# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0658e3c8-f827-59e8-8b65-8ffe48a997bf
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-11
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 11.02.2021 (publiziert) 60/2001/48
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_60-2001-48_2021-02-11.pdf

## Full Text

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Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 7 Abs. 1 Ziff. 3–5, Art. 18, Art. 32 Abs. 1, Art. 33 

Abs. 2, Art. 51 ff., Art. 57 und Art. 89 Abs. 3 BauG; Art. 2 Ziff. 2, Art. 32 

Abs. 2 und Art. 57 aBauG; Art. 21 Abs. 6, Art. 27 Abs. 2, Art. 40 und 

Art. 42 BauO Schaffhausen. Baubewilligung; Art und Geltung von Vor-

schriften über die Grenzabstände (Entscheid des Obergerichts 
Nr. 60/2001/48 vom 5. Juli 2002 i.S. S.). 

 

 Gehörsverweigerung durch Aufhebung einer Baubewilligung wegen Ver-

letzung von Grenzabständen trotz fehlender Rüge und ohne vorherige An-

hörung der Bauherrschaft? (Frage offengelassen; E. 3). 

 Verhältnis von Bauvorschriften in Baugesetz, Bauordnung und altrecht-

lichem Quartierplan (E. 4a und b). 

 Anwendung der Grenzabstandsvorschriften mit Mehrlängenzuschlägen 

auf ein Terrassenhaus (E. 4c). 

 

 S. beabsichtigt, in einem Aussenquartier der Stadt Schaffhausen eine Ter-
rassensiedlung mit 12 Wohnungen, einer Austoeinstellhalle mit 23 Einstell-
plätzen und 13 Abstellplätzen im Freien zu bauen. Der Stadtrat bewilligte den 
Wohnbau am 28. März 2000, und das kantonale Baudepartement erteilte die 
Baubewilligung für die Autoeinstellhalle am 4. April 2000. Der Regierungsrat 
hiess einen Rekurs aus Naturschutzkreisen am 27. November 2001 gut und 
hob die Baubewilligungen auf, weil er die Grenzabstände auf zwei Seiten als 
nicht eingehalten erachtete. Eine dagegen gerichtete Verwaltungsgerichts-
beschwerde wies das Obergericht ab. 

 

Aus den Erwägungen: 

 

 3.–  Der Regierungsrat griff die Abstandsproblematik von sich aus auf, 
ohne vorher Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräumen. Die Beschwerde-
führerin sieht hierin eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs 

 a)  Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV, SR 101) haben die an einem 
Verfahren beteiligten Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dazu gehört 
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung unter anderem die Möglichkeit, 
sich zu äussern, wenn eine Behörde einen Entscheid mit einer völlig neuen, 

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von den Parteien in keiner Weise zu erwartenden Begründung versehen will 
(BGE 124 I 52 E. 3c mit Hinweis auf BGE 114 Ia 99 E. 2a). 

 b)  Im Rekursverfahren vor dem Regierungsrat thematisierten die Parteien 
ausschliesslich Fragen des Naturschutzes. Hierauf waren die beiden Natur-
schutzorganisationen als Rekurrentinnen schon von ihrer Legitimation her 
beschränkt. 

 Der Regierungsrat macht indessen geltend, ein Bauherr müsse vernünf-
tigerweise erwarten, dass sein Projekt auch von der Beschwerdeinstanz auf 
seine Übereinstimmung mit den Abstandsvorschriften und über die Voraus-
setzungen für allfällige Ausnahmen geprüft werde oder auf Grund des Unter-
suchungsgrundsatzes geprüft werden müsse. 

 Wie es sich damit verhält, kann im vorliegenden Fall offengelassen wer-
den. Denn selbst wenn das Obergericht zum Schluss käme, der Regierungsrat 
hätte der Beschwerdeführerin Gelegenheit geben müssen, sich zu den Ab-
standsfragen zu äussern, wäre die beantragte Rückweisung nicht geboten. 
Dem Regierungsrat ist die materielle Auffassung der Beschwerdeführerin be-
kannt. Und auch in Kenntnis dieser Ansicht hält er an seiner gegenteiligen 
Beurteilung fest. Ist der Regierungsrat aber nicht bereit, seine Auffassung zu 
ändern, so liefe eine Rückweisung zur Gewährung des rechtlichen Gehörs auf 
einen formalistischen Leerlauf hinaus. Dieser würde bloss zu einer unnötigen 
Verzögerung führen, die mit dem – gleichgerichteten und der Anhörung 
gleichgestellten – Interesse der Beschwerdeführerin an einer möglichst beför-
derlichen Beurteilung ihres Anspruchs nicht zu vereinbaren wäre (vgl. BGE 
116 V 187 E. 3d). Dem Rückweisungsantrag ist daher nicht zu folgen. 

 4.–  Umstritten ist, ob die projektierte Baute auf der südwestlichen und auf 
der nordöstlichen Seite die bauordnungsgemässen Grenzabstände einhält. 

 a)  Gemäss Art. 32 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das 
öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (Bau-
gesetz, BauG, SHR 700.100) dürfen Bauten und Anlagen mit ihrem äussers-
ten Bauteil die im Abstand von 2,5 m parallel zur Grenze verlaufende Linie 
nicht überschreiten, sofern der Gemeinderat und die Nachbarin oder der 
Nachbar nicht ihre schriftliche Zustimmung geben. 

 Nach Art. 7 Abs. 1 Ziff. 4 BauG können die Gemeinden in den Bau-
ordnungen Vorschriften aufstellen über die Abstände zu anderen Gebäuden 
sowie zu den Grenzen privaten Grundeigentums, soweit es ein überwiegendes 
öffentliches Interesse erfordert. Die Stadt Schaffhausen erliess – noch gestützt 
auf Art. 2 Ziff. 2 des bis 31. Dezember 1998 geltenden Baugesetzes für den 
Kanton Schaffhausen vom 9. November 1964 (aBauG, OS 20, S. 271) – mit 

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der Bauordnung vom 1. Juni 1982/29. Oktober 1996 (BauO) solche Ab-
standsvorschriften. Für die Wohnzonen lautet die Vorschrift wie folgt: 

Art. 42 

1 Der Grenzabstand muss mindestens betragen: 

4,00 m bei eingeschossigen Wohnbauten. 

5,00 m bei zweigeschossigen Wohnbauten mit Fassaden bis 12,00 m Länge. Für 
jedes weitere Vollgeschoss erhöht sich der Abstand um 1,00 m. 

6,00 m bei zweigeschossigen Wohnbauten mit Fassaden von mehr als 12,00 m 
Länge. Für jedes weitere Vollgeschoss erhöht sich der Abstand um 2,00 m. 

2 Im Rahmen von Quartierplanvorschriften können abweichende Grenz- und Ge-
bäudeabstände festgelegt werden. 

 Nach Art. 18 BauG können die Gemeinden in einem Quartierplan die Bau-
, Schutz-, Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften der Bauordnung ändern, 
ergänzen oder ausser Kraft setzen; vom Zweck der Zone darf nicht abgewi-
chen werden (Abs. 1). Die zulässigen Abweichungen von Vorschriften über 
Gebäudemasse, Abstände und die Ausnützung des Baugrunds nach Art. 7 
Abs. 1 Ziff. 3 bis 5 BauG sind in der Bauordnung festzulegen (Abs. 2). Noch 
gestützt auf Art. 22 des Baugesetzes vom 8. September 1936 (OS 16, S. 119) 
hatte der Stadtrat Schaffhausen am 29. April 1953 den Quartierplan L. mit 
zugehörigen Vorschriften erlassen (QPV). Art. 7 Abs. 2 QPV hat folgenden 
Wortlaut: 

Der Grenzabstand für zweigeschossige Bauten muss mindestens 5.00 m betragen. 
Bei Fassaden von mehr als 12.00 m Länge erhöht sich dieser Grenzabstand um 
1/10 der Mehrlänge über 12.00 m. 

 Art. 11 Abs. 1 QPV ermächtigt schliesslich den Stadtrat, Abweichungen 
von Quartierplan und Bauvorschriften zu gestatten, wo es die besonderen 
Verhältnisse rechtfertigen. 

 b)  Der Regierungsrat und der Stadtrat Schaffhausen erachten den Quar-
tierplan L. aus dem Jahr 1953 als noch gültig. Die Beschwerdeführerin räumt 
zwar ein, der Regierungsrat habe mit überzeugender Begründung das Ar-
gument der Naturschutzorganisationen widerlegt, wonach der Quartierplan 
vor Erteilung einer Baubewilligung den heutigen Gegebenheiten angepasst 
werden müsste. In ihrer weiteren Argumentation geht sie aber von dessen Un-
gültigkeit aus. 

 Zu prüfen ist somit als nächstes, ob und allenfalls in welchem Umfang der 
Quartierplan L. noch gültig ist. 

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 aa)  Gemäss Art. 89 Abs. 3 BauG bleiben die auf Grund bisherigen Rechts 
geltenden Zonenpläne und die übrigen Planungen der Gemeinden mit den da-
zugehörigen Vorschriften weiterhin in Kraft. Sie sind aber innert fünf Jahren 
ab Inkrafttreten des Baugesetzes zu überprüfen und nötigenfalls den neuen 
Vorschriften anzupassen. Der Regierungsrat kann diese Frist in begründeten 
Fällen verlängern. 

 Diese Vorschrift lässt geltendes Recht der Gemeinden, das dem Baugesetz 
widerspricht, bis zu seiner fristgerechten Anpassung weitergelten. Davon 
ausgenommen müssen aber solche Vorschriften sein, die schon mit dem vor-
her geltenden Baugesetz nicht mehr vereinbar waren. Diese Einschränkung 
folgt zunächst aus dem Formulierungselement "weiterhin": Einstweilen wei-
tergelten kann nur, was zuvor schon gültig war. Sodann vermöchte etwas an-
deres auch von der Logik der Rechtsordnung nicht einzuleuchten. Und 
schliesslich wäre es auch mit der Rechtssicherheit unvereinbar, wenn schon 
früher baugesetzwidriges Recht während der Anpassungsfrist vorübergehend 
wieder aufleben würde, bis es dann dem neuen Recht angepasst werden müss-
te. 

 bb)  Was die Abstandsvorschrift von Art. 7 Abs. 2 QPV betrifft, so fällt 
sie unter den Vorbehalt von Art. 42 Abs. 2 BauO. Diese Vorschrift wiederum 
ist durch Art. 18 Abs. 2 BauG gedeckt. Anwendbar sind demnach die Min-
destabstände des Quartierplans. 

 cc)  Problematisch erscheint demgegenüber die Ausnahmebestimmung 
von Art. 11 Abs. 1 QPV. Die Ermächtigung an den Stadtrat, Abweichungen 
vom Quartierplan und von den Bauvorschriften zu gestatten, ist einzig an die 
Voraussetzung gebunden, dass die besonderen Verhältnisse dies rechtfertigen. 
Nun behielt aber schon Art. 57 aBauG die Erteilung von Ausnahme-
bewilligungen dem Regierungsrat vor (Zuständigkeit im geltenden Recht 
beim Baudepartement, Art. 57 Abs. 1 BauG). Und in bezug auf den Abstand 
unter privaten Grundstücken war eine Verringerung des gesetzlichen Min-
destabstands nur mit Zustimmung des Nachbarn und des Gemeinderats zu-
lässig (Art. 33 Abs. 2 Satz 2 aBauG). Dieselbe Voraussetzung gilt nach 
Art. 21 Abs. 6 BauO auch für die grösseren Mindestabstände des kommu-
nalen Baurechts, also auch für solche in Quartierplanvorschriften. 

 Demzufolge ist die weitergehende Ausnahmemöglichkeit von Art. 11 Abs. 
1 QPV spätestens mit Inkrafttreten des Baugesetzes aus dem Jahr 1964 da-
hingefallen. Ausnahmen sind somit allgemein nur zulässig, wenn sie die Vor-
aussetzungen von Art. 51 ff. BauG erfüllen (vgl. das strengere frühere Recht 
von Art. 57 aBauG). In bezug auf den Grenzabstand zwischen privaten 
Grundstücken ist die Zustimmung der Nachbarn und des Stadtrats voraus-

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gesetzt (Art. 32 Abs. 1 BauG und Art. 21 Abs. 6 BauO; vgl. die inhaltlich 
gleiche Vorschrift von Art. 33 Abs. 2 Satz 2 aBauG). Wäre es anders, ge-
nössen die Nachbarn innerhalb des Quartierplangebiets gerade jenen Schutz 
nicht mehr, den ihnen Baugesetz und Bauordnung bei allfälliger Unterschrei-
tung der Grenzabstände gewähren: Vielmehr könnte der Stadtrat selbst gegen 
ihren Willen geringe Abstände zulassen, sofern die besonderen Verhältnisse 
es rechtfertigen. Das liesse sich mit den heutigen Schutzbedürfnissen nicht 
mehr vereinbaren. 

