# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3b7004f4-db53-5236-b066-07bb8993ae31
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-25
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 25.06.2019 A 2018 41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2018-41_2019-06-25.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 18 41

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
Richter Meisser, von Salis 

Aktuar Ott

URTEIL

vom 25. Juni 2019

in der Streitsache

A._____ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Matthias Forster,

Beschwerdeführerin

gegen 

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Josef Brunner,

Beschwerdegegnerin

betreffend Kostenbeteiligung (Postautoverlegung Bahnhof X._____)

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1. Die Gemeinde X._____ leitete, ausgehend von der Gestaltungsstudie Pro-

jekt B._____, Ende Mai 2009 eine Arealplanung mit Grenzbereinigungen 

ein. Der ursprünglich vorgesehene Arealplan wurde infolge des Bedarfes 

an umfangreichen Anpassungen der geltenden Grundordnung in eine or-

dentliche Teilrevision der Ortsplanung mit einem koordinierten Quartier-

planverfahren aufgeteilt. Im Februar 2011 erfolgte die öffentliche Mitwir-

kungsauflage zur Teilrevision der Ortsplanung sowie gleichzeitig auch die 

öffentliche Auflage des Quartierplanes C._____. Infolge von Einwendun-

gen wurde eine Überarbeitung der geplanten Teilrevision der Ortsplanung 

notwendig und die Bearbeitung des Quartierplanes zurückgestellt. Im Mai 

2011 wurde erneut eine Mitwirkungsauflage für die Teilrevision der Orts-

planung durchgeführt. Nachdem die Stimmberechtigten der Gemeinde 

X._____ die Teilrevision der Ortsplanung am 7. Oktober 2011 beschlossen 

hatten, genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden am 5. Juni 

2012 die Teilrevision der Ortsplanung im Gebiet C._____. Am 21. Januar 

2013 stimmte der Gemeinderat den Quartierplanunterlagen gemäss dem 

"Bericht mit grundbuchlichem Vollzug und Kostenverteilung" zu. Vom 

25. Januar bis zum 25. Februar 2013 erfolgte nunmehr die öffentliche Auf-

lage des überarbeiteten Quartierplanes. Anlässlich der Gemeinderatssit-

zungen vom 2. April/17. Mai 2013, behandelte der Gemeinderat zwei ge-

gen den Quartierplan erhobene Einsprachen und beschloss den Quartier-

plan. Nachdem sich bei der Umsetzung Probleme hinsichtlich des bundes-

rechtlich geforderten Gewässerraumes ergeben hatten, erliess der Ge-

meinderat am 16. Dezember 2013 eine Planungszone über einen Teil der 

Quartierplanparzellen (Parzellen 111 [teilweise] und 484 – 487). Die Be-

bauung und Gestaltung der betroffenen Parzellen sollte nach der Ausschei-

dung der Gewässerräume im Rahmen einer (weiteren) Teilrevision der 

Ortsplanung in Abhängigkeit des ausgeschiedenen Gewässerraumes in ei-

ner künftigen Folgeplanung neu geregelt werden. Gleichentags beschloss 

der Gemeinderat, den Quartierplan inkl. der entsprechenden Planungsmit-

tel teilweise abzuändern. Den (übrigen) vom Quartierplan betroffenen 

Grundeigentümer wurde zudem mitgeteilt, dass die Festlegungen des 

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Quartierplanes vom 2. April/17. Mai 2013 für die nicht erwähnten Parzellen 

rechtskräftig seien und dies im Grundbuch eingetragen werde. Zu dieser, 

vom Gemeinderat bzw. vom Gemeindevorstand am 16. Dezember 

2013/17. Februar 2014 beschlossenen, teilweisen Aufhebung bzw. Ände-

rung des Quartierplanes C._____ erfolgte auch eine Publikation und die 

Quartierplanänderung wurde wiederum während 30 Tagen öffentlich auf-

gelegt. Per 1. Januar 2014 schlossen sich die Gemeinden O.1._____, 

O.2._____, X._____, O.3._____, O.4._____, O.5._____, O.6._____, 

O.7._____, O.8._____, O.9._____, O.10._____, O.11._____ und 

O.12._____zur neuen Gemeinde X._____ zusammen. Nach Rechtskraft 

des (angepassten) Quartierplanes wurde dieser am 2. April 2014 zur An-

merkung auf den betroffenen Grundstücken beim Grundbuchkreis X._____ 

zum Vollzug angemeldet. Der grundbuchliche Vollzug erfolgte am 3. April 

2014. Der Anmeldung lagen unter anderem die Quartierplanbestimmungen 

vom 17. Februar 2014 und der Bericht mit grundbuchlichem Vollzug und 

Kostenverteilung von selben Datum bei. Auf diese Dokumente wird bei der 

Anmerkung 8497 Quartierplan C._____ als Beleg 536 hingewiesen.

2. Am 10. März 2016 eröffnete die Gemeinde X._____ der A._____ AG, in 

ihrer Funktion als Bauherrschaft, die Baubewilligung vom 7. März 2016 

zum Abbruch des alten Gebäudes und dem Neubau des Wohn- und Ge-

schäftshauses B._____ auf den Parzellen 512 und 261. Diese Verfügung 

erwuchs in Rechtskraft.

3. Am 22. Juni 2016 wurde ein Kaufvertrag über die Parzelle 512 (Grundbuch 

X._____) zwischen der E._____ AG (veräussernde Partei) und der 

A._____ AG (erwerbende Partei) öffentlich beurkundet. Gleichtags wurde 

auch noch eine Grundstücksmutation unter Einbezug der südlich angren-

zenden Parzelle 261 durchgeführt, welche die Fläche der Parzelle 512 von 

1'865 m2 auf neu 4'558 m2 vergrösserte. Dies stellt die heutige Fläche der 

Parzelle 512 dar, wobei die Fläche der Parzellen 261 in die (heutige) Par-

zelle 512 überführt wurde. Bereits am 17. Mai 2016 wurde die Ausübung 

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des vorgemerkten Kaufrechts an der Parzelle 261 vom 12. Dezember 2013 

durch die A._____ AG im Grundbuch angemeldet und vollzogen. Somit er-

warb die A._____ AG die Parzelle 261 von der Bürgerlichen Genossen-

schaft X._____.

4. Mit Rechnung vom 26. April 2018, stellte die Gemeinde X._____ der 

A._____ AG, unter dem Titel "Beteiligung Postautoverlegung, Quartierplan 

C._____" und anhand der Flächen der darin befindlichen Geschäfte, für 

das sich auf der Parzelle 512 befindliche Wohn- und Geschäftshaus 

B._____ insgesamt Fr. 193'825.-- in Rechnung. Sie ging dabei insgesamt 

von einer Abgabepflicht für eine (Gewerbe- bzw. Laden-)Fläche von 

3'876.5 m2 à Fr. 50.-- aus.

5. Gegen diese Rechnung erhob die A._____ AG am 18. Mai 2018 Einspra-

che und beantragte die Kostenauflage aufzuheben. Zur Begründung wurde 

im Wesentlichen ausgeführt, dass die Beitragserhebung nicht in einem or-

dentlichen Perimeterverfahren festgelegt worden sei und somit unrecht-

mässig erscheine. Zudem erwachse der Einsprecherin aus der Verlegung 

des Postautoterminals kein wirtschaftlicher Sondervorteil, weshalb die 

Überwälzung einer Kostenbeteiligung nicht gerechtfertigt und die Realisie-

rung des (neuen) Postautoterminals an sich sowie der Zeitpunkt auch noch 

ungewiss sei.

6. Gemäss "Botschaft des Gemeindeparlaments zuhanden der Urnenabstim-

mung vom 25. November 2018 betreffend Verpflichtungskredit für die Er-

neuerung des Bahnhof- und Postautoareals in X._____" beantragte der 

Gemeindevorstand der Gemeinde X._____ dem Gemeindeparlament zu-

handen der Urnengemeinde für die Erneuerung des Bahnhofs- und Postau-

toareals X._____ einen Bruttokredit von Fr. 7'623'000.-- zuzüglich allfälliger 

Teuerung zu gewähren. Das Gemeindeparlament stimmt dieser Vorlage 

am 20. Juni 2018 zu und stellte entsprechende Anträge zuhanden der Ur-

nenabstimmung. Allfällige Beiträge Dritter seien in Abzug zu bringen und 

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der Gemeindevorstand sei zu ermächtigen, den entsprechenden Be-

schluss umzusetzen. In der erwähnten Botschaft wurde das Gesamtprojekt 

erläutert und hinsichtlich der Finanzierung auch auf Beiträge gemäss dem 

Quartierplan C._____ hingewiesen. Denn im Quartierplan sei unter ande-

rem festgelegt worden, dass bei einer Verlegung des Postautoplatzes die 

Überbauung B._____ pro Quadratmeter Verkaufsfläche einen Beitrag von 

Fr. 50.-- an die Verlegungskosten zu leisten habe. Am 25. November 2018 

wurde der Bruttokredit von den Stimmberechtigten genehmigt.

7. Der Gemeindevorstand der Gemeinde X._____ wies am 10. Juli 2018 die 

Einsprache der A._____ AG im Sinne der Erwägungen ab, soweit darauf 

eingetreten werde. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass 

der auf der Parzelle 512 im Grundbuch angemerkte Quartierplan C._____ 

die Finanzierung von Erschliessungsanlagen und insbesondere diejenige 

des neuen Postautoterminals zu Recht regle. Das von der Einsprecherin 

realisierte Zentrum B._____ habe sich gemäss Regelung im Quartierplan 

mit Fr. 50.-- pro Quadratmeter Ladenfläche daran zu beteiligen. Diese 

Quartierplanregelung sei nicht angefochten worden und somit heute ver-

bindlich. Die Einsprecherin habe die ihr erteilte Baubewilligung vom 7. März 

2016, worin auf den Quartierplan verwiesen worden sei, nicht angefochten 

und habe auch anlässlich des Grundstückskaufs im Mai/Juni 2016 von der 

Verbindlichkeit des im Jahre 2014 angemerkten Quartierplanes C._____ 

Kenntnis erhalten. Von Amtes wegen werde noch festgestellt, dass die ver-

anlagte Kostenbeteiligung anstelle einer Überweisung vorderhand auch 

mittels einer Bankgarantie oder einem Grundpfand sichergestellt werden 

könne, weil das neue Postautoterminal zwar konzeptionell und planerisch 

weitgehend vorbereitet, aber noch nicht realisiert sei. Somit sei der Ein-

sprecherin zu gestatten, innert 30 Tagen seit Eröffnung des Einspracheent-

scheides (lediglich) eine Sicherstellung des in Rechnung gestellten Betra-

ges vorzunehmen.

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8. Am 10. August 2018 erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdefüh-

rerin) gegen den Einspracheentscheid vom 10. Juli 2018 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie beantragte neben der 

Aufhebung des angefochtenen Entscheides auch die vollumfängliche Auf-

hebung der von der Vorinstanz verfügten Kostenbeteiligung "Postautover-

legung Bahnhof X._____" über insgesamt Fr. 193'825.-- gemäss Rech-

nung Nr. 18115075 vom 26. April 2018. Ferner wurde beantragt, der Be-

schwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Dies alles unter Kosten- 

und Entschädigungsfolge. Sie bestritt im Ergebnis, dass in den Quartier-

planbestimmungen vom 17. Februar 2014 ein verbindlicher Kostenverteiler 

für die Finanzierung eines neuen Postautoterminals enthalten sei und dass 

eine Kostenbeteiligung der Beschwerdeführerin von Fr. 50.-- pro Quadrat-

meter Bruttogeschossfläche der Ladenfläche heute verbindlich und nicht 

mehr anfechtbar sei.

9. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) erklärte mit 

Eingabe vom 27. August 2018, dass sie gegen die Erteilung der aufschie-

benden Wirkung nichts einzuwenden habe. Mit verfahrensleitender Verfü-

gung vom 28. August 2018 erkannte der zuständige Instruktionsrichter, ge-

stützt auf Art. 53 VRG, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu.

10. Die Beschwerdegegnerin nahm am 25. September 2018 zur Beschwerde 

vom 10. August 2018 noch in materieller Hinsicht Stellung. Sie beantragte 

die kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung der Beschwerde. Sie 

führte aus, dass nach Abschluss der öffentlichen Auflage im Rahmen des 

Quartierplanverfahrens nach Art. 51 ff. KRG der Quartierplan am 17. Fe-

bruar 2014 definitiv erlassen worden sei und unangefochten in Rechtskraft 

erwachsen sei. Am 3. April 2014 sei er im Grundbuch auf den betroffenen 

Parzellen angemerkt worden. Der Inhalt dieser Allgemeinverfügung sei so-

mit für alle davon erfassten Liegenschaften bzw. Eigentümer verbindlich 

geworden. Vorschriften über die Kostenauflagen (für Planungs- und Er-

schliessungskosten) könnten bereits im Quartierplan enthalten sein und 

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müssten nicht erst in einem separaten Beitragsverfahren festgelegt wer-

den. Privatanteile von Kosten für Erschliessung und Ausstattung könnten 

auch in mehreren Kostenverteilern festgelegt werden. Im Quartierplan 

C._____ sei insbesondere infolge der Interessenz des Zentrums B._____ 

an einer Realisierung eines neuen Postautoterminals und der damit einher-

gehenden Aufwertung des Bahnhofplatzes eine Kostenbeteiligung des 

Zentrums B._____ von Fr. 50.-- pro Quadratmeter Ladenfläche verbindlich 

geregelt worden. Zudem sei das Zentrum B._____ auch der Auslöser für 

das Quartierplanverfahren gewesen. Die Beschwerdeführerin sei im Rah-

men der Realisierung des Zentrums B._____ mehrmals mit dieser vorge-

sehenen Kostenanlastung konfrontiert gewesen. Weil weder im Zeitpunkt 

des Erlasses des Quartierplans noch der Erteilung der (Mantel-)Baubewil-

ligung die konkret erstellten Bruttogeschossflächen bekannt gewesen 

seien, habe die Beschwerdegegnerin mit der Fakturierung zuwarten müs-

sen und erst Rechnung gestellt, als die erstellten Bruttogeschoss(laden-

)flächen bekannt gewesen seien. Schliesslich habe die Beschwerdegegne-

rin auch zu Recht die Beschwerdeführerin ins Recht gefasst, weil es Sache 

der Beschwerdeführerin sei, eine allfällige Kostenaufteilung auf die einzel-

nen Ladenbetreiber vorzunehmen.

11. Die Beschwerdeführerin replizierte am 8. Oktober 2018, wobei sie an ihren 

in der Beschwerde gestellten Anträgen festhielt. Neben der bestrittenen 

Grundlage für die beabsichtigte Kostenauflage wurde auch in Abrede ge-

stellt, dass die Beschwerdeführerin je an den entsprechenden Vereinba-

rungen beteiligt war bzw. einer entsprechenden Beteiligung an den Kosten 

zugestimmt habe. Zudem wurde auch ein relevanter Sondervorteil aus dem 

"Freiwerden" des Bahnhofplatzes in Abrede gestellt. Schliesslich seien 

auch die willkürlich festgelegten Kosten von Fr. 50.-- pro m2 Bruttoge-

schossfläche (BGF) der Ladenfläche infolge der zwischenzeitlich erheblich 

redimensioniert und damit kostengünstiger realisierbaren Postautotermina-

lverlegung erheblich zu hoch angesetzt.

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12. Die Beschwerdegegnerin duplizierte wiederum am 13. November 2018. 

Auch sie hielt an ihren gestellten Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerin 

bekräftigte, dass die Verlegung des Postautoterminals zu Vorteilen für die 

Überbauung B._____ führen werde. Hinsichtlich der in der Rechnung vom 

26. April 2018 festgehaltenen (Gewerbe- bzw. Laden-)Fläche wurde diese 

bezüglich eines Ladenlokals infolge einer unberücksichtigt gebliebenen, 

nachträglichen Projektänderung vom Dezember 2016 von 376 m2 auf 

260.6 m2 reduziert, womit insgesamt noch eine Kostenbeteiligung von 

Fr. 188'055.-- festgesetzt werde. Ausserdem wies sie darauf hin, dass noch 

nicht sämtliche Ladenflächen in der Überbauung B._____ erfasst worden 

seien und zu gegebener Zeit eine Nachforderung geltend gemacht werde.

13. Mit Schreiben vom 26. April 2019 edierte das Gericht beim Grundbuchamt 

X._____ noch drei Grundbuchbelege betreffend die Parzelle 512. Nämlich 

den Beleg 536 hinsichtlich der Anmerkung des Quartierplanes C._____, 

den Beleg 1016 bezüglich der Vereinigung der Parzellen 512 und 261 so-

wie den Beleg 784 hinsichtlich der Ausübung des Kaufrechts an der Par-

zelle 261. Gleichentags wurden bei der Beschwerdegegnerin insbesondere 

auch noch die Akten zum Quartierplan C._____, das Baugesuchsdossier 

des Zentrums B._____ sowie Angaben über den aktuellen Planungsstand 

des Projektes "Erneuerung des Bahnhof- und Postautoareals in X._____" 

ediert. Über diese Editionen wurden die Parteien in Kenntnis gesetzt. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften, dem 

angefochtenen Einspracheentscheid sowie die weiteren Akten, wird, sofern 

erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Vorliegend ist der Einspracheentscheid vom 10. Juli 2018 des Gemeinde-

vorstandes der Gemeinde X._____ in seiner Funktion als Einsprache-

behörde in Bausachen betreffend Kostenbeteiligung Postautoverlegung 

Bahnhof X._____ angefochten. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des kantonalen 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) unterlie-

gen kommunale Entscheide der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde an 

das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, wenn sie wie vorliegend 

weder bei einer anderen Instanz angefochten werden können, noch nach 

kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die Beschwerde 

vom 10. August 2018 wurde zudem frist- und formgerecht eingereicht (vgl. 

dazu Art. 38, Art. 39 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VRG). Zur Beschwerde legi-

timiert ist nach Art. 50 VRG, wer vom angefochtenen Entscheid berührt ist 

und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat 

oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Der Einspra-

cheentscheid vom 10. Juli 2018 bestätigte die bestrittene Kostentragungs- 

bzw. Sicherstellungspflicht der Beschwerdeführerin, womit von einer hin-

reichenden Berechtigung zur Anfechtung dieses Entscheides auszugehen 

ist.

2. Hinsichtlich der anwendbaren (raumplanungsrechtlichen) kommunalen Be-

stimmungen ist auf die Vereinbarung der Gemeinden O.1._____, 

O.2._____, X._____, O.3._____, O.4._____, O.5._____, O.6._____, 

O.7._____, O.8._____, O.9._____, O.10._____, O.11._____ und 

O.12._____ vom 16. November 2012 über den Zusammenschluss zur 

neuen Gemeinde X._____ (genehmigt von der Regierung am D.1._____; 

siehe entsprechende Botschaft der Regierung an den Grossen Rat) sowie 

den diesbezüglichen Beschluss des Grossen Rates des Kantons Graubün-

den vom D.2._____ hinzuweisen. Gemäss dem Abschnitt "IV. Übergangs-

regelungen", Ziffer 2 hat die neue Gemeinde ihre Gesetzgebung so rasch 

wie möglich zu vereinheitlichen. Bis zur jeweiligen Inkraftsetzung wendet 

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der Gemeindevorstand übergangsrechtlich für die Gebiete der bisherigen 

Gemeinden sinngemäss deren noch in Kraft stehenden Gesetze an. Damit 

gilt in raumplanungsrechtlichen Angelegenheiten auf dem (früheren) Ge-

meindegebiet der Gemeinde X._____ und somit auch für den vorliegenden 

Fall weiterhin das totalrevidierte kommunale Baugesetz der Gemeinde 

X._____ vom 28. Januar 2005, genehmigt von der Regierung des Kantons 

Graubünden am 5. Dezember 2005 inkl. beschlossener und genehmigter 

Änderungen (BG). Denn der Vereinheitlichungsprozess der kommunalen 

Gesetzgebung ist im Bereich der Raumplanung noch nicht abgeschlossen.

