# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cb211c97-236c-5acb-a109-ca6674f95ed1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-06
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 06.01.2015 NG140002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG140002_2015-01-06.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    

 
 

Geschäfts-Nr.: NG140002-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge-

richtsschreiber lic. iur. M. Hinden. 

Beschluss und Urteil vom 6. Januar 2015 

in Sachen 

 

A._____, 
Beklagter und Berufungskläger, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 

 

gegen 

 

Gesellschaft B._____,  
Klägerin und Berufungsbeklagte, 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____ und / oder Rechtsanwalt Dr. iur. 

Y2._____ 

 

betreffend Mietzinsanfechtung 
 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 4. 
Februar 2014 (MA1300001) 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 

Ursprüngliches Rechtsbegehren (act. 1): 

"1. Es sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 24. Oktober 
2012 gültig ist und der ab 1. April 2013 für das Mietobjekt 
C._____-Strasse ..., ... D._____, geltende Nettomietzins 
CHF 10'255 pro Monat beträgt. 

2. Eventualiter sei der monatliche Nettomietzins für das 10-Zimmer-
Einfamilienhaus C._____-Strasse ..., ... D._____, per 1. April 2013 
durch das Gericht festzulegen, soweit dieser den bisherigen Nettomiet-
zins von CHF 7'400 übersteigt. 

3. Subeventualiter sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen der 
Klägerin und dem Beklagten über das 10-Zimmer-Einfamilienhaus 
C._____-Strasse ..., ... D._____, durch die Optionsausübung nicht 
wirksam um fünf Jahre bis zum 31. März 2018 verlängert wurde. 

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklag-
ten." 

 
Modifiziertes Rechtsbegehren (act. 21): 

"1. Es sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 24. Oktober 
2012 gültig ist und der ab 1. April 2013 für das Mietobjekt 
C._____-Strasse ..., ... D._____, geltende Nettomietzins 
CHF 10'255 pro Monat beträgt. 

2. Eventualiter sei ein Schiedsgutachter durch das Gericht zu bestimmen, 
welcher den Mietzins für das 10-Zimmer-Einfamilienhaus C._____-
Strasse ..., ... D._____, aufgrund der herrschenden orts- und quartier-
üblichen Marktverhältnisse auf den 1. April 2013 für beide Parteien 
verbindlich festlegt. 

3. Es sei der Beklagte unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB 
zu verpflichten, bei der Erstellung eines Schiedsgutachtens gemäss 
Ziff. 2 hiervor gehörig mitzuwirken. 

4. Subeventualiter sei der monatliche Nettomietzins für das 10-Zimmer-
Einfamilienhaus C._____-Strasse ..., ... D._____, per 1. April 2013 
durch das Gericht festzulegen, soweit dieser den bisherigen Nettomiet-
zins von CHF 7'400 übersteigt. 

5. Subsubeventualiter sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen 
der Klägerin und dem Beklagten über das 10-Zimmer-Einfamilienhaus 
C._____-Strasse ..., ... D._____, durch die Optionsausübung nicht 
wirksam um fünf Jahre bis zum 31. März 2018 verlängert wurde. 

6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWSt.) zu 
Lasten des Beklagten." 

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Urteil des Bezirksgerichtes Meilen vom 4. Februar 2014: 
(act. 49 = act. 54 = act. 56) 

1. Es wird festgestellt, dass die Mietzinserhöhung vom 24. Oktober 2012 teil-

weise gültig ist und der ab 1. April 2013 für das Mietobjekt C._____-Strasse 

..., ... D._____, geltende Nettomietzins CHF 9'655.– pro Monat beträgt.  

2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 8'700.–. 

3. Die Gerichtskosten werden der Klägerin zu 1/5 und dem Beklagten zu 4/5 

auferlegt. 

4. Die Gerichtskosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvor-

schuss von CHF 11'600.– verrechnet, sind ihr jedoch in der Höhe von 

CHF 6'960.– vom Beklagten zu ersetzen. 

5. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung in der 

Höhe von CHF 12'069.– (inkl. 8 % MwSt.) zu bezahlen. 

6. [Mitteilung] 

7. [Rechtsmittel] 

Berufungsanträge: 

des Berufungsklägers (act. 55): 

"1. Es sei das Urteil des Mietgerichtes Meilen vom 4. Februar 2014 
(MA130001) vollumfänglich aufzuheben und damit festzustellen, 
dass die mit amtlichem Formular vom 24. Oktober 2012 ange-
zeigte Mietzinserhöhung missbräuchlich ist; 

2. eventualiter sei das Urteil des Mietgerichtes Meilen vom 4. Februar 
2014 (MA130001) vollumfänglich aufzuheben und an die Vorinstanz 
zur Neubeurteilung zurückzuweisen; 

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin." 

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der Berufungsbeklagten (act. 64): 

"1. Es sei die Berufung vom 12. März 2014 vollumfänglich abzuwei-
sen. 

2. Es sei das Urteil des Mietgerichts Meilen vom 4. Februar 2014 
(MA130001) zu bestätigen. 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. Mehrwertsteuer) 
zu Lasten der Beklagten und Berufungsklägers." 

 

Erwägungen: 

1. Einleitung, Prozessgeschichte 

1.1. Am 29./30. Oktober 1997 schlossen der Beklagte und Berufungskläger (im 

Folgenden Beklagter) sowie E._____ als Mieter mit der Klägerin und Berufungs-

beklagten (im Folgenden: Klägerin) einen Mietvertrag über die 10-Zimmervilla an 

der C._____-Strasse ..., ... D._____. Sie vereinbarten einen monatlichen Mietzins 

von CHF 7'900.00 und erklärten die Zusatzvereinbarung vom 17. Oktober 1997 

zum integrierenden Bestandteil des Mietvertrages (act. 4/3). In der Zusatzverein-

barung wurde unter anderem Folgendes festgehalten (act. 4/4):  

"1. Option 

Den Mietern steht ein zweimaliges Optionsrecht auf Verlängerung des Vertra-

ges um je 5 Jahre, d.h. bis 31. März 2013 bzw. 31. März 2018 zu. Wollen sie 

davon Gebrauch machen, haben sie dies bis spätestens 30. Juni 2007 bzw. 

2012 gegenüber dem Vermieter mittels eingeschriebenem Brief zu erklären. 

Wird das Optionsrecht ausgeübt, so haben die Parteien das Recht, auf den 1. April 

2008 resp. 1. April 2013 den Mietzins an die dannzumal herrschenden orts- und quar-

tierüblichen Marktverhältnisse zu verlangen. Eine Unterschreitung des Anfangsmiet-

zinses ist ausgeschlossen. Können sich die Parteien bis zum 31. August 2007 bzw. 

2012 über den Mietzins nicht einigen, so legt die Schatzungsabteilung des HEV Zü-

rich den Mietzins bis zum 31. Oktober 2007 bzw. 2012 für beide Parteien verbindlich 

fest. Den Mietern wird bis zum 30. November 2007 bzw. 2012 das Recht eingeräumt, 

das angezeigte Optionsrecht zurückzuziehen." 

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In einer zweiten Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag hielten die Vertragsparteien 

am10./14. November 2005 fest, dass der bisherige Mietzins von CHF 7'900.00 mit 

dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlt worden sei. Sie einigten sich darauf, 

dass der Mietzins bis Ende Juli 2005 netto CHF 6'900.00 und ab 1. August 2005 

netto CHF 7'400.00 betrage und schlossen eine Vereinbarung über die Rückzah-

lung zu viel bezahlten Mietzinses. Weiter verpflichtete sich die Klägerin, bestimm-

te Mängel an der Mietliegenschaft zu beheben. Für den Streit in Bezug auf die 

Mängelbehebung wurde eine Schiedsgerichtsvereinbarung geschlossen und die 

Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Meilen als Schiedsgericht ver-

einbart (act. 4/7).  

Mit Schreiben vom 15. Juni 2012 teilte der Beklagte der Klägerin mit, er übe das 

ihm zustehende Optionsrecht aus und verlängere den Mietvertrag um 5 Jahre bis 

am 31. März 2018 (act. 4/11).  

Mit Brief vom 21. August 2012 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass sie ge-

stützt auf die erste Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag berechtigt sei, den Miet-

zins per 1. April 2013 den herrschenden orts- und quartierüblichen Marktverhält-

nissen anzupassen. Gestützt auf die Berechnung eines renommierten Immobilien-

Unternehmens werde der Mietzins auf CHF 11'660.00 erhöht. Diese Erhöhung 

wurde zusätzlich mit Formular vom 16. August 2012 mitgeteilt (act. 4/12). Am 30. 

August 2012 teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass er mit der Mietzinserhö-

hung nicht einverstanden sei (act. 4/13). Er focht die Mietzinserhöhung mit Einga-

be vom 17. September 2012 bei der Schlichtungsbehörde Meilen an (act. 3). 

Nachdem sich die Parteien in einem mehrfachen Briefwechsel (act. 4/14-23) nicht 

geeinigt hatten, teilte die Klägerin dem Beklagten am 24. Oktober 2012 mit, dass 

der Mietzins gestützt auf ein Schiedsgutachten der Schatzungsabteilung des 

Hauseigentümerverbandes Zürich (HEV) per 1. April 2013 auf CHF 10'255.00 er-

höht werde (act. 4/24). Die entsprechende Mitteilung auf amtlich genehmigtem 

Formular erfolgte am gleichen Tag (act. 4/25). Mit Eingabe vom 21. November 

2012 focht der Beklagte die mit Formular vom 24. Oktober 2012 erklärte Mietzins-

erhöhung ebenfalls an. Im Beschluss vom 18. Dezember 2012 stellte die Schlich-

tungsbehörde Meilen fest, dass anlässlich der an diesem Tag erfolgten Schlich-

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tungsverhandlung keine Einigung erzielt worden sei. Sie schrieb das Verfahren 

bezüglich der Anfechtung der Mietzinserhöhungserklärung vom 16. August 2012 

als gegenstandslos ab und stellte der Klägerin in Bezug auf die angefochtene 

Mietzinserhöhungserklärung vom 24. Oktober 2012 die Klagebewilligung aus 

(act. 3).  

1.2. Mit Eingabe vom 31. Januar 2013 erhob die Klägerin beim Mietgericht des 

Bezirksgerichtes Meilen Klage mit den eingangs wiedergegebenen Rechtsbegeh-

ren (act. 1). Nach durchgeführter Hauptverhandlung und Erstattung der schriftli-

chen Duplik wurden die Parteien zu einem Augenschein, zur Novenstellungnah-

me sowie zur Instruktionsverhandlung (Vergleichsverhandlung) auf den 29. No-

vember 2013 vorgeladen (Protokoll Vorinstanz S. 7 ff.). Anlässlich der Instrukti-

onsverhandlung schlossen die Parteien keinen Vergleich (Protokoll Vorinstanz 

S. 51). Am 6. Dezember 2013 stellte die Vorinstanz den Parteien einen schriftli-

chen Vergleichsvorschlag zu (act. 36-37). Während sich die Klägerin hiermit ein-

verstanden erklärte (act. 40), lehnte der Beklagte ihn ab und unterbreitete seiner-

seits einen Vorschlag (act. 42 und 43). Die Klägerin hat sich hierzu nicht verneh-

men lassen. Am 4. Februar 2014 fällte die Vorinstanz das Urteil und hiess die 

Klage teilweise gut (act. 54).  

Das Urteil vom 4. Februar 2014 wurde dem Beklagten am 10. Februar 2014 zu-

gestellt (act. 50/1). Mit Eingabe vom 12. März 2014 (Datum Poststempel) erhob er 

rechtzeitig Berufung (act. 55). Mit Verfügung vom 27. März 2014 wurde dem Be-

klagten Frist zur Leistung eines Gerichtskostenvorschusses von CHF 7'000.00 

angesetzt (act. 58). Dieser wurde am 1. April 2014 fristgerecht bezahlt (act. 60). 

Mit Verfügung vom 30. April 2014 wurde der Klägerin Frist zur Berufungsantwort 

angesetzt (act. 61). Diese wurde mit Eingabe vom 4. Juni 2014 (Datum Eingang) 

rechtzeitig erstattet (act. 62 und 64) und dem Beklagten zugestellt (act. 66). Auf 

Anfrage des Beklagten wurden ihm ebenfalls die Kopien der Beilagen der Beru-

fungsantwort zugestellt (act. 67). Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen. 

Das Verfahren ist spruchreif.  

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2. Begründung der Vorinstanz 

Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, die Klägerin stütze ihren Anspruch auf 

das Schiedsgutachten des HEV (act. 4/9). Ein solches sei gemäss Art. 189 Abs. 3 

lit. a ZPO zulässig, wenn die Parteien über das Rechtsverhältnis frei verfügen 

könnten. Der Begriff der freien Verfügbarkeit über das Rechtsverhältnis stimme 

mit demjenigen in Art. 354 ZPO betreffend die Schiedsfähigkeit überein. Bei der 

Anwendung von Art. 189 Abs. 3 lit. a ZPO sei zu beachten, dass gemäss Art. 361 

Abs. 4 ZPO in Angelegenheiten aus Miete und Pacht von Wohnräumen nur die 

Schlichtungsbehörde als Schiedsgericht eingesetzt werden könne. Zwar sei ein 

Schiedsgutachten nicht mit einem Schiedsurteil gleichzusetzen, doch könne eine 

analoge Anwendung im Einzelfall sinnvoll sein. Mit einem Schiedsgutachten, das 

den Mietzins verbindlich festlege, würden die Schutznormen von Art. 269-270e 

OR faktisch ausgeschaltet, weshalb im Anwendungsbereich dieser Bestimmun-

gen ein Schiedsgutachten nicht zulässig sei. Sofern es sich bei der Mietliegen-

schaft um ein Luxusobjekt im Sinne von Art. 253b Abs. 2 OR handle, kämen die 

Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen nicht zur Anwen-

dung, weshalb in diesen Fällen ein Schiedsgutachten zulässig sei. Insbesondere 

gestützt auf den Augenschein vom 29. November 2013 kam die Vorinstanz zum 

Schluss, dass die im Streit liegende Mietsache ein Luxusobjekt sei. Weiter erwog 

die Vorinstanz, dass ein Schiedsgutachten von einer juristischen Person erstellt 

werden könne. Ein Ausstandsgrund im Sinne von Art. 189 Abs. 3 lit. b ZPO sei 

nicht erfüllt. Das Schiedsgutachten sei ohne Bevorzugung einer Partei erstellt 

worden und sei grundsätzlich nicht offensichtlich unrichtig (Art. 189 Abs. 3 lit. b 

ZPO). Offensichtlich unrichtig sei das Gutachten jedoch insofern, als es einen 

Mietzinszuschlag von CHF 600.00 für eine Garage vorgenommen habe, die nicht 

existiere. Da dieser Zuschlag separat berechnet worden und nicht im Rahmen ei-

ner Gesamtwertung aller Faktoren in das Endresultat eingeflossen sei, könne auf 

den gutachterlich berechneten Mietzins von CHF 10'255.00 abzüglich 

CHF 600.00 abgestellt werden. Es sei deshalb festzustellen, dass der Mietzins ab 

1. April 2013 CHF 9'655.00 betrage.  

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Auf die Einzelheiten der Begründung der Vorinstanz sowie der nachfolgend zu-

sammengefassten Argumente der Parteien ist soweit erforderlich im Rahmen der 

Würdigung einzugehen.  

3. Argumente des Beklagten 

Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass unabhängig davon, ob ein Mietobjekt 

luxuriös oder nicht luxuriös sei, die Parteien nicht frei über das Rechtsverhältnis 

verfügen könnten. Sowohl gemäss der bei Abschluss des Mietvertrages gültigen 

Bestimmung von Art. 274c OR als auch unter Geltung des neuen Rechts sei die 

Vereinbarung eines Schiedsgutachtens unzulässig. Auf das Gutachten des HEV 

könne schon deshalb nicht abgestellt werden. Hinzu komme, dass der HEV eine 

juristische Person sei, Schiedsgutachter könne aber nur eine natürliche Person 

sein. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages habe der HEV die Klägerin 

vertreten und sei als Verwalterin tätig gewesen. Gegen den HEV liege deshalb ein 

Ausstandsgrund im Sinne von Art. 189 Abs. 3 lit. b ZPO vor. Inhaltlich sei das 

Gutachten mit offensichtlichen Mängeln behaftet, dies insbesondere wegen me-

thodischer Mängel und weil nicht der orts- und quartierübliche Mietzins im Sinne 

von Art. 269a lit. a OR und Art. 11 VMWG ermittelt worden sei. Zudem sei das 

Gutachten ohne Besichtigung der Liegenschaft erstellt worden. Die Vorinstanz 

habe dem Beklagten zu Unrecht vorgeworfen, er habe seine Mitwirkungsoblie-

genheit verletzt. Denn dem Kläger sei nur gerade ein Termin zur Besichtigung des 

Hauses vorgeschlagen worden und diesen Termin habe der Beklagte wegen ei-

nes Spitalaufenthaltes nicht wahrnehmen können.  

Zu Unrecht sei die Vorinstanz zum Schluss gekommen, dass das Mietobjekt luxu-

riös sei. Die Vorinstanz habe sich bei seinem Urteil massgeblich auf einen Au-

genschein gestützt. Da der Entscheid über den Luxuscharakter ausgesprochen 

subjektiv sei, stellte der Beklagte den Antrag, dass durch die Berufungsinstanz ein 

erneuter Augenschein durchzuführen sei.  

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4. Argumente der Klägerin 

Die Klägerin kritisiert weder das Dispositiv noch die Begründung des angefochte-

nen Entscheides. Sie ist insbesondere der Ansicht, dass das Gutachten des HEV 

korrekt und die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gekommen sei, dass es sich bei 

der Mietliegenschaft um ein Luxusobjekt handle. 

5. Würdigung  

5.1. Umfang der Prüfung im Berufungsverfahren 

Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet einzu-

reichen. Die Berufungsinstanz wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 

ZPO) und ist dabei weder an die Argumente der Parteien noch an die Begrün-

dung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden. Dies entbindet den Berufungs-

kläger jedoch nicht von seiner Obliegenheit, konkrete Rügen anzubringen, sich 

mit dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und genau aufzuzeigen, 

welchen Teil des Urteils er für falsch hält und gegebenenfalls auf welche Doku-

mente er seine Argumentation stützt (BGE 138 III 374 und 133 II 249, OGer,  

II. ZK, Entscheid vom 9. August 2011, ZR 110 Nr. 80). Geprüft wird somit nur, 

was gerügt worden ist. 

5.2. Grundsätzliche Zulässigkeit des Schiedsgutachtens, Rüge der Verletzung 

von Art. 189 Abs. 3 lit. a ZPO 

5.2.1. Schiedsfähigkeit, Luxusobjekt als Abgrenzungskriterium 

Die Vereinbarung über das Schiedsgutachten wurde im Jahr 1997 und damit vor 

dem Inkrafttreten der schweizerischen ZPO geschlossen. Der Beklagte vertritt die 

Auffassung, dass nach dem damals gültigen Art. 274c OR die Schiedsfähigkeit in 

Bezug auf Angelegenheiten aus der Miete von Wohnräumen ausgeschlossen ge-

wesen sei (act. 55 S. 4). Die Gültigkeit von Schiedsvereinbarungen, die vor In-

krafttreten der schweizerischen ZPO geschlossen wurden, beurteilt sich nach 

dem für sie günstigeren Recht (Art. 407 Abs. 1 ZPO). Das Günstigkeitsprinzip gilt 

insbesondere auch für die Beantwortung der Frage der Schiedsfähigkeit (BK 

ZPO-Wehrli, Art. 407 N 10). Die Vereinbarung über das Schiedsgutachten wird im 

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Folgenden nach neuem Recht beurteilt. Falls sich dabei herausstellt, dass die 

Vereinbarung zulässig ist, hat es damit sein Bewenden. Die Frage, ob die Verein-

barung auch nach altem Recht zulässig gewesen wäre, kann dann unbeantwortet 

bleiben.  

Durch die Vereinbarung eines Schiedsgutachtens verpflichten sich die Vertrags-

parteien, bestimmte Tatsachen statt vom mit dem Streit befassten Gericht von ei-

nem privaten Gutachter feststellen zu lassen. Ein für das angerufene Gericht ver-

bindliches Schiedsgutachten kann dann vereinbart werden, wenn die Parteien 

über das Rechtsverhältnis frei verfügen können (Art. 189 Abs. 3 lit. a ZPO). Der 

Begriff der freien Verfügbarkeit ist mit demjenigen von Art. 354 ZPO betreffend die 

Zulässigkeit der Vereinbarung eines Schiedsgerichts identisch (siehe die zutref-

fenden Erwägungen der Vorinstanz, act. 54 S. 8).  

Frei verfügbar ist ein Anspruch, wenn die Parteien darauf verzichten oder sich 

durch Vergleich einigen können und den Anspruch somit – in einem staatlichen 

Gerichtsverfahren – anerkennen oder zum Gegenstand eines Vergleichs machen 

können. Vertragliche Ansprüche sind frei verfügbar und damit schiedsfähig. Dies 

gilt auch in Bezug auf Verträge mit sozial schwächeren Parteien, also bei Verträ-

gen mit Konsumenten, Arbeitnehmern und Mietern (BK ZPO-Pfisterer, Art. 354 

N 17-22). Soweit ersichtlich, vertritt niemand eine andere Meinung.  

Auseinander gehen jedoch die Meinungen, ob in Bezug auf die Miete und Pacht 

von Wohnräumen etwas anderes gilt. Gemäss Art. 361 Abs. 4 ZPO können die 

Parteien in Angelegenheiten aus Miete und Pacht von Wohnräumen einzig die 

Schlichtungsbehörde als Schiedsgericht einsetzen. Nach dem Wortlaut der Be-

stimmung wird somit nicht die Schiedsfähigkeit, sondern lediglich die Wahlmög-

lichkeit der Schiedsrichter eingeschränkt. Dennoch vertreten einige Autoren die 

Ansicht, Ansprüche aus der Miete und Pacht von Wohnräumen seien nicht 

schiedsfähig. Soweit die Meinungen begründet werden, wird darauf hingewiesen, 

dass die freie Wahl der Schiedsrichter durch die Parteien zum Wesen der 

Schiedsgerichtsbarkeit gehöre. Fehle diese Wahlmöglichkeit, sei die Essenz der 

Schiedsgerichtsbarkeit entzogen. Aus Art. 361 Abs. 4 ZPO sei abzuleiten, dass 

die Schiedsfähigkeit bei Ansprüchen aus der Miete und Pacht von Wohnräumen 

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nicht bloss beschränkt, sondern gar nicht erst gegeben sei (BSK ZPO-Habegger, 

2. Auflage, Art. 361 N 39; BSK ZPO-Dolge, 2. Auflage, Art. 189 N 24; BSK ZPO-

Weber-Stecher, 2. Auflage, Art. 354 N 38, BK ZPO-Pfisterer, Art. 354 N 24). Das 

Argument, dass die freie Wahl der Schiedsrichter ein zentraler Bestandteil der 

Schiedsgerichtsbarkeit darstellt, ist zwar zutreffend, vermag aber am klaren Wort-

laut von Art. 361 Abs. 4 ZPO, wonach die Schiedsfähigkeit gegeben und nur die 

Wahl der Schiedsrichter eingeschränkt ist, nichts zu ändern. Es mag zutreffen, 

dass die Bestimmung dogmatisch nicht zu überzeugen vermag oder gar als ge-

setzgeberische Fehlleistung zu bezeichnen ist (BSK OR I-Weber, 5. Auflage, vor 

Art. 253-273c, N 22). Aufgrund der Gewaltenteilung steht es den Gerichten indes 

nicht zu, einen dogmatischen Grundsatz über das Gesetz zu stellen. Sie sind an 

das Gesetz gebunden (Art. 190 BV). Mit den nachgenannten Autoren ist deshalb 

davon auszugehen, dass auch in Bezug auf Ansprüche aus Miete und Pacht von 

Wohnräumen die Schiedsfähigkeit zu bejahen ist und lediglich die Wahl der 

Schiedsrichter eingeschränkt ist (Code de procédure civile commenté-Schweizer, 

Art. 361 N 10-11; KuKo-ZPO-Dasser, 2. Auflage, Art. 354 N 14 und Art. 361 N 12; 

DIKE-Komm ZPO-Stacher, Art. 354 N 12, ZK ZPO-Wenger, 2. Auflage, Art. 354 

N 18, BSK OR I-Weber, 5. Auflage, vor Art. 253-273c, N 22).  

Nicht zu überzeugen vermag die Ansicht der Vorinstanz, die eine vermittelnde 

Position eingenommen hat. Sie ging davon aus, dass die Schiedsfähigkeit in Be-

zug auf Ansprüche aus Miete und Pacht von Wohnräumen davon abhänge, ob die 

Bestimmungen betreffend den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269-

270e OR) zur Anwendung gelangen, was der Fall ist, wenn das Mietobjekt nicht 

luxuriös ist (Art. 253b Abs. 2 OR). Diese Lösung findet im Gesetz keine Stütze, 

denn das entscheidende Abgrenzungskriterium ist die freie Verfügbarkeit der Par-

teien über den Anspruch (Art. 354 ZPO). Ansprüche aus Miete und Pacht von 

Wohnräumen sind aber auch dann frei verfügbar, wenn im Entscheidfall die Be-

stimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen zur Anwendung 

gelangen. Denn auch in diesen Fällen kann der Streit durch Vergleich oder Kla-

geanerkennung erledigt werden. Es sind also nicht die Parteien, die in der freien 

Verfügbarkeit des Anspruches eingeschränkt sind, sondern es ist das Gericht, das 

im Entscheidfall an die besonderen Schutznormen gebunden ist.  

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Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Anspruch auf Erhöhung des Miet-

zinses auch in Bezug auf Wohnräume schiedsfähig ist. Dies unabhängig davon, 

ob die Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen zur Anwen-

dung gelangen. Die Frage, ob die streitbetroffene Liegenschaft luxuriös im Sinne 

von Art. 253b Abs. 2 OR ist, kann in diesem Zusammenhang offen gelassen wer-

den.  

5.2.2. Zulässigkeit eines Schiedsgutachtens 

Gemäss Art. 361 Abs. 4 ZPO können die Parteien in Angelegenheiten aus Miete 

und Pacht von Wohnräumen einzig die Schlichtungsbehörde als Schiedsgericht 

einsetzen. Ein von den Parteien gewählter Dritter kann somit zwar nicht Schieds-

richter, nach zutreffender Auffassung der Vorinstanz aber Schiedsgutachter sein:  

Ein Schiedsgutachten ist kein Schiedsurteil, sondern erfüllt bloss eine schiedsrich-

terliche Teilfunktion (KuKo ZPO-Schmid, 2. Auflage, Art. 189 N 5). Mit der Verein-

barung eines Schiedsgutachtens binden sich die Parteien somit weniger weitge-

hend als mit der Vereinbarung eines Schiedsgerichts. Ohne besondere gesetzli-

che Grundlage kann die Vereinbarung eines Schiedsgutachtens in Bezug auf ein 

schiedsfähiges Rechtsverhältnis nicht als unzulässig betrachtet werden. Eine sol-

che Grundlage besteht nicht und liegt insbesondere nicht in Art. 361 Abs. 4 ZPO, 

da diese Bestimmung nur die Wahl der Schiedsrichter beschränkt, nicht aber die 

Vereinbarung eines Schiedsgutachtens für unzulässig erklärt. Bezüglich der Per-

son des Schiedsgutachters besteht keine Einschränkung. Dies mit gutem Grund. 

Denn wenn sich die Beschränkung der Zulässigkeit von Schiedsgerichten auf die 

Schlichtungsbehörde auf die Wahl eines Schiedsgutachters erstrecken würde, so 

wäre die Schlichtungsbehörde zwingend die einzige in Frage kommende Gutach-

terin. Ein Gericht eignet sich in den meisten Fällen aber nicht als Gutachter, da 

ihm die nötige Fachkompetenz in der Regel fehlt. Mit einer in der Literatur geäus-

serten Meinung ist deshalb auch in Angelegenheiten aus Miete und Pacht von 

Wohnräumen von der Zulässigkeit von Schiedsgutachten auszugehen (DIKE-

Komm ZPO-Müller, Art. 189 N 25). Die vom Beklagten geäusserte gegenteilige 

Auffassung überzeugt nicht, zumal der von ihm zitierte Autor von der unzutreffen-

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den Prämisse ausgeht, dass Rechtsverhältnisse bezüglich Wohnräumen nicht 

schiedsfähig seien (act. 55 S. 4 mit Hinweis auf Rohrer in: MRA 4/04 S. 123).  

5.2.3. Juristische Personen als Schiedsgutachter 

Die Parteien einigten sich auf den HEV und damit auf eine juristische Person als 

Schiedsgutachter. Die Vorinstanz hält dies für zulässig (act. 54 S. 20), was vom 

Beklagten gerügt wird. Nach den vom Beklagten zitierten Autoren kann nur eine 

natürliche Person Schiedsgutachter sein. Begründet wird dies damit, dass der 

Schiedsgutachter richterliche Teilaufgaben wahrzunehmen hat und dass die auf 

den Schiedsgutachter anwendbaren Ablehnungsregeln auf natürliche Personen 

zugeschnitten sind (act. 55 S. 6 mit Hinweis auf: DIKE-Komm ZPO-Müller, Art. 

189 N 42; Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar ZPO-ZH, 3. Auflage, § 258 N 6a).  

Im Unterschied zum Gutachter in einem staatlichen Gerichtsverfahren hat der 

Schiedsgutachter lediglich eine auftragsrechtliche Treuepflicht zu erfüllen und un-

tersteht nicht der Strafandrohung von Art. 307 StGB. Deshalb sind als Schieds-

gutachter auch juristische Personen zugelassen, zumal die Ausstandsregeln auch 

auf diese angewendet werden können (KuKo ZPO-Schmid, 2. Auflage, Art. 189 

N 5 und N 9 mit Hinweis auf ZR 94 Nr. 100).  

5.2.4. Fazit 

Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch ist schiedsfähig und die Erstel-

lung eines Schiedsgutachtens durch den HEV ist zulässig. Die Frage, ob die 

streitbetroffene Liegenschaft luxuriös ist, ist in diesem Zusammenhang nicht rele-

vant. Eine Verletzung von Art. 189 Abs. 3 lit. a ZPO liegt nicht vor.  

5.3. Ausstandsgrund, Rüge der Verletzung von Art. 189 Abs. 3 lit. b ZPO 

Gemäss Art. 189 Abs. 3 lit. b ZPO ist ein Schiedsgutachten unverbindlich, wenn 

gegen die beauftragte Person ein Ausstandsgrund vorlag. Es gelten die Bestim-

mungen von Art. 47 ff. ZPO (DIKE-Komm ZPO-Müller, Art. 189 N 47).  

Der Beklagte rügt, die Vorinstanz sei zu Unrecht zum Schluss gekommen, es lie-

ge kein Ausstandsgrund gegen den HEV vor. Es könne nicht angehen, dass die 

- 14 - 

Vertretung und Verwaltung einer Vertragspartei gerade auch noch als Schieds-

gutachterin eingesetzt werde. Aus den vor Vorinstanz eingereichten Dokumenten 

(act. 4/19, 4/21 und 4/23) gehe hervor, dass der Beklagte die Unabhängigkeit des 

HEV und damit die Zulässigkeit des Schiedsgutachtens konsequent bestritten ha-

be. Überdies sei die Begründung der Vorinstanz, wonach eine Befangenheit na-

turgemäss nur bei natürlichen Personen vorliegen könne, falsch (act. 55 S. 7-8).  

Nach Treu und Glauben muss ein Ausstandsgrund unverzüglich geltend gemacht 

werden (Art. 49 ZPO). Wer die unverzügliche Geltendmachung unterlässt, handelt 

treuwidrig und verliert das Recht auf den Ausstand (BGE 121 I 225 E. 3). Treu-

widrig handelt demnach, wer nach der Unterzeichnung der Schiedsgutachterklau-

sel von der Befangenheit des Schiedsgutachters Kenntnis erhält und dies nicht 

unverzüglich geltend macht. Ebenso treuwidrig handelt, wer der Bestellung eines 

Schiedsgutachters zustimmt, obwohl er bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlus-

ses den Ausstandsgrund, auf den er sich später beruft, gekannt hat.  

Der Beklagte macht geltend, dass gegen den HEV ein Ausstandsgrund vorliege, 

da der HEV bei Abschluss des Mietvertrages Vertreter der Klägerin gewesen sei. 

Dies mag – da es für die Bejahung der Befangenheit bereits genügt, wenn Um-

stände vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der Befangenheit 

und Voreingenommenheit hervorrufen (BGE 139 III 433) – zutreffend sein, ist 

aber vorliegend nicht relevant. Denn der HEV ist im Mietvertrag sowie in der Zu-

satzvereinbarung, welche die Schiedsgutachterklausel enthält, als Vertreter der 

Klägerin aufgeführt. Beide Dokumente wurden vom Beklagten am gleichen Tag 

unterzeichnet (act. 4/3 und 4/4). Er stimmte der Schiedsgutachterklausel im Wis-

sen darum zu, dass der HEV die Klägerin vertritt und verwirkte damit das Recht, 

diesen Interessenkonflikt als Ausstandsgrund geltend zu machen. Indem die Vor-

instanz die Befangenheit des HEV verneint hat, hat sie Art. 189 Abs. 3 lit. b ZPO 

nicht verletzt.  

- 15 - 

5.4. Behauptung der offensichtlichen Unrichtigkeit des Schiedsgutachtens, Rüge 

der Verletzung von Art. 189 Abs. 3 lit. c ZPO 

5.4.1. Erwägungen der Vorinstanz 

Die Vorinstanz erwog, dass der Schiedsgutachter gemäss Schiedsgutachterklau-

sel den neuen Mietzins anhand der "dannzumal herrschenden orts- und quartier-

üblichen Marktverhältnisse" zu ermitteln habe. Der Beklagte habe dagegen ein-

gewendet, dass die Parteien entgegen dem Wortlaut der Klausel von der Anpas-

sung an die "orts- und quartierüblichen Mietzinse" ausgegangen seien. Die Vor-

instanz vertrat die Auffassung, dass es fraglich sei, ob die Anpassung an die orts- 

und quartierüblichen Mietzinse zu einem anderen Ergebnis als die Anpassung an 

die orts- und quartierüblichen Marktverhältnisse führe. Jedenfalls sei davon aus-

zugehen, dass der Schiedsgutachter die Vergleichsmiete und nicht die Marktmie-

te zu ermitteln habe. Die Vergleichsmiete entspreche dem preislich Üblichen. Da 

das Mietobjekt luxuriös sei, müsse der Schiedsgutachter nicht auf die Vergleichs-

basis im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG abstellen, sondern könne den ortsübli-

