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**Case Identifier:** cb0e68de-0b05-542a-afee-3de8ed7ac1a1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-01-13
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 13.01.2014 C/24838/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-24838-2012_2014-01-13.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 15.01.2014. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/24838/2012 ACJC/32/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 13 JANVIER 2014 

Entre 

A______, sise ______, recourante contre une ordonnance rendue par le Tribunal des 
baux et loyers le 16 septembre 2013, comparant par Me Mark Barokas, avocat, rue de 

l'Athénée 15, case postale 368, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile, 

 

et 

B______, domicilié ______, intimé, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case 
postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile. 

 

 

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C/24838/2012 

EN FAIT 

A. Par ordonnance du 16 septembre 2013, expédiée pour notification aux parties le 
même jour, le Tribunal des baux et loyers a ordonné la suspension de la procé-

dure. 

Les premiers juges ont retenu que la présente cause présentait un état de fait qua-

siment identique à celui de la cause C/5665/2012 opposant les parties, procédure 

actuellement pendante devant la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, 

de sorte qu'il se justifiait d'ordonner la suspension de la procédure jusqu'à droit 

jugé dans cette dernière cause. 

B. a. Par acte déposé le 26 septembre 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ 
recourt contre cette ordonnance dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut au 

renvoi de la cause en première instance afin que la procédure soit immédiatement 

reprise. 

Elle fait valoir que les premiers juges ont arbitrairement retenu que les faits de la 

présente procédure étaient très similaires à ceux de la cause C/5665/2012, alors 

que le congé notifié le 17 octobre 2012, fondé sur le défaut de paiement, ne con-

cernait pas les mêmes loyers et charges que ceux faisant l'objet de la procédure 

sus-citée. Elle se plaint également d'une violation des principes de célérité et du 

droit d'être jugé dans un délai raisonnable. 

Outre l'ordonnance entreprise (n. 20), A______ verse à la procédure des pièces 

nouvelles (n. 21 à 23) 

b. Dans sa réponse du 7 octobre 2013, B______ requiert la confirmation de 
l'ordonnance entreprise. 

Il indique que A______ lui a notifié une résiliation, objet de la procédure 

C/5665/2012, portant sur le non-paiement du loyer du mois de février 2012. Il 

avait excipé de compensation avec sa créance en réduction de loyer et en paiement 

de dommages et intérêts. La présente cause était similaire, dans la mesure où il 

avait également déclaré compenser un éventuel arriéré de loyer à la suite de la 

mise en demeure que lui avait adressé A______ le 4 septembre 2012. 

Il produit des pièces nouvelles (n. 35 à 43). 

c. Les parties ont été informées de la mise en délibération de la cause le 
10 octobre 2013. 

A______ n'a pas fait usage de son droit de réplique. 

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C/24838/2012 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Par contrat du 18 mai 1989, C______, alors propriétaire de l'immeuble ______ 
à Genève, a loué à B______ et D______, conjointement et solidairement entre 

eux, une arcade d'environ 75 m2, ainsi qu'un studio transformé en cuisine, situés 

au rez-de-chaussée de l'immeuble, pour une surface totale d'environ 105 m2, à 

destination de l'exploitation d'un café-restaurant avec débit d'alcool, à compter du 

1
er

 juin 1989, pour un loyer échelonné fixé à 43'080 fr. la première année. Selon 

avis du 18 novembre 2008, les provisions pour le chauffage ont été fixées à la 

somme annuelle de 3'600 fr., alors que le loyer restait inchangé au montant annuel 

de 49'980 fr. dès le 1
er

 juin 1992. 

b. Par la suite, à des dates qui ne ressortent pas de la procédure, A______ est 
devenue propriétaire de l'immeuble et B______ est devenu le seul locataire de 

l'arcade. Celle-ci est exploitée sous l'enseigne "______".  

c. Le 6 février 2012, A______ (ci-après également : la bailleresse ou la 
recourante) a mis en demeure B______ (ci-après également : le locataire ou 

l'intimé) de lui verser 5'315 fr., à titre d'arriéré de loyer de février 2012. Cette 

somme se décompose comme suit : 4'465 fr. concernant le loyer de l'arcade, 

250 fr. pour le box et 600 fr. concernant les parkings n
os

 1 à 3 et 7. Elle a indiqué 

qu'à défaut de règlement de ce montant d'ici au 7 mars 2012, le contrat de bail 

serait résilié en application de l'art. 257d CO. 

Par pli du 10 février 2012, B______ a indiqué à sa bailleresse exciper de 

compensation, dès le 1
er

 janvier 2012, avec le dommage subi en raison de la pose 

de panneaux de bois entourant le restaurant, rendant l'exploitation de celui-ci im-

possible. 

d. Le 2 mars 2012, la bailleresse a mis en demeure B______ de lui régler la 
somme de 5'195 fr. à titre d'arriéré de loyer du mois de mars 2012, correspondant 

à 4'465 fr. pour l'arcade, 250 fr. pour le box et 480 fr. pour les parkings n
os

1 à 3 et 

7. 

Le locataire a déclaré compenser la somme de 5'195 fr. avec le montant dû au titre 

de la réduction de loyer (100%), avec la perte subie sur son chiffre d'affaires ainsi 

qu'en raison de la non-exécution par la bailleresse de ses prestations. 

e. Par avis officiels du 9 mars 2012 adressés à B______, la bailleresse a résilié le 
bail de l'arcade, des parkings n

os
 1, 2, 3 et 7, ainsi que du box n° 27 pour le 30 

avril 2012 selon l'art. 257d al. 1 CO, estimant que le locataire n'avait pas donné 

suite à sa mise en demeure du 6 février 2012. 

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C/24838/2012 

f. B______ a contesté ces congés le 15 mars 2012 auprès de la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers (causes C/5665/2012, C/5666/2012, 

C/5667/2012 et C/5668/2012). 

Non conciliées à l'audience du 21 mai 2012, les causes ont été introduites au 

Tribunal des baux et loyers le 20 juin 2012. Elles ont été jointes par ordonnance 

du 26 septembre 2012, sous référence C/5665/2012-2-OSB. 

g. Le 4 septembre 2012, la bailleresse a indiqué au locataire que ce dernier ne 
s'acquittait plus du loyer de l'arcade depuis plusieurs mois. L'arriéré de loyer s'éle-

vait à 40'209 fr. 60. Cette somme se décompose comme suit : 35'720 fr. à titre de 

loyer de l'arcade du 1
er

 février au 30 septembre 2012 (4'465 fr. par mois x 8 mois), 

ainsi que 40 fr. de frais de rappel et 5'171 fr. 05 de frais d'eau, sous déduction de 

721 fr. 45 de solde de décompte de chauffage. 

Elle lui a ainsi imparti un délai de trente jours pour s'acquitter de ce montant, sous 

menace de résiliation du bail. 

Par pli du 5 octobre 2012, B______ a excipé de compensation avec sa créance en 

réduction de loyer et en paiement de dommages-intérêts, objets d'une procédure 

pendante devant la juridiction des baux et loyers. 

h. Estimant que le montant réclamé n'avait pas été réglé, A______ a, par avis 
officiel du 17 octobre 2012, résilié le bail de l'arcade pour le 30 novembre 2012 

selon l'art. 257d CO. 

Le 16 novembre 2012, B______ a saisi la Commission de conciliation en matière 

de baux et loyers d'une requête en contestation du congé (cause C/24838/2012). 

Aucun accord n'étant intervenu à l'audience du 8 février 2013, l'autorisation de 

procéder a été délivrée au locataire. Il a saisi le Tribunal des baux et loyers de sa 

contestation de la résiliation le 11 mars 2013. 

i. Dans sa réponse du 20 juin 2013, la bailleresse a notamment conclu à ce que le 
Tribunal des baux et loyers constate la validité du congé du 17 octobre 2012. 

j. A l'audience de débats principaux du 12 septembre 2013, B______ a requis que 
la présente cause soit suspendue jusqu'à droit jugé dans la cause C/5665/2012-2-

OSB, conclusion à laquelle A______ s'est opposée. 

Le Tribunal a gardé la cause à juger sur la question de la suspension à l'issue de 

l'audience. 

D. Les arguments des parties seront examinés ci-après, dans la mesure utile. 

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C/24838/2012 

EN DROIT 

1. Dirigé contre une ordonnance admettant la suspension de la procédure, seul un 
recours motivé et formé par écrit dans un délai de dix jours à compter de sa noti-

fication est recevable (art. 126 al. 2, 319 let. b ch. 1 et 321 al. 1 et 2 CPC). 

A Genève, la Chambre civile de la Cour de justice est l'instance compétente pour 

connaître d'un recours (art. 120 al. 1 let. a LOJ). 

Interjeté dans les délai et forme prescrits, le recours est recevable. 

2. 2.1 Selon l'art. 320 CPC, le recours est recevable pour la violation du droit (let. a) 
et la constatation manifestement inexacte des faits (let. b).  

L'autorité de recours revoit le droit avec un plein pouvoir d'examen (JEANDIN, 

Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY 

[éd.], 2011, n. 3 ad art 310, n. 2 ad art. 320 CPC). Elle n'est pas liée par les motifs 

juridiques invoqués par les parties (CHAIX, Introduction au recours de la nouvelle 

procédure civile fédérale, SJ 2009 II p. 257ss, n. 20 p. 269). 

2.2 Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irre-
cevables (art. 326 al. 1 CPC). 

Ainsi, les pièces nouvelles produites par les parties sont irrecevables, ainsi que les 

allégués de fait s'y rapportant. 

3. 3.1 Aux termes de l'art. 126 al. 1 CPC, le tribunal peut ordonner la suspension de 
la procédure si des motifs d'opportunité le commandent; la procédure peut notam-

ment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès. 

La suspension doit correspondre à un vrai besoin. Il peut s'agir par exemple, 

comme l'art. 126 al. 1 CPC le prévoit, d'attendre la décision qui sera rendue dans 

une autre procédure et qui peut avoir une influence déterminante sur la procédure 

pendante. D'après la jurisprudence, il convient de tenir compte des particularités 

propres aux procédures en cause; en règle générale, ce sera le procès civil qu'il 

convient de suspendre pour permettre au juge pénal d'établir les faits (arrêt du 

Tribunal fédéral 1B_231/2009, 1B_253/2009, 1B_261/2009 du 7 décembre 2009 

consid. 4.1). 

L'art. 126 CPC confère un large pouvoir d'appréciation au juge (WEBER, KuKo-

ZPO, 2010, n. 2 ad art. 126). La suspension est l'exception et doit céder le pas au 

principe de la célérité en cas de doute (arrêt du Tribunal fédéral 5A_429/2011 du 

9 août 2011 consid. 3.4.2 paru in FamPra 2011 p. 967; STAEHELIN, Kommentar 

zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 2010, n. 4 ad art. 126). Il appartient au 

juge de mettre en balance, d'une part, la nécessité de statuer dans un délai raison-

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nable et, d'autre part, le risque de décisions contradictoires (arrêt du Tribunal 

fédéral 4P.143/2003 du 16 septembre 2003 consid. 2.2). 

La suspension doit en effet être compatible avec le droit constitutionnel prévu à 

l'art. 29 al.1 Cst. d'obtenir un jugement dans un délai raisonnable (HALDY, Code 

de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 126 CPC; arrêt du Tribunal 

fédéral 5A_773/2012 du 31 janvier 2013 consid. 4.2.2). 

L'art. 29 al. 1 Cst. dispose que toute personne a droit, dans une procédure judi-

ciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans 

un délai raisonnable. A l'instar de l'art. 6 § 1 CEDH - qui n'offre, à cet égard, pas 

une protection plus étendue -, cette disposition consacre le principe de la célérité, 

autrement dit prohibe le retard injustifié à statuer. Viole la garantie ainsi accordée 

l'autorité qui ne rend pas une décision qu'il lui incombe de prendre dans le délai 

prescrit par la loi ou dans un délai que la nature de l'affaire et les circonstances 

font apparaître comme raisonnable (ATF 130 I 312 consid. 5.1; 124 I 139 

consid. 2c; 119 Ib 311 consid. 5 et les références). Il faut se fonder à ce propos sur 

des éléments objectifs (ATF 103 V 190 consid. 3c).  

3.2 Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du 
seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle 

serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque 

celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire 

avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juri-

dique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de 

la justice et de l'équité; pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il 

ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la 

décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 136 I 316 consid. 2.2.2; 136 

III 552 consid. 4.2). S'agissant plus précisément de l'appréciation des preuves, la 

décision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la 

portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte 

d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la 

base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 129 I 8 

consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_61/2011 du 26 avril 2011 consid. 2.2). 

3.3 En l'espèce, la recourante reproche aux premiers juges d'avoir établi les faits 
de manière arbitraire en retenant que les faits de la présente cause étaient quasi-

ment identiques à ceux prévalant dans la cause C/5665/2012 opposant les mêmes 

parties. 

La Cour retient que la procédure parallèle concerne des résiliations extraordinaires 

fondées sur le défaut de paiement du loyer du mois de février 2012, au sens de 

l'art. 257d CO, portant tant sur l'arcade, que les parkings et le box loués par l'in-

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C/24838/2012 

timé. Les congés ont été contestés par l'intimé. A la suite de la mise en demeure 

adressée par la recourante, le locataire a excipé de compensation. 

Dans la présente procédure, la bailleresse a notifié un congé à l'intimé, également 

fondé sur le non-paiement du loyer (art. 257d CO), portant uniquement sur l'ar-

cade. L'arriéré de loyer a trait aux mois de février à septembre 2012. Le locataire a 

pareillement déclaré compenser avec sa créance en réduction de loyer et en paie-

ment de dommages-intérêts. 

Bien que la présente cause ne concerne que la résiliation du bail de l'arcade, la 

cause de la résiliation, soit la demeure du locataire, est la même. Il convient égale-

ment de relever que tant dans la procédure C/5665/2012 que dans la présente 

affaire, la bailleresse s'est fondée sur le non-paiement du loyer du mois de février 

2012. Par ailleurs, dans les deux procédures, le locataire s'est prévalu de la com-

pensation de créance de la bailleresse avec une créance, objet d'une procédure 

pendante devant le Tribunal des baux et loyers. Ainsi, la constatation par les pre-

miers juges que l'état de fait était quasiment identique n'est entachée d'aucun arbi-

traire. 

Dès lors que, comme relevé ci-avant, la procédure parallèle concerne le même 

objet, soit l'arcade louée par l'intimé, ainsi que le même loyer, soit celui du mois 

de février 2012, il se justifie, non seulement par économie de procédure, mais éga-

lement afin d'éviter des décisions contradictoires, de suspendre la présente cause 

jusqu'à droit jugé définitif dans la procédure C/5665/2012. 

La décision du Tribunal des baux et loyers ne prête par conséquent pas le flanc à 

la critique. 

3.4 Infondé, le recours sera par conséquent rejeté. 

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 

consid. 2.6). 

5. Le présent arrêt, qui constitue une décision incidente, peut être porté devant le 
Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière civile, aux conditions de 

l'art. 93 LTF. 

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C/24838/2012 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable le recours interjeté le 26 septembre 2013 par A______ contre 

l'ordonnance OTBL/107/2013 rendue le 16 septembre 2013 par le Tribunal des baux et 

loyers dans la cause C/24838/2012-2-ALA-OSB. 

Déclare irrecevables les pièces nouvelles versées par A______ (n. 21 à 23) et B______ 

(n. 35 à 43), ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. 

Au fond : 

Rejette ce recours. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et 

Madame Alix FRANCOTTE CONUS juges; Monsieur Bertrand REICH et Monsieur 

Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

La valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF est a priori supérieure à 15'000 fr.