# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 08150c20-bbef-5d90-a413-21abeda6d371
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-08-30
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Steuergerichtshof 30.08.2016 607 2015 41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_010_607-2015-41_2016-08-30.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

607 2015 41
607 2015 42

Entscheid vom 30. August 2016

Präsident des Steuergerichtshofs

Besetzung Stellvertretender Präsident: Hugo Casanova
Gerichtsschreiberin: Elisabeth Rime Rappo

Parteien A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch die axalta Treuhand AG     

gegen

KANTONALE STEUERVERWALTUNG, Vorinstanz     

Gegenstand Vermögenssteuer der natürlichen Personen; Steuerwert einer Privatliegen-
schaft (Berücksichtigung des Ertragswertes während der Bauphase)

Beschwerde vom 10. September 2015 gegen den Einspracheentscheid 
vom 11. August 2015; Kantonssteuer 2014

Kantonsgericht KG

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Sachverhalt

A. A.________ (nachfolgend: die Steuerpflichtigen bzw. die Beschwerdeführer) erwarben mit 
Kaufvertrag im Jahr 2012, welcher im Januar 2013 im Grundbuch eingetragen wurde (im 
Miteigentum je zur Hälfte), das Grundstück B.________ (Wiese mit einer Fläche von 249 m2) zum 
Preis von CHF 87'150.-. In der Folge liessen sie die Liegenschaft überbauen.

In ihrer Steuererklärung, welche sie am 24. April 2015 für die Steuerperiode 2014 einreichten, de-
klarierten sie die (per Ende des Jahres noch im Bau befindliche) Liegenschaft mit einem Wert von 
CHF 130'000.-.

Gemäss Veranlagungsanzeige vom 18. Juni 2015 wurde die Liegenschaft mit einem Steuerwert 
von CHF 330'000.- berücksichtigt.

B. Am 1. Juli 2015 erhoben die Steuerpflichtigen, vertreten durch die axalta Treuhand AG, ge-
gen die Veranlagung Einsprache mit dem Antrag, den Steuerwert dieser Liegenschaft auf 
CHF 130'000.- anzupassen. Sie beriefen sich auf die allgemeine Wegleitung zu Code 3.310, wel-
che einen Drittel der Summe des einfachen Verkehrswerts plus den doppelten Ertragswert vor-
gebe. Der Verkehrswert der Liegenschaft im Bau lasse sich anhand der Baukosten bis 
31. Dezember 2014 auf CHF 389'598.- festlegen. Der Ertragswert betrage CHF 0.-. Somit ergebe 
sich ein Steuerwert in der Höhe von rund CHF 130'000.-.

Mit Entscheid vom 11. August 2015 wurde die Einsprache abgewiesen. Zur Begründung legte die 
Kantonale Steuerverwaltung dar:

"Im Kanton Freiburg wird der Steuerwert von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften in der Regel aufgrund des 
arithmetischen Mittels zwischen dem Verkehrswert und dem zweifachen Ertragswert ermittelt.

Der Ertragswert stützt sich auf die Zahlungsströme (Einnahmen und Ausgaben), die beim Betrieb einer Liegen-
schaft generiert werden. Im Konkreten heisst dies, dass sie den Betrag (Immobilienwert) beziffern, welcher sich 
mit dem Einnahmenüberschuss (Liegenschaftsgewinn) letztendlich verzinsen lässt (Quelle: Das Schweizerische 
Schätzerhandbuch Ausgabe 2012, Seite 82).

Bei einer Liegenschaft im Bau wird (in der Regel) noch kein Ertrag erwirtschaftet, da diese noch nicht in Betrieb 
ist. Während der Bauphase muss somit ein Ertragswert angenommen werden, welcher den Immobilienwert am 
Stichtag der Steuerperiode beziffert. Aus ökonomischer Sicht widerspiegelt der Ertragswert einer Liegenschaft im 
Bau einen Wert, der, mit dem Ziel künftiger Erträge, den baufortschreitenden Investitionen am Stichtag entspricht.

Der (kapitalisierte) Ertragswert einer Liegenschaft im Bau beziffert sich somit gleich dem investierten Kapital, wel-
ches dem Grundstück während der Bauphase zufliesst.

Um eine Ungleichbehandlung zwischen einem Baugrundstück vor und während der Bauphase zu vermeiden, wird 
der Baulandwert für privat genutzte Liegenschaften während der Bauzeit ebenfalls nur zu einem Drittel und derje-
nige für Liegenschaftsgüter, die zum Geschäftsvermögen gehören, zu zwei Drittel des Kaufpreises berücksichtigt.

Berechnung des Steuerwertes für eine künftig privat genutzte Liegenschaft im Bau (Neubau, ohne Ertrag):

2x Ertragswert (Investitionen in Bau per 31.12) + 1x Verkehrswert (Landwert + Investitionen in Bau)
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Angewandte Vereinfachungsformel der Kantonalen Steuerverwaltung:

1/3 Landwert + 1x Bau-Investitionen = Steuerwert

Berechnung Steuerwert der Liegenschaft B.________ Art. ccc per 31.12.2014:

Landwert = Bauland (Kaufpreis) CHF 87'150

Ertragswert (I - L) = Investitionen (389'598 abz. 87'150) CHF 302'448

Verkehrswert (Bauzeitwert) = Bauland + Investitionen in Bau per 31.12.2014 CHF 389'598
Steuerwert (nicht gerundet) = 2x 302'448 + lx 389'598 /3 CHF 331'498

Die Kantonale Steuerverwaltung hält somit am veranlagten Steuerwert von CHF 330'000.- fest."

C. Mit Eingabe vom 10. September 2015 reichten die Steuerpflichtigen, weiterhin vertreten 
durch ihre Treuhänderin, gegen den Einspracheentscheid beim Kantonsgericht Beschwerde ein. 
Sie beantragen nunmehr die Anpassung des Steuerwerts der Liegenschaft auf CHF 259'732.-. 
Begründet wird dieses neue Begehren mit der Berufung auf Art. 13 Abs. 2 des staatsrätlichen Be-
schlusses vom 9. April 1992 über die Besteuerung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften 
(SGF 631.33; nachfolgend: der Staatsratsbeschluss), wonach der Steuerwert der Liegenschaften 
(des Geschäftsvermögens) ohne Ertrag auf Grund des arithmetischen Mittels zwischen dem zwei-
fachen Verkehrswert und dem Ertragswert ermittelt wird (d.h. 2 x CHF 389'598.- + CHF 0.- : 3 = 
CHF 259'732.-).

Der mit Verfügung vom 16. September 2015 festgesetzte Kostenvorschuss von CHF 300.- wurde 
fristgemäss bezahlt.

In ihrer Beschwerdeantwort vom 28. Oktober 2015, welche am darauffolgenden Tag zusammen 
mit den Akten überbracht wurde, schliesst die Kantonale Steuerverwaltung auf Abweisung der 
Beschwerde. Sie hält unter Berufung auf Art. 13 Abs. 1 des Staatsratsbeschlusses an ihrem 
Standpunkt fest. Diese Praxis sei von der Kantonalen Steuerrekurskommission in einem Entscheid 
vom 16. Oktober 1964 (CCR 1964 S. 118 f.) "auch unterstützt" worden. Im Übrigen werde Art. 13 
Abs. 2 des Staatsratsbeschlusses nur bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens angewendet, 
sodass die Bestimmung im vorliegenden Fall (Privatliegenschaft) nicht zum Tragen komme.

In ihren Gegenbemerkungen vom 20. November 2014 (Datum des Poststempels) ändern die Be-
schwerdeführer ihre Rechtsbegehren dahingehend, dass der Steuerwert der Liegenschaft nun 
doch auf CHF 130'000.- festgesetzt werden soll, wie zunächst in der Einsprache beantragt. Einer-
seits nehmen sie zur Kenntnis, dass Art. 13 Abs. 2 des Staatsratsbeschlusses im vorliegenden Fall 
nicht anwendbar ist. Daher sei in Übereinstimmung mit der Vorinstanz eben doch auf Art. 13 Abs. 
1 des Staatsratsbeschlusses zurückzugreifen. Davon ausgehend legen sie andererseits dar, es sei 
schleierhaft, weshalb bei einer Liegenschaft im Bau überhaupt ein Ertragswert angenommen und 
gar dem investierten Kapital gleichgesetzt werde. Diese Behauptung der Vorinstanz sei ein Wider-
spruch in sich selbst. Eine Liegenschaft im Bau sei nicht nutzbar. Somit könne sie nicht vermietet 
respektive selbst genutzt werden. Entsprechend sei es unmöglich, einen (auch nicht theoretischen) 
Ertrag zu erzielen. Folglich belaufe sich der Ertragswert auf CHF 0.-. Zudem sei es nicht nachvoll-
ziehbar, das investierte Kapital für die Berechnung des Ertragswerts heranzuziehen. Diesbezüglich 
seien die Baukosten irrelevant. Im Übrigen sei der Bau in der Zwischenzeit abgeschlossen worden. 
Gemäss Fragebogen für die Bewertung der Miet- und Steuerwerte von nichtlandwirtschaftlichen 

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Liegenschaften ergebe sich nach Baubeendigung ein Ertragswert von CHF 181'500.- und ein 
Steuerwert von CHF 243'000.-. Wenn die Vorinstanz den Steuerwert der Liegenschaft im Bau auf 
CHF 330'000.- festsetze, so sei dieser Betrag um CHF 87'000.- höher als der Steuerwert nach 
Baubeendigung. Auch die Berechnung nach Art. 13 Abs. 2 des Staatsratsbeschlusses ergebe mit 
CHF 260'000.- einen höheren Steuerwert während der Bauphase als nach Baubeendigung. Diese 
Ergebnisse liessen darauf schliessen, dass für Liegenschaften im Bau, die sich im Privatvermögen 
befinden, Art. 13 Abs. 1 des Staatsratsbeschlusses die plausibelste Variante zur Berechnung des 
Steuerwertes darstelle. Unter diesen Umständen erweise sich der in der Steuererklärung geltend 
gemachte Steuerwert in der Höhe von CHF 130'000.- als realistisch. Der Wert einer Liegenschaft 
im Bau könne nicht höher sein als derjenige nach Baubeendigung. Zudem untermauere das Er-
gebnis die Aussage, dass der Ertragswert bei einer Liegenschaft im Bau CHF 0.- betrage. 
Schliesslich stimme die beantragte Berechnung mit der Wegleitung zum Fragebogen für die Be-
wertung der Miet- und Steuerwerte von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften sowie dem Be-
schluss des Staatsratsbeschlusses (Art. 13 Abs. 1) überein. Daran ändere auch der von der Vor-
instanz angerufene Entscheid der Rekurskommission aus dem Jahr 1964 nichts, welcher 28 Jahre 
vor dem nun anwendbaren Staatsratsbeschluss ergangen sei. Letzterer gehe somit vor.

Diese Eingabe wurde der Vorinstanz zur Kenntnisnahme zugestellt.

Erwägungen

I. Direkte Bundessteuer (607 2015 41)

1. Obwohl die Veranlagung des Steuerwertes und dementsprechend auch die diesbezügliche 
Einsprache der Beschwerdeführer nur die Kantonssteuern betreffen, umfasst der von der Vor-
instanz erlassene Einspracheentscheid gemäss dem ausdrücklichen Wortlaut bzw. den zitierten 
Gesetzesbestimmungen auf der Vorderseite, im Urteilsdispositiv und der Rechtsmittelbelehrung 
auch die Veranlagung der direkten Bundessteuer. Aus der Begründung des Entscheides geht 
dann allerdings nicht hervor, inwiefern die direkte Bundessteuer, welche ja keine Vermögenssteuer 
vorsieht, betroffen sein soll. Unter diesen Umständen ist vorliegend schlicht festzustellen, dass der 
Einspracheentscheid, soweit er die direkte Bundessteuer erwähnt, irrtümlicherweise erfolgt ist und 
und die Veranlagung der direkten Bundessteuer nicht Gegenstand der Rechtsmittelverfahren bil-
det.

2. Für diesen Teil des Verfahrens sind keine Kosten zu erheben.

II. Kantonssteuer (607 2015 42)

3. a) Gemäss Art. 52 des Gesetzes vom 6. Juni 2000 über die direkten Kantonssteuern 
(DStG; SGF 631.1) sowie Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die 
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) unterliegt 
der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen.

Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der 
Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und aArt. 66 Abs. 1 bzw. heute Art. 17 Abs. 1 StHG).

b) Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum 
Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG).

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Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert 
werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender 
Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen 
Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Ver-
hältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermie-
tete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins 
ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teile des Grundstückes (Abs. 3). Dem-
gegenüber sieht Art. 55 DStG vor, dass die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sowie die 
für den Betrieb unentbehrlichen Gebäude zum Ertragswert besteuert werden, solange diese Nut-
zung andauert. Der Staatsrat erlässt die nötigen Vorschriften für die Bewertung der Grundstücke 
(Art. 53 Abs. 3 DStG).

Das StHG sieht in Art. 14 vor, dass bei der Bewertung des Vermögens zum Verkehrswert der Er-
tragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Abs. 1). Die land- und forstwirtschaftlich ge-
nutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, 
dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird (Abs. 2; zum kantonalen Spiel-
raum vgl. Urteile BGer 2C_316/2010 vom 29. Juli 2010, vom 22. Juni 2015 in StE 2015 B 52.21 Nr. 
13 E. 2.1 sowie 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016; allgemein zur Wertbemessung des unbe-
weglichen Vermögens siehe BLUMENSTEIN / LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. 
Aufl. 2016, S. 278 ff. mit weiteren Hinweisen).

Der Staatsratsbeschluss sieht in Art. 13 vor, dass der Steuerwert von nicht landwirtschaftlichen 
Liegenschaften in der Regel aufgrund des arithmetischen Mittels zwischen dem Verkehrswert 
(Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermittelt wird (Abs. 1). Der Steuerwert der Liegen-
schaften, die zum Geschäftsvermögen gehören, wird (auch) in Anwendung von Abs. 1 ermittelt. 
Für Liegenschaftsgüter ohne Ertrag wird der Steuerwert jedoch aufgrund des arithmetischen Mit-
tels zwischen dem zweifachen Verkehrswert und dem Ertragswert ermittelt (Abs. 2 der Bestim-
mung). Der Ertragswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft ergibt sich durch Kapitalisie-
rung des Bruttoertrages der Liegenschaft mit einem näher bestimmten Satz (zwischen 8½ und 
8%). Der Bruttoertrag entspricht dem Gesamtmietwert der Liegenschaft oder der Wohnung des 
Eigentümers und dem Mietwert der Berufs- und Geschäftsräume im Jahr sowie der Mietzinsein-
nahmen entsprechend der Mietzinsaufstellung für die Wohnungen, Geschäfts- und übrigen Räume 
(vgl. Art. 14). Der Verkehrswert des Bodens oder eines Gebäudes wird anhand des mittleren Prei-
ses ermittelt, welcher für gleiche oder ähnliche Liegenschaften in derselben Gegend während einer 
längeren Zeitspanne bei Verkäufen erzielt wurde und mit Wahrscheinlichkeit auch für die betref-
fende Liegenschaft erzielt werden könnte. Die unter dem Einfluss spezieller oder persönlicher Um-
stände erzielten Veräusserungspreise sind nicht zu berücksichtigen (Art. 15 Abs. 1). Der Ver-
kehrswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft kann grundsätzlich nicht unter dem Er-
tragswert liegen (Art. 15 Abs. 2).

c) Wie der Steuergerichtshof bereits früher hervorgehoben hat, ist der Staatsratsbeschluss 
noch unter dem alten Steuergesetz ergangen, dessen Art. 71 Abs. 1 ("Das Grundeigentum wird 
zum Ertragswert unter billiger Berücksichtigung seines Verkehrswertes eingeschätzt.") anders for-
muliert war als die neue einschlägige Bestimmung. Dabei war weitgehend (noch) nicht näher zu 
prüfen, ob der beibehaltene Ausführungsbeschluss in allen Auswirkungen dem neuen DStG sowie 
dem StHG entspreche und verfassungskonform sei (vgl. Urteil VGer FR 4F 04 157/159 vom 
23. Dezember 2005 in FZR 2006 73, mit weiteren Hinweisen). Zudem wurde in einem (ebenfalls 
noch altrechtlichen) Urteil vom 15. Oktober 2004 (VGer FR in FZR 2004 277) in teilweiser 
Änderung der Rechtsprechung Art. 13 Abs. 2, zweiter Satz, des Staatsratsbeschlusses insofern als 
gesetzwidrig beurteilt, als danach entgegen Art. 71 Abs. 1 StG für die Bewertung von 

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geschäftlichen Liegenschaften ohne Ertrag nur dem investierten Wert oder dem Buchwert, jedoch 
keineswegs dem Ertragswert (möglicher Ertrag) Rechnung zu tragen gewesen wäre. Dieses Urteil 
löste dann eine entsprechende Anpassung des Staatsratsbeschlusses aus (vgl. Verordnung vom 
28. März 2006 zur Änderung des Beschlusses über die Besteuerung der nichtlandwirtschafltichen 
Liegenschaften, ASF 2006_027).

Unter diesen Umständen ist auch die Bedeutung des von der Vorinstanz angerufenen (unveröf-
fentlichten) Urteils der Steuerrekurskommission vom 16. Oktober 1964 (KRK 1964 115 ff.) zu rela-
tivieren. Dies gilt umso mehr, als dieses unter dem noch älteren Recht und lange vor Erlass des 
Staatsratsbeschlusses ergangen ist. Zudem ging es in jenem Fall um die Festsetzung des Steuer-
wertes für die kommunale Liegenschaftensteuer, welche von einer Immobiliengesellschaft auf zwei 
in Überbauung begriffenen Grundstücken zu entrichten war, für welche noch kein kantonaler Steu-
erwert hatte festgelegt werden können. Dass dann die Rekurskommission unter Berücksichtigung 
dieses Kontextes und der besonderen Natur der Liegenschaftensteuer annahm, der massgebende 
Steuerwert entspreche den getätigten Investitionen, ist nicht zwingend und verallgemeinernd auf 
die heutige kantonale Rechtslage zu übertragen (vgl. dazu insbesondere das bereits erwähnte 
Urteil vom 15. Oktober 2004). Und wenn im Urteil ohne weitere Differenzierung dargelegt wird, bei 
einer im Bau befindlichen Liegenschaft seien Anlagekosten, Ertragswert und Verkehrswert - bis 
zum Beweis des Gegenteils - identisch, so erscheint dies in solcher Absolutheit keineswegs über 
alle Zweifel erhaben. Der Steuergerichtshof hat denn z.B. im bereits erwähnten Urteil vom 15. Ok-
tober 2004 auch darauf hingewiesen, dass der Anlagewert eines Baugrundstücks zwar zur Be-
stimmung des Verkehrswertes herangezogen werden könne, jedoch nicht dem (auch nicht virtuel-
len oder potentiellen) Ertragswert entspreche, da bei einem ansteigenden Immobilienmarkt auch 
der konjunkturelle Mehrwert in die Investitionsstragie einbezogen werde. Im Übrigen können ja 
gerade auch bei selbstbenutzem Wohneigentum Verkehrswert und Ertragswert durchaus erheblich 
voneinander abweichen.

d) Aufgrund des klaren Wortlautes der anwendbaren Bestimmungen ist im voliegenden Fall 
davon auszugehen, dass der Steuerwert von nichtlandwirtschatlichen Liegenschaften aufgrund 
des Verkehrswertes des Bodens und der Bauten unter Berücksichtigung des Ertragswertes festzu-
setzen ist (Mischrechnung).

Die Parteien sind sich nunmehr einig, dass für die zur Diskussion stehende Privatliegenschaft 
Art. 13 Abs. 1 des Staatsratsbeschlusses und nicht Abs. 2 der Bestimmung anwendbar ist. Um-
stritten ist einzig noch, ob während der Überbauung des Grundstücks zur Ermittlung des Steuer-
wertes ein Ertragswert von CHF 0.- (doppelt) zu berücksichtigen ist bzw. wie hoch ein allenfalls in 
die Berechnungsformel einzubeziehender Ertragswert ausfallen kann.

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist es einerseits nicht so, dass einer im Bau befindli-
chen Liegenschaft - wohlverstanden im Hinblick auf die Bestimmung des Steuerwertes für die 
Vermögensbesteuerung - überhaupt kein Ertragswert zugeordnet werden kann. Diesbezüglich 
geht es ja nicht nur um einen aktuell tatsächlich erzielten, sondern allenfalls um den grundsätzlich 
möglichen Ertrag (z.B. grundsätzlich erzielbarer marktkonformer Baurechtszins des Landes). Der 
Steuergerichtshof hat denn auch schon verschiedentlich entschieden, dass für die Ermittlung des 
Ertragswertes, welcher für die Festsetzung des Steuerwertes einer Liegenschaft massgebend ist, 
nicht auf den tatsächlich erzielten, sondern auf den möglichen Ertrag abzustellen ist (vgl. z.B. Ur-
teile VGer FR vom 8. März 1996 in FZR 1996 127 und 4F 03 198/199 vom 21. Dezember 2006). 
Bei vermieteten oder selbstgenutzen Liegenschaften wird denn grundsätzlich auch der mögliche 
Mietertrag oder Eigenmietwert zur Bestimmung des Ertragswertes herangezogen, wenn die tat-
sächliche Nutzung - aus welchen Gründen auch immer - vorübergehend entfällt. Ebenso wenig 

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stellt die Tatsache, dass der Ertragswert allenfalls nicht ohne Weiteres schematisch nach Art. 14 
des Staatsratsbeschlusses ermittelt werden kann, kein zwingendes Hindernis für dessen Berück-
sichtigung dar. Im Übrigen könnte die zweifache Berücksichtigung eines Ertragswertes CHF 0.- 
auch kaum mehr als angemessene Berücksichtigung des Ertragswertes gelten. Es ist ja nicht zu 
übersehen, dass im dargelegten System der Vermögensbesteuerung dem Verkehrswert grund-
sätzlich doch das Hauptgewicht zukommt. Eine allzu krasse Abweichung davon würde auch den 
harmonisierungs- und verfassungsrechtlichen Vorgaben nicht mehr gerecht (vgl. dazu etwa Urteil 
BGer 2A.384/2004 vom 21. April 2005 E. 3.4.2).

Andererseits geht es auch nicht an, die Berücksichtigung des Ertragswertes faktisch auszuschlies-
sen, indem einfach auf die Anlagekosten zurückgegriffen wird (vgl. dazu das bereits erwähnte Ur-
teil des Steuergerichtshofs vom 15. Oktober 2004). Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann der 
Ertragswert einer Liegenschaft im Bau - insbesondere wenn es sich wie vorliegend um eine zur 
Selbstbenutzung bestimmte Liegenschaft handelt - nicht ohne Weiteres mit "dem investierten Ka-
pital, welches dem Grundstück während der Bauphase zufliesst", gleichgestellt werden. Diese 
Gleichsetzung ergibt sich übrigens auch nicht aus dem von der Vorinstanz angerufenen Begriff des 
Ertragswertes gemäss dem Schätzerhandbuch. Zudem erweist sich die Berechnungsweise der 
Vorinstanz als inkohärent: In der Tat ist es widersprüchlich, einerseits für das Land den Ertrags-
wert CHF 0.- (zweifach) zu berücksichtigen und andererseits für die angefangenen Bauten von 
einem Ertragswert auszugehen, welcher den getätigten Bauinvestitionen gleichgesetzt wird. 
Schliesslich haben die Beschwerdeführer überzeugend aufgezeigt, zu welch völlig unhaltbaren 
Resultaten die angewandte Formel führt. Es kann ja nicht sein, dass der Steuerwert einer im Bau 
befindlichen (zur Selbstbenutzung bestimmten) Liegenschaft gleich oder gar massiv höher festge-
setzt wird als nach deren Vollendung.

Demzufolge ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zwecks neuer 
Festsetzung des Steuerwertes an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2. a) Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend (Art. 131 VRG) sowie in Anwendung von 
Art. 133 VRG sind keine Kosten zu erheben.

b) Eine Parteientschädigung wurde nicht beantragt.

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Der stellvertretende Präsident entscheidet:

in Anwendung von Art. 100 Abs. 1 lit. c VRG

I. Direkte Bundessteuer (607 2015 41)

1. Es wird festgestellt, dass der Einspracheentscheid, soweit er die direkte Bundessteuer 
betrifft, irrtümlicherweise erfolgte und das Beschwerdeverfahren insofern gegenstandslos 
wird.

2. Es werden keine Kosten erhoben

II. Kantonssteuer (607 2015 42)

3. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

Der angefochtene Entscheid wird aufgehoben und die Angelegenheit zwecks neuen Ent-
scheids im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

4. Es werden keine Kosten erhoben. Der geleistete Kostenvorschuss von CHF 300.- wird den 
Beschwerdeführern zurückerstattet.

III. Zustellung

Der vorliegende Entscheid kann gemäss Art. 73 StHG und Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) innert 30 Tagen seit Eröffnung mit einer 
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, Lausanne, angefoch-
ten werden.

Freiburg, 30. August 2016/hca

Stellvertretender Präsident Gerichtsschreiberin