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**Case Identifier:** 5a61413c-477e-54f0-b95f-eb73d2de6644
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-21
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 21.09.2017 100 2017 71
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2017-71_2017-09-21.pdf

## Full Text

100.2017.71U
KEP/GEU/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 21. September 2017

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichter Keller
Gerichtsschreiberin Geiser Keller

1. Stockwerkeigentümergemeinschaft STWE A.________
handelnd durch ihre Verwaltung

2. B.________
3. C.________
4. D.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführende

gegen

E.________ AG
Hoch- und Tiefbau, handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerin

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.09.2017, Nr. 100.2017.71U, 
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sowie

Einwohnergemeinde Gsteig
handelnd durch den Gemeinderat, Gsteigstrasse 9, 3785 Gsteig b. Gstaad

betreffend Baubewilligung; Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Unter-
halts- und Verkaufsbetrieb für Motorfahrzeuge und Einstellhalle (Entscheid 
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 6. Februar 
2017; RA Nr. 110/2016/117)

Sachverhalt:

A.

Die E.________ AG reichte am 21. Februar 2012 ein Baugesuch ein für 
den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen und Ein-
stellhalle auf der in der Wohn- und Gewerbezone WG3 des Ortsteils 
Feutersoey gelegenen Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. 1___. Das 
Regierungsstatthalteramt (RSA) Obersimmental-Saanen bewilligte das 
Vorhaben mit Gesamtentscheid vom 21. August 2012 und wies die 
Einsprache der Stockwerkeigentümergemeinschaft STWE A.________, 
von B.________, C.________ und D.________ ab. Dagegen erhoben die 
Genannten erfolglos Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Das Verwaltungsgericht hiess 
die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gut und ergänzte den Ge-
samtentscheid des RSA Obersimmental-Saanen mit der Auflage, dass die 
Wohnungen als Erstwohnungen genutzt werden müssen; im Übrigen wies 
es die Beschwerde ab (VGE 2013/30 vom 22.1.2015, Dispositiv Ziff. 1). 
Das Bundesgericht bestätigte dieses Urteil (BGer 1C_114/2015 vom 
10.7.2015).

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B.

Am 4./18. November 2014 stellte die E.________ AG ein neues Baugesuch 
betreffend dieselbe Parzelle. Das Bauvorhaben umfasst den Neubau eines 
Wohn- und Gewerbehauses mit einem Unterhalts- und Verkaufsbetrieb für 
Motorfahrzeuge im Erdgeschoss, drei Erstwohnungen (zwei im Ober- und 
eine im Dachgeschoss) sowie einer Einstellhalle. Mit Gesamtentscheid vom 
25. Juli 2016 bewilligte das RSA Obersimmental-Saanen das Vorhaben mit 
der Auflage, die Wohnungen als Erstwohnungen zu nutzen und wies die 
Einsprache der STWE A.________, von B.________, C.________ und 
D.________ ab. 

C.

Dagegen erhoben die Einsprecherinnen und Einsprecher (hiervor Bst. B) 
am 19. August 2016 gemeinsam Beschwerde bei der BVE, welche das 
Rechtsmittel am 6. Februar 2017 abwies, soweit sie darauf eintrat. 

D.

Gegen diesen Entscheid haben die STWE A.________, B.________, 
C.________ und D.________ am 6. März 2017 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie stellen die folgenden 
Rechtsbegehren: 

«1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 
6. Februar 2017 (RA Nr. 110/2016/117) sei aufzuheben

2. Die Verfügung des Regierungsstatthalteramtes Obersimmental-
Saanen vom 25. Juli 2016 (bbew 74/2014) sei aufzuheben

3. Das Baugesuch der E.________ AG, eingereicht bei der Gemeinde 
Gsteig am 20. November 2014, betr. Grundbuchblatt Nr. 1___ sei 
abzuweisen

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
schwerdegegnerin»

Mit Beschwerdeantwort vom 6. April 2017 beantragt die E.________ AG, 
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die BVE 

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schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 17. März 2017 auf Abweisung der 
Beschwerde. Die Einwohnergemeinde (EG) Gsteig hat sich nicht ver-
nehmen lassen.

Erwägungen:

1. Eintreten

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. 

1.2 Gemäss Art. 79 Abs. 1 VRPG ist zur Verwaltungsgerichts-
beschwerde befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen 
hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (Bst. a; sog. formelle 
Beschwer), durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt ist (Bst. b) und ein schutzwürdiges Interesse 
an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung oder des Entscheids hat 
(Bst. c; sog. materielle Beschwer; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 und 2 i.V.m. 
Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; 
BSG 721.0]). Materiell beschwert ist demnach, wer über eine spezifische 
Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus 
der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung oder des an-
gefochtenen Entscheids zieht. Bei Bauvorhaben stehen naturgemäss die 
Nachbarinnen und Nachbarn des Baugrundstücks in einer besonders na-
hen Beziehung zur Streitsache (BVR 2013 S. 343 E. 4.1 f., 2011 S. 498 
E. 2.3 f., 2006 S. 261 E. 2.2; BGE 137 II 30 E. 2.2.2, 136 II 281 E. 2.2; 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 4. Aufl. 
2013/2017, Art.35-35c N. 16 und 17).

1.3 Die Beschwerdeführenden sind Eigentümerinnen und Eigentümer 
des an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Gsteig Gbbl. Nr. 2___, 
weshalb die geforderte Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben ist. Ent-

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gegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin (Beschwerdeantwort [BA] 
Rz. 4) sind die Rügen der Beschwerdeführenden geeignet, ihnen einen 
praktischen Nutzen zu bringen, würde deren Begründetheit doch entweder 
zur Gutheissung der Beschwerde und damit zur Verweigerung der Bau-
bewilligung oder zu einer für sie als Nachbarinnen und Nachbarn vorteil-
hafteren Gestaltung des Bauvorhabens führen (vgl. auch VGE 2013/30 
vom 22.1.2015 E. 1.3). 

1.4 Die Beschwerdegegnerin führt an, mehrere Rügen der Beschwerde-
führenden habe das Bundesgericht im Verfahren 1C_114/2015 bereits be-
urteilt. Sie erachten das Wiederholen der gleichen Einwände als querulato-
risch (BA Rz. 8 ff.) – Gemäss Art. 45 VRPG wird auf Eingaben, die auf que-
rulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, nicht 
eingetreten. Es trifft zu, dass sich teilweise dieselben Fragen wie im ersten 
Verfahren (vorne Bst. A) stellen. Es handelt sich vorliegend jedoch um ein 
neues und vom ersten unabhängiges Bauvorhaben, das in einem neuen 
Verfahren beurteilt wird. Die Beschwerdegegnerin weist denn auch selber 
darauf hin, dass das Bauprojekt neu auch eine gewerbliche Nutzung be-
inhalte und anders dimensioniert sei (BA Rz. 15). Unter diesen Umständen 
kann es weder als querulatorisch noch als rechtsmissbräuchlich gelten, 
wenn gewisse Rügen erneut vorgebracht werden. Auf die form- und fristge-
recht eingereichte Beschwerde ist unter Vorbehalt der nachfolgenden Er-
wägungen einzutreten.

1.5 Die Beschwerdeführerin 1 hat im Verfahren vor dem RSA Ober-
simmental-Saanen einen Auszug aus dem Protokoll der Stockwerkeigen-
tümerversammlung vom 23. Dezember 2014 vorgelegt (Vorakten RSA 
pag. 113). Aus diesem geht hervor, dass die Anwesenden mit einer 
Gegenstimme beschlossen haben, Einsprache gegen das umstrittene Bau-
vorhaben zu erheben und damit den Rechtsvertreter der heutigen Be-
schwerdeführenden zu beauftragen. Ob dies genügt, um für die Stockwerk-
eigentümergemeinschaft ein gültiges Vertretungsverhältnis zu begründen, 
kann offenbleiben, da alle Beschwerdeführenden gemeinsam Rechte gel-
tend machen (BVR 2007 S. 321 [VGE 22419 vom 10.7.2006] nicht publ. 
E. 1.7; VGE 2016/1 vom 16.12.2016 [noch nicht rechtskräftig] E. 1.2). 

