# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8c7c55bd-aa75-5321-8640-394dd464b86d
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 25.10.2021 120 2021 61
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2021-61_2021-10-25.pdf

## Full Text

1/8

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 120/2021/61

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 25. Oktober 2021

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

Herrn E.________
Beschwerdeführer 3

alle per Adresse Herrn C.________

und

Herrn F.________
Beschwerdegegner 1

Herrn G.________
Beschwerdegegner 2

sowie

Baupolizeibehörde der Gemeinde Wilderswil, Baukommission, Gewerbeweg 1,
3812 Wilderswil

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Wilderswil vom 22. Juni 2021 
(Einbau von zusätzlichen Wohnungen und kurzzeitige Vermietung)

I. Sachverhalt

1. Der Baupolizeibehörde Wilderswil wurde mit E-Mail vom 29. Dezember 2020 von den 
Beschwerdeführenden 1 und 2 mitgeteilt, in der Liegenschaft an der A.________ auf der Parzelle 
Wilderswil Gbbl.-Nr. J.________ seien zwei zusätzliche Wohnungen eingebaut worden, welche 
als Ferienwohnungen vermietet würden. Weiter monierten die Beschwerdeführenden 1 und 2 nicht 
eingehaltene Brandschutz- und Elektro-Sicherheitsvorschriften, eine zu grosse Anzahl Parkplätze 

BVD 120/2021/61 

2/8

sowie unterschrittene Grenzabstände gemäss EG ZGB1. Im daraufhin von der Gemeinde 
Wilderswil eröffneten Baupolizeiverfahren teilten sämtliche Beschwerdeführenden mit, sie seien 
als Partei am Verfahren zu beteiligen. Am 20. April 2021 fand im Beisein des 
Brandschutzbeauftragten der Gemeinde Wilderswil eine Besichtigung vor Ort zwecks 
baupolizeilicher Kontrolle statt, an welcher der Gemeinde Wilderswil überdies Kopien der 
Mietverträge der Liegenschaft der Beschwerdegegner ausgehändigt wurden. Die Gemeinde 
Wilderswil stuft aufgrund der durchgeführten Abklärungen die aktuelle Nutzung der Liegenschaft 
und die vorgenommenen Renovationsarbeiten gestützt auf Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD2 als nicht 
baubewilligungspflichtig ein. Dementsprechend hielt die Gemeinde Wilderswil mit Verfügung vom 
22. Juni 2021 fest, die von den Grundeigentümern [die Beschwerdegegner] an ihrer Liegenschaft 
ausgeführten Arbeiten unterlägen nicht der Baubewilligungspflicht und darin sei [nur] eine 
Wohnung vorhanden. Aufgrund dieses Ausgangs des Baupolizeiverfahrens verzichtet die 
Gemeinde Wilderswil auf die Erhebung von Verfahrenskosten.

2. Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführenden am 14. Juli 2021 Beschwerde 
bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellen sinngemäss das 
Rechtsbegehren, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und zur erneuten Beurteilung an 
die Gemeinde Wilderswil zurückzuweisen.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,3 holte die Vorakten 
ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde Wilderswil beantragt in ihrer Eingabe 
vom 6. August 2021 die Abweisung der Beschwerde. Dabei verzichtet sie auf eine weitergehende 
Stellungnahme zur Beschwerde vom 2. Juni 2021 und verweist auf ihre baupolizeiliche Verfügung 
vom 22. Juni 2021. Die Beschwerdegegner liessen sich im Beschwerdeverfahren vor der BVD 
nicht vernehmen. Mit Eingabe vom 15. September 2021 reichten die Beschwerdeführenden eine 
weitere Eingabe ein.

4. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG4 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die 
Beschwerdeführenden sind als Anzeigende im baupolizeilichen Verfahren mit ihren Vorbringen 
nicht durchgedrungen und damit formell beschwert. Als unmittelbare Nachbarn der Liegenschaft 
der Beschwerdegegner sind sie durch die angefochtene Verfügung auch materiell beschwert und 
daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.

2. Nicht berücksichtigte Tatsachen 

1 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1).
2 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

BVD 120/2021/61 

3/8

a) Die Beschwerdeführenden monieren in ihrer Beschwerde vom 14. Juli 2021, die 
Baupolizeibehörde Wilderswil habe die für alle Parteien vorhandene Verkaufsdokumentation der 
Parzelle Nr. J.________ vor der Ausführung der Bauarbeiten im baupolizeilichen Verfahren nicht 
gewürdigt. Die Beurteilung in der angefochtenen Verfügung stütze sich einzig auf die Begehung 
vor Ort am 20. April 2020. Zudem habe die Baupolizeibehörde Wilderswil im Verfahren die 
Wohneinheiten-Erhöhung nicht berücksichtigt, obwohl sie in ihrer Korrespondenz vom 7. Januar 
2021 diese bestätigt habe.

b) Die Baupolizei ist Sache der zuständigen Gemeindebehörde (Art. 45 Abs. 1 BauG). Ihr 
obliegt insbesondere die Aufsicht über die Einhaltung der Bauvorschriften und der Bedingungen 
und Auflagen der Baubewilligung und die Beseitigung von Störungen der öffentlichen Ordnung, 
die von unvollendeten, mangelhaft unterhaltenen oder sonstwie ordnungswidrigen Bauten und 
Anlagen ausgeht (Art. 45 Abs. 2 BauG). Für die Prüfung, ob eine Baute die Bauvorschriften und 
die Bedingungen und Auflagen der Baubewilligung einhält oder die öffentliche Ordnung stört, ist 
der aktuelle Zustand aufzunehmen und zu beurteilen. Gemäss Art. 18 Abs. 1 und 2 VRPG5 stellen 
Behörden und damit auch die Baupolizeibehörde den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie 
bestimmen Art und Umfang der Ermittlungen, ohne an die Beweisanträge der Parteien gebunden 
zu sein. 

c)  Die Gemeinde Wilderswil hat gestützt auf eine Meldung der Beschwerdeführenden ein 
baupolizeiliches Verfahren eröffnet.6 Im Rahmen dieses Verfahrens tätigte die Gemeinde 
Wilderswil verschiedene Abklärungen. Abgesehen vom geführten Schriftverkehr nahm sie 
insbesondere am 20. April 2021 eine baupolizeiliche Kontrolle vor Ort vor.7 Damit hat die 
Gemeinde Wilderswil den aktuellen Zustand aufgenommen. Die Beschwerdeführenden bringen 
nichts Konkretes vor, was sie aus der Verkaufsdokumentation für sich abzuleiten gedenken. Die 
Nichtberücksichtigung dieser Verkaufsdokumentation durch die Gemeinde Wilderswil ist folglich 
nicht zu beanstanden. Im Übrigen muss eine Behörde und damit auch die Gemeinde Wilderswil 
als zuständige Baupolizeibehörde in vorliegendem Fall nicht auf jedes Argument der Parteien 
eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt 
hat.8 Mit anderen Worten hat die Gemeinde Wilderswil ihr Ermessen zur Sachverhaltsabklärung 
vorliegend gehörig ausgeübt. Die Beschwerdeführenden vermögen aus der Nichtberücksichtigung 
der Verkaufsdokumentation in der Wiederherstellungsverfügung vom 22. Juni 2021 folglich nichts 
für sich abzuleiten. 

