# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 815bddad-9a9d-5a31-955b-8a3920fba403
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-05-31
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 31.05.2007 11.2003.131
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2003-131_2007-05-31.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2003.131

  	
  Lugano

  31 maggio
  2007

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G. A. Bernasconi, presidente,

  Giani ed Epiney-Colombo

  

 

	
  segretaria:

  	
  Chietti Soldati, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa OA.1998.897 (proprietà
per piani: contributi per spese comuni e iscrizione di ipoteca legale) della Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 23 dicembre 1998
dalla

 

	
   

  	
  Comunione dei comproproprietari 

  del AA 1,  

  (patrocinata dall'  , ) 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
    AP 1  

  (patrocinato dall'  RA 1 );

  

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti
di questione:     1.   Se dev'essere accolto l'appello
del 29 settembre 2003 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 4
settembre 2003 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;

 

                                         2.
  Se dev'essere accolta la richiesta di assistenza giudiziaria contestuale
all'appello;

 

                                         3.   Se
dev'essere accolto l'appello adesivo del 31 ottobre 2003 presentato dalla Comunione
dei comproprietari del AA 1 contro la medesima sentenza;

 

                                         4.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   AP
1 è titolare della proprietà per piani n. 6763, pari a 86/1000 della particella n. 397 RFD di __________, così come di 4/14 della proprietà per piani n. 6766, pari a 14/1000 della medesima particella (“Condominio __________”), con diritto
esclusivo sull'appartamento n. 15 al secondo piano e su un locale al primo
piano recante il numero 18. In esito a un'azione promossa il 1° giugno 1993
dagli altri comproprietari del “Condominio __________” nei confronti di AP 1,
con sentenza del 7 novembre 1997 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3,
ha approvato un nuovo piano di riparto (in base al quale la proprietà per piani
n. 6763 sarebbe passata da 86 a 139 millesimi), un nuovo piano di assegnazione
delle parti comuni, una nuova tabella dei millesimi e un nuovo regolamento per
l'uso e l'amministrazione del condominio (inc. OA.1994.1128). Un appello
presentato il 1° dicembre 1997 da AP 1 contro tale sentenza è stato accolto il
14 luglio 2000 da questa Camera, che ha respinto la petizione e modificato di
conseguenza il giudizio del Pretore (inc. 11.1997.201). Il 27 ottobre 2000
il Tribunale federale ha respinto, in quanto ammissibile, un ricorso per
riforma presentato dagli altri comproprietari contro la sentenza di appello
(DTF 127 III 142).

 

                                  B.   Nel
frattempo, il 23 dicembre 1998, la Comunione dei comproprietari del AA 1 ha
convenuto AP 1 davanti al medesimo Pretore per ottenere il pagamento di complessivi
fr. 46 149.70
con interessi del 10%, corrispondenti alle spese condominiali maturate tra il
1996 e il 1998, oltre all'iscrizione di un'ipoteca legale di pari importo sulla
proprietà per piani n. 6763. In via cautelare l'attrice ha postulato l'iscrizione
provvisoria del pegno. Statuendo senza contraddittorio il 24 dicembre 1998, il
Pretore ha accolto l'istanza e ha ordinato l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca
legale.

                                          

                                  C.   Nella
sua risposta del 7 giugno 1999 AP 1 ha proposto di respingere la petizione e in
via riconvenzionale ha chiesto la restituzione di fr. 6209.10 oltre interessi al 10% dal 7 giugno 1999 per oneri
condominiali pagati in eccesso, la rifusione di fr. 59 290.– con interessi
al 10% dal 1° gennaio 1997 per anticipi destinati alla riparazione di parti
comuni e il rimborso di fr. 15 995.35 con interessi al 10% dal 19 luglio 1988 in ossequio a una
delibera assembleare del 2 aprile 1996 che liberava in suo favore un
risarcimento assicurativo per danni risalenti al 1987, depositato da allora presso
un legale. Nella replica e risposta riconvenzione dell'8 luglio 1999 l'attrice ha
ridotto la sua pretesa a fr. 34 679.50 con interessi, instando per l'iscrizione definitiva di
un'ipoteca legale di pari importo, mentre per il rimanente si è opposta alle
domande riconvenzionali. Con duplica e replica riconvenzionale del 25 settembre
1999 AP 1 ha ribadito le sue richieste, postulando altresì il pagamento di fr.
6209.10 e di fr. 59 290.– con interessi, oltre alla liberazione della somma di fr. 15 995.35 con
interessi depositata presso il legale. Nella duplica riconvenzionale del 24
novembre 2000 l'attrice ha riaffermato la sua posizione.

 

                                  D.   Il
Pretore ha indetto l'udienza preliminare per il 17 gennaio 2001, respingendo il
28 dicembre 2000 una domanda di rinvio presentata dal convenuto. Contro quest'ultima
decisione AP 1 è insorto a questa Camera con un “ricorso” del 5 gennaio 2001,
nel quale ha chiesto l'annullamento dell'udienza preliminare, la ricusazione
del Pretore e l'assistenza nella ricerca di un legale. Statuendo il 12 gennaio
2001, questa Camera ha dichiarato irricevibile il “ricorso” (trattato come
appello) e ha ritornato gli atti al Pretore perché considerasse il rimedio
giuridico come istanza di ricusazione, promuovendo il relativo scambio di atti
scritti (inc. 11.2001.6). Con sentenza del 14 aprile 2001 questa Camera ha poi
respinto l'istanza di ricusazione (inc. 11.2001.40). Riassunta la procedura, il
Pretore ha diffidato il convenuto, il 27 aprile 2001, a munirsi di un avvocato
entro 20 giorni, sotto comminatoria della nomina di un patrocinatore d'ufficio.
AP 1 ha ottemperato all'ingiunzione. 

 

                       E.   All'udienza
preliminare del 3 luglio 2001 il Pretore ha congiunto la causa per l'istruttoria
con quella intentata il 9 giugno 2000 dalla Comunione dei comproprietari contro
lo stesso AP 1 per ottenere il pagamento di fr. 66 034.45 relativi ai contributi
condominiali scaduti dal 1993 al 1995 (inc. OA.2000.351). Il 2 ottobre 2001 il
Pretore ha concesso al convenuto il beneficio dell'assistenza giudiziaria. Ultimata
l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, limitandosi a
produrre memoriali scritti, nei quali hanno ribadito le loro domande. 

 

                        F.
  Statuendo il 4 settembre 2003, il Pretore ha parzialmente accolto la
petizione, nel senso che ha obbligato AP 1 a versare all'attrice fr. 10 222.– con
interessi al 10% dal 1° maggio 1997, ordinando l'iscrizione definitiva di un'ipoteca
legale di pari importo sulla proprietà per piani n. 6763. Le spese, con una
tassa di giustizia di fr. 2000.–, sono state poste per tre quarti a carico dell'attrice
e per il rimanente a carico del convenuto, cui l'attrice è stata tenuta a
versare fr. 4000.– per ripetibili ridotte. Il Pretore ha respinto invece la
riconvenzione, addebitando le spese, con una tassa di giustizia di fr. 2500.–, per
fr. 2100.– a AP 1 e per fr. 400.– allo Stato, con l'obbligo per il convenuto di
rifondere all'attrice fr. 6500.– a titolo di ripetibili.

 

                       G.   Contro
la sentenza appena citata AP 1 è insorto con un appello del 29 settembre 2003,
chiedendo che – previo conferimento dell'assistenza giudiziaria – il giudizio del
Pretore sia riformato nel senso di respingere la petizione o, in subordine, di
accoglierla limitatamente a fr. 1031.25 e di adeguare l'ipoteca legale a tale
importo. Nelle sue osservazioni del 31 ottobre 2003 la Comunione dei
comproprietari AA 1 propone di respingere l'appello e con appello adesivo insta
perché la petizione sia accolta fino a concorrenza di fr. 34 649.50 con
interessi o, quanto meno, di fr. 18 988.60 con interessi, adeguando di
conseguenza l'ipoteca legale. Con osservazioni del 4 dicembre 2003 AP 1 postula
il rigetto dell'appello adesivo.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   La sentenza impugnata è stata intimata dalla Pretura giovedì 4 settembre
2003 ed è stata ritirata dal convenuto lunedì 8 settembre (timbro sulla busta
d'intimazione prodotta con l'appello). Il termine di venti giorni per l'appello
(art. 308 cpv. 1 CPC), che sarebbe scaduto la domenica 28 settembre 2003, si è
pertanto protratto così fino al lunedì seguente (art. 131 cpv.  3 CPC). Tempestivo,
sotto tale profilo il memoriale del 29 settembre 2003 è pertanto ricevibile. Tempestivo è pure
il ricorso adesivo del 31 ottobre 2003, l'appello
essendo stato intimato da questa Camera venerdì 10 ottobre 2003 ed essendo
giunto al convenuto, al più presto, l'indomani (art. 314 CPC). Quanto al valore
di causa, litigiosa è l'intera pretesa di fr. 34 649.50, la quale supera
la soglia di fr. 30 000.– anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF).

 

                                   2.   I comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese
dell'amministrazione comune del fondo proporzionalmente al valore delle loro
quote (art. 712h cpv. 1 CC). Trattandosi di parti dell'edificio, di
opere o d'impianti che non servono o servono minimamente a taluni
comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella ripartizione delle spese
(art. 712h cpv. 3 CC). L'art. 712h cpv. 1 CC ha carattere
dispositivo, nel senso che una diversa chiave di riparto può risultare
dall'atto costitutivo della proprietà per piani, dal regolamento per l'uso e
l'amministrazione (art. 712g cpv. 3 CC) o da una decisione
dell'assemblea (art. 712m cpv. 1 n. 4 CC), purché rispetti l'art. 712h
cpv. 3 CC (DTF 117 II 254 a metà; Wermelin­ger,
Das Stock­werkeigentum, Zurigo 2004, n. 63 ad art. 712h con rimandi; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª
edizione, pag. 374 n. 1347 con riferimenti). Quest'ultima norma ha carattere
imperativo (DTF 117 II 253 in fondo con rinvii). Una disposizione del regolamento
o una decisione assembleare che la violi è quindi nulla (Rep. 1997 pag. 159 consid.
4 con richiami; Wermelin­ger, op.
cit., n. 96 ad art. 712h; Bösch
in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª edizione, n. 8 ad art. 712h) e ogni
comproprietario può sempre chiedere al giudice di accertarne la nullità (cfr.
DTF 107 II 141). 

