# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c966e7ae-58b0-57e2-a41e-3e186724a4c6
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** HG230209-O11
**Docket/Reference:** HG230209-O11
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/HG230209-O11.pdf

## Full Text

Handelsgericht des Kantons Zürich

Geschäfts-Nr.: HG230209-O

(vormals HG210181-O resp. HG220227-O)

U

Mitwirkend: Oberrichterin Dr. Claudia Bühler, Präsidentin, und Oberrichter Dr. Da-

niel Schwander, Handelsrichterin Dr. Eliane E. Ganz, Handelsrichter 

Markus  Koch  und  Handelsrichter  Dr.  Peter  Felser  sowie  Gerichts-

schreiberin Susanne Roesler

Urteil vom 27. Juni 2025

in Sachen

A._____ AG, 

Klägerin

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X2._____

gegen

B._____ AG, 

Beklagte

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y2._____

betreffend Forderung

  
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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)

"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 44'805'529.00 
zu bezahlen, zuzüglich Zins zu 5 % seit heutigem Datum (Klage-
einleitung).

 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten."

***********************************

Überblick

I. Sachverhalt und Verfahren ...............................................................................2
a. Parteien und ihre Stellung ............................................................................2
b. Vorprozess- und Prozessgeschichte sowie Prozessgegenstand.................2
Vorprozessgeschichte ..............................................................................2
aa.
Gegenstand der vorliegenden Klage ........................................................2
bb.
cc.
Prozessgeschichte....................................................................................2
c. Kostenvorschuss ..........................................................................................2
d. Gerichtsbesetzung .......................................................................................2
Erwägungen: .........................................................................................................2
II. Formelles ...........................................................................................................2
1. Tragweite der Rückweisungen.........................................................................2
2. Prozessvoraussetzungen.................................................................................2
3. Eingaben nach Aktenschluss (Replik- und Novenrecht)..................................2
4. Behauptungs- und Bestreitungslast/Beweisverfahren .....................................2
III. Materielles.........................................................................................................2
1. Vorfrage: Bindungswirkung eines Rückzugs ...................................................2
2. Anspruchsgrundlage und Höhe des Mietzinses...............................................2
2.1. Unbestrittener resp. erstellter Sachverhalt ...............................................2
2.2. Wesentliche Streitpunkte ..........................................................................2
2.3. Würdigung ................................................................................................2
Zur Anspruchsgrundlage .......................................................................2
2.3.1.
Neue vertragliche Anspruchsgrundlage ............................................2
2.3.1.1.
Erstreckung des Mietverhältnisses ....................................................2
2.3.1.2.
2.3.1.3.
Vertragsloses resp. mietvertragsähnliches/faktisches Verhältnis......2
Höhe des Mietzinses .............................................................................2
2.3.2.
3. Zusammenfassung der Tat- und Rechtsfragen ...............................................2
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen .................................................................2

- 3 -

I. Sachverhalt und Verfahren

a.

Parteien und ihre Stellung

Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich. Sie bezweckt den Erwerb, 

die Überbauung, Veräusserung, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung von Lie-

genschaften  aller  Art.  Insbesondere  ist  sie  Eigentümerin  der  Liegenschaften 

C._____-strasse 1/2  in  … Zürich  und  war  sie  im  vorliegend  relevanten  Zeitraum 

Mieterin  der  Liegenschaft  C._____-strasse  3  in  … Zürich  (act. 1  Rz. 19;  act. 11 

Rz. 2). 

Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in D._____. Sie betreibt unter der 

Firma "B._____" verschiedene Kaufhäuser mit Handelsartikeln aller Art. Nament-

lich betrieb sie seit … bis … [Jahreszahlen] als Mieterin bzw. Untermieterin ein Wa-

renhaus an der C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich (act. 1 Rz. 18; act. 11 Rz. 4).

Im  vorliegenden  Verfahren  nicht  beteiligt  sind  die  Eigentümer  der  Liegenschaft 

C._____-strasse 3 in Zürich, die Mitglieder der Familie E._____ (vgl. act. 1 Rz. 19 

und act. 11 Rz. 19).

b.

Vorprozess- und Prozessgeschichte sowie Prozessgegenstand

aa.

Vorprozessgeschichte

Mit  Mietbeginn  per  1. Februar  1984  vermietete  die  Klägerin  der  Beklagten  resp. 

vormals  der  A'._____  SA  Ladenflächen 

in  den  Liegenschaften  C._____-

strasse 1/3/2  in  … Zürich  (act. 1  Rz. 18 f.  und  Rz. 31;  act. 11  Rz. 18 f.;  act. 3/4). 

Die  Beklagte  betrieb  dort  ein  Warenhaus  (act. 11  Rz. 4).  In  Zusammenhang  mit 

dem Auslaufen des Mietvertrags per 31. Januar 2014 und den Modalitäten der mit 

Nachtrag 1 zum Mietvertrag vom 5. November 2001 (fortan: 'Nachtrag 1 zum Miet-

vertrag') vertraglich vorgesehenen Verlängerungsoption kam es zwischen den Par-

teien zu Differenzen, die zu zahlreichen Gerichtsverfahren führten (act. 1 Rz. 20 ff., 

Rz. 33 ff. und Rz. 41 ff. m.H.a. act. 3/5; act. 11 Rz. 22 f. m.H.a. act. 3/5; mehr dazu 

hinten E. III.2.1.). Nachfolgend werden zum besseren Verständnis kurz die zentra-

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len Verfahren aufgeführt, wobei auf die Erwähnung diverser Nebenverfahren ver-

zichtet wird (vgl. dazu bereits HGer ZH HG210181-O vom 22. März 2022 und HGer 

ZH  HG220227-O  vom  16. März  2023  sowie  insbes.  BGer 4A_197/2022  vom 

25. November 2022 und BGer 4A_263/2023 vom 11. September 2023):

i)

Offertverfahren: Im Mai 2011 machte die Beklagte gestützt auf Ziffer 5 des 

Nachtrags 1 zum Mietvertrag ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des 

Bezirks  Zürich  anhängig  betreffend  die  Verpflichtung  der  Klägerin  zur  Ab-

gabe einer vertragskonformen Offerte für die Verlängerung des Mietvertrags 

für  die  Liegenschaften  C._____-strasse 1/3/2  in  … Zürich  um  mindestens 

fünf Jahre (vgl. OGer ZH NG150002-O vom 4. Mai 2015). Nach einem län-

geren  Zwischenspiel  betreffend  die  sachliche  Zuständigkeit  (vgl.  HGer ZH 

HG150107  vom  26. Mai  2017,  BGer 4A_359/2017  vom  16. Mai  2018  und 

OGer  ZH  NG180008-O  vom  9. November  2018)  endete  das  Verfahren 

schliesslich mit dem Entscheid des Bundesgerichts vom 14. November 2019 

in den Verfahren 4A_653/2018 und 4A_657/2018. Darin wurde festgestellt, 

dass die Klägerin ihrer Pflicht nicht nachgekommen sei, der Beklagten für 

die  Liegenschaften  C._____-strasse 1  und  2  eine  verbindliche  Offerte  zur 

Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine wei-

tere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditio-

nen für ein Warenhaus zu unterbreiten.

ii)

Erstreckungsverfahren: Parallel zum Verfahren betreffend die Offertstellung 

klagte die Beklagte am 1. September 2014 beim Mietgericht Zürich (Einlei-

tung des Schlichtungsverfahrens am 11. November 2013) auf Erstreckung 

des  Mietverhältnisses  C._____-strasse 1/3/2 

in  … Zürich  (Verfahren 

MB140015-L; fortan: 'erstes Erstreckungsverfahren'). Mit ihrer Klageantwort 

begehrte die Klägerin ihrerseits die Anpassung des Mietzinses für die betrof-

fenen  Liegenschaften  ab  1. Februar  2014  bis  zur  vollständigen  Rückgabe 

der Mietobjekte. Am 15. August 2016 zog die Klägerin diese Anträge zurück 

(vgl. MietGer ZH MB140015-L vom 26. Januar 2017 E. 1.4). Mit Beschluss 

vom  26. Januar  2017  trat  das  Mietgericht  Zürich  auf  das  Erstreckungsbe-

gehren nicht ein, wobei es einen Rechtskraftvorbehalt in Bezug auf den Aus-

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gang  des  Verfahrens  betreffend  die  Offertstellung  machte.  Das  Begehren 

der Klägerin um Anpassung des Mietzinses während der Erstreckungsdauer 

schrieb das Mietgericht gleichzeitig als durch Rückzug erledigt ab. Diesen 

Entscheid focht die Klägerin mit Berufung an das Obergericht des Kantons 

Zürich an. Derweil leitete die Beklagte mit Schlichtungsgesuch vom 29. No-

vember 2018 resp. Erstreckungsklage vom 7. März 2019 ein zweites Erstre-

ckungsverfahren für die Zeit ab dem 1. Februar 2019 ein (act. 11 Rz. 44 ff.; 

act. 33 Rz. 6, Rz. 44 ff. und Rz. 178). Mit Beschluss vom 1. September 2020 

des Obergerichts des Kantons Zürich resp. 7. Mai 2020 des Mietgerichts Zü-

rich wurden die Erstreckungsverfahren je als gegenstandslos geworden ab-

geschrieben, nachdem die Beklagte die Objekte im Februar 2020 verlassen 

hatte (vgl. OGer ZH NG170007-O vom 1. September 2020 resp. MietGer ZH 

MB190006-L vom 7. Mai 2020).

Die  Beklagte  verblieb  bis  am  20. Februar  2020  in  den  Liegenschaften.  Ab  dem 

1. Februar  2014  bis  zu  ihrem  Auszug  bezahlte  sie  den  per  31. Januar  2014  ge-

schuldeten  Mietzins  (act. 1  Rz. 26  und  Rz. 53 ff.;  act. 11  Rz. 29;  act. 33  Rz. 46, 

Rz. 48 und Rz. 169; act. 42 Rz. 80; act. 46 Rz. 4).

bb.

Gegenstand der vorliegenden Klage

Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten für den Zeit-

raum vom 1. Februar 2014 bis Ende Februar 2020 die Bezahlung der Differenz zwi-

schen  dem  tatsächlich  geleisteten  und  einem  an  die  marktüblichen  Verhältnisse 

angepassten  Mietzins  für  die  Liegenschaften  C._____-strasse 1/3/2  in  … Zürich. 

Dabei nimmt sie hinsichtlich des als marktüblich behaupteten Mietzinses sowohl in 

quantitativer als auch in zeitlicher Hinsicht Differenzierungen vor. Für den Zeitraum 

vom 1. Februar 2014 bis zum 31. Januar 2019 und nur für die Mietobjekte C._____-

strasse 1 und 2 fordert sie eine Erhöhung des geschuldeten Mietzinses auf einen 

für eine Warenhausnutzung marktüblichen Mietzins. Für den Zeitraum vom 1. Fe-

bruar 2019 bis Ende Februar 2020 und für das Mietobjekt C._____-strasse 3 (ge-

samter Zeitraum) fordert die Klägerin hingegen eine Erhöhung auf einen marktüb-

lichen Mietzins, der sich an Verkaufsflächen ohne Nutzungseinschränkung orien-

tiert.  Konkret  fordert  sie  eine  Erhöhung  auf  CHF 11'817'258.20  pro  Jahr  (exkl. 

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MwSt.; Phase bis 31. Januar 2019) bzw. CHF 19'510'070.– pro Jahr (exkl. MwSt.; 

Phase ab 1. Februar 2019). Nach Abzug der von der Beklagten tatsächlich geleis-

teten Mietzinszahlungen ergibt sich die mit dem eingangs aufgeführten Rechtsbe-

gehren geltend gemachte Forderung in Höhe von CHF 44'805'529.– zzgl. Zins. Die 

Beklagte schliesst auf Nichteintreten, eventualiter Abweisung der Klage.

cc.

Prozessgeschichte

Die  vorliegende  Klage  wurde  von  der  Klägerin  mit  Eingabe  vom  15. September 

2021  (gleichentags  überbracht)  samt  Beilagen  hierorts  rechtshängig  gemacht 

(act. 1; act. 2; act. 3/1–34). Dafür wurde die Geschäfts-Nr. HG210181 eröffnet. Mit 

Verfügung vom 16. September 2021 wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines 

Kostenvorschusses sowie zur Einreichung eines ergänzten Beweismittelverzeich-

nisses  angesetzt  (act. 4).  Nach  fristgerechtem  Eingang  des  Kostenvorschusses 

(act. 6) sowie des ergänzten Beweismittelverzeichnisses (act. 7; act. 8) wurde der 

Beklagten mit Verfügung vom 7. Oktober 2021 Frist zur Einreichung der Klageant-

wort  angesetzt  (act. 9).  Die  Beklagte  erstattete  mit  Eingabe  vom  25. November 

2021 eine beschränkte Klageantwort (act. 11; act. 12; act. 13/1–12). Darin bean-

tragte  sie  Nichteintreten  auf  die  Klage  wegen  fehlender  sachlicher  Zuständigkeit 

sowie bereits rechtskräftig entschiedener Sache, eventualiter Klageabweisung. Zu-

dem beantragte sie die Beschränkung des Verfahrens unter Abnahme der Frist zur 

Einreichung der (unbeschränkten) Klageantwort. Mit Verfügung vom 2. Dezember 

2021 wurde das Verfahren einstweilen auf die Frage der sachlichen Zuständigkeit 

des Handelsgerichts und auf die Frage, ob eine abgeurteilte Sache vorliege, be-

schränkt (act. 14). Die der Beklagten laufende Frist zur Erstattung der Klageantwort 

wurde  abgenommen  und  der  Klägerin  eine  Frist  zur  Stellungnahme  zur  Eingabe 

der Beklagten angesetzt. Die Klägerin reichte ihre Stellungnahme fristgerecht mit 

Eingabe vom 10. Januar 2022 samt Beilagen ein (act. 16; act. 17/35–43).

Mit  Beschluss  vom  22. März  2022  trat  das  hiesige  Gericht  mit  der  Begründung, 

dass  es  sich  um  eine  bereits  rechtskräftig  entschiedene  Sache  handle,  auf  die 

Klage nicht ein (act. 18 [= HGer ZH HG210181]). Dieser Beschluss wurde von der 

Klägerin  ans  Bundesgericht  weitergezogen.  Mit  Urteil  vom  25. November  2022 

hiess  das  Bundesgericht  die  Beschwerde  gut,  hob  den  Beschluss  vom  22. März 

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2022 auf und wies die Sache zur weiteren Behandlung an das hiesige Gericht zu-

rück (act. 23 [BGer 4A_197/2022 vom 24. November 2022], fortan auch: 'erster Rü-

ckweisungsentscheid'). Das Bundesgericht kam zum Schluss, die durch die Kläge-

rin im ersten Erstreckungsverfahren gestellten und hernach zurückgezogenen An-

träge  betreffend  Anpassung  des  Mietzinses  für  die  Liegenschaften  C._____-

strasse 1/3/2 in … Zürich ab 1. Februar 2014 bis zur vollständigen Rückgabe der 

Mietobjekte hätten einen anderen Streitgegenstand als den vorliegenden betroffen 

(vgl. act. 23 E. 2.5 ff. m.H.). Diese Beurteilung begründete es damit, dass die Kla-

gebegehren "inhaltlich nicht deckungsgleich" seien, zumal die zum Gegenstand der 

vorliegenden Klage gemachte Geldforderung "auf der weiteren Nutzung der Mie-

tobjekte durch die Mieterin [die Beklagte] und damit auf neuen Tatsachen" beruhe, 

"die ausserhalb der zeitlichen Grenzen der materiellen Rechtskraft des Erstverfah-

rens" lägen (act. 23 E. 2.6). Es folgerte, die Ausschlusswirkung, die negative Wir-

kung der materiellen Rechtskraft, stehe einem Eintreten auf die Sache nicht entge-

gen.

Unter  der – infolge  der  Rückweisung – neuen  Geschäfts-Nr. HG220227  trat  das 

hiesige Gericht mit Beschluss vom 16. März 2023 abermals nicht auf die Klage ein, 

wobei  es  den  Entscheid  mit  sachlicher  Unzuständigkeit  begründete  (act. 25 

[= HGer ZH HG220227). Auch dieser Beschluss wurde von der Klägerin weiterge-

zogen und erneut hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, hob den Beschluss 

vom 16. März 2023 auf und wies die Sache zur weiteren Behandlung an das nach 

der  bundesgerichtlichen  Beurteilung  sachlich  zuständige  Handelsgericht  zurück 

(act. 30 [BGer 4A_263/2023 vom 11. September 2023], fortan auch: 'zweiter Rück-

weisungsentscheid').  Das  Verfahren  wird  nunmehr  unter  der  neuen  Geschäfts-

Nr. HG230209 weitergeführt. Mit Verfügung vom 17. Oktober 2023 wurde der Be-

klagten Frist zur Erstattung einer umfassenden Klageantwort angesetzt (act. 31). 

Innert Frist reichte die Beklagte die Klageantwort vom 7. November 2023 ins Recht 

(act. 33; act. 34/1-15). Mit Verfügung vom 7. November 2023 wurde die Prozess-

leitung des vorliegenden Verfahrens an den Instruktionsrichter delegiert (act. 35). 

In der Folge wurden die Parteien auf den 14. Februar 2024 zur Vergleichsverhand-

lung vorgeladen (act. 37), anlässlich welcher keine Einigung erzielt werden konnte 

(Prot. S. 4 f.). Mit Verfügung vom gleichen Tag wurde daher ein zweiter Schriften-

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wechsel  angeordnet  und  der  Klägerin  Frist  zur  Erstattung  der  Replik  angesetzt 

(act. 40). Jene reichte die Klägerin fristgerecht ins Recht (act. 42; act. 43/1-7). In 

der ihr mit Verfügung vom 8. Mai 2024 dafür angesetzten Frist (act. 44) erstattete 

die Beklagte die Duplik vom 12. Juli 2024 (act. 46; act. 47/1-59). Diese wurde der 

Klägerin mit Verfügung vom 2. August 2024 zugestellt, und es wurde den Parteien 

mitgeteilt, der Aktenschluss sei eingetreten (act. 50). Mittels Stellungnahme liess 

sich die Klägerin am 3. September 2024 abermals vernehmen (act. 52), woraufhin 

die  Beklagte  ihrerseits  am  2. Oktober  2024  eine  Stellungnahme  zu  den  Akten 

reichte  (act. 57).  Diese  wurde  der  Klägerin  per  Gerichtsurkunde  zugestellt  (Prot. 

S. 13); sie liess sich dazu nicht mehr vernehmen.

Parallel dazu reichte die Klägerin am 17. Juli 2024 eine Noveneingabe betreffend 

das  Mietverhältnis  der  Beklagten  an  der  F._____-gasse  4  in  … Zürich  (sog. 

"G._____  C._____-strasse")  mit  der  H._____  AG  ein  und  beantragte  die  Edition 

des entsprechenden Mietvertrags (act. 48; act. 49/1 [= act. 47/55; Duplikbeilage]). 

Die Beklagte reichte mit Eingabe vom 3. September 2024 eine Stellungnahme zur 

Noveneingabe ein und beantragte Schutzmassnahmen (ehem. act. 53). Dieser An-

trag wurde mit Beschluss vom 18. September 2024 abgewiesen und die Eingabe 

der Beklagten vom 3. September 2024 wurde aus dem Recht gewiesen (act. 55). 

Zugleich wurde der Beklagten eine Nachfrist zur Einreichung einer überarbeiteten 

Stellungnahme  zur  Noveneingabe  der  Klägerin  vom  17. Juli  2024  angesetzt.  Mit 

Eingabe  vom  14. Oktober  2024  reichte  die  Beklagte  eine  verbesserte  Stellung-

nahme  (act. 58;  act. 59/1)  sowie  einen  Antrag  auf  Schutzmassnahmen  gemäss 

Art. 156 ZPO (act. 60; act. 61/1-2) zu den Akten. Mit Verfügung vom 23. Oktober 

2024  wurde  der  Klägerin  Frist  zur  Stellungnahme  zum  Antrag  der  Beklagten  auf 

Anordnung von Schutzmassnahmen angesetzt  (act. 62). Die Klägerin reichte mit 

Eingabe vom 11. November 2024 fristgemäss eine Stellungnahme ein (act. 64). Mit 

Beschluss vom 9. Dezember 2024 untersagte es das hiesige Gericht der Klägerin 

unter Strafandrohung bis zum rechtskräftigen Abschluss des vorliegenden Verfah-

rens einschliesslich eines allfälligen bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens im 

Wesentlichen, die mit der Stellungnahme vom 14. Oktober 2024 eingereichte Bei-

lage  (Mietvertrag  zwischen  G._____  AG  und  der  Beklagten  vom  5. Juli  2024; 

act. 59/1) sowie die in der Stellungnahme (act. 58) in Rz. 17 bis 20 und Rz. 23 auf-

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geführten Informationen zum Mietzins Dritten schriftlich, mündlich oder anderweitig 

zugänglich zu machen (act. 65). Nach Ablauf der Beschwerdefrist des vorgenann-

ten Beschlusses wurden die Stellungnahme der Beklagten vom 14. Oktober 2024 

und die dazugehörige Beilage (act. 58; act. 59/1) der Klägerin mit Verfügung vom 

12. Februar  2025  zugestellt  (act. 67).  Die  Klägerin  nahm  dazu  mit  Eingabe  vom 

24. Februar 2025 Stellung (act. 70). Jene Stellungnahme wurde der Beklagten zu-

gestellt  (Prot.  S. 19),  woraufhin  diese  am  6. März  2025  ihrerseits  eine  Stellung-

nahme ins Recht reichte (act. 71). Diese wurde der Klägerin zugestellt (Prot. S. 20). 

Weitere Eingaben erfolgten nicht.

Mit Verfügung vom 14. April 2025 wurde den Parteien Frist angesetzt, zu erklären, 

ob sie auf die Durchführung der mündlichen Hauptverhandlung – unter Vorbehalt 

der Durchführung eines Beweisverfahrens – verzichteten (act. 72). Beide Parteien 

verzichteten in der Folge auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung 

(act. 74; act. 75).

Das Verfahren erweist sich als spruchreif (Art. 236 Abs. 1 ZPO). Auf die einzelnen 

Parteivorbingen sowie auf die Akten ist in den nachfolgenden Erwägungen einzu-

gehen, soweit sich dies zur Entscheidfindung als notwendig erweist.

c.

Kostenvorschuss

Der von der Klägerin im Verfahren mit der Geschäfts-Nr. HG210181 geleistete Kos-

tenvorschuss in der Höhe von CHF 295'000.–, welcher alsdann auf das Verfahren 

mit der Geschäfts-Nr. HG220227 übertragen wurde, wurde weiter auf das vorlie-

gende Verfahren mit der Geschäfts-Nr. HG240080 übertragen.

d.

Gerichtsbesetzung

Die Gerichtsbesetzung hat sich seit den  beiden vorangehenden Endentscheiden 

(HGer ZH HG210181 vom 22. März 2022 und HGer ZH HG220227 vom 16. März 

2023) insofern geändert, als dass anstelle von Oberrichterin Nicole Klausner neu 

Oberrichter  Dr. Daniel  Schwander  als  Instruktionsrichter  amtet.  Dies  wurde  den 

Parteien mit Delegationsverfügung vom 7. November 2023 zur Kenntnis gebracht 

(act. 35). Der Instruktionsrichter hat denn auch an der Vergleichsverhandlung vom 

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14. Februar 2024 teilgenommen (vgl. Prot. S. 4 f.). Die personelle Veränderung ist, 

weil begründet, zulässig (vgl. BGE 142 I 93 E. 8.2.). Ansonsten hat sich der Spruch-

körper nicht verändert.

Erwägungen:

II. Formelles

1.

Tragweite der Rückweisungen

Heisst das Bundesgericht eine Beschwerde gut und weist es die Angelegenheit zur 

neuen Beurteilung an die kantonale Instanz zurück, wird der Streit in jenes Stadium 

vor der kantonalen Instanz zurückversetzt, in dem er sich vor Erlass des angefoch-

tenen Entscheids befand. Dabei ist die kantonale Instanz – ebenso wie auch das 

Bundesgericht – nach ständiger Rechtsprechung an die rechtliche Beurteilung, mit 

der  die  Rückweisung  begründet  wurde,  gebunden  (BGE  143  IV  214  E. 5.3.3; 

BGE 135 III 334 E. 2.1 m.H.; BGer 4A_48/2019 vom 29. August 2019 E. 2.). Ent-

scheidend ist nicht das Dispositiv, sondern die materielle Tragweite des bundesge-

richtlichen Entscheids (BGE 143 IV 214 E. 5.2.1). Die Verbindlichkeit beschlägt ne-

ben allfälligen Punkten, derentwegen keine Rückweisung erfolgte, die mithin defi-

nitiv entschieden wurden, namentlich die Erwägungen, welche den Rückweisungs-

auftrag  umschreiben  (DORMANN,  in:  Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneubühler 

[Hrsg.], Basler Kommentar BGG, 3. Aufl. 2018, Art. 107 N 18). Soweit das Bundes-

gericht sich darüber hinaus nicht ausgesprochen hat, fällt die kantonale Instanz ihre 

neue  Entscheidung  frei,  ohne  an  ihren  ersten  Entscheid  gebunden  zu  sein 

(BGE 135 III 334 E. 2; vgl. auch HGer ZH HG220147 vom 5. September 2023).

Vorliegend betreffen die bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheide die Frage, 

ob eine abgeurteilte Sache vorliege, resp. die sachliche Zuständigkeit des Handels-

gerichts,  mithin  Eintretensvoraussetzungen.  Das  Bundesgericht  hat  dazu  festge-

stellt, dass die Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. a (schutzwürdi-

ges Interesse), lit. b (sachlich und örtliche Zuständigkeit), und lit. e (keine abgeur-

teilte Sache) ZPO zu bejahen seien (act. 23 E. 2.8 und act. 30 E. 2.6). Diese recht-

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liche Beurteilung ist verbindlich, weshalb dem Nichteintretensantrag der Beklagten 

nicht stattgegeben werden kann, soweit er diese Prozessvoraussetzungen betrifft.

2.

Prozessvoraussetzungen

Das  Bestehen  der  Prozessvoraussetzungen  prüft  das  Gericht  von  Amtes  wegen 

(vgl. Art. 60 ZPO), sofern und soweit diese gerügt werden (ERK, Prozessvorausset-

zungen, Basel 2022, S. 111 f.). Die amtswegige Prüfung enthebt die Parteien dem-

nach weder der Beweislast noch davon, an der Sammlung des Prozessstoffes aktiv 

mitzuwirken (vgl. Art. 160 ZPO), dem Gericht das in Betracht fallende Tatsachen-

material zu unterbreiten und die Beweismittel zu bezeichnen. Demnach hat die kla-

gende Partei diejenigen Tatsachen vorzutragen und zu belegen, welche die Zuläs-

sigkeit ihrer Klage begründen, und die beklagte Partei diejenigen, welche sie an-

greift (BGE 139 III 278 E. 4.3 m.H.; BGE 144 III 552 E. 4.1.3).

Vorliegend hat die Beklagte zwar unter anderem beantragt, auf das Verfahren sei 

nicht einzutreten (act. 11 S. 2, insbes. Rz. 53 ff. und Rz. 66 ff.; act. 33 S. 2; act. 46 

S. 2), ihre Vorbringen zu Art. 59 ZPO (fehlende sachliche und funktionelle Zustän-

digkeit sowie abgeurteilte Sache) wurden vom Bundesgericht jedoch bereits ver-

bindlich als nicht einschlägig beurteilt (vgl. vorne E. II.1.). Die örtliche Zuständigkeit 

ist anerkannt (Art. 33 und Art. 35 Abs. 1 lit. b ZPO; act. 1 Rz. 7; act. 11 Rz. 11 f.; 

act. 16 Rz. 2) und auch die weiteren Prozessvoraussetzungen im Sinne von Art. 59 

ZPO stellt die Beklagte nicht in Frage. Ihr Antrag, infolge Präklusionswirkung die 

Klage abzuweisen, eventualiter – gestützt auf gewisse Lehrmeinungen – nicht ein-

zutreten (act. 46 Rz. 5, vgl. auch Rz. 191 ff., insbes. Rz. 203), ist soweit erforderlich 

im Zusammenhang mit der betroffenen Thematik zu beurteilen (vgl. E. III. 1.). Somit 

geben die Prozessvoraussetzungen an dieser Stelle zu keinen weiteren Bemerkun-

gen Anlass, zumal das Handelsgericht infolge der Rechtshängigkeit der Klage vor 

dem 1. Januar 2025 auch nach Inkrafttreten der revidierten ZPO sachlich zuständig 

bleibt (vgl. Art. 6 Abs. 2 aZPO i.V.m. Art. 407 f. ZPO); auf die vorliegende Klage ist 

einzutreten.

- 12 -

3.

Eingaben nach Aktenschluss (Replik- und Novenrecht)

3.1. Mit Eingabe vom 3. September 2024 reichte die Klägerin – nach Feststellung 

des Aktenschlusses gemäss Verfügung vom 2. August 2024 – eine Stellungnahme 

zur Duplik ein (act. 50; act. 52; vgl. Art. 229 ZPO). Daraufhin reichte die Beklagte 

mit  Eingabe  vom  2. Oktober  2024  ebenfalls  eine  Stellungnahme  zu  den  Akten 

(act. 57).

Im Rahmen des vom Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung anerkannten Re-

plikrechts sind solche Eingaben grundsätzlich zulässig (anstelle vieler: BGE 138 I 

484 E. 2.2). Neue Tatsachen und Beweismittel können indessen nach dem Fallen 

der Novenschranke nur noch nach den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO 

in den Prozess eingebracht werden. Demnach ist das Vorbringen neuer Tatsachen 

zulässig, wenn diese erst nach dem Abschluss des Schriftenwechsels entstanden 

sind (echte Noven; lit. a) oder wenn sie zuvor trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vor-

gebracht werden konnten (unechte Noven; lit. b). Die Zulässigkeit solch unechter 

Noven ist unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände nach objektiven Massstä-

ben zu beurteilen (WILLISEGGER, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kom-

mentar ZPO, 3. Aufl. 2017, Art. 229 N 32). Entscheidend ist, dass der betreffenden 

Partei keine Nachlässigkeit bei der Behauptungs- und Beweislast vorgeworfen wer-

den  kann  (LEUENBERGER,  in:  Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger  [Hrsg.], 

3. Aufl. 2016, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Art. 229 N 8). 

Vorausgesetzt wird weiter, dass die Tatsachen und Beweise unverzüglich, mithin 

bei der nächsten prozessualen Gelegenheit, in den Prozess eingebracht werden 

(WILLISEGGER, a.a.O., Art. 229 N 34; LEUENBERGER, a.a.O., Art. 229 N 10). Will eine 

Partei Noven geltend machen, hat sie zugleich mit deren Einreichung darzulegen, 

dass die Voraussetzungen erfüllt sind (BGE 143 III 42 E. 4.1; HGer ZH HG210152 

vom  12.  Dezember  2023  E. 1.4.;  SOGO/NAEGELI,  in:  Oberhammer/Domej/Haas 

[Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Aufl. 2021, Art. 229 N 11d).

Unter den genannten Voraussetzungen sind beide Stellungnahmen beachtlich. Im 

Hinblick auf die klägerische Eingabe ist zudem zu bemerken, dass es einer klagen-

den Partei weder möglich noch zumutbar ist, auf Vorrat in ihrer Replik sämtliche 

denkbaren Noven zu entkräften, mit denen der Prozessstoff in der Duplik noch aus-

- 13 -

gedehnt  werden  könnte  (vgl.  BGE 146  III  55  E.  2.5.2  m.H.).  Wenn  daher  in  der 

Duplik Noven vorgebracht werden, welche die klagende Partei ihrerseits mit unech-

ten Noven entkräften will, so ist die Voraussetzung von Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO 

insofern erfüllt, als diese Noven vor Aktenschluss trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 

vorgebracht werden konnten. Damit der Klägerin dieser Sorgfaltsnachweis gelingt, 

ist immerhin unabdingbar, dass die Dupliknoven für die Noveneingabe kausal sind. 

Erforderlich ist einerseits, dass (erst) die Dupliknoven das Vorbringen der unechten 

Noven  veranlasst  haben,  und  andererseits,  dass  die  unechten  Noven  in  techni-

scher  bzw.  thematischer  Hinsicht  als  Reaktion  auf  die  Dupliknoven  aufzufassen 

sind.

Beide  Stellungnahmen  erfolgten  je  innert  einer  vom  Gericht  als  angemessen  in 

Aussicht gestellten Zeitspanne für die Wahrnehmung des Replikrechts (vgl. act. 50, 

act. 52, Prot. S. 13 und act. 57). Soweit im Folgenden punktuell Vorbringen dieser 

Stellungnahmen erwähnt werden, so handelt es sich entweder um unter den auf-

gezeigten Bedingungen zulässige oder um (wiederholte) rechtliche Ausführungen 

bzw. Präzisierungen (vgl. act. 52 und act. 57). Ohnehin liegen in Bezug auf diese 

Eingaben  keine  selbständig  entscheidrelevanten  Behauptungen  oder  Bestreitun-

gen vor, deren prozessuale Zulässigkeit eigens geprüft werden müsste, womit sich 

Weiterungen erübrigen.

3.2. Die  weiteren,  ebenfalls  nach  Eingang  der  Duplik  zu  den  Akten  gereichten 

Eingaben der Parteien (act. 48; ehem. act. 53 [aus dem Recht gewiesen]; act. 58; 

act. 60; act. 64; act. 70; act. 71) betreffen das Mietverhältnis der Beklagten an der 

F._____-gasse 4  in  … Zürich  (sog.  "G._____  C._____-strasse")  mit  der  H._____ 

AG resp. diesbezüglich beantragte Schutzmassnahmen. Wie noch zu zeigen sein 

wird (vgl. E. III.2.3.2.6.), ist dieses Mietverhältnis der Beklagten bzw. der darin ver-

einbarte Mietzins ohne Relevanz für das vorliegende Verfahren. Ebensolches gilt 

dementsprechend für die vorgenannten Eingaben, weshalb sich auch hierzu wei-

tere Ausführungen erübrigen.

- 14 -

4.

Behauptungs- und Bestreitungslast/Beweisverfahren

Im ordentlichen Verfahren gelten die Dispositions- und die Verhandlungsmaxime 

(Art. 55 Abs. 1 und Art. 58 Abs. 1 ZPO): Das Gericht ist an die Parteianträge ge-

bunden und kann weder mehr als verlangt noch weniger als anerkannt oder ande-

res  zusprechen,  als  von  den  Parteien  explizit  beantragt  wird  (SEILER,  in:  Sutter-

Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-

prozessordnung, 4. Aufl. 2025, Art. 58 N 9). Es ist (allein) Sache der Parteien, die 

Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel an-

zugeben  bzw.  entsprechende  Beweisanträge  zu  stellen  (Behauptungs-  und  Be-

weislast; BGE 132 III 186 E. 4.). Inwieweit Tatsachen zu behaupten und zu sub-

stantiieren sind, ergibt sich einerseits aus den Tatbestandsmerkmalen der angeru-

fenen  Norm  und  andererseits  aus  dem  prozessualen  Verhalten  der  Gegenpartei 

(vgl. BGE 144 III 519 E. 5.2 und BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.1.). 

Der Behauptungslast ist durch das Aufstellen eines schlüssigen, vollständigen Tat-

sachenvortrags Genüge getan. Das heisst, dass eine Partei diejenigen Tatsachen 

widerspruchsfrei und vollständig angeben muss, auf die sie ihr Begehren stützt, so 

dass der Tatsachenvortrag bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die an-

begehrte  Rechtsfolge  zulässt  (BGer 4A_494/2020  vom  24. Juni  2022  E. 4.1.; 

BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.2.). Kommt eine Partei ihrer Behaup-

tungslast nicht nach, bleiben die betreffenden Tatsachen im Prozess unberücksich-

tigt  (BGer 4C.211/2006  vom  26. Juni  2007  E. 3.1;  WILLISEGGER,  a.a.O.,  Art. 222 

N 24).

Als Gegenstück zur Behauptungslast trifft die nicht beweisbelastete Partei die Be-

streitungslast.  Sie  hat  im  Einzelnen  darzutun,  welche  Tatsachen  anerkannt  und 

welche bestritten werden (Art. 222 Abs. 2 ZPO; BGE 141 III 433 E. 2.6). Dagegen 

hat sie grundsätzlich nicht darzutun, weshalb eine bestrittene Behauptung unrichtig 

sei (BGer 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 4.1). Je detaillierter die Behauptun-

gen sind, desto höher sind die Anforderungen an die Bestreitungen (BGE 144 III 

519 E. 5.2.2.3; BGE 141 III 433 E. 2.6); pauschale Bestreitungen reichen nicht aus 

(BGer 4A_415/2021  vom  18. März  2022  E. 5.3.).  Bestreitet  die  Gegenpartei  die 

Vorbringen  der  behauptungsbelasteten  Partei,  trifft  diese  eine  über  die  Behaup-

- 15 -

tungslast hinausgehende Substantiierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls in Ein-

zeltatsachen zergliedert umfassend und klar darzulegen und dazugehörige Bewei-

santräge so zu stellen, dass darüber Beweis abgenommen und der Gegenbeweis 

angetreten  werden  kann  (BGE  144  III  519  E. 5.2.1.1;  BGer 4A_494/2020  vom 

24. Juni 2022 E. 4.2.; BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.2.).

Zu  einem  Beweisverfahren  kommt  es,  wenn  rechtserhebliche  Tatsachen  strittig 

sind (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Dabei gehört auch die Bezeichnung der einzelnen Be-

weismittel zu den gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO zu behauptenden Tatsachen. 

Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht an-

gebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt (Art. 152 Abs. 1 ZPO). Formgerecht 

ist ein Beweismittel nur dann angeboten, wenn sich die Beweisofferte eindeutig der 

damit zu beweisenden Tatsachenbehauptung zuordnen lässt und umgekehrt (Prin-

zip der Beweisverbindung; Art. 152 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO; 

BGE 144  III  67  E. 2.1  m.H.).  Kommt  eine  Partei  ihrer  Substantiierungslast  nicht 

nach, ergeht ein Sachentscheid ohne Beweisabnahme, weil die behauptete Tatsa-

che von Anfang an so behandelt wird, wie wenn sie beweislos wäre (WILLISEGGER, 

a.a.O., Art. 221 N 30; vgl. auch BGE 127 III 365 E. 2.c).

III. Materielles

1.

Vorfrage: Bindungswirkung eines Rückzugs

1.1.

Im  ersten  Erstreckungsverfahren  (Verfahren  MB140015-L;  vgl.  auch 

E. I.b.aa.)  hat  die  Klägerin  in  ihrer  Klageantwort  zunächst  die  folgenden  Anträge 

gestellt (act. 11 Rz. 35 m.H.a. act. 13/6-7; act. 13/6 S. 2; vgl. auch act. 3/28):

"2. a. Es sei der Netto-Mietzins für die Dauer der Nutzung der von der Klägerin 
[= heutige Beklagte] belegten Flächen in den Liegenschaften C._____-
strasse 1, 3 und 2 ab 1. Februar 2014 bis zur vollständigen Rückgabe 
im Sinne von Art. 272c OR (analog) wie folgt den veränderten Verhält-
nissen anzupassen:

▪ 1. Untergeschoss: 1'315.30 m2 x CHF 1'900.00 

   CHF   2'499'070

▪ Erdgeschoss:

1'290.80 m2 x CHF 6'500.00    CHF   8'390'200

▪ 1. Obergeschoss: 1'614.70 m2 x CHF 2'500.00    CHF   4'036'750

- 16 -

▪ 2. bis 5. Obergeschoss:

• 2. OG: 

2'128.30 m2 x CHF    900.00     CHF   1'915'470

• 3. OG:

2'138.10 m2 x CHF    900.00    CHF   1'924'290

• 4. OG:

2'070.40 m2 x CHF    900.00    CHF   1'863'360

• 5. OG:

1'667.70 m2 x CHF    900.00    CHF   1'500'930

Total netto pro Jahr 

   CHF 22'130'070

Total netto pro Monat (gerundet) 

   CHF   1'844'172

b. Eventuell sei der Netto-Mietzins für die Dauer der Nutzung der von der 
Klägerin [= heutige Beklagte] belegten Flächen in den Liegenschaften 
C._____-strasse 1, 3 und 2 gemäss lit. a hiervor ab 1. Februar 2014 bis 
zur vollständigen Rückgabe im Sinne von Art. 272c OR (analog) nach 
Ermessen des Gerichts angemessen zu erhöhen[.]"

Diese Anträge hat die Klägerin alsdann, während noch rechtshängigem Verfahren, 

aus "prozessökonomischen Gründen" zur "Beschleunigung des pendenten Mieter-

streckungsverfahren" unter ausdrücklichem Vorbehalt der "Geltendmachung sämt-

licher Rechte und Ansprüche im Zusammenhang mit der Höhe des von der Klägerin 

zu leistenden Mietzinses in separaten Verfahren" am 15. August 2016 zurückgezo-

gen (act. 13/9 Rz. 2; vgl. auch act. 3/28, act. 11 Rz. 37 und act. 16 Rz. 28 f.). Vor 

dem Hintergrund des Rückzugs der Anträge im früheren Erstreckungsverfahren trat 

das  hiesige  Gericht  unter  der  Geschäfts-Nr. HG210181  mit  der  Begründung,  der 

Rückzug habe eine res iudicata bewirkt, nicht auf die vorliegend gestellten Begeh-

ren der Klägerin ein (act. 18 [= HGer ZH HG210181 vom 22. März 2022]; vgl. auch 

E. 1.b.cc.).  Das  Bundesgericht  erwog  dazu  demgegenüber  was  folgt  (act. 23 

E. 2.6):

 "Die zum Gegenstand des Zweitverfahrens gemachte Geldforderung im Betrag 
von Fr. 44'805'529.-- zuzüglich Zins beruht auf der weiteren Nutzung der Mie-
tobjekte  durch die  Mieterin  und  damit  auf  neuen Tatsachen, die  ausserhalb 
der zeitlichen Grenzen der materiellen Rechtskraft des Erstverfahrens liegen. 
[…].

  Die Ansicht, dass der heute zu beurteilende Streitgegenstand mit demjenigen 
des Erstreckungsverfahrens MB140015 identisch und die Klage daher nach 
Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO unzulässig ist, hält vor Bundesrecht nicht stand."

- 17 -

Zur vorliegend interessierenden materiellen Rechtkraft hielt es im Besonderen fest 

(act. 23 E. 2.4.2): 

 "Materielle Rechtskraft bedeutet Massgeblichkeit eines formell rechtskräftigen 
Urteils in jedem späteren Verfahren unter denselben Parteien. Sie hat nach 
ständiger Rechtsprechung zwei Wirkungen, nämlich eine positive und eine ne-
gative. In positiver Hinsicht bindet sie das Gericht in einem späteren Prozess 
an  alles, was  im Urteilsdispositiv des früheren Prozesses festgestellt  wurde 
(sogenannte  Präjudizialitäts-  oder  Bindungswirkung).  In  negativer  Hinsicht 
verbietet sie jedem späteren Gericht, auf eine Klage einzutreten, deren Streit-
gegenstand mit dem rechtskräftig beurteilten identisch ist, sofern die klagende 
Partei nicht ein schutzwürdiges Interesse an Wiederholung des früheren Ent-
scheids geltend machen kann (sogenannte Ausschlusswirkung). Es fehlt dann 
an einer Prozessvoraussetzung, was Art. 59 Abs. 2 lit e ZPO zum Ausdruck 
bringt  (BGE 145  III  143  E.  5.1;  142  III  210  E.  2.1;  Urteil  4A_525/2021  vom 
28. April 2022, nicht zur Publ. vorgesehene E. 3.2; je mit weiteren Hinweisen)."

Das höchste Gericht verneinte demnach die negative Wirkung (Ausschlusswirkung) 

infolge  des  Rückzugs  der  klägerischen  Anträge  im  vorangegangenen  Erstre-

ckungsverfahren mangels Identität der Streitgegenstände (vgl. auch E. I.b.cc.). Die 

Frage  nach  deren  positiven  Wirkung  (Bindungswirkung)  liess  es  mit  Hinweis  auf 

das Verfahrensstadium hingegen ausdrücklich offen (act. 23 E. 2.7; vgl. auch den 

zweiten Rückweisungsentscheid, act. 30 E. 2.5). Sie ist nun näher zu beleuchten.

1.2. Die  materielle  Rechtskraft  ist  ein  Aspekt  des  aus  der  bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung  gewachsenen,  ungeschriebenen  Zivilprozessrechts  (vgl.  Bot-

schaft  ZPO,  BBl 2006,  S. 7229,  Fn. 1,  und  S. 7345;  vgl.  auch  Botschaft  ZPO, 

BBl 2020, S. 2697 ff. e contrario). Sie setzt die formelle Rechtskraft voraus und be-

trifft die Verbindlichkeit eines Urteils für spätere Prozesse unter denselben Parteien 

(BGE 121 III 474 E. 2.; BGer 4A_65/2024 vom 19. August 2024 E. 2.; DROESE, Res 

iudicata ius facit [zit. DROESE, a.a.O.], Habil. Luzern, 2015, S. 205 und S. 219; MÜL-

LER, Bestand und Wirkungen von Entscheiden im Zivilprozess, Diss. Zürich, 2024, 

S. 52 ff.; SCHWANDER, Die objektive Reichweite der materiellen Rechtskraft – Aus-

gewählte Probleme, Diss. Zürich, 2002, S. 3).

Die materielle Rechtskraft weist eine prozessuale (negative resp. ausschliessende) 

und eine materiellrechtliche (positive resp. bindende) Komponente auf (BGE 145 

- 18 -

III 143, E. 5.1; SCHWANDER, a.a.O., S. 8; DROESE, a.a.O., S. 218). Während die ne-

gative Wirkung das Eintreten auf ein späteres, mit einem rechtskräftigen Entscheid 

abgeurteiltes Verfahren verbietet, bindet die positive Wirkung den Richter im spä-

teren Prozess über einen anderen Streitgegenstand, in dem sich die bereits beant-

wortete Hauptfrage als Vorfrage stellt, mit Bezug auf die materiellrechtliche Beur-

teilung dieser Vorfrage an das rechtskräftige Ersturteil (SCHWANDER, a.a.O., S. 8; 

DROESE, a.a.O., S. 205 und S. 219 ff.; WEBER/OBERHAMMER, in: Oberhammer/Do-

mej/Haas  [Hrsg.],  Kurzkommentar  ZPO,  a.a.O.,  Art. 236  N 44.,  act. 23  E. 2.6). 

Beide Wirkungen bezwecken demnach die Massgeblichkeit des früheren, rechts-

kräftigen Entscheids. Die Bindungswirkung wirkt dabei insofern indirekt, als dass 

eine abweichende neue Beurteilung den früheren Entscheid in Frage stellen würde, 

weshalb  jener  inhaltlich  vorausgesetzt  werden  muss  (DROESE,  a.a.O.,  S. 205). 

Zweck  der  materiellen  Rechtskraft  ist  folglich  die  Gewährung  von  "Rechtsschutz 

durch gerichtlichen Entscheid" resp. "die Einmaligkeit des Rechtsschutzes in der 

Sache", namentlich durch Verhinderung sich widersprechender Entscheide (DRO-

ESE, a.a.O., S. 219 und S. 286 ff.; vgl. auch MÜLLER, a.a.O., S. 55 f.).

Nach ständiger Rechtsprechung tritt die Rechtskraftwirkung subjektiv nur zwischen 

den Prozessparteien im formellen Sinn und objektiv nur soweit ein, als über den 

geltend  gemachten  Anspruch  entschieden  worden  ist  (BGE  147  III  345  E. 6.4.1; 

BGE 141 III 229 E. 3.2.6; BGer 4C.314/2004 vom 17. November 2004 E. 1.1; vgl. 

auch je BGE 121 III 474 E. 4.a und BGE 123 III 16 E. 2.a, wonach in anspruchsbe-

zogene materielle Rechtskraft allein das Sachurteil erwachse, welches nur gege-

ben  sei,  "wenn  und  soweit  das  Gericht  die  Sachverhaltsvorbringen  der  Parteien 

materiellrechtlich  würdigt,  das  heisst  den  geltend  gemachten  Anspruch  inhaltlich 

beurteilt").  Einzig  das  Dispositiv  nimmt  an  der  Rechtskraft  teil  (BGE  148  III  371 

E. 5.3.2.;  vgl.  auch  BGE 147  III  345  E. 6.4.1,  BGE  145  III  143  E. 5.1  oder 

BGer 4A_197/2022  vom  25. November  2022  E. 2.4.2.;  DROESE,  a.a.O.,  S. 219; 

MÜLLER, a.a.O., S. 55). In zeitlicher Hinsicht materiell rechtskräftig wird nach dem 

Grundsatz der Präklusion der individualisierte Anspruch schlechthin (vgl. BGE 145 

III 143 E. 5.1, BGE 142 III 210 E. 2. und 2.1 oder BGE 139 III 126 E. 3.1 je m.w.H.). 

Dies schliesst Angriffe auf sämtliche Tatsachen aus, die im Zeitpunkt des Urteils 

bereits bestanden, unabhängig davon, ob sie den Parteien bekannt waren, von die-

- 19 -

sen vorgebracht oder vom Richter beweismässig als erstellt erachtet wurden. Aus-

serhalb der zeitlichen Grenzen der materiellen Rechtskraft liegen dagegen rechts-

begründende oder rechtsverändernde Tatsachen, die im früheren Prozess nicht zu 

beurteilen waren, also neue erhebliche Tatsachen, die seit dem ersten Urteil ein-

getreten sind und den Anspruch in der nunmehr eingeklagten Form erst entstehen 

liessen (BGE 145 III 143 E. 5.1; BGE 140 III 278 E. 3.3; BGE 139 III 126 E. 3.2.1 

und E. 4.1; BGE 125 III 241 E. 1d je m.w.H.; vgl. auch DROESE, a.a.O., S. 208 und 

WEBER/OBERHAMMER, a.a.O., Art. 236 N 28 ff. und N 45 ff.). Jene Tatsachen wer-

den folglich nicht verbindlich.

1.3. Vor diesem Hintergrund ist vorfragweise zu beurteilen, ob dem Rückzug der 

oben genannten Begehren im fraglichen Erstreckungsverfahren durch die Klägerin 

Präjudizialitäts- oder Bindungswirkung für die vorliegende Streitigkeit zukommt (so 

die Beklagte: act. 11 Rz. 76 ff.; act. 33 Rz. 8 ff. und Rz. 98 ff.; act. 46 Rz. 163 ff., 

Rz. 278 ff., Rz. 322, Rz. 364, Rz. 389 ff., Rz. 439 und Rz. 441.5; act. 57 Rz. 9 ff.; 

anders  die  Klägerin:  act. 42  Rz. 4 ff.,  Rz. 23 ff.,  Rz. 31 ff.,  Rz. 33 ff.,  Rz. 94, 

Rz. 119 ff.  und  Rz. 128 ff.;  act. 52  Rz. 17 ff.;  vgl.  auch  act. 16  Rz. 67 ff.).  Diese 

Rechtsfrage ist von Amtes wegen zu beurteilen (vgl. WEBER/OBERHAMMER, a.a.O., 

Art. 236 N 65).

1.4. Mit Blick auf die verbindliche Auffassung des Bundesgerichts steht zunächst 

fest, dass die weitere Nutzung der Mietobjekte durch die Beklagte neue Tatsachen 

schuf, die "ausserhalb der zeitlichen Grenzen der materiellen Rechtskraft des Erst-

verfahrens"  liegen,  mithin  nicht  rechtskräftig  geworden  sind  (act. 23  E. 2.6;  vgl. 

auch act. 16 Rz. 81 sowie act. 42 Rz. 127 und Rz. 131). Die Dauer des weiteren 

Verbleibs  der  Beklagten  in  den  Liegenschaften  der  Klägerin  stellt  demnach  eine 

neue  Tatsache  dar,  die  im  Zeitpunkt  des  Rückzugs  noch  nicht  bestanden  hatte. 

Jene Dauer lag in der gegebenen Konstellation aufgrund des Erstreckungsverfah-

rens – und  zwar  unabhängig  davon,  wie  dieses  entschieden  worden  wäre – im 

freien Ermessen des Erstreckungsgerichts und liess den Anspruch in der nunmehr 

eingeklagten Form erst entstehen. Als neue Tatsache wurde sie nicht präkludiert 

und damit nicht rechtskräftig. Als (Aus-)Wirkungen der materiellen Rechtskraft set-

zen allerdings sowohl die negative als auch die positive Wirkung sinnlogisch das 

- 20 -

Bestehen der materiellen Rechtskraft voraus (vgl. auch BGE 138 III 382 E. 3.2.1.). 

Besteht keine Rechtskraft, gibt es auch deren Wirkungen nicht. Eine Bindungswir-

kung des unmittelbar wirkenden Rückzugs in Bezug auf die vorliegend zu beurtei-

lenden klägerischen Begehren fällt damit von Vornherein ausser Betracht, insoweit 

der  Zeitraum  nach  der  (Teil-)Rückzugserklärung  vom  15. August  2016  (vgl. 

act. 13/9) zu beurteilen ist (vgl. BGE 139 III 133 E. 1.2).

1.5.

Zu  prüfen  bleibt  demnach  nur  noch,  ob  der  Rückzug  bezüglich  des  Zeit-

raums bis und mit 14. August 2016 positive Wirkung für das vorliegende Verfahren 

entfaltet. Das Bundesgericht hat die Frage der Bindungswirkung des Rückzugs in 

der jüngeren Vergangenheit wiederholt offengelassen (vgl. BGE 148 III 30 E. 3.3. ff. 

und BGer 4A_65/2024 vom 19. August 2024 E. 3.). Die Lehre ist gespalten (Bin-

dungswirkung  eines  Rückzugs  verneinend:  LEUMANN/LIEBSTER, 

in:  Sutter-

Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-

prozessordnung,  a.a.O.,  Art. 241  N 18;  DROESE,  in:  Oberhammer/Domej/Haas 

[Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, a.a.O., Art. 65 N 6; RICHERS/NAEGELI, in: Oberham-

mer/Domej/Haas  [Hrsg.],  Kurzkommentar  ZPO,  a.a.O.,  Art. 241  N 35;  MÜLLER 

CHEN,  in:  Brunner/Schwander/Vischer  [Hrsg.],  Schweizerische  Zivilprozessord-

nung,  3. Aufl.  2025,  Art. 65  N 23;  OBERHAMMER,  in:  Spühler/Tenchio/Infanger 

[Hrsg.],  Basler  Kommentar  ZPO,  2010,  Art. 241  N 29 f.;  BERTI,  Einführung  in  die 

schweizerische  Zivilprozessordnung,  2011,  Rz.  490;  DROESE,  a.a.O,  S. 160  und 

S. 321 ff.; DROESE, in: SZZP 5/2018, S. 345 ff. m.w.H.; vgl. auch DROESE, in: SZZP 

1/2025,  S. 6;  bejahend:  GSCHWEND,  in:  Spühler/Tenchio/Infanger  [Hrsg.],  Basler 

Kommentar ZPO, 4. Aufl. 2024, Art. 241 N 34; STAEHELIN, in: Staehelin/Grolimund 

[Hrsg.], Zivilprozessrecht, 4. Aufl. 2024, § 23 Rz. 22; BASTONS BULLETTI, Bemerkun-

gen zu BGer 5A_383/2020* vom 22.10.2021, in Newsletter ZPO Online 2021-N26, 

Rz. 6a; GUT, Die prozessrechtlichen Wirkungen des eine negative Feststellungs-

klage  abweisenden  Urteils,  in:  Fankhauser/Widmer  Lüchinger/Klingler/Seiler 

[Hrsg.], Das Zivilrecht und seine Durchsetzung, Zürich 2016, S. 166 f.; wohl auch 

KILLIAS, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar ZPO, 2013, Art. 241 N 39, 

HEINZMANN/BRAIDI,  in:  Chabloz/Dietschy-Martenet/Heinzmann  [Hrsg.],  Petit  com-

mentaire  Code  de  procédure  civile,  2020,  Art.  241  N 23  und  TAPPY,  in:  Boh-

net/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy [Hrsg.], Commentaire romand Code de procé-

- 21 -

dure civile, 2. Aufl. 2018, Art. 241 N 28; unklar: KRIECH, in: Brunner/Schwander/Vi-

scher [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, a.a.O., Art. 241 N 13).

1.6. Wesensbedingt  existiert  bei  einem  Rückzug  kein  (inhaltlicher)  Entscheid 

über den geltend gemachten Anspruch. Damit in Einklang steht, dass ein Rückzug 

nicht in ein konstitutives Dispositiv erwächst, welches an der Rechtskraft teilneh-

men und das Gericht (in einer konkret bezeichneten Tragweite) binden könnte. Im 

Gegenteil stellt der Abschreibungsbeschluss einen "rein deklaratorischen Akt" dar, 

der lediglich den "Prozesserledigungsvorgang" beurkundet, "aber abgesehen da-

von der guten Ordnung halber" erfolgt (BGE 139 III 133 E. 1.2; so im Übrigen auch 

die  Botschaft  ZPO,  BBl 2006,  S. 7345;  RICHERS/NAEGELI,  a.a.O.,  Art. 241  N 38). 

Folgerichtig steht gegen den Abschreibungsbeschluss als solchen denn auch kein 

Rechtsmittel zur Verfügung; lediglich der darin enthaltene Kostenentscheid ist mit 

Beschwerde  anfechtbar  (daran  hält  im  Übrigen  auch  die  revidierte  ZPO – expli-

zit – fest; anders  noch  die  Botschaft  ZPO,  BBl 2020,  S. 2763,  Anpassung  vorge-

schlagen durch die Kommission für Rechtsfragen des Ständerats, vgl. Fahne Som-

mersession  2021  Ständerat  20.026;  vgl.  dazu  auch  TAPPY,  a.a.O.,  Art. 241  N 28 

oder LEUMANN/LIEBSTER, a.a.O., Art. 241 N 17 ff. m.w.H.). Auch existiert keine in-

haltliche Antwort auf eine Hauptfrage, die in einem späteren Prozess über einen 

anderen Streitgegenstand den Richter mit Bezug auf die materiellrechtliche Beur-

teilung binden könnte. Die Gefahr einer abweichenden Beurteilung, welche den frü-

heren  Entscheid  in  Frage  stellen  bzw.  diesem  widersprechen  und  damit  dessen 

Massgeblichkeit bedrohen könnte, besteht nicht. Die Einmaligkeit des Rechtsschut-

zes in der Sache als das Ziel der materiellen Rechtskraft bleibt ohne Weiteres ge-

wahrt, weil es keinen anderen Entscheid in der Sache gibt (vgl. dazu auch den neu 

gefassten  6. Titel  in  der  revidierten  ZPO:  "Beendigung  des  Verfahrens  ohne 

Sachentscheid"). Demgegenüber würden sich bei gegenteiliger Auffassung prakti-

sche  Fragen  zur  Tragweite  des  jeweiligen  Rückzugs  resp.  der  Bindungswirkung 

stellen, was effektiv Rechtsunsicherheit schaffen könnte – zumal sich aus dem (de-

klaratorischen)  Dispositiv  und  den  Erwägungen  mangels  gerichtlicher  Befassung 

nichts dazu ergibt und nach ständiger Rechtsprechung "nicht alles, womit sich das 

Gericht im Erstprozess beschäftigt hat (oder hätte beschäftigen sollen), […] mate-

riell rechtskräftig [wird], andernfalls sich die Parteien mit ins Unabsehbare erweiter-

- 22 -

ten Bindungen konfrontiert sähen" (BGE 148 III 371 E. 5.3.2.). Zusammengefasst 

kann  und  soll  ein  Rückzug  mangels  rechtskräftiger  gerichtlicher  Sachbeurteilung 

keine (das Gericht) inhaltlich bindende Wirkung auf einen späteren Entscheid über 

einen  anderen  Streitgegenstand  entfalten  (die  Relevanz  der  materiellen  Prüfung 

andeutend  auch:  BGE  148  III  30  E. 3.6.;  vgl.  auch  DROESE,  in:  SZZP  5/2018, 

S. 345 ff.,  der  dies  als  [ungeschriebenen]  Grundsatz  bezeichnet  oder  OBERHAM-

MER,  a.a.O.,  Art. 241  N 30,  der  eine  Bindungswirkung  eines  Klagerückzugs  als 

"durchaus nicht sachgerecht" bezeichnet; so auch die Klägerin: vgl. insbes. act. 42 

Rz. 31 ff. und Rz. 120 sowie act. 52 Rz. 17 ff., anders die Beklagte: act. 46 Rz. 185, 

Rz. 290 und Rz. 389 ff.).

1.7. Art. 241  Abs. 2  ZPO,  wonach  ein  Klagerückzug  die  Wirkung  eines  rechts-

kräftigen Entscheids hat, steht dem nicht entgegen: Aus dem unbestimmt gefassten 

Wortlaut sollte nicht abgeleitet werden, einem Rückzug kämen alle Wirkungen ei-

nes  rechtskräftigen  Sachentscheids  zu  (ebenso  Art. 208  Abs. 2  ZPO  für  das 

Schlichtungsverfahren; so auch DROESE, a.a.O., S. 322, der erklärt, "eine so unbe-

stimmt gefasste Norm" lasse sich "teleologisch zwanglos reduzieren"). Infolge der 

charakteristischen Eigenheiten des Rückzugs als Entscheidsurrogat kann das von 

Vornherein nicht der Fall sein. Dies zeigt sich anschaulich in der bereits dargelegten 

speziellen Art der Prozesserledigung oder den eingeschränkten Anfechtungsmög-

lichkeiten eines Rückzugs. Anderes ergibt sich auch aus dem Wortlaut des franzö-

sischen  oder  italienischen  Gesetzestexts  ("un  désistement  d'action  a  les  effets 

d'une décision entrée en force"; "la desistenza hanno l'effetto di una decisione pas-

sata in giudicato") oder der Botschaft nicht; vielmehr scheint teleologischer Hinter-

grund von Art. 241 Abs. 2 ZPO in erster Linie die (formelle) Verfahrenserledigung 

und die Vollstreckbarkeit, zu sein (vgl. Botschaft ZPO, BBl 2006, S. 7345; anderes 

ergibt  sich  auch  nicht  aus  der  [Botschaft  der]  revidierten  ZPO;  vgl.  dazu  auch 

BGE 148 III 21 E. 3.3. m.w.H. oder BGE 139 III 133 E. 1.2). Hinsichtlich der positi-

ven  Wirkung  der  materiellen  Rechtskraft  drängt  sich  derweil  infolge  ihrer  unter-

schiedlichen Rechtsnatur eine Unterscheidung nach dem individuellen Wesen der 

verschiedenen  Entscheidsurrogate  auf  (vgl.  BERTI,  a.a.O.,  Rz. 490  m.w.H.;  DRO-

ESE, a.a.O., S. 160, sog. beschränkte materielle Rechtskraft).

- 23 -

1.8. Sehr  wohl  aus  dem  Rechtsschutzgedanken  der  materiellen  Rechts-

kraft – und zwar im Sinne der negativen Wirkung – ergibt sich demgegenüber wie 

bereits gesehen, dass auf einen identischen Streitgegenstand zwischen den iden-

tischen Parteien – mit Ausnahme bestimmter Bedingungen – nicht mehr eingetre-

ten werden kann. Das wurde denn auch explizit in der Zivilprozessordnung veran-

kert (vgl. Art. 62 ff. ZPO, insbes. Art. 65 ZPO, der besagt, "Wer eine Klage […] zu-

rückzieht, kann gegen die gleiche Partei über den gleichen Streitgegenstand keinen 

zweiten Prozess mehr führen, […]."). Damit wird den Interessen der Parteien aus-

reichend Rechenschaft getragen: Auf der einen Seite wird der Wille, den Prozess 

nicht zu führen, respektiert, auf der anderen Seite wird Schutz vor nochmaliger In-

anspruchnahme  in  der  gleichen  Sache  geboten  (vgl.  auch  OBERHAMMER,  a.a.O., 

Art. 241 N 30).

Während  sich  die  negative  Wirkung  der  materiellen  Rechtskraft  eines  Rückzugs 

demnach ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt, ist dies bei der positiven nicht der 

Fall (vgl. dazu auch BGE 148 III 30 E. 3.4., wonach aus dem Wortlaut von Art. 241 

Abs. 2 ZPO und Art. 65 ZPO "nicht ohne Weiteres" folge, "welche Rechtsfolge der 

Rückzug [hier: einer negativen Feststellungsklage] hinsichtlich einer später erho-

benen Leistungsklage" habe): Die Wirkungen der materiellen Rechtskraft müssen 

aufgrund  deren  Ausprägung  als  übergeordnetes,  ungeschriebenes  Prozessrecht 

indessen  auch  nicht  im  geschriebenen  Recht  verankert  sein  (Botschaft  ZPO, 

BBl 2006,  S. 7229,  Fn. 1,  und  S. 7345;  vgl.  auch  WEBER/OBERHAMMER,  a.a.O., 

Art. 236 N 34 und N 47). Dass die negative, prozessuale Wirkung gleichwohl Ein-

gang in die Zivilprozessordnung gefunden hat, erscheint gleichwohl als passend. 

Demgegenüber drängt sich die Aufnahme der materiell-rechtlichen, positiven Wir-

kung  in  die  ZPO  auch  systematisch  nicht  auf.  Damit  muss  das  Verhältnis  von 

Art. 241 und Art. 65 ZPO, welches in der Lehre kontrovers diskutiert wird (vgl. ins-

bes. die Übersicht in BGE 148 III 30 E. 3.4; vgl. auch act. 33 Rz. 110), an dieser 

Stelle nicht beurteilt werden.

1.9. Da somit ein Rückzug von Begehren ohnehin und zu keinem Zeitpunkt eine 

Bindungswirkung entfaltet und im vorliegenden Fall darüber hinaus ohnehin keine 

relevanten Inhalte vorausgesetzt werden könnten, welche das hiesige Gericht bin-

- 24 -

den würden, erübrigt es sich, auf die folgenden Vorbringen der Klägerin näher ein-

zugehen:  i) dass  das  klägerische  Begehren  im  ersten  Erstreckungsverfahren  ein 

unselbstständiges Begehren gewesen sei und bereits deswegen keine Bindungs-

wirkung für das vorliegende Verfahren entfaltet habe (act. 16 Rz. 14, Rz. 68 ff. und 

Rz. 85 ff.; act. 42 Rz. 20 und Rz. 23 ff.), ii) dass im genannten Erstreckungsverfah-

ren eine andere Frage beantwortet worden wäre und somit in Bezug auf das vor-

liegende  Verfahren  ohnehin  nichts  Inhaltliches  vorausgesetzt  werden  könnte 

(act. 16  Rz. 10,  Rz. 27,  Rz. 75 f.  und  Rz. 77 ff.;  act. 42  Rz. 18 f.,  Rz. 121 ff.  und 

Rz. 184), iii) dass der Rückzug im besagten Erstreckungsverfahren für das vorlie-

gende  Verfahren  im  Speziellen  auch  darum  keine  Wirkungen  zeitige,  weil  jenes 

Gericht für die nun streitgegenständlichen Fragen ohnehin nicht zuständig gewe-

sen wäre, weshalb die Begehren ohne Eintritt der Fortführungslast hätten zurück-

gezogen werden können (act. 42 Rz. 33 ff.), iv) dass es nie zu einer Erstreckung 

gekommen sei, weshalb eine Anpassung des Mietzinses i.S.v. Art. 272c Abs. 1 OR 

ohnehin  "vom  Tisch"  sei  (act. 16  Rz. 33  und  Rz. 89;  act. 42  Rz. 122,  vgl.  auch 

Rz. 94 und act. 16 Rz. 22), v) dass das Urteil des Bundesgerichts vom 14. Novem-

ber 2019 in den Verfahren 4A_653/2018 und 4A_657/2018 das Tatsachenfunda-

ment neu definiert habe (act. 16 Rz. 82; act. 42 Rz. 128 ff.; act. 3/27) und vi) ob und 

was für eine Rolle der Wiedereinbringungsvorbehalt spielte (act. 16 Rz. 28 f. und 

Rz. 83 ff.;  act. 42  Rz. 5  und  Rz. 76;  alles  bestritten  durch  die  Beklagte:  act. 11 

Rz. 74 ff.;  act.  33  Rz. 8 ff.,  Rz. 95  und  Rz. 98 ff.;  act. 46  Rz. 163 ff.,  Rz. 278 ff., 

Rz. 322, Rz. 364, Rz. 389 ff., Rz. 428, Rz. 439 und Rz. 441.5). Gleichsam erwei-

sen sich die dem Gesagten entgegenstehenden Ausführungen der Beklagten als 

nicht zielführend, namentlich diejenigen zum Eintritt der Fortführungslast oder zur 

Natur  des  Anpassungsbegehrens  (act. 33  Rz. 101).  Auch  hat  die  Klägerin  durch 

ihren Rückzug nicht definitiv auf die Klage verzichtet (act. 33 Rz. 108). Da die Prä-

klusionswirkung sodann wie dargelegt die zeitlichen und inhaltlichen Schranken der 

Wirkungen der materiellen Rechtskraft umschreibt und sich folglich ohne Wirkun-

gen auch keine Fragen zu deren Umfang stellen können, laufen auch die Vorbrin-

gen der Beklagten zur Präklusionswirkung ins Leere (act. 46 Rz. 191 ff., Rz. 274 ff., 

Rz. 389, Rz. 394, Rz. 428 und Rz. 439; so auch die Klägerin: act. 52 Rz. 24 ff.).

- 25 -

1.10. Zusammengefasst  entfaltet  der  Rückzug  der  Klägerin  im  ersten  Erstre-

ckungsverfahren keine Wirkungen, welche das hiesige Gericht vorliegend in inhalt-

licher Hinsicht binden würden.

2.

Anspruchsgrundlage und Höhe des Mietzinses

2.1. Unbestrittener resp. erstellter Sachverhalt

2.1.1. Es ist unbestritten, dass die Parteien [für die Beklagte vormals die A'._____ 

SA] seit dem 6. Dezember 1983 hinsichtlich der Liegenschaften C._____-strasse 

Nrn. 1 und 2 in … Zürich ein Miet- und betreffend Nr. 3 ein Untermietverhältnis ver-

band, wobei die Beklagte in den besagten Liegenschaften vertragsgemäss von An-

fang an, das heisst ab 1. Februar 1984, ein Warenhaus betrieb (act. 1 Rz. 18 f. und 

Rz. 30 f.; act. 11 Rz. 18 f.). Das Mietverhältnis wurde befristet bis zum 31. Januar 

2004 abgeschlossen (act. 1 Rz. 20 und Rz. 33 f. m.H.a. act. 3/4; act. 11 Rz. 18). 

Gleichzeitig wurde eine Verlängerungsoption für die Beklagte bis zum 31. Januar 

2014  "zu  gleichen  Bedingungen"  vorgesehen,  welche  ausgeübt  wurde  (act. 1 

Rz. 20 und Rz. 33; act. 11 Rz. 18).

2.1.2. Betreffend Mietzins einigten sich die Parteien einerseits auf einen indexier-

ten Mindestmietzins und andererseits auf einen erfolgsabhängigen Mietzinsanteil 

(Umsatzmiete),  wobei  die  diesbezüglich  vereinbarte  Umsatzschwelle  nie  erreicht 

wurde  (act. 1  Rz. 38  m.H.a.  act. 3/4  und  Rz. 58;  act. 33  Rz. 162  m.H.a.  act. 11 

Rz. 18 ff., insbes. Rz. 26 ff., Rz. 166). Der im Dezember 1983 grundsätzlich verein-

barte  Mietzins  für  die  Liegenschaften  C._____-strasse  1/3/2  in  … Zürich  wurde 

während  der  dreissigjährigen  Vertragslaufzeit  demnach  nur  der  Teuerung  ange-

passt  (act. 1  Rz. 38 ff.  m.H.a.  act. 3/4  und  Rz. 46 ff.;  act. 33  Rz. 162 f.  m.H.a. 

act. 11 Rz. 18 ff., insbes. Rz. 26 ff.; act. 42 Rz. 80; act. 46 Rz. 347). Im Jahr 2000 

wurde das Mietobjekt ausgebaut, sodass rund 1'020 m2 zusätzliche Gewerbefläche 

an die Beklagte vermietet werden konnten (act. 1 Rz. 41 f.; act. 11 Rz. 22). Dafür 

wurde die Vergütung eines zusätzlichen Mietzinses vereinbart (act. 1 Rz. 44 m.H.a. 

act. 3/5; act. 11 Rz. 22 und Rz. 26; act. 46 Rz. 347). Konkret einigten sich die Par-

teien vor diesem Hintergrund und im Zusammenhang mit dem Auslaufen des zu-

folge  Verlängerungsoption  verlängerten  Mietvertrags  per  31. Januar  2014  am 

- 26 -

5. November  2001  auf  den  Nachtrag 1  zum  Mietvertrag  (act. 1  Rz. 21 ff;.  act. 33 

Rz. 163 m.H.a. act. 11 Rz. 22). Von Relevanz für das vorliegende Verfahren ist na-

mentlich dessen Ziffer 5, welche unter anderem den folgenden Wortlaut aufweist 

(act. 1 Rz. 21 ff., Rz. 43 m.H.a. act. 3/5 und Rz. 79; act. 33 Rz. 163 m.H.a. act. 11 

Rz. 22 f. m.H.a. act. 3/5; act. 3/5 S. 4):

 "Die Vermieterin verpflichtet sich, der Mieterin eine Offerte zur Fortführung des 
Vertragsverhältnisses nach 1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von min-
destens 5 Jahren zu dannzumal marktüblichen Vertragskonditionen zu unter-
breiten. Die Offerte hat dabei bis spätestens 31. Januar 2011 zu erfolgen.

Können sich die Parteien in der Folge nicht bis spätestens 31. Juli 2012 über 
eine Fortführung des Vertragsverhältnisses und die dabei massgebenden Ver-
tragskonditionen einigen, so endigt das Vertragsverhältnis, ohne dass es einer 
Kündigung bedarf, am 31. Januar 2014 definitiv."

Im Nachtrag 2 zum Mietvertrag vom 14. Juli 2006 wurden die Mietkonditionen "im 

Interesse  der  administrativen  Vereinfachung"  "ohne  inhaltliche  Veränderung"  (so 

act. 1 Rz. 46 m.H.a. act. 3/8, act. 11 Rz. 25, act. 33 Rz. 164 und act. 3/8) zusam-

mengefasst (vgl. auch act. 11 Rz. 27). Die Miete wurde in der Folge – in ihrem We-

sen als Indexmiete – weiterhin an die Teuerung angepasst (act. 1 Rz. 52 f.; act. 33 

Rz. 166; act. 42 Rz. 80; act. 46 Rz. 347).

2.1.3. Am 7. Oktober 2010 [ergänzt am 13. Januar 2011] stellte die Klägerin der 

Beklagten für die Liegenschaften Nrn. 1 und 2 eine Offerte für die Zeit ab Februar 

2014 aus (act. 1 Rz. 23, Rz. 60, Rz. 63 und Rz. 131; act. 11 Rz. 21; act. 16 Rz. 21; 

act. 33 Rz. 206; act. 42 Rz. 172; act. 46 Rz. 33 ff.). Jene wurde von der Beklagten 

namentlich mit der Begründung abgelehnt, es handle sich nicht um eine vertrags-

gemässe  Offerte,  da  sie  sich  nicht  auf  eine  Warenhausnutzung  beziehe  und  die 

Liegenschaft  Nr. 3  nicht  mitumfasse  (act. 1  Rz. 24  und  Rz. 64;  act. 11  Rz. 30 ff.; 

act. 33 Rz. 26 und Rz. 170). Die Fragen, ob mit der aufgeführten Klausel eine Of-

fertstellungspflicht zu 'marktüblichen Vertragskonditionen' in Bezug auf die weitere 

Nutzung der Liegenschaften als Warenhaus vereinbart worden war, und ob für die 

Liegenschaft Nr. 3 ebenfalls eine Offerte abzugeben war, hatten die Gerichte, letzt-

lich das Bundesgericht, zu klären: Am 14. November 2019 entschied dieses, dass 

die (vorliegende) Klägerin ihrer Pflicht nicht nachgekommen sei, der (vorliegenden) 

- 27 -

Beklagten für die Liegenschaften C._____-strasse 1 und 2 eine verbindliche Offerte 

zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine weitere 

Dauer  von  mindestens  fünf  Jahren  zu  marktüblichen  Vertragskonditionen  für  ein 

Warenhaus  zu  unterbreiten  (BGer 4A_653/2018  und  4A_657/2018  vom  14. No-

vember  2019,  act. 3/27;  vgl.  dazu  auch  act. 1  Rz. 67 ff.  und  Rz. 132,  act. 11 

Rz. 31 f., act. 33 Rz. 5, act. 42 Rz. 172 und Rz. 179 sowie act. 46 Rz. 297 f.; vgl. 

zum  'Offertverfahren'  auch  vorne  E. I.b.aa.i).  Das  erwähnte  Urteil  ist  formell  und 

materiell rechtskräftig. Die Klägerin hat der Beklagten bis heute keine vollumfäng-

lich vertragsgemässe Offerte unterbreitet (vgl. auch act. 42 Rz. 52 und Rz. 172 und 

act. 46 Rz. 49).

2.1.4. Unstrittig ist sodann, dass die Beklagte im Zeitraum vom 1. Februar 2014 bis 

am  20. Februar  2020  gegen  den  Willen  der  Klägerin  in  den  Liegenschaften 

C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich verblieb (act. 1 Rz. 25 und Rz. 65; act. 33 Rz. 7 

m.H.a.  act. 11  Rz. 49 ff.,  Rz. 52;  act. 33  Rz. 46,  Rz. 138  und  Rz. 170;  act. 42 

Rz. 77,  Rz. 161  und  Rz. 174;  act. 46  Rz. 21 ff.  und  Rz. 42 ff.).  In  dieser  Zeit  be-

schäftigten die Gerichte verschiedene Verfahren zwischen den Parteien; hervorzu-

heben sind dabei – neben dem Offertverfahren – namentlich die Erstreckungsver-

fahren  (vgl.  vorne  E. I.b.aa.;  act. 1  Rz. 67 ff.,  insbes.  Rz. 72 ff.;  act. 11  Rz. 33 ff. 

und Rz. 44 ff.; act. 33 Rz. 4 ff. und Rz. 35 ff.). Das erste Erstreckungsverfahren mit 

dem Ersuchen um Erstreckung des Mietverhältnisses um sechs, eventualiter erst-

mals  um  vier  Jahre  leitete  die  Beklagte  am  11. November  2013  bei  der  Schlich-

tungsbehörde  ein  (act. 1  Rz. 72;  act. 11  Rz. 33).  Nachdem  das  Mietgericht  zu-

nächst  mit  Beschluss  vom  26. Januar  2017  auf  die  Klage  nicht  eingetreten  war, 

schrieb  das  Obergericht  des  Kantons  Zürich  das  Verfahren  im  September  2020 

infolge  des  Auszugs  der  Beklagten  aus  den  Räumlichkeiten  als  gegenstandslos 

geworden  ab  (act. 1  Rz. 74  m.H.a.  act. 3/28 f.  und  Rz. 133;  act. 33  Rz. 6  m.H.a. 

act. 11 Rz. 33 m.H.a. act. 3/28 und Rz. 41; act. 16 Rz. 12, Rz. 22, Rz. 58, Rz. 68 

und Rz. 89; act. 46 Rz. 213). Das Mietgericht Zürich schrieb aus demselben Grund 

auch  das  zweite,  von  der  Beklagten  Ende  November  2018  eingeleitete  Erstre-

ckungsverfahren  am  7. Mai  2020  ab  (act. 1  Rz. 75  m.H.a.  act. 3/29a;  act. 16 

Rz. 12, Rz. 22, Rz. 33, Rz. 41 f., Rz. 58 und Rz. 68 f.; act. 33 Rz. 6 m.H.a. act. 11 

Rz. 44 ff. m.H.a. act. 3/29a, Rz. 44). Ebenfalls aus demselben Grund vom Bundes-

- 28 -

gericht als gegenstandslos abgeschrieben wurde im Übrigen das von der Klägerin 

infolge  behauptungsgemäss  nicht  bezahlter  Nebenkosten  nach  erfolgter  Kündi-

gung am 8. Februar 2019 initial am hiesigen Gericht eingeleitete Ausweisungsver-

fahren gegen die Beklagte (act. 1 Rz. 76 m.H.a. act. 3/30 f.; act. 33 Rz. 7 m.H.a. 

act. 11  Rz. 44 ff.,  insbes.  Rz. 47 f.  m.H.a.  act. 3/30-31;  act. 33  Rz. 7,  Rz. 16, 

Rz. 171 und Rz. 179 m.H.a. act. 11 Rz. 47 f.).

2.1.5. Für ihren weiteren Verbleib in den Liegenschaften ab Februar 2014 bezahlte 

die Beklagte der Klägerin monatlich eine Vergütung in Höhe des zuletzt, das heisst 

per 31. Januar 2014 geschuldeten und an die Teuerung angepassten Mietzinses 

zuzüglichen Nebenkosten (act. 1 Rz. 26, Rz. 53 ff. und Rz. 120 ff.; act. 11 Rz. 29; 

act. 16 Rz. 20; act. 33 Rz. 46, Rz. 48 und Rz. 169; act. 42 Rz. 80; act. 46 Rz. 4).

2.2. Wesentliche Streitpunkte

2.2.1. Strittig ist die rechtliche Grundlage des Verbleibs der Beklagten in den Lie-

genschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich im Zeitraum vom 1. Februar 2014 

bis am 20. Februar 2020, und damit in Verbindung, ob die Klägerin über die seitens 

der Beklagten bereits bezahlte Vergütung hinaus noch Anspruch auf weitere Ent-

schädigung hat.

2.2.2. Die Klägerin stellt sich dabei im Wesentlichen auf den Standpunkt, die Be-

klagte habe die Räumlichkeiten ab 1. Februar 2014 vor dem Hintergrund von Zif-

fer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag, auf der Grundlage eines 'mietvertragsähn-

lichen Verhältnisses' bzw. 'faktischen Vertragsverhältnisses' oder einer 'vertragslo-

sen Inanspruchnahme einer entgeltlichen Leistung' weiterbenutzt und habe nun im 

Sinne der vertraglichen Abmachung zwischen den Parteien das marktübliche Ent-

gelt  dafür  zu  bezahlen  (act. 1  Rz. 139 ff.;  act. 42  Rz. 38,  Rz. 42,  Rz. 83,  Rz. 87, 

Rz. 91, Rz. 93, Rz. 161, Rz. 174, Rz. 178 und Rz. 184; act. 52 Rz. 6 und Rz. 10). 

Mit Hinweis auf den bundesgerichtlichen Entscheid vom 14. November 2019 in den 

Verfahren  4A_653/2018  und  4A_657/2018  geht  sie  für  den  Zeitraum  vom  1. Fe-

bruar 2014 bis zum 31. Januar 2019 für die Mietobjekte C._____-strasse 1 und 2 

von  einem  marktüblichen  Mietzins  für  eine  Warenhausnutzung  und  für  den  Zeit-

raum  vom  1. Februar  2019  bis  Ende  Februar  2020  sowie  für  das  Mietobjekt 

- 29 -

C._____-strasse 3  (gesamter  Zeitraum)  von  einen  marktüblichen  Mietzins  ohne 

Nutzungseinschränkung  aus  (act. 1  Rz. 81 ff.;  act. 16  Rz. 9;  act. 42  Rz. 40, 

Rz. 81 ff., Rz. 154 und Rz. 179). Von der Beklagten zu bezahlen sei die Differenz 

zwischen  diesen  marktüblichen  Mietzinsen  und  der  bereits  bezahlten  Entschädi-

gung (act. 1 Rz. 27, Rz. 123 und Rz. 126 ff.; act. 42 Rz. 98 und Rz. 175).

2.2.3. Die Beklagte hält dagegen, es sei kein Vertrag in Bezug auf die Fortsetzung 

des Mietverhältnisses C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich über den 31. Januar 2014 

hinaus  zustande  gekommen  (act. 33  Rz. 23 ff.,  Rz. 31,  Rz. 138,  Rz. 182  und 

Rz. 212; act. 46 Rz. 20, Rz. 50, Rz. 316, Rz. 359, Rz. 398, Rz. 411 und Rz. 421; 

act. 57 Rz. 3 und Rz. 7). Sie habe indessen infolge der Erstreckungsverfahren in 

den Mietobjekten verbleiben dürfen (act. 33 Rz. 132, Rz. 147 und Rz. 170 m.H.a. 

act. 11 Rz. 33 ff., Rz. 210 und Rz. 214; act. 46 Rz. 56, Rz. 80 ff., Rz. 211, Rz. 318, 

Rz. 346, Rz. 402, Rz. 432 und Rz. 441.3). Eine über das bereits Bezahlte hinaus-

gehende  Entschädigung  schulde  sie  der  Klägerin  daher  nicht  (act. 46  Rz. 400, 

Rz. 406, Rz. 409, Rz. 421 und Rz. 431 f.).

2.3. Würdigung

2.3.1. Zur Anspruchsgrundlage

Der  befristete  Mietvertrag  der  Parteien  betreffend  die  Räumlichkeiten  an  der 

C._____-strasse 1/3/2  in  … Zürich  endete  unstrittig  am  31. Januar  2014  (vgl. 

E. III.2.1.1.). Zu beurteilen ist, wie der weitere Verbleib der Beklagten in den fragli-

chen Liegenschaften im Zeitraum vom 1. Februar 2014 bis am 20. Februar 2020 

rechtlich zu qualifizieren ist.

2.3.1.1. Neue vertragliche Anspruchsgrundlage

Zu prüfen ist zunächst, ob die Parteien für die Zeit ab dem 1. Februar 2014 einen 

neuen Mietvertrag i.S.v. Art. 253 OR abgeschlossen haben.

2.3.1.1.1. Übereinstimmende Vertragsverlängerung

2.3.1.1.1.1. Fest steht mit Blick auf den unbestrittenen Sachverhalt, dass die Be-

klagte ab dem 1. Februar 2014 entgegen dem Willen der Klägerin in den Liegen-

- 30 -

schaften  verblieben  ist  (vgl.  E. III.2.1.4.).  Zwar  unterbreitete  die  Klägerin  der  Be-

klagten  im  Oktober 2010  resp.  Januar 2011  ein  Angebot  für  die  Fortsetzung  des 

Mietverhältnisses, dieses nahm die Beklagte aber nicht an (vgl. E. III.2.1.3.). Eine 

weitere Offerte für den Abschluss eines neuen Vertrags wurde nicht gestellt (vgl. 

act. 1, act. 11, act. 16, act. 33, act. 42, act. 46, act. 52, act. 57 je e contrario).

2.3.1.1.1.2. In diesem Sinn führt die Klägerin aus, dass die Beklagte und sie sich 

über die Konditionen der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht hätten eini-

gen können (act. 1 Rz. 59, Rz. 65 und Rz. 80). Die Beklagte legt in Übereinstim-

mung dazu dar, es habe keine Einigung über einen neuen Mietvertrag gegeben, 

zumal die Klägerin keine vertragsgemässe Offerte abgegeben habe und sie selber 

keine  Offerte  angenommen  habe  (act. 30  Rz. 23 ff.,  insbes.  Rz. 24  und  Rz. 31; 

Rz. 41, act. 46, Rz. 205 und Rz. 439).

2.3.1.1.1.3. Ein Vertragsverhältnis entsteht durch Angebot und Annahme gegen-

seitig übereinstimmender Willensäusserungen, welche die wesentlichen Vertrags-

punkte  enthalten  (sog.  Konsens,  vgl.  Art. 1  Abs. 1  OR).  Haben  sich  die  Parteien 

über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von 

Nebenpunkten  die  Verbindlichkeit  des  Vertrags  nicht  hindern  soll  (Art. 2  Abs. 1 

OR).

Ein Konsens liegt vor, wenn sich die Parteien tatsächlich einig sind (tatsächlicher 

Konsens) oder subsidiär, wenn eine der Parteien nach dem Vertrauensgrundsatz 

in  ihrem  Verständnis  der  Willensäusserung  der  Gegenseite  zu  schützen  und  die 

andere auf ihrer Äusserung in deren objektivem Sinn zu behaften ist (normativer 

Konsens; BGE 123 III 35 E. 2.b, BGer 4A_574/2013 vom 15. Mai 2014 E. 3.1.; MÜL-

LER, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner Kommentar, Art. 1-18 OR, 2018, Art. 1 

N 198 ff.). Im Konsens- wie auch im Auslegungsstreit hat das Sachgericht daher 

vorab zu prüfen, ob die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend geäussert, ver-

standen  und  in  diesem  Verständnis  geeinigt  haben  (BGer 5A_336/2019  vom 

9. Juni 2020 E. 5.1.). Ist dies für den Vertragsschluss als solchen zu bejahen, liegt 

ein tatsächlicher Konsens vor. Haben sich die Parteien in den Vertragsverhandlun-

gen zwar übereinstimmend verstanden, aber nicht geeinigt, besteht ein offener Dis-

sens  und  damit  kein  Vertragsschluss  (BGE 123  III  35  E. 2.b;  BGer 5A_336/2019 

- 31 -

vom 9. Juni 2020 E. 5.1.). Haben sie sich übereinstimmend geäussert, aber abwei-

chend verstanden, liegt ein versteckter Dissens vor, welcher zum Vertragsschluss 

führt, wenn eine der Parteien nach dem Vertrauensgrundsatz in ihrem Verständnis 

der  gegnerischen  Willensäusserung  zu  schützen  und  damit  die  andere  auf  ihrer 

Äusserung in deren objektivem Sinn zu behaften ist. Diesfalls liegt ein normativer 

Konsens vor (BGE 123 III 35 E. 2b). Hierbei handelt es sich um eine Rechtsfrage 

(BGE 148 III 57 E. 2.2.1). Darauf, dass der Vertragspartner eine Willensäusserung 

nach Treu und Glauben in einem gewissen Sinn hätte verstehen müssen, darf sich 

eine Vertragspartei nur berufen, soweit sie selbst die Bestimmung tatsächlich so 

verstanden hat (BGer 5A_336/2019 vom 9. Juni 2020 E. 6.1.). Die Auslegung nach 

dem Vertrauensprinzip kann nicht zu einem normativen Konsens führen, der so von 

keiner  der  Parteien  gewollt  ist  (Urteile 4A_441/2019  vom  9. Dezember  2019 

E. 2.6.1; 4A_390/2015 vom 18. November 2015 E. 3.2).

2.3.1.1.1.4.  Mangels  Angebots  und  Annahme  tatsächlich  übereinstimmender  ge-

genseitiger Willensäusserungen über die wesentlichen Vertragspunkte wurde das 

Mietvertragsverhältnis der Parteien an der C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich nicht 

über den 31. Januar 2014 hinaus verlängert: Die Parteien habe sich in den Ver-

tragsverhandlungen verstanden und nicht geeinigt (offener Dissens). Ein Konsens 

zur übereinstimmenden Fortsetzung des Vertragsverhältnisses liegt nicht vor.

2.3.1.1.2. Eigenmächtige Vertragsverlängerung

2.3.1.1.2.1. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, die Beklagte habe durch 

den Verbleib in allen drei Häusern eigenmächtig eine Vertragsverlängerung 'kon-

sumiert'  (act. 42  Rz. 19,  Rz. 39,  Rz. 52 ff.,  Rz. 77,  Rz. 84 ff.,  Rz. 91,  Rz. 95, 

Rz. 139, Rz. 147 f., Rz. 159 und Rz. 177; act. 52 Rz. 2 und Rz. 10). Für die Dauer 

dieser – nicht  einvernehmlichen – Vertragsfortsetzung  schulde  die  Beklagte  ihr 

das, was die Parteien für die mögliche Vertragsverlängerung des Mietverhältnisses 

im Nachtrag 1 zum Mietvertrag vereinbart hätten, nämlich den marktüblichen Miet-

zins (act. 1 Rz. 134; act. 42 Rz. 83; act. 52 Rz. 3). Diese Vereinbarung regle in Zif-

fer 5 die Art und Weise bzw. den Mechanismus der Mietzinsfestsetzung im Fall der 

Fortdauer  (act. 1  Rz. 134  und  Rz. 145;  act. 16  Rz. 40;  act. 42  Rz. 20,  Rz. 92, 

Rz. 135 und Rz. 177 ff.; act. 52 Rz. 7). Die Parteien seien sich einig gewesen, dass 

- 32 -

der Mietzins an die marktüblichen Verhältnisse angepasst würde, sofern das Ver-

hältnis  fortdauere  (act. 1  Rz. 26,  Rz. 79 ff.  m.H.a.  act. 3/5  und  Rz. 145;  act. 16 

Rz. 9;  act. 42  Rz. 39,  Rz. 83,  Rz. 114,  Rz. 161,  Rz. 174,  Rz. 178  und  Rz. 182; 

act. 52 Rz. 7). Mit anderen Worten habe es dem tatsächlichen Willen der Parteien 

entsprochen, dass sich das massgebliche Entgelt nach dem marktüblichen Miet-

zins richte (act. 1 Rz. 137; act. 42 Rz. 39 und Rz. 97, vgl. auch Rz. 55, Rz. 91 und 

Rz. 97). Für die Benutzung des Mietobjekts ab 1. Februar 2014 sei "auf der Basis 

eines  vertraglichen  oder  vertragsähnlichen  Anspruchs  ein  Entgelt"  geschuldet 

(act. 1 Rz. 140; vgl. auch act. 16 Rz. 27, Rz. 52 und Rz. 74 sowie act. 42 Rz. 38, 

Rz. 53, Rz. 95, Rz. 135, Rz. 139, Rz. 177 und Rz. 184). Bis zum Bundesgerichts-

entscheid vom 14. November 2019 sei in der Schwebe gewesen, wie die Differenz 

zwischen  dem  bereits  bezahlten  und  dem  höheren  marktüblichen  Entgelt  für  die 

Weiternutzung der Räumlichkeiten ab dem 1. Februar 2014 bis Ende Februar 2020 

zu  bemessen  sei  (act. 1  Rz. 81 ff.  und  Rz. 132 ff.;  act. 16  Rz. 79;  act. 42  Rz. 40, 

Rz. 95, Rz. 98, Rz. 154 und Rz. 175). Nun sei klar, dass für die Häuser 1 und 2 für 

die Dauer von fünf Jahren der marktübliche Mietzins für Verkaufsflächen mit Wa-

renhausnutzung und für die Zeit danach sowie für das Haus 3 ein marktübliches 

Entgelt  ohne  Einschränkung  auf  Warenhausnutzung  geschuldet  sei  (act. 1 

Rz. 81 ff.; act. 16 Rz. 9; act. 42 Rz. 40, Rz. 81 ff., Rz. 154 und Rz. 179). Auch wenn 

die  Beklagte  den  geforderten  Mietzins  zuvor  nicht  in  absoluten  Zahlen  gekannt 

habe, habe sie ihn zumindest der Grössenordnung nach gekannt (act. 42 Rz. 78). 

Die Höhe sei "objektiv eruierbar" gewesen, was die Beklagte im Offertverfahren mit 

ihren  Anträgen  und  ihrem  Verhalten  anerkannt  habe  (act. 42  Rz. 86;  vgl.  auch 

act. 16 Rz. 37, act. 42 Rz. 79 und Rz. 174 sowie act. 52 Rz. 1). Dieses Verfahren, 

welches die Beklagte selber angestossen und mit dem Ziel den "vertraglich verein-

barten massgeblichen Mietzins" gerichtlich festzulegen bis vor Bundesgericht kon-

sequent  verfolgt  habe,  müsse  diese  nun  auch  gegen  sich  gelten  lassen  (act. 42 

Rz. 136; vgl. auch act. 16 Rz. 36).

Die Klägerin fährt fort, die Beklagte habe durch die eigenmächtige weitere Nutzung 

der Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich ab dem 1. Februar 2014 in 

rechtlicher Hinsicht den klaren Willen zum Ausdruck gebracht resp. unbestreitbar 

anerkannt,  dass  sie  dafür  ein  marktübliches  Entgelt  bezahle  (act. 1  Rz. 134, 

- 33 -

Rz. 137 und Rz. 141; act. 42 Rz. 39 und Rz. 77; act. 52 Rz. 2). Entsprechend habe 

diese auch stets ihre eigenen Anträge, beispielsweise auf eine allfällige Festset-

zung eines marktüblichen Mietzinses durch das Gericht, formuliert (act. 1 Rz. 134 

und  Rz. 137;  act. 42  Rz. 61 f.,  Rz. 79  und  Rz. 86).  Der  Beklagten  sei  "völlig  be-

wusst" gewesen, dass der von ihr ab dem 1. Februar 2014 bezahlte Mietzins nicht 

dem geschuldeten entsprochen habe (act. 16 Rz. 20; act. 42 Rz. 80). Wenn diese 

nun  einen  gegenteiligen  Standpunkt  einnehme,  verhalte  sie  sich  vertragsbrüchig 

und krass treuwidrig (act. 42 Rz. 84; vgl. auch act. 16 Rz. 36). Das verdiene keinen 

Rechtsschutz (act. 42 Rz. 161). Sie, die Klägerin, habe von Beginn weg und kon-

sequent  an  der  Forderungen  für  ein  marktübliches  Entgelt  festgehalten  resp.  zu 

keinem  Zeitpunkt  auf  das  ihr  zustehende  Entgelt  verzichtet  (act. 16  Rz. 11  und 

Rz. 41 ff.;  act. 42  Rz. 77).  Sie  habe  ein  gewichtiges  und  berechtigtes  Interesse 

daran, die Miete nach über 30-jähriger Vertragsdauer wieder auf eine marktübliche 

Grundlage zu stellen (act. 42 Rz. 118; vgl. auch act. 1 Rz. 143 f.). Demgegenüber 

sei  nicht  einzusehen,  weshalb  und  auf  welcher  Grundlage  die  Beklagte  zu  einer 

Weiternutzung der Flächen zu einem nicht marktkonformen Entgelt hätte berechtigt 

sein sollen.

2.3.1.1.2.2. Die Beklagte führt demgegenüber aus, die Klägerin berufe sich zu Un-

recht  auf  eine  Vereinbarung  zum  marktüblichen  Mietzins  für  Warenhäuser,  denn 

der  Mietvertrag  sei  nicht  zustande  gekommen  (act. 11  Rz. 51;  act. 33  Rz. 23 ff., 

Rz. 31,  Rz. 138,  Rz. 160,  Rz. 182  und  Rz. 212;  act. 46  Rz. 20,  Rz. 50,  Rz. 316, 

Rz. 359,  Rz. 398,  Rz. 411,  Rz. 421  und  Rz. 431;  act. 57  Rz. 3  und  Rz. 7).  Dies 

hätte einer vertragskonformen Offerte bedurft und hernach deren Annahme (act. 33 

Rz. 208  und  Rz. 211;  act. 46  Rz. 54 ff.;  act. 57  Rz. 2).  An  beidem  fehle  es.  Den 

Behauptungen der Klägerin fehle damit jegliche Grundlage und tatsächlich bleibe 

über weite Strecken unklar, worauf die Klägerin ihren zusätzlichen Anspruch ab-

stützen  wolle  (act. 33  Rz. 19,  Rz. 194,  Rz. 197,  Rz. 201  und  Rz. 212;  act. 46 

Rz. 14 ff.,  act. 204 ff.  und  Rz. 320):  Es  habe  keine  Übereinkunft  dazu  gegeben, 

dass sie die Liegenschaften nutzen dürfe, und sie habe weder durch die Nutzung 

der Liegenschaften noch mit ihren Rechtsbegehren im Offertverfahren anerkannt, 

dass dafür ein "marktübliches Entgelt" geschuldet sei (act. 33 Rz. 28 ff., Rz. 138, 

Rz. 182,  Rz. 208,  Rz. 210 ff.  und  Rz. 215;  act. 46  Rz. 42 ff.,  Rz. 217,  Rz. 294, 

- 34 -

Rz. 350, Rz. 402, Rz. 431 und Rz. 441.1). Im Gegenteil habe die Klägerin stets die 

Position vertreten, dass sie, die Beklagte, die Liegenschaften gegen deren Willen 

unrechtmässig  nutze  (act. 33  Rz. 30,  Rz. 138,  und  Rz. 182;  act. 46  Rz. 21 ff., 

Rz. 42 ff.,  Rz. 49,  Rz. 75,  Rz. 207 ff.,  Rz. 422,  Rz. 433  und  Rz. 441.1).  Überein-

stimmende Willenserklärungen habe es weder hinsichtlich der Gebrauchsüberlas-

sung, der Mietzinse, des Umfangs der Mietobjekte, noch überhaupt über die Forts-

etzung  des  Vertrags  gegeben  (act. 46  Rz. 41 f.,  Rz. 67,  Rz. 206 ff.,  Rz. 397  und 

Rz. 439; act. 57 Rz. 2). Anderes ergebe sich weder aus dem Wortlaut von Ziffer 5 

des Nachtrags 1 zum Mietvertrag noch aus dem Parteiverhalten beider Parteien im 

Zusammenhang mit dem Offertverfahren oder dem Urteil im genannten Verfahren 

(act. 46 Rz. 9, Rz. 51 ff., Rz. 54 ff. m.H.a. act. 47/14-15, Rz. 67, Rz. 69 ff., Rz. 282, 

Rz. 398, Rz. 433 ff. und Rz. 439). Der Nachtrag 1 regle allein die Pflicht der Kläge-

rin  zur  Stellung  einer  Offerte  zur  Fortführung  des  Vertragsverhältnisses  (act. 33 

Rz. 160; act. 46 Rz. 50, Rz. 55 ff. m.w.H. 3/5, Rz. 68, Rz. 206, Rz. 282, Rz. 301 f., 

Rz. 325,  Rz. 343,  Rz. 350,  Rz. 357,  Rz. 397  und  Rz. 433 ff.;  act. 57  Rz. 2  und 

Rz. 7). Er habe weder eine (automatische) Verlängerung noch ein einseitiges Recht 

ihrerseits  zu  bestimmten  Kondition  zu  verlängern  vorgesehen  (act. 46  Rz. 9, 

Rz. 57 ff. m.H.a. act. 3/5 und act. 47/14-15, Rz. 81 ff., Rz. 433, und Rz. 351; act. 57 

Rz. 4). Sie habe stets daran festgehalten, dass eine Vertragsverlängerung nicht nur 

einer Offerte, sondern auch deren Annahme bedürfe und nie erklärt, dass sie eine 

solche  Offerte  auf  jeden  Fall  annehmen  würde  (act. 46  Rz. 10,  Rz. 71 f.  und 

Rz. 354).

Die Beklagte fährt fort, die Klägerin wolle mit der vorliegenden Klage eine Situation 

erreichen, wie sie bei der Abgabe einer vertragskonformen Offerte zur Verlänge-

rung des Mietverhältnisses und deren darauffolgenden Annahme hätte entstehen 

können, aber nie entstanden sei (act. 11 Rz. 16 und Rz. 31; act. 46 Rz. 68, Rz. 390 

und Rz. 441.2): Die Klägerin habe ihre Pflicht zur Abgabe einer vertragskonformen 

Offerte  verletzt  und  dadurch  verhindert,  dass  sie,  die  Beklagte,  in  Kenntnis  über 

den  künftigen  Mietzins  für  die  Mietdauer  2014  bis  mindestens  2019  eine  Offerte 

annehmen  oder  auch  ablehnen  habe  können  (act. 11  Rz. 16;  act. 33  Rz. 15, 

Rz. 26, Rz. 31, Rz. 76, Rz. 102, Rz. 117, Rz. 170, Rz. 193, Rz. 214 und Rz. 219; 

act. 46  Rz. 10,  Rz. 33 ff.,  Rz. 50,  Rz. 80,  Rz. 206,  Rz. 315 ff.,  Rz. 354,  Rz. 359, 

- 35 -

Rz. 408.2, Rz. 411, Rz. 436.3 und Rz. 441.1; act. 57 Rz. 2). Dass die Klägerin nun, 

Jahre nach dem Auszug, versuche, einen massiv höheren Mietzins durchzusetzen, 

nachdem  sie  jahrelang – zugunsten  einer  Prozessbeschleunigung – darauf  ver-

zichtet habe, sei missbräuchlich und treuwidrig (act. 33 Rz. 16, Rz. 104 f., Rz. 117, 

Rz. 217  und  Rz. 221 f.;  act. 46  Rz. 219 ff.).  Eine  Mieterin  habe  Anspruch  darauf, 

den geforderten Mietzins frühzeitig zu kennen (act. 33 Rz. 17 und Rz. 317). Dies 

habe  die  Klägerin  mit  ihrem  Vertragsbruch  vereitelt  (act. 33  Rz. 15,  Rz. 117, 

Rz. 178 und Rz. 222; act. 46 Rz. 68, Rz. 162, Rz. 220 und Rz. 335). Zudem habe 

die Klägerin damit verhindert, dass das zweite Erstreckungsverfahren zur Beurtei-

lung kommen konnte (Rz. 33 Rz. 178). Auch unter diesem Gesichtspunkt wäre es 

stossend, wenn die Vermieterin so gestellt würde, wie wenn ein Mietvertrag abge-

schlossen worden wäre.

2.3.1.1.2.3. Zu prüfen ist, ob die Klägerin mit ihren Vorbringen zur eigenmächtigen, 

nicht einvernehmlichen Vertragsverlängerung durch die Beklagte eine vertragliche 

Anspruchsgrundlage geltend machen kann. Soweit sie ein Vertragsverhältnis hin-

sichtlich  der  Räumlichkeiten  an  der  C._____-strasse 1/3/2  in  … Zürich  ab  dem 

1. Februar 2014 behauptet, ist zunächst auf Art. 1 Abs. 1 OR hinzuweisen, wonach 

zum  Abschluss  eines  Vertrags  zwingend  die  übereinstimmenden  gegenseitigen 

Willensäusserungen der Parteien erforderlich sind. Verträge sind Rechtsgeschäfte 

und können nicht (einseitig) durch Tatsachen geschaffen werden (vgl. HIGI/BÜHL-

MANN, in: Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 269-273c OR, 5. Aufl. 2022, Art. 253 

N 35). Im (einseitigen) Verbleib eines Mieters im Mietobjekt nach Ablauf der Miet-

dauer ist nicht ohne Weiteres der Abschluss eines neuen Mietvertrages durch kon-

kludentes Verhalten zu sehen (HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 253 N 33; vgl. dazu un-

ten  E. III.2.3.1.3.3.).  Selbst  wenn  die  Beklagte  somit  den  entsprechenden  Willen 

zur  Vertragsverlängerung  gehabt  hätte,  hätte  sie  die  Vertragsverlängerung  nicht 

einseitig, mithin nicht "nicht einvernehmlich", vornehmen können. Denn die Kläge-

rin selbst verfügte nach eigener Darstellung nicht über den Willen zur Vertragsver-

längerung. So stellt sie in der Klage fest, die Beklagte habe "die Räumlichkeiten 

gegen  den  Willen  der  Vermieterin  [=  der  Klägerin]"  weitergenutzt  (vgl.  act. 1 

Rz. 25).  Infolge  der  fehlenden  Zustimmung  der  Klägerin zur allfällig behaupteten 

Vertragsverlängerung  fallen  ein  konkludenter  Vertragsschluss  i.S.v.  Art. 1  Abs. 2 

- 36 -

OR oder ein normativer Konsens von Vornherein ausser Betracht, zumal sich die 

Klägerin nicht auf etwas berufen könnte, das sie selber nicht so verstanden hat (vgl. 

dazu vorne E. III.2.3.1.1.1.3.).

Ebensolches gilt mangels Einigung betreffend die Gebrauchsüberlassung als cha-

rakteristisches Merkmal des Mietvertrags resp. als Hauptpflicht der Vermieterin im 

Mietverhältnis auch für eine Einigung über "alle wesentlichen Punkte" i.S.v. Art. 2 

i.V.m. Art. 253 OR (vgl. WEBER, in: Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar OR 

I, 7. Aufl. 2020, Art. 253 N 1), welche einen Vertrag – allenfalls nach richterlicher 

Entscheidung  betreffend  die  strittigen  Nebenpunkte  (vgl.  Art. 2  Abs.  2  OR) – zu-

stande kommen liesse (vgl. dazu act. 1 Rz. 146 und act. 42 Rz. 96, wo die Klägerin 

von  einer  richterlichen  Vertragsergänzung  spricht,  bestritten  von  der  Beklagten: 

act. 46 Rz. 218). Selbst wenn, wie es die Klägerin behauptet und die Beklagte be-

streitet, Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag eine Einigung der Parteien in Be-

zug auf die Höhe des Mietzinses für die Fortdauer des Verhältnisses ab dem 1. Fe-

bruar 2014 darstellte, wäre mangels Einigung über alle wesentlichen Punkte dem-

nach kein Mietvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen. Das gilt umso 

mehr, als die wesentlichen Vertragspunkte nach ständiger Rechtsprechung für das 

Zustandekommen der für den Vertragsschluss nötigen, übereinstimmenden gegen-

seitigen Willensäusserungen bestimmt oder bestimmbar sein müssen (vgl. BGE 84 

II 266 E. 2.). Die Höhe des Mietzinses zu 'marktüblichen Vertragskonditionen' er-

weist sich indessen für den Vertragsschluss nicht als genügend bestimmt. Das er-

gibt sich bereits daraus, dass die Klägerin in ihrer Klageschrift drei verschiedene 

Berechnungsvarianten  mit  drei  verschiedenen  daraus  resultierenden  absoluten 

Mietzinshöhen des marktüblichen Zinssatzes vorschlägt – welche allesamt von der 

Beklagten  bestritten  und  mit  alternativen  Vorschlägen  ergänzt  werden  (act. 33 

Rz. 51 ff., Rz. 186 und Rz. 197 ff.) – und darüber hinaus eventualiter die Einholung 

eines gerichtlichen Gutachtens für die Bestimmung des anwendbaren Zinssatzes 

offeriert (act. 1 Rz. 94 ff.; vgl. auch act. 42 Rz. 100 ff.). Unter diesen Voraussetzun-

gen kann jedenfalls nicht von einem objektiv bestimmbaren Mietzins gesprochen 

werden,  welcher  für  einen  Vertragsschluss  im  Sinne  des  Gesetzes  ausreichen 

würde.

- 37 -

Die Klägerin könnte mit ihren Ausführungen dazu, dass die Beklagte eigenmächtig 

eine Vertragsverlängerung 'konsumiert' habe, in Verbindung mit ihren Vorbringen 

dazu, dass Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag vertraglich die Art und Weise 

bzw. den Mechanismus der Mietzinsfestsetzung im Fall der Fortdauer regle, vor-

bringen, die fragliche Ziffer stelle eine einseitige Option der Beklagten zur Vertrags-

verlängerung dar. Sie spricht denn auch explizit von "Verlängerungsmöglichkeit ge-

mäss Ziffer 5" (act. 42 Rz. 95). Indessen ist mit der Beklagten dazu festzustellen, 

dass sich aus dem klaren Wortlaut der Ziffer 5 (lediglich) die Verpflichtung der Klä-

gerin ergibt, der Beklagten eine Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses 

zu unterbreiten resp. das Recht der Beklagten, eine solche Offerte zu erhalten (vgl. 

den ersten Abschnitt: "Die Vermieterin verpflichtet sich, der Mieterin eine Offerte 

zur Fortführung des Vertragsverhältnisses nach 1. Februar 2014 […] zu unterbrei-

ten. […]", vgl. E. III.2.1.2.). Der zweite Abschnitt von Ziffer 5 hält zudem ausdrück-

lich  fest,  dass  das  Vertragsverhältnis  ende,  könnten  sich  "die  Parteien",  mithin 

beide miteinander, "nicht […] einigen" (so auch die Beklagte: act. 46 Rz. 59). Ein 

einseitiges Recht der Beklagten zur Vertragsverlängerung resp. ein entsprechen-

der mutmasslicher Parteiwille ergibt sich auch nicht in Auslegung des übrigen Zu-

sammenhangs und der gesamten Umstände nach Treu und Glauben (vgl. BGE 140 

III  391  E. 2.3  m.w.H.).  Ausführungen  dazu,  weshalb  eine  Auslegung  von  Ziffer 5 

des Nachtrags 1 zum Mietvertrag ein einseitiges Verlängerungsrecht der Beklagten 

ergäbe, macht im Übrigen auch die Klägerin selber nicht (vgl. act. 1, act. 16, act. 42 

und act. 52 e contrario).

Der Vollständigkeit halber ist mit der Beklagten festzustellen, dass sie die einzige 

Offerte, welche die Klägerin für die Fortdauer des Mietverhältnisses im streitgegen-

ständliche Zeitpunkt gestellt hat, ausdrücklich abgelehnt hat. Sollte die Klägerin mit 

ihrer Behauptung, die Beklagte habe durch den weiteren Verbleib in den Liegen-

schaften oder mit ihren Rechtsbegehren im Offertverfahren anerkannt, dass sie ein 

marktübliches Entgelt bezahlen würde, geltend machen, die Beklagte habe damit 

eine  entsprechende  Vertragsofferte  von  ihr  angenommen,  ist  dazu  festzustellen, 

dass eine solche Offerte von der Klägerin nicht – auch nicht konkludent – gestellt 

wurde, zumal sich die Beklagte bekanntlich gegen den Willen der Klägerin in den 

Räumlichkeiten aufhielt. Die Klägerin behauptet nicht, sie habe der Beklagten ein 

- 38 -

Angebot unterbreitet, welches diese durch Anerkennung hätte annehmen können. 

Gleichzeitig weist die Beklagte zu Recht darauf hin, dass sie ein allfälliges Angebot 

hätte annehmen oder ablehnen können, wobei mit der Annahme der Mietvertrag 

entstanden wäre und mit der Ablehnung das Erstreckungsverfahren hätte materiell 

beurteilt werden müssen (vgl. insbes. act. 46 Rz. 354). Mit dem Standpunkt, dass 

sie  die  Offerte  hätte  ablehnen  können,  verhält  sie  sich  weder  "vertragsbrüchig" 

noch "krass widersprüchlich", wie die Klägerin meint, zumal sie sich im Schutz des 

pendenten Erstreckungsverfahrens wähnte (vgl. dazu E. III.2.3.1.2.). Auch vor dem 

Hintergrund überzeugt die Darstellung einer konkludenten Annahme eines Ange-

bots durch Verbleiben in den Liegenschaften nicht. Dass die Beklagte durch den 

weiteren Verbleib in den Liegenschaften ihrerseits konkludent an die Klägerin offe-

riert bzw. eine Verlängerung verlangt habe, was diese bestreitet (act. 46 Rz. 10), 

behauptet die Klägerin nicht. Ohnehin wäre weder plausibel, dass die Klägerin eine 

solche Offerte (konkludent) angenommen hätte, wollte sie die Beklagte doch nicht 

in den Liegenschaften haben, noch dass die Beklagte eine solche Offerte gestellt 

hätte, wähnte sie sich doch in einer Erstreckung (vgl. sogleich E. III.2.3.1.2.).

Anzumerken  ist  schliesslich,  dass  auch  durch  das  Prozessieren  der  Parteien  im 

Offertverfahren, mittels welchem die Beklagte von der Klägerin die Stellung einer 

vertragsgemässen Offerte verlangte und in welchem im Wesentlichen darüber ge-

stritten wurde, wie der Begriff des marktüblichen Zinses gemäss Ziffer 5 des Nach-

trags 1  zum  Mietvertrag  zu  verstehen  war,  kein  Vertragsverhältnis  begründet 

wurde. In der Tat war das Ergebnis des genannten Gerichtsverfahrens die Fest-

stellung des Bundesgerichts, dass die Klägerin ihrer Pflicht nicht nachgekommen 

sei, der Beklagten für die Liegenschaften C._____-strasse 1 und 2 eine verbindli-

che Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für 

eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditi-

onen für ein Warenhaus zu unterbreiten (vgl. E. I.b.aa.i). Eine durch die Klägerin 

erwiesenermassen nicht gestellte Offerte konnte durch die Beklagte zweifellos nicht 

(konkludent) angenommen (oder abgelehnt) werden; auch nicht durch die Einlei-

tung  des  fraglichen  Verfahrens  oder  das  Stellen  von  entsprechenden  Anträgen. 

Ebenso wenig war die Beklagte durch die Einleitung des Verfahrens zur Annahme 

jener fiktiven Offerte verpflichtet (vgl. dazu act. 11 Rz. 36 und act. 33 Rz. 211). Es 

- 39 -

entspricht gerade dem Wesen einer Offerte, dass sie angenommen oder abgelehnt 

werden kann. Im Übrigen ist sogar die Klägerin der Ansicht, dass die Beklagte die 

Offerte, wie sie nun vom Bundesgericht definiert wurde, nicht angenommen hätte, 

weil "ein Akzept der Offerte durch die Mieterin ohne das Haus Nr. 3 […] undenkbar" 

gewesen wäre (act. 42 Rz. 52; act. 52 Rz. 29 ff.). Ob das erste Erstreckungsver-

fahren  ohne  das  Offertstellungsverfahren  schneller  zum  Abschluss  gekommen 

wäre,  wie  es  die  Klägerin  behauptet,  ist  für  die  Frage  des  Vertragsschlusses 

schliesslich unerheblich.

2.3.1.1.2.4. Insgesamt ergibt sich, dass vorliegend keine Konstellation erkennbar 

ist,  die  ohne  tatsächlich  oder  normativ  übereinstimmende  Willenserklärungen  zu 

einem  Vertragsschluss  geführt  hat.  Insbesondere  bietet  die – vertraglich  verein-

barte – Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag keine Grundlage für ein Mietver-

hältnis der Parteien, denn darin wurde nur die Pflicht vereinbart, eine bestimmte 

Offerte abzugeben. Für den Fall, dass es nicht zu einer Einigung der Parteien über 

eine Fortführung des Vertragsverhältnisses und die dabei massgebenden Vertrags-

konditionen kommen würde, sieht die fragliche Ziffer wie gezeigt vor, dass das Ver-

tragsverhältnis automatisch ende. An dieser Ausgangslage ändern auch die Tatsa-

chen, dass die Klägerin behauptungsgemäss von Beginn weg und konsequent an 

der Forderung für ein marktübliches Entgelt festgehalten resp. zu keinem Zeitpunkt 

auf das ihr zustehende Entgelt verzichtet habe oder dass sie über ein berechtigtes 

Interesse verfüge, nichts.

2.3.1.1.3. Zwischenfazit zur neuen vertraglichen Grundlage

Die Parteien haben keine vertragliche Übereinkunft in Bezug auf die Fortführung 

des  Mietvertragsverhältnisses  C._____-strasse 1/3/2  in  … Zürich  ab  dem  1. Fe-

bruar 2014 getroffen. Demnach hielt sich die Beklagte ab dem genannten Zeitpunkt 

bis zu ihrem Auszug ohne gültigen Mietvertrag i.S.v. Art. 253 OR in den fraglichen 

Liegenschaften auf.

Ob sich die Beklagte "treuwidrig" verhalten hat und "keinen Rechtsschutz" verdient, 

wie es ihr die Klägerin vorwirft (vgl. act. 42 Rz. 84 und Rz. 161), ist in der Folge zu 

- 40 -

prüfen, da sich die Beklagte auf den Rechtsschutz der mietrechtlichen Erstreckung 

beruft.

2.3.1.2. Erstreckung des Mietverhältnisses

2.3.1.2.1. Die Beklagte führt aus, vor dem Hintergrund der komplett unvereinbaren 

Parteipositionen  sei  ihr  nichts  anderes  übrig  geblieben,  als  den  begründeten 

Rechtsschutz des (ersten) Erstreckungsverfahrens in Anspruch zu nehmen (act. 33 

Rz. 34 f., Rz. 170 und Rz. 214; act. 46 Rz. 12, Rz. 25, Rz. 76 ff., Rz. 216, Rz. 318 

und  Rz. 436.2;  act. 57  Rz. 5).  Einzig  infolge  der  Erstreckungsverfahren  habe  sie 

rechtmässig in den Mietobjekten verbleiben dürfen (act. 33 Rz. 132, Rz. 147 und 

Rz. 170 m.H.a. act. 11 Rz. 33 ff., Rz. 208 ff. und Rz. 214; act. 46 Rz. 56, Rz. 80 ff. 

m.H.a. act. 47/17, Rz. 211 ff., Rz. 318, Rz. 346, Rz. 402, Rz. 432 und Rz. 441.3). 

Sie habe das Verfahren in guten Treuen eingeleitet; ein rechtmissbräuchliches Ver-

halten ihrerseits sei nicht im Ansatz erkennbar, wohingegen die Klägerin einen Ver-

tragsbruch  begangen  und  sich  treuwidrig  verhalten  habe  (act. 11  Rz. 43  m.H.a. 

act. 3/29;  act. 33  Rz. 15,  Rz. 40,  Rz. 43  m.H.a.  act. 3/29  E. 4.3,  Rz. 47,  Rz. 89, 

Rz. 113 ff.  und  insbes.  Rz. 126  und  Rz. 130;  act. 46  Rz. 12,  Rz. 82 ff.,  Rz. 152, 

Rz. 204 ff.,  Rz. 215 f.,  Rz. 224 ff.,  Rz. 314,  Rz. 331  und  Rz. 364,  Rz. 405  und 

Rz. 441.3; act. 57 Rz. 5 f.). Ohne ein fristgerechtes Erstreckungsbegehren hätte ihr 

ein  Rechtsverlust  gedroht  (act. 46  Rz. 82  m.H.a.  act. 3/28  S. 48  und  act. 3/29 

S. 16).  Vorliegend  zu  beurteilen  sei  somit  die  Situation  einer  kalten  Erstreckung 

(act. 33  Rz. 45  und  Rz. 119 ff.;  act. 46  Rz. 86,  Rz. 214,  Rz. 358  und  Rz. 403; 

act. 57  Rz. 4).  Die  Voraussetzungen  für  die  Erstreckung  seien  erfüllt  gewesen 

(act. 33  Rz. 84 ff.,  Rz. 93  und  Rz. 147;  act. 46  Rz. 87 ff.  und  Rz. 224  je  m.w.H., 

Rz. 331  und  Rz. 384 ff.;  act. 57  Rz. 8).  Den  Anspruch  auf  Erstreckung  habe  die 

Klägerin  auch  anerkannt,  indem  sie  im  ersten  Erstreckungsverfahren  selbst  eine 

Gutheissung  des  Erstreckungsbegehrens  bis  zum  31. Mai  2015  beantragt  habe 

(act. 11  Rz. 33;  act. 33  Rz. 36  m.H.a.  act. 3/28  S. 2  und  13/6,  Rz. 87;  act. 46 

Rz. 90, Rz. 329 und Rz. 420).

Die Beklagte fährt fort, für den Fall, dass (i) die Klägerin im Laufe des Verfahrens 

zur Offertpflicht eine vertragskonforme Offerte stellen und (ii) sie diese annehmen 

würde,  habe  sie  mit  Schlichtungsgesuch  vom  29. November  2018  resp.  Erstre-

- 41 -

ckungsklage vom 7. März 2019 ein zweites Erstreckungsverfahren für die Zeit ab 

dem  1. Februar  2019  eingeleitet  (act. 11  Rz. 44 ff.;  act. 33  Rz. 6,  Rz. 44 ff.  und 

Rz. 178; act. 46 Rz. 327 ff. m.H.a. act. 34/12). Aufgrund ihres Auszugs seien aller-

dings beide Erstreckungsverfahren mit Beschlüssen vom 7. Mai 2020 resp. 1. Sep-

tember 2020 als durch Rückzug erledigt resp. gegenstandslos abgeschrieben wor-

den (act. 11 Rz. 39 und Rz. 46; act. 33 Rz. 88 m.H.a. act. 3/29 und act. 3/29a). Oh-

nehin  habe  sie  die  Liegenschaften  auf  den  Ablauf  der  maximalen  Erstreckungs-

dauer des ersten Erstreckungsverfahrens in Absprache mit der Klägerin verlassen 

(act. 33 Rz. 45 f. m.H.a. act. 3/11–12).

2.3.1.2.2. Demgegenüber führt die Klägerin aus, die von der Beklagten anhängig 

gemachten Klagen auf Mieterstreckung seien von den Gerichten beide ohne mate-

rielle Anspruchsprüfung als erledigt abgeschrieben worden (act. 1 Rz. 72 ff. m.H.a. 

act. 3/28–29a, Rz. 133; act. 16 Rz. 16, Rz. 22, Rz. 34, Rz. 58 und Rz. 89; act. 42 

Rz. 43 und Rz. 65; act. 52 Rz. 19 und Rz. 28). Sie seien rechtlich unbegründet und 

insbesondere  mangels  Härte  und  ernsthafter  Suchbemühungen  von  Vornherein 

aussichtslos  gewesen  (act. 1  Rz. 133;  act. 42  Rz. 66 ff.,  Rz. 115 ff.,  Rz. 142  und 

Rz. 150; act. 52 Rz. 12 ff.). Ausserdem habe die Beklagte damit rechnen müssen, 

das Objekt auf diesen Termin hin verlassen zu müssen, und sie habe keines Sozial-

schutzes bedurft (act. 42 Rz. 67 f. und Rz. 70). Auch die Interessenabwägung wäre 

klar zu ihren Gunsten ausgefallen (act. 42 Rz. 69 und Rz. 118). Es habe sich nie 

eine  Situation  materialisiert,  in  welcher  eine  Erstreckung  des  Mietverhältnisses 

überhaupt ein Thema hätte sein können (act. 42 Rz. 43; act. 52 Rz. 6 und Rz. 11). 

Sie habe nichts anerkannt (act. 16 Rz. 23). Die Erstreckungsverfahren hätten ein-

zig  der  treuwidrigen  Verschaffung  einer  kalten  Erstreckung  gedient  (act. 42 

Rz. 142). Selbst die Beklagte habe die Erstreckungsverfahren nur vorsorglich, als 

"Fallback-Position", eingeleitet, um nichts zu versäumen, und das Offertverfahren 

als den "Hauptstreit" bezeichnet (act. 1 Rz. 136; act. 42 Rz. 60 ff. und Rz. 87). Das 

Mietgericht Zürich habe denn auch mit Beschluss vom 26. Januar 2017 ein Rechts-

schutzinteresse am Erstreckungsbegehren verneint (act. 16 Rz. 12; act. 42 Rz. 87 

m.H.a. act. 3/28). Die vorliegende Klage stehe nicht im Zusammenhang mit einer 

Erstreckung, eine kalte Erstreckung habe nicht vorgelegen und Erstreckungsrecht 

- 42 -

gelange nicht zur Anwendung (act. 16 Rz. 12 und Rz. 55; act. 42 Rz. 42, Rz. 90 f., 

Rz. 93 m.H.a. act. 3/28, Rz. 135 und Rz. 176; act. 52 Rz. 11).

2.3.1.2.3. Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann die mietende Partei die Erstreckung des 

Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete eine Härte zur Folge 

hätte,  die  durch  die  Interessen  der  Vermieterin  nicht  zu  rechtfertigen  wäre.  Das 

Begehren um Erstreckung bezweckt, die Folgen der Beendigung des Mietverhält-

nisses für die Mietpartei zu mildern, indem ihr für die erforderliche Neuorientierung 

bzw. die Suche nach einer Ersatzlösung mehr Zeit zur Verfügung steht, weil der 

Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache über den bisherigen Beendigungstag hin-

aus verschoben wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGer 4A_292/2021 vom 31. August 

2021 E. 4.1.; BGer 4A_368/2017 vom 19. Februar 2018 E. 7.1.). Es dient indessen 

nicht  dazu,  dass  der  Mieter  so  lange  wie  möglich  von  einem  günstigen  Mietzins 

profitiert (BGE 116 II 446 E. 3.b). Während der Dauer des Erstreckungsverfahrens 

besteht  das  Mietverhältnis  als  Vertragsverhältnis  sui  generis  fort  (Art. 270e  lit.  b 

OR; BGer 4C.127/1999 vom 18. Januar 2000 E. 3.b.aa.; HULLIGER [zit. HULLIGER, 

SVIT-Kommentar],  in:  SVIT-Kommentar,  das  schweizerische  Mietrecht,  5. Aufl. 

2025, Art. 272c N 5; HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Vorb. zu Art. 271–273c N 85; ZAHRAD-

NIK, Ausgewählte Fragen im Zusammenhang mit der Übertragung von Geschäfts-

mieten [Art. 263 OR], in: mp 2022, S. 23). Ist das Verfahren im Zeitpunkt der Been-

digung des Mietvertrags noch nicht rechtskräftig entschieden, gelangt die Mieter-

schaft  damit  de  facto  bereits  durch  das  hängige  Verfahren  in  den  Genuss  einer 

sogenannten 'kalten Erstreckung', die sie – zumindest im Fall nicht klarer Verhält-

nisse i.S.v. Art. 257 ZPO – vor einer Ausweisung schützt (WEBER, a.a.O., Art. 273 

N 4, Art. 272c N 4 und N 7 sowie Art. 273 N 4; BRÄNDLI, Mietrecht für die Praxis, 

10. Aufl. 2022, S. 972, RUF [zit. RUF, HAP], in: Müller [Hrsg.], Wohn- und Geschäfts-

raummiete,  Handbücher  für  die  Anwaltspraxis,  2016,  Rz. 4.132).  Das  Ziel  des 

durch  den  Mieter  gestellten  Erstreckungsbegehrens  ist  somit  der  Erhalt  eines 

Rechtstitels, der sie über die Beendigung des Mietverhältnisses hinaus zum Ver-

bleib im Mietobjekt berechtigt (vgl. LGVE 2015 I Nr. 1 E. 2.2; OGer ZH NG170007-O 

vom 1. September 2020 E. 3.1.). Die Erstreckung stellt dabei weder den Abschluss 

eines neuen Mietvertrags zwischen den Parteien und eines dadurch begründeten 

neuen  Mietverhältnisses  noch  die  Fortführung  des  bisherigen  Mietverhältnisses 

- 43 -

i.S.v. Art. 266 Abs. 2 OR dar (HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 18). Vielmehr han-

delt es sich um eine gesetzlich geregelte und zeitlich beschränkte Fortsetzung ei-

nes bestehenden Mietverhältnisses eigener Art (vgl. Art. 272b Abs. 1, Art. 272c und 

Art. 272d OR; vgl. dazu HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Vorb. zu Art. 271–273c N 84, wel-

che von einem "Verhältnis zwischen den Parteien, das nicht auf dem frei gebildeten 

Konsens beider Parteien bzw. auf einem Mietvertrag beruht, sondern letztlich auf 

dem  Gesetz"  sprechen).  Das  Mietverhältnis  kann  für  Wohnräume  um  höchstens 

vier,  für  Geschäftsräume  um  höchstens  sechs  Jahre  erstreckt  werden  (Art. 272b 

Abs. 1 OR).

Für den Erstreckungsanspruch in "allgemeiner" und "formeller" Hinsicht vorausge-

setzt  sind  dreierlei:  i) das  Vorliegen  eines  erstreckbaren  Mietverhältnisses 

(BGE 115 II 452 E. 3.a), ii) die gültige Beendigung des Mietverhältnisses oder die 

Vertragsauflösung durch Zeitablauf (vgl. BGer 4C.127/1999 vom 18. Januar 2000 

E. 3.b.aa.) sowie iii) ein Erstreckungsbegehren der mietenden Partei i.S.v. Art. 273 

OR (so HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 50 ff. m.w.H.; vgl. auch BRÄNDLI, a.a.O., 

S. 934). Freilich darf die Einleitung des Erstreckungsverfahrens sodann nicht treu-

widrig oder rechtsmissbräuchlich sein (Art. 2 ZGB).

Für die Gutheissung des Gesuchs in "materiellrechtlicher" Hinsicht gefordert sind 

zudem i) eine sog. «Härte» der mietenden Partei i.S.v. Art. 272 Abs. 1 OR, ii) kein 

Vorliegen  eines  Erstreckungsausschlussgrundes  i.S.v.  Art. 272a  Abs. 1  OR  und 

iii) kein Vorliegen eines die Erstreckung nicht rechtfertigenden Vermieterinteresses 

(so  HIGI/BÜHLMANN,  a.a.O.,  Art. 272  N 49  und  N 74 ff.;  vgl.  auch  WEBER,  a.a.O., 

Art. 272 N 3 ff. m.w.H. oder RUF, HAP, a.a.O., Rz. 4.21 ff.).

2.3.1.2.4.1. Nachdem vorstehend festgestellt wurde, dass seit dem 1. Februar 2014 

kein übereinstimmender Wille der Parteien für den weiteren Verbleib der Beklagten 

in den Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich mehr bestand, stellt sich 

die Frage, ob sich die Beklagte, wie sie behauptet, ab dem genannten Zeitpunkt 

unter dem Schutz der mietrechtlichen Erstreckung befand. Die diesbezüglichen all-

gemeinen und formellen Voraussetzungen sind gegeben. Erstens betrifft das streit-

gegenständliche  Mietverhältnis  der  Parteien  Geschäftsräume  und  ist  damit  ohne 

Weiteres erstreckbar. Zweitens hat die Beklagte ein Erstreckungsbegehren i.S. des 

- 44 -

Gesetzes gestellt. Beides wurde im vorliegenden Verfahren nicht in Frage gestellt 

(vgl. act. 1, act. 11, act. 16, act. 33, act. 42, act. 46, act. 52 und act. 57). Drittens 

endete das befristete Mietverhältnis der Parteien wie dargelegt am 31. Januar 2014 

durch  Zeitablauf.  Der  dies  verneinende  Beschluss  des  Mietgerichts  Zürich  vom 

26. Januar 2017 wurde nie rechtskräftig und bindet das hiesige Gericht nicht (Ver-

fahren Nr. MB140015-L, act. 3/28). Zu prüfen bleibt noch, ob die Beklagte in guten 

Treuen zur Prozessführung befugt war.

2.3.1.2.4.2. Dazu wurde bereits dargelegt, dass die Beklagte im Hinblick auf den 

Ablauf der befristeten Mietdauer der Räumlichkeiten und vor dem Hintergrund von 

Ziffer 5  des  Nachtrags 1  zum  Mietvertrag,  wonach  die  Klägerin  "bis  spätestens 

31. Januar  2011"  eine  "Offerte  zur  Fortführung  des  Vertragsverhältnisses  nach 

1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von mindestens 5 Jahre" abzugeben hatte, 

im Mai 2011 das Offertverfahren eingeleitet hat (vgl. E. I.b.aa.i und E. III.2.1.). Sie 

begehrte damit die Verpflichtung der Klägerin zur Abgabe einer vertragskonformen 

Offerte  für  die  Verlängerung  des  Mietvertrags  um  mindestens  5 Jahre  (vgl. 

E. I.b.aa.). Das Verfahren wurde bekanntermassen erst über acht Jahre später, im 

November 2019, abschliessend vom Bundesgericht entschieden (vgl. E. III.2.1.3.). 

Während der Dauer des Offertverfahrens resp. namentlich nach Ablauf des Endda-

tums der Befristung am 31. Januar 2014 befand sich die Beklagte zweifellos in einer 

unklaren Rechtslage. Es war nicht einmal klar, ob das Mietverhältnis definitiv been-

det war oder nicht (vgl. dazu bspw. den Beschluss vom MietGer ZH MB140015-L 

vom 26. Januar 2017, act. 3/28, worin noch festgestellt wurde, es bestehe ein "Be-

nützungsanspruch für das Mietobjekt" und es stehe "heute nicht fest, dass das Miet-

verhältnis am 31. Januar 2014 zu Ende gegangen" sei, E. III.5.10.5.). Vor dem Hin-

tergrund  dieser  Unsicherheit  war  die  Beklagte  ohne  Weiteres  zur  Einleitung  des 

(ersten)  Erstreckungsverfahrens  berechtigt,  zumal – wie  nun  vorstehend  festge-

stellt – ab  dem  1. Februar  2014  tatsächlich  keine  vertragliche  Grundlage  für  den 

Verbleib  der  Beklagten  in  den  Liegenschaften  mehr  bestand.  Die  Beklagte  führt 

somit zu Recht aus, sie habe einzig infolge der Erstreckungsverfahren in den Lie-

genschaften verbleiben dürfen, sie sei mithin "zwangsläufig auf den gesetzlichen 

Rechtsschutz  der  Erstreckung  angewiesen"  gewesen  (act. 46  Rz. 80).  Ohne  die 

fristgerechte Einleitung der Erstreckungsverfahren hätte ihr der Rechtsverlust ge-

- 45 -

droht (vgl. Art. 273 Abs. 2 lit. b OR) und hätte die Klägerin die Beklagte aus den 

Räumlichkeiten ausweisen können. Somit hatte die Beklagte ein echtes Interesse 

an der Rechtsausübung und verwendete sie das Institut der Erstreckung zweck-

mässig.

Dass die Beklagte in guten Treuen zur Führung des Erstreckungsprozesses veran-

lasst war, ergibt sich auch aus dem Erkenntnis des Offertverfahrens: Demnach war 

die Klägerin ihrer vertraglichen Offertpflicht für die Fortführung des Mietverhältnis-

ses über die Liegenschaften C._____-strasse 1 und 2 ab dem 1. Februar 2014 für 

eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditi-

onen für ein Warenhaus nicht nachgekommen. Damit steht in jedem Fall fest, dass 

die Vermieterin eine (teilweise) Vertragsverletzung begangen hat, welche am An-

fang der Streitigkeiten der Parteien stand: Die Beklagte hätte spätestens per 31. Ja-

nuar 2011 mit einer Offerte für zwei der drei Häuser rechnen dürfen, welche Offerte 

unbestrittenermassen nie gestellt wurde (vgl. E. III.2.1.3. f.). Zur besagten unklaren 

Rechtslage der Parteien hat die Klägerin demnach auch beigetragen, und zwar un-

abhängig davon, ob die Beklagte jene Offerte angenommen hätte oder nicht. Dass 

sich die Beklagte in der geschaffenen Ausgangslage mit der begründeten Befürch-

tung, dass kein Vertragsverhältnis mehr bestehen würde, veranlasst sah, ein Er-

streckungsgesuch zu stellen, ist im Lichte dieser Begebenheiten jedenfalls nicht als 

rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren (vgl. zum Ganzen auch OGer ZH NG170007-

O vom 1. September 2020 E. 4.3., act. 3/29). Ebenso war das Verfahren somit nicht 

von  Vornherein  aussichtslos,  wie  es  die  Klägerin  behauptet  (vgl.  dazu  auch 

E. III.2.3.2.4.4.).

Im  Übrigen  weist  die  Beklagte  zu  Recht  darauf  hin,  dass  die  Klägerin  im  ersten 

Erstreckungsverfahren  das  folgende  Rechtsbegehren  gestellt  hat  (act. 33  Rz. 36 

m.H.a.  act. 3/28  S. 2  und  13/6):  "Die  Klage  sei  abzuweisen,  soweit  die  Klägerin 

mehr oder anderes verlangt als eine einmalige und definitive Erstreckung des Miet-

verhältnisses bis 31. März 2015 (zwei tausend und fünfzehn)". Dieses begründete 

die Klägerin in ihrer Klageantwort des betreffenden Verfahrens am Mietgericht Zü-

rich MB140015-L mit den "tatsächlichen Verhältnisse[n], da der Auszugstermin [der 

Beklagten] von Ende Januar 2014 bereits verstrichen ist und mit dem Abschluss 

- 46 -

des vorliegenden Verfahrens voraussichtlich nicht vor Ende März 2015 gerechnet 

werden kann" (act. 13/6 S. 67). Auch wenn sie in der Folge – offenbar im Hinblick 

auf die Kostenverteilung des Verfahrens – bemerkt, der Antrag stelle keine Aner-

kennung des Erstreckungsanspruchs dar (act. 13/6 S. 67 und act. 33 Rz. 37), so 

zeigt er doch unverkennbar, dass die Klägerin damals ebenfalls der Ansicht war, 

dass die Beklagte in tatsächlicher Hinsicht wegen der Erstreckung in den Räum-

lichkeiten verbleiben konnte. Deren Interesse an der Prozessführung ist somit un-

verkennbar.

Folglich war die Beklagte entgegen der Ansicht der Klägerin in guten Treuen zur 

Einleitung des ersten Erstreckungsverfahrens berechtigt. Zum gleichen Schluss ka-

men in der Vergangenheit bereits das Mietgericht Zürich im Beschluss vom 26. Ja-

nuar 2017 (MietGer ZH MB140015-L E. IV.2., act. 3/28) und das Obergericht des 

Kantons  Zürich  mit  Beschluss  vom  1. September  2020  (OGer  ZH  NG170007-O 

E. 4.3., act. 3/29).

2.3.1.2.4.3. Dieses erste Erstreckungsverfahren, welches die Beklagte wie darge-

legt in guten Treuen eingeleitet hatte, dauerte über das Ende des befristeten Miet-

vertrags der Parteien, den 31. Januar 2014, hinaus an. Daher befand sich die Be-

klagte ab dem 1. Februar 2014 in einer kalten Erstreckung. Ab diesem Zeitpunkt 

stand sie unter dem Schutz der Erstreckung, womit Erstreckungsrecht zur Anwen-

dung gelangt. Nur infolge dieses mietrechtlichen Instituts durfte die Beklagte wei-

terhin rechtmässig in den Mietobjekten verbleiben. Unerheblich ist daher im Übri-

gen, ob die Beklagte, wie von der Klägerin vorgebracht, die Erstreckung lediglich 

vorsorglich eingeleitet hat oder nicht resp. welches der Verfahren das 'Hauptver-

fahren' war.

2.3.1.2.4.4. Für den Fall, dass die Klägerin doch noch eine Offerte für die Vertrags-

dauer vom 1. Februar 2014 bis am 31. Januar 2019 stellen würde, welche die Be-

klagte annehmen würde, hat Letztere für die Zeit ab dem 1. Februar 2019 ein zwei-

tes Erstreckungsverfahren anhängig gemacht. Wäre das Mietvertragsverhältnis zu-

stande gekommen, so wäre die Beklagte gestützt auf das Vertrags- und nicht auf 

das Erstreckungsverhältnis in den Liegenschaften verblieben, weil wie vorstehend 

dargestellt,  das  Erstreckungsverhältnis  subsidiär  zum  Vertragsverhältnis  zur  An-

- 47 -

wendung gelangt. Die Prämisse der Beklagten, dass ein solches Verhältnis noch 

zustande kommen könnte, ist vor dem Hintergrund, dass die Parteien im damaligen 

Zeitpunkt noch zur Offertpflicht prozessierten, legitim. In Anlehnung an Ziffer 5 des 

Nachtrags 1 zum Mietvertrag erscheint sodann eine stipulierte Vertragsdauer von 

fünf Jahren als plausibel. Beides gilt umso mehr vor dem Hintergrund des in dieser 

Sache  ergangenen  und  bereits  mehrfach  genannten  Bundesgerichtsentscheids, 

wonach die Beklagte für zwei der drei Häuser mit einer fünfjährigen Verlängerung 

des  Mietverhältnisses  rechnen  durfte  (vgl.  BGer 4A_653/2018  und 4A_657/2018 

vom  14. November  2019,  act. 3/27).  In  diesem  Szenario  hätte,  unter  den  vorge-

nannten Annahmen zum Vertragsschluss, (erst) ab dem 31. Januar 2019 unter den 

Parteien  kein  Mietvertragsverhältnis  mehr  bestanden  und  wäre  das  erste  Erstre-

ckungsverfahren obsolet geworden. Indessen wäre die Beklagte infolge des dann 

per 31. Januar 2019 beendeten Vertragsverhältnisses neu ab dem 1. Februar 2019 

nur infolge des zweiten Erstreckungsverfahrens rechtskonform in den Liegenschaf-

ten verblieben. Mit Blick auf das damals weiterhin ungeklärte Verhältnis der Par-

teien,  war  demnach  auch  die  Einleitung  des  zweiten  Erstreckungsverfahrens 

zweckmässig und aus den bereits dargelegten Gründen nicht treuwidrig.

2.3.1.2.4.5. Ohne Relevanz ist vor diesem Hintergrund, wie die Erstreckungsent-

scheide inhaltlich ausgefallen wären, wenn sie nicht infolge des Auszugs der Be-

klagten aus den Liegenschaften als gegenstandslos abgeschrieben worden wären. 

Demnach ist es unerheblich, dass die Erstreckungsverfahren nie materiell beurteilt 

wurden, welches Verfahren die Parteien als Hauptverfahren ansahen oder insbe-

sondere, ob die Beklagte eine Härte i.S.v. Art. 272 OR, ein Bedürfnis nach Sozial-

schutz und ernsthafte Suchbemühungen ihrerseits hätte nachweisen können, was 

die Klägerin entgegen der Beklagten bestreitet. Bereits die rechtskonforme Einlei-

tung der Erstreckungsverfahren gewährt der Beklagten deren Rechtsschutz.

2.3.1.2.4.6. Daraus folgt, dass sich die Beklagte während der gesamten Dauer ihres 

Verbleibs in den Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich, mithin ab Fe-

bruar  2014  bis  und  mit  Februar  2020,  infolge  der  Einleitung  der  beiden  Erstre-

ckungsverfahren  in  guten  Treuen  unter  dem  Schutz  der  mietrechtlichen  Erstre-

ckung  befand.  Insbesondere  ist  der  Auszug  der  Beklagten  am  20. Februar  2020 

- 48 -

innert gut drei Monaten nach Fällung des bundesgerichtlichen Entscheids, welcher 

implizit  klärte,  dass  die  Klägerin  keine  Offerte  für  eine  Vertragsfortsetzung  mehr 

stellen würde, nicht zu beanstanden. Somit ist für die gesamte Dauer des Verbleibs 

der  Beklagten  in  den  Liegenschaften  Erstreckungsrecht  anwendbar.  Die  von der 

Klägerin  aufgeworfene  Frage,  ob  sich  die  Beklagte  treuwidrig  verhält  und  daher 

keinen Rechtsschutz verdient (vgl. vorne E. III. 2.3.1.1.2.1.), ist demzufolge zu ver-

neinen. In ihrer Eigenschaft als Mieterin stand es der Beklagten innerhalb der Gren-

zen von Treu und Glauben frei, sich ihrer gesetzlichen Möglichkeiten zu bedienen. 

Das hat sie getan.

2.3.1.3. Vertragsloses resp. mietvertragsähnliches/faktisches Verhältnis

2.3.1.3.1. Die Klägerin führt aus, nachdem die Beklagte und sie sich über die Kon-

ditionen  der  Fortsetzung  des  Vertragsverhältnisses  nicht  hätten  einigen  können 

(act. 1 Rz. 65), habe die Beklagte die Räumlichkeiten ab dem 1. Februar 2014 ver-

tragslos resp. ohne vertragliche Grundlage in Anspruch genommen (act. 1 Rz. 80 

und Rz. 139 ff.; act. 42 Rz. 89 ff.) und damit eine faktische Vertragsverlängerung 

'konsumiert'  (act. 1  Rz. 10,  Rz. 142  und  Rz. 146 f.;  act. 42  Rz. 19,  Rz. 39, 

Rz. 52 ff.,  Rz. 77,  Rz. 84 ff.,  Rz. 89 ff.,  Rz. 139,  Rz. 147 f.,  Rz. 159  und  Rz. 177; 

act. 52 Rz. 2 und Rz. 10). Die Klägerin spricht in diesem Zusammenhang von ei-

nem  mietvertragsähnlichen  oder  faktischen  Verhältnis  (act. 1  Rz. 139 ff.).  Dem 

Nachtrag 1 zum Mietvertrag komme dabei eine in jeder Hinsicht zentrale, einzigar-

tige Bedeutung zu (act. 52 Rz. 1, vgl. auch act. 42 Rz. 20 und Rz. 180): Für beide 

Parteien habe gestützt auf die konkreten Verhältnisse festgestanden, dass in jedem 

Fall und trotz fehlender Einigung über die Höhe des Entgelts für die Zeit ab dem 

1. Februar 2014 ein solches im Umfang eines marktüblichen Mietzinses zu zahlen 

sei (act. 1 Rz. 80). Die Beklagte habe durch die eigenmächtige weitere Nutzung der 

Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich ohne vertragliche Grundlage ab 

dem 1. Februar 2014 in rechtlicher Hinsicht den klaren Willen zum Ausdruck ge-

bracht resp. unbestreitbar anerkannt, dass sie dafür ein marktübliches Entgelt be-

zahle  (act. 1  Rz. 134,  Rz. 137  und  Rz. 141;  act. 33  Rz. 25;  act. 42  Rz. 39  und 

Rz. 77; act. 52 Rz. 2; vgl. auch bereits E. III. 2.3.1.1.2.1.). Für eine vertragslose In-

anspruchnahme  einer  entgeltlichen  Leistung  sei  rechtsprechungsgemäss  eine 

- 49 -

marktübliche  Gegenleistung  geschuldet  (act. 1  Rz. 80  und  Rz. 141).  Die  Rechts-

stellung eines Vermieters dürfe bei einem faktischen Vertragsverhältnis gegenüber 

einer  vertraglichen  Beziehung  nicht  verschlechtert  werden  (act. 1  Rz. 142  und 

Rz. 147;  act. 42  Rz. 89 ff.).  Die  Klägerin  ergänzt,  die  Beklagte  zeige  eine  "irritie-

rende Anspruchshaltung" (act. 46 Rz. 161; act. 52 Rz. 4 ff.).

2.3.1.3.2. Die Beklagte erwidert, weder hätten sich die Parteien vertraglich geeinigt 

noch habe sie eine "entschädigungspflichtige, rechtsgrundlose Nutzung" der Mie-

tobjekte  vorgenommen  (act. 33  Rz. 22,  Rz. 182  und  Rz. 212;  act. 46  Rz. 20, 

Rz. 50, Rz. 316, Rz. 359, Rz. 398, Rz. 411 und Rz. 421; act. 57 Rz. 3 und Rz. 7). 

Daher  habe  das  Vertragsverhältnis  automatisch  geendet  (act. 46  Rz. 55  m.H.a. 

Ziff. 5 des Anh. 1 zum Mietvertrag vom 5. Nov. 2001). Sie habe einzig infolge der 

Erstreckungsverfahren rechtmässig in den Mietobjekten verbleiben dürfen (act. 33 

Rz. 132,  Rz. 147  und  Rz. 170  m.H.a.  act. 11  Rz. 33 ff.,  Rz. 208 ff.  und  Rz. 214; 

act. 46  Rz. 56,  Rz. 80 ff.,  Rz. 211,  Rz. 318,  Rz. 346,  Rz. 402,  Rz. 432  und 

Rz. 441.3). Damit entfalle die von der Klägerin vorgebrachte Möglichkeit eines An-

spruchs auf eine zusätzliche Leistung infolge eines mietvertragsähnlichen oder fak-

tischen  Verhältnisses  (act. 33  Rz. 48;  act. 46  Rz. 218).  Die  Parteien  hätten  nicht 

vereinbart, dass für die Nutzung der Liegenschaften ein Entgelt geschuldet sei, das 

sich  "auf  jeden  Fall  an  der  Marktmiete  zu  orientieren"  habe,  wie  es  die  Klägerin 

ausführe (act. 33 Rz. 182, vgl. auch Rz. 25). Nachdem keine vertragliche Regelung 

zustande gekommen sei, richte sich das Verhältnis der Parteien nach dem Gesetz 

(act. 33 Rz. 23 ff.; act. 57 Rz. 5).

2.3.1.3.3. Ein 'faktisches Vertragsverhältnis' ist laut MÜLLER ein Rechtsverhältnis, 

dem vertragsrechtliche Rechtsfolgen beigemessen werden, obwohl zwischen den 

Parteien kein gültiger Vertrag i.S.v. Art. 1 ff. OR abgeschlossen wurde oder zumin-

dest  keine  Vertragswirkungen  eingetreten  sind  (a.a.O.,  Art. 1  N 393).  Es  handelt 

sich  dabei  nicht  um  einen  eigenständigen  schuldrechtlichen  Verpflichtungsgrund 

(MÜLLER,  a.a.O.,  Art. 1  N 396).  Der  Begriff  ist  irreführend,  weil  ein  Vertrag  nicht 

durch  faktisches  Verhalten,  sondern – wie  gezeigt  (vgl.  E. III.2.3.1.1.1.3.  und 

E. III.2.3.1.1.2.3.) – einzig  durch  (ausdrückliche  oder  konkludente)  übereinstim-

mende  gegenseitige  Willenserklärungen  zustande  kommen  kann  (ROHRER,  in: 

- 50 -

SVIT-Kommentar, a.a.O., Vorb. zu Art. 253–273c OR N 35; HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., 

Art. 253 N 33 ff.; WEBER, a.a.O., Art. 267 N 2b; a.M. HULLIGER [zit. HULLIGER, CHK], 

in: CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Obligationenrecht - Einzelne 

Vertragsverhältnisse  -  Art  184-529  OR  und  Innominatverträge,  4.  Aufl.  2023, 

Art. 253 N 10). So kann im (einseitigen) Verbleib eines Mieters im Mietobjekt nach 

Ablauf der Mietdauer auch nicht ohne Weiteres der Abschluss eines neuen Miet-

vertrages durch konkludentes Verhalten gesehen werden (HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., 

Art. 253 N 33; vgl. E. III.2.3.1.1.2.3.). Besser wäre es daher von einem '(miet-)ver-

tragsähnlichen  Verhältnis',  einem  subsidiären  quasivertraglichen  Verhältnis,  zu 

sprechen  (so  auch  ROHRER,  a.a.O.,  Vorb.  zu  Art. 253–273c  OR  N 35;  vgl.  auch 

BGE 108 II 112, wo allerdings [ungleich dem vorliegenden Fall] eine Vereinbarung 

betreffend  die  Gebrauchsüberlassung  bestand,  und  HIGI/BÜHLMANN,  a.a.O., 

Art. 253 N 35). Im Zusammenhang mit mietrechtlichen Verhältnissen entsteht ein 

solches Verhältnis zwischen dem Mieter und der Vermieterin entsprechend dann, 

wenn der Mieter die Mietsache (weiter) benützt, obschon mangels übereinstimmen-

der Willenserklärungen kein Mietvertrag zustande gekommen ist (BGE 119 II 437 

E. 3.b.bb; BGer 4A_524/2018 vom 8. April 2019 E. 4.1.; ROHRER, a.a.O., Vorb. zu 

Art. 253–273c OR N 35). Auch die Einleitung eines Verfahrens betreffend Kündi-

gungsschutz oder Erstreckung, welches nicht von Vornherein aussichtslos ist, führt 

zu einem Aufenthaltstitel des Mieters, welcher von der Situation einer Nutzung ohne 

Berechtigung zu unterscheiden ist (BGer 4A_524/2018 vom 8. April 2019 E. 4.1.). 

Das 'faktisches Mietvertragsverhältnis' fungiert demnach als zu vertraglichen oder 

gesetzlichen Mietverhältnissen subsidiäre 'Auffangeinrichtung', für den Fall, dass 

kein Verpflichtungsgrund besteht.

2.3.1.3.4. Vorliegend haben die Parteien für die Zeit nach dem Vertragsende des 

befristeten Mietvertrags am 31. Januar 2014 keine neue konsensuale Übereinkunft 

über  die  Weiterführung  eines  Mietverhältnisses  getroffen 

(vgl.  vorne 

E. III.2.3.1.1.3). Infolge der rechtmässigen und rechtzeitigen Einleitung des Erstre-

ckungsverfahrens durch die Beklagte am 11. November 2013 bei der zuständigen 

Schlichtungsbehörde (vgl. E. III.2.1.4., vgl. Art. 273 Abs. 2 lit. b OR), mithin vor dem 

Zeitablauf des befristeten Mietvertrags, ist indessen gleichwohl ein Vertragsverhält-

nis  zustande  gekommen  (vgl.  vorne  E. III.2.3.1.2.4.6.).  Denn  gemäss  bundesge-

- 51 -

richtlicher Rechtsprechung handelt es sich bei der Erstreckung um ein "eigenstän-

diges  gesetzliches 

Institut  der  zeitlich  begrenzten  Vertragsverlängerung" 

(BGer 4C.127/1999 vom 18. Januar 2000 E. 3.b.aa.), mithin um einen Mietvertrag 

sui generis (vgl. auch HULLIGER, SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 272c N 5, ZAHRAD-

NIK, a.a.O., S. 23, oder HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 18, die von der "Fortset-

zung  eines  bestehenden  Mietverhältnisses  eigener  Art"  sprechen).  Folglich  hielt 

sich die Beklagte entgegen den klägerischen Behauptungen nicht 'vertragslos' bzw. 

unberechtigt in den betroffenen Räumlichkeiten auf. Im Gegenteil verfügte sie auf-

grund des hängigen Erstreckungsverfahrens über einen Rechtstitel, der sie – auch 

über die Beendigung des befristeten  Mietverhältnisses hinaus – zum Verbleib im 

Mietobjekt berechtigte (vgl. E. III.2.3.1.2.4.6.). Demnach laufen die Behauptungen 

der Klägerin zur Vertragslosigkeit der Beklagten ins Leere. Nicht anwendbar ist da-

mit namentlich die von der Klägerin vorgebrachte Rechtsprechung betreffend die 

vertragslose Inanspruchnahme einer entgeltlichen Leistung.

Dasselbe gilt hinsichtlich des behaupteten faktischen resp. mietvertragsähnlichen 

Verhältnisses: Weil das erste Erstreckungsverfahren rechtzeitig eingeleitet wurde 

und somit per Ende des befristeten Mietvertrags der Parteien Vertragswirkungen 

zeitigte, wurde die Mietsache nie ohne Rechtstitel genutzt: Die Räumlichkeiten wur-

den nicht einfach weiter benutzt und die Verlängerung wurde nicht eigenmächtig 

'konsumiert'  (vgl.  oben  E. III.2.3.1.1.2.1.).  Entsprechend  besteht  vorliegend  kein 

Bedarf für die Annahme oder Anerkennung eines mietvertragsähnlichen Verhält-

nisses. Zum gleichen Schluss führt die Tatsache, dass sich die Beklagte, welche 

das  genannte  Erstreckungsverfahren wie  gezeigt  in  guten  Treuen  eingeleitet  hat 

(vgl. E. III.2.3.1.2.4.2.), auf dessen Schutz verlassen durfte. Würde eine solche fak-

tische Weiternutzung von Mieträumlichkeiten ohne vertraglichen Konsens einer kal-

ten Erstreckung vorgehen, käme es gar nie zu einer solchen. Sie würde gänzlich 

obsolet, definiert sie sich doch genau dadurch, dass Räumlichkeiten ohne (konsen-

sualen) Vertrag weiter genutzt werden, während gleichzeitig ein Erstreckungsver-

fahren hängig ist. Insgesamt besteht somit keine Veranlassung anstelle eines Er-

streckungs- von einem subsidiären, mietvertragsähnlichen Verhältnis auszugehen 

(vgl. auch sogleich E. III.2.3.2.).

- 52 -

2.3.1.3.5. Im Übrigen offenbart der Blick auf die klägerischen Ausführungen, dass 

auch sie selber nicht von einer übereinstimmenden Vertragsverlängerung ausgeht. 

Wenn  sie  auch  zu  recht  eine  vertragliche  Übereinkunft  hinsichtlich  Ziffer  5  des 

Nachtrags 1 zum Mietvertrag behauptet, so ändert das für die Frage der vertragli-

chen Grundlage für ein (neues) Mietverhältnis hinsichtlich der Liegenschaften wie 

gezeigt nichts (vgl. vorne E. 2.3.1.1.). Indessen wäre nur ein solches einer Erstre-

ckung vorgegangen.

2.3.1.4. Fazit zur Anspruchsgrundlage

Zwischen den Parteien kam nach Ende des befristeten Mietvertrags am 31. Januar 

2014  kein  neues  konsensuales  Mietrechtsverhältnis  für  die  Liegenschaften 

C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich mehr zustande. Doch die Beklagte verblieb nicht 

ohne vertragliche Grundlage oder gar unberechtigt in den Räumlichkeiten, denn sie 

verfügte aufgrund der fristgerechten Einleitung der Erstreckungsverfahren in guten 

Treuen über Rechtstitel in der Form von Mietverträgen sui generis, welche sie zum 

Verbleib in den Liegenschaften ab dem 1. Februar 2014 bis zu ihrem Auszug im 

Februar 2020 berechtigten. Folglich sind für das Verhältnis der Parteien betreffende 

Rechtsfragen im streitgegenständlichen Zeitraum die gesetzlichen Bestimmungen 

des Erstreckungsrechts einschlägig.

2.3.2. Höhe des Mietzinses

2.3.2.1. Vorstehend  wurde  einerseits  festgestellt,  dass  die  Beklagte  in  guten 

Treuen und rechtzeitig ein Erstreckungsverfahren eingeleitet hat, weshalb betref-

fend das Verhältnis der Parteien im streitgegenständlichen Zeitraum Erstreckungs-

recht i.S.v. Art. 272 OR anwendbar ist. Andererseits wurde erwogen, dass sich die 

Beklagte ab dem 1. Februar 2014 bis zu ihrem Auszug im Februar 2020 in einer 

kalten Erstreckung befand. Da die Erstreckungsverfahren infolge des Auszugs der 

Beklagten aus den Liegenschaften abgeschrieben wurden, kam es nie zu Entschei-

den in der Sache.

Zu prüfen bleibt, ob die Beklagte der Klägerin in Anwendung der einschlägigen Be-

stimmungen  für  ihren  Verbleib  in  den  Liegenschaften  C._____-strasse 1/3/2  in 

- 53 -

… Zürich über den 31. Januar 2014 hinaus eine zum bereits bezahlten Betrag zu-

sätzliche Entschädigung schuldet.

2.3.2.2. Die Beklagte führt dazu aus, während eines Erstreckungsverfahrens – und 

zwar unabhängig davon, ob die Erstreckung gewährt werde – gelte der bisherige 

Mietzins weiter, sofern, wie vorliegend, keine Anpassung i.S.v. Art. 272c OR vor-

genommen werde (act. 33 Rz. 50, Rz. 113 f., Rz. 131 und Rz. 136; act. 46 Rz. 215 

und Rz. 364). Das ergebe sich aus dem Schutz des Erstreckungsrechts, welches 

den Kern des Mieterschutzes betreffe (act. 33 Rz. 114 ff.).

Sie  habe  während  des  ganzen  Erstreckungsverfahrens  den  bisherigen,  ab  Ja-

nuar 2014  geschuldeten  und  an  die  Teuerung  angepassten  Mietzins  bezahlt 

(act. 11 Rz. 29; act. 33 Rz. 130 und Rz. 217; act. 46 Rz. 216). Damit sei sie ihrer 

Pflicht vollumfänglich nachgekommen (act. 11 Rz. 29). Wenn überhaupt eine An-

passung des Mietzinses für die Dauer der kalten Erstreckung zu prüfen gewesen 

wäre, dann unter den Kriterien von Art. 272c OR im Erstreckungsverfahren (act. 33 

Rz. 140). Diese Prüfung habe sich allerdings aufgrund des Rückzugs des Begeh-

rens  der  Klägerin  im  ersten  Erstreckungsverfahren  erübrigt  (act. 11  Rz. 72  und 

Rz. 74 ff.; act. 33 Rz. 9, Rz. 16, Rz. 140 und Rz. 220). Sie habe nicht etwas ande-

res anerkannt (act. 46 Rz. 69 ff. und Rz. 350) und es habe keine Einigung hinsicht-

lich  eines  Entgelts  gegeben,  das  sich  an  der  Marktmiete  zu  orientieren  habe 

(act. 33 Rz. 182). Eine Haftung komme nur in Frage, wenn das Verfahren treuwidrig 

gewesen  sei  (act. 33  Rz. 113 ff.,  insbes.  Rz. 130;  act. 46  Rz. 204 ff.  und  insbes. 

Rz. 364;  act. 57  Rz. 6).  Das  sei  vorliegend  nicht  der  Fall  (act. 33  Rz. 43  m.H.a. 

act. 3/29 E. 4.3, vgl. auch Rz. 47; act. 46 Rz. 82 ff., Rz. 152, Rz. 215 f., Rz. 224 ff., 

Rz. 314,  Rz. 331,  Rz. 405  und  Rz. 441.3;  act. 57  Rz. 5).  Ein  Schadenersatz  sei 

mangels  Widerrechtlichkeit  oder  Missbräuchlichkeit  nicht  geschuldet  (act. 33 

Rz. 137; act. 46 Rz. 215 ff., Rz. 365 und Rz. 403).

Für einen Mieter, der ein Erstreckungsverfahren einleite, sei die Höhe des während 

dessen Dauer zu bezahlenden Mietzinses elementar (act. 33 Rz. 114 ff.). Das Ri-

siko,  dass  im  Nachhinein  ein  Mehrfaches  des  bisherigen  Mietzinses  geltend  ge-

macht  werde,  könne  kein  Mieter  eingehen.  Damit  würde  das  Erstreckungsrecht 

ausgehebelt (act. 33 Rz. 114 ff.; act. 46 Rz. 344, Rz. 399 und Rz. 438). Insbeson-

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dere im Kontext eines Erstreckungsverfahrens sei es daher schlicht missbräuch-

lich, auf die Durchsetzung einer solch massiv erhöhten, angeblichen Forderung zu 

verzichten, nur um diese Jahre später, nach Beendigung sämtlicher Verfahren, ein-

zuklagen (act. 33 Rz. 17). Es sei offensichtlich, dass die Klägerin die jetzige Klage 

dazu nutzen wolle, eine "Entschädigung" zu erlangen, die sie weder in einem Er-

streckungsverfahren noch in einem laufenden Mietverhältnis hätte erreichen kön-

nen (act. 33 Rz. 83).

2.3.2.3. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, da Erstreckungsrecht vorlie-

gend nicht zur Anwendung gelange, gehe es auch nicht um die (finanziellen) Kon-

sequenzen einer kalten Erstreckung, wie es die Beklagte behaupte (act. 16 Rz. 55 

m.H.a.  act. 11  Rz. 62;  act. 42  Rz. 93  und  Rz. 176).  Damit  sei  irrelevant,  welcher 

Mietzins  'in  einem  Erstreckungsverfahren',  'einem  laufenden  Mietverhältnis'  oder 

'bei kalter Erstreckung' hätte erzielt werden können (act. 42 Rz. 113 und Rz. 139). 

Es bestehe kein Raum für die Anknüpfung des Mietzinses an das Erstreckungsver-

fahren (act. 42 Rz. 114). Die Regeln über die Höhe des geschuldeten Entgelts bei 

der (kalten) Erstreckung, die die Beklagte vortrage, seien ohne Relevanz (act. 42 

Rz. 176).  Es  sei  auch  nie  zu  einer  materiellen  Beurteilung  gekommen  (act. 42 

Rz. 43).

Es bleibe dabei, dass nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien gestützt 

auf  Ziffer 5  des  Nachtrags 1  zum  Mietvertrag  der  marktübliche  Mietzins  für  die 

Phase  ab  1. Februar  2014  massgebend  sei  (act. 1  Rz. 80;  act. 42  Rz. 113  und 

Rz. 174). Nach der Präzisierung des Bundesgerichts hätte sie für die Liegenschaf-

ten C._____-strasse 1 und 2 einen marktüblichen Mietzins für ein Warenhaus offe-

rieren müssen, für die C._____-strasse 3 habe keine Offertpflicht bestanden (act. 1 

Rz. 81  f.  m.H.a.  BGer 4A_653/2018  und 4A_657/2018  vom  14. November  2019, 

act. 3/27).  Folglich  sei  für  die  Häuser 1  und  2  für  die  Dauer  von  fünf  Jahren  der 

marktübliche Mietzins für Verkaufsflächen mit Warenhausnutzung und für die Zeit 

danach sowie für das Haus 3 ein marktübliches Entgelt ohne Einschränkung auf 

Warenhausnutzung  geschuldet  (act. 1  Rz. 83;  act. 42  Rz. 40,  Rz. 81  ff.,  Rz. 154 

und Rz. 179). Die Höhe dieses Entgelts sei "objektiv eruierbar" gewesen (act. 42 

Rz. 86; vgl. auch act. 52 Rz. 1). Das hätten die Parteien vereinbart und habe die 

- 55 -

Beklagte im von ihr initiierten Offertstellungsverfahren auch anerkannt, indem sie 

beantragt habe, dass der geschuldete Mietzins gestützt auf die Ziffer 5 des Nach-

trags 1 zum Mietvertrag vom Richter festzulegen sei (act. 16 Rz. 35; act. 42 Rz. 61 

m.H.a. act. 3/21, Rz. 79 m.H.a. act. 43/4, Rz. 86 und Rz. 174; vgl. auch die Aus-

führungen der Klägerin in E. III. 2.3.1.1.2.1. und E. III.2.3.1.3.1.).

2.3.2.4.1.  Die  Erstreckung  des  Mietverhältnisses  ist  in  Art. 272 ff.  OR  normiert. 

Diese Normen sind gemäss Art. 273c OR zwingend zugunsten des Mieters. Damit 

wird laut HIGI/BÜHLMANN klargestellt, dass es wegen des Schutzcharakters dieses 

Rechts kein dispositives Recht geben kann (a.a.O., Vorb. zu Art. 271–273c N 86). 

In  Art. 272c  OR  wird  der  Grundsatz  statuiert,  dass  der  Mietvertrag  während  der 

Erstreckungsdauer  unverändert  weiter  gilt  (vgl.  Botschaft  zur  Revision  des  Miet- 

und Pachtrechts, BBl 1985, S. 1463; HULLIGER, SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 272c 

N 3; HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 272c N 4 und N 24; RUF, 

HAP, a.a.O., Rz. 4.156; WEBER, a.a.O., Art. 272c N 5; BRÄNDLI, a.a.O., S. 964). Mit 

anderen  Worten  wird  das  Mietverhältnis,  wie  es  im  Zeitpunkt  der  vorgesehenen 

Vertragsbeendigung  besteht,  grundsätzlich  einzig  bezüglich  der  Vertragsdauer 

«verlängert»  und  zwar  zugunsten  des  Mieters  (HIGI/WILDISEN,  a.a.O.,  Art. 272c 

N 22). Mit der Erstreckung des Mietverhältnisses wird demnach nur insoweit in die 

bestehende Vertragsbeziehung eingegriffen, als dass die Wirkungen der Vertrags-

beendigung erst auf einen späteren Zeitpunkt eintreten; die übrigen vertraglichen 

Pflichten der Parteien erfahren für die Dauer der Erstreckung keine Änderung (vgl. 

auch BGer 4C.127/1999 vom 18. Januar 2000 E. 3.b.aa und HIGI/WILDISEN, a.a.O., 

Art. 272c N 17 ff.). Hinsichtlich der für die Nutzung des Mietobjekts geschuldeten 

Entschädigung bedeutet das, dass das "zuletzt rechtsverbindlich geschuldete Ent-

gelt" auch weiterhin geschuldet ist (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 272c N 17; vgl. auch 

vgl. Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985, S. 1463).

2.3.2.4.2. Durchbrochen wird der vorgenannte Grundsatz, wonach der Mietvertrag 

unverändert weiter gilt, einerseits durch besondere Kündigungsrechte des Mieters 

(vgl. Art. 272d OR) und andererseits durch die Möglichkeit, vom Richter im Erstre-

ckungsentscheid  Anpassungen  der  Vertragsbedingungen  an  veränderte  Verhält-

nisse  zu  verlangen,  sofern  solche  bestehen  (Art. 272c  Abs. 1  OR;  BGer 

- 56 -

4C.127/1999 vom 18. Januar 2000 E. 3.b.aa; HULLIGER, SVIT-Kommentar, a.a.O., 

Art. 272c N 3; BRÄNDLI, a.a.O., S. 965; HULLIGER, CHK, a.a.O., Art. 272d N 1; "zu 

denken ist", gemäss Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985, 

S. 1463, "hauptsächlich an den Fall, wo der Vermieter den Mietzins auf den Kündi-

gungstermin erhöht hätte, wenn er nicht gekündigt hätte. Wenn nun das Mietver-

hältnis  erstreckt  wird,  soll  ihm  wenigstens  die  Möglichkeit  gegeben  werden,  die 

Mietzinserhöhung im Erstreckungsverfahren geltend zu machen"). Zudem sind Ver-

tragsänderungen im Rahmen einer übereinstimmenden Erstreckungsvereinbarung 

i.S.v.  Art. 272b  Abs. 2  OR  formfrei  möglich  (Art. 272b  Abs. 2  OR;  vgl.  HIGI/WIL-

DISEN,  a.a.O.,  Art. 272c  N 7  und  N 47 ff.  m.w.H.;  HULLIGER,  SVIT-Kommentar, 

a.a.O., Art. 272b N 18 und Art. 272c N 19). Voraussetzung ist allerdings, dass das 

unbefristete Mietverhältnis gekündigt resp. das befristete ins Endstadium getreten 

ist und die Erstreckung an sich vereinbart wird (WEBER, a.a.O., Art. 272b N 5; HUL-

LIGER,  SVIT-Kommentar,  a.a.O.,  Art. 272b  N 25;  HIGI/WILDISEN,  a.a.O.,  Art. 272b 

N 68 ff. m.w.H.). 

2.3.2.4.3. Die Anpassung der Vertragsbedingungen an veränderte Verhältnisse ge-

mäss Art. 272c Abs. 1 OR kann im Erstreckungsverfahren jede Partei mittels ent-

sprechenden Antrags frühstens auf den Tag des Erstreckungsbeginns verlangen 

(HULLIGER, SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 272c N 15; RUF, HAP, a.a.O., Rz. 4.156; 

BRÄNDLI, a.a.O., S. 970). Den letztmöglichen Zeitpunkt, bis zu dem ein Antrag im 

Gerichtsverfahren noch vorgebracht werden kann, bestimmt das Zivilprozessrecht 

in Art. 227 ZPO. Wird der Antrag erst danach gestellt, ist er abzuweisen (HIGI/WIL-

DISEN, a.a.O., Art. 272c N 42). Die Wirkung tritt mit Rechtskraft des Sachentscheids 

ein,  unter  Umständen  rückwirkend  auf  den  entsprechenden  Termin  (RUF,  HAP, 

a.a.O., Rz. 4.156; HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 272c N 10 ff. und N 46). Unbestritten 

ist, dass gestützt auf Art. 272c Abs. 1 OR eine solche Vertragsanpassung erfolgen 

kann,  wenn  eine  Erstreckung  zugesprochen  wird  (RUF,  HAP,  a.a.O.,  Rz. 4.157). 

Hingegen  ist  ungeklärt,  ob  das  Gericht  auch  eine  Vertragsänderung  zusprechen 

kann, wenn es die Erstreckung des Mietverhältnisses ablehnt (vgl. dazu RUF, HAP, 

a.a.O., Rz. 4.157 m.w.H.). Von praktischem Interesse ist die Frage für die Konstel-

lation der kalten Erstreckung (vgl. dazu vorne E. III.2.3.1.2.3.). Angesichts dessen, 

dass die Vermieterin andernfalls besser gestellt wäre, wenn dem Mieter eine Er-

- 57 -

streckung (temporär) zugesprochen würde und zusätzlich die Verhältnisse ange-

passt würden, als wenn ihm eine solche verwehrt bliebe, ergibt sich aus der ratio 

legis klar, dass der Richter auch im Fall der Ablehnung der Erstreckung eine An-

passung  der  Verhältnisse  vornehmen  können  muss  (so  auch  RUF,  HAP,  a.a.O., 

Rz. 4.158;  vgl.  auch  WEBER,  a.a.O.,  Art. 267  N 2a  und  HIGI/WILDISEN,  a.a.O., 

Art. 267 N 57. m.w.H.). Dem widerspricht auch der Wortlaut des fraglichen Artikels 

nicht,  wonach  "der  Vertrag  im  Erstreckungsentscheid  veränderten  Verhältnissen 

angepasst wird" (Art. 272c Abs. 1 OR), denn sowohl der gutheissende als auch der 

ablehnende  Entscheid  zur  Erstreckung  sind  Erstreckungsentscheide.  Unterbleibt 

die Anpassung durch Entscheid oder Vereinbarung, gilt resp. galt das Mietverhält-

nis so, wie es im Zeitpunkt der ursprünglich vorgesehenen Vertragsbeendigung be-

stand, unverändert weiter (Art. 272c Abs. 2 OR; BGer 4C.127/1999 vom 18. Januar 

2000 E. 3.b.aa). Dasselbe muss für den Fall gelten, in dem gar nicht erst ein Ent-

scheid zur Erstreckung ergeht, die (kalte) Erstreckung aber Tatsache ist, denn der 

Mieter darf sich im laufenden Erstreckungsverfahren darauf verlassen, dass Erstre-

ckungsrecht anwendbar ist, sofern er das Verfahren in guten Treuen eingeleitet hat 

(so wohl auch HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 272c N 4 und N 36, die für alle Fälle, in 

denen es nicht zu einem Entscheid kommt, eine Vertragsanpassung im gesetzli-

chen Rahmen für zulässig halten). Erübrigt sich der Erstreckungsentscheid darum, 

weil bereits die Kündigung als ungültig erachtet wird und das Mietverhältnis unab-

hängig von der Erstreckung fortbesteht, spricht sich die Lehre dafür aus, dass die 

Vermieterin dem Mieter die Mietvertragsänderung parallel zum Antrag im Erstre-

ckungsverfahren auch mittels amtlichem Formular mitteilt (so HULLIGER, SVIT-Kom-

mentar, a.a.O., Art. 272c N 17 und RUF, HAP, a.a.O., Rz. 4.158; vgl. auch WEBER, 

a.a.O., Art. 272c N 4). Besteht indessen kein Mietverhältnis, entfällt diese Option 

naturgemäss.

Während der Erstreckungsdauer stehen den Parteien gemäss Art. 272 Abs. 2 OR 

auf den nächsten Kündigungstermin hin die gesetzlichen Anpassungsmöglichkei-

ten  sowie  die  Option  der  übereinstimmenden  vertraglichen  Änderungen  zu 

(BGer 4A_269/2015  vom  2. November  2015  E. 2.4.1.;  HIGI/WILDISEN,  a.a.O., 

Art. 272c N 26 und N 36; WEBER, a.a.O., Art. 272c N 5a; BRÄNDLI, a.a.O., S. 965).

- 58 -

2.3.2.4.4.  Schadenersatzansprüche  der  Vermieterin  gegen  den  Mieter  bestehen 

selbst bei dessen Unterliegen im Erstreckungsverfahren in der Regel nicht, denn 

die Führung eines Verfahrens verstösst insbesondere nicht gegen die guten Sitten 

i. S. v.  Art. 41  Abs. 2  OR  (WEBER,  a.a.O.,  Art. 267  N 2a  und  Art. 272c  N 7).  Die 

Wahrnehmung von Rechten nach Treu und Glauben ist rechtmässig und darf nicht 

durch eine spätere Verpflichtung zu Schadenersatz unterlaufen werden (sog. "chil-

ling effect"; vgl. Art. 273 Abs. 4 OR i.V.m. Art. 52 ZPO, vgl. auch BGE 143 I 147 

E. 3.3 und BGE 123 III 101 E. 2.a, wonach "[p]rozessbezogenes Verhalten als sol-

ches" "nur dann als rechts- oder sittenwidrig zu werten [ist], wenn Verfahrensrechte 

missbräuchlich,  böswillig  oder  wider  Treu  und  Glauben  in  Anspruch  genommen 

werden").  Anderes  gilt  folgerichtig  bei  rechtsmissbräuchlichem  oder  böswilligem 

Verhalten,  namentlich  bei  Stellen  eines  offensichtlich  aussichtslosen  Begehrens, 

so bei verpasster Anfechtungsfrist oder offensichtlich nicht bestehendem Mietver-

hältnis (BGer 4C.256/2001 vom 14. November 2001 E. 1.; WEBER, a.a.O., Art. 267 

N 2a  und  Art. 273  N 4;  vgl.  auch  GÖKSU,  in:  Brunner/Schwander/Vischer  [Hrsg.], 

Schweizerische Zivilprozessordnung, a.a.O., Art. 50 N 30). 

2.3.2.5.1. Aus den vorstehend aufgezeigten rechtlichen Grundlagen ergibt sich zu-

nächst, dass vom Grundsatz, dass der Mietvertrag während einer mietrechtlichen 

Erstreckung unverändert weiter gilt, nur ausnahmsweise abgewichen werden kann. 

Unabhängig davon, ob der Mietvertrag i.S.v. Art. 272c OR einseitig auf Antrag einer 

Partei an veränderte Verhältnisse oder gemäss den gesetzlichen Anpassungsmög-

lichkeiten  angepasst  werden  soll  oder  ob  eine  beidseitige  Vereinbarung  gemäss 

Art. 272b  Abs. 2  OR  getroffen  wurde,  erschöpfen  sich  die  vorhandenen  (Aus-

nahme-)Möglichkeiten zeitlich in der Erstreckung, das heisst dem Erstreckungsver-

fahren und der Erstreckungsdauer. Nach Abschluss der Erstreckung können damit 

nicht – in Umgehung der abschliessenden Aufzählung von möglichen Ausnahmen 

vom  Grundsatz  während  der  Erstreckung – rückwirkend  für  die  Zeit  der  Erstre-

ckung Anpassung des Mietvertrags auf erstreckungsfremder Grundlage vorgenom-

men  werden.  Andernfalls  würde  das  Erstreckungsrecht  ausgehöhlt.  Die  Bestim-

mungen zur Erstreckung sind zu Gunsten der Mietpartei zwingend; sie schützen 

den Mieter. Auf diesen begründeten Schutz soll er sich verlassen dürfen.

- 59 -

2.3.2.5.2. Vorliegend stellt sich demnach die Frage, ob während der Dauer der kal-

ten Erstreckung der Mietzins des bestehenden Mietvertrags im Sinne des Gesetzes 

verändert wurde.

Keine der Parteien macht geltend, während der Dauer der Erstreckung die einsei-

tige  Anpassungsmöglichkeit  i.S.v.  Art. 272c  OR  (nachhaltig)  genutzt  zu  haben. 

Zwar hat die Klägerin bekanntermassen einen Antrag zur Anpassung des Mietzin-

ses im ersten Erstreckungsverfahren gestellt, diesen aber in der Folge wieder zu-

rückgezogen  (vgl.  dazu  E. III.1.1.).  Eine  Vertragsanpassung  i.S.v.  Art. 272c  OR 

wurde demnach nicht vorgenommen und eine solche macht die Klägerin auch aus-

drücklich nicht geltend (vgl. act. 42 Rz. 19).

Sollte die Klägerin mit ihren Ausführungen dazu, dass auf der Grundlage von Zif-

fer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag eine Vereinbarung zum Mietzins zustande 

gekommen sei, eine beidseitige Vereinbarung gemäss Art. 272b Abs. 2 OR geltend 

machen wollen (vgl. dazu E. III.2.3.1.1.2.1.), so scheiterte diese in formeller Hin-

sicht bereits daran, dass sie weit vor dem Ende des befristeten Mietvertrags datiert 

und nicht im Hinblick auf die Erstreckung zustande kam. Ohnehin handelt es sich 

dabei inhaltlich wie bereits dargelegt lediglich um die Vereinbarung einer Pflicht zur 

Stellung einer Offerte (vgl. E. III.2.3.1.1.2.3.). Sollte die Klägerin mit ihren Vorbrin-

gen dazu, dass die Beklagte im Offertverfahren mit ihren Anträgen oder ihrem Ver-

halten einen neuen Mietzins anerkannt habe (vgl. E. III.2.3.1.1.2.1.), was die Be-

klagte  bestreitet  (vgl.  E. III.2.3.1.1.2.2.),  geltend  machen,  damit  sei  eine  konklu-

dente Erstreckungsvereinbarung i.S.v. Art. 272b Abs. 2 OR zustande gekommen, 

könnte sie auch damit nicht durchdringen: Denn weiterhin begehrte die Beklagte 

von der Klägerin eine Offerte, die sie hätte annehmen können oder nicht, eventua-

liter eine Offerte zu von ihr vorgegebenen Konditionen (6.5% ihres Jahresumsat-

zes)  unter  allfälliger  gerichtlicher  Festsetzung  (so  auch  die  Beklagte,  vgl.  act. 46 

Rz. 69 ff. m.H.a. act. 43/4). Ohnehin hat die Beklagte damit nicht ein (nicht gestell-

tes) Angebot der Klägerin (konkludent) angenommen. Selbst die Klägerin ist der 

Auffassung, es habe bezüglich der Höhe des Mietzinses keinen Konsens gegeben 

(act. 52 Rz. 1). Es ist daher unerheblich, ob, wie sie fortfährt, der 'marktübliche Miet-

zins' objektiv bestimmbar war – was er wie bereits dargelegt ohnehin nicht war (vgl. 

- 60 -

dazu  E. III.2.3.1.1.2.3.) – weil  keine  übereinstimmenden  Willensäusserungen  zu-

stande kamen. Die Tatsache, dass es keinen Konsens der Parteien zur Höhe der 

Entschädigung gab, war gerade der Grund für die Streitigkeiten. Da es weiterhin zu 

keiner  Einigung  kam,  ist  heute  unerheblich,  dass  das  Bundesgericht  inzwischen 

entschieden hat, wie der Begriff des marktüblichen Zinssatzes für die zu stellende 

Offerte gemäss Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag zu verstehen war. Dem-

nach kam auch keine Vereinbarung zum Mietzins zustande.

Da somit während der Dauer der kalten Erstreckung weder eine gerichtliche noch 

eine vertragliche Anpassung des Mietzinses vorgenommen worden war, galt dem 

erstreckungsrechtlichen Grundsatz entsprechend der bisherige Mietzins weiter. Als 

Entschädigung für die (unfreiwillige) Gebrauchsüberlassung war somit von der Be-

klagten an die Klägerin weiterhin das zuletzt, mithin per 31. Januar 2014, rechts-

verbindlich geschuldete Entgelt geschuldet. Dieses hat die Beklagte der Klägerin 

unstrittig bezahlt (vgl. E. III.2.1.5.). Folglich hat sie ihre Schuld bereits vollumfäng-

lich beglichen; die Beklagte schuldet der Klägerin für die Dauer ihres Verbleibs in 

den  Liegenschaften  C._____-strasse 1/3/2  in  … Zürich  ab  dem  1. Februar  2020 

nichts mehr.

2.3.2.5.3. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist mit Blick auf den Schutzcharakter 

der Erstreckung sodann ohne Bedeutung, dass die Beklagte die Liegenschaften im 

Februar 2020 verlassen hat, bevor ein Entscheid in der Erstreckungssache ergan-

gen ist. Da die Beklagte die Erstreckungsverfahren wie gezeigt rechtzeitig und in 

guten Treuen eingeleitet hat (vgl. E. III.2.3.1.4.), befand sie sich seit dem Ende des 

befristeten Mietvertrags am 31. Januar 2014 in einer (kalten) Erstreckung. Diese 

berechtigte sie nicht nur zum Verbleib in den Liegenschaften ab dem 1. Februar 

2014  bis  zu  ihrem  Auszug  im  Februar  2020,  sondern  führte  konsequenterweise 

auch zur Geltung der weiteren Erstreckungsbestimmungen. Es ginge nicht an, ei-

nem  Mieter  im  Nachhinein  begründeten  Rechtsschutz  zu  entziehen,  nur  weil  ein 

Gericht nicht 'rechtzeitig' einen Entscheid gefällt hat.

Dazu passt im Übrigen, dass das Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss 

vom  1. September  2020 – entgegen  den  Anträgen  beider  Parteien – festgestellt 

hat, dass mit dem Auszug der Beklagten aus den Liegenschaften kein Rechtsschut-

- 61 -

zinteresse an einem Entscheid über die Erstreckungsbegehren mehr bestehe (vgl. 

OGer ZH NG170007-O vom 1. September 2020 E. 3.2., act. 3/29; act. 11 Rz. 41; 

act. 16 Rz. 12 und Rz. 31). Ob ein Entscheid ergangen ist oder nicht, ist demnach 

nicht von Relevanz, zumal wie gezeigt sowohl ein gutheissender als auch ein ab-

lehnender  Entscheid  zu  einer  Vertragsanpassung  gemäss  Art. 272c  OR  führen 

kann (vgl. E. III.2.3.2.4.3.).

2.3.2.5.4. Die Klägerin macht keine Schadenersatzansprüche gegenüber der Be-

klagten geltend (act. 42 Rz. 95). Solche würden ihr auch nicht zustehen, zumal die 

Beklagte  nicht 

rechtsmissbräuchlich  oder  böswillig  gehandelt  hat 

(vgl. 

E. III.2.3.1.2.4.6.). 

2.3.2.5.5.  An  dieser  Ausgangslage  ändert  nichts,  dass – wie  es  die  Klägerin  be-

hauptet (act. 1 Rz. 53 und Rz. 143; act. 52 Rz. 5) – der Mietzins seit Vertragsbe-

ginn 1984 bzw. Februar 2006 abgesehen von der Teuerung nie an die veränderten 

Marktkonditionen angepasst worden sei, obschon sich die Mietzinse für Verkaufs-

flächen an der C._____-strasse auf dem Markt steil nach oben entwickelt hätten 

(act. 1 Rz. 55 und Rz. 143; act. 42 Rz. 160; bestritten von der Beklagten: act. 33 

Rz. 167; act. 46 Rz. 334 und Rz. 348). Dasselbe gilt für die Tatsache, dass die Par-

teien  jahrelang  gerichtlich  darüber  gestritten  haben,  welcher  marktübliche  Miet-

zins – ein auf die Warenhausnutzung begrenzter oder nicht – zu offerieren war. 

2.3.2.6. Insgesamt ergibt sich, dass die Beklagte der Klägerin für ihren Verbleib in 

den  Liegenschaften  C._____-strasse 1/3/2  in  … Zürich  ab  dem  1. Februar  2014 

mangels Anpassung des Mietvertrags während der Dauer der kalten Erstreckung 

und in Anwendung des Grundsatzes, wonach der Mietvertrag in der Erstreckung 

unverändert  bleibt,  weiterhin  das  zuletzt  rechtsverbindlich  geschuldete  Entgelt 

schuldete. Da sie dieses bezahlt hat, hat sie ihre Schuld bereits vollumfänglich ge-

tilgt.

3.

Zusammenfassung der Tat- und Rechtsfragen

Der Rückzug des Anpassungsbegehrens der Klägerin im ersten Erstreckungsver-

fahren der Parteien bindet das hiesige Gericht nicht, zumal dadurch kein inhaltlicher 

- 62 -

Entscheid  ergangen  ist,  welcher  mit  dem  vorliegenden  im  Widerspruch  stehen 

könnte.  Das  hiesige  Gericht  kann  vorliegend  frei  entscheiden.  Dabei  ergibt  sich, 

dass die Beklagte ab dem 1. Februar 2014 nicht gestützt auf einen Vertrag jeglicher 

Art  in  den  Liegenschaften  C._____-strasse 1/3/2  in  … Zürich  verbleiben  durfte, 

sondern einzig infolge des ihrerseits rechtmässig und fristgerecht eingeleiteten Er-

streckungsverfahrens. Dieses – und namentlich nicht eine eigenmächtige Nutzung 

ihrerseits – verlieh ihr über das Ende des befristeten Mietvertrags der Parteien am 

31. Januar 2014 hinaus einen Rechtstitel für den berechtigten Verbleib bis zu ihrem 

Auszug im Februar 2020. Für die (kalte) Erstreckung, in welcher sich die Beklagte 

während dieser ganzen Zeit demnach befand, gilt der Grundsatz, dass der Mietver-

trag während der Erstreckungsdauer unverändert weiter gilt. Weder hat eine der 

Parteien einen Antrag zur Anpassung des Mietzinses i.S.v. Art. 272c OR gestellt 

(und  nicht  zurückgezogen),  noch  haben  sich  die  Parteien  anderweitig  auf  einen 

Mietzins  für  die  Dauer  des  Erstreckungsverfahrens  geeinigt.  Zu  keinem  anderen 

Schluss führt der Blick auf die in Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag gemein-

sam  vereinbarte  Offertpflicht  der  Klägerin  oder  die  Einleitung  bzw.  Führung  des 

Offertverfahrens durch die Beklagte. Damit bleibt es für die Dauer der Erstreckung 

beim  erwähnten  Grundsatz,  dass  der  bestehende  Mietvertrag  samt  vereinbarter 

Mietzinshöhe weiterhin galt, zumal mangels rechtsmissbräuchlichem oder böswilli-

gem  Verhalten  der  Beklagten  auch  ein  Anspruch  auf  Schadenersatz  ausser  Be-

tracht fällt. Eine rückwirkende Anpassung des Erstreckungsmietzinses ausser-halb 

des  Erstreckungsverfahrens  resp.  der  Erstreckungsdauer  durch  das  hiesige  Ge-

richt ist nicht möglich. Da die Beklagte der Klägerin ab dem 1. Februar 2014 unstrit-

tig eine Entschädigung in der Höhe des zuletzt rechtsverbindlich geschuldeten Ent-

gelts bezahlt hat, schuldet sie der Klägerin nichts mehr. Die Klage ist folglich abzu-

weisen.

4.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

4.1. Beim vorliegenden Verfahrensausgang wird die Klägerin in der Hauptsache 

kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Umstand, dass die 

Beklagte mit ihren Einreden der abgeurteilten Sache und der sachlichen Zustän-

digkeit in den Vorverfahren, sowie der Bindungswirkung im vorliegenden Verfahren, 

- 63 -

nicht durchdrang, hat keinen Einfluss auf die Kostenverteilung. Massgebend ist das 

Gesamtergebnis des Prozesses in der Hauptsache, nicht hingegen die Begründet-

heit einzelner Angriffs- oder Verteidigungsmittel (vgl. BGE 148 III 182 E. 3.2). Ent-

sprechend hat für die Frage des Unterliegens bzw. des Verfahrensausgangs nach 

Art. 106 ZPO auch das Ergebnis blosser Zwischenverfahren, so namentlich dasje-

nige betreffend Anordnung von Schutzmassnahmen i.S.v. Art. 156 ZPO im Zusam-

menhang mit dem Mietverhältnis der Beklagten an der F._____-gasse 4 in … Zürich 

(sog. "G._____ C._____-strasse") mit der H._____ AG, ausser Betracht zu bleiben.

Unberührt  von  den  vorliegend  auferlegten  Verfahrenskosten  bleibt  allerdings  die 

der Beklagten mit Beschluss vom 18. September 2024 auferlegte Gerichtsgebühr 

in der Höhe von CHF 600.00 (act. 55; Abweisung des Antrags der Beklagten auf 

Anordnung von Schutzmassnahmen).

4.2. Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung 

des  Obergerichts  (GebV  OG;  Art.  96  ZPO  i.V.m.  § 199  Abs. 1  GOG).  Sie  richtet 

sich in erster Linie nach dem Streitwert, dem Zeitaufwand des Gerichts sowie der 

Schwierigkeit des Falles (§ 2 Abs. 1 lit. a, lit. c und lit. d GebV OG). Der Streitwert 

beläuft sich vorliegend auf CHF 44'805'529.00. Dies führt zu einer Grundgebühr in 

Höhe von rund CHF 295'000.00 (§ 4 Abs. 1 GebV OG). Unter Berücksichtigung des 

Aufwands, des Aktenumfangs und der Komplexität der Rechtsfragen erscheint die 

Entscheidgebühr  in  dieser  Höhe  angemessen.  Sie  ist  ausgangsgemäss  vollum-

fänglich der Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO, vgl. oben E. III.4.1.) und 

aus dem geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).

4.3.1. Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach der Verordnung des 

Obergerichts über die Anwaltsgebühren (AnwGebV; Art. 105 Abs. 2 i.V.m. Art. 96 

ZPO). Sie richtet sich ebenfalls in erster Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a 

AnwGebV).  Beim  vorliegenden  Streitwert  beträgt  die  nach  § 4  Abs. 1  AnwGebV 

ermittelte  Grundgebühr  rund  CHF 280'500.00  (§ 4  Abs. 1  AnwGebV).  Der  An-

spruch  auf  die  Gebühr  entsteht  dabei  mit  der  Erarbeitung  der  Begründung  oder 

Beantwortung der Klage (§ 11 Abs. 1 AnwGebV). Auch diese Grundgebühr kann 

gemäss  § 4  Abs. 2  AnwGebV  unter  Berücksichtigung  der  Verantwortung,  des 

Zeitaufwands und der Schwierigkeit des Falls erhöht oder ermässigt werden. Unter 

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Berücksichtigung  des  Aufwands  für  die  Vergleichsverhandlung,  der  zweiten 

Rechtsschrift und der Novenstellungnahmen, samt denjenigen im Verfahren betref-

fend Anordnung von Schutzmassnahmen i.S.v. Art. 156 ZPO, ist vorliegend eine 

Erhöhung  der  Gebühr  auf  CHF 400'000.–  gerechtfertigt  (§ 11  Abs. 1  und  Abs. 2 

AnwGebV).  Ausgangsgemäss  ist  die  Klägerin  entschädigungspflichtig  (Art. 106 

Abs. 1 ZPO).

4.3.2. Die  Beklagte  hat  die  Zusprechung  der  Mehrwertsteuer  beantragt  (act.  33 

S. 2; act. 46 S. 2), jedoch nicht nachgewiesen, dass sie die auf das Anwaltshonorar 

bezahlte Mehrwertsteuer nicht als Vorsteuerabzug geltend machen kann, weshalb 

ihr  der  beantragte  Mehrwertsteuerzusatz  praxisgemäss  nicht  zuzusprechen  ist 

(act. 11, act. 33 und act. 46 je e contrario; BGer 4A_552/2015 vom 25. Mai 2016 

E. 4.5.).

Das Handelsgericht erkennt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 295'000.–.

Die  Kosten  werden  der  Klägerin  auferlegt  und  aus  dem  von  ihr  geleisteten 

Kostenvorschuss gedeckt.

1.

2.

3.

4.

Die  Klägerin  wird  verpflichtet,  der  Beklagten  eine  Parteientschädigung  von 

CHF 400'000.– zu bezahlen.

5.

Schriftliche  Mitteilung  an  die  Parteien,  an  die  Klägerin  unter  Beilage  eines 

Doppels  von  act. 75  und  an  die  Beklagte  unter  Beilage  eines  Doppels  von 

act. 74.

6.

Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 

30 Tagen  von  der  Zustellung  an  beim  Schweizerischen  Bundesgericht, 

1000 Lausanne  14,  einzureichen.  Zulässigkeit  und  Form  einer  solchen  Be-

schwerde  richten  sich  nach  Art.  72  ff.  (Beschwerde  in  Zivilsachen)  oder 

Art. 113  ff.  (subsidiäre  Verfassungsbeschwerde)  in  Verbindung  mit  Art. 42 

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und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert 

beträgt CHF 44'805'529.00.

Zürich, 27. Juni 2025

Handelsgericht des Kantons Zürich

Die Vorsitzende:

Die Gerichtsschreiberin:

Dr. Claudia Bühler

Susanne Roesler