# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3e2191f7-94d3-5b83-9bb1-0cc87272564b
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-02-21
**Language:** de
**Title:** Näherbaurecht. Besonderes Gebäude. Nutzung des teilweise im Grenzabstandsbereich gelegenen Flachdaches eines solchen als Terrasse.
**Docket/Reference:** BRKE III Nr. 0025/2007
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_III_0025_2007_435.pdf

## Full Text

BRKE III Nr. 0025/2007 vom 21. Februar 2007 in BEZ 2007 Nr. 25

2.1. Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die von der privaten Re-
kursgegnerschaft  beabsichtigte  Erstellung  eines  sich  von  der  bestehenden  Garage 
auf der Bauparzelle bis an die Grenze des rekurrentischen Grundstücks erstrecken-
den  Autounterstandes.  Das  Flachdach  des  in  Betonbauweise  auszuführenden  Car-
ports mit einer Breite von 7,0 m und einer Tiefe von 6 m soll (…) vollumfänglich als 
Terrasse genutzt werden. (…)

3. Der Rekurrent wendet gegen das streitige Bauvorhaben im Wesentlichen ein,
dass  der  geplante  Grenzbau  der  zwischen  ihm  und  der  Bauherrschaft  getroffenen 
Vereinbarung widerspreche. Beanstandet wird vom Rekurrenten insbesondere auch 
die  geplante  Nutzung  des  Flachdachs  als  Terrasse.  Er  habe  lediglich  die  Zustim-
mung zur Erstellung von «Nebengebäuden» an seiner Grenze erteilt, nicht jedoch zu 
einer «praktisch an seine Haustüre» ragenden, mit Lärm und sonstigen Immissionen 
(Grillieren) verbundenen Terrasse. (...)

4.1.  Die  am  22.  April  2002  zwischen  dem  Rekurrenten  (Vertragspartei  1  ge-
nannt)  und  der  Bauherrschaft  (Vertragspartei  2  genannt)  getroffene  «Vereinbarung 
Näherbaurecht» hat - soweit vorliegend von Bedeutung - folgenden Wortlaut:

«Die  Vertragsparteien  gewähren  sich  das  gegenseitige  Näherbaurecht  zu  fol-
genden Bedingungen:

- Gerätehaus gem. Baueingabe (Vertragspartei 1) mit Grenzabstand 0 auf ei-

ner Länge von 2,40 m (Höhe 2,10 m).

- Kaninchenstall  von  Vertragspartei  1  mit  Grenzabstand  0  auf  einer  Länge 

von 2,60 m (Höhe 1,8 m).

- Gerätehaus von Vertragspartei 1 mit Grenzabstand 0,50 m auf einer Länge 

von 2,37 m (Höhe 2,06 m).

- Die Vertragspartei 2 darf im Gegenzug mit gleichen Längen, ohne Grenzab-

stand, Nebengebäude erstellen.»

4.2.  Die  Einräumung  eines  Näherbaurechts  stellt  ein  Rechtsgeschäft  dar  und 
erfolgt durch privatrechtlichen Vertrag. Inhalt des zweiseitigen (und damit nicht 
einseitig  widerrufbaren)  Rechtsgeschäfts  ist  eine  private  Abstandsregelung, 
welche  von  den  ordentlichen  öffentlich-rechtlichen  Grenz- oder  Gebäudeab-

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standsvorschriften abweicht (M. Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der 
zürcherischen baurechtlichen Praxis, 2001, S. 37 ff.). Der zivilrechtliche Näher-
baurechtsvertrag entfaltet aufgrund von § 270 Abs.  3  des  Planungs- und  Bau-
gesetzes (PBG) in Verbindung mit §  218  Abs.  2  PBG  öffentlich-rechtliche Wir-
kung.  Damit  ist  die  private  Näherbaurechtsvereinbarung  für  die  Baubehörde 
verbindlich.

(In  der  Folge  gelangt  die  Baurekurskommission  III  zum  Schluss,  dass  der  Re-
kurs in einem hier nicht interessierenden Punkt unbegründet ist. Alsdann zieht sie zu 
einem weiteren Aspekt des Streitfalles Folgendes in Betracht:)

5.1.  Eine  andere  Frage  ist,  ob  die  private  Rekursgegnerschaft  gestützt  auf  die 
fragliche Näherbaurechtsvereinbarung auch befugt sei, das Dach des geplanten Au-
tounterstandes  vollumfänglich,  das  heisst  bis  an  die  Grenze  des  rekurrentischen 
Grundstücks, als Terrasse zu nutzen. Da sich dem Wortlaut der fraglichen Vereinba-
rung  diesbezüglich  nichts  entnehmen  lässt,  ist  der  mutmassliche Wille  der  Parteien 
durch Auslegung zu ermitteln.

5.2.  Zu  berücksichtigen  sind  hierbei  vorab  die  Umstände,  welche  zum  Zustan-
dekommen der in Frage stehenden Näherbaurechtsvereinbarung geführt haben. De-
ren Anlass bildete offenkundig die im Jahr 2002 bestehende Absicht des Rekurren-
ten  zur  Erstellung  der  vorstehend  unter  Ziffer  1.2  genannten  Kleinbauten.  Für  jene 
Gerätehäuschen  bzw.  den  Kaninchenstall  räumte  die  private  Rekursgegnerschaft 
dem  Rekurrenten  das  Recht  ein,  diese  an  die  Grenze  ihrer  Parzelle  zu  stellen.  Als 
Gegenleistung  wurde  ihr  das  Recht  eingeräumt,  ebenfalls  «Nebengebäude»  an  der 
gemeinsamen  Grenze  errichten  zu  dürfen.  Mit  diesem  baurechtlich  nicht  definierten 
Begriff  sollte  zum  einen  zweifellos  klargestellt  werden,  dass  das  Recht  zum  Näher-
bzw. Grenzbau nur für nicht zum längerfristigen Aufenthalt von Personen bestimmte 
Gebäude  gilt.  Zum  andern  sollte  mit  der  Verwendung  des  Begriffs  Nebengebäude, 
worunter umgangssprachlich zumeist kleinere Annexbauten von Hauptgebäuden (als 
deren Gegensatz) verstanden werden, wohl auch ausgedrückt werden, dass sich das 
Recht nur auf kleinere Baukörper mit dementsprechend beschränkten Einwirkungen 
auf das Nachbargrundstück bezieht.

Mit Blick darauf, dass Grenzabstandsvorschriften primär die verschiedenen Ein-
flüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf Nachbargrundstücke mildern sollen, und 
Näherbaurechte  daher  auch  nur  unter  dem  Vorbehalt  einwandfreier  wohnhygieni-
scher und feuerpolizeilicher Verhältnisse zulässig sind (§ 270 Abs. 3 PBG), verbietet 
sich,  Näherbaurechtsvereinbarungen  extensiv  auszulegen.  Solche  sind  vielmehr  re-
striktiv zu interpretieren. Vorliegend musste die private Rekursgegnerschaft bei einer 
vernünftiger- und  korrekterweise  erfolgenden  Interpretation  des  Vertrages  davon 
ausgehen, dass ihr der Rekurrent kein Recht einräumte bzw. einzuräumen beabsich-
tigte, welches über das ihm (dem Rekurrenten) gewährte Recht hinausgeht.

5.3. Hieraus ergibt sich, dass die Bauherrschaft und auch die Vorinstanz zu Un-
recht davon ausgingen, der Rekurrent habe über die Einwilligung zu einem «Neben-
gebäude»  an  seiner  Grenze  hinaus  auch  die  Zustimmung  dazu  erteilt,  dass  das 
Dach  dieses  Nebengebäudes  bis  an  seine  Grenze  als  Terrasse  genutzt  wird.  Inso-
weit erweisen sich die rekurrentischen Einwände als begründet und ist der angefoch-
tene Beschluss im nachgenannten Umfang teilweise aufzuheben.

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6. Damit ist allerdings nicht gesagt, dass die Nutzung des Daches des geplanten 
Autounterstandes  generell  ausgeschlossen  sei.  Die  Bauherrschaft  weist  zu  Recht 
darauf hin, dass sie nach Ziff. 8.1.2 der Bau- und Zonenordnung (BZO) ein bis 3,5 m 
an  die  Grenze  des  rekurrentischen  Grundstücks  ragendes  Besonderes  Gebäude 
erstellen könnte. Baurechtlich spricht nichts dagegen, dass das Flachdach eines den 
bauordnungsgemässen  Grenzabstand  einhaltenden  Besonderen  Gebäudes  als  (pri-
vate) Terrasse genutzt wird. Die mit einer solchen Terrasse verbundenen Immissio-
nen  sind  von  Nachbarn  hinzunehmen.  Gleiches  muss  auch  beim  vorliegend  streiti-
gen Autounterstand gelten. Dessen Flachdach darf daher bis auf einen Abstand von 
3,5 m zum rekurrentischen Grundstück als Terrasse genutzt werden.

(Mit dieser Begründung wurde der Rekurs teilweise gutgeheissen und im Übri-

gen abgewiesen.)