# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** acd53276-1190-5e59-b87b-48160b785955
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-09-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 28.09.2011  VB.2011.00393
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00393_2011-09-28.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00393	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 28.09.2011
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung: Vorzeitiges Zustellungsbegehren.

Gemäss § 315 Abs. 1 PBG ist das Zustellungsbegehren innert 20 Tagen seit der Publikation des Bauvorhabens zu stellen (Verwirkungsfrist; E. 4.2.2). Vorzeitig gestellten Zustellungsgesuchen steht die Bestimmung nach ihrer Zielsetzung nicht generell entgegen. Allerdings müssen sich solche Begehren auf ein konkretes hängiges Baugesuch beziehen. Zustellungsbegehren im Hinblick auf unbestimmte künftige Bauprojekte sind unzulässig (E. 4.2.3). 

Eine Vertrauenssituation, wonach der Beschwerdeführer annehmen durfte, dass sein im Hinblick auf das Stammbaugesuch verspätet eingereichte Gesuch als Zustellungsbegehren für künftige Projektänderungen angenommen werde, lag nicht vor (E. 4.2.4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAURECHTLICHER ENTSCHEID
PROJEKTÄNDERUNGSBEWILLIGUNG
PUBLIKATION
RECHTSSCHUTZ
REKURSRECHT
VERTRAUENSSCHUTZ
VORZEITIGES ZUSTELLUNGSBEGEHREN
ZUSTELLUNGSBEGEHREN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 315 Abs. I PBG
§ 316 Abs. I PBG
§ 316 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						BEZ 2011 Nr. 54 S. 15

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00393

 

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 28. September 2011

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Gerichtsschreiber
Robert Lauko.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

1.    C AG, vertreten durch RA D,

 

2.    Baubehörde Dietlikon, vertreten durch RA E,

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Die Baubehörde Dietlikon erteilte am 1. Dezember 2010 der
C AG die baurechtliche Bewilligung für die Gesamtsanierung aller Wohneinheiten
der bestehenden Mehrfamilienhäuser mit Dachaufstockungen, Balkonerweiterungen
und einer neuen Tiefgarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der F-Strasse
04–05 und an der G-Strasse 06–07 in Dietlikon. 

Gleichzeitig wurde die strassenpolizeiliche und
lärmrechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 28. Januar 2010
eröffnet. 

II. 

Hiergegen erhob A am 23. Dezember 2010 Rekurs an die
Baurekurskommission IV und beantragte die Aufhebung der erteilten
Baubewilligung. 

Das – neu ab 1. Januar 2011 zuständige –
Baurekursgericht trat mit Entscheid vom 19. Mai 2011 auf den Rekurs nicht ein. 

III. 

Mit Beschwerde vom 20. Juni 2011 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. Mai 2011
aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung an das Baurekursgericht
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerinnen. 

Das Baurekursgericht und die Baubehörde Dietlikon
beantragten Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte die C AG und
schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Baudirektion
verzichtete auf eine Stellungnahme. 

Mit Eingabe vom 25. August 2011 nahm der Beschwerdeführer
zu den Beschwerdeantworten Stellung. Dazu äusserte sich die C AG mit Eingabe
vom 13. September 2011.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen
den Rekursentscheid des Baurekursgerichts zuständig. Der Beschwerdeführer ist
gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) ohne Weiteres zur Anfechtung des Rekursentscheids
befugt, mit welchem auf seinen Rekurs nicht eingetreten wurde (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem.
zu §§ 19–28 N. 98). Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

2.1 Gemäss
§ 314 PBG macht die örtliche Baubehörde ein Bauvorhaben nach der Vorprüfung
öffentlich bekannt (Abs. 1) und legt die Gesuchsunterlagen gleichzeitig
mit der Bekanntmachung während 20 Tagen öffentlich auf (Abs. 4). Zudem
sind Bauvorhaben mindestens während der ganzen Auflagefrist auszustecken
(§ 311 PBG). Wer Ansprüche aus diesem Gesetz wahrnehmen will, hat nach
§ 315 Abs. 1 PBG innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung
bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen
Entscheids zu verlangen. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig
verlangt, hat laut § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt.

2.2 Im Streit liegt vorab die Frage, ob der
Beschwerdeführer den angefochtenen baurechtlichen Entscheid vom 1. Dezember
2010 ordnungsgemäss entsprechend § 315 Abs. 1 PBG verlangt und damit
sein Rekursrecht gewahrt habe. Dabei ist von folgendem Sachverhalt auszugehen: 

Das Baugesuch der privaten Beschwerdegegnerin
1 ging am 3. Dezember 2009 bei der Beschwerdegegnerin 2 ein und wurde am 11.
sowie am 18. Dezember 2009 gemäss § 314 PBG in Verbindung mit § 6
Abs. 1 PBG im kantonalen Amtsblatt sowie im kommunalen Publikationsorgan
öffentlich bekannt gemacht. Mit Schreiben vom 24. März 2010 an die
Baubehörde nahm der Beschwerdeführer auf das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin
1 Bezug und forderte den Baubescheid an. Hierauf bestätigte die Beschwerdegegnerin
2 dem Beschwerdeführer am 6. April 2010 den Erhalt seines Schreibens und den
Eintrag seines Namens auf der Verteilerliste. Gleichzeitig machte ihn das Bauamt
darauf aufmerksam, dass die Aktenauflage am 7. Januar 2010 abgelaufen und das
Begehren verspätet eingereicht worden sei. Der Beschwerdeführer bestreitet
allerdings, dieses Schreiben erhalten zu haben. 

Am 16. April 2010 reichte
die Beschwerdegegnerin 1 bei der Beschwerdegegnerin 2 abgeänderte Baupläne ein.
Dieses Baugesuch wurde hierauf am 30. April 2010 mit dem Hinweis
"PROJEKTÄNDERUNG: Tiefgarage / detaillierte Umgebungsgestaltung"
publiziert. Der Beschwerdeführer reichte während der bis 20. Mai 2010 dauernden
öffentlichen Planauflage kein Zustellungsbegehren ein. Mit Beschluss vom 1.
Dezember 2010 erteilte die Beschwerdegegnerin 2 die angefochtene baurechtliche
Bewilligung. 

3.
 

3.1 Das Baurekursgericht hat die Frage, ob der
Beschwerdeführer den angefochtenen baurechtlichen Entscheid vom 1. Dezember
2010 ordnungsgemäss entsprechend § 315 Abs. 1 PBG verlangt und damit
sein Rekursrecht gewahrt habe, verneint. Es hat hierzu zur Hauptsache ausgeführt,
die Publikation des strittigen Bauvorhabens sei ein erstes Mal am 11. Dezember
2009 erfolgt und am 18. Dezember 2009 wiederholt worden, weil das Vorhaben
nicht ordnungsgemäss ausgesteckt gewesen sei. Der Beschwerdeführer habe mit
Schreiben vom 24. März 2010 und damit nach Ablauf der Frist von 20 Tagen die
Zustellung des Bauentscheides verlangt. Am 30. April 2010 sei eine Projektänderung
bezüglich einer neuen Tiefgarage, der detaillierten Umgebungsgestaltung und der
Farbkonzeption publiziert worden. Im Nachgang zu dieser Publikation habe der Beschwerdeführer
kein Zustellungsbegehren gestellt. Er habe damit sein Rekursrecht auf jeden
Fall insoweit verwirkt, als das mit dem angefochtenen Beschluss bewilligte
Projekt der ursprünglichen und am 11. bzw. 18. Dezember 2009 bekannt gemachten
Baueingabe entspreche. Wenn bezüglich der am 30. April 2010 bekannt gemachten
Projektänderung seitens des Beschwerdeführers ein rechtsgültiges Ersuchen um
Zustellung des Bauentscheids vorliegen würde, was jedoch verneint werden müsse,
würde sich die Anfechtungsbefugnis von vornherein auf die Projektänderung
beschränken. Der Auffassung des Beschwerdeführers, sein Schreiben vom 24. März
2010 sei hinsichtlich der Publikation vom 30. April 2010 rechtzeitig erfolgt,
sei nicht beizupflichten. Das Ersuchen um Zustellung eines baurechtlichen
Entscheids, für den bei der Behörde noch gar kein Baugesuch vorliege, sei
grundsätzlich unzulässig. Das gelte auch für nachbarrelevante, auszuschreibende
Projektänderungen im Lauf eines Bewilligungsverfahrens. Anders wäre zu
entscheiden, wenn das Zustellungsbegehren hinsichtlich eines konkreten,
ausgesteckten Projekts bzw. einer konkreten Projektänderung und des bereits
hängigen Bau- bzw. Abänderungsgesuchs gestellt werde, dessen öffentliche Bekanntmachung
sich aus irgendwelchen Gründen verzögert habe, oder wenn die Baubehörde das
vorzeitig eingereichte Zustellungsbegehren unbeanstandet annehme, was vorliegend
nicht der Fall sei. Das genannte Schreiben beziehe sich ausschliesslich auf Aspekte,
die das Bauvorhaben ganz allgemein betreffen. Es sei auch nicht erkennbar, wie
der Beschwerdeführer von der bevorstehenden Projektänderung hätte Kenntnis
gehabt haben sollen, da das Abänderungsgesuch nach Angabe der Bauherrschaft
erst am 16. April 2010 eingereicht worden sei. Mit Schreiben vom 6. April 2010
habe zudem die Behörde den Beschwerdeführer ausdrücklich darauf aufmerksam
gemacht, dass er sein Begehren verspätet eingereicht habe und über eine
allfällige "Rekursfähigkeit" im Rekursfall zu entscheiden sei. Auf
den Rekurs sei daher nicht einzutreten. 

