# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8576f53b-9638-5031-8501-af2fca1ed074
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-21
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Projektbezogener Schutzentscheid.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0082/2021
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nr._0082-2021_vom_21._mai_2021.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1L.2021.00003 
0082/2021     

Entscheid vom 21. Mai 2021     

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Walter  Linsi,  Baurichter  Claude  Reinhardt,  Baurichter 
Christian Hurter, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrenten 

1.  Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  
2.  Schweizer Heimatschutz SHS, Zollikerstrasse 128, 8008 Zürich  

Nr. 2 vertreten durch Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 
8032 Zürich  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Stadtrat X […]  

Nr. 1 vertreten durch […] 

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

3.  Personalvorsorgestiftung der P. AG […] 

Nr. 3 vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss  des  Stadtrates  X  […]  und  Gesamtverfügung  der  Baudirektion 
BVV  Nr. 20-1041  vom  5. Oktober  2020;  Baubewilligung  für  Umnutzung, 
Umbau  und  Aufstockung  "Kaufhaus  R.",  Grundstücke  Kat.-Nrn.  1,  2,  3,  4 
und 5, Z.-Strasse 1 und 2, B.-Strasse 1 und 2 und F.-Strasse 1, X 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit  Beschluss  vom  21. Dezember  2020  erteilte  der  Stadtrat  X  der  Perso-

nalvorsorgestiftung der P. AG die Bewilligung für den Abbruch der Gebäu-

de  Assek.-Nrn. 1,  2  und  3,  den  Ersatzneubau  (Arealüberbauung)  Z.-/B.-

Strasse  sowie  Umnutzung,  Umbau  und  Aufstockung  des  "Kaufhauses  R." 

(Assek.-Nr. 4)  auf  den  Grundstücken  Kat.-Nrn.  1,  2,  3,  4  und  5  an  der  Z.-

Strasse 1/2, der B.-Strasse 1/2 und der F.-Strasse 13 in X. Zugleich wurde 

die  Gesamtverfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  BVV  Nr. 20-1041 

vom 5. Oktober 2020 eröffnet, mit welcher die strassenpolizeiliche und die 

denkmalschutzrechtliche  Bewilligung  sowie  eine  lärmschutzrechtliche  Aus-

nahmebewilligung erteilt wurden. 

B. 
Mit gemeinsamer Eingabe vom 25. Januar 2021 erhoben der Zürcher Hei-

matschutz  ZVH  (Rekurrent 1)  und  der  Schweizer  Heimatschutz  (Rekur-

rent 2) Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantrag-

ten,  es  seien  die  angefochtenen  Entscheide  aufzuheben  und  es  sei  das 

Kaufhaus R. in seiner Substanz und in seinem äusseren Erscheinungsbild 

unter  Schutz  zu  stellen,  unter  Kostenfolge  zulasten  der  Gegenparteien. 

Ausserdem  stellten  die  Rekurrenten  den  prozessualen  Antrag,  es  sei  vor 

dem Entscheid in der Sache ein Gutachten der Eidgenössischen Kommis-

sion für Denkmalpflege (EKD) einzuholen. 

C. 
Mit  Präsidialverfügung  vom  27. Januar  2021  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 
Mit Vernehmlassung vom 26. Februar 2021 beantragte die Vorinstanz, auf 

den  Rekurs  des  Rekurrenten 2  sei  nicht  einzutreten  und  der  Rekurs  des 

Rekurrenten 1 sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten-

folgen zulasten der Rekurrenten. Die Baudirektion Kanton Zürich beantrag-

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te  mit  Eingabe  vom  1. März 2021  unter  Verweis  auf  die  Mitberichte  des 

Tiefbauamtes  (TBA)  vom  11. Februar  2021  und  des  Amtes  für  Raument-

wicklung  (ARE)  vom  25. Februar  2021  die  Abweisung  des  Rekurses.  Die 

Bauherrschaft  stellte  mit  Vernehmlassung  vom  4. März  2021  den  Antrag, 

der  Rekurs  sei  abzuweisen,  soweit  auf  diesen  einzutreten  sei,  unter  Kos-

ten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekurrenten. 

E. 
Mit  Replik  vom  26. März  2021  und  Dupliken  vom  15. April  2021  und  vom 

19. April 2021 hielten die Rekurrenten, die Baudirektion (unter Verweis auf 

den Mitbericht des ARE vom 12. April 2021) und die Bauherrschaft an ihren 

Anträgen  fest.  Die  kommunale  Vorinstanz  verzichtete  mit  E-Mail  vom 

14. April 2021 ausdrücklich auf Einreichung einer Duplik. Mit Eingabe vom 

28. April 2021 haben die Rekurrenten tripliziert. Die Bauherrschaft liess sich 

mit Eingabe vom 6. Mai 2021 nochmals vernehmen. 

F. 
Auf  die  Vorbringen der  Parteien  wird,  soweit  zur  Entscheidbegründung  er-

forderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1.1. 
Der  Antrag,  auf  den  Rekurs  des  Rekurrenten 2  sei  nicht  einzutreten,  wird 

seitens  der  Vorinstanz  damit  begründet,  vorliegend  sei  ein  Begehren  um 

Zustellung  des  baurechtlichen  Entscheids  im  Sinne  von  § 315  des  Pla-

nungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  lediglich  vom  Rekurrenten 1  gestellt  wor-

den. Die Bauherrschaft weist in ihrer Vernehmlassung ebenfalls auf diesen 

Punkt hin und führt überdies aus, zwischen dem Zweck des Rekurrenten 2, 

sich für den Erhalt von Denkmalschutzobjekten einzusetzen, und der Lärm-

schutzfrage,  die  angeblich  eine  Bundesaufgabe  begründe,  bestehe  kein 

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sachlicher Konnex. Dem halten die Rekurrenten entgegen, der Rekurrent 1 

habe  als  lokal  zuständige  Sektion  um  Zustellung  des  baurechtlichen  Ent-

scheids  ersucht.  Dass  er  dies  nicht  ausdrücklich  auch  im  Namen  des  Re-

kurrenten 2 getan habe, schade nicht, da es auf überspitzten Formalismus 

hinausliefe,  wenn  von  den  Kantonalsektionen  verlangt  würde,  das  Begeh-

ren ausdrücklich auch im Namen des nationalen Dachverbandes zu stellen. 

Zudem habe der Rekurrent in Art. 7 Ziff. 1 seiner Statuten von der in Art. 12 

Abs. 5  des  Natur-  und  Heimatschutzgesetzes  (NHG)  eingeräumten  Mög-

lichkeit  Gebrauch  gemacht,  seine  Sektionen  generell  und  ohne  spezielle 

Vollmacht  zu  Einsprachen  in  ihrem  lokalen  Zuständigkeitsgebiet  zu  er-

mächtigen.  Daher  sei  das  Begehren  des  Rekurrenten 1  auch  dem  Rekur-

renten 2  zuzurechnen.  Weiter  könne  die  Legitimation  dem  Rekurrenten 2 

auch  nicht  gestützt  auf  Art. 12c  Abs. 2 NHG  abgesprochen  werden,  da  es 

sich  beim  Zustellbegehren  nicht  um  ein  Einspracheverfahren  handle. 

Schliesslich  liege  aufgrund  der  lärmschutzrechtlichen  Bewilligung  für  das 

gesamte  Bauvorhaben  eine  Bundesaufgabe  vor,  womit  Art. 12 Abs. 1 

lit. b NHG betreffend das Verbandsbeschwerderecht anwendbar sei. 

Gemäss  § 315  Abs. 1  PBG  hat  derjenige,  welcher  Ansprüche  aus  diesem 

Gesetz wahrnehmen will, innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntma-

chung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des oder der 

baurechtlichen  Entscheide  zu  verlangen.  Ein  Einspracheverfahren  wird 

nicht durchgeführt (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer den baurechtlichen Entscheid 

nicht rechtzeitig verlangt, hat das Rekursrecht verwirkt (§ 316 Abs. 1 PBG). 

Gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG steht gegen Verfügungen der kantonalen 

Behörden oder der Bundesbehörden das Beschwerderecht den Organisati-

onen,  die  sich  dem  Naturschutz,  dem  Heimatschutz,  der  Denkmalpflege 

oder verwandten Zielen widmen, zu, wenn die Organisation gesamtschwei-

zerisch  tätig  ist  und  rein  ideelle  Zwecke  verfolgt.  Vorausgesetzt  ist  weiter, 
dass  die  fragliche  Verfügung  in  Erfüllung  einer  Bundesaufgabe  im  Sinne 

von Art. 2 NHG ergangen ist (Peter M. Keller, Kommentar zum Bundesge-

setz  über  den  Natur-  und  Heimatschutz,  hrsg.  von  Peter  M.  Keller/Jean-

Baptiste  Zufferey/Karl  Ludwig  Fahrländer,  2. Aufl.,  Zürich 2019,  Art. 12 

Rz. 5). Die Organisationen können ihre rechtlich selbständigen kantonalen 

und  überkantonalen  Unterorganisationen  für  deren  örtliches  Tätigkeitsge-

biet generell zur Erhebung von Einsprachen und im Einzelfall zur Erhebung 

von  Beschwerden  ermächtigen  (Art. 12  Abs. 5 NHG).  Eine  Organisation, 

die  kein  Rechtsmittel  ergriffen  hat,  kann  sich  am  weiteren  Verfahren  nur 

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noch  als  Partei  beteiligen,  wenn  sie  durch  eine  Änderung  der  Verfügung 

beschwert  ist  (Art. 12  Abs. 1  Satz 1 NHG).  Hat  sich  eine  Organisation  an 

einem  Einspracheverfahren  nach  Bundesrecht  oder  kantonalem  Recht 

nicht  beteiligt,  so  kann  sie  keine  Beschwerde  mehr  erheben  (Art. 12c 

Abs. 2 NHG). 

Wie  das  Baurekursgericht  in  BRGE III  Nr. 0229/2016,  E. 2.2,  in  BEZ 2017 

Nr. 17 entschieden hat, ist ein Begehren um Zustellung des baurechtlichen 

Entscheids,  das  durch  eine  kantonale  Sektion  ausschliesslich  im  eigenen 

Namen gestellt wurde und den nationalen Verband nicht erwähnt, letzterem 

nicht zuzurechnen, so dass auf den Rekurs des nationalen Verbandes (so-

fern  dieser  nicht  selbst  ein  Gesuch  gestellt  hat)  nicht  einzutreten  ist.  Zur 

Begründung wird ausgeführt, der Zweck von § 315 PBG, den Kreis potenti-

eller Rekurrenten nach Abschluss des Auflageverfahrens zu kennen, erfor-

dere,  dass  ein  allfälliges  Vertretungsverhältnis  bereits  im  schriftlichen  Zu-

stellbegehren zum Ausdruck komme. Dies in der Konstellation von nationa-

lem  Verband  und  kantonaler  Sektion  insbesondere  mit  Blick  darauf,  dass 

lediglich ersterer vor Bundesgericht beschwerdeberechtigt sei, so dass die 

Kenntnis seiner Verfahrensbeteiligung für die Abschätzung der voraussicht-

lichen  Dauer  des  Verfahrens  relevant  sei.  Ein  stillschweigendes  Vertre-

tungsverhältnis  zwischen  den  Rekurrenten  verstiesse  gegen  Sinn  und 

Zweck von § 315 PBG. Dieser Rechtsprechung, auf die sich die kommuna-

le  Vorinstanz  beruft,  hat  sich  das  Verwaltungsgericht  mit  VB.2018.00050 

vom 4. Oktober 2018, E. 2.1, angeschlossen. Dabei hat es ausdrücklich auf 

Art. 12  Abs. 5 NHG  Bezug  genommen  und  festgehalten,  dass  diese  Be-

stimmung  auf  das  Gesuch  gemäss  § 315  PBG,  bei  dem  es  sich  nicht  um 

eine Einsprache handle, nicht direkt anwendbar sei; auch könnten §§ 315 f. 

PBG  nicht als  unzulässige  Behinderung  des  bundesrechtlichen  Beschwer-

derechts  angesehen  werden  und  führe  das  Rechtsverständnis  im  zitierten 
Entscheid des Baurekursgerichts zu erhöhter Rechtssicherheit, weshalb es 

sich auch nicht um überspitzten Formalismus handle. Die Rekurrenten ver-

weisen demgegenüber auf den (den Kanton Waadt betreffenden) Entscheid 

des  Bundesgerichts  1C_176/206  und  1C_179/2016  vom  10. Mai 2017: 

Dessen E. 3.1 lässt sich entnehmen, dass im Zusammenhang mit der Pro-

zessvoraussetzung  der  vorgängigen  Beteiligung  an  einem  Einsprachever-

fahren (Art. 12c Abs. 2 NHG) davon ausgegangen wird, die Beteiligung ei-

ner  kantonalen  Sektion  am  Einspracheverfahren  sei  für  die  spätere 

Rechtsmittellegitimation  des  nationalen  Verbands,  welcher  der  kantonalen 

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Unterorganisation eine generelle Ermächtigung im Sinne von Art. 12 Abs. 5 

NHG  erteilt  hat,  ausreichend  (vgl.  auch  Keller,  Art. 12  Rz. 17,  der  die  ge-

genteilige Auffassung als zu formalistisch bezeichnet). Diese Einschätzung 

betrifft  allerdings  ausdrücklich  das  Einspracheverfahren,  welches  im  zür-

cherischen  Baubewilligungsverfahren  gerade  nicht  vorgesehen  ist,  worauf 

die Rekurrenten wie erwähnt selbst hinweisen. Auch wird die referierte Auf-

fassung  des  Bundesgerichts  im  genannten  Entscheid  nicht  näher  begrün-

det,  so  dass  sich  ihre  Übertragung  auf  die  vorliegende  Konstellation  des 

Zustellbegehrens gemäss § 315 PBG nicht aufdrängt. So äussert sich das 

Bundesgericht  insbesondere  nicht  zu  dem  in  der  neueren  zürcherischen 

Praxis massgeblichen Aspekt der Kenntnis aller potenziellen (und über un-

terschiedliche  Rechtsmittelmöglichkeiten  verfügenden)  Rekurrierenden.  An 

der  dargelegten  kantonalen  Rechtsprechung  ist  somit  festzuhalten.  Dies 

hat  zur  Folge,  dass  für  den  Rekurrenten 2,  welcher  unbestrittenermassen 

weder  ein  eigenes  Zustellbegehren  gestellt  hat,  noch  im  Zustellbegehren 

des  Rekurrenten 1  erwähnt  wird  (vgl. act. 12.2),  ungeachtet  der  bestehen-

den  generellen Ermächtigung  zur  Erhebung von  Einsprachen  kein Zustell-

begehren  vorliegt.  Entsprechend  ist  auf  den  Rekurs  des  Rekurrenten 2 

nicht einzutreten. 

1.2. 
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG sind gesamtkantonal tätige Verbände, die 

sich  seit  wenigstens  zehn  Jahren  im  Kanton  statutengemäss  dem  Natur- 

und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Re-

kurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sich diese auf den 

III. Titel  (Natur-  und  Heimatschutz,  §§ 203-217 PBG)  oder  § 238  Abs. 2 

PBG stützen. Das Rekursrecht steht den Verbänden nur für Rügen zu, die 

mit  den  Interessen  des  Natur-  und  Heimatschutzes  in  unmittelbarem  Zu-

sammenhang  stehen.  Wie  sowohl  die  Vorinstanz  als  auch  die  Bauherr-
schaft  zu  Recht  geltend  machen,  trifft  letzteres  auf  die  lärmschutzrechtli-

chen Rügen nicht zu, so dass auf diese nicht einzutreten ist. Ebenfalls nicht 

einzutreten ist auf den rekurrentischen Antrag 3 betreffend Unterschutzstel-

lung des Kaufhauses R. Beim angefochtenen Beschluss und der konnexen 

Gesamtverfügung  handelt  es  sich  um  einen  projektbezogenen  Schutzent-

scheid  (vgl.  näher  E. 5 f.)  und  nicht  um  einen  formellen  Entscheid  betref-

fend  (Nicht-)Unterschutzstellung  des  Kaufhauses  R.  Entsprechend  bilden 

die  Fragen  der  Unterschutzstellung  als  solcher  sowie  gegebenenfalls  der 

Festlegung  des  Schutzumfangs  nicht  Gegenstand  der angefochtenen  Ent-

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scheide und  damit auch  nicht des  vorliegenden  Rekursverfahrens.  Bezüg-

lich der übrigen Anträge und Rügen erfüllt der Rekurrent 1 jedoch die vor-

stehend  genannten  Voraussetzungen  unbestrittenermassen.  Da  in  seinem 

Fall auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Re-

kurs des Rekurrenten 1 (mit den erwähnten Einschränkungen) einzutreten. 

2. 
Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-

waltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]).  Das  Baurekursgericht  hat  unbese-

hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn 

die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber 

noch unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass 

kein Augenschein durchzuführen war. 

3. 
Die Baugrundstücke liegen in der Zentrumszone Z5 gemäss BZO der Stadt 

X.  Sie  werden  im  Norden  durch  die  Z.-Strasse,  im  Osten  durch  die  B.-

Strasse  und  im  Süden  durch  die  F.-Strasse  begrenzt.  In  ihrer  Gesamtheit 

weisen  sie  eine  rechteckige  Form  auf,  wobei  sich  im  westlichen  Teil  die 

beiden  Grundstücke  Kat.-Nrn. 4  und 3, die mit dem  Kaufhaus  R. überbaut 

sind,  befinden.  Auf  den  drei  östlich  davon  gelegenen  Grundstücken  Kat.-

Nrn. 1, 2 und 5 liegen die zum Abbruch vorgesehenen Gebäude, an deren 

Stelle  ein  Ersatzneubau  (Wohn-,  Gewerbe-  und  Dienstleistungsgebäude; 

26 Wohnungen) errichtet werden soll. Hinsichtlich des Kaufhauses R. sind 

einerseits ein Umbau und eine Umnutzung geplant, da das ehemalige Wa-

renhaus zu Dienstleistungszwecken verwendet werden soll. Zum andern ist 

im  südöstlichen  Bereich  des  bestehenden  Gebäudes  eine  Aufstockung 
durch einen viergeschossigen Aufbau mit 10 Wohnungen vorgesehen, wel-

cher auf der Ostseite über die Fassade der Bestandesbaute auskragt. 

Das  Kaufhaus  R.,  das  in  den  Jahren  1963  und  1964  vom  Architekten 

Rolf W. Werner  als  dreigeschossiger  Sichtbetonbau  über  rechteckigem 

Grundriss  unter  Flachdach  realisiert  wurde,  ist  im  Inventar  der  Denkmal-

schutzobjekte  von  überkommunaler  Bedeutung  erfasst  (Einstufung:  kanto-

nal). Gemäss dem Inventarblatt (act. 4.1 bzw. Beilage 2 zu act. 16) handelt 

es  sich  um  einen  wichtigen  architektur-  und  sozialgeschichtlichen  Zeugen 

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für die Warenhausarchitektur der Nachkriegszeit im Kanton Zürich. Mit der 

Materialisierung in sorgfältig geschaltem Sichtbeton sei das Kaufhaus aus-

serdem  ein  früher  und  seltener  Zeuge  der  Architektursprache  des  Béton 

Brut  im  Limmattal.  Hervorgehoben  werden  weiter  die  auffälligen,  an  nord-

östlicher  Haupt-  und  südöstlicher  Seitenfassade  weit  aus  dem  Kubus  her-

vortretenden Fassadenplastiken des Zürcher Bildhauers Ödön Koch. In so-

zialgeschichtlicher  Hinsicht  stehe  das  Kaufhaus  R.  für  die  städtebauliche 

und soziale Entwicklung des stark wachsenden X Anfang der 1960er-Jahre 

zu einer Vorstadtgemeinde Zürichs; ausserdem bezeuge es die Firmenge-

schichte der O. W. AG. Die weitgehend bauzeitlich erhaltene Substanz des 

Baus trage zusätzlich zu seiner grossen historischen Zeugenschaft bei. Der 

Schutzzweck wird wie folgt umschrieben: "Erhaltung der bauzeitlichen Sub-

stanz des Baus, insb. der erhaltenen Materialisierung in Sichtbeton. Erhal-

tung der Fassadenreliefs von Ödön Koch." 

4.1. 
In der angefochtenen Gesamtverfügung der Baudirektion wird in denkmal-

schutzrechtlicher  Hinsicht  ausgeführt,  die  im  Zuge  der  Umnutzung  der 

ehemaligen  Verkaufsflächen  vorgesehenen  Massnahmen  (Aufhebung  der 

bestehenden Rolltreppe vom EG ins 1. OG; Verlängerung der bestehenden 

Kundentreppe  vom  2. OG  auf  das  Dach;  zwei  neue  Oberlichter;  Decken-

durchbruch  vom  1. OG  ins  2. OG;  Aufhebung  der  WC-Anlagen  im  1. OG; 

Entfernung der Büroeinbauten im 2. OG; Veränderung der Grundrisseintei-

lung  der heutigen Warenanlieferung  im EG; neuer Waren- und  neuer  Per-

sonenlift)  würden  die  schutzwürdige  Substanz  nur  in  untergeordnetem 

Mass  beeinträchtigen.  Beim  auf  dem  Dach  neu  erstellten  Dachgarten  sei 

darauf zu achten, dass dessen Geländer vom Erdgeschossniveau aus nicht 

sichtbar sei, um den klaren visuellen Abschluss des Gebäudes nicht zu stö-
ren. Bezüglich des geplanten viergeschossigen Aufbaus in der Südostecke 

sei in Vorbesprechungen mit der kantonalen Denkmalpflege eruiert worden, 

inwieweit dieser den Schutzzweck des Inventarobjekts verletze. Die Gestal-

tung  des  Aufbaus  betone  den  additiven  Charakter.  Zwar  bedinge  der  Auf-

bau  statische  Verstärkungen  der  Struktur  des  Bestandes,  doch  komme  er 

an  derjenigen  Gebäudeecke  zu  liegen,  welche  weniger  ausgestaltet  und 

präsent  in  Erscheinung  trete.  Gemäss  der  kantonalen  Denkmalpflege  sei 

der Aufbau mit dem Schutzzweck  zu vereinen und bleibe der Zeugniswert 

weiterhin  gewährleistet  und  lesbar.  Die  Fassadengestaltung  des  Aufbaus, 

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die sich am geplanten Neubau orientiere, setze sich mit den "angedachten 

Holzlamellen"  von  den  Betonfassaden  des  Kaufhauses  ab,  was  das  ur-

sprüngliche  Volumen  klar  sichtbar  lasse  und  dem  Aufbau  eine  gewisse 

Leichtigkeit  verleihe.  Auch  der  geplante  Neubau  wird  als  gutes  Pendant 

zum  bestehenden  Kaufhaus  R.  beurteilt.  Abschliessend  wird  festgehalten, 

die baulichen Massnahmen würden nur in untergeordnetem Umfang schüt-

zenswerte  ältere  Bausubstanz  betreffen.  Hinsichtlich  einer  angemessenen 

neuen  Nutzung  könnten  die  Eingriffe  in  die  Struktur  aber  toleriert  werden. 

Das  Vorhaben  stehe  somit  im Einklang  mit dem  Schutzzweck  für  Inventa-

robjekte, wonach die äussere und innere Wirkung der Gebäude zu wahren 

sei  und  der  an  die  historische  Bausubstanz  gebundene  Zeugenwert  nicht 

geschmälert  werden  dürfe.  Soweit  erforderlich,  könne  der  fachgerechte 

Schutz  und  schonende  Umgang  durch  Auflagen  und  Bedingungen  sicher-

gestellt  werden.  Eine  förmliche  Schutzanordnung  könne  demnach  unter-

bleiben. 

4.2. 
Der  Rekurrent  bringt  zunächst  vor,  das  Inventarblatt  gehe  in  seiner  Ein-

schätzung  zu  wenig  weit;  es  handle  sich  um  einen  "einzigartigen  Zeugen 

seiner Art", da es für diese Epoche schweizweit kein anderes Beispiel ge-

be,  welches  in  gleicher  Weise  Architektur  und  Kunst  an  einem  profanen 

Bau  vereinige.  Sodann  führt  er  aus,  aufgrund  der  Zusammenfassung  der 

vorgesehenen  Umbauten  und  vor  allem  der  Errichtung  eines  viergeschos-

sigen,  auf  das  bestehende  Gebäude  aufgesetzten  Wohnturms  handle  es 

sich  um  tiefgreifende  bauliche  Eingriffe  in  ein  Schutzobjekt.  Bei  grösseren 

Umbauten  in  Schutzobjekten  seien  jedoch  eine  Schutzabklärung  und  eine 

Festlegung  des  Schutzumfangs  erforderlich,  was  vorliegend  nicht  erfolgt 

sei. Insbesondere eine fachliche Beurteilung der Verträglichkeit der vorge-

sehenen  Umbauten  mit  dem  Schutzzweck  und  die  Festlegung  der  Verän-
derungsspielräume  hätten  nicht  unterbleiben  dürfen.  Andernfalls  bestehe 

die  Gefahr,  dass  eine  zukünftige  Schutzabklärung  unter  Verweis  auf  die 

vorliegend  strittigen  Baumassnahmen  zum  Ergebnis  kommen  würde,  das 

Gebäude erfülle die Anforderungen an ein Schutzobjekt nicht mehr. Verän-

derungen der äusseren Erscheinung des Gebäudes seien mit dem Schutz-

zweck nicht zu vereinbaren; der geplante Aufbau beeinträchtige die äusse-

re Wirkung des Gebäudes massiv. 

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Seite 9 

 
 
4.3. 
Im  Rahmen  der  Vernehmlassung  hält  die  kommunale  Vorinstanz  fest,  vor 

rund fünf Jahren sei ein umfangreiches, fachkundig erstelltes Gutachten zur 

Schutzwürdigkeit des  Kaufhauses R. eingeholt worden, womit der Vorwurf 

der fehlenden denkmalpflegerischen Schutzwürdigkeitsabklärung ins Leere 

stosse.  Unbegründet  sei  auch  die  Kritik,  wonach  die  Baudirektion  zu  Un-

recht einen projektbezogenen Schutzentscheid getroffen habe. Das strittige 

Bauvorhaben  weise  eine  lange  Vorgeschichte  auf  und  gründe  auf  einem 

qualifizierten Planungsverfahren. Die Substanz des Gebäudes werde nicht 

nennenswert  tangiert,  was  namentlich  für  die  Fassade  zur  Z.-Strasse  hin 

gelte. Die Aufstockung sei hauptstrassenseitig deutlich zurückversetzt, wo-

bei  sie  als  additiver  Baukörper,  insbesondere  aufgrund  der  vorgesehenen 

Materialisierung  und  Konstruktion,  die  historische  Bausubstanz  nicht  nen-

nenswert  in  Frage  stelle.  Das  heute  etwas  vernachlässigt  wirkende  Kauf-

haus erfahre eine Aufwertung im Sinne der Hervorhebung der historischen 

Bausubstanz. 

Die  Baudirektion  bzw.  das  ARE  (in  seinem  Mitbericht)  machen  geltend, 

könne die Gefährdung eines inventarisierten Objekts ausgeschlossen wer-

den,  bestehe  keine  Veranlassung,  über  die  Schutzwürdigkeit  und  den 

Schutzumfang  zu  entscheiden.  Der  materielle  Schutzentscheid  könne  im 

Sinne eines projektbezogenen Schutzentscheids in der Baubewilligung mit 

enthalten  sein,  soweit,  wie  vorliegend,  die  gleiche  Behörde  sowohl  für  die 

Anordnung  projektbezogener  Schutzmassnahmen  als  auch  für  die  denk-

malpflegerische  Bewilligung  zuständig  sei.  Massgebend  für  die  Bewilli-

gungsfähigkeit  sei  die  allfällige  Beeinträchtigung  des  Zeugniswertes.  Ent-

scheidend  seien  somit  die  baulichen  Eingriffe  bei  einer  allfälligen  Umnut-

zung. Vorliegend werde die für Ausdruck und Schutzcharakter bestimmen-

de  Fassade  mit  Betonreliefs  vollständig  erhalten.  Den  Abbruch  der  Roll-
treppe  erachte  die  kantonale  Denkmalpflege  unter  Beachtung,  dass  durch 

die geplante Umnutzung die schutzwürdige Bausubstanz respektiert und in-

tegriert werde, als nachvollziehbar. Der viergeschossige "Wohnturm" werde 

mit  einem  Betongerüst  anstelle  der  bereits  bestehenden  Pergola  auf  das 

Dach des Kaufhauses aufgesetzt. Aufgrund der Konstruktion in Holz bleibe 

die  Abgrenzung  von  Schutzobjekt und Aufbau  deutlich  sichtbar.  Durch  die 

zurückversetzte Positionierung bleibe auch die prägende Nordfassade in ih-

rer  Erscheinung  erhalten.  Der  Aufbau  werde  als  additiver  Kubus  wahrge-

nommen, ohne die Kraft der Bestandesarchitektur zu schmälern oder diese 

R1L.2021.00003 

Seite 10 

 
 
in  ihrer  Erscheinung  zu  überformen,  vielmehr  ordne  er  sich  dem  Hauptku-

bus unter. Die einzelnen Eingriffe respektierten die vom Architekten entwor-

fene  Struktur.  Die  baulichen  Massnahmen  würden  die  schützenswerten 

Bauteile des Inventarobjekts vollumfänglich wahren. 

Die  Bauherrschaft  argumentiert,  Verfahrensthema  sei  einzig,  ob  das  Um-

bauvorhaben den potentiell schutzwürdigen Gehalt des Objekts beeinträch-

tige, was vorliegend nicht der Fall sei. Das Bauvorhaben lasse die Bausub-

stanz  im  Gebäudeäussern  unberührt.  Die  innere  Raumstruktur  werde  mo-

derat  angepasst,  wobei  die  Originalsubstanz  im  Gebäudeinnern  kaum  be-

droht  werde.  Die  Aufstockung,  die  zu  einer  gekonnten  Anbindung  des 

Schutzobjekts an die Neuüberbauung beitrage, sei reversibel. Der potenti-

elle Schutzumfang umfasse jene Teile des Objekts, deren Erhalt für die Ab-

lesbarkeit der Zeugenschaften, wie sie sich aus dem Inventarblatt ergeben 

würden,  massgeblich  sei.  Das  Bauvorhaben  tangiere  den  potentiellen 

Schutzumfang  nicht.  Weder  die  Materialisierung  noch  die  Fassadenreliefs 

würden angetastet. Die bauzeitliche Substanz werde mit wenigen, unterge-

ordneten Ausnahmen (Rolltreppe und Deckendurchbrüche) erhalten, wobei 

ein  unveränderter  Erhalt  der  genannten  Elemente  für  die  potentielle  Zeu-

genschaft nicht massgebend sei. Hinsichtlich der Aufstockung sei einerseits 

zu  beachten,  dass  das  Kaufhaus  nur  einen  potentiellen  Eigen-,  nicht  aber 

einen  potentiellen  Situationswert  aufweise.  Der  potentielle  Schutzumfang 

bestimme sich also nicht nach der optischen Gesamtwirkung des Kaufhau-

ses  im  Zusammenhang  mit  seiner  Umgebung.  Andererseits  hebe  sich  die 

von  der  Hauptseite  des  Gebäudes  nur  im  Hintergrund  erkennbare  Aufsto-

ckung gestalterisch von diesem ab, wodurch die Charakteristik des potenti-

ellen Schutzobjekts unverändert erhalten bleibe. 

4.4. 
In der Replik wird ergänzend darauf hingewiesen, die Substanz könne nicht 

ohne  Berücksichtigung  des  Ausdrucks  und  der  Wirkung  eines  Baus  be-

trachtet  werden.  Jede  Aufstockung  tangiere  die  Substanz  erheblich.  Der 

Eigenwert  lasse  sich  nicht  von  den  visuellen  Qualitäten  trennen,  so  dass 

die Reduktion des äusseren Erscheinungsbilds auf eine Frage des Situati-

onswerts unhaltbar sei. Sodann bedinge der Bau der Aufstockung den Ab-

riss des bestehenden Attikageschosses. Dieser Abriss sei nicht reversibel. 

Weiter  sei  die  Gestalt  des  aufgesetzten  Körpers  vollkommen  bezugslos 

zum Schutzobjekt; letzteres werde zur Karikatur reduziert. 

R1L.2021.00003 

Seite 11 

 
 
Im Rahmen der Duplik hält die Baudirektion fest, der Abbruch "des sog. At-

tika-Geschosses"  betreffe  die  alte  Lüftungszentrale  und  den  Maschinen-

raum für den Lift, eine technische Infrastruktur, die periodisch ausgewech-

selt werde. Die äussere Wirkung sei für die Zeugenschaft eines Schutzob-

jektes  wesentlich.  Das  bedeute allerdings  nicht,  dass diese  sich nicht  ver-

ändern  könne.  Der  bestehende  Gesamteindruck  des  Kaufhauses  bleibe 

auch  mit  dem  zusätzlichen  "Wohnturm"  dominant.  Die  Bauherrschaft  führt 

in  ihrer  Duplik aus,  eine  irgendwie  geartete optische  Gesamtwirkung  habe 

in  der  Definition  des  Eigenwerts  keinen  Platz.  Eine  allfällige  Ablesbarkeit 

der fraglichen Epochen werde durch die Aufstockung nicht tangiert. 

5.1. 
Schutzobjekte  des  Natur-  und  Heimatschutzes  sind  unter  anderem  Orts-

kerne,  Quartiere,  Strassen  und  Plätze,  Gebäudegruppen,  Gebäude  und 

Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, 

wirtschaftlichen,  sozialen  oder  baukünstlerischen  Epoche  erhaltenswürdig 

sind  oder  die  Landschaft  oder  Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  samt  der 

für  ihre  Wirkung  wesentlichen  Umgebung  (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).  Ein 

Schutzobjekt  muss  somit  entweder  als  wichtiger  Zeuge  erhaltenswert  sein 

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis 

werden diese beiden Eigenschaften als Eigen- bzw. Zeugenwert und als Si-

tuationswert  bezeichnet,  wobei  sich  die  Schutzwürdigkeit  auch  aus  deren 

Zusammenspiel ergeben kann. 

Gemäss  § 203  Abs. 2 PBG  erstellen  die  für  Schutzmassnahmen  zuständi-

gen Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Be-

tracht  fallenden  Schutzobjekte  ermöglichen.  Die  Erstellung  der  Inventare 

bzw.  die  Inventaraufnahme  als  solche  bewirkt  (noch)  keinen  Schutz.  Das 
Inventar  begründet  lediglich  die  Vermutung  der  Schutzwürdigkeit  der  ver-

zeichneten  Objekte  und  die  zuständige  Behörde  ist  verpflichtet,  sich  mit 

dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt 

beim Entscheid darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen 

sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer definitiven Unterschutz-

stellung, womit die durch das Inventar begründete Vermutung in eine defini-

tive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in einer Entlassung aus dem 

Inventar bestehen. 

R1L.2021.00003 

Seite 12 

 
 
Für  Objekte,  denen  über  den  Gemeindebann  hinausgehende  Bedeutung 

zukommt,  trifft  die  zuständige  kantonale  Direktion  (Baudirektion)  die  erfor-

derlichen  Schutzmassnahmen  (§ 211  Abs. 1 PBG;  § 2a  Abs. 2  der  Kanto-

nalen Natur- und Heimatschutzverordnung [KNHV]). Zugleich ist die Baudi-

rektion für die Erteilung der kantonalen Bewilligung bezüglich Denkmalpfle-

ge zuständig, soweit das Objekt im Geltungsbereich einer überkommunalen 

Schutzanordnung oder eines überkommunalen Inventars liegt (§ 7 Abs. 2 in 

Verbindung  mit  Ziff. 1.4.1.5  des  Anhangs  zur  Bauverfahrensverordnung 

[BVV]; vgl. auch § 11a KNHV). Da aufgrund der einheitlichen Zuständigkeit 

keine  Gefahr  eines  Kompetenzkonflikts  besteht,  ist  in  dieser  Konstellation 

ein  zweistufiges  Vorgehen,  mittels  förmlichen  Schutzentscheids  nicht  von 

vornherein  zwingend.  Vielmehr  ist  es  grundsätzlich  zulässig,  dass,  sofern 

sich  die  zuständige  Behörde  vorfrageweise  mit  der  Schutzzweckverträg-

lichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt, projektbezogen ein mate-

rieller  Schutzentscheid  in  einer  Baubewilligung  mitenthalten  ist  (sog.  pro-

jektbezogener  Schutzentscheid;  VB.2012.00373,  E. 3.1.1 ff.,  in  BEZ 2013 

Nr. 10; VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3.1). 

5.2. 
Ein  projektbezogener  Schutzentscheid  stellt,  nötigenfalls  mit  Auflagen,  si-

cher,  dass  die  potentielle  Schutzwürdigkeit  nicht  erheblich  beeinträchtigt 

wird.  Dies  setzt  voraus,  dass  die  Schutzwürdigkeit  der  vom  Bauvorhaben 

betroffenen Teile und die Zulässigkeit von Eingriffen in diese Teile ohne ei-

nen  umfassenden  Schutzentscheid  und  Festlegung  des  Schutzumfangs, 

d.h. auf Basis der blossen Schutzvermutung beurteilt werden können. Beur-

teilungsgrundlage bilden in jedem Fall die im Inventar getroffenen Feststel-

lungen  zur  betreffenden  Liegenschaft.  Um  den  aufgrund  des  Inventarein-

trags vermutungsweise bestehenden Schutzumfang umzusetzen, muss der 

projektbezogene,  materielle  Schutzentscheid  mit  der  gleichen  Sorgfalt  wie 
ein  förmlicher  Schutzentscheid  begründet  werden  und  sind  die  gleichen 

Überlegungen  anzustellen.  Dabei  sind  –  nach  den  massgeblichen  Krite-

rien –  die  schutzwürdigen  von  den  nicht  schutzwürdigen  Bauteilen  abzu-

grenzen und es ist darzulegen, weshalb die einzelnen Eingriffe das Schutz-

objekt  (nicht)  gefährden.  Eine  fachmännische  Beurteilung  des  Schutzob-

jekts ist demzufolge auch bei projektbezogenen Schutzentscheiden unent-

behrlich (VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.5). 

R1L.2021.00003 

Seite 13 

 
 
Projektbezogene  Schutzentscheide  sind  bei  untergeordneten  Eingriffen 

zweckmässig  bzw.  dort,  wo  der  Schutzzweck  offensichtlich  höchstens  ge-

ringfügig  tangiert  wird  und  es  unverhältnismässig  erscheint,  allein  deswe-

gen  den  Schutzumfang  umfassend  festzulegen.  Schützenswerte  Bauteile 

dürfen  nicht  massgeblich  vom  Bauvorhaben  betroffen  sein.  Die  projektbe-

zogen  zugelassenen  Eingriffe  dürfen  die  umfassende  Festlegung  eines 

Schutzumfangs  im  Rahmen  einer  späteren  formellen  Unterschutzstellung 

nicht  erheblich  präjudizieren.  Ob  ein  Bauprojekt  bei  einem  inventarisierten 

Gebäude bewilligt und der Schutzzweck mittels Anordnungen gewahrt wer-

den  kann  oder  die  Baubewilligung  verweigert  werden  muss,  ist  –  wie  bei 

der Frage der nebenbestimmungsweisen Heilung von Baumängeln – in ers-

ter  Linie  abhängig  von  deren  Art  und  Ausmass.  Mittels  Nebenbestimmun-

gen  oder  eben  denkmalschutzrechtlichen  Anordnungen  sind  lediglich  Kor-

rekturen  untergeordneter  Natur  möglich.  Demzufolge  ist  vor  wesentlichen 

Änderungen oder einem Abbruch einer inventarisierten Baute oder Anlage 

vorab  ein  förmlicher  Schutzentscheid  zu  treffen.  Andernfalls  könnte  der 

Sinn und Zweck des Heimatschutzes unterlaufen werden, indem die Baute 

durch  Eingriffe  ihren  Wert  verliert  (zum  Ganzen  VB.2019.00813  vom 

14. Mai 2020, E. 3.3.4. - 3.5.3). 

Der  projektbezogene  Schutzentscheid  findet  somit  dort  seine  Grenze,  wo 

sich  der  erforderliche  Schutz  mit  Anordnungen  in  der  Baubewilligung,  na-

mentlich  mit  Nebenbestimmungen  (§ 321 PBG),  nicht  mehr  einwandfrei 

gewährleisten  lässt,  weil  die  geplanten  baulichen  Massnahmen  hierfür  zu 

eingreifend  sind  oder  gar  die  Beseitigung  des  Inventarobjekts  vorgesehen 

ist.  In  solchen  Fällen  wäre  demnach  die  Baubewilligung  mit  der  Begrün-

dung der Inventaraufnahme bzw. des (noch) fehlenden Schutzentscheides 

und  damit  gleichsam  der  fehlenden  "denkmalpflegerischen  Baureife"  zu 

verweigern  (BRGE III  Nr. 0228/2016  vom  12. Oktober 2016,  in  BEZ 2019 
Nr. 4). 

6. 
Unbestritten ist zunächst, dass der vorliegend in der Gesamtverfügung der 

Baudirektion enthaltene projektbezogene Schutzentscheid in formeller Hin-

sicht  zulässig  ist,  da  (wie  in  E. 5.1  dargelegt)  bei  einem  Inventarobjekt 

überkommunaler Bedeutung eine einheitliche Zuständigkeit der Baudirekti-

on besteht. Zu prüfen ist jedoch, ob sich im Lichte der in E. 5.2 referierten 

R1L.2021.00003 

Seite 14 

 
 
Rechtsprechung  ein  projektbezogener  Schutzentscheid  in  materieller  Hin-

sicht als zulässig erweist. Wie nachstehend aufzuzeigen ist, muss dies be-

reits  mit  Blick  auf  die  geplante  Aufstockung  des  Inventarobjekts  verneint 

werden, so dass die Frage, ob die im Innern geplanten Umbauten bei iso-

lierter  Betrachtung  einem  projektbezogenen  Schutzentscheid  zugänglich 

gewesen wären, offengelassen werden kann. 

Entgegenzutreten ist dabei zunächst der Argumentation der Bauherrschaft 

zum  potentiellen  Schutzumfang,  die  letztlich  darauf  hinausläuft,  der  Er-

scheinung  des  Inventarobjekts  insoweit  jegliche  Relevanz  abzusprechen. 

Zwar trifft es zu, dass aufgrund des Inventarblattes vorliegend der potentiel-

le  Eigen-  bzw.  Zeugenwert  und  nicht  ein  potentieller  Situationswert  des 

Kaufhauses R. in Frage steht. Auch wird wie erwähnt als Schutzzweck pri-

mär  die  Erhaltung  der  bauzeitlichen  Substanz  ausgewiesen. Wie  sich  aus 

der  Schutzbegründung  ergibt,  ist  damit  aber  unter  anderem  der  Erhalt  als 

Zeuge "der Architektursprache des Béton Brut" intendiert. Ein entsprechen-

der  (potentieller)  Zeugenwert  impliziert  zwangsläufig  auch  den  Erhalt  der 

optischen  Qualitäten  der  Bestandesbaute,  so  dass  Eingriffe,  die  zwar  die 

Substanz  unberührt  lassen  würden  (vgl.  dazu  nachstehend),  jedoch  Aus-

wirkungen auf die Wahrnehmung des Objekts als solches haben, durchaus 

den potentiellen Schutzumfang betreffen bzw. den umschriebenen Schutz-

zweck beeinträchtigen können. Entgegen der Bauherrschaft geht es dabei 

auch  nicht  um  eine  Frage  der  "Gesamtwirkung"  des  Kaufhauses  "im  Zu-

sammenhang  mit  seiner  Umgebung",  sondern  (im  Sinne  des  Eigenwerts) 

um  die  Erscheinungsweise  des  einzelnen  Objekts  und  deren  Beeinträchti-

gung  durch  die  am  Objekt  selbst  vorgesehenen  Eingriffe.  Entsprechend 

verweist  denn  auch  etwa  die  angefochtene  Gesamtverfügung  auf  die 

"äussere  und  innere  Wirkung"  des  Gebäudes.  Unmissverständlich  äussert 

sich auch das in den Akten liegende, jedoch nicht im Rahmen des Bewilli-
gungsverfahrens  eingeholte  Gutachten  vom  21. November 2016,  welches 

ausdrücklich festhält, eine von der Strasse sichtbare Aufstockung sei unbe-

dingt zu vermeiden (act. 18.23 S. 2). 

Was nun die konkreten Auswirkungen des Vorhabens auf die Erscheinung 

der Bestandesbaute betrifft, so ergibt sich aufgrund der Pläne, dass klarer-

weise nicht mehr von einem untergeordneten Eingriff, der den Schutzzweck 

höchstens geringfügig tangiert, ausgegangen werden kann. So ist aus den 

Fassadenansichten  und  Schnittplänen  ersichtlich,  dass  der  geplante  vier-

R1L.2021.00003 

Seite 15 

 
 
geschossige Aufbau (zuzüglich eigener Dachaufbaute) sehr deutlich in Er-

scheinung tritt und einen prägenden Einfluss auf die optische Wirkung des 

Kaufhauses ausübt. Dabei würde sich der fragliche Aufbau, dessen Grund-

fläche  ca.  einem  Drittel  der  Grundfläche  der  Bestandesbaute  entspricht, 

nicht  nur  auf  der  Südseite  (wo  die  F.-Strasse  verläuft)  und  der  Ostseite 

überaus dominant präsentieren. Vielmehr wäre er auch von der Nordostsei-

te her sichtbar und zwar nicht lediglich bei einer leichten seitlichen Verset-

zung  des  Betrachters,  sondern,  wie  sich  aus  den  Plänen  herausmessen 

lässt, beispielsweise von der gegenüberliegenden Seite der Z.-Strasse aus 

auch in Frontalansicht. Ganz abgesehen davon, dass sich der Schutzzweck 

gemäss  Inventarblatt  ohnehin  nicht  auf  die  der  Z.-Strasse  zugewandte 

Hauptfassade  beschränkt,  so  dass  für  den  Einfluss  auf  die  optische  Wir-

kung  alle  vier  Gebäudeseiten  zu  berücksichtigen  sind,  ist  damit  erstellt, 

dass  auch  die  als  besonders  prägend  erachtete  Nordostseite  in  ihrer  Er-

scheinung  durch  den  Aufbau  (trotz  Rückversetzung  desselben)  massge-

blich  beeinflusst  würde.  Dabei  kann  es  entgegen  der  Rekursgegnerschaft 

nicht entscheidend darauf ankommen, ob der Aufbau aufgrund der gewähl-

ten  Materialisierung  als  "additives"  Element  erkennbar  bleibt,  da  dieser 

Umstand  nicht  per  se  eine  Beeinträchtigung  des  architektonischen  Aus-

drucks  der  Bestandesbaute  und  damit  des  Schutzzwecks  ausschliesst. 

Massgeblich  ist  vielmehr,  dass  mit  der  deutlich  wahrnehmbaren  Aufsto-

ckung  eine  erhebliche  Veränderung  des  Erscheinungsbildes  des Kaufhau-

ses einhergeht, so dass potentiell von einem empfindlichen Eingriff ausge-

gangen  werden  muss,  der  einem  projektbezogenen  Schutzentscheid  nicht 

mehr  zugänglich  ist,  sondern  zwingend  eine  vorgängige  Schutzabklärung 

und einen förmlichen Schutzentscheid mit Festlegung des Schutzumfanges 

erheischt. 

Es kommt hinzu, dass im Zusammenhang mit der projektierten Aufstockung 
die  bestehende  Dachaufbaute  inklusiv  Pergola  vollständig  abgebrochen 

würde,  was  sich  ebenfalls  den  Fassadenansichten  und  Schnittplänen  ent-

nehmen  lässt.  Dass  der  zumindest  von  der  Ost-  und  Südseite  her  relativ 

prominent  in  Erscheinung  tretende  Dachabschluss  (vgl.  die  Fotografien  in 

act. 4.1  S. 4 f.  und  act. 4.23  S. 14   f.  [sowie  von  Westen  her  S. 18])  von 

vornherein vom Schutzzweck gemäss Inventarblatt nicht erfasst bzw. nicht 

Teil des potentiellen Schutzumfangs wäre, ist nicht ersichtlich. Auch dieser 

Eingriff  in  den  architektonischen  Ausdruck  ist  demnach  nicht  mehr  bloss 

von  untergeordneter  Bedeutung.  Auch  wird  damit  in  klarem  Widerspruch 

R1L.2021.00003 

Seite 16 

 
 
zum Schutzzweck gemäss Inventarblatt in die Substanz der Bestandesbau-

te  eingegriffen,  wobei  der  Eingriff  irreversibel  ist.  Was  im  Übrigen  das  mit 

Bezug auf die Aufstockung als solche vorgebrachte Argument der Reversi-

bilität  anbelangt,  so  dürfte  diese  bei  einem  viergeschossigen  Aufbau  mit 

insgesamt zehn Wohnungen zum einen eher theoretischer Natur sein. Zum 

andern  kann  der  blosse  Verweis  auf  die  Reversibilität  ohnehin  nicht  die 

denkmalschutzrechtliche Unbedenklichkeit der vorliegend strittigen Eingriffe 

begründen,  da  der  mit  dem  entsprechenden  Schutz  intendierte  Erhalt  der 

Erscheinung nicht lediglich für die Zukunft, sondern auch für die Gegenwart 

gilt. 

Insgesamt  ergibt  sich  somit,  dass  die  vorstehend  dargelegten  Eingriffe  in 

das  Inventarobjekt  den  Schutzzweck  offensichtlich  weit  mehr  als  nur  ge-

ringfügig tangieren. Damit korrespondiert, dass nicht ersichtlich ist, wie der 

erforderliche Schutz mit Anordnungen in der Baubewilligung, insbesondere 

mit  Nebenbestimmungen  gemäss  § 321 PBG,  gewährleistet  werden  könn-

te, geht es vorliegend doch um die Grundsatzfrage, ob der geplante Eingriff 

ins  äussere  Erscheinungsbild  (und  wie  aufgezeigt  auch  in  die  Substanz) 

der  Bestandesbaute  mit  dem  Schutzzweck  verträglich  ist.  Die  in  der  Ge-

samtverfügung  enthaltenen  Auflagen  sind  denn  auch  durchgehend  allge-

meiner  Natur  und  zielen  primär  auf  den  weiteren  Einbezug  der  Denkmal-

pflege im Rahmen der Realisierung des Bauvorhabens ab, ohne dass (mit 

Ausnahme der erwähnten Vorgabe zum Geländer des Dachgartens) auf die 

mit  dem  beurteilten  Projekt  verbunden  Eingriffe  durch  konkrete  Vorgaben 

Einfluss  genommen  würde.  Da  weiter  aufgrund  der  geplanten  Eingriffe  im 

Innern  und  der  vorgesehenen  Veränderungen  im  äusseren  Erscheinungs-

bild  eine  umfassende  Festlegung  des  Schutzumfangs  unabdingbar  er-

scheint,  kann  das  Erfordernis  eines  förmlichen  Schutzentscheids  sodann 

nicht  als unverhältnismässig  qualifiziert  werden.  Schliesslich  spricht  vorlie-
gend  auch  der  Aspekt  der  Präjudizierung  einer  späteren  formellen  Unter-

schutzstellung  gegen  die  Zulässigkeit  eines  projektbezogenen  Schutzent-

scheids: Mit der Realisierung der (wie dargelegt nur theoretisch reversiblen) 

Aufstockung  und  dem  teilweisen  Abbruch  im  bestehenden  Dachbereich 

würden Erscheinung und auch Substanz in einer Weise verändert, von der 

eine  zukünftige  Festlegung  des  Schutzumfangs  nicht  mehr  abstrahieren 

könnte.  In  diesem  Zusammenhang  ist  überdies  Folgendes  zu  beachten: 

Gemäss der Rechtsprechung ist auch relevant, dass unter Umständen bei 

späterer  positiver  Schutzanordnung  weitere  Elemente  bzw.  Qualitäten  in 

R1L.2021.00003 

Seite 17 

 
 
den Schutzumfang einbezogen würden, wenn sich die zuständige Behörde 

nach  Realisierung  des  aktuell  strittigen  Bauvorhabens nicht  vor  vollendete 

Tatsachen gestellt sähe (VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 4.4). Im be-

reits  erwähnten  Gutachten  wird  unter  anderem  auch  die  ausserordentlich 

hohe  städtebauliche  Bedeutung  des  Kaufhauses  hervorgehoben  und  fest-

gehalten,  dieses  präge  das  Ortsbild  an  der  Z.-Strasse  (act. 18.23  S. 3). 

Nicht  ausgeschlossen ist,  dass der damit  zusätzlich  zum  Eigenwert  (inklu-

sive dessen optischen Aspekten) angesprochene Situationswert, der im In-

ventarblatt keinen unmittelbaren Niederschlag gefunden hat, bei einer Fest-

legung  des  Schutzumfangs  Berücksichtigung  finden  könnte,  so  dass  auch 

insoweit einer Präjudizierung vorgebeugt werden muss. 

Sprengt demnach das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben die materi-

ellen  Grenzen  eines  projektbezogenen  Schutzentscheids,  so  erweist  sich 

die  Erteilung  der  Baubewilligung  ohne  vorangehenden  förmlichen  Schutz-

entscheid als rechtswidrig. Unbehelflich ist bei dieser Sachlage der Hinweis 

der kommunalen Vorinstanz auf das in einem früheren Stadium eingeholte 

Gutachten,  vermag  dieses  doch  jedenfalls  die  erforderliche  hoheitliche 

Festlegung des Schutzumfangs nicht zu ersetzen. 

7. 
Zusammengefasst ist auf den Rekurs des Rekurrenten 2 nicht einzutreten. 

Der Rekurs des Rekurrenten 1 ist gutzuheissen, soweit darauf eingetreten 

wird.  Demgemäss  sind  der  Beschluss  des  Stadtrates  X  vom  21. De-

zember 2020 und die Gesamtverfügung der Baudirektion BVV Nr. 20-1041 

vom  5. Oktober 2020  aufzuheben.  Bei  diesem  Ergebnis  erübrigt  sich  die 

vom Rekurrenten beantragte Einholung eines Gutachtens der EKD. 

Vor einer erneuten Baueingabe wird die Grundeigentümerschaft einen Ent-

scheid  über  die  Schutzwürdigkeit  und  den  Umfang  allfälliger  Schutzmass-

nahmen  zu  verlangen  haben  (Provokationsbegehren  im  Sinne  von  § 213 

PBG). 

R1L.2021.00003 

Seite 18 

 
 
8.1. 
Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  zu  1/10  dem  Schweizer  Hei-

matschutz SHS und zu je 3/10 dem Stadtrat X, der Baudirektion Kanton Zü-

rich und der privaten Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 2  GebV VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen. 

8.2. 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Lehre  und  Rechtsprechung  gehen  davon  aus,  dass  unter  den  vorstehend 

genannten  Voraussetzungen  eine  Umtriebsentschädigung  nicht  nur  dann 

zuzusprechen ist, wenn ein Entscheid in der Sache selbst ergeht, sondern 
auch  dann,  wenn  das  Rekursverfahren  formell,  d.h.  durch  Nichteintreten 

oder  Verfahrensabschreibung  zufolge  Rückzug  oder  Gegenstandslosigkeit 

erledigt  wird  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Ba-

sel/Genf 2014,  § 17  Rz. 29 ff.).  Demnach  ist  vorliegend  der  privaten  Re-

kursgegnerin  zulasten  des  Rekurrenten 2  eine  Umtriebsentschädigung  zu-

zusprechen.  Bei  deren  Festlegung  ist  jedoch  zu  berücksichtigen,  dass  die 

private  Rekursgegnerin  zwar  im  Verhältnis  zum  Rekurrenten 2  vollständig 

obsiegt, insgesamt aber aufgrund der materiellen Gutheissung des Rekur-

ses des Rekurrenten 1 weitestgehend unterliegt. Entsprechend ist lediglich 

R1L.2021.00003 

Seite 19 

 
 
eine  nach  Massgabe  des  Kostenverteilers  reduzierte  Umtriebsentschädi-

gung  zuzusprechen.  Angemessen  erscheint  ein  Basisbetrag  von 

Fr. 1'700.-, womit eine Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 170.-- zu 

bezahlen ist. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, ent-

fällt  die  Zusprechung  eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein 

(BRKE II  Nrn.  0247  und  0248/2007  in  BEZ  2007  Nr.  56;  www.baurekurs-

gericht-zh.ch). 

[…] 

R1L.2021.00003 

Seite 20