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**Case Identifier:** 7852b615-a7d0-59e0-8d1e-31bde37a1a6a
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-19-4 ARGVP 2021 3807
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-19-4-ARGVP-2021-_nodate.pdf

## Full Text

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AR GVP 33/2021 Nr. 3807 

Kantonale Gebäudeversicherung. Berechnung eines Teilschadens nach Hausbrand. Der versicherungs-

rechtlich massgebende Schaden ist grundsätzlich anhand des Versicherungswerts des Gebäudes zu schätzen. 

Wurde der Versicherungswert aufgrund eines durchschnittlichen Kubikmeterpreises berechnet, sind unter-

schiedliche Wertkonstellationen bei einzelnen Gebäudeteilen bei der Abschätzung zu berücksichtigen (soge-

nannte Proportionalregel). 

Urteil des Obergerichts, 4. Abteilung, 25.02.2021, O4V 19 4 

Aus den Erwägungen: 

4. Anwendbare Rechtsgrundlagen im vorliegenden Fall sind das Gesetz über die Gebäude- und Grundstück-

versicherung (Assekuranzgesetz, AG, bGS 862.1) und die Verordnung über die Gebäude- und Grundstückver-

sicherung (Assekuranzverordnung, AV, bGS 862.11). Beide Erlasse sind per 1. Januar 2020 teil- bzw. totalrevi-

diert worden. Die Frage nach dem anwendbaren Recht stellt sich aber nicht, weil die hier interessierenden 

Bestimmungen nicht geändert worden sind. Zu berücksichtigen ist auch die im Internet abrufbare «Wegleitung 

zu den gesetzlichen Grundlagen über die Gebäudeversicherung», welche die Vorinstanz am 12. Dezember 

2013 gemäss der Vorschrift von Art. 1 Abs. 2 AV erlassen bzw. genehmigt hat (nachfolgend als «Wegleitung» 

zitiert). In verfahrensrechtlicher Hinsicht gelangen die Vorschriften des VRPG zur Anwendung (MARKUS JOOS 

in: Glaus/Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, 2009, S. 404 ff.). 

 

4.1 Für das teilweise abgebrannte Mehrfamilienhaus besteht bei der Assekuranz die staatliche Gebäudeversi-

cherung gemäss Art. 1 AG, wonach jedes Gebäude im Kanton umfassend und für eine möglichst günstige Prä-

mie gegen Feuer- und Elementarschäden versichert sein soll (Abs. 1). Die Versicherungsleistung soll ausrei-

chen, um ein Gebäude nach einem Schadenfall instandzustellen oder wiederaufzubauen (Abs. 2). Die Ge-

bäude sind grundsätzlich zum Neuwert versichert (Art. 16 Abs. 1 AG, Art. 12 AV), wie dies auch für das fragli-

che Gebäude zutrifft. Der mangelnde Unterhalt und/oder die Abnützung spielen deshalb keine Rolle. Erst wenn 

sich der Wert des Gebäudes um mehr als die Hälfte des Neuwertes verringert hat, wird es zum Zeitwert versi-

chert: Art. 13 AV. Solches wird von der Vorinstanz aber nicht behauptet. Sie kann sich deshalb nicht auf den 

mangelnden Unterhalt berufen, wenn sie nicht auf den Zeitwert umgestellt, sondern Prämien für den Neuwert 

verlangt hat. Das Mehrfamilienhaus wurde durch den Brandfall stark beschädigt. Unbestrittenerweise handelt 

es sich aber nur um einen Teilschaden, nicht um einen Totalschaden, d.h. ein Teil der Bausubstanz ist intakt 

geblieben und für die Wiederherstellung verwendbar. Eine Instandstellung ist somit durch Reparatur oder Er-

satz der zerstörten Gebäudeteile möglich (vgl. zu dieser im AG selber nicht ausdrücklich geregelten, aber in 

Lehre und Praxis regelmässig vorgenommenen Unterscheidung: ADOLF KLEINER, Das Recht der öffentlichen 

Gebäudeversicherungen, Separatdruck aus: Mitteilungen des Interkantonalen Rückversicherungsverbandes 

bzw. der Vereinigung kantonaler Feuerversicherungen, Jahrgänge 1978/79, S. 105, und ANDREAS RÜEGG, in: 

Glaus/Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, 2009, S. 249). Nach Anmeldung eines Schadenfalls (vgl. dazu 

Art. 24 AG) hat die Assekuranz in einer ersten Phase den Schaden gemäss Art. 25 AG auf ihre Kosten zu er-

mitteln (Abs. 1). Die Schadenschätzung ist Grundlage für die Versicherungsleistung (Abs. 2). Dabei hat nicht 

eine freie Schadenschätzung zu erfolgen; zu ermitteln ist vielmehr der versicherungsrechtlich relevante Scha-

Gerichtsentscheid AR GVP 33/2021 Nr. 3807 

 

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den, welcher überdies - wie sich aus dem erwähnten Art. 25 Abs. 2 AG ergibt - nicht mit der effektiv zu leisten-

den Entschädigung identisch ist, sondern nur deren Grundlage bildet (vgl. dazu auch KLEINER, a.a.O., S. 104 

ff., und URS GLAUS, in: Glaus/Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, 2009, S. 257). Im Unterschied zur Privat-

versicherung erfolgt die massgebende Schadenermittlung sodann von Gesetzes wegen durch amtliche Schät-

zung (in der Regel durch die Versicherungsverwaltung selber; vgl. Art. 25 Abs. 1 AG, Art. 30 AV; KLEINER, 

a.a.O., S. 102, und RÜEGG, a.a.O., S. 242 und S. 245 ff. [eine Pflicht zum Beizug externer Sachverständiger ist 

im Kanton Appenzell Ausserrhoden nicht vorgesehen]). Der versicherungsrechtlich massgebende Schaden ist 

grundsätzlich anhand des Versicherungswertes des Gebäudes zu schätzen, wobei nicht auf die Wiederherstel-

lungskosten abgestellt werden muss, die in diesem Zeitpunkt noch gar nicht feststehen. Dies ergibt sich auch 

daraus, dass in der zweiten Phase (bei der Festsetzung der Entschädigung) die Entschädigung keinesfalls zu 

einer Bereicherung des Geschädigten führen darf (Art. 26 AG; vgl. auch Ziff. 7.2.2 der Wegleitung) und dass 

bei einer Gebäudewiederherstellung maximal die Versicherungssumme (d.h. der Versicherungswert) ausbe-

zahlt wird (Art. 27 Abs. 1 AG; vgl. auch Ziff. 7.2.3 Abs. 2 der Wegleitung).  

 

4.2 Bei einem Totalschaden ergeben sich bei der Schadenabschätzung in diesem Zusammenhang grundsätz-

lich keine Probleme; vielmehr gilt der Versicherungswert als Ersatzwert (vgl. Ziff. 7.2.3 der Wegleitung und 

KLEINER, a.a.O., S. 107; RÜEGG, a.a.O., S. 247 ff., sowie GLAUS, a.a.O., S. 260 f.). Mehr Schwierigkeiten bietet 

die Schadenschätzung bei Teilschäden, weshalb die meisten Gebäudeversicherungsgesetze diesbezüglich 

besondere Regeln enthalten. In Frage kommen verschiedene Methoden: die Differenzmethode (zerstörter Teil 

im Verhältnis zum Versicherungswert), ein durchschnittlicher Kubikmeterpreis (mit Hilfe von Einheitspreisen 

und Kosteneinheiten) oder ein Abstellen auf die effektiven Wiederherstellungskosten (konkrete Berechnung 

anhand von Schätzungen oder Offerten; vgl. dazu RÜEGG, a.a.O., S. 249; GLAUS, a.a.O., S. 261 mit Hinweisen; 

Urteil des Bundesgerichts 2.P.482/1993 vom 20. Juni 1995 E. 5b, in: ZBl 98/1997 S. 32; ZBl 113/2012 S. 542). 

Ausgehend davon, dass der Versicherungswert und nicht die effektiven, manchmal höheren Wiederherstel-

lungskosten für die Schadenabschätzung massgebend sein sollen, geht die grosse Mehrheit der Kantone aus-

drücklich oder sinngemäss von der sogenannten Proportionalregel aus, wonach der Schaden proportional zum 

Zerstörungsgrad und zum Versicherungswert festgelegt werden soll (vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 

2C_702/2010 vom 21. Juni 2011 E. 4.6, wonach es gängiger und unbestrittener Praxis entspricht, bei Teilschä-

den nach der Proportionalregel vorzugehen). Damit stösst die Rüge der Beschwerdeführerin, dass die Proporti-

onalmethode bei Teilschäden gegen das Prinzip der Verhältnismässigkeit verstosse und diese im Sinne der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung willkürlich sei, ins Leere. Während bei der Schätzung des Versicherungs-

wertes die Erstellungskosten auf einen durchschnittlichen Kubikmeterpreis (Kosteneinheit oder Einheitspreis) 

umgelegt und mit dem Rauminhalt des Gebäudes multipliziert wird, kann bei einem Teilschaden aber nicht un-

besehen auf Durchschnittspreise abgestellt werden. Vielmehr muss geprüft werden, ob die durchschnittliche 

Kosteneinheit des konkret beschädigten Gebäudeteils wertmässig derjenigen der übrigen Gebäudeteile tat-

sächlich entspricht. Trifft dies zu, kann die Abschätzung nach dem Verhältnis der beschädigten zur intakten 

Gebäudekubatur erfolgen. Andernfalls muss der Zerstörungsgrad nach dem Verhältnis der zerstörten effekti-

ven Werte zum Gesamtversicherungswert ermittelt werden. Unterschiedliche Wertkonstellationen bei einzelnen 

Gebäudeteilen sind daher, sofern der Versicherungswert aufgrund eines durchschnittlichen Kubikmeterpreises 

berechnet wurde, bei der Abschätzung zu berücksichtigen (vgl. dazu RÜEGG, a.a.O., S. 249 ff., mit Hinweis auf 

das Urteil des Bundesgerichts 2.P.482/1993 vom 20. Juni 1995 E. 5c, in: ZBl 98/1997, S. 33). 

 

4.3 Die Anwendung der Proportionalregel, welche auch den sich aus Art. 26 und Art. 27 Abs. 1 AG ergebenden 

allgemeinen Grundsätzen des Gebäudeversicherungsrechts entspricht (Massgeblichkeit des Versicherungs-

werts), schliesst allerdings nach dem Recht verschiedener Kantone nicht aus, dass im Einzelfall doch auch 

eine Schadenschätzung aufgrund der mutmasslichen Wiederherstellungskosten erfolgen kann, wobei dies 

aber regelmässig auf Kleinschäden oder auf Schäden von untergeordnetem Ausmass (10, 20 oder 33 Prozent 

des Versicherungswertes) beschränkt wird (RÜEGG, a.a.O., S. 250 ff.). Nur der Kanton Basel Stadt lässt bei der 

Neuwertversicherung in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen, aber nach ausdrücklicher Vorschrift 

Gerichtsentscheid AR GVP 33/2021 Nr. 3807 

 

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sowohl bei Total- als auch bei Teilschäden grundsätzlich die effektiven Wiederherstellungskosten als Grund-

lage der Schadenschätzung zu, wobei keine Bindung an den Versicherungswert besteht (vgl. § 20 Abs. 1 des 

baselstädtischen Gebäudeversicherungsgesetzes vom 22. März 1973 [SG 695.100] und RÜEGG, a.a.O., S. 248 

und S. 251).  

 

Im Kanton Appenzell Ausserrhoden findet sich auf Gesetzesstufe keine ausdrückliche Regel zur Schaden-

schätzung bei Teilschäden. Da jedoch die Entschädigung grundsätzlich auf den Versicherungswert beschränkt 

ist (vgl. Art. 27 Abs. 1 AG), muss davon ausgegangen werden, dass auch in Appenzell Ausserrhoden bei Teil-

schäden eine Schadenschätzung im Verhältnis zum Versicherungswert erfolgen muss (Proportionalregel) und 

nicht eine freie Schätzung nach den Wiederherstellungskosten Platz greifen kann. Auch aus der Bestimmung 

von Art. 32 Abs. 1 AV, wonach die Behebung von Teilschäden nicht gemäss Art. 25 Abs. 2 AG aufgrund der 

Schadenschätzung, sondern nach ausdrücklicher Vorschrift aufgrund der Bauabrechnung vergütet wird, kann 

nichts anderes abgeleitet werden. Diese Bestimmung bezieht sich entgegen der Auffassung der Beschwerde-

führerin nach Wortlaut und systematischer Stellung nicht auf die Schadenschätzung im Schadenermittlungs-

verfahren, sondern auf die Auszahlung der Entschädigung für die Behebung von Teilschäden, wobei nach aus-

drücklicher Vorschrift eine Bauabrechnung vorliegen muss, soweit nicht Pauschalvergütungen vereinbart wer-

den. Insofern sind Art. 32 AV und Ziff. 7.2.5 der Wegleitung, welche diese Verordnungsregelung übernimmt, 

aufgrund der bestehenden Gesetzesregelung durch die zuständigen Rechtsanwendungsbehörden einschrän-

kend auszulegen und es muss jedenfalls bei grösseren Teilschäden, wie dies vorliegend angesichts einem un-

bestrittenen Beschädigungsgrad von über 50% gegeben ist, vor der Auszahlung der Entschädigung ebenfalls 

eine Schadenschätzung nach den allgemeinen Gesetzesvorschriften vorgenommen werden. Würde man dies 

anders sehen und die Entschädigungsregelung von Art. 32 AV und Ziff. 7.2.5 der Wegleitung auch für grössere 

Teilschäden direkt zur Anwendung bringen, hätten weder die Assekuranz noch die Vorinstanz eine Entschädi-

gung festsetzen können, da dies gemäss ausdrücklicher Vorschrift von Art. 32 Abs. 1 AV das Vorliegen einer 

Bauabrechnung voraussetzt, wobei dann geprüft werden müsste, ob die Reparaturkosten in einem angemes-

senen Verhältnis zur Beschädigung (und damit auch zum Versicherungswert) stehen (vgl. Art. 32 Abs. 2 AV; 

vgl. zum Erfordernis der Auslegung von Art. 32 AV im Sinne der Beschränkung der Versicherungsleistungen 

auf den Versicherungswert des beschädigten Gebäudeteils auch RÜEGG, a.a.O., S. 251). Anzufügen ist, dass 

sich eine Schadenschätzung im Sinne von Art. 25 AG bzw. deren Mitteilung im Rahmen einer Feststellungs-

verfügung bei einem reinen Abstellen auf Offerten bzw. Baukostenabrechnungen im Grunde genommen erübri-

gen würde. Einer solchen Schätzung käme in diesem Fall wohl höchstens interne Bedeutung im Hinblick auf 

die Anwendung von Art. 32 Abs. 2 AV zu (Reduktion offensichtlich zu hoher Reparaturkosten). Bei Anwendbar-

keit von Art. 32 AV im vorliegenden Fall bestünde überdies kein Anspruch auf Auszahlung des anteilsmässigen 

Verkehrswert nach Art. 31 Abs. 1 AV bereits vor der Instandstellung bzw. Wiederherstellung, da dies in der 

Verordnung nur für einen Totalschaden vorgesehen ist.  

 

4.4 Im Lichte der Rechtsprechung und herrschenden Lehre ist somit davon auszugehen, dass im Kanton Ap-

penzell Ausserrhoden - jedenfalls bei grösseren Teilschäden - in Anwendung von Art. 25 AG ebenfalls eine 

Schadenschätzung im Verhältnis zum Versicherungswert vorzunehmen ist (sog. Proportionalregel). Die ent-

sprechende Schadenschätzung ist in einer rechtsmittelfähigen Verfügung zu eröffnen, wobei es sich bezüglich 

der Schadenschätzung um einen Feststellungsentscheid handelt, welcher verbindlich den Umfang der Beschä-

digung zum Zeitpunkt des Schadentages festhält. Zusätzlich zur Versicherungssumme sind gemäss Art. 29 AG 

Nebenleistungen zu vergüten: Abbruch- und Entsorgungskosten für das Gebäude bis zu einer vom Verwal-

tungsrat festzulegenden Höchstgrenze (lit. a [zur Zeit 10% der Versicherungssumme; vgl. Ziff. 7.2.10 Abs. 1 

lit. a der Wegleitung]); Kosten der Massnahmen zum Schutz noch vorhandener Gebäudeteile (lit. b) und der 

Sachschaden, der im Interesse einer wirksamen Schadenbekämpfung verursacht wird (lit. c). Diese Nebenleis-

tungen sind ebenfalls in einer rechtsmittelfähigen Verfügung festzulegen (vgl. zu diesen Nebenleistungen auch 

DANIEL ANTHENIEN, in: Glaus/Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, 2009, S. 283 f).