# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 801460ec-22bf-5d9a-b218-fb909a8bcd51
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-13
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 13.10.2021 2020.DIJ.8792
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2020-DIJ-8792_2021-10-13.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2020.DIJ.8792  

Beschwerdeentscheid vom 13. Oktober 2021 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

a Gemäss Art. 43 Abs. 1 VRPG können aber behördlich angesetzte Fristen erstreckt werden, wenn 

vor Ablauf der Frist darum ersucht wird. Diese Voraussetzung gilt auch für gesetzliche Fristen, die 

erstreckt werden können. (E. 4.1). 

b Bei Unverschulden besteht die Möglichkeit, eine verpasste (gesetzliche oder behördliche) Frist 

wiederherzustellen (Art. 43 Abs. 2 VRPG). Es gilt ein strenger Massstab. Danach schliesst jedes 

Verschulden die Wiederherstellung aus, selbst wenn dies im Einzelfall zu Härten führen kann. 

Nicht jeder Grund kommt in Betracht, sondern nur solche von einigem Gewicht. (E. 4.4). 

Impôt sur les mutations: acquisition d’un logement destiné à l’usage personnel 

a Conformément à l’article 43, alinéa 1 LPJA, les délais impartis par l'autorité peuvent être prolongés 

si la requête en est faite avant leur expiration. Cette condition s’applique également aux délais lé-

gaux susceptibles d’une prolongation (c. 4.1). 

b Il est possible de restituer un délai (fixé par la loi ou par l’autorité) à une personne empêchée d’agir 

sans faute de sa part (art. 43, al. 2 LPJA). Ce critère s’applique strictement: toute faute exclut la 

restitution, même en situation de rigueur. Par ailleurs, la restitution d’un délai ne peut être accor-

dée que pour des motifs d’une certaine importance (c. 4.4). 

 

 

 
 

 

 

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Sachverhalt 

 

A. 

Mit Kaufvertrag vom 26. Juni 2018 erwarben die Ehegatten B. und E.______ als einfache Gesellschaft 

das Grundstück C.______-Gbbl. Nr. 1000 zu Gesamteigentum. Mit Gesuch vom 1. Oktober 2018 ersuch-

ten sie beim zuständigen Grundbuchamt A.______ (nachfolgend: Grundbuchamt) um nachträgliche 

Steuerbefreiung sowie Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum im Be-

trage von Fr. 7’200.00. Mit Verfügung vom 24. April 2019 stundete das Grundbuchamt die Handände-

rungssteuer in der beantragten Höhe für die Dauer von vier Jahren ab Datum des Grundstückerwerbs. 

Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im 

Grundbuch eingetragen. 

B. 

Am 26. Oktober 2020 gelangten B. und E.______ an das Grundbuchamt mit dem Ersuchen, es sei ihnen 

die Frist der Stundung der Handänderungssteuern von Fr. 7'200.00 um ein Jahr, d.h. bis am 1. Oktober 

2023 zu verlängern. Sie machten geltend, der Hausbau sei nicht fertig gestellt und somit nicht 

bewohnbar. Sie würden im Frühling 2021 im Vertragsobjekt Wohnsitz nehmen. 

C. 

Mit Verfügung vom 18. November 2020 wies das Grundbuchamt das Gesuch um Fristerstreckung sowie 

das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab. Gleichzeitig wurde die Stundungsverfügung vom 24. 

April 2019 aufgehoben und den Gesuchstellenden die Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 

7'200.00 zuzüglich Zins und Gebühren zur Bezahlung auferlegt. 

D. 

Am 17. Dezember 2020 reichten B. UND E.______, vertreten durch Füsprecher D.______, Beschwerde 

bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ) ein mit folgenen Rechtsbegehren: 

1. Die Verfügung vom 18. November 2020 betreffend Handänderungssteuern (selbstge-

nutztes Wohneigentum) sei aufzuheben. 

2. Die Bezugsfrist sei im Sinne von Art. 43 Abs. 2 VRPG wiederherzustellen. 

3. Das Gesuch vom 26. Oktober 2020 der Beschwerdeführer für die Erstreckung der Frist 

für die Stundung der Handänderungssteuer um ein Jahr sei zu genehmigen. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 

In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 18. Januar 2021 beantragt das Grundbuchamt, die Be-

schwerde sei unter Kostenfolge vollumfänglich abzuweisen. 

 

 

 
 

 

 

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Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer 

(HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 

23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügun-

gen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In 

Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ 

ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamtes 

vom 26. März 2021 zuständig. 

1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-

men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG).  

Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwer-

deführung befugt. 

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu ent-

richten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration 

der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 

(Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuch-

anmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück 

als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb 

des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 

2 HG). 

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 

Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 

persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der 

Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet wer-

den, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren 

ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer 

einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge-

fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 

 
 

 

 

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erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind 

die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nach-

trägliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die 

Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung 

auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 

3. 

3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 18. November 2020. Damit 

wurde einerseits das Gesuch der Beschwerdeführenden vom 26. Oktober 2020 um Fristerstreckung und 

andererseits deren Gesuch vom 1. Oktober 2018 um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen. Gleich-

zeitig wurde die Stundungsverfügung des Grundbuchamts vom 24. April 2019 aufgehoben und B. und 

E.______ die Handänderungssteuern im Betrag von Fr. 7'200.00 zuzüglich Zins und Gebühren zur Be-

zahlung auferlegt. 

3.2 Die Beschwerdeführenden bringen zur Begründung vor, es sei unbestritten, dass das Gesuch um 

Fristerstreckung 25 Tage nach Ablauf der Einzugsfrist eingereicht worden sei. Aufgrund der epidemiolo-

gische Lage seien die Bauarbeiten stark beeinträchtigt worden. Der Bauverzug habe zu einer starken 

Belastung der Beschwerdeführenden geführt. In dieser Situation sei die Frist, welche so nicht präsent 

gewesen sei, verpasst worden. Die Beschwerdeführenden seien davon ausgegangen, dass eine Frister-

streckung noch bis zum Ablauf der vier Jahre (zwei Jahre Einzugsfrist und zwei Jahre Nutzungsfrist) 

möglich sei. Die Einzugsfrist sei auch bei einem normalen Bauablauf kaum einhaltbar. Die Beschwerde-

führer seien sodann irrtümlich davon ausgegangen, dass für die Berechnung der Einzugsfrist erst das 

Datum des Erwerbs eines weiteren Landstreifens, welcher am 8. August 2019 ins Grundbuch eingetra-

gen wurde, ausschlaggeben sei. 

3.3 In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 18. Januar 2021 führt das Grundbuchamt entspre-

chend der Begründung in der angefochtenen Verfügung aus, dass die Beschwerdeführenden am 1. Ok-

tober 2018 Eigentum am unüberbauten Grundstück C.______-Gbbl. Nr. 1000 erworben hätten, so dass 

sie innert zwei Jahren ab diesem Datum - somit bis zum 1. Oktober 2020 – Wohnsitz begründen oder 

aber ein Gesuch um Verlängerung der Frist hätten einreichen müssen. Ihr Gesuch vom 26. Oktober 

2020 sei nach Verstreichen von mehr als zwei Jahren ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks 

eingegangen und damit zu spät erfolgt. Da die Eigentümer innert der vierjährigen Stundungsfrist die ge-

setzlich geforderte zweijährige Nutzung als Hauptwohnsitz nicht mehr erfüllen könnten, könne keine 

nachträgliche Befreiung von der Handänderungssteuer erfolgen. 

4. 

4.1 Nach Art. 11b Abs. 2 Satz 3 HG kann um Erstreckung der Einzugsfrist ersucht werden. Die Stun-

dung der Handänderungssteuer verlängert sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung (Art. 17 Abs. 2 

HG). Eine direkte Erstreckung der Stundungsfrist sieht des Gesetz indes nicht vor.  

 
 

 

 

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Das HG sagt nichts darüber aus, bis wann ein Gesuch um Fristerstreckung nach Art. 11 Abs. 2 HG beim 

Grundbuchamt eingereicht werden muss. Nach Art. 26 Abs. 1 HG richtet sich das Verfahren nach den 

Bestimmungen des VRPG, soweit das Handänderungssteuergesetz nichts Abweichendes bestimmt. Da 

es sich bei der Einzugsfrist um eine gesetzliche Frist handelt, die jedoch verlängert werden kann, ist 

auch dem VRPG nichts über den Zeitpunkt der Einreichung des Gesuches zu entnehmen. Das VRPG 

legt nur fest, dass gesetzliche Fristen nicht erstreckt werden können (Art. 43 Abs. 1 VRPG). Art. 11b 

Abs. 2 Satz 3 HG weicht indessen von diesem Grundsatz ab. 

Gemäss Art. 43 Abs. 1 VRPG können aber behördlich angesetzte Fristen erstreckt werden, wenn vor 

Ablauf der Frist darum ersucht wird. Diese Voraussetzung muss auch für gesetzliche Fristen gelten, die 

erstreckt werden können. Es kann nicht dem gesetzgeberischen Willen entsprechen, dass für die aus-

nahmsweise mögliche Erstreckung von gesetzlichen Fristen geringere Anforderungen gestellt werden als 

für behördlich festgelegte Fristen, die generell erstreckt werden können. 

 

 

 

4.4 Bei Unverschulden besteht die Möglichkeit, eine verpasste (gesetzliche oder behördliche) Frist 

wiederherzustellen (Art. 43 Abs. 2 VRPG; MICHEL DAUM in: Herzog/Daum (Hrsg.), Kommentar zum ber-

nischen VRPG, 2. Auflage 2020, Art. 43 N. 10). Sogenannte entschuldbare Gründe, bei denen von ei-

nem Unverschulden ausgegangen werden kann, liegen dann vor, wenn die Frist aus hinreichenden, ob-

jektiven oder subjektiven Gründen nicht eingehalten und der säumigen Person auch keine Nachlässigkeit 

vorgeworfen werden kann. Die Partei oder ihr Vertreter muss ohne Verschulden am Handeln innert Frist 

gehindert gewesen sein. Es gilt mithin ein strenger Massstab. Danach schliesst jedes Verschulden die 

Wiederherstellung aus, selbst wenn dies im Einzelfall zu Härten führen kann. Nicht jeder Grund kommt in 

Betracht, sondern nur solche von einigem Gewicht. So rechtfertigen organisatorische Unzulänglichkeiten, 

Arbeitsüberlastung, Ferienabwesenheiten oder Unkenntnis der gesetzlichen Vorschriften noch keine 

Wiederherstellung. Hingegen sind schwere Erkrankung, höhere Gewalt, plötzlich eintretenden Hand-

lungsunfähigkeit, unerwarteter Tod naher Angehöriger, unvorhersehbarer Ausfall von Kanzleipersonal 

und nicht innert nützlicher Frist überwindbare Verkehrshindernisse anerkannte Gründe (MICHEL DAUM, 

a.a.O.; Art. 43 N. 15, mit Hinweisen).  

Die von den Beschwerdeführenden geltend gemachten Ausführungen, weshalb sie das Gesuch um Fris-

terstreckung erst nach Ablauf der gesetzlichen Einzugsfrist eingereicht haben, stellen keine Gründe dar, 

welche eine Wiederherstellung der verpassten Frist rechtfertigen würden. Die andauernde Pandemie und 

die daraus resultierende persönliche Situation der Beschwerdeführenden sind weder als höhere Gewalt 

noch als schwere Erkrankung im Sinne von Art. 43 Abs. 2 VRPG zu betrachten. Aus dem Umstand, dass 

die Beschwerdeführenden davon ausgegangen sind, eine Fristerstreckung sei noch bis zum Ablauf der 

vierjährigen Stundungsfrist möglich, vermögen sie ebenfalls nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, ist doch 

eine direkte Erstreckung dieser Frist nicht vorgesehen (vgl. E. 4.3 hiervor). Schliesslich ist nicht nach-

 
 

 

 

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vollziehbar, warum der nachträgliche Zukauf eines Landstreifens und dessen Vereinigung mit dem 

Grundstück C.______-Gbbl. Nr. 1000 eine neue Einzugsfrist auslösen sollte.  

4.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht das Gesuch um Fristerstreckung 

der Beschwerdeführenden vom 26. Oktober 2020 abgewiesen hat. Da die Beschwerdeführenden inner-

halb der vierjährigen Stundungsdauer die gesetzlich geforderte zweijährige Nutzung als Hauptwohnsitz 

nicht mehr erfüllen können, durfte die Vorinstanz gleichzeitig das Gesuch um nachträgliche Steuerbe-

freiung abweisen und den Beschwerdeführenden die Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 7'200.00 

zuzüglich Zins und Gebühren zur Bezahlung auferlegen. 

Die Beschwerde ist als unbegründet vollumfänglich abzuweisen. 

5. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die Verfahrens-

kosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verord-

nung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal 

auf Fr. 1'500.00 festgesetzt.  

Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal 

Fr. 1'500.00 werden B. und E.______ zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, 

sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

 

3. 

Parteikosten werden keine gesprochen.