# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d3f7bbfe-7e55-5d85-b7cc-0fd4aa91c8fe
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-01-12
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.01.1999 12.1998.176
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-176_1999-01-12.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00176

  	
  Lugano

  12 gennaio 1999/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Chiesa,
  vicepresidente 

  Zali e Pellegrini (quest'ultimo in sostituzione del giudice Cocchi, astenuto)

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.96.451 della Pretura del
distretto di Bellinzona, promossa con petizione 11 giugno 1996 da

 

                                         __________

                                         rappr.
dall.avv. __________

 

                                         contro

 

                                         __________

                                         rappr.
dall’avv. __________

 

 

con cui
l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al risarcimento del minor valore
dell’immobile venduto e all’effettuazione a sue spese dell’asfaltatura di una
parte di strada del fondo n. __________ di __________, domande precisate in
corso di causa nella richiesta di condanna del convenuto al pagamento di fr.
14’258.80 oltre interessi;

 

Domande
avversate dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che
il Pretore con sentenza 2 luglio 1998 ha parzialmente accolto, condannando il
convenuto al pagamento di fr. 10’558.90 oltre interessi;

 

Appellante
il convenuto, che con atto di appello dell’11 settembre 1998 postula la riforma
del querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione limitatamente alla
richiesta di asfaltatura di 33.01 mq del fondo n. __________ di __________;

 

Appello
al quale l’attore con osservazioni 2 ottobre 1998 si oppone, postulandone la
reiezione con protesta di spese e ripetibili;

 

Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i
seguenti punti di questione

 

1.  - se
deve essere accolto l’appello

2.  - tassa
di giustizia e ripetibili

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:

 

                                  A.   Il
31 maggio 1995 l’attore ha acquistato dal convenuto l’abitazione unifamiliare con
terreno annesso di cui al fondo n. __________ di __________ gravato da un
diritto di passo veicolare in favore del vicino fondo n. __________, di 
proprietà del convenuto.

                                         Oggetto
della disputa sono determinati difetti del bene venduto, per i quali l’attore
chiede in petizione l’aggiudicazione del minor valore del bene, e l’asfaltatura
di una parte del sedime adibita a strada, che il convenuto si sarebbe impegnato
ad eseguire.

 

                                         Il
convenuto in risposta si è opposto alla petizione adducendo l’avvenuta
esclusione della garanzia per i difetti, e contestando l’esistenza di una
pattuizione in virtù della quale egli si sarebbe impegnato ad effettuare
l’opera di pavimentazione.

 

 

                                  B.   L’attore
in replica ha contestato la validità della clausola che a mente del convenuto
escluderebbe la garanzia per i difetti del bene venduto, e in sede di
conclusioni ha precisato e modificato le proprie richieste, postulando la
condanna di controparte al pagamento di fr. 14’258.80 oltre interessi.

 

                                         Il
convenuto ha per sua parte mantenuto le proprie tesi e domande.

 

 

                                  C.   Nel
giudizio qui impugnato il Pretore ha escluso che la clausola litigiosa del
contratto di vendita abbia costituito una mera clausola di stile, e l’ha
interpretata nel senso dell’esclusione della garanzia per i difetti evidenti
dell’immobile, ma non per quelli occulti, così che l’attore potrebbe pretendere
fr. 6’400.-- per i difetti del tetto.

                                         Quo
alla richiesta pavimentazione, l’istruttoria avrebbe dimostrato l’esistenza di
un accordo tra le parti con cui il convenuto si sarebbe impegnato
all’esecuzione dell’opera sulla parte di strada indicata dal doc. D, dal che la
sua condanna alla rifusione del relativo costo di fr. 4’158.90.

 

                                  D.   Con
l’appello il convenuto chiede la riforma della sentenza impugnata nel senso di
ammettere la petizione limitatamente alla richiesta di esecuzione del lavoro di
pavimentazione.

                                         Date
le concrete circostanze, la clausola contrattuale n. 5 sarebbe stata intesa
dalle parti nel senso dell’esclusione della garanzia anche per i difetti
occulti, ed inoltre la garanzia per il difetto del tetto sarebbe inoltre
esclusa ex art. 200 cpv. 2 CO per il fatto che l’acquirente, avente una
formazione di carpentiere, avrebbe dovuto accorgersi del difetto con
l’ordinaria verifica del bene venduto. Ma anche se ciò non fosse, la notifica
del difetto sarebbe tardiva, e l’importo attribuito quale minor valore
eccessivo.

                                         Sarebbe
infine ingiustificata l’attribuzione all’attore di un importo di denaro per la
questione dell’opera di pavimentazione, essendo questi vincolato alla sua
originaria richiesta di effettiva esecuzione del lavoro da parte del convenuto,
così che la sentenza impugnata su questo punto dovrebbe essere riformata in tal
senso.

 

 

                                  E.   Delle
argomentazioni del resistente, che postula la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi
considerandi.

 

 

Considerato

 

 

in diritto:

 

 

                                   1.   Secondo
l’art. 201 cpv. 3 CO, applicabile anche in materia di compravendita immobiliare
in virtù del rinvio di cui all’art. 221 CO, quando vengano scoperti difetti che
non erano riconoscibili mediante l’ordinario esame del bene venduto deve
esserne data notizia al venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa
si ritiene accettata anche rispetto a tali difetti.

 

 

                                   2.   Al
riguardo dei difetti del tetto, attestati eloquentemente dalle fotografie di
cui ai doc. S1 e S2, l’attore ha affermato di averli scoperti nel momento in
cui ha rimosso i coppi dal tetto (replica, punto 5, pag. 9), dopo di che egli
avrebbe “immediatamente” chiamato la ditta __________ per constatare tali
difetti, ed in seguito li avrebbe fatti notificare al venditore dal suo legale
(ibidem).

                                         In
realtà è pacifico che a fronte dello sfascio risultante dalle citate fotografie
non vi era più alcuna necessità che un esperto   -l’attore è comunque egli
stesso carpentiere- accertasse il difetto, e perciò il momento della scoperta
del medesimo ai fini di legge da parte dell’attore e quello di decorrenza del
termine per la sua notifica vanno fatti risalire a circa una settimana prima
dell’intervento della __________ così come riconosciuto dall’attore nel proprio
interrogatorio formale (risposta 4).

                                         Ritenuto
che dal giorno dell’intervento della __________ 20 settembre 1995, cfr. doc.
I2) a quello della notifica dei difetti (5 ottobre 1995, doc. I1) sono
trascorsi ulteriori 15 giorni -che contrariamente all’opinione del Pretore
sarebbero da soli sufficienti, in presenza di una constatazione inequivocabile
e di un acquirente assistito da un legale, a far ritenere tardiva la notifica
in questione- si ha una situazione in cui l’attore confrontato con l’evidenza
di gravi difetti ha atteso circa 20-22 giorni per procedere alla loro notifica,
il che non può essere ritenuto tempestivo ai sensi del citato art. 201 cpv. 3
CO (analoghi, anche se in materia di appalto: Rep. 1993, pag. 200; II
CCA 12 novembre 1996 in re W./P.), con la conseguenza della perenzione dei
diritti dell’acquirente relativi ai difetti così notificati.

 

 

                                   3.   L’attore
sia in petizione che in replica ha postulato la condanna del convenuto
all’esecuzione effettiva dell’opera di pavimentazione di un determinato tratto
della strada di accesso al suo fondo, e questo non tanto in conseguenza delle
norme sulla garanzia per difetti del bene venduto, quanto invece nel contesto
di una richiesta di adempimento di un corrispondente impegno assunto dal
convenuto (esplicito: replica, punto 2, pag. 6).

                                         Solo
con le conclusioni (punto 6, pag. 7) l’attore ha modificato questa
impostazione, richiedendo il versamento dell’equivalente del costo della
pavimentazione, adducendo che “questa soluzione ha il pregio di permettere
all’attore di differire l’asfaltatura della strada sino al momento in cui
saranno terminati i lavori di costruzione sulla particella 1934”.

                                         Si
tratta di un’attitudine che non può essere tutelata.

                                         A
prescindere dal fatto che la giustificazione invocata non è pertinente, potendo
anche l’esecuzione a cura del convenuto essere differita a piacimento, si
tratta, a non averne dubbi di una vera e propria mutazione dell’azione, di per
sé ammissibile ai sensi dell’art. 74 lit. a CPC dal momento che entrambe le
pretese vengono dedotte dalla medesima fattispecie, ma solo a condizione di
seguire l’apposita procedura di cui all’art. 76 CPC. Il che non è in concreto
avvenuto, né l’attore lo pretende.

 

                                         Ne
deriva l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.

 

                                         Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la preponderante
soccombenza dell’attore (art. 148 CPC).

 

Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG

 

dichiara e pronuncia

 

                                    I.   L’appello
11 settembre 1998 di __________ è accolto.

 

                                         Di
conseguenza la sentenza 2 luglio 1998 della Pretura del distretto di Bellinzona
è riformata nel modo seguente:

 

                                         1.   La
petizione è parzialmente accolta.

                                              ___________,
è condannato all’effettuazione a sue spese delle opere di pavimentazione della
parte di strada di 33.01 mq del fondo n. __________ di __________ indicata sul
piano di cui all’allegato A della perizia giudiziaria 28 ottobre 1997 entro 60
giorni dalla crescita in giudicato dalla presente sentenza.

 

                                         2.   La
tassa di giustizia di fr. 900.-- e le spese di fr. 6’480.--, da anticipare
dall’attore, restano a suo carico per 3/4 e per 1/4 sono a carico del
convenuto, al quale l’attore rifonderà fr. 1’500.-- per parte di ripetibili.

 

                                   II.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a)
tassa di giustizia                                    fr.    450.--

                                         b) 
spese                                                     fr.      50.--

                                         T
o t a l e                                                      fr.     500.--

 

                                         già
anticipati dall’appellante, sono a carico dell’attore, che rifonderà al
convenuto fr. 800.-- per ripetibili di appello.

 

                                  III.   Intimazione:
- __________  

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
vicepresidente                                                    Il segretario