# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** debf74bb-9df2-560a-80cb-9ae5d0c2ae56
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-13
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 13.12.2023 100 2022 242
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2022-242_2023-12-13.pdf

## Full Text

100 22 242
Gemeinde: C.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 14.12.2023 JCU/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 13. Dezember 2023

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichter Fankhauser und Studer 
sowie Leumann als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________ und B.________,

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________, weist eine Fläche von insgesamt 
1'076 m2 auf. Darauf befindet sich gemäss Grundbuch als einziges Gebäude ein "Gartenhaus". 

Das Grundstück ist im Alleineigentum von B.________ (fortan: Rekurrentin). Seit dem Jahr 

2003 sind auf dem südlichen Teil der Parzelle ein öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht sowie 

ein Baurecht zugunsten der Gemeinde C.________ eingetragen, wobei letzteres einem Hoch-

wasserschutzwerk dient (ein bewachsener Graben, der bei Bedarf den rund 100 m nördlich 

fliessenden D.________bach entlastet). 

B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (fortan: Steuer-
verwaltung), bestimmte den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1________ im Rahmen der 

allgemeinen Neubewertung 2020 auf CHF 24'300.-- (Verfügung vom 11.8.2020, Akten Steuer-

verwaltung, pag. 26). Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem Jahr 2001 CHF 18'500.-- betragen 

(pag. 56). Dieser Wert betraf das Gartenhaus. Die gesamte nicht bebaute Fläche wurde als 

sogenannter "Platz Umschwung" nicht bewertet. 

C. Gegen den neuen amtlichen Wert erhoben die Rekurrentin und ihr Ehemann A.________ 
(fortan: Rekurrent; gemeinsam: Rekurrenten) am 21. August 2020 Einsprache (pag. 7). Darin 

machten sie geltend, dass 63.15 % ihrer Parzelle durch das Hochwasserschutzwerk bean-

sprucht werde. Auf der verbleibenden Fläche lasse sich kaum mehr ein künftiges Bauvorhaben 

realisieren. Weiter seien durch das Hochwasserschutzwerk und die verlegte Quartierstrasse der 

Garten um zwei Drittel verkleinert und der Erholungswert ihres Sitzplatzes erheblich reduziert 

worden. Ergänzend wiesen die Rekurrenten darauf hin, dass es sich beim Gartenhaus um eine 

Fertiggarage mit gedecktem Sitzplatz handle, die im Jahr 1973 erstellt worden sei und 

CHF 8'400.-- gekostet habe. 

D. Mit Einspracheentscheid vom 15. Juni 2022 (pag. 1-4) wies die Steuerverwaltung die Ein-
sprache ab und erhöhte den amtlichen Wert auf CHF 126'430.--. Sie machte geltend, dass 

gemäss gesetzlicher Bestimmung der Wert des unbebauten Landes massgebend sei, falls die-

ser denjenigen des überbauten Grundstücks übersteige. Dementsprechend reduzierte die 

Steuerverwaltung den Wert des Gebäudes auf CHF Null und bewertete 530 m2 Fläche mit ins-

gesamt CHF 126'430.-- (CHF 238.56 pro m2).

E. Gegen den Einspracheentscheid haben die Rekurrenten mit Eingabe vom 9. Juli 2022 
Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (fortan: Steuerrekurskommission) 

erhoben. Sie beantragen, "an der bisher üblichen Bewertungspraxis" festzuhalten und weiterhin 

das Gebäude zu bewerten, das sie erhalten und nicht "abschreiben" wollten. Zudem beantragen 

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die Rekurrenten, den am 11. August 2020 eröffneten amtlichen Wert von CHF 24'300.-- "ent-

sprechend zu reduzieren". Ergänzend machen die Rekurrenten geltend, dass die gegebenen-

falls zu bewertende Fläche bloss 442 m2 und nicht 530 m2 messe.

F. Die Steuerverwaltung hat sich am 11. August 2022 vernehmen lassen. Sie beantragt in 
erster Linie, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zusätzlich stellt die Steuerverwaltung 

den Eventualantrag, den amtlichen Wert auf CHF 24'300.-- gemäss Verfügung vom 11. August 

2020 festzusetzen. Zur Begründung des Hauptantrags verweist die Steuerverwaltung auf ihren 

Einspracheentscheid vom 15. Juni 2022. Zum Eventualantrag führt sie sinngemäss aus, dass 

gemäss Steuergesetz Bestand und Umfang des Grundstücks am Stichtag massgebend seien 

und dass der amtliche Wert massvoll festzusetzen sei. 

