# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5e50d2ac-931a-566b-8870-ccfb96c52aa2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 21.09.2017  VB.2017.00295
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00295_2017-09-21.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00295	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 21.09.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Vergrösserung des bestehenden Einfamilienhauses durch einstöckige, ebenerdige Wohnzimmeranbaute: Auslegung der BZO-Bestimmung betreffend Grenzabstand.

Die Abstandsprivilegierung von Art. 15 BZO Zürich sieht für jedes weggelassene Vollgeschoss eine Reduktion des Grenzabstands um 1 m vor. Vorausgesetzt ist, dass auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende Gebäudehöhe der jeweiligen Zone nicht überschritten wird. In Anwendung dieser Bestimmung lässt die Bausektion ein Geschossabzug auch bei selbständigen Anbauten zu (E. 4.2). 

Das PBG würde Raum lassen für eine solche Privilegierung, doch müsste dies in der BZO entsprechend geregelt sein. Art. 15 BZO besagt indessen nicht, dass für einzelne Gebäudeteile, die eine bestimmte Höhe nicht erreichen, ein geringerer Grenzabstand gilt. Dieser Sinn kann der Bestimmung auch nicht mittels Auslegung zuerkannt werden. Es sollen lediglich diejenigen Gebäude privilegiert werden, welche die Vollgeschosszahl nicht ausnützen, sofern nicht nur diese, sondern auch die Gebäudehöhe entsprechend reduziert ist. Die Privilegierung setzt damit voraus, dass die Bauherrschaft im Gegenzug auf ein Vollgeschoss verzichtet und die entsprechend geringere Gebäudehöhe in Kauf nimmt (E. 4.3). Vorliegend wurde beim rechtskräftig bewilligten Hauptgebäude sowohl die zulässige Geschosszahl als auch die zulässige Gebäudehöhe vollumfänglich ausgenutzt. Die Beanspruchung des Abstandsbereichs erweist sich demzufolge als unzulässig (E. 4.4).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABSTANDSUNTERSCHREITUNG
ANBAU
AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GEBÄUDEHÖHE
GESCHOSSZAHL
GRENZABSTAND
HERABSETZUNG
NEBENBESTIMMUNG
PRIVILEGIERUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 49 Abs. II lit. b PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2017.00295

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 21. September 2017

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A,

 

1.2  B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

1.1  D,

 

1.2  E,

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte E und D mit
Beschluss vom 25. Oktober 2016 unter Auflagen und Bedingungen die Baubewilligung
für die Erstellung von Anbauten an das bestehende Einfamilienhaus auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Zürich.

II.  

H und I sowie B und A erhoben dagegen mit Eingabe vom 1.
Dezember 2016 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, den Beschluss der
Bausektion der Stadt Zürich aufzuheben. Am 24. März 2017 wies das Baurekursgericht
den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben B und A mit
Eingabe vom 11. Mai 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten,
diesen mit der Auflage zu versehen, der Anbau im Untergeschoss an der
Südostseite so zu verkürzen, dass der Grenzabstand zu ihrem Grundstück
Kat.-Nr. 03 mindestens 5 m betrage. Sodann beantragten sie eine
Parteientschädigung sowie eine entsprechende Anpassung des Kostendispositivs
des vorinstanzlichen Urteils. H und I verzichteten stillschweigend auf die
Anfechtung des Rekursentscheids.

Das Baurekursgericht schloss am 22. Mai 2017 auf
Abweisung der Beschwerde. Am 13. Juni 2017 beantragte die Bausektion die
Beschwerdeabweisung. In ihrer Beschwerdeantwort vom 14. Juni 2017 beantragten E
und D, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei sowie die
Zusprechung einer Parteientschädigung. Eine letzte Eingabe von B und A erfolgte
am 26. Juni 2017. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die
Beschwerdeführenden zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit
§ 21 Abs. 1 VRG). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind
ebenfalls erfüllt.

2.
 

