# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fa4b9d54-9c74-5d73-8394-be896b77bb22
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-18
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 18.03.2014 I/2-2013/13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-2-2013-13_2014-03-18.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/2-2013/13

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 18.03.2014

Entscheiddatum: 18.03.2014

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 18.03.2014
Art. 243 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Handänderungssteuer, Baubindung. Da 
lediglich für Architekturleistungen eine Verpflichtung bestand, nicht aber 
bezüglich der anderen Bauarbeiten bzw. Unternehmerverträge, wurde eine 
sog. Baubindung bei einer Handänderung verneint und die 
Handänderungssteuer nur auf dem Kaufpreis des Grundstücks erhoben 
(Urteil der Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2, vom 18. März 2014, 
I/2-2013/13).

Präsident Thomas Vögeli, Richter Rudolf Lippuner und Martin Würmli, 

Gerichtsschreiberin Susanne Schmid Etter

X, Rekurrent,

vertreten durch swiss tax ag, Oberer Graben 42, Postfach 539, 9004 St. Gallen,

gegen

Gemeinderat A, Vorinstanz,

betreffend

Handänderungssteuer

Sachverhalt:

A.- Mit Schreiben vom 28. Januar 2011 unterbreitete der Gemeinderat A der Y 

Architekten AG, Buchs, eine bis 31. Januar 2012 befristete Offerte für das in ihrem 

Eigentum stehende Grundstück Nr. 1 in A, bestehend aus 1'681m  Bauland (Zone W3), 2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

zu einem Preis von Fr. 285.–/m . Daraufhin arbeitete die Y Architekten AG für die 

fragliche Parzelle ein Bauprojekt (Erstellung eines Mehrfamilienhauses) aus und liess 

dieses im Frühjahr 2011 durch die Z Treuhand AG für Fr. 3'990'000.– (inkl. Land) 

ausschreiben. X zeigte Interesse daran und schloss am 24. Oktober 2011 mit der Y 

Architekten AG einen Vertrag für Architekturleistungen über ein Honorar von pauschal 

Fr. 352'000.– (ohne Nebenkosten) ab. Bereits am 3. Oktober 2011 stimmte der 

Gemeinderat A einem Verkauf des Grundstücks Nr. 1 an X zu. Am 22. Dezember 2011 

erteilte die Bau- und Planungskommission der Bauherrin Y Architekten AG die 

Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Nr. 1. Mit 

öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Dezember 2011 veräusserte die 

Politische Gemeinde A das Grundstück Nr. 1 für Fr. 479'085.– (Fr. 285.–/m ) an X. Die 

Handänderung wurde gleichentags im Grundbuch eingetragen. Die Y Architekten AG 

übertrug mit Vereinbarung vom 1. März 2012 sämtliche Rechte und Pflichten aus der 

Baubewilligung an X. 

B.- Das Grundbuchamt A veranlagte X am 9. Oktober 2012 mit Handänderungssteuern 

von insgesamt Fr. 39'900.–. Für die Berechnung ging sie vom ursprünglich 

ausgeschriebenen Verkaufspreis für das Bauprojekt von Fr. 3'990'000.– aus. Die von X 

gegen die Veranlagung der Handänderungssteuer erhobene Einsprache wies der 

Gemeinderat am 4. Februar 2013 ab.

Gegen den ablehnenden Einsprache-Entscheid erhob X mit Eingabe seiner Vertreterin 

vom 18. Februar 2013 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem 

Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge seien der angefochtene 

Einsprache-Entscheid und die ihm zugrunde liegende Veranlagung der 

Handänderungssteuer aufzuheben und die Handänderungssteuer lediglich auf dem im 

öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 30. Dezember 2011 vereinbarten Kaufpreis 

von Fr. 479'085.– zu veranlagen. Die Vorinstanz verzichtete mit Schreiben vom 19. 

März 2013 unter Verweis auf den Einsprache-Entscheid auf eine Vernehmlassung. Auf 

die Ausführungen der Beteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Für die Bearbeitung der Rekurssache wurden zusätzliche Akten beigezogen, was den 

Beteiligten zur Kenntnis gebracht wurde.

2

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zur Beurteilung von Streitigkeiten betreffend 

Handänderungssteuern zuständig. Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben. Der 

Rekurs vom 18. Februar 2013 ist rechtzeitig eingereicht worden. Er erfüllt in formeller 

und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 229 in Verbindung mit 

Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP).

2.- Der Rekurrent hat am 30. Dezember 2011 das Grundstück Nr. 1 in A mit einer 

Fläche von 1'681m  zum Preis von Fr. 479'085.– (Fr. 285.–/m ) von der Politischen 

Gemeinde A erworben. Für diese Handänderung wurde er mit Rechnung vom 9. 

Oktober 2012 mit einer Handänderungssteuer von Fr. 39'900.– veranlagt. Die 

Veranlagungsbehörde ging davon aus, mit dem Kaufvertrag vom 30. Dezember 2011 

sei ein Werkvertrag für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück 

Nr. 1 verbunden gewesen, so dass auch auf dem Werklohn - mutmasslich 

Fr. 3'510'915.– - eine Handänderungssteuer geschuldet sei. Zwischen den 

Verfahrensbeteiligten ist das Bestehen eines solchen Werkvertrags umstritten.

a) Im Rekurs wird im Wesentlichen geltend gemacht, die Politische Gemeinde A sei als 

ursprüngliche Eigentümerin des fraglichen Grundstücks an einem Kettengeschäft 

beteiligt gewesen. Ein solches liege vor, wenn die Verfügungsmacht über ein 

Grundstück ohne Grundbucheintrag von einer Person mit zivilrechtlichem Eigentum am 

Grundstück vorerst auf eine bloss wirtschaftlich berechtigte Person übergehe. Die 

wirtschaftliche Verfügungsgewalt werde im Rahmen vertraglicher Berechtigungen, 

verbunden mit zwei- oder mehrfacher Weiterübertragung der Verfügungsgewalt bis 

zum endgültigen Eigentumswechsel mit Grundbucheintrag weitergegeben. Als 

Baubewilligungsbehörde sei die Verkäuferin von Anfang an in das Bewilligungs- und 

Kaufgeschäft involviert gewesen. Sie habe dem Rekurrenten erlaubt, das Grundstück 

zu denselben Bedingungen wie die Y Architekten AG zu übernehmen. Der Rekurrent 

habe mit der Y Architekten AG keinen Generalunternehmer-, sondern einen 

Architekturvertrag für die Erstellung des Mehrfamilienhauses abgeschlossen. Der 

Unterschied zwischen diesen beiden Verträgen bestehe darin, dass beim 

2 2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Generalunternehmervertrag der Preis für die schlüsselfertige Baute bereits am Anfang 

fixiert sei und für den Käufer eine gewisse Sicherheit bestehe, während beim 

Architekturvertrag die Bauherrin in die Vergabe miteinbezogen werde und es ein gutes 

Kostenmanagement brauche. Mit Vereinbarung vom 1. März 2012 seien sämtliche 

Rechte und Pflichten aus der Baubewilligung für den Neubau von der Y Architekten AG 

auf den Rekurrenten übertragen worden. Im Regelfall erwerbe heute ein Investor ein 

Grundstück aus Sicherheitsgründen erst, wenn eine Baubewilligung vorliege. Dies 

bedeute jedoch noch nicht, dass der Architekt auch als Generalunternehmer tätig sei. 

Der Rekurrent habe sich dagegen entschieden, um die Bauhandwerker frei bestimmen 

zu können. Die einzelnen Werkverträge seien in der Zwischenzeit vom Rekurrenten 

unterzeichnet worden.

Dem hält die Vorinstanz im Einsprache-Entscheid entgegen, die Voraussetzungen für 

eine Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn seien erfüllt. Mit Beschluss vom 

6. Dezember 2010 habe die Vorinstanz das Grundstück Nr. 1 bis 31. Januar 2012 

explizit und exklusiv für die Y Architekten AG reserviert. Diesem Beschluss komme 

faktisch die gleiche Bedeutung wie einem Grundbucheintrag oder einem öffentlich 

beurkundeten Vertrag zu. Daraus ergebe sich die besondere Abhängigkeit zwischen 

dem Rekurrenten und der Y Architekten AG. Diese habe das Bauland für ihre Zwecke 

reserviert und bereits Investitionen in das Überbauungsprojekt getätigt, so dass der 

Rekurrent nicht mehr habe frei entscheiden können, ob er nur das Grundstück oder 

das ganze Projekt inklusive Land kaufe. Der Rekurrent habe somit keine andere 

Möglichkeit gehabt, als den Architekturvertrag mit der Y Architekten AG einzugehen. 

Aufgrund der Vereinbarung vom 25. Juli 2011 habe die Y Architekten AG auf ihre 

Reservierung verzichtet und vorgeschlagen, das Grundstück an den Rekurrenten zu 

verkaufen. Dem habe der Gemeinderat zugestimmt. Der vorliegende Architekturvertrag 

enthalte nicht nur Projektierungsarbeiten, sondern auch den Auftrag für die 

Ausschreibung und die Realisierung des Bauvorhabens, weshalb dieser Vertrag in 

seinen praktischen Auswirkungen die Funktion eines Generalunternehmer-

Werkvertrages übernehme. Ferner spreche die Inserierung eines projektierten 

Mehrfamilienhauses im Frühjahr 2011 durch die Z Treuhand AG mit einem 

Verkaufspreis von Fr. 3'990'000.– eindeutig für die Absicht, eine schlüsselfertige Baute 

zu verkaufen. Im Preis inbegriffen sei auch das von der Y Architekten AG reservierte 

Bauland gewesen. Es sei bewusst ein Investor gesucht worden, der nicht nur das 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Bauland allein, sondern auch das gesamte vorbereitete Projekt mit den bereits 

getätigten Aufwendungen der YArchitekten AG übernehme. Gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei die Zusammenarbeit von Verkäufer und 

Werkunternehmer nicht entscheidend.

b) Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in 

der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als 

Handänderung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der 

wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Der 

Steueranspruch entsteht mit der Handänderung und wird mit der Rechnungstellung 

fällig (Art. 241 Abs. 3 StG). Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242 

Abs. 1 StG). Gemäss Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen 

weiteren Leistungen des Erwerbers bemessen.

aa) Zur Frage der sogenannten Baubindung besteht eine ständige Praxis des 

Verwaltungsgerichts (vgl. jüngster Entscheid B 2012/31 vom 21. August 2013, unter: 

www.gerichte.sg.ch). Eine solche liegt vor, wenn ein Kaufvertrag über ein Grundstück 

derart mit einem Werkvertrag für die Erstellung oder Fertigstellung einer Baute 

verbunden wurde, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden; ohne den einen 

Vertrag wäre es nicht zum Abschluss des andern gekommen, womit das Geschäft als 

Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt. In diesem Fall ist 

die Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten. 

Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzelfalles heranzuziehen, wobei 

der Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein muss, dem Erwerber 

ein schlüsselfertiges Haus zu verkaufen. Diese Auffassung entspricht auch dem Zweck 

der Rechtsverkehrssteuer, die den gesamten Vermögensübergang als solchen erfassen 

will (vgl. VerwGE vom 24. März 2009, unter: www.gerichte.sg.ch oder SGE 2009 Nr. 12; 

GVP 1987 Nr. 24).

In der Regel setzt die Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn die Identität 

von Landveräusserer und Werkunternehmer voraus. Bei fehlender tatsächlicher 

Identität ist eine Zusammenrechnung nur möglich, wenn zwischen Veräusserer und 

Werkunternehmer eine enge wirtschaftliche Beziehung besteht, so dass sie dem 

Erwerber als zusammengehörend, als wirtschaftlich identisch erscheinen. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Entscheidend ist stets, dass Veräusserer und Werkunternehmer dem Erwerber 

gemeinsam eine schlüsselfertige Baute verkaufen wollen, der Erwerber also einerseits 

vom Landveräusserer das reine Land nicht erhalten würde, wenn er nicht gleichzeitig 

mit dem Werkunternehmer einen Werkvertrag abschliessen würde, der Erwerber 

andrerseits diesen Werkvertrag aber nicht abschliessen würde, wenn er nicht 

gleichzeitig das Land erwerben könnte (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum 

Zürcher Steuergesetz, 1. Aufl. 1999, N 14 f. zum mit Art. 243 Abs. 1 StG inhaltlich 

übereinstimmenden § 230 StG-ZH in der bis 31. Dezember 2004 gültigen Fassung). 

Auch nach st. gallischer Veranlagungspraxis ist die fehlende Identität von Verkäufer 

und Unternehmer kein Hindernis der Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn 

(vgl. GVP 1992 Nr. 18).

Die Praxis hat zahlreiche Indizien entwickelt, die den Steuerbehörden als 

Entscheidungshilfen dienen. Massgebend sind die Verhältnisse bei Vertragsabschluss 

(vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 

6. Aufl. 1999, S. 444 f. mit Hinweisen auf Praxis und Rechtsprechung). Demzufolge 

stellen Kaufvertragsbestimmungen, durch welche ein Werkvertrag integriert oder 

dessen Abschluss ausbedungen wird, der Kauf- oder Besitzesantritt auf den Zeitpunkt 

der Bauvollendung hinausgeschoben wird, ein Pauschalpreis für Boden und Bau 

vereinbart wird oder wonach der Verkäufer Baugarantien tragen soll, solche Indizien 

dar. Darauf deutet ebenfalls hin, wenn der Kauf eines schlüsselfertigen Hauses in 

Inseraten angeboten wird, wenn sich der Verkäufer als Generalunternehmer betätigt, 

wenn mit der Überbauung bereits begonnen worden ist oder wenn der Kaufpreis für 

das Bauland unter den ortsüblichen Bodenpreisen liegt, mithin die Differenz im 

Werklohn enthalten ist (StB 243 Nr. 1).

Die Zusammenrechnung von Bodenpreis und Werklohn setzt immer voraus, dass im 

Ergebnis kaum ein Unterschied besteht zum Fall, in dem der Käufer ein fertiggestelltes 

Haus erwirbt. Dagegen kann der Werklohn nicht in die Bemessung der 

Handänderungssteuer einbezogen werden, wenn sich der Verkäufer lediglich gewisse 

Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude versprechen lässt, der Käufer aber im 

Übrigen frei ist, wann und wie er sein Grundstück überbauen will (GVP 1987 Nr. 24). 

Von einem mitveräusserten liegenschaftlichen Wert kann somit nur im Fall eines 

einheitlichen Werkvertrages über eine fertig zu erstellende Baute gesprochen werden, 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

d.h. wenn mit dem Kauf- ein General- oder Totalunternehmervertrag unabdingbar 

verbunden ist (vgl. GVP 1966 Nr. 3, 1976 Nr. 21 und 1992 Nr. 18).

bb) Nach der Rechtsprechung ist ausschlaggebend, ob der Käufer im Zeitpunkt des 

Grundstückserwerbs noch frei entscheiden kann, (wann und) wie er sein Land 

überbauen will (vgl. VRKE I/2-2010/55 vom 6. Januar 2012 E. 2b mit Hinweisen, unter: 

www.gerichte.sg.ch). Sodann kann die Tatsache, dass für ein Grundstück auch ein 

Werkvertrag abgeschlossen wird und in jeweils beiden Verträgen auf den andern 

Vertrag Bezug genommen wird, auf eine Baubindung hinweisen (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 2P.205/2002 vom 8. November 2002 E. 3.2). Eine solche Tatsache 

kann auch darin erblickt werden, dass im Zeitpunkt des Grundstückkaufs bereits ein 

fertiges Bauprojekt vorlag, weil die Werkverträge sehr kurze Zeit nach dem 

Grundstückskauf (zwanzig Tage) abgeschlossen wurden und zudem auf einem 

Angebot basierten, welches bereits vor dem Grundstückskauf unterbreitet worden war. 

Auf eine Baubindung deuten auch eine wenige Tage nach dem Landerwerb erteilte 

Baubewilligung, die auf vor dem Kauf erstellten Plänen beruht, und die im 

Grundstückskauf bei einer Konventionalstrafe von Fr. 50'000.– vereinbarte 

Verpflichtung, die Bauarbeiten einer bestimmten Unternehmung zu übertragen, hin. 

Ohne weiteres kann von einer Baubindung ausgegangen werden, wenn den Käufern im 

Zeitpunkt des Grundstückserwerbs bereits ein fertiges Bauprojekt vorlag und diese 

sich im Kaufvertrag zur Übertragung der Bauarbeiten an eine bestimmte Firma 

verpflichten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.302/2005 vom 4. November 2005 

E. 4.2).

cc) Bei belastenden Verfügungen ist es grundsätzlich die verfügende Behörde, welche 

die Folgen der Beweislosigkeit trägt. Im Steuerrecht gilt deshalb der Grundsatz, dass 

die Veranlagungsbehörde die Beweislast für die steuerbegründenden Tatsachen trägt, 

während den Steuerpflichtigen die Beweislast für jene Tatsachen trifft, welche die 

Steuerschuld aufheben oder vermindern (vgl. Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 628 f.; 

Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 379 f.).

c) Entgegen der Ansicht des Rekurrenten liegt kein Kettengeschäft vor. Die Vorinstanz 

unterbreitete der Y Architekten AG lediglich eine befristete Offerte und kein 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

übertragbares Kaufrecht für das Grundstück Nr. 1. Der Eintritt einer Drittperson ohne 

Zustimmung der Eigentümerin zu denselben Bedingungen war darin nicht vorgesehen. 

Folglich fanden keine wirtschaftlichen Handänderungen statt. Solche wurden denn 

auch nicht besteuert.

d) Der Rekurrent erwarb das Grundstück Nr. 1 von der Politischen Gemeinde A. Den 

Vertrag über die Architekturleistungen bzw. den von der Vorinstanz angeführten 

angeblichen Generalunternehmervertrag schloss er jedoch mit der Y Architekten AG 

ab. Es fehlt folglich an einer Identität zwischen Landveräusserer und 

"Werkunternehmer". Ein direktes Zusammenwirken dieser beiden oder gar eine 

wirtschaftliche Identität liegen ebenfalls nicht vor. Gemäss Ansicht der Vorinstanz 

besteht der innere Zusammenhang zwischen der Landverkäuferin und der Y 

Architekten AG darin, dass die Parzelle Nr. 1 bis 31. Januar 2012 für letztere reserviert 

gewesen sei. Dem Beschluss der Vorinstanz vom 6. Dezember 2010 kommt indessen 

faktisch nicht dieselbe Bedeutung wie einem Grundbucheintrag oder einem öffentlich 

beurkundeten Vertrag zu. Es trifft zwar zu, dass die Y Architekten AG dadurch das 

Recht besass, bis 31. Januar 2012 die Kaufoption zu den vereinbarten Bedingungen 

auszuüben. Sie war jedoch nicht befugt, dieses Recht auf einen Dritten, namentlich den 

Rekurrenten, zu übertragen. Sie konnte einzig vor Ablauf der vereinbarten Frist der 

Vorinstanz mitteilen, sie wolle das Grundstück nicht kaufen bzw. man solle das Land an 

den Rekurrenten veräussern. Daran war die Vorinstanz indessen nicht gebunden. Sie 

hätte ihre Zustimmung zum Verkauf an den Rekurrenten ohne Weiteres auch 

verweigern können. Unter diesen Umständen kann daher nicht gesagt werden, die 

Vorinstanz und die Y Architekten AG hätten dem Rekurrenten gemeinsam eine 

schlüsselfertige Baute verkaufen wollen. Ob unter diesen Umständen ein innerer 

Zusammenhang zwischen der Vorinstanz und der Y Architekten AG gegeben war, 

erscheint fraglich. Da der Werklohn jedoch keine zusätzliche Leistung des Rekurrenten 

darstellt (vgl. die nachfolgenden Erwägungen) und deshalb ohnehin keine 

Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn im Hinblick auf die Veranlagung der 

Handänderungssteuer erfolgt, kann diese Frage offen gelassen werden.

Im Zeitpunkt der Veräusserung des Grundstücks fehlt es nämlich am Vorliegen eines 

entsprechenden Generalunternehmervertrages für die Erstellung des 

Mehrfamilienhauses. Zwischen dem Rekurrenten und der Y Architekten AG wurde 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

lediglich ein Vertrag über Architekturleistungen abgeschlossen. Die Werkverträge 

wurden vom Rekurrenten erst nach Grundstückerwerb in eigenem Namen 

abgeschlossen (vgl. act. 17). Es liegt auch kein fixer Werklohn vor. Gegenüber der 

ursprünglichen Ausschreibung von Fr. 3'990'000.– geht die Kostenschätzung vom 25. 

Juli 2011, die der Bestimmung des Architektenhonorars diente, von einer Bausumme 

von Fr. 3'255'000.– aus (act. 13). Zuzüglich des Landpreises ergeben sich 

Anlagekosten von Fr. 3'735'000.–. Offenbar konnte der Rekurrent, der bereits im 

Herbst 2011 und damit vor Erteilung der Baubewilligung als Käufer feststand, noch 

Einfluss auf das Projekt nehmen. Darauf deutet auch die Formulierung im Kaufvertrag 

hin, wonach der Rekurrent sich verpflichtete, bei der Vergabe der Bauarbeiten nach 

Möglichkeit das ortsansässige Gewerbe zu berücksichtigen (act. 8/3, Ziff. 18). Es lag 

somit nur eine teilweise Baubindung in Bezug auf die Architekturleistungen inkl. 

Bauleitung vor. Konkrete Anhaltspunkte für eine vollständige Baubindung hinsichtlich 

der Arbeitsvergabe und der Wahl der ausführenden Unternehmer sind den Akten nicht 

zu entnehmen. Es fehlen Hinweise dafür, dass der Architekturvertrag, der nicht nur die 

Projektierung, sondern auch die Ausschreibung und Realisierung umfasste, im Hinblick 

auf eine Steuerumgehung lediglich simuliert wurde, in seinen praktischen 

Auswirkungen aber die Funktion eines Generalunternehmervertrages übernahm. Daran 

vermag die Tatsache, dass die fertige Baute samt Land anfänglich zusammen für 

Fr. 3'990'000.– inseriert wurde, nichts zu ändern. Die Vorinstanz verkennt mit ihrer 

Argumentation, dass gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung auch die 

offensichtlich gegebene Abhängigkeit zwischen Architektur- und 

Grundstückkaufvertrag nicht zu einer Zusammenrechnung von Werklohn und Kaufpreis 

führt, wenn darin lediglich eine Teilleistung, nicht aber die Erstellung eines 

schlüsselfertigen Gebäudes vereinbart wurde (vgl. VerwGE B 2012/31 vom 21. August 

2013 E. 3.4.2).

e) Zusammenfassend ergibt sich, dass der Kaufvertrag zwischen dem Rekurrenten und 

der Politischen Gemeinde A vom 30. Dezember 2011 über das Grundstück Nr. 1 nicht 

mit einem Werkvertrag verbunden war, in welchem sich die Y Architekten AG als 

Generalunternehmerin zur Erstellung und Übergabe eines schlüsselfertigen 

Mehrfamilienhauses verpflichtete. Es bestand daher kein Anlass, auf dem 

mutmasslichen Werklohn von Fr. 3'510'915.– eine Handänderungssteuer zu erheben. 

Der Rekurs ist folglich gutzuheissen; der angefochtene Einsprache-Entscheid vom 4. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Februar 2013 sowie die ihm zugrunde liegende Rechnung vom 9. Oktober 2012 sind 

aufzuheben. Der Rekurrent ist für den Kauf des Grundstücks Nr. 1 neu mit einer 

Handänderungssteuer von Fr. 4'790.85 (1% von Fr. 479'085.–) zu veranlagen.

3.- a) Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der 

Politischen Gemeinde A zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Da sie finanzielle Interessen 

verfolgt, ist auf ihre Erhebung nicht zu verzichten (vgl. Art. 95 Abs. 3 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 1'500.– erscheint angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 1'500.– ist dem 

Rekurrenten zurückzuerstatten.

b) Gemäss Art. 98 Abs. 2 VRP werden im Rekursverfahren ausseramtliche Kosten 

entschädigt, soweit sie aufgrund der Rechts- und Sachlage als notwendig und 

angemessen erscheinen. Im vorliegenden Fall war der Verzicht auf den Beizug eines 

Vertreters im Rekursverfahren nicht zumutbar. Eine Kostennote ist nicht eingereicht 

worden. Für die Bemessung der Entschädigung ausseramtlicher Kosten bei nicht als 

Rechtsanwalt oder Rechtsagent zugelassenen Vertretern bestehen keine Vorschriften. 

In der Praxis wird eine gegenüber dem Anwaltstarif reduzierte Entschädigung 

zugesprochen (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 839). Angesichts der nicht sehr 

umfangreichen Akten sowie des ersichtlichen Aufwands für die Rekurseingabe 

erscheint eine Entschädigung von Fr. 800.– inkl. Mehrwertsteuer als angemessen (vgl. 

Art. 19, 22 Abs. 1 lit. b und 28 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und 

Rechtsagenten; sGS 963.75). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am 

Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98  VRP). 

Angesichts des Verfahrensausgangs sind dem Rekurrenten die ausseramtlichen Kosten 

vollständig zu entschädigen (Art. 98  VRP). Kostenpflichtig ist die Politische Gemeinde 

A.

Entscheid:

1.    Der Rekurs wird gutgeheissen und der angefochtene Einsprache-Entscheid

       vom 4. Februar 2013 und die ihm zugrunde liegende Veranlagung des

       Grundbuchamtes A vom 9. Oktober 2012 werden aufgehoben.

bis

ter

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 11/11

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

2.    Der Rekurrent wird für den Kauf des Grundstücks Nr. 1 mit einer 

Handänderungssteuer

       von Fr. 4'790.85 veranlagt.

3.    Die Politische Gemeinde A bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 1'500.–.

4.    Der Kostenvorschuss von Fr. 1'500.– wird dem Rekurrenten zurückerstattet.

5.    Die Politische Gemeinde A hat den Rekurrenten mit Fr. 800.– zu entschädigen.

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 18.03.2014
	Art. 243 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Handänderungssteuer, Baubindung. Da lediglich für Architekturleistungen eine Verpflichtung bestand, nicht aber bezüglich der anderen Bauarbeiten bzw. Unternehmerverträge, wurde eine sog. Baubindung bei einer Handänderung verneint und die Handänderungssteuer nur auf dem Kaufpreis des Grundstücks erhoben (Urteil der Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2, vom 18. März 2014, I/2-2013/13).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2025-07-19T10:01:28+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen