# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4bf7c2da-98d8-5342-8bde-a09064819bab
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-08
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 08.01.2024 A/148/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-148-2023_2024-01-08.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/148/2023 ICCIFD JTAPI/13/2024 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF  

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 8 janvier 2024 

 

dans la cause 

 

Monsieur A______, représenté par LAMBELET & ASSOCIES SA, avec élection de 
domicile 

contre 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 

 

  

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A/148/2023 

 
EN FAIT 

1. Par contrat du 17 mars 2008, Monsieur A______ (ci-après : le contribuable ou le 
recourant) et M. B______ ont constitué une société simple ayant pour but une 
promotion immobilière à Genève.  

2. Les comptes 2011 relatifs à cette promotion, que le contribuable a produits avec 
sa déclaration fiscale 2011, font notamment état, parmi les actifs, de deux 
appartements duplex (ci-après : lots nos 104 et 107) valant CHF 328'886.- chacun, 
ainsi que d’une « attribution d’un appartement » [au contribuable] valant 
CHF 200'000.- (ci-après : lots nos 103 et 106), laquelle comprenait également une 
place de stationnement. 

3. Sur la base des documents et explications fournis par le contribuable les 8 juin, 
20 octobre 2017 et 8 juin 2018, l’administration fiscale cantonale  
(ci-après : l'AFC-GE) a retenu, par bordereaux du 3 février 2022, que le transfert 
des lots nos 103 et 106 de sa fortune commerciale à sa fortune privée avait généré 
un produit d'exploitation de CHF 1'580’000.-. Elle a fixé la valeur fiscale de ces 
lots à CHF 1’780'000.-, pour la fortune. Elle a par ailleurs considéré les lots nos 

104 et 107 comme immeubles locatifs et a arrêté leur valeur fiscale à CHF 
362'612.-, respectivement CHF 369'205.-. 

4. Par réclamation du 2 mars 2022, sous la plume de son mandataire, le contribuable 
a contesté ces bordereaux, soutenant que la valeur vénale des lots nos 103 et 106 
devait être fixée à CHF 365'909.-.  

5. Dans le cadre de l’instruction de cette réclamation, et après que l'AFC-GE l’ait 
rendu « attentif » au fait que le bénéfice résultant du transfert susmentionné était 
imposable à titre de revenu de son activité indépendante, le contribuable ne s’y est 
pas opposé, se limitant à prétendre à l’imposition différée jusqu’à l’aliénation de 
l’immeuble, en se fondant sur les art. 18a de la loi fédérale sur l’impôt fédéral 
direct du 14 décembre 1990 (LIFD - RS 642.11) et 19A de la loi sur l'imposition 
des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08), et que la valeur 
vénale en 2011 des lots nos 103 et 106 « pourrait être » fixée à CHF 474'616.-, en 
raison d’un blocage des loyers y relatifs (d’une durée de 5 ans).  

6. Par décisions du 13 décembre 2022, l'AFC-GE a admis partiellement cette 
réclamation, la rejetant pour le surplus.  

Les valeurs vénales de l'appartement et du garage, que le contribuable s'était 
attribués dans le contexte de sa promotion immobilière, avaient été estimées à 
respectivement CHF 1'345’000.- et CHF 30’000-, en tenant compte du prix du 
marché des appartements (PPE) durant l’année 2011, qu’elle avait pondéré de 
10 %. L’imposition différée du bénéfice en découlant ne pouvait être accordée, 

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étant donné que ces immeubles provenaient d’une promotion immobilière. Le 
produit découlant de ce transfert était fixé à CHF 1'175'000.-.   

7. Par acte du 13 janvier 2023, sous la plume de son mandataire, le contribuable a 
recouru contre ces décisions auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : le tribunal), concluant, avec suite des frais et dépens, à ce que celui-ci 
constate l’inexistence du transfert des lots nos 103 et 106 dans sa fortune privée et 
l’absence d’un bénéfice imposable y relatif.  

Ce n’était pas en 2011 qu’il avait manifesté à l'AFC-GE sa volonté de transférer 
les lots nos 103 et 106 dans sa fortune privée. Lors de cette année, il n’avait pas 
non plus cessé définitivement son activité indépendante. Par conséquent, aucun 
produit y relatif ne pouvait être imposé en 2011. Pour le même motif, il n’y avait 
pas lieu d’estimer la valeur de ces biens au 31 décembre 2011.  

Par ailleurs, étant donné qu’il s’agissait d’actifs immobilisés, l’imposition des 
réserves latentes en découlant devait être différée jusqu’à leur aliénation, 
conformément aux art. 18a LIFD et 19A LIPP.  

Il a notamment produit une copie des « comptes provisoires au 31.12.2011 sous 
réserve d’écritures d’ajustement » (établis par un expert-comptable diplômé), à 
teneur desquels un poste « M. A______ - appartement » de CHF 200'000.- était 
comptabilisé parmi les passifs.  

8. Dans sa réponse du 21 avril 2023, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours.  

Le recourant avait en effet poursuivi son activité indépendante après 2011. 
Toutefois, il ressortait non seulement du contrat de société simple du 17 mars 
2008 (art. 2 let. c), mais également des courriers du contribuable des 8 juin, 20 
octobre 2017 et 8 juin 2018, qu’il s’était attribué - en 2011 et à titre personnel - les 
lots nos 103 et 106, au prix de CHF 200'000.-. Ces éléments démontraient 
clairement sa volonté manifeste de les transférer dans sa fortune privée. De plus, 
au 31 décembre 2011, ces lots ne faisaient plus partie des actifs de la promotion 
immobilière.  

Elle avait fixé la valeur vénale de ces lots sur la base des données annuelles tenant 
compte de l'ensemble des ventes de PPE faites dans le canton. La valeur de 
CHF 7’500/m2 retenue sur cette base avait ensuite été pondérée et ramenée à 
CHF 6’750/m2. Ainsi, compte tenu de leur surface, la valeur vénale de 
l'appartement avait été arrêtée à CHF 1'345’000.- et celle de la place de 
stationnement à CHF 30'000.-.  

Enfin, ces lots ne pouvant pas être considérés comme actifs immobilisés, puisque 
provenant d’une promotion immobilière destinée à la vente, l’imposition différée 
requise ne pouvait pas être accordée.  

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9. Par réplique du 16 mai 2023, sous la plume de son mandataire, le recourant a 
maintenu ses conclusions.  

Le transfert litigieux était exclu dès lors qu’en 2011, il n’avait pas arrêté 
définitivement son exploitation. En outre, pour que l’on puisse retenir la 
réalisation du revenu litigieux en 2011, sa volonté de transférer les lots dans sa 
fortune privée aurait dû être manifestée lors de cette année. Or, les documents 
auxquels se référait l'AFC-GE dataient de 2008, 2017 et 2018.  

Selon l'autorisation de construire du 26 février 2008, sur les 14 logements 
transformés ou reconstruits (totalisant 48 pièces), 4 appartements (totalisant 
13 pièces), dont les lots nos 103 et 106, étaient exclusivement destinés à la 
location. Les loyers annuels de ces logements (CHF 3'363.- par pièce) étaient 
bloqués pendant 5 ans. Par conséquent, leur évaluation ne pouvait être basée sur le 
prix de PPE en vente libre, mais sur la base de biens destinés à la location. Ainsi, 
il avait fixé la valeur de ces lots à CHF 474'600.-. Cela étant, s’il y avait lieu de 
recourir à une valorisation de ces immeubles au cours de l'année fiscale 2011, il 
sollicitait alors du tribunal d’ordonner une expertise afin de déterminer leur valeur 
vénale.  

Dans ses comptes commerciaux 2011, ces immeubles étaient « qualifiés » comme 
actifs immobilisés. Par conséquent, rien ne s'opposait à l'octroi de l’imposition 
différée.  

10. Par duplique du 6 juillet 2023, l'AFC-GE a persisté dans ses conclusions.  

En déposant sa déclaration fiscale 2011, accompagnée des comptes faisant état 
d’une attribution en sa faveur d'un appartement valant CHF 200'000.-, le recourant 
avait exprimé directement sa volonté de transférer ce bien dans sa fortune privée. 
Dès lors, la valeur vénale de ce bien devait être estimée au moment de son 
passage à la fortune privée, soit le 31 décembre 2011.  

Pour le surplus, il n’était pas prouvé que les lots nos 103 et 106, propriété du 
recourant, étaient loués en 2011 conformément à l’autorisation de construire. Par 
conséquent, ce dernier ne pouvait prétendre à une évaluation fondée sur les loyers 
fixés par cette autorisation.  

Le lot n° 102 (198m2) de la même promotion immobilière avait été vendu le 13 
mai 2016 pour un prix de CHF 1'580'000.-, soit CHF 7'980.-/m2. Le lot n° 105 
(198m2) avait été vendu le 28 juillet 2017 pour un montant de CHF 1'860'000.-, 
soit CHF 9’394.-/m2, puis revendu, le 4 novembre 2019, pour un prix de 
CHF 1’970'000.-, soit CHF 9'949.-/m2. Finalement, le 8 février 2022, ce même lot 
avait été vendu une troisième fois pour un montant de CHF 1'875'000.-, soit 
CHF 9'470.-/m2. Ces deux lots étant similaires au lot n° 106, puisque provenant de 

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la même opération immobilière et ayant la même surface, la valeur vénale qu’elle 
avait retenue était correcte (CHF 1'345'000.-, soit CHF 6'750.-/m2).  

Les biens immobiliers d'une promotion immobilière en cours constituaient des 
actifs circulants. L'imposition différée n'était donc pas possible.  

11. Dans ses écritures spontanées du 18 juillet 2023, sous la plume de son mandataire, 
le recourant a campé sur sa position.  

 
EN DROIT 

1. Le tribunal connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions 
sur réclamation de l'AFC-GE (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation 
judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure 
fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17 ; art. 140 LIFD). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. 

3. Le recourant soutient que les lots nos 103 et 106, provenant de la promotion 
immobilière qu’il a entreprise dès 2008, n’ont pas été transférés dans sa fortune 
privée en 2011.  

4. Aux termes des art. 18 al. 2 LIFD et 19 al. 2 LIPP, en vigueur en 2011, les 
bénéfices en capital provenant du transfert dans la fortune privée « d'éléments » 
de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative 
indépendante.  

Le passage de la fortune commerciale vers la fortune privée constitue en effet une 
réalisation systématique des réserves latentes et déclenche une imposition sur la 
base desdites dispositions (cf. Xavier OPERSON/Pierre-Marie GLAUSER, 
Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2017, p. 386 n. 21 ad art. 18 LIFD). 

La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent 
entièrement ou de manière prépondérante à l'activité indépendante (art. 18 al. 2 
LIFD et 19 al. 3 LIPP).  

La détermination du bénéfice net imposable pour les contribuables tenant une 
comptabilité en bonne et due forme s'effectue selon les règles applicables aux 
personnes morales (art. 18 al. 3 LIFD et 19 al. 4 LIPP).  

5. La jurisprudence a précisé que le moment déterminant pour le passage de la 
fortune commerciale dans la fortune privée, au sens des dispositions 
susmentionnés, est celui où le contribuable manifeste de manière claire et précise, 

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expressément ou par actes concluants, vis-à-vis des autorités fiscales sa volonté de 
transférer un élément commercial dans sa fortune privée (cf. ATF 125 II 
113 consid. 6c/aa ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_728/2015, 2C 729/2015 du 1er 

avril 2016 consid. 4.2 ; 2C _977/2013 du 1er mai 2014 consid. 3.1 ; 2C_948/2010 
du 31 octobre 2011 consid. 4.1.2).  

6. Selon le principe de l'autorité du bilan commercial, qui est déterminant en droit 
fiscal, les comptes établis conformément aux règles du droit commercial lient les 
autorités fiscales, à moins que le droit fiscal ne prévoie des règles correctrices 
spécifiques. Selon ce principe, le contribuable est lié par la situation patrimoniale 
de la période fiscale, telle qu'elle ressort des livres de compte régulièrement 
établis. Le principe de déterminance formel implique que le contribuable est lié 
par les écritures enregistrées dans les comptes qu'il remet avec sa déclaration 
fiscale. Il ne peut, sous réserve de dispositions légales spécifiques du droit fiscal 
ou de l'application du principe de la bonne foi, se prévaloir d'une réalité autre que 
celle ressortant des comptes commerciaux (ATF 137 II 353 consid. 6.2 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 2C_911/2013 du 26 août 2014 consid. 6.1.1 ; 2C_787/2012 du 
15 janvier 2013 consid. 2.2 ; 2C_29/2012 du 16 août 2012 consid. 2.1, 
in RF 67/2012 p. 756). 

