# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a4808520-07e9-5be4-aaa1-59bf7cb75a16
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-28
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 28.01.2022 ZVE.2021.28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZVE-2021-28_2022-01-28.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 4. Kammer 

 

ZVE.2021.28  

(VZ.2020.36)  

Art. 16 

 

Entscheid vom 28. Januar 2022 
 

 

Besetzung  Oberrichter Marbet, Präsident  

Oberrichter Lienhard  

Oberrichter Richli  

Gerichtsschreiberin Ackermann          

 

 
   

Kläger   A._____,  

[...] 

vertreten durch lic. iur. Markus Härdi, Rechtsanwalt, 

Bachstrasse 40, Postfach, 5600 Lenzburg    

 

     

 
   

Beklagter   B._____,  

[...] 

vertreten durch MLaw Hannes Streif, Rechtsanwalt, 

Schwertstrasse 1, 5401 Baden    

 

     

 
 

Gegenstand  Vereinfachtes Verfahren betreffend Feststellung Nichtbestand Mietvertrag, 

Ausweisung / Entschädigung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

Am 29. Mai 2020 machte der Kläger ein Schlichtungsgesuch bei der 

Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg anhängig. 

 

1.2. 

Am 20. August 2020 fand die Schlichtungsverhandlung vor der 

Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg statt. Die 

Parteien konnten sich anlässlich der Schlichtungsverhandlung nicht 

einigen. 

 

1.3. 

Mit Beschluss vom 20. August 2020 erteilte die Schlichtungsbehörde für 

Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg dem Kläger die Klagebewilligung. 

 

2. 

2.1. 

Der Kläger stellte mit Klage vom 23. September 2020 beim Bezirksgericht 

Lenzburg die Anträge: 

 
"A1. 
1.  
Es sei dem Kläger im vorliegenden Verfahren für die Gerichts- sowie die 
Anwaltskosten die Rechtswohltat der unentgeltlichen Rechtspflege im Sinne 
von Art. 117 ff. ZPO zu gewähren.  

 
2.  
Dem Kläger sei der unterzeichnete Anwalt als unentgeltlicher 
Rechtsvertreter im Sinne von Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO zuzuweisen. 

 
3.  
Auf die Auferlegung von Kosten im Sinne von Art. 119 Abs. 6 ZPO sei zu 
verzichten. 
 
A2. 
1.  
Es sei festzustellen, dass zwischen den Parteien kein Mietverhältnis 
besteht. 
 
2.  
Es sei de[m] Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung im 
Unterlassungsfall zu befehlen, die von ihm benutzte Geschäftsräumlichkeit 
an der X-Strasse, in Q., unverzüglich (längstens innerhalb von 10 Tagen) 
geräumt und gereinigt zu verlassen und dem Kläger zurückzugeben, unter 
Verknüpfung der Anweisung an den Vollstreckungsbeamten. 

 
 
 

 - 3 - 

 

 

3.  
Es sei den Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung im 
Unterlassungsfall zu befehlen, die von ihm genutzten Abstellplätze vor der 
Geschäftsräumlichkeit und der Garage des Klägers der Liegenschaft X-
Strasse, in Q., unverzüglich (längstens innerhalb von 10 Tagen) geräumt 
und gereinigt zu verlassen und dem Kläger zurückzugeben, unter 
Verknüpfung der Anweisung an den Vollstreckungsbeamten. 
 
4.  
Es sei der Beklagte zu verpflichten, dem Kläger unter ausdrücklichem 
Vorbehalt der Nachklage, den Betrag von CHF 23'061.55 zuzüglich Zins zu 
5% ab dem 28. Mai 2020 (als Entschädigung für die Nutzung) zu bezahlen. 
 
5.  
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten. 
 
Eventuell: 
1.  
Es sei festzustellen, dass zwischen den Parteien ein faktisches 
Mietverhältnis besteht. 
 
2.  
Es sei der Beklagte zu verpflichten die Vertragsbedingungen des Klägers zu 
erfüllen, namentlich: 
  

2.1  
Für die Monate Januar 2020 – Mai 2020 einen Betrag von insgesamt 
CHF 23'061.55, als Mietzins für Geschäftsräume und Parkplätze sowie 
pauschal Nebenkosten an den Kläger zu bezahlen, unter 
Nachklagevorbehalt. 
 
