# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a31afd95-a6cb-5625-8d81-a6ff7355a62d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 11.06.2013 BRGE II Nr. 0081/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0081-201_2013-06-11.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0081/2013 vom 11. Juni 2013 in BEZ 2013 Nr. 45 

1. (…) Die Bauherrschaft beabsichtigt, das bestehende Gasthaus
umzubauen und der privaten Wohnnutzung zuzuführen. Das Gebäude wurde 
im 16. Jahrhundert ursprünglich als Wohnhaus errichtet, im 19. Jahrhundert 
zum Wirtshaus umgebaut, ab 1924 zu einem kleinen Hotel erweitert und 1936 
um einen auf Säulen stehenden Anbau ergänzt. Das eine Fläche von 474 m

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aufweisende Baugrundstück wurde teilweise durch Aufschüttung im Seegebiet 
geschaffen und beruht auf Landanlagekonzessionen vom 13. April 1849 für 
2235 Quadratfuss (= ca. 208 m

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), vom 6. Februar 1879 für 18 m

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 und vom 18. 

Dezember 1936 für 39 m
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mit Bewilligungsvorbehalt. Es liegt zum über-
wiegenden Teil in der Kernzone; die übrige Fläche ist der Freihaltezone 
zugeschieden. Während das ursprüngliche Gasthaus mit seinen Grundmauern 
innerhalb der Kernzone steht, befindet sich die Anbaute mehrheitlich in der 
Freihaltezone und ragt mit seinem halbrunden, eine Fläche von 20 m

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aufweisenden Gebäudeteil in das öffentliche Seegebiet. Das Gebäude ist im 
überkommunalen Inventar der Denkmalschutzobjekte verzeichnet. Zudem 
besteht eine Personaldienstbarkeit zugunsten des Kantons Zürich, wonach das 
Gebäude (Hauptgebäude und Anbau) nicht abgebrochen werden darf und die 
äussere Wirkung berührende Veränderungen vorgängig durch die Baudirektion 
bewilligt werden müssen. (…) 

3.1 Die Baudirektion begründet die festgesetzte Konzessions- bzw. 
Bewilligungsdauer von 15 Jahren damit, dass nach bundesgerichtlicher Recht-
sprechung das Gemeinwesen Sondernutzungsrechte nicht auf unbefristete 
Dauer erteilen könne (Unzulässigkeit ewiger Konzessionen). Die maximal 
zulässige Dauer einer wasserrechtlichen Konzession sei nach § 13 der Kon-
zessionsverordnung (KonzessionsV) auf 80 Jahre begrenzt. Somit sei die mit 
Verfügung vom 18. Dezember 1936 erteilte Konzession für die Überstellung von 
20 m

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 Seefläche zwingend aufzuheben und neu zu erteilen. Da der Anbau «von 

allgemeinem Interesse» sei, rechtfertige sich die Befristung der neuen 
Konzession auf 15 Jahre, damit «eine Überprüfung der Interessenlage in nicht 
allzu ferner Zukunft möglich» sei. Diese Dauer liege im vorgegebenen Rahmen 
gemäss § 13 KonzessionsV und decke sich mit der Bewilligungspraxis der 
Baudirektion für andere konzessionspflichtige «Seebauten». (…) 

 

 

3.3 Gemäss § 13 Abs. 1 KonzessionsV wird die jeweilige Konzessions-
dauer je nach Art der Beanspruchung beschränkt. Für die Inanspruchnahme 
von Gewässern beträgt diese Dauer in der Regel 15-40 Jahre; bei hohen 
Investitionskosten und überschaubaren Auswirkungen der Nutzungen auf das 
Gewässer kann nach dem am 15. August 2007 neu erlassenen § 13 Abs. 2 
KonzessionsV eine Dauer bis auf 80 Jahre festgesetzt werden. Nach den 
Absätzen 1 bis 3 der Übergangsbestimmung zu dieser Änderung sind be-
stehende noch unbefristete Konzessionen nachträglich zu befristen. Bei der 
Festlegung der Restlaufzeit sind insbesondere die bisherige Konzessionsdauer 
sowie der Zeitpunkt und der Umfang der neusten Investitionen zu be-
rücksichtigen. Für die Erneuerung nachträglich befristeter Konzessionen gelten 
dieselben Bestimmungen wie für Konzessionen, die von Anfang an befristet 
waren. 

Der in der Konzessionsverordnung festgelegte Rahmen von 15-40 Jahren 

lässt der zur erstinstanzlichen Anwendung dieser Norm zuständigen Behörde 
(nämlich der Baudirektion) einen erheblichen Ermessenspielraum. In diesen 
darf die Rekursinstanz, sofern von einer vertretbaren Handhabung auszugehen 
ist, gleich wie etwa bei der (im Regelfall durch die örtlichen Baubehörden 
anzuwendenden) Einordnungsvorschrift von § 238 PBG, nicht eingreifen.  

3.4 Im vorliegenden Fall steht die Konzessionserneuerung für ein auf einer 
Landanlage und teilweise in das öffentliche Seegebiet ragendes Gebäude in 
Frage, welches neu privaten Wohnzecken dienen soll. Die Vorinstanz hat die 
wasserrechtliche Konzession (Seegebiet), die Baukonzession (Landanlage-
gebiet), die fischereirechtliche Bewilligung und die gewässerschutzrechtliche 
Ausnahmebewilligung auf 15 Jahre befristet.  

Die verfügte Konzessionsdauer ist nicht zu beanstanden: Die Verleihung 
eines aus der hoheitlichen Herrschaftsgewalt des Staates abgespaltenen 
Rechts an einen Privaten steht grundsätzlich im Ermessen der Konzessions-
behörde. Ein Anspruch auf Konzessionserteilung besteht gegenüber dem ver-
fügungsberechtigten Gemeinwesen nicht. Daraus ergibt sich, dass die 
verleihende Verwaltungsbehörde Konzessionsbedingungen aufstellen kann, 
welche die Pflichten des Konzessionsinhabers begründen. In diesem Sinn hat 
sich der Konzessionär, der insbesondere ein öffentliches Gewässer in Anspruch 
nehmen will, der hierzu geübten Praxis der Baudirektion des Kantons Zürich zu 
unterwerfen.  

Vorliegend lässt sich zwar nicht von der Hand weisen, dass an der 
Erhaltung des mittels Personaldienstbarkeit zugunsten des Kantons Zürich 
geschützten Gebäudes (Hauptgebäude und Saalanbau) ein beachtliches 

öffentliches Interesse besteht. Gleichermassen fällt jedoch ins Gewicht, dass 
das Interesse der Bevölkerung an einem freien Zugang zu See- und Flussufern 
und an der Erhaltung und Schaffung attraktiver Naherholungsgebiete in den 
letzten Jahren stark gestiegen ist. Insbesondere die raumplanerischen 
Bestrebungen zur Siedlungsentwicklung nach innen werden die Bedeutung von 
frei zugänglichen See- und Flussufer zusätzlich erhöhen. Sodann ist zu 
beachten, dass mit dem Inkrafttreten der geänderten bundesrechtlichen 
Gewässerschutzgebung (GSchG) am 1. Januar 2011 dem Seeuferschutz einen 

 

 

höheren Stellenwert beigemessen wird (vgl. B. Jud, Sicherung des 
Gewässerraums, Inforaum VLP-ASPAN, März Nr. 2/12, S. 3. ff.; S. Blind, Der 
Zugang zu See und Flussufern; Raum & Umwelt VLP-ASPAN, September Nr. 
5/11, S. 2 ff.). Der von der Umnutzung betroffene Anbau überstellt nicht nur 
eine Nichtbauzone, sondern steht auch vollständig innerhalb eines Uferstreifens 
von 20 m gemäss Übergangsbestimmung der geänderten Gewässer-
schutzverordnung (GSchV), in welchem grundsätzlich ein Anlageverbot gilt (vgl. 
Art. 41c Abs. 1 GSchV). Den erwähnten gewichtigen öffentlichen Interessen 
steht einzig das finanzielle Interesse der Eigentümerin entgegen. Wenn sich die 
Baudirektion somit bereits nach 15 Jahren vergewissern möchte, ob die 
Sondernutzung mit den zu wahrenden öffentlichen Interessen – insbesondere 
dem Planungsgrundsatz zur Freihaltung von See- und Flussufern und 
Gewährleistung eines erleichterten Zugangs der Öffentlichkeit zu den 
Gewässern (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG) – noch in Einklang steht, so ist das 
vertretbar. (…) 

Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände und des erheblichen 
Ermessenspielraumes, welches der Baudirektion in konzessionsrechtlichen 
Fragen zusteht, erweist sich die im untersten Bereich des möglichen Rahmens 
angesetzte Konzessionsdauer als angemessen.  

3.5 Hingegen geht es nicht an, die fischereirechtliche Bewilligung und die 
gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung ebenfalls nur befristet zu 
erteilen. Zwar sind die Beweggründe der Baudirektion für die Befristung der 
beiden Bewilligungen nachvollziehbar. Jedoch handelt es sich bei diesen 
kantonalen Bewilligungen – wie die Rekurrentin zu Recht einwendet – um reine 
Polizeibewilligungen, d.h. um Feststellungen, dass dem Projekt keine öffentlich-
rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Solche Bewilligungen sind 
grundsätzlich unbefristet zu erteilen. Eine Befristung fällt nur dann in Betracht, 
wenn eine definitive Bewilligung aus rechtlichen Gründen nicht in Frage kommt 
(vgl. § 321 Abs. 1 PBG), andererseits aber die typischen Merkmale eines 
Provisoriums gegeben sind (z.B. Fahrnisbauten). Eine befristete Bewilligung in 
diesem Sinne bedeutet somit nichts anderes als eine temporäre Tolerierung 
vorschriftswidriger Bauten und Anlagen (Ch. Fritzsche/P. Bösch/Th. Wipf, 
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., 2011, S. 348). Eine solche vorschrifts-
widrige Baute liegt nicht vor. Vielmehr ist die Baudirektion selber zum Schluss 
gelangt, dass dem Vorhaben keine fischereirechtlichen Hindernisse entgegen-
stehen und die Voraussetzungen für die Erteilung einer gewässerschutz-
rechtlichen Ausnahmebewilligung gegeben sind. Eine Grundlage für eine 
Befristung liegt somit nicht vor. Sollten dereinst Gründe für eine Beendigung der 
Konzession bestehen, würden vielmehr auch die anderen Bewilligungen 
obsolet. Der Einwand der Rekurrentin erweist sich deshalb als begründet.