# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1d2c748f-ba63-5bff-8709-3af62635d0d4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-10-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 24.10.2000 A/355/2000
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-355-2000_2000-10-24.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/355/2000-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 24 octobre 2000 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur  Z_________ 

représenté par la régie Zimmermann S.A., mandataire 

 

 

 

 

 contre 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/355/2000-TPE 

 EN FAIT 

 

1.  Au mois de mars 1999, Monsieur  Z_________ a 

acquis de la succession de Monsieur K_______ trois 

certificats indivisibles d'actions, portant les n° 77, 80 

et 90, auxquels était attaché le droit de louer les 

appartements 5.02, de cinq pièces et demie, 6.01, de six 

pièces et 8.03, de cinq pièces, de l'immeuble sis 19-21, 

avenue Krieg. Il a aussi acquis, de la société M______, 

la moitié du certificat indivisible d'actions n° 72, 

auquel était attaché le droit de louer l'appartement 

4.01, de six pièces, dans le même immeuble. 

 

  Cette opération a été autorisée par le département 

de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-

après : le département) par arrêté du 10 mars 1999. Le 

chiffre 4 du dispositif de l'arrêté précisait que : 

 

 "La présente autorisation ne saurait être invoquée ulté-

rieurement pour justifier une aliénation individualisée 

des quatre appartements concernés, en application de 

l'article 39 alinéa 4 lettre d de la loi sur les 

démolitions, transformations et rénovations de maisons 

d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20)". 

 

2.  Le 6 juillet 1999, M. Z_________ a transmis au 

département un formulaire de requête en autorisation 

d'aliéner un appartement. Il désirait vendre à Madame 

A______ le certificat d'actions n° 90, auquel était 

attaché le droit de louer l'appartement de cinq pièces 

8.03. La vente était motivée par un besoin de liquidités. 

Quant à l'acquéreuse, elle désirait effectuer un 

placement de capitaux et continuerait à louer l'appar-

tement. 

 

3.  Le 16 juillet 1999, le département a refusé l'au-

torisation sollicitée. L'appartement faisait partie d'une 

catégorie de logements où sévissait la pénurie. L'intérêt 

privé du requérant, de nature commerciale, devait céder 

le pas sur l'intérêt public à maintenir le parc locatif 

immobilier. De même, la personne désirant acquérir ce 

logement n'en était pas locataire et son intérêt à 

devenir propriétaire de ce bien plutôt que d'un autre 

paraissait absent. Au surplus, le département rappelait 

le contenu de la condition n° 4 de l'autorisation du 10 

mars 1999, précisant que M. Z_________ demeurait libre de 

revendre les quatre certificats d'actions en bloc. 

 

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4.  Le 2 août 1999, M. Z_________ a saisi la 

commission de recours en matière de constructions 

(ci-après : la commission). Plusieurs appartements 

avaient été vendus individuellement à des particuliers, 

sur la base de demandes adressées au département par la 

régie Z_________. Il n'était pas compréhensible que 

l'autorisation soit refusée pour l'appartement 8.03. La 

décision litigieuse violait le principe de la sécurité du 

droit, puisque les ventes demandées par la régie 

Z_________ avaient jusqu'alors été autorisées. Elle 

violait aussi celui de l'égalité de traitement et, au vu 

de l'état d'avancement du processus de vente, celui de la 

proportionnalité.  

 

  L'immeuble 19-21, avenue Krieg, où la majorité des 

copropriétaires habitaient leur propre logement, était 

perdu pour la location. Il s'agissait d'un immeuble de 

luxe, dont la loi sur les démolitions, transformations et 

rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 

(LDTR - L 5 20) excluait le contrôle des loyers, car il 

ne répondait pas aux besoins prépondérants de la 

population. Les négociations étaient en cours pour vendre 

aux locataires, au-dessous du prix du marché, les autres 

appartements acquis par M. Z_________. Par rapport à des 

ventes individualisées, la vente en bloc ne pouvait être 

réalisée à un prix correct. 

 

  Le refus violait aussi le principe de la liberté 

du commerce et de l'entreprise (recte : la liberté du 

commerce et de l'industrie), du fait que la valeur des 

appartements avait été négociée à leur valeur vénale, vu 

le nombre élevé de transactions individualisées, et non 

pas à leur valeur de rendement, appliquée à des lots 

groupés d'appartements. La valeur de rendement était 

nettement plus basse que la valeur vénale. 

 

  Lors de l'acquisition des appartements, trois 

unités avaient été achetées à M. K_______ et un demi-lot 

à la société M_______. Ce lot devait pouvoir être vendu 

indépendamment des autres.  

 

5.  Le 19 novembre 1999, la commission a entendu les 

parties. M. Z_________ a indiqué que, par décision du 26 

octobre 1999, le département l'avait autorisé à vendre 

l'appartement 5.02 à un locataire en place. Une requête, 

aussi en faveur du locataire en place, avait été déposée 

pour l'appartement 4.01. Il avait conclu un bail de dix 

ans avec le locataire pour l'appartement 6.01. L'apparte-

ment 8.03, objet de la procédure, était habité par une 

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dame Cartier. La personne qui désirait acquérir cet 

appartement voulait faire un investissement. 

 

6.  A la demande de la commission, M. Z_________ a 

précisé, le 3 décembre 1999, qu'au 16 juillet 1999, 

l'immeuble était constitué de vingt-neuf appartements 

appartenant à dix-huit propriétaires, soit Me P_______ 

(neuf appartements), M. Z_________ (trois appartements), 

Me P_______ et M. Z_________ en copropriété (deux appar-

tements). En outre, quatorze propriétaires possédaient 

chacun leur logement. Il y avait également quatorze lo-

gements d'une pièce, propriété de sept personnes diffé-

rentes. Le département avait autorisé, le 2 juillet 1999, 

la vente d'un appartement propriété de Me P_______, alors 

même que ce dernier était propriétaire unique de neuf 

lots. Cette autorisation était notamment fondée sur le 

fait que la vente de l'immeuble par appartement était 

très largement engagée. Ladite vente avait aussi été 

autorisée au vu des frais importants dus à la liquidation 

de la société immobilière dissoute par Me P_______. M. 

Z_________, quant à lui, se voyait réclamer CHF 200'000.- 

uniquement pour les impôts de la S.I. et les frais de 

notaire par le liquidateur. 

 

7.  Le département a transmis à la commission un 

cahier de répartition des locaux, de même qu'un tableau 

récapitulatif des ventes autorisées, avec copie des 

arrêtés.  

 

8.  Par décision du 25 février 2000, la commission a 

rejeté le recours. L'article 39 alinéa 4 lettre d LDTR ne 

pouvait pas être invoqué en l'espèce, vu le contenu de la 

condition n° 4 de l'arrêté du département du 10 mars 

1999. Celui du 26 octobre 1999 avait été vendu en 

violation de l'arrêté du 10 mars 1999, et sans suivre la 

procédure concernant les exigences en vue de l'aliénation 

à un locataire en place. Pris en violation de la loi, il 

ne pouvait être invoqué avec succès par le recourant. 

 

9. a. M. Z_________ a alors saisi le Tribunal 

administratif, reprenant les arguments développés devant 

l'autorité de première instance.  

 

 b. Le département s'est opposé au recours, estimant 

que l'intérêt privé du recourant devait céder le pas sur 

l'intérêt public à lutter contre l'effritement progressif 

du parc immobilier genevois. Les autorisations produites 

devant la commission démontraient que la vente des vingt-

huit appartements de l'immeuble était assujettie à 

  - 5 - 

 

 

 

autorisation. 

 

 

 EN DROIT 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  L'aliénation, sous quelque forme que ce soit, d'un 

appartement à usage d'habitation offert en location est 

soumise à autorisation pour autant qu'il entre, à raison 

de son loyer ou de son type, dans une catégorie de loge-

ments où sévit la pénurie. L'autorisation est refusée 

lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou 

d'intérêt général s'y oppose, un tel intérêt consistant, 

en période de pénurie, au maintien de l'affectation 

locative des appartements loués. 

 

  L'appartement peut être vendu à un locataire en 

place, pour autant que soixante pour-cent des locataires 

acceptent formellement cette acquisition et que les 

locataires restants obtiennent la garantie de ne pas 

devoir choisir entre acheter ou partir.  

 

  L'aliénation doit être autorisée lorsque l'appar-

tement a été soumis, dès sa construction, au régime de la 

propriété par étages, lorsqu'il était soumis à un tel ré-

gime le 30 mars 1985 et qu'il avait déjà été cédé de ma-

nière individualisée, lorsqu'il n'a jamais été loué et 

lorsqu'il a fait au moins l'objet d'une autorisation 

d'aliéner en vertu de la loi (art. 39 LDTR). 

 

3.  Dans le cadre de l'examen de la requête en 

autorisation d'aliéner, le département doit procéder à la 

pesée des intérêts publics et privés en présence (art. 13 

al. 1 du règlement d'application de la loi sur les 

démolitions, transformations et rénovations de maisons 

d'habitation, du 29 avril 1996 (RLDTR - L 5 20.01). 

L'intérêt privé est toutefois présumé l'emporter sur 

l'intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre 

l'appartement pour cause de liquidation d'un régime 

matrimonial ou d'une succession (a), afin de satisfaire 

aux exigences d'un plan de désendettement (b) ou lors de 

la prise d'un nouveau domicile en dehors du canton (c) 

(art. 13 alinéa 2 RLDTR).  

 

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 4.  Aussi, même si les conditions posées à l'article 

39 alinéa 4 LDTR ne sont pas réalisées, il n'en reste pas 

moins qu'entre les motifs de l'article 39 alinéa 4 LDTR - 

obligeant le département à autoriser l'aliénation d'un 

appartement - et ceux permettant de refuser 

l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt 

public ou d'intérêt général s'y oppose (art. 39 al. 2 

LDTR), le principe de la proportionnalité laisse au 

département une marge d'appréciation lui permettant de 

délivrer une autorisation en dehors des cas prévus par 

l'article 39 alinéa 4 LDTR (ATA Z. du 11 novembre 1998).  

 

  L'autorité ne peut refuser une autorisation 

d'aliéner qu'après avoir effectué une pesée des intérêts 

en présence. Elle doit donc être en mesure de prendre en 

considération les intérêts privés légitimes qui peuvent 

exister dans certaines circonstances (ATA U. du 10 novem-

bre 1998, confirmé par l'ATF du 19 avril 1999; ATF 113 IA 

134 et 135). 

 

  Ainsi, même si l'intérêt privé d'un investisseur 

qui a acquis un appartement dans le seul but de le reven-

dre en réalisant un bénéfice au passage ne saurait, en 

principe, être mieux protégé que l'intérêt public de 

lutte contre la pénurie d'appartements locatifs, il con-

vient cependant toujours de tenir compte de l'ensemble 

des circonstances du cas d'espèce (ATA Z. du 19 septembre 

2000; M. & Z. du 10 novembre 1998).  

 

5.  En l'espèce, le Tribunal administratif relève que 

les allégations du recourant sur les difficultés 

financières auxquelles il doit faire face ne sont que peu 

étayées. De plus, l'acquisition des appartements en 

question n'a eu lieu que quelques mois avant la vente 

litigieuse. Dès l'acquisition, le recourant devait 

savoir, à la lecture de la condition n° 4 de l'auto-

risation de mars 1999, que la revente individualisée des 

appartements ne pourrait être autorisée. Cette 

autorisation de vente, en particulier la condition n° 4, 

n'a pas été contestée à l'époque et le recourant ne peut, 

par le biais de la présente procédure, la remettre en 

cause. 

 

  Au surplus, il ressort du dossier qu'une vente, 

dont l'illéicité a été stigmatisée par la commission, a 

eu lieu pendant la procédure de première instance. M. 

Z_________ a dès lors pu bénéficier d'un apport de 

liquidités dont il y a lieu de tenir compte pour évaluer 

sa situation au regard de l'article 13 chiffre 3 lettre b 

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RLDTR.  

 

6.   M. Z_________ allègue des violations de principe 

constitutionnel, tel que celui de l'égalité de traitement 

et de la liberté du commerce et de l'industrie.  

 

 a. Pour le premier principe, le tribunal se limitera 

à constater que, depuis qu'il a acquis les certificats 

d'actions donnant droit à l'usage des appartements au 

mois de mars 1999, deux ventes ont été autorisées.  

 

  La première a été effectuée par Me P_______, dont 

il ne ressort pas du dossier qu'il ait acquis le lot con-

cerné au bénéfice d'une autorisation de vente comportant 

un texte semblable à la condition n° 4 de l'arrêté du 

département du 10 mars 1999. L'autre vente est celle 

effectuée par M. Z_________, au bénéfice d'une autorisa-

tion donnée, comme l'a relevé la commission, en violation 

de la loi et qui ne peut dès lors valablement fonder un 

précédent.  

 

 b. Quant à la liberté du commerce et de l'industrie, 

la jurisprudence - connue de M. Z_________ - a déjà 

établi que la LDTR pouvait valablement la restreindre 

(ATA Z. du 10 novembre 1998). 

 

7.  Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 

Un émolument de procédure, en CHF 1'500.-, sera mis à la 

charge de M. Z_________, qui succombe. 

 

   

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 27 mars 2000 par Monsieur  Z_________ contre 

la décision de la commission cantonale de recours en 

matière de constructions du 25 février 2000; 

 

   au fond : 

 

   le rejette; 

 

   met à la charge de M. Z_________ 

un émolument de CHF 1'500.-; 

 

   communique le présent arrêt à la 

régie Z_________ S.A., mandataire du recourant, ainsi 

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qu'à la commission cantonale de recours en matière de 

constructions et au département de l'aménagement, de 

l'équipement et du logement. 

 

Siégeants : M. Schucani, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 

Bovy, MM. Thélin, Paychère, juges. 

 

       Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste adj. : le vice-président : 

 

         C. Goette     Ph. Thélin  

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci