# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b99cea75-91c9-5e42-aa7c-2c49fa42a78c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-09-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.09.2009  VB.2009.00219
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2009-00219_2009-09-03.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2009.00219	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.09.2009
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Denkmalschutz

	
Umstrittener Schutzumfang.

[Der Gemeinderat Meilen entliess ein Reihenwohnhaus mit Quergiebelanbau sowie eine danebenstehende Scheune aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte. Die Baurekurskommission hiess einen dagegen gerichteten Rekurs teilweise gut und bejahte die Schutzwürdigkeit des Reihenwohnhauses (ohne Quergiebelanbau). Vor Verwaltungsgericht beantragt die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, auch der Quergiebelanbau und die Scheune dürften nicht aus dem Schutzinventar entlassen werden.]

Eigenwert und Situationswert von Schutzobjekten: Gesetzesgrundlagen, Rechtsprechung und Beurteilungsspielraum (E. 3).
Die Baurekurskommission hat den Quergiebelanbau und die Scheune zu Recht vom Schutzumfang ausgeklammert: Der Quergiebelanbau erscheint aufgrund der Fassadengestaltung und des Innenausbaus nicht erhaltenswürdig und kann auch nicht als Zeuge der allgemeinen siedlungs- und sozialgeschichtlichen Entwicklung gelten (E. 4.3.2). Die Scheune ist nicht Zeugin der kleinbäuerlichen Lebensweise im 19. Jahrhundert, und verschiedene Erneuerungen im 20. Jahrhundert führten zum Verlust an Authentizität (E. 4.3.3). Der Schutz des Quergiebelanbaus und der Scheune erscheint schliesslich auch nicht erforderlich, um die Zeugenqualität des schützenswerten Reihenwohnhauses besser erkennbar zu machen, zumal eine derartige Ausdehnung des Schutzumfangs unverhältnismässig wäre (E. 4.3.4). 
Abweisung der Beschwerde (E. 4.3.5).

			 	
				Stichworte:
	
						DENKMALPFLEGE
EIGENWERT
ENSEMBLE
HEIMATSCHUTZ
INVENTAR
PRÄGENDE WIRKUNG
SCHÜTZENSWERTE BAUTE
SCHUTZUMFANG
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT
WICHTIGER ZEUGE
ZEUGENEIGENSCHAFT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 338a Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2009.00219

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 3. September 2009

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtssekretär Kaspar Plüss.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Vereinigung A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin, 

 

gegen

 

 

1.    Gemeinderat C, vertreten
durch RA D, 

 

2.    Erbengemeinschaft E,
nämlich:

 

       2.1     F, 

 

       2.2     G, 

 

vertreten durch H AG, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

betreffend
Denkmalschutz,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Erbinnen von E, nämlich F und G, ersuchten den
Gemeinderat C am 21. Mai 2007 um Prüfung der Schutzwürdigkeit der im
Inventar der schutzwürdigen Objekte verzeichneten Gebäude Vers.-Nrn. 01
(Scheune), 02 und 03 (Reihenwohnhaus) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 an
der I-Strasse 05/06, C. Daraufhin holte der Gemeinderat bei Dr. J, Kunsthistorikerin,
und K, dipl. Arch. ETH, Büro für Architektur, Bauforschung und Kunstgeschichte,
ein Gutachten über die Schutzwürdigkeit der genannten Gebäude ein (im Folgenden
Gutachten). In ihrer Expertise vom Juni 2007 kamen die Sachverständigen zum
Schluss, dass das Reihenwohnhaus I-Strasse 05/06 die Anforderungen für eine
Unterschutzstellung erfülle, nicht aber der Quergiebelanbau und die Scheune
Vers.-Nr. 01. Mit Beschluss vom 4. Dezember 2007 verzichtete der
Gemeinderat indessen auf eine Unterschutzstellung sämtlicher Gebäude und
entliess sie aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte.

II.  

Mit Rekurs vom 14. Januar 2008 beantragte die Vereinigung
A der Baurekurskommission II, der Gemeinderat sei unter Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses einzuladen, die Gebäude Vers.Nrn. 01, 02 und 03 integral unter
Schutz zu stellen. Nachdem sie am 5. Juni 2008 einen Augenschein
durchgeführt hatte, hiess die Kommission den Rekurs am 10. März 2009 im
Sinn der Erwägungen teilweise gut, wies ihn im Übrigen jedoch ab. Der
angefochtene Beschluss vom 4. Dezember 2007 wurde aufgehoben und der Gemeinderat
eingeladen, das Reihenhaus Vers.-Nrn. 02 und 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04
im Sinn der Erwägungen unter Schutz zu stellen.

III.  

Mit Beschwerde vom 20. April 2009 liess die Vereinigung
A dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1.   Es sei das
Doppelbauernhaus Vers.Nrn. 02 und 03 inklusive Quergiebelanbau und die Scheune
Vers.Nr. 01 an der I-Strasse 05/06 als Gebäudegruppe mitsamt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung im Schutzinventar zu belassen und der Entscheid
der Baurekurskommission II … – insoweit als der Rekurs … vom 14. Januar
2008 … abgewiesen wurde – aufzuheben und an die Vorinstanzen zurückzuweisen mit
dem grundsätzlichen Ziel, das ganze Schutzobjekt (Doppelbauernhaus inkl.
Quergiebelanbau und Scheune als Gebäudegruppe mitsamt der für ihre Wirkung
wesentlichen Umgebung) mit Schutzmassnahmen gemäss § 205 PBG (Planungs-
und Baugesetz vom 7. September 1975) integral unter Schutz zu stellen.

2.     
Es sei ein Augenschein auf Lokal durchzuführen.

3.     
…

4.     
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."

 

Die Vernehmlassung der Baurekurskommission II vom 5. Mai
2009 lautete auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat C liess am 11. Mai
2009 Abweisung der Beschwerde beantragen; ausserdem verlangte er eine
Parteientschädigung. Die Erbinnen von E liessen am 29. Mai 2009 –
ebenfalls unter Zusprechung einer Parteientschädigung – beantragen, das
Rechtsmittel sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Die Beschwerdeführerin ist
gemäss § 338a Abs. 2 PBG zur Beschwerde legitimiert, und auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.
 

2.1 Der
Gemeinderatsbeschluss vom 4. Dezember 2007 umschreibt das streitbetroffene
Objekt wie folgt:

"Bei den bestehenden
Gebäudekomplexen Vers.Nrn. 02 und 03 handelt es sich um ein Wohnhaus eines
kleineren Hofes inmitten von Wiesen und Bäumen im Winkel zwischen O- und I-Strasse.
Nördlich davon befindet sich die dazugehörende Scheune Vers.Nr. 01. Der
Hof I-Strasse 05/06 liegt auf der Platte, nördlich des Ortskerns von P auf
einer Terrasse des zum Pfannenstil ansteigenden Hangs unterhalb des Restaurants
zur Luft.

Beim Baukörper des Wohnhauses
handelt es sich um einen lang gezogenen, zweigeschossigen Kubus über
Kellergeschoss (als Sockel in Erscheinung tretend) unter geknicktem Satteldach.
Gegen Westen zeigt sich ein dreigeschossiger Quergiebelanbau unter Satteldach
(Bereich I-Strasse 06). Der Baukörper ist quer zum First in drei Wohnungen
geteilt. Der südliche Teil und der Quergiebelanbau gehören zu I-Strasse 06, der
mittlere und der nördliche Teil zu I-Strasse 05. Die Scheune (bei I-Strasse 05)
ist baulich als längsrechteckiger Kubus unter geknicktem Satteldach
ausgebildet. Ergänzend zeigt sich ein Pultdachanbau an der nördlichen
Giebelfassade und im nördlichen Abschnitt der Westfassade. Es handelt sich um
eine bretterverschalte Ständerkonstruktion mit gemauertem Stall (Natursteinmauerwerk)
und Sparrendach mit stehendem Stuhl."

