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**Case Identifier:** a110dbb1-79ff-5f84-9320-f0d562c64c0d
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-01
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 01.07.2020 810 19 261
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-19-261_2020-07-01.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 1. Juli 2020 (810 19 261) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Übriges Verwaltungsrecht 

 

Jahresrechnung 2019 / Prämienschuldner der Gebäudeversicherung bei im unselbständi-

gen Baurecht errichteten Garagen 

 

 
 

Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Niklaus Ruckstuhl, 
Markus Clausen, Daniel Häring, Stefan Schulthess, Gerichtsschreibe-
rin Chiara Piras 
 
 

Beteiligte A.____ und B.____, Beschwerdeführer, vertreten durch Dieter Roth, 
Advokat 
 
 

 gegen 
 
 

 Basellandschaftliche Gebäudeversicherung, Beschwerdegegnerin, 
vertreten durch Alexander Heinzelmann, Advokat 
 

  
  

Betreff Jahresrechnung 2019 Nr. 1  
(Entscheid der Verwaltungskommission der Basellandschaftlichen Ge-
bäudeversicherung vom 5. September 2019) 

 

 

 

 

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A. A.____ und B.____ sind Eigentümer der Parzelle Nr. 5288, Grundbuch (GB) C.____. 

Neben der Liegenschaft an der D.____strasse 14c befinden sich auf der Parzelle vier unterirdi-

sche Garagenbauten (Nr. 16b, 16c, 16d und 16e), die in Form unselbständiger Baurechtsdienst-

barkeiten zugunsten der Parzellen Nr. 5139, 5140, 5289 und 5290, GB C.____, begründet wur-

den.  

 

B. Mit Vorabinformation zur Jahresrechnung und Musterjahresrechnung 2019 informierte 

die Basellandschaftliche Gebäudeversicherung (BGV) im November 2018 A.____ und B.____ 

darüber, dass die Rechnungsstellung neu ausschliesslich anhand der Eigentümerangaben im 

Grundbuch erfolge. Dies habe zur Folge, dass die Gebäudeversicherungsprämien teilweise nicht 

mehr den Nutzern der Gebäude in Rechnung gestellt oder dass Eigentümergemeinschaften neu 

eine separate Rechnung für ihr Miteigentum erhalten würden. Zudem könnten Dienstbarkeiten 

bei der Rechnungsstellung nicht mehr berücksichtigt werden. Aufgrund der Regierungsratsver-

ordnung über den Informationsaustausch der Gemeinden und Bezirksschreibereien mit der BGV 

vom 18. Dezember 1984 resp. vom 4. Dezember 2012 erhalte die BGV Mutationsmeldungen nur 

bei Handänderungen und Anpassungen am Grundeigentum, jedoch nicht bei Änderungen von 

Dienstbarkeiten. Deshalb würden Prämien für Gebäude mit einem unselbständigen Baurecht o-

der einem Nutzungsrecht neu der Grundstückeigentümerschaft in Rechnung gestellt.  

 

C. Mit Schreiben vom 26. November 2018 wandten sich A.____ und B.____ an die BGV. 

Sie wiesen darauf hin, dass auf ihrer Parzelle Nr. 5288, GB C.____, vier Garagen im unselbstän-

digen Baurecht errichtet worden seien, die nun auf ihrer Musterrechnung aufgeführt würden. Sie 

seien weder Besitzer der Gebäude noch stünden sie im Zusammenhang mit den Garagen in 

einem Vertragsverhältnis mit der BGV. Auch seien sie nicht bereit, das Inkasso der BGV zu über-

nehmen und es sei unklar, wie das Vorgehen im Schadensfall aussehen würde. Es handle sich 

um die Versicherung der Gebäude und nicht der Parzelle. Schliesslich seien die Gebäudeinfor-

mationen schweizweit in der Gebäudedatenbank nachgeführt, und die Nachführung der Informa-

tionen obliege gemäss Verordnung über das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister 

(VGWR) vom 9. Juni 2017 der BGV.  

