# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7d986026-6fc3-5b64-abac-a1bada7f4d19
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-25
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 25.04.2017 VWBES.2017.60
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWBES-2017-60_2017-04-25.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

 

Urteil vom 25. April 2017

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Stöckli   

Ersatzrichter Winiger    

Gerichtsschreiber Schaad 

 

In Sachen

A.___ 

 

Beschwerdeführer 

 

 

 

gegen

 

 

 

1.    Regierungsrat
des Kantons Solothurn vertreten durch Bau- und Justizdepartement  

2.    Einwohnergemeinde
Zuchwil 

 

Beschwerdegegner 

 

 

 

betreffend     Teilzonen-
und Gestaltungsplan Blumenfeld Zuchwil

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

 

I.

 

1. Die Parzellen GB Zuchwil Nrn. 1671
und 1624 liegen zwischen der Gartenstrasse und dem Narzissenweg und sind gemäss
rechtsgültigem Zonenplan der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeordnet. Gemeinsam
mit den Grundstücken GB Zuchwil Nr. 1623, Nr. 187 und Nr. 1628 liegen die
Parzellen im Geltungsbereich des speziellen Bebauungsplans «Mittleres
Blumenfeld» (RRB Nr. 3559 vom 9. Juli 1968). Dieser Bebauungsplan wurde in
Teilbereichen realisiert; die Parzellen GB Zuchwil Nr. 1671 und Nr. 1624
blieben bis heute unüberbaut.

 

2. Der Gemeinderat der
Einwohnergemeinde Zuchwil legte vom 11. Februar 2016 bis zum 12. März 2016 den Teilzonen-
und Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit Sonderbauvorschriften öffentlich auf. Der
Teilzonen- und Gestaltungsplan löst den Bebauungsplan im Bereich der Parzellen
GB Zuchwil Nr. 1671 und Nr. 1624 ab. Auf der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1624 sind
zwei viergeschossige Zeilenbauten in Nord-Süd-Richtung mit einem zusätzlichen
fünften Halbgeschoss geplant. Die Ausnützungsziffer beträgt maximal 1.14. Die
Parkierung erfolgt mit Ausnahme der Besucherparkplätze unterirdisch. Die
Zufahrt in die Einstellhalle ist ab dem Narzissenweg vorgesehen. Das Grundstück
GB Zuchwil Nr. 1671 ist als Grünbereich ausgeschieden. Die Sonderbauvorschriften
enthalten u.a. die Nutzungs- und Massvorschriften sowie Vorgaben zur Gestaltung
der Bauten und Grünanlagen. Sie haben teilweise die Funktion von
Zonenvorschriften. 

 

Es gingen insgesamt zwölf, im
Wesentlichen gleich lautende Einsprachen ein. Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde
Zuchwil behandelte die Einsprachen am 25. August 2016, wies diese mit
Verfügungen vom 30. August 2016 ab und beschloss die Planung.

 

3. Gegen den Entscheid des
Gemeinderats der Einwohnergemeinde Zuchwil erhoben drei Parteien Beschwerde
beim Regierungsrat. Sie beantragten, der Einspracheentscheid vom 30. August
2016 sei aufzuheben. Der neue Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» sei
abzulehnen und die Überbauung der betroffenen Parzellen gemäss dem heute rechtsgültigen
Bebauungsplan (RRB Nr. 3559 vom 9. Juli 1968) vorzunehmen. Eventuell beantragten
die Beschwerdeführer, der rechtsgültige Bebauungsplan sei aufzuheben, und die
Parzellen wieder der Grundnutzung W3 gemäss aktuellem Zonenplan zuzuführen. Die
Beschwerdeführer rügten im Wesentlichen eine ungenügende Mitwirkung der
betroffenen Eigentümer von GB Zuchwil Nr. 1671 (Stockwerkeigentümergemeinschaft
von GB Zuchwil Nr. 1623), da die Gemeinde ohne ihr Wissen und ohne ihre
Mitwirkung ihr Grundstück in die Planung miteinbezogen habe. Weiter machten sie
geltend, mit dem strittigen Teilzonen- und Gestaltungsplan werde die Parzelle
GB Zuchwil Nr. 1671 als begrünte Umgebungsfläche definiert; gemäss dem
bisherigen speziellen Bebauungsplan hätte die Fläche mit einer eingeschossigen
Baute (Restaurant oder Laden) überbaut werden können. Damit sei eine
Wertverminderung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 verbunden, welche in ihr
Eigentumsrecht eingreife. 

