# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 404d1006-7ed6-533c-8374-dbfd574afefc
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-08-17
**Language:** de
**Title:** Aargau Regierungsrat 17.08.2005 AGVE_2005_119
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_RR_001_AGVE-2005-119_2005-08-17.pdf

## Full Text

546 Verwaltungsbehörden 2005 

ccc) Zusammengefasst ergibt sich, dass es nicht zulässig ist, die 
Gebäude- und die Firsthöhen in einem Vorentscheid verbindlich zu 
genehmigen, wenn das Projekt noch eine Verschiebung um 8.50 m 
erfährt. Aufgrund der Verschiebung muss das Projekt neu publiziert 
werden, wie es richtigerweise auch geschehen ist. Dies hat zur Folge, 
dass die Höhen erst in einem anschliessenden Verfahren bewilligt 
werden konnten (dort hat sie die Einwohnergemeinde aber nicht zum 
Verfahrensgegenstand gemacht). Die Höhen sind eng mit dem 
konkreten Projekt verbunden. Vorliegend sind sie für das Projekt we-
der am alten noch am neuen Standort verbindlich bewilligt. (…) 

ddd) Analoges gilt übrigens für die im ersten Vorentscheid 
bewilligte Geschossigkeit, die aufgrund der baurechtlichen Unter-
scheidung zwischen Vollgeschoss und (nicht zu zählendem) Unterge-
schoss ebenfalls vom gewachsenen Terrain und somit unmittelbar 
vom konkreten Standort abhängt (vgl. § 15 ABauV). Die Geschos-
sigkeit wurde somit ebenfalls nicht verbindlich bewilligt. 

119 Verursacherprinzip und Kostentragungspflicht bei Altlastensanierung 
(Art. 32d USG). 
- Aufgrund eines Ausschlussverfahrens ist ausreichend nachgewiesen, 

dass nur die ursprüngliche Grundeigentümerin CKW-belasteter Par-
zellen bzw. deren Zulieferer als Verursacher der Verunreinigung in 
Frage kommt (Erw. 2). 

- Die Verhaltensstörerin ist im Gegensatz zu den heutigen Parzellen-
eigentümerinnen (Zustandsstörerinnen) für die notwendigen Sanie-
rungsmassnahmen kostenpflichtig (Erw. 3). 

- Eine Reduktion der Kostentragungspflicht zugunsten der Verhaltens-
störerin ist aus Billigkeitsgründen nicht angezeigt, nachdem sie auch 
von der Verwendung von CKW-haltigen Stoffen wirtschaftlich jahre-
lang profitieren konnte (Erw. 4). 

Entscheid des Regierungsrates vom 17. August 2005 i.S. W. I. AG gegen 
das Baudepartement 

2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 547 

Aus den Erwägungen: 

2. a) aa) Wer Massnahmen nach diesem Gesetz verursacht, trägt 
nach Art. 2 USG dafür die Kosten. Dieser Grundsatz wird bezüglich 
der Sanierung von Altlasten in Art. 32d USG (in Kraft seit 1. Juli 
1997) als lex specialis konkretisiert. Abs. 1 wiederholt den Grundsatz 
von Art. 2; Abs. 2 präzisiert ihn: Mehrere Verursacher tragen die 
Kosten entsprechend ihren Anteilen an der Verursachung. In erster 
Linie trägt die Kosten, wer die Sanierung durch sein Verhalten verur-
sacht hat (Verhaltensstörer). Wer lediglich als Inhaber der Deponie 
oder des Standortes beteiligt ist (Zustandsstörer), kommt erst subsi-
diär zum Zuge. Zudem kann er sich unter bestimmten Voraussetzun-
gen von jeglicher Kostenpflicht befreien. Mit dieser Regelung wird 
dem Umstand Rechnung getragen, dass die Kostenpflicht für den un-
beteiligten Zustandsstörer unverhältnismässig und unbillig sein kann. 
Soweit weder Verhaltens- noch Zustandsstörer belangt werden kön-
nen, sind die Kosten durch das Gemeinwesen zu tragen, wobei ein 
Teil dieser Aufwendungen aus den nach Art. 32e USG zu erhebenden 
Abgaben finanziert wird (vgl. BGE 1A.214/1999 vom 3. Mai 2000 
mit Hinweisen). 

 Im Altlastenrecht gilt das Verursacherprinzip im engeren 
Sinn, welches einen direkten Kausalzusammenhang zwischen einem 
konkreten umweltschädigenden oder umweltgefährdenden Verhalten 
bzw. Zustand und den daraus konkret entstandenen externen Kosten 
erfordert. Der Begriff des Verursachers wird im positiven Recht, 
insbesondere im Umweltschutzgesetz, nicht näher definiert. Lehre 
und Rechtsprechung greifen deshalb auf den polizeirechtlichen Be-
griff des Störers zurück (vgl. BGE in URP 1994, S. 501 ff.). Dabei 
können sowohl Verhaltens- als auch Zustandsstörer Verursacher sein.  

 Verhaltensstörer ist, wer durch sein eigenes Verhalten - d.h. 
sein Tun oder Unterlassen - oder durch das Verhalten Dritter, für die 
er verantwortlich ist, die öffentliche Ordnung und Sicherheit 
unmittelbar stört oder gefährdet. Als Zustandsstörer wird bezeichnet, 
wer die tatsächliche oder rechtliche Herrschaft über Sachen inne hat, 
welche die Polizeigüter unmittelbar stören oder gefährden. Nebst 

548 Verwaltungsbehörden 2005 

dem Eigentümer kommen beispielsweise auch Mieter, Verwalter oder 
Beauftragte als Zustandsstörer in Betracht.  

 Aus der Gleichsetzung der Begriffe des Störers und des 
Verursachers ergibt sich das Erfordernis der Unmittelbarkeit der Ver-
ursachung. In der Kausalkette entferntere, lediglich mittelbare Verur-
sachungen scheiden aus. Weiter folgt aus dem Störerprinzip, dass es 
für die Bejahung der Verursachereigenschaft nicht auf ein konkretes 
Verschulden ankommt; denn ein solches ist nicht Voraussetzung der 
Störereigenschaft (BGE 127 I 60). Die Eigenschaft als Störer bzw. 
Verursacher bestimmt sich vielmehr ausschliesslich nach objektiven 
Kriterien (vgl. zum Ganzen: Heribert Rausch, Arnold Marti, Alain 
Griffel, Umweltrecht, Ein Lehrbuch, Zürich 2004, Rz. 82 ff.). 

 bb) Nach Art. 3a und 54 GSchG gilt ebenfalls das Verursa-
cherprinzip. In Bezug auf die Kostentragungspflicht und die Pflicht, 
Massnahmen zu ergreifen, besteht kein Unterschied zu den von der 
Vorinstanz zu Grunde gelegten Rechtsnormen des Umweltschutz-
rechtes. 

 b) Die Vorinstanz hielt fest, dass die Beschwerdeführerin 
alleinige Verhaltensstörerin und damit Verursacherin im altlasten-
rechtlichen Sinn sei. 

 Der Handelsregisterauszug der Beschwerdeführerin zeigt 
auf, dass diese aus der Kollektivgesellschaft W., S. & Cie., hervor-
ging und nach Änderung der Gesellschaftsform von 192z als W. A.G. 
(später redaktionell geändert in W. AG) eingetragen wurde. 199w er-
folgte durch Statutenänderung eine Änderung des Zweckes und der 
Firma in W. I. AG. Damit handelt es sich bei der W. AG und der Be-
schwerdeführerin weiterhin um ein und dieselbe juristische Person. 
Daran ändert weder die Änderung des Gesellschaftszweckes noch 
der Verkauf der beweglichen Aktiven und Passiven sowie der Firma 
W. an U. B. etwas. Auch die hypothetischen Konstellationen bezüg-
lich Gründung einer neuen Gesellschaft und der Veräusserung des 
Grundeigentums an diese verlangen mangels Relevanz für die Beur-
teilung des vorliegenden Falles keine weitere Beachtung.  

 Die Beschwerdeführerin erwarb in den Jahren zwischen 
1929 und 1955 vier Parzellen, welche zur Parzelle 1951 vereinigt 
wurden. Mit Kaufvertrag vom 29. Juni 1978 verkaufte die Beschwer-

2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 549 

deführerin die von der Parzelle 1951 abgetrennte Parzelle 3274 an 
die Einwohnergemeinde L.. Am 26. Oktober 1982 trennte die Be-
schwerdeführerin weitere 3'798 m2 von der Parzelle 1951 und ver-
äusserte sie u.a. mit dem Gebäude 1911 (Fasslager) für Fr. 575'760.– 
an die Einwohnergemeinde L., welche sie mit ihrer Parzelle 3274 
vereinigte. Die Beschwerdeführerin trennte die Parzelle 3334 (Halle) 
mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 1982 von der Parzelle 1951 ab 
und übertrug die Fläche von 1'342 m2 samt Gebäuden für 
Fr. 380'000.– an die H. AG. Die in der Fläche reduzierte Parzelle 
1951 steht immer noch im Eigentum der Beschwerdeführerin. 

 c) Die P. L. AG führte im W.-Areal und im angrenzenden Be-
reich des Industriegebietes (…), Betriebserhebungen durch. Dabei 
stellte sie fest, dass die W. AG früher Perchlorethylen-Entfettungs-
anlagen betrieben hatte, wobei während der 70er-Jahre ein jährlicher 
Verbrauch an Perchlorethylen von mehreren Tonnen anzunehmen ist. 
Einen weiteren Betrieb, welcher Perchlorethylen verwendete und für 
die festgestellte Verschmutzung des Grundwassers im betreffenden 
Gebiet in Frage kommt, konnte die P. L. AG nicht ausfindig machen. 
Dabei sei aber zu berücksichtigen, dass aufgrund verhältnismässig 
häufiger Wechsel der Betriebe auf dem genannten Areal keine 
vollkommen gesicherten Aussagen möglich seien.  

 d) Die Beschwerdeführerin bestreitet die Verwendung von 
Perchlorethylen in grossen Mengen im W.-Areal nicht. Allerdings 
weist sie darauf hin, dass sie sich die CKW-haltigen Stoffe in Fässern 
mit Lastwagen von heute nicht mehr zu eruierenden externen Unter-
nehmen liefern liess. Dass die Zulieferung früher an den heute nach 
Vornahme von Sanierungsmassnahmen immer noch belasteten 
Standort Fasslager erfolgte, die Fässer dort zwischengelagert und da-
nach einzeln mit einem Handwagen zu den Entfettungsanlagen im 
W.-Areal geführt wurden, ist ebenfalls unbestritten. Dagegen wurden 
im Gebiet der Halle - soweit bekannt - offenbar weder CKW-haltige 
Stoffe gelagert noch verarbeitet.  

 Nicht bestritten ist auch, dass seit der Abparzellierung und 
dem Verkauf der betroffenen Parzellen im W.-Areal an die heutigen 
Eigentümerinnen keine CKW-haltigen Stoffe mehr verwendet wur-
den. Damit fallen die heutigen Grundeigentümerinnen der belasteten 

550 Verwaltungsbehörden 2005 

Grundstücke - die H. AG und die Einwohnergemeinde L. - als Ver-
haltensstörerinnen weg; sie sind angesichts der Belastung an den 
Standorten allerdings als Zustandsstörerinnen zu qualifizieren, da sie 
die tatsächliche und rechtliche Gewalt über ihre Parzellen mit den 
belasteten Standorten inne haben, welche Polizeigüter unmittelbar 
stören bzw. gefährden (vgl. Rausch, Marti, Griffel, a.a.O., Rz. 89).  

 Weitere potentielle Verwender von CKW-haltigen Stoffen im 
W.-Areal konnten weder die P. L. AG in ihrem Bericht noch die Be-
schwerdeführerin als (ehemalige) Grundeigentümerin des W.-Areals 
benennen. Solche sind angesichts der Arealhistorie und der Tatsache, 
dass zwischen der Zeit nach dem zweiten Weltkrieg und dem Verkauf 
von Parzellenteilen in den Jahren 1978 und 1982 einzig die 
Beschwerdeführerin CKW-haltige Stoffe verwendet hatte, auch nicht 
zu vermuten.  

 Im Bereich des alten Fasslagers ist ohne weiteres von einer 
Verschmutzung des Erdreiches und des Grundwassers im Zusam-
menhang mit der Zulieferung, dem Lagern und dem Weitertransport 
von CKW-haltigen Stoffen für die Beschwerdeführerin auszugehen.  

 Dagegen ist die Belastung des Standortes Halle weniger 
offensichtlich. Der belastete Standort liegt einerseits unmittelbar an 
der Zufahrtsstrecke der Lastwagen, welche die Per-Fässer früher zum 
Fasslager transportierten, aber bereits rund 50 m vom Transportweg 
entfernt, auf welchem die Per-Behälter auf Handkarren über die alte 
Rampe zu den verschiedenen Entfettungsanlagen in den umliegenden 
Gebäuden geführt wurden. Dieser Transportweg ist im Bereich der 
alten Rampe uneben und verfügt über diverse Bodenabläufe. Weiter 
ist zu beachten, dass CKW selbst Beton zu durchdringen vermag und 
CKW sogar beim Ausschütten eines ganzen Fasses innert Kürze ver-
dampft bzw. sich verflüchtigt und danach nichts mehr sichtbar ist. 
Diese Tatsachen widersprechen denn auch dem Argument der Be-
schwerdeführerin, dass ein Unfall mit CKW mit Sicherheit registriert 
worden wäre. Schon ein einziges 200 l-Per-Fass vermag die festge-
stellte Grundwasserbelastung im Bereich der Halle zu verursachen. 
Indem versickernde Flüssigkeiten bevorzugt dem Verlauf von 
Kanalisationsleitungen folgen, konnte ein Versickern von Per in das 
Erdreich bei den Per-Entfettungsanlagen, vor allem aber im Bereich 

2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 551 

der alten Rampe sowie der Transportwege angesichts der Gefäll- und 
Flusssituation des Grundwassers sowie der Kanalisationsleitungen 
zweifellos die festgestellte Belastung unter der Halle bewirken. Das 
Eindringen von CKW-haltigen Stoffen durch die Kanalisation von 
ausserhalb des W.-Areals ist auszuschliessen, da die Kanalisation 
ausschliesslich das W.-Areal umfasst. Ein Einbringen von CKW 
durch die Ablagerung von Aushubmaterial ist auszuschliessen, da im 
Bereich der Halle (im Gegensatz zum alten Fasslager) nicht das Erd-
reich, sondern vor allem das Grundwasser eine hohe Konzentration 
an CKW aufweist. Aufgrund der fehlenden Verunreinigung im 
Anstrombereich ist erkennbar, dass der Verschmutzungsherd auf dem 
Areal selbst liegt.  

 e) Gestützt auf die umfangreichen Abklärungen der Fach-
institute und die Beurteilung durch die kantonalen Fachexperten ist 
vorerst festzuhalten, dass aufgrund eines Ausschlussverfahrens nur 
die Beschwerdeführerin und allenfalls deren Zulieferer der Per-
Fässer als Verursacher in Frage kommen.  

 Eine zusätzliche Expertise erübrigt sich aufgrund einer 
antizipierten Beweiswürdigung, da mangels weiterer Informationen 
der Beschwerdeführerin bzw. früherer Angestellter, welche als ein-
zige Quellen noch in Frage kommen, keine neuen Erkenntnisse zum 
genauen Hergang der Verschmutzungen zu erwarten sind. Ebenso 
wenig verheissen zusätzliche Untersuchungen des Areals und eine 
Überprüfung der vorgenommenen Abklärungen durch die Fachinsti-
tute neue bzw. klärende Grundlagen für den Entscheid der Be-
schwerde; es kann diesbezüglich auf die umfangreichen und aussage-
kräftigen Untersuchungsakten verwiesen werden. Aufgrund des Ver-
hältnismässigkeitsprinzips sind die Aufwendungen der altlastenrecht-
lichen Untersuchungen so gering wie möglich, aber so ausführlich 
wie nötig durchzuführen. Zusätzliche kostenintensive Abklärungen, 
welche von Vornherein keine neuen Ergebnisse erwarten lassen, 
haben deshalb zu unterbleiben; die entsprechenden finanziellen 
Mittel sollen vielmehr der Sanierung dienen, zumal die Be-
schwerdeführerin lediglich Zweifel anbringt, es aber trotz der zu er-
wartenden Kosten im Falle einer Übernahmepflicht unterlassen hat, 
die Zweifel fachlich weiter zu begründen. 

552 Verwaltungsbehörden 2005 

 3. a) Gemäss Art. 32d Abs. 1 USG trägt im Altlastenrecht der 
Verursacher die Kosten der Sanierung. Sind mehrere Verursacher be-
teiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihren Verursacherantei-
len (Art. 32d Abs. 2 USG). Diese Regelung lehnt sich an die privat-
rechtliche Regressordnung von Art. 50 f. OR an: Primär trägt der 
schuldhafte Verhaltensstörer die Sanierungskosten, subsidiär - mit 
Entlastungsmöglichkeit - der schuldlose Zustandsstörer. Zivilrechtli-
che Vereinbarungen (z.B. Gewährsausschluss im Vertrag zwischen 
Verkäufer [Verhaltensstörer] und Käufer [Zustandsstörer]) sind dabei 
auf den Zivilweg zu verweisen, weshalb im verwaltungsrechtlichen 
Verfahren lediglich die notwendigen zivilrechtlichen Vorfragen zu 
behandeln sind.  

 b) Vorab ist die Frage zu klären, ob die aufgrund eines Aus-
schlussverfahrens festgestellte Verursachung durch die Beschwerde-
führerin bzw. allenfalls deren Zulieferer für die Auferlegung der Kos-
ten im Zusammenhang mit der Untersuchung und den Massnahmen 
der Altlasten ausreichend ist.  

 Nach Art. 46 USG ist jedermann verpflichtet, den Behörden 
die für den Vollzug erforderlichen Auskünfte zu erteilen, nötigenfalls 
Abklärungen durchzuführen oder zu dulden. Diesbezüglich ist auch 
die in § 21 VRPG verankerte Mitwirkungspflicht der Verfahrens-
beteiligten zu beachten. Die Beschwerdeführerin machte mehrfach 
geltend, dass allenfalls ihre Lieferanten von Per-Fässern die Grund-
wasser- und Bodenbelastungen auf ihrer damaligen Parzelle verur-
sacht haben könnten. Details zu den damaligen Lieferungen 
unterbreitete die Beschwerdeführerin den zuständigen Behörden 
dagegen nicht. Dies ist insofern nachvollziehbar, als die Aufbewah-
rungsfrist für Buchhaltungsunterlagen (und damit auch Liefer-
scheine) zwischenzeitlich wohl verstrichen ist und entsprechende 
Auskünfte auch von ehemaligen Mitarbeitenden nicht mehr in der 
erforderlichen Tiefe erhältlich sind. Ebenso schwierig dürften 
verlässliche Informationen betreffend einem allfälligen Unfall mit 
Per auf dem ehemaligen Gesamtareal der Beschwerdeführerin sein, 
da solche aufgrund des schnellen Verflüchtigens von CKW ohne ir-
gendwelche sichtbaren Rückstände kaum registriert worden sein 
dürften und schon geringste Mengen von Per zu einer grossen Belas-

2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 553 

tung des Grundwassers führen können. Durch die umfangreichen 
Untersuchungen und den Einbezug der massgebenden Parteien, hat 
die Vorinstanz die notwendigen Schritte unternommen, die zum 
Nachweis der Verursachung ausreichen. 

 c) Bereits das damalige Gesetz über die Nutzung und den 
Schutz der öffentlichen Gewässer vom 22. März 1954 enthielt u.a. 
für die Grundwasserströme Schutzbestimmungen. Art. 13 des inzwi-
schen aufgehobenen Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer 
vor Verunreinigung (Gewässerschutzgesetz) vom 6. Oktober 1971 
(aGSchG) verpflichtete sodann jedermann, alle nach den Umständen 
erforderliche Sorgfalt anzuwenden, um die Verunreinigung der ober- 
und unterirdischen Gewässer zu vermeiden. Weiter enthielt Art. 14 
Abs. 1 aGSchG folgende Regelung:  

 
"Es ist untersagt, feste, flüssige oder gasförmige Stoffe jeder Art, die geeignet sind, das 
Wasser zu verunreinigen, mittelbar oder unmittelbar in die Gewässer einzubringen oder 
abzulagern. Sofern die Gefahr einer Verunreinigung des Wassers entsteht, ist auch das 
Ablagern ausserhalb der Gewässer untersagt." 

 Die Beschwerdeführerin verwendete wie gezeigt mehrere 
Tonnen CKW-haltige Stoffe für ihre Entfettungsanlagen. Unbestritte-
nermassen erfolgte diese Tätigkeit auch in der Zeit zwischen dem In-
krafttreten des aGSchG und dem Verkauf der abparzellierten belaste-
ten Parzellen. Als Lager für die Per-Fässer nutzte die Beschwer-
deführerin u.a. das alte Fasslager auf der heutigen Parzelle 3274. Wie 
der Bericht der P. L. AG und auch der Augenschein vor Ort ergaben, 
konnte ein Versickern von CKW-haltigen Stoffen im Bereich des 
Fasslagers aufgrund der Bodenkonstruktion während längerer Zeit 
unbemerkt erfolgen, da Per sowohl Kies- als auch Betonböden 
durchdringen kann und dadurch in den Untergrund und ins Grund-
wasser gelangt. Dazu reichen bereits geringe Verluste von Per beim 
Abladen, Hantieren und Weitertransportieren der Fässer bzw. deren 
Inhaltes. Damit aber ist nachgewiesen, dass die Beschwerdeführerin 
sowohl die starke Belastung des Erdreiches und des Grundwassers 
im Umfeld des alten Fasslagers in unmittelbarem Zusammenhang 
mit der Verwendung von grossen Mengen Per als gewässerge-
fährdendem Stoff sowie den ungenügenden technischen Einrichtun-

554 Verwaltungsbehörden 2005 

gen zur Verhinderung des Versickerns des Stoffes (mit)verursachte 
bzw. zu verantworten hat. Selbst wenn ein beauftragter Zulieferer 
beim Ab- oder Aufladen der Per-Fässer etwas verschüttet hätte, liegt 
die Herrschaft über den entsprechend zu schützenden Boden und die 
Überwachung der korrekten Behandlung des Materials in ihrem 
Betrieb bzw. auf ihrem Areal bei der Beschwerdeführerin. Diese 
weiss zwar offenbar nicht mehr, wer das Material per Lastwagen 
lieferte; trotzdem macht sie dann aber geltend, dass es sich um einen 
spezialisierten Verkäufer gehandelt habe, womit sie die ihr 
obliegende Sorgfaltspflicht eingehalten habe. Die Beschwerdefüh-
rerin war dadurch verpflichtet, durch geeignete Massnahmen 
(Instruktion der Angestellten und Zulieferer, technische Schutz-
vorrichtungen im Bereich des Fasslagers, Ausstattung des 
Handkarrens für den Transport zu den Entfettungsanlagen, Wahl und 
Beschaffenheit des Transportweges usw.) eine Belastung des Unter-
grundes und des Grundwassers durch Per zu vermeiden. Selbst wenn 
sich bei einem - heute nicht mehr zu eruierenden - Zulieferer der Per-
Fässer ein Unfall im Bereich des Fasslagers ereignet und dieser da-
durch die Sanierungsmassnahmen (mit)verursacht hätte, liegt die 
Kostentragungspflicht dafür bei der Beschwerdeführerin als Bestelle-
rin, Lagernde sowie Verbraucherin des Per, für ihr Grundstück Ver-
antwortlichen sowie Weisungs- und Überwachungspflichtigen.  

 Die Belastung mit CKW betrifft im Bereich der heutigen 
Halle vorab das Grundwasser und - im Gegensatz zum Fasslager - 
nur in geringem Mass das Erdreich. Wie gezeigt, fallen alle 
Vermutungen des Hergangs zur Verschmutzung, welche die Be-
schwerdeführerin entlasten könnten, weg. Die Angestellten der Be-
schwerdeführerin transportierten die CKW-haltigen Stoffe mit einem 
Handkarren vom alten Fasslager am heutigen Depot vorbei und an 
der Ostseite des Neubaus entlang über die alte Rampe zu den 
Einsatzorten. Der dazu benutzte Weg ist teilweise nicht befestigt und 
weist insbesondere im Bereich der alten Rampe Unebenheiten auf, 
welche beim erwähnten Transport ohne weiteres zu einem Zwischen-
fall führen konnten. Wie erwähnt, vermögen CKW selbst Beton- und 
andere verfestigte Oberflächen zu durchdringen und sich im Erdreich 
sowie im Grundwasser weiterzubewegen. Da CKW schwerer als 

2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 555 

Wasser sind, bleiben diese trotz Grundwasserströmungen in 
Vertiefungen während langer Zeit unverändert bestehen. Anhand des 
Kanalisationsplanes des W.-Areals ist erkennbar, dass sich im Be-
reich der Halle der Regenauslass der Kanalisation befindet. Wegen 
der Tatsache, dass CKW bevorzugt Kanalisationsleitungen folgen, ist 
aufgrund eines Versickerns von Per im Bereich des Transportweges, 
der alten Rampe und sogar im Umfeld der Einsatzorte des Per eine 
konzentrierte Belastung in grösserer Distanz bei der Halle aufgrund 
der Gefällsituation im Untergrund und der physikalischen Eigen-
schaften von Per nachvollziehbar. 

 Aufgrund der Arealgeschichte hatten keine anderen Personen 
CKW-haltige Stoffe in Mengen verwendet, welche die Belastung im 
Bereich der Halle hätte hervorrufen können. Die Beschwerdeführerin 
hat somit sowohl durch ihre Produktionstätigkeit mit Per, die 
ungenügenden Vorsorgemassnahmen zur Vermeidung einer Verunrei-
nigung des Grundwassers sowie durch die Tätigkeit der ihr vertrag-
lich verbundenen Personen (Arbeitnehmer, allenfalls Zulieferer) die 
Belastung der Standorte Fasslager und Halle adäquat kausal und un-
mittelbar verursacht (vgl. Karin Scherrer, Handlungs- und Kostentra-
gungspflichten bei der Altlastensanierung, Störer- versus Verur-
sacherprinzip, Bern 2005, S. 85 ff.).  

 d) Die Beschwerdeführerin ist somit als Verhaltensstörerin 
zu qualifizieren und war vor dem Verkauf der abparzellierten Grund-
stücke gleichzeitig Zustandsstörerin. Nach dem Verkauf der be-
lasteten Parzellen wurden dagegen die H. AG und die Einwohner-
gemeinde L. zu Zustandsstörerinnen. Weitere Störer sind nicht vor-
handen. Inwiefern die Beschwerdeführerin gegen ihr damals ver-
traglich verpflichtete Personen privatrechtliche Regressansprüche zu-
stehen, ist im vorliegenden verwaltungsrechtlichen Verfahren nicht 
zu untersuchen. 

 (…) 
 e) Als Grundsatz für die Kostentragung gilt, dass der Verhal-

tensstörer stärker als der Zustandsstörer, der schuldhaft Handelnde 
stärker als der an der Massnahme Schuldlose zu belangen ist (vgl. 
zum Ganzen Scherrer, a.a.O., S. 125 ff.). Im vorliegenden Fall ist of-
fensichtlich, dass die heutigen Zustandsstörerinnen keinen Beitrag 

556 Verwaltungsbehörden 2005 

zur Belastung ihrer Grundstücke geleistet haben. Dagegen lag die 
Verhinderung der Belastung während der Zeit der Verwendung von 
CKW-haltigen Stoffen im Herrschaftsbereich der Beschwerdeführe-
rin. Inwiefern sie die Verschmutzung widerrechtlich verursacht hat 
oder sie daran ein Verschulden trifft, ist angesichts der vorliegenden 
Konstellation nicht von Belang. 

 f) aa) Nach Art. 32d Abs. 2 USG sind die Kosten - ihren An-
teilen an der Verursachung entsprechend - auf die betreffenden 
Verursacher zu verteilen. In erster Linie trägt die Kosten der Untersu-
chungen und Massnahmen, wer diese durch sein Verhalten verur-
sacht hat. Dagegen haben die reinen Zustandsstörer als Eigentümer 
der belasteten Parzellen keine Kosten zu tragen, wenn sie bei 
Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kennt-
nis haben konnten, die Belastung ihnen keinen Vorteil verschaffte, 
und ihnen aus der Sanierung kein Vorteil erwächst. Die 
Voraussetzungen für die Entlastung sind in der Lehre umstritten. Ins-
besondere Art. 32d Abs. 2 lit. c USG, welcher das Nichtvorliegen ei-
nes Vorteils aus der Sanierung für den Zustandsstörer verlangt, ist 
und war Anlass vieler Diskussionen. Anlässlich der Revisionsbestre-
bungen u.a. der Art. 32c ff. USG soll auch die Exzeptionsklausel ver-
deutlicht bzw. durch Streichung von lit. c vereinfacht werden (vgl. 
BBl 2003, S. 5040 ff.). Nachdem die Kostentragungspflicht durch 
die Zustandsstörerinnen nur subsidiär zu derjenigen einer Verhaltens-
störerin zum Tragen kommt, erfolgen die nachfolgenden Ausführun-
gen zur Verdeutlichung, dass die Zustandsstörerinnen auch gestützt 
auf Art. 32d Abs. 2 lit. c USG von einer Kostentragungspflicht 
ausgenommen sind. 

 bb) Die heutigen Eigentümerinnen verwendeten unbestritte-
nermassen keine Stoffe, welche die festgestellte Belastung mit Per 
hätten verursachen können. Fraglich ist dagegen, ob die H. AG bzw. 
die Einwohnergemeinde L. im Zeitpunkt des Erwerbes der belasteten 
Parzellen um deren Zustand wusste. Die Beschwerdeführerin weist 
einerseits darauf hin, dass in den Kaufverträgen eine Wegbedingung 
der Gewähr aufgenommen worden sei und die vereinbarten Preise 
für das Land auffällig tief ausgefallen seien, was auf ein Wissen um 
die Belastung schliessen lasse. 

2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 557 

 Die in die Kaufverträge aufgenommenen Gewährsaus-
schlüsse ("Die Verkäuferin leistet für den Zustand des Kaufobjektes 
keine Gewähr" bzw. "Für den Zustand des Kaufobjektes leistet die 
Verkäuferin keine Gewähr. Die Käuferin übernimmt die Gebäude Nr. 
363 und 731 wie besichtigt") stellen keine Seltenheit dar und sind 
durchaus als üblich zu bezeichnen. So lässt denn insbesondere auch 
der Wortlaut der Kaufverträge nicht darauf schliessen, dass die Par-
teien um die Belastung der Parzellen mit CKW wussten oder eine 
solche vermuteten, ansonsten entsprechende Hinweise beim Kauf-
preis oder in anderen Vertragsstellen angebracht worden wären. 
Anzufügen ist ferner, dass das Altlastenverdachtskataster erst 1987 
erstellt wurde und die betroffenen Parzellen nicht enthalten waren. 
Angesichts der möglichen Nutzungseinschränkungen und der 
Kostenfolgen ist es - zumindest was die letzten Jahre zeigten - eher 
unwahrscheinlich, dass ein belastetes oder auch nur ein verdächtiges 
Grundstück gekauft wird. Die Thematik um die Sanierung von mit 
CKW verschmutzten Standorten ist in den 80er-Jahren aufgekom-
men, was ebenfalls nicht darauf schliessen lässt, dass die heutigen 
Eigentümerinnen die abparzellierten Grundstücke im Bewusstsein 
um eine Belastung gekauft haben. Insofern ist aber die Frage, ob die 
(teilweise sogar ohne Gebäude separat ausgewiesenen) Landpreise in 
den Kaufverträgen tatsächlich ungewöhnlich tief waren, für die 
Beurteilung des Wissens um die damals bestehende Belastung der 
Parzellen nicht massgebend. So gäbe es noch unzählige Gründe für 
einen Verkauf auf tiefem Niveau, da die Preisbildung durch die ver-
schiedensten Faktoren (Nachfrage, Gegengeschäft, Lage, Notlage der 
Verkäuferin, Freundschaftspreis usw.) beeinflusst sein kann. Daran 
ändert auch die Tatsache nichts, dass eine Nachbarparzelle, welche 
die Beschwerdeführerin 1989 veräussert hat, einen höheren Land-
preis aufwies. Die beantragte Expertise der Beschwerdeführerin zur 
Klärung der Landpreise im Jahre 1982 ist demzufolge für die 
Beurteilung der Beschwerde nicht erforderlich. 

 cc) Die heutigen Grundeigentümerinnen konnten aus der be-
reits bestehenden Verschmutzung ihrer Parzellen keinen ersichtlichen 
Vorteil - ausser selbstverständlich eines sanierten und weniger be-
lasteten Grundstückes - ziehen. Ein solcher wäre u.a. darin zu er-

558 Verwaltungsbehörden 2005 

blicken, dass die belastungsfördernde Nutzung der Parzelle mit 
CKW-haltigen Stoffen einen grösseren Gewinn für die betroffenen 
Eigentümerinnen ermöglicht hätte. Dies war allerdings nur bei der 
Beschwerdeführerin der Fall, welche Per-Entfettungsanlagen als Mit-
tel zur Produktion verwendet hatte. Ein Vorteil für die Käuferinnen 
hätte allenfalls auch in einem besonders günstigen Landpreis beste-
hen können. Diese Thematik ist allerdings aufgrund der damals 
unbekannten Verschmutzung nicht zu berücksichtigen, selbst wenn 
die Vertragsparteien tatsächlich einen günstigen Preis (aus welchen 
Gründen auch immer) vereinbart hätten. 

 dd) Die Nutzbarkeit der belasteten Parzellen war bisher 
durch die nach dem Kauf bekannt gewordene Verschmutzung nicht 
beeinträchtigt. Ebenso wenig kann es sich beim Erwerb der Parzellen 
um einen im Wissen um die Belastung und damit allenfalls zusam-
menhängenden finanziellen Einbussen entsprechend tiefen Kaufpreis 
gehandelt haben. Weder die Beschwerdeführerin, die H. AG noch die 
Einwohnergemeinde L. sind im Zeitpunkt der Kaufverträge im Jahre 
1982 offenbar von einer Preisreduktion aufgrund der Belastung der 
Parzellen ausgegangen. Unabhängig davon, welcher Kaufpreis für 
die Parzellen(teile) nach der Sanierung erzielbar wäre, handelt es 
sich nicht um einen Vorteil im Sinne von Art. 32d Abs. 2 lit. c USG, 
da erst nach erfolgreichem Abschluss der notwendigen Massnahmen 
mit einem Verkauf und einem reellen Kaufpreis für ein unbelastetes 
Grundstück zu rechnen ist. Diese vermeintliche Situation bestand im 
Jahre 1982 noch. Ein allenfalls zu berücksichtigender Vorteil, indem 
aufgrund der durchzuführenden Massnahmen eine derartige Auf-
wertung stattfände, dass gar eine Umzonung in eine höherwertige 
Nutzungszone erfolgen würde (z.B. in eine Wohnzone), ist ange-
sichts der Lage und Nutzungsmöglichkeiten der Parzellen nicht zu 
erwarten (vgl. Scherrer, a.a.O., S. 145 f.). 

 g) Damit und mit der Folgerung aus Erw. d hiervor ist aus 
Billigkeitsgründen eine Mitbeteiligung der heutigen Eigentümerin-
nen der belasteten Standorte an der Kostentragung für die altlasten-
rechtlichen Massnahmen nicht angezeigt (vgl. auch Scherrer, a.a.O., 
S. 139 ff.). Es bleibt einzig die Beschwerdeführerin als kostentra-
gungspflichtige Person.  

2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 559 

 4. a) Aus Billigkeitsgründen ist - selbst ohne ausdrückliche 
Nennung im Umweltschutzgesetz - zu prüfen, ob die gesamten Kos-
ten für die erforderlichen Massnahmen im Zusammenhang mit der 
festgestellten Belastung der beiden Standorte durch die Beschwerde-
führerin zu tragen sind.  

 b) Zu beachten ist die wirtschaftliche Interessenlage der Be-
troffenen. So ist erkennbar, dass der Beschwerdeführerin aus der 
Durchführung der Massnahmen lediglich Kosten anfallen, sie aber 
letztlich keinen Nutzen mehr daraus hat. Andererseits bestehen die 
Interessen der Standortinhaberinnen darin, erstmals nach dem Kauf 
eine unbelastete und damit heute im Grundstückmarkt handelbare 
Parzelle mit entsprechendem Wert im Eigentum zu haben. Dadurch 
stellt sich allerdings erst die Situation ein, welche zwischen den Ver-
tragsparteien im Jahre 1982 eigentlich vereinbart war. Würde aus 
diesen Gründen dennoch eine Reduktion der Kostenquote zu 
Gunsten der Beschwerdeführerin vorgenommen, hätte dies eine 
unzulässige Durchbrechung des Verursacherprinzips zur Folge (vgl. 
Scherrer, a.a.O., S. 132 f.). 

 c) Ein weiterer Grund für eine allfällige Reduktion der 
Kostenquote kann die wirtschaftliche Zumutbarkeit und allenfalls die 
Tragbarkeit der Kostenauflage bilden. Bei einer juristischen Person 
muss - im Gegensatz zu einer Privatperson - weniger Rücksicht auf 
die finanzielle Tragbarkeit genommen werden. Insbesondere dann 
nicht, wenn diese Person durch die Veräusserung belasteter Grund-
stücke Einnahmen generierte, die in Kenntnis von möglichen Folge-
kosten aufgrund der bestehenden Belastung nie zu erzielen gewesen 
wären (vgl. Scherrer, a.a.O., S. 135). Die Beschwerdeführerin macht 
eine finanzielle Untragbarkeit nicht geltend, weshalb ein solcher Re-
duktionsgrund ohnehin wegfällt. 

 d) Vorerst ist zusammenzufassen, dass die Beschwerdeführe-
rin die erforderlichen Kosten im Zusammenhang mit der Belastung 
der Standorte und der altlastenrechtlichen Massnahmen vollumfäng-
lich zu tragen hat. Dieser Umstand rechtfertigt sich denn auch in An-
betracht des durch die Beschwerdeführerin gezogenen wirtschaftli-
chen Nutzens aus der Verwendung von CKW-haltigen Stoffen zur 
Produktion auf dem heute dadurch belasteten W.-Areal. 

560 Verwaltungsbehörden 2005 

120 Besitzstandsgarantie. 
- Anwendung der Regeln der Besitzstandsgarantie bei Vorliegen eines 

Beseitigungsrevers (Erw. 2 und 3). 
- Änderung einer landwirtschaftliche Wohnbaute zwecks landwirt-

schaftsfremder Wohnnutzung (Erw. 4). 

Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 21. September 2005 i. S. EG 
S. und L. W. gegen den Entscheid des Baudepartements/Gemeinderats F. 

Aus den Erwägungen: 

1. Strittig ist vorliegend einzig, ob die Beschwerdeführerin an 
der nordöstlichen, gegen den Wald gerichteten Seite des Wohnhau-
ses, das Dach anheben, eine Lukarne einbauen sowie einen Treppen-
anbau an der Aussenseite erstellen darf. Mit diesen Massnahmen soll 
ermöglicht werden, dass im zurzeit 9 ½ Zimmer umfassenden Wohn-
haus zwei voneinander getrennte Wohneinheiten entstehen, welche 
von zwei der insgesamt 6 Erben bewohnt werden können. (…) 

2. Das Raumplanungsgesetz regelt die Besitzstandsgarantie in 
den Art. 24c ("Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausser-
halb der Bauzonen") und 24d ("Kantonalrechtliche Ausnahmen für 
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen"). Vorliegend gelangt 
Art. 24d RPG zur Anwendung, da das Wohnhaus nicht, wie Art. 24c 
RPG erfordert, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder 
Plänen zonenwidrig geworden ist, sondern durch Aufgabe der land-
wirtschaftlichen Nutzung durch den bzw. die Eigentümer (vgl. 
Art. 41 RPV sowie RRB Art. Nr. …). 

Gemäss Art. 24d Abs. 1 RPG kann das kantonale Recht in land-
wirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, 
landwirtschaftsfremde Wohnnutzung zulassen. Der kantonale Ge-
setzgeber hat in § 69 Abs. 1 BauG festgelegt, dass in landwirtschaft-
lichen Wohnbauten im Rahmen des Bundesrechts landwirtschafts-
fremde Wohnnutzungen bewilligt werden. 

Die Koordinationsstelle Baugesuche hat in ihrer Verfügung vom 
12. November 2004 ausgeführt, die Regeln der Besitzgarantie ge-