# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e2456ba9-d6a1-5bc6-9991-389e6860ec46
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-24
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 24.11.2021 R 2020 12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2020-12_2021-11-24.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 20 12

5. Kammer 

Vorsitz Meisser

Richter Audétat und Racioppi

Aktuar Gross

URTEIL

vom 24. November 2021

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger,

Beschwerdeführerin

gegen

Stadt B._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Patrick Benz, Rechtskonsulent,

Beschwerdegegnerin

und

E._____,

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli,

- 2 -

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung (Lärmemissionen)

- 3 -

I. Sachverhalt:

1. E._____ ist seit 1988 Inhaber des Musikhauses F._____ an der H._____ 

auf Parzelle G._____ in B._____. 

2. Der "X.___keller" im Y.____felsen auf Parzelle G._____ sowie zu einem 

kleinen Teil auf Parzelle I._____ liegend, wurde bereits Ende des 19. und 

Anfang des 20. Jahrhunderts als Brauerei mit Restaurant geführt. Bis zum 

Anfang der Siebzigerjahre des letzten Jahrhunderts wurde der X.____keller 

alsdann für den Weinhandel und als Weinkeller genutzt, später als Auto-

einstellhalle. Dessen hinterer Teil liegt heute auf Parzellen I._____ und 

G._____ im Wald und ist privatrechtlich als Grenzüberbaurecht zugunsten 

von Parzelle J._____ ausgestaltet. Der vordere Teil (erste Bautiefe) liegt 

auf Parzellen G._____ und J._____ in der Wohnzone 4 (W4). Der Eingang 

zum X.____keller befindet sich auf Parzelle J._____. 

3. Nachdem die Stadt B._____ ein Gesuch um Vorentscheid der damaligen 

Eigentümer Gebrüder K._____ am 12., mitgeteilt am 19. August 1991 po-

sitiv beantwortet hatte, d.h. unter Bedingungen eine Bewilligung für die 

Rückführung des "X.____kellers" in den vormaligen Zustand (Einrichtung 

eines Weinkellers mit Degustationsraum und einer kleinen Ausstellung von 

verschiedenen alten Weinbaugeräten im mittleren Keller sowie Flaschen-

weinlager im hintersten Kellerteil) in Aussicht gestellt hatte, ersuchten die 

Gebrüder K._____ am 10. Januar 1992 die Stadt B._____ um Bewilligung 

der Nutzung der Kellerräumlichkeiten als Weinkeller mit Degustationsraum. 

Sie beabsichtigten durch die Renovation den Charakter des ursprünglichen 

Weinkellers – mit einer gewissen Modernisierung - beizubehalten.

4. Am 2. März 1992 erteilte der Stadtrat die Bewilligung für die Umnutzung 

unter Bedingungen und Auflagen. Unter anderem wurde die Bauherrschaft 

bei ihrer Aussage behaftet, wonach durch die Renovation der Charakter 

- 4 -

des ursprünglichen Weinkellers beizubehalten sei. Insbesondere das zum 

grössten Teil ausserhalb der Bauzone liegende Flaschenweinlager dürfe 

ohne Zustimmung des Kantons (BAB) nicht zweckgeändert und/oder ge-

nutzt werden.

5. E._____ ist, nachdem er diese Lokalitäten teilweise gemietet hatte, ab der 

Aufteilung der Liegenschaft H._____ in Stockwerkeigentum 2006 Eigentü-

mer von Stockwerkeinheiten M._____ (Laden W1 im Erdgeschoss) und 

N._____ (Laden W2 im Erdgeschoss und 2. Obergeschoss). Es handelt 

sich um Ladenlokalitäten, Werkstätte und Lager im EG und 2. Stock. 

Gleichzeitig erwarb er das Benützungsrecht an mehreren Parkplätzen im 

Freien. Auch damals errichteten die damaligen Eigentümer von Parzellen 

J._____, I._____ und G._____, die Gebrüder K._____, ein Grenzüberbau-

recht für den X.____keller zugunsten von Parzelle J._____ und zulasten 

von Parzellen I._____ und G._____, womit der X.___keller zum Bestandteil 

der Parzelle J._____ wurde. Gleichzeitig mit dem Kauf im Jahr 2006 ver-

einbarten die damalige Verkäuferin L._____ AG B._____ und Käufer 

E._____ ein Durchgangsrecht als Dienstbarkeit zugunsten von Stockwerk-

einheit N._____ und zulasten von Parzelle J._____, an welcher E._____ 

2011 zudem einen ¾-Miteigentumsanteil (Miteigentumsgrundstück [ME] 

12009) erwarb (der verbleibende ¼-Miteigentumsanteil der Verkäuferin 

wurde im Grundbuch als ME 12010 aufgenommen). 2013 erwarb E._____ 

(ME 12009) noch einen weiteren 3/20-Miteigentumsanteil an Parzelle 

J._____ und wurde damit Miteigentümer zu 9/10 an Parzelle J._____. ME 

12010 (L._____ AG B._____) verblieben noch 1/10 ME an Parzelle 

J._____. 

Ebenfalls 2006 erwarb A._____ die Z.____wohnung Stockwerkeinheit 

O._____ in der Liegenschaft H._____ und das Benützungsrecht an einem 

Autoabstellplatz auf Parzelle J._____.

- 5 -

6. Am 14. Februar 2012 erhielt E._____ von der Stadt B._____ unter Bedin-

gungen und Auflagen die feuerpolizeiliche Bewilligung für den Umbau von 

Lagerraum in ein Tonstudio.

7. Am 21. Mai 2013 erliessen die Miteigentümer 12009 und 12010 von Par-

zelle J._____ eine neue Nutzungsordnung. Danach erhielt ME 12009 

(E._____) das Benützungsrecht am unteren Keller (= "mittlerer Keller" = 

späterer "P._____ Club" = Klubraum) und einem Teil des oberen Kellers. 

Miteigentümerin 12010 (L._____ AG B._____) erhielt das Benützungsrecht 

am restlichen Teil des oberen Kellers und an einem Autoabstellplatz im 

Freien.

8. Am 30. Oktober 2015 eröffnete E._____ im mittleren Teil des X.____kellers 

den "P._____ Club" nach seinen Angaben als (Klub-) Raum für vielseitige 

kulturelle Aktivitäten für Musiker und Kulturschaffende. Vereinzelt sollten 

(und sollen) öffentliche Anlässe durchgeführt werden; die Führung eines 

dauernden Gastwirtschaftsbetriebes stand (und steht) nicht im Vorder-

grund. Die Stadtpolizei erteilte in diesem Zusammenhang bis Juli 2016 je-

weils befristete Gastwirtschaftsbewilligungen für einzelne öffentliche An-

lässe, die häufig (zu teilweise nicht verifizierbaren) Lärmreklamationen 

führten. Dem in der Folge erarbeiteten Betriebs- und Nutzungskonzept vom 

(Stand) 19. Februar 2019 ist zu entnehmen, dass Anlässe nach Planung 

stattfänden und unregelmässig durchgeführt würden. Insbesondere werde 

auf die Einschränkung der Lärmemissionen sehr viel Wert gelegt. Um beim 

Kommen und Gehen, dem Verweilen und Schwatzen der Gäste vor dem 

Lokal zu begegnen, werde bei jedem Anlass ein geschulter Türsteher die 

Situation dauernd unter Kontrolle halten. Je nach Situation würden beim 

Gehen Personen nur paarweise hinausgeleitet und angewiesen, sich ruhig 

zu verhalten und zügig den Heimweg anzutreten. Ebenfalls werde in der 

Nachtruhezeit das Sprechen vor dem Lokal untersagt.

- 6 -

9. Am 25. Juli 2016 reichte E._____ der Stadt B._____ ein Baugesuch zur 

Umnutzung des Klublokals ein. Am 14. September 2016 schrieb die Stadt 

B._____, nach einer Zwischennutzung als Autoeinstellhalle sei die Rück-

führung in die ursprüngliche Nutzung mit einer Ausnahmebewilligung vom 

2./12. März 1992 und mit einem Vorbehalt einer weiteren Zweckänderung 

bewilligt worden. Die zurzeit genehmigte Nutzung sei als Lagerraum defi-

niert. Der von der vorgesehenen Zweckänderung betroffene Teil des UG 

befinde sich im Wald, weswegen eine BAB-Bewilligung erforderlich wäre. 

Das beigezogene ARE gehe aufgrund der Unterlagen davon aus, dass 

keine BAB-Bewilligung erteilt werden könne. Am 4. November 2016 er-

klärte die Stadt das Baugesuch für zurückgezogen. Am 17. November 2016 

erklärte E._____ gegenüber der Stadt, ein Baugesuch sei gar nicht erfor-

derlich gewesen, weil der Degustationsraum bereits bewilligt sei.

10. Am 27. September 2017 legte die C._____ AG im Auftrag von E._____ 

einen Lärmschutznachweis für den "P._____ Club" vor. Dieser sollte der 

Gewerbepolizei als Grundlage für die Beurteilung des Gesuchs um Ertei-

lung der Gastwirtschaftsbewilligung dienen. In der Wohnung von A._____ 

konnten mangels verweigerter Zustimmung der Wohnungseigentümerin 

keine Lärmmessungen durchgeführt werden. 

Das Gutachten kam zum Schluss, dass bei Betrieb des Klublokals die An-

forderungen gemäss LSV bezüglich Nachbarparzellen (öffentlich-rechtlich) 

sowie Wohn- und Geschäftshaus H._____ (privatrechtlich) unter Bedingun-

gen eingehalten werden könnten. Bedingungen seien insbesondere, dass 

sich die Gäste im Freien in der Zeit vor 22:00 Uhr höchstens in normaler 

Lautstärke unterhielten und sich nach 22:00 Uhr nur kurz beim Kommen 

und Gehen und ansonsten möglichst nicht im Freien aufhielten. Anhalten-

des normales Sprechen in der Gruppe könne während der Nachtruhezeit 

in den nächstliegenden Wohnungen zu Störungen führen. Der vom Betrei-

- 7 -

ber eingesetzte Türsteher sorge dafür, dass sich die Gäste im Inneren auf-

hielten oder die Lokalität zügig verliessen. Die Gäste seien beim Verlassen 

des Musikclubs um Rücksichtnahme zu ersuchen. Eine Beurteilung der Si-

tuation könne gemäss Art. 15 USG durch die Vollzugsbehörde während 

des Betriebes neu erfolgen. Bei einer relevanten Änderung der Betriebsbe-

dingungen habe eine neue Beurteilung zu erfolgen. Erfolge im Betrieb 

durch das Kommen und Gehen und den Aufenthalt von Gästen im Freien 

(Kundenverkehr) eine Störung der Nachbarschaft, sei die Situation vor Ort 

durch die Vollzugsbehörde der Stadt neu zu beurteilen. Falls erforderlich 

könnten dann entsprechende Massnahmen ergriffen werden (Beschrän-

kung Betriebszeiten etc.).

11. Am 16. April 2018 erhielt E._____ von der Stadt B._____ unter Aufhebung 

einer früheren Verfügung der Stadt B._____ vom 18. August 2016 und un-

ter Bedingungen und Auflagen die feuerpolizeiliche Bewilligung für die Um-

nutzung von Lager in ein Klublokal. U.a. wurde im zugehörigen bewilligten 

Plan festgehalten, dass sich maximal 50 Personen im Klublokal aufhalten 

dürften. E._____ gestaltete, basierend auf dieser feuerpolizeilichen Bewil-

ligung vom 16. April 2018, das Klublokal baulich um, indem er die beste-

henden Säulen sanierte, eine Holzverkleidung an den Wänden und Schall-

isolationen anbrachte sowie Brandschutztüren einsetzte. Gleichzeitig möb-

lierte er den Raum mit Tischen und Stühlen, einer Bar und einer Bühne, 

erstellte Lüftungsrohre und erneuerte die bestehende Toilettenanlage. An-

schlüsse für Wasser und Strom waren bereits vorhanden. 

12. Nach verschiedenen Korrespondenzen und Anhörungen und der Erstel-

lung des vorerwähnten Lärmschutznachweises vom 27. September 2017 

verfügte der Vorsteher des Departementes Bau Planung Umwelt (BPU) von 

B._____ am 5. April 2019 was folgt:

- 8 -

           "1.      Es wird festgestellt, dass die bestehende Nutzung des Musikhauses F._____ 
                       mit Detailhandel und multifunktionellem Klubraum an der H._____  zonen-
                       konform ist.

   2. Auf ein erneutes Baubewilligungsverfahren wird verzichtet, da kein bewilligungs-
pflichtiger Tatbestand vorliegt.

  3.-5. Gebühren, Rechtsmittelbelehrung, Mitteilung."

13. Dagegen erhob A._____ am 29. April 2019 beim Stadtrat von B._____ Be-

schwerde und beantragte Folgendes:

  "1. Die Verfügung des Departementes Bau Planung Umwelt (BPU), vom 5. April 
2019 (DV-BPU.2019.107) sei aufzuheben.

  2. Es sei festzustellen, dass die heutige Nutzung des X.____kellers an der  
H._____ in  B._____ u.a. als Konzertraum, Musikunterrichtsraum, 

                                      Kulturraum etc. aber auch als Detailhandelsraum
a) ohne Baubewilligung erfolgt, und
b) eine Baubewilligung nicht erteilt werden kann, weil (i) die Nutzung weder 

zonenkonform noch baurechtskonform ist und weil (ii) die Zustimmung der 
Eigentümer fehlt.

  3.      E._____ sei die heutige Nutzung des X.____kellers zu untersagen und für 
     die bisherige illegale Nutzung eine Busse zu erteilen.

   4. Gesetzliche Kosten- und Entschädigungsfolgen."

14. Am 14. Juni 2019 beantragte E._____ die Abweisung der Beschwerde.

15. Am 26. November 2019 fand ein Augenschein an/in der Liegenschaft 

H._____ statt.

16. Am 14., mitgeteilt am 22. Januar 2020, hiess der Stadtrat die Beschwerde 

im Sinne der Erwägungen teilweise gut. Die angefochtene Verfügung 

wurde in Ziff. 1 des Dispositivs insoweit präzisiert, als dass der multifunkti-

onelle Klubraum (X._____keller) an der H._____ nicht dauernd für öffentli-

che gewerbsmässige Anlässe, für die eine unbefristete Gastwirtschaftsbe-

willigung notwendig sei, genutzt werden dürfe.

Die in diesem Verfahren zu prüfenden Fragen bezögen sich nur auf den 

mittleren Teil des unteren X._____kellers (Klubraum). Für die Nutzung des 

Restes könne sich E._____ auf eine mehr als dreissigjährige rechtmässige 

- 9 -

Nutzung berufen. Ebenso nicht betroffen seien die Bereiche des X.____kel-

lers, die als Lager und Tonstudio genutzt würden.

Eine bewilligungspflichtige Zweckänderung liege nicht vor. Der X.____kel-

ler sei bereits Ende des 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts als Brauerei 

mit Restaurant geführt worden, später als Weinlager samt Torkel eines 

Weinhandelsbetriebs und alsdann als Autoeinstellhalle und Materiallager. 

Die Nutzung sei folglich immer gewerblicher Natur und deshalb mit Publi-

kumsverkehr und damit einhergehenden Immissionen für die Nachbar-

schaft verbunden gewesen. Die Nutzung als Degustationsraum mit Ti-

schen, Buffet, Torkel, Flaschen-/Weinlager und Garderobe sowie Toiletten 

sei 1992 vom Stadtrat rechtmässig bewilligt worden. Auch damals habe 

sich die Liegenschaft in der Wohnzone bzw. teilweise in der Nichtbauzone 

befunden. Entsprechend sei die aktuelle gewerbliche Nutzung gemäss Be-

triebs- und Nutzungskonzept vom 19. Februar 2019 und als Angebotser-

gänzung zum Detailhandelsgeschäft, zum Tonstudio und zur Musikschule 

nicht zu beanstanden, da besitzstandsgeschützt. Anders wäre es dann, 

wenn der multifunktionelle Klubraum dauernd für öffentliche gewerbsmäs-

sige Anlässe genutzt würde. Befristete Gastwirtschaftsbewilligungen für 

einzelne Anlässe nach Art. 4 Abs. 2 des Gastwirtschaftsgesetzes für die 

Stadt B._____ (GWC) sollten jedoch, wie in anderen Bauzonen der Stadt, 

nach wie vor möglich sein, wie zum Beispiel im Q._____, im R._____, im 

S._____ und im T._____. Der Stadtrat erachte dabei maximal sechs befris-

tete Einzelbewilligungen pro Jahr als zulässig und zonenkonform. Im Übri-

gen bestätige der Lärmschutznachweis vom 27. September 2017, dass bei 

kommerziellen Musikveranstaltungen die Anforderungen der Lärmschutz-

bestimmungen unter den im Gutachten formulierten Bedingungen einge-

halten werden könnten.

Der Betrieb eines Musikhauses mit Detailhandel (Instrumentenverkauf), 

Tonstudio und Musikschule und eines damit zusammenhängenden multi-

funktionalen Klubraums sei aus raumplanerischen oder städtebaulichen 

- 10 -

Gründen in einer Wohnzone zulässig. Das Betriebs- und Nutzungskonzept, 

die Funktion und der Standort des Musikhauses seien in verschiedenen 

Nutzungszonen und so auch in einer Wohnzone zonenkonform. Der Be-

trieb sei auf Kundinnen und Kunden aller Altersstufen ausgerichtet, die in 

den Stadtquartieren wohnten und kaum auf solche, die mit dem Privatfahr-

zeug anreisten. Die Liegenschaft sei zentrumsnah und liege im Parkie-

rungsgebiet A ohne erforderliche Autoabstellplätze, sei sehr gut mit dem 

öffentlichen Verkehr erschlossen und für Fahrradfahrer und Fussgänger 

leicht zu erreichen. Der Betrieb verursache daher kein erhöhtes Verkehrs-

aufkommen über das ohnehin im Quartier vorhandene Mass hinaus. Ein 

Lärmschutznachweis liege vor. Das Musikhaus befinde sich seit mehr als 

30 Jahren im Wohn- und Geschäftshaus an der H._____ und sei kein 

Fremdkörper. Das U._____ sei nicht ausschliesslich Wohnquartier, es fän-

den sich auch andere gewerbliche Nutzungen.

Zusammenfassend sei der Betrieb zwar zonenkonform. Es treffe aber nicht 

zu, dass eine absolut formulierte Nutzungsfreiheit des X.____kellers vor-

liege, weswegen die angefochtene Verfügung zu präzisieren sei.

17. Am 21. Februar 2020 erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) 

gegen diesen Entscheid beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-

den Beschwerde und beantragte Folgendes:

"1. Der Entscheid des Stadtrats von B._____ vom 14. Januar 2020 und damit auch 
die Verfügung des Departementes Bau Planung Umwelt (BPU), vom 5. April 
2019 (DV-BPU.2019.107) seien aufzuheben.

 2. Es sei festzustellen, dass die heutige Nutzung des X.____kellers an der 
H._____ in …… B._____ u.a. als Konzertraum, Musikunterrichtsraum, 
Kulturraum etc. aber auch als Detailhandelsraum

a) ohne Baubewilligung erfolgt, und
b) eine Baubewilligung nicht erteilt werden kann, weil (i) die Nutzung weder zonen-

                               konform noch baurechtskonform ist und weil (ii) die Zustimmung der Eigen-
                               tümer fehlt.

Die Stadt B._____ und der Kanton Graubünden seien aufzufordern, ein 
ordentliches Baubewilligungsverfahren bzw. ein BAB-Verfahren für den 
X._____keller durchzuführen.

 3. E._____ sei die heutige Nutzung des X._____kellers zu untersagen, was 
vorsorglich für das Verfahren vor Verwaltungsgericht anzuordnen ist. 

- 11 -

 4. Gesetzliche Kosten- und Entschädigungsfolgen."

Zur Begründung dieser Anträge führte die Beschwerdeführerin zusammen-

fassend (Seite 3) folgende Rügen an: Mehrfache unrichtige und willkürliche 

Sachverhaltsfeststellung; mehrfache Verletzung von Art. 86 und 87 KRG; 

mehrfache Verletzung von Art. 22 und 24 ff. RPG; mehrfache Verletzung 

des rechtlichen Gehörs, Art. 29 Abs. 2 BV; mehrfache willkürliche Rechts-

anwendung, Art. 9 BV. Indem die Vorinstanz nicht die Rechtmässigkeit des 

ganzen X.____kellers geprüft, sondern die Prüfung nur auf die inneren Um-

bauten in der Mitte (Klubraum) beschränkt habe, sei sie von einem falschen 

Sachverhalt ausgegangen und habe dadurch ihr rechtliches Gehör verletzt 

(S. 5). Die Annahme der Vorinstanz, es sei im Klubraum ehemals ein Wein-

lager mit Degustationsraum betrieben worden, entbehre jeder Grundlage 

und sei willkürlich (S. 6). Die im Jahre 1992 erteilte Baubewilligung sei unter 

der Bedingung erfolgt, dass das bisherige Flaschenlager ohne Zustimmung 

des Kantons Graubünden (BAB) nicht zweckgeändert oder genutzt werden 

dürfe (S. 7). Diese Bewilligung sei aber nie beansprucht worden. Entspre-

chend sei sie wegen Nichtgebrauchs längst erloschen (S. 8). Neben öffent-

lichen Konzerten werde dieser Teil des X.____kellers (mit Klubraum) vom 

Musikhaus F._____ ebenfalls illegal als Teil des Verkaufslokals (Detailhan-

delsraum) genutzt. Ebenso spielten darin Schülerbands und andere lokale 

Musikgruppen. Es seien hierfür entsprechende Umbauarbeiten vorgenom-

men worden. Eine Besichtigung werde zeigen, dass der X.____keller nicht 

(mehr) dem Zustand entspreche, wie er zum Zeitpunkt der Begründung von 

Stockwerkeigentum 2006 bestanden habe (S. 10). Aufgrund der gewerbli-

chen Nutzung müsse der X.____keller auch AZ nachweisen, die aber der 

Liegenschaft nicht mehr zur Verfügung stünde. Mutmasslich hätten die Um-

bauten zwischen 2013 und 2015 stattgefunden. Einzig 2011 sei die Umnut-

zung von Lagerräumen in ein Tonstudio bewilligt worden (S. 11). Für die 

Eröffnung (Oktober 2015) des Klubraums könne sich der Betreiber nicht 

- 12 -

mehr auf die Baubewilligung aus dem Jahre 1992 berufen, da diese längst 

verfallen sei (S. 12). Jene Baubewilligung sei nie ausgeübt worden und es 

liege weder eine Baufreigabe noch eine Bauabnahme vor. Es seien aber 

Umbauten 2011, 2013 und 2017/18 ausführt worden (S. 18). Bis zum Zeit-

punkt, als der Betreiber des illegalen Klubs den X.____keller übernommen 

habe, sei dieser einzig und ausschliesslich als Magazin und Garage be-

nutzt worden (S. 20). Entgegen der Behauptung der Vorinstanz könne sich 

die jetzige Nutzung weder auf die Baubewilligung von 1992 abstützen noch 

sei sie als massvolle Nutzungserweiterung durch die Besitzstandsregelung 

nach Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG abgedeckt. Falsch sei auch, dass kein neuer 

