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**Case Identifier:** cc9cf720-f37a-54d4-b1d1-e39c0b97443b
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-28
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 28.05.2020 100 2019 120
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2019-120_2020-05-28.pdf

## Full Text

100.2019.120U
STE/TST/ROS

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 28. Mai 2020

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiber Tschumi

A.________
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdeführer 

gegen

Einwohnergemeinde Aeschi b. Spiez
Baubewilligungsbehörde, Scheidgasse 2, Postfach 115, 
3703 Aeschi b. Spiez
Beschwerdegegnerin 

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baupolizei; Baubewilligung für den Ausbau einer Scheune zu 
Wohnzwecken; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Entscheid 
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 4. März 
2019; RA Nr. 110/2019/3)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2020, Nr. 100.2019.120U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

A.________ ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone und im Streu-
siedlungsgebiet gelegenen Grundstücks Aeschi b. Spiez Gbbl. 
Nr. 1________, das mit einem Wohnhaus, einem Holzschopf und einer 
Scheune für Klein- und Federvieh überbaut ist. Am 25. August 2017 reichte 
er bei der Einwohnergemeinde (EG) Aeschi b. Spiez ein Baugesuch für den 
Umbau der Scheune ein. Darin umschrieb er das Bauvorhaben wie folgt: 
«Die bestehende Küche vom Erdgeschoss nach Obergeschoss verlegen. 
Neue Küchengeräte installieren. Das bestehende WC vom Erdgeschoss 
nach Obergeschoss verlegen. Einbau einer Dusche im Obergeschoss.» 
Am 21. November 2017 besichtigte die Bauverwaltung der EG 
Aeschi b. Spiez das Baugrundstück. Dabei stellte sie fest, dass 
A.________ bereits mit dem Einbau einer Wohnung begonnen hatte, und 
verfügte mündlich die Baueinstellung. Am 9. Februar 2018 bestätigte sie 
diese schriftlich und erliess gleichzeitig ein Benützungsverbot für die 
fertiggestellten und unbewilligten Räume. Am 9. August 2018 verweigerte 
das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) dem 
Bauvorhaben die Ausnahmebewilligung für das Bauen ausserhalb der 
Bauzone. Gestützt darauf verfügte die EG Aeschi b. Spiez am 
16. November 2018 den Bauabschlag und ordnete gleichzeitig die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.

B.

Gegen diese Verfügung erhob A.________ am 21. Dezember 2018 Be-
schwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
(BVE; heute: Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern [BVD]). Mit 
Entscheid vom 4. März 2019 wies diese die Beschwerde ab und bestätigte 
den Entscheid der EG Aeschi b. Spiez vom 16. November 2018 und die 
Verfügung des AGR vom 9. August 2018. Weiter setzte sie die Frist zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands neu auf den 30. Juni 2019 
an.

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C.

Am 3. April 2019 hat A.________ beim Verwaltungsgericht Beschwerde er-
hoben mit den folgenden Rechtsbegehren:

«1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 
4. März 2019 im Verfahren RA Nr.110/2019/3 sei aufzuheben.

2. Es sei dem Baugesuch ohne Einschränkung in Bezug auf die Art 
der Wohnnutzung (Erst- oder Zweitwohnung) zu entsprechen bzw. 
es seien die gemäss Baugesuch ausgeführten und geplanten Bau-
arbeiten gestützt auf die bereits 1983 erfolgte Zweckänderung zu-
mindest zu tolerieren.

Eventuell zu Ziffer 2 sei dem Baugesuch gestützt auf Art. 39 Abs. 1 
lit. a RPV für eine ganzjährige Wohnnutzung zu entsprechen, unter 
Anmerkung dieser Tatsache im Grundbuch.

Subeventuell zu Ziffer 2 sei dem Baugesuch gestützt auf Art. 39 
Abs. 1 lit. b RPV für eine touristisch bewirtschaftete Ferienwohnung 
zu entsprechen, unter Anmerkung dieser Tatsache im Grundbuch.

Subsubeventuell zu Ziffer 2 seien die nichtlandwirtschaftliche Wohn-
nutzung in den vorbestehenden, auf den ursprünglichen Plänen als 
‹Futterküche›, ‹WC›, ‹Hühner› sowie ‹Futter u. Eiablage› be-
zeichneten Räumen zu bewilligen und die rückbaupflichtigen 
Änderungen genau zu bezeichnen.

- unter Kosten- und Entschädigungsfolge-»

Die EG Aeschi b. Spiez hat am 30. April 2019 auf eine Beschwerdeantwort 
verzichtet und auf ihre Stellungnahme vom 30. Januar 2019 verwiesen. Die 
BVE beantragt mit Vernehmlassung vom 11. April 2019, die Beschwerde 
sei abzuweisen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Der Beschwerdeführer hat am vor-
instanzlichen Verfahren teilgenommen, ist als Baugesuchsteller durch den 

