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**Case Identifier:** 0ea5a90e-9f6e-571b-8405-ec59e2ced174
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-06
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 06.12.2017 810 17 139
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-17-139_2017-12-06.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 6. Dezember 2017 (810 17 139) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Steuern und Kausalabgaben 

 

 

Direkte Bundessteuer 2011 und 2012 / Zuordnung eines Vermögenswerts zum Privatver-

mögen 

 
 

Besetzung Abteilungs-Vizepräsident Beat Walther, Kantonsrichter Christian  
Haidlauf, Markus Clausen, Claude Jeanneret, Niklaus Ruckstuhl,  
Gerichtsschreiberin Chiara Piras 
 
 

Beteiligte A.____, Beschwerdeführer, vertreten durch Dr. Alexander Filli, Advo-
kat 

  
 
gegen 
 
 

 Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft 
(Abteilung Steuergericht), Kreuzbodenweg 1, 4410 Liestal, Be-
schwerdegegner 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rechtsdienst, 
Rheinstrasse 33, Postfach, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin 
 

 Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV, Eigerstrasse 65, Postfach, 
3003 Bern, Beigeladene 
 
 

  

Betreff Direkte Bundessteuer 2011 und 2012  
(Entscheide der Abteilung Steuergericht vom 10. Februar 2017) 

Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

A. A.____ war Inhaber des am 21. April 2005 ins Handelsregister des Kantons Basel-

Landschaft (Handelsregister BL) eingetragenen und am 12. Dezember 2011 gelöschten Einzel-

unternehmens B.____ Immobilien mit Sitz in Reinach (BL). Das Einzelunternehmen bezweckte 

den Handel mit Immobilien. Durch eine Sacheinlage/Sachübernahme des Einzelunternehmens 

B.____ Immobilien wurde am 1. Juli 2011 die Treuhandbüro C.____ AG mit (heutigem) Sitz in 

Aesch gegründet, wo A.____ Mitglied des Verwaltungsrats ist.  

 

B. Mit Kaufvertrag vom 21. Januar 2011 erwarben A.____ und D.____ von der E.____ 

AG, diese vertreten durch den einzelzeichnungsberechtigten A.____, Mitglied des Verwaltungs-

rats, die Liegenschaft F.____, Grundbuch (GB) G.____, (Liegenschaft F.____), zum Kaufpreis 

von Fr. 1‘710‘000.-- je hälftig zu Miteigentum. Die Liegenschaft wurde per 31. Dezember 2011 

in die Bilanz der B.____ Immobilien aufgenommen und am 31. Juli 2012 zum Preis von 

Fr. 1‘215‘000.-- wieder verkauft.  

 

C. Am 6. November 2012 bzw. am 4. April 2013 reichte A.____ die Steuererklärungen für 

das Jahr 2011 bzw. 2012 bei der Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (Steuerver-

waltung) ein. A.____ machte seinen Anteil am erwirtschafteten Verlust aus dem Verkauf der 

Liegenschaft F.____ als Liegenschaftskosten je zur Hälfte in den Steuererklärungen 2011 

(Fr. 146‘671.--) und 2012 (Fr. 146‘406.--) geltend.  

 

D. Mit Verfügungen vom 11. Dezember 2013 veranlagte die Steuerverwaltung A.____ 

definitiv für die direkte Bundessteuer 2011 und 2012. Sie verweigerte die von A.____ geltend 

gemachte Verbuchung seines Hälfteanteils an der Liegenschaft F.____ als Geschäftsvermögen 

und die damit verbundenen Abschreibungen. Die für das Jahr 2011 von A.____ geltend ge-

machten Liegenschaftskosten wurden deshalb, abzüglich pauschaler Unterhaltskosten in der 

Höhe von Fr. 8‘867.--, mit einem Betrag von  Fr. 137‘804.-- aufgerechnet. In der Steuerveranla-

gung 2012 wurden die geltend gemachten Liegenschaftskosten, abzüglich pauschaler Unter-

haltskosten in der Höhe von Fr. 7‘552.--, mit Fr. 138‘854.-- aufgerechnet.  

 

E. Am 9. Januar 2014 erhob A.____, nachfolgend vertreten durch Dr. Alexander Filli, Ad-

vokat, gegen die Steuerveranlagungen 2011 und 2012 Einsprachen bei der Steuerverwaltung 

und beantragte, es seien die Steuerveranlagungen 2011 und 2012 vom 11. Dezember 2013 

aufzuheben.  

 

F. Mit Einspracheentscheiden vom 11. Juli 2016 wies die Steuerverwaltung beide Ein-

sprachen gegen die Steuerveranlagungen 2011 und 2012 ab.  

 

G. Gegen diese Einspracheentscheide erhob A.____ am 11. August 2016 Beschwerden 

beim Steuer- und Enteignungsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht (Steuerge-

richt), und beantragte, es sei der Hälfteanteil an der Liegenschaft F.____ als Geschäftsvermö-

gen zu qualifizieren und die damit verbundenen Abschreibungen in der Höhe von Fr. 137‘804.-- 

bei der direkten Bundessteuer 2011 und Fr. 138‘854.-- bei der direkten Bundessteuer 2012 zu-

zulassen; alles unter o/e-Kostenfolge.  

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H. Am 10. Februar 2017 hiess das Steuergericht die Beschwerden betreffend direkte 

Bundessteuer 2011 und 2012 (Verfahrens-Nr. 530 16 29 und 530 16 30) teilweise gut (Disposi-

tiv-Ziff. 1). Es kam zwar zum Schluss, dass die Liegenschaft als Privatvermögen zu betrachten 

sei. Im Gegenzug seien jedoch die effektiven Liegenschaftskosten zuzulassen, weshalb das 

Steuergericht die Steuerverwaltung anwies, diese zu berücksichtigen (Dispositiv-Ziff. 2). 

 

I. Gegen die Entscheide des Steuergerichts erhob A.____ am 31. Mai 2017 gleichlauten-

de Beschwerden beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kan-

tonsgericht). Er beantragt, die Entscheide des Steuergerichts seien teilweise aufzuheben und 

sein Hälfteanteil an der Liegenschaft F.____ sei als Geschäftsvermögen zu qualifizieren und die 

damit verbundenen Abschreibungen seien zuzulassen (Ziff. 1); alles unter o/e-Kostenfolge 

(Ziff. 2).  

 

J. In der Vernehmlassung vom 22. Juni 2017 stellte die Steuerverwaltung den Antrag auf 

Abweisung der Beschwerden, unter o/e-Kostenfolge.  

 

K. Am 23. Juni 2017 schloss das Steuergericht ebenfalls auf Abweisung der Beschwer-

den.  

 

L. Die beigeladene Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) liess sich nicht vernehmen.  

 

M. Mit Präsidialverfügung vom 11. Juli 2017 wurde der Fall der Kammer überwiesen. Es 

wurde verfügt, dass die Beschwerdeverfahren Nr. 810 17 138 (Staatssteuer 2011 und 2012) 

und Nr. 810 17 139 (direkte Bundessteuer 2011 und 2012) zusammen behandelt werden. 

 

 

Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g : 

 

1.1 Gemäss Art. 145 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) vom 

14. Dezember 1990 i.V.m. § 3 der kantonalen Vollzugsverordnung zum DBG (VV DBG) vom 

13. Dezember 1994 können Entscheide des Steuergerichts betreffend direkte Bundessteuer mit 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Kantonsgericht angefochten werden. Die formellen Vo-

raussetzungen nach Art. 140 ff. DBG, Art. 145 Abs. 2 DBG sowie §§ 43 ff. des Gesetzes über 

die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 sind erfüllt, 

sodass auf die Beschwerden einzutreten ist.  

 

1.2 Mit der Beschwerde in Steuersachen können alle Mängel des angefochtenen Ent-

scheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden (§ 45 Abs. 2 VPO). 

 

2.1 Vorliegend ist streitig und zu prüfen, ob der Hälfteanteil des Beschwerdeführers an der 

Liegenschaft F.____ als Geschäftsvermögen zu qualifizieren ist und folglich ob die damit ver-

bundenen und vom Beschwerdeführer geltend gemachten Abschreibungen in den Steuerjahren 

2011 und 2012 zuzulassen sind.  

 

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2.2 Die Vorinstanz bringt vor, dass die Einzelfirma des Beschwerdeführers neben dem 

Kauf der Liegenschaft F.____ keine weiteren Liegenschaftstransaktionen vorgenommen habe. 

Beim Kauf der streitgegenständlichen Liegenschaft handle es sich deshalb um den isolierten 

Kauf eines Grundstücks, das rund zwei Jahre später mit Verlust habe zwangsveräussert wer-

den müssen. Trotz des Handelsregistereintrags mit dem Zweck ‟Handel mit Immobilien” sei 

eine strukturierte Handelstätigkeit des Unternehmens B.____ Immobilien nicht erkennbar, wes-

halb der Beschwerdeführer nicht als Immobilienhändler qualifiziert werden könne. Folglich 

handle es sich bei der Liegenschaft F.____ weder um Umlauf- noch um Anlagevermögen (Ent-

scheide des Steuergerichts vom 10. Februar 2017 E. 4c). Der Beschwerdeführer habe die Lie-

genschaft zwar in die Bilanz der Immobiliengesellschaft aufgenommen und dadurch zum Aus-

druck gebracht, dass von Geschäftsvermögen auszugehen sei. Ein Blick in die Jahresrechnun-

gen der Jahre 2010 bis 2012 zeige jedoch, dass die Immobiliengesellschaft keine finanziellen 

Mittel zur Verfügung gehabt habe, die hätten angelegt werden können. Von einer Kapitalanlage 

könne somit keine Rede sein. Es hätten keine signifikanten Immobilientätigkeiten stattgefunden, 

die Bilanzen seien ‟leer” gewesen und in den Erfolgsrechnungen seien marginale Umsätze und 

Gewinne aus Vermittler- bzw. Beratungstätigkeiten ausgewiesen worden. Das Amt des Be-

schwerdeführers als Liquidator der Liegenschaftsverkäuferin E.____ AG sei als persönliches 

Mandat zu qualifizieren und hätte nichts mit einer unternehmerischen Immobilientätigkeit des 

Beschwerdeführers zu tun gehabt. Die Liquidation bzw. die Löschung der B.____ Immobilien 

aus dem Handelsregister im Dezember 2011 zeige ebenfalls, dass eine Fortführung der unter-

nehmerischen Tätigkeit nicht zu erwarten gewesen sei. Eine später in Dornach gegründete Ein-

zelfirma sei ein Konstrukt ohne eigenständige Geschäftstätigkeit gewesen (Entscheide des 

Steuergerichts vom 10. Februar 2017 E. 4d). Es lägen somit keine Hinweise vor, die darauf 

deuten könnten, dass der streitgegenständliche Liegenschaftskauf betriebsbedingt gewesen 

sei. Dagegen hätten möglicherweise private Interessen vorgelegen, die einen Kauf der Liegen-

schaft als angezeigt hätten erscheinen lassen. Der Beschwerdeführer könne demnach nicht als 

Liegenschaftenhändler qualifiziert werden (Entscheide des Steuergerichts vom 10. Februar 

2017 E. 4e). Die Liegenschaft sei folglich zu Recht dem Privatvermögen zugeordnet und die 

getätigten Abschreibungen aufgerechnet worden. 

 

2.3  Der Beschwerdeführer stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, die Zuordnung 

und Verbuchung eines Vermögenswerts im Geschäftsvermögen sei von der Steuerverwaltung 

grundsätzlich zu akzeptieren. Vorliegend stehe die streitgegenständliche Liegenschaft in einem 

engen Zusammenhang mit seiner selbständigen Erwerbstätigkeit als Inhaber eines Immobilien-

unternehmens. Mit dem Einzelunternehmen B.____ Immobilien sei er selbständig auf dem Im-

mobilienmarkt tätig gewesen (Beschwerden vom 31. Mai 2017, Rz. 21). Ferner sei die Liegen-

schaft erheblich fremdfinanziert worden, was zusätzlich gegen eine private Vermögensanlage 

spreche (Beschwerden vom 31. Mai 2017, Rz. 22). Die kurze Besitzdauer (Beschwerden vom 

31. Mai 2017, Rz. 26) und die Aufnahme des Vermögenswerts in die Bilanz der Einzelfirma 

(Beschwerden vom 31. Mai 2017, Rz. 28) stellten ebenfalls starke Indizien für die Begründung 

einer Geschäftsmässigkeit dar. Schliesslich handle es sich vorliegend nicht um eine ordentliche, 

sondern um eine ausserordentliche Abschreibung, die aus einer unvorhersehbaren Situation 

entstanden sei (Beschwerden vom 31. Mai 2017, Rz. 33). Deute die Anwendung der bundesge-

richtlichen Abgrenzungskriterien auf die Zuordnung eines Objekts zum Geschäftsvermögen hin, 

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sei eine weitere Prüfung nach der Präponderanzmethode nicht zulässig (Beschwerden vom 

31. Mai 2017, Rz. 29). Schliesslich sei die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach es sich 

vorliegend nicht um Kapitalanlagevermögen handeln könne, weil das Unternehmen kein anleg-

bares Kapital auszuweisen gehabt habe, für die Zuordnung der Liegenschaft irrelevant (Be-

schwerden vom 31. Mai 2017, Rz. 35). 

 

3.1 Die Zuordnung eines Vermögenswerts zum Geschäftsvermögen setzt eine selbständi-

ge Erwerbstätigkeit voraus (BGE 134 V 250 E. 4.2). Während das Privatvermögen gesetzlich 

nicht definiert ist und als jenes Vermögen der steuerpflichtigen Person gilt, das nicht Geschäfts-

vermögen ist (MARTIN ARNOLD, Geschäfts- und Privatvermögen im schweizerischen Einkom-

menssteuerrecht, in: Archiv für schweizerisches Abgaberecht [ASA] 75 [2006/2007] S. 265-293, 

S. 271), gelten als Geschäftsvermögen alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der 

selbständigen Erwerbstätigkeit dienen oder damit in einem unmittelbaren Zusammenhang ste-

hen (Art. 18 Abs. 2 DBG; BGE 120 Ia 349 E. 4c/aa; BGE 133 II 420 E. 3.2; FELIX RICHNER/

WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., 

Zürich 2016, N 94 ff. zu Art. 18 DBG). Ob ein Vermögensgegenstand der selbständigen Er-

werbstätigkeit dient, hängt letztlich davon ab, ob er von der selbständig erwerbenden Person für 

diese Tätigkeit gewidmet wird (Urteil des Bundesgerichts 2C_27/2015 vom 10. September 2015 

E. 2.3).  

 

3.2 Für den Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit kennzeichnend ist die Tätigkeit einer 

natürlichen Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren 

Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gewählten Arbeitsorganisation, dauernd oder vorüberge-

hend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzielung am 

Wirtschaftsverkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; MARKUS REICH/JULIA VON AH, in: Zweifel/

Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte 

Bundessteuer, 3. Aufl., Basel 2017, N 14 zu Art. 18 DBG). Untergeordnete Anhaltspunkte sind 

etwa die Beschäftigung von Personal, das Ausmass der Investitionen, ein vielfältiger, wech-

selnder Kundenstamm und das Vorliegen eigener Geschäftsräumlichkeiten (BGE 138 II 251 

E. 2.4.2). Die Prüfung ist von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächli-

chen Umstände vorzunehmen. Die einzelnen Merkmale dürfen dabei nicht isoliert betrachtet 

werden und können auch in unterschiedlicher Intensität auftreten (BGE 125 II 113 E. 5b; 

BGE 138 II 251 E. 2.4.2; REICH/VON AH, a.a.O., N 15 zu Art. 18 DBG). 

 

3.3 Im hier interessierenden Zusammenhang ist der gewerbsmässige Liegenschaftenhan-

del als Sonderform der selbständigen Erwerbstätigkeit zu berücksichtigen. Zum Liegenschaf-

tenhandel besteht eine reichhaltige Rechtsprechung. Ob eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit 

oder blosse Verwaltung des eigenen Vermögens vorliegt, richtet sich danach, ob die Veräusse-

rung im Rahmen einer Erwerbstätigkeit erfolgt. Das lässt sich im Normalfall nicht anhand eines 

einzelnen Merkmals ermitteln. In der Regel ist erst aus der Verschränkung mehrerer Indizien 

ersichtlich, dass eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit vorliegt, die sich zudem von der blossen 

Vermögensverwaltung abhebt. In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung haben sich Merkma-

le herausgebildet, die entsprechend ihrer Ausprägung und im Gesamtzusammenhang eine Lie-

genschaftstätigkeit indizieren können. Es handelt sich im Wesentlichen um folgende Merkmale: 

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Der enge Bezug der Geschäfte zur beruflichen Aktivität, Einsatz spezieller Fachkenntnisse, sys-

tematisches und planmässiges Vorgehen, kurze Besitzdauer, Häufigkeit der Liegenschaftsge-

schäfte, Einsatz erheblicher Fremdmittel, Reinvestition des Gewinns, Realisierung im Rahmen 

einer Personengesellschaft. Ähnliche, wenn auch bereichsspezifisch abweichende Merkmale 

hat das Bundesgericht für den gewerbsmässigen Wertschriftenhandel entwickelt (BGE 125 II 

113 E. 6a; BGE 122 II 446 E. 3b; Urteile des Bundesgerichts 2C_1048/2013 vom 25. August 

2014 E. 2.2; 2C_834/2012 vom 19. April 2013 E. 5.5; 2C_713/2012 vom 3. März 2013 E. 3.1; 

2C_115/2012, 2C_116/2012 vom 25. September 2012 E. 2.1.2 und E. 2.2). 

 

4.1 Vorliegend ist in Anwendung der soeben aufgezeigten Kriterien (vgl. E. 3.3 hiervor) auf 

die streitbetroffene Liegenschaft zu prüfen, ob sie Gegenstand einer selbständigen Erwerbstä-

tigkeit des Beschwerdeführers darstellt.  

 

4.2 Aus den Akten geht hervor, dass der Zweck der am 21. April 2005 durch den Be-

schwerdeführer ins Handelsregister BL eingetragenen Unternehmung B.____ Immobilien der 

Handel mit Immobilien und der Erwerb sowie die Veräusserung von Vermögenswerten und Lie-

genschaften jeder Art war. Am 12. Dezember 2011 wurde die Unternehmung B.____ Immobi-

lien infolge Geschäftsaufgabe aus dem Handelsregister BL gelöscht. Am 12. August 2014 wur-

de die Firma B.____ Immobilien wieder ins Handelsregister BL eingetragen. Als Zweck der Un-

ternehmung wurde die Erbringung von Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Kauf, Ver-

kauf und Verwaltungen von Liegenschaften eingetragen. Die Unternehmung kann auch eigene 

Liegenschaften erwerben und veräussern. Der Kaufvertrag über die streitgegenständliche Lie-

genschaft wurde am 21. Januar 2011 abgeschlossen. Zu dieser Zeit war der Beschwerdeführer 

mit der ersten Unternehmung B.____ Immobilien tätig. Vertragsparteien des Kaufvertrags vom 

21. Januar 2011 waren die E.____ AG, handelnd und vertreten durch den einzelzeichnungsbe-

rechtigten Beschwerdeführer, Mitglied des Verwaltungsrats, als Verkäuferin der Liegenschaft 

und der Beschwerdeführer, als Privatperson und mit einer Privatadresse in Münchenstein, so-

wie D.____, als Käufer der Liegenschaft zu hälftigem Miteigentum (vgl. Ziff. 3 des Kaufvertrags 

vom 21. Januar 2011). Der Kaufpreis betrug Fr. 1‘710‘000.--. Die Liegenschaft wurde per 

31. Dezember 2011 in der Firma B.____ Immobilien bilanziert. Mit Kaufvertrag vom 31. Juli 

2012, also rund ein halbes Jahr nachdem die Unternehmung B.____ Immobilien infolge Ge-

schäftsaufgabe aus dem Handelsregister BL gelöscht worden war, wurde die Liegenschaft 

durch den Beschwerdeführer und D.____ für Fr. 1‘215‘000.-- an zwei private Käufer verkauft. 

 

5.1 Im vorliegenden Fall macht der Beschwerdeführer geltend, der Hälfteanteil der 

Liegenschaft stehe in einem engen Zusammenhang mit seiner selbständigen Erwerbstätigkeit 

als Inhaber eines Immobilienunternehmens. Er sei mit dem Einzelunternehmen B.____ Immobi-

lien selbständig auf dem Immobilienmarkt tätig gewesen, dabei habe die Immobilientätigkeit den 

Kernbereich der besagten Einzelfirma gebildet (Beschwerden vom 31. Mai 2017, Rz. 21).  

 

5.2 Die Vorinstanz wendet dagegen ein, dass hinsichtlich der Geschäftstätigkeit der 

B.____ Immobilien über den Kauf des vorliegend strittigen Objekts hinaus keine weiteren 

Liegenschaftstransaktionen stattgefunden hätten. Es handle sich somit um einen isolierten Kauf 

eines Grundstücks, das rund zwei Jahre später mit Verlust habe weiterverkauft werden müssen. 

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Eine strukturierte Handelstätigkeit sei trotz des Handelsregistereintrags mit dem Zweck ‟Handel 

mit Immobilien” nicht erkennbar gewesen (Entscheide des Steuergerichts vom 10. Februar 

2017 E. 4c). 

 

5.3 Im Zusammenhang mit der Frage, ob vorliegend ein enger Bezug des streitgegen-

ständlichen Liegenschaftsgeschäfts zur beruflichen Aktivität des Beschwerdeführers vorliegt, ist 

der Vorinstanz beizupflichten: Weder aus den Akten noch aus den Eingaben der Parteien ist 

ersichtlich, dass der Beschwerdeführer im Rahmen seiner Tätigkeit in den streitbezogenen 

Steuerperioden 2011 und 2012 oder in den Jahren davor (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

2A.125/2007 vom 14. April 2008 E. 3.2.1 m.w.H.) weitere Liegenschaften erworben und/oder 

verkauft hätte. Die Tatsache alleine, dass als Zweck der Unternehmung B.____ Immobilien im 

Handelsregister BL der Handel mit Immobilien eingetragen wurde, ist ein unzureichendes Krite-

rium für die Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit als Liegenschaftenhändler. Entspre-

chend bringt der Beschwerdeführer auch keine konkreten, objektbezogenen Indizien vor, wel-

che darauf schliessen lassen, dass die streitbetroffene Liegenschaft Bestandteil eines Liegen-

schaftenhandels darstellen würde. Namentlich wird nicht substantiiert dargelegt, dass der Be-

schwerdeführer im Rahmen seiner selbständigen Tätigkeit mit der Absicht Gewinn zu erzielen 

(weitere) Immobilienkäufe- und verkäufe auf eigene Rechnung vorgenommen hätte. Rund ein 

halbes Jahr nach dem Liegenschaftskauf, am 12. Dezember 2011, wurde die B.____ Immobi-

lien infolge Geschäftsaufgabe aus dem Handelsregister BL gelöscht. Daraus kann geschlossen 

werden, dass der Beschwerdeführer zu diesem Zeitpunkt kein Interesse an der Fortführung 

einer auf Gewinnerzielung ausgerichteten Geschäftstätigkeit hatte. Es ist auch kein klar syste-

matisches, wertvermehrendes Vorgehen des Beschwerdeführers beim An- und Verkauf der 

Liegenschaft zu erkennen. In diesem Zusammenhang verweist die Vorinstanz zu Recht auf die 

Bilanzen der B.____ Immobilien der Jahre 2010 bis 2012 und die sich daraus ergebenden feh-

lenden finanziellen Mitteln (Entscheide des Steuergerichts vom 10. Februar 2017 E. 4d; Bilan-

zen und Erfolgsrechnungen der B.____ Immobilien Reinach per 31. Dezember 2009, per 

31. Dezember 2010, per 31. Dezember 2011 und per 31. Juli 2012). Mit dem Erwerb und der 

Veräusserung einer einzigen Immobilie liegt keine regelmässige Tätigkeit vor, die als systema-

tisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung beurteilt werden könnte.  

 

6.1 Die Vorinstanz weist ferner darauf hin, dass die Liegenschaft rund zwei Jahre nach 

deren Kauf habe zwangsveräussert werden müssen (Entscheide des Steuergerichts vom 

10. Februar 2017 E. 4c). Der Beschwerdeführer sieht im Kriterium der kurzen Besitzdauer je-

doch ein starkes Indiz für die Begründung einer Geschäftsmässigkeit (Beschwerden vom 

31. Mai 2017, Rz. 26).  

 

6.2 Die Besitzdauer der Liegenschaft war relativ kurz. Eine kurze Haltezeit kann ergeben, 

dass Handelsaktivitäten auf Erzielung eines kurzfristigen Gewinns ausgerichtet sind und nicht 

einer (zumindest mittelfristigen) Vermögensverwaltung dienen. Eine kurze Besitzdauer kann 

somit tatsächlich ein Indiz für das Vorliegen eines gewerbsmässigen Handels darstellen (vgl. im 

Zusammenhang mit Wertschriften Urteil des Bundesgerichts 2C_375/2015 vom 1. Dezember 

2015 E. 6.1). Die Besitzdauer allein ist jedoch nicht signifikant, sondern kann es nur in Verbin-

dung mit weiteren Elementen sein, die zum Liegenschaftenhandel Bezug haben (Urteil des 

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Bundesgerichts vom 25. August 2014 E. 3.4). Vorliegend führt der Beschwerdeführer in seinen 

Eingaben aus, die Immobilie sei erworben worden, um sie anschliessend der Firma H.____ AG 

zu vermieten. In der Folge habe der Gründer und Inhaber der H.____ AG und Miteigentümer an 

der streitgegenständlichen Liegenschaft, D.____, die H.____ AG in eine finanziell hoffnungslose 

Lage gesteuert, weshalb am 21. November 2011 über die Aktiengesellschaft der Konkurs habe 

eröffnet werden müssen. Als Folge der Konkurseröffnung seien die Mietzinszahlungen der 

H.____ AG eingestellt worden, während die Hypothekarzinsen für die Liegenschaft F.____ wei-

terhin angefallen seien. Die Liegenschaft sei in der Folge aufgrund eines Rechtsstreits vorüber-

gehend versiegelt worden, weshalb sie auch nicht hätte weitervermietet werden können. Vor 

diesem Hintergrund sei dem Beschwerdeführer nichts anderes übrig geblieben als die Situation 

zu bereinigen und die Liegenschaft mit einem erheblichen Verlust zu verkaufen (Beschwerden 

vom 31. Mai 2017, Rz. 10 f.). Der Auffassung des Beschwerdeführers, wonach die Transaktion 

folglich keinen privaten Charakter gehabt habe (Beschwerden vom 31. Mai 2017, Rz. 11), kann 

indes nicht gefolgt werden. Mit welcher Absicht eine Liegenschaft erworben wurde, ist ein inne-

rer Umstand. Als solcher ist er einem direkten Beweis nicht zugänglich. Vielmehr muss anhand 

äusserer Indizien abgewogen werden, ob für den Steuerpflichtigen beim Erwerb der Immobilie 

die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Kapitalanlage im Vordergrund stand (Urteil 

des Bundesgerichts 2C_866/2016 vom 6. Juni 2017 E. 3.4). Der Beschwerdeführer räumt sel-

ber ein, die Liegenschaft erworben zu haben, um diese zu vermieten. Folglich war eine Ver-

äusserung der Liegenschaft zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht geplant. In der Folge musste das 

Immobilienobjekt vielmehr veräussert werden, um einen (grösseren) Verlust abzuwenden. Die-

se Vermutung wird vorliegend auch durch die Behauptung des Beschwerdeführers, er habe den 

Kauf in Verbindung mit der Ausführung einer geschäftlichen Tätigkeit vorgenommen – nämlich 

jener als Liquidator der E.____ AG –, nicht widerlegt. Aus den Verfahrensakten geht diesbezüg-

lich hervor, dass der Beschwerdeführer bzw. sein Treuhandbüro C.____ AG von der H.____ AG 

und der E.____ AG beauftragt worden war, die mit dem Konkurs der E.____ AG verbundenen 

Aufgaben der Geschäftsleitung und des Verwaltungsrats zu übernehmen (vgl. Kaufvertrag zwi-

schen der E.____ AG und der H.____ AG vom 24. April 2009, S. 1, Ziff. 1). Es erscheint des-

halb vielmehr, dass der Beschwerdeführer das Amt des Liquidators der E.____ AG, das sich 

auch nicht mit dem Unternehmenszweck der B.____ Immobilien deckt, als Folge seiner Funkti-

on als Aktionär derselben ausführte (vgl. Entscheide des Steuergerichts vom 10. Februar 2017 

E. 4d). Es ist folglich davon auszugehen, dass die Liegenschaft als private Kapitalanlage 

zwecks Vermietung erworben wurde. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass 

die Vermietung eigener Liegenschaften nach bundesgerichtlicher Praxis grundsätzlich ─ d.h. 

bei Nichtliegenschaftenhändlern ─ regelmässig Verwaltung privaten (Anlage-)Vermögens dar-

stellt (Urteile des Bundesgerichts 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004 E. 2.5 und 2C_475/2008 

vom 1. Juli 2009 E. 3.3; Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungs-

recht [KGE VV], vom 7. Juni 2017 [810 16 294] E. 4.5 m.w.H.), weshalb bei der Annahme, die 

Vermietung eigener Liegenschaften sei Gegenstand eines geschäftlichen Betriebs, grösste Zu-

rückhaltung geboten ist (BGE 110 Ib 17 E. 3a). Daran ändert auch die berufliche Nähe des Be-

schwerdeführers als Aktionär und Liquidator der E.____ AG und als Selbständigerwerbender 

unter der Firma B.____ Immobilien nichts.  

 

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7.1 Der Beschwerdeführer rügt ferner, die Aufnahme der Liegenschaft in die Bilanz seines 

Unternehmens sei von entscheidender Rolle, weshalb die Vorinstanzen die Zuordnung zum 

Geschäftsvermögen akzeptieren müssten (Beschwerden vom 31. Mai 2017, Rz. 21). Die Vo-

rinstanz verweist auf die Tatsache, dass durch die Aufnahme der Liegenschaft in die Bilanz der 

B.____ Immobilien der Beschwerdeführer zum Ausdruck gebracht habe, dass nach seiner Auf-

fassung von Geschäftsvermögen auszugehen sei, lehnt diese Schlussfolgerung jedoch nach 

der Überprüfung der weiteren Indizien ab (Entscheide des Steuergerichts vom 10. Februar 2017 

E. 4d).  

 

7.2 Die buchmässige Behandlung eines Gegenstands ist im Rahmen der Gesamtwürdi-

gung als Indiz zu werten. Vermag auf der einen Seite die Aufnahme in die Buchhaltung für sich 

allein die Zuteilung eines Vermögensobjekts zum Geschäftsvermögen nicht zu bewirken, so 

kann auf der anderen Seite ein Gegenstand – aufgrund seiner technisch-wirtschaftlichen Funk-

tion – auch dann Geschäftsvermögen darstellen, wenn er nicht in die Buchhaltung aufgenom-

men worden ist. Zu berücksichtigen ist also nicht nur die formelle Aufnahme (oder Nichtauf-

nahme) des Gegenstands in die Bilanz, sondern die konkrete buchhalterische Behandlung ins-

gesamt (BGE 133 II 420 E. 3.2; Urteil des Bundesgerichts 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004 

E. 2.3). Ein Blick in die Verfahrensakten zeigt, dass der Anteil von 50 % an der Liegenschaft 

F.____ per 31. Dezember 2011 in die von der Treuhandbüro C.____ AG am 5. November 2012 

erstellten Bilanz der B.____ Immobilien aufgenommen wurde. Die Bilanz der B.____ Immobilien 

wurde am 6. November 2012 mit der Steuererklärung 2012 bei der Steuerverwaltung einge-

reicht (vgl. auch Vernehmlassung der Steuerverwaltung vom 22. Juni 2017, S. 2). Zu diesem 

Zeitpunkt war die Firma B.____ Immobilien bereits aus dem Handelsregister gelöscht und die 

Liegenschaft F.____ mit Verlust verkauft worden. Die Aufnahme der Liegenschaft in die Buch-

haltung kann vorliegend deshalb nicht als massgebendes Kriterium erachtet werden. 

 

8.1 Der Beschwerdeführer weist schliesslich darauf hin, dass das Objekt erheblich fremdfi-

nanziert worden sei, was zusätzlich gegen eine private Vermögensanlage spreche (Beschwer-

den vom 31. Mai 2017, Rz. 22). Die Vorinstanz stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, 

eine hohe Fremdfinanzierung sei wenig hilfreich für die vorliegend vorzunehmende Qualifikati-

on, werde doch die überwiegende Anzahl der Liegenschaften, ob nun im Privat- oder im Ge-

schäftsvermögen, fremdfinanziert (Entscheide des Steuergerichts vom 10. Februar 2017 E. 4d).  

 

8.2 Vorliegend unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer beim Erwerb der Liegenschaft 

F.____ auf fremde Mittel angewiesen war. Der Einsatz erheblicher Fremdmittel ist jedoch nicht 

als ein einzig ausschlaggebendes Element zu behandeln (Urteil des Bundesgerichts 

2C_1048/2013 vom 25. August 2014 E. 3.5). Ob dieses Kriterium allein für die Annahme einer 

selbständigen Erwerbstätigkeit ausreichen würde, ist hier nicht zu entscheiden, da jedenfalls 

der fehlende Zusammenhang mit der damals betriebenen Unternehmung des Beschwerdefüh-

rers sowie die Einmaligkeit und der damit eingeschränkte Umfang der Liegenschaftsgeschäfte 

nicht auf eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit schliessen lassen. Auch ist aus den bereits darge-

legten Umständen, die zum Liegenschaftserwerb geführt haben und aus der Tatsache, dass die 

Liegenschaft zu einem Zeitpunkt verkauft wurde, als die Immobilienfirma bereits aus dem Han-

delsregister gelöscht worden war bzw. dass das Liegenschaftsobjekt erst nachträglich in die 

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Bilanz der Firma des Beschwerdeführers aufgenommen wurde, darauf zu schliessen, dass vor-

liegend nicht von einem gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel ausgegangen werden kann 

und es sich bei der streitgegenständlichen Liegenschaft um Privatvermögen handelt. 

 

9. Zusammenfassend erweist sich die in den angefochtenen Entscheiden vorgenommene 

Gesamtwürdigung als richtig, weshalb die angefochtenen Urteile nicht zu beanstanden sind. Es 

sind keine Indizien geltend gemacht worden oder ersichtlich, die eine abweichende Qualifikation 

rechtfertigen würden. Da die streitbetroffene Liegenschaft Bestandteil des Privatvermögens des 

Beschwerdeführers darstellt, ist auf die in Bezug auf die Art der geltend gemachten Abschrei-

bungen vorgetragenen weiteren Rügen des Beschwerdeführers (vgl. Beschwerden vom 31. Mai 

2017, Rz. 33 ff.) nicht weiter einzugehen. Die Beschwerden sind demnach abzuweisen.  
 

10. Es bleibt über die Kosten zu befinden. Für die Beschwerde an das Kantonsgericht als 

weitere kantonale Beschwerdeinstanz im Bereich der direkten Bundessteuer gelten laut Art. 145 

Abs. 2 DBG die Vorschriften von Art. 140 bis Art. 144 DBG sinngemäss. Gemäss Art. 144 

Abs. 1 DBG werden die Kosten der unterliegenden Partei auferlegt. Die Höhe der Kosten des 

Verfahrens wird durch das kantonale Recht bestimmt (Art. 144 Abs. 5 DBG). Dem Ausgang des 

Verfahrens entsprechend sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1‘400.-- dem unterle-

genen Beschwerdeführer aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe 

von Fr. 1‘400.-- zu verrechnen. Ausgangsgemäss sind die Parteikosten wettzuschlagen 

(Art. 145 Abs. 2 DBG i.V.m. Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Verwaltungsverfah-

rensgesetzes [VwVG] vom 20. Dezember 1968).  

 
  

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Demgemäss wird  e r k a n n t : 

 

 

://: 1. Die Beschwerden werden abgewiesen. 

   

 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1‘400.-- werden dem Be-

schwerdeführer auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in 

der Höhe von Fr. 1‘400.-- verrechnet. 

   

 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. 

 

 

 

 

Vizepräsident 
 
 
 
 
 

Gerichtsschreiberin 
 
 
 
 
 
 

 

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