# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** af51884b-1736-5e5a-a44f-c52caedcd817
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 03.09.2015 RU150041
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_RU150041_2015-09-03.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    

 
 

Geschäfts-Nr.: RU150041-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. 

et phil. D. Glur und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie Gerichts-

schreiber lic. iur. T. Engler 

Urteil vom 3. September 2015 

in Sachen 

 

A._____,  
Klägerin, Revisionsklägerin und Beschwerdeführerin, 

 
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____,  

 

gegen 

 

1. B._____,  
2. C._____,  
Beklagte, Revisionsbeklagte und Beschwerdegegner, 

 
Nr. 1 uns 2 vertreten durch Hauseigentümerverband Zürich, Rechtsanwalt lic. iur. 

Y._____,  

 
betreffend Revision 

 
Beschwerde gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde Zürich vom 22. Mai 
2015 (MN150010) 

 

Rechtsbegehren vom 10. April 2012 
(act. 13/1, Prot. MM120271-L S. 3): 

"1. Es sei die Kündigung vom 28. März 2012 per 30. September 
2012 für ungültig zu erklären. 

2. Eventualiter sei das Mietverhältnis längstmöglich zu erstrecken." 

- 2 - 

 

Vergleich der Parteien im Schlichtungsverfahren vom 25. Juni / 13. Juli 2012 
(act. 13/13): 

"1. Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die Kündigung 
des Mietverhältnisses vom 28. März 2012 per 30. September 
2012 gültig ist.  

2. Die Beklagten erstrecken den Klägern das Mietverhältnis bis und 
mit 30. September 2013.  

 Die Kläger verpflichten sich, das Mietobjekt auf diesen Zeitpunkt 
hin endgültig zu verlassen. Eine weitere Erstreckung ist ausge-
schlossen.  

3. Die Kläger sind berechtigt, vor dem in Ziffer 2 festgelegten Zeit-
punkt auf jedes Monatsende, erstmals Ende Juli 2012, auszuzie-
hen, wenn sie dies den Beklagten mindestens 30 Tage zum Vo-
raus mit eingeschriebenem Brief mitteilen. Die Zinszahlungspflicht 
besteht diesfalls bis zum Zeitpunkt des Auszugs. 

4. Dieser Vergleich wird rechtsverbindlich, wenn er nicht von einer 
Partei bis zum 5. Juli 2012 (Datum des Poststempels) bei der 
Schlichtungsbehörde schriftlich widerrufen wird. Stillschweigen 
gilt als Annahme." 

 
Rechtsbegehren vom 7. Januar 2014 

(act. 14/1, Prot. MK140034-L S. 2): 

"1. Es seien die Beklagten zu verpflichten, das Mietzinsdepot von 
Fr. 7'300.00 plus Zins vollständig auszuzahlen.  

2. Eventualiter sei die UBS AG in Zürich anzuweisen, das Guthaben 
des Mieterkautionssparkontos Nr. ..., ltd. auf A._____ und 
D._____ vollständig an die Klägerin auszuzahlen." 

 
Vergleich der Parteien im Schlichtungsverfahren vom 9. April 2014 

(act. 14/12): 

"1. Die Parteien erteilen übereinstimmend der Bank (UBS) die Zu-
stimmung zur nachfolgenden Auflösung (Saldierung) des Mieter-
kautionskontos lautend auf A._____ und D._____, Konto.-Nr. ...:  

 Auszahlung an A._____, Credit Suisse,  
IBAN CH....  

2. Mit Erfüllung dieser Vereinbarung erklären die Parteien, per Saldo 
aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenseitig vollständig 
auseinandergesetzt zu sein." 

- 3 - 

 
Rechtsbegehren vom 19. Februar 2015 

(act. 1): 

"1. Es seien die Beschlüsse der Schlichtungsbehörde Zürich betr. 
Verfahren MM120271 sowie MK140034 vom 9. April 2014 Ziff. 1 
aufzuheben und festzustellen, dass die in diesen Verfahren ge-
schlossenen Vergleiche für die Revisionsklägerin wegen Irrtums 
über den Kündigungsgrund unverbindlich seien. 

2. Die Beklagten seien zu verpflichten, der Mieterin den Betrag von 
CHF 43'270.30 zu zahlen. 

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Revisi-
onsbeklagten." 
 
 

Beschluss der Schlichtungsbehörde Zürich vom 22. Mai 2015 
(act. 7 = act. 19 = act. 22): 

"1. Das Revisionsgesuch wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten 
wird. 

2. Es werden keine Kosten erhoben. 
3. Es werden keine Entschädigungen zugesprochen. 
[4.-5. Mitteilung, Rechtsmittel]"  
 
 

Beschwerdeanträge: 

der Klägerin und Beschwerdeführerin (act. 20 S. 2): 
"1. Es sei der Beschluss MN150010 der Vorinstanz aufzuheben. 
2. Es sei der Beschluss der Schlichtungsbehörde betr. Verfahren 

MM120271 vom 13. Juli 2012 sowie Punkt 2 in Ziff. 1 (Saldoklau-
sel) des Beschlusses MK140034 vom 9. April 2014 aufzuheben 
und festzustellen, dass die in diesen Verfahren geschlossenen 
Vergleiche für die Revisionsklägerin wegen Irrtums über den 
Kündigungsgrund unverbindlich seien. 

3. Die Revisionsbeklagten seien zu verpflichten, der Revisionskläge-
rin den Betrag von CHF 43'270.30 zu zahlen. 

- 4 - 

4. Eventualiter sei die Sache an die Schlichtungsbehörde zur Neu-
beurteilung des Kündigungsschutzbegehrens sowie insbesondere 
der Schadenersatzklage zurückzuweisen. 

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Revisions-
beklagten." 

Erwägungen: 

I. 

1. Die Parteien standen sich (u.a.) in den Jahren 2012 und 2014 vor der 

Schlichtungsbehörde Zürich in den beiden Schlichtungsverfahren MM120271 und 

MK140034 gegenüber. Gegenstand des erstgenannten Verfahrens war die Kün-

digung des Mietverhältnisses über die 5½-Zimmer-Wohnung an der E._____-

Strasse ..., … Zürich. Die Klägerin, Revisionsklägerin und Beschwerdeführerin 

(fortan Klägerin) hatte das Mietobjekt gemäss Mietvertrag vom 3. Dezember 1991 

zusammen mit dem damaligen Mitmieter D._____ vom Rechtsvorgänger der Be-

klagten, Revisionsbeklagten und Beschwerdegegner (fortan Beklagte) gemietet 

(act. 23/3) und hatte am 10. April 2012 zusammen mit dem späteren Mitmieter 

F._____ die Kündigung vom 28. März 2012 angefochten. Die Beklagten hatten 

die Kündigung mit dringendem Eigenbedarf begründet (vgl. act. 3/10, act. 13/1; 

Prot. MM120271-L S. 2 f.). Im zweitgenannten Verfahren verlangte die Klägerin 

von den Beklagten die Herausgabe des Mietzinsdepots (act. 14/1, Prot. 

MK140034 S. 2 f.).  

Die beiden Verfahren wurden mit Beschlüssen vom 13. Juli 2012 und vom 

9. April 2014 gestützt auf die eingangs aufgezeigten Vergleiche der Parteien erle-

digt. Zusammengefasst anerkannten die Klägerin und ihr Mitmieter die Gültigkeit 

der Kündigung und wurden eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis 30. Sep-

tember 2013 sowie die Saldierung des Mieterkautionskontos mit Auszahlung des 

Saldos an die Klägerin vereinbart (act. 13/13, 14/12).  

2. Mit Eingabe vom 19. Februar 2015 stellte die Klägerin vor der Schlich-

tungsbehörde Zürich (Vorinstanz) das eingangs aufgezeigte Revisionsbegehren 

- 5 - 

(act. 1). Die Vorinstanz führte einen Schriftenwechsel durch (act. 5, 8 f.) und wies 

das Revisionsbegehren sodann mit dem eingangs angeführten Beschluss vom 

22. Mai 2015 ab, soweit sie darauf eintrat (act. 15).  

3. Mit Eingabe vom 25. Juni 2015 erhob die Klägerin Beschwerde gegen 

den Beschluss vom 22. Mai 2015 und stellte die eingangs zitierten Beschwerde-

anträge (act. 20 S. 2).  

4. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens (darin eingeschlossen die 

Akten der Verfahren, welche mit den erwähnten Vergleichen erledigt wurden) 

wurden beigezogen (act. 1-17). Von der Einholung einer Beschwerdeantwort wur-

de abgesehen (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Beschwerdeverfahren ist spruchreif. 

Den Beklagten ist indes noch je ein Doppel bzw. eine Kopie von act. 20 zuzustel-

len. 

II. 

1. Prozessuales 

1.1 Der Entscheid über ein Revisionsgesuch ist mit Beschwerde anfecht-

bar (Art. 332 ZPO). Die Beschwerde ist innert 30 Tagen seit der Zustellung des 

angefochtenen Entscheids schriftlich und begründet bei der Beschwerdeinstanz 

einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Die Klägerin nahm den angefochtenen Be-

schluss am 27. Mai 2015 entgegen (act. 16). Die am 25. Juni 2015 der Post über-

gebene Beschwerde (act. 20) erweist sich damit als rechtzeitig.  

1.2 Mit Beschwerde kann unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich 

unrichtige Sachverhaltsfeststellung geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). 

Neue Tatsachen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausge-

schlossen (Art. 326 ZPO).  

2. Gemäss Art. 328 Abs. 1 ZPO kann eine Partei beim Gericht, welches 

als letzte Instanz in der Sache entschieden hat, mit Revision u.a. (lit. c der Be-

stimmung) geltend machen, dass die Klageanerkennung, der Klagerückzug oder 

- 6 - 

der gerichtliche Vergleich unwirksam sei. Die Vorinstanz hat bereits zutreffend da-

rauf hingewiesen (act. 17 S. 4). Werden wie vorliegend Vergleiche mit Revision 

angefochten, so ist entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht der gerichtliche Ab-

schreibungsbeschluss das Anfechtungsobjekt, sondern der Vergleich selber, da 

dieser als Entscheidsurrogat nach Art. 241 Abs. 2 ZPO die Wirkung eines rechts-

kräftigen Entscheids hat (vgl. BK ZPO-STERCHI, Art. 329 N 14).  

3. Was die Revision hinsichtlich des Verfahrens MK140034 angeht, er-

wog die Vorinstanz, die Klägerin sei weder formell noch materiell beschwert. Im 

eingangs angeführten Vergleich vom 9. April 2014 (act. 14/12) sei vereinbart wor-

den, das Mieterkautionskonto aufzulösen und im Gesamtbetrag der Klägerin aus-

zuzahlen. Damit sei dem Rechtsbegehren der Klägerin vollumfänglich entspro-

chen worden. Folglich sei auf das Revisionsbegehren insoweit nicht einzutreten 

(act. 19 S. 4).  

Die Klägerin hält dem beschwerdeweise zu Recht entgegen, dass sie mit 

Blick auf das Verfahren MK140034 nicht einen Irrtum über die Herausgabe des 

Mietzinsdepots geltend mache, sondern einen solchen über die Saldoklausel im 

Vergleich (act. 20 S. 3; vgl. act. 9 S. 4 und auch schon act. 1 S. 9). Nach Treu und 

Glauben unter Bezugnahme auf die Begründung war das Revisionsbegehren hin-

sichtlich des Verfahrens MK140032 von Anfang an so zu verstehen. In diesem 

Punkt ist die Klägerin beschwert, da die Saldoklausel der Geltendmachung weite-

rer Ansprüche aus dem Mietverhältnis entgegen steht.  

Das alleine kann indes nicht zu einer (auch teilweisen) Gutheissung der Be-

schwerde führen. Zu prüfen ist, ob die Klägerin einen Revisionsgrund darzutun 

vermag. Wenn das verneint wird, hat die Vorinstanz das Revisionsgesuch zu 

Recht abgewiesen (soweit sie darauf eintrat).  

4. Die Klägerin macht geltend, sie habe im Vergleich vom 25. Juni 2012 

aufgrund des von den Beklagten behaupteten dringenden Eigenbedarfs in eine 

lediglich kurze 12monatige Erstreckung eingewilligt. Die Beklagten hätten den 

Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs jedoch nur vorgeschoben. Sie 

hätten von Anfang an beabsichtigt, einen höheren Mietzins zu erzielen. Nachdem 

- 7 - 

sie, die Klägerin, das Mietobjekt Ende September 2013 verlassen habe, hätten 

die Beklagten die Wohnung nur "pro forma" belegt (act. 20 S. 6). Die Wohnung 

sei "praktisch nicht eingerichtet" gewesen und es habe "praktisch kein Licht" ge-

habt (act. 9 S. 5). Die Beklagten hätten in der Wohnung nur "kurz während des 

Umbaus des Dachstocks Materialien eingelagert" (act. 1 S. 8) bzw. "während 2 

Monaten ihre Sachen dort deponiert (act. 1 S. 4), worauf sie das Mietobjekt 

umgebaut und Ende November 2014 in einem Inserat ausgeschrieben hätten. Im 

Wissen um den wahren Sachverhalt hätte sie, so die Klägerin weiter, dem Ver-

gleich nicht zugestimmt. Auch der Saldoklausel im Vergleich vom 9. April 2014 

hätte sie in diesem Fall nicht zugestimmt.  

Bei der geltend gemachten Täuschung und dem Grundlagenirrtum handle 

es sich um einen Irrtum über die damals schon vorhandene Tatsache, nämlich 

dass die Beklagten oder Verwandte nie willens gewesen seien, in das Mietobjekt 

einzuziehen. Dieser Irrtum sei subjektiv und objektiv wesentlich gewesen, und das 

sei für die Beklagten auch erkennbar gewesen. Soweit die Beklagten absichtlich 

einen falschen Kündigungsgrund angegeben hätten, liege eine absichtliche Täu-

schung nach Art. 28 OR vor.  

Der aufgezeigte Irrtum (so die Klägerin sinngemäss weiter) habe auch zum 

Abschluss der Saldovereinbarung im Vergleich vom 9. April 2014 geführt. Diese 

sei für sie daher unverbindlich (vgl. zum Ganzen act. 1 S. 5 ff., act. 9 S. 7).  

5. Die Klägerin stellt sich somit auf den Standpunkt, die beiden eingangs 

aufgezeigten Vergleiche vom 25. Juni 2012 und vom 9. April 2014 seien aufgrund 

von Willensmängeln zivilrechtlich unwirksam. Im Einzelnen beruft sie sich auf ab-

sichtliche Täuschung nach Art. 28 Abs. 1 OR und auf Grundlagenirrtum nach 

Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR (vgl. act. 1 S. 7, act. 20 S. 7 ff.).  

Die beiden Institute sind klar auseinanderzuhalten. Absichtliche Täuschung 

kann einem gerichtlichen Vergleich in jedem Fall entgegen gehalten werden (vgl. 

KUKO ZPO-NAEGELI/RICHERS, 2. Auflage 2014, Art. 241 ZPO N 30 a.E.). Dabei 

muss die getäuschte Person allerdings sämtliche Voraussetzungen des Art. 28 

OR beweisen, insbesondere das absichtliche (oder allenfalls eventualvorsätzli-

- 8 - 

che) Vorspiegeln falscher Tatsachen oder Verschweigen richtiger Tatsachen trotz 

Vorliegens einer Aufklärungspflicht (Art. 8 ZGB; vgl. BSK OR I-SCHWENZER, 

5. Auflage 2011, Art. 28 N 3 ff., N 26). Grundlagenirrtum kann demgegenüber ge-

richtlichen Vergleichen nur eingeschränkt entgegen gehalten werden. Die Anfech-

tung eines Vergleichs ist ausgeschlossen, wenn sich der geltend gemachte 

Grundlagenirrtum auf solche Punkte bezieht, deren Ungewissheit durch den Ver-

gleich gerade aus der Welt geschaffen werden sollte (sog. "caput controversum", 

vgl. BK ZPO-STERCHI, Art. 328 ZPO N 26; KUKO ZPO-NAEGELI/RICHERS, 

2. Auflage 2014, Art. 241 ZPO N 29).  

6. Die Klägerin vermischt mit ihrem aufgezeigten Vorbringen (vorne II./4.) 

die absichtliche Täuschung und den Grundlagenirrtum. Wenn die Klägerin sich 

über den wahren Willen der Beklagten hinsichtlich des geltend gemachten Eigen-

bedarfs im Zeitpunkt des Vergleichs irrte, so kann dies angesichts der ausdrück-

lich (und, so die Klägerin, auch anlässlich der Schlichtungsverhandlung) mit Ei-

genbedarf begründeten Kündigung nichts anderes sein als eine absichtliche Täu-

schung (die Klägerin macht sinngemäss nichts anderes geltend, als dass sie inso-

fern geirrt habe, als sie die Lügen der Beklagten, die diese auch anlässlich der 

Schlichtungsverhandlung vorgebracht habe, geglaubt habe [vgl. act. 1 S. 7]). Der 

geltend gemachte Grundlagenirrtum hat damit neben der absichtlichen Täu-

schung keine selbständige Bedeutung.  

7. / 7.1 Einen anderen Irrtum, etwa einen Irrtum über die zukünftige Entwick-

lung (in dem Sinne, dass die Klägerin annahm, die Beklagten würden die Woh-

nung längerfristig selber nutzen) macht die Klägerin ausdrücklich nicht geltend. 

Eine solche Irrtumsanfechtung würde im Übrigen, abgesehen von der strittigen 

Zulässigkeit eines Grundlagenirrtums über zukünftige Entwicklungen (vgl. BSK 

OR I-SCHWENZER, 5. Auflage 2011, Art. 24 N 18), daran scheitern, dass der Irrtum 

über den Eigenbedarf der Beklagten das "caput controversum" im Sinne des vor-

stehend Gesagten betrifft. Den Streit über die auf Eigenbedarf gestützte Kündi-

gung haben die Parteien mit dem Vergleichsschluss beendet, was die diesbezüg-

liche Irrtumsanfechtung ausschliesst (vgl. vorne II./5.; vgl. dazu auch OGer ZH 

NG980027 vom 11. September 1998, E. 2.2). Das gilt entgegen der Klägerin nicht 

- 9 - 

nur für die rechtliche Würdigung, sondern auch für strittige Tatsachenbehauptun-

gen. Die Klägerin kann daher aus dem Verweis auf den Entscheid OGer ZH 

RU130020 vom 10. April 2013, S. 6 (wo angegeben wird, ein Irrtum über die 

rechtliche Einschätzung der Sachlage könne nicht zur Revision führen; vgl. 

act. 20 S. 7), nichts für sich ableiten. 

7.2 Wäre die Klägerin im Kündigungsschutzverfahren unterlegen, hätte sie 

allenfalls bereits auf Ende September 2012 ausziehen müssen. Durch den Ver-

gleichsabschluss vom 25. Juni 2012 (act. 13/13) verzichtete die Klägerin im 

Tausch gegen die Gewissheit, immerhin bis September 2013 im Mietobjekt blei-

ben zu können, auf die Chance, allenfalls eine noch deutlich längere Verbleibe-

dauer erstreiten zu können. Damit wurde der Ungewissheit über die Rechtmäs-

sigkeit der Kündigung ein Ende gesetzt. Im Nachhinein, nachdem sie in den Ge-

nuss der vergleichsweise gewährten Erstreckung gekommen ist, kann die Kläge-

rin auf diesen Entscheid nicht zurückkommen (unter Vorbehalt der Berufung auf 

absichtliche Täuschung). Das gilt unabhängig davon, was die Klägerin damit an-

strebt - ob eine erneute "Einweisung" in das Mietobjekt oder die Geltendmachung 

von Schadenersatz (act. 20 S. 6).  

7.3 Der weitere Hinweis der Klägerin, sie habe den geltend gemachten Ei-

genbedarf der Beklagten als feststehende Tatsache dem Vergleich zugrunde ge-

legt, und daher sei der diesbezügliche Irrtum nach BGE 130 III 49 beachtlich 

(act. 20 S. 10 f.), geht fehl. Der erwähnte Bundesgerichtsentscheid betraf einen 

Fall, in dem beide Parteien ein medizinisches Gutachten zur Grundlage des Ver-

gleichs machten. Dieser Fall ist mit der Behauptung einer Partei, sie habe schlicht 

auf die Angaben der Gegenpartei vertraut, nicht vergleichbar. Im Übrigen hätte es 

für die Klägerin, wenn es ihr lediglich um die Erstreckung gegangen wäre (was 

folgerichtig wäre, wenn sie den Beklagten hinsichtlich des geltend gemachten Ei-

genbedarfs vorbehaltlos geglaubt hätte), keine Veranlassung zur Anfechtung der 

Kündigung gegeben. Damit, dass sie die Kündigung per 30. September 2012 an-

focht, hat die Klägerin diese (und damit den Kündigungsgrund) zum "caput cont-

roversum" gemacht. Sie erklärte gegenüber der Schlichtungsbehörde denn auch, 

die Beklagten hätten bereits früher erfolglos Eigenbedarf geltend gemacht (vgl. 

- 10 - 

act. 13/8 S.1). Dass die Klägerin den Beklagten dieses Mal den geltend gemach-

ten Eigenbedarf anlässlich der Schlichtungsverhandlung vorbehaltlos glaubte, er-

scheint daher nicht naheliegend.  

Selbst wenn die Klägerin beim Vergleichsschluss den Beklagten ihre Schil-

derung glaubte, kann das nicht zur Folge haben, dass der Gegenstand des Ver-

gleichs, das "caput controversum", Gegenstand der Irrtumsanfechtung sein könn-

te. Da ein gewisses (gegenseitiges) Vertrauen jedem Vergleichsschluss inne-

wohnt, würde andernfalls die Praxis und Lehre zum "caput controversum" ins Ge-

genteil verkehrt. Das kann nicht angehen.  

7.4 Mit ihrem weiteren Argument, die Vorinstanz unterstelle jedem Vermie-

ter Unredlichkeit, und nach der Ansicht der Vorinstanz verzichte ein Mieter durch 

den Vergleichsschluss auf ein redliches Verhalten des Vermieters (act. 20 S. 10), 

vermischt die Klägerin einmal mehr die Irrtumsanfechtung und die Anfechtung 

aufgrund absichtlicher Täuschung. Der Fall, dass ein Vermieter sich beim Ver-

gleichsschluss unredlich verhält (in dem Sinne, dass er einen unwahren Kündi-

gungsgrund behauptet), ist durch die Möglichkeit der Anfechtung aufgrund ab-

sichtlicher Täuschung abgedeckt. Eine solche Anfechtung ist wie geschildert auch 

dann möglich, wenn der Irrtum den Gegenstand des Vergleichs betrifft. Eine Irr-

tumsanfechtung ist in einer solchen Situation nicht erforderlich. Insbesondere 

kann sich die so getäuschte Partei nicht über die Irrtumsanfechtung (gestützt auf 

das Vertrauen in die Redlichkeit der Gegenpartei) der Beweislast hinsichtlich der 

absichtlichen Täuschung entledigen.  

8. Zu prüfen ist somit nachfolgend, ob die Klägerin hinsichtlich des Ver-

gleichs vom 25. Juni 2012 eine absichtliche Täuschung nach Art. 28 Abs. 1 OR 

geltend zu machen vermag. Die Klägerin rügt in diesem Zusammenhang, die Vor-

instanz habe ihre dafür offerierten Beweismittel nicht berücksichtigt (act. 20 S. 8).  

8.1 Die Beklagten erklärten vor der Vorinstanz zum in der Kündigung vom 

28. März 2012 geltend gemachten Eigenbedarf, der Beklagte 1 habe im damali-

gen Zeitpunkt noch in ... [Ostasien] gelebt und habe über einen Arbeitsvertrag bis 

Ende Januar 2013 verfügt. Aufgrund des Ablaufs dieses Vertrags sei er im Febru-

- 11 - 

ar 2013 mit seiner Familie in die Schweiz zurück gekehrt und habe infolge der der 

Klägerin und ihrem Mitmieter gewährten Erstreckung zunächst zusammen mit der 

Mutter der Beklagten in der (von der Mutter bereits zuvor bewohnten) Dachge-

schosswohnung im Haus E.____-Str. ... gewohnt. Nachdem die Klägerin die 

streitgegenständliche Wohnung Ende September 2013 abgegeben habe, sei eine 

leichte Renovation der Wohnung durchgeführt worden (hauptsächlich Malerarbei-

ten). Danach sei der Beklagte 1 mit seiner Familie in die Wohnung eingezogen. 

2014 sei die Mutter aus der Dachgeschosswohnung ausgezogen und in ein Al-

tersheim gezogen. Darauf habe der Beklagte 1 beschlossen, mit seiner Familie 

die Dachgeschosswohnung zu bewohnen und die streitgegenständliche Wohnung 

neu zu vermieten, was im Februar 2015 vollzogen worden sei (act. 8 S. 3 f.). 

8.2 Zur Begründung ihrer bereits erwähnten gegenteiligen Auffassung (vgl. 

vorne II./4.) macht die Klägerin geltend, nach ihrem Auszug sei die Wohnung 

praktisch nicht eingerichtet gewesen und es habe praktisch kein Licht gehabt. 

Zeugen könnten das bestätigen. Die Mutter der Beklagten habe man in dieser Zeit 

nie in der Liegenschaft gesehen. Die Mutter habe jedenfalls früher, als ihr Ehe-

mann noch gelebt habe, einen Wohnsitz in Fribourg gehabt. Zudem habe die Mut-

ter ohnehin einen Platz im Altersheim gehabt, und es sei bestritten, dass die Be-

klagten erst nach dem Wegzug der Klägerin vom Platz im Altersheim erfahren 

hätten. Daher sei es nicht nachvollziehbar, dass der Beklagte 1 zunächst in die 

streitgegenständliche Wohnung hätte ziehen wollen, um die viel grössere Dach-

wohnung der Mutter zu überlassen (act. 9 S. 4-6).  

8.3 Zum Beweis für ihre Schilderung berief die Klägerin sich vor der Vor-

instanz zunächst auf den eingereichten Ausdruck des …-Inserats der Beklagten 

vom 24. November 2014 (act. 1 S. 5). Über den Willen der Beklagten im Zeitpunkt 

des Vergleichsschlusses (und damit über eine allfällige Täuschung) sagt dieses 

Beweismittel nichts aus. Darauf ist daher nicht weiter einzugehen.  

Was sodann die offerierten Zeugen Dr. phil. + lic. iur. G._____ sowie 

H._____ und I._____ (act. 1 S. 7) zum Willen der Beklagten beim Vergleichs-

schluss aussagen könnten, ist nicht ersichtlich und wird von der Klägerin nicht 

verdeutlicht. Aus den Unterlagen ergibt sich, dass die genannten drei Personen 

- 12 - 

als Vorsitzender bzw. als Schlichter in einem Schlichtungsverfahren der Parteien 

im Jahr 2001 amteten (act. 3/7, act. 10/15). Der Schluss liegt nahe, dass die Klä-

gerin die Besetzung der Schlichtungsbehörde anlässlich des fraglichen Ver-

gleichsschlusses vom 25. Juni 2012 meinte, d.h. die Besetzung, die den entspre-

chenden Erledigungsbeschluss vom 13. Juli 2012 erliess (act. 13/13 sowie Prot. 

MM120271 S. 2). Die Beweisofferte dürfte sich auf das Vertrauen der Schlich-

tungsbehörde in die Redlichkeit der Beklagten beziehen. Daraus ergeben sich 

keine Rückschlüsse auf einen abweichenden wahren Willen der Beklagten.  

Weiter offerierte die Klägerin verschiedene Nachbarn in der Liegenschaft 

E._____-Strasse ... als Zeugen für die Vorbringen zur Anwesenheit der Mutter der 

Beklagten im Hause E._____-Strasse ... sowie zur Möblierung und zum Licht in 

der streitgegenständlichen Wohnung nach dem Auszug der Klägerin (act. 9 S. 5). 

In welchem Ausmass die Beklagten bzw. der Beklagte 1 die Wohnung in dieser 

Zeit möblierten und die Nachbarn Licht wahrnahmen, wurde erstens nicht sub-

stantiiert behauptet (vgl. vorne II./4.) und sagt zweitens über die Benutzung der 

Wohnung nichts Schlüssiges aus. Die Beklagten (und auch die Mutter, welche die 

Dachwohnung bewohnte) können aus verschiedenen Gründen teilweise abwe-

send gewesen sein. Zum Nachweis, dass die Beklagten (bzw. der Beklagte 1 und 

seine Familie) die streitgegenständliche Wohnung nie bezogen, taugen diese 

dürftigen Schilderungen nicht, und es erübrigt sich, darüber Beweis abzunehmen.  

Dass die Mutter der Beklagten allenfalls auch hätte nach Fribourg auswei-

chen können (wo sie nach der Klägerin einen Wohnsitz hatte, act. 9 S. 5, act. 20 

S. 8), ist unerheblich. Die Möglichkeit, dass Familienangehörige des Vermieters 

allenfalls umziehen könnten, um die neue Eigenbedarfsnutzung zu ermöglichen, 

schliesst den Eigenbedarf hinsichtlich einer vermieteten Wohnung nicht aus. An-

ders wäre es allenfalls bei einer leerstehenden Wohnung, aber dass die Dach-

wohnung (welche nach der Schilderung der Beklagten von deren Mutter bewohnt 

wurde) tatsächlich leer stand, macht die Klägerin nicht geltend. Ihre Schilderung, 

die Beklagten hätten vom Platz ihrer Mutter im Altersheim bereits vor dem Auszug 

der Klägerin erfahren (und damit vom Umstand, dass die Dachwohnung in Kürze 

frei würde, vgl. act. 9 S. 6), ist eine unbelegte Behauptung. 

- 13 - 

Schliesslich ist auch der Hinweis der Klägerin auf den höheren Mietzins, den 

die Beklagten infolge der Neuvermietung erzielten (act. 20 S. 5 f., act. 1 S. 5), un-

behelflich. Ein böser Glaube der Beklagten ist nicht zu vermuten. Dass sie, nach-

dem infolge des Umzugs ihrer Mutter ins Altersheim eine Wohnung in der Liegen-

schaft frei wurde (die Dachwohnung), für sich eine wirtschaftlich vorteilhafte Lö-

sung suchten, ist ihnen nicht zum Vorwurf zu machen.  

8.4 Mit der Vorinstanz (act. 19 S. 6 f.). ist somit festzuhalten, dass die Klä-

gerin die Voraussetzungen einer Anfechtung des Vergleichs vom 25. Juni 2012 

gestützt auf absichtliche Täuschung (Vorschieben eines Kündigungsgrunds und 

Verschweigen des wahren Kündigungsgrunds) nicht darzutun vermag.  

9. Zum (späteren) Vergleichsschluss vom 9. April 2014 über die Miet-

zinsdepotherausgabe (und über die in diesem Zusammenhang vereinbarte Sal-

doklausel, vgl. act. 14/12) ist das Folgende festzuhalten: Auch hier scheitert die 

Berufung auf Grundlagenirrtum. Mit der Saldoklausel wollten die Parteien gegen-

seitig gerade die Ungewissheit über allfällige weitere Ansprüche aus dem Miet-

verhältnis beseitigen. Der Grundlagenirrtum über einen allenfalls doch noch be-

stehenden Anspruch kann danach nicht zu einer Irrtumsanfechtung dieses Ver-

gleichs führen. 

Was eine Anfechtung der Saldoklausel wegen absichtlicher Täuschung an-

geht, gilt das vorstehend Ausgeführte. Auch mit Blick auf diesen Zeitpunkt ver-

mochte die Klägerin keine absichtliche Täuschung durch die Beklagten darzutun 

(in dem Sinne, dass die Beklagten die Klägerin über den wahren Grund der Kün-

digung vom 28. März 2012 nach wie vor absichtlich getäuscht hätten). Ohnehin 

hätte die Klägerin (da die Anfechtung des Vergleichs vom 25. Juni 2012 scheitert) 

kein Interesse an einer Anfechtung der Saldoklausel im Vergleich vom 9. April 

2014 – ohne die Anfechtung des Vergleichs vom 25. Juni 2015 besteht soweit er-

sichtlich kein Anspruch, dessen Geltendmachung an der Saldoklausel vom 

9. April 2014 scheitern könnte.  

10. Auf den Schadenersatzanspruch der Klägerin ist danach nicht weiter 

einzugehen.  

- 14 - 

11. Die Vorinstanz hat damit zu Recht geschlossen, dass die Klägerin hin-

sichtlich der beiden Vergleiche weder eine absichtliche Täuschung durch die Be-

klagten noch das Vorliegen eines Grundlagenirrtums darzutun vermag. Das führt 

zur Abweisung der Beschwerde gegen den Beschluss vom 22. Mai 2015.  

III. 

Die Kostenfreiheit des Schlichtungsverfahrens nach Art. 113 Abs. 2 ZPO 

(insb. betreffend Miete und Pacht von Wohnräumen vgl. lit. c der Bestimmung) gilt 

nach der Praxis der Kammer auch im Rechtsmittelverfahren (vgl. OGer ZH 

RU130082 vom 2. April 2014, E. III.; ZR 112/2013 Nr. 12). Betreffend Parteient-

schädigung gilt nach Art. 113 Abs. 1 ZPO und nach der erwähnten Praxis das-

selbe. 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr fällt ausser Ansatz. 

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

- 15 - 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten je unter Beilage ei-

nes Doppels bzw. einer Kopie von act. 20, sowie an die Schlichtungsbehör-

de Zürich, je gegen Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 43'270.30. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Der Gerichtsschreiber: 

 
 
 

lic. iur. T. Engler 
 
versandt am: 
4. September 2015 
 

	Urteil vom 3. September 2015
	Rechtsbegehren vom 10. April 2012 (act. 13/1, Prot. MM120271-L S. 3):
	Vergleich der Parteien im Schlichtungsverfahren vom 25. Juni / 13. Juli 2012 (act. 13/13):
	Rechtsbegehren vom 7. Januar 2014 (act. 14/1, Prot. MK140034-L S. 2):
	Vergleich der Parteien im Schlichtungsverfahren vom 9. April 2014 (act. 14/12):
	Rechtsbegehren vom 19. Februar 2015 (act. 1):
	Beschluss der Schlichtungsbehörde Zürich vom 22. Mai 2015 (act. 7 = act. 19 = act. 22):
	Beschwerdeanträge:
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.

	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr fällt ausser Ansatz.
	3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
	4.  Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten je unter Beilage eines Doppels bzw. einer Kopie von act. 20, sowie an die Schlichtungsbehörde Zürich, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...