# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 38f1ddd4-b7a1-5dcb-adba-f32a51531de8
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 05.10.2023  VB.2022.00662
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00662_2023-10-05.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00662	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 05.10.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und Verzicht auf Unterschutzstellung

	
Arealüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern, drei Reiheneinfamilienhäusern und Pavillon mit Unterniveaugarage.

Auf dem Baugrundstück befinden sich aktuell neun ältere Hochstamm-Feldobstbäume, welche nicht inventarisiert sind. Strittig waren einerseits die angeordneten Sachverhaltsabklärungen für die Beantwortung der naturschutzrechtlichen Fragestellungen sowie andererseits die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung.
Mangels Inventareintrag ergaben sich zwar daraus keine Hinweise, dass ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG vorliegen könnte. Doch durfte sich der Gemeinderat entgegen den Beschwerdeführenden dennoch aufgrund der Hinweise nicht nur ohne Weiteres mit der Frage des Vorliegens eines Schutzobjekts befassen und dazu ein fachmännisches Gutachten einholen. Spätestens nachdem der private Beschwerdegegner konkrete Hinweise vorgebracht hatte, wurden Abklärungen durch die Behörde, welche den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären hat (§ 7 Abs. 1 VRG), gar erforderlich (E. 3.3). Wenn das Baurekursgericht zur Beurteilung der ökologischen Relevanz die Einholung eines Ergänzungsgutachtens anordnete, ist dies nicht zu beanstanden. Dass diese Fragen, welche zur Beurteilung der Schutzwürdigkeit massgeblich sind, bereits beantwortet worden wären, ist weder ersichtlich noch von den Beschwerdeführenden dargetan. Der behördliche Gutachter hat sich mit den beiden potenziellen Schutzobjekten je separat befasst, nicht jedoch deren allfälliges Zusammenspiel dargelegt. Auch daraus könnte sich eine Schutzwürdigkeit ergeben (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV); der entsprechende Hinweis ergibt sich aus dem Privatgutachten (E. 4.6.2).
Die Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die im ersten Gutachten festgestellten Mängel mit der Projektänderung behoben worden seien, ist nicht nachvollziehbar und widerspricht der Sachlage. Auch wenn die geplanten Änderungen zu einer Verbesserung der Situation führen, wird damit die erforderliche architektonische Qualität nicht erreicht. Damit ist die Vorinstanz gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines Augenscheins zu Recht von den Gutachten abgewichen. Die angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen (E. 5.7).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AREALÜBERBAUUNG
AREALÜBERBAUUNGSWÜRDIGKEIT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERS GUTE GESTALTUNG
GUTACHTEN
MAGERWIESE
OBSTBAUM
SACHVERHALTSABKLÄRUNG
SCHUTZOBJEKT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 13 Abs. II KNHV
§ 71 PBG
§ 71 Abs. I PBG
§ 71 Abs. II PBG
§ 203 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00662

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 5. Oktober 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

1.    D, 

2.    E, 

 

beide vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

 

und

 

1.    G, 

2.    Gemeinderat Rüti, 

vertreten durch RA H

 

3.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung
und Verzicht auf Unterschutzstellung,

hat sich ergeben: 

I.  

A. Mit
Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte der Gemeinderat Rüti A und B
unter Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für eine Arealüberbauung mit
zwei Mehrfamilienhäusern, drei Reiheneinfamilienhäusern und Pavillon mit
Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am I-Weg 03–06 in
Rüti. Weiter verzichtete er auf die Anordnung von Schutzmassnahmen für den
Obstgarten I auf dem Baugrundstück und die Böschung mit Magerwiese und
Halbtrockenrasen auf dem nördlich daran angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 02
sowie auf deren Aufnahme in die kommunale Verordnung über den Natur- und
Landschaftsschutz vom 1. Juli 2018 (SVO Rüti). Gleichzeitig eröffnete er
der Bauherrschaft die landschaftsschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion
des Kantons Zürich vom 27. Oktober 2020.

B. Mit
Beschluss vom 7. Dezember 2021 erteilte der Gemeinderat Rüti A und B unter
Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die erste Projektänderung zur
Auflagenbereinigung aus der Stammbaubewilligung. 

II.  

A. D und E
rekurrierten mit Eingabe vom 16. Februar 2021 beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich und beantragten die vollumfängliche Aufhebung des Beschlusses
des Gemeinderats Rüti vom 15. Dezember 2020. 

Am 22. Juni 2021 führte die 3. Abteilung des
Baurekursgerichts in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal
durch.

B. Mit
Eingabe vom 8. Februar 2022 rekurrierten D und E erneut beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten, den Beschluss des
Gemeinderats Rüti vom 7. Dezember 2021 ebenfalls aufzuheben.

Mit Entscheid vom 28. September 2022 vereinigte das
Baurekursgericht die Rekurse (Disp.-Ziff. I), hiess den Rekurs gegen die
Stammbaubewilligung teilweise gut, hob den Beschluss des Gemeinderats Rüti vom
15. Dezember 2020 vollumfänglich auf und wies das Verfahren zur weiteren
Abklärung des Sachverhalts und zum Neuentscheid an den Gemeinderat Rüti zurück.
Mit Bezug auf die Verfügung der Baudirektion vom 27. Oktober 2020 schrieb
es das Verfahren als gegenstandslos geworden ab (Disp.-Ziff. II). Den
Rekurs gegen die Projektänderungsbewilligung hiess das Baurekursgericht gut und
hob den Beschluss des Gemeinderats Rüti vom 7. Dezember 2021
vollumfänglich auf (Disp.-Ziff. III). 

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A
und B am 2. November 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragten unter Entschädigungsfolge, Disp.-Ziff. II und III des
Entscheids des Baurekursgerichts vom 28. September 2022 aufzuheben und die Beschlüsse des Gemeinderats Rüti vom
15. Dezember 2020 und 7. Dezember 2021 sowie
die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 27. Oktober
2020 wiederherzustellen beziehungsweise zu
bestätigen. Ferner beantragten sie eine angemessene Parteientschädigung.

Das Baurekursgericht beantragte am 18. November 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons Zürich verzichtete am 5. Dezember
2022 auf eine Stellungnahme und Antragsstellung. Der Gemeinderat Rüti beantragte
mit Beschwerdeantwort vom 8. Dezember 2022 die Gutheissung der Beschwerde.
D und E beantragten tags darauf, die Beschwerde unter Entschädigungsfolge
vollumfänglich abzuweisen. 

A und B replizierten am 23. Januar 2023 mit
unveränderten Anträgen. Mit Duplik vom 17. Februar 2023 hielten D und E an
den gestellten Anträgen fest. Die Triplik von A
und B vom 15. März 2023 erging mit weiterhin unveränderten Anträgen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig. Da die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.

2.
 

2.1 Die
Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen innerhalb der Umgebungszone XVI
des Objektblatts ISOS Rüti (K-Garten, weitgehend unverbautes Wies- und
Kulturland auf Hangterrasse, vereinzelte bäuerliche Bauten; Erhaltungsziel a).
Sie sind im kantonalen und im regionalen Richtplan dem Siedlungsgebiet
zugeteilt: Das bislang unüberbaute Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer
Grundstücksfläche von 3'492 m2 liegt gemäss Bau und
Zonenordnung der Gemeinde Rüti vom 21. September 2015 (BZO) in der
zweigeschossigen Wohnzone W2a (locker). Die Parzelle grenzt gegen Süden an
den I-Weg, gegen Osten und Westen an weitere in der Wohnzone W2a gelegene
Grundstücke und gegen Norden an das Grundstück Kat.-Nr. 02 (K-Garten),
welches der zweigeschossigen Wohnzone W2b (dicht) zugewiesen und mit einer
Gestaltungsplanpflicht belegt ist. Südlich des I-Wegs befindet sich die
Parzelle der Beschwerdegegner sowie weitere Grundstücke, welche sich alle in
der Wohnzone W2a befinden. 

2.1.1
Die Parzellen liegen ferner gemäss geologisch-geomorphischen Inventar des
Kantons Zürich in einer Schichtrippenlandschaft von kantonaler Bedeutung (Objekt
Nr. 4, Schichtrippenlandschaft zwischen Rüti und Hittenberg). Im Zeitpunkt
der erstinstanzlichen Beurteilung befanden sie sich im Objekt-Nr. 101 "Schichtrippenlandschaft
zwischen Rüti und Batzberg" des Inventars der Natur- und
Landschaftsschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung (RRB Nr. 126/1980
vom 4. Januar 1980), weshalb das Vorhaben einer kantonalen Bewilligung
bedurfte. Mit der Überführung des Teilbereichs "Landschaftsschutz" in
das neue kantonale Inventar der Landschaftsschutzobjekte wurde die "Schichtrippenlandschaft
Rüti – Batzberg – Laupen – Hittenberg" als Objekt-Nr. 1090
aufgenommen (Verfügung 1124/21 des Amts für Raumentwicklung vom 14. Januar
2022, S. 8). Dessen Gebiet beginnt südlich des beschwerdegegnerischen
Grundstücks, womit sich die streitbetroffenen Parzellen nun ausserhalb davon
befinden (vgl. GIS-Browser). 

2.1.2
In diesem Zusammenhang hat das Baurekursgericht zutreffend und
unbestrittenermassen die Verfügung der Baudirektion, wonach die geplanten
untergeordneten Geländeveränderungen die Landschaftsform
(Schichtrippen-Landschaft) nicht beeinträchtige und das Projekt damit keine
Verletzung der Schutzziele mit sich bringe, bestätigt. Entgegen den Beschwerdeführenden
durfte das Baurekursgericht sodann die Verfügung der Baudirektion vom 27. Oktober
2020, welche integrierender Bestandteil des angefochtenen Beschlusses vom 15. Dezember
2020 bildete, als gegenstandslos erklären. Nachdem es den Beschluss des
Gemeinderats Rüti vom 15. Dezember 2020 aufgehoben hat, bestand kein
Rechtsschutzinteresse an der Überprüfung der kantonalen Verfügung mehr (vgl. Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
§ 28 N. 25). Soweit das Baurekursgericht ferner ausführte, das neu auszuarbeitende
Projekt sei wiederum der Baudirektion vorzulegen, ist darauf hinzuweisen, dass
im Fall einer Neuplanung nach dem Ausgeführten inzwischen keine kantonale Bewilligung
mehr nötig sein wird.

2.2 Geplant
ist die Erstellung einer Arealüberbauung bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern
mit je sechs Wohnungen und einem Reiheneinfamilienhaus mit drei Einheiten
(insgesamt 15 Wohneinheiten) unter Ausnutzung der für Arealüberbauungen
maximal zulässigen Ausnützungsziffer von 34,5 % (30 % plus
4,5 %; vgl. Art. 32 Abs. 1 i. V. m.
Art. 49 Abs. 1 BZO). Vorgesehen ist weiter die Erstellung eines
Pavillons über der Tiefgarage mit 12 Einstellplätzen. Deren Zufahrt soll
über den I-Weg erfolgen. Die Verkehrserschliessung wurde am 15. April 2020
bereits vor Einreichung der Baubewilligung überprüft. Das zur Bewilligung
eingereichte Projekt wurde sodann mit je einem Fachgutachten, beide datierend
vom 23. Oktober 2020, auf die Erfüllung der Anforderungen an die
Arealüberbauung von § 71 PBG sowie zusätzlich an die Umgebungsgestaltung
gemäss Art. 47 BZO geprüft. Ferner hatte vorgängig das Projekt während
seiner Entwicklung bereits mehrfach eine Beurteilung durch die Baukommission
und das begutachtende Unternehmen erfahren.

2.2.1
Auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01 befinden sich aktuell neun ältere
Hochstamm-Feldobstbäume (sechs Apfelbäume, zwei Birnbäume und ein Kirschbaum). Der
Obstgarten ist in zwei Reihen angeordnet: Die eine Reihe mit sechs Bäumen an
der nördlichen Grundstücksgrenze entlang dem Hangfuss der Nachbarparzelle
Kat.-Nr. 02 mit einem Abstand von ca. 28 m zum I-Weg, die andere
Reihe mit drei Bäumen in der Mitte des Grundstücks mit einem Abstand von rund
12 m zum I-Weg. Sie sind weder in der kommunalen Verordnung über den
Natur- und Landschaftsschutz noch im kommunalen Inventar der Natur- und
Landschaftsschutzobjekte aufgeführt.

Mit Schreiben vom 20. April 2020 hatte der
Beschwerdegegner 2 bei der Baubehörde sein Unverständnis geäussert, dass sich
der seiner Ansicht nach schutzwürdige Obstgarten nicht in der SVO Rüti befinde und
verlangte angesichts des geplanten Bauvorhabens die Anordnung vorsorglicher
Schutzmassnahmen. Die Gemeinde liess in der Folge eine Beurteilung der
Schutzwürdigkeit durch L vornehmen, deren (negativen) Ergebnis sich die
Kommission für Naturschutz anschloss. Dieses Ergebnis wurde dem Beschwerdegegner 2
mit E-Mail vom 12. Juni 2020 mitgeteilt. Letzterer verlangte darauf
Akteneinsicht, welche ihm gewährt sowie eine anfechtbare Verfügung, welche ihm
am 27. Juli 2020 eröffnet wurde. Darin ersuchte die Baubehörde den
Gemeinderat um Abklärung der Schutzwürdigkeit sowie des allfälligen
Schutzumfangs für die neun älteren Hochstamm-Feldobstbäume und erliess ein
einjähriges Veränderungsverbot für diese. In der Folge reichten die Beschwerdegegner
bei der Baubehörde "zur Unterstützung der Abklärung" ein Gutachten
von M ein, welches vom 31. Juli 2020 datiert. Ein (weiteres) behördliches
Gutachten von L vom 17. November 2020 liegt ebenfalls bei den Akten.

2.2.2
Gestützt auf die Fachgutachten hat der Gemeinderat mit Beschluss vom 15. Dezember
2020 auf Schutzmassnahmen bezüglich des Obstgartens auf der Bauparzelle und der
Magerwiese auf der Nachbarparzelle verzichtet sowie unter Bedingungen die
baurechtliche Bewilligung für die Arealüberbauung erteilt. Im Anschluss an den
Augenschein der Vorinstanz wurde das Rekursverfahren einvernehmlich sistiert.
In der Folge reichte die Bauherrschaft ein überarbeitetes Projekt ein. Dieses
wurde gestützt auf die erneute fachliche Begutachtung vom 8. November 2021
am 7. Dezember 2021 ebenfalls unter Bedingungen vom Gemeinderat bewilligt.

2.3 Strittig sind
einerseits die vorinstanzlich angeordneten Sachverhaltsabklärungen für die
Beantwortung der naturschutzrechtlichen Fragestellungen sowie andererseits die
Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung. 

2.3.1
Die Vorinstanz beurteilte die erhöhten Anforderungen an eine
Arealüberbauung als nicht erfüllt; die kommunale Behörde habe das ihr in diesen
Fragen zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt und den
Ausnützungsbonus zu Unrecht gewährt. Sodann erachtete es die Gutachten
betreffend Obstgarten und benachbarter Böschung mit Magerwiese als
unvollständig und wies die Sache zur weiteren Abklärung des Sachverhalts und
zum Neuentscheid an den Gemeinderat zurück. Sie lud den Gemeinderat ein, das
Schutzabklärungsverfahren im Sinn der Erwägungen fortzusetzen.

2.3.2
Die Beschwerdeführenden erachten den Sachverhalt demgegenüber als
hinreichend geklärt und machen geltend, der Entscheid übersehe, dass die
Beantwortung der Frage, ob ein Schutzobjekt vorliege, der Behörde und nicht dem
Gutachter zustehe. Ferner hätte der Gemeinderat gar nicht auf den Einwand, es
lägen Schutzobjekte vor, eintreten dürfen. Sodann rügen sie den Entscheid
betreffend Arealüberbauungswürdigkeit als aktenwidrig und die entsprechende
Beurteilung als rechtsverletzend. 

3.
 

Vorab ist auf
die von den Beschwerdeführenden aufgeworfene Eintretensfrage einzugehen.

3.1 Die
Beschwerdegegnerschaft ist – wie die Vorinstanz zutreffend erwog – durch das
geplante Bauvorhaben in eigenen Interessen betroffen. In einem solchen Fall
sind Nachbarn zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil
er den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein solches beeinträchtige.
Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei
pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste.
Dass die Beschwerdeführenden die 2018 überarbeitete SVO Rüti nicht angefochten
hatten, entfaltet daher keine (negative) Wirkung für das Baugrundstück. 

3.2 Sodann
wurde die Rechtsprechung, wonach sich Nachbarn nicht damit begnügen dürfen, die
Schutzwürdigkeit nichtinventarisierter Objekte bloss zu behaupten, sondern
diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen müssen, im Zusammenhang mit Rechtsmittelverfahren
entwickelt (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00605, E. 3.3 m. w. H.). Vorliegend hat der Beschwerdegegner 2
den entsprechenden Einwand indes bereits vor dem eigentlichen Baubewilligungsverfahren
vorgebracht. Die Behörde durfte in diesem im Vergleich zu Rechtsmittelverfahren
weniger von Formvorschriften geprägten Kontext ohne Weiteres darauf eingehen.
Die genannten im Rechtsmittelverfahren geltenden Anforderungen sind entgegen
den Beschwerdeführenden nicht unbesehen auf das Bewilligungsverfahren zu
übertragen. 

3.3 Mangels
Inventareintrag lagen zwar vorgängig keine Hinweise vor, dass es sich bei den Obstbäumen
bzw. beim Obstgarten oder der Böschung mit Magerwiese um Schutzobjekte im Sinn
von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG handeln könnte. Spätestens nachdem
der private Beschwerdegegner konkrete Hinweise vorgebracht hatte, wurden
Abklärungen durch die Behörde gar erforderlich. Die Berücksichtigung des
ISOS-Eintrags, welchen die Beschwerdeführenden ablehnen, war dazu gar nicht
nötig. Der Gemeinderat hatte den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären
(§ 7 Abs. 1 VRG). Er durfte sich entgegen den Beschwerdeführenden ohne
Weiteres mit der Frage des Vorliegens eines Schutzobjekts befassen und dazu ein
fachmännisches Gutachten einholen. 

4.
 

4.1 Zu den Naturschutzobjekten zählen unter
anderem wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und
Hecken (§ 203 Abs. 1 lit. f PBG) sowie die für die Erhaltung
seltener oder vom Aussterben bedrohter Tiere und Pflanzen nötigen Lebensräume,
namentlich Feuchtgebiete, Ufervegetationen, Trockenstandorte, Magerwiesen,
wertvolle Bäume und Baumbestände, Hecken, Feldgehölze sowie Öd- und Waldflächen
(§ 13 Abs. 1 KNHV in Verbindung mit § 203 Abs. 1 lit. g
PBG). Als Naturschutzobjekte können zudem Flächen bezeichnet werden,
welche dem ökologischen Ausgleich durch Vernetzung oder Wiederherstellung von
Biotopen und Landschaften dienen sollen (§ 13 Abs. 2 KNHV).

Der Begriff
"wertvoll" wie er im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG
verwendet wird, umfasst einerseits den biologischen oder ökologischen Wert (als
besonders seltene Gattung oder als biotopischer Lebensraum), andererseits auch
den gestalterisch-ästhetischen Wert, welcher einem Baum in überbautem Gebiet im
Hinblick auf seine Umgebung, also für das Quartier- und Strassenbild, zukommt (BEZ 2006
Nr. 29; RB 1990 Nr. 71; BEZ 1988 Nr. 49; VGr, 8. April
2020, VB.2019.00388/404, E. 4.1; 23. Mai 2019, VB.2018.00494, E. 5.2;
27. Februar 2013, VB.2012.00372, E. 4; 26. September 2012,
VB.2012.00333, E. 5.1). 

4.2 Eine
Unterschutzstellung setzt voraus, dass es sich um ein schutzwürdiges Objekt im
Sinn von § 203 Abs. 1 PBG handelt und die angeordneten
Schutzmassnahmen aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden
Interessen gerechtfertigt sind. Bei
der Beantwortung der Frage, was unter einem biologisch oder ökologisch
wertvollen Baum bzw.
Baumbestand zu verstehen ist, steht den kommunalen Behörden kein besonderer
Beurteilungsspielraum zu; insofern hat das Baurekursgericht volle Kognition
(Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 86; VGr, 8. Februar 2012,
VB.2010.00359, E. 4.1). Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden
Interessen bestehen demgegenüber in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind.

Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von
vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den
Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie
zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde
alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und
gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3). Dem Verwaltungsgericht steht keine Überprüfung der
Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmässig
erweist (VGr, 06. März 2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).

4.3 Der
Gemeinderat bezog sich im Beschluss vom 15. Dezember 2020 auf das Ergebnis
des Gutachtens vom 17. November 2020, wonach der Obstgarten in Bezug auf
den biologischen und ökologischen Wert kein Schutzobjekt im Sinn von § 203
Abs. 1 PBG darstelle; dem schliesse er sich an. Auf die Anordnung von
Schutzmassnahmen sei zu verzichten. Zur Begründung führte er aus, den
Obstbäumen komme weder ein besonderer biologischer Wert zu noch handle es sich
um dabei um seltene oder bedrohte Arten. Die Obstbäume in der Grundstücksmitte
mit einem Abstand von rund 12 m zum I-Weg dominierten zudem weder das
Quartier- noch das Strassenbild. Die grosse Distanz zwischen den beiden
Baumreihen von rund 26 m [recte: 16 m] mit der lückenhaften
strassenseitigen Baumreihe als Auftakt lasse den Obstgarten nicht als
zusammenhängendes Objekt mit aussergewöhnlichem Akzent erkennen. 

Dagegen stelle die artenreiche Böschung auf Kat.-Nr. 02
einen wichtigen Lebensraum im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. g PBG
dar und beheimate nachweislich wichtige Kennarten Edel-Gamanders für im Kanton
Zürich seltenen mitteleuropäischen Trockenrasen. Der biologische und
ökologische Wert könne als hoch eingestuft werden. Der Schattenwurf des
Bauvorhabens werde diesen nicht oder kaum negativ beeinträchtigen, da diese
nicht wesentlich mehr beschattet würden als durch den heutigen Baumbestand.
Durch die naturnahe Umgebungsgestaltung und extensive Dachbegrünung des
Bauvorhabens werde der Lebensraum sinnvoll ergänzt. Da auf Kat.-Nr. 02
keine Bauabsichten bekannt seien und die Parzelle mit einer
Gestaltungsplanpflicht belegt sei, bestehe diesbezüglich im Gegensatz zu
Kat.-Nr. 01 kein Handlungsbedarf.

Insgesamt gelangte der Gemeinderat zur Ansicht, im Rahmen der
baurechtlichen Bewilligung liessen sich nach § 238 Abs. 3 PBG weniger
weitgehende Massnahmen zur Aufwertung des heutigen Strassenbilds und
Sicherstellung einer sinnvollen Ergänzung zum Halbtrockenrasen auf
Kat.-Nr. 02 verlangen und auf die Anordnung von Schutzmassnahmen sei
bezüglich des Obstgartens zu verzichten. Der bereits vorhandene Biotopkomplex
solle mit der geplanten Umgebungsgestaltung sinnvoll ergänzt und trotz
Flächenverlust und zunehmender Störung durch dir Überbauung als relevanter
Trittstein und Lebensraum im Siedlungsgebiet für diverse Tier- und
Pflanzenarten aufgewertet werden.

4.4 Das
Baurekursgericht erwog im Zusammenhang mit dem gerügten Verzicht auf
Schutzmassnahmen, bezüglich der Böschung mit Magerwiese seien die Gutachter
übereinstimmend zum Schluss gekommen, dass es sich um einen wertvollen
Lebensraum handle. Während der Privatgutachter zum Schluss gekommen sei, es
handle sich um ein schutzwürdiges Biotop, sei der behördliche Gutachter der
Meinung, es müsse aufgrund der kleinen Fläche eine Interessenabwägung
vorgenommen werden. Die Frage, ob das Objekt trotz Qualifizierung als wertvoll
aufgrund seiner geringen Grösse eine genügende ökologische Relevanz habe, um
als Schutzobjekt zu gelten, sei damit nach wie vor offen.

Im Weiteren sei auch die Frage zu klären, ob der
Obstgarten, welcher für sich allein betrachtet gemäss dem behördlichen
Gutachter keine ökologische Relevanz habe, nicht im Zusammenspiel mit der
Magerwiese von Bedeutung sei und mit dieser zusammen allenfalls einen
Biotopkomplex bilde und einen relevanten Trittstein in der ökologischen
Vernetzung darstelle, wie dies vom Privatgutachter durchaus nachvollziehbar
dargelegt worden sei. Beide Objekte zusammen würden eine grössere Fläche
umfassen, was wiederum Einfluss auf die Frage habe, ob die Grösse des
Lebensraums von ökologischer Relevanz sei. Diese Fragen seien vom behördlichen
Gutachter nicht thematisiert worden. 

Der Beschluss des Gemeinderats stütze sich damit auf ein
unvollständiges Gutachten. Aufgrund der offenen Fragen sei eine abschliessende
Beurteilung nicht möglich. Das Gutachten sei daher vom Gemeinderat ergänzen zu
lassen.

4.5 Macht die
Behörde wie vorliegend von ihrer Möglichkeit Gebrauch, zur Klärung
fachspezifischer Fragen ein Gutachten einholen (vgl. § 7 Abs. 1 VRG),
kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein vollständiges, nachvollziehbares und
schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf
von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen (RB 1982 Nr. 35; BGE 136
II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard
Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St.
Gallen 2015, Rz. 775).

Das von den
Beschwerdeführenden eingereichte Gutachten wurde zwar ebenfalls von einer
Fachperson verfasst. Auch wenn ihm als Parteigutachten lediglich der Beweiswert
von Parteivorbringen zukommt (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343,
E. 6.3), ist es vorliegend geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung beizutragen
und ist nur – aber immerhin – als Parteiaussage zu berücksichtigen (VGr, 28. Januar
2021, VB.2020.00367, E. 6.3; 18. August 2022, VB.2021.00563,
E. 7.3 m. w. H.). Es ist daher entgegen den Beschwerdeführenden nicht
zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht dieses bei seiner Beurteilung
miteinbezog.

4.5.1 Als Resultat der ersten (behördlichen)
Schutzwürdigkeitsabklärung vom 6. Mai bzw. 25. Juni 2020 wurde
festgehalten, auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 ständen neun ältere
Hochstamm-Feldobstbäume. Der Unterwuchs dieses Obstgartens entspreche einer
Fettwiese. Weder die Bäume noch die Wiese erfüllten die Kriterien für die
Qualität QII gemäss Direktzahlungsverordnung vom 23. Oktober 2013.
Auch sei der Obstgarten nicht Teil eines grösseren Obstgartens im nahen Umfeld
(<100 m). Geschützte Arten hätten auf der Parzelle keine nachgewiesen
werden können. Es handle sich daher nicht um ein Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG.
Trotzdem wäre es zu begrüssen, wenn bei einer allfälligen Überbauung einzelne
Bäume erhalten werden könnten; insbesondere der besonders artenreiche Hangfuss
der Parzelle Kat.-Nr. 02. 

Die Beurteilung der Böschung
auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 habe ergeben, dass es sich beim artenreichen
Halbtrockenrasen um einen verletzlichen Lebensraum gemäss der Roten Liste der
Lebensräume der Schweiz handle. Dieser schützenswerte Lebensraum sei gemäss dem
Natur- und Heimatschutzgesetz (NHG) bzw. -verordnung (NHV) zu schützen. Der
restliche Bereich der Böschung habe zumindest das Potenzial, dass darauf bei
richtiger Pflege ein verletzlicher Lebensraum entstehen könnte. Die wertvolleren Bereiche der Böschung –
insbesondere der besonders artenreiche Hangfuss – sollten bei einer allfälligen
Überbauung geschont werden.

4.5.2
Der von den Beschwerdeführenden beauftragte Privatgutachter gelangte zum
Schluss, die einzelnen Obstbäume seien in vitalem Zustand und aufgrund ihres
Alters für sich allein, insbesondere aber in der Gesamtheit erhaltenswert und
schutzwürdig. Der Obstgarten sei grundsätzlich und vor allem im Zusammenhang
mit der benachbarten schutzwürdigen Magerwiese als Objekt von kommunaler
Bedeutung einzustufen. Die Obstbäume stellten für die angrenzende Magerwiese
eine zusätzliche wichtige ökologische Struktur dar. Zudem befinde sich der
Obstgarten teilweise im erforderlichen Umgebungsschutzbereich der Magerwiese.
Insbesondere die obere Reihe der Bäume bilde zusammen mit der Magerwiese einen
ökologischen Trittstein der Vernetzung.

Dem zweiten, ausführlicheren behördlichen Gutachten vom 17. November
2020 kann ergänzend entnommen werden, dass, da
in Rüti keine Inventarangaben von Rote Liste Arten von baubewohnenden
Organismen auf Hochstamm-Feldobstbäumen vorhanden seien, auf eine vertiefte
Begutachtung durch entsprechende Spezialisten verzichtet worden sei. Aufgrund
der noch recht grossen Zahl an Hochstamm-Feldobstbäumen in Rüti (1'225
gemeldete) hätten deren zehn noch keine kommunale Bedeutung als
Hochstammobstgarten. Für das relativ kleinflächige Objekt der Magerwiese in der
Bauzone müsse schliesslich eine Interessenabwägung vorgenommen werden.

4.6 Ein
Gutachten liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das
Objekt so weit zu beschreiben, dass die Frage der Schutzwürdigkeit – vorliegend
des Obstgartens auf dem Baugrundstück – beantwortet werden kann (VGr, 20. September
2018, VB.2018.00064, E. 5.5). Mit anderen Worten ist die Aufgabe des
Gutachters auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen
rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt (VGr, 30. April
2020, VB.2019.00731, E. 6.3; vgl. zum Ganzen auch VGr, 18. August
2022, VB.2021.00563, E. 7, insb. E. 7.1.1). Denn ob ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1
PBG vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Gericht und nicht von der
begutachtenden Person zu entscheiden ist. Allerdings ist die Abgrenzung
zwischen Sachverhalts- und Rechtsfrage in diesem Bereich schwierig. Hinzu
kommt, dass die Gerichte bei der ihnen obliegenden Rechtsanwendung die
Gemeindeautonomie zu beachten haben (BGr, 3. Juli 2023, 1C_123/2022,
E. 5.4).

4.6.1 Es trifft also zu, dass die Beurteilung
der Schutzwürdigkeit beziehungsweise der Unterschutzstellung nicht durch das
Gutachten, sondern durch die zuständige Behörde zu erfolgen hat. Doch steht den
kommunalen Behörden bei der Beantwortung der Frage, was unter einem biologisch
oder ökologisch wertvollen Baum beziehungsweise Baumbestand zu verstehen ist, wie
erwähnt kein besonderer Beurteilungsspielraum zu. Hat sie dazu ein
Fachgutachten eingeholt, darf sie sodann nicht ohne triftige Gründe davon
abweichen. Die Bindungswirkung eines Gutachtens erstreckt sich allerdings nur
auf die darin enthaltenen Feststellungen tatsächlicher Art und beschränkt sich
zudem auf Fachfragen (BGr, 3. Juli
2023, 1C_123/2022, 1C_133/2022, E. 5.4 mit Hinweis auf BGr, 8. April
2022, 5A_742/2021, E. 3.3.3.1, in: FamPra.ch 2022 S. 700).

4.6.2 Wenn
das Baurekursgericht zur Beurteilung der ökologischen Relevanz die Einholung
eines Ergänzungsgutachtens anordnete, ist dies – wie sich aus dem Ausgeführten ergibt
– nicht zu beanstanden. Dass diese Fragen, welche zur Beurteilung der
Schutzwürdigkeit massgeblich sind, bereits beantwortet worden wären, ist weder
ersichtlich noch von den Beschwerdeführenden dargetan. Der behördliche
Gutachter hat sich mit den beiden potenziellen Schutzobjekten je separat
befasst, nicht jedoch deren allfälliges Zusammenspiel dargelegt. Auch daraus
könnte sich eine Schutzwürdigkeit ergeben (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV);
der entsprechende Hinweis ergibt sich aus dem Privatgutachten.

4.6.3 Angesichts
dessen, dass das Grundstück – wie sich aus dem Folgenden ergibt – nicht wie
geplant überbaut werden kann, sondern neu zu projektieren sein wird, kann auf
die weitere Überprüfung der projektbezogen beurteilten Schutzwürdigkeit und der
vorgenommenen Interessenabwägung durch den Gemeinderat verzichtet werden. Es
bleibt damit bei der vorinstanzlich angeordneten Gutachtens- beziehungsweise
Sachverhaltsergänzung, welche die Vorinstanz nach dem Ausgeführten anordnen
durfte. Anzufügen ist, dass die Frage der Unterschutzstellung des Obstgartens
angesichts der Bauabsichten von jener betreffend die Böschung mit Magerwiese auseinanderzuhalten
ist. Die in diesem Zusammenhang vorzunehmende Interessenabwägung wird nach
deren Vorliegen wiederum dem Gemeinderat zustehen.

5.
 

Strittig ist als
Zweites die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung.

5.1 Arealüberbauungen
im Sinn von §§ 69–73 PBG sind Überbauungen von Grundstücken mit einer
bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer
einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). Sie dürfen je nach den Bestimmungen
in der Bauordnung von der Regelbauweise und den kantonalen Mindestabständen
abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). Die Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Rüti macht von dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss
Art. 48 ff. BZO gelten für Arealüberbauungen Erleichterungen
hinsichtlich der Ausnützung, der Gebäudelänge, der Geschosszahl, und der
Gebäudehöhe.

5.1.1 Im
Gegenzug – als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72
Abs. 1 PBG – stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die
Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG
geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer
Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend,
dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71
Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung der genannten Anforderungen insbesondere
folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung (lit. a); kubische Gliederung und
architektonischer Ausdruck der Gebäude (lit. b); Lage, Zweckbestimmung,
Umfang und Gestaltung der Freiflächen (lit. c); Wohnlichkeit und
Wohnhygiene (lit. d); Versorgungs- und Entsorgungslösung (lit. e);
Art und Grad der Ausrüstung (lit. f).

5.1.2
§ 71 Abs. 1 PBG
eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch
§ 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht
abschliessenden Aufzählung
die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Mit anderen Worten
ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in
§ 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu
beurteilen. Die kommunalen Behörden dürfen von Gesetzes wegen eine Arealüberbauung nur bewilligen, wenn diese selbst sowie
ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie müssen dies anhand der in
§ 71 Abs. 2 PBG genannten Kriterien prüfen;
insoweit verfügen die Gemeinden über keinerlei
Autonomie. Bei der Frage dagegen, ob diese
Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der rechtsanwendenden
Gemeindebehörde ein gewisser Spielraum zu.
Bei den im Gesetz genannten Beurteilungskriterien handelt es sich weitgehend um
unbestimmte Rechtsbegriffe, die eine Wertung erlauben. Die Gerichte haben eine
vertretbare Einschätzung hinsichtlich der Beziehung einer geplanten Arealüberbauung zum Ortsbild, hinsichtlich der Qualität
der Bauten, der Umgebungsanlagen usw. zu respektieren und dürfen nicht ihre
eigene Einschätzung an die Stelle einer mit dem Gesetzeszweck ebenfalls zu
vereinbarenden Lösung setzen (BGr, 9. Juli 2018, 1C_92/2018, E. 3.5).

5.2 Der
Gemeinderat Rüti führte in seinem Beschluss vom 15. Dezember 2020
(Stammbaubewilligung) aus, das Projekt sehe eine lockere Überbauung vor. Die
vorherrschende offene Bauweise werde respektiert und auf die Maximierung der
Gebäudelängen verzichtet. Damit blieben die Durchblickmöglichkeiten gewahrt.
Mit der geplanten Mischform von Flach- und Mansardendach werde den
quartierüblichen Schrägdächern Rechnung getragen. Die umlaufenden Dachschrägen
nähmen Bezug auf die vereinzelt vorkommende Walmdachform. Auf den Charakter der
landschaftlichen Umgebung werde reagiert, indem die Grünflächen die Bauten
durchflössen. Der Baumbestand werde aufgenommen und situativ ergänzt: Zwei
Apfelbäume und ein Birnbaum (am Hangfuss) blieben erhalten, die übrigen
Obstbäume würden gefällt und durch dreizehn neue, einheimische Bäume ersetzt.
Weiter verwies der Gemeinderat auf das eingeholte Fachgutachten vom 23. Oktober
2020, wonach die die Überbauung die gestellten Anforderungen mit wenigen
Ausnahmen zu erfüllen vermöge. Gemäss Letzterem könnten die wenigen Mängel im
Rahmen der Projektüberarbeitung bis zur Baufreigabe behoben werden; die
erhöhten Anforderungen seien mit Auflagen erfüllbar. Die Raumplanungs- und
Baukommission sowie der Gemeinderat hätten die Entwicklung des Projekts
begleitet und die jeweiligen Kritikpunkte seien in die Überarbeitung
eingeflossen. Im Ergebnis attestierten sie dem Vorhaben die geforderte Qualität
und nahmen die im Gutachten empfohlenen Projektüberarbeitungen als Bedingungen
in die Baubewilligung auf.

Dem Beschluss zur ersten Projektänderung vom 7. Dezember
2021 kann entnommen werden, mit der Überarbeitung sei auf die teilweise noch
nicht vollständig erfüllten Mängel gemäss dem ersten Fachgutachten eingegangen
worden. Es seien dies im Speziellen Mängel der kubischen Gliederung und des
architektonischen Ausdrucks der Gebäude, Mängel der Lage, der Zweckbestimmung,
des Umfangs und der Gestaltung der Freiflächen sowie Mängel zur Versorgungs-,
Entsorgungs- und Verkehrslösung. Der Gemeinderat führte sodann aus, die
vorgenommenen Änderungen hätten sich mit einer sehr grossen Ernsthaftigkeit den
Kritikpunkten des (ersten) Gutachtens angenommen. Sämtliche Punkte seien
bearbeitet worden und hätten eine massgebliche Verbesserung erfahren. Weiter
verweis er auf das erneuerte Gutachten, wonach mit der mehrfachen Überarbeitung
verschiedene Mängel behoben und die Qualität gesteigert worden seien. Diesen
Ausführungen wurde zugestimmt und die Anforderungen von § 71 PBG als
erfüllt erachtet. 

5.3 Anders
als der Gemeinderat Rüti verneinte das Baurekursgericht im angefochtenen
Entscheid die Erfüllung der Voraussetzungen für eine Arealüberbauung. Dieser gerichtlichen Beurteilung liegt
unter anderem ein Augenschein zugrunde, den die Abteilung am 22. Juni
2022 durchgeführt hatte. 

In diesem
Zusammenhang ist entgegen der Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden, dass die
Feststellungen des Baurekursgerichts nicht explizit und detailliert in Worten
im Augenscheinprotokoll festgehalten wurden: Im Protokoll wird auf die
Fotodokumentation (Fotos 1–11) verwiesen. Die Bilder dokumentieren,
was sich den Parteien dem Gericht an Ort und Stelle gezeigt und die
Gerichtsschreiberin vor ihren Augen fotografiert hat. Die wesentlichen
Feststellungen des Augenscheins wie auch die erstmaligen Ausführungen der Parteien
sind, soweit entscheiderheblich, zusätzlich im angefochtenen Urteil
festgehalten. Die bundesgerichtliche
Rechtsprechung verlangt denn auch lediglich, dass die Ergebnisse des
Augenscheins und die wesentlichen Äusserungen der Parteien in den
Urteilserwägungen hinlänglich wiedergegeben und gewürdigt werden (BGE 142 I 86,
E. 2.4).

Ferner ist nicht nachvollziehbar, weshalb die
Beschwerdeführenden die Erwägung der Vorinstanz infrage stellen, wonach im
ersten Fachgutachten vom 23. Oktober
2020 eine Vielzahl von Mängeln genannt worden sei. Ergibt sich dies doch
ohne Weiteres aus jenem, indem unter jedem Prüfpunkt die jeweiligen Mängel mit
Bullet Points aufgelistet wurden. Überdies wurde das Gutachten vollumfänglich –
samt Auflistung der darin aufgeführten Mängel – im angefochtenen Entscheid
wiedergegeben.

5.4 Die
Gutheissung der Nachbarrekurse durch das Baurekursgericht erfolgte im
Wesentlichen mit folgender Begründung: 

5.4.1 Am
Augenschein habe sich deutlich gezeigt, dass die im Quartier vorherrschende
Bebauungsstruktur entlang der Achse des I-Wegs ausgerichtet sei. Die
bestehenden Bauten seien als Punktbauten entlang der Strasse aufgereiht und
wirkten wie auf einer Perlenschnur aufgereiht. Die geplante Arealüberbauung
halte sich in keiner Weise an diese Bebauungsstruktur, sondern durchbreche sie
vielmehr in störender Weise. Die projektierten Gebäude ständen ungeordnet und
unkoordiniert. Zudem weiche die Körnigkeit stark von der bestehenden Bebauung
ab. 

5.4.2 Die
Gestaltung der Überbauung wirke sodann insbesondere durch die eigenwillige
Mischung aus Flach- und Mansardendach mit eingelassenen Terrassen sowie dem
Sockel sehr urban in der ländlichen Umgebung. Die Dächer stellten ein völlig
neues Element dar und auch die äusserst eigenwillige Form der Gebäude, welche
durch die – sowohl in Form als auch in Ausrichtung erzwungen wirkenden – Balkone
und Loggien stark geprägt würden, wirke im baulichen Umfeld befremdlich. Weiter
nähmen die drei Wohngebäude keinerlei Bezug zueinander. Die beiden
Mehrfamilienhäuser wiesen eine wesentlich andere Gebäudeform auf als die drei
Reiheneinfamilienhäuser, welche sich zudem durch die Grundrissgestaltung
vollständig von den Mehrfamilienhäusern abwenden würden. 

Weiter erscheine die Garageneinfahrt sehr dominant und der
darüber platzierte Gemeinschaftsraum wirke aufgrund seiner von den übrigen
Gebäuden vollkommen abweichenden Gestaltung als ein architektonischer
Fremdkörper. Er stelle weder von der Formensprache noch von der Ausgestaltung
her irgendeinen Bezug zu den Wohnhäusern her. Das mit der Projektänderung
hinzugefügte weitere Nebengebäude (Containerplatz) verstärke diese störende
Zäsur noch deutlich. 

5.4.3 Schliesslich
sei die Innenraumaufteilung bei allen Wohngebäuden sehr fragwürdig und wirke
äusserst raumexzentrisch. Gerade bei den Reiheneinfamilienhäusern, welche
überwiegend nach Norden gegen den Hang ausgerichtet seien, sei die bei
Arealüberbauungen geforderte gute Wohnhygiene nicht vorhanden. Die
Raumausrichtung führe auch dazu, dass sich das Gebäude neben seiner Form auch
durch seine Wirkung der übrigen Überbauung gegenüber abweisend präsentiere. 

Dies führe in der Folge unter anderem auch dazu, dass
zwischen den Gebäudekörpern kein attraktiver Aussenraum entstehe, welcher die
Aufenthaltsqualität erhöhen würde. Die Umgebungsgestaltung sei sehr rudimentär
ausgefallen und bilde weder ökologisch noch sozial einen Mehrwert. Die
Wegführung sei sehr rational und zu wenig einladend, um einen interessanten
halböffentlichen Raum zu bilden. Eine Aufenthaltsqualität sei quasi inexistent.
Der Umgebungsplan entspreche nicht den Anforderungen an eine Arealüberbauung.

5.5 Als
Erstes beanstanden die Beschwerdeführenden, die Vorinstanz zeige nicht auf,
welche Kritikpunkte nicht behoben worden seien. Sodann habe sich die Vorinstanz
mit den Ausführungen in den Fachgutachten nicht auseinandergesetzt, sondern
vielmehr ihre eigene (unzutreffende) Sicht wiedergegeben.

5.6 Zwar
trifft zu, dass sich der angefochtene Entscheid nicht im Einzelnen mit den
Fachgutachten auseinandersetzt, wie die Beschwerdeführenden vorbringen. Doch
hat das Baurekursgericht mit den zitierten Ausführungen einlässlich begründet,
weshalb es die für eine Arealüberbauung erforderlichen Voraussetzungen als nicht erfüllt erachtet. Es
wird einleuchtend aufgezeigt, unter welchen Aspekten das Gericht dem Bauprojekt
eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht. Wie die
nachfolgenden Ausführungen zeigen, hält diese Beurteilung der Überprüfung durch
das Verwaltungsgericht stand.

5.6.1 So trifft die vorinstanzliche Feststellung
zu, wonach die im Quartier
vorherrschende Bebauungsstruktur eine entlang der Achse des I-Wegs
ausgerichtete ist. Wie sich aus den Augenscheinfotografien, der
Satellitenansicht auf google.maps sowie den Orthofotos im GIS-Browser ergibt,
trifft dies insbesondere auf die gegenüber dem Baugrundstück situierten
Liegenschaften zu, was auch in der Beschwerde unbestritten blieb. Insofern
erweist sich das erneuerte (zweite) Fachgutachten als unzutreffend, wenn in der
Aneinanderreihung von Einfamilienhäusern entlang des östlichen Teils des
I-Wegs kein Bebauungsmuster erblickt
wurde.

5.6.2 Entgegen den Beschwerdeführenden lässt
sich diesem Fachgutachten sodann in der Zusammenfassung die sachfremde
Überlegung entnehmen, dass in den nächsten Jahren von einer Siedlungserneuerung
im unternutzten Quartier auszugehen sei und vor diesem Hintergrund die
Arealüberbauung die Anforderungen zu erfüllen vermöge. In diesem Zusammenhang
erwog das Baurekursgericht zutreffend, dass die Erfüllung der erhöhten
Gestaltungsanforderungen anhand der bestehenden Überbauung zu beurteilen sei.
Abgesehen davon kann daraus, dass
die Gebäude in der Umgebung unternutzt sind, nichts Wesentliches abgeleitet
werden, zumal nur pauschal und nicht weiter begründet ausgeführt wird, dass
sich daran in absehbarer Zeit etwas ändern würde (vgl. VGr, 27. Februar
2020, VB.2019.00055, E. 4.4.6).

5.6.3 Es
ist zwar den Beschwerdeführenden zuzustimmen, dass von einer (Areal-)Überbauung
aufgrund der Privilegierungen nicht verlangt werden kann, dass sie den in ihrem
baulichen Umfeld vorhandenen Bauvolumen entsprechen würde. Erforderlich ist
indes, dass ein Arealüberbauungsprojekt in eine Beziehung zum Ortsbild sowie
zur baulichen und landschaftlichen Umgebung tritt; es hat mit anderen Worten
eine Eingliederung in die bauliche Umgebung beziehungsweise eine entsprechende
Rücksichtnahme zu erfolgen (BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015,
E. 4.5). Wenn im Rahmen einer Arealüberbauung Bauten mit grösserem Volumen zugelassen
werden, ist der Diskrepanz zwischen grossvolumigen Gebäulichkeiten der Arealüberbauung
und einer Umgebung mit deutlich
kleinförmigeren Siedlungsstruktur mittels einer gelungenen Gestaltung des
Nachbarschaftsbereichs beziehungsweise mit einer (besonderen) Rücksichtnahme
auf die Umgebung Rechnung zu tragen (VGr, 18. Januar 2018, VB.2017.00308,
E. 4.5.1). 

Diese Anforderung erfüllt das vorliegende Bauprojekt nicht.
Diesbezüglich kann vollumfänglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen
Erwägungen verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 70 VRG). Was die von der
bestehenden Bebauung abweichende Körnigkeit betrifft, so ergibt sich diese ohne
Weiteres bereits aus dem Katasterplan und lässt sich damit entgegen den
Beschwerdeführenden aus den Akten entnehmen. Zudem ergibt sich diese auch aus
den Fotografien des Augenscheins, insbesondere denjenigen, welche das Modell
mit seiner baulichen Umgebung zeigen. Wenn die Beschwerdeführenden der Umgebung
den ländlichen Charakter absprechen, entbehrt dies sodann mit Blick auf das
bestehende Einfamilienhausquartier mit den angrenzenden grossen unbebauten
Flächen jeglicher Grundlage. Vor diesem Hintergrund ist ferner nachvollziehbar,
wenn die Vorinstanz der abgewinkelten Grundrissform und der Mischung aus Flach-
und Mansardendach mit eingelassenen Terrassen im von Giebel- und einzelnen
Flachdächern geprägten, gemäss Gutachten "banalen"
Einfamilienhausquartier die Einordnung absprach.

Was schliesslich die mangelhafte Gestaltung des Umschwungs
betrifft, halten die Beschwerdeführenden den überzeugenden Erwägungen der
Vorinstanz nichts Substanziiertes entgegen. Fehlt es somit an der erforderlichen besonders guten
Gestaltung, so ist der Frage, ob das Gebäude im Sinn von § 71 Abs. 1
PBG zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet ist, nicht mehr weiter
nachzugehen; diese Anforderungen bestehen kumulativ zum Erfordernis der
besonders guten Gestaltung.

5.7 Vorliegend
bestehen in den soeben ausgeführten Umständen Gründe für ein Abweichen von den
Gutachten (vgl. E. 5.6 sowie zu den Voraussetzungen E. 4.5). Hinzu
kommt, dass die Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die im ersten Gutachten
festgestellten Mängel mit der Projektänderung behoben worden seien, nicht
nachvollziehbar ist und der Sachlage widerspricht. So wurde im ersten Gutachten
noch als Mangel angeführt, die abgewinkelten und abgeschrägten Grundflächen
fänden im Quartier keine Entsprechung. Im zweiten Gutachten wird dann
ausgeführt, das Projekt respektiere zahlreiche quartiertypische Elemente, wobei
jedoch die Grundrisse in der folgenden Aufzählung keine Erwähnung finden.
Darauf wurde denn auch im Projektänderungsbeschluss unter den behobenen Mängeln
kein Bezug genommen. Was die Kombination von Mansard- und Flachdach betrifft,
wurde diese im ersten Gutachten noch unter den Mängeln als in der ländlichen
Umgebung eigenwillig bezeichnet. Auch dieser Punkt findet im zweiten Gutachten
keine Erwähnung mehr, ohne dass – abgesehen von der Versetzung von
Dachfernstern und der Vergrösserung der Grünflächen – Änderungen der
Dachgestaltung vorgenommen worden wären. Es wird in diesem Zusammenhang
stattdessen ausgeführt, die Erscheinung der Dächer sei im Kontext mit der
Umgebung und unter Berücksichtigung der zonengemässen Erneuerungsmöglichkeiten
angemessen und die begrünten Flachdächer würden die landschaftliche Einordnung
begünstigen. 

Insgesamt reichen die vorgesehenen Verbesserungen des
Erscheinungsbilds nicht aus, um die Anforderungen gemäss § 71 PBG zu
erreichen: Die projektierte Grundrissgestaltung und -anordnung sowie die
Dachgestaltung bleiben quartierfremd und sowohl der Bezug zur Umgebung als auch
unter den Bauten selbst ist ungenügend. Eine besondere architektonische
Leistung ist diesbezüglich nicht ersichtlich und die gesetzliche Anforderung einer
besonders guten Gestaltung ist nicht erfüllt. Auch wenn die geplanten
Änderungen zu einer Verbesserung dieser Situation führen, wird damit die
erforderliche architektonische Qualität nicht erreicht. Damit ist die
Vorinstanz gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines Augenscheins zu
Recht von den Gutachten abgewichen.

5.8 Die
Beurteilung der Anforderungen durch den Gemeinderat fusst unmittelbar in dieser
unvollständigen und widersprüchlichen Begutachtung. Damit hat die Baubehörde
dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung für Arealüberbauungen zu Unrecht
und in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Das Bauprojekt ist
entgegen ihrer Auffassung nicht bewilligungsfähig. Folglich hat das
Baurekursgericht seine Kognition entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden
nicht überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die
Gemeindeautonomie nicht. Die angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen
Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen.
Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

6.
 

Zusammengefasst
ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte den
Beschwerdeführenden 1 und 2 aufzuerlegen (§§ 70 und 65a in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht den
Beschwerdeführenden keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen
sind die Beschwerdeführerenden je hälftig zu einer angemessenen
Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG). Gemeinwesen sind in Konstellationen, in denen
sich private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüberstehen,
praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (Kaspar Plüss, Kommentar VRG,
§ 17 N. 99 f.).

7.
 

Zur
Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist Folgendes zu erläutern:
Soweit es sich beim vorliegenden Urteil um einen Rückweisungsentscheid
handelt, wird ein solcher
grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.     375.--     Zustellkosten,

Fr. 7'375.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden 1 und 2 werden
zu gleichen Teilen verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;

b)    das Baurekursgericht.