# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fcaee0f0-bf84-50c0-87bd-1c6d0da59b2c
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-08
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 08.10.2015 80.2015.80
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2015-80_2015-10-08.html

## Full Text

Incarti n.

  80.2015.80

  80.2015.81

  	
  Lugano

  8 ottobre 2015

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Rocco
  Filippini, vicecancelliere

  

 

 

	
  parti

  	
  RI
  1 

  RI
  2 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 4 maggio 2015 contro la decisione del 6 maggio 2015 in materia di IC/IFD
  2014.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   I coniugi RI 1 e RI 2
sono comproprietari, in ragione di un mezzo ciascuno, di un appartamento nel
comune di __________ (PPP n. __________ al fondo base n. __________), che funge
da loro abitazione.

                                         Nella dichiarazione
fiscale 2014, i contribuenti attribuivano all’im-mobile un valore di stima di
fr. 138'380.– ed un valore locativo di fr. 10'218.–. Da quest’ultimo importo
chiedevano la deduzione di spese di manutenzione e gestione per complessivi fr.
6'179.–, così suddivisi: spese condominiali di fr. 4'736.– e altre spese individuali
di fr. 1'443.– (fr. 699.– per riparazione miscelatori cucina e bagno, fr.312.–
per riparazione finestra scorrevole balcone e fr. 432.– per riparazione rolladen).

 

 

                                  B.   Notificando ai contribuenti la tassazione IC/IFD
2014, con decisio-ne del 22 aprile 2015, l’Ufficio di tassazione di Locarno
commisurava il reddito imponibile in fr. 127'800.– per l’IC ed in fr. 134'800.–
per l’IFD. 

                                         Rispetto
alla dichiarazione presentata, l’autorità fiscale ammetteva in deduzione
spese di gestione e manutenzione nella limitata misura di fr. 3'811.–, sostenendo la non deducibilità delle spese per
acqua, fognatura, illuminazione, manutenzione giardino, riscaldamento,
portineria, sgombero neve eccetera, salvo presentazione del conteggio delle
spese accessorie assunte dagli inquilini.

 

 

                                  C.   I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 22 aprile 2015,
nel quale lamentavano la mancata deduzione di tutte le spese invocate,
come da conteggio allegato. A loro avviso, anche le voci “spese generali” (Gemeinkosten) e “spese di manutenzione straordinaria”
(a.o. Unterhalt) rappresenterebbero dei
costi fiscalmente deducibili.

                                         L’Ufficio
di tassazione, con decisione del 6 maggio 2015, accoglieva parzialmente il
gravame, aumentando a fr. 4'000.– le spese di manutenzione deducibili, con la
seguente motivazione:

                                         (…)
a norma di legge, prassi e giurisprudenza sono deducibili le spese effettive di
manutenzione degli immobili che ne conservano il valore. Non tutte le spese
condominiali pagate sono deducibili poiché non solo tali.

                                         Non
lo sono le spese di portineria (salario custode, appartamento, oneri sociali),
riscaldamento, elettricità, giardino, tasse varie, spese di amministrazione e
bancarie. Per la sostituzione di cucine la prassi ammette il costo solo nella
misura di 2/3. Il resto del costo è considerato di miglioria.

                                         I
costi per il risanamento dell’ascensore, in parte pagati nel 2012 e il saldo
nel 2015 non sono di pertinenza dei costi 2014.

                                         Ne
consegue che dai costi elencati dal reclamante (Fr. 6'318) sono stralciati o
ridotti quelli indicati sopra, non deducibili, ed ammessa una deduzione di       Fr.
4'000 arrotondata.

 

 

                                  D.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2
postulano nuovamente la deduzione di tutte le spese di manutenzione
indicate nella dichiarazione, che correggono tuttavia in fr. 6'217.45 (a fronte dell’impor-to di fr. 6'316.78 rivendicato
in sede di reclamo). Con particolare riferimento al risanamento
dell’appartamento del custode, riducono infatti di un terzo i costi di sostituzione
della cucina.

 

 

                                  E.   Nelle
proprie osservazioni del 22 maggio 2015, l’autorità di tassazione propone di
ammettere in deduzione le seguenti spese di manutenzione: spese “condominiali”
di fr. 1'665.70, altre spese “individuali” di fr. 1'580.70, oltre ai versamenti
annuali al fondo di rinnovamento, ancora da quantificarsi.

                                         Con replica del 2 giugno 2015, i coniugi si riconfermano
nella loro posizione, sostenendo in particolar modo la deducibilità
dell’ono-rario dell’amministrazione e dei costi di risanamento dell’apparta-mento
del custode.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Secondo
l’art. 32 cpv. 2 LIFD, di uguale tenore dell’art. 9 cpv. 3 LAID, il contribuente
che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di
riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi di assicurazione e le
spese di amministrazione da parte di terzi.

                                         Analoga
disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non
disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione
(la Divisione delle contribuzioni ha in ogni caso manifestato la volontà di abolire
la cosiddetta “prassi Dumont” già a decorrere dal 1° gennaio 2010, come
dimostra la nuova Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011).

 

                                         1.2.

                                         Sono
considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la
redditività (cfr. Agner/Jung/ Steinmann,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.
32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte
Bundessteuer, 2a ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario
ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

 

                                         1.3.

                                         Per facilitare il lavoro
sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma
effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il
contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal
Consiglio federale per l’imposta federale diretta e dal Consiglio di Stato per
l’imposta cantonale (art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT). La deduzione
complessiva ammonta:

Ø 
al 10% del reddito lordo delle pigioni e/o del valore locativo,
se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni
prima;

Ø 
al 20% del reddito lordo delle pigioni e/o del valore locativo
se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni

                                         (cfr.
art. 2 cpv. 1 del regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art.
2 cpv. 2 dell’ordinanza federale concernente la deduzione dei costi di immobili
del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto
1992).

 

 

                                   2.   Nel caso in esame, i
ricorrenti fanno valere le seguenti spese di gestione e manutenzione immobiliari, corrispondenti alla loro quota parte delle spese condominiali del blocco B:

 

	
  Descrizione

  	
  Blocco B (561‰)

  	
  Appartamento (18‰)

  
	
  Manutenzioni e riparazioni correnti

  	
       fr.    5'282.75

  	
         fr.    169.50

  
	
  Costi diversi e imprevisti

  	
       fr.    1'033.50

  	
         fr.      33.15

  
	
  Onorario amministrazione

  	
       fr.  21'597.45

  	
         fr.    692.95

  
	
  Spese amministrative straordinarie

  	
       fr.    4'303.80

  	
         fr.    138.10

  
	
  Premi di assicurazione

  	
       fr.  11'005.20

  	
         fr.    353.10

  
	
  Manutenzione straordinaria

  	
       fr.    5'642.45

  	
         fr.    181.05

  
	
  Risanamento ascensori

  	
       fr.  71'000.–

  	
         fr. 2'278.10

  
	
  Risanamento appartamento custode

  	
       fr.  24'646.50

  	
         fr.    790.80

  
	
   

  	
   

  	
   

  
	
  Imposta immobiliare comunale

  	
   

  	
         fr.    138.40

  
	
  Riparazione miscelatori

  	
   

  	
         fr.    698.70

  
	
  Riparazione finestre

  	
   

  	
         fr.    311.60

  
	
  Riparazione rolladen

  	
   

  	
         fr.    432.–

  
	
   

  	
   

  	
   

  
	
  Totale

  	
   

  	
         fr. 6'217.45

  

 

                                         Come esposto in narrativa,
l’autorità di tassazione, nelle proprie osservazioni al gravame, propone le
seguenti deduzioni:

 

	
  Descrizione

  	
  Blocco B (561‰)

  	
  Appartamento (18‰)

  
	
  Manutenzioni e riparazioni correnti

  	
       fr.    5'282.75

  	
         fr.    169.50

  
	
  Costi diversi e imprevisti

  	
       fr.    1'033.50

  	
         fr.      33.15

  
	
  Onorario amministrazione

  	
       fr.  21'597.45

  	
  –

  
	
  Spese amministrative straordinarie

  	
       fr.    4'303.80

  	
         fr.    138.10

  
	
  Premi di assicurazione

  	
       fr.  11'005.20

  	
         fr.    353.10

  
	
  Manutenzione straordinaria

  	
       fr.    5'642.45

  	
         fr.    181.05

  
	
  Risanamento ascensori

  	
       fr.  71'000.–

  	
  –

  
	
  Risanamento appartamento custode

  	
       fr.  24'646.50

  	
         fr.    790.80

  
	
   

  	
   

  	
   

  
	
  Imposta immobiliare comunale

  	
   

  	
         fr.    138.40

  
	
  Riparazione miscelatori

  	
   

  	
         fr.    698.70

  
	
  Riparazione finestre

  	
   

  	
         fr.    311.60

  
	
  Riparazione rolladen

  	
   

  	
         fr.    432.–

  
	
   

  	
   

  	
   

  
	
  Totale

  	
   

  	
         fr.3'246.40

  

 

                                         In aggiunta all’importo di
fr. 3'246.40, l’autorità propone inoltre di riconoscere in deduzione i
versamenti al fondo di rinnovamento condominiale. Gli stessi non vengono
tuttavia quantificati, in mancanza di documentazione che ne comprovi l’effettivo
versamento e l’entità.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Nel caso della proprietà
per piani (PPP), i costi per la manutenzione dell’immobile sono sopportati da
persone diverse a seconda che si tratti di parti dello stabile che sono
riservate all’uso esclusivo di singoli condomini oppure di parti comuni.

                                         Le spese per riparazioni e per la manutenzione delle parti di uso esclusivo gravano direttamente sul singolo
comproprietario (articoli 712a e 712b CC); quelle che invece riguardano parti
ed impianti comuni (per esempio il rinnovo della facciata o del tetto, i lavori
all’impianto di riscaldamento ecc.) sono di solito finanziate mediante
versamenti annuali al cosiddetto fondo di rinnovazione (art. 712m cpv. 1 cifra
5 CC).

                                         I versamenti al fondo di
rinnovamento rientrano, di regola, nel novero dei costi di manutenzione deducibili dal reddito (valore locativo, affitto), purché siano irrevocabilmente sottratti
ai condomini e possano essere impiegati solo per futuri costi di manutenzione, vale a dire di riparazione e di rinnovo (Agner/Jung/
Steinmann, op. cit., n. 6 ad art. 32 LIFD, p. 121; CDT n. 80.97.00086
dell’8 ottobre 1997 consid. 5.6.2.; inoltre Circolare n. 7/2010 cit., cifra 2.1).

                                         Per quanto
concerne l’imposta federale diretta, è la stessa ordinanza del 24 agosto 1992 dell’AFC
sui costi di immobili (RS 642.116.2) ad affermare che sono deducibili quali
spese di manutenzione i versamenti al fondo di riparazione o di rinnovazione di una comunione di comproprietari, fintanto che detti mezzi sono
impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione degli impianti in
comune (art. 1 cpv. 1 lett. a cifra 2).

 

                                         3.2.

                                         Come più volte ammesso
anche da questa Camera, la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento
dal reddito ordinario quali spese di manutenzione può essere ammessa senza attenderne
l’impiego, qualora il regolamento condominiale consenta o preveda versamenti al
fondo di rinnovamento unicamente a questo titolo e non anche per eventuali
interventi di miglioria. In questo contesto, l’autorità di tassazione potrà
esigere la presentazione del regolamento condominiale (cfr. CDT n. 80.2000.64
del 2 ottobre 2000 consid. 5.4).

 

                                         3.3.

                                         Tornando al caso in esame,
come osservato dall’autorità di tassazione, non si conosce l’entità dei
versamenti effettuati nel corso dell’anno. Per stessa ammissione dei
ricorrenti, si sa però che il risanamento degli ascensori e dell’appartamento
del custode è stato interamente finanziato dal fondo di rinnovamento condominiale.
Tanto basta per negare la deduzione di tali spese, anche se rappresentano
tipici costi di manutenzione che, senza aumentare il valore
dell’immobile, ne preservano lo stato e ne mantengono la redditività.

                                         Una loro deduzione si
giustificherebbe unicamente nel caso in cui l’autorità di tassazione avesse, negli
anni passati, negato la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento
condominiale. Non invece nel caso in cui i ricorrente avessero, nei precedenti
periodi fiscali, rinunciato a richiederne la deduzione o, più semplicemente,
non ne conoscevano la possibilità. A tale proposito, è qui appena il caso di
ricordare che l’autorità di tassazione non ha alcun obbligo di supplire alle
dimenticanze dei contribuenti (sentenza TF n. 2A.438/2006 del 14 dicembre 2006,
in: RtiD I-2007 n. 13t, consid. 3.2), senza dimenticare infine che essa può
confidare nel fatto che la dichiarazione sia corretta e completa, per cui,
senza particolari motivi, non è nemmeno tenuta ad effettuare raffronti con gli
atti di altri contribuenti né a cercare documenti complementari nell’incarto fiscale.

 

                                         3.4.

                                         Non vi è d’altra parte ragione per negare la deduzione dell’intero importo annuale versato al fondo di rinnovamento
condominiale (cfr. Circolare cit., distinta allegata cifra 20), di cui non si
conosce tuttavia ancora l’entità. Questa Camera considera quindi opportuno
retrocedere su questo punto gli atti all’Ufficio di tassazione, perché si
pronunci formalmente dopo aver richiesto ai contribuenti una copia del
regolamento condominiale e la documentazione bancaria a comprova degli effettivi
versamenti al fondo di rinnovamento. Tale soluzione è senz’altro rispettosa
della salvaguardia del doppio grado di giurisdizione, ancorché non debba essere
dimenticato che alla base di tale situazione sta, di fatto, l’incompleta
compilazione della dichiarazione d’imposta da parte dei ricorrenti.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Alcune considerazioni
possono nondimeno già essere anticipate in questa sede. Come ammesso
dall’autorità di tassazione, nelle proprie osservazioni al gravame, le spese
“individuali” di complessivi fr. 1'580.70 (imposta immobiliare comunale,
riparazione miscelatore, finestra scorrevole e rolladen) rientrano pacificamente
tra i costi di manutenzione fiscalmente deducibili (art. 32 cpv.
2 LIFD; art. 31 cpv. 2 LT). Certamente deducibile è inoltre il premio
dell’assicurazione stabili, che i ricorrenti hanno debitamente comprovato
presentando una copia del contratto di assicurazione sottoscritto con la __________.

                                         Più problematiche sono invece
quelle spese condominiali elencate nel conteggio allestito dall’amministrazione,
senza tuttavia essere accompagnate dalle necessarie fatture quietanziate o da
altri documenti giustificativi.

 

                                         4.2.

                                         Se, effettivamente, le
voci “manutenzioni e riparazioni correnti”, “costi diversi e imprevisti” e
“manutenzioni straordinarie” sono generalmente finanziate dai singoli
condomini, senza far capo al fondo di rinnovazione, la prova della loro effettiva
natura e della loro entità incombeva in ogni caso ai contribuenti, in virtù
della regola generale prevista dall’art. 8 CC, secondo cui spetta all’autorità
fiscale dimostrare l’esistenza degli elementi che fondano o aumentano il carico
fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che
concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e
121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8). In assenza di un elenco dettagliato,
la loro semplice qualifica di “manutenzioni e riparazioni
correnti”, “costi diversi e imprevisti” e “manutenzioni straordinarie” non ha
evidentemente alcun valore probatorio, così come non ce l’ha la lettera del 5
marzo 2015, che l’amministrazione ha indirizzato ai singoli condomini, elencando
gli importi da loro spesi a titolo di manutenzione,
amministrazione ed assicurazione.

                                         Anche per questa ragione
appare opportuno retrocedere gli atti all’Ufficio di tassazione, affinché
accerti la loro entità e la loro reale natura di spese di manutenzione in senso
tecnico. Come noto, infatti, in caso di imposizione del valore locativo, vale a
dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, vengono ammesse in
deduzione unicamente le spese che, in caso di locazione, rimarrebbero a carico
del proprietario e non potrebbero venire accollate all’inquilino, vale a dire
delle spese di manutenzione in senso tecnico e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 5.4).

 

                                         4.3.

                                         È quindi a giusta ragione
che l’autorità di tassazione, nelle proprie osservazioni al gravame, ha
proposto di stralciare la voce “onorario amministrazione”. Essa rappresenta,
infatti, una tipica spesa per il mantenimento del contribuente e della sua
famiglia, in quanto tale non deducibile dal valore locativo.

                                         I ricorrenti, a sostegno
della sua deducibilità, richiamano la citata Circolare, secondo cui le spese di
amministrazione, per essere ammesse in deduzione, devono essere fatturate da
terzi ed essere sopportate effettivamente dal proprietario (cfr. Circolare
cit., cifra 4). Dimenticano tuttavia che in caso di valore locativo, se è
chiesta la deduzione delle spese effettive, si possono ammettere unicamente
quelle voci che rimangono, di regola, a carico del proprietario in caso di
locazione, e meglio le spese di manutenzione e assicurazione ma non di quelle
di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 5.4). La ragione
di questa distinzione è da ricercare nel fatto che il reddito della sostanza
del contribuente che abita personalmente la casa di cui è proprietario viene
calcolato perlopiù in base a una mera stima; se si consentisse al contribuente
che abita la propria casa di dedurre dei costi da un valore locativo
commisurato in modo tale da non comprenderli, questi sarebbe ingiustamente
avvantaggiato rispetto al proprietario che cede in locazione l’immobile che gli
appartiene e che di solito addebita ai propri inquilini le spese di amministrazione
e di gestione della casa (CDT n. 80.2000.64 del 2 ottobre 2000 consid. 5.6.1.).

 

                                         4.4.

                                         Ci si potrebbe piuttosto
chiedere per quale ragione la voce “spese amministrative straordinarie” sia
stata ammessa in deduzione senza riserve. Al riguardo valgono infatti le
medesime argomentazioni esposte sopra, a meno che i contribuenti non comprovino
che le ore supplementari fatturate dall’amministrazione condominiale si
riferiscono direttamente a importanti lavori di manutenzione in senso tecnico,
quali potrebbero essere, nel caso di specie, i lavori di risanamento degli
ascensori e dell’appartamento del custode, per i quali l’amministrazione condominiale
potrebbe per esempio aver assunto la direzione lavori. In mancanza di un
qualsiasi indizio, a questa Camera non resta quindi che rinviare gli atti
all’autorità di tassazione, perché si pronunci nuovamente sulla loro deducibilità.

 

                                   5.   Alla luce di tutte
le considerazioni esposte sopra, la decisione su reclamo qui impugnata è
annullata e gli atti rinviati all’autorità di tassazione, perché si pronunci
formalmente in merito alle spese di manutenzione deducibili dal valore locativo,
dopo aver esperito gli accertamenti indicati ai punti 3.3, 4.2 e 4.4.

                                         Visto l’esito del gravame,
si rinuncia a prelevare tassa di giustizia e spese processuali.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   La decisione su reclamo del 6 maggio 2015 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione di Locarno per ulteriori accertamenti e per nuova decisione in relazione alle spese di manutenzione deducibili dal valore locativo.

 

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.

 

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

 

                                   4.   Intimazione a: 

	
   

  	
  -;

  -;

  -;

  -.

   

  

                                         Copia per conoscenza:

                                         -
municipio di __________.

 

 

 

Per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         Il
segretario: