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**Case Identifier:** 11ae530b-0299-59e9-beee-2ea344836923
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-02
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 02.05.2024 WBE.2023.127
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-127_2024-05-02.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

WBE.2023.127 / SW / jb 
(2023-000161)  

Art. 43 

 

 

Urteil vom 2. Mai 2024 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Lang  

Verwaltungsrichterin Schöb 

Gerichtsschreiberin Wittich      

 

 
   

Beschwerde-

führer 1 

 A._____,    

 

Beschwerde-

führer 2 

 B._____,    

 

Beschwerde-

führer 3 

 C._____,    

 

alle vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt, 

Gewerbepark Bata 10, Postfach 250, 4313 Möhlin   

      

gegen 

 

Vorinstanzen  Gemeinderat Q._____,    

 

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau    

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Regierungsrats vom 22. Februar 2023 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

Der Gemeinderat Q._____ erteilte am 2. Februar 1962 die Baubewilligung 

für die Erstellung eines "Ferienhäuschens" auf der Parzelle Nr. aaa in 

Q._____ unter der Bedingung, "dass das Bauobjekt der Landschaft ange-

passt wird und die Gemeinde dadurch keine finanziellen Nachteile erleidet".  

 

2.  

A._____, B._____ und C._____ erwarben mit Kaufvertrag vom 21. April 

2010 die Parzellen Nr. bbb und aaa in Q._____, letztere mit dem sich darauf 

befindenden "Wochenendhaus Nr. ddd". Der Kaufpreis betrug pauschal 

Fr. 90'000.00.  

 

3. 

Am 28. September 2016 stellten A._____, B._____ und C._____ ein 

Voranfragegesuch "Ersatzbau Waldhaus, Parzelle aaa in Q._____", 

wonach der Ausbau des im Gebäude eingebauten Wohnwagens und eine 

Neuerstellung der Gebäudehülle vorgesehen war. Mit Eingabe vom 

6. Februar 2017 hielten sie ergänzend fest, dass sie für den bestehenden 

Ausbau des Wochenendhauses keine bereits erteilten Baubewilligungen 

vorweisen könnten. Die Mauern aus Sichtbackstein seien aber im Jahr 

1970/1971 mit Wissen und Erlaubnis der Behörden erstellt worden.  

 

Mit Stellungnahme vom 1. Juni 2017 zum Voranfragegesuch wies das De-

partement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baubewilli-

gungen, darauf hin, dass es sich beim Wochenendhaus Nr. ddd um eine 

nicht rechtmässig erstellte altrechtliche Baute handle, weil es an den ent-

sprechenden Bewilligungen fehle. Damit komme es nicht in den Genuss 

des Besitzstandschutzes, einem allfälligen Baugesuch könne keine Zustim-

mung in Aussicht gestellt werden (vgl. Vorakten BVU.AfB 16.2263).  

 

B. 

1. 

Nachdem aus der Bevölkerung Hinweise auf Umbauarbeiten am Wochen-

endhaus Nr. ddd eingingen, führte der Gemeinderat Q._____ mit den 

Eigentümern am 23. Februar 2021 einen Augenschein durch und verfügte 

mündlich einen Baustopp. Die schriftliche Baueinstellungsverfügung datiert 

vom 25. Februar 2021. Mit Protokollauszug vom 1. März 2021 wies der 

Gemeinderat zudem darauf hin, dass ein ordentliches Baugesuch 

einzureichen sei.  

 

 - 3 - 

 

 

2. 

Am 19. März 2021 reichten A._____, B._____ und C._____ das Baugesuch 

"Sanierung Wochenendhaus" ein. Am 8. Juli 2021 erliess das BVU, 

Abteilung für Baubewilligungen, die folgende Verfügung:  

 

I. 
Das Baugesuch wird abgewiesen. 
 
II.  
Das Gebäude Nr. ddd ist innert 6 Monaten nach Rechtskraft dieses Ent-
scheids vollständig zu beseitigen. 
 
a) Der ursprüngliche Boden- und Topographiezustand ist wiederherzu-

stellen und es ist eine fachgerechte Rekultivierung durchzuführen.  
 

b) Alles widerrechtlich abgelagerte und verbaute Material ist vollständig 
zu entfernen und korrekt zu entsorgen.  

 

c) Arbeiten mit Boden sind nur möglich, wenn dieser genügend abgetrock-
net ist, d.h. in der Regel in der Vegetationszeit.  

 

Der Gemeinderat Q._____ eröffnete die Verfügung des BVU, Abteilung für 

Baubewilligungen, mit Beschluss vom 9. August 2021.  

 

3. 

Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ Verwaltungs-

beschwerde beim Regierungsrat. Dieser entschied am 22. Februar 2023:  

 

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Staatsge-
bühr von Fr. 3'000.−, der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 618.50, 
insgesamt Fr. 3'618.50, werden den Beschwerdeführern A._____, 
B._____ und C._____ unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Nach 
Abzug des geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 2'000.− haben sie somit 
noch Fr. 1'618.50 zu bezahlen.  
 
3. 
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.  

 

C. 

1. 

Gegen den am 28. Februar 2023 zugestellten Entscheid liessen A._____, 

B._____ und C._____ am 30. März 2023 Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

erheben mit den folgenden Anträgen:  

 

 - 4 - 

 

 

1. 
In Gutheissung der Beschwerde sei der vorinstanzliche Regierungsrats-
beschluss Nr. 2023-000161 vom 22. Februar 2023 vollumfänglich aufzu-
heben und es sei das Baugesuch vom 19. März 2021 gutzuheissen.  
 
2. 
Eventualiter sei in Gutheissung der Beschwerde der vorinstanzliche Re-
gierungsratsbeschluss Nr. 2023-000161 vom 22. Februar 2023 vollum-
fänglich aufzuheben und es sei das Verfahren mit verbindlichen Weisun-
gen der Beschwerdeinstanz an eine der Vorinstanzen zurückzuweisen.  
 
3. 
Subeventualiter sei in Gutheissung der Beschwerde der vorinstanzliche 
Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000161 vom 22. Februar 2023 vollum-
fänglich aufzuheben und es seien die Beschwerdeführer zu verpflichten, 
den Zustand von 2010 des Gebäudes Nr. ddd auf LIG Q._____ Nr. aaa 
wiederherzustellen.  
 
4. 
Subsubeventualiter sei in Gutheissung der Beschwerde der vorinstanz-
liche Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000161 vom 22. Februar 2023 
vollumfänglich aufzuheben und es seien die Beschwerdeführer zu ver-
pflichten, den Zustand von 1963 des Gebäudes Nr. ddd auf LIG Q._____ 
Nr. aaa wiederherzustellen.  
 
5. 
Subsubsubeventualiter sei das Verfahren zu sistieren, bis aufgrund der 
Motion 21.4334 "Verjährung der Pflicht zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands ausserhalb der Bauzone" (Einreichungsdatum 12. Ok-
tober 2021) ein Gesetzesänderungsentwurf vorliegt und National- und 
Ständerat darüber abgestimmt haben und es sei das Verfahren dann, un-
ter Berücksichtigung der dann allenfalls beschlossenen Gesetzesände-
rung, weiterzuführen.  
 
6. 
Der Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu er-
teilen, soweit ihr diese nicht von Gesetzes wegen zukommt.  
 
7. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer auf 
der Parteientschädigung zu Lasten der Gemeinde Q._____ und/oder des 
Kantons Aargau.  

 

2. 

