# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eac855d1-fe7f-5eb6-b0c7-0b113476940a
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.10.2018 C/4961/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-4961-2017_2018-10-22.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23.10.2018. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/4961/2017 ACJC/1447/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 22 OCTOBRE 2018 

 

Entre 

Madame A______ et Madame B______, domiciliées ______, appelantes d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 avril 2018, représentées toutes 

deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux 

de laquelle elles font élection de domicile, 

et 

C______, sise ______, intimée, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard 
Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile. 

 

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C/4961/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/342/2018 du 19 avril 2018, reçu par A______ et B______ le 
27 avril 2018, le Tribunal des baux et loyers a débouté ces dernières de leurs 

conclusions en constatation de droit (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

B. a. Le 28 mai 2018, A______ et B______ ont formé appel de ce jugement 
concluant à ce que la Cour l'annule, dise que C______ ne peut facturer, hors loyer 

net, que les frais de chauffage et eau chaude, de sorte que les frais d'électricité, de 

fourniture et d'épuration d'eau, de conciergerie, d'entretien du jardin, de service de 

l'ascenseur, de consommation générale d'électricité, de nettoyage des containers et 

de taxe des ordures font partie du loyer net et lui ordonne de rectifier le décompte 

de charges 2014/2015 ainsi que les décomptes postérieurs. 

 Elles ont produit une pièce nouvelle. 

 b. Le 29 juin 2018, C______ a conclu à la confirmation du jugement querellé. 

 c. Les parties ont été informées le 3 septembre 2018 de ce que la cause était 
gardée à juger, A______ et B______ n'ayant pas fait usage de leur droit de 

répliquer. 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier. 

a. En date du 8 février 1999, C______, propriétaire, et A______ et B______, 
locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 

appartement de 4 pièces situé au 5
ème

 étage de l'immeuble sis ______, à Genève. 

Le bail de l'appartement a été conclu pour une durée indéterminée dès le 1
er

 mars 

1999. Il peut être résilié pour la fin d'un mois moyennant un préavis de quatre 

mois. 

Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 23'160 fr. S'y ajoutait un 

acompte annuel de 1'800 fr. à valoir sur les charges variables, soit, "pour autant 

qu'elles ne fassent pas l'objet d'un forfait, chauffage, eau chaude, électricité, 

fourniture et épuration d'eau, frais de conciergerie, entretien du jardin, service de 

l'ascenseur, consommation générale d'électricité, nettoyage des containers et taxe 

des ordures".  

Ces frais variables devaient faire l'objet d'un décompte annuel établi par la 

bailleresse sur la base des quotes-parts individuelles (art. 2 et 4 du contrat de bail).  

b. Dès le début du contrat, la régie a omis de facturer aux locataires les frais dits 
étendus tels que prévus par le contrat.  

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Seuls les frais de chauffage et d'eau chaude ont été pris en compte dans les 

décomptes annuels. Ainsi, durant les exercices de mai à avril 2008-2009 à mai à 

avril 2013-2014, des montants variant entre 234 fr. et 752 fr. ont été restitués aux 

locataires en fin d'exercice sur les acomptes. Les décomptes s'intitulaient "de frais 

de chauffage/accessoires" et mentionnaient les montants dus au titre de "frais de 

chauffage" et "frais d'eau chaude". Ils indiquaient le solde dû aux locataires après 

déduction des acomptes annuels payés, en 1'800 fr.  

c. Par avis du 15 mars 2016, le loyer annuel a été fixé à 20'580 fr. dès le 
1

er
 juillet 2016. L'acompte pour les charges (mentionnées comme "frais 

accessoires autres que le chauffage") a été maintenu à 1'800 fr. par an. 

d. Le décompte individuel des frais de chauffage et accessoires pour l'exercice du 
1

er
 mai 2014 au 30 avril 2015, adressé aux locataires le 23 novembre 2016, 

présentait un solde, après déduction des acomptes, de 1'731 fr. 60 en faveur de la 

bailleresse.  

Selon ce relevé, les frais de chauffage et eau chaude étaient de 1'541 fr. 20 pour 

l'année en question. Les autres frais facturés (conciergerie, eau, taxe d'épuration, 

électricité, ascenseur et divers) étaient de 1'990 fr. 40 au total. 

Dans un courrier du lendemain, il était expliqué aux locataires que les frais 

d'exploitation, dus selon le contrat de bail, leur avaient cette fois été imputés. Ils 

avaient été pris en charge gracieusement par la propriétaire les années 

précédentes. 

e. Par courrier du 1er décembre 2016, les locataires ont contesté être soumises à un 
régime de frais accessoires étendus, se fondant sur le fait que seuls les frais de 

chauffage et d'eau chaude leur avaient été facturés depuis quinze ans. 

f. La bailleresse a adressé aux locataires un avis comminatoire en paiement de 
1'632 fr. 45 à titre de frais accessoires, sous la menace de résiliation anticipée du 

contrat de bail.  

g. Les locataires se sont acquittées du montant précité. 

h. Par requête du 7 mars 2017, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation du 28 septembre 2017 et portée devant le Tribunal 

des baux et loyers le 24 octobre 2017, les locataires ont conclu à ce qu'il soit 

constaté que la bailleresse ne peut leur facturer, hors loyer net, que les frais de 

chauffage et d'eau chaude, ainsi qu'à la rectification du décompte de charges 

2014-2015. 

Elles ont fait valoir que la mention de facturation de frais accessoires étendus dans 

le contrat de bail résultait d'une erreur de la bailleresse et ne correspondait pas à la 

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volonté des parties, ce qui était attesté par le fait que ces frais n'avaient pas été 

facturés pendant plusieurs années. En tout état de cause, le contrat avait été 

modifié par actes concluants par l'envoi par la bailleresse de décomptes portant 

uniquement sur les frais de chauffage et d'eau chaude. 

i. Le 30 novembre 2017, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires de 
toutes leurs conclusions. 

Il résulte de l'audition de la représentante de la régie chargée de la gestion de 

l'immeuble en cause que l'absence de facturation des frais accessoires de 1999 à 

2014 résulte d'une erreur de la régie. Après avoir réalisé l'erreur, celle-ci avait 

décidé de renoncer à facturer ces frais rétroactivement, mais de les facturer pour 

l'avenir, puisqu'ils étaient prévus contractuellement. 

La régie avait par ailleurs indemnisé la bailleresse pour le dommage subi du fait 

de l'absence de facturation des frais de 1999 à 2014. 

j. Par écritures du 26 février 2018, les locataires ont complété leurs conclusions en 
sollicitant la rectification des décomptes de charges postérieurs au décompte 

2014/2015. 

La bailleresse a persisté dans ses conclusions. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours 

à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification 

postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). 

1.2 En l'espèce, pour l'année 2014/2015 le montant litigieux relatif aux frais 
accessoires facturés par l'intimée est de 1990 fr. 40, correspondant aux frais autres 

que ceux de chauffage et d'eau chaude. Conformément à l'art. 92 al. 2 CPC, la 

valeur litigieuse peut être fixée à 39'808 fr. (1'990 fr. 40 x 20 ans), puisque le 

contrat est conclu pour une durée indéterminée. La voie de l'appel est par 

conséquent ouverte. 

Les conditions de forme et de délai prévues par la loi sont par ailleurs respectées, 

de sorte que l'appel est recevable. 

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

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(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 

deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, CPC, Code de procédure civile 

commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC).  

 2.2 En l'espèce les appelantes ont produit une pièce nouvelle, à savoir un courrier 
daté du 24 octobre 2017. Cette pièce aurait pu être produite devant le Tribunal de 

sorte qu'elle est irrecevable, de même que les allégués qui s'y rapportent. 

3.  Le Tribunal a retenu que la clause prévoyant la mise à la charge des appelantes de 
frais variables étendus avait valablement été intégrée au contrat de bail. Le fait 

que l'intimée n'ait pas facturé ces frais durant une quinzaine d'années ne signifiait 

pas qu'elle avait la volonté réelle de modifier tacitement cette disposition et de 

renoncer définitivement à la perception des frais en question. Une telle 

modification aurait au demeurant dû intervenir par écrit. Il n'était pas manifeste 

pour les locataires que les décomptes de frais accessoires qu'elles avaient reçus ne 

tenaient pas compte de tous les frais mentionnés par le bail. 

 Les appelantes font valoir qu'il ressort clairement des décomptes qu'elles ont reçus 
depuis la conclusion du bail, à l'exception du décompte litigieux, que seuls les 

frais de chauffage et d'eau chaude étaient facturés. L'intimée avait renoncé dès 
l'origine, par actes concluants, à facturer d'autre frais, ce que les appelantes ne 

pouvaient qu'accepter. En tout état de cause, l'attitude de l'intimée ne pouvait être 

interprétée selon le principe de la confiance que comme une renonciation à 

facturer ces frais. La forme écrite n'était pas nécessaire pour une telle 

modification. 

 3.1.1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations 
fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Ils ne sont à 

charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). 

 3.1.2 A teneur de l'art. 1 al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, 
réciproquement et de manière concordante, manifesté leur volonté. Cette 

manifestation peut être expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO).  

Une manifestation de volonté tacite ne peut cependant être retenue qu'en présence 

d'un comportement univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement 

aucun doute. Cette restriction découle du principe de la confiance. De manière 

générale, un comportement purement passif ne saurait ainsi être tenu pour la 

manifestation d'une volonté de s'engager, en particulier pour l'acceptation d'une 

offre (ATF 123 III 53 consid. 5a). 

3.1.3 Aux termes de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un 
contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans 

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s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, 

soit par erreur, soit pour déguiser la véritable nature de la convention.  

Pour déterminer le contenu d'une clause contractuelle, le juge doit donc 

rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties 

(interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. 

Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de 

volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les 

circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de 

déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à 

celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles 

étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_635/2016 du 22 janvier 2018 consid. 5.2.2). 

Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - 

parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate 

qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la 

conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en 

procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, il doit recourir à 

l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté 

objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune 

d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de 

l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon le principe de la confiance. D'après ce 

principe, la volonté interne de s'engager du déclarant n'est pas seule déterminante; 

une obligation à sa charge peut découler de son comportement, dont l'autre partie 

pouvait, de bonne foi, déduire une volonté de s'engager. Le principe de la 

confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou 

de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_635/2016 du 22 janvier 2018 consid. 5.2.3).  

3.1.4 La réserve de la forme écrite (art. 16 CO) n'est obligatoire pour les 
modifications ultérieures du contrat que lorsque celui-ci le prévoit (LACHAT, Le 

bail à loyer, 2008, p. 180). 

 3.2 En l'espèce, comme l'a retenu à juste titre le Tribunal, le contrat de bail prévoit 
clairement et valablement, à la lumière des exigences posées par l'art. 257a CO, 

que des frais accessoires variables étendus sont à charge des locataires, ce qui 

n'est pas contesté en appel.  

Seule est litigieuse la question de savoir si les parties ont convenu de modifier le 

contrat sur ce point après sa conclusion. 

Dans la mesure où le contrat de bail ne prévoit pas la réserve de forme écrite pour 

ses modifications ultérieures, une modification du contrat sur la question des frais 

accessoires par actes concluants en faveur des locataires est possible. 

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Il ressort de l'audition de la représentante de la régie chargée de la gestion de 

l'immeuble que l'intimée n'a jamais eu l'intention de proposer une telle 

modification du contrat aux appelantes. En effet, l'omission de facturer une partie 

des charges mentionnées par le contrat, depuis la conclusion de celui-ci en mars 

1999 jusqu'en 2014, résulte d'une erreur de la régie. 

Les appelantes allèguent quant à elles avoir compris cette omission comme une 

manifestation de la volonté de la bailleresse de renoncer définitivement à la 

facturation de ces frais. L'intimée ne conteste pas que tel soit le cas, de sorte qu'il 

convient de retenir que les volontés des parties sont divergentes sur la question de 

la modification du contrat en ce qui concerne l'étendue des frais accessoires. 

Il convient par conséquent, en application du principe de la confiance, de recourir 

à l'interprétation normative (ou objective) de l'attitude de l'intimée, à savoir de 

déterminer le sens que, d'après les règles de la bonne foi, les appelantes pouvaient 

prêter à ses déclarations de volonté. 

La volonté de l'intimée sur la question des frais accessoires s'est manifestée par 

l'envoi aux appelantes, une fois par an, de 1999 à 2015, d'un document intitulé 

"décompte de frais de chauffage/accessoires" indiquant le montant dû par les 

appelantes au titre de frais de chauffage et d'eau chaude pour la période en 

question, mais n'indiquant aucun montant au titre des autres frais accessoires 

mentionnés dans le contrat de bail. Chaque année, un montant de quelques 

centaines de francs leur était ainsi restitué sur l'acompte de charges versé en 

1'800 fr. 

En application du principe de la confiance, la seule conclusion que les appelantes 

pouvaient raisonnablement tirer de la lecture de ce décompte était que, pour la 

période en question, seuls des frais de chauffage et d'eau leur étaient facturés et 

que le montant desdits frais était inférieur à celui de l'acompte perçu pour l'année 

en question. 

Elles ne pouvaient par contre pas déduire de bonne foi que, par l'envoi de ces 

décomptes, l'intimée renonçait, pour toutes les années suivantes, à réclamer le 

paiement des frais auxquels le contrat lui donnait droit.  

En effet, en l'absence de quelque indication que ce soit sur les motifs justifiant la 

non facturation des frais en question, il ne s'agit pas là d'un comportement 

univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement aucun doute, lequel est 

nécessaire, selon la jurisprudence, pour que la volonté de modifier de manière 

tacite une disposition contractuelle puisse être retenue.  

A cela s'ajoute que, d'une manière générale, un comportement passif, telle une 

omission, n'est en principe pas considéré comme la manifestation d'une volonté de 

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s'engager contractuellement. Or, en l'espèce, aucun élément particulier du dossier 

ne justifie de dérogation à ce principe. 

Compte tenu de ce qui précède, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que 

l'intimée était fondée à percevoir les frais accessoires prévus par le contrat de bail 

autres que ceux de chauffage et d'eau chaude pour l'exercice du 1
er

 mai 2014 au 

30 avril 2015, car elle n'a pas renoncé de manière générale et illimitée à la 

perception des frais en question, prévue contractuellement. 

Le jugement querellé sera par conséquent confirmé. 

4. Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 28 mai 2018 par A______ et B______ contre le 

jugement JTBL/342/2018 rendu le 19 avril 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans 

la cause C/4961/2017. 

Au fond : 

Confirme le jugement querellé. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, 

Madame Eleanor McGREGOR, juges; Madame Laurence CRUCHON, 

Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.