# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b922fca4-0080-520f-8d9c-bc31665f1887
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-30
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 30.05.2016 C/15668/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-15668-2014_2016-05-30.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 01.06.2016. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/15668/2014 ACJC/744 /2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 30 MAI 2016 

 

Entre 

A______, sise ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux 
et loyers le 10 novembre 2015, représentée par B______, ______ Genève, en les 
bureaux de laquelle elle fait élection de domicile aux fins des présentes,  

et 

Monsieur C______, domicilié ______ Genève, intimé, représenté par D______, 
______, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile. 

 

- 2/15 - 
 

C/15668/2014 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1211/2015 du 10 novembre 2015, expédié pour notification 
aux parties le 13 novembre suivant, le Tribunal des baux et loyers a déclaré 
inefficace le congé notifié le 7 juillet 2014 à C______ pour l'appartement de 4,5 
pièces au 5ème étage de l'immeuble sis E______, à Genève (ch. 1 du dispositif), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 3). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que le motif de la résiliation invoqué 
par A______ était une sous-location non autorisée. Dans la mesure où tant les 
pièces versées à la procédure que les témoignages avaient permis de démontrer 
que C______ n'avait jamais quitté son logement depuis l'année 2011, il n'avait pas 
été prouvé qu'il avait violé son devoir de diligence, de sorte que le congé était 
inefficace. 

B. a. Par acte expédié le 30 novembre 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ 
(ci-après également la bailleresse) a formé appel de ce jugement dont elle a 
sollicité l'annulation. Elle a conclu, préalablement, à ce que la Cour ordonne à 
C______ de produire tous ses comptes ouverts auprès d'établissements bancaires 
et/ou postaux depuis 2009, sous la menace de la peine prévue par l'art. 292 CP, 
principalement, à ce que la Cour déclare valable le congé notifié le 7 juillet 2014 
pour le 31 août 2014 et n'accorde aucune prolongation de bail, et, subsidiairement, 
au renvoi de la cause en première instance. 

 Elle a fait grief au Tribunal d'avoir mal constaté ou omis de retenir certains faits 
de manière arbitraire. Elle s'est également plainte d'une mauvaise application de 
l'art. 262 CO, dès lors que, d'une part, le Tribunal avait retenu que C______  ne 
sous-louait pas son appartement, et, d'autre part, qu'il ne percevait aucun loyer des 
personnes qui se prostituaient dans le logement. Elle disposait d'un motif valable 
pour s'opposer à la sous-location et elle n'était par conséquent pas autorisable. Le 
congé notifié était en définitive valable et aucune prolongation ne devait être 
accordée au locataire. 

 A______ a versé à la procédure une nouvelle pièce (n. 6) datée du 5 février 2014. 

 b. Dans sa réponse du 18 janvier 2016, C______ a requis la confirmation du 
jugement entrepris et le déboutement de la bailleresse de toutes ses conclusions. 

 Il a réaffirmé vivre dans son logement et ne procédait à aucune sous-location, ce 
que le Tribunal avait retenu à bon droit. Il a souligné que la bailleresse lui avait 
notifié un second congé extraordinaire. 

- 3/15 - 
 

C/15668/2014 

 c. Par réplique du 27 janvier 2016, A______ a persisté dans ses conclusions. Elle 
a indiqué avoir notifié une résiliation le 20 juillet 2015 pour le 31 août 2015, 
fondée sur l'exercice interdit et répété de prostitution dans le logement.  

 d. Par duplique du 18 février 2016, C______ a également persisté dans ses 
conclusions, soulignant que la bailleresse s'était rendue, le 10 juillet 2015 chez lui, 
accompagnée d'un huissier judiciaire, de sorte qu'elle ne pouvait prétendre qu'il ne 
vivrait pas dans son logement. 

 e. Les parties ont été avisées par pli du greffe du 11 mars 2016 de ce que la cause 
était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Le 5 juin 1998, F______, propriétaire, et C______, locataire, ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 4,5 pièces au 
5ème étage de l'immeuble sis E______ à Genève. 

Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation uniquement. 

Le contrat a été conclu pour une année, du 1er juin 1998 au 31 mai 1999, 
renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation était de 
trois mois et les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le 
canton de Genève (Édition 1991) étaient parties intégrantes au contrat. 

Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 17'820 fr., les frais de téléréseau à 
348 fr. et l'acompte de charges à 2'460 fr. par an.  

b. Durant l'année 2003, F______ a vendu l'immeuble à A______, représentée par 
B______ (ci-après : la régie). 

c. Le 10 décembre 2003, la régie a adressé un courrier au locataire, lui indiquant 
qu'elle avait constaté une sous-location au nom de "Madame G______" sans 
autorisation. Le locataire était ainsi sommé de réintégrer les locaux au 
31 décembre 2003. 

Par avis de résiliation du 15 mars 2004, la régie a résilié le bail pour le 30 avril 
2004 en raison de la sous-location non-autorisée. 

Le locataire a contesté ce congé par-devant le Tribunal des baux et loyers 
(C/10603/2004/5).  

Par jugement du 14 mai 2007 (JTBL/644/2007), le Tribunal a annulé le congé au 
motif que la régie qui gérait l'immeuble avant B______ avait connaissance de la 
sous-location. Indépendamment du changement de régie, il était établi que le 

- 4/15 - 
 

C/15668/2014 

locataire avait informé la bailleresse de la sous-location. Pour le surplus, la 
bailleresse n'avait aucun motif de refus de cette sous-location. 

d. Il ressort de divers courriers échangés, le 19 avril et le 30 mai 2011, entre la 
régie et le locataire que celui-ci ne vivait plus dans son appartement mais qu'il 
comptait le réintégrer fin juin ou fin juillet 2011. 

e. Par mise en demeure du 12 mai 2014, la régie a adressé un courrier au locataire 
lui indiquant que selon ses informations, l'appartement était sous-loué et ce, sans 
l'autorisation de la bailleresse. Un délai au 30 juin 2014 était imparti à C______ 
pour réintégrer le logement et mettre fin à la sous-location. 

En réponse, C______ a confirmé par courrier du 19 mai 2014 qu'il vivait au 
quotidien dans l'appartement avec son amie G______ et que les locaux n'étaient 
en aucun cas sous-loués. Il transmettait, en accompagnement, une copie du permis 
de circulation de son scooter ainsi que deux bulletins de vote, l'un au nom de 
C______ et l'autre au nom de G______. 

f. Par une nouvelle mise en demeure du 26 mai 2014, la régie a maintenu être en 
présence d'une sous-location illégale, et a également indiqué que selon ses 
informations, il apparaissait que les sous-locataires s'adonnaient à la prostitution. 
Le délai au 30 juin 2014 afin de réintégrer l'appartement et mettre un terme à la 
sous-location était par ailleurs maintenu. 

g. Par avis de résiliation du 7 juillet 2014, la régie a résilié le contrat de bail pour 
le 31 août 2014, fondé sur les motifs invoqués dans ses mises en demeure des 
12 et 26 mai 2014, soit la sous-location non autorisée. 

Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en 
matière des baux et loyers. 

Non conciliée le 30 octobre 2014, l'affaire a été portée devant le Tribunal des 
baux et loyers le 1er décembre 2014. Le locataire a conclu à l'annulation du congé 
du 7 juillet 2014 et au déboutement de toutes autres ou contraires conclusions de 
la bailleresse. 

A l'appui de sa requête, le locataire a fait valoir que le congé avait été donné de 
manière contraire à la bonne foi, dans la mesure où la régie s'appuyait sur des 
motifs erronés qu'elle n'avait pas pris la peine de vérifier. 

h. Entre l'audience de conciliation et le dépôt de la requête au Tribunal, le conseil 
du locataire a adressé un courrier à la bailleresse en y annexant notamment 
plusieurs factures (entre janvier et novembre 2014), attestant de son adresse, 
espérant ainsi que la bailleresse retire son congé. Aucune réponse n'a été donnée à 
ce courrier. 

- 5/15 - 
 

C/15668/2014 

i. Par mémoire de réponse du 2 février 2015, la bailleresse a conclu à la validation 
de la résiliation, au déboutement du locataire de toutes ses conclusions et à ce 
qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée. 

A l'appui de sa réponse, la bailleresse a produit un chargé de pièces comprenant 
un rapport établi par H______ (ci-après : H______), le 5 décembre 2014, sur la 
base de déplacements et de prises de contact du 1er au 3 décembre 2014. Ce 
rapport d'enquête privée confirme la présence d'une activité commerciale de salon 
de massages érotiques "prostitution" dans l'appartement litigieux et le fait que 
celui-ci n'est pas utilisé comme logement. Toujours selon ce rapport, tout 
démontrait que l'appartement était sous-loué à G______ et que l'unique locataire 
était en réalité domiciliée officieusement chez sa mère. Étaient également 
annexées au rapport des photocopies d'un site internet de prostitution, sans 
mention d'une adresse précise sur le site. 

j. Par courrier du 13 février 2015 adressé au Tribunal, le locataire a contesté 
l'intégralité du rapport de H______. Étaient également annexés un avis de sortie 
des HUG concernant une hospitalisation de C______ du 27 novembre au 
3 décembre 2014 (soit, durant la période de l'enquête de H______), ainsi qu'une 
attestation manuscrite de la mère du locataire certifiant que son fils n'habitait plus 
avec elle depuis plus de quarante ans. Plusieurs témoins pouvaient attester que 
C______ vivait dans le logement litigieux. 

k. Lors de l'audience du 8 mai 2015 du Tribunal, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions et sollicité l'audition de témoins. 

C______ a déclaré habiter dans l'appartement en cause officiellement depuis le 
mois de juillet 2011. Il y habitait seul, mais une amie, G______, avait une adresse 
postale chez lui et c'était elle qui avait habité dans l'appartement en qualité de 
sous-locataire pendant cinq ans à partir du 1er juin 1998. Il avait dû assigner la 
bailleresse en justice afin de faire reconnaître son droit de sous-louer 
l'appartement à son amie. Il a reconnu prêter une des deux chambres, trois à quatre 
fois par semaine, à des amies proches (5 personnes, toutes titulaires d'une clé) qui 
s'adonnaient à des activités de prostitution. Il a toutefois précisé qu'il ne s'agissait 
pas des personnes figurant dans le rapport de H______, mais n'avait pas 
connaissance d'autres activités de prostitution dans l'immeuble qui pourraient 
correspondre à ce rapport. Ces activités intervenaient la journée et parfois en 
début de soirée. Il a également précisé que les femmes ne lui versaient rien pour la 
chambre qu'il mettait à leur disposition, mais celles-ci lui laissait la jouissance de 
leur appartement dans leur pays quand il voyageait.  

C______ a précisé qu'il était locataire de l'appartement depuis la fin des années 
1980 et qu'en accord avec le propriétaire de l'époque, il avait laissé une chambre à 
disposition de ses amis. Le bail avait, à une date indéterminée, était transféré au 

- 6/15 - 
 

C/15668/2014 

nom de la sœur de G______ jusqu'en 1988, date à laquelle il avait été à nouveau 
locataire dudit logement. Celui-ci avait ensuite été sous-loué durant cinq années à 
G______. C______ a également indiqué ne pas avoir informé la nouvelle 
bailleresse de ces activités de prostitution lorsque celle-ci avait acquis l'immeuble. 

I______, représentant de la régie, a indiqué que la bailleresse n'avait jamais été 
informée de l'activité de prostitution qui s'exerçait dans l'appartement qui était un 
logement d'habitation. Il a également déclaré que la bailleresse ne saurait tolérer 
cette activité. C______ s'est étonné de cet élément dans la mesure où la bailleresse 
était propriétaire d'immeubles dans lesquels étaient ouverts des salons de 
prostitution. 

Sur le siège, le Tribunal a ordonné une inspection locale immédiate et réservé la 
suite de la procédure. 

l. Lors de ladite inspection locale du 8 mai 2015, le Tribunal a constaté que sur la 
boîte aux lettres figurait le nom du locataire ainsi que celui de G______. Il en 
allait de même sur la porte palière de l'appartement. 

En entrant dans le logement, le locataire a montré la chambre qui était laissée à 
disposition de ses amies pour s'adonner à la prostitution. La chambre comportait 
un lit et tout le matériel nécessaire pour une telle activité. 

Les placards de la cuisine étaient remplis d'aliments à consommer. 

Dans la chambre où le locataire dormait, le Tribunal a constaté que les armoires 
contenaient tous ses habits (chaussures, vestons, chemises, etc), ainsi que d'autres 
affaires qui démontraient que le locataire semblait vivre dans la pièce. Dans une 
autre petite armoire, étaient présents tous les papiers administratifs de C______. 
Étaient également dans la chambre, son coffret de médicament et toutes ses 
affaires personnelles de toilette.  

Une troisième chambre était utilisée par les prostituées pour dormir, comme cela 
avait été le cas lors du transport sur place, puisqu'une dame était présente. Le 
Tribunal a ainsi saisi l'occasion pour lui poser quelques questions. 

J______, prostituée, a déclaré travailler deux à trois fois par semaine à raison 
d'une à deux heures par jour dans l'appartement du locataire. Elle a confirmé que 
l'activité de prostitution se déroulait dans la pièce qu'avait montrée le locataire et 
qu'elle ne payait pas pour la chambre. En revanche, elle achetait parfois de la 
nourriture, faisait à manger et gardait son appartement privé à Genève ou son 
appartement à Saint-Domingue, à disposition du locataire. À sa connaissance, il y 
avait deux autres dames qui s'adonnaient à la prostitution, mais elles se mettaient 
d'accord pour l'utilisation de la chambre. Elle a également confirmé que C______ 
habitait bien dans l'appartement et qu'il était tout le temps là. Il assurait surtout la 

- 7/15 - 
 

C/15668/2014 

protection des dames lorsqu'elles travaillaient le soir. Elle ne savait pas si des 
arrangements particuliers avaient été convenus entre le locataire et les autres 
dames pour d'éventuelles rétrocessions, mais elle partait du principe que c'était la 
même chose que pour elle, à savoir simplement une participation à l'alimentation 
et la mise à disposition de leur logement à l'étranger. Enfin, la témoin a précisé 
que le locataire passait le plus clair de son temps à Genève. 

m. Le 21 juillet 2015, le conseil du locataire a transmis au Tribunal un relevé du 
compte de celui-ci ouvert auprès de la banque K______ du 1er janvier 2013 au 31 
décembre 2014. 

Par pli du 28 juillet 2015 au Tribunal, la bailleresse a contesté que le relevé 
produit démontrât que le locataire habitait dans le logement. Elle a souligné que le 
compte en question ne mettait en évidence que douze retraits et peu de virements 
sur la période de deux ans concernée. Seuls trois achats faits à la L______ en 
ressortaient.  

A______ sollicitait dès lors du Tribunal que celui-ci ordonne au locataire de 
produire un relevé de son compte courant. 

n. Lors de l'audience du 2 septembre 2015, le Tribunal a procédé à l'audition de 
trois témoins. 

M______, mère du locataire, a confirmé que son fils n'habitait plus chez elle 
depuis près de 40 ans. Elle ne s'était jamais rendue chez lui.  

N______, ami du locataire, a déclaré que C______ avait emménagé dans 
l'appartement litigieux il y avait quatre ans de cela. Il a confirmé que le locataire y 
vivait et qu'il s'y était rendu à plusieurs reprises. Lors de ses visites, il y avait 
toujours une ou deux dames présentes qui travaillaient en tant que prostituées. 
Selon ce que lui avait confié le locataire, celui-ci mettait une pièce à disposition 
de ces dames pour la prostitution et en échange, elles le logeaient gratuitement 
dans leur famille dans leur pays d'origine, soit en Amérique du Sud, lorsqu'il 
voyageait. 

G______ a confirmé être officiellement domiciliée à l'adresse de l'appartement 
litigieux afin de recevoir son courrier. Elle avait effectivement habité seule 
l'appartement en sous-location pendant quelques années, à la fin des années 1990 
et début des années 2000. A la fin des années 2000, le locataire avait réintégré son 
logement et elle était partie vivre en France voisine. Elle avait toutefois gardé son 
adresse officielle aux O______ pour des raisons administratives. Lorsqu'elle 
passait prendre son courrier, elle croisait parfois C______ lorsqu'elle avait le 
temps d'aller le saluer. 

- 8/15 - 
 

C/15668/2014 

A l'issue de l'audience, les parties ont renoncé à d'autres mesures d'instruction et 
requis le dépôt de plaidoiries finales écrites. 

o. Par plaidoiries finales des 21 et 30 octobre 2015, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions et la cause a été gardée à juger. C______ a également déposé un 
chargé de pièces complémentaires, comprenant une requête en évacuation, avec 
mesures d'exécution directe déposée par la bailleresse le 22 septembre 2015 au 
Tribunal et une convocation à une audience de conciliation dans cette cause. 
A______ avait en effet résilié le bail de C______ par avis du 20 juillet 2015 pour 
le 31 août 2015, motif pris de la prostitution qui avait cours dans le logement.  

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 
1997 p. 493 consid. 1). 

 Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 
grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 
Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 2ème éd., 2013, n. 9 ad art. 308 
CPC). 

 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 
4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 
consid. 1.1). 

- 9/15 - 
 

C/15668/2014 

 1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux s'élève à 20'628 fr., frais de téléréseau 
et charges comprises. En prenant en compte la période de trois ans, la valeur 
litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (20'628 fr. x 3 ans = 61'884fr.). 

 La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

 Est également recevable l'écriture responsive de l'intimé (art. 248 let. d, 312 al. 1 
et 314 al. 1 CPC), ainsi que les déterminations subséquentes des parties (ATF 138 
I 154 consid. 2.3.3; 137 I 195 consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345). 

 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 

 1.5 Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de 
première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes 
maximes que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 
consid. 2.1; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 
BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n. 6 ad art. 316 CPC). 
En l'espèce, la procédure simplifiée s'applique (art. 243 al. 2 let. c CPC), s'agissant 
d'une procédure relative à la protection contre les congés. 

 La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

2.  La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des pièces produites en ap-
pel (REETZ/HILBER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
2ème éd., 2013, n. 26 ad art. 317 CPC). 

 2.1 Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, un fait ou un moyen de preuve nouveau 
n'est pris en considération au stade de l'appel que s'il est produit sans retard (let. a) 
- c'est-à-dire en principe dans l'acte d'appel ou la réponse (JEANDIN, op. cit., n. 7 
ad art. 317 CPC) - et qu'il ne pouvait l'être devant la première instance, bien que la 
partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b).  

 Il appartient au plaideur qui entend invoquer en appel un fait ou un moyen de 
preuve qui existait déjà lors de la procédure de première instance de démontrer 
qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer 
précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit 
devant l'autorité précédente (arrêts du Tribunal fédéral 5A_739/2012 du 17 mai 
2013, consid. 9.2.2 et 4A_334/2012 du 16 octobre 2012, consid. 3.1; JEANDIN, 
op. cit., n. 8 ad art. 317 CPC; REETZ/HILBER, op. cit., n. 61 ad art. 317 CPC). 

- 10/15 - 
 

C/15668/2014 

 Les moyens de preuve nouveaux présentés tardivement doivent être déclarés irre-
cevables (JEANDIN, op. cit., n. 3 ad art. 317 CPC). 

 2.2 En l'espèce, la pièce n. 6 déposée par l'appelante avec son écriture d'appel date 
de 2014. Celle-ci n'expose pas pour quel motif elle aurait été empêchée de la 
verser durant la procédure de première instance. 

 Dès lors, ladite pièce, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant, est irrecevable. 
Elle n'est au demeurant pas pertinente pour l'issue du litige.  

3.  L'appelante sollicite des mesures d'instruction complémentaires, à savoir la 
production par l'intimé du relevé de son compte courant. 

 3.1 L'instance d'appel peut librement décider d'administrer des preuves  
(art. 316 al. 3 CPC) - parmi lesquelles figure l'interrogatoire des parties  
(art. 191 ss CPC) - notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler leur 
administration, de procéder à l'administration d'un moyen nouveau ou d'instruire à 
raison de conclusions et/ou de faits nouveaux (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_229/2012 du 19 juillet 2012 consid. 4; JEANDIN, op. 
cit., n. 5 ad art. 316 CPC). 

 3.2 En l'espèce, la Cour retient que l'intimé a produit, en première instance, un 
relevé de son compte ouvert auprès de la banque K______. Savoir si ce seul 
relevé permet de retenir que l'intimé vit dans le logement litigieux relève de 
l'appréciation des preuves. Par ailleurs, le Tribunal et respectivement la Cour de 
céans fondent leur conviction sur l'ensemble des éléments de preuve recueillis 
durant la procédure, de sorte que le relevé bancaire n'est qu'une preuve parmi 
d'autres.  

 Partant, il ne sera pas donné suite à la conclusion tendant à la production d'un 
relevé de compte. 

 3.3 La cause est ainsi en état d'être jugée. 

4.  L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir établi les faits de manière 
inexacte, d'une part, en ne retenant pas que l'intimé fait l'objet de treize actes de 
défauts de biens et de plusieurs poursuites, tels qu'ils ressortent du rapport de 
H______, et, d'autre part, en retenant seulement partiellement les déclarations de 
l'intimé s'agissant de la situation prévalant dans le logement, et de ne pas avoir 
pris en considération le fait qu'un grand sachet contenant dix préservatifs était 
présent dans la chambre de l'intimé. 

 Ces faits ne sont pas pertinents pour l'issue du litige. En effet, la situation 
financière – obérée – de l'intimé ne permet pas d'établir si celui-ci vit dans 

- 11/15 - 
 

C/15668/2014 

l'appartement litigieux. Il en va de même de la présence de préservatifs dans la 
chambre de l'intimé.  

 En ce qui concerne la réponse que l'appelante a apportée le 28 juillet 2015 au 
courrier de l'intimé du 21 juillet 2015, son contenu a été intégré dans la partie en 
fait du présent arrêt. 

5. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir procédé à une mauvaise application de 
l'art. 262 CO et de ne pas avoir constaté l'efficacité du congé notifié le 7 juillet 
2014 pour le 31 août 2014. 

 5.1 Un congé est inefficace et dénué d’effet lorsqu’il ne satisfait pas aux 
exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son exercice. Ainsi, 
le congé motivé par le défaut de paiement de loyer, alors qu’en réalité, le loyer a 
été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé 
signifié pour une date qui ne correspond pas aux termes contractuels ou légaux 
(art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d’une violation des devoirs de 
diligence qui se révèlera inexistante et le congé anticipé donné à la suite d'un 
transfert de propriété, alors que le besoin n’est pas urgent, est inefficace  
(cf. ATF 135 III 441 consid. 3.1; 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Les effets d’un congé 
inefficace ne sont pas reportés au prochain terme contractuel utile.  
L’art. 266a al. 2 CO n’est pas applicable au congé extraordinaire (ATF 135 III 
441 consid. 3.3). 

 5.2 Selon l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur peut, s'agissant d'une habitation ou de 
locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 
trente jours pour la fin d'un mois, si le maintien du bail est devenu insupportable 
pour lui-même ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, 
nonobstant une protestation écrite du bailleur persiste à enfreindre son devoir de 
diligence ou à manquer d'égards envers les voisins. La jurisprudence a déjà eu 
l'occasion de préciser que le libellé de cette disposition légale est trop restrictif et 
que le congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les 
cas où le locataire use de la chose en violation de la loi ou des stipulations du 
contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 

 Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation 
anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Cette situation se présente lorsque le 
locataire passe outre un refus du bailleur de consentir à la sous-location ou qu'il 
s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer. 

 Dans le premier cas, s'il était en droit de refuser son consentement pour l'un des 
motifs de l'art. 262 al. 2 CO, le bailleur peut résilier le bail conformément à 
l'art. 257f al. 3 CO (LACHAT, Commentaire romand, n. 4 ad art. 262 CO; HIGI, 

- 12/15 - 
 

C/15668/2014 

Zürcher Kommentar, n. 49 ad art. 262 CO; ENGEL, Contrats de droit suisse, 2ème 
éd., p. 175). Comme le refus du consentement n'équivaut pas à la protestation 
exigée par l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur devra toutefois avoir préalablement 
sommé en vain le locataire de mettre un terme à la sous-location (HIGI, ibid.; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 3.1). 

 Pour respecter l'exigence d'avertissement écrit, le bailleur doit inviter le locataire à 
se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant à mettre un terme à la sous-
location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas 
échéant, en exigeant de prendre connaissance des conditions de sous-location 
(ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 

 Le Tribunal fédéral a ainsi jugé valable le congé anticipé donné par un bailleur 
qui, après avoir découvert une sous-location non autorisée, avait invité sans 
succès le locataire à lui en communiquer les conditions; l'intéressé avait même nié 
les faits. Les conditions pratiquées s'étant de surcroît révélées abusives, le bailleur 
disposait rétrospectivement de deux motifs pour congédier le locataire  
(art. 262 al. 2 let. a et b CO; ATF 134 III 300 consid. 3.2). 

 Les cas dans lesquels le bailleur peut s'opposer à la sous-location, énumérés de 
manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire 
refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les 
conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives 
(b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs 
(c) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 

 Le bailleur qui donne un tel congé supporte le fardeau de la preuve pour la validité 
du congé (cf. ATF 138 III 59 consid. 2.1; WEBER, in Commentaire bâlois, 
5ème éd. 2011, n. 8 ad art. 257f CO). Il doit prouver que les conditions d'une 
résiliation anticipée sont données et, partant, que la sous-location n'est pas licite, 
par exemple parce que le locataire n'a pas l'intention de réutiliser lui-même l'objet 
loué dans un avenir prévisible. Apporter la preuve de ce fait interne peut être très 
difficile, voire impossible pour le bailleur. Il y a lieu d'admettre un devoir de 
collaboration du locataire (sur ce devoir en général, cf. WALTER, Commentaire 
bernois, 2012, n. 318 ss ad art. 8 CC; ATF 119 II 305, à propos des faits négatifs; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 4.2). 

 Pour se prononcer sur la validité de la résiliation, il faut se placer au moment où 
celle-ci a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1). Des faits survenus 
ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette 
qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions des 
parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrêts 
4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 4.1; 4A_623/2010 du 2 février 2011 
consid. 2.4). 

- 13/15 - 
 

C/15668/2014 

 5.3 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'usage soigneux de la chose louée 
dans le sens de l'art. 257f al. 1 CO n'empêche pas le locataire d'héberger des 
membres de sa famille, ainsi que des proches, dont font partie les amis. Le 
locataire n'est du reste même pas tenu d'occuper personnellement le logement dont 
l'usage lui est cédé contre paiement d'un loyer, à moins que le contraire n'ait été 
stipulé (ATF 136 III 186 consid. 3.2.2). 

 Par ailleurs, lorsque la cession par contrat de l'usage d'une chose est opérée sans 
aucune contre-prestation - c'est-à-dire à titre gratuit -, les parties concernées sont 
soumises aux règles du prêt à usage des art. 305 ss CO, et non pas à celles 
régissant le bail (SCHAERER/MAURENBRECHER, in Commentaire bâlois, 
Obligationenrecht, vol. I, 6ème éd. 2015, n. 3 ad art. 305 CO; TERCIER/FAVRE, 
Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, ch. 1969 p. 290). Il ne s'agit dès lors pas d'une 
sous-location, au sens de l'art. 262 CO (ATF 136 III 186 consid. 3.2.3). 

 5.4 Dans le cas d'espèce, l'appelante, par mise en demeure du 12 mai 2014, a 
sommé l'intimé de réintégrer l'appartement litigieux, celui-ci étant, selon les 
informations en sa possession, sous-loué et ce sans autorisation. Un délai au 
30 juin 2014 était ainsi imparti à l'intimé pour mettre un terme à la sous-location. 
L'intimé a, par courrier du 19 mai 2014, confirmé qu'il vivait au quotidien dans le 
logement, lequel n'était pas sous-loué. Par nouvelle mise en demeure du 26 mai 
2014, l'appelante a maintenu être en présence d'une sous-location illégale et le 
délai au 30 juin 2014 pour cesser la sous-location et réintégrer les locaux. Elle a 
précisé qu'il apparaissait que les sous-locataires s'adonnaient à la prostitution. 
Estimant que la situation n'avait pas été régularisée, l'appelante a résilié le bail le 
7 juillet 2014 pour le 31 août 2014, congé fondé sur ses mises en demeure, soit sur 
la sous-location non autorisée. 

 Il n'est pas contesté que l'intimé ait mis à disposition une de ses chambres pour 
que des femmes se livrent à la prostitution. Toutefois, le motif de résiliation est 
uniquement une sous-location non autorisée, dans la mesure où l'intimé n'a jamais 
été mis en demeure de cesser cette activité, ce que l'appelante ne conteste pas au 
demeurant. Elle a d'ailleurs résilié le bail, en application de l'art. 257f al. 3 CO, 
par avis officiel du 20 juillet 2015 pour le 31 août 2015, motif pris de la 
prostitution qui avait cours dans le logement.  

 Il résulte de la procédure que l'intimé a, depuis l'année 2011, vécu de manière 
ininterrompue dans son appartement. En effet, les titres produits, en particulier les 
bulletins de vote, le permis de circulation du scooter et les factures adressées à 
l'intimé à l'adresse en cause, ont mis en évidence que l'intimé occupe ledit 
logement. Le fait que le relevé du compte bancaire de l'intimé ne comporte que 
peu de transaction et d'achats ne modifie pas cette appréciation. Par ailleurs, il 
ressort de l'inspection locale ordonnée par le Tribunal quelques minutes avant que 
celle-ci n'ait eu lieu, que l'ensemble des affaires personnelles, administratives et 

- 14/15 - 
 

C/15668/2014 

médicales de l'intimé se trouvaient dans sa chambre, de sorte qu'il vivait dans 
l'appartement.  

 Le témoin entendu par le Tribunal lors de ladite inspection a confirmé que l'intimé 
habitait le logement et qu'il s'y trouvait en permanence (témoin J______). Pour le 
surplus, il ressort des enquêtes diligentées par le Tribunal le 2 septembre 2015 que 
l'intimé occupait l'appartement (témoin N______). 

 Comme l'a retenu à bon droit le Tribunal, l'activité de prostitution qui se déroulait 
dans l'appartement, n'empêchait pas l'intimé d'y vivre, celle-ci n'étant pas 
permanente. Les explications fournies par l'intimé paraissent ainsi plausibles, 
contrairement à ce que soutient l'appelante.  

 En ce qui concerne le rapport de H______, et comme l'ont retenu à bon droit les 
premiers juges, celui-ci n'a aucune force probante car il établit uniquement 
l'activité de prostitution, laquelle n'est pas contestée.  

 Enfin, il résulte des enquêtes (témoin J______) que l'intimé a mis à disposition 
une chambre de son logement sans contreprestation, en particulier sans loyer, de 
sorte qu'il ne s'agit pas d'une sous-location, telle que définie par l'art. 262 CO et la 
jurisprudence du Tribunal fédéral. 

 Compte tenu de l'ensemble des éléments qui précèdent, l'appelante à laquelle 
incombe le fardeau de la preuve, n'a pas démontré que le logement en cause était 
sous-loué, de sorte que le congé est inefficace. 

 5.5 Par conséquent, le jugement entrepris sera intégralement confirmé.  

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 15/15 - 
 

C/15668/2014 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 30 novembre 2015 par A______ contre le 
jugement JTBL/1211/2015 rendu le 10 novembre 2015 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/15668/2014-1-OSB. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Pierre STASTNY, Monsieur Bertrand REICH, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.2