Gleiches gilt für das Vorbringen der Beschwerdeführenden, die Gemeinde Wilderswil hätte im 
Verfahren die Wohneinheiten-Erhöhung nicht berücksichtigt. Einerseits ist den Vorakten nicht zu 
entnehmen, dass die Gemeinde Wilderswil eine Wohneinheiten-Erhöhung abschliessend 
festgestellt hätte. Daran ändert auch das Schreiben vom 7. Januar 2021 nichts, in welchem die 
Gemeinde Wilderswil festhielt, «auf der Buchungsplattform airbnb [seien] zwei Wohnungen zur 
kurzfristigen Vermietung ausgeschrieben».9 Bei diesem Schreiben handelt es sich erst um die 
Gewährung des rechtlichen Gehörs, mithin noch nicht um eine abschliessende Feststellung der 
Gemeinde Wilderswil. Andererseits ist genau diese Frage ein materieller Streitpunkt, welcher 
zwischen den Verfahrensbeteiligten umstritten ist. Bereits deswegen kann aus der gerügten 
Nichtberücksichtigung der Wohneinheiten-Erhöhung kein formeller Mangel der 
Wiederherstellungsverfügung abgleitet werden. Vielmehr ist nachfolgend zu prüfen, ob die 
Gemeinde Wilderswil zu Recht feststellte, es sei [nur] eine Wohnung in der Liegenschaft der 

5 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
6 Vgl. Schreiben der Gemeinde Wilderswil vom 7. Januar 2021, Vorakten, pag. 63.
7 Vgl. das Protokoll der baupolizeilichen Kontrolle vom 20. April 2021, Vorakten, pag. 25.
8 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7.
9 Vorakten, pag. 62.

BVD 120/2021/61 

4/8

Beschwerdegegner vorhanden. Die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführenden in ihrer 
Beschwerde vom 14. Juli 2021 sind folglich unbegründet. 

3. Baubewilligungspflicht

a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, es sei nicht korrekt, die Definition der Wohnungen 
auf das Zweitwohnungsgesetz abzustützen. Gemäss Art. 2 ZWG10 gelten nur Wohnungen, welche 
nicht dauerhaft genutzt würden, als Zweitwohnungen. Die Wohnungen der Beschwerdegegner 
würden jedoch dauerhaft vermietet und die Mietparteien nutzten mobile Kocheinrichtungen. 
Verbunden mit dem Antrag, die Verfügung vom 22. Juni 2021 sei aufzuheben und zur 
Neubeurteilung an die Baupolizeibehörde Wilderswil zurückzuweisen, beanstanden die 
Beschwerdeführenden damit sinngemäss die Feststellung der Baubewilligungsfreiheit des 
Vorhabens der Beschwerdegegner durch die Baupolizeibehörde Wilderswil. Vielmehr halten die 
Beschwerdeführenden die vorgenommenen Umbauten bzw. eine allfällig vorliegende Umnutzung 
der Liegenschaft der Beschwerdeführenden implizit für baubewilligungspflichtig. 

b) Die Baupolizeibehörde Wilderswil hält in ihrer Verfügung vom 22. Juni 2021 hierzu fest, die 
Begehung vom 20. April 2021 habe gezeigt, dass diverse Arbeiten durchgeführt worden seien. Es 
handle sich dabei jedoch mehrheitlich um eine «Pinsel-Renovierung». Weiter sei die Küche im 
1. Obergeschoss durch eine neue ersetzt und es seien zusätzliche Badezimmer eingebaut 
worden. Das Gebäude verfüge jedoch nur über eine Küche. Gemäss Art. 2 Abs. 1 ZWG bedürfe 
eine Wohnung eine Kocheinrichtung. Im 1. Obergeschoss des Gebäudes sei eine Küche mit 
Kochgelegenheit mit Dampfabzug, Backofen, Geschirrspüler etc. vorhanden. Im Erdgeschoss und 
im 2. Obergeschoss seien Küchenschränke vorhanden. Es fehle jedoch an Kochgelegenheiten 
und weiter zum Kochen notwendigen Einrichtungen. Vorhanden sei je ein Spülbecken und ein 
Kühlschrank. Diese Einrichtungen im Erdgeschoss und im 2. Obergeschossseien seien nicht als 
Küchen einzustufen. Die Nutzung der Liegenschaften sei weiter mit den Mietverträgen (Stand 
20. April 2021) dokumentiert. Es würden einzelne Zimmer mit einer gemeinsamen Küche im 1. 
Obergeschoss vermietet (WG-Nutzung). Es fände keine kurzzeitige Vermietung statt. Eine 
Kontrolle auf der Buchungsplattform airbnb am 18. Juni 2021 habe keine Suchresultate für die 
betreffende Liegenschaft ergeben. Zudem sei der Aussenbereich nicht verändert worden und 
somit auch keine zusätzlichen Parkplätze erstellt worden. Sodann sei ein Baugesuch für 
zusätzliche Parkplätze auf der Nordseite der Liegenschaft der Beschwerdegegner hängig. Die 
restlichen von den Beschwerdeführenden im baupolizeilichen Verfahren monierten Punkte 
beträfen im Übrigen privatrechtliche Sachverhalte, auf welche nicht weiter eingegangen werde. 
Zusammenfassend kommt die Baupolizeibehörde Wilderswil zum Schluss, die aktuelle Nutzung 
der Liegenschaft und die vorgenommenen Renovationsarbeiten seien gestützt auf Art. 6 Abs. 1 
Bst. c BewD als nicht baubewilligungspflichtig einzustufen.

c) Die Beschwerdeführenden bringen nichts Konkretes vor, weshalb die Umbauten der 
Liegenschaft der Beschwerdegegner als baubewilligungspflichtig einzustufen sind. Weder aus der 
angefochtenen Verfügung noch aus den Vorakten ist ersichtlich, dass die vorgenommenen 
Umbauten den baubewilligungsfreien Rahmen gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD sprengen 
würden. Die Feststellung der Gemeinde Wilderswil, die vorgenommenen Renovationsarbeiten 
seien gestützt auf Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD nicht baubewilligungspflichtig, ist demnach nicht zu 
beanstanden. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführenden ist unbegründet.

d) Zur von den Beschwerdeführenden gerügten Umnutzung der Liegenschaft in neu drei 
eigenständige Wohneinheiten ist Folgendes festzuhalten: Die Nutzungsart bleibt in diesem Fall 
grundsätzlich gleich, unabhängig, ob es sich um eine oder mehrere Wohneinheiten handelt 

10 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702).

BVD 120/2021/61 

5/8

(Wohnen bleibt Wohnen). Die Anzahl der Wohneinheiten vermag allenfalls aber die 
Nutzungsordnung zu beeinflussen, was unter Umständen ein Vorhaben bzw. eine Umnutzung 
baubewilligungspflichtig im Sinne von Art. 1a BauG macht. Namentlich schreibt Art. 51 BauV eine 
Bandbreite an erforderlichen Abstellplätzen vor, welche sich an der Anzahl der Wohneinheiten 
ausrichtet. Im Zeitpunkt des vorinstanzlichen Entscheids gingen die Parteien übereinstimmend 
von längerfristiger bzw. dauerhafter Mietnutzung aus.11 

e) Weder das BauG noch die BauV enthalten eine kantonal gesetzliche Definition der Begriffe 
«Wohnung» bzw. «Wohneinheit». Das kommunale GBR12 von Wilderswil liefert ebenfalls keine 
Legaldefinition hierfür. Die vorliegend umstrittene Frage, ab wann eine Wohnnutzung als eigene 
Wohnung zu gelten hat, ist mithin kantonal und kommunal nicht gesetzlich geregelt. Auf 
Bundesebene bestimmt Art. 2 Abs. 1 WEG13 als Wohnungen «…Räume, die für die dauernde 
Unterkunft von Personen geeignet und bestimmt sind». Auch diese Definition hilft für die 
vorliegend umstrittene Frage nicht weiter. Die Gemeinde Wilderswil stützt sich in der 
angefochtenen Verfügung vom 22. Juni 2021 auf die Definition des Begriffs «Wohnung» in Art. 2 
Abs. 1 ZWG. Der Anteil an Zweitwohnungen in Wilderswil beträgt 13.9 %.14 Wilderswil ist damit 
keine Zweitwohnungsgemeinde im Sinne von Art. 1 ZWG und das ZWG grundsätzlich nicht 
anwendbar. Das Abstützen der Gemeinde Wilderswil auf den Wohnungsbegriff des ZWG ist – 
mangels anderweitiger gesetzlicher Definition – sachgerecht. Eine andere Definition des Begriffs 
bzw. eine andere Auslegung als im ZWG vorgegeben, erscheint auch nicht zielführend, da dies in 
Fällen von Zweitwohnungsgemeinden zu unübersichtlichem Unterschieden im 
Baubewilligungsverfahren führte. 

Nach Art. 2 Abs. 1 ZWG gilt als Wohnung eine Gesamtheit von Räumen, die für die Wohnnutzung 
geeignet sind, eine bauliche Einheit bilden, einen Zugang entweder von aussen oder von einem 
gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben, über 
eine Kocheinrichtung verfügen und keine Fahrnis darstellen. Als Kocheinrichtung gilt eine fest 
installierte Anlage mit Spülbecken, die zur Vorbereitung von Mahlzeiten dient.15 Dem Begriff 
«Kocheinrichtung» werden sowohl Küchen als auch Kochnischen zugeordnet.16

Aus den vorhandenen Akten, insbesondere aus dem Protokoll der Besichtigung vor Ort vom 
20. April 202117 sowie den von den Beschwerdegegner anlässlich dieser Besichtigung der 
Gemeinde Wilderswil ausgehändigten Mietverträgen18, geht hervor, dass in der Liegenschaft der 
Beschwerdegegner lediglich im 1. Obergeschoss eine voll ausgestattete Küche eingebaut ist. 
Zwar verfügen sowohl das Erdgeschoss wie auch das 2. Obergeschoss über Spülbecken, jedoch 
nicht über Kochplatten, einen Backofen oder eine anderweitige Kochgelegenheit. Daran vermag 
auch der – von den Beschwerdeführenden nicht belegte – Vorwurf, die Bewohner der Liegenschaft 
der Beschwerdegegner würden mobile Kochplatten einsetzen, etwas zu ändern. Aus den 
Mietverträgen des Zimmers im Erdgeschoss19 sowie desjenigen der Zimmer im 2. Obergeschoss20 
geht hervor, dass diese Zimmer jeweils unter Mitbenutzung der Küche im 1. Obergeschoss 

11 Vgl. die Beschwerde vom 14. Juli 2021 bzw. die angefochtene Verfügung vom 22. Juni 2021, Ziffer 19 f. 
12 Baureglement der Einwohnergemeinde Wilderswil vom 17. Februar 2009 mit Änderungen bis 24. Januar 2018 
(GBR). 
13 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843).
14 Vgl. https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-
raumplanung/raumplanungsrecht/zweitwohnungen.html ; zuletzt besucht am 29. September 2021.
15 BSIG Nr. 7/721.0/15.2, Seite 7.
16 Jonas Alig, Der Wohnungsbegriff des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG), in: Jusletter 30. Mai 2016, S. 4, mit Verweis 
auf die Botschaft zum ZWG.
17 Vorakten, pag. 25 f. 
18 Vorakten, pag. 26 ff.
19 Vorakten, pag. 38 ff.
20 Vorakten, pag. 34 ff.

https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-raumplanung/raumplanungsrecht/zweitwohnungen.html
https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-raumplanung/raumplanungsrecht/zweitwohnungen.html

BVD 120/2021/61 

6/8

vermietet werden. Mithin ist von einer Wohngemeinschaft-ähnlichen Nutzung auszugehen, wobei 
die Parteien via Vermieter zusammenkommen und über eigene Mietverträge für die jeweils nur 
durch sie nutzbaren Räume verfügen. 

Nach dem Gesagten ist die Einschätzung der Gemeinde Wilderswil, weder im Erdgeschoss noch 
im 2. Obergeschoss sei eine Küche eingebaut worden und es handle sich folglich nicht um (bis zu 
drei) eigenständige Wohnungen, sondern es läge eine WG-ähnliche Wohnnutzung in einer 
Wohnung vor, nicht zu beanstanden.

f) Mit Eingabe vom 15. September 2021 haben die Beschwerdeführenden im 
Beschwerdeverfahren vorgebracht, eine Studio-Einheit im Erdgeschoss werde auf der Plattform 
airbnb angeboten.

Für die Umnutzung einer Wohnung in eine Wohnnutzung zu gewerbsmässiger kurzfristiger 
Vermietung von Räumlichkeiten gilt gemäss der Information der ehemaligen Justiz-, Kirchen- und 
Gemeindedirektion (JGK)21 vom 24. Januar 2019 über «Touristisch genutzte Wohnbauten 
(Umnutzung privater Wohnungen zu gewerbsmässiger kurzzeitiger Vermietung, neue 
Beherbergungsformen)» erst eine Bewilligungspflicht, wenn mehr als zehn Betten angeboten 
werden bzw. mehr als zehn Gäste beherbergt werden können.22 Gemäss Praxis der BVD ist im 
Einzelfall zu überprüfen, ob bau- oder umweltrechtlich relevante Tatbestände tangiert sein 
könnten.23 Eine intensive Nutzung mit zehn oder mehr Betten bzw. Gästen, wie in der genannten 
BSIG erwähnt, wird vorliegend von den Beschwerdeführenden nicht geltend gemacht und wurde 
von der Beschwerdegegnerin im baupolizeilichen Verfahren auch nicht festgestellt. Die Eingabe 
der Beschwerdeführenden vom 15. September 2021 ändert ebenfalls nichts an dieser 
Einschätzung. Das entsprechende Inserat offerierte Platz für zwei Gäste ohne eigene vollwertige 
Küche. Unter Addierung der Bewohner in den anderen beiden Geschossen gemäss den Akten 
wird die Anzahl Gäste bzw. Betten nach der obgenannten Information bei weitem nicht erreicht. 
Ob Räume kurzfristig oder dauerhaft vermietet werden, ist zudem auch grundsätzlich nicht 
entscheidend dafür, ob es sich um eine Wohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG handelt.24 Die 
Auswirkungen der veränderten Nutzung der Liegenschaft der Beschwerdegegner auf bau- und 
umweltrelevante Tatbestände sind demnach als gering zu werten, nicht zuletzt auch, weil die 
Parzelle Nr. J.________ in der Mischzone M liegt. Nach Art. 1 GBR ist in der Mischzone M nebst 
dem Wohnen auch die Hotelnutzung zulässig. Eine kurzfristige, gewerbsmässige Vermietung von 
Zimmern entspricht somit vorliegend auch der Zonenordnung. Die erfolgte Nutzungsänderung ist 
damit einhergehend mit der Einstufung der Gemeinde Wilderswil als baubewilligungsfreie 
Umnutzung gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD zu qualifizieren. 

g) Zusammenfassend erweisen sich nach dem Gesagten die Vorbringen der 
Beschwerdeführenden, die Umbauten in der Liegenschaft bzw. deren Umnutzung seien 
baubewilligungspflichtig, als unbegründet. 

4. Diverses

a) Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, Auflagen erhöhter Brand- und Schallschutz-
Massnahmen seien bei der kompakten Parzellen-Situation baupolizeilich weder angeordnet noch 
im Nachgang kontrolliert worden. Zudem hätte die Gemeinde Wilderswil diverse Hinweise (lange 

21 Ab 1. Januar 2020 Direktion für Inneres und Justiz (DIJ).
22 BSIG 7/721.0/13.1, S. 1.
23 Vgl. statt vieler BDE 110/2019/146, E. 2 und BDE 110/2020/12, E. 4.
24 BSIG Nr. 7/721.0/15.2, Seite 7.

BVD 120/2021/61 

7/8

Bauphase mit Lärmemissionen, Schimmelbildung im Dachgeschoss und Eintritt Meteorwasser 
vom Nachbargrundstück) nicht beachtet, als privatrechtlich relevant taxiert und damit insgesamt 
nicht im Verfahrensentscheid berücksichtigt. 

b) Die Beschwerdegegnerin bezeichnet in ihrer Beschwerdeantwort vom 22. Juni 2021 die 
Vorbringen der Beschwerdeführenden als privatrechtliche Sachverhalte, welche nicht im 
baupolizeilichen Verfahren abzuhandeln seien.

c) Betreffend den Brand- und Schallschutz bringen die Beschwerdeführenden nicht konkret 
vor, welche öffentlich-rechtlichen Vorschriften verletzt werden. Darüber hinaus nahm an der 
Besichtigung vor Ort am 20. April 2021 ein Brandschutzfachmann VKF25 teil.26 Dieser stellte keine 
brandschutztechnischen Mängel beim Umbau der Liegenschaft der Beschwerdegegner fest. 

Bezüglich Baulärm von zonenkonformen Bauten und Anlagen ist festzuhalten, dass solcher in der 
Regel in Kauf zu nehmen ist. Ausnahmen gelten für Einwirkungen, die nach ihrer Art, Stärke oder 
Dauer aussergewöhnlich sind und zu einer beträchtlichen Schädigung von Nachbarn führen 
würden.27 Solche übermässigen Einwirkungen werden vorliegend nicht geltend gemacht und sind 
auch nicht aus den Akten erkennbar. Im Übrigen ist die Bauphase bereits vorbei, weshalb es für 
diese Rüge ohnehin an einem aktuellen Rechtschutzinteresse fehlen dürfte, was vorliegend aber 
offengelassen werden kann. 

Der Umbau geschah sodann nur im Inneren des Gebäudes. Inwiefern dies zu einer Veränderung 
der Ableitung des Meteorwassers führen sollte und dabei allenfalls öffentlich-rechtliche 
Vorschriften verletzt würden, ist nicht ersichtlich. Das Vorbringen der Beschwerdeführenden 
betreffend Schimmelbildung betrifft sodann einen rein privatrechtlichen Aspekt und ist vorliegend 
nicht weiter zu verfolgen.

5. Ergebnis und Kosten

a) Nach dem Geschriebenen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist daher 
abzuweisen. Die baupolizeiliche Verfügung der Gemeinde Wilderswil vom 22. Juni 2021 ist zu 
bestätigen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 1000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV28). Die 
Beschwerdeführenden haften gemäss Art. 106 VRPG solidarisch für den gesamten Betrag.

c) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und Abs. 4 VRPG).

III. Entscheid

25 Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen VKF; vgl. www.bsvonline.ch. 
26 Vgl. Protokoll der Besichtigung vom 20. April 2021, Vorakten, pag. 25.
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 24 N. 31 
Bst. i.
28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

http://www.bsvonline.ch

BVD 120/2021/61 

8/8

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Wilderswil vom 22. Juni 
2021 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1000.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführer 1 und 3 sowie die Beschwerdeführerin 2 haften solidarisch 
für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn C.________, Frau D.________, Herrn E.________, alle per Adresse Herrn 
C.________, eingeschrieben

- Herrn F.________, eingeschrieben
- Herrn G.________, eingeschrieben
- Baupolizeibehörde der Gemeinde Wilderswil, Baukommission, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 6 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.