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**Case Identifier:** ca26807c-fec2-5f4c-8b82-323295cd96cf
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.01.2023 C/27394/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-27394-2017_2023-01-16.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17.01.2023. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/27394/2017 ACJC/40/2023 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 16 JANVIER 2023 

 

Entre 

 

C______, sise ______ [LU], appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 

loyers le 23 février 2022, comparant par Me Pierre BANNA, avocat, rue Verdaine 15, 

1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

 

et 

 

Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______ [GE], intimés, 

représentés tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 

en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 

 

 

 

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C/27394/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/126/2022 du 23 février 2022, reçu par les parties le 25 février 
2022, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a constaté que le loyer 

de l'appartement de 5 pièces n° 2______ situé au 7
ème

 étage de l'immeuble sis 

avenue 1______ no. ______ à Genève s'élevait à 22'668 fr. par an dès le 1
er

 

janvier 2018 (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions 

(ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

B. a. Par acte expédié le 28 mars 2022 à la Cour de justice, C______ (ci-après : la 
bailleresse) a formé appel contre ce jugement, concluant à son annulation et,  

cela fait, au déboutement de B______ et A______ (ci-après : les époux 

A______/B______ ou les locataires) de toutes leurs conclusions. 

 b. Dans leur réponse du 2 mai 2022, les locataires ont conclu au rejet de l'appel et 
à la confirmation du jugement entrepris.  

 c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 

d. Par avis du 3 août 2022, la Cour a informé les parties de ce que la cause était 
gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 

 a. Le 6 janvier 2010, C______, en qualité de bailleresse, et B______ et A______, 
en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la 

location d'un appartement de 5 pièces n° 2______ situé au 7
ème

 étage de 

l'immeuble sis no. ______, avenue 1______ à Genève. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an et onze mois, du 1
er

 février 

2010 au 31 décembre 2011, et s'est renouvelé ensuite tacitement. 

 Le loyer annuel a été initialement fixé à 22'236 fr., soit 1'853 fr. mensuels. Les 

charges relatives au chauffage et à l'eau chaude ont été fixées annuellement à 

2'100 fr., soit 175 fr. mensuels. 

b. L'immeuble sis no. ______, avenue 1______ à Genève a été classé en catégorie 
2 HLM de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL; 

RSG - I 4 05) pour une durée de 20 ans, soit jusqu'au 31 décembre 2017. A cette 

date, il est sorti du contrôle de l'Etat.  

 c. Par avis de modification de loyer du 11 novembre 2014, le loyer annuel de 
l'appartement a été fixé à 26'748 fr., à compter du 1

er
 janvier 2015. 

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d. Par courrier du 29 août 2016, C______ a informé les époux A______/B______ 
que la sortie du contrôle de l'Etat de l'immeuble en cause entraînerait des 

modifications de leur contrat de bail : les conditions générales pour les baux 

subventionnés seraient remplacées par des conditions générales s'appliquant aux 

loyers libres, l'échéance trimestrielle serait modifiée par une échéance annuelle et 

celle-ci serait fixée au 31 janvier de chaque année. Par ailleurs, les locataires 

avaient droit à une baisse de loyer de 15.25%, résultant principalement de la 

baisse du taux hypothécaire observée les années précédentes, laquelle impactait le 

calcul de rendement net admissible de l'immeuble selon l'art. 269 CO. 

Un avis de baisse de loyer (le terme "majoration" ayant été biffé et remplacé par 

"baisse") et d'autres modifications du bail était joint à ce courrier. Selon cet avis, 

le loyer annuel de l'appartement était fixé, dès le 1
er

 janvier 2017, à 22'668 fr. Il 

était indiqué, sous la rubrique "Nouvelle échéance de bail", que le bail serait 

reconduit d'année en année, avec un préavis de résiliation de 3 mois, la prochaine 

échéance étant fixée au 31 janvier 2018. Sous la rubrique "Divers", il était encore 

indiqué : "Remplacement des conditions générales et règles et usages locatifs du 

canton de Genève applicables aux logements soumis LGL ou LGZD par les 

conditions générales (bail libre) de [la régie immobilière] D______ version 

2008/Août 2010". 

e. Par courrier du 28 septembre 2016, C______ a informé les locataires qu'une 
erreur s'était glissée dans son courrier du 29 août 2016, en ce sens que la sortie du 

contrôle des loyers par l'Etat était fixée non pas au 31 décembre 2016, mais au 

31 décembre 2017. Aussi, la baisse de loyer de l'appartement serait applicable 

uniquement à partir du 1
er

 janvier 2018. 

Un nouvel avis de baisse de loyer et d'autres modifications du bail était joint à ce 

courrier, annulant et remplaçant celui du 29 août 2016, afin de rectifier cette 

erreur, les autres modifications étant inchangées (sous réserve de la prochaine 

échéance du bail, fixée au 31 janvier 2019). 

Les parties s'accordent sur le fait que les locataires n'ont pas réagi à réception de 

ce nouvel avis. 

f. Par pli recommandé du 26 septembre 2017, les locataires ont sollicité une baisse 
de loyer de 40% dès le 1

er
 janvier 2018, sous déduction de la baisse de 15% d'ores 

et déjà octroyée. 

g. Le 27 octobre 2017, C______ a répondu que cette demande de baisse de loyer 
était en l'état refusée, au motif que l'immeuble sortirait du régime HLM le 

31 décembre 2017. Elle estimait la demande prématurée, dans la mesure où 

certains locataires de l'immeuble avaient contesté l'avis de modification de loyer 

du 11 novembre 2014 et qu'une procédure était en cours. Il convenait ainsi 

d'attendre que les juridictions administratives fixent le loyer subventionné pour les 

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années 2015 à 2017, ce qui permettrait d'appréhender l'éventuelle évolution des 

bases de calcul des loyers dans l'immeuble depuis janvier 2015. 

h. Le 23 novembre 2017, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers d'une requête par laquelle ils sollicitaient une baisse de 

loyer de 40% dès le 1
er

 janvier 2018; ils se fondaient sur le rendement admissible 

de l'immeuble. 

i. Vu l'échec de la tentative de conciliation, une autorisation de procéder a été 
délivrée aux locataires le 30 avril 2018. 

j. Par courrier du 3 mai 2018, parallèlement à la procédure, les locataires se sont 
étonnés auprès de C______ de constater que leur loyer était resté inchangé au 

1
er

 janvier 2018, en dépit de la baisse de loyer octroyée par la bailleresse en 

septembre 2016. Cette baisse avait été acceptée à titre d'acompte et ne pouvait 

plus être retirée. Aussi, la bailleresse était priée de leur faire parvenir les nouveaux 

bulletins de versement ainsi que le trop-perçu de loyer depuis le 1
er

 janvier 2018. 

k. Le 7 mai 2018, C______ a répondu qu'elle ne donnerait pas une suite favorable 
à cette demande, estimant que les locataires avaient refusé l'offre de baisse de 

loyer proposée le 28 septembre 2016, puisqu'ils concluaient en procédure à une 

baisse plus importante. Dans la mesure où, selon elle, une acceptation tacite ne 

pouvait être retenue, cette offre avait été refusée. En tant que de besoin, la 

bailleresse déclarait retirer l'offre de diminution de loyer que les locataires avaient 

refusée à l'audience de conciliation du 30 avril 2018. 

l. Par demande en baisse de loyer déposée le 29 mai 2018 devant le Tribunal, les 
locataires ont conclu, principalement, à ce que le loyer annuel de l'appartement 

soit fixé à 14'604 fr. dès le 1
er

 janvier 2018, sur la base du rendement admissible 

de l'immeuble, et, subsidiairement, à ce qu'il leur soit donné acte de ce qu'ils 

acceptaient que le loyer annuel soit fixé à 22'668 fr., sur la base de l'avis de baisse 

du 28 septembre 2016. 

m. Par ordonnance du 29 août 2018, le Tribunal a ordonné la suspension de la 
procédure dans l'attente de l'issue d'une autre procédure pendante entre C______ 

et d'autres locataires de l'immeuble sis avenue 1______ no. ______ et portant sur 

la même problématique (procédure pilote; C/21994/2017). Dans le cadre de cette 

procédure pilote, la bailleresse a été condamnée à procéder à un calcul de 

rendement net suite à la sortie de l'immeuble du contrôle étatique. 

