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**Case Identifier:** 5eaf9f91-fc48-5827-9111-0f1a631d01af
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP ARGVP 1997 2167
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_ARGVP-1997-2167_nodate.pdf

## Full Text

B. Gerichtsentscheide 2167

feststehen, oder eine Umschulung nach deren effektiven Gewährung 
sich als unmöglich erweist, stellt sich allenfalls die Frage nach einer 
Rente, die dann aufgrund eines entsprechenden Invalideneinkom­
mens zu berechnen wäre.

Aufgrund dieser Erwägungen wird die Verfügung der IV-Stelle auf­
gehoben und zur Gewährung von Massnahmen beruflicher Art an die 
Vorinstanz zurückgewiesen.

VGer 19.2.1997

2167

Entschädigung aus materieller Enteignung.

Die Kläger sind Eigentümer einer Parzelle im Herrmoos, Bühler. Die 
Parzelle misst 31'974 m2 und ist einzig mit einem Wohnhaus mit Sta­
del sowie einem Hühnerhaus überbaut. Nach dem 1967 genehmigten 
Zonenplan der Gemeinde Bühler lagen rund 10’000 m2 der Parzelle in 
einer Wohnzone für max. dreigeschossige Bauten, wogegen der süd­
liche Parzellenteil der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zuge­
wiesen war. Im November 1965 hatten die Kläger der Gemeinde Büh­
ler 99 m2 Boden mitten in ihrer Parzelle verkauft, damit diese eine 
Grundwasserfassung erstellen konnte. Im Grundbuch wurde daher für 
den südlichen Teil der Parzelle ein Bauverbot zugunsten der Ge­
meinde bzw. der Grundwasserfassung eingetragen. Der nördliche Teil 
der Parzelle, soweit dieser nach dem Zonenplan von 1967 der Wohn­
zone zugehörte, wurde privatrechtlich mit keiner Baubeschränkung 
belastet. In der Folge stimmten die Stimmbürger der Gemeinde Büh­
ler am 9. Dezember 1979 einem neuen Baureglement zu, welches 
am 22. April 1980 vom Regierungsrat genehmigt wurde. Der gleich­
zeitig dem Stimmbürger unterbreitete neue Zonenplan wurde verwor­
fen. In der Folge blieb der nördliche Teil der Parzelle bis 1994 in der 
dreigeschossigen Wohnzone.

Zum Schutze des auch im nördlichen Parzellenteil festgestellten 
Grundwassers legte der Gemeinderat 1986 ein Schutzzonenregle­
ment öffentlich auf. Dadurch wurde die Parzelle mit Ausnahme eines 
schmalen Geländestreifens von 1'063m2 im Nordosten durchwegs

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der Schutzzone 1 und 2 zugewiesen. Damit wurden rund 8'897 m2 der 
Parzelle erstmals mit einem (öffentlich-rechtlichen) Bauverbot belegt. 
Der Regierungsrat genehmigte am 16. Juli 1991 den Grundwasser­
schutzzonenplan samt Reglement, und die Eigentumsbeschränkung 
trat im vorerwähnten Umfang in Kraft.

Parallel zur Ausscheidung der Grundwasserschutzzonen revidierte 
die Gemeinde den Zonenplan von 1967 und wies die Parzelle mit 
Ausnahme des erwähnten nördlichen Streifens durchwegs der Grün­
zone zu. Der neue Zonenplan wurde am 9. August 1994 vom Regie­
rungsrat genehmigt. Für den mit einem öffentlich-rechtlichen Bauver­
bot belegten Parzellenteil (8'8897 m2) verklagten die Eigentümer die 
Gemeinde auf Fr. 1'200'000.-- Entschädigung aus materieller Enteig­
nung.

