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**Case Identifier:** dcf1344c-b903-5c40-9fe5-2541f47b17e1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-08-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.08.2013 C/14894/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-14894-2010_2013-08-07.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.08.2013. 

 

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/14894/2010 ACJC/958/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 7 AOÛT 2013 

Entre 

A______ et B______, domiciliés ______ (GE), appelants d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 30 novembre 2012, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 
12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de 
domicile, 

 d'une part, 

 

et 

 

C______, domicilié ______ (GE), intimé, représenté par ______, ______, 1211 Genève 
6, 

 d'autre part. 

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C/14894/2010  

EN FAIT 

A. a. En date du 10 décembre 1985, la société propriétaire et A______, locataire, ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 5 
pièces situé au 11ème étage de l'immeuble sis a______ à Genève. Par contrat de 
bail du même jour, A______ a également pris en location une place de parking 
n°1______ située au sous-sol du même immeuble. 

Les baux de l'appartement et du parking ont été conclus pour une durée initiale de 
trois ans, quatre mois et quinze jours, du 15 décembre 1985 au 30 avril 1989, 
renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf congé donné trois mois à 
l'avance. 

Le loyer annuel de l'appartement a été fixé en dernier lieu à 23'364 fr., charges 
non comprises, et celui du parking à 2'184 fr. 

b. Le 8 novembre 2000, A______ et son épouse B______ (ci-après : les 
locataires) ont pris à bail une seconde place de parking n°2______, située au sous-
sol de l'immeuble susvisé. 

Le contrat a été conclu pour une durée de cinq mois, du 1er décembre 2000 au  
30 avril 2001, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf congé donné 
trois mois à l'avance. 

Le loyer a été fixé en dernier lieu à 2'184 fr. par an.  

c. En date du 13 novembre 2003, C______ (ci-après : le bailleur) est devenu 
propriétaire de l'immeuble concerné. 

d. Par avis officiel du 14 janvier 2004, le bailleur a résilié les baux de 
l'appartement et des parkings pour le 30 avril 2004, sans donner, à cette époque, 
de motivation. 

Ces congés ont été retirés peu de temps après avoir été contestés par les locataires 
auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Les raisons 
du congé et du retrait ultérieur n'ont pas été élucidées, la thèse du bailleur, non 
établie, étant contestée par les locataires. 

B. a. Par courrier du 22 septembre 2008, adressé à E______ (ci-après : "la régie"), 
les époux A______ et B______ ont sollicité le rafraîchissement des parois et sols 
des chambres à coucher, ainsi que la réfection des boiseries des fenêtres abîmées 
par les infiltrations d'eau et qui laissaient passer des courants d'air. 

Dans sa réponse du 31 octobre 2008, la régie a accepté de procéder à la réfection 
des peintures et boiseries extérieures des fenêtres et portes-fenêtres du salon et de 
la salle à manger. Elle a, en revanche, refusé de rafraîchir les peintures du salon et 
des chambres. 

b. Par courrier du 2 août 2009 adressé à la régie, les locataires se sont étonnés de 
constater que les travaux d'entretien acceptés en octobre 2008 n'avaient toujours 

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pas été effectués. Ils ont sollicité l'exécution de ces travaux dans un délai d'un 
mois, sous menace de consigner leurs loyers à échoir, tout en précisant que le store 
du salon était bloqué et que la porte-fenêtre se fermait difficilement. 

c. Par pli recommandé du 7 mai 2010, A______ et B______ ont sollicité 
l'exécution de divers travaux supplémentaires dans les meilleurs délais, sous peine 
de consigner leurs loyers à échoir, soit la réfection de l'étanchéité de la terrasse, le 
changement des fenêtres côté salon et la réparation du parquet du salon 
endommagé par des infiltrations d'eau provenant de la terrasse. Les locataires ont 
par ailleurs indiqué qu'en raison de la mauvaise exécution des travaux de réfection 
des boiseries extérieures réalisées quelques mois auparavant, ils n'arrivaient plus à 
fermer correctement les portes-fenêtres. Ils ont ajouté qu'ils étaient prêts à 
envisager l'achat de l'appartement si le propriétaire était réticent à entreprendre les 
travaux. 

d. Par pli du 17 mai 2010, la régie a contesté que les travaux aient mal été 
effectués. Elle a proposé de fixer un rendez-vous sur place à 08h30 le 26 mai 
2010, en présence du menuisier. L'offre d'achat a été rejetée, compte tenu du 
caractère locatif de l'immeuble. 

Dans leur réponse du 19 mai 2010, les locataires ont précisé qu'ils n'étaient pas 
disponibles ce jour-là mais qu'ils organiseraient, dans la mesure du possible, une 
rencontre à leur domicile en présence de l'ASLOCA. 

e. Par avis officiel du 31 mai 2010, le bailleur a résilié les baux du logement et des 
parkings pour le 30 avril 2011. 

Par courrier accompagnateur du même jour, la régie a précisé que les congés 
étaient motivés par le besoin propre du propriétaire, lequel souhaitait habiter dans 
cet appartement en attique situé en dessous de sa future terrasse. 

C______ avait effectivement obtenu le 10 mai 2010 l'autorisation de construire en 
toiture de son immeuble une véranda qu'il a ultérieurement fait réaliser. Celle-ci 
est accessible par les locaux communs de l'immeuble. 

C. a. Par requête du 30 juin 2010 à la Commission de conciliation en matière de baux 
et loyers, les locataires ont conclu à l'annulation des congés notifiés, 
subsidiairement à une prolongation de bail de quatre ans pour les trois objets. 

b. En date du 30 novembre 2010, les locataires ont saisi la Commission de 
conciliation d'une requête en validation de consignation de loyer, en exécution de 
travaux et en réduction de loyer (C/29388/2010). 

Par décision no 171 du 17 mai 2011, la Commission de conciliation a condamné 
C______ à effectuer divers travaux dans l'appartement (suppression des 
infiltrations d'eau et réparation du parquet du salon) et réduit le loyer de 5% dès le 
8 mai 2010 et jusqu'à exécution des travaux. 

Le bailleur n'a pas recouru contre cette décision. 

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c. Par décision n° 172 du 17 mai 2011, la Commission de conciliation a annulé les 
congés notifiés le 30 juin 2010, au motif que C______ n'avait pas établi la réalité 
de son besoin propre d'occuper l'appartement concerné. 

d. En date du 17 juin 2011, le bailleur a contesté cette décision et a saisi le 
Tribunal des baux et loyers. Il a conclu à la validation des trois congés notifiés et 
au refus de toute prolongation de bail en faveur des locataires. 

 A l'appui de ses prétentions, C______ a confirmé qu'il souhaitait emménager au 
a______ avec son épouse, dès lors que le logement qu'il louait à la rue b______ 
depuis 1970 (5 pièces et 2 chambrettes) était devenu inhabitable, en raison d'une 
isolation thermique insuffisante et d'un approvisionnement en eau chaude 
défectueux; par ailleurs, son épouse, qui connaissait d'importants problèmes de 
mobilité, avait de la peine à gravir les escaliers menant à l'ascenseur. Le bailleur a 
encore précisé qu'il était propriétaire d'une vieille ferme dans le Canton de Vaud 
mais qu'il s'y rendait de moins en moins vu son âge avancé. 

e. Dans leurs écritures responsives du 7 septembre 2011, les époux A______ et 
B______, qui contestaient les raisons du congé avancées par le bailleur, ont conclu 
à l'annulation des congés et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail 
de quatre ans, avec possibilité de résilier les baux en tout temps, moyennant un 
préavis de trente jours le 15 ou la fin d'un mois.  

f. Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 9 mars 2012, 
C______, âgé de 84 ans, a expliqué qu'il souhaitait occuper l'appartement 
concerné avec son épouse, âgée de 79 ans, car ce logement était calme et situé en 
attique. En 2003, date d'acquisition de l'immeuble sis a______ il était domicilié 
dans le Canton de Vaud, où il possédait une ferme, tout en conservant un pied-à-
terre à Genève, à la rue b______. L'appartement qu'il louait à cette adresse 
présentait des défauts d'isolation depuis le début des années 1990. En 2004, 
C______ avait signifié leur congé aux époux A______ et B______ et à leur voisin 
de palier, car il souhaitait agrandir l'appartement des locataires en vue d'y 
emménager avec son épouse. En raison de problèmes de santé ayant nécessité son 
hospitalisation non volontaire, il avait toutefois renoncé à ce projet peu après avoir 
résilié les baux. Suite à la notification du second congé au printemps 2010, 
plusieurs appartements de 3 ou 4 pièces s'étaient libérés dans l'immeuble. Ces 
logements n'intéressaient toutefois pas le bailleur qui souhaitait occuper un 
appartement plus spacieux en attique. Les objets libérés n'avaient pas non plus été 
proposés aux époux A______ et B______ car ils étaient trop petits pour accueillir 
une famille avec deux enfants. 

g. Les époux A______ et B______ ont expliqué qu'ils avaient effectué des 
recherches afin de trouver un nouveau logement, en déposant leur dossier de 
candidature auprès de diverses régies genevoises, dont la régie de C______, 
malheureusement sans succès. Ils avaient besoin d'un appartement avec trois 
chambres, étant précisé qu'ils avaient à charge deux enfants adolescents. Ils ne 

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pouvaient pas prétendre à un logement subventionné car leurs revenus dépassaient 
les barèmes autorisés.  

h. Les enquêtes ont permis d'établir les faits suivants : 

D______, épouse du bailleur, opérée d'une hernie discale en 2004, éprouvait 
depuis de grandes difficultés pour se déplacer; elle devait constamment marcher 
avec des cannes et ne pouvait porter aucune charge.  

L'immeuble sis b______ était devenu difficile d'accès pour elle, car il lui fallait 
gravir plusieurs marches pour accéder à l'ascenseur, que ce soit depuis l'entrée 
principale ou depuis le garage souterrain. Les époux C______ et D______ 
n'avaient pas fait de démarche particulière auprès de leur bailleur pour tenter 
d'aménager un accès facilité à l'immeuble; ils avaient toutefois fait des 
aménagements dans leur logement. D______ a expliqué qu'elle avait demandé à 
son époux de pouvoir emménager au a______, car l'ascenseur de l'immeuble était 
accessible de plain-pied. Il lui était également possible d'accéder à l'ascenseur 
depuis les parkings en sous-sol sans avoir à gravir d'escaliers. Le couple souhaitait 
occuper un appartement en attique pour accéder facilement à la terrasse aménagée 
sur la toiture de l'immeuble. D______ a expliqué que son logement actuel était 
mal isolé. Elle a encore ajouté que le projet d'héberger sa sœur atteinte 
d'Alzheimer, qui avait été évoqué en 2010, n'était plus d'actualité, car l'état de 
santé de l'intéressée s'était péjoré et nécessitait son placement dans un 
établissement spécialisé. 

E______, médecin traitant de D______, a exposé que celle-ci souffrait d'une 
maladie bilatérale dégénérative de la colonne vertébrale, avec une lésion du nerf 
sciatique, depuis 2003. Malgré deux interventions, cette affection avait entraîné 
une parésie de la jambe gauche et une paralysie du releveur du pied gauche. Elle 
souffrait d'une impotence relative : son périmètre de marche était réduit et il lui 
était laborieux de monter et de descendre les escaliers. En 2010, la patiente avait 
constaté une péjoration de l'état de sa jambe droite; la patiente n'était pas opérable 
et la situation n'était pas susceptible d'aller en s'améliorant, bien au contraire. 
Ainsi, avec l'avancée de la maladie, le périmètre de déplacement de D______ irait 
en diminuant et son impotence pourrait même la contraindre à se déplacer en 
chaise roulante. 

i. Dans leurs écritures du 30 août 2012, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions respectives. 

Les locataires ont sollicité la prorogation des enquêtes, au motif qu'ils avaient 
récemment appris que le bailleur avait résilié le bail d'un autre locataire de 
l'immeuble dans l'optique d'y loger sa belle-sœur. 

D. a. Statuant par jugement JTBL/1353/2012, rendu le 30 novembre 2012 et 
communiqué aux parties le 7 décembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a 
déclaré valables les congés notifiés à A______ et B______, par avis officiels du 
31 mai 2010 pour le 30 avril 2011, pour l'appartement de 5 pièces au 11ème étage 

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de l'immeuble sis a______ Genève et pour les places de parking nos1_____ et 
2______ situées au sous-sol du même immeuble (ch. 1 du dispositif). Le Tribunal 
des baux et loyers a accordé aux époux A______ et B______ une unique 
prolongation de bail de deux ans et quatre mois, échéant le 31 août 2013, pour 
l'appartement et les parkings (ch. 2 du dispositif) et a autorisé les locataires à 
résilier lesdits baux avant cette date, en tout temps, moyennant préavis d'un mois 
pour la fin d'un mois (ch. 3 du dispositif).  

Il a enfin débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et condamné les 
locataires au paiement des débours (taxe d'un témoin) fixés à 250 fr. (ch. 5). 

b. En substance, les premiers juges ont retenu, en raison des circonstances, qu'il 
existait une présomption de résiliation abusive des baux selon l'art. 271a al. 1  
let. a et let. c CO, mais que le bailleur pouvait la renverser à condition d'apporter 
la preuve du besoin urgent d'utiliser la chose louée qu'il avait avancé. Ils ont 
considéré que l'état de santé de l'épouse du bailleur, atteinte d'une maladie 
dégénérative qui avait fortement réduit sa mobilité, était un motif justifiant le 
besoin invoqué, dès lors que le logement actuel du bailleur, dont l'accès n'était 
possible qu'en gravissant quelques marches, était manifestement inadapté à 
l'impotence de la précitée. Il était, au surplus, légitime que le bailleur et son 
épouse, tous deux octogénaires, veuillent rapidement (vu leur âge) jouir d'un 
appartement spacieux et calme, proche de la véranda et de la terrasse en toiture. 
Dès lors les congés devaient être validés. 

Pour statuer sur la prolongation du bail, les premiers juges ont pris en compte, 
d'une part, la longue durée du bail, l'intérêt des locataires à se reloger dans le 
quartier pour maintenir leurs enfants dans leur environnement, mais aussi le peu 
de recherches effectuées par les locataires et leur situation aisée leur permettant de 
se reloger plus aisément, notamment en acquérant leur prochain logement, d'autre 
part, l'intérêt du bailleur et de son épouse handicapée, à pouvoir bénéficier à bref 
délai d'un logement facile d'accès afin qu'ils en profitent le plus longtemps 
possible, compte tenu de leur âge avancé. 

Cette appréciation des intérêts respectifs des parties conduisait à l'octroi d'une 
prolongation de deux ans et quatre mois. 

E. a. Par acte déposé le 25 janvier 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ ont fait appel dudit jugement, conclu à son annulation et, principalement 
à l'annulation de la résiliation des baux du logement et des parkings du 31 mai 
2010 pour le 30 avril 2011. 

Subsidiairement, ils ont requis une prolongation de bail de quatre ans, jusqu'au 
30 avril 2015. 

Les griefs des appelants seront examinés infra. 

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b. Répondant à l'appel par mémoire expédié le 7 mars 2013 au greffe de la Cour 
de céans, C______ a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement 
entrepris. 

 c. Par courrier du 26 mars 2013, les parties ont été avisées de la mise en 
délibération de la cause. 

EN DROIT 

1. A teneur de l'art. 405 al. 1 CPC, les recours sont régis par le droit en vigueur au 
moment de la communication de la décision aux parties.  

 La décision entreprise ayant été communiquée en 2012, soit après l'entrée en 
vigueur du nouveau droit, la procédure de seconde instance est ainsi régie par 
le CPC. 

2. 2.1. La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions devant les premiers juges est de  
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et 308 al. 2 CPC). 

Les contestations portant sur l'usage d'une chose sont de nature pécuniaire (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_107/2007 du 22 juin 2007 consid. 2.3). Ainsi dans une 
contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est 
égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la 
résiliation n'est pas valable, période qui comprend la période de trois ans prévue 
par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_217/2007 du  
4 septembre 2007 consid. 1). 

2.2. La présente cause a pour objet une contestation de congé portant sur un 
appartement (et deux emplacements de parking) dont le loyer annuel s'élève à 
23'364 fr., charges et parkings non compris. 

La valeur litigieuse atteint ainsi un minimum de 70'000 fr. (23'364 fr. x 3 ans = 
70'092 fr.). 

La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

3. 3.1. Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision. 

Ce délai ne court pas du 18 décembre au 2 janvier inclus (art. 145 al. 1 let. c CPC). 

3.2. En l'occurrence, le jugement frappé d'appel a été communiqué aux parties par 
plis recommandés du 7 décembre 2012 et reçu le 10 décembre 2012 par les 
appelants; compte tenu de la suspension du  délai pendant la période des fêtes de 
fin d'année, le délai d'appel de trente jours prenait fin le 25 janvier 2013, date à 
laquelle l'acte d'appel a été remis par les appelants au greffe de la Cour de céans. 

L'appel a ainsi été déposé en temps utile. 

Il répond par ailleurs aux exigences de forme requises par la loi, de sorte qu'il est 
recevable. 

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4. Les appelants ne contestent pas les faits retenus par les premiers juges mais ils 
soutiennent que ceux-ci ont "méconnu" la notion de besoin urgent prévue par 
l'art. 271a al. 3 let. a CO. 

4.1. La résiliation des baux litigieuse a été donnée pour l'échéance ordinaire des 
baux, conformément aux clauses contractuelles et selon les formes impératives 
requises par la loi, ce qui n'est du reste pas contesté par les parties (art. 266a,  
266c, 266l, 266m CO). 

Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de 
la bonne foi. 

C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient 
aux règles de la bonne foi (ATF 120 II 105 consid. 3c). Toutefois l'auteur du 
congé - généralement le bailleur - doit contribuer loyalement à la manifestation de 
la vérité, en donnant les raisons de la résiliation (ATF 120 II 105 consid. 3c) et en 
les rendant au moins vraisemblables (arrêt du Tribunal fédéral 4A_131/2008 du 
25 juin 2008 consid. 4.1). 

Lorsque le congé est donné par le bailleur, la loi prévoit qu'il est annulable dans 
les cas énoncés par l'art. 271a al. 1 let. a à f CO. 

Dans le cadre de l'art. 271a CO, il suffit toutefois au locataire d'établir l'existence 
de l'une des situations visées par cette disposition et, s'il y a lieu, le rapport de 
causalité entre ladite situation et le congé pour que celui-ci soit réputé contraire à 
la bonne foi; cette présomption est irréfragable (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 
ch. 29.5.5.1 p. 739), mais les cas prévus par l'art. 271a al. 1 let. d et e CO ne 
donnent pas lieu à une annulation du congé lorsque le bailleur l'a signifié en raison 
de l'une ou l'autre des circonstances décrites par l'art. 271a al. 3 let. a à f CO. 

C'est alors au bailleur de prouver l'existence d'un besoin urgent pour lui-même et 
ses proches parents ou alliés (arrêt du Tribunal fédéral 4C_17/2006 du 27 mars 
2006, consid. 3.1). 

4.2.1. Dans le cas présent, les locataires se sont prévalus de ce que le congé leur 
aurait été donné par le bailleur en réaction à leurs nouvelles demandes d'exécution 
de travaux dans l'appartement. Ils auraient été victimes d'un congé représailles.  

Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est annulable s'il est donné parce que le 
locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. 

Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits sans 
avoir à craindre un congé en représailles. 

Comme relevé ci-dessus, il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport 
de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le 
droit d'apporter la contrepreuve en démontrant que le congé répond à un autre 
motif. Le juge constate alors le véritable motif du congé selon l'impression 
objective qui résulte de toutes les circonstances; le congé-représailles est d'autant 

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plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé 
une prétention (arrêt du Tribunal fédéral 4A_442/2011 du 25 novembre 2011, 
consid. 3). 

Élucider le motif d'un congé relève de la constatation des faits (ATF 136 III 190, 
consid. 2). 

4.2.2. Le Tribunal des baux et loyers ayant admis, prima facie, l'existence de 
circonstances permettant de présumer que le congé avait été donné en représailles 
des prétentions formulées par les locataires, il n'y a pas à revenir sur ce constat, 
qui relève du fait et qu'aucune des parties n'a remis en cause en appel. 

4.2.3. Sur le plan juridique cependant, l'admission d'un cas de congé-représailles 
aurait dû conduire les premiers juges à annuler la résiliation litigieuse, solution 
qu'ils ont écartée, compte tenu du besoin propre invoqué par le bailleur.  

Exprimé de cette manière, le raisonnement du Tribunal des baux et loyers n'est 
pas conforme au droit. 

L'interprétation du jugement permet cependant de comprendre que cette 
juridiction a, en réalité, considéré que le motif véritable du congé tenait au besoin 
propre du bailleur d'utiliser le logement pour lui-même, de sorte qu'il fallait 
admettre que l'apparence du congé-représailles était infirmée par la preuve du 
besoin apportée par le bailleur. 

En effet, à la différence de ce que prévoit l'art. 271a al. 3 CO pour les résiliations 
en temps prohibé (art. 271a al. 1 let. d et e CO), à savoir que le besoin propre du 
bailleur rend ces dispositions protectrices inapplicables, l'existence d'un tel besoin 
ne supprime pas la protection du locataire en cas de congé-représailles. 

Dans le cas présent, les premiers juges ont donc, en définitive, considéré que la 
prétention en exécution de travaux des locataires, bien que précédant de peu la 
résiliation, n'était cependant pas à l'origine de celle-ci. 

5. 5.1. Les parties ne remettent pas en cause l'existence des faits justifiant l'admission 
du cas de résiliation abusive prévu par l'art. 271a al. 2 CO, renvoyant à l'art. 271a 
al. 1 let. e CO, à savoir la résiliation notifiée dans les 3 ans suivant un accord 
extrajudiciaire documenté portant sur une prétention relevant du bail. 

L'annulation d'une telle résiliation étant précisément exclue si elle est justifiée par 
un besoin urgent du bailleur, il reste à examiner si c'est à tort, comme le 
soutiennent les appelants, que le Tribunal des baux et loyers a tenu un tel besoin 
pour établi. 

5.2. Selon la jurisprudence fédérale, le besoin urgent ne présuppose pas une 
situation de contrainte, voir un état de nécessité; il suffit que, en regard de 
l'ensemble des circonstances de l'espèce, on ne puisse raisonnablement imposer au 
bailleur une longue attente pour récupérer ses locaux (arrêt du Tribunal fédéral 
4C_388/2005 du 20 février 2006 consid. 2.3.1). Le besoin dont il s'agit doit être 

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sérieux, concret et actuel. Quand à l'urgence, elle doit être examinée non 
seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (arrêts du Tribunal 
fédéral 4C_17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.1; 4A_85/2008 du 12 juin 2008 
consid. 3.1). Les motifs invoqués, économiques ou autres, doivent revêtir 
objectivement une certaine importance. On ne retiendra pas un besoin personnel 
urgent, par exemple, lorsqu'un propre parent du propriétaire entend utiliser le 
logement pour jouir d'une vue plus étendue et d'un meilleur ensoleillement  
(JT 1993 I 290 p. 294, ATF 118 II 50 consid. 3d). 

5.3. Dans le cas présent, le seul besoin retenu par le Tribunal des baux et loyers se 
rapportait à l'état de santé déficient de l'épouse du bailleur, dont la mobilité était 
réduite par une maladie dégénérative. 

Les appelants, qui ne contestent pas ces faits, relèvent cependant que ceux-ci ne 
remplissaient pas les conditions d'urgence, temporelle et matérielle requises par la 
jurisprudence, dès lors que le handicap de l'épouse existait depuis 2004, que 
l'intéressée n'avait pas demandé à son propre bailleur d'équiper l'accès de 
l'immeuble avec un fauteuil permettant de franchir les marches et, enfin, que le 
bailleur n'avait pas profité d'emménager dans l'un des appartements de 4 pièces 
qui s'étaient libérés dans son immeuble sis a______. Il apparaissait, en définitive, 
que l'avantage recherché n'était pas tant lié au problème de mobilité de l'épouse 
qu'aux qualités de confort qu'offrait leur appartement, le plus grand de l'immeuble, 
au dernier étage, calme et doté d'une vue et d'une orientation favorables et proche 
de la véranda et de la terrasse que l'intimé avait fait aménager en toiture. Or, de 
l'avis des appelants, ces avantages n'étaient pas suffisamment importants pour 
justifier la résiliation du bail et faire échec à la disposition protectrice de l'art. 271a 
al. 2 CO. 

L'intimé a rejeté cette interprétation, rappelant que l'état de santé de sa femme, qui 
allait se détériorer, nécessitait un accès de plain-pied à l'ascenseur et qu'il était 
naturel qu'il veuille se reloger dans son immeuble, dans le seul appartement 
équivalent au sien et non dans un appartement moins spacieux. 

5.4. Il est avéré que l'épouse du bailleur est handicapée depuis 2004, qu'elle ne 
marche qu'avec des cannes et ne peut monter ou descendre des escaliers qu'au prix 
de réelles difficultés; son état s'est détérioré en 2010 et pourrait la contraindre, à 
terme, à se déplacer en chaise roulante. 

Ne pouvant accéder à l'ascenseur conduisant à son appartement actuel qu'en 
franchissant quatre ou cinq marches, que ce soit par le garage souterrain ou 
l'entrée principale du bâtiment, cette configuration l'incommode et l'empêche, par 
exemple, d'amener ses emplettes jusqu'à l'ascenseur. 

L'appartement des appelants est, à cet égard, adapté, car la précitée peut accéder 
directement à l'ascenseur par le garage souterrain sans avoir de marches à gravir. 

Cette facilité d'accès deviendra rapidement indispensable, car l'intimé, plus âgé 
que son épouse, aura à son tour plus de peine à se déplacer ou à aider son épouse à 

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franchir l'obstacle ou à lui porter ses charges. Le besoin invoqué est donc réel, 
légitime et ne constitue par une prétention de simple agrément, à l'instar d'un désir 
de vue ou d'ensoleillement.  

Propriétaire d'un immeuble locatif comprenant plusieurs logements, l'intimé aurait 
certes pu résilier le bail d'un autre appartement, de trois ou quatre pièces, voire 
renoncer à celui des appelants à l'annonce de la libération, postérieure à la 
résiliation, d'appartements de ce type. Leur usage aurait certes aussi permis de 
supprimer le problème d'accès invoqué, mais l'on ne saurait cependant faire grief 
au bailleur d'avoir porté son choix sur un logement équivalant à celui qu'il 
occupait. 

5.5. Il n'y a aucun indice d'abus ni de manœuvre de représailles ainsi que l'ont 
encore plaidé, dans ce contexte, les appelants. 

Il doit être relevé sur ce point, à titre superfétatoire, que la résiliation litigieuse 
n'était certainement pas la conséquence de la demande d'exécution de travaux 
présentée le 7 mai 2010 par les locataires mais bien plutôt la concrétisation d'un 
projet du bailleur, remontant à 2004 et ajourné, d'occuper le logement, raison pour 
laquelle il avait sollicité, bien avant de recevoir la prétention des appelants, 
l'autorisation de construire en toiture une véranda qui devait, en quelque sorte, 
agrandir l'appartement qu'il avait choisi. Si l'intimé avait voulu réagir pour 
sanctionner les locataires en raison de leurs demandes de travaux, il l'aurait fait 
déjà en 2008 ou 2009, dès les premiers courriers reçus. 

5.6. Cela étant, le besoin urgent du bailleur, tel que défini supra, fait l'objet d'une 
libre appréciation de la part du juge. A cet égard, la motivation du Tribunal des 
baux et loyers n'est pas critiquable en tant qu'il retient que le logement actuel de 
l'intimé est inadapté à l'impotence de son épouse, qui doit pouvoir bénéficier de la 
facilité d'accès qu'offre l'appartement litigieux, cela d'autant plus rapidement que 
les conjoints ont tous deux un âge avancé. 

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé sur ce point, les congés de l'appartement 
et des parkings étant validés. 

6. 6.1. Il reste à statuer sur la prolongation du bail de 4 ans sollicitée par les 
appelants. 

Le besoin urgent des bailleurs, propre à justifier une résiliation du bail nonobstant 
les cas de l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, qui est une notion relative, ne fait pas 
obstacle à une éventuelle prolongation du bail (art. 272 al. 2 let. d CO; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C_17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.1). 

6.2. Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail 
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles 
sans que les intérêts du bailleur le justifient. L'alinéa 2 de cette disposition prévoit 
que, dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les 
circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail 

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(b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur 
comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés 
peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (d), 
et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (e). La 
pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à 
déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. 
Le juge gardera à l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au 
locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b; 
4C_269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 4.1) ou, à tout le moins, tend à adoucir 
les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour celui-ci. C'est le 
lieu de rappeler que le besoin légitime du bailleur, ou de ses proches, d'occuper les 
locaux prévaut généralement sur les intérêts du locataire, le but de la prolongation 
n'étant pas d'assurer au locataire le maintien indéfini d'une situation favorable. 

L'art. 272b al. 1 CO prévoit que le bail d'habitations peut être prolongé de quatre 
ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans, et que dans ses limites, 
une ou deux prolongations peuvent être accordées. La détermination de la durée de 
la prolongation en fonction des critères précités relève du pouvoir d'appréciation 
du juge. Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition et procéder à une pesée 
des intérêts en présence (arrêt du Tribunal fédéral 4C_138/2006 du 31 août 2006 
consid. 2.1). 

6.3. En l'occurrence, les premiers juges ont procédé à une évaluation des 
circonstances conforme aux critères énoncés par l'art. 272 al. 1 CO. En particulier, 
les premiers juges n'ont méconnu ni la longue durée du bail, ni l'intérêt de la 
famille des locataires à retrouver un autre logement dans le même quartier. 

Les appelants font principalement grief aux premiers juges de n'avoir pas tenu 
compte du fait qu'ils recherchaient un appartement de standing, qui était rare sur le 
marché affecté par la pénurie de logement; ils ajoutaient que leurs moyens 
financiers importants ne leur permettaient pas de bénéficier de logements 
subventionnés et que, contrairement à ce que le Tribunal avait retenu, ils avaient 
néanmoins contacté des régies pour louer des appartements, ne limitant donc pas 
leur quête à des logements à vendre. 

Ces critiques ne sont pas fondées. Premièrement, l'existence d'une pénurie 
d'appartements de standing n'est ni notoire, ni démontrée par les appelants. Il est 
cependant probable qu'ils ne retrouveront pas de logement comparable pour un 
loyer analogue, mais ils ne soutiennent pas être limités dans leur budget, puisqu'ils 
ont offert de racheter leur appartement et cherchent aussi à acquérir une villa dans 
le canton. 

Il était dès lors justifié de considérer que l'aisance financière des locataires les 
aiderait à retrouver plus rapidement un logement de remplacement. Par ailleurs, le 
Tribunal n'a pas statué en contradiction des faits retenus, s'agissant de l'existence 
de recherches d'appartements à louer, mais a procédé à une appréciation des 

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preuves en retenant, à juste titre, que les allégations des locataires, exposées en 
comparution personnelle et relatives à des recherches de locations, n'étaient pas 
documentées, à la différence de celles tendant à l'acquisition de biens immobiliers, 
étayées par des pièces produites. Le grief avancé à cet égard s'avère donc infondé, 
lui aussi. 

En outre, les appelants relèvent que l'existence de l'urgence du besoin du bailleur 
devrait être relativisée, car l'épouse du bailleur, dont l'état de santé déficient était 
invoqué à ce titre, avait déclaré vouloir passer le plus de temps possible dans la 
demeure du couple à ______ (VD). 

Pareille affirmation ne ressort pas cependant de la déposition de l'intéressée qui a 
seulement reconnu s'y rendre, certes volontiers, quelques jours toutes les trois 
semaines, ainsi que les mois de juillet et août. Elle a aussi ajouté que son mari 
était de moins en moins enclin à séjourner là-bas. 

Ainsi, le fait que l'intimé et son épouse aient conservé dans le canton de Vaud  
- loin des facilités de la ville - une résidence désormais secondaire n'affaiblit pas 
le degré d'urgence (relative) de leur besoin. 

Les premiers juges ont du reste tenu compte de la relativité de cette urgence, 
puisqu'ils sont entrés en matière sur le principe de la prolongation du bail et ont 
accordé aux locataires, après avoir correctement pesé les intérêts respectifs des 
parties, une prolongation, non négligeable de deux ans et quatre mois, étant 
observé que les appelants se seraient eux-mêmes contentés de trois ans déjà. 

Enfin, ces derniers soutiennent, en se référant à l'arrêt du Tribunal fédéral 
4C_411/2006, que le Tribunal fédéral aurait approuvé que soit accordée une 
prolongation de bail de 4 ans, en dépit du besoin propre du bailleur, car celui-ci, 
comme l'intimé, disposait d'une très bonne situation financière. 

Pareille déduction ne trouve cependant aucun soutien dans le texte de l'arrêt cité, 
qui ne porte que sur la validité du congé. Les raisons qui avaient conduit la Cour 
cantonale à admettre une prolongation de quatre ans ne sont de surcroît pas 
exposées dans cette décision qui ne peut donc faire jurisprudence ici. 

7.  L'appel est rejeté et le jugement entrepris confirmé. 

8. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC. 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ et B______ à l'encontre du jugement 
JTBL/1353/2012 rendu le 30 novembre 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/14894/2010-1-B. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 
CHIABUDINI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 
 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.