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angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die 
Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 i.V.m. Art. 32 
VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Der Beschwerdeführer hat das Baugrundstück am 28. Mai 2013 im 
Rahmen einer Erbteilung zu Alleineigentum erworben (Beilage Nr. 6 zur 
Beschwerde vor der Vorinstanz vom 21.12.2018, Vorakten BVE). Die Bau-
bewilligung für das Erstellen der Scheune auf dem Grundstück wurde der 
früheren Eigentümerin und Rechtsvorgängerin des Beschwerdeführers am 
8. März 1984 erteilt, nachdem diese auf den ursprünglich geplanten Einbau 
eines sog. «Hirtgemachs» im Obergeschoss verzichtet hatte. Gemäss den 
bewilligten Plänen sollte im Erdgeschoss ein Stall- und Kellerraum ent-
stehen. Im Obergeschoss waren zwei Räume geplant, einer für die Futter- 
und Eiablage und eine Heudiele («Dihli»). Die Gemeinde erteilte die Bau-
bewilligung u.a. mit der Auflage, dass der als Futter- und Eiablageraum be-
zeichnete Teil der Scheune weder zu Wohnzwecken um- oder ausgebaut 
noch benutzt werden dürfe (unpag. Bauakten Nr. 25/83 mit Bauplänen, 
act. 3D). Später stellte sie fest, dass die unterdessen ausgeführten Bau-
arbeiten in zahlreichen Punkten nicht den bewilligten Plänen entsprachen, 
und verfügte am 26. Juni 1984 die Baueinstellung. Am 26. Juli 1984 hiess 
die Gemeinde das nachträgliche Baugesuch gut u.a. für das Erstellen einer 
Futterküche sowie den Einbau eines WCs im Erdgeschoss (an Stelle des 
vormals bewilligten Kellers) und den Einbau eines Hühnerstalls im Ober-
geschoss (als Teil der bisherigen Diele). In den Auflagen zur Bewilligung 
hielt sie wiederum fest, dass eine Zweckentfremdung in nichtlandwirtschaft-
liche Nutzung verboten sei (unpag. Bauakten Nr. 38/84, act. 3C). Am 
18. September 1987 reichte die frühere Eigentümerin der Bauparzelle er-
neut ein Baugesuch ein, namentlich für das Umnutzen des Futter- und 
Eiablageraums in ein «Hirtgemach». Das damalige Raumplanungsamt des 

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Kantons Bern (heute: AGR) befand am 18. Dezember 1987, ein Wohnteil in 
der Scheune sei weder landwirtschaftlich begründbar noch für die Freizeit-
landwirtschaft erforderlich, und verweigerte dem Vorhaben die notwendige 
Ausnahmebewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzone. Gestützt 
darauf verfügte die Gemeinde am 4. Januar 1988 den Bauabschlag und 
hielt erneut fest, die Scheune dürfe nicht zu Wohnzwecken verändert bzw. 
benutzt werden. Die dagegen erhobene Beschwerde wies die Baudirektion 
des Kantons Bern (heute: BVD) mit Entscheid vom 6. März 1989 ab 
(unpag. Bauakten Nr. 50/87, act. 3E). Knapp zweieinhalb Jahre später am 
5. August 1991 reichte die Rechtsvorgängerin des Beschwerdeführers ein 
weiteres Baugesuch ein für den Einbau eines Heubühnentors und einer 
Freitreppe. Am in der Folge durchgeführten Augenschein stellte die Ge-
meinde fest, dass in der Zwischenzeit das «Hirtgemach» im ehemaligen 
Futter- und Eiablageraum eingebaut worden war (Protokollauszug der Bau-
kommissionssitzung vom 17.9.1991, unpag. Bauakten Nr. 53/91, act. 3F). 
Sie entschied, den Zustand (Einbau eines Lavabos) zwar zu dulden, die 
Wohnnutzung aber nach wie vor zu verbieten (Protokollauszug der Bau-
kommissionssitzung vom 22.10.1991, unpag. Bauakten Nr. 53/91, act. 3F). 
Am 22. November 1991 erteilte sie die nachgesuchte Baubewilligung für 
das Heubühnentor und die Freitreppe, verbot aber erneut eine allfällige 
Nutzungsänderung; namentlich die Futterküche und der Eiablageraum 
dürften nach wie vor nicht zu Wohnzwecken benutzt werden (unpag. Bau-
akten Nr. 53/91, act. 3F). Am 20. August 1997 reichte die damalige Eigen-
tümerin der Bauparzelle bei der EG Aeschi b. Spiez schliesslich eine Vor-
anfrage ein für die Umnutzung der Scheune zu Wohnzwecken und teilte 
mit, sie halte keine Tiere mehr und bewirtschafte das Land seit einiger Zeit 
nicht mehr selber. Das Regierungsstatthalteramt (RSA) Frutigen (heute: 
Frutigen-Niedersimmental) beschied ihr am 10. Oktober 1997, dass dem 
Vorhaben keine Ausnahmebewilligung für das Bauen ausserhalb der Bau-
zone in Aussicht gestellt werden könne und dass sie in einem allfälligen 
Baubewilligungsverfahren mit einem Bauabschlag rechnen müsse (unpag. 
Bauakten Nr. 57/97, act. 3H).

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3.

Anders als die Vorinstanzen ist der Beschwerdeführer der Ansicht, der be-
gonnene Umbau der Scheune sei bewilligungsfähig. Er verlangt, es sei ihm 
eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a des Bundesgesetzes vom 22. Ju-
ni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) zu 
erteilen, da eine reine Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen bzw. 
eine blosse «Nutzungsverlegung» zur Diskussion stehe (E. 4 hiernach). 
Eventuell sei das Bauvorhaben gestützt auf Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 
Abs. 1 Bst. a der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; 
SR 700.1) als ganzjährig genutzte Wohnung oder gestützt auf Art. 24 RPG 
i.V.m. Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV als Ferienwohnung bzw. Bed & Breakfast-
Unterkunft zu bewilligen (hinten E. 5). Ausserdem könne ein Rückbau nicht 
mehr verlangt werden bzw. sei die Wohnnutzung zumindest zu tolerieren, 
weil der Wiederherstellungsanspruch der Behörden verwirkt, der Be-
schwerdeführer im Vertrauen auf die Rechtmässigkeit seines Tuns zu 
schützen und ein Rückbau unverhältnismässig sei (hinten E. 6).

