# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0eec79b1-ea47-5e5f-b777-987a314fe32d
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-06
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 06.06.2019 ZB.2019.9 (AG.2019.428)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2019-9_2019-06-06.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2019.9

 

ENTSCHEID

 

vom 6.
Juni 2019

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez 

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                                                      Klägerin

[…]                                                                                         Berufungsklägerin

vertreten durch B____, Advokat, 

[...]   

 

gegen

 

C____                                                                                                     Beklagte

[…]                                                                                         Berufungsbeklagte

vertreten durch D____,
Rechtsanwältin,

[...]   

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts 

vom 26. November 2019

 

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

 

Zwischen C____ (Mieterin
und Berufungsbeklagte) und der  A____ (Vermieterin und Berufungsklägerin)
besteht ein Mietvertrag vom 23. Mai 1988 über eine 4-Zimmerwohnung an der [...]
in Basel. Seit dem 30. Dezember 2016 ist die Vermieterin Eigentümerin der
Liegenschaft. Im Rahmen dieser Handänderung gingen alle bestehenden
Mietverträge auf die Vermieterin über. Am 9. Mai 2017 reichte sie ein Baugesuch
ein, um die Liegenschaft zu sanieren. Nachdem der Vermieterin am 28. September
2017 die Baubewilligung erteilt worden war, kündigte sie am 20. Oktober 2017
sämtliche Mietverhältnisse in der Liegenschaft per Ende März 2018, so auch
dasjenige mit der Mieterin. Als Begründung nannte sie die bevorstehenden umfassenden
Umbau- und Sanierungsarbeiten und führte näher aus, was die Arbeiten alles
umfassten.

 

Die Mieterin focht
die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Diese erliess einen Urteilsvorschlag, den die Vermieterin
widerrief. Mit Klage vom 16. Mai 2018 gelangte sie an das Zivilgericht
Basel-Stadt und beantragte, es sei die Kündigung vom 20. Oktober 2017 für
gültig zu erklären und die Mieterin anzuweisen, das Mietobjekt umgehend zu
verlassen. Am 26. November 2018 fand die Hauptverhandlung statt. Mit
Entscheid vom selben Tag hob das Zivilgericht die Kündigung als missbräuchlich
auf und wies die Klage ab.

 

Der schriftlich
begründete Entscheid wurde der Vermieterin am 24. Januar 2019 zugestellt.
Dagegen hat sie am 22. Februar 2019 Berufung beim Appellationsgericht eingelegt.
Darin verlangt sie, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die
Kündigung für gültig zu erklären; eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort
vom 2. Mai 2019 beantragt die Mieterin die Abweisung der Berufung. Der
vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg
ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.         Formelles

 

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung ist dabei die dreijährige Frist
nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220)
zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137
III 389 E. 1.1 S. 390 f.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Nach
der Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der
Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (vgl. statt vieler
AGE ZB.2018.13 vom 28. August 2018 E. 1 [Gültigkeit der Kündigung];
vgl. sodann BGE 136 III 196 E. 1 S. 196 [Gültigkeit der
Kündigung]; BGE 113 II 406 E. 1 S. 407 f. [Erstreckung]; SVIT-Kommen­tar,
4. Auflage 2018, Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren in Mietsachen,
N 336 und 337; ohne Begründung auf den Nettomietzins abstellend Lachat/ Brüllhardt/Püntener, Mietrecht
für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 117). Im vorliegenden Fall beträgt der
monatliche Bruttomietzins CHF 875.– (Klagebeilage 5), so dass der massgebliche
Streitwert von CHF 10'000.– ohne Weiteres erreicht wird
(36 Monatsbruttomietzinse à CHF 875.– = CHF 31‘500.–). Auf die
im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.

 

Zuständig zur
Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts
(§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG,
SG 154.100]).

 

 

2.         Zivilgerichtsentscheid
und Standpunkt der Vermieterin im Überblick

 

2.1      Das
Zivilgericht hat in einem ersten Schritt die Aktivlegitimation der Vermieterin
bejaht. Diese sei seit dem 30. Dezember 2016 Eigentümerin der Mietliegenschaft
an der [...]. Die Liegenschaft sei zwar in der Folge verkauft worden. Da jedoch
die Eigentumsübertragung im Grundbuch bis anhin nicht vollzogen worden sei, sei
die Vermieterin nach wie vor als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (Zivilgerichtsentscheid,
E. 2).

 

In einem zweiten
Schritt hat das Zivilgericht geprüft, ob die Kündigung des Mietverhältnisses
vom 20. Oktober 2017 missbräuchlich sei. Nach einer Darlegung der Standpunkte
der Parteien (E. 3.1 und 3.2) hat es ausgeführt, unter welchen Voraussetzungen
eine Kündigung wegen umfassender Sanierung zulässig sei und unter welchen
Voraussetzungen ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters die Kündigung als
missbräuchlich erscheinen lasse (E. 3.5.1). Sodann hat es im vorliegenden Fall
eine umfassende Sanierung und damit einen schutzwürdigen Kündigungsgrund
grundsätzlich bejaht (E. 3.5.2.1). Dagegen hat es das Verhalten der Vermieterin
als widersprüchlich erachtet: Mit drei Schreiben vom 7. Juni, 16. Oktober
und 19. Oktober 2017 habe sie den Anschein erweckt, dass die Renovationsarbeiten
keiner grösseren Änderung bedürften und dass den Mietern bis zur
Umbauvollendung eine Mietzinsreduktion zustehe. Dies – so das Zivilgericht –
könne nicht anders verstanden werden, als dass die Mieter während der
Renovation in der Mietwohnung bleiben könnten und ihnen folglich auch nicht
gekündigt werde. Die Vermieterin müsse sich bei ihrer Kommunikation behaften
lassen. Die Kündigung vom 20. Oktober 2017 stelle ein widersprüchliches
Verhalten dar, das keinen Schutz verdiene. Sie sei folglich als missbräuchlich
aufzuheben (E. 3.5.2.2).

 

2.2      Die
Vermieterin legt in ihrer Berufung zunächst den Sachverhalt aus ihrer Sicht
dar, ohne den Zivilgerichtsentscheid konkret zu kritisieren (Berufung,
S. 4–7). Sodann hält sie fest, dass das Zivilgericht zu Recht festgestellt
habe, dass die Kündigung vom 20. Oktober 2017 formell korrekt ausgesprochen
worden sei (S. 7) und dass die geplante und teilweise bereits
durchgeführte Sanierung ein schutzwürdiger Kündigungsgrund sei (S. 7–9).
Im Zentrum der Kritik der Vermieterin steht die Annahme des Zivilgerichts, dass
sie sich widersprüchlich verhalten habe, indem sie gegenüber den Mietern den
Anschein erweckt habe, dass sie während der Renovation in ihrer Mietwohnung
bleiben könnten und kurz darauf das Mietverhältnis dennoch gekündigt habe. Das
Zivilgericht hat nach Auffassung der Vermieterin sowohl den Sachverhalt
unrichtig festgestellt (S. 9–12 und 17–19) als auch das Recht unrichtig
angewendet (S. 12–17). Diese Kritik wird in den nachfolgenden Erwägungen 3 und
4 geprüft.

 

 

3.         Feststellung
des Verhaltens der Vermieterin

 

3.1      In
Bezug auf den Sachverhalt macht die Vermieterin erstens geltend, entgegen der
Annahme des Zivilgerichts seien den Aussagen des Zeugen E____ „durchaus
eindeutige Anhaltspunkte zu entnehmen“, wonach er die Mieter informiert habe,
dass sie nicht in ihrer Wohnung verbleiben könnten. Zwar habe der Zeuge sich
nicht an das genaue Datum der Information erinnern können, er habe aber
deutlich und glaubwürdig ausgesagt, dass er alle Mieter im Sommer 2017
kontaktiert bzw. informiert habe. Auf Nachfrage habe er zudem glaubwürdig
ausgesagt, dass er die Mieter jeweils orientiert habe, dass sie ihre Wohnungen
verlassen müssten. Das Zivilgericht gebe diese Aussage immerhin so wieder, dass
der Zeuge beschrieben habe „das Ziel dieser Information sei jeweils, dass die
Mieter ausziehen, dass man mit den Arbeiten loslegen könne“; dies sei – so die Vermieterin
– eine unmissverständliche Aussage. Insgesamt habe das Zivilgericht die
glaubwürdigen Aussagen eines unabhängigen Zeugen grundlos nicht gewichtet
(Berufung, S. 18 f. Rz 6–10). 

 

Das Zivilgericht
hat die Aussagen des Zeugen E____ wie folgt zusammengefasst (Zivilgerichtsentscheid,
E. 3.5.2.2 S. 9 f.):

 

„Der Zeuge E____, der in
einem Auftragsverhältnis mit der Klägerin steht und für diese als
Mieterverantwortlicher fungiert, wurde anlässlich der Hauptverhandlung
einlässlich befragt. Er sagte aus, bei der Mietliegenschaft sei er seit Beginn
der Renovationsplanung involviert gewesen. Seine Aufgabe bestehe in der
Herstellung des Erstkontakts mit den Mietern. Er setze sich mit diesen zusammen
und informiere sie, dass die Liegenschaft saniert werde und er ihnen Unterstützung
bei der Wohnungssuche, beim Umzug und bei der Übernahme der Umzugskosten
anbiete. Diese Information habe auch bei der Mieterschaft in der
Mietliegenschaft stattgefunden. Es sei nicht immer einfach, an die Mieter
heranzukommen […]. Er besuche die Mieter jeweils zuhause. Letzten Endes habe er
alle Mieter in der Mietliegenschaft kontaktieren können. Dies sei ungefähr im
Sommer 2017 gewesen, wobei er sich an einen näher bestimmten Zeitpunkt nicht
erinnern könne. Wenn er einen Mieter nicht kontaktieren könne, hinterlasse er
ein Schreiben und eine Visitenkarte an der Wohnungstür mit der Aufforderung an
den Mieter, sich bei ihm zu melden. Das Ziel sei bei dieser Information
jeweils, dass alle Mieter ausziehen, damit man mit den Arbeiten loslegen könne.
Es seien jeweils Mietzinsreduktionen bis zum Auszug der Mieter gewährt worden,
weil während der Zeit der Wohnungssuche die Mietverhältnisse beeinträchtigt
seien. Bei der Beklagten habe man Unterstützung beim Umzug angeboten. Sie bzw.
ihr Sohn hätten zunächst positiv reagiert, aber später die Zusammenarbeit und
die Korrespondenz abgelehnt“.

 

Diesen Aussagen
des Mieterverantwortlichen E____ lässt sich entnehmen, dass er allen Mietern
Unterstützung bei der Wohnungssuche, beim Umzug und bei der Übernahme der
Umzugskosten anbiete. Entgegen der Auffassung der Vermieterin enthalten seine
Aussagen aber keine „eindeutigen Anhaltspunkte“, dass er die Mieterin des
vorliegenden Verfahrens informiert habe, dass sie während der Sanierungsarbeiten
nicht in ihrer Wohnung bleiben könne. Der Zeuge E____ hat lediglich ausgesagt,
„das Ziel dieser Information sei jeweils, dass die Mieter ausziehen“, nicht
aber, dass er den Mietern mitgeteilt hat, dass ihnen bei einem Nichtauszug
gekündigt werde. Diese Aussage des Zeugen E____ deckt sich denn auch mit den
Angaben der Vermieterin im erst- und zweitinstanzlichen Verfahren, wonach sie
„Kündigungen möglichst vermeiden“ wolle (Protokoll der Hauptverhandlung vom 26.
November 2018, S. 3 oben; Berufung, S. 5 Rz 6). Das Ziel, Kündigungen
zu vermeiden, wird wohl eher erreicht, wenn den Mietern nicht gleich mit einer
Kündigung gedroht wird, sondern ihnen – wie im vorliegenden Fall –
Unterstützung bei der Wohnungssuche und beim Umzug angeboten wird. Demgemäss
hat das Zivilgericht zu Recht angenommen, dass sich den Aussagen des
Mieterverantwortlichen E____ nicht entnehmen lässt, dass er die Mieterin
mündlich dahingehend informiert habe, dass sie nicht in ihrer Wohnung bleiben
könne (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.5.2.2 S. 11). Es hat somit zu Recht
als unbewiesen erachtet, dass der Mieterverantwortliche der Mieterin im Sommer
2017 und somit vor der Kündigung vom 20. Oktober 2017 mitgeteilt hat, dass sie
während der Sanierungsarbeiten ausziehen müsse. 

 

3.2      

3.2.1   Die
Vermieterin wendet zweitens ein, dass die im Verfahren [...] vor Zivilgericht
vorgelegten Beweismittel (Informationsschreiben der Vermieterin vom 7. Juni,
16. Oktober und 19. Oktober 2017) lediglich an die dortigen Mieter
adressiert seien, nicht aber an die Mieterin des vorliegenden Verfahrens. Die
Mieterin des vorliegenden Verfahrens habe diesbezüglich keine rechtsgenüglichen
Beweise eingereicht, weshalb das Zivilgericht nicht auf diese Beweismittel habe
abstellen dürfen (Berufung, S. 5 Rz 6 und S. 9 f. Rz 11). Zudem kritisiert
die Vermieterin, das Zivilgericht habe die drei Informationsschreiben vom 7.
Juni 2017, 16. Oktober und 19. Oktober 2017 falsch dargelegt, indem es „gewisse
Textzeilen völlig aus dem Kontext gerissen“ habe, um die Treuwidrigkeit der
Vermieterin aufzeigen zu können (Berufung, S. 17 Rz 1; vgl. auch
S. 9–11 Rz 12–17). 

 

3.2.2   Hinsichtlich
der Berücksichtigung der fraglichen Schreiben als Beweismittel im vorliegenden
Verfahren ist zu bemerken, dass die Vermieterin anlässlich der
erstinstanzlichen Hauptverhandlung diverse Unterlagen eingereicht hat, worunter
sich auch zwei Exemplare des Informationsschreibens der Vermieterin vom 16.
Oktober 2017 befinden, wovon eines an die Mieter im Verfahren [...] und eines
an die Mieterin des vorliegenden Verfahrens adressiert ist (Beilage 11 der an
der Hauptverhandlung eingereichten Unterlagen der Klägerin). Entgegen der
Behauptung der Vermieterin ist somit erstellt, dass die Mieterin des vorliegenden
Verfahrens zumindest eines der drei fraglichen Schreiben erhalten hat. Weiter ist
zu berücksichtigen, dass der wesentliche Inhalt der fraglichen drei Schreiben in
der Information besteht, dass Sanierungsarbeiten durchgeführt würden und den
Mietern aus diesem Grund eine Mietzinsreduktion gewährt werde. Die Mieterin hat
an der erstinstanzlichen Hauptverhandlung allgemein ausgeführt, dass die Mieter
die fraglichen drei Schreiben erhalten hätten, ohne diese Aussage auf die
Mieter im Verfahren MG.2018.29 zu beschränken (Verhandlungsprotokoll S. 3
in Verbindung mit Plädoyernotizen der Berufungsbeklagten S. 3; vgl. auch Stellungnahme
der Mieterin vom 3. September 2018 Rz 4). Die Vermieterin hat diese
Ausführungen an der erstinstanzlichen Hauptverhandlung nicht bestritten. Vielmehr
hat sie in allgemeiner Weise ausgeführt, dass sie sich gegenüber der Mieterschaft
zwecks Vermeidung von Kündigungen grosszügig gezeigt habe, indem sie der
Mieterschaft eine Mietzinsreduktion und Unterstützung angeboten habe
(Verhandlungsprotokoll, S. 3 f.), was dem wesentlichen Inhalt der drei
fraglichen Schreiben entspricht. Dass aber die Mieterin des vorliegenden Verfahrens
hiervon ausgenommen worden sei, hat die Vermieterin im erstinstanzlichen
Verfahren nicht behauptet. Das Zivilgericht hat somit zu Recht angenommen, dass
anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung unbestritten blieb, dass die
fraglichen drei Schreiben generell an die Mieterschaft und damit auch an die
Mieterin des vorliegenden Verfahrens versendet wurden (Zivilgerichtsentscheid
E. 3.5.2.2 S. 10; Berufungsantwort S. 10). Die erstmalige
Bestreitung der Vermieterin im Berufungsverfahren ist neu und erfolgt somit
verspätet (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen erscheint diese neue Behauptung
auch nicht als überzeugend, dies zunächst aufgrund der Tatsache, dass sie in
Bezug auf das Schreiben vom 16. Oktober 2017 bereits widerlegt ist, und sodann aufgrund
des Umstands, dass die Vermieterin nach eigener Aussage auch der Mieterin des
vorliegenden Verfahrens gleich wie allen anderen Mietern eine Mietzinsreduktion
offeriert hat (vgl. etwa Berufung  S. 6 Rz 6).

 

3.2.3   Das
Zivilgericht hat zunächst festgestellt, dass die Vermieterin die Mieterschaft
mit drei Schreiben über das Sanierungsvorhaben informiert habe (Zivilgerichtsentscheid,
E. 3.5.2.2 S. 10 f.). Das erste Schreiben vom 7. Juni 2017 hat das
Zivilgericht wie folgt zusammengefasst (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.5.2.2
S. 10):

 

„Mit Schreiben vom 7.
Juni 2017 teilte die Klägerin der Mieterschaft den Verkauf der Mietliegenschaft
mit und wies darauf hin, dass die geplanten Renovationsarbeiten ‚im
vorgesehenen Rahmen stattfinden und keiner grösseren Änderung bedürfen‘. Sie
teilte weiter u. a. mit, dass die Installation des notwendigen Gerüsts
voraussichtlich in der ersten Hälfte des Monats Juli 2017 geplant sei und dass
eine den Mietern zustehende Mietzinsreduktion im Zusammenhang mit der
eingeschränkten Nutzung der Mietwohnung vor Beginn der Renovationsarbeiten
thematisiert werden würde. Für allfällige Rückfragen wies sie darauf hin, dass
der extern beauftragte Herr E____ telefonisch zur Verfügung stehe.“

 

Die Vermieterin
greift aus dieser Zusammenfassung des Schreibens vom 7. Juni 2017 einen
Satzteil heraus („die […] Renovationsarbeiten […] keiner grösseren Änderung
bedürfen“) und hält fest, dass sich diesem Satzteil nichts entnehmen lasse, was
für die Mieterschaft bzw. für die Argumentation des Zivilgerichts spreche. Den
Mietern sei der Umfang der Renovationsarbeiten bereits vor diesem Schreiben
bekannt gewesen. Das zitierte Satzelement beziehe sich nur auf diese den
Mietern bekannten Arbeiten und dass keine Änderungen oder weiteren Arbeiten
geplant seien. Es werde mit keinem Wort erwähnt, dass keine Kündigung geplant
sei (Berufung, S. 17 Rz 1 und 2).

 

Das Zivilgericht
hat in seinem Entscheid den wesentlichen Inhalt des Schreibens vom 7. Juni 2017
korrekt wiedergegeben. Mit dem Herausgreifen eines einzelnen Satzteils in der
Berufung macht die Vermieterin genau das, was sie dem Zivilgericht (zu Unrecht)
vorwirft: Sie reisst „gewisse Textzeilen völlig aus dem Kontext“. Der Vorwurf
des willkürlichen Herausgreifens einzelner Passagen fällt somit auf die
Vermieterin zurück. Mit dem Schreiben hat die Vermieterin entgegen ihrer
Auffassung durchaus signalisiert, dass die Mieter während der
Renovationsarbeiten in der Wohnung bleiben könnten und während dieser Zeit
Anspruch auf eine Mietzinsreduktion hätten.

 

3.2.4   Das
zweite Informationsschreiben der Vermieterin vom 16. Oktober 2017 hat das
Zivilgericht so zusammengefasst (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.5.2.2
S. 10):

 

„Mit Schreiben vom 16.
Oktober 2017 teilte die Klägerin der Mieterschaft mit, dass nach der Abweisung des
Baueinspruchs die Baubewilligung erteilt worden sei und dass die
Renovationsarbeit[en] mit der Instandstellung der leerstehenden Wohnungen und
allg. Unterhaltsarbeiten (Treppenhaus, Kellergeschoss, Dachgeschoss) per sofort
beginnen würden. Ab 25. Oktober 2017 werde die Installation Gerüst,
Fassadensanierung und Bedachung beginnen. Die Klägerin teilte weiter mit, dass
aufgrund dieser Sachlage und der dadurch hervorgerufenen eingeschränkten
Nutzung der Mietwohnung ab Beginn der Renovationsarbeiten eine
Mietzinsreduktion von 30% des Nettomietzinses gewährt werde. Das Anrecht auf
diese Reduktion stehe der Mieterschaft zu ‚bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung
der Ihre Wohnqualität beeinträchtigenden Umbauarbeiten‘. Für Rückfragen verwies
sie nicht auf Herrn E____, sondern auf die Herren F____ und G____.“

 

Die Vermieterin
greift aus dieser zivilgerichtlichen Zusammenfassung des Schreibens wiederum
einen Satzteil heraus („dass den Beklagten bis zur Umbauvollendung bzw. bis zur
Fertigstellung der Renovationsarbeiten eine Mietzinsreduktion zustehe“) und
kritisiert, dass sich das Zivilgericht lediglich auf den Wortlaut des
Schreibens auf Seite 2 konzentriere. Es übersehe dabei, dass die Umbauarbeiten,
für welche die Mietzinsreduktion gewährt werde, gerade abschliessend auf Seite
1 beschrieben würden. Da es sich allesamt um Umbauarbeiten handle, die die
allgemeinen Räume und nicht die Mietwohnungen beträfen, hätte die Mieterin angesichts
ihrer Kenntnisse betreffend das Bauvorhaben nicht gutgläubig annehmen dürfen,
dass die Vermieterin auf die Renovation der Mietwohnungen einfach verzichte
(Berufung, S. 17 Rz 1 und 3). 

 

Die Vermieterin
hat weder im erstinstanzlichen noch im zweitinstanzlichen Verfahren belegt,
wann und in welcher Form die Mieterin vor dem Schreiben vom 16. Oktober
2017 über den genauen Umfang der geplanten Umbauarbeiten und die Notwendigkeit
des Auszugs informiert worden ist. Da eine entsprechende Information der Mieterin,
namentlich die Information, dass ihr notfalls gekündigt werde, nicht
nachgewiesen ist (vgl. dazu obige E. 3.1), durfte sie auch aufgrund dieses
zweiten Informationsschreibens vom 16. Oktober 2017 gutgläubig annehmen, dass
sie während der Renovationsarbeiten in ihrer Wohnung bleiben darf. Entgegen der
Auffassung der Vermieterin muss das Schreiben nach Treu und Glauben nicht so
verstanden werden, dass die Mietzinsreduktion nur während der
Renovationsarbeiten ausserhalb der Wohnung gewährt werde. Eine solche
Einschränkung lässt sich dem Schreiben nicht entnehmen.

