# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8b7ef9fa-8149-5145-b4ea-2298965572a2
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP ARGVP 2011 3565
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_ARGVP-2011-3565_nodate.pdf

## Full Text

B. Gerichtsentscheide 3565 

 

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Grundstückgewinnsteuer. Ein Lombardkredit sowie eine Hypothek, welche 

zum Erwerb eines Baugrundstücks mit Bauprojekt aufgenommen werden, 
können nicht als Baukredite betrachtet werden, wenn nach dem Landerwerb 
das bewilligte Vorhaben nicht realisiert, sondern weiterverkauft wird, ohne 
dass ein aktivierbarer Mehrwert geschaffen worden ist. Deshalb können auch 
die dafür bezahlten Zinse nicht in Abzug gebracht werden. Dass der neue 
Grundeigentümer das Vorhaben realisiert, ändert für den Wiederverkäufer 
nichts. Im Übrigen werden Baukreditzinse nach kantonaler Praxis ohnehin 
nicht bei der Grundstücksgewinnsteuer, sondern gegebenenfalls bei der Ein-
kommens- oder der ordentlichen Gewinnbesteuerung zum Abzug zugelassen. 

Aus den Erwägungen: 
3. Nach Art. 126 StG ist der Grundstückgewinn der Betrag, um welchen 

der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Als 
Erlös gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen der erwer-
benden Person (Art. 127 Abs. 1 StG). Entsprechend gilt auf Käuferseite als 
Erwerbspreis ebenfalls der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen 
der erwerbenden Person. Fehlt beim Erwerb ein Kaufpreis, ist der amtliche 
Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs massgebend (Art. 128 Abs. 1 und 2 
Satz 1 StG). Leistungen, die unter Umgehung der Steuerpflicht erfolgt sind, 
werden nicht berücksichtigt (Art. 128 Abs. 3 StG). Als Aufwendungen anre-
chenbar sind nach Art. 129 Abs. 1 lit. a StG die nachgewiesenen Aufwendun-
gen für Bauten, Umbauten, Meliorationen, Erschliessung und andere dauern-
de Werterhöhungen von Grundstücken. Nebst den Grundeigentümerbeiträgen 
(lit. b), Handänderungsabgaben, Vermittlungsprovisionen und Insertionskos-
ten (lit. c) ist auch der Wert der eigenen Arbeit anrechenbar, sofern dieser als 
Einkommen in der Schweiz versteuert wurde (lit. d). Nicht als Aufwendungen 
anrechenbar sind die Auslagen für den Unterhalt und die Verwaltung, soweit 
sie bei der ordentlichen Einkommensveranlagung bereits als Abzug berück-
sichtigt worden sind (Art. 129 Abs. 2 StG). Die Steuerpflicht wird durch jede 
Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück über-
tragen wird (Art. 123 Abs. 1 StG). Weil bei Erwerb und Veräusserung von Lie-
genschaften das Eigentum insbesondere mit dem Eintrag ins Grundbuch vom 
Verkäufer auf den Erwerber übergeht (Art. 656 Abs. 1 ZGB), ist gegebenen-
falls für die Berechnung des Grundstückgewinns und der Eigentumsdauer auf 
den Grundbucheintrag beim Erwerb und bei der Veräusserung der Liegen-
schaft abzustellen (vgl. St.Galler Steuerbuch 131 Nr. 1.2). 

4. Strittig ist die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns, wel-
chen die Beschwerdeführerin A. aus dem Verkauf der Parzelle in T. erzielt 
hat. A. macht geltend, die Zinsen für den Lombard- und den Hypothekarkredit 
seien als wertvermehrende Aufwendungen (Anlagekosten) zum Abzug bei der 

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Grundstückgewinnsteuer zuzulassen, zumal es sich dabei um Baukreditzin-
sen handle. Dem ist aus den nachstehenden Gründen nicht zu folgen.  

4.1 Dass A. die Parzelle mit einem bewilligten Bauprojekt gekauft hat, ist 
unbestritten. Sie hat zur Finanzierung dieses Kaufs einen Lombard- und einen 
Hypothekarkredit aufgenommen. Ein Baukredit unterscheidet sich von einem 
ordentlichen Hypothekarkredit dadurch, dass er zur Finanzierung eines Neu-
baus, Umbaus oder einer neu zu errichtenden Anlage nach Massgabe des 
Baufortschritts gewährt wird. Weil aktenkundig und unbestritten ist, dass in 
casu erst der neue Käufer (die Z. AG) das Bauvorhaben realisiert hat, handelt 
es sich für A. nicht um Baukredite, sondern um Landerwerbskredite, die A. nur 
je zu Bodenfinanzierung und zur Finanzierung des gekauften Bauprojekts 
verwendet hat. Aufgrund des (Weiter-)Verkaufs der Parzelle vor Baubeginn 
haben entsprechend auch die von A. bezahlten Zinsen nicht zu einer dauer-
haften Werterhöhung im Sinne von Art. 129 Abs. 1 lit. a StG geführt und kön-
nen demnach nicht als wertvermehrende Aufwendung angerechnet werden. 
Denn Zinsen auf dem für den Erwerb des Baulands aufgenommenen Fremd-
kapital führen nicht zu einer Aufwertung des Baulands bzw. zu einem aktivier-
baren Mehrwert; vielmehr entsteht ein solcher erst durch die Überbauung. Es 
ist daher sachgerecht, Landerwerbszinse wie gewöhnliche Schuldzinse zu 
behandeln (d.h. Abzug bei der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer) 
und diese nicht als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug 
zuzulassen; Landerwerbszinse sind somit anders als eigentliche Baukredit-
zinsen zu behandeln. Die Vorinstanz hat deshalb zu Recht den Abzug der 
Zinsen sowohl für den Lombard- als auch für den Hypothekarkredit verwei-
gert. Im Übrigen kann es bei der Qualifizierung von Aufwendungen als Anla-
ge- oder Gewinnungskosten nicht auf den blossen Willen der Beschwerdefüh-
rerin, die Liegenschaft nach dem Erwerb neu zu überbauen und allenfalls den 
Landkredit nachträglich in einen Baukredit zu integrieren, ankommen (Markus 
Reich, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuer-
recht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Bd. I/2a, 2. A., Basel 
2008, Art. 34 DBG N 20). Zu beachten ist ferner auch, dass die im Recht der 
direkten Bundessteuer geltende Regelung, welche Landkreditzinse unter ge-
wissen Voraussetzungen – namentlich dem Vorliegen eines Überbauungswil-
lens beim Landerwerb – wie Baukreditzinse behandelt, für die kantonalen 
Steuern nicht massgebend ist. 

Als Präjudiz für das Ausgeführte fällt vor allem der von der Vorinstanz er-
wähnte Steuerentscheid (StE) 2008 B 44.13.7 Nr. 23 ins Gewicht (zur analo-
gen Praxis im Kanton Aargau, der Zinsen für Baulanderwerb bei der Grund-
stückgewinnsteuer ebenfalls nicht zum Abzug zulässt). Dass die St.Galler 
Praxis in Teilen anders lautet, kann vorliegend nicht entscheidend sein, denn 
die Vorinstanz weist einerseits für die natürlichen Personen auf Art. 26 der 
Verordnung zum Steuergesetz (Steuerverordnung; bGS 621.111) und den bei 
der Revision des Steuergesetzes vorherrschenden Willen hin, andererseits ist 

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Art. 129 Abs. 1 lit. a StG entscheidend, der auf Gesetzesstufe bestimmt, dass 
nur Aufwendungen für dauernde Werterhöhungen von Grundstücken anre-
chenbar sind. Dazu gehören Zinsen für den Bodenerwerb nicht, zumal die 
Beschwerdeführerin unbestrittenermassen bloss Wiesland (mit einem bewillig-
ten Bauprojekt) gekauft und dieses später mit dem gleichen Projekt weiterver-
kauft hat, ohne dass sie selber etwas zur dauerhaften Wertvermehrung beige-
tragen hätte. Das Projekt wurde dann erst von der Erwerberin Z. AG realisiert. 

4.2 Selbst wenn man mit A. einhergehen und die Zinsen als Baukreditzin-
sen qualifizieren wollte, wäre ein Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer un-
zulässig. Obwohl Baukreditzinsen bei der Grundstückgewinnsteuer in ver-
schiedenen anderen Kantonen in Abzug gebracht werden können, gibt es 
Kantone wie Appenzell Ausserrhoden und Aargau, die solche Zinsen aus-
drücklich nicht bei der Grundstückgewinnsteuer, sondern bei der Einkom-
mens- bzw. der ordentlichen Gewinnbesteuerung zum Abzug zulassen. Weil 
die Kantone mit ihrer Grundstückgewinnsteuer nicht unter das Bundesgesetz 
über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinde 
(Steuerharmonisierungsgesetz; StHG; SR 642.14) fallen, steht es ihnen frei, 
wie und wo sie Baukreditzinsen zum Abzug zulassen. 

4.3 Weil in Appenzell Ausserrhoden Baukreditzinsen bei der ordentlichen 
Gewinnbesteuerung zum Abzug zugelassen sind, ist vorliegend auch nicht 
etwa das Leistungsfähigkeitsprinzip verletzt. Daran ändert nichts, dass die 
Beschwerdeführerin in Appenzell Ausserrhoden nicht unter die ordentliche 
Gewinnbesteuerung fällt, da sie als Stiftung steuerbefreit und dafür höchstens 
in St.Gallen an ihrem Sitz steuerpflichtig ist. Durch die Steuerbefreiung auch 
in St.Gallen ist das Leistungsfähigkeitsprinzip von vornherein nicht verletzt, 
auch wenn die Beschwerdeführerin dort mangels Besteuerung der ordentli-
chen Gewinne keinen Abzug machen konnte. Somit rechtfertigt es sich auch 
unter dem Gesichtswinkel des Leistungsfähigkeitsprinzips nicht, dass bei der 
Grundstückgewinnsteuer in Appenzell Ausserrhoden ein Abzug zuzulassen 
wäre. 

4.4 Schliesslich dringt die Beschwerdeführerin auch mit ihrer dritten Argu-
mentation nicht durch. Dass die Buchhaltung massgeblich sein soll, geht bei 
der Grundstückgewinnsteuer fehl. Denn bei dieser Spezialsteuer gelten eige-
ne Regeln für die Gewinnermittlung (vgl. Art. 126 ff. StG). Mithin wird – anders 
als bei der Gewinnermittlung für juristische Personen – nicht auf die Buchhal-
tung nach OR abgestellt. Der steuerbare Gewinn wurde vorliegend nach den 
speziellen Bemessungsregeln des Grundstückgewinnsteuerrechts korrekt auf 
Fr. …. ermittelt. Nach einer Haltedauer von zwei Jahren ergibt sich eine 
Grundstückgewinnsteuer von Fr. … (inkl. Ausgleichszins von Fr. … ). Die Be-
schwerde ist abzuweisen. 

OGer, 18.05.2011