# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bb949ee5-11cd-5079-aadc-9884f12cb5ae
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-09-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.09.2001  SB.2001.00032
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2001-00032_2001-09-26.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2001.00032	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.09.2001
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Wirtschaftliche Handänderung

Es liegt kein Kettengeschäft, sondern eine zivilrechtliche Handänderung zwischen dem Landverkäufer und den Erwerbern der überbauten Grundstücke vor, wenn der von den Enderwerbern zu bezahlende Landpreis vom Landverkäufer im Voraus festgesetzt und damit dem Bauunternehmer als "Zwischenglied" eine wesentliche Eigentümerbefugnis entzogen wurde.

			 	
				Stichworte:
	
						BINDUNGSWIRKUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
KÄUFERAUSWAHL
PREISBESTIMMUNG
VERFÜGUNGSGEWALT
WEITERE LEISTUNG
ZIVILRECHTLICHE HANDÄNDERUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 161 lit. IIa aStG
§ 167 aStG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

I. 1. T. war Eigentümer der Parzellen
aKat.Nrn. 1 und 2, insgesamt 6'729 m2 Land in Z. In einer
Vereinbarung vom 22. August 1996 kam er mit der U. AG überein, dieses Land bis
Ende 1997 baureif zu machen (Ziff. 1). Zu diesem Zweck gewährte er dieser Gesell­schaft
das alleinige Recht, das Land zu betreten, auf eigene Kosten zu vermessen und
ab Oktober 1997 Baugespanne aufzustellen (Ziff. 2). Ausserdem verpflichtete er
sich ihr ge­genüber, keinerlei anderweitige Verkaufsbemühungen oder
Projektstudien in Auftrag zu ge­ben oder selbst auszuführen (Ziff. 3), seine
Zustimmung zum Baugesuch und zur Parzellie­rung abzugeben (Ziff. 4), das
Gesamtgrundstück von Lasten wie Staatssubventionen oder Pachtverträgen zu
befreien (Ziff. 7) und die Parzellen auf der Grundlage eines Bebauungs- und
Mutationsplans ab Januar 1998 zu einem Preis von Fr. x.-/m2 zu
verkaufen (Ziff. 5, 6 und 9).

 

Die U. AG verpflichtete sich demgegenüber zur
Übernahme sämt­licher Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem
"Grundstückerwerb" gefordert würden. Darunter soll­ten insbesondere
die Auslagen für Vermessung, Mutationspläne, Hand­änderungs- und Nota­riatsgebühren
sowie die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer fallen (Ziff. 6). Für den Fall,
dass die parzellenweise Veräusserung nicht für das gesamte Grund­stück gelingen
sollte, ver­pflichtete sich die Gesellschaft, "die Restparzelle bis am 31.
[rich­tig: 30.] Juni 1998 zu erwerben" (Ziff. 9).

 

Am 3. Februar 1998 erwirkte die U. AG die
Baubewilligung für die Erstellung von 20 Reiheneinfamilienhäusern mit
gemeinsamer Unterniveaugarage auf den Grundstücken aKat.Nrn. 1 und 2.
Gleichzeitig wurde die entsprechende Parzellierung bewilligt. Gebaut wur­den
indessen nur 19 Einfamilienhäuser.

 

Zwischen dem 19. März und dem 2. Juli 1998
veräusserte T. 18 Baulandparzellen an verschiedene Erwerber. Eine Parzelle
behielt er in seinem Eigentum. Gleich­zeitig schlos­sen alle Erwerber mit dem
Baukonsortium V. einen Werkvertrag ab, der die Erstellung eines
Einfamilienhauses auf dem jeweiligen Kaufobjekt vorsah.

 

2. Der Gemeinderat Z. stellte sich auf den
Standpunkt, es lägen wirtschaft­liche Hand­­änderungen zwischen T. und der U.
AG einerseits sowie zwischen dieser Gesellschaft und den 18 Grundstückerwerbern
andererseits vor. Mit Einspracheentscheid vom 25. Januar 2000 auferlegte der
Gemeinderat T. aus Anlass der wirtschaftlichen Handänderung zwischen ihm und
der U. AG bei einem steuerbaren Gewinn von Fr. ... eine Grundstückgewinn­steuer
von Fr. ... Dabei würdigte er die von der U. AG zur Hälfte übernom­mene
Grund­­stückgewinnsteuer als Teil des Erlöses.

 

II. Die von T. angerufene
Steuerrekurskommission III hob mit Rekursentscheid vom 27. März 2001 den
Einspracheentscheid des Gemeinderats Z. vom 25. Januar 2000 auf. 

 

Die Kommission gelangte zum Schluss, es lägen
keine wirtschaftlichen Handänderungen an den Liegenschaften aKat.Nrn. 1 und 2
vor, sondern einzig zivilrechtliche Hand­än­derungen zwischen T. und den
Grundstückerwerbern. Darüber hinaus merkte sie unter an­derem an, die Übernahme
der hälftigen Grundstückgewinnsteuer durch die U. AG bilde kei­ne weitere
Kaufpreisleistung des Erwerbers und sei damit kein Erlösbestandteil im Sinn von
§ 167 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG).

 

III. Die Gemeinde Z. beantragte dem
Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 3. Mai 2001, es sei die
Grundstückgewinnsteuerveranlagung gemäss dem Einspracheentscheid des
Gemeinderats vom 25. Januar 2000 wiederherzustellen. Ausserdem sei ihr eine
Parteientschädigung zuzusprechen.

 

Die Rekurskommission III verzichtete auf
Vernehmlassung; der Beschwerdegegner liess sich nicht vernehmen.

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Grundstückgewinnsteuer wird laut des
gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der
vorliegenden Streitsache noch anwendbaren § 161 Abs. 1 aStG bei
Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. 

 

Diesen "zivilrechtlichen
Handänderungen", worunter die sachenrechtliche Übertra­gung des Eigentums
an Grund­stücken verstanden wird, sind nach § 161 Abs. 2 lit. a
aStG die "wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt. Als solche
gelten Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Ver­fügungsgewalt über Grundstücke
tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wir­ken. Die Annahme einer
wirtschaftlichen Handänderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem
Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt rechtsge­schäftlich übertragen
werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke
"tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche)
Handänderung an einem Grundstück. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn mit den
übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine
Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines
Eigentümers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (äussere)
Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche wirtschaftliche Wirkung ab­zu­stellen
(RB 1977 Nr. 92).  

 

Eine rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der
dem Grundeigentum in­newohnenden Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von
Kettengeschäften. Ein sol­cher Kettenhandel, dessen Existenz vorliegend von der
Beschwerdeführerin verfochten wird, liegt vor, wenn der Berechtigte vom
Grundeigentümer die wirtschaftliche Verfü­gungs­macht nicht nur eingeräumt
erhält, sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht
und das Grundeigentum erwirbt, tatsächlich ausübt. Bei diesem Vor­gang sind
demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder für sich als wirtschaft­liche
Handänderung steuerbar ist.

 

Die diesbezügliche verwaltungs- und
bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der Rekurskommission III zutreffend
wiedergegeben worden, so dass auf deren Erwägungen verwiesen werden kann (vgl.
§ 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). 

 

2. a) Zu den wesentlichen Befugnissen eines
Baulandeigentümers, deren rechtsgeschäft­liche Übertragung auf einen Dritten
für die Annahme einer wirtschaftlichen Handände­rung in Gestalt ei­nes
Kettenhandels unabdingbar ist, gehört nicht nur die Möglichkeit, den (späteren)
Grundstückerwerber auszuwählen und ihm die wirtschaftliche Verfügungsmacht über
das Grundstück zu verschaffen, sondern (kumulativ) auch die Möglichkeit, den
Preis dafür - d.h. den "Kaufpreis" - selber zu bestimmen. Denn bloss
unter diesen Vorausset­zungen kann gesagt werden, der wirtschaftlich
Berechtigte handle wie ein Eigentümer, al­so auf eigene und nicht auf Rechnung
des Grundstückeigentümers oder des späteren Erwerbers. Der Berechtigte muss mit
anderen Worten die Möglichkeit haben, Dritten das Grund­stück anzubieten, wie
wenn es sein Eigentum wäre, einen beliebigen Mehrpreis zu be­stimmen und den
(allfälligen) Zwischengewinn zu behalten, d.h. diejenige wirtschaftliche
Möglichkeit auszunützen, die für den Eigentümer von Bauland die wesentliche ist
(Au­gust Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 48; VGr, 20. November
1990, StE 1992 B 42.22 Nr. 6 E. 1c). 

 

b) Wie die Beschwerdeführerin selber
ausführt, erfolgte der Verkauf der (späteren) Par­zellen aufgrund der zwischen
T. und der U. AG am 22. August 1996 getroffenen Verein­barung zum einem
festen Quadratmeterpreis von Fr. x.-, also "nicht auf eigene Rechnung
der U. AG", und zwar nicht nur "rein formell", wie die
Beschwerdeführerin meint, son­dern auch tatsächlich und wirtschaft­lich. War
die U. AG von vornherein nicht frei, den Preis für die Wei­terübertragung der
wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück an die (späteren)
Grundstückerwerber zu bestimmen, so fehlte ihr eine wesentliche Eigentü­merbefugnis.
Daran ändert nichts, dass die U. AG möglicherweise anderweitig - näm­lich dank
enger personeller Verflechtung mit dem Baukonsortium V. - "über den
Werkpreis für die Häuser auf den Gesamtpreis einwirken konnte". Im Übrigen
behaup­tet die Beschwerdeführerin selber nicht, die Werkpreise enthielten
tatsächlich Preiselemen­te, die vertragswidrig nicht die Werkerstellung,
sondern die Übertragung des Baulands be­treffen. 

 

Ist infolgedessen der U. AG eine wesentliche
Eigentümerbefugnis und somit die wirt­schaftliche Verfügungsmacht über die
streitbetroffenen Grundstücke nicht übertragen worden, so sind die in Frage
stehenden Transaktionen nicht als wirtschaft­liche Handänderun­gen zu würdigen,
sondern liegen zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den
Grundeigentumserwerbern vor.

 

Die Beschwerde erweist sich insoweit als
unbegründet.

 

3. Die Rekurskommission III hat mit Blick auf
die zu treffende Neuveranlagung der Grundstückgewinnsteuer unter anderem
angemerkt, die vereinbarte Übernahme der Hälfte der Grundstückgewinnsteuer
durch die U. AG bewirke keine weitere Kaufpreisleistung des Erwerbers im Sinn
von § 167 aStG.

 

Diese Erwägungen sind nicht Teil des
Dispositivs des angefochtenen Entscheids, wel­che der Rechtskraft teilhaftig
werden können. Sie bilden auch nicht Prozessgegenstand, so dass insoweit auf
die Beschwerde nicht einzutreten ist. Die Beschwerdeführerin ist dement­sprechend
(jedenfalls) rechtlich - anders als bei einer Rückweisung - diesbezüglich nicht
an derartige Erwägungen gebunden und anlässlich der Neuveranlagung der
Grundstückgewinn­­steuer grundsätzlich in ihrer rechtlichen Würdigung frei.

 

4. ...

 

 

Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.

 

2.    ...