 

4. Der Regierungsrat wies die
Beschwerde mit RRB Nr. 2017/192 vom 31. Januar 2017 ab, soweit er darauf
eintrat, und genehmigte den Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit
Sonderbauvorschriften. Zur Begründung machte der Regierungsrat im Wesentlichen
geltend, die (teilweise) Abänderung des bestehenden speziellen Bebauungsplans
(aus dem Jahre 1968) durch einen Teilzonen- und Gestaltungsplan erweise sich
als recht- und zweckmässig und sei grundsätzlich nicht zu beanstanden. In Bezug
auf die in der Beschwerde erhobenen Rügen führte er aus, die betroffenen
Personen hätten bei einem Gestaltungsplan die üblichen Mitwirkungsmöglichkeiten
wie im Planverfahren. Bei der Mitwirkung handle es sich weder um ein
Konsensverfahren noch eine Alibiübung. Sie diene einerseits der Information der
betroffenen Bevölkerung, andererseits auch des planenden Gemeinderats. Der Informationsfluss
sei daher idealerweise ein bidirektionaler. Die Mitwirkung gehe naturgemäss
über die Gewährung des rechtlichen Gehörs hinaus und könne auch nicht in ein
allfälliges Rechtsmittelverfahren ausgelagert werden. Allein aus dem Umstand,
dass die vom Gemeinderat beschlossene Planung nicht den Interessen Dritter
genüge, lasse allerdings noch nicht auf eine ungenügende Mitwirkung schliessen.
Auch könne ein Grundstück nolens volens in eine Gestaltungsplanung miteinbezogen
werden; eine ausdrückliche Zustimmung des Grundeigentümers sei nicht
erforderlich, solange die Planung auch ohne die Realisierung auf dessen
Grundstück Sinn mache. Im konkreten Fall wäre es sicher angezeigt gewesen,
zumindest die Grundeigentümer der Parzellen im Perimeter des bestehenden
Bebauungsplans bzw. des neuen Gestaltungsplans im Rahmen der Mitwirkung
anzuhören. Ein Kontakt zwischen Planungsbehörde (Gemeinderat) und
Beschwerdeführern habe unbestritten stattgefunden. Aus diesem Grund – und weil
Planungen grundsätzlich in öffentlichen Gemeinderatssitzungen behandelt würden,
über die regelmässig auch die Medien berichteten – könne eine ungenügende
Mitwirkung seitens der Beschwerdeführer nicht geltend gemacht werden. 

 

In Bezug auf die Wertminderung der
Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 führt der Regierungsrat aus, die (nachträgliche)
Abparzellierung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 ab der der Parzelle GB Zuchwil
Nr. 1623 sei nicht schlüssig. Die gemeinsame Parzellengrenze verlaufe genau
entlang der Südfassade der Liegenschaft Fliederweg 4 und 6, welche ihrerseits
einen Grenzabstand von 6.10 m einhalten müsste. Verbunden mit den bestehenden
Strassenbaulinien entlang der Gartenstrasse verbliebe für eine Baute kaum
Platz, so dass sich diese Parzelle gemäss Regelbauweise ohnehin kaum vernünftig
überbauen liesse. Dabei bleibe der Umstand unberücksichtigt, dass die
Liegenschaft GB Zuchwil Nr. 1623 die gemäss speziellem Bebauungsplan zulässige
Ausnutzung von 1.06 nur unter Miteinbezug der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671
einhalten könne und letztere selbst also über keine Ausnutzungsreserve mehr
verfüge. Aus planerischer Sicht spreche nichts gegen die vorgesehene
Freihaltung der ohnehin kaum sinnvoll und nach der bestehenden Planung auch
nicht selbständig überbaubaren Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671. 

 

5. Mit Eingabe vom 9. Februar 2017
erheben A.___, Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragen, der RRB
Nr. 2017/192 vom 31. Januar 2017 sei aufzuheben. Der neue Teilzonen- und
Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit Sonderbauvorschriften sei abzulehnen. Das
Planungsverfahren sei mit einer angemessenen Mitwirkung der betroffenen
Eigentümer zu wiederholen. Eventuell beantragen die Beschwerdeführer, der
rechtsgültige Bebauungsplan sei aufzuheben, und die Parzellen wieder der Grundnutzung
W3 gemäss aktuellem Zonenplan zuzuführen und entsprechend diesen Vorschriften
zu überbauen. Sie seien auch bereit, einer Grundnutzung W3 mit Gestaltungsplanpflicht
zuzustimmen, wobei im Gestaltungsplan maximal vier Geschosse (keine Attika) wie
im bisher überbauten Teil festgelegt werden sollten. Für den Fall, dass das
Grundstück GB Zuchwil Nr. 1671 der Grünfläche zugeordnet werde, sei die
Rückzonung entsprechend zu entschädigen. Für die Begründung ihrer Anträge
verweisen die Beschwerdeführer im Wesentlichen auf ihre Eingaben an die
Einwohnergemeinde bzw. den Regierungsrat (Einsprache vom 4. März 2016 bzw.
Beschwerde vom 8. September 2016). Ergänzend führen sie aus, es hätte zwingend
eine intensive Mitwirkung durchgeführt werden müssen, da die Auswirkungen des
neuen Gestaltungsplanes im Vergleich mit dem bisherigen äusserst massiv seien.
Den Hinweis auf die Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen bzw. die
Berichterstattung in den Medien könnten sie nicht nachvollziehen; dieser stelle
keine angemessene Mitwirkung für ein Planungsvorhaben solcher Tragweite dar. In
Bezug auf die Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 legen die Beschwerdeführer dar,
diese habe ursprünglich nicht zum Grundstück GB Zuchwil Nr. 1623 gehört. Sie
sei vielmehr zu einem späteren Zeitpunkt von der Eigentümergemeinschaft gekauft
und nicht nachträglich vom Grundstück GB Zuchwil Nr. 1623 abparzelliert worden.
Sie würden nicht akzeptieren, dass diese Parzelle mit der Ausnützungsziffer von
Grundstück GB Zuchwil Nr. 1623 belastet sei, da sich aus dem Grundbuch keine
solchen Belastungen ergäben. Es treffe auch nicht zu, dass wegen der
Gebäudeabstände keine Überbauung möglich wäre. 

 

6. Mit Vernehmlassung vom 20. Februar
2017 beantragte der Regierungsrat, v.d. das Bau- und Justizdepartement, die Abweisung
der Beschwerde. Zur Begründung wird auf den angefochtenen Beschluss verwiesen.

 

7. Mit Vernehmlassung vom 21. März
2017 beantragte die Einwohnergemeinde Zuchwil, die Beschwerde sei vollumfänglich
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Einwohnergemeinde bestreitet,
dass die Mitwirkung ungenügend gewesen sein soll. Sie führt aus, bereits am 9.
März 2015 sei E.___ als Vertreter der Stockwerkeigentümer durch den Leiter Bau
und Planung der Einwohnergemeinde über die geplante Änderung des bestehenden
Gestaltungsplanes orientiert worden. E.___ habe mitgeteilt, dies an der
Versammlung der Stockwerkeigentümer einzubringen. Die Stockwerkeigentümer
hätten einen langen Vorlauf gehabt, um sich mit den Planänderungen auseinanderzusetzen.
Zudem sei auch in der Lokalpresse am 13. Februar 2016 exklusiv auf die
Planänderung aufmerksam gemacht worden. Mehr Mitwirkung hätte in diesem Fall
nichts bewirkt. In Bezug auf die Zuordnung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 zur
Grünzone führt die Einwohnergemeinde aus, es sei Tatsache, dass diese Parzelle
erst später vom rechtskräftigen Gestaltungsplan abparzelliert worden sei. Wann
diese Parzelle von den Beschwerdeführern gekauft worden sei, spiele rechtlich
keine Rolle; diese seien in die Rechtsstellung der Verkäuferin eingetreten.

 

 

II. 

 

1. Das Verwaltungsgericht beurteilt
Beschwerden gegen Entscheide des Regierungsrates über Nutzungspläne und andere
für die Grundeigentümer verbindliche Pläne sowie zugehörige Vorschriften (vgl.
§ 49 Abs. 1 des Gesetzes vom 13. März 1977 über die Gerichtsorganisation [GO;
BGS 125.12]). Die vorliegende Verwaltungsgerichtsbeschwerde richtet sich gegen
die Genehmigung derartiger Pläne. Sie ist rechtzeitig eingereicht worden. Die Beschwerdeführer
sind als Nachbarn (Stockwerkeigentümer der benachbarten Liegenschaft GB Zuchwil
Nr. 1623) und als Adressaten des angefochtenen Entscheids zur Beschwerde
legitimiert (vgl. § 12 Abs. 1 des Gesetzes über den Rechtsschutz in
Verwaltungssachen (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG; BGS 124.11). Auf die
Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

 

2.1 Die Gemeinden haben das Bauen
gemäss § 14 des Planungs- und Baugesetzes vom 3. Dezember 1978 (PBG; BGS 711.1)
in Zonenplänen und weiteren Nutzungsplänen zu regeln und können auch
Gestaltungspläne erlassen. Ein Nutzungsplan kann Bestandteile mehrerer
Planarten enthalten. Zudem können die Gemeinden gemäss § 133 PBG ergänzende
Gemeindebauvorschriften erlassen, soweit diese der Kantonalen Bauverordnung vom
3. Juli 1978 (KBV; BGS 711.61) nicht widersprechen (Abs. 1). In Verbindung mit
Gestaltungsplänen können sie auch abweichende Vorschriften erlassen (Abs. 2). 

 

2.2 Bei der Erarbeitung der Planungen
haben die Gemeinden gemäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979
über die Raumplanung (RPG; SR 700) einen erheblichen Beurteilungsspielraum (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 85 und 108 f.). Dieser wird
begrenzt durch die Zuständigkeit des Regierungsrates, der die kommunalen Pläne
auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit sowie auf die Übereinstimmung mit
übergeordneten Planungen überprüft. Pläne, die rechtswidrig oder offensichtlich
unzweckmässig sind, und Pläne, die übergeordneten Planungen widersprechen,
weist er an die Gemeinde zurück (§ 18 Abs. 2 PBG). 

 

2.3 Bei der Beurteilung der
materiellen Fragen geht das Überprüfungsrecht des Verwaltungsgerichts weniger
weit als dasjenige des Regierungsrates. Das Verwaltungsgericht überprüft
Rechts- und Sachverhaltsfragen frei, übt jedoch keine Ermessenskontrolle aus (§
67bis Abs. 1 VRG). Es belässt den Planungsbehörden in fachlicher
Hinsicht den notwendigen Beurteilungsspielraum. Aufgabe des Gerichts ist es zu
prüfen, ob der Teilzonenplan und der Gestaltungsplan rechtmässig sind. Die
Grenze des Planungsermessens wird überschritten, sobald Ergebnisse anfallen,
die sich als Folge unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten
lassen, d.h. im Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich
nicht mehr als folgerichtig erscheinen (Hänni, a.a.O., S. 164). 

 

3.1 Vorab ist auf formelle Rügen
einzugehen. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die vom Gemeinderat
vorgenommene Mitwirkung sei ungenügend bzw. eine solche habe schlichtweg nicht
stattgefunden. Das Planungsverfahren sei «mit einer angemessenen Mitwirkung der
betroffenen Eigentümer» zu wiederholen.

 

3.2 Nach Art. 4 RPG haben die mit
Planungsaufgaben betrauten Behörden die Bevölkerung über Ziele und Ablauf der
Planungen zu unterrichten (Abs. 1) und dafür zu sorgen, dass die Bevölkerung
bei Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann (Abs. 2). Über die konkrete
Ausgestaltung der Mitwirkung entscheidet der kantonale Gesetzgeber (Rudolf Muggli in:
Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die
Raumplanung, 2010, Art. 4 Rz. 27). § 3 Abs. 2 PBG äussert sich zum Thema
Mitwirkung, ohne aber detaillierte Angaben zu machen, wie ein
Mitwirkungsverfahren im Einzelnen ausgestaltet werden müsste. Die Bestimmung
wiederholt lediglich die bundesrechtlichen Vorgaben (Urteil des
Verwaltungsgerichts VWBES.2009.107 vom 15. Juli 2009 E. 3b).

 

Gemäss der bundesgerichtlichen Praxis
steht den zuständigen Behörden bei der Anwendung von Art. 4 RPG ein weiter
Handlungsspielraum zu. Das gilt insbesondere auch für die Bestimmung des
Kreises, welcher in ein Mitwirkungsverfahren einzubeziehen ist (BGE 135 II 286
E. 4.1 S. 290 [Stadt Chur]; 133 II 120 E. 3.2 S. 124 [Flughafen Zürich]). Als
Mindestgarantie fordert Art. 4 RPG, dass die Planungsbehörden neben der Freigabe
der Entwürfe zur allgemeinen Ansichtsäusserung Vorschläge und Einwände nicht
nur entgegennehmen, sondern auch materiell beantworten (BGE 135 II 286 E. 4.1
S. 290; 111 Ia 164 E. 2d S. 168; VWBES.2016.162 vom 15. März 2017 E. 3.1). 

 

3.3 Bei der Anwendung des Gesetzes
arbeiten Kanton, Einwohnergemeinden und Regionalplanungsorganisationen
zusammen. Sie unterrichten die Bevölkerung frühzeitig über Ziele und Ablauf der
Planungen und sorgen dafür, dass die Bevölkerung in geeigneter Weise mitwirken
kann (§ 3 Abs. 1 und 2 PBG). Das Amt für Raumplanung zeigt in seiner
Publikation «Der Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, Richtlinie zu
Nutzungsplanung» (06/2004) auf S. 10 verschiedene mögliche Formen der
Mitwirkung auf (reine Information, Internet-Auftritt, Umfrage, Vernehmlassung,
öffentliche Diskussion, persönliche Besprechung, Mitsprache). 

 

Hier macht die Einwohnergemeinde
Zuchwil geltend, F.___, habe bereits am 9. März 2015 E.___, als Vertreter der
Stockwerkeigentümer über die geplante Änderung des bestehenden
Gestaltungsplanes orientiert. E.___ habe daraufhin mitgeteilt, dies an der
Versammlung der Stockwerkeigentümer einzubringen. Gemäss Auszug aus dem
Protokoll des Gemeinderates Zuchwil vom 25. August 2016 (Beschluss Nr. 303)
stellte E.___ die Funktion als Vertreter der Eigentümer im Nachhinein in Frage.
Wie der Regierungsrat indes zu Recht festgestellt hat, hat ein Kontakt zwischen
Planungsbehörde und den Stockwerkeigentümern stattgefunden (vgl. angefochtener
Entscheid E. 2.4.2.1). E.___ hat als einer der Stockwerkeigentümer denn auch
Einsprache an den Gemeinderat Zuchwil erhoben. Ob er ein offizielles Mandat als
Vertreter der Stockwerkeigentümerschaft hatte oder nicht, braucht damit nicht
abschliessend zu beurteilt werden. Wie der Regierungsrat weiter festgestellt
hat, wurde die hier zu beurteilende Planung an einer öffentlichen
Gemeinderatssitzung behandelt, und es fand eine entsprechende Medienberichterstattung
statt (vgl. Artikel «Letzte Lücken im „Blumenfeld" werden überbaut» in der
Solothurner Zeitung vom 13. Februar 2016). Damit kann entgegen der Ansicht
der Beschwerdeführer nicht gesagt werden, es habe überhaupt keine Mitwirkung
stattgefunden. Allerdings bewegt sich diese, wie auch schon der Regierungsrat
im angefochtenen Entscheid ausgeführt hat, am absolut untersten Limit des noch
Tolerierbaren. Insgesamt wurde das Erfordernis der Mitwirkung im Sinne von Art.
4 Abs. 2 RPG bzw. § 3 Abs. 2 PBG – unter dem Blickwinkel des den Behörden
zustehenden weiten Handlungsspielraums (vgl. E. 3.2 hiervor) – gerade noch
erfüllt (vgl. auch SOG 2001 Nr. 22 E. 5 und VWBES.2016.162 vom 15. März 2017 E
3.2 und 3.3). Die Beschwerde erweist sich in Bezug auf diesen Punkt als
unbegründet und ist abzuweisen. 

 

3.4 Selbst wenn man davon ausgehen
würde, die Mitwirkung sei hier nur ungenügend durch die Gemeinde durchgeführt
worden, hätte dies am Ergebnis nichts geändert: Die Mitwirkung ist einem
Vernehmlassungsverfahren ähnlich. Sie bewirkt keine rechtliche Bindung; es
handelt sich um eine politische Einflussnahme. Die Mitwirkung ermöglicht die
notwendige Breite der Interessenabwägung und bildet Grundlage für einen
sachgerechten Planungsentscheid. Eine weitere Funktion liegt in der steigenden
Akzeptanz (Urteil des Verwaltungsgerichts VWBES.2014.99 vom 29. September 2014
E. 4; vgl. auch Hänni, a.a.O., S. 112). Eine fehlende Mitwirkung würde eine
Planung indes nicht nichtig, sondern nur anfechtbar machen. Die Planung wäre
von der Genehmigungsbehörde an die Planerlassbehörde zurückzuweisen, sofern die
betroffenen Interessen nicht ausnahmsweise durch eine Anhörung im Rahmen des
Rechtsschutzes hinreichend offengelegt wurden (Muggli, a.a.O., Art. 4 Rz. 29).
Im vorliegenden Fall konnten die Betroffenen gemäss Planungs- und Baugesetz im
Gestaltungsplanverfahren mittels Einsprachen ihre Anliegen erneut geltend
machen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts VWBES.2009.107 vom 15. Juli 2009 E.
3b), weshalb sich hier eine Zurückweisung auch unter dem Gesichtspunkt der
Prozessökonomie nicht aufgedrängt hätte. 

 

4.1 In materieller Hinsicht bringen
die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, mit dem strittigen Teilzonen- und
Gestaltungsplan werde die Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 als begrünte
Umgebungsfläche definiert; gemäss dem bisherigen speziellen Bebauungsplan hätte
die Fläche mit einer eingeschossigen Baute (Restaurant oder Laden) überbaut
werden können. Damit sei eine Wertverminderung der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671
verbunden, welche in das Eigentumsrecht der Beschwerdeführer eingreife. Der
neue Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» mit Sonderbauvorschriften sei
deshalb abzulehnen. Falls der beinahe 50-jährige Bebauungsplan als überholt
aufgehoben werden sollte, seien die Parzellen wieder der Grundnutzung W3 gemäss
aktuellem Zonenplan zuzuführen. 

