# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7462fa6-2b62-5578-aca5-680a934b8524
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-06-06
**Language:** de
**Title:** Revers für Pflichtabstellplatz, Zustimmungserfordernis des Eigentümers für auflageweise Grundbuchanmerkung
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0107/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r1s.2024.05165.pdf

## Full Text

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung

G.-Nr.
BRGE I Nr.

R1S.2024.05165
0107/2025

Entscheid vom 6. Juni 2025

Mitwirkende

Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Michaela Burch, Bau-
richter Christian Hurter, Gerichtsschreiberin Katrin Tschalèr

in Sachen

Rekurrenten

1.  A
2.  B

beide vertreten durch […]

gegen

Rekursgegnerinnen

1.  Bausektion der Stadt X
2.  C

Nr. 2 vertreten durch […]

betreffend

Beschluss der Bausektion vom 12. November 2024 (Nr. 2211/24); Baubewil-
ligung für Ersatzneubau Mehrfamilienhaus, […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:

A.

Mit  Gesuch vom 31. März 2022 ersuchte C das  Amt  für  Baubewilligungen

der  Stadt  X um  Erlass eines  Vorentscheids zur  Frage, ob das Grundstück

Kat.-Nr. 11 in öffentlich-rechtlicher Hinsicht für den Bau eines Mehrfamilien-

hauses im Sinne von § 236 f. PBG hinreichend erschlossen sei. Mit Bauent-

scheid vom 24. Januar 2023 beschloss die Bausektion der Stadt X, dass die

gestellte Frage als Vorentscheid im Sinne der Erwägungen positiv zu beant-

worten sei. Dieser Vorentscheid vom 24. Januar 2023 erwuchs in der Folge

unangefochten in Rechtskraft.

B.

Mit Beschluss vom 12. November 2024 erteilte die Bausektion der Stadt X

der  C  sodann  die  baurechtliche  Bewilligung  für  den  Ersatzneubau  eines

Mehrfamilienhauses […].

C.

Hiergegen erhoben A und B mit gemeinsamer Eingabe vom 18. Dezember

2024 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellten die fol-

genden Anträge:

"Es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben, soweit damit

a.   im Sinne von Erw. D.b "ein Pflichtabstellplatz für Autos [...] durch eine

Dienstbarkeit auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 (Beleg 413 vom
17.12.1979) nachgewiesen" resp. bewilligt und mit Disp. Ziff. I.B.1.a
i.V.m. Disp. Ziff. I.B.3 die Anmerkung eines Pflichtparkplatzreverses auf
den Grundstücken Kat.- Nrn. 11 und 1 verlangt worden ist;

b.  die Bewilligung des Containerabstellplatzes im nördlichen Bereich des
Baugrundstücks Kat.-Nr. 11 – mit unverzichtbarer Erschliessung über
Kat.-Nr. 2 – erteilt worden ist;

und es sei das Projekt insofern zur Überarbeitung und Neuentscheidung
zurückzuweisen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerin-
nen."

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D.

Mit Präsidialverfügung vom 7. Januar 2025 wurde der Rekurseingang vorge-

merkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.

E.

Mit Eingabe vom 22. Januar 2025 beantragte C die vollumfängliche Abwei-

sung  des  Rekurses;  unter  Kosten- und  Entschädigungsfolge  (zzgl.  MwSt.)

zulasten der Rekurrierenden.

Auch die Bausektion der Stadt X schloss mit Rekursantwort vom 10. Februar

2025 auf Abweisung des Rekurses.

F.

Mit Replik vom 6. März 2025, mit den Dupliken vom 24. März 2025 (C) und

31. März 2025 (Bausektion der Stadt X) sowie mit Triplik vom 30. April 2025

und Quadruplik vom 12. Mai 2025 (C) hielten die Parteien an ihren jeweiligen

Anträgen fest.

G.

Auf  die  Vorbringen  der Parteien  wird,  soweit für  die  Entscheidbegründung

erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:

1.

Die Bauherrschaft plant, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 11 als Ersatzneubau

ein Mehrfamilienhaus zu erstellen. Die örtlichen Gegebenheiten präsentieren

sich dabei wie folgt:

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Das  Baugrundstück  liegt  in  der  zweigeschossigen  Wohnzone  (W2bll).  Es

grenzt im Norden teilweise an das Grundstück Kat.-Nr. 1 sowie teilweise an

das Grundstück Kat.-Nr. 3 (Flurweg). Im Süden grenzt das Baugrundstück

an das Grundstück Kat.-Nr. 4, welches seinerseits südlich an die E-Strasse

stösst. Ab der E-Strasse führt sodann ein Flurweg (Wegparzellen Kat.-Nrn.

3  und  5)  in  nördlicher  Richtung  entlang  der  östlichen  Grenze  des  Grund-

stücks  Kat.-Nr.  4  sowie  des  Baugrundstücks.  Am  nordöstlichen  Ende  des

Baugrundstücks und vor dem G-Weg (Grundstück Kat.-Nr. 2) zweigt der Flur-

weg nach Westen ab und folgt weiter der nördlichen Grenze des Baugrund-

stücks bis zum Grundstück Kat.-Nr. 1, wo der Weg wiederum nach Norden

abzweigt und den G-Weg quert.

Am Abschnitt des G-Wegs auf Grundstück Kat.-Nr. 2, welcher oberhalb des

Baugrundstücks  sowie  des  Flurwegs  vorbeiführt,  besteht  subjektiv-dingli-

ches Miteigentum der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 zu 4/11, 8 zu 3/11, 10 zu 1/44,

12 zu 3/11, 13 zu 2/44 und 14 zu 1/44. Der G-Weg führt in südöstliche Rich-

tung weiter über das Grundstück Kat.-Nr. 7 (im subjektiv-dinglichen Miteigen-

tum der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 zu 4/13, 16 zu 1/13, 17 zu 1/13, 8 zu 3/13,

10 zu 1/52, 12 zu 3/13, 13 zu 2/52 und 14 zu 1/52) sowie das Grundstück

Kat.-Nr. 9 im Alleineigentum der Stadt X, bis er in die F-Strasse mündet.

2.

Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt

ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat

(§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).

Die  Rekurrierenden  sind  Miteigentümer  je  zur  Hälfte  des  Grundstücks

Kat.-Nr. 1, welches nördlich an das Baugrundstück grenzt und auf welchem
der streitgegenständliche Parkplatz als Pflichtparkplatz für das Bauvorhaben

auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden soll. Des Weiteren sind die

Rekurrierenden  als  Miteigentümer  des  Grundstücks  Kat.-Nr.  1  (aufgrund

subjektiv-dinglicher  Verbindung)  Miteigentümer  des  Strassengrundstücks

Kat.-Nr. 2, welches zur Leerung des ebenfalls streitgegenständlichen Con-

tainers auf dem Baugrundstück befahren werden muss. Die Rekurrierenden

verfügen  folglich  über  eine  besondere  (räumliche)  Beziehungsnähe  zur

Streitsache. Im Falle der Gutheissung des Rekurses ergäbe sich sodann für

die  Rekurrierenden  ein  praktischer  Nutzen  bzw.  die  Abwendung  eines

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Nachteils. Die Rekurrierenden sind deshalb zur Rekurserhebung legitimiert.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs

einzutreten.

3.1

Die  Rekurrierenden  wenden  sich  gegen  die  verlangte  Anmerkung  eines

Pflichtparkplatzreverses. Zur Begründung führen sie insbesondere aus, der

Abstellplatz auf Grundstück Kat.-Nr. 1 könne nur über Grundstück Kat.-Nr. 2

erreicht werden. Das Baugrundstück verfüge jedoch über keine Beteiligung

an diesem Grundstück und es fehle auch an einem (Fahr-)Wegrecht zuguns-

ten der Öffentlichkeit oder der Eigentümerschaft des Baugrundstücks, wie es

für die Nutzung des Abstellplatzes notwendig wäre. Damit fehle es an einer

Grundvoraussetzung für die Erstellung bzw. den Nachweis des Pflichtpark-

platzes. Der Parkplatz und die Fragen nach der Erschliessung über Grund-

stück Kat.-Nr. 2 sei zudem auch nicht Gegenstand des Vorentscheids vom

24. Januar 2023 gewesen.

3.2

Die  private  Rekursgegnerin  macht  zusammenfassend  geltend,  die  Grund-

dienstbarkeit "Benützungsrecht an Autogarage" zugunsten von Grundstück

Kat.-Nr. 11 und zulasten von Grundstück Kat.-Nr. 1 (Beleg 413 vom 17. De-

zember 1979) umfasse auch das Recht auf Nutzung des privaten G-Wegs

(d.h. namentlich von Grundstück Kat.-Nr. 2). Sodann habe sich der Vorent-

scheid  vom  24. Januar  2023 bereits mit der Erschliessung des Baugrund-

stücks  und  dabei  auch  der  Thematik  der  Pflichtparkplätze  auseinanderge-

setzt,  wobei  dieser  Entscheid  von  den  Rekurrierenden  nicht  angefochten

worden  sei.  Es sei  zudem  unklar,  inwiefern die  Rekurrierenden  durch  den

angefochtenen  Entscheid  überhaupt  nachteilig  betroffen  seien.  Der  Nach-
weis des Parkplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 und die Anmerkung des

Revers im Grundbuch bedeute lediglich den Nachvollzug der faktischen Ge-

gebenheiten.

3.3

Die Vorinstanz erklärt, die Bauherrschaft habe mit einem Grundbucheintrag

das Benützungsrecht einer Autogarage in Form einer bestehenden Dienst-

barkeit auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 nachweisen können. Die Baubehörde

habe  daher  davon  ausgehen  können,  dass  bei  der  Begründung  der

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Dienstbarkeit  die  notwendigen  Zufahrtsrechte  in  rechtsgenügender  Weise

(mit)begründet worden seien, würde die Dienstbarkeit doch andernfalls von

Anfang  an  ihres  Sinnes  entleert  werden.  Insoweit  die  Rekurrierenden  das

Benützungsrecht an der Garage bestreiten würden, seien sie auf den Zivil-

weg zu verweisen (Art. 736 ZGB). Sollte die Dienstbarkeit aus dem Grund-

buch gelöscht werden, entstünde eine Verpflichtung des Grundeigentümers,

den  fehlenden  Abstellplatz  zu  diesem  Zeitpunkt  woanders  nachzuweisen

oder - sollte dies nicht möglich sein - eine Ersatzabgabe zu bezahlen.

4.1.1

Im Grundbuch ist die Grunddienstbarkeit "Benützungsrecht an Autogarage"

zugunsten von Grundstück Kat.-Nr. 11 und zulasten von Grundstück Kat.-Nr.

1 angemerkt (Beleg 413 vom 17. Dezember 1979). Danach gestattet der je-

weilige Eigentümer des belasteten Grundstückes dem jeweiligen Eigentümer

des berechtigten Grundstückes das jederzeitige Benützungsrecht an der im

beiliegenden Plan rot bezeichneten Garage.

4.1.2

Der Bestand dieser Dienstbarkeit steht unzweifelhaft fest und ist zwischen

den Parteien denn auch nicht strittig. Dagegen sind sich die Parteien uneinig

über den konkreten Inhalt der Dienstbarkeit, namentlich im Hinblick auf die

bestehenden Rechte und Pflichten, die den Zugang zur Autogarage betref-

fen.

4.1.3

Privatrechtliche Fragen sind auf dem zivilrechtlichen Weg zu klären (§ 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Dazu gehört die verbindliche Aus-

legung von Dienstbarkeiten, die als privatrechtliche Institute zu qualifizieren
sind.  Insoweit  der Inhalt und  damit die  verbindliche  Auslegung  der  Grund-

dienstbarkeit "Benützungsrecht Autogarage" gerügt wird bzw. zwischen den

Parteien  strittig  ist,  ist  das  Baurekursgericht  Zürich  für  deren  Beurteilung

grundsätzlich  unzuständig.  Da  die  Frage  im  vorliegenden  Verfahren  nicht

entscheidrelevant ist, ist sie auch nicht vorfrageweise zu klären. Auf die Aus-

führungen der Parteien, die den Inhalt der Dienstbarkeit tangieren, ist somit

nicht weiter einzugehen.

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4.2.1

Anders verhält es sich hingegen in Bezug auf den von der Bausektion der

Stadt X - gestützt auf die Grunddienstbarkeit "Benützungsrecht an Autoga-

rage"  -  festgestellten  Nachweis  eines  Pflichtparkplatzes  auf  Grundstück

Kat.-Nr. 1 und des in diesem Zusammenhang angeordneten Pflichtparkplatz-

revers. Dazu gilt das Folgende:

4.2.2

Sind  mit  Nebenbestimmungen  zukunftsorientierte  bzw.  in  die  Zukunft  wir-

kende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen verbunden, wird von

Reversen  gesprochen. Gemäss § 321  Abs. 2 PBG sind  Nebenbestimmun-

gen mit entsprechend längerer zeitlicher Wirkung vor Baubeginn im Grund-

buch anzumerken. Nach Art. 962 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) besteht

sodann  eine  Rechtspflicht  des  Gemeinwesens  zur  Anmerkung  öffentlich-

rechtlicher Eigentumsbeschränkungen (vgl. vorliegend auch Art. 129 Abs. 1

lit. g der Grundbuchverordnung [GBV]; VB.2022.00397 vom 13. Juli 2023, E.

4.2.1). Mit der Anmerkung im Sinn von Art. 962 Abs. 1 ZGB erfährt die Ne-

benbestimmung eine Verstärkung dergestalt, dass sie wegen der Publizitäts-

wirkung  des  Grundbuchs  gegenüber  jedem Dritten  als  kundgetan  gilt.  Die

Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grund-

buch hat allerdings grundsätzlich nur deklaratorische, mithin keine konstitu-

tive Wirkung (vgl. Art. 680 Abs. 1 ZGB; BGE 144 III 88, E. 5.3 mit weiteren

Hinweisen).

Stellt  die  Bauherrschaft  Pflichtabstellplätze  für  ein  Bauvorhaben  nicht  auf

dem Baugrundstück selbst, sondern – in Übereinstimmung mit § 244 Abs. 1

PGB – in nützlicher Entfernung davon bereit, benötigt sie hierfür in der Regel

die Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks, auf dem sich diese Ab-

stellplätze  befinden.  Grundlage  dieser  Zustimmung  kann eine privatrechtli-
che Vereinbarung, unter anderem ein Mietvertrag, zwischen den betroffenen

Grundeigentümern sein. Mit der Baubewilligung und Anordnung der zugehö-

rigen  Nebenbestimmung zur  Schaffung  oder Erhaltung  des  rechtmässigen

Zustands gemäss § 321 Abs. 1 PBG, d. h. mit der Anordnung einer öffent-

lich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung bzw. eines Parkplatzrevers, erfolgt

die Übertragung der privatrechtlich vereinbarten Regelung der Pflichtabstell-

plätze  ins  öffentliche  Recht  (vgl.  VB.2010.00141  vom  11. August  2010,

E. 2.3). Mit der Baubewilligung wird die Eigentumsbeschränkung begründet,

wobei  der  Baubewilligungsentscheid  als  Rechtstitel  zur  Durchsetzung  der

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Eigentumsbeschränkung  dient  (vgl.  VB.2022.00397  vom  13.  Juli  2023,  E.

4.2.1 mit zahlreichen Hinweisen). In der Folge richtet sich der Bestand der

Eigentumsbeschränkung nach öffentlichem Recht und die privaten Parteien

können über den Revers nicht mehr frei verfügen und diesen auch nicht wi-

derrufen (vgl.  VB.2010.00141  vom  11. August  2010,  E. 2.3). Die  Gültigkeit

des Revers ist sodann davon abhängig, ob der rechtmässige Zustand nach

dem heute geltenden Recht auch ohne die Nebenbestimmung gewährleistet

ist; Reverse haben demnach insoweit Bestand, als sie sich auf das jeweils

gültige  Recht  stützen  lassen  und  darin  eine  gesetzliche  Grundlage  finden

(VB.2010.00141 vom 11. August 2010, E. 2.5, mit Hinweis auf David Fries,

Reverse in der zürcherischen Baurechtspraxis, Zürich 1990, S. 390 ff.).

4.2.3

Gemäss  den Ausführungen  der  Bausektion der  Stadt  X im  angefochtenen

Beschluss ist die Bauherrschaft verpflichtet, 3 Abstellplätze für Autos auszu-

weisen (§§ 243 ff. PBG, Art. 3 ff., insbes. Art. 5 PPV). Auf dem Baugrund-

stück  selbst  seien  keine  Autoabstellplätze  ausgewiesen.  Ein Pflichtabstell-

platz  für  Autos  würde  aber  durch  eine  Dienstbarkeit  auf  dem  Grundstück

Kat.-Nr. 1 (Beleg 413 vom 17. Dezember 1979) nachgewiesen. Gestützt auf

Art.  11  Abs.  3  PPV  seien  Pflichtabstellplätze  auf  Drittgrundstücken  mittels

Revers grundbuchlich zu sichern.

Die Bausektion der Stadt X erteilte die baurechtliche Bewilligung vor diesem

Hintergrund unter Bedingungen und Auflagen, wobei sie (unter anderem) be-

schloss, dass vor Baubeginn die Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte

Grundeigentümerschaft Ziff.  I.B.3  (Revers)  des  Beschlusses  als  öffentlich-

rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu Iassen und

hierüber dem Amt  für Baubewilligungen ein Zeugnis des Grundbuchamtes

einzureichen  habe  (Dispositivziffer  I.B.1.a).  Die  erwähnte  Dispositivziffer
I.B.3 sieht folgenden Text zur Anmerkung im Grundbuch vor:

"Pflichtparkplatzrevers, anzumerken  bei  Kat.-Nrn.  11  und  1:  1  Autoabstell-

platz auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 mit entsprechendem Zufahrts- und Zugangs-

recht gilt als Pflichtabstellplatz für die Parzelle Kat.-Nr. 11. Dessen rechtliche

oder tatsächliche Aufhebung ist der Baubehörde zuhanden des Tiefbauam-

tes schriftlich mitzuteilen. Die zum Parkplatznachweis verpflichtete Eigentü-

merschaft der Parzelle Kat.-Nr. 11 hat der Baubehörde überdies darzulegen,

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wie  der  Parkplatznachweis  neu  erfüllt  werden  soll.  (Art.  11  Abs.  1  und  3

PPV)."

4.2.4

Aus dem Rekurs geht hervor, dass die Rekurrierenden als Eigentümer mit

der Anmerkung eines Pflichtparkplatzrevers auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1

nicht einverstanden sind.

Zwar sind die Ausführungen der Vorinstanz insofern korrekt, als dass Pflich-

tabstellplätze  durch  Dienstbarkeiten  auf  Drittgrundstücken  begründet  wer-

den können und die Grunddienstbarkeit betreffend den Autoabstellplatz auf

Grundstück  Kat.-Nr.  1  dafür  grundsätzlich geeignet  ist.  Da  es  sich  bei  der

Festlegung eines Pflichtparkplatzrevers auf einem  Grundstück um eine öf-

fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung handelt und somit mit deren An-

ordnung (zumindest) in rechtlicher Hinsicht eine Belastung des Grundstücks

resultiert, besteht jedoch ein Interesse des Grundeigentümers, eine solche

Eigentumsbeschränkung nicht (vorteilslos) hinnehmen zu müssen. Aus dem

Bestand einer Dienstbarkeit, welche sich im Grundsatz für den Nachweis ei-

nes Pflichtabstellplatzes eignet, ergibt sich keine Verpflichtung des Eigentü-

mers des dienstbarkeitsbelasteten Grundstücks, auch eine zusätzliche Be-

lastung seines Grundstücks durch ein Pflichtparkplatzrevers zu dulden. Aus

der  vereinbarten  Grunddienstbarkeit  folgt  mit  anderen  Worten  nicht  ohne

Weiteres die Zustimmung des Eigentümers zum Pflichtparkplatzrevers.

Bereits in einem früheren Entscheid erwog das Baurekursgericht, dass der

Dritteigentümer nicht zur Anmerkung eines Pflichtabstellplatzrevers auf sei-

nem Grundstück verpflichtet werden kann. Zum Nachweis der erforderlichen

Abstellplätze  ist  ausschliesslich  die  Bauherrschaft  verpflichtet,  welche  auf

der  Bauparzelle  nicht  über  die  notwendige  Anzahl  Pflichtabstellplätze  ver-
fügt.  Wird  für  die  Anerkennung  eines  auf  einem  Drittgrundstück  mittels

Dienstbarkeit  gesicherten  Abstellplatzes  verlangt,  dass  zulasten  beider

Grundstücke Reverse angemerkt werden, die eine Mitteilungspflicht in Be-

zug  auf die allfällige Auflösung der Dienstbarkeit  statuiert,  kann diese Ein-

schränkung  einzig  die  Bauherrschaft  treffen.  Dies  in  dem  Sinne,  dass  der

Nachweis  des Reverses  zulasten des Drittgrundstücks eine  Bedingung für

die  Anerkennung  der  Abstellplätze  als  Pflichtabstellplätze  bildet.  Dagegen

kann diese für die Bauherrschaft geltende Bedingung nicht zugleich als Auf-

lage zulasten der Eigentümerschaft des Drittgrundstücks festgesetzt werden

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(vgl. BRKE I Nr. 0049/2008 in BEZ 2008 Nr. 43, E. 3.5, www.baurekursge-

richt-zh.ch).

4.2.5

Schliesslich ist festzuhalten, dass dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023

keinerlei  Aussagen  zum  Pflichtparkplatz  auf Grundstück  Kat.-Nr.  1  zu  ent-

nehmen  sind.  Im  Vorentscheid  vom  24.  Januar  2023  wurde  einzig  festge-

stellt, dass - mangels Zufahrt für motorisierte Fahrzeuge - allfällige auf dem

Baugrundstück  projektierte  (Pflicht-)Autoabstellplätze  voraussichtlich  nicht

bewilligungsfähig wären. Dem Eigentümer stehe es aber offen, die Pflichtab-

stellplätze  auf  einem  in  nützlicher  Entfernung  der  Bauparzelle  liegenden

Drittgrundstück nachzuweisen (vgl. § 244 Abs. 1 PBG, Art. 9 PPV). Darüber

hinaus stehe es einer Bauherrschaft frei, eine Reduktion der Parkplätze zu

beantragen (Art. 8 Abs. 5 PPV).

Aus dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023 kann folglich nichts zugunsten

der Festsetzung eines Pflichtparkplatzrevers auf Grundstück Kat.-Nr. 1 ab-

geleitet werden.

4.3

Insgesamt ergibt  sich,  dass der im  angefochtenen  Beschluss  angeordnete

Pflichtparkplatzrevers auf Grundstück Kat.-Nr. 1 einer gesetzlichen  Grund-

lage entbehrt, da dafür die Zustimmung der Grundeigentümer des belasteten

Grundstücks fehlt. Der Rekurs erweist sich in Bezug auf den Antrag zur Auf-

hebung von Dispositivziffer I.B.1.a i.V.m. I.B.3 damit als begründet.

5.1

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder  Erhaltung

des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung

die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen)

zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG).

Gemäss § 243 Abs. 1 lit. a PBG sind u.a. bei der Neuerstellung von Bauten

und Anlagen Fahrzeugabstellplätze zu schaffen. Die erforderliche Zahl der

Abstellplätze ist von den Gemeinden in der Bau- und Zonenordnung festzu-

legen (§ 242 Abs. 1 PBG).

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Seite 10

Nach der gesetzlichen Regelung ist die Erstellungspflicht in erster Linie real

zu erfüllen, und zwar durch Schaffung von Abstellplätzen auf dem Baugrund-

stück  oder  in  nützlicher  Entfernung  von diesem (§ 244  Abs. 1  PBG). Steht

ein  öffentliches  Interesse  (Verkehrssicherheit,  Schutz  von  Wohngebieten,

von Natur- und Heimatschutzobjekten usw.) der Schaffung von Abstellplät-

zen  auf  den  einzelnen  Grundstücken  entgegen  oder  ist  die  Realerfüllung

dem  Baupflichtigen  aufgrund  der  örtlichen  Verhältnisse  nicht  möglich oder

zumutbar, so kann die Gemeinde die Schaffung öffentlicher oder privater Ge-

meinschaftsanlagen  sowie  die  Beteiligung  daran  anordnen  (§ 245  Abs.  2

PBG).  Falls  innert  nützlicher  Frist  auch  die  Beteiligung  an  einer  Gemein-

schaftsanlage  nicht möglich  ist,  tritt  an  die  Stelle  der  Realerfüllungs-  bzw.

Beteiligungspflicht die Verpflichtung zur Leistung einer Ersatzabgabe (§ 246

Abs. 1 PBG).

Aufgrund  dieser  gesetzlichen  Kaskadenordnung  ergibt  sich,  dass  die  Un-

möglichkeit,  auf  einem  bestimmten  Grundstück genügend  Abstellplätze zu

schaffen,  grundsätzlich  nicht  eine  Bauverweigerung  zur  Folge  hat

(VB.2013.00118  vom  19.  September  2013,  E.  2.2.1.;  VB 93/0145  und  VB

94/0073 in BEZ 1995 Nr. 14; Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von Abstell-

plätzen  für  Motorfahrzeuge  nach  zürcherischem  Recht,  Zürich  1987,

S. 82 f.). Selbst wenn sich eine entsprechende Rüge als begründet erweist,

hat sie lediglich zur Folge, dass die Bauherrschaft zu verpflichten ist, sich an

einer Gemeinschaftsanlage zu beteiligen oder eine Ersatzabgabe zu leisten.

Der  Mangel  der  Baubewilligung im Zusammenhang mit  dem  Pflichtabstell-

platzrevers präsentiert sich vor diesem Hintergrund als derart untergeordnet,

sodass er ohne Weiteres mittels Anordnung einer Nebenbestimmung geheilt

werden kann.

5.2

In Erwägung D.c. des angefochtenen Beschlusses stellte die Bausektion der

Stadt X fest, dass zwei Pflichtabstellplätze weder auf dem Bauareal noch in

nützlicher Entfernung davon erstellt oder nachgewiesen werden können und

auch eine Gemeinschaftsparkierungsanlage in nützlicher Entfernung, an der

sich die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft beteiligen könnte, we-

der vorhanden noch vorgesehen sei. Die Bausektion der Stadt X erwog da-

her, für die fehlenden Abstellplätze sei somit eine Ersatzabgabe zu leisten

(§ 246  PBG,  Art.  15  PPV).  Die  Höhe  der  Ersatzabgabe  werde  auf

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Seite 11

entsprechendes Gesuch hin vom Tiefbauamt festgelegt (Art. 16 Abs. 1 PPV).

Sofern  die  Höhe der Ersatzabgabe  vor  Baubeginn  noch nicht rechtskräftig

festgesetzt sei, müsse sie durch Hinterlegung einer Kaution in der Höhe ihres

voraussichtlichen  Maximalbetrages  sichergestellt  werden  (Art.  16  Abs.  2

PPV).

5.3

Da  sich  ergibt,  dass  auch  der  dritte  Pflichtabstellplatz  nicht  nachgewiesen

werden  kann  (vgl.  Erwägungen  4.1.1-4.3  vorstehend),  ist  gestützt  auf  das

eben  Ausgeführte  (vgl.  Erwägungen  5.1-5.2  vorstehend)  Dispositivziffer

I.B.8. des angefochtenen Beschlusses wie folgt zu ändern (Anpassungen in

kursiver Schrift):

"Die jeweilige Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 11 wird verpflichtet, die

drei fehlenden Autoabstellplätze real nachzuweisen oder für die drei fehlen-

den Autoabstellplätze eine Ersatzabgabe zu leisten. Das Gesuch um Fest-

setzung der Höhe der Ersatzabgabe ist beim Tiefbauamt, Verkehr und Stadt-

raum, Fachstelle Baugesuche, mindestens 4 Wochen vor Baubeginn einzu-

reichen. lst die Höhe der Ersatzabgabe noch nicht rechtskräftig festgelegt,

ist sie vor Baubeginn durch Hinterlegung einer Barkaution von Fr. 75'000.--

auf ein vom Tiefbauamt festgelegtes spezielles Konto sicherzustellen."

6.1

Bezüglich  des  Containerabstellplatzes  führen  die  Rekurrierenden  aus,  die

Bausektion der Stadt X habe mit Vorentscheid vom 24. Januar 2023 festge-

stellt, dass das Baugrundstück "insgesamt […] als genügend erschlossen im

Sinne von § 236 f. PBG zu beurteilen ist". Weder der mit dem angefochtenen

Beschluss  bewilligte  Containerabstellplatz  noch  die  Frage  von  dessen  Er-

schliessung  über  Kat.-Nr.  2  bilde  indes  Gegenstand  des  Vorentscheidge-

suchs. Dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023 komme diesbezüglich somit

keinerlei Bedeutung zu.

Da das Baugrundstück über keine Beteiligung am Grundstück Kat.-Nr. 2 ver-

füge  und  es  auch  an  einem  (Fahr-)Wegrecht  zugunsten  der  Öffentlichkeit

oder der Eigentümerschaft von Grundstück Kat.-Nr. 11 mangle, fehle es der

privaten Rekursgegnerin an der nötigen Erschliessung für den Containerab-

stellplatz. Ohne das unzulässige Befahren der privaten Erschliessungspar-

zelle  Kat.-Nr.  2  könne  der  Container  aber  nicht  geleert  werden.  Die

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Seite 12

Rekurrierenden als Miteigentümer dieser Erschliessungsparzelle müssten es

nicht hinnehmen, dass diese ohne entsprechende Rechte benutzt werde.

6.2

Die private Rekursgegnerin entgegnet, die Leerung des Containers erfordere

es  nicht,  dass  die  Bauherrin  ein  Nutzungsrecht  am  privaten  G-Weg  habe,

sondern dass die Fahrzeuge der öffentlichen Werke den Weg benutzen kön-

nen, was der Fall sei.

Gemäss Art. 10 Abs. 1 der kommunalen Verordnung über den Unterhalt und

die Benützung sowie die Abtretung von Privatstrassen und Privatwegen (Pri-

vatstrassenverordnung)  würden  öffentliche  Dienste  Privatwege  und  Pri-

vatstrassen jederzeit benützen können, wenn dies für deren Zweckerfüllung

erforderlich sei. Die Leerung der Container sei eine öffentliche Aufgabe, wel-

che von der städtischen Dienstabteilung D wahrgenommen werde. lm Rah-

men dieses Auftrags dürfe die D den privaten G-Weg befahren, um die Con-

tainer  auf  dem  Baugrundstück  zu  leeren.  Sämtliche  Häuser  rund  um  das

Baugrundstück würden ihre Container in direkter Nähe zum geplanten Con-

tainerstandort auf dem Baugrundstück an die Strasse stellen. Auch der Con-

tainerstandort auf dem Baugrundstück sei seit jeher an dieser Strasse gewe-

sen.  Die  Fahrzeuge  würden  zur  Leerung  der  Container  auf  den  übrigen

Grundstücken den Containerstandort auf dem Baugrundstück sowieso pas-

sieren müssen. Dabei würden die Container auf dem Baugrundstück ohne

Mehrbelastung der Rekurrierenden geleert werden können. Es erfolge keine

ungerechtfertigte  Beanspruchung  des  G-Wegs  durch  die  öffentlichen

Dienste oder durch die Bauherrschaft. Es sei nicht mal ersichtlich, inwiefern

die Rekurrierenden vom Containerstandort nachteilig berührt sein könnten.

6.3
Die  Vorinstanz  vertritt  in  ihrer  Vernehmlassung  vom  10.  Februar  2024  die

Auffassung, dass der G-Weg - auch wenn dieser teilweise im Privateigentum

stehe  -  aufgrund  seiner  Erschliessungsfunktion  für  mehrere  Parzellen  von

einem  unbestimmten  Benutzerkreis befahren werde,  wodurch  ihm  eine  öf-

fentliche  Funktion  zukomme.  Der  private  Abschnitt  des  G-Wegs  dürfe  ge-

mäss  Art.  10  Privatstrassenverordnung  von  den  städtischen  Entsorgungs-

diensten befahren werden, wofür die städtische ERZ keiner speziellen Be-

rechtigung bedürfe. Die Abfallcontainer der privaten Rekursgegnerin würden

direkt vom vorgesehenen Standort auf der Bauparzelle abgeholt werden. Die

R1S.2024.05165

Seite 13

Bauherrschaft beanspruche den G-Weg nicht zur Bereitstellung der Contai-

ner.

6.4

Die Rekurrierenden bringen in der Replik dagegen vor, der Privatstrassen-

verordnung würden nur die im Privateigentum stehenden privaten Strassen

unterstehen, welche öffentlich zugänglich seien. Beim Teilstück des G-Wegs

ab Grundstück Kat.-Nr. 7 handle es sich nicht um eine solche öffentlich zu-

gängliche Strasse.

Im  Übrigen  würde  Art.  10  Privatstrassenverordnung  nur  den  öffentlichen

Diensten das Befahren erlauben - und zwar (ausschliesslich) im Verkehr mit

den an der Strasse berechtigten Privaten. Aus einem Recht der öffentlichen

Dienste, eine Strasse zu befahren, könne eine an dieser Strasse weder Ei-

gentum besitzende noch über ein Wegrecht verfügende Grundeigentümer-

schaft kein Recht konstruieren, die fragliche Strasse für ihre Zwecke - konk-

ret für die Entsorgung von Kehricht durch die öffentlichen Dienste - ebenfalls

zu  nutzen.  Auch  den  öffentlichen  Diensten  sei  es  verwehrt,  eine  private

Strasse für die Leerung von Containern von Grundeigentümern zu verwen-

den, die daran gar keine Nutzungsrechte besitzen. Dem Stadtrat von X wäre

es denn auch verwehrt, über eine blosse Verordnung entsprechende Rechte

zu Gunsten von Privaten zu konstruieren.

6.5

Mit ihrer Duplik entgegnet die private Rekursgegnerin, mit dem G-Weg wür-

den mehrere Parzellen mit unbestimmtem Benutzerkreis befahren, weshalb

diesem eine öffentliche Funktion zukomme. Es sei nicht zutreffend, dass die

öffentlichen Dienste den G-Weg nur befahren dürften, um Dienstleistungen

für an der Strasse Berechtigte zu erbringen. Feuerwehr und Sanität hätten
diesfalls keinen Zugang zum Baugrundstück, was jedoch offensichtlich nicht

zutreffe. Mit dem rechtskräftigen Vorentscheid vom 24. Januar 2023 würde

dem Baugrundstück eine hinreichende Erschliessung bescheinigt. Weiter sei

zu erwähnen, dass der Flurweg, Grundstück Kat.-Nr. 3, an welchem die pri-

vate  Rekursgegnerin  als  Miteigentümerin  berechtigt  sei,  den  G-Weg  auf

Höhe des Containerstandortes mit einer Breite von rund einem Meter über-

quere. Im Übrigen sein nicht ersichtlich, welchen Nachteil die Rekurrierenden

erlitten,  wenn  zur  Leerung  der  Container  auf  dem  Baugrundstück  ein

R1S.2024.05165

Seite 14

Zwischenhalt gemacht würde. Die Fahrzeuge der ERZ würden den G-Weg

sowieso passieren.

6.6

Mit Triplik hoben die Rekurrierenden hervor, im Vorentscheid vom 24. Januar

2023  sei  erkannt  worden,  dass  das  Baugrundstück  über  keine  Zufahrt  für

motorisierte Fahrzeuge verfüge. Die Bausektion habe in Erwägung C.f des

Vorentscheids richtigerweise nur die E-Strasse und den öffentlichen sowie in

ihrem Eigentum stehenden Teil des G-Wegs (Kat.-Nr. 9) erwähnt und damit

den Zugang für die Feuerwehr für genügend erachtet. Dass die öffentlichen

Dienste auch den nicht öffentlichen, im Privateigenturn von Anstössern ste-

henden Teil des G-Wegs für die Bedürfnisse von daran nicht beteiligten Dritt-

grundstücken nutzen dürfen, habe die Bausektion nicht erkannt. Ob der Con-

tainer  des  Baugrundstücks  in  der  Vergangenheit  über  den  G-Weg  geleert

worden sei, tue für das streitbetroffene Neubauvorhaben nichts zur Sache.

7.1

Die einwandfreie Behandlung von Abfallstoffen ist Erschliessungsvorausset-

zung im Sinne von § 236 Abs. 1 PBG. Bei Neubauten und wesentlichen Um-

bauten oder Zweckänderungen sind, wo die Verhältnisse es gestatten, aus-

serhalb des Strassengebiets in geeigneter Grösse und Lage Abstellplätze für

das Abfuhrgut zu schaffen (§ 249 Abs. 1 PBG). Die Zufahrt für die Kehricht-

abfuhrwagen  muss  dabei  möglich  sein  (Lorenz  Lehmann/Peter  Bösch,  in:

Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  7.  Auflage  2024,  Hrsg.  Christoph  Fritz-

sche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 2, S. 993 f.).

7.2

Gemäss bewilligtem Umgebungsplan des Baugesuchs ist ein Containerab-
stellplatz an der nördlichen Baugrundstücksgrenze vorgesehen. Zur Leerung

der Container durch die Entsorgungsdienste müssen dabei die in privatem

Eigentum stehenden Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 7 befahren werden. Vor-

liegend ist zu prüfen, ob dafür eine ausreichende rechtliche Grundlage be-

steht.

7.3

Am nördlich des Baugrundstücks vorbeiführenden G-Weg (Grundstück Kat.-

Nr.  2)  besteht  privates  (subjektiv-dingliches)  Miteigentum,  wobei  das

R1S.2024.05165

Seite 15

Baugrundstück keinen Miteigentumsanteil am Grundstück hält. Ebenso we-

nig  besteht  zulasten  von  Grundstück  Kat.-Nr.  2  ein  (Fahr-)Wegrecht  zu

Gunsten des Baugrundstücks oder der Öffentlichkeit. Auch im Übrigen sind

keine Grundlagen erkennbar, welche ein dauerndes Benützungsrecht der Ei-

gentümer des Baugrundstücks am betreffenden Teil des G-Wegs begründen

würde. Insbesondere vermag der Umstand, dass die Entsorgungsdienste für

das  Baugrundstück  bisher  über  den  G-Weg  abgewickelt  wurden,  für  das

Neubauprojekt keine verbindlichen Rechte zu begründen. Dies bereits des-

halb, da der projektierte Neubau eines Mehrfamilienhauses gegenüber der

bestehenden Überbauung mit einem Einfamilienhaus eine (wesentliche) Nut-

zungsänderung bedeutet.

7.4.1

Im Vorentscheid vom 24. Januar 2023 erwog die Vorinstanz, das Grundstück

Kat.-Nr. 11 (Baugrundstück) verfüge über keine Zufahrt für motorisierte Fahr-

zeuge. Unter Vorbehalt einer genügenden Notzufahrt, wobei dazu auf Erwä-

gung  g)  verwiesen  wird,  sei  die  Erschliessung  über  die  Flurwegparzellen

Kat.-Nrn. 3 und 5 grundsätzlich als genügend zu beurteilen. Das Baugrund-

stück befinde sich in der Wohnzone W2b11, wobei eine maximale Gebäude-

höhe von 9 m erlaubt sei (Art. 13 Abs. 1 der kommunalen Bau- und Zonen-

ordnung [BZO]). Sowohl die E-Strasse auf Grundstück Kat.-Nr. 15 als auch

der G-Weg auf Grundstück Kat.-Nr. 9 seien im betreffenden Abschnitt im Ei-

gentum  der  Stadt  X  und  damit  öffentlich.  In  Erwägung  C.g)  führt  die  Vo-

rinstanz sodann aus, dass für ein allfälliges neues Gebäude geringer Höhe

(Art. 13 Abs. 3 lit. a VKF-Brandschutznorm) eine Erschliessung für die Feu-

erwehr  über  den  Flurweg  Parzellen  Kat.-Nrn.  3  und  5  ab  den  öffentlichen

Strassenabschnitten  unter  der  Voraussetzung  einer  abgewickelten

Schlauchlänge  von  der  Feuerwehrstellfläche  auf  der  E-Strasse  bis  zum

neuen  Hauseingang  von  max. 80  m  Schlauchlänge  aufgrund der örtlichen
Gegebenheiten grundsätzlich möglich sei. Im Ergebnis schloss die Baudirek-

tion der Stadt X, das Grundstück Kat.-Nr. 11 sei nach dem Gesagten insge-

samt als genügend erschlossen im Sinne von § 236 f. PBG zu beurteilen.

7.4.2

Daraus ergibt sich, dass die Vorinstanz die hinreichende Zugänglichkeit des

Baugrundstücks im Sinne von § 237 Abs. 1 PBG für den Zugang ab der öf-

fentlichen E-Strasse (im Alleineigentum der Stadt X) über die Flurwegparzel-

len  Kat.-Nrn.  3  und 5  bejahte.  Ebenfalls  nahm  die  Bausektion der Stadt  X

R1S.2024.05165

Seite 16

Bezug auf den G-Weg, wobei sie sich aber lediglich zum im Eigentum der

Stadt X befindlichen Abschnitt auf Grundstück Kat.-Nr. 9 äusserte. Zu den im

Privateigentum  stehenden  Strassenabschnitten  des  G-Wegs  über  das

Grundstück  Kat.-Nr.  2  sowie  das  Grundstück  Kat.-Nr.  7  machte  sie  keine

konkreten Aussagen. Die Vorinstanz resümierte einzig, das Baugrundstück

verfüge über keine Zufahrt für motorisierte Fahrzeuge. Es folgt daraus, dass

die Vorinstanz das Befahren der Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 7 zwecks Er-

schliessung des Baugrundstücks grundsätzlich ausschloss.

7.4.3

Den Rekurrierenden ist folgerichtig darin zuzustimmen, dass die Zugänglich-

keit  des  Baugrundstücks  über  Grundstück  Kat.-Nr.  7  und  insbesondere

Grundstück  Kat.-Nr.  2  nicht  Gegenstand  des  Vorentscheids  bildet.  Im  Zu-

sammenhang mit der strassenmässigen Erschliessung des Baugrundstücks

ergeben sich aus dem Vorentscheid keine verbindlichen Feststellungen zu-

gunsten des Baugrundstücks bzw. zulasten der im privaten Eigentum befind-

lichen Teile des G-Wegs.

7.5.1

Fraglich ist, ob sich - entsprechend dem Standpunkt der Vorinstanz und der

privaten Rekursgegnerin - die Zulässigkeit des Containerstandorts und damit

die Abwicklung der Entsorgungsdienste über den G-Weg aus der kommuna-

len Privatstrassenverordnung ableitet.

7.5.2

Der Privatstrassenverordnung unterstehen gemäss Art. 1 alle im Privateigen-

tum stehenden privaten Strassen und Wege auf dem Gebiet der Stadt X, die

öffentlich zugänglich sind.

7.5.3

Wenn die Rekurrierenden monieren, die Privatstrassenverordnung sei nicht

anwendbar,  da  es  sich  bei  den  Teilen des  G-Wegs  über  die  Grundstücke

Kat.-Nrn. 7 und 2 um nicht öffentlich zugängliche Abschnitte handle, gehen

sie  fehl.  Das  Auslegungsergebnis  der  Vorinstanz,  der  G-Weg  werde  auf-

grund seiner Erschliessungsfunktion für mehrere Parzellen von einem unbe-

stimmten Benutzerkreis befahren, wodurch ihm eine öffentliche Funktion zu-

komme, ist nicht zu beanstanden. Damit lehnt sich die Vorinstanz bei ihrer

Rechtsanwendung  an  die  Rechtsprechung  zur  Definition  des  öffentlichen

R1S.2024.05165

Seite 17

Weges im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG an, wonach sich die Beurteilung, ob

ein Weg als privat oder öffentlich gilt, unabhängig von den Eigentumsverhält-

nissen oder einer Widmung zum Gemeingebrauch bestimmt, sondern sich

nach  der  Zweckbestimmung  der  Anlage richtet.  Dabei  gilt  eine  Anlage  als

öffentlich,  wenn  ihr  die  Funktion  einer  gesetzlichen  Zufahrt  im  Sinne  von

§ 237 PBG zukommt und - sofern sie mehrere Grundstücke erschliesst - not-

wendigerweise  von  einem  unbestimmten  Benützerkreis  beansprucht  wird

(vgl. dazu VB.2020.00667 vom 8. April 2021, E. 4.2.1 ff. mit zahlreichen Hin-

weisen).

Die G-Weg bei den Abschnitten über die Grundstücke Kat.-Nrn. 7 und 2 ist

daher  als  öffentlich  zugänglich  im  Sinne  der  Privatstrassenverordnung  zu

qualifizieren. Die Privatstrassenverordnung ist anwendbar.

7.5.4

Art. 10 Abs. 1 der Privatstrassenverordnung sieht vor, dass Privatstrassen

und Privatwege, soweit es ihr Zweck erfordert, von den öffentlichen Diensten

jederzeit benützt werden dürfen. Daraus folgt zunächst, dass auch den Ent-

sorgungsdiensten als Erbringer öffentlicher Dienste das Befahren der priva-

ten Teilstrecken des G-Wegs grundsätzlich gestattet sein soll. Zu prüfen ist,

welche Zwecke als erforderlich im Sinne der Bestimmung gelten.

7.5.5

Nach der Auffassung der privaten Rekursgegnerin ist das Leeren der Con-

tainer eine öffentliche Aufgabe, zu dessen Zweck der G-Weg befahren wer-

den dürfe, wobei auch zulässig sei, dass die Container auf dem Baugrund-

stück geleert würden.

Das trifft insoweit zu, als dass den Entsorgungsdiensten zur Erfüllung ihres
Entsorgungsauftrags  das  Befahren  gestattet  ist.  Hingegen  bedeutet  dies

nicht, dass sämtliche an den Verkehrsweg anstossenden Grundstücke be-

rechtigt sind, Entsorgungsdienste uneingeschränkt zu beanspruchen. Die im

Zusammenhang  mit  der  Erschliessung  stehenden  Entsorgungsleistungen

sind nur dann zu erbringen, wenn der betreffende Verkehrsweg im relevan-

ten  Abschnitt  der  Erschliessung  des  betreffenden  Grundstücks  dient.  Die

Leistung der öffentlichen Dienste ist somit – im Einklang mit dem Zweck des

betroffenen  Verkehrsweges  –  dort  zu  erbringen  bzw.  entgegenzunehmen,

wo das Grundstück als dafür erschlossen gilt.

R1S.2024.05165

Seite 18

7.5.6

Würde  der  Verkehr  der  öffentlichen  Dienste  über  die  Grundstücke  Kat.-

Nrn. 7 und 2 gestützt auf Art. 10 Abs. 1 Privatstrassenverordnung derart le-

gitimiert, dass die betreffenden Dienste zugunsten von jedem anstossenden

Grundstück zu erbringen sind, müsste dies in der Konsequenz nicht nur für

die Entsorgung, sondern etwa auch für die Dienste der Feuerwehr gelten. In

diesem Zusammenhang erwog die Vorinstanz im Vorentscheid vom 24. Ja-

nuar 2023 aber, die Erschliessung für die Feuerwehr könne ab der E-Strasse

über den Flurweg Parzellen Kat.-Nrn. 3 und 5 erfolgen (unter der Vorausset-

zung  einer  abgewickelten  Schlauchlänge  von der Feuerwehrstellfläche auf

der E-Strasse bis zum neuen Hauseingang von max. 80 m Schlauchlänge).

Die Grundstücke Kat.-Nrn. 7 und 2 dienen den daran berechtigten Grundstü-

cken  und  weisen  in  dieser  Hinsicht  Erschliessungsfunktion  auf.  Dagegen

kommt dem G-Weg auf den besagten Teilstrecken - wie bereits ausgeführt

würde - bereits gemäss dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023 für das Bau-

grundstück keine Erschliessungsfunktion zu.

Nichts zur Sache tun schliesslich der Verlauf des Flurwegs über Grundstück

Kat.-Nr. 3  und dessen Querung  des G-Wegs  oder  der  Umstand, dass der

Containerstandort  sich  (vollumfänglich)  auf  dem  Baugrundstück  befindet.

Um den Containerstandort zu bedienen, wie er im bewilligten Umgebungs-

plan vorgesehen ist, müssen die Entsorgungsdienste notwendigerweise den

G-Weg beanspruchen, wofür Art. 10 Abs. 1 Privatstrassenverordnung keine

legitimierende Grundlage bietet.

7.6

Im Ergebnis mangelt es an einer rechtlichen Grundlage, welche es den Ent-

sorgungsdiensten  erlauben  würde,  den  bewilligten  Containerstandort  über
die Grundstücke Kat.-Nrn. 7 und 2 zu bewirtschaften. Die Rüge der Rekur-

rierenden ist auch in diesem Punkt begründet.

8.

Wie bereits erwähnt wurde, sind mit der Bewilligung die gebotenen Neben-

bestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen, wenn

die  inhaltlichen oder formalen  Mängel  des  Bauvorhabens  ohne besondere

R1S.2024.05165

Seite 19

Schwierigkeiten behoben werden können oder zur Schaffung oder Erhaltung

des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig sind (§ 321 Abs. 1 PBG).

Die  genügende  Erschliessung  des  Baugrundstücks  im  Sinne  von  §  236  f.

PBG,  welche  mit  Vorentscheid  vom  24.  Januar  2023  rechtskräftig  bejaht

wurde, steht nicht in Frage und es ist einzig der Containerstandort als man-

gelhaft zu beurteilen. Dieser Mangel kann mit einer Nebenbestimmung be-

hoben werden. Der angefochtene Beschluss ist unter Dispositivziffer I.B.1.

wie folgt zu ergänzen: "m) Dem Amt für Baubewilligungen ist ein in Bezug

auf den Containerstandort geänderter Umgebungsplan einzureichen, wobei

eine  Lösung  zu  wählen  ist,  welche  für  die  Ausführung  der  Entsorgungs-

dienste zu keiner unzulässigen Beanspruchung des Grundstücks Kat.-Nr. 2

führt."

9.

Zusammenfassend  ergibt  sich, dass  der  Rekurs  gutzuheissen  ist. Demge-

mäss ist der Beschluss der Bausektion der Stadt X vom 12. November 2024

insoweit aufzuheben, als er den Containerabstellplatz betrifft und die Grund-

buchanmerkung  eines  Pflichtparkplatzrevers  verlangt  wurde  (Dispositivzif-

fern I.B.1.a i.V.m. I.B.3). Der Beschluss ist mit den Nebenbestimmungen ge-

mäss Erwägungen 5.3 und 8 zu ergänzen.

10.

Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 des VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte

die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Bei (teilweiser) Gut-

heissung eines Nachbarrekurses ist auch die Baubehörde bzw. die betref-

fende kantonale Amtsstelle als (teilweise) unterliegende Verfahrenspartei zu
betrachten.  Sie  wird  damit  im  Rechtsmittelverfahren  neben  der  Bauherr-

schaft kostenpflichtig (VB.2004.00481 in RB 2005 Nr. 12). In der Regel sind

die Kosten zur einen Hälfte der Bauherrschaft und zur andern Hälfte der Vo-

rinstanz (bzw. den Vorinstanzen) aufzuerlegen.

R1S.2024.05165

Seite 20

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten somit je zur Hälfte der Bausek-

tion der Stadt X und C aufzuerlegen (§ 13 VRG).

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder  dem tatsächlichen  Streitinteresse fest. Liegt  wie  hier

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 3'000.-- festzusetzen.

11.

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer  Umtriebsentschädigung einzustufen  (VB.2003.00093 vom

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den Rekurrierenden zu-

lasten der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-

chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebs-
entschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung  eines

Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007

in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).

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