7. En l’espèce, en annexe à sa déclaration fiscale 2011, le recourant a produit les 
comptes 2011 de la promotion immobilière, faisant état d’une attribution en sa 
faveur, dans le cadre de la répartition du résultat annuel entre les associés, d’un 
appartement valant comptablement CHF 200'000.- (lots nos 103 et 106). 
Ce document doit être considéré comme la manifestation de sa volonté de 
transférer, en 2011, ce bien dans sa fortune privée, peu importe la date à laquelle il 
l’a remis à l'AFC-GE. C’est donc à bon droit que celle-ci a retenu que ce transfert 
était intervenu en 2011 et que, par conséquent, elle a imposé la réserve en 
découlant dans le cadre de cette année fiscale.  

Pour le surplus, c’est en vain que le recourant soutient que les 18 al. 2 LIFD et  
19 al. 2 LIPP ne seraient applicables qu’en cas de cession d’activité. En effet, au 
vu de leur teneur, force est d’admettre que ces dispositions visent chaque transfert 
dans la fortune privée « d'éléments » de la fortune commerciale, et non 
exclusivement celui survenant lors de la cessation de l’activité indépendante.  

Ce grief est ainsi écarté.  

8. Subsidiairement, le recourant sollicite une imposition différée de ce revenu, en se 
fondant sur les art. 18a LIFD et 19A LIPP.  

9. Aux termes de ces dispositions, lorsqu’un immeuble de l’actif immobilisé est 
transféré de la fortune commerciale à la fortune privée, le contribuable peut 
demander que seule la différence entre les dépenses d’investissement et la valeur 
déterminante pour l’impôt sur le revenu soit imposée au moment du transfert. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/125%20II%20113
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/125%20II%20113
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/137%20II%20353
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_911/2013
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_787/2012
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_29/2012

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Dans ce cas, les dépenses d’investissement tiennent lieu de nouvelle valeur 
déterminante pour l’impôt sur le revenu et l’imposition du reste des réserves 
latentes à titre de revenu de l’activité lucrative indépendante est différée jusqu’à 
l’aliénation de l’immeuble. 

Il ressort de la lettre même de ces dispositions que l’imposition différée n’est 
accordée qu’en cas de transfert des actifs immobilisés.  

Un actif immobilisé est acquis en vue d'un usage répété et non dans le but d'une 
revente. Il s'oppose ainsi à l'actif circulant, qui est acheté et revendu constamment. 
Les biens immobiliers d'une promotion immobilière en cours constituent des actifs 
circulants et l'imposition différée n'est donc pas possible (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_50/2011 du 16 mai 2011 et 2C_407/2011 du 2 avril 2012 = RDAF 2012 Il 
539, cf. Bastien VERREY, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], 
Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2017, n. 9 ad art. 18a LIFD, p. 351 ; 
Circulaire n° 26 sur les nouveautés concernant l'activité lucrative indépendante 
suite à l'adoption de la loi sur la réforme de l'imposition des entreprises Il, ch. 
2.1). 

Ainsi, les art. 18a al. 1 LIFD et 19A al. 1 LIPP ne sont pas applicables aux 
immeubles de la fortune commerciale des commerçants professionnels 
d'immeubles (cf. Bastien VERREY, op. cit., p. 350 n. 6).  

10. En l’espèce, quoi qu’en dise le recourant, il n’est pas contestable que 
l’appartement en question n’a pas servi à son exploitation commerciale en tant 
que telle, mais a été construit (ou rénové) pour être vendu, si bien qu’il 
s’apparente à une simple marchandise, et non à un actif immobilisé. En 
conséquence, l’imposition différée prévue par les dispositions précitées est exclue. 

Ce grief est dès lors également rejeté.  

11. Le recourant soutient que, pour la fortune, la valeur vénale des lots nos 103 et 106 
devrait être fixée à CHF 474'600.- compte tenu la limitation du loyer fixée par 
l’autorisation de construire.  

12. Les immeubles sont soumis à l'impôt sur la fortune (cf. art. 47 let. a LIPP) à la 
valeur vénale qu'ils ont au 31 décembre de l'année pour laquelle cet impôt est dû 
(cf. art. 49 al. 1 et 2 LIPP). 

13. Aux termes de l'art. 50 let. e LIPP, les « autres immeubles » - parmi lesquels 
figurent les immeubles en copropriété par étage - sont estimés en tenant compte 
du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des 
nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières 
les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de succession ou de 
donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se 

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trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des 
prix de caractère spéculatif. 

 Par évaluation d'immeubles à la valeur vénale, il faut entendre la valeur attribuée à 
un objet sur le marché des échanges économiques, lors d'un achat ou d'une vente 
dans des conditions normales. En d'autres termes, lorsque la valeur vénale d'un 
élément de fortune est donnée par le résultat d'une transaction ayant eu lieu sur le 
marché libre, la loi la désigne comme valeur fiscale imposable (cf. ATF 134 II 
207 consid. 3.8 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 
consid. 4.4 ; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 consid. 3.3 ; ATA/1834/2019 du 17 
décembre 2019 consid. 12b). En revanche, à la différence d'une vente 
effectivement réalisée, une expertise privée - même effectuée par un cabinet de 
conseils immobiliers renommé - ne peut aboutir qu'à une estimation, laquelle 
comporte inévitablement des éléments d'appréciation. Les résultats issus d'une 
telle expertise sont ainsi soumis au principe de la libre appréciation des preuves et 
sont considérés comme de simples allégués de parties. Dans ces circonstances, 
lorsque le prix établi par l'expertise diverge de la valeur fiscale, on ne saurait en 
déduire d'emblée que cette dernière est arbitraire (ATF 142 II 355 consid. 6 ; 141 
IV 369 consid. 6 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_494/2016 du 15 novembre 2016 
consid. 3.2 ; ATA/1834/2019 du 17 décembre 2019 consid. 12c). 

14. Selon l'art. 52 al. 2 LIPP, l'évaluation des « autres immeubles » (c'est-à-dire de 
ceux visés par l'art. 50 let. e LIPP) est faite par des commissions d'experts et vaut 
pour une période de dix ans appelée période décennale. 

 Néanmoins, le Conseil d'État, comme le contribuable, ont en tout temps la faculté 
de faire procéder à de nouvelles estimations si des changements importants dans 
la valeur des immeubles le justifient (art. 52 al. 5 LIPP). Le contribuable n'a pas la 
faculté de substituer sa propre appréciation à celle de l'administration ou de la 
commission d'experts (arrêt du Tribunal fédéral 2C_67/2019 du 31 janvier 2019 
consid. 4.3 ; ATA/71/2018 du 23 janvier 2018 consid. 7b ; ATA/45/2018 du 
16 janvier 2018 consid. 4b). S'il considère que la valeur de son bien immobilier a 
été mal estimée, il doit former une demande de nouvelle estimation. Il est tenu de 
motiver sa requête et d'indiquer en quoi consistent le ou les changements survenus 
dans la valeur de sa propriété. Une expertise ne peut être requise pour la première 
fois devant la juridiction de recours, car la demande en ce sens doit être présentée 
préalablement à l'administration. De plus, pour avoir une incidence sur l'impôt 
d'une année déterminée, la demande d'expertise doit avoir été formée avant la date 
déterminante pour la situation du contribuable et la fixation de la matière 
imposable, en l'occurrence le 31 décembre de ladite année (ATA/1634/2019 du 5 
novembre 2019 consid. 2d et les références citées). 

 La notion de « changements importants » de la valeur d'un immeuble doit être 
interprétée de manière restrictive. Elle ne couvre que les changements objectifs, 
matériels et importants dans la valeur de la propriété, qui ne doivent pas avoir trait 

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à la personne du contribuable (par ex. destruction d'une partie d'un bâtiment, 
déclassement d'un terrain ou transformation ensuite de phénomènes naturels). 
Tel n'est pas le cas des modifications conjoncturelles du marché immobilier 
(ATA/223/2019 du 5 mars 2019 consid. 6 et les arrêts cités). 

15. Il convient de rappeler également que le loyer maximal définitivement fixé par 
l'office cantonal du logement pour la location d’un appartement (y compris la 
place de stationnement) est pris en considération pour fixer la valeur locative 
(revenu) d’un immeuble (cf. arrêt du Tribunal fédéral 2C_22/2021 du 7 mai 
2021), et non pour estimer sa valeur vénale déterminante pour l’impôt sur la 
fortune.  

16. En matière fiscale, lorsqu'un fait déterminant pour la taxation reste incertain, les 
règles générales sur le fardeau de la preuve ancrées à l'art. 8 du Code civil suisse 
du 10 décembre 1907 (CC - RS 210), destinées à déterminer qui doit supporter les 
conséquences de l'échec de la preuve ou de l'absence de preuve d'un fait, veulent 
qu'il incombe à celui qui fait valoir l'existence d'un fait de nature à éteindre ou à 
diminuer sa dette fiscale d'en apporter la preuve et de supporter les conséquences 
de l'échec de cette preuve. Ces règles s'appliquent également à la procédure 
devant les autorités de recours en matière fiscale (arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_137/2019 du 23 janvier 2020 consid. 6.3). 

17. En l’espèce, l'AFC-GE a fixé la valeur vénale des lots nos 103 et 106 à 
CHF 7’500/m2, sur la base de l'ensemble des ventes de PPE faites dans le canton 
en 2011. Elle a ensuite pondéré cette valeur de 10 %, la ramenant ainsi à 
CHF 6’750/m2. En conséquence, compte tenu de leur surface, elle a arrêté la 
valeur vénale de l'appartement à CHF 1'345’000.- et celle de la place de 
stationnement à CHF 30'000.-. Dès lors, dans la mesure où cette estimation est 
fondée sur des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se 
trouvent dans des conditions analogues, elle parait parfaitement conforme à l’art. 
50 let. e LIPP. Pour sa part, le recourant ne remet pas en cause cette méthode 
d’estimation en tant que telle, se limitant à prétendre qu’elle doit se fonder sur les 
loyers fixés par l’autorisation de construire. Or, ce faisant, il semble perdre de vue 
que de tels loyers sont pris en considération pour fixer la valeur locative d’un 
immeuble (pour le revenu), et non pour déterminer sa valeur fiscale (pour la 
fortune).  

Ce grief doit donc être également rejeté. 

18. Enfin, la conclusion du recourant tendant à ce que le tribunal ordonne une 
expertise afin de déterminer la valeur vénale des lots en cause doit également être 
rejetée. En effet, d’une part, une telle expertise ne peut être requise pour la 
première fois devant le tribunal, mais devait être présentée préalablement à l'AFC-
GE avant le 31 décembre 2011 ou, au plus tard, dans la déclaration d’impôt pour 
cette année (cf. arrêt du Tribunal fédéral 2C_734/2008 du 29 janvier 2009 consid. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/RS%20210
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_137/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/2C_734/2008

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6 à 6.3 ; JTAPI/1186/2018 du 3 décembre 2018), ce qu’il n’a pas fait. D’autre 
part, il ne se prévaut pas d'un changement important quant à la valeur de 
l'immeuble, tel que défini par la jurisprudence.  

19. Au vu de ce qui précède, le recours, mal fondé, sera rejeté. 

20. En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), le recourant, qui succombe, est condamné au 
paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1’000.- ; il est partiellement couvert 
par l’avance de frais de CHF 700.- versée à la suite du dépôt du recours.  

21. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 13 janvier 2023 par Monsieur A______ 
contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 13 
décembre 2022 ; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge du recourant un émolument de CHF 1’000.-, lequel est 
partiellement couvert par l'avance de frais de CHF 700.- ; 

4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant: Marielle TONOSSI, présidente, Giedre LIDEIKYTE HUBER et Jean-Marc 
WASEM, juges assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Marielle TONOSSI 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  Le greffier