 

                                   3.   In concreto il Pretore, accertato che secondo il registro fondiario
la quota di valore della proprietà per piani appartenente al convenuto è di 86/1000, ha ridotto proporzionalmente le spese condominiali, che erano
state calcolate dall'amministratore su una quota di 139/1000, eccetto le spese di riscaldamento (ripartite in base alla superficie
degli appartamenti), portandole a fr. 30 944.–. Egli ha poi
dedotto quanto aveva pagato direttamente l'inquilino del convenuto (complessivi
fr. 20 722.–), ciò che l'attrice parzialmente riconosceva. Egli ha
confermato, per converso, i costi legali delle cause promosse dalla Comunione
dei comproprietari contro il convenuto (inserite nei relativi consuntivi e
preventivi) e una somma di fr. 1111.50 addebitata al convenuto per “spese supplementari
acqua”. Sull'importo di fr. 10 222.–, infine, il Pretore ha fatto decorrere interessi moratori al
10% dalla scadenza media del 1° maggio 1997, ordinando inoltre l'iscrizione di
un'ipoteca legale di pari ammontare a carico della proprietà per piani del
convenuto.

 

                                         Quanto
alle domande riconvenzionali, il Pretore ha rilevato che, dato quanto precede,
la pretesa rifusione di fr. 6209.10 per oneri condominiali pagati in eccesso risultava
infondata, come pure il postulato risarcimento di fr. 59 290.– per anticipi
destinati alla riparazione di parti comuni, non essendo stata dimostrata né
l'inadempienza dell'attrice né quali lavori fossero stati effettuati con tale importo.
Egli ha respinto altresì la domanda volta alla restituzione di fr. 15 995.35 depositati
dall'assicurazione del condominio per danni risalenti al 1987, sia perché ogni credito
fondato sul riconoscimento firmato il 19 luglio 1988 dalla Comunione dei
comproprietari era ormai prescritto, sia perché il convenuto non aveva mai
dimostrato i suoi diritti su tale risarcimento. 

 

                                    I.   Sull'appello
principale                                       

 

                                   4.   L'appellante afferma di nulla dovere per contributi condominiali,
rilevando che sin dal 1988 il suo appartamento è inabitabile per le
infiltrazioni di acqua piovana, cui la Comunione dei condomini rifiuta di
rimediare a dispetto di un impegno sottoscritto nel 1988. La riscossione di
contributi condominiali configurerebbe pertanto un manifesto abuso, tale
situazione essendo perdurata fino al 1996, e che solo nel 1997 egli ha potuto
locare l'appartamento a un inquilino, il quale ha compensato il canone con le
spese di riparazione. Inoltre dal 1985 la Comunione dei comproprietari pretende
di addebitargli spese condominiali calcolate su una quota di valore più elevata
di quella risultante nel registro fondiario, precludendogli per di più l'uso di
ogni impianto e spazio comune.

 

                                         a)   Dagli
atti risulta che il 19 luglio 1988 le parti hanno firmato una
convenzione nella quale la Comunione dei comproprietari si impegnava – fra
l'altro – a eliminare i danni causati nell'ottobre del 1987 da acqua piovana infiltratasi
nell'appartamento del convenuto (danni accertati il 21 marzo 1988 dell'arch. __________:
doc. 3, punto 2). Il 23 marzo 1989 l'avv. __________ ha sollecitato l'attrice a
onorare l'impegno, avvertendola in nome del convenuto che qualora le riparazioni
non fossero state eseguite entro il 30 giugno 1989 il suo patrocinato non
avrebbe pagato metà dell'acconto per le spese condominiali di quell'anno,
riducendo pro rata la somma dovuta per ogni ulteriore mese di ritardo e
riservandosi di non pagare più gli oneri inerenti alla sua proprietà per piani
(doc. 6, separatore A). La Comunione dei comproprietari ha ammesso che le
riparazioni in oggetto non sono mai state eseguite, giustificandosi però con il
fatto che il convenuto rifiutava di contribuire alla riparazione di una
terrazza attribuitagli in uso esclusivo (replica e risposta convenzionale, pag.
11). L'interessato ha eccepito di non essere tenuto a partecipazione di sorta
(duplica e replica riconvenzionale, pag. 14).

 

                                               Effettivamente
la questione legata al riparto dei costi che riguardano la terrazza attribuita
in uso esclusivo al convenuto – di cui tutto si ignora – poco interessa,
l'impegno assunto dalla Comunione nell'accordo del 1988 essendo chiaro e incondizionato.
D'altro lato è vero però che dopo la citata lettera del 23 marzo 1989 nulla il
convenuto risulta avere intrapreso per ottenere l'eliminazione delle
infiltrazioni d'acqua, salvo dolersi dell'inadempienza dell'attrice (lettere
doc. 1.3 e doc. 10 e 11 nell'inc. OA.1998.897) e rifiutare il pagamento dei
contributi condominiali. Non consta che egli abbia – per avventura –
formalmente messo in mora la convenuta o abbia tentato di ottenere l'esecuzione
forzata del citato riconoscimento di prestazione (art. 488 cpv. 2 lett. b CPC).
Non può dunque invocare adesso l'abuso di diritto.

 

                                               Si
aggiunga che, contrariamente a quanto asserisce, il convenuto non risulta essere
stato subdolamente indotto ad attendere. Anzi, all'assemblea del 20 maggio 1994
da lui evo­cata i condomini si sono limitati a incaricare l'amministratore di
liberare circa fr. 16 000.– depositati dall'avvocato __________ in virtù dell'accordo del
19 luglio 1988, senza fare alcun cenno alle riparazioni (doc. C, pag. 5,
oggetto n. 13). In definitiva, l'interessato si è reiteratamente doluto per un
decennio del­l'inattività avversaria, ma non si è mai adoperato per far
eseguire l'accordo sottoscritto. Non può dunque invocare l'abuso di diritto.

 

                                         b)   Si
aggiunga che agli atti, pur ponderosi, neppure figurano le constatazioni dell'architetto __________ evocate nel citato
accordo, sicché tutto si ignora circa l'entità e la natura delle riparazioni
assicurate a suo tempo dalla Comunione dei comproprietari, la quale contesta
che l'appartamento fosse inabitabile sin dall'ottobre del 1987. Certo, la
proprietà per piani è rimasta inabitata fino al 1° gennaio 1997, quando un
inquilino del convenuto ha eseguito direttamente le riparazioni, compensando la
spesa (fr. 59 290.–) con il canone di locazione dovuto (doc. 19 e 20). Sull'entità
e il genere di tali interventi però nulla emerge dagli atti, salvo la generica
attestazione firmata dal conduttore (doc. 20: “Reparaturarbeiten an Dach, Wohnung,
Terrassen, Blumentrögen zufolge Wassereinbrüchen/-infiltrationen”), che il
convenuto ha rinunciato a sentire per rogatoria (ordinanza dell'8 marzo 2002).
Di altre infiltrazioni dopo il 1987, poi, non v'è traccia fino al 1999, quando
su segnalazione del nuovo conduttore del convenuto l'attrice ha proceduto al
risanamento del tetto, interpellando l'assicuratore del condominio per ottenere
il risarcimento dei danni riscontrati nell'appartamento dell'interessato
(deposizioni __________ e __________ del 23 aprile 2002: verbali, pag. 3 a 5;
deposizioni __________ e __________ del 6 novembre 2001: verbali, pag. 3, 5 e
6; doc. I: edizione di documenti dall'assicuratore). A prescindere dal comportamento
del convenuto, in circostanze siffatte è impossibile valutare dunque se
l'inadempimento delle riparazioni promesse dall'attrice nell'accordo del 1988
giustificasse il mancato versamento – per anni – dei contributi condominiali. A
maggior ragione non si intravede abuso pertanto nella richiesta di pagamento di
tali oneri dal 1993 al 1995.

 

                                         c)   L'attrice
ha conteggiato invero al convenuto – a torto, come si vedrà in appresso (consid.
5) – gli oneri condominiali sulla base di una quota di valore di 139 millesimi,
ma tale errore non basta a configurare un abuso di diritto. Del resto, il convenuto
ha sempre rifiutato di versare alcunché, foss'anche sulla base – a sua volta errata,
come si vedrà oltre (consid. 6) – di 86 millesimi da lui riconosciuta. Quanto
al divieto di usufruire degli impianti o delle parti comuni ingiunto al convenuto
dal precedente amministratore nel 1985 (doc. 2 nell'inc. OA.2000.351), non
risulta che la questione sia mai stata sottoposta all'assemblea dei comproprietari,
mentre l'art. 82 CO riguarda le obbligazioni derivanti da contratti sinallagmatici
(Leu in: Basler Kommentar, OR I,
3ª edizione, n. 2 e 4 ad art. 82) ed è inapplicabile ai contributi condominiali,
che sono obbligazioni propter rem (Werme­lin­ger,
op. cit., n. 6 ad art. 712h). Neppure alla luce di tali circostanze le
richieste dell'attrice raffigurano dunque un abuso di diritto. Su questo punto
l'appello è destinato all'insuccesso. 

 

                                   5.   L'appellante sostiene che non solo i costi generali, ma anche le
spese di riscaldamento dovevano essere suddivise secondo la quota di valore
della sua comproprietà, come stabilisce il regolamento condominiale. Egli
contesta che l'assemblea condominiale abbia deciso in modo sufficientemente
chiaro una deroga a tale chiave di riparto e chiede che i relativi oneri siano
ridotti in proporzione. L'attrice obietta che la questione relativa alla quota
di valore della proprietà del convenuto è stata oggetto di una causa civile ed
è stata discussa in svariate altre procedure, sicché la situazione era
perfettamente chiara per il convenuto come per gli altri condomini. Aggiunge
che decisioni assembleari sul riparto delle spese condominiali sono meramente
annullabili, sicché ogni contestazione al riguardo è tardiva. Quanto al Pretore,
egli ha accertato che dal 1993 le spese di riscaldamento sono state suddivise
in proporzione alla superficie degli appartamenti e non sulla base della
contestata quota di valore di 139 millesimi, ragione per cui non ha corretto
gli importi pretesi a tale titolo.

 

                                         a)   Nel
caso in esame il regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio
prescrive espressamente che i costi di riscaldamento vanno suddivisi fra i comproprietari
in base alle quote di valore delle rispettive proprietà per piani (doc. A, pag.
8, § 14, segnatamente cpv. 5). L'amministrazione del condominio ha ripartito
tali spese, invece, proporzionalmente alla superficie dei singoli appartamenti (doc.
II4, II10 e II21). Certo, l'assemblea dei condomini avrebbe potuto derogare al
riparto degli oneri e delle spese condominiali in proporzione al valore delle quote previsto dal regolamento con una decisione presa alla maggioranza dei comproprietari
che rappresentasse al tempo stesso la maggior parte del valore della cosa (art.
712g cpv. 3 CC). La deroga, da formulare in modo chiaro e
trasparente (Wer­me­linger, op. cit.,
n. 63 e 78–81 ad art. 712h con rinvii), sarebbe dovuta figurare però nel
verbale dell'assemblea (art. 712n cpv. 2 CC). Solo a tali condizioni
essa avrebbe vincolato il giudice nel quadro di un' eventuale causa promossa
dalla Comunione contro il comproprietario per l'incasso del credito (Rep. 1989
pag. 479).                                    

 

                                         b)   Contrariamente
a quanto asserisce l'attrice, nella fattispecie non risulta che l'assemblea dei
comproprietari abbia mai approvato una modifica all'atto
costitutivo o al regolamento della proprietà per piani oppure abbia optato, di
volta in volta, per una diversa ripartizione degli oneri. Dai verbali agli atti
emerge che alle assemblee annue i condomini si sono limitati ad approvare i
preventivi degli anni 1996, 1997 e 1998, così come i consuntivi degli anni
1995, 1996 e 1998 per quanto riguardava le loro cifre complessive, senza alcuna
tabella di suddivisione fra comproprietari o il benché minimo cenno alla chiave
di riparto che sarebbe stata applicata (doc. L, pag. 2, oggetto n. 3.3, pag. 3,
oggetto n. 6 e consuntivo 1995/preventivo 1996 allegato; doc. M, pag. 3, oggetto
n. 3.3, pag. 3, oggetto n. 6 e consuntivo 1996/preventivo 1997 allegato; doc.
A, pag. 2, oggetto n. 3.3, pag. 3, oggetto n. 6 e consuntivo 1997/preventivo
1998 allegato). In circostanze siffatte non sussiste alcuna decisione
dell'assemblea condo­mi­niale che legittimi una chiave di riparto estranea a
quella prevista nell'atto costitutivo o nel regolamento. La suddivisione dei
costi è stata eseguita dall'amministratore seguendo criteri 

                                               eterodossi
che il comproprietario, convenuto per la riscossione del credito, poteva sempre
contestare. Diverso sarebbe stato il caso – si ripete – nell'ipotesi in cui
l'assemblea avesse deciso altrimenti e tale decisione avesse acquisito carattere
definitivo. Nulla di tutto ciò si verifica in concreto. Il giudice chiamato a
statuire sull'incasso dei contributi non è quindi vincolato alla chiave di
riparto (erronea) adottata dall'amministratore.

 

                                         c)   Del
resto la contestazione mossa dal convenuto non può dirsi abusiva. Certo, egli
non ha mai criticato specificamente il riparto dei costi secondo la superficie
degli appartamenti. Non ha mai nemmeno accettato però i conteggi dell'amministratore,
resistendo all'incasso ed esigendo il riparto dei costi di riscaldamento
secondo le quote di valore figuranti nel registro fondiario (doc. 11, 16 e 18).
Per di più, egli si è sempre opposto anche alla modifica di tali quote di
valore (sopra, lett. A). Non gli si può quindi rimproverare un comportamento
contraddittorio, ingannevole o – in qualche modo – mendace. In circostanze del
genere non si ravvisano gli estremi dell'abuso di diritto invocato
dall'attrice. Le spese di riscaldamento, calcolate in base alla superficie
abitabile di 112/1000 (doc. II4, II10 e II21) vanno
quindi ricommisurate alla quota di valore riguardante la proprietà per piani
del convenuto, in ossequio all'art. 14 del regolamento condominiale (doc. A,
pag. 8).

 

                                         d)   Ciò
posto, non bisogna dimenticare che il convenuto è titolare non solo della
proprietà per piani n. 6763 (86/1000 del
fondo base), ma anche della quota A di 4/14 della
proprietà per piani n. 6766 (14/1000 del
fondo base: sopra, lett. A; ispezione del registro fondiario). E dagli atti non
risulta – né il convenuto pretende – che la partecipazione per tale quota di
proprietà per piani gli sia fatturata separatamente (si vedano ad esempio i
doc. II4, II10 e II21). Gli oneri a carico di lui vanno dunque calcolati sulla base di
una quota complessiva di 90/1000 (e
non di 86/1000, come l'appellante assevera). In definitiva, le spese per il
riscaldamento conteggiate dall'amministratore devono
pertanto essere ricondotte a fr. 810.– (fr. 1008.– : 112 x 90) per il 1°
acconto del 1996, a fr. 630.– (fr. 784.– : 112 x 90) per il 2° acconto del 1996,
a fr. 1800.– (fr. 2240.– : 112 x 90) per il 1° acconto del 1997, a fr. 1080.– (fr.
1344.– : 112 x 90) per il 1° acconto del 1998 e a fr. 450.– (fr. 560.– : 112 x 90)
per il 2° acconto del 1998 (doc. II1; cfr. anche sentenza impugnata, pag. 7).

 

                                         e)   Quanto
ai conguagli del 1995, 1996 e 1997, il Pretore non ha operato correttivi –
neppure in merito alle spese generali – rispetto a quanto ha calcolato l'amministratore.
Ora, il 1995 presenta un saldo a favore del convenuto di fr. 51.55, composto di
fr. 24.60 per il riscaldamento, dedotti fr. 76.15 per spese generali (doc. II1 nell'inc. OA.2000.351). In realtà vanno
calcolati fr. 19.75 per il riscaldamento (fr. 24.60 : 112 x 90), dedotti fr. 49.30
per spese generali (fr. 76.15 : 139 x 90), onde complessivi fr. 29.55 in favore
del convenuto. Il 1996 presenta un saldo a favore del convenuto di fr. 455.20,
composto di fr. 71.40 per il riscaldamento, dedotti fr. 526.60 per le spese
generali (doc. II1).
In realtà vanno calcolati fr. 57.35 per il riscaldamento (fr. 71.40 : 112 x 90),
dedotti fr. 340.95 per spese generali (fr. 526.60 : 139 x 90), onde complessivi
fr. 283.60 in favore del convenuto. Quanto al saldo del 1997, il Pretore ha
confermato l'importo di fr. 1073.85 chiesto dalla Comunione dei condomini,
mentre l'appellante ne postula la riduzione a fr. 733.20. Secondo il calcolo dell'amministratore
tale conguaglio è composto di fr. 1146.20 per spese generali e fr. 276.90 per
la tassa rifiuti, dedotti fr. 349.25 per il riscaldamento (doc. II1). In realtà andrebbero calcolati fr.
742.15 per spese generali (fr. 1146.20 : 139 x 90), fr. 179.30 per la tassa
rifiuti (fr. 276.90 : 139 x 90) e dedotti fr. 280.65 per il riscaldamento (fr. 349.25
: 112 x 90), con un conguaglio a favore dell'attrice di fr. 640.80. Questa
Camera non può tuttavia attribuire più di quanto chiede l'attrice né meno di
quanto riconosce il convenuto (art. 86 CPC), che per il 1997 ammette un
conguaglio di fr. 733.20.

 

                                   6.   Stando
al convenuto la richiesta di fr. 1111.50 per maggiori spese di acqua e canalizzazione
è priva di fondamento, giacché tale addebito è frutto dell'iniziativa dell'amministratore
e non è mai stato sottoposto all'assemblea dei comproprietari. Il Pretore ha ritenuto,
da parte sua, che la spesa andasse pagata. Ora, dagli atti si evince che il 3
luglio 1998 l'amministratore si è rivolto all'inquilino del convenuto, chiedendogli
di pagare fr. 1111.50 per maggior consumo d'acqua e conseguente maggior tassa
di canalizzazione, comunicandogli che in seguito a una fessura formatasi in un muro
di sostegno per settimane era fuoriuscita acqua da una tubatura destinata ad
alimentare la sua piscina (doc. H). L'art. 14 cpv. 3 del regolamento condominiale
consente invero di addebitare al condomino che causa un aumento dei costi
comuni il maggior onere occasionato (doc. A, pag. 8) e la tubatura in questione
serviva alla piscina dell'interessato. Sta di fatto che, come l'amministratore
medesimo indica, la rottura del tubo è stata causata dalla fessurazione di un
muro di sostegno, il quale – salvo prova del contrario – è una parte comune del
condominio. In circostanze siffatte l'appellante non può essere reputato responsabile
del maggior consumo d'acqua e l'onere a suo carico va ridotto in base alla sua rispettiva
quota di valore, in confor­mità all'art. 14 cpv. 1 del regolamento, a fr.
100.05 (fr. 1111.50 : 1000 x 90).

 

                                   7.   Da
ultimo l'appellante insta perché siano dedotti dalle richieste d'acconto
relative al 1995 le spese designate come “diverse Verluste” preventivate in
complessivi fr. 26 500.–, di cui fr. 3683.– a suo carico, rilevando che queste si
riferiscono ai previsti mancati incassi dei suoi stessi contributi condominiali
calcolati in base alle errate proporzioni di 148 e 139 millesimi. Se non che,
davanti al Pretore egli si è limitato a contestare la nota chiave di riparto e
i conteggi delle spese condominiali. Nuova, la doglianza è dunque irricevibile
in appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). 

 

 

                                   II.   Sull'appello
adesivo

 

                                   8.   L'attrice contesta che i contributi condominiali a carico del convenuto,
e segnatamente le spese generali ridotte dal Pretore, vadano calcolati in base
alla quota di 86/1000 iscritta nel registro fondiario.
Essa ribadisce che l'assemblea dei condomini poteva scostarsi dalla chiave di
riparto prevista dall'art. 712h cpv. 1 CC, che il convenuto non ha mai
impugnato le relative delibere e che la questione dei millesimi è stata oggetto
di una causa relativa all'intavolazione definitiva della proprietà per piani,
oltre che di altre procedure fra le parti, sicché la situazione era chiara a
tutti e il comportamento del convenuto trascende nella malafede. Essa postula
di conseguenza l'accoglimento della petizione fino a con­correnza di fr. 34 649.–.

 

                                         Il
problema è già stato esaminato trattando l'appello principale (consid. 5a-5c).
Basti rammentare che in mancanza di qualsivoglia delibera assembleare chiara ed
esplicita, nulla giustificava di ignorare la chiave di riparto prevista nel
regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (doc. A, pag. 8, §
14). Né il convenuto può dirsi in malafede, avendo sempre contestato con
fermezza il metodo di calcolo adottato dall'amministratore (doc. 11, 16 e 18).
A ragione quindi il Pretore ha rettificato in base alla quota di valore
iscritta nel registro fondiario gli importi chiesti dall'attrice a titolo di
spese generali, salvo trascurare per svista la quota di 4/14 relativa alla proprietà per piani n. 6766 (14/1000 del fondo base). Complessivamente gli oneri
e le spese a carico dell'interessato vanno ripartite perciò sulla base di 90/1000 (sopra, consid. 5d).

 

                                         Considerato
che l'attrice chiede l'accoglimento dell'intera pretesa avanzata in prima sede,
occorre ricalcolare le poste per le spese generali esposte dall'amministratore.
Esse vanno stabilite così in fr. 4698.– per il 1° acconto del 1996 (fr. 7255.80
: 139 x 90), in 

                                         fr. 5958.–
per il 2° acconto del 1996 (fr. 9201.80 : 139 x 90), in 

                                         fr. 4752.–
per il 1° acconto del 1997 (fr. 7339.20 : 139 x 90), in 

                                         fr. 5409.–
per il 2° acconto del 1997 (fr. 8353.90 : 139 x 90), in 

                                         fr.
4806.– per il 1° acconto del 1998 (fr. 7422.60 : 139 x 90) e in fr. 5004.– per
il 2° acconto del 1998 (fr. 7728.40 : 139 x 90; doc. II1, II4, II10 e
II21). Come detto
(consid. 5e), inoltre, il conguaglio del 1995 scende a fr. 29.55 in favore del
convenuto, quello del 1998 a fr. 283.60, mentre quello del 1996 va fissato in
fr. 733.20, nei limiti delle richieste di giudizio dell'appellante principale.

 

                                   9.   L'attrice
censura inoltre una svista del primo giudice, che a suo avviso non avrebbe
dovuto dedurre dal dovuto fr. 8766.60 versati dall'inquilino del convenuto per
il 1° acconto del 1998. Così argomentando, tuttavia, essa dimentica che la
causa in esame investe tutti i contributi dal 1996 al 1998, dal conguaglio del 1995
fino al 2° acconto del 1998. Nel calcolo di quanto il convenuto deve ancora pagare,
di conseguenza, occorre tenere conto anche del 1° acconto del 1998. E, come si
è visto (consid. 5d e 8), quanto è stato corrisposto per tale periodo (doc. 2) è
eccessivo (fr. 8766.60 invece di fr. 5886.–, ovvero fr. 4806.– per le spese
generali e fr. 1080.– per il riscaldamento).

 

                                10.   Riassumendo, i contributi condominiali a carico del convenuto risultano
i seguenti:

                                         1° acconto del 1996             spese
generali          fr.   4 698.—   (consid. 8)   

                                         riscaldamento           fr.      810.—   (consid.
5d)

                                         2° acconto del
1996             spese generali          fr.   5 958.—    (consid.
8)   riscaldamento   fr.     630.—                                (consid. 5d)

                                                                                  ./.
saldo del 1995      fr.       29.55    (consid. 5e)

                                         1° acconto del
1997             spese generali          fr.   4 752.—    (consid.
8)   

                                         riscaldamento           fr.   1 800.—    (consid. 5d)

                                         2° acconto del
1997             spese generali          fr.   5 409.—    (consid.
8)   

                                         riscaldamento           fr.          –.—

                                                                                  ./.
saldo del 1996      fr.      283.60   (consid. 5e)

                                         1° acconto del
1998             spese generali          fr.   4 806.—    (consid.
8)   

                                         riscaldamento           fr.   1 080.—    (consid. 5d)

                                         2° acconto del
1998             spese generali          fr.   5 004.—    (consid.
8)   

                                         riscaldamento           fr.      450.—   (consid.
5d)

                                                                                  +
saldo del 1997       fr.      733.20   (consid. 5e)

                                         spese
supplementari per consumo acqua             fr.      100.05   (consid.
6)

                                                                                                                 fr.
35 917.10

                                         

                                         Dal
totale predetto si deve ancora dedurre quanto ha versato l'inquilino del convenuto
(fr. 7966.30 e fr. 3989.10 per il 1997, fr. 8766.60 per il 1° acconto del 1998:
doc. 2, 3, 4 e 7), di modo che lo scoperto assomma per finire a fr. 15 195.10. Relativamente
agli interessi moratori del 10%, il Pretore li ha fatti decorrere dalla
scadenza media del 1° maggio 1997. Il convenuto li calcola invece dal 1° agosto
1998, mentre l'attrice li chiede a valere da ogni singola richiesta di
pagamento. Nessuna delle due parti, tuttavia, spiega minimamente perché
l'opinione del Pretore sarebbe errata, di modo che al riguardo gli appelli
risultano irricevibili per difetto di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC
combinato con il cpv. 5). Sull'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale (art.
712i CC), per converso, non sussistono contestazioni.

