# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 85bf50d1-2136-54e5-a696-5d9fd4233627
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 25.01.2023 PS220228
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PS220228_2023-01-25.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde 
über Schuldbetreibung und Konkurs  
 
 

Geschäfts-Nr.: PS220228-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller sowie 

Gerichtsschreiberin MLaw T. Rumpel 

Urteil vom 25. Januar 2023 

in Sachen 

 

A._____, 
Beschwerdeführer 

 

betreffend Einholung eines Gutachtens 
(Beschwerde über das Betreibungsamt Winterthur-B._____) 
 
Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Winterthur vom 
13. Dezember 2022 (CB220016) 
  

- 2 - 

Erwägungen: 

I. 

1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Mehrfamilienhauses (EG, 1. OG, 

2. OG: 4.5-Zimmerwohnungen) an der ... [Adresse] in Winterthur, Grundstück 

Grundbuchblatt 1, Kataster Nr. 2, Plan Nr. 2, 423 m2 (act. 2/1; act. 10 S. 13). Zu-

dem ist er Schuldner in diversen Betreibungen bzw. Pfändungen. Mit Schreiben 

vom 19. September 2022 teilte das Betreibungsamt Winterthur-B._____ dem Be-

schwerdeführer die betreibungsamtliche Schätzung für die erwähnte Liegenschaft 

im laufenden Verwertungsverfahren mit. Gemäss Verkehrswertgutachten vom 

13. September 2022 der C._____ AG belaufe sich der betreibungsamtliche 

Schätzwert des Grundstücks auf Fr. 1'700'000.– (act. 2/1). 

2.  

2.1. Mit Eingabe vom 26. September 2022 gelangte der Beschwerdeführer an 

das Bezirksgericht Winterthur als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbe-

treibungs- und Konkurssachen (nachfolgend Vorinstanz) und verlangte sinnge-

mäss die Neuschätzung seines Grundstücks (act. 1). Der Beschwerdeführer leis-

tete bei der Bezirksgerichtskasse innert der ihm mit Verfügung vom 10. Oktober 

2022 angesetzten Frist den verlangten Kostenvorschuss in der Höhe von 

Fr. 2'000.– für die Einholung einer neuen Schätzung durch einen Sachverständi-

gen (act. 3-5). Mit Präsidialverfügung vom 2. November 2022 wurde D._____ als 

Sachverständiger beauftragt, eine (neue) Verkehrswertschätzung über die Lie-

genschaft an der ... [Adresse] zu erstellen (act. 6-7). Gegen die Person des Sach-

verständigen wurde in der Folge nicht opponiert. 

2.2. Nach Eingang des von D._____ erstellten Bewertungsbericht vom 

10. Dezember 2022, wonach der Verkehrswert der Liegenschaft an der ... [Adres-

se] auf Fr. 1'850'000.– zu schätzen sei (act. 10), erging am 13. Dezember 2022 

der nachfolgende Beschluss durch die Vorinstanz (act. 12 = act. 15 [Akten-

exemplar] = act. 17, nachfolgend zitiert als act. 15): 

- 3 - 

1. Der Bewertungsbericht vom 10. Dezember 2022 über die Liegenschaft an der ... 

[Adresse], Grundbuch Blatt 1, Kataster 2, EGRID CH3 (Plan 2, 423 m2) wird 

dem Beschwerdeführer und dem Betreibungsamt Winterthur-B._____ zugestellt. 

2. Das Verfahren wird als dadurch erledigt abgeschrieben. 

3. Es wird keine Entscheidgebühr erhoben. Die Kosten des Schätzungsberichtes in 

Höhe von Fr. 1'729.25 werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dem ge-

leisteten Barvorschuss verrechnet. Der Überschuss wird dem Beschwerdeführer 

zurückerstattet. Das Verrechnungsrecht des Kantons Zürich bleibt vorbehalten. 

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

5./6. Schriftliche Mitteilungen / Rechtsmittel. 

3.   

3.1. Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 

24. Dezember 2022 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde an das Oberge-

richt als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs 

(act. 16; vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 13 S. 1). 

3.2. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-13). 

Der Beschwerdeeingang wurde dem Beschwerdeführer sowie dem Betreibungs-

amt Winterthur-B._____ angezeigt (act. 19/1-2). Das Verfahren erweist sich als 

spruchreif. 

II. 

1. Anlass zur vorliegenden Beschwerde gab der vorinstanzliche Beschwerde-

entscheid betreffend Neuschätzung eines Grundstücks zur betreibungsamtlichen 

Verwertung. Für den Weiterzug von Entscheiden der unteren Aufsichtsbehörden 

gelten sinngemäss die Bestimmungen zur Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO als 

kantonales Recht (§ 84 GOG/ZH). Die Beschwerde ist beim Obergericht als obere 

kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs innert Frist 

schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (§ 84 GOG/ZH 

i.V.m. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Bei Eingaben von Laien genügt als Antrag eine For-

- 4 - 

mulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht 

entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum 

Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet respek-

tive weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde füh-

renden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gege-

ben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (vgl. OGer ZH PF130050 vom 

25. Oktober 2013 E. II./2.1; vgl. BK ZPO-STERCHI, Bd. II, Bern 2012, Art. 321 N 18 

und 22). Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die of-

fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden 

(§ 84 GOG/ZH i.V.m. Art. 320 ZPO). 

2. Der Eingabe des nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführers ist sinn-

gemäss der Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids und auf Fest-

setzung des Schätzwertes (auf Fr. 2'200'000.–) zu entnehmen. Da sich der Be-

schwerdeführer vor Zustellung des vorinstanzlichen Endentscheids nicht zum 

neuen Schätzungsbericht hat äussern können (vgl. obige E. I.2.2), nimmt er in der 

Beschwerde Stellung dazu. Er rügt mit seinen Ausführungen zur ungenauen 

Schätzung seines Grundstücks damit sinngemäss die Verletzung des rechtlichen 

Gehörs durch die Vorinstanz (vgl. act. 16). 

III. 

1.   

1.1. Nachdem das Betreibungsamt nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens 

eine Schätzung des Pfandes eingeholt und den Schätzwert festgesetzt hat, kön-

nen die Beteiligten innert zehn Tagen bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss 

der Kosten eine neue Schätzung durch eine sachverständige Person verlangen 

(Art. 99 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 der Verordnung des Bundesgerichts über 

die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG, SR 281.42]). Eine Begründung 

braucht es hierfür nicht (BGE 145 III 487 E. 3.3.3; BGE 134 III 42 E. 4). Beim Ge-

such um Neuschätzung nach Art. 9 VZG handelt es sich zwar nicht um ein betrei-

bungsrechtliches Beschwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG, sondern um eine 

weitere amtliche Tätigkeit eines Vollstreckungsorgans (BGE 131 III 136 E. 3.2.1). 

- 5 - 

Gleichwohl richtet sich das Verfahren vor der unteren kantonalen Aufsichtsbehör-

de nach den Grundsätzen von Art. 20a SchKG (vgl. BGer 5A_96/2019 vom 8. Juli 

2019 E. 3.2; vgl. etwa auch OGer ZH PS210064 vom 10. Mai 2021 E. 3.1). Da-

nach sind die Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere über das 

Beweisverfahren, grundsätzlich sinngemäss anwendbar (vgl. Art. 20a Abs. 3 

SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG/ZH i.V.m. § 83 Abs. 3 GOG/ZH). 

1.2. Die untere kantonale Aufsichtsbehörde beauftragt nach Eingang des An-

trags auf Neuschätzung – unter vorheriger Anhörung der Parteien – eine sachver-

ständige Person, eine Verkehrswertschätzung zu erstatten (vgl. Art. 183 Abs. 1 

ZPO). Nach Eingang des Schätzungsberichts ist den Parteien zur Wahrung des 

rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 53 Abs. 1 ZPO und Art. 29 Abs. 1 BV Gele-

genheit zu geben, sich zum neuen Schätzungsbericht zu äussern. Anschliessend 

hat die untere kantonale Aufsichtsbehörde den nunmehr geltenden Schätzwert in 

ihrem Endentscheid festzusetzen, d.h. sie muss sich explizit darüber ausspre-

chen, welcher Schätzwert dem weiteren Verfahren zugrunde zu legen ist (vgl. 

Art. 9 Abs. 2 Satz 3 VZG; BGer 5A_311/2013 vom 18. Oktober 2013 E. 4.3.1; 

BGer 5A_639/2013 vom 21. Januar 2014 E. 2.3, vgl. auch OGer ZH NR040070 

vom 17. September 2004 E. 2). 

2.   

2.1. Da dem Beschwerdeführer vor dem angefochtenen, vorinstanzlichen Erle-

digungsentscheid keine Möglichkeit gegeben wurde, sich zur von der Vorinstanz 

eingeholten Verkehrswertschätzung zu äussern, was er mit seinen Ausführungen 

in der vorliegenden Beschwerde nachholt und damit sinngemäss rügt (vgl. oben 

E.II.2), wurde sein Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Das Recht, angehört 

zu werden, ist formeller Natur. Dessen Verletzung führt zur Gutheissung der Be-

schwerde sowie zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und zur Rückwei-

sung an die Vorinstanz, es sei denn die Rückweisung würde (selbst bei einer 

schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs) zu einem formalistischen 

Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen, die mit dem (der Anhö-

rung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen 

Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären. Ebenso kann eine nicht be-

- 6 - 

sonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als 

geheilt gelten, wenn die betroffene Person sich vor der Beschwerdeinstanz, die 

den Sachverhalt und die Rechtlage frei überprüfen kann, nochmals äussern kann 

(BGer 4A_385/2021 vom 13. Januar 2022 E. 6.2.2 m.w.H.). Die Fällung eines En-

dentscheids ohne vorgängige Zustellung der eingeholten Verkehrswertschätzung 

stellt grundsätzlich eine schwere Gehörsverletzung dar. Das Interesse des Be-

schwerdeführers, den Instanzenzug vollumfänglich durchlaufen zu können und 

mit seinen Einwänden gegen die Stellungnahme nicht erst vor der Rechtsmitte-

linstanz gehört zu werden, bedeutet für sich bereits keinen formalistischen Leer-

lauf (BGer 5A_296/2013 vom 9. Juli 2013 E. 3.2). Hinzu kommt, dass Streitigkei-

ten über die Höhe der Schätzung endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde 

beurteilt werden (Art. 9 Abs. 2 VZG). Ein Weiterzug an das Bundesgericht ist mit-

hin nicht möglich, weshalb die Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzugs be-

sonders wichtig ist. Entsprechend ist die Heilung der Verletzung des rechtlichen 

Gehörs vorliegend nicht angezeigt, weshalb das Verfahren zur Wahrung des 

rechtlichen Gehörs des Beschwerdeführers und zur anschliessenden Neuent-

scheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. 

2.2. Im Weiteren hat die Vorinstanz das Verfahren mit ihrem Beschluss vom 

13. Dezember 2022 unter Zustellung des Bewertungsberichts vom 10. Dezember 

2022 an den Beschwerdeführer und das Betreibungsamt Winterthur-B._____ ab-

geschrieben (act. 15 Dispositiv-Ziffer 1 und 2), ohne darüber zu befuiden, welcher 

Schätzwert massgebend ist. Die Bestimmung des Schätzwertes ist jedoch nach 

Einholen einer neuen Verkehrswertschätzung Aufgabe der unteren kantonalen 

Aufsichtsbehörde (vgl. obige E. III.1.2), was diese bei ihrer neuen Entscheidung 

nachzuholen hat. Da der Beschwerdeführer auch diesbezüglich einen Anspruch 

auf Durchlaufen des vorgesehenen Instanzenzugs hat, zumal die Höhe der 

Schätzung endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde zu beurteilen ist (Art. 9 

Abs. 2 3. Satz VZG), die Höhe mithin vor Bundesgericht nicht mehr angefochten 

werden kann (vgl. E. III.2.1 oben), würde die Festsetzung durch das hiesige Ge-

richt ohnehin ausser Betracht fallen. Folglich wäre das Verfahren auch – ohne die 

zuvor festgestellte Gehörsverletzung – zur Festsetzung des Schätzwertes zur 

neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen gewesen. 

- 7 - 

2.3. Zusammenfassend ist der angefochtene Entscheid in Gutheissung der Be-

schwerde aufzuheben und die Sache zur Ergänzung des Verfahrens (im Beson-

deren zur Gewährung des rechtlichen Gehörs) und zur neuen Entscheidung (ins-

besondere zur Festsetzung der Höhe des Schätzwertes) an die Vorinstanz zu-

rückzuweisen. 

IV. 

Bei diesem Ausgang sind keine Kosten für das Beschwerdeverfahren zu erheben. 

Eine Parteientschädigung wurde nicht beantragt. 

Es wird erkannt: 

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Beschluss des Bezirksgerichtes 

Winterthur als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und 

Konkurssachen vom 13. Dezember 2022 aufgehoben und die Sache zur Er-

gänzung des Verfahrens und zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwä-

gungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 

2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigungen zuge-

sprochen. 

3. Schriftliche Mitteilung an den Beschwerdeführer, unter Rücksendung der 

erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt 

Winterthur-B._____, je gegen Empfangsschein. 

  

- 8 - 

4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.  

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Die Gerichtsschreiberin: 

 
 
 

MLaw T. Rumpel 
 
versandt am: 
27. Januar 2023 
 
 
 
 

	Urteil vom 25. Januar 2023
	Erwägungen:
	I.
	1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Mehrfamilienhauses (EG, 1. OG, 2. OG: 4.5-Zimmerwohnungen) an der ... [Adresse] in Winterthur, Grundstück Grundbuchblatt 1, Kataster Nr. 2, Plan Nr. 2, 423 m2 (act. 2/1; act. 10 S. 13). Zudem ist er Schuldner...
	2.
	2.1. Mit Eingabe vom 26. September 2022 gelangte der Beschwerdeführer an das Bezirksgericht Winterthur als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (nachfolgend Vorinstanz) und verlangte sinngemäss die Neuschätzung sei...
	2.2. Nach Eingang des von D._____ erstellten Bewertungsbericht vom 10. Dezember 2022, wonach der Verkehrswert der Liegenschaft an der ... [Adresse] auf Fr. 1'850'000.– zu schätzen sei (act. 10), erging am 13. Dezember 2022 der nachfolgende Beschluss d...

	1. Der Bewertungsbericht vom 10. Dezember 2022 über die Liegenschaft an der ... [Adresse], Grundbuch Blatt 1, Kataster 2, EGRID CH3 (Plan 2, 423 m2) wird dem Beschwerdeführer und dem Betreibungsamt Winterthur-B._____ zugestellt.
	2. Das Verfahren wird als dadurch erledigt abgeschrieben.
	3. Es wird keine Entscheidgebühr erhoben. Die Kosten des Schätzungsberichtes in Höhe von Fr. 1'729.25 werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dem geleisteten Barvorschuss verrechnet. Der Überschuss wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet. Das ...
	4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5./6. Schriftliche Mitteilungen / Rechtsmittel.
	3.
	3.1. Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 24. Dezember 2022 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde an das Obergericht als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs (act. 16; vgl. zur Rechtzeiti...
	3.2. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-13). Der Beschwerdeeingang wurde dem Beschwerdeführer sowie dem Betreibungsamt Winterthur-B._____ angezeigt (act. 19/1-2). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.

	II.
	1. Anlass zur vorliegenden Beschwerde gab der vorinstanzliche Beschwerdeentscheid betreffend Neuschätzung eines Grundstücks zur betreibungsamtlichen Verwertung. Für den Weiterzug von Entscheiden der unteren Aufsichtsbehörden gelten sinngemäss die Best...
	2. Der Eingabe des nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführers ist sinngemäss der Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids und auf Festsetzung des Schätzwertes (auf Fr. 2'200'000.–) zu entnehmen. Da sich der Beschwerdeführer vor Zustellung...
	III.
	1.
	1.1. Nachdem das Betreibungsamt nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens eine Schätzung des Pfandes eingeholt und den Schätzwert festgesetzt hat, können die Beteiligten innert zehn Tagen bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Sc...
	1.2. Die untere kantonale Aufsichtsbehörde beauftragt nach Eingang des Antrags auf Neuschätzung – unter vorheriger Anhörung der Parteien – eine sachverständige Person, eine Verkehrswertschätzung zu erstatten (vgl. Art. 183 Abs. 1 ZPO). Nach Eingang de...

	2.
	2.1. Da dem Beschwerdeführer vor dem angefochtenen, vorinstanzlichen Erledigungsentscheid keine Möglichkeit gegeben wurde, sich zur von der Vorinstanz eingeholten Verkehrswertschätzung zu äussern, was er mit seinen Ausführungen in der vorliegenden Bes...
	2.2. Im Weiteren hat die Vorinstanz das Verfahren mit ihrem Beschluss vom 13. Dezember 2022 unter Zustellung des Bewertungsberichts vom 10. Dezember 2022 an den Beschwerdeführer und das Betreibungsamt Winterthur-B._____ abgeschrieben (act. 15 Disposit...
	2.3. Zusammenfassend ist der angefochtene Entscheid in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache zur Ergänzung des Verfahrens (im Besonderen zur Gewährung des rechtlichen Gehörs) und zur neuen Entscheidung (insbesondere zur Festsetzung der H...

	IV.
	Bei diesem Ausgang sind keine Kosten für das Beschwerdeverfahren zu erheben. Eine Parteientschädigung wurde nicht beantragt.
	Es wird erkannt:
	1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Beschluss des Bezirksgerichtes Winterthur als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen vom 13. Dezember 2022 aufgehoben und die Sache zur Ergänzung des Verfahrens und zur neuen...
	2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	3. Schriftliche Mitteilung an den Beschwerdeführer, unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt Winterthur-B._____, je gegen Empfangsschein.
	4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...