# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8fcef636-82fe-5360-a7eb-35f07eccf9f0
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-02-18
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 18.02.2016 III 2015 114
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2015-114_2016-02-18.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2015 114

Entscheid vom 18. Februar 2016 

Besetzung Dr.iur. Josef Hensler, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis und Dr.oec. Andreas Risi, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwältin B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Schwyz, 
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, 
Vorinstanzen,

3. D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die in der Zone W2D (2-geschossige Wohnzone-dicht) befindliche 1084m2 

Fläche umfassende Liegenschaft KTN 001.________ ist mit einem 
Einfamilienhaus überbaut (Gemeinde Schwyz). D.________ beabsichtigen, im 
südwestlichen Bereich der Parzelle ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zu 
erstellen. Der Gemeinderat Schwyz erteilte mit Beschluss vom 28. Mai 2014 mit 
gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des Amtes für 
Raumentwicklung vom 22. Mai 2014 die Bewilligung für das öffentlich aufgelegte 
Baugesuch (Abl-SZ 2013 mit späteren Projektanpassungen). Die gegen das 
Baugesuch erhobene Einsprache des Nachbarn A.________ (KTN 
002.________) wies er ab. Mit RRB Nr. 160/2015 vom 3. März 2015 hiess der 
Regierungsrat eine Beschwerde des Nachbarn gut und hob den angefochtenen 
Beschluss des Gemeinderates Schwyz auf, weil das Bauvorhaben die zulässige 
Ausnützungsziffer 0.45 überschritt.

B. Die Bauherren liessen in der Folge am 9. April 2015 projektgeänderte 
Pläne einreichen, zu welchen sich das kantonale Amt für Raumentwicklung 
sowie der Einsprecher A.________ äussern konnten. Mit Beschluss vom 29. Mai 
2015 entschied der Gemeinderat Schwyz was folgt:

1. Die von A.________, mit Eingabe vom 23. Dezember 2013 eingereichte 
Einsprache wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Kosten für die Einsprachebeurteilung (inklusive Kanzleikosten) betragen 
Fr. 750.00. Diese werden zu einem Drittel (Fr. 250.00) der Bauherrschaft 
D.________, und zu zwei Drittel (Fr. 500.00) dem Einsprecher A.________, 
auferlegt. (…)

3. Für das Einspracheverfahren werden keine Parteientschädigungen 
zugesprochen.

4. Die Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung 
auf Grundstück 001.________, wird gemäss den mit Datum vom 29. 
November 2013 resp. 10. April 2014 resp. 9. April 2015 eingereichten Plänen 
und Gesuchsunterlagen erteilt. (…)

5. F.________, wird verpflichtet, spätestens innert 60 Tagen nach Rechtskraft 
dieser Baubewilligung kumulativ:

a) die beim Einfamilienhaus "G.________ strasse" ohne Baubewilligung 
erstellte Balkonverglasung im Erdgeschoss ersatzlos zu entfernen;

b) die beim Einfamilienhaus "G.________ strasse" ohne Baubewilligung 
vorgenommene Umnutzung der Garage in einen Büroraum aufzugeben 
und diesen Raum in den baubewilligten Zustand (Garagennutzung) 
wiederherzustellen;

c) im Dachraum beim Einfamilienhaus "G.________ strasse" auf einer Höhe 
von 1.99 m (OK Decke OG bis UK) eine Holzdecke einzubauen.

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Die Fertigstellung dieser drei Massnahmen ist mit den beiliegenden 
Meldekarten anzuzeigen.

6. Mit den Bauarbeiten für das zur Bewilligung beantragte Einfamilienhaus mit 
Einliegerwohnung auf Grundstück KTN 001.________ darf erst begonnen 
werden, wenn die angeordneten Massnahmen gemäss Dispositivziffer 5 
kumulativ ausgeführt worden sind und diese durch die Abteilung Hochbau 
kontrolliert wurden. Baubeginn heisst: Start mit Abhumusieren.

7. (Brandschutz)

8. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) Nr. B2013-1582 
vom 22. Mai 2014 sowie das Schreiben des Amtes für Raumentwicklung vom 
14. April 2015 werden mit dieser Bewilligung eröffnet und bilden gesamthaft 
einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. Die darin verfügten 
Auflagen sind zu befolgen.

C. Mit Eingabe vom 29. Juni 2015 lässt A.________ Beschwerde beim 
Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit folgenden Rechtsbegehren:

1. Der Beschluss des Gemeinderats Schwyz (…) vom 29. Mai 2015 sei 
vollumfänglich aufzuheben und die Baubewilligung zu Gunsten von 
D.________ (Geschäft-Nr. 539, kant. Reg.-Nr. 2013-208) sei nicht zu erteilen.

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanzen und 
der Beschwerdegegner.

Für den Fall einer Sprungbeschwerde beantragt der Beschwerdeführer zudem 
eine öffentliche, mündliche Verhandlung mit Augenschein vor Ort.

D. Der Regierungsrat überwies mit Verfügung vom 6. Juli 2015 die 
Beschwerde zum Entscheid an das Verwaltungsgericht (§ 52 
Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 6. Juni 1974, VRP, SRSZ 234.110).

E. Das ARE verzichtet mit Schreiben vom 9. Juli 2015 auf eine 
Vernehmlassung, fügt aber an, der Beschwerdeführer könne aus der Definition 
des "massgebenden Terrains" gemäss der Interkantonalen Vereinbarung über 
die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB) nichts zu 
seinen Gunsten ableiten. Der Kanton Schwyz sei zwar der IVHB beigetreten, die 
Transformation ins innerkantonale Recht erfolge allerdings erst nächstes Jahr. 
Der IVHB komme keine Vorwirkung zu. Der Gemeinderat Schwyz trägt mit 
Vernehmlassung vom 27. Juli 2015 auf kosten- und entschädigungspflichtige 
Abweisung der Beschwerde an, ebenso die Beschwerdegegner mit 
Vernehmlassung vom 17. August 2015. Mit Schreiben vom 10. September 2015 
äussert sich der Beschwerdeführer v.a. zu den Beilagen der Vernehmlassung 
(Höhenkurvenplan, Fotoaufnahme). Hierzu entgegnen die Beschwerdegegner 
mit Schreiben vom 

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17. September 2015, was den Beschwerdeführer zu einer weiteren 
Stellungnahme mit Datum vom 16. Oktober 2015 veranlasst.

F. Mit Schreiben vom 25. Januar 2016 verzichtet der Beschwerdeführer auf 
eine öffentliche mündliche Verhandlung.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der Beschwerdeführer rügt eine Unterschreitung des Grenzabstandes 
sowie die Verletzung der Geschossigkeit, beides vor allem bedingt durch eine 
aus seiner Sicht falsche Anwendung des Begriffs des gewachsenen Terrains.

1.1 Der kantonale Grenzabstand beträgt (für Bauten bis und mit 20m 
Gebäudehöhe) 50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 3m (§ 60 Abs. 1 
Planungs- und Baugesetz vom 14. Mai 1987, PBG, SRSZ 400.100). Als 
Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der 
Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei 
Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG). In der 
hier massgeblichen Zone W2D (2-geschossige Wohnzone-dicht) sind zwei 
Vollgeschosse und eine maximale Gebäudehöhe von 7m erlaubt (Art. 26 Abs. 2 
BauR). Es werden keine vom kantonalen Recht abweichende (strengere) 
Grenzabstände verlangt. Für die Berechnung der Geschosszahl ist die Anzahl 
der Vollgeschosse massgebend. Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die bei 
mehr als der Hälfte der Gebäudeabwicklung das gewachsene Terrain um mehr 
als einen Meter überragen. Liegt das gestaltete Terrain tiefer als das 
gewachsene, ist auf das gestaltete abzustellen (Art. 22 Abs. 1 und 2 BauR).

1.2 Der Begriff des "ausgemittelten gewachsenen Bodens" ist im Gesetz nicht 
näher umschrieben; es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der 
auslegungsbedürftig ist. Klar ist, dass grundsätzlich pro Fassade eine Gebäu-
dehöhe zu ermitteln, mithin pro Fassade jeweils das gewachsene Terrain aus-
zumitteln ist. Bei mehr oder weniger gradlinigen Terrainverläufen genügen weni-
ge Messpunkte (z.B. beide Eckpunkte) bei komplizierteren Terrainbegebenheiten 
ist eine aufwendigere Ausmittlung zumutbar (EGV-SZ 1990 Nr. 16 Erw. 4b). Liegt 
eine Geländeveränderung (Aufschüttung / Abtragung) unter freiem Himmel schon 
längere Zeit zurück (d.h. ca. 10 Jahre oder länger; so schon F. Huwyler, Die 
materiellen Bestimmungen des Baugesetzes, in: EGV-SZ 1971, S. 130 - 150, 
S. 138) und ist sie dem umgebenden (benachbarten) Geländeverlauf angepasst, 
dann kann sie als gewachsenes Terrain gelten, weil nach einer solch langen Pe-

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riode der ursprüngliche Verlauf kaum mehr im Detail eruiert werden kann. Aus 
dieser Definition geht hervor, dass im Einzelfall nicht starr auf die 10-Jahres-Frist 
abzustellen ist, sondern dass in der Regel erst dann angepasstes Terrain als 
gewachsenes zu qualifizieren ist, wenn der ursprüngliche Verlauf nicht mehr im 
Detail eruiert werden kann (EGV-SZ 2002 Nr. C.10.1 Erw. 3.3; EGV-SZ 1999 Nr. 
44 Erw. 3.2 = BR 2001 S. 26). Es ist also jeweilen zu versuchen, den ursprüngli-
chen Verlauf aufgrund der unmittelbaren Umgebung ausfindig zu machen, wobei 
auch allfällige planerische und/ oder geometrische Daten herangezogen werden 
dürfen. Ist der ursprüngliche Verlauf rekonstruierbar, genügt somit eine Zeitdauer 
von 10 Jahren sowie die Angepasstheit einer Aufschüttung an die benachbarte 
Umgebung für die Annahme eines gewachsenen Terrains nicht ohne weiteres 
(EGV-SZ 1999 Nr. 44 Erw. 3.2 mit Hinweis auf (EGV-SZ Nr. 12 Erw. 3f sowie 
EGV-SZ 1987 Erw. 3b). Mit zu berücksichtigen ist vielmehr im Einzelfall, in wel-
chem baurechtlichen Zusammenhang die Verwendung des gewachsenen Ter-
rains steht, welchen Zweck die anzuwendende Bauvorschrift verfolgt und welche 
Festlegung des gewachsenen Terrains diesem Zweck eher gerecht wird. Auch 
drängt sich u.U. im konkreten Fall auf, die erheblich längere Zeitdauer als 10 
Jahre seit der Geländeveränderung mit in Betracht zu ziehen. Zum vornherein 
eher auf das geschaffene Terrain abzustellen ist dort, wo beispielsweise im 
Rahmen einer Landmelioration kleinere Unebenheiten beseitigt wurden, der Vor-
zustand aber anhand von Unterlagen rekonstruiert werden könnte (EGV-SZ 1987 
Nr. 9 Erw. 3b; EGV-SZ 1999 Nr. 44 Erw. 3.2). 

Das Verwaltungsgericht hat in VGE 1047/05 vom 27. Oktober 2005 Erw. 3.3 / 3.4 
(= EGV-SZ 2005 B 8.9) entschieden, an dieser dargelegten Rechtsprechung sei 
grundsätzlich festzuhalten. Es hat alsdann weiter ausgeführt: Indes ist zu beach-
ten, dass es angesichts der technischen Entwicklung (vorliegend bes. planeri-
scher, geometrischer und photographischer sowie photogrammetrischer Art) so-
wie der planerischen Pflichten (vgl. z.B. zur Eintragung des gewachsenen Ter-
rains in Gestaltungsplänen EGV-SZ 2002 Nr. C.10.1 Erw. 3.2) in Verbindung mit 
modernen Archivierungsmöglichkeiten und -gepflogenheiten zunehmend leichter 
sein wird, den Nachweis eines ursprünglichen Terrainverlaufes noch während 
langer Zeit bzw. auf unabsehbare Zeit zu erbringen. Mithin wird die Frage, ob 
nach Ablauf von zehn Jahren oder einer anderen Richtdauer der ursprüngliche 
Geländeverlauf noch eruierbar ist, zwangsläufig zunehmend an Bedeutung ver-
lieren. Diese Nachweismöglichkeit darf nun nicht dazu führen, dass ein "gewach-
senes Terrain" baurechtlich auf unabsehbare Zeit auf diesen eruierbaren Verlauf 
fixiert bleibt. Ein auf einen nicht absehbaren Zeithorizont hinaus andauerndes 
Auseinanderklaffen von tatsächlichem Terrainverlauf und rechtlich massgeben-

