# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 43f6e39e-21b3-5b58-ae15-dd2bb6111337
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-02-13
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 13.02.2018 B 2016/12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2016-12_2018-02-13.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/10

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2016/12

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 13.02.2018

Entscheiddatum: 13.02.2018

Zirkulationsentscheid Verwaltungsgericht, 13.02.2018
Grundstückgewinnsteuer, Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG, Art. 132 Abs. 1 lit. f 
StG.Die Bestimmung soll verhindern, dass der Steuerpflichtige wegen der 
Grundstückgewinnsteuerbelastung aus dem Erlös des Verkaufs seiner 
Wohnung kein gleichwertiges Ersatzobjekt beschaffen kann. Der Begriff der 
ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft schliesst eine 
gewerbliche Nutzung neben einer Wohnnutzung nicht zum vornherein aus. 
Wenn in einer Liegenschaft mehrere Wohneinheiten vorhanden sind, so darf 
die Ersatzbeschaffung nur gerade jene Teile umfassen, welche selbst 
genutzt werden. Die auf die veräusserte Liegenschaft anzuwendenden 
Grundsätze müssen auch für die Ersatzliegenschaft gelten. Insbesondere 
führt dies dazu, dass es bei einer Ersatzliegenschaft, die nicht nur dauernd 
und ausschliesslich vom Veräusserer selbst bewohnt wird, genügt, wenn der 
quotal ermittelte Erlös aus der Veräusserung der bisherigen Liegenschaft 
zum Erwerb oder Bau das preismässig ebenfalls quotal bestimmten 
Wohnteils der neuen Liegenschaft verwendet wird (Verwaltungsgericht, 
B 2016/12).

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiber Scherrer

 

Verfahrensbeteiligte

A.S.,

Beschwerdeführer,

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St.Galler Gerichte

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jörg Frei, SwissLegal asg.advocati, 

Kreuzackerstrasse 9, 9000 St. Gallen

gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

 

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner

 

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A. A.S. verkaufte am 21. August 2014 seine in der Bauzone gelegene Liegenschaft 

Grundstück Nr. 000 an der T.-gasse 01 in X./SG, bestehend aus dem Wohnhaus Vers.-

Nr. 002 (mit einer 6-Zimmer- und einer 4-Zimmerwohnung; vgl. 11/14-14), der Scheune 

mit Stall und vier Pferdeboxen Vers.-Nr. 003 sowie 1'924 m  Gebäudegrundfläche, 

Garten, Acker und Wiese zum Preis von CHF 1'420'000 an die Q. AG.

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Zuvor hatte er am 8. Mai 2014 für CHF 2'460'000 den rund 9,4 Hektar grossen 

Landwirtschaftsbetrieb „W.-hof“ in Y./ZH gekauft (ohne das Grundstück Kat.-Nr. 004 

mit rund 5,2 Hektar Wiesen, act. 11/14-21 Beilage), welcher das Grundstück Kat.-Nr. 

005, bestehend aus einem Wohnhaus (mit einer Betriebsleiter- und einer 

Alterswohnung; vgl. Einsprache vom 16. Dezember 2014, act. 11/14-21) sowie einem 

Landwirtschaftsgebäude und insgesamt 28'759 m  Gebäudegrundfläche und Boden, 

wovon 25'693 m  Acker, Wiese und Weide, sowie die Grundstücke Kat.-Nrn. 006, 007, 

0008 und 0009 umfasst.

B. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer aus der Veräusserung des 

Grundstücks in X. beanspruchte A.S. einen Aufschub infolge Ersatzbeschaffung der 

Grundstücke in Y. Das kantonale Steueramt veranlagte ihn am 19. November 2014 mit 

einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 1'082'922 und einem Steuerbetrag von 

CHF 236'703. Den Antrag auf Steueraufschub wies es ab mit der Begründung, es 

handle sich beim Ersatzgrundstück nicht um eine ausschliesslich selbst genutzte 

Wohnliegenschaft. Das Ersatzgrundstück bilde eine wirtschaftliche Einheit 

(landwirtschaftliches Heimwesen) im Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen. Nach 

der st. gallischen Rechtsprechung könne somit kein Steueraufschub gewährt werden. 