3. Vorliegend (noch) strittig und nachfolgend zu prüfen ist, ob die Beschwer-

degegnerin der Beschwerdeführerin, als Eigentümerin der mit dem Zen-

trum B._____ bebauten Parzelle 512 bzw. als Bauherrin dieser Überbau-

ung, zu Recht einen Betrag von Fr. 188'055.-- als Kostenbeteiligung im Zu-

sammenhang mit der Realisierung des neuen Postautoterminals beim 

Bahnhof X._____ in Rechnung stellt bzw. dafür eine Sicherstellung ver-

langt. Dieser noch strittige Betrag ergibt sich daraus, dass die Beschwer-

degegnerin in der Duplik vom 13. November 2018 infolge einer (nachträg-

lichen) Reduktion der "reinen Ladenfläche" eines Ladenlokals von 376 m2 

auf 260.60 m2 nun noch den vorstehend erwähnten Betrag von der Be-

schwerdeführerin einfordert bzw. eine Sicherstellung dafür verlangt.

4.1. Die Beschwerdegegnerin geht davon aus, dass im (zuletzt beschlossenen) 

Quartierplan C._____ vom 17. Februar 2014 eine verbindliche Kostenbe-

teiligung der Beschwerdeführerin an dem neuen Postautoterminal festge-

legt worden sei, welche sich nach der im Zentrum B._____ geschaffenen 

(Gewerbe- bzw. Laden-)Fläche zu einem Ansatz von Fr. 50.-- pro Quadrat-

meter bestimmt. Die massgebenden Flächen ermittelte sie ihren Angaben 

zufolge anhand der jeweiligen Baupläne (siehe beschwerdegegnerische 

Akten [Bg-act.] 4 - 7). Die Pflicht zur Beteiligung der Beschwerdeführerin 

an den Kosten des projektierten, neuen Postautoterminals, welches zu ei-

ner Entlastung des direkt vor dem Zentrum B._____ liegenden Bahnhof-

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platzes vom Postautoverkehr führen wird, leitet sie aus Ziffer 8 des Berich-

tes mit grundbuchlichem Vollzug und Kostenverteilung zum Quartierplan 

C._____ vom 17. Februar 2014 ab (enthalten in dem vom Grundbuchamt 

X._____ edierten Grundbuchbeleg 536 [Ed-act. GB 1]). Darin wurde in Zif-

fer 8, Absatz 6 folgendes festgehalten:
…

"Die Finanzierung eines neuen Postautoterminals ist grundsätzlich Sache der Ge-
meinde X._____. Eine Realisierung wird jedoch von einer angemessenen Kosten-
beteiligung Dritter für die Abgeltung weiterer Interessen abhängig gemacht. Verbind-
lich geregelt ist die Beteiligung des Zentrums „B._____“ mit Fr. 50 pro m2 BGF der 
Ladenflächen (siehe Kap. 3.1). Der gesamte Betrag wird mit der Baubewilligung für 
den geplanten Zentrumsbau in Rechnung gestellt. Bis zur Realisierung des neuen 
Terminals kann er mittels Bankgarantie oder Grundpfand sichergestellt werden. Es 
ist Sache der Bauherrschaft, die auf die einzelnen Läden entfallenden Anteile bei 
deren Verkauf oder Vermietung abzusichern."

In Ziffer 3.1 wurde, soweit vorliegend von Interesse, festgehalten, dass im 

Baufenster (A) für das Zentrum B._____ in Abweichung von den Höhen-

vorgaben des Baugesetzes eine maximale Firsthöhe von ca. 19 m ab Ni-

veau Bahnhofplatz gelte. Der Baukörper müsse in Übereinstimmung mit 

dem Richtprojekt als eigenständige Baute gegliedert und gestaffelt sein 

(vgl. Ziffer 2.2 der Quartierplanbestimmung [QPB] vom 17. Februar 2014 

mit Verweis auf Anhang 1). Aufgrund der Weiterentwicklung des Richtpro-

jektes und auf Empfehlung der Gestaltungsberatung seien in den QPB di-

verse Randbedingungen betreffend Gebäudehöhe, Bauvolumen, gestalte-

rische Anforderungen und interne Erschliessung umgesetzt worden. Die 

Verlegung des Postautoterminals (an sich) könne mit dem laufenden Pla-

nungsverfahren hingegen nicht verbindlich geregelt werden. Mit der Zonen-

ordnung zum Einen und der optionalen Festlegung im Generellen Er-

schliessungsplan (GEP) zum Anderen (vgl. die am 5. Juni 2012 von der 

Regierung des Kantons Graubünden im Gebiet C._____ genehmigte Än-

derung des Generellen Erschliessungsplanes – Verkehr, die Änderung des 

Zonen- und Generellen Gestaltungsplanes sowie den neu eingefügten 

Art. 80 Ziff. 8 f. BG, jeweils beschlossen von der Einwohnerversammlung 

am 7. Oktober 2011; vgl. auch Anhang 2a des erwähnten Berichtes mit 

grundbuchlichem Vollzug und Kostenverteilung zum Quartierplan 

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C._____), würden die Voraussetzungen geschaffen, dass die Gemeinde 

X._____ und die RhB den Landerwerb und die weiteren Regelungen im 

Zusammenhang mit dem Ausbauvorhaben am Bahnhof und den Gleisan-

lagen treffen könnten. Die Frage der Finanzierung des neuen Terminals 

werde unter Beteiligung von Kanton, Region und weiterer Interessenz zu 

klären sein. Für das geplante Geschäftshaus B._____, wäre ein solch freier 

Bahnhofplatz eine deutliche Aufwertung. Da die zukünftigen Eigentümer 

nicht nachträglich eingebunden werden könnten, müsse die Abgeltung die-

ser Interessenz mit dem Quartierplan erfolgen. Mit der F._____ AG sei ver-

einbart, dass dannzumal jeder Detailhändler Fr. 50.-- pro Bruttogeschoss-

fläche (BGF) seines Ladens an die Kosten der Postautoverlegung beizu-

tragen habe. Diese Kostenbeteiligung sei im Baubewilligungsverfahren für 

das Zentrum B._____ geeignet abzusichern. Der Platzbereich zwischen 

Überbauung B._____ und dem Bahnhof sei, abgesehen von den Postau-

tos, dem Langsamverkehr vorbehalten, das Erschliessungskonzept in der 

Grundordnung festgesetzt und (dasjenige) für den motorisierten Verkehr im 

Anhang 2a beigelegt. Die konkrete Regelung zum Quartiererschliessungs-

plan finde sich in Ziffer 5 der QPB.

4.2. Die nach Rechtskraft des Quartierplanes C._____ vorgenommene Anmel-

dung vom 2. April 2014 zur Anmerkung des Quartierplanes im Grundbuch 

auf den davon betroffenen Parzellen, im Grundbuch vollzogen am 3. April 

2014, erfolgte gemäss Beilagenverzeichnis unter Beilage des Protokolls 

des Einleitungs- und Genehmigungsbeschlusses, der Publikation der Ein-

leitung und der öffentlichen Auflage, den Quartierplanbestimmungen, dem 

Bericht mit grundbuchlichem Vollzug und Kostenverteilung, dem Flächen-

verzeichnis betreffend alter und neuer Bestand, dem Quartiergestaltungs-

plan betreffend alter und neuer Bestand (Massstab 1:500), dem Quartierer-

schliessungsplan Verkehr (Massstab 1:500) sowie dem Plan "Erschlies-

sung Werkleitungen Mst. 1:500" sowie der Mutationen (siehe Ed-act. 

GB 1). Die Anmerkung mit dem Stichwort "Quartierplan, C._____" wurde 

insbesondere für die Parzellen 261 und 512 angemeldet.

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5.1. Gemäss Art. 51 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 

(KRG; BR 801.100) regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung 

die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder 

von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail (vgl. zur Rechtsnatur ei-

nes Sondernutzungsplanes: Urteil des Bundesgerichts 1C_486/2014 vom 

27. April 2016 E.1.3.1 m.H.a. BGE 135 II 328 E.2.1). Er besteht nach dem 

Wortlaut von Art. 51 Abs. 2 KRG aus den Quartierplanbestimmungen und 

allenfalls des Quartiergestaltungs- und Quartiererschliessungsplanes. Die 

Quartierplanbestimmungen enthalten gemäss Art. 52 Abs. 1 KRG Vor-

schriften über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Aus-

führung, den Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung so-

wie über die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteil-

schlüssel). Der Quartiergestaltungsplan bestimmt insbesondere die Situie-

rung von Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen (Art. 52 

Abs. 2 KRG). Der Quartiererschliessungsplan enthält im Wesentlichen die 

notwendigen Anlagen zur Erschliessung des Quartiers (Art. 52 Abs. 3 

KRG). Das Quartierplanverfahren bezweckt als (fakultatives) Planungsmit-

tel der Gemeinde, ohne regierungsrätliche Genehmigung, im Rahmen der 

Grundordnung die Erschliessung und/oder Gestaltung eines Teils der Bau-

zone detaillierter zu regeln (siehe Botschaft der Regierung an den Grossen 

Rat zur Revision des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 

[KRG-Revision] vom 11. Mai 2004, Heft 3/2004-2005, S. 329 f.).

5.2. Insbesondere in Art. 16 ff. der Raumplanungsverordnung für den Kanton 

Graubünden (KRVO; BR 801.110) wird das Verfahren auf Erlass, Ände-

rung oder Aufhebung eines Quartierplanes geregelt (vgl. auch Art. 53 

KRG). Nach Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses lässt der Gemeinde-

vorstand den Quartierplan von Fachleuten erarbeiten, wobei die Beteiligten 

Gelegenheit zur Mitwirkung erhalten. Der Gemeindevorstand legt dabei die 

Anforderungen an die Ausgestaltung und einzelnen Bestandteile des Quar-

tierplanes fest und sorgt dafür, dass die öffentlichen Interessen bei der Pla-

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nung berücksichtigt werden. Sofern Private einen Quartierplan ausarbei-

ten, entfällt das Einleitungsverfahren (Art. 53 Abs. 3 KRG). Der Quartier-

planentwurf wird schliesslich während 30 Tagen öffentlich aufgelegt, was 

im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde öffentlich bekannt gegeben 

wird. Während der öffentlichen Auflage kann beim Gemeindevorstand 

schriftlich und begründet Einsprache erhoben werden. Die Einsprachelegi-

timation richtet sich dabei nach Art. 101 Abs. 2 KRG. Nach Abschluss des 

Auflageverfahrens, erlässt die zuständige Behörde den Quartierplan und 

entscheidet gleichzeitig über allfällige Einsprachen. Der Beschluss über 

den Erlass des Quartierplanes ist den Beteiligten sowie allfälligen Einspre-

chenden schriftlich zu eröffnen. Sie treten mit unbenütztem Ablauf der Be-

schwerdefrist oder rechtskräftigem Abschluss des Rechtsmittelverfahrens 

in Kraft und werden vom Gemeindevorstand im Grundbuch (auf den betrof-

fenen Parzellen) angemerkt. Die Kostenverteilung für die Planung sowie für 

Erschliessung und Ausstattung erfolgt nach den Vorgaben von Art. 54 KRG 

und Art. 20 KRVO. Nach Art. 54 Abs. 3 KRG richtet sich die Abgabepflicht 

und die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten unter den 

Quartierplanbeteiligten sinngemäss nach den Bestimmungen über die Er-

hebung von Beiträgen und somit insbesondere nach Art. 63 KRG. Ferner 

sieht Art. 20 Abs. 1 KRVO für die Planungskosten bzw. nach Abs. 2 für die 

Kosten der Erschliessung und Ausstattung vor, dass die Kostenanteile auf-

grund der tatsächlichen Aufwendungen und des verbindlichen Verteil-

schlüssels gemäss Quartierplan in einem Kostenverteiler festgelegt wer-

den. Der Entwurf des Kostenverteilers wird den Quartierplanbeteiligten un-

ter Hinweis auf die Möglichkeit zur Einsichtnahme in die Abrechnungsbe-

lege zugestellt. Dagegen kann innert 30 Tagen seit Mitteilug beim Gemein-

devorstand Einsprache erhoben werden. Nach Abschluss des Einsprache-

verfahrens entscheidet der Gemeindevorstand über den Kostenverteiler 

und eröffnet den Entscheid den Beteiligten. Gleichzeitig werden die Kos-

tenanteile in Rechnung gestellt. Für die Fälligkeit, den Einzug und die Stun-

dung gelten die Bestimmungen über das Beitragsverfahren (Art. 26 

KRVO). Zudem bestimmt Art. 99 BG, dass Bauten und Anlagen der Quar-

- 15 -

tierausstattung im Quartiergestaltungsplan, im Quartiererschliessungsplan 

oder in einem besonderen Plan festzusetzen sind, wobei die Kosten in der 

Regel von der Gemeinde zu tragen sind. Dienen Bauten und Anlagen hin-

gegen vorwiegend den Interessen der Quartierplanbeteiligten, können sie 

zur Leistung eines ihrem Sondervorteil entsprechenden Kostenbeitrages 

im Rahmen eines Kostenverteilers verpflichtet werden.

6.1. Die Beschwerdeführerin bringt nun im Wesentlichen vor, dass sich die Be-

schwerdeführerin weder an die vorstehend dargelegten Verfahrensvor-

schriften gehalten habe, noch dass überhaupt eine im Quartierplan 

C._____ verbindlich festgelegte Kostenbeteiligung für die Grundeigentü-

merin der Liegenschaft B._____ und somit für die Beschwerdeführerin be-

stehe, wobei die von der Beschwerdegegnerin angeführte Interessenz an 

der Verlegung des Postautoterminals, insbesondere infolge des per Januar 

2018 vorliegenden Konzeptes für die Terminalverlegung und der zwischen-

zeitlich unvollständigen verkehrsmässigen Entlastung des Bahnhofplatzes, 

ohnehin nicht gegeben sei. Ferner sei unverständlich, wieso eine solche 

Kostenbeteiligung nur bei der Beschwerdeführerin eingefordert werde und 

nicht auch bei anderen Grundeigentümern, welche ebenfalls von einem 

verkehrsmässig entlasteten Bahnhofplatz profitierten. Vielmehr habe die 

Beschwerdegegnerin im Rahmen eines ordentlichen Beitragsverfahrens 

nach Art. 63 KRG eine Kostenbeteiligung von privaten Anliegern unter Mit-

berücksichtigung der öffentlichen Interessenz zu prüfen.

6.2. Die Beschwerdegegnerin wiederum führte, neben den in der vorstehenden 

Erwägung 4.1 bereits erwähnten Umständen, auch noch aus, dass die Be-

schwerdeführerin im Verlaufe ihres Engagements bei der Realisierung des 

Zentrums B._____ mehrmals mit diesen Quartierplanbestimmungen kon-

frontiert wurde. Insbesondere sei beim Erwerb der (einen) Bauparzelle von 

der E._____ AG, worauf die Anmerkung des Quartierplanes C._____ er-

folgt war, in Ziffer 12 des Kaufvertrages auf allfällig bestehende öffentlich-

rechtliche Eigentumsbeschränkungen hingewiesen worden. Deren Inhalte 

- 16 -

seien direkt bei den zuständigen Amtsstellen zu erfragen. Zudem sei auch 

in der Baubewilligung vom 7. März 2016 in Ziffer 12 auf den bestehenden 

Quartierplan und dessen Sonderbauvorschriften aufmerksam gemacht 

worden. Die Interessen der Beschwerdeführerin seien in diesem Zusam-

menhang von der F._____ AG vertreten worden, welche dieses Bauvorha-

ben von Anfang an aufgegleist und begleitet habe. Deren Kenntnisse, Zu-

geständnisse und Handlungen seien der Beschwerdeführerin anzurech-

nen. Weil bei Erlass des Quartierplanes die konkrete BGF der Laden-

flächen der sich erst in Planung befindlichen Überbauung und der Zeitpunkt 

der Verlegung des Postautoterminals noch nicht bekannt gewesen seien, 

habe der Gemeinderat bzw. der Gemeindevorstand die Leistung respektive 

Sicherstellung der geschuldeten Kostenbeteiligung vorläufig aufgeschoben 

und an einen im Voraus definierten Stichtag gebunden. Ein weiterer Auf-

schub habe sich aus dem Umstand ergeben, dass die Baubewilligung (vom 

7. März 2016) als Mantelbewilligung ausgestaltet gewesen sei und die ge-

nauen Ladenflächen noch nicht feststanden. Sobald der genaue Umfang 

der Ladenflächen bekannt gewesen sei, habe man die Höhe der Kosten-

beteiligung errechnet und fakturiert. Fehlerhaft sei einzig gewesen, dass 

sofort der gesamte Betrag eingefordert wurde, obwohl das Postautotermi-

nal zu diesem Zeitpunkt noch nicht verlegt war. Im Rahmen des angefoch-

tenen Einspracheentscheides sei dies von Amtes wegen korrigiert worden, 

indem vorerst nur eine Sicherstellung des geschuldeten Betrages verlangt 

werde. Im Rahmen des Einspracheverfahrens sei die konkrete Berechnung 

des eingeforderten Gesamtbetrages nicht beanstandet worden. Die von 

der Beschwerdegegnerin festgelegte Kostenbeteiligung sei nachvollzieh-

bar und berechtigt sowie von der Bauherrschaft ausdrücklich akzeptiert 

worden. Denn von der Verlegung des Postautoterminals profitiere nämlich 

fast ausschliesslich das Zentrum B._____, weil ein stark befahrener bzw. 

frequentierter Umschlagplatz unmittelbar vor dem Haupteingang des Ge-

schäftshauses mit Gartenwirtschaft und grossem Treppenaufgang durch 

eine weiträumige Freifläche ersetzt werde, welche als Begegnungszone 

ausgestaltet werden soll. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 

- 17 -

treffe es sicher nicht zu, dass viele andere Private durch die Verlegung des 

Postautoterminals in gleichem oder höherem Masse profitierten.

6.3. Der Beleg 536 zur Anmerkung 8497 auf der Parzelle 512 enthält neben der 

Grundbuchanmeldung vom 2. April 2014 unter anderem die Quartierplan-

bestimmungen (QPB) vom 17. Februar 2014. Darin werden insbesondere 

Baubereiche und Baubeschränkungen, Landabtretungspflichten, Nut-

zungsrechte und Nutzungsbeschränkungen sowie gewisse Aspekte der 

Verkehrserschliessung mit Text und Planverweis festgelegt. Dabei wurde 

insbesondere auch die (vorerst) zulässige Nutzung auf dem nördlich der 

Parzelle 512 gelegenen Bahnhofplatz sowie am optionalen Postautotermi-

nalstandort unter Berücksichtigung der Nutzungsinteressen des Eisen-

bahnbetreibers festgelegt. Auf dem Deckblatt wird zudem explizit darauf 

hingewiesen, dass die "Kostenverteilung" dem "Bericht" zu entnehmen sei. 

