# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d2d2247d-25de-5cbc-9160-2502ef91c6ed
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-09-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.09.2009 C/3679/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-3679-2008_2009-09-07.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/3679/2008 ACJC/1025/2009 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre d’appel en matière de baux et loyers 

AUDIENCE DU LUNDI 7 SEPTEMBRE 2009 

 

Entre 

A______ AG, ayant son siège ______, Zurich, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 26 novembre 2008, comparant par Me Jacques BERTA, 

avocat, rue Versonnex 7, 1207 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile, 

d’une part, 

Et 

Monsieur B______, p.a. C______, ______ (GE), intimé, comparant par Me Karin 
GROBET-THORENS, avocate, rue Verdaine 6, case postale 3776, 1211 Genève 3, en 

l’étude de laquelle il fait élection de domicile, 

d’autre part, 

 

- 2/8 - 

 

 

C/3679/2008 

EN FAIT 

A. Au début de l'année 1980, B______ a pris à bail des locaux commerciaux dans 
l'immeuble sis 1______, alors propriété de D______, Compagnie d'Assurances 

______, destinés à l'exploitation d'un magasin de chaussures et d'articles de sport 

à l'enseigne "C______". 

 Par contrat du 19 octobre 1992 avec E______, alors représentée par D______, 

annulant et remplaçant le précédent contrat établi le 26 février 1980, B______ 

est devenu, avec effet au 1
er

 janvier 1993, locataire des surfaces de 95 m2 au rez-

de-chaussée (surface de vente), 76 m2 au premier sous-sol (surface de vente) et 

24 m2 au deuxième sous-sol (dépôt) de l'immeuble. Le bail a été conclu pour 

une durée de dix ans, soit au 31 décembre 2003, renouvelable ensuite par tacite 

reconduction de cinq ans en cinq ans (31 décembre 2008, puis 31 décembre 

2013). Le montant du loyer et les provisions pour charges ont été fixés en 

dernier lieu, au 1
er

 janvier 2007, respectivement à 89'424 fr. et 6'000 fr. par an. 

 L'art. 6 al. 2 et 3 du contrat, repris du bail paritaire genevois pour les locaux 

commerciaux entré en vigueur le 1
er

 juillet 1991, a prévu qu'en cas de demande 

de transfert de bail par le locataire, le bailleur disposait d'un délai de trente jours, 

après avoir eu connaissance des conditions de transfert du bail et obtenu les 

renseignements précis quant à la personne du bénéficiaire et à l'activité que 

celui-ci comptait déployer dans les locaux loués, pour accepter ou refuser le 

transfert ou "pour se substituer au bénéficiaire du transfert aux conditions 

convenues par ce dernier avec le locataire". Ces dispositions ont été maintenues 

dans les "conditions générales pour locaux commerciaux" établies par la Société 

des Régisseurs de Genève et la Chambre Genevoise Immobilière, dans leurs 

éditions 1996 et 2006 (art. 4 al. 2 et 3). 

 Aux 15 avril 1981 et 16 septembre 1995, B______ a loué parallèlement deux 

box en sous-sol de l'immeuble, dont les loyers ont été portés, au 1
er

 juillet 2006, 

à 4'080 fr. par an pour le premier et à 4'800 fr. pour le second, par jugement 

d'accord du Tribunal des baux et loyers du 6 février 2007. Les baux sont 

renouvelables d'année en année par tacite reconduction. 

 A______ AG est désormais propriétaire de l'immeuble. 

B. Le 22 mai 2007, B______ a sollicité le transfert du bail commercial à F______, 
administrateur de G______ SA, "chaussures H______ made in Italy".  

I______ SA, régie de l'immeuble, devenue par la suite J______ SA, a requis, le 

29 mai 2007, que les conditions précises de transfert du bail lui soient 

communiquées. 

- 3/8 - 

 

 

C/3679/2008 

Le 29 juin 2007, B______ a adressé à la régie la copie d'une lettre du 26 juin 

2007 de F______ par lequel ce dernier garantissait que l'affectation des locaux 

resterait inchangée. 

 Le 10 août 2007, il a fait parvenir à la régie une copie du contrat de remise de 

commerce entre lui-même et G______ SA, à teneur duquel il cédait à cette 

société, au 31 décembre 2007 et au prix de 100'000 fr., le fonds de commerce de 

la "C______", son enseigne sur Genève, son droit aux baux des locaux et des 

deux places de parc, son "goodwill" et l'ensemble de l'agencement et des biens 

immobiliers qui garnissaient les locaux. La vente du fonds de commerce était 

subordonnée à l'acceptation du transfert du bail avec effet au 1
er

 janvier 2008 et à 

la remise des clefs du commerce le 31 décembre 2007 au plus tard. En cas de 

consentement du bailleur au transfert du bail, G______ SA pouvait prétendre à 

des dommages intérêts si les clefs n'étaient pas mises à sa disposition dans ce 

délai, B______ lui restituant par ailleurs l'acompte de 25'000 fr. versé à la 

signature du contrat. 

 Par lettre du 28 août 2007, A______ AG, se référant à l'art. 6 al. 3 du bail, a 

déclaré se substituer à G______ SA aux conditions figurant dans la convention 

de remise de commerce. 

 Dans une lettre du 3 septembre 2007 à son avocat, communiquée par ce dernier à 

A______ AG le 10 septembre 2007, B______ a précisé que le contrat de remise 

de commerce ne faisait mention que d'une partie de l'accord conclu avec 

G______ SA, s'agissant de la collaboration envisagée avec F______. Il devait en 

effet prendre une participation minoritaire dans la société et être engagé en 

qualité de collaborateur. Il entendait associer ses boutiques à un autre groupe 

pour bénéficier d'une nouvelle synergie. 

 B______ a refusé de donner suite à la déclaration de substitution de A______ 

AG et de libérer les locaux au 31 décembre 2007. 

C. Le 1er février 2008, A______ AG a saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers d'une demande en évacuation de B______. Elle a 

prétendu à la condamnation de B______ à libérer de sa personne et de ses biens, 

à l'exception de l'ensemble de l'agencement et des biens mobiliers garnissant les 

locaux, et de tout tiers, l'arcade au rez-de-chaussée et les locaux en sous-sol, 

ainsi que les places de parking. Il devait lui être donné acte de son engagement 

de payer à B______ la somme de 100'000 fr. dès la libération des surfaces 

commerciales et des places de parc. 

 Non conciliée, la demande a été déposée devant le Tribunal des baux et loyers le 

8 avril 2008. 

- 4/8 - 

 

 

C/3679/2008 

Dans sa réponse datée du 25 août 2008, B______ a conclu au déboutement de 

A______ AG de ses conclusions.  

Par jugement du 26 novembre 2008, communiqué aux parties le 1
er

 décembre 

2008, le Tribunal des baux et loyers a débouté I______ SA (recte : A______ 

AG) de ses conclusions en évacuation. Le Tribunal, se référant au caractère 

absolument impératif des trois premiers alinéas de l'art. 263 CO, a retenu que 

l'obligation du locataire de contracter avec son bailleur ne pouvait lui être 

imposée par une clause pré-imprimée du contrat de bail. Il a relevé de plus que la 

bailleresse n'alléguait pas avoir l'intention de reprendre le commerce, mais 

cherchait seulement à récupérer l'arcade de manière anticipée.  La position de la 

bailleresse devait ainsi être comprise comme un refus de transfert de bail, assorti 

de la restitution des locaux moyennant une indemnité. Or, un tel refus ne 

constituait pas un juste motif au sens de l'art. 263 al. 2 CO. Le bail initial liait 

donc toujours les parties, de sorte que le locataire disposait d'un titre juridique à 

disposer des locaux. 

D. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 12 janvier 2009, A______ AG 
appelle de ce jugement, qu'elle a reçu le 2 décembre 2008 et dont elle réclame 

l'annulation. Elle reprend ses conclusions de première instance. 

 L'appelante se prévaut d'avoir exercé, à réception du contrat de remise de 

commerce, le droit formateur de substitution prévu par l'art. 6 al. 3 du bail, de 

sorte qu'elle est devenue titulaire des droits et obligations découlant de la 

convention conclue entre l'intimé et G______ SA. Depuis le 1
er

 janvier 2008, 

l'intimé ne dispose plus, selon elle, de titre à conserver la possession des locaux.  

Selon l'appelante, si les prescriptions relatives au transfert d'un bail commercial 

sont de caractère impératif, l'art. 6 al. 3 du bail n'empêche pas le locataire de se 

prévaloir de l'art. 263 CO, mais ne fait qu'autoriser le bailleur à se substituer au 

cessionnaire. La substitution constitue d'ailleurs un avantage important pour le 

locataire du point de vue de la responsabilité solidaire instituée par l'art. 263 al. 4 

CO, ses obligations s'éteignant par confusion (art. 118 CO). Il faut ainsi retenir 

que l'art. 6 al. 3 du bail n'en interdit pas le transfert et que les parties ont 

seulement fait usage de la faculté qui leur est reconnue d'expliciter la notion de 

justes motifs qui fondent le refus au consentement, en permettant au bailleur de 

refuser implicitement le transfert par le biais d'une substitution aux droits et 

obligations du cessionnaire. Si, dans quelques rares cas, la cession peut revêtir 

un caractère plus personnel et comporter des aspects particuliers, hors usage 

commercial (cession de bail à un membre de la famille notamment), le locataire 

peut alors opposer au bailleur, déclarant se substituer, l'objection de l'abus de 

droit, si la substitution aux conditions prévues entre le locataire et le repreneur 

aboutissait à une situation manifestement contraire à l'équité. Il n'est dès lors pas 

besoin de remettre en cause la validité de la clause de substitution prévue par le 

- 5/8 - 

 

 

C/3679/2008 

bail et de déclarer nulle une disposition qui peut s'appliquer dans la majorité des 

cas de figure, sans que le locataire en subisse un quelconque dommage. 

 Le 13 février 2009, B______ a proposé le déboutement de l'appelante de ses 

conclusions. Il a requis, à titre subsidiaire, la comparution personnelle des parties 

et un calcul de rendement. 

 Selon l'intimé, l'art. 263 CO est de droit absolument impératif dans ses alinéas 1, 

2, 3 et 4, première phrase, et aucune dérogation contractuelle ne peut être admise 

aux dispositions sur le transfert de bail. Or, l'art 6 al. 3 du bail impose 

précisément un partenaire contractuel, en l'occurrence la bailleresse, au locataire, 

ce qui est contraire à la liberté contractuelle et à la protection du locataire 

commerçant. En exerçant la prétendue substitution, le bailleur refuse de fait le 

transfert du bail, sans pour autant disposer de justes motifs, et empêche par là le 

locataire de remettre son commerce à la personne de son choix. 

 B______ allègue en appel avoir, à l'occasion de la réunion du 14 mars 2007 dans 

les bureaux de la régie, informé la bailleresse, en présence de F______ et de sa 

secrétaire, de son projet de collaborer avec ce dernier, lequel devait reprendre 

l'exploitation de la "C______". Selon B______, les discussions quant à la 

conclusion d'un nouveau bail avec F______ ont alors échoué en raison des 

prétentions excessives de loyer de la bailleresse, ce qui est contesté. 

EN DROIT 

1. L'appel a été, par le biais de l'art. 30 al. 1 let. c LPC, interjeté dans le délai et 
selon la forme prescrits par la loi (art. 443 et 444 LPC). 

 Le Tribunal a statué, en premier ressort, dans un litige portant sur un transfert de 
bail commercial dont la valeur litigieuse est supérieure à 8'000 fr. (art. 56P LOJ). 

La Cour, saisie d'un appel ordinaire (art. 291 LPC), revoit la cause avec un plein 

pouvoir d'examen. 

2. Aux termes de l'art. 263 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer 
son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (al. 1) et le bailleur ne 

peut refuser son consentement que pour justes motifs (al. 2). La notion de justes 

motifs est plus large que celle des "inconvénients majeurs" permettant au 

bailleur de s'opposer à la sous-location (art. 262 al. 2 let. c CO) : les Chambres 

ont modifié le projet du Conseil fédéral, qui évoquait des "inconvénients 

considérables" (FF 1985 I p. 1425), pour rétablir le concept de "justes motifs" 

introduit par la Commission Soliva (BARBEY, Le transfert du bail commercial, 

SJ 1992 p. 33 ss, not. p. 52/53 no 38; BO CE 1988 p. 158 cité par LACHAT, Le 

bail à loyer, 2008, ch. 23 no 3.3.7, note 134). Le transfert de bail a en effet pour 

conséquence d'imposer au bailleur un partenaire contractuel qu'il n'a pas choisi 

alors même que le locataire cédant sera à terme (art. 263 al. 4 CO) libéré de ses 

- 6/8 - 

 

 

C/3679/2008 

obligations envers le bailleur (Laura JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail 

commercial, 8
ème

 séminaire Neuchâtel 1994, p. 12). Selon LACHAT, qui se réfère 

à SVIT-Kommentar, 3
ème

 éd. 2008, n. 17 ad art. 263 CO et à BARBEY, op. cit. 

p. 53/54 no 39, il y a de justes motifs dès qu'il y a un risque de détérioration de la 

situation du bailleur (LACHAT, op. cit., ch. 23 no 3.3.7). 

 Les prescriptions relatives au transfert du bail commercial sont de droit 

absolument impératif (LACHAT, op. cit., ch. 23 no 3.5.1 et les références), sous 

réserve de la responsabilité du transférant limitée dans le temps (art. 263 al. 4, 

deuxième phrase, CO) qui est de droit relativement impératif, avec la 

conséquence qu'une clause interdisant le transfert de bail ou le limitant au-delà 

des justes motifs est nulle (LACHAT, ibidem). 

 L'appelante soutient que la substitution du bailleur au reprenant explicite la 

notion de justes motifs (LACHAT, ibidem), qui fondent le refus au consentement. 

Mais, d'une autre part, elle rapproche elle-même le droit de substitution prévu 

par l'art. 6 al. 3 du bail du droit de préemption en cas de vente d'un immeuble 

(art. 216 ss CO, not. 216c CO). Sous cet angle, il faut considérer que l'art. 6 al. 3 

du contrat introduit une restriction supplémentaire au principe du transfert du 

bail commercial et impose au locataire sortant un partenaire contractuel dans la 

convention de remise de commerce. Or, une telle convention, qualifiée de 

contrat sui generis (ATF 129 III 18 consid. 2.1; TF in SJ 1987 p. 177 consid. 2a), 

est indépendante du contrat de bail (LACHAT, op. cit., chap. 23 n. 3.2.1). Dans 

cette mesure, le droit de substitution porte atteinte à l'autonomie du locataire et 

élude les justes motifs de refus, puisqu'il confère au bailleur un droit formateur 

non prévu par la loi, indépendamment de justes motifs, et lui permet de s'opposer 

à une transaction convenue entre le locataire et un tiers. 

 Une telle clause est donc incompatible avec l'art 263 CO, en ce sens qu'elle en 

limite la portée et le but poursuivi au-delà des justes motifs (Laura JACQUEMOUD-

ROSSARI, op. cit., p. 20). 

 La nullité de la clause de substitution a pour conséquence que l'appelante n'a pas, 

contrairement à ce qu'elle soutient, pris la place de G______ SA dans le contrat 

de remise de commerce, dont elle ne peut donc poursuivre l'exécution. Au 

demeurant, même si par hypothèse tel avait été le cas, elle ne pourrait prétendre 

qu'à des dommages-intérêts pour inexécution (art. 97 CO) et nullement à 

l'évacuation du locataire, en l'absence de résiliation du bail. A cet égard, 

l'appelante ne peut être suivie dans son analyse juridique de la caducité du bail 

par réunion des qualités de créancier et de débiteur dans sa personne, au sens de 

l'art. 118 CO, l'exercice du droit de substitution ne lui conférant pas sans autre la 

titularité du bail, dont le transfert reste subordonné à l'exécution de la convention 

de remise de commerce. 

- 7/8 - 

 

 

C/3679/2008 

 Le jugement déféré est ainsi confirmé. 

3. L'appelante, qui succombe, est condamnée à payer un émolument de 300 fr. à 
l'Etat. 

4. Le loyer des locaux s'élève à 7'452 fr. et ceux des box à 740 fr. (340 fr. + 400 fr.) 
par mois. La valeur litigieuse est a priori supérieure à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. 

a LTF). Le présent arrêt est susceptible d'un recours en matière civile (art. 72 

al. 1 LTF). 

          * * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ AG contre le jugement 

JTBL/1564/2008 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 novembre 2008 dans la 

cause C/3679/2008-1-D. 

Au fond : 

Confirme ce jugement et déboute A______ AG de ses conclusions. 

Condamne A______ AG à payer un émolument d'appel de 300 fr. à l'Etat. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Daniel DEVAUD, président; Messieurs Jean RUFFIEUX et Pierre CURTIN, 

juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; 

Madame Muriel REHFUSS, greffier. 

Le président : 

Daniel DEVAUD 

 Le greffier : 

Muriel REHFUSS 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

- 8/8 - 

 

 

C/3679/2008 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.