Mit Schreiben vom 11. Mai 2023 verzichtete der Gemeinderat Q._____ mit 

Hinweis auf die übergeordnete Entscheidungskompetenz der kantonalen 

Behörden auf die Einreichung einer Beschwerdeantwort.  

 

3. 

Der Rechtsdienst des Regierungsrats beantragte mit Beschwerdeantwort 

vom 16. Mai 2023 namens des Regierungsrats die kostenfällige Abweisung 

der Beschwerde. Gleichzeitig reichte er aufforderungsgemäss die vorin-

stanzlichen Akten ein.  

 

 - 5 - 

 

 

4. 

Die Beschwerdeführer replizierten mit Eingabe vom 7. Juli 2023 und hielten 

an ihren Beschwerdeanträgen fest.  

 

5. 

Mit Eingabe vom 13. Oktober 2023 wiederholten die Beschwerdeführer 

ihren Antrag Ziff. 5, wonach das Verfahren unter Berücksichtigung der von 

den Räten angenommenen Gesetzesänderung des Bundesgesetzes über 

die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; 

SR 700) weiterzuführen, eventualiter zu sistieren sei.  

 

6. 

Der Gemeinderat Q._____ verzichtete mit Eingabe vom 26. Oktober 2023 

unter Hinweis auf die übergeordnete Entscheidungskompetenz der kanto-

nalen Behörden auf die Einreichung einer Stellungnahme.  

 

7. 

Der Rechtsdienst des Regierungsrats beantragte namens des Regierungs-

rats mit Stellungnahme vom 16. November 2023: 

 
1. 
Die Beschwerde (inkl. Rechtsbegehren Ziffer 5) sei kostenfällig abzu-
weisen. 
 
2. 
Der mit Eingabe vom 13. Oktober 2023 eventualiter gestellte Sistierungs-
antrag sei abzuweisen.  

 

8. 

Mit Eingabe vom 1. Dezember 2023 replizierten die Beschwerdeführer, wo-

bei sie an ihren Anträgen und ihrer Begründung festhielten 

 

9. 

Mit Verfügung vom 27. März 2024 wurde den Parteien die Antwort des Bun-

desamts für Raumentwicklung (ARE) betreffend Inkrafttreten der Revision 

Raumplanungsgesetz, 2. Etappe, zur Kenntnisnahme zugestellt.  

 

10. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 2. Mai 2024 beraten und ent-

schieden. 

 

 

 - 6 - 

 

 

   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 

der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der Ent-

scheid des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanzlich. Das Ver-

waltungsgericht ist somit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde 

zuständig. 

 

2. 

Die weiteren Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Auf die rechtzeitig erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist 

einzutreten.   

 

3. 

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder 

unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen 

gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist 

demgegenüber ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).  

 

4. 

Gemäss § 46 Abs. 1 VRPG kommt der Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zu. Eine gegenteilige Anord-

nung besteht nicht. Rechtsbegehren Ziff. 6 der Beschwerde kommt damit 

keine Bedeutung zu.  

 

II. 

1.   

Das Grundstück der Beschwerdeführer (Parzelle Nr. aaa / Q._____) liegt 

ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone und ist gemäss dem 

Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Q._____ vom 17. Juni 2011 

/ 19. Oktober 2011 von einer Landschaftsschutzzone überlagert. Die Par-

zelle zählt gemäss Kantonalem Richtplan ausserdem zu den Landschaften 

von kantonaler Bedeutung (vgl. Richtplan-Gesamtkarte). Auf der Parzelle 

Nr. aaa befindet sich ein vor 1972 erstelltes Wochenendhaus (Gebäude 

Nr. ddd).  

 

2.   

Umstritten ist die Bewilligungsfähigkeit der von den Beschwerdeführern 

vorgenommenen baulichen Massnahmen am Wochenendhaus Nr. ddd.   

 

 - 7 - 

 

 

3.  

3.1.   

In formeller Hinsicht beanstanden die Beschwerdeführer zunächst, der Ge-

meinderat Q._____ habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, in-

dem er seinen Beschluss vom 9. August 2021 ungenügend begründet und 

lediglich pauschal auf die Verfügung des BVU, Abteilung für Baubewilligun-

gen, vom 8. Juli 2021 verwiesen habe.  

 

3.2.   

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bun-

desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 

1999 (BV; SR 101) folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihre Ent-

scheide zu begründen. Die Begründung muss kurz die wesentlichen Über-

legungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die 

sich ihr Entscheid stützt, damit der Betroffene ihn sachgerecht anfechten 

kann. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Par-

teistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor-

bringen ausdrücklich widerlegt (vgl. BGE 142 II 49, Erw. 9.2; 137 II 266, 

Erw. 3.2; 136 I 229, Erw. 5.2; 133 III 439, Erw. 3.3). 

 

3.3.   

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone bedürfen der 

Zustimmung des zuständigen kantonalen Departements (vgl. Art. 25 Abs. 2 

RPG; § 63 Abs. 1 lit. e des Gesetzes über Raumentwicklung und Bau-

wesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100]). Die kan-

tonale Zustimmung wirkt konstitutiv; sie ist von Bundesrechts wegen für die 

kommunale Bewilligungsbehörde verbindlich (ANDREAS BAUMANN, in: Kom-

mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau [Kommentar BauG], N. 4 zu 

§ 63 BauG). Wird wie vorliegend keine Baubewilligung erteilt und die Be-

seitigung der Baute verfügt, muss der Gemeinderat das Baugesuch eben-

falls abweisen (§ 64 Abs. 5 BauG). Der Entscheid der kantonal zuständigen 

Behörde ist der Bauherrschaft gleichzeitig mit dem kommunalen Entscheid 

zu eröffnen (Art. 25a Abs. lit. d RPG, § 64 Abs. 5 BauG).  

 

Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, hat in seiner Verfügung vom 

8. Juli 2021 umfassend und nachvollziehbar dargelegt, weshalb das nach-

trägliche Baugesuch der Beschwerdeführer abzuweisen und das Wochen-

endhaus Nr. ddd zu beseitigen ist. Der Gemeinderat hat diese Verfügung 

zum integrierenden Bestandteil seines Entscheides erklärt und den Be-

schwerdeführern zugestellt (vgl. Beschluss des Gemeinderats Q._____ 

vom 9. August 2021, Rz. 13 [Vorakten, act. 29]).  Es ist nicht ersichtlich und 

wird von den Beschwerdeführern auch nicht dargelegt, was der 

Gemeinderat ergänzend zu den detaillierten Ausführungen der kantonalen 

Behörde hätte darlegen müssen. Es lässt sich dem Gemeinderat Q._____ 

nicht vorwerfen, die Begründungspflicht und damit das rechtliche Gehör 

verletzt zu haben.  

 - 8 - 

 

 

 

4.  

4.1.   

Nach Art. 22 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewil-

ligung errichtet oder geändert werden (Abs. 1). Voraussetzung einer (or-

dentlichen) Baubewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck 

der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Abs. 2 lit. a 

und b). 

 

4.2.   

4.2.1.   

Zur Zonenkonformität hielt das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, Fol-

gendes fest (Verfügung vom 8. Juli 2021, S. 1 f. [Vorakten, act. 28]):  

 

Der Projektperimeter befindet sich ausserhalb der Bauzone in der Land-
wirtschaftszone. Zudem befindet sich der Projektperimeter gemäss Kan-
tonalem Richtplan in einer Landschaft von kantonaler Bedeutung (LKB), 
welche im Kulturlandplan der Gemeinde Q._____ mit einer Landschafts-
schutzzone umgesetzt wurde. Gemäss Kantonalem Richtplan (L 2.6) be-
findet sich die Parzelle Nr. aaa im Wildtierkorridor von nationaler Bedeu-
tung (AG ccc R._____).  
 
