme vom 19. Mai 2025. Da die Lage der Baukörper und die 

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Abstände zur Kantonsstrasse unverändert geblieben seien, könne bezüglich Lärmbelastungen 
und Wirkungen der Massnahmen auf die Aussagen im Lärmgutachten vom 5. April 2023 der 
O.________ AG abgestützt werden. Weiter erklärte die Fachstelle Lärmschutz Folgendes:

Lärmempfindliche Räume
In der vorliegenden Projektvariante sind strassenseitig Küchen mit einer Grösse von maximal 10 m2 ange-
siedelt. Gemäss Leitfaden Strassenlärm des BAFU und des ASTRA gelten diese als lärmunempfindlich. 
Damit müssten an den Fenstern dieser Küchen die Anforderungen von Art. 31 LSV nicht eingehalten wer-
den. Grundvoraussetzung dafür ist aber, dass diese baulich klar von den lärmempfindlichen Räumen abge-
grenzt sind. Dies ist beim vorliegenden Bauvorhaben nicht der Fall (offene Durchreiche) oder nicht klar 
ersichtlich (undefinierte dünne Linie). Damit ein Raum als lärmunempfindlich eingestuft werden kann, muss 
dieser baulich und akustisch klar von lärmempfindlichen Räumen abgetrennt sein. Dies muss auch in den 
Plänen ersichtlich sein.

Loggias
Einzelne Wohnräume sollen mit Loggias geschützt werden. Im Erdgeschoss sind die Wirkungen der Loggias 
mit 3.5 dB im Erdgeschoss ziemlich hoch. Im Erdgeschoss kann durch Loggias normalerweise keine genü-
gende Abschirmung des Strassenlärms erreicht werden (fehlende Hinderniswirkung). Um eine Wirkung von 
3.5 dBA (wie im Lärmgutachten verlangt) gewährleisten zu können, müssen folgende Bedingungen erfüllt 
sein:

- Die Oberkante der Brüstung muss mindestens 3 m über dem Strassenniveau liegen.
- Kann dies nicht gewährleistet werden, muss die Loggia-Öffnung mindestens halbseitig verglast wer-

den (auf der Seite der öffenbaren Fenster).
- Die Brüstungen und Verglasungen müssen vollständig schalldicht ausgestaltet werden (z.B. massiv 

oder mindestens 6 mm starkes Glas). Fugen zwischen Einzelelementen müssen frontal und seitlich 
zur Lärmquelle schalldicht verbunden (verkittet) werden.

- Die Loggiadecken müssen schallabsorbierend ausgekleidet werden (Schallabsorption DLαNRD ≥ 
4dB gemäss EN 1793-1:2017 beziehungsweise mindestens Schallabsorptionsklasse C nach EN 
ISO 11654:1997).

- Die getroffenen Massnahmen müssen in den Bauplänen ersichtlich sein.

g) Die Lärmgutachten der O.________ AG vom 5. April 2023 und vom 9. Oktober 2024 sind 
hinsichtlich des Strassenlärms plausibel und nachvollziehbar. Der Strassenlärm wurde anhand 
der Verkehrszahlen aus dem Jahr 2017 hochgerechnet. Die Beurteilungspegel wurden gemäss 
dem aktuellen Stand der Technik ermittelt. So ist gemäss der Vollzugshilfe 3.31 «Fragen und 
Antworten zum Modell sonROAD18» vom 15. Dezember 2022 der Vereinigung kantonaler Lärm-
schutzfachleute cercle bruit43 für die Beurteilung des Strassenlärms seit 1. Juli 2023 sonROAD18 
zu verwenden. Insbesondere hat denn auch die Fachstelle Lärmschutz des TBA in ihrer Stellung-
nahme vom 19. Mai 2025 die Ermittlung der Beurteilungspegel nicht beanstandet. Soweit der Be-
schwerdeführer mit seinem Vorbringen, der Strassenlärm werde aufgrund der Position der Häuser 
A und B reflektiert und mehrfach zwischen den Häusern A und B transportiert, eine falsche Ermitt-
lung des Beurteilungspegels rügt, ist dieses somit unbegründet. Im Übrigen kann er auch aus 
seinem Vorbringen, die Lärmgutachten betreffend das hier umstrittene Bauvorhaben würden vom 
Lärmgutachten der O.________ AG vom 27. Mai 2019 betreffend das S.________ auf der Nach-
barparzelle Nr. K.________ abweichen, nichts zu seinen Gunsten ableiten. Das Lärmgutachten 
der O.________ AG vom 27. Mai 201944 betrifft die Nachbarparzelle Nr. K.________, die hinsicht-

43 Abrufbar unter www.cerclebruit.ch (Rubriken Vollzugsordner < 3 Strassenlärm)
44 In der Beilage zur Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 26. Juni 2025; vgl. auch das Lärmgutachten der 
O.________AG vom 9. April 20218 betreffend das S.________(in der Beilage zum Schreiben der Gemeinde vom 
8. Mai 2024)

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lich des Strassenlärms nicht nur im Einflussbereich der H.________strasse, sondern auch der 
M.________strasse liegt. Es ist weiter davon auszugehen, dass sich die Anordnung der Grund-
risse der Gebäude auf der Nachbarparzelle Nr. K.________ und damit auch der lärmempfindli-
chen Räume im Vergleich zum hier umstrittenen Bauvorhaben unterscheidet. Zudem wurde der 
Strassenlärm im Zeitpunkt des Baubewilligungsverfahrens betreffend die Parzelle Nr. K.________ 
noch nicht anhand des Modells sonROAD18 berechnet. Von einem unabhängigen Lärmgutachten, 
das darlegt, warum die Lärmgutachten betreffend die Bauparzelle vom Lärmgutachten betreffend 
die Nachbarparzelle Nr. K.________ abweichen, wären folglich keine neuen bzw. keine hier we-
sentlichen Erkenntnisse zu erwarten. Der entsprechende Beweisantrag des Beschwerdeführers 
wird daher abgewiesen. Für die Beurteilungspegel kann daher grundsätzlich auf die Lärmgutach-
ten der O.________ AG abgestellt werden.

Mit den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren hat die Beschwerdegegnerin im südlichen 
Erdgeschoss des Hauses A anstelle von Wohnungen neu nur noch eine grössere Gewerbefläche 
vorgesehen. Im östlichen Erdgeschoss des Hauses B hat sie anstelle der Atelierwohnung neu nur 
noch Büroräumlichkeiten geplant. Es handelt sich hierbei zwar um lärmempfindliche Räume (vgl. 
Art. 2 Abs. 6 Bst. b LSV). Die Räume befinden sich jedoch in der ES III und sind gemäss dem 
Grundriss Erdgeschoss - 1. OG Obergeschoss vom 5. Juni 2025 klar ausschliesslich für gewerb-
liche Nutzungen vorgesehen. Gemäss Art. 42 LSV greift deshalb ein um 5 dB(A) höherer Immis-
sionsgrenzwert, d.h. von 70 dB(A) am Tag und von 60 dB(A) in der Nacht. Gemäss Lärmgutachten 
der O.________ AG vom 5. April 2023 beläuft sich der Beurteilungspegel an den entsprechenden 
Bereichen der Südfassaden am Tag auf 67 dB(A) (Haus A) bzw. 68 dB(A) (Haus B) und in der 
Nacht auf 58 dB(A) (Haus A) bzw. 59 dB(A) (Haus B). Damit sind – wie das Lärmgutachten der 
O.________ AG vom 9. Oktober 2024 zutreffend festhält – die Immissionsgrenzwerte bei den 
(lärmempfindlichen) Büro- und Gewerbeflächen an den Südfassaden ohne Weiteres eingehalten. 
Eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 31 Abs. 2 LSV erübrigt sich in diesem Zusammen-
hang.

Weiter hat die Beschwerdegegnerin mit den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren die 
Grundrisse der Wohnungen dahingehend verändert, dass sich an den Südfassaden nur noch die 
Küchen bzw. deren Fenster befinden und sämtlichen befensterten Abschnitten der Ess- und 
Wohnbereiche Loggien vorgelagert sind. Die Küchen an den Südfassaden der Häuser A und B 
sind weniger oder genau 10 m2 gross. Beim Haus A werden die Küchen gemäss der letzten Pro-
jektänderung vom 11. Juni 2025 – wie von der Fachstelle Lärmschutz des TBA in seiner Stellung-
nahme vom 19. Mai 2025 gefordert – von den Ess- und Wohnbereichen mit raumhohen Innenver-
glasungen baulich abgetrennt (vgl. Grundrisse Erdgeschoss - 1. OG Obergeschoss vom 5. Juni 
2025). Gemäss Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 11. Juni 2025 werden die Küchen 
beim Haus B räumlich durch eine Schiebetüre von den Ess- und Wohnbereichen getrennt. Bei 
den Wohneinheiten HB-0-1, HB-0-2, HB-0-3, HB-1-1, HB-1-2, HB-1-3, HB-(2-3)-1, HB-(2-3)-2 und 
HB-(2-3)-3 geht dies ohne Weiteres aus den Grundrissen vom 5. Juni 2025 hervor. Die Wohnein-
heiten HB-1-4 und HB-(2-3)-4 weisen im Vergleich zu den von der Fachstelle Lärmschutz des TBA 
bemängelten Grundrissen vom 28. Februar 2025 zwar nach wie vor eine undefinierte dünne Linie 
zwischen den Küchen und den Ess- und Wohnbereichen auf. Aus der Stellungnahme der Be-
schwerdegegnerin vom 11. Juni 2025 geht aber hervor, dass sie sämtliche Küchen beim Haus B 
mit einer Schiebetüre von den Ess- und Wohnbereichen abgrenzen wollte. Die entsprechende 
Anpassung auf den Grundrissplänen ging bei den Wohneinheiten HB-1-4 und HB-(2-3)-4 wohl 
vergessen. Der angefochtene Gesamtentscheid wird deshalb mit einer Auflage ergänzt, wonach 
bei den Wohneinheiten HB-1-4 und HB-(2-3)-4 die Küchen mit einer Schiebetür oder einer raum-
hohen Innenverglasung von den Wohn- und Essbereichen baulich und akustisch abzutrennen 
sind. Sämtliche Küchen an den Südfassaden der Häuser A und B gelten damit nicht als lärmemp-
findliche Räume im Sinne von Art. 2 Abs. 6 Bst. a LSV. Wie das Lärmgutachten der O.________ 
AG vom 9. Oktober 2024 zutreffend festhält, müssen die Immissionsgrenzwerte bei den Fenstern 

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der Küchen an den Südfassaden nicht eingehalten werden (vgl. Art. 39 Abs. 1 LSV). Auch bezüg-
lich der Küchen an den Südfassaden ist keine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV 
erforderlich.

Zu prüfen bleibt, ob die Immissionsgrenzwerte in der Mitte der offenen Fenster bei den lärmemp-
findlichen Ess- und Wohnbereichen aufgrund der vorgelagerten Loggien eingehalten werden kön-
nen. Die Loggien im Erdgeschoss des Hauses B sollen gemäss den Ansichten Süd und Nord vom 
5. Juni 2025 halbseitig (auf der Seite des dahinterliegenden, öffenbaren Fensters des Ess- und 
Wohnbereiches) verglast werden. Zudem sind geschlossene Brüstungen (ohne offene Fugen) und 
eine schallabsorbierende Verkleidung der Decken mit dem Wert α≥4 dB der Loggien im Erdge-
schoss des Hauses B vorgesehen (vgl. Grundriss Erdgeschoss - 1. OG Obergeschoss vom 5. Juni 
2025). Damit sind die von der Fachstelle Lärmschutz des TBA in ihrer Stellungnahme vom 19. Mai 
2025 schlüssig dargelegten Voraussetzungen für die Loggiawirkung erfüllt, womit bei den Loggien 
im Erdgeschoss des Hauses B von einer schallreduzierenden Wirkung von 3.5 dB(A) ausgegan-
gen werden kann. Die Fachstelle Lärmschutz des TBA hat mit Stellungnahme vom 19. Mai 2025 
die in den Lärmgutachten der O.________ AG vom 5. April 2023 und vom 9. Oktober 2024 ange-
wandte Loggiawirkung in den Obergeschossen im Übrigen nicht beanstandet. Nach dem Gesag-
ten kann deshalb auf die «Beurteilungspegel mit Loggia» im Lärmgutachten vom 5. April 2023 
abgestellt werden. Gemäss Lärmgutachten der O.________ AG vom 5. April 2023 beläuft sich der 
Beurteilungspegel mit Loggia beim Haus A am Tag auf maximal 63.4 dB(A) und in der Nacht auf 
maximal 54.4 dB(A). Beim Haus B beläuft sich der Beurteilungspegel mit Loggia am Tag auf ma-
ximal 64.8 dB(A) und in der Nacht auf maximal 55.2 dB(A). Somit sind die massgebenden Immis-
sionsgrenzwerte bei den lärmempfindlichen Ess- und Wohnbereichen an der Südfassade einge-
halten. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV ist nicht erforderlich. In diesem Zu-
sammenhang ist im Übrigen unklar, was der Beschwerdeführer mit seinem Antrag auf Prüfung 
durch die zuständige Fachstelle für Umweltschutz gemäss Art. 42 Abs. 2 BauG zu seinen Gunsten 
ableiten möchte. Einerseits regelt Art. 42 Abs. 2 BauG die Geltung der Baubewilligung und ist 
vorliegend nicht einschlägig. Andererseits wurde im Beschwerdeverfahren eine Stellungnahme 
bei der zuständigen Fachstelle Lärmschutz des TBA eingeholt (vgl. hierzu Art. 3 Abs. 2 Bst. a 
KLSV45).

Ferner kann dem Beschwerdeführer auch nicht gefolgt werden, wenn er vorbringt, es müsse ein 
lärmarmer Aussenbereich (z.B. Balkon, Sitzplatz) gemäss BGE 139 II 185 sichergestellt werden. 
BGE 139 II 185 betrifft keine lärmschutzrechtlichen Fragen und ist vorliegend nicht einschlägig. 
Wie bereits erwähnt, werden Lärmimmissionen gemäss Art. 39 Abs. 1 LSV in der Mitte der offenen 
Fenster lärmempfindlicher Räume ermittelt. Lärmempfindliche Räume sind Räume in Wohnungen 
(vgl. Art. 2 Abs. 6 LSV). Bei einer Loggia handelt es sich nicht um einen (abgeschlossenen) Raum 
in einer Wohnung. Die Immissionsgrenzwerte müssen dort folglich nicht eingehalten werden.

Schliesslich sind die Lärmgutachten auch hinsichtlich der Ermittlung des Gewerbelärms aufgrund 
der Anlieferung des Detailhandelsgeschäftes auf der Parzelle Nr. K.________ nicht zu beanstan-
den. Die Rüge des Beschwerdeführers, das Lärmgutachten der O.________ AG vom 5. April 2023 
sei fehlerhaft, da es davon ausgehe, dass die Kühlaggregate während des Warenumschlages 
ausgeschaltet seien, ist unbegründet. Das Lärmgutachten der O.________ AG vom 5. April 2023 
stützt sich auf die Auskunft des Leiters Disposition Transport des Detailhandelsgeschäftes vom 
5. Dezember 2022 (Anhang B zum Lärmgutachten der O.________ AG vom 5. April 2023). Der 
Leiter Disposition Transport erklärt, die Anlieferungen fänden von Montag bis Samstag ab 07:00 
Uhr statt und die Kühlaggregate seien während des Umschlags ausgeschaltet. Die O.________ 
AG durfte gestützt darauf davon ausgehen, dass die Kühlaggregate während des Warenumschla-
ges grundsätzlich ausgeschaltet sind. Der Beweisantrag des Beschwerdeführers, das fehlerhafte 

45 Kantonale Lärmschutzverordnung vom 14. Oktober 2009 (KLSV; BSG 824.761)

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Lärmgutachten sei zu korrigieren, wird dementsprechend abgewiesen. Davon wären keine neuen 
Erkenntnisse zu erwarten gewesen.

h) Zusammengefasst sind sämtliche Immissionsgrenzwerte eingehalten. Die vom Beschwer-
deführer geforderte Zurückversetzung der Häuser A und B in nördlicher Richtung ist aus Gründen 
des Lärmschutzes nicht erforderlich. Das Bauvorhaben erfordert keine Ausnahmebewilligung 
nach Art. 31 Abs. 2 LSV (mehr). Dementsprechend erübrigt sich die vom Beschwerdeführer ge-
forderte Interessenabwägung (das gilt insbesondere auch, soweit er sich auf den hier ohnehin 
nicht einschlägigen Art. 26 BauG bezieht). Dispositiv-Ziff. D.3 letztes Lemma des angefochtenen 
Gesamtentscheids (Erteilung der Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV) wird mit Blick 
auf das Gesagte von Amtes wegen aufgehoben.

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5. Besucherparkplätze

a) Ursprünglich plante die Beschwerdegegnerin drei Besucherparkplätze entlang der westli-
chen Grenze der Parzelle Nr. J.________. Die Zu- und Wegfahrt zu den Parkplätzen hätte über 
die Nachbarparzelle Nr. K.________ (im Stockwerkeigentum diverser Drittpersonen sowie des 
Beschwerdeführers) erfolgen sollen.46 Der Beschwerdeführer rügte diesbezüglich unter anderem, 
es bestehe keine Dienstbarkeit zu Lasten der Parzelle Nr. K.________ und auch kein öffentliches 
Fuss- und Fahrwegrecht. Die Besucherparkplätze seien deshalb zu versetzen. Mit Projektände-
rung vom 14. Oktober 2024 verschob die Beschwerdegegnerin die drei Besucherparkplätze in den 
Osten der Parzelle Nr. G.________. Die Zu- und Wegfahrt erfolgt über die I.________strasse 
(Strassenparzelle Nr. N.________).47 Es handelt sich um eine Gemeindestrasse. Die Rüge des 
Beschwerdeführers hinsichtlich der Zugänglichkeit der Besucherparkplätze wurde damit obsolet. 
Damit einhergehend erübrigt sich auch die von der Beschwerdegegnerin beantragte Edition der 
vollständigen Akten zum Gesamtentscheid des S.________ auf der Parzelle Nr. K.________ so-
wie der vollständigen Akten zur Begründung und Eintragung des öffentlichen Fuss- und Fahrweg-
rechtes zu Lasten der Parzelle Nr. K.________. Die entsprechenden Beweisanträge werden ab-
gewiesen.

b) In Zusammenhang mit den Besucherparkplätzen fordert der Beschwerdeführer weiter eine 
Versetzung derselben an die Südseite entlang der H.________strasse. Er begründet dies einer-
seits damit, dass auf der Nordseite keine Möglichkeit für weitere Besucherparkplätze bestehe, da 
der kleine Grenzabstand einzuhalten sei. Andererseits seien die Besucherparkplätze mit Blick auf 
die angestrebte publikumsintensive Nutzung der neuen Überbauung zwingend so anzulegen, dass 
die Besucher die Parkplätze schnell fänden (ohne grossen Suchverkehr und ohne andere Liegen-
schaften und deren Parkplätze zu belasten). Weiter weist er darauf hin, die I.________strasse 
werde täglich von zahlreichen Kleinkindern und Schülern als Kindergarten- und Schulweg genutzt.

Diese Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich als unbegründet. Für die drei Besucherpark-
plätze besteht im Osten der Parzelle Nr. G.________ ausreichend Platz. Die Besucherparkplätze 
halten im Norden und Osten den Strassenabstand von 3.60 m zur I.________strasse (Strassen-
parzelle Nr. N.________; Gemeindestrasse; vgl. Art. 76 Abs. 1 BR) und im Süden den Strassen-
abstand von 5 m zur H.________strasse (Strassenparzelle Nr. 5; Kantonsstrasse; vgl. Art. 80 
Abs. 1 Bst. a SG) ein. Der Strassenabstand ersetzt die Grenzabstände zu den 
Strassenparzellen.48 Folglich müssen die Besucherparkplätze den kleinen Grenzabstand nicht 
einhalten. Ohnehin wäre dieser in der Kernzone lediglich 3.00 m (vgl. Art. 2 Abs. 1 BR). Da sowohl 
die Bauparzellen als auch die Besucherparkplätze über die I.________strasse erschlossen sind, 
kann weiter davon ausgegangen werden, dass sie von Besucherinnen und Besuchern rasch ge-
funden werden und die Parkplätze der Nachbarliegenschaften nicht beansprucht werden. Ferner 
ist der neue Standort der Besucherparkplätze auch im Hinblick auf die Funktion der 
I.________strasse als Schulweg nicht zu beanstanden. Zwischen den Besucherparkplätzen und 
der I.________strasse ist auf der Parzelle Nr. G.________ ein zwischen 4 bis 7 m breiter und 8 m 
langer Vorplatz geplant. Die Besucherparkplätze sind folglich so angelegt, dass die Zu- und Weg-
fahrt möglich ist, ohne dass Rückwärtsmanöver auf der I.________strasse erfolgen. Zudem ver-
läuft die I.________strasse gerade und übersichtlich.49 Soweit der Beschwerdeführer in seiner 
Stellungnahme vom 26. Juni 2025 erklärt, sämtliche von den Bauparzellen ein- oder ausfahrenden 
Fahrzeuge müssten auf dem Wendeplatz der I.________strasse wenden, ist unklar, was er daraus 
zu seinen Gunsten ableiten will. Die Bauparzellen und insbesondere auch die Besucherparkplätze 

46 Vgl. die Umgebungsgestaltung vom 13. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023)
47 Vgl. die Umgebungsgestaltung vom 9. Oktober 2024 und die Umgebungsgestaltung vom 27. Februar 2025
48 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 15
49 Vgl. zum Ganzen die Umgebungsgestaltung vom 27. Februar 2025

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sind über die I.________strasse erschlossen. Die I.________strasse mündet an ihrem südlichen 
Ende in die H.________strasse. Im Norden mündet die I.________strasse in die 
L.________strasse, wobei von Letzterer via die M.________strasse wiederum die 
H.________strasse erreicht werden kann. Auch aus den Akten ist nicht ersichtlich, dass Wende-
manöver auf dem Wendeplatz der I.________strasse erforderlich sein sollten.

6. Strassenabstand

a) Ursprünglich plante die Beschwerdegegnerin mehrere Veloabstellplätze und einen IV-Park-
platz innerhalb des Strassenabstandes zur I.________strasse im Norden der Bauparzellen.50 Mit 
Dispositiv-Ziff. D.2 des angefochtenen Gesamtentscheids verfügte die Gemeinde folgendes:

Die Bauabteilung wird beim Grundbuchamt Bern-Mittelland folgende Anmerkung veranlassen: Für den Bau 
der 18 Veloabstellplätze und des IV-Parkplatzes wird der gesetzliche Strassenabstand gemäss Art. 80 
Strassengesetz unterschritten. Es werden weder öffentliche noch nachbarliche Interessen beeinträchtigt. 
Die Ausnahme zum Unterschreiten des Strassenabstandes gemäss Art. 80 Strassengesetz wird in Verbin-
dung mit Art. 28 Baugesetz auf Zusehen hin bewilligt. Die Bewilligung kann jederzeit entschädigungslos 
widerrufen werden. Namentlich beim Bau eines Trottoirs oder der Verbreiterung der Gemeindestrasse.

Der Beschwerdeführer rügte, die Veloabstellplätze und der IV-Parkplatz innerhalb des Strassen-
abstandes seien zu Unrecht bewilligt worden. Es läge kein Ausnahmegrund im Sinne von Art. 26 
BauG vor. Mit Projektänderung vom 14. Oktober 2024 verschob die Beschwerdegegnerin den IV-
Parkplatz und die Veloabstellplätze ausserhalb des Strassenabstandes zur I.________strasse. 
Der IV-Parkplatz sah sie neu gegenüber der nordöstlichen Gebäudeecke des Hauses A vor. Vier 
Veloabstellplätze plante sie unmittelbar beim Eingang 1 zum Haus B (ausserhalb des Strassen-
abstandes). 22 Veloabstellplätze sah sie entlang der westlichen Fassade des Hauses B vor.51 
Weitere 38 Veloabstellplätze plante sie im Veloraum im 1. Untergeschoss.52 Der IV-Parkplatz 
blieb mit Projektänderung vom 4. März 2025 unverändert gegenüber der nordöstlichen Gebäude-
ecke des Hauses A. An der westlichen Fassade des Hauses B sind neu nur noch 20 Veloabstell-
plätze vorgesehen. Nach wie vor geplant sind vier Veloabstellplätze unmittelbar beim Eingang 1 
zum Haus B (ausserhalb des Strassenabstandes). Ähnlich wie beim ursprünglich bewilligten Bau-
vorhaben sind wiederum vier Veloabstellplätze beim Eingang 2 zum Haus B innerhalb des Stras-
senabstandes zur I.________strasse vorgesehen. Der Veloraum im 1. Untergeschoss umfasst 
nach wie vor 38 Veloabstellplätze.53 Die Rüge des Beschwerdeführers ist folglich mit Ausnahme 
der vier Veloabstellplätze beim Eingang 2 zum Haus B obsolet geworden.

b) Soweit das zuständige Gemeinwesen in Nutzungsplänen oder in der Gesetzgebung nichts 
anderes festlegt, gilt für Bauten und Anlagen an Gemeindestrassen ein Strassenabstand von 
3.60 m ab Fahrbahnrand (vgl. Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG). Die Gemeinde Worb hat für Strassen der 
Detailerschliessung einen Strassenabstand von mindestens 3.60 m festgelegt (vgl. Art. 76 Abs. 1 
BR). Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass es sich bei der I.________strasse um eine De-
tailerschliessungsstrasse handelt und somit grundsätzlich ein Strassenabstand von 3.60 m gilt.

Das zuständige Gemeinwesen kann Ausnahmen von den gesetzlichen Strassenabständen bewil-
ligen, wenn besondere Verhältnisse, insbesondere des Ortsbildes, es rechtfertigen und wenn da-
durch weder öffentliche Interessen noch wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt wer-

50 Vgl. die Umgebungsgestaltung vom 13. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023)
51 Vgl. die Umgebungsgestaltung vom 9. Oktober 2024 
52 Vgl. den Grundriss 2. - 1. Untergeschoss vom 10. Oktober 2024
53 Vgl. die Umgebungsgestaltung vom 27. Februar 2025 und den Grundriss 2. - 1. Untergeschoss vom 26. Februar 
2025

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den (Art. 81 Abs. 1 SG). Für Kleinbauten gilt Art. 28 BauG sinngemäss (Art. 81 Abs. 2 SG). 
Gemäss Art. 28 Abs. 1 BauG kann die Baubewilligungsbehörde die Erstellung kleiner und leicht 
entfernbarer Bauten und Anlagen in Abweichung von Bauvorschriften, namentlich auch von Bau-
linien, auf Zusehen hin bewilligen, wenn der Bauherr ein genügendes Interesse nachweist (Bst. a) 
und weder öffentliche noch nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden (Bst. b). «Kleine und 
leicht entfernbare Bauten» sind solche, deren Entfernung ohne grösseren Aufwand und ohne er-
hebliche Nachteile möglich ist. Nach langjähriger Praxis gelten Bauten als «klein», welche eine 
Grundfläche von maximal 60 m2 und eine Gebäudehöhe von maximal 4 m nicht (wesentlich) über-
schreiten.54 Das Erfordernis der leichten Entfernbarkeit ist sowohl technisch wie auch funktionell 
zu verstehen. Technisch leicht entfernbar sind Bauten, die ohne besonderen Aufwand beseitigt 
werden können, also nicht fest mit dem Boden verbunden sind (Fahrnisbauten), sowie Bauten, 
deren Fundament nötigenfalls ohne Schwierigkeiten beseitigt oder ohne Nachteile im Boden be-
lassen werden kann. Funktionell leicht entfernbar sind Bauten und Bauteile, die für die bestim-
mungsgemässe Nutzung der Liegenschaft entbehrlich sind oder ohne erheblichen Nachteil für 
diese Nutzung vorschriftskonform gestaltet werden können.55 Sodann vorausgesetzt ist ein genü-
gendes Interesse der Bauherrschaft. Ein solches liegt vor, wenn die Einhaltung der Vorschrift zu 
einer für die Bauherrschaft unzweckmässigen Lösung führen würde und damit angesichts des 
unbedeutenden Vorhabens als «übertriebene Strenge» erscheinen würde. Wenn die Bauherr-
schaft ebenso gut, das heisst ohne wesentlichen Nachteil, vorschriftsgemäss bauen kann, besteht 
kein genügendes Interesse.56

c) Die vier Veloabstellplätze beim Eingang 2 zum Haus B befinden sich im Strassenabstand. 
Die Veloabstellplätze sind auf einer quadratischen, chaussierten Fläche von 4 m2 vorgesehen.57 
Sie überschreiten damit die Masse für Kleinbauten im Sinne von Art. 81 Abs. 2 SG bzw. Art. 28 
BauG nicht. Die vier Veloabstellplätze sind technisch leicht entfernbar. Sowohl die Chaussierung 
als auch die vorgesehenen Velobügel können ohne Weiteres entfernt werden. Wie der Parkplatz-
nachweis vom 28. Februar 2025 zutreffend festhält, sind insgesamt mindestens 66 Veloabstell-
plätze zu erstellen. So sind gemäss Art. 54c Abs. 1 Bst. a BauV je Wohnung mindestens zwei 
Veloabstellplätze erforderlich. Bei insgesamt 30 Wohnungen (vgl. den Wohnungsspiegel vom 
28. Februar 2025) sind für das Wohnen im Minimum 60 Veloabstellplätze vorzusehen. Je 100 m2 
Geschossfläche für Arbeiten, Gewerbe, Dienstleistungen, Hotel sind ebenfalls zwei Veloabstell-
plätze erforderlich (Art. 54c Abs. 1 Bst. b BauV). Gemäss Wohnungsspiegel vom 28. Februar 
2025 sind im Haus A und B Gewerbeflächen von insgesamt 319.12 m2 geplant. Dies erfordert 
somit weitere sechs Veloabstellplätze. Vorliegend sind exakt 66 Veloabstellplätze geplant. Das 
Bauvorhaben verfügt damit bei einem allfälligen Widerruf der Bewilligung der vier Veloabstell-
plätze zwar (vorübergehend) nicht mehr über genügend Veloabstellplätze. Wie die Beschwerde-
gegnerin in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. Februar 2024 aber zutreffend vorbringt, könnten in 
diesem Fall problemlos vier Veloabstellplätze an einem anderen Ort auf den Bauparzellen erstellt 
werden. Hierfür steht beispielsweise bei der nordwestlichen Ecke des Hauses B zwischen den 
dortigen Veloabstellplätzen und dem IV-Parkplatz genügend Platz zur Verfügung.58 Die vier Velo-
abstellplätze sind aufgrund der vorliegenden Gegebenheiten deshalb auch funktionell leicht ent-
fernbar. Die Beschwerdegegnerin hat im Übrigen ohne Weiteres ein genügendes Interesse an den 
Veloabstellplätzen beim Eingang 2 zum Haus B. Für Bewohnerinnen und Bewohner des Eingan-
ges 2 zum Haus B, deren Besucherinnen und Besucher sowie Kundinnen und Kunden der Büro-
/Gewerbefläche im südöstlichen Erdgeschoss, ist ein Veloabstellplatz unmittelbar beim Eingang 
praktikabler im Vergleich zum Veloraum im Untergeschoss oder den weiter entfernten Veloabstell-
plätzen zwischen den Häusern A und B. Anders als der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde 

54 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 2
55 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 2a
56 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 3
57 Vgl. die Umgebungsgestaltung vom 27. Februar 2025
58 Vgl. die Umgebungsgestaltung vom 27. Februar 2025

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vorbringt, sind bei einer Bewilligung gemäss Art. 28 BauG auf Zusehen hin keine besonderen 
Verhältnisse im Sinne von Art. 26 BauG erforderlich.59 Auf seine Ausführungen zu Art. 26 BauG 
muss daher nicht weiter eingegangen werden. Die Veloabstellplätze halten ferner eine lichte Breite 
von 0.5 m ein (vgl. Art. 83 Abs. 3 SG). Es ist ausserdem weder dargetan noch ersichtlich, dass 
mit den Veloabstellplätzen private und/oder öffentliche Interessen beeinträchtigt werden. Die Ge-
meinde hat die Veloabstellplätze nach dem Gesagten zu Recht gestützt auf Art. 81 Abs. 2 SG 
i.V.m. Art. 28 BauG auf Zusehen hin bewilligt. Anders als der Beschwerdeführer geltend macht, 
steht die Bewilligung künftigen Erweiterungen und Aus-/Umbauten der I.________strasse nicht 
entgegen. Gemäss Art. 28 Abs. 2 BauG kann die Bewilligung jederzeit entschädigungslos wider-
rufen werden. Die Rüge des Beschwerdeführers erweist sich nach dem Gesagten als unbegrün-
det. Da sich mit der Projektänderung nur noch vier Veloabstellplätze im Strassenabstand befinden, 
wird Dispositiv-Ziff. D.2 des angefochtenen Gesamtentscheids von Amtes wegen entsprechend 
angepasst.

7. Grenzabstand

a) Der Beschwerdeführer bringt in seiner Stellungnahme vom 26. Juni 2025 vor, der Grenzab-
stand zwischen den Parzellen Nrn. K.________ und J.________ werde durch die Loggien im 
Nordwesten des Hauses A verletzt. In diesem Bereich befinde sich auf der Parzelle 
Nr. K.________ das Vordach der Laderampe des Detailhandelsgeschäftes. Die Positionierung der 
Loggien vis-à-vis der Laderampe sei nicht möglich.

b) Mit Blick auf Art. 33 Abs. 3 VRPG60 i.V.m. Art. 40 Abs. 1 BauG erscheint fraglich, ob auf 
diese Rüge des Beschwerdeführers überhaupt noch einzutreten ist oder ob diese verspätet er-
folgte. Bereits das ursprünglich bewilligte Projekt sah im Nordwesten des Hauses A Loggien vor, 
die 1.20 m über die Fassade auskragen.61 Mit den im Beschwerdeverfahren erfolgten Projektän-
derungen hat die Beschwerdegegnerin die Auskragung der Loggien im Nordwesten des Hauses 
A nicht verändert. Die Auskragung beläuft sich nach wie vor auf 1.20 m.62 Da sich die Rüge des 
Beschwerdeführers aber ohnehin als unbegründet erweist, kann offen bleiben, ob sie noch recht-
zeitig erfolgte.

Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Parzellen-
grenze (Art. 22 Abs. 1 BMBV63). Die projizierte Fassadenlinie ist die Projektion der Fassadenlinie 
auf die Ebene der amtlichen Vermessung (Art. 9 BMBV). Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von 
Fassadenflucht und massgebendem Terrain (Art. 8 BMBV). Die Fassadenflucht ist die Mantel-
fläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über 
dem massgebenden Terrain (Art. 7 Abs. 1 BMBV). Vorspringende und unbedeutend rücksprin-
gende Gebäudeteile werden nicht berücksichtigt (Art. 7 Abs. 2 BMBV). Vorspringende Gebäude-
teile ragen höchstens bis zum zulässigen Mass (für die Tiefe) über die Fassadenflucht hinaus. Sie 
dürfen, mit Ausnahme der Dachvorsprünge, das zulässige Mass (für die Breite), beziehungsweise 
den zulässigen Anteil bezüglich des zugehörigen Fassadenabschnitts, nicht überschreiten (Art. 10 
Abs. 1 BMBV). In der Kernzone gilt ein kleiner Grenzabstand von 3.00 m (Art. 2 Abs. 1 BR). Für 
vorspringende Gebäudeteile gelten eine zulässige Tiefe von maximal 2.50 m sowie ein zulässiger 
Anteil des entsprechenden Fassadenabschnitts von 50% (Art. 2 Abs. 4 Bst. e BR).

59 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 3
60 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
61 Vgl. den Grundriss Erdgeschoss - 1. OG Obergeschoss vom 20. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023) und 
den Grundriss 2. - 3. Obergeschoss und Dachaufsicht vom 20. April 2023 (bewilligt am 22. Dezember 2023)
62 Vgl. den Grundriss Erdgeschoss - 1.OG Obergeschoss vom 5. Juni 2025 und 2. - 3. OG - Dachaufsicht vom 5. Juni 
2025
63 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)

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Die nordwestlichen Loggien in den Obergeschossen des Hauses A ragen zwar in den kleinen 
Grenzabstand gegenüber der Parzelle Nr. K.________ hinein. Die Auskragungen bzw. Tiefen der 
Loggien belaufen sich wie erwähnt aber auf 1.20 m, womit das Tiefenmass gemäss Art. 2 Abs. 4 
Bst. e BR für vorspringende Gebäudeteile eingehalten ist. Zudem ist auch der zulässige Anteil am 
Fassadenabschnitt von 50% bei Weitem eingehalten. So sind der westliche Fassadenabschnitt 
des Hauses A insgesamt 21.93 m und die Loggien selbst ca. 2.60 m lang.64 Als vorspringende 
Gebäudeteile dürfen die Loggien in den kleinen Grenzabstand hineinragen.

8. Strassenanschlussbewilligung

a) Zugänge, Zufahrten, Weganschlüsse und Einmündungen aller Art auf öffentliche Strassen, 
ihre Erweiterung und gesteigerte Benutzung bedürfen der Bewilligung des zuständigen Gemein-
wesens (Art. 85 Abs. 1 SG). Bei Gemeindestrassen ist die Gemeinde für die Strassenanschluss-
bewilligung zuständig (vgl. Art. 88 SG). Im koordinierten Verfahren ist es Aufgabe der Leitbehörde, 
beim zuständigen Gemeinwesen einen Amtsbericht zur Strassenanschlussbewilligung einzuholen 
und die Strassenanschlussbewilligung im Dispositiv des Gesamtentscheids ausdrücklich festzu-
halten (vgl. Art. 9 Abs. 2 Bst. a KoG).65

b) Die Leiterin der Polizeiabteilung der Gemeinde hat in ihrem Mitbericht Strassenanschluss 
vom 22. Juni 2023 dem Strassenanschluss unter der Auflage zugestimmt, dass innerhalb des 
erforderlichen Sichtfeldes Hindernisse wie z.B. Hecken eine Höhe von 60 cm, gemessen ab Ter-
rainhöhe des Strassenanschlusses oder Parkplatzes, nicht überschreiten dürfen.66 Auf der Umge-
bungsgestaltung vom 27. Februar 2025 sind die Sichtfelder der Einstellhallenausfahrt, des IV-
Parkplatzes und der Besucherparkplätze ausgewiesen. Die Ausgestaltung der Bepflanzungen und 
der Möblierungselemente der Spiel- und Aufenthaltsbereiche geht aus der Umgebungsgestaltung 
vom 27. Februar 2025 nicht im Detail hervor. Mit einer Auflage, wonach die Sichtfelder in einem 
Höhenbereich zwischen 0.6 m und 3.0 m, gemessen ab Terrainhöhe des Strassenanschlusses 
oder Parkplatzes, frei zu halten sind, ist die Verkehrssicherheit der Strassenanschlüsse aber 
genügend gewährleistet.67

Im Dispositiv des angefochtenen Entscheids fehlt die Erteilung der Strassenanschlussbewilligung. 
Der angefochtene Entscheid wird deshalb von Amtes wegen mit der Strassenanschlussbewilli-
gung und folgender Auflage ergänzt:

Die Sichtfelder gemäss Umgebungsgestaltung vom 27. Februar 2025 (Ausfahrt Einstellhalle, IV-Parkplatz 
und Besucherparkplätze) sind in einem Höhenbereich zwischen 0.6 m und 3.0 m, gemessen ab Terrainhöhe 
des Strassenanschlusses oder Parkplatzes, frei zu halten.

9. Bewilligung der Projektänderung

Infolge der Projektänderungen im Beschwerdeverfahren mussten ein neuer Amtsbericht Gewäs-
serschutz und ein neuer Fachbericht Brandschutz eingeholt werden. Zudem musste der ange-
passte Energienachweis vom 13. Februar 2025 von der zuständigen Stelle überprüft werden. Wei-

64 Vgl. zum Ganzen den Grundriss Erdgeschoss - 1.OG Obergeschoss vom 5. Juni 2025 und 2. - 3. OG - Dachaufsicht 
vom 5. Juni 2025
65 Anita Horisberger Jecklin, Strassenanschluss, in KPG-Bulletin 4/2019 S. 102 ff., S. 107
66 Pag. 28 der Vorakten
67 Vgl. hierzu Ziff. 11 der Norm 40 273a des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) 
«Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene» vom 30. September 2024

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ter waren auch die Einholung eines Amtsberichts beim Amt für Bevölkerungsschutz, Sport und 
Militär des Kantons Bern sowie bei der Fachstelle Hindernisfreies Bauen Kanton Bern (Procap) 
erforderlich. Die Procap stimmt dem Bauvorhaben mit Fachbericht vom 14. April 2025 unter Auf-
lagen zu. Das Amt für Bevölkerungsschutz, Sport und Militär, Abteilung Zivilschutz stimmte mit 
Amtsbericht vom 9. Mai 2025 unter Bedingungen zu. Der Feueraufseher der Gemeinde teilte am 
29. April 2025 mit, der Fachbericht Brandschutz vom 31. Mai 2023 behalte seine Gültigkeit. Vor 
Baubeginn seien die Brandschutzpläne anzupassen und dem Feueraufseher physisch oder im 
eBau zuzustellen. Auch gemäss der Kontrolle des Energienachweises vom 2. Mai 2025 kann die 
Projektänderung unter Bedingungen bewilligt werden. Ferner erteilte die Gemeinde mit Amtsbe-
richt vom 22. April 2025 die Gewässerschutzbewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Die 
Projektänderung erweist sich unter Einhaltung der Bedingungen und Auflagen dieser Amts- und 
Fachberichte als bewilligungsfähig. Dispositiv-Ziff. D.3 wird entsprechend mit den im Beschwer-
deverfahren eingeholten Amts- und Fachberichten aktualisiert.

