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**Case Identifier:** 762de36c-262c-52e6-9f8a-d78f39f2081b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-10
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 10.01.2023 A/657/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-657-2021_2023-01-10.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/657/2021-LCI ATA/17/2023  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 10 janvier 2023 

3ème section 

    dans la cause  

Mme et M. A______ 
M. B______ 
Mme et M. C______ 
représentés par Me Michel SCHMIDT, avocat  
et 
Mme et M. D______ 
représentés par Me Jean-Daniel BORGEAUD, avocat 

contre 

M. E______ 
M. F______ 
G______ SA 
H______ SA 
I______ SA 
représentés par Me François BELLANGER, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

___________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
28 février 2022 (JTAPI/191/2022) 

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A/657/2021 

EN FAIT 

1) a. Mme et M. D______ (ci-après : les époux D______) sont propriétaires de la 
parcelle n° 440, feuille 27, de la commune de la J______ (ci-après : la ville), 
K______, d'une superficie de 1'564 m2, à l'adresse ______, rue L______. 

  Ils sont bénéficiaires d'une servitude interdisant toute construction qui ne 
serait pas une villa sur les parcelles nos 381, 382, 384 et 387. 

  Une maison d'habitation est érigée sur la parcelle. 

 b. Mme et M. A______ (ci-après : les époux A______) sont propriétaires de la 
parcelle n° 433, feuille 27, d'une superficie de 496 m2, à l'adresse ______, rue 
L______. 

  Une maison d'habitation est érigée sur la parcelle. 

  Ils sont bénéficiaires d'une servitude interdisant toute construction qui ne 
serait pas une villa sur les parcelles nos 381, 382, 384 et 387.  

 c. M. B______ est propriétaire de la parcelle n° 436, feuille 27, d'une 
superficie de 654 m2, à l'adresse ______, Chemin M______. 

  Une maison d'habitation est érigée sur la parcelle. 

 d. Mme et M. C______ (ci-après : les époux C______) sont propriétaires de la 
parcelle n° 428, feuille 27, d'une superficie de 193 m2, à l'adresse ______, rue 
L______. 

  Une maison d'habitation est érigée sur la parcelle. 

2) a. M. E______ est propriétaire de la parcelle n° 387, feuille 27, d'une 
superficie de 468 m2, à l'adresse ______, rue L______. 

  Une maison d'habitation est érigée sur la parcelle. 

 b. M. N______ est propriétaire de la parcelle no 381, feuille 27, d'une 
superficie de 467 m2, à l'adresse à l'adresse rue L______ ______. 

  Une maison d'habitation est érigée sur la parcelle. 

 c. M. F______ est propriétaire de la parcelle n° 382, feuille 27, d'une 
superficie de 443 m2 à l'adresse ______, rue L______. 

  Une maison d'habitation est érigée sur la parcelle. 

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 d. H______ SA (ci-après : H______) est propriétaire de la parcelle n° 384, 
feuille 27, d'une surface de 454 m2, à l'adresse ______, rue L______. 

  Une maison d'habitation est érigée sur la parcelle. 

 e. O______ SA, P______ Sàrl et Q______ SA (ci-après : O______, P______ 
& Q______) sont propriétaires de la parcelle n° 380, feuille 27, d'une surface de 
51 m2, à l'adresse ______, rue R______. 

  Ces parcelles sont sises en 3ème zone de construction à moins de 100 m les 
unes des autres.  

3)  Le 2 octobre 2018, le notaire de H______ a écrit au département du 
territoire (ci-après : le département ou DT) précisant qu'il avait été mandaté aux 
fins d'instrumenter l'acte portant radiation des servitudes de « Restriction au droit 
de bâtir » grevant les parcelles nos 380, 381, 382, 384 et 387.  

4)  Le 14 décembre 2018, les propriétaires des parcelles nos 380, 381, 382, 384 
et 387, par le biais du G______ SA (ci-après: G______ ou la requérante), ont 
déposé une demande d'autorisation de construire préalable (ci-après : DP), 
enregistrée sous DP 1______ auprès du département. 

  Cette demande avait pour objet initial la construction d'un immeuble de huit 
étages (R+8) de cinquante-six logements et surfaces d'activités au rez-de-chaussée 
sur les cinq parcelles précitées aux adresses ______, ______, ______ et ______, 
rue L______.  

5)  Le 18 février 2019, le propriétaire de la parcelle n° 438, à l'adresse ______, 
rue T______, a transmis des observations sur la DP 1______, relevant le caractère 
exceptionnel de la zone. Une étude globale devrait être faite préalablement à tout 
projet fait uniquement en fonction de la disponibilité de quelques parcelles. Un 
plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) permettrait de fixer globalement l'avenir 
de cette zone.  

6)  Dans le cadre de l'instruction de cette DP, de nombreux préavis ont été 
établis par les instances spécialisées, soit notamment :  

 - le 17 décembre 2018, la direction des autorisations de construire (ci-après : 
DAC), devenue l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC) a émis un 
préavis favorable avec dérogations à l'art. 11 al. 5 et 6 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
concernant notamment le gabarit des constructions, dont les conditions étaient 
pour le surplus remplies ; 

 - le 14 janvier 2019, l'office cantonal de l'agriculture et de la nature (ci-après : 
OCAN) s'est déclaré favorable au projet sous conditions. Au moment du dépôt de 

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l'autorisation définitive, il convenait de fournir un plan d'aménagement paysager 
(ci-après : PAP), prévoyant la plantation d'arbres à moyen développement en 
bordure de la rue L______ et de la rue R______. La requête en autorisation pour 
abattage des arbres devait être fournie au même moment ; 

 - par préavis du 29 janvier 2019, la commission d'architecture (ci-après : CA) 
a demandé la modification du projet. Ce dernier s'inscrivait dans un contexte de 
deux demi-îlots et l'objectif architectural en était la fermeture, prenant appui sur le 
pignon existant à la rue U______, par une barre proposant une tête en attique sur 
l'angle de cette rue. À l'autre angle, rue R______, le gabarit prévu comportait deux 
étages supplémentaires. 

  La CA pourrait être en faveur de la fermeture de l'îlot pour autant que le 
gabarit suggéré sur les rues L______/R______ soit porté au maximum à 21 m 
(R+6), avec l'option d'une superstructure se calquant sur celle proposée à l'angle 
des rues L______ et U______, pour favoriser une unité volumétrique de 
l'ensemble. Elle demandait que la liaison des volumes entre le bâtiment projeté et 
la toiture des immeubles mitoyens sis rue R______ soit soignée avec attention ; 

 - le 4 février 2019, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a 
indiqué ne pas être en faveur de la création d'un immeuble de logements en lieu et 
place des bâtiments existants compte tenu des valeurs élevées (valeur 
« intéressant ») reçues par les bâtiments sis à la rue L______ nos 31 à 37 lors du 
recensement architectural et des sites du canton de Genève, plan no 2______ du 
« Secteur T______ » (V______) validé le 4 février 2019 par l'office du patrimoine 
et des sites (ci-après : OPS). En outre, il demandait qu'une étude de plan de site 
soit initiée afin de protéger le secteur recensé ; 

 - le 25 février 2019, la ville a requis de nombreuses modifications du projet.  

  Le gabarit envisagé conférait un caractère remarquable au bâtiment non 
souhaitable, nuisant à l'harmonie urbanistique de la rue. Le projet portait préjudice 
à la lisibilité et aux qualités de l'îlot nouvellement créé. Il convenait de limiter le 
gabarit en R+6+attique et le 7ème niveau devait être en retrait sur tout le pourtour 
du bâtiment. Il était nécessaire d'étudier un attique unique au lieu de deux attiques 
séparés. 

  Dans un contexte de densification du quartier, elle demandait des cessions 
sur les trois côtés de l'immeuble projeté, afin d'élargir les trottoirs situés sur le 
domaine public et assurer leur continuité. Le projet, à ce stade, n'était pas 
conforme aux dispositions de l'art. 13 al. 2 du règlement relatif aux plans 
d'utilisation du sol de la J______ du 20 février 2007 (RPUS - LC 21 211), ne 
respectant ni le taux d'espace de détente ni le taux de pleine terre. Les places de 
stationnement surnuméraires devaient être compensées par la suppression de 
places à proximité en surface. 

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  Enfin, les conditions de levée des servitudes de restriction au droit de bâtir, 
en faveur de la parcelle no 435 lui appartenant, devraient être négociées avant le 
dépôt de la demande définitive ; 

 - le même jour, le service compétent de l'office de l’urbanisme (ci-après : 
SPI) a émis un préavis défavorable. 

  Le projet se situait dans le périmètre du recensement du patrimoine 
architectural et des sites du canton de Genève, plan no 2______ validé par l'OPS le 
4 février 2019. Les maisons prévues à la démolition en vue de réaliser le projet de 
construction/densification était considérées comme « monument et bâtiment 
intéressants et leurs abords ». Un plan de site allait être élaboré sur le périmètre 
ayant fait l'objet du recensement. Le projet proposait des gabarits maximums, en 
zone 3, qui étaient en rupture avec l'îlot existant. Le quartier de W______ était 
déjà dense et avait subi les dernières années passablement de surélévations ainsi 
que la construction de nouveaux bâtiments destinés à du logement. 

  Le plan de site était destiné à préserver la qualité du périmètre situé entre les 
rues R______ et S______. Sur le plan urbanistique, la présence de grands arbres, 
avec le chemin M______, en gravier, formaient un havre de tranquillité en centre-
ville. La rue L______, en retrait de la circulation de la rue de W______, était par 
ailleurs une rue étroite, utilisée largement par les piétons et la mobilité douce, qui 
reliait le quartier X______ et la rue Y______. La conformité du projet au RPUS 
n'était pas de son ressort mais était analysée par la ville. 

7)  Le 6 mars 2019, G______ s'est adressée à l'OAC s'agissant des préavis 
négatifs délivrés. Ceux-ci étaient contraires à l'objectif de densification du secteur, 
envisagé dès le milieu du siècle dernier. Elle n'avait pas eu l'occasion de se 
déterminer avant le recensement no 2______, en violation de son droit d'être 
entendue. Les villas existantes n'étaient pas conformes à l'affectation de la zone et 
occupaient un espace précieux au centre de la ville, dans un quartier pourtant 
parfaitement desservi par les transports publics et proche de toutes les zones 
d'emploi. Il n'existait en outre aucun obstacle de nature patrimoniale à la 
démolition des bâtiments existants. Le préavis du SMS devait donc être écarté et 
la demande préalable requise devait être délivrée. Subsidiairement, un accès aux 
éléments sur lesquels le SMS s'était fondé pour délivrer son préavis devait être 
accordé et il devait lui être permis de se déterminer à ce sujet avant qu'une 
décision ne soit prise, afin de respecter son droit d'être entendue. 

8)  Par courriel du 19 mars 2019, G______ a informé l'OAC avoir eu des 
discussions avec l'OPS sur la question de l'élaboration d'un plan de site sur le 
périmètre concerné. Ce dernier avait accepté d'entreprendre une réflexion sur le 
périmètre de l'étude. Dans la mesure où cet élément pouvait avoir un impact direct 
sur la DP 1______, elle priait l'OAC de surseoir à statuer jusqu'à la fin de cette 
réflexion. 

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9)  Le 8 juillet 2019, l'OPS a souligné le caractère particulier du secteur dit de 
« l'T______ », situé dans un quartier fortement densifié, ce secteur bénéficiait 
d'une arborisation remarquable et présentait une homogénéité par sa typologie et 
son architecture.  

  Conscient toutefois du besoin de densifier la ville, l'OPS acceptait le 
principe de la construction d'un immeuble de cinquante-cinq logements prévu par 
la DP 1______ en remplacement des quatre constructions existantes. En 
collaboration avec la ville, une étude de plan de site allait être initiée, afin de 
« sauvegarder le secteur de l'T______ et de conserver l'identité urbaine de ce 
quartier. La rue L______ sera intégrée dans le périmètre étudié par le plan de site, 
dès lors, [nous demandons] que le rapport à la rue de la construction projetée soit 
traité de manière harmonieuse et en continuité avec le dispositif urbain existant, 
mais aussi que le traitement des espaces extérieurs de la nouvelle construction 
fasse l'objet d'une étude paysagère ». 

10)  Le 22 juillet 2019, le SMS a émis un préavis favorable avec souhaits.  

  Il a souligné que le projet impliquait la démolition des bâtiments sis à la rue 
L______ nos ______ à ______ et que l'État de Genève, en collaboration avec la 
ville, souhaitait initier une étude de plan de site afin de sauvegarder le secteur de 
l'T______ et conserver l'identité urbaine de ce quartier. 

  Toutefois, « au vu du courrier du directeur général de l'office du patrimoine 
et des sites du 8 juillet 2019, envoyé au G______, qui [admettait] le principe de la 
construction d'un immeuble de 55 logements prévu dans la DP 1______, dès lors, 
[il] émett[ait] un avis favorable à la requête DP 1______ », le SMS souhaitait que 
l'étude des nouveaux bâtiments bordant la rue L______ et le rapport à la rue des 
nouvelles constructions soient traités de manière harmonieuse et en continuité 
avec le paysage urbain existant et que la question des espaces extérieurs des 
nouvelles constructions fasse l'objet d'une étude paysagère. 

11)  Le 19 septembre 2019, la requérante a notamment informé l’OAC qu'en 
raison de l'acceptation de principe de l'OPS, il avait modifié le projet selon les 
préavis rendus, qui ne concernait plus que cinquante-cinq logements. Ainsi, il lui 
faisait part de la modification du gabarit, limité à R+6+attique au lieu de R+8, et 
de l'élargissement des trottoirs des trois côtés de l'immeuble, rendu possible en 
redimensionnant les jardins prévus au rez-de-chaussée. 

12)  Le 17 décembre 2019, les époux A______, C______ et M. B______ ont 
remis des observations à l'encontre de la DP 1______ à laquelle ils étaient 
fermement opposés.  

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13)  À la suite de modifications du projet, notamment du nombre de logements 
passant de cinquante-cinq à cinquante-trois, des nouveaux préavis ont été établis 
par les instances spécialisées : 

 - 14 octobre 2019, le SMS a réitéré son préavis favorable, les souhaits 
initialement mentionnés dans le préavis précédent étant repris sous forme de 
conditions (impératives). Il a également relevé les valeurs patrimoniales basses 
attribuées aux bâtiments sis ______ à ______, rue L______ lors du recensement 
de la périphérie urbaine réalisé en septembre 1990 « RAPU plan no 3______) soit 
pour les fiches S4______, S5______ et S6______ "pas de valeur patrimoniale" et 
pour la fiche S7______, "bâtiments à documenter en cas de démolition" » ; 

 - le 1er octobre 2019, la CA s'est déclarée favorable au projet avec 
dérogations. Elle prenait note de la volonté de « fermer » l'îlot en s'appuyant sur le 
pignon existant du côté de la rue U______. S'agissant des plans, elle était 
favorable à la dérogation selon l'art. 11 al. 5 et 6 LCI, le projet tenant compte des 
éléments énumérés dans son précédent préavis. Le 7 juillet 2020, elle a réitéré son 
accord au projet, considérant qu'il s'implantait harmonieusement et avec une 
volumétrie adaptée au contexte urbanistique environnant. Elle réservait sa 
détermination à ce stade sur les typologies. Enfin, le 1er septembre 2020, elle a 
indiqué qu'elle était favorable à la dérogation selon l'art. 11 LCI, le projet 
répondant à ses précédentes remarques ; 

 - le 11 novembre 2019, la ville a demandé de limiter le gabarit à R+6 et a 
redemandé les modifications déjà requises dans son premier préavis, s'agissant des 
places de stationnement surnuméraires et des dimensions des trottoirs, rappelant 
que le projet n'était pas conforme à l'art. 13 al. 2 RPUS, l'octroi d'une dérogation 
étant réservé. Il était suggéré que la toiture soit rendue accessible aux habitants et 
végétalisée pour pallier le déficit de surfaces de détente pour les locataires. Le 
24 juillet 2020, à la suite du dépôt de nouveaux plans, elle s'est déclarée favorable 
au projet sous conditions. Il convenait encore de rétrécir les jardins côté rue 
L______ et rue R______ afin d'élargir le trottoir. La servitude de restriction de 
bâtir en faveur de la parcelle no 435 devait être finalisée avant le dépôt de 
l'autorisation définitive. Si le projet n'était pas conforme à l'art. 13 al. 2 RPUS, 
elle était disposée à entrer en matière sur le principe d'une dérogation au regard 
des efforts fournis pour végétaliser la toiture et la rendre accessible aux habitants. 
En outre, comme le projet prévoyait un excédent de seize places de parking, il 
était demandé que cette offre excédentaire corresponde à la suppression du même 
nombre de places de stationnement en surface à proximité, conformément à 
l'engagement pris par les propriétaires. Les 14 septembre et 15 décembre 2020, 
elle s'est à nouveau déclarée favorable au projet, au regard des préavis précédents, 
rappelant les conditions de ces derniers ; 

 - le 14 octobre 2019, le SPI a établi un préavis favorable au projet, avec 
souhaits. Il convenait de lui fournir des documents, avec maquette, incluant le 

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« projet Omarini », qui faisait partie du même îlot et partageait la même rampe 
d'accès au sous-sol. Les deux projets ne pouvaient être dissociés. Une partie de la 
toiture devait être accessible aux habitants et le solde devait être végétalisé et 
couvert de panneaux solaires. Le quartier était densément construit et le projet ne 
comportait aucun espace commun ou public. Une meilleure articulation entre le 
trottoir côté rue L______ et les terrasses des logements au rez-de-chaussée devait 
être explorée. Enfin, il fallait renoncer aux deux attiques et éviter un attique plein 
qui péjorerait encore plus l'ensoleillement des maisons situées côté pair de la rue 
L______ et se limiter à un gabarit R+6, soit 21 m à la corniche (altitude de 
référence de la ville).  

  Dans les remarques, il était relevé que le projet se trouvait dans un périmètre 
ayant fait l'objet d'un recensement du patrimoine architectural validé le 4 février 
2019 par l'OPS et un plan de site devait être établi sur ce périmètre. Cependant, 
l'OPS était revenu sur le périmètre prévu pour le plan de site, par un courrier 
adressé au promoteur le 8 juillet 2019, acceptant le principe de la construction 
d'un immeuble de logement en remplacement des quatre constructions.  

  Dans son dernier préavis du 29 juin 2020, favorable avec souhaits, il a 
requis une garantie concernant la toiture, qui devait être un espace commun 
destiné aux habitants des trois allées de l'immeuble. Il appréciait la proposition 
faite en toiture. Les arbres dessinés sur l'élévation donnant sur la rue L______ 
n'existaient pas sur les plans en coupe et vu l'étroitesse des trottoirs, de telles 
plantations semblaient compromises ; 

 - les 4 novembre 2019 et 16 juillet 2020, l'office cantonal des transports 
(ci-après : OCT) a demandé que le projet soit modifié et diverses pièces fournies, 
soit l'accord du propriétaire du fonds voisin pour mutualiser l'accès au parking et 
les plans permettant de visualiser concrètement cette mutualisation. Le 1er octobre 
2020, il a sollicité une dernière modification du projet, invitant le maître d'ouvrage 
à diminuer le nombre global de places de stationnement, afin de limiter le sous-sol 
à un niveau et non deux. Le projet devait être accompagné d'un plan mentionnant 
les adaptations nécessaires du domaine public pour permettre l'accès au parking. 
Le 18 décembre 2020, il a rendu un dernier préavis favorable sous conditions 
(impératives). Il convenait d'avoir l'accord de la ville pour la modification du 
domaine public, de fournir les plans d'adaptation de ce dernier au moment de 
l'autorisation de construire définitive et de placer le stationnement des vélos au 
premier sous-sol et non au second, celui-ci étant difficile d'accès pour ces 
derniers ; 

 - le 30 septembre 2019, l'OCAN a préavisé favorablement le projet sous 
conditions (impératives), précisant qu'une requête en abattage d'arbres, un plan 
d'abattage ainsi qu'un plan d'aménagement paysager devaient être fournis au 
moment du dépôt de l'autorisation définitive. Le 25 juin 2020, compte tenu de la 
densification et minéralisation du quartier, et de la réduction conséquente de la 

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masse végétale ainsi engendrée, il a sollicité une modification du projet. Il 
convenait de prévoir au moins deux espaces permettant la plantation de deux 
arbres à moyen-grand développement (minimum 25 m2 chacun) afin d'offrir une 
image paysagère de qualité au site et une plus-value écosystémique. Le 4 
septembre 2020, il a rendu un préavis favorable sous conditions (impératives), 
rappelant la condition de fournir un plan d'aménagement paysager qui devait 
proposer de la végétation à moyen-grand développement en bordure de la rue 
L______. En outre, les fosses de plantations devaient être conformes à la coupe 
BB ; 

 - après avoir demandé des pièces complémentaires les 24 septembre 2019 et 
27 août 2020, la DAC a établi un préavis favorable avec dérogations le 10 
novembre 2020. Les distances aux vues droites et aux limites de parcelles 
n'étaient pas respectées avec les parcelles nos 383 et 386, tout comme le gabarit 
théorique du bâtiment, dépassé côté rue, mais les critères de dérogation selon l'art. 
11 al. 5 et 6 LCI étaient réunis ; 

 - tous les autres préavis établis par les instances spécialisées étaient 
favorables, cas échéant sous conditions. 

14)  Le ______ 2021, le département a délivré l'autorisation préalable de 
construire DP 1______, laquelle a été publiée dans la Feuille d'avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après: FAO) le même jour. 

  Les droits des tiers demeuraient réservés (ch. 1 de l’autorisation) et les 
conditions figurant dans divers préavis, notamment celui du SMS, faisaient partie 
intégrante de l’autorisation. 

15)  Par acte du 19 février 2021, les époux A______, C______ et M. B______ 
(ci-après : les recourants A______ et consorts) ont interjeté recours auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), contre l'autorisation 
DP 1______, concluant principalement à son annulation. Ils ont pris des 
conclusions préalables, demandant la production des études historiques réalisées 
par la ville portant sur les parcelles nos 381, 382, 384 et 387 et les auditions de 
l’ancienne directrice de l'OPS, de la conservatrice cantonale des monuments et des 
sites, et des représentants du SMS, du SPI et de la ville ayant rendu les préavis.  

  La ville avait lancé deux études en 2002 et 2018 concernant le périmètre 
incluant les parcelles visées par la DP 1______, afin de poursuivre l'objectif du 
plan directeur cantonal 2030 (ci-après : le PDCn 2030) visant à préserver les 
bâtiments dignes de protection. Ces études n'avaient pas été rendues publiques 
mais concluaient à la préservation nécessaire du patrimoine bâti et naturel dans le 
quartier de l'T______, incluant les parcelles visées par le projet querellé. L'OPS 
avait confirmé cette nécessaire préservation en adoptant le plan no 2______, qui 
établissait un périmètre de recensement architectural et des sites, couvrant les 

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parcelles visées par la DP 1______. C'était ainsi logique que les premiers préavis 
fussent négatifs. Or, le revirement des instances spécialisées laissait à penser que 
des pressions avaient été exercées en cours d'instruction du dossier, il était donc 
nécessaire de procéder aux actes d'enquêtes sollicités. 

  La DP querellée ne reposait sur aucun PLQ en force, contrairement à l'art. 1 
al. 2 loi sur l’extension des voies de communication et l’aménagement des 
quartiers ou localités du 9 mars 1929 (LExt - L 1 40). En son absence, et pour 
préserver le site, l'autorisation devait être annulée. 

  Le principe de coordination n'était pas respecté. La DP 1______ violait les 
servitudes de non-bâtir dont les parcelles nos 435 et 433 étaient bénéficiaires. 
Ainsi, comme ils étaient en l'état opposés à la radiation, seule une expropriation 
était possible. Or, faute de logements d'utilité publique prévus par le projet de 
construction, rien ne légitimait une telle procédure. Dans ces conditions, 
l'autorisation était prématurée et violait le principe de coordination. Cette 
problématique était une question préjudicielle, qui aurait dû être tranchée avant la 
délivrance de l'autorisation querellée. 

  Enfin, ils estimaient que l'art. 13 RPUS, concernant le taux d'espaces verts, 
n'était pas respecté et que l'art. 14 RPUS, concernant l'octroi d'une dérogation, 
n'était pas applicable. La ville ne s'était pas déterminée sur ce point, réservant son 
analyse jusqu'au moment de l'autorisation définitive. Partant, il convenait 
d'annuler l'autorisation pour ce motif. 

  Le recours a été enregistré sous le numéro de cause A/657/2021.  

16)  Par acte du 22 février 2021, les époux D______ ont interjeté recours auprès 
du TAPI contre l'autorisation délivrée le 21 janvier 2021, concluant 
principalement à son annulation. Préalablement, des mesures d'instruction étaient 
requises, en particulier un transport sur place et plusieurs auditions, notamment du 
directeur de l'OPS, de la conservatrice cantonale, de l'ancien directeur du SMS et 
du président de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : 
CMNS).  

  L'autorisation DP 1______ consacrait une violation du droit, en particulier 
de l'art. 4 let. a de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites 
du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05). En effet, les villas présentes dans la zone 
avaient été recensées comme « intéressantes » et pouvaient être qualifiées de 
monuments dignes d'intérêt au sens de cette dernière disposition ou d'ensemble 
bâti méritant d'être protégé au sens de l'art. 35 al. 2 let. a LPMNS, mais en tous les 
cas, leur valeur patrimoniale ne pouvait être ignorée par l'autorité intimée. La 
conséquence du recensement imposait de mettre en place des mesures de 
protection, par exemple un plan de site, apte à protéger la zone concernée. Or, en 

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choisissant d'autoriser la démolition de ces villas, le département violait ses 
obligations de protection découlant de la loi. 

  Les parcelles concernées constituaient un ensemble protégé au sens des 
art. 89 ss LCI et les bâtiments qui s'y trouvaient ne pouvaient donc pas être 
démolis. Le projet de construction, moderne, contrevenait à l'art. 90 al. 1 LCI, qui 
prévoyait que les ensembles protégés devaient être conservés. 

  Au vu de l'existence de ces ensembles, la CMNS et non le SMS aurait dû se 
prononcer. Compte tenu du revirement de ce dernier et de la motivation 
paradoxale de ses préavis, il fallait s'en écarter, pour admettre que les parcelles 
formaient une partie importante du secteur de l'T______, à préserver. 

  Le département aurait dû faire usage des art. 15 LCI et 13B de la loi 
d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 
(LaLAT - L 1 30) au lieu d'autoriser un projet impliquant la démolition de villas et 
la construction « d'un immeuble aux proportions monumentales dénaturant l'unité 
architecturale du quartier », alors même que la nécessité de protection du 
patrimoine par l'élaboration d'un plan de site était connue. En s'abstenant, il avait 
commis un excès de son pouvoir d'appréciation, raison pour laquelle l'autorisation 
devait être annulée. 

  La zone concernée faisait l'objet du PLQ no 8______, très ancien, mais 
jamais abrogé. Il prévoyait deux constructions hautes sur les parcelles nos 381 et 
387, aux extrémités de cette portion de la rue L______, et deux constructions 
basses (R+1) sur les parcelles nos 382 et 384, qui formaient le centre de barre. Le 
projet de construction était ainsi contraire audit PLQ, la barre d'immeuble 
culminant à 24 m et comportant sept niveaux d'un seul tenant. 

  Les gabarits prévus par la DP 1______ n'étaient pas conformes au droit et 
consacraient un excès ou abus du pouvoir d'appréciation du département. Selon la 
carte adoptée le 18 février 2009 sur la base de l'art. 27 al. 4 LCI, pour le secteur 
V______/W______/Z______, les parcelles concernées par la DP 1______ 
n'étaient pas représentées parmi les immeubles susceptibles de convenir à un 
projet de gabarit augmenté. Partant, le gabarit prévu par le projet, à 21,09 m, se 
trouvait au-dessus du gabarit autorisable, même en prenant en compte les 
dérogations octroyées. Enfin, accorder la dérogation de 3 m prévue à l'art. 27 al. 5 
LCI consacrait un abus et un excès du pouvoir d'appréciation, dès lors que ce 
projet ne tenait pas compte de l'harmonie urbanistique de la rue L______, 
émergeant de deux niveau au-dessus de la corniche par rapport au gabarit de la rue 
R______. 

  Le projet avait un impact important sur l'ensoleillement de leur parcelle et 
cet inconvénient aurait dû être pris en considération par le département. Dans ces 

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conditions, il s'agissait d'une violation de l'art. 14 LCI, nécessitant d'annuler 
l'autorisation. 

  Le projet violait également l'art. 13 RPUS. La ville l'avait d'ailleurs reconnu 
mais s'était limitée à indiquer être disposée à étudier une demande de dérogation. 
Or, en raison de la nature de la DP 1______, il ne serait plus possible d'octroyer 
une dérogation au stade de l'autorisation définitive, dès lors que l'implantation, le 
volume, les gabarits et les accès étaient fixés par la présente autorisation 
préalable. Enfin, la dérogation à laquelle la ville semblait favorable ne pouvait pas 
être octroyée, dès lors que le RPUS ne bénéficiait pas qu'aux habitants de 
l'immeuble et que la végétalisation de la toiture, certes accessible aux habitants, ne 
pouvait remplacer un espace vert ou de détente au sens de l'art. 13 RPUS. 

  Le projet était enfin contraire à de nombreuses servitudes, qui restreignaient 
pourtant de manière impérative les possibilités de bâtir sur les parcelles 
concernées. La réalisation de la construction querellée était ainsi impossible. Il 
convenait donc d'annuler l'autorisation pour ce motif également. 

  Le recours a été enregistré sous le numéro de cause A/679/2021. 

17)  Par jugement du 28 février 2022, après réponses de MM. E______ et 
F______, de H______ SA, G______ SA et de I______ SA – représentant M. 
N______ –, et du département, production du plan no 2______, relatif au 
recensement architectural et des sites pour le secteur de l'T______ (V______), 
décision de jonction des causes sous le numéro A/657/2021 (DITAI/248/2021), 
répliques des différents recourants, production d'un courrier daté du 4 février 2020 
adressé par AA______ à l'OPS, dans lequel il requérait la mise à l'inventaire des 
maisons sises sur les parcelles visées par le projet d'autorisation, en raison de leur 
caractère historique, afin de conserver l'histoire urbanistique du quartier, 
nouvelles déterminations du département et de G______ SA, ainsi que 
déterminations des parties sur la question des vides d’étages, le TAPI a rejeté les 
recours. 

  Les recourants étaient propriétaires de parcelles voisines, situées, à teneur 
du système d'information du territoire à Genève (ci-après : SITG), à moins de 100 
m des parcelles sur lesquelles le projet de construction était envisagé, de part et 
d'autre de la rue L______. Invoquant notamment des arguments issus du droit 
public de la construction, susceptibles d’avoir une incidence concrète sur leur 
situation de fait, ils disposaient de la qualité pour recourir.  

  Les mesures d'instruction sollicitées (un transport sur place, la production 
des études historiques réalisées par la ville portant sur les parcelles nos 381, 382, 
384 et 387 ainsi que les auditions des conservatrices cantonales, des représentants 
du SMS, du SPI et de la ville, ayant rendu les préavis, du président de la CMNS et 

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de l'ancien directeur du SMS), en soi non obligatoires, n'apparaissaient pas 
nécessaires. 

  La problématique relative au vide d'étage de 2,50 m selon la coupe A-A' 
était prématurée dans la mesure où cette question devrait être examinée lors de la 
demande définitive, étant relevé que des dérogations étaient prévues par la loi 
sous certaines conditions. De plus, le projet avait été analysé de manière 
circonstanciée par la CA, instance composée de spécialiste en matière 
d’architecture, laquelle n’avait pas relevé de problématique particulière quant au 
vide d’étage réduit, en particulier sur la question de l’habitabilité des futurs 
appartements, et l’intégration du projet dans le quartier et avec les bâtiments 
contigus. 

  Les parcelles nos 380, 381, 382, 384 et 387 se situaient dans un périmètre où 
le PDCn 2030 renvoyait à la fiche A01, relative à l'intensification du 
renouvellement urbain et ayant pour objectif de promouvoir la densification et 
l'extension du centre urbain dense. Les objectifs attendus étaient notamment la 
« requalification et la densification de sites centraux, contribuant à une utilisation 
optimale des zones à bâtir et du sol », une « forte augmentation du parc de 
logements, dont une part importante de logements à caractère social », le 
« développement de la mixité sociale, générationnelle et fonctionnelle », et la 
création de quartiers durables, assurant de bonnes conditions de vie. La 
construction prévue permettait justement de requalifier et densifier plusieurs 
parcelles, de fermer un îlot déjà bâti avec cohérence, contribuant à une utilisation 
rationnelle du sol, permettant aussi l'augmentation du nombre de logements, le 
développement de la mixité et la création de quartiers durables. Le SPI avait 
d’ailleurs préavisé favorablement le projet, confirmant sa conformité à la 
planification directrice cantonale. 

  Le département, conformément à ses obligations, avait procédé à un 
recensement du secteur de l’T______. Après avoir effectué une pesée des intérêts 
entre densification et protection, il avait finalement décidé de privilégier la 
densification des parcelles concernées par le projet, qui se situaient – et c'étaient 
les seules – hors du secteur de l’T______ proprement dit, qui formait un rectangle 
délimité par la rue L______, la rue de l’T______ et les rues S______ et R______. 
Il avait donc jugé qu’il ne se justifiait pas, pour des raisons de densification, 
d’adopter un plan de site pour les parcelles concernées par le projet. Le projet était 
donc conforme au plan directeur cantonal. 

  S’agissant de la ville, son plan directeur prévoyait la densification 
qualitative des quartiers centraux. En particulier, il en ressortait que les quartiers 
centraux tels que W______/AB______ n’évolueraient pas par grands projets mais 
par une multitude de petites opérations dispersées. Ainsi, le projet était conforme 
à cette planification, ce que la ville, par son préavis favorable, avait également 
relevé. 

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  Compte tenu de ces considérations, l'autorisation querellée était conforme à 
la planification directrice cantonale et communale.  

  Le PLQ no 8______ ne trouvait plus application, dès lors qu'il n'avait pas été 
approuvé formellement dans le délai de huit ans à compter de l'entrée en vigueur 
de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700), 
ce que les recourants ne contestaient pas. Il était donc caduc. Il n'existait donc pas 
de PLQ sur les parcelles concernées par le projet et il ressortait du dossier 
qu’aucune des autorités compétentes n’avait exigé qu’un (nouveau) PLQ soit 
adopté dans le périmètre concerné. Ce secteur était déjà fortement urbanisé, à 
l’exception du périmètre de l’T______, pour lequel l’OPS souhaitait d’ailleurs 
l’adoption d’un plan de site, encore en cours d’examen à teneur du dossier.  

  Contrairement aux dispositions de la zone de développement, il n’existait 
aucune obligation, en zone ordinaire, d’adopter un plan d’affectation spécial. 

  La formulation potestative qui figurait dans la loi indiquait précisément que 
le Conseil d’État pouvait, mais ne devait pas adopter un tel plan. Il s’agissait 
d’une faculté, dont il était libre de faire usage ou non, en opportunité. Le Conseil 
d’État avait d’ailleurs utilisé à l’époque la possibilité qui lui offrait cette 
disposition, en adoptant le plan no 8______, désormais caduc, comme déjà 
constaté. Dès lors, aucune obligation résultant de la LExt ne s’opposait à la 
délivrance de l’autorisation. 

  Contrairement aux allégations des recourants, le département avait effectué 
la pesée des intérêts entre impératifs de protection et construction de logements. Il 
avait préféré choisir cette seconde voie, en s’appuyant sur les préavis favorables 
émis, bien que les bâtiments aient été considérés comme intéressants lors du 
recensement. Cette qualification n’imposait toutefois pas de facto la prise de 
mesures de protection. Le département, faisant usage de son pouvoir 
d’appréciation et se basant sur les préavis, positifs, des instances spécialisées soit 
en particulier la CA, le SMS et le SPI, était en droit de délivrer l’autorisation 
préalable de construire, sans pour autant violer la LPMNS. 

  Les bâtiments appelés à être démolis, en zone 3 ordinaire, ne faisaient 
l’objet d’aucun plan de site et n'étaient visés par aucune mesure de protection. Les 
parcelles concernées par la procédure, contrairement aux bâtiments limitrophes 
(sic), n'appartenaient pas à un ensemble figurant dans la liste visée par la loi. La 
CMNS n'avait par conséquent pas à émettre de préavis dans le cadre de 
l'instruction de la demande d'autorisation de construire querellée. Si les bâtiments 
avaient été recensés comme intéressants, le département, suivant l’avis du SMS, 
n’avait pas estimé qu’il convenait pour autant de les considérer comme un 
ensemble ni de les inclure dans le plan de site. Dans le cadre de la pesée des 
intérêts, le département avait préféré privilégier la protection du secteur de 
l’T______, délimité par les rues L______ et de l’T______ au nord et au sud, et 

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par les rues R______ et S______ à l’ouest et à l’est. L’historique des quatre 
parcelles écartées de ce périmètre permettait également de comprendre cette 
décision, les murs en attente des immeubles hauts sis rue AC______ et rue 
R______, démontrant que la fermeture de l’îlot avait un sens urbanistique et 
historique, ce que les instances spécialisées avaient retenu. Ainsi, les recourants 
n'avaient pas démontré en quoi le département aurait abusé ou excédé son pouvoir 
d’appréciation en délivrant l’autorisation préalable de construire, en se fondant sur 
les préavis favorables. Le fait que les bâtiments sis au ______ et ______ rue 
U______ et au ______ et ______ rue R______, appartenaient quant à eux à des 
ensembles protégés, ne conférait pas d’office une protection aux bâtiments et 
parcelles limitrophes (sic). À ce propos, ni les structures ni les éléments dignes de 
protection de ces immeubles ne seraient mis en danger par la nouvelle 
construction, laquelle viendrait s’accoler à leurs façades en pignon, la CA ayant 
exigé à cet égard la prises de précautions particulières. 

  Si le recensement architectural cantonal (ci-après : RAC) avait qualifié les 
bâtiments et leurs abords sur les parcelles concernées par le projet 
d’« intéressants », le département, suivant en cela l’OPS, avait privilégié, après 
pesée des intérêts, la construction de logements supplémentaires à la mise sous 
protection des maisons susmentionnées, comme la formulation potestative de la 
loi le lui permettait. L’étude du plan de site était ainsi limitée au périmètre entre la 
rue de l’T______, la rue S______, la rue L______ et la rue R______. Toutefois, 
l’OPS avait requis dans son préavis que le rapport du nouveau bâtiment à la rue 
L______ soit traité de manière harmonieuse et en continuité avec le dispositif 
urbain existant, tout comme la planification des espaces extérieurs, qui devait faire 
l’objet d’une étude paysagère. Dans ces conditions, le département n’avait ainsi 
pas excédé ni abusé de son pouvoir d’appréciation, en considérant qu’il n’était pas 
nécessaire de faire usage de l'art. 13B LaLAT. 

  Il ne pouvait pas être retenu que le projet nuirait au caractère ou à l'intérêt 
du quartier, de la rue, d'un site naturel ou de points de vue accessibles au public, 
au sens de l’art. 15 LCI compte tenu des préavis figurant au dossier, en particulier 
celui favorable de la CA et de la ville. Les parcelles concernées n'étaient au 
bénéfice d’aucune protection et entourées, à l’exception du secteur de l’T______, 
au nord, d’immeubles divers et d’époques différentes. Le propre d’une 
autorisation préalable était de déterminer l’implantation, la destination, le gabarit, 
le volume et la dévestiture, la question de l’intégration du projet dans son 
environnement bâti étant plus spécifiquement analysée au stade de l’autorisation 
définitive, une fois les questions architecturales (façades, coloris, végétation) 
précisément déterminées. Les recourants ne faisaient finalement que substituer 
leur propre appréciation de la situation à celle de l’autorité compétente. 

  Selon les plans visés ne varietur, notamment des coupes et gabarits A-A’, 
B-B’, C-C’ et D-D’, la hauteur de 27 m était respectée et l’étage supérieur se 

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situait en retrait de la ligne verticale en respectant une ligne oblique nette formant 
un angle de 35° avec la ligne de base. S’agissant du gabarit, le projet, selon les 
coupes et plans produits, se situait donc parfaitement dans le gabarit théorique tel 
que les quatre premières zones l’exigeaient, à l’exception des coins aux extrémités 
du bâtiment projeté sur la rue AC______ qui bénéficiaient des dérogations 
modestes octroyées en application de la loi. Tant la CA que l’OAC avaient 
préavisé favorablement le projet moyennant l’octroi d’une dérogation selon l’art. 
11 al. 5 et 6 LCI. La CA avait examiné le projet en détail et avait sollicité 
plusieurs modifications de celui-ci afin qu’il soit conforme. En particulier, après 
avoir demandé la suppression des deux attiques initialement prévus et la 
modification du projet, la CA avait considéré en dernier lieu que le projet 
s’implantait harmonieusement dans le quartier et n’avait pas retenu qu’il résultait 
une rupture d’échelle, estimant que la volumétrie était adaptée au contexte 
urbanistique environnant. Les recourants n'avaient apporté aucun élément 
permettant de considérer qu’il faille s’écarter de ces préavis, émis par les instances 
spécialisées. L’art. 27 al. 4 LCI ne concernait en outre spécifiquement que les 
surélévations et non les démolitions puis reconstructions d’un bâtiment nouveau et 
la carte citée par les recourants concernant les bâtiments qu’il était possible de 
surélever était uniquement indicative, l’absence de mention des bâtiments 
n’empêchant pas, selon les conditions, leur surélévation. Cette disposition n’était 
donc pas applicable en l’espèce. Aucun élément n’imposait que le département 
s’écarte du préavis de la CA, si bien qu’il n’avait ni abusé ni excédé son pouvoir 
d’appréciation en se fiant à ce préavis et en décidant d’octroyer l’autorisation, les 
art. 11 et 27 LCI étant respectés. 

  Les recourants ne précisaient pas quelle perte d'ensoleillement ils subiraient 
à cause du nouveau bâtiment. Ils se contentaient d’évoquer la certitude « d’une 
perte d’ensoleillement notable », en particulier au soleil couchant, au regard de la 
localisation du projet et de leur parcelle. Rien n’indiquait que celle-ci atteindrait 
les deux heures supplémentaires d'ombrage retenu par la jurisprudence, ni même 
qu’elle recouvrirait les parcelles voisines. Il ne figurait au dossier aucune 
expertise sur cette problématique particulière. Le projet se trouvait dans une zone 
qui permettait la construction projetée, de sorte que les voisins devaient en 
principe souffrir une diminution d'ensoleillement de leur parcelle. De plus, 
l'intérêt public à la construction contestée, qui permettrait de mettre sur le marché 
locatif genevois cinquante-cinq (recte : cinquante-trois) nouveaux logements à 
proximité du centre-ville, devait l'emporter sur la perte d'ensoleillement qui serait 
à déplorer, pour autant qu’elle existe. 

  Si le principe de coordination découlant de la jurisprudence fédérale en 
matière d'aménagement du territoire commandait de faire traiter par une seule 
autorité ou au moins de rendre simultanément les décisions administratives liées à 
un même dossier, force était de constater qu'en l'espèce, ce principe ne trouvait 
pas application. En effet, la question des servitudes n'était pas du ressort du 

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département, lequel ne faisait qu’appliquer la législation genevoise en matière de 
constructions. À ce stade, la problématique de l’expropriation des servitudes 
précitées était exorbitante à l’objet du litige. Au demeurant, le respect du droit des 
tiers faisait partie intégrante de l'autorisation de construire, ceux-ci étant réservés 
au ch. 1 de l’autorisation préalable. 

  La ville s'était prononcée à plusieurs reprises sur le projet, constatant certes 
l'irrespect de l'art. 13 RPUS s'agissant du taux d'espace vert en pleine terre mais 
indiquant être disposée à une demande de dérogation, qu'elle étudierait en temps 
voulu, soit au stade de la demande définitive. Or, s'il était exact de considérer 
qu'en raison de la nature de la DP 1______, l'implantation, le volume, les gabarits 
et les accès seraient fixés, il serait toutefois loisible à la ville d'octroyer une 
dérogation au stade de l'autorisation définitive, ce qui relevait de ses compétences. 
Elle avait d'ailleurs mentionné être favorable à une potentielle dérogation au 
regard de l'accessibilité et de la végétalisation de la toiture proposée dans le projet. 
L'argument selon lequel une telle dérogation ne pourrait être octroyée, la 
végétalisation de la toiture ne pouvant remplacer un espace vert ou de détente au 
sens de l'art. 13 RPUS, ne pouvait ainsi pas être suivi, au vu des définitions du 
RPUS, car la notion d’espace vert qu’il contenait ne concernait pas seulement le 
sol et l’accès au public, mais plus largement toute surface, privée ou publique, à 
usage collectif, conçue pour le délassement, libre de construction et inaccessible 
aux véhicules. Enfin, la ville serait amenée à se déterminer une nouvelle fois sur 
cette question dans le cadre de l’examen de la demande d’autorisation de 
construire définitive et le respect, moyennant dérogation ou non, du RPUS, serait 
à cette occasion examiné une nouvelle fois. 

18) a. Par acte du 1er avril 2022, les époux A______ et consorts ont interjeté 
recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative) contre le jugement précité, concluant à son annulation et 
à celle de la DP 1______. Ils ont repris leurs conclusions préalables formulées 
par-devant le TAPI sollicitant en plus qu'une expertise faite par un historien de 
l'art soit ordonnée.  

  Ils avaient récemment adressé des requêtes à la ville et à l'OPS afin d'obtenir 
un certain nombre de documents en se prévalant de la loi sur l’information du 
public, l’accès aux documents et la protection des données personnelles du 
5 octobre 2001 (LIPAD - A 2 08). 

  Leur droit d'être entendu avait été violé dans la mesure où le TAPI n'avait 
pas procédé aux actes d'instruction sollicités. Il s'était en effet contenté de suivre 
la position du département par rapport à la pesée d'intérêts qu'il avait effectuée 
alors qu'il n'avait produit aucun document pour étayer ses explications. Les actes 
d'enquêtes requis par les recourants auraient permis au TAPI, au vu du 
changement de position inexplicable de l'OPS, de comprendre plus précisément le 
processus de décision qui avait été suivi et si les parcelles visées par l'autorisation 

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querellée et leurs bâtiments devraient être ou non préservés au regard de leurs 
particularités. Au surplus, l'expertise par un historien de l'art requise permettrait 
de déterminer si les parcelles visées par l'autorisation de construire contestée 
devaient ou non être incluses dans un plan de site, respectivement si les bâtiments 
concernés devaient être préservés et inscrits à l'inventaire.  

  Le TAPI avait violé l'art. 4 let. a LPMNS. En effet, il s'était référé à une 
supposée pesée des intérêts mais sans analyser les raisons du revirement de 
position des instances spécialisées, respectivement les critères pris en compte pour 
cette pesée des intérêts. Or, au stade du refus du projet par l'OPS, puis par le SMS 
et le SPI, la pesée des intérêts avait déjà été faite par ces services qui avaient 
conclu à la nécessité de préserver ces parcelles et leurs constructions. En toute 
hypothèse, cela faisait des années que les historiens, historiens de l'art et 
spécialistes étudiaient la préservation du quartier de l'T______, incluant les 
parcelles visées par l'autorisation querellée. Ces mêmes spécialistes avaient adopté 
le plan no 2______ justement pour préserver ce quartier et les bâtiments existants. 
Les pièces du dossier démontraient que ce n'était qu'une seule personne, soit le 
nouveau directeur de l'OPS, qui avait pris une décision à l'opposé de l'avis des 
spécialistes en la matière. Même AA______ avait adressé un courrier à l'OPS le 4 
février 2020 pour réclamer l'inscription à l'inventaire des maisons situées sur les 
parcelles visées par le projet de construction contesté. L'autorisation de construire 
se basait donc sur une constatation inexacte des faits, puisqu'elle s'était 
manifestement appuyée sur le constat que les maisons sises sur les parcelles 
concernées ne nécessitaient pas de mesures de préservation, ce qui était incorrect 
compte tenu de ces éléments.  

  La ville avait lancé deux études en 2002 et 2018, concernant le périmètre 
incluant les parcelles en cause, pour poursuivre les objectifs du PDCn 2030. Ces 
études n'avaient pas été rendues publiques mais concluaient, selon toute 
vraisemblance, à la préservation du patrimoine bâti et naturel dans le quartier de 
l'T______. Le plan de synthèse no 2______, établi par l'OPS, confirmait cette 
nécessité de préservation. Ce document était par ailleurs conforme au plan 
directeur de la ville, lequel mettait en exergue une obligation de sauvegarder le 
bâti et les sites de certains secteurs qui devraient faire l'objet de mesures de 
préservation. Les préavis défavorables du SMS et du SPI des 4 et 25 février 2019 
confirmaient la logique de préservation de ce secteur voulue tant par la ville que 
par le canton de Genève. Or, le simple courrier des intimés du 6 mars 2019 avait 
remis en cause cette planification suivie de longue date, conduisant le nouveau 
directeur de l'OPS à adopter une position diamétralement opposée à la décision 
prise par sa prédécesseuse quelques semaines plus tôt. La ville avait également 
révisé sa position, en renonçant à la préservation de ce périmètre, pourtant 
encouragée selon toute vraisemblance par les études qu'elle avait elle-même 
sollicitées à cette fin. Ce revirement laissait à penser qu'une pression avait été 
exercée sur l'OPS, le SMS et le SPI pour qu'ils revoient leurs objectifs de 

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planification de ce secteur. Le TAPI s'était contenté de se référer aux derniers 
préavis favorables de l'OPS, du SPI, du SMS et de la ville en retenant, mais sans 
aucunement justifier sa décision, qu'une pesée des intérêts avait été faite. Les 
considérations du TAPI passaient sous silence le plan de synthèse no 2______ et 
la pesée des intérêts ayant conduit à son adoption.  

  Enfin, le projet de construction ne respectait pas le taux minimum de 40 % 
d'espace vert et de détente. La dérogation de l'art. 14 RPUS n'était pas 
envisageable puisqu'une utilisation plus judicieuse du sol et du bâtiment ne 
l'exigeait pas impérieusement. Il était possible pour les propriétaires de respecter 
les taux prévus par le RPUS en revoyant à la baisse la densité de l'immeuble 
prévu. Le préavis de la ville permettait de retenir qu'elle n'avait pas procédé à une 
analyse soignée de la question. Ainsi, son appréciation avait empêché tout examen 
de la conformité du projet aux art. 12 et 13 RPUS et, le cas échéant, de 
l'opportunité, par le conseil administratif in corpore, d'octroyer formellement une 
dérogation au sens de l'art. 14 RPUS, étant relevé qu'une telle dérogation aurait 
été publiée dans la FAO, ce qui n'avait pas été le cas en l'espèce. Le TAPI avait 
déjà annulé une autorisation de construire pour ce motif, de sorte qu'une 
dérogation au RPUS devait être analysée au stade de la DP déjà et non repoussée 
au stade de la demande définitive en autorisation de construire. L'implantation, la 
destination, le gabarit, le volume et la dévestiture du projet avaient un impact 
direct sur le non-respect du taux de 40 % d'espace vert ou de détente exigé par 
l'art. 13 al. 1 RPUS. Si les caractéristiques du projet venaient à être validées par 
cette DP, elles ne pourraient plus être remises en cause par la suite et la violation 
de l'art. 13 al. 1 RPUS serait ainsi d'ores et déjà validée, indépendamment d'un 
éventuel avis futur de la ville. Dans son préavis, cette dernière était en outre très 
floue sur un futur examen de ces questions. Au surplus, l'art. 13 RPUS n'était pas 
applicable compte tenu de l'art. 12 al. 2 RPUS qui prévoyait que les surfaces 
d'espaces verts ou de détente doivent être aménagées sur la toiture des 
constructions basses. Dès lors, ces espaces ne pouvaient pas être uniquement 
dévolus aux habitants de l'immeuble construit et encore moins au-dessus du 
dernier étage d'un immeuble de plus de 20 m de hauteur.  

 b. Par acte du même jour, les époux D______ ont interjeté recours auprès de la 
chambre administrative contre le jugement précité, concluant à son annulation et à 
celle de la DP 1______. Ils ont repris leurs conclusions préalables formulées 
par-devant le TAPI. 

  Le TAPI avait constaté les faits pertinents de manière inexacte en retenant 
que les parcelles nos 380, 381, 382, 384 et 387 ne faisaient pas partie du secteur de 
l'T______. Le plan de synthèse no 2______, établi par l'OPS, incluait ces 
parcelles. En outre, les villas sises sur les parcelles précitées témoignaient d'une 
époque et d'un ensemble architectural spécifique tel que relevé par le RAC. Enfin, 
l'ensemble des bâtiments sis sur leur parcelle faisait l'objet d'une inscription à 

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l'inventaire des immeubles dignes d'être protégé compte tenu de la valeur 
« exceptionnelle » attribuée à ces bâtiments.   

  Comme cela ressortait du jugement attaqué, les déterminations de G______ 
SA et des époux A______ portant sur les vides d'étages avaient été communiquées 
le 17 février 2022 avec la mention que le TAPI n'accepterait plus d'écritures. En 
rendant son jugement le 28 février 2022, le TAPI avait violé leur droit d'être 
entendus sous l'angle du droit à la réplique. 

  Le TAPI avait également violé leur droit d'être entendus en n'ayant pas 
procédé aux actes d'instruction sollicités qui auraient permis de comprendre de 
manière précise et circonstanciée les dynamiques du revirement du SMS.  

  Le jugement attaqué faisait abstraction de certaines spécificités du cas 
d'espèce en prétendant que tous les préavis des instances spécialisées étaient 
positifs justifiant ainsi le choix du département. En particulier, il était étonnant 
que l'OPS, dans son courrier du 8 juillet 2019, adopte comme critère pour accepter 
le principe de la construction de l'immeuble le « besoin de densifier ». Le SMS 
était en effet composé de spécialistes compétents pour se prononcer sur l'aspect 
patrimonial et non sur les impératifs de densification. En outre, le respect du 
partage des compétences était essentiel et il n'appartenait pas au directeur de 
l'OPS, sur la base du courrier du 6 mars 2019 de retirer les parcelles dont la valeur 
patrimoniale était avérée d'un périmètre de protection alors même que les services 
spécialisés avaient déjà examiné le projet et s'étaient prononcés défavorablement. 
En toute hypothèse, le résultat de la pondération relevait de l'excès et d'un abus du 
pouvoir d'appréciation au vu du revirement complet des préavis sur la seule base 
du courrier du nouveau directeur de l'OPS.  

  Les spécialistes du canton avaient achevé le recensement architectural de la 
zone concernée et donné une valeur patrimoniale haute aux villas et leurs abords 
qu'il y avait lieu de préserver. Les villas étaient en effet situées dans un quartier 
singulier « de l'T______ » s'inscrivant comme le témoin d'une histoire 
architecturale particulière de la ville puisqu'il s'agissait d'un ancien domaine où 
avaient été construites des villas individuelles datant du début du XIXème au début 
du XXème siècle. Ces villas devaient donc être qualifiées de « monuments dignes 
d'intérêt » au sens de l'art. 4 let. a LPMNS ou d'« ensemble bâti qui mérite d'être 
protégé » au sens de l'art. 35 al. 2 let. a LPMNS. Compte tenu de cela, des moyens 
devaient être mis en œuvre en procédant notamment à l'élaboration d'un plan de 
site. Or, en procédant à la démolition des villas sises sur les parcelles inclues dans 
le périmètre de protection, il serait impossible de le faire. En ayant considéré qu'il 
existait un secteur de l'T______ « proprement dit » qui différait du périmètre 
défini par le plan de synthèse du recensement architectural, le TAPI avait constaté 
les faits pertinents de manière inexacte et abusé de son pouvoir d'appréciation. Par 
ailleurs, la LCI ordonnait le maintien de tels ensembles. Le département aurait 
également dû faire usage de la clause esthétique de la LCI compte tenu du 

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caractère spécial du site des parcelles nos 380, 381, 382, 384 et 387. De plus, 
compte tenu du fait que les immeubles sis ______ et ______, rue U______ et sis 
______ et ______, rue R______ constituaient un ensemble protégé, l'art. 90 al. 1 
LCI aurait dû être appliqué aux parcelles en cause. Enfin, la CMNS aurait dû être 
consultée en lieu et place du SMS, laquelle aurait d'ailleurs pu demander le 
classement des bâtiments en cause. En toute hypothèse, le préavis favorable du 
SMS devait être écarté au motif qu'il s'était distancié de sa mission de service 
spécialisé et avait procédé sur la base de « considérations étrangères aux buts de 
protection fixés par la loi ».  

  La délivrance de l'autorisation de construire litigieuse violait le droit et 
excédait le pouvoir d'appréciation du département qui aurait dû la rejeter, au titre 
de refus conservatoire, dans l'attente de l'élaboration du plan de site nécessaire à la 
sauvegarde de la zone, comme le prévoyait l'art. 13B LaLAT. Le département 
avait en effet autorisé un projet impliquant la démolition de villas historiques et la 
construction d'un immeuble aux proportions importantes dénaturant l'unité 
architecturale du quartier, alors même que la nécessité de protection du patrimoine 
et d'élaboration du plan de site était connue et reconnue de tous les acteurs du 
dossier.  

  La demande préalable fixait l'implantation, la destination, le gabarit, le 
volume et la dévestiture du projet. Toutefois, ces éléments violaient le RPUS sans 
pour autant qu'une dérogation n'ait été délivrée. En l'espèce, le projet voyait son 
implantation, ses gabarits et son volume fixés de manière définitive sans avoir fait 
l'objet d'une dérogation au RPUS en bonne et due forme. En outre, la dérogation 
prévue par l'art. 14 RPUS aurait ensuite dû être publiée dans la FAO, ce qui 
n'avait pas été fait. Enfin, les motifs impérieux permettant une éventuelle 
dérogation n'étaient pas réunis dans la mesure où, notamment, le périmètre de 
l'T______ pouvait être qualifié de zone à protéger en raison de son importance 
architecturale.  

  Le TAPI avait retenu à tort qu'aucun élément ne permettait de retenir que la 
question des vides d'étages avait échappé à la CA et que cela pouvait être 
considéré comme une dérogation implicite. Ni la DAC ni la CA ne s'étaient 
prononcées à ce sujet à teneur de leurs préavis qui n'étaient pas motivés. Une 
éventuelle dérogation n'avait de plus pas fait l'objet d'une publication dans la 
FAO. Par ailleurs, le silence de la CA ne pouvait pas être considéré comme une 
dérogation implicite en l'absence d'instruction sur ce point. La question des vides 
d'étages et celle des gabarits devait être appréhendé au stade de la DP et non pas 
au moment de la demande définitive dans la mesure où le vide d'étage avait un 
impact direct sur le nombre d'étages de l'immeuble projeté. La loi prévoyait ainsi 
que les vides d'étages devaient être à 2,60 m et non à 2,50 m comme le prévoyait 
le projet en cause. Il s'agissait de minima visant à assurer l'habitabilité et la 
salubrité des bâtiments. En outre, les conditions d'une dérogation à cette mesure 

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n'étaient pas réalisées puisqu'il s'agissait d'un pur intérêt financier et que le futur 
immeuble nuisait au caractère architectural des rues voisines.  

  Le TAPI était imprécis s'agissant de la question du respect des gabarits. En 
effet, le gabarit à la corniche du projet contesté était illégal en toute hypothèse. En 
outre, une rupture d'échelle au regard du gabarit des immeubles voisins à la rue 
R______ et à la rue L______ était manifeste.  

19) a. Le 6 mai 2022, les époux D______ se sont déterminés sur le recours des 
époux A______ et consorts, relevant que leurs griefs se rejoignaient avec ceux 
qu'ils avaient soulevés. Ils adhéraient également aux griefs qu'ils n'avaient pas 
formellement soulevés.  

 b. Le 9 mai 2022, les époux A______ et consorts ont indiqué qu'ils appuyaient 
l'écriture de recours des époux D______, dont les arguments se regroupaient aux 
leurs. 

  Ils ont également remis un courrier qu'ils avaient adressé au préposé 
cantonal à la protection des données (ci-après : le préposé cantonal) le 29 avril 
2022 dans lequel ils demandaient à ce qu'une procédure de médiation soit mise en 
œuvre compte tenu du refus de l'OPS de transmettre la quasi-totalité des 
documents sollicités.  

20)  Le 18 mai 2022, dans deux écritures séparées, le département a conclu au 
rejet des recours.  

 a. Le droit d'être entendu des époux D______ n'avait pas été violé dans la 
mesure où le TAPI disposait de tous les éléments utiles pour se prononcer. 
Aucune étude de longue date concernant la préservation du secteur n'avait été 
effectuée et la pesée des intérêts que l'OPS avait effectuée ne s'était pas faite dans 
le cadre de délibérations écrites. Une expertise judiciaire ne pouvait pas apporter 
des informations complémentaires sur cette pesée. Si le droit à la réplique avait 
été violé, il serait réparé par la procédure menée par-devant la chambre de céans. 

  La problématique sur laquelle il avait eu à se prononcer ne concernait pas 
une éventuelle mesure de protection qu'il aurait été amené à devoir prendre mais 
uniquement une DP. Si, à la suite du recensement du patrimoine architectural et 
des sites effectué, le plan de synthèse no 2______ avait été validé par l'OPS, 
aucune démarche en matière de protection n'avait encore débuté à sa suite. Ce 
n'était que dans le cadre du dépôt de la DP que l'OPS s'était posé la question de 
savoir s'il désirait intégrer les parcelles concernées à l'étude du plan de site qu'il 
voulait initier pour le secteur de l'T______, étant rappelé qu'il appartenait au 
département de l'élaborer. Bien que les maisons érigées sur les parcelles en cause 
aient été considérées comme étant intéressantes, cette qualification n'imposait pas 
de facto la prise de mesures de protection, la pesée des intérêts effectuée entre 

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impératifs de protection et construction de logements étant à l'évidence justifiée. 
Enfin, le plan de synthèse no 2______ n'avait aucune valeur contraignante.  

  À aucun moment, l'OPS n'avait considéré que les maisons sises sur les 
parcelles concernées devaient être protégées. Les époux D______ voulaient 
imposer leur appréciation de la situation, en lieu et place de celle de l'instance de 
préavis spécialisée dans le domaine. Les éléments particulièrement dignes de 
protection des immeubles voisins à la rue U______ et à la rue R______ n'étaient 
pas mis en péril par la réalisation de la construction projetée. L'OPS n'avait 
d'ailleurs pas sollicité l'avis de la CMNS ce qui tendait à démontrer que ces 
immeubles ne seraient pas impactés. La CA avait toutefois exigé que des 
précautions soient prises. En outre, la protection d'immeubles voisins ne s'étendait 
pas aux bâtiments et espace environnants.  

  Même si le recensement architectural avait considéré les maisons en cause 
comme étant « intéressantes », le département et plus particulièrement l'OPS, 
après avoir effectué une pesée des intérêts, avait privilégié la construction de 
logements supplémentaires à la mise sous protection de ces bâtiments. Prenant en 
considération le contexte urbain existant, il avait privilégié la mise en œuvre d'une 
étude de plan de site sur le périmètre situé entre la rue de l'T______, la rue 
S______, la rue L______ et la rue R______, lequel bénéficiait d'une arborisation 
remarquable et présentait une homogénéité par sa typologie et son architecture. Il 
avait néanmoins été demandé que le rapport à la rue L______ de la construction 
projetée soit traité de manière harmonieuse et en continuité avec le dispositif 
urbain existant, comme cela ressortait des préavis de l'OPS. Le département ayant 
décidé d'exclure les parcelles concernées par ce projet de l'étude de plan de site 
qu'il désirait mettre en œuvre, il apparaissait logique de ne pas faire application de 
l'art. 13B al. 1 LaLAT. 

  Il n'était pas contesté que le taux d'espace vert ou de détente de minimum 
40 % n'était pas respecté. Toutefois, la ville avait expliqué que, compte tenu de 
« la situation urbaine complexe » résultant notamment de la délivrance d'une 
autorisation de construire sur la parcelle no 383, feuille 27 (DD 9______) et les 
efforts mis en œuvre pour proposer une toiture végétalisée, elle s'était déclarée 
disposée à entrer en matière sur une dérogation au sens de l'art. 14 al. 1 RPUS. 
Dans la mesure où il s'agissait d'une DP, il n'y avait pas, à ce stade, pas de 
position formelle à prendre pour ce qui concernait la dérogation à octroyer.  

  Selon la jurisprudence, la fait qu'une dérogation ne soit pas mentionnée dans 
la publication d'une autorisation de construire n'impliquait pas forcément la 
violation de l'art. 3 al. 5 LCI. En outre, le simple fait que les préavis de la CA ne 
fasse pas référence à la dérogation des vides d'étages ne signifiait pas qu'elle 
n'avait pas étudié la question du caractère architectural du périmètre concerné et la 
salubrité des logements proposés. Par ailleurs, l'impact des vides d'étages sur le 
gabarit n'était qu'indirect, de sorte que cette question ne devait pas être examinée 

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au stade de la DP. La dérogation n'avait pas été octroyée pour des motifs 
économiques mais en raison du fait que des logements supplémentaires pouvaient 
être construits, dans un périmètre que le PDCn 2030, et plus exactement la fiche 
A01, avait identifié comme étant propice à la densification et à l'extension d'un 
centre urbain dense. Enfin, la CA avait considéré que le projet s'implantait 
harmonieusement dans son environnement bâti avec une volumétrie adaptée au 
contexte urbanistique environnant.  

  La DAC avait indiqué qu'une dérogation s'imposait dans la mesure où le 
gabarit légal n'était pas respecté. Même si la DAC avait fixé la hauteur maximum 
à 21 m, la jurisprudence admettait une marge d'erreur de 3 %.  

 b. Le département a exposé les mêmes arguments pour répondre aux griefs des 
époux A______ et consorts à propos de la violation de leur droit d'être entendus, 
sur la violation de l'art. 4 LPMNS et des art. 12, 13 et 14 RPUS.  

  Prenant en considération l'ensemble des objectifs imposés par le PDCn 
2030, le département avait considéré que les parcelles sur lesquelles serait érigé le 
bâtiment projeté pouvaient ne pas être intégrées dans le plan de site qu'elle désirait 
mettre en œuvre dans le secteur de l'T______ afin de notamment permettre la 
construction de logements. Outre le fait que l'OPS avait considéré que l'identité 
urbaine de ce quartier se situait surtout dans le périmètre constitué de la rue de 
l'T______, de la rue S______, de la rue L______ et de la rue R______, la CA 
avait mis en évidence le fait que la réalisation du projet permettait de fermer 
« l'îlot » existant, tout en offrant une implantation harmonieuse, avec une 
volumétrie adaptée au contexte urbanistique environnant. S'agissant du plan 
directeur communal (ci-après : PDCom), il ne permettait pas d'affirmer que les 
parcelles concernées auraient dû être mises au bénéfice d'une mesure de 
protection, étant relevé que les études que la ville aurait faites n'étaient pas 
connues du département. En toute hypothèse, la jurisprudence retenait que ni le 
plan directeur cantonal ni le PDCom ne pouvaient à eux seuls s'opposer à la 
délivrance d'une autorisation de construire si elle était conforme au plan 
d'affectation adopté, soit en l'occurrence une affectation en 3ème zone de 
construction.  

21)  Le 30 mai 2022, dans deux écritures séparées, M. E______ et consorts ont 
conclu au rejet des recours. 

 a. Les griefs en lien avec le droit d'être entendus des époux D______ étaient 
mal fondés.  

  Ils ne pouvaient pas se prévaloir de normes visant uniquement à protéger 
l'intérêt public, de sorte que leur grief était irrecevable. Au surplus, les bâtiments 
se trouvant sur les parcelles en cause ne faisaient pas partie d'un ensemble 
protégé. La valeur de recensement ne constituait pas une mesure de protection 

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mais une indication relative à la qualité patrimoniale de l'objet. La CMNS n'avait 
pas établi de préavis puisqu'il n'était pas question d'un ensemble du XIXème siècle 
et du début du XXème siècle. La planification directrice cantonale et communale ne 
prévoyait pas de mesures de protection du patrimoine à prendre dans ce secteur et 
sur ces parcelles. Les époux D______ se contentaient de substituer leur 
appréciation à celle du département.  

  Le projet de construction ne pouvait faire l'objet d'un refus conservatoire 
puisqu'il ne compromettait pas une planification envisagée.  

  La ville ne pouvait pas, au stade de la DP, se prononcer sur une dérogation 
au RPUS. 

  Outre le fait que les époux D______ ne disposaient d'aucun intérêt à 
invoquer un grief relatif au confort des futurs habitants, la dérogation au vide 
d'étage serait publiée dans la FAO au moment de la publication de l'autorisation 
définitive. En toute hypothèse, les conditions pour appliquer l'art. 49 al. 5 LCI 
étaient réunies, étant relevé que la CA s'était déclarée favorable au projet. 
L'instance spécialisée s'était donc déterminée en toute connaissance de cause.   

  La construction projetée respectait le gabarit théorique, la dérogation avait 
été octroyée pour seulement deux endroits. Il s'agissait de dérogations minimes. 
Les instances spécialisées avaient en outre établi des préavis favorables et le 
département disposait d'un pouvoir d'appréciation qui n'était censuré qu'en cas 
d'excès ou abus, ce que les intéressés n'étaient pas parvenus à démontrer.   

 b. Le griefs en lien avec le droit d'être entendus des époux A______ et 
consorts étaient mal fondés. 

  M. E______ et consorts ont repris leurs arguments sur l'absence d'intérêt 
digne de protection à invoquer des normes qui n'étaient pas destinées à protéger 
les recourants. En toute hypothèse, les objets recensés sur leurs parcelles ne 
nécessitaient pas la prise de mesure de protection du patrimoine. L'envoi d'un 
courrier par AA______ à l'OPS le 4 février 2020 ne devait pas être considéré 
comme une preuve de la valeur patrimoniale des bâtiments en question.  

  Le projet de construction était conforme à la planification directrice 
cantonale, étant relevé que le SPI avait préavisé favorablement le projet. Il était en 
outre conforme à la fiche A15, puisque les bâtiments se trouvant sur les parcelles 
avaient été recensés et que la question de mesures de protection du patrimoine 
avait été examinée. Les époux A______ se contentaient d'opposer leur propre 
appréciation à l'analyse circonstanciée et complète faite par le département et le 
TAPI relative à la conformité au droit de l'autorisation contestée.  

  Enfin, ils ont repris leurs explications s'agissant du grief relatif à une 
violation du RPUS, précisant que la dérogation serait étudiée dans le cadre de la 

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demande définitive d'autorisation de construire. La publication dans la FAO aurait 
lieu lors de la décision d'octroi de la décision définitive.  

22)  Le 5 juillet 2022, les époux D______ ont répliqué, persistant dans leurs 
conclusions.  

  Ils ont repris et développé leurs précédents arguments portant sur leurs 
griefs relatifs à la violation de leur droit d'être entendus (droit à la réplique et refus 
des mesures d'instruction requises par-devant le TAPI).  

  Les époux D______ étaient en droit de se prévaloir de griefs relatifs à la 
démolition de villas à protéger dans la mesure où ils étaient voisins et qu'elles 
constituaient une part intégrante de l'environnement du bien-fonds dont ils étaient 
propriétaires. De plus, il était évident que le plan de site, soit la mesure de 
protection choisie pour mettre en œuvre le résultat du recensement architectural, 
devait concerner l'entier du périmètre issu du plan no 2______. La pondération des 
intérêts en présence ne pouvait pas relever du courrier du directeur de l'OPS du 8 
juillet 2019 adressé à M. E______ et consorts, lequel s'inscrivait en contradiction 
avec le recensement architectural effectué, la mesure de protection choisie et la 
valeur patrimoniale avérée du site à protéger. L'hypothétique intérêt à la 
densification ne pouvait pas permettre de détruire une partie intégrante du secteur 
de l'T______. En outre, le préavis favorable du SMS n'était pas fondé sur des 
motifs objectifs de protection du patrimoine mais sur une décision du directeur de 
l'OPS de ne pas tenir compte de la protection du patrimoine. Enfin, les art. 89 et ss 
LCI étaient applicables au cas d'espèce, de sorte que la CMNS aurait dû être 
consultée.  

  L'autorisation de construire délivrée violait l'art. 13B LaLAT et le 
département excédait de son pouvoir d'appréciation en autorisant un projet avant 
l'adoption d'un plan de site. Une barre d'immeuble de six étages plus attique 
viendrait briser la cohérence de l'ensemble bâti du secteur de l'T______ tel qu'il 
était défini dans le RAC et dénaturerait inévitablement les bâtiments voisins et 
ferait perdre tout sens à leur protection. 

  En ne respectant ni la procédure concernant les dérogations au RPUS ni les 
motifs qui justifieraient l'octroi de telles dérogations, l'autorisation contestée 
violait le RPUS. 

  Les vides d'étages conditionnaient le nombre de logements possibles, ce qui 
avait une conséquence sur le nombre d'habitants. Les époux D______ étaient ainsi 
légitimés à faire valoir une violation de la loi compte tenu de leur droit à pouvoir 
conserver leur qualité de vie et la valeur de leur bien-fonds. En outre, cette 
problématique avait échappé à la DAC et à la CA et leur absence de détermination 
ne pouvait pas être considérée comme une dérogation implicite. La question des 
vides d'étages et celles des gabarits était corrélée, de sorte qu'elle devait être 

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appréhendée au stade de la DP et non dans le cadre de la demande définitive 
d'autorisation de construire. De plus, les conditions d'une dérogation n'étaient pas 
réalisées puisque le caractère architectural de la rue n'était pas respecté. Dans la 
mesure où la publication de la DP ne faisait aucune mention d'une dérogation aux 
vides d'étages, leur droit d'être entendus avait été violé. Une guérison par-devant 
la chambre administrative n'était pas envisageable dès lors qu'elle ne disposait pas 
du même pouvoir de cognition que le département. Enfin, la DAC aurait dû 
relever la demande de dérogation aux vides d'étages et la CA aurait dû motiver 
son préavis.  

  Enfin, les gabarits de la construction projetée étaient excessifs et en rupture 
d'échelle avec le quartier de l'T______. Même en admettant une dérogation, le 
gabarit était dépassé. La marge d'erreur de 3 % invoquée par le département n'était 
pas applicable. Les préavis recueillis reposaient sur des considérations étrangères 
aux buts de protection fixés par la loi, n'étaient pas fondés sur des motifs objectifs 
et relevaient d'un excès et abus de pouvoir d'appréciation. Enfin, en délivrant une 
autorisation cumulant l'augmentation de 3 m de l'al. 3 de l'art. 27 LCI et celle de 
1 m de l'art. 11 al. 5 LCI, le département ne s'était pas fondé sur des motifs 
objectifs mais avait commis un excès et un abus du pouvoir d'appréciation.  

23)  Le 25 juillet 2022, les époux A______ et consorts ont remis les 
correspondances reçues de la ville le 6 juillet et de l'OPS le 21 juillet 2022 avec 
leurs annexes, dont les études intitulées « W______, Étude morphologique » 
effectuée en avril 2002 par un adjoint scientifique à la conservation du patrimoine 
architectural de la ville et « Quartier de l'T______ – Guide d'aide à la décision » 
effectuée par un bureau d'architectes datée du 20 juin 2018, lesquelles seront 
détaillées dans la partie en droit en tant que de besoin.  

24)  Le 4 août 2022, les époux A______ et consorts ont répliqué, persistant dans 
leurs conclusions. 

  Grâce à leur requête LIPAD, ils avaient obtenu un certain nombre de 
documents, lesquels avaient permis de retracer la chronologie des évènements. Il 
ressortait de celle-ci que la ville avait manifestement pour intention de permettre 
la densification du quartier de l'T______, ce qui avait très certainement conduit 
M. E______ et consorts à déposer la DP. En parallèle, il ressortait de la 
documentation remise par l'OPS que ce dernier, par l'intermédiaire de son 
ancienne directrice, avait émis la volonté de préserver ce quartier et plus 
particulièrement les parcelles concernées par la DP.  

  L'audition des personnes listées dans leur mémoire de recours devait être 
ordonnée pour déterminer si celles-ci avaient bien été consultées par le nouveau 
directeur de l'OPS ou si elles avaient participé à la décision de changer la position 
de l'OPS sur ce dossier, étant précisé qu'aucun procès-verbal du conseil de 
direction ne traitait expressément ce revirement ou en expliquait les raisons.  

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  La note adressée au directeur de l'OPS, dont il était question dans le 
procès-verbal du conseil de direction du 3 juin 2019, devait être produite. Il 
ressortait des procès-verbaux obtenus que l'établissement d'un plan de site avait 
bien été décidé par l'ancienne directrice de l'OPS avant le dépôt de la DP 
contrairement à ce que soutenait le département. De plus, aucun document ne 
permettait d'attester le fait qu'un plan de site serait à l'étude pour ne viser que des 
parcelles voisines et non celles visées par le projet contesté, sans inclure les 
parcelles visées par la DP.  

  Les documents obtenus récemment démontraient que l'OPS avait tout 
d'abord souhaité préserver le périmètre en question en adoptant un plan de site. Il 
avait ainsi requis l'actualisation du plan de recensement visant les parcelles 
concernées par le projet au même titre que la préparation d'un plan de site. De 
plus, le conseiller d'État avait assuré à AA______ qu'il lancerait une démarche 
participative de la population concernant ce secteur, laissant ainsi entendre que 
l'autorisation requise dépendrait du résultat de cette démarche. Les époux 
A______ et consorts disposaient donc d'un avantage pratique à l'annulation de la 
décision contestée, en tant qu'elle autorisait un projet de construction qui portait 
sur un périmètre que l'OPS voulait initialement protéger, périmètre dont leurs 
parcelles faisaient également partie. Enfin, à suivre le département, les parcelles 
visées par le projet seraient sorties du périmètre à protéger alors que les leurs y 
resteraient, ce qui créait en plus une inégalité de traitement.  

  Dans la mesure où l'entrée en force d'une DP avait pour conséquence de 
rendre contraignants l'implantation, la destination, le gabarit, le volume et la 
dévestiture du projet, la dérogation au RPUS devait être traitée dans ce cadre, ce 
qui n'avait pas été fait. En validant le gabarit du projet par la DP, il ne serait plus 
possible d'imposer une construction basse, pour respecter les termes de l'art. 12 
al. 2 RPUS et ceux des art. 13 et 14 RPUS.  

25)  Les 25 août et 7 septembre 2022, le département a dupliqué, persistant dans 
ses conclusions. 

 a. Il avait expliqué les raisons qui avaient amené l'OPS à revoir – de manière 
objective et transparente – sa position pour ce qui concernait le premier préavis 
rendu, lequel était défavorable. Il ne voyait en outre pas en quoi l'audition des 
personnes sollicitées par les époux D______ pourrait apporter des informations 
supplémentaires. 

  Le département aurait pu faire application de l'art. 13B al. 1 LaLAT lorsqu'il 
avait été amené à se prononcer sur la DP. Or, les parcelles concernées ne 
bénéficiaient d'aucune protection particulière. Quand bien même le plan no 
2______ avait reconnu aux constructions une valeur intéressante, l'OPS avait 
toutefois considéré qu'il ne se justifiait pas de les intégrer dans le cadre de l'étude 
du plan de site qu'il souhaitait mettre en œuvre dans ce secteur. Les parcelles nos 

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380, 381, 382, 384 et 387 se situaient dans un îlot déjà considérablement densifié 
dans lequel la construction projetée pourrait être réalisée de manière harmonieuse, 
en permettant une densification mesurée de ce périmètre, tout en offrant une 
protection suffisante au secteur de « l'T______ ». Il n'était pas contesté que la 
position de l'OPS avait évolué au cours de la procédure d'instruction notamment à 
la suite du courrier du 6 mars 2019, toutefois la décision du département n'avait 
été influencé que par les seuls intérêts publics qu'il se devait de préserver, soit le 
juste équilibre entre la protection du patrimoine et la densification des secteurs 
identifiés par le PDCn 2030. Les bâtiments en cause ne pouvaient de plus pas se 
voir conférer la protection des art. 89 et ss LCI puisque seul le département était 
habilité à leur octroyer le statut d'ensemble protégé, ce qu'il n'avait pas jugé utile 
de faire.  

  Pour les autres points (conformité au RPUS et vides d'étages), le 
département a repris ses précédentes explications.  

 b. L'OPS n'avait jamais été en possession des études obtenues par les 
époux A______ et consorts, lesquelles avaient été effectuées sur mandat de la 
ville. Même si des discussions avaient eu lieu entre la ville et l'OPS au sujet du 
secteur concerné, ils ne s'étaient toutefois pas échangés ce genre d'informations. 
Leurs positions étaient opposées en ce sens que la ville souhaitait densifier la zone 
concernée, alors que l'OPS souhaitait mettre en œuvre des mesures de protection 
afin de protéger une partie de sa substance. Cela avait amené l'OPS à engager des 
discussions avec la ville. Toutefois, à ces occasions, il n'avait pas été évoqué 
l'intérêt qu'auraient eu certains particuliers à entreprendre une opération de 
promotion dans ce secteur. C'était à cette époque que l'OPS avait demandé à l'un 
de ses collaborateurs qu'il procède à la mise à jour de l'étude patrimoniale relative 
à ce périmètre afin qu'un plan de synthèse – qui était le plan no 2______ – puisse 
être adopté. De son côté, la ville avait commandé les deux études précitées.  

  Il était faux de prétendre que l'intention de l'OPS était de préserver ce 
quartier, notamment par l'adoption d'un plan de site, puisqu'avant le dépôt de la 
DP, les contours précis du plan d'affectation n'étaient pas encore connus.  

  Les documents produits par les époux A______ et consorts n'apportaient 
aucune information complémentaire.  

  Il n'apparaissait pas utile de comprendre si le processus décisionnel de l'OPS 
avait bien été respecté puisque c'était par la voix de son directeur général que 
l'instance de préavis s'était déterminée.  

  Même si la volonté de protéger ce périmètre avait fait l'objet de discussions, 
le dépôt de la DP avait permis de poser concrètement la question de savoir quelles 
parcelles du secteur de l'T______ devaient être mises au bénéfice d'une mesure de 

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protection, étant relevé que l'OPS avait bénéficié de l'étude patrimoniale ayant 
abouti au plan de synthèse no 2______.  

26)  Le 7 septembre 2022, M. E______ et consorts ont dupliqué, persistant dans 
leurs conclusions. 

  Il ressortait des nouveaux documents produits par les époux A______ et 
consorts que seule l'opportunité d'un plan de site avait été discutée et non pas que 
son établissement aurait été décidé. La chronologie des évènements démontrait 
que la mise à l'inventaire des bâtiments sur les parcelles litigieuses n'avait pas été 
poursuivie par l'OPS, faute d'intérêt suffisant desdits bâtiments. 

  Les études versées au dossier démontraient que le quartier avait fait l'objet 
de discussions et que la décision de délivrer la DP avait été prise à la suite d'une 
prise en considération de tous les éléments nécessaires et à la suite d'une pesée des 
intérêts poussée et réfléchie.  

  Les documents produits ne prouvaient pas que le directeur général de l'OPS 
serait à l'origine de l'autorisation de construire litigieuse.  

27)  Le 11 octobre 2022, les époux D______ ont relevé que le seul élément ayant 
permis de passer du caractère défavorable au caractère favorable des préavis du 
SMS était le courrier du directeur de l'OPS du 8 juillet 2019. Or, au vu des préavis 
émis par le SMS, il y avait une contradiction fondamentale entre le caractère 
favorable des préavis et les éléments patrimoniaux exposés et mis en évidence en 
rouge ou souligné dans ceux-ci, étant rappelé que le besoin de densifier la ville ne 
constituait pas un motif objectif relevant de l'objet pour lequel l'OPS était 
consulté.  

  Les explications du département allaient dans le sens des recourants à 
propos du caractère non patrimonial et non objectif du motif ayant conduit l'OPS à 
modifier son préavis. Le motif du caractère favorable du préavis en question était 
donc de nature politique afin de mettre fin à un différend entre la ville et l'État.  

  Les documents produits par les époux A______ et consorts ne faisaient que 
renforcer la nécessité de procéder aux actes d'instruction requis. Le département 
devait donc être enjoint à produire les documents sollicités et des témoins 
devaient être auditionnés. 

  Il ressortait de ces documents que, dès 2013, l'ancienne directive de l'OPS 
souhaitait mettre sous protection le secteur de l'T______. En 2018, les intentions 
de celle-ci n'avaient pas changé et l'OPS avait décidé de lancer un projet d'étude 
du plan de site.  

  Le respect du partage des compétences était essentiel et il n'appartenait pas 
au directeur de l'OPS, sur la base du simple courrier du 6 mars 2019, de retirer des 

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parcelles dont la valeur patrimoniale était avérée d'un périmètre de protection 
alors même que les services spécialisés avaient déjà examiné le projet et s'étaient 
prononcés défavorablement. En outre, aucun des documents ne démontrait que la 
décision dudit directeur aurait été discutée dans le cadre d'un conseil de direction 
de l'OPS.  

  Le département aurait donc dû s'écarter des préavis du SMS, lequel était 
basé sur des « considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi ». 
En privilégiant un préavis se référant à une lettre au motif de nature politique au 
détriment des éléments patrimoniaux figurant dans les préavis rendus dans ce 
dossier, le département avait commis un excès et un abus de pouvoir 
d'appréciation.  

28)  Le 10 novembre 2022, les époux A______ et consorts ont appuyé les 
arguments des époux D______ qui se regroupaient avec ceux qu'ils avaient 
développés en relation avec la documentation obtenue dans le cadre de la 
procédure LIPAD.  

29)  Sur ce, la cause a été gardée à juger.  

EN DROIT 

1)  Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont 
recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 149 LCI). 

2)  Les recours portent sur l’autorisation de construire préalable DD 1______ 
délivrée par le département le 21 janvier 2021 et confirmée par le TAPI dans son 
jugement du 28 février 2022. 

3)  Les recourants sollicitent un transport sur place et l'audition de l’ancienne 
directrice de l'OPS, de la conservatrice cantonale des monuments et des sites et 
des représentants du SMS, du SPI et de la ville ayant rendu les préavis ainsi que 
celle du directeur de l'OPS et du président de la CMNS. Ils demandent également 
la production d'un certain nombre de documents en lien avec les aspects de la 
DP contestée. En outre, ils requièrent la production de la note adressée au 
directeur de l'OPS, dont il est question dans le procès-verbal du conseil de 
direction du 3 juin 2019, ainsi que la mise en œuvre d'une expertise par un 
historien de l'art.  

 a. Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu 
comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et 

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d'obtenir qu'il y soit donné suite (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 
2b). Ce droit ne s'étend qu'aux éléments pertinents pour l'issue du litige et 
n'empêche pas le juge de renoncer à l'administration de certaines preuves et de 
procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, s'il acquiert la certitude 
que celles-ci ne l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir 
résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 
; 131 I 153 consid. 3). En outre, il n'implique pas le droit d'être entendu oralement, 
ni celui d'obtenir l'audition de témoins (ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; 130 II 425 
consid. 2.1). 

 b. En l'espèce, le dossier contient des photographies des bâtiments en cause et 
les outils numériques, parmi lesquels figure le SITG (découlant de la loi relative 
au système d’information du territoire à Genève du 17 mars 2000 - LSITG - B 4 
36), permettent d'apprécier avec précision l'environnement, les caractéristiques 
architecturales du quartier, l'emplacement, les dimensions et le périmètre dans 
lequel le projet s'insérerait. 

  En outre, les recourants ont obtenu de la part du département et de la ville 
différents documents, dont les deux études historiques requises et réalisées par la 
ville portant sur les parcelles nos 381, 382, 384 et 387, qui ont été versées au 
dossier.  

  Par appréciation anticipée de preuve, il apparaît que la production de 
documents supplémentaires, tels que par exemple la note adressée au directeur de 
l'OPS, ou encore les différentes auditions sollicitées ne sont ni utiles, ni 
nécessaires à la solution du litige, comme cela ressort des considérants qui 
suivent.  

  Il en est de même de l'expertise requise par les recourants qui n'est pas de 
nature à modifier l’issue du litige comme il le sera expliqué ci-dessous, étant 
relevé que le passage de l'arrêt du Tribunal fédéral dont se prévalent les recourants 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_126/2020 du 15 février 2021 consid. 6.1) concerne 
plus la question de l'examen de la pesée des intérêts dans le cadre de la procédure 
d'autorisation de construire que des mesures d'instruction à diligenter.  

  Il ne sera ainsi pas donné suite aux demandes d’actes d’instruction des 
recourants.  

4)  Les recourants reprochent au TAPI d'avoir violé leur droit d'être entendus en 
n'ayant pas procédé aux actes d'enquêtes sollicités et en ayant violé leur droit à la 
réplique. 

 a. Comme vu ci-dessus, le droit d'être entendu comprend notamment le droit 
pour les intéressés d'offrir des preuves pertinentes et d'obtenir qu'il y soit donné 
suite.  

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  Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable 
au sens des art. 29 Cst. et 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme 
et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH - RS 0.101), le droit 
d'être entendu comprend en particulier le droit, pour une partie à un procès, de 
prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se 
déterminer à son propos (droit à la réplique), que celle-ci contienne ou non de 
nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement de 
nature à influer sur le jugement à rendre. En ce sens, il existe un véritable droit à 
la réplique qui vaut pour toutes les procédures judiciaires (ATF 142 III 48 consid. 
4.1.1 ; 144 I 11 consid. 5.3 ; 133 I 98 consid. 2.1 ; 133 I 100 consid. 4.3 - 4.6). 

  Le droit de répliquer n'impose pas à l'autorité judiciaire l'obligation de fixer 
un délai à la partie pour déposer d'éventuelles observations. Elle doit seulement 
lui laisser un laps de temps suffisant, entre la remise des documents et le prononcé 
de sa décision, pour qu'elle ait la possibilité de déposer des observations si elle 
l'estime nécessaire (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 ; 138 I 484 consid. 2.4). 
Lorsqu'une partie se voit communiquer par le juge une écriture ou des pièces 
nouvelles, il lui appartient, si elle souhaite s'exprimer à leur sujet, de faire 
spontanément usage de son droit de réplique ; si elle s'en abstient, elle est censée y 
avoir renoncé après l'écoulement d'un délai raisonnable (ATF 133 I 98 consid. 2.2 
; 132 I 42 consid. 3.3.3 - 3.3.4). 

  Lorsque la partie est représentée par un avocat, la jurisprudence du Tribunal 
fédéral considère que le droit de répliquer n'impose pas à l'autorité judiciaire 
l'obligation de fixer un délai à la partie pour déposer d'éventuelles observations. 
On peut attendre de l'avocat à qui une détermination ou une pièce est envoyée 
pour information qu'il connaisse la pratique selon laquelle, s'il entend prendre 
position, il le fasse directement ou demande à l'autorité de lui fixer un délai pour 
ce faire; sinon, il est réputé avoir renoncé à se prononcer (ATF 138 I 484 consid. 
2.2 ; 133 I 100 consid. 4.8). Pour que le droit de réplique soit garanti, il faut 
toutefois que le tribunal laisse un laps de temps suffisant à la partie concernée, 
entre la remise de la prise de position ou des pièces nouvelles et le prononcé de sa 
décision, pour qu'elle ait la possibilité de déposer des observations si elle l'estime 
nécessaire à la défense de ses intérêts (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1). À cet égard, 
le Tribunal fédéral considère qu'un délai inférieur à dix jours ne suffit pas à 
garantir l'exercice du droit de répliquer, tandis qu'un délai supérieur à vingt jours 
permet, en l'absence de réaction, d'inférer qu'il a été renoncé au droit de répliquer 
(arrêt du Tribunal fédéral 9C_345/2021 du 11 août 2021 consid. 3.1). En d'autres 
termes, une autorité ne peut considérer, après un délai de moins de dix jours 
depuis la communication d'une détermination à une partie, que celle-ci a renoncé 
à répliquer et rendre sa décision (arrêt du Tribunal fédéral 1C_338/2020 du 19 
janvier 2021 consid. 2.3). Ces principes valent également au stade d'un second 
échange d'écritures (arrêts du Tribunal fédéral 1C_69/2022 du 8 mars 2022 
consid. 2.1 ; 1C_398/2020 du 16 octobre 2020 consid. 2.1).   

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 b. Une violation du droit d'être entendu qui n'est pas particulièrement grave 
peut être exceptionnellement réparée devant l'autorité de recours lorsque 
l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer librement devant une telle autorité 
disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité précédente sur les questions 
qui demeurent litigieuses (ATF 136 III 174 consid. 5.1.2 ; 133 I 201 consid. 2.2), 
et qu'il n'en résulte aucun préjudice pour le justiciable (ATF 136 III 174 consid. 
5.1.2). La réparation du droit d'être entendu en instance de recours peut cependant 
se justifier en présence d'un vice grave lorsque le renvoi constituerait une vaine 
formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure (ATF 142 II 218 
consid. 2.8.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1B_556/2017 du 5 juin 2018 consid. 2.1). 

 c. En l'occurrence, le droit d'être entendu ne donnant pas un droit à un 
transport sur place, à l'audition de témoins et à ce que soit ordonnée la production 
de différents documents, le TAPI n'avait pas l'obligation de donner une suite 
favorable aux différentes demandes des recourants. Dans son jugement, il a 
expliqué de manière claire les raisons pour lesquelles il rejetait ces demandes, de 
sorte qu'aucune violation du droit d'être entendus des recourants n'a été commise à 
cet égard. Au surplus, comme vu ci-dessus, ces actes d'instruction ne sont ni 
nécessaires ni utiles à la résolution du litige.  

  Il ressort du jugement attaqué que le « 17 février 2022, le tribunal a transmis 
ces déterminations aux parties et leur a indiqué que le tribunal n’acceptait plus 
d’écritures, la cause étant pour le surplus gardée à juger » (consid. 40 en fait). Les 
dossiers du TAPI ne contiennent toutefois pas ce courrier. Seul y figure un 
courrier envoyé le 18 février 2022 transmettant aux époux D______ les copies des 
déterminations de M. E______ et consorts et des époux A______ et consorts du 7 
février 2022 leur signalant par ailleurs que la cause était gardée à juger en l'état. 
Ce courrier a été reçu le 21 février 2022 par l'avocat des époux D______ selon 
leurs explications.  

  Le TAPI ayant statué le 28 février 2022, soit dans un laps de temps 
insuffisant depuis la communication de ces écritures, les époux D______ ont été 
privés de l'opportunité de se déterminer. Il s'en suit que leur droit d'être entendus a 
été violé. 

  Cela dit, dans la mesure la chambre de céans dispose du même pouvoir de 
cognition que le TAPI (art. 61 al. 1 LPA) et que les époux D______ ont eu 
l'occasion de faire valoir leurs arguments devant l'instance de recours, ce vice été 
valablement réparé par-devant la chambre de céans. 

  Au surplus, le vice n'apparaît pas suffisamment grave pour entraîner 
l'annulation du jugement attaqué dans la mesure où il s'agit d'écritures ne 
comportant pas d'éléments fondamentalement nouveaux.  

  Le grief de violation du droit d'être entendu sera en conséquence écarté. 

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5) a. En vertu de l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du 
droit y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour 
constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b) ; les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2). 

 b. Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se 
fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but 
visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes 
généra