# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 613093aa-a15d-5522-ba19-d676495d5465
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-10-22
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 22.10.1998 12.1998.104
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-104_1998-10-22.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00104

  	
  Lugano

  22 ottobre 1998/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Pellegrini (quest'ultimo in sostituzione del giudice Zali, assente)

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

 

sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no. LA.98.00006
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 2
gennaio 1998 da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dallo studio legale__________

  
	
   

  	
   

  Contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dallo studio legale __________ 

   

  

 

con cui
l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 19’793.75
oltre interessi, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione
interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano;

 

domande
avversate dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il
Pretore, con sentenza 10 aprile 1998, ha integralmente respinto;

 

appellante
la parte istante con atto di appello 27 aprile 1998 con cui ha chiesto la
riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza, con protesta
di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre
con osservazioni 29 maggio 1998 la convenuta ha postulato la reiezione del
gravame, protestando spese e ripetibili;

letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in
diritto         

 

 

                                   1.   Con contratto 16/22
giugno 1993 __________ ha concesso in locazione dal 1° luglio 1993 al 31
dicembre 1994 a __________ lo stabile denominato “__________ ”, comprendente i
vani __________ ed i posteggi a nord dello stesso, in via __________ a
__________ Il contratto, la cui validità è stata in seguito consensualmente
prolungata fino al 10 gennaio 1996, prevedeva annualmente il pagamento di una
pigione di fr. 220’000.- e di acconti per spese accessorie di fr. 24’000.-.

 

 

                                   2.   Con l’istanza in
rassegna, preliminarmente portata innanzi al competente Ufficio di
conciliazione, __________ procede nei confronti di __________ per l’incasso del
saldo delle spese accessorie di complessivi fr. 19’793.75 asseritamente dovute
per l’anno 1995.

                                         La convenuta resiste in
causa, contestando innanzitutto la tempestività dell’istanza. Nel merito essa
la ritiene del tutto infondata, atteso che nell’ambito di una precedente
vertenza davanti all’Ufficio di conciliazione, avente per oggetto la
contestazione di una disdetta a lei intimata, le parti avevano concluso un
accordo transattivo in forza del quale la locatrice avrebbe rinunciato ad ogni
sua pretesa se la conduttrice avesse lasciato l’ente locato entro il 10 gennaio
1996, ciò che è effettivamente avvenuto; la pretesa dell’istante, nemmeno
debitamente comprovata, era in ogni caso estinta per compensazione, parte
convenuta potendo vantare nei suoi confronti un credito di fr. 40’332.90.

 

 

                                   3.   Con la sentenza qui
impugnata il Pretore ha respinto l’istanza.

                                         Il giudice di prime cure,
ammessa la tempestività di quest’ultima, ha in effetti concluso che in base
all’accordo transattivo concluso tra le parti il 25 ottobre 1995 davanti
all’Ufficio di conciliazione, del seguente tenore (doc. C)

 

                                                   “1.   La
locazione dei locali commerciali di cui al contratto 16/22.6.93 è sciolta con
effetto al 10 gennaio 1996.

                                                    2.   La
Sig.a __________ ritira l’istanza 4.9.1995 a quest’Ufficio.

                                                    3.   La
conduttrice si impegna a riconsegnare gli enti locati a norma di legge e di
contratto entro il 10 gennaio 1996.

                                                    4.   La
pigione è completamente saldata con il versamento del 4.9.1995. Per le spese
accessorie verrà allestito un conteggio separato a conguaglio.

                                                    5.   Qualora
la riconsegna degli enti locati avvenga tempestiva-mente come specificato al
punto 3. la __________ rinuncerà a qualsiasi pretesa nei confronti della
conduttrice a dipendenza della presente vertenza.”  

 

                                         pacificamente ossequiato,
l’istante non poteva più vantare alcuna pretesa nei confronti della convenuta.

 

 

                                   4.   Con l’appello
l’istante auspica la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere
l’istanza, ritenendo in sostanza che il menzionato accordo transattivo non
poteva assolutamente essere interpretato nel senso che essa avrebbe rinunciato
al pagamento delle spese accessorie. 

                                         Delle osservazioni con cui
la convenuta ha postulato la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei
prossimi considerandi.

 

 

                                   5.   A ben vedere,
l’interpretazione dell’accordo transattivo concluso a suo tempo davanti
all’Ufficio di conciliazione -la scrivente Camera nutre per altro seri dubbi
sulla correttezza della tesi interpretativa esposta dal Pretore- non è indispensabile
per l’esito della presente causa, l’istanza dovendo già essere respinta per un
altro essenziale motivo.

 

 

                                   6.   L’istante, gravata -in
conseguenza della chiara contestazione della controparte- dell’onere di
dimostrare l’esistenza e l’ammontare del suo credito per le spese accessorie
1995 (art. 8 CCS), non ha in effetti versato agli atti alcuna prova certa in
tal senso (fatture, bollette, ...), non bastando evidentemente la produzione
del solo doc. D, che a p. 7 altro non fa che elencare alcune spese che però non
hanno potuto essere controllate e/o verificate dalle parti e dal giudice,
oppure ancora il fatto che l’amministratore dello stabile possa aver dichiarato
di ritenerlo corretto (teste __________), questo giudizio incombendo
unicamente, previo esame delle relative pezze giustificative, all’autorità
giudicante; tanto più che la persona da cui lo stesso emana -l’amministratore
lo ha poi parzialmente corretto (teste __________, doc. D p. 1, 2 e 6)- ha
dichiarato di non aver verificato le fatture delle spese effettive ma di
essersi occupata unicamente della chiave di riparto tra i vari inquilini (teste
__________ doc. D p. 2-6).

                                         Contrariamente a quanto
ritenuto dall’istante, il fatto che fino al 1° dicembre 1997, data dell’udienza
avanti l’Ufficio di conciliazione (doc. A), la convenuta non abbia mai
contestato tali dati -ma non li ha neppure mai ammessi (l’inserimento al punto
4 dell’accordo transattivo di un accenno alle spese accessorie non significando
evidentemente l’ammissione delle somme qui in discussione)- è ad ogni modo
irrilevante.

 

 

                                   7.   Ne discende la
reiezione del gravame.

                                         La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 27 aprile
1998 di __________ è respinto. 

 

                                   II.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa di giustizia                                    fr.   
580.-

                                         b) spese                                                      fr.     
20.-

                                         Totale                                                           fr.   
600.-

 

                                         da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte
appellata fr. 600.- per ripetibili.

 

                                  III.   Intimazione a:      -   __________

                                         Comunicazione alla Pretura
del distretto di Lugano, Sezione 4

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il segretario