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1.6 Anfechtungsgegenstand ist der Entscheid der BVE vom 6. Februar 
2017; dieser ist an die Stelle des Gesamtentscheids des RSA 
Obersimmental-Saanen vom 25. Juli 2016 getreten (sog. Devolutiveffekt 
der Beschwerde; vgl. BGE 139 II 404 E. 2.5; BVR 2010 S. 411 E. 1.4; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
Art. 60 N. 7). Soweit die Beschwerdeführenden auch die Aufhebung des 
Gesamtentscheids des RSA beantragen, ist auf die Beschwerde daher 
nicht einzutreten.

1.7 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Es auferlegt sich eine gewisse 
Zurückhaltung, soweit für die Beurteilung besondere Sach- oder Fach-
kenntnisse erforderlich sind, über die es nicht gleichermassen verfügt wie 
die Verwaltungsbehörden mit ihren Fachleuten und -stellen (BVR 2014 
S. 451 E. 1.3 mit Hinweisen).

2. Gesuchshäufung

2.1 Die Beschwerdeführenden machen zunächst gelten, es sei unzu-
lässig, für dieselbe Parzelle mehrere Baugesuche zu stellen. Mit dem 
rechtskräftigen Abschluss des ersten Verfahrens (vorne Bst. A) sei das 
schutzwürdige Interesse an der Beurteilung des zweiten Baugesuchs 
dahingefallen (Beschwerde Ziff. III/1). 

2.2 Beim Vorliegen mehrerer Baugesuche für Vorhaben auf dem glei-
chen Grundstück stellen sich Fragen der Prozessökonomie. Es besteht für 
die Behörden die Möglichkeit, vorweg das von den Gesuchstellenden be-
vorzugte Projekt zu beurteilen und die anderen Bewilligungsverfahren wäh-
renddessen einzustellen (BVR 1989 S. 400 E. 2c). Im Zusammenhang mit 
der (zeitlichen) Geltung der Baubewilligung hat das Verwaltungsgericht 
zudem festgehalten, dass das Einreichen eines neuen Baugesuchs die 
rechtliche Ausführbarkeit des bewilligten Projekts nicht beeinträchtige 
(VGE 2010/110 vom 14.12.2010 E. 3.2 mit Hinweis auf Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 42 N. 4 Bst. b). Auch daraus ist zu schliessen, dass es grund-
sätzlich zulässig ist, für dieselbe Parzelle ein zweites Baugesuch zu stellen. 

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Ein Verzicht auf das inzwischen bewilligte erste Projekt ist – anders als die 
Beschwerdeführenden meinen – nicht nötig. Voraussetzung ist jedoch, 
dass am neuen Gesuch ein hinreichendes Interesse besteht 
(Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 5. Aufl. 
2011, S. 279; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 
1990, S. 199 N. 377). Beim zweiten Baugesuch handelt es sich um ein 
neues Vorhaben, das insbesondere eine andere Nutzung als das bewilligte 
Bauvorhaben vorsieht (vorne Bst. B). Die rechtskräftige Bewilligung des 
ersten Projekts, das sich vom hier umstrittenen wesentlich unterscheidet, 
bedeutet nicht, dass kein schutzwürdiges Interesse am zweiten Gesuch 
bestehen würde. Zwar mag es für die Beschwerdeführenden mit Aufwand 
verbunden sein, in zwei verschiedenen Baubewilligungsverfahren Einspra-
che zu erheben. Daraus folgt jedoch nicht, dass das Vorgehen der Be-
schwerdegegnerin unzulässig wäre. Im Übrigen hat sie als Baugesuch-
stellerin die Kosten des Baubewilligungsverfahrens zu tragen (Art. 52 des 
Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewil-
ligungsdekret, BewD; BSG 725.1]), weshalb insoweit für die Beschwerde-
führenden keine finanziellen Folgen entstehen. Die Beschwerde erweist 
sich in diesem Punkt als unbegründet. 

3. Ungültigkeit des Zonenplans

3.1 Weiter bringen die Beschwerdeführenden vor, jegliche Baubewilli-
gung in der EG Gsteig verstosse gegen Art. 75b der Bundesverfassung 
(BV; SR 101), solange die Gemeinde ihre Nutzungsplanung nicht an diese 
Bestimmung angepasst und die Bauzone reduziert habe. Die EG Gsteig 
verfüge über zu grosse Baulandreserven (Beschwerde Ziff. 2.1 und 2.4). 
Der Bundesrat habe den kantonalen Richtplan am 4. Mai 2016 mit ein-
schneidenden Vorbehalten genehmigt. Gemeinden mit deutlich zu grossen 
Baulandreserven müssten aufzeigen, wie sie diese zu verkleinern geden-
ken. Die Beschwerdeführenden beantragen, es sei die entsprechende 
Aufforderung des Amtes für Gemeinden und Raumordnung des Kantons 
Bern (AGR) an die Gemeinde einzuholen (Beschwerde Ziff. 2.3). Der 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden habe die Gemeinde bereits am 
25. April 2012 aufgefordert, so rasch wie möglich eine Planungszone zu 

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erlassen. Auf dieses Gesuch und die nachfolgenden Mahnungen habe die 
Gemeinde nicht reagiert; sie sei aufzufordern, über den Stand des mit dem 
Antrag vom 25. April 2012 eingeleiteten Verfahrens Auskunft zu geben 
(Beschwerde Ziff. 2.5). Der Zonenplan sei auch ungültig, weil er in einer 
typischen Wohnsiedlung gewerbliche Tätigkeiten und den Bau von Woh-
nungen und Gewerbe im Gewässerschutzbereich Au zulasse (Beschwerde 
Ziff. 2.2). 

3.2 Die akzessorische Prüfung von Plänen im Anwendungsfall ist 
grundsätzlich ausgeschlossen. Sind aber die Voraussetzungen für eine 
Überprüfung des Nutzungsplans gegeben (Art. 21 Abs. 2 des Bundes-
gesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, 
RPG; SR 700]), ist ausnahmsweise die vorfrageweise Überprüfung von 
Nutzungsplänen möglich. Dies trifft dann zu, wenn sich die tatsächlichen 
Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Annahme des 
Plans in einer Weise geändert haben, dass das öffentliche Interesse an der 
Beibehaltung der auferlegten Nutzungsbeschränkungen dahingefallen sein 
könnte (BGE 127 I 103 E. 6b; BVR 2016 S. 222 E. 3.2; Thierry Tanquerel, 
in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nut-
zungsplanung, 2016, Art. 21 N. 29 und 31). Art. 21 Abs. 2 RPG unterschei-
det mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem 
ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert 
haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zwei-
ten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung. Eine Überprüfung der 
Nutzungsordnung ist bereits geboten (erste Stufe), wenn sich die Verhält-
nisse seit der Planfestsetzung geändert haben, diese Veränderung die für 
die Planung massgebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich ist. Die 
Erheblichkeit ist auf dieser Stufe zu bejahen, wenn eine Anpassung der 
Zonenordnung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegen-
stehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die 
Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von 
vornherein ausscheidet (BGE 140 II 25 E. 3 einleitend und E. 3.2; 
BGer 1C_40/2016 vom 5.10.2016 E. 3.2.2; vgl. zum Ganzen auch Lukas 
Bühlmann, Gemeinden müssen ihre Nutzungspläne überprüfen, in Info-
raum 1/2017 S. 16 ff.). 

