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**Case Identifier:** e031f47f-2371-586f-a7c8-471e6bf0e1e1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-05-29
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 29.05.2018 R 2017 47
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2017-47_2018-05-29.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 17 47

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 

Aktuar Paganini

URTEIL

vom 29. Mai 2018

in der Streitsache

A._____ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger,

Beschwerdeführerin

gegen 

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,

Beschwerdegegnerin

betreffend Baugesuch

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1. Am 17. Mai 2016 ging bei der Gemeinde X._____ das Baugesuch 

"B._____" um Erstellung eines fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses 

(plus 2. Untergeschoss und Galeriegeschoss) auf Parzelle 247 in der 

Kernzone ein. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 20. Mai bis 9. Juni 

2016. Während der Auflage erhoben C._____, D._____, E._____, 

F._____, die Eheleute G._____, H._____, die Eheleute I._____, K._____ 

und L._____ dagegen Einsprache. Die meisten Einsprecher beantragten 

im Wesentlichen die Abweisung des Baugesuchs, da sie sich vor allem an 

der Grösse des Gebäudes störten. Im Verlauf des Einspracheverfahrens 

zogen K._____, L._____ sowie die Eheleute I._____ ihre Einsprachen 

zurück. Neben den Einsprachen gingen bei der Gemeinde verschiedene 

Flugblätter ein, acht Stück mit dem Titel "Sicherstellung des Schulwegs 

bei Erteilung der Baubewilligung Bau B._____" und sechs mit dem Titel 

"Stopp den Bausünden in X._____". Die besagten Flugblätter wurden 

teilweise nicht unterzeichnet bei der Gemeinde eingeworfen, teilweise mit 

nicht identifizierbaren Unterschriften versehen und teilweise mit vollstän-

digen Namen und Adressen bei der Gemeinde abgegeben.

2. Am 3. Juni 2016 fand eine Begehung der kommunalen Bauberaterin und 

der Gemeinde statt. Am 7. Juni 2016 erstattete die Bauberaterin einen 

(ersten) Bericht zum Baugesuch. Ihr zufolge seien die zwar zulässigen 

baulichen Dimensionen zu überdenken und es sei darauf hinzuwirken, 

den grossvolumigen Baukörper ortsbildverträglicher zu gestalten (Farbe, 

Dachform, Materialisierung). Es werde empfohlen, das Projekt in den ge-

nannten Punkten zu überarbeiten und die Unterlagen zu ergänzen.

3. Ohne zu den Einsprachen und zum Bericht der Bauberaterin inhaltlich 

Stellung zu nehmen, ersuchte die A._____ AG (Bauherrschaft) mit 

Schreiben vom 4. Juli 2016 um Abweisung der Einsprachen und Erteilung 

der Baubewilligung.

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4. Am 15. Juli 2016 wurde den Einsprechern der Bericht der kommunalen 

Bauberaterin vom 7. Juni 2016 zur Stellungnahme zugesandt. Im Juli und 

August 2016 liessen die Einsprecher E._____, K._____, die Eheleute 

G._____, C._____ und F._____ der Gemeinde eine entsprechende Stel-

lungnahme zukommen. Am 11. August 2016 wurden der Bauherrschaft 

diese Stellungnahmen sowie der Bericht der Bauberaterin zur Stellung-

nahme zugesandt.

5. In der Stellungnahme vom 13. September 2016 beantragte die Bauherr-

schaft, die Baubewilligung sei in Abweisung der Einsprachen unter 

Berücksichtigung der eingereichten Projektanpassung betreffend Fassa-

denfarbe und Ausgestaltung der Balkone zu erteilen. Sie führte insbeson-

dere aus, es fehlten konkrete Vorgaben darüber, welche Stellungen, Pro-

portionen, Materialien, Farben und Gestaltungen in der Kernzone zulässig 

seien und welche nicht. Soweit das kommunale Recht verlange, "Höhe 

und Volumen" hätten sich der "bestehenden Bauweise" anzupassen, sei 

festzuhalten, dass gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung ein Verbot 

der Ausschöpfung der planungs- und baurechtlichen Nutzungsdichte un-

ter dem Titel der Ästhetik unzulässig sei. Der Dorfkern von X._____ weise 

kein homogenes, in sich geschlossenes Bild auf. Neben Einfamilienhäu-

sern fänden sich zahlreiche Mehrfamilienhäuser aus den 1950er und 

1960er Jahren, aber auch moderne, zeitgenössische Mehrfamilienhäuser, 

die das zulässige Bauvolumen ganz im Sinne des Erfordernisses der 

Schliessung von vorhandenen Baulücken in bestehenden Siedlungen 

gemäss revidiertem Raumplanungsgesetz umsetzten. In den vergange-

nen Jahren seien überdies unweit vom vorliegenden Bauprojekt entfernt, 

zahlreiche vier- bis fünfgeschossige Mehrfamilienhäuser und Grosspro-

jekte (Hotel) in der Kernzone bewilligt und ausgeführt worden, welche das 

geplante Bauvolumen des vorliegend zu beurteilenden Bauprojekts über-

träfen oder die gleiche Gebäudehöhe aufwiesen.

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6. Am 27. September 2016 lud die Gemeinde die Rechtsvertreterin der Bau-

herrschaft ein, das Bauprojekt in Absprache mit Baukommission und 

Bauberatung wie angeregt zu überarbeiten.

7. Am 29. September 2016 teilte die Bauherrschaft der Gemeinde mit, dass 

sie eine klärende gemeinsame Sitzung begrüsse. Darin müssten ihr kon-

krete Angaben dazu gemacht werden, welche weiteren Modifikationen die 

Baubehörde und ihre Bauberater für zwingend geboten erachten.

8. In der Folge beauftragte die Gemeinde die kommunale Bauberaterin 

zwecks Vorbereitung dieser Besprechung mit einer weiteren Begutach-

tung des Bauprojekts.

9. Die beauftragte Bauberaterin erstattete, u.a. gestützt auf einen Augen-

schein vom 27. September 2016, am 12. Oktober 2016 einen entspre-

chenden (zweiten) Bericht, worin sie zum Schluss kam, dass die kommu-

nalen und kantonalen Gestaltungsvorschriften (Art. 21 Abs. 2 und 3 BG 

und 73 Abs. 1 KRG) nicht eingehalten seien. Sie führte insbesondere aus, 

dass das eingereichte Projekt den städtebaulichen Charakter des Quar-

tiers wesentlich verändere. Das Volumen sei zu gross. Die Parzelle werde 

zulasten des Freiraums fast gänzlich für das Gebäude ausgenutzt. Die 

architektonische Sprache sei nicht ortstypisch. Höhe und Proportionen 

stimmten nicht.

10. Anlässlich der Besprechung zwischen den Vertretern der Gemeinde und 

der Bauherrschaft vom 25. Oktober 2016 wurden unter anderem die Er-

kenntnisse aus dem (zweiten) Bericht der Bauberatung vom 12. Oktober 

2016 vorgestellt und diskutiert. An dieser Besprechung kristallisierte sich 

heraus, dass das Volumen des Bauprojekts und damit die Körnung im 

Quartier aus Sicht der Gemeinde das Problem sei. Neben den Dimensio-

nen (Länge, Breite und Höhe) des Bauprojekts seien auch andere Fakto-

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ren wie Grenzabstand, Gestaltung in Form von vor- und rückspringenden 

Gebäudeteilen etc. zu bedenken. Auch Varianten mit mehreren Baukör-

pern seien zu prüfen. Die Bauherrschaft teilte mit, sie sei nicht gewillt, das 

Projekt in dieser Form zu überarbeiten.

11. Mit Schreiben vom 28. Oktober 2016 wurde der Bauherrschaft die Mög-

lichkeit eingeräumt, zum Gutachten der Bauberaterin vom 12. Oktober 

2016 Stellung zu nehmen. Am 3. November 2016 teilte die Bauherrschaft 

mit, die Bauberatung unterlasse es wiederum, konkretisierte Aussagen 

darüber zu machen, welches Volumen als ästhetisch eingeordnet qualifi-

ziert werde und nach welchen Kriterien das beantragte Projekt umzuar-

beiten sei, um es aus Sicht der Bauberatung und Baukommission als "äs-

thetisch eingeordnet" zu qualifizieren. Massgebend für die Beurteilung der 

Einordnung sei entgegen der Ansicht der Bauberatung die Kernzone als 

Ganzes und nicht nur die unmittelbar angrenzenden Altbauten. Die Kern-

zone als solche sei aufgrund der Geschichte (Brand) und der laufenden 

Entwicklung seit 1908 zu einem Gewerbe- und Industriestandort durch-

wegs inhomogen. Auch seien in der Kernzone keineswegs in sich ge-

schlossene "Quartiere" mit einer je eigenen "architektonischen Sprache" 

auszumachen, die sich z.B. vom Restbild der Kernzone unterschieden. Im 

Gegenteil: X._____ bzw. seine Kernzone bestehe aus einer unsystemati-

schen und frei angeordneten Mischung alter und neuer Bausubstanz un-

terschiedlicher Grösse, Anordnungen und Formen. Bestehende Altbauten 

würden in den kommenden Jahren komfortabler neuer Bausubstanz wei-

chen. Die Berufung auf die Ästhetikklausel sei sachlich nicht gerechtfertigt 

und würde hier vor allem den Rechtsgleichheitsgrundsatz verletzen.

12. Am 14. November 2016 wurden den Einsprechern das Gutachten der 

Bauberaterin  vom 12. Oktober 2016, das Protokoll der Besprechung vom 

25. Oktober 2016 sowie weitere Akten zur Stellungnahme zugesandt. Die 

hierauf eingegangenen Stellungnahmen der Einsprecher F._____ und 

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C._____ wurden der Bauherrschaft am 29. November 2016 zur freige-

stellten Stellungnahme zugestellt. Am 30. November 2016 ersuchte die 

Bauherrschaft unter Hinweis auf ihre bisherigen Rechtsschriften um die 

Erteilung der Baubewilligung.

13. Am 25. Januar 2017 teilte die Gemeinde der Bauherrschaft mit, ange-

stossen durch das eingangs erwähnte Verfahren sei erkennbar geworden, 

dass in der Kernzone zwischen den gemäss Zonenschema maximal mög-

lichen Bauvolumina und den Einordnungs-, Erhaltungs- und Anpassungs-

regelungen in Art. 73 Abs. 1 KRG sowie Art. 21 Abs. 2 und 3 BG ein po-

tenzielles Spannungsfeld bestehe und dass eine rechtsgleiche sowie vor-

hersehbare Rechtsanwendung im Einzelfall – zufolge der offen formulier-

ten Einordnungs-, Erhaltungs- und Anpassungsregelungen – nicht einfach 

sei. Unabhängig vom vorliegenden Baubewilligungs- und Einsprachever-

fahren habe die Gemeinde darum bei ihren Planern und ihrem Rechtsver-

treter ein interdisziplinäres Gutachten in Auftrag gegeben, mit dem Auf-

trag, zu prüfen, ob beziehungsweise wie sich die Handhabung der er-

wähnten offen formulierten Regelungen in der Kernzone konkretisieren 

bzw. typisieren liessen. Der Gemeindevorstand habe den entsprechenden 

Bericht "Bebauung in der Kernzone X._____ – Kriterien für die Zulässig-

keit von grossvolumigen Bauten" vom 17. Januar 2017 anlässlich seiner 

Sitzung vom 23. Januar 2017 als Grundlagenpapier für die künftige Beur-

teilung grossvolumiger Bauten in der Kernzone zustimmend zur Kenntnis 

genommen. Zwecks Wahrung der Transparenz erhalte die Bauherrschaft 

anbei diesen Bericht vom 17. Januar 2017 zur Kenntnis mit der Möglich-

keit zur freigestellten Stellungnahme. 

14. Am 20. Februar 2017 wurde das Bau- und Einspracheverfahren auf Ersu-

chen der Bauherrschaft sistiert, weil diese mit der Baukommission Pro-

jektvarianten für ein allfälliges neues Baugesuch besprechen wollte. 

Nachdem am 14. März 2017 eine entsprechende Besprechung stattge-

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funden hatte, ersuchte die Bauherrschaft mit E-Mail vom 15. März 2017 

die Gemeinde um sofortige Wiederaufnahme des Verfahrens und Ent-

scheid über das Baugesuch in der Fassung gemäss Stellungnahme vom 

13. September 2016 mit Projektanpassung betreffend Fassadenfarbe und 

Balkonausgestaltung.

15. Am 2. Mai 2017 hiess der Gemeindevorstand die Einsprachen im Sinne 

der Erwägungen gut und wies das Baugesuch ab. Der Gemeindevorstand 

setzte sich mit den Einsprachepunkten auseinander und erwog, er als 

Baubehörde teile die Auffassung der Bauberatung, wonach das vorlie-

gende Bauprojekt die Einordnungs-, Erhaltungs- und Anpassungsrege-

lungen in Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 21 Abs. 2 und 3 BG verletze. Zu-

dem stellte der Gemeindevorstand fest, dass das vorliegende Bauprojekt 

auch den im Grundlagenpapier vom 17. Januar 2017 anhand einer Typi-

sierung der vorhandenen Bausubstanz erarbeiteten Kriterien nicht zu 

genügen vermöge. Schliesslich führte er noch aus, die Gemeinde habe es 

versehentlich unterlassen, bei den Personen, die die Flugblätter einge-

reicht haben, nachzufragen, ob sie ihre Einsprachen bloss als Petition 

(Art. 15 Verfassung) oder als formelle Baueinsprache verstanden haben 

möchten, und sie habe die besagten Personen auch nicht mit den Verfah-

rensakten bedient. Weil das Baugesuch aus den vorgenannten Gründen 

ohnehin abgewiesen werden müsse, könne diese Frage offen gelassen 

werden.

Für das Bau- und Einspracheverfahren erhob der Gemeindevorstand zu-

lasten der A._____ AG eine Gebühr von gesamthaft Fr. 20'309.90 (beste-

hend aus einer Behandlungsgebühr von Fr. 630.-- und Auslagen für die 

externe Bau- und Rechtsberatung von Fr. 11'495.90 bzw. Fr. 8'184.--). 

16. Gegen diesen Bau- und Einspracheentscheid erhob die A._____ AG 

(nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 1. Juni 2017 Beschwerde und be-

antragte Folgendes:

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"1. Der Bau- und Einspracheentscheid Nr. 1948 der Gemeinde X._____ vom 2. Mai 

2017 betreffend Neubau Mehrfamilienhaus auf Grundstück 247 im Grundbuch der 

Gemeinde X._____ sei aufzuheben und das Baugesuch sei zu genehmigen.

2. Eventualiter sei der in Ziff. 1 hiervor erwähnte Entscheid aufzuheben und die Sache 

zur Neubeurteilung an die Gemeinde X._____ zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen."

Im Wesentlichen machte die Beschwerdeführerin nebst diversen formel-

len Rügen und der Beanstandung der erhobenen Bau- und Rechtsbera-

tungsgebühren geltend, dass die Gemeinde ihrem Bauprojekt trotz Ein-

haltung der Zonenvorschriften die Baubewilligung aus metrischen Grün-

den versage. Dies wiederspreche der Rechtsprechung, verletze das 

Gleichbehandlungsgebot und sei zudem willkürlich, zumal die Gemeinde 

ohne Legitimation die von der Bauberaterin gestellten Kriterien umsetze. 

Die Beschwerdeführerin stellte Beweisanträge auf Aktenedition, Zeugen-

einvernahme und Durchführung eines Augenscheins. 

17. Am 28. Juli 2017 beantragte E._____ (nachfolgend: Beigeladener) die 

Abweisung der Beschwerde. Er führte im Wesentlichen aus, die Baubera-

terin sei aufgrund ihrer Marktstellung kompetent. Wie vorliegend mit Arch. 

M._____ ziehe sie bedarfsweise Spezialisten zu. Die Projektänderung 

habe sich nicht auf das Volumen ausgewirkt. Art. 21 Abs. 2 und 3 BG gä-

ben genügend klare Richtlinien zur Gestaltung von Bauten in der Kernzo-

ne vor. Wenn ein bestehendes zweigeschossiges Gebäude mit einer 

Grundfläche von 62.5 m2 wie dasjenige auf Bauparzelle 247 durch ein 

Gebäude mit einer sechsfach so grossen Grundfläche und einer Höhe 

von 17.2 m ersetzt werden solle, entspreche dies nicht der Anpassung an 

die bestehende Bauweise. Es sei irrelevant, ob es noch weitere Bauten 

mit ähnlicher Kubatur gebe. Das geplante Gebäude sei ein reines Rendi-

teobjekt, das durch seinen Schattenwurf zu massiven Beeinträchtigungen 

der umliegenden Liegenschaften führe.

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18. Am 28. Juni 2017 beantragten auch die Eheleute G._____ (nachfolgend: 

Beigeladene) mit ähnlichen Argumenten wie der Beigeladene die Abwei-

sung der Beschwerde. Sie führten zudem aus, die Gemeinde habe sich 

weniger von den rechtlich ohnehin nicht verwertbaren Flugblättern als 

durch die mediale Drohung von N._____ beeinflussen lassen.

19. Am 19. Juli 2017 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Be-

schwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Den Editionsbegeh-

ren und dem Antrag auf Zeugeneinvernahme sei nicht zu entsprechen. 

Die Beschwerdegegnerin wies die Vorwürfe der Beschwerdeführerin von 

sich, indem sie im Wesentlichen ausführte, der Bericht vom 17. Januar 

2017 der Bauberaterin sei kein Rechtserlass. Das Legalitätsprinzip sei 

nicht verletzt. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung mit den übrigen gross-

volumigen Bauten bestehe nicht. Die Überbindung der Aufwendungen für 

externe Fachberater an die Beschwerdeführerin sei gesetzeskonform.

20. Am 18. September 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 

Anträgen fest und vertiefte ihre Argumentation. Am 5. Oktober 2010 hielt 

auch die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträgen fest und er-

läuterte ihren Standpunkt.

21. Am 30. November 2017 machte die Beschwerdegegnerin das Gericht 

noch darauf aufmerksam, dass sie am 6. November 2017 in der Kernzone 

eine Planungszone erlassen habe, weil bei der Gemeinde zwischenzeit-

lich für mehrere Grossbauprojekte unterschiedlicher Planungsphasen An-

fragen eingegangen seien. Die Gemeinde wolle die in der Kernzone zu-

folge der offen formulierten Einordnungs-, Erhaltungs- und Anpassungs-

regelungen bestehenden Rechtsunsicherheiten durch eine Konkretisie-

rung dieser Regeln möglichst weitgehend beseitigen. Die Planungszone 

gelte einstweilen bis 31. Dezember 2018. Das vorliegende Bauvorhaben 

sei von der Beschwerdegegnerin gemäss geltendem Recht abgewiesen 

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worden. Falls das Verwaltungsgericht den Entscheid der Beschwerde-

gegnerin bestätige, wäre das Baugesuch auch unter Geltung der Pla-

nungszone abzuweisen, so dass die Planungszone für das vorliegende 

Beschwerdeverfahren irrelevant sei.

22. Am 7. Dezember 2017 schrieb die Beschwerdeführerin dem Gericht, sie 

habe gegen die Planungszone Beschwerde bei der Regierung geführt. 

Das Baugesuch sei offenbar nur deshalb abgewiesen worden, weil eine 

Planungszone habe errichtet werden sollen.

23. Mit Eingabe vom 6. Juni 2017 zog D._____ ihre Einsprache zurück, wes-

halb sie am Beschwerdeverfahren nicht mehr beteiligt ist. C._____, 

H._____ und F._____ liessen sich nicht vernehmen und beteiligen sich 

somit ebenfalls nicht am vorliegenden Verfahren.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, auf 

die eingereichten Beweismittel und auf den angefochtenen Entscheid 

wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan-

gen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 

gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 

Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-

genössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist vorliegend der Bau- 

und Einspracheentscheid vom 2. Mai 2017, mit welchem die Beschwer-

degegnerin das Baugesuch der Beschwerdeführerin in Gutheissung der 

Einsprachen abwies. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er 

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bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taug-

liches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressatin des 

angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und weist 

ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung bzw. Änderung auf 

(Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-

schwerde ist somit einzutreten.

2. Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin das strittige Bau-

projekt zu Recht aus ästhetischen Gründen abgewiesen hat.

3. Den Beweisanträgen der Beschwerdeführerin ist in antizipierter Beweis-

würdigung keine Folge zu leisten: Die vorliegenden Akten vermögen eine 

ausreichende Grundlage für die Beurteilung der Angelegenheit zu bilden, 

weshalb die Durchführung eines Augenscheins nicht nötig erscheint. Die 

angebotenen Zeugen müssen nicht befragt werden, zumal von ihnen kei-

ne neuen entscheidenden Erkenntnisse zu erwarten sind. Auf die Edition 

der verlangten verwaltungsinternen Akten besteht schliesslich kein An-

spruch (vgl. BGE 122 I 153 E.6a; Urteil des Bundesgerichts 2C_814/2010 

vom 23. September 2011 E.3.3).

4. In formeller Hinsicht stellt die Beschwerdeführerin zunächst die Unbefan-

genheit und die Kompetenz der Bauberaterin in Frage.

4.1. Laut der Beschwerdeführerin habe die Bauberaterin nicht nur am vorlie-

genden Bewilligungsverfahren mitgewirkt, sondern sei schon Jahre zuvor 

als Beraterin der Gemeinde bei den verschiedenen Baugesetzrevisionen 

beigezogen worden. Dies habe die Beschwerdeführerin erst aus den am 

18. Mai 2017 zugestellten Unterlagen erkennen können. Die Bauberaterin 

habe folglich massgeblich bestimmt, was im Baugesetz stehe und darü-

ber geurteilt, ob das Baugesuch dem Baugesetz entspreche. Deshalb sei 

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die Bauberaterin befangen gewesen. Dem entgegnet die Beschwerde-

gegnerin, wenn dieselbe Rechtsberaterin die Gemeinde in Planungsfra-

gen und bei der Rechtsanwendung wiederholt berate, begründe dies kei-

nen Ausstandstatbestand gemäss Art. 6a VRG. Die Ausstandseinrede 

wäre zudem schon verwirkt, nachdem der erste Bericht am 11. August, 

der zweite am 28. Oktober 2016 und das Grundlagenpapier am 25. Janu-

ar 2017 der Bauherrschaft zur Stellungnahme zugestellt worden seien. 

4.2. Die Frage, ob es sich wirklich so zugetragen hat, dass die Beschwerde-

führerin, wie sie behauptet, erst nach Mitteilung des angefochtenen Ent-

scheides am 18. Mai 2017 von der angeblichen Befangenheit der Baube-

raterin erfuhr, und mithin die Frage der Fristgerechtigkeit der hier erhobe-

nen Befangenheitsrüge kann deshalb offen gelassen werden, weil die 

wiederholte Beratung, auch bei der Ausarbeitung der Grundordnung, 

noch keinen Ausstandgrund darstellt  (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts 

R 10 88 vom 30. November 2010 E.4a). Diese Rügen sind unbegründet.

4.3. Die Beschwerdeführerin wendet weiter ein, die Beschwerdegegnerin habe 

nicht nur die sachlichen, sondern auch die rechtlichen Überlegungen des 

zweiten Bauberaterberichts übernommen. Die Bauberaterin sei dadurch 

zur Entscheidungsträgerin geworden, was nicht angehe. Eine Heilung sei 

aufgrund des Instanzenverlustes nicht möglich, weshalb eventualiter ver-

langt werde, die Sache zur Neubeurteilung an die Beschwerdegegnerin 

zurückzuweisen. Zu diesem Einwand ist jedoch mit der Beschwerdegeg-

nerin festzuhalten, dass die Frage der Baugestaltung nicht losgelöst vom 

Gesetzestext erfolgen darf, weshalb die Bauberatung ihre Kompetenzen 

nicht überschritten hat.

4.4. Gemäss der Beschwerdeführerin erfülle die Bauberaterin ausserdem die 

Voraussetzungen für die Bauberatung nicht. Sie habe keine überdurch-

schnittlichen Kenntnisse in Architektur sowie Bau-, Planungs- und Um-

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weltschutzrecht. Darauf erwidern die Beschwerdegegnerin und sinn-

gemäss auch die Beigeladenen, dass die seit Jahren in Planungs- und 

Gestaltungsfragen betreuende Bauberaterin aufgrund der Qualifikation ih-

rer Mitarbeiter kompetent sei. Letzterem kann zugestimmt werden. Die 

Berichte der Bauberaterin sind von qualifizierten Fachleuten unterzeichnet 

worden. Deren Qualifikation kann aus der Website der genannten Firma 

entnommen werden. Irrelevant ist es im Übrigen, dass der zweite Bericht 

vom 12. Oktober 2016 (Bg-act. III/2) vom beigezogenen Architekten 

M._____ mitunterzeichnet wurde, da auch seine Fachkompetenzen nicht 

anzuzweifeln sind.

5. Die Beschwerdeführerin hält ferner dafür, dass die nicht unterzeichneten 

Flugblätter aus dem Recht hätten gewiesen werden müssen. Es sei nicht 

sichergestellt, dass sich die Vorinstanz dadurch nicht habe beeinflussen 

lassen.

Dieses Argument ist schon deshalb nicht zutreffend, weil die Beschwer-

degegnerin ja auch ohne Aus-dem-Recht-Weisung von den Flugblättern 

Kenntnis genommen hat. Im Übrigen hat die Beschwerdegegnerin zuge-

standen, dass sie den Flugblattschreibern zu Unrecht das rechtliche 

Gehör nicht gewährt habe. Richtigerweise hat sie diesem Umstand aber 

kein Gewicht beigemessen, weil sie die Baubewilligung gestützt auf ande-

re Gründe nicht erteilte.

6. Die Beschwerdeführerin macht zudem eine Verletzung des rechtlichen 

Gehörs geltend: Der Sachverhalt sei unvollständig festgestellt worden. 

Auch habe sich die Beschwerdegegnerin mit dem Verdichtungsargument 

und mit den Eingaben der Beschwerdeführerin ungenügend bzw. über-

haupt nicht auseinandergesetzt.

6.1. Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger 

wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag entschieden 

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hat. Die Begründung eines Entscheids muss deshalb so abgefasst sein, 

dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies 

ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich 

über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem 

Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von 

denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid 

stützt. Es ist insbesondere auch nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbe-

standlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander-

setzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentli-

chen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler: BGE 133 I 270 E.3.1). 

6.2. Die angebliche Nichtwiedergabe des Fazits des ersten Berichts und die 

unterbliebene Erwägung, dass der Co-Architekt, O._____, Präsident (im 

Ausstand) der Baukommission ist – der gemäss der Beschwerdeführerin 

kraft seiner Position die Bewilligungspraxis bestens kenne – stellen noch 

keine unvollständige Feststellung des Sachverhalts dar. Die behauptete 

fehlende Begründung im zweiten Bericht der Bauberaterin ist ausserdem 

nicht ersichtlich.

6.3. Die von der Beschwerdeführerin angeführte Projektänderung (Verkleine-

rung Grundriss, Drehung Firstrichtung, Überprüfung von Varianten von 

Dachaufbauten, Ausarbeitung verschiedener Balkonvarianten mit unter-

schiedlichen Dachformen und verschiedene Fassadenvarianten) hat die 

Beschwerdegegnerin zudem zu Recht nicht erwähnt: Am 13. September 

2006 hat die Beschwerdeführerin zwei Varianten betreffend Fassadenfar-

be und Balkongestaltung eingereicht. Wie die Beschwerdegegnerin zu-

treffend festhält, wurde das Volumen indessen nicht reduziert und die Fir-

strichtung nicht gedreht. Nachdem das Bau- und Einspracheverfahren auf 

Ersuchen der Beschwerdeführerin am 20. Februar 2017 zur Besprechung 

von Bauvarianten sistiert wurde, verlangte die Beschwerdeführerin in der 

Folge die Wiederaufnahme des Verfahrens gestützt auf die Projektpläne 

http://links.weblaw.ch/de/BGE-133-I-270

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in der Fassung gemäss Stellungnahme vom 13. September 2016 mit der 

Modifikation betreffend Fassadenfarbe und Balkongestaltung (vgl. Bg-act. 

II/8). Die anlässlich der Besprechung vom 14. März 2017 präsentierten 

Projektvarianten sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfah-

rens.

6.4. Die weitere Rüge der Beschwerdeführerin, es sei keine Begründung für 

die Ablehnung des überarbeiteten Projekts gegeben worden, zielt ins Lee-

re. Nachdem das Projekt, wie am 13. September 2016 eingereicht, nur 

marginal hinsichtlich der Fassadenfarbe und der Ausgestaltung der Bal-

kone geändert wurde (vgl. Bg-act. II/26 Beilage 16-17), waren Ausführun-

gen hierüber nicht nötig, da das Bauvorhaben aus Sicht der Beschwerde-

gegnerin dies ungeachtet weiterhin mit der entsprechenden Begründung 

abzuweisen war. Die Begründungspflicht ist nicht verletzt.

6.5. Die behauptete fehlende Erwähnung des generellen Gestaltungsplans 

(GGP) im Dorfkern stellt zudem per se keine Verletzung der Begrün-

dungspflicht dar, geht doch die Beschwerdeführerin selbst davon aus, 

dass dessen Gestaltungsanforderungen und Höhenbeschränkungen das 

vorliegende Projekt nicht tangierten. Inwieweit dies hingegen bei der ma-

teriellen Begründung eine Rolle spielt, wird sich in den nachfolgendenden 

Erwägungen zeigen.

6.6. Die angeblich fehlende Angabe im angefochtenen Entscheid, dass gera-

de in jüngster Zeit grossvolumige Häuser in der Kernzone bewilligt wor-

den seien. Bei diesen sei das Baugesuch praktisch gleichzeitig mit dem 

Projekt der Beschwerdeführerin im Jahre 2016 eingegeben worden]) wur-

de jedenfalls dadurch behoben, dass die Beschwerdegegnerin im ange-

fochtenen Entscheid klar deklariert hat, in der ganzen Kernzone fänden 

sich lediglich rund dreizehn grossvolumige Bauten, die hauptsächlich ent-

lang von Hauptverkehrsachsen realisiert worden seien.

- 16 -

6.7. Auf den unbegründeten Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Beschwer-

degegnerin habe sich im angefochtenen Entscheid mit dem Verdichtung-

sargument ungenügend auseinandergesetzt ist nicht näher einzugehen, 

zumal sich die Beschwerdegegnerin nicht mit jedem Vorbringen ausein-

anderzusetzen braucht, sondern bloss die Überlegungen zu nennen hat, 

von denen sie sich leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt, 

was hier, wie sich nachfolgend noch zeigen wird, der Fall ist.

6.8. Soweit die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin schliesslich 

noch vorwirft, die Bauberaterberichte vom 7. Juni und 12. Oktober 2016 

würden sich gar nicht mit ihren Eingaben vom 3. November 2016 befas-

sen, so ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass Rechtsschrif-

ten der Parteien der Bauberatung nicht zur Kenntnis zu bringen sind. Es 

reicht aus, wenn sich die Parteien zum Gutachten der Bauberatung äus-

sern können. 

Die Vorbringen der Beschwerdeführerin betreffend die Verletzung des 

rechtlichen Gehörs sind somit unbegründet.

7. Materiell ist unbestritten, dass das vorliegende Bauprojekt nicht im Be-

reich mit besonderen Gestaltungsanforderungen liegt und deshalb die 

entsprechenden Anforderungen in Art. 38 Abs. 2 des Baugesetzes der 

Beschwerdegegnerin (BG) (Entwicklung eines ortsbaulich qualitätsvollen 

Projekts) nicht erfüllen muss. Indessen ist nachfolgend im Sinne einer 

konkreten Normenkontrolle vorab zu klären, ob die Beschwerdegegnerin 

zur Abweisung des Bauprojekts neben der allgemeinen Ästhetikvorschrift 

in Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 

BR 801.100) auch die weitergehenden Erhaltungs- und Anpassungsrege-

lungen in Art. 21 Abs. 2 und 3 BG anwenden durfte.

- 17 -

7.1. Nach Art. 22 Abs. 3 Satz 2 KRG können die Gemeinden im Rahmen ihrer 

Zuständigkeit strengere Bestimmungen aufstellen, soweit es die örtlichen 

Verhältnisse erfordern und die übergeordnete Regelung dem nicht entge-

gensteht. Bezüglich der kommunalen Rechtssetzungsbefugnis von Ge-

staltungsregelungen lauten die massgebenden Passagen aus der Bot-

schaft folgendermassen (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen 

Rat, Heft Nr. 3/2004–2005, S. 344):  

Beizufügen ist, dass es den Gemeinden selbstverständlich weiterhin offen steht, mit 

Rücksicht auf die örtlichen Verhältnisse eigene Vorschriften über die Gestaltung von 

Bauten und Anlagen zu erlassen. Da sie jedoch lediglich strengere Bestimmungen auf-

stellen dürfen, haben kommunale Ästhetikklauseln den kantonalen Standard zu wahren. 

Sie dürfen diesen Mindeststandard nicht unterschreiten. Daneben können die Gemein-

den für bestimmte Bauten oder Anlagen auch allgemeine oder zonenspezifische Spezial-

regelungen erlassen, z.B. Vorschriften über Materialien, Farben, Dächer, Reklamen, An-

tennen usw. (vgl. Art. 26 Abs. 2 Ziffer 2 E-KRG). Im Interesse der architektonischen Kre-

ativität sowie zur Wahrung der Gestaltungsfreiheit des Bauherrn wird indessen erwartet, 

dass die Gemeinden beim Erlass eigener gestalterischer Vorschriften in Zukunft etwas 

mehr Zurückhaltung üben. Beizufügen bleibt, dass der Erlass weitergehender gestalteri-

scher Vorschriften nur dann zulässig ist, wenn sich solche Vorschriften auf Grund der 

örtlichen Gegebenheiten auch tatsächlich aufdrängen (Art. 24 Abs. 3 E-KRG)."

7.2. Laut Beschwerdeführerin sei zunächst gestützt auf GGP für den Dorfkern, 

wonach für das Bauprojekt keine besonderen Gestaltungsanforderungen 

gälten, festzuhalten, dass sich aufgrund der örtlichen Gegebenheiten kei-

ne weitergehenden gestalterischen Vorschriften aufdrängten. Das gelte 

im Übrigen für das gesamte Gemeindegebiet. Für den Dorfkern gebe es 

somit – mit Ausnahme von Art. 53 BG (Dächer) – keine weitergehenden 

gestalterischen Vorschriften als diejenigen von Art. 73 Abs. 1 KRG. Ledig-

lich konkrete ästhetische Klauseln seien gleichwertig. Den vorliegenden 

allgemeinen ästhetischen Klauseln in Art. 21 Abs. 2 und 3 BG komme da-

her keine eigenständige Bedeutung zu. Anzuwenden sei folglich Art. 73 

KRG, der kraft Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG abweichenden kommunalen 

Vorschriften vorgehe.

- 18 -

7.3. Die hier einschlägigen Bestimmungen lauten wie folgt:

Art. 73 KRG  Siedlung und Landschaft
1 Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten 

und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung 

entsteht. 
2 Wo dieses Gesetz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorse-

hen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne und die Bau-

behörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachleute in Fragen der Bauge-

staltung beraten zu lassen. 

Art. 21 BG [Zonenvorschrift für die Kernzone]
2 In der Kernzone ist der Charakter der bestehenden Siedlung zu erhalten. Funktionell, 

hygienisch und ästhetisch unbefriedigende Gebäude und Gebäudeteile sind nach Mög-

lichkeit zu sanieren. Dabei ist anzustreben, die Kernzone baulich und funktionell zu ei-

nem attraktiven Ort auszugestalten. 
3 Sämtliche Neu-, An- und Umbauten haben sich in Stellung, Höhe, Volumen, Proportio-

nen, Dachform und -neigung, Material, Farbe und Gestaltung der bestehenden Bauwei-

se anzupassen. Sie sind aufgrund der bestehenden Überbauung anzupassen. Für Bau-

vorhaben in der Kernzone wird in der Regel eine Bauberatung verlangt.

Der Botschaft zum KRG ist zur Ästhetik insbesondere das Folgende zu 

entnehmen (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 

3/2004–2005, S. 343 f.): 

"Die geltende Ästhetikvorschrift von Art. 8 KRG hat sich – entsprechend den gewandel-

ten Anschauungen und dem Trend in den kommunalen und kantonalen Baugesetzge-

bungen folgend – von einer negativen zu einer positiven Generalklausel weiterentwickelt. 

Dabei steht beim angestrebten Gestaltungsziel nicht etwa die "Anbiederung an das Alte", 

sondern die "Gesamtwirkung" im Vordergrund; Siedlungen, Bauten und Anlagen sollen 

für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung 

so gestaltet werden, dass eine "gute Gesamtwirkung" entsteht. Was unter "guter Ge-

samtwirkung" zu verstehen ist, wird im Einzelfall auf Grund der konkreten Verhältnisse 

(vgl. z.B. BGE 114 Ia 345) zu prüfen sein. Mit dem positiven Gestaltungsziel der "guten 

Gesamtwirkung" soll die Basis für die Erhaltung und Förderung einer "guten Architektur" 

geschaffen werden, welche u.a. auch neue Formen in alten Strukturen ermöglicht. Wie 

sich schon aus dem Wort "Gesamtwirkung" ergibt, steht das positive Gesamtergebnis im 

- 19 -

Vordergrund. Die geplante Baute soll in einem gewissen Einklang mit der Umgebung 

stehen. Es geht um den Gesamteindruck des Orts- oder Quartierbildes, um Rücksicht-

nahme auf prägende Elemente in der Umgebung, um die räumlichen Strukturen des 

Ganzen, um die Qualität des Gesamtbildes. Mit dem Wort "gut" wird zum Ausdruck ge-

bracht, dass die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung der Generalklausel 

nicht allzu hoch angesetzt werden dürfen, wie dies etwa der Fall wäre, wenn eine "opti-

male" Gesamtwirkung verlangt würde. Die Anwendung ästhetischer Generalklauseln 

stellt erhebliche Anforderungen an die Baubehörden."

7.4. Sowohl Art. 73 Abs. 1 KRG als auch Art. 21 Abs. 2 und 3 BG nehmen 

ausdrücklich Bezug auf diese bestehende Umgebung und verlangen eine 

gute Einordnung (Art. 73 Abs. 1 KRG), ein Erhalt des Charakters der be-

stehenden Siedlung (Art. 21 Abs. 2 BG) bzw. ein Anpassen an die beste-

hende Bauweise bzw. die bestehende Überbauung (Art. 21 Abs. 3 BG). 

Art. 21 Abs. 3 BG verlangt also für Neubauten nicht nur eine gute Einord-

nung, einen Erhalt des Charakters der bestehenden Siedlung und ein An-

passen an die bestehende Bauweise, sondern letztlich auch eine Anpas-

sung an die bestehende Überbauung und somit eine Rücksichtnahme auf 

die bereits konkret vorhandenen Gebäude. Diese Regelung heisst etwa 

nicht, dass neue, sich von alten Bauten unterscheidenden Bauformen un-

tersagt sind, sondern sie konkretisiert das in Art. 73 Abs. 1 KRG veranker-

te und in der Botschaft erläuterte Gestaltungsziel einer "guten Gesamtwir-

kung" und kann somit durchaus in diesem Sinne ausgelegt werden. Die 

Beschwerdegegnerin hat letztendlich, in der Formulierung der Botschaft 

ausgedrückt, dafür zu sorgen, dass die geplante Baute in einem gewissen 

Einklang mit der Umgebung steht. 

7.5. Dass unbestrittenermassen gemäss GGP keine besonderen Gestal-

tungsanforderungen für das vorliegende Bauprojekt in der Kernzone gel-

ten, heisst, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin, noch nicht, 

dass für die Kernzone keine gestalterischen Vorschriften aufgestellt wer-

den dürfen. Der Beschwerdegegnerin ist demnach darin beizupflichten, 

dass sie mit Art. 21 Abs. 2 und 3 BG die allgemeine Ästhetikklausel in Art. 

- 20 -

73 Abs. 1 KRG in der Kernzone zulässigerweise im Einklang mit Art. 22 

Abs. 3 KRG ergänzt hat – was die Regierung im Übrigen genehmigt hat. 

Nach dem Gesagten durfte die Beschwerdegegnerin – bzw. darf sie wei-

terhin – auf Art. 21 Abs. 2 und 3 BG abstellen.

8. Bevor auf die Ästhetikthematik eingegangen wird, ist zunächst zu unter-

suchen, ob das Bauvorhaben die Regelbauweise einhält, was für die Be-

schwerdeführerin als unbestritten gilt.

8.1. Die Beschwerdeführerin führt aus, im ersten Bericht der Bauberaterin vom 

6. Juni 2017 sei der Mehrlängenzuschlag als angemessen begründet 

worden. Eine Genehmigung von Mehrlängen sei gemäss Baugesetz nur 

bei guter Gestaltung möglich. Auch daraus könne entnommen werden, 

dass im ersten Bericht nichts gegen eine Verweigerung der Baubewilli-

gung spreche. In der angefochtenen Verfügung sei nirgends als Ableh-

nungsgrund die Überschreitung der maximalen Gebäudelänge von 28 m 

erwähnt worden. Die Gebäudelänge von 29 m sei vom Bauberater ge-

nehmigt worden. 

8.2. Unbestritten ist, dass das Bauprojekt die maximal zulässige Gebäudelän-

ge gemäss Zonenschema in Art. 13 BG um einen Meter überschreitet, 

ansonsten die Abmessungs- und Abstandsvorschriften einhält. Eine an-

gemessene Überschreitung der Gebäudelänge in der Kernzone ist 

gemäss FN 5 zu Art. 13 BG bei nachweislich guter Gestaltung und Bau-

beratung möglich. Der Bauberater erachtete im ersten Bericht vom 6. Juni 

2017 (Bg-act. III/1 S. 3) die Bauüberschreitung als angemessen, weil die 

Fassadenflucht der sich westlich befindlichen Baute auf Parzelle 246 

übernommen werde. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausführte 

kann aber nur der Gemeindevorstand eine Überschreitung der Gebäu-

delänge bewilligen. Dies hat er nicht getan, weil gemäss Angaben der 

Beschwerdegegnerin in der Duplik die Übernahme der Fassadenflucht 

- 21 -

der westlich gelegenen Baute keine nachweislich gute Gestaltung im Sin-

ne des Zonenschemas, FN 5, zu begründen vermöge. Zudem habe die 

Bauberaterin in diesem Bericht unmissverständlich ein Überdenken ins-

besondere der Gebäudehöhe, der Konstruktion der Dachaufbauten und 

der Firstausrichtung gefordert. Der Gemeindevorstand habe sich mit der 

Gebäudelängenüberschreitung gar nicht auseinandergesetzt, weil er das 

Baugesuch ohnehin aufgrund der Verletzung der Einordnungs-, Erhal-

tungs- und Anpassungsregelungen gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 

21 Abs. 1 und 2 BG habe abweisen müssen. 

Mit der Beschwerdegegnerin ist demnach festzuhalten, dass mit der Ab-

weisung des Baugesuchs zufolge fehlender guter Gesamtwirkung auch 

die gute Gestaltung als Voraussetzung für eine Gebäudelängenüber-

schreitung gemäss Art. 13 FN 5 BG und damit implizite die Zulässigkeit 

einer Gebäudelängenüberschreitung verneint wurde. Das Bauprojekt hält 

die Regelbauweise somit nicht ein. 

9. Zu prüfen ist weiter, ob sich die Beschwerdegegnerin zur Abweisung des 

vorliegenden Baugesuchs auf die Berichte der Bauberaterin stützen durf-

te.

9.1. Die Beschwerdegegnerin hat im angefochtenen Entscheid auf S. 9 ff. 

anhand der (zweiten) Stellungnahme der Bauberaterin vom 12. Oktober 

2016 (Bg-act. III/2) ausführlich begründet, warum sie mit der Bauberaterin 

der Auffassung sei, dass das vorliegende Bauprojekt die Einordnungs-, 

Erhaltungs- und Anpassungsregeln in Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 21 

Abs. 2 und 3 BG verletze. Der Gemeindevorstand schilderte insbesonde-

re die Analyse der Bauberaterin in der Stellungnahme vom 12. Oktober 

2016 zum Bauprojekt im Verhältnis zur Umgebung. Die Details der Analy-

se im Anhang zum Gutachten hätten unter anderem Folgendes gezeigt:

- 22 -

Währenddessen das geplante Bauvorhaben 5-geschossig in Erscheinung 

trete, fänden sich in der Umgebung mehrheitlich 3-geschossige sowie 

zwei 4-geschossige Bauten.

Das Bauprojekt verfüge über eine Ausnützungsziffer (AZ) von ca. 2.39, 

währendem im Quartier acht (recte: neun) Bauten eine AZ zwischen 0.41 

bis 0.92 sowie drei Bauten eine AZ zwischen 1.00 und 1.35 aufwiesen.

Typisch für die nähere Umgebung des Bauprojekts seien relativ grosse 

Grünräume und/oder Freiflächen. Letzteres zeige sich u.a. darin, dass 

auch die zwei vorhandenen 4-geschossigen Bauten über eine AZ von 

0.92 bzw. von 1.00 verfügten (im Gegensatz zu 2.39 des vorliegenden 

Bauprojekts).

Ein Vergleich mit der Bahnhofzone von Chur zeige die gewaltige Dimen-

sion des Bauprojekts.

Aufschlussreich sei sodann ein Modell betreffend Grünfläche/Freiraum, 

das die Dorfentwicklung aufzeige, wenn auf den benachbarten Parzellen 

mit dem vorliegenden Bauprojekt vergleichbare Überbauungen realisiert 

würden.

Die Profile Süd und West zeigten, dass das Bauprojekt die in der Umge-

bung bestehenden Bauvolumen sprenge. Das hypothetische Profil Süd 

zeige überdies, womit zu rechnen wäre, wenn auf den benachbarten Par-

zellen mit dem vorliegenden Bauprojekt vergleichbare Überbauungen rea-

lisiert würden.

Der Einwand der Bauherrschaft, die Kernzone X._____ sei inhomogen, 

wies der Gemeindevorstand als unbegründet ab, weil das Fehlen einer 

historischen und homogenen Bausubstanz nicht dazu führe, dass in äs-

thetischer Hinsicht einfach alles erlaubt sei. Mit anderen Worten: Das 

Fehlen einer historischen und homogenen Bausubstanz führe – entgegen 

der Ansicht der Beschwerdeführerin – nicht dazu, dass die Regelungen in 

Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 21 Abs. 1 und 2 BG in der Gemeinde 

X._____ nicht anwendbar wären. Die Einordnungs-, Erhaltungs- und An-

passungsregelungen in Art. 73 Abs. 1 KRG sowie Art. 21 Abs. 1 und 2 BG 

- 23 -

gälten auch in X._____ und verlangten, – wenn auch viel weniger streng 

als beispielsweise bei einem ISOS-geschützten Dorf – dass sich die Bau-

herrschaft mit der bestehenden Architektur in der näheren und weiteren 

Umgebung auseinandersetze und die in den besagten Regelungen defi-

nierten ästhetischen Vorgaben angemessen umsetze. Weil diese Vorga-

ben vorliegend nicht ansatzweise umgesetzt würden, sei das Baugesuch 

in Gutheissung der Einsprachen abzuweisen.

Weiter sei der Einwand der Bauherrschaft, die Baubehörde habe es zu 

Unrecht unterlassen, konkretisierte Aussagen darüber zu machen, wel-

ches Volumen als ästhetisch eingeordnet qualifiziert werde und nach wel-

chen Kriterien das beantragte Projekt umzuarbeiten sei, um als "ästhe-

tisch eingeordnet" qualifiziert zu werden, unbehelflich: Zum einen könnten 

die ästhetischen Anforderungen in Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 21 Abs. 2 

und 3 BG nicht einfach mittels maximaler Volumen konkretisiert werden. 

Darüber hinaus sei es nicht Sache der Baubehörde, für die Bauherrschaft 

anstelle ihres Architekten ein die ästhetischen Anforderungen von KRG 

und BG erfüllendes Bauprojekt zu erarbeiten.

9.2. Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, eine grundsätzliche 

Pflicht zur Bauberatung bestehe gemäss Art. 21 Abs. 3 BG nicht, weshalb 

sie hier nicht erforderlich gewesen sei.

Gemäss Art. 21. Abs. 3 Satz 3 BG wird für Bauvorhaben in der Kernzone 

in der Regel eine Bauberatung verlangt. Die Beschwerdegegnerin hat ihr 

Ermessen durch die Einholung einer Bauberatung angesichts der Grösse 

des vorliegenden Bauvorhabens bestimmt nicht überschritten. Zudem 

sieht das Zonenschema in Art. 13 FN 5 BG für die vorliegende Über-

schreitung der Gebäudelänge (s. vorne E.8.2) zwingend eine Baubera-

tung vor.

9.3. Die Beschwerdeführerin bemängelt, dass das Baugesuch eigentlich auf-

grund des Volumens (bzw. der Höhe und Anzahl Stockwerke) sowie des 

- 24 -

mangelnden Freiraums nicht bewilligt worden sei, was nicht angehe. Die 

Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass die Kernzone X._____ inhomo-

gen sei und aus einer unsystematischen und frei angeordneten Mischung 

alter und neuer Bausubstanz unterschiedlicher Grösse, Anordnung und 

Formen bestehe. In sich geschlossene Quartiere mit einer je eigenen ar-

chitektonischen Sprache seien nicht auszumachen. Die Begründung, Art. 

21 Abs. 2 und 3 BG seien verletzt, weil die architektonische Sprache des 

Bauprojekts nicht ortstypisch sei, erweise sich als widersprüchlich, weil in 

der gleichen Verfügung mehrfach festgehalten worden sei, in der Kernzo-

ne gebe es keine einheitliche Sprache und die Kernzone würde sich 

durch unterschiedliche Charakteristiken auszeichnen. Das Gleiche gelte 

für die weitere Begründung mit Verweis auf Art. 73 KRG, wonach dem 

Bauprojekt eine gute Gesamtwirkung fehle.

Laut der Beschwerdegegnerin sei die Baubewilligung hingegen nicht nur 

zufolge zu grossen Volumens, sondern zufolge Verletzung der Einord-

nungs-, Erhaltungs- und Anpassungsregelungen verweigert worden. Das 

vorgesehene Volumen könnte an der vorgesehenen Stelle durchaus rea-

lisiert werden, z.B. durch Schaffung von genügend Freiraum, mittels Zu-

kauf einer benachbarten Parzelle oder auf andere Art und Weise.

9.4. Bauten haben nicht nur die geltende Bau- und Zonenordnung 

einzuhalten, sondern auch allfällige strengere ästhetische 

Schutzbestimmungen zu erfüllen. Ästhetikvorschriften haben eine 

eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht von vornherein eingehalten, 

wenn die Bauvorschriften respektiert werden, denn die Schutzbereiche 

der Normen decken sich nicht zwingend. Die Anwendung einer Vorschrift 

zum Schutze des Ortsbildes kann daher im Einzelfall zu einer Reduktion 

des nach der Zonenordnung zulässigen Bauens führen (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 1P.709/2004 vom 15. April 2005 E.2.3, in: ZBl 107/2006 

S. 422; BGE 115 Ia 370 E.5). Indes darf die Anwendung einer positiven 

Ästhetikklausel nicht dazu führen, dass generell - etwa für die ganze 

- 25 -

Dorfkernzone - die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Hat der 

Gesetzgeber z.B. eine bestimmte Geschosszahl zugelassen, ginge es 

nicht an, generell nur ein Geschoss weniger zu bewilligen mit der 

Begründung, nur dadurch würde eine gute Gesamtwirkung erreicht (vgl. 

BGE 115 Ia 370 E.5 m.H.). Die Ästhetikklausel darf auch nicht die 

Funktion einer Planungszone übernehmen und dazu verwendet werden, 

die bestehenden Bauvorschriften ausser Kraft zu setzen und eine künftige 

Nutzungsordnung zu sichern (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und 

besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 326f.). Die Frage, ob 

vorliegend eine gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 73 Abs. 1 KRG 

erzielt wird, aber auch ob der Charakter der bestehenden Siedlung 

erhalten wird (Art. 21 Abs. 2 BG), das Bauvorhaben der bestehenden 

Bauweise angepasst ist und es eine Anpassung an die bestehende 

Überbauung vorsieht (Art. 21 Abs. 3 BG), mithin auf die bereits konkret 

vorhandenen Gebäude Rücksicht nimmt, ist im Einzelfall anhand der 

konkreten Verhältnisse zu prüfen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 

1C_115/2011 vom 17. Mai 2011 E.3.3 und 1P.23/2007 vom 16. Mai 2007 

E.4.5; vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. 

März 2013 E.3.3).

9.5. Die Beschwerdegegnerin wies das hier strittige Bauvorhaben nicht nur 

wegen des grossen Volumens ab. Vielmehr hat sie es – wie oben unter 

E.9.1 dargelegt – wegen der fünfgeschossigen Erscheinung, während in 

der Umgebung mehrheitlich dreigeschossige (bzw. eher sogar zweige-

schossige) und zwei viergeschossige Bauten vorhanden sind (vgl. Bg-act. 

III/2 Beilage 1-2); der sehr hohen Ausnutzungsziffer (2.39 im Vergleich zu 

neun Bauten im Quartier von 0.41 bis 0.92 und drei Bauten zwischen 1.00 

und 1.35 [vgl. Bg-act. III/2 Beilage 4) und der fehlenden grossen Grün- 

oder Freiräume (vgl. Bg-act. III/2 Beilage 5-6) abgelehnt. Die Beschwer-

degegnerin kam somit aufgrund eines Vergleichs mit der Überbauung der 

Nachbarschaft in vertretbarer Weise zum Schluss, dass insgesamt ein 

http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F115-IA-370%3Ade&number_of_ranks=0#page370

- 26 -

unbefriedigendes Profil resultiert (vgl. zum Profilvergleich Bg-act. III/2 Bei-

lage 7). 

9.6. Zu bemerken ist noch, dass die Beschwerdeführerin gemäss Beilagen 

ihrer Stellungnahme vom 13. September 2016  (Bg-act. II/26 Beilage 16-

17) das Bauprojekt hinsichtlich Fassadenfarbe und Ausgestaltung der 

Balkone, wie im ersten Bauberatungsbericht vom 7. Juni 2016 empfohlen 

(vgl. Bg-act. III/1), zwar angepasst hatte; diese Anpassung war jedoch wie 

bereits angetönt nur marginal. Im ersten Bauberatungsbericht vom 7. Juni 

2016 (Bg-act. III/1) hatte die Bauberaterin u.a. noch eine Änderung der 

Konstruktion der Dachaufbauten empfohlen, da dieses Projekt markante 

Schleppgauben vorsehe, die sich weniger in die dörfliche Dachlandschaft 

eingliedern würden als Spitzgauben. Gemäss der Bauberaterin seien Da-

chaufbauten im Dorfkern weit verbreitet; in der näheren Umgebung des 

Projekts seien diese aber als Spitzgauben gebaut. Zudem empfahl die 

Bauberaterin, die gewählte Firstausrichtung zu überdenken, da die im 

Projekt aufgezeigte Firstausrichtung in Ost-West-Ausrichtung und somit 

quer zur Baute im Dorf eher ortsuntypisch sei. Diesen Empfehlungen der 

Bauberaterin ist die Beschwerdeführerin nicht nachgekommen.

Sodann wies die Bauberaterin in ihrer zweiten Stellungnahme vom 12. 

Oktober 2016 (Bg-act. III/2) darauf hin, dass dieses Projekt den Charakter 

des Quartiers verändere und die architektonische Sprache nicht ortsty-

pisch sei. Kosmetische Massnahmen ohne Anpassung des Volumens 

brächten nicht die erforderliche Abstimmung zur Umgebung. Entschei-

dend ist aus Sicht der Beraterin demnach nicht das Volumen allein, son-

dern ob sich das Bauprojekt mit diesem Volumen in die Umgebung ein-

fügt, was sie verneint. Dass im angefochtenen Entscheid die Aussage der 

Bauberaterin zitiert wird, wonach die Kernzone sich durch unterschiedli-

che Charakteristiken auszeichne und keine einheitliche Sprache aufweise 

(vgl. Bg-act. III/2 S. 2), ändert nichts daran, dass die bestehende städte-

- 27 -

bauliche und architektonische Struktur in der Umgebung – wie die Baube-

raterin selbst im gleichen Bericht verlangt – geachtet werden muss.

Aus dem Gesagten erhellt, dass die Beschwerdegegnerin gestützt auf die 

Beurteilungen der Bauberaterin das vorliegende Bauprojekt nicht nur auf 

sein Volumen, sondern auf den Gesamteindruck im Quartierbild hin über-

prüfte.

9.7. Das vorliegende Bauprojekt wurde, wie gesehen, bereits gestützt auf die 

zwei erwähnten, konkreten Gutachten der Bauberaterin abgewiesen. In-

dessen hat die Beschwerdegegnerin auch anerkannt, dass in der Kernzo-

ne zwischen den gemäss Zonenschema maximal möglichen Bauvolumina 

und den Einordnungs-, Erhaltungs- und Anpassungsregelungen in Art. 73 

Abs. 1 KRG sowie Art. 21 Abs. 2 und 3 BG ein potenzielles Spannungs-

feld bestehe und dass eine rechtsgleiche sowie vorhersehbare Rechts-

anwendung im Einzelfall – zufolge der offen formulierten Einordnungs-, 

Erhaltungs- und Anpassungsregelungen – nicht einfach sei. Unabhängig 

vom vorliegenden Baubewilligungs- und Einspracheverfahren hat die 

Gemeinde darum bei ihren Planern und ihrem Rechtsvertreter ein inter-

disziplinäres Gutachten in Auftrag gegeben, um zu prüfen, ob bzw. wie 

sich die Handhabung der erwähnten offen formulierten Regelungen in der 

Kernzone konkretisieren bzw. typisieren lassen. Der Gemeindevorstand 

hat den entsprechenden Bericht "Bebauung in der Kernzone X._____ – 

Kriterien für die Zulässigkeit von grossvolumigen Bauten" vom 17. Januar 

2017 anlässlich seiner Sitzung vom 23. Januar 2017 als Grundlagenpa-

pier für die künftige Beurteilung grossvolumiger Bauten in der Kernzone 

zustimmend zur Kenntnis genommen. 

9.8. Im Grundlagenpapier vom 17. Januar 2017 (Bg-act. V/1) führte die Bau-

beraterin insbesondere aus, grossvolumige Bauten in der Kernzone seien 

grundsätzlich möglich. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts 

könnten Ästhetikklauseln im Einzelfall aber durchaus zu einer Reduktion 

- 28 -

des nach der Zonenordnung zulässigen Bauvolumens führen. Sowohl Art. 

73 Abs. 1 KRG als auch Art. 21 Abs. 2 und 3 BauG nähmen ausdrücklich 

Bezug auf die bestehende Bausubstanz. Neue Bebauungen in der Kern-

zone müssten somit immer unter Beachtung des Bestandes konzipiert 

werden. Die Volumetrie und Proportionen dieser neuen Bebauungen 

müssten Bezug auf den Bestand nehmen. Zudem führte sie Folgendes 

aus:

"Aufgrund einer summarischen Analyse und Betrachtung der gesamten 

Kernzone X._____ sowie unter Berücksichtigung der vorstehenden Über-

legungen können grossvolumige Bauten mit vier bis fünf Stockwerken in 

der Kernzone unseres Erachtens namentlich in folgenden typischen Si-

tuationen bzw. unter folgenden Voraussetzungen mit den Vorgaben in Art. 

73 Abs. 1 KRG sowie Art. 21 Abs. 2 und 3 BG vereinbar sein:

1. Gut gestaltete grossvolumige Baukörper entlang von Hauptverkehrs-

achsen, die bereits von grossvolumigen, nahe aneinander liegenden 

und den Strassenraum abgrenzenden Volumen charakterisiert wer-

den.

2. Gut gestaltete grossvolumige Baukörper auf grossen Parzellen, wel-

che mit einem zweckmässigen Mass an Freiraum kombiniert werden. 

3. Unabhängig von Lage und Parzellengrösse:

3.1.Wenn aufgrund einer qualitativ hochwertigen Architektur ein verträgli-

ches Gegenüber mit den bestehenden kleinen Volumen entsteht und 

dadurch eine gute Gesamtwirkung geschaffen werden kann. Mit an-

deren Worten: Die nebeneinanderbestehenden grossen und kleinen 

Volumen erreichen als Ensemble – trotz des Volumenunterschieds – 

eine gute Gesamtwirkung.

3.2.Für die Gestaltung von repräsentativen Bauten, die entsprechend in 

Erscheinung treten sollen.

Klarzustellen bleibt, dass diese grobe Typisierung sowohl Baubehörde als 

auch Bauherrschaft nicht davon entbindet, im Einzelfall sorgfältig zu prü-

- 29 -

fen, ob grosse Bauvolumen mit den Einordnungs-, Erhaltungs- und An-

passungsregelungen in Art. 73 Abs. 1 KRG bzw. Art. 21 Abs. 2 und 3 BG 

tatsächlich vereinbar sind."

Die Bauberaterin führte ausserdem aus, vorliegend charakterisiere sich 

die Kernzone X._____ dadurch, dass sie zum grössten Teil bereits über-

baut sei, und zwar vorwiegend mit Gebäudevolumina, die deutlich kleiner 

seien, als es die Regelbauweise im Zonenschema zulasse. In der ganzen 

Kernzone fänden sich lediglich rund 13 grossvolumigen Bauten, welche 

hauptsächlich entlang von Hauptverkehrsachsen realisiert worden seien. 

Die Bauberaterin bewertete im betreffenden Bericht sodann summarisch 

sämtliche grossvolumigen Bauten anhand der erarbeiteten Kriterien. Sie 

kam zum Schluss, dass nach Überprüfung dieser Kriterien bloss zwei 

Bauvorhaben voraussichtlich nicht mehr bewilligt werden könnten.

9.9. Im angefochtenen Entscheid prüfte der Gemeindevorstand das strittige 

Bauprojekt auch anhand der Erkenntnisse im Grundlagenpapiers vom 17. 

Januar 2017 der Bauberaterin und kam zu folgenden Schlüssen (die Zif-

fern entsprechen den Kriterien des Grundlagenpapiers):

1. Das vorliegende Bauprojekt liegt nicht an einer Hauptverkehrsach-

se.

2. Auf der Parzelle, auf welcher das vorliegende grossvolumige Bau-

projekt realisiert werden soll, sei keinerlei nennenswerter Freiraum 

vorgesehen. Das Problem des fehlenden Freiraums werde zusätz-

lich akzentuiert, weil das 29 m lange Gebäude bloss mit der kürze-

ren Stirnseite an die Dorfstrasse angrenze, sodass auch die Stras-

se den für ein derartiges Volumen optisch notwendigen Freiraum 

nicht zu schaffen vermag.

3.1 Vorliegend sei es der Bauherrschaft nicht gelungen, mittels qualita-

tiv hochwertiger Architektur ein verträgliches Gegenüber von beste-

hendem kleinem und geplantem grossem Volumen zu schaffen. 

Das bestehende kleine und das geplante grosse Volumen bildeten 

- 30 -

kein aufeinander abgestimmtes Ensemble, sondern ein ästhetisch 

unbefriedigendes, beliebiges Nebeneinander von Gross und Klein.

3.2 Beim geplanten Bauprojekt handle es sich nicht – wie beispielswei-

se beim Rathaus – um eine repräsentative Baute, die als solche in 

Erscheinung treten soll.

Zusammenfassend ergebe sich, dass das vorliegende Bauprojekt auch 

den im Grundlagenpapier vom 17. Januar 2017 anhand einer Typisierung 

der vorhandenen Bausubstanz erarbeiteten Kriterien nicht zu genügen 

vermöge. Das Baugesuch sei mithin auch gestützt auf die Überlegungen 

im Grundlagenpapier vom 17. Januar 2017 abzuweisen.

9.10. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die neuen Überbauungskri-

terien das Legalitätsprinzip verletzen würden. Durch das Grundlagenpa-

pier habe die Beschwerdegegnerin in Missachtung der Gesetzgebungs-

kompetenzen das Baugesetz umgeschrieben. Der Gesetzgeber habe für 

die gesamte Kernzone die gleichen Vorgaben aufgestellt. Die Gemeinde 

könne nicht einfach mit neuen Kriterien davon abweichen. So sei es will-

kürlich, wenn die neu erarbeiteten Kriterien innerhalb der gleichen Zone 

(Kernzone) erhebliche Unterscheidungen statuierten, die so vom Gesetz 

nicht vorgesehen seien. So werde die Zonenordnung in unzulässiger 

Weise abgeändert, wenn die Beschwerdegegnerin auf Grundstücken ent-

lang der Hauptstrasse ohne weiteres grossvolumige Bauten erlaube, 

während auf Nachbargrundstücken grossvolumiges Bauen nur zulasse, 

wenn genügend Freiraum geschaffen werde. Gestützt auf Ordnung-, Er-

haltungs- und Anpassungsregeln dürften die gemäss Regelbauweise 

zulässigen Bauvolumen nicht generell eingeschränkt werden. Wenn nun 

nur noch entlang der Hauptstrasse grossvolumig gebaut werden dürfe, er-

folge eine generelle Einschränkung und werde die Regelbauweise ausser 

Kraft gesetzt.

- 31 -

Im GEP seien im Übrigen weder Sammel- noch Erschliessungstrassen 

festgelegt. Entsprechend sei auch keine Hauptverkehrsachse definiert. 

Als solche könne somit nur die Kantonstrasse bezeichnet werden. 

Es sei ferner nicht einzusehen, weswegen nur nicht an der Haupter-

schliessung gelegene Grundstücke Freiflächen bereitstellen müssten. Der 

Freiraum werde bereits durch die Grenzabstände definiert. Im GGP seien 

keine Freihaltebereiche ausgeschieden. 

Die Kriterien "gute Gestaltung" oder "qualitativ hochwertige Architektur" 

seien neu und im Baugesetz nicht vorgesehen. Hier fehle die gesetzliche 

Grundlage. 

Die Beschwerdegegnerin habe das streitbezogene Projekt nur deshalb 

abgelehnt, weil sie die Nutzungsordnung abändern wolle und eine weitere 

Präjudizierung vermeiden möchte. Sie habe die bestehende Nutzungs-

ordnung mit dem Grundlagenpapier erheblich eingeschränkt. Zudem wer-

de aus dem Bericht zum Informationsanlass zum Kommunalen Räumli-

chen Leitbild vom 28. Juni 2017 (Beilage 8 zur Replik) ersichtlich, dass 

die Ästhetikklausel dazu missbraucht werde, die bestehenden Bauvor-

schriften ausser Kraft zu setzen, um eine künftige Nutzungsordnung zu 

sichern. Die Ästhetikklausel solle damit die Funktion einer Planungszone 

übernehmen, was jedoch gemäss Bundesgericht unzulässig sei. Sie habe 

schliesslich das Recht, dass das Bauvorhaben aufgrund des geltenden 

Rechts (Rechtslage im Zeitpunkt der Baueingabe) und nicht aufgrund neu 

zu erarbeitender Kriterien beurteilt werde.

Eigentümer, welche mit der Nutzungsordnung nicht einverstanden seien, 

könnten ein Quartier mit reduzierten Bauvolumen präjudizieren und den 

Willen des Gesetzgebers durchkreuzen. Die neuen Kriterien seien nicht 

unabhängig vom vorliegenden Verfahren erarbeitet worden, wie es die 

Gemeinde behaupte, sondern, um den Bau des vorliegenden Projekts zu 

verhindern. An der Sitzung vom 14. März 2017 sei ersichtlich geworden, 

dass die Gemeinde nur noch eine grössere Reduktion des Volumens ge-

fordert habe.

- 32 -

9.11. Das oberwähnte Grundlagenpapier lässt sich auf die genügende gesetzli-

che Grundlage in Art. 21 Abs. 2 und 3 BG abstützen. Wie die Beschwer-

degegnerin zutreffend vorträgt ist dieses Grundlagenpapier kein Ersatz für 

die Gesetzgebung, es ist kein Rechtserlass, sondern eine Fachmeinung 

externer Experten (Art. 7 BG), die nur insoweit massgeblich ist, als sie die 

Baubehörde und die Rechtsmittelbehörde zu überzeugen vermag. Zwin-

gend einzuhaltende Kriterien definiert das Grundlagenpapier nicht. Mass-

gebend bleibt weiterhin die Prüfung des konkreten Einzelfalles auf die 

Übereinstimmung mit der Umgebung. Dementsprechend kann hier nicht 

behauptet werden, wie es die Beschwerdeführerin dagegen tut, dass das 

Grundlagenpapier dazu missbraucht werde, die bestehenden Bauvor-

schriften ausser Kraft zu setzen, um eine künftige Nutzungsordnung zu 

sichern. Auf die ortsplanerischen Anpassungsbestrebungen der Be-

schwerdegegnerin ist im Übrigen ebenso wie auf die am 6. November 

2017 und damit nach dem Zeitpunkt der Nichterteilung der Baubewilligung 

erlassene Planungszone nicht weiter einzugehen. Eine allfällige Berufung 

auf die Planbeständigkeit ist zudem nicht möglich, denn zwar wurde in der 

letzten Totalrevision der Ortsplanung vom 7. Juli 2009 eine Vergrösse-

rung der Nutzungsmasse beschlossen, doch, wie gesagt, schreibt das 

Grundlagenpapier keine zwingenden, mit der geltenden Nutzungsordnung 

in Kontrast stehenden Vorgaben vor.

Hinzuweisen ist noch darauf, dass im Grundlagenpapier aufgezeigt wird, 

unter welchen Voraussetzungen grosse Baukörper aus Sicht der Baube-

raterin möglich sind, nämlich solche entlang der Hauptverkehrsachsen als 

strassenraumbildende, gut gestaltete grossvolumige Baukörper, überall in 

der Kernzone solche mit zweckmässigem Mass an Freiraum oder überall 

in der Kernzone und unabhängig von der Lage und Parzellengrösse sol-

che, die mit den bestehenden kleinen Volumen ein Ensemble mit guter 

Gesamtwirkung erreichen. Wie die Beschwerdegegnerin richtig festhält, 

verkennt die Beschwerdeführerin, dass grossvolumige Bauten in der 

- 33 -

Kernzone gemäss Grundlagenpapier demnach nicht nur entlang von 

Hauptstrassen, sondern bei guter Gesamtwirkung überall in der Kernzone 

zulässig sind.

Eine Verletzung des Legalitätsprinzips oder der Rechtssetzungsbefugnis 

ist nach dem Gesagten nicht ersichtlich, weshalb die diesbezüglichen Rü-

gen der Beschwerdeführerin unbegründet sind.

10. Die Beschwerdeführerin hält dafür, dass vorliegend kein überwiegendes 

öffentliches Interesse an der Verhinderung dieses Projekts bestehe. Es 

seien keine Anordnungen im GGP, keine Schutzzone, keine Gestaltungs-

vorschriften im BG vorhanden. Das öffentliche Interesse bestehe vielmehr 

darin, dass die Bauzonen gemäss Zonenvorschriften genutzt würden und 

der vom RPG geforderten inneren Verdichtung nachgelebt werde. Diese 

Auffassung der Beschwerdeführerin erweist sich aber – wie auch die Be-

schwerdegegnerin feststellt – als unzutreffend.

10.1. Nach ständiger Rechtsprechung gilt zwar, dass ohne klar überwiegende 

öffentliche Interessen keine Unvereinbarkeit mit dem Eingliederungsgebot 

festgestellt werden darf, nur weil die Baute die bau- und planungsrechtlich 

zulässigen Masse ausschöpft (Urteil des Bundesgerichts 1C_175/2017 

vom 28. Juni 2017 E.3.4 m.H.a. 1C_645/2012 vom 29. Juli 2013 E.2.4 

m.H.; vgl. auch BGE 115 Ia 363 E.3a). HÄNNI geht sogar weiter und pos-

tuliert Folgendes: Wenn die Zonenvorschriften ein gewisses Bauvolumen 

zulassen, dann kann eine Bauverweigerung gestützt auf die Ästhetikge-

neralklausel nur erfolgen, wenn überwiegende öffentliche Interessen es 

verlangen; die reglementskonforme Ausnutzung müsste "déraisonable et 

irrationnelle" sein (HÄNNI a.a.O., S. 327 m.H.a. BGE 115 Ia 363 E.3a 

m.H.a. auf BGE 101 Ia 213 E.6c f.). Vorliegend scheidet eine Heranzie-

hung des Kriteriums der überwiegenden öffentlichen Interessen jedoch 

ohnehin bereits deswegen aus, weil das vorliegende Bauvolumen – ob-

schon nur in geringfügiger Weise – die Bauordnung überschreitet (vgl. 

- 34 -

vorne E.8.2). Ferner hat die Beschwerdegegnerin das vorliegende Bau-

projekt nicht einzig wegen dessen Bauvolumens abgelehnt. Vielmehr gab 

sie gestützt auf die Empfehlungen der Bauberaterin eine Begründung, die 

sich am Eingliederungsziel der guten Gesamtwirkung orientiert. Es bleibt 

also bei der Feststellung, dass die angefochtene Verweigerung der Bau-

bewilligung eine Einschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bun-

desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]) 

darstellt, die nur zulässig ist, wenn die Voraussetzungen von Art. 36 BV 

erfüllt sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 

2013 E.3.3). Die Abweisung des Baugesuchs muss also auf einer gesetz-

lichen Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt 

und verhältnismässig sein. 

10.2. Wie oben dargestellt gibt es hier eine genügende gesetzliche Grundlage. 

Zudem liegen Massnahmen zum Schutz der Ästhetik von Anlagen ohne 

Weiteres im öffentlichen Interesse. Ausserdem darf das vom Beschwer-

deführer angerufene, in Art. 3 Abs. 3 lit. abis des Bundesgesetzes über die 

Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) enthaltene Verdich-

tungsgebot die Ästhetikvorschriften – angesichts ihrer eigenständigen 

Bedeutung – nicht aushebeln.

Wie oben dargelegt, hat die Beschwerdegegnerin begründet, warum sie 

das vorliegende Bauprojekt nicht akzeptiert. Der Bauabschlag ist auch 

verhältnismässig, da die Beschwerdegegnerin von der Beschwerdeführe-

rin in rechtmässiger Art und Weise eine Umgestaltung und Redimensio-

nierung des Bauvorhabens verlangt hat, diese dazu aber nicht bereit war. 

Somit wäre eine Projektänderung nicht zielführend gewesen. Ein anderes, 

verhältnismässigeres Instrument hätte somit nicht zur Verfügung gestan-

den.

11. Beizufügen ist noch, dass ein auswärtiger Architekt und Denkmalpfleger 

in der vom Beschwerdeführer eingereichten Stellungnahme vom 31. Mai 

- 35 -

2017 (Beilage 5 Beschwerde) zum Schluss kommt, das Bauprojekt sei 

bewilligungsfähig. Wie die Beschwerdegegnerin richtig festhält, fusst die-

ses Parteigutachten – dem lediglich die Beweiskraft eines Parteivorbrin-

gens zukommt – aber auf der falschen Annahme, dass die Erhaltungs- 

und Anpassungsregelungen in Art. 21 Abs. 1 und 2 BG nicht gälten. Auf 

dieses Gutachten ist somit nicht weiter einzugehen. 

12. Soweit die Beschwerdeführerin zudem einen Anspruch auf Gleichbehand-

lung im Unrecht geltend machen wollte, so ist darauf hinzuweisen, dass 

die Beschwerdegegnerin die zwei grossvolumigen Bauten, die nicht den 

Kriterien gemäss Grundlagenpapier entsprächen, nicht mehr bewilligen 

würde, weshalb bereits deshalb kein Anspruch auf eine Gleichbehandlung 

im Unrecht besteht. Nicht relevant für den vorliegenden Fall ist des Weite-

ren, dass die Beschwerdegegnerin nicht begründet hat, weshalb sie diese 

zwei grossvolumigen Bauten heute nicht mehr bewilligen würde.

13. Die Beschwerdeführerin führt ausserdem noch aus, die Bewilligungs-

behörde habe bei der Anwendung der Ästhetikklauseln Zurückhaltung zu 

üben und dürfe solange nicht eingreifen, als die Lösung der Bauherrschaft 

nachvollziehbar und sachlich vertretbar sei. Zu beachten sei, dass nicht 

die Baubewilligungsbehörde, sondern der Bauherr die Bebauung gestalte. 

Vorliegend sei die Lösung der Bauherrschaft vertretbar, zumal alle ande-

ren ästhetischen Anforderungen (Fassade, Dachaufbaute, Farbe und Ma-

terialisierung) erfüllt gewesen seien. Dem ist entgegenzuhalten, dass das 

Gericht an den Grundsatz gebunden ist, wonach den kommunalen 

Behörden bei der Anwendung der Bestimmung ein Ermessensspielraum 

zusteht, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Ist der Einord-

nungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er 

mithin auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sa-

chumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren 

und dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr eige-

- 36 -

nes ersetzen (Urteile des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 

2013 E.3.3, 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E.2.3.2 und 1C_414/2010 vom 

23. Dezember 2010 E.2.3.2; vgl. auch Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG [keine An-

gemessenheitskontrolle]). Selbst wenn somit das Verwaltungsgericht zum 

Schluss käme, dass die gestalterische Lösung der Beschwerdeführerin 

doch vertretbar wäre, so wäre der angefochtene Entscheid dennoch zu 

schützen, da in der Entscheidung der Beschwerdegegnerin keine Ermes-

sensverletzung, geschweige denn willkürliches Handeln, erblickt werden 

kann.

14. Zuletzt bemängelt die Beschwerdeführerin noch die auferlegten Kosten 

für die externe Bau- und Rechtsberatung in der Höhe von Fr. 11'495.90 

und Fr. 8'184.--. Die Behandlungsgebühr von Fr. 630.-- werde dagegen 

nicht beanstandet.

14.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, es sei nicht bekannt, wie sich 

diese Kosten zusammensetzten. Dazu sei die Beschwerdeführerin auch 

nicht angehört worden, weshalb das rechtliche Gehör verletzt worden sei. 

Die Rechtsberatung sei in der Behandlungsgebühr enthalten, weil diese in 

den Gebühren nach Aufwand nicht aufgeführt seien. Es läge eine Un-

gleichbehandlung vor, weil bei Gutheissung des Projekts der Beschwer-

deführerin dieser auch keine Entschädigung für ihre Rechtsberatung zu-

gesprochen würde. Weder eine Rechts- noch eine Bauberatung sei von 

ihr gefordert worden. Die Beratungen seien ohne Rücksprache mit ihr und 

ohne ihr Einverständnis in Auftrag gegeben worden. Sie habe sich an den 

Kosten nicht zu beteiligen, da sie diese nicht verursacht habe. Die Ge-

meinden müssten die Bemessung der Erhebung der Gebühren in einer 

Gebührenverordnung regeln (Art. 96 Abs. 3 KRG). Sogar wenn Art. 96 

Abs. 3 KRG selbstständig anwendbar wäre, wären nur notwendige Ausla-

gen zu ersetzen, die im Rahmen mit dem Verfahren stünden. Dafür gebe 

- 37 -

es hier keinen Hinweis und soweit mehr als Behandlungsgebühren gefor-

dert seien, sei der entsprechende Entscheid aufzuheben.

Darauf erwidert die Beschwerdegegnerin, Art. 96 Abs. 1 KRG bilde 

gemäss ständiger Rechtsprechung eine genügende gesetzliche Grundla-

ge, um Aufwendungen für externe Fachberater zu überbinden. Die Bau-

beratung werde gemäss Gebührenordnung nach Aufwand abgerechnet. 

Ob bzw. welche externen Fachleute zwecks Beratung beigezogen wer-

den, liege im Ermessen der Baubehörde und darüber müsse kein Ver-

nehmlassungsverfahren durchgeführt werden. Die Bauherrschaft habe 

nach Einreichung des Baugesuchs voraussehen können, dass die Ausla-

gen für externe Berater je nach Verfahrensausgang auf sie oder die Ein-

sprecher überwälzt würden. Kostenentscheide unterlägen gemäss ständi-

ger Rechtsprechung einer bloss beschränkten Begründungspflicht. Sämt-

liche Aufwendungen der Gestaltungs- und Rechtsberatung im Zusam-

menhang mit der Erarbeitung des interdisziplinären Gutachtens vom 17. 

Januar 2017 sei der Beschwerdeführerin nicht in Rechnung gestellt wor-

den. Die Bauberaterin habe 31.57 h sowie einen Zeitaufwand des beige-

zogenen Architekten M._____ von 54 h, total zehn Arbeitstage, in Rech-

nung gestellt. Darin enthalten seien das erste und das zweite Gutachten, 

zwei Sitzungen mit der Bauherrschaft und der Baukommission und 

behördeninterne Besprechungen. Dies sei angemessen und ausgewie-

sen. Die externe Rechtsberatung sei in 27.25 h oder ca. 3.4 Tagen ange-

fallen. Dies sei ebenfalls angemessen und ausgewiesen. Die Aufwendun-

gen der Bauberatung seien in deren Aufstellung (Bg-act. I/26) detailliert 

aufgelistet. In Beilage I/29 zur vorliegenden Duplik werde der Zeitaufwand 

für die einzelnen Tätigkeiten noch nachgeliefert.

14.2. Der Gemeinde steht kraft Art. 96 Abs. 1 KRG zu, ohne vorgängige An-

hörung der Parteien Fachmeinungen einzuholen. Für die Behandlung von 

Einsprachen und für die Bauberatung werden die Gebühren nach Auf-

wand erhoben (vgl. Ziff. V.1.1 lit. d Spiegelstrich 8 der Gebührenordnung 

- 38 -

der Beschwerdegegnerin). Zur Bauberatung ist wohl auch die externe 

Rechtsberatung zu rechnen. Die in Rechnung gestellten Beträge für die 

externe Bauberatung von Fr. 11'495.90 (vgl. Bg-act. 26) und die Rechts-

beratung von Fr. 8'184.-- (vgl. Bg-act. I/27) erscheinen angemessen. Die 

diesbezüglichen Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich somit als 

unbegründet.

15. Zusammenfassend erweist sich die Abweisung des Baugesuchs gestützt 

auf die Ästhetikvorschriften und die Stellungnahmen der Bauberaterin als 

vertretbar, weshalb der angefochtene Entscheid zu bestätigen und die 

dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen ist.

16. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Be-

schwerdeführerin (Art. 73 Abs. 1 VRG). Der Beschwerdegegnerin steht 

keine Parteientschädigung zu (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG). 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 7'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 1‘064.--

zusammen Fr. 8‘064.--

gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

- 39 -

4. [Mitteilungen]