# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 43baf1a0-d655-5ad6-9c5c-17835c1278c7
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-10-08
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 08.10.2004 C/22947/2002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-22947-2002_2004-10-08.pdf

## Full Text

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE 
 

 

 

 
 

POUVOIR JUDICIAIRE 
 

COUR DE JUSTICE 
case postale 3108 

1211 Genève 3 
 

Réf. C/22947/2002 
 

ACJC/ 1182  

 

AUDIENCE DU VENDREDI 8 OCTOBRE 2004 
 
 
 
 
 
 

Chambre civile 
statuant par voie de procédure ordinaire 
 

Entre 

 
1. A______ SA, p.a. B______, [sise] ______, 

appelante d'un jugement rendu par la 9ème Chambre 
du Tribunal de première instance de ce canton le 
10 septembre 2003, comparant par Me Pierre Louis 
Manfrini, avocat, avenue de Champel 8C, case 
postale 385, 1211 Genève 12, en l'étude duquel 
elle fait élection de domicile,  

 
2. C______ [SA], p.a. Schellenberg Wittmer, 

15bis, rue des Alpes, 1201 Genève, autre 
appelante, comparant par Me Vincent Jeanneret, 
avocat, rue des Alpes 15 bis, case postale 2088, 
1211 Genève 1, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile aux fins des présentes, 

 
 

d'une part,  
 

et 
 

1. D______ CO, sise ______ (USA), 
 
2. E______ [Sàrl], sise ______ [Suisse], 

intimées, comparant toutes deux par Me Edmond 
Tavernier, avocat, rue Toepffer 11bis, 1206 
Genève, en l'étude duquel elles font élection de 
domicile aux fins des présentes,  
 

 
d'autre part, 

 
 
 
 
 

 

 

 
Communiqué le présent arrêt aux parties 
par plis recommandés le 15.10.2004   . 

 

 

 

 
 
 

- 2 - 
 
 

- EN FAIT - 
 
 

A.  Par actes déposés au greffe de la Cour le 13 octobre 
2003, A______ et la [société anonyme] C______ appellent du 
jugement rendu par le Tribunal de première instance le  
10 septembre 2003 et reçu par elles le 12 septembre suivant. 

 
Selon le dispositif de ce jugement, le Tribunal a 

ordonné la jonction des actions en revendication formées par 
A______ et C______ contre D______ et E______ et les a débou- 
tées, avec suite de dépens, de toutes leurs conclusions (par 
la suite, la désignation "D______" se rapportera 
indifféremment à D______ et à E______ [D______ Suisse], à 
moins qu'une distinction entre ces deux entités ne s'impose). 

 
B. Le Tribunal a considéré que le contrat qui avait été 

conclu en 1978 entre la Société Anonyme F______ et D______ 
devait être qualifié de contrat de bail à ferme. Conformément 
à l'art. 261 CO, auquel renvoit l'art. 290 CO, ce contrat 
était passé de plein droit à A______ et à la C______ lorsque 
celles-ci ont acquis les immeubles comprenant la chose louée à 
ferme, soit l'hôtel exploité à l'enseigne "G______". Il est 
donc opposable aux nouveaux propriétaires, qui ne 1'ont pas 
résilié, et confère un droit d'occupation à D______. 

 
Devant la Cour, les appelantes reprennent leurs 

conclusions de première instance, tendant à ce que D______ 
soit condamnée à évacuer de ses biens et de ses organes, 
employés ou auxiliaires, les immeubles dont elles sont 
propriétaires. Elles allèguent que le contrat litigieux est un 
contrat innommé sui generis, auquel s'appliquent les règles du 
mandat. Celui-ci n'a pas opposable aux nouveaux propriétaires 
à la suite de la vente et D______ occupe donc les lieux sans 
titre valable. 

 
D______ conclut au rejet de l'appel, au motif que le 

contrat litigieux doit être qualifié de bail à ferme et qu'il 
est donc opposable aux nouveaux acquéreurs. Elle conclut 
également à l'irrecevabilité des faits que les appelantes 
qualifient de nouveaux et qu'elles allèguent pour la première 
fois en appel. 

 
 
 
 

 

 

 
 

 
 
 

- 3 - 
 
C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier 

soumis à la Cour:  
 
a) Par acte du ______ 1972, la [commune] H______, 

propriétaire de la parcelle no 1______ sise sur la commune 
H______, section ______, a constitué et accordé à F______, 
un droit de superficie distinct et permanent immatriculé au 
Registre foncier sur le feuillet no 2______, à charge pour 
F______ d'y construire un complexe hôtelier et immobilier. 

 
Ce droit de superficie forme la partie dite "avant" 

du complexe hôtelier et immobilier actuellement connu sous 
l'enseigne "G______" et comprend notamment un hôtel, une 
salle de spectacle et de congrès, des locaux occupés par un 
______, des appartements, un parking souterrain, des 
restaurants et des arcades commerciales. 

 
A la fin des années 1970, un droit de superficie 

distinct et permanent immatriculé au Registre foncier sous 
feuillet no 3______ a été constitué sur la parcelle no 
4______, propriété de I______, contiguë à la parcelle no 
1______. Ce droit de superficie a été constitué en une 
propriété par étage de 18 lots, dont les lots 1, 3 et 4 ont 
été transférés à la [société] F______. Ces lots forment 
actuellement la partie dite "arrière" du G______, comprenant 
notamment des parkings souterrains et des chambres d'hôtel. 

 
b) Le ______ 1978, en vue de l'édification de la 

partie "avant" du complexe hôtelier, [la société] F______ a 
conclu avec la société américaine D______ un contrat 
intitulé "Management Agreement". 

 
Par avenant à ce "Management Agreement" du 1er mai 

1980, D______ a cédé à sa filiale suisse D______ [Suisse SA] 
(E______ dès ______) les droits et obligations découlant 
pour elle de ce contrat; il était cependant stipulé que 
D______ restait pleinement responsable envers F______ de ses 
engagements pris dans le Management Agreement. 

 
Lorsqu'en 1990 la partie "arrière" du complexe 

hôtelier et immobilier du G______ fut achevée, D______ et 
F______ ont alors convenu d'étendre à celle-ci les effets du  
 

 

 

 

 
 
 
 
 
 
 

- 4 - 
 

Management Agreement, dès lors qu'elle était également 
affectée à l'exploitation de l'hôtel.  

 
Le préambule au contrat précise que F______ et D______ 

désirent conclure un contrat portant, d'une part, sur 
l'assistance de F______ par D______ pour la planification, la 
construction et l'aménagement de l'hôtel et, d'autre part, sur 
la gestion et l'exploitation dudit hôtel.  

 
En effet, F______ s'engageait dans un premier temps à 

financer, construire, aménager et équiper l'hôtel ainsi que 
toutes facilités, dépendances et installations nécessaires au 
fonctionnement de l'hôtel (art. I sect. 2). Pour sa part, 
D______ s'engageait dans cette phase à fournir à F______ des 
services d'assistance technique à la réalisation de l'hôtel, 
moyennant des honoraires de 75'000 US$ (art. I sect. 3)  

 
c) Après l'ouverture de l'Hôtel, F______ s'engageait, 

aux termes du Management Agreement, notamment à: 
 
- garantir, pour toute la durée du contrat, qu'elle 

demeurerait propriétaire à part entière de l'hôtel ou qu'elle 
serait titulaire de droits équivalents, excepté ceux qui 
n'affectent pas l'exploitation par D______ (art. I sect. 4); 

- garantir que D______ pourra paisiblement posséder, 
gérer et exploiter l'hôtel conformément au contrat (art I 
sect. 4); 

- prendre à sa charge les redevances de superficie, les 
impôts fonciers ainsi que toutes autres taxes ou charges liés 
à l'immeuble (art. I sect. 4);  

- prendre en charge les réparations importantes de 
l'immeuble (art. VI sect. 3); 

- fournir des fonds suffisants pour les stocks initiaux 
de nourriture, boissons et autres fournitures d'exploitation, 
ainsi qu'un fonds de roulement suffisant pour assurer une 
exploitation ininterrompue et efficace de l'hôtel (art. VII 
sect. 1); 

- maintenir des assurances adéquates pour la totalité 

 

 

de la valeur de l'hôtel contre la perte et les dommages à  
 

 
 
 
 
 

 
 
 

- 5 – 
 

l'hôtel et à son contenu, notamment contre les risques 
d'incendie (art. VIII sect. 1); 

- prendre en charge des éventuels dommages ou 
destruction de l'hôtel dus à un cas fortuit (art. IX). 

 
d) Pour sa part, D______ s'engageait, selon l'art. III, 

à utiliser les locaux dont l'usage lui était cédé 
exclusivement pour une exploitation hôtelière. Les parties 
acceptaient de coopérer en ce qui concerne l'exploitation des 
diverses parties du complexe (hôtel, théâtre, dancing, ______, 
etc.) pour obtenir le maximum d'avantages à leur profit 
réciproque. 

 
Afin de mettre en place cette coopération, un comité de 

coordination composé du directeur général de l'hôtel et du 
représentant désigné de F______ devait se réunir régulièrement 
pour traiter tous les points d'intérêt réciproque. 

 
Le contrat prévoyait que D______ avait un contrôle et 

un pouvoir de décision absolus dans l'exploitation de l'hôtel, 
ce qui incluait l'utilisation de l'hôtel à toutes fins 
coutumières, les conditions d'admission, le prix des chambres, 
les passe-temps et distractions, la restauration, les 
politiques de travail (y compris les taux de salaires, 
l'engagement et le congé de personnel), la tenue des comptes 
bancaires et la publicité relative à l'hôtel, sous réserve des 
dispositions du contrat. 

 
Concernant le personnel, il convient toutefois de 

relever que celui-ci est employé par F______, qui paie les 
salaires et les charges sociales, et non par D______. 

 
Les parties reconnaissaient enfin que rien de ce qui 

était contenu dans le contrat ne constituait une association 

 

 

ou une co-entreprise entre [les sociétés] F______ et D______ 
et le droit de la première de recevoir des revenus financiers 
fondés sur l'exploitation de l'hôtel ne devait pas être 
considéré comme lui donnant une participation, un contrôle ou 
un pouvoir de décision dans l'exploitation de l'hôtel, sauf si 
le contraire était prévu dans le contrat. 

 
 
 
 
 
 
 

- 6 - 
 
D______ s'engageait par ailleurs à 
 
- prendre en charge l'entretien courant et les 

réparations ordinaires de l'hôtel (art. VI sect. 1); 
- fournir dans le cadre de l'exploitation de l'hôtel 

certains services liés au groupe d'hôtels exploités par 
D______, tels que des services de réservation inter-hôtels, de 
promotion, et de contrôle (art. VII sect. 2); 

- accorder à F______ un droit d'inspection et d'examen 
raisonnable de toutes les parties de l'hôtel ainsi que des 
extraits des livres et des registres de l'exploitation 
hôtelière, à quelque fin que ce soit (art. VII sect. 3); 

- rendre compte régulièrement des comptes et du 
résultat d'exploitation de l'hôtel (art. VII sect. 4); 

- contracter certaines assurances liées à 
l'exploitation de l'hôtel, notamment une assurance de 
responsabilité civile, une assurance contre le vol et les 
dommages subis par les clients, une assurance couvrant le 
salaire des employés, une assurance d'usage et d'occupation 
ainsi que toute assurance nécessaire à D______ pour se 
prémunir contre toutes prétentions, obligations et pertes 
découlant de l'exploitation de l'hôtel (art. VIII sect. 2). 

 
e) Pour l'exploitation de l'hôtel, D______ avait le 

droit de percevoir des honoraires de gestion (management 
fees), correspondant, au choix de F______, soit à 25% du 
bénéfice d'exploitation brut ("Gross Operating Profit"), soit 
à 5% de la somme de tous les revenus, plus 10% du bénéfice 
d'exploitation brut. Celui-ci est composé, selon l'art. V, de 
la somme de tous les revenus et produits générés directement 
ou indirectement par l'exploitation de l'hôtel, y compris les 

 

 

loyers et montants perçus des locataires et concessionnaires 
ainsi que le produit de l'assurance d'utilisation et 
d'occupation qui serait perçu une par D______, diminuée de la 
totalité des frais et dépenses destinés à maintenir, mener et 
surveiller l'exploitation de l'hôtel, y compris notamment les 
dépenses d'entretien ou réparations selon l'art. VI sect. 1 et 
les primes d'assurances contractées selon l'art. VIII sect. 2. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

- 7 - 
 
D______ devait quant à elle verser trimestriellement à 

F______ l'"Owner's Return", correspondant au solde du bénéfice 
d'exploitation brut de l'hôtel après déduction des honoraires 
de gestion dus à D______ (art. IV et V). 

 
La durée de l'exploitation de l'hôtel par D______ était 

initialement fixée à 20 ans dès l'ouverture de l'hôtel, avec 
possibilité de prolonger deux fois cette durée de 10 ans par 
décision de l'une des parties (art. II et art. "XV)    

 
Il était cependant prévu que la durée d'exploitation 

prendrait fin en cas d'expropriation publique, d'acquisition 
obligatoire ou de toute autre procédure similaire par une 
autorité compétente en vue d'usage ou utilisation publique ou 
quasi-publique (art. X). 

 
f) Le 18 juin 1979, F______ a remis à D______ une 

procuration lui donnant notamment le pouvoir de : 
 
- exploiter l'hôtel selon les normes les plus 

exigeantes et réaliser toutes les activités y relatives; 
- fixer les critères d'admission des hôtes dans l'hôtel 

et fixer le prix des chambres; 
- déterminer les politiques de travail, engager et 

congédier les employés de l'hôtel dont l'employeur se 
trouverait être formellement la [société] F______; 

- détenir des comptes bancaires au nom de F______, ou 
signer et endosser des chèques au nom de celle-ci et déposer 
les fonds de F______ en son nom dans une banque; 

- réclamer et récupérer pour le compte et au nom de 
F______ toutes sommes dues à cette dernière par des tiers, 

 

 

pour tous motifs;  
- représenter F______ auprès des autorités dans le 

cadre de l'exploitation de l'hôtel; 
- signer tous les contrats nécessaires pour l'exploita-

tion de l'hôtel.  
 
g) En appel, A______ et C______ apportent en outre 

divers éléments de faits nouveaux, qu'elles n'avaient pas 
allégués en première instance. 

 
Elles relèvent ainsi que D______ a développé au fil des 

années deux types de contrats distincts pour exploiter des 
hôtels, soit le "Lease", ou bail à ferme, soit le "Management 
Agreement". 

 
 
 
 

 
 
 

- 8 - 
 
Les factures de l'hôtel portent la mention "G______, 

pour le compte de F______"; le compte sur lequel l'argent est 
versé a été ouvert par D______, pour le compte de F______ et 
le numéro de TVA qui figure sur les factures est celui de 
F______. Selon D______, c'est toutefois elle qui est titulaire 
de ce compte, sur lequel F______ n'a aucun droit.  

 
Sur le plan comptable, les recettes et charges 

d'exploitation sont intégrées à la comptabilité de F______. 
Dans le compte de pertes et profits de F______ figure 
l'ensemble des recettes générées par l'exploitation de 
l'hôtel, soit les paiements faits par les clients, ainsi que 
toutes les charges liées à l'exploitation, telles que les 
salaires des employés de 1'hôtel, les factures des 
fournisseurs ou les honoraires payés à D______. F______ 
soutient également qu'elle supporte les impôts afférents au 
bénéfice généré par l'exploitation. F______ est par ailleurs 
la seule [société] à avoir souscrit des assurances pour pertes 
d'exploitation.  

 
A______ et C______ allèguent enfin que les frais 

d'entretien et de rénovation sont supportés par le propriétaire 
puisque D______ répercute ses frais sur le produit 
d'exploitation brut. D______ relève cependant que dans la 
mesure où les frais d'entretien sont prélevés sur le revenu 

 

 

hôtelier brut, ses revenus en sont diminués d'autant. 
 
h) La réalisation de l'hôtel s'est achevée et son 

ouverture a eu lieu au mois de ______ 1980. 
 
Les parties au Management Agreement ont exécuté les 

termes de ce contrat, à l'exception de ce qui concerne la mise 
à disposition par F______ d'un capital d'exploitation de 
départ de 500'000 fr., dont il est aujourd'hui contesté 
qu'elle ait été effectuée. 

 
Par courrier du 25 juin 1997, D______ a déclaré 

prolonger le Management Agreement pour une période de 10 ans. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

- 9 - 
 
i) Dès le début des années 1990, des créanciers-

gagistes de F______, dont [les établissements bancaires] 
J______ et K______, ont engagé contre celle-ci des poursuites 
en réalisation de gages immobiliers portant sur les parties 
"avant" et "arrière" du complexe du G______, en raison du non-
remboursement de prêts hypothécaires consentis à F______ pour 
la construction dudit complexe. 

 
F______ a alors cédé son droit à l'Owner's Return à ses 

banques créancières. D______ s'en est alors acquittée 
directement en mains de ces dernières, dont 72% en mains de 
J______ et 28% en mains de B______; cette cession n'a 
toutefois pas suffi à désintéresser les créanciers de F______. 

 
La vente aux enchères forcée des droits de superficie 

portant sur les parties "avant" et "arrière" du complexe 
immobilier a eu lieu le ______ 2001. L'état des charges et les 
conditions de vente des droits de superficie mentionnaient 
dans la description des immeubles que la chaîne D______ 
exploitait un hôtel dans les murs des bâtiments. Aucun bail en 
sa faveur n'était cependant mentionné, alors que la 
description de la partie "avant" faisait état de baux en 
faveur des exploitants de restaurants et du ______. Les 
conditions de vente prévoyaient enfin que la prise de 

 

 

possession des biens adjugés aurait lieu lors de la 
réquisition d'inscription du transfert de propriété au 
Registre foncier (ch. 13). 

 
En préambule à la vente, le préposé de l'Office des 

poursuites a donné lecture d'une lettre que D______ avait 
adressée à l'Office le 2 avril 2001, sans se prononcer sur son 
contenu, pour l'informer que le Management Agreement serait 
opposable à tout nouvel acquéreur. 

 
Le droit de superficie no 2______ inscrit sur la 

parcelle no 1______ et portant sur la partie "avant" du 
complexe a été adjugé à la C______, filiale à 100% de J______, 
pour un montant de 165'000'000 fr. Quant aux lots no 1, 3 et 4 
du droit de superficie no 3______ inscrit sur la parcelle no 
4______ et portant sur la partie "arrière" du complexe, ils 
ont été adjugés à A______, filiale à 100% de B______, pour un 
montant de 58'000'000 fr. 
 
 
 

 
 
 
 
 
 

- 10 - 
 
La validité de la vente aux enchères du ______ 2001 a 

été confirmée par le Tribunal fédéral le ______ 2002, à la 
suite de la plainte de F______ et de I______. Par arrêt du  
______ 2002, Le Tribunal fédéral a confirmé la décision de 
l'Office des poursuites selon laquelle l'adjudication était 
devenue effective dès le ______ 2002. 

 
Le 3 octobre 2002, l'Office des poursuites a requis 

auprès du Registre foncier l'inscription du transfert de 
propriété aux adjudicataires.  

 
Par arrêt du 8 janvier 2004, le Tribunal fédéral a 

confirmé la faillite de F______, prononcée par arrêt de la 
Cour de justice du 10 juillet 2003. 

 
j) Dans 1'attente de la décision sur la validité de la 

vente aux enchères, C______ et A______ ont autorisé D______, à 
bien plaire, à poursuivre 1'exploitation de 1'hôtel jusqu'à 
leur inscription en qualité de propriétaire au Registre 
foncier, en précisant que le Management Agreement ne leur 

 

 

était pas opposable et que cette prorogation ne valait pas 
reconnaissance de l'existence d'un quelconque contrat entre 
elles. 

 
D______ leur avait répété le 31 mai 2001 que le 

Management Agreement présentait un caractère essentiel de 
bail. 

 
k) En date du 13 juin 2002, F______ a formé  par devant 

le Tribunal des baux et loyers une action en constatation de 
droit tendant à établir 1'existence d'un bail tacite entre 
elle et les adjudicataires, portant sur les parties "avant" et 
"arrière" du complexe du G______. Par jugement du 26 février 
2003, le Tribunal des baux et loyers a débouté F______ de ses 
conclusions. 

 
F______ a fait appel de ce jugement le 30 mars 2003.  

La cause a cependant été suspendue par arrêt de la Cour du  
24 février 2004, à la suite de la faillite de cette dernière. 

 
 
 
 
 
 
 

- 11 - 
 
l) Par actes déposés le 8 octobre 2002 au greffe du 

Tribunal de première instance, A______ et C______ ont formé 
deux actions en revendication dirigées contre D______, tendant 
à ce qu'il soit dit que les premières sont seules et uniques 
propriétaires des lots 1, 3 et 4 du droit de superficie  
no 3______ inscrit sur la parcelle no 4______ respectivement, 
du droit de superficie no 2______ inscrit sur la parcelle  
no 1______ de la commune H______, section ______, et à ce que 
les secondes soient condamnées à leur restituer ces immeubles 
en les évacuant de leurs biens·et de leurs organes, employés 
ou auxiliaires. 

 
A 1'appui de leurs conclusions, A______ et C______ 

exposent que D______ ne dispose d'aucun titre valable pour 
continuer à occuper les immeubles dont elles sont désormais 
propriétaires. 

 

 

 
Par ordonnance du 5 mai 2003, le Tribunal a ordonné 

1'apport de la feuille d'audience de la procédure d'appel 
pendante par devant la chambre d'appel en matière de baux et 
loyers et des mémoires d'appel des parties appelantes dans 
cette même procédure. 

 
Dans ses écritures de réponse du 12 juin 2003, D______ 

a conclu sur le fond au déboutement de A______ et de C______ 
des fins de leurs demandes. Elle allègue que le Management 
Agreement doit être qualifié de bail à ferme, puisqu'il en 
présente tous les éléments caractéristiques, et qu'il est 
pleinement opposable aux adjudicataires des droits de 
superficie portant sur les parties "avant" et "arrière" du 
complexe du G______. 

 
Le 19 juin juin 2003, A______ et C______ ont sollicité 

un second échange d'écritures, en raison du fait que la 
réponse de D______ contenait une argumentation juridique 
nouvelle. 

 
m) Le Tribunal a rejeté les demandes de A______ et de 

C______ par jugement du 10 septembre 2003, sans avoir ordonné 
le second échange d'écritures sollicité. 

 
 
 
 
 
 

- 12 - 
 
A______ et C______ ont toutes deux appelé de ce 

jugement le 13 octobre 2003, reprenant leurs conclusions de 
première instance. D______ CO et E______ [D______ Suisse Sàrl] 
ont conclu au rejet de cet appel.  

 
Lors de 1'audience de plaidoiries du 25 mai 2004, les 

parties ont déclaré persister dans leurs conclusions. A______ 
et C______ ont toutefois précisé qu'elles ne souhaitaient pas 
l'évacuation de l'exploitant, mais renégocier avec lui les 
conditions du contrat conclu en 1978 par F______.  

 
 
 
 

- EN DROIT - 

 

 

 
1. Interjetés dans le délai prévu par la loi, les 

appels sont recevables (art. 296 al. 1 LPC). Ils seront joints 
vu leur connexité. 

 
Les dernières conclusions prises en première instance 

ayant porté sur une valeur litigieuse - correspondant à la 
valeur de l'objet revendiqué - supérieure à 8'000 fr., le 
Tribunal a statué en premier ressort; la Cour revoit donc la 
cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 22 LOJ; 291 LPC).  

 
2. Les intimées contestent la recevabilité des allégués 

de faits que les appelantes qualifient de nouveaux, car 
mentionnés pour la première fois en appel, et des pièces y 
relatives. 

 
2.1 L'assignation de la partie demanderesse doit en 

principe d'ores et déjà contenir l'exposé de tous les faits 
dont le demandeur entend se prévaloir et qu'il offre en 
preuve, ces faits devant être mentionnés avec toute la 
précision nécessaire (BERTOSSA/ GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, 
Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 7 ad 
art. 7 LPC). L'assignation doit donc en principe être 
complète. Il convient de se montrer strict en matière de 
complètement de la demande et de ne réserver cette faculté 
qu'à des cas exceptionnels. Le moyen ne saurait notamment être 
utilisé pour pallier la carence d'une partie (BERTOSSA/ 
GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure 
civile genevoise, n. 1 ad art. 122 LPC). 

 

 
 
 
 
 
 
 

- 13 - 
 
Après production de la défense, le juge pourra 

autoriser un second échange d'écriture (art. 123 LPC), qui 
doit cependant rester exceptionnel. Il jouit à cet égard d'un 
large pouvoir d'appréciation (SJ 1968 p. 295; SJ 1946 p. 58). 
Il doit cependant en faire usage en se gardant de l'arbitraire 
et en respectant au mieux le droit d'être entendu. Il découle 
notamment du droit d'être entendu que chaque partie est au 
bénéfice d'un droit à la preuve (HOHL, Procédure civile, vol. 
I, 2001, n. 892 , p. 171).  

 
Le droit à la preuve est un principe fondamental de la 

 

 

procédure civile découlant directement de l'art. 8 CC 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de 
procédure civile genevoise, n. 1 ad art. 192; ATF 95 II 467 = 
SJ 1970 p. 236) qui permet à une partie d'être admise à 
apporter la preuve de ses allégués dans les procès civils (ATF 
114 II 289 consid. 2a). Le juge a donc l'obligation de 
permettre aux plaideurs d'établir la réalité des faits 
juridiquement pertinents qu'ils allèguent régulièrement. Le 
juge qui refuse toute administration de preuve offerte selon 
les exigences du droit cantonal, alors qu'il considère l'allé-
gation des faits pertinents ni comme établie à satisfaction de 
droit ni comme réfutée, viole l'art. 8 CC; il en va de même 
lorsque le juge rejette à tort une demande parce qu'elle 
serait insuffisamment motivée: ce faisant, il écarte aussi les 
offres de preuve du plaideur (ATF 114 II 289 consid. 2a).  

 
Les appelantes invoquent également une violation de 

leur droit d'être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. Le 
droit d'être entendu comprend notamment le droit pour 
l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes  et d'obtenir 
qu'il soit donné suite à ces offres de preuves (ATF 126 I 15 
consid. 2a/aa et les arrêts cités). L'autorité peut renoncer à 
faire administrer certaines preuves lorsque, au vu des 
éléments déjà en sa possession, elle est convaincue de 
l'inutilité du moyen proposé  (ATF 124 I 208 consid. 4a). 
L'appréciation anticipée des preuves ne constitue pas une 
atteinte au droit d'être entendu (ATF 125 I 127 consid. 6c/cc 
in fine).  

 
En appel, l'allégation de faits non allégués en 

première instance est en principe interdite. Toutefois, une 
partie est autorisée à alléguer des faits dont elle n'avait 
pas connaissance en première instance, ou qui ne se sont 
produits que depuis le jugement. Une partie est en revanche 
autorisée, en appel ordinaire, à produire des pièces qu'elle  
 

 
 
 
 
 

- 14 - 
 

n'avait pas soumises au premier juge, sans égard au fait qu'à 
l'époque où la contestation était pendante devant ce 
magistrat, elle détenait ou non ces pièces (BERTOSSA/ 
GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure 
civile genevoise, n. 9 ad art. 312 LPC). 
 

2.2. En l'espèce, il appartenait aux appelantes de 
mentionner dans leur assignation tous les faits pertinents à 

 

 

l'appui de leur demande. Les arguments développés par les 
intimées dans leur réponse à la demande se fondent uniquement 
sur le contenu du Management Agreement, dont elles constatent, 
aux termes de leur analyse, qu'il contient, selon elles, tous 
les éléments essentiels du contrat de bail à ferme non 
agricole. Les intimées avaient déjà soutenu auparavant 
qu'elles étaient au bénéfice d'un tel contrat et aucun élément 
nouveau, inconnu des appelantes, n'a été invoqué dans la 
réponse à la demande. Leur défense n'était par conséquent pas 
inattendue, contrairement à ce que soutiennent les appelantes. 
C'est donc à juste titre que le premier juge a estimé que 
celles-ci n'étaient pas en droit de produire une réplique et 
l'art. 123 LPC n'a donc pas été violé. 

 
Les art. 29 Cst ou 8 CC n'ont pas davantage été violés 

dans la mesure où les appelantes ont eu l'occasion de 
présenter leur argumentation avant que le Tribunal ne se 
prononce et où le premier juge a estimé, à juste titre, qu'il 
disposait de tous les éléments dont il avait besoin pour lui 
permettre de statuer, puisqu'ils ressortent directement du 
contrat. 

 
Les éléments de fait, allégués pour la première fois en 

appel par les appelantes, alors qu'ils ne sont pas nouveaux, 
sont donc irrecevables. Il en va de même des pièces produites 
en appel à l'appui de ces faits nouveaux.  

 
3. Dans le cadre de la présente procédure, la seule 

question litigieuse est celle de la qualification du Manage-
ment Agreement du 20 juillet 1978, et plus précisément de sa 
seconde phase. 

 
En présence d'un litige sur l'interprétation d'un 

contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la 
commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux 
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se  
 

 
 
 
 
 
 
 

- 15 - 
 

servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature 
véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 128 III 419 
consid. 2.2). Un accord peut résulter non seulement de 
déclarations expresses concordantes, mais aussi d'actes 
concluants (art. 1 al. 2 CO).  

 

 

 
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être 

établie ou si elle est divergente, le juge doit interpréter 
les déclarations et les comportements selon la théorie de la 
confiance. Il lui incombe donc de rechercher comment une 
déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi 
en fonction de l'ensemble des circonstances (cf. ATF 129 III 
118 consid. 2.5; ATF 128 III 419 consid. 2.2; ATF 127 III 444 
consid. lb). Le principe de la confiance permet d'imputer à 
une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son 
comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté 
intime (ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 419 consid. 
2.2 et les références doctrinales). Pour ce faire, il faut se 
fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur 
les circonstances (ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 
419 consid. 2.2; ATF 126 III 375 consid. 2e/aa). 

 
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas 

forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement 
littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause 
contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter 
d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les 
parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite 
clause ne restitue pas exactement le sens de 1'accord conclu 
(ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 127 III 444 consid. lb). Il 
n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du 
texte adopté par les intéressés lorsqu'il n'y a pas de raisons 
sérieuses de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté 
(ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 265 consid. 3a). 

 
En cas de contrat composé, réunissant diverses 

conventions distinctes mais dépendantes entre elles, ou de 
contrat mixte contenant d'autres éléments que ceux ayant trait 
à un contrat défini par la loi, il convient de rechercher le 
centre de gravité des relations contractuelles, appréhendées 
comme un seul et unique accord. Compte tenu de leur dépendance 
réciproque, il n'est en effet pas possible de soumettre chaque 
composante du contrat à un sort juridique propre. Par 
conséquent, l'application des dispositions sur l'extinction du  
 

 
 
 
 
 
 
 

- 16 - 
 

bail est exclue lorsque la cession de l'usage de l'objet du 
contrat n'apparaît que comme un élément purement accessoire et 

 

 

secondaire, 1'accent étant mis sur d'autres éléments du 
contrat (SJ 2002 p. 341 consid. 4a), SJ 1998, p. 320, consid. 
4b), ATF 118 II 157 c. 3a). 

 
4. Il convient de relever d'emblée qu'aucune des 

parties ne soutient que leur relation doit être qualifiée de 
société simple, soit, conformément à l'art. 530 al. 1 CO, un 
contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent 
d'unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d'atteindre un 
but commun.  

 
Elles se sont, certes, engagées à coopérer en ce qui 

concerne l'exploitation des diverses parties du complexe 
hôtelier, afin d'obtenir le maximum d'avantage à leur profit 
réciproque, mais elles ont expressément déclaré exclure toute 
forme d'association entre elles (art. III du Management Agree-
ment). Il ne saurait donc être retenu que la commune et réelle 
intention des parties était de se lier au moyen d'un contrat 
qui devrait être qualifié de société simple et cette hypothèse 
peut dès lors être exclue d'emblée. 

 
5. Les appelantes soutiennent que le contrat du  

20 juillet 1978 doit être qualifié de contrat innommé auquel 
s'appliquent les règles du mandat alors que selon les 
intimées, il s'agit d'un contrat de bail à ferme non agricole. 
La commune et réelle intention des parties ne peut ainsi être 
établie, de sorte qu'il faut interpréter leurs déclarations et 
comportements selon la théorie de la confiance. 

 
5.1.1. Le bail à ferme est un contrat par lequel le 

bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, 
l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser 
percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). 

 
Les éléments essentiels du contrat de bail à ferme sont 

ainsi la cession de l'usage et de la jouissance d'une chose ou 
d'un droit productif pour une certaine durée, contre un 
fermage (RONCORONI, Commentaire romand, CO I, 2003, n. 3 ad 
art. 275 CO). Le fermage peut consister en une somme d'argent 
déterminée, en une quote-part des fruit ou produits ou en une  
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

- 17 - 

 

 

 
combinaison des deux (ATF 83 II 32, consid. la), JdT 1957 I 
498). Lorsque le fermage se compose d'une quote-part des fruits 
ou des produits, i1 s'agit d'un métayage ou colonage partiaire 
(RONCORONI, op. cit., n. 4 ad art 275 CO). 

 
Le mandat est un contrat par lequel le mandataire 

s'oblige, dans les termes de la convention, à gérer l'affaire 
dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a promis 
(art. 394 al. 1 CO). Les règles du mandat s'appliquent aux 
travaux qui ne sont pas soumis aux dispositions légales 
régissant d'autres contrats (art. 394 al. 2 CO). 

 
Les règles sur le mandat sont applicables à tout 

service rendu par une personne indépendante, sans promesse de 
résultat, mais avec une obligation de moyens, le mandataire 
devant fournir un effort de diligence en vue d'atteindre un 
résultat, sans que celui-ci soit dû (WERRO, Commentaire 
romand, CO I, 2003, n. 3 et 7 ad art. 394 CO). Le mandat peut 
être conclu à titre gratuit ou onéreux. Une rémunération est 
toutefois due au mandataire si la convention ou l'usage lui en 
assure une (art. 394 al. 3 CO). Actuellement, le mandat 
onéreux est devenu la règle (WERRO, op. cit., n. 38 ad art. 
394 CO).  

 
5.2. En matière d'exploitation d'un hôtel, la diffé-

rence essentielle entre le contrat de bail à ferme et celui de 
mandat réside dans le fait que dans la première hypothèse, le 
tiers exploite l'hôtel en son propre nom et pour son propre 
compte. Le propriétaire cède ainsi au tiers, non seulement la 
conduite, mais également le risque de l'exploitation, et il ne 
supporte plus que les coûts liés au bien-fonds ou aux 
installations. En revanche, dans le cadre du contrat de mandat 
de management d'hôtel, soumis aux règles des art. 394 ss CO, 
l'exploitant s'engage à conduire l'exploitation de l'hôtel 
pour le compte et au risque du propriétaire (SCHLUEP, Der 
Hotel-Managementvertrag, 2000, p. 197). L'exploitation se fait 
généralement sous le nom du propriétaire, sauf si l'exploitant 
est une chaîne d'hôtel puisque, dans ce cas, le propriétaire a 
le droit d'utiliser le nom et la marque de l'exploitant, pour 
bénéficier de sa renommée (SCHLUEP, op. cit., p. 98).  

 
En droit suisse, la doctrine s'est peu occupée de la 

qualification à donner au contrat de gestion d'hôtel. Les  
 

 
 
 
 
 
 

 

 

 
 

- 18 –  
 

seuls auteurs à s'être penchés sur ce problème qualifiaient 
ce contrat soit de mandat, soit de contrat innommé (SCHLUEP, 
op. cit., p. 177 et les réf. citées). 
 

La jurisprudence en la matière est également rare. Il  
a été admis que la mise en gérance d'un restaurant équipé 
donnait lieu à un bail à ferme (ATF in: SJ 2001 I 445, consid. 
3 a), RJN 2001, p. 79; dans le même sens, pour un hôtel, 
TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème éd., 2002, p. 368, n. 
2548). Il a en revanche été retenu dans un arrêt non publié 
(ATF 4C_24/1989, du 24 avril 1990) que le contrat examiné, 
portant sur l'exploitation d'un hôtel, devait être qualifié de 
contrat mixte, comprenant des éléments du contrat de mandat et 
du contrat de société simple.  

 
Il ressort de cette dernière décision que c'est en 

vertu des clauses mêmes du contrat que celui-ci peut être 
qualifié et que, par conséquent, chaque accord doit être 
examiné pour lui-même, selon son économie propre. 

 
5.3. En l'espèce, selon l'art. I sect. IV du contrat, 

F______ garantit à D______ qu'[elle] pourra posséder, gérer et 
faire fonctionner l'Hôtel selon les termes du contrat. D______ 
voit dans le fait que la possession des locaux lui est remise, 
la preuve qu'il s'agit d'un contrat de bail à ferme. 

 
La cession de l'usage des locaux, en l'espèce, équipés 

pour l'exploitation d'un hôtel, est en effet un des éléments 
essentiels du contrat de bail à ferme. L'article I invoqué  
par D______ à l'appui de sa position - dont le titre est 
"sélection du site et construction, aménagement et équipement 
de l'hôtel" - est toutefois une disposition relative à la 
première phase du contrat, qui ne permet donc pas d'interpréter 
de manière définitive la volonté des parties pour la seconde 
phase de leur relation. Cette disposition prévoit par ailleurs 
également que D______ devra gérer et faire fonctionner l'hôtel, 
obligations qui ne constituent pas des éléments caracté-
ristiques du contrat de bail à ferme.  

 
Il ressort par ailleurs des autres parties du contrat 

que l'exploitation de l'hôtel est essentielle et que la 
cession des locaux mentionnée à l'art. I n'est qu'accessoire.  

 
 
 
 
 

 

 

 
 
 
 
 

- 19 –  
 

Tout d'abord, le titre du contrat ("Management 
Agreement") met l'accent sur l'élément de gestion de l'hôtel, 
et non de cession des locaux. Ensuite, le préambule au contrat, 
qui explique le cadre général qui a conduit à sa conclusion, 
précise que les parties entendent se lier, dans la seconde 
phase de leur collaboration, en vue de l'exploitation de 
l'hôtel. Enfin, l'art. II du contrat, qui prévoit la durée 
initiale du contrat, mentionne uniquement l'exploitation de 
l'hôtel ("The initial operating terme ______ [...]") et non la 
durée pendant laquelle les bâtiments de l'hôtel sont cédés à 
D______, comme cela aurait été le cas si l'élément essentiel du 
contrat était, pour les parties, la remise d'un bien productif.  

 
Il apparaît ainsi, au vu de ce qui précède, que 

l'élément prépondérant et caractéristique du contrat est bien 
l'exploitation de l'hôtel, et non la cession de l'usage des 
locaux, qui n'est qu'accessoire. Le contrat litigieux ne 
s'apparente donc pas, de ce point de vue, à un bail à ferme.  

 
De plus, il n'apparaît pas que le contrat contienne le 

second élément essentiel du contrat de bail à ferme, soit 
l'obligation, pour le fermier, de payer un fermage.  

 
En effet, l'exploitant s'est bien engagé à effectuer 

des paiements périodiques au propriétaire (art. IV sect. 2), 
mais ceux-ci ne peuvent être qualifiés de fermages. Il apparaît 
en effet que l'exploitant doit reverser au propriétaire 
1'entier du bénéfice brut d'exploitation - qui comprend tous 
les revenus sous déduction des frais d'exploitation ("D______ 
shall pay during the Operating Term to the First Party[...] the 
Gross Operating Profit") - et non un pourcentage déterminé du 
produit d'exploitation réalisé par elle, comme cela serait le 
cas s'il s'agissait d'un métayage ou colonage partiaire.  

 
Il apparaît par ailleurs que l'exploitant perçoit des 

honoraires de gestion (art. IV sect. 1). Or, le paiement de ces 
honoraires par le propriétaire à l'exploitant ne peut pas 
s'expliquer dans le cadre d'un contrat de bail à ferme; il 
s'explique en revanche parfaitement si D______ fournit un 
service à son cocontractant, tel que l'exploitation de l'hôtel. 
Il est en effet admis que la fourniture d'un service se fait, 
lorsqu'il est rendu à titre professionnel, contre paiement 
d'honoraires.  

 

 

 

 

 
 

 
 
 
 
 

- 20 - 
 
Les profits que D______ retire de son activité 

découlent donc directement des honoraires qu'il touche des 
propriétaires, et non des revenus générés par l'exploitation.  

 
Les éléments essentiels du contrat démontrent donc que 

D______ exploite un hôtel, ce qui constitue la fourniture d'un 
service aux propriétaires, et qu'en contrepartie, elle perçoit 
des honoraires. Ces éléments correspondent typiquement à ceux 
d'un mandat, et non d'un bail à ferme. 

 
5.4. Il apparaît en outre que l'exploitation de l'hôtel 

se fait au nom et pour le compte des propriétaires, ce qui 
confirme que le contrat litigieux ne peut être qualifié de bail 
à ferme.  

 
En effet, par procuration du 18 juin 1979, les 

appelantes ont donné, de manière très large, toute une série de 
pouvoirs aux intimées et notamment celui d'exploiter 1'hôtel 
selon les standards les plus élevés, fixer les critères 
d'admission des hôtes dans l'hôtel ainsi que le prix des 
chambres, maintenir des comptes bancaires et encaisser des 
sommes pour le compte de F______, représenter celle-ci auprès 
des autorités dans le cadre de l'exploitation de l'hôtel ou 
encore signer tous les contrats nécessaires pour l'exploitation 
de l'hôtel.  

 
F______ n'aurait pas pu conférer à D______, qui n'a 

jamais contesté cette procuration, le pouvoir de gérer l'hôtel 
si cette dernière avait été au bénéfice d'un contrat de bail à 
ferme, puisque celui-ci n'aurait alors pas appartenu à F______. 
En outre, le fait que D______ maintienne des comptes bancaires 
et qu'elle encaisse et réclame des fonds au nom de F______ se 
comprend dans le cadre d'une relation de mandat, dans laquelle 
une partie gère les affaires de 1'autre, mais non dans le cadre 
d'une relation de bail à ferme. Enfin, il résulte de cette 
procuration que pour tous les actes qui sont mentionnés, 
l'exploitant n'agit qu'en tant que représentant direct du 
propriétaire et donc, au nom et pour le compte de celui-ci 
(art. 32 al. 1 et 33 al. 2 CO).  

 
Le fait que tout le personnel est engagé par F______, 

 

 

qui paie les salaires et les charges sociales, indique 
également que 1'exploitation de l'hôtel se fait au nom et pour 
le compte du propriétaire. En effet, D______ ne dispose pas 
d'employés, alors que c'est indispensable pour exploiter un  
 

 
 
 

 
 
 

- 21 –  
 

hôtel en son propre nom et pour son compte. Certes, les 
intimées décident de la politique à adopter en matière de 
personnel et elles fixent les salaires. Il apparaîtrait 
toutefois contradictoire que le propriétaire donne des 
instructions aux employés alors que c'est D______ qui est 
chargée de l'exploitation.  
 

De plus, le contrat prévoit que pendant toute la durée 
d'exploitation de l'hôtel, F______ doit fournir un fonds de 
roulement suffisant pour assurer cette exploitation (art. VII 
sect. 1), ce qui indique également que celle-ci s'opère à ses 
frais et exclut que le contrat litigieux puisse être qualifié 
de bail à ferme.  

 
Enfin, D______ déduit du profit d'exploitation brut 

qu'il reverse aux propriétaires tous les frais qu'il a engagés 
dans le cadre de son exploitation, qu'elle ne supporte donc pas 
directement (art. IV sect. 2 et V sect. 2 B; art. 402 al. 2 
CO), ce qui démontre là encore que l'hôtel est exploité aux 
frais des propriétaires. Certes, les honoraires qui sont versés 
à D______ se calculent sur ce bénéfice d'exploitation brut, de 
sorte les sommes qu'elle perçoit seront d'autant plus faibles 
que les frais d'exploitation ont été importants. Il résulte 
toutefois du système contractuel mis en place par les parties 
que les frais d'exploitation sont intégralement supportés par 
les propriétaires alors qu'ils n'affectent qu'indirectement et 
en partie seulement les revenus de l'exploitant.  

 
5.5. D______ conteste que le contrat litigieux puisse 

être qualifié de mandat pour plusieurs motifs. 
 

5.5.1. Selon D______, le droit de résiliation immédiàte 
prévu par l'art. 404 al. 1 CO est incompatible avec l'économie 
générale du contrat. 

 
Le droit de résilier le mandat en tout temps n'est 

cependant pas absolu puisque les parties ne peuvent pas le 
faire en temps inopportun, sous peine de devoir indemniser 

 

 

l'autre, si elle lui cause un dommage (art. 404 al. 2 CO). Ce 
dommage peut notamment consister, pour le mandataire, en tous 
les frais raisonnablement engagés pour l'exécution du mandat, 
qui perdent leur utilité en raison de la fin du contrat (WERRO, 
op. cit., n. 11 ad art. 404 CO).  

 

 
 
 
 

 
 
 
 

- 22 –  
 

La résiliation immédiate ou quasi immédiate du contrat 
n'est en outre pas incompatible avec la notion de contrat de 
durée dans le cadre duquel des investissements importants sont 
exigés de la part de l'une ou l'autre des parties. En effet, il 
est admis, pour les contrats de concession exclusive, par 
exemple, que la résiliation s'effectue conformément au règles 
sur le contrat d'agence (art. 418q CO), soit avec un délai d'un 
ou deux mois (CHERPILLOD, La fin des contrats de durée, 1988, 
p. 152 n. 281), et qu'elle peut même intervenir pour justes 
motifs, avec effet immédiat (CHERPILLOD, op. cit., p. 161 n. 
297 et p. 163 n. 299).  

 
Ensuite, les parties sont libres de prévoir des 

modalités de résiliation particulières, tout en sachant que 
l'une ou l'autre d'entre elles pourrait, le cas échéant, 
invoquer l'art. 404 CO, vu la nature impérative de cette 
disposition selon la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral 
(ATF 115 II 464, consid. 2a). La réglementation prévue permet 
enfin de résilier le contrat dans un bref délai (15 jours, en 
cas de défaut selon l'art. XII du contrat), de sorte qu'il 
convient de retenir que les parties ne considéraient pas qu'une 
résiliation à brève échéance était contraire à, et incompatible 
avec, l'économie générale du contrat. 

 
L'argument selon lequel le contrat litigieux ne peut 

être qualifié de mandat au motif qu'une résiliation immédiate 
serait contraire à son économie n'est donc pas pertinent. 

 
5.5.2. D______ allègue encore que la très grande auto-

nomie accordée à D______ exclut que le contrat litigieux puisse 
être qualifié de mandat. 

 
L'art. III du contrat prévoit que D______ aura un 

contrôle et un pouvoir de décision absolus dans l'exploitation 
de l'hôtel, sous réserve des autres dispositions du contrat. Un 

 

 

tel pouvoir de décision est conforme à l'art. 396 al. 2 CO, 
selon lequel le mandat comprend le pouvoir de faire les actes 
juridiques nécessités par son exécution. 

 
Les intimées allèguent encore qu'elles ont un pouvoir 

de décision absolu alors que le pouvoir de donner des 
instructions est une prérogative essentielle du mandant, 
conformément à l'art. 397 al. 1 CO, à laquelle celui-ci ne peut 
valablement renoncer.  

 
 
 
 
 
 
 
 

- 23 –  
 
Le pouvoir de donner des instructions est cependant un 

droit et non une obligation. Par ailleurs, les instructions du 
mandant sont nécessaires lorsque le service à rendre doit être 
précisé (WERRO, op. cit., n. 2 ad art. 397 CO). Or, en 
l'espèce, le contrât de gestion défini de manière détaillée les 
droits et obligations des parties et il n'a donc pas 
nécessairement besoin d'être précisé par des instructions 
complémentaires du mandant.  

 
5.5.3. Les intimées relèvent enfin que diverses 

dispositions du contrats s'apparentent à la réglementation 
applicable au bail à ferme. 

 
Elles doivent ainsi procéder à leurs frais aux petites 

réparations alors que F______ procède aux réparations plus 
importantes (art. VI sect. 1 et 3 du contrat et art. 279 et 
284 CO); elles ne peuvent en revanche pas procéder à des 
modifications essentielles sans l'accord des propriétaires 
(art. VI sect. 2 et art. 289 CO); F______ doit régler les 
impôts relatifs à l'immeuble (art. I sect. 4 et art. 280 CO); 
les intimées doivent tolérer des inspections de la part de 
F______ (art. VII sect. 3 et art. 287 al. 2 CO); enfin, le 
contrat peut être résilier dans certaines circonstances qui 
peuvent être assimilées à un juste motif (art. XII et XVI et 
art. 297 CO).  

 
Le fait que le contrat litigieux contienne des 

dispositions similaires à celles prévues en matière de bail à 
ferme sur des points non essentiels n'est toutefois pas 
déterminant à lui seul pour qualifier le contrat litigieux 

 

 

comme tel. Les parties sont libres de déterminer le contenu 
de leur convention et elles peuvent donc prévoir, sur 
certains points, un régime semblable à celui d'un contrat 
d'un type donné. Il n'en reste cependant pas moins que les 
éléments essentiels du contrat ne correspondent pas en 
l'espèce à celui du bail à ferme.  

 
5.6. En conclusion, le contrat entre F______ et D______ 

ne peut donc être qualifié de contrat de bail à ferme dans la 
mesure où ses éléments caractéristiques ne sont pas réunis en  
 

 
 
 

 
 
 
 
 

- 24 –  
 

l'espèce. L'art. 261 CO (par renvoi de l'art. 290 lit. a CO) 
n'est ainsi pas applicable. Il n'y a en revanche pas besoin 
de déterminer si le contrat doit être qualifié de mandat ou 
de contrat innommé.  

 
Les intimées n'allèguent pas, à juste titre, qu'elles 

seraient légitimées à occuper les locaux de l'hôtel quand 
bien même le contrat litigieux ne devait pas être qualifié de 
bail à ferme. Le contrat du 20 juillet 1978 n'a en effet pas 
passé à D______ à la suite de la vente du 25 mais 2001. 
Celle-ci occupe donc sans droit les locaux dont les 
appelantes sont propriétaires. 

 
6. Selon l'art. 641 al. 2 CC, le propriétaire d'une 

chose peut la revendiquer contre quiconque la détient sans 
droit et repousser toute usurpation.  

 
Les droits distincts et permanents et les parts de PPE 

sont des choses au sens du Code civil (art. 655 al. 2 ch. 2 
et 4 CC) et chaque propriétaire ou copropriétaire peut donc 
s'opposer à leur occupation illicite par un tiers. 

 
L'action en revendication tend à la restitution de la 

chose; elle a un caractère condamnatoire. Elle appartient au 
propriétaire qui n'a pas la possession de la chose. Il doit 
prouver qu'il a valablement acquis la propriété de celle-ci. 

 

 

La restitution sera ordonnée si le défendeur démontre pas 
qu'il est devenu propriétaire de la chose, par prescription 
acquisitive ou acquisition de bonne foi, ou qu'il a acquis le 
droit de posséder la chose en vertu d'un droit réel limité ou 
d'un droit personnel (STEINAUER, Les droits réels, vol. I, 
3ème éd., 1997, n. 1019 à  1024).  

 
En l'espèce, il n'est pas contesté que A______ et 

C______ sont propriétaires des droits revendiqués. Il a par 
ailleurs été établi que D______ ne possède aucun titre 
valable pour occuper les locaux revendiqués. Les conditions 
de l'action en revendication sont donc réunies. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

- 25 –  
 
7. A______ et C______ ont indiqué lors de l'audience 

de plaidoiries devant la Cour qu'elles persistaient dans  
leur conclusions; elles ont toutefois précisé qu'elles  
ne souhaitaient pas l'évacuation de l'exploitant, mais 
essentiellement renégocier avec elle les conditions du 
contrat de gestion. 

 
Selon la jurisprudence, l'abus de droit peut consister 

en une utilisation contraire à son but d'une institution 
juridique en vue de satisfaire à des intérêts que cette 
institution n'a pas pour objet de protéger (ATF 115 III 361 
consid. 4c).  

 
En l'espèce, il pourrait être déduit des propos de 

A______ et de C______ lors de l'audience de plaidoiries, 
qu'elles souhaitent obtenir un jugement d'évacuation contre 
D______ pour leur permettre de disposer d'un moyen obligeant 
l'exploitant à renégocier le contrat de gestion. La 
possibilité de requérir l'évacuation constituerait dans une 
telle hypothèse un moyen de pression pour mettre D______ dans 
une position l'obligeant à accepter de nouvelles conditions 
d'exploitation, moins avantageuses pour elle. Un tel moyen 
serait constitutif d'un abus de droit.  

 

 

 

Toutefois, il y a lieu de relever que le contrat 
litigieux, qui a été conclu il y a vingt-six ans, est 
particulièrement complexe, prévoyant de nombreux droits et 
obligations en faveur des parties. Il est dès lors 
compréhensible que les nouveaux propriétaires ne souhaitent 
pas nécessairement y adhérer tel quel. Il n'est ainsi pas 
abusif qu'elles requièrent l'évacuation de 1'exploitant si 
elles estiment qu'il occupe les lieux sans droit et à des 
conditions insatisfaisantes, tout en indiquant à celui-ci 
qu'elles sont ouvertes à trouver une solution négociée avec 
lui.  

 
Ainsi, il ne sera pas retenu en l'espèce que les 

appelantes commettent un abus de droit en requérant 
l'évacuation des intimées. 

 
 
 

 

 

- 26 - 
 

8. En conclusion, les intimées occupent sans droit les 
locaux dont A______ et C______ sont propriétaires. Celles-ci 
sont donc légitimées à en réclamer la restitution. Le 
jugement querellé sera par conséquent annulé et il sera fait 
droit aux conclusions en évacuation des appelantes. 

 
Les intimées, qui succombent, seront condamnées aux 

dépens de premlere instance et d'appel (art. 176 al. 1 LPC), 
lesquels comprendront une indemnité de procédure à titre de 
participation aux honoraires d'avocat des défenderesses (art. 
181 al. 1 et 3 LPC). 

 
* * * * *  

 

 

 

 

 

 

 

Par ces motifs 
 

La Cour: 
 
A la forme:  
 
Déclare recevables les appels interjetés par A______ 

et C______ contre le jugement JTPI/10033/2003 rendu le  
10 septembre 2003 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/22947/2002-9. Les joint vu leur connexité. 

 
Au fond: 
 
Annule ce jugement.  
 
Statuant à nouveau: 
 
Condamne D______ et E______ à  évacuer les lots de 

PPE no 1,3 et 4 du droit de superficie distinct et permanent no 
3______ inscrit sur la parcelle no 4______ de la Commune 
H______, section ______, de ses biens, organes, employés ou 
auxiliaires.  

 
Condamne D______ et E______ à évacuer le droit de 

superficie distinct et permanent no 2______ inscrit sur la 
parcelle no 1______ de la Commune H______, section ______, de 
ses biens, organes, employés ou auxiliaires.  

 
Condamne D______ et E______ aux dépens de première 

instance et d'appel, lesquels comprennent une indemnité de 
procédure de 10'000 fr. qui constitue une participation aux 
honoraires d'avocat de A______ ainsi qu'une indemnité de 
procédure de 10'000 fr. qui constitue une participation aux 
honoraires d'avocat de C______.  

 
Déboute les parties de toutes autres conclusions.  
 
Siégeant: 
 
Madame Martine Heyer, présidente; Madame Marguerite 

Jacot-des-Combes et Monsieur Daniel Devaud, juges; Madame 
Nathalie Deschamps, greffière.