Der fragliche, ebenfalls Bestandteil des Beleges 536 bildende "Bericht mit 

grundbuchlichem Vollzug und Kostenverteilung" vom 17. Februar 2014 

(nachfolgend Quartierplanbericht), erläutert nicht nur den Quartierplan, 

sondern regelt unter anderem auch Aspekte der (Planungs- und Erschlies-

sungs-) Kostenverteilung (siehe Ziffer 8 und 11 sowie Anhang 7 des Be-

richtes vom 17. Februar 2014). Beschlossen wurde er (auch) vom zustän-

digen Gemeinderat/Gemeindevorstand (vgl. dazu Art. 53 Abs. 1 KRG, 

Art. 105 Abs. 1 und Art. 4 BG sowie Art. 36 und 40 der kommunalen Ver-

fassung der fusionierten Gemeinde). In Ziffer 8 Absatz 6 wird hinsichtlich 

der Finanzierung eines neuen Postautoterminals festgehalten, dass dies 

grundsätzlich Sache der Beschwerdegegnerin sei, eine Realisierung aber 

von einer angemessenen Kostenbeteiligung Dritter für die Abgeltung wei-

terer Interessen abgängig gemacht werde. Verbindlich vereinbart sei die 

Kostenbeteiligung des Zentrums B._____ mit Fr. 50.-- pro m2 BGF-Laden-

fläche. Dazu wurde zusätzlich auf Ziffer 3.1 des Berichtes verwiesen. Der 

gesamte Betrag werde mit der Baubewilligung für den geplanten Zentrums-

bau in Rechnung gestellt und könne bis zur Realisierung des neuen Termi-

nals auch lediglich sichergestellt werden. Die Aufteilung der Kostenanteile 

- 18 -

auf die verschiedenen Läden bei Verkauf oder Vermietung sei Sache der 

Bauherrschaft. Im Quartiererschliessungsplan vom 17. Februar 2014 

(QEP) ist der Haltebereich für den Postautoverkehr (vorerst) weiterhin 

nördlich der Parzelle 512 vorgesehen. Aufgrund der Legende ist aber auch 

die Option auf eine Aufhebung und Verlegung der bestehenden, westlich 

bei den Geleisen liegenden öffentlichen Parkierungsanlage bzw. des Park 

+ Ride zugunsten eines dorthin verlegten Postautoterminals ersichtlich. 

Dies wird in Ziffer 3.1 "Gestaltung und Erschliessung Bahnhofplatz, Post 

und G._____" des Berichtes eingehender erläutert (siehe Ziffer 3.1, S. 7 f. 

des Quartierplanberichtes). In der erwähnten Ziffer 8 wurde zudem auch 

die Kostentragung hinsichtlich Bauarbeiten für ein Trottoir, an der H._____-

strasse, der I._____-trasse, die Verlegung von Werkleitungen sowie einer 

Bacheindolung bestimmt. Daraus ergibt sich, dass die Beschwerdegegne-

rin die Kostenverteilungsschlüssel im Sinne von Art. 52 Abs. 1 KRG 

vollständig im Bericht vom 17. Februar 2014 thematisierte und darauf auf 

dem Deckblatt der QPB auch hingewiesen wurde. Im Übrigen ergibt sich 

der Umstand, dass die Kostenverteilungsschlüssel des Quartierplanes im 

Quartierplanbericht enthalten sind, bereits aus dessen Titel. Damit enthielt 

das zwar als Bericht bezeichnete Dokument, materiell gesehen, Regelun-

gen im Sinne von Art. 52 Abs. 1 KRG und ist somit auch infolge des sich 

auf den Quartierplanbericht erstreckenden Beschlusses des Gemeindera-

tes bzw. Gemeindevorstandes auch Bestandteil des rechtsverbindlichen 

Quartierplanes geworden, was aufgrund des entsprechenden Hinweises in 

den QPB auch ohne weiteres für die vom Quartierplan betroffenen (zukünf-

tigen) Grundeigentümer ersichtlich sein musste. Die Intention der Be-

schwerdegegnerin, verbindliche Festlegungen in dem als Bericht bezeich-

neten Dokument festzusetzen, wird zudem in Ziffer 3 des Quartierplanbe-

richtes explizit festgehalten. Ferner lässt sich dieser Ziffer 3 auch entneh-

men, dass sich in den Quartierplanbestimmungen die zugehörigen Be-

schreibungen zu den Festlegungen im "Quartiergestaltungsplan, Alter und 

Neuer Bestand, Rechte und Auflagen" sowie dem "Quartiererschliessungs-

plan-Verkehr" fänden. Unter diesen Umständen kann die formelle Benen-

- 19 -

nung der entsprechenden Dokumente hinsichtlich der Gültigkeit von darin 

enthaltenen Festsetzung bzw. Regelungen nicht alleine massgebend sein. 

Damit schadet es aber auch nicht, wenn der strittige Kostenverteilungs-

schlüssel nicht in dem Dokument "Quartierplanbestimmungen" selbst ent-

halten ist. Denn gemäss Art. 52 Abs. 1 und Art. 54 KRG sowie Art. 20 

Abs. 1 und 2 KRVO bildet der Kostenverteiler für die Planungskosten, Er-

schliessungskosten sowie Ausstattung materieller Bestandteil einer Quar-

tierplanung (vgl. auch Art. 94 Abs. 1 BG). Im Zeitpunkt der Ausübung des 

Kaufrechts an der Parzelle 261 bzw. des Kaufs der Parzelle 512 am 

17. Mai 2016 bzw. am 22. Juni 2016 sowie der Einreichung des Baugesu-

ches am 22. September 2015, war die entsprechende Anmerkung des 

Quartierplanes C._____ im Grundbuch auf den Parzellen 512 und 261 be-

reits erfolgt und ergibt sich auch aus der Ausübungserklärung betreffend 

eines Vorkaufsrechts an der Parzelle 261 vom 17. Mai sowie dem Kaufver-

trag betreffend die Parzelle 512 vom 22. Juni 2016 (siehe beschwerdefüh-

rerische Akten [Bf-act.] 8, Ed-act. GB 3 und Bg-act. 12). Von dieser Anmer-

kung des Quartierplanes sowie des gesamten, dazugehörigen Beleges 536 

musste die Beschwerdeführerin somit Kenntnis haben bzw. bestand für sie 

die Möglichkeit, Einsicht in den vollständigen Beleg 536 zu nehmen und 

sich Gewissheit über die sich aus dem Quartierplan vom 17. Februar 2014 

ergebenden und am 3. April 2014 angemerkten öffentlich-rechtlichen Ver-

pflichtungen zu verschaffen. Der Erlass eines Quartierplanes stellt eine öf-

fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung dar, welche gemäss Art. 19 

Abs. 3 KRVO deklaratorisch im Grundbuch anzumerken ist (vgl. Urteil des 

Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 18 6 vom 2. Okto-

ber 2018 E.4.6 m.H.a. JEANNERAT/MOOR, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/

TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Ba-

sel/Genf 2016, Art. 14 Rz. 41 ff.). Diese deklaratorische Anmerkung dient 

primär der Kenntlichmachung des Bestandes einer solchen Eigentumsbe-

schränkung und somit der Rechtssicherheit, gilt aber unabhängig davon 

(vgl. zur deklaratorischen Wirkung von angemerkten Nebenbestimmungen 

sowie deren Zweck: VGU R 17 92 vom 2. Oktober 2018 E.3.3.1, R 14 65 

- 20 -

vom 6. Oktober 2015 E.2b f. und R 15 65 vom 24. September 2015 E.4 f.; 

siehe auch Urteil des Bundesgerichts 1C_750/2013 vom 28. April 2014 

E.4.2, 1C_151/2010 vom 21. Juni 2010 E.2.3 und BGE 111 Ia 182 E.4). 

Dass Art. 52 KRG keinen Quartierplanbericht erwähnt, bedeutet auch nicht, 

dass ein solches Dokument von vornherein ohne Bedeutung wäre. Denn 

gemäss Art. 3 Abs. 2 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung 

(RPV; SR 700.1), haben die zuständigen Behörden (zumindest) die raum-

planerische Interessenabwägung in der Begründung ihrer Beschlüsse dar-

zulegen (siehe AeMISEGGER/KISSLING, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/

TSCHANNEN (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Ba-

sel/Genf 2016, Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung Rz. 19), wobei vor-

liegend unter anderen entsprechende Darlegungen primär im Rahmen des 

(erläuternden Teils des) Quartierplanberichtes erfolgten. Ein Bericht stellt 

somit ein gängiges Dokument im Rahmen einer (Sonder-)Nutzungspla-

nung dar.

6.4. Gemäss Quartierplanbericht wurde die strittige Kostenbeteiligung von 

Fr. 50.-- pro Quadratmeter (Gewerbe- bzw. Laden-)Fläche an den Verle-

gungskosten des Postautoterminals und damit einhergehend die (weitge-

hende) Befreiung des Bahnhofplatzes nördlich des Zentrums B._____ mit 

der F._____ AG im Zuge der Quartierplanung vereinbart, welche das Bau-

projekt entwickelt hatte (siehe Ziff. 3.1, S. 5 und 7 des im Grundbuchbe-

leg 536 [Ed-act. GB 1] enthaltenen Quartierplanberichtes). Die F._____ AG 

führt das Zentrum B._____ als Referenz auf ihrer Website auf und dem-

nach war die Beschwerdeführerin über einen TU-Werkvertrag mit der 

F._____ AG verbunden. Sofern ein entsprechender Hinweis auf die im 

rechtskräftigen Quartierplan C._____ festgehaltene Kostenbeteiligung im 

Hinblick auf die Verlegung des Postautoterminals unterblieben wäre, kann 

dies infolge der erfolgten Grundbuchanmerkung sowie der allgemeinen 

Wirkung von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung in jedem Fall 

nicht dazu führen, dass der Beschwerdeführerin eine allfällige Unkenntnis 

helfen würde. Die Frage nach einer hinreichenden Aufklärung seitens der 

- 21 -

F._____ AG bzw. deren Folgen, stellt eine privatrechtliche Fragestellung 

dar, welche das Verhältnis zur Beschwerdegegnerin nicht massgebend 

berührt.

