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**Case Identifier:** 99c2cef3-e26b-5a7b-8077-d4a8af0494c9
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1989-10-17
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP 17.10.1989 Verwaltung ARGVP 1989 1179
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_Verwaltung-ARGVP-198_1989-10-17.pdf

## Full Text

A. Entscheide des Regierungsrates 1179

4. Finanzen

1179

Handänderungssteuer. Wirtschaftliche Betrachtungsweise. Steuer­
pflicht bejaht beim Verkauf aller Aktien einer Immobiliengesellschaft.

Der Gemeinderat H. stufte den Verkauf aller Aktien der F. AG als wirtschaft­
liche Handänderung an zwei Grundstücken ein. Er erhob darauf eine 
Handänderungssteuer. Der Regierungsrat wies den Rekurs gegen diese 
Besteuerung ab. Aus den Erwägungen:
1. GemässArt.26Abs. 2 Kantonsverfassung (KV; bGS 111.1 = SR131.224.1) 
«ist es den Gemeinden gestattet, eine Handänderungssteuer auf Liegen­
schaften -  bis auf den Betrag von 2 Prozent -  einzuführen». Die Gemeinde 
H. hat mit der Verordnung über die Handänderungssteuer vom
2. Dezember 1973 (HStV; in Kraft seit dem 1. Januar 1974) von dieser Kom­
petenz Gebrauch gemacht. Die nach Auffassung der Gemeinde zu besteu­
ernde wirtschaftliche Handänderung betrifft zwei Grundstücke auf H.- 
Boden. Die Aktienübertragung ist damit zurecht anhand dieser Verord­
nung auf steuerliche Auswirkungen hin überprüft worden.

a) Nach § 1 Abs.1 HStV wird diese Steuer «bei Handänderungen von 
Grundstücken (A rt.655 ZGB) oder Grundstücksanteilen» erhoben. Den 
Handänderungen werden nach § 1 Abs. 3 HStV gleichgestellt:

a) Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tat­
sächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken, namentlich die Über­
tragung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften.

b) Entgeltliche Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbar­
keiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die 
Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und 
wesentlich beeinträchtigen.

c) Entgeltliche Übertragung von Kaufsrechten.

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A. Entscheide des Regierungsrates 1179

Mit dieser weiten Umschreibung wird klargestellt dass nicht nur ver­
tragliche Eigentumswechsel an Grundstücken einer Verkehrssteuer unter­
liegen sollen (vgl. § 1 Abs. 2 HStV), sondern jede tatsächliche Änderung der 
Verfügungsgewalt über Grundstücke, auch wenn sie nicht im Grundbuch 
aufscheint. Die sogenannte wirtschaftliche Betrachtungsweise ist damit -  
wie bei der Grundstückgewinnsteuer (vgl. A rt55bis Abs.2 lit.a Steuer­
gesetz, StG; bGS 621.11) -  ausdrücklich als anwendbar erklärt worden. 
«Ein Abweichen von den zivilrechtlichen Dispositionen der Grundeigen­
tümer [ist daher] keinesfalls nur dann zulässig, wenn eine ungewöhnliche, 
sachwidrige oder absonderliche, jedenfalls den wirtschaftlichen Gegeben­
heiten völlig unangemessen erscheinende Rechtsgestaltung vorliegt» 
(PVG 1983 S.147 E.1), sondern ausdrücklich vorgesehen und in diesem 
Rahmen zulässig.

b) § 1 Abs.3 lit.a HStV unterstellt der Steuerpflicht diejenigen Rechts­
geschäfte, welche wie tatsächliche und wirtschaftliche Handänderungen 
an Grundstücken wirken. Zu diesen Geschäften gehört «namentlich», 
aber nicht ausschliesslich, die in der Verordnung genannte Übertragung 
von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften. Der Wortlaut von § 1 
Abs. 3 HStV lässt offen, ob auch der Erwerb der Aktienmehrheit einer 
Betriebsgesellschaft bezüglich deren Grundstücke als steuerpflichtige 
Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt 
zu gelten hat. Nach dem Wortlaut der Vorschrift wäre dies zu bejahen. 
Vom Sinn der Abgabe her -  der Belastung des Grundstückverkehrs -  
dürfen aber nur diejenigen wirtschaftlichen Handänderungen besteuert 
werden, deren Hauptzweck die Übertragung eines oder mehrerer Grund­
stücke ist (vgl. SG GVP 1978 S.40 E.2c). Bildet also die Liegenschaft nur 
die sachliche Grundlage für einen Geschäftsbetrieb, so darf vom Sinn der 
Vorschrift her keine Handänderungssteuer erhoben werden (vgl. August 
Reimann/'Ferdinand Zuppinger/Erwin Scharrer, Kommentar zum Zürcher 
Steuergesetz Bd. IV, Bern 1966, N.62 zu § 161 StG ZH mit Hinweisen; VGE 
ZH in RB1970 Nr. 47), «es sei denn, dass ausserordentliche Umstände, etwa 
das Vorliegen einer Steuerumgehungsabsicht, ausnahmsweise ein der­
artiges Vorgehen erforderten» (PVG 1979 S.186 E.1). Steht dagegen die 
Nutzbarmachung der Wertsteigerung von Grundbesitz oder die Verwen­
dung von Liegenschaften als Kapitalanlage im Vordergrund der Geschäfts­
tätigkeit, so ist die Erhebung der Handänderungssteuer beim tatsäch­
lichen und wirtschaftlichen Übergang der Verfügungsgewalt korrekt, 
ohne Rücksicht darauf, ob die Nutzbarmachung oder Verwendung durch

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Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen 
soll (VGEZH in RB1946 Nr.70 und 1964 Nr.70). Die Firma gilt dann auch im 
Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als (reine) Immobilien­
gesellschaft (BGE 104 la 251 E.3a; vgl. auch SG GVP 1986 S.56 E. bb; 
Reimann/Zuppinger/Schärrer, N. 63 zu § 161 StG ZH; Rudolf Iseli, Die Über­
tragung einer Immobiliengesellschafts-Beteiligung im zürcherischen 
Grundsteuerrecht, in: ASA 51/1983, S.327), wird aber jedenfalls von der 
Umschreibung in § 1 Abs. 3 lit.a HStV umfasst.
2. Eine wirtschaftliche Handänderung liegt nicht bei jeder Übertragung 
von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften vor. «Eine solche liegt erst 
dann vor, wenn mit der Übertragung der Beteiligungen auch die Beherr­
schung der Gesellschaft und damit die Verfügungsgewalt über die Gesell­
schaftsgrundstücke vom Veräusserer preisgegeben und auf eine Dritt­
person übertragen wird. Das ist erst dann der Fall, wenn eine Mehrheit 
übertragen wird» (Ferdinand Zuppinger, Die wirtschaftliche Handände­
rung im Steuerrecht, in StR 24/1969 S.472; vgl. BGE 99 la 459 E. 3d S.468 
mit Verweis auf BGE 85 1102; VGE ZH in RB 1975 Nr. 87, weitergehend: Iseli 
S. 329-343). Mit der Übertragung aller Aktien der F. AG ist dem Erwerber 
die vollständige Beherrschung der Aktiengesellschaft eingeräumt worden. 
Er hat damit auch die tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt 
über die beiden Grundstücke übernommen.
3. Die Steuerpflicht für diese wirtschaftliche Handänderung hängt somit 
davon ab, ob die F. AG als Immobiliengesellschaft einzustufen ist oder 
nicht. «Massgebender Zeitpunkt der Qualifikation als Immobiliengesell­
schaft bzw. Betriebsgesellschaft ist jener des Übergangs der wirtschaft­
lichen Verfügungsgewalt» (Iseli S.329 mit Hinweisen). Dem Rekurrenten 
ist darin zuzustimmen, dass die Absichten des Käufers keinen Einfluss auf 
die Bemessung der Handänderungssteuer haben. Der Gemeinde da­
gegen ist darin recht zu geben, dass auch der frühere Gesellschaftszweck 
für die Steuerpflicht nicht von Bedeutung ist. «Ausschlaggebend für die 
Qualifikation als Immobiliengesellschaft ist der Gesellschaftszweck. Dieser 
manifestiert sich in formeller Hinsicht in den Statuten der Gesellschaft; 
massgebend ist indessen ihre tatsächliche Tätigkeit, auch wenn sie mit den 
Statuten nicht übereinstimmt» (IseliS.327).

a) Die F. AG betreibt nach den Statuten «Handelsgeschäfte in Textil­
waren und ... Fabrikation von Stickereien und Strumpfwaren im In- und 
Auslande. Die Gesellschaft kann sich auch an anderen Unternehmungen 
der Stickerei- und Textilindustrie im In- und Auslande beteiligen» (Eintrag

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im Handelsregister). Die Statuten geben also keinen Hinweis auf eine Betä­
tigung als Immobiliengesellschaft.

b) Die tatsächlichen Verhältnisse zeigen aber, dass die F. AG ihre Han­
delstätigkeit auf das Stichdatum hin der Baufirma M. AG (heute: Sticke­
reien F. AG) übertragen hat und selber stillgelegt wurde. Der Rekurrent 
bestätigte diesen Sachverhalt in seinem Rekurs an den Gemeinderat H. 
selber: «Der Grund dieses Aktienverkaufes liegt sodann in der von den bis­
herigen Firmeninhabern vollzogenen Redimensionierung des Betriebes 
aus Altersgründen der Geschäftsführer und weil aus der Familie F. keine 
Nachfolge in Aussicht stand. In einem verkleinerten Umfang wird das 
Stickereigeschäft weitergeführt, weshalb auch das Warenlager zurück­
gekauft wurde.» Für eine Weiterführung des bisherigen Geschäftsbetrie­
bes fehlten der F. AG am Stichdatum auch die dazu notwendige Infra­
struktur, waren doch Büro, Verkaufszimmer, Musterzimmer und Mobiliar 
entliehen, das Warenlager geräumt, etliche Kunden, ja selbst das Ge­
schäftstelefon von den Verkäufern übernommen worden und keine Auf­
träge mehr offen. Die einzige Tätigkeit der Gesellschaft war im Zeitpunkt 
der Aktienübernahme die Verwaltung der Liegenschaften und deren Ver­
mietung. Es waren also noch die Verkäufer, welche die Firma zu einer Im­
mobiliengesellschaft umgewandelt haben und damit die Steuerpflicht 
begründeten.

RRB 17.10.1989

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