10. Kosten

a) Aufgrund der Projektänderungen im Beschwerdeverfahren mussten mehrere Amts- und 
Fachberichte eingeholt werden. Die Beschwerdegegnerin hat die entsprechenden Kosten für die 
Amts- und Fachberichte verursacht, da sie die Projektänderungen eingereicht hat. Der Beschwer-
degegnerin werden daher die Kosten für den Fachbericht der Procap vom 14. April 2025 von 
CHF 717.50, die Bearbeitungsgebühr für den Fachbericht Brandschutz vom 29. April 2025 von 
CHF 265.30, die Gebühr von CHF 220.00 für die Gewässerschutzbewilligung vom 22. April 2025 
sowie die Gebühr von CHF 240.00 für den Amtsbericht des Amts für Bevölkerungsschutz, Sport 
und Militär, Abteilung Zivilschutz, vom 9. Mai 2025 zur Bezahlung auferlegt.

b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für 
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf CHF 3000.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV68).

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale 
Verhalten einer Partei gebietet eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtferti-
gen, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Als unterliegend gilt, wer mit 
seinen Anträgen nicht durchdringt. Reicht die Bauherrschaft im Beschwerdeverfahren eine Pro-
jektänderung ein, um den Einwänden der Beschwerdeführenden Rechnung zu tragen, gilt sie in-
sofern als unterliegend. Soweit die Begehren keiner Partei vollumfänglich gutgeheissen werden, 
unterliegen alle Parteien teilweise und ihre Kostenpflicht richtet sich grundsätzlich nach dem Mass 
des Unterliegens.69 Die Beschwerdegegnerin hat mit ihren Projektänderungen im Beschwerdever-
fahren den Einwänden des Beschwerdeführers hinsichtlich der Besucherparkplätzen, den Velo-
abstellplätzen (mit Ausnahme der Veloabstellplätze beim Eingang 2 zum Haus B) sowie dem IV-
Parkplatz im Strassenabstand und dem Lärmschutz Rechnung getragen. Der Beschwerdeführer 
bestreitet in seinen Schlussbemerkungen vom 26. Juni 2025 jedoch nach wie vor, dass der Lärm-
schutz eingehalten wird. Zudem unterliegt der Beschwerdeführer mit seinen Rügen zur Ästhetik 
und zum Grenzabstand. Es rechtfertigt sich deshalb, je vom hälftigen Unterliegen des Beschwer-
deführers und der Beschwerdegegnerin auszugehen. Anders als der Beschwerdeführer in seinen 
Schlussbemerkungen vom 26. Juni 2025 geltend macht, können der Beschwerdegegnerin somit 
nicht sämtliche Kosten auferlegt werden. Ebenso wenig können der Gemeinde Worb Kosten auf-

68 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)
69 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 4

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erlegt werden. Sie ist ohnehin nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen (vgl. Art. 108 Abs. 2 
VRPG). Zudem liegen auch keine besonderen Umstände im Sinne von Art. 108 Abs. 1 VRPG vor, 
die einen (teilweisen) Verzicht auf die Erhebung von Verfahrenskosten rechtfertigen würden. Be-
sondere Umstände im Sinne von Art. 108 Abs. 1 VRPG sind behördliche Fehlleistungen, die für 
die Parteien mit erheblichem Mehraufwand verbunden gewesen sind.70 Dem Beschwerdeführer 
kann nicht gefolgt werden, wenn er in seinen Schlussbemerkungen vom 26. Juni 2025 ausführt, 
die Gemeinde habe es unterlassen, die Baugesuchsunterlagen ausführlich und im Einklang mit 
den gesetzlichen Rahmenbedingungen zu prüfen. Vielmehr hat die Gemeinde im Baubewilli-
gungsverfahren die erforderlichen Amts- und Fachberichte eingeholt und gestützt darauf die Bau-
bewilligung erteilt (vgl. insbesondere Dispositiv-Ziff. D.3 des angefochtenen Entscheids). Nach 
dem Gesagten werden dem Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin je Verfahrenskosten 
in der Höhe von CHF 1500.– auferlegt.

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder die Wett-
schlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht mit Kostennote vom 7. Juli 2025 Parteikosten 
von CHF 9300.90 geltend (Honorar CHF 9030.00, Auslagen CHF 270.90). Die Kostennote gibt zu 
keinen Bemerkungen Anlass. Analog zur Verteilung der Verfahrenskosten hat der Beschwerde-
führer der Beschwerdegegnerin die Hälfte der Parteikosten, ausmachend CHF 4650.45 (inkl. Aus-
lagen), zu ersetzen.

Der nicht anwaltlich vertretene Beschwerdeführer verlangt mit seinem Rechtsbegehren Nr. 4 eine 
angemessene Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Parteikosten umfassen den 
durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (vgl. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Bei 
aufwendigen Verfahren kann die Verwaltungsjustizbehörden Privaten, die ihren Prozess selber 
geführt haben, eine angemessene Parteientschädigung und Auslagenersatz zuerkennen (Art. 104 
Abs. 2 VRPG). Vorliegend ist weder dargetan noch ersichtlich, dass die Voraussetzungen im 
Sinne von Art. 104 Abs. 2 VRPG erfüllt sind. Der Beschwerdeführer hat keinen Anspruch auf Par-
teientschädigung.

70 Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 20 ff.

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III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetret