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**Case Identifier:** 7bbd3a85-1dcd-525f-b730-727e1741a2f3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-07-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 15.07.2010 C/14009/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-14009-2008_2010-07-15.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/14009/2008 ACJC/892/2010 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU JEUDI 15 JUILLET 2010 

 

Entre 

Monsieur et Madame A______ et B______, domiciliés, appelants d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1

er
 février 2010, comparant par Me Daniel 

MEYER, avocat, rue Ferdinand-Hodler 7, 1207 Genève, en l’étude duquel ils font 

élection de domicile, 

d’une part, 

Et 

Monsieur et Madame C______ et D______, domiciliés , intimés, représentés par 
NAEF & Cie SA, avenue Eugène-Pittard 14-16, case postale 30, 1211 Genève 17, 

d’autre part, 

 

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C/14009/2008 

EN FAIT 

A. Par jugement du 1er février, communiqué aux parties par pli du 11 février 2010, 
le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé donné le 7 mai 2008 

pour le 30 juin 2008 à A______ et B______ concernant la villa de six pièces sise 

à x à Genève (ch. 1). Le Tribunal a en outre condamné les locataires à évacuer 

immédiatement de leurs personnes, de leurs biens et de tout tiers dont ils sont 

responsables cette villa en la laissant en bon état de propreté et de réparations 

locatives (ch. 2). Enfin, il a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 

3). En substance, les premiers juges ont retenu que les conditions d'application 

de l'art. 257f al. 3 CO étaient réalisées. 

Par acte expédié le 12 mars 2010 à l'adresse de la Cour de justice, A______ et 

B______ forment appel de ce jugement dont ils demandent l'annulation. A titre 

principal, ils concluent à ce que soit constatée la nullité du congé du 7 mai 2008; 

subsidiairement, ils requièrent l'annulation de ce congé; plus subsidiairement 

encore, ils sollicitent une pleine et entière prolongation de bail d'une durée de 

quatre ans échéant le 30 juin 2012. Ils concluent en tout état au déboutement de 

C______ et D______ de leur requête en évacuation. 

Dans leur réponse, C______ et D______ concluent à la confirmation du 

jugement de première instance. 

B. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier. 

a. Par contrat du 10 novembre 2004, C______ et D______ ont donné en location 
à A______ et B______ une villa individuelle de six pièces construite sur une 

parcelle de 1'000 m2 située à x (Genève). Le bail a été conclu pour une durée 

d'un an et quinze jours, soit du 15 novembre 2004 au 30 novembre 2005, avec 

clause de reconduction tacite d'année en année. 

Le bail précise que les locaux sont destinés à l'habitation. 

En dernier lieu, le loyer annuel a été fixé 42'504 fr., charges non comprises, dès 

le 1
er

 décembre 2007. 

b. Les époux A______ et B______ se sont séparés peu après avoir pris en 
location la villa précitée. A______ est resté dans ce logement avec les deux 

enfants du couple, nés respectivement en 1987 et 1989. Il prétend toujours y 

habiter actuellement avec ses enfants. 

A partir de l'année 2005 environ, A______ a donné en location des chambres de 

la villa à des prostituées. Celles-ci y exercent leur profession, selon les 

indications de A______, entre cinq à six jours par semaine; elles règlent à 

A______ un montant de 100 fr. par jour pour cette utilisation des lieux. Selon le 

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C/14009/2008 

site internet "MyXpage", la villa est exploitée sous la dénomination "x" et 

dispose de "quatre chambres très luxueuses ainsi qu'une salle de bain privative"; 

les annonces dans la presse écrite précisent que "chaque jour dans une villa 

discrète, quatre superbes coquines, de toutes origines, vous attendent (…) 

24/24"; enfin, un écriteau fléché avec la mention "x" se trouve à proximité de la 

villa. 

Selon les photographies aériennes, la villa se trouve à proximité, d'un côté, des 

voies de chemin de fer de x et, de l'autre, d'autres villas occupées à titre de 

logement. 

c. A______ n'a jamais annoncé aux propriétaires ou à la régie en charge de 
l'immeuble l'activité de prostitution se déroulant dans la villa remise en location. 

En revanche, il a communiqué cette affectation des locaux à la police des 

mœurs. 

