# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3140d967-34d8-5cb9-80b5-8fccd8ebabb5
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-02-14
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 14.02.2012 B 2011/168
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2011-168_2012-02-14.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2011/168

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 14.02.2012

Entscheiddatum: 14.02.2012

Urteil Verwaltungsgericht, 14.02.2012
Steuerrecht, Art. 241 Abs. 2 StG (sGS 811.1).Eine wirtschaftliche 
Handänderung liegt auch dann vor, wenn eine Mehrheitsbeteiligung an einer 
Immobilienholding übertragen wird, welche (ausschliesslich) Beteiligungen 
an Immobliengesellschaften hält. An der in GVP 1971 Nr. 13 geäusserten 
Auffassung ist nicht weiter festzuhalten. Von der Erhebung der 
Handänderungssteuer ist auch nicht deshalb abzusehen, weil die 
Veranlagungsbehörde nicht in jedem Fall von einer steuerauslösenden 
Beteiligungsübertragung erfährt und die Besteuerung in diesen Fällen 
unterbleibt; ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht nicht 
(Verwaltungsgericht, B 2011/168).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, 

Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber Dr. H. 

Fenners

_______________

 

In Sachen

Politische Gemeinde M., vertreten durch den Gemeinderat,

Beschwerdeführerin,

dieser vertreten durch Dr. P. M.-A., ,

gegen

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Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Abteilung I/2,Unterstrasse 28,

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

 

und

 

I. S.à.r.l.,Luxemburg,

Beschwerdegegnerin,

 

betreffend

Handänderungssteuer

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Die B. & B. R. P. 1 S.à.r.l. mit Sitz in Luxemburg (nachfolgend: B&B R. P.) ist eine 

Holdinggesellschaft mit Sitz in Luxemburg. Sie ist an elf Gesellschaften mit Sitz in der 

Schweiz unmittelbar oder mittelbar beteiligt. Unmittelbar beherrscht sie die G. S. S. Z. 

AG mit Sitz in Z., die ihrerseits an der H. AG mit Sitz in Zz. beteiligt ist. In deren 

Eigentum steht das Grundstück Nr. 000 an der xxx-Strasse xx in M. Die B&B R. P. 

selbst war eine 100%-Tochter der B. & B. E. R. F. 5 S.à.r.l. (nachfolgend: B&B R. F.) mit 

Sitz in Luxemburg.

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Mit Vertrag vom 28. November 2007 veräusserte die B&B R. F. 70% der Kapitalanteile 

der B&B R. P. an die I. S.à.r.l., welche ihren Sitz ebenfalls in Luxemburg hat. Es wurde 

ein Kaufpreis von Fr. 65.6 Millionen vereinbart.

B./ Mit Verfügung vom 3. Mai 2010 brachte das Grundbuchamt M. gegenüber der I. 

S.à.r.l. eine Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 29'731.-- zur Veranlagung. Als 

Begründung wurde angegeben, es sei eine wirtschaftliche Handänderung am 

Grundstück Nr. 000 erfolgt. Eine von der neuen Rechtsvertreterin der I. S.à.r.l. 

erhobene Einsprache wies der Gemeinderat M. mit Entscheid vom 13. Juli 2010 ab.

C./ Gegen den Einspracheentscheid liess die I. S.à.r.l. mit Eingabe vom 30. Juli 2010 

Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission erheben mit dem Antrag, der Entscheid 

vom 13. Juli 2010 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Übertragung der 

Mehrheit der Aktien an der B&B R. P. kein handänderungssteuerpflichtiges 

Rechtsgeschäft darstelle und somit keine Handänderungssteuer geschuldet sei. Die 

Rekursinstanz hiess den Rekurs mit Entscheid vom 7. Juli 2011 gut und hob den 

Einspracheentscheid sowie die zugrunde liegende Veranlagungsverfügung auf.

D./ Gegen den Rekursentscheid erhob die Politische Gemeinde M. mit Eingabe vom 

12. August 2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, es sei der 

Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 7. Juli 2011 aufzuheben und der 

Einspracheentscheid vom 2. August 2010 (recte: 13. Juli 2010) zu bestätigen; unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanz und der 

Beschwerdegegnerin. Am 30. August 2011 liess die Politische Gemeinde M. eine 

Beschwerdeergänzung einreichen.

Die Verwaltungsrekurskommission beantragte mit Eingabe vom 9. September 2011 

Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie im Wesentlichen auf die 

Ausführungen im angefochtenen Entscheid.

Die Beschwerdegegnerin liess sich mit Eingabe vom 14. Oktober 2011 innert 

erstreckter Frist vernehmen. Sie stellte ebenfalls Antrag auf Abweisung der 

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 

Beschwerdeführerin.

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Am 17. Oktober 2011 wurden die Vernehmlassungen der Vorinstanz und der 

Beschwerdegegnerin an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin weitergeleitet. 

Gleichzeitig wurde ihm eine Frist von vierzehn Tagen angesetzt, um zu den in den 

Vernehmlassungen vorgebrachten neuen und tatsächlichen Argumenten, welche bisher 

nicht erörtert wurden, eine ergänzende Stellungnahme einzureichen. Die 

Beschwerdeführerin liess sich mit Eingabe vom 24. Oktober 2011 ergänzend 

vernehmen.

Auf die Begründungen der Verfahrensbeteiligten sowie auf die Ausführungen im 

angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den folgenden Erwägungen 

eingegangen.

 

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. (…).

2. Beschwerdegegenstand bildet die Frage, ob mit der Übertragung der 

Beteiligungsrechte an der B&B R. P. von der B&B R. F. auf die Beschwerdegegnerin 

eine wirtschaftliche Handänderung am Grundstück Nr. 000 einherging, die der 

Handänderungssteuer unterliegt. Die Beurteilung richtet sich allein nach kantonalem 

Recht. Bei der Handänderungssteuer handelt es sich um eine indirekte Steuer, welche 

nicht harmonisiert ist. Als Rechtsverkehrssteuer untersteht sie zudem dem sachlichen 

Anwendungsbereich des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Schweiz und 

Luxemburg nicht (SR 0.672.951.81).

2.1. Gemäss Art. 241 Abs. 2 StG gelten als Handänderung jeder Eigentumswechsel 

und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück. Die 

Bestimmung stellt die wirtschaftliche Handänderung dem zivilrechtlichen 

Eigentumsübergang an einem Grundstück gleich. Ihr Wortlaut stimmt mit demjenigen 

von Art. 131 Abs. 1 StG überein. Für die Auslegung kann daher auf die Praxis zur 

Grundstückgewinnsteuer zurückgegriffen werden (so schon für das alte Steuergesetz: 

GVP 1978 Nr. 15).

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Nach dieser Praxis stellt die Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung an einer 

Immobiliengesellschaft eine wirtschaftliche Handänderung dar (GVP 2002 Nr. 14). Dies 

liegt darin begründet, dass die Veräusserung einer entsprechenden Beteiligung 

wirtschaftlich betrachtet die gleiche Funktion erfüllt wie eine Eigentumsübertragung an 

den Liegenschaften selbst. Demgegenüber qualifiziert der Erwerb einer 

Mehrheitsbeteiligung an einer Betriebsgesellschaft nicht als wirtschaftliche 

Handänderung (GVP 1978 Nr. 15). In diesem Fall erschöpft sich nämlich die Wirkung 

der Handänderung nicht auf den Erhalt der Verfügungsmacht über die im Eigentum der 

erworbenen Gesellschaft stehenden (Betriebs-)Liegenschaften. Damit einher geht 

vielmehr die viel weitergehende Beherrschung über das gesamte Unternehmen. 

Insoweit dürfte auch zwischen den Verfahrensbeteiligten Einigkeit bestehen.

Umstritten ist hingegen, ob die Übertragung der Mehrheitsbeteiligung an einer Holding, 

welche Beteiligungen an Immobiliengesellschaften hält, ebenfalls unter den Begriff der 

wirtschaftlichen Handänderung im Sinn von Art. 241 Abs. 2 StG fällt. Bei der B&B R. P. 

handelt es sich unbestrittenermassen um eine reine Holdinggesellschaft. Sie verfügt 

selbst nicht unmittelbar über Eigentum an Liegenschaften. Demgemäss qualifiziert sie 

jedenfalls zivilrechtlich nicht als Immobiliengesellschaft (ebenso: P. Ruf, Kommentar 

zum bernischen Handänderungsabgaberecht, Muri-Bern 1985, N 308 zu Art. 5). Daran 

ändert auch nichts, dass ihre Aktiven offensichtlich hauptsächlich aus Beteiligungen an 

Immobiliengesellschaften bestehen. Eine Holding bezweckt nicht die Überbauung, den 

Erwerb, die Nutzung oder Veräusserung von Liegenschaften. Sie hat vielmehr die 

dauernde Verwaltung von Beteiligungen zum Zweck. Insoweit unterscheidet sie sich 

von einer Immobiliengesellschaft.

2.2. Diese zivilrechtliche Beurteilung führt nun aber nicht gleichsam dazu, dass auch 

eine wirtschaftliche Handänderung in der hier strittigen Konstellation ausgeschlossen 

ist. Dem wäre nur so, wenn man gestützt auf die wirtschaftliche Betrachtungsweise 

zum Ergebnis gelangen würde, die Verfügungsgewalt über das Grundstück in M. sei 

nicht übergegangen. In diesem Zusammenhang stellt sich namentlich die Frage, wie 

weit die wirtschaftliche Betrachtung reicht.

2.2.1. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, es sei im Rahmen 

von Art. 241 Abs. 2 StG lediglich ein "einfacher Durchgriff" (also durch die 

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Immobiliengesellschaft auf die Erwerberin der Beteiligung) möglich. Sie berief sich 

dabei auf einen verwaltungsgerichtlichen Entscheid aus dem Jahr 1971 (GVP 1971 Nr. 

13). Der entsprechende Entscheid erging zum Steuergesetz aus dem Jahr 1944 (in der 

Fassung gemäss III. Nachtragsgesetz vom 26. Dezember 1960), dessen Art. 136 Abs. 3 

vorsah, dass dem Erwerb im sachenrechtlichen Sinn Rechtsgeschäfte gleichgestellt 

sind, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundeigentum tatsächlich oder 

wirtschaftlich wie ein Erwerb wirken. Das Verwaltungsgericht erwog, im Fall der 

wirtschaftlichen Handänderung sei zwar nicht erforderlich, dass das sie begründende 

Rechtsgeschäft eine unmittelbare rechtliche Sachherrschaft und Verfügungsmacht 

verschaffe. Anstelle der rechtlichen trete vielmehr die tatsächliche beziehungsweise 

wirtschaftliche Verfügungsgewalt über Grundeigentum. Um in den Wirkungen der 

sachenrechtlichen Herrschaft über eine Liegenschaft zu entsprechen, müsse indessen 

auch die faktische Sachherrschaft eine unmittelbare sein. Diese Voraussetzung sei nur 

beim Erwerb der Aktienmehrheit einer Gesellschaft, welche Liegenschaftseigentümerin 

sei, erfüllt. Zu keiner unmittelbaren faktischen Sachherrschaft führe indessen der 

Erwerb einer beherrschenden Beteiligung an einer Gesellschaft, die ihrerseits eine 

Gesellschaft mit Liegenschaftsbesitz kontrolliere (GVP 1971 Nr. 13 E. b).

2.2.2. Mit dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz (vgl. StE 1991 B 42.22 Nr. 5) 

ist einig zu gehen, dass die vorgenannte Begründung konstruiert wirkt. Dies gilt 

insbesondere für die getroffene Unterscheidung zwischen unmittelbarer rechtlicher und 

unmittelbarer faktischer Sachherrschaft. Nicht einzusehen ist, weshalb die 

wirtschaftliche Verfügungsgewalt über Liegenschaften, die rechtlich im Eigentum einer 

Immobiliengesellschaft stehen, auf den Inhaber von deren Beteiligungsrechten 

beschränkt sein soll. Es erscheint vielmehr inkonsequent, die wirtschaftliche 

Betrachtungsweise nur bis zu dieser Stufe vorzunehmen. Dies liesse sich allenfalls 

dann vertreten, wenn im Gesetz von der Übertragung der Mehrheitsbeteiligung einer 

Immobiliengesellschaft die Rede wäre und der Begriff der Immobiliengesellschaft 

streng zivilrechtlich aufzufassen wäre (vgl. Ruf, a.a.O., N 308 zu Art. 5). Solches trifft 

aber weder auf das Steuergesetz aus dem Jahr 1944 noch auf das aktuelle St. Galler 

Steuergesetz zu. Der Tatbestand der wirtschaftlichen Handänderung wird darin rein 

wirtschaftlich umschrieben. Daraus folgt, dass eine wirtschaftliche Betrachtungsweise 

Platz greift, welche zudem konsequent zu handhaben ist (vgl. auch Kunz, 

Holdingstatus: Update betreffend steuerlicher Sonderfragen, in: StR 2011, S. 745). 

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Dementsprechend ist nicht weiter an der Auffassung festzuhalten, dass eine 

wirtschaftliche Handänderung nur bei der Übertragung einer beherrschenden 

Beteiligung einer Gesellschaft in Frage kommen kann, die selbst Grundeigentümerin 

ist.

2.2.3. In diesem Sinn entschied auch das Bundesgericht in einem die interkantonale 

Doppelbesteuerung betreffenden Fall (vgl. BGE 103 Ia 159 ff.). Es hielt dabei fest, der 

Verkauf der Aktien einer Holdinggesellschaft sei gleich zu behandeln wie derjenige der 

Aktien einer reinen Immobilienaktiengesellschaft. Es könne steuerlich keinen 

Unterschied machen, ob die tatsächlichen Beherrscher der Liegenschaften, die 

Aktionäre, zwischen sich und ihr wirtschaftliches Eigentum nur eine Aktiengesellschaft 

oder mehrere, einander stufenförmig über- beziehungsweise untergeordnete 

Gesellschaften einschalteten (BGE 103 Ia 159 E. 4c). Das höchste Gericht erachtet 

somit einen "doppelten Durchgriff" ebenfalls als zulässig. Auch wenn der Entscheid die 

Grundstückgewinnsteuer betraf, gelten die Überlegungen ohne Weiteres auch für die 

Handänderungssteuer. Der Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt ist bei 

beiden Steuern identisch zu beurteilen.

2.3. Zu einer wirtschaftlichen Handänderung kann es somit auch bei der Übertragung 

von Beteiligungsrechten an einer Holding kommen. Offen ist in diesem 

Zusammenhang, ob es dabei auf die Qualifikation der Tochtergesellschaften als 

Immobiliengesellschaften ankommt (so Iseli, Die Übertragung einer 

Immobiliengesellschafts-Beteiligung im zürcherischen Grundsteuerrecht, in: ASA 51, 

S. 328; StE 1991 B 42.22 Nr. 5, E. 5b) oder ob im Sinn einer streng wirtschaftlichen 

Betrachtungsweise auf das konsolidierte Gesamtbild abzustellen ist (so Kunz, a.a.O., S. 

744 f.; vgl. auch Steuerpraxis SO 2006 Nr. 3, Ziff. 2.2.). Die letztgenannte Ansicht hat 

einiges für sich, geht es doch um die Frage, ob es durch die Übertragung der 

Beteiligungsrechte an der Holding zu einer wirtschaftlichen Handänderung gekommen 

ist. Es erscheint daher sachgerecht, wenn anhand der konsolidierten Gewinn- und 

Umsatzstruktur sowie Bilanz beurteilt wird, ob sich die Handänderung wirtschaftlich 

betrachtet auf den Erwerb von Liegenschaften erschöpft, die rechtlich im Eigentum der 

Tochter- oder Enkelgesellschaften stehen. Die Frage kann hier aber offen bleiben, denn 

unter dem Dach der B&B R. P. sind offensichtlich einzig Immobiliengesellschaften 

zusammengefasst. Da zudem unbestritten blieb, dass mit Vertrag vom 28. November 

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2007 eine beherrschende Beteiligung an der B&B R. P. auf die Beschwerdegegnerin 

übertragen wurde, sind die Voraussetzungen einer wirtschaftlichen Handänderung 

erfüllt.

2.4. Ein Absehen von der Besteuerung aus Gründen der Gleichbehandlung mit anderen 

Steuerpflichtigen rechtfertigt sich sodann nicht. Es ist zwar einzuräumen, dass eine 

systematische Erfassung aller wirtschaftlichen Handänderungen kaum möglich ist, 

zumal die Gemeinden, denen die Veranlagung und der Bezug der 

Handänderungssteuer im Kanton St. Gallen obliegt, aufgrund der fehlenden Publizität 

von Beteiligungsübertragungen nicht in jedem Fall Kenntnis von 

handänderungssteuerpflichtigen Transaktionen erhalten. Von der Übertragung einer 

Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft erfahren sie in der Regel 

dadurch, dass die mit der Veranlagung der Immobiliengesellschaft betraute Stelle eine 

entsprechende Meldung macht. So müssen nämlich juristische Personen in der 

Steuerdeklaration angeben, ob sich die Beteiligungsverhältnisse im letzten Jahr 

geändert haben (Ziff. 27 der Steuererklärung für Kapitalgesellschaften und 

Genossenschaften). Hingegen werden die Gemeinden von der Übertragung einer 

Mehrheitsbeteiligung an einer Immobilienholding nur selten Kenntnis erhalten. Weder 

aus der Steuerdeklaration – soweit die Holding zufolge persönlicher oder 

wirtschaftlicher Zugehörigkeit in der Schweiz überhaupt eine solche einzureichen hat - 

noch aus der damit eingereichten Jahresrechnung lässt sich regelmässig entnehmen, 

dass sie Beteiligungen an Immobiliengesellschaften hält. Entsprechend wird die mit der 

Veranlagung betraute Stelle auch nicht erkennen können, dass eine wirtschaftliche 

Handänderung stattfand, und somit auch keine Meldung erstatten. Dies ändert jedoch 

nichts daran, dass die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die 

Handänderungssteuer erheben muss, wenn sie vom Verkauf der Immobilienholding 

und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Handänderung am Grundstück erfährt. 

Es besteht kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (Häfelin/Müller/Uhlmann, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Nr. 518 ff.). Auch bestehen vorliegend keine 

Anhaltspunkte dafür, dass es die Gemeinde M. wiederholt und bewusst abgelehnt hat, 

in anderen, gleichgelagerten Fällen von einer Besteuerung abzusehen. Somit fehlt es 

an einer eigentlichen gesetzeswidrigen Praxis, womit die Beschwerdegegnerin auch 

nicht in den Genuss derselben kommen kann. Dem steht auch nicht entgegen, dass 

das kantonale Steueramt bezüglich der Grundstückgewinnsteuer eine rechtswidrige 

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Praxis verfolgt (vgl. StB 131 Nr. 1 Ziff. 3 a.E.). Die Grundstückgewinnsteuer bildet hier 

nicht Streitgegenstand.

2.5. Unbestritten geblieben ist im Übrigen, dass kein Steuerbefreiungsgrund gegeben 

ist. So wird seitens der Beschwerdegegnerin insbesondere nicht geltend gemacht, 

dass ein Umstrukturierungstatbestand vorliegt, der gemäss Art. 244 lit. f StG und Art. 

103 Fusionsgesetz (SR 221.301) eine Besteuerung ausschliesst.

2.6. Unbestritten blieb schliesslich auch die Höhe der Bemessungsgrundlage, anhand 

welcher die Beschwerdeführerin den Steuerbetrag festgesetzt hat. Es erübrigen sich 

deshalb weitere Ausführungen in diesem Zusammenhang.

3. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Unrecht davon ausging, die 

Übertragung einer beherrschenden Beteiligung an einer Holding, welche 

(ausschliesslich) Beteiligungen an Immobiliengesellschaften hält, sei nicht als 

wirtschaftliche Handänderung im Sinn von Art. 241 Abs. 2 StG zu qualifizieren. An der 

in GVP 1971 Nr. 13 geäusserten Auffassung ist nicht weiter festzuhalten. Von der 

Erhebung der Handänderungssteuer ist auch nicht deshalb abzusehen, weil die 

Veranlagungsbehörde nicht in jedem Fall von einer steuerauslösenden 

Beteiligungsübertragung erfährt und die Besteuerung in diesen Fällen unterbleibt. Ein 

Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht nicht.

4. (…).

 

Demnach hat das Verwaltungsgericht

 

zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid aufgehoben und 

der Einspracheentscheid vom 13. Juli 2010 bestätigt.

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2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2'000.--bezahlt die 

Beschwerdegegnerin. Der Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- wird der 

Beschwerdeführerin zurückerstattet.

3./ Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'000.-- bezahlt die 

Beschwerdegegnerin.

4./ Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

V.          R.           W.

 

Der Präsident:                    Der Gerichtsschreiber:

 

Versand dieses Entscheides an:

-   die Beschwerdeführerin (durch Dr. P. M.-A.)

-   die Beschwerdegegnerin (durch S. W., Rechtsanwältin lic. iur. R. P.)

-   die Vorinstanz

-   das kantonale Steueramt

 

am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

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Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a und Art. 93 BGG innert 30 Tagen nach 

Eröffnung beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde 

erhoben werden.

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	Urteil Verwaltungsgericht, 14.02.2012
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