bewilligungspflichtiger Tatbestand gemäss Art. 86 KRG vorliege und der 

Betrieb des Musikhauses mit Detailhandel und multifunktionellem Klub-

raum baurechtskonform sei (S. 21). Ob ein Vorhaben baubewilligungs-

pflichtig sei, bestimme sich nach Art. 22 Abs. 1 RPG (S. 27). Mit dem Ein-

bau des Betonbodens und der Installation von Heizkörpern (nicht vor 2006) 

sei der X.____keller zum Arbeitsraum mutiert (S. 28). Eine derartige Sanie-

rung wäre aber bewilligungspflichtig gewesen. Es bleibe somit nur die Bau-

bewilligung von 2011, welche die Umnutzung eines Teils des Lagers in ein 

Tonstudio genehmigt habe, ohne aber dafür eine BAB-Bewilligung einzu-

holen, weshalb diese Bewilligung nichtig sei (S. 32). Der Begriff der bauli-

chen Massnahmen gemäss Art. 24a RPG sei weit auszulegen. Es seien 

darunter alle Arbeiten an der Baute zu verstehen, die im Hinblick auf die 

neue Nutzung ausgeführt würden und damit der Bewilligungspflicht nach 

Art. 22 Abs. 1 RPG unterstünden (S. 34). Weiter sei aktenkundig, dass die 

Stadtpolizei in den vergangenen Jahren unzählige Male habe ausrücken 

müssen, weil der Lärm aus dem Klub weit über Mitternacht die Nachbarn 

störte. Die Vorinstanz habe dadurch die Interessen der Nachbarn und der 

Beschwerdeführer schlicht unberücksichtigt gelassen, was auch einer Ver-

letzung des rechtlichen Gehörs gleichkomme, zumal die privaten Interes-

sen explizit zu beachten seien (Art. 86 Abs. 2 KRG). Mit dem Verzicht auf 

- 13 -

eine BAB-Bewilligung für bauliche Massnahmen (Einbau Heizkörper) habe 

die Vorinstanz das Recht gebeugt (S. 35). Es bestehe kein Zweifel, dass 

die Umnutzung von Lager in Tonstudio, Musikschule, erweiterte Detailhan-

delsräume und Konzertraum sowohl eine (kommunale) Baubewilligung als 

auch eine (kantonale) BAB-Bewilligung benötigt hätte. Beides liege nicht 

vor, weshalb die Beschwerde gutzuheissen sei (S. 36). Die Auffassung des 

Musikhaus-Betreibers, er könnte jedes Wochenende (private) Klubanlässe 

abhalten, sei missbräuchlich und müsse gänzlich verboten werden (S. 37). 

Alleine im Januar 2020 seien drei Anlässe durchgeführt worden (S. 38). Per 

1. April 2019 gelte Art. 96 Abs. 2 Satz 2 und 3 KRG, weshalb der Beschwer-

deführerin keine Kosten hätten auferlegt werden dürfen (S. 41).    

18. In der Vernehmlassung vom 20. April 2020 beantragte E._____ (Beschwer-

degegner) die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, sofern darauf 

eingetreten werden könne (Ziff. 1). Von der Anordnung von vorsorglichen 

Massnahmen für das Verfahren vor Verwaltungsgericht sei abzusehen 

(Ziff. 2). Unter Kosten- und Entschädigungsfolge inkl. MWST zulasten der 

Beschwerdeführerin (Ziff. 3). Zur Begründung brachte der Beschwerdegeg-

ner im Wesentlichen vor, dass er am 30. Oktober 2015 im mittleren Teil des 

unteren X.____kellers den 'P._____ Club' eröffnet habe. Der Klubraum sei 

als eine Art Treffpunkt für Musiker und Kulturschaffende gedacht. Es sei 

eine vielseitige (kulturelle) Nutzung des Raums möglich. Vereinzelt sollten 

öffentliche Anlässe durchgeführt werden, im Zentrum stehe aber das Zur-

verfügungstellen eines Raums für kulturelle Zwecke (S. 11). Der Beschwer-

degegner sei davon ausgegangen, dass keine zusätzliche Baubewilligung 

für die Nutzung des (1992) als Degustationsraum bewilligten und zu Beginn 

des 20. Jahrhunderts als Restaurant und anschliessend als Torkel genutz-

ten X.____kellers erforderlich sei. Eine entsprechende Bewilligung sei von 

den Behörden auch nie gefordert worden. Für die Nutzung der Räumlich-

keiten als Klub seien auch keine umfangreichen baulichen Massnahmen 

- 14 -

erforderlich. Die früheren Eigentümer hätten bereits alles für die Nutzung 

als Degustationsraum vorbereitet. Er habe einzig die beiden Säulen in der 

Mitte des Raumes saniert, die Inneneinrichtung (Schallschutz und Mobiliar) 

angebracht, die Wände gestrichen und die alten Toiletten durch neue er-

setzt. Die Anschlüsse für Wasser und Strom des in den Bauplänen – die 

1992 bewilligt wurden – eingezeichneten Buffets, seien bereits vorhanden, 

so dass dort ohne weitere Arbeiten die Bar platziert werden konnte. Der 

Zugang zum Klubraum führe über die Parzelle J._____. Der Korridor sei 

bei der Erstellung des (neuen) Tonstudios renoviert worden, wobei auch 

die Lüftung, mit entsprechender Bewilligung (2011), eingebaut wurde. Da-

bei sei klarzustellen, dass lediglich die Lüftungsrohre (Aufputz) montiert 

wurden, aber keine neuen Lüftungsschächte oder ähnliches erstellt werden 

mussten. Die Lüftung habe im Eingangsbereich zum X.____keller an den 

bestehenden Luftabzug angeschlossen werden können. Ferner sei nie eine 

Heizung eingebaut worden, weil sich eine solche als unnötig herausgestellt 

habe (S. 12). Die Lärmimmissionen seien auf die Nachbargrundstücke und 

die Wohnungen im Musikhaus F._____ geprüft worden. In der Wohnung 

der Beschwerdeführerin hätten allerdings keine Messungen durchgeführt 

werden können, weil diese den Wohnungszutritt, trotz rechtzeitiger Ankün-

digung, verweigert habe. Die Messungen seien daher rund um die Wohn-

einheit der Beschwerdeführerin vorgenommen worden. Das erstellte Lärm-

gutachten habe gezeigt, dass sämtliche Lärmschutzvorschriften eingehal-

ten würden (S. 13). Zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sei fest-

zuhalten, dass es einzig um die Nutzung jenes Teils des X.____kellers 

gehe, für den im Jahre 1992 die Bewilligung zum Umbau und zur Nutzung 

als Degustationsraum erteilt wurde ([ab 2006]: STWE-Einheit N._____). In 

diesem Teil des X.____kellers, der nur teilweise ausserhalb der Bauzone 

liege, befinde sich der umstrittene P._____ Club (S. 16). Für die Nutzung 

des hinteren Teils des X.____kellers mit Tonstudio und Lager verfüge er 

bereits seit 2011 über eine rechtskräftige Bewilligung (Baubescheid Nr. 

- 15 -

2011-0250 vom 24. August 2011). Beschwerdegegenstand sei daher nicht 

der ganze X.____keller, sondern nur der mittlere untere Teil (mit Klubraum) 

(S. 17). Die Nutzung der Räumlichkeiten sei auch nicht zu verwechseln mit 

der baulichen Umsetzung der Bewilligung von 1992, mit dem (damaligen) 

Ziel, den X.____keller in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuführen. 

Von der Baubewilligung sei sehr wohl Gebrauch gemacht worden, andern-

falls der X.____keller von der Stadt – wie 1990 beabsichtigt – unter Schutz 

gestellt worden wäre (S. 18). Der Beschwerdegegner habe nach dem Kauf 

der STWE-Einheit N._____ aber nur wenige bauliche Veränderungen vor-

genommen. Für die Erneuerung der Säulen, für das Ersetzen der alten Toi-

letten, für das Anbringen von Schalldämmungsmaterial, für das Anstrei-

chen der Wände sowie für das Aufstellen der Bar, der Bühne und des Mo-

biliars im Klublokal sei gar keine Bewilligung erforderlich gewesen (S. 20). 

Der Beschwerdegegner nahm weiter auch noch in materiell-rechtlicher Hin-

sicht im Detail ausführlich zu den Rügen und Einwänden der Beschwerde-

führerin Stellung (S. 23-36), wobei er als 'Fazit' resümierte: Zusammenfas-

send könne festgehalten werden, dass sich die Beschwerde als unbegrün-

det erweise und daher abgewiesen werden müsse. Der P._____ Club be-

finde sich an einem geschichtsträchtigen Standort, der über all die Jahre 

zu gewerblichen Zwecken genutzt worden sei. Es sei nicht ersichtlich und 

auch rechtlich nicht begründbar, weshalb eine öffentliche Nutzung des 

X._____kellers nun nicht mehr zulässig sein sollte. Die Voraussetzungen, 

um den Betrieb des Klublokals (multifunktionaler Raum als Ergänzung des 

bestehenden Musikgeschäfts) einer Bewilligungspflicht zu unterstellen, 

seien nicht erfüllt. Es liege daher kein baurechtswidriger Zustand vor (S. 

36).           

19. In ihrer Vernehmlassung vom 20. April 2020 beantragte die Stadt B._____ 

(Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde vom 21. Februar 

2020, soweit darauf einzutreten sei; unter gesetzlicher Kosten- und Ent-

- 16 -

schädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Zur Begründung 

wurde geltend gemacht, dass sich die vorliegend zu prüfenden Fragen nur 

auf den mittleren Teil des unteren X._____kellers bezögen, also auf jenen 

Raum, für den 1992 eine Baubewilligung für innere Umbauten mit Degu-

stationsraum erteilt worden sei. Diese Einschränkung des Streitgegen-

stands habe bisher als unbestritten gegolten. Aus der Beschwerdeeingabe 

vom 29. April 2019 an die Beschwerdegegnerin und der darin enthaltenen 

Begründung (Ziff. IV/1) ergebe sich denn auch, dass die Beschwerdefüh-

rerin einzig an der in diesem Klubraum praktizierten Nutzung bzw. an den 

dadurch verursachten Lärmbelästigungen Anstoss genommen habe. Sie 

habe auch selbst gegenüber der Beschwerdegegnerin zu Protokoll gege-

ben, dass sich ihre Wohnung zwar direkt über dem Tonstudio befinde, sie 

sich aber durch den Betrieb des Tonstudios nicht gestört fühle. Zu den La-

denlokalitäten bzw. der darin seit dem Jahr 1988 praktizierten Nutzung (De-

tailhandel für Musikinstrumente und Zubehör) wiederum seien seitens der 

Beschwerdeführerin bisher keine Einwände vorgetragen worden. Der Be-

schwerdegegner könne sich hierfür auf eine mehr als 30-jährige rechtmäs-

sige Nutzung und damit auf den Grundsatz von Treu und Glauben, den 

Verhältnismässigkeitsgrundsatz sowie auf die Besitzstandesgarantie beru-

fen (Urteil des BGer 1C_337/2008 vom 18. November 2008 E.3.1). Eben-

falls nicht betroffen vom vorliegenden Verfahren seien jene Bereiche des 

X._____kellers, die als Lager genutzt würden. Die Umnutzung dieser 

Räumlichkeiten sei mit Baubescheid Nr. 2011-0250 vom 24. August 2011 

rechtskräftig bewilligt worden. Es bestehe keine Veranlassung, auf diese 

bewilligten Umbauten zurückzukommen (S. 6). Die nur geringfügigen bau-

lichen Massnahmen (wie Sanierung bestehender Säulen, Holzverkleidung 

Wände, Schallisolationen, Brandschutztüren, Lüftung) bedürften gemäss 

Art. 40 KRVO keiner Baubewilligung. Dasselbe gelte für die Möblierung (S. 

7). Eine bewilligungspflichtige Zweckänderung liege ebenfalls nicht vor. Die 

Nutzung der Räumlichkeiten im besagten Wohn- und Geschäftshaus sei 

- 17 -

seit jeher gewerblicher Natur und daher auch mit Publikumsverkehr und 

den damit einhergehenden Immissionen für die Nachbarschaft verbunden 

gewesen, ohne dass dieser Zustand von den Behörden als unzulässig be-

zeichnet oder von der direkten Nachbarschaft im Gebäude kritisiert worden 

wäre (S. 8). Ob von der Baubewilligung von 1992 tatsächlich Gebrauch ge-

macht worden sei, spiele im Ergebnis keine Rolle. Tatsache sei, dass die 

Nutzung des X._____kellers als Degustationsraum mit diversen Tischen, 

Buffet, Torkel, Flaschen-/Weinlager und Garderobe sowie Toiletten recht-

mässig bewilligt worden sei. Entsprechend sei auch die aktuelle gewerbli-

che Nutzung des Raumes im Sinne des Betriebs- und Nutzungskonzepts 

vom 19. Februar 2019 und als Angebotsergänzung zum Detailhandelsge-

schäft, zum Tonstudio sowie zur Musikschule nicht zu beanstanden. Die im 

Verhältnis zu den ursprünglich bestehenden und bewilligten gewerblichen 

Nutzungen massvolle Nutzungsänderung sei aus all diesen Gründen durch 

die Besitzstandsgarantie nach Art. 81 KRG und Art. 24c RPG abgedeckt. 

Da gar kein Baugesuch notwendig gewesen sei, habe die Beschwerdegeg-

nerin auch nicht die für BAB-Gesuche zuständige kantonale Behörde mit-

einbinden müssen. Eine Kompetenzüberschreitung ihrerseits liege deshalb 

nicht vor. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG müssten Bauten und Anlagen dem 

Zweck der Nutzungszone entsprechen. Das Grundstück Nr. G._____ an 

der H._____ befinde sich gemäss Zonenplan in der Wohnzone W4 bzw. 

der dahinterliegende Teil der unterirdischen Räumlichkeiten auf Waldge-

biet. Wohnzonen seien gemäss Art. 44 Abs. 1 BauG hauptsächlich für 

Wohnbauten (S. 9). Andere Nutzungen seien somit in der Wohnzone eben-

falls zulässig. Das gewählte Betriebs- und Nutzungskonzept, die Funktion 

und der Standort des Musikhauses seien in verschiedenen Nutzungszonen 

und demnach auch in der Wohnzone zonenkonform. Zusammengefasst sei 

festzustellen, dass der umstrittene Betrieb des Beschwerdegegners am 

vorgesehenen Standort dem Zweck der Wohnzone entspreche und weder 

durch Mehrverkehr und Betriebslärm das ruhige und gesunde Wohnen der 

- 18 -

Nachbarschaft beeinträchtige noch die bauliche Entwicklung ungünstig be-

einflusse, sondern dies vielmehr bereichere (S. 10). Was die auferlegten 

Kosten angehe, so sei die Beschwerdeführerin in den Hauptpunkten unter-

legen. Der Grundsatz der Kostenfreiheit gelte in Baueinspracheverfahren 

nicht (BGE 143 II 467 ff. = Pra 2018 Nr. 94) (S. 11).

20. Am 8. Mai 2020 wies der Instruktionsrichter den Antrag der Beschwerde-

führerin (vgl. Ziff. 3 in der Beschwerde) um Untersagung der heutigen Nut-

zung des X.____kellers für die Dauer des vorliegenden Verfahrens ab.

21. Mit Replik vom 25. Mai 2020 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Rechts-

begehren in der Beschwerde fest. Sie bekräftige, ergänzte und vertiefte 

darin auf 32 Seiten nochmals ihre früheren Ausführungen, Einwände und 

Argumente, wonach keine Baubewilligung für den Klubraum und auch 

keine BAB-Bewilligung für die als Tonstudio und Lager genutzten Räume 

vorliege. Die Bewilligung aus dem Jahre 1992 für die Zweckänderung der 

Nutzung als Degustations- und Lagerraum sei nie mit baulichen Massnah-

men umgesetzt worden und daher heute längst erloschen. Der stattdessen 

nun seit Oktober 2015 als Klub- und Eventraum verwendete Teil des 

X.____kellers sei nicht zonenkonform und daher im Voraus nicht bewilli-

gungsfähig. 

22. Mit Schreiben vom 8. Juni 2020 teilte die Beschwerdegegnerin dem Gericht 

mit, dass sie an sämtlichen bisherigen Anträgen und Begründungen in ihrer 

Vernehmlassung festhalte, die Ausführungen der Beschwerdeführerin be-

streite, jedoch auf die Einreichung einer Duplik verzichte. 

23. Mit Duplik vom 8. Juni 2020 (im Verfahren R 20 12 betreffend Feststellung 

Zonenkonformität und Baubewilligungspflicht) hielt der Beschwerdegegner 

- 19 -

unverändert an seiner Vernehmlassung fest. Auf 8 Seiten wurden dabei die 

bereits bekannten Argumente nochmals bekräftigt und teils wiederholt.    

24. Mit (freiwilliger) Eingabe vom 11. Juni 2020 nahm die Beschwerdeführerin 

auch noch Stellung zur Duplik des Beschwerdegegners vom 8. Juni 2020.  

25. Am 16. August 2021 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au-

genschein mit Ortsbegehung im X.______keller auf den Parzellen 

G._____/J._____ durch, an welchem die Beschwerdeführerin persönlich in 

Begleitung ihres Rechtsvertreters RA Dr. iur. Dominik Infanger anwesend 

war. Von Seiten der Beschwerdegegnerin war der Rechtskonsulent der 

Stadt (RA lic. iur. Patrick Benz) präsent. Der Beschwerdegegner war eben-

falls persönlich in Begleitung seiner Rechtsvertreterin (RA MLaw Michelle 

Mehli) zugegen. Allen Anwesenden und Beteiligten wurde dabei an ver-

schiedenen Orten während des Rundgangs im X.____keller sowie insbe-

sondere am Schluss der Begehung im P._____ Club die Möglichkeit gebo-

ten, sich zum soeben Gesehenen und den noch offenen Fragen zu äus-

sern, wovon die Parteien Gebrauch machten (siehe Wortmeldungen im Au-

genscheinprotokoll). Zu Beginn des Augenscheins wurde seitens des Be-

schwerdegegners im Musikladenlokal ein Grundrissplan des Erdgeschos-

ses der Räumlichkeiten auf Parzelle G._____ abgegeben und zu den Akten 

genommen. Seitens des Gerichts wurden anlässlich der Ortsbegehung ins-

gesamt 28 Fotos Format A4 erstellt und dem Protokoll des Augenscheins 

beigefügt. Am Ende des Augenscheins kamen die Parteien überein, das 

vorliegende Verfahren – zwecks allfälliger Einigung – bis zum 10. Septem-

ber 2021 zu sistieren. 

26. Mit prozessleitender Verfügung vom 19. August 2021 teilte der Instrukti-

onsrichter den Parteivertretern im Verfahren R 20 12 schriftlich mit:

- 20 -

"Gemäss anlässlich des Augenscheins vom 16. August 2021 getroffener Vereinbarung 

wird das Verfahren in oben erwähnter Streitsache zwecks Findung einer einvernehmli-

chen Lösung bis zum 10. September 2021 sistiert.
Die Parteien haben das Verwaltungsgericht nach Ablauf dieser Frist über den Stand der 

Verhandlungen zu informieren." 

27. Am 24. August 2021 verzichtete die Beschwerdegegnerin (Stadt) darauf, 

eine Stellungnahme zum Protokoll des Augenscheins einzureichen. Von 

derselben Äusserungsmöglichkeit machten dagegen der Beschwerdegeg-

ner mit Eingabe vom 20. September 2021 und die Beschwerdeführerin mit 

Eingabe vom 23. September 2021 jeweils Gebrauch.

28. Bereits mit Eingabe vom 13. September 2021 hatte der Beschwerdegegner 

dem Gericht mitgeteilt, dass leider keine einvernehmliche Lösung gefunden 

und die Vergleichsverhandlungen gescheitert seien. Das (Beschwerde-) 

Verfahren sei deshalb wieder aufzunehmen und weiterzuführen.

 

29. Die vom Instruktionsrichter am 19. August 2021 verfügte Sistierung des 

Verfahrens zwecks Findung einer einvernehmlichen Lösung (bis zum 10. 

September 2021) ist damit hinfällig geworden und das hängige Beschwer-

deverfahren R 20 12 infolgedessen fortzusetzen.  

30. Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien in ihren Rechts-

schriften, die eingereichten und zu den Akten genommenen Beweismittel 

sowie die Ausführungen im angefochtenen Entscheid der Beschwerdegeg-

nerin wird, soweit erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen.       

- 21 -

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen 

Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 

angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem 

Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegne-

rin vom 14. Januar 2020 – mit dem sie die Beschwerde vom 29. April 2019 

der heutigen Beschwerdeführerin gegen die Verfügung vom 5. April 2019 

des Baudepartements der Beschwerdegegnerin teilweise guthiess (Präzi-

sierung Ziff. 1 Dispositiv, dass der multifunktionelle Klubraum [X.___keller] 

nicht dauernd für öffentliche gewerbsmässige Anlässe, für die eine unbe-

fristete Gastwirtschaftsbewilligung erforderlich sei, genutzt werden dürfe) – 

ist weder endgültig noch kann er bei anderen Instanz angefochten werden. 

Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführerin 

– als Stockwerkeigentümerin und somit Miteigentümerin der Parzelle 

G._____ auf/in der sich der X._____keller befindet – ist als Adressatin des 

angefochtenen Entscheids von der Nutzung des X.____kellers als Klub-

raum (P._____ Club) unmittelbar betroffen und hat damit ein schutzwürdi-

ges Interesse an dessen Überprüfung, weshalb sie zur Beschwerdeerhe-

bung legitimiert ist (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht ein-

gereichte Beschwerde (Art. 38 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VRG) ist daher – 

mit Ausnahme des Beschwerdeantrags unter Ziff. 2 (Feststellungen) – ein-

zutreten.

1.2. Nicht eingetreten werden kann auf die Beschwerde insofern, als die Be-

schwerdeführerin unter Ziff. 2 beantragt, es sei festzustellen, dass die heu-

tige Nutzung des X._____kellers an der H._____ in  B._____ u.a. als Kon-

zertraum, Musikunterrichtsraum; Kulturraum etc. aber auch als Detailhan-

delsraum a) ohne Baubewilligung erfolgt, und b) eine Baubewilligung nicht 

- 22 -

erteilt werden kann, weil (i) die Nutzung weder zonenkonform noch bau-

rechtskonform ist und weil (ii) die Zustimmung der Eigentümer fehlt. In der 

Beschwerde an das Verwaltungsgericht wurde – im Gegensatz zur vorin-

stanzlichen Beschwerde an den Stadtrat der Beschwerdegegnerin vom 29. 

