# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 14972d11-b4b6-58b5-b867-02f34b5fc264
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-30
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 30.03.2022 III 2021 168
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2021-168_2022-03-30.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2021 168

Entscheid vom 30. März 2022 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. E.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Wiederherstellung)

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Sachverhalt:

A. A.________ (nachstehend Bauherrschaft) sind seit ________ 2011 Bau-
rechtsnehmer des Grundstückes KTN F.________, G.________, H.________-
weg __, im Halte von 1'489 m2 (nachstehend Baugrundstück); D.________ ist 
Baurechtsnehmer des sich nördlich anschliessenden Grundstückes 
KTN I.________ (1'284 m2), H.________-weg __; beide Grundstücke befinden 
sich im Eigentum der J.________. Die beiden Grundstücke grenzen im Westen 
an den K.________-kanal (KTN L.________) an, der sich vom M.________-
kanal, der rund 110 m südwestlich des Baugrundstückes den N.________ mit 
dem O.________ verbindet, bis zum rund 140 m nördlich gelegenen Hafen 
P.________ erstreckt. Die Grundstücke KTN F.________ und KTN I.________ 
sind der Landhauszone 2 zugeordnet; das Seegrundstück KTN L.________ dem 
Übrigen Gemeindegebiet. 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 448 vom 7. Dezember 2017 (nicht aktenkundig) bewil-
ligte der Gemeinderat Freienbach der Bauherrschaft eine neue Umgebungsge-
staltung auf KTN F.________ und verwies gleichzeitig die Prüfung der Recht-
mässigkeit des bestehenden Holzsteges und des Plattenbelages im Bereich des 
Seeufers in ein separates Verfahren. Mit in Rechtskraft erwachsenem Beschluss 
(RRB) Nr. 737 vom 16. Oktober 2018 (nicht aktenkundig) wies der Regierungsrat 
die von D.________ gegen den GRB Nr. 448 vom 7. Dezember 2017 erhobene 
Beschwerde ab (vgl. RRB Nr. 632/2021 vom 14.9.2021 Sachverhalt lit. A). 

B.1 Mit Baugesuch vom 26. Januar 2018 (Eingang bei der Gemeinde am 
2.2.2018) ersuchte die Bauherrschaft um die nachträgliche Bewilligung für einen 
Badesteg und einen Sitzplatz. Gegen das im Amtsblatt Nr. __ vom ________ 
2018 (S. ____) publizierte und öffentlich aufgelegte Baugesuch erhob neben Drit-
ten auch D.________ am 14. März 2018 Einsprache mit dem Antrag auf Verwei-
gerung der Baubewilligung.

B.2 Mit Gesamtentscheid vom 17. Dezember 2018 erteilte das Amt für Rau-
mentwicklung (ARE) die Baubewilligung wie folgt: 

1. Die kantonale Baubewilligung für den Sitzplatz (…) wird im Sinne der 
Erwägungen erteilt.

2. Die kantonale Bewilligung für den Badesteg (…) wird im Sinne der 
Erwägungen verweigert. Über den Rückbau entscheidet die Gemeinde 
Freienbach.

3. Die Einsprache von D.________ wird aus kantonaler Sicht teilweise 
gutgeheissen. 

4. (…).

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5. Die Gemeinde Freienbach wird ersucht, über die Einsprachen zu entscheiden 
und den kommunalen Bauentscheid (inkl. allfälliger 
Rückführungsmassnahmen) zusammen mit dem kantonalen 
Gesamtentscheid den Parteien zu eröffnen. 

6.-8. (…). 

Mit GRB Nr. 4 (7.15.4) vom 17. Januar 2019 hiess der Gemeinderat - unter 
Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE vom 17. Dezember 2018 - die Ein-
sprache von D.________ "im Teil der Nichtbewilligung für die Steganlage und de-
ren Rückbau teilweise gut" und wies sie im Übrigen ab (Disp.-Ziff. 1). Die 
nachträgliche Bewilligung für den Sitzplatz wurde erteilt (Disp.-Ziff. 4). Weiter be-
schloss der Gemeinderat was folgt:

5. Die nachträgliche Bewilligung für den Badesteg (…) wird im Sinne der 
Erwägungen verweigert. 

6. Drei der vier Pfähle auf der Westseite der Steganlage sind innert zwei 
Monaten nach Rechtskraft dieser Verfügung direkt über dem Holzsteg 
abzutrennen. Die Entfernung ist schriftlich zur Anzeige zu bringen und die 
Baukontrolle ist zur Abnahme einzuladen.

7. (Vollstreckungsandrohungen). 

8.-14. (…).

B.3 Gegen diesen GRB Nr. 7.15.4 vom 17. Januar 2019 sowie den Gesamtent-
scheid des ARE vom 17. Dezember 2018 erhob D.________ Verwaltungsbe-
schwerde, welche vom Regierungsrat mit nicht weiter angefochtenem RRB 
Nr. 427 vom 18. Juni 2019 wie folgt gutgeheissen wurde:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der zweite Satz der Dispositivziffer 2 und 
Dispositivziffer 5 des angefochtenen Gesamtentscheides der Vorinstanz 2 
vom 17. Dezember 2018 sowie die Dispositivziffern 6 und 7 des Beschlusses 
Nr. 4 der Vorinstanz 1 vom 17. Januar 2019 werden aufgehoben. Die Sache 
wird im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanzen zum Entscheid 
zurückgewiesen. 

2.-6. (…). 

Unter anderem stellte der Regierungsrat fest, dass das ARE, das Verkehrsamt 
sowie das Amt für Umweltschutz den Steg auf die Vereinbarkeit mit in ihren je-
weiligen Zuständigkeitsbereich fallenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Lage 
des Steges ausserhalb der Bauzone und im Seeuferabstand; Qualifikation des 
Steges durch das Verkehrsamt als Schiffssteg; Situierung im Gewässerraum des 
Zürichsees) hätten beurteilen müssen (Erw. 6.6). Zudem falle der Entscheid über 
den Abbruch des Steges, soweit dieser ausserhalb der Bauzone liege, allein in 
die Kompetenz des ARE (Erw. 7.2). Soweit Widersprüche zwischen den Ämtern 
betreffend die Rückführung des Steges bestanden hätten, hätte das Volkswirt-
schaftsdepartement entscheiden müssen (Erw. 7.5).

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C. Mit Gesamtentscheid vom 29. Oktober 2020 entschied das ARE neu wie 
folgt:

1. Der kantonale Gesamtentscheid (…) vom 17. Dezember 2018 wird mit den 
nachfolgenden Anordnungen von Massnahmen zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes ergänzt.

2. Zur Wiederherstellung des rechtskonformen Zustandes sind folgende 
Massnahmen umzusetzen:
- Die vier Stahlpfosten sind ersatzlos zu entfernen, wobei der Rückbau der 

Pfosten unter vorgängiger Anmeldung respektive Absprache mit dem 
Fischereiaufseher zu erfolgen hat;

- Der 7.10 m lange Steg, das heisst die Holzlattung und das darunter 
liegende Trägergerippe, ist auf einer Länge von mindestens 5.60 m 
vollständig und ersatzlos zu entfernen. (In der Folge verbleibt am 
nordöstlichen Kopfende des Stegs eine 1.50 m breite und 1.75 m lange 
Plattform.)

- Die ins Wasser führende Badeleiter kann an die Plattform versetzt 
werden. 

3. Für die oben genannten Rückführungsmassnahmen wird der Bauherrschaft 
eine Frist von zwei Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung gewährt. Der 
Rückbau ist mit dem Fischereiaufseher abzusprechen. Soweit es der 
Fischereiaufseher anordnet, kann die Rückbaufrist um weitere zwei Monate 
auf insgesamt maximal vier Monate verlängert werden. 

4. (Vollstreckungsandrohungen). 

5. Die Einsprache von D.________ wird aus kantonaler Sicht teilweise 
gutgeheissen.

6.-10. (Eröffnung Gesamtentscheid; Vollzug und Kontrolle; Bearbeitungsgebühr; 
Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

Mit GRB Nr. 18 (7.15.4) vom 14. Januar 2021 beschloss der Gemeinderat was 
folgt:

1. Die Einsprache von D.________ wird gutgeheissen.

2. Der Gemeinderatsbeschluss Nr. 4 vom 17. Januar 2019 wird mit 
nachfolgenden Anordnungen von Massnahmen zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands ergänzt.

3. Zur Wiederherstellung des rechtskonformen Zustands ist die Steganlage samt 
den vier Pfosten und der Badeleiter vollständig zu entfernen. Der Rückbau ist 
schriftlich zur Anzeige zu bringen und die Baukontrolle ist zur Abnahme 
einzuladen.

4. (Frist zur Rückführung gemäss Disp.-Ziff. 3 des Gesamtentscheides des 
ARE).

5. (Vollstreckungsandrohungen).

6. (Baukontrolle/Vollzug).

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7. Der Bauherrschaft wird der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung 
vom 29. Oktober 2020 eröffnet. Dieser bildet Bestandteil dieses Beschlusses 
und ist in allen Teilen zu beachten.

8.-10. (Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung). 

D. Gegen diesen GRB Nr. 18 vom 14. Januar 2021 sowie den Gesamtent-
scheid des ARE vom 29. Oktober 2020 erhob die Bauherrschaft mit Eingabe vom 
8. Februar 2021 Beschwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag, die beiden 
angefochtenen Beschlüsse seien aufzuheben und von einer Anordnung zum 
Rückbau des Stegs sei abzusehen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu 
Lasten des Beschwerdegegners bzw. des Staates. 

E. Mit RRB Nr. 632/2021 vom 14. September 2021 entschied der Regierungs-
rat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Dispositivziffern 2 und 5 des angefochtenen Gesamtentscheides der Vor-
instanz 2 [ARE] vom 29. Oktober 2020 lauten neu wie folgt:
"2. Zur Wiederherstellung des rechtskonformen Zustandes ist die Steganlage samt 

den vier Stahlpfosten und der Badeleiter vollständig zu entfernen.

3.-4. (…).

5. Die Einsprache von D.________ wird aus kantonaler Sicht gutgeheissen."

3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden den Beschwerdeführern auferlegt (…).

4. Die Beschwerdeführer haben dem Beschwerdegegner eine 
Parteientschädigung von Fr. 1500.-- und der Gemeinde eine solche von 
Fr. 1000.-- zu bezahlen. 

5.-7. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

F. Gegen diesen RRB Nr. 632/2021 (Versand am 21.9.2021) erhebt die Bau-
herrschaft mit Eingabe vom 12. Oktober 2021 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den 
folgenden Anträgen:

1. Es sei der Regierungsratsbeschluss Nr. 632/2021 vom 14. September 2021 
aufzuheben.

2. Es sei von einer Anordnung zum Rückbau des Stegs abzusehen.

3. Eventualiter sei der Vollzug der Rückbauanordnung aufzuschieben und es sei 
den Beschwerdeführern Gelegenheit zu geben, innert zwei Monaten ab 
Rechtskraft dieses Entscheids ein Baugesuch für eine Badeplattform 
einzureichen. Verstreicht diese Frist ungenutzt, seien sie zu verpflichten, den 
Rückbau innert 2 Monaten (auf Anordnung des Fischereiaufsehers 
verlängerbar auf insgesamt vier Monate) vorzunehmen. Reichen die 
Beschwerdeführer innert Frist ein entsprechendes Baugesuch ein, sei der 
Vollzug der Rück- bauanordnung zu sistieren bis zwei Monate nach Abschluss 

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des neuen Baubewilligungsverfahrens (auf Anordnung des Fischereiaufsehers 
verlängerbar auf insgesamt vier Monate).

4. Subeventualiter sei den Beschwerdeführern eine Frist zum Rückbau des 
Badestegs von einem Jahr (auf Anordnung des Fischereiaufsehers 
verlängerbar auf maximal 14 Monate) ab Rechtskraft des Entscheids 
einzuräumen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beschwerdegegners 
bzw. des Staates.

G. Das Sicherheitsdepartement und das ARE beantragen mit Vernehmlas-
sungen vom 25. Oktober 2021 bzw. 3. November 2021 die Abweisung der Be-
schwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer, ebenso der Be-
schwerdegegner mit Eingabe vom 16. November 2021 und der Gemeinderat am 
14. Dezember 2021.

H. Mit Stellungnahme (Replik) vom 14. Februar 2022 zu den Vernehmlassun-
gen halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen gemäss der Verwaltungsge-
richtsbeschwerde vom 12. Oktober 2021 fest. Mit Schreiben vom 21. Februar 
2022 teilt der Beschwerdegegner seinen Verzicht auf eine weitere Stellungnah-
me mit; ebenso der Gemeinderat am 28. Februar 2022. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Die westliche, in nordöstlicher Richtung verlaufende Begrenzung der Bau-
liegenschaft von rund 23 m Länge (mit einem leichten "Knick" nach rund 15 m) 
trennt gleichzeitig die Bauzone vom Nichtbaugebiet (d.h. dem K.________-
kanal). Der streitbetroffene rechteckige Steg von 7.10 m Länge und 1.75 m Breite 
befindet sich ungefähr in der Mitte dieser Westbegrenzung und verläuft mit seiner 
Längsseite schräg zur Uferlinie (mit sich gegen Nordosten verkürzendem Ab-
stand zur Uferlinie). Knapp die Hälfte der Fläche (nach Massgabe der Planunter-
lagen; vgl. RRB Nr. 427/2019 vom 18.6.2019 Erw. 6.2) befindet sich über dem 
K.________-kanal (d.h. auf KTN L.________), der andere Teil auf der Baulie-
genschaft. Wasserseitig ist der Steg an vier (Stahl-)Pfosten befestigt. Zwischen 
den beiden nördlichen Pfosten ist eine (Bade-)Leiter angebracht. Vom Nordost-
rand des Stegs führen vier Stufen zum (bewilligten) Sitzplatz (vgl. Pläne Situati-
on/Grundriss 1:100 sowie Situation 1:500 vom 26.1.2018). 

1.2 Das ARE führte im Gesamtentscheid vom 29. Oktober 2020 unter anderem 
namentlich Folgendes aus: 

- Für den Zweck als Badesteg bzw. für einen gefahrlosen Seeeinstieg genüge 
eine Plattform mit Einstiegsleiter. Am nordöstlichen Stegkopf im Bereich der 

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Treppe zum Sitzplatz dürfe demnach eine Plattform im Ausmass von maximal 
1.50 m x 1.75 m belassen werden. Voraussetzung dafür sei, dass die Platt-
form ausschliesslich landseitig in der Bauzone verankert werde und wasser-
seitig freiauskragend sei (S. 4 Ziff. 1). 

- Hiergegen spreche auch aus Sicht der Schiffskontrolle nichts. Das Belassen 
der Seeleiter sei erlaubt, allenfalls sei eine Versetzung notwendig. Sofern er-
forderlich seien bei der auskragenden Plattform auskragende Streben anzu-
bringen. Die verbleibende Plattform ermögliche auch das im K.________-
kanal erlaubte Ein- und Aussteigenlassen (über den Bug) ab Schiffen. Der 
Rückbau umfasse also die Kürzung des Stegs von 7.10 m auf 1.50 m und die 
Entfernung der vier Stahlpfähle (S. 6 Ziff. 2).

- Laut dem Amt für Gewässer sei auf dem Luftbild der Gemeinde von 2010 ein 
Steg von 7.10 m Länge und 1.10 m Breite erkennbar. Bei der Verbreiterung 
auf 1.75 m seien die Gewässerschutzbestimmungen vom 1. Januar 2011 an-
zuwenden. Die Stegerweiterung müsse mit Art. 41c der Gewässerschutzver-
ordnung (GSchV; SR 814.201) vom 28. Oktober 1998 beurteilt werden. Die 
Erweiterung des Stegs sei standortgebunden zum bestehenden Steg, liege 
auf Grund der privaten Nutzung jedoch nicht im öffentlichen Interesse. Das 
Gebiet werde zudem nicht als dicht überbaut beurteilt, womit keine Ausnah-
mebewilligung erteilt werden könne. Die Stegerweiterung habe eine Flächen-
vergrösserung von über 45% zur Folge und gehe somit über den Bestand 
hinaus bzw. werde nicht als massvolle Erweiterung beurteilt und sei nicht be-
willigungsfähig. Betreffend die erforderlichen Massnahmen schloss sich das 
Amt für Gewässer dem ARE und der Schiffskontrolle an (S. 6 f. Ziff. 3.a). 

- Das ARE habe die nachträgliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24 des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 
700) vom 22. Juni 1979 im Gesamtentscheid vom 17. Dezember 2018 ver-
weigert; diese Verweigerung sei rechtskräftig geworden. Der Regierungsrat 
habe mit RRB Nr. 427/2019 lediglich die Rückführungsmassnahmen, nicht 
aber den Bauabschlag an sich, aufgehoben (S. 9 lit. c). 

- Ein vollständiger Abbruch der Steganlage sei weder rechts- noch verhältnis-
mässig (S. 11 lit. d). 

1.3 Der Gemeinderat erachtete den Gesamtentscheid des ARE im mitange-
fochtenen GRB Nr. 18 vom 14. Januar 2021 als widersprüchlich. Mit den auskra-
genden Streben, welche gemäss der Schiffskontrolle (Verkehrsamt) anzubringen 
seien, seien indirekt Bauarbeiten für einen Stegteil bewilligt worden, welcher je-
doch rechtskräftig verweigert worden sei. Kanalseitig sei ein U-Profil aus Stahl an 

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den vier Pfosten befestigt, über welchem der Steg verlegt worden sei. Würden 
die Pfosten entfernt, müsse auch das U-Profil und damit der gesamte Belag be-
seitigt werden. Ein blosses Abtrennen sei daher nicht möglich. Damit gehe ein-
her, dass die gesamte Badesteganlage entfernt werden müsse. Der Einwand der 
Unverhältnismässigkeit vermöge daher nicht zu greifen. Folglich sei der vollstän-
dige Rückbau anzuordnen. Es bleibe der Bauherrschaft überlassen, im An-
schluss ein neues Baugesuch für die Badeplattform mit einer Grundfläche von 
1.50 m x 1.75 m einzureichen (S. 5 Ziff. 3). 

1.4 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss einen Augenschein 
nicht als nötig erachtet (Erw. 3). 

Der Gemeinderat und das ARE hätten ihre Begründungspflicht nicht verletzt 
(Erw. 4). 

Die Verhältnismässigkeit des angeordneten Rückbaus sei zu bejahen (Erw. 5). 
Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-
des sei hoch zu gewichten. Alleine mit einem Nutzungsverbot könnten die 
Rechtsverletzungen nicht behoben werden. Mildere Massnahmen als ein 
vollständiger Rückbau seien nicht gegeben (Erw. 5.4). Die privaten Interessen 
der Beschwerdeführer seien demgegenüber gering zu veranschlagen (Erw. 5.5). 

Die Beschwerdeführer könnten sich nicht auf eine Verwirkung des Wiederherstel-
lungsanspruches der Behörden infolge Zeitablaufs (30 Jahre) berufen 
(Erw. 6.1 ff.). Ebenso sei die Anrufung einer Gleichbehandlung im Unrecht unbe-
helflich; die Ausgangslage beim K.________-kanal sei anders als bei der Halbin-
sel Q.________ / R.________. Zudem habe die Gemeinde eine dort allfällige 
rechtswidrige Praxis mittlerweile aufgegeben (Erw. 7.1 ff.). 

2.1.1 Die Beschwerdeführer rügen zunächst eine unrichtige Sachverhaltsfeststel-
lung. Der Badesteg bestehe seit mindestens 30 Jahren (Beschwerde S. 7 ff. 
Rz. 24 ff.). Bei seiner Beweiswürdigung verfalle der Regierungsrat in Willkür, 
wenn er sich nur auf seine Feststellungen aus dem früheren RRB 427/2019 vom 
18. Juni 2019 berufe und die neuen Beweismittel insoweit einseitig würdige, als 
sie seine frühere Hypothese stützten. Zusammenfassend sei festzuhalten (Be-
schwerde S. 16 Rz. 53; vgl. Replik S. 3 Rz. 5 f., S. 7 Rz. 25 ff., S. 10 Rz. 43), 
dass der Regierungsrat 

- auf dem Luftbild 1989 den länglichen, weissen Steg, der sich prominent vom 
dunkelgrünen Wasser und der Böschung abhebe, übersehe;

- auf den Luftbildern 1998 und 2005 in der länglichen, rechteckigen Fläche ein 
Boot oder Pedalo erkennen wolle, obwohl diese sich in der Form klar vom 

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abgebildeten Badesteg unterschieden; erst auf dem Luftbild 2006 wolle er ei-
nen Steg erkennen;

- die Bilder aus der Verkaufsbroschüre von S.________ und aus der Doku-
mentation des Ing. T.________ aus den Jahren 2010 und 2011 ebenfalls nur 
oberflächlich würdige; unberücksichtigt lasse er, dass der abgebildete Steg 
morsch sei und das Holz teilweise sogar durchsacke - ein Zustand, der nur 
durch jahrzehntelangen Wettereinfluss entstehen könne;

- sich hinsichtlich der Zeugenaussagen einzig zur Bestätigung der Eheleute 
U.________ äussere und deren Aussagekraft betreffend den Zustand des 
Badestegs für unsicher erachte;

- alle anderen Zeugenaussagen unbeachtet lasse mit der Begründung, diese 
könnten ungenau oder eine Gefälligkeitsaussage sein; bei näherer Betrach-
tung hätte der Regierungsrat erkennen müssen, dass es sich einzig bei den 
Aussagen von Frau S.________ und Herrn V.________ um Gefälligkeitsaus-
sagen handle, während die anderen ein zuverlässiges und zutreffendes Bild 
über das Alter des Badestegs abgäben. 

Alsdann rügen die Beschwerdeführer eine unrichtige Rechtsanwendung, da der 
Rückbauanspruch nach dreissig Jahren verwirkt sei (Beschwerde S. 16 f. 
Rz. 54 f.) bzw. schon zu einem früheren Zeitpunkt verwirkt sei (Beschwerde 
S. 17 f Rz. 56 ff.). Schliesslich sei der angeordnete Rückbau unverhältnismässig 
(Beschwerde S. 19 f. Rz. 62 ff.).  

2.1.2 Soweit die Beschwerdeführer die fristgerechte Einreichung der Vernehm-
lassung seitens der Beschwerdegegner per 16. November 2021 in Frage stellen 
(Replik S. 7 Rz. 31), ist klarzustellen, dass den Beschwerdegegnern die Frist zur 
Einreichung der Vernehmlassung am 4. November 2021 bis 14. Dezember 2021 
erstreckt worden war. Abgesehen davon ergibt sich aus dem Untersuchungs-
grundsatz, dass nach Ablauf von (richterlichen) Fristen eingereichte Eingaben, 
auch wenn sie grundsätzlich aus dem Recht zu weisen sind, zur Ermittlung des 
rechtserheblichen Sachverhalts berücksichtigt werden können (Griffel, in: Kom-
mentar VRG, § 26 b N 26; Donatsch, ebenda, § 58 N 39; Daum, in: Kommentar 
zum bernischen VRPG, Art. 43 N 3; Herzog, ebenda, Art. 91 N 4). 

2.2 Unbestritten (und unbestreitbar) ist vor dem Verwaltungsgericht, dass die 
Verweigerung der (nachträglichen) Baubewilligung für den Bade-(bzw. Boots-)
Steg mit dem nicht angefochtenen RRB Nr. 427 vom 18. Juni 2019 in Rechtskraft 
erwachsen ist. Von der Gutheissung der Beschwerde war der im damaligen Ver-
waltungsbeschwerdeverfahren nicht angefochtene Satz 1 der Dispositivziffer 2 
des Gesamtentscheides des ARE vom 17. Dezember 2018 (Verweigerung der 

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kantonalen Bewilligung für den Badesteg) wie auch die Dispositivziffer 5 des 
GRB Nr. 4 vom 17. Januar 2019 nicht betroffen (vgl. vorstehend Ingress lit. B.2 
und B.3). 

3.1.1 Mit dem bereits vom Regierungsrat angeführten Urteil 1C_469/2019 und 
1C_483/2019 vom 28. April 2021 (= BGE 147 II 309; seither bereits verschiedent-
lich bestätigt, vgl. z.B. Urteile BGer 1C_381/2020 vom 27.7.2021 Erw. 3.4.1; 
1C_709/2020 vom 24.8.2021 Erw. 4.1; 1C_197/202 vom 12.11.2021 Erw. 2.1.4 
[frz.]; 1C_572/2020 vom 30.11.2021 Erw. 8.1 i.Sa. E. vs. Gemeinderat Lauerz) 
hat das Bundesgericht entschieden, dass hinsichtlich der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands bei illegalen Bauten ausserhalb der Bauzone keine 
Verwirkung dieses Anspruchs bzw. dieser Pflicht nach 30 Jahren eintritt (Reges-
te). Was die Beschwerdeführer hiergegen vorbringen (Replik S. 4 Rz. 7 ff., S. 8 
Rz. 33) ist unbehelflich.

Unter anderem führte das Bundesgericht aus, die Verwirkung stehe seit jeher un-
ter dem Vorbehalt wichtiger öffentlicher Interessen, wozu neben dem Schutz von 
Polizeigütern im engeren Sinne (Sicherheit und Gesundheit von Personen) auch 
andere zwingende öffentliche Interessen des Umwelt-, Gewässer-, Ortsbild- und 
Landschaftsschutzes zählten (Erw. 5.4 mit Hinweis). 

Der Rechtssicherheit und -gleichheit sei ausserhalb der Bauzone am besten ge-
dient, wenn klar sei, dass eine rechtswidrige Nutzung nicht geduldet werde, auch 
wenn sie über lange Zeit nicht entdeckt bzw. beanstandet worden sei (Erw. 5.4). 

Die Beseitigung rechtswidriger Bauten ausserhalb der Bauzone diene der Durch-
setzung des für die Raumplanung fundamentalen Prinzips der Trennung des 
Baugebiets vom Nichtbaugebiet; mit der RPG-Revision vom 15. Juni 2012 sei 
dieser Grundsatz ausdrücklich als Ziel der Raumplanung in Art. 1 Abs. 1 RPG 
verankert worden. Daraus folge, vereinfacht gesagt, ein Bauverbot ausserhalb 
der Bauzone: Diese soll von allen nicht landwirtschaftlichen und nicht standort-
gebundenen Bauten freigehalten werden. Dieses Ziel werde vereitelt, wenn ille-
gale Bauten ausserhalb der Bauzonen nicht beseitigt, sondern auf unbestimmte 
Zeit geduldet werden. Dadurch unterscheide sich die Interessenlage wesentlich 
von derjenigen in der Bauzone, wo das Bauen grundsätzlich zulässig sei und es 
nur um die Einhaltung der Vorgaben zu Art und Umfang der Nutzung gehe. Die 
zuständigen kantonalen und kommunalen Behörden seien bundesrechtlich ver-
pflichtet, die Beseitigung formell und materiell rechtswidriger Bauten ausserhalb 
der Bauzone anzuordnen. Könnten sie sich dieser Verpflichtung durch Untätigkeit 
entziehen, so würde damit die einheitliche Anwendung des Bundesrechts und 
der verfassungsmässige Trennungsgrundsatz in Frage gestellt (Erw. 5.5). Dage-

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gen wiege das private Interesse, weiterhin von illegalen Bauten und Nutzungen 
ausserhalb der Bauzone profitieren zu können, nicht schwer (Erw. 5.6).

Speziellen Situationen des Vertrauensschutzes könne mit massgeschneiderten 
Lösungen im Einzelfall Rechnung getragen werden. Sei die Bauherrschaft gut-
gläubig und habe die Baubehörde durch ihr langjähriges Nichteinschreiten (aus-
nahmsweise) einen Vertrauenstatbestand geschaffen, könne dem durch Anset-
zung einer längeren Wiederherstellungsfrist Rechnung getragen werden, bis zur 
Amortisation getätigter Investitionen. Dagegen sei nicht einzusehen, weshalb der 
blosse Zeitablauf, trotz fehlender Vertrauensgrundlage und sogar bei Bösgläu-
bigkeit, dazu führen soll, dass eine illegale Nutzung, die dem fundamentalen 
raumplanungsrechtlichen Trennungsgrundsatz widerspreche, auch künftig bei-
behalten werden dürfe, und zwar auf unbestimmte Zeit. Der fortschreitende Kul-
turlandverbrauch und die starke Zersiedlung der Landwirtschaftszone geböten 
vielmehr eine konsequente Anwendung des Trennungsgrundsatzes. Dies lasse 
keinen Raum für die "Ersitzung" von rechtswidrigen Nutzungen ausserhalb der 
Bauzone (Erw. 5.6).

3.1.2 Innerhalb der Bauzonen bleibt es bei der grundsätzlichen Verwirkung des 
behördlichen Anspruches auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im 
Interesse der Rechtssicherheit 30 Jahre nach dem Bauabschluss. 

Kürzere Verwirkungsfristen können sich aus Gründen des Vertrauensschutzes 
ergeben. Ein solcher Schutz kann zum Tragen kommen, wenn die Behörden den 
baurechtswidrigen Zustand über Jahre hinaus duldeten, obwohl ihnen die Ge-
setzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt 
hätten kennen müssen (BGE 136 II 359 Erw. 7.1 mit Hinweisen). Daraus kann 
jedoch nur ein berechtigtes Vertrauen ableiten, wer in guten Glauben annahm 
und unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt annehmen durfte, die von ihm aus-
geübte Nutzung sei rechtmässig bzw. stehe mit der Baubewilligung in Einklang 
(Urteil BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 Erw. 4.1 i.Sa. M. vs. Bezirksrat Einsie-
deln mit Hinweisen auf BGE 136 II 359 Erw. 7 f.; BGE 132 II 21 Erw. 6.3; Urteil 
BGer 1C_533/2015 vom 6.1.2016 Erw. 3.1). 

Anderseits ist eine Wiederherstellung auch nach dreissig Jahren noch möglich, 
wenn sie zum Schutz von Polizeigütern im engeren Sinn (Sicherheit und Ge-
sundheit von Personen) erforderlich ist (BGE 107 Ia 121 Erw. 2 S. 125 f.). Auch 
andere zwingende öffentliche Interessen können eine Wiederherstellung unab-
hängig vom Zeitablauf rechtfertigen, so erhebliche Beeinträchtigungen der Um-
welt, des Ortsbildes oder der Landschaft (Urteil BGer 1C_726/2013 vom 
24.11.2014 Erw. 4, mit Hinweis auf BGE 107 Ia 121 Erw. 2; Zaugg/Ludwig, Bau-

12

gesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 46 N 
11d+e sowie 11a mit Hinweis auf die bernische Praxis). 

Ein Eigentümer hat sich als Rechtsnachfolger des Voreigentümers (Verkäufer 
o.ä.) auch dessen allfälligen bösen Glauben anrechnen zu lassen, da der Ver-
käufer sonst den Fortbestand eines ohne Baubewilligung geschaffenen gesetz-
widrigen baulichen Zustands erreichen könnte, indem er seine Baute auf einen 
Dritten überträgt und dabei das Fehlen einer Baubewilligung verschweigt (Urteil 
BGer 1C_572/2020 vom 30.11.2021 Erw. 9.3 i.Sa. E. vs. Gemeinderat Lauerz). 

3.2.1 Sofern vorliegend die Wiederherstellungsverpflichtung den ausserhalb der 
Bauzone liegenden Teil des Bootssteges betrifft, können die Bemühungen der 
Beschwerdeführer, ein Alter des Bootssteges von mehr als dreissig Jahren nach-
zuweisen, angesichts dieser jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht 
weiterhelfen. Eine Prüfung der Verhältnismässigkeit des Rückbaus erübrigt sich 
insoweit, wobei diese im vorliegenden Fall so oder anders zu bejahen ist (vgl. 
nachstehend Erw. 4.1 ff.). 

3.2.2 Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann auch ein allfälliger 
Vertrauensschutz, der aus einem längeren Nichteinschreiten den Behörden ab-
geleitet werden könnte, an der Verpflichtung zum Rückbau nichts ändern. Nach-
dem die Beschwerdeführer ein Alter der Steganlagen von über dreissig Jahren 
behaupten, müssten auch allfällige Investitionen durch die bisherige Nutzung des 
Steges längstens amortisiert sein. Nichts anderes gilt jedoch auch für eine allen-
falls erheblich kürzere bisherige Nutzung des Steges. Einer längeren Frist für den 
Rückbau als zwei Monate (mit Verlängerungsmöglichkeit um weitere zwei Mona-
te) bedarf es nicht. 

3.2.3 Gemäss den Darlegungen des Gemeinderates (vgl. vorstehend Erw. 1.3) 
ist ein bloss teilweiser Rückbau des Stegs aus technischen Gründen nicht mög-
lich, womit zwangsläufig ein vollständiger Rückbau erfolgen muss; es liegt denn 
auch auf der Hand, dass ein (Boots-)Steg regelmässig auch die angrenzende 
Landfläche, welche vorliegend der Bauzone zugeordnet ist, mitbeanspruchen 
muss. Dies wird soweit ersichtlich von den Beschwerdeführern nicht bestritten. 
Vielmehr bestätigen sie die gemeinderätliche Beurteilung implizit mit ihrem Even-
tualantrag; insbesondere fällt auf, dass kein (Eventual-)Antrag auf einen Teil-
rückbau auf die von den Vorinstanzen (ARE) diskutierte Dimensionierung der 
Plattform von 1.75 m x 1.50 m (oder allenfalls eine andere Dimensionierung) ge-
stellt wird. Abgesehen davon befinden sich von der Plattform von 1.75 m x 
1.50 m, welche am nordöstlichen Kopfende des Stegs nach der Beurteilung des 
ARE verbleiben könnte, rund 1/3 bis 1/4 der Fläche ebenfalls ausserhalb der 

13

Bauzone und müssen daher zwingend zurückgebaut werden, wie bereits der Re-
gierungsrat festhielt (vgl. angefochtener RRB Erw. 5.2). 

3.2.4 Eine Baute, die sich über mehrere Zonen erstreckt, muss den Bestimmun-
gen aller betroffenen Zonen entsprechen. Dabei ist nicht bloss der Standort der 
Baute massgebend, sondern es sind auch die Auswirkungen auf die Nachbarzo-
nen zu berücksichtigen. Art. 25 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 
über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) hält dies für die 
Lärmimmissionen ausdrücklich fest, indem insofern die Planungswerte "in der 
Umgebung" nicht überschritten werden dürfen. Gleiches gilt aber auch in raum-
planerischer Hinsicht (BGE 145 I 156 Erw. 6.2 [i.Sa. S. vs Gemeinderat Wollerau] 
= ZBl 2019 S. 155 ff. mit Kommentar A. Marti). Aus dieser Rechtsprechung ist zu 
folgern, dass auch Wiederherstellungsmassnahmen einer Baute/Anlage, die sich 
über zwei (oder mehrere) Zonen erstreckt, einer einheitlichen Behandlung bedür-
fen und nicht je nach Zone differenziert zu beurteilen sind. 

3.2.5 Dessen unbesehen (technische Bedingtheit eines Rückbaus des Stegs, 
soweit er in der Bauzone liegt; einheitliche Behandlung einer sich über mehrere 
Zonen erstreckenden Baute/Anlage) erweist sich der angeordnete Rückbau des 
Stegs auch als rechtmässig, soweit der in der Bauzone gelegene Teil betroffen 
ist, wie nachstehend zu zeigen ist. 

3.3.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung beginnt die Verwirkungsfrist 
(betreffend die Wiederherstellung bei widerrechtlichen Bauten/Anlagen in der 
Bauzone) erst mit der Fertigstellung der Baute (Gebäude) oder des streitigen 
Bauteils (Gebäudeteils) zu laufen (BGE 136 II 359 Erw. 8.3). Wird eine Baute al-
so im Laufe der 30 Jahre verändert und/oder erweitert, tritt keine Verwirkung ein; 
vielmehr wird mit jeder wesentlichen Veränderung und Erweiterung erneut ein 
rechtswidriger Zustand geschaffen, der die Verwirkungsfrist auslöst. Hingegen 
tritt die Verwirkung grundsätzlich ein, wenn die Grösse, die Funktion und auch 
die Raumeinteilung während des Laufs der dreissigjährigen Verwirkungsfrist 
weitgehend unverändert geblieben sind (Waldmann, in: FHB Öffentliches Bau-
recht, Rz. 6.47). 

3.3.2 Die Beschwerdeführer machen unter anderem geltend, gemäss Angaben 
früherer Eigentümer (Eheleute U.________) habe bereits 1997 ein Steg bestan-
den, "welcher dermassen alt war, dass sie einzelne Holzstücke davon ersetzen 
mussten". Nach deren Schätzung sei der Steg mindestens zehn Jahre alt gewe-
sen. Die Masse hätten sie auf 6 m bis 7 m auf 1.3 m geschätzt. Die gleichen 
Eheleute hätten etwas später bestätigt, dass bei ihrem Eigentumsantritt 1997 "ein 
alter, morscher Steg in besagter Länge" bestanden habe (Beschwerde S. 10 f. 

14

Rz. 33 f. mit Hinweis auf die entsprechenden schriftlichen Bestätigungen). Des 
Weiteren zeigten die Bilder einer Verkaufsdokumentation, welche die 
S.________ im Jahr 2010 mit Blick auf den Verkauf des Grundstückes habe er-
stellen lassen, dass ein Steg bestanden habe. Es sei erkennbar, dass die Plan-
ken des Stegs morsch gewesen seien, sich landseitig teilweise abgesenkt hätten 
und dass sowohl die Planken als auch die Pfähle von Moos befallen gewesen 
seien. Der Steg müsse mindestens 7 m lang gewesen sein (Beschwerde S. 12 
Rz. 38). Nachdem U1.________ das Baurecht am Baugrundstück erworben ha-
be, habe 2011 die J.________ als Grundeigentümerin die Böschung im Kanal 
H.________-weg/Seefeldweg sanieren müssen. In diesem Zusammenhang habe 
sich U1.________ entschieden, den alten morschen Steg durch einen neuen, 
gleich grossen Steg zu ersetzen. Dies bestätige auch der mit der Böschungssa-
nierung betraute Ingenieur (T.________ + Partner, W.________; Beschwerde 
S. 14 Rz. 47 f. mit Hinweis auf Beilage 9 [Scheiben der T.________ + Partner 
vom 29.4.2020 an die J.________] zur Eingabe vom 4.6.2020 im gemeinderätli-
chen Verfahren). Mit diesem Schreiben bezifferte der Ingenieur die Steglänge auf 
7 m; die Breite sei aber zwischen 2010 und 2013 von etwa 1.2 m auf 1.7 m ver-
grössert worden. Die Beschwerdeführer verweisen weiter auf eine Luftaufnahme 
vom 27. Juni 2011, welche einen Überblick über die Sanierungsarbeiten zeigt 
(Beschwerde S. 14 Rz. 49).

Gestützt auf diese Beweisführung folgern die Beschwerdeführer, dass "der heute 
bestehende Steg (…) im Jahre 2011 als Ersatz für den alten Steg mit einer Län-
ge von 7 m und einer Breite von mindestens 1.30 Metern installiert" worden sei 
(Beschwerde S. 15 Rz. 52). 

3.3.3 Selbst wenn mit den Beschwerdeführern (und zu ihren Gunsten) von einer 
Breite des vorbestehenden Stegs von 1.30 m ausgegangen würde, was aller-
dings im Widerspruch zu andern Angaben (vgl. vorstehend Erw. 1.2.1) und zur 
Schätzung des Ingenieurs T.________ zukommt, dessen Angaben berufs- und 
qualifikationsbedingt diesbezüglich im Vergleich mit den anderen von den Be-
schwerdeführern angerufenen Gewährsleuten eine höhere Zuverlässigkeit zuge-
billigt werden müsste, muss im Jahr 2011 der Steg somit um (mindestens) rund 
35% erweitert worden sein. Dies müsste/muss als eine erhebliche Erweiterung 
qualifiziert werden, welche die Verwirkungsfrist von 30 Jahren (neu) ausgelöst 
hätte. Mithin kann die Verwirkung auch hinsichtlich des in der Bauzone gelege-
nen Teils des Steges nicht greifen (vgl. auch Vernehmlassung des ARE S. 3). 

3.3.4 Dem Rechtsvorgänger (U1.________) der Beschwerdeführer konnte auch 
kaum entgangen sein, dass die Neuerrichtung des Stegs mit der erwähnten Er-
weiterung, welche offensichtlich im Rahmen der generellen Sanierung der Ufer-

15

böschungen erfolgte (vgl. vorstehend Erw. 3.3.2; Fotodokumentation zur Beilage 
9 der Eingabe der Beschwerdeführer vom 4.6.2020), einer Baubewilligung be-
durft hätte. Die Argumentation der Beschwerdeführer, in den 90-er Jahren sei es 
üblich gewesen, Badestege an Seeufern ohne Bewilligung zu erstellen (Be-
schwerde S. 18 Rz. 60), kann daher - abgesehen davon, dass die Bauzeit des 
2010 vorbestehenden Stegs gerade nicht erstellt ist - nicht verfangen. Der 
Rechtsvorgänger U1.________ der Beschwerdeführer muss sich jedenfalls den 
Vorwurf des bösen Glaubens gefallen lassen, den sich die Beschwerdeführer ih-
rerseits anrechnen lassen müssen (vgl. vorstehend Erw. 3.1.2). 

3.3.5 Unbesehen der vorstehenden Erwägungen gelingt es den Beschwerdefüh-
rern mit ihrer Argumentation unter Einschluss der vorgelegten Dokumente und 
Beweisofferten nicht, rechtsgenüglich nachzuweisen, dass bereits vor 1987 (d.h. 
30 Jahre vor Einleitung des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens) ein Steg 
bestanden hat. Die Beschwerdeführer können denn auch keine Pläne, Fotoauf-
nahmen oder andere Dokumente vorlegen, welche echtzeitlich für das Jahr 1987 
einen bestehenden (oder damals errichteten) Steg nachweisen können. Das Jahr 
1987 erschliessen sie gewissermassen gestützt auf die Angabe der Eheleute 
U.________, welche indessen erst 1997 Eigentümer des Baurechts am Bau-
grundstück wurden (vgl. Beilage 1 zur Eingabe der Beschwerdeführer vom 
4.6.2020 im Baubewilligungsverfahren). Hingegen erklärte V.________ welcher 
seinerseits 1987 Eigentümer des Baurechts wurde, dass (damals) kein Steg be-
standen habe. Ihm ist als Eigentümer von 1987 bis 1997 grundsätzlich die höhe-
re Glaubwürdigkeit zuzubilligen, auch wenn die Beschwerdeführer von einer Ge-
fälligkeitsbestätigung ausgehen. 

Indes bestätigen die weitgehend vagen Angaben der vormaligen Eigentümer, die 
keine näheren bzw. exakten Angaben zum Errichtungszeitpunkt des Steges ma-
chen können, die Berechtigung der - sinngemässen - regierungsrätlichen Fest-
stellung (angefochtener RRB Erw. 6.4.3), dass Zeugenaussagen zu weiter 
zurückliegenden Ereignissen grundsätzlich nur geringe Beweiskraft zukommt. 
Entsprechend stellt die Zeugenbefragung auch nur ein subsidiäres Beweismittel 
dar (vgl. § 24 Abs. 2 VRP). Die Beweislosigkeit hinsichtlich des Zeitpunktes der 
Errichtung des Steges wirkt sich zu Lasten der Beschwerdeführer aus, die hier-
aus einen Anspruch auf Beibehalten des Steges ableiten (vgl. Art. 8 ZGB). 

Im Übrigen kann betreffend die Feststellungen zum Bestehen des/eines Steges 
auf die überzeugenden Ausführungen der Vorinstanzen verwiesen werden (mit 
angefochtener GRB Nr. 18 Erw. 5; angefochtener RRB Erw. 6.4.1 ff.; Vernehm-
lassung des Sicherheitsdepartements S. 2 Ziff. 2 f.; Vernehmlassung Gemeinde-
rat S. 3 f. Ziff. 4). 

16

3.3.6 Es kann somit festgestellt werden, dass der behördliche Anspruch auf Ab-
bruch des Steges auch betreffend dessen in der Bauzone gelegenen Teil - sofern 
von einer Einzelbetrachtung bzw. Differenzierung nach Lagen in- und ausserhalb 
der Bauzone auszugehen ist - nicht verwirkt ist. Zu prüfen bleibt die Verhältnis-
mässigkeit der Anordnung.

4.1 Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute verbundene Eigen-
tumsbeschränkung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage 
beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das 
Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen 
des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforder-
lich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechts-
einschränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 Erw. 9.2.2). Die Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Ab-
weichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im 
öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben ange-
nommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im 
Einklang, und ihre Fortsetzung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen wider-
spricht (BGE 132 II 21 Erw. 6). Eine Berufung auf den guten Glauben fällt nur in 
Betracht, wenn der Bauherr bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt an-
nehmen durfte, er sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 
359 Erw. 7.1). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein 
Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf neh-
men, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz 
der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wieder-
herstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die 
dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem 
Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 Erw. 6.4). So wurde beispielsweise er-
kannt, einer Bauherrin, die bösgläubig ein Attikageschoss errichtete, das die be-
willigte und zulässige Fläche um über 100 m² überschritt, könnten für den Rück-
bau Kosten und sonstige finanzielle Nachteile in der Grössenordnung zwischen 
500'000 und 1,3 Mio. Franken zugemutet werden (Urteil BGer 1C_299/2015 vom 
13.4.2016 Erw. 4 f.; vgl. Urteil BGer 1C_495/2020 vom 12.8.2021 Erw. 10.1 i.Sa. 
B. vs. Gemeinderat Wollerau).  

4.2 Die gesetzliche Grundlage für die Verpflichtung der Beschwerdeführer zur 
Entfernung des widerrechtlichen Stegs ist mit § 87 Abs. 2 PBG gegeben.

4.3 Der Regierungsrat hat sich im angefochtenen Beschluss umfassend zum 
öffentlichen Interesse am Rückbau auch des in der Bauzone gelegenen Teils des 
Stegs geäussert (Erw. 5.2 ff.). Er hat zutreffend dargelegt, dass Art. 3 Abs. 2 

17

RPG die Schonung der Landschaft gebietet. Insbesondere sollen See- und 
Flussufer von Bauten und Anlagen freigehalten werden (lit. c). 

Freihalten impliziert den Verzicht auf neue Bauten und Anlagen im Uferbereich 
(Tschannen, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar 
RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, Zürich, 2019, Art. 3 N 57). 
Diesem Verzicht auf Neubauten ist der Rückbau widerrechtlicher (privater) Bau-
ten gleichzustellen. Ein privater Steg ist anders als beispielsweise ein öffentliches 
Bad oder eine öffentliche Hafenanlage klarerweise nicht von öffentlichem Inter-
esse. Die Voraussetzungen für eine (Ausnahme-)Bewilligung für den Steg im 
Sinne von Art. 41c GSchV sind ebenso klarerweise nicht gegeben (vgl. vorste-
hend Erw. 1.2). Aus der Vorgabe, dass im Gewässerraum grundsätzlich nur 
standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen erstellt werden 
dürfen, ergibt sich e contrario das öffentliche Interesse an einer Entfernung jener 
widerrechtlich erstellten Bauten, welche dem nicht entsprechen. 

Evident ist des Weiteren, dass der kantonale Gewässerabstand von 20 m ab 
Grenze der Wasserzone (§ 66 Abs. 1 PBG) vollständig unterschritten bzw. ver-
letzt wird. Dies gilt, wie der Regierungsrat klargestellt hat (angefochtener RRB 
Erw. 5.2), auch für den allenfalls auf eine Plattform von 1.75 m x 1.50 m verklei-
nerten Steg. 

Der Regierungsrat weist zudem auf seinen RRB Nr. 1825 vom 24. Oktober 1995 
hin (angefochtener RRB Erw. 5.3), wonach seit 1995 für neue private Bootsanle-
gestellen grundsätzlich keine Bewilligungen mehr zur Benützung von kantonalem 
Strandboden erteilt werden, sowie den RRB Nr. 348 vom 24. Februar 1975, wo-
nach im K.________-kanal Bootsstege bereits seit dessen Erstellung verboten 
sind. Auch in diesen Regelungen artikuliert sich das öffentliche Ziel der Freihal-
tung des Seeufers von privaten Bootsanlegestellen. Selbst wenn zwischen Bau-
gebiet und Nichtbaugebiet zu differenzieren wäre (vgl. vorstehend Erw. 3.2.4), 
müssen diese Regelungen konsequenterweise auch Konsequenzen für den auf 
dem Festland - vorliegend in der Bauzone - gelegenen Bereich der Bootsanlege-
stelle zeitigen. 

Es ist dem Regierungsrat somit vorbehaltlos beizupflichten, dass das öffentliche 
Interesse an einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes hoch zu ge-
wichten ist. 

4.4.1 Der Rückbau des Stegs, soweit er in der Bauzone liegt (wie auch insge-
samt), erweist sich zweifelsfrei sowohl als erforderlich wie auch als geeignet zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes und der Gewährleistung der 
vorerwähnten Zielsetzung der Freihaltung des Seeufers von Bauten, welche nicht 
von öffentlichem Interesse sind. 

18

4.4.2 Was das allfällige gegenläufige Interesse der Beschwerdeführer anbelangt, 
kann vollumfänglich auf die zu bestätigenden regierungsrätlichen Erwägungen 
verwiesen werden (Erw. 5.5). Die Beschwerdeführer haben bloss ein privates In-
teresse an der Nutzung (zu Hobby- und Erholungszwecken; vgl. Vernehmlas-
sung des Beschwerdegegners S. 10 Rz. 19) des - auch allenfalls reduzierten - 
Stegs als Seeeinstieg. Ihm und dem Seeweg kommt keine Erschliessungsfunkti-
on zu. Ein Boot kann im nahe gelegenen Hafen P.________ eingestellt werden. 
Die Kosten für einen Rückbau dürfen sich in Grenzen halten und können ange-
sichts der bisherigen langen Zeit einer (widerrechtlichen) Nutzung sowie dem 
fehlenden guten Glauben, den sich die Beschwerdeführer von ihrem/ihren 
Rechtsvorgänger/n anrechnen lassen müssen (vgl. vorstehend Erw. 3.3.4), nicht 
ins Gewicht fallen und sind zu vernachlässigen. Es bleibt auch dabei, dass eine 
Schädigung des Seegrunds und der Unterwasserwelt infolge der Wiederherstel-
lungsarbeiten (vgl. Beschwerde S. 20 Rz. 66), d.h. der Entfernung der vier Pfos-
ten, welche in den Seeboden gerammt sind, ausgeschlossen werden kann (vgl. 
hierzu angefochtener RRB Erw. 5.5.). Einerseits muss der Rückbau vom Fische-
reiaufseher begleitet werden; anderseits sind (auch) Rückbauarbeiten von Ge-
setzes wegen lege artis durchzuführen (vgl. § 54 PBG). 

4.5 An der Rüge der Ungleichbehandlung bzw. des Anspruches auf Ungleich-
behandlung im Unrecht halten die Beschwerdeführer - soweit ersichtlich - vor 
dem Verwaltungsgericht zu Recht nicht mehr fest. Es kann hierfür vollumfänglich 
auf die zutreffenden Erwägungen im angefochtenen Beschluss (Erw. 7.1 f.) ver-
wiesen werden. 

4.6 Die Hauptanträge Ziff. 1 und Ziff. 2 sind gestützt auf die vorstehenden Er-
wägungen abzuweisen. 

4.7 Den Eventualantrag begründen die Beschwerdeführer mit der Möglichkeit 
der Koordination eines Abbruchs des bestehenden Stegs mit dem Bau eines 
neuen Badestegs (Beschwerde S. 20 f. Rz. 68 f.). Mag eine solche Koordination 
aus subjektiver Sicht vorteilhaft sein und können ihr selbst objektiv gewisse Vor-
teile nicht abgesprochen werden (Baustellenerschliessung, Baulärm, etc.), ist 
auch dieser Eventualantrag abzuweisen. Zum einen stehen offensichtlich die 
persönlichen Kommoditäten infolge der dadurch erzielten nahtlosen Nutzung des 
Stegs bzw. einer Nachfolgelösung im Vordergrund. Zum andern setzt eine Nach-
folgelösung ein Baubewilligungsverfahren voraus, das noch nicht eingeleitet wur-
de und angesichts der Situierung des potentiellen Bauvorhabens nicht nur erheb-
liche Zeit beanspruchen dürfte, sondern dessen Ausgang völlig unklar ist (vgl. 
Vernehmlassung des Sicherheitsdepartements S. 3 Ziff. 6). Überdies ist nicht er-
sichtlich, gestützt auf welche gesetzliche Grundlage eine solche Koordination 

19

gewährt werden könnte. Vielmehr stünde eine (weitere) Verzögerung eines 
Rückbaus im Widerspruch zur mit der Rückbauverpflichtung anvisieren möglichst 
zeitnahen Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes im Zeichen der an-
gestrebten Rechtssicherheit sowie des Gleichbehandlungsgrundsatzes. Schliess-
lich duldet das hohe öffentliche Interesse an der Freihaltung des Seeufers von 
(widerrechtlichen) Bauten keinen weiteren Aufschub des Rückbaus, der, wie dar-
gelegt, den Steg in seiner Gesamtheit betrifft. 

Ebenso ist analog der Subeventualantrag abzuweisen. Für eine Verlängerung 
der Frist zum Rückbau besteht kein Anlass. Der vorliegende Sachverhalt lässt 
sich mit demjenigen, der dem zitierten Präjudiz (vorstehend Erw. 3.1.1) zugrunde 
lag (ausserhalb der Bauzone rückzubauender Werkhof für den [in der Bauzone] 
ein Ersatzstandort gefunden werden musste), nicht ansatzweise vergleichen. Zu-
dem kann davon ausgegangen werden, dass sich die Investitionen in den Boots-
steg (längst) amortisiert haben (vgl. auch vorstehend Erw. 3.2.2). Jedenfalls ma-
chen die Beschwerdeführer hierzu (vgl. Beschwerde S. 21 Rz. 70) wie auch ins-
gesamt zu den zu erwartenden Rückbaukosten, die sich verhältnismässig be-
scheiden ausnehmen dürften (vgl. vorstehend Erw. 4.1 i.f.; Urteil BGer 
1C_533/2015 vom 6.1.2016: Rückbaukosten von bis Fr. 100'000.-- und damit 
verbundener Wertverlust von bis Fr. 200'000.--; BGE 111 1b 213 "Gontenschwil": 
Vermögensverlust von Fr. 2 Mio. zzgl. Abbruch- und Wiederherstellungskosten), 
keine näheren Angaben. 

5. Die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet und ist ab-
zuweisen. 

6.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- den 
Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) aufzuerlegen. 

6.2 Die Beschwerdeführer haben, ebenfalls unter solidarischer Haftbarkeit, 
dem beanwalteten Beschwerdegegner und der beanwalteten Gemeinde eine 
Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Ge-
bührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, 
der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 
in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Be-
messungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens im 
Falle der Gemeinde auf Fr. 500.-- und im Falle des Beschwerdegegners auf 
Fr. 2'000.-- (je inkl. Barauslagen und MwSt), festgelegt.

20

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haft-
barkeit auferlegt. Sie haben am 15. Oktober 2021 einen Kostenvorschuss 
in gleicher Höhe geleistet, womit die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Die Beschwerdeführer haben der beanwalteten Gemeinde Freienbach eine 
Parteientschädigung von Fr. 500.-- und dem beanwalteten Beschwerde-
gegner eine solche von Fr. 2'000.-- (jeweils inkl. Barauslagen und MwSt) zu 
bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:

- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R; unter Beilage der Ein-
gaben des Beschwerdegegners vom 21.2.2022 sowie des Gemeindera-
tes vom 28.2.2022)

- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R; unter Beilage der 
Eingabe des Gemeinderates vom 28.2.2022)

- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Freienbach (2/R; unter Beilage 
der Eingabe des Beschwerdegegners vom 21.2.2022)

- den Regierungsrat (EB)

- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 
Beilage der Eingaben des Beschwerdegegners vom 21.2.2022 sowie 
des Gemeinderates vom 28.2.2022)

- das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Einga-
ben des Beschwerdegegners vom 21.2.2022 sowie des Gemeinderates 
vom 28.2.2022)

- das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A)

- und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A). 

21

Schwyz, 30. März 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 1. April 2022