# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7cce9364-2a4a-5249-9e06-9d481558d5f2
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-11-07
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.11.2001 12.2001.63
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2001-63_2001-11-07.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2001.00063

  	
  Lugano

  7 novembre
  2001/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente per statuire nella causa inc. no.
DI.2000.00091 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con
istanza 12 luglio 2000 da

 

	
   

  	
  __________ 

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dal suo __________ 

   

  

con cui l'istante ha chiesto, in via principale, di
annullare la disdetta del contratto di locazione in essere con la parte
convenuta e, in via subordinata, la sua protrazione;

 

domande entrambe avversate dal convenuto che ha
postulato la reiezione dell'istanza, e che il Segretario assessore con sentenza
10 aprile 2001 ha respinto.

 

Appellante l'istante il quale, con atto di ricorso 2
maggio 2001, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere
l'istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre il convenuto non ha formulato osservazioni al
gravame avversario.

 

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

 

 

 

Considerato

 

 

 

in fatto ed in diritto   

 

 

 

                                   1.   __________
conduce in locazione, a far tempo dal 1991, l'esercizio pubblico
"__________" in uno stabile di proprietà del Comune di __________.

 

 

                                   2.   L'11
novembre 1999, il Comune di __________ ha disdetto il contratto di locazione
per il 31 dicembre 2000.

                                         Con
scritto 8 dicembre 1999 __________ si è rivolto all'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di __________ chiedendo la protrazione della locazione.

                                         Il 28
febbraio 2000 ha avuto luogo l'udienza dinanzi all'Ufficio di conciliazione nel
corso della quale l'Ufficio ha esortato le parti a raggiungere un'intesa ed ha
invitato il Municipio ad indicare per iscritto le motivazioni della disdetta.
Nello stesso tempo ha comunicato alle parti che nel caso in cui non fosse stato
raggiunto un accordo entro il 30 aprile 2000, avrebbe provveduto a convocare
nuovamente le parti.

                                         Con
scritto 13 marzo 2000 il Municipio di __________ ha reso noto ad __________ le
motivazioni della disdetta e con lettera del successivo 27 marzo quest'ultimo
si è rivolto all'Ufficio di conciliazione informandolo di non accettare le
motivazioni L'Ufficio di conciliazione ha così riconvocato le parti e nel corso
dell'udienza __________ ha contestato, per la prima volta, la disdetta
sostenendo che essa costituisce un tentativo di porre a suo carico le spese di
ristrutturazione e quindi un ingiustificato tentativo di modifica unilaterale
del contratto. Oltre a ciò si è riconfermato nella richiesta di protrazione
della locazione. 

 

 

                                   3.   Con
decisione 6 giugno 2000 l'Ufficio di conciliazione ha respinto l'istanza di
protrazione di __________. Per quanto riguarda la decisione sulla contestazione
della disdetta, essa è stata trattata e respinta ai considerandi, senza
tuttavia essere inclusa nel dispositivo.

 

 

                                   4.   Il
12 luglio 2000 __________ ha fatto ricorso all'autorità giudiziaria, con la
presentazione alla Pretura di Mendrisio-Sud di un'istanza di contestazione
della disdetta ed in via subordinata di protrazione della locazione per un
tempo indeterminato, ribadendo sostanzialmente le argomentazioni già espresse
dinanzi all'Ufficio di conciliazione.  

                                         All'udienza
di discussione del 28 agosto 2000 il locatore si è opposto all'istanza di
__________.

                                      

 

                                   5.   Con
sentenza 10 aprile 2001 il Segretario assessore della Pretura di Mendrisio-Sud
ha respinto l'istanza di __________. Il primo giudice ha stabilito che la
disdetta non era espressione del tentativo di imporre una modifica unilaterale
del contratto sfavorevole al conduttore. In particolare non era ravvisabile un
nesso di causalità tra la disdetta e le spese per l'esecuzione di un secondo
servizio.

                                         Il
giudice di prime cure ha inoltre respinto la domanda di protrazione
argomentando che l'istante non ha dato concreta evidenza processuale alle
conseguenze che la disdetta potrebbe avere sulla sua. Inoltre ha ritenuto
insufficienti gli sforzi intrapresi al fine di reperire un ente sostitutivo.

 

 

                                   6.   Con
ricorso 2 maggio 2001 __________ si aggrava contro la sentenza pretorile e
chiede che, in sua riforma, sia annullata la disdetta 11 novembre 1999
inoltrata dal Comune di __________. Subordinatamente chiede una protrazione
della locazione di sei anni. 

 

 

                                   7.   __________
intitola il suo ricorso "Appello e/o ricorso per cassazione".                                                    

                                         Giusta
l'art. 411 CPC, nei confronti della sentenza del Pretore in materia di
locazione è proponibile, a dipendenza del valore della lite, il rimedio dell'appello
o del ricorso per cassazione.

                                         In una
causa concernente la validità di una disdetta è determinante, per il calcolo
del lavoro litigioso, il periodo durante il quale il contratto continua a
sussistere nell'ipotesi che la disdetta non sia valida; tale periodo si estende
fino al momento in cui possa essere data, o sia stata effettivamente data, una
nuova disdetta (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 8, m. 1; DTF 111
II 384). Che, come appare, dalla decisione dell'Ufficio di conciliazione, la
locazione in oggetto poteva essere disdetta per la fine di ogni anno con
preavviso di sei mesi e di conseguenza, essendo la pigione annua pari a Fr.
30'000.-, è pacifico che il valore di causa sia superiore al limite minimo di
Fr. 8'001.- che permette l'appello (art. 13 LOG, 307 e 327 CPC).

                                         Se si
considera invece la domanda di protrazione, anche se in prima sede è rimasta
indeterminata, ben si può ritenere che l'istante (in appello chiede sei anni di
proroga) pensasse ad un periodo superiore ad un anno per cui anche, per questa
domanda, deve essere proposto l'appello

                                         Il
ricorso rappresenta quindi un atto d'appello e questa Camera è competente ad
occuparsene.

                                      

 

                                   8.   L'appellante
sostiene che la disdetta data dal locatore è in urto con la buona fede ed
invoca la violazione degli art. 271 e 271a CO. In particolare il convenuto
avrebbe cercato di imporre un canone di locazione più alto addebitandogli delle
spese estranee al contratto di locazione, specificatamente i costi per la
realizzazione di un secondo servizio igienico. 

                                         La
fondatezza o meno della suddetta censura può rimanere inevasa per i seguenti
motivi.                             

                                      

                               8.1.   Il
termine per la contestazione di una disdetta fondata sull'art. 271 e 271a CO,
rispettivamente per l'inoltro di una domanda di proroga della locazione, è di
trenta giorni (art. 273 cpv. 1 CO), calcolati a partire dalla ricezione della
disdetta. Si tratta di un termine di perenzione che le parti non hanno la
facoltà di prolungare o abbreviare contrattualmente e che, nel caso in cui è
stato omesso, non può essere ripristinato (Higi, Commentario zurighese,
ad art. 273 N. 53, 54, 55). Un'eventuale richiesta di motivazioni della
disdetta non ha alcuna influenza sul decorso dei termini (Lachat, Le
bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 487). L'autorità di conciliazione ed il
giudice accertano d'ufficio se il termine è stato rispettato (Higi, op.
cit., ad art. 273 N. 60) e, se il termine è trascorso, l'istanza deve essere
respinta, essendo definitivamente estinto il diritto di contestare la disdetta
rispettivamente di chiedere una protrazione (cfr. per tutta la problematica SVIT-Kommentar
Mietrecht II, N. 14 ad art. 273 con rimandi).

                                         

                               8.2.   Nella
fattispecie va osservato che __________, con l'istanza 8 dicembre 1999
presentata all'Ufficio di conciliazione nei termini di legge, si è limitato a
chiedere la protrazione della locazione, senza formulare alcuna contestazione
in merito alla validità della disdetta.

                                         A ben
vedere egli ha contestato, per la prima volta, la disdetta 11 novembre 1999 in
occasione dell'udienza del 5 giugno 2000 dinanzi all'Ufficio di conciliazione
(doc. L). Ma anche volendo considerare una formale contestazione della disdetta
il suo scritto 27 marzo 2000 indirizzato all'Ufficio di conciliazione e con il
quale rende noto di non accettare le motivazioni addotte dal Comune (doc. H) la
conseguenza attorno alla ricevibilità della contestazione della disdetta non
muta. Infatti sia nell'uno sia nell'altro caso la contestazione è evidentemente
tardiva, essendo stata sollevata oltre quattro mesi dopo la ricezione della
disdetta del Comune. Ne discende la perenzione del diritto di __________ di
contestare la validità della disdetta 11 novembre 2000.

                                         

                               8.3.   Non
essendo ravvisabili, e neppure sono invocati dal conduttore, motivi di nullità
od inefficacia (DTF 121 III 156), la disdetta risulta essere
perfettamente valida.

                                         

 

                                   9.   Può
allora essere esaminata unicamente la sua domanda di protrazione della
locazione che, con l'atto di appello, chiede per un periodo di sei anni.

                                         

                               9.1.   Può
essere lasciata indecisa la questione a sapere se, non avendo l'istante
indicato avanti all'Ufficio di conciliazione ed al Pretore il periodo di
protrazione richiesto, la sua domanda sia ricevibile (mp 1995, 146)
poiché, anche nel merito, la stessa si rivela infondata.

 

                               9.2.   Secondo
l'art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione
se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi
che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.

                                         L'autorità
competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in
particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e
dell'eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 271 cpv. 2 lett. c-d CO).

                                         Lo scopo
della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in
sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per
cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i
vantaggi (Higi, op. cit., ad art. 272 N. 86; SJ 1979 p. 585 no.
125; sentenza ICCTF 19 ottobre 1981 in re V./S; IICCA 13 gennaio
1994 in re A. / B.-M e Ilcc. e12 febbraio 1995 in re L. / C.).

 

                               9.3.   Di
principio l'inquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta,
rispettivamente nell'imminenza della scadenza di un contratto a tempo
determinato, quando è escluso un suo eventuale rinnovo, deve farsi parte
diligente ed intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi
che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli
enti locati sostitutivi: mentre nell'ambito di una prima proroga il giudice non
pone esigenze troppo rigorose (cfr. mp 1991, 6; DTF 110 II 254),
di fronte ad una richiesta di seconda protrazione tale esigenza deve essere
assolutamente rispettata (art. 272 cpv. 3 CO). Il Tribunale federale ha
tuttavia precisato che se il locatore comunica alla controparte con largo
anticipo la disdetta del contratto - o comunque ne conferma la scadenza - la
prima protrazione potrà essere riconosciuta, applicando per analogia le
disposizioni più restrittive previste per il secondo periodo di proroga,
unicamente qualora il conduttore abbia cercato seriamente una nuova
sistemazione (Rep. 1990, 146)

 

                               9.4.   Nel
caso in esame è pacifico che il Comune di __________ ha notificato la disdetta
all'appellante con largo anticipo: oltre tredici mesi (doc. D). Il conduttore
non ha tuttavia dimostrato, dopo la ricezione della disdetta, di essersi
immediatamente adoperato con la necessaria serietà e diligenza nella ricerca di
enti sostitutivi. Infatti, come rettamente rilevato dal Giudice di prime cure,
l'appellante ha interpellato tre società immobiliari il 7 aprile 2000, ossia
quasi cinque mesi dopo la ricezione della disdetta. Inoltre l'istruttoria ha
permesso di accertare che non sono state fatte altre ricerche, ad eccezione di
una richiesta all'__________ il 18 agosto 2000 (doc. TT), oltre a quelle
menzionate (cfr. teste __________: "Non ho fatto ulteriori ricerche per
trovare oggetti sostitutivi. So anche che __________ non ne ha fatte per conto
proprio").

                                         Ne
discende già per questo la reiezione della domanda di protrazione.

                                         

                               9.5.   Oltre
a ciò va detto che il conduttore deve dimostrare che la fine del rapporto di
locazione comporta per lui e la sua famiglia effetti gravosi (Giger, Die
Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurigo 1995, p. 79).In relazione a questa
condizione l'appellante non solo disattende il proprio onere probatorio, ma
anche il proprio onere di allegazione che impone alle parti di addurre i fatti
alla base delle proprie pretese (art. 78 CPC) senza possibilità di rimediarvi
in sede di appello poiché l'art. 321 CPC vieta l'adduzione di nuovi fatti e
tale disposto è applicabile anche nelle procedure in materia di locazione (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, ad art. 321 m. 5 e 6).                                                                                         

                                         Invero
dagli allegati di causa (istanza 12 luglio 2000 e conclusioni 3 novembre 2000)
non emerge nulla circa la situazione patrimoniale e personale di __________,
tale da far ritenere che la disdetta del contratto di locazione produca, per lui
o per la sua famiglia degli effetti gravosi. In particolare nulla si dice
attorno alla composizione della sua famiglia ed in particolare se altri membri
contribuiscono con redditi propri al sostentamento della stessa. 

                                         

                               9.6.   Gli
unici effetti gravosi che l'appellante menziona espressamente sono quelli
derivanti dalla necessità di effettuare un trasloco e dalla perdita degli
investimenti effettuati. 

                                         Al
riguardo va osservato che gli abituali inconvenienti e contrattempi che sorgono
alla fine di ogni relazione contrattuale, quali i costi per il trasloco e di
pulizia, non sono considerati effetti gravosi (Giger, op.cit., p. 82).

                                         Per
quanto concerne la perdita degli investimenti effettuati essi non costituiscono
un effetto gravoso se sono stati intrapresi dal conduttore a proprio rischio,
senza che il locatore gli abbia assicurato obbligatoriamente una lunga
permanenza nell'ente locato (SVIT-Kommentar Mietrecht II, N. 43 ad art.
272).

                                         Il
locatore non ha assicurato all'appellante una lunga permanenza nell'ente
locato.

                                         Nella
fattispecie concreta va poi osservato che gli investimenti dell'appellante
risalgono al 1991 e sono di modesta entità ( Fr. 7'000.- ), per cui essi sono
stati certamente ammortizzati. 

 

 

                                10.   L'appello,
infondato, deve così essere respinto e la tassa di giustizia e le spese di
questo giudizio poste a carico dell'appellante mentre non si assegnano
ripetibili alla parte appellata poiché non ha presentato osservazioni.

 

 

 

 

Per i quali motivi

visti, per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la
vigente TG

 

 

 

dichiara e pronuncia  

 

 

                                   1.   L'appello
2 maggio 2001 di __________ è respinto.

 

                                   2.   Gli
oneri processuali di complessivi Fr. 400.- (con una tassa di giustizia di Fr.
380.- e le spese di Fr. 20.-), già anticipate dall'appellante, restano a suo
carico.

 

 

                                   3.   Intimazione
a:

                                         -
__________

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario