# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0dcd1f91-70f8-552c-a996-b3aa3faa2239
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-17
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 17.11.2017 B 2015/112
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2015-112_2017-11-17.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/7

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2015/112

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 17.11.2017

Entscheiddatum: 17.11.2017

Zirkulationsentscheid Verwaltungsgericht, 17.11.2017
Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren, Art. 243 Abs. 1 StG, Art. 955 
Abs. 1 ZGB, Art. 13bis VG.Die Beschwerdeführerin macht geltend, der 
verurkundete Kaufpreis inklusive Werklohn von CHF 2‘500‘000 dürfe nicht als 
Bemessungsgrundlage herangezogen werden, weil es beim dem Vertrag 
angefügten Bau- und Leistungsbeschrieb um eine Variante mit einem 
geringeren Leistungsumfang gehandelt habe. So hätte sie den Kaufvertrag 
nicht oder zu einem tieferen Kaufpreis abgeschlossen. Der Einwand ist 
unbehelflich, da die vertragsrechtliche Frage, ob sie sich in einem Irrtum 
befunden habe, zivilprozessual zu klären ist. Dies gilt auch für den Vorwurf, 
der Grundbuchverwalter habe seine Sorgfaltspflichten verletzt 
(Verwaltungsgericht, B 2015/112).Auf die gegen dieses Urteil erhobene 
Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil vom 18. Januar 2018 nicht ein 
(Verfahren 2C_24/2018).

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiber Scherrer

 

Verfahrensbeteiligte

X. AG,

Beschwerdeführerin,

gegen

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Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

 

Politische Gemeinde Q., Gemeinderat,

Beschwerdegegnerin,

 

Gegenstand

Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A. Am 22. Oktober 2009 schloss die X. AG mit A.K., damaliger Eigentümer des 

Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch Q., einen Vertrag über den Erwerb des Grundstücks 

Nr. 0001 (Stockwerkeigentum, 319/1000 Miteigentum am Grundstück Nr. 0000) zum 

Preis von CHF 2‘500‘000. Der „Kaufvertrag“ verband eine kaufrechtliche Leistungs- mit 

einer werkvertraglichen Herstellungspflicht. Der Vertrag samt vom 20. Juni 2008 

datiertem Bau- und Leistungsbeschrieb für den Neubau eines Terrassenhauses wurde 

gleichentags auf dem Grundbuchamt Q. von beiden Parteien unterzeichnet und 

öffentlich beurkundet. Auf Anmeldung des Verkäufers vom 20. März 2014 hin, wurde 

die Eigentumsübertragung am 2. April 2014 im Grundbuch eingetragen. Am 11. April 

2014 wurde sodann auf dem Grundbuchamt Q. ein zwischen der X. AG und der Y.-

Bank AG abgeschlossener Pfandvertrag über die Erhöhung eines auf dem Grundstück 

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Nr. 0001 lastenden Schuldbriefes um CHF 1‘000‘000 öffentlich beurkundet und 

eingetragen.

Am 5. Mai 2014 veranlagte das Grundbuchamt Q. die X. AG für die Handänderung des 

Grundstücks Nr. 0001 mit einer Handänderungssteuer von CHF 25‘000 (1 Prozent des 

Kaufpreises; Rechnung Nr. 10.212/2014); davon wurde ihr die Hälfte in Rechnung 

gestellt. Daneben wurden ihr die Hälfte der Gebühren für die Vorbereitung und 

Beurkundung (zuzüglich 8 Prozent Mehrwertsteuer) und für die Eintragung von je 

CHF 5‘000 (zwei Promille des Kaufpreises) sowie diverser weiterer Gebühren von 

CHF 350 auferlegt. Es ergab sich ein Rechnungsbetrag von CHF 17‘875. Am 6. Mai 

2014 veranlagte das Grundbuchamt Q. die X. AG sodann für die Erhöhung des 

Schuldbriefes mit Gebühren für die Vorbereitung und Beurkundung (zuzüglich 8 

Prozent Mehrwertsteuer) und für die Eintragung von je CHF 1‘500 (1,5 Promille des 

Erhöhungsbetrags) sowie weiteren Gebühren von CHF 5 (Rechnung Nr. 10.214/2014). 

Es ergab sich ein Rechnungsbetrag von CHF 3‘125. Der Gemeinderat der Politischen 

Gemeinde Q. wies die gegen die Veranlagung der Handänderungssteuer und der 

Grundbuchgebühren mit der Begründung, es sei nicht die aktuelle Fassung des Bau- 

und Leistungsbeschriebs beurkundet worden, erhobenen Rechtsmittel am 

15. September 2014 ab.

B. Gegen den Entscheid vom 15. September 2014 erhob die X. AG mit Eingabe vom 

7. Oktober 2014 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission. Sie beantragte, die 

Ermittlung beziehungsweise Erstattung des entstandenen Schadens oder eine 

vergleichsweise Feststellung wegen mangelhafter Erfüllung des Kaufvertrages und 

erklärte gleichzeitig die hilfsweise Aufrechnung. Die Rekursinstanz behandelte den 

Antrag als Begehren um Reduktion der Steuer und Gebühren. Die X. AG beantragte mit 

Stellungnahme vom 13. Februar 2015, Handänderungssteuer und Grundbuchabgaben 

seien so lange zu sistieren, bis das Verfahren zu den beiden Bau- und 

Leistungsbeschrieben abgeschlossen sei, da unter anderem von einer 

Rechnungskorrektur ausgegangen werde. Die Rekursinstanz wies die Rechtsmittel am 

21. Mai 2015 ab.

C. Die X. AG (Beschwerdeführerin) erhob gegen den am 22. Mai 2015 versandten 

Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 19. Juni 

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2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragt, den angefochtenen 

Entscheid unter Kostenfolge zulasten der Politischen Gemeinde Q. aufzuheben und die 

„Kosten für die Handänderungssteuer“ und die Grundbuchgebühren „bis zum 

Entscheid des Verfahrens A.K./X. AG vor dem Kreisgericht U. wegen Verletzung der 

Sorgfaltspflicht auf Seiten des Grundbuchamtes“ zu sistieren.

Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 25. November 2015 unter Hinweis 

auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides die Abweisung der Beschwerde. 

Die Politische Gemeinde Q. (Beschwerdegegnerin) beantragt mit Vernehmlassung vom 

7. Dezember 2015, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei die Beschwerde 

abzuweisen und die Beschwerdeführerin zu verpflichten, ihr Handänderungssteuer und 

Grundbuchgebühren innert 30 Tagen zu bezahlen. Die Beschwerdeführerin nahm dazu 

am 21. März 2016 Stellung.

Auf die Begründung des angefochtenen Entscheides und die Ausführungen der 

Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin zur Begründung ihrer Anträge sowie 

die Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. (…).

2. Den Antrag, die „Kosten für die Handänderungssteuer“ und die Grundbuchgebühren 

„bis zum Entscheid des Verfahrens A.K./X. AG vor dem Kreisgericht U. wegen 

Verletzung der Sorgfaltspflicht auf Seiten des Grundbuchamtes“ zu sistieren, ist 

sinngemäss als Antrag auf Sistierung des Beschwerdeverfahrens zu verstehen. Die 

Behandlung des Antrags fällt in die Zuständigkeit des Abteilungspräsidenten (vgl. Art. 6 

Abs. 2 des Reglements über die Organisation und den Geschäftsgang des 

Verwaltungsgerichts, sGS 941.22). Eine Sistierung des Verfahrens ist unter anderem 

dann angebracht, wenn ein anderes Verfahren anhängig ist, dessen Ausgang von 

präjudizieller Bedeutung ist (Cavelti/ Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. 

Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 1093).

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Aus den Akten ergeben sich keinerlei Hinweise auf ein vor dem Kreisgericht R. (mit Sitz 

in U.) hängiges Zivilverfahren, welches den zwischen der Beschwerdeführerin und dem 

Veräusserer des Grundstücks Nr. 0001, Grundbuch Q., abgeschlossenen Kaufvertrag 

vom 22. Oktober 2009 zum Gegenstand hätte. Ebensowenig liegen Anhaltspunkte 

dafür vor, dass die Beschwerdeführerin einen Schadenersatzanspruch gegen den 

Kanton gestützt auf Art. 955 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, 

ZGB) geltend gemacht hätte. Dies gilt gleichermassen für den allfälligen Vorwurf, der 

Grundbuchverwalter habe seine Sorgfaltspflichten als Urkundsperson verletzt. 

Abgesehen davon würden solche hängigen Zivilverfahren eine Sistierung nicht 

rechtfertigen. Soweit ein Verfahren gegen den Veräusserer zur Unverbindlichkeit des 

öffentlich beurkundeten Kaufvertrages führen sollte, stünde der Beschwerdeführerin – 

worauf die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu Recht hingewiesen hat – die 

Möglichkeit offen, hinsichtlich der veranlagten Steuern und Gebühren ein 

Revisionsverfahren einzuleiten. Soweit ein rechtswidriges Verhalten des 

Grundbuchverwalters festgestellt werden sollte, hätte dies auf den Inhalt des 

Kaufvertrags keinen Einfluss, sondern Schadenersatz zur Folge. Der Antrag auf 

Sistierung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist daher abzuweisen.

3. Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass die Handänderung des Grundstücks 

Nr. 0001 und die Erhöhung des Schuldbriefes, die Beurkundung der ihnen zugrunde 

liegenden Verträge und die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch die 

veranlagten Handänderungssteuern sowie die Beurkundungs- und 

Grundbuchgebühren auslösen. Ebensowenig wendet sich die Beschwerdeführerin 

gegen die Berechnung der in Rechnung gestellten Steuern und Abgaben. Dazu kann im 

Übrigen auf die zutreffende und eingehende Darstellung der Rechtsgrundlagen und der 

Rechtsprechung insbesondere zur sogenannten Baubindung im vorinstanzlichen 

Entscheid verwiesen werden. Umstritten ist einzig, ob zu Recht der im Vertrag vom 

22. Oktober 2009 öffentlich beurkundete Kaufpreis von CHF 2‘500‘000 als 

Bemessungsgrundlage herangezogen wurde.

4. Gemäss Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen weiteren 

Leistungen des Erwerbers bemessen (Abs. 1); wurde kein Kaufpreis vereinbart oder 

liegt er unter dem Verkehrswert, ist dieser massgebend (Abs. 2). Die 

Beschwerdeführerin hat mit dem Veräusserer des Grundstücks Nr. 0001 

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unbestrittenermassen einen Kaufpreis inklusive Werklohn von CHF 2‘500‘000 

vereinbart. Der Vertrag wurde öffentlich beurkundet. Die Vertreterin der 

Beschwerdeführerin hat anlässlich der Beurkundung des Vertrags jede einzelne Seite 

des Bau- und Leistungsbeschriebs paraphiert und damit bestätigt, deren Inhalt zu 

kennen. Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, der Preis liege unter dem 

Verkehrswert. Das Grundbuchamt Q. hat dementsprechend für die Bemessung der 

Handänderungssteuern und der Grundbuchgebühren zu Recht auf diesen Preis 

abgestellt.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, der am 22. Oktober 2009 verurkundete Preis 

entspreche nicht ihrem Parteiwillen, da es sich beim dem Vertrag angefügten Bau- und 

Leistungsbeschrieb vom 20. Juni 2008 um eine Variante mit einem geringeren 

Leistungsumfang gehandelt habe. Sie hätte den Kaufvertrag nicht oder zu einem 

tieferen Kaufpreis unterzeichnet, wäre sie auf die verschiedenen Versionen des Bau- 

und Leistungsbeschriebs aufmerksam geworden. Dieser Einwand ist unbehelflich. 

Inwiefern ein anderer Bau- und Leistungsbeschrieb beziehungsweise der Hinweis auf 

verschiedene Versionen Einfluss auf das Zustandekommen des Kaufvertrages 

beziehungsweise den Kaufpreis gehabt hätte und sich die Beschwerdeführerin beim 

Abschluss des Vertrags in einem Irrtum befand, ist eine vertragsrechtliche Frage, 

welche auf dem zivilprozessualen Weg zu klären ist. Es besteht deshalb auch kein 

Anlass, im vorliegenden Beschwerdeverfahren, welches die Veranlagung von 

Handänderungssteuern und Gebühren zum Gegenstand hat, ein 

Sachverständigengutachten zum falschen Bau- und Leistungsbeschrieb und zu dessen 

Einfluss auf den Kaufvertrag einzuholen. Anhaltspunkte dafür, dass auf dem 

zivilprozessualen Weg festgestellt worden wäre, der am 22. Oktober 2009 

abgeschlossene Vertrag sei für die Beschwerdeführerin insbesondere hinsichtlich des 

vereinbarten Kaufpreises und Werklohnes unverbindlich, liegen – wie bereits ausgeführt 

– im Übrigen nicht vor.

Die Beschwerdeführerin behauptet sodann, der Grundbuchverwalter habe im 

Zusammenhang mit der Beurkundung und Eintragung im Grundbuch seine 

Sorgfaltspflichten verletzt. Eine solche Sorgfaltspflichtverletzung durch den Beamten 

des Grundbuchamtes Q., sei es in seiner Funktion als Urkundsperson, sei es in seiner 

Funktion als Grundbuchverwalter, müsste die Beschwerdeführerin – worauf auch die 

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Vorinstanz zutreffend hingewiesen hat – auf dem zivilrechtlichen Weg geltend machen 

(Art. 955 Abs. 1 ZGB; Art. 13  des Verantwortlichkeitsgesetzes, sGS 161.1; Art. 72 

Abs. 1 Ingress und lit. a VRP). Eine allfällige Rechtsverletzung durch den Beamten des 

Grundbuchs hätte im Übrigen Schadenersatz – und nicht in erster Linie die 

Unverbindlichkeit des Vertrages und des für die Bemessung der Handänderungssteuer 

und der Gebühren massgebenden Kaufpreises – zur Folge.

5. (…).

 

Demnach verfügt der Abteilungspräsident zu Recht:

Das Gesuch um Sistierung des Beschwerdeverfahrens wird abgewiesen.

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführerin bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

von CHF 1‘500 unter Verrechnung mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3. Ausseramtliche Kosten werden für das Beschwerdeverfahren nicht entschädigt.

 

Der Abteilungspräsident            Der Gerichtsschreiber

Zürn                                           Scherrer

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		2025-07-19T06:48:32+0200
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