# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cd8f8e4d-3f4e-5efd-8a4d-bd3711a6806a
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-11
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 11.06.2024 WBE.2023.298
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-298_2024-06-11.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2023.298 / sr / wm 
(2023-000849)  

Art. 61 

 

 

Urteil vom 11. Juni 2024 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz 

Verwaltungsrichterin Lang  

Verwaltungsrichterin Steiger  

Gerichtsschreiberin Ruchti      

 

 
   

Beschwerde-

führerin 1 

 A._____,   

 

Beschwerde-

führer 2.1 

 B._____,    

 

Beschwerde-

führerin 2.2 

 C._____,  

 

alle vertreten durch MLaw Jacqueline Alf, Rechtsanwältin, 

Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden   

 

gegen 

 
   

Beschwerde-

gegnerin  

 D._____ AG,  

 

 

und   

 
   

Vorinstanzen  Gemeinderat Q._____,  

vertreten durch lic. iur. Michael Fretz, Rechtsanwalt, Frey-Herosé-

Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau 1    

 

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau   

handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 

Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau    

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Regierungsrats vom 28. Juni 2023 

 
   

 - 2 - 

 

 

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Der Gemeinderat Q._____ bewilligte der D._____ AG, R._____, am 

17. Oktober 2022 eine Arealüberbauung mit fünf Mehrfamilienhäusern, 

acht Reiheneinfamilienhäusern und 20 "Tiny Houses" samt Tiefgarage, 

Schutzraumbauten und Umgebungsgestaltung auf der Parzelle Nr. aaa der 

Gemeinde Q._____. Gleichzeitig wies er die von A._____, B._____ und 

C._____ gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwendungen ab. 

 

Integrierender Bestandteil dieser Baubewilligung bildete die Zustimmung 

des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baube-

willigungen, vom 8. August 2022, worin die Einhaltung des Kantonsstras-

sen- und des Gewässerabstandes sowie weitere Punkte (u.a. Zulässigkeit 

von Bauten im Gewässerschutzbereich Au) überprüft und die Bewilligun-

gen/Zustimmungen weiterer kantonaler Behörden (E._____ AG für Bauten 

im Bereich einer 16-kV-Hauptleitung, Brandschutzbewilligung der 

Aargauischen Gebäudeversicherung [AGV]) koordiniert wurden.  

 

B. 

Auf die von A._____, B._____ und C._____ am 18. November 2022 

dagegen eingereichte Beschwerde entschied der Regierungsrat am 

28. Juni 2023 (RRB Nr. 2023-000849): 

 

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
 
2. 
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 
Fr. 2'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 355.–, ins-
gesamt Fr. 2'355.– werden A._____, B._____, und C._____ zu je 1/3 
(Fr. 785.–) in solidarischer Haftbarkeit für den ganzen Betrag auferlegt. 
 
3. 
A._____, B._____ und C._____ werden verpflichtet, dem Gemeinderat 
Q._____ die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe 
von Fr. 8'960.– zu je 1/3 (Fr. 2'987.–) in solidarischer Haftbarkeit für den 
ganzen Betrag zu ersetzen.  

 

C. 

1. 

Diesen Entscheid des Regierungsrats liessen A._____, B._____ und 

C._____ mit Beschwerde vom 5. September 2023 beim 

Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen: 

 

1. 
Der Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000849 vom 28. Juli (richtig: Juni) 
2023 sei aufzuheben. 
 

 - 3 - 

 

 

Die Baubewilligung BG 22/17 vom 17. Oktober 2022 betreffend D._____ 
AG, S-Strasse D,  R._____ (Arealüberbauung mit 5 Mehrfamilienhäusern, 
8 Reiheneinfamilienhäusern, 20 Tiny Houses, Tiefgarage, 
Schutzraumbauten und Umgebungsgestaltung) sei aufzuheben; eventuell 
sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz(en) 
zurückzuweisen. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Ersatz der Mehrwert-
steuer). 

 

2. 

Mit Beschwerdeantwort vom 28. September 2023 beantragte der Gemein-

derat Q._____, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen, soweit darauf 

einzutreten sei. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), 

Rechtsabteilung, stellte mit Eingabe gleichen Datums namens des Regie-

rungsrats ebenfalls Antrag auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde, 

verzichtete aber auf eine einlässliche Beschwerdeantwort, unter Hinweis 

darauf, dass keine wesentlichen neuen Gesichtspunkte vorgebracht wür-

den und dass, soweit neue Rügen erhoben würden, es ihnen an Substanz 

mangle. Die Beschwerdegegnerin (Bauherrin) liess sich nicht vernehmen. 

 

3. 

In der Replik vom 15. November 2023 hielten die Beschwerdeführer an ih-

ren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 27. November 2023 verzichtete der 

Gemeinderat Q._____ auf eine Duplik. 

 

D. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 11. Juni 2024 beraten und ent-

schieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]). 

Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 

2011 [BauV; SAR 713.121]). Der angefochtene Entscheid des Regierungs-

rats ist verwaltungsintern letztinstanzlich. Demzufolge ist das Verwaltungs-

gericht für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 

 

 - 4 - 

 

 

2. 

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben unter Vorbehalt von spezi-

fischen Begründungsmängeln (siehe dazu Erw. II/4.2 hinten) zu keinen Be-

merkungen Anlass.  

 

3. 

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-

ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-

schliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung, geltend 

gemacht werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dage-

gen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

1.1. 

Umstritten ist zunächst die sachliche Zuständigkeit der Vorinstanz. Die Be-

schwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, die Beschwerde gegen 

den gemeinderätlichen Bauentscheid sei von der falschen (kantonalen) Be-

hörde beurteilt worden. Gemäss § 61 Abs. 1 und 2 BauV sei gegen Ent-

scheide des Gemeinderats in Anwendung der Baugesetzgebung innert 30 

Tagen seit Zustellung beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt Be-

schwerde zu führen, soweit keine andere Behörde als zuständig erklärt 

werde. Beruhe der Entscheid des Gemeinderats auf einem Teilentscheid 

eines Departements und richte sich ein Beschwerdeantrag gegen diesen 

Teilentscheid, sei der Regierungsrat zuständig. Die Beschwerdeführer hät-

ten sich indessen im vorinstanzlichen Verfahren einzig gegen den Ent-

scheid des Gemeinderats vom 17. Oktober 2022 gewehrt, was auch ein-

deutig aus ihren Anträgen und der dazu gegebenen Begründung hervorge-

gangen sei. Die Zustimmung des BVU (Abteilung für Baubewilligungen) sei 

explizit nicht angefochten worden. Damit habe sich das Rechtsmittel der 

Beschwerdeführer nicht gegen einen Teilentscheid eines Departements 

gerichtet, weshalb die sachliche Zuständigkeit für dessen Beurteilung of-

fensichtlich beim BVU gelegen hätte. Damit erweise sich der angefochtene 

Regierungsratsbeschluss mangels sachlicher Zuständigkeit des Regie-

rungsrats als nichtig. 

 

1.2. 

Der Gemeinderat hält dagegen, nach früherer Praxis habe das BVU Be-

schwerden gegen einen gemeinderätlichen Bauentscheid auch dann beur-

teilt, wenn dieser auf einem kantonalen Teilentscheid beruht habe, der kan-

tonale Teilentscheid gemäss Beschwerdebegründung aber ausser Streit 

gelegen habe. Das Verwaltungsgericht habe diese Praxis beanstandet und 

erklärt, dass es in solchen Fällen bei der Zuständigkeit des Regierungsrats 

bleibe und die Delegation der Entscheidkompetenz ans BVU nicht greife. 

Dazu sei auf den im Jahr 2015 öffentlich festgehaltenen Leitsatz zu verwei-

sen, wonach der Regierungsrat für die Beurteilung der Beschwerde zustän-

 - 5 - 

 

 

dig sei, wenn ein Teilentscheid des BVU integrierender Bestandteil einer 

Baubewilligung bilde und sich der Beschwerdeantrag gegen die Baubewil-

ligung als Ganzes richte. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts spiele es 

dabei keine Rolle, dass gemäss Beschwerdebegründung der kantonale 

Teilentscheid ausser Streit liege. Um zu entscheiden, welche Behörde für 

die Beurteilung einer Beschwerde zuständig sei, sei einzig (formell) auf den 

Beschwerdeantrag, und nicht (inhaltlich) auf die Beschwerdebegründung 

abzustellen. Es liege folglich keine Beurteilung durch eine sachlich unzu-

ständige Behörde und dementsprechend keine Nichtigkeit vor.  

 

1.3. 

1.3.1. 

Die Zuständigkeit der rechtsanwendenden Behörde ist eine Sachurteilsvor-

aussetzung und als solche von Amtes wegen zu prüfen (vgl. § 8 Abs. 1 

VRPG). Die Prüfung der Sachurteilsvoraussetzungen von Amtes wegen 

schliesst die Prüfung, ob auch im vorinstanzlichen Entscheid die Sachur-

teilsvoraussetzungen vorgelegen haben, ein (BGE 122 V 372, Erw. 1; 

116 II 385, Erw. 2; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2018.175 

vom 22. Februar 2019, Erw. II/2.1, WBE.2010.331 vom 13. April 2011, 

Erw. II/2.1, und WBE.2006.312 vom 19. Juni 2008, Erw. II/2.2; MICHAEL 

MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aar-

gauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [vom 9. Juli 1968], 

Kommentar zu den §§ 38–72 [a]VRPG, Diss. Zürich 1998, N. 3 f. zu den 

Vorbemerkungen zu § 38). Stellt die Rechtsmittelinstanz fest, dass bereits 

im vorinstanzlichen Verfahren eine Sachurteilsvoraussetzung fehlte, kann 

der angefochtene Entscheid aus diesem Grund aufgehoben werden. Steht 

fest, dass die Vorinstanz einen Sachentscheid ausgefällt hat, obwohl dies 

wegen fehlender Sachurteilsvoraussetzungen nicht zulässig gewesen wä-

re, ist der vorinstanzliche Entscheid selbst dann aufzuheben, wenn dies 

von keiner Partei verlangt wurde (MERKER, a.a.O., N. 4 zu den Vorbemer-

kungen zu § 38; vgl. zum Ganzen auch die Verwaltungsgerichtsentscheide 

WBE.2018.175 vom 22. Februar 2019, Erw. II/2.1, WBE.2010.331 vom 

13. April 2011, Erw. II/2.1, und BE.2000.00191 vom 4. September 2001, 

Erw. II/3b; ferner: FRITZ GYGI, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Auflage 

1983, S. 73; ATTILIO R. GADOLA, Das verwaltungsinterne Beschwerdever-

fahren, Diss. Zürich 1991, S. 182; MARTIN BERTSCHI, in: ALAIN GRIFFEL 

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons 

Zürich [VRG], 3. Auflage 2014, N. 57 zu den Vorbemerkungen zu §§ 19–

28a; je mit Hinweisen). Wird gegen eine Zuständigkeitsvorschrift verstos-

sen, liegt eine Rechtsverletzung vor, die das Verwaltungsgericht zu prüfen 

hat (§ 55 Abs. 1 VRPG; Entscheide des Verwaltungsgerichts 

WBE.2018.175 vom 22. Februar 2019, Erw. II/2.1, WBE.2010.331 vom 

13. April 2011, Erw. II/2.1, und BE.2000.00191 vom 4. September 2001, 

Erw. II/3b). 

 

 - 6 - 

 

 

1.3.2. 

1.3.2.1. 

Demnach hat das Verwaltungsgericht die von den Beschwerdeführern erst 

vor Verwaltungsgericht erhobene Rüge der sachlichen Unzuständigkeit 

des Regierungsrats zu überprüfen, woran nichts ändert, dass die Be-

schwerdeführer die Zuständigkeit des Regierungsrats während des gesam-

ten vorinstanzlichen Verfahrens nicht hinterfragt haben. 

 

1.3.2.2. 

Der Regierungsrat beurteilt u.a. Beschwerden gegen Entscheide letztin-

stanzlicher kommunaler Behörden (§ 50 Abs. 1 lit. b VRPG). Er kann seine 

Entscheidkompetenz oder die Entscheidvorbereitung durch Verordnung 

delegieren (§ 50 Abs. 2 VRPG). In Ausführung dieser Bestimmung hat der 

Regierungsrat seine Kompetenz zur Beurteilung von Beschwerden gegen 

Entscheide der Gemeinderäte unter anderem in Anwendung der Bau- und 

Umweltschutzgesetzgebung einschliesslich der Gemeindebauvorschriften 

und der Vorschriften aus dem Bereich der Wasserversorgung sowie in An-

wendung der Gewässerschutzgesetzgebung an das BVU delegiert (§ 9 

Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 und 2 der Verordnung über die Dele-

gation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 [Delega-

tionsverordnung, DelV; SAR 153.113). Wo der angefochtene Entscheid auf 

einer verbindlichen Weisung oder einem Teilentscheid eines Departements 

beruht und sich ein Beschwerdeantrag dagegen richtet, bleibt es bei der 

Zuständigkeit des Regierungsrats (§ 9 Abs. 2 DelV). 

 

Bezüglich der Baugesetzgebung findet sich in § 61 BauV ausserdem fol-

gende Regelung: Gegen Entscheide des Gemeinderats in Anwendung der 

Baugesetzgebung kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Departement 

Bau, Verkehr und Umwelt Beschwerde geführt werden, soweit keine ande-

re Behörde als zuständig erklärt wird (§ 61 Abs. 1 BauV). Beruht der Ent-

scheid des Gemeinderats auf einem Teilentscheid eines Departements und 

richtet sich ein Beschwerdeantrag gegen diesen Teilentscheid, ist der Re-

gierungsrat zuständig (§ 61 Abs. 2 BauV). 

 

1.3.2.3. 

Vorliegend beruht die Baubewilligung des Gemeinderats Q._____ vom 

17. Oktober 2022 (Vorakten, act. 002–030) auf einem Teilentscheid des 

BVU, Abteilung für Baubewilligungen vom 8. August 2022 (Vorakten, 

act. 135). Im Dispositiv der Baubewilligung (Ziff. 5.3) wird explizit festgehal-

ten, dass die Zustimmung der Abteilung für Baubewilligungen vom 8. Au-

gust 2022 (…) als Bestandteil dieser Baubewilligung gelte. Diese Zustim-

mung bildet denn auch Gültigkeitsvoraussetzung; ohne sie wäre die Bau-

bewilligung wegen eines schweren Mangels nichtig, was nicht nur im Be-

reich einer fehlenden Zustimmung für Bauten ausserhalb der Bauzone, 

sondern gleichermassen in anderen Sachbereichen gilt, in denen die Mit-

wirkung der kantonalen Behörde für ein Bauvorhaben erforderlich ist (vgl. 

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§§ 63 und 64 Abs. 5 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen 

vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100]; Entscheid des 

Verwaltungsgerichts WBE.2023.299 vom 13. Mai 2024, Erw. II/2.3.3 und 

2.3.5; vgl. auch BGE 128 I 254, Erw. 3.1; 111 Ib 213, Erw. 5b; Urteile des 

Bundesgerichts 1C_15/2022 vom 7. August 2023, Erw. 5.3, 1C_260/2021, 

1C_262/2021 vom 1. Dezember 2022, 1C_709/2020 vom 24. August 2021, 

Erw. 4.2.2, und 1C_566/2019 vom 5. August 2020, Erw. 5.2).  

 

Der von den Beschwerdeführern bei der Vorinstanz gestellte Beschwerde-

antrag (Hauptantrag) auf Aufhebung der Baubewilligung des Gemeinderats 

Q._____ (als Ganzes) richtete sich somit auch gegen die Zustimmung der 

Abteilung für Baubewilligungen vom 8. August 2022, die (notwendiger) 

integrierender Bestandteil dieser Baubewilligung bildet. Daran ändert 

nichts, dass mit Bezug auf die besagte Zustimmung keine Rügen (zu den 

kantonal geprüften Belangen) erfolgten; massgeblich ist allein der Be-

schwerdeantrag, der auch die Bestandteil der kommunalen Baubewilligung 

bildende Zustimmung der Abteilung für Baubewilligungen erfasste (Aargau-

ische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2015, S. 165 ff.). Das 

ergibt sich auch daraus, dass mit der antragsgemässen Aufhebung der 

kommunalen Baubewilligung auch die kantonale Zustimmung zum Bauvor-

haben entfallen würde, die der Bauherrschaft alsdann nichts mehr nützen 

würde.  

 

Demzufolge ist darauf abzustellen, dass der von den Beschwerdeführern 

im vorinstanzlichen Verfahren angefochtene Bauentscheid des Gemeinde-

rats Q._____ auf einem Teilentscheid eines Departements beruhte und 

sich ihr Beschwerdeantrag mit gegen diesen Teilentscheid richtete, mithin 

die Tatbestandsvoraussetzungen von § 61 Abs. 2 BauV (und § 9 Abs. 2 

DelV) erfüllt sind. Entsprechend war der Regierungsrat für die Beurteilung 

der aufgrund einer falschen Rechtsmittelbelehrung im gemeinderätlichen 

Bauentscheid fälschlicherweise ans BVU adressierten Verwaltungsbe-

schwerde sachlich zuständig und die von den Beschwerdeführern vor dem 

Verwaltungsgericht erhobene Rüge der sachlichen Unzuständigkeit erweist 

sich als unbegründet. 

 

2. 

Das streitgegenständliche, nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführer 

nicht bewilligungsfähige Bauvorhaben ist auf der Parzelle Nr. aaa geplant, 

die in der Dorfzone (DZ) der Gemeinde Q._____ liegt. Die Dorfzone be-

zweckt gemäss § 7 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde 

Q._____ vom tt.mm.jjjj die Erhaltung und Entwicklung des typischen 

Charakters des alten Dorfkernes. Die baulichen Veränderungen haben dies 

zu berücksichtigen. Für die Beurteilungskriterien ist § 38 Abs. 1 (Stellung 

[Firstrichtung]; Grösse der Baukuben; Wirkung im Strassenraum; Form, 

Staffelung, Gliederung der Baumasse; Dachform, Dachneigung; 

Fassadengliederung; Materialwahl, Farbe; Terrain- und Umgebungsgestal-

 - 8 - 

 

 

tung, Einfriedigungen) massgebend (Abs. 1). Die Dorfzone ist für Wohnen, 

mässig störendes Gewerbe (vergl. § 27) sowie Landwirtschaft bestimmt 

(Abs. 2). Die Dachneigung muss mindestens 35° und darf höchstens 45° 

betragen. Es sind nur Dächer mit symmetrischer Neigung zugelassen. Auf 

Klein- und Anbauten sind andere Dachformen und -neigungen gestattet 

(Abs. 3). 

 

Neben diesen Nutzungs- und Gestaltungsvorschriften gelten in der Dorfzo-

ne die folgenden masslichen Vorgaben (§ 6 Abs. 1 und 2 BNO): zwei Voll-

geschosse, eine Ausnützungsziffer von 0,6, eine Gebäudehöhe von 7,5 m, 

eine Firsthöhe von 12 m und ein kleiner Grenzabstand (auf alle Seiten) von 

4 m, jeweils als Richtwerte, von welchen der Gemeinderat bei Neubauten 

Abweichungen bewilligen kann, falls der Zonenzweck (Erhaltung und Ent-

wicklung des typischen Charakters des alten Dorfkernes) nicht beeinträch-

tigt wird. Die erwähnten Baubegriffe (Vollgeschoss, Gebäudehöhe, Firsthö-

he und Grenzabstand) definieren sich in übergangsrechtlicher Hinsicht 

nach den Bestimmungen der per 1. September 2011 ausser Kraft gesetz-

ten Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz vom 23. Februar 1994 

(ABauV; SAR 713.111), wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind, weil 

die Gemeinde Q._____ ihren allgemeinen Nutzungsplan samt Nutzungs-

vorschriften noch nicht an die Baubegriffe und Messweisen der IVHB (In-

terkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 

22. September 2005; SAR 713.010) angepasst hat (§ 64 Abs. 1 BauV). 

 

Die Gemeinde bzw. das Dorf Q._____ ist im Rahmen der (seither nicht 

mehr aktualisierten) Erstinventarisation des Bundesinventars der schüt-

zenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) anhand der ISOS-Methode als 

Objekt von lokaler Bedeutung eingestuft und aufgenommen worden; es bil-

det hingegen nicht Teil des Bundesinventars, das nur Objekte von nationa-

ler Bedeutung umfasst. Innerhalb des Perimeters des schützenswerten 

Ortsbildes wurde die Bauparzelle Nr. aaa gemäss Erstfassung vom 28. Mai 

1979 im westlichen Bereich der Umgebungszone VIII (Neubauzone im Os-

ten) und im östlichen Bereich der Umgebungszone IX (Tallandschaft im 

Osten) zugewiesen. Für die erstere gilt gemäss L-Blatt die Aufnahmekate-

gorie b und das Erhaltungsziel b, für die zweite die Aufnahmekategorie a 

und das Erhaltungsziel a. Die Aufnahmekategorie a ist gemäss den Erläu-

terungen zum ISOS ein unerlässlicher Teil des Ortsbildes, der unverbaut 

bleiben soll oder dessen Bauten der ursprünglichen Beschaffenheit der 

Umgebung entsprechen sollen. Als Erhaltungsziel a gilt das Erhalten der 

Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche; die für das Ortsbild wesentli-

che Vegetation und Altbauten bewahren, störende Veränderungen beseiti-

gen. Die Aufnahmekategorie b ist ein empfindlicher, d.h. häufig überbauter 

Teil des Ortsbildes. Als Erhaltungsziel b gilt das Erhalten der Eigenschaf-

ten, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind. Gemäss Richt-

plantext des Kantons Aargau, Kapitel S. 1.5 (Ortsbilder, Kulturgüter und 

historische Verkehrswege), sind Inventare wie das ISOS als Grundlagen 

 - 9 - 

 

 

bei der Planung und Projektierung beizuziehen und in der Interessenabwä-

gung entsprechend zu berücksichtigen (Planungsgrundsatz B). Die Ortsbil-

der von nationaler und regionaler Bedeutung werden in ihrer Einstufung 

nach ISOS anerkannt und festgesetzt (Planungsanweisung 1.1). Die Ge-

meinden sorgen mit planerischen Instrumenten für die angemessene Um-

setzung der Ziele des ISOS. Die seit der Erstellung des ISOS erfolgten Ent-

wicklungen sind bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen (Pla-

nungsanweisung 1.2). 

 

Das Bauvorhaben umfasst fünf Mehrfamilienhäuser (Häuser A, E, G, I und 

L), acht Reiheneinfamilienhäuser (Häuser C und F) sowie 20 sogenannte 

"Tiny Houses" (Häuser D, J, K und M), die als kleinflächigere Reihenhäuser 

konzipiert sind. Sämtliche Häuser weisen symmetrisch geneigte Satteldä-

cher auf und sind mit Ausnahme des dreigeschossigen Hauses G zweige-

schossig. Im Untergeschoss erstreckt sich über einen Grossteil der Parzel-

le Nr. aaa eine Tiefgarage mit insgesamt 92 Autoabstellplätzen.  

 

3. 

3.1. 