G. Mit Schreiben vom 22. August 2022 haben die Rekurrenten zur Vernehmlassung der 
Steuerverwaltung Stellung genommen und an ihren Standpunkten festgehalten. Ergänzend 

weisen sie darauf hin, dass auf dem strittigen Grundstück ein biotopähnlicher Naturweiher liege, 

der den grössten Teil der verbleibenden Parzelle einnehme.

Auf die weiteren Äusserungen der Parteien wird, soweit für den Entscheid von Bedeutung, in 

den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Die Rekurrenten sind im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durch-

gedrungen. Sie sind daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. 

Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

2. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert des Grundstücks C.________ Gbbl. 
Nr. 1________, gültig ab dem Steuerjahr 2020. 

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3. Gemäss Art. 46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrs-
wert zu versteuern. Grundstücke werden für die Ermittlung des massgebenden Vermögens-

steuerwerts durch die kantonale Steuerverwaltung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Der einmal 

festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig und gilt bis zu einer nächsten allgemeinen oder 

ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG). 

3.1 Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung 

ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art. 182 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des De-

krets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen 

Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Die allgemeine Neubewertung 2020 ba-

siert auf Preiserhebungen in den Jahren 2013 bis 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Zuvor wurde letzt-

mals per Steuerjahr 1999 eine allgemeine Neubewertung anhand von Daten der Bemessungs-

periode 1993 bis 1996 durchgeführt. In den 21 Jahren seit der letzten allgemeinen Neubewer-

tung sind die Verkehrswerte der Grundstücke im Kanton Bern insgesamt erheblich angestiegen 

und immer stärker von den amtlichen Werten abgewichen. Es gibt aber auch Regionen, in de-

nen die Grundstückpreise nicht oder nur geringfügig zugenommen haben. Mit der allgemeinen 

Neubewertung 2020, die alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern betrifft, 

werden die amtlichen Werte den tatsächlichen Verkehrswerten angenähert (sie liegen im 

Durchschnitt jedoch immer noch erheblich darunter) und die regionalen Unterschiede reduziert. 

Dass der Grossteil der Grundstücke nach der allgemeinen Neubewertung 2020 einen höheren 

amtlichen Wert aufweist, ist demnach auf die Entwicklung des Immobilienmarkts zurückzu-

führen und vom Gesetzgeber beabsichtigt.

3.2 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten "Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen" (abrufbar unter: 

<https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegen-

schaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Be-

wertung AN20" [besucht am 17.10.2023]; fortan: Bewertungsnormen). Diese umschreiben u.a. 

wie der amtliche Wert von überbauten Grundstücken ermittelt wird, die nach Ertragswert zu 

bewerten sind (hauptsächlich Wohn- und Geschäftsliegenschaften, Ziff. 2.2). Ein weiteres Kapi-

tel widmet sich der Bewertung von nichtüberbautem Land (Ziff. 2.4). 

3.3 Die Steuerverwaltung hat die allgemeine Neubewertung 2020 weitgehend automatisiert 
umgesetzt. Beim Grundstück der Rekurrenten wurden die vorbestehende Raumaufnahme 

(0.8 Raumeinheiten, pag. 20) und die Benotung (mit Ausnahme der Verkehrslage, deren Note 

um einen Punkt erhöht worden ist) unverändert übernommen, das wirtschaftliche Alter ange-

passt und anschliessend anhand der aktualisierten Mietwertansätze und Zinssätze der neue 

https://www.sv.fin.be.ch

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amtliche Wert ermittelt. Daraus resultierte der zunächst von der Steuerverwaltung festgesetzte 

Wert von CHF 24'300.-- (Objektprotokoll E, pag. 29, bis 2019 gültige Version: pag. 33). Nach-

dem die Rekurrenten gegen diesen neuem amtlichen Wert Einsprache erhoben haben, hat die 

Steuerverwaltung den Sachverhalt überprüft und ist zum Ergebnis gekommen, dass 530 m2 des 

strittigen Grundstücks als Land in der Bauzone zu bewerten seien, während das Gartenhaus 

neu mit dem Wert von CHF Null geführt werde. Der amtliche Landwert ist von der Steuerverwal-

tung auf CHF 238.56 pro m2 festgesetzt worden, woraus sich der amtliche Wert gemäss Ein-

spracheentscheid von CHF 126'430.-- ergibt (Objektprotokoll L, pag. 19). 

4. Gemäss Art. 57 StG gilt der amtliche Wert des unüberbauten Bodens eines Grundstücks 
als dessen amtlicher Wert, sofern dieser höher liegt als der amtliche Wert des überbauten 

Grundstücks. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass ein Grundstück mindestens den amtli-

chen Wert aufweist, den es in unbebautem Zustand hätte. In diesem Zusammenhang ist darauf 

hinzuweisen, dass die Grundstückfläche bei der Bewertung überbauter Grundstücke nicht ge-

sondert berücksichtigt wird, sofern es sich um üblichen Umschwung handelt. Dieser sogenannte 

"Platz Umschwung" ist bereits im amtlichen Wert der Gebäude enthalten (siehe Bewertungs-

normen, Ziff. 2.2.9). Hauptsächlich wenn – wie vorliegend – nicht ein Wohn- oder Geschäfts-

haus, sondern bloss eine Nebenbaute auf dem Grundstück steht, kann es vorkommen, dass 

deren Wert den Wert des Grundstücks in unbebautem Zustand unterschreitet.

4.1 In ihrem Rekursschreiben machen die Rekurrenten geltend, dass sie "diese Baute erhal-
ten und nicht abschreiben lassen" wollen. Diese Absicht vermag indes nichts daran zu ändern, 

dass der Wert des Gartenhauses in einem deutlichen Missverhältnis steht zu dem Wert des in 

der Wohnzone W2 gelegenen Grundstückteils. Es wäre mit den Grundsätzen der Allgemeinheit 

und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leis-

tungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101]) nicht zu vereinbaren, wenn 

ein Grundeigentümer bloss aufgrund des Vorhandenseins einer Nebenbaute einen deutlich tie-

feren amtlichen Wert versteuern müsste, als wenn das gleiche Grundstück nicht überbaut wäre. 

Weiter wäre der Umstand, dass auf einem grossen Teil des Grundstücks gemäss Angaben der 

Rekurrenten ein ökologisch wertvoller Naturweiher liegt, nur dann von Bedeutung, wenn dieses 

Gewässer aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung einer allfälligen Be-

bauung entgegenstehen würde – was von den Rekurrenten weder behauptet noch nachgewie-

sen wird. Folglich ist die gegenwärtige Nutzung der strittigen Fläche nicht relevant. 

4.2 Die Rekurrenten argumentieren in ihrer Einsprache vom 21. August 2020, dass es nach 
Erstellung des Hochwasserschutzwerks auf der verbliebenen Fläche kaum noch möglich sei, 

ein Bauvorhaben umzusetzen. Inwiefern dies zutrifft, muss vorliegend nicht überprüft werden, 

denn die Steuerverwaltung hat die strittige Fläche ohnehin tief benotet (Nutzungsmöglichkeit 

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und Eignung je mit der Note 1, siehe pag. 19), was sich im moderaten amtlichen Landwert von 

CHF 238.56 pro m2 widerspiegelt. Diese Bewertung entspricht derjenigen, die für sogenannten 

"zusätzlichen Umschwung" im Sinn von Ziff. 2.4.7 der Bewertungsnormen vorgesehen ist. Dar-

unter ist der Umschwung zu verstehen, der den üblichen "Platz Umschwung" übersteigt, jedoch 

nicht selbstständig überbaut werden kann. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, 

dass die Rekurrentin zugleich Eigentümerin des nördlich angrenzenden Grundstücks 

C.________ Gbbl. Nr. 2________ ist, wo sie und der Rekurrent in einem Einfamilienhaus woh-

nen. Dieses Grundstück weist eine Fläche von 983 m2 auf und verfügt damit über ausreichend 

Umschwung. Würde die hier strittige Fläche zum Grundstück Nr. 2________ gehören, wäre sie 

als "zusätzlicher Umschwung" zu bewerten. Auch aus diesem Blickwinkel erweist sich der amt-

liche Wert gemäss Einspracheentscheid als richtig.

4.3 Mit ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2022 hat die Steuerverwaltung einen Eventual-
antrag gestellt, den amtlichen Wert wieder auf CHF 24'300.-- gemäss Verfügung vom 11. Au-

gust 2020 festzusetzen. Zur Begründung verweist die Steuerverwaltung auf Art. 56 Abs. 3 StG, 

wonach Bestand und Umfang eines Grundstücks am Stichtag für die Festsetzung des amtlichen 

Werts massgebend sind. Aus gesetzessystematischer Sicht ist zu beachten, dass Art. 57 StG 

mit "Korrektur des amtlichen Wertes" überschrieben ist. Dies bedeutet, dass die Bestimmung, 

wonach ein Grundstück zumindest mit dem Wert des unüberbauten Bodens zu bewerten ist, 

immer dann angewandt wird, wenn der nach Art. 56 StG ermittelte amtliche Wert zu tief ausfällt. 

Praxisgemäss wird die Korrektur jedoch nur bei wesentlichen Abweichungen vorgenommen 

(Kästli/Bärtschi in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, 

N. 1 zu Art. 57 StG), was hier ohne weiteres gegeben ist. Dementsprechend gibt es keinen An-

lass, Art. 57 StG im vorliegenden Fall nicht anzuwenden. Dem von der Steuerverwaltung zu-

sätzlich erwähnten Grundsatz, wonach die Bewertung massvoll erfolgen soll (Art. 56 Abs. 1 

Bst. d StG), wird mit der tiefen Benotung des Grundstücks Rechnung getragen.

5. Nach dem bislang Ausgeführten steht fest, dass die auf die Wohnzone W2 entfallende 
Teilfläche des Grundstücks Nr. 1________ von der Steuerverwaltung zu Recht als unbebautes 

Land bewertet worden ist. Allerdings machen die Rekurrenten geltend, dass dies nur für 442 m2 

anstatt für 530 m2 gelte, wie von der Steuerverwaltung angenommen. Tatsächlich unterscheidet 

sich der auf der Website der Gemeinde abrufbare Nutzungszonenplan (<htt-

ps://www.C.________.ch>, Menu "Leben in C.________ > Wohnen > Zonenplan 1 und 2" [kon-

sultiert am 17.10.2023]; vgl. Rekursbeilage 5) von demjenigen, der über das kantonale Geo-

portal (Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen ÖREB) einsehbar ist, in-

soweit, als dass das südlich des Gartens verlaufende Strässchen bei ersterem nicht zur Wohn-

zone W2 zählt. Dies ist angesichts des Fuss- und Fahrwegrechts zugunsten der Öffentlichkeit 

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sachlich richtig, weshalb für die Festsetzung des amtlichen Werts bloss 442 m2 zu berücksichti-

gen sind. Demzufolge ist der amtliche Wert des Grundstücks Nr. 1________ auf CHF 105'440.-- 

festzusetzen (442 m2 * CHF 238.56) und der Rekurs teilweise gutzuheissen.

6. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Steuerverwaltung in ihrem Einsprache-
entscheid vom 15. Juni 2022 ausführt, dass mit der Bewertung als unbebautes Land der Ei-

genmietwert des Gartenhauses entfalle. Dabei handelt es sich nach Auffassung der Steuerre-

kurskommission um eine rein systemtechnisch motivierte Praxis, weil der Eigenmietwert übli-

cherweise im Rahmen der amtlichen Bewertung festgesetzt wird, was bei der Bewertung als 

Land nicht möglich ist. Aus rechtlicher Sicht besteht hingegen kein Anlass, die Eigennutzung 

des Gartenhauses nicht weiterhin als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu besteuern 

(Art. 25 Abs. 1 Bst. b StG). Nur weil der Vermögenssteuerwert des Grundstücks anhand des 

höheren Landwerts festgesetzt wird, bedeutet dies nicht, dass mit dem Gartenhaus kein Ertrag 

durch Vermietung oder Eigennutzung mehr erzielt werden kann. Dieser Aspekt ist freilich nicht 

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, weshalb er hier nicht vertieft zu werden braucht.

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten einen Teil der Verfahrens-
kosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 24. März 

2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichtsbehörden und 

der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Die Rekurrenten haben 

beantragt, den amtlichen Wert tiefer als die CHF 24'300.-- gemäss Verfügung vom 11. August 

2020 festzusetzen. Dieser Antrag kann so interpretiert werden, dass der vorherige Wert von 

CHF 18'500.-- weiterhin gelten soll. Die beantragte Reduktion beträgt somit CHF 107'930.-- 

gegenüber dem Einspracheentscheid. Mit dem vorliegenden Entscheid wird der amtliche Wert 

um CHF 20'990.-- reduziert. Damit obsiegen die Rekurrenten zu 19 % (CHF 20'990.-- / 

CHF 107'930.--). Weil kein Augenschein erforderlich gewesen ist, werden die Verfahrenskosten 

auf eine reduzierte Pauschalgebühr von CHF 1'000.-- festgesetzt. Dieser Betrag wird den Re-

kurrenten zu 81 %, abgerundet auf CHF 800.--, zur Bezahlung auferlegt und mit dem geleiste-

ten Kostenvorschuss von CHF 1'500.-- verrechnet.

Weil die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren nicht vertreten sind und ihnen keine notwendi-

gen und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gespro-

chen (Art. 200 Abs. 4 StG).

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Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Der amtliche Wert des Grundstücks C.________ 

Gbbl. Nr. 1________ wird auf CHF 105'440.-- festgesetzt, gültig ab dem Steuerjahr 2020.

2. Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission von CHF 1'000.-- werden 

den Rekurrenten anteilmässig im Betrag von CHF 800.-- zur Bezahlung auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ A.________ und B.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde C.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Leumann