chen Mietzins gestützt auf statistische Erhebungen oder eine nach anerkannten 

Methoden der Immobilienbewertung durchgeführte Schätzung erheben. Der HEV 

habe das Mietobjekt anhand einer ZKB-Schätzung beschrieben. Der Beklagte 

wende dagegen ein, dass der Schiedsgutachter die ZKB-Schätzung nicht offen 

gelegt habe. Dieser Einwand sei nicht stichhaltig, da der Augenschein des Ge-

richts keine Erhebungen hervorgebracht habe, die dem Beschrieb gemäss dem 

Gutachten widersprechen würden. Entgegen der Ansicht des Beklagten könne mit 

dem im Gutachten genannten Tiefkühlschrank sowohl das im Mietobjekt befindli-

che Gefrierfach als auch die Kühlschublade gemeint sein. Der HEV habe den 

Mietwert aufgrund von Marktpreiserhebungen von F._____ [Immobilienfirma] be-

ziehungsweise auf eigene Erfahrungswerte sowie, soweit verfügbar, auf öffentli-

che Statistiken gestützt. Die ermittelten Medianwerte seien anhand der Korrektur-

tabelle des Schätzerhandbuches SVKG-SEK/SVIT korrigiert worden. Aus dem 

Mittelwert zweier ermittelter Varianten sei unter Hinzurechnung eines Zuschlages 

für ein freistehendes Einfamilienhaus von 15% sowie für eine Garage der Mietzins 

ermittelt worden. Der Beklagte habe nicht näher dargelegt, inwieweit das Vorge-

- 16 - 

hen des HEV den anerkannten Methoden der Immobilienbewertung widerspre-

che. Offensichtlich falsch sei das Gutachten in Bezug auf den Zuschlag von CHF 

600.00 für die Garage. Diese sei nicht vorhanden und der HEV hätte dies auch 

ohne Besichtigung des Liegenschaft berücksichtigen müssen, denn das Fehlen 

der Garage ergebe sich auch aus dem Gutachten von G._____ [Immobilienfirma] 

(act. 4/10 S. 10). Da der Zuschlag für die Garage separat am Schluss vorgenom-

men worden sei, könne dieser Fehler ohne Verfälschung des übrigen Resultats 

eliminiert werden. Der auf CHF 9'655.00 korrigierte Wert (CHF 10'255.00 minus 

CHF 600.00) sei nicht offensichtlich unrichtig und es könne darauf abgestellt wer-

den.  

5.4.2. Orts- und Quartierüblichkeit im Sinne von Art. 269a lit. a OR 

Der Beklagte bringt vor, aus der Entstehungsgeschichte der Optionsklausel gehe 

hervor, dass die Parteien bewusst die Anpassung des Mietzinses an das Orts- 

und Quartierübliche im Sinne eines Terminus technicus des Mietrechts vereinbart 

hätten. Der Gutachter hätte deshalb die mietrechtliche Gesetzgebung und Recht-

sprechung zu Art. 269a lit. a OR respektive Art. 11 VMWG beachten müssen. 

Dieser Schluss sei auch aus dem Umstand abzuleiten, dass in den ersten beiden 

Vorversionen noch die Verwendung des amtlichen Formulars für die Mietzinsan-

passung die Rede gewesen sei. Dies deute klar darauf hin, dass die Parteien die 

Einhaltung der Vorschriften von Art. 269 ff. OR gewollt hätten. Der HEV hätte den 

Vergleichsmietzins unter Berücksichtigung von Art. 11 VMWG und der dazu gel-

tenden Praxis ermitteln müssen, gemäss der mindestens fünf konkrete Ver-

gleichsobjekte zu berücksichtigen seien, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zu-

stand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar seien (act. 55 S. 9-10).  

Der Umstand, dass in den Vertragsentwürfen die Verwendung des amtlichen 

Formulars vorgesehen war, stützt die Argumentation des Beklagten nicht, da im 

schliesslich geschlossenen Vertrag gerade dieses Erfordernis nicht mehr aufge-

nommen worden war. Die Weglassung des Erfordernisses der Formularpflicht 

(vgl. Art. 269d Abs. 1 OR) deutet vielmehr darauf hin, dass sich die Parteien den 

Schutzbestimmungen gegen missbräuchliche Mietzinsen im Sinne von Art. 269 ff. 

OR nicht unterstellen wollten. Daran ändert auch die Verwendung des Begriffs der 

- 17 - 

Orts- und Quartierüblichkeit nichts, da es sich dabei zum einen gemäss Art. 269 

lit. a OR nur um eines von mehreren Elementen zur Feststellung eines miss-

bräuchlichen Mietzinses handelt. Zum anderen übernimmt der Vertragswortlaut 

nicht den gesetzlichen Wortlaut, der auf übliche "Mietzinse" verweist, sondern 

stellt auf die "Marktverhältnisse" ab. Die Vertragsfreiheit lässt es ohne Weiteres 

zu, dass auch dort, wo die Schutzbestimmungen gegen missbräuchliche Mietzin-

sen nicht zur Anwendung gelangen, die Anpassung an das Orts- und Quartierüb-

liche vereinbart wird. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist deshalb aufgrund 

einer objektivierten Vertragsauslegung nicht davon auszugehen, dass sich die 

Parteien den Bestimmungen von Art. 269 ff. OR unterstellen wollten. Einen davon 

abweichenden übereinstimmenden tatsächlichen Willen behauptet der Beklagte 

nicht. Der Schiedsgutachter musste deshalb die von der Rechtsprechung zu Art. 

269a lit. a OR und Art. 11 VMWG entwickelten Grundsätze nur beachten, sofern 

diese Bestimmungen zwingend zur Anwendung kommen. Dies ist dann nicht der 

Fall, wenn das Mietobjekt luxuriös ist (Art. 253b Abs. 2 OR).  

5.4.3. Luxuscharakter des Mietobjekts 

Die Vorinstanz kam nach Durchführung eines Augenscheins und aufgrund einer 

Abwägung der Elemente, die für und die gegen den Luxuscharakter des Mietob-

jekts sprechen, zum Schluss, die streitbetroffene Liegenschaft sei aufgrund des 

Gesamteindrucks luxuriös im Sinne von Art. 253b Abs. 2 OR (act. 54 S. 11-19).  

Der Beklagte rügt zunächst, die Vorinstanz sei von einem falschen Luxusbegriff 

ausgegangen. Ohne sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen (act. 54 S. 11-13) 

näher auseinanderzusetzen, führt der Beklagte aus, die Vorinstanz gehe von ei-

nem zu weiten Luxusbegriff aus. Die streitbetroffene Liegenschaft sei an der sog. 

Goldküste nichts seltenes. Dies mag zutreffen, spricht aber nicht für eine falsche 

Anwendung des Luxusbegriffs durch die Vorinstanz, sondern dafür, dass am 

rechten Zürichseeufer wohl zahlreiche Luxusobjekte im Sinne von Art. 253b Abs. 

2 OR vorhanden sind. Letztes ist übrigens notorisch. 

Weiter rügt der Beklagte, die Vorinstanz habe als Element, das für den Luxuscha-

rakter spreche, den Umstand gewürdigt, dass das Mietobjekt über viele Zimmer 

- 18 - 

verfüge. Die Zimmerzahl sei damit zweimal, einmal im Rahmen der Prüfung der 

Voraussetzungen von Art. 253b Abs. 2 OR und einmal bei der Frage, ob der Lu-

xuscharakter zu bejahen sei, berücksichtigt worden. Der Einwand ist unberechtigt. 

Denn Art. 253b Abs. 2 OR setzt lediglich voraus, dass mindestens sechs Wohn-

räume vorhanden sein müssen, damit von einem Luxusobjekt die Rede sein kann, 

sagt aber nicht, dass die konkrete Zahl der Zimmer im Rahmen der Gesamtwür-

digung nicht berücksichtigt werden dürfte.  

Der Beklagte bringt vor, dass das von ihm gemietete Haus gestützt auf ein 

Schreiben der H._____ Immobilien vom 11. Juli 2012 (act. 4/8) als Abbruchlie-

genschaft einzustufen sei. Diese Aussage lässt sich dem Schreiben nicht ent-

nehmen. Der Verfasser führte aus, ein Mietzins von CHF 11'660.00 könne als 

quartierüblich und vergleichbarer Wert betrachtet werden könne. Er berücksichtig-

te dabei die Vorzüge der Liegenschaft, aber auch den Umstand, dass der Ausbau 

nicht mehr ganz modern sei und gewisse Investitionen nötig seien. Die Aussage, 

dass nach Beendigung des Mietvertrages die Liegenschaft wohl nur noch den 

Wert als Bauland habe, bedeutet im Kontext des Schreibens nicht, dass der Ver-

fasser davon ausging, das Mietobjekt sei eine Abbruchliegenschaft, sondern dass 

mit einem Neubau ein grösserer Ertrag erzielt werden könnte. Im Übrigen ist da-

rauf hinzuweisen, dass die Aussage des Briefverfassers, der Ausbau sei nicht 

mehr als ganz modern zu bezeichnen, mit den Feststellungen der Vorinstanz in 

Einklang steht. Als Element, das gegen den Luxuscharakter der Liegenschaft 

spreche, erwähnte die Vorinstanz, dass die Toiletten und Bäder, mit Ausnahme 

desjenigen im Obergeschoss, in die Jahre gekommen seien und kaum mehr dem 

heutigen Standard entsprächen (act. 54 S. 17). Dass die Vorinstanz dennoch die 

Zahl der sanitären Einrichtungen (vier Toiletten und zwei Bäder) als für den Lu-

xuscharakter sprechendes Element gewichtete (act. 54 S. 18), ist entgegen der 

Ansicht des Beklagten (act. 55 S. 13) nicht zu beanstanden, sondern richtig.  

Die Vorinstanz erwähnte unter den Elementen, die für den Luxuscharakter sprä-

chen, einen Fitnessraum (act. 54 S. 12). Der Beklagte führt dazu aus, dass die 

Bezeichnung Fitnessraum abwegig sei. Es handle sich um einen trostlosen Luft-

schutzkeller, der definitionsgemäss nicht luxuriös sei (act. 55 S. 15). Dass der 

- 19 - 

Raum als trostlos empfunden wird, ist nachvollziehbar, aber nicht relevant. Denn 

der Beklagte bestreitet nicht, dass er den Luftschutzkeller tatsächlich als Fitness-

raum braucht, weshalb die entsprechende Bezeichnung der Vorinstanz nicht zu 

beanstanden ist. Dass der Raum für sich allein betrachtet luxuriös wäre, sagte die 

Vorinstanz nicht, wertete das Vorhandensein dieses zusätzlichen Raumes aber 

als Element, das für den Luxuscharakter spreche. Dem ist zuzustimmen. Denn 

das Haus verfügt im Kellergeschoss über einen Waschraum, einen separaten 

Trockenraum, einen Heizraum, der auch als Abstellraum genutzt wird, einen 

Weinkeller und einen weiteren Keller mit grossem Vorraum. Wenn neben dieser 

überdurchschnittlicher Ausstattung ein Luftschutzkeller vorhanden ist, der als Fit-

nessraum benützt werden kann, so ist dies ein Element, das für den Luxuscharak-

ter spricht.  

Der Beklagte moniert, die Liegenschaft verfüge über keinen Parkplatz. Zu einem 

Luxusobjekt gehöre die vernünftige Erschliessung mit Garagenplatz oder zumin-

dest eigenen Parkplätzen. Die Zulieferung sei nur über eine Treppe mit fünfzig 

Treppenstufen möglich (act. 55 S. 17-18). Die Vorinstanz ging zu Recht davon 

aus, dass ein Parkplatz keine notwendige Voraussetzung für ein Luxusobjekt ist, 

gewichtete aber die fehlende Erschliessung für Fahrzeuge als Element, das ge-

gen den Luxuscharakter spreche (act. 54 S. 18). Diese Begründung ist zutreffend.  

Der Beklagte rügt, die Vorinstanz habe bei der Beurteilung des Umschwunges 

von rund 2'300 m2 ausser Acht gelassen, dass es sich dabei weitgehend um nutz-

loses Land in Hanglage handle, dessen Unterhalt mit erheblichem Aufwand ver-

bunden sei. Rund zwei Drittel der unterhalb des Hauses gelegenen Grundstück-

fläche sei mit Büschen, Rasen und Moos bewachsen. Dies relativiere den gross-

zügigen und repräsentativen Charakter des Umschwunges (act. 55 S. 19). Die 

Rüge ist unbegründet. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, ist ein frei-

stehendes Haus mit unverbauter Sicht auf den See in unmittelbarer Nähe zur 

Stadt Zürich an ruhiger und bevorzugter Lage auf einer Grundstücksfläche von 

rund 2'300 m2 selten. Die ruhige Lage und die Aussicht verdankt die Liegenschaft 

insbesondere dem grossen Umschwung und der Hanglage. Dass der Um-

schwung keinen darüber hinausgehenden Nutzen hat, spricht nicht gegen den 

- 20 - 

Luxuscharakter. Bekanntlich gehört die teilweise Nutzlosigkeit von Dingen im üb-

rigen gerade zu dem, was Luxus ausmacht. 

Weiter verweist der Beklagte auf verschiedene weitere negative Punkte, die sich 

zum Teil auch aus dem Gutachten des HEV ergäben (act. 55 S. 14-19). Er zeigt 

indessen nicht auf, ob und gegebenenfalls welche Elemente von der Vorinstanz 

nicht geprüft oder falsch gewürdigt worden sind und erfüllt damit insofern seine 

Rügeobliegenheit nicht.  

Der Beklagte stellt den Antrag auf Durchführung eines Augenscheins durch die 

Berufungsinstanz (act. 55 S. 11). Die nochmalige Abnahme eines Beweises durch 

die Berufungsinstanz ist zulässig (Art. 316 Abs. 3 ZPO), aber nur vorzunehmen, 

wenn davon ein Erkenntnisgewinn zu erwarten ist. Dies ist vorliegend nicht der 

Fall. Die Vorinstanz hat den Augenschein durch Wortprotokoll und Fotos sorgfältig 

dokumentiert und sich mit den Feststellungen in der Entscheidbegründung ein-

lässlich auseinandergesetzt. Die Überprüfung des Entscheides ist ohne Wieder-

holung des Augenscheins ohne weiteres möglich. Der Antrag ist abzuweisen.  

Die Vorinstanz hat die wesentlichen Elemente, die für und gegen den Luxuscha-

rakter der Liegenschaft sprechen, aufgeführt und abgewogen. Der Beklagte ver-

tritt die Ansicht, die äusseren Elemente seien nach der Devise "aussen fix und in-

nen nix" zu stark gewichtet worden (act. 55 S. 19). Das Äussere der Liegenschaft, 

insbesondere die exklusive ruhige Lage in Stadtnähe, die Grösse des Grundstü-

ckes, die Hang- und Aussichtslage, sind für den Entscheid wesentlich, aber nicht 

allein ausschlaggebend. Entgegen der Ansicht des Beklagten weist das Mietob-

jekt auch im Inneren neben negativen Punkten (wie die in die Jahre gekommenen 

sanitären Anlagen) auch zahlreiche Luxusattribute auf, so dass auch bei einer 

engen Auslegung des Luxusbegriffs die streitbetroffene Liegenschaft insgesamt 

als luxuriös bezeichnet werden kann.  

5.4.4. Fehlerhaftigkeit des Gutachtens  

Der Beklagte bringt vor, das Gutachten sei in tatsächlicher Hinsicht von falschen 

Voraussetzungen ausgegangen. So sei ein Tiefkühlschrank erwähnt, der nicht  

- 21 - 

vorhanden sei. Auch ein Closomat sei nicht vorhanden. Tatsächlich sei im ersten 

Obergeschoss ein Aufsatz-Dusch-WC vorhanden, das aber mieterseits montiert 

worden sei. Das Fehlen einer Alarmanlage hätte nach Ansicht des Beklagten im 

Gutachten festgehalten werden müssen. Zudem sei das Gutachten zu Unrecht 

von einer Wohnfläche von zirka 350 m2 ausgegangen. Die Wohnfläche betrage 

höchstens 300m2.  

Der Objektbeschrieb im Gutachten basiert auf einer Schätzung der ZKB aus dem 

Jahr 2009. Die Gutachter haben zu Recht festgestellt, dass ein besseres Resultat 

hätte erzielt werden können, wenn die Gutachter das Haus hätten besichtigen 

können. Der Beklagte bringt in diesem Zusammenhang vor, dass er diesbezüglich 

seine Mitwirkung nicht verweigert habe. Die Klägerin habe ihm einen einzigen 

Termin vorgeschlagen, den er wegen eines Spitalaufenthalts nicht habe wahr-

nehmen können (act. 55 S. 10). Dies ist unzutreffend. In den Schreiben vom 24. 

September 2012 und 27. September 2012 teilte der Beklagte der Klägerin mit, 

dass er die Einsetzung des HEV als Schiedsgutachter für unzulässig erachte. Er 

sehe deshalb keine Möglichkeit für Schätzungstermine durch den HEV oder die 

Involvierung von anderen Schiedsgutachtern (act. 4/19 und 4/21). Der Beklagte 

lehnte eine Besichtigung des Hauses durch die Gutachter also unabhängig vom 

Termin ab. Er verhält sich offensichtlich widersprüchlich und damit rechtsmiss-

bräuchlich, wenn er heute vorbringt, die Gutachter hätten in Bezug auf das Innere 

des Gebäudes sowie insbesondere die Fläche nicht auf den Beschrieb der frühe-

ren ZKB-Schätzung abstellen dürfen. Aus sich daraus ergebenden allfälligen 

Mängeln kann er deshalb nichts zu seinen Gunsten ableiten. Hinzu kommt, dass 

der Beklagte nicht aufzeigt, inwiefern die von ihm vorgebrachten unrichtigen Fest-

stellungen zu einem offensichtlich unrichtigen Resultat geführt hätten.  

Der Beklagte rügte weiter, die Gutachter seien fälschlicherweise davon ausge-

gangen, es sei eine Garage vorhanden. Gemäss Feststellung der Vorinstanz ist 

dieser Einwand zutreffend. Die Vorinstanz führte dazu aus, die Gutachter hätten 

diesen Fehler auch ohne Besichtigung des Hauses vermeiden können und sie 

hielt fest, dass das Gutachten in diesem Punkt offensichtlich mangelhaft sei. Die 

Rüge des Beklagten zielt insofern ins Leere. Die Frage, ob der Fehler durch Kor-

- 22 - 

rektur des für die Garage eingesetzten Betrages von CHF 600.00 behoben wer-

den kann oder ob für die fehlende Parkmöglichkeit ein Abschlag von 

CHF 1'500.00 bis CHF 2'000 vorzunehmen wäre, wie der Beklagte vorbringt, ist 

später zu beantworten.  

Der Beklagte vertritt die Auffassung, auf das Gutachten des HEV könne schon 

deshalb nicht abgestellt werden, weil Daten von F._____ verwendet würden und 

dieses Unternehmen in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Haftung 

für die objektive Richtigkeit übernehme (act. 55 S. 23). Dieser Ansicht kann nicht 

zugestimmt werden, da ein Haftungsausschluss für Auskunftserteilung verbreitet 

ist und verschiedene Gründe haben kann. Aus dem Haftungsausschluss kann 

deshalb nicht der Schluss gezogen werden, die Daten seien falsch erhoben wor-

den.  

Weiter bringt der Beklagte vor, das Gutachten des HEV weise in methodischer 

Hinsicht mehrere Mängel auf. So rügt er, das Gutachten basiere auf den Daten 

von F._____ und diese Zahlen gründeten auf den aktuellen Mietangeboten. Dies 

sei unzulänglich, da die Angebotsmieten höher als die tatsächlich bezahlten Mie-

ten seien, weil nur für schlecht vermietbare, also zu teure Objekte überhaupt Inse-

rate geschaltet werden müssten (act. 55 S. 23-24). Der Einwand wäre dann wohl 

stichhaltig, wenn sich das Gutachten an die Vorgaben von Art. 11 Abs. 1 VMWG 

halten müsste. In der Literatur wird dazu die Auffassung vertreten, dass das Ab-

stellen auf die Angebotsmieten nicht zulässig sei, weil der Mietzins bei Neuver-

mietungen in der Regel höher sei als die Durchschnittsmietzinse 

(Lachat/Brutschin, Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, S. 359). Da im vorliegen-

den Fall der Luxuscharakter des Mietobjekts bejaht wurde, kommen die Bestim-

mungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen nicht zur Anwendung und 

damit auch nicht die Praxis zu Art. 11 Abs. 1 VMWG. Dass das Abstellen auf die 

Angebotsmiete zu einem offensichtlich unrichtigen Ergebnis führen würde, macht 

der Beklagte nicht geltend. Es ist notorisch, dass nicht nur schlechte und zu teure 

Objekte überhaupt zur Vermietung ausgeschrieben werden. Das Abstellen auf die 

Angebotsmieten macht das Gutachten nicht offensichtlich unrichtig, sondern ist 

übrigens durchaus korrekt, weil damit die Marktverhältnisse, welche die Parteien 

- 23 - 

zum Massstab der Mietpreisfestlegung vereinbart haben, mitberücksichtigt wur-

den.  

Die Gutachter ermittelten den Mietzins aus den Medianwerten der Mietzinsen für 

eine 4-Zimmerwohnung in D._____ und einer 6- bis 6 ½-Zimmer-Wohnung in die-

ser Ortschaft. Der Medianquadratmeterpreis der 4-Zimmerwohnung (Variante A) 

wurde mit CHF 339.00 angegeben und der ermittelte Preis wurde auf das Mietob-

jekt hochgerechnet. Der Beklagte ist der Meinung, dass die Hochrechnung zu ei-

nem falschen Ergebnis führe, weil dadurch der Mietwert der Küche sowie der sa-

nitarischen Räume und der Waschküche zweieinhalb mal gerechnet werde (act. 

55 S. 25). Der Einwand läuft darauf hinaus, dass eine Hochrechnung von einer 

kleineren auf eine grössere Wohnung generell nicht zulässig sei, weil der Mietzins 

nicht genau linear mit der Wohnungsgrösse ansteige. Dies wäre im Anwendungs-

bereich von Art. 11 Abs. 1 VMWG wohl zutreffend (vgl. Lachat/Brutschin, Miet-

recht für die Praxis, 8. Auflage, S. 357). Da diese Bestimmung vorliegend nicht 

anwendbar ist, wäre die Hochrechnung nur zu beanstanden, wenn sie zu einen 

offensichtlich unrichtigen Resultat führen würde, was aber nicht ersichtlich ist.  

Bezüglich der Variante B (6- bis 6 ½-Zimmer-Wohnung) wendet der Beklagte ein, 

dass die Berechnung von F._____ nicht korrekt sei. F._____ gingen von einem 

Medianwert für eine 6- bis 6 ½-Zimmer-Wohnung in der Schweiz von CHF 

2'600.00 aus. Das Bundesamt für Statistik gehe demgegenüber von einem 

Durchschnittspreis von CHF 2'115.00 aus, andere Erhebungen kämen auf CHF 

2'348.00 zu liegen (act. 55 S. 25 mit Hinweis auf act. 24/9 und 24/10). Der Ver-

gleich hinkt, da die Werte von F._____ vom Median ausgehen, während die vom 

Beklagten angeführten Vergleichswerte die Durchschnittsmiete betreffen. Weiter 

ist zu bemerken, dass es vorliegend nicht auf die Zahlen für die Schweiz, sondern 

für D._____ ankommt. Die Tabelle des Bundesamtes für Statistik ist jedoch nicht 

nach Gemeinden aufgeschlüsselt. Die Zahlen von F._____ für die Gemeinde 

D._____ lassen sich deshalb anhand der Werte des Bundesamtes für Statisktik 

nicht überprüfen. Schliesslich ist zu bemerken, dass das Abstellen auf den Medi-

an nicht zu beanstanden ist, da Extremwerte einer Stichprobe den Median weni-

ger zu beeinflussen vermögen als das arithmetische Mittel (vgl. http://www.bfs. 

- 24 - 

admin.ch/bfs/portal/de/index/themen/08/11/def.html). Weiter wendet der Beklagte 

wiederum ein, dass die Hochrechnung unzulässig sei. Wie bereits dargelegt, ist 

dieser Einwand nicht stichhaltig.  

Der Beklagte wendet ein, die im Gutachten verwendeten Korrekturfaktoren von 

6% (Variante A), 12% (Variante B) sowie 15% (Zuschlag für ein freistehendes 

Einfamilienhaus) seien nicht nachvollziehbar. Die Gutachter stellten anhand von 

zehn Kriterien differenziert dar, welche Qualitäten und welche Schwächen das 

Mietobjekt hat. Die Addition der Werte ergibt einen Korrekturfaktor von 12%. Die-

ser Faktor wurde nur auf die Variante B angewendet. Der Beklagte weist darauf 

hin, dass die Verwendung eines Faktors von bloss 6% für die Variante A nicht 

transparent gemacht worden sei. Da sich die Abweichung im Vergleich zur Vari-

ante B zu Gunsten des Beklagten auswirkt, ist das Gutachten auch in diesem 

Punkt nicht zu beanstanden. Dass für ein freistehendes Einfamilienhaus ein Zu-

schlag gemacht werden darf, wird vom Beklagten nicht bestritten. Der Wert von 

15% wird im Gutachten nicht näher erläutert, ist aber aufgrund der eigenen Erfah-

rung der Gutachter, auf die sie sich zulässigerweise stützen konnten, nicht zu be-

anstanden.  

Schliesslich bringt der Beklagte vor, dass das Gutachten für die Festsetzung der 

Korrekturfaktoren nicht auf die Bewertungskriterien des Schätzerhandbuches 

SVKG + SEK/SVIT hätte abstellen dürfen, da es sich dabei um ein Handbuch für 

den Liegenschaftenverkauf handle (act. 55 S. 26). Es ist nicht ersichtlich und wird 

vom Beklagten auch nicht näher begründet, weshalb bei Mietliegenschaften 

grundsätzlich andere Bewertungskriterien und Korrekturfaktoren anzuwenden 

sind als bei Liegenschaften, die zum Verkauf stehen. Der Einwand ist nicht stich-

haltig.  

Wie bereits erwähnt, ist die Vorinstanz zum Schluss gekommen, das Gutachten 

sei bezüglich des Zuschlages für die nicht vorhandene Garage offensichtlich 

falsch. Der Zuschlag von CHF 600.00 könne aber ohne Verfälschung des übrigen 

Resultats vom errechneten Mietzins in Abzug gebracht werden, so dass im Übri-

gen dennoch auf das Gutachten abgestellt werden könne (act. 54 S. 26). Der Be-

klagte rügt zu Recht nicht, dass die Bewertung der Garage nicht in den berechne-

- 25 - 

ten Mietzins für die übrige Liegenschaft eingeflossen ist. Wie die Vor-instanz zu-

treffend erwogen hat, kann deshalb der Zuschlag von CHF 600.00 ohne Verfäl-

schung des übrigen Ergebnisses aus der Berechnung eliminiert werden. Der Be-

klagte bringt in diesem Zusammenhang jedoch vor, der Abzug von CHF 600.00 

genüge nicht. Es müsste ein zusätzlicher Abzug von CHF 1'500.00 bis CHF 

2'000.00 wegen mangelhafter Erschliessung der Liegenschaft gemacht werden 

(act. 55 S. 23). Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Denn der Zuschlag für 

die nicht vorhandene Garage betrifft offensichtlich eine Garage mit entsprechen-

der Zufahrtsmöglichkeit. Wenn der Zuschlag für die Garage subtrahiert wird, so ist 

damit automatisch auch die fehlende Zufahrtsmöglichkeit mit einem Auto berück-

sichtigt.  

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das Gutachten des HEV nicht offensichtlich 

unrichtig ist.  

5.5. Ergebnis 

Der Streit um die Mietzinshöhe ist schiedsfähig. Die Bestimmung von Art. 361 

Abs. 4 ZPO, wonach in Angelegenheiten aus Miete und Pacht von Wohnungen 

einzig die Schlichtungsbehörde als Schiedsgericht eingesetzt werden kann, ist auf 

das Schiedsgutachten nicht anwendbar. Als Schiedsgutachter kann auch eine ju-

ristische Person eingesetzt werden, weshalb der HEV Schiedsgutachter sein 

kann. Der HEV war bei Vertragsschluss Vertreter der Klägerin. Auf den Aus-

standsgrund der Interessenkollision kann sich der Beklagte jedoch nicht berufen, 

da er den Schiedsgutachtervertrag in Kenntnis der Interessenkollision geschlos-

sen hatte. Da das Mietobjekt luxuriös ist, kommen die Vorschriften zum Schutz 

vor missbräuchlichen Mietzinsen nicht zur Anwendung. Das Gutachten des HEV 

ist nicht offensichtlich unrichtig. Die vom Beklagten erhobenen Rügen sind nicht 

stichhaltig. Die Berufung ist daher abzuweisen und der angefochtene Entscheid 

ist zu bestätigen.  

- 26 - 

6. Prozesskosten 

Im Berufungsverfahren ist die Mietzinsdifferenz von CHF 2'255.00 (9'655 - 7'400) 

für die Dauer von 60 Monaten (April 2013 bis März 2018) strittig, was einem 

Streitwert von CHF 135'300.00 entspricht. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr 

ist auf CHF 7'000.00 festzusetzen (§§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1, 2 und 3 sowie 12 

Abs. 1 und 2 GebV OG) und ausgangsgemäss dem Beklagten aufzuerlegen (Art. 

106 Abs. 1 ZPO). Er ist zu verpflichten, der Klägerin für das Berufungsverfahren 

eine Parteientschädigung von CHF 5'000.00 (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu be-

zahlen (§§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1, 2 und 3 sowie 13 Abs. 1 und 2 AnwGebV).  

Es wird beschlossen: 

1. Der Antrag des Beklagten und Berufungsklägers auf Durchführung eines 

Augenscheins im Berufungsverfahren wird abgewiesen.  

2. Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.  

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Meilen, Miet-

gericht, vom 4. Februar 2014 wird bestätigt.  

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 7'000.00 festgesetzt.  

3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beklag-

ten und Berufungskläger auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kosten-

vorschuss von CHF 7'000.00 verrechnet.  

4. Der Beklagte und Berufungskläger wird verpflichtet, der Klägerin und Beru-

fungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von 

CHF 5'400.00 (enthaltend die Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 

- 27 - 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an das Bezirksgericht Meilen, Mietge-

richt, und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
CHF 135'300.00. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic.iur. A. Katzenstein 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

lic.iur. M. Hinden 
 
 
versandt am: 
 
 

	Beschluss und Urteil vom 6. Januar 2015
	Rechtsbegehren:
	Urteil des Bezirksgerichtes Meilen vom 4. Februar 2014: (act. 49 = act. 54 = act. 56)
	1. Es wird festgestellt, dass die Mietzinserhöhung vom 24. Oktober 2012 teilweise gültig ist und der ab 1. April 2013 für das Mietobjekt C._____-Strasse ..., ... D._____, geltende Nettomietzins CHF 9'655.– pro Monat beträgt.
	2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 8'700.–.
	3. Die Gerichtskosten werden der Klägerin zu 1/5 und dem Beklagten zu 4/5 auferlegt.
	4. Die Gerichtskosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss von CHF 11'600.– verrechnet, sind ihr jedoch in der Höhe von CHF 6'960.– vom Beklagten zu ersetzen.
	5. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 12'069.– (inkl. 8 % MwSt.) zu bezahlen.
	6. [Mitteilung]
	7. [Rechtsmittel]
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	1. Einleitung, Prozessgeschichte
	1.1. Am 29./30. Oktober 1997 schlossen der Beklagte und Berufungskläger (im Folgenden Beklagter) sowie E._____ als Mieter mit der Klägerin und Berufungsbeklagten (im Folgenden: Klägerin) einen Mietvertrag über die 10-Zimmervilla an der C._____-Strasse...
	1.2. Mit Eingabe vom 31. Januar 2013 erhob die Klägerin beim Mietgericht des Bezirksgerichtes Meilen Klage mit den eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren (act. 1). Nach durchgeführter Hauptverhandlung und Erstattung der schriftlichen Duplik wurden di...

	2. Begründung der Vorinstanz
	3. Argumente des Beklagten
	4. Argumente der Klägerin
	5. Würdigung
	5.1. Umfang der Prüfung im Berufungsverfahren
	Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet einzureichen. Die Berufungsinstanz wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und ist dabei weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen En...
	5.2. Grundsätzliche Zulässigkeit des Schiedsgutachtens, Rüge der Verletzung von Art. 189 Abs. 3 lit. a ZPO
	5.2.1. Schiedsfähigkeit, Luxusobjekt als Abgrenzungskriterium
	Die Vereinbarung über das Schiedsgutachten wurde im Jahr 1997 und damit vor dem Inkrafttreten der schweizerischen ZPO geschlossen. Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass nach dem damals gültigen Art. 274c OR die Schiedsfähigkeit in Bezug auf Angel...
	5.2.2. Zulässigkeit eines Schiedsgutachtens
	Gemäss Art. 361 Abs. 4 ZPO können die Parteien in Angelegenheiten aus Miete und Pacht von Wohnräumen einzig die Schlichtungsbehörde als Schiedsgericht einsetzen. Ein von den Parteien gewählter Dritter kann somit zwar nicht Schiedsrichter, nach zutreff...
	5.2.3. Juristische Personen als Schiedsgutachter
	Die Parteien einigten sich auf den HEV und damit auf eine juristische Person als Schiedsgutachter. Die Vorinstanz hält dies für zulässig (act. 54 S. 20), was vom Beklagten gerügt wird. Nach den vom Beklagten zitierten Autoren kann nur eine natürliche ...
	5.2.4. Fazit
	Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch ist schiedsfähig und die Erstellung eines Schiedsgutachtens durch den HEV ist zulässig. Die Frage, ob die streitbetroffene Liegenschaft luxuriös ist, ist in diesem Zusammenhang nicht relevant. Eine Verlet...
	5.3. Ausstandsgrund, Rüge der Verletzung von Art. 189 Abs. 3 lit. b ZPO
	5.4.  Behauptung der offensichtlichen Unrichtigkeit des Schiedsgutachtens, Rüge der Verletzung von Art. 189 Abs. 3 lit. c ZPO
	5.4.1. Erwägungen der Vorinstanz
	Die Vorinstanz erwog, dass der Schiedsgutachter gemäss Schiedsgutachterklausel den neuen Mietzins anhand der "dannzumal herrschenden orts- und quartierüblichen Marktverhältnisse" zu ermitteln habe. Der Beklagte habe dagegen eingewendet, dass die Parte...
	5.4.2. Orts- und Quartierüblichkeit im Sinne von Art. 269a lit. a OR
	Der Beklagte bringt vor, aus der Entstehungsgeschichte der Optionsklausel gehe hervor, dass die Parteien bewusst die Anpassung des Mietzinses an das Orts- und Quartierübliche im Sinne eines Terminus technicus des Mietrechts vereinbart hätten. Der Guta...
	5.4.3. Luxuscharakter des Mietobjekts
	5.4.4. Fehlerhaftigkeit des Gutachtens
	5.5. Ergebnis

	6. Prozesskosten
	Es wird beschlossen:
	1. Der Antrag des Beklagten und Berufungsklägers auf Durchführung eines Augenscheins im Berufungsverfahren wird abgewiesen.
	2. Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.
	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Meilen, Mietgericht, vom 4. Februar 2014 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 7'000.00 festgesetzt.
	3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beklagten und Berufungskläger auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss von CHF 7'000.00 verrechnet.
	4. Der Beklagte und Berufungskläger wird verpflichtet, der Klägerin und Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 5'400.00 (enthaltend die Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
	5.  Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an das Bezirksgericht Meilen, Mietgericht, und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...