Par arrêt du 28 octobre 2019, la Cour de justice a rendu son arrêt dans la cause 

pilote (ACJC/1562/2019), lequel a été confirmé par arrêt du Tribunal fédéral du 

4 septembre 2020 (4A_582/2019). 

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n. Par courrier du 26 avril 2021, la procédure pilote étant terminée, les locataires 
ont sollicité la reprise de la présente procédure. 

Par ordonnance du 20 mai 2021, le Tribunal a ordonné la reprise de la procédure 

et fixé un délai à C______ pour répondre à la demande. 

o. Le 4 juin 2021, les locataires ont indiqué au Tribunal qu'au vu de la nouvelle 
jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de rendement admissible (ATF  

147 III 14), parue suite à l'arrêt 4A_582/2019 rendu dans la cause pilote, ils 

retiraient leurs conclusions principales et persistaient dans leurs conclusions 

subsidiaires en fixation du loyer à 22'668 fr. par an. 

p. Dans sa réponse du 25 juin 2021, C______ a conclu au rejet de la demande. 
Préalablement, elle a conclu à l'irrecevabilité de la conclusion subsidiaire des 

locataires car non soumise à l'autorité de conciliation. Sur le fond, elle a fait 

valoir, en substance, que l'avis de baisse de loyer du 29 août 2016, annulé et 

remplacé par avis du 28 septembre 2016, constituait une offre transactionnelle que 

les locataires avaient refusée en sollicitant une baisse de loyer plus importante. 

q. Par écritures du 1er septembre 2021, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions. Ils ont allégué que l'avis officiel du 28 septembre 2016, qui n'avait 

fait l'objet d'aucune contestation de leur part, était entré en force. 

r. Lors de l'audience du 23 décembre 2021, les parties ont plaidé et persisté dans 
leurs conclusions, ensuite de quoi la cause a été gardée à juger. 

D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que la conclusion subsidiaire 
des locataires était recevable. Devant le juge conciliateur, les époux 

A______/B______ avaient formulé une conclusion principale en baisse de loyer 

fondée sur le rendement admissible de l'immeuble, puis, devant le Tribunal, une 

conclusion subsidiaire fondée sur la baisse de loyer que la bailleresse leur avait 

notifiée le 28 septembre 2016. Les deux prétentions étaient connexes, puisqu'elles 

reposaient sur le même contrat de bail liant les mêmes parties; en outre, la 

conclusion principale et la conclusion subsidiaire reposaient sur un même 

complexe de fait, à savoir la fixation du loyer suite à la sortie de l'immeuble du 

contrôle de l'Etat. 

Sur le fond, le Tribunal a retenu qu'en date du 29 août 2016, C______ avait notifié 

aux locataires une baisse de loyer pour le 1
er

 janvier 2017. Quand bien même cela 

n'était pas nécessaire, elle avait choisi de notifier cette baisse sur un avis officiel, 

lequel ne pouvait être considéré comme une simple offre. Le 28 septembre 2016, 

la bailleresse avait annulé et remplacé cet avis, indiquant aux locataires que la 

baisse de loyer entrerait en vigueur seulement le 1
er

 janvier 2018. L'avis 

mentionnait par ailleurs que les conditions générales applicables aux logements 

subventionnés étaient remplacées par les conditions générales applicables aux 

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baux à loyer libre de [la régie immobilière] D______. L'avis indiquait encore qu'il 

pouvait être contesté par les locataires dans les 30 jours auprès de la Commission 

de conciliation. Il était établi que les époux A______/B______ n'avaient pas 

contesté l'avis du 28 septembre 2016 dans les 30 jours suivant sa notification. 