3.2 Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in
seiner Beschwerdeschrift entgegen, nach der Rückkehr aus seinem
Weihnachtsurlaub habe er mit der Beschwerdegegnerin 2 Kontakt aufgenommen.
Der Bausekretär habe ihn darüber informiert, das Baugesuch könne so nicht
bewilligt werden. Die Beschwerdegegnerin 2 habe an ihrer Sitzung vom 10. Februar
2010 unter anderem die offene Parkierung als nicht arealüberbauungswürdig eingestuft
und die Bauherrschaft aufgefordert, ein geändertes Projekt einzugeben. Er habe
geltend gemacht, als Direktanstösser wolle er wissen, wie der Bonus auch für
die Liegenschaft F-Strasse 08/09/05 gerechtfertigt werden solle. Der
Bausekretär habe entgegnet, dann müsse er (der Beschwerdeführer) den
baurechtlichen Entscheid verlangen. Diese Möglichkeit sei gegeben, da das
Projekt noch einmal ausgeschrieben werden müsse. Er habe hierauf mit Schreiben
vom 24. März 2010 um Zustellung des Baubescheids ersucht. Das Antwortschreiben
des Bauamts vom 6. April 2010 habe er nicht erhalten. Der Beschwerdeführer habe
nach Einreichung seines Begehrens vom 24. März 2010 diverse telefonische und
direkte persönliche Kontakte mit Vertretern der Beschwerdegegnerin 2 gehabt. So
habe er am 5. Juli 2010 Baueingabepläne verlangt. Am 16. September 2010 habe
sich der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers auch im Auftrag von H zu
Ausnützungsfragen und zum Einbezug der Liegenschaften F-Strasse 08/09/05 in die
Arealüberbauung geäussert. Am 27. September 2010 habe die Beschwerdegegnerin 2
H darauf hingewiesen, sie werde auf die Verteilerliste eingetragen, doch sei
die Frist zur Stellung des Zustellungsbegehrens abgelaufen. Am 17. und 22.
November habe sich der Beschwerdeführer mit der Beschwerdegegnerin 2 und den
von diesem beigezogenen Spezialisten zu Fragen des gewachsenen Terrains usw. ausgesprochen.

Der Beschwerdeführer sei
bei seinen diversen Kontakten nie darauf hingewiesen worden, sein Begehren vom
24. März 2010 sei verfrüht erfolgt. Er habe daher auf die Bauausschreibungen
nicht mehr speziell geachtet. Die Publikation vom 30. April 2010 habe er nicht
gesehen, hätte indessen mit hoher Wahrscheinlichkeit ohnehin nicht reagiert, da
er in guten Treuen davon ausgegangen sei, er habe das erforderliche Begehren um
Zustellung des baurechtlichen Entscheids am 24. März 2010 bereits gestellt.
Dieses sei hinsichtlich eines konkret in Aussicht gestellten, neu zu publizierenden
Projekts gestellt worden. Der Nichteintretensentscheid lasse sich auch kaum mit
der bisherigen Rechtsprechung der Baurekurskommissionen, publiziert in BEZ 2000
Nr. 31 und BEZ 2006 Nr. 67, vereinbaren. In seiner Beschwerdeschrift an das
Verwaltungsgericht tritt der Beschwerdeführer auch der Rechtsauffassung
entgegen, dass die Anfechtungsbefugnis auf die Projektänderung beschränkt wäre,
wenn das Zustellungsbegehren des Beschwerdeführers vom 24. März 2010 als
rechtsgültig zu betrachten wäre. 

4.

4.1 Das am 3. Dezember 2009 bei der Beschwerdegegnerin 2
eingegangene Baugesuch der Beschwerdegegnerin 1 wurde am 11. sowie am 18.
Dezember 2009 im kantonalen Amtsblatt sowie im kommunalen Publikationsorgan öffentlich
bekannt gemacht. Die 20-tägige Frist gemäss § 315 Abs. 1 PBG für das
schriftliche Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids lief damit am
7. Januar 2010 ab. Das Schreiben des Beschwerdeführers vom 24. März 2010 an die
Baubehörde, worin dieser den Baubescheid anforderte, ist damit hinsichtlich
jener Planauflage klarerweise zu spät erfolgt. Der Beschwerdeführer hat damit
bezüglich dieser Planauflage und des betreffenden Baugesuchs laut § 316
Abs. 1 PBG sein Rekursrecht verwirkt. Davon gehen auch alle Parteien aus.
Streitig ist allein, ob das Begehren des Beschwerdeführers vom 24. März 2010
als rechtmässiges Zustellungsbegehren hinsichtlich des am 30. April 2010
publizierten Bauvorhabens zu qualifizieren sei und er damit sein Rekursrecht
gewahrt habe. 

4.2 

4.2.1 Die Bestimmung von § 316 Abs. 1 PBG, wonach
sein Rekursrecht verwirkt, wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig
verlangt, wurde vom Verwaltungsgericht als verfassungskonform (RB 1993 Nr. 52 =
BEZ 1993 Nr. 14 = ZBl 95/1994, S. 184 ff.)
und EMRK-konform (VGr, 21. Juni 2001, VB.2001.00045, E. 2d) beurteilt. Sie
stellt keinen überspitzten Formalismus dar und ist nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung selbst dann einzuhalten, wenn die
Nichtigkeit des baurechtlichen Entscheids geltend gemacht wird (VGr, 25. August
1994, VB 94/0077, nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht;
vgl. auch VGr, 21. Juni 2001, VB.2001.00045, E. 2a). Auch das Bundesgericht ist
in seinem Entscheid BGE 121 II 224 E. 5c von der Bundesrechtskonformität ausgegangen.

4.2.2 Die Frist von 20 Tagen gemäss § 315 Abs.
1 PBG, binnen der um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ersucht werden
muss, ist seit der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 eine Verwirkungsfrist
(RB 1993 Nr. 52 E. 2b = BEZ 1993 Nr. 14 = ZBl
95/1994, S. 184 ff.; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und
Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, 1992, Rz. 273). Diese
Verwirkungspflicht beginnt dann nicht zu laufen, wenn die Publikation
dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass ein Dritter auch bei Anwendung
durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz angemessener Sorgfalt den Mangel
nicht erkennen kann und dadurch abgehalten wird, rechtzeitig die Zustellung des
baurechtlichen Entscheids zu verlangen (François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im
zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 303; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,
S. 20-53). Trotz verspätet eingereichter Zustellungsbegehren
blieb deshalb das Rekursrecht in der baurechtlichen Praxis gewahrt bei
irreführender Publikation (VGr, 4. Juli 2007, VB.2007.00269, E. 2, nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht), bei
ungenügender Publikation eines Unterschutzstellungsbeschlusses (VGr, 18. November
2009, VB.2009.00361, E. 2) bzw. eines UVP-pflichtigen Bauvorhabens (VGr, 10.
März 2004, VB.2003.00054, E. 4.1–4.4 = RB 2004 Nr. 83 = BEZ 2004 Nr. 32; 20.
Dezember 2006, VB.2005.00347, E. 2.3–2.5 = RB 2006 Nr. 76 = BEZ 2007 Nr. 9)
sowie bei gänzlich fehlender Publikation (VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00057, E.
3.2 = BEZ 2009 Nr. 26). 

4.2.3 Gemäss § 315 Abs. 1 PBG ist das
Zustellungsbegehren innert 20 Tagen seit der Publikation zu
stellen, darf also bei einer (grammatikalischen) Auslegung gemäss dem Gesetzeswortlaut
nicht vor der Publikation gestellt werden. Sinn und Zweck dieser
Bestimmung führen aber zu einer (teleologischen) Auslegung, welche vom strengen
Wortlaut abweicht. Denn Ziel der Gesetzesrevision vom 1. September 1991, mit
welcher neben der Androhung der Verwirkung auch neu die Möglichkeit statuiert
wurde, bereits im schriftlichen Zustellungsbegehren Einwendungen gegen das Bauvorhaben
zu stellen, war die Verfahrensbeschleunigung. Der Bauherr soll möglichst
frühzeitig erfahren, ob mit Rekursen zu rechnen ist und was der Nachbar gegen
das Bauvorhaben einzuwenden hat (RB 1993 Nr. 52 E. 2c). Diese Zielsetzung
bleibt auch dann gewahrt, wenn ein Zustellungsbegehren vor der Auflagefrist
gestellt wird. Die Praxis hat denn auch schon in Einzelfällen vorzeitig,
d. h. vor der
Publikation eingereichte Begehren zugelassen. Allerdings ist mit der Vorinstanz
zu verlangen, dass sich solche Begehren auf ein konkretes hängiges Baugesuch
beziehen. Verzögert sich etwa die Publikation eines Baugesuchs, so darf dies
dem die Zustellung des Bauentscheids begehrenden Dritten nicht zum Nachteil
gereichen, falls die Baubehörde sein vorzeitiges Zustellungsgesuch nicht beanstandet.
Ferner hat die Rechtsprechung einen Nachbarn, der ein ohne Bewilligung
ausgeführtes Bauvorhaben der Behörde angezeigt bzw. um Zustellung eines
rekursfähigen Entscheides ersucht hat, hinsichtlich des nachträglichen
Bewilligungsverfahrens als Verfahrensbeteiligten anerkannt, dem die
Baubewilligung direkt gestützt auf § 10 Abs. 3 lit. a VRG zuzustellen ist, ohne
dass dieser innert der – später laufenden – Auflagefrist ein separates
Zustellungsbegehren einzureichen hätte (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033,
E. 1c; vgl. auch 18. Juli 2007, VB.2007.00271, E. 2.2 = BEZ 2007 Nr. 32).
Zustellungsbegehren im Hinblick auf unbestimmte künftige Bauprojekte sind
hingegen auf jeden Fall unzulässig. 

4.2.4 Das Zustellungsbegehren des Beschwerdeführers
vom 24. März 2010 bezieht sich auf die "geplante Verdichtung mit den
Aufstockungen" sowie auf den beanspruchten Arealüberbauungsbonus, mithin
auf das im Dezember 2009 publizierte und zu jenem Zeitpunkt hängige
(Stamm-)Baugesuch. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn dieses Schreibens
kann geschlossen werden, es handle sich um ein Zustellungsbegehren mit Bezug
auf die mehr als einen Monat später, am 30. April 2010, publizierten
Projektänderungen. Dieses Projektänderungsgesuch wurde zudem gemäss Eingangsstempel
auf den Bauplänen erst am 16. April 2010 der Baubehörde eingereicht, war
demzufolge am 24. März 2010 noch gar nicht hängig. Zu Recht hält das
Baurekursgericht fest, das – bezüglich der Publikationen vom Dezember
2009 – verspätete Zustellungsgesuch könne nicht das Rekursrecht bezüglich
künftiger, unbestimmter, noch nicht eingereichter Projektänderungen sichern. 

Eine Vertrauenssituation, bei welcher der Beschwerdeführer
in guten Treuen davon ausgehen durfte, dass sein Schreiben vom 24. März 2010 auch
ein Zustellungsbegehren für künftige Bauausschreibungen darstelle und als solches
entgegengenommen werde, wurde nicht geschaffen, auch nicht durch die geltend
gemachten Kontakte des Beschwerdeführers mit Vertretern des Bauamts vom Juli,
September und November 2010. Unter diesen Umständen ist auch nicht
entscheidrelevant, ob dem Beschwerdeführer das Schreiben der Baubehörde vom 6.
April 2010 zuging, worin dieses ausdrücklich auf die verspätete Einreichung des
Zustellungsgesuchs hinwies. 

Schliesslich ist auch der Hinweis des Beschwerdeführers
auf § 316 Abs. 2 PBG unbehelflich. Nach dieser Bestimmung sind dem
Gesuchsteller nach einem rechtzeitig angebrachten Zustellungsbegehren zwar alle
baurechtlichen Entscheide über das Bauvorhaben zuzustellen, solange keine neue
Aussteckung und Bekanntmachung erfolgt ist. Doch kann sich der Beschwerdeführer
vorliegend nicht auf dieses Recht berufen, da er sein Zustellungsbegehren mit Bezug
auf das Stammbaugesuch verspätet eingereicht hat.

4.2.5 Zu Recht ist demzufolge das Baurekursgericht auf den
Rekurs des Beschwerdeführers nicht eingetreten. 

5.

Die Beschwerde ist folglich
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm von
vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche der privaten
Beschwerdegegnerin zuzusprechen, da die Komplexität der im Streit stehenden
Rechtsfragen den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigten (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen ist eine Parteientschädigung von
Fr. 1'500.-, zuzüglich Mehrwertsteuer. 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    160.--     Zustellkosten,

Fr. 4'160.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.-, zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, zu bezahlen, zahlbar innert 30
Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…