6.5. Zusätzlich findet sich in der Ziffer 28 der Baubewilligung vom 7. März 2016 

für die Parzellen 512 und 261 betreffend Abbruch Postgebäude und Neu-

bau Wohn- und Geschäftshaus B._____ eine Nebenbestimmung, wonach 

die Abstellplätze für Postautoanhänger an der K._____-strasse befristet 

bewilligt würden und ausschliesslich für diese Nutzung zu bezeichnen 

seien. Nach Abschluss der Neugestaltung des Bahnhofplatzes, seien die 

Postautoanhänger umzuplatzieren und die Abstellplätze aufzuheben. Es 

sei keine Umnutzung zu Autoabstellplätzen zulässig (siehe Bg-act. 1 und 

12). Entsprechende Vermerke finden sich auch auf den von der Bauherr-

schaft bzw. der Beschwerdegegnerin unterzeichneten, genehmigten Plä-

nen "Situation Postautoverkehr nach Bauphase" und "Umgebungsplan EG" 

(siehe Bg-act. 12). Damit war in jedem Fall die im Quartierplan C._____ 

(optional) vorgesehene Verlegung bzw. der Neubau eines Postautotermi-

nals der Beschwerdeführerin bekannt. In der erwähnten Baubewilligung 

wurde in Ziffer 12 zudem darauf aufmerksam gemacht, dass ein Quartier-

plan bestehe und dessen Sonderbauvorschriften zu beachten seien. Etwas 

unschön ist, dass in der Baubewilligung vom 7. März 2016 keine weiterge-

hende (Neben-)Bestimmung hinsichtlich der Absicherung der im Quartier-

plan C._____ vorgesehenen Kostenbeteiligung von Fr. 50.-- pro m2 an (Ge-

werbe- bzw. Laden-)Fläche festgehalten wurde. Denn in Ziffer 8 Absatz 6 

des Quartierplanberichtes wurde eigentlich vorgesehen, dass der gesamte 

Betrag mit der Baubewilligung für den geplanten Zentrumsbau in Rechnung 

gestellt werde und bis zur Realisierung des neuen Terminals mittels Bank-

garantie oder Grundpfand sichergestellt werden könne. Es sei Sache der 

Bauherrschaft, die auf die einzelnen Läden entfallenden Anteile bei deren 

Verkauf oder Vermietung abzusichern. Die Beschwerdegegnerin führt zu 

diesem Punkt aus, dass anlässlich der (Mantel-)Baubewilligung vom März 

2016 die genauen Flächenmasse der massgeblichen Ladenflächen noch 

- 22 -

nicht hinreichend bestimmbar gewesen seien. In den bewilligen Grundriss-

plänen EG und 1. OG finden sich zwar immerhin gewisse Flächenmasse 

für die vorgesehenen (Gewerbe- bzw. Laden-)Flächen, doch hat die Be-

schwerdegegnerin im Rahmen der Duplik noch (teilweise) ergänzte bzw. 

korrigierte Pläne eingereicht, wobei einem Ladenbetreiber am 26. Februar 

2018 auf Basis einer Planänderung im 1. OG eine Baubewilligung erteilt 

wurde. Anpassungen wurden im Dezember 2016 auch noch im EG bei ei-

nem Ladenbereich vorgenommen (vgl. Bg-act. 4 – 7 und 12). Ein entspre-

chender Hinweis auf diese Unklarheiten bezüglich der zu fakturierenden 

Fläche in der Baubewilligung vom März 2016 bzw. die in Aussichtstellung 

einer entsprechenden Rechnungsstellung, sobald die massgebenden 

Flächen festständen, hätte auf jeden Fall nicht geschadet. Auch eine ein-

gehendere Regelung des Schicksals dieser Abgabe bei einem allfälligen 

Verzicht auf die Freihaltung des Bahnhofplatzes bzw. die Verlegung des 

bestehenden Postautoterminals wäre wünschenswert gewesen. Allerdings 

ändert dies nichts an dem Umstand, dass der Ansatz von Fr. 50.-- pro m2 

(Gewerbe- bzw. Laden-)Fläche bereits im Quartierplan vom 17. Februar 

2014 rechtskräftig festgesetzt wurde (vgl. vorstehende Erwägung 6.3). Fer-

ner stimmten die Stimmberechtigten dem für die Realisierung des neuen 

Postautoterminals sowie der damit einhergehenden Befreiung des Bahn-

hofplatzes notwendigen Bruttokredit zwischenzeitlich zu.

6.6. Die Abgabepflicht, die Verteilung und die Zahlungsmodalitäten von Beiträ-

gen an Erschliessungsanlagen und Ausstattungen im Rahmen eines Quar-

tierplanverfahrens richtet sich gemäss Art. 54 Abs. 3 und Abs. 4 KRG so-

wie Art. 20 Abs. 6 KRVO (auch) nach den Bestimmungen über das Bei-

tragsverfahren (Art. 62 ff. KRG und Art. 24 ff. KRVO). Art. 20 Abs. 2 KRVO 

sieht im Normalfall vor, dass nach Erstellung des (Erschliessungs- oder 

Ausstattungs-)Werkes, der (definitive) Kostenanteil der Kostenpflichtigen in 

einem oder mehreren Kostenverteiler/n (anhand des Verteilschlüssels 

gemäss Quartierplan) festgelegt wird. Dies auf Basis der tatsächlich ent-

standenen Kosten (vgl. Art. 20 Abs. 3 KRVO). Auch das Beitragsverfahren 

- 23 -

sieht den Erlass des Kostenverteilers grundsätzlich erst im Anschluss an 

die Werkserstellung auf Basis der (kostenrelevanten) Grundlagen vor 

(siehe Art. 24 Abs. 1 und Art. 25 Abs. 1 KRVO i.V.m. Art. 63 Abs. 6 KRG). 

Dies ist nicht verwunderlich, geht es doch üblicherweise um die Verteilung 

von nicht zum Voraus bekannten Planungs- und Erschliessungs- bzw. 

Ausstattungskosten. Die Berechtigung für die Erhebung von Akontozahlun-

gen besteht hingegen sowohl für das Kostenverteilungsverfahren zu einem 

Quartierplan, als auch für die Kostenverteilung nach dem Beitragsverfah-

ren (siehe Art. 54 Abs. 2 und Art. 63 Abs. 4 KRG). Die Besonderheit im vor-

liegenden Fall liegt darin, dass ein fixer Ansatz von Fr. 50.-- pro m2 (Ge-

werbe- bzw. Laden-)Fläche im rechtskräftigen Quartierplan C._____ als 

Verteilschlüssel zu Lasten der Bauherrschaft des Zentrums B._____ bzw. 

der Beschwerdeführerin festgehalten wurde. Insofern ist diese Festsetzung 

unabhängig von den tatsächlichen, für die Neugestaltung und Schaffung 

eines Begegnungsraumes auf dem Bahnhofplatz erforderlichen, Erstel-

lungskosten für ein neues Postautoterminal inkl. der dazugehörigen Abhän-

gigkeiten wie unter anderem die Verlegung der Park + Ride-Anlage. Die 

auf dem Bahnhofplatz, infolge der Verlegung des Postautoterminals, zu 

schaffende, sicherlich für die Besucher des Zentrums B._____ attraktivere 

Freifläche und die grundsätzliche Beschränkung auf den Langsamverkehr 

mit einem nur noch sehr eingeschränkten motorisierten Verkehr durch die 

Post in der Fussgängerzone bzw. dem Begegnungsraum, wurde im Rah-

men des Quartierplanverfahrens durch die Beschwerdegegnerin im Einver-

nehmen mit der (damaligen) Projektentwicklerin F._____ AG mit Fr. 50.-- 

pro m2 (Gewerbe- bzw. Laden-)Fläche bewertet (vgl. für die geplante Be-

freiung des Bahnhofplatzes vom Motorfahrzeugverkehr: Entwurf eines Pro-

jektwettbewerbsprogrammes vom 13. März 2019, S.9 f. [Bg-act. 13] sowie 

Konzeptplan "Busterminal Bahnhof X._____" vom 18. Januar 2018 [Bf-

act. 9]). Dieser, nur flächen-, nicht aber kostenabhängige Verteilschlüssel 

für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem neuen Postautoterminal 

wurde als materielle Vorschrift des Quartierplanes, zusammen mit den wei-

teren Kostenverteilschlüsseln im Quartierplanbericht festgesetzt, wobei der 

- 24 -

Quartierplan C._____ unangefochten in Rechtskraft erwachsen und im 

Grundbuch angemerkt worden ist. Dementsprechend haben die damaligen 

Grundeigentümer der Parzellen 512 und 261 nicht gegen diesen, im Quar-

tierplan festgesetzten, Verteilschlüssel zu Lasten der (zukünftigen) Bau-

herrschaft des Zentrums B._____ opponiert. Abgabepflichtig soll also die 

Bauherrschaft im Zeitpunkt der (Mantel-)Baubewilligung für das Zentrum 

B._____ und somit die Beschwerdeführerin sein (siehe Bg-act. 1), weil das 

Zentrum B._____ von einer Entlastung des Bahnhofplatzes vom Motorfahr-

zeugverkehr hinsichtlich seiner (Miet-)Attraktivität primär profitiere. Die Be-

schwerdegegnerin ging und geht somit von einem spezifischen Sondervor-

teil der Beschwerdeführerin durch das Postautoterminalverlegungsprojekt 

sowie die Neugestaltung des Bahnhofplatzes als Fussgängerzone bzw. 

Begegnungsraum aus, wodurch der direkt nördlich an das Zentrum 

B._____ angrenzende Bahnhofplatz eine erhebliche Entlastung vom moto-

risierten Verkehr erfährt (vgl. dazu auch Art. 80 Ziff. 8 BG mit der entspre-

chenden Definition des "Platzbereiches" gemäss geändertem Zonen- und 

Generellem Gestaltungsplan vom 7. Oktober 2011, genehmigt am 5. Juni 

2012). Entsprechende Beiträge zur Abgeltung von (wirtschaftlichen) Son-

dervorteilen bzw. Vorzugslasten stützen sich auf Art. 52 Abs. 1, Art. 54 

Abs. 1, Art. 62 Abs. 3 und Art. 63 Abs. 3 i.V.m. Art. 54 Abs. 3 KRG sowie 

Art. 99 Abs. 3 BG als formell-gesetzliche Grundlagen. Die in Art. 20 Abs. 2 

und 3 KRVO vorausgesetzte Fertigstellung des Werkes und das Vorliegen 

von entsprechenden Abrechnungsbelegen, ist für die Rechnungsstellung 

bzw. Sicherstellung bei einer im Rahmen der Quartierplanerarbeitung zwi-

schen der Projektentwicklerin sowie der Beschwerdegegnerin vereinbarten 

und von den (damaligen) Grundeigentümern akzeptierten, kostenunabhän-

gigen Abgeltung für einen Sondervorteil in der Form eines vom aktuellen 

Motorfahrzeugverkehr entlasteten Vorplatzes in der vorliegenden Konstel-

lation entbehrlich. Offensichtlich erfolgte diese Festlegung im Rahmen ei-

ner kooperativen (Quartier-)Planung, wobei in solchen Konstellationen be-

züglich des Planungsprozesses vielfach vertragliche Vereinbarungen ge-

schlossen werden, die anschliessend in den Sondernutzungsplan überführt 

- 25 -

werden, um auch spätere Erwerber von Nutzungsberechtigungen an den 

vom Sondernutzungsplan erfassten Grundstücken zu binden (vgl. AeMI-

SEGGER/KISSLING, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), a.a.O., 

Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung Rz. 55 f., vgl. auch Art. 4 Abs. 2 

KRG in der bis am 31. März 2019 gültigen Fassung). Darin zeigt sich deut-

lich, dass es unerheblich ist, ob die Beschwerdeführerin bereits ursprüng-

lich an der Vereinbarung über die strittige Kostenbeteiligung von Fr. 50.-- 

pro m2 (Gewerbe- bzw. Laden-)Fläche beteiligt war oder nicht, hat sie doch 

die Parzellen 512 und 261 nach Erlass und Anmerkung des Quartierplanes 

C._____ im Mai/Juni 2016 erworben und als Bauherrschaft mit dem Zen-

trum B._____ überbaut (vgl. auch vorstehende Erwägungen 6.3 f.). Art. 54 

Abs. 2 sowie Art. 63 Abs. 4 KRG i.V.m. Art. 20 Abs. 6 KRVO sieht zudem 

auch die Möglichkeit einer Akontozahlung in der mutmasslichen Beitrags-

höhe vor. Die tatsächlichen Erstellungskosten für die Verlegung des 

Postautoterminals inkl. der dazugehörigen Abhängigkeiten und die Neuge-

staltung des Bahnhofplatzes sind also keine direkte Komponenten des im 

Quartierplan C._____ im Rahmen einer kooperativen Planung mit der Pro-

jektentwicklerin festgelegten Verteilschlüssels von Fr. 50.-- pro m2. Damit 

dringt die Beschwerdeführerin aber auch nicht mit ihren diesbezüglichen 

Rügen durch, wonach infolge einer zwischenzeitlichen Redimensionierung 

beim geplanten Postautoterminal, insbesondere hinsichtlich der Überda-

chung, von einer Kostenreduktion von ca. 80 % auszugehen sei und für die 

Kostenverteilung für Erschliessung und Ausstattung gemäss Art. 20 KRVO 

zwingend die Kosten gemäss Abrechnungsbelegen vorhanden sein müss-

ten. Denn mit der Kostenbeteiligung der Bauherrschaft der (vereinigten) 

Parzelle 512, welche entgegen der beschwerdeführerischen Darstellung im 

Quartierplanbericht unter Ziffer 8 Absatz 6 sehr wohl als Abgabepflichtige 

angesprochen wird, wurde ohne direkten Bezug zu den gesamthaften Er-

stellungskosten des Sondervorteils für einen weitgehend vom Motorfahr-

zeugverkehr befreiten und zum Verweilen attraktiver gestalteten Bahnhof-

platz im Einvernehmen mit der Projektentwicklerin monetär bewertet. Ins-

besondere wurde darin kein prozentualer Verteilschlüssel an den tatsäch-

- 26 -

lichen Kosten festgelegt. Die gesamten mit der Verlegung des Postautoter-

minals zusammenhängenden (Brutto-)Kosten belaufen sich gemäss Bot-

schaft betreffend den Verpflichtungskredit für die Erneuerung des Bahnhof- 

und Postautoareals in X._____ im Übrigen auf knapp Fr. 7'948'000.--, wo-

bei alleine für Neugestaltung des Bahnhofplatzes ein Betrag Fr. 1'270'000.-

- budgetiert ist. Selbst nach Abzug eines Kantonsbeitrages beträgt der Kos-

tenvoranschlag für die Erneuerung des Bahnhofplatzes noch über Fr. 1 

Mio. Die Verpflichtung der Beschwerdeführerin als Bauherrschaft des Zen-

trums B._____ und (nun) Eigentümerin der (vereinigten) Parzelle 512 zur 

(teilweisen) Abgeltung des ihr aus der Verlegung des Postautoterminals er-

wachsenden Vorteils in Form eines mehrheitlich von Motorfahrzeugen be-

freiten und zur Fussgängerzone bzw. einem Begegnungsraum umgewan-

delten Bahnhofplatzes steht auch mit dem gemäss Art. 54 Abs. 3 KRG an-

wendbaren Art. 62 Abs. 3 KRG im Einklang, wonach diejenigen Personen 

abgabepflichtig sind, welche aus öffentlichen Anlagen einen wirtschaftli-

chen Sondervorteil ziehen oder die Anlagen nutzen oder nutzen können 

(vgl. auch Art. 99 Abs. 3 BG). Im Ergebnis trifft es also entgegen der be-

schwerdeführerischen Darstellung nicht zu, dass für die im Rahmen des 

Quartierplanes gemeinsam mit der Projektentwicklerin erarbeitete und an-

schliessend im Quartierplan festgesetzte Kostenbeteiligung für den mit der 

Verlegung des Postautoterminals zusammenhängenden Sondervorteil der 

(heutigen) Eigentümerschaft bzw. der Bauherrin des Zentrums B._____ es 

an einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage mangle. 

6.7. Die Beschwerdeführerin stellt den vorstehend erwähnten Sondervorteil zu-

dem per se in Abrede, weil der Bahnhofplatz gar nicht "frei" werde. Mit der 

Verlegung des Postautoterminals geht hingegen nach Ansicht des Gerichts 

sehr wohl eine gewichtige Entlastung des Bahnhofplatzes vom motorisier-

ten Verkehr einher, welche den südlich direkt an das Zentrum B._____ an-

grenzenden Bahnhofplatz für die Kundschaft der Geschäfte im Zentrum 

B._____ und somit auch bezüglich dessen (Miet-)Attraktivität erheblich auf-

wertet. Ein umgestalteter Bahnhofplatz wird vermehrt zum Verweilen von 

- 27 -

potenziellen Kunden des Zentrums B._____ einladen, womit eine günstige 

Auswirkung auf die Standortattraktivität der Ladenflächen nahe liegt. Dass 

andere, in der Umgebung gelegene Publikumsbauten ebenfalls in gleichen 

Ausmass wie das Zentrum B._____ von einer Begegnungs- bzw. Fussgän-

gerzone auf dem Bahnhofplatz profitierten, ist bei einem Blick auf die Ge-

samtsituation zu verneinen. Denn insbesondere das von der Beschwerde-

führerin genannte Hotel L._____ wird beispielsweise auch nach der Verle-

gung des Postautoterminals nach Osten sowohl in nördlicher, als auch 

westlicher Richtung durch die weiterhin für die Nutzung mit Motorfahrzeu-

gen vorgesehene K._____-strasse vom Begegnungsraum auf dem Bahn-

hofplatz getrennt sein. Dasselbe gilt für allfällige Publikumsbauten an der 

M._____-strasse, welche ohnehin auch gar nicht mehr zum Quartierplan-

gebiet gehören. Vergleichbar situiert wäre lediglich noch ein Teil des Bahn-

hofbereiches selber. Die Interessenlage der RhB als Eigentümerin der Pa-

rzelle 111 (Bahnhofsareal inkl. Bahnhofplatz) erscheint aber in jedem Fall 

nicht identisch mit derjenigen des Zentrums B._____, auch wenn die RhB 

einen Neubau des Bahnhofgebäudes mit gemischter Nutzung plant. Denn 

primär erfüllt die Bahnhofinfrastruktur eine Zubringerfunktion. Der Botschaft 

betreffend den Verpflichtungskredit für die Erneuerung des Bahnhof- und 

Postautoareals in X._____ lässt sich zudem entnehmen, dass sich die RhB 

mit angemessenen Eigenleistungen am Gesamtprojekt beteiligen werde. 

So werde etwa der Boden für den Bahnhofplatz kostenlos zu Verfügung 

gestellt und sie werde auch weitere Beiträge an die Überdachung für den 

Bahnhofplatz sowie die Platzgestaltung leisten, da die erzielten Verbesse-

rungen auch für die RhB einen Mehrwert darstellten (siehe Bg-act. 3). Dar-

aus ergibt sich aber, dass sich auch die Verantwortlichen von Publikums-

bauten, welche hinsichtlich ihrer Situierung mit dem Zentrum B._____ noch 

in etwa vergleichbar sind, sich ebenfalls an den Aufwendungen im Hinblick 

auf die Befreiung des Bahnhofplatzes vom Motorfahrzeugverkehr sowie ei-

ner entsprechenden Neugestaltung beteiligen. Dass auch nach der Verle-

gung des Postautoterminals der Bahnhofplatz im Rahmen von Anlieferun-

gen, vor allem durch die Post, weiterhin gelegentlich und in langsamer 

- 28 -

Fahrt befahren wird, vermag an einer erheblichen Entlastung und Attrakti-

vitätssteigerung des Bahnhofplatzes im Vergleich zur heutigen Situation 

nichts zu ändern.

6.8. Bereits im Einspracheentscheid 10. Juli 2018 korrigierte sich die Beschwer-

degegnerin dahingehend, dass der Beschwerdeführerin zu gestatten sei, 

die Kostenbeteiligung von Fr. 50.-- pro m2 (Gewerbe- bzw. Laden-)Fläche 

gemäss Quartierplan C._____ vorerst auch lediglich mittels Bankgarantie 

oder Grundpfand sicherzustellen und dieser Betrag erst im Rahmen der 

(zukünftigen) Umsetzung der Verlegung des Postautoterminals freizuge-

ben sei. Denn dies sei ebenfalls im Quartierplan so festgehalten. In Anbe-

tracht von Art. 54 Abs. 2 und Art. 63 Abs. 4 KRG i.V.m. Art. 20 Abs. 6 

KRVO, wonach von den Abgabepflichtigen (sogar) eine Akontozahlung für 

die mutmasslichen (Planungs- und Erschliessungs-)Kosten verlangt wer-

den kann, ist diese Vorgehensweise im Hinblick auf die entsprechende 

Festlegung im Quartierplan C._____ ebenfalls nicht zu beanstanden.

7. Dem beschwerdeführerischen Einwand, wonach die in der Rechnung vom 

26. April 2018 ausgewiesenen Flächen überhaupt nicht überprüf- und 

nachvollziehbar seien, kann sich das Gericht nicht anschliessen. Denn be-

trachtet man die ursprünglich genehmigten Pläne Grundriss EG und Grund-

riss 1. OG, von denen die Beschwerdeführerin als Bauherrin des Zentrums 

B._____ und Grundeigentümerin ohne weiteres Kenntnis haben musste, 

lassen sich die verschiedenen Verkaufs- bzw. Ladenflächen grundsätzlich 

den jeweiligen, im Plan vermerkten Ladenflächen zuweisen, auch wenn 

noch gewisse Differenzen bei den Flächenmassen bestehen (siehe Bg-

act. 12 und Bf-act. 4). Dies löste die Beschwerdeführerin aber im vorliegen-

den Verfahren dergestalt auf, dass die Flächendifferenzen zu den ur-

sprünglichen Werten (teilweise) noch auf nachträgliche Projektänderungen 

bei den jeweiligen Ladenlokalen zurückgingen (siehe auch vorstehende Er-

wägung 6.5). Die Flächenberechnung der Beschwerdegegnerin konnte im 

Ergebnis durch die Beschwerdeführerin anhand der Planunterlagen ohne 

- 29 -

weiteres dahingehend überprüft werden, ob tatsächlich nur massgebende 

(Gewerbe- bzw. Laden-)Flächen berücksichtigt wurden. Denn als Grundei-

gentümerin hat sie auch die nachträglichen Projektänderungspläne jeweils 

unterzeichnet und somit zur Kenntnis genommen (siehe insbesondere Bg-

act. 5 und 6). Damit erweist sich dieser beschwerdeführerische Einwand 

als unbegründet, zumal die Beschwerdeführerin die von der Beschwerde-

gegnerin nun noch als massgebend erachtete (Gewerbe- bzw. Laden-

)Fläche von 3'761.1 m2 nicht substantiiert in Frage stellt und sich diese 

massgebende Fläche auch aus den vorliegenden Planunterlagen ergibt. 

Abschliessend ist die Beschwerdeführerin noch darauf hinzuweisen, dass 

auch eine Apotheke sehr wohl unter den Begriff des Detailhandels subsu-

miert werden kann (vgl. dazu Bundesamt für Statistik, NOGA 2008, Allge-

meine Systematik der Wirtschaftszweige, Erläuterungen, Neuchâtel 2008, 

S. 150).

8. Nach Darstellung der Beschwerdeführerin wäre die fragliche Ziffer 8 des 

Quartierplanberichtes zudem noch auf ihre Nichtigkeit zu überprüfen, da im 

Quartierplan als Allgemeinverfügung kein konkreter Adressat genannt 

werde bzw. nirgends festgehalten sei, dass der "Kostenbeitrag" beim je-

weiligen Eigentümer der Parzelle 512 erhoben werde. Die Allgemeinverfü-

gung stellt gemeinhin eine Verwaltungsmassnahme dar, welche zwar eine 

konkrete Situation ordnet, sich aber an einen grösseren, nicht individuell 

bestimmten Personenkreis richtet und steht somit zwischen Rechtssatz 

und Verfügung (siehe HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal-

tungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 933 ff.). Vorliegend sind 

keine schwerwiegenden Zuständigkeits-, Verfahrens- oder Form-/Eröff-

nungsfehler ersichtlich, welche den klassischen Grund für die Nichtigkeit 

einer Verfügung darstellen könnten (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

Rz. 1098 ff.). Zudem bewirken auch schwere inhaltliche Mängel von Verfü-

gungen in der Regel nur die Anfechtbarkeit einer Verfügung und nicht deren 

Nichtigkeit (siehe HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1128). Ein Teil der 

Lehre weist auf die Ähnlichkeit von Nutzungsplanungen und Allgemeinver-

- 30 -

fügungen hin, weil beide eine konkrete Situation ordnen sollen und sich an 

einen (namentlich) unbestimmten Kreis von Personen richten (HÄFE-

LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 960). Ein raumplanungsrechtlicher (De-

tail- bzw. Sonder-)Nutzungsplan, kann bei entsprechend hohem Detaillie-

rungsgrad, wie beispielsweise Strassenplänen, somit allenfalls verfügungs-

ähnlich sein und ist seiner Rechtsnatur nach eine Anordnung zwischen 

Rechtssatz und Verfügung (vgl. bereits vorstehende Erwägung 5.1 m.H.a. 

Urteil des Bundesgerichts 1C_486/2014 vom 27. April 2016 E.1.3.1 und 

BGE 135 II 328 E.2.1; siehe auch AeMISEGGER/KISSLING, in: AEMISEG-

GER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), a.a.O., Vorbemerkungen zur Nut-

zungsplanung Rz. 75 und 79). Die Rechtmässigkeit von (Sonder-)Nut-

zungsplänen kann im Übrigen grundsätzlich nur direkt im Anschluss an de-

ren Erlass überprüft werden (siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_518/2010 

vom 22. März 2011 E.4.1 m.H.a. BGE 131 II 103 E.2.4.1 und BGE 119 Ib 

480 E.5c). Also setzen definitionsgemäss weder eine Allgemeinverfügung 

noch ein Nutzungsplan für ihre Verbindlichkeit eine (namentliche) Nennung 

der davon betroffenen Personen voraus. Die (potenziellen) "Adressaten" 

des Quartierplanes lassen sich aber in jedem Fall anhand des Quartier-

plangebietes im Sinne von Art. 16 Abs. 1 und 2 KRVO eingrenzen, wobei 

die (damaligen) Parzellen 512 und 261 eindeutig im fraglichen Beizugsge-

biet liegen (siehe beispielsweise QEP vom 17. Februar 2014 in Ed-act. 

GB 1). Aus Ziffer 8 Absatz 6 ergibt sich zudem auch mit hinreichender 

Deutlichkeit, dass die (jeweilige) Bauherrschaft des Zentrums B._____ als 

kostenpflichtig erklärt wird. Insofern ist nicht ersichtlich, worin ein zur Nich-

tigkeitsfolge führender Mangel bei der entsprechenden Festlegung in Zif-

fer 8 Absatz 6 des Quartierplanberichtes bestehen soll.

9. Im Ergebnis kann also festgehalten werden, dass die Beschwerdegegnerin 

in nicht zu beanstandender Weise, im Rahmen der Erarbeitung eines Quar-

tierplanes, eine kostenunabhängige Kostenbeteiligung von der von einer 

Entlastung des Bahnhofplatzes primär profitierenden Bauherrschaft an 

dem Gesamtprojekt zur Verlegung des Postautoterminals inkl. entspre-

- 31 -

chender Abhängigkeiten mit dem damaligen Projektentwickler vereinbart 

und im Quartierplan festgelegt hat. Die entsprechende Festlegung des 

Quartierplanes wurde nicht angefochten und erwuchs in Rechtskraft. So-

weit die Beschwerdeführerin dazumal nicht bereits in diese Vereinbarung 

involviert gewesen sein sollte, wurde der Quartierplan am 3. April 2014 und 

somit noch vor dem Erwerb der Parzellen 512 und 261 durch die Beschwer-

deführerin auch noch im Grundbuch angemerkt. Der Erwerb dieser Parzel-

len durch die Beschwerdeführerin erfolgte also in Kenntnis der ohnehin nur 

deklaratorischen Anmerkung des Quartierplanes C._____ und sie musste 

damit auch die entsprechenden Festlegungen des Quartierplanes bezüg-

lich kostenunabhängiger Beteiligung der Bauherrschaft des Zentrums 

B._____ kennen. Die vorliegend von der Beschwerdegegnerin verlangte 

Sicherstellung des auf Basis des Verteilschlüssels gemäss Quartierplan 

C._____ zu Lasten der Bauherrschaft des Zentrums B._____ bzw. der Be-

schwerdeführerin errechneten Betrages entspricht den Vorgaben des 

rechtskräftigen Quartierplanes und dem steht auch übergeordnetes Recht 

nicht entgegen. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und 

ist hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Rügen ab-

zuweisen.

10. Damit wird die Beschwerdeführerin gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG 

grundsätzlich kostenpflichtig. Vorliegend korrigierte die Beschwerdegegne-

rin in ihrer Duplik vom 13. November 2018 den sicherzustellenden bzw. zu 

fakturierenden Betrag von Fr. 193'825.-- auf Fr. 188'055.--, was einer An-

erkennung der Beschwerde im Betrag von ca. 3 % entspricht. Diese An-

passung der massgebenden Fläche erfolgte ohne substantiierte Rüge der 

Beschwerdeführerin aufgrund der ihr bekannten Baubewilligungsunterla-

gen. Damit war diese Flächendifferenz kein Beweggrund zur Beschwerde-

erhebung für die Beschwerdeführerin. Insofern rechtfertigt sich keine 

Berücksichtigung dieses ohnehin sehr geringen Obsiegens in betraglicher 

Hinsicht. Die Staatsgebühr ist somit im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG 

- 32 -

ermessenweise auf Fr. 4'000.-- festzusetzen und der Beschwerdeführerin 

aufzuerlegen.

11. Als unterliegende Partei steht der Beschwerdeführerin keine Parteien-

tschädigung zu (Art. 78 Abs. 1 VRG e contrario). Bund, Kanton und Ge-

meinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisatio-

nen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädi-

gung zugesprochen, wenn sie ihn ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-

gen. In der vorliegenden Angelegenheit besteht keine Veranlassung, davon 

abzuweichen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht infolge einer Anerken-

nung im Betrag von Fr. 5'770.-- als gegenstandslos abgeschrieben wird.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 626.--

zusammen Fr. 4‘626.--

gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

- 33 -

Auf die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 4. De-

zember 2020 nicht eingetreten (1C_437/2019).