Die Beschwerdeführer rügen vorab eine Verletzung der Vorschriften über 

die Geschossigkeit. Weil die Bauherrschaft eine Arealüberbauung realisie-

re, sei eine Erhöhung der Geschosszahl bzw. des Richtwerts von zwei Ge-

schossen gemäss § 26 Abs. 2 BNO explizit nicht gestattet. Somit wider-

spreche das Haus G mit geplanten drei Geschossen dieser Regelung. Der 

Regierungsrat stütze sich bei seinen Erwägungen zur Zulässigkeit von drei 

Geschossen auf das Fachgutachten der F._____ vom 3. Mai 2022 (in: 

Vorakten, act. 137), in welchem ausgeführt werde, dass der Zonenzweck 

durch diese Abweichung in untergeordnetem Mass nicht beeinträchtigt 

werde, und nehme gestützt auf diese (Fehl-)Einschätzung an, dass die 

Dorfzone in einem solchen Fall drei Geschosse erlaube. Dem könne nicht 

beigepflichtet werden. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass in der 

Dorfzone gemäss § 6 Abs. 2 BNO grundsätzlich drei Geschosse zulässig 

wären, weil es sich bei der Anzahl von zwei Vollgeschossen nur um einen 

Richtwert handle, beziehe sich § 26 Abs. 2 BNO mit dem darin statuierten 

Verbot der Erhöhung der Geschosszahl auf den in § 6 Abs. 1 BNO 

festgelegten Richtwert. Dies gelte umso mehr, als § 26 Abs. 1 BNO 

Arealüberbauungen einzig in der Dorfzone und in der Wohnzone 2 (W2) 

zulasse und die Möglichkeiten für Abweichungen von der baulichen 

Grundordnung namentlich nenne, wobei für die minimale NBF 

(anrechenbare Grundstücksfläche) sogar ein Richtwert angegeben werde. 

Es sei auch nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber den Bonus für 

Arealüberbauungen auf eine Erhöhung der Ausnützung habe begrenzen, 

und nicht zusätzlich eine Privilegierung bei der horizontalen (richtig: verti-

kalen) Ausdehnung von Baukörpern habe schaffen wollen. Durch die Zu-

lassung von drei Geschossen gestützt auf § 6 Abs. 1 BNO finde somit eine 

Umgehung von § 26 Abs. 2 BNO statt, mit dem verhindert werden sollte, 

 - 10 - 

 

 

dass die Bauherrschaft in den Genuss einer höheren Ausnützung und einer 

horizontalen (richtig: vertikalen) Erweiterung komme. 

 

3.2. 

Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden, denn § 26 Abs. 2 BNO 

verbietet nach richtiger Auslegung eine Erhöhung der Geschosszahl ge-

genüber der Regelbauweise und diese beinhaltet in der Dorfzone gemäss 

§ 6 Abs. 1 und 2 BNO nun einmal, dass bei Neubauten vom Richtwert von 

zwei Geschossen (auch nach oben) abgewichen werden darf, wenn (und 

solange) der Zonenzweck dadurch nicht beeinträchtigt wird (anders als in 

der Zone W2, wo die Geschosszahl keinen Richtwert bildet und als Fixum 

nicht erhöht werden darf). Es ist nicht ersichtlich, weshalb dies für Areal-

überbauungen im Gegensatz zur Regelbauweise nicht gelten sollte, zumal 

die Arealüberbauung dadurch punkto vertikale Ausdehnung nicht etwa – 

wie die Beschwerdeführer fälschlicherweise annehmen – gegenüber der 

Regelbauweise privilegiert, sondern gleichgestellt wird. Die Auslegung der 

Beschwerdeführer würde demgegenüber eine Benachteiligung der Areal-

überbauung gegenüber der Regelbauweise mit sich bringen, die ganz of-

fensichtlich nicht gewollt ist (nachdem nur eine Erhöhung der Geschoss-

zahl untersagt wird). Die vorgesehene Privilegierung bei der Ausnützung 

vermöchte die Benachteiligung bei der Geschosszahl nicht (voll) auszuglei-

chen. 

 

Soweit die Beschwerdeführer den Vorinstanzen und den Fachgutachtern 

von der F._____ zudem eine unzureichende Auseinandersetzung mit der 

Frage vorwerfen, ob ein dreigeschossiges Gebäude (auf der Bauparzelle 

Nr. aaa) nicht den Zweck der Dorfzone im Sinne von § 6 Abs. 2 BNO 

beeinträchtigt und auch unter diesem Aspekt unzulässig wäre, ist ihnen 

Folgendes entgegenzuhalten: Weder die Fachgutachter noch der 

Gemeinderat Q._____ als Baubewilligungsbehörde haben sich mit der 

Feststellung begnügt, dass der Zonenzweck wegen der Niederschwellig-

keit der Abweichung vom Richtwert von zwei Vollgeschossen in Form eines 

zusätzlichen Vollgeschosses bei einem von insgesamt elf Gebäuden bzw. 

Gebäudekomplexen nicht beeinträchtigt werde. Die Fachgutachter sehen 

den Zonenzweck (Erhaltung und Entwicklung des typischen Charakters 

des alten Dorfkernes) durch die Geschossigkeit des Hauses G vor allem 

auch deshalb nicht beeinträchtigt, weil das Bebauungskonzept die im alten 

Dorf vorkommenden typischen Gebäudehierarchien aufnehme (Fachgut-

achten, S. 7) und insofern auch hinsichtlich der Geschossigkeit 

ortsbildverträglich sei (Fachgutachten, S. 10). Der Gemeinderat Q._____ 

äussert sich in ähnlicher Weise und betont, dass der Zonenzweck der 

Erhaltung des typischen Charakters des alten Dorfkerns durch die unter-

schiedlichen Vollgeschosszahlen nicht beeinträchtigt, sondern vielmehr 

gefördert werde (Vorakten, act. 009). Dem vermögen die Beschwerde-

führer nichts Substanzielles entgegenzusetzen, auch nicht mit ihren 

Ausführungen dazu, dass durch bauliche Verdichtungen die Siedlungs-

 - 11 - 

 

 

qualität nicht beeinträchtigt und vermindert werden dürfe; denn sie legen 

nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, weshalb und inwiefern das Bau-

vorhaben zu einer Verschlechterung der Siedlungsqualität führen soll. 

 

Nicht einschlägig sind die Ausführungen der Beschwerdeführer zur Ertei-

lung von Ausnahmebewilligungen unter Bezugnahme auf die diesbezügli-

che verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (AGVE 2006, S. 167 f.; 2001, 

S. 296 und 298; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.147 vom 

22. Februar 2019, Erw. 2.4.1), weil die Bewilligung einer Abweichung vom 

in § 6 Abs. 1 BNO definierten Richtwert von zwei Vollgeschossen gestützt 

auf § 6 Abs. 2 BNO keine Ausnahmebewilligung, sondern einen Ermes-

sensentscheid innerhalb der betreffenden relativ offen formulierten Mass-

vorschrift darstellt. Im Gegensatz etwa zu § 67 Abs. 1 BauG verlangt des-

halb § 6 Abs. 2 BNO auch keine Ausnahmesituation (ausserordentliche 

Verhältnisse oder Härtefall). Es genügt, dass der Zonenzweck durch die 

Abweichung vom Richtwert nicht beeinträchtigt wird. Mehr kann von der 

Bauherrschaft zumindest unter diesem Titel nicht verlangt werden, auch 

nicht eine "zweckmässigere Lösung"; diese vermeintliche Anforderung ent-

stammt einer freien Interpretation der Beschwerdeführer. 

 

Insgesamt ist die Bewilligung einer dreigeschossigen Baute auf der in der 

Dorfzone gelegenen Bauparzelle Nr. aaa, namentlich des drei Vollge-

schosse aufweisenden Haues G demnach nicht zu beanstanden. 

 

4. 

4.1. 

Eine weitere Rüge der Beschwerdeführer betrifft die Verletzung der Vor-

schriften über die Gebäudehöhe. Die Beschwerdeführer monieren, dass 

das Haus E die in § 6 Abs. 1 BNO vorgeschriebene Firsthöhe von 12 m 

überschreite, wobei sie selbst einräumen, dass die Überschreitung "relativ 

minim" sei, was aber in ihren Augen nicht genügen soll, um eine Abwei-

chung vom für die Firsthöhe definierten Richtwert von 12 m gestützt auf § 6 

Abs. 2 BNO zu rechtfertigen. Dazu verweisen sie auf ihre Ausführungen im 

Zusammenhang mit der Verletzung der Vorschriften über die Geschossig-

keit. 

 

4.2. 

Mit diesem Verweis genügen die Beschwerdeführer ihrer Begründungs-

pflicht nach § 43 Abs. 2 VRPG nicht. Diese setzt voraus, dass dargelegt 

wird, in welchen Punkten der angefochtene Entscheid Mängel aufweist. 

Eine stereotype Wiederholung von bereits im vorinstanzlichen Verfahren 

vorgebrachten Rügen ohne Bezugnahme auf die Erwägungen im ange-

fochtenen Entscheid reicht nicht aus. Dasselbe gilt für den pauschalen Ver-

weis auf vorangegangene Rechtsschriften (AGVE 2009, S. 275 f.; 2001, 

S. 375; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.67 vom 19. Februar 

2018, Erw. I/4.1).  

 - 12 - 

 

 

 

Hier liegt zwar kein pauschaler Verweis auf die Ausführungen in einer vo-

rangegangenen Rechtsschrift, dafür auf solche in der gleichen Rechts-

schrift zu einem anderen Thema vor. Mit den Erwägungen der Vorinstan-

zen dazu, dass die geringfügige Überschreitung der in § 6 Abs. 1 BNO als 

Richtwert definierten Firsthöhe von 12 m um 15 cm beim Haus E zu keiner 

Beeinträchtigung des Zwecks der Dorfzone führe, weil das Fachgutachten 

(S. 10) der Überbauung auch hinsichtlich der First- und Gebäudehöhen 

eine ortsbildverträgliche und dem Zonenzweck entsprechende Ausgestal-

tung bescheinige (Vorakten, act. 009; angefochtener Entscheid, 

Erw. 2.4.3), setzen sich die Beschwerdeführer dadurch gleichwohl nicht 

hinreichend auseinander. Es ist denn auch in keiner Weise ersichtlich, in-

wiefern eine Abweichung von 15 cm von einem für die Firsthöhe definierten 

Richtwert den Charakter des alten Dorfkerns (Zonenzweck der Dorfzone) 

beeinträchtigen könnte, selbst wenn angenommen würde, dass von den 

Gebäuden im alten Dorfkern (zu dem das Einfamilienhausquartier östlich 

der Bauparzelle übrigens nicht gehört) keines eine Firsthöhe von 12 m er-

reicht. Und auch hier erwiese sich der Vorwurf, dass die Zonenzweckver-

träglichkeit allein auf die Geringfügigkeit des Mehrmasses im Vergleich 

zum Richtwert abgestützt werde, als unberechtigt. Ein Vergleich mit den 

massgeblichen Bauten in der Umgebung hat stattgefunden. Jedenfalls brin-

gen die Beschwerdeführer nichts vor, was daran Zweifel aufkommen liesse. 

Die Bewilligung des Hauses E mit einer Firsthöhe von 12,15 m ist demnach 

weder in methodischer noch inhaltlicher Hinsicht fehlerhaft. 

 

Der Hinweis der Beschwerdeführer darauf, dass sich der Regierungsrat im 

zweiten Absatz der Erw. 2.4.3 des angefochtenen Entscheids aus der Per-

spektive des BVU geäussert habe, ist spitzfindig und wenig zielführend, 

zumal es sich bei den Erwägungen an der betreffenden Stelle ganz offen-

sichtlich um einen Textbaustein handelt. Mit Sicherheit lässt sich daraus 

nichts im Hinblick auf die von den Beschwerdeführern behauptete, in Erw. 1 

vorne widerlegte sachliche Zuständigkeit des BVU anstelle des Regie-

rungsrats ableiten.  

 

5. 

5.1. 

Ferner bemängeln die Beschwerdeführer eine fehlende gute Einordnung 

der geplanten Gesamtüberbauung in das Orts-, Quartier- und Landschafts-

bild, die nach § 39 Abs. 2 BauV für Arealüberbauungen erforderlich sei. 

Vielmehr hebe es sich vom östlich angrenzenden Dorfkern nicht nur in der 

Bauweise, sondern auch in der Materialisierung, Stellung und Volumetrie 

erheblich ab. In diesem Zusammenhang sei auch das Fachgutachten vom 

3. Mai 2022 kritisch zu würdigen. 

 

Die Arealüberbauung sehe unter anderem die Erstellung sogenannter "Tiny 

Houses" vor, was in einem krassen Widerspruch zu den hohen ortsbild-

 - 13 - 

 

 

technischen Anforderungen einer Dorfzone stehe. Die "Tiny House Bewe-

gung" habe ihren Ursprung in den USA und propagiere das einfache Leben 

in kleinen Häusern, appelliere an das Umweltbewusstsein und wende sich 

zugleich an Personen mit geringem Einkommen. Die ursprünglichen Tiny-

Häuser seien auf Rädern als Anhänger konzipiert und kostenoptimiert. Sol-

che Bauten könnten den hohen Ortsbildanforderungen in einer Dorfzone 

nicht gerecht werden. Bei einer importierten Bewegung aus den USA er-

schienen die Verfehlungen des vorliegenden Bauvorhabens bezüglich ihrer 

Ortsbildverträglichkeit geradezu aufdringlich. Von der Erhaltung und Ent-

wicklung des typischen Charakters des alten Dorfkerns könne keine Rede 

sein. Ein Bezug zum typischen Charakter des alten Dorfkerns fehle fast 

vollständig. Würde man das vorliegende Projekt vor diesem Hintergrund 

bewilligen, würde ein unzulässiges Präjudiz geschaffen und § 7 Abs. 1 bzw. 

§ 26 Abs. 2 BNO seines Sinnes vollständig entleert. 

 

Auch die Materialisierung der Überbauung gliedere sich nicht ins bisherige 

Orts- und Dorfbild ein. Kein bestehendes Gebäude in der Dorfzone weise 

eine verholzte Fassade auf. Weiter sei die Farbwahl bezüglich des Wind-

papiers (rot/orange), mit welchem die offene Lattung bei den Tiny-Houses 

unterlegt werde, absolut untypisch und entgegen der Auffassung der Fach-

gutachter extrem aufdringlich. Das Fachgutachten habe die Materialisie-

rung nicht in einen Kontext zur baulichen Umgebung gesetzt, sondern den 

Fokus nur auf das Bauvorhaben gelegt. Eine Auseinandersetzung mit der 

in ästhetischer Hinsicht sensiblen Dorfzone habe in keiner Weise stattge-

funden. An sehr prominenter Lage an der G-Strasse würden die geplanten 

Häuser den eigentlichen Ortsbildcharakter nicht weiterführen. Es werde 

eine eigene, vom Rest unabhängige Insel geschaffen, auf welcher 

neuzeitliche Architekturvorstellungen realisiert würden. Das lasse sich pro-

blemlos an den Visualisierungen auf der Homepage der Bauherrschaft 

(https://https://aaa.ch/portfolio/unico-q.ch), zuletzt besucht am 11. Juni 

2023) erkennen, aus denen auch die dahinterliegenden Bauten ersichtlich 

seien. 

 

Die Firste der umliegenden Bauten in der Dorfzone verliefen von Ost nach 

West. Einzige Ausnahme bilde das Gebäude auf der Parzelle Nr. ccc. Die 

Firste der geplanten Gebäude seien hingegen mehrheitlich von Süden 

nach Norden ausgerichtet, was einen eigentlichen Bruch zu sämtlichen um-

liegenden Bauten in der Dorfzone darstelle und den Charakter des alten 

Dorfkerns entgegen dem Zonenzweck der Dorfzone weder wahre noch 

weiterentwickle. 

 

Die Gegend östlich und westlich der Bauparzelle in der Dorfzone und auch 

nördlich der Bauparzelle in der Wohnzone 2 sei von feingliedrigen Ein- und 

Zweifamilienhäusern mit Gartenumschwung geprägt. Inwiefern die geplan-

ten Gebäude in ihren Abmessungen die Massstäblichkeit der Umgebung 

laut Fachgutachten gut aufnehmen sollen, erschliesse sich den Beschwer-

 - 14 - 

 

 

deführern nicht. Die Volumetrie der Baukörper hebe sich diametral von den 

Gebäuden in der Umgebung ab. Entgegen den Ausführungen im Fachgut-

achten erlaubten die Reihenhäuser keinen Vergleich mit den umliegenden 

Einfamilienhäusern. Auch bezüglich der Volumetrie sei somit eine Erhal-

tung oder Entwicklung des typischen Charakters des alten Dorfkerns nicht 

gegeben. 

