# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** af4746a7-1b5b-5c69-b40e-9ae45bb15cf3
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 19.04.2024 BRGE I Nrn. 0067-0072/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nrn--0067-007_2024-04-19.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

 

 

 

 

 
 
G.-Nrn. R1S.2023.05181, R1S.2023.05182, R1S.2023.05183, R1S.2023.05184, 
  R1S.2023.05185 und R1S.2023.05186 
BRGE I Nr. 0067/2024, 0068/2024. 0069/2024, 0070/2024, 0071/2024 und 0072/2024   
 
 
  Entscheid vom 19. April 2024   
 
 
Mitwirkende Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, Bau-

richterin Michaela Burch, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     
 

in Sachen Rekurrierende 

R1S.2023.05181 

DH, […]  

R1S.2023.05182 und R1S.2023.05185 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

vertreten durch […] 

R1S.2023.05183 

1. SE, […] 
2. FJ, […] 
3. AK, […] 
4. CS und RK, […] 
5. GG, […] 
6. Stiftung HS, […] 

alle vertreten durch […] 

R1S.2023.05184 

1. DH, […] 
2. RD, […] 
3. FC und CK, […] 
4. CA und HZ, […] 
5. DM und PM, […] 
6. KL und AH, […] 

alle vertreten durch […] 

R1S.2023.05186 

1. SE, […] 
2. FJ, […] 
3. AK, […] 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 2 

4. JS, […] 
5. RK und CS, […] 
6. GG, […] 
7. Stiftung HS, […] 

alle vertreten durch […] 

 

gegen Rekursgegnerschaft 

R1S.2023.05181, R1S.2023.05182 und R1S.2023.05183 

1. Stadtrat von Zürich, Stadthausquai 17, 8022 Zürich  

vertreten durch Rechtsdienst des Hochbaudepartement der  
Stadt Zürich, Amtshaus IV, Lindenhofstrasse 19, 8001 Zürich  

2. Y AG, […] 

vertreten durch […] 

R1S.2023.05184, R1S.2023.05185 und R1S.2023.05186 

1. Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen,  
Rechtsabteilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich  

2. Y AG, […] 

vertreten durch […] 

 

betreffend R1S.2023.05181, R1S.2023.05182 und R1S.2023.05183 
Beschluss des Stadtrats […]; Genehmigung des Vertrages betreffend Unterschutz-
stellung des Gebäudes […]; 
Rückweisung zum Neuentscheid mit VB.2022.00646 vom 23. März 2023 

 R1S.2023.05184, R1S.2023.05185 und R1S.2023.05186 
 Beschluss der Bausektion […]; Baubewilligung für Renovation, Aufstockung und 

teilweise Nutzungsänderung, […]; 
Rückweisung zum Neuentscheid mit VB.2022.00646 vom 23. März 2023  
_______________________________________________________ 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 3 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 9. November 2021 bewilligte die Bausektion des Stadtra-

tes der Stadt Zürich der Y AG u.a. die Aufstockung des Gebäudekomplexes 

"A" (ehemals "B") an der C-Strasse in Zürich. Die Bewilligung erfolgte u.a. 

unter der Auflage, dass vor Baubeginn der Nachweis über die im Sinne von 

§§ 203 ff. Planungs- und Baugesetz (PBG) erfolgte rechtskräftige formelle 

Unterschutzstellung zu erbringen sei (Dispositivziffer B.1.a). Der entspre-

chende Schutzvertrag sei am 26. Oktober 2021 öffentlich beurkundet worden 

(Erwägung D.i.). 

B. 

Hiergegen erhoben DH mit fünf weiteren Rekurrentschaften, der Zürcher 

Heimatschutz ZVH sowie SE mit sechs weiteren Rekurrentschaften rechtzei-

tig Rekurs mit Eingaben vom 13. bzw. 16. Dezember 2021 und beantragten 

im Wesentlichen die Aufhebung der Bewilligung, eventualiter deren Ergän-

zung mit verschiedenen Auflagen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

zulasten der Rekursgegnerinnen. 

Mit Präsidialverfügungen vom 16. bzw. 20. Dezember 2021 wurde von den 

Rekurseingängen unter den Geschäftsnummern R1S.2021.05173 (DH etc.), 

R1S.2021.05176 (ZVH) und R1S.2021.05178 (SE etc.) Vormerk genommen 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

C. 

Mit Rekursantworten vom 19., 21. und 24. Januar 2022 beantragte die Vor-

instanz die Abweisung der Rekurse. Auch die private Rekursgegnerin bean-

tragte mit Vernehmlassungen vom 19., 20. und 24. Januar 2022 die Abwei-

sung der Rekurse, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Re-

kurrierenden. In allen drei Verfahren erfolgte ein zweiter, im Verfahren G.-Nr. 

R1S.2021.05176 ein dritter und vierter Schriftenwechsel. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 4 

D. 

Mit Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der Stadtrat von Zürich den 

Vertrag vom 26. Oktober 2021 zwischen der Y AG und der Stadt Zürich über 

die Unterschutzstellung des Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der 

C-Strasse in Zürich (Gebäudekomplex "A", ehemals "B").  

E. 

Auch gegen diesen Entscheid erhoben DH, der Zürcher Heimatschutz ZVH 

sowie SE mit fünf weiteren Rekurrentschaften Rekurs (Geschäfts-Nrn. 

R1S.2022.05055 [DH], R1S.2022.05056 [ZVH] und R1S.2022.05057 [SE 

etc.]) und beantragten im Wesentlichen die Aufhebung des Entscheides. Der 

ZVH sowie SE und Mitrekurrierende verlangten eine Umtriebsentschädi-

gung. 

F. 

Mit Eingaben vom 2. Mai 2022 beantragten sowohl die Vorinstanz als auch 

die private Rekursgegnerin jeweils die Abweisung der Rekurse unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

G. 

Nach Durchführung des Schriftwechsels sowie eines Augenscheins durch 

die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes am 13. Juli 2022 in allen sechs Re-

kursverfahren hiess das Baurekursgericht sämtliche sechs Rekurse mit Ent-

scheid vom 23. September 2022 (BRGE I Nrn. 0171-0176/2022) gut und hob 

die angefochtenen Beschlüsse auf.  

H. 

Die hiergegen von der privaten Rekursgegnerin erhobene Beschwerde hiess 

das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 23. März 2023 (VB.2022.00646) gut, 

hob den Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. September 2022 auf und 

wies die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 5 

I. 

Mit Verfügungen vom 21. November 2023 wurde von der Rückweisung der 

Akten durch das Verwaltungsgericht Vormerk genommen und das Verfahren 

unter den neuen Geschäfts-Nrn. R1S.2023.05181 (DH), R1S.2023.05182 

und R1S.2023.05185 (ZVH), R1S.2023.05183 (SE etc.), R1S.2023.05184 

(DH etc., nachfolgend Rekurrentschaft 1) und R1S.2023.05186 (SE etc., 

nachfolgend Rekurrentschaft 2) fortgesetzt. 

J. 

Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dieselben Beschlüsse bzw. stehen in einem 

engen sachlichen Zusammenhang. Die Verfahren sind daher aus prozess-

ökonomischen Gründen zu vereinigen. 

2. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Quartiererhaltungszone 5a 

(WA 0 %) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Das da-

rauf bestehende Kino und Geschäftshaus "A" (ehemals "B") ist im Inventar 

der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung 

aufgeführt. Im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) 

gehört das Gebäude zum citynahen Gebiet W (Erhaltungsziel C; Erhalt des 

Charakters) und ist darin als Einzelobjekt mit Erhaltungsziel A (Substanzer-

halt) eingetragen. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 6 

Geplant ist ein Umbau mit Aufstockung um zwei Geschosse mit Gastrono-

mienutzung. Im Schutzvertrag wird festgestellt, dass die ordnungsgemässe 

Ausführung der Bau- und Renovationsarbeiten gemäss den Baueingabeplä-

nen Nrn. 3F90_01a Schnitt und Fassaden, 3G90_01a Grundrisse Bestan-

desgeschosse und 3G90_02a Grundrisse Aufstockungsgeschosse vom 

18. Februar 2021 mit dem kunst- und kulturhistorischen Charakter des 

Schutzobjektes zu vereinbaren seien. Gemäss Urteil des Verwaltungsge-

richts (VB.2022.00646) ist der im angefochtenen Beschluss des Stadtrats 

festgelegte Schutzumfang bzw. die Einschränkung des Schutzumfangs zu-

gunsten des geplanten Projekts zur Gebäudeaufstockung als rechtskonform 

zu schützen. Da das Baurekursgericht die von der privaten Beschwerdegeg-

nerschaft vorgetragenen Rügen gegen die Baubewilligung angesichts der 

Rekursgutheissung (noch) nicht behandelt habe, sei dies durch das Baure-

kursgericht nachzuholen. In diesem Sinn sei die Sache an das Baurekursge-

richt zurückzuweisen. 

Nachfolgend ist somit auf die gegen die Baubewilligung vorgebrachten Rü-

gen einzugehen. In den gegen die Genehmigung des Schutzvertrags gerich-

teten Rekursen sind die Kosten neu zu verlegen. 

3.1. 

Der ZVH moniert, er habe sich vergeblich an die Vorinstanz gewendet, um 

die relevanten, im Bauentscheid erwähnten Unterlagen zu erhalten. Fol-

gende Unterlagen hätten ihm bei Einreichung des Rekurses gefehlt: Inven-

tarblatt des Gebäudekomplexes "A", Dokumentation, Protokollierung oder 

dergleichen des "intensiven Bauberatungsprozesses" mit der Denkmalpflege 

(vgl. Bauentscheid Erw. D lit. h) und das im Zusammenhang mit den "not-

wendigen Technikkomponenten" (vgl. Erw. D lit. 1) im Bauentscheid ange-

sprochene "vorbesprochene Konzept" mit dem Umwelt- und Gesundheits-

schutz Zürich. Die Vorinstanz erschwere die Ausübung des Rekursrechts 

nicht nur dadurch, dass sie die Akteneinsicht schleppend und unvollständig 

gewähre. Auch die Begründung des Bauentscheides erweise sich als man-

gelhaft: Namentlich werde kaum begründet, inwiefern das Baugesuch mit 

dem hochkarätigen Schutzobjekt vereinbar sein soll. Überlegungen zu den 

Lichtemissionen fehlten ganz. Dies stehe im Widerspruch zur erforderlichen 

Begründungstiefe: Gerade die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine 

gute Gesamtwirkung erreicht werde, habe nach objektiven Massstäben und 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 7 

mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (vgl. unter vielen 

VB.2019.00746, E. 5.1). 

3.2. 

Die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Schutzumfang des streitbe-

troffenen Gebäudes ist nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts 

(VB.2022.00646) nicht mehr zu prüfen. Damit kann dahingestellt bleiben, ob 

das Rechtsschutzinteresse des Rekurrenten mangels Kenntnis der genann-

ten Dokumente oder wegen einer in Belangen des Denkmalschutzes unzu-

reichenden Begründung des Bauentscheids beeinträchtigt wurde. Das ent-

sprechende Editionsbegehren ist abzuweisen. 

Zur Gesamtwirkung (§ 238 PBG) hat sich die Vorinstanz in Erwägung D des 

angefochtenen Beschlusses eingehend geäussert. Ein Begründungsmangel 

ist nicht ersichtlich. Weiter kann eine Pflicht zur Begründung des baurechtli-

chen Entscheides (im Entscheid selbst) nur insoweit bestehen, als das Feh-

len einer Begründung wegen der Komplexität des Bauvorhabens bzw. ein-

zelner Aspekte desselben eine Anfechtung der Bewilligung durch Dritte er-

heblich erschweren oder geradezu verunmöglichen würde (vgl. 

VB.2019.00258 vom 28. November 2019, E. 5.2.). Dies trifft vorliegend in 

Bezug auf die Lichtemissionen, soweit der ZVH für eine diesbezügliche Rüge 

überhaupt berechtigt ist, nicht zu. Der Rekurrent konnte die Auswirkungen 

der Lichtemissionen aufgrund der Baugesuchsunterlagen hinreichend beur-

teilen. 

4.1. 

Der ZVH macht sodann geltend, beim Kino und -Geschäftshaus B handle es 

sich um ein besonders wichtiges Schutzobjekt. Es hätte als kantonales 

Schutzobjekt erfasst werden müssen, mit entsprechenden Auswirkungen auf 

die Interessenabwägung. Diese Abklärungen seien nachzuholen. Es sei von 

einem sehr hohen Situations- und Eigenwert auszugehen. Das Gebäude 

werde durch das Bauvorhaben in unzulässiger Weise beeinträchtigt. 

Durch die vorgesehene Innendämmung würden wertvolle, historisch erhal-

tungswürdige Bauteile zerstört (Bauentscheid Erw. D lit. g). Sie auszubauen 

und einzulagern sei gerade vor dem Hintergrund der Bedeutung des Objekts 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 8 

unzulässig. Ihr Wert hänge wesentlich von ihrem Einbau und ihrer Funktion 

vor Ort ab. Weiter sei der Schutzvertrag in sich widersprüchlich. 

4.2. 

Das Gebäude wurde zwischenzeitlich unter Schutz gestellt. Im Schutzvertrag 

wird festgestellt, dass die ordnungsgemässe Ausführung der Bau- und Re-

novationsarbeiten gemäss den hier massgebenden Baueingabeplänen mit 

dem kunst- und kulturhistorischen Charakter des Schutzobjekts zu vereinba-

ren seien (Schutzvertrag Ziff. 5). Der Schutzvertrag ist nicht mehr Gegen-

stand des vorliegenden Verfahrens und die Vereinbarkeit des Bauvorhabens 

mit dem Schutzumfang des streitbetroffenen Gebäudes ist nach dem für das 

Baurekursgericht bindenden Urteil des Verwaltungsgerichts 

(VB.2022.00646) grundsätzlich nicht mehr zu prüfen. Dies gilt insbesondere 

für die Auswirkungen der geplanten Aufstockung. In Erwägung D lit. g wird 

bezüglich der Innendämmung (Sanierung Gebäudeteil Club "A") festgehal-

ten, diese sei so zu realisieren, dass die wenigen noch vorhandenen histori-

schen Bauteile wenn möglich an Ort erhalten blieben oder zumindest einge-

lagert würden. Im Schutzvertrag werden indes keine zu erhaltenden Bauteile 

aufgeführt, für welche eine Einlagerung in Betracht käme. Bei einem notwen-

digen Ersatz von Verschleissschichten an Böden und Wänden seien wiede-

rum die Materialien gemäss Originalzustand oder ein bestmöglicher Ersatz 

zu verwenden (Schutzvertrag, S. 4). 

Damit erweist sich die Rüge als unbegründet, soweit darauf einzugehen ist. 

5.1. 

Der ZVH stellt sich auf den Standpunkt, die Umgebung werde durch das 

Bauvorhaben in unzulässiger Weise beeinträchtigt. Das Gebäude mit seinem 

horizontalen, besonders ausgeprägten Konsolgesims nehme auf das Ge-

bäude G Bezug, welches ebenfalls die Horizontale betone. Diese Bezug-

nahme würde mit der Betonung der Vertikalität massgeblich verändert. Mit 

einer Krone würde das B das bisherige Verhältnis zum Gebäude G auf den 

Kopf stellen und dieses übertrumpfen: Das Gebäude G sei ein Objekt von 

überkommunaler Bedeutung und überdies im ISOS erfasst. Der gegen die 

C-Strasse ausgerichtete Mittelbau mit seinem Steilgiebel sei das beherr-

schende Motiv. Gegen die C-Strasse könne sich der Bau mit seiner über 

80 m langen Front so stark entwickeln, "dass sich ringsum Alles auf ihn 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 9 

beziehen müsse". Diese wichtige Bezugnahme auf das Gebäude G gehe 

aber mit dem gekrönten B verloren. 

Das Projekt lasse die gebotene Rücksichtnahme auch in Bezug auf den zwi-

schen dem Kinogebäude und dem Gebäude G liegenden, ebenfalls im ISOS 

erwähnten Platz vermissen. Dieser baumbestandene Aussenraum würde 

durch die gläserne "Krone" dominiert, wobei von belästigenden Auswirkun-

gen der komplex geformten Glaskonstruktion in Bezug auf Licht, Spiegelung 

und Blendung auszugehen sei. Auch in Bezug zur weiteren Umgebung und 

zur Dachlandschaft gewährleiste die Glaskonstruktion nicht die erforderliche 

Rücksichtnahme, führe sie doch zu Reflexionen, Blendungen und während 

der Nacht zu übermässigen Lichtemissionen. 

Das streitbetroffene Projekt stehe geometrisch und von der Materialisierung 

her im Widerspruch zur Umgebung und zur nachbarlichen Dachlandschaft. 

Die Materialisierung der Dachkonstruktion widerspreche den städtischen 

Empfehlungen zur Hitzeminderung. 

In Bezug auf Technikkomponenten, die auf dem Dach platziert werden sol-

len, wird moniert, diese sollen gemäss Bauentscheid (Erw. D lit. 1) durch 

"punktuelle Einhausungen" oder gar durch eine "Einhausung in einem Volu-

men" in ihrer Erscheinung beruhigt werden. Diese Projektänderung solle in 

einem "weiteren Planungsschritt" geprüft werden. Darin zeige sich einerseits, 

dass die geplante Dachlandschaft in einer störenden Art unruhig wirke, und 

dass andererseits eine eigentliche Baubewilligung auf Vorrat vorliege. Auch 

die mangelhafte Kaminhöhe von lediglich 2 m über Terrassenboden (Bau-

entscheid Erw. E lit. s) müsse in einer im Bauentscheid ebenfalls offengelas-

senen Form korrigiert werden; mit der Mehrhöhe gehe eine Beeinträchtigung 

des Denkmals durch Technikkomponenten einher.  

5.2.1. 

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-

sondere Rücksicht zu nehmen. Dem angefochtenen Beschluss ist zu ent-

nehmen, dass das inventarisierte Gebäude G durch die Aufstockung nicht 

tangiert werde, da durch die Zäsur der Achse C-Strasse und dem Platz vor 

dem Gebäude G die Gebäude nicht als städtebauliches Ensemble wahr-

nehmbar seien. Dem ist zuzustimmen. Bei der Beurteilung nach 

§ 238 Abs. 2 PBG ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 10 

der geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig 

kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim 

Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen 

Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten 

aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt wer-

den darf (VB.2023.00104 vom 21. September 2023, E. 5.3.).  

Aufgrund der erheblichen Distanz von mindestens 70 m, der seitlichen Ver-

setzung und der dazwischen verlaufenden C-Strasse ist eine ästhetische Be-

einträchtigung des Gebäude G ausgeschlossen. Beim Platz vor dem Ge-

bäude G handelt es sich nicht um ein (potentielles) Schutzobjekt. Er ist nicht 

inventarisiert und im ISOS lediglich als Hinweis Nr. 3.0.7 enthalten. Damit 

entfällt eine Beurteilung nach § 238 Abs. 2 PBG. 

Soweit der Rekurrent auch in Bezug zur weiteren Umgebung und zur Dach-

landschaft eine mangelnde Rücksichtnahme bzw. eine ungenügende Einord-

nung geltend macht, ist er zur Rüge nicht legitimiert und ist darauf nicht ein-

zugehen. Es befinden sich keine weiteren Schutzobjekte in der Nähe und 

das Bauvorhaben liegt nicht in einer Kernzone oder in der Nachbarschaft 

einer solchen. Das Beschwerderecht des Rekurrenten ist auf Natur- und Hei-

matschutzinteressen beschränkt.  

5.2.2. 

Dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung zufolge ist ein Bauvorhaben 

stets in seiner Gesamtheit zu prüfen und zu beurteilen. Die Baubewilligung 

darf zufolge dieses Grundsatzes nicht derart aufgespaltet werden, dass we-

sentliche Teile des Projekts in einem späteren Verfahren zu beurteilen blei-

ben. Der baurechtliche Entscheid muss sich zu sämtlichen Punkten ausspre-

chen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlagge-

bender Bedeutung sind (VB.2021.000609 vom 5. Mai 2022, E. 4.1). 

Die Vorinstanz bringt vor, die vom Gebäuderand zurückversetzten Technik-

aufbauten würden einzig untergeordnet über den Dachrand der Aufstockung 

hinausragen und vom Strassen- und Stadtraum her nicht wahrnehmbar sein, 

wobei die Anordnung auf der Gebäudeinnenseite und die konkrete Dachge-

staltung dazu beitragen würden. Auch die Kamine seien im Zusammenspiel 

mit der Aufstockung aus der Perspektive des Stadtraums kaum wahrnehm-

bar. Zudem sei die detaillierte Ausgestaltung der Oberflächen der Aufbauten 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 11 

für die abschliessende Einpassung auf der optischen Ebene der Dachland-

schaften relevant. Diese Präzisierung erfolge im Zusammenhang mit 

Schutzobjekten und/oder einer Umgebung mit erhöhten gestalterischen An-

forderungen praxisgemäss mit den verlangten Detaillierungsplänen und dem 

Materialkonzept vor Baufreigabe. 

Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Es handelt sich um untergeord-

nete Elemente, deren konkrete Ausgestaltung für die Bewilligungsfähigkeit 

des Vorhabens nicht entscheidend ist.  

6.1. 

Der ZVH beanstandet, die baurechtlichen Darstellungen zum Bauvorhaben 

gemäss Baugesuch würden auf Normen beruhen, welche nicht mehr in Kraft 

seien (§ 279 PBG in der alten Fassung). Ob die Abstandsvorschriften und 

die weiteren Vorschriften zu den Gebäudedimensionen eingehalten würden, 

werde im Bauentscheid nicht festgehalten und sei angesichts der komplexen 

Geometrien anhand der eingereichten Unterlagen nicht vollumfänglich über-

prüfbar. Der aufgesetzte Kristall durchstosse die zulässige Mantellinie auf 

der Seite der D-Strasse und der E-Gasse. Die maximale Firsthöhe (gemäss 

BZO und § 281 PBG) werde überschritten. Schliesslich widerspreche das 

eingereichte Projekt den Vorschriften zum behindertengerechten Bauen. 

6.2. 

Diese Rüge zielt nicht auf Natur- und Heimatschutzinteressen, für die der 

Rekurrent rügeberechtigt ist, weshalb darauf nicht einzugehen ist. 

7. 

Nach dem Gesagten ist der Rekurs des ZVH (G.-Nr. R1S.2023.05185) ab-

zuweisen. 

8.1. 

Die Rekurrentschaft 2 beanstandet ebenfalls die Verletzung des Grundsat-

zes der Einheit der Baubewilligung. Die Auswirkungen der auf dem Dach 

geplanten Technikanlagen und -installationen könnten weder in gestalteri-

scher Hinsicht noch in Bezug auf die Lärmemissionen beurteilt werden. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 12 

Nachdem eine Aufstockung auf einem Schutzobjekt einerseits und auch die 

Lärmauswirkungen der Gastronomienutzung anderseits zur Diskussion stün-

den, gehe es nicht an, derart wichtige Aspekte in einen "weiteren Planungs-

schritt" (Erwägung lit. D/1) zu verschieben. Gleiches gelte bezüglich der Ka-

mine. Die Kenntnis der konkreten Ausgestaltung sei unabdingbar um zu be-

urteilen, ob genügend Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen werde. 

8.2. 

Es kann auf die Erwägungen 5.2.2. weiter oben verwiesen werden; die Rüge 

ist unbegründet. Ergänzend ist anzufügen, dass die fraglichen Installationen 

die Bewilligungsfähigkeit auch in lärmrechtlicher Hinsicht nicht infrage stellen 

und ein vorschriftsgemässer Zustand fraglos erreicht werden kann. 

9.1. 

Die Rekurrentschaft 2 macht übermässige Lärmimmissionen durch die Gast-

wirtschaftsbetriebe geltend. Wegen des engen baulichen, räumlichen und 

funktionellen Zusammenhangs mit dem bestehenden "Klub A" müssten 

sämtliche Gastwirtschaftsbetriebe gesamthaft und nach ihrem Zusammen-

wirken beurteilt werden, insbesondere bei der Beurteilung des Gästeverhal-

tens (sog. Sekundärimmissionen; Art. 8 USG). Die Auswirkungen des beste-

henden Gastwirtschaftsbetriebes seien aber nicht berücksichtigt worden. In-

sofern sei die Sachverhaltsermittlung lückenhaft und werde die Untersu-

chungspflicht (§ 7 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG]) verletzt. 

Die Baubehörde habe keine Einzelfallbeurteilung und keine konkrete Lärm-

prognose (mit Lärmmessungen) vorgenommen, sondern sich mit der Kon-

sultation der Vollzugshilfe des "cercle bruit" und damit einer abstrakten Be-

urteilung begnügt. In Fällen wie hier, wo ein Gastwirtschaftsbetrieb bereits 

bestehe (Klub A) und die Lärmemissionen konkret ermittelt werden könnten, 

genüge dies nicht; vielmehr müsse in solchen Fällen eine Lärmprognose ein-

geholt werden (BGE 137 II 37 E. 3.5 f.). Zumindest hätte die Baubehörde auf 

die Lärmberechnung der H AG vom 22. Februar 2021 abstellen müssen.  

Weiter sei die Baubehörde fälschlicherweise davon ausgegangen, dass die 

Orte mit lärmempfindlichen Räumen rund 25 m entfernt liegen würden (Er-

wägung Ed). Tatsächlich würden die Liegenschaften der Rekurrenten (D-

 

 

R1S.2023.05181 Seite 13 

Strasse 38 bzw. D-Strasse 33) in einer Distanz von nur 12 m zur Lärmquelle 

liegen. 

Die bewilligten Öffnungszeiten der geplanten Aussenwirtschaften (07.00 bis 

24.00 Uhr im EG bzw. von 10.00 bis 24.00 Uhr im 3. OG) seien unzumutbar. 

Sollte der Bauentscheid nicht im Sinne des Hauptantrages gänzlich aufge-

hoben werden, werde verlangt, dass der Betrieb spätestens um 22.00 Uhr 

einzustellen sei, zuallermindest die Aussenwirtschaft im 3. OG in den direk-

ten Anstossbereichen an die D-Strasse und die E-Gasse.  

Die bewilligte Öffnungszeit bis 24.00 Uhr – ohne Beschränkung auf Werk-

tage – stehe im Widerspruch zum Baugesuch. In den Sektoren B/C habe die 

Bauherrschaft nur um Öffnung bis 22.00 Uhr und nur von Montag bis Sams-

tag ersucht. Dieser Widerspruch sei in jedem Fall zu korrigieren. Die Öffnung 

der Gastwirtschaftsbetriebe an Sonn- und allgemeinen Feiertagen komme 

nicht in Betracht und sei aus Rücksicht auf die Nachbarschaft gänzlich zu 

untersagen. 

Nicht haltbar sei die behördliche Feststellung, dass die geplanten Aussen-

wirtschaften höchstens mit "geringfügigen Störungen" verbunden seien. Ge-

mäss Lärmberechnung der H AG vom 22. Februar 2021 sei nur die vom Sek-

tor A des 3. OG ausgehende Lärmbelastung als "wenig störend'' einzustufen, 

wogegen in den Sektoren B und C (im Anstossbereich an die D-Strasse und 

die E-Gasse) der Planungswert überschritten werde und die Lärmbelastung 

als "störend" zu beurteilen sei. 

Die Rekurrentschaft 2 ist allerdings der Auffassung, dass eine Beschränkung 

der Betriebszeiten lediglich in den Sektoren B und C zu wenig weit gehe und 

ihren Ruhebedürfnissen zu den Nachtzeiten (ab 22.00 Uhr) nicht gerecht 

werde. Der Betrieb der Aussenwirtschaften während den Nachtstunden führe 

offenkundig zu klar wahrnehmbaren und stark störenden Lärmbelästigun-

gen. 

Zum einen müsse sich die Betriebszeitenbeschränkung (bis 22.00 Uhr) auch 

auf die Aussenwirtschaft im Erdgeschoss erstrecken. Ansonsten lasse es 

sich nicht verhindern, dass sich die Gäste/Besucher hier ansammeln und 

sich von hier aus nachts (nach 22.00 Uhr) rund ums Gebäude bewegen und 

Lärm/Radau und Littering verursachen würden. Es sei naiv zu glauben, dass 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 14 

die Besucher der Aussenwirtschaft nach 22.00 Uhr gesittet an den Tischen 

sitzen und sich kultiviert und möglichst ruhig unterhalten würden. Die Erfah-

rungen mit dem Gästeverhalten beim Klub A zeigten, dass sich die Lärmbe-

lastung bei Eröffnung einer zusätzlichen Aussenwirtschaft in der Nachtzeit 

noch verstärken würde. Dieses Gästeverhalten werde weder in der Lärmbe-

rechnung der H AG noch der Lärmbeurteilung der Stadt Zürich auch nur an-

satzweise mitberücksichtigt. 

Zum andern sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Sektor A im 3. OG eine 

Vorzugsbehandlung erfahren solle. Der Lärm reflektiere an den umliegenden 

Gebäuden und sei ebenfalls lästig und störend für die Anwohner. 

Für den Fall, dass der Sektor A im 3. OG bis 24.00 Uhr offengehalten werden 

sollte, sei mit baulichen Massnahmen sicherstellen, dass die unterschiedlich 

behandelten Sektoren nicht vermischt würden und nach 22.00 Uhr kein Lärm 

vom Sektor A in die Sektoren B und C hinüberschwappe (Abtrennung der 

Sektoren mittels mobiler Lärmschutzwände). 

Zur Durchsetzung des Gästeverhaltens ausserhalb des Gebäudes bedürfe 

es ab 22.00 Uhr gestützt auf das Vorsorgeprinzip (Art 11 Abs. 2 USG) aus-

reichend Kontrollpersonal. Die bisherigen Erfahrungen mit dem Klub A zeig-

ten, dass die (zuweilen in langen Schlangen) auf Einlass wartenden, wie 

auch die das Gebäude verlassenden Gäste keinerlei Rücksicht auf die Nach-

barschaft nehmen, sich lautstark unterhalten, unter Alkohol- oder Drogenein-

fluss herumgrölen, ihre mobilen Musikgeräte laut abspielen, Autotüren knal-

len lassen, an Hauswände, Schaufenster und Hauseingängen urinieren, sich 

mit Alkohol vorglühen und sich übergeben würden. Diese Sekundärimmissi-

onen seien den Gastwirtschaftsbetrieben zuzurechnen. 

Im Weiteren sei die Bauherrschaft zu verpflichten, ausreichende Warte-

räume für Gäste und Besucher im Gebäudeinnern bereitzustellen. Die lan-

gen Warteschlagen auf öffentlichem Grund würden den gewöhnlichen Ge-

meingebrauch übersteigen. Für einen gesteigerten Gemeingebrauch liege 

keine Bewilligung vor. Laut Baugesuchsunterlagen (Zusatzformular 4a, Seite 

2 "weitere Angaben") sollten max. 20 Gäste im Gebäudeinnern warten kön-

nen. In den Baugesuchsplänen würden aber keine Warteräume ausgewie-

sen. Zudem würde ein Warteraum für 20 Gäste bei weitem nicht ausreichen. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 15 

9.2. 

Auch die Rekurrentschaft 1 bringt vor, dass sich die Besuchenden des A 

Clubs zu einem grossen Teil nicht an die Nachtruheauflagen halten und die 

umliegenden Innenhöfe, öffentlichen Plätze und Strassen in Beschlag neh-

men würden, mit den von der Rekurrentschaft 2 geschilderten Sekundä-

rimmissionen. Die Rekurrentschaft 1 beantragt, dass alle Betreibenden des 

A Komplexes einen Sicherheitsdienst zu organisieren hätten, welcher bei al-

len Veranstaltungen mit mehr als 50 Personen 2 Stunden vor Beginn und 

2 Stunden nach Ende der Veranstaltung präsent sei. Ausserdem sei die 

Stadt zu verpflichten, zu den oben genannten Zeiten fix zwei Mitarbeitende 

der SIP und zwei Beamte der Polizei zu stationieren und mindestens alle 15 

Minuten eine entsprechende Patrouille zu entsenden. 

Die Rekurrentschaft 1 beanstandet weiter, im Lärmgutachten werde von ei-

ner einzelnen isolierten Schallquelle im freien Raum ausgegangen. Dies wi-

derspiegle die Verhältnisse ungenügend, da die Lärmemissionen des neu 

geplanten Restaurants auf der Dachterrasse und der geplanten Bar mit wei-

teren Lärmquellen überlagert und somit verstärkt würden. Dies seien insbe-

sondere der Lärm der wartenden Gäste, der Strassenverkehrslärm und der 

Lärm aus dem Inneren des A-Komplexes. Zudem sei die Kombination der 

Immissionen von der Dachterrasse und der Bar getrennt und nicht kombiniert 

berechnet worden. Auch entstünden durch die umliegenden Gebäude 

Schalltrichter, welche den Lärm einerseits kombinieren und konzentrieren, 

andererseits sehr weit tragen würden. Das Lärmgutachten sei zu überarbei-

ten und dabei die Kumulation aller Lärmquellen zu berücksichtigen. Zudem 

sei eine Studie zur Ausbreitung mit der spezifischen Gebäudesituation in der 

Umgebung zu berechnen. Zusätzlich seien Normen und Richtlinien für die 

Lärmbelastungen in unmittelbarer Nähe von Spital, Pflege und Alterseinrich-

tungen zusätzlich zu berücksichtigen.  

Der Betrieb im Sektor A sei nur bis 22.00 Uhr zuzulassen. Andernfalls seien 

zur Präzisierung (hier nicht im Einzelnen wiederzugebende) Auflagen zu ma-

chen. 

9.3. 

Die Vorinstanz entgegnet, die bestehende Nachtklub-Nutzung (Klub A) sei 

nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung. Gegenstand der lärmrecht-

lichen Beurteilung sei entsprechend die neue Haustechnik, die neue 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 16 

Gastronomienutzung "innen" (ex FUST) sowie die neue Gastronomienut-

zung "aussen". Der Klub A verfüge über keine Aussenbereiche für die Gast-

wirtschaft. Es erfolgten für diese aus umweltrechtlicher Sicht bestehende An-

lage keine Änderungen und keine gemeinsam zu beurteilende Nutzung. 

Die Beurteilung von Gästeverhalten und Bedienung auf der Dachterrasse mit 

88 Aussensitzplätzen, die als Einheit anzusehen seien, führe gemäss den 

von "cercle bruit" vorgegebenen Kriterien zum Gaststättenlärm zum eindeu-

tigen Ergebnis, dass bei sämtlichen umliegenden betroffenen Wohnnutzun-

gen in der ES III die Werte bis 24.00 Uhr wesentlich unter dem Wert von 0,99 

liegen würden und somit der Betrieb als höchstens geringfügig störend ein-

zustufen sei. Auch bei einem Zusammenzug der 14 Aussensitzplätze im Erd-

geschoss mit den 88 Aussensitzplätzen auf der Terrasse resultiere immer 

noch ein Wert unter 0,99. Da die Beurteilung des Gaststättenlärms zum Re-

sultat der "höchstens geringfügigen Störung" führe, seien auch Öffnungszei-

ten bis 24.00 Uhr möglich, und zwar für alle Teilbereiche der Dachterrasse. 

Im Sinne der Vorsorge sei die Nutzung von Lautsprechern im Freien unter-

sagt worden. 

Die behaupteten Lärmemissionen des Klub A seien nicht Gegenstand der 

angefochtenen Verfügung. Allfälligen übermässigen Immissionen durch das 

Gästeverhalten sei – soweit der Sekundärlärm dem Klub zugerechnet wer-

den könne – vorab mit polizeilichen Mitteln zu begegnen. 

9.4. 

Die private Rekursgegnerin bringt vor, der zusätzliche Gastro- und Retailbe-

trieb habe weder mit dem bestehenden Bar- noch mit dem bestehenden 

Klubbetrieb, die nicht verändert würden, etwas zu tun. Für den geplanten 

zusätzlichen Gastro- und Retailbetrieb würden eigene Treppen-, Lift- und 

WC-Anlagen erstellt. Das vorbestehende Treppenhaus diene keiner dieser 

drei Einheiten als Erschliessung, sondern lediglich als Fluchtweg; sodann 

könnten über das bestehende Treppenhaus die WC-Anlagen der A Bar im 

Untergeschoss und die WC-Anlagen des neuen Gastro- und Retailbetriebs 

im zweiten Obergeschoss erreicht werden. Das Gesetz sehe keine gesamt-

hafte lärmrechtliche Beurteilung aller sich im gleichen Gebäude befindlichen 

Nutzungen vor. Ein funktionaler Zusammenhang liege nicht vor und die Be-

triebe würden sich nicht derart ergänzen, dass sie eine betriebliche Einheit 

bilden könnten. Der geplante Gastro- und Retailbetrieb verfüge über eigene 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 17 

Räume, eine eigene gebäudeinterne Erschliessung und über eigene Küchen 

und WC-Anlagen. Er sei weder baulich noch organisatorisch oder betrieblich 

mit dem bestehenden Bar- und Klubbetrieb verbunden. Auch in Bezug auf 

die Betriebszeiten bestünden kaum Überschneidungen. Der Klubbetrieb be-

ginne um 23.00 Uhr und ende um 4.00 Uhr. Nach dem Ausgeführten spiele 

die Frage, ob dem Klub A übermässige Sekundäremissionen zuzurechnen 

seien, für die Bewilligungsfähigkeit des geplanten Gastro- und Retailbetriebs 

keine Rolle. 

Soweit die Rekurrenten eine Betriebszeitenbeschränkung bis 22.00 Uhr 

auch bei der Terrasse im Erdgeschoss verlangen würden, führten ein paar 

Sitzplätze vor einer Gastwirtschaft nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge 

zu keiner Versammlung von Leuten, welche sich in der Umgebung bewegen 

und Lärm und Littering verursachen würden. Die 14 Aussensitzplätze ani-

mierten zur sitzenden Konsumation, nicht aber zu einer (emissionsreichen) 

Zirkulation um das Gebäude herum. 

Vor dem geplanten Gastro- und Retailbetrieb werde man nicht anstehen 

müssen. Er werde über zwei separate Eingänge verfügen (neues Treppen-

haus und Ecke C-Strasse/E-Gasse). lm Vorraum beim Eingangsbereich im 

Erdgeschoss könnten ohne Weiteres 20 Personen warten. Auch in den nach-

folgenden Geschossen bestehe genügend Platz von ca. 85 m2 (1. Oberge-

schoss) und ca. 105 m2 (2. Obergeschoss), wo weitere Personen warten 

könnten, bis sie den Bereich des 3. und 4. Obergeschosses erreichten. Das 

4. Obergeschoss mit einer Fläche von rund 400 m2 gestatte eine ungehin-

derte Aufnahme der eintreffenden Kunden und Gäste. 

Der geplante Gastro- und Retailbetrieb schliesse um 24.00 Uhr. Es sei kein 

Publikum zu erwarten, welches lange vor dem Betrieb stehen bleibe und in 

einem betrunkenen Zustand Lärm mache. Es verstehe sich aber von selbst, 

dass ab 22.00 Uhr ausreichend Kontrollpersonal anzustellen sei, welches 

vor dem Lokal stehende Gäste zur Ruhe ermahne oder wegschicke. 

9.5.1. 

Bei den vorliegend zu beurteilenden Aussengastronomien im Erdgeschoss 

und auf der Terrasse des 3. Obergeschosses handelt es sich um (ortsfeste) 

Anlagen im Sinn von Art. 7 Abs. 7 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Okto-

ber 1983 (USG) und Art. 2 Abs. 1 der Lärmschutzverordnung vom 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 18 

15. Dezember 1986 (LSV; vgl. BGr, 21. Oktober 2020, 1C_498/2019, 

E. 4.5). Sie stellen neue Anlagen im Sinn des Umweltschutzgesetzes dar 

(vgl. Art. 47 Abs. 1 LSV). Daher müssen die Lärmemissionen nach den An-

ordnungen der Vollzugsbehörde so weit begrenzt werden, als dies technisch 

und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist und dass die Pla-

nungswerte – durch die von der Anlage allein erzeugten Lärmimmissionen – 

eingehalten sind (Art. 11 Abs. 2 und Art. 25 Abs. 1 USG sowie Art. 7 Abs. 1 

lit. a und b LSV). Die Vollzugsbehörde gewährt Erleichterungen, soweit die 

Einhaltung der Planungswerte zu einer unverhältnismässigen Belastung für 

die Anlage führen würde und ein überwiegendes öffentliches, namentlich 

auch raumplanerisches Interesse an der Anlage besteht. Die Immissions-

grenzwerte dürfen jedoch nicht überschritten werden (Art. 25 Abs. 2 USG 

sowie Art. 7 Abs. 2 LSV). 

Die Vollzugsbehörde ermittelt die Aussenlärmimmissionen ortsfester Anla-

gen anhand der Belastungsgrenzwerte nach den Anhängen 3 ff. LSV, wenn 

sie Grund zur Annahme hat, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte 

überschritten sind oder ihre Überschreitung zu erwarten ist (Art. 36 Abs. 1 

und Art. 40 Abs. 1 LSV). Gemäss Art. 13 und 23 USG legt der Bundesrat 

Immissionsgrenzwerte und Planungswerte fest. Die Planungswerte liegen 

unter den Immissionsgrenzwerten. 

Für Gaststättenlärm hat der Bundesrat keine Belastungsgrenzwerte festge-

setzt (BGr 1C_293/20179 vom März 2018, E. 3.1.2, auch zum Folgenden). 

Die durch Gaststätten verursachten Immissionen sind daher von der Voll-

zugsbehörde unmittelbar gestützt auf das Gesetz, in Anwendung von Art. 15 

in Verbindung mit Art. 19 und Art. 23 USG, zu beurteilen (Art. 40 Abs. 3 

LSV). Dabei muss die Obergrenze für den Lärm so festgelegt werden, dass 

nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Immissionen unter-

halb dieser Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich 

stören (vgl. Art. 15 USG und Art. 40 Abs. 3 LSV). Massgeblich für die Beur-

teilung des Lärms einer neuen Anlage sind die am jeweiligen Immissionsort 

geltenden Planungswerte. Da die Planungswerte gemäss Art. 23 USG für 

neue lärmige ortsfeste Anlagen unter den Immissionsgrenzwerten liegen 

müssen, darf der von der Anlage ausgehende Lärm höchstens geringfügige 

Störungen verursachen (BGE 137 II 30 E. 3.4). 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 19 

Namentlich bei Publikumseinrichtungen wird eine Einzelfallbeurteilung not-

wendig, wobei der Charakter des Lärms, der Zeitpunkt und die Häufigkeit 

seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit und -vorbelastung zu be-

rücksichtigen sind (BGE 133 II 292 E. 3.3, auch zum Folgenden). Dabei ist 

nicht auf das subjektive Lärmempfinden einzelner Personen abzustellen, 

sondern auf eine objektivierte Betrachtung unter Berücksichtigung von Per-

sonen mit erhöhter Lärmempfindlichkeit (vgl. Art. 13 Abs. 2 USG). Für eine 

derartige objektivierte Betrachtung dürfen nach der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung fachlich abgestützte private Richtlinien herangezogen wer-

den (BGE 137 II 30 E. 3.4 ff., auch zum Folgenden). Dazu gehört namentlich 

die Vollzugshilfe zur Ermittlung und Beurteilung der Lärmbelastung durch 

den Betrieb öffentlicher Lokale der – privatrechtlichen – Vereinigung der kan-

tonalen Lärmschutzfachleute (Cercle Bruit) vom 25. September 2020 [Ver-

sion 2019], www.cerclebruit.ch [im Folgenden: Vollzugshilfe]). 

Die Beurteilung der externen Schallquelle S6 (Gästeverhalten und Bedie-

nung auf der Terrasse) erfolgt nach Ziff. 5.2 der Vollzugshilfe gemäss deren 

Anhang 3. Es wird ein Vollzugstool in Form eines Excel-Formulars bereitge-

stellt (www.cerclebruit.ch > Vollzugsordner > 8.10 Kultur- & Gastgewerbebe-

triebe > Vollzugshilfe Anhang 3/Aide à l'exécution annex 3 [in der Folge: Voll-

zugstool]), welches folgende Kriterien berücksichtigt: Betriebszeiten, Anzahl 

Aussenplätze und Grösse der Terrasse, Position des Empfangspunkts in Be-

zug zur Terrasse, Gästeverhalten, Ausbreitung des Lärms in Funktion der 

örtlichen Gegebenheiten, eventuelle Hinderniswirkung zwischen Terrasse 

und Empfangsort, Empfindlichkeitsstufe am Empfangsort, Hintergrundge-

räusch, Ortsüblichkeit, Saisonalität und Betriebszeiten. Das Resultat soll es 

ermöglichen, die Zulässigkeit der vorgesehenen Terrassennutzung zu beur-

teilen; dazu werden Störkategorien definiert (wenig störend, störend, stark 

störend und sehr stark störend; vgl. zum Ganzen Anhang 3 der Vollzugs-

hilfe). 

9.5.2. 

Der Begriff der Anlage wird in Art. 7 Abs. 7 USG definiert und in zahlreichen 

Bestimmungen des Umweltrechts vorausgesetzt. Darunter kann - je nach 

Regelungszusammenhang - eine Einzelanlage, eine Gesamtanlage oder 

eine räumlich und funktional zusammenhängende Mehrzahl von Anlagen zu 

verstehen sein. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 20 

Art. 8 USG und das darin zugrunde liegende Prinzip der ganzheitlichen Be-

trachtungsweise verlangen - insbesondere für den Bereich der Emissionsbe-

grenzung - eine gesamthafte Beurteilung aller Anlagen, die aufgrund ihres 

räumlichen, zeitlichen und funktionalen Zusammenhangs als Gesamtanlage 

erscheinen. Eine betriebliche Einheit verschiedener Anlagen(teile) setzt pra-

xisgemäss neben der räumlichen Nähe einen engen funktionalen Zusam-

menhang voraus: Die einzelnen Teile müssen sich derart ergänzen, dass sie 

gemeinsam eine betriebliche Einheit bilden oder bilden könnten. Eine Ge-

samtanlage kann in der Regel nur angenommen werden, wenn zwei (oder 

mehrere) Einzelanlagen zumindest in Teilbereichen zusammenwirken, und 

zwar über das durch behördliche Auflagen Gebotene hinaus. Gehören die 

Einzelanlagen demselben Eigentümer/Betreiber oder besteht eine gemein-

same Organisation oder Planung, so kann ein funktionaler Zusammenhang 

eher angenommen werden. Ein gemeinschaftliches Auftreten oder Zusam-

menwirken kann ein Indiz für eine gemeinschaftliche Zwecksetzung und Ko-

ordination der Einheiten sein (BGE 142 II 20, E. 3.1. f. und 3.5; BGr 

1C_308/2018 vom 9. Oktober 2019, E. 3.4. f.). Diese Grundsätze gelten für 

sämtliche umweltrelevanten Vorhaben, unabhängig davon, ob sie einer Um-

weltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterliegen oder nicht (BGr 1C_169/2008 

vom 5. Dezember 2008, E. 2.1.). 

9.5.3. 

Die Räumlichkeiten und die Nutzung des bestehenden Lokals "A" im Erdge-

schoss sowie im ersten und zweiten Obergeschoss werden mit dem Bauvor-

haben nicht in einer Weise verändert, die eine neue lärmrechtliche Beurtei-

lung des "A" erfordern würde. Das Bauvorhaben wirkt sich nicht auf die Lär-

mimmissionen des bestehenden Betriebs aus. Dass sich laut Auffassung der 

Rekurrierenden Gäste nach Besuch der neuen Gastronomielokale ins Klub-

lokal "A" begeben sollen, ist Spekulation und kann jedenfalls nicht zu einer 

wahrnehmbaren Veränderung des Lärms führen. 

Die Rekurrierenden verlangen verschiedene, im Rahmen der Baubewilligung 

für den bestehenden Betrieb des A anzuordnende Massnahmen betreffend 

die Immissionen und Sekundärimmissionen. Für diese Verknüpfung findet 

sich keine Rechtsgrundlage. Laut § 321 Abs. 1 PBG können Nebenbestim-

mungen in einen baurechtlichen Entscheid aufgenommen werden, wenn sie 

inhaltliche oder formelle Mängel des Vorhabens ohne besondere Schwierig-

keiten beheben oder wenn sie zur Schaffung bzw. Erhaltung des 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 21 

rechtmässigen Zustands nötig sind. Hingegen verbieten sich Nebenbestim-

mungen, d.h. Auflagen, Bedingungen oder Befristungen, die mit der Baube-

willigung in keinem sachlichen Zusammenhang stehen oder die unverhält-

nismässig sind. Nebenbestimmungen sind demnach nur zulässig, wenn ent-

weder das zu bewilligende Bauvorhaben mit einem Mangel behaftet ist, der 

durch sie behoben werden kann, oder wenn sie eine wahrscheinliche künf-

tige Störung des rechtmässigen Zustandes vermeiden helfen, also künftig zu 

erwartenden Rechtsverletzungen vorbeugen. Die geltend gemachten lärm-

rechtlichen Missstände betreffen keinen Mangel des Bauvorhabens, der mit 

Nebenbestimmungen zu beheben wäre. Somit erweisen sich die verlangten 

Auflagen als sachfremd, zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen 

Zustandes der Umbauten nicht erforderlich und daher unverhältnismässig. 

Der bestehende Betrieb des "A" und dessen Auswirkungen auf die Umge-

bung sind nicht Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung und können 

daher nicht Gegenstand des vorliegenden Rekursverfahrens sein. Auf die 

entsprechenden Rügen ist daher nicht einzugehen und auf die betreffenden 

Anträge ist nicht einzutreten. 

9.5.4. 

Die neuen Gastronomielokalitäten im Erdgeschoss sowie im 3. und 4. Ober-

geschoss sind von denjenigen des "A" räumlich getrennt, insbesondere ver-

fügen sie über jeweils eigene Zugänge. Es handelt sich auch in funktioneller 

Hinsicht um eigenständige Betriebe, der Klub mit einem eigenen Veranstal-

tungsprogramm im Saal. Da die Betriebe somit keine betriebliche Einheit bil-

den, entfällt in lärmrechtlicher Hinsicht eine gesamthafte Beurteilung unter 

Einbezug des "A".  

Ebenfalls zu Recht nicht in die Lärmberechnung einbezogen wurde der 

Strassenverkehrslärm. Die Aussenwirtschaften bilden mit den umliegenden 

Strassen (als Quelle des Strassenverkehrslärms) keine Gesamtanlage, die 

nach Art. 8 USG gesamthaft zu beurteilen wäre.  

Ob die Aussenwirtschaft auf der Dachterrasse und diejenige im EG eine Ge-

samtanlage bilden, kann offenbleiben, da dies am Ergebnis der Lärmbeur-

teilung aufgrund der räumlich getrennten Lage nichts ändern würde. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 22 

9.5.5. 

Für die Lärmprognose (Art. 36 Abs. 1 LSV) liegt die Lärmberechnung der 

Firma H AG vom 12. April 2021 (act. 3.16.9, R1S.2023.05186) vor. Die gut-

achterliche Beurteilung erfolgte anhand des erwähnten Vollzugstools von 

Cercle Bruit. Dabei handelt es sich um eine in der Rechtsprechung aner-

kannte Methode. Die Methode wurde je separat auf die hier infrage stehende 

Aussengastronomie im EG und diejenige auf der Dachterrasse angewendet, 

womit eine Einzelfallbeurteilung vorliegt. 

Die Rüge der Rekurrentschaft 1, der Lärm werde von umliegenden Gebäu-

den gebildeten Schalltrichtern konzentriert, ist weder substantiiert noch 

nachvollziehbar. Es ist nicht ersichtlich, an welchen Orten die Immissionen 

durch solche Effekte stärker sein sollen als an den im Lärmgutachten beur-

teilten Empfangspunkten. Nicht massgebend ist auch, wie weit der Lärm ge-

tragen wird. Werden die Belastungsgrenzwerte bei den nächstgelegenen 

lärmempfindlichen Räumen eingehalten, ist dies grundsätzlich auch bei wei-

ter entfernten Punkten der Fall. Damit erübrigt sich die verlangte Studie zur 

Ausbreitung des Schalls in der Umgebung.  

Welche "zusätzlichen Normen und Richtlinien für die Lärmbelastungen in un-

mittelbarer Nähe von Spital, Pflege und Alterseinrichtungen" nach Auffas-

sung der Rekurrentschaft 1 zu berücksichtigen sein sollen, ist nicht ersicht-

lich. Massgebend ist das Umweltschutzgesetz (USG) und die Lärmschutz-

Verordnung (LSV). 

9.5.6. 

Bei der Dachterrasse wurde die gesamte Terrasse berücksichtigt. Die 

88 Sitzplätze sind auf der Dachterrasse verteilt, die das allseitig von der Fas-

sade zurückversetzte 3. Obergeschoss umläuft. Für die Berechnung wurde 

der Mittelpunkt des 3. Obergeschosses als Abstandsreferenz zu den be-

nachbarten Wohnliegenschaften berücksichtigt. Gemäss Gutachten ist auf-

grund der Dachkonstruktion von jedem Immissionspunkt ca. ein Drittel der 

ganzen Dachterrasse einsehbar, sodass sie als "mässig einsehbar" einge-

stuft werde.  

Die Lärmquelle wurde somit schematisiert auf eine 35 m lange und 3 m breite 

Terrasse mit 88 Sitzplätzen, die den Wohnliegenschaften in einer Distanz 

von 25 m gegenüber liegt und von dort nur mässig einsehbar ist. Dies hat mit 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 23 

den tatsächlichen Gegebenheiten wenig zu tun. Die Rekurrierenden bean-

standen die Wahl des Mittelpunkts des 3. Obergeschosses als Abstandsre-

ferenz zu Recht. Die Distanz der lärmempfindlichen Räume zur Schallquelle 

derjenigen Terrassenabschnitte, die den jeweiligen Wohnliegenschaften gut 

einsehbar direkt gegenüberliegen und als Lärmquellen tatsächlich ins Ge-

wicht fallen, wird von effektiv ca. 13,5 m (Mitte der Terrasse) auf ca. 25 m 

beinahe verdoppelt. Dies aufgrund von Aussensitzplätzen, die auf der jeweils 

abgewandten Seite des streitbetroffenen Gebäudes liegen und hinsichtlich 

des Lärms nicht relevant sind. Die Pegelverminderung infolge der erhöhten 

Abstandsdämpfung wirkt sich gegenüber der Pegelerhöhung infolge der zu-

sätzlich eingerechneten Sitzplätze überproportional aus. Dies ist nicht ge-

rechtfertigt und führt dazu, dass die Immissionen zu jeder Tages- und Nacht-

zeit als höchstens geringfügig störend beurteilt wurden, während die Immis-

sionen bei einer abschnittsweisen Betrachtung auf den Seiten D-Strasse und 

E-Gasse bereits am Abend (19-22 Uhr) als störend zu qualifiziert sind (Voll-

zugstool mit folgenden Werten: Anzahl [gut einsehbare] Aussenplätze 40 

[Seite E-Gasse] bzw. 56 [Seite F-Gasse], Position in Y-Richtung 12 m, Ter-

rasse gut einsehbar, übrige Werte gemäss Lärmgutachten, Beilagen 1.2 und 

1.3). 

Allerdings beruht diese Berechnung darauf, dass die Ortsüblichkeit der Be-

triebscharakteristik nicht gegeben ist. Davon wurde im Lärmgutachten 

(Ziff. 4.1.) mit der Begründung ausgegangen, die Immissionspunkte (d.h. die 

Empfangspunkte) würden in den obersten Geschossen liegen. Diese Be-

gründung geht offensichtlich fehl. Die Betriebscharakteristik bzw. die Ortsüb-

lichkeit hat mit der Geschosslage der im konkreten Fall massgebenden Emp-

fangspunkte nichts zu tun. Der Lage der Immissionspunkte in Relation zur 

Schallquelle wird im Vollzugstool bei der "Geometrie Empfangspunkt" Rech-

nung getragen.  

Die Störungswirkung bestimmter Lärmarten, namentlich das Gästeverhalten 

auf Terrassen, kann von der Ortsüblichkeit und der Akzeptanz der lärmigen 

Tätigkeit abhängen. Nicht gegeben ist die Ortsüblichkeit gemäss der Erläu-

terung zum Vollzugstool "z.B. bei Wohnzonen oder Kernzonen ohne beste-

henden Gastronomiebetrieb". Gegeben ist sie "z.B. in Ausgehquartieren 

oder in Bauzonen mit bestehendem Gastronomiebetrieb". Mit dem Kriterium 

der Ortsüblichkeit sollen mit Blick auf die Betriebscharakteristik die besonde-

ren Eigenschaften des Quartiers berücksichtigt werden, vorliegend der 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 24 

Umstand, dass die geplante Aussenwirtschaft in einem Ausgehquartier liegt, 

noch dazu mit einem auf dem Baugrundstück selbst bereits bestehenden 

Tanz- und Konzertlokal. Hier kann davon ausgegangen werden, dass die 

Aussenwirtschaft von einer Mehrheit der Bevölkerung als ortsüblich, hin-

nehmbar und weniger als störend empfunden wird, als es in einem ruhigen 

Wohnquartier ohne solche vorbestehenden öffentlichen Lokale der Fall wäre. 

Mithin ist vorliegend von einer erhöhten Lärmtoleranz und Zumutbarkeit aus-

zugehen. Auf die Lage der lärmempfindlichen Räume (Empfangspunkte) 

kommt es dabei nicht an.  

Unter Annahme der Ortsüblichkeit der geplanten Aussenwirtschaft auf der 

Dachterrasse resultiert eine störende Einwirkung lediglich in der Nachtphase 

auf der Seite D-Strasse (als Sektor B bezeichnet, s. act. 3.5.2., 

R1S.2023.05186).  

Somit ist in Gutheissung des entsprechenden Antrags der Rekurrentschaft 1 

und in teilweiser Gutheissung des Subeventualantrages 3.b der Rekurrent-

schaft 2 die Betriebszeit auf der gesamten Dachterrasse auf die Zeit von 

10.00 bis 22.00 Uhr zu beschränken. Die Nebenbestimmung in Dispositivzif-

fer II.B.33 der angefochtenen Baubewilligung ist entsprechend anzupassen. 

Dies erscheint als verhältnismässig, zumal die Bauherrschaft für die Sekto-

ren B und C (zumindest ursprünglich) keine Öffnungszeiten in der Nacht-

phase beantragte, sondern nur bis 22 Uhr (Zusatzformular 4b, act. 3.16.2., 

R1S.2023.05186). 

An Sonn- und allgemeinen Feiertagen gelten keine strengeren Belastungs-

grenzwerte als an Werktagen. Eine Beschränkung der Betriebszeiten von 

Montag bis Samstag lässt sich daher nicht rechtfertigen, weshalb die dahin-

gehenden Subeventualanträge 3.a und 3.b der Rekurrentschaft 2 abzuwei-

sen sind, soweit sie in Bezug auf die Aussenwirtschaft auf der Dachterrasse 

und zum Schutz der Liegenschaften der Rekurrentschaft 2 vor Lärmimmissi-

onen gestellt wurden (zu den Lichtimmissionen s. E. 11.4.1. f.). 

9.5.7. 

Für die Aussenwirtschaft mit 14 Sitzplätzen im Erdgeschoss ergab die gut-

achterliche Lärmberechnung – selbst unter der falschen Annahme der feh-

lenden Ortsüblichkeit – klar, dass höchstens von geringfügigen Störungen 

auszugehen ist. Die Rekurrierenden bringen nichts vor, was diese 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 25 

Beurteilung in Frage stellt. Sodann ist unerheblich, dass die Baubehörde – 

soweit aktenkundig (s. Zusatzformular 4b) – eine längere Öffnungszeit be-

willigte, als die Bauherrschaft beantragt hatte; darin liegt kein Rechtsfehler. 

Die bis 24 Uhr bewilligte Öffnungszeit ist daher nicht zu beanstanden. Eine 

Beschränkung der Betriebszeiten von Montag bis Samstag lässt sich auch 

hier nicht rechtfertigen. Somit sind die Anträge der Rekurrentschaft 1 betref-

fend die Aussenwirtschaft im EG (Beschränkung der Anzahl Plätze, Betrieb 

nur bis 22.00 Uhr) und die Subeventualanträge 3.a und 3.b der Rekurrent-

schaft 2 in Bezug auf die Aussenwirtschaft im Erdgeschoss abzuweisen, so-

weit sie zum Schutz der Liegenschaften der Rekurrentschaft 2 vor Lärmim-

missionen gestellt wurden (zu den Lichtimmissionen s. E. 11.4.1. f.). 

9.5.8. 

Die oben ausgeführte lärmrechtliche Beurteilung basiert auf der Anwendung 

des Vollzugstools des cercle bruit durch die Rekursinstanz. Die Einholung 

eines "neutralen Lärmgutachtens", wie von der Rekurrentschaft 2 beantragt, 

erübrigt sich damit. 

9.5.9. 

Die Rekurrierenden verlangen gestützt auf das umweltrechtliche Vorsorge-

prinzip Kontrollpersonal während der nächtlichen Betriebszeiten der Gast-

wirtschaftsbetriebe, d.h. ab 22 Uhr, um die Gäste beim Verlassen des Ge-

bäudes zur Ruhe und Ordnung anzuhalten.  

Grundsätzlich sind Lärm- wie auch andere Immissionen im Rahmen der Vor-

sorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und 

wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG). Bei der Beurteilung, ob und 

gegebenenfalls welche Massnahmen anzuordnen sind, ist namentlich der 

allgemeine Grundsatz der Verhältnismässigkeit gemäss Art. 5 Abs. 2 der 

Bundesverfassung von Belang. Die Betreiberin einer Anlage kann nur zur 

Ergreifung von Vorsorgemassnahmen verpflichtet werden, wenn die stritti-

gen Immissionen der Anlage zuzurechnen sind. Zurechenbar sind Lärmver-

ursachungen in unmittelbarer Nähe der Anlage und in direktem Zusammen-

hang mit deren Benutzung (bspw. Lärm beim Betreten und Verlassen eines 

Restaurants; VB.2020.00221 vom 22. Oktober 2020, E. 7.2.; 

VB.2017.00074 vom 18. Dezember 2019, E. 13.6).  

 

 

R1S.2023.05181 Seite 26 

Die von den Rekurrierenden dem Publikum des bestehenden Klub A zuge-

schriebenen Missstände lassen sich aufgrund der anders gelagerten Natur 

der neu geplanten Gastronomiebetriebe mit Öffnungszeiten nur bis 24 Uhr 

nicht auf deren Gäste übertragen. Einem privaten Sicherheitsdienst wäre es 

überdies weder zumutbar noch gestattet, an nicht mehr mit den Lokalen in 

Verbindung stehenden Orten für Ruhe zu sorgen (VB.2016.00237 vom 

6. Oktober 2016, E. 2.3.). Weiter ist zu berücksichtigen, dass das Gebäude 

aufgrund des Verkehrsaufkommens auf der C-Strasse bereits erheblich 

lärmvorbelastet ist und es sich auch nachts um ein stark frequentiertes Ge-

biet handelt. Unter diesen Umständen ist nicht zu erwarten, dass der Einsatz 

eines kostspieligen Ordnungsdienstes zu einer erheblichen Minderung des 

Sekundärlärms führen würde. Damit erweist sich die dahingehend bean-

tragte Massnahme (Subeventualantrag 3.d. der Rekurrentschaft 2) als un-

verhältnismässig und ist abzuweisen.  

Aus denselben Gründen abzuweisen ist auch der von der Rekurrentschaft 1 

beantragte Sicherheitsdienst, soweit er überhaupt die neu geplanten Gast-

ronomiebetriebe und nicht den nicht streitgegenständlichen Klub A betrifft. 

Sodann können die von der Rekurrentschaft 1 verlangten polizeilichen Mas-

snahmen von vornherein nicht mit einer Baubewilligung angeordnet werden; 

Adressat der Baubewilligung ist die Baugesuchstellerin und Nebenbestim-

mungen richten sich ausschliesslich an diese (§ 321 PBG). Auch dieser An-

trag ist abzuweisen.  

Unproblematisch erscheinen sodann allfällige Warteschlangen vor den Ein-

gängen der geplanten Restaurationsbetriebe an der C-Strasse. Dies wiede-

rum mit Blick auf die erwähnte Lärmvorbelastung (Strassenverkehrslärm) 

und den Umstand, dass der Hauptansturm auf Speiselokale in den weniger 

lärmempfindlichen frühen Abendstunden erfolgt. Damit ist auch die Forde-

rung nach Warteräumen gemäss Subeventualantrag 3.c. der Rekurrent-

schaft 2 abzuweisen.  

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben – ausgenommen 

der Betrieb der Aussenwirtschaft auf der Dachterrasse nach 22 Uhr – in lärm-

rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden ist. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 27 

10.1. 

Die Rekurrentschaft 2 beanstandet eine ungenügende gestalterische Rück-

sichtnahme auf das Schutzobjekt (§ 238 Abs. 2 PBG). Die Ausführungen der 

Baubehörde würden nicht aufzeigen, weshalb die Aufstockung die geforderte 

hohe Gestaltungsqualität erreichen soll. Der angefochtene Beschluss leide 

somit an einem Begründungsmangel. 

10.2. 

Wie bereits ausgeführt, ist die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem 

Schutzumfang des streitbetroffenen Gebäudes nach dem Urteil des Verwal-

tungsgerichts (VB.2022.00646) nicht mehr zu prüfen. Dies gilt auch hinsicht-

lich der gestalterischen Rücksichtnahme gemäss § 238 Abs. 2 PBG. Wie 

ebenfalls bereits erwähnt, hat sich die Vorinstanz zur Gesamtwirkung (§ 238 

PBG) in Erwägung D des angefochtenen Beschlusses eingehend geäussert. 

Ein Begründungsmangel ist nicht ersichtlich.  

11.1. 

Die Rekurrentschaft 2 beanstandet übermässige Lichtimmissionen ausge-

hend von der Beleuchtung der vollflächig verglasten Gastronomieräume. Der 

Sachverhalt sei diesbezüglich lückenhaft ermittelt worden (Verletzung der 

Untersuchungspflicht). Nach dem Eindunkeln würden die benachbarten 

Wohnräume der Rekurrenten, welche sich in einer Distanz von lediglich 12 m 

befinden würden, erleuchtet und die Wohn- und Lebensqualität der Rekur-

renten in unzumutbarer Weise beeinträchtigt. Es handle sich um eine für den 

Menschen und die Natur lästig und schädliche Lichtverschmutzung. Es be-

stehe weder ein öffentliches Interesse noch objektive Notwendigkeit an der 

geplanten verglasten, die Umgebung beleuchtenden Aufstockung. Das um-

weltrechtliche Vorsorgeprinzip (Art. 11 Abs. 2 USG) gebiete den Verzicht da-

rauf. Da die Aufstockung an sich dadurch nicht verunmöglicht werde und mit 

einem sehr geringen Aufwand eine sehr grosse, emissionsbegrenzende Wir-

kung erzielt werden könne, wäre der Verzicht verhältnismässig. 

11.2. 

Die Vorinstanz bringt vor, das Bauvorhaben sei verwaltungsintern gemäss 

dem Merkblatt "Bewilligungsverfahren Licht" der Stadt Zürich von 2014 

(https://www.stadt-zuerich.ch/ted/de/index/taz/erhalten/plan-lumiere.html) 

geprüft worden. Dabei sei relevant gewesen, ob Fassaden von Bauten 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 28 

angestrahlt, Brücken illuminiert oder Flächen wie Sportflächen oder Indust-

rieareale erhellt würden. Eine erhebliche Störwirkung oder Belästigung durch 

Lichtemissionen (vgl. Art. 1 und Art. 11 USG) sei beim vorliegenden Vorha-

ben nicht zu erwarten. Es sollen weder Fassadenteile beleuchtet werden 

noch andere Teile des Bauvorhabens. 

Allfällige Beleuchtungsemissionen in der Nacht könnten durch innere Be-

schattungselemente und die Art und Intensität der Beleuchtung im Aufbau 

selber reguliert und damit unabhängig vom Projekt angepasst werden. Es sei 

davon auszugehen, dass die Gastro-Beleuchtungen nach innen gerichtet 

seien, um ein angenehmes Ambiente zu erzeugen. Trotz Verglasung sei so-

mit nur mit geringen Lichtemissionen zu rechnen. Die Vollzugshilfe des Bun-

desamts für Umwelt BAFU "Empfehlung zur Vermeidung von Lichtemissio-

nen (Stand 2021)" definiere Richtwerte für die Beurteilung, ob künstliches 

Licht als Wohnraumaufhellung oder Blendung für die Menschen erheblich 

störend im Sinne des Umweltschutzgesetzes sei. Dabei würden verschie-

dene Umgebungszonen unterschieden. Das Vorhaben befinde sich in einem 

Umfeld, das Richtung C-Strasse der Umgebungszone E4 mit hoher Gebiets-

helligkeit (Stadt- und Geschäftszentren) und sonst der Umgebungszone E3 

mit mittlerer Gebietshelligkeit (gut besiedelte ländliche und städtische Sied-

lungen) zugeordnet werden könne. Eine Überschreitung der Richtwerte sei 

nicht zu erwarten.  

11.3. 

Die private Rekursgegnerin entgegnet, dass die Genehmigung des Gastwirt-

schaftsprojekts Innenausbau gemäss Erw. E lit. f der Baubewilligung in ei-

nem nachgeschalteten Verfahren erfolge. Dabei werde dem Vorsorgeprinzip 

Rechnung zu tragen sein, indem die Lichtemissionen soweit technisch mög-

lich und betrieblich sinnvoll vermieden würden. Im vorliegenden Verfahren 

sei einzig relevant, dass eine Einhaltung der umweltrechtlichen Vorgaben 

möglich sei. Die mit dem Betrieb des neuen Gastro- und Retailbetriebs ver-

bundenen geringfügigen Lichtemissionen würden in der übrigen Beleuchtung 

der Umgebung aufgehen. Es werde kein direktes Licht in Richtung der Nach-

barschaft gelenkt und der Dämmungsmechanismus der Fassade werde den 

grössten Teil des dennoch von der Umgebung wahrnehmbaren Lichts schlu-

cken. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 29 

11.4.1. 

Künstliches Licht besteht aus elektromagnetischen Strahlen und gehört da-

her zu den Einwirkungen i.S.v. Art. 7 Abs. 1 USG, die beim Austritt aus An-

lagen als Emissionen, am Ort ihres Einwirkens als Immissionen bezeichnet 

werden (Art. 7 Abs. 2 USG). Auch Strahlen sind nach Art. 11 Abs. 2 USG 

unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung im Rahmen der Vor-

sorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und 

wirtschaftlich tragbar ist. Es gibt für Lichtimmissionen weder Immissions-

grenzwerte (zur Beurteilung der Schädlichkeit bzw. Lästigkeit) noch gelten 

vorsorgliche Anlagegrenzwerte oder Planungswerte. Die Behörden müssen 

die Lichtimmissionen daher im Einzelfall beurteilen, unmittelbar gestützt auf 

die Art. 11 bis 14 USG sowie Art. 16 bis 18 USG.  

11.4.2. 

Die verglaste Ausgestaltung der Aufstockung fällt in den Schutzbereich der 

Eigentumsgarantie und allenfalls weiterer Grundrechte wie der persönlichen 

Freiheit oder der Kunstfreiheit. Grundrechte dürfen nur eingeschränkt wer-

den, wenn dafür eine gesetzliche Grundlage vorliegt und die Einschränkung 

im öffentlichen Interesse ist oder dem Schutz von Grundrechten Dritter dient 

sowie verhältnismässig ist. Im vorliegenden Zusammenhang besteht für all-

fällige Einschränkungen mit dem Umweltschutzgesetz eine gesetzliche 

Grundlage und steht den privaten Interessen das öffentliche Interesse am 

Schutz von Menschen, Tieren und Pflanzen, ihrer Lebensgemeinschaften 

und Lebensräume gegen schädliche oder lästige Einwirkungen (Art. 1 Abs. 

1 USG) gegenüber. Entgegen der Rekurrentschaft 2 nicht vorausgesetzt ist 

hingegen ein öffentliches Interesse oder eine objektive Notwendigkeit an der 

geplanten verglasten Aufstockung. 

Von innen erleuchtete, grossflächige Glasfassaden sind nichts Ungewöhnli-

ches, können aber – besonders in einer ansonsten dunklen Umgebung – von 

der Nachbarschaft als lästig empfunden werden. Sie sind deswegen aber 

nicht gestützt auf das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip von vornherein un-

zulässig. Unter den gegebenen Voraussetzungen sind die Emissionen aus 

der Innenbeleuchtung abzuschirmen (Storen, Fensterläden, blickdichte Vor-

hänge etc.). 

Mit dem angefochtenen Beschluss wurde keine bestimmte Innenbeleuch-

tung bewilligt und eine solche ist üblicherweise auch nicht Gegenstand von 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 30 

späteren Bewilligungen für Mieterausbauten. Die Vorinstanz hat die von der 

Innenbeleuchtung ausgehenden Lichtimmissionen denn auch nicht geprüft. 

Wegen der vollverglasten Aussenhülle und der Nähe zu Wohnliegenschaften 

können übermässige Lichtimmissionen nicht ausgeschlossen werden. Des 

Weiteren ist nicht gewährleistet, dass die Lichtimmissionen der später konk-

ret vorgesehenen Beleuchtung in einem nachgelagerten Bewilligungsverfah-

ren einer umweltrechtlichen Prüfung unterzogen werden. 

Mit der privaten Rekursgegnerin ist davon auszugehen, dass die Einhaltung 

der umweltrechtlichen Vorgaben möglich sein wird, zumal es in Gastrono-

mieräumen keiner intensiven Beleuchtung bedarf, wegen der erheblichen 

Gebietshelligkeit im Stadtraum von einer tiefen Sensitivität auszugehen ist 

(s. Vollzugshilfe des Bundesamts für Umwelt BAFU, Empfehlung zur Vermei-

dung von Lichtemissionen, Stand 2021, S. 29, www.bafu.admin.ch) und sich 

die Lichtdurchlässigkeit der Glasaufstockung gemäss der privaten Rekurs-

gegnerin sehr stark reduzieren lässt. Die Aufhebung der Baubewilligung ist 

daher nicht gerechtfertigt. Abzuweisen sind auch die von der Rekurrentschaft 

2 mit den Subeventualanträgen 3.a und 3.b verlangten zeitlichen Be-

triebseinschränkungen, soweit sie auf den Schutz vor Lichtimmissionen ab-

zielen. 

Da die Innenbeleuchtung grundsätzlich keiner Bewilligungspflicht untersteht 

(s. § 1 lit. g Bauverfahrensverordnung [BVV]) und zur Sicherstellung, dass 

es in der Nachbarschaft nicht zu störenden Lichtimmissionen kommt, ist die 

angefochtene Bewilligung mit der Auflage zu ergänzen, wonach mit der Ein-

gabe für das Gastwirtschaftsprojekt Innenausbau (s. Erw. E.f der Baubewil-

ligung) für das 3. und 4. Obergeschoss ein Beleuchtungskonzept einzu-

reichen und bewilligen zu lassen ist. Darin ist insbesondere aufzuzeigen, wie 

in der Nacht übermässige Lichtimmissionen in die Umgebung vermieden 

werden. 

12.1. 

Die Rekurrentschaft 2 beanstandet, es fehlten Veloabstellplätze. Auf diese 

könne nicht verzichtet werden, da die Velos der Gäste andernfalls einfach in 

der Umgebung, namentlich direkt vor den Hausfassaden der rekurrentischen 

Liegenschaften an D-Strasse und E-Gasse, abgestellt würden, was die 

Hauseingänge und Trottoire blockiere und zu Verkehrskonflikten zwischen 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 31 

Fussgängern, Velo- und Autofahrern führe. Die fehlenden Parkplätze könn-

ten gemäss den einschlägigen Vorschriften auch auf Drittgrundstücken in 

nützlicher Entfernung bereitgestellt werden. Insofern sei das Fehlen von 

Parkplätzen auf dem Baugrundstück nicht zu beanstanden. Zu beanstanden 

sei jedoch, dass auf dem Baugrundstück auch jegliche Anlieferungs- und 

Umschlagsflächen für das Gewerbe (Gastronomie) fehlen würden. Die für 

die betroffenen Gewerbe regelmässig erfolgenden Anlieferungen dürften den 

Verkehr nicht behindern (§ 240 PBG), was einen Umschlag auf den umlie-

genden Verkehrsflächen ausschliesse.  

12.2. 

Nachbarn sind regelmässig nicht legitimiert, die Anzahl der zu erstellenden 

Abstellplätze bzw. die Art der Erfüllung auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen 

zu lassen, kann doch ein entsprechender Projektmangel mit einer für den 

Nachbarn in der Regel bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden. 

Ein rekurrierender Nachbar hat zwar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit 

eines Abstellplatzes überprüft zu haben, wenn die nach der Realisierung des 

Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte Beeinträchti-

gung von Nachbargrundstücken befürchten lässt. Eine legitimationsbegrün-

dende Betroffenheit durch die gewählte Parkierungslösung ist jedoch nicht 

leichthin und bei jeder Abweichung von den Bestimmungen über die Erstel-

lung von Abstellplätzen anzunehmen. Ein Anfechtungsinteresse ist nament-

lich gegeben, wenn Übelstände im Sinn von § 243 Abs. 2 PBG zu befürchten 

sind, die sich in spezieller Weise zulasten des Nachbarn auswirken 

(VB.2019.00846 vom 30. April 2020, E. 3.4.3, mit weiteren Hinweisen). 

Vorliegend ist nicht ernsthaft davon auszugehen, dass die ca. 2,3 m breiten 

Trottoirs vor den rekurrentischen Liegenschaften durch abgestellte Velos 

derart verstellt werden, dass der Fussgängerzugang zu den Gebäuden in 

erheblicher Weise beeinträchtigt wird. Dass Velos in die Hauseingänge ge-

stellt werden, erscheint weit hergeholt. Erwartungsgemäss müssten die gel-

tend gemachten Missstände angesichts des bereits bestehenden grossen 

Publikumsverkehrs schon heute auftreten, was aber weder von der Rekur-

rentschaft 1 noch von der Rekurrentschaft 2 im Zusammenhang mit den ein-

lässlich beanstandeten Auswirkungen des bestehenden Betriebs des A nicht 

behauptet wird. Auf die Rüge betreffend die Veloabstellplätze ist daher nicht 

einzugehen. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 32 

Gemäss der privaten Rekursgegnerin ist der Güterumschlag an der C-

Strasse vorgesehen. Von 09.00-16.00 Uhr und von 20.00-06.00 Uhr ist dort 

das Abstellen von Fahrzeugen für den Güterumschlag erlaubt, die entspre-

chende Signalisation ist vorhanden. Diese Rüge erweist sich damit als unbe-

gründet. 

13.1. 

Die Rekurrentschaft 1 ist der Auffassung, von den gemäss Gästetoiletten-

Konzept erforderlichen Anzahl 28 Toiletten seien nur deren 25 effektiv vor-

handen. Die minimale Anzahl Toiletten sei zwingend einzuhalten. Zurzeit 

hätten wartende Gäste oder solche, welche den Club verlassen, keine Mög-

lichkeit auf die Toilette zu gehen. Dies führe zum Urinieren und Fäkalisieren 

bei den benachbarten Privathäusern, insbesondere in Durchgängen und Hin-

terhöfen. Die Rekurrentschaft 1 beantragt, dass 5 Toiletten so gebaut wer-

den, dass diese jederzeit, auch nach Betriebsschluss, für die Besuchenden 

zugänglich sind. 

13.2. 

Die Rüge und der betreffende Antrag beziehen sich auf Missstände, die im 

Zusammenhang mit dem bestehenden Betrieb des Klub A geltend gemacht 

werden. Dieser ist wie bereits ausgeführt (E. 9.5.3.) nicht Gegenstand des 

Rekursverfahrens. Im Übrigen ist die Rekurrentschaft 1 von den angeblich 

fehlenden 3 Toiletten nicht in eigenen Interessen betroffen, denn die Minder-

zahl hat offensichtlich nicht zur Folge, dass sich Gäste oder Angestellte der 

neu geplanten Gastronomielokale nach draussen begeben, um ihre Notdurft 

bei den rekurrentischen Liegenschaften zu verrichten. Auf die Rüge ist daher 

nicht einzugehen und auf den betreffenden Antrag ist nicht einzutreten. 

14.1. 

Die Rekurrentschaft 1 moniert, im Zusatzformular 4a werde die Zahl der "Be-

sucher/innen wartend max. im Freien vor dem Eingang" mit 0 angegeben. 

Die Erfahrung beim A-Club zeige, dass dies nicht zutreffe. Oftmals würden 

300 und mehr Personen vor dem Eingang warten, das Trottoir sei für Fuss-

gänger nicht nutzbar, die Durchfahrt für Autos oftmals eingeschränkt und z.B. 

die Sicht an der Einfahrt D-Strasse in die C-Strasse Richtung Kalkbreite ein-

geschränkt. Durch die enge Verflechtung des bestehenden Club-Betriebs 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 33 

und der geplanten Gastronomie/Bar werde sich dies noch verstärken. Die 

Situation müsse für den ganzen Gebäudekomplex gesamthaft betrachtet 

werden. Die Rekurrentschaft 1 beantragt, dass innerhalb des Gebäudes ge-

nügend Platz geschaffen wird, damit alle Gäste innerhalb des Gebäudes 

warten können. Eine "Übernutzung des öffentlichen Raums" sei zu untersa-

gen. 

14.2. 

Die Vorbringen betreffen wiederum den bestehenden Betrieb des Klub A, 

worauf aus bereits genannten Gründen nicht einzugehen ist. 

15.1. 

Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, dass bereits jetzt viel zu wenig Parkplätze 

für Anwohnerinnen und Anwohner und deren Besucherinnen und Besucher 

im betroffenen Bereich des Kreis 4 zur Verfügung stünden. Um die Parkplatz-

situation für die umliegenden Bewohnerinnen und Bewohner nicht zusätzlich 

zu erschweren, wird beantragt, es seien mindestens 21 Parkplätze zu erstel-

len. Zudem sei ein detailliertes Verkehrskonzept (Mobilitätskonzept) zu erar-

beiten, um aufzuzeigen, wie die im Zusatzformular 4a behauptete mehrheit-

liche Anreise der Gäste mit ÖV garantiert werde. 

Weiter sollen gemäss Berechnung in der Baueingabe minimal 118 Velo-

plätze bereitgestellt werden. lm Moment seien aber keinerlei Veloplätze vor-

handen. Es werde beantragt, dass zusätzlich mindestens 118 Veloplätze in 

der Tiefgarage, nach Möglichkeit mehr, erstellt würden. 

15.2. 

Zur Legitimation von Nachbarn im Zusammenhang mit der Anzahl Park-

plätze kann auf obenstehende Ausführungen (E. 12.2.) verwiesen werden. 

Da Private keinen Anspruch auf einen öffentlichen Parkplatz haben, ergibt 

sich dadurch, dass für Anwohner nicht genügend öffentliche Parkplätze zur 

Verfügung stehen, keine legitimationsbegründende Betroffenheit. Weitere, in 

der Replik vorgebrachte Auswirkungen, wie die allgemeine Verteuerung von 

Parkplatzmieten infolge hoher Nachfrage und ein vermehrter Suchverkehr, 

sind keine unmittelbaren, dem Bauvorhaben zuzurechnenden (und damit le-

gitimationsbegründenden) Folgen. Die neuen Gastronomiebetriebe bewir-

ken keinen spürbaren Mehrverkehr. Auch daraus ergibt sich keine 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 34 

legitimationsbegründende Betroffenheit. Bezüglich die Veloabstellplätze 

kann ebenfalls auf obenstehende Ausführungen (E. 12.2.) verwiesen wer-

den. Auf die betreffenden Anträge ist nicht einzutreten. 

16.1. 

Die Rekurrentschaft 1 beantragt, "BZO Art 1, Abs 1" sei sinngemäss auch 

für den Umbau anzuwenden und eine Dachbegrünung zwingend vorzu-

schreiben. Auch im geplanten Terrassenteil müsse ein Grossteil der Fläche 

bepflanzt sein. 

16.2. 

Gemäss Art. 11 Abs. 1 BZO sind grundsätzlich Bereiche eines Flachdachs, 

welche nicht als begehbare Terrasse ausgebildet werden, ökologisch wert-

voll zu begrünen. Von einem allfälligen Mangel ist die Rekurrentschaft 1 nicht 

in eigenen Interessen betroffen. Er würde auch nicht zur Aufhebung der Bau-

bewilligung führen, sondern höchstens zu einer für die Rekurrentschaft 1 be-

deutungslosen Auflage. Auf den Antrag ist daher nicht einzutreten. 

17.1. 

Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, weil kein Fumoir geplant sei, seien Auflagen 

notwendig, um eine zusätzliche Lärmbelastung durch Rauchende und Trin-

kende im Aussenbereich zu vermeiden: 

- lm Restaurant- und Barbereich seien genügend Fumoirs einzuplanen. 

- Die Terrasse dürfe ausserhalb der genehmigten Betriebszeiten nicht 

für das Rauchen und Trinken genutzt werden. 

- Die Mitnahme von Getränken auf die Strasse sei zu unterbinden. 

- Bei der neu geplanten Bar dürften die Getränke nur im Sitzen im Aus-

senbereich konsumiert werden. Rauchende Gäste dürften keine Ge-

tränke im Aussenbereich konsumieren und es sei sicherzustellen, 

dass sich ausserhalb der genehmigten Betriebszeiten im Aussenbe-

reich keine Ansammlung von Rauchenden und Trinkenden bilden 

würden. 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 35 

17.2. 

Wie die Vorinstanz zutreffend vorbringt, besteht keine gesetzliche Grund-

lage, welche Gastwirtschaftsbetriebe dazu verpflichten würde, ein Fumoir 

vorzusehen. Im Übrigen kann im Baubewilligungsverfahren auch nicht ein-

fach antizipiert werden, dass die künftigen Gäste durch ihr Trinkverhalten 

und durch Zigarettenrauch übermässige Emissionen im öffentlichen Raum 

verursachen werden, welche im Rahmen der Vorsorge zu unterbinden wä-

ren. Die angeordneten Einschränkungen der Betriebszeiten der Aussenwirt-

schaften gelten selbstredend auch für die Nutzung der Terrassen zum blos-

sen Rauchen und Trinken. Weitere Anordnungen sind im Rahmen der vor-

liegenden Baubewilligung nicht erforderlich. Damit sind die Anträge abzuwei-

sen. 

18.1. 

Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, Details zu den Ablufteinrichtungen (Küche), 

Klima- und Lüftungsanlagen seien nicht vorhanden. Es wird beantragt, die 

Lüftungsanlagen (Zu- und Abluft) und die Kamine so auszurichten, dass kei-

nerlei Geräusche und Gerüche in der Umgebung wahrnehmbar sind. Sollten 

solche Geräusche und Gerüche dennoch hörbar oder wahrnehmbar sein, sei 

den Nachbarn ein Recht auf Forderung zur Nachbesserung explizit einzu-

räumen. Die Abluft der Küche müsse mit Aktivkohle oder ähnlicher Filtertech-

nologie geruchsneutral ausgestaltet werden und regelmässig gewartet wer-

den. Die Abluft solle in Richtung der am wenigsten bewohnten Seite, d.h., 

dem Gebäude I, entlassen werden. 

18.2. 

Die Vorinstanz entgegnet, die Bewilligung des Innenausbaus des Gastwirt-

schaftsprojekts und der Lüftungs- und Klimaanlagen erfolge in einem nach-

gelagerten Verfahren. Um die Baufreigabe zu erhalten, müsse die Bauherr-

schaft dem Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich detaillierte Unterlagen 

zum Gastwirtschaftsbetrieb und zu den geplanten Lüftungs- und Klimaanla-

gen einreichen. Die konkreten technischen Einrichtungen seien damit nicht 

Gegenstand der angefochtenen Verfügung. In Bezug auf die Abluft der Gast-

wirtschaftsbetriebe und die Lage der Fortluftkamine sei eine Reihe konkreter 

Vorgaben gemacht worden (Ziff. ll.B.20). Vor Baubeginn seien dem Amt für 

Baubewilligung abgeänderte Pläne einzureichen, auf denen die Lage und die 

Höhe der Fortluftkamine entsprechend den konkreten Vorgaben dargestellt 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 36 

werde. Dadurch werde sichergestellt, dass es durch die Fortluftkamine zu 

keiner Geruchsbelästigung der Umgebung komme. Der zusätzliche Einbau 

von Aktivkohlefiltern o. ä. sei unter diesen Voraussetzungen nicht erforder-

lich. 

18.3. 

Das Vorgehen der Baubehörde ist nicht zu beanstanden. Zum Grundsatz der 

Einheit der Baubewilligung kann auf die Erwägungen E. 5.2.2. verwiesen 

werden. Auch in umweltrechtlicher Hinsicht (Lärm, Gerüche) steht aufgrund 

der erheblichen Abstände zu den Nachbarliegenschaften ausser Frage, dass 

ein rechtmässiger Zustand erreicht werden kann. Dass "keinerlei Geräusche 

und Gerüche in der Umgebung wahrnehmbar sind", kann nicht verlangt wer-

den. Massgebend sind die betreffenden Immissionsgrenzwerte 

(s. Art. 15 USG) und das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip (Art. 11 Abs. 2 

USG). Es ist der Bauherrschaft überlassen, auf welche Weise sie diesen 

Vorschriften nachkommen will, weshalb es nicht erforderlich ist, ihr diesbe-

züglich die von der Rekurrentschaft verlangten Vorgaben zu machen. Bei 

allfälligen späteren Verstössen gegen Umweltvorschriften können sich Be-

troffene an die Baubehörde wenden und ihre Ansprüche letztlich auf dem 

Rechtsmittelweg durchsetzen (Immissionsklage). Eines explizit einzuräu-

menden "Rechts auf Forderung zur Nachbesserung" bedarf es nicht. Nach 

dem Gesagten ist der Rekurs in diesem Punkt abzuweisen. 

19.1. 

Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, die Nutzung des öffentlichen Raums durch 

einen Barbetrieb im Freien sei abzulehnen, da die Umgebung bereits durch 

den A-Club stark belastet sei.  

19.2. 

Die Bewilligung für die Benützung des öffentlichen Raums ist nicht Gegen-

stand des angefochtenen Beschlusses. Auf die Rüge ist daher nicht einzu-

gehen. 

20.1. 

Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, die D-Strasse und die E-Gasse würden 

schon heute vom A-Komplex für die Anlieferung und weitere Zwecke 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 37 

übermässig genutzt: Anlieferungen mit Parkieren auf der Strasse/Trottoir und 

nicht auf dem markierten Güterumschlagplatz, Reservation und Absperrung 

der raren Parkplätze für Tourbusse, Behinderungen durch über Fahrbahn 

und Trottoir gelegte Stromkabel. Auch würden sich in der Nachtruhezeit, teils 

bis in die frühen Morgenstunden, grosse Lärmemissionen ergeben, vor allem 

nach den Konzerten, durch das Beladen der Tourbusse und die Crew/Band. 

Die Rekurrentschaft 1 verlangt diesbezüglich diverse, hier nicht im Einzelnen 

wiederzugebende Auflagen. 

20.2. 

Die Vorbringen betreffen den bestehenden Betrieb des Klub A, worauf aus 

bereits genannten Gründen nicht einzugehen ist. Hinsichtlich der Anlieferung 

für die neu geplanten Gastronomiebetriebe kann auf die Ausführungen unter 

E. 12.2. verwiesen werden. 

21.1. 

Die Rekurrentschaft 1 beanstandet, dass der Clubbetrieb während der Bau-

arbeiten aufrechterhalten werden solle. Dies würde bedeuten, dass die 

Lärmbelastung fast 24 Stunden andauern würde. Es würden daher folgende 

Auflagen beantragt: 

- Baubeginn erst um 09.00 Uhr anstelle von 07.00 Uhr gemäss APV 

- Keine Bauarbeiten an Samstagen und Sonntagen 

- Keine Bauarbeiten an offiziellen und halboffiziellen (z.B. Sechseläu-

ten, Knabenschiessen) Feiertagen. 

Ausserdem sei eine zusätzliche Einschränkung des öffentlichen Parkraumes 

durch Baustellen nicht akzeptabel. Es werde daher beantragt, dass die um-

liegenden Parkfelder nicht für Material, Baustellencontainer und ähnliches 

beansprucht werden dürften. Sollte dennoch öffentlicher Grund während der 

Bauzeit benutzt werden müssen, sollten dazu andere Flächen, z.B. die Flä-

che vor dem Gebäude G oder die freie Fläche vor der E-Gasse 21, zugewie-

sen werden. Sollte eine Aufhebung öffentlicher Parkplätze während der Bau-

zeit unausweichlich sein, sei Ersatz für die Anwohnenden in der näheren 

Umgebung bereitzustellen.  

 

 

R1S.2023.05181 Seite 38 

21.2. 

Die Bauausführung ist nicht Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung, 

weshalb auf diese Anträge nicht einzutreten ist. 

22.1. 

Die Rekurrentschaft 1 beantragt, dass soweit möglich die von ihr verlangten 

Auflagen ins Grundbuch einzutragen seien. Als Beschwerdeführer gegen 

mögliche Verletzungen der Auflagen seien nicht nur die Eigentümer der ent-

sprechenden Liegenschaften, sondern auch explizit deren Mieter zuzulas-

sen. 

22.2. 

Wie ausgeführt, ist die Betriebszeit der Aussenwirtschaft auf der Dachter-

rasse antragsgemäss bis 22.00 Uhr zu beschränken. Die dahingehende Ne-

benbestimmung in der Baubewilligung gilt unbesehen einer (in der Praxis 

unüblichen) Anmerkung im Grundbuch, die lediglich eine deklaratorische 

Wirkung entfaltet. Eine Grundbuchanmerkung ist daher entbehrlich und der 

betreffende Antrag somit abzuweisen. Die übrigen Rekursanträge der Re-

kurrentschaft sind wie dargelegt abzuweisen, womit sich weitere Ausführun-

gen dazu erübrigen. Wer bei allfälligen Verstössen gegen die Baubewilligung 

als "Beschwerdeführer" legitimiert ist, ist nicht in der Baubewilligung zu re-

geln. Der Antrag ist abzuweisen. 

23. 

Zusammengefasst ist der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05185 

(ZVH) abzuweisen. Die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2023.05184 

(Rekurrentschaft 1) und R1S.2023.05186 (Rekurrentschaft 2) sind teilweise 

gutzuheissen. 

Demgemäss ist der erste Satz von Dispositivziffer II.B.33 des Beschlusses 

der Bausektion vom 9. November 2021 wie folgt neu zu fassen: "Der Betrieb 

der Gastwirtschaften im Freien wird im Erdgeschoss von 07.00 bis 24.00 Uhr 

und im 3. Obergeschoss von 10.00 bis 22.00 Uhr gestattet."  

Weiter ist der Beschluss der Bausektion vom 9. November 2021 mit folgen-

der Auflage zu ergänzen: "Mit der Eingabe für das Gastwirtschaftsprojekt 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 39 

Innenausbau (s. Erw. E.f der Baubewilligung) für das 3. und 4. Oberge-

schoss ist ein Beleuchtungskonzept einzureichen und bewilligen zu lassen. 

Darin ist insbesondere aufzuzeigen, wie in der Nacht übermässige 

Lichtimmissionen in die Umgebung vermieden werden." 

Im Übrigen sind die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2023.05184 und 

R1S.2023.05186 abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

24.1. 

Gemäss § 13 Abs. 2 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kos-

ten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Kosten, die ein Beteiligter 

durch Verletzung von Verfahrensvorschriften oder durch nachträgliches Vor-

bringen von Tatsachen oder Beweismitteln verursacht, die er schon früher 

hätte geltend machen können, sind ihm ohne Rücksicht auf den Ausgang 

des Verfahrens zu überbinden. 

Damit verlangt das Gesetz in erster Linie, die Kosten des Rekursverfahrens 

den Verfahrensbeteiligten gemäss ihrem Unterliegen zu überbinden. Das 

Obsiegen (als Gegenstück zum Unterliegen) wird grundsätzlich daran ge-

messen, ob und in welchem Umfange die anfechtende Partei mit ihrem 

Rechtsmittel zum Nachteil der Gegenpartei eine Änderung der angefochte-

nen Anordnung bewirkt. Massgebend sind die gestellten Anträge. Auf die 

Begründetheit einzelner Rügen kommt es nicht an (Kaspar Plüss, in: Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 50 f.). 

Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 23. März 2023 

(VB.2022.00646) gut, hob den Entscheid des Baurekursgerichts vom 

23. September 2022 auf und wies die Sache im Sinne der Erwägungen an 

die Vorinstanz zurück. Die Rekursinstanz ist an diese rechtliche Beurteilung 

gebunden. Demgemäss sind die Kosten des ersten Verfahrensgangs auf-

grund des vollständigen Unterliegens neu den rekurrierenden Parteien auf-

zuerlegen, unter Berücksichtigung des jeweils verursachten Aufwandes. Zu-

züglich der ausgangsgemäss und unter Berücksichtigung des jeweils verur-

sachten Aufwandes zu verlegenden Kosten des vorliegenden Verfahrens er-

geben sich folgende Kostenanteile: 

- 3/10  Zürcher Heimatschutz ZVH 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 40 

- 1/8  DH 

- je 1/40 Rekurrierende 2-6 im Verfahren G.-Nr. 
 R1S.2023.05184 

- je 7/130  Rekurrierende 1-6 im Verfahren G.-Nr.  
 R1S.2023.05183 

- 7/260  JS 

- je 1/20  Bausektion Stadt Zürich und Y AG 

Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05183 haften solidarisch 

für 1/5 der Verfahrenskosten. Die Rekurrierenden in den Verfahren G.-Nrn. 

R1S.2023.05184 und R1S.2023.05186 haften jeweils unter sich solidarisch 

für 3/20 der Verfahrenskosten. 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der 

Schutzmassnahme verbundener Eingriff in das Eigentum, Baukosten 

Fr. 18 Mio.), des getätigten Verfahrensaufwandes (teilweise mehrfache 

Schriftenwechsel, Durchführung eines Abteilungsaugenscheins), des Um-

fangs des vorliegenden Urteils und der Vereinigung mehrerer Rekursverfah-

ren ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 16'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 

vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE 

II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 

36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser be-

stätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-

zh.ch). 

 

 

R1S.2023.05181 Seite 41 

24.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-

nerin zulasten des ZVH (G.-Nrn. R1S.2023.05182 und R1S.2023.05185) 

eine Umtriebsentschädigung von Fr. 3'700.--, zulasten des Rekurrenten im 

Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05181 eine solche von Fr. 1'500.--, zulasten der 

Rekurrentschaft im Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05183 von Fr. 1'850.-- und 

zulasten der Rekurrentschaften in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2023.05184 

und R1S.2023.05186 eine unter Berücksichtigung des teilweisen Obsiegens 

reduzierte Entschädigung von je Fr. 925.-- zuzusprechen (insgesamt 

Fr. 8'900.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt 

die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II 

Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

24.3. 

Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung 

(§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegensätz-

lichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Unterliegens 

in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Umgekehrt 

entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschädigungsan-

spruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorliegend nicht gege-

ben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschädigung zuzuspre-

chen. 

 

 R1S.2023.05181, R1S.2023.05182, R1S.2023.05183, R1S.2023.05184, R1S.2023.05185 + R1S.2023.05186 / Protokoll Seite 3