# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2d7af9a0-eedb-54bf-9592-f5e3ef4cc087
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-21
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 21.11.2025 VR3 2023 75
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2023-75_2025-11-21.pdf

## Full Text

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»

Urteil vom 21. November 2025
mitgeteilt am 26. November 2025

Referenz VR3 23 75

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Righetti, Vorsitz
Brun und Audétat
Schupp, Aktuarin

Parteien A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Kevin Eggimann

gegen

B._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger

Gegenstand Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes

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Sachverhalt

A. Mit Brief vom 8. Februar 2023 informierte die B._____ (nachfolgend: 
Gemeinde) A._____, dass ihr angezeigt worden sei, dass im Kellergeschoss der 
C._____ seine Stockwerkeinheit (Nr. Z.1._____) zu Wohnzwecken genutzt und zu 
diesem Zweck Dritten überlassen werde. Dazu seien auch Einbauten erfolgt. Die 
Gemeinde machte mit dem erwähnten Schreiben darauf aufmerksam, dass die 
Räume im Untergeschoss nicht als Wohnräume (sondern als Kellerräume) bewilligt 
worden seien. Zudem seien keine Sanitär- oder Kücheneinrichtungen bewilligt 
worden. Nach örtlicher Baugesetzgebung unterstünden grundsätzlich alle Vorhaben 
für Bauten und Anlagen der Baubewilligungspflicht. Auch die gemäss kantonalem 
Recht sogenannten baubewilligungsfreien Vorhaben würden dem vereinfachten 
Baubewilligungsverfahren unterstehen. Abgesehen davon sehe das kommunale 
Baugesetz aus wohnhygienischen Gründen Schranken zur Nutzung von 
Kellerräumlichkeiten vor, wonach Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume in Wohnbauten 
sich u.a. natürlich belichten und auch belüften lassen, sowie dass deren 
Fensterfassaden zu mindestens 2/3 über dem gewachsenen Boden liegen 
müssten. Das Wohnen dürfe nicht im Keller stattfinden. Es bestehe ein öffentliches 
Interesse, solche Aufenthaltsformen von der Lokalisierung im Keller 
auszuschliessen. A._____ wurde bis zum 28. Februar 2023 u.a. aufgefordert, die 
Art der Nutzung der Räume darzulegen.

B. A._____ antwortete der Gemeinde mit E-Mail vom 10. Februar 2023, dass 
die Räumlichkeit nie vermietet worden seien bzw. nie ein Mietvertrag vorgelegen 
habe. Während der letzten Jahre sei die Wohnung ein paar Mal pro Jahr von der 
Mutter seiner Freundin, als sie bei ihnen als Gast übernachtet habe, benutzt 
worden. Dazu habe er vergangenes Jahr das Lokal den Söhnen seines Nachbarn 
für circa zehn Übernachtungen überlassen. Mit weiteren E-Mails vom 14. Februar 
2023 schickte er u.a. die Stromverbrauchsbelege für die besagte Räumlichkeit. 
Dazu schickte er die Fotos von Möbeln (Stühle, Küchenschrank, TV-Möbel), welche 
in den Räumlichkeiten deponiert sind.

C. Am 13. Februar 2023 nahm die Baubehörde der Gemeinde einen 
Augenschein vor. Vorgefunden wurde eine ausgebaute und vollständig möblierte 
Kellerwohnung, ein Schlafzimmer mit Doppelbett, ein Wohnzimmer mit 
Kücheneinrichtung und eine Dusche/WC, Heizungsradiatoren, Vorhänge, Bilder 
und Bodenbelag. 

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D. Der Gemeindevorstand erliess am 28. Juni 2023 eine Verfügung betreffend 
die Nutzung des Kellerlokals Nr. Z.1._____ zu Wohnzwecken. Es wurde u.a. 
A._____ unverzüglich (bis zur Erteilung einer allfälligen nachträglichen 
Baubewilligung) untersagt, die Räume im Kellerlokal Nr. Z.1._____ im 
Kellergeschoss der C._____ zu Wohnzwecken, namentlich zum Übernachten, zu 
nutzen oder Dritten zu diesem Zweck zu überlassen (Ziff. 1 Dispositiv). A._____ 
wurde aufgefordert, sämtliche wohnspezifische Einrichtungen – namentlich das 
Bett, die Küche und Dusche/WC – bis zur Erteilung einer allfälligen nachträglichen 
Baubewilligung, aus den Räumlichkeiten umgehend zu entfernen und dem 
Gemeindevorstand die Entfernung bis zum 31. Juli 2023 zu melden. Gleichzeitig 
wurde er aufgefordert, der Gemeindebehörde zwecks Kontrolle einen Augenschein 
bis zum 30. September 2023 zu gewähren (Ziff. 2 Dispositiv). Zudem räumte die 
Gemeinde A._____ eine Frist bis zum 31. Juli 2023 ein, um ein nachträgliches 
vollständiges Baugesuch (samt einem Feuerpolizeigesuch) betreffend die 
Einrichtungen und die sich ergebende Nutzung, samt genauem Beschrieb der 
beabsichtigten Nutzung und Plänen mit eingezeichneten Einrichtungen einzugeben 
(Ziff. 3 Dispositiv). Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass der Keller, 
nach allen gewöhnlichen Kriterien und allgemeinem Verständnis, zum Wohnen 
ausgebaut sei. Selbst wenn eine Wohnnutzung zu verneinen gewesen wäre, so sei 
mindestens die Umnutzungsgefahr beim erfolgten Ausbaustandard akut. Maximal 
würden die Fensterfassaden zu rund 25-30% (Schlafzimmer noch weniger) über 
dem gewachsenen Terrain liegen. Die natürlichen Belichtungsverhältnisse seien 
ungenügend. Die Situation entspräche nicht dem bewilligten Zustand und auch nicht 
der materiellen Bauvorschrift von Art. 90 des kommunalen Baugesetzes. 

