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**Case Identifier:** df2f9560-3068-5d64-b123-0bf5c130d2f8
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-06-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 07.06.2005 A/1394/2004
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1394-2004_2005-06-07.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1394/2004-TPE ATA/410/2005 

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 7 juin 2005 

 

dans la cause 

 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU 
LOGEMENT 

contre 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE 
CONSTRUCTIONS 

et 

M. D__________

 

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A/1394/2004 

EN FAIT 

1.  Dans le cadre d’une faillite, M. D__________, agent immobilier à Genève, 
a acquis le 4 avril 2001 un appartement de 5 pièces et demie, correspondant au lot 
de copropriété 3.01, situé au premier étage de l’immeuble _____, rue _____, 
parcelle _____, feuille _____ de Genève Cité. 

2.  Le précédent propriétaire, M. B__________, avait obtenu le 2 octobre 1990 
du département de l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après : 
DAEL) une autorisation en procédure accélérée (APA _____) fixant le loyer 
annuel de cet appartement après les travaux de rénovation effectués à 
CHF 14'878.- (soit CHF 2'705.- la pièce par an) et cela pendant cinq ans.  

  Cependant, le 16 décembre 1997, M. B__________ avait signé avec la 
Mission permanente du P __________ un bail portant sur cet appartement, mais 
meublé, pour un loyer annuel de CHF 30'600.-. 

  Le 15 juin 2002, la Mission permanente du P __________ a quitté cet 
appartement. 

3.   Sur requête du 18 juin 2002 de __________ Consulting, dont 
M. D__________ était alors l’un des associés, le DAEL a délivré le 3 mars 2003 
l’autorisation de construire (APA____) pour la rénovation de l’appartement 
précité, dont le coût était devisé à CHF 53'000.- selon le préavis favorable du 
service juridique LDTR du DAEL. 

  Le logement devait être destiné à la location et son loyer actuel, selon le bail 
qui était produit, soit CHF 30'600.- par an, resterait inchangé pendant 3 ans, à 
dater de la remise en location après travaux. Selon la note technique du même 
service, le prix à la pièce par an s’élevait ainsi à CHF 5'564.-. 

4.   Saisie le 7 avril 2003 d’un recours interjeté par l’Asloca, la CCRMC l’a 
déclaré sans objet car, lors de l’audience de comparution personnelle des parties 
du 16 mai 2003, la représentante du DAEL a retiré l’APA _____. 

  Par lettre-signature du 3 juin 2003, le DAEL a prié __________ Consulting 
de lui faire savoir si elle entendait maintenir l’affectation actuelle de 
l’appartement, auquel cas il lui appartiendrait de déposer une requête en 
autorisation de changement d’affectation, ou si elle entendait rétablir l’affectation 
initiale de l’appartement. 

5.  Par courrier du 17 juin 2003, M. D__________ a exposé que __________ 
Consulting avait cessé de le représenter. Il avait acquis l’appartement dans les 
circonstances décrites ci-dessus. Depuis le 1er juin 2002, il avait cependant conclu 

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un bail avec Mme K __________, pour un loyer annuel de CHF 30’000.-, 
l’appartement n’étant plus loué meublé. 

6.  Le 7 juillet 2003, M. D__________ a encore indiqué qu’au moment où il 

avait acquis ce bien, le bail de la Mission permanente du P __________ était alors 

en cours. Il l’avait résilié pour le 30 juin 2001. 

 La Mission n’était partie qu’à mi-juin 2002. 

  En novembre 2002, il avait négocié un nouveau bail avec Mme 

K __________ pour cet appartement, non meublé. En fait, ce bail, d’une durée de 

10 ans, avait été signé le 29 mai 2002 et devait prendre effet le 1
er

 juin 2002, pour 

un loyer annuel de CHF 30'000.- mais la locataire était entrée dans le logement le 
1er mai 2003 seulement. 

7.  Le 3 juillet 2003, un collaborateur du service juridique du DAEL avait visité 
l’appartement. 

  Certains travaux avaient été effectués – telle la suppression d’une cloison 
entre le salon et la salle à manger, ainsi que la réalisation d’une ouverture entre la 
cuisine et la salle à manger – qui n’étaient pas compris dans l’APA _____. 

  Mme K __________ était présente. Elle a indiqué qu’elle avait pris à sa 
charge la totalité desdits travaux pour un coût total de CHF 90'000.- environ. De 
ce fait, son loyer avait été fixé à CHF 24'600.- depuis le mois de mars 2003. 

8.   Le 6 août 2003, le DAEL a enjoint M. D__________ de compléter le 
dossier de rénovation et d’expliquer pourquoi le bail de Mme K __________ avait 
débuté le ler juin 2002 alors qu’elle n’était entrée dans ce logement que le 1er mai 
2003. 

  Le DAEL considérait que le loyer de référence était celui qu’il avait autorisé 
par APA _____ le 2 octobre 1990, soit CHF 14'878.- l’an pour 5 ans. 

  M. D__________ était invité à indiquer si un autre loyer avait été appliqué 
entre 1995 et 1997, date de la location non autorisée comme appartement meublé.   

  Le 28 août 2003, M. D__________ a entrepris toute recherche utile auprès 
de l’office des poursuites et faillites afin de retrouver les baux conclus pour cet 
appartement depuis 1990, mais sans succès. 

9.   Le 22 septembre 2003, M. D__________ a sollicité une autorisation de 
construire portant sur la rénovation de cet appartement en mentionnant tous les 
travaux effectivement réalisés, pour un coût total de CHF 55'000.-. Le loyer 
annuel actuel s’élevait à CHF 30'600.-. 

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  Le 9 octobre 2003, M. D__________ a relevé que la fixation du loyer après 

travaux devait reposer sur une base légale. Or, le loyer fixé par APA ____ avait 

été appliqué pendant 5 ans, jusqu’en 1995. Une fois ce contrôle terminé, la 

Mission permanente du P __________ avait payé de décembre 1997 et jusqu’en 

juin 2002 un loyer annuel pour un appartement meublé de CHF 30'600.-. C’était 
ce dernier montant qui devait être pris en considération comme constituant le 
loyer avant travaux. 

  Le problème venait du fait que la location meublée qui constituait un 
changement d’affectation n’avait pas fait l’objet d’une demande d’autorisation de 
la part de M. B__________. 

  De plus, il ressortait de la demande du 18 juin 2002 que le bail produit 
portait sur un logement meublé, ce qui n’avait pu échapper au DAEL lorsqu’il 
avait instruit ce dossier et délivré l’APA _____. Si le DAEL avait d’emblée fixé le 
loyer à un niveau inférieur à celui de 1997, M. D__________ se serait alors 
contenté de simples travaux d’entretien non soumis à autorisation et aurait reloué 
l’appartement aux conditions du marché valables en 2003, soit environ 
CHF 30'000.- l’an. 

10.   M. D__________ a déposé le 13 octobre 2003 une demande d’autorisation 
en procédure accélérée pour la rénovation de cet appartement. L’APA _____ a été 
délivrée le 20 janvier 2004. Elle posait notamment pour condition que le loyer 
annuel après travaux ne devait pas excéder CHF 17'738.- pendant trois ans dès le 
1er mai 2003, date de la mise en location effective. 

  Pour fixer le montant précité du loyer, le DAEL avait tenu compte d’une 
part du loyer annuel fixé dans l’APA ____, soit CHF 14'878.- et d’autre part du 
montant des travaux à hauteur de CHF 55'000.-. 

  Par courrier du 20 janvier 2004 également, le DAEL a ordonné à 
M. D__________ de restituer le trop-perçu à Mme K __________, en application 
des article 44 LDTR et 129 ss de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI – L 5 05). 

  Vu l’ancienneté de la première infraction commise par le précédent 
propriétaire et la particularité des conditions de location lors de l’achat par 
M. D__________, le DAEL renonçait à infliger à celui-ci une amende 
administrative. 

  Copie de ce courrier était adressée à l’Asloca-Voltaire à l’intention de 
M. Sommaruga, avocat. 

11.  Par acte déposé le 20 février 2004, M. D__________ a recouru contre cette 
décision auprès de la commission cantonale de recours en matière de 
constructions (ci-après : CCRMC) : le loyer annuel après travaux devait être fixé 

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entre CHF 26’600.- et CHF 30’600.- (sic) pour tenir compte des montants fixés 

contractuellement avant travaux. 

  M. D__________ a produit le bail signé avec Mme K __________ selon 

lequel le loyer annuel était de CHF 30'000.-. Il a cependant spécifié qu’en fait la 
locataire ne payait que CHF 24'600.- l’an. 

  Dans un courrier ultérieur du 19 avril 2004, il a précisé que ce montant 
incluait les charges de sorte que le loyer annuel net s’élevait à CHF 22'800.-. 

12.  Par décision du 28 mai 2004, la CCRMC a partiellement admis le recours. 
Le loyer avant travaux était celui payé effectivement par Mme K __________, 
soit CHF 24'600.- par an, représentant un loyer à la pièce par an de CHF 4'472.-, 
et non celui avant la location meublée ni celui figurant dans le bail de 
Mme K __________. 

  Ce loyer échappait  au contrôle instauré par l’article 9 alinéa 2 LDTR 
puisque cette augmentation était intervenue après l’échéance du délai de cinq ans 
fixé le 2 octobre 1990 par l’APA _____. 

  La CCRMC a donc fixé le loyer annuel après travaux à CHF 24'600.- l’an 
dès le 1er mai 2003, date de la mise en location effective. 

13.  Par acte posté le 1er juillet 2004, le DAEL a recouru auprès du TA contre 
cette décision, qui avait été expédiée aux parties le 3 juin 2004. 

  Il a conclu à l’annulation de la décision attaquée, à la confirmation de son 
autorisation du 20 janvier 2004 et au rétablissement de la condition n° 6 de celle-
ci, soit un loyer annuel de CHF 17'738.- pendant trois ans dès le 1er mai 2003. 

  La CCRMC avait fixé de manière arbitraire le loyer à CHF 24'600.- comme 
étant celui avant travaux. Or, M. D__________ n’avait pas été en mesure de 
démontrer par pièces qu’un autre loyer aurait été appliqué après la période de 5 
ans imposée par l’APA _____.  

14.  M. D__________ a conclu au rejet du recours. 

  Il avait cru de bonne foi que la location meublée existant au moment où il 
avait acquis ce logement était licite. Le DAEL en était d’ailleurs informé puisque 
ce bail avait été produit. 

  Ensuite, l’appartement était resté vacant pendant près d’une année, lui 
occasionnant un manque à gagner de CHF 20'000.- à CHF 30'000.-. 

  Le loyer annuel devait ainsi être fixé entre 26'600.- et CHF 30'600.- 
maximum, pour tenir compte du prix du marché, un loyer fixé par le DAEL en 
1990 ne pouvant servir de référence. 

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15.  Le 18 novembre 2004, le juge délégué a écrit à Mme K __________ en la 

priant de répondre à un certain nombre de questions. 

16.  Mme K __________ ne s’étant pas manifestée, elle a été convoquée le 19 

janvier 2005 lors d’une audience de comparution personnelle et d’enquêtes pour 

être entendue à titre de renseignements. 

 a. A cette occasion, elle a exposé qu’elle s’était rendue aux Etats-Unis depuis 

novembre 2004 jusqu’à mi-janvier 2005. 

  Elle était entrée dans ce logement le 1
er

 mai 2003. 

  Depuis le 1
er

 mars 2003, elle payait CHF 1'900.- par mois sans les charges. 
Elle n’avait pas d’autre bail que celui signé le 29 mai 2002, sous réserve d’un 
avenant non daté qu’elle a produit et qui avait été signé le 29 mai 2002 également, 
selon M. D__________. 

  Il résulte de ce document, inconnu jusqu’ici du DAEL, que les parties ont 
convenu que la locataire procéderait à ses frais à des travaux de rénovation, ce à 
quoi le propriétaire consentait. 

  De plus les parties s’étaient engagées par promesse de vente, à acheter – 
respectivement à vendre – l’appartement en question. Si cette opération ne pouvait 
s’effectuer, le montant des travaux que la locataire aurait payé lui serait 
intégralement remboursé par le bailleur. 

  Le loyer était ainsi « ramené » à CHF 1'900.- par mois et serait exigible dès 
le 1er mars 2003. Si le bailleur devait rembourser les travaux comme prévu ci-
dessus, le loyer « repasserait » à CHF 2'500.- par mois. Ce dernier loyer serait 
également appliqué si la locataire refusait d’acheter l’appartement à la réception 
de l’autorisation administrative d’aliéner et dans ce cas, « les travaux effectués par 
la locataire seraient acquis au bailleur sans indemnités (clause pénale) ». 

  Selon la promesse de vente, signée le 28 novembre 2002 devant notaire, le 
prix de la vente était fixé à CHF 500'000.- et M. D__________ concédait à Mme 
K __________ un droit d’emption de ce montant jusqu’au 15 décembre 2007. 

  Il est ainsi apparu au cours de cette audience que : 

 -  Mme K __________ avait répondu à une annonce publiée dans la Tribune 
de Genève, cet appartement étant proposé à la vente pour CHF 550'000.- ; 

 -  lorsqu’elle avait pris contact avec M. D__________, ce dernier lui avait 
indiqué qu’elle devait d’abord louer ce logement pendant trois ans avant de 
pouvoir l’acquérir. Mme K __________ qui avait vécu longtemps à 

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l’étranger et n’était arrivée à Genève qu’en 2000, a dit ignorer cette 

pratique. Celle-ci lui convenait car elle n’avait alors pas beaucoup 

d’économies. 

 -  les travaux qu’elle avait fait faire s’étaient déroulés du 15 décembre 2002 au 

8 mai 2003 et lui avaient coûté près de CHF 100'000.-. Il n’y avait en effet 
ni cuisine, ni lavabo, ni salle de bains et tout était très sale. Les éviers 
semblaient avoir été enlevés ou arrachés. Elle avait tout payé à l’exception 
de la pose des double vitrages. La surveillance avait été exécutée par 
__________ Consulting. 

  Ces travaux n’étant pas terminés, elle n’avait pu entrer dans le logement 
qu’en mai 2003. M. D__________ avait refusé qu’elle paie le loyer dès cette date 
seulement, raison pour laquelle elle s’était rendue à l’Asloca. 

 b. M. D__________ a reconnu que les travaux avaient débuté avant la 
délivrance de l’autorisation de construire du 3 mars 2003. 

  Peu après avoir acquis quatre logements dans cet immeuble, il avait 
demandé au DAEL s’il pouvait en vendre un, qui n’était pas celui loué à 
Mme K __________. Cette autorisation lui avait été refusée. Il avait néanmoins 
mis dans la Tribune l’annonce pour vendre ce logement-ci, sachant qu’après trois 
ans de location, la vente au locataire en place était possible. 

17.  Suite à cette audience et au vu des pièces produites, les parties ont été 
invitées à se déterminer par écrit, ce qu’elles ont fait les 15 et 25 février 2005 en 
persistant dans leur position respective, chacune d’elles faisant ressortir la 
situation de double infraction (changement d’affectation et réalisation de travaux 
sans autorisation) qui préexistait. 

  Le DAEL a maintenu en particulier que le loyer devait être fixé en fonction 
de celui résultant de l’autorisation du 2 octobre 1990, ce montant pouvant cas 
échéant être adapté à l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation, le 
taux hypothécaire ayant quant à lui baissé depuis lors. 

  Quant à M. D__________, il a demandé à ce que le loyer soit fixé entre 
CHF 22'800.- et CHF 30'500.- par an. 

18.  La consultation du site du service des statistiques du canton de Genève 
permet de constater que l’indice genevois des prix à la consommation était en 
1990 de 125.8 et en 2004 de 161.2 alors que l’indice suisse des prix à la 
consommation était respectivement de 121.6 et 152. 

19.   Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 

 

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EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 

recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.   A titre liminaire, le tribunal de céans rappellera au DAEL que, selon une 
jurisprudence constante, le dénonciateur – fût-ce l’Asloca – ne peut être partie à la 
procédure et n’a pas à être informé de l’issue de celle-ci (ATA/911/2004 du 23 
novembre 2004 ; ATA/796/2003 du 17 juin 2003). 

3.  La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR – L 5 20) a pour but – selon son article 
premier – de préserver l’habitat. Elle prévoit notamment : 

 « a. des restrictions à la transformation et au changement d’affectation des 
maisons d’habitation ; 

 et 

   c. des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés à la 
location ». 

4.   De plus, elle instaure un contrôle des loyers, pendant trois à cinq ans, 
lorsque des travaux de transformation sont entrepris (art. 10 et 12 LDTR). 

5.  Enfin, et à certaines conditions, un appartement jusqu’ici offert à la location, 
peut être aliéné au locataire en place depuis 3 ans au moins (art. 39 al. 3 LDTR). 

6.   La seule question à résoudre est celle de savoir quel est le loyer qui devait 
servir de référence au DAEL lors de la délivrance de l’APA _____ le 24 janvier 
2004 pour opérer le contrôle prévu par les article 10 ss LDTR, compte tenu des 
spécificités du cas d’espèce. Est-ce le loyer fixé par le DAEL le 2 octobre 1990, 
soit CHF 14'878.- comme le soutient le recourant, ou le loyer actuellement versé 
par Mme K __________, comme l’a admis la CCRMC, ou encore celui qui 
correspondrait au prix du marché selon M. D__________ ? 

  Force est d’admettre que le loyer fixé le 2 octobre 1990 a été appliqué 
pendant cinq ans.  

  Au delà du 2 octobre 1995, le DAEL ne pouvait donc plus en exiger le 
maintien. 

7.  Ce loyer devait néanmoins servir de base pour la fixation de celui qui a dû 
être payé entre les mois de novembre 1995 à novembre 1997, et qui n’a pu être 
établi, les recherches effectuées par M. D__________ auprès de l’Office des 

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poursuites et faillites étant restées vaines, même s’il est douteux que cet 

appartement soit resté vide pendant deux ans. 

8.  En revanche, de fin décembre 1997 à juin 2002, il est certain que ce 

logement a été loué comme appartement meublé au prix annuel de CHF 30'600.- 
sans qu’un tel changement d’affectation, au sens de l’article 3 alinéa 3 LDTR, 
n’ait été autorisé. 

  Or, au moment où M. D__________ a acquis ce bien, ce bail était en cours 
et le DAEL en avait eu connaissance dans le cadre de l’instruction de 
l’APA  ______délivrée le 3 mars 2003, et son service juridique LDTR avait même 
émis un préavis favorable pour un loyer de CHF 30'600.- pendant trois ans à dater 
de la remise en location après travaux. 

  Certes, sur intervention de l’Asloca, le DAEL a retiré cette autorisation le 16 
mai 2003 mais M. D__________ pouvait jusqu’alors considérer de bonne foi que 
le DAEL était au courant de ce changement d’affectation d’une part, et qu’il avait 
renoncé à fixer un loyer en fonction de celui résultant de l’APA ______ du 2 
octobre 1990, d’autre part. 

9.  En mai 2003, les travaux entrepris dans l’appartement loué dans l’intervalle 
à Mme K __________ étaient déjà terminés et la locataire habitait ce logement. 

  L’appartement est ainsi resté vacant de juillet 2002 à fin avril 2003, même si 
le loyer a été payé par Mme K __________ dès le 1er mars 2003. 

10.  Le nouveau loyer devant être fixé dans l’APA du 24 janvier 2004 doit l’être 
sans tenir compte du fait que M. D__________ a subi une perte de juillet 2002 à 
février 2003, d’une part, ou que Mme K __________ a payé elle-même quelque 
CHF 100'000.- de travaux entre novembre 2002 et avril 2003, d’autre part. 

  Il faut admettre que le loyer avant travaux devrait s’entendre de celui payé 
par le locataire ayant précédé Mme K __________, soit la Mission permanente du 
P __________. Ledit loyer ne saurait toutefois servir de référence au sens de 
l’article 11 LDTR, puisqu’il concernait un appartement meublé d’un montant 
nécessairement supérieur à celui d’un logement non meublé d’une part, et dont le 
changement d’affectation n’avait pas été autorisé, d’autre part. 

  A défaut d’autre loyer de référence, la CCRMC pouvait cependant prendre 
en considération sans faire preuve d’arbitraire le loyer payé effectivement par 
Mme K __________, soit un loyer annuel net de CHF 22'800.-, représentant 
CHF 4'145.- la pièce par an, et qui correspond aux prix du marché pour un tel 
logement, étant précisé que la seule adaptation à l’évolution des prix genevois 
aurait déjà conduit à un loyer annuel net de CHF 19'064.- et que le service 
juridique LDTR du DAEL avait lui-même préavisé favorablement le 3 mars 2003 
un loyer de CHF 30'600.-. 

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 C’est ce loyer qui doit être fixé pour trois ans dès le 1
er

 mai 2003, date de 

l’entrée effective de la locataire dans l’appartement, et qui a été accepté par elle. 

11.  L’état de faits précité diffère donc notablement de celui dont le tribunal de 

céans a eu à connaître récemment, ce qui justifie de s’écarter sur ce point de la 

jurisprudence du Tribunal fédéral (ATA/911/2004 du 23 novembre 2004, 

confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1P.20/2005 du 18 mars 2005). 

  Quant aux accords de droit privé conclus entre les parties, qu’il s’agisse de 

l’avenant au bail ou de la promesse de vente, ils échappent au pouvoir de 

cognition du tribunal de céans. 

12.  En conséquence, le recours du DAEL sera partiellement admis. Pour les 

motifs susmentionnés, la condition n° 6 de l’APA _____ sera modifiée, en ce sens 

que le loyer annuel sans les charges sera fixé à CHF 22'800.- dès le 1er mai 2003 
pendant une période de trois ans.  

13.   Vu l’issue du litige, il ne sera pas perçu d’émolument ni alloué 
d’indemnité (art. 87 LPA) 

 

* * * * * 
 

PAR CES MOTIFS, 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 1er juillet 2004 par le département de 

l'aménagement, de l'équipement et du logement contre la décision de la commission 
cantonale de recours en matière de constructions du 28 mai 2004 ; 

au fond : 

l’admet partiellement ; 

modifie la condition n° 6 de l’APA ______ du 24 janvier 2004 et fixe le loyer annuel 
net à CHF 22'800.- dès le 1er mai 2003 ; 

dit qu'il n'est pas perçu d'émolument ni alloué d’indemnité ; 

communique le présent arrêt au département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement, à la commission cantonale de recours en matière de constructions ainsi qu’à 
M. D__________. 

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Siégeants : M. Paychère, président, Mmes Bovy, Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges. 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste : 

 

 

C. Del Gaudio-Siegrist 

 le président : 

 

 

F. Paychère 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  

 

 

 la greffière :