Das kantonale Steueramt wies die vom Pflichtigen gegen diese Veranlagung erhobene 

Einsprache mit Entscheid vom 1. April 2015 ab.

A.S. erhob gegen diese Veranlagung Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission und 

beantragte, die Grundstückgewinnsteuer sei zufolge Ersatzbeschaffung vollumfänglich 

aufzuschieben. Einerseits sei die verkaufte Liegenschaft einzig von seiner Familie 

bewohnt worden. Anderseits hindere die Unterstellung der Ersatzliegenschaft unter das 

bäuerliche Bodenrecht die Ersatzbeschaffung nicht, da landwirtschaftliche 

Liegenschaften der Grundstückgewinnsteuer unterstünden.

Mit Entscheid vom 15. Dezember 2015 wies die Verwaltungsrekurskommission den 

Rekurs ab. Die veräusserte Liegenschaft weise zwei Wohnungen auf. Eine davon sei 

vermietet worden. Ob enge Verwandte (hier Sohn) das Merkmal der Selbstnutzung 

erfüllen würden, könne offenbleiben. Bei der Ersatzliegenschaft handle es sich nicht um 

ein selbst genutztes Einfamilienhaus beziehungsweise eine selbst genutzte 

Eigentumswohnung. Das Wohngebäude sei ein Teil eines landwirtschaftlichen 

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Heimwesens mit einer Fläche von 14,6 Hektaren. Es handle sich dabei um 

Geschäftsvermögen, da der Beschwerdeführer mit seinen Angehörigen den Betrieb 

selber bewirtschafte. Aufgrund der unterschiedlich grossen Flächen entspreche das 

gekaufte Grundstück nicht annähernd dem verkauften Grundstück. Es könne nicht von 

einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft gesprochen werden. Da das veräusserte 

Grundstück kein selbst bewirtschaftetes landwirtschaftliches Grundstück sei, sondern 

ein Wohnhaus mit Scheune in der Bauzone, liege auch keine landwirtschaftliche 

Ersatzbeschaffung vor. Der Kanton St. Gallen gewähre keine anteilsmässigen 

Steueraufschübe.

C. A.S. (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 16. Dezember 2015 versandten 

Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) durch seinen Rechtsvertreter 

mit Eingabe vom 11. Januar 2016 und Ergänzung vom 4. April 2016 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge 

sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer aus der 

Veräusserung des Grundstücks Nr. 000, X., zufolge Ersatzbeschaffung vollumfänglich 

aufzuschieben, eventualiter die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen.

Mit Vernehmlassung vom 6. April 2016 verwies die Vorinstanz auf die Erwägungen im 

angefochtenen Entscheid und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Das 

kantonale Steueramt (Beschwerdegegner) verzichtete am 26. April 2016 auf eine 

Vernehmlassung und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen.

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers zur Begründung seines Begehrens sowie die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 

des Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Als Steuerpflichtiger, dessen Begehren mit 

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dem angefochtenen Entscheid abgewiesen wurde, ist der Beschwerdeführer zur 

Beschwerdeerhebung befugt. Die Beschwerde gegen den am 16. Dezember 2015 

versandten Rekursentscheid wurde mit Eingabe vom 11. Januar 2016 rechtzeitig 

erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 4. April 2016 formell und 

inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in 

Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 und Abs. 2 VRP). Auf die Beschwerde ist 

daher einzutreten.

2.

2.1. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer 

mit der Veräusserung des Grundstücks Nr. 000, X., am 21. August 2014 einen der 

Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Gewinn von CHF 1‘082‘922 erzielte. Einig 

sind sich die Beteiligten zudem, dass die Vorausbeschaffung der Ersatzliegenschaft 

bereits am 8. Mai 2014 einem Steueraufschub nicht entgegensteht (vgl. Art. 66 Abs. 2 

der Steuerverordnung, sGS 811.11, StV; VerwGE B 2007/15 vom 9. Mai 2007, 

www.gerichte.sg.ch = SGE 2007 Nr. 7).

Streitig ist hingegen, ob die sachlichen Voraussetzungen für einen Steueraufschub 

erfüllt sind. Anders als die Vorinstanz und der Beschwerdegegner ist der 

Beschwerdeführer der Auffassung, diese Voraussetzungen seien erfüllt. Er geht davon 

aus, beim gesamten veräusserten Objekt handle es sich um ein ausschliesslich privat 

genutztes Eigenheim. Die Bezeichnung als Zweifamilienhaus sei irreführend. Sein Sohn 

habe die 4-Zimmer-Wohnung bewohnt, ohne dafür ein Entgelt zu bezahlen. Er habe 

somit keine der beiden Wohnungen vermietet, sondern die Liegenschaft mit seiner 

Familie selbst bewohnt. Das gelte auch für die gekaufte Liegenschaft. Im Übrigen sei 

es angezeigt, wie in anderen Kantonen auch im Kanton St. Gallen die quotenmässige 

Anrechnung beim Steueraufschub zuzulassen.

2.2. Gemäss Art. 12 Abs. 3 Ingress und lit. e des Bundesgesetzes über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, StHG) 

wird die Grundstückgewinnsteuer bei der Veräusserung einer dauernd und 

ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder 

Eigentumswohnung) aufgeschoben, soweit der dabei erzielte Erlös innert 

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angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten 

Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Art. 132 Abs. 1 Ingress und lit. f StG 

entspricht dieser bundesrechtlichen Vorgabe.

Der Aufschubtatbestand soll der Förderung der beruflichen Mobilität dienen (vgl. BGE 

141 II 207 E. 4.5.5; Zwahlen/Nyffenegger, in: Kommentar zum Schweizerischen 

Steuerrecht, 3. Aufl. 2017, N 74a zu Art. 12 StHG). Das Bundesgericht hat deshalb eine 

quotenmässige Aufteilung des Grundstückgewinns und die Gewährung des 

Steueraufschubs bezogen auf den selbstgenutzten (sachenrechtlich nicht 

verselbständigten) Teil der Liegenschaft gebilligt (vgl. BGer 2A.107/2006 vom 2. März 

2006 E. 3.3, 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 4). Das Verwaltungsgericht hat 

den Begriff der dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft des 

Veräusserers in seiner früheren Rechtsprechung restriktiv ausgelegt. Darauf haben 

Vorinstanz und Beschwerdegegner zu Recht abgestellt. Nach der weiter entwickelten 

Rechtsprechung schliesst der Begriff der ausschliesslich selbstgenutzten 

Wohnliegenschaft eine gewerbliche Nutzung neben einer Wohnnutzung nicht zum 

vornherein aus (vgl. VerwGE B 2015/48 vom 23. August 2016 E. 2.5.2, 

www.gerichte.sg.ch = SGE 2016 Nr. 14). Der Anwendung der Bestimmung darf es nicht 

schaden, wenn im Haushalt der veräussernden Person noch zusätzliche, nicht direkt 

zur Familie gehörende Personen aufgenommen worden sind. Nicht eingeschlossen 

sind aber Mietverhältnisse. Im deutschen Gesetzestext findet sich der Ausdruck 

„Einfamilienhaus“ explizit in der Klammer erwähnt. Dies darf aber nicht dazu führen, 

dass der Verkauf eines Teils eines Zwei- oder Reiheneinfamilienhauses nicht unter den 

Steueraufschub fallen darf, sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt werden. Sinn 

macht allein die Auslegung, dass selbstbewohntes Eigentum veräussert wird und der 

daraus erzielte Gewinn in wiederum selbstbewohntes Eigentum reinvestiert wird (vgl. 

Zwahlen/Nyffenegger, a.a.O., N 75 zu Art. 12 StHG). Wenn also in einer Liegenschaft 

mehrere Wohnungseinheiten vorhanden sind, so darf die Ersatzbeschaffung nur gerade 

jene Teile umfassen, welche selbst genutzt werden (vgl. StE 2007 B 42.38 Nr. 29).

Der Steueraufschub setzt sodann voraus, dass der Erlös zum Erwerb oder Bau einer 

gleich genutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird. Die auf die veräusserte 

Liegenschaft anzuwendenden Grundsätze müssen dementsprechend auch für die 

Ersatzliegenschaft gelten. Insbesondere führt dies dazu, dass es bei einer 

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Ersatzliegenschaft, die nicht nur dauernd und ausschliesslich vom Veräusserer selbst 

bewohnt wird, genügt, wenn der quotal ermittelte Erlös aus der Veräusserung der 

bisherigen Liegenschaft zum Erwerb oder Bau des preismässig ebenfalls quotal 

bestimmten Wohnteils der neuen Liegenschaft verwendet wird. Ob es für den Aufschub 

der Grundstückgewinnsteuer von Belang ist, dass die neu erworbene Liegenschaft 

dem Privatvermögen und nicht aufgrund der Präponderanz dem Geschäftsvermögen 

zuzurechnen ist, ist nicht von Belang (vgl. dazu aber BGer 2C_539/2010 vom 15. 

Dezember 2010 E. 4). Im Übrigen unterliegt auch der Gewinn aus einer allfälligen 

Veräusserung von Liegenschaften des Geschäftsvermögens im Kanton Zürich, der dem 

monistischen System entsprechend alle Grundstückgewinne, mithin auch die auf dem 

Geschäftsvermögen erzielten, mit der besonderen Einkommenssteuer erfasst, der 

Grundstückgewinnsteuer (vgl. Zwahlen/Nyffenegger, a.a.O., N 3 zu Art. 12 StHG). Das 

Gesetz verlangt weder für die veräusserte Liegenschaft noch für die Ersatzliegenschaft, 

dass diese Teil des Privatvermögens sind. Voraussetzung ist einzig, dass mit der 

Veräusserung ein der Grundstückgewinnsteuer unterliegender Gewinn erzielt wurde. Es 

soll verhindert werden, dass der Steuerpflichtige wegen der 

Grundstückgewinnsteuerbelastung aus dem Erlös des Verkaufs seiner Wohnung kein 

gleichwertiges Ersatzobjekt beschaffen kann. Vor dem Hintergrund des Wortlautes der 

gesetzlichen Bestimmung und deren Sinn und Zweck gibt es keinen Grund, bei einem 

Übergang vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen den Steueraufschub generell 

zu verweigern, sofern sich im Geschäftsvermögen eine dauernd und ausschliesslich 

selbstgenutzte Wohnliegenschaft oder Teile davon befindet. Für diese Lösung spricht 

auch die Tatsache, dass die Frage des Steueraufschubs nicht von der 

sachenrechtlichen Situation abhängen darf, sondern, dass auf den wirtschaftlichen 

Gehalt der Transaktion abzustellen ist.

Keinen Steueraufschub gibt es gemäss Auffassung des Beschwerdegegners, wenn die 

neu erworbene Liegenschaft aufgrund der Präponderanz dem Geschäftsvermögen 

zuzuordnen ist (StB 132 Nr. 6 Ziff. 2.2). Eine Begründung dieser Auffassung findet sich 

jedoch nicht. Im vorliegenden Fall muss diese Frage aber nicht entschieden werden, da 

die Veräusserung von landwirtschaftlichen Grundstücken der Grundstückgewinnsteuer 

untersteht (Art. 12 Abs. 1 StHG, Art. 132 Abs. 1 Ingress und lit. d StG) und somit kein 

Systemwechsel vorliegt.

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2.3. Gemäss amtlicher Schätzung vom 8. August 2013 (act. 11/14-14) umfasste das 

veräusserte Grundstück Nr. 000 nebst dem Wohnhaus Vers.-Nr. 002 auch den Stall 

Vers.-Nr. 003 mit Scheune und vier Pferdeboxen. Beim Wohnhaus handelte es sich um 

ein Zweifamilienhaus mit einer selbstgenutzten 6-Zimmerwohnung (109 m ) und einer 

vermieteten 4-Zimmerwohnung (88 m ). Die jährlichen Mietwerte wurden für den 

selbstgenutzten Teil mit CHF 16‘060 (davon CHF 10‘900 für die Wohnung und 

CHF 5‘160 für Scheune und Pferdeboxen) und für die vom Sohn genutzte, als vermietet 

bezeichnete Wohnung mit CHF 9‘240 beziffert. Ob der Beschwerdeführer diese 

Wohnung Verwandten oder Dritten vermietet hat, ist nicht relevant, ausschlaggebend 

ist, dass er diese 4-Zimmerwohnung nicht selber genutzt hat. Es kann daher nicht 

gesagt werden, dass beide Wohnungen ausschliesslich vom Beschwerdeführer selbst 

genutzt wurden. Zumal Tierhaltung, die sich in einem eigenständigen Mietwert 

niederschlägt, nicht zur „ausschliesslichen“ Wohnnutzung gehört, auch wenn sie nicht 

gewerblicher Natur ist, ist für den Aufschub auch der Mietwert für Scheune und 

Pferdeboxen nicht zu berücksichtigen. Dementsprechend ist es gerechtfertigt, den mit 

der Veräusserung erzielten Gewinn von CHF 1‘082‘922 entsprechend dem Anteil des 

Mietwertes der vom Beschwerdeführer genutzten 6-Zimmerwohnung von CHF 10‘900 

am gesamten Mietwert der Liegenschaft von CHF 25‘300, das heisst im Umfang von 

43,083 Prozent, entsprechend CHF 466‘555 aufzuschieben.

Vorausgesetzt ist des Weiteren, dass der auf die Wohnung entfallende Anteil am Erlös 

von CHF 1‘640‘000, das heisst wiederum entsprechend dem Mietwertanteil an der 

Gesamtliegenschaft von rund 43 Prozent, entsprechend etwas mehr als CHF 705‘000 

zum Erwerb einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten neuen Wohnung für 

den Beschwerdeführer verwendet wurde. Gemäss Akten sind vom Kaufpreis von 

CHF 2‘460‘000 für die vom Beschwerdeführer in Y. erworbenen Grundstücke 

CHF 1‘000‘000 dem Wohnhaus Assek.-Nr. 010 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 005 

zuzurechnen (act. 9/14-16). Das Wohnhaus umfasst – wiederum – zwei Wohnungen, 

nämlich eine Alterswohnung sowie die Betriebsleiterwohnung, auf welche rund 70 

Prozent dieses Wertes, mithin rund CHF 700‘000 entfallen (vgl. act.9/14-21). Auch 

diese Voraussetzung für einen Steueraufschub auf dem mit der Veräusserung der 

Wohnung im Wohnhaus Vers.-Nr. 003 auf dem Grundstück Nr. 000, X., ist 

dementsprechend erfüllt.

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Mit Blick auf die erwähnte Weiterentwicklung der Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichts würde wohl im Übrigen kein Streitfall bestehen, wenn die zum 

landwirtschaftlichen Betrieb zugehörige Betriebsleiterwohnung sachenrechtlich ein 

eigenes Grundstück wäre. Aufgrund der hier angebrachten wirtschaftlichen Würdigung 

der Transaktionder Ersatzbeschaffung würde es einen Verstoss gegen die 

Rechtsgleichheit bedeuten, den Steueraufschub zu gewähren, wenn die 

Ersatzliegenschaft ein eigenes Grundstück ist und sie im vorliegenden Fall nur deshalb 

zu verweigern, weil der gesamte Landwirtschaftsbetrieb inklusive Wohnanteil auf einem 

einzigen Grundstück liegt.

2.4. Zusammenfassend ist voneiner Ersatzbeschaffung auszugehen. Soweit der 

Grundstückgewinn auf die Veräusserung der vom Beschwerdeführer selbst genutzten 

Wohnung auf dem Grundstück Nr. 000 in X. zurückzuführen ist, das heisst im Umfang 

von CHF 466‘555, ist ein Steueraufschub zu gewähren. Soweit der insgesamt aus der 

Veräusserung erzielte Gewinn von CHF 1‘082‘922 darüber hinausgeht, das heisst im 

Umfang von CHF 616‘367, fällt ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer nicht in 

Betracht. Dieses Ergebnis steht im Übrigen im Einklang mit der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung (vgl. BGer 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 4).

3. Dementsprechend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der angefochtene 

Entscheid ist aufzuheben und die Angelegenheit ist zur Veranlagung des 

Beschwerdeführers mit der Grundstückgewinnsteuer im Sinn der Erwägungen an den 

Beschwerdegegner zurückzuweisen.

4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens und des Rekursverfahrens je zur Hälfte vom Beschwerdeführer 

und vom Staat (kantonales Steueramt) zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Die von der 

Vorinstanz festgesetzte Entscheidgebühr von CHF 1‘500 ist unbestritten. Für den 

Beschwerdeentscheid erscheint eine Gebühr von CHF 2‘000 angemessen (Art. 7 

Ziff. 222 des Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Die Anteile des 

Beschwerdeführers sind mit den von ihm geleisteten Kostenvorschüssen von 

CHF 1‘500 im Rekursverfahren und von CHF 2‘000 im Beschwerdeverfahren zu 

verrechnen. Die Vorinstanz ist anzuweisen, ihm CHF 750 zurückzuerstatten. Im 

Beschwerdeverfahren sind ihm CHF 1‘000 zurückzuerstatten. Auf die Erhebung des 

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vom Staat zu tragenden Anteils an den amtlichen Kosten des Rekursverfahrens ist 

entsprechend der vorinstanzlichen Praxis zu verzichten. Bei diesem Ausgang des 

Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens sind keine ausseramtlichen Kosten zu 

entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98  VRP).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Rekursentscheid 

der Vorinstanz vom 15. Dezember 2015 aufgehoben.

2. Die Angelegenheit wird zur Veranlagung des Beschwerdeführers mit der 

Grundstückgewinnsteuer im Sinn der Erwägungen an den Beschwerdegegner 

zurückgewiesen.

3. Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von CHF 1'500 und des 

Beschwerdeverfahrens von CHF 2'000 tragen der Beschwerdeführer und der Staat 

(kantonales Steueramt) je zur Hälfte. Die Anteile des Beschwerdeführers werden mit 

den von ihm geleisteten Kostenvorschüssen von CHF 1‘500 im Rekurs- und von 

CHF 2‘000 im Beschwerdeverfahren verrechnet. Die Vorinstanz wird angewiesen, ihm 

CHF 750 zurückzuerstatten. Im Beschwerdeverfahren werden ihm CHF 1‘000 

zurückerstattet. Auf die Erhebung des dem Staat (kantonales Steueramt) auferlegten 

Anteils an den amtlichen Kosten des Rekursverfahrens wird verzichtet.

4. Ausseramtliche Kosten werden weder für das Rekurs- noch für das 

Beschwerdeverfahren entschädigt.

 

Der Abteilungspräsident            Der Gerichtsschreiber

Zürn                                           Scherrer

bis

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		2025-07-19T06:30:18+0200
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