E. A._____ reichte bei der Gemeinde am 26. Juli 2023 das Baugesuchformular 
für die nachträgliche Genehmigung des Badezimmers im Kellerraum Nr. Z.1._____ 
ein.

F. A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) erhob am 28. August 2023 
Beschwerde beim damaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (heute: 
Obergericht des Kantons Graubünden) gegen die Gemeindeverfügung vom 28. Juni 
2023. Materiell beantragte er deren Aufhebung und formell die Gewährung der 
aufschiebenden Wirkung.

G. Am 6. September 2023 nahm die Gemeinde (nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin) Stellung und beantragte prozessual die Gutheissung des 
Antrags auf aufschiebende Wirkung nur bzgl. Ziff. 2 des Dispositivs des 
angefochtenen Entscheids. 

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H. Der Instruktionsrichter gewährte mit Verfügung vom 27. September 2023 die 
aufschiebende Wirkung nur hinsichtlich Ziff. 2 des Dispositivs des angefochtenen 
Entscheids.

I. Mit Vernehmlassung vom 6. September [recte 6. Oktober] 2023 beantragte 
die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde. Prozessual beantragte 
sie die Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen eines Bau- und 
Einspracheentscheids für das Baugesuch des Beschwerdeführers. 

J. Mit Schreiben vom 17. Oktober 2023 teilte der Beschwerdeführer mit, dass 
er den Sistierungsantrag unterstütze. 

K. Der Instruktionsrichter entsprach mit Verfügung vom 19. Oktober 2023 dem 
Sistierungsgesuch bis zum Vorliegen des Bauentscheids für das nachträgliche 
Baugesuch vom 26. Juli 2023 von D._____ (Parallelverfahren).  

L. Die Beschwerdegegnerin erliess am 13/14. Dezember 2023 den 
Bauentscheid betreffend das nachträgliche Baugesuch für den Badezimmereinbau 
(WC und Dusche) im Kellerlokal. Die dagegen erhobene Einsprache wurde 
gutgeheissen und das nachträgliche Baugesuch vom 26. Juli 2023 abgewiesen (Ziff. 
1 Dispositiv). Die Beschwerdegegnerin erwog im Wesentlichen, dass das 
Kellergeschoss 1989/1990 als solches bewilligt worden sei. Sie erachtete die 
Zulässigkeitsvoraussetzungen zu Wohn-, Schlaf- und Arbeitszwecken gemäss Art. 
90 des kommunalen Baugesetzes für die Räume im Kellerlokal Nr. Z.1._____ als 
nicht erfüllt. Die Räumlichkeiten im Kellerlokal seien in der Vergangenheit zu 
Wohnzwecken benutzt worden. Es hänge vorliegend einzig vom Willen der 
Bewohner ab, die Räumlichkeiten ohne weitere bauliche Massnahmen der 
herkömmlichen Wohnnutzung zuzuführen und damit das Verbot gemäss Art. 90 zu 
umgehen. Dies würde insb. durch die Bewilligung zum Einbau eines Badezimmers 
erleichtert, zumal die Räumlichkeiten sogar als eigenständige (Ferien-)Wohnung 
benutzt werden könnten. Dass solche Nutzungen in der Vergangenheit 
stattgefunden hätten, zeige diese Gefahr offenkundig auf. Für die Nutzung als 
Freizeit-/Hobby- und Lagerraum seien die sanitären Einrichtungen, wie die 
Küchenkombination, nicht notwendig. Der Eigentümer würde in seiner im selben 
Haus befindlichen Wohnung über ausreichend solcher Einrichtungen verfügen. Bei 
der offenkundigen Gefahr der illegalen Nutzung von entsprechend ausgerüsteten, 
in der Vergangenheit schon zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten, sei es 
deshalb verhältnismässig, die Bewilligung für die zum Zwecke eines Freizeit-
/Hobby- und Lagerraumes nicht notwendigen sanitären Einrichtungen zu 
verweigern. Würde dies nicht so vollzogen, müsste die Baubehörde laufend die 

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korrekte Nutzung überwachen. Es wäre in diesem Zusammenhang relativ einfach, 
bei zukünftigen Baukontrollen jeweils eine Wohnnutzung zu kaschieren und die 
Kontrolle gestalte sich sehr schwierig. 

M. Dagegen erhob der Beschwerdeführer am 16. Januar 2024 Beschwerde 
beim damaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte 
dessen Aufhebung und die Bewilligung seines Baugesuchs. Mit Urteil R 24 7 vom 
29. Oktober 2024 wurde die Beschwerde vollumfänglich abgewiesen. 

N. Am 8. Januar 2025 wurde das vorliegende Verfahren, angesichts der 
Rechtskraft des Urteils im Verfahren R 24 7, wiederaufgenommen und die Akten 
dieses Verfahrens beigezogen. Der Instruktionsrichter informierte darüber, dass 
kein weiterer Schriftenwechsel vorgesehen, aber eine Replik freigestellt sei. Weiter 
forderte er die anwaltlich vertretenen Parteien auf, die Honorarnote einzureichen. 

O. Der Beschwerdeführer replizierte am 7. Februar 2025. Er bestätigte seine 
beschwerdeführerischen Anträge und Argumentation.

P. Die Beschwerdegegnerin duplizierte am 24. Februar 2025 und bestätigte die 
bereits formulierten Anträge. 

Q. Der Beschwerdeführer triplizierte am 7. März 2025, indem er im 
Wesentlichen das bereits Vorgebrachte wiederholte. 

Erwägungen

1.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des 
Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) 
am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG), 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer 
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid der 
Beschwerdegegnerin vom 28. Juni 2023 (act. B.3) stellt einen kommunalen 
Entscheid i.S.v. Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Er ist weder endgültig noch kann er 
bei einer anderen Instanz angefochten werden. Die Beurteilung der vorliegenden 
Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Obergerichts. 
Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des angefochtenen 
Entscheids betroffen und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Überprüfung, 
weshalb er zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 50 VRG). Auf die zudem 

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frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten (vgl. Art. 38 
Abs. 1 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 und Art. 39 Abs. 1 lit. b VRG). 

1.2. Die Verfahrenssprache richtet sich in der Regel nach der im angefochtenen 
Entscheid verwendeten Amtssprache bzw. nach der Amtssprache, welcher die 
beklagte Partei mächtig ist (Art. 8 Abs. 2 SpG [BR 492.100]; vgl. auch Art. 3 Abs. 3 
in fine SpG). Der angefochtene Gemeindeentscheid (act. B.3) ist in deutscher 
Sprache verfasst (siehe dazu Art. 3 Abs. 1 KV [BR 110.100]). Damit gilt Deutsch im 
vorliegenden Verfahren als Verfahrenssprache, weshalb auch das vorliegende 
Urteil in deutscher Sprache ergeht (Art. 7 Abs. 3 SpG). 

2. Strittig ist vorliegend u.a., ob die vorgeschriebene Entfernung sämtlicher 
wohnspezifischen Einrichtungen, namentlich Bett, Küche, Dusche/WC u.ä. aus dem 
Kellerlokal, eine Verletzung der Eigentumsgarantie darstellt, ob die 
Wiederherstellungsanordnung verjährt ist und ob der Sachverhalt unvollständig 
festgestellt worden ist. Nicht Gegenstand dieses Verfahrens – entgegen der 
Meinung des Beschwerdeführers – ist die Benutzungsbefugnis und die 
Bewilligungsfähigkeit etwaiger Einrichtungen, was bereits im Rahmen des 
Verfahrens R 24 7 rechtskräftig entscheiden worden ist.

2.1. Der Beschwerdeführer bringt vor, dass sowohl das Bad (Dusche/WC) als 
auch die Küche anfangs 90er-Jahre eingebaut worden seien. Letztere sei seit 2005 
nicht mehr operativ; die Kocheinheiten seien entfernt worden und einzig der 
Kühlschrank funktioniere, daher gelte die Küche als Mobiliar und werde lediglich zur 
Materialversorgung benutzt. Die Räumlichkeit werde nicht (und auch nicht in 
Zukunft) zu Wohnzwecken benutzt und er akzeptiere auch, dass man diesen Raum 
nicht so nutzen könne. Die Möbel seien aus rein ästhetischen Gründen so 
angeordnet worden. Er brauche den Raum sowohl als Möbellager als auch als 
Fitness- und Freizeitraum. Aus den Stromverbrauchsbelege sei ersichtlich, dass der 
Raum nur sporadisch zum Übernachten gebraucht worden sei. Dies zeige auf, dass 
die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken benutzt worden seien, da sie nicht 
ständig als Personenunterkunft gedient hätten. Der Beschwerdeführer rügt weiter, 
dass die Wiederherstellungsmassnahme, welche sich auf keine Rechtsgrundlage 
stütze, die Eigentumsgarantie nach Art. 26 Abs. 1 BV verletze. Kein Gesetz sehe 
vor, welche oder wie viele Objekte oder wie diese in einem Raum stehen sollten. 
Art. 90 des kommunalen Baugesetzes (BauG) sei in casu nicht relevant, denn er 
beziehe sich einzig auf die Zweckbestimmung des Raumes. Die besagte 
Räumlichkeit sei als «disponibile» kategorisiert, d.h. als verfügbares Zimmer; die 
Zweckbestimmung der Räumlichkeit sei nicht näher definiert und er könne daher 
die Räumlichkeit, unter Einhaltung der Gesetzesbestimmungen – wie es der Fall sei 