 

4.2 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die
Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse
erheblich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er
eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E. 2b S. 231). Allerdings
müssen Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden
(BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.). Für die Beurteilung, ob die Veränderung der
Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer
Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung
namentlich der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des
Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 128 I 190
E. 4.2 S. 198 f.; Thierry Tanquerel, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,
2016, Art. 21 Rz. 33 ff.; Hänni,
a.a.O., S. 113 ff.). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner
Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte
Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die
Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5a S. 455).
Nach Ablauf des Planungshorizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15
Abs. 1 und 4 lit. b RPG [in der Fassung vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai
2014]), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und
nötigenfalls anzupassen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt,
desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und
umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane
als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (Urteil
1C_143/2014 des Bundesgerichts vom 23. Februar 2015 E. 3.1). 

 

4.3 Im Rahmen der Nutzungsplanung und
damit auch beim Erlass eines Teilzonenplans sind die in Betracht fallenden
öffentlichen und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die
anzustrebende räumliche Entwicklung und im Lichte der Ziele und Grundsätze der
Raumplanung gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; Urteil 1C_143/2014
des Bundesgerichts vom 23. Februar 2015 E. 3.2; BGE 119 Ia 362 E. 5a S. 372). Ob die Interessen vollständig
erfasst worden seien, ist Rechtsfrage. Die relative Gewichtung der potenziell
widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend Ermessensfrage, in welche das
Gericht nur eingreifen kann, wenn das Planungsermessen willkürlich ausgeübt
worden ist (SOG 2013 Nr. 18 E. 2.4). Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon
dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar
vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur
tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt sodann nur vor, wenn nicht
bloss die Begründung eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist
(statt vieler: BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72). 

 

4.4 Die Parzellen GB Zuchwil Nr. 187,
Nr. 1623 (inkl. Nr. 1671) und Nr. 1628 bilden (zusammen mit GB Zuchwil Nr. 1624
und 1671) den Perimeter des speziellen Bebauungsplans «Mittleres Blumenfeld»
(genehmigt mir RRB Nr. 3559 vom 9. Juli 1968). Der Bebauungsplan wurde
teilweise umgesetzt. So wurden auf den Parzellen GB Zuchwil Nr. 187, Nr. 1623
und Nr. 1628 drei Liegenschaften (Mehrfamilienhäuser) mit vier bzw. fünf
Geschossen realisiert. Die heutige Parzelle GB Zuchwil Nr. 1671 ist nicht
überbaut und wurde – wie sich aus den Plänen aus dem Jahre 1968 zweifelsfrei
ergibt – zu einem späteren Zeitpunkt von der Liegenschaft GB Zuchwil Nr. 1623
(Grundstück der Stockwerkeigentümerschaft) abparzelliert. Gemäss dem erwähnten
Bebauungsplan hätte diese Fläche mit einem eingeschossigen Laden oder
Restaurant als Teil des danach geplanten Nebenzentrums überbaut werden können.
Die Parzelle GB Zuchwil Nr. 1624 hätte gemäss Bebauungsplan mit einem
eingeschossigen Sockelgeschoss mit einer Fläche von maximal 1300 m² und einem
12-geschossigen Punkthochhaus überbaut werden sollen. Weder die Sockelbaute
noch das Hochhaus wurden realisiert. Mit dem umstrittenen Teilzonen- und Gestaltungsplan
«Blumenfeld» soll der spezielle Bebauungsplan betreffend die nicht realisierten
Bauten (eingeschossige Bauten und 12-geschossiges Hochhaus) ersetzt werden. Die
neue Planung sieht nun zwei vier- bzw. fünfgeschossige Zeilenbauten
(Mehrfamilienhäuser) vor; sie umfasst die bislang unüberbauten Flächen des
speziellen Bebauungsplans. 

