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**Case Identifier:** 1cc88ab8-cc46-5a62-a986-54c5adb27f9e
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 24.06.2013 C/20925/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-20925-2010_2013-06-24.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.06.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/20925/2010 ACJC/      

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 24 JUIN 2013 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ Genève, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 29 octobre 2012, comparant par Me Pierre Gasser, avocat, 

boulevard des Philosophes 17, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 

domicile, 

d'une part, 

 

et 

 

Monsieur B______ et Monsieur C______, ______ (Genève), intimés, comparant tous 
les deux par Me Christian Buonomo, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 

1211 Genève 6, en l’étude duquel ils font élection de domicile, 

d'autre part, 

 

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C/20925/2010 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1187/2012 du 29 octobre 2012, communiqué aux parties par 
plis du 6 novembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ (ci-

après : le bailleur ou A______) à effectuer des travaux dans les locaux litigieux, 

portant sur le changement de plaques du faux plafond du rez-de-chaussée puis sur 

la peinture intégrale dudit plafond, sur l'installation d'un radiateur supplémentaire 

dans l'entrée des locaux à gauche côté avenue D______, sur le nettoyage et 

l'entretien des nourrices et du bac d'alimentation au sous-sol, sur la peinture et la 

réparation des murs et du plafond du dépôt situé au sous-sol, sur le remplacement 

des tuyaux dudit dépôt et sur la réparation du cadre et de la paroi jouxtant le cadre 

de la porte palière entre le restaurant et le hall d'entrée de l'immeuble (chiffre 1 du 

dispositif), a condamné A______ au paiement de la somme de 2'000 fr. avec 

intérêts à 5% dès le 1
er

 mai 2011 (ch. 2), a dit que le loyer mensuel pour les locaux 

loués était réduit de 15% dès le 1
er

 mai 2010 et jusqu'à exécution complète des 

travaux (ch. 3), a ordonné la libération des loyers consignés à concurrence de la 

réduction octroyée en faveur de C______ et B______ (ci-après : les locataires) et 

à concurrence du solde en faveur de A______ (ch. 4), a débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 

En substance, le Tribunal a constaté l'existence de plusieurs défauts dans les lo-

caux litigieux pour lesquels il a condamné le bailleur à l'exécution des travaux 

nécessaires, a accordé par conséquent une réduction de loyer en raison de la res-

triction de l'usage pour lequel la chose a été louée et a validé la consignation des 

loyers par les locataires. 

B. a. Par acte expédié par pli recommandé du 6 décembre 2012 et réceptionné au 
greffe de la Cour le lendemain, A______ a interjeté appel de ce jugement dont il 

demande l'annulation en tant qu'il le condamne à l'exécution de travaux relatifs à 

l'installation d'un radiateur fixe supplémentaire à l'entrée à gauche côté avenue 

D______ et au remplacement des tuyaux du dépôt situé au sous-sol, au paiement 

de la somme de 2'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er

 mai 2011, à dire que le loyer 

mensuel des locaux loués est réduit de 15% dès le 1
er

 mai 2010 jusqu'à exécution 

complète desdits travaux, ainsi qu'à ordonner la libération des loyers consignés à 

concurrence de la réduction octroyée en faveur des locataires. Au surplus, 

A______ invite la Cour à ordonner la libération des loyers consignés en sa faveur 

et à débouter les locataires de toutes autres ou contraires conclusions. 

Dans son acte d'appel, A______ soutient que le jugement querellé a été rendu en 

violation des articles 253, 256 et 259 ss CO. Selon l'appelant, les premiers juges 

l'ont condamné à tort à effectuer les travaux d'installation d'un radiateur fixe 

supplémentaire à l'entrée à gauche côté avenue D______, ainsi que de 

remplacement des tuyaux situés dans le dépôt du sous-sol, à payer 2'000 fr. avec 

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intérêts à 5% dès le 1
er

 mai 2011 à titre de participation au remplacement de la 

porte du sous-sol et à réduire le loyer de 15% dès le 1
er

 mai 2010. Il ajoute que le 

Tribunal s'est fondé sur un état de faits incomplet, qu'il n'a notamment pas retenu 

la réunion de chantier tenue dans les jours qui ont suivi l'incendie du 11 février 

2007, le fait que les intimés ont loué à E______ les locaux pour 8'750 fr. et à 

F______ pour 9'000 fr. par mois, charges incluses, et qu'il a ignoré que F______ 

n'a pas été gêné par les défauts invoqués. A l'appui de ses conclusions, l'appelant 

soutient qu'il n'a pas été établi qu'il existait un radiateur à l'entrée à gauche côté 

avenue D______ avant l'incendie, et qu'un défaut d'avis sur cette disparition à la 

suite du sinistre revient à accepter que la chose se trouve dans un état conforme à 

l'usage convenu.  

A______ rappelle que l'immeuble a été construit dans les années 1920 à 1930, que 

les locaux ont été loués en l'état dans lequel ils se trouvaient, que les traces d'eau 

constatées au sous-sol proviennent de la condensation, un phénomène habituel 

dans les anciens immeubles, que l'alimentation d'eau froide est la cause de cette 

condensation et qu'il ne lui incombe pas de remplacer la tuyauterie au sous-sol. 

S'agissant de la participation aux frais de remplacement de la porte de la cave à 

hauteur 2'000 fr., A______ indique qu'il s'agit d'un changement qui modifie l'état 

initial des locaux dans la mesure où les intimés ont remplacé une simple porte en 

bois par une porte métallique anti-feu avec encadrement en métal et que cette 

somme ne peut, par conséquent, pas être mise à sa charge dans une telle pro-

portion. 

Parmi les défauts retenus pour fonder la réduction du loyer, A______ relève que 

la porte palière entre le restaurant et le hall d'entrée de l'immeuble a été 

endommagée suite à l'utilisation de celle-ci par les employés du commerce et 

qu'aucune restriction d'usage ne découle de l'encadrement endommagé unique-

ment du côté du hall de l'immeuble, de sorte qu'une réduction de loyer ne peut pas 

être demandée de ce chef. Il indique que le gérant, F______, a lui-même changé 

les plaques du faux plafond et qu'il n'est pas gêné par ce défaut. Quant au 

remplacement de la tuyauterie du dépôt au sous-sol, l'appelant soutient que la 

vétusté de l'immeuble était déjà connue des locataires au moment de la conclusion 

du bail et que les intimés ont accepté les locaux dans l'état dans lequel ils se 

trouvaient. Il précise que les intimés réalisent un bénéfice de 5'072 fr. par mois 

grâce à la sous-location et qu'il est contraire à la bonne foi de mettre à la charge 

du bailleur la remise à neuf des locaux, alors même que les locataires ont accepté 

des locaux vétustes lors de la conclusion du bail. L'appelant estime par conséquent 

qu'une réduction de loyer n'est pas fondée, en raison de la perte de jouissance de la 

chose louée nettement inférieure à 10%. 

b. Dans leur mémoire de réponse et d'appel joint expédié par pli recommandé du 
25 janvier 2013, B______ et C______ ont admis en partie le jugement querellé et 

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formé appel joint sur les points 2 et 3 du dispositif du jugement. Les locataires 

demandent, et sur appel principal, de débouter l'appelant de toutes ses 

conclusions, et sur appel joint, d'annuler le jugement du Tribunal des baux et 

loyers du 29 octobre 2012 en tant qu'il condamne A______ au paiement de la 

somme de 2'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er

 mai 2011, qu'il dit que le loyer 

mensuel pour les locaux loués est réduit de 15% dès le 1
er

 mai 2010 jusqu'à 

exécution complète des travaux requis, et qu'il ordonne la libération des loyers 

consignés à concurrence de la réduction octroyée en faveur de B______ et 

C______ et à concurrence du solde en faveur de A______. Cela fait, les intimés 

invitent la Cour à condamner l'appelant au paiement de la somme de 3'450 fr. avec 

intérêts à 5% dès le 1
er

 mai 2011, à faire cesser les infiltrations d’eau à travers les 

faux plafonds des locaux, à réparer sérieusement et dans les règles de l'art le 

chéneau sous la verrière de la terrasse et à effectuer et prendre à sa charge les 

travaux demandés par le Service d'hygiène selon décision du 5 novembre 2012, à 

dire que le loyer mensuel pour les locaux loués est réduit de 40% dès le 1
er

 mai 

2010 et jusqu'à exécution des travaux, à ordonner la libération des loyers 

consignés à concurrence de la réduction octroyée en leur faveur et à concurrence 

du solde en faveur de A______ et à débouter le bailleur de toutes autres ou 

contraires conclusions.  

Tout en se référant au mémoire d'appel déposé par A______, ils relèvent à titre 

liminaire que celui-ci ne conteste pas les travaux auxquels il a été condamné sous 

les points a, c et d du chiffre 1
er

 du jugement querellé, relatifs au changement des 

plaques du faux plafond au rez-de-chaussée des locaux ainsi qu'à la peinture du 

plafond, au nettoyage et à l'entretien des nourrices et du bac d'alimentation au 

sous-sol, et à la peinture et réparation du mur et du plafond de l'intégralité du 

dépôt au sous-sol.  

Les locataires complètent les faits exposés par A______ et allèguent des faits 

nouveaux postérieurs à l'audience de plaidoirie du 17 septembre 2012. Ces 

éléments se rapportent à une décision rendue par le Service d'hygiène le 

5 novembre 2012, comportant une injonction de mise en conformité des locaux 

avec délai au 31 janvier 2013, ainsi qu'aux discussions avec l'appelant quant à la 

réalisation des travaux par l'entreprise de celui-ci. S'agissant des bénéfices que 

l'appelant soutient qu'ils auraient réalisé, les locataires attestent par de nouvelles 

pièces les frais d'agencement et de travaux qu'ils ont pris en charge personnelle-

ment. 

A l'appui de la recevabilité des faits nouveaux, les locataires soulignent que les 

événements se sont produits postérieurement à l'audience de plaidoirie du 

17 septembre 2012, notamment la mise en demeure du Service d'hygiène, ainsi 

que l'attestation du gérant de l'établissement quant à la fuite d'eau au sous-sol et à 

l'insuffisance du chauffage d'appoint. Au surplus, les faits nouveaux font suite aux 

allégués nouvellement invoqués par l'appelant dans ses écritures du 14 septembre, 

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auxquelles les intimés n'ont pas eu l'occasion de répondre au vu du délai trop 

court les séparant de l'audience du 17 septembre 2012 et comprenant un week-

end, de sorte que les pièces relatives à ces allégués n'ont pu être apportées précé-

demment.  

Concernant le radiateur fixe situé à l'entrée à gauche côté avenue D______, les 

intimés indiquent que son existence avant l'incendie a été confirmée par l'ancien 

gérant, E______, et qu'il n'était pas nécessaire d'informer le bailleur du retrait du 

radiateur litigieux, celui-ci devant connaître sa disparition. Les intimés évoquent 

n'avoir constaté le défaut qu'au fil du temps et des doléances des clients du 

restaurant, et qu'ils n'ont ainsi pas été en mesure de constater le manque de 

température par un simple état des lieux. Au surplus, ils indiquent s'être adressés à 

plusieurs reprises par téléphone à la régie en charge de la gestion de l'immeuble à 

ce sujet. 

En se référant au mémoire d'appel de A______, les locataires contestent les 

déclarations du témoin au sujet des tuyaux situés dans le dépôt du sous-sol, 

lesquelles contredisent les constatations de l'huissier et du Tribunal lors du 

transport sur place du 4 novembre 2011 lesquelles relèvent de la vétusté de 

l'ensemble de la tuyauterie, et non uniquement d'un phénomène de condensation. 

Les réparations effectuées par A______ ne suffisent selon les intimés pas à 

prévenir de futures fissures et fuites d'eau, le remplacement des tuyaux étant 

nécessaire.  

La porte du sous-sol a été remplacée par les locataires par une porte plus solide 

suite à un cambriolage s'étant produit le 22 mars 2011 pendant lequel la porte en 

bois a été détruite. Cette nouvelle installation a pour but de renforcer la sécurité 

des locaux et profite à A______ selon les dires des intimés, qui réclament le 

remboursement intégral des frais de cette nouvelle porte. 

Quant à la réduction de loyer, les locataires indiquent que le cadre de la porte 

palière située entre le restaurant et le hall d'entrée de l'immeuble, menaçait la 

sécurité de la clientèle et du personnel du restaurant d'un effondrement. Une 

réduction est également fondée sur l'intervention du gérant et des locataires au 

niveau des plaques de faux plafond, fréquemment infiltrées et non conformes à la 

destination des locaux. Au surplus, la dégradation de la tuyauterie du sous-sol 

depuis la conclusion du bail justifie selon les locataires une réduction de loyer 

fondée sur les défauts qu'ils invoquent, y compris l'insuffisance de température 

dans les locaux et la baisse de chiffre d'affaires en résultant. A l'appui de leurs 

conclusions, les locataires évoquent l'injonction et la mise en demeure du Service 

d'hygiène susmentionnée. 

Les locataires rejettent l'argument de A______ lié au bénéfice réalisé par eux sur 

les locaux et relèvent l'importance de leur apport matériel et de la renommée 

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conférée par leur activité à l'établissement, le bénéfice étant au surplus non 

pertinent pour l'issue du litige. 

c. Dans son mémoire de réponse à l'appel joint et sur faits nouveaux, A______ 
conclut au déboutement des locataires de leurs conclusions sur faits nouveaux et 

sur appel joint. Il relève qu'aucun radiateur n'a existé à l'entrée à gauche du 

restaurant côté avenue D______, que les locataires n'ont évoqué cette absence que 

tardivement, qu'ils ont réalisé un bénéfice mensuel de 5'042 fr. depuis le 30 avril 

1999 grâce à la sous-location des locaux litigieux quel que soit le coût de 

l'agencement assumé par eux dont la preuve n'est apportée que sur faits nouveaux 

par ces derniers. Le bailleur rappelle, qu'il avait accepté d'effectuer en janvier 

2013 voire en été les travaux de peinture ordonnés par le Tribunal et que le gérant 

F______ avait refusé. Le gérant n'a réclamé aucune indemnisation pour les 

plaques de faux plafond qu'il a lui-même changées, il ne s'est pas plaint d'une 

restriction d'exploitation du restaurant, ni de l'humidité. Il relève encore qu'aucune 

facture produite par les locataires n'atteste des travaux qu'ils allèguent avoir 

effectué lors de la conclusion du bail en 1999. 

Sur faits nouveaux, il indique qu'aucune conclusion en paiement n'a été prise par 

les locataires au sujet de l'injonction du Service de l'hygiène, qu'il a fait face à un 

refus sans préavis de la part du gérant F______ lorsqu'il a mandaté l'entreprise de 

peinture G______ et une entreprise de carrelage pour effectuer les travaux au 

début du mois de janvier 2013, que dès lors aucune réduction de loyer ne peut être 

réclamée pour les travaux ordonnés par le Tribunal mais remis à l'été 2013 par les 

locataires (travaux ordonnés sous chiffre 1 lettres a et d) ou pour la réparation du 

cadre de la porte palière réparée par F______ lui-même (chiffre 1 lettre f). A 

l'appui de ses conclusions, il rappelle que la réduction de loyer doit tenir compte 

de ces éléments et ne peut porter que sur les défauts contestés liés à la tuyauterie 

du sous-sol et le manque de chauffage, concrétisé par le coût du chauffage 

d'appoint les jours de grand froid. Il relève que les locataires n'ont pas précisé 

l'issue de la mise en demeure au 31 janvier 2013 par le Service d'hygiène 

concernant les travaux minimes qu'ils ont eux-mêmes effectués le week-end du 26 

et 27 janvier 2013, et précise que le remplacement de la porte du sous-sol ne peut 

lui être facturé dans la mesure où il n'a pas consenti à la plus-value engendrée par 

sa pose. 

d. Les parties ont été informées par le greffe de la Cour de justice par avis du 
5 mars 2013 de la mise en délibéré de la cause.  

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C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 

a. A______ est propriétaire de l'immeuble sis 3, avenue D______ à Genève. 

b. En date du 30 avril 1999, A______, représenté par le H______ (ci-après : la 
régie) a remis à bail à C______ et B______ deux arcades d'environ 98m2 avec 

arrière au rez-de-chaussée de cet immeuble. 

Les locaux étaient destinés à l’exploitation du café-restaurant «I______».  

Le bail a été conclu pour une durée initiale de dix ans, allant du 1
er

 mai 1999 au 

31 avril 2009, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. 

c. Le loyer annuel a été fixé initialement à 38'400 fr., auquel s'ajoutaient 2'400 fr. 
de charges, et soumis à l'indexation. 

d. Selon avis de majoration du loyer du 13 mars 2008, le loyer fut annuellement 
fixé à 42'096 fr., les charges restant identiques. 

e. Le contrat de bail conclu entre les parties contient des clauses complémentaires 
faisant partie intégrante de celui-ci.  

L'art. 6 de celles-ci prévoit que : 

«Les locaux sont loués en l'état dans lesquels ils se trouvent. Pour toute modifi-

cation ou transformation des aménagements ou installations existants, le locataire 

doit obligatoirement obtenir, au préalable, l'autorisation écrite du bailleur et 

seront (sic) à la charge exclusive du locataire, sans aucune indemnité quelconque 

de la part du bailleur». 

f. Les locaux ont été mis en gérance dès le début du bail. 

g. Le 11 février 2007, un incendie a détruit complètement les locaux loués, le 
mobilier et l'agencement, à l'exception de la cave située au sous-sol et servant de 

dépôt au restaurant. 

Dans les jours qui ont suivi, une réunion s'est tenue sur place en présence de 

plusieurs représentants, des assurances concernées par le sinistre et de la régie. 

A une date qui ne ressort pas de la procédure, les locaux ont été remis en état et 

les locataires ont repris leurs activités. 

h. Au début de l'année 2010, les locataires ont indiqué avoir constaté la présence 
de défauts dans les locaux, soit notamment des infiltrations d'eau et des problèmes 

de chauffage. 

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Le 8 février 2010, B______ et C______ ont fait procéder à un constat d'huissier 

pour lister les défauts des locaux. 

A cette occasion, l'huissier a constaté les éléments suivants : 

«   SALLE A MANGER 

En dessus du bar, des traces d'infiltrations d'eau sont visibles sur le faux 

plafond, ainsi que sur le mur (photos n° 1 et 2). 

Au fond de la salle, côté cour, le radiateur ne possède pas de vanne; il est 

donc impossible de régler la température (photos n° 3 et 4). 

Dans la partie avant du restaurant, côté avenue D______, il n'y a pas de 

radiateur en dessous des vitres, situées à gauche en entrant, de sorte que 

mes mandants ont dû installer un chauffage d'appoint (photos n° 5 et 6). 

La vanne du radiateur, situé en dessous des vitres, à droite en entrant, est 

bloquée, de sorte qu'aucun réglage n'est possible.  

