# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2bb0fe14-8688-5f2c-baf1-c2a73814fb03
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2009 23
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2009-23_0000-00-00.pdf

## Full Text

111 /23 Steuern PVG 2009

Handänderungssteuer. Kettengeschäft.
– Begriff des Kettengeschäftes.

Imposta sul trapasso di proprietà. Negozio a catena.
– Nozione di negozio a catena.

Erwägungen:
2. Gemäss Art. 15 Abs. 1 aGStG sind Handänderungen an

Grundstücken, unbekümmert um einen Grundbucheintrag, jeder 
Eigentumswechsel und jede Übertragung der tatsächlichen oder 
wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück. Die Be- 
stimmung von Art. 15 Abs. 1 aGStG dient dazu, auch jene Handän- 
derungen auf Grundstücken zu erfassen, welche mit einer Über- 
tragung von Eigentümerbefugnissen einhergehen, ohne dass 
die Parteien eine formelle zivilrechtliche Handänderung vereinbart 
und vollzogen haben. Die Übertragung der Verfügungsgewalt be- 
dingt den Übergang der wesentlichen Herrschaftsrechte, welche 
den Inhalt des Eigentums ausmachen (Art. 641 ZGB; vgl. VGE 
612/93 mit Hinweisen). Vorliegend geht es um ein so genanntes 
Kettengeschäft. Vorausgesetzt ist dabei immer, dass die Verfü- 
gungsgewalt über ein Grundstück ohne Grundbucheintrag vom 
zivilrechtlichen Eigentümer vorerst auf einen nur wirtschaftlich 
Berechtigten übergeht, welcher seine wirtschaftliche Verfügungs- 
macht wiederum auf einen Dritten weiter überträgt usw., bevor es 
dann zu einer zivilrechtlichen Handänderung kommt. Die Steuer- 
pflicht entsteht, wenn der Ersterwerber die wirtschaftliche Ver- 
fügungsmacht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese auch zu 
Gunsten eines Dritten tatsächlich ausübt, indem der Dritte den 
Kauf grundbuchlich vollzieht. Hauptfall des Kettengeschäftes ist 
ein Kaufvertrag mit Substitutionsklausel. Mit Vertragsabschluss 
geht die tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt auf den 
Käufer über. Die Substitutionsklausel gibt ihm das Recht, einen 
Dritten in den Vertrag eintreten zu lassen mit der Wirkung, dass 
erst der Dritte im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen 
wird. Das Substitutionsrecht kann mehrfach ausgeübt werden, be- 
vor eine zivilrechtliche Eigentumsübertragung stattfindet; daher 
der Begriff «Kettengeschäft». Wirtschaftliche Veräusserungen kön- 
nen auch vorliegen bei der entgeltlichen Begründung, Veräusse- 
rung oder Verzicht bei Kaufsrechten, Vorkaufsrechten oder Rück- 
kaufsrechten. Der Verzicht eines Kaufsberechtigten zugunsten 
eines Dritten auf ein vorgemerktes Kaufsrecht bedeutet eine wirt- 
schaftliche Veräusserung,  wenn  ein  darüber abgeschlossener

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Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten vollzogen 
wird. Eine wirtschaftliche Veräusserung kann auch bei einem Kauf- 
vertrag ohne Substitutionsklausel vorliegen, wenn der Käufer das 
Grundstück zu den gleichen Bedingungen oder einem höheren 
Preis weiterverkauft, also gleich handelt wie der Weiterverkäufer 
beim Kettenhandel. In jedem einzelnen Fall ist gestützt auf die Ge- 
samtheit der Vereinbarungen zwischen Veräusserer und Berechtig- 
tem zu entscheiden, ob die vorgenannten Tatbestände – ein- 
schliesslich die sogenannten Kettengeschäfte – wirtschaftliche 
Veräusserungen sind. Der Erwerber muss in jedem Fall eine ei- 
gentümerähnliche Stellung erhalten. Dies setzt voraus, dass der 
Veräusserer seine Rechte nach den objektiven Umständen erkenn- 
bar aufgeben will und der Erwerber z. B. berechtigt wird, das 
Grundstück selbständig und auf eigene Rechnung zu verkaufen. Es 
gibt durchaus Fälle, wo zwar der Eigentümer einem anderen Vor- 
rechte (z. B. in der Form von Vorkaufs- oder Kaufsrechten) ein- 
räumt, ohne sich seiner wesentlichen Herrschaftsrechte zu bege- 
ben. Dann bleibt es bei der zivilrechtlichen Betrachtungsweise 
(vgl. zum Ganzen wiederum VGE 612/93).
A 08 79 Urteil vom 24. Februar 2009

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öf- 
fentlich-rechtlichen Angelegenheiten wurde am 2. Februar 2010 ab- 
gewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (2C_278/2009).

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