 

3.2.5   Das
dritte Informationsschreiben der Vermieterin datiert vom 19. Oktober 2017 – vom
Vortag der Kündigung – und wird vom Zivilgericht so wiedergegeben
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.5.2.2 S. 11 oben):

 

„Mit Schreiben vom 19.
Oktober 2017 […] verwies die Klägerin auf die im Anhang befindliche Abrechnung
der ‚Mietzinsreduktion wie im Schreiben vom 16. Oktober 2017 erwähnt‘ […]. In
der entsprechenden Abrechnung wird erneut darauf hingewiesen, dass die
Mietzinsreduktion 30% betrage ab 15. Oktober 2017 bis ‚Umbauvollendung‘.“

 

Die
zivilgerichtliche Zusammenfassung dieses dritten Schreibens wird von der
Vermieterin in ihrer Berufung zu Recht nicht kritisiert.

 

3.3      Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass das Zivilgericht die Zeugenaussagen des Mieterverantwortlichen
E____ (vgl. obige E. 3.1) und die drei Informationsschreiben der
Vermieterin vom 7. Juni, 16. Oktober und 19. Oktober 2017 (vgl. obige E.
3.2) korrekt wiedergegeben und ausgelegt hat. Es hat demgemäss zutreffend
festgestellt, dass die Vermieterin mit ihrem Verhalten den Anschein erweckt
hat, dass den Mietern bis zum Abschluss der Renovationsarbeiten eine
Mietzinsreduktion zustehe und sie während dieser Arbeiten in ihrer Wohnung
bleiben könnten. Die nachfolgende Kündigung der Vermieterin vom 20. Oktober
2017 widerspreche offenkundig ihrem vorgängigen Verhalten (Zivilgerichtsentscheid,
E. 3.5.2.2 S. 11). 

 

Mit anderen
Worten: Es mag zwar zutreffen, dass die Vermieterin das Ziel hatte, die
Liegenschaft in unbewohntem Zustand zu sanieren. Allerdings hat sie dieses Ziel
der Mieterin weder mündlich noch schriftlich kommuniziert. Vielmehr hat sie mit
den drei Schreiben vom 7. Juni, 16. Oktober und 19. Oktober 2017 bei der
Mieterin den Eindruck erweckt, dass sie während der gesamten
Renovationsarbeiten (und nicht nur während der Renovationsarbeiten ausserhalb
der Wohnungen) in der Wohnung bleiben könne. Mit der Kündigung vom 20. Oktober
2017, welche die Vermieterin mit der Sanierung der Liegenschaft begründet hat,
hat sie sich somit in Widerspruch gesetzt zu ihrem früheren Verhalten,
namentlich den drei genannten Schreiben.

 

 

4.         Rechtliche
Würdigung des Verhaltens der Vermieterin

 

4.1      Das
Zivilgericht hat angenommen, dass die Kündigung vom 20. Oktober 2017 dem
vorgängigen Verhalten der Vermieterin (vgl. dazu obige E. 3) widerspreche.
Die Kündigung stelle ein widersprüchliches Verhalten dar, das keinen Schutz
verdiene (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.5.2.2 S. 11). Für den Fall, dass
ihr Verhalten in tatsächlicher Hinsicht als widersprüchlich erachtet würde,
macht die Vermieterin in der Berufung geltend, dass dieses Verhalten unter
gewissen Voraussetzungen dennoch zulässig sei; diese Voraussetzungen seien im
vorliegenden Fall erfüllt (Berufung, S. 11 f. Rz 17 am Ende).

 

4.2      Die
Geltendmachung eines Rechts ist missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu
einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen
enttäuscht. Widersprüchliches Verhalten kann ohne Enttäuschung berechtigter
Erwartungen auch in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum
widersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden. Einen Grundsatz der
Gebundenheit an das eigene Handeln gibt es nicht. Vielmehr
ist in einem Widerspruch zu früherem Verhalten nur dann ein Verstoss
gegen Treu und Glauben zu erblicken, wenn dieses ein schutzwürdiges Vertrauen
begründet hat, das durch die neuen Handlungen enttäuscht wird (BGE 143 III 666
E. 4.2 S. 673 f. mit zahlreichen Hinweisen).

 

Im
Zusammenhang mit der Frage, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen
widersprüchlichen Verhaltens gegen Treu und Glauben verstösst, wird namentlich
auch die Fallkonstellation genannt, dass der Vermieter die Kündigung entgegen
(auch konkludenter) Zusagen an den Mieter ausspricht (Higi, Zürcher Kommentar, 4. Auflage 1996, Art. 271
OR N 69; Permann, Orell
Füssli Kommentar, 2. Auflage 2007, Art. 271–271a OR N 13; Kunz, Kündigung wegen Sanierung,
in: mp 2012, S. 237, 250; BGer 4A_106/2014 vom 28. Mai 2014 E. 3.3
[angebliche konkludente Zusage der Vermieterin, der Mieter könne seinen Kiosk
in der Liegenschaft weiterhin betreiben, müsse aber bezüglich des Grundrisses
flexibel bleiben]; BGer 4A_705/2016 vom 24. Mai 2017 E. 6 [früheres Verhalten
der Vermieterin, das angeblich berechtigtes Vertrauen der Mieter geweckt habe,
dass eine Sanierung ohne Kündigungen erfolgen werde]; BGer 4A_62/2010 vom 13.
April 2010 E. 3 [angeblich widerspruchslose Duldung einer Vertragsverletzung
über längere Zeit]; vgl. auch Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6.1 S. 9).
Der vorliegende Fall, in welchem die Vermieterin der Mieterin konkludent
zugesagt hat, sie könne in ihren Wohnungen verbleiben, entspricht dieser
Fallkonstellation einer Kündigung als widersprüchliches Verhalten.

 

4.3      Die
Vermieterin wendet dagegen zunächst ein, dass nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nur dann vorliege, wenn das
frühere Verhalten ein schutzwürdiges Vertrauen begründet habe,
das durch die neue Handlung enttäuscht werde. Allein schon die zeitliche
Abfolge zwischen den beiden Schreiben vom 16. und 19. Oktober 2017 sei derart
kurz, dass schlicht kein schutzwürdiges Vertrauen der verbliebenen Mieter habe
begründet werden können, in ihren Wohnungen bleiben zu können. Das Schreiben
vom 7. Juni 2017 sei unbeachtlich, da darin keine für das vorliegende Verfahren
relevanten Aussagen enthalten seien (Berufung, S. 12 Rz 19). 

 

Diese
Argumentation basiert auf einer unzutreffenden Sachverhaltsannahme: Entgegen
der Auffassung der Vermieterin enthält bereits das erste Schreiben vom 7. Juni
2017 Aussagen, die für das vorliegende Verfahren relevant sind. Mit diesem
Schreiben wurde den Mietern nämlich mitgeteilt, dass eine ihnen „zustehende
Mietzinsreduktion“ im Zusammenhang mit der eingeschränkten Nutzung der Mietwohnung
vor Beginn der Renovationsarbeiten thematisiert werden würde (vgl. obige
E. 3.2.3). Darüber hinaus drückte die Vermieterin in diesem Schreiben ihre
„Hoffnung auf ein weiterhin angenehmes Mietverhältnis“ aus (Beilage 5 zur
Stellungnahme der Mieterin vom 3. September 2018). Bereits mit diesem Schreiben
hat also die Vermieterin – entgegen ihrer Auffassung – bei der Mieterin das
Vertrauen erweckt, dass ihr während der Renovationsarbeiten eine
Mietzinsreduktion zustehe und sie somit während dieser Arbeiten in der
Mietwohnung bleiben könne. Wurde aber bereits im Frühsommer 2017 ein
schutzwürdiges Vertrauen auf ein Verbleibenkönnen gestiftet, fällt die
Argumentation der Vermieterin in sich zusammen, wonach erst mit den Schreiben
vom 16. und 19. Oktober 2017 ein entsprechendes Vertrauen geweckt worden sei.

 

4.4      Die
Vermieterin wendet sodann unter Bezugnahme auf BGE 121 III 350 ein, dass der
Vertrauende zwingend Dispositionen getroffen haben müsse, die sich
angesichts der neuen Situation als nachteilig erwiesen. So lasse der
Vertrauende zum Beispiel rechtserhaltende Fristen verstreichen, unterlasse die
Regressnahme auf Dritte, weil er mit der eigenen Inanspruchnahme nicht gerechnet
habe, oder setze andere (auch tatsächliche) Handlungen, die er ohne den von der
Gegenseite geschaffenen Vertrauenstatbestand so nicht vorgenommen hätte. Im
vorliegenden Fall habe die Mieterin nicht belegt, dass sie irgendwelche
Dispositionen getätigt und wegen der Kündigung nun einen Nachteil erlitten hätte
(Berufung, S. 13 f. Rz 23).

 

Es ist richtig,
dass das Bundesgericht im Allgemeinen verlangt, dass der Vertrauende
Dispositionen trifft, die sich später als nachteilig erweisen (BGE 121 III 350
E. 5b S. 353; BGE 125 III 257 E. 2a S. 259). Allerdings scheinen die
Anforderungen an die tatsächlichen Dispositionen des Mieters im Einzelfall
stark zu variieren. Dies sei zunächst am häufigen Beispiel der
ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (vgl. dazu auch
Berufung, S. 12 Rz 20) dargelegt: Eine ausserordentliche Kündigung wegen
Zahlungsverzugs kann ausnahmsweise missbräuchlich sein, nämlich etwa dann, wenn
der Vermieter nach Ablauf der Zahlungsfrist mehrere Wochen zuwartet, bis er die
Kündigung ausspricht (BGer 4C.35/2004 vom 27. April 2004 E. 3.1; BGer
4A_366/2008 vom 25. November 2008; E. 4.; BGer 4A_468/2010 vom 29. Oktober
2010 E. 2 am Ende; BGer 4A_195/2011 vom 16. Juni 2011 E. 4.1). In der Literatur
wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass ein längeres Zuwarten mit
der Kündigungserklärung in der Regel als Verzicht auf die Ausübung des
Kündigungsrechts zu interpretieren sei, soweit sich der Vermieter für die
eingetretene Verzögerung nicht auf besondere Umstände berufen könne. Ohne
solche Umstände sei nach der bundesgerichtlichen Auffassung eine verspätet ausgesprochene
ausserordentliche Zahlungsverzugskündigung als „venire contra factum proprium“
und damit als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren (Rohrer, Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters
(Art. 257d OR), in: Aktuelle Anwaltspraxis 2015, S. 429, 444).
Das heisst: Ein überlanges Zuwarten mit dem Aussprechen einer Kündigung wegen
Zahlungsverzugs stellt ein „venire contra factum proprium“ und ist
missbräuchlich, ohne dass der Mieter aufgrund des Zuwartens des Vermieters besondere
Dispositionen treffen müsste. Auch bei weiteren Beispielen widersprüchlichen
Verhaltens bedarf es keiner Dispositionen der gekündigten Partei, um die
Missbräuchlichkeit der Kündigung zu bejahen, so etwa bei einer Kündigung wegen
Umständen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt waren oder schon
seit langer Zeit hingenommen wurden (Higi,
a. a. O., Art. 271 OR N 71 und 72; BGer 4A_583/2008 vom 23. März 2009
E. 5.1; BGE 136 III 190 E. 2 S. 193), oder bei Kündigungen, bei welchen
bewusst falsche Kündigungsgründe angegeben oder die wahren Gründe verschleiert
werden (Higi, a. a. O.,
Art. 271 OR N 73).

 

Mit anderen
Worten: Die Missbräuchlichkeit einer Kündigung aufgrund widersprüchlichen
Verhaltens setzt regelmässig nicht voraus, dass die gekündigte Partei besondere
Dispositionen getroffen hat. Es genügt vielmehr, dass die Ausübung eines
(Kündigungs-)Rechts offenkundig einer früheren Verhaltensweise zuwiderläuft und
die darauf vertrauende Gegenpartei ein schutzwürdiges Interesse an der früheren
Verhaltensweise hat (Hausheer/Aebi-Müller,
Berner Kommentar, Bern 2012, Art. 2 ZGB N 278; vgl. auch
N 273, wonach schutzwürdiges Vertrauen „insbesondere“ dann vorliege, wenn
der Vertrauende nachteilige Dispositionen getroffen habe). Folglich schadet es
der Mieterin im vorliegenden Fall nicht, dass sie aufgrund der
Informationsschreiben vom 7. Juni, 16. Oktober und 19. Oktober 2017 keine
besonderen Dispositionen getroffen hat. Es genügt, dass die Vermieterin mit
diesen Schreiben bei der Mieterin schutzwürdiges Vertrauen in das
Weiterbestehen des Mietverhältnisses geweckt hat. 

 

4.5      Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass das Zivilgericht zu Recht angenommen hat, dass die
Kündigung des Mietverhältnisses vom 20. Oktober 2017 dem vorgängigen
Verhalten der Vermieterin (vgl. dazu obige E. 3) widerspricht und
dass die Kündigung unter diesen Umständen ein widersprüchliches Verhalten
darstellt, das keinen Schutz verdient (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 3.5.2.2
S. 11). 

 

 

5.         Sachentscheid
und Kostenentscheid

 

5.1      Aufgrund
dieser Erwägungen ist der angefochtene Zivilgerichtsentscheid zu bestätigen und
die dagegen erhobene Berufung abzuweisen.

 

5.2      In
Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.–
und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2‘500.– bei
Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz,
SG 154.800], in Kraft seit dem 5. Juli 2018). Im vorliegenden Fall beträgt der
monatliche Nettomietzins für die Wohnung CHF 715.– (Klagebeilage 5), so
dass die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren mit CHF 300.–
festgelegt werden.

 

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, werden sodann keine Parteientschädigungen gesprochen
(§ 2a Abs. 1 und 3a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz). Die Mieterin
hat demnach trotz ihres Obsiegens keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.

 

 

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 26. November 2018 (MG.2018.30) wird abgewiesen.

 

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens
von CHF 300.–.

 

            Mitteilung an:

-      
Berufungsklägerin

-      
Berufungsbeklagte

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

PD Dr. Benedikt Seiler

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen
erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.