 

D. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2018 erläuterte die BGV A.____ und B.____, dass im 

Gegensatz zum selbständigen Baurecht für das unselbständige Baurecht kein eigenes Grund-

buchblatt existiere. Aus dem Vermerk im Grundbuch sei bei mehreren Gebäuden auf einem 

Grundstück oft nicht ersichtlich, für welches Gebäude die Dienstbarkeit gelte. Mitteilungen über 

Mutationen von Dienstbarkeiten erhalte die BGV nicht. Aus diesen Gründen sei es ihnen nicht 

möglich, die im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten bei der Rechnungsstellung zu berück-

sichtigen. Wenn ein Baurecht als selbständiges und dauerndes Baurecht mit eigenem Grund-

buchblatt im Grundbuch eingetragen sei, würde die BGV durch das Grundbuchamt über Ände-

rungen am Eigentum informiert. In diesem Fall könnten der Baurechtnehmer als Gebäudeeigen-

tümer und der Baurechtgeber als Grundstückeigentümer separat geführt werden. Im Fall von 

A.____ und B.____ handle es sich jedoch um ein unselbständiges Baurecht ohne separates 

Grundbuchblatt, weshalb ihnen als Grundstückeigentümer künftig sämtliche Korrespondenz zu-

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gestellt werde. Im Schadensfall obliege die Schadensmeldung dem Nutzer der Garage, die wei-

tere Abwicklung würde jedoch über den Grundeigentümer laufen. Mit Einverständnis der Eigen-

tümerschaft könne der Schadensfall auch direkt mit dem Nutzer abgewickelt werden.  

 

E. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 an die Direktion der BGV hielten A.____ und 

B.____ an ihren Einwänden fest und verlangten eine anfechtbare Verfügung.  

 

F. Am 7. Januar 2019 wies die BGV A.____ und B.____ darauf hin, dass die Jahresrech-

nung, welche sie im März 2019 erhalten sollen, eine anfechtbare Verfügung darstelle. 

 

G. Am 8. März 2019 reichten A.____ und B.____ bei der Direktion der BGV Einsprache 

gegen die Jahresrechnung Nr. 1 vom 1. März 2019 ein.  

 

H. Mit Verfügung vom 8. April 2019 wies die BGV die Einsprache von A.____ und B.____ 

ab. Als Beilage erhielten A.____ und B.____ Einzelrechnungen mit den Gebäudeversicherungs-

prämien für das Wohnhaus Nr. 14c (Rechnungs-Nr. 2) und für das Garagegebäude Nr. 16b-16e 

(Rechnungs-Nr. 3) sowie eine separate Rechnung für die Grundstückversicherungsprämie 

(Rechnungs-Nr. 4).  

 

I. Gegen die Verfügung vom 8. April 2019 reichten A.____ und B.____ am 17. April 2019 

Einsprache bei der Direktion der BGV ein.  

 

J. Die Direktion der BGV wies mit Entscheid vom 16. Mai 2019 die Einsprache von A.____ 

und B.____ ab. Sie verwies insbesondere auf § 38 des Gesetzes über die Versicherung von 

Gebäuden und Grundstücken (Sachversicherungsgesetz) vom 12. Januar 1981, wonach die Er-

werberin oder der Erwerber und die Veräusserin oder der Veräusserer eines Gebäudes oder 

Grundstücks der BGV solidarisch für noch ausstehende Versicherungsprämien und Präventions- 

und Interventionsbeiträge haften. Prämienschuldner seien damit ausschliesslich die im Grund-

buch ausgewiesenen Eigentümerschaften. Auf der Parzelle Nr. 5288, GB C.____, sei aufgrund 

der Grundbucheintragung nicht erkennbar, welche Garage von welchem Berechtigten genutzt 

werde. Auch mit den Detailangaben des Grundbuchamts könne nicht sichergestellt werden, dass 

die Verrechnung einer Prämie immer an den aktuellen Nutzer erfolge, weil die BGV keine Mittei-

lung über Mutationen von Dienstbarkeiten erhalte. Zudem sei die Verwaltung von Gebäuden auf 

dem Grundstück von A.____ und B.____ nicht eine Aufgabe der BGV.  

 

K. Gegen den Einsprache-Entscheid vom 16. Mai 2019 reichten A.____ und B.____, nun-

mehr vertreten durch Dieter Roth, Advokat, am 24. Mai 2019 Beschwerde bei der Verwaltungs-

kommission der BGV ein.  

 

L. Die Verwaltungskommission der BGV wies mit Entscheid vom 5. September 2019 die 

Beschwerde von A.____ und B.____ vom 24. Mai 2019 ab.  

