# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b98c5519-74a5-5d12-9af1-0721c55badce
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-20
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 20.05.2021 B 2020/252
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2020-252_2021-05-20.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2020/252

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 17.08.2021

Entscheiddatum: 20.05.2021

Entscheid Verwaltungsgericht, 20.05.2021
Bäuerliches Bodenrecht, Art. 7 Abs. 1 BGBB, landwirtschaftliches Gewerbe. 
Die räumliche Trennung von - die Anforderungen an ein landwirtschaftliches 
Gewerbe erfüllendem – Rebbau und Kelterei und der Umstand, dass die 
Kelterei nicht in unmittelbarer Nähe der Rebberge liegt und die Wohnung mit 
der Kelterei verbunden ist, stehen der funktionalen Einheit von Rebbau und 
Kelterung, in welcher überwiegend eigene Produkte verarbeitet werden, 
nicht entgegen. Die Kelterei ist damit Teil des landwirtschaftlichen 
Gewerbes. Ein Rebbaubetrieb kann die Anforderungen an ein 
landwirtschaftliches Gewerbe erfüllen, auch wenn kein Wohnhaus dazu 
gehört. Ein vorhandenes Wohnhaus, das dem Betriebsleiter dient, muss aber 
bodenrechtlich miteinbezogen werden. Auch wenn das Grundstück mit der 
Kelterei und der Wohnung in anderen Zusammenhängen von anderen 
Behörden nicht als Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes behandelt wurde, 
durfte das Landwirtschaftsamt dessen Entlassung aus dem bäuerlichen 
Bodenrecht verweigern (Verwaltungsgericht, B 2020/252).

Entscheid vom 20. Mai 2021

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Reiter, Verwaltungsrichter Zogg; 

Gerichtsschreiber Scherrer

Verfahrensbeteiligte

A.__,

Beschwerdeführer,

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vertreten durch Rechtsanwalt lic. oec. HSG Thomas Frey, Frey & Partner, 

Oberer Graben 16, Postfach 622, 9001 St. Gallen,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

1. Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 22, 9001 St. Gallen,

2. Kantonale Aufsichtsbehörde BGBB, Rosenweg 3, 8738 Uetliburg,

3. B.__,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Feststellungsverfügung (Grundstück Nr. 0001, Grundbuchkreis D.__)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

A.__ ist Eigentümer des Grundstückes Nr. 0001 an der C.__strasse in der Politischen 

Gemeinde D.__. Das Grundstück mit einer Fläche von 2'491 Quadratmetern liegt in der 

Wohn- und Gewerbezone und ist mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 0002 überbaut. Das 

Gebäude umfasst auch eine Kelterei mit Räumen, die der Herstellung und dem Verkauf 

von Wein dienen, namentlich einen Arbeitsraum mit einer Presse, einen Fasskeller, ein 

Flaschenlager und einen Degustationsraum. A.__ ist zudem Eigentümer zahlreicher in 

der Landwirtschaftszone gelegener Grundstücke im Rebgebiet am "E.__" in der 

Gemeinde D.__, auf denen auf einer Fläche von etwas mehr als 4,4 Hektaren Reben 

angebaut werden. Bis 31. Dezember 2014 führte A.__ den Rebbaubetrieb und die 

Kelterei. Seit 1. Januar 2015 ist sein Sohn B.__ Mieter des Grundstücks Nr. 0001 und 

Pächter der Rebgrundstücke. B.__ wohnt an der C.__strasse, führt das 

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Einzelunternehmen "B.__ K.__" als Inhaber, bewirtschaftet zusammen mit den von 

Dritten zugepachteten Grundstücken Rebflächen von insgesamt rund 6,6 Hektaren und 

verarbeitet die Ernte zusammen mit Trauben Dritter in der Kelterei auf dem Grundstück 

Nr. 0001.

A.__ und seine Ehefrau F.__ sind zudem je zur Hälfte Miteigentümer der Grundstücke 

Nrn. 0003 und 0004, D.__. Die beiden Grundstücke am unteren südlichen Rand des 

"E.__s" lagen in der Landwirtschaftszone und umfassten neben Rebflächen je ein 

Bewirtschaftungsgebäude, nämlich den Geräteschopf Vers.-Nr. 0005 auf dem 

Grundstück Nr. 0003 und den Schopf für eine Seilbahn Vers.-Nr. 0006 auf dem 

Grundstück Nr. 0004. Mit Teilrevision des Zonenplanes vom 7. Oktober 2013, 

genehmigt und in Kraft getreten am 4. April 2014, wurde der südliche Teil der beiden 

Grundstücke der Bauzone G.__ zugeteilt (vgl. www.geoportal.ch; www.altenrhein.ch 

Verwaltung/Publikationen/ Ortsplanung_Revision-Nutzungsplanung; Planungsbericht 

S. 36/37). In der Folge wurde der Verlauf der Grenze zwischen den Grundstücken so 

geändert, dass die Fläche des Grundstücks Nr. 0003 in die Landwirtschaftszone und 

die Fläche des Grundstücks Nr. 0004 in die Bauzone zu liegen kam. Das Grundstück 

Nr. 0004 wurde, nachdem darauf – angebaut an die Remise Vers.-Nr. 0006 – das 

Wohnhaus Vers.-Nr. 0007 mit Garage und Lager, H.__strasse, erstellt worden war, mit 

Verfügung des Landwirtschaftsamts vom 5. September 2016 aus dem Geltungsbereich 

des bäuerlichen Bodenrechts entlassen. Das Einfamilienhaus wird von A.__ und F.__ 

bewohnt. Die Wirtschaftsräume nutzt B.__ im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung 

der Rebgrundstücke.

B.

A.__ beabsichtigt, das Grundstück Nr. 0001 und die Rebparzellen samt seinem halben 

Miteigentumsanteil am Rebgrundstück Nr. 0003 an seinen Sohn B.__ zu verkaufen 

(Entwurf Kaufvertrag vom 5. Oktober 2018; act. 11/18, Beilage 9). Das Grundstück 

Nr. 0004 soll weiterhin im Eigentum der Eheleute A.__ und F.__ bleiben. Am 14. Mai 

2019 ersuchte A.__ das Landwirtschaftsamt, es sei festzustellen, dass das Grundstück 

Nr. 0001 weder als zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörend noch als 

landwirtschaftliches Grundstück den Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts 

unterstehe. Das Landwirtschaftsamt wies das Gesuch am 19. August 2019 ab. Die 

Verwaltungsrekurskommission wies das dagegen von A.__ erhobene Rechtsmittel nach 

Durchführung eines Augenscheines am 11. November 2020 ab.

C.

A.__ (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 27. November 2020 versandten und am 

4. Dezember 2020 zugestellten Entscheid der Verwaltungsrekurskommission 

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(Vorinstanz) durch seinen Rechtsvertreter mit Eingabe vom 18. Dezember 2020 und 

Ergänzung vom 11. Februar 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragt, 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer sei der 

angefochtene Entscheid aufzuheben und festzustellen, dass das Grundstück Nr. 0001, 

D.__, weder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehöre noch als 

landwirtschaftliches Grundstück im Sinn des bäuerlichen Bodenrechts zu qualifizieren 

sei.

Die Vorinstanz hat mit Vernehmlassung vom 18. Februar 2021 auf die Erwägungen im 

angefochtenen Entscheid verwiesen und die Abweisung der Beschwerde beantragt. 

Das Landwirtschaftsamt und B.__ (Beschwerdebeteiligte 1 und 3) haben 

stillschweigend auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die kantonale Aufsichtsbehörde 

hat mit Vernehmlassung vom 7. April 2021 die Abweisung der Beschwerde unter 

Kostenfolge beantragt. Der Beschwerdeführer hat dazu am 28. Februar 2021 Stellung 

genommen.

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers und der kantonalen Aufsichtsbehörde zur Begründung ihrer 

Anträge sowie die Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1 Satz 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Der 

Beschwerdeführer, der mit seinen Begehren im vorinstanzlichen Verfahren unterlegen 

ist, ist zur Erhebung der Beschwerde befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 

VRP). Die Beschwerde gegen den am 4. Dezember 2020 zugestellten vorinstanzlichen 

Entscheid wurde mit Eingabe vom 18. Dezember 2020 rechtzeitig erhoben und erfüllt 

zusammen mit der Ergänzung vom 11. Februar 2021 in formeller und inhaltlicher 

Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 sowie 

Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist dementsprechend einzutreten.

2.

Dass der Beschwerdeführer Anspruch auf eine Feststellungsverfügung zur Frage hat, 

ob sein in der Wohn- und Gewerbezone liegendes Grundstück Nr. 0001, D.__, mit dem 

Wohnhaus Vers.-Nr. 0002 samt Kelterei und Verkaufsräumlichkeiten in den 

Geltungsbereich des Gesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11, 

BGBB) fällt, ist unbestritten (vgl. dazu die Erwägung 1b im angefochtenen Entscheid). 

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Uneinig sind sich die Beteiligten darüber, ob die Frage zu bejahen oder zu verneinen 

ist. Der Beschwerdeführer stellt verschiedene Beweisanträge (dazu nachfolgend 

Erwägung 3) und begründet sein Begehren um Entlassung aus dem Geltungsbereich 

sowohl mit dem Bodenrecht selbst (dazu nachfolgend Erwägung 4) als auch mit 

seinem Anspruch auf Vertrauensschutz (dazu nachfolgend Erwägung 5).

3.

Die für die Beurteilung der Rechtsfragen massgebenden tatsächlichen Verhältnisse 

ergeben sich aus den Akten und den schriftlichen Vorbringen der Beteiligten. Die 

Darlegung der Umstände, die im Jahr 2016 zur Entlassung des Grundstücks Nr. 0004 

aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts geführt haben (vgl. Ziff. 2.5.2.2 

der Beschwerdeergänzung), ist schriftlich möglich und bedarf keiner ergänzenden 

Parteibefragung des Beschwerdeführers. Die einer Feststellung mittels Augenscheins 

zugänglichen wesentlichen Tatsachen sind unbestritten. Dies gilt insbesondere auch 

für die Umstände, in deren Zusammenhang der Beschwerdeführer die Durchführung 

eines Augenscheins beantragt: Dass die auf dem Grundstück Nr. 0004 im Keller des 

Wohnhauses Vers.-Nr. 0007 und in der Remise Vers.-Nr. 0006 bestehenden 

Wirtschaftsräume der Bewirtschaftung der Reben am "E.__" dienen und dass Wohnung 

und Kelterei im Gebäude Vers.-Nr. 0002 auf dem Grundstück Nr. 0001 räumlich 

zusammenhängen (vgl. Ziff. 2.4 der Beschwerdeergänzung; Ziff. 3.2 der Stellungnahme 

vom 29. April 2021; Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins, act. 11/25), 

anerkennen auch die übrigen Verfahrensbeteiligten. Schliesslich ist unbestritten, dass 

das Grundbuchamt D.__ das Grundstück Nr. 0001 bisher insbesondere bei der 

Vereinbarung über einen Landabtausch mit dem Nachbargrundstück (vgl. Ziff. 2.3.1 der 

Beschwerdeergänzung) und bei der Eintragung von Pfandrechten (vgl. Ziff. 2.3.3 der 

Beschwerdeergänzung) nicht als den Regeln des bäuerlichen Bodenrechts 

unterstehend behandelt hat. Eine Befragung des Beschwerdeführers, die Besichtigung 

seiner Grundstücke durch das Verwaltungsgericht und die Einholung eines 

Amtsberichts beim Grundbuchamt sind deshalb nicht erforderlich und die 

entsprechenden Beweisanträge abzuweisen.

4.  

Nach Auffassung des Beschwerdeführers sind die Weinproduktion und der 

Rebbaubetrieb bodenrechtlich auseinanderzuhalten. Bei der Weinproduktion mit dem 

Betriebszentrum auf dem Grundstück Nr. 0001 handle es sich nicht um ein 

landwirtschaftliches Gewerbe. Der Rebbaubetrieb mit den Wirtschaftsräumen auf dem 

an die Rebberge angrenzenden Grundstück Nr. 0004 erfülle zwar die Anforderungen an 

4.1. 

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ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn des bäuerlichen Bodenrechts (vgl. Ziff. 3.2 

der Beschwerdeergänzung). Er bedürfe aber keines den Regeln des Bodenrechts 

unterliegenden Wohnhauses und sei deshalb nicht auf das Grundstück Nr. 0001 

angewiesen.

Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt gemäss Art. 7 BGBB eine Gesamtheit von 

landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der 

landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie 

landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist (Abs. 1 Satz 1); zu 

berücksichtigen sind diejenigen Grundstücke, die dem Gesetz über das bäuerliche 

Bodenrecht unterstellt sind (Abs. 3). Gemäss Art. 2 Abs. 1 Ingress BGBB gilt das 

Gesetz für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende 

landwirtschaftliche Grundstücke. Die Umschreibung des landwirtschaftlichen 

Gewerbes wirkt zirkelschlüssig. Indessen ist die Unterscheidung in Art. 2 Abs. 1 

Ingress BGBB zwischen einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücken einerseits und 

landwirtschaftlichen Grundstücken, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe 

gehören, anderseits nicht von Bedeutung (vgl. Schmid-Tschirren/Bandli, in: Das 

bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N 5 zu Art. 2 BGBB). 

Tatsächlich zirkelschlüssig ist die Definition des landwirtschaftlichen Gewerbes 

allerdings, soweit es um die Frage geht, ob in einer Bauzone liegende Grundstücke 

(und Grundstücksteile) mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen einschliesslich 

angemessenen Umschwungs gemäss Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. a BGBB dem 

Gesetz unterliegen. Hier knüpft der Geltungsbereich des Gesetzes seinerseits daran 

an, dass ein Grundstück zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört, womit Art. 7 

Abs. 3 BGBB über Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. a BGBB auf sich selbst verweist.

Das Schrifttum geht davon aus, dass Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. a BGBB jedenfalls 

jene Grundstücke in der Bauzone erfasst, auf denen sich das Betriebszentrum mit den 

betrieblich notwendigen Wohn- und Ökonomiegebäuden eines landwirtschaftlichen 

Gewerbes befindet. Als betriebsnotwendig gelten auch weitere, nicht zum 

Betriebszentrum gehörende, für den Bestand des landwirtschaftlichen Gewerbes 

jedoch essentielle Gebäude (vgl. Schmid-Tschirren/Bandli, a.a.O., N 22 zu Art. 2 

BGBB). Ein Betrieb kann zwar ohne Wohnhaus ein landwirtschaftliches Gewerbe 

bilden. Wenn aber zu einem Gewerbe, das auch ohne Wohnhaus bestehen könnte, ein 

Wohnhaus gehört, bildet es Bestandteil des Gewerbes. Dies gilt auch, wenn das 

Wohnhaus in der Bauzone steht (vgl. E. Hofer, in: Das bäuerliche Bodenrecht, 

Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N 26 zu Art. 7 BGBB).

4.2. 

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Würdigung4.3. 

Umstritten ist, ob der Keltereibetrieb auf dem Grundstück Nr. 0001 als Teil des 

landwirtschaftlichen Gewerbes zu gelten hat. Auch der Beschwerdeführer vertritt mit 

Blick auf Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. a BGBB zu Recht nicht die Auffassung, allein der 

Umstand, dass das Grundstück in der Bauzone liege, schliesse die Geltung des 

bäuerlichen Bodenrechts aus. Gleiches gilt – entgegen der Auffassung des 

Beschwerdeführers (vgl. Ziff. 3.2.2 der Beschwerdeergänzung) – für den Umstand, 

dass die Fläche des Grundstücks weniger als 25 Aren beträgt: Art. 2 Abs. 3 BGBB – 

auf den sich der Beschwerdeführer beruft – enthält selbst die "Gegenausnahme" für 

solche kleinen Grundstücke, wenn sie – was vorliegend zu prüfen ist – zu einem 

landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.

Nach Art. 3 Abs. 1 Ingress und lit. b des Bundesgesetzes über die Landwirtschaft 

(Landwirtschaftsgesetz; SR 910.1, LwG) ist die Aufbereitung, die Lagerung und der 

Verkauf der entsprechenden Erzeugnisse auf dem Produktionsbetrieb eine 

landwirtschaftliche Tätigkeit. Die dafür notwendigen Gebäude gelten als 

landwirtschaftlich, wenn sie Bestandteil eines Betriebs sind (Hofer, a.a.O., N 9c zu 

Art. 7 BGBB). Von Bedeutung ist die funktionale Einheit. Diese Einheit ist auch bei 

aufwendigen Verarbeitungen bis zur Konsumreife, wie der Kelterung von Wein 

gegeben. Art. 2a Abs. 2 Ingress und lit. e der Verordnung über das bäuerliche 

Bodenrecht (SR 211.412.110, VBB) legt denn auch für den Rebbau mit eigener Kelterei 

zum Grundansatz von 1.077 Standardarbeitskräften je Hektare Rebfläche (vgl. Art. 3 

Abs. 2 der Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von 

Betriebsformen; Landwirtschaftliche Begriffsverordnung, SR 910.91, LBV) einen 

Zuschlag für die Berechnung des Bewirtschaftungsaufwands von 0,323 

Standardarbeitskräften je Hektare fest. Solange die Produktion des eigenen Betriebes 

überwiegt, wird der Verkauf von anderen Betrieben zugekaufter Produkte als 

Ergänzung des eigenen Sortiments ebenfalls zur Landwirtschaft gezählt. Nicht zur 

Landwirtschaft gehören demgegenüber Verteilung und Verarbeitung von Produkten für 

eine grössere Zahl von fremden Landwirtschaftsbetrieben. Betriebe, die vorwiegend 

solche Tätigkeiten ausüben, sind der Landwirtschaft nachgelagerte Verarbeitungs- und 

Handelsbetriebe (vgl. Hofer, a.a.O., N 34/35 der Vorbemerkungen zu Art. 6-10 BGBB; 

J. Kehrli, in: R. Norer [Hrsg.], Landwirtschaftsgesetz, Stämpflis Handkommentar, Bern 

2019, N 29 ff. zu Art. 3 LwG).

4.3.1. 

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Der funktionalen Einheit von Rebbau und Kelterung steht deren vom Beschwerdeführer 

vorgebrachte räumliche Trennung nicht entgegen. Dass die für die Bewirtschaftung der 

Rebberge erforderlichen Hilfsmittel auf dem Grundstück Nr. 0004 in unmittelbarer Nähe 

zu den Rebgrundstücken gelagert werden, ist zweckmässig. Auch der – an sich 

zutreffende – Hinweis des Beschwerdeführers darauf, dass für den Rebbaubetrieb eine 

grosse Garage als Betriebsgebäude ausreiche und die Infrastruktur für die 

Weinproduktion vergleichsweise bedeutender ist, vermag die funktionale Einheit von 

Rebbau und Kelterung nicht aufzuheben. Nicht von Belang ist, dass die Kelterei nicht in 

unmittelbarer Nähe der Rebberge liegt und das Wohnhaus räumlich mit der Kelterei 

verbunden ist. Auch der Beschwerdeführer vertritt – zu Recht – nicht den Standpunkt, 

die rund 500 Meter vom Grundstück Nr. 0004 entfernte Kelterei auf dem Grundstück 

Nr. 0001 liege mit Blick auf die Rebgrundstücke ausserhalb des ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereichs im Sinn von Art. 63 Abs. 1 Ingress und lit. d 

beziehungsweise Art. 42 Abs. 2 BGBB. Umso mehr ist auch das Erfordernis der 

räumlichen Einheit der ein landwirtschaftliches Gewerbe bildenden landwirtschaftlichen 

Grundstücke erfüllt, zumal die räumliche Einheit selbst dann gegeben sein kann, wenn 

die Grundstücke in verschiedenen Ortschaften liegen (vgl. BGer 5A_107/2013 vom 

7. Juni 2013 E. 4.2 mit Hinweisen auf weitere bundesgerichtliche Rechtsprechung).

Umstritten ist, ob die Verarbeitung eigener Produkte in der Kelterei auf dem 

Grundstück Nr. 0001 überwiegt und die Verarbeitung zugekaufter Trauben lediglich 

eine Ergänzung darstellt. Der Beschwerdeführer bringt vor, der Anteil der verarbeiteten, 

fremden Trauben ausserhalb eines Rekordjahres – wie es 2018 gewesen sei – mache 

mehr als die Hälfte, nämlich 53 Prozent aus. Der Berechnung des Beschwerdeführers 

stehen die Angaben auf den Kellerblättern zu den Weinjahren 2014-2017 entgegen (vgl. 

act. 8/1). Der Anteil der eigenen, in seiner Kelterei verarbeiteten Trauben betrug im 

Weinjahr 2014 82.8 Prozent (30'889 von 37'291 Kilogramm), im Weinjahr 2015 77.1 

Prozent (30'122 von 39'077 Kilogramm), im Weinjahr 2016 78.8 Prozent (37'374 von 

47'457 Kilogramm) und im Weinjahr 2017 84.9 Prozent (38'849 von 45'775 Kilogramm). 

Auch wenn – wie der Beschwerdeführer vorbringt – die Verarbeitung von Trauben 

Dritter eine gewisse wirtschaftliche Unabhängigkeit nach sich zieht, ändert dies nichts 

daran, dass die Kelterei zu mehr als drei Vierteln und damit offensichtlich überwiegend 

Trauben aus dem eigenen Betrieb verarbeitet. Der Umstand, dass die Kelterei für sich 

allein betrachtet einen Arbeitsaufwand von mehr als einer Standardarbeitskraft 

verursacht, rechtfertigt ebenfalls keine vom Rebbau losgelöste Betrachtung. Da Art. 63 

Abs. 1 Ingress und lit. c BGBB, der den sogenannten "Güteraufkauf" ausschloss, 

aufgehoben worden ist, steht das bäuerliche Bodenrecht einem Ausbau des Betriebs 

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auch bei einer wirtschaftlich einheitlichen Betrachtung von Rebbau und Kelterei nicht 

grundsätzlich entgegen.

Unter diesen Umständen ist die mit dem vorinstanzlichen Entscheid bestätigte 

Auffassung des Landwirtschaftsamtes, die Kelterei auf dem Grundstück Nr. 0001 nicht 

als eigenständigen Betrieb, sondern als Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes zu 

betrachten, nicht zu beanstanden.

Auch der Beschwerdeführer geht davon aus, dass der Rebbau als landwirtschaftlich im 

Sinn des bäuerlichen Bodenrechts gilt und für die landesübliche Bewirtschaftung seiner 

Rebgrundstücke rund 6.29 Standardarbeitskräfte notwendig sind. Zu Recht anerkennt 

er deshalb, dass die Rebgrundstücke zusammen mit den Wirtschaftsräumen auf dem 

Grundstück Nr. 0004 ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB bilden. 

Auch die übrigen Verfahrensbeteiligten machen nicht geltend, dass die 

bodenrechtlichen Anforderungen für ein landwirtschaftliches Gewerbe nur unter 

Einbezug des Grundstückes Nr. 0001 erfüllt sind. Der Rebbau wird in der Regel keinen 

raumplanungsrechtlichen Anspruch auf ein Wohnhaus im Landwirtschaftsgebiet 

vermitteln. Das ergibt sich nicht zuletzt für den Betrieb des Beschwerdeführers auch 

daraus, dass das als "Stöckli" bezeichnete Einfamilienhaus Vers.-Nr. 0007 – nach 

Einzonung der dafür benötigten Grundstücksfläche – in der Bauzone erstellt wurde (vgl. 

Planungsbericht S. 36). Wird allein der Rebbau als landwirtschaftliches Gewerbe 

betrachtet, kann es die Anforderungen gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB erfüllen, auch wenn 

kein Wohnhaus dazu gehört.

Dass ein Rebbaubetrieb die Anforderungen gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB auch erfüllt, 

ohne Wohneigentum zu umfassen, heisst allerdings nicht, dass ein allenfalls 

vorhandenes Wohnhaus bodenrechtlich nicht in das landwirtschaftliche Gewerbe 

einbezogen werden muss. Ist der Eigentümer des landwirtschaftlichen Gewerbes auch 

Eigentümer eines Wohnhauses, bildet dieses Bestandteil des Gewerbes, selbst wenn 

es in der Bauzone steht. Das muss vor allem dann gelten, wenn es sich – wie 

vorliegend beim Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 0001 – um die Wohnung des 

Betriebsleiters handelt. Das Wohneigentum ist Gegenstand der Integralzuweisung 

sowie der Vorkaufs- und Kaufsrechte im Privatrecht und unterliegt dem 

Realteilungsverbot (vgl. Hofer, a.a.O., N 26 zu Art. 7 BGBB). Das Grundstück Nr. 0004 

und damit das vom Beschwerdeführer und seiner Ehefrau bewohnte Einfamilienhaus 

Vers.-Nr. 0007 wurde aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts 

4.3.2. 

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5.  

entlassen. Die Entlassung setzte – was aus Ziffer 1 des Dispositivs der angefochtenen 

Verfügung hervorgeht – die Bewilligung der Realteilung des landwirtschaftlichen 

Gewerbes voraus. Das Grundstück Nr. 0004 unterliegt damit nicht mehr den privat- 

und öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, die für den Verkehr mit 

landwirtschaftlichen Gewerbe und Grundstücken im Sinn des bäuerlichen Bodenrechts 

gelten. Diese Entlassung war möglich, weil das Einfamilienhaus nicht die Wohnung des 

Betriebsleiters auf dem Grundstück Nr. 0001 ersetzte, sondern als "Stöckli" in der 

Bauzone erstellt wurde.

Selbst wenn der Auffassung des Beschwerdeführers entsprechend die Kelterei vom 

Rebbau zu trennen wäre, müssten also zumindest die Wohnräume auf dem 

Grundstück Nr. 0001 zum auf den Rebbau beschränkten landwirtschaftlichen Gewerbe 

gerechnet werden. Damit läge ein nicht in einen landwirtschaftlichen und einen 

nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteiltes Grundstück mit gemischter Nutzung vor, 

welches gemäss Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. d BGBB in den Geltungsbereich des 

bäuerlichen Bodenrechts fällt.

Der Beschwerdeführer verweist auf verschiedene Umstände, aus denen er in guten 

Treuen darauf habe schliessen können, dass das Grundstück Nr. 0001 nicht in den 

Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts falle. Das darauf lastende Grundpfand

sei im Jahr 2002 – mithin nach dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über das 

bäuerliche Bodenrecht am 1. Januar 1994 – von CHF 211'000 auf CHF 606'000 erhöht 

worden, ohne dass das Grundbuchamt auf die Belastungsgrenze hingewiesen und eine 

entsprechende Anmerkung vorgenommen hätte. Das Grundstück sei im Jahr 2010 

nicht landwirtschaftlich geschätzt worden. Der Liquidationsgewinn sei bei der 

Übergabe der Betriebe an den Sohn aufgrund des Verkehrswertes und nicht aufgrund 

des landwirtschaftlichen Ertragswertes berechnet worden.

5.1. 

Gemäss Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 

(SR 101, BV) handeln staatliche Organe und Private nach Treu und Glauben. Jede 

Person hat gemäss Art. 9 BV Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne 

Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden. Der in Art. 9 BV verankerte 

Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein Verbot widersprüchlichen Verhaltens und 

verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche 

Zusicherungen oder sonstige, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der 

5.2. 

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Behörden (BGE 143 V 341 E. 5.2.1 mit Hinweis auf BGE 131 II 627 E. 6.1). Das Verbot 

widersprüchlichen Verhaltens untersagt Behörden, von einem Standpunkt, den sie in 

einer bestimmten Angelegenheit einmal eingenommen haben, ohne sachlichen Grund 

abzuweichen (BGer 2C_706/2018 vom 13. Mai 2019 E. 3.1). Angesichts der 

ausdifferenzierten arbeitsteiligen Struktur der Verwaltungen erscheint jedoch die 

Annahme unrealistisch, die der einen Organisationseinheit zur Verfügung stehenden 

Informationen müssten unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes einer 

anderen Einheit jederzeit bekannt sein (vgl. BGer 2C_213/2014 vom 5. November 2014 

E. 4.3.3).

Dem Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes kommt in zahlreichen und sehr 

unterschiedlichen Konstellationen rechtliche Bedeutung zu. Sein Sinn im Einzelnen ist 

im entsprechenden Sachzusammenhang zu ermitteln (vgl. BGer 5A.5/2003 vom 

25. August 2003 E. 5.2). Über die Frage der Anwendbarkeit des bäuerlichen 

Bodenrechts wird deshalb nicht in einem separaten Verfahren geurteilt. Vielmehr folgt 

der Entscheid dem Weg des bodenrechtlich zu lösenden Problems: Grundbuchämter, 

kantonale Verwaltungsbehörden sowie Zivil- und Verwaltungsrichter entscheiden 

vorfrageweise in einem anderen Verfahren – etwa in einer Erbstreitigkeit, einer 

Auflösung von gemeinschaftlichem Eigentum, der Errichtung eines Grundpfandrechtes, 

in einem Realteilungs- oder Erwerbsbewilligungsverfahren – über die Anwendbarkeit 

des bäuerlichen Bodenrechts (vgl. Schmid-Tschirren/Bandli, a.a.O., N 2 zu Art. 2 BGBB 

mit Hinweisen). So dürfen die Zivilgerichte über das streitige Vorliegen eines 

landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinn des BGBB vorfrageweise entscheiden, solange 

die hiefür zuständigen Verwaltungsbehörden im konkreten Fall noch keinen 

rechtskräftigen Entscheid, zum Beispiel eine Feststellungsverfügung (Art. 84 BGBB), 

getroffen haben (vgl. BGer 5A_345/2012 vom 20. September 2012 E. 1.2 mit Hinweis 

auf BGE 129 III 186). Der Entscheid über Vorfragen erfolgt ohne Rechtskraftwirkung 

(vgl. BGer 5A_345/2012 vom 20. September 2012 E. 1.3 mit Hinweis auf BGE 90 II 158 

E. 3 und 137 III 8 E. 3.3.1). Deshalb ist insbesondere die für den Erlass einer 

Feststellungverfügung im Sinn von Art. 84 BGBB zuständige Verwaltungsbehörde nicht 

an die vorfrageweise Beurteilung durch das Zivilgericht gebunden (vgl. BGer 

5A_522/2013 vom 23. April 2014 E. 7.2); umgekehrt allerdings ist das Zivilgericht an die 

rechtskräftige Feststellungsverfügung der Verwaltungsbehörde gebunden (vgl. BGer 

2C_279/2013 vom 13. Dezember 2013 E. 2.3.1 und 2.3.2).

Unbestritten ist, dass die Steuerbehörden in den vergangenen Jahren das Grundstück 

Nr. 0001 des Beschwerdeführers nicht als dem bäuerlichen Bodenrecht unterstehend 

5.3. 

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geschätzt hat. Die steuerliche Behandlung eines Grundstücks kann indes – wie 

dargelegt – die für den Erlass einer Feststellungsverfügung gemäss Art. 84 BGBB 

zuständige Fachbehörde nicht binden. Abgesehen davon ist nicht ersichtlich, dass die 

Erhöhung der Pfandsumme auf dem Grundstück auf CHF 606'000 dem 

Beschwerdeführer aufgrund der Feststellung, dass das Grundstück dem bäuerlichen 

Bodenrecht unterliegt, zum Nachteil gereichen würde: In der nichtlandwirtschaftlichen 

Schätzung im Jahr 2010 wurde der Ertragswert des Grundstücks Nr. 0001 auf 

CHF 569'000 festgelegt. Davon ausgehend, dass das Ergebnis einer Schätzung nach 

landwirtschaftlichen Regeln von diesem Wert nicht grundlegend abweicht, und unter 

Berücksichtigung des landwirtschaftlichen Ertragswertes der Rebgrundstücke von rund 

CHF 276'000 gemäss Schätzung aus dem Jahr 2014, ergäbe sich eine 

Belastungsgrenze nach Art. 73 Abs. 1 BGBB, die dem um 35 Prozent erhöhten 

landwirtschaftlichen Ertragswert entspricht, in der Grössenordnung von 1,1 Millionen 

Franken (vgl. dazu auch die Ausführungen in der Vernehmlassung der 

Aufsichtsbehörde, act. 16, Seiten 5 und 6). Aus den Akten ergibt sich nicht, dass die 

aktuelle grundpfandrechtliche Belastung der Grundstücke diesen Wert übersteigen 

würde. Auf den Rebgrundstücken lasten keine Grundpfandrechte, und die 

Pfandsumme auf dem Grundstück Nr. 0001 beläuft sich – wie ausgeführt – auf 

CHF 606'000 (vgl. Entwurf zum Kaufvertrag vom 5. Oktober 2018, act. 11/18, Beilage 

9).

Vergleichbares gilt auch für die Behandlung des Grundstücks im Grundbuch. Gemäss 

Art. 86 Abs. 1 Ingress und lit. a BGBB sind landwirtschaftliche Grundstücke in der 

Bauzone, die dem bäuerlichen Bodenrecht unterstellt sind (Art. 2 BGBB), im 

Grundbuch anzumerken. Die Kantone bezeichnen gemäss Art. 90 Abs. 1 Ingress und 

lit. d die Behörden, die zuständig sind, eine Anmerkung nach Art. 86 BGBB zu 

verlangen. Gemäss Art. 23 Abs. 2 des kantonalen Landwirtschaftsgesetzes (sGS 610.1, 

LaG) steht diese Befugnis den Politischen Gemeinden zu. Da gesetzliche 

Eigentumsbeschränkungen und damit auch die im bäuerlichen Bodenrecht 

vorgesehenen Beschränkungen des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Gewerben und 

Grundstücken gemäss Art. 680 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 

210, ZGB) ohne Eintragung im Grundbuch bestehen, kommt der Anmerkung im 

Grundbuch, ein Grundstück unterstehe dem Geltungsbereich des bäuerlichen 

Bodenrechts lediglich deklaratorische Natur zu (vgl. Schmid-Tschirren/Bandli, a.a.O., N 

2 zu Art. 86 BGBB; BGE 111 Ia 182 E. 4). Aus der fehlenden Anmerkung im Grundbuch 

nach Art. 86 BGBB kann der Beschwerdeführer deshalb gegenüber den für die 

Feststellungen gemäss Art. 84 BGBB zuständigen Bewilligungsbehörden auch keine 

Ansprüche aus dem Prinzip des Vertrauensschutzes ableiten.

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6.

Zusammenfassend ergibt sich, dass das Grundstück Nr. 0001 als Betriebszentrum des 

landwirtschaftlichen Gewerbes des Beschwerdeführers, welches den Rebbau und die 

nachfolgende Verarbeitung der Trauben zu Wein und den Verkauf umfasst, nicht aus 

dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts entlassen werden kann. Die 

steuerliche Behandlung des Grundstücks und die – bisher – fehlende Anmerkung im 

Grundbuch, vermögen keinen Anspruch des Beschwerdeführers aus Treu und Glauben 

auf eine abweichende Beurteilung zu begründen. Die Beschwerde ist 

dementsprechend abzuweisen.

7.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens vom Beschwerdeführer zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von CHF 2'000 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12). Sie ist mit dem vom Beschwerdeführer in der 

gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Ausseramtliche Kosten 

sind nicht zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98  VRP).

 

Im Übrigen wurde für den Beschwerdeführer aus der Verfügung des 

Landwirtschaftsamts vom 5. September 2016, mit welcher das Grundstück Nr. 0004 

aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts entlassen wurde, wenn auch 

nicht aus dem Dispositiv, so doch aus den Erwägungen ersichtlich, dass für die 

Entlassung das bestehende Betriebszentrum auf dem Grundstück Nr. 0001 von 

Bedeutung war. Daraus war zu schliessen, dass insbesondere die 

Betriebsleiterwohnung zum Rebbaubetrieb gehört. Zwar hat das Landwirtschaftsamt in 

der Folge keine entsprechende Feststellungsverfügung erlassen. Dazu war es indessen 

mangels eines Antrags des Beschwerdeführers oder Dritter nicht gehalten.

Damit sind keine besonderen Umstände und keine konkrete Vertrauensgrundlage 

dargelegt, auf die sich der Beschwerdeführer (gutgläubig) stützen könnte. Ebenso 

wenig ist dargetan, dass beziehungsweise inwiefern sich das Landwirtschaftsamt 

selbst widersprüchlich verhalten hätte. Das Gegenteil ist der Fall: Das 

Landwirtschaftsamt hat in der Begründung der Entlassung des Grundstücks Nr. 0004, 

D.__, aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts festgehalten, das 

Zentrum des Betriebs des Beschwerdeführers befinde sich auf dem Grundstück 

Nr. 0001, C.__strasse, D.__. Darin kam zum Ausdruck, dass die Kelterei und die 

Wohnung – weiterhin – als Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes zu behandeln sind.

ter

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 2'000 unter Verrechnung mit dem von ihm in der gleichen Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3.

Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 20.05.2021
	Bäuerliches Bodenrecht, Art. 7 Abs. 1 BGBB, landwirtschaftliches Gewerbe. Die räumliche Trennung von - die Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe erfüllendem – Rebbau und Kelterei und der Umstand, dass die Kelterei nicht in unmittelbarer Nähe der Rebberge liegt und die Wohnung mit der Kelterei verbunden ist, stehen der funktionalen Einheit von Rebbau und Kelterung, in welcher überwiegend eigene Produkte verarbeitet werden, nicht entgegen. Die Kelterei ist damit Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes. Ein Rebbaubetrieb kann die Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe erfüllen, auch wenn kein Wohnhaus dazu gehört. Ein vorhandenes Wohnhaus, das dem Betriebsleiter dient, muss aber bodenrechtlich miteinbezogen werden. Auch wenn das Grundstück mit der Kelterei und der Wohnung in anderen Zusammenhängen von anderen Behörden nicht als Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes behandelt wurde, durfte das Landwirtschaftsamt dessen Entlassung aus dem bäuerlichen Bodenrecht verweigern (Verwaltungsgericht, B 2020/252).

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