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– auf die Weise, die er für angemessen halte (d.h. als Hobbyraum/Möbeldepot), 
benutzen und die Möbel so anordnen, wie er möchte. Dies sei ein Ausfluss der 
Eigentumsgarantie. Die Möbeldisposition sei nicht Gegenstand dieses Verfahrens. 
Ein Wohnverbot verbiete nicht, das Lokal als Freizeitlokal zu benutzen, wobei die 
Möbeldisposition irrelevant für die Bestimmung des Verwendungszwecks sei. 
Weiter sei der Sachverhalt ungenau und unvollständig festgestellt worden: Der 
während des Augenscheins angetroffene Zustand sei nicht geeignet gewesen, die 
tatsächliche Verwendung des Raumes zu zeigen. Auch seien die Gründe der 
Möbelpräsenz resp. -disposition, wie auch seine Aussagen, teilweise ignoriert bzw. 
auch zu seinen Ungunsten interpretiert worden. Sodann verjähre nach 30 Jahren 
die Möglichkeit einer Wiederherstellungsanordnung; was auch hier der Fall sei, da 
in casu die Installationen im Kellerraum schon anfangs der 90er-Jahren erfolgt 
seien. Die Wiederherstellung könne auch nach 30 Jahren angeordnet werden, falls 
dies aufgrund von zwingenden öffentlichen Interessen oder Grundprinzipien der 
Baupolizei notwendig sei, nämlich falls das Verbleiben in einem Gebäudeteil eine 
ernsthafte und unmittelbare Gefahr für Gesundheit und Leben einer Person 
darstelle. Die aktuelle Situation (Installation von WC und Dusche) stelle jedoch 
keine solche Gefahr dar. Verstösse gegen Hygiene- und Gesundheitsvorschriften 
seien nicht ausreichend. Ausnahmsweise sei eine Wiederherstellung auch nach 
weniger als 30 Jahren möglich, wenn die Behörde das Gebäude jahrelang toleriert 
habe, obwohl sie von der Unregelmässigkeit wusste bzw. hätte wissen müssen.

2.2. Die Beschwerdegegnerin entgegnet, dass sie den Sachverhalt umfassend 
abgeklärt habe. Insbesondere sei im Rahmen des Augenscheins ein zum Wohnen 
ausgebauter Keller (Wohn-/Esszimmer inkl. Küche, Schlafzimmer und Badezimmer 
mit Lavabo, WC, Dusche und Bidet und weiter Bilder, TV, Parkettbelag, Vorhänge, 
Heizung über dem zentralen Öl-Heizungssystem) angetroffen worden. Es sei nur im 
Rahmen des Beschwerdeverfahrens geltend gemacht worden, dass die 
Räumlichkeit als Lager bzw. Freizeitraum benutzt werde; zudem sei dafür kein 
Schlafzimmer notwendig. Im Übrigen stelle auch nur ein kurzzeitiges Wohnen bzw. 
ein gelegentliches Übernachten eine Nutzung zu Wohnzwecken dar; die Intensität 
und die Gründe würden nichts daran ändern. Der Keller sei auch in der amtlichen 
Schätzung wie eine Wohnung eingeschätzt und entsprechend versteuert worden. 
Die steuerrechtliche Einschätzung sei nie bestritten worden. Aufgrund der 
gesamten Umstände sei davon auszugehen, dass die Räumlichkeiten zu 
Wohnzwecken benutzt werden; selbst wenn dies verneint werde, so sei mindestens 
die Umnutzungsgefahr beim erfolgten Ausbaustandard akut. Weiter sei die 
Eigentumsfreiheit nicht verletzt. Die Voraussetzungen gemäss Art. 90 BauG seien 
nicht erfüllt; daher dürften die Räume nicht zu Wohn-, Schlaf- und Arbeitszwecken 

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benutzt werden. Somit seien sämtliche Wohneinrichtungen zu entfernen oder 
zumindest so aufzustellen, dass keine Wohnnutzung möglich sei. 1989/1990 sei ein 
Kellergeschoss bewilligt worden (insbesondere seien keine Planeinträge zu 
sanitären oder anderen Einrichtungen ersichtlich); die Situation entspreche nicht 
dem bewilligten Zustand sowie den Vorschriften von Art. 90 BauG. Das 
nachträgliche Baugesuch betreffe nur das Badezimmer. Aus Gründen der 
Wohnhygiene, der allgemeinen Gesundheit sowie des Wohlbefindens bestehe 
vorliegend ein öffentliches Interesse, Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume von der 
Lokalisierung im Keller auszuschliessen. Möbel könnten im Kellerraum gelagert 
werden, doch nicht so aufgestellt werden, dass eine Übernachtung möglich sei. Die 
angeordnete Massnahme sei unerlässlich, um das Verbot der Nutzung zu 
Wohnzwecken gemäss Art. 90 BauG in sinnvoller Weise umsetzen zu können und 
um künftige Umgehungen (welche ohne grossen Aufwand geschehen könnten) 
auszuschliessen. Die angeordneten Massnahmen seien auch verhältnismässig, 
insbesondere werde die Nutzung als Fitnessraum bzw. Lager durch die 
angeordnete Massnahme nicht beeinträchtigt. Die Massnahme sei rechtmässig und 
Art. 90 BauG i.V.m. Art. 94 KRG stelle eine genügende gesetzliche Grundlage dar. 
Die Verjährungsfrist betrage zwar 30 Jahre; eine Wiederherstellung könne 
allerdings auch danach verlangt werden, soweit diese aus besonders wichtigen 
öffentlichen Interessen, insb. aus baupolizeilichen Gründen, zwingend geboten sei. 
Ziel des Verbots gemäss Art. 90 BauG sei, die Gesundheit und Sicherheit der 
Bewohnerinnen zu schützen (siehe mangelnde Belüftung, Belichtung und durch 
hohe Feuchtigkeit begünstigende Schimmelbildung, schlechte Luftqualität, 
gesundheitsschädliche Radonbelastung, erhöhte Brandausbreitungsgefahr, stark 
eingeschränkte Fluchtmöglichkeiten). Diese Gründe entsprächen einem besonders 
wichtigen öffentlichen baupolizeilichen Interesse und würden auch eine spätere 
Wiederherstellung rechtfertigen. Eine solche lasse sich auch zur Eindämmung der 
Verstösse gegen das Zweitwohnungsgesetz rechtfertigen.

3.1. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, 
müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6 m.w.H.; Urteil des 
Bundesgerichts 1C_37/2022 vom 23. März 2023 E. 3.1). Die Anordnung der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeutet eine 
Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer 
gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig 
ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme 
für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels 
geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere 
der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 m.w.H.; 

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Urteil des Bundesgerichts 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 5.1). Die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, 
wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die 
Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr 
in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der 
Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden 
öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 m.w.H.). Auf die 
Verhältnismässigkeit kann sich auch berufen, wer nicht gutgläubig gehandelt hat. 
Es muss aber in Kauf genommen werden, dass die Behörden aus grundsätzlichen 
Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, 
dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes 
Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht 
oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 m.w.H.; 
Urteile des Bundesgerichts 1C_214/2022 vom 9. August 2023 E. 3.1, 1C_37/2022 
vom 23. März 2023 E. 3.1, 1C_172/2020 vom 24 März 2021 E. 6.4, 1C_480/2019 
vom 16. Juli 2020 E. 5.1, je m.w.H.; 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 5.1). 

3.2. Die Baufreiheit ist Ausfluss der Eigentumsgarantie und schützt die Nutzung 
eines Grundstücks durch Überbauung (BGE 145 I 56 E. 4.1 m.w.H.; Urteil des 
Bundesgerichts 1C_510/2023 vom 16. April 2024 E. 6). Die Eigentumsgarantie 
gewährleistet das Eigentum allerdings nicht unbeschränkt, sondern nur innerhalb 
der Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung und 
namentlich der Raumplanung gezogen sind (BGE 146 I 70 E. 6.1; 145 II 140 E. 
4.1; 117 Ib 243 E. 3a; 105 Ia 330 E. 3c.; Urteil des Bundesgerichts 1C_37/2022 vom 
23. März 2023 E. 3.1). Die hier gerügte Wiederherstellungspflicht zur Entfernung 
wohnspezifischer Einrichtungen stellt im konkreten Fall einen Eingriff ins Eigentum 
sowie in dessen Ausgestaltung als Bestandesgarantie gemäss Art. 26 Abs. 1 BV 
dar. Die Voraussetzungen nach Art. 36 BV müssen daher gewahrt sein. 

3.3. Es ist zwar – wie der Beschwerdeführer pauschal vorbringt – festzuhalten, 
dass Art. 90 BauG keine genügende Rechtsgrundlage für die Entfernung der Möbel 
und der sanitären Einrichtungen (Wiederherstellung) darstellt. Doch sieht Art. 94 
Abs. 1 KRG (BR 801.100) vor, dass materiell vorschriftswidrige Zustände auf 
Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen sind, gleichgültig, ob für deren 
Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde. Art. 94 Abs. 2 KRG besagt 
weiter, dass für den Erlass und die Durchsetzung von 
Wiederherstellungsverfügungen die kommunale Baubehörde zuständig ist. Was 
hier die gesetzliche Grundlage anbelangt, ergibt sich die Entfernung der konkreten 
Einrichtungen demnach aus Art. 94 KRG, denn – wie bereits im Urteil vom 29. 

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Oktober 2024 im Verfahren R 24 7 festgestellt wurde (dessen Akten beigezogen 
wurden) – ist der jetzige Zustand materiell vorschriftswidrig (siehe Art. 90 BauG). 
Beim KRG handelt es sich um ein formelles Gesetz, weshalb die Anforderungen an 
die gesetzliche Grundlage ohnehin gegeben sind. 

3.4. Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung für den Erlass eines 
Wiederherstellungsentscheids genügt indessen noch nicht. Nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Anordnung der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands im Einzelfall nämlich unzulässig, wenn sie den 
allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht. 
Dazu gehören namentlich die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie in Art. 9 BV festgehaltenen 
Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes (vgl. BGE 136 II 
359 E. 6; Urteil des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom 17. April 2018 E. 5.1). Im 
Einklang mit dieser Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 KRG, dass von der 
Anordnung einer Wiederherstellungsmassnahme abzusehen und stattdessen eine 
Duldungsverfügung zu erlassen ist, wenn dies aus Gründen des 
Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit angezeigt ist. Anhand dieser 
beiden Aspekte wird nachfolgend zu prüfen sein, ob der 
Wiederherstellungsentscheid (Dispositiv Ziff. 2) der Beschwerdegegnerin zu Recht 
ergangen ist oder ob darauf – dem Antrag des Beschwerdeführers folgend – 
gestützt auf Art. 94 Abs. 4 KRG zu verzichten ist (vgl. zum Ganzen auch: Urteil des 
Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 46 vom 17. April 2025 E. 3.3; Urteile 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 6 vom 22. Mai 2023 E. 5.4, 
R 19 82 vom 1. Dezember 2021 E. 3.1 und 3.2, R 17 67 vom 30. Oktober 2017 E. 
4d und 4h in fine; sowie bereits PVG 1997 Nr. 57). Weiter sind auch andere Aspekte 
zu beachten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der 
Behörden, im Fall einer rechtswidrig errichteten bzw. genutzten Baute innerhalb der 
Bauzone die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen, im 
Interesse der Rechtssicherheit, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (vgl. BGE 
107 Ia 121 E. 1; siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_280/2022 vom 15. März 2024 
E. 4.2; siehe dazu auch BGE 147 II 309 E. 5, 136 II 359 E. 7, je m.w.H.).

4.1.  Es ist im konkreten Fall erstellt, dass die fraglichen Räumlichkeiten nicht zu 
Wohnzwecken, namentlich zum Übernachten, genutzt bzw. Dritte zu diesem Zweck 
überlassen werden dürfen. Betreffend die sanitären Einrichtungen, nämlich WC, 
Lavabo und Spülbecken, ist ferner erstellt, dass diese nicht bewilligungsfähig sind 
(siehe dazu Urteil R 24 7). Im konkreten Fall ist auch unumstritten, dass die 
sanitären Einrichtungen im Badezimmer (WC, Dusche, Lavabo und Spülbecken) 
anfangs 1990er Jahren eingebaut worden sind und demnach die 30-jährige 

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Verwirkungsfrist zur Wiederherstellung verstrichen ist. Hingegen ist streitig, ob 
diesbezüglich auch nach Ablauf dieser Frist Wiederherstellungsmassnahmen 
angeordnet werden können (siehe Erwägung 4.2). Weiter ist erstellt, dass anlässlich 
des Augenscheins anfangs 2023 eine ausgebaute und vollständig möblierte 
Kellerwohnung, inkl. Wohnzimmer mit Kücheneinrichtung vorgefunden wurde (vgl. 
act. C1). Dass sich die Lage in der Zwischenzeit geändert hätte, behauptet der 
Beschwerdeführer nicht. Dieser begnügt sich mit der pauschalen Behauptung, dass 
die Kücheneinrichtungen im Jahr 1993 eingebaut und – abgesehen vom 
Kühlschrank – bereits im Jahr 2005 entfernt worden seien. Es wäre allerdings am 
Beschwerdeführer gelegen, diese Umstände zu beweisen, da grundsätzlich 
diejenige Partei die Folgen der Beweislosigkeit eines Sachumstands zu tragen hat, 
die daraus Vorteile ableitet (vgl. Art. 8 ZGB [SR 210]). Bei Beweislosigkeit ist folglich 
zu Ungunsten desjenigen zu entscheiden, der die Beweislast trägt (vgl. BGE 140 I 
285 E.6.3.1; Urteile des Verwaltungsgerichts Graubünden A 23 25 vom 16. April 
2024 E. 3.3, R 24 4 vom 16. April 2024 E. 4.1). Demnach erachtet das streitberufene 
Gericht, dass die Wiederherstellungsfrist für die Kücheneinrichtungen – sollten 
diese noch vorhanden sein – noch nicht verstrichen ist. Daraus folgt, dass die 
Anordnung der Beschwerdegegnerin betreffend die Entfernung der Küche, soweit 
diese sich auf die damit befestigten Kücheneinrichtungen wie Kühlschrank, 
Backofen, Spülmaschine, Herdplatten, Spülbecken bezieht, verhältnismässig und 
rechtskonform ist. 

4.2. Die Anordnung der Wiederherstellungsmassnahmen nach Ablauf der 30-
jährigen Frist ist im konkreten Fall, was die Badeinrichtungen anbelangt, nach 
Ansicht des streitberufenen Gerichts hingegen nicht verhältnismässig. Zwar 
verstösst der Einbau der Einrichtungen für den Fall einer Verwendung zu 
Wohnzwecken gegen Vorschriften, die gesundheitspolizeilich und wohnhygienisch 
motiviert sind. Dieser Umstand allein genügt indes nicht, um den Anspruch der 
Behörden, die Beseitigung eines rechtswidrigen Gebäudeteiles auch nach der 30-
jährigen Verwirkungsfrist zu verlangen, zu bejahen. Erforderlich ist zusätzlich, dass 
durch den gesetzwidrigen Zustand eine konkrete Gefahr für Leib und Leben der 
Bewohner oder Passanten geschaffen wird (BGE 107 Ia 121 E. 2). Dass solche 
Risiken im konkreten Fall vorliegen würden, wird durch die Beschwerdegegnerin 
zwar behauptet aber nicht belegt, zumal es nicht erstellt ist, dass diese 
Räumlichkeiten inskünftig zu Wohnzwecken verwendet oder Dritten zu diesem 
Zweck überlassen würden. Der hypothetische Umstand, dass die Räumlichkeiten 
weiterhin als Wohnung verwendet würden, vermag zwar die Nichtbewilligung 
verschiedener Anlagen zu begründen (siehe dazu Urteil R 24 7), allerdings nicht die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nach dem Eintritt der 30-jährigen 

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Verwirkungsfrist. Zuletzt verfängt auch das Argument betreffend die analoge 
Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hinsichtlich der Verwirkung 
der Wiederherstellungspflicht von Bauten ausserhalb der Bauzone nicht. Diese 
Rechtsprechung betrifft lediglich Bauten ausserhalb der Bauzone, wofür andere 
Rechtsgrundlagen als innerhalb der Bauzone gelten. Für Bauten innerhalb der 
Bauzone gilt nach wie vor die 30-jährige Verjährungsfrist gemäss BGE 107 Ia 121. 
In diesem Punkt ist die Beschwerde demnach gutzuheissen.

4.3. Was die weiteren Einrichtungen (Mobiliar) angeht, hat das 
Verwaltungsgericht im Urteil R 24 7 vom 29. Oktober 2024 zwar festgehalten, dass 
der fragliche Kellerraum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Allerdings 
wurde weder im erwähnten Urteil noch im hier angefochtenen Entscheid 
festgehalten, dass das fragliche Lokal überhaupt nicht genützt werden darf, was 
auch nicht zulässig und zweckmässig wäre, da ein Kellerraum auch gewisse 
Benutzungszwecke verfolgt. Weshalb der Beschwerdeführer sich in den fraglichen 
Räumlichkeiten ansonsten – zumindest vorübergehend – nicht aufhalten dürfte und 
das Mobiliar demnach zu entfernen wäre, erschliesst sich dem streitberufenen 
Gericht nicht. Insbesondere, weil der Zweck eines Kellerraums eben aus dem 
Lagern von verschiedenen Gegenständen besteht und es nicht unüblich ist, dass 
Betten, Tische, TVs und Schränke in einem Keller unterkommen. Die 
ausgesprochene Massnahme erscheint ausserdem nicht erforderlich zu sein, zumal 
Ziff. 1 – die mit diesem Urteil bestätigt wird – des angefochtenen Entscheids ein 
Verbot der Nutzung zu Wohnzwecken vorsieht, bei dessen Verletzung der 
Beschwerdeführer i.S. von Art. 95 KRG mit einer Busse bis zu CHF 40'000.00 
bestraft werden kann. Es mag zwar zutreffen, dass die Entfernung des Mobiliars 
aus dem Lokal (bzw. die Lagerung der Einrichtungen in einer bestimmten 
Reihenfolge) die Einhaltung von Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids vereinfachen 
würde – obwohl eine erhöhte Sicherheit nur durch regelmässige Kontrolle garantiert 
werden kann –, dies wäre nach dem Gesagten jedoch nicht verhältnismässig und 
in diesem Sinne auch unvereinbar mit der grundrechtlich geschützten 
Eigentumsgarantie. Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde demnach 
gutzuheissen.

4.4. Schliesslich liegt entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers auch 
keine ungenaue bzw. unvollständige Sachverhaltsabklärung vor. Weder das KRG 
noch das BauG enthalten Bestimmungen zur Sachverhaltsabklärung. Einzig das 
VRG, welches auch für kommunale Behörden – wie die Beschwerdegegnerin – 
Anwendung findet, hält in Art. 11 Abs. 1 fest, dass der Sachverhalt von Amtes 
wegen zu ermitteln ist und dass die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an 

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dessen Feststellung mitzuwirken (Art. 11 Abs. 2 VRG). Gemäss Art. 11 Abs. 3 VRG 
erhebt die Behörde die notwendigen Beweise. Gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. d und e 
VRG dienen der Behörde als Beweismittel auch Befragungen und Mitteilungen von 
Beteiligten und Auskunftspersonen sowie Augenscheine. Gemäss Art. 16 Abs. 1 
VRG hat die Behörde den von einem Entscheid Betroffenen Gelegenheit zur 
schriftlichen oder mündlichen Stellungnahme zu geben. Art. 21 VRG hält ferner fest, 
dass die Behörde in der Beweiswürdigung frei ist, doch hat sie ihren Entscheid 
gemäss Art. 22 VRG zu begründen, was hier auf jeden Fall gemacht wurde (vgl. 
act. B.3). Wie aus den Akten ersichtlich ist, wurde sowohl ein Augenschein am 13. 
Februar 2023 vorgenommen, wie auch dem Beschwerdeführer mehrmals die 
Möglichkeit eingeräumt, sich zum Verfahren zu äussern, was er auch gemacht hat 
(act. B.3, B.6, B.7, B.8, B.9). Der Beschwerdeführer erhebt nur eine pauschale und 
appellatorische Kritik an der Sachverhaltsabklärung. Weshalb der während des 
Augenscheins angetroffener Zustand nicht hätte geeignet gewesen sein sollen, die 
tatsächliche Verwendung des Raumes zu zeigen, legt er nicht näher dar. Dass 
gewisse Parteiaussagen von den Behörden nicht weiterverfolgt werden bzw. auch 
zu Ungunsten der Parteien benutzt werden, kann nicht als rechtswidrig erachtet 
werden, denn die Behörde ist in der Beweiswürdigung frei (vgl. Art. 21 VRG). Zuletzt 
muss sich die Behörde anhand der ihr zur Verfügung stehenden Beweismittel eine 
Meinung der Sachlage bilden, welche von derjenigen der Parteien abweichen kann. 
Die Beschwerdegegnerin hat nach dem Gesagten den Sachverhalt pflichtgemäss 
abgeklärt. Demnach ist diese Rüge unbegründet. 

5. In Anbetracht der Gesamtumstände und insbesondere angesichts von Ziff. 1 
des angefochtenen Bauentscheids ist eine Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes – abgesehen von allfällig noch mit der Küche befestigten 
Kücheneinrichtungen – unverhältnismässig und nicht gerechtfertigt. Die 
Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen und Ziff. 2 des angefochtenen 
Entscheides aufzuheben, soweit diese die Entfernung der sanitären Einrichtungen 
im Badezimmer und des Mobiliars anordnet. Nach Rechtskraft dieses Urteils wird 
die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer einen neuen Termin einräumen 
können, um einen Augenschein zwecks Kontrolle durchzuführen (Ziff. 2 zweiter Satz 
des Dispositivs). Bezüglich Ziff. 1 des Dispositivs ist die Beschwerde abzuweisen 
und hinsichtlich Ziff. 3 und 4, ist das Verfahren abzuschreiben, denn die 
Angelegenheit hat sich entweder mit der Behandlung im Verfahren R 24 7 erledigt 
(Ziff. 1 und 3) oder das Rechtschutzinteresse ist infolge der Nichtgewährung der 
aufschiebenden Wirkung (Ziff. 4; sh. act. D.4) im Laufe des Verfahrens 
dahingefallen. 

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6.1. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten, bestehend aus 
einer Staatsgebühr in der Höhe von CHF 2'500.00 sowie den Kanzleiauslagen, zu 
2/3 dem Beschwerdeführer und zu 1/3 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 
73 Abs. 1 sowie Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG). 

6.2. Dem Beschwerdeführer ist als obsiegende Partei, angesichts der Tatsache, 
dass seine anwaltliche Vertretung keine Honorarnote eingereicht hat, eine 
pauschale Parteientschädigung von CHF 700.00 (1/3 von CHF 2'100.00 [inkl. 
Spesen und MWST]) zuzusprechen (Art. 78 Abs. 1 VRG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 HV [BR 
310.250]), welche der Beschwerdegegnerin auferlegt wird. Der 
Beschwerdegegnerin ist keine Entschädigung zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Ziff. 2 des angefochtenen 
Entscheides der B._____ aufgehoben, soweit diese die Entfernung der 
sanitären Einrichtungen im Badezimmer und des Mobiliars aus den 
Räumlichkeiten im Kellergeschoss der C._____, Stockwerkeinheit (Nr. 
Z.1._____), betrifft. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit das 
Verfahren nicht als gegenstandslos geworden abzuschreiben ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 2'500.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 356.00

Total CHF 2'856.00

gehen zu 1/3 zulasten der B._____ und zu 2/3 zulasten von A._____.

3. Die B._____ hat A._____ mit CHF 700.00 (inkl. Spesen und MWST) 
aussergerichtlich zu entschädigen.

4. [Rechsmittelbelehrung]

5. [[Mitteilungen]