# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 86d27333-76e4-5e7c-a6e4-b56939b7f3c4
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** PF240041-O2
**Docket/Reference:** PF240041-O2
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/PF240041-O2.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: PF240041-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

Dr. M. Sarbach und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-

schreiber MLaw B. Lakic

Urteil vom 18. Februar 2025

in Sachen

gegen

1.

2.

...

A._____,

Beklagter und Berufungskläger

B._____ AG, 

Klägerin und Beschwerdegegnerin

betreffend Ausweisung 

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfah-

ren des Bezirksgerichtes Horgen vom 19. August 2024 (ER240016)

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Erwägungen:

1.1.

Mit Verträgen vom 28. Mai 1985 mieteten C._____ (im vorinstanzlichen 

Verfahren Beklagte 1) und der Beklagte 2 vom Rechtsvorgänger der Klägerin per 

1. Juli 1985 eine 4.5-Zimmerwohnung an der D._____-strasse 1, E._____, samt 

Garage (act. 3/2 und act. 3/2.1). Mit Eingabe vom 24. Mai 2024 gelangte die Klä-

gerin an die Vorinstanz und stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in kla-

ren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (act. 1/1 und act. 1/2; vgl. auch act. 23). Mit 

Verfügung vom 4. Juni 2024 setzte die Vorinstanz C._____ sowie dem Beklag-

ten 2 Frist zur Stellungnahme an (act. 4). Mit Eingabe vom 17. Juni 2024 nahm 

der Beklagte 2 innert Nachfrist Stellung zum Ausweisungsbegehren und ergänzte 

mit Eingabe vom 1. Juli 2024 seine Stellungnahme (act. 10, act. 12, act. 16 und 

act. 18). C._____ reichte keine Stellungnahme ein. Mit Urteil vom 19. August 

2024 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut. Zugleich wurde das 

Stadtammannamt E._____ angewiesen, den Ausweisungsbefehl nach dem 

10. September 2024 auf Verlangen der Klägerin zu vollstrecken (act. 26 = act. 31 

= act. 33, fortan act. 31).

1.2.

Mit Eingabe vom 28. August 2024 (Datum Poststempel) erhob der Be-

klagte 2 rechtzeitig Beschwerde gegen das vorinstanzliche Ausweisungsurteil 

(act. 32; zur Rechtzeitigkeit act. 28/2). Mit Verfügung vom 2. Oktober 2024 wurde 

der Klägerin Frist angesetzt, um die Beschwerde zu beantworten (act. 35). Eine 

Beschwerdeantwort ging nicht ein.

1.3.

Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1 – 29). Das Ver-

fahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen des Beklagten 2 ist nur insoweit einzu-

gehen, als sie für den Beschwerdeentscheid relevant sind.

2.1.

Im Beschwerdeverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und 

die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-

den (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, 

begründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). 

Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der 

sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. 

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Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck 

kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der 

angefochtene Entscheid nach Auffassung der die Beschwerde führenden Partei 

unrichtig sein soll. Dies setzt eine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen 

Entscheid voraus. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die 

Beschwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und 

neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 

ZPO).

2.2.

Ein ausdrücklicher Antrag ist der Beschwerde nicht zu entnehmen. Der 

Beklagte 2 macht jedoch – zusammengefasst – geltend, er wohne seit 1989 nicht 

mehr in der fraglichen Wohnung, weswegen ihn die Räumungsandrohung im an-

gefochtenen Entscheid nicht treffe (act. 32 S. 1 und S. 2 2. Absatz). Sinngemäss 

macht er damit geltend, die Vorinstanz hätte auf das Ausweisungsgesuch gegen 

ihn nicht eintreten dürfen. 

3.

Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen, wenn der Sachverhalt 

unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 

ZPO). Der Nachweis dieser Voraussetzungen obliegt der gesuchstellenden Par-

tei. Fehlt es an klarem Recht oder sofort beweisbaren tatsächlichen Verhältnis-

sen, so ist das Gesuch illiquid und das Gericht tritt darauf nicht ein (Art. 257 

Abs. 3 ZPO). 

Nicht sofort bewiesen ist der Sachverhalt, wenn erhebliche Einreden oder 

Einwendungen gemacht werden, die umfangreiche Abklärungen erfordern. Die 

Einreden oder Einwendungen des Gesuchsgegners müssen aber zumindest ver-

tretbar und nicht von vornherein haltlos erscheinen. Offenkundig haltlose 

(Schutz-) Behauptungen vermögen den schnellen Rechtsschutz genauso wenig 

aufzuhalten wie die bewusste Verkomplizierung der Angelegenheit durch den Ge-

suchsgegner, um das Gericht zu verwirren und so den Anschein eines illiquiden 

Sachverhalts zu erwecken (GÖKSU, DIKE-Komm-ZPO, 3. Auflage 2025, Art. 257 

N 8). Dabei muss der Gesuchsgegner Einreden und Einwendungen im Anwen-

dungsbereich von Art. 257 ZPO nicht glaubhaft machen oder gar strikte beweisen. 

Namentlich bei Ausweisungen genügt es für die Verneinung eines klaren Falles, 

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dass der Mieter substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in 

tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, 

die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber 

wäre ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur 

Überzeugung gelangt, der Anspruch der gesuchstellenden Partei sei 

ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der erhobenen Einwände könne 

daran nichts ändern (BGer 4A_440/2016 E. 5.2.1 m.w.H.). 

4.1.

Beschwerdeweise bringt der Beklagte 2 vor, wie er die Vorinstanz bereits 

informiert habe, wohne er seit 1989 nicht mehr in der Wohnung an der D._____-

strasse 1, E._____. Bis zu diesem Zeitpunkt sei er zusammen mit der Beklag-

ten 1, seiner damaligen Lebenspartnerin, an dieser Adresse wohnhaft gewesen. 

Er habe die Verwaltung damals über seinen Auszug aus der Wohnung schriftlich 

informiert und sei davon ausgegangen, dass er deshalb aus dem gemeinsamen 

Mietvertrag entlassen worden sei. Die Klägerin habe diesen Sachverhalt nicht be-

stätigen können; offenbar habe sich kein entsprechendes Schreiben im Mieter-

dossier gefunden (act. 32 S. 2).

4.2.1. Der Beklagte 2 machte diesen Standpunkt bereits im vorinstanzlichen 

Verfahren geltend (vgl. act. 8, act. 12 und act. 18). Die Tatsache, dass er am 

tt. August 1990 F._____ geheiratet hat (act. 19/1 S. 2, act. 34/2 S. 1), spricht da-

für, dass er 1989 aus der fraglichen Wohnung ausgezogen ist. Aus den einge-

reichten Belegen des Beklagten 2 geht zwar hervor, dass er (wohl nach der 

Scheidung) Mitte 1994 bis Mitte 1995 (wieder) in E._____, allerdings davor in 

G._____ und danach in H._____ wohnhaft war (act. 19/1-2; vgl. auch act. 34/1-2). 

4.2.2. Zur Frage, ob der Beklagte 2 die Verwaltung über den damaligen Auszug 

aus der Wohnung informiert habe, liegen keine Belege vor. Aus dem Umstand, 

dass das entsprechende Schreiben im aktuellen Mieterdossier nicht auffindbar 

sei, lässt sich nichts ableiten; immerhin liegt der Sachverhalt über 35 Jahre zu-

rück. Die Klägerin konnte sich im vorinstanzlichen Verfahren zu dieser Frage nicht 

äussern. Da sie im Beschwerdeverfahren allerdings keine Beschwerdeantwort 

einreichte, blieb die Behauptung des Beklagten 2 damit unbestritten. Unklar ist, 

wie die Verwaltung auf das Schreiben des Beklagten 2 reagierte. Zwar trifft es zu, 

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dass bei gemeinsamen Mietverträgen die Kündigung von allen Mietern ausge-

sprochen werden muss (vgl. die von der Vorinstanz zitierte Rechtsprechung in 

act. 31 S. 8 Mitte). Eine – auch allenfalls konkludente – Mietvertragsanpassung 

kann vorliegend insbesondere aufgrund der langen Dauer zwischen dem Schrei-

ben des Beklagten 2 und der ausgesprochenen Kündigung allerdings nicht ausge-

schlossen werden. Der Standpunkt des Beklagten 2, wonach er nach seinem 

Schreiben an die Verwaltung aus dem Mietverhältnis entlassen worden sei, er-

scheint nicht von vornherein haltlos. Der Sachverhalt ist damit in diesem Punkt illi-

quide. Mit anderen Worten konnte die Klägerin nicht beweisen, dass sie – nach 

dem Schreiben des Beklagten 2 – ihm gegenüber einen obligatorischen Anspruch 

auf Rückgabe der Wohnung hat. Die Beschwerde ist folglich gutzuheissen; die 

Vorinstanz hätte damit auf das Ausweisungsbegehren gegen den Beklagten 2 

nicht eintreten dürfen (vgl. Art. 257 Abs. 3 ZPO). Dementsprechend sind auch die 

vorinstanzlichen Vollstreckungsmassnahmen anzupassen (vgl. act. 31 Dispositiv-

Ziffer 2). 

5.1.

Die vorinstanzliche Entscheidgebühr in Höhe von CHF 1'150.– ist nicht zu 

beanstanden (vgl. act. 31 Dispositiv-Ziffer 3). Allerdings ist der Beklagte 2 von der 

(solidarischen) Kostentragung zu befreien (act. 31 Dispositiv-Ziffer 4). 

5.2.

Ausgehend vom Streitwert von CHF 9'720.– (vgl. act. 31 s. 9 unten) ist die 

zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 i.V.m. § 4 und § 8 

GebV OG auf CHF 700.– festzusetzen. Der Beklagte 2 dringt mit seiner Be-

schwerde durch; der vorinstanzliche Entscheid ist in Bezug auf ihn zu korrigieren. 

Da sich die Klägerin nicht mit dem vorinstanzlichen Entscheid identifizierte, sind 

die Kosten des Beschwerdeverfahrens auf die Staatskasse zu nehmen. Parteient-

schädigungen sind keine zuzusprechen, zumal der obsiegende Beklagte 2 keine 

verlangt und die Klägerin im Beschwerdeverfahren unterliegt. 

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Es wird erkannt:

1.

Die Beschwerde des Beklagten 2 wird gutgeheissen. 

Auf das Ausweisungsbegehren der Klägerin gegen den Beklagten 2 wird 

nicht eingetreten.

2.

Ferner werden in Gutheissung der Beschwerde des Beklagten 2 die Disposi-

tiv-Ziffern 1 – 4 aufgehoben und durch folgende Fassung ersetzt:

" 1.

Die Beklagte 1 wird verpflichtet, die 4.5-Zimmerwohnung, 1. OG, an 

der D._____-strasse 1 in E._____ sowie den Einstellhallenplatz Nr. 2, 

UG 1, I._____ in E._____, bis spätestens 10. September 2024, 

12.00 Uhr zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss zu übergeben, 

unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.

2.

Das Stadtammannamt E._____ wird angewiesen, nach dem 10. Sep-

tember 2024 auf Verlangen der Klägerin die Verpflichtung der Beklag-

ten 1 gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die 

Vollstreckung sind von der Klägerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber 

von der Beklagten 1 zu ersetzen.

3.

4.

Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 1'150.–.

Die Kosten gemäss vorstehender Dispositivziffer 4 werden der Beklag-

ten 1 auferlegt. Sie werden vollumfänglich aus dem von der Klägerin 

geleisteten Kostenvorschuss bezogen, wofür der Klägerin gegenüber 

der Beklagten 1 das Rückgriffsrecht eingeräumt wird."

3.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 700.– festgesetzt und 

auf die Staatskasse genommen.

4.

5.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Horgen, 

je gegen Empfangsschein.

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Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der 

Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

6.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
CHF 9'720.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Der Gerichtsschreiber:

MLaw B. Lakic

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