 

Im Rahmen der Vorprüfung des Plans hat
das kantonale Amt für Raumplanung 30. August 2016 u.a. ausgeführt: «Wir
teilen die Einschätzung, dass die Vorgaben des gültigen Planes nicht mehr der
erwünschten Entwicklung des Quartiers entsprechen. Eine Laden- bzw.
Gewerbenutzung in dieser Grössenordnung an diesem Ort halten wir nicht für
zweckmässig (...). Ebenfalls ist zu bezweifeln, ob die Bebauungstypologie mit
einem solitären Hochhaus auf einem flächigen Sockel städtebaulich angemessen
ist. Wir begrüssen deshalb einen neuen Ansatz für die Überbauung. Das neue
Überbauungskonzept entspricht (...) in der Masstäblichkeit der Bauten (Länge,
Breite und auch Geschossigkeit) wie auch in der Körnung den bereits
realisierten Gebäuden im Perimeter. Auch die Grösse der Zwischen- und Freiräume
halten wir für angemessen. Das Quartier wird in nachvollziehbarer Art „zu Ende
gebaut“».

 

Gestützt auf diesen Bericht hat der
Regierungsrat die teilweise Abänderung des bestehenden speziellen Bebauungsplans
durch den Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» als recht- und
zweckmässig erachtet, was in Anbetracht der eingeschränkten
Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts (vgl. E. 2.3 bzw. 4.3 hiervor)
grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. 

 

4.5 Weiter hat der Regierungsrat zu
Recht ausgeführt, die (nachträgliche) Abparzellierung der Parzelle GB Zuchwil
Nr. 1671 ab der Parzelle GB Zuchwil Nr. 1623 sei nicht schlüssig. So trifft es
zu, dass die gemeinsame Parzellengrenze genau entlang der Südfassade der
Liegenschaft Fliederweg 4 und 6 verläuft, welche ihrerseits einen Grenzabstand
von 6.10 m (viergeschossige Baute mit einer Fassadenlänge von 14 m; vgl.
Anhang II zur KBV) einhalten müsste. Verbunden mit den bestehenden
Strassenbaulinien entlang der Gartenstrasse verbleibt somit für eine Baute
wenig Platz, so dass sich diese Parzelle gemäss Regelbauweise kaum sinnvoll
überbauen lässt. Ebenso zutreffend ist der Hinweis des Regierungsrats, wonach
die Liegenschaft GB Zuchwil Nr. 1623 die gemäss speziellem Bebauungsplan
zulässige Ausnutzung von 1.06 nur unter Miteinbezug der Parzelle GB Zuchwil
Nr. 1671, die ja im Miteigentum der Eigentümer von GB Nr. 1623 steht,
einhalten könnte und letztere selbst somit über keine Ausnutzungsreserve mehr
verfügt. Der von den Beschwerdeführern ins Feld geführten Nutzungsmöglichkeit
gemäss speziellem Bebauungsplan – als Bonus und Teil des danach geplanten
Nebenzentrums - kann damit im Ergebnis keine selbständige Bedeutung zukommen,
woran auch allenfalls fehlende Grundbucheinträge nichts zu ändern vermögen. Aus
planerischer Sicht spricht damit – in Übereinstimmung mit dem Regierungsrat –
nichts gegen die vorgesehene Freihaltung der kaum sinnvoll und nach der
bestehenden Planung auch nicht selbständig überbaubaren Parzelle GB Zuchwil
Nr. 1671 zumal der heutigen «Restparzelle» Nr. 1623 der gesetzlich
geforderte Spielplatz, welcher gemäss altem Plan auf dem Nachbargrundstück Nr.
1624 hätte realisiert werden müssen, fehlt. Die Beschwerde erweist sich auch in
Bezug auf diesen Punkt als unbegründet und ist abzuweisen. Soweit die
Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine Entschädigung beantragen, ist
darauf nicht einzutreten, da diese – im Übrigen nicht näher begründete –
Forderung nicht Gegenstand des vorliegenden Plangenehmigungsverfahrens bildet. 

 

5. Damit erweist sich die Beschwerde
als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens
haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen,
die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind.
Parteientschädigungen sind keine auszurichten. 

 

 

Demnach wird erkannt:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.

2.    Die Beschwerdeführer haben die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3‘000.00 zu bezahlen.

3.    Es wird keine Parteientschädigung
ausgerichtet.

 

 

Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten
Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

 

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad