# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dcb6cd22-b036-5f2d-adab-e40292865a6f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 22.04.2024 NG230015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG230015_2024-04-22.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: NG230015-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichter Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder 

sowie Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer

Urteil vom 22. April 2024

in Sachen

A._____ SA,
Klägerin und Berufungsklägerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 

gegen

B._____ GmbH,
Beklagte und Berufungsbeklagte,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____

betreffend Kündigungsschutz

Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen 
vom 14. August 2023 (MJ220014)

- 2 -

Rechtsbegehren:

der Klägerin (act. 2 und act. 11):
"1. Es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Formular vom 8. April 

2022 erklärte Kündigung auf den 30. November 2022 gültig und 
wirksam ist;

 2. Es sei ein allenfalls gestelltes Begehren der Beklagten um Erstre-
ckung des Mietverhältnisses abzuweisen;

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Letztere zuzüglich 
7.7% MwSt.), unter solidarischer Haftbarkeit, zu Lasten der Be-
klagten."

der Beklagten (act. 15):
"1. Es sei festzustellen, dass das mit amtlichem Formular der Direk-

tion der Justiz und des Inneren des Kantons Zürich, dat. 
11.4.2022 [recte: 8.4.2022], durch die [Klägerin] auf den 
30.11.2022 gekündete Mietverhältnis über die Geschäftsräumlich-
keiten der [Beklagten], 1. Stock, im Halte von 433m2, an der 
C._____-strasse 1, D._____, rechtsmissbräuchlich und damit un-
gültig ist;

 2. Eventualiter sei der [Beklagten] das in Rechtsbegehren 1 ge-
nannte, mit amtlichem Formular per 30.11.2022 durch die Kläge-
rin gekündete Mietverhältnis erstmals im Sinne von Art. 272b 
Abs. 1 OR um 3 Jahre und 7 Monate auf Ende Juni 2026 zu er-
strecken, und es sei die Beklagte als berechtigt zu erklären, das 
erstreckte Mietverhältnis unter Beachtung einer einmonatigen 
Kündigungsfrist auf Ende eines beliebigen Monates schriftlich zu 
kündigen;

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. 7.7% MwSt. 
zulasten der Klägerin."

Urteil des Mietgerichtes:
(act. 20 = act. 26 [Aktenexemplar] = act. 28)

1. Die Klage wird abgewiesen. Es wird festgestellt, dass die von der Klägerin 
mit Formular vom 8. April 2022 auf den 30. November 2022 ausgespro-
chene Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die von der Beklagten 
gemieteten Geschäftsräume an der C._____-strasse 1 in D._____ ungültig 
ist.

- 3 -

2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 7'700.– festgesetzt, der Klägerin auferlegt 
und aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss bezogen.

3. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Prozessentschädigung von 
Fr. 10'000.– (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

4. [Mitteilungen.]

5. [Rechtsmittelbelehrung.]

Berufungsanträge:

der Klägerin (act. 27):

"1. Das angefochtene Urteil des Mietgerichts Meilen sei aufzuheben und es sei 
festzustellen, dass die mit amtlichem Formular vom 8. April 2022 erklärte 
Kündigung auf den 31. März 2023 [recte: 30. November 2022] gültig und 
wirksam ist;

 2. Es sei das Verfahren zur Beurteilung des gestellten Erstreckungsbegehrens 
an die Vorinstanz zurückzuweisen;

 3. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des vorliegenden 
Berufungsverfahrens seien der Beklagten/Berufungsbeklagten aufzuerlegen;

 4. Die Beklagte/Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Klägerin/Berufungs-
klägerin für die Verfahren vor Erstinstanz und Berufungsinstanz eine ange-
messene Parteientschädigung zu bezahlen."

der Beklagten (act. 38):

"1. Es sei die Berufung und damit die Rechtsbegehren der Klägerin und Beru-
fungsklägerin vollumfänglich abzuweisen;

 2. Es sei das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 14. Au-
gust 2023 zu bestätigen;

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen 
Mehrwertsteuer) zulasten der Klägerin/Berufungsklägerin."

- 4 -

Erwägungen:

1.

1.1. Die Liegenschaften C._____-strasse 2, 3 und 1 in D._____ sind Teil eines 

ehemaligen Fabrikareals (fortan: Liegenschaft 2, 3 bzw. 1; Prot. Vorinstanz S. 6, 

14 f., act. 13). Im November 2021 erwarb die Klägerin bzw. Berufungsklägerin 

(fortan: Berufungsklägerin) die Liegenschaften des ehemaligen Fabrikareals 

(act. 11 Rz. 5; act. 15 Rz. 5).

1.2. Zwischen der Berufungsklägerin als Vermieterin und der Beklagten bzw. Be-

rufungsbeklagten als Mieterin (fortan: Berufungsbeklagte) bestand ein unbefriste-

tes Mietverhältnis über Geschäftsräume in der Liegenschaft 1. Mit amtlich geneh-

migtem Formular vom 8. April 2022 kündigte die Berufungsklägerin das Mietver-

hältnis per 30. November 2022, wobei sie als Begründung "Abriss der Liegen-

schaft" angab (act. 4/2). 

1.3. Mit Eingabe vom 2. Mai 2022 focht die Berufungsbeklagte die Kündigung bei 

der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirks Meilen als ungül-

tig an; eventualiter beantragte sie, das Mietverhältnis sei erstmalig bis Ende Juni 

2026 zu erstrecken. Mit Beschluss vom 2. September 2022 erteilte die Schlich-

tungsbehörde der Berufungsklägerin die Klagebewilligung (act. 1). 

1.4. Mit Eingabe vom 21. September 2022 (Poststempel vom 22. September 

2022; act. 2) klagte die Berufungsklägerin beim Mietgericht des Bezirksgerichts 

Meilen (fortan: Vorinstanz) auf Feststellung, dass die Kündigung gültig und wirk-

sam sei; ein allfälliges Erstreckungsbegehren sei abzuweisen. Mit Urteil vom 

14. August 2023 wies die Vorinstanz die Klage ab und stellte fest, dass die fragli-

che Kündigung ungültig sei (act. 20 = act. 26 [Aktenexemplar] = act. 28).

1.5. Dagegen erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 20. September 2023 

(act. 27) Berufung mit den eingangs aufgeführten Anträgen. Mit Verfügung vom 

18. Oktober 2023 forderte die Kammer die Berufungsklägerin zur Leistung eines 

Kostenvorschusses in der Höhe von Fr. 8'000.– auf, welcher am 6. November 

2023 innert der erstreckten Frist eingegangen ist (act. 30–34). Mit Eingabe vom 

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17. Januar 2024 erstattete die Berufungsbeklagte innert der ihr mit Verfügung 

vom 12. Dezember 2023 angesetzten Frist (act. 35 f.) die Berufungsantwort 

(act. 38). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 

2.

2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen-

heiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-

nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und 

Abs. 2 ZPO). Beim vorliegenden Streitwert von Fr. 168'000.– ist diese Vorausset-

zung erfüllt (act. 2 S. 4 Rz. 8; act. 5 S. 2 f.; act. 26 E. 5.2). Die Berufungsklägerin 

reichte die Berufung am 20. September 2023 und damit innert der Berufungsfrist 

von 30 Tagen seit Zustellung des angefochtenen Entscheids am 21. August 2023 

ein (vgl. act. 21/2; Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung enthält Anträge sowie eine 

Begründung. Die Berufungsklägerin ist durch den angefochtenen Entscheid be-

schwert und zur Berufung legitimiert. Die von Amtes wegen zu prüfenden Pro-

zessvoraussetzungen sind folglich erfüllt (Art. 59 f. ZPO). Auf die Berufung ist ein-

zutreten.

2.2. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung sowie die unrich-

tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die 

Berufungsinstanz verfügt sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht 

über eine uneingeschränkte Prüfungsbefugnis (sog. Kognition). Dies bedeutet je-

doch nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten wäre, von sich aus alle sich stel-

lenden rechtlichen und tatsächlichen Fragen zu untersuchen. Abgesehen von of-

fensichtlichen Mängeln hat sie sich vielmehr auf die Beurteilung der in der Beru-

fungsschrift bzw. in der Berufungsantwort erhobenen Beanstandungen zu be-

schränken. Innerhalb dieses Prüfprogramms wendet die Berufungsinstanz das 

Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Mithin ist sie weder an die Erwägun-

gen der Vorinstanz noch an die Argumente der Parteien gebunden, sondern kann 

die Berufung auch mit einer abweichenden Begründung gutheissen oder abwei-

sen (vgl. zum Ganzen BGE 147 III 176 E. 4.2.1; BGE 142 III 413 E. 2.2.4). 

- 6 -

2.3. Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch 

berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer 

Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 

Abs. 1 ZPO). Das gilt auch dann, wenn das Verfahren wie vorliegend dem be-

schränkten Untersuchungsgrundsatz untersteht (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO i.V.m. 

Art. 247 Abs. 2 lit a ZPO). Die Partei, welche vor der Berufungsinstanz neue Tat-

sachen und/oder Beweismittel (sog. Noven) vorbringen will, hat darzulegen, wes-

halb die genannten Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind (BGer 5A_763/2018 

vom 1. Juli 2019 E. 2.1.3.3; BGer 5A_141/2019 vom 7. Juni 2019 E. 5.2). Neu im 

Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO ist eine Tatsachenbehauptung nicht nur dann, 

wenn sie der Geltendmachung eines gänzlich neuen Standpunkts in tatsächlicher 

Hinsicht dient, sondern auch dann, wenn die betreffende Partei damit eine bereits 

vor erster Instanz vorgetragene Behauptung (nachträglich) substantiiert (BGer 

5A_111/2016 vom 6. September 2016 E. 6.2.3). 

Die Berufungsbeklagte bringt in ihrer Berufungsantwort verschiedene neue Be-

hauptungen und Beweismittel vor. Dazu gehören u.a. die neuen Behauptungen 

zur Zusammensetzung des Areals (act. 38 S. 5 Rz. 8), die ergänzten Behauptun-

gen zum Mietobjekt und zu den darin enthaltenen Feuerlöschgeräten (act. 38 S. 4 

Rz. 5, S. 15 Rz. ad Ziff. 43, S. 18 Rz. ad Ziff. 50), die neuen Behauptungen zur 

Notwendigkeit einer "generalstabsmässigen" Ablaufplanung des Abbruchs 

(act. 38 S. 23 f. Rz. ad 75-77, S. 25 ad Ziff. 78-82), der neu eingereichte Grund-

rissplan des Mietobjekts samt Fotodokumentation (act. 40/2) und die neu offerier-

ten Befragungen von Personen als Zeugen und als Auskunftsperson (act. 38 

S. 18 und 24). Die Berufungsbeklagte liefert keine Erklärung dafür, weshalb sie 

diese Behauptungen und Beweismittel nicht bereits vor Vorinstanz hätte vorbrin-

gen können. Solches ist denn auch nicht offensichtlich, handelt es sich dabei 

doch durchwegs um sog. unechte Noven, die bereits vor Aktenschluss im erstin-

stanzlichen Verfahren entstanden waren. Entsprechend sind die Noven als unzu-

lässig zu qualifizieren und nachfolgend nicht weiter zu berücksichtigen. 

Die Berufungsbeklagte wirft sodann der Berufungsklägerin vor, erstmals in der 

Berufung ein Gutachten der E._____ AG zu erwähnen (act. 38 S. 23 Rz. ad Ziff. 

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74). Dieser Vorwurf ist allerdings unberechtigt, die Berufungsklägerin erwähnte 

das Entsorgungskonzept der E._____ AG bereits in ihrem ersten Parteivortrag an-

lässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung (act. 11 S. 7 f.).

3.

3.1. Die Berufungsklägerin machte im vorinstanzlichen Verfahren zusammenge-

fasst geltend, die Kündigung sei wegen des bevorstehenden Abbruchs der Lie-

genschaft erfolgt (act. 11 Rz. 17). Sie habe das gesamte Areal der ehemaligen 

Fabrik D._____ am 10. November 2021 zusammen mit einem bereits gekauften 

Projekt für die Neuüberbauung im Rahmen eines Gestaltungsplans erworben und 

sei dadurch in die bestehenden Mietverhältnisse – mitunter in das Mietverhältnis 

zwischen der Voreigentümerin und der Berufungsbeklagten – eingetreten (act. 11 

Rz. 5). Sie habe die Liegenschaftsverwaltung der F._____ AG übertragen. Nach 

der Übernahme habe G._____, Leiterin Bewirtschaftung der F._____ AG, festge-

stellt, dass sich die auf dem Areal befindlichen Gebäude in einem mangelhaften 

baulichen Zustand befänden und teils elementare Sicherheitsvorschriften nicht 

eingehalten seien. Insbesondere in feuerpolizeilicher Hinsicht hätten die Gebäude 

den Erwartungen nicht genügt. Es hätten Brandabschnitte und eine Sprinkleran-

lage gefehlt. Zudem habe der Sicherheitsnachweis, welcher aufgrund der vorge-

schriebenen Kontrolle der Niederspannungsinstallationen habe ausgestellt wer-

den müsse, gefehlt und sei die Nachfrist zur Ablieferung bereits im Mai 2021 ab-

gelaufen gewesen. 

Aufgrund der Sicherheitsbedenken habe sie (die Berufungsklägerin) sich 

entschieden, die Gebäude auf Ende November 2022 zu entmieten und bereits vor 

der Realisierung des geplanten Neubauprojekts abreissen zu lassen (act. 11 

Rz. 616). Sie plane nicht, bloss einzelne Mietobjekte abzureissen, und sei der 

festen Überzeugung, dass die Gebäude Nr. 2, 3 und 1 den sicherheitstechnischen 

Anforderungen nicht genügten (Prot. Vorinstanz S. 14 f.). Für den Abbruch rechne 

sie mit einer Dauer von rund einem halben Jahr, da im Zuge derselben potentiell 

schadstoffhaltige Bauteile fachgerecht zurückgebaut und entsorgt werden müss-

ten. Das entsprechende Konzept der E._____ AG sei bereits von der Voreigentü-

merin erarbeitet worden und datiere vom 31. Juli 2020 (act. 11 Rz. 19). Es werde 

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bestritten, dass es für den Abbruch eine technische Abrissbewilligung und ein 

Gutachten der SBB brauche oder dass es bei einem Abbruch aufgrund der Nähe 

zur Eisenbahnlinie zu unüberwindbaren Problemen kommen könnte (vgl. Prot. 

Vorinstanz S. 19). Das auf dem Areal geplante Projekt "… D._____" sei nicht der 

Kündigungsgrund. Der Stand dieses Projekts sei deshalb grundsätzlich irrelevant 

(act. 11 Rz. 18; für eine weitergehende Darstellung der erstinstanzlichen Ausfüh-

rungen des Berufungsklägers vgl. act. 26 E. 3.1.1 und 3.1.3).

3.2. Die Berufungsbeklagte hielt dem im Wesentlichen entgegen, sie gehe davon 

aus, dass der tatsächliche Grund für die Kündigung in der Neugestaltung des Are-

ales liege. Bereits die frühere Eigentümerin habe auf dem Areal ein Projekt unter 

der Bezeichnung "… D._____" initialisiert und dem Bauamt D._____ zwei Mal ver-

geblich ihre Ideen für die Überbauung des Areals zur Vorprüfung vorlegen lassen. 

