# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5fae155f-71c4-5c18-a8f7-bbb711a0e84c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-15
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 15.06.2021 A/2684/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-2684-2020_2021-06-15.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2684/2020 LDTR JTAPI/615/2021 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 15 juin 2021 

 

dans la cause 

 

Monsieur A______, représenté par CGI CONSEILS, avec élection de domicile 

 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 

 

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A/2684/2020 

EN FAIT 

1. La parcelle no 1______, sise à rue B______ sur la commune de C______, 
comporte un immeuble de logements.  

2. Selon l’extrait du registre foncier, l’immeuble a été soumis au régime de la 
propriété par étages (ci-après : PPE) à compter du ______1997. Il était auparavant 
la propriété d’une société immobilière. 

3. À teneur de l’acte notarié du ______ 2011, Monsieur A______ a acquis, à 
compter de cette date, par donation de la part de son père, Monsieur D______, la 
nue-propriété de l’appartement no 2______ de cinq pièces et demie au rez-de-
chaussée, inscrit au feuillet 3 ______ de cet immeuble. Ses parents ont conservé 
l’usufruit sur cet appartement, selon les termes de l’acte notarié précité. 

4. L’appartement a été loué pour la dernière fois entre le 1er février 2018 et le 
31 janvier 2020, pour un loyer annuel de CHF 43'200.-. 

5. Par acte du 14 janvier 2020, M. A______ et les époux E______ et F______ (ci-
après : les acheteurs) ont conclu devant notaire un contrat de vente à terme de 
l’appartement précité, avec une condition suspensive liée à l’obtention de 
l’autorisation d’aliéner. En cas de non-obtention de celle-ci, le contrat de vente 
perdrait tous ses effets au ______ 2020. Le prix de vente convenu était de 
CHF 1'950'000.-. 

6. Le 13 janvier 2020, une requête en autorisation d’aliéner a été adressée à l’office 
du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) du département du 
territoire (ci-après : DT ou le département) sous la plume de Maître G______, 
notaire, en charge d’instrumenter la vente. Le formulaire ad hoc était joint à cette 
demande. Le motif de la vente était « convenance personnelle » et le but de 
l’achat était « établissement de la résidence principale ». 

7. Par courrier du 16 janvier 2020, le département a informé le notaire qu’à la suite 
d’une première analyse du dossier, s’il devait statuer formellement, il se verrait 
contraint de rendre une décision de refus.  

Aucune des conditions de l’art. 39 al. 4 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) n’était 
remplie. En effet, l’appartement avait été offert à la location par le passé, 
l’immeuble avait été soumis à la PPE après sa construction, et n’avait jamais fait 
l’objet d’une autorisation d’aliéner, ayant été acquis par donation en _____ 2011. 

L’intérêt privé de M. A ______ était purement commercial. Il n’avait pas 
démontré un besoin impératif de vendre l’appartement tandis que, comme les 

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acquéreurs envisageaient d’habiter personnellement l’appartement, celui-ci 
sortirait du parc locatif, alors qu’il en avait toujours fait partie. Cela aggraverait la 
pénurie de logements locatifs. Le maintien du parc locatif constituait à cet égard 
un intérêt public important. Le refus n’apparaissait ainsi pas disproportionné. 

8. Le 5 février 2020, sous la plume de son notaire, M. A______ a répondu au 
département. L’appartement ne rentrait pas dans un cas de l’art. 39 al. 4 LDTR.  

Il souhaitait expliquer les motifs justifiant la vente. En premier lieu, il avait un 
besoin urgent de liquidités. Il devait en effet rembourser un prêt octroyé par son 
père dans le cadre de ses études effectuées à l’étranger en 2017 et 2018. Le 
remboursement de la dette arrivait à échéance ______ 2020. Son père exigeait 
cette somme, ayant pris sa retraite depuis le ______ 2020.  

Ensuite, il prévoyait de créer son étude d’avocat et ne pouvait compter sur sa 
fortune. Il avait donc besoin de l’argent de la vente pour mener à bien son projet. 
Il joignait pour attester ses dires la convention de prêt signée avec son père et sa 
déclaration d’impôt 2018. Cet appartement était son seul élément de fortune et il 
ne possédait pas d’autres biens immobiliers en Suisse ou à l’étranger. 

Enfin, cet appartement était trop grand pour ses besoins. Il souhaitait acquérir un 
bien de remplacement proche du lieu de vie de ses parents. Il habitait actuellement 
chez eux à H______, sa commune d’origine. Il occuperait personnellement son 
nouveau bien.  

Il demandait au département, au vu de ces éléments, de reconsidérer sa décision. 

9. Par arrêté VA 3______ du 7 juillet 2020, le département a refusé l’autorisation 
d’aliéner sollicitée par M. A______. 

Le logement considéré entrait dans une catégorie de logement où sévissait la 
pénurie. Les conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR n’étaient manifestement pas 
remplies. L’appartement était soumis depuis 1997 au régime de la PPE, il avait été 
offert à la location et n’avait jamais été aliéné auparavant, ayant été acquis par 
donation en 2011. Il était d’intérêt public de préserver l’existence d’un nombre 
suffisant de logements répondant aux besoins prépondérants de la population (ci-
après : BPP). La décision de refus n’était donc pas disproportionnée. En effet, le 
requérant ne faisait pas valoir d’intérêt privé particulier, notamment au sens de 
l’art. 13 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - 
L 5 20.01) tandis que l’intérêt privé des acheteurs ne pouvait l’emporter sur 
l’intérêt public et général susmentionné, l’acquisition étant projetée dans un but de 
convenance personnelle. En outre, destiné à l’habitation personnelle des 
acquéreurs, l’appartement perdrait son affectation locative.  

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10. Par acte du 3 septembre 2020, M. A______, représenté par son conseil, a interjeté 
recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
tribunal) contre l’arrêté VA 3______, concluant à son annulation et à la délivrance 
de l’autorisation requise, sous suite de frais et dépens. Il a joint un chargé de 
pièces. 

Aucun des motifs d’autorisation prévus à l’art. 39 al. 3 et 4 LDTR n’était rempli. 
Cependant, il existait un certain nombre de motifs d’intérêt privé justifiant l’octroi 
de l’autorisation d’aliéner. En particulier, l’appartement avait été individualisé il y 
a de nombreuses années. Habitant actuellement chez ses parents, il pouvait tout à 
fait décider d’occuper son appartement lui-même, conduisant au même résultat 
que sa vente, soit à sa sortie du parc locatif. Il n’y avait donc pas de sens à refuser 
l’autorisation d’aliéner pour ce motif. 

L’appartement était son seul bien immobilier, et il convenait ainsi de tenir compte 
de cet élément dans la pesée des intérêts à entreprendre. Il ne pouvait en effet être 
contraint à rester propriétaire du seul bien dont il disposait. 

Il avait besoin de liquidités afin de rembourser l’emprunt fait à son père pour ses 
études, acquérir un appartement correspondant à ses besoins et ouvrir son étude 
d’avocats. L’intérêt privé à aliéner le bien était similaire à celui prévu à l’art. 13 
al. 3 let. b RDTR, même si aucun plan de désendettement formel n’avait été 
établi.  

11. Dans ses observations du 7 décembre 2020, le département a conclu au rejet du 
recours, persistant dans les termes de sa décision du 7 juillet 2020. Il a produit son 
dossier. 

L’appartement comportait cinq pièces et demie. Il entrait donc dans une des 
catégories soumises à autorisation au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR. 

Il était apparu, dans le cadre de l’instruction du dossier, qu’aucun des cas de 
figure de l’art. 39 al. 4 LDTR n’était réalisé. En effet, l’immeuble n’avait pas été 
soumis au régime de la PPE ou d’une forme analogue depuis sa construction, il 
avait été loué depuis que le recourant en était propriétaire et n’avait jamais fait 
l’objet d’une autorisation d’aliéner.  

S’agissant de la pesée des intérêts, l’intérêt public et général à la préservation de 
l’affectation locative primait les intérêts privés tant du requérant que des 
acheteurs. En effet, l’intérêt privé du recourant était de pure convenance 
personnelle, et les explications fournies à cet égard n’entraient clairement pas 
dans les intérêts privés prépondérants fixé à l’art. 13 al. 3 RDTR. Il en allait de 
même pour les acquéreurs, lesquels souhaitaient en faire leur résidence principale, 
soustrayant ainsi l’appartement au parc locatif. Partant, c’était à bon droit qu’il 
avait refusé l’autorisation d’aliéner. 

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12. Dans sa réplique du 11 janvier 2021, le recourant a persisté dans les termes, 
conclusions et explications de son recours, et ajouté pour le surplus ce qui suit. 

Il contestait intégralement l’interprétation de la situation faite par le département. 
Son centre de vie se trouvait à I______ (sic), commune dans laquelle il souhaitait 
acheter un appartement lui correspondant, plus petit. L’appartement qu’il 
souhaitait vendre était en effet trop grand pour ses besoins. Il n’avait pas la 
fortune nécessaire pour réaliser ses projets personnels et professionnels. Enfin, 
son intérêt privé était similaire à celui mentionné à l’art. 13 al. 3 let. b RDTR, 
même si aucun plan de désendettement n’avait été formellement conclu. 
Cependant, la reconnaissance de dette signée le ______ 2018 était assimilable à 
un tel plan de désendettement, puisqu’il s’engageait à rembourser à son père la 
somme de CHF 100'000.- à la retraite de ce dernier. Enfin, conformément à l’avis 
de la doctrine, l’obliger à rester propriétaire portait atteinte à son droit de 
propriété. 

13. Dans sa duplique du 27 janvier 2021, le département a persisté dans ses 
conclusions et précédentes explications, indiquant ne pas avoir d’observations 
supplémentaires à formuler. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la 
LDTR et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire 
du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 
LDTR). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Le recourant ne conclut pas formellement à son audition, ni à celle des acheteurs 
mais il invoque les « déclarations des parties » à titre de preuve pour ses 
explications relatives aux motifs d’achat et de vente notamment. 

4. Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), comprend 
notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et d'obtenir 
qu'il y soit donné suite (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 2b). Ce droit 
ne s'étend toutefois qu'aux éléments pertinents pour décider de l'issue du litige et 
n'empêche pas le juge de renoncer à l'administration de certaines preuves et de 
procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s'il acquiert 

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la certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à 
établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.2; 131 I 153 consid. 3). En outre, le droit d'être entendu ne comprend 
pas le droit d'être entendu oralement (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; 138 III 374 
consid. 4.3.2 ; 134 I 140 consid. 5.3).  

5. En l'espèce, le recourant a eu l'occasion, au cours de la présente procédure, de 
faire valoir ses arguments et de produire des pièces tant dans son recours que dans 
sa réplique. Par ailleurs, les motifs de vente et d’achat ne sont pas contestés au 
regard du dossier. Partant, il n'y a pas lieu de procéder à son audition, pas plus 
qu’à celle des acheteurs. Pour le surplus, le dossier soumis au tribunal de céans 
apparaît, au regard des pièces produites par les parties et des explications fournies 
par celles-ci, complet et lui permet de statuer en connaissance des éléments 
pertinents.  

Il ne sera donc pas ordonné d'autres actes d'instruction. 

6. Le litige porte sur la conformité au droit de l’arrêté rendu par le département le 
7 juillet 2020 VA 3______, refusant d’autoriser l’aliénation de l’appartement de 
cinq pièces et demie no 2______, situé à rue B______. 

7. Le but poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les conditions de 
vie existants, en restreignant notamment l'aliénation des appartements destinés à 
la location (art. 1 al. 1 et 2 let. c LDTR), procède d'un intérêt public important et 
reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; 113 Ia 126 consid. 7a ; 111 Ia 23 consid. 
3a et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_68/2015 du 5 août 2015 
consid. 2.3). Le refus de l’autorisation de vendre un appartement loué lorsqu’un 
motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas 
contraire au principe de la proportionnalité, dès lors qu’il est consécutif, de la part 
de l’autorité administrative, à une pesée des intérêts en présence et à une 
évaluation de l’importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés 
en jeu. En effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une 
atteinte plus grave que ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113 Ia 
126 ss consid. 7b/aa p. 137 ; Arrêt du Tribunal fédéral 1P.19/2003 du 8 avril 2003 
consid. 2.1 ; ATA/355/2009 du 28 juillet 2009). 

8. Conformément à l’art. 25 al. 1 LDTR, pour remédier à la pénurie d’appartements 
locatifs dont la population a besoin, tout appartement jusqu’alors destiné à la 
location doit conserver son affectation locative, dans les limites du présent 
chapitre. 

9. Les mesures de restriction visant l'aliénation des appartements destinés à la 
location sont prévues à l'art. 39 LDTR, qui dispose à son alinéa premier que 
l’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de 
copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions et de parts sociales), d’un 

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appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à 
autorisation, dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de 
son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie. 

Le Conseil d’État a constaté qu’il y a pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, 
dans toutes les catégories des appartements d’une à sept pièces inclusivement 
(Arrêté du Conseil d’État déterminant les catégories d’appartements où sévit la 
pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR, du 9 décembre 2020 - 
ArAppart - L 5 20.03). 

10. En l’espèce, l’appartement no 2______ au rez-de-chaussée comporte cinq pièces et 
demie. Il entre en raison de son type dans la catégorie de logements où sévit la 
pénurie, ce qui n’est pas contesté. Il est soumis à autorisation d’aliéner. Il a déjà 
été loué, le dernier contrat de bail, à teneur du dossier, ayant été résilié le 
20 octobre 2019 pour le 31 janvier 2020. 

11. À teneur de l'art. 39 al. 2 LDTR, le département refuse l'autorisation lorsqu'un 
motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. L'intérêt public 
et l'intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, 
de l'affectation locative des appartements loués. 

12. Cela étant, l'art. 39 al. 4 LDTR ("Motifs d’autorisation") prévoit que l'aliénation 
d'un appartement est autorisée si celui-ci : 

a) a été soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété 
analogue dès sa construction ; 

b) s'il était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étage ou à une 
forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de manière individualisée ; 

c) s'il n'a jamais été loué ; 

d) s'il a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation d'aliéner en vertu de la 
présente loi. 

L'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente 
en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des 
motifs d'assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d'habitation 
ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, avec pour 
condition que l'acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous 
réserve d'une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. 

En cas de réalisation d’une des quatre hypothèses visées par l'art. 39 al. 4 LDTR, 
le département est tenu de délivrer l'autorisation d'aliéner (ATA/491/2021 du 
11 mai 2021 ; ATA/1340/2020 du 22 décembre 2020 ; ATA/80/2014 du 
12 février 2014 6). Il s'agit de conditions alternatives, la réalisation de l'une d'entre 

http://intrapj/perl/JmpLex/L%205%2020.03

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elles étant suffisante pour la délivrance de l'autorisation, étant précisé qu'il n'y a 
alors pas de place pour une pesée des intérêts en présence (ATA/491/2021 
précité ; ATA/725/2020 du 4 août 2020 consid. 2f ; ATA/870/2019 du 7 mai 2019 
consid. 4b) ATA/80/2014 précité). 

13. En l’espèce, aucune des conditions énoncées à l’art. 39 al. 4 let. a à d LDTR n’est 
satisfaite. Il faut donc vérifier si un motif prépondérant d’intérêt public ou 
d’intérêt général s’oppose à l’autorisation d’aliéner querellée, au sens de l’art. 39 
al. 2 LDTR (arrêts du Tribunal fédéral 1C_49/2013 du 14 août 2013 consid. 5 
;1P.2/1999 du 19 avril 1999 consid. 2f ; ATA/80/2014 du 12 février 2014). 

14. Le département bénéfice d’un pouvoir d’appréciation qui lui permet de tenir 
compte, dans chaque cas particulier, de tous les intérêts en présence. Dans le cadre 
de sa pesée des intérêts, il évalue l’importance du motif de refus envisagé d’intérêt 
public en regard des intérêts privés opposés. Ainsi, il doit être en mesure de 
prendre en considération les intérêts privés légitimes qui peuvent exister dans 
certaines circonstances (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La 
LDTR : démolition, transformation, changement d'affectation et aliénation. 
Immeubles de logement et appartements, 2014, n. 4.7.3 p. 434 s. et les arrêts 
cités). Il ne peut se contenter d'évoquer de manière générale la nécessité de 
maintenir le logement dans le régime locatif (motif de refus d'ordre général déjà 
mentionné à l'art. 39 al. 2 LDTR), sans quoi une autorisation de vente ne serait 
pratiquement jamais possible ; il doit faire état de circonstances concrètes faisant 
apparaître que la vente ne répond pas à un réel besoin de l'acquéreur ou du 
vendeur, par exemple en cas d'opération spéculative ou purement commerciale 
(arrêts du Tribunal fédéral 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.4 ; 1C_357/2012 
du 8 janvier 2013 ; 1C_497/2012 du 9 janvier 2013). 

15. En outre, un intérêt purement économique doit céder le pas face à l'intérêt public 
au maintien d'un parc de logements locatifs (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4, p. 211-
212 et les arrêts cités). 

16. Selon l’art. 13 al. 1 RDTR, dans le cadre de l’examen de la requête en autorisation 
d’aliéner, le département procède à la pesée des intérêts privés et publics en 
présence. 

Dans le cadre de la pesée générale des intérêts, l'art. 13 al. 3 RDTR prévoit que 
l’intérêt privé est présumé l’emporter sur l’intérêt public lorsque le propriétaire 
doit vendre l’appartement pour l’un des motifs suivants :  

 a) nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession ;  

 b) nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement ;  

 c) prise d’un nouveau domicile en dehors du canton. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/128%20I%20206

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 Ces cas constituent des exemples, de sorte que d'autres circonstances peuvent 
justifier que l'intérêt privé l'emporte sur l'intérêt public au maintien de l'affectation 
locative de l'appartement. Il s'agit en outre d'une présomption, qui peut être 
exceptionnellement renversée. L’autorisation peut ainsi être refusée dans des cas 
particuliers où le département estime que l’invocation de ces circonstances 
constitue un moyen de détourner la loi (ATA/999/2014 du 16 décembre 2014 ; 
Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, op. cit., p. 436 ch. 4.7.5) 

17. S’agissant du vendeur, si l’appartement est sa seule propriété, il faut en tenir 
compte dans l’appréciation des intérêts pour donner un poids certain à cet 
élément. Sinon, on empêcherait les propriétaires de céder leur bien et on les 
contraindrait à rester indéfiniment propriétaires, ce qui porterait atteinte au droit 
de la propriété. En revanche, l’intérêt du propriétaire de plusieurs appartements 
dans un immeuble - voire plusieurs immeubles - qui les détient dans un but 
d’investissement peut être apprécié différemment et sa requête d’aliénation d’un 
appartement rejetée, car moins justifiée (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO 
GAUDIN, op. cit., n. 4.7.4 p. 435 et les références). 

18. Le besoin d’assainissement financier du vendeur est un cas particulier de l’intérêt 
privé du vendeur. Le requérant doit démontrer par pièces que sa situation 
financière est mauvaise et qu’il a pris des mesures d’assainissement, ceci pour 
éviter des poursuites ou une mise en faillite. Un simple désir de se désendetter ne 
suffit pas (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n. 4.774 p. 
446 et les références ; ATA/449/2013 consid. 11). 

19. Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que l’intérêt public 
poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l’habitat et les conditions de vie 
existant procède d’un intérêt public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 
p. 211 ; ATF 113 Ia 126 consid. 7a p. 134 ; ATF 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les 
arrêts cités ; Arrêt du Tribunal fédéral 1C_139/2011 du 14 juillet 2011, consid. 
2.3). Le refus de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant 
d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas une atteinte 
disproportionnée à la garantie de la propriété, pourvu que l’autorité administrative 
effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l’importance du motif du 
refus au regard des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137 ; 
Arrêts du Tribunal fédéral dans les causes 1C_139/2011 du 14 juillet 2011 
consid. 2.3 ; 1C_137/2011 consid. 2.2 ; 1C_141/2011 consid. 3.2 ; 1C_143/2011 
consid. 2.2). 

20. En l’espèce, les intérêts qui s’opposent sont, d’une part, les intérêts privés des 
acquéreurs et du propriétaire à la vente et, d’autre part, l’intérêt public à la 
protection du parc locatif.  

Il ressort du dossier que les acheteurs souhaitent habiter l’appartement. Ils ne 
prévoient donc pas de maintenir l’affectation locative de cet appartement. 

http://links.weblaw.ch/BGE-128-I-206
http://intrapj/perl/decis/1C_139/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_139/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_137/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_141/2011
http://intrapj/perl/decis/1C_143/2011

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L’intérêt des acheteurs de pure convenance personnelle n’est ainsi pas 
déterminant en l’espèce. 

Il reste à considérer l'intérêt privé du recourant et déterminer si ce dernier est 
spécial et prime sur l'intérêt public à la préservation du marché locatif. 

En l’espèce, ce dernier allègue trois motifs pour justifier la vente de 
l’appartement, lequel constitue sa seule propriété. Le premier est le 
remboursement d’une dette de CHF 100'000.- à son père, le second la création de 
son étude d’avocats, et finalement l’achat d’un bien « de remplacement », plus 
petit, dans sa commune d’origine, à H______. 

Selon le recourant, ses motifs de vente seraient similaires en substance à l’intérêt 
privé mentionné à l’art. 13 al. 3 let. b RDTR. Or, la notion d’assainissement au 
sens de l’art. 13 al. 3 let. b RDTR implique une nécessité de se désendetter en se 
défaisant de son patrimoine financier pour éviter des poursuites ou une mise en 
faillite et non pas le seul désir de se désendetter (ATA/449/2013 précité), ce qui 
n’est pas le cas du recourant. Il sera dans un premier temps souligné qu’une 
reconnaissance de dette n’est pas assimilable à un plan de désendettement. 
Ensuite, aucun élément ne permet de démontrer que le père du recourant lui a 
effectivement réclamé d’être remboursé et encore moins qu’il aurait déjà initié le 
remboursement de sa dette. En effet, à ce sujet, seule la reconnaissance de dette 
signée le ______ 2018, attestant de l’engagement du recourant à rembourser la 
somme de CHF 100'000.- au moment de la retraite de son père, au plus tard fin 
______2020, figure au dossier. Aucune mention de la dette n’apparait d’ailleurs 
dans la déclaration d’impôt 2018 du recourant, seul document fiscal transmis, à 
l’exception de déclarations plus récentes. Il ne peut donc être considéré que sa 
situation est similaire à celle d’une personne devant impérativement se 
désendetter.  

Il ne peut ainsi être considéré que l’intérêt privé du recourant et sa volonté de 
rembourser son père, soit, pour reprendre ses termes « similaire à l’intérêt privé 
mentionné à l’art. 13 al. 3 let. b RDTR ». Il n’est ainsi pas démontré qu’il doive 
impérativement assainir sa situation, et vendre son unique bien immobilier à cet 
effet. 

Les deux autres motifs avancés par le recourant ne sont pas étayés de manière 
substantielle. S’agissant de la création de son étude d’avocat et de l’achat d’un 
bien de remplacement, plus petit, aucun document n’a été produit, autre qu’une 
déclaration d’impôts de 2018 et ses comptes bancaires au 31 décembre 2019. Le 
recourant ne démontre pas faire l’objet d’un endettement, ni qu’un manque de 
liquidités l’empêcherait de réaliser ses projets, qui ne sont pour l’instant pas 
concrétisés. Au regard des pièces produites, il n’apparait en effet pas que le 
recourant ait établi que ses projets seraient irréalisables en raison d’un manque de 
liquidités. Aucun document attestant de démarches pour acheter un autre bien plus 

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petit, le financer ou encore concernant la création d’une étude d’avocats et son 
financement, ne ressort du dossier. Il s’agit plutôt d’une volonté de bénéficier de 
liquidités importantes, en vue de projets futurs actuellement non concrétisés. 

L’intérêt privé du recourant n’est ainsi pas prépondérant face à l’intérêt public et 
général auquel il doit céder le pas en période de pénurie de logements. 

21. En conséquence, en faisant primer l'intérêt public et général sur l’intérêt privé, le 
département n’a pas mésusé de son pouvoir d'appréciation découlant de l'art. 13 
al. 1 RDTR. Son raisonnement ne prête pas le flanc à la critique, ne révélant en 
tout état pas un excès ou un abus de son pouvoir d'appréciation. 

22. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un 
émolument s'élevant à CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la 
suite du dépôt du recours.  

Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 3 septembre 2020 par Monsieur A______ 
contre la décision du département du territoire du 7 juillet 2020 ; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge du recourant un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais ; 

4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, 
Evis BARANYAI, Claire BÖLSTERLI et Thierry ESTOPPEY, juges 
assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière