# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** de547c3e-23a6-5791-bde6-eeeddb9ed1be
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-26
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 26.04.2010 RZ.2010.19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_RZ-2010-19_2010-04-26.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: RZ.2010.19

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 26.04.2010

Entscheiddatum: 26.04.2010

Entscheid Kantonsgericht, 26.04.2010
Art. 10 AnwG (sGS 963.70); Art. 641 Abs. 2 ZGB (SR 210); Art. 257d und Art. 
267 Abs. 1 OR (SR 220). Da Liegenschaftenverwaltungen zur Vertretung vor 
Gericht nicht befugt sind, ist die Rekursantwort der entsprechenden 
Verwaltung nicht zu berücksichtigen. Dem klägerischen Rückgabeanspruch 
gemäss Art. 267 Abs. 1 OR können nicht einredeweise vertragliche 
Gebrauchsansprüche des Untermieters entgegengehalten werden. Dafür 
fehlt die Sachlegitimation. Der Räumungsbefehl erfolgte daher zu Recht. Die 
Vollstreckungsanordnung ist jedoch unter Berufung auf die 
Eigentumsfreiheit (Art. 641 Abs. 2 ZGB) gegen den Untermieter zu richten 
(Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichter für Rekurse im Obligationenrecht, 
26. April 2010, RZ.2010.19).

Erwägungen

 

I.

1.    Am 28. September 2009 kündigte die Vermieterin A den mit der Mieterin B 

bestehenden Mietvertrag betreffend die 4½-Zimmerwohnung im 3. OG wegen 

Zahlungsrückstandes auf den 31. Oktober 2009.

Die Mieterin focht die Kündigung nicht an, räumte aber auch die Wohnung nicht.

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2.    In der Folge liess die Vermieterin A auf Ausweisung klagen , welchem Begehren 

sich die Mieterin B mit Antwort vom 1. März 2010 widersetzte. Nach Durchführung 

einer Verhandlung, an welcher lediglich ein Vertreter der Beklagten teilnahm, fällte der 

Einzelrichter des Kreisgerichts am 10. März 2010 folgenden Entscheid:

1. Die Mieterin B hat die 4½-Zimmer-Wohnung per Rechtskraft dieser Verfügung zu 

räumen und zurückzugeben.

 

2. Für den Fall der Missachtung dieses Befehls wird das Bauamt der Stadt 

beauftragt, die Räumung im Sinn der Erwägungen ab 1. April 2010 zu vollziehen.

 

3. Die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird bei der Vermieterin A erhoben, unter 

Verrechnung der Einschreibgebühr in gleicher Höhe und Einräumung des 

Rückgriffsrechts auf die Mieterin B.

Die allfälligen Räumungskosten sind im Sinn der Erwägungen von der Mieterin B zu 

bezahlen.

 

4. Die Mieterin B entschädigt die Vermieterin A mit Fr. 500.00.

 

3.    Mit Eingabe vom 27. März 2010 erhob die Beklagte gegen den Entscheid vom 

10. März 2010 (versandt am 10.03.2010; Zustellfiktion frühestens per 17.03.2010; nach 

Umleitung an neue Adresse zugestellt am 19.03.2010) Rekurs beim Kantonsgericht mit 

dem Antrag auf Abweisung der Klage.

Am 22. April 2010 reichte die X-Verwaltung AG für die Klägerin eine Rekursantwort ein, 

obschon letztere ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht worden war, dass die 

Liegenschaftenverwaltung zur Vertretung vor Gericht nicht befugt sei (Schreiben vom 

23.03.2010).

Auf die zur Begründung ihrer Standpunkte gemachten Ausführungen der Parteien wird, 

soweit notwendig, im Folgenden eingegangen.

 

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II.

1.    Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen 

ergibt, dass diese erfüllt sind (Art. 79, 217 lit. a und 219 Abs. 1 ZPO; Art. 82 und 84 

GerG).

Auf den Rekurs ist daher einzutreten. Zuständig ist der Einzelrichter für Rekurse im 

Obligationenrecht (Art. 16 lit. d GO).

2.    Die X-Verwaltungen AG ist zur Vertretung der Klägerin vor Gericht nicht befugt (Art. 

10 ff. AnwG). Darauf hätte sie schon von der Vorinstanz aufmerksam gemacht werden 

müssen. Die klägerische Prozesseingabe vor erster Instanz (Klageschrift) ist deswegen 

zwar nicht ungültig (GVP 1959 Nr. 19), im Rechtsmittelverfahren kann die 

Verwaltungsgesellschaft jedoch nicht mehr zur Vertretung zugelassen werden. Deren 

Rekursantwort vom 22. April 2010 ist unter den oben erwähnten Umständen (Erw. I/3 

Abs. 2) nicht zu berücksichtigen. Eine Anzeige wegen unerlaubter Berufsausübung (vgl. 

Art. 37 AnwG; sGS 963.70) bleibt vorbehalten.

 

III.

1.    Nach Art. 257d OR kann der Vermieter dem Mieter von Wohnräumen, der sich im 

Zahlungsrückstand befindet, unter Ansetzung einer Frist von mindestens dreissig 

Tagen die Kündigung androhen und, wenn auch innert dieser Frist nicht bezahlt wird, 

mit einer weiteren Frist von mindestens dreissig Tagen auf das Ende eines Monats 

kündigen.

a)    Vorliegend ist unbestritten, dass sich die Mieterin mit der Bezahlung des 

Augustmietzinses von Fr. 1'580.00 im Rückstand befand, als sie mit Schreiben vom 14. 

August 2009 (zugestellt am 20.08.2009; Suchergebnis Track & Trace [kläg.act. 5]) 

gemahnt und ihr eine Zahlungsfrist von dreissig Tagen angesetzt sowie die Kündigung 

angedroht wurde (kläg. act. 4). Unbestritten ist sodann, dass der Rückstand auch 

innert der dreissigtägigen Zahlungsfrist (21.08.-19.09. [Samstag] bzw. 21.09.2009) nicht 

beglichen wurde. Die Vermieterin war nach Ablauf der Zahlungsfrist daher berechtigt, 

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das Mietverhältnis mit Mitteilung vom 28. September 2009 vorzeitig auf das Ende des 

nächstfolgenden Monats, 31. Oktober 2009, zu kündigen (kläg. act. 6); diese 

Kündigung gilt, selbst wenn sie von der Mieterin – was den Akten nicht zu entnehmen 

ist – erst anfangs Oktober am Postschalter abgeholt worden sein sollte, als bereits am 

29. September 2009 (Dienstag) zugegangen, an welchem Tag es der Gekündigten nach 

dem üblichen Lauf der Dinge zuzumuten war, den Brief abzuholen (zur entsprechenden 

Praxis vgl. Peter Higi, Zürcher Kommentar, N 51 zu Art. 257d OR mit Verweis auf BGE 

118 II 42 ff., 44 Erw. 3b).

b)    Anfechtungsgründe gemäss Art. 271 und 271a OR sind nicht ersichtlich und 

werden von der Beklagten auch nicht geltend gemacht. Die Kündigung ist daher gültig.

c)    Eine Mieterstreckung bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstandes wie hier ist 

gesetzlich ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).

2.    Ist aber die Kündigung gültig und eine Mieterstreckung ausgeschlossen, so ist 

festzustellen, dass das Mietverhältnis per 31. Oktober 2009 beendet wurde. Die 

Rekurrentin als Mieterin muss das Mietobjekt daher zurückgeben (Art. 267 Abs. 1 OR).

a)    Dagegen wendet diese nun aber ein, der Ausweisungsbefehl sei, weil "materiell 

nicht umsetzbar", aufzuheben, habe sie doch – was der Klägerin im Übrigen bekannt 

gewesen sei – die Wohnung seit Anbeginn an Y untervermietet; ein Ausweisungsbefehl 

sei von der Klägerin daher gegen den Untervermieter "zu erwirken, falls dieses noch 

erwünscht" sei (Rekurs, 1 f.).

b)    Darauf ist der Rekurrentin vorab zu entgegnen, dass sie dem klägerischen 

Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 Abs. 1 OR nicht einredeweise vertragliche 

Gebrauchsansprüche ihres Untermieters entgegenhalten kann, denn dafür fehlt ihr die 

Sachlegitimation; der am Verfahren nicht beteiligte Untermieter Y, nicht sie, ist Träger 

dieser Ansprüche. Der Räumungsbefehl bzw. die Verpflichtung zur Rückgabe der 

Wohnung als Urteil in der Sache (Ziff. 1 des Dispositivs) erfolgte zu Recht; soweit sich 

der Rekurs dagegen richtet, ist er als unbegründet abzuweisen.

Aufzuheben ist indessen die an das Bauamt der Stadt als Vollzugsbehörde gerichtete 

Vollstreckungsanordnung (Ziff. 2 des Dispositivs). Soweit sich diese Anordnung 

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nämlich gegen die Beklagte richtet, ist sie – und war sie von Anfang an – obsolet, da 

diese sich gar nicht im zu räumenden Objekt aufhält bzw. noch nie darin aufgehalten 

hat. Und soweit sie sich (faktisch) gegen den Untermieter richtet, fehlt es an einem 

gegen diesen ergangenen Sachurteil bzw. Ausweisungsbefehl, welcher vollstreckt 

werden könnte. Ein solcher wäre – darin ist der Rekurrentin beizupflichten – von der 

Klägerin erst noch zu erwirken, und zwar, da zwischen der Vermieterin und dem 

Untermieter kein Vertragsverhältnis besteht, nicht gestützt auf Vertrag, sondern unter 

Berufung auf die Eigentumsfreiheit (Art. 641 Abs. 2 ZGB; actio negatoria).

3.    Im Sinne dieser Erwägungen ist der Rekurs teilweise gutzuheissen.

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