2.2 Die
Beschwerdegegner haben sich mit der Gutheissung des Rekurses bezüglich der
Entlassung des Reihenwohnhauses Vers.-Nrn. 02 und 03 aus dem Inventar
abgefunden. Insoweit ist der Entscheid der Baurekurskommission II vom 10. März
2009 daher in Rechtskraft erwachsen. Allerdings ist nicht ganz klar, ob der
Quergiebelanbau auch zum Reihenwohnhaus I-Strasse 05/06 gehört und damit unter
den Schutzumfang fällt. Das Gutachten von Juni 2007 empfiehlt die förmliche
Unterschutzstellung des Reihenwohnhauses I-Strasse 05/06 im Sinne von § 205
PBG. Da –  wie eben dargetan – der Quergiebelanbau der I-Strasse 06 zugerechnet
wird (vorn E. 2.1), müsste sich der Schutzumfang auch auf diesen Bestandteil
des Reihenwohnhauses I-Strasse 05/06 erstrecken. Allerdings empfiehlt das Gutachten
bei der Konkretisierung des Schutzumfangs nur die integrale Erhaltung des Gebäudekubus
samt geschlossenen Dachflächen "ohne Anbau von 1847". Daraus ist zu
schliessen, dass der Quergiebelanbau von den Gutachtern nicht zur
schützenswerten Substanz des Reihenwohnhauses I-Strasse 05/06 gezählt wird. Mit
Bezug auf die Scheune nahm das Gutachten von Anfang an den Standpunkt ein,
diese sei vom Schutz auszuklammern (act. 10/11.6 S. 26). Der
Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren betrifft somit die Fragen, ob auch der
Quergiebelanbau von Vers.-Nr. 03 sowie die Scheune Vers.-Nr. 01 im
Inventar zu belassen und Schutzmassnahmen näher zu prüfen seien.

2.3 Die für
die Beurteilung der Streitsache erheblichen Verhältnisse sind aus den vorliegenden
Akten, namentlich aus dem Gutachten, hinreichend ersichtlich. Hinzu kommt, dass
die Baurekurskommission II einen Lokaltermin durchgeführt hat und das
Verwaltungsgericht auf ihre ausführlich protokollierten und fotografisch
dokumentierten Erhebungen abstellen darf (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32). Der Antrag der Beschwerdeführerin auf Durchführung eines
gerichtlichen Augenscheins ist daher abzuweisen.

3.
 

3.1 Im Streit
liegt die Frage, ob neben dem Reihenwohnhaus auch der Quergiebelanbau und die
Scheune als wichtige Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG
schutzwürdig sind. Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c
PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und
Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende
Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbe­griffe auszulegen
und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der
denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Anschliessend ist
zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen
Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder
Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das
Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von
Fachleuten und Fachgremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7
Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder
die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften
zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,
Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das
Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung
der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie
"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht
jedoch der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde eine besondere
Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung
zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können
(RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG
von vornherein eingeschränkten Kognition hat deshalb namentlich zu prüfen, ob
die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen
Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr,
5. Februar 2009, BEZ 2009 Nr. 23 E. 2; vgl. auch BGE 115 Ib
131 E. 3).

3.2 Die
Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder
"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn
das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten
ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992
Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich
eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der
sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von
den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu
(RB 1982 Nr. 37). 

3.3 Eigentumsbeschränkungen
zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie
weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt
denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,
auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 118 Ia 384
E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,
gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten
bleiben. Ein wichtiger Zeuge der Kulturgeschichte ist daher in erster Linie um
seiner selbst willen und nicht wegen seiner Übereinstimmung mit dem allgemeinen
Empfinden zu erhalten (RB 1982 Nr. 32). Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals
mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht
lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden.
Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt
sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch
auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a
S. 275; 118 Ia 384 E. 5a S. 389, mit Hinweisen).

4.
 

4.1 Die
Baurekurskommission II nahm in ihren Erwägungen Bezug auf das vom Gemeinderat C
eingeholte Gutachten sowie auf die Feststellungen am Augenschein und kam zum
Schluss, dass das Reihenwohnhaus I-Strasse 05/06 als wichtiger Zeuge im Sinne
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einzustufen sei. Demgegenüber
erfüllten der aus dem Jahr 1847 stammende westliche Anbau des Bauernhauses
sowie die benachbarte Scheune von 1803 die Schutzvoraussetzungen nicht. Nach
den Erneuerungen im 20. Jahrhundert habe Letztere einiges an Authentizität
verloren. Zwar fänden sich im Innern der Scheune noch originale Balken sowie
eine erwähnenswerte, brückenartige Holzkonstruktion; weitere schutzbegründende
Eigenschaften seien jedoch nicht auszumachen. Daran ändere der Bezug der
Scheune zum Doppelbauernhaus aus dem 17. Jahrhundert nichts; denn selbst ein
blosses "Ensemble-Gebäude" sollte gewisse Qualitäten aufweisen.
Ebenso wenig erfülle der Quergiebelanbau an der südwestlichen Ecke des Bauernhauses
die Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung. Die Fassadengestaltung sei
rein funktional und ausdruckslos; der gesamte Anbau unterscheide sich deutlich
vom Hauptgebäude und wirke als Fremdkörper. Der Lokaltermin habe auch mit Bezug
auf den Innenausbau und die Ausstattung nichts Beachtenswertes gezeigt.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin lasse sich nicht sagen, dass der
Anbau Zeugnis für eine "damals übliche" Vergrösserung von Bauernhäusern
ablege. Rein funktionale Bauten mit rechteckiger Grundrissfläche, schlichter Fassade
und einem Satteldach seien offenbar schon im 19. Jahrhundert erstellt worden;
eine Zeugenqualität lasse sich daraus aber nicht ableiten. Die Schutzobjekte
auf Kat.-Nr. 04 lägen am nördlichen Siedlungsrand von C an einer Hanglage
und bildeten den Übergang zwischen Bau- und Landwirtschaftszone. Angesichts
dieser durchaus prominenten Lage komme dem ehemaligen Bauernhaus auch eine
siedlungsprägende Eigenschaft zu. 

