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**Case Identifier:** 55ba80f0-02aa-556d-b29b-07630b91267b
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-09
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 09.12.2021 R 2020 35
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2020-35_2021-12-09.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 20 35 und R 20 51

5. Kammer 

Vorsitz Pedretti

Richter Meisser und Audétat

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 9. Dezember 2021

in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen

Verfahren R 20 35

Stockwerkeigentümergemeinschaft "A.________", 

Miteigentümergemeinschaft StWE B.________,

Miteigentümergemeinschaft StWE C.________,

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 

Beschwerdeführerinnen

gegen

Gemeinde D.________,

Beschwerdegegnerin

und

E.________, 

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vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hansjörg Kistler,

Beigeladener

Verfahren R 20 51

E.________, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hansjörg Kistler,

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde D.________,

Beschwerdegegnerin

betreffend Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes

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I. Sachverhalt:

1. Die Miteigentümergemeinschaft StWE B.________ und die 

Miteigentümergemeinschaft StWE C.________ (nachfolgend 

BC.________) bilden die Stockwerkeigentümergemeinschaft 

"A.________" (nachfolgend A.________). Sie sind Miteigentümerinnen 

von je einer Stockwerkeigentumseinheit in der Liegenschaft "A.________" 

auf Parzelle F.________ in G.________, Gemeinde D.________. 

2. E.________ ist Eigentümer der talseitig davon gelegenen Parzelle 

H.________. Darauf erstellte ein Rechtsvorgänger von ihm ein Wohnhaus. 

Zwischen diesem und der talseitigen Grenzmauer auf der Parzelle 

F.________ erstellte er eine Hausvorfahrt.

3. Am 4. April 2017 reichte E.________ bei der Gemeinde D.________ ein 

Baugesuch für eine unterirdische Raumerweiterung unter der 

Hausvorfahrt im zweiten Obergeschoss des Wohnhauses entlang der 

gemeinsamen Grenze zwischen den beiden Parzellen H.________ und 

F.________ ein. Oberirdisch trat lediglich ein befahrbares, mit dem 

Platzbelag flächenbündiges Lichtband in Erscheinung. Nachdem gegen 

das Baugesuch keine Einsprachen eingegangen waren, erteilte der 

Gemeindevorstand D.________ am 1. Mai 2017 die Baubewilligung für die 

Wohnraumerweiterung. Diese erwuchs in Rechtskraft.

4. Im Hinblick auf die Bauabnahme vom 6. November 2018 liess die 

Gemeinde D.________ die Koten der mittlerweile mit der 

Wohnraumerweiterung unterbauten Hausvorfahrt durch die I.________ 

AG aufnehmen. Dabei wurde eine Kotenabweichung festgestellt. Die 

Gemeinde D.________ forderte am 26. November 2018 E.________ auf, 

entweder den rechtswidrigen Zustand zu beseitigen oder ein Baugesuch 

für die Abweichungen einzureichen. Gegen das in der Folge von 

E.________ eingereichte Projektänderungsgesuch erhoben die 

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A.________ und die beiden BC.________ Einsprache und beantragten 

die Verweigerung der nachgesuchten Bewilligung. Begründend führten sie 

im Wesentlichen aus, dass die Bestimmungen hinsichtlich Grenzabstände 

und Ausnützungsziffer verletzt seien.

5. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juni 2019 entschied der 

Gemeindevorstand D.________, die Einsprache werde betreffend 

Verletzung des Grenzabstandes gutgeheissen und im Übrigen (betreffend 

Verletzung der Ausnützungsziffer) abgelehnt. Er wies das 

Projektänderungsgesuch bezüglich Anhebung der Kote der Hausvorfahrt 

ab. Zudem beschied der Gemeindevorstand, über die Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustandes oder den Erlass einer Duldungsverfügung 

werde nach Rechtskraft der vorliegenden Verfügung entschieden. Dieser 

Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

6. Nach Einholung der Stellungnahmen der A.________ und BC.________ 

bzw. von E.________ zu einem Verfügungsentwurf, entschied der Ge-

meindevorstand D.________ am 23. März 2020 unter anderem was folgt:

1. Auf das Gesuch der Bauherrschaft, der Baubescheid vom 3. Juni 2019 sei in 
Revision, allenfalls in Wiedererwägung zu ziehen, wird nicht eingetreten.

2. Die Bauherrschaft wird verpflichtet, die Kote der Hausvorfahrt über der Wohn-
raumerweiterung auf 2'016.96 m.ü.M. gemäss Baubescheid vom 1. Mai 2017 
zu reduzieren.

3. Die Verpflichtung nach Ziff. 2 wird so lange aufgeschoben und der derzeitige 
Zustand geduldet, bis Sanierungs- und Renovationsarbeiten an der Decke der 
Wohnraumerweiterung oder am Belag der Hausvorfahrt ausgeführt werden, 
längstens für zehn Jahre seit Rechtskraft der vorliegenden Verfügung. 

Zur Begründung wurde im Wesentlichen festgehalten, der gesamte Haus-

vorplatz sei um 20 bis 23 cm höher ausgeführt worden als am 1. Mai 2017 

bewilligt worden sei. Von den Ausmassen betrachtet könne die Abwei-

chung vom rechtmässigen Zustand nicht mehr als klein gewertet werden. 

Es könne einzig festgehalten werden, dass der darunterliegende Raum 

nicht von der Anhebung des Hausvorplatzes profitiert habe. Die bewilligte 

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Höhe der Wohnraumerweiterung sei eingehalten worden. Die Abweichung 

der Höhenkote sei darauf zurückzuführen, dass der Deckenaufbau über 

dem Wohnraum anders ausgeführt worden sei, als ursprünglich geplant 

und bewilligt. Die höhere Ausführung des Hausvorplatzes beeinflusse die 

Nutzungsmöglichkeiten allerdings weder innen noch aussen. Durch die 

genannten Verhältnisse werde das ansonsten starke öffentliche Interesse 

an der Einhaltung der Höhenbestimmungen ein wenig relativiert. Die pri-

vaten Interessen der Nachbarschaft würden durch das um 20 bis 23 cm 

höhere Niveau des Hausvorplatzes kaum tangiert. Angesichts der gesam-

ten Umstände und unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interes-

sen rechtfertige es sich nicht, auf eine Wiederherstellung des rechtmässi-

gen Zustands zu verzichten. Allerdings erscheine es nicht zwingend, dass 

die bauliche Korrektur sofort erfolgen müsse. Damit könne so lange zuge-

wartet werden, bis Sanierungsarbeiten an der Isolation oder am Aufbau 

des Belags anstünden. Sobald Abdichtungs- oder Sanierungsarbeiten an 

der Decke der Wohnraumerweiterung auszuführen seien und dadurch die 

bestehende Pflästerung des Hausvorplatzes ganz oder teilweise entfernt 

werden müsse, sei die Bauherrschaft verpflichtet, die Kote des Daches der 

Wohnraumerweiterung / Hausvorfahrt auf 2'016.96 m.ü.M. gemäss Bau-

bewilligung vom 1. Mai 2017 zu bringen. Wie die Miteigentümer von Par-

zelle F.________ zu Recht darauf hinwiesen, habe dies selbstverständlich 

auch für die befahrbaren Oberlichter der Wohnraumerweiterung zu gelten. 

Der rechtmässige Zustand müsse aber spätestens zehn Jahre seit 

Rechtskraft der vorliegenden Verfügung hergestellt sein.

7. Dagegen erhoben die A.________ und die beiden BC.________ 

(nachfolgend Beschwerdeführerinnen) am 7. Mai 2020 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 20 35) und 

beantragten namentlich was folgt:

1.a) Ziff. 2 des angefochtenen Entscheides sei insoweit aufzuheben, als lediglich 
die Kote der Hauszufahrt über dem Wohnraum auf 2'016.96 m.ü.M. zu re-
duzieren sei, und die Bauherrschaft sei zu verpflichten, nebst der Kote der 

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Hauszufahrt auch die Oberlichter und die Decke des Raumes, der Gegen-
stand der Baubewilligung vom 1. Mai 2017 bildete, auf die damals bewillig-
ten Koten zu senken. 

