# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8126712c-2c70-5ab2-959e-0f7e1fa574d9
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-12-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.12.2006  VB.2005.00347
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2005-00347_2006-12-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2005.00347	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.12.2006
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 22.10.2007 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und UVP-Pflicht

	
Umbau und Umnutzung einer Lagerhalle

Ungenügende Ausschreibung:
Da beschwerdeberechtigte Organisationen bereits nach der Veröffentlichung des Baugesuchs tätig werden und die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangen müssen, um ihr Beschwerderecht zu wahren, muss bereits aus dieser Veröffentlichung hervorgehen, ob die Verbandsbeschwerde gegen das Bauvorhaben offen steht. (...) Bei UVP-pflichtigen Vorhaben müssen entsprechend dem Zweck der Publikation auch der Grund der UVP und die massgeblich betroffenen Umweltbereiche in Stichworten aufgeführt werden; es sind auch Angaben bezüglich der dafür relevanten Dimensionen (Quadratmeterzahl, Parkplatzzahlen usw.) zu machen - dies zumindest dann, wenn die Schwellenwerte nicht deutlich unterschritten werden (E. 2.3). - Indem die Ausschreibung die Ausweitung der Nutzflächen und die neuen Nutzungen als massgebliche Merkmale des Bauvorhabens verschweigt, dient sie eher der Verschleierung. (...) Hier lässt die Ausschreibung in keiner Weise erkennen, dass das Bauvorhaben bereits für sich allein den UVP-pflichtigen Bereich erreichen könnte. Die Aussschreibung ist jedenfalls insofern ungenügend, als sie weder auf die Art noch auf das Ausmass der geplanten Nutzungen und der insgesamt vorgesehenen Parkplätze hinweist (E. 2.4 und E. 2.5).

Materielle Prüfung der UVP:
Der Schwellenwert von 5000 m2 soll ein klares und einfach zu handhabendes Kriterium für die UVP-Pflicht von Einkaufszentren abgeben. Dieser Zielsetzung entsprechend und in Anlehnung an die im Zusammenhang mit der Ausnützungsberechnung entwickelte Praxis müssen an die massgebliche Verkaufsfläche alle gemäss Baugesuch für eine Verkaufsnutzung vorgesehenen und erforderlichen Räume angerechnet werden, das heisst insbesondere auch Erschliessungsflächen sowie mit den Verkaufsräumen zusammmenhängende Lager- und Nebenräume. Auf dieser Grundlage ergibt sich bereits für die ehemalige Lagerhalle eine Verkaufsfläche im Bereich von 5000 m2 (E. 3.2.2.2). - Es erscheint als sachgerecht, einen funktionalen Zusammenhang dann anzunehmen, wenn er derart eng ist, dass die Errichtung der Neuanlage zugleich eine Änderung der bestehenden Anlage im Sinn von Art. 9 Abs. 1 USG bewirkt, denn nur in einem solchen Fall sind emissionsbegrenzende Massnahmen möglich, welche auch die bestehenden Anlagen umfassen (E. 3.3.1). Vorliegend wird der funktionale Zusammenhang mit den benachbarten Anlagen verneint (E. 3.3.2).
Abweisung

			 	
				Stichworte:
	
						ANLAGE
AUFLAGE
AUSSCHREIBUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINKAUFSZENTRUM
FUNKTIONALE BETRACHTUNG
FUNKTIONALER ZUSAMMENHANG
NEUBAUÄHNLICH
SCHWELLENWERT
UMNUTZUNG
UMWELTSCHUTZORGANISATION
UMWELTVERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG (UVP)
VERBANDSBESCHWERDE
VERKAUFSFLÄCHE
ZAUN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 314 Abs. II PBG
§ 315 Abs. I PBG
§ 316 Abs. I PBG
Art. 55 USG
Art. 55 Abs. I USG
Art. 55 Abs. IV USG
Anhang Ziff. 11.4 UVPV
Anhang Ziff. 80.5 UVPV

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2007 Nr. 9
RB 2006 Nr. 76

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

I.  

Am 25. Juni 2001 erteilte der Stadtrat Dietikon der A AG die baurechtliche
Bewilligung für den Ausbau der bestehenden Lagerhalle auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
(Vers.-Nr. 02), L-Strasse 03, und deren Umnutzung zu Verkaufs-,
Ausstellungs-, Gewerbe- und Büroflächen sowie für insgesamt 241
Fahrzeugabstellplätze. Als Verkaufsfläche wurden 4'983 m2 ausgewiesen.
Die Baubewilligung erwuchs unangefochten in Rechtskraft und am 16. Oktober
bzw. 19. November 2002 erfolgte die Schlussabnahme.

II.  

Nachdem der Verkehrsclub der Schweiz (VCS) im Zusammenhang
mit der Bauausschreibung für die Umnutzung der benachbarten Liegenschaft L-Strasse
04 in ein Möbelhaus (D) auf die Umnutzung der Liegenschaft L-Strasse 03 zu
Verkaufszwecken und die Errichtung von 241 Parkplätzen aufmerksam geworden war,
verlangte er am 27. August 2004 die Zustellung der Baubewilligung vom 25. Juni
2001 und erhob dagegen Rekurs an den Regierungsrat. Er beantragte im
Wesentlichen Aufhebung des Entscheids und Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung unter Einbezug der nach seiner Auffassung funktional
mit dem Bauvorhaben zusammenhängenden Anlagen auf den Nachbargrundstücken L-Strasse
04 und 05 - 07

Der Regierungsrat vereinigte am 22. Juni 2005 dieses
Rekursverfahren mit demjenigen, das der VCS auch gegen die Baubewilligung vom
21. Juli 2004 (D, L-Strasse 04) erhoben hatte. Den Rekurs gegen die
Baubewilligung vom 21. Juli 2004 wies der Regierungsrat, soweit nicht
gegenstandslos geworden, im Sinne der Erwägungen ab, während er denjenigen
gegen die Baubewilligung vom 25. Juni 2001 (A AG, L-Strasse 03) unter
Aufhebung dieser Bewilligung guthiess und die Baubehörde zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unter Einbezug der Liegenschaften L-Strasse
05 - 07 einlud (Dispositiv Ziffer III).

III.  

Mit Beschwerde vom 6. September 2005 liess die A AG
dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv Ziffer III des
Regierungsratsbeschlusses vom 22. Juni 2005 betreffend Aufhebung der
Baubewilligung vom 25. Juni 2001 und Durchführung einer UVP für die Liegenschaft
L-Strasse 03 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben; überdies sei
ein Augenschein durchzuführen.

Der Regierungsrat liess am 16. September 2005
Abweisung der Beschwerde beantragen, der Stadtrat Dietikon am 26. September
2005 Gutheissung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der VCS liess am 9. November
2005 beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
abzuweisen.

Mit Präsidialverfügung vom 15. Dezember 2005 wurde
vom Stadtrat Dietikon ein Amtsbericht darüber beigezogen, wann die Bauabnahme
des am 25. Juni 2001 bewilligten Vorhabens erfolgte und ob aktenkundig
sei, wann die in der Liegenschaft untergebrachten Ladengeschäfte eröffnet
worden seien. Den Parteien wurde der am 6. Februar 2006 erstattete
Amtsbericht zur Stellungnahme unterbreitet.

Am 31. August 2006 führte eine Delegation des
Verwaltungsgerichts einen Augenschein bei der Liegenschaft L-Strasse 03 und den
angrenzenden Parzellen L-Strasse 05 - 07 durch. Zum Ergebnis des Augenscheins
konnten sich die Parteien an der anschliessenden Schlussverhandlung äussern.

Anlässlich des Augenscheins wurde die Beschwerdeführerin
aufgefordert, weitere Unterlagen betreffend das Ausmass der Verkaufsflächen auf
der Liegenschaft L-Strasse 03 einzureichen. Zu diesen am 19. Oktober 2006
eingereichten Akten nahm der Beschwerdegegner am 27. November 2006
Stellung.

Die
Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Regierungsrats.

1.2 Der Antrag
auf Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit der Beschwerde VB.2005.00349
ist mit der Erledigung jenes Verfahrens am 17. Mai 2006 gegenstandslos
geworden.

2.  

2.1 Gemäss Art. 55
Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983
(USG, SR 814.01) können die mehr als zehn Jahre bestehenden gesamtschweizerischen
Umweltschutzorganisationen gegen Verfügungen der zuständigen Behörden über die
Planung, Errichtung oder Änderung von ortsfesten, der
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterliegenden Anlagen
Verwaltungsbeschwerde beim Bundesrat oder Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim
Bundesgericht einreichen. Die Organisationen sind auch befugt bzw.
verpflichtet, von den kantonalen Rechtsmitteln Gebrauch zu machen, wobei ihnen
das kantonale Recht dieselben Parteirechte zu gewähren hat wie das Bundesrecht.
Namentlich sind sie gehalten, sich an einem allfälligen Einspracheverfahren zu
beteiligen, wollen sie ihr Beschwerderecht nicht verwirken (Art. 55 Abs. 3
und 5 USG).

2.2 Der VCS
ist eine nach Art. 55 USG beschwerdeberechtigte Umweltschutzorganisation.
Das Beschwerderecht im Sinn von Art. 55 USG erstreckt sich nicht nur auf
Verfügungen, in welchen die UVP-Pflicht bejaht, sondern auch auf solche, in denen
diese Pflicht verneint wird. Diesfalls sind die betreffenden Organisationen zur
Rüge legitimiert, eine UVP sei zu Unrecht unterlassen worden (VGr, 10. März
2004, E. 3, BEZ 2004 Nr. 32; vgl. hinsichtlich der Beschwerdeberechti­gung
bei Änderungen von UVP-pflichtigen Anlagen auch BGE 124 II 460, E. 1).
Macht eine Umweltorganisation im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens geltend,
es sei zu Unrecht eine UVP unterblieben, so ist auf ihr Rechtsmittel einzutreten.
Verneint die zuständige Behörde die UVP-Pflicht, so ist das Rechtsmittel abzuweisen,
andernfalls ist es gutzuheissen. Der Einwand der Beschwerdeführerin, der
Regierungsrat hätte mangels UVP-Pflicht auf den Rekurs nicht eintreten dürfen,
erweist sich damit als unbegründet. Ob der Regierungsrat die UVP-Pflicht zu
Unrecht bejaht hat, ist eine Frage der materiellen Prüfung (vgl. nachfolgende E. 3).

2.3 Die
Bewilligung von Anlagen, für die eine UVP durchgeführt werden muss, ist gemäss Art. 55
Abs. 1 USG den beschwerdeberechtigten Organisationen durch schriftliche
Mitteilung oder Publikation im Bundesblatt oder Amtsblatt zu eröffnen (Art. 55
Abs. 4 Satz 1 USG). Damit sich die entsprechenden Organisationen
von Anfang an am Verfahren beteiligen können (vgl. Art. 55 Abs. 4 Satz 2
USG), haben Rechtsprechung und Lehre Mindestanforderungen an die Publikation
des Projekts formuliert, die sich aus dem Zweck der Publikation ergeben. Da
gemäss § 315 Abs. 1 in Verbindung mit § 316 Abs. 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) die beschwerdeberechtigten Organisationen
bereits nach Veröffentlichung des Baugesuchs tätig werden und die Zustellung
des baurechtlichen Entscheids verlangen müssen, um ihr Beschwerderecht zu
wahren, muss bereits aus dieser Veröffentlichung hervorgehen, ob die
Verbandsbeschwerde gegen das Bauvorhaben offen steht (BGr, 5. November
2004, E. 3.2.2, URP 2005, S. 1 ff., auch zum Folgenden).
Die Veröffentlichung soll den berechtigten Organisationen eine erste
Meinungsbildung zur Bedeutung des Vorhabens unter Umweltschutzaspekten und zur
Notwendigkeit einer Anfechtung ermöglichen (Theodor H. Loretan in:
Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2002, Art. 55 N. 44). Die
Publikation muss mindestens über Art, Zweck und Umfang des Vorhabens, Ort und
raumplanerische Einordnung sowie betroffene bundes- oder kantonalrechtlich
geschützte Gebiete Aufschluss geben (Peter M. Keller, Das Beschwerderecht der
Umweltorganisationen, AJP 1995, S. 1125 ff., 1131; Isabelle
Romy, Les droits de recours administratif des particuliers et des organisations
en matière de protection de l'environnement, URP 2001, S. 248 ff.,
272). Bei UVP-pflichtigen Vorhaben müssen entsprechend dem Zweck der
Publikation auch der Grund der UVP und die massgeblich betroffenen
Umweltbereiche in Stichworten aufgeführt werden (Loretan in: Kommentar USG, Art. 55
N. 44). Im Hinblick auf die für die UVP-Pflicht massgeblichen
Schwellenwerte sind auch bezüglich der dafür relevanten Dimensionen
(Quadratmeterzahlen, Parkplatzzahlen etc.) Angaben zu machen; dies zumindest
dann, wenn die Schwellenwerte nicht deutlich unterschritten werden (VGr, 10. März
2004, BEZ 2004 Nr. 32). Ein Hinweis auf benachbarte Anlagen, die
möglicherweise in einem funktionalen Zusammenhang mit der geplanten Anlage
stehen und bei der Ermittlung der Schwellenwerte zu berücksichtigen sind, dürfte
dagegen nur ausnahmsweise erforderlich sein, beispielsweise wenn eine neue
Parkierungsanlage direkt mit einer bestehenden verbunden wird oder wenn die
Neuanlage als Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums erscheint (weitergehend
offenbar der Regierungsrat in RRB 337/2004 vom 10. März 2004, BEZ
2004 Nr. 39 = URP 2004, S. 248 ff., nicht publizierte E. 4c/dd;
vgl. die Kommentierung des Entscheids von Peter Heer, PBG-aktuell, 2/2004, S. 37 ff.).

2.4 Gemäss
unbestrittener Feststellung des Regierungsrats wurde das Bauvorhaben im
Amtsblatt wie folgt ausgeschrieben:

     "A AG; vertreten durch E AG; Neubau unter Belassung der
Stahlkonstruktion und des Daches, Unterniveaugarage für 117 Autos, Kat.-Nr. 01,
L-Strasse 03, Dietikon (Industriezone)."

Diese Ausschreibung erfüllt die
Anforderungen von § 314 Abs. 2 PBG, wonach die Bekanntmachung
"die nötigen Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller
zu enthalten" hat, nur unzureichend. Der Zweckbestimmung der Ausschreibung
entsprechend sollen diese Angaben es den möglicherweise Betroffenen erlauben,
sich eine erste Vorstellung von den Auswirkungen des Bauvorhabens zu machen;
sie muss deshalb "korrekt und aussagekräftig" sein (BGE 121 II
224, E. 5b). Werden anstelle einer bisher weitgehend offenen Lagerhalle
durch Einbau einer Zwischendecke und allseitige Schliessung der Halle mittels
einer isolierten Aluminium-Fassade neu 4'983 m2 Ausstellungs- und Verkaufsflächen, 5'499 m2 Lagerfläche und 2'331 m2 Bürofläche sowie durch teilweise Unterkellerung
eine Unterniveaugarage mit 117 Fahrzeugeinstellplätzen und 124 Parkplätze
im Freien geschaffen, so handelt es sich um ein Bauvorhaben, das einem Neubau
gleichkommt und dessen wesentlichste Merkmale aus der Sicht von allfälligen
Betroffenen die massive Erhöhung der Nutzflächen unter gleichzeitiger Änderung
der Zweckbestimmung darstellen. Diese Merkmale müssen bereits nach kantonalem
Recht in der Ausschreibung zum Ausdruck kommen. Diese hätte deshalb auf den
Um-/Ausbau sowie die Umnutzung der bestehenden Lagerhalle in ein Verkaufs-,
Büro- und Lagergebäude mit Unterniveaugarage hinweisen müssen; da es sich um
ein neubauähnliches Vorhaben handelt, müsste sodann die Gesamtzahl der
Parkplätze auch dann angegeben werden, wenn die Parkplätze im Freien schon
bisher bestanden haben (vgl. BGr, 18. Januar 1990, ZBl 91/1990, 354 ff.).
Sodann wäre nach den zusätzlichen Anforderungen, die sich aus dem
Bundesumweltrecht ergeben, angesichts des mindestens bei der Verkaufsfläche nahezu
erreichten Schwellenwerts auch deren Ausmass von 4983 m2 zu nennen gewesen.

Die seinerzeitige Ausschreibung des Bauvorhabens im
Amtsblatt ist weder korrekt noch aussagekräftig und deshalb nicht geeignet, die
Betroffenen auf die Auswirkungen des Bauvorhabens hinzuweisen. Indem sie die Ausweitung
der Nutzflächen und die neuen Nutzungen als massgebliche Merkmale des
Bauvorhabens verschweigt, dient sie eher der Verschleierung. Die Ausschreibung
ist deshalb klar ungenügend und nicht bloss, wie die Beschwerdeführerin glaubt,
"nicht über alle Zweifel erhaben". Ob das Ungenügen der Ausschreibung
der Baubehörde oder der Gesuchstellerin angelastet werden muss, ist unerheblich;
entscheidend ist einzig, ob die Ausschreibung gewährleistet, dass
Drittbetroffene ihre Rechte wahrnehmen können, was hier offenkundig nicht
zutrifft. Im Übrigen ist die unzureichende Beschreibung bereits im Baugesuch
angelegt, wo das Bauprojekt als "Umbau bestehender Betriebshalle und
Unterkellerung für unterirdische Einstellplätze" bezeichnet wird.

2.5 Wer im
baurechtlichen Verfahren Ansprüche geltend machen will, hat laut § 315 Abs. 1
PBG innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde
schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wer den
baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1
PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese Verwirkungspflicht beginnt dann nicht zu
laufen, wenn die Publikation dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass ein
Dritter auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz
angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kann und dadurch abgehalten
wird, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen
(François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985,
S. 303; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.
A., Zürich 2006, Ziff. 20.7.5.2). Nach Treu und Glauben darf der Dritte
aber mit der Geltendmachung seiner Ansprüche nicht beliebig zuwarten; sobald er
vom Bauvorhaben weiss, hat er sich um die nachträgliche Zustellung des
baurechtlichen Entscheids zu bemühen (vgl. RB 1980 Nr. 2; Ruckstuhl, S. 301).

Hier lässt die Ausschreibung in keiner Weise erkennen,
dass das Bauvorhaben bereits für sich allein den UVP-pflichtigen Bereich erreichen
könnte. Auch wenn zumindest bezüglich der Verkaufsflächen wohl nicht verlangt
werden kann, dass in der Bauausschreibung auf einen möglichen funktionalen
Zusammenhang mit anderen bestehenden Anlagen hingewiesen wird, ist die
Ausschreibung jedenfalls insofern ungenügend, als sie weder auf die Art noch auf
das Ausmass der geplanten Nutzungen und der insgesamt vorgesehenen Parkplätze
hinweist. Damit ist der Beschwerdegegner an der Geltendmachung seiner
Rechtsmittelbefugnis gehindert worden. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin brauchte er keine weiteren Abklärungen zu treffen, was sich
hinter der kryptischen Ausschreibung verbergen könnte; vielmehr hat er die
gebotene Sorgfalt und Aufmerksamkeit bei der Wahrnehmung seiner Rechte gewahrt.
Daran ändert nichts, dass dem VCS das Industriegebiet "M", wo sich
die streitbetroffene Liegenschaft befindet, aus einem frühern Verfahren bekannt
ist.

Der Beschwerdegegner hat zudem glaubhaft dargetan, dass er
von Umbau und Zweckänderung der früheren Lagerhalle erst anlässlich einer
Besichtigung im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück L-Strasse
04 am 8. August 2004 Kenntnis erhalten hat; angesichts des Umstands, dass
die Schlussabnahme erst am 16. Oktober bzw. 19. November 2002
erfolgte und genaue Daten für die Eröffnung der einzelnen Ladengeschäfte auch
bei der Baubehörde nicht aktenkundig sind, ist dies keineswegs unglaubwürdig;
jedenfalls weiss auch die Beschwerdeführerin keine Anhaltspunkte für eine
frühere Kenntnisnahme durch den VCS zu nennen. Das Begehren um Zustellung des
baurechtlichen Entscheids vom 27. August 2004 und der am gleichen Tag
eingereichte Rekurs sind somit rechtzeitig erfolgt; ein treuwidriges Zuwarten
kann dem Beschwerdegegner nicht vorgeworfen werden.

2.6 Der von
der Beschwerdeführerin erhobene Einwand, sie sei in ihrem Vertrauen auf die
Rechtskraft der Baubewilligung zu schützen, erweist sich unter diesen Umständen
als verfehlt. Mangels genügender Publikation des Baugesuchs konnte die
Baubewilligung vom 25. Juni 2001 nicht rechtskräftig werden. Fragen des
Vertrauensschutzes werden dann zu berücksichtigen sein, wenn eine allfällige
Umweltverträglichkeitsprüfung nachträglich Massnahmen erfordert, welche
Belastungen der Beschwerdeführerin zur Folge haben (BGr, 5. November 2004,
URP 2005, S. 1 ff., E. 2.6 = ZBl 107/2006, S. 56).

3.  

Gemäss Ziffer 11.4 und 80.5 Anhang der Verordnung
über die Umweltverträglichkeitsprüfung vom 19. Oktober 1988 (UVPV, SR
814.011) unterliegen Parkhäuser und Parkplätze für mehr als 300 Motorwagen bzw.
Einkaufszentren mit mehr als 5'000 m2
Verkaufsfläche der UVP.

3.1 Der
Regierungsrat hat erwogen, dass das Bauvorhaben auf der Liegenschaft L-Strasse
03 die Schwellenwerte für die UVP-Pflicht nicht erreicht. Insbesondere sei die
von der Firma H eingerichtete Spielhalle für Kinder nicht zu den
Verkaufsflächen hinzuzuzählen. Hingegen hätten die Abklärungen vor Ort ergeben,
dass sich grosse Teile der oberirdischen Parkplätze der Liegenschaften L-Strasse
03 - 07 gegenseitig derart ergänzen und unterstützen, dass den Verlaufsläden
auf diesen Liegenschaften eine gemeinsame Parkierungsanlage zur Verfügung
stehe. Hinzu käme, dass sich die betreffenden Läden in Gehdistanz zueinander
befänden und vom Warenangebot her ein Synergieeffekt bestehe. Mangels genügend
voneinander abgegrenzter Parkareale sei deshalb der funktionale Zusammenhang
zwischen den Park- und Verkaufsflächen in den Liegenschaften L-Strasse 05 - 07
zu bejahen und seien diese Einkaufsräumlichkeiten als Gesamtanlage zu werten,
womit die massgeblichen UVP-Schwellenwerte überschritten würden.

Die Beschwerdeführerin bestreitet die Zulässigkeit der
funktionalen Betrachtungsweise, welche der Projektbezogenheit der UVP und der
Funktion der Schwellenwerte, Rechtssicherheit zu schaffen, nicht gerecht werde.
Der Regierungsrat habe neben der fehlenden Abgrenzung zwischen den Parkplätzen
der Liegenschaft L-Strasse 03 und denjenigen auf den benachbarten Grundstücken L-Strasse
05 - 07 auch das Kundenverhalten und den möglichen Synergieeffekt
berücksichtigt und sei damit weiter gegangen als bei der Prüfung des
funktionalen Zusammenhangs im Zusammenhang mit der Liegenschaft L-Strasse 04 (D),
was widersprüchlich sei. Sodann habe der Regierungsrat die von ihm im Fall
"G" (RRB 337/2004 vom 10. März 2004, BEZ 2004 Nr. 39 =
URP 2004, S. 248 ff.) entwickelten Grundsätze angewandt, ohne
sich mit der in der Rekursantwort geäusserten Kritik auseinander zu setzen, was
gehörsverweigernd sei. Diese Praxis missachte die Projektbezogenheit der UVP;
jedenfalls genüge allein die räumliche Nähe oder die Gleichartigkeit nicht für
die Annahme eines funktionalen Zusammenhangs zwischen zwei Anlagen, sondern sie
müssten einander funktional zugeordnet sein, was nur gelte, wenn die eine
Anlage der anderen diene oder sie sich aufgrund eines gemeinsam getragenen
Beschlusses ergänzten. Dass die Besucher auf dem einen Grundstück parkieren und
auf dem anderen einkaufen würden, sei nicht entscheidend. Auf die Konzentration
mehrerer gleichartiger Geschäfte könne es nicht ankommen; ebenfalls nicht
darauf, dass die Zentren eine gemeinsame Zufahrt zur öffentlichen Strasse
hätten. Mittlerweile sei auch die Liegenschaft L-Strasse 03 durch einen Zaun
von der Nachbarliegenschaft L-Strasse 05 abgetrennt worden.

Der Beschwerdegegner macht geltend, die Anlage L-Strasse 03
sei schon für sich allein UVP-pflichtig, weil mindestens die Bistrofläche der
Spielhalle H mit mehr als 17 m2 Fläche zur ausgewiesenen
Verkaufsfläche von 4983 m2 hinzugerechnet werden müsse. Aber auch
die Spielhalle, die sich explizit als Aufenthaltsmöglichkeit für die Kinder der
einkaufenden Eltern anbiete und auf die gleiche Parkierungsanlage zurückgreife,
stehe in funktionalem Zusammenhang mit den Verkaufsgeschäften und sei deshalb
bei der Ermittlung des Schwellenwerts von 5'000 m2 mitzuberücksichtigen.
Mit der Anbringung eines Zauns zur Liegenschaft L-Strasse 05 hin habe die
Beschwerdeführerin das Erschliessungskonzept eigenmächtig geändert. Falls der
insofern veränderte Sachverhalt im Beschwerdeverfahren überhaupt berücksichtigt
werden könne, sei jedenfalls ein Augenschein erforderlich. Anders als beim
Möbelgeschäft auf der Liegenschaft L-Strasse 04, das weniger Parkplätze
benötige und sich eher an eine andere Kundschaft richte, vermöge hier der Zaun
den funktionalen Zusammenhang zwischen der Anlage L-Strasse 03 und den
Einkaufsmöglichkeiten auf den Grundstücken L-Strasse 05 - 07 nicht zu
unterbrechen. Sollte der Zaun berücksichtigt werden, sei die Sache an den
Regierungsrat zurückzuweisen.

3.2 Bereits im
Rekursverfahren war umstritten, ob die Liegenschaft L-Strasse 03 schon für sich
allein der UVP unterliege, weil neben der ausgewiesenen Verkaufsfläche von
4'983 m2 zusätzliche Flächen auf diesem Grundstück
mitberücksichtigt werden müssten.

3.2.1
Die Vorinstanz hat die Anrechnung der Spielhalle H mit der Begründung verworfen,
dass die Spielhalle ungeachtet eines gewissen Verflechtungspotenzials
unabhängig vom Einkaufszentrum betrieben werde, was sich an den vom
Einkaufszentrum unabhängigen Öffnungszeiten und am relativ hohen Eintrittspreis
von Fr. 12.- zeige. Das Angebot sei deshalb auf den Besuch der ganzen
Familie ausgerichtet, welche dort an Sonn- und Feiertagen, wenn das
Einkaufszentrum geschlossen sei, zum Brunch kommen könne. Überdies könnten dort
auch Kindergeburtstage gefeiert werden. Kinder unter sechs Jahren seien nur in
Begleitung zugelassen. Aus diesen Umständen sei zu schliessen, dass es sich bei
der Spielhalle nicht schwergewichtig um einen Hort für die Kinder der
einkaufenden Eltern handle, weshalb ihre Fläche nicht zur Verkaufsfläche des
Einkaufszentrums hinzugezählt werden dürfe.

Diese Betrachtungsweise ist nicht rechtsverletzend. Die
Spielhalle H ist ein Indoor Spielplatz für Kinder mit Trampolinen,
Rutschbahnen, Kletterberg, Tret- und Elektroautos, Abenteueranlage und riesigen
Bauklötzen. Solche Anlagen, von denen es in der Region Zürich zahlreiche
ähnliche mit Flächen von einigen Tausend Quadratmetern gibt, stellen
eigenständige Vergnügungsangebote wie Bowlinghallen, Wellness-Center und
dergleichen dar und können anders als etwa eine in ein Verkaufsgeschäft
integrierte Spielecke nicht zur Verkaufsfläche gerechnet werden. Die räumliche
Nähe und die Tatsache, dass einzelne Familien das Vergnügen der Kinder mit der
Mühsal des Einkaufens verbinden, vermögen daran nichts zu ändern. Auch das zur
Spielhalle gehörende Bistro ist auf die Besucher der Spielhalle und nicht auf
die Einkaufenden ausgerichtet; es ist deshalb nicht mit Verpflegungsstätten
vergleichbar, welche in Einkaufszentren integriert oder solchen angegliedert
sind.

3.2.2
Anlässlich des Augenscheins machte der Beschwerdegegner geltend, dass im
Erdgeschoss der Liegenschaft L-Strasse 03 verschiedene Flächen Verkaufszwecken
dienten, von denen unklar sei, ob sie von der ausgewiesenen Verkaufsfläche von
4'983 m2 umfasst seien. Zudem zeigte sich, dass in dem von der
seinerzeitigen Baubewilligung nicht erfassten Gebäude Vers.-Nr. 02,
welches dem Haupteingang unmittelbar gegenüberliegt, an Stelle bisheriger Büros
ebenfalls ein Verkaufsraum eingerichtet worden war. Ferner brachte der Beschwerdegegner
vor, dass die 600 m2 umfassenden Ausstellungsräume der Firma H im
nordöstlichen Gebäudeteil ebenfalls zur massgeblichen Verkaufsfläche hinzugerechnet
werden müssten.

3.2.2.1
Die Baubewilligung vom 25. Juni 2001 umfasst lediglich den Umbau und
die Umnutzung der bestehenden Lagerhalle. Gleichwohl kann im Rahmen des
Rechtsmittelverfahrens geltend gemacht werden, für die Beurteilung der
UVP-Pflicht seien auch die Nutzungen in den von der Baueingabe nicht erfassten
Gebäuden bzw. Gebäudeteilen mitzuberücksichtigen. Zwar hat der Beschwerdegegner
auf die Nutzung des Gebäudes Vers.-Nr. 02 und die Firma H erst anlässlich
des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins hingewiesen. Weil jedoch das
Verwaltungsgericht als erste gerichtliche Instanz entscheidet, können gemäss § 52
Abs. 2 VRG solche neue Tatsachen noch im Beschwerdeverfahren vorgebracht
werden.

3.2.2.2
Das seinerzeitige Baugesuch wies in der umgenutzten Lagerhalle eine
Verkaufsfläche von 4'983 m2 aus. Gemäss den im Anschluss an den
Augenschein eingereichten Plänen soll diese Verkaufsfläche dagegen nur noch
4'292 m2 umfassen. Nicht berücksichtigt werden nach dieser neuen
Berechnung den Ladenlokalen der jeweiligen Anbieter angegliederte Lagerflächen,
eine mit "Info/Büro" bezeichnete Fläche, die Velowerkstatt des
Sportartikelanbieters I, die so genannte Mall sowie Verkehrsflächen und
feuerpolizeilich vorgeschriebene Fluchtwege.

Diese neue Flächenberechnung
ist unhaltbar. Der Schwellenwert von 5000 m2 Verkaufsfläche gemäss Ziffer 80.5
Anhang UVPV soll ein klares und einfach zu handhabendes Kriterium für die
UVP-Pflicht von Einkaufszentren abgeben (RB 2004 Nr. 83, E. 2.3.2).
Dieser Zielsetzung entsprechend und in Anlehnung an die im Zusammenhang mit der
Ausnützungsberechnung entwickelte Praxis müssen an die massgebliche
Verkaufsfläche alle gemäss Baugesuch für eine Verkaufsnutzung vorgesehenen und
erforderlichen Räume angerechnet werden, das heisst insbesondere auch
Erschliessungsflächen (Windfang, Mall, Fluchtwege) sowie mit den Verkaufsräumen
zusammenhängende Lager- und Nebenräume (von den Ladengeschäften abgetrennte
Lagerbereiche der einzelnen Anbieter, Toiletten samt Zugängen, Velowerkstatt).
Auf dieser Grundlage ergibt sich, wie in der ursprünglichen Baueingabe
ausgewiesen, bereits für die ehemalige Lagerhalle eine Verkaufsfläche im
Bereich von 5'000 m2. Hinzu kommen ca. 110 m2
Verkaufsfläche im Gebäude Vers.-Nr. 02. Ebenfalls anrechenbar sind die 600
m2 Ausstellungsfläche der Firma H. Wenn die Rechtsprechung die
Ausstellungsflächen von Möbelhäusern als anrechenbare Verkaufsflächen im Sinn
von Ziffer 80.5 Anhang UVPV würdigt (BGr, 5. November 2004, URP 2005,
S. 1 ff., E. 2.2 = ZBl 107/2006, S. 56), so besteht
kein Grund für eine abweichende Behandlung von Ausstellungsräumen für
Badezimmer-, Kücheneinrichtungen und dergleichen. Im einen wie im andern Fall
werden nicht die in den Verkaufsräumen ausgestellten Produkte verkauft, sondern
wird die Ware direkt beim Kunden ausgeliefert. Dass bei Baumusterzentralen von
der Art der H der Vertragsschluss über den Erwerb der Ware – anders als bei
Möbelhäusern – in der Regel nicht im Ausstellungslokal, sondern anderswo
erfolgt, ist nicht von entscheidender Bedeutung. Ebenfalls kann es nicht darauf
ankommen, dass diese Ausstellungsflächen anders erschlossen sind als die
Verkaufsgeschäfte in der ehemaligen Lagerhalle; es genügt für die
Anrechenbarkeit, dass sie sich im nämlichen Gebäudekomplex auf demselben Grundstück
befinden.

Damit ergibt sich die
UVP-Pflicht bereits aufgrund der 5'000 m2 deutlich überschreitenden
Verkaufsfläche.

3.3 Gemäss
Dispositiv Ziffer III des angefochtenen Beschlusses hat der Regierungsrat
die Rückweisung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) mit
der Einladung verbunden, die Umweltverträglichkeit des Einkaufszentrums L-Strasse
03 unter Einbezug der damit funktional zusammenhängenden Anlagen L-Strasse 05 -
07 zu prüfen. Er hat dies damit begründet, dass keine Trennung zwischen den für
die Liegenschaften 3, 5, 7 und 9 zur Verfügung stehenden Kundenparkplätzen
bestehe, weshalb sich diese derart ergänzten und unterstützten, dass letztlich
den Verkaufsgeschäften auf diesen Liegenschaften eine gemeinsame oberirdische
Parkierungsanlage zur Verfügung stehe; zusammen mit der räumlichen Nähe und dem
vom Warenangebot ausgehenden Synergieeffekt rechtfertige dies, die Park- und
Verkaufsflächen auf diesen Liegenschaften als funktional zusammenhängend zu
betrachten, was dazu führe, dass die Schwellenwerte bezüglich der Parkplätze
und Verkaufsflächen überschritten seien (E. 14). In Erwägung 20.b hat der
Regierungsrat allerdings festgehalten, dass die Baubewilligungen für die Bauten
L-Strasse 05 - 07 rechtskräftig bewilligt seien; soweit sie nicht selbst
nachträglich in UVP-relevanter Weise geändert würden, seien sie in ihrem Bestand
nicht in Frage gestellt.

3.3.1
Aufgrund dieser nicht ganz konsistenten vorinstanzlichen Erwägungen ist die
Anordnung, die Umweltverträglichkeit des Einkaufszentrums L-Strasse 03 sei unter
Einbezug der damit funktional zusammenhängenden Anlagen L-Strasse 05 - 07 zu
prüfen, wohl so zu verstehen, dass der funktionale Zusammenhang nur für die
Erreichung des Schwellenwerts und damit für die Beurteilung der neu zu
bewilligenden Anlage von Bedeutung sein soll, jedoch keine Massnahmen
hinsichtlich der bestehenden Anlagen zulässt. Ein solcherart begrenztes Verständnis
des funktionalen Zusammenhangs bzw. der sich daraus ergebenden Folgen macht
jedoch wenig Sinn, weil einerseits die Auswirkungen der bestehenden Anlagen bereits
aufgrund von Art. 9 Abs. 2 lit. a USG zu berücksichtigen sind
und andererseits Anordnungen, welche sich auf die Neuanlage beschränken, von
vornherein nur von beschränkter Wirksamkeit sind. Es erscheint deshalb als
sachgerecht, einen funktionalen Zusammenhang nur dann anzunehmen, wenn er
derart eng ist, dass die Errichtung der Neuanlage zugleich eine Änderung einer
bestehenden Anlage im Sinn von Art. 9 Abs. 1 USG bewirkt; denn nur in
einem solchen Fall sind emissionsbegrenzende Massnahmen möglich, welche auch
die bestehende Anlage umfassen. Von dieser Betrachtungsweise ist das Verwaltungsgericht
bereits in VB.2005.00349 vom 17. Mai 2006 (www.vgrzh.ch) betreffend die
Liegenschaften L-Strasse 04 und 03 ausgegangen, wo es erwogen hat, dass zwei
aneinander grenzende Parkierungsanlagen, die nicht durch bauliche Massnahmen
getrennt werden, als einheitliche Anlage zu betrachten seien, weil ohne
bauliche Trennung eine aus Gründen der Luftreinhaltung gebotene
Parkplatzbewirtschaftung sich nur für beide Anlagen zusammen verwirklichen
lasse.

3.3.2
Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts ergeben hat, trifft die
Darstellung der Beschwerdeführerin zu, dass mittlerweile in der nördlichen Ecke
der Liegenschaft L-Strasse 03 ein Zaun angebracht ist, der verhindert, dass die
von der dortigen Unterniveaugarage bzw. von der Mehrzahl der dortigen
oberirdischen Abstellplätze wegfahrenden Fahrzeuge direkt auf das
Nachbargrundstück L-Strasse 05 gelangen können. Die Beschwerdeführerin hat sich
überdies mit einer Auflage bezüglich der Beibehaltung dieses Zauns in der
Baubewilligung sowie einer entsprechenden grundbuchlichen Anmerkung
einverstanden erklärt; davon ist Vormerk zu nehmen. Nicht durch bauliche
Massnahmen vom Nachbargrundstück getrennt sind nur noch einige wenige
Parkfelder längs der Nordostseite der Liegenschaft. Diese wenigen baulich nicht
abgegrenzten Parkfelder, die zudem für Kunden von Geschäften in der
Liegenschaft L-Strasse 03 reserviert sind, erscheinen offenkundig nicht als wesentliche
Änderung der angrenzenden Anlage L-Strasse 05 und vermögen keinen funktionalen
Zusammenhang zu begründen.

Ebenfalls keinen funktionalen
Zusammenhang zwischen der Anlage L-Strasse 03 und den benachbarten
Liegenschaften L-Strasse 05, 06 und 07 vermag die Tatsache zu begründen, dass
auch dort Ladengeschäfte vorhanden sind und die Kunden wegen der räumlichen Nähe
und des sich teilweise ergänzenden Warenangebots bei einem Besuch des längs der
L-Strasse entstandenen Einkaufsviertels gleich mehrere der dortigen
Ladengeschäfte besuchen. Es fehlt an einer hinreichend engen baulichen
Verbindung der in Frage stehenden Anlagen sowie an einem Zusammenwirken der
betreffenden Anlagebetreiber, wie dies beispielsweise bei einer gemeinsam
betriebenen Mall zutreffen könnte; der Umstand, dass Kunden, die ihre Fahrzeuge
in einer Anlage eingestellt haben, wohl häufig auch benachbarte Anlagen
aufsuchen, ist für sich allein nicht von entscheidender Bedeutung.

4.  

Die Beschwerde erweist sich damit hinsichtlich der vom
Regierungsrat angeordneten Wiederholung des Baubewilligungsverfahrens unter
Durchführung einer UVP als unbegründet und ist im Sinne der vorstehenden
präzisierenden Erwägungen abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG), die überdies zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 2'000.- an den
Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss
beschliesst die Kammer:

Von der im Hinblick auf das zu wiederholende
Baubewilligungsverfahren eingegangenen Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur
Beibehaltung des Zauns in der nördlichen Ecke der Liegenschaft L-Strasse 03 und
zu einer entsprechenden Anmerkung im Grundbuch wird Vormerk genommen;

und
entscheidet:

1.    Die
Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    350.--     Zustellungskosten,

Fr. 5'350.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an
den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des
Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.    Mitteilung an …