# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0486a0fb-bff3-57d7-8cef-11db776c390d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-05
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 05.08.2019 NG190016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG190016_2019-08-05.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 
 

Geschäfts-Nr.: NG190016-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 

lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-

schreiberin MLaw J. Camelin-Nagel 

Urteil vom 5. August 2019 

in Sachen 

 

A._____,  
Kläger und Berufungskläger, 

 

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____,  

 

gegen 

 

B._____ Stiftung,  
Beklagte und Berufungsbeklagte, 

 

vertreten durch Verwalterin, C._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. 

iur. Y._____,  

 
betreffend 

Kündigungsschutz / Anfechtung 
 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 20. Mai 2019 
(MB180024) 
 

- 2 - 

Rechtsbegehren Kläger: 
(act. 1 S. 2) 

 
"1. Es sei die mit amtlichem Formular vom 22. März 2018 mit Wir-

kung per 30. September 2018 mitgeteilte Kündigung der  
4-Zimmerwohnung, 2. OG rechts, D._____-strasse … in … Zürich 
für ungültig zu erklären. 

 2. Eventualiter sei das Mietverhältnis auf das Maximum zu erstre-
cken. 

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der  
Beklagten." 

 
Rechtsbegehren Beklagte: 

(sinngemäss, vgl. Prot. Vi S. 9, 19 und 44) 

1. Das Rechtsbegehren Ziffer 1 des Klägers sei vollumfänglich ab-
zuweisen. 

2. Es sei dem Kläger eine Erstreckung von 2.5 Jahren zu gewähren. 
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klä-

gers (zuzüglich MwSt. von derzeit 7.7 %). 
 

Urteil des Mietgerichts: 
(act. 33 = act. 37 = act. 39) 

1. In Abweisung der Klage wird die Kündigung vom 22. März 2018 per 30. Sep-

tember 2018 für gültig erklärt.  

2. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wird einmalig und definitiv bis 

zum 31. März 2021 erstreckt.  

3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 4'140.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 0.00   Barauslagen 

Fr. 4'140.00   Kosten total   

4. Die Kosten werden dem Kläger auferlegt und von diesem unter Verrechnung 

seines Kostenvorschusses von Fr. 4'140.– bezogen.  

- 3 - 

5. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von 

Fr. 5'560.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 

6./7. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung 

 

Berufungsanträge: 
(act. 38) 

"1. Das Urteil vom 20. Mai 2019 des Mietgerichts Zürich sei aufzuhe-
ben und das vor erster Instanz gestellte Rechtsbegehren vollum-
fänglich gutzuheissen. Dieses lautet: Es sei die mit amtlichem 
Formular vom 22. März 2018 mit Wirkung per 30. September 
2018 mitgeteilte Kündigung der 4-Zimmerwohnung, 2. OG rechts, 
D._____-strasse … in … Zürich für ungültig zu erklären. Eventua-
liter sei das Mietverhältnis auf das Maximum zu erstrecken. Alles 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklag-
ten. 

 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
rufungsbeklagten." 

 

Erwägungen: 

I. 

Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

1.1. E._____, der Vater von A._____, schloss am 16. Mai 1957 einen Mietvertrag 

mit der damaligen Vermieterin über die 4-Zimmerwohnung, 2. OG rechts, 

D._____-strasse … in … Zürich ab (act. 3/3). Die Wohnung diente der Familie 

A._____E._____F._____ als Familienwohnung. Nachdem A._____ mit 21 Jahren 

ausgezogen war, kehrte er am 14. Juli 2006 in die ursprüngliche Familienwoh-

nung zurück, um sich um seine Eltern zu kümmern (act. 27/1). Seit 2007 ist die 

B._____ Stiftung (nachfolgend Vermieterin) Eigentümerin der Liegenschaft und 

trat auf Vermieterseite in den Mietvertrag mit E._____ ein (act. 25 S. 1 f.). Am 

- 4 - 

tt.mm.2017 verstarb E._____ (act. 27/3) und der Mietvertrag ging auf die Mutter 

von A._____, F._____, als Mieterin über. F._____ verstarb am tt.mm.2018 

(act. 27/5). Da A._____ (nachfolgend Mieter) als einziger Erbe die Erbschaft sei-

ner Mutter annahm, trat er als deren Rechtsnachfolger in den Mietvertrag ein (vgl. 

act. 27/6).  

1.2. In der Zeit zwischen August 2016 und November 2017 schloss der Mieter 

mehrere Untermietverträge ab: Im August 2016 wurde ein Untermietvertrag für ein 

Zimmer mit G._____ abgeschlossen und die Vermieterin um Zustimmung ersucht 

(act. 27/13–14). Am 11. Oktober 2016 zog G._____ aus, was der Vermieterin 

nicht gemeldet wurde. Am 11. November 2016 zog H._____ ein (act. 27/17). Im 

März und April 2017 wurden zwei weitere Untermietverträge abgeschlossen mit 

I._____ und J._____(act. 27/9; act. 27/21). Ende Mai 2017 gab der Mieter der 

Vermieterin die drei Untermieter bekannt (act. 27/18). Ende Juli 2017 zog der Un-

termieter H._____ aus. Am 6. November 2017 schloss der Mieter einen Unter-

mietvertrag mit K._____ ab (act. 27/24). Weder der Auszug von H._____ noch der 

neue Untermietvertrag wurden der Vermieterin gemeldet.  

1.3. Am 22. März 2019 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis unter Ver-

wendung des amtlich genehmigten Formulars auf den nächsten ordentlichen 

Kündigungstermin (act. 3/4).  

2. Prozessgeschichte 

2.1. Mit Eingabe vom 27. März 2018 focht der Mieter die Kündigung fristgerecht 

bei der Schlichtungsbehörde Zürich an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung 

vom 3. Juli 2018 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden, 

weshalb die Schlichtungsbehörde dem Mieter mit Beschluss vom 3. Juli 2018 die 

Klagebewilligung erteilte (act. 4).  

2.2. Mit Eingabe vom 3. September 2018 gelangte der Mieter an das Mietgericht 

Zürich (fortan Vorinstanz) und stellte die eingangs genannten Rechtsbegehren 

(act. 1). Nach Leistung eines Kostenvorschusses wurde am 7. Februar 2019 die 

Hauptverhandlung durchgeführt (act. 10; act. 13–19); Prot. Vi. S. 6 ff.). Mit Urteil 

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vom 20. Mai 2019 wies die Vorinstanz die Klage im eingangs wiedergegebenen 

Sinne ab (act. 33 = act. 37 = act. 39, nachfolgend zitiert als act. 37).  

2.3. Dagegen erhob der Mieter mit Eingabe vom 20. Juni 2019 rechtzeitig 

(act. 34) Berufung mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen (act. 38). Mit 

Verfügung vom 28. Juni 2019 wurde dem Mieter Frist zur Leistung eines Kosten-

vorschusses angesetzt, welchen er fristgerecht leistete (act. 43; act. 47). Mit "Be-

weismitteleingabe" vom 4. Juli 2019 reichte der Mieter ein Schreiben von L._____ 

von Ende 2018 sowie ein Arztzeugnis ein (act. 45; act. 46/1–2). Die vor-

instanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–35). Eine Berufungsantwort ist 

nicht einzuholen (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist spruchreif.  

II. 

Rechtliche Vorbemerkungen 

1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308 

Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur 

zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-

destens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO), was hier ohne Weiteres ge-

geben ist (vgl. E. IV.2).  

2. Die Berufung ist innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist beim Berufungsge-

richt schriftlich und abschliessend begründet einzureichen. Mit der Berufung kann 

die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz sowie eine un-

richtige Rechtsanwendung der Vorinstanz geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO). Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entsprechenden Beanstandungen 

von der Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen 

und zu begründen. Fehlt ein Antrag und/oder eine hinreichende Begründung, tritt 

die Rechtsmittelinstanz insoweit auf die Berufung nicht ein. Bei der Begründung 

ihrer Entscheidung darf sich die Berufungsinstanz auf die wesentlichen Überle-

gungen konzentrieren, von welchen sie sich hat leiten lassen. 

3.1. Im Berufungsverfahren werden neue Beweismittel nur noch berücksichtigt, 

wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 

- 6 - 

schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dies 

gilt auch in Verfahren, die erstinstanzlich noch der Untersuchungsmaxime sowie 

der Offizialmaxime unterstehen.  

3.2. Der Mieter reicht im Nachgang zu seiner Berufung mit "Beweismitteleingabe" 

vom 4. Juli 2019 einen aussergerichtlichen Vergleichsvorschlag der Vermieterin 

von Ende Dezember 2018 ein (act. 45; act. 46/1). Er führt aus, das Schreiben sei 

ihm am 5. Januar 2019 per A-Post zugestellt worden. Er habe den Brief ungeöff-

net in seinem Rucksack verstaut und vergessen. Er habe den Rucksack nach ei-

nem Fuss- und Beinunfall über Monate nicht benutzt und den Brief erst am 

23. Juni 2019 geöffnet. Das Schreiben habe somit trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 

schon vor erster Instanz vorgebracht werden können und sei entsprechend im Be-

rufungsverfahren zu berücksichtigen (act. 45).  

3.3. Wie der Mieter selbst ausführt, ist er seit dem 5. Januar 2019 im Besitz des 

erwähnten Schreibens. Auf dem Couvert war der Absender erkennbar (vgl. 

act. 46/1). Eine nur schon einigermassen sorgfältig handelnde Person hätte ein 

Schreiben, insbesondere ein Schreiben des Vermieters während eines hängigen 

Kündigungsschutzverfahrens, umgehend geöffnet und es jedenfalls nicht so ver-

staut, dass es während Monaten nicht aufgefunden bzw. vergessen wird. Die Be-

achtung einer solchen Sorgfalt ist zu erwarten und daher zumutbar. Bei dieser 

Sorgfalt hätte das Schreiben daher bereits vor erster Instanz vorgebracht werden 

können. Dass dies nicht geschah, ist einzig der Nachlässigkeit des Mieters zuzu-

schreiben. Im Berufungsverfahren ist das Vorbringen daher verspätet und nicht zu 

berücksichtigen. Ohnehin könnte der Mieter aus diesem Schreiben nichts zu sei-

nen Gunsten ableiten. Die Gültigkeit der Kündigung beurteilt sich nach dem Zeit-

punkt, in welchem sie ausgesprochen wurde, hier also März 2018. Der ausserge-

richtliche Vergleichsvorschlag datiert von "Ende 2018" und damit weit nach der 

Kündigung. Dieses nachträgliche – im Rahmen des laufenden Gerichtsverfahrens 

erfolgte – Vergleichsangebot hätte daher keinen Einfluss auf die Beurteilung der 

Gültigkeit der ordentlichen Kündigung.  

- 7 - 

III. 

Zur Berufung im Einzelnen 

1. Allgemeines 

1.1. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen sowie die Voraussetzungen 

der Anfechtbarkeit einer Kündigung wegen Treuwidrigkeit zutreffend dargestellt. 

Darauf kann verwiesen werden (vgl. act. 37 E. I.V.1.1.). Ergänzend und klarstel-

lend ist jedoch Folgendes anzumerken: 

1.2. Die strittige Kündigung ist eine ordentliche Kündigung. Eine ordentliche 

Kündigung ist die regelhafte Art der Auflösung eines unbefristeten Mietvertrages 

und setzt deshalb keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Ver-

mieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen 

oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Jede formell korrekte ordent-

liche Kündigung ist daher grundsätzlich gültige Ausübung eines Gestaltungs-

rechts. Eine Schranke in der Ausübung dieses Rechts ergibt sich einzig aus dem 

Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräu-

men ist die Kündigung einer der Parteien durch die Gegenpartei anfechtbar, wenn 

sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR).  

 Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, 

ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt 

oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zuei-

nander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte dar-

stellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des 

Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Es obliegt dem Empfänger der Kün-

digung zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schüt-

zenswerten Grund erfolgte. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angege-

bene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist. 

Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf 

den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird. Fällt der Grund, aus welchem 

die Kündigung ausgesprochen wurde, in der Folge dahin, wird die Kündigung 

nicht nachträglich treuwidrig (vgl. zum Ganzen BGE 138 III 59 E. 2.1. mit Verweis 

- 8 - 

auf BGE 136 III 190 E. 2; 135 III 112 E. 4.1; 132 III 737 E. 3.4.2; BGer 

4A_241/2010 vom 10. August 2010 E. 2.3; 4C.333/1997 vom 8. Mai 1998 E. 3b).  

 Das Gesetz zählt beispielhaft Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündi-

gung durch den Vermieter als treuwidrig gilt (Art. 271a OR). Ein solcher Grund 

liegt namentlich dann vor, wenn die Kündigung ausgesprochen wurde, weil der 

Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht 

(Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Zu diesen Ansprüchen zählt unter anderem das Recht 

des Mieters, die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise 

unterzuvermieten (Art. 262 Abs. 1 OR).  

1.3.1. Die Vermieterin machte vor Vorinstanz geltend, der erneute Verstoss 

gegen die gesetzliche Pflicht zur Einholung der vorgängigen Zustimmung zur Un-

termiete in Bezug auf K._____ habe "das Fass zum Überlaufen gebracht". Nach-

dem im Mai 2017 diverse Untermieter bekannt gegeben worden seien und man 

auf die vorgängige Einholung der Zustimmung hingewiesen habe, sei im Februar 

2018 die nächste Meldung gekommen, ohne vorgängige Mitteilung, ohne Vertrag 

und ohne Informationen zur Person. Dies habe nicht mehr toleriert werden kön-

nen (Prot. Vi. S. 16 f.). Der Kläger habe die Pflicht zur Einholung der Zustimmung 

systematisch missachtet. Zudem seien die Untermietbedingungen missbräuchlich 

gewesen. Berücksichtige man die Summe all dieser Verfehlungen könne nicht 

mehr von einem geringfügigen Anlass zur Kündigung gesprochen werden. Das 

Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien sei definitiv zerstört gewesen (act. 28 

Rz. 11 ff.). 

1.3.2. Der Mieter bestritt dies. Er wendete im Wesentlichen ein, er habe eine 

grundsätzliche Zustimmung zu Untermietverhältnissen erhalten und es habe kei-

nen Grund gegeben, welchen die Vermieterin dazu berechtigt hätte, die Untermie-

te zu verweigern (act. 37 E. 1). 

1.3.3. Die Vorinstanz erachtete die Kündigung als gültig. Sie hielt im Wesent-

lichen fest, der Mieter hätte um vorgängige Zustimmung zu den Untermietverträ-

gen ersuchen müssen, was er nicht getan habe. Zudem habe er seine Melde-

pflicht verletzt, indem er die Beendigung der Untermietverhältnisse nicht gemeldet 

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und die Konditionen der Mietzinszusammensetzung nicht bekannt gegeben habe. 

Ausserdem seien die verlangten Mietzinse missbräuchlich gewesen. Die Vermie-

terin hätte ihre Zustimmung zu den letzten vier Untermietverträgen daher gestützt 

auf Art. 262 Abs. 2 lit. a und b OR verweigern können. Angesichts der Pflichtver-

letzungen des Mieters erscheine es nachvollziehbar, dass das Vertrauen der 

Vermieterin erschüttert gewesen sei. Die Kündigung sei daher weder treuwidrig 

noch aus geringfügigem Anlass erfolgt (act. 37 E. IV.1.2.2.).  

1.4. Der Mieter wendet mit der Berufung dagegen im Wesentlichen ein, die Ver-

mieterin habe generell die Zustimmung zur Untermiete erteilt. Deshalb sei er da-

von ausgegangen, über Änderungen der Untermietverhältnisse lediglich Meldung 

machen und nicht jedes Mal um Zustimmung ersuchen zu müssen. Zudem hätte 

die Zustimmung ohnehin nicht verweigert werden dürfen, da die Untermietbedin-

gungen nicht missbräuchlich gewesen seien. Im Übrigen handele es sich um 

leichte Verletzungen einer geringfügigen Nebenpflicht, weshalb kein erschüttertes 

Vertrauensverhältnis vorliege und die Weiterführung des Mietverhältnisses kaum 

als unzumutbar zu qualifizieren sei. Die Kündigung sei missbräuchlich und damit 

ungültig (act. 38 Rz. 10 ff.).  

1.5. Auf die Einwendungen des Mieters wird im Nachfolgenden einzugehen sein. 

Dabei wird zu prüfen sein, ob Pflichtverletzungen des Mieters vorlagen, er mithin 

nicht um vorgängige Zustimmung zu den Untermietverhältnissen ersuchte (E. 2) 

und missbräuchliche Untermietzinse verlangte (E. 3), und die Vorinstanz gestützt 

darauf die Kündigung zu Recht als gültig erachtete (E. 4).  

2. Zustimmung zur Untermiete 

2.1. Die Vorinstanz erwog, es sei unbestritten, dass der Mieter den Untermietver-

trag mit G._____ der Verwaltung vorgelegt und um Zustimmung ersucht habe. 

Ebenfalls unstrittig sei, dass der Verwalter keine ausdrückliche Erteilung oder 

Verweigerung der Zustimmung ausgesprochen habe. Uneinig seien sich die Par-

teien, was der Verwalter konkret dazu gesagt habe. Der Mieter mache geltend, er 

habe nie eine Antwort auf seine Anfrage erhalten. Einzig als er den Verwalter an-

lässlich eines Gesprächs darauf angesprochen habe, habe dieser gesagt, er – der 

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Mieter – wisse ja, gegen Untermieter könne man nichts unternehmen. Die Ver-

mieterin habe ihrerseits angegeben, der Verwalter habe sinngemäss gesagt, dass 

man nicht grundsätzlich gegen Untermiete sei, aber dass man die Bedingungen 

wissen und vor Abschluss der Verträge die Möglichkeit zur Zustimmung haben 

wolle. Was der Verwalter tatsächlich gesagt habe, könne offen gelassen werden, 

da selbst wenn den Behauptungen des Mieters gefolgt würde, daraus keine gene-

relle Zustimmung für sämtliche weiteren Untermietverhältnisse ungeachtet des 

Ausmasses der Untervermietung und der Konditionen abgeleitet werden könne. 

Selbst wenn der Verwalter auf Nachfrage des Mieters gesagt haben sollte, gegen 

eine Untervermietung könne man nichts unternehmen, habe der Mieter daraus 

höchstens ableiten können, dass für ein neues Untermietverhältnis, vergleichbar 

mit demjenigen von G._____, nicht mit einer Verweigerung der Zustimmung hätte 

gerechnet werden müssen, nicht aber, dass er künftige Untermietverhältnisse 

überhaupt nicht mehr vorgängig zur Zustimmung vorlegen müsse, zumal dann 

nicht, wenn es nicht bei einem (vergleichbaren) Untermietverhältnis bleibe, son-

dern neu mehrere nebeneinander bestehende Untermietverhältnisse eingegan-

gen werden sollten. Der Mieter hätte daher auch bei den Untermietverträgen von 

H._____, I._____, J._____ und K._____ um Zustimmung ersuchen müssen 

(act. 37 E. IV.1.2.1.). 

2.2. Der Mieter wendet dagegen zusammengefasst ein, er habe den Untermiet-

vertrag mit G._____ dem Verwalter unterbreitet und diesen um Gutheissung des 

Untermietverhältnisses ersucht. Der Verwalter habe zunächst nicht reagiert. Als er 

ihn erneut darauf angesprochen habe, habe dieser gesagt: "Sie wissen ja, wir 

können gegen Untermieter nichts unternehmen". Diese Reaktion sei als Zustim-

mung zu Untermietverhältnissen an sich verstanden worden. Er sei daher mit be-

rechtigtem Vertrauen davon ausgegangen, dass er Änderungen in den Untermiet-

verhältnissen lediglich melden und nicht um Zustimmung ersuchen müsse. Eine 

Meldung müsse genügen, da es der Vermieterin nach den Bestimmungen von 

Art. 269d Abs. 3 OR offen stehe, mittels amtlichem Formular die Rücknahme der 

Zustimmung zur Untermiete mitzuteilen. In seiner Annahme sei er ohnehin spä-

testens nach einigen Monaten seit der Meldung vom Mai 2017 zu schützen gewe-

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sen, da die Vermieterin trotz Kenntnis der Untermietverhältnisse mitsamt den Be-

dingungen nie eingeschritten sei (act. 38 Rz. 11–12). 

2.3.1. Der Mieter wiederholt grösstenteils bereits vor Vorinstanz Vorgebrach-

tes. So schildert er den Ablauf der Geschehnisse aus seiner Sicht und beharrt auf 

dem Standpunkt, dass ihm der Verwalter im Zusammenhang mit dem Mietver-

hältnis von G._____ gesagt habe, er – der Mieter – wisse ja, gegen Untermieter 

könne man nichts unternehmen. Eine Auseinandersetzung mit dem vor-

instanzlichen Entscheid findet nicht statt. Insbesondere scheint der Mieter zu 

übersehen, dass die Vorinstanz selbst bei einem Abstellen auf seine Ausführun-

gen das Vorliegen einer grundsätzlichen Zustimmung zur Untermiete verneinte. 

Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, kann aus der – bestrittenen – Aussage, 

dass man gegen Untermieter nichts unternehmen könne, keine generelle Zu-

stimmung zu Untermietverhältnissen abgeleitet werden. Diese angebliche Aussa-

ge stand im Zusammenhang mit der Genehmigung des Untermietverhältnisses 

von G._____ und stellte – sollte sie so erfolgt sein – einzig in Bezug auf diesen 

konkreten Untermietvertrag eine Zustimmung dar. Unter welchen Voraussetzun-

gen ein Entzug dieser Zustimmung zum Untermietverhältnis von G._____ möglich 

war, muss nicht geprüft werden, da ein solcher weder geltend gemacht wird noch 

erfolgte. Zukünftige Mietverhältnisse zu gänzlich anderen Konditionen waren von 

der Zustimmung zum Untermietverhältnis mit G._____ nicht umfasst, was dem 

Mieter – entgegen seinen Ausführungen in der Berufungsschrift – sehr wohl be-

wusst war.  

 So wies die Vorinstanz mit Fug darauf hin, dass der Mieter selbst ausgeführt 

habe, das Untermietverhältnis mit K._____ nicht gemeldet zu haben, weil er be-

fürchtet habe, das (Haupt-)Mietverhältnis würde neu geprüft. Dies zeige deutlich, 

dass sich der Mieter alles andere als sicher gewesen sei, über eine generelle Zu-

stimmung der Vermieterin zu jeglichen Untermietverhältnissen unabhängig von 

deren Art, Ausmass und Preis zu verfügen (act. 37 S. 13 mit Verweis auf Prot. Vi. 

S. 27). Dagegen wendet der Mieter zwar ein, seine Befürchtung, dass das Miet-

verhältnis "wieder neu überprüft" würde, habe sich auf die Situation mit seiner 

Mutter bezogen. Da diese in Kürze sterben würde, habe er befürchtet, dass man 

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ihn als Nachfolgemieter nicht berücksichtigen würde (act. 38 Rz. 16). Dies vermag 

jedoch nicht zu überzeugen. Einerseits lebte die Mutter des Mieters zum Zeitpunkt 

des Einzugs von K._____ noch (act. 26/5; act. 26/24), weshalb bereits deshalb 

kein Anlass zur Überprüfung des Mietverhältnisses der Mutter bestanden hätte, 

und andererseits ist nicht nachvollziehbar, weshalb bei einer angeblich generellen 

Zustimmung zur Untermiete die Meldung des Untermietverhältnisses mit K._____ 

einen Einfluss auf die Übertragung des Mietvertrages von der Mutter auf deren 

Sohn hätte haben sollen. Mit einer Überprüfung des Mietverhältnisses musste der 

Mieter – nach seiner Ansicht – beim Ableben seiner Mutter ohnehin rechnen. Wä-

re er von einer generellen Zustimmung zu Untermietverhältnissen ausgegangen, 

hätte er daher das Untermietverhältnis mit K._____ ohne Weiteres melden kön-

nen. Dies tat er aber nicht, was zeigt, dass er keineswegs von einer generellen 

Zustimmung der Vermieterin ausging. Eine generelle Zustimmung liesse sich im 

Übrigen auch nicht nach den Grundsätzen des Vertrauensprinzips aus der vom 

Mieter behaupteten Äusserung des Verwalters herleiten, so sie denn erfolgt wäre: 

Das vom Mieter behauptete Verständnis dieser Äusserung wäre im Verständnis 

eines vernünftigen und korrekten Vertragspartners vielmehr abwegig. 

2.3.2. Nach dem Gesagten lag weder eine generelle Zustimmung zur Unter-

vermietung vor, noch ging der Mieter von einer solchen aus. Der Mieter hätte da-

her die Vermieterin für sämtliche weiteren Untermietverhältnisse um Zustimmung 

ersuchen müssen, wie es das Gesetz – und im Übrigen auch der Mietvertrag (vgl. 

act. 29/1 Ziff. 6) – vorsieht (Art. 262 Abs. 1 OR). Dies hat der Mieter unbestritte-

nermassen nicht getan. Der Mieter gab die Untermietverhältnisse mit H._____, 

I._____ und J._____ zwar sieben bzw. zwei Monate nach deren Einzug bekannt. 

Um vorgängige Zustimmung ersuchte er aber nicht (act. 27/17–19; act. 27/21). 

Das Untermietverhältnis mit K._____ meldete er der Vermieterin gar nicht. Die 

Vermieterin erfuhr erst drei Monate später aufgrund eines Schreibens des Bevöl-

kerungsamts davon (act. 30/12). Auch die Auszüge von G._____ und H._____ 

meldete der Mieter nicht.  

2.3.3. Dies stellt eine wiederholte Pflichtverletzung des Mieters dar. Es ist 

nicht Aufgabe der Vermieterin – wovon der Mieter auszugehen scheint – von sich 

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aus nachzufragen, wer sich zu welchen Konditionen als Untermieter im Mietobjekt 

befindet. Vielmehr statuiert das Gesetz die Pflicht des Mieters, für Untermietver-

hältnisse vorgängig um Zustimmung des Vermieters zu ersuchen und die Bedin-

gungen der Untermiete bekannt zu geben. Dies tat der Mieter nicht. Ob die aus-

bleibende Reaktion der Vermieterin nach der Meldung der drei Untermietverhält-

nisse im Mai 2017 als nachträgliche, stillschweigende Zustimmung gewertet wer-

den kann – wie der Mieter behauptet –, braucht nicht beantwortet zu werden, da 

es nichts daran ändert, dass der Mieter nicht vorgängig um Zustimmung ersuchte, 

sondern über das Mietobjekt verfügte, als wäre er der Eigentümer.  

3. Missbräuchlicher Untermietzins 

3.1. Es ist unbestritten, dass der Mieter von den Untermietern einen Zuschlag 

auf ihren Mietzinsanteil von 20.3–24.3% verlangte (vgl. act. 37 S. 15 f.; act. 38 

Rz. 19).  

3.2. Die Vorinstanz erachtete diesen Zuschlag als missbräuchlich. Sie erwog, 

entgegen der Auffassung des Mieters könne nicht generell eine Pauschale von 

20% auf den Untermietzins für Möblierung geschlagen werden. Werde der An-

sicht des Mieters gefolgt, könne – überspitzt ausgedrückt – jeder, der einen Stuhl 

in ein Zimmer stelle, für diese Möblierung bei der Berechnung des Untermietzin-

ses 20% auf den Hauptmietzins schlagen. Der Mieter verkenne daher die Rechts-

lage, wenn er geltend mache, beim Aufschlag für die Möblierung käme es auf die 

konkrete Ausstattung nicht an. Der Mieter habe keine substantiierten Behauptun-

gen hinsichtlich der konkreten Möblierung der einzelnen untervermieteten Zimmer 

sowie den damit verbundenen Kosten aufgestellt, weshalb auch der pauschal of-

ferierte Augenschein als Beweis, dass die Zimmer möbliert durch den Kläger zur 

Verfügung gestellt worden seien, nicht abzunehmen sei. Abgesehen vom Hin-

weis, dass er seinen Untermietern insbesondere neu gekaufte Bettwäsche zur 

Verfügung gestellt habe, beschränke er sich auf die Aussage, die Zimmer seien 

"möbliert" bzw. "teilweise möbliert" gewesen. Einzig hinsichtlich des Zimmers von 

K._____ habe er Angaben gemacht und gewisse Belege eingereicht. Wobei auch 

diese Belege gemäss Aussagen des Mieters nur ein Beispiel bzw. Muster seien, 

da er der Meinung sei, nicht jeden Posten ausweisen zu müssen, weil er mit einer 

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Pauschale von 20% gerechnet habe. Die Zusatzleistungen des Mieters wie etwa 

die Möblierung der untervermieteten Zimmer oder die Kosten für den WLAN-

Anschluss, die den jeweiligen Aufschlag von 20% rechtfertigen würden, würden 

weder substantiiert behauptet geschweige denn ausgewiesen, weshalb die ver-

langten Untermietzinse als missbräuchlich zu betrachten seien (act. 37 S. 16 f.).  

3.3. Der Mieter wendet mit der Berufung ein, die Untermietbedingungen seien 

nicht missbräuchlich und er habe aus den Untermietverhältnissen keinen Gewinn 

herausgeschlagen. Der Zuschlag setze sich aus einer Beteiligung an den Ausla-

gen, die ihm für den Kauf neuer Möbel, die Abnutzung alter Möbel und die teilwei-

se Erneuerung der Küchen- und Badinfrastruktur anfielen und aus einem Beitrag 

für die Strom- und Internetkosten zusammen. Im Bad hätten ein WC-Sitz, ein 

Brausegriff sowie ein Brauseschlauch neu angeschafft werden müssen und für 

das Zimmer von K._____ hätten Einrichtungsgegenstände beschafft werden müs-

sen. Er habe bereits vor Vorinstanz ausgeführt, ein Bett, Bettwäsche sowie einen 

Teppich gekauft zu haben. Ferner habe es einen Bürotisch sowie einen Schrank 

der Eltern im Zimmer. Er führe Instandhaltungsarbeiten aus und besorge organi-

satorische Angelegenheiten der Untermieter. Der diesbezügliche Zeitaufwand 

dürfe in finanzieller Hinsicht nicht ausser Acht gelassen werden. Seine Auslagen 

habe er teilweise mit Einkaufsquittungen belegt. Frühere Auslagen könne er nicht 

belegen, da er die Rechnungen entsorgt habe. Neben einer Parteibefragung habe 

er aber sowohl einen Augenschein als auch die Zeugeneinvernahmen seiner Un-

termieter zum Beweis offeriert. Was die Storm- und WLAN-Kosten anbelange, 

hätte die Vorinstanz im Zweifel auf eine gerichtsübliche Pauschale abstellen müs-

sen, da glaubhaft gemacht worden sei, dass diese von sämtlichen Bewohnern an-

teilsmässig übernommen worden seien (act. 38 Rz. 21).  

3.4. Die Ausführungen des Mieters erfolgen erneut weitgehend losgelöst vom vo-

rinstanzlichen Entscheid. Dem Argument, dass keine substantiierten Behauptun-

gen zur konkreten Möblierung der einzelnen untervermieteten Zimmer aufgestellt 

wurden, hält er nichts entgegen. Weshalb ohne substantiierte Behauptungen Be-

weismittel abzunehmen wären, legt er nicht dar, und es ist solches auch nicht er-

sichtlich. Beweismittel dienen dazu, Behauptungen zu belegen und nicht, Behaup-

- 15 - 

tungen aufzustellen. Der Mieter hat es vor Vorinstanz unterlassen, klar darzutun, 

weshalb sich der Aufschlag von über 20% für die einzelnen Mietverhältnisse 

rechtfertigt. Ein pauschaler Hinweis auf Möblierung, WLAN und Strom genügt den 

Anforderungen an die Substantiierungspflicht nicht. Einzig in Bezug auf den Ein-

zug von K._____ legte er Kaufbelege vor und machte Ausführungen zur Möblie-

rung des Zimmers. Diesbezüglich wäre eine Überprüfung des Mietzinses auf sei-

ne Angemessenheit allenfalls möglich gewesen. Dies ändert aber nichts daran, 

dass sich die Zuschläge von 20.3 - 23.7% bei den anderen Mietverhältnissen auf-

grund der Angaben des Mieters nicht auf ihre Angemessenheit überprüfen lassen 

und daher mangels gegenteiliger substantiierter Behauptungen von missbräuchli-

chen Mietzinsen auszugehen ist. 

3.5. Der Mieter wendet schliesslich ein, der Zuschlag für die Möblierung und den 

Innenausbau sei nur zeitlich begrenzt verlangt worden, namentlich bis zur Amorti-

sation der Auslagen im Februar 2018 (act. 38 Rz. 19 u. 22). In den Untermietver-

trägen ist eine entsprechende Mietzinssenkung allerdings nicht vermerkt (vgl. 

act. 26/14; act. 26/18; act. 26/24). Die Vorinstanz führte zudem zutreffend aus, 

dass der Mieter die geltend gemachte Senkung der Untermietzinse der Vermiete-

rin nicht zur Kenntnis brachte und sie somit im Zeitpunkt der Kündigung nichts 

davon wusste (act. 37 S. 18). Dem hält der Mieter nichts entgegen. Im Zeitpunkt 

der Kündigung waren der Vermieterin die geänderten Untermietbedingungen nicht 

bekannt, was der Mieter zu verantworten hat. Entsprechend haben sie auf die 

Gültigkeit der Kündigung keinen Einfluss.  

3.6. Die Zustimmung zu den Untermietverhältnissen hätte daher zumindest in 

Bezug auf H._____, I._____ und J._____ verweigert werden können.  

4. Gültigkeit der Kündigung 

4.1. Wie erwähnt, erachtete die Vorinstanz die Kündigung gestützt auf diese 

Pflichtverletzungen des Mieters als gültig (siehe hiervor E. 1.3.3.). Sie erwog, in 

Anbetracht der Pflichtverletzungen des Mieters erscheine es nachvollziehbar, 

dass das Vertrauen der Vermieterin in den Mieter letztlich erschüttert gewesen sei 

und die Vermieterin zur ordentlichen Kündigung geschritten sei, als sie durch die 

- 16 - 

Information des Personenmeldeamts im Februar 2018 erneut von einem Unter-

mietverhältnis erfahren habe, welches der Kläger wiederum ohne um Zustimmung 

gefragt zu haben im November 2017 eingegangen sei (act. 37 S. 17).  

4.2. Der Mieter wendet dagegen ein, es sei nicht nachvollziehbar, dass das Ver-

trauensverhältnis zerstört sein solle, zumal es sich um leichte Verletzungen einer 

vergleichsweise geringfügigen Nebenpflicht handle, weshalb eine Weiterführung 

des Mietverhältnisses kaum unzumutbar sei. Zudem sei in Anwendung des Ver-

trauensprinzips von einer Zustimmung der Vermieterin auszugehen, da diese zu 

keinem Zeitpunkt um Auskunft über die Untermietkonditionen ersucht habe. Sich 

im Nachhinein auf ein zerrüttetes Vertrauensverhältnis zu berufen, sei in höchs-

tem Masse rechtsmissbräuchlich. Weiter sei mitgeteilt worden, man wolle Fami-

lien mit Kindern den Vorrang geben. Dies lasse starke Zweifel daran aufkommen, 

dass die Kündigung tatsächlich im angeblich erschütterten Vertrauensverhältnis 

gründe. Die Vermutung, dass es sich dabei um einen vorgeschobenen Grund 

handle, werde weiter gestützt durch die Tatsache, dass die ordentliche Kündigung 

erst mehr als einen Monat nach Kenntnisnahme des Einzugs von K._____ ausge-

sprochen worden sei. Zudem habe er den Eigentümer L._____ im Juni 2018 an-

gefragt, zu einem höheren Mietzins weiter wohnen bleiben zu dürfen. Auf dieses 

Schreiben habe der Eigentümer geantwortet, man wolle keine Untermieter. Diese 

Antwort zeige auf, dass es der Vermieterin einzig darum gegangen sei, generell 

Untermiete zu unterbinden (act. 38 Rz. 24 f.) 

4.3. Wie gezeigt, unterliess es der Mieter, vorgängig die Zustimmung der Ver-

mieterin zu vier Untermietverhältnissen einzuholen und er ging auch nicht von ei-

ner generell erteilten Zustimmung aus (siehe hiervor E. 2.3). Das Bundesgericht 

entschied bereits, dass eine Unterlassung der Einholung der vorgängigen Zu-

stimmung im Zusammenhang mit einer gesetzmässigen Untervermietung gar eine 

ausserordentliche Kündigung rechtfertigen kann, wenn auch erst nach einer Ver-

warnung (BGE 134 III 446 E. 2.2). Die Gültigkeit einer ordentlichen Kündigung 

hängt von weit weniger strengen Anforderungen ab als eine ausserordentliche; 

sie darf nur Treu und Glauben nicht widersprechen. Sie darf also einzig nicht oh-

ne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner 

- 17 - 

Schikane erfolgt sein (vgl. hiervor E. III.1.2. sowie BGE 138 III 59 E. 2.2.2.). Dass 

die Vermieterin nach der Mitteilung des Einzugs von K._____ durch das Perso-

nenmeldeamt die systematische Verletzung der Pflicht zur Einholung der Zustim-

mung zur Untermiete nicht mehr akzeptierte, ist objektiv nachvollziehbar. Bereits 

das genügt zur regelhaften ordentlichen Kündigung. Die Vermieterin hat zudem 

ein berechtigtes, gesetzlich verankertes Interesse, zu wissen, wer zu welchen 

Konditionen in ihrem Mietobjekt lebt. Den Mieter trifft daher die Pflicht, vorgängig 

um Zustimmung zu ersuchen und die Untermietbedingungen inklusive Beendi-

gung des Untermietverhältnisses bekannt zu geben (vgl. auch act. 37 S. 14). 

Dass die Vermieterin das Verhalten des Mieters eine gewisse Zeit tolerierte, führt 

– entgegen der Auffassung des Mieters – nicht dazu, dass eine Kündigung miss-

bräuchlich wäre (vgl. BGE 134 III 446 E. 2.2.), zumal immer wieder neue Pflicht-

verletzungen des Mieters hinzu traten. Vor dem Hintergrund des pflichtvergesse-

nen Verhaltens des Mieters mutet sein Vorwurf des Rechtsmissbrauchs nachge-

rade befremdend an und fällt letztlich auf ihn zurück. Der Mieter übersieht zudem, 

dass es nicht um eine ausserordentliche Kündigung geht, für deren Ausübung es 

eines besonderen Grundes bedarf. Es ist daher hier weder vorausgesetzt, dass 

die Fortführung des Mietverhältnisses geradezu unzumutbar wäre, noch dass die 

Geltendmachung des Kündigungsgrundes sofort hätte erfolgen müssen bzw. 

durch Zuwarten hätte verwirkt werden können.  

 Weshalb die Tatsache, dass die Wohnung zukünftig an Familien mit Kindern 

vermietet werden solle, Zweifel am Kündigungsgrund zufolge Pflichtverletzungen 

und Zerstörung des Vertrauensverhältnisses wecken soll, ist nicht ersichtlich. Die 

Vorinstanz erwog bereits zutreffend, dass die Kündigung primär mit den Pflicht-

verletzungen begründet worden sei. Der Wunsch, die Wohnung an eine Familie 

zu vermieten, habe den Entscheid zu kündigen lediglich begünstigt und stehe 

demnach im Hintergrund (act. 37 E. IV.1.2.3). Dem hält der Mieter nichts entge-

gen. Auch aus dem Schreiben von L._____ lässt sich nichts zu Gunsten des Mie-

ters ableiten. Das Schreiben stellt keine Begründung der Kündigung dar, sondern 

eine Reaktion auf eine Anfrage des Mieters auf Weiterführung des Mietverhältnis-

ses zu neuen Konditionen. Allein die Tatsache, dass die Vermieterin in diesem 

Schreiben nicht explizit auf die Pflichtverletzungen und das Vertrauensverhältnis 

- 18 - 

Bezug nahm, führt nicht dazu, dass von einem vorgeschobenen Kündigungsgrund 

auszugehen wäre. Vielmehr ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die 

Kündigung ausgesprochen wurde, weil der Mieter wiederholt nicht um Zustim-

mung ersucht hat und die Zustimmung zu den Untermietverträgen aufgrund der 

missbräuchlichen Untermietbedingungen hätte verweigert werden können.  

4.4. Eine Kündigung aus reiner Schikane und ohne schützenswertes Interesse 

lag somit nicht vor, weshalb die Vorinstanz zu Recht von einer gültigen Kündigung 

ausging. Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen.  

5. Erstreckung 

5.1. Nach dem Gesagten bleibt die Erstreckung des Mietverhältnisses zu prüfen. 

Die Vermieterin bot dem Mieter eine definitive Erstreckung des Mietverhältnisses 

bis zum 31. März 2021 an (vgl. Prot. Vi S. 9). Der Mieter verlangte eine maximale 

Erstreckung des Mietverhältnisses (act. 1 S. 2).  

5.2.1. Der Mieter kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, 

wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge 

hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 

272 Abs. 1 OR). Bei der Beurteilung von Klagen auf Erstreckung ist also vorab zu 

prüfen, ob auf Seiten des Mieters Härtegründe gegeben sind. Fehlt es an solchen, 

fehlt es an der grundlegenden Voraussetzung für eine Erstreckung und es erüb-

rigt sich, auf Interessen des Vermieters einzugehen, sondern ist die Klage abzu-

weisen. Kann anderseits eine gewisse Härte dargetan werden, so sind die Inte-

ressen des Mieters den Interessen des Vermieters gegenüberzustellen. Aus die-

ser Abwägung ist die Dauer der zu gewährenden Mieterstreckung zu ermitteln 

(vgl. etwa ZK-HIGI, Zürich 1996, Art. 272 N 90 ff.; SVIT Komm., Das schweizeri-

sche Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 15 f.).  

- 19 - 

5.2.2. Als Härtegründe fallen bei der Miete von Wohnräumen alle konkreten 

Umstände des Einzelfalls in Betracht, die sich für den Mieter (oder seine Familie) 

insoweit nachteilig auswirken, als sie ihn bei der erfolgreichen Suche nach einem 

Ersatzobjekt innert der ihm infolge der Vertragsauflösung zur Verfügung stehen-

den Zeit behindern oder ihm die Suche erschweren oder sie gar verhindern (ZK-

HIGI, a.a.O., Art. 272 N 83). 

5.2.3. Bei der konkreten Festlegung der Erstreckungsdauer nimmt das er-

kennende Gericht eine Abwägung der in Rede stehender Interessen vor. Es hat 

dabei zu beachten, dass das Ziel der Erstreckung darin liegt, dem Mieter mehr 

Zeit für das Finden eines Ersatzobjektes zu geben oder mindestens die Härte zu 

mildern, die eine Auflösung des Mietverhältnisses auf den Kündigungstermin mit 

sich brächte. Das Gericht verfügt bei der Festlegung der Erstreckungsdauer über 

ein grosses Ermessen. Zentral ist, dass es sich nicht von sachfremden Überle-

gungen leiten lässt, keine wesentlichen Elemente ausser Acht lässt oder Schluss-

folgerungen zieht, die zu einem Ermessensmissbrauch führen (BGer 4C.343/2004 

vom 22. Dezember 2004 E. 4.1). 

5.3. Die Vorinstanz erwog, der Mieter befinde sich anerkanntermassen in einer 

schwierigen finanziellen Situation, da ihm aufgrund seines Gesundheitszustands 

(bipolare Störung mit schweren depressiven Episoden) monatlich lediglich eine 

IV-Rente in der Höhe von Fr. 2'218.– sowie ein weiteres Einkommen von 

Fr. 156.85 zur Verfügung stehe. Zudem bestehe ein Verlustschein von 

Fr. 12'951.70 gegen ihn. Auch die umfangreichen Suchbemühungen zeigten, 

dass es der Mieter schwer habe, ein vergleichbares Ersatzobjekt zu finden. Der 

Umstand allein, dass der Mieter in dieser Wohnung aufgewachsen sei und insge-

samt 33 Jahre dort gewohnt habe, begründe für sich hingegen noch keine Härte. 

In der Regel lasse sich daraus zwar eine Ortsgebundenheit ableiten, welche eine 

Einschränkung des Suchradius rechtfertigen könne. Eine solche Ortsgebunden-

heit mache der Mieter aber nicht geltend, denn er führe selbst aus, auch aus-

serhalb der Stadt Zürich nach einer Ersatzwohnung zu suchen. Zusammenfas-

send sei festzuhalten, dass die Kündigung aufgrund der finanziellen Verhältnisse 

des Mieters eine mittelschwere Härte bewirke. Weitere Härtegründe bestünden 

- 20 - 

nicht. Die Interessen der Vermieterin an einem Auszug auf den Kündigungstermin 

hin würden diese Härte für den Mieter nicht aufzuwiegen vermögen, auch wenn 

der Wunsch nach einem stabileren künftigen Mietverhältnis durchaus ein erhebli-

ches Interesse an der baldigen Beendigung des Mietverhältnisses begründe. Mit 

der von der Vermieterin anerkannten Erstreckung bis 31. März 2021 werde der In-

teressenlage der Parteien insgesamt zugunsten des Mieters Rechnung getragen. 

Der Mieter werde in der Lage sein, bis zum 31. März 2021 ein Ersatzobjekt zu fin-

den. Eine darüberhinausgehende Erstreckung sei nicht angezeigt (act. 37 

E. IV.2.2.). 

5.4. Der Mieter wendet dagegen ein, seine persönlichen Umstände, namentlich 

sein Alter (59-jährig) und seine bipolare Störung mit schweren depressiven Epi-

soden seien bei der Prüfung des Härtefalls bzw. der Bemessung der Erstreckung 

nicht berücksichtigt worden. Es sei jedenfalls lediglich die aus dem Gesundheits-

zustand abgeleitete finanzielle Härte erwähnt worden. Dies sei stossend, da die 

gesundheitlichen Einschränkungen es ihm schwer machten, eine Wohnung zu 

bekommen und sich an einem neuen Ort einzuleben. Im Übrigen habe er sehr 

wohl Ortsgebundenheit geltend gemacht, in dem er ausgeführt habe, 33 Jahre in 

der Wohnung gelebt zu haben. Allein diese lange Zeitspanne binde eine Person 

per se an ihre Umgebung. Es sei zudem aktenkundig, dass er an der Wohnung 

hänge. Ein Umzug sei für ihn mit einem unabsehbar grossen, gesundheitlichen 

Schaden verbunden. Es sei notorisch, dass ein Umzug in eine neue Umgebung 

den depressiven Zustand verstärke, und dass Menschen mit diesem Krankheits-

bild Anpassungsschwierigkeiten aufwiesen. Eine Wohnung zu finden sei in sei-

nem Alter sehr erschwert. Dies zeigten seine vergeblichen Suchbemühungen. Er 

suche kleinste Wohnungen von 1 Zimmer bis zu 2.5-Zimmer. Mit seinem Ein-

kommen könne er sich einen Mietzins von Fr. 790.– bzw. mit Ergänzungsleistun-

gen einen von Fr. 1'200.– leisten. Ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft zu fin-

den, gelinge ihm in seinem Alter kaum. Die Suche nach einem geeigneten Er-

satzobjekt sei nicht nur erschwert, sondern grenze an Unmöglichkeit (act. 38 

Rz. 30).  

- 21 - 

5.5. Die Ausführungen des – anwaltlich vertretenen – Mieters, wonach sein Ge-

sundheitszustand eine Einschränkung bei der Wohnungssuche darstelle und das 

Einleben an einem neuen Ort erschwere, wurden erstmals im Berufungsverfahren 

vorgebracht (vgl. act. 25 Rz. 32 ff.; Prot. Vi. S. 39). Weshalb er dies nicht bereits 

vor Vorinstanz geltend machte, legt er nicht dar. Damit sind seine Ausführungen 

im Berufungsverfahren verspätet und es ist nicht weiter darauf einzugehen (vgl. 

E. II.3.1.). Unzutreffend ist sodann, dass der Mieter vor Vorinstanz Ortsgebun-

denheit geltend gemacht haben will. Er führte vor Vorinstanz zwar aus, 33 Jahre 

in der Wohnung gelebt zu haben (act. 25 Rz. 37). Er gab aber ebenfalls an, vor-

wiegend ausserhalb der Stadt Zürich eine Wohnung zu suchen (Prot. Vi. S. 7). 

Zudem liess er geltend machen, im ganzen Kanton Zürich und auch im Aargau zu 

suchen. Er wolle nicht zu weit fahren müssen. Die Agglomeration sei aber in Ord-

nung (Prot. Vi. S. 39). Inwiefern die Vorinstanz vor diesen Hintergrund zu Unrecht 

davon ausgegangen sein soll, der Mieter habe keine Ortsgebundenheit geltend 

gemacht, ist nicht ersichtlich. Keinen Härtegrund stellt sodann dar, dass dem Mie-

ter die Wohnung viel bedeutet. Dass der Mieter aufgrund der Kündigung zwangs-

läufig in eine andere Wohnung ziehen muss, ist eine unangenehme Konsequenz, 

die mit einem Domizilwechsel an sich verbunden ist, erschwert das Finden eines 

Ersatzobjekts aber nicht. Auch das Alter des Mieters stellt für sich alleine keinen 

Härtegrund dar, zumal die Wohnungssuche für einen 59-jährigen nicht per se er-

schwert ist. In Verbindung mit der finanziellen Situation ist jedoch mit der Vor-

instanz von einer mittelschweren Härte auszugehen. Der Mieter ist gemäss eige-

nen Ausführungen in der Lage, einen Mietzins von maximal Fr. 1'200.– pro Monat 

zu bezahlen (act. 38 Rz. 31). Mit diesem Betrag wird es ihm möglich sein, bis zum 

31. März 2021 eine angemessene Wohnung in der näheren Umgebung der Stadt 

Zürich zu finden. Der vorinstanzliche Entscheid, eine einmalige Erstreckung von 

2.5 Jahren zu gewähren, erscheint vor diesem Hintergrund angemessen. Weitere 

Gesichtspunkte, die an diesem Ergebnis etwas zu ändern vermöchten, sind nicht 

ersichtlich. Die Berufung ist auch in diesem Punkt abzuweisen. 

- 22 - 

 Lediglich der Vollständigkeit halber bleibt noch anzufügen, dass auch die 

Vorbringen des Mieters, die hier erstmals vorgetragen wurden und unbeachtlich 

bleiben, am eben gezeigten Ergebnis auch dann nichts änderten, wenn sie zu be-

rücksichtigen wären. Denn zum einen bliebe unerfindlich, inwieweit der Gesund-

heitszustand des Mieters diesen so in den Suchbemühungen einschränkte, dass 

zweieinhalb Jahre nicht ausreichten. Zum anderen hätte die Erschwernis beim 

Einleben an einem anderen Ort mit den üblichen Folgen einer Kündigung, nämlich 

dem Wohnungswechsel, nichts zu tun, was durch die Erstreckung gemildert wer-

den könnte. Es läge insoweit keine Härte im Sinne des Gesetzes vor. 

IV. 

Kosten- und Entschädigungsfolgen 

1. Ausgangsgemäss hat der Mieter die Prozesskosten des erst- und zweitin-

stanzlichen Verfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beanstandungen hin-

sichtlich der Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskosten und der Parteientschädi-

gung wurden nicht vorgebracht. Sie sind zu bestätigen.  

2. Grundlage der Gebührenfestsetzung für die zweitinstanzliche Entscheidge-

bühr bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand 

des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die 

Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Die Gebühr richtet sich nach Mass-

gabe dessen, was vor der Berufungsinstanz noch im Streit ist (§ 12 Abs. 2 GebV 

OG). Beim Streit um die Gültigkeit einer Kündigung berechnet sich der Streitwert 

des Rechtsmittelverfahrens nach dem Bruttomietzins bis zum Ablauf der dreijähri-

gen Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zuzüglich der ordentlichen Kündi-

gungsfrist. Unter Berücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist und der viermonati-

gen Kündigungsfrist (vgl. act. 41/4) kann der Vertrag frühestens nach 40 Monaten 

aufgelöst werden, was bei einem Bruttomietzins von Fr. 1'457.– (vgl. act. 39 

S. 15) einem Streitwert von Fr. 58'280.– entspricht. Bei diesem Streitwert ist die 

Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 und § 7 lit. a 

GebV OG auf Fr. 4'100.– festzusetzen.  

- 23 - 

3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Dem Mieter nicht, weil er 

unterliegt, der Vermieterin nicht, da ihr im Berufungsverfahren keine Umtriebe 

entstanden sind, die zu entschädigen wären.  

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 

20. Mai 2019 wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'100.– festgesetzt. 

3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem 

Berufungskläger auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet. 

4. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen 

zugesprochen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter 

Beilage eines Doppels von act. 38, act. 45 und act. 46, sowie an das Mietge-

richt Zürich und die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

- 24 - 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 58'280.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Der Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. P. Diggelmann 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw J. Camelin-Nagel 
 
 
versandt am: 
6. August 2019 
 
 
 

	Urteil vom 5. August 2019
	Rechtsbegehren Beklagte: (sinngemäss, vgl. Prot. Vi S. 9, 19 und 44)
	Urteil des Mietgerichts: (act. 33 = act. 37 = act. 39)
	1. In Abweisung der Klage wird die Kündigung vom 22. März 2018 per 30. September 2018 für gültig erklärt.
	2. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wird einmalig und definitiv bis zum 31. März 2021 erstreckt.
	3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
	4. Die Kosten werden dem Kläger auferlegt und von diesem unter Verrechnung seines Kostenvorschusses von Fr. 4'140.– bezogen.
	5. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 5'560.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
	6./7. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung
	Berufungsanträge: (act. 38)
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.
	IV.
	1. Ausgangsgemäss hat der Mieter die Prozesskosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beanstandungen hinsichtlich der Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskosten und der Parteientschädigung wurden nicht vorgebra...
	2. Grundlage der Gebührenfestsetzung für die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die Tarife gemäss §§...

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 20. Mai 2019 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'100.– festgesetzt.
	3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Berufungskläger auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet.
	4. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage eines Doppels von act. 38, act. 45 und act. 46, sowie an das Mietgericht Zürich und die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...