# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6b1515cb-abc8-5089-a0c4-b51958028498
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-09
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 09.09.2021 2021.DIJ.2995
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2021-DIJ-2995_2021-09-09.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2021.DIJ.2995   

Beschwerdeentscheid vom 9. September 2021 

Handänderungssteuer – Selbstgenutztes Wohneigentum 

 

Die ausschliessliche Wohnnutzung gemäss Art. 11b Abs. 1 HG schliesst jede andere Art der Benutzung 

der Liegenschaft aus. Bereits bei Deckungsgleichheit zwischen der Liegenschaft und der Domiziladresse 

einer GmbH liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung mehr vor (E. 4.3). 

 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la propriétaire 

 

L’utilisation exclusive à des fins d’habitation prévue par l’article 11b, alinéa 1 LIMu est inconciliable avec 

tout autre type d’utilisation. Lorsqu’un immeuble tient à la fois lieu de logement et d’adresse  domiciliaire 

d’une société à responsabilité limitée, il n’est plus utilisé exclusivement à ces fins (c. 4.3). 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. 

Mit Kaufvertrag vom 26. Februar 2018 erwarben die Eheleute A.______ als einfache Gesellschaft das 

Grundstück G.______-Gbbl. Nr. 1000 zu Gesamteigentum. Mit Gesuch vom 28. Februar 2018 ersuchten 

sie beim zuständigen Grundbuchamt C.______ (nachfolgend: Grundbuchamt) um nachträgliche Steuer-

befreiung sowie Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum im Betrage von 

Fr. 14'400.00. Mit Verfügung vom 27. April 2018 stundete das Grundbuchamt die Handänderungssteuer 

in der beantragten Höhe für die Dauer von drei Jahren ab Datum des Grundstückserwerbs. Für die ge-

stundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch 

eingetragen. 

 
 

 

 

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B. 

Am 13. Januar 2021 reichten die Eheleute A.______ dem Grundbuchamt das Formular zum Nachweis 

des selbstgenutzten Wohneigentums sowie je eine Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde 

G.______ vom 12. Januar 2021 ein.  

Das Grundbuchamt forderte A.______ mit Schreiben vom 17. Februar 2021 auf, zum Umstand Stellung 

zu nehmen, dass an der Adresse des Grundstücks G.______ Gbbl.-Nr. 1000 zwei juristische Personen 

ihr Domizil verzeichneten. Damit liege gemäss ständiger Praxis der Grundbuchämter des Kantons Bern 

keine ausschliessliche Wohnnutzung vor, womit die gesetzlichen Voraussetzungen für die nachträgliche 

Steuerbefreiung nicht erfüllt seien. Mit Schreiben vom 4. März 2021 teilen A.______ dem Grundbuchamt 

mit, dass die beiden Gesellschaften keine operativen Tätigkeiten hätten und weder Mieten noch andere 

Entschädigungen an die Grundeigentümer zahlen würden. Die Liegenschaft würde nicht zu Geschäfts-

zwecken genutzt.  

Mit Verfügung vom 26. März 2021 wies das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefrei-

ung vom 18. Januar 2021 (recte: 28. Februar 2018) ab und hob die Stundungsverfügung vom 27. April 

2018 auf. Es auferlegte A.______ die gestundete Handänderungssteuer inkl. Zins und Gebühren zur 

Bezahlung.  

C. 

Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 26. März 2021 erheben A.______ am 22. April 2021 

Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Sie beantragen darin die Aufhebung der ange-

fochtenen Verfügung und die nachträgliche Befreiung von den Handänderungssteuern. 

In seiner Vernehmlassung vom 26. Mai 2021 beantragt das Grundbuchamt die Abweisung der Be-

schwerde unter Kostenfolge. Die Beschwerdeführenden halten in ihrer Stellungnahme vom 21. Juni 2021 

an ihren Beschwerdeanträgen fest. 

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen 

näher eingegangen. 

 

 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer 

(HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 

23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügun-

gen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In 

Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ 

ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamtes 

vom 26. März 2021 zuständig. 

 
 

 

 

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1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-

men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die 

angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. 

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu ent-

richten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration 

der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 

(Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuch-

anmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück 

als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb 

des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art . 17 Abs. 

2 HG). 

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 

Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 

persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der 

Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet wer-

den, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren 

ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer 

einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge-

fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 

erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind 

die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nach-

trägliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die 

Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung 

auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 

3. 

Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 26. März 2021, mit welcher das 

Gesuch vom 28. Februar 2018 um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen und die Stundungsverfü-

gung vom 27. April 2018 aufgehoben wurde. Zur Begründung gibt das Grundbuchamt an, dass die Vo-

raussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung nicht erfüllt seien, da die von Art. 11b Abs. 1 gefor-

derte ausschliessliche Wohnnutzung nicht gegeben sei. Bereits aufgrund der Deckungsgleichheit zwi-

 
 

 

 

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schen der erworbenen Liegenschaft und der Domizil- und Postzustelladresse der Z.______ GmbH resp. 

der Y.______ GmbH liege keine ausschliessliche Wohnnutzung vor.  

Unbestritten ist, dass sich die Domiziladressen der Z.______ GmbH (UID: CHE-257.126.645) und der 

Y.______ GmbH (UID: CHE-460.163.004) gemäss Einträgen im Handelsregister an der E.______ 10 in 

F.______ und somit auf dem Grundstück G.______ Gbbl.-Nr. 1000 befinden. Strittig ist hingegen, ob 

eine Domiziladresse auf dem erworbenen Grundstück der ausschliesslichen Nutzung dieses Grund-

stücks zum Wohnzweck und damit den Voraussetzungen der Steuerbefreiung entgegensteht.  

4. 

4.1  Die Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend, die erworbene Liegenschaft diene aus-

schliesslich ihrem persönlichen Wohnzweck, womit die Voraussetzungen für eine nachträgliche Steuer-

befreiung erfüllt seien. Die beiden an derselben Adresse domizilierten Holdinggesellschaften bezweckten 

lediglich das Halten der Aktien der X.______ AG. Diese übten als reine Finanzholdings keine Geschäfts-

tätigkeiten aus und hätten an dieser Adresse weder Büros, Infrastruktur noch sonstige Gegenstände. 

Dementsprechend bezahlten die Holdinggesellschaften weder Miete noch andere Entschädigungen an 

die Beschwerdeführenden.  

4.2 Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist 

der Wortlaut. Vom Wortlaut kann abgewichen werden, wenn aufgrund der weiteren Auslegungselemente 

triftige Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt (zur 

Auslegungsmethodik statt vieler BVR 2013 S. 151 E. 3.3, 2013 S. 173 E. 4.3, 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 

S. 183 E. 4.3.1 je mit Hinweisen). 

Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete Steuer gemäss Artikel 11a Absatz 

1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. 

Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre unun-

terbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen».  

Aus Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG geht klar hervor, dass als Voraussetzung für eine nachträgliche 

Steuerbefreiung im Sinne von Art. 11a HG das Grundstück während mindestens zweier Jahre aus-

schliesslich zum Wohnzweck genutzt werden muss. Gemäss dem Gesetzeswortlaut ist eine Steuerbe-

freiung somit ausgeschlossen, wenn die Liegenschaft etwas anderem als dem Wohnzweck der Erwerbe-

rin oder des Erwerbers dient. 

Nichts Anderes ist auch dem Vortrag der vorbereitenden Kommission des Grossen Rates vom 

4. März 2013 zu entnehmen. Aus diesem geht hervor, dass der Erwerber das ganze Grundstück als 

Wohneigentum selber nutzen muss. So ist der Erwerb eines Mehrfamilienhauses beispielsweise dann 

nicht steuerbefreit, wenn der Erwerber nicht sämtliche Wohnungen selbst bewohnt. Auch wenn ein 

Wohn- und Geschäftshaus erworben wird und der Erwerber Teile davon vermietet (unabhängig ob 

Wohn- oder Geschäftsräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. Dasselbe gilt auch, 

wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der Liegenschaft selber nutzt (Vortrag der Kommission des 

Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher 

 
 

 

 

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Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die 

Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemer-

kungen zu Art. 11b, S. 5). 

4.3 Vorliegend befindet sich das Rechtsdomizil sowohl der Y.______ GmbH als auch der Z.______ 

GmbH gemäss Handelsregistereinträgen an der E.______ 10 in F.______ und damit an der Adresse der 

Liegenschaft G.______-Gbbl. Nr. 1000. Bereits aufgrund der Deckungsgleichheit zwischen der erworbe-

nen Liegenschaft mit der Rechtsdomiziladresse der Y.______ GmbH und der Z.______ GmbH liegt keine 

ausschliessliche Wohnnutzung im Sinne von Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG vor. Entgegen der Vorbrin-

gen der Beschwerdeführenden impliziert die Domiziladresse eine – wenn auch nur geringe – Geschäfts-

tätigkeit auf dem strittigen Grundstück. Eine solche wird auch durch die eingereichten Jahresrechnungen 

2019, welche durch die W.______ AG erstellt wurden, bestätigt, welche einen bestimmten Verwaltungs-

aufwand ausweisen. Der Zweck der beiden Gesellschaften wird gemäss Handelsregistereinträgen so-

dann mit dem Erwerb und der Verwaltung von Beteiligungen im In- und Ausland umschrieben. Damit 

gehört die Vermögensverwaltung gerade zu den geschäftlichen Tätigkeiten der Gesellschaften. Dies 

erfordert zumindest Kontakte der Gesellschaften mit Behörden (z.B. Steuerverwaltung) und Finanzinsti-

tuten, welche ebenfalls geschäftliche Tätigkeiten darstellen. Zudem ist aufgrund von Art. 117 Abs. 2 der 

Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007 (HRegV; SR 221.411) bei einer im Handelsregister 

eingetragenen Rechtsdomiziladresse ohne c/o-Adresse davon auszugehen, dass die Gesellschaft dort 

über ein Lokal verfügt, welches den Mittelpunkt ihrer administrativen Tätigkeit bildet (wo sich die Büros 

der Verwaltung befinden) und wo ihr Mitteilungen aller Art zugestellt werden können (vgl. CLEMENS MEIS-

TERHANS/MICHAEL GWELESSIANI, Praxiskommentar zur Handelsregisterverordnung, 4. Aufl. 2021, Art. 117 

N. 496). Der Gesetzgeber des Kantons Bern wollte jedoch nur die ausschliessliche Wohnnutzung steuer-

lich begünstigen und keine Mischnutzung. Die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 HG sind daher 

vorliegend nicht erfüllt.  

Die Ansicht der Vorinstanz, dass eine Domiziladresse auf dem erworbenen Grundstück der ausschliess-

lichen Wohnnutzung des Grundstücks entgegensteht, entspricht demnach dem Willen des Gesetzge-

bers. Es liegt folglich kein überspitzter Formalismus vor.  

Das Grundbuchamt hat somit zu Recht mit Verfügung vom 26. März 2021 das Gesuch um nachträgliche 

Steuerbefreiung abgewiesen und den Beschwerdeführenden die bisher gestundete Handänderungssteu-

er (inkl. Zins und Gebühr) zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als 

unbegründet und ist abzuweisen. 

5. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die Verfahrens-

kosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verord-

nung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal 

auf Fr. 2’000.– festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

 

 
 

 

 

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Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in Höhe von pauschal 

Fr. 2’000.– werden A.______ zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald 

dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.   

3. 

Es werden keine Parteikosten gesprochen.