 Nach dem Gesagten ist somit die Bewilligung von Ausnahmen i.S.v. 
Art. 11 QPV ausgeschlossen, sofern die Nachbarn nicht zugestimmt haben. 
Die Gebäudeabstände sind in jedem Fall einzuhalten (Art. 21 Abs. 6 BauO). 

 dd)  Art. 7 Abs. 1 QPV legt eine Ausnützungsziffer von 0,7 fest. Die über-
geordnete Vorschrift von Art. 40 Abs. 1 BauO lässt in der Wohnzone mit ge-
ringer Ausnützung nur eine Ausnützungsziffer von 0,35 zu. Im Rahmen von 
Quartierplänen kann sie nach Art. 40 Abs. 3 BauO auf 0,40 erhöht werden. 
Zusätzlich kann der Stadtrat nach Art. 40 Abs. 4 BauO zur Förderung von 
verdichteten Wohn- und Siedlungsformen, welche die qualitativen Anforde-
rungen nach den Richtlinien des Bundesamts für Wohnungswesen erfüllen, 
die Ausnützungsziffer in der Wohnzone mit geringer Ausnützung auf höchs-
tens 0,45 erhöhen, sofern keine schutzwürdigen öffentlichen oder privaten 
Interessen, insbesondere in bezug auf Quartier- und Ensembleschutz, entge-
genstehen. 

 Auf Grund dieser Regelung im übergeordneten Recht dürfen Bauten im 
Quartierplangebiet L. höchstens eine Baudichte von 0,45 aufweisen. An die-
sem Wert findet die Höhernutzung nach Art. 7 Abs. 1 QPV ihre absolute 
Grenze. Die Annahme, der Baugrund könne bis zum quartierplangemässen 
Wert von 0,70 ausgenützt werden, geht daher fehl. Vielmehr trifft die Auffas-
sung der beiden Naturschutzorganisationen zu. 

 c)  Nach der Rechtsprechung des Obergerichts ist für die Bestimmung des 
Grenzabstands auf die Geschosszahl abzustellen, wie sie auf der betreffenden 
Gebäudeseite in Erscheinung tritt (OGE vom 30. März 1998 i.S. H. und wei-
tere, E. 4b/bb, Amtsbericht 1998, S. 124). 

 Das Bauprojekt sieht eine Terrassensiedlung mit 12 Wohnungen vor. Je-
weils vier Wohnungen sind nebeneinander angeordnet; ein Wohnungspaar hat 
dasselbe Niveau, und die beiden Paare sind im Niveau um ein halbes Stock-
werk versetzt. In der Hangrichtung liegen jeweils drei Wohnungen überein-
ander; die untersten Wohnungen liegen über einem gegen Südwesten offenen 
Erdgeschoss. Die einzelnen Wohnungen bilden einen Winkel, in dessen Leer-

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raum die Terrasse angelegt ist; diese befinden sich in der Gebäudemitte und 
an den beiden Aussenseiten. 

 aa)  Von Südwesten her gesehen tritt die projektierte Baute so in Erschei-
nung, dass die Aussenfassade der einzelnen Wohnung zu rund einem Drittel 
im Erdreich und zu etwas mehr im gewachsenen Terrain liegt. Der um die 
Terrassenbreite von rund 7 bis 11 m zurückversetzte Wohnungsteil bildet Teil 
des abgewinkelten Vollgeschosses und tritt auch als solches in Erscheinung. 
Die Terrasse wird als Aussparung sichtbar.  

 Bei einer solchen Gebäudeanlage ist der zurückversetzte Wohnungsteil für 
die Berechnung der Grenzabstände mitzuzählen. Wäre es anders, würden ein-
zelne Gebäudeteile, die über die Eigenschaft blosser An- und Nebenbauten 
oder Attikageschosse hinausgehen, für sich betrachtet. Eine geordnete Mess-
weise wäre in Frage gestellt. Das liefe nicht nur der Rechtssicherheit zuwider, 
sondern würde auch Möglichkeiten eröffnen, die vom Gesetzgeber gewollten 
Abstände zu unterlaufen. Beides wäre mit dem Zweck einer klaren Abstands-
regelung nicht mehr vereinbar. 

 Muss aber der zurückversetzte Wohnungsteil bei der Berechnung der 
Grenzabstände mitgezählt werden, so zählt die jeweilige Wohnung als ein 
volles Geschoss, das auf der unteren Wohnung beziehungsweise dem Erd-
geschoss mit der Eingangspartie aufliegt. Da deren sichtbare Teile das ge-
wachsene oder abgegrabene Terrain zu mehr als 1,40 m übersteigen, gelten 
auch sie als Vollgeschoss (Art. 27 Abs. 2 BauO). Die Terrassensiedlung tritt 
somit auf allen Punkten der Südwestseite als zweigeschossige Baute in Er-
scheinung und hat somit die hiefür geltenden Grenzabstände einzuhalten. 

 Für zweigeschossige Bauten gilt nach Art. 7 Abs. 2 QPV ein minimaler 
Grenzabstand von 5,00 m, der um einen Zuschlag von 1/10 der Mehrlänge  
über 12,00 m zu erhöhen ist. Dabei ist entgegen der Auffassung des Regie-
rungsrats nicht von einer projizierten, sondern von der tatsächlichen Fas-
sadenlänge auszugehen. Das leitet sich daraus ab, dass andernfalls die mass-
gebende Fassadenlänge durch Festlegung der Gebäudeachse beliebig be-
stimmt würde, wodurch der Zweck des Grenzabstands unterlaufen werden 
könnte. Bei einer tatsächlichen Fassadenlänge von 24,00 m ist somit ein 
Mehrlängenzuschlag von 1,20 m zum Grundabstand von 5,00 m hinzuzuzäh-
len, womit ein Grenzabstand von 6,20 m einzuhalten ist. Das Projekt über-
schreitet demnach den vorgeschriebenen Grenzabstand um 1,20 m. 

 Wie dargelegt, kann die Ausnahmebestimmung von Art. 11 Abs. 1 QPV 
nicht mehr zum Zug kommen, weil sie geringere Anforderungen stellt als die 
Sondervorschriften von Art. 32 Abs. 1 BauG beziehungsweise Art. 21 Abs. 6 
BauO. Diese beiden Vorschriften setzen für eine Verringerung des Grenz-

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abstands die schriftliche Zustimmung der Nachbarn und die Zustimmung des 
Stadtrats voraus. Das Einverständnis der beiden Eigentümer des hauptsäch-
lich anstossenden Grundstücks ... fehlt indessen. Demnach ist eine wesent-
liche Voraussetzung nicht erfüllt, um die Unterschreitung des minimalen 
Grenzabstands von 6,20 m auf das projektierte Mass von 5,00 m bewilligen 
zu können. Der Regierungsrat hat daher die dennoch erteilte Baubewilligung 
zu Recht aufgehoben. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich daher 
als unbegründet. 

 bb)  Aus Nordosten betrachtet, präsentiert sich das projektierte Gebäude 
ähnlich, aber mit dem Unterschied, dass es weniger tief in das gewachsene 
beziehungsweise abgegrabene Terrain eingefügt ist. In bezug auf die oberste 
Wohneinheit fragt es sich sogar, ob nicht der Eindruck von drei voll an-
rechenbaren Geschossen erweckt werde. Doch selbst wenn mit zwei Geschos-
sen gerechnet wird, ergibt dies bei einer Gebäudelänge von 23,20 m einen 
Mehrlängenzuschlag von 1,12 m zum Grundabstand von 5,00 m, womit der 
Mindestabstand 6,12 m beträgt. Die Zustimmung des Hauptanstössers fehlt, 
so dass die Erteilung einer Bewilligung für die projektierte Baute mit einem 
Grenzabstand von 5,00 m auch auf der Nordostseite unzulässig ist. Der Re-
gierungsrat hat daher die trotzdem erteilte Baubewilligung zu Recht aufgeho-
ben. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher auch in diesem Punkt un-
begründet. 

 cc)  Ist nach dem Gesagten die Aufhebung der Baubewilligung durch den 
Regierungsrat wegen Verletzung der Grenzabstände nicht zu beanstanden, so 
erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als unbegründet. Sie muss 
abgewiesen werden.