# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f1f994ce-bb69-5ac7-a3ef-5d17fd18d360
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-04
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 04.06.2021 120 2021 13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2021-13_2021-06-04.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2021/13

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 4. Juni 2021

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Grindelwald, Bauverwaltung, Spillstattstrasse 2, Postfach 
104, 3818 Grindelwald

vertreten durch Herrn Fürsprecher F.________

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Grindelwald vom 13. Januar 
2021 (Benützungsverbot betr. Fremdvermietung)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Wohnung Grindelwald Grundbuchblatt 
Nr. G.________ (Stockwerkeigentum). Die Wohnung ist mit einem Zweckentfremdungsverbot 
gemäss Erstwohnungsanteilplan (EWAP) nach Art. 46 ff. des Gemeindebaureglements1 belegt 
und darf diesem zufolge nur als Erstwohnung genutzt werden. Das Regierungsstatthalteramt 
Interlaken-Oberhasli erteilte am 21. Dezember 2010 die Baubewilligung für diese Wohnung, 
welche Teil einer Überbauung mit sechs Einfamilienhäusern, sechs Mehrfamilienhäusern, einem 
Hotel mit Restaurant sowie Hotel-Appartements ist. Zu den Mehrfamilienhäusern hält der 
Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramts unter III. Ziffer 2.1 fest, dass mindestens 35 % 
der Wohnungen als Erstwohnungen genutzt werden müssen und nicht zweckentfremdet werden 
dürfen; dieses Zweckentfremdungsverbot sei durch die Gemeindebehörde Grindelwald sofort 
nach Erteilung der Baubewilligung im Grundbuch anmerken zu lassen. Am 4. Dezember 2012 
erfolgte der Grundbucheintrag des Zweckentfremdungsverbots gemäss Erstwohnungsanteilplan 
für den Stockwerkeigentumsanteil Nr. G.________. Im Jahr 2019 erwarben die 
Beschwerdeführenden die Wohnung durch Kauf.

1 Baureglement der Gemeinde Grindelwald vom 8. Juni 2007 (GBR)

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2. Die Gemeinde teilte den Beschwerdeführenden mit Schreiben vom 19. August 2020 mit, sie 
habe Kenntnis erhalten, dass die Wohnung der Beschwerdeführenden an Feriengäste vermietet 
werde. Sie bat die Beschwerdeführenden um Stellungnahme und informierte sie, dass eine 
Weitervermietung der Wohnung an Feriengäste gegen die EWAP-Bestimmungen verstosse und 
dass sie als Eigentümer verpflichtet seien, die korrekte Nutzung umzusetzen.

Mit Schreiben vom 6. September 2020 teilten die Beschwerdeführenden unter anderem mit, dass 
sie die Wohnung zur Eigennutzung benutzen würden. Die Beschwerdeführerin sei in Grindelwald 
angemeldet. Sie hätten die Wohnung nur auf der J.________ Webseite aufgeschaltet, damit 
Verwandte und Bekannte sich ein Bild machen könnten, falls diese während der Ferienzeit in 
Grindelwald Ferien machen wollten (während die Beschwerdeführenden ebenfalls in den Ferien 
seien). Dies sei für Bed and Breakfast-Gäste vorgesehen, mehrheitlich aus dem asiatischen 
Raum, die zuerst oder danach in Winterthur im A.________ und in Kombination mit der 
B.________ in Grindelwald Ferien buchen würden. Diese würden dann vor Ort in Grindelwald 
durch die Beschwerdeführerin und in Winterthur durch den Beschwerdeführer betreut.

Mit Schreiben vom 18. November 2020 informierte die Gemeinde die Beschwerdeführenden, dass 
sie die rechtmässige Nutzung ihrer EWAP-Wohnung als Erstwohnung umgehend umzusetzen 
hätten und sich der Gemeinderat vorbehalte, in einem nächsten Schritt, die rechtmässige Nutzung 
zu verfügen.

Mit E-Mail vom 22. Dezember 2020 und vom 8. Januar 2021 bestätigte Grindelwald Tourismus 
gegenüber der Gemeinde, dass die Wohnung der Beschwerdeführenden neu im August 2020 
aufgenommen worden und nach wie vor auf der J.________seite der E.________ AG 
(H.________) aufgeschaltet sei. Ausserdem sei die Wohnung bis April 2021 offen für Buchungen 
und für Februar 2021 liege bereits eine Buchung vor. Ab April 2021 seien alle Daten für Buchungen 
gesperrt, aber der Vertrag mit H.________ / J.________ nicht gekündigt worden.

Am 13. Januar 2021 verfügte die Gemeinde Folgendes:

1. Für die Wohnung auf dem GBBl-Nr. G.________ gilt ab sofort ein Benützungsverbot betreffend 
Fremdvermietung.

2. Die Ausschreibung der Wohnung auf dem GBBl-Nr. G.________ ist sofort von der Plattform 
«J.________» zu entfernen, resp. der Vertrag mit E.________ AG ist zu kündigen.

3. Die rechtmässige Nutzung nach Art. 46 Abs. 2 GBR ist umgehend wieder her zu stellen.
4. [Strafandrohung]
5. [Verfahrenskosten]
6. [Eröffnung]

3. Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführenden am 13. Februar 2021 
Beschwerde (Postaufgabe) bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie 
stellen folgende Rechtsbegehren:

1. Die Verfügungen zu den Punkten 2 und 3 werden (siehe Kopie der Verfügung vom 12.01.2021) 
umgesetzt, aber zum Punkt 1 legen wir Beschwerde ein betr. Benützungsverbot Fremdvermietung.
2. Wir stellen daher den Antrag gemäss ZWG2 2. Abschnitt: Änderung und Sistierung der 
Nutzungsbeschränkungen Art. 13 Änderung Buchstabe a / b sowie gemäss Art. 7 Absatz 2 Buchstabe a 
(Einliegerwohnung).

2 Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702)

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4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet3, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde beantragt, die Beschwerde 
abzuweisen. Mit Replik vom 10. Mai 2021 machen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen 
geltend, dass sie gegen das auferlegte Benützungsverbot vorgingen, weil in der angefochtenen 
Verfügung nicht festgehalten werde, welche Art von Fremdvermietung darunterfalle, und der 
Gemeinde Grindelwald bekannt sei, welches Bed and Breakfast-Geschäftsmodell sie planen 
würden. Ihnen solle die Möglichkeit eingeräumt werden, ein legales Bed and Breakfest in 
Grindelwald mit Nutzungsbeschränkungen oder Auflagen (maximale Vermietung zwischen 90 bis 
100 Tage im Jahr, keine Dauervermietung, kein Aufschalten auf Online-Vermieterplattformen) für 
die Dauer von drei Jahren (mit anschliessender Neubeurteilung) zu betreiben. Daher hätten sie 
gleichzeitig mit der Beschwerde die Anfrage der möglichen Änderung der Nutzungsbeschränkung 
nach Art. 13 Abs. 1 ZWG eingereicht. Zwischenzeitlich hätten sie Abklärungen getroffen und seien 
der Ansicht, dass ihr geplantes Geschäftsmodell eher Art. 7 Abs. 2 Bst. b ZWG statt Art. 7 Abs. 2 
Bst. a ZWG erfülle. Nach Erhalt der Verfügung der Gemeinde vom 13. Januar 2021 hätten sie den 
Vertrag mit J.________ unter Vorlage der Verfügung kündigen können und die Wohnung sei von 
der Plattform von J.________ entfernt worden. Vorher habe sich dies schwierig gestaltet, da man 
den Vertrag jeweils nur einen Monat vor Ende eines Jahres beenden könne. Das auferlegte 
Benützungsverbot betreffend Fremdvermietung könne nun aufgehoben werden, da «der 
Istzustand der EWAP-Wohnung wiederhergestellt» worden sei. Es treffe ausserdem nicht zu, dass 
sie bei Unterzeichnung des Kaufvertrags in voller Kenntnis der genauen Bedeutung der EWAP-
Regelung in Grindelwald und des Zweckentfremdungsverbots gemäss Erstwohnungsanteil 
gewesen seien. Sie hätten damals gewusst, dass eine EWAP-Wohnung nur benutzt werden 
könne, wenn man «fest» in Grindelwald angemeldet sei. Die genaue Bedeutung sei aber nicht 
erläutert worden und sie hätten somit versucht, in Grindelwald legal ein Bed and Breakfast zu 
betreiben. Sie hätten die Wohnung bei J.________ angemeldet, damit es Grindelwald Tourismus 
habe einsehen können. Erst zu Beginn des Jahres 2021 sei ihnen klargeworden, was genau im 
Zweitwohnungsgesetz stehe. Ein Baugesuch betreffend Änderung der Nutzungsbeschränkung 
würden sie einreichen, falls dies notwendig sei und sobald Klarheit herrsche, ob es überhaupt 
möglich sei, Art. 7 Abs. 1 Bst. b ZWG (touristisch bewirtschaftete Wohnung) auf das von ihnen 
geplante Geschäftsmodell anzuwenden. Sie hätten gegenüber der Gemeinde alles offengelegt 
und nicht die EWAP-Bestimmungen umgehen wollen. Es sei ihr Anliegen, im Einklang mit den 
EWAP-Vorschriften mit der Gemeinde Grindelwald einen gemeinsamen Weg zu finden, um ein 
Bed and Breakfast betreiben zu können.

5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG4 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die 
Beschwerdeführenden sind als Adressaten durch die angefochtene Verfügung beschwert und 
daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
grundsätzlich einzutreten.

3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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2. Benützungsverbot

a) Die Beschwerdeführenden bestreiten nicht, dass ihre Wohnung einem 
Zweckentfremdungsverbot gemäss EWAP untersteht. Jedoch hätten sie bei Unterzeichnung des 
Kaufvertrags die genaue Bedeutung der EWAP-Regelung in Grindelwald und des 
Zweckentfremdungsverbots gemäss Erstwohnungsanteil nicht gekannt. Das auferlegte 
Benützungsverbot bestreiten sie in ihrer Beschwerde inhaltlich nicht; sie halten aber fest, dass 
das auferlegte Benützungsverbot betreffend Fremdvermietung nun aufgehoben werden könne, da 
die Wohnung nicht mehr auf der J.________ Seite angeboten werde und «der Istzustand der 
EWAP-Wohnung wiederhergestellt» worden sei.

b) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung 
ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, 
so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die 
Baupolizeibehörde ordnet die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auch in Fällen 
widerrechtlicher Nutzung an.5 Mit der Wiederherstellungsverfügung kann sie unter anderem eine 
Unterlassung oder Änderung der Nutzung verlangen.6 Die Wiederherstellungsverfügung muss im 
öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht 
verletzen. Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands 
nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum 
verfolgten Ziel steht.7 Ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands ist im Normalfall gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen 
Bestimmungen und an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen 
Ordnung widersprechen, generell gross ist.8

c) Rechtsgrundlage für das mit Gesamtentscheid vom 21. Dezember 2010 angeordnete 
Zweckentfremdungsverbot ist Art. Art. 46 Abs. 2 GBR. Gemäss Art. 46 Abs. 1 GBR müssen in 
Grindelwald Wohnbauten in einem bestimmten Umfang Wohnungen für die ortsansässige 
Bevölkerung enthalten. Im Zeitpunkt der Bewilligung der Überbauung betrug der minimale 
Erstwohnungsanteil 35 % der Bruttogeschossfläche (Art. 46 Abs. 1 GBR in der Version vom 8. 
Juni 2007). Am 3. Dezember 2010 beschlossen die Stimmbürger von Grindelwald eine Änderung 
der EWAP-Vorschriften. Gemäss der neuen Fassung von Art. 46 GBR beträgt der 
Erstwohnungsanteil 30 % der Bruttowohnfläche.9 Erstwohnungen müssen von ortsansässigen 
Personen mit festem Wohnsitz bzw. Steuerdomizil in der Gemeinde Grindelwald ständig benutzt 
werden (Art. 46 Ab. 2 GBR). Auflagen betreffend Zweckentfremdung sind als öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkungen gegenüber der Bauherrschaft, den Grundeigentümerinnen und 
Grundeigentümern sowie ihren Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolgern durchsetzbar.10 
Wird eine Wohnung, die mit einem Zweckentfremdungsverbot nach Art. 46 GBR belegt ist, an 
Personen ohne festen Wohnsitz in Grindelwald fremdvermietet, erfolgt dies unrechtmässig. Das 

5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 1
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 8
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9; 
BVR 2013 S. 85 E. 5.1
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9a
9 Die geänderte Fassung der EWAP-Vorschriften wurde am 2. November 2011 durch das Armt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) genehmigt
10 Markus Müller/Reto Feller, Erstwohnungsanteile in Tourismusgemeinden, in: BVR 2007 S. 481 ff., S. 498 f.; vgl. 
BGE 111 la 182

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Verbot, die Wohnung für sich selbst oder Drittpersonen ohne Wohnsitz in Grindelwald zu nutzen, 
stellt in diesem Fall nicht nur eine rechtlich mögliche, sondern auch eine gebotene Massnahme 
zur nachträglichen zwangsweisen Durchsetzung des EWAP dar.11

d) Die Wohnung der Beschwerdeführenden untersteht einem Zweckentfremdungsverbot 
gemäss EWAP. Die Beschwerdeführerin ist ortsansässig mit festem Wohnsitz (zivil- und 
steuerrechtlicher Wohnsitz) in Grindelwald und erfüllt damit die Voraussetzungen nach Art. 46 
Abs. 2 GBR. Aus dem Schreiben der Beschwerdeführenden vom 6. September 2020 geht aber 
hervor, dass sie die Wohnung nicht nur selber nutzen, sondern auch an Nichtortsansässige für 
deren Ferien zur Verfügung stellten, ein Bed and Breakfast betrieben und hierfür die Wohnung auf 
der J.________ Webseite angeboten haben. Die Wohnung wurde somit nicht ständig von 
Personen mit festem Wohnsitz in Grindelwald bewohnt. Die Nutzung der mit einem 
Zweckentfremdungsverbot gemäss EWAP belegten Wohnung durch Vermietung an Drittpersonen 
ohne Wohnsitz in Grindelwald erfolgte formell und materiell rechtswidrig. Die Vorinstanz hat daher 
zu Recht in Ziffer 1 der Wiederherstellungsverfügung eine Fremdvermietung untersagt. Es ändert 
nichts am Ergebnis, wenn die Beschwerdeführenden festhalten, dass ihre Wohnung nun nach 
Erhalt der Wiederherstellungsverfügung nicht mehr auf der J.________ Seite angeboten werde 
und «der Istzustand der EWAP-Wohnung wiederhergestellt» worden sei. Massgeblich ist, dass 
die Nutzung zum Zeitpunkt, als die Gemeinde am 13. Januar 2021 die Verfügung erliess, noch 
rechtswidrig war. Ausserdem kann das angeordnete Benützungsverbot nicht aufgehoben werden, 
weil aus der Replik der Beschwerdeführenden hervorgeht, dass sie auch in Zukunft ein Bed and 
Breakfast betreiben wollen. Von Amtes wegen ist die angefochtene Verfügung jedoch 
dahingehend zu präzisieren, dass das Benützungsverbot nur für eine Fremdvermietung an 
Personen ohne festen Wohnsitz in Grindelwald gilt; eine Vermietung an Personen mit festem 
Wohnsitz in Grindelwald wäre zulässig. 

Am Schutz der Tourismusgegenden vor dem Überhandnehmen von Zweitwohnungen und damit 
am Schutz eines preislich annehmbaren Wohnungs- und Baulandmarktes für die einheimische 
Bevölkerung besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse.12 Das Benützungsverbot dient dazu, 
die rechtswidrige Nutzung der mit einem Zweckentfremdungsverbot belasteten Wohnung zu 
verhindern; es stellt dafür eine taugliche und gleichzeitig die mildeste mögliche Massnahme dar, 
um die rechtswidrige Nutzung der mit einer Erstwohnungspflicht belasteten Wohnung zu 
beseitigen und ist damit verhältnismässig. Es lässt den Beschwerdeführenden die Wahl, wie sie 
die Wohnung künftig rechtmässig nutzen wollen (ausschliessliche Eigennutzung, Vermietung oder 
Verkauf an einheimische Personen).

e) Die Gemeinde verbot mit der angefochtenen Verfügung die Fremdvermietung der Wohnung 
per sofort. Die Gemeinde Grindelwald teilte der Beschwerdeführerin bereits mit Schreiben vom 
19. August 2020 mit, dass eine Weitervermietung der Wohnung an Feriengäste gegen die EWAP-
Bestimmungen verstosse und dass sie als Eigentümer verpflichtet seien, die korrekte Nutzung 
umzusetzen. Mit Schreiben vom 18. November 2020 teilte die Gemeinde nochmals mit, dass die 
Beschwerdeführenden die rechtmässige Nutzung ihrer EWAP-Wohnung als Erstwohnung 
umgehend umzusetzen hätten und sich der Gemeinderat vorbehalte, in einem nächsten Schritt, 
die rechtmässige Nutzung zu verfügen. Die Beschwerdeführenden waren sich somit – abgesehen 
davon, dass sie grundsätzlich mit dem Kauf der Wohnung im Jahr 2019 vom 
Zweckentfremdungsverbot Kenntnis erlangten – mindestens seit Ende August 2020 bewusst, dass 
sie ihre Wohnung nicht fremd vermieten dürfen und dass die Gemeinde dies nicht weiter dulden 
will. Die Verfügung eines sofortigen Benützungsverbots am 13. Januar 2021 ist unter diesen 
Umständen umsetzbar und angemessen.

11 BVR 1989 S. 254 E. 3
12 BGE 135 I 233 = Pra 99 (2010) Nr. 36, E. 3.3

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3. Ablösung des Zweckentfremdungsverbots

a) Die Beschwerdeführenden stellen in ihrer Beschwerde «den Antrag gemäss ZWG 2. 
Abschnitt: Änderung und Sistierung der Nutzungsbeschränkungen Art. 13 Änderung Buchstabe a 
/ b sowie gemäss Art. 7 Absatz 2 Buchstabe a (Einliegerwohnung)».

Art. 13 ZWG sieht vor, dass die Änderung von einer Erstwohnung in eine touristisch 
bewirtschaftete Wohnung sowie ein Wechsel innerhalb der Kategorien touristisch bewirtschafteter 
Wohnungen (Einliegerwohnung, strukturierter Beherbergungsbetrieb) baubewilligungspflichtig 
sind. Laut Art. 7 Abs. 2 ZWG gilt eine Wohnung als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft 
zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen 
angeboten wird. Art. 7 Abs. 2 Bst. a und b ZWG halten fest, wann eine touristisch bewirtschaftete 
Wohnung in Form der sogenannten Einliegerwohnung (Bst. a) und eines strukturierten 
Beherbergungsbetriebs zugelassen ist (Bst. b).

Mit Replik vom 10. Mai 2021 hielten die Beschwerdeführenden fest, dass sie nach zwischenzeitlich 
getroffenen Abklärungen der Ansicht seien, ihr geplantes Geschäftsmodell erfülle eher Art. 7 
Abs. 2 Bst. b ZWG statt Art. 7 Abs. 2 Bst. a ZWG. Ihre Absicht sei es, ein legales Bed and 
Breakfast in Grindelwald in Kombination mit Bed and Breakfast in Winterthur zu führen, wobei die 
Gäste ein Paket Jungfrauregion-Zürich / Winterthur buchen könnten.

