# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 42faa14f-c4cd-577c-a627-4c35aa360e66
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-08-07
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.08.2000 12.1999.228
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1999-228_2000-08-07.html

## Full Text

Incarto n.

  12.1999.00228

  	
  Lugano

  7 agosto 2000/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

 

sedente per statuire nella causa in materia di
locazione -inc. no. LA.99.00029 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione
4- promossa con istanza 12 marzo 1999 da

 

 

	
   

  	
  __________

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

   

  

 

con cui
l'istante ha chiesto una riduzione della pigione iniziale da fr. 1'472.- a fr.
1'400.-, l'adeguamento della stessa alle varie scadenze in considerazione
dell'avvenuta diminuzione dei tassi ipotecari dal 6.5% al 4% e la rifusione
delle spese e delle ripetibili relative alla causa LA.96.00097;

 

domande
avversate dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il
Pretore, con sentenza 11 novembre 1999, ha parzialmente accolto, fissando a fr.
1'315.85 la pigione dovuta dal 1° febbraio 1998 al 31 gennaio 1999 e a fr.
1'277.55 quella a far tempo dal 1° febbraio 1999;

 

appellante
l'istante con atto di appello 20 novembre 1999, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la sua istanza; 

 

letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti

 

ritenuto

 

 

in fatto e in
diritto:

 

 

                                    1.   __________
e conduce in locazione a far tempo dal 15 febbraio 1994 un appartamento di 4
1/2 locali nello stabile denominato "__________" a __________, di
proprietà della __________, in virtù di un contratto sottoscritto tra le parti
il 17 dicembre 1993 (doc. A UC): il contratto prevedeva una pigione mensile
iniziale di fr. 1'472.-, a cui andavano aggiunti fr. 80.- per l'uso di un box e
altri fr. 80.- quale anticipo per le spese accessorie.

                                          Il
medesimo appartamento era stato in precedenza locato, dal 1° ottobre 1992 al 30
novembre 1993, da __________.

 

 

                                    2.   Adito
dal conduttore a seguito della diminuzione dei tassi ipotecari dal 6% al 5%, il
Pretore, con pronunciato 17 settembre 1996 (inc. no. LA.96.00097; doc. N UC),
cresciuto in giudicato, riduceva la pigione da fr. 1'472.- a fr. 1'427.-,
caricando al conduttore la tassa di giustizia di fr. 600.-: nel suo giudizio
egli precisava tra l'altro che -diversamente da quanto assunto dal conduttore-
la pigione iniziale già teneva conto della prevista diminuzione del tasso
ipotecario dal 6% al 5.5%.

 

 

                                    3.   Con
l'istanza in rassegna, successiva all'intervento dell'Ufficio di conciliazione,
__________ chiede la riduzione della pigione iniziale da fr. 1'472.- a fr.
1'400.-, l'adeguamento della stessa alle varie scadenze in considerazione
dell'avvenuta diminuzione degli interessi ipotecari dal 6.5% al 4% e la
rifusione delle spese e delle ripetibili relative alla causa inc. no.
LA.96.00097.

                                          Egli
rileva in sostanza che la pigione iniziale, essendo egli subentrato nel
contratto di __________, doveva essere ridotta a fr. 1'400.-, tanto più che
quella concordata con la controparte era senz'altro eccessiva e con ciò
abusiva; che partendo da quell'importo, concordato con il precedente conduttore
allorché il tasso ipotecario era del 6.5%, dovevano essere calcolate e
riconosciute a suo favore le riduzioni della pigione per l'avvenuta diminuzione
dei tassi ipotecari al 4% -ivi compresa quella dal 6% al 5.5% non concessa a
suo tempo dal Pretore- scesi in particolare dal 5% al 4% dopo il precedente
giudizio pretorile.

 

 

                                    4.   La
convenuta si è opposta all'istanza, sollevando innanzitutto l'eccezione di res
iudicata; nel merito essa ha ribadito che l'istante aveva sottoscritto con lei
un nuovo contratto e non era dunque subentrato nel contratto concluso con
__________, il quale per altro pagava una pigione ben maggiore, di fr. 1'530.-
mensili (escluso il box e le spese accessorie); la contestazione della pigione
iniziale, oltre che infondata, era comunque ampiamente tardiva.

 

 

                                    5.   Con
il giudizio qui impugnato il Pretore ha parzialmente accolto l'istanza,
riducendo a fr. 1'315.85 la pigione dovuta dal 1° febbraio 1998 al 31 gennaio
1999 e a fr. 1'277.55 quella a far tempo dal 1° febbraio 1999; le altre
richieste sono state respinte.

                                          A
suo giudizio, l'istruttoria aveva provato che le parti avevano effettivamente
sottoscritto un nuovo contratto e non vi era perciò stato un subingresso
dell'istante in quello di __________, il quale invero pagava una pigione di fr.
1'450.- mensili (escluso il box e le spese accessorie); in ogni caso, la
richiesta di riduzione della pigione iniziale, oltre che tardiva, era
infondata, non essendovi stato in concreto un aumento della pigione superiore
al 10%; infondata era pure la richiesta di riconsiderare la diminuzione dei
tassi ipotecari dal 6% al 5.5%, tale questione essendo già stata evasa in modo
definitivo con la precedente sentenza pretorile, in merito alla quale la
convenuta aveva sollevato l'eccezione di cosa giudicata; la diminuzione dei
tassi dal 5% al 4%, parzialmente compensata dal rincaro, giustificava comunque
una riduzione della pigione del 7.79% (pari a fr. 111.15) dal 1° febbraio 1998
al 31 gennaio 1999 e di un ulteriore 2.91% (pari a fr. 38.30) per il periodo
successivo, riduzione parzialmente già concesse a suo tempo dalla controparte.

 

 

                                    6.   Con
l'appello l'istante, dopo essersi dilungato a ripercorrere i fatti, prende
finalmente posizione sulla sentenza impugnata, postulando l'integrale
accoglimento della sua istanza. 

                                          Egli
ribadisce innanzitutto di essere subentrato nel contratto di __________ e di
non aver concluso un nuovo contratto: l'aumento intervenuto, dovendosi partire
dall'importo di fr. 1'400.- dovuto dal conduttore __________ e dovendosi
inoltre ridurre la pigione a seguito della diminuzione dei tassi dal 6.5% al
6%, non era di soli fr. 22.-, come indicato dal primo giudice, ma di circa fr.
92.- in più, ed era pertanto superiore al 10% e con ciò abusivo ai sensi
dell'art. 270 CO; quanto al fatto che nella pigione iniziale già si fosse
tenuto conto della diminuzione dei tassi dal 6% al 5.5%, pur essendo vero che
la questione era già stata oggetto di un precedente giudizio, osserva che
quest'ultimo poteva in concreto esser rimesso in discussione per la presenza di
fatti nuovi, la convenuta avendo in particolare fornito dichiarazioni false in
causa -per altro sanzionabili penalmente in base all'art. 209 CPC- e comunque
non avendo a suo tempo provato quelle circostanze, oltretutto contraddette
dall'istruttoria: ciò imporrebbe tra l'altro di risarcire all'istante le spese
relative alla precedente causa inc. no. LA.96.00097. In definitiva, si trattava
dunque di adeguare la sua pigione, tenendo conto di una pigione iniziale di fr.
1'400.- e della diminuzione dei tassi ipotecari dal 6.5% al 3.75%.

 

 

                                    7.   L'istante censura innanzitutto -chiedendo pure il risarcimento di
un non meglio precisato danno- il fatto che il Pretore nel suo giudizio abbia
indicato i documenti di parte istante con i numeri arabici invece che con le
lettere dell'alfabeto come prescritto dal codice di rito ticinese (art. 166
cpv. 2 CPC).

                                          Contrariamente
a quanto ritenuto dall'istante, la circostanza, ancorché assodata, è in realtà
priva di conseguenze pratiche: va in effetti rilevato che i documenti
richiamati nella sentenza, come del resto quelli dell'incarto, erano
relativamente pochi e in definitiva la parte ben poteva comprendere quali
fossero i documenti cui il giudice aveva fatto riferimento; d'altro canto, se
lo avesse ritenuto, l'istante aveva tutto il tempo per chiarire eventuali dubbi
in merito ai documenti citati, chiedendo ad esempio di prendere visione
dell'incarto originale della Pretura. 

                                          A
prescindere da quanto precede, la conseguenza dell'agire del Pretore non potrebbe
in ogni caso essere il risarcimento di un eventuale -non comprovato- danno, ma
tutt'al più l'annullabilità della sentenza ai sensi dell'art. 143 CPC -ciò che
l'istante non ha invero preteso- fermo restando che in concreto le premesse per
far capo a tale norma non sarebbero comunque date, l'istante non avendo
assolutamente provato di aver subito un pregiudizio da tale circostanza, tanto
è vero che ciò non gli ha di fatto impedito di far valere in questa sede tutte
le contestazioni nei confronti della sentenza.

 

 

                                    8.   A
ragione il Pretore ha concluso per l'esistenza di un nuovo contratto di
locazione tra le parti e non di un semplice subingresso da parte dell'istante
nel contratto di __________: il fatto che in uno scritto alla Pretura la
convenuta abbia parlato di un "subingresso" dell'istante (doc. L UC,
comunque riferito all'appartamento e non al contratto ex __________)
costituisce in effetti un semplice indizio per l'applicazione della norma di
cui all'art. 264 CO, indizio che tuttavia non è stato suffragato da altre
risultanze probatorie e che dunque non è tale da convincere questa Camera circa
il benfondato della tesi dell'istante, tanto più che a favore della tesi
opposta, cioè l'esistenza di un nuovo contratto, vi era la sottoscrizione del
nuovo testo contrattuale (doc. A UC), oltretutto con una pigione che -la
circostanza certo non sarebbe dovuta sfuggire all'istante, dopo le trattative
con il precedente conduttore- era più elevata rispetto a quella concordata con
__________ (pari a fr. 1'400.- secondo l'istante e a fr. 1'450.- secondo la
convenuta (in sede conclusionale), dato quest'ultimo che ha trovato conferma
nei doc. 2-3): l'affermazione dell'istante secondo cui la convenuta per motivi
amministrativi era solita far sottoscrivere un nuovo contratto anche in caso di
subingresso (appello p. 14) è rimasta allo stadio di puro parlato; l'istante
non ha inoltre portato alcuna prova atta a dimostrare che __________ fosse
stato alla ricerca di un subentrante rispettivamente che egli sia effettivamente
subentrato in quel contratto. 

                                          L'art.
321 cpv. 1 lett. b CPC, la cui applicazione non è derogata dall'art. 274d cpv.
3 CO (Cocchi/Trezzini, CPT-TI, Lugano 2000, m. 5 ad art. 321), esclude
l'assunzione in sede di appello di nuove prove: non è pertanto possibile dar
seguito alla richiesta dell'istante di assumere i testi __________ e
__________, prove testimoniali cui egli aveva rinunciato nella procedura avanti
al Pretore (cfr. verbale 19 aprile 1999 p. 2) e lo stesso discorso vale con
riferimento alle altre prove di cui è richiesta l'assunzione in questa sede.

 

                                          In
assenza di un subingresso, l'istante non può pertanto prevalersi della pigione
pagata dal precedente inquilino (fr. 1'450.-) e inoltre pretendere la riduzione
della pigione per la diminuzione dei tassi ipotecari dal 6.5% al 6%,
intervenuta tra il 1992 ed il 1993.

 

 

                                    9.   Altrettanto a ragione il Pretore ha poi evidenziato la tardività
della contestazione della pigione iniziale sollevata dall'istante, l'art. 270
CO consentendo in effetti unicamente di eccepire l'eventuale abusività della
pigione iniziale entro 30 giorni dalla consegna della cosa; in ogni caso, se
-come preteso dall'istante- l'aumento intervenuto fosse stato effettivamente di
circa fr. 114.- (fr. 22.- stabiliti dal Pretore oltre a circa fr. 92.- indicati
dall'istante; cfr. appello p. 14), non si sarebbe ancora confrontati con un
aumento rilevante ai sensi della normativa, ciò che si verifica unicamente
qualora l'incremento sia superiore al 10% (Weber/Zihlmann, Basler
Kommentar, N. 5 ad art. 270; SVIT, Schweizerisches Mietrecht Kommentar,
N. 21 ad art. 270 CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 260; IICCA
8 maggio 1998 in re B./F. SA).

 

 

                                 10.   Pure
corretta è la tesi pretorile secondo cui la questione relativa alla diminuzione
dei tassi ipotecari dal 6% al 5.5%, che secondo la convenuta era già prevista
nel contratto, fosse già stata risolta con il giudizio del 17 settembre 1996
(inc. no. LA.96.00097; doc. N UC), regolarmente cresciuto in giudicato, di modo
che un suo riesame non era più possibile, ostandovi l'eccezione di cosa
giudicata sollevata dalla convenuta (art. 98 e 99 cpv. 2 CPC).

 

                                          Nella
misura in cui l'istante rimprovera al giudice di aver ritenuto provate in
quella sede alcune circostanze che in realtà non lo erano, gli va obiettato che
tale censura avrebbe dovuto essere sollevata a suo tempo, nelle debite forme,
avanti alle autorità ricorsuali (Tribunale d'appello, Tribunale federale).

                                          Nella
misura in cui egli sembra invece asserire che la decisione di allora sarebbe la
conseguenza di una falsa dichiarazione di una parte -per inciso l'art. 209 CPC
non risulta in concreto applicabile, la parte convenuta non essendo stata
sottoposta al giuramento di edizione di cui all'art. 208 CPC e comunque non
essendo provato che essa effettivamente non disponesse dell'originale del
contratto concluso con __________ - egli avrebbe semmai dovuto far capo
all'istituto della restituzione in intero contro le sentenze di cui all'art.
346 CPC (cfr. in particolare le lett. b ed e) nel termine di 20 giorni dacché
era venuto a conoscenza dei motivi che la giustificavano (art. 348 CPC)
-termine qui ampiamente scaduto, la conoscenza dei fatti da parte dell'istante
risalendo pacificamente al 15 aprile 1997 (cfr. doc. W UC), mentre l'Ufficio di
conciliazione era stato da lui adito solo il 1° dicembre 1998 (cfr. istanza
UC)- inoltrando un'azione ordinaria innanzi al giudice che aveva giudicato in
prima istanza (art. 349 CPC).

 

                                          Vanno
di conseguenza reiette, nella misura in cui sono ricevibili, la richiesta di
adeguare la pigione tenendo conto della diminuzione dei tassi ipotecari dal 6%
al 5.5% e quella di rifondergli le spese giudiziarie da lui assunte in quella
procedura.

 

 

                                 11.   Infine
non può nemmeno essere accolta, siccome formulata per la prima volta in questa
sede (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) e con ciò irricevibile, la richiesta di
adattare la pigione in considerazione della diminuzione dei tassi ipotecari dal
4% al 3.75%. Tale richiesta, se del caso, potrà tuttavia essere riproposta in
separata sede.

 

 

                                 12.   L’appello,
del tutto infondato, deve pertanto essere respinto.

                                          La
tassa di giustizia e le spese sono poste a carico dell’appellante (art. 148
CPC), mentre non si assegnano ripetibili alla convenuta che non ha ritenuto di
presentare osservazioni al gravame.

 

 

 

 

per i quali motivi

visti gli art. 148
CPC e la LTG

 

 

 

dichiara e
pronuncia:

 

                                       

                                          I.      L’appello 20 novembre 1999 di __________ è respinto.

 

                                          II.     Gli oneri
processuali di complessivi fr. 500.- (con una tassa di giustizia di fr. 480.- e
le spese di fr. 20.-), da anticipare dall'appellante, restano a suo carico.

                                                  Non si assegnano
ripetibili.

 

                                          III.    Intimazione a:  - __________

 

                                                  Comunicazione alla Pretura di Lugano, Sezione 4

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                        Il segretario