4.2 Die Beschwerdeführerin
macht zur Beschwerdebegründung geltend, dass hier in geradezu exemplarischer
Weise eine schutzwürdige Gebäudegruppe vorliege. Das Gutachten bescheinige dem
Wohnhaus wie der Scheune neben einem qualifizierten Eigenwert auch einen
hervorragenden Situationswert an der Bauzonengrenze. Nach Auffassung der Sachverständigen
bilde der Quergiebelanbau von 1847 Bestandteil des schutzwürdigen Doppelbauernhauses.
Topografisch, siedlungs- und ortsbaugeschichtlich sei das gesamte Ensemble ein
beispielhafter Zeuge für die landwirtschaftliche Streusiedlung auf den Terrassen
oberhalb der Kernsiedlung L. Weil die Gebäudegruppe ausgezeichnet erhalten sei,
rage sie aus den übrigen Altbauten der Region M hervor. Indem die Vorinstanzen
die Schutzwürdigkeit auf das Wohnhaus beschränkten, gingen sie von einer unangemessenen
denkmalpflegerischen Leitvorstellung aus, die als "Ballenberg-Ideal"
bezeichnet werden könne. Darin liege eine Rechtsverletzung im Sinn von § 50
VRG. Die Rekurskommission spreche dem Quergiebelanbau zu Unrecht die
Schutzwürdigkeit mit der Begründung ab, dass er in klarem Kontrast zum
Erscheinungsbild des Hauptgebäudes stehe und als Fremdkörper wirke. Damit habe
die Vorinstanz eine baukünstlerische Qualität statt des Zeugenwerts beurteilt
und einen Gegensatz geschaffen, den es gar nicht gebe. Die drei Reihenhäuser
und der zusätzlich angebaute Hausteil dokumentierten anschaulich die
Entwicklung der kleinbäuerlichen Verhältnisse vom 17. bis ins späte 19.
Jahrhundert. Erweiterungen in Form eines Quergiebelanbaus seien für das 19.
Jahrhundert durchaus typisch. Weil der Quergiebelanbau konstruktiv und räumlich
mit dem Wohnhaus verbunden sei, falle eine Abtrennung des Schutzobjekts auch
deswegen ausser Betracht. Die Rekurskommission habe sich mit den Auswirkungen
eines allfälligen Abbruchs des Quergiebelanbaus mit nachfolgendem Ersatzbau
nicht näher auseinandergesetzt. Das kleinbäuerliche Vielzweck-Ensemble auf der
Platten habe seinen Zeugenwert nicht im Fortleben eines bestimmten Bautyps,
sondern als Zeuge steter baulicher Entwicklung und Anpassung an die aktuellen
Erfordernisse. Für sich betrachtet sei der Quergiebelanbau ein interessanter,
typischer und wichtiger Zeuge aus dem 19. Jahrhundert. Dessen Entlassung aus
dem Inventar widerspreche den Grundsätzen der Denkmalpflege, weil nachträglich
abgeänderte oder zugefügte Teile eines Denkmals Teil des Geschichtszeugnisses
bildeten. Vorliegend würde der Verzicht auf die Substanzerhaltung zu einer
Aushöhlung des Schutzes führen. Mit Bezug auf die Scheune verneinten
Gutachter und Rekurskommission die Schutzwürdigkeit deswegen, weil dieses
Gebäude im 20. Jahrhundert mehrfach erneuert worden sei. Von den
Sachverständigen wie den Vorinstanzen sei nicht geprüft worden, ob die Veränderungen
tatsächlich ins Gewicht gefallen seien und ob die Scheune als Teil des Ensembles
nicht trotzdem Zeugenqualität habe. Diese nicht weiter substanziierten Aussagen
seien rechtsverletzend. Der Scheune komme im Gesamtzusammenhang eine grosse
Bedeutung zu; erst sie mache deutlich, dass es sich um ein bäuerliches Anwesen
handle. Wesentliche Teile wie die tragende Konstruktion und die Raumaufteilung
in Stall, Tenn und Heuboden seien original erhalten; auch die meisten tragenden
Holzteile stammten noch aus dem 19. Jahrhundert. Ein Neubau anstelle der
Scheune würde das Erscheinungsbild des Anwesens wesentlich beeinträchtigen. Demgegenüber
liesse eine Unterschutzstellung in sinnvollem Umfang einen Umbau für eine
weitgehende Nutzung als Wohn- oder Atelierbau zu. Die Vorinstanzen hätten sich
mit der Schutzwürdigkeit der ganzen Gebäudegruppe samt Umgebung nicht auseinandergesetzt.
Das Ensemble auf der Platte sei ein exemplarisch wichtiger Zeuge kommunaler Wirtschafts-
und Sozialgeschichte, weshalb die Abtrennung von Scheune oder Quergiebelanbau
ausser Betracht falle. In C gebe es keine vergleichbare Gebäudegruppe; ähnliche
inventarisierte Bauernwohnhäuser seien 80–200 Jahre jünger. Schliesslich
missachte die Entlassung von Quergiebelanbau und Scheune denkmalpflegerische
Grundsätze; denn der geschichtliche Zeugniswert setze sich aus einer Vielzahl von
Eigenschaften zusammen. Zum Doppelbauernhaus mit Quergiebelanbau gehöre als wirtschaftliche
und soziale Einheit auch die Scheune. Das Ensemble insgesamt sei sprechender
Zeuge einer kleinbäuerlichen Existenz. Dazu gehöre auch der Schutz der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung im Bereich zwischen O-Strasse, N-Strasse und I-Strasse.
Überlegungen der Verhältnismässigkeit änderten nichts daran.

Dem hält der Gemeinderat entgegen, dass die Scheune und der
westliche Anbau an das Wohnhaus als spätere Ergänzungen erkennbar seien. Von
einer stimmigen Ensemblewirkung oder einer denkmalpflegerisch relevanten
Einheit könne nicht die Rede sein. Es verbiete sich, von der Schutzwürdigkeit
des alten Kernbaus ausgehend auch die Erhaltung weiterer Bauten und
Gebäudeteile zu fordern. Beim Quergiebelanbau handle es sich um anspruchslose
Nutzarchitektur, die auf den Kernbau kaum Rücksicht nehme. Die Scheune sei
weder konstruktiv noch architektonisch eine Seltenheit und sei laufend
substanziell erneuert worden.

Nach Auffassung der privaten Beschwerdegegnerinnen prägt die
streitbetroffene Gebäudegruppe den bergseitigen Eingang zum Dorf C nicht. Die
von der Beschwerdeführerin angerufene wirtschaftliche und soziale Einheit von
Bauernhaus und Scheune widerspreche der unterschiedlichen Entstehungszeit; denn
Scheune und Anbau seien erst Anfang bzw. Mitte des 19. Jahrhunderts zu dem
schon im 17. Jahrhundert aktenkundigen Reihenwohnhaus hinzugekommen. Aus den in
längeren Zeitabständen, zu unterschiedlichen Zwecken und in verschiedenartigen
Baustilen erstellten und veränderten Gebäuden lasse sich keine denkmalschutzrechtlich
massgebende Einheit ableiten. Der Quergiebelanbau von 1847 sei nicht als damals
übliche Vergrösserung eines Bauernhauses zu würdigen, sondern stelle eine rein
funktionale Zweckbaute dar. Das Gutachten habe daher ausdrücklich die Schutzwürdigkeit
verneint. Die Behauptung, wonach die meisten tragenden Bauteile der Scheune
noch aus dem 19. Jahrhundert stammten, sei aktenwidrig; denn nach den auf das
Gutachten abgestützten Erwägungen der Rekurskommission seien später
verschiedene wesentliche Erneuerungen erfolgt. Schliesslich sei die von der
Beschwerdeführerin faktisch verlangte Unterschutzstellung des gesamten
Grundstücks Kat.-Nr. 04 offensichtlich unverhältnismässig.

4.3  

4.3.1
Der Gemeinderat C hat ein Gutachten über die Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen
Gebäudegruppe eingeholt. Die Unabhängigkeit und Fachkunde der Experten Dr. J
und dipl. Arch. ETH K wird von den Parteien nicht angezweifelt. Gemäss Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei den Baurekurskommissionen um
Fachgerichte (VGr, 7. November 2007, VB.2007.00236 E. 7.2, 23. Januar
2003, VB.2002.00299 E. 2) und besteht keine allgemeine Verpflichtung zur
Einholung eines Gutachtens im Rekursverfahren (VGr, 9. Februar 2005, BEZ
2005 Nr. 2). Für die Rekurskommission bestand daher kein Anlass, ein
weiteres Gutachten bei der Kantonalen Denkmalpflege Zürich oder bei der Natur-
und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich einzuholen.

4.3.2
Bezüglich des Quergiebelanbaus im südwestlichen Bereich des Bauernhauses
hat die Baurekurskommission II mit dem Gutachten einen Eigenwert verneint, der
eine Schutzanordnung rechtfertigen könnte. Der Umstand, dass bei diesem Gebäudeteil
noch viel ursprüngliche Bausubstanz aus dem Erstellungsjahr 1847 vorhanden und
gut unterhalten ist, mag zwar für eine Zeugenschaft sprechen. Indessen ist
aufgrund der Akten der Würdigung der Vorinstanz beizupflichten, dass die
Fassadengestaltung des Anbaus "rein funktional und ausdruckslos" und
auch beim Innenausbau und bei der Ausstattung nichts Erhaltenswürdiges zu
erblicken sei. Diese schlüssige Würdigung wird durch die umfangreichen Beschwerdevorbringen
nicht erschüttert. Dass ein Bauernhaus später durch einen Anbau vergrössert
wird, ist keine Erscheinung, die eine qualifizierte Zeugenschaft zu begründen
vermöchte. Inwiefern das von der Beschwerdeführerin angeführte
"kleinbäuerliche Vielzweck-Ensemble" als "Zeuge steter baulicher
Entwicklung und Anpassung an die Entwicklung der Epochen" erhaltenswert sei,
leuchtet nicht ein. Die bauliche Wandlung des zu beurteilenden Gebäudekomplexes
spiegelt nicht eine allgemeine siedlungs- oder sozialgeschichtliche Entwicklung,
sondern vielmehr die konkreten Bedürfnisse der jeweiligen Hauseigentümer. Auch
wenn der Quergiebelanbau mit dem schutzwürdigen Bauernhaus konstruktiv und
räumlich verbunden ist, lässt sich daraus entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
keine Notwendigkeit einer Ausdehnung des Schutzumfangs ableiten. Sollte der
Gemeinderat bei der nachfolgend vorzunehmenden Prüfung des Schutzumfangs (vgl.
unten E. 4.3.5) zum Schluss kommen, dass auch das Innere des Bauernhauses
unter Schutz zu stellen sei, müsste die Behörde anordnen, wie die Grundeigentümer
das Schutzziel im Fall eines Abbruchs des Quergiebelanbaus zu garantieren
hätten. Anzumerken bleibt, dass die Ausklammerung eines später erstellten
Anbaus vom Schutzumfang keineswegs ungewöhnlich ist und aufgrund der gebotenen
Interessenabwägung sich geradezu aufdrängen kann (vgl. VGr, 13. Juli 2006,
VB.2006.00151).

4.3.3
Hinsichtlich der stattlichen Scheune Vers.-Nr. 01 lässt sich – im
Unterschied zum dreiteiligen Bauernhaus aus dem 17./18. Jahrhundert – nicht
sagen, dass sie eine kleinbäuerliche Lebensweise bezeuge. Einerseits ist die
Zeugeneigenschaft der Scheune schon aus zeitlichen Gründen (Erstellungsjahr
1803) nicht zwingend in Zusammenhang mit dem weit früher erstellten
Reihenwohnhaus zu sehen. Andererseits weist nach dem Gutachten bereits die kleinteilige,
bäuerliche Gestaltung der Nahumgebung (Vorgärten, Spalier, Reben, Rest eines Gartens
zwischen I- und N-Strasse, Wiesen mit Obstbäumen und Nussbaum) auf die
bäuerliche Gestaltung hin und wird auch zur Erhaltung empfohlen. Das Baujahr
von 1803, die Erhaltung von viel originaler Bausubstanz und der gute Zustand der
Scheune lassen sich zwar als Argumente für eine Unterschutzstellung dieses
Gebäudes anführen. Inwiefern aber gerade die fragliche Ökonomiebaute die
Sozial- oder Wirtschaftsgeschichte des 19. Jahrhunderts dokumentiere, vermag
die Beschwerdeführerin nicht darzutun. Wenn die Vorinstanz in der Scheune zu
wenig Schutz begründende Eigenschaften vorfand und aufgrund von verschiedenen
Erneuerungen im 20. Jahrhundert, die zum Verlust an Authentizität geführt
hätten, entsprechend der Empfehlung des Gutachtens die Voraussetzungen von § 203
Abs. 1 lit. c PBG für eine Unterschutzstellung verneinte, so ist
dieser Würdigung beizupflichten; zumindest liegt darin keine Rechtsverletzung,
in die das Verwaltungsgericht nach § 50 VRG korrigierend eingreifen
müsste. Wie das Gericht verschiedentlich festgehalten hat, vermindert die mit
nachträglichen Renovationen und Umbauten von Gebäuden einhergehende Mischung
von unterschiedlichen Stilelementen deren Eigenwert und spricht gegen die
Schutzwürdigkeit (vgl. VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192 E. 5.4,
3. Februar 2005, VB.2004.00403 E. 3.3).

4.3.4
Zu prüfen bleibt, ob eine Unterschutzstellung von Quergiebelanbau und/oder
Scheune aufgrund der Ensemblewirkung geboten sei. Die Rekurskommission hat
angesichts der terrassenartigen Lage des Grundstücks am nördlichen
Siedlungsrand von P zutreffend von einer durchaus prominenten Lage gesprochen.
Nach dem Gesagten umfasst die Gebäudegruppe mit Bauernhaus, Quergiebelanbau und
Scheune drei Teile, die zu unterschiedlichen Zeiten erstellt worden sind.
Selbst wenn man davon ausgeht, dass diesen drei Teilen ein Konzept zugrunde
liegt, führt dies nicht zwingend zum Schluss, dass die Zeugeneigenschaft der
ursprünglichen Baute dadurch besser erkennbar ist. Von vornherein kein Situationswert
kann dem Quergiebelanbau zuerkannt werden, der als               (Zweck-)Wohnbau
ohne besondere äusserliche Qualitäten das schutzwürdige Wohnhaus eher
beeinträchtigt als aufwertet. Dass es sich bei diesem um ein ehemaliges
Bauernhaus handelt, ist aufgrund von dessen Erscheinungsbild, Lage und Alter
erkennbar. Wie die privaten Beschwerdegegnerinnen zu Recht einwenden, drängt
sich hierfür – im Sinn einer "Lesehilfe" – keine Unterschutzstellung
auch der Scheune auf. Gemäss dem Gutachten weist wie gesagt bereits die kleinteilige,
bäuerliche Gestaltung der Nahumgebung auf die bäuerliche Gestaltung hin (vgl.
E. 4.3.3). Selbst bei gegenteiliger Betrachtungsweise würde eine derartige
Ausdehnung des Schutzumfangs – die mit einer erheblichen Beeinträchtigung der
Interessen der Grundeigentümerinnen verbunden wäre – aller Voraussicht nach dem
Grundsatz der Verhältnismässigkeit zuwiderlaufen.

Nach dem Gesagten gelten diese Überlegungen erst recht für
die von der Beschwerdeführerin beantragte Erhaltung der Umgebung der Gebäudegruppe.
Weil sich die Zeugenqualität auf das Wohnhaus und seine Nahumgebung beschränkt,
besteht von vornherein keine Veranlassung, den Schutz auf einen weiteren
Umschwung auszudehnen. Aufgrund der Akten kann nicht gesagt werden, dass sich
ein Schutz der Umgebung aus § 238 Abs. 2 PBG ableiten lasse (RB 2006
Nr. 66 [Leitsatz]).

4.3.5
Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat C
wird im Folgenden zu prüfen haben, ob angesichts der ausgewiesenen Qualität des
Wohnhauses als wichtiger Zeuge unter Berücksichtigung aller entscheidwesentlichen
Umstände Schutzmassnahmen anzuordnen sind und – wenn ja – in welchem Umfang.
Nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts führt die Qualifikation eines
Objekts als wichtiger Zeuge noch nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern vielmehr nur
dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher
zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Belange (RB 1992
Nr. 62).

5.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die
Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG) und hat sie den privaten Beschwerdegegnerinnen Nrn. 2.1 und 2.2 eine Parteientschädigung
im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 2'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Weil dem Beschwerdegegner Nr. 1 kein Aufwand erwachsen
ist, der die Verteidigung des Rekursentscheids wesentlich überstiegen hat, muss
ihm eine solche Vergütung versagt bleiben.

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die Beschwerde
wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'090.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen Nrn. 2.1 und
2.2 binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung
von (insgesamt) Fr. 2'000.- zu bezahlen. 

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an…