# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a40e1a7b-381d-5db0-ab96-ac72923e9a6e
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-29
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 29.11.2023 III 2023 66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-66_2023-11-29.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 66

Entscheid vom 29. November 2023 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küss-
nacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. D.________

Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. A.________ sind Eigentümer der Liegenschaft KTN 001. Die nordwestlich 
gelegene Liegenschaft KTN 002 ist im Eigentum von C.________.

B. Die Liegenschaft KTN 001 wurde 1952 mit einem Ferienhaus überbaut und 
in den Folgejahren mehrfach umgebaut. Unter anderem wurde 2018 das Bauge-
such Nr. 2018/78 für einen Anbau eines Balkons auf Stützmauern über die ge-
samte Breite der seeseitigen Fassadenfront mit neuem Treppenaufgang bewilligt 
(vgl. zur Baugeschichte gesamthaft VGE III 2021 122 vom 18.2.2022 Ingress Bst. 
A).

C.1 Mit E-Mail vom 15. April 2019 kontaktierte die Bezirksverwaltung den Archi-
tekten der Eigentümer KTN 001 und informierte, die Nachbarin habe mitgeteilt, 
es sei links neben der neuen Treppe ein Anbau/Raum erstellt worden, der so 
nicht bewilligt worden sei. Dieser Raum gelte als Anbau und müsse einen 
Grenzabstand für Nebenbauten von 2.50m einhalten; er weise aber einen zu ge-
ringen Abstand auf. Es müsse ein neues Baugesuch eingereicht werden (vgl. Vi-
act. II-02 / Mappe Baugesuch Nr. 2018/78). 

Am 6. November 2019 reichten A.________ ein Baugesuch ein für einen Abstell-
raum und eine Palisade, beides bereits erstellt (Vi-act. II-02 / Mappe Baugesuch 
Nr. 2019-140). Demgemäss wurde an die 2018 bewilligte Wandscheibe zur Ab-
stützung des Balkons an der Nordostseite ein Abstellraum erstellt, indem alle 
Seiten geschlossen und südöstlich eine Tür eingebaut wurde. Am 17. Februar 
2020 erhoben C.________ Einsprache gegen dieses nachträgliche Baugesuch. 

C.2 Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2020 verfügte das Amt für Raumentwick-
lung, die kantonale Baubewilligung werde für den Abstellraum verweigert und für 
die Palisade erteilt; die Einsprache werde aus kantonaler Sicht gegen den Ab-
stellraum gutgeheissen und gegen die Palisade abgewiesen.

Der Bezirksrat Küssnacht beschloss am 19. August 2020 (BRB Nr. 393; Auszug):

1. [Palisade]

2. In teilweiser Gutheissung der von C.________ (…) eingereichten Einsprache 
wird die nachträgliche Bewilligung für den im Erdgeschoss auf der Nordseite 
des Wohnhauses angebauten Abstellraum auf Grundstück KTN 001, verwei-
gert, ebenso eine nachträgliche Ausnahmenbewilligung hierfür.

3. A.________ werden verpflichtet, diesen Abstellraum soweit abzubrechen und 
zurückzubauen, als dieser nach erfolgtem Teilabbruch/Teilrückbau in nordöst-
licher Richtung gegenüber der Liegenschaft KTN 002 einen Grenzabstand 
von mindestens 2.50 m aufweist, womit sich zugleich auch im entsprechend 
reduzierten Umfang für den Abstellraum die nachträgliche Bewilligung erteilen 

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lässt. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist 
von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.

C.3 Gegen den Bezirksratsbeschluss Nr. 393 erhoben A.________ am 11. 
September 2020 Beschwerde beim Regierungsrat. Mit RRB Nr. 413/2021 vom 
15. Juni 2021 vereinigte der Regierungsrat zwei die Liegenschaft KTN 001 be-
treffende Beschwerden und beschloss hinsichtlich des nicht bewilligten Abstell-
raumes (Auszug):

2. Die Beschwerde II wird insoweit teilweise gutgeheissen, als die den Abstell-
raum betreffenden Dispositiv-Ziffern 2-4 und 6-7 des Beschlusses Nr. 393 der 
Vorinstanz 1 vom 19. August 2020 und die Dispositiv-Ziffer 1 des Gesamtent-
scheides der Vorinstanz 2 vom 16. Juli 2020 aufgehoben werden und die Sa-
che zu weiteren Sachverhaltsabklärungen im Sinne der Erwägungen und zu 
neuem Entscheid an die Vorinstanzen zurückgewiesen wird.

C.4 Am 13. Juli 2021 liessen A.________ gegen den Regierungsratsbeschluss 
Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz 
fristgerecht Beschwerde einreichen und beantragen, die Sache sei unter Aufhe-
bung des Regierungsratsbeschlusses zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. Mit VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 trat das Verwal-
tungsgericht auf die Beschwerde nicht ein, soweit mit dem allgemein gehaltenen 
Beschwerdeantrag auch die Aufhebung des Regierungsratsbeschlusses Disposi-
tiv-Ziffer 2 betreffend Abstellraum beantragt wurde (VGE III 2021 122 vom 
18.2.2022 Dispositiv-Ziff. 3).

D. Am 2. Juni 2022 gewährte der Bezirk Küssnacht den Beschwerdeführern 
das rechtliche Gehör zu den Erwägungen des Regierungsrates betreffend Ab-
stellraum. Der Schriftenwechsel wurde am 7. November 2022 abgeschlossen.

Mit Gesamtentscheid B2020-0032 vom 18. November 2022 hiess das Amt für 
Raumentwicklung (ARE) die Einsprache von C.________ gut und die kantonale 
Baubewilligung für das Baugesuch für den bereits erstellten Abstellraum wurde 
im Sinne der Erwägungen und gestützt auf die Stellungnahme der zuständigen 
Stelle verweigert.

Mit BRB Nr. 572 vom 14. Dezember 2022 beschloss der Bezirksrat Küssnacht 
(Auszug): 

1. In teilweiser Gutheissung der von C.________ […] eingereichten Einsprache 
wird die nachträgliche Bewilligung für den im Erdgeschoss auf der Nordostseite 
des Wohnhauses angebauten Abstellraum auf Grundstück KTN 001, […], ver-
weigert, ebenso eine nachträgliche Ausnahmebewilligung hierfür, soweit im 
Sinne der Erwägungen dieser Abstellraum durch die mit Beschluss der Bau-
kommission vom 14. August 2018 erteilte Baubewilligung bestandesrechtlich 
nicht geschützt ist.

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2. A.________ werden im Sinne der Erwägungen kumulativ verpflichtet, innert 
Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses

a) den vom Beschluss der Baukommission vom 14. August 2018 erfassten tal-
seitigen (südöstliche) Teil des Abstellraumes soweit abzubrechen und 
zurückzubauen, als dieser nach erfolgtem Teilabbruch/Teilrückbau in Rich-
tung Nordosten gegenüber der Liegenschaft KTN 002 einen Grenzabstand 
von mindestens 1.42 m aufweist, und 

b) den vom Beschluss der Baukommission vom 14. August 2018 nicht erfass-
ten bergseitigen (nordwestlichen) Teil des Abstellraumes soweit abzubre-
chen und zurückzubauen, als dieser nach erfolgtem Teilabbruch/Teilrückbau 
in Richtung Nordosten gegenüber der Liegenschaft KTN 002 einen Grenz-
abstand von mindestens 2.50 m aufweist, womit sich zugleich auch im ent-
sprechend reduzierten Umfang für den Abstellraum die nachträgliche Bewil-
ligung erteilen lässt.

E. Gegen BRB Nr. 572 vom 14. Dezember 2022 erhoben A.________ am 16. 
Januar 2023 Beschwerde beim Regierungsrat, welcher die Beschwerde mit RRB 
Nr. 277/2023 vom 4. April 2023 abwies.

