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**Case Identifier:** ec3353a0-2c30-5822-a9a2-c6d534447d7f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-11-03
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 03.11.2008 C/31357/2006
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-31357-2006_2008-11-03.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/31357/2006 ACJC/1308/2008 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 3 NOVEMBRE 2008 

 

Entre 

SI X______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 29 
janvier 2008, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 

Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 

 d'une part, 

et  

Les époux Y______, intimés, comparant par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 
6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins 

des présentes, 

 d'autre part. 

 

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C/31357/06 

EN FAIT 

A. La SI X______ appelle d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 
29 janvier 2008, notifié aux parties le 5 février 2008, aux termes duquel le 

Tribunal a constaté que les parties étaient liées par un contrat de bail à loyer d’une 

durée de cinq ans, du 1
er

 mars 2007 au 29 février 2012, a fixé le loyer à 31'704 fr., 

charges non comprises, dès le 1
er

 mars 2007, a constaté que le loyer était adapté à 

l’indice suisse des prix à la consommation dès le 1
er

 mars 2008 et a débouté les 

parties de toutes autres conclusions. 

B. L’appelante conclut à l’annulation du jugement entrepris et à ce que la Cour, 
statuant à nouveau, renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers afin de lui 

permettre de compléter son offre de preuves, en particulier produire des exemples 

de loyers comparatifs supplémentaires. Subsidiairement, l’appelante conclut à ce 

que le loyer annuel soit fixé à 39'600 fr., charges non comprises, dès le 1
er

 mars 

2007, la clause d’indexation et la durée du bail de cinq ans étant admises. 

 Aux termes de son mémoire de réponse du 8 avril 2008, les intimés ont conclu à 
la confirmation du jugement entrepris. 

C. Les faits suivants résultent de la procédure : 

 a. Les parties sont liées par un bail portant sur un appartement de 6,5 pièces situé 
au 4

e
 étage de l’immeuble sis avenue ______ 3 à Genève, depuis le 15 février 

1997, pour une durée de cinq ans et 16 jours, soit jusqu'au 28 février 2002. 

 Le loyer annuel a été fixé à 33’600 fr., charges non comprises. Il a ensuite fait 

l’objet d’une adaptation régulière à l’indice suisse des prix à la consommation (ci-

après : ISPC) jusqu’au 1
er

 novembre 2001, où il a été fixé à 34'812 fr. 

 b. Par avis de majoration ou d’autres modifications du bail du 19 octobre 2001, la 
bailleresse a proposé aux locataires de renouveler le bail pour une nouvelle 

période de cinq ans avec clause d’indexation à compter du 1
er

 mars 2002, le loyer 

demeurant inchangé. Les locataires ne se sont pas opposés à cet avis si bien que la 

nouvelle échéance du bail a été arrêtée au 28 février 2007. 

 c. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 36'180 fr., charges non comprises, avec effet 
au 1

er
 mars 2006, toujours sur la base de l’adaptation à l’ISPC.  

 d. Le 9 novembre 2006, la bailleresse a déclaré majorer le loyer à 39'600 fr., 
charges non comprises, avec effet au 1

er
 mars 2007, correspondant à la date 

d’échéance du bail et de la période d’indexation. L’avis officiel transmis aux 

locataires prévoit que la nouvelle échéance proposée est fixée au 29 février 2012 

et que le bailleur se réserve, durant cette période, le droit de majorer le loyer en 

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C/31357/06 

cas de prestation supplémentaire au sens des art. 269a lit.b CO et 14 OBLF, en sus 

de l’adaptation à l’évolution de l’ISPC. 

 Sous le poste, « motifs précis de la majoration ou des modifications », l’avis 
stipule que : 

 « Proposition d’un nouveau bail de 5 ans indexé dès le 01.03.2007 (art. 269B 

CO). Indice de référence 100.7 (base décembre 2005 = 100). Le loyer proposé se 

situe dans les limites des loyers usuels du quartier (art. 269 A let. a) CO). Les 

conditions de résiliation du bail restent inchangées. » 

 e. Les locataires se sont opposés à cette hausse par requête du 14 décembre 2006 
et ont formé reconventionnellement une demande de baisse du loyer. Ils ont 

réclamé préalablement un calcul de rendement de l’immeuble puis 

principalement, que le loyer annuel soit réduit à 25'326 fr, charges non comprises 

sous réserve d’amplification en fonction du résultat du calcul de rendement. 

Subsidiairement, ils ont conclu à une réduction de 10,71% dès le 1
er

 mars 2007, 

compte tenu de la baisse du taux hypothécaire, et ce, par rapport au loyer en 

vigueur lors du renouvellement du bail indexé intervenu le 1
er

 mars 2002. 

 Cette requête (C/31357/2006) a été déclarée non conciliée le 7 août 2007 et 
introduite le 15 août suivant devant le Tribunal. 

 f.  Pour sa part, la bailleresse a validé la hausse par requête du 5 septembre 2007. 
Cette procédure a reçu le même numéro de cause que la demande de baisse des 

locataires. 

 La société propriétaire a produit quatre exemples de comparaison à l’appui de ses 
écritures et a sollicité de pouvoir compléter ses écritures, sans autre précision. 

 g. Par ordonnance du 28 août 2007, le Tribunal a ordonné une instruction écrite 
suite à l’introduction par les locataires de leur demande de baisse. Il a ainsi fixé un 

délai au 16 octobre 2007 à la bailleresse pour effectuer un calcul de rendement, 

produire les pièces utiles et répondre à la demande des locataires. 

 Par ordonnance du 18 septembre 2007, le Tribunal a également imparti un délai 
au 13 novembre 2007 aux locataires pour répondre à la requête en validation de 

hausse de la bailleresse.  

 Une audience de plaidoiries a enfin été fixée au 4 décembre 2007 pour les deux 

demandes. 

 h. Par mémoire du 25 octobre 2007, la bailleresse a conclu au déboutement des 
locataires et a invoqué le critère des loyers usuels du quartier à l’encontre de leur 

demande de baisse. Elle s’est opposée à la présentation d’un calcul de rendement 

en expliquant que vu l’âge de l’immeuble (1930) dont elle était propriétaire depuis 

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l’origine, elle ne disposait plus des pièces comptables faisant état en particulier 

des fonds propres investis lors de la construction. 

 Subsidiairement, la bailleresse s’est fondée sur les critères relatifs que sont le taux 
hypothécaire et l’ISPC pour arriver à la conclusion que l’évolution du taux de 4%, 

en vigueur lors de la dernière fixation du loyer (sic), soit le 19 octobre 2001, à 

3%, en vigueur lors du dépôt de la demande de baisse, autorisait une baisse du 

loyer de 10,71%, compensée à hauteur de 1,78% vu la hausse de l’indice 

intervenue durant la même période. 

 i. Par mémoire du 13 novembre 2007, les locataires ont conclu au déboutement de 
la bailleresse s’agissant de la hausse litigieuse vu l’absence d’exemples de 

comparaison en nombre suffisant. Ils ont contesté, pour le surplus, le caractère 

comparable de ces logements et relevé le mauvais état général de leur appartement 

en produisant diverses photographies. 

 Ils ont admis, par ailleurs, le calcul subsidiaire présenté par la bailleresse, fondé 
sur les critères relatifs visés supra, autorisant une baisse de 8,93% (10,71% -

1,78%). Partant, ils ont conclu à ce que le loyer soit réduit à 31'692 fr., charges 

non comprises, dès le 1
er

 mars 2007. Les locataires ont ainsi renoncé à la 

présentation d’un calcul de rendement. 

 j.  La bailleresse n’a pas produit de fiche descriptive au sujet du logement 
concerné. Celle-ci a cependant allégué, sans être contredite par les locataires, que 

la surface de l’appartement était d’environ 152 m2 et qu’il était pourvu du double 

vitrages et d’un balcon. L’immeuble, construit en 1930, était situé à proximité 

d’écoles, de commerces et des transports publics, et bénéficiait d’un ascenseur et 

du chauffage central, ainsi que d’un accès protégé suite à l’installation d’un code à 

l’entrée. La façade a été rénovée en 2002-2003. La cuisine est agencée et équipée. 

Selon la bailleresse, celle-ci n’a pas fait l’objet de travaux au cours des dix 

dernières années de même que la salle de bains. Une cave et un grenier ont en 

outre été mis à la disposition des locataires. 

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile. 

EN DROIT 

1. L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits 
(art. 443, 29 al. 3 et art. 444 LPC). 

2. Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une 
contestation ayant trait à la protection contre les loyers abusifs, le Tribunal a 

statué en dernier ressort. Seul est en conséquence ouvert l’appel extraordinaire en 

violation de la loi (art. 292 LPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits 

constatés par le Tribunal, sous réserve d’une appréciation juridique erronée d’un 

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point de fait (art. 292 al.1 let. d LPC), à savoir manifestement insoutenable, en 

contradiction formelle avec les preuves recueillies et causale dans la décision 

incriminée (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la 

loi de procédure civile, ad art. 445, n 2 ; ad art. 292, n. 6 ss). 

Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se trouvait 

le premier juge lorsqu’il a rendu sa décision, ce qui implique la prohibition 

d’allégués ou de moyens de preuve nouveaux, pour autant que l’ordre public ne 

soit pas en cause ou qu’il ne s’agisse pas de faits dont les tribunaux doivent 

connaître d’office (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., et les 

réf. citées). 

La Cour apprécie librement le droit dans le cadre des moyens que lui présentent 

les parties (SCHMIDT, Le pouvoir d’examen en droit de la Cour en cas d’appel 

pour violation de la loi, SJ 1995 p. 521 ss). 

3. Le droit de la bailleresse d’invoquer le critère des loyers usuels du quartier à 
l’appui de la hausse contestée (art. 269a lit.a CO) n’est pas litigieux en l’espèce. Il 
a été, à juste titre, reconnu par le Tribunal dès lors que la majoration a été notifiée 

pour l’échéance de la période d’indexation (ATF 123 III 76) et qu’il s’agit de 

surcroît d’un immeuble ancien (SJ 2002 p. 434). Cependant, le Tribunal a refusé 

de valider la hausse au motif que seul quatre exemples de loyers comparatifs 

avaient été produits. 

La bailleresse invoque en premier lieu une violation de l’art. 274d al. 1 CO mais 

se réfère plus précisément à l’al. 3, lequel stipule que l’autorité de conciliation et 

le juge établissent d’office les faits et apprécient librement les preuves, les parties 

étant tenues de leur présenter toutes les pièces nécessaires à l’appréciation du 

litige.  

 3.1 En application de la maxime inquisitoire, le juge doit interroger les parties et 
les informer de leurs devoirs de collaboration et de production des preuves, enfin 

s’assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes, s’il a des motifs 

objectifs d’éprouver des doutes sur ce point. Son obligation ne va toutefois pas au-

delà de l’invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter 

(ATF 125 III 231). 

Selon la jurisprudence de la Cour, soit le bailleur produit immédiatement, comme 
il se doit, le nombre d’exemples suffisant, c’est-à-dire cinq au moins (ATF 123 III  

319), soit il en produit un nombre insuffisant, c’est-à-dire moins de cinq. Dans la 

première hypothèse, le bailleur ne peut exiger de pouvoir formuler une seconde 

offre de preuve, lorsque la première est jugée non probante. Dans la seconde 

hypothèse, la maxime inquisitoire impose au juge d’impartir un délai au bailleur 

pour compléter et produire ses pièces justificatives, ou, mieux, de le convoquer en 

audience de comparution personnelle en spécifiant expressément sur la 

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convocation qu’il est invité, à cette occasion, à compléter ses allégués et à déposer 

tout document dont il entend faire état (ACJ no 312 du 14 mars 2005). 

 Selon le Tribunal fédéral, l’art. 274d al. 3 CO commande au juge d’avertir le 
bailleur, même lorsqu’il est assisté d’un mandataire, de l’insuffisance des 

documents produits et, en particulier, de l’inviter à compléter sa documentation 

concernant des logements comparables dans le quartier ou, sinon, à produire les 

pièces permettant un calcul de rendement de l’appartement, ce d’autant plus 

lorsqu’il a sollicité la faculté de produire des pièces supplémentaires (arrêt du 

Tribunal fédéral du 12 novembre 2007, 4A_214/2007 consid. 5). 

 Ainsi que la Cour l’a déjà retenu (ACJ no 1289/2004 et ACJ no 312/2005), si 

l’avis de hausse doit être motivé et le locataire doit être en mesure d’obtenir, dès 

la procédure de conciliation, les éléments sur lesquels le bailleur fonde ses 

prétentions (art. 269d al.1 et 2 CO, 19 al.1 lit. a ch. 4 OBLF), cette règle ne 

dispense pas le juge d’exiger du bailleur qu’il complète ses allégués si ceux-ci se 

révèlent insuffisants. Retenir le contraire aurait pour conséquence de vider la 

maxime inquisitoire sociale de sa substance dans toute procédure en validation de 

hausse. 

 3.2 En l’espèce, la bailleresse n’a produit que quatre exemples de comparaison à 
l’appui de sa requête en validation de hausse et a expressément conclu à l’octroi 

d’un délai supplémentaire pour compléter ses écritures, délai sur lequel le 

Tribunal ne s’est pas déterminé. Celui-ci n’a pas non plus convoqué les parties 

pour une audience de comparution personnelle. Il a uniquement fixé un délai à la 

bailleresse pour répondre à la demande de baisse formée par les locataires puis a 

gardé la cause à juger au terme de cette instruction écrite. 

 La décision entreprise viole dès lors l’art. 274d al. 3 CO à la lumière de la 
jurisprudence sus-évoquée, ce d’autant plus que le Tribunal a admis parallèlement 

que le critère des loyers usuels du quartier était seul pertinent, à l’exclusion de 

celui du rendement de l’immeuble.  

4. Le jugement sera donc annulé et la cause sera renvoyée au Tribunal afin que la 
bailleresse soit autorisée à produire de nouvelles pièces avant que le Tribunal ne 

statue au fond. 

5. Les intimés qui succombent, seront condamnés au paiement d'un émolument de 
300 fr. envers l'Etat (art. 447 al. 2 LPC).  

6. La présente décision ne met pas fin à la procédure (art. 90 LTF). 

* * * * *  

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PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

A la forme : 

Reçoit l'appel interjeté par la SI X______ contre le jugement JTBL/145/2008 rendu par 

le Tribunal des baux et loyers le 29 janvier 2008 dans la cause C/31357/2006–3–L. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Cela fait, statuant à nouveau : 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle décision au sens des 

considérants. 

Condamne les époux Y______, pris conjointement et solidairement, à verser à l'Etat de 

Genève un émolument de 300 fr. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 

et Florence KRAUSKOPF, juges; Mesdames Nathalie THURLER et Nathalie 

LANDRY, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 

 

Le président : 

François CHAIX 

 Le greffier : 

Muriel REHFUSS 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al.1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours constitutionnel subsidiaire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.