April 2019 – unter Ziff. 2 zudem noch (neu) beantragt: Die Stadt B._____ 

und der Kanton Graubünden seien aufzufordern, ein ordentliches Baube-

willigungsverfahren bzw. ein BAB-Verfahren für den X.____keller durchzu-

führen. Unter Ziff. 1 wurde sowohl im vorinstanzlichen/verwaltungsinternen 

Beschwerdeverfahren als auch im verwaltungsexternen Verfahren vor Ver-

waltungsgericht einheitlich dasselbe Leistungsbegehren gestellt, nämlich: 

Der Entscheid des Stadtrates von B._____ vom 14. Januar 2020 und damit 

die Verfügung des Departements Bau Planung Umwelt (BPU) vom 5. April 

2019 (BV-BPU 2019.107) seien aufzuheben. Neben dem Hauptantrag (Ziff. 

1 – Leistungsbegehren) wurde also ein Eventualantrag (Ziff. 2 – Feststel-

lungsbegehren) gestellt. Praxisgemäss sind Feststellungsentscheide im 

Verhältnis zu Leistungs- und Gestaltungsentscheiden jedoch subsidiär (Ur-

teil des Bundesgerichts 2C_410/2014 vom 22. Januar 2015 E.1.2.2. m.H.a. 

BGE 135 II 60; Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 20 71 vom 28. Sep-

tember 2021 E. 2.3.), was im konkreten Fall bedeutet, dass die zu klären-

den Fragen (Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheids) allesamt be-

reits im Beschwerdeantrag Ziff. 1 (Hauptantrag auf Leistung: "Aufhebung" 

durch Gericht) mitenthalten sind und somit auf den Beschwerdeantrag Ziff. 

2 (Eventualantrag auf Feststellungen) vorweg – infolge Subsidiarität – nicht 

eingetreten werden kann. Weiter gilt es festzuhalten, dass das Begehren 

in der Beschwerde vom 29. April 2019 gegenüber demjenigen in der Be-

schwerde vor Verwaltungsgericht vom 21. Februar 2020 erweitert wurde, 

indem die Beschwerdegegnerin und der Kanton durch das Gericht (neu) 

zusätzlich aufgefordert werden sollten, ein Baubewilligungsverfahren sowie 

ein BAB-Verfahren durchzuführen. Eine derartige Ausdehnung der Rechts-

- 23 -

begehren ist gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG nicht zulässig, weshalb auf Ziff. 2 

im Begehren vor Gericht ebenfalls nicht eingetreten werden kann. 

           

1.3. Strittig und zu klären ist hier, ob eine nachträgliche Bewilligung für den be-

stehenden Betrieb des Beschwerdegegners, der als Inhaber bereits seit 

1988 das Musikhaus F._____ mit Ausstellungs-, Verkaufs- und Werkstat-

träumen an der H._____ führt und seit Oktober 2015 Übungs- und Auftritts-

möglichkeiten im hinteren 'Klubraum' auf Parzelle G._____ (mit Bühnen- 

und Barbetrieb) anbietet, benötigt wird und – wenn dies bejaht werden 

sollte – ob dafür eine Baubewilligung unter dem Aspekt der Zonenkonfor-

mität (W4) erteilt werden kann (oder muss). Unter den Parteien ist zudem 

strittig, ob das Verfahren den gesamten X._____keller oder nur den Klub-

raum als solchen betrifft. Während die Beschwerdeführerin die Ansicht ver-

tritt, dass sich das vorliegende Verfahren auf den ganzen X.____keller er-

strecken müsse, sind die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner 

der Überzeugung, dass sich das jetzige Verfahren einzig und ausschliess-

lich auf den Klubraum im Zentrum des X._____kellers beziehen kann. 

1.4. Anzufügen bleibt, dass sich am Standort des heutigen Ladenverkaufslokals 

auf Parzelle G._____ strassenseitig nichts geändert hat und sich dort also 

bereits seit über 30 Jahren ein mehrstöckiges Wohn- und gewerblich ge-

nutztes Geschäftshaus mit Musikinstrumentenverkauf befindet. Die Nut-

zung des heute als 'Klubraum' verwendeten Teils des X.____kellers wurde 

im Jahre 1992 als 'Degustationsraum' bewilligt; diese Bewilligung wird vor-

liegend von der Beschwerdeführerin als ungenutzt und daher als längst er-

loschen bezeichnet. Wie der Augenschein vom 16. August 2021 gezeigt 

hat, stört sich die Beschwerdeführerin vor allem am Lärm, der aus dem 

Betrieb des (unterirdischen) Klubraums im X._____keller zu ihr nach oben 

(vertikal) in ihre Z.____wohnung gedrungen sein soll und daran, dass sie 

in ihrer Nachtruhe durch die Klubbesucher und Konzertgäste beim Verlas-

sen des Lokals (Ausgang via Parzelle J._____) inakzeptabel gestört werde.

- 24 -

2. In materieller Hinsicht gilt es zunächst über den Umfang und den Inhalt des 

angefochtenen Entscheids zu befinden (Anfechtungsobjekt: Nur 'Klubraum' 

oder gesamter X.____keller mit Aufnahme-/Tonstudio zuhinterst im Keller-

gewölbe [ausserhalb W4; unterirdisch Waldareal]; nachfolgend Erwägung 

3.). Weiter ist die Zonenkonformität des umstrittenen Geschäftsmodells zu 

klären (E.4.1.ff.) und das Vorhandensein der bereits 1992 erteilten Bewilli-

gung samt deren Gültigkeit oder Ungültigkeit für die Nutzung des X.___kel-

lers als Klubraum im Zuge der von der Beschwerdegegnerin verfügten Auf-

lagen (E.5.) zu würdigen und zu entscheiden. Es steht also die Rechtmäs-

sigkeit des angefochtenen Entscheids zur Prüfung und zur Beurteilung.

3. Zur Bestimmung des Umfangs und Inhalts des Anfechtungsobjekts ist in 

erster Linie auf die angefochtenen Entscheide (Verfügung BPU vom 5. April 

2019 und Entscheid Beschwerdegegnerin vom 14./22. Januar 2020) sowie 

ergänzend auf die in diesem Zusammenhang geführte Korrespondenz zwi-

schen den Parteien und übrigen Beteiligten abzustellen. In chronologischer 

Reihenfolge ersuchte zunächst die Voreigentümerin des X.____kellers am 

10. Januar 1992 die Beschwerdegegnerin um Bewilligung der Nutzung der 

Kellerräumlichkeiten als Weinkeller mit Degustationsraum (vgl. Akten der 

Beschwerdegegnerin [Bg-act.] [Beilagen A] Bg-act. 1 [Baugesuch], 2 [Bau-

bescheid], 3 [Situationsplan] und 4 [Grundrissplan]; Bg-act. 8 [Beilagen B] 

mit Aktenverzeichnis Hochbauamt [HBg-act. 1 mit Anhang Grundriss- und 

Schnittplan]; ebenfalls Akten der Beschwerdeführerin [Bf-act.] 6 [Baupläne] 

und Bf-act. 7 [mit Erklärung STWE-Begründung 2006 – Grundriss EG Nr. 

55711 [gelbe Markierung] zur vorinstanzlichen Beschwerde). Am 21. Mai 

2013 erliessen die Miteigentümer [ME] 12009 und 12010 der Parzelle 

J._____ eine neue Nutzungsordnung. Danach erhielt der Beschwerdegeg-

ner (ME 12009) das Benützungsrecht am unteren Keller (mittlerer Keller = 

späterer "P._____ Club [Klubraum]) und einem Teil des oberen Kellers. Die 

- 25 -

Voreigentümerin (ME 12010) erhielt demgegenüber das Benützungsrecht 

am restlichen Teil des oberen Kellers und am Autoabstellplatz im Freien 

(Bg-act. 10 [Beilagen C]). Am 30. Oktober 2015 eröffnete der Beschwerde-

gegner im mittleren Teil des X._____kellers den "P._____ Club" als Klub-

raum für vielseitige kulturelle Aktivitäten für Musiker und Kulturschaffende. 

Laut neuer Betriebs- und Nutzungsordnung vom 19. Februar 2019 sollten 

die Musik- und Kulturanlässe unregelmässig stattfinden. Auf die Lärmemis-

sionen sollte grosser Wert gelegt werden und deshalb für jeden Anlass ein 

geschulter Türsteher im Eingangsbereich zum Klublokal samt Vorplatz auf 

Parzelle J._____ für Ruhe und Ordnung sorgen ([HBg-act. 11] [Beilagen 

B]). In der Verfügung BPU vom 5. April 2019 (Ziff. 1) wird die Zonenkonfor-

mität der bestehenden Nutzung des Musikhauses F._____ mit Detailhandel 

und des multifunktionellen Klubraums bejaht (Bg-act. 6 [Beilagen B]). Damit 

war einerseits eindeutig der direkt an der H._____ gelegene, seit über 30 

Jahren (1988) vom Beschwerdegegner geführte Geschäfts- und Gewerbe-

betrieb (Musikhaus F._____) gemeint, und andererseits ebenso klar der im 

Jahre 2006 vom Beschwerdegegner von der Voreigentümerin dazu ge-

kaufte (Ergänzungs- und Erweiterungs-) Raum im unteren mittleren Teil 

des X._____kellers (Klubraum). Nicht Gegenstand dieser Verfügung war 

die Verlegung sowie Erstellung eines neuen Ton- und Aufnahmestudios im 

hintersten Teil des X._____kellers (ausserhalb der W4) oder der Ausbau 

und Umbau der früheren Autoeinstellhalle im Korridorbereich auf Parzelle 

G._____ zum Vorplatz auf Parzelle J._____. Im angefochtenen Entscheid 

vom 14./22. Januar 2020 ist ebenfalls einzig von einer Präzisierung (Ein-

schränkung) der gewerblichen Nutzung des Klubraums (mittleren Teils des 

unteren X.____kellers) die Rede (Bg-act. 1 [Beilage E]). Für das Gericht ist 

damit hinreichend erstellt, dass vorliegend lediglich der Klubraum (P._____ 

Club) im X.____keller und nicht der gesamte X.____keller (mit Aufnahme-

/Tonstudio zuhinterst) Gegenstand und Thema des vorliegenden Be-

schwerdeverfahrens R 20 12 sein können. Dem ist konkret umso mehr zu-

- 26 -

zustimmen, als die Beschwerdeführerin anlässlich des gerichtlichen Au-

genscheins vom 16. August 2021 selbst ausdrücklich festhielt, dass sie sich 

vor allem am Musiklärm aus dem Klubraum (vertikale Lärmemissionen bis 

hinauf zu ihrer Z._____wohnung am Abend) und an der Geräuschkulisse 

der das Klublokal zum Teil weit nach Mitternacht verlassenden Klubbesu-

cher und Konzertgäste störe und diese Lärmquelle deshalb endlich behörd-

lich untersagt werden müsse (siehe Augenscheinprotokoll Wortmeldung 

der Beschwerdeführerin S. 4). Nichts Anderes ist auch dem vorinstanzli-

chen Protokoll des Augenscheins vom 26. November 2019 (Bg-act. 2 S. 2 

und 7 [Beilagen D]) zu entnehmen, worin die Beschwerdeführerin aus-

sagte, dass sie sich durch das neue Tonstudio im X.____keller nicht gestört 

fühle. Damit räumt sie gleichermassen auch ein, dass sie sich dagegen – 

im Gegensatz zum lärmverursachenden Klublokal im mittleren Teil des 

X._____kellers – nicht zur Wehr setzen wolle. Für das Gericht ist damit 

hinreichend erstellt, dass hier einzig der unterirdische Klubraum (P._____) 

samt Klubzutritt (Vorplatzlärm) und nicht der gesamte X._____keller das 

strittige Anfechtungsobjekt bildet.            

4.1.   Die Zonenkonformität des Betriebs des Musikhauses 'F._____' sowie im 

Besonderen des diesen ergänzenden Klubraums ('P._____ Club') auf Par-

zelle G._____ im Mittelteil des X.____kellers wird von der Beschwerdefüh-

rerin im Wesentlichen mit den daraus resultierten Lärmemissionen sowohl 

für das mehrstöckige Wohn- und Geschäftsgebäude auf Parzelle G._____ 

als auch für die umliegenden Wohnhäuser im betreffenden Quartier an der 

H._____ in der W4 begründet. Nach Auffassung des Gerichts sind dazu 

folgende Bestimmungen des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

(RPG; SR 700), des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 

(KRG; BR 801.100) sowie des Baugesetzes der Stadt B._____(BG) zu be-

achten und auf die strittige Raumnutzung im X._____keller anwendbar.

Art. 22 RPG - Baubewilligung

- 27 -

1Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert wer-
den.
2Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
a. die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und  
b. das Land erschlossen ist.
3Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vor-
behalten. 

Art. 24c RPG - Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb
                         der Bauzonen
1Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht 
mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
2Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, 
teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmäs-
sig erstellt oder geändert worden sind.

Art. 81 KRG - Besitzstand
 
1Rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht mehr 
entsprechen, dürfen erhalten und erneuert werden.
2Solche Bauten und Anlagen dürfen zudem umgebaut, massvoll erweitert oder in ihrer 
Nutzung geändert werden, wenn dadurch die Abweichung von den geltenden Vorschriften 
nicht verstärkt wird und keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 
entgegenstehen.

Art. 86 KRG - Baubewilligung
 
1Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) dürfen nur mit schriftlicher Baubewilligung der kom-
munalen Baubehörde errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert wer-
den. Der Baubewilligungspflicht unterliegen auch Zweckänderungen von Grundstücken, 
sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten sind.

Art. 44 BG - Wohnzonen
1Die Wohnzonen (W1-W5) sind hauptsächlich für Wohnbauten bestimmt. Für die im Zo-
nenplan bezeichneten lärmvorbelasteten Gebiete findet die Vorschrift zur minimalen 
Wohnnutzung keine Anwendung.
2In den Wohnzonen sind keine störenden Betriebe zugelassen, die das ruhige und ge-
sunde Wohnen der Nachbarschaft beeinträchtigen oder die bauliche Entwicklung solcher 
Gebiete ungünstig beeinflussen. 

Art. 57 BG – Zonenschema

Das Mass der Nutzung in den Bauzonen richtet sich nach den dazugehörigen Bestimmun-
gen und dem folgenden Zonenschema:
Wohnzonen: u.a. Für die W4: AZ 0.8 / max. Gebäudehöhe 13.5 m / ES II

4.2. Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt. Dieser Nutz-

weise werden auch Arbeitsräume zugerechnet, die mit einer Wohnung zu-

sammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen 

- 28 -

Wohnfläche stehen. Mit dem Begriff "hauptsächlich für Wohnbauten" in Art. 

44 Abs. 1 BG ist implizite jedoch auch gesagt, dass gewerbliche Nutzungen 

nicht ausgeschlossen sind. Diese Nutzungen sind aber eingeschränkt. Zu 

unterscheiden gilt es dabei zwischen nicht störenden Betrieben, mässig 

störenden und stark störenden Betrieben. Mässig störende Betriebe sind 

nur dort gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt. Stark 

störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, 

sind unzulässig. Nicht störende Betriebe werden hingegen zugelassen. Sie 

weisen höchstens ein geringes Konfliktpotential auf und beeinträchtigen ein 

gesundes und ruhiges Wohnen nicht. Sie lassen sich ohne Weiteres mit 

dem Wohnen vereinbaren. Dazu gehören etwa Bäckereien, andere zum 

Wohnen gehörende Geschäftsbetriebe, Quartierrestaurants, Arzt- und An-

waltspraxen. Sie alle weisen regelmässig wenig Motorfahrzeugverkehr auf 

und können auch deswegen "stille" Gewerbe genannt werden (FRITZ-

SCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 6. Aufl., 

Wädenswil 2019, S. 974 [Vorrang des Wohnens], S. 976 f. [Nicht störende 

Betriebe], S. 979 f. [Bedeutung der Zonenvorschriften]; zum Verhältnis Nut-

zungsplan und Baubewilligung vgl. auch: PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- 

und besonders Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 201 ff.; FRITZ-

SCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 6. Aufl., 

Wädenswil 2019, S. 198 [Nutzungsplanung]). 

 4.3. Im konkreten Fall ist vor allem strittig, ob die am fraglichen Standort beste-

hende gewerbliche Nutzung als Musik-, Veranstaltungs- und Übungsraum 

(als Klubraum 'P._____') im mittleren Teil des unterirdischen X.____kellers 

in der dortigen Wohnzone (W4) – wobei der genaue Grenzverlauf der Klub-

fläche ausserhalb der Bauzone nicht definitiv geklärt ist – zulässig ist oder 

nicht. Dies setzt voraus, dass die Verwendung des Klubraums im Gesamt-

kontext als nicht störend zu beurteilen ist, und dessen Bauweise und innere 

Ausgestaltung als mit der W4 vereinbar betrachtet werden kann. Laut 

- 29 -

Rechtsprechung des Bundesgerichts gelten als 'nicht störende Betriebe' 

insbesondere kleinere emissionsarme Geschäfte und Dienstleistungsbe-

triebe mit geringem Zubringerverkehr, Läden, Büroräumlichkeiten sowie 

Gaststätten. Welche Arten von Nutzungen nach ihrer Immissionsstärke in 

einer bestimmten Zone zugelassen sind, wird in typisierten, der allgemei-

nen Erfahrung entsprechenden Umschreibungen festgehalten. Die Beurtei-

lung der Zonenkonformität erfolgt daher losgelöst von den konkreten Ein-

wirkungen in der Nachbarschaft. Entscheidend ist, ob mit der betreffenden 

Nutzung typischerweise Belästigungen verbunden sind, die über das hin-

ausgehen, was normalerweise mit dem Wohnen verbunden ist (vgl. Urteil 

des Bundesgerichts 1C_411/2019 vom 27. Juli 2020 E. 3.1. und 3.3.2.). Auf 

subjektive Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen kann es ebenso we-

nig ankommen, wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlich-

keit (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_67/2007 vom 20. September 2007 

E. 3.3., mit Verweis auf BGE 121 II 67 E.3a, 307 E.3b, je mit Hinweisen).       

4.4. Nach Auffassung des Gerichts sind das Wohnen und andere nicht störende 

Tätigkeiten gestützt auf Art. 44 Abs. 1 BG in der W4 gemäss kommunalem 

Zonenschema (Art. 57 BG) zulässig und auch mit dem Sinn und Zweck von 

Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG vereinbar sowie nach Art. 24 c Abs. 1 RPG und 

Art. 81 Abs. 1 KRG – selbst bei nachträglicher Zonenwidrigkeit – weiterhin 

bestimmungsgemäss nutzbar, da in solchen Fällen die 'Besitzstandsgaran-

tie' greift und demnach hier raumplanungsrechtlich zur Anwendung kommt.  

Auf Parzelle G._____ ist seit jeher (19. Jahrhundert) eine gewerbliche Nut-

zung nachgewiesen und wird dort somit seit rund 120 Jahren eine sich im 

Laufe der Jahre verändernde Geschäftstätigkeit betrieben (vgl. zur Chro-

nologie: Akten des Beschwerdegegners [Bg-act.] 14 [im Jahr 1895: Verle-

gung 'V.______' an H._____]; Bg-act. 16 [1902: Betrieb Glas AG]; Bg-act. 

15 [1946: Lederwarenhandel, ab 1950: Weinhandel]). Mehrere Nutzungs-

änderungen erfolgten in dieser langen Zeitspanne, so im Wesentlichen an-

- 30 -

fangs vom Betrieb als Bierbrauerei mit Restaurant, zum Flaschenlager, 

zum Baugeschäft mit Garagen/Autoeinstellhalle (Zwischennutzung), zum 

Degustationsraum mit Weinkeller samt alten Weinbaugeräten und zuletzt 

zum (unterirdischen) Klubraum 'P._____' als Erweiterung zum seit über 30 

Jahren bestehenden Musikhaus 'F._____'. Im Gegensatz zur Beschwerde-

führerin vermag das Gericht nicht zu erkennen, inwiefern eine übermässige 

Lärmbelastung und folglich ein störender Betrieb durch das auf Parzelle 

G._____ geführte Musikhaus samt unterirdischem Klubraum vorhanden 

sein sollte. Wie aus den Akten hervorgeht und anlässlich des Augenscheins 

des Gerichts vom 16. August 2021 bestätigt wurde, sind wirksame Lärm-

schutzmassnahmen – wie der Einbau von Schallisolationen und Holzver-

kleidungen im Klubraum selbst und die Kontrolle durch ausgebildete Tür-

steher im Zutrittsbereich [Vorplatz Parzelle J._____]) – getroffen worden 

und der dazu erstellte Lärmschutznachweis vom 27. September 2017 er-

gab ebenfalls keine unzulässigen Belastungen (vgl. HBg-act. 7, S. 3 ff.). 

4.4.1. In diesem Fachgutachten wurden sowohl im Innen- wie auch im Zutrittsbe-

reich des Klubraums zuverlässige und aufschlussreiche Lärmmessungen 

getätigt und bezüglich 'Emissionen' im Einzelnen was folgt festgestellt:

Interne Schallquellen:
- Musikerzeugung und Kundenlärm (Betrieb Innenbereich)  
Gemäss Betreiber wird auch bei Veranstaltungen mit Livemusik ein Stundenpegel Leq, 1h 
von 93 dB(A) nicht überschritten. Um die Beurteilung auf der sicheren Seite bezüglich der 
Anwohner zu führen, wird für die Beurteilung von einem Stundenpegel Leq, 1h von 96 
dB(A) im Musikclub ausgegangen.
Anlässlich der am 27. Juni 2017 durchgeführten Messungen wurde bei einem gemesse-
nen Innenschallpegel von Leq = 95 dB(A) im P._____ Club (Messpunkt [MP] 1), dort wo 
sich dauernd Gäste aufhalten können, nachfolgend aufgeführte Emissionspegel Leq, kurz 
(10 Sek.) ermittelt (Resultate Messung vgl. Abschnitt Immissionen).
- MP 1: Club (Innen: Publikumsbereich): Leq, kurz (10 Sek.) max. ca. 97 dB(A)
Bei einem Innenschallpegel von Leq = 96 dB(A) bei MP 1, dort wo sich dauernd Gäste 
aufhalten können, würden die bei den Messpunkten gemessenen Pegel dementsprechend 
um 1 dB(A) höher ausfallen.
Bei einem Schallleistungspegel (Lw) von 70 dB(A) pro Person für angeregte Gästeunter-
haltung (ÖNORM S 5012) mit Lachen usw. ergibt sich im Innenraum des Musikclubs mit 
80 Gästen ein Dauerschallpegel von ca. 83 dB(A) bzw. ein max. Schallpegel von ca. 90 

- 31 -

dB(A) (vgl. Anhang). Der Kundenlärm führt zu keiner relevanten Erhöhung des infolge Mu-
sik allein erzeugten Innenschallpegels.     

Externe Schallquellen:
- Musikerzeugung und Kundenverhalten (Aussenbereich)
Im Freien ist weder eine Aussenbestuhlung, die Bedienung von Gästen noch Musikerzeu-
gung vorgesehen bzw. bewilligt.
- Kundenverkehr (Kommen und Gehen sowie Aufenthalt im Freien)
[..] Im vorliegenden Lärmschutznachweis wird von folgenden Schallleistungspegeln pro 
Person ausgegangen (Lw,A,1P): 
- Sprechen unauffällig Lw,A,1P = 60 dB(A)
- Sprechen normal Lw,A,1P = 65 dB(A)
- Sprechen angeregt Lw,A,1P = 70 dB(A)
- Gästegruppe 4 Personen
- Gleichzeitigkeitsfaktur (gleichzeitiges Sprechen) 50%

Nutzungszone: Die massgebenden Empfangspunkte (EP 1-5) liegen alle in der W4.
Empfindlichkeitsstufe (ES): Die W4 ist der ES II zugeordnet (Art. 57 BG, Zonenschema)

Belastungsgrenzwerte: 
Interne Schallquellen: Musikerzeugung u. Kundenlärm (Abstrahlung Betriebsinnen)
Grenzwert Luftschall Leq,kurz (10 Sekunden) für neue Anlagen:
(gem. Vollzugshilfe Cercle Bruit):
22.00 – 07.00 Uhr (Nachtzeit) 35 dB(A)
19.00 – 22.00 Uhr (Ruhezeit) 40 dB(A)
07.00 – 19.00 Uhr (Arbeitszeit) 45 dB(A)

Interne Schallquellen: Musikerzeugung u. Kundenlärm (Übertragung Betriebsinnen)
Grenzwert Luftschall Leq,kurz (10 Sekunden) für neue Anlagen:
(gem. Vollzugshilfe Cercle Bruit):
22.00 – 07.00 Uhr (Nachtzeit) 25 dB(A)
19.00 – 22.00 Uhr (Ruhezeit) 30 dB(A)
07.00 – 19.00 Uhr (Arbeitszeit) 35 dB(A)

4.4.2. Auf Seite 5 [zuunterst] des Lärmnachweises wurde ausserdem vermerkt:
In der Z.______wohnung konnte keine Schallpegelmessung durchgeführt werden, da von 
der Eigentümerschaft (Anm. Gericht = Beschwerdeführerin) kein Zutritt gewährt wurde.

4.4.3. Bezüglich 'Immissionen' wurde auf Seite 6 des Lärmnachweises erkannt:
Interne Schallquellen: 
- Musikerzeugung und Kundenlärm (Luftschall)
Aufgrund der Lage des Musikclubs im X.____keller erfolgt keine direkte Abstrahlung nach 
aussen (Umgebung). Die Abstrahlung von Luftschall über den umhüllenden Felsen ist ver-
nachlässigbar. Die Abstrahlung aus dem Musikclub in die Geschäftsräume des Musikhau-
ses F._____ bzw. den Gang mit Aussentüre erfolgt über die den Raum abschliessenden 
Innentüren. Die Schallabstrahlung nach Aussen gegen die H._____ erfolgt über den Ab-
schluss des Ganges (Festverglasung/Aussentüre). [..].
- Musikerzeugung und Kundenlärm (Körperschaft)

- 32 -

Zur Ermittlung der Lärmimmissionen in den benachbarten Räumlichkeiten infolge Schallü-
bertragung (Körperschall) bei Betrieb des Musikclubs im EG wurden Messungen des 
Schallpegels durchgeführt (siehe dazu Tabelle auf Seite 5).

4.4.4. Die Gesamtbeurteilung auf den Seiten 9 u. 10 lautet schliesslich wie folgt:
Bei Betrieb des P._____ Clubs können die Anforderungen gemäss Lärmschutz-Verord-
nung (LSV) bezüglich Nachbarparzellen (öffentlich-rechtlich) sowie Wohn-/Geschäftshaus 
H.______ (privat-rechtlich) unter folgenden Bedingungen eingehalten werden:
- Der Innenschallpegel Leq,1h von max. 96 dB(A) wird im P._____ Club (Bereich 

wo sich dauernd Gäste aufhalten können) sowohl in der Ruhezeit (19-22 Uhr) als 
auch in der Nachtzeit (22-07 Uhr) nicht überschritten.

- Zur Vermeidung von Körperschallübertragungen ist die Befestigung von Laut-
sprechern an Wänden oder Decken zu vermeiden, andernfalls ist die Befesti-
gung schallgedämmt auszuführen.

- Die Innentüren Club sowie die Aussentüren gegen die H._____ sind während 
des Betriebs des Clubs geschlossen und nur beim Kommen und Gehen von 
Gästen kurz offen. Der vom Betreiber eingesetzte Türsteher sorgt für geschlos-
sene Türen.

- Im Freien erfolgt weder Bedienung von Gästen noch Musikbeschallung.
- Die Gäste unterhalten sich im Freien (Kommen und Gehen bzw. beim Aufenthalt 

im Freien) in der Zeit vor 22 Uhr höchstens in normaler Lautstärke. Nach 22 Uhr 
halten sich die Gäste nur kurz beim Kommen und Gehen und ansonsten mög-
lichst nicht im Freien auf. Anhaltendes normales Sprechen in der Gruppe kann 
während der Nachtruhezeit in den nächstliegenden Wohnungen zu Störungen 
führen. Der vom Betreiber eingesetzte Türsteher sorgt dafür, dass sich die 
Gäste im Innern aufhalten oder die Lokalität zügig verlassen.

- Die Gäste sind beim Verlassen des Musikclubs um Rücksichtnahme zu ersu-
chen. 

4.5. Dieser Gesamtbeurteilung im erstellten Lärmnachweis vom 27. September 

2017 vermag sich das Gericht anzuschliessen, womit rechtsgenüglich be-

wiesen ist, dass der strittige Klubraum (P._____) einschliesslich Musikhaus 

(F._____) als 'nicht störender Betrieb' zu qualifizieren ist und somit durch-

aus mit den übrigen Wohn- und Geschäftshäusern im betreffenden Quartier 

in der W4 vergleichbar und somit eben auch zulässig bzw. zonenkonform 

ist. Im Übrigen hat es die Beschwerdeführerin nachweislich selbst zu ver-

treten, dass in ihrer Z._____wohnung keine präzisen Lärmmessungen 

durchgeführt werden konnten, weil sie sich dagegen zur Wehr setzte und 

somit eben im jetzigen Verfahren gerade nicht nachweisen kann, dass sie 

durch den Klubbetrieb tatsächlich in ihrer Nachtruhe in erheblichem (inak-

zeptablen) Masse gestört wird.

- 33 -

4.6. Zur Zonenkonformität der Liegenschaft auf G._____ in der W4 kann aus-

serdem auf die zutreffenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin in de-

ren Vernehmlassung vom 20. April 2020 (Ziff. 25, S. 10) verwiesen werden. 

Der Betrieb des Musikhauses F._____ mit Detailhandel (Instrumentenver-

kauf) sowie der damit zusammenhängende multifunktionelle Klubraum sind 

sowohl aus raumplanerischer Sicht (kein störender Betrieb in Wohnzone) 

wie auch städtebaulicher Sicht (keine Hochbaute, sondern ausschliesslich 

unterirdisch, von aussen nicht sichtbar mitten im X._____) in einer Wohn-

zone erlaubt. Das Betriebs- und Nutzungskonzept (Stand) vom 19. Februar 

2019 (vgl. HBg-act. 11: Mit Entstehungsgesichte, Grundgedanke für Klub-

betrieb und Raumnutzung [als Ausstellungsraum, Testraum, Zwischenla-

ger/Montageraum, Besprechungs- und Schulungsraum, Workshop, Probe-

raum, geführte Jam Sessions, Konzertlokal und allgemeiner Kulturraum]) 

wie auch der Standort des Musikhauses samt Klubraum sind in verschie-

denen Nutzungszonen und somit auch in einer Wohnzone zonenkonform. 

Der fragliche Klubbetrieb ist auf Kundinnen und Kunden aller Altersstufen 

ausgerichtet, die in den Stadtquartieren wohnen, und nicht auf solche, die 

von weit her mit dem Privatfahrzeug anreisen. Die Liegenschaft auf Par-

zelle G._____ ist zentrumsnah und befindet sich gemäss Generellem Er-

schliessungsplan (GEP) im Parkierungsgebiet A ohne erforderliche Auto-

abstellplätze. Das besagte Grundstück ist sehr gut mit dem öffentlichen 

Verkehr erschlossen und für Fahrradfahrer sowie Fussgänger unkompli-

ziert zu erreichen. Der ergänzende Musikbetrieb im Klubraum verursacht 

daher auch kein erhöhtes Verkehrsaufkommen, das über das bisher übli-

che Mass im Quartier hinausginge. Im Ergebnis kann der Beschwerdegeg-

nerin deshalb zugestimmt werden, dass der umstrittene Betrieb des Be-

schwerdegegners am vorgesehenen Standort dem Zweck der Wohnzone 

entspricht und weder durch Mehrverkehr und Betriebslärm das ruhige und 

gesunde Wohnen der Nachbarschaft beeinträchtigt noch die bauliche Ent-

wicklung ungünstig beeinflusst, sondern vielmehr eine kulturelle Bereiche-

- 34 -

rung für alle interessierten Kreise geschaffen wird. Die vom Bundesgericht 

gezogene Grenze – wonach entscheidend ist, ob mit der fraglichen Nut-

zung typischerweise Belästigungen verbunden sind, die über das hinaus-

gehen, was normalerweise mit dem Wohnen verbunden ist – wurde im kon-

kreten Fall eindeutig nicht überschritten, was für die Zonenkonformität des 

Musikhauses samt zugehörigem Klubraum im mittleren X.___keller spricht 

(Gerichtsfotos Nrn. 1-3, 8-13 [Musikhaus mit Laden], Nrn. 14-15 [Raum 

P.____ Club], Nrn. 16-17, 27-28 [Korridor/Klubzutrittsbereich]; Nrn. 4-7 

[Treppenhaus]; Nrn. 23-26 [Übungsraum im oberen, mittleren X.____keller, 

mit Zugang und Aufstieg über Holztreppe im hinteren Teil des Musikladen-

geschäfts]).    

5. Ausgangspunkt für die von der Beschwerdeführerin kategorisch verneinte 

'Baubewilligungsfähigkeit' des seit 1992 rechtskräftig als Degustationsraum 

mit Weinhandel sowie geringem Publikumsverkehr (Ausstellung alter Wein-

baugeräte zur Besichtigung) bewilligten (Arbeits-/Geschäfts-) Lokalität als 

gewerblich genutzte Erweiterung des angestammten Musikhauses auf Pa-

rzelle G._____ bildet die frühere sowie heutige Nutzung des besagten Rau-

mes. Nach Ansicht des Gerichts handelt es sich bei der rechtskräftig bewil-

ligten Nutzung als Degustationsraum im Vergleich zur heutigen Verwen-

dung als Klubraum bloss um eine massvolle Zweck- und Nutzungsände-

rung, für die keine neue (nachträgliche) Baubewilligung eingeholt werden 

musste, weil sie lediglich der bereits mit Bewilligung von 1992 angekündig-

ten Modernisierung des mittleren X._____kellers entsprach. Bereits 1992 

wurde nämlich der gewerbliche Gebrauch als Degustationsraum mit Ti-

schen, Buffet, Torkel, Flaschen-/Weinlager, Garderobe und Toiletten von 

der Beschwerdegegnerin bewilligt (siehe [Beilagen A] Pläne Bg-act. 3 und 

4). Schon damals hat sich der hier interessierende Raum des X.____kellers 

in der W4 bzw. teilweise in der Nichtbauzone befunden. Für die gewerbli-

che Umnutzung als Klubraum waren somit gar keine umfangreichen bauli-

- 35 -

chen Massnahmen erforderlich. Die Strom- und Wasseranschlüsse waren 

bereits 1992 vorhanden und auch ein Lüftungsschachtsystem existierte be-

reits (Bg-act. 17, Foto 2 und 3), das in der Folge – im Zuge der Renovierung 

des Korridors und der Erstellung eines neuen Tonstudios im hintersten Teil 

des X.____kellers (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 18-22; [alt] Bg-act. 24) – vollstän-

dig erneuert wurde (Bg-act. 21 [Ausführungsplan/Lüftung]; sowie Gerichts-

fotos Nrn. 16, 26). Der diesbezüglich rechtskräftige Baubescheid Nr. 2011-

02500 vom 24. August 2011 spielt in Bezug auf die Baubewilligungsfähig-

keit des Klubraums aber keine Rolle. Von Bedeutung ist vielmehr die feu-

erpolizeiliche Bewilligung vom 16. April 2018 ([Beilagen C] Bg-act. 11 mit 

Planskizze und Legende]), worin der Beschwerdegegner die behördliche 

Erlaubnis erhielt, die bestehenden Säulen im Klubraum zu sanieren, eine 

Holzverkleidung an den Wänden und Schallisolationen anzubringen sowie 

Brandschutztüren einzusetzen. Zugleich möblierte er den Klubraum mit Ti-

schen und Stühlen, einer Bar und einer Bühne, erstellte Lüftungsrohre und 

erneuerte die bestehenden Toilettenanlagen. Im zugehörigen Plan wurde 

vermerkt, dass sich max. 50 Personen im Klublokal aufhalten dürften. 

Diese baulichen und nutzungsrelevanten Verbesserungen und Modernisie-

rungen hielten sich – gemessen an der Gesamtfläche des Wohn- und Ge-

schäftshauses auf Parzelle G._____ – noch in überschaubarem Rahmen, 

was dadurch bestätigt wird, dass diese baulichen Massnahmen nach Art. 

40 der Verordnung zum KRG (KRVO; BR 801.11) nicht bewilligungspflich-

tig waren oder im vereinfachten Baubewilligungsverfahren (Art. 50 KRVO) 

erledigt werden konnten – weshalb dafür keine ordentliche Baubewilligung 

gemäss Art. 22 RPG und Art. 86 KRG erforderlich ist. Die im Verhältnis zu 

den ursprünglich (seit 1895 bzw. 120 Jahren) bestehenden und letztmals 

1992 bewilligten gewerblichen Nutzungen im betreffenden Klubraum kön-

nen daher ohne weiteres als massvolle Zweckänderungen bezeichnet wer-

den, die in den Schutzbereich der Bestandesgarantie nach Art. 81 KRG 

sowie Art. 24 c RPG fallen und somit eben keiner erneuten Baubewilligung 

- 36 -

durch die Beschwerdegegnerin bedürfen. Der vorgebrachte Haupteinwand 

der Beschwerdeführerin, wonach die Baubewilligung von 1992 ungenutzt 

geblieben sei und daher längst erloschen sei, verfängt hier deshalb nicht, 

weil die damalige Baubewilligung in Rechtskraft erwuchs und die Nutzung 

dieser Bewilligung an keine Fristen gebunden wurde. Im Übrigen erscheint 

es dem Gericht sehr plausibel, dass sukzessive kleinere Arbeiten und Sa-

nierungen innerhalb jenes Kellergewölbes getätigt wurden, um so die 1990 

in Aussicht gestellte Unterschutzstellung des geschichtsträchtigen 

X.____kellers durch die Beschwerdegegnerin zu verhindern (vgl. Zeitungs-

artikel im Bündner Tagblatt vom […….], auf S. 1 [Frontseite] und speziell 

illustrativ S. 3 [Geschichte des X.____kellers]). Die Qualifikation als mass-

volle Nutzungsänderung ist vertretbar, weil bauliche Massnahmen seit Er-

halt der Baubewilligung 1992 zur Nutzung als Degustationsraum – wenn 

auch nur geringfügig – erfolgt sind. Daran ändert auch die besondere Lage 

im Y._____felsen nichts, wonach der (unterirdische) Klubraum nicht 

vollständig in der W4 liegt, sondern sich flächenmässig teilweise/partiell in 

einer Nichtbauzone (Waldareal) befindet. Eine kantonale (BAB-) Bewilli-

gung für jenen Klubflächenteil ausserhalb der W4 wäre lediglich bei einer 

bedeutenden Zweckänderung oder Umnutzung desselben Raumes uner-

lässlich. Eine solch wesentliche Zweckänderung für jenen partiellen Raum-

anteil in der Mitte des X._____kellers hat aber nie stattgefunden, weshalb 

auch dieser Anteil der Kellerräumlichkeiten bereits seit 120 Jahren zu ge-

werblichen Zwecken genutzt wurde und deshalb ebenfalls "besitzstands-

geschützt" ist (vgl. Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG). Was die Auflage der Be-

schwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid betrifft, dass der vielseitig 

verwendbare Klubraum nicht dauernd für öffentliche gewerbsmässige An-

lässe zur Verfügung stehe bzw. maximal sechs befristete Einzelbewilligun-

gen zur Durchführung entsprechend öffentlicher Konzerte und Anlässe pro 

Jahr gewährt würden, erscheint dem Gericht eine solche Nutzungsein-

schränkung ebenfalls als verhältnismässig und vertretbar. 

- 37 -

6. Was die angefochtene Kostenauferlegung im vorinstanzlichen Verfahren 

zu Lasten der Beschwerdeführerin angeht, so hat die Beschwerdegegnerin 

zu Recht festgehalten, dass die Beschwerdeführerin mit ihrer Beschwerde 

vom 29. April 2019 im (verwaltungsinternen) Verfahren in den Hauptpunk-

ten unterlegen ist und der von ihr – unter Verweis auf den per 1. April 2019 

revidierten Art. 96 Abs. 2 KRG – geltend gemachte Grundsatz der Kosten-

freiheit in Baueinspracheverfahren nach der Rechtsprechung des Bundes-

gerichts (BGE 143 II 467 ff. = Pra 2018 Nr. 94) vorliegend nicht zur Anwen-

dung gelangt. Diese Würdigung der Beschwerdegegnerin ist zutreffend, 

weil Art. 96 Abs. 1 KRG ausdrücklich die Gebührenpflicht "in weiteren bau-

polizeilichen Verfahren" vorsieht, zu denen auch das vorliegende Verfahren 

(Kontrolle 'Lärmemissonen') zählt. Die reduzierte Kostenauflage durch die 

Beschwerdegegnerin im vorinstanzlichen Verfahren nach Art. 90 Abs. 4 BG 

i.V.m. mit Art. 9 u. Art. 10 der Gebührenverordnung (GV: RB 625) der Be-

schwerdegegnerin (Aufwandersatz Baubehörde: Nutzungsprüfung mit Au-

genschein – Protokoll der vorinstanzlichen Ortsbegehung samt Fotos [Bei-

lage D] Bg-act. 2) ist daher verursachergerecht und nicht zu beanstanden.  

7.1. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens R 20 12 sind die Gerichts-

kosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdefüh-

rerin aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei vorliegend ermessensweise 

eine Staatsgebühr von CHF 4'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) als angemes-

sen und gerechtfertigt.

7.2. Der Beschwerdegegnerin steht keine aussergerichtliche Entschädigung zu, 

da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).

7.3. Dem anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner sind die durch den Rechts-

streit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). 

- 38 -

Es ist dabei grundsätzlich auf die Honorarnote(n) des Beschwerdegegners 

vom 18. Juni 2020 von CHF 9'035.33 samt Ergänzung vom 20. September 

2020 von CHF 693.31 (inkl. Augenschein) abzustellen, wobei im Laufe des 

Verfahrens ein Wechsel der Rechtsvertretung stattgefunden hat. Der erst-

genannten Honorarnote war eine Honorarvereinbarung vom 11. April 2019 

mit einem Stundenansatz von CHF 270.-- beigefügt. Die Honorarsumme 

von CHF 9'035.33 (bestehend aus: Zeit-/Arbeitsaufwand 30.1667 Std. à 

CHF 270.--/Std. [= CHF 8'145.--], zzgl. Kleinspesenpauschale 3% [CHF 

244.35] und Mehrwertsteuer 7.7.% [645.98]) und diejenige von CHF 693.31 

(gegliedert in: 2.5 Std. à CHF 250.-- [CHF 625.--], Spesen 3% [CHF 18.75] 

und MWST 7.7% [CHF 49.56]) ergeben zusammen CHF 9'728.64. Laut Art. 

3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsan-

wältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) gilt 

im Kanton Graubünden üblicherweise ein Stundenansatz von (im Durch-

schnitt) CHF 240.--. Nach Art. 4 Abs. 1 HV kann bei Vorliegen einer Hono-

rarvereinbarung davon abgewichen werden, wobei der maximale Stunden-

ansatz in diesem Fall praxisgemäss bei CHF 270.-- liegt. Vorliegend wurde 

zusammen mit der Honorarnote der zuerst mit dem Fall betrauten Anwältin 

des Beschwerdegegners eine Honorarvereinbarung mit einem Stundenan-

satz von CHF 270.-- eingereicht. Bei der zweiten Honorarnote der danach 

diesen Fall betreuenden Anwältin fehlt eine Honorarvereinbarung, weshalb 

hier der übliche Stundenansatz von CHF. 240.-- gilt und die zweite Hono-

rarnote somit noch entsprechend zu kürzen ist. Weiter sind beide Honorar-

noten bezüglich der jeweils erhobenen Mehrwertsteuern abzuändern, weil 

der Beschwerdegegner vorsteuerabzugsberechtigt (UID-Registernummer 

CH-………….) ist und damit keine Mehrwertsteuer geschuldet ist (siehe 

Leiturteil PVG 2015 Nr. 19). Nach Korrektur beider Kostennoten ergibt sich 

somit eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 9'007.35 (bestehend 

aus: [Neu] CHF 8'389.35 [ohne MWST] plus CHF 618.-- [CHF 600.-- zzgl. 

Spesen 3% [CHF 18.--]; ebenfalls ohne MWST). In diesem Umfang hat die 

- 39 -

Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner eine aussergerichtliche Ent-

schädigung zu bezahlen.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 808.--

zusammen CHF 4'808.--

gehen zulasten von A._____.

3. Aussergerichtlich hat A._____ E._____ mit CHF 9'007.35 (ohne MWST) 

zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

[Mit Urteil 1C_12/2022 vom 23. Januar 2023 hat das Bundesgericht die gegen die-

sen Entscheid erhobene Beschwerde teilweise gutgeheissen, den vorliegenden 

Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses Gericht zurück-

gewiesen.]