                                  III.   Sugli
oneri processuali, le ripetibili e l'assistenza giudiziaria

 

                                11.   Gli
oneri del giudizio odierno seguono il principio della soccombenza (art. 148
cpv. 1 CPC). L'appellante principale esce sconfitto su tutta la linea. Deve
sopportare pertanto la tassa di giustizia e le spese del proprio ricorso, con
obbligo di versare alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili. L'appellante
adesiva risulta invece parzialmente vittoriosa (ottiene fr. 15 195.10 rispetto ai
fr. 10 222.– fissati dal Pretore), ma il grado di soccombenza (fr. 34 649.50 pretesi
in appello) impone di addebitarle quattro quinti degli oneri processuali e un'indennità
per ripetibili ridotte in favore della controparte. L'esito dell'attuale
giudizio impone altresì una riforma del dispositivo sulle spese e le ripetibili
di prima sede, che, tenuto conto delle domande dell'azione principale pendenti
davanti al Pretore (fr. 46 149.70), vanno ripartite per due terzi a carico dell'attrice e per
un terzo a carico del convenuto, con conseguente moderazione delle ripetibili.

 

                                12.   La
domanda di assistenza giudiziaria formulata dal convenuto merita accoglimento,
giacché all'inizio l'appello principale sembrava denotare parvenza di buon fondamento,
i contributi condo­miniali essendo stati calcolati in base a una quota di valore
errata (art. 14 cpv. 1 lett. a Lag). Dall'altro l'indigenza dell'interessato
appare verosimile (art. 3 cpv. 1 Lag): a fronte di redditi da pensioni per fr.
48 720.– annui, egli accusava infatti passivi da debiti privati e
immobiliari per fr. 314 404.– nel 2001. Nel febbraio del 2001 egli ha venduto invero le sue
proprietà nel Cantone dei Grigioni, ma ciò non ha apprezzabilmente migliorato
la situazione finanziaria, mentre la sua casa a __________ è stata oggetto di
realizzazione forzata il 30 ottobre 2002 (dichiarazione d'imposta 2001 con
allegati). Nei suoi confronti pendono poi procedure esecutive per oltre fr. 1 470 000.–
(attestato 29 settembre 2003 del Betreibungs­amt __________). Le
proprietà per piani n. 6763 e 6766 RFD di __________, infine, risultano gravate
da pesanti pegni (come risulta dall'ispezione a registro fondiario) e i diritti
di ricupera sulle proprietà per piani n. 8537 e 8557, oltre a quelli di
prelazione sulla proprietà per piani n. 6767 RFD di __________, non sono
liquidi (come risulta una volta ancora dall'ispezione a registro fondiario).
Per di più, non si poteva pretendere che l'interessato, sfornito di adeguate
cognizioni giuridiche, procedesse in lite con atti propri (art. 14 cpv. 2 Lag)
e nem­meno che rinunciasse ad appellare solo per i costi della procedura (art.
14 cpv. 1 lett. b Lag).

 

 

Per questi motivi.

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:               I.   Nella misura in cui è ricevibile, l'appello
principale è respinto.

 

                                   II.   Gli oneri
dell'appello principale, consistenti in:

                                         a)
 tassa di giustizia     fr. 1000.–

                                         b)  spese                       fr.    
50.–

                                                                                fr.
1050.–

                                         sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per
ripetibili.

 

                                   III.   Nella
misura in cui è ricevibile, l'appello adesivo è parzialmente accolto e la sentenza
impugnata è così riformata:

                                         1.   La
petizione è parzialmente accolta, nel senso che:

                                               1.1.  AP
1 è condannato a versare alla AA 1 (particella n. 397 RFD di __________) la
somma di fr. 15 195.10 con interessi al 10% dal 1° maggio
1997.

                                               1.2.  L'ufficiale
del registro fondiario del Distretto di Lugano è invitato a iscrivere in via
definitiva sulla proprietà per piani n. 6763 RFD di __________, proprietà di AP
1, un'ipoteca legale per l'importo di fr. 15 195.10
con interessi al 10% dal 1° maggio 1997 in favore della AA 1 (particella n. 397
RFD di __________).

                                         3.   La
tassa di giustizia dell'azione principale di fr. 2000.– e le spese, da anticipare
dall'attrice, sono poste per due terzi a carico di quest'ultima e per il rimanente
a carico del convenuto. L'attrice rifonderà inoltre al convenuto un'indennità
di fr. 3600.– per ripetibili ridotte.

                                         Per
il resto l'appello adesivo è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

                                      

                                 IV.   Gli oneri dell'appello
adesivo, consistenti in:

                                         a)
 tassa di giustizia     fr. 750.–    

                                         b)  spese                       fr.  
50.–

                                                                                fr.
800.–

                                         sono
posti a per quattro quinti a carico della AA 1e per il rimanente a carico di AP
1, cui l'appellante adesiva rifonderà fr. 800.– per ripetibili ridotte.

 

                                  V.   AP 1 è
ammesso al beneficio dell'assistenza giudiziaria con gratuito patrocinio dell'avv.
RA 1.

 

                                 VI.   Intimazione
a:

	
   

  	
  –    ;

  –   , ;

  –
  .

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

 

 

	
  terzi implicati

  	
   

  

Per la prima Camera civile del Tribunale
d’appello

Il presidente                                                           La
segretaria

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle cause senza
carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000
Losanna 14, è ammissibile entro trenta giorni dalla notificazione delle
decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95
a 98 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30
000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso
in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 e 100 cpv. 1 LTF). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile
il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario
in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.
116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata in tal
caso dall'art. 115 LTF.