Die vormalige Eigentümerin habe mit namhaften Architekturbüros zusammenge-

arbeitet, welche sich mit der Überbauung des rund 13'500m2 grossen Areals die 

Zähne ausgebissen hätten. Durch die Mitte des Areals führe der Veloweg 

H._____, dessen Verlegung der Kanton rechtskräftig abgelehnt habe. Die Ge-

bäude befänden sich auf einer dünnen Kiesschicht, die das Grundwasser überde-

cke, weshalb 4-stöckige Bauten früher wie auch heute nicht bewilligt würden. Auf-

grund der Unmöglichkeit, die "… D._____" zu realisieren, habe die frühere Eigen-

tümerin das Areal im November 2021 an die Berufungsklägerin verkauft (act. 15 

Rz. 1015). Seither sei zwar eine Entwurfsdisposition eines Gestaltungsplanes 

bei der Gemeinde eingegangen. Diese habe allerdings nicht die Voraussetzungen 

für eine Freigabe für die öffentliche Auflage erfüllt. Mit anderen Worten habe im 

Zeitpunkt der Kündigung eine Machbarkeitsstudie gefehlt. Ebenso wenig sei da-

von auszugehen, dass zu diesem Zeitpunkt bereits das von der Gemeinde gefor-

derte Strassenprojekt vorgelegen habe. Sie (die Berufungsbeklagte) bestreite 

deshalb, dass im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausge-

arbeitetes Projekt vorgelegen habe, aufgrund dessen hätte abgeschätzt werden 

könne, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts auf den Kündi-

gungstermin erforderlich machten (act. 15 Rz. 1725). 

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Zum Zustand der streitbetroffenen Liegenschaft 1 führte die Berufungsbe-

klagte weiter aus, die Gemeinde D._____ habe die Liegenschaft bis anhin regel-

mässig besucht und das Brandschutzkonzept abgenommen. Aus feuerpolizeili-

chen Gründen könne die Liegenschaft durchaus weiterhin benützt werden. Ab-

sturzsicherungen seien, soweit notwendig, vorhanden. Die Liegenschaftsverwal-

tung der Berufungsklägerin sei nie in der Liegenschaft 1 anzutreffen gewesen. Die 

von der Liegenschaftsverwaltung festgestellten sicherheitstechnischen Mängel 

beträfen allesamt nicht die Liegenschaft 1, sondern andere Liegenschaften des 

Areals, insbesondere die Liegenschaft 3. Es sei weiter zwar richtig, dass auch die 

Liegenschaft 1 mit älteren Elektroinstallationen ausgestattet sei. Die Erfahrung 

habe jedoch gezeigt, dass die vorhandenen elektrischen Anlagen der aktuellen 

Mietsituation genügten und keine Gefahr bedeuteten (Prot. Vorinstanz S. 8, 11 f. 

und 31 f.). Für den Abbruch der streitgegenständlichen Liegenschaft 1 bestehe 

deshalb keine Dringlichkeit (act. 15 Rz. 2629). Zudem setze der Abbruch zwar 

keine formelle, aber eine sog. technische Abrissbewilligung voraus. Die Beru-

fungsklägerin müsse dem Bauamt z.B. darlegen, dass der Abbruch nicht zur 

Folge habe, dass die an das Areal angrenzende Bahnlinie abrutsche. Die SBB 

werde entsprechende Gutachten verlangen. Aufgrund einer Auflage der Ge-

meinde zur Strassenbenutzung und den örtlichen Gegebenheiten werde sich zu-

dem die Logistik für den Abbruch als schwierig erweisen. In zeitlicher Hinsicht sei 

davon ausgehen, dass von der Projektentwicklung bis zum Gestaltungsplan ohne 

Weiteres noch vier und bis zum Vorliegen eines ausgereiften Bauprojektes (Bau-

bewilligungsverfahren) ohne Weiteres sogar noch bis zu sechs Jahre benötigt 

würden. Aufgrund dieser Sachlage sei die Kündigung der Berufungsklägerin zeit-

lich zweckfremd und damit auf "Vorrat" erfolgt. Es liege weder ein schutzwürdiges 

Interesse vor, noch sei das Gebot der schonungsvollen Rechtsausübung gewahrt 

(act. 15 Rz. 3037; für eine weitergehende Darstellung der erstinstanzlichen Aus-

führungen der Berufungsbeklagten vgl. act. 26 E. 3.1.2. und 3.1.4).

3.3. Die Vorinstanz erwog zunächst, die Berufungsklägerin habe zum Zustand 

des Mietobjekts keine substantiierten Behauptungen aufgestellt, weshalb von 

vornherein nicht von einem mangelhaften baulichen Zustand und/oder mangelhaf-

ter Betriebssicherheit der Liegenschaft 1, geschweige denn hinsichtlich aller Lie-

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genschaften als Ganzes ausgegangen werden könne (act. 26 E. 3.3). Soweit er-

sichtlich, zog die Vorinstanz daraus jedoch keine Schlüsse mit Bezug auf die Gül-

tigkeit der Kündigung. Diesbezüglich hielt sie vielmehr fest, eine Kündigung we-

gen Abbruchs des Mietobjekts sei missbräuchlich, wenn das Projekt der Vermie-

terin keine greifbare Realität darstelle oder objektiv unmöglich sei, insbesondere 

weil das Projekt mit den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen offen-

sichtlich nicht in Einklang zu bringen sei (act. 26 E. 3.2.3). Vorliegend sei nicht er-

sichtlich, dass im Zeitpunkt der Kündigung ein (Abriss-)Projekt bestanden hätte, 

welches in irgendeiner Weise greifbare Realität gewesen wäre. So habe nach der 

Darstellung der Berufungsklägerin lediglich eine Empfehlung von G._____ (Be-

wirtschafterin der von der Berufungsklägerin eingesetzten Liegenschaftsverwal-

tung) vorgelegen. Es sei weder behauptet worden noch ersichtlich, dass G._____, 

die Liegenschaftsverwaltung und/oder die Berufungsklägerin weitere Faktoren wie 

das Gutachten der E._____ AG berücksichtigt hätten. Ebenso wenig sei ersicht-

lich, dass ein Abbruch der Liegenschaften in zeitlicher Nähe zum Kündigungster-

min vom 30. November 2022 irgendwie realistisch gewesen wäre. Deshalb sei 

festzustellen, dass die Berufungsklägerin kein schützenswertes Interesse an der 

am 8. April 2022 ausgesprochenen Kündigung habe, womit diese gegen den 

Grundsatz von Treu und Glauben verstosse bzw. missbräuchlich sei (act. 26 

E. 3.4.19 und 4).

3.4. Die Berufungsklägerin macht in ihrer Berufungsschrift sowohl mehrere 

Rechtsverletzungen als auch mehrere unrichtige Sachverhaltsfeststellungen gel-

tend. 

3.4.1. In rechtlicher Hinsicht wendet sie ein, die Vorinstanz habe die Behaup-

tungs- und Beweislast im Hinblick auf die Missbräuchlichkeit der Kündigung falsch 

verteilt. Richtigerweise sei die Berufungsbeklagte für sämtliche Tatsachen be-

hauptungs- und beweispflichtig, aus denen sich ableiten lasse, dass die Kündi-

gung gegen Treu und Glauben verstosse. Mithin hätte die Berufungsbeklagte be-

haupten und beweisen müssen, dass mit Bezug auf das Mietobjekt gar kein Ab-

rissprojekt bestehe und – soweit relevant – dass das Mietobjekt betriebssicher 

sei. Dies habe die Berufungsbeklagte unterlassen, obschon sie (die Berufungsklä-

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gerin) ihrer Mitwirkungspflicht nachgekommen sei (act. 27 Rz. 1330, 7073). Die 

Vorinstanz habe zudem Art. 271 OR falsch angewandt, indem sie anstelle der 

subjektiven Beweggründe für die Kündigung, die objektive Zweckmässigkeit des 

Abbruchs geprüft, und die bundesgerichtlichen Kriterien für die Beurteilung einer 

Sanierungskündigung unbesehen auf die vorliegende Abbruchkündigung übertra-

gen habe (act. 27 Rz. 5664, 7582). Weiter habe die Vorinstanz in Verletzung 

des Verhandlungsgrundsatzes festgestellt, es liege kein genügend ausgereiftes 

Abrissprojekt vor und es bestehe kein ernsthaftes, schutzwürdiges Interesse an 

der Kündigung, obwohl die Berufungsbeklagte solches gar nie behauptet habe 

(act. 27 Rz. 32-37). Schliesslich habe die Vorinstanz den Anspruch der Beru-

fungsklägerin auf rechtliches Gehör verletzt, indem sie die frist- und formgerecht 

offerierten Beweismittel zum Zustand der Liegenschaft nicht abgenommen habe 

(act. 27 Rz. 55). 

3.4.2. In tatsächlicher Hinsicht rügt die Berufungsklägerin unter Bezugnahme auf 

ihre erstinstanzlichen Ausführungen, sie habe die massgeblichen Elemente des 

Zustandes der Liegenschaft entgegen der Vorinstanz sehr wohl rechtsgenügend 

dargelegt (act. 27 Rz. 3854). Weiter seien die Feststellungen der Vorinstanz zu 

den angeblich fehlenden Behauptungen in Zusammenhang mit dem Abbruch 

überspitzt formalistisch. Es sei notorisch und entspreche allgemeiner Lebenser-

fahrung, dass eine Partei die ihr vorliegenden Unterlagen, wie namentlich das 

Gutachten der E._____ AG auch bei ihren Entscheidungen berücksichtige. Bei all-

fälligen Unklarheiten hätte sich zudem eine gerichtliche Nachfrage gestützt auf 

Art. 56 ZPO aufgedrängt (act. 27 Rz. 74).

3.5. Die Berufungsbeklagte hält in tatsächlicher Hinsicht an ihren vorinstanzli-

chen Vorbringen fest, stellt die von der Berufungsklägerin geltend gemachten 

Mängel des angefochtenen Entscheids in Abrede und verlangt dessen Bestäti-

gung (vgl. act. 38). Insbesondere macht sie geltend, die Berufungsklägerin habe 

die Kündigung im Kündigungsschreiben lediglich knapp mit "Abbruch der Liegen-

schaft" begründet. Entsprechend sei die Vorinstanz zutreffend davon ausgegan-

gen, dass die Berufungsklägerin die Pflicht habe, loyal zur Wahrheitsfindung bei-

zutragen. Dieser Pflicht sei die Berufungsklägerin mit ihren unsubstantiierten Vor-

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bringen zum Zustand der streitbetroffenen Liegenschaft 1 nicht nachgekommen 

(act. 38 S. 912, 14, 19 f.). Zur von der Berufungsklägerin kritisierten vorinstanzli-

chen Anwendung von Art. 271 OR führt die Berufungsbeklagte aus, die Miss-

bräuchlichkeit einer Abbruchkündigung sei sehr wohl daran zu messen, ob objek-

tive Gründe vorlägen, die ein gewisses Ausmass erreichten. Es komme nach 

herrschender Rechtsprechung nicht bloss auf die subjektiven Gründe der kündi-

gen Partei an (act. 38 S. 20). Zudem setze die Gültigkeit einer Abbruchkündigung 

voraus, dass im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausge-

arbeitetes "Abrissprojekt" vorliege, damit die Mieterin beurteilen könne, ob die ge-

planten Abrissarbeiten eine Räumung des Mietobjekts [gemeint wohl: auf den 

Kündigungstermin] erforderlich machten. Das Vorliegen eines solchen Abbruch-

projekts habe die Berufungsklägerin nicht dargetan. Insgesamt habe die Vorin-

stanz die Kündigung deshalb zu Recht als missbräuchlich beurteilt (act. 38 S. 21-

25).

3.6. Im Folgenden ist zunächst auf die Gültigkeitsvoraussetzungen für die Kündi-

gung eines Mietvertrags einzugehen. Dabei ist unter Berücksichtigung der erho-

benen Rechtsrügen zu klären, welche spezifischen Anforderungen an eine Kündi-

gung wegen Abbruchs des Mietobjekts zu stellen sind. Sodann ist gestützt auf 

den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt und in Anbetracht der erhobenen 

Sachverhaltsrügen zu prüfen, ob die streitgegenständliche Kündigung diesen An-

forderungen genügt. Auf die einzelnen Parteivorbringen ist – soweit relevant – im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen genauer einzugehen. 

4.

4.1. Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags (nur dann) 

anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Wie 

die Berufungsklägerin zutreffend ausführt (vgl. act. 27 Rz. 63 f.), herrscht damit 

grundsätzlich Kündigungsfreiheit. Mithin setzt die ordentliche Kündigung des Miet-

vertrags keine besonderen Kündigungsgründe voraus (vgl. BGE 142 III 91 

E. 3.2.1; BGer 4A_85/2018 vom 4. September 2018 E. 7). Es ist dem Vermieter 

im Grundsatz etwa unbenommen, die Kündigung auszusprechen, um den Mieter-

trag innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens zu optimieren (vgl. BGE 136 III 

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74 E. 2.1), das Mietobjekt zu besseren Bedingungen zu verkaufen (vgl. 

BGer 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.1), es abzureissen und stattdessen ein 

werthaltigeres Gebäude zu bauen (vgl. BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 

E. 3.1) oder um dessen Nutzungsart seinen Interessen anzupassen (vgl. 

BGE 136 III 190 E. 3; zum Ganzen auch BGE 148 III 215 E. 3.1.1 m.w.H.). Eine 

Schranke der Kündigungsfreiheit ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu 

und Glauben. Nebst den in Art. 271a OR aufgezählten Anwendungsfällen gilt eine 

Kündigung allgemein als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und 

schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Dies ist nach der bundesgericht-

lichen Rechtsprechung der Fall, wenn die Kündigung aus reiner Schikane erfolgt, 

wenn sie auf einer Begründung fusst, die offensichtlich bloss vorgeschoben ist 

oder wenn das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und 

das Interesse des Vermieters an dessen Beendigung in einem krassen Missver-

hältnis zueinander stehen (vgl. BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1; 

BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.; BGE 145 III 143 E. 3.1). Hingegen verstösst 

eine Kündigung nicht schon dann gegen Treu und Glauben, wenn die Auflösung 

des Mietverhältnisses für den Mieter mühsame Folgen zeitigt oder wenn das In-

teresse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags bedeutsamer er-

scheint als jenes des Vermieters an dessen Beendigung (vgl. BGE 148 III 215 

E. 3.1.2 m.w.H.).

4.2. Das Bundesgericht hat diese Grundsätze mit Blick auf sogenannte Sanie-

rungskündigungen wie folgt konkretisiert: Eine ordentliche Kündigung des Miet-

vertrags aufgrund von umfassenden Umbau-, Renovations- oder Sanierungsar-

beiten ist grundsätzlich zulässig. Der Vermieter hat ein schützenswertes Interesse 

daran, seine Liegenschaft zu erhalten bzw. aufzuwerten und die dafür erforderli-

chen Arbeiten zu den vorteilhaftesten wirtschaftlichen Fristen und Konditionen 

auszuführen. Die Entscheidung über die Art und das Ausmass der Renovationsar-

beiten ist dabei ausschliesslich Sache des Vermieters. Er ist nicht gehalten, zu 

warten, bis diese notwendig und dringlich werden (vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.2). 

Eine Sanierungskündigung ist indessen ausnahmsweise missbräuchlich, wenn 

das Bauprojekt mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts offensichtlich un-

vereinbar oder objektiv unmöglich ist, sodass der Vermieter die notwendigen Be-

- 14 -

willigungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Die Gültigkeit der Kündigung setzt 

jedoch nicht voraus, dass der Vermieter die nötigen Bewilligungen bereits erhal-

ten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat. Weiter ist eine Sanie-

rungskündigung missbräuchlich, wenn der Vermieter im Kündigungszeitpunkt 

über kein genügend ausgereiftes, realitätsnahes Projekt verfügt, anhand dessen 

der Mieter abzuschätzen vermag, ob sein Verbleib die Durchführung der beab-

sichtigten Arbeiten erschweren würde bzw. ob eine Räumung des Mietobjekts er-

forderlich ist (vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.2; BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 

496 E. 4.1 und E. 4.2.2).

4.3. Aus der dargestellten Rechtsprechung lässt sich mit Bezug auf Kündigungen 

wegen Abbruchs des Mietobjekts (fortan als "Abbruchkündigung" bezeichnet) Fol-

gendes ableiten: Eine Abbruchkündigung ist zulässig, wenn der Vermieter daran 

insofern ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse hat, als der 

Abbruch – erstens – tatsächlich beabsichtigt ist, d.h. nicht nur als Vorwand dient; 

zweitens nicht aus reiner Schikane erfolgt; und wenn – drittens – das Interesse 

des Vermieters am Abbruch bzw. der Beendigung des Mietverhältnisses und das 

Interesse des Mieters am Verbleib im Mietobjekt nicht in einem krassen Missver-

hältnis zueinanderstehen. Aus welchem Beweggrund der Vermieter den Abbruch 

plant, ist (nur) insoweit relevant, als sich daraus Rückschlüsse auf ein aktuelles 

schützenswertes Interesse des Vermieters bzw. auf eine bloss vorgeschobene 

Begründung, das Vorliegen von Schikane und/oder ein krasses Missverhältnis 

ziehen lassen. Innerhalb der Schranke von Treu und Glauben steht es dem Ver-

mieter nämlich frei, nach seinem eigenen Ermessen über den Abbruch zu ent-

scheiden, und zwar selbst dann, wenn der Erhalt des Mietobjekts bei objektiver 

Betrachtung zweckmässiger erschiene. Genauso wenig wie Sanierungsarbeiten 

notwendig und dringend sein müssen, um einen zulässigen Kündigungsgrund zu 

bilden (vgl. E. 4.2), müssen Abbrucharbeiten aufgrund des baulichen Zustands 

des Mietobjekts geboten sein. Viertens darf der Abbruch mit den öffentlich-rechtli-

chen Bestimmungen nicht offensichtlich unvereinbar sein, sodass der Vermieter 

dafür mit Sicherheit keine Bewilligung erlangen wird. Dabei ist anzumerken, dass 

der Abbruch von Gebäuden ausserhalb der Kernzone im Kanton Zürich keiner 

Bewilligungs-, sondern nur einer Meldepflicht unterliegt (§ 309 lit. c PBG und § 

- 15 -

327 Abs. 1 PBG). Wenngleich die Abbruchmodalitäten bewilligungsbedürftig sind 

bzw. mit Auflagen verbunden werden können, darf der Abbruch an und für sich 

bei Bauten ausserhalb der Kernzone grundsätzlich nicht verweigert werden (vgl. 

Verwaltungsgericht Zürich VB.2022.00469 vom 14. Februar 2023 E. III/4; Verwal-

tungsgericht Zürich VB.2014.00067 vom 10. Juli 2014 E. III/2.6).

4.4. Anders als bei Sanierungskündigungen ist ein Verbleib des Mieters im Mie-

tobjekt bei dessen Abbruch von vornherein ausgeschlossen. Der Mieter kann also 

nicht erst anhand eines ausgereiften Projektplans abschätzen, ob die Räumung 

des Mietobjekts bzw. die Kündigung des Mietvertrags tatsächlich erforderlich ist. 

Für die Gültigkeit einer Abbruchkündigung bedarf es deshalb nicht zwingend ei-

nes ausgereiften Projektplans. Es ist aber nicht zu verkennen, dass das Bundes-

gericht mit der Voraussetzung eines ausgereiften Projektplans auch verhindern 

will, dass Sanierungskündigungen ohne konkreten Plan auf Vorrat und damit ver-

früht ausgesprochen werden (vgl. BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Die Voraussetzung 

beinhaltet zumindest implizit auch einen gewissen Schutz vor übereilten Kündi-

gungen. Übereilte Kündigungen sind auch im Hinblick auf einen Abbruch denkbar. 

Angaben des Vermieters zu den angedachten Abbruchmodalitäten und/oder be-

reits getätigten Abbruchvorkehrungen bzw. zum geplanten Bauprojekt können 

deshalb – je nach den Umständen des Einzelfalls – angezeigt sein, um beurteilen 

zu können, ob der Abbruch tatsächlich ernsthaft beabsichtigt ist und ob ein aktuel-

les Interesse des Vermieters an der Kündigung besteht. Entgegen der Auffassung 

der Vorinstanz (act. 26 E. 3.4.5) sowie der Berufungsbeklagten (vgl. act. 23 

Rz. 15, 20, 54) kann dabei indessen nicht verlangt werden, dass bereits im Zeit-

punkt der Kündigung feststehen muss, dass der Abbruch des Mietobjekts zeitlich 

unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt. So setzt die Gültigkeit 

einer Sanierungskündigung – wie dargelegt – nicht voraus, dass der Vermieter die 

nötigen Bewilligungen bereits erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente 

hinterlegt hat (vgl. E. 4.2). In Anbetracht dessen, dass der Baubewilligungspro-

zess erfahrungsgemäss eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, ergibt sich daraus, 

dass das Bundesgericht ein zeitliches Auseinanderfallen von Kündigung bzw. 

Mietende und der Realisierung der Sanierungs- bzw. Abbrucharbeiten toleriert. Es 

gilt denn auch zu berücksichtigen, dass es gerade bei der Kündigung einer Mehr-

- 16 -

zahl von Mietverhältnissen im Vorfeld eines Gebäudeabbruchs zu Rechtsstreitig-

keiten kommen kann, aufgrund derer der tatsächliche Arbeitsbeginn im Kündi-

gungszeitpunkt nur schwer abzuschätzen sein dürfte bzw. sich verzögern kann. 

Sollte der geplante Arbeitsbeginn allerdings von vornherein auf einen wesentlich 

späteren Zeitpunkt als die Beendigung des Mietverhältnisses angesetzt sein, 

könnte dies ein Indiz dafür darstellen, dass der Abbruch als Kündigungsgrund nur 

vorgeschoben ist oder ein krasses Missverhältnis der Interessen besteht. 

4.5. Beim Kündigungsgrund handelt es sich um eine Tatfrage. Ob die Kündi-

gung gegen Treu und Glauben verstösst, stellt hingegen eine Rechtsfrage dar 

(vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.4). Bei einer vermieterseitigen Kündigung obliegt es 

in Anwendung von Art. 8 ZGB dem Mieter, diejenigen Umstände zu behaupten, 

im Bestreitungsfall zu substantiieren und gegebenenfalls zu beweisen, aus denen 

sich die Missbräuchlichkeit der Kündigung ableitet (vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.5; 

vgl. zur Unterscheidung zwischen Behauptungs- und Substantiierungslast 

BGer 5A_86/2023 vom 22. August 2023 E. 5.1 m.w.H.). Nach der bundesgerichtli-

chen Rechtsprechung ist der Vermieter jedoch verpflichtet, bei der Beweiserhe-

bung zum Kündigungsgrund gewissenhaft mitzuwirken, indem er die Kündigung 

auf Verlangen begründet und im Fall einer Anfechtung alle Dokumente in seinem 

Besitz liefert, die für die Überprüfung des von ihm vorgebrachten Grunds notwen-

dig sind (vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.5). Mithin hat der Vermieter den angegebe-

nen Kündigungsgrund glaubhaft zu machen (vgl. BGer 4A_85/2018 vom 4. Sep-

tember 2018 E. 7.2.1; BGer 4A_629/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.3; 

BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1 m.w.H.; OGer ZH RU200058 vom 

11. Januar 2021 E. 4.2.3c; OGer ZH NG180011 vom 3. Oktober 2019 

E. III/1.3.5a; OGer ZH NG180003 vom 11. Juni 2018 E. III/1.2). Nach ständiger 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Tatsache glaubhaft gemacht, wenn 

aufgrund objektiver Anhaltspunkte eine gewisse Wahrscheinlichkeit für ihr Vor-

handensein besteht, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, 

dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (vgl. statt vieler: BGE 142 II 49 

E. 6.2; BGE 138 III 232 E. 4.1.1). Gelingt es dem Vermieter nicht, den angegebe-

nen Kündigungsgrund glaubhaft zu machen, ist (in tatsächlicher Hinsicht) anzu-

nehmen, dass dieser nur vorgeschoben ist. Lässt sich der wahre Grund zugleich 

- 17 -

nicht feststellen, ist (in rechtlicher Hinsicht) ohne Weiteres auf die Missbräuchlich-

keit der Kündigung zu schliessen (vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 

E. 3.1; BGE 143 III 344 E. 5.3.1). 

4.6. Bei einer Abbruchkündigung hat der Vermieter demnach glaubhaft zu ma-

chen, dass er den Abbruch des Mietobjekts tatsächlich beabsichtigt. Darüber hin-

aus ist zu verlangen, dass der Vermieter seine Beweggründe für den Abbruch 

glaubhaft macht. Andernfalls ist davon auszugehen, dass der Abbruch aus treu-

widrigen Gründen geplant ist oder aber anlasslos erfolgt, womit kein schützens-

wertes Interesse an der Kündigung bestünde. Zudem können je nach den Um-

ständen des Einzelfalls Ausführungen des Vermieters zu den angedachten Ab-

bruchmodalitäten und/oder bereits getätigten Abbruchvorkehrungen angezeigt 

sein, um ausschliessen zu können, dass die Kündigung übereilt erfolgte und ein 

Abbruch von vornherein noch in weiter Ferne liegt. Im Übrigen hat jedoch – wie 

gezeigt – der Mieter die missbrauchsbegründenden Tatsachen zu behaupten und 

zu beweisen, namentlich solche, welche die Darstellung des Vermieters erschüt-

tern bzw. auf den Abbruch als Vorwand, Schikane, ein krasses Interessenmiss-

verhältnis oder offensichtliche Unvereinbarkeit des Abbruchvorhabens mit dem öf-

fentlichen Recht schliessen lassen.

5.

5.1. Vorliegend begründet die Berufungsklägerin die Kündigung des Mietverhält-

nisses damit, dass sie die Gebäude Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 1 abreissen wolle. Sie sei 

in erster Linie gestützt auf die Einschätzung der Liegenschaftsverwaltung, aber 

auch auf weitere Dokumente zum Schluss gelangt, dass die Gebäude nicht mehr 

betriebssicher seien. Sie habe sich daher entschieden, die befristeten Mietverhält-

nisse nicht mehr zu verlängern und die unbefristeten Mietverhältnisse zu kündi-

gen, um die Gebäude abzureissen. Das in Planung befindliche Neubauprojekt sei 

nicht der Kündigungsgrund (vgl. E. 3.1). 

5.2. Es ist unstrittig, dass die Berufungsklägerin eine Entmietung des Areals an-

strebt (act. 11 Rz. 23), wobei die meisten Mietobjekte per 30. November 2022 zu-

rückgegeben und nicht neu vermietet wurden (vgl. act. 11 Rz. 15; Prot. Vorinstanz 

S. 10). Auch mit der Voreigentümerin des Areals, welche im Gebäude der streit-

- 18 -

betroffenen Liegenschaft 1 Büroräumlichkeiten mietete, schloss die Berufungsklä-

gerin unbestrittenermassen eine Auszugsvereinbarung ab (Prot. Vorinstanz S. 22 

und S. 30-34). Die vollständige Entmietung ist ein starkes Indiz für die Darstellung 

der Berufungsklägerin, wonach sie die Gebäude 2, 3 und 1 des Areals abreissen 

lassen will. Es ist nicht ersichtlich, weshalb sie die Mietobjekte auf dem Areal lee-

ren und damit auf Mieteinnahmen verzichten sollte, wenn sie nicht tatsächlich vor-

hätte, sämtliche genannten Gebäude baldmöglichst abzureissen. Die Berufungs-

beklagte vermochte keine Beweismittel vorzubringen, die darauf schliessen lies-

sen, dass es sich beim behaupteten Abbruch bloss um einen Vorwand handeln 

sollte. Es ist deshalb davon auszugehen, dass der auf dem Kündigungsformular 

und im Anfechtungsverfahren als Kündigungsgrund angeführte "Abbruch" tatsäch-

lich beabsichtigt ist.

5.3.

5.3.1. Was den Beweggrund für ihr Abbruchvorhaben anbelangt, behauptete die 

Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren verschiedene Sicherheitsmän-

gel, die den Gebäuden des Areals anhaften sollen: Erstens genügten die Ge-

bäude den Erwartungen in feuerpolizeilicher Hinsicht nicht. Es fehlten Brandab-

schnitte und eine Sprinkleranlage. Die Fluchtwege seien teilweise durch Gegen-

stände von Mietern blockiert und zur Unterteilung von grösseren Flächen seien ei-

genständig Trennelemente wie Maschendrahtzäune etc. eingebaut (vgl. act. 11 

Rz. 6; Prot. Vorinstanz S. 20 f.). Zweitens seien die elektrischen Installationen alt, 

teilweise in baulicher Hinsicht mangelhaft und nicht geprüft (vgl. act. 11 Rz. 25). 

Nach der Übernahme der strittigen Liegenschaft habe sie festgestellt, dass die 

Nachfrist für die Ablieferung des Sicherheitsnachweises betreffend die elektri-

schen Installationen (gemäss Niederspannungs-Installationsverordnung, NIV; 

SR 734.27) bereits im Mai 2021 abgelaufen sei. In der Folge habe die I._____ AG 

der Berufungsklägerin – im Prinzip letztmals – eine Fristverlängerung bis zum 

6. April 2023 gewährt. Mit Blick auf die Rückgabe der Mietobjekte nach Ablauf der 

Mieterstreckungen Ende September 2023 werde die Berufungsklägerin versu-

chen, eine weitere Fristverlängerung von einem halben Jahr zu erwirken (vgl. 

- 19 -

act. 11 Rz. 6, 16). Drittens würden Absturzsicherungen nach heutigem Standard 

fehlen (act. 11 Rz. 25). 

5.3.2. Die Berufungsbeklagte stellte sich auf den Standpunkt, dass diese Ausfüh-

rungen für die Liegenschaft 3, nicht aber für die streitbetroffene Liegenschaft 1 

gelten würden (vgl. Prot. Vorinstanz S. 8). Weiter räumte sie ein, dass auch die 

streitbetroffene Liegenschaft 1 mit älteren Elektroinstallationen ausgestattet sei. 

Diese seien jedoch durch den bisherigen Mieterbestand über Jahre ohne Anzei-

chen von Überlastung genutzt worden und hätten genügt (act. 15 Rz. 29). 

5.3.3. Die Vorinstanz erachtete die Sicherheitsmängel als zu wenig substantiiert, 

weshalb sie dazu keine Beweise abnahm (act. 26 E. 3.3.1 ff.). Dabei stellte die 

Vorinstanz jedoch überspannte Anforderungen an den Substantiierungsgrad. Bei 

den geltend gemachten Sicherheitsmängeln handelt es sich um Hilfstatsachen, 

anhand derer festzustellen ist, ob die Sicherheitsbedenken der Berufungsklägerin 

den tatsächlichen Beweggrund für ihr Abbruchvorhaben und die damit verbun-

dene Kündigung des Mietverhältnisses darstellen. Das Kernthema des Streits bil-

det der Willensbildungsprozess der Berufungsklägerin. Demgemäss ist es nicht 

zwingend erforderlich, dass die Berufungsklägerin den Zustand der Liegenschaft 

umfassend darlegt. Es genügt, wenn sie einzelne Sicherheitsmängel rechtsge-

nüglich behauptet (und im Bestreitungsfall substantiiert oder hinreichend belegt), 

sodass die Sicherheitsmängel insgesamt glaubhaft erscheinen. Vorliegend hat die 

Berufungsklägerin mehrere Mängel behauptet, einzelne bloss in den Grundzügen 

(Fehlen von Absturzsicherungen, ältere Elektroinstallationen) und andere hinrei-

chend substantiiert. Entgegen der Vorinstanz kann über das Fehlen von Brandab-

schnitten und Sprinkleranlagen, über die Blockierung/Abtrennung von Fluchtwe-

gen und über das Ausstehen des Sicherheitsnachweises betreffend die elektroni-

schen Installationen ohne Weiteres Beweis abgenommen werden. Die Berufungs-

beklagte bestritt das Vorliegen älterer Elektroinstallationen nicht und die weiteren 

behaupteten Mängel nur mit Bezug auf die streitbetroffene Liegenschaft 1 bzw. 

das Mietobjekt. Insbesondere mit Bezug auf die Liegenschaft 3 blieben zudem 

sämtliche behaupteten Sicherheitsmängel unbestritten. 

- 20 -

5.3.4. Weiter reichte die Berufungsklägerin verschiedene Urkunden ein (vgl. 

act. 12/38). Diesen Urkunden lässt sich entnehmen, welche Zustände der Ge-

bäude des Areals von der Liegenschaftsverwaltung und der Berufungsklägerin im 

Einzelnen als problematisch erachtet wurden. Ebenso enthalten die Urkunden 

Hinweise auf die Willensbildung der Berufungsklägerin. Anhand der eingereichten 

Unterlagen lässt sich der vorgebrachte Kündigungsgrund überprüfen. Die Vorin-

stanz hätte die Urkunden daher im Rahmen der Beweiswürdigung berücksichti-

gen müssen. Das gilt entgegen der Vorinstanz auch für den Bericht von J._____ 

vom 18. Mai 2022 (vgl. act. 26 E. 3.3.3), auch wenn dieser erst nach Aussprache 

der Kündigung erstellt wurde. Was der Grund für die Kündigung ist und ob dieser 

der wahre oder nur ein vorgeschobener ist, beurteilt sich zwar in Bezug auf den 

Zeitpunkt, in dem die Kündigung ausgesprochen wird. Allerdings dürfen Tatsa-

chen, die sich später ereignen, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung berück-

sichtigt werden, wenn sie Aufschluss über die Absichten des Vermieters zum Zeit-

punkt der Kündigung geben (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; BGE 138 III 59 E. 2.1). Der 

Bericht von J._____ gibt Aufschluss über den Zustand der Liegenschaften des 

Areals im Zeitpunkt der Kündigung, da nicht anzunehmen ist, dass sich der Zu-

stand der Gebäude in der kurzen Zeit zwischen der Aussprache der Kündigung 

(8. April 2022) und der Erstellung des Berichts (18. Mai 2022) massgeblich verän-

dert hat.

5.4.

5.4.1. Mit Bezug auf die Liegenschaft 3 blieben die behaupteten Sicherheitsmän-

gel unbestritten und bedürfen daher grundsätzlich keines Beweises. Sie werden 

durch die von der Berufungsklägerin eingereichten Urkunden aber auch bestätigt 

(zur fehlenden Absturzsicherung, den fehlenden Brandabschnitten und Sprink-

leranlagen sowie zu den blockierten Fluchtwegen vgl. act. 12/5 S. 3 und act. 12/7 

Fotos 4468; zum ausstehenden Sicherheitsnachweis betreffend die bereits älte-

ren Elektroinstallationen vgl. act. 12/8). 

5.4.2. Mit Bezug auf die streitbetroffene Liegenschaft ergibt sich aus den im Recht 

befindlichen Urkunden was folgt: Im Protokoll der Sitzung zwischen der Beru-

fungsklägerin und der Liegenschaftsverwaltung vom 13. Dezember 2021 heisst es 

- 21 -

zur Liegenschaft 1, die vermieteten Flächen böten mit Bezug auf den Brandschutz 

keinerlei Sicherheit (act. 13/4 Ziff. 7.3.4). Aus der Zustandsanalyse von

G._____ vom 28. Februar 2022 geht hervor, dass in den Gebäuden Mieter ansäs-

sig seien, die mit "stark brennbare[n] Materialien (z.B. Brockenhaus, Künstler mit 

Gasflaschen)" arbeiteten. Gleichzeitig würden Gebäude keine bzw. ungenügende 

Brandabschottungen und die vermieteten Flächen keine Brandschutzsicherungen 

aufweisen. Es seien praktisch alle Fluchtwege aufgrund der vermieteten Flächen 

und von den Mietern selbst eingebrachten Unterteilungen versperrt. Löschmateri-

alien sähen alt aus und auf den Wartungsetiketten der Feuerlöscher fänden sich 

keine neueren Einträge (act. 12/5 S. 2). Aufgrund der schlechten Sicherheitslage, 

insbesondere dem Risiko eines Brandfalls in den vollgestellten Lagerflächen und 

dem Risiko für die Nutzer und Wohnungsmieter sei der baldmöglichste Abriss der 

Liegenschaft(en) zu prüfen (act. 12/5 S. 4). Der Berufungsbeklagten ist zwar bei-

zupflichten, dass die Zustandsanalyse von G._____ auch dahin verstanden wer-

den kann, dass die beschriebenen Sicherheitsmängel einzig bzw. vorwiegend die 

Liegenschaft 3 betreffen. G._____ spricht darin oftmals unspezifisch von "Ge-

bäude" in der Einzahl und wenn sie ein Gebäude näher bezeichnet ist es fast im-

mer das "Gebäude 3" (vgl. act. 12/5 S. 2 f.). Der Sicherheitsnachweis betreffend 

die elektrischen Installationen scheint zudem tatsächlich (nur) bei der Liegen-

schaft 3 ausstehend zu sein (vgl. act. 12/5 S. 2 und act. 12/8). J._____, Sicher-

heitsberater der Liegenschaftsverwaltung, stellte in seinem Bericht vom 18. Mai 

2022 jedoch auch bezüglich der streitbetroffenen Liegenschaft 1, die er fälschli-

cherweise als "Haus 4" bezeichnete (Prot. Vorinstanz S. 6; vgl. act. 13/7 S. 2 

"Notausgang B._____"), verschiedene Mängel fest. So waren gemäss seinem Be-

richt die Wartung/Revision der Feuerlöscher überfällig, Fluchtwege verstellt bzw. 

nicht vorschriftsgemäss und Notausgänge verbaut, defekt oder verstellt. Auch be-

stätigte er, dass die Brandlast der Kellerabteile sehr hoch und die Brandab-

schnitte nicht geklärt seien (act. 12/7 S. 1 f.). Insofern erscheint glaubhaft, dass 

auch bei der streitbetroffenen Liegenschaft 1 im Zeitpunkt der Kündigung jeden-

falls Defizite in Sachen Brandschutz bestanden. Diese Defizite bergen objektiv 

betrachtet ein gewisses Sicherheitsrisiko in sich und zwar umso mehr, als in ge-

wissen Teilen des Gebäudes eine erhöhte Brandlast zu bestehen scheint.

- 22 -

5.4.3. Insgesamt erweist sich die Darstellung der Berufungsklägerin, wonach sie 

Sicherheitsbedenken im Hinblick auf die weitere Nutzung der Gebäude hegte und 

sich deshalb entschied, die Liegenschaften 2, 3, 1 zu entmieten und bereits vor 

Realisierung des in Planung befindlichen Neubauprojekts abzureissen, für sich al-

lein betrachtet als glaubhaft. 

5.5.

5.5.1. Die Berufungsbeklagte brachte im vorinstanzlichen Verfahren nichts vor, 

was ernsthafte Zweifel an der Darstellung der Berufungsklägerin wecken und/oder 

auf die Missbräuchlichkeit der Kündigung hindeuten würde. Wohl behauptete sie, 

die Gemeinde D._____ habe die strittige Liegenschaft "regelmässig" besucht und 

das Brandschutzkonzept angenommen (vgl. act. 15 Rz. 27). Nachdem die Beru-

fungsklägerin dies bestritten hatte (vgl. Prot. Vorinstanz S. 18), hätte die Beru-

fungsbeklagte jedoch substantiieren müssen, wann das Brandschutzkonzept zu-

letzt abgenommen worden sein soll, was sie nicht getan hat. Weiter machte die 

Berufungsbeklagte geltend, es sei nicht nachvollziehbar, dass der Zustand der 

Liegenschaft Nr. 1 die Berufungsklägerin zu einem raschen Abbruch veranlasst 

habe. Es habe keine Gefahr und keine bauliche oder anderweitige Notwendigkeit 

bestanden, sofort abzureissen und die Mieter loszuwerden (Prot. Vorinstanz 

S. 12). Dass die Sicherheitsmängel eine sofortige Evakuierung der strittigen Lie-

genschaft gebieten würden, behauptete auch die Berufungsklägerin nicht. Entge-

gen der Berufungsbeklagten (Prot. Vorinstanz S. 11 f.) ist dies für die Zulässigkeit 

der Kündigung aber auch nicht erforderlich (vgl. E. 4.3). Ohnehin darf die Sicher-

heitslage der einzelnen Gebäude nicht isoliert betrachtet werden, da die Beru-

fungskläger grundsätzlich ein legitimes Interesse daran haben, die Gebäude nicht 

einzeln, sondern zusammen abzubrechen. Bei den Sicherheitsmängeln handelt 

es sich jedenfalls insgesamt nicht bloss um Lappalien. Entgegen der Berufungs-

beklagten ist deshalb nicht anzunehmen, dass sie bloss vorgeschoben sind.

5.5.2. Weiter behauptete die Berufungsbeklagte zahlreiche Herausforderungen im 

Zusammenhang mit dem Abbruch (vgl. act. 15 Rz. 24, 25 und 3034). Von einer 

objektiven Unmöglichkeit bzw. einer offensichtlichen Unvereinbarkeit mit öffent-

lich-rechtlichen Bestimmungen geht aber auch sie zu Recht nicht aus. Ihre Kritik 

- 23 -

zielte vielmehr darauf ab, dass noch kein ausgereiftes Abbruch- und Neubaupro-

jekt vorliegt und die Realisierung der "… D._____" noch in weiter Ferne liege (vgl. 

Prot. Vorinstanz S. 10 f.; act. 15 Rz. 34-36). Diesbezüglich gilt es festzuhalten, 

dass die Berufungsklägerin ihren Entschluss, die Gebäude zu entmieten und 

baldmöglichst abzubrechen, glaubhaft mit Sicherheitsbedenken hinsichtlich einer 

weiteren Nutzung begründete. Bei dieser Ausgangslage ist der Zeithorizont für die 

Realisierung des offenkundig geplanten Neubauprojekts, aber auch für die Reali-

sierung des Abbruchs zweitrangig. Entgegen der Berufungsbeklagten und der 

Vorinstanz setzt die Zulässigkeit der Kündigung wie gesagt nicht voraus, dass im 

Zeitpunkt der Kündigung bereits ein ausgereiftes Abbruchprojekt vorliegt, auf-

grund dessen ein Abriss der Liegenschaft(en) in unmittelbarer zeitlicher Nähe 

zum Kündigungstermin (30. November 2022) realistisch wäre. Vorliegend besteht 

zudem kein Grund zur Annahme, dass die Berufungsklägerin nach der Räumung 

der Liegenschaften des Areals mit dem Abbruch noch länger als notwendig zu-

warten will. Laut der Berufungsbeklagten soll die Gemeinde der Berufungskläge-

rin im Hinblick auf den Abbruch bereits bestimmte Auflagen erteilt haben (so die 

Berufungsbeklagte in act. 15 Rz. 24). Die Berufungsbeklagte weist weiter selbst 

darauf hin, dass bei leerstehenden (Fabrik-)Gebäuden die Gefahr besteht, dass 

sie besetzt werden (act. 15 Rz. 34). Schliesslich blieb unbestritten, dass die Beru-

fungsklägerin schon im Zeitpunkt der Kündigung über ein Abbruchkonzept der 

E._____ AG verfügte, welches sich damit auseinandersetzt, wie die potentiell 

schadstoffhaltigen Bauteile fachgerecht zurückgebaut und entsorgt werden müss-

ten (act. 11 Rz. 19). 

- 24 -

6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufungsklägerin den geltend 

gemachten Kündigungsgrund glaubhaft gemacht hat, nämlich dass die strittige 

Liegenschaft (und die anderen Gebäude auf dem Areal) aufgrund von Sicher-

heitsbedenken abgebrochen werden. Die Berufungsbeklagte hat ihrerseits keine 

Umstände behauptet, welche die glaubhafte Darstellung der Berufungsklägerin 

erschüttern bzw. auf ein treuwidriges Vorgehen deuten würden. Folglich erweist 

sich die streitgegenständliche Kündigung des Mietvertrags als gültig. Damit ist die 

Berufung gutzuheissen. Das vorinstanzliche Urteil ist aufzuheben und es ist fest-

zustellen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses mit amtlich genehmigtem 

Formular vom 8. April 2022 gültig und wirksam ist. Die Vorinstanz hat noch nicht 

über das Erstreckungsbegehren der Berufungsbeklagten entschieden. Entspre-

chend ist die Sache zum Entscheid über das Erstreckungsbegehren an die Vorin-

stanz zurückzuweisen (vgl. Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO). 

7. Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten des Berufungsverfahrens der Be-

rufungsbeklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr für 

das Berufungsverfahren ist unter Berücksichtigung des Streitwerts von 

Fr. 168'000.– sowie in Anwendung von § 12 Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m. § 2, § 4 

Abs. 1 und Abs. 2 sowie § 7 lit. a GebV OG auf Fr. 8'000.– festzusetzen. Sie ist 

aus dem von der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe 

(act. 34) zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsbeklagte ist zu ver-

pflichten, der Berufungsklägerin Fr. 8'000. zu ersetzen und ihr eine Parteient-

schädigung zu bezahlen (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Parteientschädigung ist unter 

Berücksichtigung des Streitwerts sowie in Anwendung von § 13 i.V.m. § 2 und § 4 

AnwGebV auf rund Fr. 14'000. zuzüglich 7.7% Mehrwertsteuer festzusetzen. 

- 25 -

Es wird erkannt:

1. In Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Mietgerichts des Bezirksge-

richts Meilen vom 14. August 2023 aufgehoben und es wird festgestellt, 

dass die von der Berufungsklägerin mit amtlich genehmigtem Formular vom 

8. April 2022 erklärte Kündigung des Mietverhältnisses über die Geschäfts-

räume in der Liegenschaft C._____-strasse 1 in D._____ per 30. Novem-

ber 2022 gültig ist.

2. Die Sache wird zur Entscheidung über das Erstreckungsbegehren der Beru-

fungsbeklagten an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'000. festgesetzt und 

der Berufungsbeklagten auferlegt. Sie wird aus dem von der Berufungsklä-

gerin geleisteten Kostenvorschuss bezogen. Die Berufungsbeklagte wird 

verpflichtet, der Berufungsklägerin Fr. 8'000. zu ersetzen.

4. Die Berufungsbeklagte wird verpflichtet, der Berufungsklägerin für das Beru-

fungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 14'000. (zzgl. 7.7% 

MWST) zu bezahlen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsklägerin unter Bei-

lage des Doppels der Berufungsantwort (act. 38), sowie an das Mietgericht 

des Bezirksgerichts Meilen und die Obergerichtskasse, je gegen Empfangs-

schein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 168'000.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Vorsitzende:

lic. iur. E. Lichti Aschwanden

Der Gerichtsschreiber:

MLaw S. Widmer

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