Aus den Erwägungen:
2. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur materiellen Ent­

eignung geht zunächst davon aus, dass polizeilich motivierte Eigen­
tumsbeschränkungen grundsätzlich entschädigungslos zu dulden 
sind, wobei jedoch von einem engen Polizeibegriff ausgegangen wird. 
Von diesem Grundsatz der Entschädigungslosigkeit anerkennt die 
Praxis drei Ausnahmen (BGE 106 lb 330 ff. und 336 ff.), wobei zwei 
besonders in Zusammenhang mit der Ausscheidung von Grundwas­
serschutzzonen zu beachten sind (vgl. Th. Pfisterer, Entschädigungs­
pflichtige raumplanerische Massnahmen, in: BVR 1990, 39):

• wenn eine bereits bestehende Nutzung verboten wird (1);
- wenn die Schaffung von Schutzzonen oder andere Beschrän­

kungen baureifes oder grob erschlossenes Land betrifft, wobei 
eingeschränkt wird, dies gelte nur, wenn die Belastung dem 
Schutz der Allgemeinheit, namentlich einem öffentlichen Werk 
und nicht unmittelbar dem Schutz des Eigentümers selbst die­
ne (2);

- wenn ausser dem Grundwasserschutz als polizeiliche Mass­
nahme vorwiegend auch nichtpolizeiliche, allgemein raum­
planerische Gründe eine Freihaltung bzw. ein Bauverbot be­
gründen (3).

Die Zuweisung des streitigen Teils der Parzelle zur Zone S 1 und 2 
ist nach dem Schutzzonenreglement vom 30. Juli 1991 mit einem all­
gemeinen Bauverbot verbunden. (...). Mit dieser 1991 in Kraft getrete­
nen Eigentumsbeschränkung wird dem streitigen Teil der Parzelle die

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Baulandqualität entzogen, welche diesem aufgrund des Zonenplanes 
von 1967 auch 1991 noch zukam. Dieses Bauverbot schliesst eine 
Überbauung nach den Vorschriften einer dreigeschossigen Wohnzone 
praktisch aus. Das Bauverbot führt im Ergebnis zu einer Korrektur ei­
nes im Zonenplan von 1967 angelegten Planungsfehlers. Damals 
wurde nur der südliche Teil der Parzelle einer Zone für öffentliche 
Bauten und Anlagen zugewiesen wurde, wogegen der streitige nördli­
che Teil in eine Bauzone kam und somit der Konflikt zur Grundwas­
serfassung geschaffen wurde. Nach der erwähnten Rechtsprechung 
des Bundesgerichtes ist eine solche Korrektur eines eigentlichen Pla­
nungsfehlers dann nicht mehr entschädigungslos zu dulden, wenn die 
aus polizeilichen Gründen angeordnete Eigentumsbeschränkung nicht 
unmittelbar dem Schutz des betroffenen Grundeigentümers selbst 
dient, sondern dem Schutz eines öffentlichen Werkes, wie insbeson­
dere der Wasserversorgung einer Gemeinde (BGE 106 lb 339/340). 
Auch im gegebenen Fall ist das mit den Zonen S 1 und 2 verbundene 
Bauverbot nicht zum Schutze der Kläger selbst nötig, sondern es 
dient dem Schutz der im Eigentum der Gemeinde stehenden Grund­
wasserfassung. Somit ist auch im gegebenen Fall ein Ausnahmetat­
bestand vom Grundsatz der entschädigungslos hinzunehmenden po­
lizeilichen Eigentumsbeschränkung gegeben. Damit steht vorerst nur 
fest, dass die gewässerschutzrechtliche Eigentumsbeschränkung 
nicht von vornherein entschädigungslos zu dulden ist. Im folgenden 
ist zu prüfen, ob die durch diese Eigentumsbeschränkung bewirkte 
Korrektur eines Planungsfehlers nach den von der neueren bundes­
gerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung entwickel­
ten Grundsätzen einer Auszonung oder einer Nichteinzonung zu beur­
teilen ist. Je nachdem ist die Entschädigungspflicht aus materieller 
Enteignung an etwas andere Voraussetzungen gebunden.

3. a) Eine auf eine Planung bzw. die Korrektur eines Pla­
nungsfehlers zurückzuführende Eigentumsbeschränkung kommt einer 
Enteignung im Sinn von Art. 5 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes 
(RPG, SR 700) gleich, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein 
voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt 
oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem Ei­
gentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht 
der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentums­
beschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder 
einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer ge­
genüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der

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Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädi­
gung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zu­
künftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn 
im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit ho­
her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer 
Nutzung eines Grundstückes ist in der Regel eine in tatsächlicher und 
rechtlicher Hinsicht gegebene Möglichkeit der Überbauung zu verste­
hen (BGE 119 1b 128,1181b 41).

Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden 
Befugnis im Sinne des Tatbestandes der materiellen Enteignung kann 
in Beachtung der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts 
zum vornherein nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der 
Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleich­
kommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die 
Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss. 
Dies trifft zu, wenn die Gemeinde über einen Nutzungsplan verfügt, 
der die Bauzonen in zweckmässiger Weise rechtsverbindlich von den 
Nichtbauzonen trennt. Bauzonen umfassen Land, das sich für die 
Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich 
innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (BGE 119 lb 129 E. 2c 
mit Hinweisen). Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplane­
rischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und den 
gesetzlichen Anforderungen des am 1. Januar 1980 in Kraft getrete­
nen RPG entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, 
so liegt nach der Terminologie der neueren Rechtsprechung des Bun­
desgerichts eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die 
in Frage stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision des Bo­
denrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten 
(BGE 122 II 330, E. 4c). Eine solche Nichteinzonung ist nach dieser 
Rechtsprechung als Anwendungsfall der Inhaltsbestimmung des 
Grundeigentums zu betrachten und löst daher grundsätzlich keine 
Entschädigungspflicht aus (BGE 119 lb 128 E. 2a, BGE 118 la 42 E. 
2d). Eine Nichteinzonung kann den Eigentümer nur ausnahmsweise 
enteigungsähnlich treffen, etwa dann, wenn er baureifes oder grob­
erschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtskon­
formen Generellen Kanalisationsprojekt erfasst wird, und wenn er für 
die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche 
Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen kumulativ er­
füllt sein müssen (BGE 1181b 42 mit Hinweisen). Sodann können 
weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so ge­

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wichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont 
werden müssen (BGE 112 lb 403). Ein Einzonungsgebot kann ferner 
zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend 
überbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) befindet. Solche Umstände 
hätten möglicherweise eine Einzonung (auch nach dem Recht des 
RPG) gebieten können, so dass der Eigentümer am massgebenden 
Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft 
realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen durfte. Trifft all 
dies jedoch nicht zu, so kann nicht von einer enteigungsgleichen Wir­
kung der Nichteinzonung von Land in eine Bauzone gesprochen wer­
den (BGE 1181b 42).

Demgegenüber ist nach der Rechtsprechung von einer (echten) 
Auszonung nur dann auszugehen, wenn Land, das auch förmlich be­
reits einer bundesrechtskonformen Bauzone zugeteilt war, neu mit ei­
nem Bauverbot belegt wird bzw. einer Nichtbauzone zugewiesen wird 
(BGE 122 II 330, E. 4c, BVR 1995, S. 76). Auf die im Vergleich zur 
Nichteinzonung erleichterten Voraussetzungen der Entschädigungs­
pflicht als Folge einer Auszonung ist hier nicht einzugehen, sofern 
sich nachfolgend ergibt, dass der anlässlich des Inkrafttretens der 
gewässerschutzrechtlichen Eigentumsbeschränkung am 30. Juli 1991 
noch massgebende Zonenplan von 1967 den Anforderungen des am 
1. Januar 1980 in Kraft getretenen RPG nicht genügte.

b) Vorab ist festzustellen, dass entgegen den Ausführungen der 
Kläger kein Zonenplan von 1980 existiert, der je in Kraft getreten wä­
re. Wohl wurde 1979 das Baureglement der Gemeinde Bühler revi­
diert. Hingegen wurde die gleichzeitig erarbeitete Zonenplanvorlage 
vom Stimmbürger verworfen und konnte somit nicht in Kraft treten. 
Weil eine Zonenplanrevision erst 1994 gelang, galt somit beim In­
krafttreten der gewässerschutzrechtlichen Eigentumsbeschränkung 
am 30. Juli 1991 nach wie vor der Zonenplan von 1967. Daran ändert 
das 1980 revidierte Baureglement nichts. Ob eine altrechtliche, vor 
Inkrafttreten des RPG erlassene Ortsplanung bereits den Anforderun­
gen des RPG genügte, beurteilt sich gemäss der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung weder sektoriell noch parzellen- oder quartierweise, 
sondern die Nutzungsplanung muss als Ganzes den Anforderungen 
des RPG genügen (BGE 121 II 421,122 II 330ff.).

c) Der 1991 noch massgebende Zonenplan aus dem Jahre 1967 
entspricht als Ganzes auch zusammen mit den 1980 revidierten Be­
stimmungen des Baureglementes nicht den Anforderungen des 
Raumplanungsgesetzes. Der Zonenplan von 1967 bezeichnete eine

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viel zu ausgedehnte Fläche als Baugebiet und insbesondere schied er 
gemessen an der Einwohnerentwicklung viel zu grosse Wohn- und 
Mischzonen aus (...)■ Er entsprach nicht den Anforderungen in 
Art. 15RPG. Daran vermochte auch die Baureglementsrevision von 
1980 nichts zu ändern. Es kommt hinzu, dass weder der Zonenplan 
von 1967 noch das Baureglement von 1980 eine Landwirtschaftszone 
bezeichneten, sondern das ganze Gebiet ausserhalb der Bauzonen 
undifferenziert dem übrigen Gemeindegebiet zuwiesen. Die Ausschei­
dung einer Landwirtschaftszone ist durch Art. 14 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 16 RPG zwingend verlangt; eine solche wurde jedoch erst mit 
dem Zonenplan von 1994 bezeichnet. Unter diesen Umständen ergibt 
sich, dass die Gemeinde Bühler im massgebenden Zeitpunkt (1991) 
über keine Nutzungsplanung verfügte, welche als Ganzes den Anfor­
derungen des RPG genügte. Die Belastung des streitigen Teils der 
Parzelle mit einem öffentlich-rechtlichen Bauverbot ist unter diesen 
Umständen nach den für eine Nichteinzonung massgebenden Grund­
sätzen und nicht nach denen einer (echten) Auszonung zu behandeln.

4. Für die nach der Rechtsprechung grundsätzlich entschädi­
gungslos zu duldende Nichteinzonung ist nun zu prüfen, ob einer der 
im wesentlichen drei Ausnahmetatbestände gegeben ist, welche nach 
der Rechtsprechung eine Entschädigung auch bei einer Nichteinzo­
nung zur Folge haben können (vgl. oben E. 3.a).

a) Zunächst kann ein Einzonungsgebot zu bejahen sein, wenn 
sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet be­
findet (Art. 15 lit. a RPG). Dieser Umstand hätte möglicherweise eine 
Einzonung gebieten können, so dass der Eigentümer am massgeben­
den Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft 
realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen durfte (121 II 423). 
Der Begriff des weitgehend überbauten Landes nach Art. 15 lit. a und 
36 Abs. 3 RPG umfasst im wesentlichen den geschlossenen Sied­
lungsbereich und eigentliche Baulücken innerhalb dieses Bereichs. 
Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an 
das überbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind 
und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke 
wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt; das 
unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich 
gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden 
Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Auf­
nahme in die Bauzone in Frage kommt. Der vorhandene Zustand auf 
einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusam­

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menhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu be­
trachten. Der Siedlungscharakter ist vor allem aufgrund der örtlichen 
Nähe der Häuser sowie der vorhandenen Infrakstruktur feststellbar. 
Dagegen sind unüberbaute Flächen, denen im Verhältnis zu dem sie 
umgebenden Land eine eigenständige Bedeutung zukommt, nicht als 
weitgehend überbautes Gebiet zu betrachten. Grössere Baulücken in 
besiedeltem Gebiet dienen der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, 
der Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen sowie der Schaf­
fung von Freizeitbereichen. Sie werden nicht von der sie umgeben­
den Überbauung geprägt, sondern haben eine eigenständige Funktion 
(BGE 121 II 424 mit Hinweisen).

Abgesehen von einem Streifen im Nordosten, welcher in der Kem- 
zone verbleibt, umfasst die klägerische Parzelle rund 30'900 m2 und 
wurde zusammen mit weiteren Parzellen den Schutzzonen S 1 und 2 
zugwiesen. Im Zonenplan von 1994 wurden diese Schutzzonen S 1 
und S 2 in einer grossflächigen Grünzone zusammengefasst. Die 
streitigen 8'897 m2 im Norden, welche für sich allein nicht überbaut 
sind, umfassen somit nur einen geringeren Teil der Parzelle. Die 
heute nicht mehr einer Bauzone zugewiesenen 30’900 m2 der Parzel­
le sind auch als Ganzes einzig mit dem über hundert Jahre alten, von 
den Klägern bewohnten Wohnhaus mit Stadel und einem Hühnerhaus 
überbaut. Die streitigen 8'897 m2 liegen zwar in Bahnhofsnähe, aber 
diese grenzen somit nur zu einem geringen Teil an tatsächlich über­
bautes Gebiet an (...). Es kann nicht gesagt werden, die streitigen 
8'897 m2 seien im Sinn einer Baulücke von weitgehend überbautem 
Gebiet umringt bzw. gehörten zum geschlossenen Siedlungsbereich. 
Vielmehr ist die Parzelle als Ganzes auch heute noch weitgehend un- 
überbaut, zumal auch die Grundwasserfassung in deren Zentrum 
baulich kaum in Erscheinung tritt. Der Augenschein hat gezeigt, dass 
der streitige Parzellenteil zusammen mit den übrigen Parzellen nach 
wie vor landwirtschaftlich bewirtschaftet wird und ein weitgehend un- 
überbautes Geviert bildet, welches bis an den Rotbach reicht und op­
tisch sowie funktional zusammenhängend als Gewässerschutz- und 
Freifläche in Erscheinung tritt. Dieses Geviert wird denn auch von der 
erst in einiger Distanz liegenden, zumeist lockeren Überbauung am 
Rand keineswegs geprägt. Angesichts der Grösse des weitgehend 
unüberbauten Gevierts vermag daran weder die Häusergruppe im 
Westen noch im Osten etwas zu ändern. Weder das Geviert noch der 
streitige Parzellenteil dürfen daher im massgebenden Zeitpunkt 
(1991) dem geschlossenen Siedlungsbereich oder gar als Baulücke

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dem weitgehend überbauten Gebiet zugerechnet werden. Weitge­
hend unüberbaute Flächen dieser Grösse als Baulücken dem Sied­
lungsgebiet zurechnen zu wollen, kann jedenfalls in einem durchaus 
noch ländlich geprägten Dorf wie Bühler nicht angehen. Das Gericht 
gelangt daher aufgrund einer gebietsbezogenen und parzellenüber- 
greifenden Beurteilung (vgl. BGE 121 II 424) zur Überzeugung, dass 
der streitige Parzellenteil im massgebenden Zeitpunkt nicht dem 
weitgehend überbauten Gebiet zugerechnet werden kann.

b) Eine Nichteinzonung kann den Eigentümer zweitens dann 
enteigungsähnlich treffen, wenn er baureifes oder groberschlossenes 
Land besitzt, das von einem gewässerschutzkonformen Generellen 
KanaNsationsprojekt erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung 
und Überbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei 
diese Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen (BGE 118 lb 42 
mit Hinweisen).

aa) Diesbezüglichen machen die Kläger im wesentlichen geltend, 
der streitige Teil der Parzelle sei ab der Staatsstrasse über eine 5 m 
breite, bahnquerende Zufahrt erschlossen, und die Kläger seien daran 
aufgrund eines bahnseitig anerkannten Fahrrechtes berechtigt. Zu­
sätzlich sei der Parzellenteil auch von Süden her ab der Bleichelistra­
sse mit einer Privatstrasse über die eigene Parzelle erschlossen. Ka- 
nalisationsmässig sei das Grundstück durch die Schmutzwasser­
leitung Edelgrub-Herrmoos sowie durch eine zweite Leitung von Süd­
osten her erschlossen. Die Wasserversorgung sei durch die Grund­
wasserfassung an Ort und Stelle sowie über eine Zuleitung vom 
Bahnhof her gewährleistet, an die ohne weiteres hätte angeschlossen 
werden können, ohne dass deren Kapazität überfordert gewesen wä­
re. Desgleichen gelte für die Elektrizitätsversorgung. Dass der streiti­
ge Parzellenteil in etwa als grob erschlossen gelten kann, weil die 
meisten Leitungen an das Grundstück und zumeist auch an den strei­
tigen Parzellenteil heranführen, wird durch die Akten bestätigt und 
von der Beklagten zumindest nicht substantiiert bestritten. Die Be­
klagte wendet jedoch ein, dass die 1991 massgebenden baurechtli­
chen Bestimmungen angesichts der zu überbauenden Fläche von na­
hezu 10*000 m2 zwingend den Erlass eines Quartier- oder Baulinien­
planes verlangt hätte. Mit der Ausarbeitung eines solchen Planes wä­
re sicherzustellen gewesen, dass das Baugebiet zweckmässig und 
zielgerichtet in Beachtung des Gebotes der haushälterischen Boden­
nutzung überbaut werde (BGE 1191b 134). Die Beklagte leitet das 
Erfordernis eines Quartier- oder Baulinienplanes auch aus Art. 44 EG

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zum RPG ab, wonach grössere und noch weitgehend unüberbaute 
Gebiete nur überbaut werden dürfen, wenn ein rechtskräftiger Bau­
linien- oder Quartierplan vorliege. Sodann ergebe sich aus den § 8 
und 42 des Baureglementes (von 1980) zwingend, dass ab Flächen 
von 5'000 m2 spezifische Planungsanforderungen zu erfüllen waren. 
Damit macht die Beklagte geltend, die Voraussetzungen für eine 
Überbauung in naher Zukunft sei vorab in rechtlicher Hinsicht nicht 
gegeben gewesen.

bb) Art. 44 EG zum RPG statuiert seit 1986 eine Quartierplan­
pflicht, wonach grössere und noch weitgehend unüberbaute Gebiete 
nur überbaut werden dürfen, wenn ein rechtskräftiger Baulinien- oder 
Quartierplan vorliegt. Das 1991 massgebende Baureglement von 
1980 (fortan BauR) bestimmt in §8 Abs. 3, dass Private einerseits 
zur Einreichung von Entwürfen für Quartierpläne und Sonderbauvor­
schriften befugt sind, dass sie anderseits dazu verpflichtet werden 
können, wenn mehrere Bauten auf der vorgesehenen Überbauung 
erstellt werden können. Aus § 42 Abs. 1 BauR lässt sich in etwa ablei­
ten, was in Bühler als grössere Baufläche gilt (Art. 44 EG zum RPG), 
wird doch dort ausdrücklich unter der Voraussetzung, dass ein Quar­
tierplan erlassen wird (lit. a), bereits ab einer Mindestfläche von 
5'000 m2 eine Mehrausnützung gewährt. Im gegebenen Fall steht eine 
unüberbaute Fläche von 8*897 m2 in Frage, welche im massgebenden 
Zeitpunkt in der dreigeschossigen Wohnzone lag. Ausgehend von ei­
ner Ausnützungsziffer von 0.5, einem kleinen bzw. grossen Grenzab­
stand von 5 bzw. 10 m und einer max. Gebäudelänge von 35 m las­
sen die Vorschriften in §19 BauR in etwa eine Überbauung mit we­
nigstens rund 3 bis 5 mehrgeschossigen Wohnbauten erwarten. Unter 
diesen Umständen ist jedenfalls die Gebietsgrösse gegeben, welche 
den Erlass eines Quartierplanes als notwendig erscheinen lässt. Es 
kommt hinzu, dass der fragliche Parzellenteil wohl im wesentlichen 
als groberschlossen beurteilt werden muss; allerdings hätte eine 
Wohnüberbauung dieser Grössenordnung wohl namentlich im Be­
reich des Bahnüberganges die Errichtung eines Trottoirs vorausge­
setzt, so dass zumindest fraglich ist, ob die knapp fünf Meter breite 
Zufahrt über die Bahn den Anforderungen in Art. 74 Abs. 1 lit. b und c 
EG zum RPG genügt hätte. Entscheidend ist jedoch, dass selbst die 
Kläger eine strassenmässige Erschliessung sowohl von Norden (über 
die Bahn) als auch von Süden (über die Bleichelistrasse) für möglich 
halten. Unter diesen Umständen steht ausser Frage, dass die Ge­
meinde nicht nur aufgrund der Gebietsgrösse, sondern auch zur

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zweckmässigen Anbindung an das übergeordnete Strassennetz fak­
tisch und rechtlich auf dem Erlass eines Quartierplanes hätte beste­
hen müssen. Gerade die bisherige Praxis der Gemeindebehörde von 
Bühler zeigt, dass diese in mehrgeschossigen Bauzonen schon bei 
wesentlich kleineren Baugebieten auf dem Erlass eines Quartierpla­
nes zu bestehen pflegt, wie insbesondere der von den Klägern ge­
nannte Quartierplan Bleichen (vom 14. Jan. 92) sowie der Quartier- 
plan Mempfel (vom 18. Jan. 94) zeigen. Für diese mit dem Herren­
moos durchaus vergleichbaren, jedoch kleineren Gebiete wurden ne­
ben der Erschliessung auch die Stellung der Bauten, die Dachgestal­
tung sowie weitere Gestaltungsanforderungen bestimmt. Nachdem 
§ 8 Abs. 3 BauR eine Quartierplanpflicht ermöglicht, sobald mehrere 
Bauten auf der vorgesehenen Überbauung erstellt werden können, 
stand der Quartierplanpflicht im übrigen auch nicht entgegen, dass 
der streitige Parzellenteil ausschliesslich im Eigentum der Kläger 
stand. Der Quartierplan hat primär die systematische Erschliessung 
und die besondere Bauweise innerhalb eines zusammenhängenden 
Gebietes zu regeln (vgl. Art. 43 Abs. 1 EG zum RPG, BGE 
122 II 461), und stellt als Sondemutzungsplan eine der Bauvoraus­
setzungen nach Art. 74 Abs. 1 lit. a EG zum RPG dar. Aus dessen 
Fehlen am Stichtag ist daher mit der Beklagten zu schliessen, dass 
die streitigen 8'897 m2 nicht baureif gewesen sind. Von einer in naher 
Zukunft aus eigener Kraft zu realisierenden Überbauung kann daher 
nicht gesprochen werden.

Es kommt hinzu, dass die Kläger für die Erschliessung der streiti­
gen 8'897 m2 bzw. für die am Stichtag darauf noch zulässige drei­
geschossige Überbauung noch keine erheblichen Aufwendungen ge­
tätigt haben, zumal die Kläger solches weder behaupten noch darge­
tan haben. Aus den Akten ergibt sich, dass die Kläger sich schon seit 
langer Zeit darauf beschränkt haben, von der Gemeinde eine Ent­
schädigung zu fordern, und dass sie jedenfalls bis zum Stichtag dar­
auf verzichtet haben, Vorkehrungen für eine Überbauung des streiti­
gen Parzellenteils zu tätigen. Da die Voraussetzungen des zweiten 
Ausnahmetatbestandes kumulativ erfüllt sein müssen, fällt damit 
auch dieser Entschädigungsgrund ausser Betracht.

c) Eine Entschädigung aus materieller Enteignung könnte somit 
nur noch bejaht werden, wenn besondere Gesichtspunkte des Ver­
trauensschutzes so gewichtig wären, dass Gründe des Vertrauens­
schutzes geboten hätten, die Liegenschaft einer Bauzone zuzuwei­
sen.

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Dass seitens der zuständigen Behörden besonderes Vertrauen in 
die Beibehaltung der Baulandqualität des streitigen Parzellenteils ge­
schaffen worden wäre, ist weder dargetan noch ersichtlich. Die Kläger 
gestehen in ihrer Klageschrift sogar ausdrücklich ein, dass sich das 
Bauverbot seit längerem angekündigt habe; in der Replik wird festge­
halten, schon der Vater der Kläger sei durch die Planung der Grund­
wasserschutzzone abgehalten worden, die Realisierung eines Bau­
vorhabens auf dem nördlichen Teil der Parzelle an die Hand zu neh­
men oder das Baugrundstück zu Bauzwecken zu verkaufen. Die er­
wähnten Schreiben aus den Jahren 1983-86 zeigen, dass selbst der 
Rechtsvorgänger der Kläger mit einem Bauverbot rechnete bzw. 
rechnen musste. Unter diesen Umständen fehlt es schon an der not­
wendigen Vertrauensgrundlage, weshalb eine Entschädigung auch 
aus diesem Ausnahmegrund nicht abgleitet werden kann.

d) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen, 
unter denen die Nichteinzonung ausnahmsweise eine enteigungsähn- 
liehe Wirkung hat und gegebenenfalls zu entschädigen wäre, hier 
nicht gegeben sind. Die Kläger durften unter den gegebenen Umstän­
den am Stichtag (30.7.1991) nicht damit rechnen, auf die Korrektur 
des Planungsfehlers im Zonenplan von 1967 werde verzichtet und ih­
rem Grundstück werde die Baulandqualität weiterhin erhalten bleiben. 
Der Zuweisung des streitigen Parzellenteils in die Schutzzonen S 1 
und S 2 stand somit keine Einzonungspflicht entgegen, weshalb der 
Tatbestand der materiellen Enteignung oder eines Sonderopfers nicht 
erfüllt ist. Die Klage ist deshalb abzuweisen.

VGer 5.2.1997

(Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen 
dieses Urteil am 10. Juli 1998 abgewiesen, soweit es darauf eintrat.)

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