# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 70389a05-dc5a-58d4-8e68-7fa6ff1a0113
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-05
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.06.2020 AC.2018.0379
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2018-0379_2020-06-05.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF
  ET PUBLIC

  	 

	
   

  	
  Arrêt du 5 juin 2020

  	 

	
  Composition

  	
  Mme Marie-Pierre Bernel, présidente; MM. Jean-Daniel Beuchat           et Gilles Giraud, assesseurs; Mme Nicole
  Riedle, greffière. 

  	 

	
  Recourants

  	
  1.

  	
   A.________ à ******** 

  
	
   

  	
  2.

  	
   B.________ à
  ******** 

  tous deux représentés par Me
  Pierre-Yves BAUMANN, avocat à Lausanne,  

  	 

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Municipalité d'Orbe, représentée
  par Me Alain THEVENAZ, avocat  Lausanne,   

  
	
  Autorité concernée

  	
   

  	
  Direction générale de
  l'environnement DGE-DIRNA, Unité juridique,    

  
	
  Propriétaire

  	
   

  	
  C.________ à ******** représentée par Me Vivian KÜHNLEIN, avocat à Lausanne.

  

 

	
  Objet

  	
  permis de construire           

  
	
   

  	
  Recours A.________ et consorts c/ décision de la
  Municipalité d'Orbe du 26 septembre 2018 levant l'opposition des recourants
  et octroyant le permis de construire quatre villas sur la parcelle n° 71,
  CAMAC n° 175467

  

 

Vu les faits suivants:

A.                    
C.________ est propriétaire de la parcelle n° 71 de la commune
d'Orbe, d'une surface totale de 2'279 m2, soit 2'257 m2
de jardin et 22 m2 de trottoir, place piétonnière.
Actuellement, la parcelle n° 71 est libre de toute construction; elle se
situe au chemin du Coteau, à Orbe, et est réglementée par le plan d'extension
partiel de La Magnenette et son règlement spécial du 24 janvier 1977, adopté
par le Conseil communal le 10 novembre 1977 et ratifié par le Conseil d'Etat le
11 janvier 1978 (ci-après: le PEP). 

Selon le PEP, la parcelle n° 71 de C.________ (qui
correspond à une partie du secteur 8 du PEP) comprend une zone constructible
pour habitations, des zones de verdure, des parties de zones arborisées ou à
arboriser, ainsi qu'un chemin piétonnier (dont le PEP précise que le tracé est
indicatif); le sens d'orientation obligatoire du faîte des toits est aussi
indiqué.

B.                    
A.________ et B.________ sont propriétaires, chacun pour une demie, de
la parcelle n° 70 d'Orbe, qui jouxte la parcelle n° 71 au sud.

Du 24 mars au 23 avril 2018, C.________ (ci-après:
la constructrice) a mis à l'enquête publique un projet de construction de
quatre "villas contiguës" sur la parcelle n° 71. Cinq
oppositions ont été formées à l'encontre du projet, dont une émanant de A.________
et B.________.

Après avoir eu connaissance des oppositions, la
Centrale des autorisations CAMAC a rendu sa synthèse le 30 avril 2018, les
autorisations cantonales spéciales requises étant délivrées après que les
instances cantonales suivantes ont été consultées: la Direction des ressources
et du patrimoine naturels, Ressources en eau et économie hydraulique, ainsi que
la division Eaux souterraines - Hydrogéologie, et enfin le Service de la
sécurité civile et militaire, Protection civile.

C.                    
Dans sa séance du 25 septembre 2018, la Municipalité d'Orbe (ci-après:
la municipalité) a décidé de lever les diverses oppositions et de délivrer le
permis de construire requis, lequel rappelle expressément que les conditions
fixées dans la synthèse CAMAC devront être respectées. Elle a communiqué sa décision
aux opposants par courriers du 26 septembre 2018.

D.                    
Par acte de recours du 26 octobre 2018, A.________ et B.________
(ci-après: les recourants) ont saisi la Cour de droit administratif et
public du Tribunal cantonal (ci-après: le tribunal ou la CDAP) et conclu avec
suite de frais et dépens, principalement, à la nullité de la décision
entreprise, subsidiairement à son annulation. En premier lieu, ils reprochent à
la municipalité d'avoir insuffisamment motivé sa décision. Ils soutiennent
ensuite que le PEP, qui date de 1978, serait incompatible avec la loi fédérale
du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), notamment dans
la mesure où il prévoit encore d'importantes possibilités de construire alors
que la commune d'Orbe souffrirait notoirement de surdimensionnement de ses
zones à bâtir. A titre subsidiaire, les recourants invoquent diverses
violations du PEP: ils soutiennent que le règlement spécial n'autorise la
construction en ordre contigu qu'avec l'accord des propriétaires mitoyens, accord
qui ferait défaut en l'espèce; ils font valoir que la constructrice aurait
d'autres projets de construction sur des parcelles adjacentes et serait
contrainte de construire simultanément les multiples groupes de bâtiments sans
être autorisée à dissocier les projets par secteur; ils affirment en outre que
les plans versés au dossier par la constructrice seraient insuffisamment précis
et ne permettraient pas de déterminer si le coefficient d'utilisation du sol
est respecté, que les distances aux limites et celles relatives aux distances
minimales entre bâtiments ne seraient pas respectées, que les plans fournis ne
permettraient pas de vérifier le respect des normes règlementaires en matière
de hauteur des bâtiments, que les panneaux solaires seraient trop imposants et
partant inesthétiques, que la couleur des façades et le type de tuiles
n'auraient pas été précisés, que les aménagements extérieurs - y compris les
voies de circulation, de stationnement et de cheminement piétonnier - ne
seraient pas suffisamment définis, que l’emplacement des places de
stationnement ne correspondrait pas au périmètre d’implantation des parkings,
que le nombre de places de stationnement couvertes serait insuffisant, que les
risques géologiques auraient été insuffisamment instruits alors que la
municipalité serait au courant de ce que le chemin du Coteau (entre les profils
104 et 108) se trouverait dans une zone de glissement de terrain, enfin que
l'emplacement choisi pour la pose de moloks serait inadéquat et non conforme au
plan de gestion des déchets communaux, l'implantation de moloks étant au
demeurant susceptible d'entraîner des nuisances sonores et olfactives qui
justifieraient l'élaboration d'horaires d'utilisation lesquels feraient défaut
en l'espèce. A titre de mesures d’instruction, les recourants sollicitent la
tenue d’une inspection locale, ainsi que la production de différents documents.

Au nom du Département du territoire et de
l'environnement (DTE), la Direction générale de l'environnement (DGE),
Direction des ressources et du patrimoine (DIRNA), Division Eau, Section Eaux
souterraines (ES) a déposé sa réponse le 4 décembre 2018 et conclu au rejet du
recours, expliquant que, contrairement à ce que soutenaient les recourants, la
DGE-ES avait procédé à l'examen des conditions hydrogéologiques locales et
était arrivée à la conclusion que le projet en cause était admissible au regard
de la protection des eaux souterraines d'intérêt public, d'autres
investigations n'étant pas nécessaires pour l'octroi de l'autorisation spéciale
requise.

La constructrice et la municipalité ont chacune
déposé une réponse le 6 février 2019, concluant toutes deux au rejet du recours
avec suite de frais et dépens.

Les recourants ont déposé des déterminations
complémentaires le 29 avril 2019. Ils invoquent un motif supplémentaire de
nullité de la décision entreprise en soutenant que la municipalité n'aurait pas
été suffisamment indépendante dans cette affaire et qu'il existerait des motifs
de récusation. Pour les besoins de l'instruction, les recourants sollicitent la
production de nombreux documents.

Par avis du 1er mai 2019, la juge
instructrice a invité la municipalité à produire l’ensemble de la
correspondance échangée entre la commune et la constructrice au sujet du projet
de construction objet du permis de construire contesté, y compris les
procès-verbaux des séances entre la constructrice et la commune, voire ses
représentants et ses mandataires, tels qu’architectes, ingénieurs et avocats.

Le 23 mai 2019, la municipalité a produit les documents
requis.

La DGE-ES a adressé au tribunal des observations
complémentaires le 28 mai 2019; la municipalité et la constructrice ont toutes
deux complété leurs écritures en date du 1er juillet 2019. 

Les recourants se sont encore exprimés le 17
septembre 2019 et ont, une nouvelle fois, requis la production de différents
documents.

La CDAP a procédé à une inspection locale le 26
septembre 2019. Le compte rendu y relatif a notamment la teneur suivante:

"[…]

La présidente relève
ensuite que les plans mis à l'enquête publique et les écritures des recourants
font référence à la notion de contiguïté des constructions projetées, alors
que, selon les plans, les villas litigieuses prennent place sur une seule et
même parcelle. Me Kühnlein confirme qu'en l'absence de limites de parcelle
entre les villas, celles-ci ne sont pas contigües; elles constituent un groupe
de villas. Me Thévenaz partage cette appréciation.

La question des
accès est abordée. Me Baumann expose que le Plan d'extension partiel de La
Magnenette (ci-après: le PEP) prévoit un périmètre d'implantation des parkings
et garages à l'extérieur de la zone d'habitations, limitant ainsi le trafic à
proximité des villas (dépose, etc). A cet égard, il observe toutefois que le
projet prévoit des places de stationnement accolées à chacune des villas et non
placées en épi dans les zones réservées au parking, ce qui aura pour effet que
les véhicules circuleront dans la zone réservée aux habitations. Le système
d'accès ne serait donc pas conforme au PEP. Se référant à la pièce n° 13
(bordereau 2) produite par les recourants, Me Baumann précise que le projet de
construction de 2003 était, à cet égard, conforme au PEP. Me Kühnlein conteste
les affirmations du conseil des recourants. M. D.________ relève que le système
d'accès envisagé en 2003 ne pourrait plus être réalisé aujourd'hui vu les
nouvelles constructions bâties.

Me Thévenaz indique
qu'en l'occurrence, la municipalité a estimé qu'il se justifiait de déroger au
PEP en raison de la topographie du terrain et de l'impossibilité de réaliser
les places de stationnement à l'endroit prévu. Il précise que d'autres
constructions, déjà réalisées, occupent l'emplacement prévu initialement. Me
Kühnlein explique que la municipalité a proposé de prévoir les places de
stationnement en sous-sol des villas (à l'exception d'une place visiteur), de
manière à ce qu'elles ne soient pas visibles. 

Me Baumann critique
ensuite la largeur des accès. Les voies carrossables mesureraient 3,50 m de
large en lieu et place des 3 m prévus par le PEP et les chemins piétonniers et
de service, 1,20 m plutôt que 1,50 m.  

La question du
risque de glissements de terrain est abordée. Les représentants de la DGE-ES
expliquent que la section DGE-ES n'est pas compétente pour se prononcer sur ce
point, son examen portant sur la protection des eaux souterraines. Au droit du
projet, le secteur Au de protection des eaux protège des eaux souterraines de
la nappe phréatique qui se situent largement sous la cote du projet. Par
conséquent, du point de vue de la protection des eaux d'intérêt public, le
projet ne pose pas de problème. La section DGE-ES rappelle qu'en cas de venues
d'eau durant les terrassements, un bureau d'hydrogéologues devra être mandaté
par le maître de l'ouvrage pour mettre en place des mesures adéquates pour
garantir la circulation des eaux souterraines. Le drainage permanent est
interdit.  

Pour sa part, M. D.________
explique que selon les cartes réalisées par l'ECA, lesquelles ont fait l'objet
d'une mise à jour en 2018 ou 2019, la parcelle n° 71 ne présente pas de risque
de dangers naturels. Il n'a en outre pas connaissance de problèmes de
glissements de terrain ou de stagnation des eaux dans la zone concernée par le
projet de construction. M. D.________ précise toutefois que le service qu'il dirige
ne s'occupe pas de ces aspects. Sur question du tribunal de savoir comment la
municipalité a contribué à la réalisation des cartes précitées, M. D.________
indique que la municipalité les aurait reçues en consultation et n'aurait pas
fait de remarques particulières à leur égard. Il ne dispose pas d'autres
informations sur ce sujet, mais propose de se renseigner.

