# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 48374c44-0e7d-52b0-9d0d-2aa95c520a0e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.11.2017  VB.2017.00102
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00102_2017-11-30.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00102	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.11.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Massgebliches bauliches Umfeld; § 357 Abs. 1 PBG bei ursprünglicher Überschreitung der massgeblichen Gebäudehöhe.

§ 238 Abs. 1 PBG erlaubt es der Baubehörde in der Regel nicht, in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete Überbauung durchzusetzen. Die verfassungsrechtlich gebotene Verhältnismässigkeit des Eigentumseingriffs verbietet es sodann, durch die Anwendung der Gestaltungsbestimmungen die zonengemässen Baumöglichkeiten für ein ganzes Geviert ausser Kraft zu setzen. Vorliegend ist § 238 Abs. 1 PBG nicht verletzt (E. 4.6).

Der Ausbau eines bisher nicht anrechenbaren Unter- oder Dachgeschosses zu einem anrechenbaren Geschoss führt grundsätzlich zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG, wenn das bestehende Gebäude bereits ein Vollgeschoss zu viel aufweist (E. 5.2). Vorliegend überschreitet das Gebäude zwar die zulässige Gebäudehöhe, das Wohnhaus weist jedoch kein überzähliges Wohngeschoss auf (E. 5.3). Insbesondere da die Gebäudehöhenüberschreitung durch das Bauvorhaben nicht verstärkt wird, ist im geplanten Dachgeschoss keine weitergehende Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zu erblicken (E. 5.4).

Fällt die zugrunde liegende öffentlichrechtliche Verpflichtung weg, so entfällt auch die Bedeutung der Anmerkung (E. 7.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANMERKUNG
ANRECHENBARES UNTERGESCHOSS
AUSSICHT
BAULICHE UMGEBUNG
DACHFORM
GEBÄUDEHÖHE
NACHBAR
ÜBERBAUUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2017.00102

 

 

Urteil

 

 

 

vom 30. November 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Isabella Maag.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.1. A,

 

1.2. B,

 

2.    C,

 

3.    D,

 

alle vertreten durch RA E,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

1.    F, vertreten durch RA G, 

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 15. Juni 2016 erteilte die
Bausektion des Stadtrates von Zürich F die baurechtliche Bewilligung für den
Umbau und die Aufstockung des Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 03 in Zürich.

II.  

Die dagegen von I sowie B, A, C und D erhobenen Rekurse
wies das Baurekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 13. Januar
2017 ab.

III.  

Mit Eingabe vom 13. Februar 2017 erhoben A, B, C und D
Beschwerde beim Verwaltungsgericht Zürich mit den Anträgen, es seien der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. Januar 2017 sowie der diesem
zugrunde liegende Beschluss der Bausektion vom 15. Juni 2016 aufzuheben;
eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. In formeller Hinsicht
beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins.

Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 28. Februar
2017 die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte auch die Bausektion
des Stadtrats Zürich am 14. März 2017. Die Bauherrschaft stellte am 20. März
2017 den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 3. April
2017 hielten die Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 2. Mai
2017 erklärte auch die Bauherrschaft, an ihren Anträgen festzuhalten. Die
Bausektion des Stadtrats Zürich verzichtete am 11. April 2017 ausdrücklich
auf die Erstattung einer Duplik. Die Beschwerdeführenden liessen sich zur
Duplik nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.
 

2.1 Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 02 liegt in der Wohnzone W2 gemäss der
geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich und ist mit einem
Mehrfamilienhaus überstellt, welches – neben einem nicht anrechenbaren
Dachgeschoss und einem nicht anrechenbaren Untergeschoss – zwei Vollgeschosse
sowie ein anrechenbares Untergeschoss aufweist. Das Wohnhaus wurde 1944 als
Bestandteil einer aus ursprünglich weitgehend gleichen Häusern bestehenden
Überbauung erstellt. Die Bauherrschaft plant, das bestehende, nicht
anrechenbare Dachgeschoss aufzustocken und das zweite Untergeschoss durch eine
Unterniveaugarage mit sechs Autoabstellplätzen zu ersetzen. Ausserdem ist der
Anbau von Balkonen vorgesehen.

2.2 Die
Beschwerdeführenden sind Eigentümer von Liegenschaften, welche mehrheitlich an
das Baugrundstück angrenzen. Deren Legitimation war schon im Rekursverfahren
unbestritten. Sie bemängeln im Wesentlichen die rechtsgenügende Einordnung des
Bauvorhabens in die Umgebung sowie die Verletzung der Bestimmung von § 357
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).

3.
 

3.1 In prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden
die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein
Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Es
besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
8. November 2010, 1C_192, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,
5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3).
Das Verwaltungsgericht kann sich auf das Ergebnis des vorinstanzlichen
Augenscheins abstützen bzw. auf die Durchführung eines eigenen Augenscheins
verzichten, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem
vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81).

3.2 Im
vorliegenden Fall führte das Baurekursgericht am 1. Dezember 2016 einen Augenschein
durch. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive der zahlreichen
Fotoaufnahmen liegt dem Verwaltungsgericht vor. Ausserdem befindet sich eine
weitere, von den Beschwerdeführenden im Rekursverfahren eingereichte Fotodokumentation
bei den Akten. Aus diesen Unterlagen sowie der Gesamtheit der übrigen Akten
ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf einen
weiteren Augenschein verzichtet werden kann.

4.
 

4.1 Im
Zusammenhang mit ihrer Rüge der Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG durch
das Bauvorhaben beanstanden die Beschwerdeführenden vorab die Beurteilung des
massgeblichen baulichen Umfelds durch die Vorinstanzen. Entgegen deren
Auffassung sei die bestehende Überbauung durch eine optische Gleichförmigkeit
und ein einheitliches Erscheinungsbild geprägt. Es seien heute nach wie vor zehn
der ursprünglich dreizehn identischen Wohnhäuser vorhanden. Der Umstand, dass
in den letzten Jahren zwei weitere Häuser Neubauten weichen mussten, lasse
keine andere Beurteilung zu als vor rund zehn Jahren, als sich das
Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 15. Juni 2005 bereits über die
Überbauung und deren Erscheinungsbild geäussert habe. Es könne insbesondere
nicht von einer "Auflockerung der Gleichfömigkeit" ausgegangen
werden, wie dies das Baurekursgericht annehme. Die zehn Gebäude bildeten nach
wie eine kompakte bauliche Einheit, welche sich klar von den drei Neubauten auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 abgrenzten. Nur weil die drei
früheren Gebäude auf diesen Parzellen als Randbauten Bestandteil der Überbauung
waren, führe deren Verlust nicht zum Verlust der Gleichförmigkeit der noch
bestehenden Gebäudegruppe. An dieser Gleichförmigkeit ändere auch die
strassenseitige Begrenzung nichts. Innerhalb der Begrenzung J-Strasse/K-Strasse/H-Strasse/L-Strasse
hätten sich bereits im Zeitpunkt des ersten verwaltungsgerichtlichen Entscheids
aus dem Jahre 2005 Gebäude befunden, die nicht zur fraglichen Überbauung
gehören. Wenn die strassenmässige Begrenzung für den objektiven Betrachter eine
massgebliche Rolle spielen würde, hätte das Verwaltungsgericht bereits im
damaligen Zeitpunkt die Gleichförmigkeit verneinen müssen. Es sei nicht
nachvollziehbar, weshalb heute auf die strassenseitige Begrenzung abgestellt
werde. Die vom Verwaltungsgericht im seinerzeitigen Urteil aufgeführten
Erwägungen, welche auf das ursprüngliche einheitliche Erscheinungsbild der
Überbauung verwiesen, hätten nach wie vor Gültigkeit. Das Gebot der
Rücksichtnahme auf dieses Erscheinungsbild gelte heute uneingeschränkt. Dieses
Gebot werde bereits durch die markante Erhöhung des Firsts um 3,17 m missachtet
und führe zu einem unzulässigen baulichen Übergewicht des streitbetroffenen
Gebäudes. Zu dieser Firsterhöhung äussere sich die Vorinstanz nicht. Ausserdem
seien sowohl die Dachneigung als auch die Dachaufbauten als quartierfremd zu
beurteilen und führten zu einer von den umliegenden Häusern deutlich
verschiedenen Charakteristik. Dies werde durch den Umstand verstärkt, dass sich
das Baugrundstück in der ersten Reihe der am Hang erstellten Überbauung
befinde, was dazu führe, dass die massive Firsterhöhung die dahinterliegenden
Gebäude verdecke.

4.2 Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach
ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich
aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur
bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung
zu beurteilen (VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652; BEZ 2000
Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem
Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden
Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1
mit weiteren Hinweisen).

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt
die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den
ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der
Begründung ihres Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die
Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen
sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner
Angemessenheitskontrolle bloss insofern eingeschränkt, als es die Einordnung
des Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen
Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss es diesen Entscheid unter
gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe überprüfen. Dabei hat es sich
mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen Baubehörde im
Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt
wurden. Eine weitergehende Einschränkung der baurekursgerichtlichen
Prüfungsbefugnis besteht demgegenüber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es
sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres
in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen;
die für die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse können
sich seine Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen. Das
Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf
Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November
2015, VB.2015.00532, E. 3.3; VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206,
E. 4.3; VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

4.3 Die
Baubewilligungsbehörde verwies in der Baubewilligung vorab auf die im Laufe der
Zeit erfolgten baulichen Veränderungen der in den 40er-Jahren erstellten Gruppe
von Mehrfamilienhäusern, zu welchen das streitbetroffene Gebäude H-Strasse 03
gehört. Die neue Dachform fügt sich laut Auffassung der Baubewilligungsbehörde
gut in die umliegende Dachlandschaft ein. Zwar wirke die grosse Loggia im
Giebeldach eigenwillig, erzeuge aber in den vorgeschlagenen Dimensionen ein
befriedigendes Gesamtbild. Die neuen Lukarnen und Gauben würden Bezug zur
Fassadengliederung nehmen und entsprechend ausgewogen wirken. Aus
gestalterischer Sicht sei jedoch eine Reduktion der Ausladung der geplanten Balkone
an der Südostfassade erforderlich; in der geplanten Form seien die Balkone im
Verhältnis zum Hauptgebäude zu dominant und erschienen deshalb unproportioniert.

In ihrer Rekursvernehmlassung betont die
Baubewilligungsbehörde die durch verschiedene Neubauten im Umfeld erfolgte
Auflockerung der ursprünglich intakten baulichen Gleichförmigkeit. Sie macht
ausserdem geltend, durch die projektierte Aufstockung werde der Charakter des
Baukörpers erhalten. Der Fussabdruck und auch der zusammenhängende Grünraum bleibe
bestehen. Zwar sei das projektierte Satteldach mit einer Neigung von 42,5 %
steiler als die bestehenden Dächer, füge sich aber befriedigend in die
bestehende Dachlandschaft ein. Durch die unveränderte Traufhöhe bleibe der
Baukörper optisch Bestandteil der Überbauung. Das Giebelfeld der Nordfassade
werde mit dem Hauptbaukörper verschliffen und so mit dem Baukörper verwoben.
Die zwei neuen Fenster im Dachgeschoss seien in Proportion und Anordnung den
bestehenden Fenstern in den Vollgeschossen der Nordfassade angepasst und
erweiterten die Lochfassade stimmig. Die Dachflächenfenster und Gauben stünden
in befriedigendem Bezug zur strengen Gliederung der Fassaden; die Dimensionen
der Gauben seien adäquat gewählt; Grösse und Proportion der Dachöffnungen seien
angemessen und quartierüblich. Die Loggia im Giebelfeld der Südfassade müsse im
Rahmen der Auflagenbereinigung mit dem Hauptkörper verschliffen und auf ein
Vordach verzichtet werden.

4.4 Das
Baurekursgericht schliesst sich der Beurteilung durch die Baubewilligungsbehörde
im Wesentlichen an und weist darauf hin, dass die sich lange Zeit homogen
präsentierende Überbauung aus den 40er-Jahren in neuerer Zeit durch Umbauten
und Ersatzneubauten Veränderungen erfahren habe. Es sei dabei auf drei
verschiedene Gebäude mit Flachdächern hinzuweisen, welche dazu führten, dass
sich das Bebauungsmuster nicht mehr derart einheitlich präsentiere, wie dies
die Rekurrierenden darzustellen versuchten. Es sei vielmehr mit der Vorinstanz
darauf hinzuweisen, dass die ursprünglich intakte Gleichförmigkeit der
Überbauung bereits gelockert worden sei, was das geforderte Gebot der
Rücksichtnahme relativiere. Die bauliche Umgebung präsentiere sich daher anders
als zur Zeit des von den Rekurrierenden angerufenen Entscheids der Baurekurskommission
I aus dem Jahre 2004. Auch lasse sich das Bauprojekt nicht mit dem damals
geplanten Vorhaben vergleichen. Damals sei das gewählte Mansardendach mit
muralem Abschluss der südwestlichen Giebelfassade als eigenwillig und
quartierfremd kritisiert worden, was für das geplante Satteldach nicht gelte.
Der Charakter des Baukörpers werde durch die projektierte Aufstockung nicht
verändert. Die quartierübliche Dachform, nämlich das Satteldach, bleibe
erhalten. Zwar verfüge das geplante Dach über eine steilere Neigung als vorher.
Die Traufhöhe bleibe aber unverändert, sodass sich das Bauvorhaben durchaus
befriedigend in die Dachlandschaft der Überbauung einordne. Nicht
nachvollziehbar sei schliesslich der Vorwurf, dem projektierten Dachgeschoss
fehle jeglicher Bezug zu den Gebäudefassaden und die Dachaufbauten bzw.
Dachflächenfenster würden Unruhe in die Gebäudeansicht bringen. Die geplanten
Gauben würden Struktur und Proportionen der darunterliegenden Fenster
vorbildlich übernehmen; dies gelte auch für die Dachflächenfenster, welche
dezent in Erscheinung träten.

4.5 Vorab ist
mit dem Baurekursgericht darauf hinzuweisen, dass die bauliche Umgebung des
streitbetroffenen Wohnhauses in den letzten zehn Jahren unbestrittenermassen
weitere Veränderungen erfahren hat. Während damals lediglich ein einzelnes
Gebäude am nördlichen Rand der einheitlichen Gebäudegruppe baulich verändert
worden war, wurden 2013 zwei weitere Häuser durch Neubauten (weiss verputzte
Flachdachbauten) ersetzt. Das Baurekursgericht hat daher nach durchgeführtem
Augenschein ausgeführt, dass sich das Bebauungsmuster nicht mehr derart einheitlich
präsentiere. Dies ist nicht von der Hand zu weisen. Es ist davon auszugehen,
dass die bauliche Veränderung des Quartiers eingesetzt hat und die 2005 noch
intakte Gleichförmigkeit der Überbauung bereits weitere Auflockerungen erfahren
hat. Dies darf und muss in die Beurteilung des aktuellen Bauvorhabens
einfliessen.

Es ist zutreffend, dass das Verwaltungsgericht in seinem
früheren Entscheid die erhöhten Anforderungen an die Gestaltung des
Bauvorhabens nicht aus einer besonderen architektonischen Qualität der
einzelnen Baukörper, sondern einzig und allein aus der optischen
Einheitlichkeit der Überbauung abgeleitet hatte (vgl. VGr, 15. Juni 2005,
VB.2005.00023, E. 2.3). Abgesehen von zwischenzeitlich veränderten
baulichen Verhältnissen in der streitbetroffenen Überbauung kann den Erwägungen
des Entscheids aus dem Jahre 2005 zum vornherein nur eine beschränkte Bedeutung
zukommen. Vorliegend gilt es ein neues Bauvorhaben zu beurteilen, welches sich
von dem damaligen Projekt deutlich unterscheidet. Während damals ein neues
Attikageschoss geplant war, wird heute am Schrägdach festgehalten, wobei der
First zur Realisierung der Wohnnutzung im Dachgeschoss erhöht wird, was zu einer
steileren Dachneigung führt. Die ästhetische Beurteilung eines Bauvorhabens hat
immer einzelfallbezogen zu erfolgen. Rückschlüsse aus im Zusammenhang mit
anderen Bauvorhaben getätigten Äusserungen sind daher zum vornherein nur
beschränkt zulässig.

4.6 Die streitbetroffene
Überbauung ist unbestrittenermassen weder inventarisiert noch Gegenstand einer
denkmalpflegerischen Schutzmassnahme. Ausserdem sind die Vorschriften der
Arealüberbauung nicht massgebend. Somit sind die geplanten baulichen Massnahmen
unbestrittenermassen nach der Einordnungsbestimmung von § 238 Abs. 1
PBG zu beurteilen. Es ist davon auszugehen, dass der Abbruch der einzelnen
Gebäude verbunden mit der Erstellung von Ersatzbauten im Rahmen des nach der
geltenden Bauordnung Zulässigen jederzeit möglich ist. Eine gesetzliche
Verpflichtung, allfällige Neubauten nach einem einheitlichen Bebauungsmuster
oder einer einheitlichen Architektursprache zu erstellen, besteht nicht. § 238
Abs. 1 PBG erlaubt es der Baubehörde in der Regel nicht, in einem Quartier
eine einheitliche und gleichgeschaltete Überbauung durchzusetzen (RB 1980
Nr. 120). Allerdings will § 238 Abs. 1 PBG als positive
ästhetische Generalklausel nicht bloss die Verunstaltung des Stadt- oder
Quartierbilds verbieten, sondern verlangt positiv eine kubische und
architektonische Gestaltung, welche sicherstellt, dass sowohl für die Baute
selbst als auch für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 343 E. 4b). Indessen
folgt aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie, dass ein hinreichendes
öffentliches Interesse an der Bauverweigerung bestehen muss und diese nicht
gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip verstossen darf. § 238 PBG erlaubt
es zwar grundsätzlich, sonst baurechtskonforme Bauten allein aufgrund ihrer
ungenügenden Einordnung in die bauliche Umgebung zu untersagen (RB 1979
Nr. 93 = ZBl 81/1980, S. 75 = ZR 78/1979 Nr. 99); die
verfassungsrechtlich gebotene Verhältnismässigkeit des Eigentumseingriffs
verbietet es jedoch, durch die Anwendung der Gestaltungsbestimmungen die
zonengemässen Baumöglichkeiten für ein ganzes Geviert ausser Kraft zu setzen
(BGE 114 Ia 343 E. 4b; BGE 115 Ia 363 E. 3a).

Das vorliegende Projekt sieht die Erhöhung des bestehenden
Dachfirstes um rund 3 m vor. Das relativ flache Satteldach wird daher
durch ein Satteldach mit deutlich steilerer Neigung ersetzt. Dass das neue Dach
die nach der Bauordnung zulässige Firsthöhe einhält, ist unbestritten. Die
quartierübliche Dachform, nämlich das Satteldach, wird übernommen. Die
Traufhöhe des Gebäudes bleibt unverändert. Die geplanten Dachaufbauten und
Dachflächenfenster sind in der unteren Hälfte der Dachfläche angeordnet und
übernehmen Struktur und Proportionen der Fensteröffnungen der darunterliegenden
Fassaden. Die Dachflächenfenster mit ihren vergleichsweise kleinen Flächen treten
dezent in Erscheinung. Es resultieren daher keine unruhigen Dachflächen. Wenn
die Vorinstanzen die Einordnung des Bauvorhabens in die Dachlandschaft der
Überbauung als befriedigend beurteilen, so ist dies nicht zu beanstanden.

Dass das Bauvorhaben zu einer optisch unausgewogenen
Erscheinung des Wohnhauses führe, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht
geltend gemacht. Einzuräumen ist, dass das streitbetroffene Gebäude aufgrund
des erhöhten Firstes die Bauten auf den umliegenden Grundstücken deutlich
überragen wird. Als logische Konsequenz davon wird sich das Wohnhaus von den
übrigen Häusern der Überbauung optisch abheben. Dieser optische Eindruck wird
durch die Hanglage der Überbauung noch verstärkt. Dies lässt sich jedoch auch
bei einer Ausschöpfung der zulässigen Gebäude- und Firsthöhe durch eine
Neubaute nicht verhindern und kann nicht einer unsensiblen Gestaltung
zugeschrieben werden. Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238
PBG – auch im Einzelfall – ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem
betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher
Umstände durchgesetzt werden. Infolge des in Art. 1 des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) verankerten Grundsatzes der
haushälterischen Bodennutzung besteht ein öffentliches Interesse daran, dass
der Grundeigentümer die ihm von der Rechtsordnung zugestandenen
Baumöglichkeiten tatsächlich ausschöpft. Im Widerspruch zu diesem privaten wie
raumplanerischen Interesse an einer konzentrierten Bodennutzung kann das
Einordnungsgebot eine zurückhaltende Bauweise nahelegen. Hierfür sind jedoch
besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine überdurchschnittliche Qualität
der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte
Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (zum Ganzen
RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036, E. 3.3; VGr,
5. Dezember 2013, VB.2013.00598, E. 9.2; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 660). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Insbesondere
kann eine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung allein aus
deren Gleichförmigkeit nicht abgeleitet werden. Diese hat vorliegend im Übrigen
– wie bereits ausgeführt wurde – bereits verschiedene Auflockerungen erfahren.
Dass die architektonische Qualität der einzelnen Gebäude als
überdurchschnittlich zu beurteilen wäre, wird nicht geltend gemacht und ist
auch nicht ersichtlich. Von einer weitherum zurückhaltend ausgeschöpften
Ausnützung oder einer qualifizierten landschaftlichen Empfindlichkeit kann
nicht gesprochen werden.

Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so verlangt § 238
PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner
baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise
Rechnung trägt. Nebst einer besonders sorgfältigen Gestaltung fallen Massnahmen
wie beispielsweise eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des
zulässigen Bauvolumens in Betracht (VGr, 19. April 2002 = BEZ 2002
Nr. 18). Bei einem Umbauvorhaben sind der planerischen Freiheit im
Gegensatz zu einer Neubaute gewisse Grenzen gesetzt, insbesondere was die
Anordnung des baulichen Volumens betrifft. Durch die Übernahme der bestehenden
Dachform verbunden mit der Beibehaltung der Fassadengliederung bzw. der
weitgehenden Beibehaltung der Fassadengestaltung wird dieser Anforderung in
befriedigender Weise Rechnung getragen.

Die Beurteilung der gestalterischen Aspekte des Bauvorhabens
durch die örtliche Baubewilligungsbehörde und das Baurekursgericht ist damit
nicht zu beanstanden und die beschwerdeführerische Rüge erweist sich als
unbegründet.

5.
 

5.1 Die
Beschwerdeführenden machen im Weiteren geltend, das Bauvorhaben verstosse gegen
die Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG. Das streitbetroffene Gebäude
verfüge über ein baurechtswidriges Untergeschoss, wobei sich die
Baurechtswidrigkeit aus der Freilegung des Untergeschosses durch eine
übermässige Abgrabung ergebe. Daraus resultiere ein übergeschossiges
Erscheinungsbild des Gebäudes, was insbesondere an der Süd- und an der
Ostfassade deutlich hervorsteche. Mit der geplanten Aufstockung des
Dachgeschosses werde die übergeschossige Wirkung verstärkt. Der vorliegende
Sachverhalt sei daher gleich zu behandeln wie der dem verwaltungsgerichtlichen
Entscheid VB.2015.00766 zugrunde liegende Sachverhalt. Entgegen der Auffassung
der Vorinstanz sei diese Rechtsprechung auch im vorliegenden Fall einschlägig.
Ein unzulässiges Untergeschoss verstosse genauso gegen Art. 13 BZO wie ein
überzähliges Vollgeschoss, wobei sich die Unzulässigkeit des Untergeschosses
auch aus einer Verletzung der Abgrabungsvorschriften ergeben könne. Auch mit
Abgrabungsvorschriften solle verhindert werden, dass Fassaden an Hanglagen zu
hoch in Erscheinung treten. Ein zu weit abgegrabenes Untergeschoss führe daher
zur selben äusseren Wirkung wie ein überzähliges Vollgeschoss: Das betreffende
Gebäude wirke übergeschossig. Werde einem solchen Gebäude ein zusätzliches
anrechenbares Dachgeschoss aufgesetzt, führe dies zu einer unzulässigen
Privilegierung des Eigentümers und zu einer Verstärkung der Übergeschossigkeit,
was gegen § 357 Abs. 1 PBG verstosse.

Sowohl die Baubewilligungsbehörde als auch das
Baurekursgericht können keinen Verstoss des Bauvorhabens gegen die Bestimmung
von § 357 Abs. 1 PBG erkennen. Das streitbetroffene Gebäude weise –
im Gegensatz zum Sachverhalt, welcher der von den Beschwerdeführenden
angeführten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zugrunde liege – kein
überzähliges Vollgeschoss auf. Ob das anrechenbare Untergeschoss aufgrund der
behaupteten Abgrabungen und der Freilegung wie ein Vollgeschoss wirke, sei
unerheblich, da das Untergeschoss dadurch nicht zu einem überzähligen
Vollgeschoss werde. Da es nach wie vor in den gewachsenen Boden hineinrage,
bleibe es gemäss § 275 Abs. 3 PBG ein Untergeschoss. Es liege daher
keine Baurechtswidrigkeit im Sinn einer Verletzung der Geschosszahlvorschriften
von Art. 13 BZO vor.

5.2 Gemäss § 357
Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden,
sofern sie sich für eine zonengemäss Nutzung nicht eignen, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für
neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die
erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Gestützt auf § 357
Abs. 1 PBG sind Erweiterungen nur zulässig, soweit sie nicht zu einer
Verschlechterung des bereits bestehenden baurechtswidrigen Zustands führen; andernfalls
ist ein entsprechender Umbau nur möglich, wenn dafür eine Ausnahmebewilligung (§ 220
PBG) erteilt werden kann. Unerheblich ist dabei das mit dem Umbau einhergehende
Mass der Verschlechterung (zum Ganzen VGr, 15. März 2002, VB.2001.00282,
E. 2 = BEZ 2002 Nr. 21).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts führt der
Ausbau eines bisher nicht anrechenbaren Unter- oder Dachgeschosses zu einem
anrechenbaren grundsätzlich zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357
Abs. 1 PBG, wenn das bestehende Gebäude bereits ein Vollgeschoss zu viel
aufweist (VGr, 9. April 2003, VB.2002.00413, E. 4c = BEZ 2003
Nr. 23; 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 5.3 mit Hinweisen).
In diesen Fällen besteht die Baurechtswidrigkeit darin, dass statt eines (grundsätzlich
zulässigen) anrechenbaren Unter- oder Dachgeschosses ein zusätzliches
Vollgeschoss besteht. Diese Baurechtswidrigkeit verstärkt sich, wenn das
Gebäude durch ein anrechenbares Unter- oder Dachgeschoss ergänzt wird, weil in
diesem Fall das überzählige Vollgeschoss nicht mehr anstelle, sondern
zusätzlich zu einem anrechenbaren Unter- oder Dachgeschoss besteht. Dies
verstärkt die bereits bestehende übergeschossige Erscheinung des Gebäudes und
führt zu einer unzulässigen Privilegierung desjenigen Eigentümers, dessen
Gebäude bereits ein Vollgeschoss zu viel aufweist.

5.3 Das
streitbetroffene Gebäude überschreitet an der Südseite die zulässige
Gebäudehöhe von 8,5 m um 70 cm. Diese Baurechtswidrigkeit führt zur
Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG. Indessen weist das streitbetroffene
Wohnhaus unbestrittenermassen kein überzähliges Vollgeschoss auf. Nach
Art. 13 BZO sind in der zweigeschossigen Wohnzone zwei Vollgeschosse sowie
je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss zulässig. Aufgrund der geplanten
Firsterhöhung resultiert ein zusätzliches anrechenbares Dachgeschoss. Die
Geschosszahl bleibt im Übrigen unverändert, sodass das Wohnhaus auch nach
Realisierung des Bauvorhabens keine überzähligen Geschosse aufweist. Es ist
demzufolge von einem anderen Sachverhalt auszugehen als demjenigen, welcher der
vorstehend angeführten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zugrunde lag.
Letzterer lag eine durch ein überzähliges Vollgeschoss verursachte
Übergeschossigkeit eines Gebäudes zugrunde, welche durch die Realisierung eines
weiteren anrechenbaren, wenn auch zulässigen Geschosses verstärkt würde.

5.4 Einzuräumen
ist, dass das bestehende anrechenbare Untergeschoss hangseitig freigelegt wurde
und daher an der Südfassade vollumfänglich und an West- und Ostfassade
teilweise oberirdisch in Erscheinung tritt. Mit den Vorinstanzen ist darauf
hinzuweisen, dass das anrechenbare Untergeschoss dadurch nicht zu einem
Vollgeschoss wird, selbst wenn es an der talseitigen Fassade als solches in
Erscheinung treten mag (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 891). Wenn die
Beschwerdeführenden also geltend machen, das Untergeschoss sei baurechtswidrig,
so ist dies missverständlich. Das Untergeschoss ist zulässig; es darf
anrechenbar sein, d. h.
es darf auch anrechenbare Räume enthalten. Dies ist nicht nur nach geltendem
Recht so. Auch die Revisionsvorlage sieht für die Zone W2 ein
anrechenbares Untergeschoss vor (vgl. Art. 13 Abs. 1 revBZO). Dies
macht gerade in Gebieten an Hanglagen, welche typischerweise der Zone W2
zugewiesen sind, auch Sinn. Bei abfallendem Terrain liegen Untergeschosse
hangseitig bereits aufgrund des natürlichen Terrainverlaufs frei, und
anrechenbare Räume, welche ausreichend belichtet werden müssen, können ohne
grössere Abgrabungen realisiert werden. Es liegt bei anrechenbaren Untergeschossen
an Hanglagen in der Natur der Sache, dass das Untergeschoss hangseitig
teilweise wie ein Vollgeschoss in Erscheinung tritt.

Die Baurechtswidrigkeit besteht vorliegend einzig in einer
Gebäudehöhenüberschreitung im Bereich der hangseitigen Gebäudehälfte, welche
unbestrittenermassen maximal 70 cm misst. Dies widerspricht der Vorschrift von
Art. 10 BZO, wonach bei Abgrabungen die Gebäudehöhe ab dem gestalteten
Terrain eingehalten werden muss und bei Erreichen der zonengemässen
Vollgeschosszahl kein Untergeschoss mehrheitlich über dem gestalteten Boden
liegen darf (vgl. Art. 10 Abs. 2 BZO). Diese
Gebäudehöhenüberschreitung wird durch das Bauvorhaben nicht verstärkt. Sie kann
auch in ihrer optischen Wirkung nicht mit einer Überschreitung der Gebäudehöhe
gleichgesetzt werden, welche durch ein überzähliges Vollgeschoss resultiert und
– ausgehend von der Bruttogeschosshöhe gemäss § 279 Abs. 1 PBG –
regelmässig über 3 m beträgt. Im Gegensatz zum Fall eines überzähligen
Vollgeschosses profitiert der Bauherr nicht von einem zusätzlichen (Voll)Geschoss,
welches bei einem Neubauvorhaben nicht realisiert werden könnte. Dass
vorliegend keine unzulässige Privilegierung des Bauherrn resultiert, ergibt
sich schliesslich auch daraus, dass eine Neubaute nach geltendem Recht eine
maximale Firsthöhe von 7 m und eine Gesamthöhe von 15,50 m aufweisen
dürfte (Art. 13 Abs. 1 BZO), während das streitbetroffene Wohnhaus nach
dem Umbauvorhaben unbestrittenermassen eine Gesamthöhe von 14,38 m aufweisen
wird.

Im geplanten Dachgeschoss ist daher keine weitergehende
Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zu
erblicken.

6.
 

6.1 Schliesslich
stehen dem streitbetroffenen Bauvorhaben nach Auffassung der
Beschwerdeführenden auch überwiegende nachbarliche Interessen im Sinn von § 357
Abs. 1 PBG entgegen. Sie machen geltend, das Bauvorhaben bewirke nicht nur
einen massiven Aussichtsverlust, sondern führe auch zu erheblichem Lichtentzug
und störenden Einblickmöglichkeiten. Es handle sich dabei um beträchtliche
nachbarliche Interessen, welche in die Interessenabwägung hätten einfliessen
sollen. In eine ausgewogene Interessenabwägung müssten auch Interessen
einfliessen, welche rechtlich nicht geschützt seien. Deshalb seien auch ein
Verlust von Aussicht, Lichtentzug sowie störende Einblickmöglichkeiten als in
der Interessenabwägung zu erblickende nachbarliche Interessen zu gewichten. Da
mit der geplanten Firsterhöhung nichts als Hohlraum entstehe, seien daran keine
Interessen der Bauherrschaft zu erkennen. Die genau gleich grosse Nutzfläche könne
die Bauherrschaft auch mit einem Attikageschoss realisieren. Ein Flachdach
würde die nachbarlichen Interessen deutlich weniger stark tangieren und daher
ein milderes Mittel darstellen. Die Prüfung eines milderen Mittels sei durch
die Vorinstanz nicht vorgenommen worden. Im Rahmen einer Interessenabwägung
müsse auch die Möglichkeit eines milderen Mittels einbezogen werden. Es sei
daher keine rechtsgenügende Interessenabwägung vorgenommen worden. Die Sache
sei zur Vornahme einer ausgewogenen Abwägung der einander gegenüberstehenden
Interessen und zur Suche eines "milderen" Projekts an die
Vorinstanzen zurückzuweisen.

Das Baurekursgericht hat im Rahmen der Abwägung der
gegenläufigen Interessen vorab ausgeführt, es sei zu berücksichtigen, dass das
Volumen eines die maximal zulässige Gebäudehöhe ausschöpfenden Neubaus die
nachbarlichen Interessen bezüglich Aussicht, Lichtentzug und Einblick in
vergleichbarer Weise beeinträchtigen würde wie das Bauvorhaben. Ausserdem hat
die Rekursinstanz darauf hingewiesen, dass die Einhaltung der Gebäudehöhe auf
der Talseite nicht zwingend zu einer relevant tieferen Gebäudehöhe auf der
Bergseite führen würde, da die Erstellung eines terrassierten Gebäudes durchaus
denkbar und auch zulässig sei. Ausserdem wies das Gericht darauf hin, dass eine
baurechtskonforme Neubaute näher an die Grenze des Nachbargrundstücks gestellt
werden dürfte als das bestehende Gebäude, da der gemäss Art. 13 BZO
zulässige Grenzabstand teilweise deutlich überschritten werde. Diese
grosszügigen Grenzabstände hätten auch zur Folge, dass sich die Überbauung
relativ offen präsentiere, was durch die Hanglage und die seitlich versetzt
angeordneten Häuser noch verstärkt werde. Ein baurechtlich relevanter
Lichtentzug sei durch die projektierte Aufstockung nicht auszumachen. Ein
besonderer Schutz der Privatsphäre kenne das PBG nicht. Die Gebäudeabstände
seien gerade für städtische Verhältnisse grosszügig bemessen. Es sei
einzuräumen, dass mit einer gewissen Beeinträchtigung der Aussicht zu rechnen
sei. Es bestehe indessen kein rechtlich geschützter Anspruch auf Aussicht und
mit einer ähnlichen Beeinträchtigung müsste auch bei einem Neubauvorhaben
gerechnet werden. Ins Gewicht falle das private Interesse des Bauherrn am
Ausbau des Mehrfamilienhauses sowie das öffentliche Interesse an der Entstehung
von zusätzlichem Wohnraum an attraktiver Lage mittels Verdichtung.

6.2 Diese
Abwägung der gegenläufigen Interessen durch die Rekursinstanz ist nicht zu
beanstanden: Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden hat sich das Baurekursgericht
mit den geltend gemachten nachbarlichen Interessen wie beeinträchtigte
Aussicht, Lichteinfall und Privatsphäre auseinandergesetzt. Das Gericht hat
sich dabei nicht auf den Standpunkt gestellt, nachbarliche Interessen flössen
nur in die Interessenabwägung ein, wenn sie rechtlich geschützt seien. Vielmehr
hat die Rekursinstanz eine gewisse nachbarliche Beeinträchtigung durch das
Neubauvorhaben insbesondere durch den teilweisen Verlust der Aussicht
eingeräumt. Zur Gewichtung der nachbarlichen Interessen hat das Gericht einen
Vergleich mit einer baurechtskonformen Neubaute herangezogen und ist zum
Schluss gelangt, die nachbarlichen Interessen an Belichtung, Aussicht und
Schutz der Privatsphäre vor Einblicken seien nicht stärker tangiert, als sie es
durch ein Neubauvorhaben wären. Diese Überlegungen sind nicht zu bestanden. Die
geltend gemachten nachbarlichen Interessen sind im Baurecht im Wesentlichen
durch die primären Baubeschränkungsnormen wie Grenz- und Gebäudeabstände,
Gebäude- und Firsthöhen, Geschosszahlen und Ausnützungsvorschriften, etc.
geschützt. Die diesen Baubegrenzungsnormen zugrunde liegenden Wertungen können
auch für die Beurteilung der Frage, inwiefern ein Umbauvorhaben einem Nachbarn
"zugemutet" werden darf, herangezogen werden. Das streitbetroffene
Wohnhaus verletzt trotz Aufstockung des Dachgeschosses die zulässige Gesamthöhe
von 15,50 m (Gebäudehöhe 8,50 m plus Firsthöhe von 7 m gemäss § 281
Abs. 1 PBG) mit einer Gesamthöhe von 14,38 m unbestrittenermassen
nicht. Ausserdem hält das bestehende Gebäude grössere Grenzabstände ein, als
ein Neubauvorhaben einzuhalten hätte. Schliesslich ist im Rahmen der
Interessenabwägung auch auf die Revisionsvorlage der Bau- und Zonenordnung
hinzuweisen, welche für die fragliche Bauzone W2 eine Gebäudehöhe von 9 m (anstatt
8,50 m) vorsieht (vgl. Art. 13 Abs. 1 revBZO). Bei dieser Sachlage
bestand – entgegen der Argumentation der Beschwerdeführenden – von vornherein
kein Anlass für die Baubewilligungs- bzw. die Rechtsmittelbehörden, um "mildere
bauliche Varianten" zu prüfen und gegenüber dem Bauherrn durchzusetzen. 

Den nachbarlichen Interessen hat das Baurekursgericht das
Interesse der Bauherrschaft, die baulichen Möglichkeiten auf ihrem Grundstück
auszuschöpfen und dabei bestehende Investitionen zu schützen, aufgeführt.
Ausserdem hat das Gericht zu Recht auf das Interesse der Stadt nach baulicher
Entwicklung und Erneuerung der Quartiere sowie das gewichtige öffentliche
Interesse an einer qualitätsvollen inneren Verdichtung hingewiesen; letzteres
findet Ausdruck in der gesamten Revisionsvorlage der Bau- und Zonenordnung
(vgl. dazu Erläuterungsbericht des Amtes für Städtebau, www.stadt-zuerich.ch/bzo-teilrevision,
Schwerpunkte und Ziele).

Zusammenfassend verletzt das Bauvorhaben die Bestimmung von § 357
Abs. 1 PBG nicht.

7.
 

7.1 Schliesslich
beanstanden die Beschwerdeführenden die Rechtsauffassung der Vor­instanzen,
wonach das im Grundbuch angemerkte Verbot der Erhöhung des Daches keine
Gültigkeit habe. Wer eine Eigentumsbeschränkung über Jahre hinweg im Grundbuch
eingetragen lasse, gebe zu verstehen, dass er sich noch immer daran gebunden
fühle. Der ursprüngliche Eintragungsgrund sowie die Entwicklung des PBG seien
daher unerheblich. Die Anmerkung müsse daher auch heute noch Geltung haben.

7.2 Diese
Auffassung ist verfehlt. Es kann vorab auf die Ausführungen des Baurekursgerichts
verwiesen werden. Die Bestimmung von Art. 10 der Bauordnung der Stadt
Zürich von 1931, welche der strittigen Anmerkung zugrunde lag, hat keine
Rechtsverbindlichkeit mehr. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung hat nur deklaratorische Wirkung. Der Sinn einer solchen
Anmerkung besteht in der Orientierung eines allfälligen Erwerbers einer
Liegenschaft, dass eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen
könnte. Ob sie tatsächlich noch und in dieser Form besteht, sagt die Anmerkung
hingegen nicht. Dies ist abhängig von der zugrundeliegenden öffentlich-rechtlichen
Verpflichtung. Fällt die zugrunde liegende öffentlich-rechtliche Verpflichtung
weg, so entfällt auch die Bedeutung der Anmerkung (vgl. dazu VGr, 7. April
1995, VB 94/0127 = BEZ 1995 Nr. 12; vgl. VGr, 11. August
2010, VB.2010.00141, E. 2.1 und E. 2.8). Insofern ist –
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden – keine formelle Aufhebung der
Anmerkung im Grundbuch nötig. Und umgekehrt begründet die Anmerkung keine
öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, die nicht ohnehin bestünden.

8.
 

8.1 Zusammenfassend
ist die Beschwerde abzuweisen.

8.2 Ausgangsgemäss
werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem sind sie zu einer angemessenen
Parteientschädigung an die obsiegende Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    170.--     Zustellkosten,

Fr. 7'670.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten werden den Beschwerdeführenden 1 bis 3 unter solidarischer Haftung zu je
1/3 auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung und im gleichen
Verhältnis verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 3'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …