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**Case Identifier:** c520f393-0cef-58e1-b955-ff3b6e67c79b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-05-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.05.2019 C/3299/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-3299-2017_2019-05-27.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28.05.2019. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/3299/2017 ACJC/759/2019 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 27 MAI 2019 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, Genève, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 12 novembre 2018, comparant par Me Karin ETTER, 

avocate, boulevard St-Georges 72, 1205 Genève, en l'étude de laquelle il fait élection de 

domicile, 

et 

B______ SA, sise ______, Genève, intimée, comparant par Me Christophe GAL, 
avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 

 

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C/3299/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/993/2018 du 12 novembre 2018, reçu le 16 novembre 2018 
par les parties, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a constaté la 

validité du congé du 23 janvier 2017 notifié à A______ par B______ SA le  

24 janvier 2017 pour le 28 février 2017, portant sur l'appartement de quatre pièces 

situé au 7
ème

 étage de l'immeuble sis [no.] ______ rue 1______ à Genève (ch. 1 du 

dispositif), condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses 

biens et de toute autre personne faisant ménage commun avec lui, le logement 

précité (ch. 2), transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel contre la décision, 

à la 7
ème

 Chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition 

prévue par l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 

3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure 

était gratuite (ch. 5). 

B. a. Par acte expédié le 6 décembre 2018 à la Cour de justice, A______ forme appel 
de ce jugement dont il sollicite l'annulation. Cela fait, il conclut à la constatation 

de l'inefficacité du congé du 23 janvier 2017 donné pour le 28 février 2017, à la 

remise en vigueur du bail de l'appartement de quatre pièces au 7ème étage de 

l'immeuble sis au [no.] ______ rue 1______ [à] Genève et au déboutement de sa 

partie adverse de toutes autres ou contraires conclusions. Subsidiairement, il 

conclut à l'annulation du congé précité, à ce qu'un délai d'épreuve d'un an lui soit 

accordé et à la remise en vigueur du bail. 

 b. Par réponse du 25 janvier 2019, B______ SA conclut au déboutement de 
A______ de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris, 

sous suite de dépens. 

 c. Les parties ont été informées par courrier du greffe de la Cour du 28 février 
2019 de ce que la cause était gardée à juger, l'appelant n'ayant pas fait usage de 

son droit de réplique. 

 d. Par courrier du 4 mars 2019, B______ SA a produit une pièce nouvelle, à 
savoir une photographie de la porte de la cave de l'appartement loué par l'appelant, 

dont il ressortirait que ce dernier aurait déménagé à la fin du mois de janvier 2019. 

 e. Le 12 mars 2019, l'appelant a précisé qu'il avait, à la demande de la régie en 
charge de l'immeuble, vidé et rendu la cave numéro 2______ se trouvant au 

grenier, mais qu'il n'avait en aucun cas déménagé, s'étant d'ailleurs acquitté du 

loyer pour les mois de janvier, février et mars 2019. Il a produit les avis de débit 

de son compte y relatifs. 

 f. Par courrier du 26 mars 2019, l'intimée a produit une nouvelle photographie de 
la boîte aux lettres correspondant à l'appartement loué par l'appelant, sur laquelle 

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figure le nom de "C______" au-dessus de celui de A______. Elle persiste à 

alléguer que celui-ci aurait déménagé. 

C. Les faits suivants ressortent du dossier : 

a. En date du 25 novembre 2008, D______ SA, alors propriétaire, et A______, 
locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 

appartement de quatre pièces situé au 7
ème

 étage de l'immeuble sis [no.] ______ 

rue 1______ à Genève. 

Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année dès le 1
er

 décembre 

2008, et s'est renouvelé ensuite tacitement d'année en année. 

Le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé par le contrat à 1'350 fr. et les 

charges à 200 fr. par mois. 

b. A une date indéterminée, B______ SA est devenue propriétaire de l'immeuble. 

c. Par avis comminatoire du 16 décembre 2016, la bailleresse a mis en demeure le 
locataire de régler dans les 30 jours le montant de 3'370 fr., correspondant aux 

arriérés de loyer et charges des mois de novembre et décembre 2016 (2'700 fr. + 

400 fr.), aux frais de rappel (20 fr.) et aux frais de mise en demeure (250 fr.), et l'a 

informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée 

dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 

L'avis a été retiré le 20 décembre 2016. 

d. Le locataire a versé en plusieurs fois la somme totale de 2'570 fr. entre le 
20 décembre 2016 et le 18 janvier 2017. 

e. Considérant que l'arriéré réclamé n'avait pas été intégralement payé dans le 
délai comminatoire, la bailleresse a, par avis officiel du 23 janvier 2017, expédié 

le 24 janvier 2017 et reçu le 26 suivant, résilié le bail pour le 28 février 2017. 

Il y est indiqué, avec la précision que la mention est facultative, que le montant de 

l'arriéré du loyer s'élève alors à 3'880 fr., soit trois mois de location, du 

1
er

 décembre 2016 au 28 février 2017. 

f. A______ allègue recevoir régulièrement ses six enfants, âgés de 6 à 24 ans, 
dans cet appartement, lors de l'exercice de son droit de visite. 

Il a déclaré devant le Tribunal qu'actuellement, son aînée vivait avec lui en raison 

de son état de santé. En effet, il s'était fait opérer trois fois du cœur et était 
gravement malade. 

Il a exposé qu'il avait eu à une reprise, sept ans auparavant, du retard dans le 

paiement de son loyer. 

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A______ allègue avoir eu du retard dans le paiement de son loyer en raison de la 

fin de la perception d'indemnités de chômage journalières. Il avait sollicité le 

Service des prestations complémentaires, lequel n'avait rendu une décision 

favorable qu'en février 2017. Il n'avait pu fournir les documents supplémentaires 

sollicités par ce Service qu'avec retard, ayant été hospitalisé à la fin de l'année 

2016.  

Il a déclaré devant le Tribunal qu'il avait été hospitalisé au moment de la mise en 

demeure. Il avait alors contacté la régie afin de l'informer de ses difficultés 

passagères de paiement. Le collaborateur de la régie, E______, lui avait alors 

indiqué qu'il n'y avait pas de problème et qu'ils pourraient régler ça à sa sortie 

d'hôpital. 

E______, entendu par le Tribunal, a déclaré ne pas se souvenir avoir été en 

contact téléphonique avec le locataire, cela remontant à trop loin.  

La bailleresse conteste tout arrangement de paiement. 

g. Il ressort de deux certificats médicaux établis en février 2017 par les HUG que 
A______ souffre d'une maladie coronarienne sévère, qui le limite dans sa capacité 

physique et pour laquelle il a été opéré à deux reprises en 2007 et 2009, 

d'hypertension, de dyslipidémie et d'obésité. Toute exposition à des facteurs de 

stress externes doit être évitée.  

h. Ayant procédé à de nombreux versements entre le 30 janvier 2017 et le 13 mars 
2017, le locataire était à jour dans le paiement de son loyer dès cette dernière date. 

i. A une date inconnue, postérieure à l'avis comminatoire et à la résiliation du bail, 
mais antérieure à avril 2017, F______ SA a remplacé G______ SA, régie en 

charge de la gestion de l'immeuble. 

j. En juin 2017, le Service des prestations complémentaires a admis l'opposition 
formée par A______ contre sa décision du 28 février 2017, et lui a accordé du  

1
er

 novembre 2016 au 30 juin 2017 des montants près de deux fois supérieurs à ce 

qui avait été décidé précédemment. 

k. Le congé notifié le 24 janvier 2017 a été contesté en temps utile devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Non conciliée le 23 mai 

2017, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 22 juin 2017. Le locataire a 

conclu à l'inefficacité du congé et subsidiairement à son annulation. 

l. Dans sa réponse du 16 octobre 2017, la bailleresse a conclu à la validation de la 
résiliation et, sur demande reconventionnelle, à l'évacuation du locataire, avec 

exécution directe, et à sa condamnation au paiement d'indemnités pour occupation 

illicite mensuelles de 1'550 fr. à compter du 1
er

 mars 2017 et jusqu'à restitution 

des locaux. 

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m. Dans le cadre de sa réponse sur demande reconventionnelle du 9 novembre 
2017, le locataire a conclu à ce que la bailleresse soit déboutée de sa demande 

reconventionnelle en évacuation, ainsi que de sa demande en paiement.  

n. Lors de l'audience du 9 janvier 2018, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions et ont été entendues. Leurs déclarations ont été reprises ci-dessus dans 

la mesure utile. 

o. Par écritures des 20 août et 20 septembre 2018 et répliques du 12 octobre 2018, 
les parties ont persisté dans leurs conclusions.  

D. Dans la décision querellée, s'agissant des points encore litigieux en appel, le 
Tribunal a considéré que l'avis comminatoire du 16 décembre 2016 n'était pas nul. 

En effet, il était clair et précis, de sorte que le locataire pouvait facilement 

déterminer ce à quoi correspondait la somme réclamée, en différenciant l'arriéré 

de loyer et des charges qu'il devait incontestablement, des frais de rappel et de 

mise en demeure. La question de savoir si les frais de mise en demeure lui étaient 

imputables ou non pouvait rester ouverte, puisqu'il était clair et précis, et d'ailleurs 

non contesté, que le locataire devait à tout le moins 3'100 fr. correspondant aux 

arriérés de loyer et de charges. 

Il était établi que le locataire avait payé en plusieurs versements la somme totale 

de 2'570 fr. avant l'échéance du délai comminatoire, soit une somme inférieure au 

montant total de la somme réclamée, même en écartant les frais de rappel et de 

mise en demeure. 

Le locataire avait échoué à établir la mauvaise foi de la bailleresse. En effet, le 

témoin E______ n'avait pas souvenir d'une conversation téléphonique lors de 

laquelle il aurait dit au locataire que l'arriéré de loyer pouvait être payé à sa sortie 

d'hôpital. Quand bien même le locataire avait par la suite été à jour dans ses 

versements, il ne pouvait être fait grief à la bailleresse de refuser de remettre le 

bail en vigueur ou de donner un délai d'épreuve. En effet, ce fait ne remplissait 

pas la condition de "circonstances particulières et exceptionnelles" posée par la 

doctrine, justifiant une annulation du congé. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commentée, Bâle, 

2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 

2013). 

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 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4C_310/1996 du 16 avril 1997 =  

SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exception, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1). 

 1.2 En l'espèce, compte tenu du loyer annuel, s'élevant à 18'600 fr., la valeur 
litigieuse est largement atteinte, de sorte que la voie de l'appel est ouverte.  

 Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 

CPC), l'appel est recevable.  

 Il en va de même de l'écriture responsive de l'intimée (art. 248 let. d, 312 al. 1 et 

314 al. 1 CPC). 

 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in : Procédure civile 

suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).  

 1.4 S'agissant d'une procédure en contestation de congé, la procédure simplifiée 
s'applique (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale régit la 

procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

2. La recevabilité des courriers des parties et des pièces qui y étaient jointes, 
postérieurs à la date à laquelle la cause a été gardée à juger, peut demeurer 

indécise, ceux-ci n'étant pas pertinents pour la solution du litige. 

3. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir considéré que l'avis comminatoire n'était 
pas nul. 

 3.1 Aux termes de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation 
ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais 

accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, 

et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Si à 

l'expiration du délai comminatoire, le locataire ne s'est pas acquitté en tout ou en 

partie du loyer réclamé, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée 

(art. 257d al. 2 CO 1
ère

 phrase). 

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 Le bailleur n'est pas habilité à résilier le contrat en application de l'art. 257d al. 2 
CO lorsque le locataire est en retard dans le paiement de frais de poursuite, de 

sûretés (garantie bancaire) de dommages-intérêts, de frais de rappel, ou d'autres 

dettes, par exemple pour de menus travaux non exécutés, pour des dégâts aux 

locaux, pour la violation d'une clause de non-concurrence, etc. (LACHAT, Le bail à 

loyer, Lausanne 2019, p. 870). 

 La sommation doit être claire et mentionner l'invitation à payer l'arriéré, d'une 
part, et le montant de l'arriéré lui-même (pas nécessairement chiffré, mais 

déterminable de manière certaine, par exemple en indiquant les mois impayées), 

d'autre part. Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de 

l'art. 257d CO et d'autres qui la permettent, l'avis comminatoire doit les distinguer 

de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les 

dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (LACHAT, op. cit., p. 873 et 874; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_315/2015 du 14 octobre 2015 consid. 4). 

 3.2 En l'espèce, il est constant que les loyers des mois de novembre et décembre 
2016 étaient exigibles et impayés au moment de l'envoi de l'avis comminatoire. 

Cet avis précise expressément et sans aucune ambiguïté qu'il se rapporte 

notamment aux loyers impayés, y compris les charges, pour les mois de novembre 

et décembre 2016 et que le montant dû à ce titre est de 3'100 fr. A réception, 

l'appelant ne pouvait avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé et de 

l'exigibilité de cette créance de l'intimée. Peu importe qu'il ait pu exister un doute 

sur la validité de l'avis comminatoire relativement aux autres créances; l'appelant 

ne pouvait ignorer la dette qu'il devait en tout état de cause payer. Il a d'ailleurs 

par la suite versé, en plusieurs fois, ce montant pour s'acquitter des loyers de 

novembre et décembre 2016. La validité de l'avis comminatoire ne prête dès lors 

pas à discussion. Le jugement sera confirmé sur ce point. 

4. L'appelant fait valoir que l'avis de résiliation est nul, au motif qu'il mentionne à 
titre d'arriérés dus un montant incorrect.  

 4.1 Le congé de l'art. 257d al. 2 CO doit être donné sur formule officielle 
(art. 266l al. 2 CO). 

 La formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO 

doit indiquer: la chose louée sur laquelle porte le congé, la date à laquelle le congé 

sera effectif, le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, 

les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et 

demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO) et la liste des autorités de 

conciliation et leur compétence à raison du lieu (art. 9 al. a OBLF). 

 4.2 En l'espèce, la formule officielle utilisée par l'intimée comprenait les rubriques 
nécessaires à sa validité. Peu importe dès lors que le montant indiqué à titre 

d'arriérés de loyer à la date de son envoi, rubrique au demeurant facultative, ait été 

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inexact. Seuls sont déterminants les montants dus au moment de l'envoi de l'avis 

comminatoire. Le grief n'est pas fondé. 

 Pour le surplus, l'appelant ne conteste pas ne pas s'être acquitté de la totalité des 

loyers échus dans le délai comminatoire, de sorte que l'intimée était fondée à 

résilier le bail de manière anticipée, en application de l'art. 257d al. 2 CO. 

5. L'appelant fait grief aux premiers juges d'avoir considéré que le congé n'était pas 
contraire aux règles de la bonne foi. 

 5.1 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO 
peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit 

toutefois être interprétée très restrictivement. L'annulation entre en considération 

notamment dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace 

de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors 

qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est 

insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai 

comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à 

temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de 

ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi 

incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1). 

 Un congé anticipé donné par le bailleur, respectant les conditions de l'art. 257d 

CO, n'a pas été considéré comme abusif et donc annulable dans les cas suivants : 

après réception du paiement tardif du loyer, le bailleur résilie le bail ou le locataire 

a rattrapé l'arriéré durant la procédure de contestation du congé (LACHAT, op. cit., 

p. 882). 

 Dans certains cas, le congé peut s'avérer abusif s'il est donné en raison de 
violation minime du contrat, si la résiliation apparaît disproportionnée au regard 

des reproches adressés à son destinataire ou si les intérêts du bailleur pèsent 

vraiment peu par rapport à ceux du locataire (LACHAT, op. cit., p. 962). 

 5.2 En l'espèce, c'est à bon droit que le Tribunal a considéré que le congé n'était 
pas contraire à la bonne foi. 

 En effet, tout d'abord, le montant resté en souffrance à l'échéance du délai 
comminatoire (530 fr.) n'est pas insignifiant. De plus, l'arriéré n'a été totalement 

résorbé que plusieurs semaines après cette échéance. 

 Enfin, l'appelant a échoué à démontrer l'existence du délai de paiement prétendu-

ment accordé par la bailleresse en décembre 2016. Certes, le témoin E______ s'est 

limité à affirmer qu'il ne se souvenait pas avoir eu un entretien téléphonique avec 

l'appelant. Il n'empêche que la bailleresse a résilié le bail le 23 janvier 2017, 

démontrant par-là qu'elle n'entendait plus consentir de sursis à l'appelant.  

https://intrapj/perl/decis/140%20III%20591

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 Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé. 

 Les arguments soulevés par l'appelant relatifs notamment à son état de santé 

seront cas échéant examinés par le Tribunal chargé de l'exécution de son 

évacuation. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 6 décembre 2018 par A______ contre le jugement 

JTBL/993/2018 rendu le 12 novembre 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/3299/2017. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et Madame Silvia 

FENIELLO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005  

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.2.