# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ac779936-683d-529a-96fd-d98c1ed80114
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-04
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 04.11.2014 12.2014.61
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2014-61_2014-11-04.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2014.61

  	
  Lugano

  4 novembre 2014/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  Bozzini
  e Fiscalini

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. DI.2009.771
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 5
giugno 2009 da

 

	
   

  	
  AO
  1 

  rappr. dall’ RA 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP
  1 ora AP 1 

  rappr. dall’ RA 1 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui l’istante ha
chiesto di prorogare per 6 anni, ossia fino al 31 dicembre 2014, e alle stesse
condizioni, il contratto di locazione 21 aprile 1998, domanda avversata dalla
convenuta che ha chiesto la conferma della decisione 5 maggio 2009 dell’Ufficio
di conciliazione in materia di locazione di __________, ritenuto che in sede
conclusionale le parti hanno modificato le loro rispettive domande, l’istante
avendo ora chiesto in via principale di stralciare dai ruoli la domanda di
protrazione a seguito dell’avvenuta riconsegna dell’ente locato il 31 marzo
2011 e in via subordinata di prorogare per soli 2 anni e 3 mesi, ossia fino a
quella data, e alle stesse condizioni, il contratto di locazione, mentre la
convenuta avendo chiesto la conferma della decisione dell’Ufficio di
conciliazione così che l’istante, per il periodo dal 1° gennaio 2009 al 31
marzo 2011, le avrebbe corrisposto annualmente una pigione di fr. 297'000.- e un
acconto per spese accessorie di fr. 36'000.-;  

 

sulle quali il Pretore si è
pronunciato, con sentenza 19 febbraio 2014, con cui, in parziale accoglimento
dell’istanza, ha confermato la protrazione della locazione fino al 31 marzo
2011 ed ha respinto la domanda di adeguamento del contratto di locazione;

 

appellante la convenuta con
atto di appello 26 marzo 2014, con cui chiede in via principale la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere la domanda di adeguamento del
contratto di locazione e con ciò di stabilire, per il periodo dal 1° gennaio
2009 al 31 marzo 2011, in fr. 297'000.- la pigione annuale e in fr. 36'000.- l’acconto
annuale per spese accessorie, oltre all’IVA, nonché di condannare l’istante a
versarle fr. 166'363.20 oltre interessi al 7%, con scadenza trimestrale, dal 1°
gennaio 2009, e in via subordinata l’annullamento della sentenza ed il rinvio
della causa alla Pretura per un nuovo giudizio nel senso dei considerandi, il
tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre l'istante con risposta
26 maggio 2014 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e
ripetibili;

 

letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in
diritto:

 

 

                             1.  Con contratto 21 aprile
1998 (doc. A) P__________ __________ ha dato in locazione a I__________, dal 1°
giugno 1998, una superficie di 1’800 mq adibita ad uso commerciale, e meglio a
deposito, come pure 4 posteggi esterni, al pianterreno dello stabile “cap. 4” in __________ a __________ (nel comparto denominato __________). L’accordo, di durata determinata fino
al 31 dicembre 2008, prevedeva trimestralmente una pigione di fr. 50’000.- e un
acconto per spese accessorie di fr. 9'000.-. Dal 1° gennaio 2006 (doc. C)
queste somme sono state aumentate a fr. 53'759.70 rispettivamente a fr.
10'200.85, con l’ulteriore aggiunta dell’IVA di fr. 4'085.74 rispettivamente di
fr. 775’25.

                                  

 

                             2.  Il 28 ottobre 2008 AO 1 -
successore in diritto di I__________ __________ - ha adito l’Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di __________, chiedendo la protrazione
del contratto di locazione per 6 anni, ossia fino al 31 dicembre 2014. N__________
__________ - che frattanto era subentrata nel contratto a P__________ __________
- si è opposta alla domanda e in via subordinata ha chiesto che l’eventuale concessione
di una proroga fosse condizionata all’aumento della pigione a fr. 165.-/mq,
ossia a fr. 74'250.- trimestrali, somma che a suo dire corrispondeva alla
pigione usuale nel quartiere e che inoltre si giustificava in considerazione
del fatto che alla conduttrice venivano ora messi a disposizione anche i 3
ulteriori posteggi esterni concessi dal 2006 solo a titolo precario. 