 

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M. Mit Beschwerde vom 30. September 2019 und Beschwerdebegründung vom 2. Dezem-

ber 2019 gelangen A.____ und B.____, stets vertreten durch Dieter Roth, Advokat, an das Kan-

tonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), mit den Begehren, 

es sei in Gutheissung der Beschwerde der Entscheid der Verwaltungskommission der Baselland-

schaftlichen Gebäudeversicherung vom 5. September 2019 aufzuheben und das Verfahren zur 

neuen Rechnungsstellung ohne Einbezug der nicht im Eigentum der Beschwerdeführer stehen-

den Bauten Nr. 16b, 16c, 16d und 16e an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen (Ziff. 1), unter 

o/e-Kostenfolge (Ziff. 2). Zudem sei ihnen vollumfängliche Akteneinsicht zu gewähren und nach 

einer allfälligen Stellungnahme der Beschwerdegegnerin ein Replikrecht einzuräumen.  

 

N. Am 3. Februar 2020 reichte die Beschwerdegegnerin, vertreten durch Alexander Hein-

zelmann, Advokat, ihre Vernehmlassung mit dem Antrag ein, die Beschwerde sei unter o/e-Kos-

tenfolge zulasten der Beschwerdeführer in solidarischer Verbindung abzuweisen.  

 

O. Am 11. März 2020 reichten die Beschwerdeführer ihre Replik und am 21. April 2020 die 

Beschwerdegegnerin ihre Duplik beim Kantonsgericht ein.  

 

P. Mit Verfügung vom 30. April 2020 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung überwie-

sen.  

 

Q. Am 6. Mai bzw. am 2. Juni 2020 reichten die Vertreter der Beschwerdegegnerin bzw. 

der Beschwerdeführer ihre jeweiligen Honorarnoten ein. 

 

 

Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g : 

 

1.1 Gemäss § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessord-

nung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Verfügungen und Entscheide des Regierungsrats 

sowie letztinstanzliche Entscheide der Direktionen und letztinstanzliche Entscheide der Landes-

kirchen, sofern dem Kantonsgericht die Zuständigkeit nicht durch dieses Gesetz oder durch an-

dere Gesetze entzogen ist, beim Kantonsgericht mit verwaltungsgerichtlicher Beschwerde ange-

fochten werden. Nach § 43 Abs. 2 VPO ist die Beschwerde auch zulässig gegen Verfügungen 

und Entscheide anderer Behörden und Gerichte, sofern die kantonale Gesetzgebung und die 

Verfassung die Zuständigkeit des Kantonsgerichts als Verwaltungsgericht vorsehen. § 51 Abs. 3 

des Sachversicherungsgesetzes statuiert, dass gegen Verfügungen der Verwaltungskommission 

der Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung innert 10 Tagen beim Kantonsgericht (Abteilung 

Verfassungs- und Verwaltungsrecht) Beschwerde erhoben werden kann. Damit ist die Zustän-

digkeit des Kantonsgerichts gegeben. Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen nach den 

§§ 43 ff. VPO erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 

 

1.2 Bei der Beurteilung der Beschwerde ist die Kognition des Kantonsgerichts gemäss § 45 

Abs. 1 lit. a und b VPO darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich allfälliger 

Rechtsverletzungen zu überprüfen bzw. zu prüfen, ob der Beschwerdegegner ein allfälliges Er-

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messen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob dieser den Sach-

verhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. Die Überprüfung der Angemessenheit ist dem 

Kantonsgericht dagegen verwehrt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO e contrario). 

 

2.1 Streitig und zu prüfen ist vorliegend, ob die Prämienrechnung 2019 für die vier in unselb-

ständigem Baurecht erstellten Garagen zu Recht den Beschwerdeführern als Grundstückeigen-

tümer zugestellt wurde.  

 

2.2 Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, dass die vier Garagen nicht in 

ihrem, sondern im jeweiligen Eigentum der Baurechtsberechtigten der Nachbarparzellen 

Nr. 5139, 5140, 5289 und 5290, GB C.____, stünden. Aus den Bestimmungen des Sachversi-

cherungsgesetzes ergebe sich, dass die Gebäude- von der Grundstückversicherung zu unter-

scheiden sei und dass bei der Gebäudeversicherung die Eigentümer der jeweiligen Gebäude die 

Versicherungspflichtigen bzw. Versicherungsberechtigten seien. Die Prämie für die Gebäudever-

sicherung dürfe gesetzlich deshalb nur von den Eigentümern der versicherten Gebäude verlangt 

werden. Für das Vorgehen der BGV bestehe keine gesetzliche Grundlage. Im Normalfall sei der 

Grundstückeigentümer mit dem Gebäudeeigentümer aufgrund des sachenrechtlichen Akzessi-

onsprinzips identisch. Bei in unselbständigem Baurecht erstellten Gebäuden sei dies jedoch aus-

nahmsweise nicht der Fall. Die BGV nenne nur praktische Probleme bzw. Umsetzungsprobleme 

zur Rechtfertigung ihrer neuen Praxis. Das Sachversicherungsgesetz verpflichte die BGV jedoch 

nicht, die Informationen darüber, wer der Eigentümer eines Gebäudes ist, zwingend aus dem 

Grundbuch zu entnehmen. Anhand der Angaben im Grundbuch – da insbesondere vor jeder Ga-

ragenbaute auch ein Garagevorplatz mit eigener Parzellennummer voranstehe – sei es möglich 

zu eruieren, wer Eigentümer welcher Garage sei. Ferner weisen die Beschwerdeführer darauf 

hin, dass kein Austausch zwischen Baurechtgeber und Baurechtnehmer stattfinden müsse. Auf-

grund der Dienstbarkeit müsse ihnen nicht bekannt sein, wem die Garagen gehörten. Diese hät-

ten einen selbständigen Eigentümer. Die Beschwerdeführer würden auch nicht erfahren, falls es 

zu einem Eigentümerwechsel kommen sollte. Sie müssten somit die jährliche Versicherungsprä-

mie entweder selbst begleichen oder die Eigentumsverhältnisse via Grundbuch abklären und die 

Prämien bei den einzelnen Eigentümern einkassieren, ohne gegen diese überhaupt einen Vertrag 

oder einen Schuldtitel in den Händen zu halten. Dies sei nicht zumutbar. Die BGV versuche, 

gesetzlich ihr obliegende Aufgaben an Private zu delegieren und ihnen gleichzeitig die Kosten, 

das Inkassorisiko und die Inkassobemühungen aufzubürden.  

 

2.3 Die Beschwerdegegnerin bestreitet die Argumente der Beschwerdeführer mit der Be-

gründung, dass die vorliegend betroffenen Garagen in Form eines unselbständigen Baurechts 

begründet worden seien. Für die Baurechte bestünden keine eigenen Grundbuchblätter und für 

die Baurechtsverhältnisse gebe es keine separaten Baurechtsverträge. Aus den Grundbuchun-

terlagen sei nicht ersichtlich, welche der vier Garagen welchem berechtigten Grundstückeigentü-

mer zugehörig sei, um welche Garagen es sich bei den auf der Parzelle Nr. 5288 erwähnten 

Doppelgaragen A01 und A02 handle und welche Doppelgarage beim Baurecht 

Nr. 19950326.L123 zu welcher der beiden Parzellen Nr. 5289 und Nr. 5290 gehöre. Diese feh-

lenden Zuordnungen seien auch mit den vom Grundbuchamt beigezogenen Detailbelegen nicht 

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möglich. Ebenso seien keine subjektiv-dinglichen Verknüpfungen zwischen den einzelnen Gara-

gen und den jeweiligen begünstigten Parzellen begründet worden. Damit die Beschwerdegegne-

rin ihre Aufgabe wahrnehmen könne, stütze sie sich beim Versand der Prämienrechnungen auf 

die Eigentümerangaben im Grundbuch ab. Bei Handänderungen erhalte sie Mitteilungen direkt 

vom Grundbuchamt. Aufgrund der Regierungsratsverordnung über den Informationsaustausch 

der Gemeinden und Bezirksschreibereien mit der BGV erhalte sie aber keine Mitteilung über Mu-

tationen von Dienstbarkeiten und könne somit bei einer Verrechnung an den Baurechtnehmer 

keine korrekte Rechnungsstellung sicherstellen. Folglich sei die Prämienrechnung dem Grund-

stückeigentümer gemäss Grundbuchauszug zuzustellen. Die Parzelle des Grundstückeigentü-

mers werde ohnehin auch bei Beanspruchung des gesetzlichen Pfandrechts (Nichtbezahlung der 

Prämien) belastet. Die frühere Praxis der Rechnungsstellung habe sich unter anderem daraus 

ergeben, dass die technischen Möglichkeiten noch nicht gegeben waren, um alle Angaben der 

Versicherten elektronisch zu prüfen, weshalb oft die von den Versicherten genannten Angaben 

übernommen worden seien. Die Automatisierung der Abläufe und ein automatischer Datenaus-

tausch mit den kantonalen Stellen sei auch im Interesse der Versicherungsnehmer. Dies spare 

Kosten und erhöhe die Datenqualität. Der Baurechtgeber habe – im Gegensatz zur Beschwerde-

gegnerin – Kenntnis davon, welcher Baurechtnehmer welche Garage nutze, weil er einen Vertrag 

mit diesem abgeschlossen habe. Es finde somit ohnehin ein Austausch statt.  

 

3.1 Die Beschwerdegegnerin ist eine Anstalt des öffentlichen Rechts mit eigener Rechtsper-

sönlichkeit und Sitz in C.____ (§ 2 Abs. 1 Sachversicherungsgesetz). Ihre Aufgabe ist es, Ge-

bäude und Grundstücke gegen die im Sachversicherungsgesetz genannten Gefahren zu versi-

chern (§ 3 Sachversicherungsgesetz). Im zweiten Kapitel des Sachversicherungsgesetzes sind 

die Grundsätze der Gebäudeversicherung festgelegt (§§ 9 bis 24 Sachversicherungsgesetz). 

Sämtliche Gebäude im Kantonsgebiet sind bei der BGV gegen Feuer- und Elementarschäden zu 

versichern. Eine anderweitige Versicherung ist nicht zulässig (§ 9 Sachversicherungsgesetz). Die 

Versicherungspflicht beginnt bei Neubauten und wertvermehrenden Ausbauten mit der Inangriff-

nahme der Bauarbeiten (§ 10 Abs. 1 Sachversicherungsgesetz). Im dritten Kapitel des Sachver-

sicherungsgesetzes werden die Grundsätze der Grundstückversicherung festgehalten. Gemäss 

§ 25 sind sämtliche Grundstücke im Kanton, ohne die darauf erstellten Gebäude und gebäude-

ähnlichen Objekte sowie ohne die Fahrhabe, bei der BGV gegen Elementar- und Feuerschäden 

zu versichern (Abs. 1). Eine anderweitige Versicherung ist nicht zulässig. In besonderen Fällen 

kann der Regierungsrat für bestimmte Gefahren Ausnahmen bewilligen (Abs. 2) und bestimmte 

Grundstücke oder Teile davon von der Versicherungspflicht befreien (Abs. 3). Damit ist im Kanton 

Basel-Landschaft sowohl eine Versicherungspflicht als auch ein kantonales, mittelbar rechtliches 

Monopol vorgesehen (vgl. auch § 128 der Verfassung des Kantons Basel-Landschaft [KV BL] 

vom 17. Mai 1984).  

 

3.2 Prämienschuldner der Gebäudeversicherung ist der Gebäudeeigentümer. Wer Eigentü-

mer ist, ergibt sich aus dem Grundbuch. Während die meisten kantonalen Gebäudeversiche-

rungsgesetze positiv regeln, wer Prämienschuldner ist, kann im Kanton Basel-Landschaft die-

selbe Regelung der Bestimmung über die Haftung im Falle der Veräusserung des Gebäudes oder 

des Grundstücks entnommen werden (vgl. URS GLAUS/HEINRICH HONSELL, Gebäudeversiche-

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rung, Systematischer Kommentar, Basel 2009, S. 202 f. N 43). So sieht § 38 Abs. 1 Sachversi-

cherungsgesetz vor, dass die Erwerberin oder der Erwerber und die Veräussererin oder der Ver-

äusserer eines Gebäudes oder eines Grundstücks der BGV solidarisch für noch ausstehende 

Versicherungsprämien und Präventions- und Interventionsbeiträge haften.  

 

4.1 Die vorliegend interessierenden Garagen wurden im unselbständigen Baurecht errichtet. 

Art. 675 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB) vom 10. Dezember 1907 sieht vor, 

dass Bauwerke und andere Vorrichtungen, die auf fremdem Boden eingegraben, aufgemauert 

oder sonstwie dauernd auf oder unter der Bodenfläche mit dem Grundstück verbunden sind, ei-

nen besonderen Eigentümer haben können, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grund-

buch eingetragen ist. Gemäss Art. 779 ZGB kann ein Grundstück mit der Dienstbarkeit belastet 

werden, dass jemand das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten 

oder beizubehalten (Abs. 1). Dieses Recht ist, wenn es nicht anders vereinbart wird, übertragbar 

und vererblich (Abs. 2). Ist das Baurecht selbständig und dauernd, so kann es als Grundstück in 

das Grundbuch aufgenommen werden (Abs. 3). Eine wichtige sachenrechtliche Wirkung des 

Baurechts besteht in der Durchbrechung des sog. Akzessionsprinzips (Art. 665 und 671 ZGB): 

Das rechtsgültig bestellte Baurecht bewirkt nach Art. 675 Abs. 1 ZGB, dass der Bauwerkeigentü-

mer und der Bodeneigentümer nicht (mehr) identisch sind. Eigentümer des Bauwerks, das sich 

auf oder unter dem fremden Boden befindet (bzw. das dort erst noch errichtet werden soll), ist 

nämlich der Inhaber des Baurechts (der sog. Bauberechtigte; vgl. JÖRG SCHMID, Das im Baurecht 

errichtete Stockwerkeigentum Grundfragen / 1. - 2., in: Wermelinger [Hrsg.], Luzerner Tag des 

Stockwerkeigentums 2019, 19. November 2019, Bern 2019, S. 145 f.). Auch mit einem unselb-

ständigen Baurecht wird das Akzessionsprinzip durchbrochen (RAINER SCHUMACHER, Das Bau-

handwerkerpfandrecht, Systematischer Aufbau, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, S. 280). Ein 

Baurecht ist unselbständig, wenn es weder übertragbar noch vererblich ist oder wenn es für eine 

Dauer von weniger als 30 Jahren bzw. für eine unbestimmte Zeit errichtet wird. Ein unselbstän-

diges Baurecht kann sowohl als Grunddienstbarkeit wie auch als Personaldienstbarkeit im Grund-

buch eingetragen werden. Ein Grunddienstbarkeitsbaurecht teilt das rechtliche Schicksal des be-

rechtigten Grundstücks, es kann nur zusammen mit diesem Grundstück übertragen oder vererbt 

werden. Ein unselbständiges Personaldienstbarkeitsbaurecht kann zugunsten natürlicher oder 

juristischer Personen errichtet werden. Unselbständige Baurechte (z.B. Grunddienstbarkeitsbau-

rechte) sind keine eigenständigen Grundstücke im Sinne des ZGB (FRANCESCO CANONICA, Die 

Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, Bern 2016, S. 111). Sie werden bei-

spielsweise für Trafostationen, Seilbahn- oder Leitungsmasten, für Nebenbauten wie Garagebo-

xen, Gartenhäuser oder für unterirdische Anlagen errichtet. Das eigentliche Recht ist – weil un-

selbständig – nicht verkehrsfähig und kann deshalb keinen eigenen Verkehrswert aufweisen 

(CANONICA, a.a.O., S. 100). Dem Inhaber des Baurechts kommt insoweit eine Doppelstellung zu: 

Er hat gleichzeitig die Position eines Dienstbarkeitsberechtigten und eines Alleineigentümers der 

im Baurecht erstellten Baute. In seiner Stellung als Eigentümer verfügt er über sämtliche damit 

verbundenen Rechtsbehelfe. Da er anders als ein gewöhnlicher Dienstbarkeitsberechtigter zu-

dem Sachbesitzer ist, stehen ihm auch die auf dem Besitz beruhenden Rechtsbehelfe zu. Im 

Gegenzug unterliegt der Bauberechtigte den Beschränkungen des Grundeigentums, der Verant-

wortlichkeit des Grundeigentümers und der Werkeigentümerhaftung (BGE 88 II 252 E. 3). Der 

Grundstückeigentümer ist folgerichtig bei Bestehen eines Baurechts nicht Eigentümer (auch nicht 

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Mit- oder Gesamteigentümer) der betreffenden Baute, ausser er ist selbst Mitinhaber der Bau-

rechtsdienstbarkeit. Mit anderen Worten kann der Eigentümer des Bauwerks nur der Inhaber der 

Baurechtsdienstbarkeit sein (BGE 133 III 311 E. 3.4.1 = Pra 2007, Nr. 125; ISABELLE BERGER-

STEINER/DOMINIK SCHMID, in: Kren Kostkiewicz/Wolf/Amstutz/Fankhauser [Hrsg.], ZGB Kommen-

tar, 3. Aufl., Zürich 2016, N 7 zu Art. 675 ZGB).  

 

4.2 Nach dem Gesagten erweisen sich die Beschwerdeführer nicht als Eigentümer der streit-

gegenständlichen Garagen und können somit auch nicht Prämienschuldner der jeweiligen Ge-

bäudeversicherungen sein. Die von der Beschwerdegegnerin vorgebrachten Argumente vermö-

gen aber auch sonst nicht zu überzeugen: Unbestritten ist vorliegend, dass die Inhaber der Bau-

rechte an den Garagen Nr. 16b, 16c, 16d und 16e der Beschwerdegegnerin bekannt sind und in 

den vergangenen Jahren die Prämienrechnungen für die Gebäudeversicherung erhalten und be-

glichen haben. Insofern ist die Eigentümerschaft der in unselbständigem Baurecht errichteten 

Garagen der Beschwerdegegnerin nicht unbekannt. Wenn die Beschwerdegegnerin vorbringt, 

dass im Gegensatz zum selbständigen Baurecht für das unselbständige Baurecht kein eigenes 

Grundbuchblatt existiere, ist darauf hinzuweisen, dass ein selbständiges und dauerndes Baurecht 

auf dem Hauptbuchblatt des belasteten Grundstücks als Dienstbarkeit eingetragen und es als 

Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden kann (Art. 655 Abs. 3, Art. 779 Abs. 3, 

Art. 943 Abs. 1 Ziff. 2, Art. 943 Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 22 Abs. 1 lit. a GBV). Die Aufnahme des 

selbstständigen und dauernden Rechts als Grundstück ist – im Gegensatz zu den Liegenschaf-

ten, die von Amtes wegen ins Grundbuch aufzunehmen sind – für den Baurechtsberechtigten 

jedoch freiwillig und hängt von seinem (schriftlichen) Begehren ab (Art. 22 Abs. 1 lit. a GBV; vgl. 

FLURINA HITZ, Das Baurecht als selbstständiges und dauerndes Recht: Konstruktion aus dingli-

chen und obligatorischen Rechtspositionen, Zürich/Basel/Genf 2017, in: Zürcher Studien zum 

Privatrecht [ZStP] Band 280, S. 709). Den Beschwerdeführern kann somit nicht zum Nachteil 

gereichen, dass die Baurechte nicht als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen wurden. 

Die Beschwerdegegnerin weist zudem darauf hin, dass sie sich beim Versand der Prämienrech-

nungen auf die Eigentümerangaben im Grundbuch abstütze. Es ist weder einzeln noch gesamt-

haft dargetan oder ersichtlich, weshalb die Rechnungsstellung ausschliesslich anhand der Eigen-

tümerangaben im Grundbuch erfolgen müsse. Abgesehen davon, dass es gesetzlich nicht vor-

geschrieben ist, die Eigentümerangaben nur aus dem Grundbuch zu erlangen und nicht weitere 

Auskünfte einzuholen, ist darauf hinzuweisen, dass das Grundbuch aus dem Hauptbuch, dem 

Tagebuch, dem Plan für das Grundbuch und den Belegen besteht (Art. 2 lit. b Grundbuchverord-

nung [GBV] vom 23. September 2011). Die Tatsache, dass die Eigentümerschaft der streitge-

genständlichen Garagen nicht aus dem Hauptbuch ersichtlich ist, hindert die Beschwerdegegne-

rin nicht daran, weitere Belege heranzuziehen, um die Eigentümerschaft zu ermitteln. Im Zusam-

menhang mit dem vorgebrachten Argument, wonach aufgrund der Regierungsratsverordnung 

über den Informationsaustausch der Gemeinden und Bezirksschreibereien mit der GBV die Be-

schwerdegegnerin keine Mitteilung bei Mutationen von Dienstbarkeiten erhalte und somit bei ei-

ner Verrechnung an den Baurechtnehmer eine korrekte Rechnungsstellung nicht sicherstellen 

könne, ist daran zu erinnern, dass im Kanton Basel-Landschaft eine Versicherungspflicht besteht 

und die Eigentümer verpflichtet sind, ihr Gebäude bei der Beschwerdegegnerin zu versichern 

(vgl. § 9 Sachversicherungsgesetz). Bei Mutationen von Dienstbarkeiten ist davon auszugehen, 

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dass sich die Veräusserer bei der Beschwerdegegnerin melden, um nicht weiterhin als Prämien-

schuldner in Erscheinung zu treten. Der Einwand der Beschwerdegegnerin, wonach die Automa-

tisierung der Abläufe und ein automatischer Datenaustausch mit den kantonalen Stellen auch im 

Interesse ihrer Versicherungsnehmer sei, mag zwar zutreffend sein, ist jedoch im vorliegenden 

Zusammenhang nicht von Relevanz. Die Beschwerdeführer würden aus der genannten Automa-

tisierung eben keinen Nutzen ziehen; stattdessen möchte ihnen die Beschwerdegegnerin eine 

zusätzliche Bürde auferlegen, indem sie verpflichtet würden, eine Nichtschuld zu begleichen oder 

diese einzutreiben. Die Optimierung von Verwaltungsabläufen, konkret des Informationsaustau-

sches und der Abläufe im Zusammenhang mit der Rechnungsstellung, ist zwar stets anzustreben, 

darf aber nicht zu Lasten der Privaten bzw. der Versicherungsnehmer gehen. Schliesslich bringt 

die Beschwerdegegnerin vor, dass zwischen den Beschwerdeführern als Grundstückeigentümer 

bzw. Baurechtgeber und den Baurechtnehmern ein Vertragsverhältnis bestehe, bei welchem oh-

nehin ein Austausch bezüglich der Regelung von Verwaltungsmassnahmen und Unterhalt statt-

finde. Auch dieses Argument vermag nicht zu überzeugen. Der Baurechtsvertrag dient als 

Rechtsgrundausweis für die Eintragung des Baurechts im Grundbuch. Es handelt es sich dabei 

um einen sachenrechtlichen Vertrag, womit die Inhaltsfreiheit zwar durch den Grundsatz des Nu-

merus clausus der dinglichen Rechte eingeschränkt ist. Weil der Baurechtsvertrag ein Innominat-

vertrag eigener Art (sog. sui generis) ist, sind seine wesentlichen Vertragspunkte (sog. essentialia 

negotii) nicht aus dem Gesetz erkennbar, sondern müssen nach den allgemeinen Regeln über 

die objektiv wesentlichen Vertragspunkte, d.h. nach der Theorie über den unentbehrlichen Ge-

schäftskern, eruiert werden. Die Bezeichnung des belasteten Grundstücks, des Baurechtsbe-

rechtigten, die Bestimmungen über Inhalt und Umfang des Baurechts nach Art. 779b Abs. 1 ZGB 

und die Vereinbarung über den Baurechtszins gehören nach der Lehre zu den objektiv wesentli-

chen Vertragspunkten (HITZ, a.a.O., S. 109 f.). Ob die Beschwerdeführer mit den Baurechtbe-

rechtigten weitere Vereinbarungen getroffen haben, die einen regelmässigen Informationsaus-

tausch erfordern, ist aus den Akten nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdegegnerin auch 

nicht substantiiert dargelegt.  

 

5. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die strittige Rechnungsstellung der Beschwer-

degegnerin nicht zulässig ist. Den Beschwerdeführern ist eine Prämienrechnung für die Ge-

bäude- und eine für die Grundstückversicherung zuzustellen. Die Prämienrechnungen für die Ga-

ragebauten Nr. 16b, 16c, 16d und 16e sind an die jeweiligen Baurechtnehmer als Prämienschuld-

ner zu adressieren. Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen, der Entscheid der Verwaltungs-

kommission der Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung vom 5. September 2019 ist aufzu-

heben und die Sache zum Erlass neuer Jahresrechnungen 2019 an die Beschwerdegegnerin 

zurückzuweisen. 

 

6.1 Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor 

dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und 

die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass 

auferlegt. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'400.-- der Be-

schwerdegegnerin aufzuerlegen. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von  

Fr. 1'400.-- ist den Beschwerdeführern zurückzuerstatten.  

 

http://www.bl.ch/kantonsgericht

Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

6.2 Nach § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug 

eines Anwalts oder einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zu Lasten der Ge-

genpartei zugesprochen werden. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens ist den Beschwer-

deführern eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdegegnerin zuzusprechen. In seiner 

Honorarnote vom 2. Juni 2020 macht der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer einen Aufwand 

von 12.25 Stunden à Fr. 250.-- und Auslagen in der Höhe von gesamthaft Fr. 209.-- geltend, was 

nicht zu beanstanden ist. Demzufolge hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern eine 

Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'523.40 (inkl. Auslagen und 7.7% MWST) zu bezahlen.  

 

6.3 Die Angelegenheit ist zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens an 

die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.  

  

http://www.bl.ch/kantonsgericht

Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Demgemäss wird  e r k a n n t : 

 

 

://: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der Entscheid der Verwaltungskom-

mission der Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung vom 5. Sep-

tember 2019 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen zum 

Erlass neuer Jahresrechnungen 2019 an die Basellandschaftliche Ge-

bäudeversicherung zurückgewiesen.  

   

 2. Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzli-

chen Verfahrens an die Verwaltungskommission der Basellandschaftli-

chen Gebäudeversicherung zurückgewiesen.  

   

 3. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'400.-- werden der Baselland-

schaftlichen Gebäudeversicherung auferlegt. 

 

Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'400.-- wird den 

Beschwerdeführern zurückerstattet.  

   

 4. Die Basellandschaftliche Gebäudeversicherung hat den Beschwerdefüh-

rern eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'523.40 (inkl. Ausla-

gen und 7.7% MWST) auszurichten.  

 

 

 

 

Vizepräsident 
 
 
 
 
 

Gerichtsschreiberin 
 
 
 
 
 

 

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