 

Es sei den Beschwerdeführern bewusst, dass den Gemeinden bei der Be-

urteilung von ästhetischen Fragen Autonomie zukomme, was bedeute, 

dass sich die Rechtsmittelinstanzen in Zurückhaltung übten und nur ins Er-

messen der Gemeindebehörden eingriffen, wenn sich deren ästhetische 

Beurteilung nicht auf vernünftige Gründe stützen lasse. Diese Schwelle 

werde jedoch hier überschritten. Die Beurteilung der Ortsbildverträglichkeit 

durch die Gemeinde und insbesondere die Ausführungen im Fachgutach-

ten wiesen keinerlei Realitätsbezug auf und wirkten vollkommen losgelöst 

von der Frage der ortsbaulichen Eingliederung. 

 

5.2. 

Im vom Gemeinderat Q._____ eingeholten Fachgutachten der F._____ 

vom 3. Mai 2022 (in: Vorakten, act. 137) wird die gute Einordnung ins Orts-

, Quartier- und Landschaftsbild einerseits mit einem tragfähigen 

ortsbaulichen Konzept, andererseits mit einer überzeugenden Stellung der 

Bauten begründet. Als tragfähig wird das ortsbauliche Konzept deshalb 

erachtet, weil die Schaffung einer neuen Häusergruppen-Insel der 

Entstehungsgeschichte des alten Dorfs entspreche, das ebenfalls aus 

Häusergruppen entstanden sei, der hohe Grad der Durchgrünung an die 

gut durchgrünten Häusergruppen und die früheren Obstgärten erinnere, die 

feine Durchwegung und das Vorhandensein unterschiedlicher Gebäudety-

pologien und -grössen dem dörflichen Charakter entspreche, die Steildä-

cher und Materialwahl ortstypisch seien und das differenzierte Aussen-

raumkonzept die Anlage zusammenhalte. Die Situierung der Gebäude sei 

das Resultat einer intensiven Auseinandersetzung mit dem bewussten 

Setzen einer Abfolge von Aussenräumen und Begegnungsräumen. Die 

Anordnung der Baukörper sowie das Höhenversetzen der Reiheneinfami-

lienhäuser gewährleiste, dass die Hangtopographie ablesbar bleibe, und 

die orthogonale Stellung erlaube Durchblicke von den Wohnungen aus. 

Das Konzept, wonach die Häuser nicht für das alte Strassendorf typisch an 

die G-Strasse gestellt, sondern über das Siedlungsinnere erschlossen 

würden, lehne sich am weitesten Sinne an die Obstgartensituation an und 

biete obendrein den Vorteil, dass die Lärmproblematik durch den Strassen-

abstand verringert werde. Mit den Hauszugängen entlang der T-Strasse 

werde eine Verbindung zum Quartier geschaffen und Anonymität zum 

Strassenraum verhindert (Fachgutachten, S. 6). 

 

Diese Ausführungen sind für das Verwaltungsgericht, dessen Spruchkör-

per eine promovierte Architektin ETH angehört, nachvollziehbar. Die ge-

 - 15 - 

 

 

genteiligen Schlüsse der Beschwerdeführer vermögen hingegen nicht zu 

überzeugen. Vor allem setzen die Beschwerdeführer damit dem schlüssi-

gen Fachgutachten bloss ihre abweichende Sichtweise entgegen, ohne 

stringent aufzuzeigen, weshalb die Feststellungen und Einschätzungen im 

Fachgutachten unzutreffend sein sollen. Vorab gilt es darauf hinzuweisen, 

dass nicht das Einfamilienhausquartier östlich der Bauparzelle Nr. aaa, das 

grossmehrheitlich aus Gebäuden neueren Datums besteht, den alten Dorf-

kern bildet (von historisch kann ohnehin keine Rede sein), sondern die Bau-

ten entlang der G-Strasse westlich der Bauparzelle. Das bestätigt 

einerseits ein Blick in die Karte zur Erstinventarisation des Bundesinventars 

der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) anhand der ISOS-

Methode aus dem Jahr 1979 (vgl. dazu die nachfolgende Abbildung), 

wonach das Gemeindegebiet östlich der Parzelle Nr. ddd kaum überbaut 

war und das Gebiet "Dorf" (1) sowie die Baugruppe "Östlicher Dorfteil" (1.1) 

in östlicher Richtung lediglich bis zu den Parzellen Nrn. bbb und eee 

reichten. Andererseits spricht der Bauzonenplan mit der rot markierten 

Spezialzone Dorfkern dafür, dass der alte Dorfkern westlich, nicht östlich 

der Bauparzelle liegt. Soweit die Beschwerdeführer also meinen, die 

Überbauung der Parzelle Nr. aaa müsse sich mit Bezug auf die Bauweise, 

Stellung, Volumetrie und Materialisierung an die Gebäude im östlich 

gelegenen Einfamilienhausquartier anlehnen, um den Charakter des alten 

Dorfkerns zu wahren, liegen sie falsch. 

 

[Planausschnitt aus der Erstinventarisation anhand der ISOS-Methode] 

 

Im öffentlichen Baurecht sind Bauten sodann nach ihrer konkreten Ausge-

staltung und ihrem Erscheinungsbild zu beurteilen, nicht danach, als was 

sie vermarktet werden. Effektiv haben die von der Beschwerdegegnerin ge-

planten und unter dieser Bezeichnung vermarkteten "Tiny Houses" kaum 

mehr etwas mit der ursprünglichen Idee solcher (mobilen) Häuser gemein-

sam, was sich insbesondere aus deren Dreigeschossigkeit (inklusive Dach-

geschoss) ergibt. Stattdessen handelt es sich um kleinvolumige Reihen-

häuser. Weshalb solche in Q._____ ortsuntypisch und nicht mit dem Cha-

rakter des alten Dorfkerns vereinbar sein sollen, wird nicht näher erläutert 

und ist deshalb auch nicht nachvollziehbar. Hinsichtlich der Volumetrie der 

Gebäude gestaltet sich speziell die Dorfzone äusserst heterogen. Von klei-

nen alleinstehenden Einfamilienhäusern bis hin zu grossvolumigen Wohn- 

und Gewerbebauten sowie (ehemaligen) Bauernhäusern findet sich in der 

Dorfzone fast alles. Diese Vielfalt zeichnet denn Dorf- und Kernzonen auch 

gemeinhin gegenüber nicht gemischten Wohnzonen aus. Insofern kann gut 

nachvollzogen werden, dass die Fachgutachter (auf S. 7 ihres Gutachtens) 

zum Schluss kommen, die variierenden Volumina der geplanten Überbau-

ung nähmen die Abmessungen und die Massstäblichkeit der Umgebung 

geschickt auf, indem die Mehrfamilienhäuser und die Häusergruppen die 

Volumetrie der bäuerlichen Körnung kopierten und die sich durch Quergie-

 - 16 - 

 

 

bel auszeichnenden Reiheneinfamilienhäuser (Häuser C und F) als Einzel-

häuser lesbar seien.  

 

Eine Abweichung vom Ortsüblichen wird von den Fachgutachtern zu Recht 

nur darin erblickt, dass die Reiheneinfamilienhäuser durch das Gestalten 

von Dachterrassen vor- und rückspringende Dächer oder Dachhälften auf-

weisen, was an die holländische Architektur erinnere. Allerdings bringe 

diese ortsunübliche Volumen- und Dachgestaltung Leichtigkeit und Leben-

digkeit in die Baukörper und sorge in einer dichten Überbauung für wertvol-

le Zweitaussenräume, was als möglich und gelungen erachtet werde 

(Fachgutachten, S. 7). Angesichts der Heterogenität der Dorfzone nicht nur 

im Hinblick auf die Volumetrie, sondern auch die Dachgestaltung, ist 

schwer vorstellbar, dass dieses spielerische Element die Ortsbildverträg-

lichkeit der Gesamtüberbauung beeinträchtigen könnte.  

 

Dass es in der Dorfzone mit Ausnahme des Gebäudes auf der Parzelle 

Nr. ccc nur Gebäude mit Firstrichtung Ost/West geben soll, ist eine 

Behauptung, die sich durch eine Konsultation der Luftbildaufnahmen auf 

dem Geoportal des Aargauischen Geographischen Informationssystems 

(AGIS) leicht widerlegen lässt. Auch wenn der First bei einer Mehrheit der 

Gebäude in der Dorfzone von Osten nach Westen verlaufen sollte, hat es 

auch etliche Gebäude, namentlich in der zweiten Bautiefe, die zur G-

Strasse hin giebel-, nicht traufständig sind, oder auch Kreuzgiebeldächer 

aufweisen. Insofern wirken sich die unterschiedlichen Firstausrichtungen 

des Bauvorhabens nicht störend auf das Orts- und Quartierbild oder die 

Dachlandschaft aus. Dasselbe gilt für die Holzfassaden. Zwar befinden sich 

Gebäude mit einer (teilweisen) Holzfassade in der Dorfzone in der Minder-

zahl, doch gibt es einige Häuser entlang der G-Strasse die eine solche 

aufweisen, namentlich, aber nicht nur ehemalige Scheunen. Abgesehen 

davon ist Holz ein typisch ländlicher Baustoff, der in einer dörflichen 

Umgebung per se nicht ortsfremd wirkt. Stark übertrieben mutet die Dar-

stellung der Beschwerdeführer an, dass sich das farbige Windpapier hinter 

der Holzlattenfassade der "Tiny Houses" extrem auffällig ausnehmen wer-

de. Im Gegensatz zu vollfarbigen Fassaden wird das rote oder orange 

Windpapier hinter den vorvergrauten Holzlatten vergleichsweise dezente 

farbliche Akzente setzten und dem Orts- und Quartierbild nicht abträglich 

sein. Dazu kann auch auf die Zeichnungen und Fotografien im Baueinga-

beplan "Konzeptpläne Materialisierung TinyHouse" (in: Vorakten, act. 137) 

verwiesen werden. 

 

In Übereinstimmung mit den Vorinstanzen und gestützt auf die schlüssigen 

Ausführungen im Fachgutachten ist davon auszugehen, dass dem Bauvor-

haben eine gute Einordnung ins Orts-, Quartier- und Landschaftsbild im 

Sinne von § 39 Abs. 2 lit. c BauV wie auch eine gute architektonische Ge-

staltung der Bauten, Anlagen und Freiräume im Sinne von § 39 Abs. 1 lit. b 

BauV zugestanden werden kann. Das sich durch keine besonderen Quali-

 - 17 - 

 

 

täten auszeichnende Dorfbild von Q._____ wird durch die geplante Über-

bauung jedenfalls nicht abgewertet. 

 

6. 

6.1. 

Schliesslich werfen die Beschwerdeführer den Vorinstanzen eine mangeln-

de Auseinandersetzung mit dem ISOS vor.  

 

Gemäss Fachgutachten werde im ISOS beabsichtigt, durch den Erhalt 

noch vorhandener Kulturflächen den alten, als Tor markierten Dorfzugang 

mit den beiden älteren, direkt an der G-Strasse gelegenen Bauten (auf den 

Parzellen Nrn. fff und ggg) trotz neuerer Überbauungen im Osten vor dem 

Dorf weiterhin erlebbar zu halten. Im aktuellen Zonenplan 2000 sei das 

gesamte Gebiet entlang der G-Strasse bis zum H-Gässli in die Dorfzone 

integriert. Der Ortszugang sei daher in der Nutzungsplanung planerisch 

weiter auswärts (ostwärts) verlegt worden. Im räumlichen Entwicklungsleit-

bild der Gemeinde Q._____ vom 9. September 2019 werde der Zonenplan 

diesbezüglich nicht in Frage gestellt, im Gegenteil werde die Dorfzone als 

wichtige Reserve für die Dorfentwicklung verstanden. Zum ISOS sei darin 

vermerkt worden, es gelte eine weitere Bebauung der prägenden 

Talflanken zu vermeiden, um die vorhandenen Lagequalitäten des Dorfs zu 

wahren. Zusammenfassend komme das Fachgutachten zum Schluss, dass 

das ISOS bezüglich dem zu bebauenden Areal nicht mehr relevant sei. 

 

Die Beschwerdeführer machen unter Verweis auf diese Ausführungen gel-

tend, dass die geltende Nutzungsplanung die Ziele des ISOS nicht gebüh-

rend berücksichtige, und fordern, es sei Aufgabe der kommunalen Behör-

den, diese Ziele im Zuge der nächsten Revision zu integrieren. Indem dies 

nicht geplant sei, würden die übergeordneten Vorgaben des ISOS explizit 

missachtet. So werde der östliche Bereich der Parzelle Nr. aaa, der im Be-

reich "Erhalt Freiflächen/Kulturland" liege, vollständig und sogar noch mit 

einem Ausnützungsbonus überbaut. Diese Missachtung der Erhaltungszie-

le des ISOS sei im Baubewilligungsverfahren beachtlich. 

 

6.2. 

Wie gesehen (siehe Erw. 2 vorne), bildet das Ortsbild von Q._____ nicht 

Bestandteil des ISOS. Erstinventarisationen anhand der ISOS-Methode 

kommt nicht die gleiche Bedeutung wie Einträgen im Bundesinventar zu. 

Das gilt vor allem für Ortsbilder von bloss lokaler Bedeutung, für welche der 

Richtplantext des Kantons Aargau in Kapitel S. 1.5 (Ortsbilder, Kulturgüter 

und historische Verkehrswege), Planungsanweisungen 1.1 und 1.2, keine 

Umsetzung der in der Erstinventarisation formulierten Erhaltungsziele in 

der Nutzungsplanung vorschreibt. Es kann dazu auch auf die Ausführun-

gen in Erw. 2 vorne verwiesen werden.  

 

 - 18 - 

 

 

Tatsächlich hat sich die Ortsplanung von Q._____ zum Teil erheblich von 

diesen seit 1979 nicht mehr aktualisierten Erhaltungszielen wegentwickelt, 

indem namentlich die Dorfzone nach Osten ausgedehnt wurde, obwohl in 

der Erstinventarisation für den Bereich östlich der Parzelle Nr. ddd (Umge-

bungszone IX), welcher auch das gesamte östlich an die Bauparzelle 

Nr. aaa angrenzende Einfamilienhausquartier umfasst, das Erhaltungsziel 

der Bewahrung von Kulturland oder Freiflächen, der für das Ortsbild we-

sentlichen Vegetation und von Altbauten samt Beseitigung störender Ver-

änderungen (Erhaltungsziel a) formuliert wurde. Würde man der Argumen-

tation der Beschwerdeführer betreffend Umsetzung des "ISOS" konse-

quent folgen, müsste der Bereich der Dorfzone östlich der Parzelle Nr. ddd, 

also auch das gesamte Einfamilienhausquartier östlich der Bauparzelle 

Nr. aaa wieder ausgezont werden, was den baulichen Realitäten wider-

spräche. Weshalb den Erhaltungszielen der Erstinventarisation nun ausge-

rechnet dadurch Rechnung getragen werden soll, dass die bestehende 

Baulücke auf Parzelle Nr. aaa nicht mit Bauten, welche den Zonenvor-

schriften der Dorfzone entsprechen, geschlossen werden dürfen soll, ist 

nicht ersichtlich.  

 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (vgl. BGE 135 II 209, 

Erw. 2.1; Urteile des Bundesgerichts 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022, 

Erw. 3.2, und 1C_488/2015 vom 24. August 2016, Erw. 4.3) sind die aus-

serhalb von Bundesaufgaben im Sinne von Art. 2 des Bundesgesetzes 

über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG; SR 451) nicht 

direkt anwendbaren Bundesinventare wie das ISOS bei der Nutzungspla-

nung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei 

den in Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berücksichtigen. 

Ob dies für eine seit 1979 nicht mehr aktualisierte, und durch die seitherige 

bauliche Entwicklung überholte Erstinventarisation anhand der ISOS-Me-

thode zumal für ein Ortsbild von lediglich lokaler Bedeutung, für welches 

die dafür formulierten Erhaltungsziele gemäss Richtplantext nicht zwingend 

in der Nutzungsplanung umzusetzen sind, gleichermassen gilt, ist in hohem 

Masse fraglich. Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführer nicht oder zu-

mindest nicht explizit eine akzessorische Überprüfung der geltenden Nut-

zungsplanung im Hinblick auf eine Aus- oder Abzonung der Parzelle 

Nr. aaa aus der Dorfzone verlangen und das Vorliegen der dafür 

erforderlichen Voraussetzungen nach Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes 

über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) auch nicht 

darlegen. Eine massgebliche Veränderung der Verhältnisse seit Beschluss 

der geltenden BNO am 26. November 1999 (vgl. dazu BGE 144 II 41, 

Erw. 5.1; 132 II 408, Erw. 4.2; Urteil des Bundesgerichts 1C_643/2020 vom 

7. Januar 2022, Erw. 3.3) ist denn auch nicht erkennbar. Im Gegenteil wird 

gemäss Ausführungen im Fachgutachten (S. 2) unter Bezugnahme auf das 

räumliche Entwicklungsleitbild (REL) der Gemeinde Q._____ an der 

östlichen Dorfzone von Q._____ festgehalten, weshalb es widersinnig und 

mit raumplanerischen Grundsätzen kaum zu vereinbaren wäre, die 

 - 19 - 

 

 

Bauparzelle Nr. aaa auszuzonen und auf diese Weise eine Baulücke zu 

schaffen oder sie auch nur einer Zone mit einer weniger intensiven Nutzung 

als der Dorfzone zuzuweisen. 

 

Das für die Umgebungszone VIII (Bereich ab Parzelle Nr. ddd in westliche 

Richtung) formulierte Erhaltungsziel b (Erhalten der Eigenschaften, die für 

die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind, durch Gestaltungsvor-

schriften und Auflagen für Neubauten und Bepflanzungen) wurde hingegen 

mit den Gestaltungsvorschriften für die Dorfzone (in § 7 BNO) umgesetzt. 

Jedenfalls ist von einer genügenden Umsetzung auszugehen, weil die Be-

schwerdeführer erstens auch hier keine akzessorische Überprüfung des 

geltenden Nutzungsplans im Hinblick auf die Vereinbarkeit mit den Erhal-

tungszielen der Erstinventarisation verlangen und obendrein nicht erläu-

tern, dass und inwiefern die Mass- und Gestaltungsvorschriften in §§ 6 f. 

BNO diesen widersprechen. Zweitens sind auch diesbezüglich (Vereinbar-

keit der Zonenvorschriften der Dorfzone mit den Erhaltungszielen der 

Erstinventarisation) keine veränderten Verhältnisse seit Erlass der BNO am 

26. November 1999 auszumachen. Es wird namentlich nicht dargetan, 

dass und inwiefern sich die Vorstellungen über die Dimensionierung und 

die Ausgestaltung von Bauten in der Dorfzone in der Zwischenzeit derge-

stalt gewandelt hätten, dass durch §§ 6 f. BNO allenfalls unzureichend um-

gesetzten Erhaltungszielen der Erstinventarisation (welchen?) wieder in er-

höhtem Masse Rechnung zu tragen wäre und das streitgegenständliche 

Bauvorhaben diesen zuwiderlaufen würde. 

 

Die Berufung der Beschwerdeführer auf eine angebliche Verletzung der Er-

haltungsziele der Erstinventarisation erweist sich somit als unbehelflich. 

Soweit die geplante Überbauung der Parzelle Nr. aaa den Erhaltungszielen 

für die Umgebungszone IX der Erstinventarisation anhand der ISOS-Me-

thode widerspricht, gilt dies gleichermassen für die gesamte Dorfzone öst-

lich der Parzelle Nr. ddd. Diese Entwicklung ist von der Gemeinde gewollt 

und widerspricht übergeordnetem Recht insofern nicht, als der Richtplan-

text des Kantons Aargau für Ortsbilder von lediglich lokaler Bedeutung kei-

ne (strikte) Umsetzung der Erhaltungsziele der Erstinventarisation verlangt 

(ebenso wenig das Bundesrecht, das sich nur auf den Schutz von ISOS-

Objekten bezieht). Letztlich liesse sich die von den Erhaltungszielen der 

Erstinventarisation abweichende bauliche Entwicklung im Bereich der öst-

lichen Dorfzone auch gar nicht rückgängig machen, ohne durch Aus- oder 

Abzonungen in erheblichem Masse in die Eigentumsrechte diverser Grund-

eigentümer einzugreifen. 

 

7. 

Zusammenfassend sind keine Gründe ersichtlich, derentwegen das um-

strittene Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig wäre. Demnach ist die Be-

schwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (zum Umfang des 

Nichteintretens siehe Erw. 4.2 vorne). 

 - 20 - 

 

 

 

III. 

1. 

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der 

Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien 

verlegt (§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG).  

 

Als unterliegende Partei gelten die Beschwerdeführer, die folglich die ver-

waltungsgerichtlichen Verfahrenskosten zu übernehmen und dem vor Ver-

waltungsgericht anwaltlich vertretenen Gemeinderat Q._____ die Partei-

kosten zu ersetzen haben. Für beides haften sie solidarisch (vgl. § 33 

Abs. 3 VRPG). 

 

2. 

Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach dem Anwaltstarif. 

Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst sich die Entschädigung in vermögens-

rechtlichen Streitsachen nach dem gemäss § 4 AnwT berechneten Streit-

wert. Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschä-

digung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts sowie nach der Be-

deutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschä-

digung wird als Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer 

sind darin enthalten (§ 8c AnwT). 

 

In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-

gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 % 

der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283, 

Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Bei einer Bausumme von 

Fr. 22'850'000.00 ergibt sich somit ein Streitwert von Fr. 2'285'000.00. Bei 

einem Streitwert zwischen Fr. 2 Mio. und Fr. 5 Mio. beträgt im Beschwer-

deverfahren der Rahmen für die Parteientschädigung Fr. 12'000.00 bis 

Fr. 50'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 7 AnwT). Der Streitwert von Fr. 2,285 

Mio. ist um untersten Bereich des Streitwertrahmens angesiedelt. Die 

Schwierigkeit des Falles war wegen der beschränkten Anzahl an Fragestel-

lungen, die zudem wenig komplex sind, unterdurchschnittlich. Unterdurch-

schnittlich war auch der mutmassliche Aufwand des Rechtsvertreters des 

Gemeinderats Q._____, der nur eine vergleichsweise kurze Rechtsschrift 

eingereicht hat. Es erscheint somit sachgerecht, die vollen Parteikosten 

des Gemeinderats auf den Rahmenminimalbetrag von Fr. 12'000.00 fest-

zusetzen. In Anwendung von § 12a Abs. 1 AnwT wegen des hohen Streit-

werts (über Fr. 100'000.00) ist der erwähnte Betrag sodann um einen Drittel 

auf Fr. 8'000.00 zu kürzen. Die erwähnte Bestimmung findet aus Rechts-

gleichheitsgründen auch auf Parteientschädigungen zugunsten des Ge-

meinwesens Anwendung (AGVE 2011, S. 247 ff.). 

 

 
   

 - 21 - 

 

 

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 8'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 420.00, gesamthaft Fr. 8'420.00, sind von den Beschwerdeführern 

zu bezahlen. Sie haften für den gesamten Betrag solidarisch. 

 

3. 

Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, dem Gemeinderat Q._____ die 

vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von 

Fr. 8'000.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu ersetzen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführer (Vertreterin) 

die Beschwerdegegnerin 

den Regierungsrat 

den Gemeinderat Q._____ (Vertreter) 
 

 

Mitteilung an: 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. fff ff. des Bun-

desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

 
 

 - 22 - 

 

 

   

Aarau, 11. Juni 2024 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

Winkler Ruchti