                                  Con decisione 5 maggio 2009 (doc.
M) l’Ufficio di conciliazione ha accordato alla conduttrice una proroga unica e
definitiva di 3 anni, fino al 31 dicembre 2011, precisando altresì che dal 1°
gennaio 2009 la pigione per il contratto, che avrebbe avuto per oggetto anche i
3 posteggi esterni, sarebbe stata di fr. 297'000.- annui, oltre all’acconto per
spese accessorie di fr. 36'000.- annui.

                                

 

                             3.  Con istanza 5 giugno 2009 AO
1 ha convenuto in giudizio N__________ __________ - che ha poi modificato la
sua ragione sociale in AP 1 - innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, chiedendo di prorogare per 6 anni, ossia fino al 31 dicembre 2014, e
alle stesse condizioni, il contratto di locazione. 

                                  La convenuta si è opposta
all’istanza e, ribadendo quanto addotto in sede di conciliazione, ha da parte
sua auspicato l’integrale conferma della decisione dell’Ufficio.

 

 

                             4.  A seguito della riconsegna
dell’ente locato, avvenuta il 31 marzo 2011, le parti, in sede conclusionale,
hanno modificato le loro rispettive domande di causa: l’istante ha chiesto in
via principale di stralciare dai ruoli la domanda di protrazione e in via
subordinata di prorogare per soli 2 anni e 3 mesi, ossia fino a quella data, e
alle stesse condizioni, il contratto di locazione; dal canto suo la convenuta ha
invece chiesto di confermare la decisione dell’Ufficio di conciliazione e di dar
atto che l’istante, per il periodo dal 1° gennaio 2009 al 31 marzo 2011, le
avrebbe così corrisposto annualmente una pigione di fr. 297'000.- e un acconto
per spese accessorie di fr. 36'000.-. 

 

 

                             5.  Con la sentenza 19 febbraio
2014 qui impugnata, il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha
confermato la protrazione della locazione fino al 31 marzo 2011 ed ha respinto
la domanda di adeguamento del contratto di locazione. Per quanto qui interessa,
egli ha in sostanza ritenuto che la convenuta, venendo meno all’onere della
prova che le incombeva, non era stata in grado di dimostrare che il postulato
aumento della pigione si sarebbe situato nei limiti delle pigioni in uso della
zona, il contratto di locazione da lei concluso con L__________ __________
(doc. 21) e la testimonianza di E__________ __________ non essendo sufficienti allo
scopo in base alla giurisprudenza. Egli ha quindi aggiunto che a seguito della reiezione
della richiesta di adeguamento della pigione nemmeno era possibile entrare nel
merito della questione dei 3 posteggi supplementari.

 

 

                             6.  Con l’appello 26 marzo 2014
che qui ci occupa, la convenuta chiede in via principale di riformare il
querelato giudizio nel senso di accogliere la domanda di adeguamento del
contratto di locazione e con ciò di stabilire, per il periodo dal 1° gennaio
2009 al 31 marzo 2011, in fr. 297'000.- la pigione annuale e in fr. 36'000.-
l’acconto annuale per spese accessorie, oltre all’IVA, nonché di condannare
l’istante a versarle la differenza di corrispettivo dovuta in quel periodo pari
a fr. 166'363.20 (fr. 18'484.80 al trimestre) oltre interessi al 7%, con
scadenza trimestrale, dal 1° gennaio 2009, e in via subordinata di annullare la
sentenza e rinviare la causa alla Pretura per un nuovo giudizio nel senso dei
considerandi. Essa rimprovera al Pretore, oltre al mancato rispetto del
principio indagatorio, di non aver tenuto conto dell’oggettiva impossibilità di
provare la pigione usuale nel particolare comparto per il duopolio esistente
nello stesso e per l’assenza di oggetti paragonabili, rilevando che nelle
particolari circostanze le prove da lei addotte - che, oltre a quelle indicate
dal giudice di prime cure, comprendevano anche la decisione dell’Ufficio di
conciliazione (doc. M), la dichiarazione di C__________ (doc. 3) e la
testimonianza di H__________ __________ - dovevano essere reputate sufficienti.
Oltretutto il Pretore non aveva considerato, a torto, che l’aumento richiesto
era fondato anche sull’ulteriore messa disposizione dei 3 posteggi esterni.

 

 

                             7.  Della risposta 26 maggio
2014 con cui l’istante postula la reiezione del gravame si dirà, se e per
quanto necessario, nei prossimi considerandi.

 

 

                             8.  Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC;
RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di
quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal
diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di
procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura
ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione
pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni
federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

 

 

                             9.  Prima di passare in
rassegna le censure sollevate dalla convenuta, occorre preliminarmente evadere
le obiezioni dell’istante, secondo cui le richieste d’appello formulate dalla
controparte, oltretutto in parte nuove, sarebbero irricevibili.

 

 

                           9.1  L’istante ritiene
innanzitutto che la domanda di adeguamento della pigione non poteva essere vagliata
in questa sede già per il fatto che in prima istanza la convenuta si era
inammissibilmente limitata a chiedere la conferma della decisione dell’Ufficio
di conciliazione. La censura è infondata. Nonostante la giurisprudenza
cantonale abbia deciso in alcuni casi che una domanda intesa alla conferma o
all’annullamento della decisione dell’Ufficio di conciliazione fosse
inammissibile (II CCA 8 marzo 2006 inc. 12.2006.63, 15 maggio 2006 inc. n.
12.2005.79) per il fatto che il ricorso all’autorità giudiziaria dopo la
pronuncia dell’Ufficio non era una procedura di appello o di verifica di quel
giudizio, che decadeva con l’avvio del nuovo procedimento, ma un’azione
giudiziaria indipendente e a sé stante (Cocchi/Trezzini,
CPC, m. 10 ad art. 404; Tercier/Favre, Les
contrats spéciaux, 4a ed., n. 2550), nel caso di specie tale
sanzione non può però entrare in linea di conto, dal tenore della motivazione
dell’allegato responsivo della convenuta (p. 11 seg.) essendo chiaro che essa
fosse d’accordo a concedere una proroga unica e definitiva di 3 anni, fino al
31 dicembre 2011, ritenuto che, tenuto conto della pigione usuale nel quartiere
e dei 3 posteggi esterni ulteriormente messi a disposizione, il canone locativo
avrebbe però dovuto essere di fr. 297'000.- annui, oltre all’acconto per spese
accessorie di fr. 36'000.- annui. Il Tribunale federale ha in effetti già
stabilito che costituirebbe un formalismo eccessivo il ritenere non presentate
le domande, quando le stesse - pur non risultando espresse nel petitum o
essendo a quel momento formulate in modo improprio - sono chiaramente
desumibili dal testo dell’allegato della parte (SJ 1981 p. 422 consid. 2c; DTF 102
Ia 92 consid. 2; TF 29 luglio 2003 1P.294/2003 consid. 3, 9 marzo 2005
5P.389/2004). 

 

 

                           9.2  L’istante ha invece ragione
laddove ritiene irricevibile la domanda d’appello della convenuta volta a far
accertare che alla pigione aumentata e all’acconto per spese accessorie doveva
essere aggiunta anche l’IVA, e a condannare l’istante a versarle fr. 166'363.20
oltre interessi al 7%, con scadenza trimestrale, dal 1° gennaio 2009.
L’aggiunta dell’IVA all’azione di accertamento e l’introduzione di una nuova
domanda condannatoria, con oltretutto una richiesta di interessi moratori al
7%, costituiscono in effetti delle mutazioni dell’azione, che sarebbero state
ammissibili in appello solo alle restrittive condizioni di cui all’art. 317
cpv. 2 CPC, che in concreto non sono però state ossequiate, quelle mutazioni
non essendo in particolare state fondate su nuovi fatti e nuovi mezzi di prova
(lett. b).

                                  Quand’anche, per ipotesi, si
volesse poi ammettere che la domanda condannatoria fosse già stata formulata,
sia pure in termini parzialmente diversi, in sede conclusionale (e meglio
laddove la convenuta aveva chiesto che l’istante, per il periodo dal 1° gennaio
2009 al 31 marzo 2011, le avrebbe corrisposto annualmente una pigione di fr.
297'000.- e un acconto per spese accessorie di fr. 36'000.-), si osserva che nella
particolare procedura la stessa sarebbe in ogni caso stata irricevibile,
essendo stata inoltrata al di fuori degli allegati preliminari (cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 1 e n.
557 ad art. 409; Rep. 1999 p. 249; cfr. pure DTF 125 III 231 consid. 4a; II CCA 29
ottobre 1999 inc. n. 12.1999.118, 18 gennaio 2005 inc. n. 12.2004.48, 28
settembre 2007 inc. n. 12.2007.39, 29 ottobre 2007 inc. n. 12.2007.223, 26
gennaio 2010 inc. n. 12.2009.211, 30 gennaio 2010 inc. n. 12.2009.169).

 

 

                           10.  Giusta l'art. 272c cpv. 1 CO
ciascuna parte può chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto
venga adeguato alla nuova situazione. Scopo della norma è di permettere soprattutto
al locatore di chiedere durante il periodo di protrazione degli adeguamenti
della pigione, che solo per motivi formali non gli sono possibili con altri
strumenti (Weber, Basler
Kommentar, 4ª ed., n. 1 ad art. 272c CO; Higi,
Zürcher Kommentar, n. 33 ad art. 272c CO). In base a questa disposizione il
locatore può segnatamente chiedere all’Ufficio di conciliazione prima e al
giudice poi di adeguare durante quel periodo la pigione ai sensi degli art.
269a e 269d cpv. 3 CO (Lachat,
Commentaire Romand, 2ª ed., n. 3 ad art. 272c CO; Conod in Bohnet/Montini,
Droit du bail à loyer, n. 2 ad art. 272c CO) senza dover adempiere ai requisiti
di forma posti dall'art. 269d cpv. 1 CO, ritenuto che in tal caso decisivo per
stabilire la legittimità dell’adeguamento sarà la fondatezza dei motivi da lui
addotti al proposito innanzi all’autorità di conciliazione e quella giudiziaria
(Lachat, op. cit., n. 1 ad art. 272c
CO; Lachat, Le bail à loyer, p.
793; Higi, op. cit., n. 40 segg.
ad art. 272c CO; Conod, op. cit.,
n. 6 ad art. 272c CO). 

 

 

                           11.  Nel caso di specie la
convenuta, sia innanzi all’Ufficio di conciliazione sia innanzi al Pretore, ha osservato
che l’adeguamento della pigione a fr. 165.-/mq, ossia a fr. 74'250.-
trimestrali, da lei auspicato durante l’eventuale periodo di protrazione della
locazione, era sostanzialmente motivato dal fatto che il canone locativo usuale
nel quartiere ammontava a fr. 160.-/mq (pigione che L__________ __________
aveva accettato di versare per un altro ente locato simile [cfr. doc. 21] e che
C__________ era invece disposta a corrispondere per quello ora in esame [cfr. doc.
3]), e dal fatto di aver messo a disposizione della controparte 3 ulteriori
posteggi esterni (circostanza che implicitamente “pesava” in ragione di ulteriori
circa fr. 5.-/mq).

                                  Come si vedrà qui di seguito,
questi motivi non possono in realtà giustificare l’adeguamento richiesto.           

 

 

                         11.1  A sostegno
dell’aumento di pigione la convenuta, come detto, ha invocato da una parte
l’adeguamento alle pigioni in uso nella zona di cui all’art. 269a lett. a CO (criterio
assoluto, cfr. Weber, op.
cit., n. 1 ad art. 269a CO) e dall’altra il rincaro dei costi delle
prestazioni suppletive del locatore di cui all’art. 269a lett. b CO (criterio
relativo, cfr. Weber, op.
cit., n. 2 ad art. 269a CO). Sennonché, per giurisprudenza invalsa,
non è possibile cumulare un criterio assoluto e uno relativo. L’aumento
motivato dalla convenuta sulla base di due criteri tra di loro incompatibili,
come l’adeguamento alle pigioni usuali e il rincaro dei costi delle prestazioni
suppletive, deve pertanto essere dichiarato nullo (cfr. DTF 121 III 6 consid.
3c; TF 11 ottobre 2011 4A_276/2011 consid. 4.4, 19 novembre 2012 4A_260/2012
consid. 4.3, 4A_491/2012 6 dicembre 2012 consid. 3.1.2). 

                                  In tali circostanze
la domanda di adeguamento della pigione deve senz’altro essere disattesa, senza
che la convenuta possa rimproverare al
Pretore di non aver rispettato la massima inquisitoria a carattere sociale
di cui all’art. 274 cpv. 3 vCO (di cui si dirà ancora più avanti, cfr. consid.
11.2.3), censura che, se fondata, avrebbe giustificato di annullare la sentenza
e rinviare la causa al primo giudice per completare l’istruttoria di causa.

 

 

                         11.2  Ma, a prescindere da quanto
precede, è senz’altro a ragione che il Pretore ha ritenuto che la convenuta non
era stata in grado di dimostrare che gran parte del postulato aumento della
pigione s’imponeva per far sì che lo stesso risultasse conforme alle pigioni in
uso della zona ai sensi dell’art. 269a lett. a CO.

 

 

                      11.2.1  Secondo
l’art. 269a lett. a CO non sono di regola abusive le pigioni che si situano nei
limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Per effettuare tale
confronto, giusta l’art. 11 OLAL, la parte che invoca tale criterio deve
fornire un numero sufficiente di esempi paragonabili alla cosa locata per
ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Per
costante giurisprudenza (DTF 123 III 317 consid. 4c/aa, 136 III 74 consid. 3.1;
TF 28 aprile 2011 4A_669/2010 consid. 6.1), allo scopo di poter trarre delle
conclusioni con una certa sicurezza, i termini di paragone devono essere almeno
5, e non possono essere considerate le pigioni di oggetti che si trovano nello
stesso immobile dell’oggetto in questione o quelle di altri oggetti dello
stesso proprietario e infine differenti oggetti situati nello stesso immobile
appartenente ad uno stesso proprietario devono essere trattati come un unico
termine di paragone. Ne consegue che il locatore, se vuole prevalersi di tale
argomento per aumentare la pigione, deve premurarsi di fornire la prova della
tendenza delle pigioni nella zona (Thévenoz/Werro,
Commentaire Romand, 2ª ed., n. 1 ad art. 269a CO; II CCA 2 dicembre 2011 inc.
n. 12.2010.224, 13 marzo 2012 inc. n. 12.2010.225 pubbl. in RtiD I-2013 18c
pag. 744).

 

 

                      11.2.2  Nel caso di specie la
convenuta non nega di non aver dimostrato che 5 oggetti paragonabili alla cosa
locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione
sarebbero stati locati nello stesso quartiere per una pigione di fr. 160.-/mq,
ma ritiene che, a fronte della situazione particolare e meglio dell’oggettiva
impossibilità di provare la pigione usuale nel particolare comparto per il
duopolio esistente nello stesso e per l’assenza di oggetti paragonabili, le
prove da lei addotte - che, oltre a quelle menzionate dal giudice di prime
cure, comprendevano anche la decisione dell’Ufficio di conciliazione (doc. M),
la dichiarazione di C__________ (doc. 3) e la testimonianza di H__________ __________
- dovevano essere reputate sufficienti. La censura dev’essere disattesa. È in
effetti per la prima volta solo in questa sede, e con ciò irritualmente (art. 317
cpv. 1 CPC), che la convenuta ha invocato l’oggettiva impossibilità di provare
la pigione usuale nel particolare comparto per il duopolio esistente nello
stesso e per l’assenza di oggetti paragonabili. In tali circostanze non è
pertanto possibile derogare alla regola secondo cui il canone usuale andava
accertato con riferimento ad almeno 5 casi di comparazione, che in concreto non
sono però stati portati: a parte il contratto di locazione concluso con L__________
__________ per il magazzino vicino “cap. 8” (concesso per fr. 160.-/mq, cfr. doc. 21; ritenuto che quel magazzino, come riferito dal teste E__________ __________,
era in precedenza stato locato per fr. 180.-/200.-/mq), la convenuta non ne ha
in effetti provati altri, la decisione dell’Ufficio di conciliazione che
confermava l’esistenza di una pigione usuale nel quartiere di fr. 160.-/mq (cfr.
doc. M) essendo decaduta a seguito dell’inoltro dell’istanza al Pretore (cfr. supra
consid. 9.1), la dichiarazione di C__________ di essere disposta a locare
l’ente locato per fr. 160.-/mq (oltretutto solo alla condizione che lo stesso
potesse essere utilizzato quale di superficie di vendita, cfr. doc. 3) non riguardando
un oggetto paragonabile ma lo stesso ente locato, la testimonianza di H__________
__________ circa l’esistenza di pigioni di oltre fr. 200.-/mq essendo riferita
ad enti locati adibiti a un uso più pregiato e meglio a vendita, mentre la
testimonianza di E__________ __________ - a cui non può essere riconosciuta la
valenza di testimone-perito non conosciuta dal codice di rito ticinese - che
riteneva “equa” una pigione di fr. 165.-/mq, essendo a sua volta irrilevante
siccome neppure riferita alla pigione usuale di enti locati paragonabili. 

 

 

                      11.2.3  È infine manifestamente a
torto che la convenuta rimprovera al Pretore di non aver rispettato la massima
inquisitoria a carattere sociale di cui all’art. 274 cpv. 3 vCO per non averla
resa attenta della necessità di integrare, se del caso, i mezzi probatori
offerti. In effetti la massima inquisitoria a carattere sociale, in virtù della
quale il giudice accerta d'ufficio i fatti e apprezza liberamente le prove e le
parti sono tenute a presentare tutti i documenti utili per la valutazione del
caso (art. 274d cpv. 3 CO; DTF 125 III 231 consid. 4a; Hohl, Procédure civile, Vol. I, n. 857 segg. p. 165), non dispensa
però le parti dai propri obblighi processuali, segnatamente da quello di
presentare tutti gli elementi di prova utili all’apprezzamento della situazione
e neppure obbliga il giudice a sostituirsi d’ufficio alla parte che rinuncia ad
invocare fatti pertinenti o a chiedere accertamenti, né ad istruire d'ufficio
la causa (DTF 107 II 236 consid. 2c, 125 III 231 consid. 4a, 136 III 74 consid.
3.1); l’iniziativa del giudice non deve andare oltre l’invito alle parti di
menzionare le prove e presentarle, fermo restando che egli dovrà tuttavia renderle
attente sull'obbligo di collaborare ed invitarle a completare le rispettive
allegazioni qualora abbia motivo oggettivo di dubbio al riguardo (DTF 107 II
236 consid. 2c, 125 III 231 consid. 4a, 136 III 74 consid. 3.1;
Hohl, op. cit., n. 858 pag. 165). La
massima inquisitoria a carattere sociale non può così essere invocata per
alleviare le difficoltà probatorie per gli interessati (cfr. Weber, op. cit., n. 5 ad art. 269a CO; in
merito all’assenza di un obbligo per il giudice di chiedere alle parti
un’integrazione delle prove da loro offerte, cfr. TF 21 dicembre 2000 consid. 2b
pubbl. in SJ 2001 I 278; in tal senso pure TF 8 luglio 1998 4C.52/1997 consid. 5).

                                  Il rimprovero della convenuta,
oltretutto nuovo e con ciò formulato in chiara violazione del principio della
buona fede processuale (in virtù del quale la parte che constata un asserito
vizio di procedura è tenuta a segnalarlo immediatamente, in un momento ove sia
ancora possibile rimediarvi, senza attendere passivamente l’esito della causa, allo
scopo di prevalersene - se del caso - successivamente dinanzi all’autorità di
ricorso, cfr. DTF 119 Ia 221 consid. 5a; TF 3 febbraio 2010 4A_486/2009 consid.
4.1), era del resto contraddittorio, ritenuto che in questa sede essa, come
detto, aveva in ogni caso addotto l’oggettiva impossibilità di provare la
pigione usuale nel particolare comparto per il duopolio esistente nello stesso
e per l’assenza di oggetti paragonabili. La convenuta non ha del resto nemmeno specificato
quali sarebbero state le eventuali ulteriori prove che il Pretore avrebbe
dovuto assumere in tal caso.

 

 

                         11.3  Quanto poi al fatto di aver ora
messo a disposizione della controparte 3 ulteriori posteggi esterni, concessi in
precedenza solo a titolo precario, la convenuta non ha assolutamente provato in
che modo lo stesso avrebbe giustificato di aggiungere ulteriori circa fr.
5.-/mq alla pigione dell’ente locato, per complessivi altri fr. 9'000.- annui.
Essa non ha oltretutto indicato se e in quale misura un aumento del genere
potesse essere conforme ai criteri riportati all’art. 14 OLAL.

 

 

                           12.  In tali circostanze non è
necessario esaminare se e in quale misura l’aumento della pigione auspicato
dalla convenuta per il periodo di protrazione della locazione potesse eventualmente
essere compensato dall’intervenuta riduzione dal 5% al 2.75% del tasso
ipotecario di riferimento. Questa eccezione dell’istante sarebbe del resto stata
irricevibile, essendo stata sollevata per la prima volta soltanto in questa
sede (art. 317 cpv. 1 CPC). 

 

 

                           13.  Ne discende che l’appello
della convenuta deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile. Le spese
processuali e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate sulla base di
un valore litigioso di almeno fr. 166'363.20, seguono la soccombenza (art. 106
CPC).

 

 

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC e la LTG

 

 

 

decide:                    

 

                              I.  L’appello 26 marzo 2014 di
AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. 

 

 

                             II.  Gli oneri processuali di
fr. 2’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2’500.-
per ripetibili. 

 

 

                            III.  Notificazione:

	
   

  	
  - 

  - 

   

  

                                  Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 4

 

 

 

Per
 la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La
presidente                                        Il vicecancelliere                       

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).