F. Am 2. Mai 2023 lassen A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz fristgerecht Beschwerde erheben mit den Anträgen:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen.

2. Der Beschluss Nr. 227/2023 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 4. 
April 2023 sei aufzuheben und die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen.

3. Eventualiter sei der Beschluss Nr. 277/2023 des Regierungsrates des Kantons 
Schwyz vom 4. April 2023 insoweit aufzuheben, als der bergseitige (nordwestli-
che) Teil des Anbaus insoweit nicht zurückzubauen ist, als er im Sinne von § 61 
Abs. 2 PBG das gewachsene Terrain nicht mehr als einen Meter überragt.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner in 
solidarischer Haftbarkeit, eventualiter zu Lasten der Vorinstanzen.

G. Mit Schreiben vom 5. Mai 2023 erklärt das ARE seinen Verzicht auf Ver-
nehmlassung, das Sicherheitsdepartement mit Schreiben vom 8. Mai 2023. 

Der Bezirksrat Küssnacht beantragt mit Vernehmlassung vom 17. Mai 2023 die 
Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdefüh-
rer. 

Die Beschwerdegegner beantragen am 26. Juni 2023 vernehmlassend:

1. Es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

2. Es seien die Kosten den Beschwerdeführern, eventuell der Vorinstanz 1 zu 
überbinden und es sei den Beschwerdegegnern eine angemessene Parteien-
tschädigung zuzüglich 7.7% MWST zuzusprechen.

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Mit Eingaben je vom 28. September 2023 nehmen die Beschwerdeführer Stel-
lung zu den Vernehmlassungen des Bezirksrates und der Beschwerdegegner. 
Der Bezirksrat verzichtet am 3. Oktober 2023 auf eine Duplik, die Beschwerde-
gegner am 18. Oktober 2023.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Gegenstand dieses Verfahrens bildet ausschliesslich das nachträgliche 
Baubewilligungsverfahren betreffend Abstellraum beim Erdgeschoss. Dieser Ab-
stellraum wurde in Abänderung der Baubewilligung 2018 errichtet. Damals wurde 
der Anbau eines Balkons auf Stützmauern über die gesamte Breite der seesei-
tigen Fassadenfront mit neuem Treppenaufgang bewilligt (vgl. Ingress Bst. B). 
Erstellt wurde an die 2018 bewilligte Wandscheibe zur Abstützung des Balkons 
an der Nordostseite ein Abstellraum, indem alle Seiten geschlossen und südöst-
lich eine Tür eingebaut und der Treppenaufgang anders gestaltet wurde (vgl. In-
gress Bst. C.1). Planlich zeigt sich folgende Änderung:

Auszug Plan 01-18-0-2a; Baugesuch 
2018/78; bewilligt 14.8.2018

Auszug Plan 100P/528; Baugesuch 
2019/140; 

1.2 Nachdem das ARE und der Bezirksrat die nachträgliche Baubewilligung 
2020 verweigert und einen (Teil-)Rückbau angeordnet hatten (vgl. Ingress Bst. 
C.2), hob der Regierungsrat 2021 diesen Beschluss auf und wies die Angele-
genheit zu weiteren Abklärungen an den Bezirksrat zurück (RRB Nr. 413 vom 
15.6.2021; vgl. Ingress Bst. C.3). Der Regierungsrat erwog, mit dem Einbau einer 
von den Beschwerdeführern vorgeschlagenen Trennwand im Inneren des Ab-
stellraumes entstünden nicht zwei separate Abstellräume und der so entstehen-
de nordwestliche Teil werde dadurch nicht zu einer unterirdischen Baute. Auch 
die Entfernung der Tür reiche nicht aus (E. 8.1). Und weiter (E. 8.2): 

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Die von der Vorinstanz 1 angeordnete Rückversetzung der nordöstlichen Seiten-
wand bzw. der Teilrückbau des Abstellraums bis auf einen Abstand von 2.5 m ab 
der nordöstlichen Grenze gegenüber dem Grundstück KTN 002 ist zwar aufgrund 
der materiellen Bauvorschriften angezeigt, widerspricht aber der im vereinfachten 
Verfahren erteilten Bewilligung vom 14. August 2018 […]. Ein Teil der nordöstli-
chen Seitenwand des Abstellraumes bzw. die Wandscheibe bei der ursprünglich 
geplanten Variante der Aussentreppe hat die Baukommission nämlich am 14. Au-
gust 2018 bewilligt. Zwar hat die Baukommission […] festgehalten, dass diese 
Wandscheibe zusammen mit der Balkonplatte und den restlichen Stützmauern be-
reits eine (offene) Nebenbaute darstelle und daher mit einem Grenzabstand von 
1.42m den minimalen Grenzabstand von 2.50 m deutlich unterschreite. Trotzdem 
erteilte die Vorinstanz 1 die Baubewilligung mit der Begründung, dass die Ei-
gentümer des Grundstücks KTN 002 mit Vereinbarung vom 26. Juli 2018 den Ei-
gentümern von KTN 001 ein Grenzbaurecht für Nebenbauten eingeräumt hätten. 
Tatsächlich befindet sich auch die erwähnte Vereinbarung in den Verfahrensakten. 
Allerdings haben die Beschwerdegegner diese Vereinbarung nicht unterzeichnet, 
sondern G.________ im Namen der Beschwerdegegner. Eine entsprechende 
Vollmacht liegt jedoch nicht in den Verfahrensakten. Zudem behaupten die Be-
schwerdegegner, dass G.________ gar keine Vollmacht zur Einräumung des 
Näherbaurechts gehabt hätte. Zudem reichten sie ein E-Mail im vorinstanzlichen 
Verfahren ein, aus dem hervorgeht, dass die Beschwerdegegner G.________ be-
auftragen, Einsprache beim Bauamt Küssnacht (vermutlich gegen das mit Be-
schluss vom 14. August 2018 bewilligte Baugesuch) zu erheben. Folglich ist un-
klar, ob das Näherbaurecht für Nebenbauten entlang der nordöstlichen Grunds-
tücksgrenze zwischen KTN 001 und KTN 002 (rechtmässig) besteht oder nicht. 
Genauso wenig ist klar, unter welchen Umständen die Bewilligung vom 14. August 
2018 erteilt wurde. Es ist dem Regierungsrat unbekannt, ob die Baukommission 
von den Beschwerdeführern durch die Einreichung der (möglicherweise ungülti-
gen) Vereinbarung vom 26. Juli 2018 (möglicherweise sogar absichtlich) getäuscht 
wurde. Es ist daher auch unklar, ob die Baubewilligung vom 14. August 2018 mit-
tels Revision oder Wiedererwägung bzw. Widerrufs teilweise aufgehoben werden 
müsste. Daher kann auch vorliegend nicht beurteilt werde, ob die angeordnete 
Rückversetzung der nordöstlichen Seitenwand zulässig ist. Es ist daher in teilwei-
ser Gutheissung der Beschwerde die angeordnete Rückversetzung der nordöstli-
chen Seitenwand des Abstellraums vorerst aufzuheben und die Sache zur Sach-
verhaltsabklärung, allenfalls zur Anpassung der Bewilligung vom 14. August 2018 
und zu neuem Entscheid über die Rückbaumassnahmen an die Vorinstanz 1 
zurückzuweisen.

1.3 Der Bezirk lud sowohl die Beschwerdeführer als auch die Beschwerdegeg-
ner ein, zu den regierungsrätlichen Erwägungen Stellung zu nehmen. In der Fol-
ge entschieden das ARE am 18. November 2022 und der Bezirksrat am 14. De-
zember 2022 neuerlich über das nachträgliche Baugesuch betreffend Abstell-
raum.

1.3.1 Das ARE stellte fest, gemäss Prüfbericht des Bezirks halte der erstellte Ab-
stellraum den baurechtlichen Grenzabstand nicht ein. Hinreichende Gründe für 
eine Abstandsunterschreitung habe die Bauherrschaft keine vorgebracht. Auch 

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sprächen überwiegende öffentliche Interessen gegen die Unterschreitung von 
Abstandsvorschriften. Die kantonale Baubewilligung werde daher in Gutheissung 
der Einsprache verweigert. Über allfällige Rückbaumassnahmen habe der Be-
zirksrat zu befinden.

1.3.2 Im BRB Nr. 572 vom 14. Dezember 2022 führte der Bezirksrat aus, die 
Baukommission habe 2018 im vereinfachten Verfahren einen Balkonanbau ab-
gestützt auf der Nordseite des Gebäudes auf einer Wandscheibe bewilligt, wobei 
diese Wandscheibe und die Balkonplatte zusammen mit den umliegenden 
Stützmauern als offene Nebenbaute qualifiziert worden sei, welche mit 1.42m 
den notwendigen Grenzabstand von 2.50m zwar unterschreite, mit einer Verein-
barung zwischen den Eigentümern KTN 001 und KTN 002 aber ein Grenzbau-
recht für Nebenbauten vereinbart worden sei. Dieser Beschluss sei damals den 
Nachbarn (auch KTN 002) angezeigt worden; Einsprache sei nicht erhoben wor-
den. Eine neuerliche Überprüfung der Vereinbarung zeige nun allerdings, dass 
diese kein Grenzbaurecht entlang der nordöstlichen Grenze zu Gunsten KTN 
001 enthalte. Damit sei (mit Bezug auf die regierungsrätlichen Erwägungen) nicht 
relevant, ob die Vereinbarung rechtsgenüglich zustande gekommen sei. 2018 
habe keine förmliche Zustimmung der Eigentümer KTN 002 für ein Näherbau-
recht vorgelegen, diese Eigentümer hätten aber trotz expliziter Anzeige auch kei-
ne Einsprache erhoben. Im Ergebnis stehe fest, dass im Zusammenhang mit 
dieser Nebenbaute zufolge Nichteinhaltung des erforderlichen Grenzabstandes 
von 2.50m die Baubewilligung zu Unrecht erteilt worden sei.

Weiter stellte der Bezirksrat fest, die damalige Baubewilligung vom 14. August 
2018 sei in einem gesetzmässigen Verfahren erteilt worden und die Nachbarn 
KTN 002 hätten die Möglichkeit erhalten, Einsprache zu erheben, wovon sie kei-
nen Gebrauch gemacht hätten. Das bewilligte Vorhaben sei dann realisiert wor-
den ohne ersichtliche Erkenntnisse, dass die Bauherrschaft die gewährte Grenz-
abstandsunterschreitung gewissermassen bösgläubig erwirkt hätten. Es bleibe 
daher kein Raum für einen Widerruf der (materiell fehlerhaften) Baubewilligung; 
Rechtssicherheit und Vertrauensschutz gingen dem Interesse an der Durchset-
zung des objektiven Rechts vor.

Allerdings, so der Bezirksrat weiter, falle massgeblich ins Gewicht, dass zum ei-
nen die bewilligte Wandscheibe nicht den bewilligten Grenzabstand von 1.42m 
einhalte, sondern neuerdings lediglich 1.34m, und dass zum andern diese bewil-
ligte Nebenbaute ohne Bewilligung zu einem Abstellraum mit einer Gesamtfläche 
von 9.7m2 erweitert worden sei mit einem Grenzabstand nordöstlich von 1.42m 
bis südöstlich 1.34m zu KTN 002. Für dieses von der Baubewilligung nicht abge-
deckte Mehrmass lasse sich kein Bestandesschutz ableiten, weshalb sich hierfür 

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keine nachträgliche ordentliche Baubewilligung erteilen lasse und auch keine 
Ausnahmebewilligung. 

Im Ergebnis verpflichtete der Bezirksrat die Beschwerdeführer gestützt auf § 87 
Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 
zu Rückbaumassnahmen und zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-
des (vgl. Ingress Bst. D).

1.4 Die von den Beschwerdeführern gegen die Nichtbewilligung und Rückbau-
massnahmen erhobene Beschwerde wies der Regierungsrat mit dem vorliegend 
angefochtenen RRB Nr. 277/2023 vom 4. April 2023 ab (VG-act. 07). Soweit die 
Beschwerdeführer vorbrächten, es liege beim Abstellraum eine bewilligungsfähi-
ge unterirdische Baute, welche nur einen Grenzabstand von 1m einzuhalten ha-
be, vor, verwies der Regierungsrat auf seinen RRB Nr. 413 vom 15. Juni 2021, 
worin er bereits festgestellt habe, dass keine unterirdische Baute im Sinne von 
§ 61 Abs. 1 PBG vorliege. Dem Plan Nr. 102P/528 vom 22. August 2019, Fassa-
de Osten, lasse sich entnehmen, dass die Fassade des Abstellraumes deutlich 
mehr als 1m über das Terrain hinausrage. Zudem würden der nordwestliche und 
südöstliche Teil des Abstellraumes aufgrund der durchgehenden und einheitlich 
in Erscheinung tretenden Nordostfassade keine eigenständigen Baukörper bilden 
und könne daher der nordwestliche Teil auch nicht losgelöst vom südöstlichen 
Teil als unterirdische Baute betrachtet werden. Die Vorinstanz habe den Abstell-
raum zu Recht als materiell und formell baurechtswidrig beurteilt und die Baube-
willigung verweigert. 

Ebenso bestätigte der Regierungsrat die Pflicht zum Rückbau und zur Wieder-
herstellung des rechtmässigen Zustands. Dies habe er im Grundsatz bereits mit 
RRB Nr. 413 vom 15. Juni 2021 getan. Die bereits damals von den Beschwerde-
führern vorgebrachten milderen Massnahmen habe der Regierungsrat schon 
damals als ungeeignet abgelehnt. Neue Vorschläge brächten die Beschwerde-
führer keine vor und seien auch nicht ersichtlich. 

Verneint hat der Regierungsrat ebenso, dass der Rückbau unverhältnismässig 
sei und hierfür kein öffentliches Interesse bestehe, weil der südöstliche Teil des 
Abstellraumes bloss 8cm zu nahe an der Grenze liege und damit innerhalb des 
Toleranzmasses von +/-10cm. Gemäss Regierungsrat betreffe die Unterschrei-
tung vom notwendigen Grenzabstand (von 2.5m) mehr als 1.07m; der südöstli-
che Teil reiche bis zu 1.34m an die Grenze heran. Der Abstand von 1.42m sei 
2018 irrtümlich ohne rechtliche Grundlage bzw. ohne Näherbaurecht bewilligt 
worden; eine weitere Verschärfung sei nicht zulässig. Es liege keine nur gering-
fügige Abstandsverletzung vor. Der angeordnete Rückbau sei erforderlich und 
geeignet, um die Einhaltung des Grenzabstandes sicherzustellen.

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Schliesslich betont der Regierungsrat, dass die Beschwerdeführer den Abstell-
raum eigenmächtig ohne Baubewilligung über das ohnehin schon irrtümlicher-
weise bewilligte Mass hinaus erweitert hätten. Zwar könne sich auch ein bös-
gläubiger Bauherr auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Er müs-
se aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, 
nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem 
lnteresse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes 
Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile 
nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen würden. Vorliegend würden 
die öffentlichen und privaten Interessen an der Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustandes deutlich überwiegen. 

2.1.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, die Rechtsauffassung des Regie-
rungsrats, wonach der Abstellraum nicht als unterirdische Baute qualifiziert wer-
den könne, sei rechts- und aktenwidrig. Im Plan Nr. 102P/528 vom 22. August 
2019 sei der Verlauf des gewachsenen Terrains eingetragen. Der nordwestliche 
Anbau rage ab der nordseitigen Rückwand bis zur Fassadenflucht der Südfassa-
de nicht mehr als einen Meter über das gewachsene Terrain hinaus. Insoweit 
könne in diesem Bereich gar kein Rückbau verfügt werden, da klar eine unterirdi-
sche Baute vorliege, welche bis an die Grenze heran gebaut werden dürfe. 
Rechtswidrig und willkürlich sei auch die regierungsrätliche Betrachtungsweise, 
der nordwestliche Teil könne nicht losgelöst vom südöstlichen Teil betrachtet 
werden. Nach Ansicht der Beschwerdeführer kann der unterirdische Bauteil pro-
blemlos losgelöst vom südöstlichen Teil betrachtet und auch entsprechend ge-
staltet werden.

2.1.2 Die Vorbringen der Beschwerdeführer sind unbehilflich. Vorab ist festzuhal-
ten, dass der strittige Abstellraum (vgl. oben E. 1.1) ein Ganzes darstellt. Für die-
sen Abstellraum wurde ein nachträgliches Baugesuch eingereicht und dieser Ab-
stellraum wurde als nicht bewilligungsfähig beurteilt. Es gibt keinen nordwestli-
chen und keinen südöstlichen Teil, der je eigenständig beurteilt werden könnte. 
Auch besteht keine Fassadenflucht zur Südfassade, welche den Abstellraum un-
tertrennen würde. Es handelt sich bei den Darstellungen der Beschwerdeführer 
allesamt um rein theoretische, nicht einmal planmässig vorhandene Betrachtun-
gen. Diese Ausführungen vermögen keine Rechtsfehler der vorinstanzlichen Er-
wägungen zu belegen.

Den Beschwerdeführern kann auch nicht gefolgt werden in der Darstellung, der 
Abstellraum rage nicht mehr als 1m über das gewachsene Terrain. Soweit sie 
dabei zum einen in Bf-act. 3 eine Messung an einem Punkt der Fassade (Fassa-
denflucht Südfassade) vornehmen, so muss festgehalten werden, dass diese 

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Hausecke nichts mit dem strittigen Abstellraum gemein hat, schon gar keine Fas-
sade des Abstellraumes bildet. Der Abstellraum dehnt sich noch über 2m Rich-
tung Süd aus (vgl. Ausführung zuvor; Ausschnitt unter E. 1.1; vgl. auch Plan 
102P/528; Baugesuchsunterlagen Nr. 2019-140). Massgebend für die Beurtei-
lung, ob eine unterirdische Baute vorliegt, ist die Fassadenhöhe und dies gemes-
sen vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte (vgl. § 61 
Abs. 2 PBG i.V.m. § 60 Abs. 2 PBG). Selbst wenn der gewachsene Boden dem 
Plan 102P/528 oder dem Bf-act. 3 (Ansicht Treppe; Plan Schenkel Vermessun-
gen AG vom 8.12.2014) entnommen würde (vgl. hierzu nachfolgend), zeigt sich, 
dass die Fassadenhöhe fassadenmittig sowohl an der östlichen Fassade als 
auch an der südlichen Fassade weit über einen Meter beträgt. Eine Fassade, wie 
in Bf-act. 3 eingetragen, weist der Abstellraum nicht auf. 

2.1.3 Der Begriff des "ausgemittelten gewachsenen Bodens" ist im Gesetz nicht 
näher umschrieben; es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der 
auslegungsbedürftig ist. Auszugehen ist vom nachgewiesenen ursprünglichen 
Terrainverlauf, wobei diese Nachweismöglichkeit nicht dazu führen darf, dass ein 
"gewachsenes Terrain" baurechtlich auf unabsehbare Zeit auf diesen eruierbaren 
Verlauf fixiert bleibt. Weicht es in diesem Sinne für einen nicht absehbaren Zeit-
horizont vom tatsächlichen Bodenverlauf ab, widerspricht das der Realität der 
durch planerische und bauliche Massnahmen mitgestalteten Umwelt. Ein Abwei-
chen vom jeweils aktuellen gestalteten als gewachsenem Terrain zum eruierba-
ren Geländeverlauf drängt sich nur dort auf, wo kumulativ diese Abweichung of-
fensichtlich ist und das Abstellen auf das bestehende Terrain zu baupolizeilich 
unhaltbaren Ergebnissen führt. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsge-
richts ist der Begriff des gewachsenen Bodens bzw. Terrains mithin dynamisch 
und nicht statisch zu verstehen (vgl. VGE III 2015 114 vom 18.2.2016 E. 1.2 mit 
Verweis auf EGV-SZ 2005 B 8.9, bestätigt in Urteil BGer 1C_157/2016 vom 
6.9.2016). 

Weder Bf-act. 3 (Ansicht Treppe; Plan Schenkel Vermessungen AG vom 
8.12.2014) noch Bf-act. 4 (Plan Schnitt aus dem Baubewilligungsverfahren 1977) 
und auch nicht Plan 102P/528 (Baugesuchsunterlagen Nr. 2019-140) weisen das 
gewachsene Terrain aus. Bei Bf-act. 3 messen die Beschwerdeführer von der 
bestehenden Treppe aus, welche geschaffenes Terrain darstellt. Bei Bf-act. 4 
ziehen die Beschwerdeführer eigenhändig (blauer Strich) eine Linie vom Terrain 
bei der nördlichen Fassade / Grundstücksgrenze zum eingezeichneten 'Terrain 
Alt' im Süden. Auch dieses 'Terrain Alt' hat aber nichts gemein mit dem ursprüng-
lichen gewachsenen Terrain, sondern wurde nachweislich im Rahmen des Baus 
des Ferienhauses aufgeschüttet und dann beim Umbau 1977 wieder (teilweise) 

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abgetragen. Dies ergibt sich aus den Baubewilligungsunterlagen von 1952 (Plan 
Nr. 6), welche bereits Gegenstand des Verfahrens III 2021 122 bildeten (und nun 
im Verfahren III 2023 20 liegen; den Parteien bekannt ist). Was die Eruierbarkeit 
des ursprünglichen gewachsenen Bodens anbelangt, so zeigt ein Blick in das 
Bild- und Kartenmaterial von swisstopo (www.map.geo.admin.ch; Swissimage 
Zeitreise) etwa fürs Jahr 1952 einen gleichmässig abfallenden Hang vom 
E.________ (Weg) hin zum F.________ (Weg). Auch die Landkarte mit den 
Höhenkurven (www.map.geo.admin.ch; Zeitreise Kartenwerke, z.B. 1955) zeigt 
einen gleichmässig abfallenden Hang. Damit aber entspricht das ursprüngliche 
gewachsene Terrain einer gleichmässig abfallenden Linie von nördlich des Hau-
ses bis hinunter zur Strasse. Allerdings lässt sich auch dieser Bodenverlauf nicht 
mehr exakt eruieren; tendenziell liegt er aber tiefer als der heutige Treppenver-
lauf (gemäss Plan 102P/528). Ginge man somit vom ursprünglichen Terrain aus, 
könnte - entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer - erst recht nicht von 
einer unterirdischen Baute gesprochen werden. Welcher Verlauf (bei dynami-
scher Betrachtung) effektiv als gewachsenes Terrain zu betrachten ist, kann vor-
liegend aber offen bleiben, nachdem selbst gemäss heutigem (geschaffenen) 
Terrainverlauf, Treppenverlauf in Plan 102P/528, keine Fassade höchstens 1m 
über das gewachsene Terrain ragt (vgl. § 61 Abs. 2 PBG; Art. 40 Baureglement 
Küssnacht). 

2.1.4 Zusammenfassend haben die Vorinstanzen damit in nicht zu beanstanden-
der Weise festgestellt, dass der strittige Abstellraum keine unterirdische Baute 
darstellt, sondern eine Nebenbaute, welche einen Grenzabstand von 2.5m ein-
zuhalten hat. Diesen Abstand hält der Abstellraum nicht ein, weshalb er materiell 
baurechtswidrig und nicht bewilligungsfähig ist. Zu Recht wurde daher die 
nachträgliche Baubewilligung und ebenso eine Ausnahmebewilligung verweigert. 

2.2 Weiter machen die Beschwerdeführer geltend, der angefochtene Entscheid 
verletze den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, könne doch ein Rückbau ma-
ximal nur bis zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands verfügt wer-
den, weshalb eventualiter beantragt werde, den angefochtenen Entscheid inso-
weit aufzuheben, als der bergseitige (nordwestliche) Teil des Anbaus insoweit 
nicht zurückzubauen sei, als er im Sinne von § 61 Abs. 2 PBG das gewachsene 
Terrain nicht mehr als einen Meter überrage. Diesbezüglich gilt es zu wiederho-
len, dass eine Grundlage, den Abstellraum nicht als Ganzes, sondern - wie die 
Beschwerdeführer im Eventualantrag Ziffer 3 fordern - den nordwestlichen Teil 
gesondert zu beurteilen, nicht besteht, da schlichtweg keine 'nordwestliche Bau-
te' gegeben ist. Vielmehr errichteten die Beschwerdeführer ohne Bewilligung ei-
nen Abstellraum und reichten für diesen einen Abstellraum ein nachträgliches 

12

Baugesuch ein. Wie zuvor ausgeführt, stellten die Vorinstanzen nun zu Recht 
fest, dass dieser Abstellraum nicht bewilligt werden kann. Im Übrigen gilt es die 
Frage des Rückbaus da zu prüfen und nicht im Rahmen der Bewilligungsfähig-
keit des Abstellraumes. Bleibt anzufügen, dass der Bezirksrat im BRB Nr. 572 
vom 14. Dezember 2022 Dispositiv Ziff. 2b den Rückbau des von der Baubewilli-
gung 2018 nicht erfassten Teiles des Abstellraumes nur (aber immerhin) soweit 
angeordnet hat, dass sich im reduzierten Umfang die nachträgliche Bewilligung 
erteilen lässt. Hierzu gilt es immerhin zu ergänzen, dass auch bezüglich dieses 
nordwestlichen Teils (d.h. Dispositiv-Ziff. 2b) noch zu klären gilt, was bereits Ge-
genstand der Baubewilligung 2018 bildete oder gar damals schon bestehend war 
und damit ebenfalls Bestandesschutz geniesst. Allein aus den Plänen (vgl. Aus-
züge oben E. 1.1) lässt sich nicht zweifelsfrei schliessen, inwiefern die nordwest-
lichen und nordöstlichen Mauern im August 2018 nicht auch bewilligt wurden 
oder gar schon Bestand hatten (vgl. Farbgebung der Pläne, wonach grau in der 
Regel bestehend ist, rot geplant). Bevor dies nicht geklärt ist, kann auch das 
Ausmass des Rückbaus nicht festgelegt werden. Beizupflichten ist den Be-
schwerdeführern schliesslich insofern, dass eine nachträgliche Baubewilligung 
(wie sie vom Bezirksrat in Beschluss-Dispositiv Ziff. 2b in Aussicht gestellt wird) 
nicht nur für eine Nebenbaute mit einem Grenzabstand von 2.5m erteilt werden 
kann, sondern ebenso für eine den Grenzabstand von 1m einhaltende unterirdi-
sche Baute. 

3.1.1 Strittig ist des Weitern der angeordnete Rückbau des Abstellraumes. Das 
ARE äusserte sich nicht zum Rückbau, sondern verwies diesbezüglich auf die 
Zuständigkeit des Bezirksrates. Der Bezirksrat hielt fest, schon mit RRB 
Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 habe der Regierungsrat den Rückbau im 
Grundsatz bestätigt; im anschliessenden Verfahren III 2021 122 vor Verwal-
tungsgericht hätten sich die Beschwerdeführer nicht zur Rückbaupflicht geäus-
sert. Entsprechend rechtfertige es sich im öffentlichen Interesse, gestützt auf 
§ 87 Abs. 2 PBG die Bauherrschaft mit der Anordnung entsprechender Rück-
baumassnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu ver-
pflichten (vgl. dazu BRB Nr. 572 vom 14.12.2022 Dispositiv Ziff. 2; oben Ingress 
Bst. D). 

3.1.2 Soweit die Beschwerdeführer vor Regierungsrat geltend machten, die Sei-
tenwand des südöstlichen Teiles des Abstellraumes liege bloss 8cm zu nahe an 
der Grenze und damit innerhalb des Toleranzmasses von +/- 10cm, betonte der 
Regierungsrat, der notwendige Abstand betrage 2.5m und werde beim nordwest-
lichen Teil um mehr als 1.07m unterschritten und südöstlich reiche der Abstell-
raum bis 1.34m an die Grenze und verletze den (ohnehin irrtüm-

13

lich/unrechtmässig) bewilligten Abstand von 1.42m um weitere 8cm. Es liege ins-
gesamt keine nur geringfügige Verletzung bzw. Abweichung von den Bauvor-
schriften vor. Eine weitere Verschärfung sei unzulässig. Die Abweichung von 
8cm auf den bewilligten Abstand von 1.42m mache über 5% aus, die Abwei-
chung von 1.07m beim gesetzlichen Abstand von 2.5m gar fast 43%. Der ange-
ordnete Rückbau sei geeignet, um die Einhaltung des Grenzabstandes sicherzu-
stellen und er sei erforderlich; weniger einschneidende und ebenfalls geeignete 
Wiederherstellungsmassnahmen seien auf jeden Fall nicht ersichtlich. Weiter 
nahm der Regierungsrat eine Interessenabwägung insofern vor, als er feststellte, 
die Beschwerdeführer hätten den Abstellraum bösgläubig gebaut, weshalb dem 
Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes 
Gewicht beizumessen sei. Die Beschwerdeführer hätten lediglich ein finanzielles 
Interesse, indem sie die Kosten für den Rückbau einsparen könnten. Dem stün-
den die öffentlichen Interessen an der Einhaltung der Grenzabstände gegenüber 
(nachbarschützende Funktion, baupolizeiliche Interessen wie Schutz vor über-
springendem Feuer und Wohnhygiene, rechtsgleiche Rechtsanwendung). Vor 
dem Hintergrund, dass die Beschwerdeführer die Bauvorhaben bewusst ohne 
vorgängige Einholung einer Bewilligung ausgeführt hätten bzw. von der Baube-
willigung abgewichen seien, könne das private (finanzielle) Interesse jedoch nur 
leicht gewichtet werden. Die erwähnten öffentlichen und privaten Interessen an 
der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes und an einer rechtsglei-
chen Rechtsanwendung würden deutlich überwiegen, weshalb der Regierungsrat 
die vom Bezirksrat verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
bestätigte bzw. schützte.

3.1.3 Gemäss Beschwerdeführer ist der angeordnete Rückbau auf den 2018 be-
willigten Grenzabstand von 1.42m (vgl. oben Ingress Bst. D) unverhältnismässig. 
Die Vorinstanz habe zutreffend festgehalten, dass der südöstliche Anbau ab der 
Fassadenflucht der Südfassade mit einem Abstand von 1.42m zu KTN 002 bau-
bewilligt sei. Im Rahmen der Realisierung des Bauprojektes sei dieser bewilligte 
Abstand um zusätzliche 6-8cm unterschritten worden; die Rechtswidrigkeit ver-
stärke sich dadurch um etwas über 5%, sei damit äusserst minim und bewege 
sich innerhalb der vom Bezirk praxisgemäss gehandhabten Toleranzgrenze von 
10cm. Zudem würden weder nachbarschützende noch baupolizeiliche noch feu-
erpolizeiliche Gründe für eine Wiederherstellung sprechen. Tatsache sei, dass 
entlang der östlichen Parzellengrenze des Baugrundstückes auf KTN 002 eine 
mit einem Fusswegrecht zu Gunsten anderer Grundstücke belastete Treppenan-
lage verlaufe; hier könne gar nicht überbaut werden. Ein Entzug von Licht und 
Sonne oder Aussicht sei damit auch nicht verbunden. Es sei auch nicht ersicht-
lich, in wie fern feuerpolizeiliche Aspekte verletzt sein sollten. Es bestehe über-

14

haupt kein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des ursprünglichen 
baubewilligten Zustandes. Die verfügte Wiederherstellung verursache im Gegen-
satz dazu umfangreiche, völlig unverhältnismässige bauliche Massnahmen, wel-
che durch die geringe Abweichung vom baubewilligten Zustand nicht gerechtfer-
tigt seien. 

3.2.1 Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden kön-
nen, müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6; Urteil BGer 
1C_119/2023 vom 25.7.2023 E. 4.2). Ist eine formell widerrechtlich erstellte Bau-
te wie der vorliegend strittige Abstellraum nicht (weder ordentlich noch aus-
nahmsweise) bewilligungsfähig, stellt sich die Frage, wie der rechtmässige Zu-
stand wiederherzustellen ist. Solche Wiederherstellungsmassnahmen bedürfen 
einer gesetzlichen Grundlage (§ 87 Abs. 2 PBG) und sie müssen im öffentlichen 
Interesse liegen. Schliesslich muss die Massnahme verhältnismässig sein (Eig-
nung, Erforderlichkeit, Verhältnismässigkeit im engeren Sinn; vgl. BGE 145 I 156 
E. 4.1; Urteile BGer 1C_75/2022 vom 5.9.2023 E. 5.1; 1C_187/2022 vom 
28.2.2023 E. 5.3). 

Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unterbleiben, wenn die 
Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht 
im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn die Bauherrschaft in gutem Glauben 
angenommen hat, die von ihr ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung 
im Einklang, und ihre Weiterführung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interes-
sen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 mit Hinweis). Auf die Verhältnismässigkeit 
kann sich auch eine Bauherrschaft berufen, die nicht gutgläubig gehandelt hat. 
Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwä-
gungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ord-
nung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands 
erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls erwachsenden 
Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 
6.4; Urteil BGer 1C_119/2023 vom 25.7.2023 E. 4.2).

3.2.2 Eine gesetzliche Grundlage für die Rückbaumassnahmen ist mit § 87 
Abs. 2 PBG zweifellos gegeben, was auch seitens der Beschwerdeführer nicht 
bestritten wird. Sodann hat die Vorinstanz zu Recht festgestellt, dass die Be-
schwerdeführer nicht gutgläubig handelten, nachdem sie für den Balkonanbau 
mit stützenden Wandscheiben eine Baubewilligung eingeholt, dann aber abwei-
chend von der Baubewilligung einen Abstellraum erstellt haben. Diese Bösgläu-
bigkeit gilt es zu berücksichtigen.

15

3.2.3 Die Beschwerdeführer negieren das Vorliegen eines öffentlichen Interesses 
an der Wiederherstellung zu Unrecht. Hinsichtlich des geforderten öffentlichen In-
teresses gilt es gemäss Bundesgericht zu betonen, dass ein generelles öffentli-
ches Interesse besteht an der Durchsetzung des materiellen Baurechts und der 
konsequenten Verhinderung von Bauten, die den materiellen Bauvorschriften wi-
dersprechen, und zwar auch dann, wenn es sich nicht um Bauten ausserhalb der 
Bauzone handelt. Gerade auch innerhalb der Bauzone, wo regelmässig gebaut 
wird, besteht ein Interesse, dass die Bauvorschriften bzw. die bewilligten Pläne 
eingehalten werden. Entscheidend sind auch präjudizielle Aspekte. Es soll nicht 
der Eindruck vermittelt werden, dass einfach vollendete Tatsachen geschaffen 
werden können und die Wiederherstellung unterbleiben kann, wenn sich etwa die 
Nachbarn nicht daran stören bzw. sich nicht vehement dagegen wehren. 
Schliesslich stellt die Einhaltung der Rechtsordnung ganz generell eine wichtige 
Voraussetzung für das gesellschaftliche Zusammenleben dar (vgl. Urteil BGer 
1C_365/2022 vom 8.12.2022 E. 7.4.1; bestätigt in Urteil BGer 1C_119/2023 vom 
25.7.2023 E. 4.3). 

Vorliegend stören sich die Nachbarn offensichtlich an der Nichteinhaltung des 
Baurechts und wehren sich dagegen. Zudem hat der Regierungsrat auch zu 
Recht darauf hingewiesen, dass sich die Nichtbeachtung des Baurechts durch 
die Beschwerdeführer nicht nur auf den aktuellen Zustand, sondern ebenso auf 
die Entwicklungsmöglichkeiten der Nachbargrundstücke auswirkt, weshalb sie 
ein Interesse an der Einhaltung der Grenzabstände haben. Zu Unrecht verneinen 
die Beschwerdeführer auch die Betroffenheit der Wohnhygiene. Der strittige, den 
Grenzabstand verletzende Abstellraum steht nicht alleine da, sondern bildet 
Stütze für den Balkon. Entsprechend tritt auch der nutzbare Balkon in den 
Grenzabstand hinein, was - im Vergleich zum 2018 bewilligten Projekt - eine wei-
tergehende Nutzung möglich macht und die Wohnhygiene der Nachbarschaft 
zumindest tangiert. Ein öffentliches Interesse und privates Interesse der Nach-
barn an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ist damit zweifellos 
zu bejahen.

3.2.4 Während im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung bei Eignung und 
Erforderlichkeit auf die objektive Sicht abzustellen ist, beurteilt sich die Verhält-
nismässigkeit im engeren Sinne primär aus der subjektiven Sicht des Verfü-
gungsadressaten. Der angestrebte Zweck muss in einem vernünftigen Verhältnis 
zu den eingesetzten Mitteln bzw. zu den zu seiner Verfolgung notwendigen Be-
schränkungen stehen. Der Eingriff in Grundrechte darf in sachlicher, räumlicher, 
zeitlicher und personeller Hinsicht nicht einschneidender sein als erforderlich (Ur-
teil BGer 1A.119/2002 vom 26.9.2002 E. 2.1; BGE 128 I 3 E. 3e/cc). Bei der Ab-

16

wägung zwischen den öffentlichen und privaten Interessen spielt das Mass der 
Abweichung eine Rolle. Ein Abbruchbefehl erweist sich beispielsweise dann als 
unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berühr-
ten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Ab-
bruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 224 E. 6b). Selbst 
ein Bauherr, der sich nicht in gutem Glauben befindet, kann sich dabei gegenü-
ber einem Abbruchbefehl auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Er 
muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägun-
gen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, 
dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes 
Gewicht beilegen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht 
oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. VGE III 2021 60 vom 
14.9.2021 E. 4.1; VGE III 2020 1 vom 27.5.2020 E. 1.3; VGE III 2019 122 vom 
24.10.2019 E. 3.5.2; VGE III 2015 234 vom 21.4.2016 E. 2.1.4, mit Hinweisen).

Die Eignung ist dem angeordneten Rückbau zweifelsohne zuzusprechen, ver-
mag der rechtmässige Zustand damit doch wiederhergestellt zu werden. Sie wird 
denn von den Beschwerdeführern auch nicht bestritten.

Der Rückbau hat auf das baurechtlich materiell und formell rechtmässige Mass 
zu erfolgen, damit der rechtmässige Zustand wiederhergestellt ist. Erforderlich ist 
hierfür grundsätzlich ein Rückbau, wie er im Bezirksratsbeschluss Nr. 572 vom 
14. Dezember 2022, Dispositiv-Ziffer 2 angeordnet wurde (vgl. aber E. 2.2 und 
nachfolgend). Massgebend ist, was am 14. August 2018 bewilligt wurde (vgl. 
oben E. 1.1, 2.2). Soweit die Beschwerdeführer weniger Rückbaumassnahmen 
als mildere Massnahmen fordern (etwa Belassen eines nordwestlichen Teils des 
Abstellraumes), so handelt es sich hierbei (soweit nicht von der Bewilligung 2018 
gedeckt) weiterhin um formell rechtswidrige Bauten, wobei zu ergänzen ist, dass 
die Beschwerdeführer bis dato auch überhaupt keine überprüfbaren Pläne von 
geforderten milderen Massnahmen vorgelegt haben. Eine entsprechende Beur-
teilung ist deshalb schlicht nicht möglich. Mithin ist auch die Erforderlichkeit der 
angeordneten Rückbaumassnahmen zu bejahen.

3.2.5 Voraussetzung der Rückbaumassnahmen ist schliesslich auch deren Ver-
hältnismässigkeit im engeren Sinne. Der angestrebte Zweck muss in einem ver-
nünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln stehen (vgl. zuvor E. 3.2.4). 

Das ARE hat die Prüfung der Rückbaumassnahmen und damit auch die Verhält-
nismässigkeitsprüfung dem Bezirksrat überlassen. Der Bezirksrat hat mit dem 
Hinweis, der Rückbau habe bereits im früheren Verfahren Gegenstand gebildet, 
ohne dass sich die Beschwerdeführer hierzu geäussert hätten, keine Verhältnis-
mässigkeitsprüfung vorgenommen. Der Regierungsrat hat die Verhältnismässig-

17

keit mit Hinweis auf die Bösgläubigkeit der Beschwerdeführer und der in der Fol-
ge Höhergewichtung der öffentlichen Interessen bejaht. Eine eigentliche Prüfung 
der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne hat keine Vorinstanz vorgenommen.

Nach dem Gesagten steht ausser Frage, dass der formell und materiell bau-
rechtswidrige Abstellraum (vorbehältlich der Verhältnismässigkeit i.e.S.) zurück-
gebaut werden muss. Die Massnahme ist sowohl geeignet als auch erforderlich. 
Auch ist in die Waagschale zu werfen, dass die Beschwerdeführer 2018 eine 
Baubewilligung erhielten, dann jedoch eigenmächtig eine Projektänderung vor-
nahmen und ohne Bewilligung einen Abstellraum sowie neuen Treppenaufgang 
errichtet haben. Aufgrund dieser Bösgläubigkeit müssen die Beschwerdeführer 
gewärtigen, dass dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 
Zustands erhöhtes Gewicht beigemessen wird. Indes haben auch sie Anspruch 
darauf, dass ihre subjektive Sicht bezüglich Zweck-Mittel-Relation beachtet wird. 

Ausgangslage ist die, dass 2018 bei der Südfassade ein fassadenbreiter Balkon 
bewilligt wurde, der südöstlich auf Wandscheiben abgestützt wird (vgl. oben E. 
1.1). Diese Wandscheiben wurden bis 1.42m an die Grenze bewilligt, was zwar 
irrtümlich und zu Unrecht erfolgt ist, aber Bestandesschutz geniesst (vgl. BRB Nr. 
572 vom 14.12.2022). Bei der Realisation wurde die Wandscheibe - irrtümlich 
oder bewusst - noch um weitere bis 8cm an die Grundstücksgrenze verschoben, 
so dass der effektive Grenzabstand an der südöstlichsten Ecke noch minimale 
1.34m misst. Für die Beschwerdeführer handelt es sich dabei um eine geringfü-
gige Abweichung, was gemäss Regierungsrat nicht der Fall ist. Geringfügig ist 
eine Abweichung, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewi-
chen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen 
bringt. Entscheidend sind diesbezüglich auch präjudizielle Aspekte (Fritz-
sche/Bösch/Wipf, Züricher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 5. A., Zürich 2011, S. 
483). Es ist eine wertende Abwägung vorzunehmen, welche im konkreten Fall 
das öffentliche Interesse an den Massnahmen und die durch ihre Wirkung beein-
trächtigten privaten Interessen der Betroffenen miteinander vergleicht (Häfe-
lin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, S. 138 Rz. 614; 
Beeler, Die widerrechtliche Baute, S. 76 ff.; VGE III 2016 65 vom 23.11.2016 E. 
10.1). So kann Unverhältnismässigkeit vorliegen, wenn die Abweichung vom Ge-
setz gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem 
Bauherrn durch den Rückbau entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Mass-
geblich ist somit nicht nur die numerische Abweichung, sondern ebenso deren 
Wirkung für die Bauherrschaft sowie die öffentlichen Interessen. Diese Prüfung 
haben die Vorinstanzen zu Unrecht nicht vorgenommen.

18

Ein eigentlicher Nutzen, welchen die Beschwerdeführer aus der unbestrittenen 
Abweichung (bis 8cm) ziehen könnten, ist prima vista nicht direkt ersichtlich, wo-
bei unbestritten ist, dass sowohl die Fläche des Abstellraumes als auch die 
Fläche des darüber liegenden Balkons dadurch minim grösser ist (wobei sich der 
unbewilligt geänderte Treppenaufgang auf die Balkonfläche bedeutender aus-
wirkt). Dieser Mehrnutzen aus der Mehrunterschreitung des Grenzabstandes 
kann gleichwohl als gering bezeichnet werden. Auch der Einfluss auf die nach-
barschaftlichen Interessen (namentlich Wohnhygiene) ist nicht erheblich, zumin-
dest vermögen auch die Beschwerdegegner keine erheblichen Nachteile aufzu-
zeigen. Sodann ist den Beschwerdeführern insoweit beizupflichten, als die Vor-
instanzen öffentliche Interessen wohl aufgelistet haben (Brandschutz, Wohnhygi-
ene, rechtsgleiche Rechtsanwendung), aber keine eigentliche Abwägung der In-
teressen vornahmen und insbesondere den Einfluss der Abweichung auf diese 
Interessen nicht prüften, zumindest nicht aufzeigten (unbestritten ist, dass das 
Baurecht verletzt ist, was ein nicht geringes öffentliches Interesse verletzt). Damit 
sollen nicht die grundsätzliche Unzulässigkeit der Unterschreitung verharmlost 
oder die öffentlichen Interessen negiert werden, namentlich, weil vom ohnehin 
schon kleinen (zu Unrecht) bewilligten Grenzabstand von 1.42m ausgegangen 
wird.

Seitens Vorinstanzen gänzlich unbeachtet blieben die notwendigen Rückbau-
massnahmen. Der Regierungsrat erwähnt wohl die finanziellen Interessen der 
Beschwerdeführer bzw. die Kosten, welche durch den Rückbau anfallen, welche 
aber weniger zu gewichten seien. Dies ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. 
Allerdings sind diese Kosten gänzlich unbekannt. Immerhin gilt es zu berücksich-
tigen, dass die um bis zu 8cm zurückzubauende Mauer eine den Balkon tragen-
de Wandscheibe darstellt. Was dies für das Gesamtbauwerk bedeutet und wie 
vor diesem Hintergrund der Rückbau erfolgen kann/soll, ist völlig unbekannt. 
Zumindest ist nicht ausgeschlossen, dass eine Rückversetzung dieser tragenden 
Wand um bis zu 8cm in Bezug auf die Verbesserung der Situation der Nachbarn 
oder des Brandschutzes bzw. in Bezug auf die Einschränkung der Nutzungsmög-
lichkeit der Beschwerdeführer geradezu unverhältnismässig ist und schikanös 
wäre (vgl. Beeler, a.a.O., S. 77). 

3.2.6 Nicht zu beanstanden ist der angeordnete Rückbau BRB Nr. 572 vom 14. 
Dezember 2022 Dispositiv-Ziffer 2b, wenn dieser den 2018 nicht bewilligten Teil 
des Abstellraumes betrifft. Dieser stellt mit einem Grenzabstand von nur 1.42m 
zweifelsohne keine geringfügige Abweichung (zum gesetzlichen Grenzabstand 
von 2.5m) dar, weshalb für diese Rückbaumassnahme auch die Verhältnismäs-
sigkeit i.e.S. ohne weiteres zu bejahen ist. Allerdings gilt es auf das bereits unter 

19

E. 2.2 Ausgeführte hinzuweisen: In Bezug auf diesen 'nordwestlichen' Teil des 
Abstellraumes ist unklar, was Gegenstand der Baubewilligung 2018 bildete oder 
gar vorbestehend war. Auch hier kann der Bestandesschutz gelten. Soweit der 
Bezirksrat hier einen Rückbau nur soweit verlangt, bis sich eine nachträgliche 
Baubewilligung erteilen lässt, so gilt es dabei auch hier den Bestandesschutz zu 
berücksichtigen. 

3.3 Die Beschwerde erweist sich damit als teilweise begründet. Die nachträgli-
che Baubewilligung für den Abstellraum wurde zu Recht verweigert (BRB Nr. 572 
vom 14.12.2022 Dispositiv-Ziffer 1). Hinsichtlich der Rückbaumassnahmen aber 
hat der Bezirksrat zu Unrecht gar keine Verhältnismässigkeitsprüfung vorge-
nommen. Der Regierungsrat beschränkt sich auf die Feststellung, die finanziellen 
Interessen der Beschwerdeführer seien geringer als die öffentlichen (und priva-
ten) Interessen einzustufen. Eine Prüfung der Verhältnismässigkeit i.e.S. bezo-
gen auf den im BRB Nr. 572 vom 14. Dezember 2022 Dispositiv Ziffer 2 ange-
ordneten Rückbau, insbesondere auch der den Balkon tragenden Wandscheibe 
um bis zu 8cm, fehlt gänzlich. Da aber nicht ausgeschlossen ist, dass ein solcher 
Rückbau in Bezug auf das Kosten/Nutzen-Verhältnis geradezu schikanös sein 
könnte, kann von dieser Prüfung nicht abgesehen werden. Die Sache ist daher 
an die Vorinstanz 1 zurückzuweisen, damit sie zusammen mit der Bauherrschaft 
die erforderlichen baulichen Massnahmen hinsichtlich des Rückbaus gemäss 
BRB Nr. 572 vom 14. Dezember 2022 Dispositiv Ziffer 2 im Detail klärt und sie 
dann eine Verhältnismässigkeitsprüfung vornimmt. Dies setzt in einem ersten 
Schritt voraus, dass sich die Parteien im Klaren sind, was vom Rückbau betroffen 
ist, was Bestandesschutz geniesst oder vorbestehend war. Diese Klärung drängt 
sich sowohl hinsichtlich des 'nordwestlichen Teils' (vgl. oben E. 2.2 und 3.2.6) als 
auch des 'südöstlichen Teils' auf, welcher aufgrund des neuen Treppenaufgangs 
baulich im Vergleich zur Bewilligung 2018 wesentlich verändert wurde. Miteinzu-
beziehen ist sodann nicht bloss die Wandscheibe, sondern ebenso die Balkon-
brüstung, welche sich bekanntlich auf dieser Wandscheibe befindet, den bewillig-
ten Grenzabstand - vermeintlich - ebenfalls unterschreitet und dadurch die nach-
barschaftlichen Interessen ebenfalls zu tangieren vermag, aber womöglich mit 
weniger Aufwand rückbauen lässt. Erst wenn der geforderte Rückbau planerisch 
feststeht, kann auch die Verhältnismässigkeit i.e.S. beurteilt werden. Weiter gilt 
es, die regierungsrätliche Erwägung im Grundsatze zu bestätigen, dass die den 
Beschwerdeführern anfallenden Rückbaukosten die Massnahme nicht per se un-
verhältnismässig machen. Namentlich aufgrund der vorliegenden Bösgläubigkeit 
müssen die finanziellen Interessen bezogen auf das Interesse an der Durchset-
zung des Baurechts geringer gewichtet werden. Aber auch dies ist eine Frage 

20

des Masses und muss in angemessener Zweck-Mittel-Relation stehen, was es 
durch die Vorinstanz 1 noch zu klären gilt. 

4.1 Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten von 
Fr. 2'400 (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) zu Fr. 1'200 den Be-
schwerdeführern (unter solidarischer Haftung) und zu je Fr. 400 dem Bezirk, dem 
Kanton und den Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haftung) aufzuerlegen 
(§ 72 VRP).

4.2 Aufgrund des teilweisen Obsiegens besteht seitens der Beschwerdeführer 
wie auch der Beschwerdegegner je Anspruch auf eine reduzierte Parteientschä-
digung. Diese ist in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
(GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, welcher für das Honorar im Ver-
fahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300 bis Fr. 8'400 
vorsieht, und unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriteri-
en sowie in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt je 
Fr. 1'200 (inkl. Barauslagen und MwSt) festzusetzen.

Der Bezirk und der Kanton haben den Beschwerdeführern je einen Betrag von 
Fr. 400 zu leisten. Der Anteil der Beschwerdegegner (Fr. 400) wird an die von 
den Beschwerdeführern an die Beschwerdegegner zu leistenden Parteientschä-
digung angerechnet, so dass die Beschwerdeführer diesen noch einen Betrag 
von Fr. 800 zu bezahlen haben.

4.3 Dispositiv Ziff. 2 und 3 des angefochtenen RRB Nr. 227/2023 vom 4. April 
2023 ist aufzuheben und die Sache zur Neuverlegung der Kosten und Parteien-
tschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

21

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In teilweiser Gutheissung wird der RRB Nr. 277/2023 vom 4. April 2023 in-
soweit aufgehoben, als BRB Nr. 572/2022 vom 14. Dezember 2022 Dispo-
sitiv Ziffer 2 aufgehoben und die Sache zur Prüfung der Rückbaumass-
nahmen im Sinne der Erwägungen und neuem Entscheid an die Vorinstanz 
1 zurückgewiesen wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Dispositiv Ziff. 2 und 3 des angefochtenen RRB Nr. 227/2023 vom 4. April 
2023 werden aufgehoben und die Sache zur Neuverlegung der Kosten und 
Parteientschädigung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'400.-- (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden zur Hälfte den Be-
schwerdeführern in solidarischer Haftbarkeit (Fr. 1'200.--) und zu je 
Fr. 400.-- dem Kanton, dem Bezirk Küssnacht und den Beschwerdegeg-
nern (diesen in solidarischer Haftbarkeit) auferlegt.

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet; der Bezirk und die Be-
schwerdegegner haben ihre Betreffnisse innert 30 Tagen auf das Postkonto 
IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts zu überwei-
sen.

Die Beschwerdeführer haben am 4. Mai 2023 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- geleistet, so dass ihnen Fr. 1'300.-- aus der Gerichtskasse 
zurückerstattet werden.

4. Die Beschwerdeführer und die Beschwerdegegner haben je Anspruch auf 
eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 1'200.-- (inkl. Bar-
auslagen und MwSt) zu Lasten der Gegenpartei(en). Der Bezirk und der 
Kanton haben den Beschwerdeführern je Fr. 400.-- zu bezahlen. Die Be-
schwerdeführer haben den Beschwerdegegnern Fr. 800.-- zu bezahlen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

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6. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegner (2/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- das Amt für Raumentwicklung (EB)
- den Regierungsrat des Kantons Schwyz (EB)
- und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB).

Schwyz, 29. November 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 7. Dezember 2023