[…] 
 
Die Liegenschaft Nr. ddd auf der Parzelle Nr. aaa wird nach den aktuellen 
Unterlagen von Landwirtschaft Aargau nicht landwirtschaftlich genutzt. 
Nach Landwirtschafts- und Raumplanungsrecht ist die Liegenschaft heute 
als zonenfremd einzustufen.  

 

4.2.2.   

In der Landwirtschaftszone sind nur Bauten und Anlagen zonenkonform, 

die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden 

Gartenbau nötig sind; eine engere Umschreibung der Zonenkonformität im 

Rahmen von Art. 16 Abs. 3 RPG bleibt vorbehalten (Art. 16a Abs. 1 RPG). 

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Das Wochenendhaus 

Nr. ddd dient Freizeit- und Erholungszwecken und nicht der Landwirtschaft 

(vgl. Art. 16 Abs. 1 RPG). Die Erteilung einer (ordentlichen) Baubewilligung 

fällt mangels Zonenkonformität unbestrittenermassen ausser Betracht.  

 

Zu prüfen ist damit, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG er-

teilt werden kann. Dabei steht eine Bewilligung gemäss Art. 24c RPG (er-

weiterte Besitzstandsgarantie für bestehende zonenwidrige Bauten und 

Anlagen ausserhalb der Bauzonen) im Vordergrund. Alle weiteren Ausnah-

metatbestände für zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der 

Bauzonen scheiden in der vorliegenden Konstellation von vornherein aus.  

 

 - 9 - 

 

 

5.  

5.1.  

Die Vorinstanz erwog, dass es sich beim Wochenendhaus Nr. ddd zwar um 

eine altrechtliche, jedoch rechtswidrig erstellte Baute handle. Die Baube-

willigung sei im Jahr 1962 trotz Unterschreitung des vorgeschriebenen 

Waldabstands ohne Zustimmung des Regierungsrats erteilt worden, wes-

halb sie nichtig sei. Die Beschwerdeführer könnten sich deshalb nicht auf 

die Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG berufen (angefochtener Ent-

scheid, Erw. 3.1). Ebenso wenig könnten sich die Beschwerdeführer auf 

den Vertrauensgrundsatz berufen. Der Gemeinderat habe ursprünglich nur 

ein "einfaches Ferienhäuschen" bewilligt, welches keine grossen Investiti-

onen erfordert habe und mittlerweile vollständig abgeschrieben sei. Der von 

den Beschwerdeführern geltend gemachte höhere Wert sei nur darauf zu-

rückzuführen, dass bereits ihre Rechtsvorgänger ohne Baubewilligung 

bauliche Investitionen vorgenommen hätten. Dieses Fehlverhalten hätten 

sich die Beschwerdeführer anzurechnen lassen (angefochtener Entscheid, 

Erw. 3.3 f.). 

 

Die Beschwerdeführer bringen dagegen im Wesentlichen vor, die rechtliche 

Lage betreffend Waldabstand sei unklar, insbesondere fände die damalige 

Fassung des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch 

vom 27. März 1911 (aEG ZGB) keine Anwendung, da für die Erteilung der 

Baubewilligung lediglich die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvor-

schriften zu prüfen sei. Ebenso wenig sei das Forstgesetz vom 29. Februar 

1860 anwendbar, weil es sich beim an die Parzelle angrenzenden Wald um 

Privateigentum handle (Beschwerde, S. 6 f.). Im Übrigen könnten sich die 

Beschwerdeführer durchaus auf den Vertrauensgrundsatz berufen. Die 

1962 erteilte Baubewilligung sei nicht als nichtig zu qualifizieren, weil der 

schwerwiegende Mangel nicht erkennbar gewesen sei. Zudem sei die vor-

instanzliche Interessenabwägung fehlerhaft, weil eine Amortisation der 

Baukosten keine Rolle spiele. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung 

sei die Beendigung der ursprünglichen Bauarbeiten im Jahr 1963. Damit 

sei die nachträgliche Baubewilligung gestützt auf den Vertrauensgrundsatz 

zu erteilen, selbst wenn die Baute als ursprünglich materiell rechtswidrig zu 

qualifizieren sei (Beschwerde, S. 8).   

 

5.2.    

Gemäss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und 

Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in 

ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Art. 41 Abs. 1 der Raum-

planungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) präzisiert den An-

wendungsbereich von Art. 24c RPG dahingehend, dass Bauten und An-

lagen in den Genuss der erweiterten Besitzstandsgarantie kommen, die 

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende 

Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts 

wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen). Der massgebliche Stichtag dafür 

 - 10 - 

 

 

ist in Gebieten, die sich nie in einer Bauzone befanden, in der Regel das 

Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972, als erst-

mals eine strenge Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet eingeführt wurde 

(Erläuterungen zur RPV des Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] vom 

Februar 2007 [im Folgenden: Erläuterungen RPV], S. 42 f.; statt vieler: 

BGE 129 II 396, Erw. 4.2.1). 

 

Nicht in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fallen dagegen altrecht-

liche Bauten und Anlagen, die ohne (gültige) Bewilligung und damit rechts-

widrig erstellt oder geändert worden sind (Urteile des Bundesgerichts 

1C_514/2011 vom 6. Juni 2012, Erw. 5.4, 1A.17/200 vom 19. Mai 2004, 

Erw. 2.2.2; Erläuterungen zur RPV, S. 43; BERNHARD WALDMANN/PETER 

HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Stämpflis Handkommentar, Bern 2006, N. 4 

zu Art. 24c RPG; RUDOLF MUGGLI, in: Praxiskommentar RPG: Bauen aus-

serhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, N 15 zu Art. 24c RPG). 

Selbst wenn bei einer formell und materiell rechtswidrigen Baute auf die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet wurde, ändert 

dies nichts an ihrer Rechtswidrigkeit, weshalb sie nicht nach Art. 24c RPG 

geändert werden kann (Urteile des Bundesgerichts 1C_486/2015 vom 

24. Mai 2016, Erw. 2.1.1, 1A.190/2006 vom 11. Juni 2007, Erw. 10.3; 

MUGGLI, a.a.O., N. 15 zu Art. 24c RPG). 

 

5.3.  

5.3.1.  

Zu prüfen ist vorab, ob das Wochenendhaus Nr. ddd im Jahr 1962 recht-

mässig erstellt wurde.  

 

5.3.2.  

Gemäss Protokollauszug des Gemeinderats Q._____ vom 2. Februar 1962 

wurde ursprünglich um eine Baubewilligung für ein "Ferienhäuschen" auf 

der Parzelle Nr. aaa ersucht. Zu diesem Zeitpunkt wirkten lediglich kanto-

nale oder bundesrechtliche Vorschriften zum Natur-, Heimat- oder Gewäs-

serschutz regulierend (JEAN-JACQUES FORESTIER, Der Gestaltungsplan 

nach aargauischem Baugesetz, 1975, S. 16). Eine kommunale Bauord-

nung kannte die Gemeinde Q._____ noch nicht (vgl. Entscheid des Regie-

rungsrats des Kantons Aargau vom 14. August 1967, S. 2 f. [Vorakten, 

act. 84, Duplikbeilage 2]). Vor diesem Hintergrund und im Bewusstsein, 

dass solche Baubewilligungen möglichst zurückhaltend zu erteilen sind, 

entsprach der Gemeinderat Q._____ mit Beschluss vom 2. Februar 1962 

dem Gesuch unter der Bedingung, dass das Bauobjekt der Landschaft an-

gepasst werde (Vorakten BVUAFB.16.2263-1). Die damals gemäss § 111 

des Forstgesetzes vom 29. Februar 1860 (im Folgenden: Forstgesetz [Be-

schwerdebeilage 21]) notwendige Zustimmung des Regierungsrats blieb 

unerwähnt; sie lag ausweislich der Akten nicht vor.  

 

 - 11 - 

 

 

Gestützt auf den Wortlaut von § 111 Forstgesetz "Wer ohne Bewilligung 

des Regierungsrats näher als 90 m vom Walde Gebäulichkeiten aufführt, 

[…] muss dieselben wieder abbrechen" ist die Erkenntnis der Vorinstanz, 

es handle sich um eine Gültigkeitsvorschrift, nicht zu beanstanden (ange-

fochtener Entscheid, Erw. 3.2). Daran änderte nichts, dass die explizite Re-

gelung des Abstands von 90 Metern in § 45 lit. a Forstgesetz (Schutz des 

Waldes vor Feuergefahr) im Jahr 1911 aufgehoben wurde und § 111 Forst-

gesetz betreffend den einzuhaltenden Waldabstand neu auf § 87 Abs. 2 

aEG ZGB verwies, welcher einen Waldabstand von 20 m vorschrieb. Die 

Zustimmung des Regierungsrats bei Unterschreitung des Waldabstands 

blieb notwendig. Es schadete auch nicht, dass der Waldabstand mit dem 

aEG ZGB ab diesem Zeitpunkt in einem privatrechtlichen Erlass definiert 

wurde. Im Unterschied zur heutigen Rechtsordnung wurde damals bei Bau-

vorschriften nicht strikt zwischen öffentlichem und privatem Recht unter-

schieden. Vielmehr enthielt das aEG ZGB auch baurechtliche Vorschriften 

und die Kompetenzregelung betreffend den Erlass von raumplanungs-

rechtlichen Vorschriften (vgl. §§ 103 ff. aEG ZGB; Vollziehungsverordnung 

zu den §§ 103 – 116 des Einführungsgesetzes zum ZGB über Bauvor-

schriften der Gemeinden vom 21. Januar 1949; FORESTIER, a.a.O., 

S. 13 ff.; ZIMMERLIN, a.a.O., S. 1).  

 

Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer war § 111 Forstgesetz als 

forstpolizeiliche Bestimmung gemäss § 2 Abs. 1 Forstgesetz explizit für den 

gesamten Wald, unabhängig von dessen Eigentümer, anwendbar. Dies 

ergibt sich auch aus dem Zweck der baupolizeilich begründeten Waldab-

standsvorschriften: Neben gesundheits- und forstpolizeilichen, landschafts-

schützerischen sowie raumplanerischen Zielen dienten sie insbesondere 

dem Schutz des Waldes vor Brandgefahr, dem Schutz von Bauten, der Si-

cherung der Erholungsfunktion und einer Milderung des Kontrastes zwi-

schen Waldrandsilhouette und Bauten (ERICH ZIMMERLIN, Baugesetz des 

Kantons Aargau, Kommentar, Aarau 1977, S. 476).  

 

5.3.3. 

Zusammengefasst war die Baubewilligung vom 2. Februar 1962 aufgrund 

der fehlenden Zustimmung des Regierungsrats zur Unterschreitung der 

Waldabstandsvorschriften formell rechtswidrig. Diese kann somit nach 

ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung von Bundesrechts wegen 

(vgl. Art. 25 Abs. 2 RPG; siehe vorne Erw. 3.3) keine Wirkungen entfalten 

und wird nicht rechtsgültig. Hinzu kommt, dass das Wochenendhaus 

Nr. ddd seinerzeit nicht in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht er-

stellt wurde. Es handelt sich um eine (formell und materiell) rechtswidrige 

Baute. Da die Zustimmung des Regierungsrat als unentbehrliches, 

konstitutiv wirkendes Element somit auch nachträglich nicht erteilt werden 

kann, ist die kommunale Baubewilligung vom 2. Februar 1962 als nichtig 

zu betrachten (vgl. zum Ganzen BGE 132 II 21, Erw. 5b; Urteile des 

Bundesgerichts 1C_15/2022 vom 7. August 2023, Erw. 5.3, 1C_260/2021 

 - 12 - 

 

 

vom 1. Dezember 2022, Erw. 6.1, 1C_709/2020 vom 24. August 2021, 

Erw. 4.2.2, 1C_404/2009 vom 12. Mai 2010, Erw. 2.2; Urteil des Ver-

waltungsgerichts WBE.2019.110 vom 4. Dezember 2019, Erw. 8.3.1). Das 

Wochenendhaus Nr. ddd kommt damit nicht in den Genuss der Besitz-

standsgarantie nach Art. 24c RPG. 

 

6. 

Die Vorinstanz vertrat die Auffassung, dass eine nichtige Baubewilligung 

nicht als Vertrauensgrundlage in Frage komme (angefochtener Entscheid, 

Erw. 3.5). Ob dies zutrifft, ist mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichts 

1C_80/2022 vom 30. November 2023, wo das Bundesgericht der Rückbau-

anordnung entgegenstehende Gründe des Vertrauensschutzes trotz Vor-

liegens einer nichtigen Baubewilligung prüfte (vgl. Erw. 4), fraglich, braucht 

aber im vorliegenden Fall nicht entschieden zu werden. So oder anders 

überwiegt hier das gewichtige öffentliche Interesse am Vollzug des Raum-

planungsrechts und insbesondere der Einhaltung des Grundsatzes der 

Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet das private Interesse der Be-

schwerdeführenden am Erhalt der Baute (siehe hinten Erw. 7.3). Das Wo-

chenendhaus Nr. ddd weicht – wie nachfolgend in Erw. 7.2 aufgezeigt wird 

– erheblich vom rechtlich Zulässigen ab und befindet sich nicht nur aus-

serhalb der Bauzone, sondern überdies in einer Landschaft von kantonaler 

Bedeutung. Würden solch rechtswidrige Bauten auf unabsehbare Zeit ge-

duldet, wäre der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in 

Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten gar belohnt.  

 

7.  

7.1.    

Bei nicht bewilligungsfähigen Bauten und Anlagen kann gestützt auf § 159 

Abs. 1 BauG die Herstellung des rechtmässigen Zustandes, insbesondere 

die Beseitigung der Baute oder Anlage angeordnet werden. Der Anordnung 

der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes kommt massge-

bendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungs-

rechts zu: Werden illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten 

nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird der Grund-

satz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und 

rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die auch 

nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich 

beseitigt werden.  

 

Wie jegliches Verwaltungshandeln steht ein solcher Wiederherstellungs-

befehl unter dem Vorbehalt der Verhältnismässigkeit. Auf den Grundsatz 

der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gut-

gläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden 

aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleich-

heit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung 

des gesetzmässigen Zustands ein erhöhtes Gewicht beimessen und die 

 - 13 - 

 

 

dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verrin-

gertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21, Erw. 6.4; Urteile des Bun-

desgerichts 1C_651/2021 vom 24. Mai 2022, Erw. 8.1, 1C_168/2020 vom 

27. November 2020, Erw. 3.1). Vor dem Grundsatz der Verhältnismässig-

keit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des ange-

strebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem 

vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht. Ein Wieder-

herstellungsbefehl erweist sich dann als unverhältnismässig, wenn die Ab-

weichung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen Interessen 

den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wiederherstellung entstünde, 

nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21, Erw. 6; Urteil des Bundes-

gerichts 1C_651/2021 vom 24. Mai 2022, Erw. 8.1). 

  

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung können Gründe des Vertrau-

ensschutzes oder Zeitablauf der Wiederherstellung ausserhalb der Bau-

zone nicht mehr entgegenstehen. Insbesondere verwirkt der Anspruch der 

Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht mehr 

nach 30 Jahren (BGE 147 II 309, Erw. 5; Urteil des Bundesgerichts 

1C_709/2020 vom 24. August 2020, Erw. 4.1). Speziellen Situationen des 

Vertrauensschutzes kann jedoch mit massgeschneiderten Lösungen im 

Einzelfall Rechnung getragen werden. War die Bauherrschaft gutgläubig 

und hat die Baubehörde durch ihr langjähriges Nichteinschreiten (aus-

nahmsweise) einen Vertrauenstatbestand geschaffen, kann dem durch An-

setzen einer längeren Wiederherstellungsfrist Rechnung getragen werden 

– bis zur Amortisation getätigter Investitionen oder um Unternehmen Zeit 

zu geben, ein neues Betriebsgelände in der Gewerbezone zu finden. Unter 

Umständen kann auch eine Entschädigung für gutgläubig getätigte, nutzlos 

gewordene Investitionen zugesprochen werden. Stossende Ergebnisse 

können schliesslich mittels Anpassung des Zonenplans behoben werden 

(BGE 147 II 309, Erw. 5.6).  

 

7.2.   

Die Abweichung vom Gesetz ist im vorliegenden Fall erheblich. Im Jahr 

1962 wurde ursprünglich ein kleines Ferienhäuschen mit einem Wohn-

wagen im Innern erstellt. Gemäss den anlässlich des Augenscheins vom 

23. Februar 2021 aufgenommenen Bildern hatten die Beschwerdeführer 

bereits umfassende Umbauarbeiten vorgenommen. Das gesamte Gebäu-

de war eingerüstet und es wurden offenbar das Dach sowie die Wände 

(zumindest teilweise) abgebrochen und neu aufgebaut, die Raumaufteilung 

neu gestaltet und der Boden herausgerissen (vgl. Fotos zur Verfügung vom 

25. Februar 2021 betreffend Baustopp [Vorakten, act. 4 ff.]; siehe auch 

Erw. 9.5.2 hinten). Das sich offensichtlich im Umbau befindende Wochen-

endhaus Nr. ddd liegt ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone 

und dient nicht landwirtschaftlichen Zwecken. Es ist damit von vornherein 

zonenfremd. Überdies befindet es sich in einer Landschaftsschutzzone, 

welche der Erhaltung einer weitgehend unverbauten und naturnahen Land-

 - 14 - 

 

 

schaft dient und im Interesse der Siedlungstrennung von Bauten freizu-

halten ist (§ 19 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q._____ 

vom 17. Juni 2011/19. Oktober 2011). Es unterschreitet zudem den 

gemäss § 48 Abs. 1 lit. c BauG heute vorgeschriebenen Waldabstand von 

18 Metern erheblich (vgl. Stellungnahme BUV, Abteilung Wald, vom 

26. April 2021, [Vorakten, act. 22]).  

 

7.3.   

Der Gemeinderat Q._____ eröffnete mit Beschluss vom 9. August 2021 

den vom BVU, Abteilung für Baubewilligungen, verfügten vollständigen 

Rückbau des Wochenendhauses Nr. ddd, die Wiederherstellung des 

ursprünglichen Boden- und Topographiezustands inklusive einer 

fachgerechten Rekultivierung sowie die vollständige Entfernung und 

korrekte Entsorgung des widerrechtlich gelagerten und verbauten Materials 

(Vorakten, act. 24 ff.). Der Regierungsrat hat diesen Entscheid am 

22. Februar 2023 bestätigt (vgl. angefochtener Entscheid).   

 

Die angeordnete Beseitigung der Baute ist geeignet, um den rechtmässi-

gen Zustand wiederherzustellen. Sie ist notwendig bzw. erforderlich; milde-

re Mittel sind nicht ersichtlich. Da bereits die ursprüngliche Errichtung des 

Wochenendhauses Nr. ddd nicht in Übereinstimmung mit dem damals gel-

tenden Recht erfolgte, ist eine Wiederherstellung eines besitzstandsge-

schützten Referenzzustands nicht möglich.  

 

Den öffentlichen Interessen an der Herstellung des rechtmässigen Zu-

stands bzw. an der Erhaltung des im kantonalen und kommunalen Recht 

im besonderen Masse geschützten Gebietes, der Einhaltung der Rechts-

ordnung und der konsequenten Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet 

kommt erhebliches Gewicht zu. Diesen berechtigten raumplanerischen und 

naturschützerischen Anliegen sind im beschränkten Mass die finanziellen 

Interessen der Beschwerdeführer entgegenzustellen. Die von den Be-

schwerdeführern nach der abschlägigen Stellungnahme des BVU, Abtei-

lung für Baubewilligungen, vom 1. Juni 2017 betreffend Anfragegesuch Er-

satzbau Waldhaus (vgl. Vorakten BVUAFB.16.2263-1) getätigten Investiti-

onen in den Umbau sind allerdings von Vornherein nicht zu berücksichti-

gen. Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, hatte den Beschwerde-

führern unmissverständlich mitgeteilt, dass einem allfälligen Baugesuch 

keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne. Hätten die Beschwer-

deführer nicht trotzdem – ohne Bewilligung und damit rechtswidrig – mit 

den Umbauarbeiten begonnen, wären die mit der Beseitigungsverfügung 

nutzlos gewordenen Kosten vermeidbar gewesen.  

 

Angesichts der Lage des Wochenendhauses Nr. ddd ausserhalb der Bau-

zone in einer Landwirtschafts- und Landschaftsschutzzone sowie in einer 

Landschaft von kantonaler Bedeutung können die Beschwerdeführer auch 

aus den Kosten für dessen Erwerb nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im-

 - 15 - 

 

 

merhin konnten sie das 1962 rechtswidrig erstellte Wochenendhaus 

Nr. ddd seit dem Erwerb im Jahr 2010 uneingeschränkt nutzen, womit die 

Kosten (zumindest teilweise) amortisiert sein dürften. Eine allfällige Un-

möglichkeit der Nutzung seit Verfügung des Baustopps oder Beginn der 

nicht bewilligten Umbauarbeiten haben die Beschwerdeführer ihrem eige-

nen (rechtswidrigen) Verhalten zuzuschreiben.  

 

Insgesamt ist das erhebliche öffentliche Interesse an der Erhaltung einer 

unverbauten Landschaft und einer strikten Trennung von Bau- und Nicht-

baugebiet höher zu gewichten als das private Interesse der Beschwerde-

führer am Erhalt der Baute (vgl. BGE 147 II 309, Erw. 5.5 und 5.6; Urteile 

des Bundesgerichts 1C_556/2009 vom 23. April 2020, Erw. 9, 1A.75/2005 

vom 9. November 2005, Erw. 6.4, 1A.17/2004 vom 19. Mai 2004, Erw. 3; 

Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2019.201 vom 12. März 2020, 

Erw. 6.3 und 6.4). Die vorinstanzlich angeordnete und bestätigte Beseiti-

gung zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich als 

verhältnismässig. Dies gilt im Übrigen auch bezüglich der angesetzten Frist 

von sechs Monaten ab Rechtskraft des Entscheids, zu der sich die Be-

schwerdeführer nicht äussern. 

 

8.  

8.1.   

Die Beschwerdeführer berufen sich auf Gleichbehandlung im Unrecht. Sie 

haben im vorinstanzlichen Verfahren eine Zusammenstellung von Bauten 

eingereicht, deren Art und Nutzungsintensität sie mit ihrer eigenen als ver-

gleichbar erachten. Die Grösse der einzelnen Bauten spiele keine Rolle. 

Die Dokumentation zeige, dass kommunal, kantonal und sogar schweizweit 

Bauten in der Art ihres Wochenendhauses Nr. ddd toleriert und bewilligt 

würden. Es sei von einer rechtswidrigen Praxis im Bewilligungszeitpunkt 

auszugehen, was den Beschwerdeführern einen Anspruch auf Gleich-

behandlung im Unrecht verschaffe (Beschwerde, S. 16 f.).  

 

Die Vorinstanz erwog, dass bei zwei der aufgeführten Vergleichsbauten in 

der Gemeinde Q._____ vom Regierungsrat nachträglich die kantonale Zu-

stimmung erteilt worden sei. Die Interessenlage sei aber nicht vergleichbar 

gewesen. Eine der Bauten sei wesentlich kleiner und bei einer Baute sei 

die Verpflichtung zum Rückbau als nicht verhältnismässig beurteilt worden. 

Jedenfalls lasse der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Aargau 

vom 14. August 1967 (S. 2 f., Vorakten, act. 84, Duplikbeilage 2) Rück-

schlüsse auf eine Praxis zu, welche im vorliegenden Fall keine Ausnahme-

bewilligung erlaubt hätte (angefochtener Entscheid, Erw. 5, S. 11). Bei ei-

ner weiteren Vergleichsbaute handle es sich um ein Jagdhaus, bei wel-

chem eine Standortgebundenheit bejaht worden sei und die anderen Bau-

plätze hätten im Erstellungszeitpunkt noch nicht im Wald oder in Waldes-

nähe gelegen. Zusammengefasst sei jedenfalls keine eigenständige 

 - 16 - 

 

 

rechtswidrige Praxis des Regierungsrats oder der kantonalen Verwaltung 

zu erkennen (angefochtener Entscheid, Erw. 5, S. 12). 

 

8.2.   

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat der Grundsatz der Ge-

setzmässigkeit in der Regel Vorrang gegenüber der Rücksicht auf die 

gleichmässige Rechtsanwendung. Der Umstand, dass das Gesetz in an-

deren Fällen nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, gibt den 

Bürgern grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom 

Gesetz behandelt zu werden. Ausnahmsweise und unter strengen Bedin-

gungen wird jedoch im Rahmen des verfassungsmässig verbürgten Gleich-

heitssatzes ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht anerkannt 

(Art. 8 Abs. 1 BV). Die Gleichbehandlung im Unrecht setzt voraus, dass die 

zu beurteilenden Fälle in den tatbestandserheblichen Sachverhaltselemen-

ten übereinstimmen, dass dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Ge-

setz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch inskünftig nicht gesetzes-

konform entscheiden zu wollen. Dabei begründen wenige vereinzelte Fälle 

noch keine Praxis. Schliesslich dürfen keine überwiegenden Gesetzmäs-

sigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen (vgl. BGE 139 II 49, 

Erw. 7.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_172/2020 vom 24. März 2021, 

Erw. 5.3). 

 

8.3.    

Die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Vergleichsfälle befinden 

sich nur teilweise im Kanton Aargau. Auch die Sachverhaltselemente stim-

men nur zum Teil überein. Mit der angebotenen Übersicht ist jedenfalls 

noch keine kantonale, rechtswidrige Praxis nachgewiesen. Gestützt auf 

den Beschluss des Regierungsrats des Kantons Aargau vom 14. August 

1967 (S. 2 f.; Vorakten, act. 84, Duplikbeilage 2) ist vielmehr davon auszu-

gehen, dass keineswegs beabsichtigt war, in ständiger Praxis von den ge-

setzlichen Vorgaben abzuweichen. Im Gegenteil: Dieser Entscheid erging 

während des laufenden Gesetzgebungsverfahrens zum Erlass des Bau-

gesetzes vom 2. Februar 1971 (aBauG). Demnach waren ab dessen In-

krafttreten am 1. Mai 1972 Bauten in Land- und Forstwirtschaftsgebieten 

nur noch zulässig, wenn sie der ordentlichen Bewirtschaftung von Feld und 

Wald, der Aufzucht von Tieren und Pflanzen sowie der Futterproduktion 

dienten (§ 129 aBauG). Bauten zu andere Zwecken durften nur ausnahms-

weise und aus wichtigen Gründen bewilligt werden, wenn es die öffentli-

chen Interessen gestatteten (ZIMMERLIN, a.a.O., S. 2 und 341).  

 

Insgesamt sind die Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Un-

recht nicht gegeben. Die Beschwerdeführer können aus der Existenz an-

derer Bauten nichts zu ihren Gunsten ableiten.  

  

 - 17 - 

 

 

9.  

9.1.   

Die Beschwerdeführer beantragten die Sistierung des Verfahrens, falls das 

Wochenendhaus Nr. ddd (wie vorliegend) als rechtswidrig qualifiziert wür-

de und der rechtmässige Zustand wiederherzustellen sei. Zur Begründung 

wiesen sie auf die von den Räten angenommene Motion hin, welche entge-

gen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. BGE 147 II 309) eine 

gesetzliche Verankerung der Verwirkung des Wiederherstellungsan-

spruchs ausserhalb der Bauzone nach 30 Jahren vorsehe. Damit komme 

klar zum Ausdruck, dass die bundesgerichtliche Rechtsprechung nicht dem 

Volkswillen entspreche (Beschwerde, Rz. 14.1 ff.). Mit Eingabe vom 

13. Oktober 2023 wiesen die Beschwerdeführer darauf hin, dass der Ent-

wurf der Gesetzesänderung nun vorläge. Demnach könne der Abriss des 

rund 60-jährigen Ferienhäuschens nicht mehr verlangt werden, sondern le-

diglich noch die Wiederherstellung des Zustands von vor 30 Jahren. Das 

vorliegende Verfahren sei unter Berücksichtigung der Gesetzesänderung 

weiterzuführen, eventualiter zu sistieren (vgl. Eingabe vom 13. Oktober 

2023). Es sei in gewissen Konstellationen mit der Beurteilung eines Sach-

verhalts bis zur Geltung von neuem Recht zuzuwarten. Die Revision des 

RPG sei einstimmig angenommen worden; sie sei weder umstritten noch 

sei mit einem Referendum zu rechnen. Mit der angepassten Raumpla-

nungsverordnung könne bis Ende 2024 gerechnet werden (vgl. Replik vom 

1. Dezember 2023).  

 

Die Vorinstanz hatte im angefochtenen Entscheid das Sistierungsbegehren 

mit der Begründung abgelehnt, mit dem Inkrafttreten des von den Be-

schwerdeführern erwünschten Gesetzesentwurfs könne nicht in naher Zu-

kunft gerechnet werden, falls er überhaupt mehrheitsfähig sei. Eine Sistie-

rung führe deshalb zu einer übermässig langen Verfahrensdauer (ange-

fochtener Entscheid, S. 13). Mit Stellungnahme vom 16. November 2023 

wies die Vorinstanz darauf hin, dass sich daran nichts ändere, auch wenn 

mittlerweile ein Gesetzesentwurf vorliege. Die neue Fassung sei weder pu-

bliziert worden noch mangels Ablauf der Referendumsfrist in Kraft getreten. 

Damit könne sie noch keine Rechtswirkung erzielen. Der Zeitpunkt des In-

krafttretens hänge davon ab, ob das fakultative Referendum ergriffen 

werde, was eher wahrscheinlich sei, weil diverse Bestimmungen des Ent-

wurfs auf Ablehnung stossen würden. Zudem müssten vor Inkrafttreten des 

neuen Rechts die Ausführungsbestimmungen angepasst werden, was die 

vorgängige Durchführung einer Vernehmlassung bedinge. Hinzu komme, 

dass eine Annahme der Gesetzesänderung wohl ohnehin nur zur Folge 

hätte, dass das Wochenendhaus Nr. ddd analog der Regelung für Bauten 

innerhalb der Bauzonen unterhalten, aber nicht erneuert werden dürfte. 

Durch den Ausbau des in die Baute integrierten Wohnwagens sei sie aber 

durch einen freiwilligen Abbruch untergegangen und ein Rückbau in diesen 

Zustand nicht mehr zulässig. 

 

 - 18 - 

 

 

9.2.    

Der Beschwerdeführer glaubt zu Unrecht aus der jüngsten Revision des 

Raumplanungsgesetzes etwas zu seinen Gunsten ableiten zu können. 

Zwar wurde die Anpassung von Art. 25 RPG betreffend Verjährung der 

Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausserhalb der 

Bauzonen am 29. September 2023 von National- und Ständerat angenom-

men und kein Referendum ergriffen. Im Hinblick darauf, dass einige Be-

stimmungen des revidierten Raumplanungsgesetzes eine Anpassung der 

Ausführungsbestimmungen nach sich ziehen, das neue Recht gemäss 

Auskunft des ARE voraussichtlich erst auf den 1. Juli 2025 in Kraft treten 

wird und gesetzlich keine Vorwirkung vorgesehen ist, entfaltet das neue 

Recht aus Gründen der Rechtssicherheit und unter Berücksichtigung des 

Legalitätsprinzips aber noch keine Wirkung und ist im vorliegenden Verfah-

ren nicht zu berücksichtigen (vgl. BGE 125 II 278, Erw. 3c; HÄFELIN/ 

MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 299). 

 

9.3. 

Eventualiter beantragen die Beschwerdeführer eine Sistierung des Ver-

fahrens. Wird von einer verfahrensbeteiligten Partei ein Sistierungsgesuch 

gestellt, hat die Behörde, bei der das Verfahren hängig ist, darüber zu be-

finden. In der Regel in Form einer Zwischenverfügung oder eines Zwi-

schenentscheids, gegebenenfalls auch – wie vorliegend – gleichzeitig mit 

dem Endentscheid (vgl. AGVE 1999 S. 144, Erw. 2b). 

 

Für eine Sistierung können vor allem verfahrensökonomische Gründe spre-

chen; sie kann sich namentlich dann aufdrängen, wenn der Entscheid vom 

Ergebnis eines anderen hängigen Verfahrens abhängt. Auch eine bevor-

stehende Rechtsänderung kann Anlass für eine Verfahrenssistierung sein. 

Es wäre beispielsweise wenig sinnvoll, ohne Verzug den Rückbau einer 

Baute anzuordnen, wenn zu erwarten ist, dass diese auf Grund einer sich 

konkret und in naher Zukunft abzeichnenden Rechtsänderung nachträglich 

bewilligt werden könnte. Die neuen Vorschriften müssen aber beschlossen 

oder zumindest aufgelegt worden sein, um eine Sistierung zu rechtfertigen. 

Vage Aussichten auf eine Rechtsänderung genügen nicht. Ebenso wenig 

darf sistiert werden, wenn eine Rechtsänderung zwar beabsichtigt, ihr In-

halt aber noch unbestimmt oder der Zeitpunkt des Inkrafttretens nicht ab-

sehbar ist (vgl. MICHEL DAUM, in: Kommentar zum Gesetz über die Verwal-

tungsrechtpflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, N. 17 zu Art. 38 VRPG; 

MARTIN BERTSCHI/KASPAR PLÜSS, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, N. 42 

zu Vorbemerkungen zu §§ 4 - 31 VRG). Gegen eine Sistierung lässt sich 

regelmässig die damit verbundene Verlängerung der Verfahrensdauer an-

führen, die privaten oder öffentlichen Interessen zuwiderlaufen kann (vgl. 

BGE 135 III 127, Erw. 3.4; AGVE 1999 S. 144, Erw. 2a). Die Behörde ver-

fügt im Zusammenhang mit Sistierungsentscheiden über einen verhältnis-

mässig grossen Ermessensspielraum. Sie muss diesen Handlungsspiel-

 - 19 - 

 

 

raum aber sachgerecht und pflichtgemäss ausfüllen. Mitzuberücksichtigen 

sind die betroffenen Interessen (DAUM, a.a.O., N. 25 zu Art. 38 VRPG). 

 

9.4.    

Die von Stände- und Nationalrat angenommene Motion 21.4334 betreffend 

Verjährung der Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

ausserhalb der Bauzonen wird im Rahmen der Teilrevision des Raum-

planungsgesetzes, 2. Etappe (18.077) umgesetzt. Nach Annahme des 

Schlussabstimmungstextes durch den National- und Ständerat am 

29. September 2023 erfolgte die Publikation der Gesetzesänderung im 

Bundesblatt am 7. November 2023; die Referendumsfrist lief am 15. Feb-

ruar 2024 ungenutzt ab (BBl 2023 2488). Gemäss Auskunft des ARE wird 

nach Anpassung der Ausführungsbestimmungen das neue Recht voraus-

sichtlich auf den 1. Juli 2025 in Kraft treten. Eine Sistierung des vorliegen-

den Verfahren würde bei dieser Ausgangslage zu einer vorübergehenden 

Nichtanwendung geltender Vorschriften führen, zumal im heutigen Zeit-

punkt nicht abschätzbar ist, ob das Inkrafttreten tatsächlich per Mitte 2025 

realisierbar ist. Eine solche negative Vorwirkung neuen Rechts wird unter 

bestimmten Voraussetzungen zwar als zulässig erachtet (vgl. HÄFELIN/ 

MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 302 ff.), die bundesgerichtliche Rechtspre-

chung setzt hierfür aber unter anderem voraus, dass die negative Vorwir-

kung vom Gesetzgeber vorgesehen wurde (vgl. BGE 100 Ia 147, Erw. 3a). 

Dies ist vorliegend nicht der Fall. Das Sistierungsgesuch ist bereits deshalb 

abzuweisen. 

 

9.5.   

9.5.1. 

Eine Sistierung des vorliegenden Verfahrens rechtfertigt sich überdies 

nicht, weil das neue Recht aus den nachfolgenden Gründen auf den Ver-

fahrensausgang keinen Einfluss hätte.  

 

9.5.2. 

Die publizierte Teilrevision des Raumplanungsgesetzes sieht vor, Art. 25 

RPG mit den folgenden Absätzen zu ergänzen:  

 

Art. 25 Abs. 3–5 
 
3 Sie stellt sicher, dass unbewilligte Nutzungen innert nützlicher Frist fest-
gestellt und anschliessend sofort untersagt und unterbunden werden; 
Rückbauten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sind ohne 
Verzug anzuordnen und zu vollziehen. 
 
4 Nur die zuständige kantonale Behörde kann gültig den ausnahmsweisen 
Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes be-
schliessen. 
 
5 Der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ver-
jährt nach 30 Jahren. Die Frist ist gewahrt, wenn die zuständige Behörde 
vor Ablauf der Frist erstmals einschreitet. Keine Verjährung tritt ein, wenn 

 - 20 - 

 

 

Polizeigüter, insbesondere die öffentliche Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder 
Gesundheit, gefährdet sind. 

 

Es ist davon auszugehen, dass mit dieser Gesetzesänderung betreffend 

die Verwirkung des Anspruchs der Behörden auf Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands für Bauten ausserhalb der Bauzone dieselben 

Grundsätze gelten wie für jene innerhalb der Bauzonen. Die Gesetzes-

änderung bedeutet aber nicht, dass diese Bauten nach dreissig Jahren 

rechtmässig werden. Sie dürfen lediglich in ihrem derzeitigen Zustand wei-

terbestehen, in ihrer bisherigen Art genutzt und bewilligungsfrei unterhalten 

werden (VERENA SOMMERHALDER FORESTIER, in: Kommentar BauG, N. 3 

zu § 68 BauG). 

 

Als "Unterhalt" ist das Ersetzen oder Instandstellen mangelhafter Teile zu 

verstehen. Die Baute bleibt dabei in ihrer derzeitigen inneren und äusseren 

Gestaltung, Form und Zweckbestimmung bestehen. Nicht als Unterhalt gel-

ten Arbeiten, die das äussere Erscheinungsbild der Baute verändern wie 

die Neugestaltung von Fassaden oder Veränderungen von Türen und 

Fenstern, das Ersetzen einer Bruchsteinmauer durch eine Mauer aus Sicht-

beton, der Abbruch von Innenwänden mit Neuaufbau an anderer Stelle 

oder das Erweitern eines Kellers (SOMMERHALDER FORESTIER, in: Kom-

mentar BauG, N. 16 f. zu § 68 BauG). "Zeitgemässe Erneuerung" ist die 

Aktualisierung einer Baute, so dass sie ihrem bisherigen Zweck ent-

sprechend dem herrschenden Wohnstandard weiterhin erfüllen kann, wo-

bei keine wesentliche Veränderung der baulichen Substanz erfolgen darf 

wie beispielsweise das Herausbrechen von Wänden und ihr Neuaufbau 

(SOMMERHALDER FORESTIER, in: Kommentar BauG, N. 19 zu § 68 BauG). 

Entscheidend ist, dass es um Massnahmen geht, die das Gebäude vor dem 

vorzeitigen Verfall oder – gemessen am heutigen Wohnstandard – vor dem 

Eintritt der Unbenutzbarkeit vor Ablauf der Lebensdauer seiner Substanz 

schützen, nicht dagegen um Vorkehrungen, durch die anstelle des be-

stehenden Baues praktisch ein Neubau erstellt wird (AGVE 1992, S. 350, 

Erw. 3 mit Hinweisen; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2021.170 

vom 13. Dezember 2021, Erw. 5.2, WBE.2017.360 vom 1. März 2018, 

Erw. 4.3).  

 

Vorliegend wurde am 28. September 2016 ein Voranfragegesuch "Ersatz-

bau Waldhaus, Parzelle aaa in Q._____" eingereicht, wonach die 

Beschwerdeführer den sich im Gebäude befindenden alten Wohnwagen 

ausbauen und die Gebäudehülle grösstenteils neu erstellen wollten. 

Gemäss den dazugehörigen Plänen sollten sämtliche Wände und das 

Dach abgebrochen und ersetzt werden. Im Innenraum war eine neue 

Raumaufteilung geplant (vgl. Vorakten BVU.AfB 16.2263). Obwohl das 

BVU, Abteilung für Baubewilligungen, das Bauvorhaben der 

Beschwerdeführer als nicht bewilligungsfähig beurteilte, begannen sie mit 

den entsprechenden baulichen Massnahmen. Die anlässlich des 

 - 21 - 

 

 

Augenscheins vom 23. Februar 2021 aufgenommenen Bilder zeigen, dass 

das alte Dach bereits vollständig abgebrochen und teilweise neu aufgebaut 

wurde. Im Gebäudeinnern wurde offenbar der Boden vollständig entfernt, 

Wände teilweise herausgebrochen und durch eine neue Holzkonstruktion 

ersetzt; eine Wand scheint neu erstellt worden zu sein. Das gesamte 

Wochenendhäuschen war eingerüstet, daneben stand eine gefüllte Mulde 

(vgl. Vorakten, act. 4 ff.). Die dokumentierten baulichen Massnahmen 

gehen deutlich über reine Unterhaltsarbeiten hinaus. Es wurden 

elementare Gebäudeteile, die dem Bestand, der Raumaufteilung und der 

Stabilität der Baute dienten, abgebaut und neu erstellt. Damit wurden 

Vorkehrungen getroffen, durch die anstelle des bestehenden Baus 

praktisch ein Neubau entstand. Für einen solchen Neubau bietet auch das 

künftige Recht keine gesetzliche Grundlage. 

 

10.  

10.1. 

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ergibt sich 

u.a. das Recht der Parteien, mit rechtzeitig und formgültig angebotenen 

Beweisanträgen und Vorbringen gehört zu werden, soweit diese erhebliche 

Tatsachen betreffen und nicht offensichtlich beweisuntauglich sind (vgl. 

BGE 138 V 127). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt vor, wenn 

eine Behörde auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil 

sie aufgrund der bereits abgenommenen Beweise ihre Überzeugung ge-

bildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung 

annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen 

nicht geändert würde (vgl. BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3;  

134 I 140, Erw. 5.3). 

 

10.2. 

Soweit die Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren die Durchfüh-

rung eines (erneuten) Augenscheins beantragten, war ein solcher nicht er-

forderlich, um den Fall schlüssig beurteilen zu können. Der entscheidrele-

vante Sachverhalt ergab sich aus den Akten mit genügender Klarheit; unter 

anderem lagen von den aktuellen und den früheren Verhältnissen zahlrei-

che Fotos vor. Ein Augenschein hätte zu keinen neuen Erkenntnissen 

geführt und hätte am vorliegenden Beurteilungsergebnis nichts zu ändern 

vermocht. Ebenso wenig ist davon auszugehen, dass eine Parteibefragung 

neue, im Schriftenwechsel nicht bereits vorgebrachte Erkenntnisse ge-

bracht hätte. Auf die Durchführung eines Augenscheins und einer Parteibe-

fragung konnte im vorinstanzlichen – wie auch im vorliegenden – Verfahren 

in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden. Ebenso kann im Übri-

gen auf anderweitige zusätzliche Beweiserhebungen verzichtet werden. 

 

 - 22 - 

 

 

11.   

Zusammengefasst ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden. 

Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich als unbegründet und ist 

abzuweisen. 

 

III. 

Entsprechend dem Verfahrensausgang haben die Beschwerdeführer die 

Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu bezahlen (§ 31 Abs. 2 

VRPG). Parteikosten werden keine ersetzt (§ 32 Abs. 2 VRPG). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 438.00, gesamthaft Fr. 3'438.00, sind von den Beschwerdeführern 

zu je 1/3 mit Fr. 1'146.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt.  

 

 
   

Zustellung an:  

die Beschwerdeführer 1 bis 3 (Vertreter) 

den Regierungsrat 

den Gemeinderat Q._____ 

das Bundesamt für Raumentwicklung 

 

Mitteilung an:  

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für  

Baubewilligungen 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

 - 23 - 

 

 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

 
 

   

Aarau, 2. Mai 2024 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

Winkler Wittich