Aus der Beschwerde und der Replik vom 10. Mai 2021 kann geschlossen werden, dass die 
Beschwerdeführenden ihre Wohnung touristisch bewirtschaften, also an Feriengäste in Form 
eines Bed and Breakfast vermieten wollen. Dabei stützen sie sich auf das Zweitwohnungsgesetz 
(Art. 13 ZWG), um ihre Erstwohnung in eine touristisch bewirtschaftete Wohnung umzuwandeln. 
Zwar halten sie im Schreiben vom 10. Mai 2021 fest, dass sie ein Baugesuch betreffend Änderung 
der Nutzungsbeschränkung einreichen werden, falls dies notwendig sei und sobald Klarheit 
herrsche, ob es überhaupt möglich sei, Art. 7 Abs. 1 Bst. b ZWG (touristisch bewirtschaftete 
Wohnung) auf das von ihnen geplante Geschäftsmodell anzuwenden. Ihren entsprechenden 
Antrag, den sie in der Beschwerde gestellt haben, ziehen sie mit dem Schreiben vom 10. Mai 2021 
aber nicht zurück. Es ist unklar, ob die Beschwerdeführenden sinngemäss ein nach Art. 13 ZWG 
notwendiges Baubewilligungsgesuch stellen wollen, das von der BVD an die 
Baubewilligungsbehörde Grindelwald weitergeleitet werden müsste. Dies kann aber mit Verweis 
auf das nachfolgend Gesagte offenbleiben.

b) Die Überbauung, in der sich die im Eigentum der Beschwerdeführenden stehende Wohnung 
befindet, wurde vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 21. Dezember 2010 sowie vor 
Inkrafttreten der Zweitwohnungsverordnung13 und des Zweitwohnungsgesetzes rechtskräftig 
bewilligt. Sowohl die Zweitwohnungsverordnung als auch das Zweitwohnungsgesetz sehen vor, 
dass solche Wohnungen frei genutzt bzw. von Erst- in Zweitwohnungen und von Zweit- in 
Erstwohnungen umgenutzt werden dürfen, allerdings unter Vorbehalt bestehender 
Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts (Art. 11 Abs. 1 ZWG und 
Art. 3 Abs. 1 ZWV). Das Baureglement der Gemeinde Grindelwald enthält solche 
Nutzungsbeschränkungen (EWAP-Vorschriften; vgl. E. 2 hiervor).

Ein Gesuch nach Art. 13 ZWG ist daher nicht nötig; mit einem solchen Gesuch könnte zudem das 
Zweckentfremdungsverbot nach Art. 46 GBR nicht beseitigt werden.

c) Das GBR Grindelwald sieht für die mit der Erstwohnungspflicht belegten Wohnungen 
Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot vor: So kann der Gemeinderat, insbesondere im Falle 

13 Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 (Zweitwohnungsverordnung, ZWV; SR 702)

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des erbrechtlichen Eigentumsübergangs einer Erstwohnung, Ausnahmen gewähren, wenn der 
Erwerber oder Benützer der Wohnung besonders enge und schutzwürdige Beziehungen zur 
Gemeinde nachweist und keine öffentlichen Interessen verletzt werden. Zudem kann er in anderen 
besonderen Fällen, wie vorübergehender Veränderung des Aufenthaltsortes aus beruflichen oder 
gesundheitlichen Gründen und dergleichen, befristete Ausnahmen gestatten (Art. 48 Abs. 3 und 
Abs. 4 GBR). Bei der Revision der EWAP-Vorschriften im Jahr 2010 wurde zudem neu eine 
Bestimmung in das GBR aufgenommen, gemäss welcher der Gemeinderat eine Ablösung des 
Zweckentfremdungsverbotes zulassen kann, sofern kumulativ drei Voraussetzungen erfüllt sind: 
Die Sicherung preisgünstigen Wohnraums für die ansässige Bevölkerung darf nicht gefährdet 
werden, der Grundeigentümer muss objektive Gründe für eine Ablösung geltend machen und er 
hat eine Ersatzabgabe zu leisten (Art. 48b Abs. 1 GBR). Diese Ausnahmebestimmungen sind im 
Sinne der kantonalen Ausnahmeregelung von Art. 26 BauG und des dort verwendeten Begriffs 
der "besonderen Verhältnisse" auszulegen, da eine kommunale Ausnahmevorschrift die 
kantonale Regelung von Art. 26 BauG weder ausdehnen noch einschränken kann.14

d) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass bei einem entsprechenden Gesuch der 
Beschwerdeführenden, die Wohnung touristisch bewirtschaften zu können, nicht das 
Zweitwohnungsgesetz, sondern die EWAP-Vorschriften gemäss Baureglement der Gemeinde 
Grindelwald (GBR) anwendbar ist bzw. sind. Die Beschwerdeführenden hätten die Möglichkeit, 
ein Gesuch um Ablösung des Zweckentfremdungsverbots nach Art. 48b Abs. 1 GBR (EWAP-
Auskaufsgesuch) zu stellen. Ein solches müssten sie bei der Gemeinde Grindelwald einreichen, 
welche zuständig zur Beurteilung eines solchen Gesuchs ist. Die BVD hat sich als 
Rechtmittelinstanz nicht zu den Erfolgsaussichten eines solchen Gesuchs zu äussern und kann 
auch inhaltlich nicht auf die in der Replik vom 10. Mai 2021 aufgeworfenen Fragen der 
Beschwerdeführenden (Zulässigkeit eines Bed and Breakfast in Grindelwald, in Kombination mit 
Bed and Breakfast in Winterthur; Hauptsitz in Grindelwald, Wohnung bzw. Zimmer im selben 
Haus, Vermietung Zimmer nur an Bed and Breakfast-Gäste; Bekannte oder Verwandte 
beherbergen während der Ferienzeit; WG und Untervermietung, die weniger als ein Monat dauern) 
eingehen.

e) Schliesslich ist anzufügen, dass die Gemeinde die Beschwerdeführenden in der 
Wiederherstellungsverfügung nicht auf die Möglichkeit hätte hinweisen müssen, ein solches 
Auskaufsgesuch einzureichen: Die Baubewilligung vom 21. Dezember 2010 mit dem 
Zweckentfremdungsverbot ist in Rechtskraft erwachsen und das Zweckentfremdungsverbot ist 
damit rechtswirksam. Da also bereits rechtskräftig über das Zweckentfremdungsverbot entschieden 
worden ist, war die Gemeinde laut Art. 46 Abs. 2 Bst. b (letzter Satz) BauG nicht verpflichtet, die 
Verfügung vom 13. Januar 2021 mit einem Hinweis auf die Möglichkeit eines nachträglichen 
Baugesuchs oder eines EWAP-Auskaufsgesuchs zu versehen.15

f) Da das Zweckentfremdungsverbot rechtswirksam ist, kann es im Verfahren zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht mehr in Frage gestellt werden. Der 
entsprechende Antrag der Beschwerdeführenden auf Änderung der Nutzungsbeschränkung ist 
daher – unabhängig davon, ob sie ihr Gesuch auf das Zweitwohnungsgesetz stützen oder ein 
EWAP-Auskaufsgesuch gestützt auf die EWAP-Vorschriften der Gemeinde stellen – unzulässig und 
es ist insoweit nicht auf die Beschwerde einzutreten.

14 Markus Müller/Reto Feller, Erstwohnungsanteile in Tourismusgemeinden, in: BVR 2007, S. 481 ff., S. 497; BVR 
2003 S. 534 ff. E. 5.2
15 Vgl. BVR 2007 S. 164 E. 4.1 mit weiteren Hinweisen

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4. Kosten

a) Die Rügen der Beschwerdeführenden sind unbegründet. Die Präzisierung der Verfügung 
wird von Amtes wegen angeordnet und nicht auf Antrag der Beschwerdeführenden hin. Sie gelten 
daher auch diesbezüglich nicht als obsiegend. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf 
eingetreten wird. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie 
haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV16).

b) Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 104 Abs. 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Ziffer 1 der Verfügung der Gemeinde Grindelwald vom 13. Januar 2021 wird wie folgt
präzisiert: «Für die Wohnung auf dem GBBl-Nr. G.________ gilt ab sofort ein 
Benützungsverbot betreffend Fremdvermietung an Personen ohne festen Wohnsitz in 
Grindelwald.»

Im Übrigen wird die Verfügung der Gemeinde Grindelwald vom 13. Januar 2021 bestätigt.

3. Die Verfahrenskosten von CHF 800.00 werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen

IV. Eröffnung

- Frau D.________ und Herrn C.________, eingeschrieben
- Herrn Fürsprecher F.________, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

16 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

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Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.