# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e78f0506-07e9-5f84-bd9d-bbf2b0718b8b
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-17
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 17.05.2022 WBE.2021.365
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2021-365_2022-05-17.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

2. Kammer 

 

 

WBE.2021.365 / iö / we 

(3-RV.2019.92)  

Art. 26 

 

Urteil vom 17. Mai 2022 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Berger, Vorsitz 

Verwaltungsrichterin Klöti 

Verwaltungsrichter Martin 

Gerichtsschreiberin i.V. Özcan  

 

 
   

Beschwerde-

führer 1 

 A._____ 

 

Beschwerde-

führerin 2 

 B._____ 

 

gegen 

 

  Kantonales Steueramt, Rechtsdienst, Telli-Hochhaus, 5004 Aarau 

 

  Gemeinderat X._____ 

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2017 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,  

vom 22. Juli 2021 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A.  

1. 

A. und B. sind Stockwerkeigentümer einer 4.5-Zimmerwohnung mit 

Tiefgarage (Baujahr 1977) an der Z.-Strasse 28 in Y.. Im Jahr 2017 

vermieteten sie diese Wohnung zimmerweise an fünf verschiedene 

Personen und die Tiefgarage an ein Unternehmen. 

 

2. 

In der Steuererklärung 2017 gaben A. und B. die Liegenschaft in Y. als 

Privatvermögen an und deklarierten dafür Mietzinseinnahmen von 

Fr. 21'429.00. Diese setzten sich gemäss Selbstdeklaration wie folgt 

zusammen: 

 

Einnahmen: 
Miete Fr. 38'830.00 
Betreibung Fr.   3'407.00 
 Fr. 42'237.00 
 
Betriebskosten: 
Aufwandkosten Fr. 11'113.00 
Fahrkosten Fr.   1'895.00 
Büro (Fr. 650 x 12M) Fr.   7'800.00 
 Fr. 20'808.00 
 
Mieteinnahmen netto Fr. 21'429.00 

 

Als Liegenschaftsunterhalt machten sie den Pauschalabzug von 20% gel-

tend, welchen sie wie folgt berechneten:  

 

Mietzins (Fremdmieten brutto inkl. Nebenkosten) Fr. 47'040.00 
Bruttojahresertrag inkl. Nebenkosten Fr. 47'040.00 
./. Kosten für Heizung, Warmwasser und Treppen- 
hausreinigung Fr.   1'280.00 
Liegenschaftenertrag Fr. 45'760.00 
(vor Abzug der Unterhalts- und Verwaltungskosten) 
 
Unterhalt pauschal 20% (von Fr. 35'874.00 [recte:  Fr.   9'152.00 
Fr. 45'760.00]) 

 

3. 

Die Steuerkommission X. veranlagte A. und B. mit Verfügung vom 

25. Februar 2019 für die Kantons- und Gemeindesteuern 2017 zu einem 

steuerbaren Einkommen von Fr. 84'000.00 (satzbestimmendes 

Einkommen: Fr. 85'300.00). In Abweichung von der Selbstdeklaration 

setzte die Steuerkommission X. Fr. 42'237.00 als Mietzinseinnahmen der 

Liegenschaft Y. fest und liess effektive Liegenschaftsunterhaltskosten in 

Höhe von Fr. 20'808.00 zum Abzug zu. Den deklarierten Pauschalabzug 

 - 3 - 

 

 

 

von 20% in Höhe von Fr. 9'152.00 für die Liegenschaftsunterhaltskosten 

liess sie nicht zum Abzug zu. 

 

B.  

Eine gegen die Veranlagungsverfügung vom 25. Februar 2019 erhobene 

Einsprache wies die Steuerkommission X. mit Entscheid vom 10. April 

2019 ab.  

 

C.  

A. und B. zogen den Einspracheentscheid vom 10. April 2019 mit Rekurs 

an das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, weiter. Dieses entschied 

am 22. Juli 2021: 

 

1. 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
 
2.  
Das satzbestimmende Einkommen wird auf CHF 90'229.00 festgesetzt. 
 
3. 
Die Steuerkommission X. wird angewiesen, eine neue Steueraus-
scheidung vorzunehmen. 
 
4. 
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 
einer Staatsgebühr von CHF 300.00, der Kanzleigebühr von CHF 145.00 
und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 545.00, unter solida-
rischer Haftbarkeit zu bezahlen. 
 
5. 
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

Auf die Begründung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwä-

gungen eingegangen. 

 

D.  

1. 

Gegen den Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, vom 

22. Juli 2021 liessen A. und B. am 10. September 2021 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau (Verwaltungsgericht) erheben und 

folgende Anträge stellen:  

 

Das Urteil aufzuheben. 
 
Die Liegenschaftsunterhaltskosten LUK 2017 in Höhe von CHF9152 für 
Liegenschaft eine 4.5Zi. Eigentumswohnung an der Z.-Strasse, Y. zum 
Abzug in Steuer zuzulassen. 
 
Alle Anders von der definitiven Steuerveranlagung 2017 bleiben bestehen. 
(Unsere Steuererklärung 2017 zuzulassen). 
 

 - 4 - 

 

 

 

Alles unter kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MwSt.) zu 
Lasten der Berufungsgegnerin 

 

Auf die Begründung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwä-

gungen eingegangen. 

 

2. 

Das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, verzichtete in seiner Eingabe 

vom 30. September 2021 auf die Erstattung einer Vernehmlassung.  

 

3. 

In der Beschwerdeantwort vom 2. November 2021 verwies das Kantonale 

Steueramt (KStA) auf den angefochtenen Entscheid und beantragte die 

Abweisung der Beschwerde.  

 

4. 

Mit Eingabe vom 6. Dezember 2021 verwies der Gemeinderat X. auf das 

Schreiben der Abteilung Steuern der Gemeinde X. vom 22. September 

2020 und die darin erwähnten Unterlagen des Rekursverfahrens und 

beantragte die Abweisung der Beschwerde. 

 

5. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 17. Mai 2022 beraten und ent-

schieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I.  

1.  

Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des 

Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeinde-

steuersachen (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200] i.V.m. § 198 Abs. 1 des 

Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998 [StG; 

SAR 651.100]). Es ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falls zustän-

dig und überprüft den angefochtenen Entscheid im Rahmen der Beschwer-

deanträge auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachver-

halts sowie Rechtsverletzungen (§ 199 StG; § 48 Abs. 2 und § 55 Abs. 1 

VRPG).  

 

2.  

Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An-

lass. Auf die Beschwerde ist vollumfänglich einzutreten.  

 

 - 5 - 

 

 

 

II. 

1.  

1.1. 

Der vorliegende Rechtsstreit dreht sich um die Frage, in welcher Höhe Lie-

genschaftsunterhaltskosten für die Liegenschaft in Y. bei den Kantons- und 

Gemeindesteuern 2017 zum Abzug zuzulassen sind. 

 

1.2. 

Zur Beantwortung der Frage, in welchem Umfang Liegenschaftsunterhalts-

kosten für die Liegenschaft in Y. zum Abzug zuzulassen sind, ist in erster 

Linie von Relevanz, welches Mietzinseinkommen für die Berechnung der 

Liegenschaftsunterhaltskosten massgeblich ist. Dementsprechend ist 

vorab zu prüfen, ob das Spezialverwaltungsgericht das für die Berechnung 

der pauschalen Liegenschaftsunterhaltskosten massgebliche 

Mietzinseinkommen (sog. Mietrohertrag) richtig festgesetzt und damit die 

abzugsfähigen Liegenschaftsunterhaltskosten richtig berechnet hat.  

 

2.  

2.1.  

Gestützt auf die vom Gemeindesteueramt im Rekursverfahren eingereichte 

Berechnung (vgl. angefochtener Entscheid, Erw. 4.1), ging das Spezialver-

waltungsgericht von einem Mietrohertrag von Fr. 32'863.40 sowie von pau-

schalen Liegenschaftsunterhaltskosten (20 % des Mietrohertrages) von 

Fr. 6'572.68 aus. Bei der Festsetzung des Mietrohertrages wurden die 

Kosten für ein Büro in Höhe von Fr. 7'800.00 und das Internet im Büro in 

Höhe von Fr. 600.00 als Betriebs- und Verwaltungskosten in Abweichung 

zur Selbstdeklaration nicht zum Abzug zugelassen. Dies mit der Begrün-

dung, in analoger Anwendung der Rechtsprechung des Verwaltungs-

gerichts betreffend die Verwaltung von Wertschriften handle es sich bei den 

Kosten für Medien (Abonnemente von Zeitungen, Internet, Radio etc.) und 

den Kosten für ein Büro (Computer und Räumlichkeiten) nicht um Vermö-

gensverwaltungskosten (angefochtener Entscheid, Erw. 4.2.4).  

 

2.2. 

Die Beschwerdeführer machen eingangs sinngemäss geltend, das 

Spezialverwaltungsgericht habe zu Unrecht keinen Abzug für die Büro-

miete und das Internet im Büro gewährt, obwohl dies schon in Rechtskraft 

erwachsen sei. Zudem bringen sie vor, dass das Spezialverwaltungsgericht 

die Liegenschaftsunterhaltskosten zu Unrecht gekürzt habe, indem sie die 

Kosten für Versicherungen, Leitungssanierung sowie Erneuerungsfonds 

nicht als Liegenschaftsunterhaltskosten mitberücksichtigt habe. 

 

3.  

3.1.  

Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, dass die Veranlagungsverfügung 

vom 25. Februar 2019 in Rechtskraft erwachsen sei, weshalb die 

 - 6 - 

 

 

 

Vorinstanz keine – im Vergleich zum Einspracheentscheid – zusätzlichen 

Abzüge (Büromiete und Internet im Büro) hätte verweigern dürfen, kann 

ihnen nicht gefolgt werden. Eine Verfügung erwächst nämlich erst dann in 

(formelle) Rechtskraft, wenn sie nicht mehr mit einem ordentlichen Rechts-

mittel angefochten werden kann (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX 

UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1091). Die ma-

terielle Rechtskraft setzt die formelle Rechtskraft voraus und betrifft die 

Frage der Abänderbarkeit einer Verfügung (ULRICH HÄFELIN/GEORG 

MÜLLER/FELIX UHLMANN, a.a.O., Rz. 1093 f.). Im Steuerrecht wird eine for-

mell rechtskräftige Verfügung immer auch materiell rechtskräftig (MARKUS 

BERGER, in: MARIANNE KLÖTI/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kom-

mentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015 [Kommentar StG], N. 37 

zu den Vorbemerkungen zu §§ 172 –200). Die Rechtskraft erstreckt sich 

dabei lediglich auf die Entscheidformel (das sog. Dispositiv), nicht aber auf 

die Sachverhaltsfeststellungen oder die rechtlichen Erwägungen. Dies führt 

im Steuerrecht dazu, dass bloss die Steuerfaktoren an der Rechtskraft teil-

haben (BGE 140 I 114, Erw. 2.4.2. f.). Wird gegen die ursprüngliche Ver-

anlagungsverfügung der Rechtsmittelweg beschritten, wird erstere ge-

gebenenfalls durch Rechtsmittelentscheide ersetzt (sog. Devolutiveffekt).  

 

Da die Beschwerdeführer gegen die Veranlagungsverfügung vom 25. Feb-

ruar 2019 am 11. März 2019 Einsprache erhoben (§ 192 ff. StG), den Ein-

spracheentscheid vom 10. April 2019 am 4. Mai 2019 mit Rekurs an das 

Spezialverwaltungsgericht (§ 196 f. StG) weitergezogen und den Entscheid 

des Spezialverwaltungsgerichts vom 22. Juli 2021 mit Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht (§ 198 f. StG) angefochten haben, ist die sie betref-

fende Veranlagung für Kantons- und Gemeindesteuern 2017 noch nicht in 

Rechtskraft erwachsen. Die Veranlagung bzw. die ihr zugrundeliegenden 

Faktoren sind demnach auch im heutigen Zeitpunkt allfälligen Anpassun-

gen zugänglich.  

 

Auch die Tatsache, dass die vom Spezialverwaltungsgericht vorgenomme-

nen Änderungen zum Nachteil der Beschwerdeführer ausgefallen sind, ist 

nicht zu beanstanden. Denn das Spezialverwaltungsgericht ist gemäss 

§ 197 Abs. 2 StG nicht an die Anträge der Parteien gebunden und darf den 

Einspracheentscheid folglich auch zu Ungunsten der Beschwerdeführer 

abändern (sog. reformatio in peius). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass 

das Spezialverwaltungsgericht die Steuerpflichtigen vor der Urteilsfällung 

über die drohende Verschlechterung schriftlich in Kenntnis setzt und ihnen 

eine Gelegenheit zur Stellungnahme gewährt, damit sie über die Möglich-

keit verfügen, durch Rückzug des Rechtsmittels die drohende Verschlech-

terung abzuwenden (vgl. MARKUS BERGER, a.a.O., N. 26 und 28 zu § 197). 

Nachdem das Spezialverwaltungsgericht die Beschwerdeführer mit Schrei-

ben vom 2. Juni 2021 auf die drohende Verschlechterung aufmerksam ge-

macht, ihnen die Möglichkeit zu einer schriftlichen Stellungnahme gegeben 

und sie auf die Möglichkeit eines Rückzugs hingewiesen hatte, durfte es 

 - 7 - 

 

 

 

den Einspracheentscheid zu Ungunsten der Beschwerdeführer abändern 

und somit eine reformatio in peius vornehmen.  

 

3.2.  

Gemäss § 30 Abs. 1 lit. a StG sind insbesondere Erträge aus Vermietung 

und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen steuerbar. Dabei können 

bei Liegenschaften im Privatvermögen gemäss § 39 Abs. 2 StG die Unter-

haltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegen-

schaften, Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch 

Dritte davon zum Abzug gebracht werden. Bei Grundstücken im Privatver-

mögen haben die Steuerpflichtigen die Möglichkeit anstelle der effektiven 

Kosten und Prämien einen Pauschalabzug von 10 resp. 20% des Mietroh-

ertrages als Liegenschaftsunterhaltskosten geltend zu machen (§ 39 

Abs. 5 StG).  

 

3.3.  

Vorab ist festzuhalten, dass das Spezialverwaltungsgericht die Liegen-

schaft in Y. zu Recht dem Privatvermögen der Beschwerdeführer 

zugewiesen hat (angefochtener Entscheid, Erw. 4.2.3), was denn auch mit 

der Deklaration der Beschwerdeführer übereinstimmt bzw. von diesen auch 

nicht beanstandet wird. Daher steht den Beschwerdeführern die Mög-

lichkeit des pauschalen Abzugs von Liegenschaftsunterhaltskosten ge-

mäss § 39 Abs. 5 StG zu.  

 

4.  

Steht fest, dass das Spezialverwaltungsgericht befugt war, zusätzliche Ab-

züge zu verweigern, ist ferner zu klären, ob die nicht zum Abzug zugelas-

senen Aufwendungen auch hinsichtlich ihrer Höhe korrekt berechnet wor-

den sind.  

 

Grundsätzlich umfasst die Pauschale nach § 39 Abs. 5 StG alle Aufwen-

dungen für den abzugsfähigen Unterhalt von Gebäude und Boden, ein-

schliesslich der Prämien für Versicherungen gegen Sachschaden und Haft-

pflicht sowie die Kosten der Verwaltung durch Dritte, sodass neben dem 

Pauschalabzug kein Raum für den Abzug von ordentlichen Unterhalts- und 

Verwaltungskosten im Sinne von § 39 Abs. 2 StG bleibt (DIETER EGLOFF, 

in: Kommentar StG, N. 106 zu § 39).  

 

Für die Berechnung der pauschalen Liegenschaftsunterhaltskosten ist der 

Mietrohertrag massgeblich. Dieser umfasst alle Vergütungen von Mietern, 

wie Barzahlungen, Bank- und Postüberweisungen, Naturalleistungen, Ver-

rechnungen und auch alle Guthaben aus verfallenen und am Stichtag noch 

ausstehenden Miet- und Pachtzinsen. Nicht zum Mietrohertrag gehören die 

den Mietern nach den effektiven Fremdaufwendungen des Vermieters fak-

turierten Nebenkosten (DIETER EGLOFF, a.a.O., N. 102 zu § 39).  

 

 - 8 - 

 

 

 

Sind bei vermieteten Liegenschaften im Rohertrag Entschädigungen der 

Mieter für Nebenkosten, wie für die Aufbereitung von Warmwasser, für Hei-

zung, für Treppenhausreinigung sowie für Treppenhausbeleuchtung, ein-

geschlossen, so können die Kosten hierfür neben dem Pauschalabzug gel-

tend gemacht werden (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 

[AGVE] 1985, S. 430, Erw. 2; DIETER EGLOFF, a.a.O., N. 106 zu § 39). Bei 

Wohn- und Geschäftsräumen handelt es sich hierbei um öffentliche Abga-

ben und Aufwendungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammen-

hängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten 

(DIETER EGLOFF, a.a.O., N. 32 zu § 30). In diesem Fall ist zu beachten, dass 

der Pauschalabzug auf der Basis des Mietrohertrages abzüglich der (im 

Rohertrag enthaltenen) Nebenkosten zu berechnen ist (DIETER EGLOFF, 

a.a.O., N. 106 zu § 39). 

 

5. 

5.1.  

Das Spezialverwaltungsgericht hat bei der Berechnung des Mietrohertra-

ges die Aufstellung übernommen, welche das Gemeindesteueramt im 

vorinstanzlichen Verfahren eingereicht hatte (vgl. Beilage zur Eingabe des 

Gemeindesteueramtes vom 22. September 2020). Entsprechend ging es 

von einem Bruttomietzinseinkommen von Fr. 42'237.00 aus und brachte 

davon diverse Positionen als Betriebs- und Verwaltungskosten in Höhe von 

Fr. 9'373.60 zum Abzug. Grundlage dieses Abzugs bildeten einerseits die 

Kostenaufstellung der Beschwerdeführer ("Aufwände Y. 2017") und 

andererseits die Nebenkostenabrechnung der Stockwerkeigentümer-

gemeinschaft ("Erfolgsrechnung der C. AG vom 1. April 2016 bis 31. März 

2017"). Die Berechnungen lassen sich wie folgt darstellen:  

 

Mietzins brutto 
Mietzinserträge Fr. 38'830.00 
Betreibung Fr.   3'407.00 
 Fr. 42'237.00 
 
Betriebs- und Verwaltungskosten 
Akonto-Zlg Stockwerkeigentum Fr.   8'200.00 
abzüglich Anteil LUK in Stoweg-NK  Fr.  -3'034.75 
Abrechnung 2016/2017 
Strom Fr.      610.20 
Homegate Fr.      559.60 
Reinigungsmittel Fr.      120.15 
Inkassokosten Fr.        86.30 
Internet Fr.      420.00 
Allg. Vermietungskosten Fr.      517.10 
Fahrtkosten Fr.   1'895.00 
 Fr.   9'373.60 
 
Mietzins netto 
Mietzins brutto Fr. 42'237.00 
Betriebs- und Verwaltungskosten Fr.  -9'373.60 
 Fr. 32'863.40 

 - 9 - 

 

 

 

 

5.1.1.  

In diesem Zusammenhang stellt sich zunächst die Frage, ob die Neben-

kostenabrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ("Erfolgsrech-

nung der C. AG vom 1. April 2016 bis 31. März 2017") als Grundlage für 

die Berechnung der Betriebs- und Verwaltungskosten dienen kann, zumal 

die Abrechnung auch Positionen betreffend das Kalenderjahr 2016 

beinhaltet.  

 

Gemäss § 91 Abs. 2 StG gilt bei juristischen Personen das Geschäftsjahr 

als Steuerperiode und umfasst in der Regel zwölf Monate. Bei der Stock-

werkeigentümergemeinschaft handelt es sich zwar weder um eine juristi-

sche Person noch um eine Handelsgesellschaft ohne juristische Persön-

lichkeit (Kollektiv- und Kommanditgesellschaft). Ebenso wenig ist sie ge-

stützt auf § 5 Abs. 1 StG im Bereich des Steuerrechts den juristischen Per-

sonen gleichgestellt. Stattdessen wird sie als Rechtsgemeinschaft des Sa-

chenrechts definiert (vgl. eingehend dazu: BGE 125 II 348, Erw. 2). Als 

solche weist die Stockwerkeigentümergemeinschaft von Gesetzes wegen 

dennoch gewisse körperschaftliche Züge auf (vgl. Art. 712l ff. des Schwei-

zerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB; SR 210]) und 

praxisgemäss wird für sie ein Jahresabschluss nach handelsrechtlichen 

Grundsätzen erstellt. Es erstaunt daher nicht, dass sich die vorliegend re-

levante Erfolgsrechnung auf ein Geschäftsjahr (konkret: 1. April 2016 bis 

31. März 2017) und nicht das Kalenderjahr bezieht. Unter diesen Umstän-

den ist in Analogie zu § 91 Abs. 2 StG auch nicht zu beanstanden, dass bei 

der Berechnung der Betriebs- und Verwaltungskosten für die Steuerperiode 

2017 auf eine Abrechnung abgestellt wurde, welche nicht auf den Zeitraum 

vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017, sondern auf das für die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft der Z.-Strasse 28 offenbar geltende 

"Geschäftsjahr" Bezug nimmt. Dies zumal sich die jährlich bei der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft anfallenden Kosten und Aufwände von 

Jahr zu Jahr in etwa in gleicher Höhe präsentieren dürften.  

 

5.1.2.  

Zur Festsetzung des Mietrohertrages können nach dem Gesagten vom 

Bruttomietzinseinkommen lediglich die Nebenkosten abgezogen werden 

(siehe vorne Erw. 4). Daraus folgt, dass dem Einwand der Beschwerdefüh-

rer, die Kosten für das Büro in der Mietwohnung in X. sowie die Kosten für 

das Internet im Büro seien zu Unrecht nicht zum Abzug zugelassen wor-

den, nicht gefolgt werden kann. Bei den Kosten für die Büromiete in der 

Mietwohnung in X. und den Kosten für das Internet handelt es sich 

keineswegs um echte Nebenkosten der Liegenschaft an der Z.-Strasse 28 

in Y.. Im Gegensatz zu Kosten für Strom, Warmwasser, Heizung und 

Treppenhausreinigung handelt es sich nämlich bei den Kosten für die 

Büromiete und das Internet im Büro nicht um Beträge, welche mit der 

Nutzung der Mietsache zusammenhängen. Vielmehr handelt es sich 

 - 10 - 

 

 

 

hierbei um Vermögensverwaltungskosten, die mit der allgemeinen 

Verwaltung der Liegenschaft zusammenhängen und folglich höchstens als 

Liegenschaftsunterhaltskosten gemäss § 39 Abs. 2 StG zum Abzug 

gebracht werden könnten. Gemäss dem ausdrücklichen Wortlaut des 

Gesetzes wären indes auch unter diesem Titel nur die Kosten der Ver-

mögensverwaltung durch Dritte abzugsfähig. Für die eigenen Bemühungen 

zur Verwaltung der Liegenschaft kann der Steuerpflichtige dagegen keinen 

Abzug geltend machen (DIETER EGLOFF, a.a.O., N. 62 zu § 39). Soweit aus 

den Akten ersichtlich, besorgen die Beschwerdeführer die Verwaltung der 

Liegenschaft in Y. von ihrer Mietwohnung in X. aus selbst (vgl. Beschwerde 

vom 10. September 2021, S. 3). Allerdings muss auch hier angefügt 

werden, dass die Kosten nicht abzugsfähig wären, selbst wenn es sich um 

Vermögensverwaltungskosten durch Dritte handeln würde. 

Vermögensverwaltungskosten durch Dritte gemäss § 39 Abs. 2 StG stellen 

nämlich Unterhaltskosten im weiteren Sinne dar und können daher nicht 

geltend gemacht werden, wenn die Liegenschaftsunterhaltskosten, wie 

dies hier der Fall ist, bereits mit dem Pauschalabzug berücksichtigt worden 

sind (siehe vorne Erw. 4). Das Spezialverwaltungsgericht hat dement-

sprechend die Kosten für die Büromiete und das Internet im Büro in X. zu 

Recht nicht als Betriebs- und Verwaltungskosten zum Abzug zugelassen 

und bei der Festsetzung des Mietrohertrages nicht berücksichtigt. 

 

Auch bei weiteren Positionen, so beispielsweise bei den Kosten für Home-

gate, Inkassokosten und Fahrtkosten ist es zumindest fraglich, ob es sich 

hierbei um echte Nebenkosten handelt, die zur Festsetzung des Mietroh-

ertrags vom Bruttomietzinseinkommen abgezogen werden dürfen. Diese 

Frage muss indes nicht entschieden werden, da dies im Ergebnis zu einer 

reformatio in peius führen würde, die dem Verwaltungsgericht verwehrt ist 

(§ 199 Abs. 2 StG).  

 

5.1.3.  

Das Spezialverwaltungsgericht hat daher zu Recht in Abweichung von der 

Selbstdeklaration die Kosten für das Büro und für das Internet im Büro nicht 

zum Abzug vom Bruttomietzinseinkommen zugelassen.  

 

5.2. 

5.2.1.  

In Übereinstimmung mit den im Rekursverfahren unterbreiteten Berech-

nungen des Gemeindesteueramtes, brachte das Spezialverwaltungs-

gericht bei den Betriebs- und Verwaltungskosten von den Akontozahlungen 

in Höhe von Fr. 8'200.00 die in der Nebenkostenabrechnung der Stock-

werkeigentümergemeinschaft enthaltenen Kosten für Leitungssanierung 

und Versicherungen und die Einlagen in den Erneuerungsfonds in Höhe 

von total Fr. 3'034.75 zum Abzug (siehe vorne Erw. 5.1) und berücksich-

tigte diese dementsprechend bei der Festsetzung des Mietrohertrages 

 - 11 - 

 

 

 

nicht. Konkret wurde der Anteil an den Liegenschaftsunterhaltskosten am 

Stockwerkeigentum wie folgt berechnet:  

 

Stoweg NK-Abrechnung 2016/2017 
Liegenschaftsunterhalt 
Leitungssanierung Fr. 125'000.00 
Versicherungen Fr.   11'287.55 
Erneuerungsfonds Fr.   30'000.00 
 Fr. 166'287.55 
 
Anteil Steuerpflichtige (Wertquote)      in 1'000stel 
Wohnung               17.50 
Garage                 0.75 
Total               18.25 
 
Anteil LUK in Stoweg-Abr. Fr.     3'034.75 

 

5.2.2.  

Wie bereits dargelegt, beinhaltet die Pauschale alle Liegenschaftsunter-

haltskosten, sodass neben dem Pauschalabzug kein Raum für die Berück-

sichtigung von effektiven Unterhalts- und Verwaltungskosten im Sinne von 

§ 39 Abs. 2 StG bleibt (siehe vorne Erw. 4). 

 

Wie die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde richtigerweise geltend 

machen, handelt es sich bei den Einlagen in den Erneuerungsfonds, der 

Kosten für die Leitungssanierung sowie den Versicherungsprämien 

zweifellos um grundsätzlich abzugsfähige Liegenschaftsunterhaltskosten. 

Jedoch haben sich die Beschwerdeführer für den pauschalen Abzug der 

Liegenschaftsunterhaltskosten entschieden, sodass kein Raum für die Be-

rücksichtigung effektiver Liegenschaftsunterhaltskosten bleibt. Auch im 

Masslichen ist der als Liegenschaftsunterhalt ausgeschiedene Anteil von 

Fr. 3'034.75 nicht zu beanstanden. Daher hat das Spezialverwaltungs-

gericht die entsprechenden Positionen auf der Nebenkostenabrechnung 

der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu Recht von den (zu berücksichti-

genden) Betriebs- und Verwaltungskosten zum Abzug gebracht und bei der 

Festsetzung des Mietrohertrages korrekterweise nicht berücksichtigt.  

 

5.3.  

Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass der vom Spezialverwaltungs-

gericht angenommene Mietrohertrag von Fr. 32'863.40 nicht zu beanstan-

den ist und gestützt darauf einen pauschalen Abzug für Liegenschafts-

unterhaltskosten in Höhe von Fr. 6'572.68 (20% des Mietrohertrages) ge-

währt hat.  

 

6.  

Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen erweist sich die Beschwerde 

als unbegründet. Sie ist vollumfänglich abzuweisen.  

 

 - 12 - 

 

 

 

III. 

Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Beschwerdeführer 

kostenpflichtig (§ 189 Abs. 1 StG; § 31 Abs. 2 VRPG), wobei solidarische 

Haftbarkeit anzuordnen ist (§ 33 Abs. 3 VRPG). Parteikostenersatz fällt 

ausser Betracht (§ 189 Abs. 2 StG; § 32 Abs. 2 VRPG). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 1'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr.  225.00, gesamthaft Fr. 1'225.00, sind unter solidarischer Haftbar-

keit von den Beschwerdeführern zu bezahlen.  

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführer 

das Kantonale Steueramt 

die Eidgenössische Steuerverwaltung 

den Gemeinderat X. 
 

 

Mitteilung an:  

das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 

Lausanne 14, angefochten werden, soweit nicht eine Ausnahme im Sinne 

von Art. 83 lit. c des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (Bundesge-

richtsgesetz, BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 vorliegt. Die Frist steht 

still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 

15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeich-

nete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, 

sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt 

 - 13 - 

 

 

 

Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene 

Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen 

(Art. 82 ff. BGG vom 17. Juni 2005). Das Bundesgericht tritt auf Beschwer-

den nicht ein, wenn weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen 

Anspruch auf die in Frage stehende Bewilligung einräumt (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 2C_694/2008). 

 

 
   

Aarau, 17. Mai 2022 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

2. Kammer 

Vorsitz:      Gerichtsschreiberin i.V.: 

 

      i.V. 

 

Berger     Özcan