# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d9916eef-720d-597f-b3e6-de8bbd5244cf
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-19
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Zivilrecht 19.03.2024 400 23 314 (400 2023 314)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_001_400-23-314_2024-03-19.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht 

 

vom 19. März 2024 (400 23 314) 

____________________________________________________________________ 

 

 

Zivilprozessrecht / Obligationenrecht 

 

 

In einer nach einem Rückweisungsentscheid erneut erhobenen Berufung ist die erneut 

befasste Berufungsinstanz an ihren vormaligen Entscheid gebunden (res iudicata; 

E. 1.4). Nach einem Rückweisungsentscheid der Berufungsinstanz muss nicht zwingend 

ein weiterer Schriftenwechsel oder eine erneute mündliche Verhandlung angeordnet 

werden (E. 2.3). 

 

 

Besetzung  Präsident Roland Hofmann, Richterin Barbara Jermann Richterich 

(Ref.), Richterin Susanne Afheldt; Gerichtsschreiber Oliver Kläusler 

  
 

Parteien  A.____,  

vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 

4010 Basel, 

Kläger und Berufungskläger 

B.____, 

vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 

4010 Basel,  

Klägerin und Berufungsklägerin 

  gegen 

  C.____, 

vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, Wasserturmplatz 3, 

Postfach 349, 4410 Liestal, 

Beklagter und Berufungsbeklagter 

   

Gegenstand  Miete  

Berufung gegen den Entscheid des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft 

West vom 3. November 2023 

 
 
Seite 2   http://www.bl.ch/kantonsgericht 

A. Mit Klage vom 2. Dezember 2021 an das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West (nach-

folgend: Zivilkreisgericht oder Vorinstanz) beantragten B.____ und A.____, es sei die mit For-

mular vom 23. Juni 2021 per 30. November 2021 durch C.____ ausgesprochene Kündigung 

des Mietverhältnisses betreffend das Einfamilienhaus am X.____weg 83 in Y.____ als miss-

bräuchlich aufzuheben, eventualiter sei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken, erstmals 

mindestens um zwei Jahre bis 30. November 2023, unter o/e-Kostenfolge.  

B. Nach Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels hiess die Zivilkreisgerichtspräsi-

dentin die Klage mit Entscheid vom 27. Oktober 2022 gut und hob die am 23. Juni 2021 ausge-

sprochene Kündigung zufolge Missbräuchlichkeit auf. Die Entscheidgebühr auferlegte sie 

C.____ und verpflichtete diesen zur Leistung einer Parteientschädigung an B.____ und A.____. 

Die Gerichtspräsidentin erachtete den geltend gemachten Eigenbedarf von C.____ als vorge-

schoben und hob infolgedessen die Kündigung als missbräuchlich auf. Auf die Rechtsfrage, ob 

es sich um einen qualifizierten Eigenbedarf im Sinne eines dringenden Eigenbedarfs handelte, 

der die dreijährige Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Bundesgesetzes betref-

fend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht, 

OR, SR 220) zu durchbrechen vermag (vgl. Art. 271a Abs. 3 lit. a OR), musste vor diesem Hin-

tergrund nicht eingegangen werden, weshalb die Gerichtspräsidentin diese Frage offenliess. 

Auch das eventualiter beantragte Rechtsbegehren von B.____ und A.____ auf Erstreckung des 

Mietverhältnisses musste bei diesem Verfahrensausgang nicht beurteilt werden.  

C. Gegen diesen Entscheid erhob C.____ fristgerecht Berufung. Das angerufene Kantonsge-

richt Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, (nachfolgend: Kantonsgericht) kam mit Entscheid 

vom 18. April 2023 (Verfahren 400 23 12) zum gegenteiligen Schluss, dass der Eigenbedarf im 

Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR von C.____ hinreichend nachgewiesen worden war, und 

hiess die Berufung gut. Da die Zivilkreisgerichtspräsidentin den Entscheid zur Frage, ob der 

geltend gemachte Eigenbedarf auch dringend sei, ausdrücklich offengelassen und zudem über 

den Antrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses nicht entschieden hatte, wies das Kantonsge-

richt die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück.  

D. Nachdem der Versuch einer vergleichsweisen Erledigung der Angelegenheit nicht zu-

stande kam, wurden B.____ und A.____ mit Verfügung der Zivilkreisgerichtspräsidentin vom 

20. September 2023 aufgefordert, ihre Suchbemühungen zu aktualisieren. C.____ wurde zu 

den neu eingereichten Suchbemühungen anschliessend das rechtliche Gehör gewährt.  

E. Mit Entscheid vom 3. November 2023 erkannte die Gerichtspräsidentin des Zivilkreisge-

richts sodann:  

 «1. Es wird festgestellt, dass die mit Formular vom 23. Juni 2021 per 30. November 2021 aus-

gesprochene Kündigung des Mietverhältnisses betreffend das Einfamilienhaus am 

X.____weg 83 in Y.____ gültig ist.  

  2. Das Mietverhältnis betreffend das Einfamilienhaus am X.____weg 83 in Y.____ wird einma-

lig und definitiv erstreckt bis 31. Januar 2024. 

  3. Die Entscheidgebühr von CHF 3'000.00 wird den Klägern auferlegt. 

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Seite 3   http://www.bl.ch/kantonsgericht 

Die Forderung des Staates betreffend Gerichtskosten wird mit dem von den Klägern geleis-

teten Kostenvorschuss von CHF 1'500.00 verrechnet.  

Der vom Beklagten geleistete Kostenvorschuss von CHF 300.00 für die Zeugenbefragung 

wird diesem zurückerstattet.  

Die Kläger haben der Gerichtskasse den ausstehenden Betrag von CHF 1'500.00 innert 10 

Tagen nach Erhalt der Rechnung nachzuzahlen. Die Rechnungsstellung erfolgt durch die 

Gerichtsverwaltung. 

Die Kläger haben dem Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 14'105.80 (inkl. Aus-

lagen und MWST von CHF 1'008.50) zu bezahlen.»  

 

F. Gegen diesen Entscheid reichten B.____ und A.____ (nachfolgend zusammen: die Beru-

fungskläger) vertreten durch Advokat Andreas Béguin mit Eingabe vom 6. Dezember 2023 beim 

Kantonsgericht Berufung ein und stellten folgende Anträge: 

 «1. Es sei in Gutheissung der Berufung der Entscheid der Gerichtspräsidentin des Zivilkreisge-

richts Basel-Landschaft West vom 3. November 2023 (150 21 2990 III) aufzuheben und es 

sei die Sache zur Neubeurteilung mit Durchführung einer mündlichen Parteiverhandlung an 

die Vorinstanz zurück zu weisen. 

  2. Eventualiter sei in Gutheissung der Berufung der Entscheid der Gerichtspräsidentin des 

Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 3. November 2023 (150 21 2990 III) aufzu-

heben und es sei die mit Formular vom 23. Juni 2021 per 30. November 2021 ausgespro-

chene Kündigung des Mietverhältnisses über das Einfamilienhaus X.____weg 83 in Y.____ 

als missbräuchlich aufzuheben. 