Lors d'un passage à Genève, le 23 décembre 2007, D______ - qui réside avec 

son mari en Turquie - a procédé à une visite non annoncée dans la villa. Elle a 

été accueillie par une prostituée qui l'a mise en contact avec A______. Le 

lendemain, A______ a fait visiter la maison. Dans un premier temps, il a refusé 

l'accès aux chambres à coucher, prétextant qu'elles étaient occupées par ses 

belles-filles qui y dormaient. Il a ensuite reconnu qu'en raison de problèmes 

financiers il avait décidé d'utiliser la villa comme une maison close. La 

propriétaire s'est enquise des éventuels désagréments pour le voisinage. Dans la 

mesure où A______ lui a affirmé qu'il s'agissait d'une activité légale et surveillée 

et qui ne dérangeait pas les voisins, D______ a indiqué que "dans ce cas, le 

loyer de la maison devait être augmenté, car celle-ci n'était plus utilisée comme 

habitation". 

Entendue en qualité de témoin, une employé de la régie a indiqué que D______  

était revenue de sa visite de la villa en décembre 2007 "choquée et un peu fâchée 

de cette découverte". Depuis lors, C______ et D______ ont toujours affirmé 

n'avoir jamais accepté un changement d'affectation de la villa. 

d. Par courrier du 15 février 2008, la régie en charge de l'immeuble a informé 
A______ et B______ du fait que la transformation de la villa en "maison close" 

n'était pas acceptable dans la mesure où, d'une part, cela créait un va-et-vient 

dérangeant pour le voisinage et, d'autre part, cela modifiait l'affectation des 

locaux. Un délai au 15 mars 2008 était fixé pour mettre un terme à la situation, à 

défaut de quoi le bail serait résilié. 

En réponse à ce courrier, A______ a produit auprès de la régie, le 12 mars 2008, 

un courrier signé par différents voisins et attestant de son caractère agréable, 

discret et respectueux. Deux voisins de parcelles mitoyennes de celle de la villa 

de C______ et D______ ont indiqué au cours des enquêtes que les va-et-vient en 

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C/14009/2008 

rapport avec l'exploitation du salon de massage ne créaient pas de nuisances. 

Pour sa part, la régie n'a jamais enregistré de plaintes écrites sur le sujet. 

Par courrier du 18 avril 2008, la régie a demandé à A______ de prendre 

l'engagement de ne plus mettre, d'ici au 31 décembre 2008, les locaux à 

disposition de prostituées. Elle lui demandait de contresigner la lettre d'ici au 30 

avril 2008 en guise d'accord. Ce courrier n'a pas suscité de réaction de la part de 

A______. 

e. Par avis officiel du 7 mai 2008, adressé séparément à A______ et B______, 
C______ et D______ ont résilié le bail pour le 30 juin 2008. Ils se sont référés à 

l'art. 257f al. 3 CO. Dans leur lettre d'accompagnement, ils ont cité leurs 

précédentes missives dont la dernière n'avait pas reçu de réponse de la part des 

locataires. 

En temps utile, A______ et B______ ont contesté cette résiliation devant la 

Commission de conciliation. De leur côté, C______ et D______ ont saisi cette 

même instance d'une requête en évacuation. Non conciliées, ces deux causes ont 

été jointes pour former la présente procédure. 

Le Tribunal des baux et loyers a rendu le jugement dont est appel après une 

comparution personnelle des parties et des enquêtes. 

C. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure 
utile. 

EN DROIT 

1. L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai 
prescrits (art. 443 et 444 LPC). 

 S’agissant d’une procédure qui ne concerne pas le chapitre II du titre VIII
ème

 du 

Code des obligations, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ). 

La Cour revoit donc la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, 

elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de 

nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la 

loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC). 

2. La question soumise à la Cour est celle de savoir si le changement d'affectation 
des locaux remis en location autorise les bailleurs à résilier le contrat en 

application de l'art. 257f al. 3 CO. 

2.1 Aux termes des art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose 
louée avec le soin nécessaire et, s'il s'agit d'un bien immobilier, d'avoir pour les 

personnes habitant la maison et pour les voisins les égards qui leur sont dus. 

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C/14009/2008 

L'art. 257f al. 3 CO prévoit que si le maintien du bail est devenu insupportable 

pour le bailleur ou le voisinage et que le locataire persiste à enfreindre ses 

devoirs en dépit d'une protestation écrite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail 

d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier ce contrat en observant un délai 

de congé de trente jours pour la fin d'un mois. 

La résiliation anticipée peut notamment intervenir lorsque le locataire affecte la 

chose à une utilisation incompatible avec les stipulations du contrat (ATF 123 III 

124 consid. 2a). Il n'est alors pas nécessaire que l'activité du locataire engendre 

une situation insupportable pour le bailleur: une résiliation signifiée parce que 

les locaux donnés en location à titre de bureaux sont utilisés pour un salon de 

massage est ainsi possible selon l'art. 257f al. 3 CO si les autres conditions 

d'application de cette disposition sont réalisées (ATF 132 III 109 consid. 5). 

2.2 Il est établi en l'espèce que la villa a été remise aux locataires pour leur servir 
de logement, ce qu'ils ont fait dans un premier temps. Actuellement, cette villa 

est principalement dévolue à la prostitution, comme le démontrent les publicités 

dans la presse écrite et sur le réseau internet. L'appelant le reconnaît d'ailleurs 

lui-même, même s'il soutient toujours habiter ce logement avec ses deux enfants. 

L'appelant prétend que ce changement d'affectation aurait été accepté par les 

propriétaires qui ne pourraient aujourd'hui plus s'en prévaloir pour résilier le 

bail. A ce sujet, il se réfère à la déclaration de l'intimée au moment où elle a 

appris que sa villa avait été transformée en maison close. Celle-ci a certes 

indiqué dans un premier temps qu'une augmentation de loyer serait justifiée si la 

maison n'était plus utilisée comme habitation. Ces déclarations n'ont cependant 

pas été suivies d'effet concret: non seulement, les bailleurs n'ont pas manifesté 

ultérieurement leur volonté de procéder à une majoration de loyer, mais ils ont - 

au contraire - signifié rapidement et par écrit aux locataires que le changement 

d'affectation n'était pas acceptable; ils n'ont ensuite jamais modifié leur point de 

vue sur cette question.  

Par conséquent, on ne peut inférer des circonstances un accord des bailleurs sur 

un changement d'affectation des locaux. Ceux-ci restent donc exclusivement 

dévolus à l'habitation, comme cela ressort du contrat de bail signé par les parties. 

2.3 Dès le 15 mars 2008, les intimés ont mis en demeure les appelants d'affecter 
à nouveau les locaux à leur destination première, à savoir le logement. Ils ont 

signifié leur ferme volonté à ce sujet indépendamment de toute question relative 

à des nuisances pour le voisinage. Dans ce courrier, ils ont laissé un délai de 

trente jours pour cesser l'activité de prostitution, faute de quoi le bail serait 

résilié. Cette menace a été répétée dans le courrier des bailleurs du 18 avril 

suivant. 

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C/14009/2008 

Dans la mesure où les appelants ont persisté à mener une activité de prostitution 

dans la villa remise en location à titre de logement, les conditions pour une 

résiliation selon l'art. 257f al. 3 CO étaient ainsi réalisées. Au vu de cette 

utilisation incompatible avec les stipulations contractuelles, point n'est besoin de 

rechercher si la situation était objectivement insupportable pour les bailleurs ou 

le voisinage. 

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris peut être confirmé. 

3. Le bien-fondé du congé selon l'art. 257f al. 3 CO scelle le sort de la procédure en 
ce qui concerne les art. 271, 271a et 272 CO qu'invoquent les appelants. 

L'existence d'un motif de résiliation extraordinaire du bail exclut que ce congé 

soit contraire aux règles de la bonne foi. En outre, toute prolongation du bail est 

exclue en cas de violation grave par le locataire de son devoir de diligence au 

sens de l'art. 257f al. 3 CO (art. 272a al. 1 let. b CO). 

Le jugement querellé peut ainsi être entièrement confirmé. 

4.  Les appelants, qui succombent, supporteront la charge de l'émolument d'appel 
(art. 447 al. 2 LPC). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

A la forme : 

Reçoit l'appel interjeté par A______ et B______ contre le jugement JTBL/188/2010 

rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1
er

 février 2010 dans la cause C/140092008-

4-B. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Condamne A______ et B______, pris conjointement et solidairement entre eux, à verser 

à l’Etat de Genève un émolument de 300 fr. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

 

 

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C/14009/2008 

Siégeant : 

Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-

COMBES et Monsieur François CHAIX, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et 

Monsieur Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Florence KRAUSKOPF 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.