2.1 Das
streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss Zonenplan der Stadt Zürich in der
Wohnzone W2bII. Geplant ist, das bestehende Einfamilienhaus im Unter- und
Erdgeschoss durch zwei Anbauten zu vergrössern.

2.2 Die
Beschwerdeführenden, welche Eigentümer des unmittelbar östlich angrenzenden
Grundstücks (Kat.-Nr. 03) sind, beanstanden das Bauprojekt hinsichtlich
dessen Grenzabstands. Sie sind der Ansicht, der geplante Untergeschossanbau an
der Südostseite halte keinen zureichenden Abstand zu ihrer Grundstücksgrenze
ein.

3.
 

3.1 Art. 13
der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO)
regelt die für Wohnzonen geltenden Grundmasse und legt in Abs. 1 den
minimalen Grundgrenzabstand für die massgebliche Zone W2bII auf 5 m
fest. Der Grenzabstand wird jedoch Art. 15 BZO zufolge für jedes weggelassene
Vollgeschoss um 1 m bis höchstens auf das kantonale Mindestmass
herabgesetzt, sofern auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende
Gebäudehöhe der jeweiligen Zone gemäss Art. 13 BZO nicht überschritten
wird.

3.2 Das
Baurekursgericht bestätigte in seinem Entscheid die Ansicht der Bausektion,
wonach der eingeschossige Anbau den gemäss Art. 13 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 15 BZO erforderlichen Grenzabstand von 4 m
einhalte, ohne weitere Begründung als zutreffend. Es fügte einzig an, gemäss
Disp.-Ziff. I.1.g der Baubewilligung seien vor Baubeginn die Pläne mit den
definitiven Grenzabständen zur Genehmigung einzureichen, womit die Einhaltung
der erforderlichen Abstände gewährleistet sei. Eine allfällige
Abstandsverletzung könne im Übrigen – soweit aus den Plänen ersichtlich –
höchstens geringfügig sein und stände dem Bauvorhaben nicht entgegen.

3.3 Die
Beschwerdeführenden bringen vor, entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin
und der Vorinstanz sei der privilegierte Grenzabstand gemäss Art. 15 BZO
vorliegend nicht anwendbar. Ihrer Meinung nach wäre der (ordentliche) Grenzabstand
von 5 m gemäss Art. 13 BZO einzuhalten, welcher mit ca. 4,4 m
unterschritten werde.

4.
 

4.1 In
Art. 15 BZO wird lediglich bezüglich Untergrenze für die Herabsetzung des
Grenzabstandes auf das kantonale Recht verwiesen; ansonsten handelt es sich
dabei um gestützt auf § 49 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie
der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Die Frage von dessen Anwendbarkeit
im vorliegenden Fall tangiert das kantonale Recht folglich nicht, womit der
Gemeinde bei der Auslegung und Anwendung dieser Bestimmung insoweit ein
Ermessensspielraum eröffnet wird.

4.1.1
Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist
deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie
als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen
daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der
Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März
2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung
des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und
4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden).
Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen
Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit
steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

4.1.2
Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut der Bestimmung
(grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext wie vorliegend aus sich
selbst heraus nicht klar verständlich und sind verschiedene Interpretationen
möglich, muss unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner
wahren Tragweite gesucht werden. Dafür ist namentlich auf die
Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm
(teleologisches Element), auf die ihr zugrundeliegenden Wertungen und auf ihre
Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element)
abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2). Dabei favorisiert die neuere
bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es
ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu
unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Auslegung ist auf
die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8
E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers
und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten (BGE 128 I
34 E. 3b).

4.2 Die
Abstandsprivilegierung gemäss Art. 15 BZO sieht für jedes weggelassene
Vollgeschoss eine Reduktion des Grenzabstands um 1 m vor. Vorausgesetzt
ist, dass auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende Gebäudehöhe
der jeweiligen Zone gemäss Art. 13 BZO nicht überschritten wird.

4.2.1
Die Bausektion führt in ihrer Beschwerdeantwort aus, gemäss langjähriger
und konstanter Praxis zu Art. 15 BZO sei ein Geschossabzug auch bei
selbständigen Anbauten zulässig, wobei an die Selbständigkeit von Anbauten
keine überspitzten Anforderungen zu stellen seien. Insbesondere werde nicht verlangt,
dass zwischen Hauptbau und Anbau ein funktionaler Zusammenhang bestehe.
Architektonisch und konstruktiv müsse der Anbau aber als solcher erkennbar
sein, das heisst, dass der Hauptbau bei einem allfälligen Abbruch des Anbaus
ohne grössere Anpassungen weiterbestehen können müsse.

4.2.2
Die Beschwerdeführenden machen dagegen geltend, der Anbau dürfe nicht
losgelöst vom Hauptgebäude betrachtet werden. Da das Hauptgebäude seinerseits
bereits das Maximum von zwei Vollgeschossen aufweise, könne in Bezug auf die
Anbaute nicht von einem "weggelassenen Vollgeschoss" gesprochen
werden. Im Gegenteil sei der geplante Anbau lediglich eingeschossig und
betreffe das Untergeschoss, weshalb sogar von zwei weggelassenen Vollgeschossen
gesprochen werden müsste. 

4.3 Art. 15
BZO nennt lediglich Vollgeschosse, welche für eine Privilegierung weggelassen
werden müssen, äussert sich jedoch nicht zu einzelnen Gebäudeteilen. Die
Bestimmung besagt damit weder, dass für einzelne Gebäudeteile, bzw. Anbauten,
welche nicht die maximale Geschosszahl ausnützen, ein privilegierter
Grenzabstand gelten würde, noch schliesst sie dies explizit aus.

4.3.1
Sinn und Zweck einer solchen Vorschrift ist, wie die Bausektion zutreffend
ausführt, eine geringere Geschosszahl beziehungsweise Gebäudehöhe wegen der
unter nachbarlichen, städtebaulichen und wohnhygienischen Gesichtspunkten
kleineren Gesamtmasse durch einen verkürzten Grenzabstand auszugleichen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, Rz. 15.8.7.1, S. 859
mit Hinweis auf VGr, 2. März 1988, VB.1987.00110,
E. 2.b = BEZ 1988 Nr. 36).
Demgegenüber dient der Abstandsbereich dem Schutz der nachbarlichen Interessen
und darf daher nur in engem Rahmen beansprucht werden. So dürfen etwa Besondere
Gebäude, welche nicht Wohn- oder Arbeitszwecken dienen und eine bestimmte Höhe
nicht übersteigen näher an die Grundstücksgrenze herangebaut werden (vgl.
§ 49 Abs. 3 und 270 Abs. 1 PBG). Unterirdische Gebäude, welche
die Nachbarn nicht beeinträchtigen, sind solche sogar vollständig
abstandsbefreit (§ 269 PBG).

4.3.2
Bei Art. 15 BZO handelt es sich, wie gesagt, um kompetenzgemäss
erlassenes Recht (vgl. E. 4.1). Das PBG würde darüber hinaus auch Raum
lassen für eine Privilegierung wie sie die Bausektion praktiziert, doch müsste
dies in der BZO entsprechend geregelt sein. Art. 15 BZO besagt indessen
nicht, dass für einzelne Gebäudeteile, die eine bestimmte Höhe nicht erreichen,
ein geringerer Grenzabstand gilt. Dieser Sinn kann der Bestimmung auch nicht
mittels Auslegung zuerkannt werden. Um den nachbarlichen Interessen gerecht zu
werden, sind sowohl die Gebäudehöhe als auch der Grenzabstand nicht in Bezug
auf einzelne Teile des fraglichen Gebäudes, sondern mit Blick auf das ganze
Gebäude zu bestimmen und muss ein Gebäude die zulässige Gebäudehöhe und den
entsprechenden Grenzabstand einhalten. 

4.3.3
Art. 15 BZO erlaubt mit anderen Worten nicht einfach generell für
niedrige Gebäudeteile eine Unterschreitung des ordentlichen Grenzabstands. Es
sollen lediglich diejenigen Gebäude privilegiert werden, welche die
Vollgeschosszahl nicht ausnützen, sofern nicht nur diese, sondern auch die
Gebäudehöhe entsprechend reduziert ist. Die Privilegierung setzt damit voraus,
dass die Bauherrschaft im Gegenzug auf ein Vollgeschoss verzichtet und die
entsprechend geringere Gebäudehöhe in Kauf nimmt. Es ist daher nicht zulässig,
die Gebäudehöhe an der in den Abstandsbereich hineinragenden Fassade zu messen
und dadurch erst eine Beanspruchung des Abstandsbereichs zu rechtfertigen. Von
der in Art. 15 BZO vorgesehenen Möglichkeit kann dementsprechend nur
profitiert werden, wenn gleichzeitig auf eines der gemäss Art. 13 BZO
zulässigen zwei Vollgeschosse beim hinter dem Anbau befindlichen Hauptgebäude verzichtet
wird. 

4.3.4
Von diesen Überlegungen hat sich das Verwaltungsgericht bereits bei der
identisch lautenden Bestimmung der BZO Meilen leiten lassen (VGr, 17. April
2014, VB.2014.00071, E. 2.5 f. – bestätigt mit Urteil des
Bundesgerichts vom 20. Januar 2015, 1C_293/2014; vgl. auch VGr, 2. März 1988, VB.1987.00110,
E. 2b = BEZ 1988
Nr. 36). Um vorliegend anders zu entscheiden, besteht kein Anlass. Insbesondere
auch deshalb, weil der geplante Anbau zur Wohnnutzung vorgesehen ist, wodurch
die nachbarlichen Interessen stärker tangiert werden als durch Besondere
Gebäude. Aus diesem Grund entsteht auch kein Widerspruch zur
Abstandsprivilegierung von Besonderen Gebäuden. Der projektierte Anbau ist
demzufolge zusammen mit dem bestehenden Gebäude als ein Gebäude zu betrachten,
welches die zulässige Gebäudehöhe und den entsprechenden Grenzabstand einzuhalten
hat. Folglich ist eine Herabsetzung des Grundabstands nach Art. 15 BZO von
5 m auf 4 m an die Voraussetzung geknüpft, dass das Gebäude die
maximale Geschosszahl nicht ausschöpft und eine entsprechend reduzierte Gebäudehöhe
aufweist.

4.4 Anders als
im Entscheid VB.1987.00110 wurde hier beim rechtskräftig bewilligten
Hauptgebäude die zulässige Geschosszahl mit zwei Vollgeschossen sowie einem
anrechenbaren Untergeschoss vollumfänglich ausgenutzt. Zudem weist die
Südostfassade, an welcher der Anbau realisiert werden soll, ab dem (zum
jetzigen Zeitpunkt) gewachsenen Terrain eine Höhe von 8,95 m auf und liegt
damit gar über der in Art. 13 BZO maximal vorgesehenen Gebäudehöhe von
8,5 m. In solchen Fällen, wo wie vorliegend kein Verzicht auf ein Geschoss
stattgefunden hat und die damit einhergehende herabgesetzte Gebäudehöhe in Kauf
genommen wurde, liegt kein Grund vor, welcher den Ausgleich dieses Nachteils
durch eine Abstandsprivilegierung des Untergeschosses bzw. (neuen) Anbaus daran
rechtfertigen würde. Eine solche würde die nachbarlichen Interessen übermässig
beeinträchtigen. Die Beanspruchung des Abstandsbereichs erweist sich demzufolge
vorliegend als unzulässig. 

4.5 Einer
Verkleinerung des Anbaus stehen vorliegend keine besonderen Schwierigkeiten entgegen
und in der damit einhergehenden Verringerung der Tiefe der
Wohnzimmererweiterung ist auch keine wesentliche Projektänderung zu erblicken,
weshalb der Mangel ohne Weiteres mittels einer Nebenbestimmung im Sinn
von § 321 Abs. 1 PBG geheilt werden kann (vgl. dazu VGr,
4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Die Baubewilligung vom 25. Oktober 2016 ist demzufolge mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen,
wonach der Anbau im Untergeschoss an der Südostseite so zu verkürzen ist,
dass der ordentliche Grenzabstand zum Grundstück Kat.-Nr. 03 mindestens
5 m beträgt. Die entsprechenden Pläne sind der
Baubehörde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen. Dies führt zur
Gutheissung der Beschwerde. 

5.
 

5.1 Bei diesem
Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerschaft kostenpflichtig
(§ 13 Abs. 2 VRG), wobei die Kosten anteilsmässig der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zu 1/4, unter solidarischer Haftung für die
Hälfte, und der Beschwerdegegnerin 2 zur Hälfte aufzuerlegen sind. Sodann
ist die private Beschwerdegegnerschaft je hälftig, unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag, zu verpflichten, den Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung
zu entrichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als angemessen erscheint
ein Betrag von insgesamt Fr. 2'500.-. Praxisgemäss trifft die
Beschwerdegegnerin 2 als Gemeinwesen in der vorliegenden Konstellation
keine Entschädigungspflicht.

5.2 Die
Kostenverteilung für das Rekursverfahren ist dem nunmehrigen Ergebnis
anzupassen und Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 24. März 2017 dementsprechend bezüglich der Parteien des
Beschwerdeverfahrens abzuändern: Da die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren
nun teilweise obsiegen, sind ihnen die Rekurskosten (insgesamt Fr. 4'650.-)
nur noch zu je 1/8, unter solidarischer Haftung für 1/4, aufzuerlegen. 1/4 der
Rekurskosten ist sodann der nun teilweise unterliegenden Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen, nämlich zu je 1/16, unter solidarischer Haftung für 1/8, der
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie zu 1/8 der Beschwerdegegnerin 2. Die
Kostenauflage an die Rekurrierenden H und I (im Umfang von insgesamt 1/2) blieb
unangefochten, weshalb diese ihre Gültigkeit behält. 

Dies gilt ebenfalls hinsichtlich der im Rekursverfahren
zulasten der Rekurrierenden H und I verfügten Umtriebsentschädigung von
insgesamt Fr. 850.- an die private Beschwerdegegnerschaft. Hingegen ist
beim nunmehrigen Ergebnis, wo die Parteien des Beschwerdeverfahrens im
Rekursverfahren je nur teilweise als obsiegend erscheinen, auf die Zusprechung
einer Umtriebsentschädigung zwischen ihnen zu verzichten. In Abänderung von
Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 24. März
2017 ist deshalb die der privaten Beschwerdegegnerschaft zulasten der Beschwerdeführenden
zugesprochene Parteientschädigung aufzuheben.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen.

Disp.-Ziff. I
des Beschlusses der Baubehörde Zürich vom
25. Oktober 2016 wird mit folgender
vor Baubeginn zu erfüllenden Auflage
ergänzt: 

"Der
Anbau im Untergeschoss an der Südostseite ist so zu verkürzen, dass der
Grenzabstand zum Grundstück Kat.-Nr. 03 mindestens 5 m beträgt. Die
entsprechenden Pläne sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Bewilligung
einzureichen."

In Abänderung von
Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 24. März
2017 bezüglich der Parteien des Beschwerdeverfahrens werden die Kosten des
Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 4'650.-) neu zu je 1/8, unter
solidarischer Haftung für 1/4 den Beschwerdeführenden 1 und 2, zu je 1/16,
unter solidarischer Haftung für 1/8, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2
sowie zu 1/8 der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.

In Abänderung von
Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts vom
24. März 2017 wird die der privaten Beschwerdegegnerschaft zulasten der
Beschwerdeführenden zugesprochene Parteientschädigung aufgehoben.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    3'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.      150.--   Zustellkosten,

Fr.    3'150.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden je zu einem Viertel der solidarisch haftenden
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie zur Hälfte der
Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.

4.    Die
private Beschwerdegegnerschaft wird je hälftig, unter solidarischer Haftung für
den Gesamtbetrag, verpflichtet, den Beschwerdeführenden eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- zu entrichten, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …