# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1a8aa3b8-56c0-5064-9bed-adac10ba1c68
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-07-28
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 28.07.1998 A/424/1998
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-424-1998_1998-07-28.pdf

## Full Text

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 _____________ 
 
A/424/1998-TPE  

  

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 28 juillet 1998 

 

 

 

dans la cause 

 

 

RÉGIE Z______ S.A. 

 

 

 

 contre 

 

 

ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 

 

et 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 
 
 

 _____________ 
 
A/424/1998-TPE  

 EN FAIT 
 

 

1.   La régie Z______ (ci-après : la régie) est gérante 
d'un immeuble locatif sis à Genève, et construit sur la 
parcelle no ______, feuille ____ de la commune de 
Genève-Cité. Madame M______, Monsieur M______ et Monsieur 
Z______ en sont propriétaires.  

 
  L'immeuble comporte un sous-sol, un 

rez-de-chaussée avec deux surfaces commerciales et cinq 
étages habités.  

 
2.  a. Lors d'un contrôle effectué le 17 juin 1997, un 

inspecteur de la police des constructions a constaté que 
la régie avait entrepris, sans autorisation, des travaux 
de rénovation dans plusieurs appartements de l'immeuble.  

 
 b.  Le département des travaux publics et de 

l'énergie, actuellement le département de l'aménagement, 
de l'équipement et du logement (ci-après : le 
département) a ordonné, par décision du 19 juin 1997, 
l'interruption immédiate des travaux en cours. Il 
invitait la régie à requérir une autorisation.  

 
3.   La régie a requis ladite autorisation le 25 juin 

1997. Selon la formule de demande annexée, le bâtiment 
comptait "trente-six appartements, soit soixante-neuf 
pièces".  

 
4.   Selon le préavis du service de 

l'habitat-architecture -LDTR du 5 août 1997, la 
rénovation consistait en une réfection de la toiture, un 
nettoyage des façades, la peinture de la cage d'escalier 
et une réfection légère de dix appartements vacants.  

 
  Les calculs de ce service, basés sur vingt-cinq 

appartements, soit soixante-neuf pièces (sic), 
indiquaient un montant moyen de CHF 3'967,- par pièce et 
par an. L'état locatif futur devait être inchangé.  

 
5.   Par décision du 12 août 1997, le département a 

octroyé l'autorisation APA_______ pour la transformation 
de l'immeuble au sens de l'article 9 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR -L 520). Les 
différents préavis sollicités avaient tous été favorables 

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à l'autorisation. Celle-ci se référait notamment au coût 
estimatif des travaux (CHF 400'000,-), contenu dans une 
lettre du 18 juillet 1997 de la régie, ainsi qu'à l'état 
locatif de l'immeuble au 1er janvier 1996 établi par la 
régie.  

 
  Aux termes de la condition n° 5 de l'autorisation, 

le coût des travaux n'avait pas d'incidence sur les 
loyers conformément à la lettre de la requérante au 
département du 18 juillet 1997 et à la lettre 
d'information aux locataires du 17 juillet 1997.  

 
  L'autorisation n'indiquait ni le nombre 

d'appartements, ni le nombre de pièces contenus dans le 
bâtiment.  

 
6.   Selon l'état locatif au 1er janvier 1996 et daté 

du 17 juillet 1997 mentionné dans l'autorisation, 
l'immeuble comportait trente-six appartements dont 
dix-sept étaient vacants. Certains locaux, tel qu'arcades 
ou dépôts, étaient comptabilisés comme appartements. Il y 
avait soixante-neuf pièces, en faisant abstraction des 
deux lofts, et des locaux non-habitables.  

 
  Hormis trois appartements pour lesquels il était 

indiqué que le loyer annuel était de CHF O.-, les loyers 
de tous les autres appartements étaient indiqués.  

 
7.   Outre l'état locatif au 1er janvier 1996 

susmentionné, le dossier du département contenait 
d'autres documents concernant l'état locatif du bâtiment 
:  

 
 a. Un état locatif au 1er janvier 1997 et daté du 8 

janvier 1997 établi par la régie C______ S.A. comportant 
vingt-cinq appartements, deux arcades et deux locaux.  

 
  Les loyers de tous les appartements étaient 

indiqués.  
 
 b. Un état locatif au 18 juin 1997 daté du même jour 

établi par la régie mentionnant trente-six appartements, 
dont onze vacants.  

 
  Les loyers annuels de treize appartements 

indiquaient CHF 0.-.  
 
 c. Un état locatif au 1er janvier 1998 et daté du 24 

juin 1997 établi par la régie mentionnant aussi 

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trente-six appartements, dont huit vacants.  
 
  Les loyers annuels de dix appartements indiquaient 

CHF 0.-.  
 
8.  De ces quatre documents, il ressortait les 

renseignements suivants, s'agissant des loyers et du 
nombre de pièces des appartements :  

 
  Le loft n° 20 de 170m2 au 2ème étage, qui n'était 

par ailleurs pas indiqué dans l'état locatif de la régie 
C______ S.A., avait été loué par Monsieur et Madame 
H______ dès le 1er septembre 1997. Son loyer annuel avait 
passé de CHF 18'792.- au 1er janvier 1996 à CHF 31'800.- 
dans l'état locatif au 1er janvier 1998 (daté du 24 juin 
1997). Le bail à loyer des H______ indiquait ce dernier 
montant.  

 
  L'appartement n° 21 au 2ème étage, loué par Mon- 

sieur W______, comportait trois pièces dont le loyer 
annuel était de CHF 7'260.- dans les trois états locatifs 
antérieurs à la date de l'octroi de l'autorisation par le 
département. En revanche, il était de CHF 10'260.- dans 
l'état locatif au 1er janvier 1998.  

 
  L'appartement n° 25 au 2ème étage, loué par Mon- 

sieur L______ depuis 1997, comportait deux pièces selon 
les états locatifs établis par la régie Z______, tandis 
que l'état locatif de la régie du C______ S.A. indiquait 
deux pièces et demie.  

 
  Selon les états locatifs au 1er janvier 1996 et au 

1er janvier 1997, le loyer annuel de cet appartement 
était de CHF 14'400.-, montant effectivement inscrit sur 
le bail des anciens locataires. Il avait baissé à CHF 
10'200.- selon les états locatifs au 18 juin 1997 et au 
1er janvier 1998.  

 
  L'appartement n° 35 au 3ème étage, loué par Madame 

M______ depuis juin 1997, comportait deux pièces selon 
les états locatifs établis par la régie Z______, tandis 
que l'état locatif de la régie C______ S.A. indiquait 
deux pièces et demie.  

 
  Selon les états locatifs au 1er janvier 1996 et au 

1er janvier 1997, le loyer annuel de cet appartement 
s'élevait à CHF 15'000.-, montant effectivement inscrit 
sur le bail des anciens locataires. Ce loyer avait baissé 
à CHF 9'480.- selon les états locatifs au 18 juin 1997 et 

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au 1er janvier 1998.  
 
9.   Par acte du 15 septembre 1997, l'association 

genevoise de défense des locataires (ci-après : Asloca), 
a recouru contre l'autorisation délivrée par le 
département auprès de la commission de recours instituée 
par la loi sur les constructions et les installations 
diverses (ci-après : la commission).  

 
  L'autorisation était nulle en tant qu'elle ne 

fixait pas les loyers et que le dossier du département ne 
donnait aucune indication sur les loyers pratiqués juste 
avant les travaux dans les appartements vacants. Or, 
ceux- ci subissaient une rénovation très importante. La 
recourante contestait également le nombre de pièces 
indiqué dans l'état locatif sur lequel s'était fondé le 
départe- ment pour octroyer l'autorisation.  

 
10.  Après avoir entendu les parties en comparution 

personnelle, la commission a admis le recours, par 
décision du 13 février 1998 notifiée le 26 mars 1998 aux 
parties.  

 
  Elle s'est fondée sur l'article 10 LDTR et sur la 

jurisprudence du Tribunal administratif. C'était le mon- 
tant maximum des loyers des appartements qui devait être 
~ fixé, et non le montant moyen d'une pièce après 
travaux. En effet, le montant moyen d'une pièce ne 
permettait pas un contrôle effectif du prix maximum de 
chaque bail à loyer.  

 
  Le département devait ainsi fixer, sur la base des 

contrats et des états locatifs, le loyer de chaque 
appartement après travaux pour la période déterminée. Il 
devait en outre vérifier le nombre de pièces telles 
qu'indiqué dans l'état locatif sur la base de documents 
qui ne sauraient être des photocopies de plans, à peine 
lisibles.  

 
11.  Par acte du 24 avril 1998, la régie a recouru 

contre la décision de la commission auprès du Tribunal 
administratif.  

 
  Le dossier du département contenait le montant des 

loyers de tous les appartements avant travaux. L'état 
locatif futur étant inchangé, le loyer futur de chaque 
appartement était donc connu.  

 
  L'Asloca contestait le nombre de pièces de l'état 

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locatif sans en apporter la preuve. Il n'était pas 
possible de dessiner un nouveau plan pour chacun des 
trente-six appartements; par contre, si l'Asloca avait 
précisé les appartements dont elle contestait le nombre 
de pièces, ceux-ci auraient pu faire l'objet de nouveaux 
plans. En outre, un locataire aurait fait remarquer que 
le nombre de pièces indiqué dans le bail ne correspondait 
pas au nombre de pièces réel. Le nombre de pièces n'avait 
de toute façon qu'une importance relative, puisque l'état 
locatif nouveau valait l'état locatif ancien, le loyer de 
chaque appartement restant inchangé.  

 
  Enfin, la décision de la commission ne respectait 

pas le principe de la proportionnalité et contribuait à 
bloquer le dossier pendant des mois, alors que 
suffisamment de mesures avaient été prises pour prévenir 
le risque de hausse de loyer.  

 
12.  L'Asloca a conclu au rejet du recours.  
 
  Malgré l'effet suspensif du recours à la 

commission et bien que l'Asloca fût intervenue auprès du 
département, les travaux de rénovation avaient continué 
au-delà du 15 septembre 1997 pour se terminer au début de 
l'année 1998.  

 
  Un locataire de l'immeuble litigieux avait reçu un 

avis de majoration daté du 10 septembre 1997, portant son 
loyer de CHF 12'480,- à CHF 13'920,- alors même que les 
propriétaires de l'immeuble s'étaient engagés à ne pas 
augmenter les loyers. Le motif de la hausse était 
l'adaptation partielle aux loyers usuels du quartier 
selon l'article 269 a lettre a du Code des obligations.  

 
  Cette hausse démontrait la nécessité de fixer les 

loyers après les travaux pour une certaine durée.  
  
 

 EN DROIT 
 

 

1.  a. Aux termes de l'article 7 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA E 
510), ont qualité de parties les personnes dont les 
droits et obligations peuvent être directement touchés 
par la décision à prendre par l'autorité administrative. 
Ces personnes ont ensuite la qualité pour recourir contre 
la décision en vertu de l'article 60 lettre a LPA.  

 

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  La lettre du 19 juin 1997 du département invitant 
" la régie à requérir une autorisation de construire a eu 
pour conséquence que celle-ci a pris part à la procédure 
dès son commencement, ses droits étant directement 
touchés par la décision à prendre par le département. La 
régie avait donc qualité de partie avant l'octroi de 
l'autorisation litigieuse et a qualité pour recourir 
contre la décision de la commission devant le Tribunal de 
céans.  

 
 b. Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 
108 de la loi sur le Tribunal administratif et le 
Tribunal des conflits du 29 mai 1970- LTA -E 505; art. 63 
al. 1 let. a LPA) .  

 
2.  Aux termes de l'article 10 alinéa 1 1ère phrase 

LDTR, le département fixe, comme condition de 
l'autorisation de transformation d'un immeuble, le 
montant maximum des loyers des logements après travaux.  

 
  Selon l'article 10 alinéa 2 LDTR, le département 

renonce à la fixation des loyers lorsque cette mesure 
apparaît disproportionnée, notamment: lorsque les loyers 
après transformations demeurent peu élevés (a); lorsque 
les logements à transformer sont des logements de luxe ou 
que leurs loyers dépassent d'ores et déjà d'au moins 2 
fois et demie les besoins prépondérants de la population 
(b) .  

 
3.  En l'espèce, le département n'a pas usé de 

l'exception prévue à l'article 10 alinéa 2 LDTR. En 
effet, il a bel et bien fixé les loyers en indiquant dans 
l'autorisation litigieuse que le coût des travaux 
n'aurait pas d'incidence sur les loyers.  

 
  Reste à déterminer si le département a fixé de 

manière suffisante ces loyers.  
 
4.  Selon une jurisprudence constante du Tribunal 

administratif, le montant des loyers après travaux doit 
être fixé en fonction de l'appartement, non de la pièce. 
Il ne saurait donc être question d'autoriser des loyers 
après travaux soumis à autorisation sur la base de 
moyennes qui ne permettraient plus le contrôle effectif 
du prix maximum de chaque bail à loyer (ATA S. I. L. du 
27 janvier 1998 et les arrêts cités).  

 
  Pour pouvoir apprécier le loyer des appartements 

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avant travaux et celui après travaux, le département doit 
se fonder sur un état locatif complet, clair et établi 
dans la période précédant immédiatement les travaux. Le 
département doit en effet connaître les loyers de chaque 
appartement avant les travaux pour pouvoir fixer le 
nouveau loyer soumis ensuite au contrôle de l'Etat selon 
l'article 12 LDTR.  

 
  Ce principe vaut aussi lorsque le propriétaire de 

l'immeuble s'engage à ne pas augmenter les loyers après 
les travaux. Dans ce cas, il convient d'établir aussi de 
manière claire l'état locatif, même s'il n'est pas 
modifié après les travaux.  

 
5.  a. En l'espèce, le département a fixé les loyers en 

se référant à un état locatif au 1er janvier 1996 qui 
n'avait donc pas été établi immédiatement avant les 
travaux. Or, selon les états locatifs au 18 juin 1997 et 
au 1er janvier 1998, qui sont par ailleurs incomplets 
puisqu'ils ne mentionnent pas le montant de tous les 
loyers, les loyers indiqués ont soit particulièrement 
augmenté (par exemple les loyers des appartements n° 20 
et 21), soit diminué de manière significative (par 
exemple les loyers des appartements n° 25 et 35).  

 
  Il ressort aussi du dossier du département que 

l'état locatif sur lequel il s'est fondé pour octroyer 
l'autorisation litigieuse ne comporte pas le même nombre 
d'appartements et de pièces que l'état locatif établi par 
la régie C______ S.A.  

 
  Le nombre d'appartements et de pièces ne ressort 

pas non plus clairement des plans de l'immeuble qui sont, 
comme l'a relevé la commission, à peine lisibles.  

 
 b. Au vu de l'état du dossier du département, 

celui-ci n'a pas établi de manière claire et complète les 
loyers de tous les appartements avant travaux. Les 
nouveaux loyers, même s'ils étaient les mêmes qu'avant 
les travaux, ne pouvaient donc pas être fixés de manière 
précise.  

 
  En outre, la condition n° 5 de l'autorisation man- 

que de clarté en ce sens qu'elle ne prévoit pas 
explicite- ment que "le propriétaire renonce de manière 
définitive à répercuter le coût des travaux sur les 
loyers", ainsi que le département l'a indiqué lors de 
l'audience de la commission du 28 novembre 1997.  

 

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6.   Par conséquent, le recours sera rejeté et la 
décision de la commission confirmée.  

 
  Il incombera au département de déterminer le 

nombre exact d'appartements ainsi que leur loyer dans la 
période précédent immédiatement les travaux.  

 
  L'autorisation ayant été octroyée en l'espèce 

postérieurement au commencement des travaux, il s'agira 
d'établir le moment auquel ceux-ci ont débuté, moment qui 
sera déterminant pour évaluer les loyers de chaque 
appartement avant travaux.  

 
7.   Une indemnité de CHF 1'000.- sera allouée à 

l'Asloca à la charge de la recourante.  
 
  Un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge de 

la recourante.  
 
 
   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 
   à la forme : 
 
   déclare recevable le recours 

interjeté le 24 avril 1998 par la régie Z______ S.A. 
contre la décision de la commission de recours instituée 
par la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 13 février 1998;  

 
   au fond : 
 
   le rejette; 
 
   confirme la décision de la 

commission dont le dispositif est précisé au sens des 
considérants du présent arrêt, à savoir qu'il incombera 
en particulier au département:  

 
 a. d'établir le moment auquel les travaux ont débuté;  
 
 b. de déterminer le nombre exact d'appartements ainsi que 

leur loyer dans la période précédent immédiatement les 
travaux;  

 
 c. de préciser la condition n° 5 de l'autorisation en ce 

sens que "le propriétaire de l'immeuble renonce de 
manière définitive à répercuter le coût des travaux sur 
les loyers";  

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   alloue une indemnité de CHF 

1'000.- à l'Asloca à la charge de la régie Z______;  
 
   met à la charge de la régie 

Z______ un émolument de CHF 500.-;  
 
   communique le présent arrêt à la 

régie Z______ S.A., à l'association genevoise de défense 
des locataires, à la commission de recours instituée par 
la loi sur les constructions et les installations 
diverses ainsi qu'au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement.  

    
 

Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mme Bovy, 

M. Paychère, juges, M. Bonard, juge suppléant. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 le greffier-juriste adj. : le président : 

 

     N. Bolli  D. Schucani 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme J. Rossier-Ischi