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dem "gewachsenen Terrain" widerspricht nicht nur der Realität der durch planeri-
sche und bauliche Massnahmen mitgestalteten Umwelt, zumal der Begriff des 
"gewachsenen Terrains" nicht auf die natürlich gewachsene Topographie be-
schränkt ist, sondern birgt auch die Gefahr der Blockierung einer raumplaneri-
schen und baulichen Weiterentwicklung in sich. Das Kriterium der (Nicht-)Eruier-
barkeit hat folglich mit fortschreitender Zeit unabhängig von der technischen 
Möglichkeit in den Hintergrund zu treten. Gleiches gilt mit fortschreitender Zeit 
auch für das Kriterium der Angepasstheit einer Aufschüttung (oder Abgrabung) 
ans umgebende Gelände. In diesem Fall drängt sich ein Abweichen vom jeweils 
aktuellen Gelände als "gewachsenem Terrain" nur dort auf, wo kumulativ die Ab-
weichung gegenüber dem (an sich leicht) eruierbaren ursprünglichen Gelände-
verlauf offensichtlich ist und ein Abstellen auf den aktuellen Geländeverlauf zu 
baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führt. Entsprechend ist den Kriterien des 
baurechtlichen Zusammenhanges, in welchem ein gewachsenes Terrain Ver-
wendung findet, sowie der Zweckbestimmung einer anzuwendenden Bauvor-
schrift erhöhtes Gewicht beizumessen. 

Zusammenfassend folgerte das Verwaltungsgericht, im Sinne der vorstehenden 
Ausführungen verliere die Frage der Eruierbarkeit sowie der Angepasstheit einer 
Aufschüttung oder Abgrabung ans umgebende Gelände mit fortschreitender 
Zeitdauer an Bedeutung; vorbehalten bleibe, dass die Abweichung des geschaf-
fenen (bestehenden) Terrains als "gewachsenes Terrain" vom ursprünglichen 
Geländeverlauf nicht offensichtlich sei und ein Abstellen auf das geschaffene 
Terrain nicht zu einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis führe.

1.3 Der Beschwerdeführer stellt die oben dargelegte Rechtsprechung, auf wel-
che im angefochtenen Baubewilligungsbeschluss abgestellt wird (Erw. 4.5), unter 
Hinweis auf die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau-
begriffe (IVHB) vom 22. September 2005 in Frage. Der harmonisierte Begriff des 
massgebenden Terrains wird im Anhang 1 des IVHB wie folgt umschrieben: "Als 
massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann die-
ser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt 
werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus 
planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende 
Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren festgelegt wer-
den." Der Kanton Schwyz ist dieser Vereinbarung per 1. Januar 2013 als zwölfter 
Kanton beigetreten (RRB Nr. 457/2014 vom 23. April 2014 betr. Abschaffung der 
Ausnützungsziffer, Beantwortung der Motion M 9/13, Ziffer 2.3; siehe auch § 52 
Abs. 3 PBG). Eine Umsetzung in das kantonale Recht hat bis heute nicht stattge-
funden. Mangels gesetzlicher Grundlage kommt eine (negative) Vorwirkung des 

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fraglichen harmonisierten Baubegriffes zudem nicht in Frage (Häfelin/Müller/Uhl-
mann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6.A., Rz. 351), weshalb weiterhin die bis-
herige bewährte Rechtsprechung auf der Grundlage des geltenden Rechts gilt. 
Es ist nicht auszuschliessen, dass der Umsetzungsprozess noch längere Zeit 
beanspruchen wird (siehe vergleichsweise die Regelung im Kanton Aargau: § 16 
und 64 Abs. 1 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011, SAR 713.121), was wie-
derum Unwägbarkeiten nach sich ziehen kann. Im Übrigen geht es nicht an, über 
das Konstrukt der "Auslegungshilfe" nicht geltendes Recht anstelle des geltenden 
Rechts zu setzen. Auch der gestützt auf § 52 Abs. 3 für den Konkordatsbeitritt 
zuständige und federführende Regierungsrat sah in RRB Nr. 160/2015 vom 3. 
März 2015 Erw. 1.5 (Ingress lit. A) zu Recht keinen Anlass, vorauseilend von der 
bisherigen konstanten und sachlich-pragmatischen Rechtsprechung abzuweichen. 
Schliesslich kann die vom Konkordat vorgesehene Regel nicht für sich beanspru-
chen, dass sie die alleinige, sachlich und juristisch vertretbare Lösung darstellt 
(siehe Peter Heer/Christian Munz, IVHB - ein Werkstattbericht aus dem Kanton 
Aargau, in: Anwaltspraxis, 2013, S. 440ff. mit kritischer Würdigung in Ziffer V).

Soweit der Beschwerdeführer die Rechtsprechung in Frage stellt, weil in casu 
das gewachsene Terrain nicht nur für den Grenzabstand, sondern auch für die 
Beurteilung der Geschossigkeit (Definition des Untergeschosses, siehe oben 
Erw. 1.1) als Referenzgrösse dient, so ist auch dieser Einwand unbehelflich. 
Dass das gewachsene Terrain für verschiedene Gebäudeparameter als Refe-
renzgrösse dient oder dienen kann, liegt in der Sache begründet. Diese Multi-
funktionalität des Begriffs hat aber nicht zur Folge, dass nur die Definition der 
IVHB sachlich zu genügen vermöchte. Entscheidend ist vielmehr, dass der kan-
tonale und kommunale Baugesetzgeber in Kenntnis der anzuwendenden Defini-
tion einerseits die zulässigen Grössen (Abstände, Höhen, Anzahl, Vollgeschos-
se) festlegt und anderseits allenfalls korrigierend eingreift (z.B. bei der Bestim-
mung des Untergeschosses mit der Vorgabe, dass auf das gestaltete Terrain ab-
zustellen ist, wenn es tiefer als das gewachsene liegt, siehe Art. 22 Abs. 2 BauR).

Ob die Einführung der harmonisierten Baubegriffe für künftige Baubewilligungs-
nehmer Rechtsnachteile mit sich bringen wird, ist einerseits für den vorliegenden 
Fall irrelevant und könnte im Übrigen erst dannzumal anhand konkreter Bauge-
suche beurteilt werden. Anderseits gehen allfällige nachteilige Konsequenzen 
anstehender Rechtsänderungen nicht zu Lasten von Baugesuchen, die noch 
nach geltendem Recht zu beurteilten sind (Verbot der negativen Vorwirkung). Ob 
und inwieweit man mit der Umsetzung der Konkordatsregeln eine materielle 

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Rechtsänderung in Kauf nehmen will oder nicht, ist in jenem Gesetzgebungsver-
fahren zu prüfen. 

1.4 Der Beschwerdeführer anerkennt, dass vor rund 30 Jahren auf KTN 
001.________ (= Bauliegenschaft), KTN 003.________ und KTN 004.________ 
in unterschiedlicher Intensität Land aufgeschüttet wurde, es werde jedoch fälsch-
licherweise dasselbe für KTN 002.________ (Liegenschaft des Beschwerdefüh-
rers) angenommen. Zum letzteren Grundstück seien durch die Aufschüttungen 
Niveauunterschiede von bis zu 120cm entstanden (weitere Angaben des Be-
schwerdeführers: Niveauunterschiede KTN 001.________ zum Landwirtschafts-
land: 300cm; Aufschüttung auf KTN 004.________: ca. 150cm) (Beschwerde-
schrift S. 6f.). Weiter führt der Beschwerdeführer aus, bereits heute sehe er auf 
der nachbarlichen KTN 001.________ an eine Betonmauer von durchschnittlich 
100cm Höhe. Auch zu den übrigen Nachbarn sei der Terrainunterschied immer 
noch beträchtlich. Es könne nicht von einer Anpassung an die umliegenden 
Grundstücke oder gar von einer harmonischen Einheit mit diesen ausgegangen 
werden. Auf der Bauliegenschaft sei eine eigentliche Plattform errichtet worden, 
welche sich nie an den natürlichen Geländeverlauf anpassen werde (Beschwer-
de S. 9). Der Beschwerdeführer bestreitet, dass mit dem Abstellen auf den aktu-
ellen Geländeverlauf es zu keinem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis führen 
werde. Er weist auf die doppelte Konsequenz dieses Vorgehens hin (Unterschrei-
tung des Grenzabstandes und überzähliges Vollgeschoss) und ortet im Vergleich 
zum dem Präjudiz zugrundeliegenden Sachverhalt (EGV-SZ 2005 B 8.9; siehe 
vorn Erw. 1.2) verschiedene Abweichungen (in casu: Aufschüttungen nach Bau 
des Wohnhauses, kein angepasstes Terrain; kein Vorteil für Nachbarschaft) (Be-
schwerde S. 10f.). Des Weiteren rügt der Beschwerdeführer, dass das in den 
eingereichten Plänen bezeichnete "gewachsene Terrain" dem effektiv aufge-
schütteten Geländeverlauf nicht entspreche. Die "ausgemittelte" Fassadenhöhe 
von 7.26m liege über dem zulässigen Mass von 7m (Beschwerde S. 13). Die 
nicht korrekte Einzeichnung des Terrainverlaufs im Fassadenplan führe auch zu 
einer falschen Beurteilung der Geschossigkeit (Beschwerde S. 13f.). Der Neubau 
würde mit Mehrhöhen von 1.60m an der Südfassade und 0.70m an der Ostfas-
sade sowie mit 3 Vollgeschossen bewilligt (Beschwerde S. 14).

1.5 Geht man davon aus, dass die bisherige Rechtsprechung weiterhin anzu-
wenden ist (vorn Erw. 1.3) und zieht man den vom Beschwerdeführer dargeleg-
ten Sachverhalt in Betracht, so ergibt sich, dass der (unbestrittenen) rund 30-
jährigen Aufschüttung auf dem Baugrundstück beim Kriterium der Eruierbarkeit 
des ursprünglichen Terrainverlaufs und der Angepasstheit des veränderten Ter-

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rainverlaufs keine entscheidende Bedeutung mehr zukommt. Ein Abweichen vom 
jeweils aktuellen Gelände als gewachsenem Terrain drängt sich nur dort auf, wo 
kumulativ die Abweichung offensichtlich ist und ein Abstellen auf den aktuellen 
Geländeverlauf zu baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führt. Von Letzterem 
ist auf aufgrund der konkreten Sachlage, welche nebst Plänen auch fotogra-
phisch genügend dokumentiert ist (weshalb es keines Augenscheins bedurfte 
und bedarf) nicht auszugehen. Zum einen sind die "Mehrhöhen" von 1.60m und 
0.70m nicht derart, dass man einen baupolizeilich unhaltbaren Zustand anneh-
men müsste (siehe auch EGV-SZ 2005 B 8.9. Erw. 4.2). Dies gilt auch für die 
entsprechende "Höherlegung" des Untergeschosses. Zum anderen ist aufgrund 
der nurmehr marginalen Bedeutung der Anpassung nicht entscheidend, ob die 
Terrainaufschüttung auch nach langer Zeit noch erkennbar ist oder nicht. Gerade 
in Hanglagen sind stufenweise Gestaltungen nicht unüblich, ebenso dass sich 
Einzelparzellen hinsichtlich Terraingestaltung voneinander unterscheiden ohne 
gegenseitig von einer koordinierten Planung und Gestaltung profitieren zu wollen. 
Unerheblich ist des Weiteren, ob die Aufschüttung gleichzeitig mit einem Bauvor-
haben oder erst später vorgenommen wurde und ob die subjektive Wahrneh-
mung der Nachbarn von einem unangepassten Terrain und einem baupolizeili-
chen unhaltbaren Zustand ausgeht. Vielmehr ist eine objektivierte Betrachtungs-
weise erforderlich, welche vorliegend zur oben erwähnten Beurteilung führt. Auch 
unter dem Aspekt der Einordnung ist nicht von einem baupolizeilich unhaltbaren 
Zustand auszugehen (siehe auch nachfolgend Erw. 4). 

1.6 Der Gemeinderat kommt, abstützend auf den aktuellen Geländeverlauf als 
gewachsenes Terrain und unter Hinweis auf RRB Nr. 160/2015 vom 3. März 
2015 Erw. 1.5 und 1.6, zur Erkenntnis, dass auf jeder Gebäudefassade die Ge-
bäudehöhe von 7m und der erforderliche Mindestgrenzabstand von 50% der 
Gebäudehöhe eingehalten werden. Diese Beurteilung ist aufgrund der Gesuchs-
unterlagen nachvollziehbar (Plan.Nr. 03.20 Schnitte/Fassaden, rev. 31.3.15; 
Plan.Nr. 03.0. Situation, rev. 9.4.14; Plan.Nr. 03.01 Grundrisse, rev. 31.3.15).

Strittig ist der bei der Südfassade im Schnitt/Fassadenplan eingezeichnete aktu-
elle Terrainverlauf (= gewachsenes Terrain) bzw. die Ausmittelung des gewach-
senen Bodens in der Fassadenmitte. Die Beschwerdegegner führen in der Ver-
nehmlassung vom 17. August 2015 aus, die Pläne würden präzise mit einem 
CAD-Programm gezeichnet und basierten auf den Höhenmessungen 
H.________ AG; Abweichungen seien ausgeschlossen (S. 14). Sie reichten zu-
dem den Höhenkurvenplan H.________ AG vom 2.5.2013 ins Recht. Hierzu 
wendet der Beschwerdeführer in der Stellungnahme vom 10. September 2015 
unter zusätzlichem Hinweis auf seine am 20. März 2014 vorinstanzlich einge-

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reichten "korrigierten Schnitt- und Fassadenpläne" ein, aus dem Höhenkurven-
plan ergebe sich, dass das Terrain gestuft sei und nicht linear ansteige, wie dies 
in den Schnitt- und Fassadenplänen der Beschwerdegegner eingezeichnet wor-
den sei. Dem halten die Beschwerdegegner in der Stellungnahme vom 17. Sep-
tember 2015 entgegen, es sei unbestritten, dass das Gelände aufgeschüttet 
wurde und nicht linear verlaufe. In den Schnitt- und Fassadenplänen sei das 
ausgemittelte gewachsene Terrain zwecks Ermittlung der Gebäudehöhe darge-
stellt worden. Es liege bei 593.20m, welches Ergebnis sowohl durch die Ermitt-
lung des arithmetischen Mittels der beiden Eckpunkte als auch bei Einbezug 
sämtlicher markanter Geländepunkte zustande komme. Der Stellungnahme lag 
der Südfassadenplan (dat. 16.9.2015) bei, in welchem auch das effektiv gewach-
sene Terrain dargestellt wird. Der Beschwerdeführer bestreitet mit Eingabe vom 
16. Oktober 2015 die Richtigkeit der von den Beschwerdegegnern vorgenomme-
nen Ausmittlung. Der Bereich zwischen der Linie des tiefer liegenden (effektiv) 
gewachsenen Terrains und der Linie des gemittelten gewachsenen Terrains sei 
grösser als der Bereich zwischen der Linie des ausgemittelten Terrains und der 
Linie des höher liegenden (effektiv) gewachsenen Terrains. Auch die arithmeti-
sche Vorgehensweise führe zu einer tieferen ausgemittelten Kote von 593.075m 
(Aufteilung der Fassadenlänge 9.7m auf 6m à 592.675m und 3.7m à 593.725m).

Ausgehend von einer massgebenden Südfassadenlänge von 9.71m befindet sich 
gemäss Südfassadenplan das gewachsene Terrain bei der südwestlichen Ecke 
bei 593.80m und bei der südöstlichen Ecke bei 592.60m. Das Mittel dieser bei-
den Höhenkoten ergibt ein ausgemitteltes gewachsenes Terrain in der Fassa-
denmitte von 593.20m, womit die Gebäudehöhe von 7m und der erforderliche 
Grenzabstand von 3.5m eingehalten werden. Die erwähnten beiden Höhenkoten 
sind zwar im nachgereichten Höhenkurvenplan nicht eingezeichnet. Aufgrund der 
vorhandenen Höhenkurven kann indes deren Richtigkeit nicht ernsthaft in Frage 
gestellt werden (was auch den von den Beschwerdegegnern dargestellte effekti-
ven Terrainverlauf zwischen den beiden Höhenkoten betrifft). Mit dem Gebot der 
Ausmittelung des gewachsenen Terrains, wobei der Gesetzgeber die Art der 
Ausmittelung nicht näher vor- und umschreibt, soll des Weiteren ein zufälliger 
nicht repräsentativer Terrainverlauf als massgeblicher Messpunkt ausgeschaltet 
werden (EGV-SZ 1990, Nr. 16). Indem vorliegend die beiden Eckpunkte zur 
Ausmittelung herangezogen werden, wird diesem Gebot in vertretbarer Weise 
nachgelebt. Dies zeigt auch die vom Beschwerdeführer angestellte eigene arith-
metische Ausmittelung, welche eine nur geringfügig tiefere ausgemittelte Höhen-
kote aufzeigt. Die Repräsentativität des angenommenen ausgemittelten gewach-
senen Terrains ist nicht in Frage gestellt.

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1.7 Hinsichtlich des Untergeschosses bzw. der untersagten Gebäudeabwick-
lung von mehr als 50%, die mehr als 1m über das gewachsene bzw. das gestal-
tete Terrain hinausragt (Art. 22 Abs. 2 BauR; siehe oben Erw. 1.1 in fine), hat der 
Regierungsrat in RRB Nr. 160/2015 vom 3. März 2015 Erw. 2.3, abweichend von 
der gemeinderätlichen Beurteilung festgehalten, dass der "eingeschossig aus-
kragende Gebäudeteil" bei der Berechnung der Gebäudeabwicklung mit zu 
berücksichtigen sei. Darauf und auf die weiteren regierungsrätlichen Ausführun-
gen basierend geht der Gemeinderat sinngemäss von einer freigelegten Gebäu-
deabwicklung von 27.3m (Südfassade 9.8m + 6.5m, Ostfassade 9.1m und West-
fassade 1.9m) und einer Gesamtabwicklung von 58.6m (von nord/nordwestlicher 
Fassade im Gegenuhrzeigersinn: 6.8m + 6.7m + 5.5m +16.3m + 15.2m + 8.1m; 
siehe Grundrissplan Nr. 03.01, rev. 31.3.15, Untergeschoss) aus, so dass die 
freigelegte Gebäudeabwicklung mit 46.58% klar unter der 50% Grenze liegt. Dies 
würde auch zutreffen, wenn auf der Westseite nicht nur 1.9m, sondern die ge-
samte Breite der Abtiefung (3.4m) mit berechnet würde (28.8m = 49.15%, siehe 
auch Nachweis Vollgeschoss Plan Nr. 10.00, 27.11.2013; die Westfassade wur-
de diesbezüglich im aktuellen Projekt offensichtlich nicht geändert). Die gemein-
derätliche bzw. regierungsrätliche Beurteilung erweist somit als nachvollziehbar. 
Es kann mithin offenbleiben, ob der (ursprüngliche) gemeinderätliche Stand-
punkt, wonach der "eingeschossig auskragende Gebäudeteil" nicht mit zu 
berücksichtigen sei, zutreffend ist (siehe Überprüfung Geschossigkeit vom 
26.3.2014). Der Beschwerdeführer vermag keine Einwände vorzutragen, welche 
das vorliegende Ergebnis in Frage stellen könnten. Offenkundig unbehelflich ist 
vor allem auch der Hinweis, der Brandschutzexperte gehe (brandschutztech-
nisch) von drei Geschossen aus. Dasselbe gilt, soweit der Bewilligungsentscheid 
allenfalls terminologisch unklar sein sollte.

2.1 Der Beschwerdeführer bemängelt die Nichteinhaltung der 
Ausnützungsziffer. Er rügt zum einen, dass bei der wegen der 
regierungsrätlichen Aufhebung vorgenommenen Projektänderung lediglich an der 
Ostfassade im Erdgeschoss eine Aussentüre zum Kellerraum weggelassen 
wurde. Zum anderen verletze das Bauprojekt Sinn und Zweck des Instituts der 
Ausnützungsziffer. Es entstünden überproportional viele kalte Räume, 
insbesondere bezüglich der Einliegerwohnung. Zudem seien die Waschküche 
und der Abstellraum in der Einliegerwohnung als Wohn- und Arbeitsräume 
verwendbar.

2.2 Der Regierungsrat hielt in RRB Nr. 160/2015 vom 3. März 2015 (siehe 
Ingress lit. A) fest, die Ausnützungsziffer (Art. 17ff. BauR) betrage in der 

12

Wohnzone W2D 0.45 (Art. 26 BauR). Die anrechenbare Landfläche von KTN 
001.________ betrage unbestrittenermassen 1048m2. Sämtliche Bauten auf KTN 
001.________ dürften demnach insgesamt eine anrechenbare 
Bruttogeschossfläche (BGF) von maximal 471.6m2 aufweisen. Das bestehende 
Haus habe gemäss zutreffender gemeinderätlicher Berechnung eine 
Bruttogeschossfläche von 215 m2. Die Beschwerdegegner hätten für den Neubau 
eine anrechenbare BGF von 254.92m2 errechnet, der Gemeinderat eine solche 
von 256m2. Beide Berechnungen würden fälschlicherweise die Treppe im UG, 
die ins EG führe, nicht mitberücksichtigen. Mit Ausnahme von Verkehrsflächen, 
die lediglich nicht anrechenbare Räume erschliessen würden, gehörten sämtliche 
Erschliessungsflächen zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche (Art. 18 Abs. 1 
und Abs. 2 lit. d BauR). Das geplante Bauvorhaben sei vom UG her zugänglich. 
Vom Korridor gelange man über die Treppe ins EG und ins OG, welche 
unbestrittenermassen zur BGF zählten. Sämtliche Geschosse könnten auch über 
die Aussenanlage erreicht und betreten werden. Der Korridor und die Treppe 
würden nicht nur die Kellerräume und die Waschküche, sondern auch die 
darüber liegenden Wohnebenen erschliessen. Der schmale Korridor und die 
Treppe im UG (zusammen ca. 10.66m2) −  nicht aber die Aussentreppe, die nicht 
Teil der einzelnen Geschossflächen sei − müssten bei der BGF berücksichtigt 
werden. Die anrechenbare BGF betrage ca. 264m2 ([10.66m2 + 71.8m2 + 
114.8m2 + 113.3 m2] - [310.56m2 * 0.15]) (gemäss Art. 18 Abs. 2 lit. k BauR 
reduziert sich die anrechenbare Bruttogeschossfläche nach Berücksichtigung der 
Abzüge von 15 Prozent). Zusammen mit dem bestehenden Haus (215m2) 
belaufe sich die anrechenbare Bruttogeschossfläche auf 479m2, was die 
zulässige Ausnützungsziffer (0.45 bzw. 471.6m2) überschreite. Der 
Regierungsrat könne nicht von sich aus bestimmen, auf welche 
ausnützungsrelevanten Räume verzichtet werden müsse, weshalb das 
Bauprojekt zu überarbeiten sei. Im Übrigen sei festzuhalten, dass es keine 
verbindliche Verhältniszahl für die Beziehung zwischen anrechenbarer und 
nichtanrechenbarer BGF gebe und dass selbst ein Verhältnis von etwa 1 zu 2 
zwischen Keller- oder Anstellräumen und Wohn- oder Arbeitsräumen noch nicht 
per se über das zulässige Mass hinausgehe. 

2.3 Der Beschwerdegegner reichte am 9. April 2015 projektgeänderte Pläne 
ein, wonach an der Ostfassade im Untergeschoss anstelle einer Aussentüre mit 
nebenan liegendem Fenster, die den Kellerraum erschloss, nur noch ein Fenster 
vorgesehen ist (angef. Baubewilligung vom 29.5.2015, Ingress lit. L). Der 
Gemeinderat folgert, damit bestehe keine Zugangsmöglichkeit mehr von aussen 
ins Haus bzw. vom Haus nach aussen. Mit dieser Projektänderung zählten 

13

Korridor und Treppe im Untergeschoss in Anwendung von Art. 18 Abs. 2 lit. d 
BauR nicht mehr zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche. Für die 
Bauliegenschaft verbliebe eine BGE Reserve von 1m2 (215m2 bestehendes Haus 
+ 256m2 Neubau = 471m2). Im Übrigen sei das Verhältnis zwischen 
anrechenbarer und nicht anrechenbarer Bruttogeschossfläche 1 zu 3.5 (angef. 
Baubewilligung vom 29.5.2015, Erw. 4.10f.).

2.4 Der Gemeinderat führt vernehmlassend aus, Einfamilienhaus und 
Einliegerwohnung verfügten über je einen Kellerraum und eine Waschküche. 
Hinzu käme ein gemeinsamer Technikraum, welcher auch noch als Kellerraum 
diene. Die Einliegerwohnung habe zudem einen Abstellraum, welcher lediglich 
vom gedeckten offenen Aussensitzplatz zugänglich sei. Diese Räume seien nicht 
ausnützungsrelevant, zumal die Belichtung nur über Oblichter erfolge (ausser 
Kellerraum bei der Einliegerwohnung, welchem kein natürliches Licht zugeführt 
werde).

2.5 Die gemeinderätliche Beurteilung, dass die Ausnützungsziffer nach der 
erfolgten Projektänderung eingehalten wird, ist nicht zu beanstanden. Die vom 
Regierungsrat beanstandeten Korridor und Treppe erschliessen ausschliesslich 
nicht anrechenbare Räume (Art. 18 Abs. 12 lit. d BauR). Eine 
ausnützungsrelevante Verwendbarkeit der für die Einliegerwohnung geplanten 
Wachküche sowie des von aussen bzw. über den Aussensitzplatz erreichbaren 
Abstellraum ist nicht anzunehmen. Waschküche (mit Oblicht) und Keller (ohne 
natürliches Licht) sind zwar nur durch die Einliegerwohnung erreichbar, sie liegen 
jedoch nicht innerhalb, sondern angrenzend an den eigentlichen Wohnraum. 
Diese Situierung ist vor allem durch die Anlage der Einliegerwohnung im 
Untergeschoss bedingt. Eine missbräuchliche dem Wohnen dienende 
ausnützungsrelevante Nutzung ist nicht zu antizipieren, was indes die 
Bewilligungsbehörde nicht davon abhalten darf, nebst der ordentlichen 
Baukontrolle falls erforderlich auch später die Nutzungsverwendung zu 
kontrollieren (siehe auch angef. Baubewilligung Disp.Ziff. 10 lit. f. betr. Auflage 
Aussensitzplatz). Zutreffend sind auch die allgemeinen 
Ausführungen zum Verhältnis anrechenbare und nicht anrechenbare 
Bruttogeschossflächen (EGV-SZ 2008, B 8.9; VGE III 2010 194 vom 20.1.2011 
Erw. 6.3.3). Auch hier ist des Weiteren mitzuberücksichtigen, dass die nicht 
anrechenbare Bruttogeschossfläche vor allem und der traditionellen Bauweise 
entsprechend im Untergeschoss situiert wird, was nicht zu beanstanden ist.

3.1 Der Beschwerdeführer bestreitet eine genügende Verkehrssicherheit. Über 
die G.________strasse würden etwa 28 Häuser bzw. 40 Wohneinheiten 

14

erschlossen. Anzunehmen, die G.________strasse sei ungefährlich oder der 
Verkehr sei hausgemacht, sei falsch. Gerade die Besucher der Besenbeiz in der 
G.________ seien mit den Quartierörtlichkeiten nicht bekannt. Die Anordnung 
der sieben Parkplätze würden den Anforderungen von Art. 15 Abs. 1 BauR nicht 
entsprechen. Nicht nur entgegenkommende Fahrzeuge, sondern auch Personen 
(Fussgänger, spielende Kinder) seien gefährdet. Bei den Parkplätzen 3 und 4 
bestünde nur noch ein Freiraum von 1.20m bis zur Strasse. Es werde auch mit 
ungleichen Ellen gemessen (Hinweis auf Abbruch und Neubau auf KTN 4855).

3.2 Ein- und Ausfahrten sind übersichtlich und gefahrenfrei zu gestalten und zu 
unterhalten. Zudem ist bei jeder Garage ohne Trottoir- oder Fahrbahnfläche ein 
Vorplatz von mindestens 5 Meter Tiefe vorzusehen (Art. 15 Abs. 1 und 3 BauR). 
Der Gemeinderat geht vorliegend nachvollziehbar von einem relativ geringen 
Verkehrsaufkommen (10 bis 20 Wohneinheiten, gemäss gemeinderätlicher 
Vernehmlassung nach detailliert vorgenommener Nachrechnung 14 Häuser mit 
21 Wohneinheiten) und übersichtlichen Verhältnissen aus. Es ist nicht zu 
beanstanden, dass dabei die erschliessungsmässig Richtung Rickenbachstrasse 
vorgelagerten Liegenschaften nicht mitberücksichtigt werden, da deren 
Bewohner in der Regel den Bereich der Bauliegenschaft nicht passieren müssen. 
Nicht zu beanstanden ist auch, dass im Wesentlichen von hausgemachtem 
Verkehr ausgegangen wird. Besucher (insbesondere auch der Besenbeiz) sind 
nicht zwingend ortsunkundig, und falls sie es dennoch sind, befahren sie ihnen 
unbekannte Feinerschliessungsstrassen in der Regel mit der gebotenen Vorsicht. 
Jedenfalls ist von Bewohnern und Besuchern in Wohnquartieren eine 
rücksichtsvolle Fahrweise zu erwarten (VGE III 2015 85 vom 28.10.2015 Erw. 
2.3, 3. Absatz; Bundesgerichtsurteil 1C_34/2012 vom 3.4.2012 Erw. 2.3). Mit 
allfälligen notorischen Schnellfahrern ist das Gespräch zu suchen (siehe Bf-act. 
9, 19) oder es sind andere Massnahmen in Betracht zu ziehen (gemäss 
Beschwerdeschrift, S. 17, und gemeinderätlicher Vernehmlassung, S. 10, sind 
bereits Tafeln "Freiwillig 30, für unsere Kinder" aufgestellt worden). Unbehelflich 
ist auch der Hinweis auf den Neubau auf KTN 4855, ging es dort nach der 
gemeinderätlichen Sachdarlegung um einen ursprünglich vorgesehenen 
Strassenabstand von 0.5m, welcher zur Einhaltung der Sichtweite auf 1.12m 
ausgedehnt werden musste. Der Grundrissplan Nr. 03.01, rev. 31.3.2015, 
Erdgeschoss, zeigt dagegen unmissverständlich auf, dass keine Unterschreitung 
des Strassenabstandes in Frage steht, die Parkplätze eine Tiefe von 5m 
aufweisen, bei den drei Garagenplätzen der verlangte Vorplatz von 5m 
eingehalten wird und die vier offenen Plätze ca. 1.2m bis 2.3m vom Strassenrand 
entfernt sind. Es liegen keine knappen und unübersichtlichen Verhältnisse vor, 

15

welche das Ein- und Ausfahren zu einem relevanten Gefährdungstatbestand 
machen könnten.

4.1 Der Beschwerdeführer stellt eine rechtsgenügliche Einordnung ins 
Quartierbild in Abrede. Es gebe keine Bauten "in der zweiten Reihe" auf den 
freien Grünflächen. Der Quartiercharakter würde zerstört. Der Landverkauf durch 
die Genossame Schwyz habe Freiraum schaffen wollen. Unberücksichtigt 
geblieben sei auch, dass auf dem Baugrundstück (recte: dem 
beschwerdeführerischen Grundstück) ein möglicherweise dem Heimatschutz zu 
unterstellendes Bauernhaus stehe. Die Gestaltung eines Neubaus bezüglich 
Grösse, Form und Farbe sei besonders sorgfältig zu prüfen. 

4.2 Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Baubewilligungs-
behörde in Fragen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurtei-
lungsspielraum zu (vgl. VGE III 2013 186+191 vom 12.3.2013 Erw. 2.2; VGE III 
2010 73 vom 18.8.2010 Erw. 2.1, 2.2; VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2 
mit Hinweisen u.a. auf VGE 1031/00 vom 22.12.2000 Erw. 3b). Die Überprüfung 
der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden unbestimmten Rechtsbegriffe 
hat zurückhaltend zu erfolgen. 

4.3 Bauten und Anlagen müssen sich so in die Umgebung eingliedern, dass sie 
Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht stören (§ 56 Abs. 1 PBG, 
negative ästhetische Generalklausel). Der kommunale Gesetzgeber hat diese 
Norm in Art. 8 Abs. 1 BauR übernommen. Die besonderen Vorschriften über den 
Natur- und Heimatschutz bleiben vorbehalten (§ 56 Abs. 2 PBG). Der kommuna-
le Gesetzgeber stellt für gewisse Zonen und Lagen und Gebietsbereiche erhöhte 
Anforderungen, so zum Beispiel in exponierten Hanglagen oder im Sichtbereich 
von künstlerisch und geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Anlagen (Art. 8 
Abs. 2 BauR). 

4.4 Eine exponierte Hanglage liegt in casu nicht vor. Im kantonalen Gesam-
tentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 22. Mai 2014 (siehe auch 
Schreiben ARE vom 14.4.2015 sowie Vernehmlassung ARE vom 9.7.2015) wer-
den keine denkmalpflegerischen Vorbehalte angebracht (siehe insb. S. 6). Auch 
der Beschwerdeführer trägt vor Verwaltungsgericht keine substantiellen Vorbrin-
gen vor, die für eine erhöhte Eingliederungsanforderung sprechen würden. Die 
geltend gemachte Schaffung von Freiraum hat sich in der hier zu beachtenden 
Nutzungsplanung nicht niedergeschlagen. Vielmehr ist sogar eine 2-geschossige 
Wohnzone-dicht (W2D) geschaffen worden. Allfällige privatrechtlich begründete 
Zugeständnisse müssten vor dem Zivilrichter durchgesetzt werden. Bei dieser 

16

Sach- und Rechtslage sowie unter Berücksichtigung der aktenkundigen Pläne 
und Farbfotos ist deshalb nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat keine 
Verletzung des Einordnungsgebotes feststellte, sondern aufgrund einer Gesamt-
betrachtung die Verträglichkeit mit der Bauweise der umliegenden Bauten bejah-
te. Der Gemeinderat weist auch zu Recht darauf hin, dass die Beschwerdegeg-
ner im Rahmen der geltenden Zonenordnung bauen dürfen. Diese Zonenordnung 
ist für die Beurteilung der Einordnung primär massgebend (EGV-SZ 1994 Nr. 5). 

5.1 Nicht nachvollziehbar ist, weshalb die − wie der Beschwerdeführer selbst 
feststellte (Beschwerde S. 3) − geringfügige Projektänderung nochmals hätte öf-
fentlich ausgeschrieben und aufgelegt werden müssen. Konkrete Nachbarn, die 
durch die Projektänderung beeinträchtigt werden und denen das rechtliche 
Gehör nicht gewährt wurde, werden keine aufgeführt. Dass dem Beschwerdefüh-
rer das rechtliche Gehör gewährt wurde, ist unbestritten (Beschwerde S. 4). Der 
Regierungsrat hat zudem explizit nur die gemeinderätliche Bewilligung aufgeho-
ben (RRB Nr. 160/2015 vom 3.3.2015 Erw. 7; Disp.-Ziffer 1) und das kantonale 
Amt für Raumentwicklung teilte mit Schreiben vom 14. April 2015 mit, der Ge-
samtentscheid vom 22. Mai 2014 behalte weiterhin seine Gültigkeit. Auch diese 
prozessuale Ausgangslage spricht gegen die Durchführung eines neuen Bewilli-
gungsverfahrens. Schliesslich stellt die fragliche Projektänderung auch kein aliud 
dar, welches die Durchführung eines neuen Baubewilligungsverfahrens geboten 
hätte.

5.2 Ein Augenschein war und ist nicht erforderlich (siehe auch vorn Erw. 1.5). 
Der Sachverhalt ist aufgrund der vorliegenden Akten und Parteieingaben genü-
gend eruierbar, um die Beschwerde beurteilen zu können. Hinzu kommt des Wei-
teren die Möglichkeit, auf dem jedermann zugänglichen WebGIS-SZ die örtliche 
Situation (Katasterplan, Luftbild, Verlinkung StreetView) zu betrachten (VGE III 
2015 85 vom 28.10.2015 Erw. 2.3 in fine). Aufgrund der vorstehenden Aus-
führungen ergibt sich des Weiteren, dass es keiner Gutachten und Befragungen 
sowie zusätzlicher Beweisvorkehren bedarf.

5.3 Nicht erkennbar ist, dass der Beschwerdeführer wegen der Besprechung 
vom 9. April 2014 (angef. Baubewilligung vom 29. Mai 2015, Ingress lit. H) in 
seinen Verfahrensrechten verletzt wurde. Es wird auf die Ausführungen in den 
Vernehmlassungen des Gemeinderates vom 27.7.2015 und der 
Beschwerdegegner vom 17.8.2015 verwiesen (S. 3f., bzw. S. 5).

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6. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend gehen die Kosten des 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens von Fr. 2'500.-- zu Lasten des 
Beschwerdeführers. 

Der Beschwerdeführer hat zudem den beanwalteten Beschwerdegegnern und 
dem vom beanwalteten Gemeinderat vertretenen Gemeinwesen eine Parteien-
tschädigung zu entrichten. Diese wird in Beachtung des Gebührentarifs für 
Rechtsanwälte (GebT; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der für das Honorar 
im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht, sowie der in § 2 enthaltenen Kriterien und in Ausübung des 
pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 2'200.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
festgelegt.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens (Gerichts-
gebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden dem Be-
schwerdeführer auferlegt. Nachdem der Beschwerdeführer am 13. Juli 
2015 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- entrichtet hat, ist die Rech-
nung ausgeglichen. 

3. Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern und der Gemeinde 
Schwyz je eine Parteientschädigung von Fr. 2'200.-- (insgesamt Fr. 4'400.--) 
zu entrichten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre 
Verfassungsbeschwerde* erhoben und die Verletzung von 
verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R)

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- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Schwyz (2/R)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung
- den Regierungsrat des Kantons Schwyz
- und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

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Versand: 29. Februar 2016