# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 975e756b-6e23-5083-a472-62ebed8030b5
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-27
**Language:** de
**Title:** Quartierplan. Zulässigkeit der Einleitung eines Quartierplans zur Schaffung von Raum für einen Bushof.
**Docket/Reference:** BRGE III Nrn. 0073-0074/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2019-35.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0073/2018 und 00074/2018 vom 20. Juni 2018 in BEZ 2019 Nr. 35 

(Bestätigt mit VB.2018.00515 vom 27. Juni 2019) 

Streitgegenstand bildete die Quartierplaneinleitung. In Kombination mit der 
Anpassung  bzw.  Neufestsetzung 
sowie  der 
Ausarbeitung  eines  öffentlichen  Gestaltungsplans  bzw.  einer  Änderung  der 
BZO  sollte  damit  Raum  für  einen  neuen  Bushof  angrenzend  an  das 
Bahnhofsareal  gesichert,  die  Baureife  der  den  neuen  Bushof  umgebenden 
Grundstücke  bewirkt  und  die  Festlegung  der  geeigneten  Bau-  und 
Nutzungsbestimmungen erwirkt werden.  

von  Verkehrsbaulinien 

Aus den Erwägungen: 

5.1 Der Rekurrent K. macht zusammenfassend geltend, die Stadt X wolle 
mit dem strittigen Quartierplan zum einen das nicht in ihrem Eigentum stehende 
Land für einen Bushof beschaffen und zum anderen die bestehenden, nicht in 
im  Perimeter  beseitigen,  um  einer 
ihrem  Eigentum  stehenden  Häuser 
Neuüberbauung  mit  «zentrums-  und  zonengerechtem  Charakter»  Platz  zu 
machen. 
hauptsächlich 
quartierplanfremde Ziele. (...)  

strittige  Quartierplan 

(...)  Der 

verfolge 

5.2  Die  Stadt  X 

führt  zum  Rekurs  des  Rekurrenten  K.  an,  die 
Planungsbehörde  habe  bei  ihren  Entscheiden  nebst  den  privaten  Interessen 
einzelner  Grundeigentümer  auch  die  privaten 
Interessen  der  übrigen 
Interessen  der  Allgemeinheit  zu 
Grundeigentümer  und  die  öffentlichen 
beachten.  Die  Parzelle  Kat.-Nr.  6  verfüge  über  keine  Zufahrt  im  Sinne  von  § 
237  PBG.  Eine  verkehrssichere  Zufahrt  lasse  sich  ohne  Neuregelung  der 
Eigentumsverhältnisse im Beizugsgebiet nicht realisieren. Die Parzelle Kat.-Nr. 
6  sei  daher  nicht  baureif,  obwohl  sie  eine  Fläche  von  3'264  m2  aufweise  und 
direkt  neben  dem  Bahnhof  X  liege.  Es  liege  im  übergeordneten  öffentlichen 
Interesse,  das  an  derart  zentraler  Lage  vorhandene  Siedlungsent-
wicklungspotenzial  zu  nutzen.  (...)  Bis  auf  das  Grundstück  Kat.-Nr.  9  seien 
heute  alle  Grundstücke  im  Beizugsgebiet  unternutzt.  Zudem  seien  zahlreiche 
Grundstücke aufgrund der ungeeigneten Grundstücksform kaum oder nur sehr 
schwer  mit  einer  zentrumsgerechten  Überbauung  bebaubar.  Der  Quartierplan 
bezwecke  daher  auch,  die  heute  fehlende  zentrumsgerechte  Überbauung  zu 
verändern und eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende 
Nutzung zu ermöglichen. (...) 

6.1 Gemäss § 147 PBG wird das Quartierplanverfahren auf Gesuch eines 
Grundeigentümers oder, wo  die  bauliche Entwicklung  und  der Erschliessungs-
plan  es  als  wünschbar  erscheinen  lassen,  durch  den  Gemeinderat  von  Amtes 
wegen  eingeleitet.  Dabei  ist  darüber  zu  befinden,  ob  die  Voraussetzungen  für 
die  Durchführung  eines  amtlichen  Quartierplanverfahrens  erfüllt  sind. 
Insbesondere  ist  unter  anderem  die  Quartierplanbedürftigkeit,  die  Zulässigkeit 
des Verfahrens und die Zweckmässigkeit der Gebietsabgrenzung  zu prüfen (§ 
23 der Quartierplanverordnung [QPV]). (...) 

 
 
 
- 2-  

6.2 Wichtigstes Kriterium für die Zulässigkeit der Verfahrenseinleitung stellt 
die  Notwendigkeit  der  Verfahrensdurchführung  an  sich  dar  (Quartierplan-
bedürftigkeit). Das Verfahren soll gemäss § 123 Abs. 1 PBG eine der planungs- 
und  baurechtlichen  Ordnung  entsprechende  Nutzung  ermöglichen.  Erfüllt  das 
fragliche  Gebiet  diese  den  eigentlichen  Quartierplanzweck  darstellenden 
Voraussetzungen  bereits,  so  ist  die  Verfahrensdurchführung  nicht  sinnvoll.  In 
solchen  Fällen  fehlt  dem  Gebiet  aus  quartierplanerischer  Sicht  nicht  mehr  die 
gemäss  §  233  PBG  für  die  Erteilung  von  baurechtlichen  Bewilligungen 
Voraussetzung  bildende  Baureife  der  Grundstücke.  Die  Durchführung  eines 
amtlichen  Quartierplanverfahrens  ist  ferner  nur  dann  zulässig,  wenn  ihr  nicht 
kantonales  oder  kommunales  Recht,  insbesondere  nicht  übergeordnete  oder 
auch  kommunale  planungsrechtliche  Festlegungen  entgegenstehen.  Noch 
fehlende  oder  in  Änderung  stehende  Festlegungen  dürfen  nicht  nachteilig 
beeinflusst  werden  (zum  Ganzen  BRKE  I  Nr.  0008/1983  =  BEZ  1984  Nr.  13). 
(...) 

6.3 Zu unterscheiden ist im Wesentlichen zwischen der dem Gemeinwesen 
obliegenden  Groberschliessung  und  der  Feinerschliessung.  Der  Quartierplan 
dient  vorab  der  Feinerschliessung,  zumal  er  nach  §  123  Abs.  1  PBG  wie 
erwähnt  im  erfassten  Gebiet  eine  der  planungs-  und  baurechtlichen  Ordnung 
entsprechende Nutzung ermöglicht und die dafür nötigen Festlegungen enthält. 
Die  Erstellungskosten 
(Fein-
jene  der 
)Erschliessungsanlagen 
gemeinschaftlichen  Ausstattungen  und  Ausrüstungen  von  den  Quartierplan-
genossen zu tragen. Die Quartierplangenossen können beim Bau von Grober-
schliessungsanlagen (im Sinne von § 93 PBG) auch dafür einstweilen oder gar 
endgültig kostenpflichtig werden. (...) 

für  die 
im  Quartierplan 
sind  gemäss  §  146  PBG  wie 

festgesetzten 

6.4 Nach Massgabe der älteren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung 
ergibt sich aus den einschlägigen Vorschriften (§ 125 Abs. 1 PBG; § 138 Abs. 2 
lit.  b  PBG)  des  Quartierplanrechts,  dass  der  Planperimeter  auch  öffentliche 
Strassen  erfassen  darf  und  im  Verfahren  ein  Abzug  für den  Bau  oder Ausbau 
solcher  Strassen  zulässig  ist,  auch  wenn  es  sich  dabei  nicht  um  quartier-
planerische  Erschliessungsanlagen  handelt.  Dies  hat  zur  Folge,  dass  das 
Gemeinwesen  das  hierfür  notwendige  Land  nicht  auf  dem  Enteignungsweg 
erwerben muss. Trotz der grundsätzlichen Zulässigkeit von Landabzügen ist bei 
der  Einleitung  des  Quartierplans  stets  die  Zwecksetzung  von  §  123  PBG  zu 
beachten.  Ein  Quartierplanverfahren  darf  nicht  allein  deshalb  eingeleitet 
werden,  um  das 
für  die  Erstellung  einer  öffentlichen  Strasse  ohne 
quartierplaninterne  Erschliessungsfunktion  notwendige  Land  zu  sichern.  Der 
Quartierplan hat im erfassten Gebiet auch immer eine im Sinn von § 123 PBG 
der  planungs-  und  baurechtlichen  Ordnung  entsprechende  Nutzung  zu 
ermöglichen (VGr, 25. November 1980, VB 74/1980, E. 5b = RB 1980 Nr. 104). 

Aus  der  neueren  verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  ergibt  sich 
nichts  Anderes.  Gemäss  §  128  Abs.  2  PBG  sind  Erschliessungen  und 
gemeinschaftliche  Ausstattungen  und  Ausrüstungen  so  festzulegen,  dass  sie 
bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Darin liegt zwar 
kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse 
Genügen hinausgehen dürften. Allerdings muss in Anlehnung an § 126 Abs. 3 

 
 
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für  die  ausgeschiedenen  Flächen 

zugunsten 
PBG  ein  Bedürfnis 
gemeinschaftlicher  Ausstattungen  bestehen.  Damit  werden  solche  Flächen 
grundsätzlich  auf  das  notwendige  Mass  beschränkt.  Dies  erscheint  schon 
deshalb  als  gerechtfertigt,  weil  die  Quartierplangenossen  in  erheblichem 
Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen haben. (...) Bei der Erstellung 
von  Erschliessungsanlagen  hat  sich  die  Quartierplanbehörde  zwar  nicht 
zwingend  auf  das  Minimum,  welches  für  eine  hinreichende  Erschliessung 
erforderlich  ist,  zu  beschränken.  Erforderlich  ist  jedoch,  dass  die  fragliche 
Erschliessungsanlage  gewisse  Vorteile  und  Erleichterungen 
für  die 
Quartierbewohner bewirkt und insofern einem weiter gefassten Erschliessungs-
zweck  zugeordnet  werden  kann.  Daraus  kann  nicht  abgeleitet  werden,  es 
könnten  gemeinschaftliche  Ausstattungen  jeden  Ausmasses  grundsätzlich 
unabhängig  vom  Erschliessungszweck  im  Quartierplan  als  solche  vorgesehen 
werden  (zum  Ganzen  VGr,  30.  Juni  2009,  VB.2008.00271,  E.  4.4.1,  ebenfalls 
die Gemeinde X betreffend). 

6.5  Nach  der  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts 

ist  es  mit  der 
Eigentumsgarantie  vereinbar,  wenn  bei  einer  Landumlegung  für  Anlagen,  die 
dem  Umlegungsgebiet  dienen,  Landabzüge  gemacht  werden.  Zum  Wesen 
einer  Umlegung  gehört  –  beispielsweise  –  die  Erstellung  von  Erschliessungs-
strassen und der damit erforderliche Landabzug. Im Flächenabzug für derartige 
Zwecke liegt keine Enteignung, weil er eine vorzugslastähnliche Gegenleistung 
der  Grundeigentümer  für  die  ihnen  aus  der  Ausführung  der  Umlegung 
zukommenden Vorteile darstellt. Anders verhält es sich mit Bezug auf Anlagen, 
die  nicht  in  erster  Linie  den  Interessen  der  an  der  Landumlegung  beteiligten 
Eigentümer  dienen.  Diesen  können  für  solche  Zwecke,  zum  Beispiel  zu  einer 
allgemeinen  Sanierung  des  Verkehrs,  keine  Sonderopfer  auferlegt  werden.  Es 
mag  sogar  fraglich  erscheinen,  ob  für  den  im  Interesse  eines  weiteren 
Publikums  liegenden  Bau  von  Erschliessungsanlagen  in  einem  Umlegungs-
verfahren  überhaupt  Landabzüge  vorgenommen  werden  dürfen.  Jedenfalls 
kann nicht der Weg der Landumlegung gewählt werden, um dem Gemeinwesen 
kostenlos  Land  zu beschaffen für öffentliche  Anlagen,  die  nicht  vorwiegend  im 
Interesse der Eigentümer umgelegter Parzellen liegen (BGE 100 Ia 223, E. 3c).  

7.1  Die  Einleitung  des  Quartierplans  ist  planungsrechtliche  Folge  der 
Testplanung  und  der  zur  Lage  des  Bushofs  durchgeführten  Variantenstudien. 
Nach  den  Erwägungen  im  angefochtenen  Beschluss  verfolgt  der  Quartierplan 
zudem  das  Ziel,  im  den  Bushof  umgebenden  Bereich  mit  einer  neuen 
Bebauung einen neuen städtebaulichen Akzent zu setzen. Dabei steht faktisch 
ausser  Frage,  dass  bezüglich  der  innerhalb  des  Quartierplanperimeters 
gelegenen  Grundstücke  und  der  darauf  vorhandenen  Bebauung  umfassende 
Veränderungen  angestrebt  werden.  Der  Synthesebericht  zur  Testplanung 
spricht  von  einer  moderaten  Verdichtung  des  Bahnhofgebiets  im  engeren 
Bereich  des  Bushofs  mit  einer  vier-  bis  fünfgeschossigen  Bebauung  mit 
einzelnen  Hochpunkten  von  maximal  25  m  Höhe,  wobei  die  genaue  Setzung 
der Volumen in einem zu späterem Zeitpunkt durchzuführenden Konkurrenzver-
fahren (Studienauftrag, Wettbewerb) präzisiert werden soll.  

7.2  Nach  dem  Gesagten  geht  es  vorliegend  offenkundig  nicht  darum,  die 
bestehenden  Parzellen  –  unter  Vornahme  von  Landumlegungen  und  gewisser 

 
 
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Landabzüge zwecks Realisierung der Erschliessungsanlagen  – einer besseren 
Überbaubarkeit  zuzuführen.  Dass  die  Parzellen  im  Quartierplanperimeter 
zumindest  für  die  aktuelle  Nutzung  genügend  erschlossen  sind,  steht  ausser 
Frage. Einzig die noch unüberbaute Parzelle Kat.-Nr. 6 verfügt nicht über eine 
genügende  Zufahrt  (...).  Die  Erschliessung  der  Parzelle  Kat.-Nr.  6  wäre  indes 
über die im zivilrechtlichen Eigentum der Stadt X befindliche Parzelle Kat.-Nr. 7 
ohne  weiteres  möglich.  Die  Durchführung 
geplanten 
Quartierplanverfahrens  ist  nicht  erforderlich,  zumal  vorliegend  gerade  nicht 
bezweckt wird, die Parzelle Kat.-Nr. 6 zu erschliessen. Auch die Parzelle Kat.-
Nr. 6 soll gemäss Plandarstellungen zu guten Teilen für den geplanten Bushof 
in  Anspruch  genommen  werden.  Ein  Bedürfnis  zum  Ausbau  der  Feiner-
schliessung im Quartierplanperimeter ist nicht ersichtlich. 

hier 

des 

trifft  nicht  zu.  Besteht  kein 

Dass  bei  der  Beurteilung  der  Erschliessungssituation  der  Parzellen  im 
Quartierplanperimeter  bereits  auf  die  Möglichkeiten  einer  künftigen  besseren 
Nutzung  abzustellen  wäre, 
funktionaler 
Zusammenhang zwischen mehreren Bauvorhaben, so können diese unter dem 
Blickwinkel  von  §  237  Abs.  1  PBG  nicht  als  Einheit  betrachtet  werden.  Die 
hinreichende  Erschliessung  gehört  zu  den  «Grundanforderungen  an  Bauten 
und  Anlagen»  und  ist  deshalb  jeweils  mit  Bezug  auf  die  einzelne  Baute  oder 
Anlage  zu  prüfen.  Dass  im  entsprechenden  Gebiet  nach  den  geltenden 
Bauvorschriften zusätzliche Flächen realisiert werden können, ist nicht relevant. 
Die  grundsätzliche  Verpflichtung  zum  Ausbau  der  Erschliessungs-  und 
Versorgungsanlagen  gilt  gemäss  §  236  Abs.  2  PBG  nur  dort,  wo 
entsprechende,  grundeigentümerverbindliche  Pläne 
insbesondere 
Quartierpläne)  bestehen  (VGr,  7.  November  2011,  VB.2007.00136,  E.  2.4; 
Fritzsche/Bösch/Wipf,  Bd.  2,  S.  575).  Berücksichtigung 
finden  können 
vorliegend  daher  weder  eine  nach  Massgabe  der  aktuellen  Zonierung 
bestehende  Unternutzung  noch  die  Nutzungsmöglichkeiten,  welche  sich  nach 
einer  allfälligen  Aufzonung  des  Gebiets  um  den  Bushof  ergäben.  Aus  dem 
streitgegenständlichen,  gegen den Willen  der rekurrierenden  Grundeigentümer 
eingeleiteten 
keine 
kann 
weitergehende Erschliessungspflicht abgeleitet werden. 

(prospektiven)  Quartierplan 

selbstredend 

(wie 

Die Durchführung eines Quartierplanverfahrens erscheint mit Blick auf die 
Erschliessung  der  Parzellen  im  Quartierplangebiet  im  Ergebnis  nicht  als 
notwendig. 

7.3  Der  vorgesehene  Bushof  ist  im  kommunalen  Teilrichtplan  verzeichnet 
und als Anlage der Groberschliessung zu qualifizieren. Als solche dient er nicht 
vordringlich  der  Erschliessung  des  Quartierplangebiets.  Der  Bushof  soll  die 
weitere Entwicklung des kommunalen und regionalen öffentlichen Nahverkehrs 
ermöglichen, zumal er als Verkehrsdrehscheibe mit Umsteigefunktion konzipiert 
ist.  Die  Realisierung  liegt  damit  im  öffentlichen  Interesse  eines  breiten 
Interessen  sind  vorliegend 
potentiellen  Nutzerkreises.  Diese  öffentlichen 
privaten 
im  Quartierplan-
perimeter  (mithin:  der  Stadt  X)  gleichzusetzen.  Ein  quartierplantypisches 
Interesse  an  einer  Verbesserung  der  Erschliessung  des 
öffentliches 
Quartierplangebiets  oder  der  Beseitigung  eines  polizei-  oder  planwidrigen 
Zustands im Quartierplangebiet ist hingegen nicht ersichtlich. 

Interessen  eines  einzelnen  Grundeigentümers 

 
 
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Die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer sind 
nur  gerechtfertigt,  wenn  der  Plan  nicht  nur  öffentlichen  Interessen,  sondern 
zugleich  auch  privaten  Interessen  der betroffenen  Grundeigentümer dient.  Der 
Quartierplan  ermöglicht  eine  im  öffentlichen  Interesse  liegende,  geordnete 
verschafft  er  dem  Grundeigentümer  eine 
Überbauung.  Gleichzeitig 
Erschliessung  und  ermöglicht  so  die  Überbauung  des  Grundstücks  und  damit 
die Erzielung eines Mehrwerts. Dass ein solches privates Interesse tatsächlich 
vorliegt, ist Voraussetzung für die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den 
Quartierplan  verbundenen  Belastungen  (BGr,  14.  März  2000,  1P.721/1999,  E. 
3a,  mit  Hinweis  auf  BGE  100  Ia  223,  E.  3c).  Den  rekurrierenden  privaten 
Grundeigentümern ist die Belastung bzw. die Auferlegung von Kostentragungs-
pflichten  für  den  Bau  von  Groberschliessungsanlagen,  die  einem  sehr  breiten 
Nutzerkreis dienen, nicht zuzumuten. Es verhält sich mit der Zwecksetzung von 
§  123  Abs.  1  PBG  nicht  konform,  die  rekurrierenden  Grundeigentümer  in  ein 
Quartierplanverfahren  einzubeziehen,  welches  offensichtlich  vordringlich  der 
Erstellung  einer  Anlage  des  öffentlichen  Verkehrs  dient.  Eine  angemessene 
Gewichtung  der  privaten  Interessen  der  Grundeigentümer  erscheint  bei  dieser 
Sachlage nicht als gegeben. (…) 

7.4  Der  Landbedarf  für  den  vorgesehenen  Bushof  ist  erheblich.  Gemäss 
Kartenausschnitt  im  Objektblatt  Nr.  1.10  zum  Gesamtverkehrskonzept  soll 
dieser 
inklusive  Zufahrten  ca.  25  %  der  Grundfläche  des  gesamten 
Quartierplangebiets  beanspruchen.  Der  im  Rahmen  eines  Quartierplanver-
fahrens  auch  ohne  formelles  Enteignungsverfahren  zulässige  Landabzug  ist 
zwar  nicht  strikt  auf  quartierplanerische  Erschliessungsanlagen  beschränkt. 
Dennoch  widerspricht  die  aus  dem  Landbedarf  für  den  Bushof  folgende 
massive  Verkleinerung  der  Grundstücksflächen  der  privaten  Grundeigentümer 
der Zielsetzung von § 123 Abs. 1 PBG. Dies unabhängig davon, ob ein Bushof 
nach  den  für  die  Zentrumszone  Z1  Bahnhofgebiet  und  die  Zentrumszone  Z2 
geltenden  Nutzungsvorschriften  noch  als  zonenkonform  gelten  könnte. 
Angesichts des breiten Nutzerkreises wäre bei einer Realisierung des Bushofs 
angesichts  der  Verfügungsmacht  der  Stadt  X  von  einer  Widmung  zum 
Gemeingebrauch auszugehen. Hierfür genügt auch ein konkludentes Verhalten 
(VGr,  10.  Mai  2000,  VB.2000.00025,  Leitsatz  und  E.  4b  cc;  VB  88/0067  =  RB 
1988  Nr.  64  [Leitsatz]  =  BEZ  1989  Nr.  2  [voller  Text]).  Ein  Flächenanteil  von 
einem  Viertel  für  öffentliche  Verkehrsanlagen  erscheint  übermässig,  zumal  es 
sich  beim  vorgesehenen  Bushof  nicht  um  eine  gemeinschaftliche  Anlage  im 
Sinne von § 126 Abs. 3 PBG handelt (vgl. VGr, 30. Juni 2009, VB.2008.00271, 
E.  4.4.1).  Die  Summe  aller  Abzüge  würde  das  gemäss  §  138  Abs.  3  PBG 
zulässige  Maximum  an  Abzügen  von  25  %  übersteigen.  Dabei fiele  zusätzlich 
ins Gewicht, dass Teile des Quartierplangebiets bereits überbaut sind. Mit den 
rekurrierenden  Grundeigentümern  (...) 
ist  davon  auszugehen,  dass  das 
Quartierplanverfahren  nicht  allein  zur  Sicherung  des  für  die  Erstellung  des 
Bushofs  notwendigen  Landes  eingeleitet  werden  darf.  Die  Betroffenen  haben 
Anspruch  auf  Beurteilung  im  Rahmen  eines  formellen  Enteignungsverfahrens 
nach  Massgabe  des  Gesetzes  über  die  Abtretung  von  Privatrechten  (AbtrG). 
Letzteres  umso  mehr,  als  die  Beseitigung  massgeblicher  Gebäude  oder 
Gebäudeteile  im  Rahmen  eines  Quartierplanverfahrens  ohne  Zustimmung  des 
Eigentümers nur ausnahmsweise zulässig ist (§ 127 Abs. 2 PBG). (...) 

 
 
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7.6  Die  Einleitung  eines  Quartierplanverfahrens  erweist  sich  aufgrund 
mangelnder  Quartierplanbedürftigkeit  des  Quartierplangebiets  und  der 
ungenügenden  Berücksichtigung  der  Interessen  der  betroffenen  privaten 
Grundeigentümer zusammengefasst als unzulässig.