# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 744f8a91-ea57-5ff6-b0d9-15a0538c282c
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-12-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 06.12.2011 R 2011 84
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2011-84_2011-12-06.pdf

## Full Text

R 11 84
5. Kammer 

URTEIL
vom 6. Dezember 2011

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch

1. a) Am 30. April 1979 erliess der Gemeindevorstand … über die Parzellen 1877-

1879, 1881 und 1822 den Erschliessungs- und Gestaltungsquartierplan ... 

Dieser wurde am 31. März 1980 von der Regierung genehmigt. Das damals 

geltende Baugesetz von 1976 sah in der Wohnzone III nebst Grenzabstands- 

und Gebäudeabmessungsvorschriften auch eine Ausnützungsziffer (AZ) von 

0.3 vor.

b) Am 17. Dezember 1984 bzw. 15. Februar 1985 reichte der damalige 

Eigentümer von Parzelle 1881, …, bei der Gemeinde ein Baugesuch für ein 

Zweifamilienhaus ein. Dieses beanspruchte 226.43 m2 Bruttogeschossfläche 

(BGF). Damit wurde das damals mit dem Quartierplan … zugeteilte 

Nutzungsmass von 224 m2 BGF überschritten, doch wurde die Bewilligung 

am 23. April 1985 erteilt. 

c) Am 9. Februar 2011 unterbreitete die neue Eigentümerin … AG der Gemeinde 

… ein Baugesuch betreffend Parzelle 1881. Als Bauobjekt wurde der „Umbau 

und Garagenbaute im Untergeschoss“ bezeichnet.

d) Am 28. März 2011 beschloss der Gemeindevorstand …, das Baugesuch 

abzulehnen. Die im Quartierplan … der Parzelle 1881 zugeteilten 224 m2 BGF 

seien bereits konsumiert. Die Garage im Untergeschoss (UG) könne deshalb 

nicht zu Wohnzwecken umgenutzt werden. Weiter sei unklar, wie früher 

bewilligte Räume für Keller und Vorräte im Gesuchsplan nun plötzlich zu 

Schlafräumen umgenutzt würden, ohne neue Berechnung der BGF. Das 

Erdgeschoss (EG) und das offizielle Dachgeschoss (DG) schienen den 

bewilligten Plänen von 1985 zu entsprechen. Ein Galeriegeschoss zu 

Wohnzwecken mit einer zugehörigen BGF sei aber nie bewilligt worden. Dort 

sei die Wohnnutzung nicht erlaubt und es brauche somit auch keine 

Dachflächenfenster. Ohne Reduktion früher bewilligten Wohnraums könne 

keine neue BGF bewilligt werden. Die weiteren neuen Bauelemente seien 

nicht geprüft worden. Zudem wies der Gemeindevorstand auf zwei 

Nebenaspekte (Grenzabstände zu Parzelle 1882 und Pflichtparkplätze) hin. 

Dieser Entscheid wurde der … AG am 29. März 2011 mitgeteilt. 

e) Am 13. Mai 2011 schlossen die Gemeinde und die … AG eine Vereinbarung 

(Verzichtserklärung), wonach die … AG die geltend gemachten 

Nebenaspekte im Rahmen eines neuen Baugesuchs auszuräumen gedachte. 

Sie anerkenne aber den Ablehnungsgrund der nicht vermehrbaren BGF von 

224 m2 auf Parzelle 1881 nicht. Die … AG habe vor, im Rahmen der 

Anfechtung des um die Nebenaspekte bereinigten Entscheids über das neue 

Baugesuch den Ablehnungsgrund vor Verwaltungsgericht überprüfen zu 

lassen. Die Gemeinde verzichtete ihrerseits auf die Einrede, der Entscheid 

vom 29. März 2011 betreffend (recte: Parzelle 1881) sei in Rechtskraft 

erwachsen. Wenn dies nicht möglich sein sollte, hebe die Gemeinde den 

Entscheid vom 29. März 2011 auf und die … AG ziehe ihr Baugesuch vom 8. 

Februar 2011 unwiderruflich zurück. 

f) Am 28. Juni 2011 reichte die … AG einen vom 27. Juni datierten 

Baueingabeplan mit der Bezeichnung „Garagenanbaute“ ein. Der Plan enthält 

die Grundrisse UG, EG, OG und DG sowie Schnitte und Fassaden. Gemäss 

diesem Baueingabeplan beschränkten sich die Neuerungen indessen nur auf 

die Garagenanbaute und die hinterliegenden Räume „Wellness“, „Wein“ und 

„Vorraum“. Die Neuerungen sind rot gekennzeichnet. 

g) Am 12. August 2011 teilte die Gemeinde der … AG mit, das Gesuch um 

Erstellung eines Garagenanbaus mit Doppelparker-Anlage für total vier 

Personenwagen könne mit Bedingungen und Auflagen bewilligt werden. Die 

von den Eigentümern von Parzelle 1879 erhobene Einsprache werde 

abgewiesen. Der Gemeindevorstand erwog, dass das neue Gesuch vom 

(recte: Juni) nur noch einen Anbau im Südwesten zum Inhalt habe. Es sei ein 

unterirdischer Anbau geplant, welcher lediglich bei der strassenbegleitenden 

Stützmauer in Erscheinung trete. Er verletze somit die oberirdischen 

Gebäudegestaltungslinien nicht und sei bewilligungsfähig. Der Anbau sei nur 

mit einer Zugangstüre im Erdreich mit dem bestehenden Gebäude verbunden. 

Durch die Nutzung des geplanten Anbaus als Garage und als 

Wellnessbereich werde keine Erstwohnungs- oder Kontingentierungspflicht 

ausgelöst. 

2. Am 13. September 2011 erhob die … AG dagegen Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Die Baubewilligung vom 12. 

August 2011 sei aufzuheben, soweit sie die Nutzung des 12.4 m2 grossen 

Raums im DG als Galerie und des 18.2 m2 grossen Raums im UG als 

Fitnessraum betreffe und die Nutzung des Raums im DG als Galerie sowie 

des Raums im UG als Fitnessraum sei zu bewilligen. Das Baugesuch vom 28. 

Juni 2011 habe neben einem Umbau eine Umnutzung zum Gegenstand 

gehabt, nämlich für den 18.2 m2 grossen Raum im UG (Vergleich 

Baugesuchsplan vom 28. Juni 2011 und Baugesuchsunterlage der 

Baubewilligung von 1985). 1985 sei der Raum als Keller bewilligt worden, 

gemäss Baugesuch vom 28. Juni 2011 solle er als Fitnessraum genutzt 

werden. Der 12.4 m2 grosse Raum im DG sei 1985 als „(Galerie)“ bewilligt 

worden und solle gemäss Baugesuchsunterlagen DG 1:1000 vom 28. Juni 

2011 als Galerie genutzt werden. Im DG werde also die bereits bewilligte 

Nutzung anbegehrt. Sollte wider Erwarten 1985 eine Nutzung als Galerie nicht 

bewilligt worden sein, läge auch hier ein Gesuch um Umnutzung vor. Die 

Gemeinde habe die beiden Nutzungen nicht akzeptiert und deswegen dem 

Baubescheid eine Kopie des Baugesuchsplanes vom 28. Juni 2011 beigelegt 

und dort die ersuchten Nutzungen „Wellness“ und „Galerie“ mit roter Farbe 

durchgestrichen und vermerkt „nicht so bewilligt!“. 

Das Nutzungsmass bestimme sich nach dem Baugesetz (BG) … vom 27. Juni 

2007, von der Regierung am 13. Mai 2008 genehmigt, und nach dem 

Quartierplan ... Das anwendbare BG (Art. 107) berechne die maximale 

Ausnützung in Volumen, mithin nach der Baumassenziffer (BZ). Gemäss Art. 

106 BG gebe es Bauzonen mit rechtskräftiger Quartierplanung. Die 

Ausnützungsmöglichkeiten richteten sich in diesen Zonen nach den 

Quartierplänen. Im Gebiet … gelte eine maximale BZ von 1.0. Der 

Quartierplan … sehe für die Parzelle 1881 eine maximale AZ von 224 m2 vor. 

Für die Umrechnung der BGF auf das Gebäudevolumen (GV) gelte 1 m2 

BGF= 3 m3 GV. Anrechenbare GV seien oberirdisch (über der 

Bemessungslinie) liegende, umbaute Räume und andere über der 

Bemessungslinie liegende Bauten (Art. 107 Abs. 1-3 BG). Das Volumen 

unterirdischer Räume sei nicht anrechenbar. Die Übergangsbestimmungen 

sähen nicht vor, dass unterirdische Räume in Bauzonen mit rechtskräftigem 

Quartierplan anrechenbar seien. Auch der Quartierplan … sage nicht, dass 

unterirdische Räume anrechenbar seien. Der Quartierplan sage aber, dass 

für die Überbauung das jeweils geltende Recht der Gemeinde … massgebend 

sei. Damit betrage das maximal ausnützbare Gebäudevolumen 672 m3. 

Dieses sei mit 670 m3 eingehalten. Somit überschreite das Baugesuch die 

maximal zulässige Ausnützung nicht. Die Nutzungen seien zudem 

zonenkonform (Wohnraum und Fitnessraum). Auch die 

Gesundheitsvorschriften seien eingehalten.

3. Am 11. Oktober 2011 beantragte die Gemeinde, auf die Beschwerde sei nicht 

einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Die Nutzung bzw. Umnutzung 

des Fitnessraumes im UG und der Galerie im DG sei nicht Gegenstand der 

angefochtenen Verfügung. Diese beinhalte nur eine Baubewilligung für die 

Garagenbaute. Am 29. März 2011 habe der Gemeindevorstand die 

Bauherrschaft darauf aufmerksam gemacht, es wäre in einem allfälligen 

neuen Gesuch aufzuzeigen, welche BGF zu Gunsten von anderen 

Raumeinteilungen weggelassen werden solle. Die zur Diskussion stehenden 

Räumlichkeiten im UG und im DG seien gemäss Baubewilligung 1985 nicht 

als Wohnräume bestimmt gewesen. Dafür wäre eine Baubewilligung 

erforderlich. Der Baueingabeplan sei auch nur als Plan für eine 

Garagenanbaute umschrieben. Nur dort seien Änderungen geplant (koloriert). 

Der Gemeindevorstand habe der Bauherrschaft am 12. August 2011 auch 

mitgeteilt, er habe den geplanten Garagenanbau bewilligt. Auch weitere 

Äusserungen in der Baubewilligung legten dies nahe. In der Bewilligung sei 

von Umnutzungen nicht die Rede. Trotzdem habe der Vorsteher des 

Bauamtes mit den angebrachten Vermerken „nicht so bewilligt“ sicherstellen 

wollen, dass sich die Bauherrschaft nicht nachträglich auf den Standpunkt 

stelle, mit der Garagenanbaute seien auch der bestehende Fitnessraum im 

UG und der Schlafraum im DG bewilligt worden. Diese widerrechtlichen 

Umnutzungen hätten ja Gegenstand eines selbstständigen 

Baubewilligungsverfahrens sein sollen. Der Vermerk „nicht so bewilligt“ habe 

lediglich orientierenden Charakter. Wäre in der Bewilligung ein negativer 

Entscheid bezüglich dieser Umnutzungen zu sehen, wäre die Beschwerde 

abzuweisen. Gemäss Quartierplan … seien auf der Parzelle 1881 lediglich 

224 m2 BGF nutzbar. Jetzt berufe sich die Bauherrschaft auf Art. 8 BG, 

welcher für die Umrechnung von BGF auf GV das Verhältnis 1:3 vorsehe. 

Quartierpläne seien aber Verfügungen (PVG 2005 Nr. 1). Zwar seien seither 

das kantonale Raumplanungsgesetz (KRG) als auch das 

Verwaltungsgerichtsgesetz (VGG; neu Verwaltungsrechtspflegegesetz 

[VRG]) revidiert respektive ersetzt worden. Am Charakter des Quartierplanes 

habe sich aber nichts geändert. Mit dem damaligen Quartierplan … sei eine 

rechtskräftige Verfügung erlassen worden, unter anderem mit Bezug auf das 

Nutzungsmass (hier 224 m2 BGF). Zwar habe sich seit Erlass des 

Quartierplanes die Grundordnung verändert, insbesondere durch den Ersatz 

der AZ durch die BZ (Art. 107 BG). Indessen sei auch die Bauzone mit 

rechtskräftigem Quartierplan geschaffen worden. Diese Änderungen auf 

Gesetzesstufe hätten aber nicht automatisch zu einer Änderung bzw. 

Aufhebung früherer Verfügungen (Quartierpläne) geführt. Zwar seien diese 

abänderbar, weil sie nur bedingt in materielle Rechtskraft erwüchsen, dafür 

brauche es aber den entsprechenden Rechtsakt, hier also ein 

Quartierplanverfahren gemäss Art. 21 der kantonalen 

Raumplanungsverordnung (KRVO). Dies habe bis jetzt aber nicht 

stattgefunden. Deshalb gelte nach wie vor der Quartierplan ... Gemäss Art. 8 

Abs. 5 BG richte sich die Ausnützungsmöglichkeit einzelner Parzellen nach 

den Quartierplänen. Zwar habe Art. 8 unter anderem auch für den 

Quartierplan … eine maximale BZ von 1.0 festgelegt. Diese Regelung in der 

Grundordnung hebe aber Quartierpläne nicht automatisch auf. Es gehe dabei 

nur darum, Vorgaben über den Fall zu machen, dass die Quartierpläne in 

diesem Sinne geändert würden.

4. Am 24. Oktober 2011 hielt die … AG replicando an ihren Rechtsbegehren 

fest. Die Gemeinde habe den Vermerk „nicht so bewilligt!“ nur deshalb 

angebracht, weil sie die bisher bewilligten Nutzungen „Wellness“ und „Galerie“ 

nicht habe anerkennen wollen. Es wäre überspitzter Formalismus, wenn man 

ihr die fehlende Kolorierung entgegenhielte. Die Nutzung des Kellers und der 

Galerie sei Gegenstand des Gesuchs und auch des angefochtenen 

Entscheids. Der Quartierplan … stehe nicht im Widerspruch zum Baugesetz 

2008. Der Quartierplan könne nicht dem BG vorgehen, weil das BG in Art. 153 

Abs. 3 sage, dass mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes sämtliche 

Widersprechenden früheren Vorschriften der Gemeinde als aufgehoben 

gälten. Es stimme nicht, dass das Umrechnungsverhältnis BGF/GV nur eine 

Vorgabe für allfällige Quartierplanrevisionen sei. Dagegen spreche die 

Systematik (Art. 8 BG befasse sich mit der Bauzone mit rechtskräftiger 

Quartierplanung und nicht mit Quartierplanrevisionen).

5. Am 31. Oktober 2011 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer 

Duplik.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt bildet die Baubewilligung vom 12. August 2011, worin der 

Bauherrschaft die Erstellung eines Garagenanbaus mit Doppelparker-Anlage 

mit Auflagen und Bedingungen bewilligt wurde. Diese Bewilligung stützte sich 

auf den am 28. Juni 2011 von der Bauherrin eingereichten Baueingabeplan 

mit der Bezeichnung „Garagenanbaute“ (Plan-Nr. 2052 – 002b: Datum 27. 

Juni 2011). Die darin enthaltenen Neuerungen waren mit roter Markierung 

gekennzeichnet. So im Untergeschoss die Garageneinfahrt mit vier 

Autoabstellplätzen, ein Wellnessraum (Sauna, Tauchbecken, Dusche), ein 

Weinkeller und ein Vorraum bzw. im Erdgeschoss die Stützmauer bei der 

Garageneinfahrt. Die unterirdische Garagenanlage ist auch dem Schnittplan 

A-A zu entnehmen und auf der Süd-West Fassade (samt Wellness) rot 

eingefärbt und damit von allen übrigen, bereits bestehenden Gebäudeteilen 

und Anlagen auf Parzelle 1881 leicht unterscheidbar.

b) Die ursprünglichen Baupläne für ein Wohnhaus auf Parzelle 1881 wurden von 

der Gemeinde schon am 4. März 1985 (Plan 833/13; Projekt N° 8504) 

genehmigt. Mit Baugesuch vom 8. Februar 2011 hatte die Bauherrin unter der 

Bezeichnung „Umbau + Garagenanbaute im Untergeschoss“ bereits einmal 

eine Baueingabe bei der Gemeinde gestartet, welche aber von der Gemeinde 

mit Beschluss vom 28. März 2011 abgelehnt wurde und darauf offenbar zur 

Vereinbarung vom 13. Mai 2011 (Verzichtserklärung) führte.

c) Inhalt des (abgeänderten) neuen Baugesuchs vom 28. Juni 2011 und der 

gestützt darauf ergangenen Baubewilligung vom 12. August 2011 waren 

demnach lediglich noch der unterirdische Garagenanbau samt Stützmauer 

und die dahinter liegenden Räume „Wellness“, „Wein“ und „Vorraum“. Nur in 

diesen Bereichen sind Änderungen vorgesehen. Der nachgereichte 

Baueingabeplan vom 27. Juni 2011 ist denn auch einzig noch mit 

„Garagenanbaute“ und nicht auch noch zusätzlich mit der Bezeichnung 

„Umbau“ (so noch abgelehntes Gesuch vom 8. Februar 2011) oder gar 

allfälligen „Umnutzungen“ im Untergeschoss oder Dachgeschoss betitelt. Die 

Gemeinde konnte damit aber auch nicht über mehr Änderungen verfügen als 

von Seiten der Bauherrin mit (reduziertem) Gesuch vom 28. Juni 2011 

beantragt waren. Die Bauherrin hat darin insbesondere keine 

Nutzungsänderungen beantragt. Für das Gericht ist daher auch klar, dass die 

nun von der Beschwerdeführerin beanstandete Anmerkung „nicht so 

bewilligt!“  auf dem neuen Baueingabeplan (Plan-Nr. 2052 – 002b: Datum 27. 

Juni 2011) im Untergeschoss und Dachgeschoss nur hinweisenden Charakter 

haben konnte. Diesbezüglich bleibt es folglich bis zur ausdrücklichen 

Bewilligung einer Umnutzung dieser Gebäudeteile durch die Gemeinde bei 

der ursprünglichen Baubewilligung von 1985 (Plan 833/13; Projekt 8504).

d) Aus dem Gesagten ergibt sich, dass Gegenstand der angefochtenen 

Baubewilligung vom 12. August 2011 weder die Nutzung des 12.4 m2 grossen 

Raums im „Dachgeschoss als Galerie“ noch des 18.2 m2 grossen Raums im 

„Untergeschoss als Fitnessraum“ waren. Infolge fehlender 

„Umnutzungsverfügung“ kann auf die Beschwerde vom 13. September 2011 

deshalb zum vornherein gar nicht eingetreten werden.

2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich 

der Beschwerdeführerin (Bauherrin) auferlegt. Eine aussergerichtlich 

Entschädigung steht der Gemeinde nicht zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Demnach erkennt das Gericht:

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 230.--

zusammen Fr. 2'730.--

gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.