2.2 
Eine Mietzinskaution von CHF 10'106.90 an den Kläger zu bezahlen. 
 
2.3 
Ab Juni 2020, jeweils monatlich vorschüssig, CHF 5'053.45 an den 
Kläger zu bezahlen. 

 
3.  
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten." 

 

2.2. 

Mit Klageantwort vom 22. März 2021 beantragte der Beklagte: 

 

"1. 
Auf die Klage sei nicht einzutreten. 

 
2.  
Die Anträge der Klage seien umfassend abzuweisen, soweit auf diese 
eingetreten werden kann. 

 
3.  
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers (zuzüglich 
gesetzliche Mehrwertsteuer). 
 
Prozessantrag: 

 - 4 - 

 

 

Das Verfahren sei zu beschränken auf die Eintretensfrage 
(Prozessvoraussetzung / nicht eingehaltene Frist der Klagebewilligung / 
Verfahrensart) und es sei darüber ein anfechtbarer Zwischenentscheid zu 
fällen." 

 

2.3. 

Mit Zwischenentscheid vom 8. April 2021 erkannte die Präsidentin des 

Bezirksgerichts Lenzburg: 

 
"1. 
Auf die Klage wird eingetreten. 

 
2.  
Die Kosten für den vorliegenden Entscheid werden im Endentscheid 
festgelegt." 

 

3. 

3.1. 

Gegen diesen ihm am 9. April 2021 zugestellten Zwischenentscheid erhob 

der Beklagte mit Eingabe vom 7. Mai 2021 Berufung beim Obergericht des 

Kantons Aargau mit folgenden Anträgen: 

 

"1.  
Der Zwischenentscheid vom 08.04.2021 des Bezirksgerichts Lenzburg, 
Präsidium des Zivilgerichts, im Verfahren VZ.2020.36 sei aufzuheben und 
es sei in der Sache wie folgt neu zu entscheiden: 
"Auf die Klage wird nicht eingetreten." 
 
2.  
Eventualiter sei der Zwischenentscheid vom 08.04.2021 des Bezirksgerichts 
Lenzburg, Präsidium des Zivilgerichts im Verfahren VZ.2020.36 aufzuheben 
und es sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur neuen 
Entscheidung. 
 
3.  
Subeventualiter sei der Zwischenentscheid vom 08.04.2021 des 
Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des Zivilgerichts im Verfahren 
VZ.2020.36 aufzuheben und es sei die Sache an die Vorinstanz 
zurückzuweisen mit der Anweisung, die Klage im ordentlichen Verfahren 
aufzunehmen und vom Kläger einen Kostenvorschuss basierend auf einem 
Streitwert von CHF 155'585.75 zu erheben. 
 
4.   
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers / 
Berufungsbeklagten (zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer)." 
 

3.2. 

Mit Berufungsantwort vom 5. Juli 2021 beantragte der Kläger die 

Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

3.3. 

Mit Stellungnahme vom 16. Juli 2021 hielt der Beklagte an den 

Berufungsanträgen fest. 

 - 5 - 

 

 

 

3.4. 

Mit Stellungnahme vom 30. Juli 2021 hielt der Kläger an seinen Anträgen 

fest und ergänzte: 

 
"3. 
Es sei dem Kläger die Rechtswohltat der unentgeltlichen Rechtspflege zu 
gewähren unter Zuweisung des unterzeichneten Rechtsanwaltes zu dessen 
unentgeltlichem Rechtsvertreter. Auf die Auferlegung von Kosten sei dabei 
zu verzichten." 
 

 

3.5. 

Mit Stellungnahme vom 13. August 2021 hielt der Beklagte an seinen 

Anträgen fest. 

 

3.6. 

Mit Eingabe vom 30. August 2021 teilte der Kläger mit, dass er an den 

bisherigen Ausführungen festhalte und auf die Möglichkeit des 

unaufgeforderten Replikrechts verzichte. 

 

3.7. 

Am 20. September 2021 reichte der Beklagte eine weitere Eingabe ein. 

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Mit Berufung anfechtbar sind erstinstanzliche End- und 

Zwischenentscheide (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der 

zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.00 

beträgt (Art. 308 Abs.2 ZPO). Bei Teil- und Zwischenentscheiden (auch 

vorsorgliche Massnahmen) ist der Streitwert der Hauptsache massgeblich 

(SPÜHLER, in: Spüher/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, 

Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, Art. 309 N 9). Der 

Streitwert in der Hauptsache beträgt mehr als Fr. 10'000.00. Die Berufung 

steht somit zur Verfügung.  

 

1.2. 

Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die 

unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO). Sie ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 

Sie hat einen grundsätzlich reformatorischen Antrag sowie eine 

Begründung zu enthalten, in welcher angegeben wird, inwiefern der 

angefochtene Entscheid bezüglich der Rechtsanwendung und/oder der 

 - 6 - 

 

 

Feststellung des Sachverhalts unrichtig und daher aufzuheben bzw. 

abzuändern sei (BGE 137 III 617; REETZ/THEILER, in: Sutter-

Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur 

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A. 2016, Art. 311 N 36). 

Die Berufung erfüllt diese Voraussetzungen grundsätzlich, sodass darauf 

einzutreten ist.  

 

1.3. 

Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn 

sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 

schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 

ZPO).  

 

2. 

2.1. 

In der Sache macht der Kläger mit seiner am 23. September 2020 bei der 

Vorinstanz eingereichten Klage im Wesentlichen geltend, dass der 

Beklagte das seit über 25 Jahren bestehende Mietverhältnis mit dem 

Kläger als Eigentümer und Vermieter der Liegenschaft an der X-Strasse, in 

Q. durch Kündigung per 31. Dezember 2019 beendet habe. Danach sei 

kein neuer Mietvertrag vereinbart worden, da die Verhandlungen über 

einen solchen gescheitert seien. Der Beklagte sei nach Beendigung des 

Mietverhältnisses ohne Berechtigung und ohne Mietvertrag in den 

Räumlichkeiten verblieben. Es seien Zahlungen durch den Beklagten 

erfolgt, welche der Kläger als Begleichung von noch offenen Forderungen 

der Nebenkosten über drei Monate entgegengenommen habe. Danach 

habe der Kläger die Bank angewiesen, keine Zahlungen mehr zu 

empfangen. Es sei dadurch kein neues Mietverhältnis zustande 

gekommen.  

 

2.2. 

Mit Klageantwort beantragt der Beklagte, das Verfahren auf die 

Eintretensfrage zu beschränken und einen anfechtbaren 

Zwischenentscheid zu erlassen. Er begründet den Prozessantrag 

insbesondere damit, die Klagebewilligung sei den Parteien an der 

Schlichtungsverhandlung vom 20. August 2020 mündlich eröffnet worden, 

wonach die 30-tägige Klagefrist am 21. August 2020 zu laufen begonnen 

und am 21. September 2020 geendet habe. Die Klage vom 

23. September 2020 sei demnach verspätet erfolgt. Des Weiteren komme 

dem Feststellungsbegehren des Klägers ebenfalls ein Streitwert zu. In 

Ausweisungsfällen, wenn eine Kündigung strittig sei, werde der Streitwert 

anhand der dreijährigen Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR bemessen, 

womit der Streitwert der Klage vorliegend Fr. 155'585.75 betrage und die 

Klage folglich im ordentlichen Verfahren zu beurteilen sei. Mangels 

sachlicher Zuständigkeit oder wegen falscher Verfahrensart sei auf die 

Klage nicht einzutreten. Wenn das Gericht auf eine Prozessüberweisung 

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erkennen sollte, sei der Kostenvorschuss auf Basis des Streitwerts von 

Fr. 155'585.75 zu erheben. In materieller Hinsicht bringt der Beklagte im 

Wesentlichen vor, die Parteien hätten mündlich vereinbart, den Mietvertrag 

zu vormaligen Bedingungen, gemäss dem Mietvertrag vom 5. Mai 1993 

fortzusetzen. Erst mit Schreiben vom 30. Dezember 2019 habe der Kläger 

mitgeteilt, dass er den Entschluss betreffend die Fortsetzung des 

Mietverhältnisses revidieren wolle. Der Beklagte sei im Mietobjekt 

verblieben und habe die Mietzinse weiterhin an den Kläger überwiesen, 

welche dieser rund vier Monate vorbehaltlos entgegengenommen habe. 

Des Weiteren werde die Nebenkostenforderung des Klägers bestritten. 

 

2.3. 

Die Vorinstanz begründete ihren Eintretensentscheid im Wesentlichen 

damit, dass für die Bestimmung des fristauslösenden Ereignisses nicht auf 

den Zeitpunkt der mündlichen Erteilung, sondern auf die Zustellung der 

schriftlichen Klagebewilligung abzustellen sei. Der Kläger mache geltend, 

dass ihm die Klagebewilligung am 24. August 2020 zugestellt worden sei. 

Die Prosequierungsfrist habe am Tag nach dem physischen Erhalt der 

Klagebewilligung zu laufen begonnen, d.h. am 25. August 2020, womit die 

Klage mit Postaufgabe vom 23. September 2020 rechtzeitig bei der 

Vorinstanz anhängig gemacht worden sei. 

 

2.4. 

Der Beklagte rügt mit Berufung eine unrichtige Rechtsanwendung der 

Vorinstanz. Er führt dazu insbesondere aus, dass das fristauslösende 

Ereignis die tatsächliche Eröffnung der Klagebewilligung gewesen sei. Es 

komme dabei auf den Zeitpunkt der Kenntnisnahme der Klagebewilligung 

durch den Kläger an und nicht auf die Form der Eröffnung. Die mündliche 

Eröffnung der Klagebewilligung sei am 20. August 2020 erfolgt, was durch 

den Friedensrichter später schriftlich bestätigt worden sei. Des Weiteren 

sei die Klage aufgrund des Streitwerts im ordentlichen Verfahren zu 

behandeln, wonach es an der sachlichen Zuständigkeit des angerufenen 

Präsidiums des Zivilgerichts fehle. Folglich sei auch der Zwischenentscheid 

nicht vom sachlich zuständigen Gericht ergangen. Es habe sodann keine 

Prozessüberweisung stattgefunden und es sei auch kein Kostenvorschuss 

auf Basis des Streitwertes von Fr. 155'585.75 erhoben worden, wie vom 

Beklagten beantragt worden sei. Die Vorinstanz habe diese Vorbringen im 

Zwischenentscheid unberücksichtigt belassen und damit das rechtliche 

Gehör verletzt.  

 

2.5. 

Mit Berufungsantwort hält der Kläger dagegen, dass die Frist für die 

Klageeinreichung am Tag nach der Zustellung der Klagebewilligung zu 

laufen beginne und nicht schon deren Kenntnis fristauslösend sei. Der 

Versand der Klagebewilligung sei am 21. August 2020 erfolgt und die 

Zustellung am 24. August 2020. Die Frist habe somit am 25. August 2020 

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begonnen und am 23. September 2020 geendet, wonach sie mit Eingabe 

der Klage am 23. September 2020 gewahrt worden sei, wie es durch die 

Vorinstanz zu Recht erkannt worden sei. Es handle sich in der Hauptsache 

um eine Teilklage mit einem Streitwert von Fr. 23'061.55, bestimmend nach 

dem Rechtsbegehren. Betreffend die anwendbare Verfahrensart führt der 

Kläger aus, dass alle Streitigkeiten, in welchen die angerufene Behörde 

über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden müsse, unter den 

Begriff des Kündigungsschutzes gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und 

damit ohne Rücksicht auf den Streitwert in den Anwendungsbereich des 

vereinfachten Verfahrens fielen. Weiter werde der Feststellungsklage kein 

Streitwert beigemessen, da dieser gegenüber dem Leistungsanspruch 

bloss subsidiäre und keine selbständige Bedeutung zukomme. Die 

fehlende Zuständigkeit werde entsprechend bestritten, es sei am 

vereinfachten Verfahren festzuhalten. 

 

2.6. 

Der Beklagte hält mit Stellungnahme vom 16. Juli 2021 insbesondere 

dagegen, dass im Gesetz kein Schrifterfordernis für die Klagebewilligung 

verankert sei. Es handle sich sodann vorliegend nicht um einen Fall von 

Kündigungsschutz, sondern um die Frage, ob ein Vertrag entstanden sei, 

womit Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nicht zur Anwendung gelange.  

 

2.7. 

Der Kläger ergänzt mit Stellungnahme vom 30. Juli 2021 insbesondere, 

dass sich die Notwendigkeit der Schriftform der Klagebewilligung aus 

Art. 209 Abs. 2 ZPO herleiten lasse. Weiter sei das Feststellungsbegehren 

über das Vorhandensein des Mietverhältnisses subsidiär zum Begehren 

auf Ausweisung und sei darin implizit enthalten. Es gehe hier um die Frage 

der Beendigung des Mietverhältnisses, womit ein Fall von 

Kündigungsschutz vorliege. Ein Gespräch über den Verbleib des Beklagten 

in den Räumlichkeiten habe nie stattgefunden. 

 

2.8. 

Der Beklagte bestreitet mit Stellungnahme vom 13. August 2021, dass das 

Gespräch nicht stattgefunden habe, und bestätigt die bereits gemachten 

Ausführungen. Mit Eingabe vom 20. September 2021 merkt er mit Hinweis 

auf das Urteil des Bundesgerichts 4A_616/2020 vom 6. Mai 2021 an, dass 

allenfalls der Streitwert der Eventualbegehren denjenigen der 

Hauptbegehren übersteige und deshalb als massgeblicher Wert 

heranzuziehen sei, womit die ursprünglich von ihm ausgerechneten 

Fr. 155'585.75 überschritten wären. 

 

 - 9 - 

 

 

3. 

3.1. 

3.1.1. 

Der Beklagte rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die 

Vorinstanz, da diese die Frage nach der sachlichen Zuständigkeit nicht 

berücksichtigt bzw. durch den einzelrichterlichen Entscheid die vom Kläger 

gewählte Verfahrensart konkludent und ohne Erwägungen zum Streitwert 

geschützt habe. 

 

3.1.2. 

Der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör (Art. 53 Abs. 1 ZPO) 

beinhaltet das Recht auf Begründung des gerichtlichen Entscheids. Es ist 

nicht erforderlich, dass sich das Gericht mit allen Parteistandpunkten 

einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich 

widerlegt. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen 

Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich 

der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und 

ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. 

In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt 

werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr 

Entscheid stützt (BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). 

 

3.1.3. 

Durch den präsidialen Erlass des Zwischenentscheids hat die Vorinstanz 

die Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens sowie die 

einzelrichterliche Zuständigkeit konkludent bejaht. Es ist zutreffend, dass 

sich die Vorinstanz in den Erwägungen nicht mit den Vorbringen des 

Beklagten zum Streitwert und zur Verfahrensart auseinandergesetzt hat. 

Eine Auseinandersetzung mit sämtlichen Vorbringen ist nicht in jedem Fall 

zwingend, zumal durchaus Fälle denkbar sind, in denen sich eine solche 

erübrigt. Allerdings macht der Beklagte vorliegend in ausführlicher Weise 

die falsche Verfahrensart und damit die fehlende sachliche Zuständigkeit 

des Präsidiums geltend. Mit anderen Worten wird das Vorliegen einer 

Prozessvoraussetzung gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO bestritten. Eine 

Prüfung der Vorbringen des Beklagten bzw. eine kurze aber 

nachvollziehbare Begründung von deren Abweisung drängt sich daher 

aufgrund der Erheblichkeit der aufgeworfenen Rechtsfrage auf. Durch die 

konkludente Anerkennung der präsidialen Zuständigkeit hat der Beklagte 

keine hinreichende Kenntnis über die Überlegungen der Vorinstanz, womit 

er den Entscheid nicht in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz 

weiterziehen kann. Durch die fehlende Begründung der Vorinstanz zur 

Verfahrensart bzw. sachlichen Zuständigkeit hat diese das rechtliche 

Gehör verletzt. 

 

 - 10 - 

 

 

3.1.4. 

Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs 

kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die 

Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die 

sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. 

Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung 

des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des 

Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die 

Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem 

formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen 

würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der 

betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu 

vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2). Dies ist vorliegend der Fall, 

von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz wegen Verletzung des 

rechtlichen Gehörs ist somit abzusehen und die Frage über die 

Zuständigkeit im Folgenden zu beantworten. 

 

3.2. 

3.2.1. 

Der Beklagte macht geltend, dass es an der sachlichen Zuständigkeit des 

angerufenen Präsidiums der Vorinstanz fehle, da der Streitwert der Klage 

vorliegend Fr. 155'585.75 betrage bzw. bei Massgeblichkeit der 

Eventualbegehren dieser Betrag sogar überschritten werde und damit nicht 

das vereinfachte sondern das ordentliche Verfahren zur Anwendung 

gelange.  

 

3.2.2. 

Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis 

zu einem Streitwert von Fr. 30'000.00 (Art. 243 Abs. 1 StPO). Es gilt ohne 

Rücksicht auf den Streitwert für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von 

Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern 

die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor 

missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die 

Erstreckung des Miet- und Pachtverhältnisses betroffen ist (Art. 243 Abs. 2 

lit. c ZPO). Die Bezirkspräsidentin oder der Bezirkspräsident entscheidet 

Angelegenheiten und Streitigkeiten gemäss Art. 243 ff. ZPO, wenn sie nicht 

einem anderen Gericht zugewiesen sind (§6 Abs. 1 lit. a EG ZPO). 

 

3.2.3. 

Die Parteien sind sich einig, dass vorliegend keine Ausweisung als 

Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO bei einem 

unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalt und einer klaren 

Rechtslage vorliegt, da das Bestehen des Vertrags- bzw. Mietverhältnisses 

strittig ist. Uneinigkeit besteht hingegen darin, ob die vorliegende 

Streitigkeit unter den Begriff des Kündigungsschutzes gemäss Art. 243 

Abs. 1 lit. c ZPO fällt. Der Beklagte bestreitet dies mit der Begründung, dass 

 - 11 - 

 

 

vorliegend in Frage steht, ob ein Mietvertrag zustande gekommen und nicht 

die Wirksamkeit einer Kündigung zu prüfen sei (Stellungnahme des 

Beklagten vom 16. Juli 2021, Rz. 22 ff.; Stellungnahme des Beklagten vom 

13. August 2021, Rz. 10). Der Kläger hält mit Bezugnahme auf die 

bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 142 III 690, Urteil 4A_300/2016 

vom 5. Oktober 2016) dagegen, dass alle Streitigkeiten, in welchen die 

angerufene Behörde über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden 

müsse, unter den Begriff Kündigungsschutz fielen (Berufungsantwort vom 

5. Juli 2021, Rz. 21). Es gehe vorliegend um die mietrechtliche Ausweisung 

und in diesem Rahmen sei die Beendigung des Mietverhältnisses zu 

beurteilen (Stellungnahme des Klägers vom 30. Juli 2021, Rz. 21 ff.). 

 

3.2.4. 

Das Bundesgericht hat sich im BGE 142 III 402 (4A_636/2015 in Pra 106 

(2017) Nr. 71 S. 711 ff.) ausführlich mit dem Begriff des 

Kündigungsschutzes auseinandergesetzt. Es hält fest, dass der Begriff 

"Kündigungsschutz" von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO in einem weiten Sinn zu 

verstehen ist. Soweit das Gericht im Rahmen eines 

Ausweisungsverfahrens die Gültigkeit einer Kündigung zu beurteilen hat, 

gilt auch dafür das vereinfachte Verfahren (E. 2.5.4). Diese Praxis wurde 

mit späteren Entscheiden bestätigt (BGE 142 III 515 E. 2.2.4; Urteil 

4A_300/2016 E. 2.3). Soweit der Beklagte daher vorbringt, dass vorliegend 

keine Kündigung, sondern das Zustandekommen eines Mietvertrages zu 

beurteilen sei, und deshalb kein Fall von Kündigungsschutz vorliege, ist ihm 

nicht zu folgen. In Urteil 4A_300/2016 konkretisiert das Bundesgericht, 

dass ein Fall von Kündigungsschutz dann vorliegt, wenn das Gericht über 

die Beendigung des Mietverhältnisses befinden muss, sei es zufolge einer 

(ordentlichen oder ausserordentlichen) Kündigung, sei es aufgrund des 

Ablaufs der vereinbarten Dauer des Mietvertrags. Folglich fallen sämtliche 

mietrechtlichen Ausweisungsklagen unter den Begriff des 

"Kündigungsschutzes" und somit in den Anwendungsbereich des 

vereinfachten Verfahrens (E. 2.3). Ob die Gültigkeit der Kündigung oder 

das Entstehen eines neuen Vertrages in Frage steht, macht bei der 

Beurteilung, ob das vereinfachte Verfahren anwendbar ist, keinen 

Unterschied (vgl. BGE 142 III 402). Das Gericht hat vorliegend im Rahmen 

eines Ausweisungsverfahrens über das Bestehen oder Nichtbestehen 

eines Mietverhältnisses zu befinden, womit unabhängig des Streitwerts das 

vereinfachte Verfahren gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO anwendbar ist.  

 

3.3. 

Eine Auseinandersetzung mit der Höhe des Streitwerts erübrigt sich vor 

diesem Hintergrund, da der Streitwert für die sachliche Zuständigkeit des 

Hauptverfahrens nicht massgebend ist. Der Streitwert wird im 

Hauptverfahren festzustellen sein.  

 

 - 12 - 

 

 

4. 

4.1. 

Kommt es im Schlichtungsverfahren zu keiner Einigung, so hält die 

Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung 

(Art. 209 Abs. 1 ZPO). Nach Eröffnung berechtigt die Klagebewilligung 

während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht (Art. 209 

Abs. 3 ZPO). In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und 

Geschäftsräumen sowie aus Landwirtschaftlicher Pacht beträgt die 

Klagefrist 30 Tage (Art. 209 Abs. 4 ZPO). Die Frist beginnt am folgenden 

Tag, nachdem die Mitteilung eröffnet wurde, d.h. der Partei zur Kenntnis 

gebracht wurde, zu laufen (DOMINIQUE INFANGER in: Karl Spühler/Luca 

Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar Schweizerische 

Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N 25 zu Art. 209). 

 

Massgebend für die Auslösung der Klagefrist ist die Eröffnung der 

Klagebewilligung. Die Eröffnung der Klagebewilligung hat zwingend 

schriftlich zu erfolgen. Wird die Klagebewilligung mündlich mitgeteilt, so 

erfolgt die formgerechte Eröffnung erst mit Zustellung der schriftlichen 

Klagebewilligung (CLAUDE SCHRANK, BSzR Band/Nr. 121, S. 362-399, Das 

Schlichtungsverfahren nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung, 

Basel 2015, N 610; vgl. auch URS EGLI in: Alexander Brunner/Dominik 

Gasser/Ivo Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, 

2. Aufl., Zürich/St.Gallen 2016, Art. 209 N 24). 

 

4.2. 

Die vom Kläger ins Recht gelegte Klagebewilligung trägt einen 

Eingangsstempel vom 24. August 2020 (Klagebeilage 2). Es wird nicht 

bestritten, dass die Klagebewilligung dem Kläger am 24. August 2020 

postalisch zugestellt wurde. Folglich begann die Klagefrist am 

25. August 2020 zu laufen und endete somit am 23. September 2020. Die 

Klage wurde am 23. September 2020 der Schweizerischen Post 

übergeben, womit die 30-tägige Klagefrist von Art. 209 Abs. 4 ZPO 

eingehalten worden ist. Die vorinstanzlichen Erwägungen sind 

entsprechend nicht zu beanstanden. 

 

5. 

5.1. 

Der Kläger macht geltend, er sei auf die Gewährung der unentgeltlichen 

Rechtspflege angewiesen, da er nicht über die finanziellen Möglichkeiten 

verfüge, einen Prozess zu finanzieren. 

 

5.2. 

Nach Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche 

Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) 

und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Wer diese 

Bedingungen erfüllt, hat ausserdem Anspruch auf einen unentgeltlichen 

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Rechtsbeistand, sofern dies zur Wahrung der Rechte notwendig ist (Art. 

118 Abs. 1 lit. c ZPO). Mit diesen Bestimmungen wird der 

verfassungsrechtliche Anspruch nach Art. 29 Abs. 3 BV auf Gesetzesstufe 

gewährleistet. Die unentgeltliche Rechtspflege nach Art. 29 Abs. 3 BV und 

Art. 117 ff. ZPO dient dem Zugang zum Gericht. Mit dem Anspruch auf 

unentgeltliche Rechtspflege soll eine nicht über genügend finanzielle Mittel 

verfügende Partei in den Stand versetzt werden, zur Durchsetzung ihrer 

Rechte einen Prozess zu führen. Es soll ihr, gleich wie einer vermögenden 

Partei, der Zugang zum Gericht ungeachtet ihrer Bedürftigkeit 

gewährleistet sein. Als bedürftig gilt eine Person, wenn sie die Kosten eines 

Prozesses nicht aufzubringen vermag, ohne jene Mittel anzugreifen, die für 

die Deckung des eigenen notwendigen Lebensunterhalts und desjenigen 

ihrer Familie erforderlich sind. Dazu gehören nicht nur die Einkommens-, 

sondern auch die Vermögensverhältnisse. Soweit das Vermögen einen 

angemessenen "Notgroschen" ("réserve de secours") übersteigt, ist dem 

Gesuchsteller unbesehen der Art der Vermögensanlage zumutbar, dieses 

zur Finanzierung des Prozesses zu verwenden (BGE 144 III 531 E. 4.1). 

 

5.3. 

Der Kläger macht geltend, dass er über ein monatliches Einkommen von 

Fr. 1'510.00 aus seiner AHV-Rente verfüge, welchem monatliche 

Ausgaben von Fr. 2'625.95 gegenüberstünden. Daraus resultiere ihm ein 

monatliches Minus in Höhe von Fr. 1'115.95. Seit Januar 2020 erziele er 

zudem keine Mietzinserträgnisse mehr, da er die Räumlichkeiten nicht 

vermieten könne. Der Kläger reicht dazu insbesondere seine 

Steuererklärung aus dem Jahr 2019 zu den Akten (Beilage 3 zur 

Stellungnahme vom 30. Juli 2021). Aus der Steuererklärung geht hervor, 

dass der Kläger über ein Reinvermögen von Fr. 448'072.00 verfügt. Die 

aufgeführte Liegenschaft im Wert von Fr. 1'171'300.00 ist mit einer 

Hypothek von Fr. 740'000.00 belastet. Der Kläger macht hierzu geltend, 

dass eine Erhöhung der Hypothek nicht weiter möglich sei und legt eine 

entsprechende Bestätigung seiner Bank zu den Akten (Beilage 8 zur 

Stellungnahme vom 30. Juli 2021). Durch Vermietung der 

Geschäftsräumlichkeit in seiner Liegenschaft konnte er gemäss der 

Steuererklärung 2019 bisher jährliche Mietzinseinnahmen von 

Fr. 43'841.00 verzeichnen (Beilage 3 zur Stellungnahme vom 

30. Juli 2021). Aus der Erklärung der Aargauischen Kantonalbank vom 24. 

August 2020 geht hervor, dass der Kläger die Annahme der 

Mietzinszahlungen des Beklagten seit April 2020 verweigert (Beilage 7 zur 

Stellungnahme vom 30. Juli 2021). Aus dem Kontoauszug des Beklagten 

ist ersichtlich, dass die monatlichen Mietzinszahlungen von Fr. 3'653.45 

mindestens bis 26. Februar 2021 zurückgewiesen worden sind 

(Berufungsbeilage 9). Diese Rückweisung erfolgt wohl aus 

prozesstaktischen Gründen, ist aber dem Kläger im Hinblick auf die 

unentgeltliche Rechtspflege als mögliche Einnahme anzurechnen, zumal 

er die Zahlungen auch unter Vorbehalt in Empfang nehmen kann. Mit den 

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Einkünften aus seiner Rente und den Mietzinseinnahmen verfügt der 

Kläger über ein monatliches Gesamteinkommen von über Fr. 5'000.00, 

womit sein Bedarf längst gedeckt ist. Das Gesuch um unentgeltliche 

Rechtspflege ist demnach abzuweisen. 

 

6. 

Über die Verlegung der zweitinstanzlichen Gerichts- und Parteikosten hat 

die Vorinstanz in ihrem Endentscheid zu befinden. Die obergerichtliche 

Entscheidgebühr ist pauschal auf Fr. 1'500.00 festzusetzen. 

 

 
   

Das Obergericht beschliesst: 

 

Das Gesuch des Klägers um unentgeltliche Rechtspflege 

und -verbeiständung für das Berufungsverfahren wird abgewiesen, soweit 

es nicht gegenstandslos geworden ist. 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Berufung des Beklagten wird abgewiesen. 

 

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 1'500.00 wird im Umfang von 

Fr. 1'000.00 mit dem in dieser Höhe vom Beklagten geleisteten 

Gerichtskostenvorschuss verrechnet. Über die Verlegung der 

Entscheidgebühr unter den Parteien ist von der Vorinstanz im 

Endentscheid zu befinden. 

 

3. 

Die obergerichtlichen Parteikosten sind von der Vorinstanz im 

Endentscheid zu verlegen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

[...] 

 

 
 

 

   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der 

schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die 

Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In 

vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der 

Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen 

 - 15 - 

 

 

übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-

frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- 

und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 

Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher 

Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf 

die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den 

Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt: mehr als Fr. 15'000.00. 

 

   

Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)  

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der 

schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die 

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben 

werden, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 

1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen 

Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. 

Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die 

Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 

BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch 

Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift 

einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). 

 
    

Aarau, 28. Januar 2022 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 4. Kammer 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Marbet Ackermann