# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7d1e0b52-abba-5289-96c4-6c108118459c
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1993-06-03
**Language:** de
**Title:** Quartierplan. Geldausgleich. Stellenwert der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte.
**Docket/Reference:** BRKE IV Nr. 0067/1993
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_IV_67_1993_410.pdf

## Full Text

BRKE IV Nr. 67/1993 vom 3. Juni 1993 in BEZ 1993 Nr. 25

6. b) Bei der Berechnung des Geldausgleichs für Mehr- oder Minderzuteilungen 
im Quartierplan  (§  145  PBG)  ist  grundsätzlich  vom  Verkehrswert  des  Landes  bzw. 
der  auszugleichenden  Fläche  auszugehen.  Dabei  ist  jedoch  zu  beachten,  dass  bei 
Handänderungen  im  Quartierplanverfahren weder  Grundstücksgewinn- noch  Hand-
änderungssteuern erhoben werden (§§ 161 Abs. 3 lit. e und 180 lit. e des Steuerge-
setzes), was sich preismindernd auswirkt. Ferner sind die Aenderungen der Parzel-
lenflächen  von  den  Quartierplangenossen  häufig  nicht  gewollt,  sondern  ergeben 
sich  zwangsläufig  aus  den  quartierplanrechtlichen  Anforderungen  einer  sachrichti-
gen Umlegung. Der Zielsetzung des Quartierplanes entsprechend ist diesbezüglich 
ein  vernünftiger  Interessenausgleich  anzustreben.  Somit  ist  weder  auf  die  auf  dem 
freien  Markt  erzielbaren  Höchstpreise  abzustellen,  noch  darf  der  festgelegte  Land-
preis  auf  der  andern  Seite  dazu  führen,  dass  die  Grundeigentümer  mit  Mehrzutei-
lungen  allzu  preisgünstig  zu  Land  kommen.  Aufgrund  dieser  beiden  Faktoren  sind 
die  Ausgleichssummen  im  Quartierplanverfahren  regelmässig  tiefer  als  der  Ver-
kehrswert  anzusetzen  (vgl.  u.a.  RB  1978  Nr.  95  und  1986  Nr.  83).  Für  die  Bemes-
sung des Geldausgleichs sind grundsätzlich die Verhältnisse im Zeitpunkt der Quar-
tierplanfestsetzung  massgebend  (§  145  Abs.  3  PBG).  Dabei  verfügen  die  Gemein-
debehörden  über  einen  relativ  erheblichen  Ermessensspielraum,  weshalb  die 
Rechtsmittelinstanzen nicht einschreiten, solange dieses Ermessen nicht überschrit-
ten,  missbraucht oder sonstwie rechtsverletzend gehandhabt worden ist (BEZ 1989 
Nr. 24).

c) Der Verkehrswert von Bauland, d.h. der Preis, den eine unbestimmte Vielzahl
von  Kaufinteressenten  voraussichtlich  zu  bezahlen  bereit  wäre,  lässt  sich  nur  aus 
bereits  bekannten  Werten  ermitteln.  In  der  Regel  kann  der  Bodenwert  anhand  von 
tatsächlich  bezahlten  Preisen  für  Land  im  gleichen  Gebiet  bestimmt  werden,  wobei 
allfälligen Unterschieden der Vergleichsgrundstücke in bezug auf Form, Lage, Aus-
nützungsmöglichkeit,  Umgebung  und  Bodenbeschaffenheit  erhöhend  oder  senkend 
Rechnung zu tragen ist (BGE 102 Ib 353 f.). Da vorliegend der Quartierplanbehörde 
Vergleichspreise aufgrund von Handänderungen fehlten, stellte sie bei der Festset-
zung des Landpreises auf den in einem früheren Quartierplanverfahren festgelegten 
Preis ab und erhöhte diesen in Berücksichtigung der angeblich attraktiveren Wohn-
lage  im streitbetroffenen  Gebiet  von  Fr.  300.--/m2 auf  Fr.  350.--/m2.  Die  Ueberprü-
fung der Angemessenheit der angefochtenen Festlegung erweist sich als schwierig, 
da zum einen nicht bekannt ist, auf welche Verkehrswerte der Gemeinderat im sei-
nerzeitigen Quartierplanverfahren abgestellt hat, und sich zum andern auch die bei 

- 2 -

der Preisfestsetzung erfolgte Reduktion des ermittelten Verkehrswertes aufgrund der 
in  Ziffer  6  lit.  b  genannten  Faktoren  ohne  nähere  Angaben  nicht  nachvollziehen 
lässt. Als verbindliche Referenzgrösse vermöchte der im früheren Verfahren festge-
setzte Landpreis ohnehin nur dann zu taugen, wenn dessen Angemessenheit über-
prüfbar  und  grundstückspezifische  Besonderheiten  die  einzigen  Unterschiede  wä-
ren, die es beim Vergleich zu berücksichtigen gälte. Immerhin kann gesagt werden, 
dass  ein  Preis  von  Fr.  300.--/m2 für  erschlossenes,  unüberbautes  Land  im  Kanton 
Zürich selbst in einem Quartierplanverfahren als ausserordentlich tief zu gelten hat.

Fehlt es an konkreten Angaben über den in einem bestimmten Gebiet handels-
üblichen Verkehrswert von Bauland, liefert brauchbare Hinweise hiefür die vom Re-
gierungsrat  am  10.  Juni  1992  erlassene  Weisung  an  die  Steuerbehörden  über  die 
Bewertung  von  Liegenschaften  und  die  Festsetzung  der  Eigenmietwerte  (OS 
631.32).  Im  Anhang  zur  Weisung  wurde  für  jede  einzelne  Gemeinde  des  Kantons 
der  Verkehrswert  von  Bauland  bestimmt,  wobei  als  Massgabe  die  für  die  Jahre 
1986-1990  vom Statistischen Amt in den 11 Planungsregionen des Kantons für un-
überbautes erschlossenes Wohnland ermittelten Durchschnittspreise dienten (vgl. N 
8  der  Weisung). Auch wenn diese Werte nicht auf den aktuellsten Verkaufspreisen 
basieren, - wobei anzumerken ist, dass der Markt in einzelnen Gebieten vorüberge-
hend zum Erliegen gekommen ist - kann bei der Festsetzung des für Ausgleichszah-
lungen  massgebenden  Landpreises  in  Quartierplanverfahren  von  ihnen  ausgegan-
gen werden, weil sich das heutige Preisniveau wieder auf demjenigen der erwähnten 
Vergleichsperiode  bewegt.  Preiserhöhende  bzw.  -mindernde  Besonderheiten  der 
einzelnen  Grundstücke  oder  Wohngegenden  wie  die  von  den  Rekurrenten  vorge-
brachte Wohnqualität müssen dabei als mitberücksichtigt gelten. Für die Gemeinde 
X. wurde ein entsprechender Wert von Fr. 410.--/m2 eingesetzt. Der vom Gemeinde-
rat  festgesetzte  Landpreis  von  Fr.  350.--/m2 bedeutet  eine  Herabsetzung  des  Ver-
kehrswertes  um  ca.  15%.  Reduktionen  dieser  Grössenordnung  können  in  einem 
Quartierplanverfahren  als  durchschnittlich  und  daher  als  zulässig  bezeichnet  wer-
den.  Konkrete  Anhaltspunkte,  welche  eine  weitergehende  Senkung  des  Verkehrs-
wertes nahelegten, liegen jedenfalls nicht vor und werden von den Rekurrenten auch 
nicht geltend gemacht.

Eine fehlerhafte Ermessensausübung kann der Vorinstanz nach dem Gesagten 
nicht  vorgeworfen  werden,  so  dass  eine  Korrektur  des  festgesetzten  Landpreises 
durch die Baurekurskommission nicht angeht.