# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8776d01f-39e0-5b18-a189-6bba097903e0
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-07
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.08.2018 12.2018.96
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2018-96_2018-08-07.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2018.96

  	
  Lugano

  7 agosto 2018/jh

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Stefani

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Ceschi
  Corecco

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2018.2633
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 1°
giugno 2018 da

 

	
   

  	
  CO
  1  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  AP
  1  

  rappr. dall’avv.    

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

chiedente lo sfratto
della parte convenuta e la sua condanna al pagamento delle indennità per occupazione
indebita a far tempo dal mese di giugno 2018 e fino all’effettiva liberazione
della superficie locata;

 

domanda che il Pretore,
dopo aver proceduto all’udienza di discussione del 18 giugno 2018, alla quale
la convenuta non ha fatto atto di comparsa, ha accolto con decisione 18 giugno
2018;

 

appellante la
convenuta con appello 3 luglio 2018 con cui chiede, oltre alla concessione
dell’effetto sospensivo, di annullare la decisione impugnata e rinviare
l’incarto alla Pretura affinché convochi le parti per l’udienza di discussione,
con protesta di spese giudiziarie e ripetibili;

 

l’appello non è stato
intimato alla controparte per la risposta (art. 312 cpv. 1 CPC);

 

letti ed esaminati gli
atti e i documenti prodotti;

 

ritenuto

 

in fatto e in diritto:

 

                                         che in data 10 marzo 2017
la CO 1, in qualità di locatrice, ha sottoscritto con AP 1, in qualità di
conduttrice, un contratto di locazione avente per oggetto un negozio di ca. 166
mq., da adibirsi a esercizio pubblico, e due cantine ad uso deposito (n. 11 e
12), situati nello stabile Q__________ M__________, part. n. 288 RFD di __________.
Il contratto, di durata ventennale, ha avuto inizio il 1. aprile 2017 e sarebbe
venuto a scadere la prima volta il 31 marzo 2037 (doc. A), con rinnovo
automatico per periodi di 5 anni in caso di mancata disdetta scritta entro il
termine di 10 mesi prima della scadenza. Il canone di locazione è stato fissato
in fr. 96'000.- annui, da raggiungere solo dopo 10 anni di locazione, ritenuto
che per gli anni dal primo al nono alla conduttrice sono stati fissati dei
canoni inferiori, con aumento scalare di fr. 2'400.- annui a partire dai fr.
74'400.- del primo anno (doc. A);

 

                                         che in data 22 dicembre
2017 la locatrice ha diffidato la conduttrice, a quel momento in arretrato con
il pagamento dei canoni di locazione per fr. 27'423.40, a versare il dovuto
entro 30 giorni, con la comminatoria che, trascorso infruttuosamente questo
termine, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. C);

 

                                         che, non essendo stato
saldato il debito, aumentato ulteriormente con il trascorrere dei mesi, la
locatrice, in data 13 aprile 2018, ha notificato all’inquilina, tramite modulo
ufficiale, la disdetta del contratto in oggetto con effetto a partire dal 31
maggio 2018;

 

                                         che la conduttrice, con
istanza 4 maggio 2018, ha contestato la disdetta di fronte al competente
Ufficio di conciliazione (doc. UC). Quest’ultimo, dopo aver costatato la
mancata intesa tra le parti all’udienza del 7 giugno 2018, ha rilasciato alla
conduttrice l’autorizzazione ad agire ai sensi dell’art. 209 cpv. 1 lett. b
CPC; 

 

                                         che, con istanza 1° giugno
2018, introdotta di fronte alla Pretura del Distretto di Lugano, la locatrice
ha convenuto in giudizio la conduttrice, chiedendone lo sfratto immediato dai
locali oggetto del contratto di locazione, oltre alla condanna al pagamento
delle indennità di occupazione a far tempo dal mese di giugno 2018 e fino
all’effettiva liberazione degli stessi;

 

                                         che all’udienza di
discussione indetta per il 18 giugno 2018 è comparsa solo l’istante, che si è
riconfermata nelle proprie allegazioni e domande, precisando che l’indennità
per occupazione abusiva richiesta era pari alla pigione mensile di 

fr. 7'000.-, comprensivi dell’acconto spese accessorie;

 

                                         che, con decisione 18
giugno 2018, il Pretore ha accolto l’istanza e ordinato alla
conduttrice di mettere a libera disposizione della parte istante i vani dello
stabile sito al Q__________ M__________ locati entro dieci giorni dalla
notificazione del giudizio, con le comminatorie di rito, e l’ha condannata a
versare alla locatrice l’importo di fr. 7'000.- mensili a far tempo dal 1°
giugno 2018 fino alla completa liberazione dei locali a titolo di indennità per
illecita occupazione;

 

                                         che con
appello 2 luglio 2018 la convenuta insorge contro il giudizio pretorile
chiedendo l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio dell’incarto
alla Pretura affinché convochi le parti per l’udienza di discussione, siccome
viziata da una violazione del diritto di essere sentito. A suo dire, la copia
dell’istanza e la citazione all’udienza di discussione del 18 giugno 2018 non
le sarebbero mai state recapitate e la Pretura non è stata in grado di fornire
la prova dell’avvenuto invio raccomandato. Ipotizza poi che, se dovesse
risultare che la citazione è stata inviata solo l’11 giugno 2018, tenuto conto
della finzione di cui all’art. 138 cpv. 3 lett. a CPC, ella non avrebbe potuto
venire a conoscenza dell’udienza prima che questa si fosse svolta;

che dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai
locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o
straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC)
previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile,
Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260);

che con l’appello possono essere censurati l’errata applicazione del diritto e
l’errato accertamento dei fatti (art. 310 CPC). L’atto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue
argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore;

che nel caso concreto l’appello si limita ad eccepire una lacuna procedurale in
relazione alla citazione all’udienza di discussione ai danni della conduttrice,
che ha comportato per lei l’impossibilità di presenziare e, dunque, di far
valere i suoi diritti, rispettivamente di produrre documentazione a sostegno
delle sue tesi; 

che nell’incarto trasmesso dalla Pretura (inc. SO 2018.2633) è contenuta la
lettera raccomandata con la citazione e la copia dell’istanza di sfratto,
inviata all’appellante. Una semplice verifica tramite il sito della Posta per
il tracciamento degli invii, consente di accertare che la raccomandata n. 98.__________
è stata impostata il 4 giugno 2018 per giungere al punto di ritiro il giorno
seguente. Il relativo avviso è stato messo in casella della conduttrice il 5
giugno stesso. Il 13 giugno 2018 è, infine, stato rinviato per posta B al
mittente in quanto non ritirato;

che in base all’art. 134 CPC, la citazione deve essere spedita almeno 10 giorni
prima della data della prevista comparizione. A fare stato è quindi la data di
spedizione, mentre non è importante quando il destinatario l’ha ricevuta,
essendo sufficiente che ciò accada prima dell’udienza (Trezzini in Commentario pratico al CPC, 2a ed., Vol.
1, art. 134 n. 1). Se il destinatario non è stato citato regolarmente subisce
una violazione del suo diritto di essere sentito, di conseguenza, la citazione
è priva di effetto giuridico e, se egli non compare all’udienza, non ne subisce
alcuna conseguenza negativa (Trezzini,
op. cit., art. 134 n. 7);

che, essendo stata spedita il 4 giugno 2018, la citazione all’udienza di
discussione del 18 giugno 2018 è senz’altro ossequiosa dei termini di legge e
deve dunque essere considerata valida. Essendo giunta all’ufficio postale competente
il 5 giugno 2018, a fronte del mancato ritiro della lettera, la notificazione
deve essere considerata avvenuta, in base alla finzione prevista dall’art. 138
cpv. 3 lett. a CPC, il 12 giugno 2018, quindi quasi una settimana prima della
prevista udienza;

che di conseguenza, rivelandosi infondato, l’appello deve essere
respinto;

 

                                         che le spese
processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono fissate in conformità
all’art. 9 cpv. 3 LTG; il valore litigioso della procedura di appello,
determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale,
ammonta almeno a 

fr. 223’200.-, come
indicato dal Pretore; non si assegnano ripetibili alla controparte alla
quale l'appello non è stato notificato.

 

Per questi motivi, 

 

decide:                     1.   L'appello 2 luglio 2018 di AP 1 è respinto. 

                                         Di
conseguenza è confermata la Decisione di sfratto 18 giugno 2018 del Pretore dei
Distretto di Lugano, Sezione 4.

 

                                   2.   Le
spese processuali di complessivi fr. 200.- sono poste a carico dell’appellante.
Non si assegnano ripetibili.

 

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  - avv.     

  -     

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4.

 

 

 

Per
 la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                                       La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).