  3. Subeventualiter sei in Gutheissung der Berufung der Entscheid der Gerichtspräsidentin des 

Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 3. November 2023 (150 21 2990 III) aufzu-

heben und es sei das Mietverhältnis über das Einfamilienhaus X.____weg 83 in Y.____ 

angemessen zu erstrecken, erstmals mindestens bis 31. August 2024. 

  4. Es seien die o/e Kosten des erstinstanzlichen und des zweitinstanzlichen Verfahrens dem 

Beklagten und Berufungskläger aufzuerlegen.» 

 

G. Mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 7. Dezember 2023 wurde den Parteien der Ein-

gang der Berufung vom 6. Dezember 2023 bestätigt und den Berufungsklägern Frist bis 

3. Januar 2024 zur Leistung eines Kostenvorschusses von CHF 3’000.00 gesetzt. 

H. Die Berufungskläger leisteten mit Valutadatum vom 29. Dezember 2023 den Kostenvor-

schuss von CHF 3’000.00. 

I. Mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 2. Januar 2024 wurde die Berufung vom 

6. Dezember 2023 an C.____ (nachfolgend: Berufungsbeklagter) zur Berufungsantwort innert 

30 Tagen seit Zustellung zugestellt. Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen.  

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Seite 4   http://www.bl.ch/kantonsgericht 

J. Der Berufungsbeklagte stellte vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann mit Beru-

fungsantwort vom 31. Januar 2024 seinerseits folgende Anträge: 

 «1. Es sei die Berufung abzuweisen. 

  2. Unter o/e Kostenfolge zu Lasten der Berufungskläger in solidarischer Verbindung» 

 

K. Mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 1. Februar 2024 wurden die Berufungsantwort 

den Berufungsklägern zur Kenntnisnahme zugestellt, der Schriftenwechsel geschlossen, der 

Entscheid der Dreierkammer aufgrund der Akten in Aussicht gestellt und die Akten beim 

Spruchkörper in Zirkulation gesetzt. 

L. Die Berufungskläger reichten mit Eingabe vom 12. Februar 2024 eine freiwillige Replik ein 

und änderten Ziffer 3 ihrer Rechtsbegehren unter Hinweis des zwischenzeitlichen Erwerbs einer 

renovationsbedürftigen Liegenschaft mit Antritt per Ende April 2024 folgendermassen: 

  «3. Subeventualiter sei in Gutheissung der Berufung der Entscheid der Gerichtspräsidentin 

des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 3. November 2023 (150 21 2990 III) auf-

zuheben und es sei das Mietverhältnis über das Einfamilienhaus X.____weg 83 in Y.____ 

einmalig bis 15. Juni 2024 zu erstrecken.» 

 

Des Weiteren beantragten die Berufungskläger die Durchführung einer Vergleichsverhandlung. 

M. Mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 13. Februar 2024 wurde die Replik der Beru-

fungskläger vom 12. Februar 2024 dem Berufungsbeklagten zur Kenntnis zugestellt und fest-

gehalten, dass die Parteien ohne anderslautenden Gegenbericht bis spätestens 26. Februar 

2024 zu einer präsidialen Instruktionsverhandlung vorgeladen würden. 

N. Der Berufungsbeklagte beantragte mit Eingabe vom 22. Februar 2024, dass der Antrag 

auf Durchführung einer Vergleichsverhandlung der Berufungskläger abzuweisen sei und das 

Verfahren gemäss prozessleitender Verfügung vom 1. Februar 2024 fortgesetzt werde.  

O. Mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 28. Februar 2024 hielt das Kantonsgericht fest, 

dass von der Durchführung einer Instruktionsverhandlung abgesehen werde und dass das Kan-

tonsgericht im März 2024 entscheiden werde.  

P. Die Begründungen in den Berufungseingaben der Parteien werden in den nachfolgenden 

Erwägungen wiedergegeben, sofern sie für die Beurteilung der Berufung rechtserheblich sind.  

Erwägungen 

1.1 Die vorliegende Berufung richtet sich gegen den Entscheid des Zivilkreisgerichts vom 

3. November 2023, mit welchem die Vorinstanz die durch den Berufungsbeklagten am 23. Juni 

2021 per 30. November 2021 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses über das Ein-

familienhaus am X.____weg 83 in Y.____ für gültig erklärte und das Mietverhältnis einmalig und 

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definitiv bis 31. Januar 2024 erstreckte. Gegen diesen Endentscheid über eine vermögensrecht-

liche Streitigkeit kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 der Schweizerischen Zivilpro-

zessordnung (ZPO, SR 272) Berufung erhoben werden, wenn der Streitwert der zuletzt auf-

rechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Der Streitwert wird durch 

die gestellten Rechtsbegehren bestimmt, wobei Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens 

sowie allfällige Eventualbegehren nicht hinzugerechnet werden (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Der 

Streitwert der vorliegenden Streitsache beträgt gemäss den Parteiangaben rund 

CHF 156’600.00. Der für die Berufung erforderliche Streitwert von CHF 10'000.00 ist somit 

zweifellos erreicht. 

1.2 Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründe-

ten Entscheids bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der schriftlich 

begründete Entscheid der Präsidentin des Zivilkreisgerichts vom 3. November 2023 wurde den 

Berufungsklägern gemäss Rückschein der Schweizerischen Post am 6. November 2023 zuge-

stellt. Die dreissigtägige Frist endete demnach am 6. Dezember 2023, womit die Berufung, wel-

che von den Berufungsklägern gleichentags bei der Schweizerischen Post zum Versand aufge-

geben wurde, fristgerecht erhoben worden ist (Art. 142 Abs. 1 und Art. 143 Abs. 1 ZPO).  

1.3 Gemäss Art. 310 ZPO kann mit einer Berufung die unrichtige Rechtsanwendung und die 

unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden. Die Berufungskläger mo-

nieren in ihrer Berufung, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig und unvollständig fest-

gestellt. Zudem machen sie auch die Verletzung von Bundesrecht durch das Zivilkreisgericht 

geltend. Konkret wird eine Verletzung von Bundesrecht, insbesondere von Art. 53 Abs. 1 ZPO, 

Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV, SR 101), Art. 6 Ziff. 1 der Konventi-

on zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK, SR 0.101), Art. 271 OR, Art. 

271a Abs. 3 lit. a OR und Art. 272 Abs. 1 und 2 OR gerügt. Zusammenfassend lässt sich fest-

halten, dass sämtliche geltend gemachten Rügen zulässige Berufungsgründe im Sinne von 

Art. 310 ZPO darstellen. 

1.4 Mit Ziffer 2 der Rechtsbegehren der Berufung wird verlangt, dass in Gutheissung der Be-

rufung der Entscheid der Gerichtspräsidentin des Zivilkreisgerichts aufzuheben sei und die mit 

Formular vom 23. Juni 2021 per 30. November 2021 ausgesprochene Kündigung des Mietver-

hältnisses über das Einfamilienhaus X.____weg 83 in Y.____ als missbräuchlich aufzuheben 

sei. In der Begründung dieses Rechtsbegehrens im Abschnitt (III.) Ziffer 1-3 der Berufungs-

schrift wird jedoch bloss auf die durch die Berufungskläger behauptete Missbräuchlichkeit der 

Kündigung vom 23. Juni 2021 eingegangen und erneut im Wesentlichen behauptet, der geltend 

gemachte Eigenbedarf des Berufungsbeklagten bezüglich der Kündigung, die mit Formular vom 

23. Juni 2021 per 30. November 2021 ausgesprochen wurde, sei bloss vorgeschoben gewesen. 

Dabei beruht die Begründung der Berufungskläger dieser demnach angeblich missbräuchlichen 

Kündigung im Wesentlichen auf derselben Begründung wie sie bereits in ihrer Klage vom 

2. Dezember 2021 vorgebracht wurde. Da das Kantonsgericht mit Entscheid vom 18. April 2023 

aber die Missbräuchlichkeit der Kündigung vom 23. Juni 2021 abschliessend verneint hat, liegt 

diesbezüglich eine res iudicata vor. Die erneut befasste Berufungsinstanz ist an ihren vormali-

gen Entscheid gebunden (BGE 142 III 290 E. 1.5). Ein Zurückkommen auf den vormaligen Ent-

scheid des Kantonsgerichts vom 18. April 2023 (Verfahren 400 23 12) wäre für das Kantonsge-

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richt demnach nicht möglich. Weitere Gründe, die zu einer Aufhebung des Entscheids der Vo-

rinstanz in diesem Punkt führen könnten, wurden von den Berufungsklägern nicht geltend ge-

macht. Folglich kann auf Ziffer 2 der Rechtsbegehren der Berufung vom 6. Dezember 2023 zu-

folge abgeurteilter Sache nicht eingetreten werden.  

1.5 Da ansonsten auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 59 ZPO erfüllt sind, 

insbesondere auch der bei den Berufungsklägern für das Rechtsmittelverfahren erhobene Kos-

tenvorschuss von CHF 3'000.00 mit Valutadatum vom 29. Dezember 2023 fristgerecht geleistet 

wurde, ist auf die Berufung vom 6. Dezember 2023 mit Ausnahme von Ziffer 2 der Rechtsbe-

gehren einzutreten. Nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gelangt unter anderem bei einer Streitigkeit 

aus einem Mietvertrag über Wohnräume, soweit es eine Anfechtung der Kündigung zufolge 

Rechtsmissbräuchlichkeit zu beurteilen gilt, unabhängig von der Streitwerthöhe das vereinfach-

te Verfahren zur Anwendung. Die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts ist 

für die Beurteilung der Berufung zuständig (§ 6 Abs. 1 lit. c i.V.m. § 3 Abs. 1 EG ZPO, 

SGS 221). Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 ZPO entscheidet das Kantonsgericht als Berufungs-

instanz auf Grundlage der Akten. 

2. Zu behandeln ist zunächst die Rüge der Berufungskläger bezüglich einer Verletzung des 

Anspruchs auf rechtliches Gehör, weil die Vorinstanz entgegen ihrem ausdrücklichen Antrag 

keine mündliche Parteiverhandlung mit Befragung der Parteien durchgeführt und damit die ge-

mäss Rückweisungsentscheid des Kantonsgerichts erstinstanzlich noch nicht beurteilten Teile 

der vorliegenden Streitsache lediglich aufgrund der Akten entschieden habe. 

2.1.1 Die Berufungskläger halten hierzu fest, dass der erstinstanzliche Schriftenwechsel zwar 

abgeschlossen, das Beweisverfahren anlässlich der Verhandlung vom 27. Oktober 2022 jedoch 

nicht vollständig durchgeführt worden sei, dies weil erstinstanzlich keine Befragung der Parteien 

insbesondere der Klagpartei zum Erstreckungsantrag bzw. zu den bereits damals eingereichten 

Suchbemühungen stattgefunden habe. In der Hauptverhandlung vom 27. Oktober 2022 sei 

zwar eine Beweisabnahme erfolgt, wie im angefochtenen Entscheid erwähnt worden sei, diese 

sei aber unvollständig gewesen und hätte nach erfolgter Rückweisung unter Abnahme des ge-

stellten Beweisantrags der Anhörung in einer mündlichen Parteiverhandlung bzw. eventuell im 

Rahmen eines erneuten Schriftenwechsels vervollständigt werden müssen. Es werde auf das 

erstinstanzliche Verhandlungsprotokoll vom 27. Oktober 2022 verwiesen, woraus ersichtlich sei, 

dass das Beweisverfahren geschlossen worden sei, ohne dass die beantragten Beweise der 

Parteibefragung zu den eingereichten Suchbemühungen hinsichtlich der beantragten Erstre-

ckung des Mietverhältnisses zum Nachweis der Härte abgenommen worden seien. Dass die 

Kläger zwischenzeitlich Gelegenheit erhalten hätten, ihre Suchbemühungen aufzudatieren, wie 

die Vorinstanz festgehalten habe, ändere an dem erstinstanzlich unvollständig durchgeführten 

Beweisverfahren nichts. Es komme hinzu, dass für den Erstreckungsentscheid die Verhältnisse 

im Urteilszeitpunkt massgebend seien, weshalb den Berufungsklägern nach erfolgter Rückwei-

sung nicht bloss Gelegenheit zur Einreichung der zusätzlichen Suchbemühungen hätte gewährt 

werden müssen, sondern die Parteien hätten dazu anlässlich der beantragten Anhörung befragt 

werden müssen oder es hätte zumindest die Gelegenheit eingeräumt werden müssen, sich im 

Rahmen eines zusätzlichen Schriftenwechsels dazu zu äussern. Die Tatsache, dass weder das 

eine noch das andere erfolgt sei, komme einer Gehörsverletzung gleich, weshalb bereits aus 

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diesem Grund der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache antragsgemäss zur er-

neuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen sei. Den Klägern sei damit verwehrt wor-

den, unter Beweis zu stellen, dass sie trotz intensiver Suche in Y.____ kein gleichwertiges Er-

satzobjekt gefunden hätten und deshalb in Bejahung einer Härte auf die beantragte Erstreckung 

angewiesen seien. Das angebotene  jedoch von der Vorinstanz nicht abgenommene  Be-

weismittel der Befragung der Kläger zu den vorgelegten Suchbemühungen betreffe insofern 

rechtserhebliche Sachbehauptungen, als die damit geltend gemachte grosse Härte vom Gericht 

beim Ermessensentscheid über die Gewährung der Erstreckungsdauer hätte berücksichtigt 

werden müssen, was zufolge Gehörsverletzung unterblieben sei. Die Gehörsverletzung habe 

weiter darin bestanden, dass es den Klägern beim genannten Vorgehen der Vorinstanz ver-

wehrt gewesen sei, sich vor der Entscheidung zum Beweisergebnis zu äussern, indem keine 

Gelegenheit zum Parteivortrag eingeräumt worden sei.  

2.1.2 Mit dem Bundesgericht (BGer 4A_ 447/2018 vom 20. März 2018 E. 4.3.1) sei sodann da-

von auszugehen, dass eine erneute Anhörung nach erfolgter Rückweisung dann notwendig sei, 

wenn der Sachverhalt zu ergänzen sei, wenn der Vorinstanz ein weiter Ermessensspielraum 

bleibe oder wenn die rechtliche Beurteilung im Rückweisungsentscheid derart vom angefochte-

nen (ersten) Entscheid abweiche, dass im Neubeurteilungsverfahren von einer grundsätzlich 

neuen Lage auszugehen sei. Vorliegend träfen diese drei alternativen Voraussetzungen alle-

samt zu: Der Sachverhalt sei hinsichtlich der Beurteilung des Erstreckungsantrags zum Urteils-

zeitpunkt zu ergänzen. Es stehe der Vorinstanz bei der Beurteilung des dringenden Eigenbe-

darfs ein weiter Ermessensspielraum zu, auch wenn im Rückweisungsentscheid dazu gewisse 

Vorgaben gemacht wurden, jedoch keine abschliessende Beurteilung erfolgte. Der Rückwei-

sungsentscheid bejahe einen im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR hinreichend nachgewiese-

nen Eigenbedarf, wohingegen die Vorinstanz im Entscheid vom 27. Oktober 2022 den Eigen-

bedarf als vorgeschoben und damit als missbräuchlich erachte, was sich diametral gegenüber-

stehe.  

2.1.3 Die Vorinstanz hätte auch aus diesen Gründen nicht ohne Anhörung auf Grund der Akten 

entscheiden dürfen. Sie hätte  wie von den Klägern unter Hinweis auf die Bundesgerichtspra-

xis zu Art. 6 Abs. 1 EMRK explizit beantragt worden sei  in Gewährung des Gehörsanspruchs 

der Kläger zuvor eine mündliche Parteiverhandlung bzw. eventualiter einen Schriftenwechsel zu 

den gemäss Rückweisungsentscheid nicht beurteilten wesentlichen Teilen des (ersten) erstin-

stanzlichen Entscheids durchführen müssen, um gestützt darauf die Neubeurteilung vorzuneh-

men. Die Tatsache, dass sich die Kläger vor Erlass des neuerlichen erstinstanzlichen Ent-

scheids zur Frage wie die Ermessenausübung bei Beurteilung der umstrittenen Frage der 

Dringlichkeit des Eigenbedarfs und wie der Erstreckungsanspruch in Abwägung der beidseiti-

gen Interessen umzusetzen gewesen wären, nicht haben äussern können, komme einer gravie-

renden Gehörsverletzung gleich, die auch nicht dadurch geheilt werden könne, dass nun das 

Kantonsgericht als Berufungsinstanz anstelle der Vorinstanz die Anhörung durchführe, würde 

damit doch gleichsam der Rückweisungsentscheid neutralisiert, zumal die nachträgliche Ge-

währung des rechtlichen Gehörs voraussetze, das die betroffene Partei ein Rechtsmittel ergrei-

fe, und der Partei dadurch eine Instanz verloren gehe (BGE 133 I 201 E. 2.2). Die in Art. 6 

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Ziff. 1 EMRK garantierte öffentliche Gerichtsverhandlung stelle ein fundamentales Prinzip dar 

(BGE 142 I 188 E. 3.1.1). 

2.2.1 Der Berufungsbeklagte hielt zu diesen Äusserungen fest, dass wie den Verfahrensakten 

der Vorinstanz entnommen werden könne, sei vor der Vorinstanz ein doppelter Schriftenwech-

sel durchgeführt worden. Anlässlich der mündlichen Hauptverhandlung sei die Ehefrau des Be-

rufungsbeklagten als Zeugin befragt sowie eine Parteibefragung mit Parteikonfrontation durch-

geführt worden. Alsdann hätten die Rechtsvertreter je zwei Parteivorträge gehalten. Anlässlich 

der Hauptverhandlung vom 27. Oktober 2022 habe der Rechtsvertreter der Berufungskläger 

zudem eine aktualisierte Tabelle betreffend angeblich zusätzliche Suchbemühungen für ein 

Ersatzobjekt eingereicht. Die Rüge der Berufungskläger, das Beweisverfahren sei anlässlich 

der Verhandlung vom 27. Oktober 2022 nicht vollständig durchgeführt worden, weil keine Be-

fragung der Parteien, insbesondere der Klagpartei, zum Erstreckungsantrag beziehungsweise 

zu den bereits damals eingereichten Suchbemühungen stattgefunden hätte, sei unzutreffend. 

Wie dem Protokoll der Gerichtsverhandlung vom 27. Oktober 2022 entnommen werden könne, 

habe es eine Parteibefragung inklusive Parteikonfrontation gegeben. Hierzu hätten der Kläger 

und der Beklagte am Zeugentisch platzgenommen. Beide seien von der Gerichtspräsidentin 

darauf hingewiesen worden, dass sie eine förmliche Parteibefragung nach Art. 191 ZPO vor-

nehme und sie habe sie auf die Wahrheitspflicht samt Strafdrohung und auf die Tonbandauf-

nahme der Aussagen hingewiesen. Wie dem Verhandlungsprotokoll weiter entnommen werden 

könne, habe es eine intensive Parteikonfrontation und Parteibefragung gegeben. Diese Partei-

befragung und Parteikonfrontation hätten nebst Fragen zur Kündigung und zum Eigenbedarf 

auch Fragen an den Berufungskläger zur geltend gemachten Erstreckung beinhaltet. Bevor das 

Beweisverfahren geschlossen worden sei, habe die Gerichtspräsidentin beide Parteivertreter 

gefragt, ob noch weitere Fragen gestellt werden sollen, was von beiden Rechtsvertretern ver-

neint worden sei. Anschliessend habe die Gerichtspräsidentin das Beweisverfahren geschlos-

sen, worauf nach einer kurzen Pause die Schlussvorträge der Parteivertreter und alsdann die 

Urteilsverkündung erfolgt seien. Es sei damit erstellt, dass das Beweisverfahren vor der Vo-

rinstanz vollumfänglich und korrekt erfolgt sei. Die Rüge der Berufungskläger, sie hätten sich 

vor der Vorinstanz nicht ausreichend zur Erstreckung äussern können, sei somit unbegründet. 

Indem die Vorinstanz den Berufungsklägern explizit die Gelegenheit eingeräumt habe, vor ei-

nem erneuten Entscheid nach erfolgter Rückweisung durch das Kantonsgericht ihre Such-

bemühungen zu aktualisieren, sei von der Vorinstanz sichergestellt worden, dass die aktuellen 

Verhältnisse im Urteilszeitpunkt abgebildet seien. Denn ausser den Suchbemühungen habe es 

nichts Zusätzliches zu aktualisieren gegeben, zumal die von der Vorinstanz noch zu entschei-

dende Rechtsfrage bezüglich der Dringlichkeit des Eigenbedarfs sich aus den Akten ergeben 

habe, da für die Dringlichkeit der Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung massgebend sei 

und sich nachträglich nichts mehr habe ändern können.  

2.2.2 Weiter führte der Berufungsbeklagte aus, dass sich die Berufungskläger für den "Nach-

weis" ihrer Suchbemühungen erneut darauf beschränkt hätten, nur eine Tabelle einzureichen. 

Der Berufungsbeklagte habe bereits in der Duplik die behaupteten Suchbemühungen bestritten 

und beanstandet, dass die Suchbemühungen weder grundsätzlich noch im Detail unter Beweis 

gestellt worden seien. Die eingereichte Tabelle stelle keinen Beweis, sondern eine reine Partei-

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behauptung dar, welche seitens des Berufungsbeklagten bestritten worden sei. Die Berufungs-

kläger hätten ihre Suchbemühungen durch entsprechende Unterlagen belegen müssen, wie 

zum Beispiel schriftliche Bewerbungen für frei verfügbare Ersatzobjekte, allfällige Absagen von 

Vermietern, Korrespondenzen mit Immobilienagenturen, Kopien von Vermietungsanzeigen oder 

Inseraten, auf welche die Berufungskläger reagiert hätten, oder Zeugenaussagen von Vermie-

tern oder Immobilienmaklern, bei welchen die Berufungskläger sich für ein Ersatzmietobjekt 

interessiert hätten. Da solche tauglichen Beweisunterlagen gänzlich fehlen würden, müssten 

sich die anwaltlich vertretenen Berufungskläger den Vorwurf des fehlenden Beweises ihrer 

bloss behaupteten und bestrittenen Suchbemühungen gefallen lassen und könnten diese Be-

weislosigkeit nicht mit einer Parteibefragung bezüglich einer tabellarischen Übersicht von an-

geblichen Ersatzobjekten retten. Es erhelle auch nicht, welche rechtserheblichen Informationen 

die Berufungskläger im Rahmen einer Parteibefragung hätten abgeben können, wenn für sämt-

liche Ersatzobjekte schlicht keine Beweise bezüglich Inserate, Kontaktaufnahme, eventuelle 

Absage etc. vorgelegt worden seien.  

2.2.3 Das Kantonsgericht habe in seinem Entscheid vom 18. April 2023 die Rückweisung auf 

Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO abgestützt. Das Kantonsgericht habe somit der Tatsache Rech-

nung getragen, dass die Vorinstanz einen wesentlichen Teil der Klage nicht beurteilt habe. Hin-

gegen habe das Kantonsgericht gerade nicht erwogen, dass der Sachverhalt in wesentlichen 

Teilen zu vervollständigen sei (Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 ZPO). Somit habe auch das Kantons-

gericht aufgrund der Vorakten implizit zum Ausdruck gebracht, dass der Sachverhalt aufgrund 

des vorinstanzlichen Verfahrens mit doppeltem Schriftenwechsel, Zeugen- und Parteibefragung 

sowie Parteikonfrontation rechtsgenüglich festgestellt worden sei. Folglich habe sich die Vo-

rinstanz auch aus diesem Grund darauf beschränken können, von den Berufungsklägern einzig 

noch ihre behaupteten Suchbemühungen zu aktualisieren, ohne zusätzlich einen erneuten 

Schriftenwechsel anzuordnen oder eine mündliche Hauptverhandlung durchzuführen. Hätte die 

Vorinstanz diesen Anträgen der Berufungskläger Folge geleistet, wäre die ohnehin schon lange 

dauernde kalte Erstreckung des Mietverhältnisses um mehrere Monate verlängert worden, was 

den Grundsätzen des im vorliegenden Fall zur Anwendung gelangenden vereinfachten Verfah-

rens gemäss Art. 243 ff. ZPO nicht entsprochen hätte. Auch der Hinweis der Berufungskläger 

auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK greife im vorliegenden Fall nicht. In dem von den Berufungsklägern zi-

tierten Bundesgerichtsentscheid BGE 142 I 188 habe sich das Bundesgericht in einem 

Mietausweisungsverfahren dazu geäussert, unter welchen Umständen Art. 6 Ziff. 1 EMRK eine 

einzige öffentliche Verhandlung gebietet. Im vorliegenden Fall sei vor der Vorinstanz eine öf-

fentliche Gerichtsverhandlung durchgeführt worden; ein Anspruch auf eine zweite Gerichtsver-

handlung bestehe nicht. Es habe sich am rechtsrelevanten Sachverhalt seit der Hauptverhand-

lung vom 27. Oktober 2022 nichts mehr geändert, ausser dass die Berufungskläger noch ihre 

behaupteten Suchbemühungen aktualisieren konnten. 

2.3.1 In der ZPO fehlen Bestimmungen zur Neuaufnahme des Verfahrens nach einem erfolgten 

Rückweisungsentscheid der Rechtsmittelinstanz. Im vorliegenden Fall führte die erste Instanz 

einen doppelten Schriftenwechsel durch. An der Hauptverhandlung am 27. Oktober 2022 fand 

eine Beweisabnahme statt. Gemäss dem Verhandlungsprotokoll gab es eine Parteibefragung 

mit intensiver Parteikonfrontation (vgl. S. 6 - 12 des Verhandlungsprotokolls). Diese Parteibe-

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fragung und Parteikonfrontation beinhaltete nebst Fragen zur Kündigung und zum Eigenbedarf 

auch Fragen an die Berufungskläger zur geltend gemachten Erstreckung. Bevor das Beweis-

verfahren geschlossen wurde, fragte die Gerichtspräsidentin beide Parteivertreter, ob noch wei-

tere Fragen gestellt werden sollen, was von beiden Rechtsvertretern verneint wurde (vgl. S. 12 

des Verhandlungsprotokolls). Anschliessend schloss die Gerichtspräsidentin das Beweisverfah-

ren. Das Verfahren ist demnach korrekt durchgeführt worden. Zudem hätten mögliche Verfah-

rensfehler bereits in der Hauptverhandlung oder im Anschluss an diese innert Rechtsmittelfrist 

bemängelt werden können. Im Übrigen wurde den Berufungsklägern im Oktober 2023 vor Er-

lass des zweiten erstinstanzlichen Entscheides mitgeteilt, dass keine erneute Hauptverhand-

lung stattfinde und aufgrund der Akten entschieden werden würde. Auch hier hätten die Beru-

fungskläger ihr freiwilliges Replikrecht wahrnehmen und sich erneut schriftlich äussern können, 

auch dies haben die Berufungskläger jedoch unterlassen. Ein jetziges Berufen auf Verfahrens-

fehler aus der mittlerweile zweieinhalb Jahre vergangenen Hauptverhandlung vom 27. Oktober 

2022 scheint deshalb zumindest an der Grenze zur Rechtsmissbräuchlichkeit zu sein. Auch 

bezüglich der Suchbemühungen wurde den Berufungsklägern nach dem ergangenen Rückwei-

sungsentscheid durch das Kantonsgericht mit Verfügung der Vorinstanz vom 20. September 

2023 explizit die Möglichkeit gewährt sich erneut zur Erstreckung zu äussern. Inwiefern eine 

mündliche Äusserungsmöglichkeit für die Berufungskläger hierzu notwendig wäre, ist für das 

Kantonsgericht nicht nachvollziehbar. Bezüglich der benötigten Dringlichkeit ist im Übrigen der 

Sachverhalt zum Zeitpunkt der Kündigung relevant. Alles was danach passierte, tut nichts zur 

Sache, weshalb es auch nicht nötig war, die Parteien nach erfolgtem Rückweisungsentscheid 

nochmals anzuhören. 

2.3.2 Im Übrigen nimmt der Bundesgerichtsentscheid BGer 4A_447/2018 vom 20. März 2019, 

auf den sich die Berufungskläger in ihrer Berufung beziehen, Bezug auf einen Rückweisungs-

entscheid des Bundesgerichts an ein kantonales oberes Gericht und nicht auf einen Rückwei-

sungsentscheid von einem kantonalen oberen Gericht an ein erstinstanzliches Gericht, wie es 

vorliegend der Fall ist. Deshalb ist schon von vornherein fraglich, ob dieser Entscheid in der 

vorliegenden Konstellation überhaupt analog angewendet werden kann. Des Weiteren legt das 

Bundesgericht im zitierten Entscheid auch nicht verbindlich fest, wie den Parteien in einer sol-

chen Konstellation das rechtliche Gehör konkret gewährt werden soll, so muss gemäss dem 

Bundesgericht nicht zwingend ein weiterer Schriftenwechsel oder eine erneute mündliche Ver-

handlung angeordnet werden. Vorliegend hat das Kantonsgericht der Vorinstanz im Rückwei-

sungsentscheid spezifische Vorgaben gemacht, weshalb für die Vorinstanz kein weiter Ermes-

sensspielraum offenstand. Wie der Berufungsbeklagte zudem zutreffend bemerkt, musste aus-

ser bei den Suchbemühungen nichts Weiteres im Sachverhalt aktualisiert werden. Dies, weil für 

die von der Vorinstanz im Weiteren zu entscheidende Rechtsfrage bezüglich der Dringlichkeit 

des Eigenbedarfs der Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung massgebend war und des-

halb der Sachverhalt nicht ergänzt werden musste, da sich die Parteien diesbezüglich im Schrif-

tenwechsel sowie an der Hautverhandlung rechtsgenüglich äussern konnten. Zu den nachträg-

lich aufdatierten Suchbemühungen wurde den Parteien das rechtliche Gehör gewährt. Somit 

liegt im Neubeurteilungsverfahren letztlich auch keine grundsätzlich neue Lage vor, zu der sich 

die Parteien nochmals hätten äussern können müssen.   

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2.3.3 Weiter bleibt festzuhalten, dass bezüglich des Bundesgerichtsentscheids BGE 142 I 188 

auf den sich die Berufungskläger berufen, dem Berufungsbeklagten zugestimmt werden kann, 

wenn er festhält, dass sich das Bundesgericht in diesem Entscheid in einem Mietausweisungs-

verfahren dazu äusserte, unter welchen Umständen Art. 6 Ziff. 1 EMRK eine einzige öffentliche 

Verhandlung gebietet, weil im Mietausweisungsverfahren grundsätzlich aufgrund der Akten ent-

schieden wird. Für die vorliegende Sachlage können die Berufungskläger demnach nichts aus 

diesem Bundesgerichtsentscheid für sich ableiten. Die Rüge der Berufungskläger hinsichtlich 

einer angeblichen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch die Vorinstanz ist 

demnach unbegründet. 

3. Zu behandeln ist weiter das mit Replik vom 12. Februar 2024 angepasste Begehren der 

Berufungskläger um Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz vom 3. November 2023 und 

einmaliger Erstreckung des Mietverhältnisses über das Einfamilienhaus X.____weg 83 in 

Y.____ bis 15. Juni 2024. 

3.1.1 Die Berufungskläger bringen hierzu vor, dass sich die Begründung und Zulässigkeit der 

Klagänderung aufgrund der Härte bzw. der bisherigen erfolglosen Wohnungssuche ergebe. 

Unter Hinweis auf die Ausführungen der Vorinstanz zur Erstreckung, sei zunächst festzuhalten, 

dass die Kläger die Auffassung der Vorinstanz teilen, dass grundsätzlich von einer Härte aus-

zugehen sei. Zunächst werde zudem zur Gewährung des rechtlichen Gehörs eine Parteiver-

handlung vor Kantonsgericht zur Frage der Erstreckung beantragt, da die Kläger bis anhin kei-

ne Gelegenheit hatten, sich rechtsgenüglich dazu zu äussern. Zu den Akten gegeben werden 

die aufdatierten Suchbemühungen mit dem Antrag, die Kläger dazu im Einzelnen in einer 

mündlichen Parteiverhandlung zu befragen, dies zum Nachweis der Härte, dass trotz intensiver 

Suche bis anhin kein geeignetes Ersatzobjekt habe gefunden werden können. Es sei zu be-

rücksichtigen, dass die Kläger wegen dem hängigen Einbürgerungsverfahren die Wohnungssu-

che bis vor kurzem zulässigerweise auf Y.____ beschränkt hätten bzw. hätten beschränken 

dürfen, was mitursächlich dafür sei, dass sie bis anhin kein Ersatzobjekt gefunden hätten. Die 

Vorinstanz habe die Tauglichkeit des Einbürgerungsverfahrens zur Begründung einer Härtesi-

tuation zu Unrecht in Zweifel gezogen, dies bereits, weil es für die Beurteilung der Erstreckung 

auf die Umstände im Urteilszeitpunkt ankomme. Selbst wenn das Einbürgerungsgesuch erst 

nach der Kündigung eingereicht worden sein sollte, was nicht zutreffe, und durch Parteibefra-

gung zu erwahren sei, müsse die damit einhergehende eingeschränkte Wohnungssuchmög-

lichkeit als Härtegrund berücksichtigt werden. Der Logik der Vorinstanz folgend, müsse zum 

Beispiel die Einschulung von Kindern nach erfolgter Kündigung bei der Beurteilung der Härtesi-

tuation unberücksichtigt bleiben, was offensichtlich bereits nach gesundem Menschenverstand 

nicht der Fall sein könne.  

3.1.2 Mit der Vorinstanz sei zunächst weiter davon auszugehen, dass im Gegensatz zum alten 

Recht (Art. 267c lit. c aOR) der Eigenbedarf, selbst wenn er dringend sei, eine Erstreckung 

nicht mehr ausschliesse. In Art. 272 Abs. 2 OR seien die Gründe aufgelistet. Die Ansicht der 

Vorinstanz, der Eigenbedarf sei stärker zu gewichten als andere (Vermieter-)Interessen, er-

weise sich bereits mit Blick auf den Gesetzeswortlaut und auch diverse Entscheidungen, mit 

welchen überjährige Erstreckungen in Fällen von Eigenbedarfskündigungen gewährt werden, 

als falsch. Art. 272 Abs. 2 OR enthalte eine exemplarische Auflistung der zu berücksichtigenden 

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Interessen. Der Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit seien also bei der Festlegung der Erstre-

ckungsdauer wie alle anderen Kriterien zu berücksichtigen.  

3.1.3 In ihrer Replik vom 12. Februar 2024 reichten die Berufungskläger einen anonymisierten 

Kaufvertrag über ein Grundstück ein. Dazu hielten sie fest, dass nachdem sie sich seit Erhalt 

der Kündigung vom 21. Juni 2021 intensiv um ein Ersatzobjekt  wegen dem vormals hängigen 

Einbürgerungsverfahren zulässigerweise auf Y.____ beschränkt  leider erfolglos bemüht ge-

habt hätten, hätten sie kürzlich zur Abwendung der Härte mit Antritt per Ende April 2024 eine 

renovationsbedürftige Liegenschaft käuflich erwerben können, deren Bezugsbereitschaft nach 

durchgeführter Renovation per Mitte Juni 2024 gegeben sein werde.  

3.2.1 Der Berufungsbeklagte äusserte sich zu den Ausführungen der Berufungskläger indem er 

anbringt, dass die Berufungskläger vor der Vorinstanz im Eventualantrag, falls die Kündigung 

gültig sei, eine erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis 30. November 2023 beantragt 

hätten. Auf diesem Rechtsbegehren hätten sich die Berufungskläger behaften zu lassen. Es sei 

nicht zulässig, nunmehr plötzlich eine längere Erstreckung bis 31. August 2024 zu verlangen. 

Wenn die Berufungskläger behaupteten, in der Klagebegründung an die Vorinstanz sei als Zeit-

punkt der 30. November 2024 genannt worden, sei dies unbeachtlich, weil massgebend die 

Rechtsbegehren sind und in diesen eine Erstreckung bis 30. November 2023 verlangt worden 

sei. Abgesehen davon hätten die Berufungskläger in ihrer Replik vom 8. April 2022 an die Vo-

rinstanz in ihren Ausführungen zur Erstreckung den Antrag um eine Erstreckung bis Ende No-

vember 2023 bestätigt. Im Berufungsverfahren sei eine Klageänderung nur noch zulässig, wenn 

die Voraussetzungen von Art. 227 Abs. 1 ZPO gegeben seien, und sie zudem auf neuen Tatsa-

chen und Beweismitteln beruhe (Art. 317 Abs. 2 ZPO). Diese Voraussetzungen seien im vorlie-

genden Fall nicht erfüllt. Insbesondere würden neue Tatsachen und oder Beweismittel fehlen. 

Entgegen der Behauptung der Berufungskläger liege weder eine Härtesituation bezüglich der 

angeblich erfolglosen Wohnungssuche vor, noch sei eine solche durch die tabellarische Auflis-

tung von angeblichen Ersatzobjekten belegt. Die Voraussetzungen für eine Klageänderung sei-

en somit klarerweise nicht erfüllt, wobei der Vollständigkeit halber noch angefügt werde, dass 

der Berufungsbeklagte keine Zustimmung zur (versuchten) Klageänderung erteile (Art. 227 

Abs. 1 lit. b ZPO).  

3.2.2 Der Antrag der Berufungskläger auf Durchführung einer Parteiverhandlung werde abge-

lehnt. Die Berufungskläger hätten sich vor der Vorinstanz nach Einreichung der unbegründeten 

Klage im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels und anlässlich der Hauptverhandlung im 

Rahmen der ausführlich erfolgten Parteibefragung und Parteikonfrontation sowie mit den Plä-

doyers ihres Rechtsvertreters eingehend zur Frage der Erstreckung äussern können. Im Weite-

ren sei darauf hinzuweisen, dass die Berufungskläger vor der Vorinstanz nur rudimentäre An-

gaben zu ihren angeblichen Suchbemühungen gemacht hätten. So hätten sie in der Klagebe-

gründung überhaupt keine Ausführungen zu ihren angeblichen Suchbemühungen gemacht und 

auch keine Suchbemühungen belegt, sondern sich mit dem Hinweis "werden nachgereicht" 

begnügt. Auch in der Replik hätten sich die Berufungskläger einzig darauf beschränkt, eine ta-

bellarische Auflistung einzureichen, ohne entsprechende Ausführungen dazu, weshalb die Su-

che nach Ersatzobjekten erfolglos gewesen sei. Zudem hätten die Berufungskläger schlicht 

keine Beweismittel eingereicht, mit welchen sie ihre angeblichen (erfolglosen) Suchbemühun-

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gen hätten beweisen können, wie insbesondere Vermietungsinserate, Dokumentation der Er-

satzobjekte, Korrespondenzen mit Verwaltungen/Eigentümern bezüglich allfälliger Absagen, 

Fotos, weitere Belege. Diesen bewussten Verzicht der anwaltlich vertretenen Berufungskläger, 

den ihnen obliegenden Beweis der (erfolglosen) Suchbemühungen zu erbringen, könnten sie 

nicht dadurch "kompensieren", eine Befragung über die in der Tabelle aufgelisteten Mietobjekte 

zu verlangen.  

3.2.3 Was die Ausführungen der Berufungskläger zum hängigen Einbürgerungsverfahren be-

treffe, vermögen diese die Erwägungen der Vorinstanz nicht zu widerlegen. Insbesondere hät-

ten die Berufungskläger es unterlassen, Transparenz zu schaffen und den vom Berufungsbe-

klagten erhobenen Einwand mit stichhaltigen Beweisen zu widerlegen, dass das Einbürge-

rungsverfahren erst nach der am 23. Juni 2021 ausgesprochenen Kündigung veranlasst worden 

sei, um sich im vorliegenden Verfahren einen Vorteil zu verschaffen. Indem die Berufungskläger 

sowohl die Vorinstanz als auch den Berufungsbeklagten bewusst im Dunkeln gelassen hätten, 

könnten sie ihre Beschränkung der Suche nach Ersatzobjekten auf Y.____ bis September 2023 

nicht rechtfertigen.  

3.2.4 Letztlich fügt der Berufungsbeklagte noch an, dass die von den Berufungsklägern bean-

tragte erstmalige Erstreckung bis 31. August 2024 einerseits prozessual nicht zulässig und an-

dererseits materiell nicht gerechtfertigt sei. Die Vorinstanz habe in den Erwägungen 12 und 13 

eine Abwägung der beidseitigen Interessen vorgenommen und zu Recht auf eine einmalige und 

definitive Erstreckung bis 31. Januar 2024 erkannt. Sie habe damit das von den Berufungsklä-

gern vor der Vorinstanz beantragte Erstreckungsdatum vom 30. November 2023 sogar zu 

Gunsten der Berufungskläger verlängert, auf der anderen Seite jedoch die gewichtigen Interes-

sen des Berufungsbeklagten, gestützt auf den ausgewiesenen und dringenden Eigenbedarf 

endlich wieder in die eigene Liegenschaft einziehen zu können, berücksichtigt. Die Vorinstanz 

habe dabei auch zu Recht die vom Kantonsgericht im Rückweisungsentscheid vom 18. April 

2023 vorgenommene Erwägung berücksichtigt, dass bei ausgewiesenem Eigenbedarf  wenn 

überhaupt  eine deutlich kürzere Erstreckung des Mietverhältnisses zu gewähren sei. Die Vo-

rinstanz habe zudem erwogen, dass in vergleichbaren Fällen einer Kündigung wegen Eigenbe-

darfs des Vermieters jeweils eine einmalige Erstreckung von 2 Jahren gewährt wurde. Im vor-

liegenden Fall habe die Vorinstanz eine einmalige und definitive Erstreckung von 2 Jahren und 

4 Monaten gewährt, was den Berufungsklägern zu Gute gekommen sei. Eine weitergehende 

Erstreckung sei aufgrund der gegebenen Sach- und Rechtslage nicht vertretbar.  

3.3.1 Vorab gilt es festzuhalten, dass es entgegen dem Antrag der Berufungskläger und mit 

Bezug auf das oben in Erwägung 2.3 Festgehaltene nicht notwendig ist, vor dem Kantonsge-

richt eine Parteiverhandlung mit Anhörung der Parteien durchzuführen. Der Antrag auf Durch-

führung einer Parteiverhandlung vor Kantonsgericht wurde deshalb in den kantonsgerichtlichen 

Verfügungen vom 1. und 28. Februar 2024 bereits implizit abgewiesen.  

3.3.2 Im Berufungsverfahren ist gemäss Art. 317 Abs. 2 ZPO eine Klageänderung grundsätzlich 

nur noch unter folgenden zwei Bedingungen zulässig: Es müssen erstens die Voraussetzungen 

des Art. 227 Abs. 1 ZPO erfüllt sein (neuer bzw. geänderter Anspruch, der mit dem bisherigen 

in sachlichem Zusammenhang steht und in gleicher Verfahrensart zu beurteilen wäre); zweitens 

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muss der neue bzw. geänderte Anspruch auf neuen Tatsachen und Beweismitteln beruhen. 

Neue Tatsachen und oder Beweismittel fehlen vorliegend, weil einzig die Suchbemühungen 

aktualisiert wurden, ansonsten ist die Sachlage  d. h. das Fehlen eines Ersatzobjekts , mit 

derjenigen im Zeitpunkt der Hauptverhandlung vom 27. Oktober 2022 identisch, weshalb die 

Voraussetzungen für eine Klageänderung nicht erfüllt sind.  

3.3.3 Auch materiell ist eine weitere Erstreckung nicht gerechtfertigt. Wie bereits im ersten Be-

rufungsverfahren vom Kantonsgericht festgehalten wurde, wird bei einer gerechtfertigten drin-

genden Eigenbedarfskündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR, wie sie vorliegend ge-

geben ist, nur eine deutlich kürzere Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt (KGE 400 23 13 

vom 18. April 2023 E. 4.4.1). Die Vorinstanz gewährte den Berufungsklägern bereits eine Er-

streckung bis Ende Januar 2024. Damit liegt im Ergebnis eine relativ lange «kalte» Erstreckung 

vor, die seit zweieinhalb Jahren andauert und theoretisch auch noch bis zu einem abgeschlos-

senen möglicherweise notwendigen Exmissionsverfahren andauern könnte. Entgegen der Mei-

nung der Berufungskläger wurden so die Interessen beider Parteien in genügendem Umfang 

berücksichtigt und an der einmaligen Erstreckung bis Ende Januar 2024 ist festzuhalten.  

Zudem wurden die Suchbemühungen der Berufungskläger, die für die notwendige Härte bei 

einer Erstreckung erforderlich sind, nicht genügend substantiiert bzw. nachgewiesen. Des Wei-

teren hätten sich die Berufungskläger mit ihren Suchbemühungen auch nicht auf Y.____ be-

schränken dürfen, denn erstens ist beim Einbürgerungsverfahren in Y.____, wie vom Beru-

fungsbeklagten zutreffend moniert, nicht genügend belegt, ob dieses vor der Kündigung des 

Mietobjekts angestrengt wurde, zweitens geht der Sohn der Berufungskläger mittlerweile auch 

nicht mehr in Y.____ zur Schule und drittens ist aufgrund der Anonymisierung des Kaufvertra-

ges des neuen Grundstücks der Berufungskläger nicht klar, ob die Berufungskläger schliesslich 

überhaupt ein Objekt in Y.____ erworben haben.  

3.3.4 Die Berufungskläger haben eine Wohnliegenschaft mit Antritt per 30. April 2024 erworben. 

Gegen eine über den 30. April 2024 hinausgehende Erstreckung spricht somit auch ein man-

gelndes Rechtsschutzinteresse. Dass ein solches nach dem 30. April 2024 bestehe bzw. wes-

halb der Bezug der Liegenschaft trotz anstehenden Renovationsarbeiten nicht möglich sein soll, 

führen die Berufungskläger nicht aus. Somit ist auf den mit der Berufung gestellten Erstre-

ckungsantrag  soweit er über den 30. April 2024 hinausgeht  nicht einzutreten. Zudem scheint 

es dem Berufungsbeklagten auch nicht zumutbar, dass er wegen Renovationsarbeiten der Be-

rufungskläger, die wohl auch zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden könnten, noch 

länger auf seine Liegenschaft in Y.____ verzichten muss. Aufgrund des baldigen Bezugs der 

neuen Liegenschaft durch die Berufungskläger, erübrigt es sich für das Kantonsgericht im Übri-

gen auch auf die von den Berufungsklägern eingereichten Suchbemühungslisten inhaltlich ein-

zugehen, da die Suchbemühungen offensichtlich zwischenzeitlich zu einem Ergebnis geführt 

haben. 

4. Abschliessend ist über die Verlegung der Prozesskosten für das Berufungsverfahren zu 

entscheiden. Massgebend für die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen sind die 

Bestimmungen der Art. 95 ff. ZPO. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der 

unterliegenden Partei auferlegt. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind deshalb voll-

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umfänglich den Berufungsklägern aufzuerlegen. Zudem haben diese der Gegenpartei eine Par-

teientschädigung zu entrichten. Die Entscheidgebühr für das vorliegende zweitinstanzliche Ver-

fahren mit einem Streitwert von über CHF 156'600.00 wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. 

§ 8 Abs. 1 lit. f Ziff. 4 der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebührentarif, GebT, 

SGS 170.31) auf CHF 3’000.00 festgelegt. Der Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten, Advo-

kat Alexander Heinzelmann, hat mit der Berufungsantwort vom 31. Januar 2024 eine Honorar-

rechnung eingereicht, welche der Gegenpartei mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 

1. Februar 2024 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde. Die Parteientschädigung ist gemäss 

Art. 105 Abs. 2 ZPO gestützt auf die kantonale Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte 

(TO, SGS 178.112) festzusetzen, wobei für die Bemessung derselben § 10 i.V.m. § 7 TO mass-

gebend sind. Der Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten ist bei seiner Rechnungsstellung von 

einem Streitwert von CHF 156'663.00 ausgegangen, zumal er auf § 7 Abs. 1 lit g ZPO («Streit-

wert 100'000 - 200’000») und auf § 10 TO verwiesen hat und ein Grundhonorar von 

CHF 9'800.00 (= 70% vom Grundhonorar in Höhe von CHF 14'000.00) geltend macht. Zuzüg-

lich Auslagen und Mehrwertsteuer resultiert gemäss Rechnung des Rechtsvertreters des Beru-

fungsbeklagten vom 31. Januar 2024 ein Honorar von CHF 10'699.50. Die Berufungskläger 

liessen die Honorarnote der Gegenpartei in ihrer Replik unkommentiert. Auch das Kantonsge-

richt sieht keinen Grund, eine andere Berechnung für die Bemessung der Parteientschädigung 

vorzunehmen, womit die Honorarnote als tarifkonform zu qualifizieren ist. Demnach sind die 

Berufungskläger in solidarischer Verbindung zu verpflichten, dem Berufungsbeklagten für das 

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 10'699.50 (inkl. Auslagen und MWSt) 

zu bezahlen. 

Demnach wird erkannt: 

://: 1.  Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf diese eingetreten wird. 

 2.  Die Entscheidgebühr von CHF 3’000.00 für das Berufungsverfahren wird       

den Berufungsklägern in solidarischer Verbindung auferlegt. 

Die Forderung des Staates wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss 

von CHF 3'000.00 verrechnet. 

 3.  Die Berufungskläger werden in solidarischer Verbindung verpflichtet, 

dem Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteient-

schädigung von CHF 10'699.50 (inkl. Auslagen und MWSt) zu leisten. 

Präsident 

Roland Hofmann 

Gerichtsschreiber 

Oliver Kläusler 

 

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