# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 94fb6a59-22ed-500f-8f48-1a78cb5449b0
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-10
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 10.10.2023 VWBES.2023.61
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWBES-2023-61_2023-10-10.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

 

Urteil vom 10. Oktober 2023
  

Es wirken mit:

Präsident Thomann 

Oberrichter Müller

Ersatzrichter Etter   

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___    

 

Beschwerdeführerin 

 

 

 

gegen

 

 

 

Solothurnische Gebäudeversicherung,    

 

Beschwerdegegnerin 

 

 

 

 

betreffend     Brandschaden

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

I.

 

1. Die A.___ AG (nachfolgend
Beschwerdeführerin) ist gemäss statuarischem Zweck eine Immobilien-,
Generalunternehmungs- und Beteiligungsgesellschaft und bezweckt u.a. den Erwerb
und die Verwaltung von Liegenschaften sowie die Planung und Erstellung von
Bauten.

 

2. Mit Verfügung vom 24. November 2015
setzte die Solothurnische Gebäudeversicherung (nachfolgend Beschwerdegegnerin
oder SGV) den Versicherungswert zweier Lagerhallen und eines Zwischendachs der
Beschwerdeführerin in [...] auf CHF 221'120.00 fest (CHF 103'698.00 pro
Lagerhalle, CHF 13'720.00 hinsichtlich des Zwischendachs). Neben dem Zeitwert
(90 %) und dem Baujahr (1995 und 2001) ist die Kubatur (Länge / Breite / Höhe,
total 2'469 m3 pro Halle) in der Verfügung ausgewiesen. Der
«Schätzung ohne Besichtigung» vom 17. November 2015 vorausgegangen war ein
Informationsblatt der SGV, wonach eine Überprüfung des Versicherungswertes vor
Ort gewünscht werden könne.

 

3. Auf der Gebäudeversicherungspolice
vom 13. August 2020 findet sich neben den beiden Lagerhallen eine 2019 erbaute
Entsorgungshalle mit einer Kubatur von 2'973 m3 (inkl. Fotovoltaikanlage
und Vordach) zu einem Versicherungswert von CHF 401'760.00 (0 % Entwertung). Im
Gegensatz zu den Lagerhallen (Tarifcode 510) wurde die Entsorgungshalle dem
Tarifcode 610 («Holzverarbeitung») zugeordnet. 

 

4. Am 4. Mai 2022 ereignete sich auf dem
Areal der Beschwerdeführerin ein Brandschaden, welcher eine Lagerhalle und das
Dach des Zwischentrakts vollumfänglich, die zweite Lagerhalle zu einem grossen
Teil (70 %) zerstörte. 

 

5. Die Amtei-Schätzungskommission
besichtigte und schätzte den Schaden am 9. Mai 2022 ein. Mit E-Mail vom
13. Mai 2022 erklärte sich der Präsident des Verwaltungsrates der
Beschwerdeführerin mit der Schadenabschätzung von CHF 189'735.00
einverstanden und dankte für die faire Beurteilung. Die Verfügung mit
Rechtsmittelbelehrung der SGV vom 19. Mai 2022 bezifferte den Schaden auf CHF
189'735.00 und ordnete weitere Entschädigungen von CHF 18'178.80 an (Maximum
von 8 % der Schadensumme plus pauschal CHF 3'000.00 für das «Areal»). Im Rahmen
derselben Verfügung stellte die Beschwerdegegnerin die Ermittlung und
Auszahlung von Teuerungsausgleichen für den Schaden und die («maximalen»)
Räumungskosten in Aussicht, «sofern im Schadenjahr eine Baukostenteuerung
stattfand» (mithin wurde ein Teuerungszuschlag für die Areal-Pauschale von CHF 3'000.00
explizit ausgeschlossen).

