# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1c1912cc-0ba9-501a-b7b8-faf8ff4fce74
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-09-02
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung. Berechnung der Ausnützungsreserve eines abparzellierten Arealüberbauungsgrundstückes.
**Docket/Reference:** BRKE II Nr. 0164/2008
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_0164_2008_429.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 0164/2008 vom 2. September 2008 in BEZ 2008 Nr. 57

Strittig  war,  ob  ein  zu  einer  im  Jahre  1983  bewilligten  Arealüberbauung  gehö-
rendes, mit einem Wohnhaus überstelltes Grundstück über eine genügende Ausnüt-
zungsreserve für die Erstellung einer Anbaute verfügte. 

Aus den Erwägungen:

3. Das  Baugrundstück  liegt  in  der  Wohnzone  W2/30.  Dort  gilt  eine  Ausnüt-
zungsziffer von 30 Prozent (Ziff. 5.1 der Bau- und Zonenordnung [BZO]). Der Areal-
überbauungsbonus beträgt einen Zehntel dieser Ausnützung (Ziffer 9.1.3 BZO).  

4.1.  Gemäss  Baubebewilligung  betragen  die  anrechenbaren  Geschossflächen 
auf dem Baugrundstück zusammen mit dem geplanten Anbau 161,6 m2, was bei ei-
ner  massgebenden  Grundfläche  auf  dem  Baugrundstück  von  493  m2  einer  Ausnüt-
zungsziffer  von  32,7  Prozent entspricht. Die Ausnützungsziffer von 33 Prozent wird 
damit auf dem Baugrundstück eingehalten. (…)

5.1.  Zu  prüfen  ist,  ob  für die Ausnützungsberechnung das gesamte Areal oder 

aber das Baugrundstück massgebend ist (…).  

Die  streitbetroffene  Liegenschaft  bildet  wie  dargetan  Teil  einer  (altrechtlichen) 
Arealüberbauung.  Vorinstanz  und  privater  Rekursgegnerschaft  ist  darin  zuzustim-
men, dass sich weder aus der Arealüberbauungsbewilligung bzw. aus der im Grund-
buch angemerkten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung noch aus der Par-
zellierungsbewilligung  ergibt,  dass  bei  nachträglichen  baulichen  Änderungen  die 
Ausnützungsreserve anhand des gesamten Areals zu ermitteln ist. 

Damit stellt sich die Frage, ob sich dies aus andern Gründen so verhält. Dies ist 
nach Massgabe der nachstehend wiedergegebenen, Lehre und Rechtsprechung zu 
dieser Frage folgenden Erwägungen zu bejahen. 

5.2.1. Die zulässige bauliche Grundstücksnutzung bestimmt sich nach der Aus-
nützung, der Bauweise und Nutzweise (vgl. § 250 Abs. 1 PBG). Die Ausnützung wird 
u.a.  durch  die  Nutzungsziffern  festgelegt,  nämlich  die  Ausnützungs-,  die  Überbau-
ungs-,  die  Freiflächen  und  die  Baumassenziffer (§ 251 lit. a PBG). Ausnützungszif-
fer,  Überbauungsziffer  und  Freiflächenziffer  geben  das  Verhältnis  der  anrechenba-
ren  Fläche  zur  massgeblichen  Grundfläche  wieder.  Bezugspunkt  für  die  Ermittlung 
der  zulässigen  Ausnützung  bildet  somit  die  massgebliche  Grundfläche.  Diese  ist 
definiert  als  die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Fläche der bau-
lich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile in der Bauzone (§ 
259 Abs. 1 PBG). 

Mit der Einschränkung «baulich noch nicht ausgenützt» gibt § 259 Abs. 1 PBG 
den selbstverständlichen Grundsatz wieder, dass eine Fläche nur einmal ausgenützt 

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werden darf. Soweit sie ausgenützt ist, lastet auf dem betreffenden Grundstück ohne 
weiteres  ein  Bauverbot.  Wird  nachträglich  ein  nicht  überbauter,  rechnerisch  aber 
bereits ganz oder teilweise ausgenützter Teil einer Parzelle abgetrennt, bleibt dieser 
Teil  von  Gesetzes  wegen  im  entsprechenden  Umfang  belastet.  Die  Parzellierung 
bewirkt also nicht etwa die Übernutzung der einen und die Unternutzung der andern 
Parzelle. Einer Eintragung oder Anmerkung im Grundbuch bedarf dies nicht. 

5.2.2. Das Verbot der mehrfachen Ausnützung einer Parzelle kommt auch dort 
zum Tragen, wo ein Arealüberbauungsgrundstück parzelliert wird. Dies mit der Fol-
ge,  dass  durch  nachträgliche  bauliche  Änderungen  auf  dem  Areal  dessen  gesamt-
haft  zulässige  Ausnützung  nicht  überschritten  werden  darf. Ein einzelnes abparzel-
liertes Grundstück, das für sich betrachtet noch Ausnützungsreserven aufweist, darf 
demnach  dann  nicht  weiter  ausgenützt  werden,  wenn die zulässige Gesamtausnüt-
zung der Arealfläche bereits vollständig konsumiert ist. 

Besteht demgegenüber für das gesamte Areal eine Ausnützungsreserve, kommt 
diese  den  einzelnen  Grundstücken  nach  Massgabe  ihrer  Fläche  im  Verhältnis  zur 
Fläche  des  ganzen  Areals  zu  Gute.  Dabei  ist  unerheblich,  ob  das  einzelne  Grund-
stück für sich betrachtet bereits vollständig ausgenützt oder sogar übernutzt ist. Da-
mit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass mit Arealüberbauungen punktuelle 
bauliche Verdichtungen zu Gunsten von Verdünnungen andernorts im Areal (Freiflä-
chen  zu  Spiel-,  Ruhe-  oder  Gestaltungszwecken)  geradezu anstrebt werden (vgl. § 
71  PBG).  Die  hieraus  resultierende  arealüberbauungstypische,  qualifizierte  Über-
bauungsstruktur  ist  auch  bei  der  Ausschöpfung  von  Ausnützungsreserven  zu  wah-
ren, was dann nicht mehr der Fall wäre, wenn mit der Aufteilung des Areals die Aus-
nützungsverhältnisse  auf  den  einzelnen  Grundstücken  massgeblich  und  damit  die 
Reserven nur den unternutzten Grundstücken zuteil würden. Besagter Verteilmodus 
gilt  jedenfalls  dann,  wenn  die  Überbauung  (auf  Grund  einer  späteren  Rechtsände-
rung)  nicht  nach  der  Regelbauweise  bewilligt  werden  könnte;  aber  auch  diesfalls 
dürfte  die  Gesamtausnützung  auf Grund des Verbotes der mehrfachen Ausnützung 
keinesfalls  überschritten  werden.  Unerheblich  ist,  ob  die  Ausnützungsreserve  des 
Gesamtareals von Anfang an besteht oder Folge einer nachträglichen Rechtsände-
rung bildet (nicht publizierter BRKE III Nrn. 0139 und 140/1999 vom 22. September 
1999,  E. 6 und dort zitierte Rechtsprechung, nämlich BRKE III Nr. 113/1992 = BEZ 
1992 Nr. 35, www.brk.zh.ch; VB 88/0131 = RB 1988 Nr. 71; VB 29/1988 = RB 1988 
Nr. 72 = BEZ 1988 Nr. 34, Erw. 1 und 2.; ZBl 79 [1978] S. 12 f.).

5.3. Alsdann ist entgegen der Auffassung der privaten Rekursgegnerschaft die 
heute  geltende  Ausnützungsziffer  von  30  bzw.  33  Prozent  und  nicht  etwa die anno 
1983  für  Arealüberbauungen  geltende  Ausnützungsziffer  von  40  Prozent  massge-
bend;  die  damals  erteilte  Baubewilligung  für  die  Arealüberbauung  führt  selbstver-
ständlich nicht zu einer Perpetuierung jener Ausnützungsziffer.

Die  Ausnützungsziffer  von  33  Prozent  ist  auf  dem  Gesamtareal  bereits  ohne 
den  fraglichen  Anbau  unbestrittenermassen  überschritten.  Demnach  ist  das  Bau-
grundstück  übernutzt  und  fällt  das  Bauvorhaben  unter  die  Bestimmung  von  §  357 
Abs. 1 PBG. (…)

Der geplante Anbau hätte wie dargetan eine Erhöhung der bereits überschritten 

Ausnützung zur Folge. Demnach ist er unzulässig.