4.

4.1 Laut Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Bewilligung für eine Zweck-
änderung von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die keine 
baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert, zu er-
teilen, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung 
und Umwelt entstehen (Bst. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass 
unzulässig ist (Bst. b). Der Begriff der baulichen Massnahmen im Sinn 
dieser Bestimmung ist weit auszulegen. Es sind darunter alle Arbeiten an 
der Baute zu verstehen, die im Hinblick auf die neue Nutzung ausgeführt 
werden und damit der Bewilligungspflicht gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG 
unterstehen (BGer 1C_131/2018 vom 27.8.2018 E. 3.1, 1C_283/2017 vom 
23.8.2017 E. 3.2). Dazu zählen Neubauten, Wiederaufbauten, Ersatz-
bauten, Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanierungen, die 
über das übliche Mass einer Renovation hinausgehen. Der Bewilligungs-
pflicht unterstehen auch reine Umnutzungen, wenn diese im Allgemeinen, 
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, mit so wichtigen räumlichen 

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Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der 
Nachbarschaft an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 119 Ib 222 
E. 3a; BGer 1C_131/2018 vom 27.8.2018 E. 3.2, 1C_127/2008 vom 
4.12.2008 E. 2.2). Wird eine Zweckänderung von baubewilligungsfreien 
Unterhalts- und Renovationsarbeiten begleitet, steht dies der Anwendung 
von Art. 24a RPG nicht entgegen, wobei auch hier vorausgesetzt ist, dass 
keine neuen, auch nicht geringfügige Auswirkungen auf die Umwelt ent-
stehen. Was aber über eine blosse Renovation hinausgeht, stellt eine be-
willigungspflichtige Massnahme dar und schliesst eine erleichterte Aus-
nahmebewilligung nach Art. 24a RPG aus. Renovationsarbeiten dürfen 
nicht so umfangreich sein, dass im Ergebnis etwas Neues entsteht; denn 
dann wird das Vorhaben grundsätzlich baubewilligungspflichtig 
(BGer 1C_131/2018 vom 27.8.2018 E. 3.3, 1C_351/2011 vom 7.3.2012 
E. 5.3; Rudolf Muggli, in Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der 
Bauzone, 2017, Art. 24a, N. 9 ff; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum berni-
schen BauG, Band I/II, 4. Aufl. 2013/2017, Art. 81 N. 28).

4.2 Gemäss Baugesuch beabsichtigt der Beschwerdeführer, im Ober-
geschoss der Scheune eine zum Wohnraum offene Küche mit einem Koch-
feld, einem Spülbecken und diversen Arbeitsflächen einzubauen. Weiter 
soll ein Badezimmer entstehen mit einer Dusche, einem WC und einem 
Lavabo. Ebenso vorgesehen ist die Schaffung eines Dachgeschosses 
durch Einbau eines Zwischenbodens mit Treppenaufgang. Geplant sind 
ausserdem eine Wärmedämmung sowie das inwändige Verglasen der 
Gimwand (vgl. die als ungültig gestempelten Pläne vom 23.10.2017, Bei-
lagen zu unpag. Vorakten Gemeinde, act. 3J; Beilage Nr. 13 zur Be-
schwerde vor der Vorinstanz, act. 3A). Dieses Bauvorhaben geht eindeutig 
über das übliche Mass einer Renovation oder Reparatur hinaus: Im Ober-
geschoss soll eine völlig neue Raumstruktur entstehen und eine bisher 
nicht bewilligte Wohnnutzung ermöglicht werden. Ein solcher Umbau ist 
klar baubewilligungspflichtig. Die beabsichtige Wohnnutzung führt zudem 
zu neuen, nicht unerheblichen Auswirkungen auf den Raum. Dass die vor-
bestehenden Installationen entfernt werden sollen (Futterküche und WC im 
Erdgeschoss, Lavabo im Obergeschoss), ändert daran nichts. Weg-
gefallene landwirtschaftliche Auswirkungen dürfen nicht mit neuen 
nichtlandwirtschaftlichen Auswirkungen «verrechnet» werden 

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(BGer 1C_127/2008 vom 4.12.2008 E. 2.5; BVR 2009 S. 503 E. 3.3.1; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 81 N. 28). Soweit der Beschwerdeführer geltend 
macht, es handle sich bloss um eine «Verlegung der Wohnnutzung inner-
halb des bestehenden Gebäudevolumens» (Beschwerde S. 18), kann ihm 
nicht zugestimmt werden. Denn eine Wohnnutzung in der Scheune wurde 
nie bewilligt (vgl. vorne E. 2). Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass sich 
die Scheune zwar im Bereich der öffentlichen Kanalisation befindet, aber 
nicht an diese angeschlossen ist (vgl. Baugesuch, Formular 3.0 «Ent-
wässerung von Grundstücken»; unpag. Vorakten Gemeinde, act. 3J). Da-
mit stehen einer Wohnnutzung auch die gewässerschutzrechtlichen Vor-
schriften entgegen (Art. 11 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 
1991 über den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; 
SR 814.20]). 

4.3 Nach dem Gesagten kann weder für die ohne Bewilligung aus-
geführten Bauarbeiten noch für die beabsichtigte landwirtschaftsfremde 
Wohnnutzung eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG erteilt werden 
(angefochtener Entscheid E. 2c). Bei diesem Ergebnis ist nicht ersichtlich, 
weshalb die Vorinstanz dem Beschwerdeführer – wie dieser meint (Be-
schwerde S. 11) – Gelegenheit für eine Projektänderung hätte einräumen 
müssen. 

5.

5.1 Gemäss Art. 39 Abs. 1 RPV können die Kantone in Gebieten mit 
traditioneller Streubauweise, die im kantonalen Richtplan räumlich fest-
gelegt sind und in denen die Dauerbesiedlung im Hinblick auf die anzu-
strebende räumliche Entwicklung gestärkt werden soll, folgende Um-
nutzungen als standortgebunden (Art. 24 Bst. a RPG) bewilligen: die 
Änderung der Nutzung bestehender Bauten, die Wohnungen enthalten, zu 
landwirtschaftsfremden Wohnzwecken, wenn sie nach der Änderung ganz-
jährig bewohnt werden (Bst. a); die Änderung der Nutzung bestehender 
Bauten oder Gebäudekomplexe, die Wohnungen enthalten, zu Zwecken 
des örtlichen Kleingewerbes (beispielsweise Käsereien, holzverarbeitende 
Betriebe, mechanische Werkstätten, Schlossereien, Detailhandelsläden, 

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Wirtshäuser); der Gewerbeteil darf in der Regel nicht mehr als die Hälfte 
der Baute oder des Gebäudekomplexes beanspruchen (Bst. b). Eine ent-
sprechende Bewilligung setzt voraus, dass die äussere Erscheinung und 
die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben (Art. 39 
Abs. 3 RPV). Ausserdem dürfen der Bewilligung namentlich keine über-
wiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 43a Bst. e RPV). Das Bundes-
gericht hat in seiner Rechtsprechung auf die in der Lehre geäusserten 
Zweifel an der Gesetzeskonformität von Art. 39 RPV hingewiesen und fest-
gehalten, dass die Bestimmung als Ausführungsnorm eine «sehr weit-
gehende Interpretation» von Art. 24 Bst. a RPG darstellt (BGE 137 II 338 
E. 2.6; vgl. Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d RPG, 
System der neuen Regelung, in ZBl 2001 S. 291 ff., 294, 305, und Wald-
mann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 24 N. 27).

5.2 Die Vorinstanz hat erwogen, die Scheune des Beschwerdeführers 
befinde sich zwar innerhalb eines im kantonalen Richtplan bezeichneten 
Streusiedlungsgebiets, womit Art. 39 Abs. 1 Bst. a und b RPV grundsätzlich 
zur Anwendung gelangten. Die Umnutzung zu landwirtschaftsfremden 
Wohnzwecken könne jedoch nach keinem dieser beiden Tatbestände be-
willigt werden. Eine Bewilligung gemäss Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV falle 
ausser Betracht, weil nach dessen klarem Wortlaut die angestrebte Zweck-
änderung nur dann zulässig sei, wenn die bestehende Baute selber bereits 
rechtmässig bewilligte Wohnungen enthalte. Es sei unbestritten, dass dies 
bei der Scheune nicht der Fall sei. Dagegen reiche es nicht aus, dass im 
benachbarten, ebenfalls auf dem Baugrundstück liegenden Hauptgebäude 
Wohnraum vorhanden sei (angefochtener Entscheid E. 3c). Auch eine Be-
willigung nach Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV sei nicht möglich, weil das ge-
plante touristische Vermieten nicht als typisch für eine ländliche, landwirt-
schaftlich geprägte Region bezeichnet werden könne und daher nicht unter 
den Begriff des örtlichen Kleingewerbes im Sinn der Bestimmung falle. Viel-
mehr kämen solche Ferienwohnungen genauso in städtischen Gebieten 
vor. Folglich fehle der verlangte eindeutige Bezug zur ländlichen und land-
wirtschaftlich geprägten Region. Wie das AGR zu Recht ausführe, setze 
die Bewilligung eines örtlichen Gewerbes zudem voraus, dass dieses der 
ortsansässigen Bevölkerung diene. Für eine touristisch bewirtschaftete 
Ferienwohnung treffe das nicht zu und diese sei insofern nicht vergleichbar 

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mit dem in Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV bespielhaft aufgeführten Wirtshaus. 
Hinzu komme, dass die Voraussetzungen einer touristisch bewirtschafteten 
Wohnung gemäss Art. 7 Abs. 1 Bst. b und Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 
20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; 
SR 702) ohnehin nicht erfüllt wären, da es sich weder um eine Einlieger-
wohnung noch um einen strukturierten Beherbergungsbetrieb handle. Ein 
solcher müsse hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen um-
fassen und ein hotelähnliches Betriebskonzept aufweisen, was hier beides 
nicht der Fall sei (angefochtener Entscheid E. 4c).

5.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, der Wortlaut von Art. 39 
Abs. 1 Bst. a RPV sei entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht oder 
höchstens scheinbar klar. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Umnutzung von 
Ökonomiebauten zu Wohnzwecken könne es keinen Unterschied machen, 
ob das betreffende Gebäude direkt an ein vorbestehendes Wohnhaus an-
gebaut sei oder von diesem etwa durch einen Hausplatz getrennt werde. 
Es handle sich hierbei um ein untaugliches Abgrenzungskriterium. Ent-
scheidend sei vielmehr, ob die Ökonomiebaute trotz Umnutzung in ihrer 
äusseren Erscheinung und baulichen Grundstruktur erhalten bleibe und ob 
die bestehende Erschliessung die Nutzungserweiterung erlaube. Es müsse 
daher ausreichen, wenn sich der fragliche Raum in unmittelbarer Nähe zu 
einem Gebäude befinde, das bereits Wohnraum enthalte, und mit diesem 
eine visuelle und funktionelle Einheit bilde. Ein anderes Verständnis der 
Norm würde zu unsachgerechten Unterscheidungen führen. Ausserdem sei 
es vorab eine Frage der Geographie, des Klimas und des Produktions-
programms, ob grössere zusammenhängende Gebäude oder Einheiten 
aus kleineren, visuell und funktionell zusammenhängenden Volumen er-
stellt worden seien. Im Emmental seien zum Beispiel herkömmlicherweise 
grosse Bauernhäuser vorherrschend, während in den gebirgigen Regionen 
des Oberlands eher kleinere und dafür mehrere, zu einer Einheit zu-
sammengefasste Bauten typisch seien. Da es sich bei der lokaltypischen 
Besiedlungsform gerade um einen der raumplanerisch bedeutsamen 
Aspekte handle, auf dessen Erhaltung Art. 39 RPV abziele, wäre es 
geradezu widersinnig, ihn bei der Beurteilung von Umnutzungsvorhaben 
ausser Acht zu lassen und Regionen mit traditionell grossen Bauvolumen 

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gegenüber denjenigen mit traditionell kleinen bzw. gestückelten Volumen 
pauschal besserzustellen (Beschwerde S. 12 ff.).

5.4 Nach eindeutigem Normtext ist Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV nur auf 
bestehende Bauten anwendbar, die Wohnungen enthalten, nicht aber auf 
solche, die sich nur in der Nähe von Wohnbauten befinden. Von diesem 
Verständnis geht auch das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) aus: 
Mit der Ausnahmeregelung von Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV wollte der Ver-
ordnungsgeber (bloss) das «Hineinwachsen der Wohnnutzung in den Öko-
nomieteil» zulassen (ARE, Erläuterungen zur RPV, 2000/2001, S. 39, ein-
sehbar unter: <www.are.admin.ch>, Rubriken «Raumplanungsrecht/Publi-
kationen»); das Ausweiten der Wohnnutzung auf freistehende Ökonomie-
bauten wird hingegen nicht erwähnt. Vom klaren Wortlaut einer Be-
stimmung kann nur abgewichen werden, wenn triftige Gründe für die An-
nahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt 
(BVR 2018 S. 341 E. 3.5.2, BVR 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 S. 183 E. 4.3.1, 
je mit Hinweisen). Anders als der Beschwerdeführer meint, liegen hier 
keine solchen Gründe vor. Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV soll im Unterschied 
zum hier interessierenden Bst. a nicht nur auf bestehende Wohnbauten, 
sondern ausdrücklich auch auf «Gebäudekomplexe, die Wohnungen ent-
halten» Anwendung finden. Dass der Verordnungsgeber für beide Be-
stimmungen desselben Absatzes einen identischen Anwendungsbereich 
vorsah, versehentlich aber unterschiedliche Formulierungen wählte, kann 
ausgeschlossen werden. Für eine solche Annahme bestehen auch sonst 
keine triftigen Gründe: Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist 
nicht ersichtlich, dass die wortgetreue Auslegung von Art. 39 Abs. 1 Bst. a 
RPV zu unsachgemässen Unterscheidungen führen soll. Im Umstand, dass 
in den verschiedenen Regionen unterschiedliche traditionelle Baustile vor-
herrschen mögen, ist kein Grund zu erblicken, der es rechtfertigen würde, 
sich über den klaren Wortlaut der Bestimmung hinwegzusetzen. Vielmehr 
hat die Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass – würde der Auffassung 
des Beschwerdeführers gefolgt – die Gefahr einer übermässigen, nicht ge-
wollten Ausdehnung der landwirtschaftsfremden Dauerbesiedlung ausser-
halb der Bauzonen bestünde (angefochtener Entscheid E. 3c a.E.).

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5.5 Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, es sei nicht ersichtlich, 
dass örtliches Kleingewerbe im Sinn von Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV seiner 
Ausgestaltung nach typisch für eine ländliche, landwirtschaftliche Region 
sein müsse und «urbane Tätigkeiten» deshalb ausscheiden würden. Min-
destens vier der sechs im Verordnungstext ausdrücklich erwähnten 
Sparten, nämlich mechanische Werkstätten, Schlossereien, Detailhandels-
läden und Wirtshäuser, kämen in städtischen Gegenden genauso vor wie 
im ländlichen Raum. Bestritten werde ausserdem, dass beim Erlass von 
Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV das Erbringen von Dienstleistungen für die orts-
ansässige Bevölkerung im Vordergrund gestanden habe. Es sei vielmehr 
darum gegangen, nahe gelegene Verdienstmöglichkeiten zu schaffen. Im 
Übrigen treffe nicht zu, dass es sich beim Tourismus in der Region um 
einen Fremdkörper handle. Aeschi liege nicht nur am Fuss des Hausbergs 
Niesen und im Einzugsgebiet des Thunersee-Tourismus, sondern verfüge 
auch über vielfältige Wintersportmöglichkeiten und attraktive Wander-, 
Velo- und Bikerouten. Schliesslich sei erstmals im angefochtenen Ent-
scheid verlangt worden, dass ein hotelähnliches Betriebskonzept vorgelegt 
werden müsse. Es könne offenbleiben, ob ein solches effektiv Be-
willigungsvoraussetzung sei. Der guten Ordnung halber werde es der Be-
schwerde aber beigelegt (vgl. Beschwerdebeilage 2). Somit sei nach-
gewiesen, dass die Voraussetzungen einer Ausnahme nach Art. 24 RPG 
i.V.m. Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV gegeben seien (Beschwerde S. 14 f.).

5.6 Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers verstösst die Vor-
instanz nicht gegen Recht, wenn sie unter der Wendung «örtliches Klein-
gewerbe» nur solche Gewerbebetriebe versteht, die einen hinreichenden 
regionalen Bezug aufweisen und im Wesentlichen der vor Ort ansässigen 
Bevölkerung dienen (so etwa auch Bandli/Bühlmann/Nicati/Tschannen, Zur 
neuen Raumplanungsverordnung des Bundes, in BR 1990 S. 20 ff., 25), 
zumal solche Betriebe einen Beitrag zur Stärkung der Dauerbesiedlung in 
Streusiedlungsgebieten leisten. Weiter ist nicht ersichtlich und wird vom 
Beschwerdeführer auch nicht dargelegt, welche andere Bedeutung dem 
einschränkenden Begriff «örtlich» im hier interessierenden Zusammenhang 
beizumessen wäre. Angesichts der vom Bundesgericht ausdrücklich ge-
äusserten Bedenken an der Gesetzeskonformität der Ausnahme-
bestimmung (vorne E. 5.1) verbietet sich im Übrigen eine grosszügige Aus-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2020, Nr. 100.2019.120U, 
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legung. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den vom 
Beschwerdeführer geplanten Beherbergungsbetrieb nicht als örtliches 
Kleingewerbe im Sinn von Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV eingestuft hat, zumal 
dieser unbestrittenermassen auf auswärtige Gäste ausgerichtet sein soll. 
Ob ein Betrieb, der (auch) für städtische Gebiete typisch ist, generell kein 
örtliches Kleingewerbe sein kann, muss bei diesem Ergebnis nicht geklärt 
werden. Ebenso kann offenbleiben, ob der geplante Beherbergungsbetrieb 
mit der Gesetzgebung über die Zweitwohnungen vereinbar wäre.

5.7 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Vorinstanz 
einen Bewilligungsanspruch für das vorgelegte Bauvorhaben auch unter 
dem Titel von Art. 39 Abs. 1 Bst. a und b RPG zu Recht verneint hat. Da 
sich aus den weiteren Ausnahmetatbeständen gemäss Art. 24 ff. RPG für 
das Bauen ausserhalb der Bauzonen unbestrittenermassen ebenfalls kein 
Bewilligungsanspruch ergibt, hat die Vorinstanz die Baubewilligung zu 
Recht verweigert.

6.

6.1 Im Fall des Bauabschlags entscheidet die Baubewilligungsbehörde 
zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederher-
zustellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). Eine Wiederherstellungs-
verfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und 
darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen, was von Amtes wegen zu 
prüfen ist (Art. 5 Abs. 2 und 3 und Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundes-
verfassung [SR 101]; Art. 47 Abs. 6 des Dekrets vom 22. März 1994 über 
das Baubewilligungsverfahren [BSG 725.1]; BVR 2013 S. 85 E. 5.1; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9 mit weiteren Hinweisen). Sie kann unter-
bleiben, wenn die Bauherrschaft gutgläubig war und nicht gewichtige 
öffentliche oder private (nachbarliche) Interessen sie gebieten (BVR 2003 
S. 97 E. 3b; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a). Nach der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der Behörden auf 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechts-
sicherheit grundsätzlich 30 Jahre nach dem Bauabschluss (BGE 136 II 359 
E. 8 ff. mit Hinweisen). Kürzere Verwirkungsfristen können sich aus 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2020, Nr. 100.2019.120U, 
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Gründen des Vertrauensschutzes ergeben (BGE 136 II 359 E. 7 ff., 
132 II 21 E. 6.3).

6.2 Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands hat die Ge-
meinde in ihrer Verfügung vom 16. November 2018 Folgendes angeordnet 
(unpag. Vorakten Gemeinde, act. 3J): 

«Sie werden aufgefordert, alle ausgeführten Arbeiten am begonnenen 
Wohnungseinbau in Ihrer Scheune auf Parzelle Nr. 1________ bis 
zum 1. März 2019 rückgängig zu machen, das heisst 

- die neu eingebauten Wände und die Isolation vollständig zu ent-
fernen; 

- die zusätzlichen sanitären und elektrischen Installationen vollständig 
zu entfernen; 

- die neue Decke mit Isolation und die Deckenisolation vollständig zu 
entfernen; 

- die neuen Fenster sowie die Aussenwandverkleidungen vollständig 
zu entfernen; 

- sämtliche, auch die hier nicht aufgeführten, unbewilligten Bau-
arbeiten rückgängig zu machen; 

- das ehemals schon bestehende ‹Zimmer› im OG über dem Einstell-
raum EG muss nicht zurückgebaut werden. Dieses ‹Zimmer› darf je-
doch nicht zum dauernden Wohnen, auch nicht als Ferienwohnung 
genutzt werden. 

In den unter Punkt 5.1 erwähnten, als ungültig gestempelten Projekt-
plänen sind die entsprechenden Konstruktionsteile ergänzend ge-
strichelt und gelb eingezeichnet.»

6.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, es sei unklar, welche Bau-
arbeiten genau rückgängig zu machen seien, insbesondere was unter der 
Formulierung «sämtliche, auch hier nicht aufgeführten, unbewilligten Bau-
arbeiten» zu verstehen sei. Die Vorinstanz sei vermutlich irrtümlicherweise 
davon ausgegangen, dass sich die Wiederherstellungsanordnung auf Bau-
arbeiten beschränke, die der Beschwerdeführer selber vorgenommen habe 
(Beschwerde S. 3, 16). – Wie sich aus dem Wortlaut der zitierten Wieder-
herstellungsanordnungen ergibt, hat die Gemeinde verlangt, dass «alle 
ausgeführten Arbeiten am begonnenen Wohnungseinbau […] rückgängig 
zu machen» sind. Darunter zu verstehen seien «sämtliche, auch die hier 
nicht aufgeführten, unbewilligten Bauarbeiten». Von der Wiederherstellung 
ausdrücklich ausgenommen hat die Gemeinde einzig «das ehemals schon 
bestehende ‹Zimmer› im OG über dem Einstellraum EG», also der bereits 
mehrfach erwähnte ehemalige Futter- und Eiablageraum (vorne E. 2). 

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Folglich geht der Beschwerdeführer zu Recht davon aus, dass die Wieder-
herstellungsanordnung grundsätzlich nicht auf die Bauarbeiten beschränkt 
ist, die er selber ausgeführt hat, kann er doch auch für diejenigen un-
bewilligten baulichen Veränderungen belangt werden, die seine Rechts-
vorgängerin vorgenommen hat (BGer 1C_292/2017 vom 15.9.2017 E. 3.1, 
1P.519/2004 vom 4.3.2005 E. 4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 12). Dies 
scheint die Vorinstanz in der Tat übersehen zu haben (vgl. angefochtener 
Entscheid E. 5c a.E.). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 
kann jedoch nicht gesagt werden, die Wiederherstellungsanordnung sei 
unklar: Nach dem Gesagten muss das Ziel der Wiederherstellungs-
massnahmen sein, den Zustand so wiederherzustellen, wie er gemäss den 
Bauentscheiden vom 8. März und 26. Juli 1984 sowie vom 22. November 
1991 bewilligt wurde, wobei der ehemalige Futter- und Eiablageraum mit 
Lavabo in seinem derzeitigen Zustand belassen werden kann, aber (weiter-
hin) nicht bewohnt werden darf (vgl. vorne E. 2).

6.4 Anders als der Beschwerdeführer geltend macht (Beschwerde 
S. 16), bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass «die bauliche Infra-
struktur, welche auch zu Wohnzwecken genutzt werden kann», im Wesent-
lichen bereits im Jahr 1983 oder spätestens 1984 erstellt worden ist. Die 
Gemeinde stellte bei ihrem Augenschein im Jahr 1991 lediglich fest, dass 
die Rechtsvorgängerin abweichend von den bewilligten Plänen im ehe-
maligen Futter- und Eiablageraum das «Hirtgemach» eingebaut hatte. Es 
ist davon auszugehen, dass sie weitere Abweichungen vom bewilligten Zu-
stand im Hinblick auf eine Wohnnutzung – wenn solche denn vorgelegen 
hätten – auch beanstandet hätte, zumal sie die Nutzung der Scheune als 
Wohnung in der Baubewilligung vom 22. November 1991 (erneut) aus-
drücklich verbot (vorne E. 2). Überdies hat die Rechtsvorgängerin des Be-
schwerdeführers in ihrer Voranfrage vom 28. August 1997 für die Um-
nutzung zu Wohnzwecken angegeben, dass sich im EG der Scheune 
Stallungen, eine Futterküche und ein WC befänden und im OG ein Heu-
raum, ein Hühnerstall sowie ein Zimmer für den Hirten (unpag. Bauakten 
Nr. 57/97, act. 3H). Auch diese Angaben der ehemaligen Eigentümerin 
lassen darauf schliessen, dass die unbewilligten baulichen Veränderungen 
im Hinblick auf eine Wohnnutzung vor weniger als 30 Jahren vor-
genommen worden sind (abgesehen vom sog. «Hirtgemach»). Unter 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2020, Nr. 100.2019.120U, 
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diesen Umständen steht die Verwirkung den angeordneten Wieder-
herstellungsmassnahmen nicht entgegen, zumal der Beschwerdeführer für 
seine gegenteilige Behauptung keine Beweise vorlegt, sondern nur pau-
schal auf die Akten verweist (Beschwerde S. 9), aus denen solches nach 
dem Gesagten gerade nicht hervorgeht. Namentlich kann auch die zonen-
konforme Nutzung bzw. «die Rückkehr zur landwirtschaftlichen Zweck-
bestimmung» verlangt werden, wurde eine Ausnahmebewilligung für eine 
zonenfremde nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung doch nie erteilt und ist 
auch nicht erhältlich. Eine Klärung der Verhältnisse bei einem Augenschein 
mit anschliessender Instruktionsverhandlung ist bei dieser Ausgangslage 
nicht erforderlich. Der entsprechende Antrag des Beschwerdeführers (Be-
schwerde S. 2 f, 11) wird daher abgewiesen.

6.5 Der Beschwerdeführer beruft sich ferner auf den Vertrauensschutz: 
Er sei davon ausgegangen, die durch seine Rechtsvorgängerin jahrelang 
praktizierte und tolerierte Nutzung als Ferienwohnung sei zulässig. Es habe 
von ihm nicht verlangt werden können, dass er die historischen Bauakten 
konsultiere. Vielmehr wäre es Sache der zuständigen Baubewilligungs- 
bzw. Baupolizeibehörde gewesen, den guten Glauben allfälliger Rechts-
nachfolgerinnen oder Rechtsnachfolger durch Anmerkung des Zweck-
entfremdungsverbots im Grundbuch zu zerstören. Weil dies nicht ge-
schehen sei, habe er gutgläubig gehandelt (Beschwerde S. 17 f.). – Nach 
ständiger Rechtsprechung kann sich auf Vertrauensschutz nur berufen, wer 
unter Anwendung der zumutbaren Sorgfalt annehmen durfte, die Bau-
ausführung bzw. ausgeübte Nutzung sei rechtmässig und stehe mit der 
Baubewilligung in Einklang (BGE 136 II 359 E. 7.1; BGer 1C_171/2017 
vom 3.10.2017 E. 4.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/a). Die Bauherr-
schaft muss sich aber nicht nur ihr eigenes Wissen(müssen), sondern auch 
dasjenige ihrer Rechtsvorgängerin oder ihres Rechtsvorgängers anrechnen 
lassen (BVR 2013 S. 85 E. 6.3; VGE 2018/128 vom 8.11.2018 E. 3.2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/b mit Hinweisen). Überdies berechtigt 
die blosse Untätigkeit einer Behörde im Allgemeinen nicht zur Annahme, 
das Bauen oder Nutzen sei zulässig (BGE 132 II 21 E. 6.4 und 8.1; 
BVR 2006 S. 444 E. 5.3 und 6.3). Vielmehr darf erwartet werden, dass sich 
die Bauherrschaft bei der zuständigen Behörde erkundigt, ob eine nicht ein-
deutig bewilligte Nutzung zulässig ist (BGE 132 II 21 E. 6.1). Nachdem die 

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zuständigen Behörden seiner Rechtsvorgängerin wiederholt und unmiss-
verständlich mitgeteilt hatten, dass die Nutzung der Scheune als landwirt-
schaftsfremder Wohnraum unzulässig ist (vorne E. 2), kann sich der Be-
schwerdeführer mithin nicht auf Vertrauensschutz berufen. Dass er die ent-
sprechenden Dokumente nicht beigezogen oder sich zumindest bei der 
Gemeinde informiert hat, bevor er die umstrittenen Arbeiten in Angriff 
nahm, hat er sich selber zuzuschreiben. Daran ändert nichts, dass im 
Grundbuch kein Zweckentfremdungsverbot angemerkt wurde. Der Be-
schwerdeführer hätte nach dem Gesagten unter Anwendung der ihm zu-
mutbaren Sorgfalt auch ohne einen solchen Eintrag ohne weiteres er-
kennen können und müssen, dass die Wohnnutzung unrechtmässig ist. Er 
hat daher als bösgläubig zu gelten.

6.6 Der Beschwerdeführer ist ferner der Auffassung, die angeordnete 
Wiederherstellung sei unverhältnismässig. Gemäss der Rechtsprechung ist 
dies dann der Fall, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die be-
rührten öffentlichen Interessen den Schaden, welcher der Eigentümerin 
oder dem Eigentümer durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu 
rechtfertigen vermögen. Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann 
sich auch eine bösgläubige Bauherrschaft berufen. Sie muss aber in Kauf 
nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich 
zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Inter-
esse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Ge-
wicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls erwachsenden (wirt-
schaftlichen) Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen 
(vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4; BVR 2006 S. 444 E. 6.1, 2002 S. 8 E. 2; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 46 N. 9c/c). – Es kann im vorliegenden Fall nicht 
von einer bloss geringfügigen Abweichung vom Erlaubten gesprochen 
werden. Anders als der Beschwerdeführer meint (Beschwerde S. 18), be-
steht zudem an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ein 
erhebliches öffentliches Interesse, da die Trennung des Baugebiets vom 
Nichtbaugebiet ein fundamentaler Grundsatz des Raumplanungsrechts 
darstellt. Bei einer Streusiedlung verhält es sich in dieser Hinsicht nicht 
anders. Das öffentliche Interesse an der Wahrung dieses grundlegenden 
Prinzips ist nach der Rechtsprechung sehr gewichtig (BGE 132 II 21 E. 6.4; 
BGer 1C_171/2017 vom E. 5.4 mit weiteren Hinweisen; BVR 2006 S. 444 

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Seite 18

E. 5.1). Dass der Rückbau besonders hohe Kosten verursacht, macht der 
Beschwerdeführer weder geltend, noch ist dies ersichtlich. Angesichts 
seiner Bösgläubigkeit käme solchen Kosten in der vorzunehmenden Inter-
essenabwägung ohnehin nur geringes Gewicht zu. Die Wiederherstellungs-
anordnung erweist sich daher als verhältnismässig.

7.

7.1 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegründet; sie ist ab-
zuweisen. Die von der Vorinstanz auf den 30. Juni 2019 angesetzte, knapp 
viermonatige Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands er-
scheint – was ihre Dauer anbelangt – als ausreichend und angemessen. 
Da sie unterdessen verstrichen ist, ist eine neue Frist anzusetzen.

7.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind 
keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf 
den 30. September 2020 festgesetzt.

3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

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5. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerin 
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
- Bundesamt für Raumentwicklung

und mitzuteilen:
- Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.