# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5083f99d-69f6-5e9f-9916-23235efcb29e
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 05.07.2023 U 2021 11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2021-11_2023-07-05.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 21 11

1. Kammer 

Vorsitz Audétat

RichterIn Paganini und von Salis

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 5. Juli 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 

B._____, 

C._____, 

D._____, 

E._____, 

F._____, 

G._____, 

H._____, 

I._____, 

J._____, 

K._____, 

L._____, 

M._____, 

N._____, 

- 2 -

O._____, 

P._____, 

Q._____, 

R._____, 

S._____, 

T._____, 

U._____, 

V._____, 

alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner, 

Beschwerdeführer

gegen

Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden, 

Beschwerdegegner

und

W._____ AG, c/o X._____ AG, 

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Celestina Lindauer, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Aparthotel-Bewirtschaftung

- 3 -

I. Sachverhalt:

1. Gemäss der Grundsatzbewilligung Nr. 780/81 des Grundbuchinspektorats 

Graubünden vom 3. Dezember 1981 sind die (vermietungspflichtigen) 

Apartments des Aparthotels Y._____ auf dem Grundstück Nr. Z._____ in 

AA._____ mit dem bereits vorbestandenen Hotel Y._____ auf dem Grund-

stück Nr. AB._____ verbunden, welches die notwendigen Räumlichkeiten 

wie Rezeption, Restaurant und Speisesaal etc. aufweist. Es wurden fol-

gende Auflagen verfügt und im Grundbuch angemerkt:

a. Die jeweiligen Eigentümer des konventionell betriebenen Hotels Y._____ auf Parzelle 

Nr. AB._____ sind zu verpflichten, den im Entwurf vorliegenden Mietvertrag abzusch-

liessen und somit den Gästen und Eigentümern des Aparthotels "Y._____" hotelmäs-

sige Dienstleistungen zu erbringen. Dieser Vertrag darf ohne Zustimmung der kanto-

nalen Bewilligungsbehörde weder abgeändert noch aufgehoben werden. Die Ver-

pflichtung zur Erbringung hotelmässiger Dienstleistungen ist auf Parzelle Nr. 

AB._____ (Hotel Y._____) im Grundbuch von AA._____ anzumerken. 

b. Die jeweiligen Eigentümer aller an Personen im Ausland veräusserten Apartments 

(und mindestens 65 % [614/1000] der Wohnungswertquoten) sind im Sinne von 

Art. 15 des StWE-Reglements und des bei den Bewilligungsakten liegenden Mietver-

trags zu verpflichten, ihre Stockwerkeinheiten unter Vorbehalt eines Benützungsvor-

rechts dem Beherbergungsunternehmen dauernd, während 150 - 250 Tagen pro Jahr, 

für die hotelmässige Bewirtschaftung zu überlassen (Art. 4 Abs. 2 lit. c VGF in Verbin-

dung mit Art. 13 Abs. 4 lit. c VBewB). Der im Entwurf vorliegende Mietvertrag darf 

ohne Zustimmung der kantonalen Bewilligungsbehörde weder abgeändert noch auf-

gehoben werden. Das Nämliche gilt für Art. 15 des im Grundbuch bei allen Stockwerk-

einheiten anzumerkenden Reglements. 

Gestützt auf diese Grundsatzbewilligung konnten in der Folge Apartments 

mit gesamthaft 60 % der Wohnraumwertquoten an Personen im Ausland 

verkauft werden. Maximal 35 % der Wohnungswertquoten durften ohne 

Weitervermietungspflicht veräussert werden. 

- 4 -

2. Mit Gesuch vom 7. April 2020 beantragten die Eigentümer von insgesamt 

26 Stockwerkeinheiten des Aparthotels Residenz Y._____ AA._____ (ver-

mietungspflichtige Apartments) beim Grundbuchinspektorat und Handels-

register Graubünden (GIHA) den Erlass eines neuen, für Vermieter bzw. 

Apartmenteigentümer und Mieter bzw. Hoteleigentümerin ausgewogenen 

Mietvertrags. Die W._____ AG (Hoteleigentümerin) beantragte am 14. Mai 

2020 die Abweisung des Gesuchs. Nachdem das GIHA die Parteien in der 

Folge zu einer Einigungsverhandlung eingeladen hatte, erarbeitete die 

STWEG-Verwaltung – im Sinne einer Übergangslösung bis zum Vorliegen 

einer anderweitigen Lösung – eine Ergänzung zum Mietvertrag gemäss 

der Grundsatzbewilligung Nr. 780/81 vom 3. Dezember 1981. Dieser Ent-

wurf fand allerdings nicht die Zustimmung der sich gegenüberstehenden 

Parteien. Daher erneuerten die Apartmenteigentümer mit Eingabe vom 

7. Dezember 2020 ihr Gesuch um Erlass eines neuen Mietvertrags und 

beantragten ergänzend die Aufhebung der Vermietungspflicht. Die 

W._____ AG beantragte am 23. Dezember 2020 die Abweisung beider 

Gesuche. 

3. Mit Verfügung vom 8. Januar 2021 wies das GIHA das Gesuch der Apart-

menteigentümer um Erlass eines neuen Mietvertrags bzw. um Widerruf 

der Vermietungspflicht für das Aparthotel Residenz Y._____ ab. Ausser-

dem verzichtete das GIHA auf den Erlass superprovisorischer Anordnun-

gen und ermahnte die Parteien, die Auflagen betreffend hotelmässiger Be-

wirtschaftung und den Mietvertrag gemäss der Grundsatzbewilligung vom 

3. Dezember 1981 einzuhalten. 

4. Dagegen erhoben die Eigentümer von insgesamt 26 Stockwerkeinheiten 

des Aparthotels Residenz Y._____ AA._____ (vermietungspflichtige 

Apartments) (nachfolgend: Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 10. Fe-

bruar 2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-

den. Sie beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung sowie 

im Sinne vorsorglicher Massnahmen die Einholung eines Gutachtens der 

- 5 -

Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) über die Wirtschaft-

lichkeit des Hotels Y._____ und die Inkraftsetzung der Mietvertragsergän-

zung gemäss Vorschlag der Hausverwaltung AC._____ AG; eventualiter 

sei die angefochtene Verfügung zur Neubeurteilung und zum Erlass vor-

sorglicher Massnahmen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Begrün-

dung brachten die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass die Vor-

instanz zu Unrecht von der Wirtschaftlichkeit des Hotelbetriebs unter dem 

bestehenden Mietvertrag ausgehe und damit die Voraussetzungen für die 

Notwendigkeit einer Änderung des Mietvertrags oder einer Aufhebung der 

Vermietungspflicht unzulässigerweise als nicht gegeben erachte. Weil 

eine Einigung der Parteien in Bezug auf einen neuen Mustermietvertrag 

ausgeschlossen sei, sei zwingend bei der SGH ein Gutachten samt Mus-

tervertrag einzuholen. Anlässlich einer Einigungsverhandlung hätten sich 

die vermietungspflichtigen Eigentümer mit einem neuen Vorschlag zur Er-

gänzung des Mietvertrags aus dem Jahr 1981 einverstanden erklärt, doch 

die W._____ AG habe mit ihrem neuen Vorschlag gar noch eine Sanie-

rungspflicht vorsehen wollen. Eine richterliche Inkraftsetzung der Mietver-

tragsergänzung per Sommersaison 2021 sei notwendig.

5. Mit Verfügung vom 26. Februar 2021 wies der Instruktionsrichter das Ge-

such der Beschwerdeführer um Erlass vorsorglicher Massnahmen ab. Die-

ser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

6. Mit Vernehmlassung vom 5. März 2021 beantragte das GIHA (nachfol-

gend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde. Zur Begrün-

dung wies der Beschwerdegegner darauf hin, dass er als Bewilligungs-

behörde keinen unmittelbaren Einfluss auf die Betriebsführung habe. 

Ebenso wenig könne er sich um Mietzins- oder Kostenabrechnungen küm-

mern    oder solche durch Intervention oder Abänderung des Mietvertrags 

berichtigen. Hierfür seien die Zivilgerichte zuständig. Zudem habe er die 

Parteien wiederholt, letztmals in der angefochtenen Verfügung, zur Ein-

haltung der gegenseitigen Pflichten gemäss Mietvertrag ermahnt. Solange 

- 6 -

nicht erwiesen sei, dass der Betrieb des Aparthotels bzw. die hotelmässige 

Bewirtschaftung der Apartments mit dem vorliegenden, nach wie vor gül-

tigen Mietvertrag nicht mehr möglich bzw. nicht mehr zumutbar sei, dürfe 

er nichts tun. Wenn sich beide Parteien an die Vorgaben des seit 1981 

geltenden Mietvertrags halten würden, würde auch das Aparthotel zur bei-

derseitigen Zufriedenheit funktionieren, so wie dies auch nach eigener 

Feststellung der Beschwerdeführer bis 2011 der Fall gewesen sei. 

7. Die W._____ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte in ihrer 

Vernehmlassung vom 26. März 2021 ebenfalls die Abweisung der Be-

schwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, im Gegensatz 

zu den Beschwerdeführern sei sie als Hoteleigentümerin an einem erfolg-

reichen Hotelbetrieb interessiert. Um die Vermietungspflicht aufheben zu 

können, torpedierten die Beschwerdeführer diese mit allen erdenklichen 

Mitteln mit dem Ziel, den Hotelbetrieb zu schädigen und die Mietzinsein-

nahmen zu schmälern. So habe z.B. die HotellerieSuisse im Herbst 2020 

diverse Auflagen formuliert, um den Status eines 4*-Betriebs aufrechter-

halten zu können. Diese Auflagen seien von der Beschwerdegegnerin für 

den Hotelbereich umgesetzt worden, jedoch grossmehrheitlich nicht von 

den Beschwerdeführern in Bezug auf die Zimmer in der Residenz. Damit 

habe die Residenz ihren Status als 4*-Betrieb verloren, weshalb die Ho-

telbetreiberin in Zukunft auf den einschlägigen Plattformen das Hotel klar 

von der Residenz trennen müsse. Es ergebe sich insgesamt ein Bild, wo-

nach die Beschwerdeführer durch die Verweigerung von Zimmerfreiga-

ben, die Schliessung des Wellnessbereichs und die Nichtkooperation bei 

den Wohnungssanierungen den Y._____ absichtlich schädigten und so 

die Vermietungspflicht der Beschwerdegegnerin erschwerten bzw. verei-

telten. Ein solches Verhalten verdiene keinen Rechtsschutz. 

8. In ihrer Replik vom 3. Mai 2021 ergänzten die Beschwerdeführer ihre An-

träge um das Begehren, es sei seitens des Verwaltungsgerichts des Kan-

tons Graubünden die von den Beschwerdeführern dem GIHA am 30. März 

- 7 -

2021 gemachte Anzeige gegen die Bewirtschaftungspflichtigen (Hotelei-

gentümerin und Hotelier vor Ort) an die Hand zu nehmen. Betreffend Ak-

tivlegitimation wurden dem Gericht zudem Änderungen angezeigt. Die Be-

schwerdeführer beklagten neben einem unzumutbaren Verlust auf die 

Vermietung ihrer Apartments auch einen nicht mehr funktionierenden Ho-

telbetrieb. Die mangelhaft betriebene Hotelbewirtschaftung durch die Be-

schwerdegegnerin verletze die Grundsatzbewilligung Nr. 780/81 und sei 

für sich allein schon Grund genug, die damaligen Auflagen zu widerrufen 

und das Aparthotel Residenz Y._____ aufzuheben.

9. Der Beschwerdegegner verzichtete am 17. Mai 2021 auf das Einreichen 

einer Duplik.

10. In der Duplik vom 7. Juni 2021 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren An-

trägen fest und verwies auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wo-

nach die Stockwerkeigentümer das wirtschaftliche Risiko zu tragen hätten, 

welches sich aus der Bewirtschaftungsplicht ergebe, und sie insbesondere 

nicht damit rechnen dürften, mit der Vermietung einen Gewinn zu erzielen. 

Die Beschwerdegegnerin sei sämtlichen finanziellen Pflichten gegenüber 

den Stockwerkeigentümern nachgekommen. Umgekehrt seien es die 

Apartmenteigentümer, welche ihre vertraglichen Pflichten verletzt und so 

der Beschwerdegegnerin die Vermietungspflicht erschwert hätten. Der 

geltende Mietvertrag habe sich über Jahrzehnte hinweg bewährt. 

11. Mit Schreiben vom 27. August 2021 legten die Beschwerdeführer Doku-

mente ins Recht, wonach das Hotel Y._____ an der Vermietung von ver-

mietungspflichtigen Apartments in der Residenz Y._____ nicht interessiert 

sein soll, weil es einem vermietungspflichtigen Eigentümer in der Zeit vom 

1. Dezember 2021 bis zum 31. März 2022 die Eigenbelegung und somit 

die Eigennutzung seines Apartments gewährt haben soll. 

- 8 -

12. Dem entgegnete die Beschwerdegegnerin am 10. September 2021 mit 

Verweis auf den geltenden Mietvertrag, dass eine Reservation der eige-

nen Wohnung während Monaten ohne Weiteres möglich sei, allerdings 

nicht unentgeltlich, sondern – soweit die vertraglich vereinbarte unentgelt-

liche Eigenbelegung übersteigend – zu gleichen Bedingungen wie für ei-

nen Hotelgast. 

13. Mit Schreiben vom 27. September 2021 legten die Beschwerdeführer Kor-

respondenzen und Mietverträge zwischen dem (ehemaligen) Hotelier und 

einzelnen Stockwerkeigentümern ins Recht und warfen der Beschwerde-

gegnerin unter anderem vor, dass das Hotel hinsichtlich der Eigenbele-

gungs-Bestimmungen gemäss "Mustermietvertrag" mit Blick auf Ausle-

gung, Handhabung, Zusicherung sowie Richtigstellung keine einheitliche 

Praxis verfolge, weshalb sich eine Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht 

aufdränge. 

14. Am 11. November 2021 wies die Beschwerdegegnerin in ihrer Stellung-

nahme auf die klare Rechtslage hin, wonach für die Stockwerkeigentümer 

der Mustermietvertrag gemäss der Grundsatzbewilligung aus dem Jahr 

1981 gelte, von dem nur mit der Zustimmung des Beschwerdegegners ab-

gewichen werden könne. Die eingelegten Verträge, welche von den vor-

maligen Hotelbetreibern abgeschlossen worden seien, hätten mangels der 

notwendigen Genehmigung durch den Beschwerdegegner nie Gültigkeit 

erlangt. Die Beschwerdegegnerin habe keine neuen Mietverträge abge-

schlossen. Ob und wie viele abweichende Mietverträge früher abgeschlos-

sen worden seien, wisse sie nicht. Jedenfalls seien diese ohne die Geneh-

migung des Beschwerdegegners ohnehin nicht gültig, weshalb es auch 

gar keine Unterschiede bei der Vermietung der Apartments gebe. Das Vor-

liegen behaupteter mündlicher Sonderabreden werde bestritten. 

15. Mit Eingabe vom 13. Januar 2022 verlangten die Beschwerdeführer wei-

terhin die Einholung eines Gutachtens samt Mustervertrag bei der SGH 

- 9 -

betreffend Wirtschaftlichkeit der Hoteleigentümerin und der Hotelbetreiber 

einerseits sowie der vermietungspflichtigen Stockwerkeigentümer ander-

seits. Zudem wurde der in der Beschwerde gestellte Antrag bekräftigt, die 

von der Hausverwaltung AC._____ AG vorgeschlagene Mietvertragser-

gänzung während der Dauer dieses Verfahrens in Kraft zu setzen. Auch 

sei per Datum der Urteilsmitteilung ein neuer Grundbuchauszug betreffend 

die Eigentümerschaft der Hotelapartments einzuholen, um allfällige Ände-

rungen der Eigentumsverhältnisse (Aktivlegitimation) nachzuzeichnen. Er-

neut brachten die Beschwerdeführer vor, der Mustermietvertrag aus dem 

Jahr 1981 sei nicht allgemein verbindlich. So habe der damalige Hotelier 

bereits im Jahr 1985 die Vermietungspflicht reduziert und Spezialabreden 

über die Eigenbelegung getroffen. Diese und alle nachfolgenden Mietver-

träge seien auf die heutige Beschwerdegegnerin übergegangen. Daran sei 

sie heute gebunden. Zudem bestätige auch die Sommerabrechnung 2021 

das bereits in den früheren Rechtsschriften dargelegte Verlustgeschäft der 

Vermietung für die Beschwerdeführer.

16. Hierzu nahm die Beschwerdegegnerin am 2. März 2022 ausführlich Stel-

lung.

17. Mit Verfügung vom 11. März 2022 trat der Instruktionsrichter auf das Ge-

such der Beschwerdegegnerin um Erlass vorsorglicher Massnahmen be-

treffend Türzylinder-Wechsel im Aparthotel Residenz Y._____ infolge 

Wegfalls eines relevanten Rechtsschutzinteresses nicht ein. 

18. Mit Schreiben vom 18. März 2022 reichten die Beschwerdeführer einen 

neu aufgetauchten Mustermietvertrag ein, der von der neuen Hotelei-

gentümerin und damit von der Beschwerdegegnerin stamme. Letztere 

habe sich somit im bisherigen Verfahren widersprüchlich verhalten. 

19. Mit Verfügung vom 24. März 2022 schrieb der Instruktionsrichter das Ge-

such der Beschwerdegegnerin um Erlass vorsorglicher Massnahmen be-

- 10 -

treffend Schliessung des Wellnessbereichs inkl. Hallenbad im Aparthotel 

Residenz Y._____ infolge Gegenstandslosigkeit ab. 

20. Am 4. April 2022 vertieften die Beschwerdeführer ihren Standpunkt.

21. Hierzu nahm die Beschwerdegegnerin am 4. Mai 2022 Stellung.

22. Am 7. Juni 2022 reichten die Beschwerdeführer eine weitere Stellung-

nahme ein.

23. Am 21. Juni 2022 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Einreichung 

einer weiteren Stellungnahme. 

24. Auf Aufforderung des Instruktionsrichters hin reichte der Rechtsvertreter 

der Beschwerdeführer am 12. April 2023 eine Liste über die von ihm ver-

tretene Mandantschaft ein. 

25. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

die angefochtene Verfügung vom 8. Januar 2021 wird, soweit erforderlich, 

in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung vom 

8. Januar 2021, womit der Beschwerdegegner das Gesuch um Erlass ei-

nes neuen Mietvertrags bzw. um Widerruf der Vermietungspflicht für das 

Aparthotel Residenz Y._____ abwies und die Parteien formell ermahnte, 

die Auflagen betreffend hotelmässiger Bewirtschaftung und den Mietver-

trag gemäss der Grundsatzbewilligung vom 3. Dezember 1981 einzuhal-

ten. Das angerufene Gericht ist die zuständige Beschwerdeinstanz (vgl. 

Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken 

durch Personen im Ausland [BewG; SR 211.412.41] i.V.m. Art. 15 Abs. 1 

des Einführungsgesetzes zum BewG [EGzBewG; BR 217.600]). Die Woh-

- 11 -

nungen der Beschwerdeführer unterstehen unbestrittenermassen der Ver-

mietungspflicht. Die Beschwerdeführer sind somit von der angefochtenen 

Verfügung berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an deren Auf-

hebung, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (vgl. Art. 50 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf 

die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 20 

Abs. 3 BewG und Art. 38 VRG) ist somit – unter Vorbehalt der nachfolgen-

den Erwägungen – einzutreten. 

2.1. In Art. 51 Abs. 2 VRG wird vorgeschrieben, dass die Parteien Rechtsbe-

gehren, die sie im vorinstanzlichen Verfahren gestellt haben, nicht aus-

dehnen können. Analog diesem Erweiterungsverbot kann das Gericht ma-

teriell nichts Anderes oder Zusätzliches behandeln, was nicht bereits Ge-

genstand und Inhalt der in der Beschwerde selbst gestellten Hauptan-

träge/Rechtsbegehren gewesen ist (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts 

des Kantons Graubünden [VGU] R 17 57 vom 16. Januar 2018 E.2a). 

Nicht eingetreten werden kann somit auf Rechtsbegehren, welche den 

Streitgegenstand im Laufe des Beschwerdeverfahrens ausdehnen. Mass-

gebend sind diesbezüglich die Rechtsbegehren, die in der Beschwerde 

formuliert wurden: Aufhebung der angefochtenen Verfügung (Nr. 1); Ein-

holung eines Gutachtens der SGH über die Wirtschaftlichkeit des Hotels 

Y._____ und Inkraftsetzung der Mietvertragsergänzung gemäss Vor-

schlag der Hausverwaltung AC._____ AG im Sinne von vorsorglichen 

Massnahmen (Nr. 2); eventualiter: Rückweisung der angefochtenen Ver-

fügung zur Neubeurteilung und zum Erlass von vorsorglichen Massnah-

men an den Beschwerdegegner (Nr. 3); unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolge zulasten des Beschwerdegegners (Nr. 4) (vgl. Beschwerde 

vom 10. Februar 2021 S. 3). 

2.2. Das Gesuch der Beschwerdeführer um Erlass vorsorglicher Massnahmen 

(Rechtsbegehren Nr. 2) wurde vom Instruktionsrichter mit Verfügung vom 

26. Februar 2021 abgewiesen. Dieser Entscheid blieb unangefochten und 

- 12 -

erwuchs somit in Rechtskraft. Die wiederholte Geltendmachung derselben 

Anträge während der Dauer eines Verfahrens ist zwar zulässig, jedoch ist 

vorliegend darauf mangels neuer Begründung nicht mehr einzutreten. Oh-

nehin werden die neuerlich nachgesuchten vorsorglichen Massnahmen 

mit dem Entscheid in der Hauptsache obsolet. 

2.3. Zudem beantragten die Beschwerdeführer in ihrer Replik vom 3. Mai 2021 

zusätzlich, es sei seitens des Verwaltungsgerichts die von ihnen dem Be-

schwerdegegner am 30. März 2021 gemachte Anzeige gegen die Bewirt-

schaftungspflichtigen (Hoteleigentümerin [Beschwerdegegnerin] und Ho-

telier vor Ort) an die Hand zu nehmen. Auf dieses Rechtsbegehren kann 

aufgrund des Erweiterungsverbots (vgl. E.2.1 oben), aber wohl auch man-

gels sachlicher Zuständigkeit, nicht eingetreten werden. 

2.4. Ebenfalls nicht eingetreten werden kann auf das im Rahmen des mehrfa-

chen Schriftenwechsels von Seiten der Beschwerdeführer eingesickerte 

Begehren, die Bewirtschaftungspflicht der Apartments aufzuheben. Darü-

ber könnte aufgrund des durch die Beschwerde definierten Umfangs des 

Streitgegenstands lediglich – aber immerhin – der Beschwerdegegner bei 

einer Gutheissung des beschwerdeführerischen Eventualbegehrens 

(Nr. 3; vgl. E.2.1 oben) entscheiden. 

2.5. Ganz generell ist darauf hinzuweisen, dass das angerufene Gericht nicht 

für die Beurteilung von privatrechtlichen Streitigkeiten zuständig ist. Soweit 

vorliegend über vertragliche Pflichten der Mieter- wie auch der Vermieter-

schaft gestritten wird, sind die Parteien auf den Zivilweg zu verweisen. 

Diesbezügliche Vorbringen sind daher von vornherein nicht zu hören. 

2.6. Nachdem der Instuktionsrichter den Rechtsvertreter der Beschwerdefüh-

rer am 27. März 2023 aufgefordert hatte, allfällige Veränderungen bei der 

vertretenen Mandantschaft anzuzeigen, reichte dieser am 12. April 2023 

eine entsprechende Liste ein. Zudem holte das angerufene Gericht beim 

- 13 -

Grundbuchamt der Gemeinde AA._____ eine Eigentümerliste betreffend 

Parzelle Nr. Z._____ ein. Insofern ist der von den Beschwerdeführern 

diesbezüglich am 13. Januar 2022 gestellte Antrag nicht mehr Beschwer-

dethema. 

3. Die von der Beschwerdegegnerin beantragte Vornahme einer Zeugenein-

vernahme erweist sich als nicht erforderlich, weshalb das Gericht in anti-

zipierter Beweiswürdigung davon absieht (vgl. BGE 146 III 203 E.3.3.2, 

143 III 297 E.9.3.2, 141 I 60 E.3.3, 134 I 140 E.5.3 und 131 I 153 E.3; 

Urteile des Bundesgerichts 8C_411/2021 vom 27. August 2021 E.4.3.2, 

8C_295/2021 vom 9. August 2021 E.6.5 und 8C_709/2019 vom 19. Mai 

2020 E.4.2.4). Dasselbe gilt bezüglich der beschwerdeführerischen Editi-

onsbegehren.

4. In materieller Hinsicht ist strittig, ob der Beschwerdegegner das Gesuch 

um Erlass eines neuen Mietvertrags bzw. um Widerruf der Vermietungs-

pflicht für das Aparthotel Residenz Y._____ zu Recht abgewiesen hat.

5.1. Die gesetzlichen Grundlagen für Aparthotels bilden insbesondere Art. 11 

bis Art. 14 BewG und Art. 11 der Verordnung über den Erwerb von Grund-

stücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 211.412.411). Gemäss 

Art. 14 Abs. 1 BewG wird die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen 

erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber gel-

tend gemachten Zweck verwendet wird. Der Bundesrat regelt die Mindest-

bedingungen und -auflagen, soweit das Gesetz sie nicht regelt (Art. 14 

Abs. 2 BewG). Nach Art. 14 Abs. 3 BewG sind Auflagen im Grundbuch 

anzumerken. In Art. 11 Abs. 2 lit. a bis h BewV werden Mindestauflagen 

genannt, welche in der Regel an die Bewilligung zu knüpfen und im Grund-

buch anzumerken sind. Die Auflagen können auf Antrag des Erwerbers 

aus zwingenden Gründen widerrufen werden (Art. 14 Abs. 4 BewG). Als 

zwingender Grund für den ganzen oder teilweisen Widerruf einer Auflage 

- 14 -

gilt eine Veränderung der Verhältnisse für den Erwerber, welche die Erfül-

lung der Auflage unmöglich oder unzumutbar macht (Art. 11 Abs. 4 BewV). 

5.2.1. Das Bundesgericht erwog in BGE 130 II 290 in E.2.3, E.2.6, E.2.7 und 

E.2.8 insbesondere was folgt (Hervorhebungen durch das Gericht):

"Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten, auferlegt die Gesetz-

gebung dem Bewirtschafter die Pflicht zur Bewirtschaftung und dem Eigentümer die 

Pflicht, seine Wohnung zu diesem Zweck zur Verfügung zu stellen. Eine entsprechende 

Auflage in der Bewilligung ist heute ausdrücklich vorgeschrieben (Art. 14 Abs. 1 BewG; 

Art. 7 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2 lit. g der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den 

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]; Urteil 

des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom 1. März 1994, E. 6b), war aber bereits unter dem 

früheren Recht üblich und ist auch vorliegend erfolgt. Diese Verpflichtung ist öffent-
lichrechtlich und gilt dauerhaft, vorbehältlich eines allfälligen Widerrufs der Auf-
lage (Art. 14 Abs. 4 BewG). Sie kann durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht weg-
bedungen werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2A.61/1992 vom 1. März 1994, E. 8, 

wonach die Kündigung des Bewirtschaftungsvertrags nicht die Aufhebung der Bewirt-

schaftungspflicht zur Folge hat).

Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu können, muss der Betreiber des Appar-

thotels mit den Wohnungseigentümern einen Bewirtschaftungs- oder Mietvertrag absch-

liessen. Dieser Mietvertrag ist grundsätzlich privatrechtlicher Natur. Da er aber der Um-

setzung der öffentlichrechtlichen Auflage dient, ist in der Grundsatzbewilligung der Mus-

termietvertrag als verbindlich und seine Aufhebung und Abänderung als zustimmungs-

bedürftig erklärt worden. Damit ist öffentlichrechtlich sichergestellt, dass der ursprünglich 

genehmigte Mietvertrag eingehalten wird (da die Nichteinhaltung gemäss Art. 25 BewG 

zum Widerruf der Bewilligung führen würde). Wird der Vertrag infolge Zeitablaufs been-

det, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschliessen, um 

die Bewirtschaftungsauflage erfüllen zu können (Urteil des Bundesgerichts 2A.116/1994 

vom 21. Dezember 1994, publ. in: RDAT 1995 II Nr. 57 S. 151, E. 3d). Hingegen ist die 

Frage nicht geregelt, wie vorzugehen ist, wenn sich - wie es hier zur Diskussion steht - 

erweist, dass dieser Mietvertrag (entweder von Anfang an oder infolge einer Änderung 

der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen) dergestalt ist, dass die öffentlichrechtlich ver-

langte Bewirtschaftung aus wirtschaftlichen Gründen faktisch nicht eingehalten werden 

kann, weil der Hotelbetreiber zahlungsunfähig wird.

In diesem Fall sind drei Möglichkeiten denkbar:

- 15 -

Trotz weiterdauernder rechtlicher Bewirtschaftungspflicht gibt es faktisch keine Hotelbe-

wirtschaftung mehr. Damit tritt ein illegaler Zustand ein, was nicht geduldet werden kann 

(BGE 118 lb 178 E. 4b S. 183).

Die Bewirtschaftungspflicht wird nach Art. 14 Abs. 4 BewG aufgehoben. Dies ist 
jedoch nur aus zwingenden Gründen zulässig. Ein solcher Grund liegt erst vor, 
wenn eine Veränderung der Verhältnisse eintritt, welche die Erfüllung der Auflage 
unmöglich oder unzumutbar macht (Art. 11 Abs. 4 BewV; BGE 129 II 361 E. 6.2 
S. 378). Dies ist noch nicht der Fall, wenn ein Verlust erwirtschaftet wird (BGE 129 
II 361 E. 6.3 S. 378 ff.) oder wenn die Erfüllung der Bewirtschaftungspflicht für den 
Wohnungseigentümer erschwert wird (Urteil des Bundesgerichts vom 20. Juni 1986, 
zitiert bei ERIC RAMEL, Le régime des apparthôtels dans la loi fédérale du 16 décembre 

1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, thèse Lausanne 1990, 

S. 148 f.).

Es müssen die Voraussetzungen geschaffen werden, damit die Bewirtschaftungspflicht 

erfüllt werden kann (BGE 118 Ib 178 E. 4b S. 184 f.). Falls erforderlich, muss zu diesem 

Zweck der ursprüngliche Vertrag dahin abgeändert werden, dass der Hotelbetrieb wirt-

schaftlich tragbar wird. Da die Wohnungseigentümer in der Regel kaum freiwillig einer für 

sie nachteiligen Vertragsänderung zustimmen werden, ergibt sich diese Lösung praktisch 

nur, wenn sie öffentlichrechtlich durchgesetzt werden kann." 

[…] "Es muss daher auch zulässig sein, dass die Behörde nach den allgemeinen Regeln 

über den Widerruf bzw. die Anpassung fehlerhafter Verfügungen (dazu BGE 127 II 306 

E. 7a S. 313 f. mit Hinweisen) auf diese ursprünglich verfügte Vertragsgenehmigung 

zurückkommt, wenn sich erweist, dass mit dem früher genehmigten Vertrag die Bewirt-

schaftungsverpflichtung nicht aufrechterhalten bleiben kann. Zwar ist grundsätzlich der 

Widerruf einer privatrechtsgestaltenden Verfügung nicht mehr möglich, wenn das zustim-

mungsbedürftige privatrechtliche Rechtsgeschäft vollzogen ist (ULRICH HÄFELIN/ GE-

ORG MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Zürich 2002, N. 1021, S. 209). 

Dies gilt aber nur für Verfügungen, die einen einmaligen Rechtsakt betreffen. Der hier zur 

Diskussion stehende Zustimmungsvorbehalt für den Inhalt des Mietvertrags betrifft indes-

sen nicht bloss den einmaligen Akt des Erwerbs, sondern dient der dauerhaften Siche-

rung der Bewirtschaftungsverpflichtung. Er hat den Charakter eines verwaltungsrechtli-

chen Dauerrechtsverhältnisses. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass die Verwal-
tungsbehörde während der Dauer dieses Verhältnisses eine Vertragsänderung an-
ordnet bzw. die Auflage in der ursprünglichen Bewilligung dahin ändert, dass ein 
Vertrag mit einem neuen, von den Verwaltungsbehörden festgelegten Inhalt ge-
schlossen werden muss. Die Bewilligungsinhaber sind dann unter Androhung des Wi-
derrufs zu ermahnen, diese (geänderte) Auflage einzuhalten, das heisst den geänderten 

- 16 -

Vertrag gemäss behördlich festgelegtem Inhalt abzuschliessen (oder andernfalls die 

Wohnung zu verkaufen). Dies bedeutet nicht eine unmittelbare Inkraftsetzung des geän-

derten Vertrags zwischen den Privaten (wozu die Verwaltungsbehörden nicht befugt 

wären), sondern eine Anpassung der ursprünglichen Bewilligungsauflage. Die Befugnis 

der Verwaltungsbehörde dazu ergibt sich aus Art. 25 BewG: Wenn die Behörde bei 
Missachtung der Auflage die Bewilligung widerrufen kann, dann kann sie e maiore 
minus auch die Aufrechterhaltung der Bewilligung von einer Anpassung der ur-
sprünglich genehmigten Mietkonditionen abhängig machen, wenn dies erforder-
lich ist, damit die Auflage der Bewirtschaftungspflicht weiterhin eingehalten wer-
den kann."

"Insgesamt erweist sich, dass das Bewilligungsgesetz, entgegen der Ansicht des Verwal-

tungsgerichts, den Verwaltungsbehörden die Möglichkeit gibt, die Wohnungseigentümer 

unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte von den Verwal-

tungsbehörden inhaltlich festgelegte Änderungen der Mietverträge zu akzeptieren."

"Voraussetzung ist allerdings, dass tatsächlich mit den bisherigen Konditionen 
eine wirtschaftlich tragbare Hotelbewirtschaftung nicht möglich ist. Zudem sind 
auch die Interessen der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen, die auf der Grundlage 

des ursprünglichen Mietvertrags ihre Wohnungen gekauft haben. Grundsätzlich können 

Bewilligungen nicht widerrufen werden, wenn die Berechtigten davon bereits Gebrauch 

gemacht haben und dies erhebliche Investitionen erfordert hat, die durch einen Widerruf 

vernichtet würden (HÄFELIN/MÜLLER, a.a.O., N. 1015 f., S. 208). Indessen ist im Bewil-

ligungsgesetz der Widerruf der Bewilligung ausdrücklich vorgesehen, wenn die Auflage 

nicht eingehalten werden kann. Umso mehr muss es zulässig sein, eine Anpassung der 

Mietkonditionen anzuordnen, um dadurch die Respektierung der Auflagen sicherzustel-

len und einen sonst drohenden Widerruf zu vermeiden. Dabei ist zu berücksichtigen, 
dass der Erwerber einer Wohneinheit in einem Apparthotel das wirtschaftliche Ri-
siko, das sich aus der Bewirtschaftungspflicht ergibt, in Kauf nehmen muss; ins-
besondere kann er nicht damit rechnen, mit der Vermietung des Appartements ei-
nen Gewinn zu erzielen (BGE 118 Ib 178 E. 4c; Urteil des Bundesgerichts 2A.360/1995 
vom 15. Mai 1996, E. 3b). Wenn jedoch, um einen wirtschaftlich tragbaren Hotelbetrieb 

zu ermöglichen, die Mietkonditionen derart zum Nachteil der Wohnungseigentümer ver-

ändert werden müssten, dass diesen aus der Vermietung ein Verlust erwächst oder dass 

sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz angetastet würde, dann wäre die Än-

derung für die Wohnungseigentümer unzumutbar. In diesem Fall müsste infolge Unmög-

lichkeit der Hotelbewirtschaftung die Bewirtschaftungsauflage aufgehoben werden (Art. 

14 Abs. 4 BewG; vgl. E. 2.3)."

- 17 -

5.2.2. Zudem hielt das Bundesgericht in BGE 129 II 361 (= Die Praxis des Bun-

desgerichts 2004, Nr. 112) in E.6.2 Folgendes fest:

"Unter zwingenden Gründen, die den vollumfänglichen oder teilweisen Widerruf der Auf-

lagen rechtfertigen (Art. 14 Abs. 4 BewG), versteht man eine Änderung der Umstände, 

die die Erfüllung der Auflagen für den Erwerber unmöglich und unzumutbar macht (Art. 

11 Abs. 4 BewV). 

Der Widerruf einer Auflage untersteht also zwei Bedingungen: Erstens müssen 
sich die Umstände seit der Erteilung der Bewilligung wesentlich und unvorherseh-
bar geändert haben; zweitens muss die tiefgreifende Änderung Auswirkungen auf 
die Betroffenen haben, welche die Aufrechterhaltung der Auflage unmöglich oder 
unzumutbar machen. Die Rechtsprechung hat die Gründe für den Widerruf einer Auf-
lage genauer umschrieben (BGE 118 Ib 178 E. 4a S. 183; 111 Ib 176 E. 3 S. 179 = Pra 

75 Nr. 37; BGE 108 Ib 211 E. 2 S. 213 f. = Pra 71 Nr. 248; BGE 104 Ib 15 E. 5 S. 19 f.; 

102 Ib 309 [recte: 329] E. 3 S. 333 f. = Pra 66 Nr. 137)."

5.2.3. Weiter führte das Bundesgericht in BGE 118 Ib 178 in E.4b und E.4c ins-

besondere aus:

[…] "Die Ausbaupläne der Betriebsinhaberin waren allerdings in jenem Zeitpunkt von der 

Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit noch nicht auf ihre Tauglichkeit geprüft. Mit 
Recht hat aber die Vorinstanz angenommen, es sei verfrüht, die Bewirtschaftungs-
auflage ersatzlos zu streichen, solange nicht feststeht, dass der gesetzeskonforme 
Zustand nicht verwirklicht werden kann.

Der Einwand, eine Einigung mit der Betriebsinhaberin sei nicht mehr möglich, hilft 
den Beschwerdeführern ebenfalls nicht. Zutreffend ist, dass die geplanten baulichen 
Veränderungen, soweit sie in ihr Eigentum eingreifen, und auch das neue Betriebskon-

zept nicht ohne die Zustimmung der Beschwerdeführer verwirklicht werden können. 

Diese täuschen sich aber, wenn sie meinen, sie hätten es in der Hand, durch Verweige-

rung ihrer Zustimmung und Mitwirkung das Vorhaben scheitern zu lassen und dann von 

der Bewirtschaftungspflicht befreit zu werden. […] Die Beschwerdeführer mussten sich 

beim Erwerb der Wohneinheiten bewusst sein, dass der Betrieb eines Apparthotels eine 

gewisse Bereitschaft zur Zusammenarbeit mit der Betriebsinhaberin erforderte. Zudem 
nahmen sie mit dem Erwerb einer Wohneinheit in einem Apparthotel das wirt-
schaftliche Risiko, welches ihnen aus der vertraglichen Bindung mit der Eigentü-
merin der Betriebsanlagen und aus der öffentlichrechtlichen Auflage erwuchs, in 

- 18 -

Kauf. Insbesondere konnten sie nicht damit rechnen, mit der Vermietung ihrer Ap-
partements einen Gewinn zu erzielen. Sie durften lediglich einen mehr oder weni-
ger grossen Beitrag an ihre laufenden Kosten erwarten."

5.2.4. Sodann ergibt sich aus BGE 132 II 171, E.2.1 Folgendes:

[…] "Die Bewirtschaftungspflicht kann gemäss Art. 14 Abs. 4 BewG aufgehoben werden. 

Dies ist jedoch nur aus zwingenden Gründen zulässig. Ein solcher Grund liegt erst vor, 

wenn eine Veränderung der Verhältnisse eintritt, welche die Erfüllung der Auflage un-

möglich oder unzumutbar macht (vgl. Art. 11 Abs. 4 BewV; BGE 129 II 361 E. 6.2 S. 378). 

Grundsätzlich muss der Erwerber einer Wohneinheit in einem Apparthotel somit 
das wirtschaftliche Risiko, das sich aus der Bewirtschaftungspflicht ergibt, in Kauf 
nehmen. Insbesondere kann er nicht damit rechnen, mit der Vermietung des Ap-
partements einen Gewinn zu erzielen. Wenn jedoch, um einen wirtschaftlich trag-
baren Hotelbetrieb zu ermöglichen, die Mietkonditionen derart zum Nachteil der 
Wohnungseigentümer verändert werden müssten, dass diesen aus der Vermietung 
ein Verlust erwachsen oder dass sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz 
angetastet würde, wäre die Änderung für die Wohnungseigentümer unzumutbar. In 
diesem Fall müsste infolge Unmöglichkeit der Hotelbewirtschaftung die Bewirt-
schaftungsauflage aufgehoben werden (vgl. BGE 130 II 290 E. 2.8 S. 300 f.)."

6.1. Zunächst machen die Beschwerdeführer geltend, dass der Mustermietver-

trag gemäss der Grundsatzbewilligung Nr. 780/81 vom 3. Dezember 1981 

nicht allgemeinverbindlich sei. Die vormaligen Hoteleigentümer hätten mit 

den vermietungspflichtigen Eigentümern individuelle Mietverträge abge-

schlossen, die auf die Beschwerdegegnerin übergegangen und für diese 

bindend seien. Demgegenüber stellen sich die Beschwerdegegnerin und 

der Beschwerdegegner auf den Standpunkt, dass der Mietvertrag gemäss 

der Grundsatzbewilligung aus dem Jahr 1981 der einzig gültige Mietver-

trag zwischen den Parteien sei. Ein anderer Mietvertrag sei nie genehmigt 

worden. 

6.2. In der Grundsatzbewilligung Nr. 780/81 vom 3. Dezember 1981 wurde 

eine Vermietungspflicht der Apartments festgelegt, welche im Grundbuch 

- 19 -

einzutragen war. Hierbei wurde in Ziff. 5 lit. a der erwähnten Grundsatzbe-

willigung was folgt festgehalten (vgl. Akten des Beschwerdegegners 1.1):

"Die jeweiligen Eigentümer des konventionell betriebenen Hotels Y._____ auf Parzelle 

Nr. AB._____ sind zu verpflichten, den im Entwurf vorliegenden Mietvertrag abzuschlies-

sen und somit den Gästen und Eigentümern des Aparthotels "Y._____" hotelmässige 
Dienstleistungen zu erbringen. Dieser Vertrag darf ohne Zustimmung der kantonalen Be-

willigungsbehörde weder abgeändert noch aufgehoben werden. Die Verpflichtung zur Er-

bringung hotelmässiger Dienstleistungen ist auf Parzelle Nr. AB._____ (Hotel Y._____) 

im Grundbuch in AA._____ anzumerken."

Zudem ergibt sich aus dem entsprechenden Mustermietvertrag gemäss 

der Grundsatzbewilligung was folgt (vgl. Akten des Beschwerdegegners 

1.2, Ziff. 10): "Dieser Vertrag darf nur mit Zustimmung des Grundbuchin-

spektorats Graubünden aufgehoben oder abgeändert werden." Somit ist 

eine Änderung dieses Mustermietvertrags nur mit der Genehmigung des 

Beschwerdegegners möglich. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend 

festhält, untersteht er aufgrund der öffentlich-rechtlichen Auflage nicht der 

Dispositionsfreiheit der Parteien. Damit ein neuer Mietvertrag Geltung er-

langen könnte, müsste dieser durch den Beschwerdegegner genehmigt 

werden. Dass eine solche Genehmigung vorliegt, wird aber weder be-

hauptet noch ist dies ersichtlich. Genehmigt ist bis heute unbestrittener-

massen einzig der ursprüngliche Mustermietvertrag gemäss der Grund-

satzbewilligung aus dem Jahr 1981. Auch hielt der Beschwerdegegner als 

Bewilligungsbehörde in der angefochtenen Verfügung fest, dass nach wie 

vor einzig der Mustermietvertrag gemäss der Grundsatzbewilligung aus 

dem Jahr 1981 gelte. Gleichzeitig wurden die Parteien formell ermahnt, 

den Mietvertrag gemäss der Grundsatzbewilligung vom 3. Dezember 1981 

einzuhalten (vgl. Akten des Beschwerdegegners 9.6 S. 9 f.). Im Übrigen 

stützten sich die Beschwerdeführer in der Vergangenheit selbst kontinu-

ierlich auf den Mietvertrag gemäss der Grundsatzbewilligung aus dem 

Jahr 1981 (vgl. Akten des Beschwerdegegners 7.1 S. 1, 7.8 S. 1 und 9.1 

S. 12; siehe auch Beschwerde vom 10. Februar 2021 S. 11 f. und Replik 

- 20 -

vom 3. Mai 2021 S. 16). Somit ist der Mustermietvertrag gemäss der 

Grundsatzbewilligung aus dem Jahr 1981 nach wie vor uneingeschränkt 

gültig. Die Vorbringen der Beschwerdeführer betreffend Abweichungen 

vom Mustermietvertrag, sei es in schriftlicher oder in mündlicher Hinsicht, 

die lange Dauer einzelner Abweichungen, die Übernahme solcher Abwei-

chungen und die Ungleichbehandlung von Stockwerkeigentümern etc. er-

weisen sich daher als unbehelflich. In Bezug auf die Frage der sich erge-

benden Konsequenzen, wenn in tatsächlicher Hinsicht, mithin bilateral, 

vom besagten Mustermietvertrag abgewichen wird, ist festzuhalten, dass 

dies ein rein zivilrechtliches Problem darstellt und daher darauf im vorlie-

genden Verfahren nicht weiter einzugehen ist. 

7.1. Während die Beschwerdeführer sodann die Voraussetzungen für eine An-

passung des Mietvertrags bzw. für einen Widerruf der Vermietungspflicht 

als erfüllt erachten, stellen sich der Beschwerdegegner und die Beschwer-

degegnerin auf den Standpunkt, dass hierfür keine Gründe vorliegen.

7.2. Wie vorstehend dargelegt, steht gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-

chung im Anwendungsbereich des BewG allein die Wirtschaftlichkeit des 

Hotelbetriebs im Vordergrund. Entsprechend müssen die Mietkonditionen 

vor allem darauf ausgerichtet sein, dem Hotelbetreiber eine wirtschaftlich 

tragbare Bewirtschaftung zu ermöglichen. Wie der Beschwerdegegner be-

reits im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens zu Recht feststellte und 

sich auch im Laufe dieses Verfahrens bestätigte, beklagt die beschwerde-

gegnerische Betreibergesellschaft jedoch nicht, den Hotelbetrieb mit den 

Konditionen des geltenden Mietvertrags nicht wirtschaftlich führen zu kön-

nen. Allein aus dem Umstand, dass die Beschwerdeführer geringere Er-

träge aus der Bewirtschaftung ihrer Apartments erzielen als erhofft, kön-

nen sie keinen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags, geschweige 

denn auf Widerruf der Vermietungspflicht ableiten. Dies gilt selbst dann, 

wenn dargetan wäre, dass sich bei einer anderen Führung des Hotelbe-

triebs höhere Erträge erzielen liessen. Mit dem Erwerb ihrer Apartments 

- 21 -

nahmen die Beschwerdeführer das wirtschaftliche Risiko, das sich aus der 

vertraglichen Bindung an den Hotelbetrieb und der öffentlich-rechtlichen 

Auflage ergibt, bewusst in Kauf, was denn auch dem Erwerbsmodell unter 

dem BewG inhärent ist. So liegt es auf der Hand, dass die Beschwerde-

führer auf die Betriebsführung keinen oder nur einen beschränkten Ein-

fluss haben. Auch dürfen sie nicht damit rechnen, mit ihrem Eigentum ei-

nen Gewinn zu erzielen, sondern können aus der auf sechs Monate im 

Jahr beschränkten Verpflichtung, ihre Apartments zur hotelmässigen Nut-

zung zu überlassen, lediglich – aber immerhin – einen mehr oder weniger 

grossen Beitrag an die laufenden Kosten erwarten (vgl. E.5.2.1, E.5.2.3 

und E.5.2.4 vorne). Folglich sind gerade nicht sämtliche laufenden Kosten 

durch die Mieteinnahmen zu decken, womit ein gewisser Verlust auch von 

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als zulässig erachtet wird.

7.3.1. Wie aus den vorinstanzlichen Akten hervorgeht, hat sich die Beschwerde-

gegnerin der Problematik bezüglich der seit Sommer 2017 von den Stock-

werkeigentümern beanstandeten Abrechnungen bzw. Mietzinsausstände 

unter der ehemaligen Betreiberin (AD._____ AG) angenommen und den 

Vertrag mit dieser gekündigt. Daraufhin ist es ihr gelungen, per Sommer 

2019 eine neue Betreibergesellschaft (AE._____ GmbH) zu finden (vgl. 

Akten des Beschwerdegegners 4.1 S. 2, 4.1.1, 4.1.2, 4.7 S. 3 f., 4.10.1 

und 7.6 S. 2). Es ist unbestritten, dass sich die Parteien hinsichtlich der 

Mietzins- und Kostenabrechnung bis und mit Wintersaison 2018/2019 inkl. 

WEF per Saldo aller Ansprüche geeinigt haben (vgl. Akten der Beschwer-

degegnerin 8 und 9, Akten des Beschwerdegegners 6.3, 7.3, 7.6 S. 2 und 

7.8 S. 6). Es kann daher nicht angehen, dass die Beschwerdeführer nun 

gestützt auf die Kostenaufstellung betreffend das Geschäftsjahr 

2018/2019 geltend machen, ihnen seien in diesen Jahren "ganz klare" Ver-

luste entstanden, und daraus Ansprüche ableiten wollen (vgl. Akten der 

Beschwerdeführer 3). Abgesehen davon, ist – wie bereits dargelegt – 

gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bloss ein mehr oder weniger 

- 22 -

grosser Beitrag an die laufenden Kosten zu decken. Die in der erwähnten 

Kostenaufstellung angeführten Positionen "Amortisation Hallenbad" und 

"Anteil Erneuerungsfonds", mithin Investitionskosten, fallen nicht unter den 

Begriff der laufenden Kosten. Dies scheint denn auch den Beschwerde-

führern bewusst zu sein, zumal sie selbst festhalten, dass ihnen aus dem 

jährlichen Unterhalt ohne Sanierungskosten ein Verlust entstehe. Trotz-

dem haben sie insbesondere die Position "Anteil Erneuerungsfonds" in die 

eingereichte Kostenabrechnung miteinfliessen lassen (die Position "Amor-

tisation Hallenbad" ist zwar ebenfalls aufgeführt, allerdings mit einem Be-

trag von CHF 0.--) (vgl. Akten der Beschwerdeführer 3). Auch kann die 

Position "Aufwand Vermietungspflichtproblematik" nicht bei den laufenden 

Kosten berücksichtigt werden, weshalb diese Kosten fälschlicherweise in 

die Kostenabrechnung 2018/2019 miteinbezogen wurden (vgl. Akten der 

Beschwerdeführer 3). Bei Nichtberücksichtigung der erwähnten nicht ge-

rechtfertigten Positionen ergibt sich sogleich ein anderes Bild: So beträgt 

z.B. der Verlust von Herrn C._____ nicht CHF 4'479.40, sondern lediglich 

CHF 1'113.15; etwa gleich bzw. etwas besser sieht die Situation zudem 

bei den anderen Apartmenteigentümern aus. Insgesamt ist festzuhalten, 

dass gemäss der Übersicht der Beschwerdegegnerin über die Kosten und 

Einnahmen 2018/2019 rund 4/5 der laufenden Kosten durch die Mietzins-

einnahmen gedeckt werden (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 21). Da-

mit kann die Anforderung "eines mehr oder weniger grossen Beitrags an 

die laufenden Kosten" ohne Weiteres als erfüllt betrachtet werden. Im Üb-

rigen erweisen sich die Ausführungen der Beschwerdegegnerin, wonach 

bezüglich des von den Beschwerdeführern angerufenen Zeitraums zu 

berücksichtigen sei, dass die mehrmonatige Schliessung des Wellnessbe-

reichs infolge Sanierung und die Schwierigkeiten im Zusammenhang mit 

der teilweisen Weigerung der Apartmenteigentümer zur Wohnungsver-

mietung zu Umsatzeinbruch geführt hätten, als plausibel und nachvollzieh-

bar (vgl. Akten des Beschwerdegegners 2.1 S. 3, 2.3 S. 3 und 5.4). 

- 23 -

7.3.2. Die Beschwerdeführer reichten zudem bereits im Rahmen des vorinstanz-

lichen Verfahrens eine Übersicht der Betriebskosten 2018/2019 (ohne Un-

terhaltskosten und Erneuerungen) ein. Daraus lässt sich entnehmen, dass 

damals fast ausschliesslich tiefere Beträge ausgewiesen wurden als nun-

mehr geltend gemacht werden (vgl. Akten des Beschwerdegegners 7.8.10 

und Akten der Beschwerdeführer 3). Da das Geschäftsjahr 2018/2019 be-

reits seit einiger Zeit abgeschlossen ist, ist nicht davon auszugehen, dass 

für diese Periode effektiv noch Kosten angefallen sind. Das Vorliegen sol-

cher wird von den Beschwerdeführern denn auch nicht behauptet. Werden 

die in der Übersicht 2018/2019 ausgewiesenen Betriebskosten (ohne Un-

terhaltskosten) – unter Berücksichtigung der Unterhaltskosten gemäss der 

Kostenabrechnung 2018/2019 (Unterhalt Allgemein, Hallenbad) – den Ein-

nahmen gegenübergestellt, so ergibt sich ebenfalls, dass ein Grossteil der 

Kosten durch die Mieteinnahmen gedeckt ist (vgl. Akten des Beschwerde-

gegners 7.8.10 und Akten der Beschwerdeführer 3). 

7.3.3. Bezüglich der von den Beschwerdeführern eingereichten Kostenaufstel-

lung betreffend das Geschäftsjahr 2019/2020 gilt ebenfalls, dass – wie 

dargelegt – lediglich die laufenden Kosten und nicht auch noch Investiti-

ons- sowie Prozesskosten zu beachten sind (vgl. Akten der Beschwerde-

führer 2). Werden somit die Positionen "Amortisation Hallenbad", "Anteil 

Erneuerungsfonds" und "Aufwand Vermietungspflichtproblematik" ausser 

Acht gelassen, fallen sogar – mit Ausnahme eines Apartmenteigentümers 

– Gewinne an. So weist z.B. Herr O._____ einen Gewinn von 

CHF 2'942.79, Herr AF._____ von CHF 2'206.04 und Herr K._____ von 

CHF 1'461.83 aus (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 22). Da in Bezug 

auf das Geschäftsjahr 2019/2020 die laufenden Kosten somit grösstenteils 

gedeckt bzw. – trotz verkürzter Saison infolge der Corona-Pandemie – gar 

Gewinne ausgewiesen wurden, kann nicht von unzumutbaren bzw. sub-

stanziellen Verlusten und damit einer Verletzung der Eigentumsgarantie 

gesprochen werden. 

- 24 -

7.3.4. Auch kann die von den Beschwerdeführern gestützt auf das Urteil des Ver-

waltungsgerichts U 05 4 vom 12. April 2005 vorgenommene Wirtschaft-

lichkeitsberechnung nicht als Begründung für die Anpassung des Mietver-

trags bzw. die Aufhebung der Vermietungspflicht angeführt werden (vgl. 

Akten der Beschwerdeführer 22 und 23):

Zunächst ist bezüglich dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung festzuhalten, 

dass die Jahresabrechnung 2018/2019 nicht als Berechnungsgrundlage 

dienen kann, da für diese Periode – wie bereits dargelegt – eine Per-Saldo 

Vereinbarung betreffend die Mietzinszahlungen getroffen wurde. In Bezug 

auf das Heranziehen der Zahlen der Covid-Saison ist darauf hinzuweisen, 

dass es sich hierbei um eine ausserordentliche Lage handelte, welche die 

Hotelleriebranche weltweit zum Stillstand brachte. Der Widerruf einer seit 

Jahrzenten funktionierenden Auflage kann nicht basierend auf den Folgen 

dieser Pandemie erfolgen. 

Abgesehen davon erschliesst sich dem Gericht nicht, wie die Beschwer-

deführer im Rahmen ihrer Berechnung 2018/2019 auf den für die Mieter-

träge angeführten Betrag (CHF -22'460.44) kommen (vgl. Akten der Be-

schwerdeführer 22). Im Übrigen weisen die Betriebskosten 2018/2019 er-

neut andere bzw. höhere Kosten aus als die bisher eingereichten Aufstel-

lungen. Somit liegen mindestens drei unterschiedliche Betriebskostenauf-

stellungen der Beschwerdeführer betreffend 2018/2019 vor (vgl. Akten der 

Beschwerdeführer 3 und 22, Akten des Beschwerdegegners 7.8.10). Laut 

der nun vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung beträgt der Betriebs-

kostenanteil 2018/2019 für 27 Wohnungen total CHF 235'806.25 bzw. pro 

Wohnung durchschnittlich CHF 8'733.55 (vgl. Akten der Beschwerdefüh-

rer 22). Wie sich diese Betriebskosten im Detail zusammensetzen, kann 

der Berechnung nicht entnommen werden (vgl. Akten der Beschwerdefüh-

rer 22). In einer anderen bei den Akten liegenden Aufstellung lagen die 

Betriebskosten der Wohnungen bei durchschnittlich CHF 7'867.80 (vgl. 

Akten der Beschwerdeführer 3). Wie bereits dargelegt, wurden in dieser 

- 25 -

Kostenaufstellung nicht zulässige Positionen berücksichtigt. Bereinigt re-

sultierte noch ein Betriebskostenaufwand pro Wohnung von durchschnitt-

lich CHF 4'761.75 (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 21). Wiederum in 

einer anderen im Recht liegenden Aufstellung fallen die Betriebskosten 

2018/2019 sogar noch tiefer aus, selbst unter Berücksichtigung der Unter-

haltskosten gemäss Bf-act. 3 (Unterhalt Allgemein, Hallenbad) (vgl. Akten 

des Beschwerdegegners 7.8.10 und Akten der Beschwerdeführer 3). Eine 

nachvollziehbare Begründung für diese Abweichungen wird nicht beige-

bracht. 

Dasselbe gilt in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2019/2020 (vgl. 

Akten der Beschwerdeführer 23). Bereinigt resultierte im Jahr 2019/2020 

ein Betriebskostenaufwand pro Wohnung in der Höhe von durchschnittlich 

CHF 5'110.39 (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 22). Dies ergäbe hoch-

gerechnet auf 27 Wohnungen Betriebskosten von CHF 137'980.53 und 

nicht von CHF 261'725.30 (vgl. Akten der Beschwerdeführer 23). Der neu 

eingereichten Betriebskostenaufstellung kann auch nicht entnommen wer-

den, wie sich diese hohen Betriebskosten im Detail zusammensetzen (vgl. 

Akten der Beschwerdeführer 23). 

Will man das von den Beschwerdeführern angeführte Urteil des Verwal-

tungsgerichts U 05 4 im konkreten Fall zur Anwendung bringen, ist was 

folgt zu beachten: Insbesondere wurden in jenem Entscheid die jährlichen 

Kapitalkosten halbiert. Auch vorliegend besteht während 180 Tagen bzw. 

6 Monaten eine Vermietungspflicht (vgl. Akten des Beschwerdegegners 

1.2, Ziff. 6). Die Kapitalkosten sind somit in Übereinstimmung mit dem be-

sagten Urteil anteilsmässig für ein halbes (Dauer der Vermietungspflicht) 

zu berücksichtigen. Ausserdem gilt es zu beachten, dass nicht jeder Kauf-

willige vom minimalen Prozentsatz des Eigenkapitals Gebrauch macht, 

sondern dass durchaus auch eine höhere Eigenkapitalquote denkbar ist. 

Geht man also im Rechenbeispiel der Beschwerdeführer für das Jahr 

2019/2020 von einem Fremdfinanzierungsbetrag von CHF 216'000.-- und 

- 26 -

einem diesbezüglichen Prozentsatz von 2 % (Annahme der Beschwerde-

führer) aus, ergibt sich eine Fremdkapitalverzinsung von CHF 4'320.-- und 

eine Eigenkapitalverzinsung (5 %) von CHF 2'700.--. Die jährlichen Kapi-

talkosten für 27 Wohnungen belaufen sich demnach auf CHF 189'540.--. 

Die Kapitalkosten für die Vermietungszeit von 180 Tagen belaufen sich 

somit auf CHF 94'770.--. Der geltend gemachte Betriebskostenanteil in 

der Höhe von CHF 261'725.30 ist – wie bereits dargelegt – nicht im Detail 

belegt. Werden Betriebskosten von CHF 137'980.53 berücksichtigt, resul-

tiert ein Betrag von CHF 232'750.53 für die Liegenschaftskosten. Davon 

sind die Mieterträge 2019/2020 von insgesamt CHF 160'584.26 in Abzug 

zu bringen (vgl. Akten der Beschwerdeführer 23). Diesbezüglich ist darauf 

hinzuweisen, dass im Jahr 2020 die Covid-19 Pandemie ausbrach, welche 

sich nachvollziehbar auf die Mietzinseinnahmen auswirkte. Ohne pande-

miebedingte Ausfälle wären Letztere wohl höher ausgefallen. Selbst bei 

Berücksichtigung dieser Corona bedingten, tieferen Einnahmen läge der 

Verlust bei durchschnittlich maximal CHF 2'672.82 pro Wohnung. Vorlie-

gend decken die Mieteinnahmen (CHF 160'584.26) die Betriebskosten 

(CHF 137'980.53). Erst unter Berücksichtigung der Kapitalkosten entsteht 

ein Verlust, welcher allerdings deutlich unter demjenigen gemäss Urteil 

U 05 4 liegt (vgl. Akten der Beschwerdeführer 23). Dies reicht – gerade 

auch mit Blick auf die ausserordentliche Lage aufgrund der Covid-19 Pan-

demie – nicht aus, um die Vermietungspflicht aufzuheben. Zudem ist er-

neut festzuhalten, dass die vermietungspflichtigen Apartmenteigentümer 

gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht damit rechnen können, 

einen Gewinn zu erzielen. Sie dürfen lediglich einen mehr oder weniger 

grossen Beitrag an ihre laufenden Kosten erwarten, was vorliegend erfüllt 

ist. 

7.3.5. Bezüglich der Sommerabrechnung 2021 ist festzuhalten, dass die in der 

Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 13. Januar 2022 aufgeführten 

Nettoeinnahmen der Apartments Nr. 151 und Nr. 454 nicht mit der eben-

- 27 -

falls von ihnen eingereichten Abrechnung übereinstimmen und ausserdem 

die höchste Nettomieteinnahme entgegen der Auffassung der Beschwer-

deführer bei CHF 2'056.39 lag (Apartment Nr. 355) (vgl. Akten der Be-

schwerdeführer 41). Wie die Beschwerdegegnerin plausibel und nachvoll-

ziehbar ausführt, sind die tiefen Einnahmen von Apartment Nr. 151 dem 

Umstand geschuldet, dass die Apartments von diesem Eigentümer unter 

anderem aufgrund von Renovationsarbeiten der Beschwerdegegnerin gar 

nicht zur Vermietung zur Verfügung gestellt wurden. Dagegen bringen die 

Beschwerdeführer denn auch nichts Konkretes vor. Dies kann der Be-

schwerdegegnerin somit nicht angelastet werden. Soweit die Beschwer-

deführer sodann die Beanstandungen zur Sommerabrechnung 2021 auf-

zählen, ist darauf nicht näher einzugehen, da Letztere nach einer ausführ-

lichen Stellungnahme der Beschwerdegegnerin dazu genehmigt wurde 

(vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 41 und 42). Ferner zeigte sich die 

Beschwerdegegnerin kulant und führte in der Sommerabrechnung 2021 

höhere, fiktive Einnahmen auf und bezahlte diese den Beschwerdeführern 

aus, um die wegen der Renovation der Hotelzimmer im Sommer 2021 teil-

weise in die Residenz verlegten günstigen Pauschalbuchungen auszuglei-

chen, welche aus in der Zwischenzeit gekündigten Verträgen mit dem ehe-

maligen Pächter herrühren (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 42 und 

43). Dass zudem gewisse Apartments besser vermietet werden können 

als andere, liegt am Verhalten der Eigentümer selbst. Dies hängt z.B. von 

der Eigenbelegung in den gut vermietbaren Zeiten und der Vornahme von 

laufenden Renovationen ab (vgl. hierzu auch E.7.5). Aus dem Einwand, 

wonach gewisse Apartments zuvorkommend durch das Hotel vermietet 

würden und andere nur wenig Hotel-Umsatz generierten, können die Be-

schwerdeführer somit nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dass ein Apart-

ment, welches keinen 4*-Status mehr aufweist und von den Gästen des-

halb weniger nachgefragt wird, weniger vermietet werden kann, liegt auf 

der Hand und ist dem entsprechenden Apartmenteigentümer zuzuschrei-

ben (vgl. hierzu auch E.7.5). Bezüglich der teilweise tiefer ausgefallenen 

- 28 -

vereinzelten Zimmerpreise kann auf das in Bezug auf die Pauschalange-

bote Gesagte verwiesen werden. Ferner treffen die Ausführungen der Be-

schwerdeführer betreffend Apartment Nr. 455 nicht zu. Entgegen ihrer An-

sicht werden von den Netto-Übernachtungserträgen – mit Ausnahme der 

Mehrwertsteuer – keine weiteren Abzüge mehr vorgenommen. Wie sich 

den bei den Akten liegenden Detailabrechnungen entnehmen lässt, wur-

den diese bereits vorab in Abzug gebracht. Entsprechend wird das Total 

der Nettoeinnahmen gemäss Detailabrechnung (bei Apartment Nr. 455: 

CHF 2'757.10) in gleicher Höhe auf der Übersicht aufgeführt und hiervon 

– nach Abzug der Mehrwertsteuer – 45 % (Auszahlungsfaktor Apartment 

Nr. 455) und nicht 42 %, mithin CHF 1'226.08 (inkl. Garage), ausbezahlt 

(vgl. Akten der Beschwerdeführer 41 und Akten der Beschwerdegegnerin 

43). Des Weiteren ist erneut festzuhalten, dass das Jahr 2020/2021 pan-

demiebedingt kein gewöhnliches Jahr war und daher nicht als Massstab 

für eine allfällige Aufhebung der Vermietungspflicht herangezogen werden 

kann. Eine Pandemie kann der Beschwerdegegnerin nicht angelastet wer-

den. Zudem führte die ungerechtfertigte Schliessung des Wellness- und 

Hallenbadbereichs im Winter 2020/2021 durch die Apartmenteigentümer 

zu zahlreichen Stornierungen (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 12, 13, 

14, 15 und 16). Dass die Apartments unter diesen Umständen nicht gleich 

gewinnbringend vermietet werden konnten, ist nicht von der Hand zu wei-

sen und lag nicht im Machtbereich der Beschwerdegegnerin. Schliesslich 

stimmt die von den Beschwerdeführern am 13. Januar 2022 eingereichte 

Aufstellung über die WEF-Einnahmen 2020 (vgl. Akten der Beschwerde-

führer 66) nicht mit der massgebenden und von ihnen selbst zusammen 

mit der Replik vom 3. Mai 2021 eingereichten Abrechnung WEF 2020 übe-

rein (vgl. Akten der Beschwerdeführer 23). Die Einnahmen während des 

WEF 2020 lagen damit bei durchschnittlich CHF 4'627.50 pro Eigentümer 

und nicht bei knapp CHF 3'500.--. 

- 29 -

7.3.6. In Bezug auf die zusammen mit der abschliessenden Stellungnahme der 

Beschwerdeführer vom 4. April 2022 eingereichten Berechnungen (Ge-

schäftsjahre 2018/2019, 2019/2020 und 2020/2021) ist darauf hinzuwei-

sen, dass auch diese wieder unzulässige Positionen wie den Beitrag an 

den Erneuerungsfonds, die Amortisation des Hallenbades und den Auf-

wand für die Vermietungspflichtproblematik enthalten (vgl. Akten der Be-

schwerdeführer 71, 72 und 73). Es erscheint zudem – wie dargelegt – 

nachvollziehbar, dass auch im Jahr 2020/2021 die Einnahmen aufgrund 

der Covid-19 Pandemie geschmälert wurden. Gegenteiliges vermögen die 

Beschwerdeführer jedenfalls nicht zu belegen. Auch legt die Beschwerde-

gegnerin – wie ebenfalls bereits dargelegt – plausibel dar, dass sich die 

Schliessung des Hallenbades und die damit verbundenen Stornierungen 

im Winter 2020/2021 auf die Einnahmen im negativen Sinn auswirkten. 

Sodann ergibt sich aus dem Vergleich der Aufstellungen betreffend Ge-

schäftsjahr 2019/2020 und 2020/2021, dass die Verluste 2020/2021 

primär auf den Ausfall des WEF 2021 zurückzuführen sind (vgl. Akten der 

Beschwerdeführer 71 und 72). Wird davon ausgegangen, dass die Apart-

menteigentümer während des WEF 2021 dieselben Einnahmen wie im 

Jahr 2020 hätten erzielen können, ergäbe sich ein völlig anderes Bild: Die 

Eigentümer G._____, AF._____ und O._____ hätten sogar einen Gewinn 

erzielt. Werden darüber hinaus die nicht gerechtfertigten Positionen in Ab-

zug gebracht, erzielten sämtliche Eigentümer einen Gewinn (vgl. Akten 

der Beschwerdeführer 71 und 72). 

7.3.7. Schliesslich weist die Beschwerdegegnerin in Bezug auf die Abrechnung 

Winter 2021/2022 nachvollziehbar darauf hin, dass sich seit der Lockerung 

der coronabedingten Einschränkungen und der Öffnung des Hallenbades 

Mitte Februar 2022 ein Anstieg der Einnahmen zum Vorjahr abzeichnet 

(vgl. Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 4. Mai 2022 S. 10 und 

Verfügung des Instruktionsrichters vom 24. März 2022). Dagegen bringen 

die Beschwerdeführer denn auch nichts Konkretes vor. Zudem wurde das 

- 30 -

WEF im Jahr 2022 wieder durchgeführt und es ergibt sich aus der bei den 

Akten liegenden Sommerabrechnung 2022, dass die Einnahmen im Jahr 

2022 nochmals zugenommen haben (vgl. Beilage zur Stellungnahme der 

Beschwerdegegnerin vom 27. April 2023). Auch vor diesem Hintergrund 

ergibt sich, dass vorliegend kein Anpassungsbedarf besteht. 

7.4. Die Beschwerdeführer stören sich ferner daran, dass das Hotel nicht per-

sönlich von der Eigentümerschaft geführt wird. Dabei verkennen sie je-

doch, dass diese Möglichkeit in Ziff. 9 des Mustermietvertrags explizit vor-

gesehen ist (vgl. Akten des Beschwerdegegners 1.2). Zudem schreibt die-

ser Vertrag zu Recht weder persönliche Eigenschaften des Hoteliers vor 

noch nach welchem Stil ein solcher den Hotelbetrieb zu führen hat. Als die 

Beschwerdeführer ihre Apartments erwarben, musste ihnen bewusst sein, 

dass die Betriebsgesellschaft im Laufe der Zeit wechseln kann, sie hierbei 

kein Mitspracherecht haben und auch auf das Geschäftsgebaren sowie 

den Führungsstil keinen grossen Einfluss nehmen können. Somit können 

die Beschwerdeführer aus diesem Vorbringen bzw. aus dem Umstand, 

dass es im Sommer 2024 zu einem Pächterwechsel kommt, nichts zu ih-

ren Gunsten ableiten. An dieser Stelle ist zudem festzuhalten, dass die 

von den Beschwerdeführern in Bezug auf die Beschwerdegegnerin und 

die (ehemaligen) Pächter geäusserte Kritik bzw. die diesbezüglichen An-

schuldigungen bloss der Stimmungsmache dient/dienen und an der Sache 

vorbeigeht/vorbeigehen.

7.5. Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, dass sie den Hotelbetrieb 

subventionierten, kann ihnen nicht gefolgt werden. So erweisen sich 

zunächst ihre Ausführungen zur Klassifikation des Hotels Y._____ als 

nicht zutreffend. Die Apartmenteigentümer haben es selber zu verantwor-

ten, dass die Residenz nur noch als 3*-Residenz vermarktet werden kann. 

Demgegenüber kann das Hotel, in welches seitens der Beschwerdegeg-

nerin laufend investiert wurde, auch weiterhin den 4*-Status beibehalten 

(vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 17, 18, 19 und 20). Dass ein niedriger 

- 31 -

Standard tiefere Preise generiert und daher Umsatzeinbussen zur Folge 

hat, liegt auf der Hand und ist dem jeweiligen Apartmenteigentümer zuzu-

schreiben. So konnte z.B. das Apartment Nr. 151 im Winter 2019/2020 

(vor der Sanierung) zu durchschnittlich CHF 373.60 pro Nacht vermietet 

werden. Nach der Sanierung konnte dieses Apartment Mitte Februar 2022 

zu CHF 700.-- pro Nacht vermietet werden (vgl. Akten der Beschwerde-

gegnerin 49 und 50; siehe auch Akten der Beschwerdegegnerin 51 und 

52). Soweit die Beschwerdeführer auf die seit 2012 getätigten Renovatio-

nen und die diesbezüglich hohen Kosten hinweisen, ist ihnen entgegen-

zuhalten, dass notwendige periodische Renovationen voraussehbar wa-

ren. Davon scheinen auch die Beschwerdeführer selber auszugehen, 

wenn sie festhalten, dass die hohe Abnützung bei Hotelapartments be-

kannt und eine Sanierung alle acht bis zehn Jahre unabdinglich sei. Dass 

die Stockwerkeigentümer für die Hauswartung, den Unterhalt, die Strom- 

und Heizkosten etc. in der Residenz selber aufzukommen haben, ist im 

Mustermietvertrag so geregelt und kann nicht als Subventionierung des 

Hotelbetriebs bezeichnet werden (vgl. Akten des Beschwerdegegners 

1.2). Auch scheinen die Beschwerdeführer zu verkennen, dass ihnen 

diese Kosten unabhängig von der Vermietungspflicht anfallen. Aufgrund 

der hotelmässigen Bewirtschaftung und der Mieteinnahmen von bis zu 

48 % wird ihnen jedoch ein Anteil an diese ohnehin anfallenden Kosten 

erstattet. Die Beschwerdeführer erachten gemäss Vorschlag zur Anpas-

sung des Mietvertrags selbst einen Mietprozentsatz von 40 % als kosten-

deckend (vgl. Akten des Beschwerdegegners 8.5). Das Gesagte gilt eben-

falls bezüglich der Kosten für die sich im Eigentum der Beschwerdeführer 

befindliche Wellnesszone bzw. Tiefgarage. Dabei ist darauf hinzuweisen, 

dass sich die Beschwerdegegnerin seit Dezember 2019 freiwillig (unent-

geltliches Nutzungsrecht) mit monatlich CHF 1'000.-- an den Betriebskos-

ten des Wellnessbereichs beteiligt (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 8, 

9 und 10). Ausserdem sind die Ausführungen der Beschwerdeführer, wo-

nach die Beschwerdegegnerin verschiedene, nicht im Mietvertrag gere-

- 32 -

gelte Abzüge vornehme, nicht nachvollziehbar. So hält der Mustermietver-

trag in Ziff. 2 unmissverständlich fest, dass sich die Prozentuale vom rei-

nen Logementpreis (ohne Mahlzeiten, Taxen etc.) berechnet. Zudem sieht 

Ziff. 3 des besagten Vertrags vor, dass der vereinbarte Preis pro Logier-

nacht für den Eigentümer rein netto ist, d.h. nach Abzug der Reisebüro-

kommission (vgl. Akten des Beschwerdegegners 1.2). Die weiteren an-

geblich unklaren und zu präzisierenden Punkte können sodann ebenfalls 

dem Mustermietvertrag entnommen werden (vgl. Duplik der Beschwerde-

gegnerin vom 7. Juni 2021 S. 9). 

7.6. Sodann bringen die Beschwerdeführer vor, dass die Beschwerdegegnerin 

gegenüber der AE._____ GmbH einen Mietzins verlange, mit welchem 

das Hotel offensichtlich wirtschaftlich nicht überlebensfähig sei. Diesem 

Vorbringen ist entgegenzuhalten, dass sich das Hotel bereits seit mehr als 

zehn Jahren im Eigentum der Beschwerdegegnerin befindet und Letztere 

– wie dargelegt – festhält, den Hotelbetrieb bei Einhaltung der vertragli-

chen Verpflichtungen mit dem geltenden Vertrag wirtschaftlich führen zu 

können. Insofern kann von einem kurzfristigen Investmentprojekt nicht die 

Rede sein. Wie hoch dieser Mietzins tatsächlich ist, ist für das vorliegende 

Verfahren nicht weiter relevant. Im Mustermietvertrag ist klar geregelt, wel-

chen Anteil an den Einnahmen den vermietungspflichtigen Eigentümern 

zusteht. Dieser berechnet sich – wie bereits dargelegt – anhand eines ver-

traglich klar definieren Prozentsatzes des reinen Logementpreises. Wer-

den die Zimmer häufiger an Gäste vermietet und erfolgt eine tiefere Eigen-

belegung, so steigen die Einnahmen der Apartmenteigentümer, im umge-

kehrten Fall sinken sie (vgl. Akten des Beschwerdegegners 1.2). Dies stel-

len die massgebenden Kriterien dar; das Vertragsverhältnis der Beschwer-

degegnerin und der AE._____ GmbH hat hierauf keinen Einfluss. Zudem 

ist nicht nachvollziehbar, was die Beschwerdeführer aus den Mieteinnah-

men des Hotels selbst und dessen Kosten zu ihren Gunsten ableiten wol-

len, da diese keinen Einfluss auf die Mieteinnahmen der Apartmentei-

- 33 -

gentümer haben. Soweit die Beschwerdeführer (sinngemäss) geltend ma-

chen, dass ihre Apartments nur äusserst selten vermietet würden, ist ihnen 

entgegenzuhalten, dass sie mit ihrem Verhalten, mithin durch die teilweise 

Zutrittsverweigerung zu den Apartments und zum Wellnessbereich sowie 

die teilweise Nichtvornahme von Sanierungen, dazu beigetragen haben, 

dass ihre Apartments nicht (noch) häufiger vermietet werden konnten. Zu-

dem kann die Beschwerdegegnerin an einem "Ausklammern" einzelner 

Apartments grundsätzlich keinerlei Interesse haben, zumal sie nur dann 

Geld verdient, wenn sie die Apartments weitervermietet. Auch verfängt der 

beschwerdeführerische Einwand, wonach die Beschwerdegegnerin an der 

Vermietung der vermietungspflichtigen Apartments nicht interessiert sei, 

weil einem vermietungspflichtigen Eigentümer in der Zeit vom 1. Dezem-

ber 2021 bis zum 31. März 2022 die Eigennutzung seines Apartments ge-

währt worden sei, nicht. Denn eine Reservation der eigenen Wohnung 

während Monaten ist ohne Weiteres zulässig, jedoch nicht unentgeltlich, 

sondern – soweit die vertraglich vereinbarte unentgeltliche Eigenbelegung 

übersteigend – zu gleichen Bedingungen wie für Hotelgäste (vgl. Akten 

des Beschwerdegegners 1.2). Im Weiteren ist betreffend Häufigkeit der 

Vermietung bzw. Interesse an der Vermietung auf die nachvollziehbaren 

Ausführungen der Beschwerdegegnerin hinzuweisen, wonach ab Winter 

2020 die Corona-Pandemie die Vermietung der Apartments erschwert und 

Letztere die Wirtschaftlichkeit der gesamten Hotelleriebranche reduziert 

habe. Weder ein solches Krisenjahr noch die vorangehende Zeit, in wel-

cher die ersten Auswirkungen der Corona-Pandemie spürbar waren und 

die Apartmenteigentümer in der Umsetzung ihrer Vermietungspflicht nicht 

fehlerfrei geblieben sind, können Grundlage für den Widerruf einer 

während Jahrzenten funktionierenden Auflage bilden. 

7.7. Auch ein allfälliger Wandel der Zeit und der Hotelbranche führt zu keiner 

Anpassung des Mietvertrages. Es ist vorliegend nicht ersichtlich, inwiefern 

dies zu einer Unzumutbarkeit führen soll. Die Ausgangslage blieb stets 

- 34 -

dieselbe: Dem Hotel stehen die vermietungspflichtigen Apartments für 

eine gewisse Dauer im Jahr zur Weitervermietung an Hotelgäste zur Ver-

fügung, im Gegenzug erhalten die jeweiligen Apartmenteigentümer eine 

genau definierte Pauschale der erzielten Nettoeinnahmen (vgl. Akten des 

Beschwerdegegners 1.2). Diesbezüglich hat sich nichts geändert. Im Üb-

rigen haben einige Stockwerkeigentümer ihre Wohnungen unbestrittener-

massen erst nach Prozessbeginn erworben, weshalb sie sich nicht darauf 

berufen können, die heutige Entwicklung nicht vorausgesehen zu haben 

bzw. dass sich das Dauerschuldverhältnis angeblich zu ihrem Nachteil 

entwickelt habe. Soweit die Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin 

ferner scheinbar vorwerfen, keine cleveren Vermarktungsmöglichkeiten zu 

nutzen, ist nicht weiter dargetan, was damit konkret gemeint ist. Zudem ist 

darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdegegnerin in ihren Anzeigen das 

neu renovierte Hallenbad beworben hat, woraufhin die Beschwerdeführer 

ihr aber vorgeworfen haben, mit fremden Eigentum zu werben (vgl. Akten 

des Beschwerdegegners 8.8). Vor diesem Hintergrund stellt sich also die 

Frage, wie die Beschwerdegegnerin die Residenz "clever vermarkten" soll, 

wenn ihr diesbezüglich Steine in den Weg gelegt werden. 

7.8. Im von den Beschwerdeführern zitierten BGE 130 II 290 verlangte die Be-

treibergesellschaft und nicht die vermietungspflichtigen Stockwerkeigentü-

mer eine Anpassung des Mietvertrags. Insbesondere machte sie geltend, 

dass mit dem ursprünglichen Mietvertrag ein wirtschaftlicher Hotelbetrieb 

gar nicht möglich sei und der Bewirtschaftungspflicht (öffentlich-rechtliche 

Auflage) so nicht mehr nachgekommen werden könne. Dieser Fall ist mit 

dem vorliegenden nicht vergleichbar. Vorliegend geht es nicht darum, den 

Mietvertrag nachträglich und allenfalls in unzumutbarer Weise zulasten 

der Apartmenteigentümer abzuändern. Im konkreten Fall verlangen die 

vermietungspflichtigen Stockwerkeigentümer eine Vertragsanpassung, 

und zwar nicht unter Berufung auf öffentlich-rechtliche, sondern – wie es 

scheint – auf privatrechtliche, wirtschaftliche Interessen. Wie bereits dar-

- 35 -

gelegt, erleiden die Beschwerdeführer jedenfalls keinen substanziellen 

Verlust. Folglich kann von einer Unzumutbarkeit der Ist-Situation nicht die 

Rede sein. 

7.9. Zudem können die Beschwerdeführer aus dem Urteil des Verwaltungsge-

richts des Kantons Graubünden U 05 4 vom 12. April 2005 nichts zu ihren 

Gunsten ableiten. In diesem Entscheid wurde die fragliche Anpassung des 

Mietvertrags als Aushöhlung des Eigentumsrechts qualifiziert und damit 

als nicht zulässig erachtet, weil der Mietzins neu auf 16 % reduziert worden 

und die Eigennutzung während eines gewissen Zeitraums praktisch aus-

geschlossen bzw. nur gegen hohes Entgelt möglich gewesen wäre. Dem-

gegenüber erhalten die Apartmenteigentümer vorliegend Mietzinse von 

bis zu 48 % und sie dürfen ihre Wohnungen – abgesehen von dem im 

Mustermietvertrag geregelten Fall einer Mehrbelegung bezüglich Haupt-

saisonzeiten – unentgeltlich nutzen (vgl. Akten des Beschwerdegegners 

1.2). Es geht vorliegend nicht um eine Anpassung des Mietvertrags zum 

Nachteil der Apartmenteigentümer, bei welcher deren berechtigtes Ver-

trauen in den beim Kauf vorgelegen Mietvertrag zu schützen wäre. Die 

beiden Fälle sind somit nicht vergleichbar. 

7.10. Aus den Vorakten und dem ausführlichen Schriftenwechsel im vorliegen-

den Verfahren geht hervor, dass weder die vermietungspflichtigen Apart-

menteigentümer bzw. Beschwerdeführer noch die Hotelbetreiberin bzw. 

Beschwerdegegnerin in der Umsetzung der gegenseitigen vertraglichen 

Verpflichtungen fehlerfrei geblieben sind. Dass die ursprünglich vertraglich 

ausgehandelten Rechte und Pflichten eindeutig zu Ungunsten der Ei-

gentümer und Vermieter "umgekippt" seien bzw. der Mietvertrag lediglich 

die Rechte der Mieterin schütze, ist weder rechtsgenüglich dargetan noch 

ersichtlich. Das Gericht ist der Auffassung, dass das Aparthotel-Konstrukt 

vorliegend – sofern sich die Parteien an ihre vertraglichen Verpflichtungen 

halten – funktioniert. Es kann nicht angehen, eine Auflage nicht einzuhal-

ten, um sich dieser nachher durch Widerruf zu entledigen. Diesfalls wäre 

- 36 -

der Gesetzesumgehung Tür und Tor geöffnet. Vor diesem Hintergrund ist 

die an beide Parteien gerichtete formelle Ermahnung des Beschwerde-

gegners, die Auflagen betreffend hotelmässiger Bewirtschaftung und den 

Mietvertrag gemäss der Grundsatzbewilligung vom 3. Dezember 1981 ein-

zuhalten, durchaus angezeigt und nicht zu beanstanden. 

8. Im Ergebnis besteht kein Grund für die Anpassung des Mustermietver-

trags oder die Aufhebung der Vermietungspflicht für das Aparthotel Resi-

denz Y._____. Die Parteien sind gehalten, den nach wie vor einzig gültigen 

Mustermietvertrag gemäss der Grundsatzbewilligung Nr. 780/81 vom 3. 

Dezember 1981 anzuwenden und beidseitig korrekt umzusetzen. Streitig-

keiten aus diesem Vertrag liegen in der Zuständigkeit der Zivilgerichte. 

Den Parteien bleibt es unbenommen, sich auf Anpassungen des Muster-

mietvertrags zu einigen und dem Beschwerdegegner einen entsprechen-

den Vertrag zur Genehmigung zu unterbreiten. Die angefochtene Verfü-

gung vom 8. Januar 2021 erweist sich somit als rechtens, weshalb die 

dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten 

werden kann. 

9.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kos-

ten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts ande-

res entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens 

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern aufzuerlegen und zwar je 

zu 1/22 und unter solidarischer Haftbarkeit für das Ganze. Das Gericht er-

achtet dabei eine Staatsgebühr von CHF 8'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) 

als angemessen und gerechtfertigt (vgl. Art. 75 Abs. 2 VRG). 

9.2.1. Zudem haben die Beschwerdeführer die Beschwerdegegnerin angemes-

sen zu entschädigen (vgl. Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Rechtsvertreterin der 

Beschwerdegegnerin reichte dem Gericht am 5. Juli 2021 eine erste Ho-

norarnote samt Honorarvereinbarung ein. Darin wird ein Aufwand von 

- 37 -

156 Stunden à CHF 280.-- (CHF 43'680.--) zzgl. einer Spesenpauschale 

von 3 % (CHF 1'310.40) und 7.7 % MWST (CHF 3'464.25) geltend ge-

macht. Am 7. Juli 2022 liess sie dem Gericht eine weitere Honorarnote für 

Aufwendungen betreffend den Zeitraum vom 6. Juli 2021 bis zum 7. Juli 

2022 zukommen. Darin wird zusätzlich ein Aufwand von 59 Stunden 

à CHF 280.-- (CHF 16'520.--) zzgl. einer Spesenpauschale von 3 % 

(CHF 600.--) (recte: CHF 495.60) und 7.7 MWST (CHF 1'318.25) (recte: 

CHF 1'310.20) geltend gemacht. Für das gesamte Verfahren wird somit 

ein nicht detailliert aufgeführter Zeitaufwand von 215 Stunden geltend ge-

macht. Demgegenüber macht der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 

einen Zeitaufwand von insgesamt 84.75 Stunden geltend (vgl. Schreiben 

vom 8. Juli 2021 und 19. Juli 2022). Das vorliegende Verfahren wurde von 

beiden Parteien sehr aufwendig geführt. Ein Zeitaufwand von insgesamt 

215 Stunden erscheint aber vor dem Hintergrund, dass gemäss Art. 78 

Abs. 1 VRG lediglich der notwendige Zeitaufwand zu vergüten ist, sowie 

der tatsächlichen Schwierigkeit des vorliegenden Falls nicht gerechtfertigt. 

Umgekehrt ist aber zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführer immer 

wieder mit neuen Eingaben Anlass zu Mehraufwand gegeben haben. Aus-

gehend vom geltend gemachten Zeitaufwand des beschwerdeführeri-

schen Rechtsvertreters erscheint eine Kürzung auf einen Zeitaufwand von 

120 Stunden angezeigt. Der Praxis des Verwaltungsgerichts folgend, ist 

der geltend gemachte Stundenansatz zudem auf CHF 270.-- zu kürzen 

(vgl. dazu statt vieler VGU R 17 86 vom 17. April 2018 E.5.2). Die geltend 

gemachte Spesenpauschale von 3 % auf das Honorar ist nicht zu bean-

standen. Ausserdem ist die Beschwerdegegnerin mehrwertsteuerpflichtig, 

weshalb die ihr zustehende Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zu-

zusprechen ist. Folglich haben die Beschwerdeführer die Beschwerdegeg-

nerin im Umfang von CHF 33'372.-- aussergerichtlich zu entschädigen.

9.2.2. Dem Beschwerdegegner wird gemäss Art. 78 Ab. 2 VRG keine Parteien-

tschädigung zugesprochen.

- 38 -

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 8'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 864.--

zusammen CHF 8'864.--

gehen unter solidarischer Haftbarkeit für das Ganze je zu 1/22 zulasten von 

A._____, B._____, C._____, D._____, der E._____, F._____,   G._____, 

H._____, I._____, J._____, K._____, L._____, M._____, N._____, 

O._____, P._____, Q._____, R._____, S._____, T._____, N._____ und 

V._____.

3. A._____, B._____, C._____, D._____, die E._____, F._____,     G._____, 

H._____, I._____, J._____, K._____, L._____, M._____, N._____, 

O._____, P._____, Q._____, R._____, S._____, T._____, N._____ und 

V._____ haben der W._____ AG je eine Parteientschädigung in der Höhe 

von CHF 1'516.90 unter solidarischer Haftbarkeit auf den gesamten Betrag 

von insgesamt CHF 33'372.-- zu bezahlen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]

[Mit Urteil 2C_350/2023 vom 25. Februar 2025 wurde die gegen dieses Urteil erho-
bene Beschwerde abgewiesen.]