 

6. Mit E-Mail vom 18. November 2022
meldete die Beschwerdeführerin die Fertigstellung der Lagerhallen, bat um einen
«Abnahmetermin» und stellte in Aussicht, zum Thema «Teuerungsausgleich» eine
Bauabrechnung im neuen Jahr zuzustellen. 

 

7. Gemäss Police vom 29. November 2022
erfolgte am 23. November 2022 eine Schätzung der Lagerhallen, wobei der
Versicherungswert der beiden Lagerhallen auf je CHF 238'899.00 festgesetzt
wurde (zzgl. CHF 15'112.00 für den Verbindungstrakt und CHF 101'388.00 für die
Fotovoltaikanlage, total CHF 556'856.00). Es wurde ein baulicher Mehrwert von
CHF 95'000.00 ermittelt. Je Lagerhalle wurde eine Kubatur von 3'109 m3
bestimmt (zzgl. 708 m3 für den Verbindungstrakt). 

 

8. Die Beschwerdeführerin bezifferte mit
E-Mail vom 13. Januar 2023 die Kosten für die Instandstellung der Lagerhalle
Ost auf CHF 169'800.00 (plus MWSt.), mithin deutlich über der
Versicherungssumme von CHF 103'698.00. Daher wurde um ein Gespräch mit der
Beschwerdegegnerin ersucht, um «unter dem möglichen Aspekt der Teuerung einen
grosszügigen Beitrag der SGV erlangen zu können».

 

9. Nach interner Diskussion antwortete
die Schätzungspräsidentin mit E-Mail vom 9. Februar 2023, es bestehe keine
gesetzliche Möglichkeit, die Schadenssumme zur Wiederherstellung gemäss
Verfügung vom 19. Mai 2022 zu erhöhen. Die Beschwerdegegnerin fragte umgehend
nach dem Rechtsmittelweg. Denn es sei «vor allem durch die viel zu tiefe,
falsche Einschätzung» ein ungedeckter Gebäudeschaden von ca. CHF 100'000.00
entstanden. Zudem wurde ein fehlender Teuerungsausgleich bemängelt. Wiederum
gleichentags stellte die Schätzungspräsidentin die Eröffnung einer Verfügung
betreffend Teuerungszuschlag in Aussicht. 

 

10. Die SGV erliess am 13. Februar 2023
eine Verfügung betreffend «Teuerungsausgleich zu Brandschaden». Sie bezifferte
den Teuerungsausgleich der Schadenssumme resp. der Räumungskosten basierend auf
einem «Baukostenindex von 139.8 auf 149.2 für fünf Monate» auf CHF 5'315.65 resp.
CHF 425.25, mithin total CHF 5'740.90

 

11. Die Beschwerdeführerin erhob mit
Eingabe vom 20. Februar 2023 (sinngemäss) Beschwerde gegen die Verfügungen vom
19. Mai 2022 (Schaden), vom 13. Februar 2023 (Teuerung) und vom 24. November
2015 (Versicherungswert resp. Schätzung vom 17. November 2015). Sie
ersuchte um Zusprechung einer «Gesamtentschädigung des Brandschadens auf der
Einschätzungsbasis vom 23. November 2022». Zusammenfassend behauptete die
Beschwerdeführerin gestützt auf den aktuellen Versicherungswert der baugleichen
Lagerhallen eine schwerwiegend mangelhafte und unrealistisch tiefe Einschätzung
des Versicherungswertes im Jahr 2015. Zudem sei der gewährte Teuerungsausgleich
unrealistisch, da die Materialpreise u.a. für Stahlträger markant gestiegen
seien.

 

12. Die Beschwerdegegnerin beantragte
mit Stellungnahmen vom 28. März 2023 die Abweisung der Beschwerde unter
Kostenfolge. Neben vier «Beilagen» wurde ein Bündel ungeordneten Aktenstücke
(weder paginiert oder chronologisch geordnet, noch mit Inhaltsverzeichnis
versehen) mitgeliefert und um Parteibefragung der Schätzungspräsidentin sowie
der Leiterin Rechtsdienst ersucht. Im Wesentlichen weist die SGV darauf hin,
dass mehrere der angefochtenen Verfügungen in Rechtskraft erwachsen sind.
Materiell hält sie fest, dass der praxisgemäss genutzte Zürcher Baukostenindex
«der differenzierten Teuerungsentwicklung auf den verschiedenen Baumaterialien
nur durchschnittlich Rechnung» tragen kann. Schliesslich räumt sie ein, dass
sich «die Schätzerpraxis insofern leicht verändert [habe], als insbesondere
betreffend den Unterboden dieser in einer Neueinschätzung kubikmetermässig
höher veranschlagt [werde], was ein grösseres Volumen» bewirke. 

 

13. Die Beschwerdeführerin replizierte
mit Eingabe vom 18. April 2023 und bezifferte die beantragte «Restzahlung» auf
CHF 180'681.30. Es dürfe nicht sein, dass sie als Geschädigte einer
Brandstiftung aufgrund einer fehlerhaften Einschätzung der SGV den Schaden zu
einem grossen Teil selbst bezahlen müsse. Sie habe nicht wissen können, welche
Ausmasse für die Berechnung massgebend seien. 

 

14. Mit Duplik vom 9. Mai 2023 hielt die
Beschwerdegegnerin am gestellten Begehren fest und behauptete, die
Beschwerdeführerin sei eine ausgewiesene Immobilienspezialistin, welche sich
über die Bedeutung von Gebäudeschätzungen, Baukostenindex und Baupreisen im
Klaren sei und jahrzehntelang von günstigen Prämien profitiert habe. 

 

15. Soweit nicht bereits dargelegt, wird
für die Parteistandpunkte auf die Akten verwiesen. Angefügt sei, dass sich in
den Akten weitere Mitteilungen resp. Anordnungen der SGV vom 31. Mai 2022, vom
14. November 2022, vom 29. November 2022 und vom 13. März 2023 mit dem
Titel «Informationen zum Schaden – Kostengutsprache» finden, welche zwar eine
Rechtsmittelbelehrung enthalten, jedoch im Wesentlichen über den Stand der
Zahlungen informierten und/oder mit welchen um Informationen zum Stand der
Arbeiten nachgesucht wurde.

 

 

II.

 

1.1 Die Beschwerde ist formgerecht
erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht ist
zur Beurteilung zuständig (vgl. § 10 Gebäudeversicherungsgesetz [GVG, BGS
618.111] i.V.m. § 49 Gesetz über die Gerichtsorganisation [GO, BGS 125.12]).
Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und
damit zur Beschwerde legitimiert. In Bezug auf die Verfügung vom 13. Februar
2023 (Teuerung) erfolgte die Beschwerde fristgerecht, womit zumindest
diesbezüglich auf die Beschwerde einzutreten ist.

 

1.2 Als Grundlage der Schadenermittlung
gelten die für die Prämienerhebung massgebenden Werte (§ 44 Abs. 3 GVG). Gemäss
der sogenannten Proportionalregel ist der Schaden grundsätzlich ausgehend vom
Versicherungswert nach dem Verhältnis des beschädigten zum intakten Gebäudeteil
bzw. Wertverhältnis des beschädigten Teils zum Gesamtwert des Objektes zu ermitteln
(vgl. § 46 Abs. 1 Satz 1 GVG). Der so ermittelte Schaden bildet unter
Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen die obere Grenze der Entschädigung. Die
Schadenabschätzung ermittelt also nicht den tatsächlich erlittenen, sondern den
versicherungsrelevanten Schaden (vgl. Urteil VWBES.2022.395 des
Verwaltungsgerichts vom 24. Juli 2023, E. 5.1 ff.). Gegen Verfügungen
betreffend Schadenabschätzungen ist innert 10 Tagen Beschwerde zu erheben (§ 41
Abs. 2 GVG). Die Beschwerde vom Februar 2023 gegen die Verfügung vom 19. Mai
2022 erfolgt mithin verspätet. Insoweit kann folglich auf die Beschwerde –
unabhängig davon, dass in materieller Hinsicht die Grundsätze der Proportionalregel
verkannt werden – nicht eingetreten werden. Der Vollständigkeit halber sei
ergänzt, dass vorliegend auch kein nachträglicher Schaden geltend gemacht wird,
welcher anlässlich der Schadenabschätzung im Sinne von § 42 GVG nicht bemerkt
worden ist. 

 

1.3 Der Eigentümer kann gegen die
Einschätzungsverfügung der Direktion innert 10 Tagen Verwaltungsgerichtsbeschwerde
erheben (§ 29 Abs. 2 GVG). Die Beschwerde vom 20. Februar 2023 gegen die
Einschätzung des Versicherungswertes vom 24. November 2015 erfolgt somit
verspätet. Auf Verlangen des Eigentümers kann zwar eine neue Schätzung
vorgenommen werden (§ 23 GVG). Jedoch entfaltet eine erneute Schätzung
grundsätzlich lediglich Geltung für die Zukunft resp. rückwirkend ab Eintreffen
der Anmeldung des Schätzungsbegehrens (§ 28 GVG). Die Möglichkeit einer
rückwirkenden Neueinschätzung nach einem Brand ist gesetzlich nicht vorgesehen;
dies würde denn auch dem Versicherungsprinzip sowie den Mitwirkungspflichten,
namentlich die Pflicht des Versicherungsnehmers, Tatsachen, die für das
Versicherungsverhältnis von Bedeutung sind, innert 30 Tagen anzuzeigen
(§ 34 Abs. 1 GVG), widersprechen. Bei der Festlegung des
Versicherungswerts sind in der Regel die ortsüblichen Preise pro Kubikmeter
umbauten Raumes massgebend, wobei u.a. die Kosten der Fundationen zu
berücksichtigen sind (§ 14 Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz, GVV, BGS
618.112). Die Bedeutung der Kubatur für die Einschätzung des
Versicherungswertes ist auf den Verfügungen der SGV angesichts der zentralen
Bezeichnung (inkl. Gestaltung) nicht zu übersehen. Soweit die Beschwerdeführerin
sinngemäss um Wiederherstellung der Frist (§ 10bis
Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11) oder Wiedererwägung
(§ 28 VRG) ersucht, da sie infolge Unkenntnis über die
Berechnungsgrundlagen unverschuldet auf eine Beschwerde verzichtet habe, ist
sie folglich nicht zu hören. Zumal die Beschwerdeführerin im Jahr 2019 in
unmittelbarer Nähe eine Entsorgungshalle erbaute und dabei mit der gemäss
Beschwerdegegnerin «leicht veränderten» Schätzerpraxis in Berührung kommen
musste. Zusammenfassend ist auf die Vorbringen betreffend Unterversicherung
nicht einzutreten. 

 

2.1. Ändern sich die Baukosten, passt
die Verwaltungskommission zu Beginn jedes Jahres den Neuwert und den Zeitwert
für alle Gebäude einheitlich dem neuen Stand der Baukosten an (§ 26
Abs. 1 GVG). Dem Teuerungsanstieg im Versicherungsjahr – also für die
Zeitdauer vom Beginn des Jahres bis zum Schadenszeitpunkt – wird durch
Zuschläge zur Schadenssumme Rechnung getragen (§ 26 Abs. 2 GVG). Grundlage
für diese Regelung ist § 26 GVG, welcher auf § 47 Abs. 2 GVG verweist.
Demnach wird der prozentuale Zuschlag aus der Differenz der im Schadenjahr und
der im folgenden Jahr in den Versicherungswerten erfassten Baukostenteuerung
berechnet; pro rata der massgebenden Zeit und aufgerundet auf ganze Monate.

 

Gestützt auf § 93 GVG hat der
Regierungsrat mit § 2 Abs. 1 lit. e GVV der Verwaltungskommission der SGV
die «Obliegenheit» auferlegt, für die «Anpassung der Versicherungswerte auf
einheitlicher Grundlage an einen anerkannten Baukostenindex» zu sorgen. Die
entsprechenden Beschlüsse der Verwaltungskommission lassen sich in der
Bereinigten Gesetzessammlung unter der Nummer 618.112.23 finden. Konkret wurde
am 28. Oktober 2022 entschieden, den Index für 2023 auf 149.2 %
festzulegen, nachdem dieser gemäss Beschluss vom 8. November 2021 im
Vorjahr 139.8% betrug. Dem Ingress der jeweiligen Chronologischen (Gesetzes-)
Sammlung (GS 2022, 42 und 2021, 52) kann entnommen werden, dass sich die
Verwaltungskommission am Zürcher Baukostenindex orientierte. 

 

2.2 Soweit die Beschwerdeführerin
moniert, die Baukosten seien seit 1995 rapide angestiegen, verkennt sie die
Funktion der Teuerungszuschläge, welche nur (jedoch immerhin) die Teuerung im
Schadenjahr kompensieren (vorliegend Januar bis und mit Mai 2022). Bereits in
der Verfügung vom 19. Mai 2022 wurde auf die Normen der GVG hingewiesen und
daran erinnert, dass sich die Baukostenteuerung (lediglich) auf das Schadenjahr
bezieht. Hinzu kommt, dass sich die Teuerung seit (erstmaligem) Bau der
Lagerhallen (1995 resp. 2001) grundsätzlich bereits in der Verfügung vom 24.
November 2015 niederschlug (Einschätzung bei 140 %), während die Verfügung vom
19. Mai 2022 (Schaden) einen tieferen Wert ausweist (bei 139.8 %). Tatsächlich
blieb der Index von 2013 bis 2020 stabil, senkte sich in der Folge leicht, um
im Jahr 2023 sprunghaft zu steigen (vgl.
https://www.sgvso.ch/wp/wp-content/uploads/2023/01/Baukostenin­dex2023.pdf,
zuletzt abgerufen am 30. September 2023).

 

2.3 Zu Recht hält die Beschwerdegegnerin
fest, der Zürcher Baukostenindex könne «der differenzierten
Teuerungsentwicklung auf den verschiedenen Baumaterialien nur durchschnittlich
Rechnung» tragen. Dies ist die Natur eines Indexes. Zwar wäre es theoretisch
denkbar, je nach Baute resp. benutzten Materialien unterschiedliche Indexe anzuwenden,
doch würde dies wiederum zu komplexen Abgrenzungsfragen führen. Insofern ist die
pragmatische Vorgabe gemäss § 2 Abs. 1 lit. e GVV, wonach ein
einheitlicher Index anzuwenden ist, nicht zu beanstanden. Den Akten können
keine substantiierten Hinweise entnommen werden, wonach im Zürcher
Baukostenindex Holz und / oder Stahl ungenügend gewichtet resp. der Index
falsch kalkuliert wäre. Die Kalkulation der Teuerung der Verfügung vom
13. Februar 2023 entspricht den gesetzlichen Grundlagen. Folglich ist die
Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ergebnis drängt sich – entgegen dem
Beweisantrag der Beschwerdegegnerin – weder eine Befragung der
Schätzungspräsidentin noch der Leiterin Rechtsdienst der SGV auf.

 

4. Bei diesem Ausgang hat die
Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu
bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen
sind. Eine Parteientschädigung ist bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht
geschuldet (§ 77 Satz 2 VRG).

 

Demnach wird erkannt:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen soweit
darauf eingetreten wird.

2.    Die Beschwerdeführerin hat die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1’500.00 zu bezahlen. 

 

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Thomann                                                                          Schaad