Eventualiter sei die Sache zum Erlass der erweiterten Verpflichtung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. 

1.b) Ziff. 3 des angefochtenen Entscheides sei aufzuheben und die Bauherr-
schaft sei zu verpflichten, die Rückbauarbeiten gemäss Ziff. 1.a) hiervor in-
nert eines halben Jahres nach Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen 
Entscheides auszuführen und abzuschliessen.

Eventualiter sei die Bauherrschaft zu verpflichten, die in Ziff. 2 des ange-
fochtenen Entscheides vorgesehenen Bauteile (Hauszufahrt) innert einem 
halben Jahr seit Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen Urteils auf die be-
willigte Kote (2'016.96 m.ü.M.) zu senken.

Subeventualiter sei die Angelegenheit zur Verfügung der hiervor genannten 
Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes an die Vor-
instanz zurückzuweisen. 

3. (recte: 2.) Subeventualiter sei die Vorinstanz anzuweisen, die Beseitigungs-
verpflichtung gemäss Ziff. 2 und 3 des angefochtenen Entscheides 
im Grundbuch vormerken (recte: anmerken) zu lassen.

Begründend führten sie im Wesentlichen an, neben der Decke der unter-

irdischen Wohnraumerweiterung überstiegen auch die im Grenzabstands-

bereich befindlichen Rahmen der Oberlichter und die Kote der Parkplatz-

fläche die bewilligte Höhenkote und stellten daher materiell baurechtswid-

rige Zustände dar, welche zu beseitigen seien. Da in Ziff. 2 der angefoch-

tenen Verfügung lediglich die Kote des Abstellplatzes erwähnt worden sei, 

liege eine Rechtsverweigerung und ein Verstoss gegen Art. 94 Abs. 1 KRG 

vor. Zudem müsse von der Notwendigkeit des Rückbaus ausgegangen 

werden. Eine gleich geeignete, aber mildere Massnahme, die den rechtlich 

einwandfreien Zustand herbeiführen würde, sei nicht ersichtlich. Schliess-

lich stünden die Interessen an der Einhaltung der Rechtsordnung und an 

der Gleichbehandlung aller Rechtsunterworfenen einer Duldung von zehn 

Jahren klar entgegen und überwögen die privaten Interessen der Bauherr-

schaft.

8. Gegen den Entscheid des Gemeindevorstands D.________ vom 23. März 

2020 erhob auch E.________ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 19. 

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Mai 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

(Verfahren R 20 51) und beantragte unter anderem Folgendes:

1. Es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, allenfalls an die Gemeinde 
D.________ zur neuen Prüfung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. 

2. Eventualiter seien Ziff. 2 und 3 des Entscheides der Gemeinde D.________ 
vom 3. (recte: 23.) März 2020 aufzuheben und dem Eigentümer der Liegen-
schaft H.________, GB D.________, eine zeitlich unbeschränkte Duldungs-
verfügung – subeventualiter eine Duldungsverfügung mit längerer Duldungs-
periode – betreffend die bestehende Hausvorfahrtskote zu gewähren. 

Zur Begründung machte er im Wesentlichen eine willkürliche Feststellung 

des Sachverhalts, eine Verletzung des Grundsatzes des Vertrauensschut-

zes und eine Gehörsverweigerung geltend. Zudem brachte er insbeson-

dere vor, es fehle an einem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Tie-

fersetzung des Vorplatzes durch Entfernen der Pflästerung, Abbruch des 

Deckenaufbaus sowie Neukonstruktion der Gebäudehülle und Erneue-

rung der Pflästerung. Die angebliche Anhebung der Kote sei objektiv kaum 

ausmachbar. Ein Abtragen des Hausvorplatzes sei weder zum Schutze 

der Rechtsgleichheit noch zur strikten Einhaltung der baurechtlichen Ord-

nung notwendig. Der angeordnete Abbruch sei kostspielig, unverhältnis-

mässig und weder erforderlich noch zumutbar. Da die angeblich höhere 

Kote der Hausvorfahrt genehmigungsfähig sei, sei das öffentliche Inter-

esse an der Durchsetzung des materiellen Rechts bedeutend geringer zu 

gewichten. Der Erlass einer zeitlich unbegrenzten oder mehr als zehn 

Jahre dauernden Duldungsverfügung erscheine unter Gesamtwürdigung 

aller Fakten als geboten, angemessen und verhältnismässig.

9. Mit Eingaben vom 9. und 23. Juni 2020 schloss die Gemeinde D.________ 

(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf Abweisung der Beschwerden in 

den Verfahren R 20 35 und R 20 51 und verzichtete unter Hinweis auf die 

angefochtene Verfügung und die beiliegenden Verfahrensakten auf die 

Einreichung einer Vernehmlassung.

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10. Im Verfahren R 20 35 beantragte der Beschwerdeführer am 23. Juni 2020 

unter anderem:

1. Es seien die verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 20 35 und 
R 20 51 zusammenzulegen.  

2. Auf die Beschwerde R 20 35 sei nicht einzutreten, eventuell sei sie abzuwei-
sen. 

Zur Begründung wurde namentlich ausgeführt, den Beschwerdeführerin-

nen fehle es an der materiellen Beschwer. Zudem sei eine 

Rechtsverweigerung, wie sie die Beschwerdeführerinnen darin sehen 

würden, dass die Beschwerdegegnerin im Entscheid lediglich die Kote des 

Hausvorplatzes erwähne, nicht gegeben. Denn Ziff. 2 des angefochtenen 

Entscheids beinhalte auch ein Tiefersetzen der Oberlichter. Schliesslich 

erweise sich die Forderung der Beschwerdeführerinnen, dass der 

Rückbau innert sechs Monaten nach Rechtskraft des 

Verwaltungsgerichtsentscheids vorliegen müsse, wegen Geringfügigkeit 

der (nicht anerkannten) Rechtswidrigkeit als unverhältnismässig.

11. Am 21. September 2020 reichten die Beschwerdeführerinnen eine Replik 

im Verfahren R 20 35 mit unveränderten Rechtsbegehren gemäss Be-

schwerde vom 7. Mai 2020 ein. Betreffend das Verfahren R 20 51 bean-

tragten sie prozessualiter, dieses sei zu sistieren, bis das Verfahren 

R 20 35 rechtskräftig entschieden sei. Auf eine Zusammenlegung der Ver-

fahren R 20 35 und R 20 51 sei zu verzichten. In der Begründung führten 

sie im Wesentlichen aus, sie seien legitimiert, gegen den Aufschub der 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands Beschwerde zu erheben. 

Zudem lasse sich die Duldung des unrechtmässigen Zustands über die 

Dauer von bis zu zehn Jahren sachlich nicht rechtfertigen. Dies müsse 

umso mehr gelten, als der Aufwand, den rechtmässigen Zustand wieder-

herzustellen, rein finanzieller Natur sei, offensichtlich zu keinem Härtefall 

führe und der Betroffene weder gutgläubig sei noch einen besonderen 

Grund für die Beibehaltung des illegalen Zustands geltend machen könne. 

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12. Im Verfahren R 20 35 hielt der Beschwerdeführer am 28. Oktober 2020 

duplicando an den Anträgen gemäss Vernehmlassung vom 23. Juni 2020 

fest und beantragte prozessualiter, der Antrag, das Verfahren R 20 51 zu 

sistieren, bis im Verfahren R 20 35 rechtskräftig entschieden sei, sei 

abzuweisen. Begründend führte er im Wesentlichen an, den 

Beschwerdeführerinnen fehle die materielle Beschwer und damit das 

Rechtsschutzinteresse. Ausserdem erweise sich der von den 

Beschwerdeführerinnen geforderte Rückbau als unverhältnismässig. 

Letztere würden durch die Duldung des bestehenden Zustands keine 

Beeinträchtigung ihrer Rechtsposition erleiden. 

13. Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 10. November 2020 unter 

Hinweis auf die angefochtene Verfügung und die beiliegenden 

Verfahrensakten auf eine Stellungnahme. 

14. Die Beschwerdeführerinnen hielten am 11. November 2020 an ihren 

Anträgen gemäss Beschwerde vom 7. Mai 2020 bzw. Replik vom 21. 

September 2020 fest und vertieften ihre Argumentation punktuell.

15. Mit Verfügung vom 12. November 2020 beschied der vormalige 

Instruktionsrichter, dass die Verfahren R 20 35 und R 20 51 

zusammengelegt werden und das Verfahren R 20 51 nicht sistiert wird. 

Die Kostenregelung bleibe dem Entscheid in der Hauptsache vorbehalten.

16. Am 20. November 2020 liess sich der Beschwerdeführer und am 25. 

November 2020 die Beschwerdeführerinnen letztmals vernehmen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und 

auf die angefochtene Verfügung sowie auf die vorliegenden Beweismittel 

wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

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II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 

gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 

Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-

genössischem Recht endgültig sind. Die angefochtene Verfügung vom 

23. März 2020 stellt einen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 

Abs. 1 lit. a VRG dar. Gegen diese Verfügung steht kein anderes Rechts-

mittel als die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zur Verfügung; zudem ist 

diese auch nicht endgültig (vgl. Art. 94 des Raumplanungsgesetzes für 

den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100], Art. 61 der Raumplanungs-

verordnung für den Kanton Graubünden [KRVO; BR 801.110], Art. 153 

des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin [nachfolgend BauG] sowie 

auch Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; 

SR 700]). Damit ist die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Verwal-

tungsgerichts des Kantons Graubünden zu bejahen.

1.2.1. Näher zu prüfen ist die Beschwerdelegitimation der 

Beschwerdeführerinnen. Der Beschwerdeführer stellt diese in Abrede, da 

es ihnen mangels tatsächlicher Beeinträchtigung und nachteiliger 

rechtlicher Wirkung der zeitlich limitierten Duldungsverfügung an der 

materiellen Beschwer und damit am Rechtsschutzinteresse fehle.

1.2.2. Gemäss dem hier massgeblichen Art. 50 VRG ist zur Beschwerde 

namentlich berechtigt, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist 

und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung 

hat. Zu beachten ist darüber hinaus, dass Art. 111 des Bundesgesetzes 

über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) Mindestanforderungen an 

das kantonale Verfahren definiert (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1C_566/2017 vom 22. März 2018 E.2; BGE 141 II 307 E.6.1; vgl. dazu 

AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], 

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Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 

Zürich/ Basel/Genf 2020, Art. 33 Rz. 50 ff., WALDMANN/HÄNNI, 

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 Rz. 16-19, GRIFFEL, 

Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. Aufl., Zürich/St. Gallen 

2017, S. 206 f., FRITZSCHE/BÖSCH/ WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und 

Baurecht, Bd. 1, Wädenswil 2019, Rz. 9.6.3.1). Nach Art. 111 Abs. 1 BGG 

muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei 

beteiligen können, wer zur Beschwerde ans Bundesgericht berechtigt ist 

(Grundsatz der Einheit des Verfahrens). Das heisst, die Kantone dürfen 

die Beschwerdebefugnis nicht enger umschreiben, weshalb sich die 

Legitimation in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten in jedem Fall nach 

Art. 89 BGG beurteilt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_547/2019 vom 

16. April 2020 E.3.1 und 1C_566/2017 vom 22. März 2018 E.2; BGE 141 

II 50 E.2.2; GRIFFEL, a.a.O., S. 207). Art. 89 Abs. 1 BGG lautet: Zur 

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer 

vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur 

Teilnahme erhalten hat (lit. a), wer durch den angefochtenen Entscheid 

oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse 

an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Damit gelten die 

Legitimationserfordernisse, die Rechtsprechung und Lehre zu diesen 

Vorschriften entwickelt haben, auch für das vorliegende 

Beschwerdeverfahren (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts [nachfolgend 

VGU] R 19 36 vom 4. Mai 2020 E.2, U 14 67 vom 1. Dezember 2015 E.3a, 

R 12 137 vom 19. März 2013 E.2b).

1.2.3. Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführerinnen am vorinstanzlichen 

Verfahren, das zum Erlass der angefochtenen Verfügung vom 23. März 

2020 betreffend Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und 

Duldung während maximal zehn Jahren führte, teilgenommen haben und 

damit formell im Sinne von Art. 111 Abs. 1 i.V.m. Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG 

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beschwert sind (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 562).

1.2.4. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers in der 

Vernehmlassung vom 23. Juni 2020 sind die Beschwerdeführerinnen als 

Grundeigentümerinnen der Nachbarsparzelle F.________ durch die 

angefochtene Verfügung auch materiell beschwert. Als direkte 

Adressatinnen derselben sind sie von dieser besonders berührt, mithin 

stärker als jedermann betroffen (Art. 111 Abs. 1 i.V.m. Art. 89 Abs. 1 lit. b 

BGG sowie Art. 50 VRG). Zudem ist auch deren schutzwürdiges Interesse 

im Sinne von Art. 111 Abs. 1 i.V.m. Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG sowie Art. 50 

VRG zu bejahen, zumal die Beschwerdegegnerin in der angefochtenen 

Verfügung die kotenmässig zu hohe und infolge der Verletzung des 

Grenzabstands zur Parzelle F.________ rechtswidrige Hausvorfahrt mit 

einer längstens zehn Jahre dauernden Duldungsverpflichtung verknüpft 

hat, weshalb die tatsächliche und rechtliche Situation der 

Beschwerdeführerinnen durch den Ausgang des vorliegenden Verfahrens 

beeinflusst werden kann (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 563, AEMISEGGER/HAAG, 

a.a.O., Art. 33 Rz. 64; Urteil des Bundesgerichts 1C_547/2019 vom 16. 

April 2020 E.3.2; BGE 141 II 307 E.6.2, BGE 141 II 50 E.2.1). Damit ist die 

Beschwerdelegitimation zu bejahen.

1.3. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden in 

den Verfahren R 20 35 und R 20 51 ist demnach – unter Vorbehalt der 

nachstehenden Erwägungen – einzutreten.

2.1. Anfechtungsgegenstand im verwaltungsgerichtlichen 

Beschwerdeverfahren bilden, formell betrachtet, die angefochtene 

Verfügung und, materiell gesehen, die in der Verfügung geregelten 

Rechtsverhältnisse (vgl. dazu BGE 125 V 413 E.2a, BGE 110 V 48 E.3). 

Streitgegenstand ist demgegenüber das aufgrund der 

Beschwerdebegehren tatsächlich angefochtene, somit als Prozessthema 

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vor das (erst- oder zweitinstanzliche) Gericht gezogene Rechtsverhältnis 

(BGE 110 V 48 E.3c). Der Streitgegenstand ergibt sich also daraus, 

inwiefern nach dem Rechtsbegehren der Beschwerde das in der 

Verfügung geordnete Rechtsverhältnis, genauer die im 

Verfügungsdispositiv angeordnete Rechtsfolge, bestritten ist (VGU R 19 

36 vom 4. Mai 2020 E.4, U 11 81 vom 8. November 2011 E.1 m.H. auf 

GYGI, Bundesverwaltungsrechtspflege, Bern 1983, S. 45; BGE 106 V 92). 

Gegenstände, über welche die erstinstanzlich verfügende Behörde nicht 

entschieden hat, darf die zweite Instanz nicht beurteilen (BGE 142 I 155 

E.4.4.2, BGE 125 V 413 E.1b).

2.2. Vorliegend bildet die Verfügung vom 23. März 2020 Anfechtungsobjekt 

und damit den Ausgangspunkt der Beschwerdeverfahren sowie zugleich 

auch den Rahmen und die Begrenzung des Streitgegenstands. Dieser 

kann demnach nur sein, was darin angeordnet, nicht jedoch, was schon in 

früheren Entscheiden rechtskräftig entschieden wurde (vgl. VGU R 19 36 

vom 4. Mai 2020 E.4.1 m.H.). So hielt die Beschwerdegegnerin bereits in 

ihrem, in Rechtskraft erwachsenen Bau- und Einspracheentscheid vom 

3. Juni 2019 fest, dass die erstellte Hausvorfahrt sowohl formelle 

(Abweichen von den bewilligten Plänen ohne vorgängige Einholung einer 

Baubewilligung) als auch materielle (Verletzung des Grenzabstands) 

Bauvorschriften verletze (E.7a des Entscheids; Akten der 

Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 40). Denn die Kote der Hausvorfahrt 

betrage abweichend von der Baubewilligung 2'017.16 bis 2'017.19 m.ü.M. 

Der gewachsene Boden (Kote 2'016.96 m.ü.M.) sei somit um 20 bis 23 cm 

überschritten worden. Dem Beschwerdeführer sei schon seit langem 

bewusst, dass für die Überschreitung der bewilligten Kote von 2'016.96 

m.ü.M. eine Vereinbarung mit den Grundeigentümern der Liegenschaft 

Parzelle F.________ erforderlich sei. Eine solche sei aber bis heute nicht 

zustande gekommen. Deshalb sei die Einsprache gutzuheissen und die 

Baubewilligung für die Projektänderung infolge Verletzung des 

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Grenzabstands zur Parzelle F.________ zu verweigern (E.4e des 

Entscheids). Wenn nun der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde 

namentlich vorbringt, der von der Beschwerdegegnerin bewilligte Bauplan 

sehe eine (messbare) Fertigkote des Hausvorplatzes von maximal 

2'017.58 m.ü.M. vor, weshalb diese Kote von dieser hätte gestattet werden 

dürfen, versucht er im vorliegenden Verfahren auf die formelle und 

materielle Baurechtswidrigkeit des Hausvorplatzes zurückzukommen, 

über welche aber – wie gezeigt – bereits im Rahmen des nachträglichen 

Baubewilligungsverfahrens mit Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juni 

2019 entschieden und von ihm nicht angefochten wurde, weshalb der 

Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. Die damit in Zusammenhang vom 

Beschwerdeführer erhobenen Vorwürfe, wonach die Beschwerdegegnerin 

gegen Treu und Glauben verstossen habe bzw. der Vertrauensschutz 

verletzt und der Sachverhalt willkürlich festgestellt worden sei, sind somit 

nicht zu hören. Überdies verkennt der Beschwerdeführer, dass dem am 

1. Mai 2017 rechtskräftig bewilligten Plan "Erweiterung_Längsschnitt" vom 

22. März 2017 entgegen seiner Auffassung eine vorliegend massgebliche 

Kote von 2'016.96 m.ü.M. entnommen werden kann (Bg-act. 15). Dass 

dieser Wert von Hand eingetragen ist und in den vom Beschwerdeführer 

behändigten Plänen nicht aufgeführt ist (Akten des Beschwerdeführers 

[Bf-act.] 2), tut seiner Richtigkeit keinen Abbruch. Denn er ergibt sich aus 

der Addition der im Plan ausgewiesenen Kote der Oberkante für den 

Boden des zweiten Obergeschosses von 2'013.93 m.ü.M. + 2.47 m 

Raumhöhe + 0.56 m Konstruktionsstärke. Insofern ist nicht zu 

beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin angesichts der von der 

I.________ AG aufgenommenen Koten von 2'017.16 m.ü.M. bei der 

Pflästerung der Hausvorfahrt beim Glasband bzw. von 2'017.19 m.ü.M. bei 

der Pflästerung an der Hauswand der Parzelle H.________ (Bg-act. 21), 

auf welche auch der Beschwerdeführer für sein Projektänderungsgesuch 

vom 8. Februar 2019 abstellte (Bg-act. 27), von einer Überschreitung der 

bewilligten Kote von 2'016.96 m.ü.M. um 20 bis 23 cm ausging. Dass sie 

- 15 -

zuvor am 7. November 2018 noch von einer Abweichung von 11 cm 

sprach, vermag daran nichts zu ändern, handelt es sich dabei doch um 

einen im Bauabnahmeprotokoll festgehaltenen Wert und nicht – wie der 

Beschwerdeführer anzudeuten versucht – um eine Verfügung (vgl. Bg-act. 

22).

2.3. Am Streitgegenstand vorbei zielt auch der Einwand des 

Beschwerdeführers, wonach der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt 

und eine Rechtsverweigerung begangen worden sei, weil die 

Beschwerdegegnerin im Erkenntnis ohne weitere Begründung zur 

Anwendbarkeit von Art. 30 Ziff. 1 BauG die anbegehrte Anhebung der Kote 

der Hausvorfahrt abgelehnt habe. Diese Vorbringen betreffen wiederum 

das nachträgliche Baubewilligungsverfahren zur Projektänderung und 

hätten im ordentlichen Rechtsmittelverfahren zur verweigerten Bewilligung 

der kotenmässig zu hoch erstellten Hausvorfahrt geltend gemacht werden 

müssen.

2.4. Angesichts der in der angefochtenen Verfügung geregelten 

Rechtsverhältnisse und der in den Verfahren R 20 35 und R 20 51 

gestellten Rechtsbegehren bildet der Streitgegenstand vorliegend somit 

die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands (Herabsetzung der Kote der Hausvorfahrt über 

der Wohnraumerweiterung auf 2'016.96 m.ü.M.) sowie die Duldung des 

derzeitigen Zustands bis längstens zehn Jahre seit Rechtskraft der 

Verfügung zu Recht angeordnet hat.

2.5. Nicht einzutreten ist hingegen auf den darüber hinausgehenden und erst 

im vorliegenden Verfahren gestellten Antrag der Beschwerdeführerinnen, 

wonach die Beschwerdegegnerin anzuweisen sei, die 

Beseitigungsverpflichtung gemäss Ziff. 2 und 3 des angefochtenen 

Entscheids im Grundbuch anmerken zu lassen. Er stellt eine unzulässige 

Ausdehnung der Rechtsbegehren dar (Art. 51 Abs. 2 VRG), beschränkten 

- 16 -

sich die Beschwerdeführerinnen in ihrer Stellungnahme vom 13. 

Dezember 2019 zum Verfügungsentwurf der Beschwerdegegnerin, 

welcher bereits eine für längstens zehn Jahre aufschiebbare 

Rückbauverpflichtung vorsah, doch darauf, die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands bis zum 1. Juni 2020 zu verlangen (Bg-act. 44 S. 

2).

3.1. Vorab ist auf die formellen Vorbringen einzugehen, soweit diese nicht 

schon im Rahmen des Vorerwähnten zum Streitgegenstand thematisiert 

worden sind:

3.2.1. Die Beschwerdeführerinnen erblicken im Umstand, dass die 

Beschwerdegegnerin in ihrer Verfügung vom 23. März 2020 in der 

Dispositiv-Ziff. 2 lediglich die Kote des Abstellplatzes erwähnt habe, eine 

Rechtsverweigerung und einen Verstoss gegen Art. 94 Abs. 1 KRG. Denn 

neben der Decke der unterirdischen Wohnraumerweiterung überstiegen 

auch die im Grenzabstandsbereich befindlichen Rahmen der Oberlichter 

und die Kote der Parkplatzfläche die bewilligte Höhenkote und stellten 

daher materiell baurechtswidrige Zustände dar, welche zu beseitigen 

seien. In Ziff. 2 der angefochtenen Verfügung seien entsprechend die 

Umrandung der Oberlichter, die Kote des Parkplatzes und der Decke des 

Erweiterungsraumes aufzunehmen und der Beschwerdeführer sei 

anzuweisen, sie auf das bewilligte Mass zu reduzieren.

3.2.2. Wie bereits dargelegt, lautet Dispositiv-Ziff. 2 der Verfügung vom 23. März 

2020 wie folgt: "Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, die Kote der 

Hausvorfahrt über der Wohnraumerweiterung auf 2'016.96 m.ü.M. 

gemäss Bauentscheid vom 1. Mai 2017 zu reduzieren." Zwar wird darin 

nur die auf 2'016.96 m.ü.M. abzusenkende Kote der Hausvorfahrt über der 

Wohnraumerweiterung ausdrücklich genannt. Aus der 

Entscheidbegründung, welche für die Auslegung des Dispositivs 

heranzuziehen ist (Urteil des Bundesgerichts 6B_74/2020 vom 24. 

- 17 -

September 2020 E.2.5.1), ergibt sich jedoch unmissverständlich, dass die 

Kote des Daches der Wohnraumerweiterung bzw. der Hausvorfahrt auf 

2'016.96 m.ü.M. (gewachsener Boden) zu senken ist. Damit gemeint ist 

somit die Oberkante der Deckenkonstruktion der unterirdischen 

Wohnraumerweiterung, die auch die Parkplatzfläche, als welche die 

Hausvorfahrt genutzt wird, bzw. die befahrbaren, mit dem Platzbelag 

flächenbündigen Lichtbänder miteinschliesst. So hielt denn auch die 

Beschwerdegegnerin in der angefochtenen Verfügung fest, die 

Tiefersetzung habe selbstverständlich auch für die befahrbaren 

Oberlichter auf der Wohnraumerweiterung zu gelten (E.11 des 

Entscheids), was denn auch vom Beschwerdeführer in seiner 

Vernehmlassung vom 23. Juni 2020 anerkannt wird (S. 9). Eine 

Rechtsverletzung bzw.           -verweigerung ist somit nicht auszumachen.

3.3. Soweit der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren den Antrag stellt, 

es sei ein Augenschein durchzuführen, ist dieser in antizipierter 

Beweiswürdigung abzuweisen (vgl. BGE 136 I 229 E.5.3, BGE 134 I 140 

E.5.3), da sich der rechtlich erhebliche Sachverhalt mit hinreichender 

Klarheit aus den in den Akten liegenden Bauplänen, Fotodokumentationen 

und weiteren Umgebungsübersichten ergibt, welche eine verlässliche 

Beurteilung der Wiederherstellung bzw. Duldung der baurechtswidrigen 

und ohnehin von aussen nicht merklich in Erscheinung tretenden 

Hausvorfahrt ermöglicht. 

4.1. Gemäss dem – gestützt auf Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG direkt 

anwendbaren – Art. 94 Abs. 1 KRG sind materiell vorschriftswidrige 

Zustände auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen, 

gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt 

wurde. Laut Art. 94 Abs. 3 KRG obliegt die Pflicht zur Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustands sowohl den Eigentümerinnen und den 

Eigentümern als auch den Personen, die den rechtswidrigen Zustand 

herbeigeführt haben. Unabdingbare Voraussetzung für die Anordnung 

- 18 -

einer Wiederherstellungsverfügung ist mithin das Vorliegen eines materiell 

vorschriftswidrigen Zustands. Dies bedeutet, dass dem Erlass einer 

Wiederherstellungsverfügung grundsätzlich ein nachträgliches 

Baubewilligungsverfahren vorauszugehen hat, in dessen Rahmen vorab 

die Rechtswidrigkeit des fraglichen Zustands zu prüfen ist. Von einem 

separaten Sachentscheid über die nachträgliche 

Bewilligungsverweigerung kann aus prozessökonomischen Gründen 

jedoch abgesehen werden, wenn die Sach- und Rechtslage klar und die 

Verletzung von materiellen Vorschriften offensichtlich ist und von 

vornherein feststeht, dass eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt 

werden kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.17/2004 vom 19. Mai 

2004 E.2.2.5; VGU R 14 65 vom 6. Oktober 2015 E.3a, R 13 227 vom 

1. Juli 2014 E.4c m.H.).

4.2. Vorliegend hat das nachträgliche Baubewilligungsverfahren, welches dem 

Erlass einer Wiederherstellungs- bzw. Duldungsverfügung grundsätzlich 

vorauszugehen hat, – wie bereits dargelegt – unstreitig stattgefunden und 

im Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juni 2019 seinen Abschluss 

gefunden. Darin wurde unter anderem rechtskräftig festgestellt, dass die 

Hausvorfahrt sowohl formelle (Abweichen von den bewilligten Plänen 

ohne vorgängige Einholung einer Baubewilligung) als auch materielle 

(Verletzung des Grenzabstands) Bauvorschriften verletze (E.7a des 

Entscheids; Bg-act. 40). Die gegenteilige Behauptung des 

Beschwerdeführers im vorliegenden Verfahren geht demnach fehl. In den 

Ziff. 1 und 2 des Dispositivs des besagten Entscheids wurde sodann 

festgehalten, dass die Einsprache betreffend Verletzung des 

Grenzabstands gutgeheissen und das Projektänderungsgesuch bezüglich 

der Anhebung der Kote der Hausvorfahrt abgelehnt werde. Dass darin die 

Kote nicht zahlenmässig genannt worden ist, tut der Rechtsverbindlichkeit 

keinen Abbruch, geht doch aus der Entscheidbegründung klar hervor, 

- 19 -

dass die Hausvorfahrt die massgebliche, dem gewachsenen Boden 

entsprechende Kote von 2'016.96 m.ü.M. um 20 bis 23 cm überschreitet.

4.3. Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG ist die Beschwerdegegnerin 

demnach grundsätzlich zuständig und befugt, diesen materiell 

vorschriftswidrigen Zustand mittels einer Wiederherstellungsanordnung zu 

beseitigen. Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung genügt für 

den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung indes noch nicht. Gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Anordnung der 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Einzelfall nämlich 

unzulässig, wenn sie allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und 

Verwaltungsrechts entgegensteht. Dazu gehören namentlich die in Art. 5 

Abs. 2 und 3 sowie Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen 

Eidgenossenschaft (BV; SR 101) festgehaltenen Grundsätze der 

Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens (vgl. BGE 

136 II 359 E.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom 17. April 2018 

E.5.1). Im Einklang mit dieser Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 

KRG, dass von der Anordnung einer Wiederherstellungsmassnahme 

abzusehen und stattdessen eine Duldungsverfügung zu erlassen ist, wenn 

dies aus Gründen des Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit 

angezeigt ist. Anhand dieser beiden Aspekte wird nachfolgend zu prüfen 

sein, ob die Wiederherstellungs- bzw. befristete Duldungsverfügung der 

Beschwerdegegnerin zu Recht ergangen ist.

5.1. Das in Art. 9 BV enthaltene Gebot von Treu und Glauben gibt dem Bürger 

einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche 

Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes 

Verhalten der Behörden. Es müssen indessen verschiedene 

Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein, damit sich der Private mit Erfolg 

auf den Vertrauensschutz berufen kann. Zunächst bedarf es eines 

Anknüpfungspunktes. Es muss mithin eine Vertrauensgrundlage 

vorhanden sein. Darunter ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu 

- 20 -

verstehen, das bei den betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen 

auslöst (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. 

Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 624 und 627). Eine wichtige Kategorie 

von Vertrauensgrundlagen bilden (unrichtige) Auskünfte und Zusagen der 

Behörden. Dabei taugt nicht jede behördliche Auskunft als 

Vertrauensbasis (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 636 und 668). 

Erforderlich ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass es sich 

dabei um eine vorbehaltlose Auskunft der Behörden handelt, sich die 

Auskunft auf eine konkrete, den Bürger berührende Angelegenheit bezieht 

und die Amtsstelle, welche die Auskunft erteilt hat, hierfür zuständig war 

oder der Bürger sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten 

durfte (vgl. BGE 137 II 182 E.3.6.2). Ferner kann auch die behördliche 

Untätigkeit eine Vertrauensgrundlage begründen, was namentlich dann 

der Fall sein kann, wenn die Behörde den rechtswidrigen Zustand zuvor 

über Jahre hinweg geduldet hatte, obschon ihr die Gesetzwidrigkeit 

bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte 

kennen müssen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_176/2009 vom 28. 

Januar 2010 E.2.2.1, 1A.19/2001 vom 22. August 2001 E.4b). Neben der 

Vertrauensgrundlage setzt der Vertrauensschutz voraus, dass die Person, 

welche sich darauf beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage 

vertrauen durfte, also gutgläubig ist. Hinsichtlich einer behördlichen 

Untätigkeit als Vertrauensgrundlage gilt es diesbezüglich festzuhalten, 

dass sich die betroffene Person selbst bei langjähriger behördlicher 

Duldung nicht auf den Vertrauensschutz berufen kann, wenn sie selbst 

über den rechtswidrigen Zustand in bösem Glauben war (vgl. BGE 136 II 

359 E.7.1). Für die Annahme bösen Glaubens ist nicht erforderlich, dass 

dem Betroffenen die Nutzung ausdrücklich untersagt worden ist. Vielmehr 

genügt es für den Ausschluss des Vertrauensschutzes, wenn der 

Betroffene wusste oder bei zumutbarer Sorgfalt wissen musste, dass der 

Zustand unrechtmässig war (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_37/2013 

vom 9. Oktober 2013 E.6.1). Weiter setzt der Vertrauensschutz voraus, 

- 21 -

dass die betroffene Person gestützt auf die Vertrauensgrundlage 

nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig 

machen kann. Die Vertrauensgrundlage muss mithin kausal für die 

nachteilige Disposition gewesen sein. Ferner wird vorausgesetzt, dass die 

Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die gleiche ist wie im 

Zeitpunkt der Auskunftserteilung (vgl. BGE 129 I 161 E.4.1, BGE 137 II 

182 E.3.6.2). Doch selbst wenn die Voraussetzungen des 

Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich Private nicht darauf berufen, 

sofern ein überwiegendes öffentliches Interesse dem entgegensteht. Die 

Interessenabwägung im Einzelfall bleibt daher vorbehalten und bildet eine 

Schranke des Vertrauensschutzes (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

Rz. 664; BGE 129 I 161 E.4.1).

5.2. Dass die Beschwerdegegnerin nicht von Gutgläubigkeit des 

Beschwerdeführers ausging, ist nicht zu beanstanden. Sie bewilligte das 

Baugesuch samt Pläne am 1. Mai 2017. Die für die Hausvorfahrt 

massgebliche Kote von 2'016.96 m.ü.M. lässt sich – wie dargelegt und 

entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers insbesondere auch für 

einen Architekten – dem Plan "Erweiterung_Längsschnitt" vom 22. März 

2017 entnehmen und ergibt sich aus der Addition der im Plan 

ausgewiesenen Kote der Oberkante für den Boden des zweiten 

Obergeschosses von 2'013.93 m.ü.M. + 2.47 m Raumhöhe + 0.56 m 

Konstruktionsstärke (Bg-act. 15; vgl. zudem Bau- und 

Einspracheentscheid vom 3. Juni 2019 [Bg-act. 40], in welchem die 

Beschwerdegegnerin in Übereinstimmung mit den Ausführungen des 

Beschwerdeführers zum gewachsenen Boden dessen Kote vorliegend bei 

2'016.96 m.ü.M. festlegte [E.4c]). Dennoch erstellte der Beschwerdeführer 

die Hausvorfahrt in Überschreitung dieser Höhe auf der Kote von 2'017.16 

bis 2'017.19 m.ü.M. (vgl. zur Anrechnung des Verhaltens der 

beigezogenen Hilfspersonen BGE 130 III 591 E.5, BGE 98 II 102 E.4, BGE 

95 II 43 E.4c; vgl. auch BGE 119 II 127 E.4a), obwohl keine Gründe 

- 22 -

ersichtlich sind, weshalb das Projekt nicht unter Einhaltung der 

rechtskräftig bewilligten Kotenhöhe hätte realisiert werden können. Dabei 

gestand der Beschwerdeführer ein, dass Teile des realisierten 

Bauvorhabens, einschliesslich die Kote des Hausvorplatzes, von den 

genehmigten Bauplänen abweichen würden (vgl. Schreiben vom 8. 

Februar 2019 [Bg-act. 27 S. 3 f.] und vom 23. April 2019 [Bg-act. 34 S. 6]), 

worauf er – entgegen seiner Auffassung im vorliegenden Verfahren – 

behaftet werden kann. Der Beschwerdeführer hätte aber wissen müssen, 

dass ohne neues Baugesuch nicht von den bewilligten Plänen hätte 

abgewichen werden dürfen (Urteile des Bundesgerichts 1C_172/2020 

vom 24. März 2021 E.6.5, 1C_204/2019 vom 8. April 2020 E.4.3 m.H.). Er 

hat demnach im baurechtlichen Sinn bösgläubig gehandelt. Zudem ergibt 

sich aus den während der Bauausführung verfassten Schreiben der 

Beschwerdeführerinnen an die Beschwerdegegnerin bzw. den 

Beschwerdeführer resp. dessen Architekten (vgl. Bg-act. 16 und 18), dass 

dem Beschwerdeführer die Wichtigkeit der Einhaltung des Grenzabstands 

bewusst gewesen sein musste bzw. er darum gewusst haben muss, dass 

für dessen Unterschreitung die Zustimmung der Beschwerdeführerinnen 

nach Art. 77 KRG erforderlich ist. Auch dies spricht für seine 

Bösgläubigkeit. 

5.3. Nichts daran zu ändern vermag das Vorbringen des Beschwerdeführers, 

er habe in berechtigtem Vertrauen auf die sich in den Plänen 

manifestierende behördliche Zusage gebaut, wobei sein Architekt auf der 

rohen Gebäudehülle mit einer bewilligten Höhenkote von 2'017.08 m.ü.M. 

den im Plan kenntlich gemachten Unterbau samt Pflästerung habe 

anbringen lassen dürfen. Vielmehr lässt sich dem Plan 

"Erweiterung_Längsschnitt" vom 22. März 2017 entnehmen, dass die von 

ihm angeführte Kote von 2'017.08 m.ü.M., welche als Grundlage für den 

anzubringenden Unterbau und die Pflästerung habe dienen sollen, leicht 

über der Kote für die Hausvorfahrt liegt. Letztere ergibt sich gemäss 

- 23 -

diesem Bauplan – wie hiervor ausgeführt und für einen Architekten 

erkennbar – aus der Addition der ausgewiesenen Kote der Oberkante für 

den Boden des zweiten Obergeschosses von 2'013.93 m.ü.M. + 2.47 m 

Raumhöhe + 0.56 m Konstruktionsstärke und kommt bei der Kote von 

2'016.96 m.ü.M. zu liegen (Bg-act. 15). Der Beschwerdeführer kann somit 

gestützt auf den mit der Baubewilligung vom 1. Mai 2017 genehmigten 

Plan "Erweiterung_Längsschnitt" vom 22. März 2017 nichts zu seinen 

Gunsten ableiten; insbesondere liegt keine, wie von ihm geltend gemachte 

Vertrauensgrundlage vor, weshalb er sich nicht auf den Vertrauensschutz 

berufen kann. Es erübrigt sich daher, auf die weiteren Voraussetzungen 

für den Vertrauensschutz einzugehen.

6.1. Sodann bleibt zu prüfen, ob die angefochtene Wiederherstellungs- bzw. 

Duldungsverfügung auch vor einer Verhältnismässigkeitsprüfung 

standhält. Mit Verfügung vom 23. März 2020 beschied die 

Beschwerdegegnerin, dass der Beschwerdeführer verpflichtet wird, die 

Kote der Hausvorfahrt über der Wohnraumerweiterung auf 2'016.96 

m.ü.M. gemäss Bauentscheid vom 1. Mai 2017 zu reduzieren (Dispositiv-

Ziff. 2), wobei die Verpflichtung solange aufgeschoben und der derzeitige 

Zustand geduldet wird, bis Sanierungs- und Renovationsarbeiten an der 

Decke der Wohnraumerweiterung oder am Belag der Hausvorfahrt 

ausgeführt werden, längstens für zehn Jahre seit Rechtskraft der 

vorliegenden Verfügung (Dispositiv-Ziff. 3). Diese Anordnung erachten 

sowohl der Beschwerdeführer als auch die Beschwerdeführerinnen als 

unverhältnismässig. Während Letztere in der auf längstens zehn Jahre 

befristeten Duldungsverfügung einen willkürlichen Eingriff in ihren 

Anspruch auf Einhaltung des Grenzabstands erblicken, erachtet Ersterer 

nur den Erlass einer mehr als zehn Jahre dauernden bzw. zeitlich nicht 

begrenzten Duldungsverfügung als verhältnismässig. Dies läuft letztlich 

darauf hinaus, dass auf eine Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands verzichtet werden soll.

- 24 -

6.2. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden 

können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E.6 

m.H.). Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute verbundene 

Eigentumsbeschränkung ist jedoch nur zulässig, wenn sie auf einer 

gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und 

verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip 

verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder 

privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich 

für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der 

Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E.9.2.2 

m.H.). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann 

unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist 

oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, 

wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm 

ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre 

Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht 

(BGE 132 II 21 E.6 m.H.). Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch ein 

Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf 

nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich 

zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem 

Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands 

erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls 

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse 

berücksichtigen (BGE 132 II 21 E.6.4 und Urteil des Bundesgerichts 

1C_480/2019, 1C_481/2019 vom 16. Juli 2020 E.5.1, je m.H.). Gemäss 

Art. 94 Abs. 4 KRG erlässt die zuständige Behörde eine Verfügung, dass 

der gesetzwidrige Zustand geduldet wird (Duldungsverfügung), wenn sie 

aus Gründen der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauensschutzes von 

der Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen ganz oder teilweise 

absehen muss (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 1C_172/2020 

vom 24. März 2021 E.6.4).

- 25 -

6.3. Die Beschwerdegegnerin stellte in der angefochtenen Verfügung fest, 

dass der gesamte Hausvorplatz um 20 bis 23 cm höher ausgeführt worden 

sei als bewilligt. Von den Ausmassen betrachtet könne die Abweichung 

vom rechtmässigen Zustand nicht mehr als klein gewertet werden. Es 

könne einzig festgehalten werden, dass der darunterliegende Raum nicht 

von der Anhebung der Hausvorfahrt profitiert habe. Die höhere 

Ausführung des Hausvorplatzes beeinflusse die Nutzungsmöglichkeiten 

weder innen noch aussen. Durch die genannten Verhältnisse werde das 

ansonsten starke öffentliche Interesse an der Einhaltung der 

Höhenbestimmungen ein wenig relativiert. Die privaten Interessen der 

Nachbarn würden durch das um 20 bis 23 cm höhere Niveau des 

Hausvorplatzes kaum tangiert. Insbesondere würden sie betreffend 

Aussicht und Besonnung davon nicht betroffen. Der bauliche und damit 

finanzielle Aufwand, um den bestehenden Aufbau abzutragen, erscheine 

relativ hoch, wenn in Betracht gezogen werde, dass die bauliche 

Veränderung kaum erkennbar sein werde. Dies verleihe dem Interesse 

des Beschwerdeführers, den baurechtswidrigen Zustand beizubehalten, 

immerhin etwas Gewicht. Angesichts der gesamten Umstände und unter 

Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertige es sich 

nicht, auf eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu 

verzichten. Das öffentliche Interesse an der Durchsetzung des materiellen 

Rechts überwiege letztendlich. Insofern verlange die Beschwerdegegnerin 

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausdrücklich, womit 

die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zum Grenz- und 

Gebäudeabstand durchgesetzt würden. Die Miteigentümer der Parzelle 

F.________ würden demnach weder gezwungen, ein Näherbaurecht 

einzuräumen noch den heutigen Zustand zeitlich unbegrenzt zu dulden. 

Eine befristete Duldung des widerrechtlichen Zustands beschränke die 

Baufreiheit der Miteigentümer der Parzelle F.________ in keiner Weise. 

Andere drohende Nachteile, die ihnen aus der temporären Duldung 

entstehen könnten, seien nicht ersichtlich. Insbesondere sei angesichts 

- 26 -

der Umgebung und Lage der benachbarten Liegenschaften nicht 

nachvollziehbar, wie möglicherweise schwerere Fahrzeuge auf der Decke 

der Wohnraumerweiterung die Miteigentümer der Parzelle F.________ 

beeinträchtigen könnten. Auch könne sich der Beschwerdeführer nicht auf 

den Vertrauensschutz berufen. Es sei unverändert von einer Abweichung 

im Umfang von 20 bis 23 cm auszugehen, welche nicht mehr als 

geringfügig betrachtet werden könne. Die Verhältnismässigkeit sei 

gewahrt, wenn die Beschwerdegegnerin die Beseitigung des 

widerrechtlichen Zustands nicht sofort, sondern nach Ablauf einer 

angemessenen Frist verlange (E.7 ff. der angefochtenen Verfügung). 

Inwiefern die Beschwerdegegnerin bei dieser Interessenabwägung infolge 

Nichterwähnung von Nachteilen für die Beschwerdeführerinnen in Willkür 

verfallen sein soll, ist nicht ersichtlich. Ebenso wenig kann dem 

Beschwerdeführer gefolgt werden, wenn er vorbringt, die 

Beschwerdegegnerin habe es unterlassen, gegen einen Abbruch 

sprechende Interessen zu berücksichtigen. Die sinngemäss von ihm 

geltend gemachte Gehörsverletzung zielt somit ins Leere.

6.4. Die Beschwerdegegnerin gelangte in der angefochtenen Verfügung zum 

Schluss, dass die bauliche Korrektur nicht zwingend sofort erfolgen 

müsse. Damit könne solange zugewartet werden, bis Sanierungsarbeiten 

an der Isolation oder am Aufbau des Belangs anstünden. Sobald 

Abdichtungs- oder Sanierungsarbeiten an der Decke der 

Wohnraumerweiterung auszuführen seien und dadurch die bestehende 

Pflästerung des Hausvorplatzes ganz oder teilweise entfernt werden 

müsse, sei der Beschwerdeführer verpflichtet, die Kote des Daches der 

Wohnraumerweiterung / Hausvorfahrt auf 2'016.96 m.ü.M. gemäss 

Baubewilligung vom 1. Mai 2017 zu bringen. Wie die Miteigentümer von 

Parzelle F.________ zu Recht darauf hinwiesen, habe dies 

selbstverständlich auch für die befahrbaren Oberlichter der 

Wohnraumerweiterung zu gelten. Um den Zeitpunkt, in dem die bauliche 

- 27 -

Massnahme umzusetzen sei, nicht ganz dem Ermessen des 

Beschwerdeführers zu überlassen und um sicherzustellen, dass der 

Verpflichtung letztlich auch Folge geleistet werde, müsse der 

rechtmässige Zustand spätestens zehn Jahre seit Rechtskraft der 

vorliegenden Verfügung hergestellt sein (E.11 des Entscheids).

6.5. Daraus folgt, dass der umstrittene Wiederherstellungsbefehl die 

rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften 

sicherstellen soll. Er stellt eine im öffentlichen Interesse liegende, hierfür 

geeignete Massnahme dar. Das öffentliche Interesse an der 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist vorliegend gegeben, 

da das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und 

an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen 

Ordnung widersprechen, generell gross ist (vgl. BGE 136 II 359 E.6). 

Inwiefern dieses öffentliche Interesse – wie der Beschwerdeführer 

vorbringt – insoweit zu relativieren ist, als dass Anpassungen am 

Geländeverlauf gemäss kommunaler Bauordnung zulässig sein sollen, ist 

nicht ersichtlich. Soweit dieses Vorbringen überhaupt zu hören ist (vgl. 

hierzu Ausführungen zum Streitgegenstand oben) und die Voraussetzung 

dafür gegeben sein sollten, ist nicht ersichtlich, dass die Vornahme solcher 

Terrainveränderungen vorliegend bei der Hausvorfahrt geplant gewesen 

wären bzw. in absehbarer Zeit hätten umgesetzt werden sollen und zu 

einer Anpassung der massgebenden, dem gewachsenen Boden 

entsprechenden Kote geführt hätte. Zudem vermögen auch die vom 

Beschwerdeführer in den Rechtsschriften genannten, gegen eine 

Rückbauverfügung sprechenden öffentlichen Interessen nicht zu 

überzeugen. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Duldung des 

rechtswidrigen Zustands dem Interesse an einer möglichst sparsamen und 

umweltschonenden Nutzung des Baulands (keine Hochbauten) und der 

Schaffung von Rechtsfrieden zwischen Nachbarn zuträglich sein soll. 

Auch ist angesichts der bautechnischen Möglichkeiten nicht einzusehen, 

- 28 -

weshalb eine Tiefersetzung der Hausvorfahrt auf die bewilligte Höhenkote 

negative Auswirkungen auf die Isolation bzw. Wärmedämmung und auf 

die Tragfähigkeit der Deckenkonstruktion haben soll, so dass die 

Zugänglichkeit für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gefährdet wäre. 

Soweit der Beschwerdeführer eine durch den Rückbau verursachte, 

unnötige Zerstörung wirtschaftlicher Werte geltend macht, ist dieses 

seinen privaten Interessen zuzuschreiben. Zwar mag – wie bereits die 

Beschwerdegegnerin anerkannt hat – die Tiefersetzung der Hausvorfahrt 

auf die bewilligte Kote von 2'016.96 m.ü.M. kostspielig sein. Diese durch 

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verursachten 

wirtschaftlichen Nachteile für den Beschwerdeführer sind jedoch 

angesichts dessen Bösgläubigkeit zumindest zu relativieren. Nichts zu 

seinen Gunsten abzuleiten vermag der Beschwerdeführer schliesslich aus 

dem Umstand, dass er kein wirtschaftliches Interesse an der Beibehaltung 

des rechtswidrigen Zustands hat bzw. der unterirdische Wohnraum durch 

die höhergelegene Hausvorfahrt nicht profitiert.

6.6. Den Interessen des Beschwerdeführers sind jene der 

Beschwerdeführerinnen gegenüberzustellen. Soweit diese durch die 

Duldung des rechtswidrigen Zustands eine Mehrbelastung befürchten, 

kann ihnen nicht gefolgt werden. Wie bereits die Beschwerdegegnerin 

feststellte, beeinflusst die höhere Ausführung des Hausvorplatzes 

unbestrittenermassen die Nutzungsmöglichkeiten weder innen noch 

aussen. Insofern ist nicht nachvollziehbar, weshalb mit der höheren 

Hausvorfahrt eine Zunahme des Verkehrs sowie der Nutzung und – damit 

verbunden – mehr Lärm und Abgasimmissionen zu erwarten sein sollen. 

Ebenso wenig ist ersichtlich noch wird rechtsgenüglich dargelegt, dass mit 

der Anhebung der Hausvorfahrt beabsichtigt gewesen wäre, das Abstellen 

von schweren Fahrzeugen auf dem Parkplatz zu ermöglichen. Dass 

zudem durch darauf abgestellte Lieferwagen die Aussicht der 

Beschwerdeführerinnen eingeschränkt werden soll, vermag – wie den im 

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Recht liegenden Plänen und der Fotodokumentation entnommen werden 

kann (Bf-act. 9) – bei einer um 20 bis 23 cm höheren Hausvorfahrt und 

dem dahinterliegenden, bereits bestehenden dritten Obergeschoss des 

Wohnhauses auf der Parzelle H.________ nicht zu überzeugen. 

Schliesslich kann den Beschwerdeführerinnen nicht gefolgt werden, wenn 

sie vorbringen, sie müssten bei einer Änderung des Grundrisses der 

"A.________" auf der Parzelle F.________ erhöhte Gebäudeabstände 

einhalten. Vielmehr ist der Beschwerdegegnerin darin beizupflichten, dass 

eine Duldung des widerrechtlichen Zustands die Baufreiheit der 

Beschwerdeführerinnen hinsichtlich der einzuhaltenden 

Abstandsvorschriften nicht einschränkt. Eine Entwertung der 

"A.________" ist somit nicht auszumachen.

6.7. Der Beschwerdegegnerin ist zusammen mit den Beschwerdeführerinnen 

darin beizupflichten, dass die Abweichung vom rechtmässigen Zustand 

vorliegend nicht als klein eingestuft werden kann. Anders als die Be-

schwerdegegnerin ist für deren Beurteilung aber nicht auf das Ausmass 

der Überschreitung der bewilligten, dem gewachsenen Boden entspre-

chenden Höhenkote der Hausvorfahrt um 20 bis 23 cm abzustellen. Dieser 

Umstand führt vielmehr dazu, dass der Grenzabstand zur Nachbarspar-

zelle F.________ verletzt wird. Da die Hausvorfahrt entlang der gemein-

samen Grenze zwischen den Parzellen H.________ und F.________ 

führt, ist von einer vollständigen Unterschreitung des Grenzabstands aus-

zugehen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Grenzabstand die 

Einflüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf Nachbargrundstücke (wie 

namentlich die Beeinträchtigung von Belichtung, Besonnung, Belüftung 

und Aussicht) mindern, vor Schattenwurf und Einsicht schützen und öf-

fentliche Interessen der Ästhetik sowie gesundheits- und feuerpolizeiliche 

Anliegen fördern soll (Urteile des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 20. Mai 

2019 E.5.3, 1C_396/2007 vom 5. Mai 2008 E.4.5.3, 1P.134/2005 vom 19. 

Mai 2005 E.1.4; BGE 119 Ia 113 E.3b). Diese Zweckbestimmungen wer-

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den durch die um 20 bis 23 cm höher als bewilligt erstellte Hausvorfahrt 

kaum berührt, tritt sie – wie insbesondere der im Recht liegenden Fotodo-

kumentation entnommen werden kann (Bf-act. 9) – doch von aussen nur 

unmerklich in Erscheinung. Es werden somit keine wesentlichen Nachbar-

sinteressen tangiert.

6.8. In Gesamtwürdigung der konkreten Gegebenheiten der vorliegenden 

Angelegenheit stehen sich somit das öffentliche Interesse an der 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, nämlich die 

rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften, sowie – 

in geringerem Masse – die Interessen der Beschwerdeführerinnen am 

Nachbarschutz zum einen und die Vermögensinteressen des 

Beschwerdeführers zum anderen gegenüber. Da die finanziellen 

Einbussen, welche der Beschwerdeführer durch den Rückbau der 

Hausvorfahrt auf die bewilligte Kote erleidet, aufgrund dessen 

Bösgläubigkeit weniger ins Gewicht fallen, werden diese privaten 

insbesondere von den öffentlichen Interessen übertroffen. Demnach ist 

nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands trotz der damit 

einhergehenden Eigentumsbeschränkung angeordnet hat. Da allerdings 

die Beschwerdeführerinnen aus der Grenzabstandsverletzung kaum 

nachteilige Konsequenzen zu gewärtigen haben, erscheint es auch im 

Lichte der von ihnen geltend gemachten baurechtlichen Bestimmungen 

(grundsätzliches Zustimmungserfordernis für ein Näherbaurecht) und 

verfassungsmässigen Rechten als zumutbar, den Rückbaubefehl im 

Sinne einer milderen Mass-nahme aufzuschieben bis Abdichtungs- oder 

Sanierungsarbeiten an der Decke der Wohnraumerweiterung oder am 

Aufbau des Belags nötig werden und dadurch die bestehende Pflästerung 

der Hausvorfahrt ganz oder teilweise entfernt werden muss. Um allerdings 

sicherzustellen, dass der Wiederherstellungsverpflichtung seitens des 

Beschwerdeführers auch tatsächlich nachgelebt und diese nicht in sein 

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freies Ermessen gestellt wird, erscheint eine längstens zehn Jahre 

dauernde Duldungsverfügung bis der rechtmässige Zustand hergestellt 

werden muss als verhältnismässig.

7. Die Beschwerden in den Verfahren R 20 35 und R 20 51 erweisen sich 

somit als unbegründet und sind abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

Bei diesem Verfahrensausgang haben die unterliegenden Parteien die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr für die beiden 

Verfahren wird vorliegend auf CHF 8'000.-- festgesetzt (CHF 7'000.-- für 

den Endentscheid plus CHF 1'000.-- für die Verfügung vom 12. November 

2020). Diese ist zusammen mit den Kanzleiauslagen je zur Hälfte dem 

Beschwerdeführer und den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen, wobei 

Letztere für ihren Anteil solidarisch haften (Art. 72 Abs. 2 VRG). Bund, 

Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrau-

ten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugespro-

chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 

VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerden in den Verfahren R 20 35 und R 20 51 werden abgewie-

sen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 8'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 656.--

zusammen CHF 8'656.--

gehen je zur Hälfte zulasten von E.________ einerseits und, unter solida-

rischer Haftbarkeit, der Stockwerkeigentümergemeinschaft "A.________", 

der Miteigentümergemeinschaft StWE B.________ und der Miteigentü-

mergemeinschaft StWE C.________ anderseits. 

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