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3.3 Das Bundesgericht hat im Verfahren betreffend das erste Bauvor-
haben (vorne Bst. A) unter Hinweis auf BGE 140 II 25 E. 4.3 ausgeführt, 
das Inkrafttreten von Art. 75b BV in Tourismusgemeinden mit einem hohen 
Anteil an Zweitwohnungen führe zu einem erheblichen Rückgang des 
Baulandbedarfs, mit der Folge, dass die bestehenden Bauzonen der Ge-
meinde überprüft und unter Umständen angepasst werden müssen (Art. 21 
Abs. 2 RPG). Hierfür müsse die Gemeinde möglicherweise eine Zonen-
planrevision einleiten; dabei könne es sich aufdrängen, eine Planungszone 
zur Sicherung der Planung zu erlassen. Hierzu sei die zuständige Behörde 
verpflichtet, wenn die beabsichtigte Planung (Rückzonung) tatsächlich ge-
fährdet sei. Dagegen könne das Fehlen einer Planungszone nicht – gewis-
sermassen akzessorisch – im Baubewilligungsverfahren geprüft werden: 
Solange keine Planungszone erlassen worden sei, hätten die Baugesuch-
steller Anspruch auf die Behandlung ihres Gesuchs; die Baubewilligung 
könne – sofern sie materiell rechtmässig sei – nicht nachträglich mit der 
Begründung aufgehoben werden, dass die Gemeinde verpflichtet gewesen 
wäre, eine Planungszone zu erlassen und die hängigen Gesuche bis zum 
Inkrafttreten der neuen Planung zurückzustellen (BGer 1C_114/2015 vom 
10.7.2015 E. 5.2 mit Hinweisen). Nichts anderes könne gelten, wenn sich 
die Beschwerdeführenden auf eine generelle Überdimensionierung der 
Bauzonen beriefen, die eine Anpassung des Zonenplans nach Art. 21 
Abs. 2 RPG erfordere, jedenfalls wenn keine wichtigen Gründe dafür sprä-
chen, dass speziell das Baugrundstück bzw. dessen Umgebung ausgezont 
werden müssten. Anders als in BGE 140 II 25, wo die Einleitung eines 
Quartierplanverfahrens streitig war, mit dem ein peripher gelegenes, erst 
teilweise überbautes und nicht vollständig erschlossenes Gebiet baureif 
gemacht werden sollte, gehe es um eine Baubewilligung für eine Parzelle, 
die auf allen Seiten von Bauten umgeben ist. Die Beschwerdeführenden 
brächten nicht vor, dass eine Rückzonung an dieser Stelle rechtlich ge-
boten sei, sondern betonten, dass die Gemeinde eine Gesamtsicht über 
alle Bauzonen vorzunehmen habe. Müssten deshalb alle Baugesuche für 
Wohnungen im gesamten Gemeindegebiet von Gsteig zurückgestellt wer-
den, käme dies der Anordnung einer Planungszone über das gesamte 
Gemeindegebiet gleich, unabhängig von der Zulässigkeit oder Wahrschein-
lichkeit einer Rückzonung des fraglichen Gebiets. Eine solche Rechtsfolge 
wäre unverhältnismässig und lasse sich weder aus Art. 21 Abs. 2 RPG 

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noch aus kantonalem Recht ableiten (BGer 1C_114/2015 vom 10.7.2015 
E. 5.3).

3.4 Der Bundesrat hat den kantonalen Richtplan 2030 (einsehbar unter: 
<http://www.jgk.be.ch>, Rubriken «Raumplanung/Kantonaler Richtplan») 
am 4. Mai 2016 mit Vorbehalten genehmigt (BBl 2016 S. 6745). Die Vorbe-
halte beziehen sich auch auf die Bauzonendimensionierung (vgl. Prüfungs-
bericht des Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] vom 20.4.2016, Ziff. 1 
S. 5, Ziff. 4.15 S. 21 ff.). Den Medien war sodann zu entnehmen, dass 
mehrere Gemeinden im Kanton Bern, darunter die EG Gsteig, vom AGR 
aufgefordert worden seien, Massnahmen gegen überdimensionierte Wohn-
baulandreserven zu ergreifen (vgl. Berner Zeitung BZ vom 13.9.2016 
«31 Berner Gemeinden haben plötzlich zu viel Bauland»; vgl. auch Der 
Bund vom 30.9.2015 «300 bernische Gemeinden ohne neues Bauland»). 
Selbst wenn es in der EG Gsteig aber zu Rückzonungen kommen sollte, 
würde sich eine solche nicht beim Baugrundstück aufdrängen (vgl. auch 
BGer 1C_387/2016 vom 1.5.2017 E. 4.4): Obwohl ein anderes Bauvor-
haben mit einem Gewerbeteil zur Diskussion steht, behalten die Erwägun-
gen des Bundesgerichts zum ersten Verfahren (vorne E. 3.3) auch für das 
vorliegende Bauvorhaben ihre Gültigkeit, denn das Baugrundstück und 
seine Umgebung haben sich nicht verändert. Die Beschwerdeführenden 
begründen nicht und es ist auch nicht ersichtlich, weshalb eine Rück-
zonung gerade der Parzelle der Beschwerdegegnerin in Betracht fallen 
sollte. Im von den Beschwerdeführenden angerufenen BGer 1C_40/2016 
vom 5. Oktober 2016 erschien dem Bundesgericht eine Rückzonung unter 
anderem deshalb nicht von vornherein ausgeschlossen, weil das Grund-
stück am Rand der Bauzone lag, nicht offensichtlich eine Baulücke bildete 
und von einer Gefahrenzone überlagert wurde. Ausserdem war umstritten, 
ob dieses Grundstück im Hinblick auf eine Überbauung genügend er-
schlossen war (E. 3.3). Zwar ist auch hier die Erschliessung umstritten (vgl. 
dazu hinten E. 6) und liegt das Baugrundstück in einer Gefahrenzone. Hin-
gegen ist das Baugrundstück, wie bereits das Bundesgericht festgehalten 
hat, auf allen Seiten von Bauten umgeben. Eine allfällige Rückzonung 
drängt sich an dieser Stelle folglich nicht auf, zumal sich das Grundstück 
nicht mehr in einem Gebiet mit mittlerer Gefährdung (blaues Gefahren-
gebiet; Art. 6 Abs. 2 BauG), sondern mit geringer Gefährdung (gelbes Ge-

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fahrengebiet; Art. 6 Abs. 3 BauG) befindet (vgl. Naturgefahrenkarte 1:5'000 
des Kantons Bern, einsehbar unter: <http://www.geo.apps.be.ch> Rubrik 
«Karten»).

3.5 Die Beschwerdeführenden begründen auch vor Verwaltungsgericht 
nicht, weshalb sie nicht im Planungsverfahren geltend machen konnten, die 
Zonenordnung widerspreche den Grundsätzen der Raumplanung (vgl. Be-
schwerde Ziff. 2.2). Die BVE hat zu Recht festgehalten, die Voraussetzun-
gen für eine akzessorische Anfechtung des Nutzungsplans seien nicht ge-
geben (angefochtener Entscheid E. 3c und d). Demnach erübrigen sich in 
diesem Zusammenhang Beweismassnahmen; die Beweisanträge der Be-
schwerdeführenden werden abgewiesen (vorne E. 3.1). In der neueren 
Rechtsprechung wird die Zulässigkeit der akzessorischen Anfechtung eines 
Nutzungsplans zwar als materiellrechtliche Frage behandelt 
(BGer 1C_821/2013 und 1C_825/2013 vom 30.3.2015, in URP 2015 S. 301 
E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 60 N. 11). Allerdings ist den Beschwer-
deführenden kein Nachteil entstanden, indem die BVE in diesem Punkt auf 
die Beschwerde nicht eingetreten ist, statt sie abzuweisen. 

4. Umgehung des Zweitwohnungsverbots

4.1 Die Beschwerdeführenden gehen davon aus, dass die Wohnungen 
insbesondere aufgrund des gehobenen Standards und der hohen Er-
stellungskosten nicht als Erstwohnungen verkauft oder vermietet werden 
können. Es komme realistischerweise nur eine Nutzung als Zweitwohnun-
gen in Frage. Das Vorgehen der Bauherrschaft sei als rechtsmissbräuch-
lich zu bezeichnen. Es seien verschiedene Abklärungen im Zusammen-
hang mit der möglichen Nutzung als Erstwohnungen vorzunehmen (Be-
schwerde Ziff. 6.2 und 6.3). 

4.2 Der Zweitwohnungsanteil in der EG Gsteig beträgt mehr als 20 % 
(vgl. Wohnungsinventare der Gemeinden, einsehbar unter: 
<https://www.are.admin.ch>, Rubriken «Raumentwicklung & 
Raumplanung/Zweitwohnungen»; vgl. Art. 2 der Zweitwohnungsverordnung 
vom 4. Dezember 2015 [ZWV; SR 702.1]), weshalb keine neuen 

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Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen (Art. 75b BV; Art. 6 Abs. 1 Satz 1 
des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen 
[Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702]). Die Beschwerdegegnerin will die 
geplanten Wohnungen als Erstwohnungen nutzen. Der Gesamtentscheid 
vom 25. Juli 2016 enthält eine entsprechende Nutzungsbeschränkung (vgl. 
Ziff. 4; vgl. Art. 7 Abs. 1 Bst. a ZWG). Es ist nicht ausgeschlossen, dass 
trotzdem beabsichtigt ist, das Zweitwohnungsverbot zu umgehen. Um 
einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch handelt es sich jedoch nur, wenn 
von Anfang an klar ist, dass das Vorhaben nicht wie angegeben genutzt 
werden kann. Ein solcher Fall liegt namentlich vor, wenn in der fraglichen 
Gemeinde eine ungenügende Nachfrage nach Erstwohnungen besteht und 
bzw. oder andere konkrete Indizien für eine Umgehung sprechen (BGE 142 
II 206 E. 2.2 und 2.4 [Pra 106/2017 Nr. 17]). Diese Indizien können die 
Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu 
Arbeitsplätzen), das Konzept (aus Sicht des ganzjährigen Aufenthalts), den 
Preis oder die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen 
beabsichtigt, betreffen. Wenn die künftigen Bewohner oder Bewohnerinnen 
nicht bekannt sind, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen 
Sektor das Hauptkriterium (BGE 142 II 206 E. 3.2). Gemäss Art. 14 Abs. 1 
Bst. b ZWG sistiert die Baubewilligungsbehörde auf Gesuch der 
Eigentümerin oder des Eigentümers eine Nutzungsbeschränkung nach 
Art. 7 Abs. 1 ZWG während einer bestimmten Dauer, wenn die 
Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich 
ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die 
Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Das 
Bundesgericht hat festgehalten, diese gesetzliche Regelung erhöhe die 
Gefahr, dass die Bauherrschaft von vornherein beabsichtigte, ein 
Sistierungsgesuch zu stellen. Deshalb müsse in zweifelhaften Fällen mit 
einer grossen Anzahl Wohnungen gründlich geprüft werden, ob diese der 
vorgesehenen Nutzungsart entsprechend genutzt werden können 
(BGE 142 II 206 E. 4.2; vgl. zum Ganzen auch Aron Pfammatter, in 
Wolf/Pfammatter [Hrsg.], Handkommentar ZWG, 2017, Art. 7 N. 7 ff.). 

4.3 Die Beschwerdegegnerin plant im Obergeschoss eine Zweizimmer-
wohnung mit einer Fläche von 109 m2 mit Bad und separatem WC sowie 
eine Fünfzimmerwohnung von 163 m2 mit zwei Bädern, einer Dusche und 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.09.2017, Nr. 100.2017.71U, 
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einem separaten WC. Im Dachgeschoss ist eine Vierzimmerwohnung mit 
einer Fläche von 245 m2 vorgesehen; zu jedem der drei Schlafzimmer ge-
hört ein Badezimmer bzw. eine Dusche (vgl. Vorakten RSA, Plan Grund-
risse EG/OG/DG vom 8.12.2014 und Flächennachweis Ausnützungsziffer 
pag. 405). Die Baukosten für die gesamte Überbauung betragen gemäss 
Baugesuch Fr. 6'556'000.-- (vgl. Baugesuch Formular 1, Vorakten RSA 
pag. 5). Das Baugrundstück befindet sich im Zentrum von Feutersoey in 
unmittelbarer Nähe der Kantonsstrasse und einer Haltestelle des öffent-
lichen Verkehrs (Feutersoey Dorf). Es liegt in der WG3 (vgl. vorne Bst. A; 
Zonenplan vom 29.10.2010). Die EG Gsteig verfügt über einen Zweitwoh-
nungsanteil von 40,8 % und einen Erstwohnungsanteil von 59,2 % (vgl. 
<https://map.geo.admin.ch>, Karte Wohnungsinventar mit Objekt-Informa-
tion). Die Einwohnerzahl per 31. Dezember 2016 beträgt 994 (vgl. 
<http://www.gsteig.ch>, Rubrik «Portrait»). Gemäss der Bevölkerungsbilanz 
(ständige Wohnbevölkerung) der Gemeinden im Kanton Bern (einsehbar 
unter: <http://www.fin.be.ch>, Rubriken «Finanzen/öffentliche Statistik/Be-
völkerungsbewegung») zählte die EG Gsteig per 1. Januar 2010 973 Ein-
wohner, womit ein leichter Bevölkerungsanstieg festzustellen ist. Das Vor-
haben unterscheidet sich damit in wesentlichen Punkten von den Fällen, in 
denen das Bundesgericht die Angelegenheit zur Abklärung der Nachfrage 
nach Erstwohnungen zurückgewiesen hat (vgl. BGE 142 II 206 E. 4.1 [Ge-
meinde Leytron VS: grosse Anzahl neuer Erstwohnungen im Vergleich zur 
Einwohnerzahl]; BGer 1C_16/2016 vom 24.10.2016 E. 3.6 [Gemeinde 
Chermignon VS; heute Gemeinde Crans-Montana VS: grosse Anzahl 
neuer Erstwohnungen, bereits grosses Angebot an Erstwohnungen; Tou-
rismusort]) bzw. den negativen Entscheid der Vorinstanz bestätigt hat, weil 
die Wohnungen offensichtlich nicht als Erstwohnungen in Frage kamen 
(BGer 1C_263/2016 vom 21.2.2017 E. 5.1 und 5.3 [Gemeinde Rossinière 
VD: Bevölkerungsrückgang, geringe bauliche Entwicklung, bisher kein ver-
gleichbares Projekt, kein lokales Zentrum gemäss kantonalem Richtplan]). 
Zwar hat das Bundesgericht auch das Konzept und den Preis als mögli-
ches Indiz für eine Umgehungsabsicht genannt (vorne E. 4.2). Im Verfah-
ren betreffend das erste Projekt (vgl. vorne Bst. A) hat das Bundesgericht 
jedoch ausgeführt, der hohe Preis bedeute lediglich, dass die Wohnungen 
möglicherweise verlustbringend verkauft oder vermietet werden müssten. 
Dieses Risiko trage die Beschwerdegegnerin. Seien die Wohnungen als 

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Erstwohnungen bewilligt und erstellt, so müssten sie auch zu Preisen an-
geboten werden, die für Erstwohnungen markt- und ortsüblich seien, und 
nicht zu Zweitwohnungspreisen (BGer 1C_114/2015 vom 10.7.2015 
E. 4.2.2; vgl. auch Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG und Art. 9 Abs. 2 Bst. b ZWV). 
Ausserdem hat das Bundesgericht darauf hingewiesen, dass nach An-
gaben des ARE der Erstwohnungsanteil in der EG Gsteig 60 % betrage 
und nicht ersichtlich sei, weshalb die Vermietung oder der Verkauf der 
Wohnungen als Erstwohnung nicht möglich sein sollte (BGer 1C_114/2015 
vom 10.7.2015 E. 4.2.1). Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die BVE 
zu Recht entschieden hat, es lägen keine konkreten Indizien für eine Um-
gehungsabsicht bzw. einen Rechtsmissbrauch vor (angefochtener Ent-
scheid E. 2f). Sie (und damit auch das RSA Obersimmental-Saanen) hat 
auch die entsprechenden Beweisanträge zu Recht abgewiesen; eine Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs ist zu verneinen. Dementsprechend erübri-
gen sich diesbezüglich auch im vorliegenden Verfahren weitere Beweis-
massnahmen (vorne E. 4.1). Es bleibt darauf hinzuweisen, dass die 
Einhaltung der Nutzungsbeschränkung nach Bauabschluss von der Bau-
polizeibehörde zu kontrollieren sein wird (BGE 142 II 206 E. 2.2; vgl. auch 
Art. 17 ZWG).  

5. Zonenkonformität 

5.1 Sodann bestreiten die Beschwerdeführenden, dass das Bauvor-
haben zonenkonform ist. Im Quartier bestünden nur Wohnungen und es sei 
planerisch ein Widersinn, dass das Grundstück in eine gemischte Wohn- 
und Gewerbezone aufgenommen worden sei. Sie beantragen, dass die 
Bauherrschaft Angaben über den Betrieb, die Anzahl Mitarbeiter und die 
Kunden macht, damit die Zonenkonformität überhaupt beurteilt werden 
könne. Das Vorhaben verursache übermässigen quartierfremden Verkehr 
und die Verkehrssicherheit sei nicht gewährleistet. Deshalb handle es sich 
nicht um einen nur mässig störenden Betrieb (Beschwerde Ziff. 3; vgl. auch 
Beschwerde Ziff. 2.7). 

5.2 Die Beschwerdeführenden hätten ihre Vorbehalte gegenüber der 
Zonenordnung im Planerlassverfahren vorbringen müssen (Art. 58 ff. 

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BauG). Sie zeigen keine Gründe für eine ausnahmsweise akzessorische 
Prüfung von Plänen im Baubewilligungsverfahren auf (vgl. dazu vorne 
E. 3.2); solche sind auch nicht ersichtlich. Das Vorhaben ist demnach nach 
den geltenden Zonenvorschriften zu beurteilen. Die streitbetroffene Par-
zelle befindet sich in der Wohn-/Gewerbezone WG3. Gemäss Art. 46 
Abs. 1 des Baureglements der EG Gsteig vom 29. Oktober 2010 (GBR) 
sind in dieser Zone Wohnbauten sowie Bauten mässig störender Betriebe 
zugelassen. Art. 46 Abs. 2 GBR bestimmt, dass Landwirtschaftsbetriebe 
jeder Art sowie gewerbliche Nutzungen ausgeschlossen sind, die ein über-
durchschnittlich hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen. 
Art. 46 GBR hat neben dem Umweltschutzrecht des Bundes eigenständige 
Bedeutung, soweit er raumplanerische und verkehrstechnische Ziele ver-
folgt (vgl. BVR 2010 S. 113 E. 5.1, 1997 S. 267 E. 2c, je mit Hinweisen auf 
die bundesgerichtliche Rechtsprechung; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 
N. 9 f.). 

5.3 Die vorgesehene Nutzung des Gewerbeteils im Erdgeschoss ist im 
Baugesuch als «Unterhalts- und Verkaufsbetrieb für Motorfahrzeuge» um-
schrieben. Das geplante Gebäude ist 15,32 m lang und 20 m breit (vgl. 
Vorakten RSA pag. 5 und 7). Dem Plan Grundrisse EG/OG/DG vom 
8. Dezember 2014 ist zu entnehmen, dass eine Werkstatt (98,96 m2) und 
ein Showroom (inkl. Büro/Empfang, 84,45 m2) vorgesehen sind. Es sollen 
fünf Arbeitnehmerinnen bzw. Arbeitnehmer und eine Lernende bzw. ein 
Lernender in den projektierten Räumen beschäftigt werden. Die Arbeits-
zeiten tags dauern von 6 Uhr bis 18.30 Uhr an 250 Arbeitstagen pro Jahr. 
Vorgesehen ist weiter eine Absauganlage für Fahrzeuge und eine Hebe-
bühne für Fahrzeuge (Formular 4.0: Betreiben, Einrichten, Umgestalten von 
Betrieben und Anlagen, Vorakten RSA pag. 21). Aus den Akten gehen 
demnach die wesentlichen Punkte der geplanten Nutzung des Gewerbe-
teils hervor. Zwar trifft es zu, dass über die Anzahl Kundinnen und Kunden 
keine Angaben vorliegen. Eine Schätzung ist jedoch ohnehin unumgäng-
lich, da im Voraus nicht feststeht, wie hoch die Kundenfrequenz sein wird. 
Das Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis I (OIK I) hat im 
Verfahren vor der BVE zur strassenmässigen Erschliessung des Bau-
grundstücks Stellung genommen (Fachbericht von 28.11.2016, Vorakten 
BVE, pag. 53 ff. [nachfolgend: Fachbericht Erschliessung]) und festge-

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halten, dass es äusserst schwierig abzuschätzen sei, wie viele Fahrten der 
Betrieb auslösen werde, da keine Angaben über Anzahl Mitarbeiter und 
Kunden oder über den Betrieb der Werkstatt vorlägen. Bei grosszügiger 
Schätzung sei mit 30 Fahrten pro Tag zu rechnen (Antwort 2.1). Zwar 
werde der durchschnittliche tägliche Verkehr von 2-3 Fahrzeugen massiv 
zunehmen. Die Gesamtbelastung dürfte jedoch 30 Fahrten pro Tag kaum 
überschreiten (Antworten 2.2 f.). Den Angaben des OIK I zufolge entspricht 
das Verkehrsaufkommen von 30 Fahrten pro Tag in etwa demjenigen, das 
von 20 Wohnungen ausgelöst würde (Antwort 2.4). Die Schätzung des 
OIK I zu den Fahrten pro Tag überzeugt aufgrund der Grösse des Betriebs 
und der Anzahl Mitarbeitenden. Unter diesen Umständen erübrigen sich 
weitere Abklärungen zum geplanten Betrieb (vorne E. 5.1); der Beweis-
antrag wird abgewiesen.  

5.4 Art. 6 Abs. 3 Satz 2 der Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; 
BSG 721.1) qualifiziert die Zufahrt (Strassenverbindung zwischen dem 
Baugrundstück und dem allgemeinen Strassennetz; Art. 6 Abs. 1 BauV) für 
nicht mehr als 20 Wohnungen oder eine verkehrsmässig gleichbedeutende 
Nutzung als geringe Verkehrsbelastung. Gestützt darauf hat der OIK I die 
Gesamtbelastung von 30 Fahrten pro Tag als verhältnismässig gering be-
zeichnet (Fachbericht Erschliessung Antwort 2.4). Auch die Gemeinde geht 
davon aus, dass aufgrund der relativ geringen Grösse des Betriebs kein 
überdurchschnittlich hohes Mass an quartierfremdem Verkehr zu erwarten 
ist (Stellungnahme vom 29.1.2015, Vorakten RSA pag. 161; auch Schluss-
bemerkungen vom 11.1.2016, Vorakten RSA pag. 361). Es ist nicht auszu-
schliessen, dass ein bedeutender Teil der Kundschaft von ausserhalb 
stammt. In einem Ortsteil von geringer Grösse wie Feutersoey ist nicht zu 
erwarten, dass ein Betrieb allein oder zu einem erheblichen Teil der ansäs-
sigen Kundschaft dient, weshalb ortsfremder Verkehr wohl unvermeidlich 
ist. Das erwartete Verkehrsaufkommen an sich kann nach dem Gesagten 
jedoch nicht als überdurchschnittlich hoch gelten. Es ist nicht ersichtlich, 
weshalb unter diesen Umständen die mit dem konkreten Verkehrsaufkom-
men verbundenen verkehrstechnischen und ortsplanerischen Auswirkun-
gen den Rahmen des in der gemischten Wohn- und Gewerbezone Zulässi-
gen sprengen würden (vgl. für ein gegenteiliges Beispiel BVR 1997 S. 267 
E. 2e/cc), zumal der OIK I zusammenfassend festhält, die Verkehrssicher-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.09.2017, Nr. 100.2017.71U, 
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heit sei für alle Verkehrsteilnehmer gewährleistet (Fachbericht Erschlies-
sung Antwort 2.5). Die Beschwerdeführenden befürchten weitere Belästi-
gungen aufgrund der Ausgestaltung der Zufahrt zum Gewerbeteil (steil ab-
fallende Rampe, 0,7 m hohe seitliche Mauer, kleiner Vorplatz vor Garagen-
einfahrt, vgl. Beschwerde Ziff. 3). Ob die Zufahrt von ihrer Dimension und 
Ausgestaltung her dem Verkehrsaufkommen bzw. der geplanten Nutzung 
genügt, ist jedoch nicht im Zusammenhang mit der Zonenkonformität des 
Vorhabens zu prüfen (vgl. dazu nachfolgend E. 6). Die BVE hat die Zonen-
konformität demnach zu Recht bejaht (angefochtener Entscheid E. 4c), 
zumal das Verwaltungsgericht eine gewöhnliche Autoreparaturwerkstätte in 
einer gemischten Wohn- und Gewerbezone auch schon als zonenkonform 
bezeichnet hat (BVR 1986 S. 211 E. 4). 

6. Erschliessung 

6.1 Die Beschwerdeführenden erachten die Erschliessung des Bau-
grundstücks als ungenügend, da der Betrieb ein grosses Verkehrsaufkom-
men auslösen werde und die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet sei 
(vgl. Beschwerde Ziff. 3 S. 9 und Ziff. 5). Das Fahrwegrecht sei nur mit 
Blick auf den Bau eines Einfamilienhauses gewährt worden. Die Frage der 
Grunddienstbarkeit sei vorfrageweise zu beurteilen (Beschwerde Ziff. 5). 

6.2 Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, 
dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus 
oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen 
sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG; Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG). Die Fahrbahn-
breite soll grundsätzlich bei Einbahnstrassen 3 m und bei Strassen mit Ge-
genverkehr 4,2 m nicht unterschreiten (Art. 7 Abs. 2 BauV). Bei besonde-
ren Verhältnissen im Sinn von Art. 6 Abs. 3 BauV kann die Fahrbahnbreite 
auch bei Strassen mit Gegenverkehr auf 3 m herabgesetzt werden (Art. 7 
Abs. 3 BauV). Diese Bestimmungen gelten indes nur für neue Erschlies-
sungsanlagen. Bestehende Erschliessungsanlagen genügen für Bauvor-
haben in einem weitgehend überbauten Gebiet oder ausserhalb der 
Bauzone bereits dann, wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung 
verhältnismässig gering ist und Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.09.2017, Nr. 100.2017.71U, 
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gewährleistet sind (Art. 5 Bst. a BauV). Die Verkehrssicherheit ist nicht 
mehr gewährleistet, wenn die Normen für neue Anlagen massiv unter- bzw. 
überschritten werden (VGE 2012/208 vom 31.1.2013 E. 3.2, 21028 vom 
11.6.2001 E. 4a). Für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit der insge-
samt zu erwartenden Mehrbelastung ist auf die nach den geltenden Zonen-
vorschriften gesamthaft mögliche Nutzung abzustellen. Die Mehrbelastung 
muss im Verhältnis zum gegenwärtigen Verkehrsaufkommen verhältnis-
mässig gering sein (BVR 2004 S. 412 E. 4.3, 1995 S. 399 E. 2b; 
VGE 21640-21642/21646-21650 vom 30.6.2003 E. 4.2). Die Eigentümer-
schaft hat keinen Anspruch darauf, dass die Belastung, welche durch die 
Ausübung des Wegrechts entsteht, gleich bleibt (BVR 2004 S. 412 E. 4.4). 
Entscheidend ist, ob der zu erwartende Mehrverkehr mit Blick auf die kon-
kreten örtlichen und baulichen Verhältnisse (insb. bisherige Nutzung, Fahr-
bahnbreite) gering ist (VGE 2011/206 vom 4.5.2012 E. 7.2; vgl. zum Gan-
zen auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 10).

6.3 Der OIK I beschreibt die Zufahrt im Fachbericht Erschliessung wie 
folgt (Antwort 2.1): Die Zufahrt zur Parzelle Nr. 1___ führe ab der …strasse 
über ein ungefähr 30 m langes Strässchen entlang der westlichen Grenze 
von Parzelle Nr. 2___. Sie sei bestehend, weise eine Breite von ungefähr 
3 m auf und werde beidseits von Mauern gesäumt. Sie verlaufe gerade und 
horizontal und sei übersichtlich. Auch der Einmündungsbereich sei 3 m 
breit, wobei bergseitig kein Einmündungsradius ausgebildet sei. Auf der 
Parzelle Nr. 1___ weite sich die Zufahrt zum Vorplatz vor dem geplanten 
Gebäude auf mindestens 5 m. In der Mitte des Vorplatzes verzweige sich 
die Zufahrt in die bestehende geradeaus führende Zufahrt zu Parzelle 
Nr. 3___ und die nach links steil abfallende Zufahrt zur geplanten Auto-
werkstatt. Beide Zufahrten seien mehr als 3 m breit. – Wie die Vorinstanz 
zu Recht festgehalten hat, entsprechen diese Angaben dem Situationsplan 
vom 4. November 2014 (Vorakten RSA). Auch sind die Wegbreiten unbe-
stritten und ergeben sich zusätzlich aus dem Umgebungsplan vom 
4./18. November 2014 (Vorakten RSA). 

6.4 Die Rüge der Beschwerdeführenden, die Erschliessung sei rechtlich 
nicht sichergestellt (vgl. Art. 4 Bst. c BauV) ist unbegründet. Insoweit kann 
ohne weiteres auf den angefochtenen Entscheid (E. 5f) verwiesen werden. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.09.2017, Nr. 100.2017.71U, 
Seite 19

Auch im vorliegenden Verfahren bringen die Beschwerdeführenden nichts 
vor, was auf eine offensichtliche Täuschung bei der Vereinbarung des 
Fahrwegrechts schliessen liesse oder eine solche nachweisen würde, wes-
halb es Sache der Zivilgerichte wäre, über Streitigkeiten aus einer solchen 
Vereinbarung zu entscheiden (BGer 1C_114/2015 vom 10.7.2015 E. 7.7.2 
mit Hinweis). Zwar erfolgt die Einstellhalleneinfahrt ab der Nachbarparzelle 
Nr. 2___ und nicht über die umstrittene Zufahrt. Daraus kann aber ent-
gegen der Meinung der Beschwerdeführenden nicht geschlossen werden, 
dass die Zufahrt für die vorgesehene Nutzung nicht genügt.

6.5 Die Bauparzelle befindet sich in einem weitgehend überbauten Ge-
biet (vgl. Situationsplan vom 4.11.2014, Vorakten RSA; vorne E. 3.4). Zwar 
weist die Zufahrt zurzeit kaum Verkehr auf (2-3 Fahrzeuge pro Tag, Fach-
bericht Erschliessung Antwort 2.3). Dies bedeutet jedoch für sich noch 
nicht, dass die Mehrbelastung nicht mehr verhältnismässig gering ist, 
würde eine Überbauung der Parzelle diesfalls doch in fast jedem Fall an 
der Voraussetzung der Erschliessung scheitern (vgl. auch VGE 2011/206 
vom 4.5.2012 E. 7.2 betreffend mögliche Zunahme des Verkehrs infolge 
des Baus von acht weiteren Wohnungen; dazu auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 7/8 N. 10 Bst. a). Wie gesehen überzeugt die Schätzung des OIK I, 
wonach die Gesamtbelastung 30 Fahrten kaum überschreiten dürfte (vorne 
E. 5.3). Der OIK I ging bei seiner Beurteilung davon aus, dass es selbst bei 
der grosszügigen Schätzung von 30 Fahrten pro Tag kaum zu Rückwärts-
manövern kommen würde, da die einspurige Strecke nur kurz sei und beid-
seits Ausweichstellen – zufahrende Fahrzeuge könnten auf der …strasse 
warten – bestünden. Die Verkehrssicherheit sei gewährleistet (Antwort 
Ziff. 2.1). Das geschätzte Verkehrsaufkommen von 30 Fahrten pro Tag sei 
verhältnismässig gering (Antwort Ziff. 2.4; zum Ganzen auch vorne E. 5.3). 
Zusammenfassend kommt der OIK I zum Schluss, dass die Ver-
kehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer 
gewährleistet sei (Antwort Ziff. 2.5). Der OIK I hat sich unter anderem an-
lässlich eines Augenscheins mit der Situation vor Ort vertraut gemacht (vgl. 
Fachbericht Erschliessung, Beurteilungsgrundlagen) und in Kenntnis und 
Berücksichtigung der Gegebenheiten die Gesamtbelastung als verhältnis-
mässig gering bezeichnet. Die nicht näher substantiierten Ausführungen 
der Beschwerdeführenden vermögen die Einschätzungen der Fachbehörde 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.09.2017, Nr. 100.2017.71U, 
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bzw. die Erwägungen der Vorinstanz nicht in Frage zu stellen (vgl. vorne 
E. 1.7). Die Befürchtungen der Beschwerdeführenden, dass die steile 
Rampe zum Vorplatz des geplanten Betriebs (vgl. Situationsplan vom 
4.11.2014, Vorakten RSA) im Winter Probleme bieten und das Manövrieren 
zu Lärmimmissionen führen werde (vgl. Beschwerde Ziff. 3 S. 8 f.), sind 
ebenfalls nicht geeignet, die Erschliessung in Zweifel zu ziehen: Gegen 
Schneeglätte können verschiedene Massnahmen ergriffen werden und die 
Beschwerdeführenden führen nicht näher aus, weshalb die seitliche Mauer 
ein Problem darstelle und der Vorplatz zum Garageneingang zu klein sei. 
Die Voraussetzungen für eine genügende Erschliessung hat die BVE dem-
nach zu Recht bejaht (angefochtener Entscheid E. 5e und 5f). Unter diesen 
Umständen erübrigt es sich, auf die Rügen einzugehen, es seien eine 
Zonenplanänderung und ein Erschliessungsprogramm nötig (Beschwerde 
Ziff. 5 S. 12). 

7. Gewässerschutz 

7.1 Die Beschwerdeführenden rügen weiter eine Verletzung der Gewäs-
serschutzgesetzgebung. Da über die Autoreparaturwerkstätte keine ge-
naueren Angaben vorlägen, könne auch die Gefahr für das Grundwasser 
nicht eingeschätzt werden. Der Betrieb sei im Gewässerschutzbereich Au 
nicht zulässig und die Auflagen des Amtes für Wasser und Abfall seien 
kaum realisierbar (Beschwerde Ziff. 7). 

7.2 Das Baugrundstück liegt im Gewässerschutzbereich Au (vgl. 
<http://www.geo.apps.be.ch> Rubriken «Karten/Gewässerschutzkarte»). 
Die Kantone teilen ihr Gebiet nach der Gefährdung der ober- und unter-
irdischen Gewässer in Gewässerschutzbereiche ein. Der Bundesrat erlässt 
die erforderlichen Vorschriften (Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 
24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, 
GSchG; SR 814.20]). Der Gewässerschutzbereich Au gehört zu den be-
sonders gefährdeten Gewässerschutzbereichen und dient dem Schutz 
nutzbarer unterirdischer Gewässer (Art. 29 Abs. 1 Bst. a der Gewässer-
schutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; SR 814.201]). Er um-
fasst die nutzbaren unterirdischen Gewässer sowie die zu ihrem Schutz 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.09.2017, Nr. 100.2017.71U, 
Seite 21

notwendigen Randgebiete (Anhang 4 Ziff. 111 Abs. 1 GSchV). Gemäss 
Art. 19 Abs. 2 GSchG bedürfen in den besonders gefährdeten Bereichen 
die Erstellung und die Änderung von Bauten und Anlagen sowie Grabun-
gen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten einer kantonalen Bewilligung, 
wenn sie die Gewässer gefährden können. Bewilligungspflichtig sind insbe-
sondere die in Art. 32 Abs. 2 GSchV genannten Anlagen und Tätigkeiten. 
Ist eine Bewilligung erforderlich, müssen die Gesuchsteller nachweisen, 
dass die Anforderungen zum Schutz der Gewässer erfüllt sind, und die 
dafür notwendigen Unterlagen (gegebenenfalls hydrogeologische Abklä-
rungen) beibringen (Art. 32 Abs. 3 GSchV). Die Behörde erteilt eine Bewil-
ligung, wenn mit Auflagen und Bedingungen ein ausreichender Schutz der 
Gewässer gewährleistet werden kann; sie legt dabei auch die Anforderun-
gen an die Stilllegung der Anlagen fest (Art. 32 Abs. 4 GSchV). Es müssen 
alle zum Schutz der Gewässer gebotenen Massnahmen getroffen werden, 
insbesondere die Massnahmen nach Anhang 4 Ziff. 2 GSchV. Es dürfen 
insbesondere keine Anlagen erstellt werden, die eine besondere Gefahr für 
ein Gewässer darstellen (Art. 31 Abs. 1 Bst. a i.V.m. Anhang 4 Ziffer 211 
Abs. 1 GSchV; Peter M. Keller, Sanierung in Grundwasserschutzzonen, in 
URP 2003 S. 534 ff., 549; zum Ganzen BGer 1C_482/2012 vom 14.5.2014, 
in URP 2014 S. 637 E. 2.3). Gemäss der Wegleitung Grundwasserschutz 
des Bundesamts für Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL; heute: 
Bundesamt für Umwelt [BAFU]; nachfolgend: Wegleitung Grundwasser-
schutz) aus dem Jahr 2004 ist im Gewässerschutzbereich Au für gewerbli-
che und industrielle Betriebe, die wassergefährdende Stoffe erzeugen, 
verwenden, umschlagen, befördern oder lagern, eine Bewilligung nach 
Art. 32 GSchV erforderlich (S. 63 und 65). Gewerbliche Waschplätze für 
Fahrzeuge (inkl. Waschstrassen und öffentliche Waschanlagen) sind aus 
hydrogeologischer Sicht unproblematisch und bedürfen keiner Bewilligung 
nach Art. 32 GSchV. Als Massnahmen werden insbesondere ein dichter 
Belag, Randbordüren und die Ableitung des Wassers, gegebenenfalls nach 
Behandlung, genannt (S. 63, 65 und 85; einsehbar unter: 
<http://www.bafu.admin.ch> «Themen/Wasser/Fachinformationen/Mass-
nahmen/Grundwasserschutz/Nutzbare Grundwasservorkommen/Doku-
mente»). 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.09.2017, Nr. 100.2017.71U, 
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7.3 Das Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern (AWA) hat das 
Vorhaben mit Amtsbericht vom 8. April 2016 beurteilt und beantragt, meh-
rere Auflagen in den Gesamtentscheid aufzunehmen (Vorakten RSA 
pag. 381 ff. [nachfolgend: Amtsbericht AWA]). Diese Auflagen sind Be-
standteil des Gesamtentscheids des RSA Obersimmental-Saanen vom 
25. Juli 2015 (Ziff. 6.2). Das AWA hat sich bei seiner Beurteilung auf die 
«eingereichten Pläne und Unterlagen» gestützt (Amtsbericht AWA Ziff. 1.1) 
und festgehalten, dass es sich um den Neubau eines Wohn- und Ge-
schäftshauses mit Werkstatt, Waschraum und Einstellhalle handelt 
(Ziff. 1.3). Es trifft demnach nicht zu, dass das AWA bei seiner Beurteilung 
übersehen hat, dass eine Autowerkstätte geplant ist (Beschwerde Ziff. 4 
S. 10). Dies ergibt sich im Übrigen auch daraus, dass das AWA sein Merk-
blatt «Allgemeine Gewässerschutzvorschriften für Garagen- und Trans-
portbetriebe (März 2007)» als verbindlichen Bestandteil des Amtsberichts 
bezeichnet hat (Amtsbericht AWA Ziff. 3.2). Ausserdem hat die Beschwer-
degegnerin am 15. März 2016 auf Aufforderung des AWA (Vorakten RSA 
pag. 367) weitere Unterlagen (Kanalisationsplan UG und EG, Umgebungs-
plan mit der Angabe der Nutzung von Teilflächen und der geplanten Ent-
wässerung, Grundrisse EG/OG/DG und Situationsplan) eingereicht. Das 
AWA hat seine Beurteilung somit in Kenntnis des Projekts abgegeben (vgl. 
zum Ganzen auch Stellungnahme des AWA vom 22.9.2016, Vorakten BVE 
pag. 44). Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was die Beurteilung 
der Fachbehörde in Frage stellen könnte (vgl. auch vorne E. 1.7). Sie füh-
ren insbesondere nicht aus, weshalb die Auflagen des AWA nicht realisier-
bar seien und vom geplanten Betrieb nicht eingehalten werden könnten. 
Aus BGer 1A.150/2000 vom 23. Januar 2001 (Hinweis in URP 2001 
S. 502) können die Beschwerdeführenden für den vorliegenden Fall nichts 
ableiten. Dort ging es um eine Oldtimergarage in der Grundwasserschutz-
zone S2, wo das Erstellen von Anlagen verboten ist und Ausnahmen nur 
aus wichtigen Gründen gestattet werden können, wenn eine Gefährdung 
des Grundwassers ausgeschlossen werden kann (Anhang 4 Ziff. 222 
Abs. 1 Bst. a GSchV; vgl. auch Wegleitung Grundwasserschutz S. 63 und 
65). Der angefochtene Entscheid hält auch insoweit der Rechtskontrolle 
stand (E. 6c). 

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8. Weitere Rügen

8.1 Die Beschwerdeführenden beanstanden, dass der Umgebungs-
gestaltungsplan den Anforderungen von Art. 12 und Art. 86 GBR nicht ge-
nüge und verschiedene nötige Angaben darin fehlten. – Gemäss Art. 14 
Abs. 1 BauG ist die Umgebung (Aussenraum) von Bauten und von Anlagen 
so zu gestalten, dass sich eine gute Einordnung in die Landschaft und 
Siedlung ergibt und dass sie den Bedürfnissen der Benützerinnen und Be-
nützer entspricht. Die Gemeinden können nähere Vorschriften über die 
Umgebungsgestaltung aufstellen (Art. 14 Abs. 2 Satz 1 BauG; vgl. Art. 12 
GBR). Nach Art. 86 Abs. 1 GBR ist bei Neubauten mit dem Baugesuch ein 
Umgebungsgestaltungsplan einzureichen. Die Gemeindebehörde kann den 
Baugesuchsteller bzw. die Baugesuchstellerin bei Bauvorhaben, die für ihre 
Umgebung nicht bedeutungsvoll sind, von der Vorlage einzelner Unterla-
gen entbinden (Art. 86 Abs. 4 GBR). Die Gemeinde hat festgehalten, dass 
es sich um ein flaches und unproblematisches Grundstück handle und das 
Projekt keine grossen Terrainveränderungen oder Kunstbauten umfasse, 
weshalb der eingereichte Umgebungsplan den reglementarischen Vorga-
ben genüge (Vorakten RSA pag. 161 Ziff. 5.5). Da weder die Anlage von 
Kinderspielplätzen oder Ähnliches erforderlich ist (vgl. nachfolgend E. 8.2) 
noch ein Baudenkmal, ein archäologisches Objekt oder ein anderes Objekt 
des besonderen Landschaftsschutzes betroffen ist (vgl. Zonenplan vom 
29.10.2010; Art. 14 Abs. 1 Bst. d BewD), hat die BVE die Einschätzung der 
Gemeinde zu Recht nicht beanstandet (angefochtener Entscheid E. 7c; vgl. 
auch BGer 1C_114/2015 vom 10.7.2015 E. 7.2.2). Weshalb aufgrund der 
geplanten Autowerkstätte ein «präziser Umgebungsgestaltungsplan zur 
Beurteilung des Bauvorhabens von grösster Bedeutung» ist (Beschwerde 
Ziff. 7 a.E.), erläutern die Beschwerdeführenden nicht und ist nicht nach-
vollziehbar. 

8.2 Sodann verlangen die Beschwerdeführenden die Erstellung von 
Aufenthaltsbereichen und Spielplätzen (Beschwerde Ziff. 8). – Die BVE hat 
unter Hinweis auf Art. 15 Abs. 1 BauG und Art. 43 Abs. 3 BauV geschlos-
sen, dass es sich beim umstrittenen Bauprojekt nicht um ein Mehrfamilien-
haus handle und folglich keine Verpflichtung zur Schaffung von Aufent-
haltsbereichen und Spielplätzen bestehe. Geplant sind eine Zwei-, eine 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.09.2017, Nr. 100.2017.71U, 
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Vier- und eine Fünfzimmerwohnung (vorne E. 4.3). Es liegt somit kein 
Mehrfamilienhaus im Sinn der genannten Bestimmungen vor 
(Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 15 N. 2). 

8.3 Die Beschwerdeführenden beanstanden weiter die Gebäudehöhe 
bzw. das ihres Erachtens «überhohe Untergeschoss» und die «unnatürlich 
hohe Kote OK Erdgeschoss». Die Höhe des Untergeschosses müsse auf 
eine «normale» Raumhöhe reduziert werden (Beschwerde Ziff. 10). Wie die 
BVE zutreffend festgestellt hat, ist nicht ersichtlich, welche Bauvorschrift 
verletzt sein soll (angefochtener Entscheid E. 10b; vgl. BGer 1C_114/2015 
vom 10.7.2015 E. 7.3.2). Die Beschwerdeführenden machen insbesondere 
nicht geltend, die maximal zulässige Gebäudehöhe sei überschritten. Auch 
insoweit dringen sie mit ihrer Kritik nicht durch. 

8.4 Die Beschwerdeführenden verlangen sodann, dass das geplante 
Gebäude zur Kantonsstrasse hin verschoben werde, um den Bewohnerin-
nen und Bewohnern der Nachbarliegenschaft mehr Aussicht und Sonnen-
einstrahlung zu ermöglichen. Aus diesem Grund seien die Parkplätze zu 
verlegen (Beschwerde Ziff. 9) und sei die Höhe des Gebäudes an diejenige 
des Nachbarhauses anzugleichen. Die Beschwerdeführenden befürchten 
auch eine Verunstaltung des Ortsteils Feutersoey. Ein anderes kleineres, 
gegen die Strasse verschobenes Projekt, dessen Umgebungsgestaltung 
die bestehende Siedlung respektiere, sei denkbar. Sie beantragen einen 
Augenschein und die Erstellung eines Schattendiagramms (Beschwerde 
Ziff. 11 und 12). – Die BVE hat ausgeführt, das Vorhaben halte unbestritte-
nermassen die Grenzabstände ein. Die Bauherrschaft sei berechtigt, ihr 
Vorhaben entsprechend den baupolizeilichen Massen des GBR zu erstel-
len. Das Vorhaben halte die in der Zone WG3 maximal zulässige Firsthöhe 
von 10,5 m ein (Art. 42 GBR). Es müsse weder ein Schattendiagramm ein-
geholt noch ein Augenschein durchgeführt werden (angefochtener Ent-
scheid E. 9b). Die Beschwerdeführenden setzen sich mit den zutreffenden 
Erwägungen der Vorinstanz nicht auseinander. Unter diesen Umständen 
kann ohne weiteres darauf verwiesen werden, zumal die Beschwerde-
führenden auch die Anzahl Parkplätze nicht beanstanden (vgl. dazu 
Art. 16 ff. BauG; Art. 49 ff. BauV). Wie die BVE zutreffend ausführt, dürfen 
sodann in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen 

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Nutzung gestützt auf kommunale Ästhetiknormen nicht eingeschränkt 
werden (angefochtener Entscheid E. 11b). Auch insoweit gehen die Be-
schwerdeführenden nicht auf den angefochtenen Entscheid ein. Aus 
BGer 1C_126/2016 vom 30. August 2016, wo festgehalten ist, die Er-
haltung der Wohnqualität durch den Schutz der charakteristischen Typolo-
gie eines Dorfes oder Quartiers stelle einen wichtigen Grundsatz des 
Raumplanungsrechts dar (E. 5.2 mit Hinweis), können die Beschwerde-
führenden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nichts zu ihren 
Gunsten ableiten. Die Rügen erweisen sich als unbegründet und die Be-
weisanträge werden abgewiesen (zum Ganzen auch BGer 1C_114/2015 
vom 10.7.2015 E. 7.2.1). 

8.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der angefochtene Ent-
scheid der Rechtskontrolle standhält. Die Beschwerde ist abzuweisen, so-
weit darauf einzutreten ist. 

9.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden 
kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie haben der Beschwerdegegnerin 
die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). 

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden den Beschwerdeführen-
den auferlegt.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.09.2017, Nr. 100.2017.71U, 
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3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin die Partei-
kosten für das Verfahren vor Verwaltungsgericht, festgesetzt auf 
Fr. 4'100.-- (inkl. Auslagen) zu ersetzen. 

4. Zu eröffnen:
- den Beschwerdeführenden
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 
- der Einwohnergemeinde Gsteig
- dem Bundesamt für Raumentwicklung
- dem Bundesamt für Umwelt

und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen
- dem Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.