CUISINE 

Dans la cuisine, la poignée de la porte, donnant sur la cour, doit être blo-

quée par une chaîne afin de maintenir la porte fermée.  

D'autre part, la serrure de cette porte ne fonctionne pas (photos n° 7 et 8). 

SOUS-SOL 

La porte du local mis à disposition de mes mandants est renforcée avec des 

lattes de bois, clouées en diagonale. 

En effet, sans cela ladite porte serait hors d'usage (photo n° 9). 

Les murs de ce local présentent de nombreuses traces d'infiltration d'eau 

(photos n° 10 et 11). 

Le faux plafond part en morceaux (photo n° 12). 

Les tuyaux qui passent dans ce local sont rouillés et, à certains endroits, de 

l'eau suinte (photos n° 13 et 14). 

Pour alimenter le restaurant en eau, il y a une seule soupape, située dans ce 

local qui, selon Monsieur B______, ne fonctionne pas. 

TERRASSE 

Sous la verrière, le chéneau est percé, de sorte que l'eau coule sur la 

terrasse (photo n° 15).  

TOITURE 

Monsieur B______ m'indique qu'ils ont dû refaire la cheminée du four à 

pain, en passant par le canal de la cheminée préexistant sur la toiture 

(photos n° 16 et 17; cheminée située toute à droit). 

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C/20925/2010 

Ces travaux ont été faits, selon mes mandants, par une entreprise spécia-

lisée, conformément aux dispositions légales.»  

Par courrier du 23 avril 2010, les locataires, par l'intermédiaire de leur Conseil, 

ont transmis à la régie une copie du procès-verbal établi par l'huissier. Un délai au 

31 mai 2010 a été octroyé au bailleur pour remédier aux défauts. 

Le 30 avril 2010, la régie a informé les locataires que leur demande serait trans-

mise au bailleur. 

Par courrier du 2 juin 2010, les locataires ont mis en demeure le bailleur de pro-

céder à la remise en état des locaux et exposé qu'à défaut le loyer serait consigné. 

Le 9 juin 2010, la régie a invité les locataires à prendre contact avec son service 

technique en vue d'examiner le constat d’huissier du 8 février 2010. 

Une réunion s'est tenue le 17 juin 2010, entre B______ et C______, J______, 

représentant de la régie et Monsieur K______, architecte.  

La régie s'est engagée par courrier du 23 juin 2010 à demander plusieurs devis 

concernant les défauts allégués. 

Le 1
er

 juillet 2010, les locataires ont à nouveau mis en demeure le bailleur de pro-

céder à l'ensemble des travaux réclamés d'ici au 15 juillet 2010, sous peine de 

consignation. 

Le 26 juillet 2010, les locataires ont déposé un avis de consignation de loyer 

auprès des Services financiers du Pouvoir judiciaire. 

Par courrier du 27 juillet 2010, le bailleur a alors été informé de ce que les loyers 

seraient consignés dès le 1
er

 août 2010. 

i. Par requête du 25 août 2010, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation du 16 novembre 2010, les locataires ont sollicité la 

validation de la consignation. 

Les locataires ont conclu à la suppression des défauts mentionnés dans le procès-

verbal du constat d’huissier, ainsi qu'à une réduction de loyer de 40% dès le 

23 avril 2010 et jusqu'à l'exécution complète des travaux. 

j. La porte en bois du local en sous-sol a été fracturée par un cambrioleur la nuit 
du 21 au 22 mars 2011. Les locataires indiquent avoir sollicité en vain son rem-

placement auprès de la régie. Elle a été remplacée par les locataires par une porte 

en métal avec un cadre en métal, pour un coût de 3'450 fr. TTC, comprenant la 

nouvelle porte (2'300 fr. HT), la dépose du cylindre et son évacuation (180 fr. 

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HT), la fourniture d’un cylindre (280 fr. HT) et la pose de la nouvelle porte, avec 

modification des murs (440 fr. HT).  

La facture relative au coût du remplacement a été adressé au bailleur, dont la régie 

a indiqué n'avoir pas été informée de la destruction de la porte lors d'un cambrio-

lage et de la nécessité de la remplacer. Elle a par conséquent refusé de prendre en 

charge le coût du remplacement de la porte.  

k. En date du 30 juin 2011, un nouveau constat d'huissier a été effectué dans les 
locaux, lequel relève : 

«   SALLE A MANGER 

Il n'y a plus de trace d'infiltration d'eau, le client m'indique qu'il a changé 

les plaques du faux plafond. 

Les vannes de radiateurs ont été changées par la régie. 

Dans la partie avant du restaurant, côté avenue D______, la situation est 

restée identique. 

Le radiateur visé dans le dernier point du précédent constat, a purement et 

simplement été supprimé sur ordre venant du propriétaire. 

CUISINE 

Le problème de la poignée de la porte, n'existait plus, le gérant ayant fait le 

nécessaire. 

CAVE 

La porte visée sous le point 1 du précédent constat, a été changée par mes 

mandants. 

Les traces d'infiltration d'eau contre les murs sont toujours présentes mais 

mon mandant m'indique, qu'en l’état, il n'y a pas d'infiltration. 

Le faux plafond est toujours en mauvais état, il part en morceaux. 

Les tuyaux qui passent dans le local, sont dans l'état décrit par le précédent 

constat et de l'eau suinte. 

La soupape pour alimenter le restaurant est toujours dans le même état. 

Il y a maintenant la porte neuve de sécurité, métallique, pour éviter les 

cambriolages.  

(Photo No 1) 

TERRASSE 

Le chéneau, sous la verrière, est toujours percé, par contre un «bricolage» 

a été effectué par mon mandant de sorte qu'en l'état, l'eau ne coule plus. 

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Le conduit de cheminée, du four à pain, passe par le canal de cheminée 

préexistant, qui appartient à l'immeuble, en toiture. 

Aucun changement n'a été fait depuis lors. 

PORTE SUR L'ALLEE 

L'encadrement de la porte sur l’allée ne tient plus correctement, mon 

mandant a dû déposer à l'intérieur et à l’extérieur du silicone pour le tenir. 

(Photos Nos 2 à 5)». 

l. Lors de l'audience de décision du 11 juillet 2011 par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, les locataires ont indiqué que le bailleur 

avait effectué des travaux de suppression des infiltrations d'eau à travers le faux 

plafond du restaurant et de réparation de la vanne du radiateur dans la salle à 

manger côté cour. 

Les locataires ont également indiqué avoir effectué eux-mêmes les travaux de 

changement du faux plafond de la salle à manger, de la porte de la cuisine et de la 

porte du local au sous-sol. 

Pour le surplus, les locataires ont persisté dans leurs conclusions et produit un 

nouveau procès-verbal de constat d’huissier dressé le 30 juin 2011. 

Le bailleur s'est quant à lui rapporté à la justice. 

m. Par décision du 11 juillet 2011, la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers a déclaré recevable la demande formée par B______ et C______, a 

condamné A______ à effectuer à ses frais et dans les règles de l'art les travaux 

d’installation d’un radiateur dans la partie avant du restaurant côté avenue 

D______, de réparation de la vanne du radiateur situé en dessous des vitres à 

droite en entrant, de suppression des causes et des traces des infiltrations d'eau sur 

les murs du sous-sol, de réparation du plafond qui part en morceaux au sous-sol, 

de changement des tuyaux qui passent dans le local au sous-sol, de réparation de 

la soupape qui se trouve au sous-sol, ainsi que de réparation du chéneau sous la 

verrière de la terrasse. La Commission a réduit le loyer mensuel pour les locaux 

loués de 25% et ordonné aux Services financiers du Palais de justice de restituer 

aux parties les loyers consignés, soit la somme correspondant à 25% du loyer à 

compter du 1
er

 mai 2010 en faveur des locataires et le solde au bailleur. 

n. Par acte du 11 août 2011, B______ et C______ ont formé une demande en 
validation de la consignation du loyer, exécution de travaux et réduction de loyer, 

visant à l'annulation de la décision de la Commission de conciliation en matière de 

baux et loyers, la validation des loyers consignés par les locataires depuis le 26 

juillet 2010, l'autorisation de consigner l'entier des loyers jusqu'à l'élimination 

totale par le bailleur des défauts listés dans les procès-verbaux établis par Me 

- 12/22 - 

 

 

C/20925/2010 

L______ en date des 8 février 2010 et 30 juin 2011, la réduction du loyer de 40% 

dès le 23 avril 2010 et jusqu'à l'exécution complète des travaux et la libération des 

loyers consignés en fonction de ce qui précède. 

o. Par acte du 12 août 2011, A______ a également contesté la décision de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers, a conclu à son annu-

lation, au déboutement des locataires de leurs conclusions du 25 août 2010 en 

validation de la consignation de loyer, réduction de loyer et exécution de travaux, 

à l'exception de ceux qu'il accepte d'effectuer. 

p. Lors de l'audience de comparution personnelle du 26 septembre 2011, toutes les 
parties ont sollicité un délai pour s'exprimer sur les écritures de leur partie 

adverse. 

q. Le 4 novembre 2011, un transport sur place a eu lieu dans les locaux litigieux, 
au cours duquel le Tribunal a pu constater notamment les éléments suivants : 

- Il n'y a qu'un seul radiateur fixe au rez-de-chaussée à l'arrière des locaux et un 

radiateur électrique mobile à l’entrée; 

- Plusieurs plaques du faux plafond révèlent des traces d'infiltrations d'eau et se 

sont abîmées; en revanche, le Tribunal n'a pas constaté que les infiltrations 

étaient toujours en cours; 

- Le col-de-cygne du chéneau a été réparé et les parties s'entendent à dire que 

cela ne goutte plus; 

- La porte qui permet de rejoindre le restaurant depuis le hall de l'immeuble est 

en mauvais état, donnant une image de porte non terminée et provisoire; le 

bailleur a pris l'engagement de réparer le cadre et le mur le jouxtant; 

- Au sous-sol, les nourrices d'alimentation en eau froide de l'immeuble sont 

censées goutter dans un bac d'alimentation mais l'ensemble est très humide et 

l'eau coule sur le sol en direction des caves des locataires; le sol présente dans 

l'angle gauche de l'entrée de la cave des traces d'humidité; 

- Le dépôt des locataires est en très mauvais état et très vétuste : la tuyauterie a 

été réparée de manière artisanale et provisoire, un tuyau est fissuré sous un 

scotch qui se décolle, le plafond est en mauvais état. Néanmoins, aucun signe 

d'infiltration actuelle n'est constaté; 

- Les murs de la cave sont secs; 

- La porte d’entrée actuelle du local est une porte solide en métal, anti-feu. 

r. Lors de l'audience d'enquêtes du 12 décembre 2011, le témoin M______ a 
indiqué avoir changé la porte de la cave suite à un cambriolage, réparation ayant 

donné lieu à la facture produite en pièce 46, précisant que la porte ne se trouvait 

- 13/22 - 

 

 

C/20925/2010 

pas dans le commerce. Selon son expérience, il ne procédait pas à la pose de porte 

en bois. 

Le témoin N______ a indiqué que selon ses calculs, les locaux ne disposaient pas 

de suffisamment de radiateurs et que le seul existant fonctionnait normalement. 

Le témoin E______ a déclaré avoir été gérant de «I______» entre 2005 et 2007 

pour un loyer de 8'750 fr. par mois et ne plus être gérant du restaurant au moment 

de l'incendie. Il a ajouté qu’il existait pendant cette période deux radiateurs à 

l'entrée et un autre au fond, plus grand, et qu'il n'avait jamais eu de problèmes de 

manque de chauffage. 

Le témoin K______ a indiqué être intervenu en février/mars 2011 sur demande du 

bailleur pour des problèmes d'infiltration. Il n'avait pas vu de trace d'eau récente, à 

l'exception de traces de condensation sur certains tuyaux. Après que les photos 

nos 1, 2, 10 et 11 (pièce 29) lui aient été soumises, il a indiqué ne pas avoir 

constaté les tâches représentées sur les photos et qu'il ne devait donc pas s'agir 

d'infiltrations récentes. 

Le témoin J______, du H______, a indiqué s'être rendu dans les locaux quelques 

mois auparavant et n'avoir constaté aucune trace d'humidité. A son souvenir, les 

locaux disposaient de deux radiateurs : l'un à l'entrée à droite et l'autre au fond. 

Le témoin O______, de l'entreprise P______ SA, a indiqué que ses employés 

étaient intervenus dans le restaurant pour changer deux vannes de radiateur et 

qu'ils en avaient profité pour déposer un radiateur à l'entrée à droite, à la demande 

du locataire. Ce radiateur aurait été entreposé dans sa cave. Il a ajouté que le 

manque de chauffage lié à la présence d'un seul radiateur pourrait sur le principe 

être comblé par le four à pizza, en précisant de pas avoir été mandaté pour le 

déterminer et ne pas avoir réalisé d'études précises à cet égard. 

s. Lors de l'audience d'enquêtes du 12 mars 2012, le témoin F______ a indiqué 
être le gérant de «I______» depuis le 1

er
 janvier 2008, dont les locaux avaient été 

rénovés suite à l'incendie, pour un loyer mensuel d'environ 9'000 fr. charges 

comprises. Il déclare qu'aucun radiateur n'existait à l'entrée à gauche à son arrivée 

et avoir signalé ce fait à B______. Le radiateur à l'entrée à droite avait été déposé 

par ses soins, car il se trouvait à côté du four à pizza et l'empêchait de travailler. Il 

a ajouté que le radiateur à l'entrée à gauche n'avait pas été fourni, mais qu'une 

entreprise était venue faire un devis. Il a précisé avoir dû changer lui-même entre 

30 et 40 plaques de faux plafond, sans que ce remplacement soit régulièrement 

nécessaire. Il a indiqué que de l'eau coulait encore parfois, mais que ces petites 

infiltrations n'étaient pas dérangeantes dans la mesure où elles se produisaient 2 à 

3 fois par an durant 1 à 2 jours et pouvaient être maîtrisées par une serpillière qu'il 

déposait sous une plaque de faux plafond. 

- 14/22 - 

 

 

C/20925/2010 

Le témoin Q______ a indiqué que les problèmes de condensation ne pouvaient 

pas être évités dans la configuration actuelle des locaux et qu'il n'y avait à sa 

connaissance pas de fuite dans les locaux. 

Le témoin R______ a indiqué qu'il avait été contacté par la régie pour changer un 

certain nombre de plaques de faux plafond et les repeindre, travaux effectués en 

2011, probablement peu avant le Jeûne genevois. 

t. Dans leurs conclusions motivées du 13 septembre 2012, les locataires ont 
persisté dans leur demande en insistant sur le fait que les travaux effectués par le 

bailleur n'étaient que du "bricolage", ce qui justifiait une réduction de 40% du 

loyer jusqu'à élimination complète des défauts. Les travaux suivants ont été 

requis : 

a) Faire cesser les infiltrations d’eau à travers les faux plafonds du restaurant; 

b) Supprimer les traces d'infiltrations d'eau sur les faux plafonds, ainsi que sur 

le mur de la salle à manger; 

c) Installer un radiateur dans la partie avant du restaurant, côté avenue 

D______, en dessous des vitres situées à gauche en entrant; 

d) Supprimer les causes d'infiltrations d'eau sur les murs du sous-sol; 

e) Supprimer les traces d'infiltrations d'eau sur les murs du sous-sol; 

f) Réparer intégralement et sérieusement le plafond du local en sous-sol; 

g) Changer les tuyaux qui passent dans le local du sous-sol; 

h) Réparer la soupape et la vanne qui se trouvent au sous-sol; 

i) Réparer sérieusement et efficacement le chéneau sous la verrière de la 

terrasse. 

Dans ses écritures motivées du 14 septembre 2012, le bailleur a persisté dans ses 

conclusions, contestant notamment l'existence de défauts et la réduction du 

loyer. 

u. Par décision du 5 novembre 2012, le Service de la consommation et des 
affaires vétérinaires a constaté divers manquements et a ordonné les travaux sui-

vants : 

- Dans la cuisine : remise en état des murs, du carrelage et d'une ouverture au 

plafond, délai au 31 décembre 2012; 

- Dans la chambre froide située au sous-sol : remise en état de la peinture et du 

revêtement des murs et du plafond, installation d'une grille de protection du 

ventilateur de l'évaporateur, délai au 31 janvier 2013 ; 

- 15/22 - 

 

 

C/20925/2010 

- Dans le local de production situé à la cave : remise en état du plafond, afin 

d'empêcher l'encrassement et le déversement de particules, délai au 31 janvier 

2013. 

v. Le 11 janvier 2013, un entretien s'est tenu dans les locaux entre B______, 
F______ et l'entreprise de peinture S______ SA afin de déterminer les travaux à 

effectuer.  

w. Un échange d'écritures s'en est suivi entre les parties.  

Par courrier du 16 janvier 2013, l'entreprise S______ SA a adressé aux locataires 

une proposition d'intervention concernant les travaux acceptés par le bailleur à 

réaliser selon le jugement et la décision du Service de la consommation et des 

affaires vétérinaires dans les locaux litigieux. 

Le 21 janvier 2013, les locataires ont accepté la proposition de travaux, en pré-

cisant que les travaux résultant du jugement et acceptés par le bailleur devront être 

réalisés durant la fermeture annuelle du restaurant.  

Par échange de fax du 24 janvier 2013, les parties sont convenues de la réalisation 

des travaux de la cave et de la chambre froide avant l’échéance du délai accordé 

par le Service de la consommation et des affaires vétérinaires au 31 janvier 2013, 

la prise en charge du coût des travaux demeurant litigieuse.  

Le lendemain, les locataires ont communiqué au bailleur que les travaux prévus à 

la cave devraient être réalisés en deux temps, en partie durant la fermeture annuel-

le du restaurant prévue au mois d'août et ainsi en même temps que le remplace-

ment des plaques de faux plafond. Le bailleur a confirmé l'exécution des travaux 

pour la semaine du lundi 28 janvier 2013 au vendredi 1
er

 février 2013. 

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-dessous dans la mesure 
utile. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 

la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un recours dirigé contre un juge-

ment notifié aux parties après le 1
er

 janvier 2011, la présente cause est donc régie 

par le nouveau code de procédure civile. 

2. 2.1 La décision attaquée est une décision finale de première instance. 

La cause étant de nature patrimoniale, l'appel est recevable si la valeur litigieuse 

au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et 

al. 2 CPC). 

- 16/22 - 

 

 

C/20925/2010 

La valeur du litige est déterminée par les conclusions (art. 91 al. 1 CPC). Lorsque 

l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le tribunal 

détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point 

ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). 

2.2 Au vu des dernières conclusions devant le Tribunal, la valeur litigieuse cor-
respond aux montants des travaux litigieux, au paiement de la somme de 2'000 fr., 

ainsi qu'à la différence entre la réduction du loyer de 15% accordée aux locataires 

dès le 1
er

 mai 2010 l'absence de toute réduction sollicitée par l'appelant. 

Il s'ensuit que la valeur litigieuse minimale est atteinte au vu des montants encore 

litigieux au moment du jugement de première instance, dont la contestation de la 

réduction de loyer suffit à elle seule à atteindre la valeur requise. 

La voie de l'appel est donc ouverte. 

2.3 Le délai d'appel est de 30 jours (art. 311 al. 1 et 314 al. 2 CPC a contrario). 

L'acte d'appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 et 

131 CPC. L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs 

de fait et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel (LACHAT, Procédure civile 

en matière de baux et loyer, Lausanne 2011, p. 186). 

L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans les délais pres-

crits (art. 308 CPC). 

2.4 La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 
CPC). Les conditions de recevabilité de l'appel joint doivent remplir mutatis 

mutandis les exigences prévalant quant à l'appel principal. Il est soumis au délai 

de 30 jours prévu par l’art. 312 al. 2 pour la réponse (JEANDIN, in CPC, Code de 

procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 

2011, p. 1256). 

2.5 En l'occurrence, les différentes écritures ont été déposées dans le délai prescrit 
et dans la forme requise par la loi. Elles sont ainsi recevables. 

2.6 La Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit (art. 311 
CPC). 

3. 3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, un fait nouveau n'est pris en compte au stade de 
l'appel que s'il est produit sans retard (let. a) et qu'il ne pouvait l'être devant la 

première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence 

requise (let. b).  

3.2 En l'occurrence, les travaux requis par le Service de l'hygiène sont évoqués 
dans un rapport du 5 novembre 2012 relatif à une inspection du même jour; ces 

- 17/22 - 

 

 

C/20925/2010 

faits sont postérieurs à la date du jugement entrepris et concomitants à sa notifi-

cation; ils peuvent donc être formellement évoqués en appel.  

Autre est la question de leur pertinence, dans la mesure où la décision du Service 

précité n'a pas été contestée, que ces travaux ne sont ainsi pas litigieux et qu'ils ne 

visent en rien à corriger les défauts évoqués dans la présente cause. Les locataires 

semblent inférer de la décision du Service précité que les locaux sont vétustes 

mais la Cour observe que le litige porte sur des éléments bien spécifiques et non 

sur les locaux en tant que tels. 

4. 4.1 L'article 256 al. 1 CO dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la 
date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée. 

Lorsque apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas 

imputables au locataire et auxquels ce dernier n'est pas tenu de remédier à ses 

frais, le preneur peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose 

louée (art. 259a al. 1 let. a CO). 

Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit 

être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; elle 

suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi 

défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise 

ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légiti-

mement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 23 février 2011, consid. 3.1; ATF 135 III 345 

consid. 3.2 p. 347 et les références). La chose louée est défectueuse si elle ne se 

trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour laquelle elle a été louée, autrement 

dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (CORBOZ, Les défauts de la 

chose louée, SJ /1979, p.130 ss.).  

L'usure normale des locaux ne constitue un défaut (subséquent, si les locaux 

étaient neufs ou rénovés à l'origine) qu'à partir du moment où elle atteint un 

certain degré, et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose 

louée (ACJC 966/2012 du 29 juin 2012, consid. 4.1.2). 

Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que 

l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux 

(LACHAT in Commentaire Romand, op. cit., p. 1344 no 3; SJ 1997 661 consid. 3; 

CORBOZ, op. cit., loc. cit.). 

4.2 En l'occurrence, les différents défauts contestés en appel portent sur l'instal-
lation d'un radiateur fixe supplémentaire à l'entrée des locaux à gauche côté 

avenue D______, sur le remplacement des tuyaux se trouvant dans le dépôt situé 

au sous-sol, ainsi que sur le montant de la participation aux frais de remplacement 

de la porte du dépôt au sous-sol. La Cour examinera successivement ces éléments.  

- 18/22 - 

 

 

C/20925/2010 

De l'installation d'un radiateur supplémentaire 

Il ressort des constatations du Tribunal suite à son transport sur place et aux décla-

rations des témoins F______ et N______ qu'un radiateur fixe unique ne suffit pas 

à garantir une température adéquate dans les locaux. Peu importe que les locaux 

aient, ou non, disposé d'un radiateur supplémentaire avant l'incendie de 2007, 

dans la mesure où une insuffisance de chauffage dans la partie gauche du 

restaurant est objectivement constatée. Il s'agit indubitablement d'un défaut. La 

constatation par les locataires ne peut être qualifiée de tardive, car il entre dans le 

cours ordinaire des choses qu'un manque de température ne puisse être découvert 

qu'à la suite des doléances des clients au cours des périodes de froid. Le bailleur 

doit faire le nécessaire pour réparer cette situation et prévoir une source de chaleur 

supplémentaire dans cette partie des locaux.  

Par conséquent, il convient de condamner le bailleur à installer un radiateur sup-

plémentaire à l'entrée des locaux à gauche, côté avenue D______.  

Du remplacement des tuyaux du sous-sol 

Le Tribunal a constaté lors de son transport sur place la présence de fissures dans 

les tuyaux du local situé au sous-sol. Le défaut doit être définitivement supprimé, 

ce qui suppose que la réparation exclut en principe des infiltrations d'eau à 

l'avenir. Une réfection qui n'est efficace que durant un laps de temps limité et qui 

doit être répétée chaque année ne saurait être qualifiée de remise en état suffisante 

lorsqu'il est possible de faire mieux à un coût raisonnable. Force est ainsi de con-

clure que la réparation proposée par le bailleur, consistant à entourer les tuyaux 

avec du néoprène, puis avec du scotch, n'était pas propre à garantir l'étanchéité de 

la tuyauterie et devait en outre être répétée à intervalles réguliers, le scotch se 

décollant par endroits. Une telle réfection ne satisfait pas à l'obligation du bailleur 

de réparer le défaut d'étanchéité dans la cave.  

Les locataires étaient dès lors en droit d'exiger du bailleur qu'il entreprenne des 

travaux aptes à éliminer le défaut en question. 

De la participation au remplacement de la porte du dépôt 

Suite au cambriolage, la pose d'une nouvelle porte par les locataires s'est avérée 

nécessaire afin de fermer l'accès au local du sous-sol. Toutefois, le bailleur allègue 

que le prix réclamé par les locataires inclut des matériaux allant au-delà de ce qui 

était nécessaire pour remplacer la porte litigieuse et constitue une modification de 

l'état initial des locaux. La remise en état ne peut viser que des travaux d'entretien, 

de réparation, à savoir l'élimination du défaut, sans que les locataires ne puissent 

exiger du bailleur qu'il effectue une prestation supplémentaire (LACHAT, Le bail à 

loyer, p. 251, N 2.2). 

- 19/22 - 

 

 

C/20925/2010 

Pour leur part, les locataires ont choisi une porte de remplacement sans avertir le 

bailleur, ni lui soumettre le devis afin qu'il puisse se déterminer (LACHAT, op. cit., 

p. 253, N 2.7 et références citées). Il est indubitable que le remplacement d'une 

porte en bois sans qualités particulières par une porte en métal anti-feu (T30), 

insérée dans un cadre en métal, constitue une amélioration de la qualité du bâti, 

compte tenu des qualités supplémentaires de la nouvelle porte. La plus-value qui 

résulte de ces améliorations ne peut pas être imposée au bailleur. Statuant ex bono 

et aequo (art. 42 al. 2 CO applicable en matière de responsabilité contractuelle par 

le renvoi de l'art. 99 al. 3 CO : ATF 118 II 312; 105 II 87 consid. 3 p. 89), le 

Tribunal a estimé à 2'000 fr. le coût de remplacement de la porte, en lieu et place 

des 3'450 fr. effectivement facturés. S'il conteste devoir quoi que ce soit, le bail-

leur ne remet pas en cause l'appréciation des premiers juges sur le montant du 

dommage. Les locataires considèrent pour leur part avoir droit au remboursement 

intégral des frais qu'ils sont exposés, indiquant qu'ils réclamaient depuis long-

temps le remplacement de la porte, compte tenu de son état déplorable; pour 

autant, ils ne contestent pas expressément le montant estimé par les premiers 

juges.  

Dans ces circonstances, la Cour considère que, dès lors que l'intégralité du coût de 

l'installation de la porte choisie par les locataires ne peut être mis à charge du bail-

leur, pour les motifs exposés ci-dessus, d'une part, et que les parties n'indiquent 

pas quel autre montant que celui fixé par les premiers juges serait approprié dans 

cette hypothèse, d'autre part, il se justifie de confirmer le jugement entrepris sur ce 

point.  

L'appelant et les intimés seront dès lors déboutés de leurs conclusions respectives. 

5. 5.1 Aux termes de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour 
lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction pro-

portionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du dé-

faut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 

Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au loca-

taire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est 

empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du 

bailleur la remise en état de la chose ou une réduction proportionnelle du loyer 

(art. 259a CO). 

La réduction de loyer que le locataire peut exiger en application de l'art. 259d CO 

doit être proportionnelle au défaut; elle se détermine par rapport à la valeur de 

l'objet sans défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite rela-

tive ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la va-

leur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans 

défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion (ATF 130 III 504 

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C/20925/2010 

consid. 4.1; ACJC/1171/2008 du 6 octobre 2008, consid. 2.1; LACHAT, op. cit., 

p. 257; SVIT, Das schweizerische Mietrecht-Kommentar, Zürich 2008, n. 14-15 

ad art. 259d CO, p. 263-264). Comme ce calcul proportionnel n'est pas toujours 

aisé, il est admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience géné-

rale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral 

(ATF 130 III 504 consid. 4.1; 4A_174/2009 du 8 juillet 2009, consid. 4.1). 

5.2 En l'occurrence, une réduction de loyer ne peut se fonder que sur les défauts 
litigieux, à savoir le défaut de chauffage, ainsi que le remplacement de la tuyau-

terie du sous-sol. Le remboursement des frais de changement de la porte font en 

effet l'objet d’un poste séparé et ne peut être pris en compte dans la réduction du 

loyer. 

Aucun de ces défauts ne peut être qualifié de grave, au point qu'il exclut ou 

entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (LACHAT, op. 

cit., p. 225, N 2.6). Il ressort des déclarations du gérant des lieux, F______, que le 

manque de chauffage a pu être comblé par un chauffage électrique d'appoint. 

L'état de vétusté des tuyaux n'a pas entraîné de gêne notable dans l'utilisation du 

local situé au sous-sol, malgré certains incidents liés aux fissures. Le bailleur a en 

outre procédé à une réparation provisoire ayant permis de contenir les éventuelles 

fuites.  

La Cour a admis pour diverses nuisances, incluant des infiltrations d'eau, une ali-

mentation en eau insuffisante, une panne de chauffage, une défectuosité du frigo 

et de la cuisinière, des pannes d'ascenseur et des fissures, une réduction de 10% 

(ACJC/211/2001 du 12 mars 2001 N. c/ M.). 

La Cour a également octroyé une réduction de 10 à 15% pour des défauts liés à 

l'humidité au plafond de la chambre à coucher (10%) et 5% supplémentaires 

durant la saison de chauffage, dans immeuble vétuste au loyer modique 

(ACJC/1004/2009 du 07 septembre 2009). 

Pour un manque de chauffage, le Tribunal fédéral a estimé qu'une température de 

16° donnait lieu à une réduction de 20% (ATF 130 II 304).  

5.3 Au vu de ce qui précède, la Cour retient que la réduction du loyer de 15% 
prévue par le jugement entrepris est adéquate. Le jugement entrepris sera donc 

confirmé et les parties déboutées de leurs conclusions. 

6. La procédure est gratuite (art. 22 al. 1 LaCC). 

7. Pour les litiges de bail à loyer, le recours en matière civile n'est ouvert que si la 
valeur litigieuse est d'au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 LTF). En cas de recours 

contre une décision finale, la valeur litigieuse correspond aux conclusions restées 

litigieuses devant l'autorité judiciaire cantonale de dernière instance (art. 51 al. 1 

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C/20925/2010 

LTF). Au vu des conclusions respectives des parties, la valeur litigieuse s'élève à 

l'évidence à plus de 15'000 fr. (art. 51 et 52 LTF), compte tenu en particulier du 

loyer annuel des locaux (42'096 fr.). 

* * * * * 

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C/20925/2010 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme :  

Déclare recevables l'appel interjeté par A______ et l'appel joint interjeté par B______ et 

C______ contre le jugement JTBL/1187/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers 

le 29 octobre 2012 dans la cause C/20925/2010-5-D. 

Au fond :  

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite.  

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant :  

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand 

REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.