La recourante
insiste sur le fait que, selon elle, le secteur concerné (à tout le moins les
parcelles nos 70 et 71) serait affecté par des risques d'inondations
et de glissements de terrain. A cet égard, elle se réfère à une étude
géologique de 2011 réalisée par le bureau E.________ (mentionnée dans le
rapport relatif au prolongement du chemin du Coteau, produit sous pièce n° 4,
bordereau 1). La recourante précise que, lors de pluies abondantes, des
inondations se produisent sur sa parcelle (n° 70), alors que la parcelle n° 71
devient marécageuse dans sa partie sud-est. Le projet constituerait ainsi une
aggravation du risque de nuisances. Elle attire en outre l'attention du
tribunal sur le fait que sa villa comporte déjà une longue fissure verticale
sur sa façade nord.

Me Baumann estime
que la problématique des dangers naturels aurait dû être examinée dans le cadre
du projet de construction par un professionnel, mandaté soit par la
municipalité, soit par la constructrice. A son sens, à ce jour, les autorités
ne se sont pas valablement prononcées sur cette question. Me Kühnlein fait
valoir que, selon la jurisprudence, il faut des indices sérieux de risques pour
exiger une expertise géotechnique avant la délivrance du permis de construire.
En l'occurrence, en ce qui concerne la parcelle n° 71, la constructrice n'a pas
connaissance de problèmes particuliers.

Pour ce qui est du
grief relatif aux panneaux solaires, Me Baumann précise que les critiques des
recourants portent essentiellement sur l'esthétique.

La question des
containers à déchets ("moloks") est ensuite discutée. Me Baumann fait
valoir que ni le concept de moloks, ni leur emplacement, n'est clairement
défini dans le cadre du projet. Les représentants de la constructrice
expliquent que cet aspect de la construction n'a pas encore été prévu en
détail; il le sera ultérieurement. La constructrice ne manquera pas de
s'adresser à la municipalité en temps voulu. Pour sa part, le représentant de
la municipalité expose que le concept de gestion des déchets est actuellement
en cours de révision par la municipalité; les containers enterrés seraient
toutefois en ligne avec ledit concept. Il fait en outre remarquer que la
question des moloks est mentionnée dans le permis de construire; sa réalisation
se fera en coordination avec les services techniques communaux. 

S'agissant des
aménagements extérieurs, le représentant de la municipalité explique qu'il
appartiendra à la constructrice, au moment de la réalisation, de se mettre en
contact avec le garde forestier. 

Me Baumann estime
que, sous l'angle du contrôle juridictionnel, il est problématique que la
conformité de certains éléments de construction soit examinée par la
municipalité au moment de leur réalisation.

Pour ce qui est
d'une éventuelle coordination entre le projet litigieux et d'autres projets de
construction (sur les parcelles nos 73 et 139), les représentants de
la constructrice indiquent qu'à ce stade, aucun projet n'a été mis à l'enquête
publique.

S'agissant de la
hauteur des villas projetées, les représentants de la constructrice relèvent
que le projet a été modifié sur ce point; il est désormais réglementaire à cet
égard. Le représentant de la municipalité confirme que le projet a été modifié
et tient compte des remarques formulées par la municipalité.

Le tribunal et les
parties (à l'exception des représentants de la DGE qui sont autorisés à quitter
l'audience) se déplacent le long du chemin du Coteau et empruntent le chemin
piétonnier qui longe la limite est de la parcelle n° 71, jusqu'à la place de
jeux située à l'intersection entre les parcelles nos 71 et 1334. 

Me Baumann expose
que les recourants sont opposés à la réalisation d'une place de jeux, vu qu'il
en existe déjà une. A cet égard, Me Thévenaz relève que la création d'une place
de jeux n'est pas mentionnée dans le permis de construire. A ce stade, elle est
hypothétique; le règlement ne prévoit du reste pas d'obligation à cet égard.

Le tribunal constate
l'existence d'un chemin le long des villas érigées dans la partie ouest de la
parcelle n° 1333, en contrebas de l'emplacement du projet litigieux.

[…]".

Par avis du 1er octobre 2019, la juge
instructrice a invité la municipalité à produire les cartes des dangers
naturels de la commune d’Orbe récemment mises à jour par l’ECA et des éventuels
échanges de point de vue à cet égard, le rapport du bureau E.________ auquel se
réfère le rapport établi par la commune le 26 janvier 2011 sur le prolongement
du chemin du Coteau, ainsi que les échanges de courriers entre la constructrice
et le bureau technique au sujet de la hauteur des bâtiments. 

Par courriers des 16, 17, 21 octobre et 4 novembre
2019, les parties se sont déterminées sur le compte rendu d’audience; la
municipalité a, pour sa part, donné suite à la demande de production de pièces
formulée par la juge instructrice.  

E.                    
Le tribunal a adopté la motivation du présent arrêt par voie de
circulation.

Considérant en droit:

1.                     
La voie du recours de droit administratif, au sens des art. 92 ss
de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36), est ouverte contre une décision d'une municipalité délivrant un permis
de construire et levant une opposition formée à un projet de construction, dans
la procédure régie par les art. 103ss de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11).

Interjeté en temps utile par les propriétaires de la
parcelle voisine à la parcelle sur laquelle le projet litigieux devrait être
réalisé, le recours satisfait en outre aux conditions formelles prescrites, de
sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond (art. 75 let. a, 79, 95 et
99 LPA-VD).

2.                     
Les recourants soutiennent que l’autorité intimée n’aurait pas été
suffisamment indépendante dans la procédure aboutissant à la décision attaquée
et qu’il existerait des motifs de récusation. 

a) aa) L'art. 29 Cst. dispose que toute personne a
droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit
traitée équitablement. 

bb) En droit, vaudois, l'art. 9 LPA-VD prévoit les
motifs de récusation suivants:

"Toute personne appelée à
rendre ou à préparer une décision ou un jugement doit se récuser:

a.    si elle
a un intérêt personnel dans la cause;

b.    si elle
a agi dans la même cause à un autre titre, notamment comme membre d'une
autorité, comme conseil d'une partie, comme expert ou comme témoin;

c.    si elle
est liée par les liens du mariage ou du partenariat enregistré ou fait durablement
ménage commun avec une partie, son mandataire ou une personne qui a agi dans la
même cause comme membre de l'autorité précédente; la dissolution du mariage ou
du partenariat enregistré ne supprime pas le motif de récusation;

d.    si elle
est parente ou alliée en ligne directe ou, jusqu'au troisième degré inclus, en
ligne collatérale avec une partie, son mandataire ou une personne qui a agi
dans la même cause comme membre de l'autorité précédente;

e.    si elle
pourrait apparaître comme prévenue de toute autre manière, notamment en raison
d'une amitié étroite ou d'une inimitié personnelle avec une partie ou son
mandataire."

Aux termes de l’art. 10 al. 2 LPA-VD, les parties
qui souhaitent demander la récusation d'une autorité ou de l'un de
ses membres doivent le faire dès connaissance du motif de récusation.

cc) La jurisprudence du Tribunal fédéral considère
(cf. arrêt TF 2C_238/2018 du 28 mai 2018 consid. 4.2; dans le même sens
pour la jurisprudence cantonale: CDAP AC.2016.0045 du 11 avril 2017 consid. 3a
et les références citées) que de manière générale, les dispositions sur
la récusation sont moins sévères pour les membres des autorités
administratives que pour les autorités judiciaires. Contrairement à l’art. 30
al. 1 Cst., qui ne concerne que les procédures judiciaires, l’art. 29 al. 1
Cst. n'impose en effet pas l'indépendance et l'impartialité comme maxime
d'organisation d'autorités gouvernementales, administratives ou de gestion et
n'offre pas, dans ce contexte, une garantie équivalente à celle applicable aux
tribunaux (cf. arrêts TF 2C_975/2014 du 27 mars 2015 consid. 3.2; 2C_127/2010
du 15 juillet 2011 consid. 5.2). En règle générale, les prises de position
qui s'inscrivent dans l'exercice normal des fonctions gouvernementales,
administratives ou de gestion, ou dans les attributions normales de l'autorité
partie à la procédure, ne permettent pas, dès lors que l'autorité s'exprime
avec la réserve nécessaire, de conclure à l'apparence de la partialité et ne
sauraient justifier une récusation, au risque sinon de vider de son sens
la procédure administrative (ATF 140 I 326 consid. 5.2 p. 330; arrêt TF précité
2C_238/2018 consid. 4.2). Une autorité, ou l'un de ses membres, a en revanche
le devoir de se récuser lorsqu'elle dispose d'un intérêt personnel dans
l'affaire à traiter, qu'elle manifeste expressément son antipathie envers l'une
des parties ou s'est forgée une opinion inébranlable avant même d'avoir pris
connaissance de tous les faits pertinents de la cause (cf. arrêts TF
2C_238/2018 précité consid. 4.2; 2C_931/2015 du 12 octobre 2016 consid. 5.1).
Le Tribunal fédéral a relevé à cet égard que la récusation doit
rester l'exception si l'on ne veut pas vider la procédure et la réglementation
de l'administration de son sens. Il a ajouté que tel doit a fortiori être
le cas lorsque la récusation vise à relever une autorité entière des
tâches qui lui sont attribuées par la loi et qu'aucune autre autorité ordinaire
ne peut reprendre ses fonctions (ATF 122 II 471 consid. 3b p. 477; CDAP
AC.2018.0040 du 1er avril 2019 consid. 3).

b) aa) En substance, les recourants reprochent à
l’autorité intimée d’avoir soumis les oppositions formées au projet de
construction au bureau d’architectes ayant développé ledit projet et de l’avoir
invité à se prononcer sur celles-ci. Ils estiment qu’un tiers se serait pour
ainsi dire substitué à l’autorité intimée, qui elle, n’aurait pas examiné le
projet avec toute l’indépendance et l’impartialité nécessaire. De plus, les
recourants invoquent l’existence d’un lien fort, durable et constant entre la
commune et la constructrice, cristallisé en la personne de Me F.________,
conseil de la commune depuis de nombreuses années, selon eux. A leur sens, les
conditions d’une récusation seraient réunies et ils ne seraient pas à tard pour
invoquer ce grief, dès lors qu’ils n’auraient eu accès à certaines informations
(tel que le courrier électronique adressé par la municipalité au bureau
d’architecte le 25 avril 2018) qu’au cours de la procédure de recours. En
outre, les recourants sollicitent des informations complémentaires relatives
aux liens que la commune entretiendrait avec Me F.________ ; ils
souhaitent en particulier savoir dans quelle mesure et dans quels types de
dossier il est le conseil de la commune et dans quelle mesure les représentants
de la commune auraient discuté du dossier litigieux avec lui. Enfin, les
recourants requièrent la production de différents documents visant à étayer
leurs griefs (tels que des procès-verbaux de séances de la municipalité, les
échanges entre la constructrice et la municipalité concernant le dossier en
cause, etc). 

Pour sa part, la constructrice soutient que les
membres de la municipalité ne disposeraient d’aucun intérêt personnel dans
l’affaire en cause et qu’ils n’auraient manifesté aucune antipathie envers les
recourants; aucun motif ne justifierait dès lors la récusation de l’autorité
intimée. En outre, le délai pour requérir la récusation serait largement
dépassé.

L’autorité intimée, pour sa part, explique qu’il
serait fréquent que les municipalités demandent au constructeur de se
déterminer sur les oppositions déposées; ce procédé n’aurait rien
d’extraordinaire. Elle conteste pour le surplus ne pas avoir procédé à l’examen
du dossier en vue de vérifier sa conformité à la réglementation applicable; à cet
égard, elle se réfère aux rapports de contrôle établis les 7 février, 2 et 19
mars 2018, versés au dossier le 23 mai 2019. 

bb) En l’espèce, il est vrai que l’autorité intimée
a remis les oppositions formées dans le cadre de l’enquête publique au bureau G.________,
en l’invitant à se prononcer en vue de la détermination de la municipalité.
Cette démarche n’a toutefois pas empêché l’autorité intimée de réaliser son
propre examen du dossier, comme cela ressort notamment des rapports de contrôle
des 7 février et 2 mars 2018. En outre, il s’avère que les échanges entre la
constructrice et l’autorité intimée, produits à la demande des recourants, ne
constituent que des interactions ordinaires dans une procédure de demande de
permis de construire. On ne saurait y voir un parti pris de la part de
l’autorité intimée, au sens de l’art. 9 LPA-VD et de la jurisprudence précitée.
Quant à l’allégation selon laquelle la commune entretiendrait des liens forts
avec la constructrice, par l’intermédiaire de Me F.________, on observe que,
selon les informations disponibles auprès du registre du commerce, l’intéressé
ne figure pas parmi les personnes exerçant une fonction au sein de
l’administration ou de l’organe de révision, ni des personnes ayant qualité
pour signer pour le compte de la société C.________. On voit donc mal en quoi
les éventuels liens que Me F.________ entretiendrait avec la constructrice,
voire avec la municipalité, seraient problématiques. 

Au vu de qui précède, il ne se justifie pas de
donner suite aux diverses mesures d’instruction sollicitées par les recourants,
lesquelles ne portent pas sur des éléments pertinents, susceptibles de mettre
en cause l’indépendance de l’autorité intimée. Le droit d’être entendu des
recourants ne s’en trouve au demeurant pas violé (à cet égard, cf. consid. 4). 

Mal fondé, ce premier grief doit être écarté.

3.                     
Les recourants invoquent la violation de leur droit d’être entendu, en
ce sens que la décision attaquée serait insuffisamment motivée.

a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti
par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du
18 avril 1999 (Cst.; RS 101), implique pour l'autorité l'obligation de motiver
sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester
utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour
répondre à ces exigences, l'autorité doit mentionner, au moins brièvement, les
motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à
ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et
l'attaquer en connaissance de cause. Elle n'a toutefois pas l'obligation
d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués
par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions
décisives pour l'issue du litige (ATF 142 II 154 consid. 4.2 p. 157; 139 IV 179
consid. 2.2 p. 183 et les références citées). Pour le reste, dès lors que l'on
peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à
une décision motivée est respecté et ce même si, par hypothèse, la motivation
présentée est erronée. La motivation peut en outre être implicite et résulter
des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 p. 565,
et la référence; arrêt TF 2C_382/2017 du 13 décembre 2018 consid. 4.1). 

Le droit d'être entendu étant un droit de nature
formelle, sa violation conduit en principe à l'annulation de la décision
attaquée, indépendamment du bien-fondé matériel de celle-ci. La jurisprudence
admet toutefois que la violation du droit d’être entendu peut être réparée,
conformément à la théorie dite de la guérison, lorsque le recourant a eu la
possibilité de s’exprimer devant une autorité de recours jouissant d’un plein
pouvoir d’examen en fait et en droit, revoyant toutes les questions qui
auraient pu être soumises à l’autorité inférieure si celle-ci avait normalement
entendu la partie; même en présence d’une grave violation du droit d’être
entendu, il est exceptionnellement possible de renoncer au renvoi de la cause à
l’autorité précédente lorsqu’une telle mesure apparaît vide de sens et
prolongerait inutilement la procédure, au détriment de l’intérêt des parties à
recevoir une décision dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1
p. 226 et les références citées). 

b) aa) Les recourants font valoir que la décision ne
discuterait pas les arguments spécifiques développés dans leur opposition. En
substance, l’autorité intimée ne ferait que prétendre que le projet
respecterait le PEP et renvoyer à la synthèse CAMAC. La violation du devoir de
motiver serait telle qu’elle ne pourrait être corrigée devant l’instance de
recours. 

bb) En l'espèce, la décision attaquée (levée
d’opposition) répond à la plupart des griefs soulevés par les recourants dans
leur opposition, même si elle ne discute pas chaque point dans le détail. En
outre, elle a été communiquée aux recourants accompagnée du permis de
construire délivré, ainsi que de la synthèse CAMAC. Dans ces conditions, les
recourants étaient à même de comprendre la portée de la décision en cause, ainsi
que les motifs ayant guidé l’autorité intimée. La décision attaquée doit donc
être considérée comme suffisamment motivée au regard des exigences posées par
la jurisprudence. A supposer toutefois que la motivation ait été insuffisante,
le vice devrait être considéré comme réparé dans le cadre de la présente
procédure de recours devant le tribunal, qui dispose d’un plein pouvoir
d’examen en fait et en droit et devant lequel les recourants se sont amplement
exprimés.

Partant, ce grief doit être rejeté.

4.                     
Les recourants requièrent la production de nombreuses pièces visant à
compléter le dossier de la cause, qui serait incomplet.

a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti
par les art. 29 al. 2 Cst. et 27 al. 2 de la Constitution du Canton de
Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01), comprend notamment le droit pour
l'administré d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il y soit donné
suite et de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le
moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur
la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 p. 170; 140 I 285 consid. 6.3.1
p. 299; PE.2018.0117 du 7 janvier 2019 consid. 2a). 

Aux termes de l'art. 34 LPA-VD, les parties participent
à l'administration des preuves (al. 1) et peuvent notamment présenter des
offres de preuve (al. 2 let. d). L'autorité n'est toutefois pas liée par les
offres de preuve formulées par les parties (art. 28 al. 2 LPA-VD; cf. ég. art.
34 al. 3 LPA-VD); de jurisprudence constante en effet, le droit d'être entendu
n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves
administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une
manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont
encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener
à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 299; TF 2C_954/2018 du 3
décembre 2018 consid. 5; PE.2018.0208 du 29 mai 2019 consid. 3a). 

b) En l’espèce, les recourants sollicitent la
production de tous les dossiers de mise à l’enquête et les permis de construire
délivrés pour les parcelles nos 73 et 139, des travaux préparatoires
du PEP ("La Magnenette"), d’un plan de quartier autre
que le PEP - dont on ignore s’il existe - qui aurait initialement été établi
par le bureau d’architectes H.________ à Orbe, de différentes études
géotechniques relatives au secteur concerné par le projet de construction,
ainsi que de documents visant à démontrer le manque d’indépendance de
l’autorité intimée, question qui devrait être instruite par le tribunal. 

c) Afin de déterminer la pertinence des mesures
d’instruction requises, il convient, à titre liminaire, de circonscrire l’objet
du litige. 

aa) Selon la jurisprudence et la loi, l’objet du
litige est défini par trois éléments: la décision attaquée, les conclusions du
recours et les motifs de celui-ci. Selon le principe de l’unité de la
procédure, ne peuvent être examinés et jugés, en principe, que les rapports
juridiques à propos desquels l’autorité administrative s’est prononcée
préalablement, d’une manière qui la lie sous forme de décision. L’objet du
litige peut être réduit devant l’autorité de recours, mais pas étendu, ni
modifié (art. 79 LPA-VD applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD; ATF 136 V
362 consid. 3.4.2 p. 365). 

bb) En l'occurrence, les décisions attaquées (datées
des 25 et 26 septembre 2018) portent, respectivement, sur la délivrance du
permis de construire quatre villas sur la parcelle n° 71 (permis de construire
n° 09/18) et sur la levée de l’opposition formée au projet de construction
litigieux. Quant aux conclusions prises par les recourants dans la présente
cause, elles visent la nullité de la "décision
municipale rendue le 26 septembre 2018 par la Municipalité d’Orbe, ainsi que
les décisions cantonales émanant de la Synthèse CAMAC N° 175467, autorisant la
construction de quatre villas contiguës, permis de construire N° 09/18 sur la
parcelle N° 71 de la Commune d’Orbe", subsidiairement son annulation. 

Il découle de ce qui précède que le litige est
circonscrit à la seule question du bien-fondé des décisions des 25 et 26
septembre 2018. Toutes questions ayant trait à d’autres projets de construction
- sur la parcelle n° 71 ou d’autres parcelles (en particulier nos 73
et 139) - excèdent l’objet du litige et ne font pas l’objet de la présente
cause. En conséquence, le tribunal n’entrera pas en matière sur celles-ci. 

C’est à la lumière de ces considérations que les
mesures d’instruction sollicitées et les griefs développés doivent être
examinés.

d) En l’espèce, le dossier de la cause a été produit
par l’autorité intimée avec sa réponse au recours; elle a en outre produit
quelques compléments par la suite, à la demande du tribunal (échanges entre le
bureau d’architectes et la commune, documents relatifs à l’examen du dossier
par les services techniques communaux, documents relatifs à de potentiels
dangers naturels affectant la parcelle n° 71). Pour ce qui est d’anciens
dossiers d’enquête et permis de construire concernant la parcelle n° 71, il ne
se justifie pas d’en ordonner la production, puisque le litige - comme on l’a
vu - ne porte pas sur ces anciens projets. Il en va de même s’agissant
d’éventuels futurs projets de construction sur d’autres parcelles. Concernant
les versions antérieures ou préparatoires du PEP, ainsi que d’autres PEP
concernant d’autres secteurs de la commune, on ne voit pas en quoi ils seraient
utiles à la résolution du litige, étant précisé que la parcelle n° 71 est régie
par le PEP "La Magnenette" en vigueur - dont l’applicabilité n’est
pas contestée -, à l’aune duquel le litige doit être examiné. S’agissant
ensuite des différentes expertises géotechniques requises, on verra ci-après
(consid. 18) qu’elles ne sont pas nécessaires à la résolution du litige. Enfin,
comme on l’a vu au considérant 2 du présent arrêt, il ne se justifie pas
d’instruire davantage la question du défaut d’indépendance de l’autorité
intimée.

En conclusion, le tribunal a ordonné la production des
pièces qu’il considérait utiles à la résolution du litige. Pour ce qui est des
autres pièces évoquées ci-avant, le tribunal renoncera à en requérir la
production, sans qu’il n’en résulte une violation du droit d’être entendu des
parties.   

5.                     
Sur le fond, les recourants remettent en cause la compatibilité du PEP
avec la LAT.

a)
aa)
La loi fédérale sur l'aménagement du territoire est entrée en vigueur le
1er janvier 1980. Elle charge la Confédération, les cantons et
les communes d'établir des plans d'aménagement pour celles de leurs tâches dont
l'accomplissement a des effets sur l'organisation du territoire (art. 2 al. 1
LAT). Les cantons et les communes doivent ainsi élaborer des plans
d'affectation, qui règlent le mode d'utilisation du sol (art. 14 al. 1 LAT) et
délimitent en 1er lieu les zones à bâtir, les zones agricoles
et les zones à protéger (art. 14 al. 2 LAT). Aux termes de l'art. 15 LAT dans
sa teneur au moment de l'entrée en vigueur de la LAT, les zones à bâtir
comprennent les terrains propres à la construction qui sont déjà largement
bâtis (let. a) ou qui seront probablement nécessaires à la construction dans
les quinze ans à venir et seront équipés dans ce laps de temps (let.
b).  

Les cantons doivent veiller à ce que les plans
d'affectation soient établis à temps, mais au plus tard dans un délai de huit
ans à compter de l'entrée en vigueur de la LAT, soit jusqu'au 1er janvier
1988 (art. 35 al. 1 let. b LAT). Les plans d'affectation adoptés avant l'entrée
en vigueur de la LAT conservent leur validité jusqu'à cette date (art. 35 al. 3
LAT). Ensuite, tant que le nouveau plan d'affectation n'a pas délimité des
zones à bâtir, est réputée zone à bâtir provisoire la partie de l'agglomération
qui est déjà largement bâtie, sauf disposition contraire du droit cantonal
(art. 36 al. 3 LAT). Lorsqu'un plan d'affectation a été établi sous l'empire de
la LAT, afin de mettre en œuvre les objectifs et principes de cette
législation, il existe en effet une présomption qu'il est conforme aux buts et
principes de cette loi, alors que les plans d'affectation qui n'ont pas encore
été adaptés aux exigences de la LAT ne bénéficient pas de cette présomption et
leur stabilité n'est pas garantie (cf. art. 21 al. 1 LAT; ATF 127 I 103 consid.
6b/aa p. 106; arrêt TF 1C_361/2011 du 28 juin 2012 consid. 5.1). 

bb) En l’espèce, le PEP a été adopté par le Conseil
communal le 10 novembre 1977 et ratifié par le Conseil d'Etat le 11 janvier
1978. Etabli avant l’entrée en vigueur de la LAT (1980), il ne bénéficie pas
d’une présomption de conformité aux buts et principes de cette loi. Cela étant,
il ne saurait être contesté que la parcelle n° 71 fait partie de la zone déjà
largement bâtie au sens de l’art. 36 al. 3 LAT. Le PEP est en effet en grande
partie déjà réalisé, étant précisé que la parcelle n° 71 est entièrement
entourée de parcelles construites.

b) aa) Selon la jurisprudence (cf. ATF 144 II 41
consid. 5.1 p. 44), le contrôle incident ou préjudiciel d'un plan d'affectation
dans le cadre d'une procédure relative à un acte d'application est en principe
exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis, à titre exceptionnel, lorsque les
conditions d'un réexamen des plans au sens notamment de l'art. 21 al. 2 LAT
sont réunies et que l'intérêt public au maintien des restrictions imposées aux
propriétaires concernés par la planification pourrait avoir disparu. Aux termes
de l'art. 21 al. 2 LAT, lorsque les circonstances se sont sensiblement
modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires;
une modification sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut
être purement factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une
modification législative. L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en deux étapes:
la première déterminera si les circonstances se sont sensiblement modifiées au
point de justifier un réexamen du plan; si le besoin s'en fait alors réellement
sentir, il sera adapté, dans une deuxième étape. 

Le Tribunal fédéral a notamment considéré que
l'entrée en vigueur, le 1er mai 2014, de la novelle du 15 juin 2012,
en particulier l'obligation de réduire les zones à bâtir surdimensionnées (art.
15 al. 2 LAT), ne constitue pas à elle seule une modification sensible des
circonstances justifiant de procéder à un contrôle préjudiciel du plan; il faut
que s'y ajoutent d'autres circonstances, parmi lesquelles la localisation de la
parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, le niveau d'équipement ou
encore l'âge du plan (ATF 144 II 41 consid. 5.2 p. 46; cf. arrêt TF 1C_213/2018
du 23 janvier 2019 consid. 5.2).

Dans l'ATF 144 II 41, le Tribunal fédéral mentionne
à titre d'exemple d'une situation justifiant un contrôle incident du plan dans
le cadre d'une procédure de permis de construire un projet prévu dans une
petite zone constructible isolée ne répondant a priori pas aux
exigences de densification et de développement du bâti vers l'intérieur. Dans
une affaire concernant la commune d'Oron (commune surdimensionnée où
l'instauration d'une zone réservée était envisagée sur l'ensemble du territoire
communal), le Tribunal fédéral a confirmé le refus d'effectuer un contrôle
incident du plan en relevant que, bien que bordée de terres agricoles, la
parcelle destinée à accueillir le projet de construction était située sur une
langue de terrain d'ores et déjà bâtie avec un arrêt de bus au centre du
village situé à environ 500 m (cf. arrêt TF 1C_244/2017 du 17 avril 2018
consid. 3.2.1). 

bb) En l’occurrence, comme on l’a vu, la parcelle n°
71 se situe dans un secteur de territoire déjà largement bâti. Selon le PEP,
elle est principalement affectée à la zone constructible pour habitations. En
outre, selon le Plan d’affectation du sol de la commune d’Orbe approuvé par le
Conseil d’Etat le 23 mai 1986 (état au 19 juillet 2011), elle est comprise dans
le périmètre centre. A cela s’ajoute qu’aux termes du préavis municipal n°
42/18 du 4 décembre 2018, elle ne fait pas partie des parcelles identifiées en
vue de la création d’une zone communale réservée. Dans ces circonstances, il
convient de retenir que, quand bien même le PEP a été établi avant l’entrée en
vigueur de la LAT, les conditions imposant un contrôle incident du plan au sens
de l’art. 21 al. 2 LAT ne sont pas remplies.  

6.                     
Les recourants soutiennent que le PEP n’autoriserait la
construction en ordre contigu qu’avec l’accord des propriétaires de parcelles
mitoyennes, accord qui ferait défaut en l’espèce.

a) L'art. 1.2 du PEP prévoit ce qui suit:

"Les bâtiments peuvent être
construits soit en ordre contigu, soit en ordre non contigu. L'ordre contigu ne
peut toutefois être réalisé que moyennant accord des propriétaires des terrains
mitoyens."

b) En l’espèce, le projet porte sur la construction
de quatre villas accolées sur une même parcelle; les bâtiments projetés
s’inscrivent au centre de celle-ci. Dès lors qu’aucune limite de parcelle ne
sépare lesdits bâtiments entre eux et qu’aucun des bâtiments ne s’inscrit en
limite de parcelle, il ne saurait être question de contiguïté au sens de l’art.
1.2 PEP. Cette disposition ne s’applique dès lors pas au cas d’espèce. A cet
égard, la dénomination figurant sur les plans mis à l’enquête, faisant
référence à des villas "contiguës", est erronée. En conclusion, le
projet litigieux ne requiert pas l’accord des propriétaires des parcelles
voisines, de sorte que le grief peut être rejeté.

7.                     
Les recourants soutiennent que le principe de simultanéité des
constructions imposé par le PEP ne serait pas respecté; à cet égard, ils font
valoir que la constructrice envisagerait de développer un important complexe
sur les parcelles nos 73 et 139. En ce sens, le projet ne serait pas
conforme à l’art. 1.4 PEP. 

a) L’art. 1.3 prévoit ce qui suit: 

"[…] 

Dans les secteurs 4 à 11,
les bâtiments doivent être obligatoirement accolés par groupe de trois unités
au minimum. Un nombre limité de groupes de deux unités peut être admis si la
composition architecturale d'un secteur l'impose."

L'art. 1.4 PEP dispose:

"Les bâtiments accolés
doivent répondre aux conditions suivantes:

- chaque groupe de bâtiments
est construit simultanément;

- chaque groupe de bâtiments
est constitué d'entités séparées (unités) tant par la distribution intérieure
que par la configuration architecturale. Il est toutefois admis que certains
locaux ou installations de service soient organisés en commun;

- pour la détermination des
distances aux limites et du coefficient d'utilisation, chaque groupe de
bâtiments est considéré comme une seule construction."

b) En l’espèce, la parcelle n° 71 se trouve dans le
secteur 8 du PEP, dans lequel les bâtiments doivent être accolés par groupes de
trois au minimum. En l’occurrence, le projet mis à l’enquête publique prévoit
la construction d’un groupe de quatre villas accolées, lesquelles ont fait
l’objet d’un même permis de construire. Le projet est donc conforme à l’art.
1.4 PEP. Par ailleurs, le PEP ne contient aucune obligation de procéder
simultanément à la construction de bâtiments sur des parcelles différentes.
Enfin, comme on l’a vu ci-avant (cf. consid. 4), la question d’un éventuel
projet de construction sur les parcelles nos 73 et 139 excède
l’objet du présent litige et n’a pas être examinée par le tribunal.

Mal fondé, le grief est écarté. 

8.                     
Les recourants s’en prennent ensuite au respect du CUS et du COS; aucune
fiche de calcul ne figurerait au dossier et les plans, insuffisamment précis,
ne permettraient pas de déterminer le nombre d’étages projetés, élément qui
aurait pourtant un impact sur le calcul du CUS. En outre, les recourants
exigent que l’autorité intimée mandate un bureau d’ingénieurs indépendant pour
procéder au calcul du CUS.

a) S’agissant du respect du COS, on observe que le
PEP prévoit des périmètres d’implantation des constructions et qu’il ne
prescrit pas de COS maximal. En l’occurrence, il ressort des plans de situation
que les villas projetées s’inscrivent dans le périmètre d’implantation du
secteur 8, de sorte que cet aspect n’est pas problématique. 

b) aa) S’agissant du CUS, l'art. 1.5 PEP prévoit ce
qui suit:

"Le
coefficient d'utilisation calculé conformément aux normes de l'ORL est fixé à
0,4.

Exemple
:

Surface cadastrale du terrain,

non compris les surfaces en         x        cus       =
surface brute de plancher habitable

nature de bois". 

bb) En l’espèce, le formulaire de demande de permis
de construire renseigne sur la surface totale de la parcelle (sous point 60),
la surface brute des planchers utiles (sous point 63) et le CUS du projet (sous
point 64), lesquelles s’élèvent respectivement à 2'279 m2, 749 m2
et 0,328. En outre, le dossier d’enquête contient un plan intitulé "Calcul
COS & CUS" (n° 00), lequel présente en particulier les calculs
relatifs au CUS et détaille les surfaces prises en compte à ce titre. Ainsi,
contrairement à ce que soutiennent les recourants, les éléments au dossier
permettent de vérifier la conformité du projet, sous l’angle de son CUS. 

Dès lors que cet aspect du projet est litigieux, il
convient de procéder audit calcul. La surface cadastrale du terrain à prendre
en compte s’élève effectivement, selon le registre foncier, à 2'279 m2.
Le coefficient à appliquer étant de 0,4, la surface brute de plancher utile
maximale autorisée est dès lors de 911,60 m2. La comparaison de ce
chiffre avec le résultat de l'addition des surfaces brutes de plancher
résultant des plans mis à l'enquête permet de déterminer si le CUS est
respecté. En l’occurrence, il ressort du plan relatif au calcul du CUS que les
surfaces des sous-sols, rez-de-chaussées et étages s’élèvent à 749 m2
(respectivement, 137,8 m2 + 305,60 m2 + 305,60 m2);
la surface brute de plancher utile étant inférieure à 911,60 m2, le
CUS prescrit par le PEP est respecté et le projet est conforme à l’art. 1.5
PEP. Enfin, eu égard à ce qui précède, l’autorité intimée n’avait manifestement
pas à mandater un bureau d’ingénieurs pour procéder au contrôle du CUS.

Mal fondé, ce grief est écarté.

9.                     
Selon les recourants, les distances aux limites et entre bâtiments ne
seraient pas respectées. Dans une argumentation peu claire, les recourants
semblent faire valoir que la distance de 9 m entre les constructions projetées
et leur propre bâtiment serait de nature à créer une proximité des bâtiments
violant leur intimité et risquerait d’entraîner des nuisances. Les bâtiments
projetés devraient être décalés vers le nord. 

a) L'art. 1.6 PEP se lit comme suit:

"Les distances minima aux
limites des propriétés voisines, si ce n'est pas le domaine public, sont les
suivantes :

- à l'axe de la façade                   =
6 m

- à l'angle le plus rapproché          =
5 m"

L’art. 1.7 PEP dispose:

" Les distances minima entre
bâtiments non contigus, groupes de bâtiments ou parties d'un même bâtiment sont
les suivantes :

- entre façades ajourées                          =
10 m

- entre façade ajourée et
façade aveugle   =  5 m

- entre façades aveugles                         = 
3 m

Lorsque la distance entre façades
est inférieure à 5 m, les murs qui se font face sont construits comme des murs
mitoyens.

Ces distances s'appliquent à l'intérieur
d'une propriété même si celle-ci est destinée à être ultérieurement
fractionnée.

[…]."

b) En l’espèce, il ressort des plans au dossier que
l’implantation des bâtiments projetés respecte la distance de 6 m aux limites
de propriété voisines, en tant qu’il ne s’agit pas du domaine public. L’art.
1.6 PEP est donc respecté. Pour ce qui est de l’art. 1.7 PEP, il ne trouve pas
application dans le cas d’espèce, dès lors que les bâtiments projetés sont
accolés les uns aux autres. 

Mal fondé, le grief est rejeté.

10.                  
Les recourants s’en prennent ensuite à la hauteur des constructions
projetées. Les plans au dossier ne seraient pas suffisamment précis et ne
permettraient pas de vérifier la conformité du projet sous cet angle.

a) En vertu de l'art. 2.1 PEP, pour les secteurs 4,
7 et 8, les hauteurs, en aucun endroit du bâtiment, ne peuvent dépasser 11 m.
L'art. 2.3 PEP prévoit en outre que, pour les secteurs 4, 7 et 8, la hauteur
maximum des façades avals mesurée entre la corniche ou le cheneau et le terrain
aménagé au droit de la façade est de 7 m. Il est précisé que la hauteur peut
aussi être mesurée entre le cheneau et une toiture-terrasse si celle-ci a une
profondeur de 3 m au minimum. Selon l’art. 2.4 PEP, les garages et couverts à
voiture construits aux emplacements délimités sur le plan ne peuvent émerger du
terrain naturel de plus de 4 m.

b) En l’espèce, les plans de coupes au dossier (nos
02, 03 et 04) permettent de vérifier la hauteur des bâtiments projetés. Il en
ressort que les hauteurs ne dépassent en aucun endroit 11 m; l’art. 2.1 PEP est
ainsi respecté. Quant à la hauteur des façades, côté aval, mesurée entre la
corniche et le terrain aménagé, elle n’excède pas les 7 m prescrits, de sorte
que l’art. 2.3 PEP est également respecté. S'agissant enfin des garages - qui
certes ne sont pas prévus à l’emplacement indiqué par le PEP, comme le verra
ci-après (cf. consid. 13) -, ils n’émergent pas de plus de 4 m du terrain
naturel; le projet est dès lors conforme à l’art. 2.4 PEP.

Partant, le grief est mal fondé et doit être écarté.

11.                  
Les recourants remettent ensuite en cause l’esthétique des constructions
projetées, qui ne formeraient pas un ensemble homogène et harmonisé en
particulier eu égard à l’utilisation de panneaux solaires. En outre, aucune
information ne serait donnée quant aux type de tuiles et aux couleurs
projetées.

a) aa) L'art. 86 LATC a la teneur suivante:

"1 La
municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect
architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.

2 Elle refuse le
permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre
l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue,
ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou
culturelle.

3 Les règlements
communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement
des localités et de leurs abords."

bb) Sous l'angle du droit communal, les
principes posés par l'art. 86 LATC sont repris par le PEP, dont l’art. 6.2
prévoit ce qui suit:

"La Municipalité est en droit
de refuser un permis de construire si l’ouvrage, bien que conforme aux lois et
règlement en vigueur, n’est pas satisfaisant du point de vue esthétique ou
compromet le développement du quartier. […]".

En outre, l’art. 3.1 PEP dispose:

"Dans chaque secteur, les
bâtiments doivent faire partie d’un ensemble architectural homogène. Leur
aspect doit donc être harmonisé en conséquence."

Enfin, l’art. 3.3 PEP a la teneur suivante:

"Les façades sont construites
en maçonnerie. Elles sont peintes ou crépies dans des tons gris, beiges ou
ocre-brun. Les tons blancs ou blancs cassés ne sont pas admis."

cc) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral
(1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.4), une construction ou une installation
s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses dimensions
n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme
et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité. Il incombe au
premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des
constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation
(ATF 115 Ia 370 consid. 3 p. 372, 363 consid. 2c p. 366; CDAP AC.2017.0226 du 5
février 2018 consid. 7b; AC.2016.0052 du 27 juillet 2016 consid. 2b). Dans ce
cadre, l'autorité doit prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide
pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF
115 Ia 114 consid. 3d p. 118; TF 1C_506/2011 du 22 février 2011 consid. 3.3).
La municipalité peut rejeter un projet sur la base de l'art. 86 LATC, même s'il
satisfait par ailleurs à toutes les dispositions applicables. Toutefois,
lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain
volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art.
86 LATC ou ses dérivés - par exemple en raison du contraste formé par le volume
du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut se justifier
que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un
site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités
esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en
péril sa construction. Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se
fondant sur des critères objectifs et systématiques - ainsi les dimensions,
l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet - l'utilisation
des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable
et irrationnelle (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 119; TF 1C_452/2016 du 7 juin
2017 consid. 3.1.3).

Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un
large pouvoir d'appréciation, le tribunal observe une certaine retenue dans
l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas sans
autre sa propre appréciation à celle de cette autorité, mais se borne à ne
sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution
dépendant étroitement des circonstances locales (art. 98 LPA-VD; TF 1C_520/2012
du 30 juillet 2013 consid. 2.4; arrêt précité CDAP AC.2016.0052 consid. 2b).
Ainsi, le tribunal s’assurera que la question de l’intégration d’une
construction ou d’une installation à l’environnement bâti a été examinée sur la
base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique
particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable
dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et
par référence à des notions communément admises (arrêts CDAP AC.2018.0434 du 10
février 2020 consid. 3b et les références citées).

b) En l’espèce, les constructions projetées
s’apparentent, sous l’angle de leurs dimensions et implantation, au bâti
environnant. Accolées par plus de trois bâtiments comme le prévoit le PEP, les
villas projetées s’inscrivent dans la lignée formée par les bâtiments érigés
sur les parcelles nos 68, 69 et 70. Pour le surplus, leurs style et
caractéristiques sont similaires à ceux des bâtiments voisins. On peine dès
lors à voir en quoi lesdites villas s’intégreraient mal à l’environnement
existant. En outre, comme relevé par l’autorité intimée et comme cela ressort
du point 25 des conditions communales figurant au permis de construire, un
échantillon des matériaux et de leur coloris, des tuiles et de tous autres
éléments extérieurs (façades, balcons, volets, avant-toits, encadrements de
fenêtre, etc) seront soumis préalablement et suffisamment tôt à la municipalité
pour autorisation, y compris un plan des façades avec indication des coloris
choisis. Il appartiendra alors à la municipalité de s’assurer que les coloris
des façades et type de tuiles s’harmonisent avec ceux des bâtiments voisins.
S’agissant ensuite des panneaux solaires, ils sont liés aux exigences découlant
de la loi du 16 mai 2006 sur l'énergie (LVLEne; BLV 730.01); aux termes de
l’art. 28a LVLEne, les nouvelles constructions doivent en effet être équipées
d’une source d’énergie renouvelable, tels que des capteurs solaires, pour la
production d’eau chaude sanitaire. Le projet se doit ainsi de répondre à cette
exigence. A cet égard, il ne présentera pas un contraste choquant avec le bâti
environnant; en effet, comme on peut l’observer sur les images disponibles sur
le site internet du Guichet cartographique cantonal, plusieurs bâtiments sis
dans le périmètre du PEP sont équipés de panneaux solaires sur les toitures
(par exemple, les bâtiments sis sur les parcelles nos 1331, 1332 et
2113). En outre, lesdits panneaux - prévus sur les pans est des toits - ne
seront pas visibles depuis le bâtiment des recourants, lequel est implanté en
amont des constructions projetées, sur la parcelle n° 70.

Au vu de ces éléments, l’appréciation de l’autorité
intimée, admettant - certes de manière implicite - que le projet est conforme à
la clause d’esthétique, n’est pas critiquable. 

12.                  
Les recourants critiquent ensuite les aménagements extérieurs et espaces
verts projetés. Ils estiment que l'art. 4 PEP serait violé en ce sens que
d’importants remblais, mouvements de terre, clôtures et systèmes d’arborisation
seraient prévus, sans qu’aucune précision ne soit donnée à ces égards. 

a) L’art. 4.1 PEP prévoit ce qui suit:

"La zone de verdure et les
espaces non construits autour de bâtiments doivent être aménagés et entretenus
par les propriétaires. Ces zones et espaces doivent être arborisés à raison
d’un arbre par tranche ou fraction de 150 m2 de surface non bâtie.
La hauteur des plants, au moment de la plantation, ne doit pas être inférieure
à 2 m."

L’art. 4.2 dispose: 

"La pente des talus de
remblais de plus de 1 m de hauteur ne peut dépasser la pente du terrain naturel
augmentée de 20%.

Exemple : Terrain naturel =
15%

Pente maximum du talus =
35%."

L’art. 4.3 PEP a la teneur suivante:

"Les clôtures admises sont
les murs de maçonnerie d’une hauteur maximum de 2.00 m ou les haies.
Celles-ci peuvent être complétées par une clôture en treillis ou de fils
métalliques."

Enfin, l’art. 4.6 PEP stipule que:

"Les aménagements extérieurs
figurent sur les plans de construction soumis à l’enquête publique et font
partie intégrante du permis de construire."

b) En l’espèce, des espaces verts libres de
constructions sont représentés sur le plan de situation générale (n° 01) autour
des villas projetées, le long du chemin du Coteau (du côté ouest) et du chemin
piétonnier (du côté est). Il ressort en outre du plan précité que treize arbres
d’essences indigènes sont à planter, dont l'emplacement définitif reste à
définir. Les conditions communales dont le permis de construire est assorti
précisent, sous chiffre 43, qu’en application des dispositions communales du
Règlement sur le plan général d’affectation et sur les constructions (RPAC), la
municipalité se réserve d’exiger, à la fin des travaux, toutes dispositions ou
autre arborisation ou végétation vivace que l’intégration des nouveaux ouvrages
ou leur exploitation pourrait justifier, sous réserve des dispositions du Code
rural et de la Loi sur les routes. Sous chiffre 44, lesdites conditions
indiquent qu’il convient de privilégier la plantation d’espèces indigènes et
d’éviter impérativement la plantation d’espèces invasives provoquant des
dommages pour la biodiversité. A cela s’ajoute que les représentants de
l’autorité intimée ont confirmé en audience qu’il appartiendrait à la
constructrice, au moment de la réalisation, de se mettre en contact avec le
garde forestier. Ainsi, contrairement à ce que font valoir les recourants, le
dossier contient des indications suffisantes relatives aux espaces verts et à
l’arborisation projetée. Le projet est du reste conforme aux prescriptions de
l’art. 4.1 PEP, dès lors qu’il prévoit la plantation de treize arbres pour une
surface totale non bâtie de 1’973,40 m2 (soit 2’279 m2
[surface totale de la parcelle concernée] - 305,60 m2 [surface
totale bâtie selon le point 62 du formulaire de demande de permis de
construire]), ce qui correspond à un arbre par tranche de 150 m2
(1'973,40 m2 / 150 m2 = 13,1).

Pour ce qui est des remblais et mouvements de terre,
les plans au dossier indiquent les niveaux de terrain naturel et aménagé. Les
vérifications utiles peuvent ainsi être réalisées sur cette base. On ne saurait
dès lors suivre les recourants en tant qu’ils soutiennent que le dossier ne
contient aucune indication à cet égard. En particulier, à la lecture du plan de
coupe n° 03 (façade sud), on observe que le projet prévoit un remblai
d'une hauteur légèrement supérieure à 1,40 m, partant du point altimétrique
456,00. Selon les mesures réalisées par les juges assesseurs, la pente de ce
remblai - telle que représentée sur le plan précité - s’élève à 55,4 %, alors
que la pente du terrain naturel (représentée en traitillé gris) est de 21,3 % à
cet endroit; il en résulte une différence de pente de 34,1 %, soit une
différence supérieure au maximum de 20 % prescrit par l’art. 4.2 PEP. Cela
étant, il convient de relever que la pente du remblai en cause ne correspond en
réalité qu’à la représentation graphique qui en est faite sur le plan de coupe
n° 03. Cela signifie que le remblai litigieux pourrait être parfaitement réglementaire
moyennant une modification mineure du profil du remblai entre ses points haut
et bas, étant précisé que seul l’angle du remblai est limité et non pas sa
hauteur. Ainsi, une pente un peu plus douce et moins abrupte devra être
réalisée et permettra de respecter pleinement l'art. 4.2 PEP. Dans ces
circonstances, cet aspect du projet, qu'une adaptation minime permettra de
rectifier, ne justifie pas le refus de la demande d'autorisation de construire.

Enfin, à teneur des plans au dossier, il n’est pas
prévu de réaliser de clôtures. Cet aspect ne saurait, en tout état, être
considéré comme problématique au regard de l’art. 4.3 PEP.

Partant, le grief est mal fondé et doit être rejeté.

13.                  
Les recourants contestent ensuite les emplacements prévus pour les
places de stationnement et les garages, situés à l’intérieur de la zone
constructible pour habitations, alors que le PEP prévoit un périmètre
d’implantation des parkings et garages en dehors de celle-ci. Ils estiment en
outre que le ratio prescrit entre les places de stationnement couvertes et non
couvertes ne serait pas respecté.

a) L’art. 5.3 PEP prévoit ce qui suit:

"Des garages ou places de
stationnement doivent être aménagés à raison d'une place/voiture pour 120 m2 de
plancher habitable brut au minimum. En plus de ces places de stationnement, il
importe de réserver pour les visiteurs et livreurs au minimum une place par
fraction de 4 logements.

Pour les secteurs
4-5-6-7-8-9-10-11, les garages et places de stationnement doivent
obligatoirement être implantés aux emplacements délimités sur le plan.

Le 50 % au minimum des places de
stationnement doivent être couvertes. Les places de stationnement non couvertes
doivent être arborisées.

Les groupes de garages et les
places de stationnement ne disposent dans la règle que d'une entrée et d'une
sortie sur la voie publique."

b) aa) En l’espèce, le projet prévoit neuf places de
stationnement au total, dont huit intérieures et une extérieure, non couverte.
Les places intérieures se trouvent en sous-sols des villas, alors que la place
extérieure - qui se trouve être une place visiteur - est située le long de la
voie d’accès véhicules desservant les garages; l’ensemble des places se
trouvent à l’intérieur de la zone constructible pour habitations fixée par le
PEP. 

Il n’est pas contesté que le PEP prévoit une zone
d’implantation des parkings qui se trouve à l’extérieur de la zone
d’habitations, au nord de la parcelle n° 71, dans l’espace située entre le
chemin du Coteau et les secteurs 8 et 10 (sur la parcelle n° 1333). Il ressort
toutefois des explications de l’autorité intimée et de la constructrice - et
cela a été constaté lors l’inspection locale - que ce secteur est désormais
construit et aménagé et qu’il n’est plus disponible. Il s’ensuit que les places
de stationnement afférentes aux constructions projetées doivent nécessairement
être implantées à un autre endroit.

Au vu de ces circonstances, l’autorité intimée
estime qu’il se justifie de déroger au PEP et d’autoriser l’implantation des
places de stationnement dans la zone constructible pour habitations; à cet
égard, elle expose que la constructrice a mis à profit la topographie du
terrain pour créer un niveau de garages sous les bâtiments projetés, sans que
cela implique de nouvelles emprises sur la parcelle. 

Pour sa part, la constructrice soutient que - selon
l’interprétation de l’autorité intimée - l’objectif du PEP serait avant tout
d’intégrer au mieux les véhicules dans leur environnement, en les dissimulant
autant que possible, sans pour autant augmenter l’emprise des constructions. En
l’occurrence, le projet litigieux respecterait cet objectif puisque le trafic
ne s’en trouverait pas modifié, serait fortement limité et que la presque
totalité des places de stationnement seraient supprimées à la vue des voisins.
Le PEP n’interdirait pas une telle configuration. Les représentants de la
constructrice ont précisé en audience que l’autorité intimée avait proposé
cette solution; ces explications n’ont pas été contestées par l’autorité intimée.

Les recourants, quant à eux, expliquent que le PEP
(en prévoyant les zones de stationnement à l’extérieur du périmètre
constructible pour habitations) viserait à éviter les nuisances à l’intérieur
de ce périmètre, notamment les flux de véhicules automobiles. Le projet
litigieux ne respecterait pas ces exigences.

bb) Il convient ainsi de déterminer si l’autorité
intimée pouvait autoriser les places de stationnement à l’emplacement prévu par
le projet. A cet égard, on examinera si les conditions d’une dérogation sont
réalisées.

aaa) Aux termes de l’art. 6.3 PEP, pour ce qui n’est
pas prévu dans le règlement, les dispositions ordinaires des règlements
communaux et des lois et règlements cantonaux sont applicables.

En l’occurrence, sur le plan communal, l’art. 63 al.
1 RPAC, qui s’applique à toutes les zones, prévoit que lorsque la topographie,
la forme de la parcelle, les accès, l’intégration au site ou la conception de
la construction imposent une solution particulière, la Municipalité peut
accorder une dérogation de peu d’importance aux règles sur les constructions
autres que celles visées à l’al. 2 (distance entre bâtiments et limites de
propriété, surface minimale de parcelle, CUS et COS) s’il n’en résulte pas
d’inconvénients majeurs pour autrui.

De manière plus générale, sur le plan cantonal,
l’art. 85 LATC prévoit que, dans la mesure où le règlement communal le prévoit,
des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente peuvent être
accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou
des circonstances objectives le justifient; l'octroi de dérogations ne doit pas
porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de
tiers (al. 1). 

bbb) Selon la jurisprudence, les dispositions
exceptionnelles ou dérogatoires – telles que l'art. 85 LATC – ne doivent pas
nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon les
méthodes d'interprétation ordinaires. Une dérogation importante peut ainsi se
révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation
ordinaire. En tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le
moins, les objectifs recherchés par celle-ci: l'autorisation exceptionnelle
doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur
s'il avait été confronté au cas particulier. L'octroi d'une dérogation suppose
une situation exceptionnelle et ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi
l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se substituerait
au législateur cantonal ou communal par le biais de sa pratique dérogatoire. Il
implique une pesée entre les intérêts publics et privés de tiers au respect des
dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire
privé requérant l'octroi d'une dérogation, étant précisé que des raisons
purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure solution
architecturale, ou une utilisation optimale du terrain, ne suffisent pas à
elles seules à conduire à l'octroi d'une dérogation (TF 1C_279/2018 du 17
décembre 2018 consid. 4.1.3; 1C_92/2015 du 18 novembre 2015 consid. 4.2;
CDAP AC.2018.0264 du 13 juin 2019 consid. 4f/bb). La clause dérogatoire est une
émanation du principe de la proportionnalité. Elle ne peut porter atteinte à
des intérêts publics importants ou heurter des intérêts privés prépondérants;
elle doit résulter d'une pesée globale des intérêts en présence, prenant en
compte l'ensemble des circonstances. Confrontée à l'octroi ou au refus d'une
dérogation, l’autorité de recours devra se limiter à sanctionner un abus ou un
excès dans le pouvoir d'appréciation de la municipalité (CDAP AC.2018.0264
précité consid. 4f/bb et les références citées).

ccc) En l’espèce, on ne se trouve certes pas dans
l’une des hypothèses mentionnées par l’art. 63 RPAC. Toutefois, au vu de
l’impossibilité objective de réaliser les places de stationnement à l’endroit
indiqué par le PEP, cette disposition doit tout de même trouver application
dans le cas d’espèce, serait-ce par analogie. 

En l’occurrence, l’impact visuel lié à la solution
retenue pour les parkings apparaît relativement restreint; seules la voie
d’accès et la place visiteur seront visibles, étant rappelé que toutes les
autres places de stationnement sont prévues à l’intérieur des bâtiments
projetés. Sous l’angle du trafic, les véhicules qui utiliseront lesdites places
circuleront entre le chemin du Coteau et les parkings projetés, sans transiter
par les parcelles voisines; dans ces circonstances, la faible augmentation de
trafic liée au projet de construction ne provoquera, a priori, pas de
nuisances significatives pour le voisinage et en particulier pour les
recourants. A cela s’ajoute que la nécessité de déroger au PEP ne résulte pas
de la convenance de la constructrice mais d’une circonstance objective, comme
on l’a vu. La solution retenue apparaît ainsi raisonnable, en ce sens qu’elle
concilie, autant que faire se peut, les objectifs du PEP (qui - tels qu’exposés
par la constructrice et les recourants et non contestés par l’autorité intimée
- visent en substance à maintenir les véhicules et le trafic hors des zones
destinées aux habitations) avec l’obligation pour la constructrice de prévoir
des places de stationnement. En définitive, l’intérêt des recourants à
l’application du PEP (qui dans la configuration actuelle ne peut plus être
appliqué comme prévu pour des raisons qui ne sont pas imputables à la
constructrice) doit céder le pas devant l’intérêt de la constructrice à
disposer de places de stationnement, étant précisé que la solution retenue
n’entraîne pas d’inconvénients majeurs pour le voisinage et ne contrevient pas
à un intérêt public important. Les recourants ne proposent au demeurant pas
d’autre solution. 

Au vu de l’ensemble des circonstances, les
conditions posées à l’octroi d’une dérogation doivent être considérées comme
réalisées. L’autorité intimée n’a ainsi pas abusé de son pouvoir d’appréciation
en autorisant les places de stationnement à l’intérieur de la zone
constructible pour habitations.

Enfin, le ratio de 50% de places de stationnement
couvertes, prescrit par l’art. 5.3, est largement respecté.

Partant, le grief est rejeté.

14.                  
Les recourants font ensuite valoir que les chemins et voies de
circulation projetés ne seraient pas conformes au PEP. D’une part, ils en
critiquent la largeur. D’autre part, ils citent l’art. 5.1 PEP sans indiquer en
quoi cette disposition ne serait pas respectée. Le grief semble avant tout lié
à la question de la circulation, du stationnement et des garages, compte tenu des
éventuelles futures constructions qui pourraient, à l’avenir, être réalisées
sur les parcelles nos 73 et 139. Selon les recourants, les
différents projets devraient être coordonnés, faute de quoi le principe de
coordination serait violé. 

a) aa) L’art. 5.1 PEP a la teneur suivante:

"Les chemins piétonniers et
de service servent à la circulation des piétons et occasionnellement à la
circulation des véhicules. Ils ne peuvent donner accès à des garages. D'autres
chemins de ce type peuvent être réalisés dans la zone constructible s'ils se
justifient pour assurer l'accès aux habitations.

La largeur utile de ces chemins
est fixée à 3 mètres. Ces chemins sont pourvus d’un revêtement. Ils sont
éclairés la nuit. Ces chemins peuvent être déplacés de 2 m au plus de part et
d’autre de l’assiette figurée sur le plan sans entraîner une modification des
limites de la zone constructible.

Les chemins piétonniers et de
service sont construits et entretenus par les propriétaires selon les normes et
conditions applicables pour les chemins publics de même nature.

La circulation pédestre du public
sur certains tronçons de chemins piétonniers et de service est réglée par
convention, servitude ou transfert du fonds au domaine public."

L’art. 5.2 PEP dispose:

"Les
chemins piétonniers publics ont une largeur utile de 1,50 m.".

bb) En l’espèce, le PEP ne prévoit pas, sur la
surface correspondant à la parcelle n° 71, de chemins piétonniers et de
service, ni de chemins piétonniers publics. En effet, le chemin piétonnier et
de service prévu par le PEP entre les secteurs 8 et 10 se situe à l’est de la
parcelle n° 71, sur la surface correspondant à la parcelle n° 1333.

Cela dit, les plans mis à l’enquête prévoient
plusieurs voies d’accès à la parcelle n° 71. Selon le plan de situation
générale (n° 01), un "chemin piétonnier", d’une largeur de
1,20 m, relie l’angle entre les parcelles nos 70, 71 et 139 au
chemin du Coteau, en longeant en grande partie la limite est de la parcelle n°
71. Ce chemin piétonnier se trouve en aval des constructions projetées; son
tracé correspond à celui du chemin piétonnier en terre que le tribunal et les
parties ont emprunté lors de l’inspection locale, lequel sera donc maintenu. En
outre, il est prévu de réaliser un "chemin en gravillon",
d’une largeur de 1,50 m, desservant les constructions projetées par le côté
ouest. Selon le tracé représenté sur le plan, il relie le chemin du Coteau aux
entrées respectives des quatre villas. Il s’agit manifestement d’un chemin
piétonnier. Enfin, un accès véhicules dessert les bâtiments projetés du côté
est (côté garages) depuis le chemin du Coteau. Celui-ci présente, sur la
première partie du tronçon (côté chemin du Coteau) une largeur de 3,50 m, puis
une largeur supérieure devant les garages, et se termine sans issue au droit de
la villa projetée le plus au sud. 

Pour ce qui est des deux chemins piétonniers
précités, il s’agit manifestement de chemins privés qui ne contreviennent pas
au PEP. Ce type de chemin n’est pas interdit. Il ressort d’ailleurs des images
disponibles sur le site du Guichet cartographique cantonal que de tels chemins
existent sur d’autres parcelles incluses dans le périmètre régi par le PEP.
S’agissant de l’accès véhicules projeté, il ne correspond pas, comme on l’a vu
ci-avant, au chemin piétonnier et de service représenté sur le PEP entre les
secteurs 8 et 10; cet accès est toutefois rendu nécessaire par l’emplacement
des places de stationnement. On ne voit au demeurant pas en quoi il serait
susceptible de gêner les recourants. En effet, il ne modifiera d’aucune manière
les voies de circulation du quartier. De plus, le raccordement au chemin du
Coteau est prévu à l’opposé de la parcelle n° 70 des recourants, soit à
l’extrémité nord de la parcelle n° 71. Enfin, comme on l’a vu, le trafic induit
par les constructions projetées sera minime. Au vu de ces éléments, il apparaît
que l’accès en cause n’aura aucun impact sur la situation des recourants.

Par ailleurs, la largeur de ces chemins et accès
véhicules n’apparaît pas problématique. En effet, dès lors qu’ils ne tombent
pas dans les catégories des chemins piétonniers et de service, ni des chemins
piétonniers publics, on ne saurait exiger qu’ils respectent strictement les
largeurs prescrites pour ceux-ci dans le PEP. Au demeurant, à supposer qu’on
considère que ces exigences s’appliquent par analogie, on devrait constater que
la différence est minime (3,50 m versus 3,00 m et 1,20 m versus 1,50 m) et
que, dans un souci de proportionnalité, il ne se justifierait pas de réformer
le permis de construire délivré pour ce motif.

b) Se référant à d’éventuelles nouvelles
constructions sur les parcelles nos 73 et 139, les recourants
invoquent une violation du principe de coordination. A cet égard, il convient
d’exposer ce qui suit.

L'art. 25a LAT énonce, à ses al. 1 à 3, des
principes en matière de coordination lorsque l'implantation ou la
transformation d'une construction ou d'une installation nécessite des décisions
émanant de plusieurs autorités. Une autorité chargée de la coordination doit
notamment veiller à ce que toutes les pièces du dossier de requête soient mises
en même temps à l'enquête publique (art. 25a al. 2 let. b  LAT), à ce qu'il y
ait une concordance matérielle des décisions ainsi que, en règle générale, une
notification commune ou simultanée (art. 25a al. 2 let. d LAT). Les décisions
ne doivent pas être contradictoires (al. 3). 

Les exigences en matière de coordination
s'appliquent ainsi lorsqu'un permis de construire implique des décisions
émanant de plusieurs autorités concernant un même projet. En l’occurrence, on
ne saurait donc exiger une coordination entre le projet litigieux et les
éventuels futurs projets de construction sur les parcelles nos 73 et
139. Les représentants de la constructrice ont du reste précisé en audience
qu’aucun projet concernant lesdites parcelles n’avait été mis à l’enquête publique.

c) En conclusion, les différents chemins piétonniers
et voie d’accès véhicules projetés ne violent pas le PEP, ni le principe de
coordination, de sorte que l’autorité intimée n’a pas excédé son pouvoir
d’appréciation en les autorisant.

15.                  
Se référant à l’art. 6 PEP, les recourants soutiennent que le dossier ne
contiendrait aucune information relative à la gestion des accès et que "l’on
[pourrait] subodorer de graves difficultés lorsque le projet futur de
construction d’imposants bâtiments sur la parcelle N° 73 et partiellement sur
la parcelle N° 139 sera mis à l’enquête".

a) Aux termes de l’art. 6.1 PEP:

"Dans la règle, les chemins
de service, les voies piétonnières, les places de stationnement et les espaces
communs restent propriétés privées. Leur usage est réglé sous forme, soit de
propriété commune, soit de servitude."

b) En l’espèce, le point 2 des conditions au permis
de construire prévoit qu’"un chemin piéton sera réalisé à l’est de la
parcelle 71 conformément au plan de géomètre soumis à l’enquête publique. Une
servitude de passage à pied sera inscrite sur la parcelle 71, en faveur des
parcelles voisines, pour garantir son utilisation". En outre, le point
6 let. g des conditions précitées, a la teneur suivante:

"Registre foncier :
La validité du permis de construire est subordonnée à : 

L’inscription de servitudes de
droit privé relatives à l’équipement (passage à pied), auprès du Registre
foncier, conformément à la LATC.

Les inscriptions seront
obligatoirement effectuées avant l’octroi du permis d’habiter.

La réalisation du projet implique
une mise à jour du plan RF, le propriétaire devra, une fois la construction
terminée, prendre contact avec un géomètre pour effectuer ce travail."

On constate ainsi que le chemin piétonnier qui traverse
l’est de la parcelle n° 71 et qui est susceptible d’être emprunté par les
habitants des bâtiments sis sur les parcelles voisines fera l’objet d’une
servitude à inscrire au registre foncier avant la délivrance du permis
d’habiter. En outre, une servitude portant sur l’usage du trottoir bordant le
chemin du Coteau fait déjà l’objet d’une inscription (n° 006-2016/004785). Il
convient ainsi de retenir que le dossier contient les informations utiles
relatives à la gestion des accès et que les exigences posées par l’art. 6.1 PEP
sont satisfaites. Enfin, comme déjà relevé à plusieurs reprises, la question
d’éventuelles futures constructions sur les parcelles nos 139 et 73
n’est pas pertinente.

Mal fondé, le grief est rejeté.

16.                  
Les recourants font en ensuite valoir que le dossier ne contiendrait
aucune information, ni aucun plan, relatifs aux raccordements des accès privés
aux voies publiques. 

a) L’art. 5.4 PEP dispose:

"Les raccordements de
tous les accès privés (chemins de service, accès aux garages) aux voies
publiques s’effectuent conformément aux directives de la Municipalité.".

b) En l’espèce, les points de raccordements des
trois voies d’accès que comporte la parcelle n° 71 (deux chemins piétonniers et
un accès véhicule) au chemin du Coteau sont représentés sur les plans de
situation. En outre, il ressort du point 12 des conditions communales au permis
de construire que "l’accès sur le domaine public sera exécuté selon les
directives à demander suffisamment à l’avance à la Municipalité via le service
de Police. Dans tous les cas, la sécurité des manœuvres d’accès et de sortie
sur le domaine public doit être garantie par une visibilité suffisante."
De plus, le point 28 desdites conditions précise que "les aménagements
extérieurs (clôtures, haies, places de parc, etc) en bordure immédiate d’un
accès commun devront tenir compte des espaces nécessaires aux besoins des
services de voirie, déneigement hivernal en particulier". Au vu de ces
éléments, on constate que le dossier contient les éléments utiles relatifs aux
raccordements des accès privés aux voies publiques.

Les conditions précitées étant impératives et
faisant partie du permis de construire délivré, il convient de retenir que les
exigences de l’art. 5.4 PEP sont respectées. Partant, mal fondé, le grief est
écarté.

17.                  
Dans une argumentation confuse, les recourants semblent remettre en
cause le respect de l’art. 1.1 PEP; à cet égard, les recourants font notamment
état de considérations liées à la distance séparant leur bâtiment, sis sur la
parcelle n° 70, des constructions projetées, ainsi qu’à la perte d’intimité que
les constructions projetées pourraient entraîner pour eux. 

Aux termes de l’art. 1.1, la zone constructible est
destinée à l’habitation et aux activités qui sont compatibles avec
l’habitation. On voit mal en quoi le projet litigieux, destiné à réaliser des
villas sur la parcelle n° 71, serait problématique à cet égard. Pour ce qui est
du respect des distances, cette question a déjà été examiné ci-avant (cf.
consid. 9). Partant, le grief est rejeté.

18.                  
Les recourants estiment que les risques géologiques liés au projet de
construction n’auraient pas fait l’objet d’une analyse suffisante et
sollicitent différentes mesures d’instruction en lien avec cette question.

a) Aux termes de l'art. 89 al. 1 LATC, toute
construction sur un terrain ne présentant pas une solidité suffisante ou exposé
à des dangers spéciaux, tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation, les
glissements de terrain, est interdite avant l'exécution de travaux propres, à
dire d'expert, à le consolider ou à écarter ces dangers; l’autorisation de
construire n’engage pas la responsabilité de la commune ou de l’Etat. Cette
disposition ne s'applique pas uniquement lorsque la construction elle-même est
exposée à des dangers spéciaux, mais également lorsqu'elle compromet la
sécurité d'un immeuble voisin. Il découle de cette disposition que le
législateur cantonal laisse au propriétaire constructeur la responsabilité de
prendre toutes les mesures propres à consolider le terrain ou à écarter les
dangers de glissement. Ces mesures sont indépendantes des autorisations qui lui
seraient délivrées par la commune ou par le canton, que le terrain soit situé
en zone à bâtir ou hors des zones à bâtir. Ainsi, le classement d'un terrain en
zone à bâtir ne signifie pas que la construction puisse être autorisée sans que
les mesures de précaution et de sécurité énoncées à l'art. 89 LATC ne soient
prises par les propriétaires ou les constructeurs (CDAP AC.2019.0092 du 23
janvier 2020 consid. 3; AC.2018.0281 du 6 mai 2019 consid. 7b et les arrêts
cités).

De jurisprudence constante, la municipalité n'est
tenue d'exiger un rapport géologique et géotechnique que si des indices sérieux
font penser que le terrain ne se prête pas à la construction ou qu'il impose
des précautions spéciales. En principe, les investigations et les travaux
nécessaires à la réalisation d'une étude géotechnique (travaux de sondage,
essais en laboratoire, établissement d'un rapport comprenant la synthèse des
résultats des sondages et des essais, ainsi que les conclusions et propositions
pour les fondations et fouilles) font partie des prestations relatives à
l'établissement des plans d'exécution de l'ouvrage; ces travaux impliquent un
investissement qu'il n'est pas raisonnable d'exiger avant que le droit de construire
sur le terrain ne soit sanctionné par le permis de construire, attestant que
toutes les prescriptions des plans et règlements d'affectation sont respectées
et que les objections d'éventuels opposants ont été examinées. Il est ainsi
contraire au principe de la proportionnalité d'exiger au stade de la procédure
de demande de permis de construire l'établissement d'un rapport géologique et
géotechnique complet (CDAP AC.2019.0092 précité consid. 3; AC.2018.0281 précité
consid. 7b et les arrêts cités).

En vertu de l'art. 120 al. 1 LATC, ne peuvent, sans
autorisation spéciale, être construits, reconstruits, agrandis, transformés ou
modifiés dans leur destination notamment les constructions et les ouvrages
nécessitant des mesures particulières de protection contre les dangers
d'incendie et d'explosion ainsi que contre les dommages causés par les forces
de la nature (let. b). L'ECA est compétent pour statuer sur les autorisations
spéciales visées par cette disposition. Le cas échéant, il appartient à la municipalité,
dans le cadre de son devoir de surveillance pendant la phase d'exécution des
travaux prévue aux art. 124 à 129 LATC, de s'assurer que toutes les conditions
fixées par l'autorisation spéciale de l'ECA ont été respectées, notamment au
moment de l'avis de début des travaux et lorsqu'elle statue sur la demande de
permis d'habiter (CDAP AC.2018.0281 précité consid. 7b ; AC.2016.0268 du
12 février 2018 consid. 3a/bb et les arrêts cités).

b) Les recourants font valoir que la zone concernée
par le projet de construction connaîtrait une problématique majeure
d’infiltration d’eau, de présence de sources, voire de risques d’éboulement de
terre. La parcelle dont ils sont propriétaires (n° 70), ainsi que d’autres
parcelles voisines, seraient régulièrement inondées. Cette problématique serait
largement connue de l’autorité intimée, qui aurait recouru à des expertises
dans le cadre de la réalisation du prolongement du chemin du Coteau. A cet
égard, les recourants se réfèrent à un avis - émanant selon eux du bureau E.________ 
- faisant état du fait que "le secteur du chemin du Coteau compris
entre les profils 104 et 108 se trouve dans une zone de glissement de terrain".
En outre, les recourants soutiennent que le terrain serait instable, constitué
notamment de molasse. A leur sens, il appartenait à la municipalité d’imposer à
la constructrice d’effectuer des sondages, avant que le permis de construire ne
soit délivré. Par ailleurs, l’autorisation spéciale délivrée devrait être
annulée, dès lors qu’elle aurait été émise "sans aucune forme d’analyse
et d’expertise"; on ignorerait notamment à quels endroits les sondages
géotechniques sur lesquels l’autorité cantonale spécialisée se fondent auraient
été réalisés.

Eu égard à ce qui précède, les recourants estiment
que "des sondages doivent être réalisés pour déterminer si la construction
projetée est susceptible d’avoir un impact sur les problèmes hydrologiques déjà
constatés. Ces sondages doivent être effectués avant toute opération, aux frais
de la constructrice, respectivement de la Commune d’Orbe. En outre, une
expertise doit être menée par la Commune d’Orbe, respectivement la
constructrice, à leurs frais, afin de déterminer l’impact réel de la
construction sur la stabilité du terrain, et notamment celui appartenant aux recourants".

Par ailleurs, les recourants sollicitent la
production de l’étude géotechnique qui aurait été réalisée par le bureau E.________
concernant le secteur litigieux, ainsi que de toutes autres études antérieures
ou postérieures au 26 janvier 2011. Les recourants requièrent en outre la
production d’une étude géotechnique - on ignore s’il s’agit de l’étude précitée
ou d’une autre - dont il ressortirait qu’il existerait dans la zone concernée
un mécanisme hydrologique compliqué de circulation des eaux souterraines en
pente, impliquant des risques de glissement de terrain accrus. 

A l’appui de leur argumentation, les recourants ont
notamment produit des attestations établies par certains de leurs voisins
(domiciliés au chemin des Covets 41 et 75, parcelles nos 1331 et
1333) relatives à des questions d’écoulement d’eau et de glissements de terrain
sur et aux abords de leurs parcelles, divers courriers relatifs à cette même
question (pièces 8 à 10, 18 et 19 recourants), ainsi qu’un rapport datant de
1997 (pièce 20 recourants), établi par la société I.________ à l’attention de
la PPE J.________ (parcelle n° 1333), lequel exposerait en détail, selon les
recourants, le contexte géologique de la zone concernée et laisserait
apparaître que différents mécanismes moteurs seraient à l’origine de différents
phénomènes d’instabilité des terrains, y compris concernant la parcelle n° 71.
Il en résulterait que des mesures importantes de renforcement du terrain
seraient essentielles, notamment par la pose de plaques ancrées, voire de
rideaux de micropieux. 

La constructrice, pour sa part, indique ne pas avoir
connaissance d’éventuels problèmes liés à des infiltrations d’eau ou à des
risques d’éboulement sur la parcelle n° 71. Elle fait remarquer que la
DGE-ES a procédé à un examen de la situation hydrogéologique du projet, au
terme duquel elle est arrivée à la conclusion que le projet était admissible et
que les questions géotechniques soulevées par les recourants n’étaient pas
pertinentes. Elle en conclut que rien ne démontre que la parcelle n° 71 serait
située dans une zone de dangers et assure que les conditions posées par
l’autorité cantonale spécialisée seront respectées. Enfin, elle rappelle que,
selon la jurisprudence, ce n’est que si des indices sérieux font penser que le
terrain ne se prête pas à la construction ou qu’il impose des précautions
spéciales que la municipalité est tenue d’exiger un rapport géologique et
géotechnique, les travaux y relatifs impliquant un investissement qu’il n’est
pas raisonnable d’exiger avant que le droit de construire sur le terrain ne
soit sanctionné par un permis. 

L’autorité intimée, quant à elle, relève que la
question des risques géologiques a été traitée par l’autorité cantonale
spécialisée; il convient dès lors de se référer à l’autorisation spéciale
délivrée et aux conditions impératives qui l’accompagnent, contenues dans la
synthèse CAMAC. 

c) En l’espèce, il ressort de ladite synthèse que la
Direction des ressources et du patrimoine naturels, Ressources en eau et
économie hydraulique, ainsi que la Direction des ressources et du patrimoine
naturels, Ressources en eau et économie hydraulique Eaux souterraines -
Hydrogéologie (DGE-ES) ont examiné le projet et ont délivré leurs autorisations
spéciales respectives, soumises à des conditions impératives. Les recourants ne
semblent remettre en cause que la seconde. A l’appui de sa décision, l’autorité
cantonale spécialisée (DGE-ES) retient que le projet se trouve en secteur Au de
protection des eaux et rappelle que dans un tel secteur, il est interdit de
mettre en place des installations au-dessous du niveau piézométrique de la
nappe ou d’infiltrer des eaux pluviales altérées dans le sol. Elle relève en
outre que la carte géologique indique la présence d’une couverture morainique
sur les calcaires du Barrémien supérieur (Urgonien) situés plus en profondeur.
Elle précise ensuite que les sondages géotechniques, réalisés à 170 m au nord
du projet et à une altitude similaire à celui-ci, d’une profondeur maximale de
4,50 m, sont restés confinés dans la moraine et se sont révélés entièrement
secs. Enfin, les excavations nécessaires à la réalisation du projet ayant une
profondeur maximale de l’ordre de 3 mètres, elles devraient, au vu des
connaissances géologiques et hydrogéologiques, rester dans la moraine et être
sèches. L’autorité spécialisée conclut que le projet est autorisé au sens de
l’art. 19 al. 2 de la loi fédérale du 24 janvier 1991 sur la protection des
eaux (LEaux; RS 814.20) à certaines conditions de protection des eaux. A ce
titre, l’autorité spécialisée indique qu’en cas de venues d’eau durant les
travaux, les mesures adéquates pour garantir la circulation des eaux
souterraines devront impérativement être mises en œuvre (étanchéité, mesures
d’équilibrage de la nappe, etc), étant précisé que le niveau piézométrique ne
devra pas être sensiblement modifié par rapport à l’état naturel, de manière à
ne pas altérer les conditions existantes pour les bâtiments existants voisins.

Dans ses déterminations du 4 décembre 2018, la
DGE-ES confirme avoir procédé à l’examen de la situation hydrogéologique du
projet, dans le cadre de l’art. 19 al. 2 LEaux et 32 de l’ordonnance du 28
octobre 1998 sur la protection des eaux (OEaux; RS 814.201). Sur la base de
l’examen des conditions hydrogéologiques locales, elle réitère que le projet en
question est admissible au regard de la protection des eaux souterraines
d’intérêt public. Elle rappelle que son analyse s’appuye sur la carte
géologique et le cadastre géologique vaudois et notamment sur les sondages réalisés
sur la parcelle n° 138, située plus au nord dans un contexte géologique
similaire. Elle estime donc qu’il n’est pas nécessaire de recourir à de
nouvelles investigations pour l’octroi de l’autorisation spéciale requise, dès
lors que les données précitées permettent de garantir que les excavations du
projet litigieux resteront dans la couverture morainique; quand bien même la
couverture morainique serait plus mince sur la parcelle de l’intimée, la nappe
ne serait pas atteinte. Elle rappelle qu’en cas de venues d’eau les mesures
adéquates pour garantir la circulation des eaux souterraines devraient
impérativement être mises en œuvre pour éviter tout effet de barrage ou de
drainage permanent. Elle précise que, s’agissant de mesures techniques liées à
un chantier donnant lieu à des excavations, il est de la responsabilité du
maître d’ouvrage et de ses mandataires, notamment d’un bureau spécialisé en
hydrogéologie, de mettre en œuvre les mesures requises. Enfin, elle indique que
les questions géotechniques évoquées par les recourants ne sont pas pertinentes
dans le cadre de l’application de l’OEaux. En conclusion, l’autorité cantonale
spécialisée confirme qu’elle a procédé à l’examen requis, en se basant sur des
données adéquates et suffisantes pour délivrer l’autorisation requise, assortie
de conditions impératives, au regard du droit de la protection des eaux
souterraines. 

Il découle de ce qui précède que la DGE-ES a bel et
bien procédé à un examen du projet, quand bien même des sondages n’ont pas été
ordonnés et réalisés sur la parcelle n° 71. Partant, sous l’angle de la
protection des eaux souterraines, le tribunal ne voit pas de raison de remettre
en cause l’autorisation spéciale délivrée.

d) S’agissant des autres risques évoqués par les
recourants (glissements de terrains, inondations), il ressort des explications
données par les représentants de la DGE-ES en audience que cette section n’est
pas compétente pour se prononcer sur ces points, son examen se limitant à la
question de la protection des eaux souterraines, comme on vient de le voir. 

On constate certes que les risques évoqués par les
recourants ne sont pas discutés dans la synthèse CAMAC; cela étant, le fait que
la parcelle n° 71 n’est pas identifiée comme zone de danger selon la
cartographie cantonale explique que l’ECA n’ait pas été consulté et qu’il n’ait
pas formulé d’exigences dans ce cadre. Il ressort en effet de la carte
synthétique des dangers naturels pour la région d’Orbe (mise à jour le 10
octobre 2018) que la parcelle n° 71 se trouve dans un secteur de danger nul.
Aux termes de l’avis municipal du 20 septembre 2018, produit par l’autorité
intimée en annexe de la carte précitée, les dangers pris en compte par celle-ci
sont les suivants: inondations par les crues, glissement de terrains permanents,
glissements de terrain spontanés et coulées de terre, chutes de pierres et de
blocs, éboulements de roche, affaissements et effondrements. 

Pour ce qui est de la mention (figurant dans le
rapport établi le 26 janvier 2011 par le bureau K.________, produit par
l’autorité intimée) selon laquelle le secteur du chemin du Coteau compris entre
les profils 104 à 108 se trouverait dans une zone de glissement de terrain
local, on constate, à la lecture du schéma annexé audit rapport que le secteur
visé ne se trouve pas à la hauteur de la parcelle n° 71, mais au nord de
celle-ci. On ne saurait donc retenir, sur la base de ce rapport, que la
parcelle n° 71 se trouverait en zone de glissement de terrains.

S’agissant ensuite des documents produits par les
recourants, on observe qu’ils ne sont pas susceptibles de remettre en cause les
constatations récemment mises à jour dans la carte officielle des dangers
naturels pour la région d’Orbe, dès lors qu’ils ne présentent aucun caractère
scientifique (pièces 8, 9, 10, 18 et 19 recourants). Quant au rapport établi en
1997 par le bureau I.________ (pièce 20 recourants), il est bien antérieur à la
carte des dangers naturels mise à jour en 2018 et ne porte pas spécifiquement
sur la situation de la parcelle n° 71. 

d) En définitive, il convient de retenir que les
conditions posées par la jurisprudence pour exiger un rapport géologique et
géotechnique au stade de la procédure de demande de permis de construire ne
sont pas réalisées. L’autorité intimée n’avait donc pas à exiger
l’établissement d’un tel rapport (y compris de sondages et d’expertises) avant
de délivrer le permis litigieux. Par ailleurs, les éléments au dossier devant
être considérés comme suffisants pour app