# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4f5d44ab-c1d6-5752-a59d-a85776d17eb6
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-22
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 22.01.2024 ZKBER.2023.58
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2023-58_2024-01-22.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer

 

Urteil vom 22. Januar 2024
       

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler 

Oberrichterin Kofmel 

Oberrichter Flückiger    

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

1.    A.___

2.    B.___

beide vertreten durch Advokat Georg
Gremmelspacher,

 

Berufungskläger 

 

 

gegen

 

 

C.___ GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Martin Frana

 

Berufungsbeklagte 

 

betreffend definitive
Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1. Die C.___ GmbH (im Folgenden: Klägerin)
reichte am 15. Dezember 2022 beim Richteramt Dorneck-Thierstein eine Klage
betreffend definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts gegen A.___ und
B.___ (im Folgenden: Beklagte) ein. Sie stellte insbesondere das
Rechtsbegehren, es sei das von der Amtschreiberei Thierstein (Grundbuchamt
Thierstein) vorläufig auf der Liegenschaft Grundbuch GB [...] Nr. [...],
im Miteigentum der Beklagten stehend, für die Pfandsumme von CHF 19'635.59
nebst Zins zu 5 % seit dem 11. Mai 2022 auf CHF 15'078.00
zugunsten der Klägerin eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht definitiv
einzutragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

2. Mit Eingabe vom 5. Mai 2023 erfolgte
die Klageantwort, wobei die Beklagten auf vollumfängliche Abweisung der Klage
schlossen und beantragten, das provisorisch eingetragene
Bauhandwerkerpfandrecht sei unverzüglich löschen zu lassen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.

 

3. Am 18. August 2023 fand die
Hauptverhandlung mit Parteibefragungen statt. Mit Urteil vom 23. August 2023 hiess
die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein die Klage vollumfänglich
gut, wies das zuständige Grundbuchamt an, die definitive Eintragung des
Bauhandwerkerpfandrechts für CHF 19'635.59 nebst Zins zu 5 % seit
11.05.2022 auf CHF 15'078.00 im Grundbuch des GB [...] Nr. [...] vorzunehmen
und verpflichtete die Beklagten in solidarischer Haftbarkeit, der Klägerin eine
Parteientschädigung zu bezahlen und die Gerichtskosten zu übernehmen.  

 

4. Frist- und formgerecht erhoben die
Beklagten (im Folgenden: Berufungskläger) am 20. Oktober 2023 Berufung
gegen den Entscheid der Amtsgerichtspräsidentin vom 23. August 2023 und
stellten insbesondere die Rechtsbegehren, das eingetragene
Bauhandwerkerpfandrecht sei unverzüglich zu löschen, eventualiter sei der
Entscheid der Vorinstanz aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne
der Erwägungen zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

5. Frist- und formgerecht erfolgte am
7. Dezember 2023 die Berufungsantwort der Klägerin (im Folgenden:
Berufungsbeklagte), welche auf vollumfängliche Abweisung der Berufung schloss,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

6. Die Streitsache ist spruchreif. In
Anwendung von Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die
Berufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden.
Für die Erwägungen der Vorinstanz und die Parteistandpunkte wird grundsätzlich
auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf
einzugehen.

 

II.

1. Vorliegend ist unbestritten, dass
zwischen den Parteien ein Werkvertrag zwecks Teilsanierung und Umbau des
Einfamilienhauses GB [...] Nr. [...] zustande gekommen ist und die
Berufungsbeklagte entsprechende Arbeiten ausgeführt hat. Unbestritten ist
weiter die Höhe des vereinbarten Werklohnes von CHF 55'790.59 und dass die
Berufungskläger bereits zwei Akontozahlungen von insgesamt CHF 36'155.00 geleistet
haben. 

 

2. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen,
es sei unbestritten, dass die Arbeiten noch nicht fertiggestellt und auch noch
nicht abgenommen worden seien. Die Fertigstellung des Werkes sowie die
Fälligkeit der Forderung seien aber nicht Voraussetzung für die Eintragung
eines Bauhandwerkerpfandrechtes. Inwiefern das Werk vorliegend mängelbehaftet
sei, könne offenbleiben. 

 

3.1 Dagegen bringen die Berufungskläger
u.a. einige Sachverhaltsrügen vor. Abgesehen davon, dass diese von der
Gegenpartei bestritten werden und fraglich ist, ob sie tatsächlich zutreffen,
spielen sie für die rechtliche Würdigung keine Rolle (vgl. Ziff. 4 nachfolgend),
weshalb sie nicht weiter geprüft werden. Zutreffend ist jedoch, dass die
Vorinstanz im begründeten Urteil in einem Satz das Wort «Pfandsumme» mit
demjenigen der «Werklohnforderung» verwechselt hat. Da die Verwechslung
offensichtlich ist und auch die Richtigstellung am Ergebnis nichts ändert, ist
hierauf nicht weiter einzugehen. 

 

3.2 Die einzige für die rechtliche
Würdigung relevante Sachverhaltsrüge ist die im Berufungsverfahren aufgestellte
Behauptung der Berufungskläger, sie hätten sich vor der Vorinstanz auf den
Standpunkt gestellt, dass es den Berufungsbeklagten nicht gelinge, eine über
die bereits geleisteten Akontozahlungen hinausgehende offene Werklohnforderung
zu belegen, weshalb sich die Pfandsumme als Voraussetzung für die definitive
Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nicht erstellen liesse und die
Berufungsbeklagte keinen Anspruch auf die definitive Eintragung des beantragten
Bauhandwerkerpfandrechts habe. Diese Behauptung – die Behauptung, die
Berufungskläger hätten sich vor der Vorinstanz auf den soeben ausgeführten
Standpunkt gestellt – ist aktenkundig schlicht falsch. Im Gegenteil verweisen
sie in ihrer Klageantwort selbst auf die Auftragsbestätigung vom 1. Februar
2022, worin «die vereinbarten Werkleistungen» zusammengefasst worden seien.
Darin wurde ein Werklohn von CHF 55'790.59 vereinbart. Damit haben sie im
Verfahren vor der Vorinstanz eine «über die bereits geleisteten Akontozahlungen
hinausgehende offene Werklohnforderung» selbst bestätigt. Diese neue Behauptung
ist im vorliegenden Verfahren unzulässig und deshalb unbeachtlich. 

 

4.1 Gemäss Art. 839 Abs. 1
Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) kann das Baupfandrecht
bereits «von dem Zeitpunkte an, da sie [die Handwerker und Unternehmer] sich
zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden».
Der Unternehmer darf das Baupfandrecht sofort, nachdem er den Bauwerkvertrag
abgeschlossen hat, im Grundbuch eintragen lassen, ungeachtet dessen, ob er
bereits mit den Arbeiten begonnen hat oder nicht. Nach der gesetzlichen
Konzeption darf der Unternehmer das Baupfandrecht ab Vertragsschluss und bis
spätestens zum Ablauf der Viermonatsfrist (Art. 839 Abs. 2 ZGB) in der Höhe der
gesamten vertraglichen Vergütungssumme verlangen. Pfandberechtigt sind also
einerseits Vergütungsanteile für Bauarbeiten, die zum Zeitpunkt der
Grundbucheintragung geleistet worden sind, d.h. einmal geschuldet waren, es
aber infolge Erfüllung nicht mehr sind. Pfandberechtigt sind andererseits aber
auch Vergütungsanteile für Bauarbeiten, die zum Zeitpunkt der
Grundbucheintragung noch nicht geleistet, d.h. noch geschuldet sind (sog.
«zukünftigen Bauarbeiten»). Eintragungsfähig ist das Baupfandrecht also in der
vollen Höhe der – ggf. auch nur prospektiven – endgültigen Vergütungsforderung (Schumacher
Rainer/Rey Pascal, Das Bauhandwerkerpfandrecht, System und Anwendung, 4. Aufl.,
Zürich - Basel - Genf 2021, S. 125). 

 

4.2 Die Fälligkeit der
Vergütungsforderung ist keine Voraussetzung für die Entstehung des
Pfandeintragungsanspruchs und auch nicht für dessen Durchsetzung, d.h. für die
vorläufige oder definitive Eintragung eines Baupfandrechts im Grundbuch. Das
ergibt sich für die Grundpfandverschreibung schon aus Art. 824 Abs. 1 ZGB,
wonach eine «zukünftige oder bloss mögliche Forderung» pfandrechtlich gesichert
werden kann. Für das Bauhandwerkerpfandrecht tritt hinzu, dass Art. 839 Abs. 1
ZGB die Pfandeintragung im Grundbuch bereits ab Vertragsschluss zulässt,
während das gesetzliche Werkvertragsrecht in Art. 372 Abs. 1 OR vorsieht, dass
die Vergütung erst mit der Ablieferung des geschuldeten Werks fällig wird. Wenn
selbst noch nicht geleistete (immerhin geschuldete) Bauarbeiten
pfandeintragungsberechtigt sind, ist dies erst recht für Bauarbeiten der Fall,
die bereits geleistet worden sind, mag auch deren Vergütung noch nicht fällig
sein (z.B. bei noch ausstehender Rechnungsstellung). Demzufolge sind auch Vergütungsforderungen
pfandberechtigt, deren Fälligkeit rechtsgeschäftlich aufgeschoben worden ist.
In der Vertragspraxis wird regelmässig das Recht des Bauherrn vereinbart, nach
Vollendung und Ablieferung des Bauwerks einen Teil der Vergütung einzubehalten,
um die Erfüllung allfälliger Mängelansprüche abzusichern. Solche Abreden sind
im Einzelfall auszulegen. In der Regel schieben sie die Fälligkeit für einen
Teil der Vergütung hinaus. Der einbehaltene Betrag und der Zins, sofern eine
Verzinsung vereinbart ist, sind pfandberechtigt, insoweit der Besteller diese
Beträge nicht anderweitig sicherstellt (Schumacher Rainer/Rey Pascal, a.a.O.,
S. 132 f.). 

 

4.3 Damit sind die von den
Berufungsklägern gemachten Ausführungen, soweit sie überhaupt zu
berücksichtigen sind, widerlegt. Für die definitive Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts kommt es folglich – wie die Vorinstanz zutreffend
ausführte – nicht darauf an, ob das Werk vollendet ist, abgeliefert wurde und /
oder der Werklohn fällig ist. Die von den Berufungsklägern gemachten
Ausführungen zielen somit ins Leere. Auch die angebliche Mangelhaftigkeit des
Werks – welche im Übrigen entgegen der Behauptung der Berufungskläger von der Vorinstanz
weder als nachgewiesen erstellt noch von der Gegenpartei zugestanden wurde –
steht der definitiven Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nicht entgegen. 

 

5. Die Berufung erweist sich somit als
unbegründet. Sie ist abzuweisen.

 

6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
haben die Berufungskläger die Kosten des Berufungsverfahrens, welche auf
CHF 1'900.00 festgelegt werden, zu bezahlen. Die Kosten des
Berufungsverfahrens werden mit dem von den Berufungsklägern in Höhe von
CHF 1'900.00 geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Zudem haben die
Berufungskläger der Berufungsbeklagten in solidarischer Haftbarkeit eine
Parteientschädigung (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen. Die vom
Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten eingereichten Kostennote beläuft sich
auf CHF 2'495.95 (inkl. Auslagen und MwSt.) und erscheint angemessen. 

Demnach wird erkannt:

1.    Die Berufung wird abgewiesen.

2.    A.___ und B.___ haben die Gerichtskosten
von CHF 1'900.00 in solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

3.    A.___ und B.___ haben der C.___ GmbH
eine Parteientschädigung von CHF 2'495.95 zu bezahlen. 

 

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter
CHF 30'000.00. 

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. 

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Hasler