Celui-ci était ainsi entré en force et ne pouvait plus être retiré. Lorsque les 

locataires avaient introduit leur demande visant à obtenir une baisse de loyer plus 

importante, l'avis de baisse était déjà en force et aurait dû être appliqué par la 

bailleresse de facto, comme les locataires le lui avaient demandé par lettre du 3 

mai 2018. En conséquence, les époux A______/B______ étaient fondés à 

solliciter de la bailleresse qu'elle exécute le contrat, à savoir qu'elle applique un 

loyer annuel de 22'668 fr. s'agissant de leur appartement, dès le 1
er

 janvier 2018. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). S'agissant d'un contrat de bail 

reconductible tacitement, soit de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), 

la valeur litigieuse déterminante doit être calculée en fonction de la baisse de loyer 

requise, fixée annuellement et multipliée par vingt (art. 92 al. 2 CPC; ATF  

139 III 209 consid. 1.2; 137 III 580 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 

4C_169/2002 du 16 octobre 2002). 

En l'espèce, le Tribunal a constaté que le loyer annuel applicable à l'appartement 

s'élevait à 22'668 fr. De son côté, l'appelante soutient que le loyer annuel est resté 

fixé à 26'748 fr, soit une différence de 4'080 fr. par an. La valeur litigieuse s'élève 

donc à 81'600 fr. (4'080 fr. x 20), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  

1.4 Le présent litige est soumis à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c 
CPC), dans la mesure où il relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

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269, 269a et 270 CO; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 

336 consid. 5.2.4). 

La maxime inquisitoire sociale ou simple est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

2. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir considéré, en violation des art. 269d, 
270a et 270b CO, que l'avis officiel notifiant une baisse de loyer aux locataires 

était entré en force et ne pouvait plus être contesté. En particulier, elle lui reproche 

d'avoir retenu qu'elle avait délibérément choisi de notifier la baisse de loyer 

litigieuse sur avis officiel. Ce faisant, le Tribunal avait méconnu le fait qu'elle se 

devait, conformément à l'art. 269d al. 3 CO, de communiquer aux locataires les 

modifications du bail à la sortie du régime HLM - à savoir l'introduction de 

nouvelles conditions générales et la modification de l'échéance contractuelle - en 

faisant usage de la formule officielle. Selon elle, le Tribunal aurait dû opérer une 

distinction entre ces modifications (nécessitant qu'il soit fait usage d'une formule 

officielle), d'une part, et la baisse de loyer proposée (ne nécessitant pas qu'il soit 

fait usage d'une formule officielle), d'autre part. Les premières étaient entrées en 

force, faute d'avoir été contestées dans les 30 jours; la seconde avait été refusée 

par les locataires qui avaient demandé à bénéficier d'une baisse de loyer plus 

importante. 

 La recevabilité de la conclusion subsidiaire des locataires n'est, à juste titre, plus 
litigieuse devant la Cour. 

2.1 
2.1.1 Aux termes de l'art. 269d CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer 
pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec 

indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début 

du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton 

(al. 1). Les majorations de loyer sont nulles lorsque : a. elles ne sont pas notifiées 

au moyen de la formule officielle; b. les motifs ne sont pas indiqués; c. elles sont 

assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (al. 2). Les al. 1 et 2 sont 

aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat 

d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses 

prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3). 

L'art. 270a CO prévoit que le locataire peut contester le montant du loyer et en 

demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison 

d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens 

des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, 

résultant en particulier d'une baisse des frais (al. 1). Le locataire doit adresser par 

écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se 

déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que 

partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir 

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l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). L'al. 2 n'est pas 

applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande 

simultanément la diminution (al. 3). 

Selon l'art. 270b CO, si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive 

au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité de conciliation 

dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration (al. 1). L'al. 1 est aussi applicable 

lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d'autres modifications au 

détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en 

introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 2). 

2.1.2 Seules des augmentations de loyer ou des modifications du contrat au 
détriment du locataire peuvent être contestées devant l'autorité de conciliation 

(art. 269d al. 1 et 3 CO, art. 270b CO). Le locataire n'a donc pas la possibilité de 

contester un acte ne touchant pas au montant de son loyer et ne tombant pas sous 

le coup de l'art. 269d al. 3 CO, telle la mesure qui consiste à lui notifier une 

pseudo-majoration de loyer en compensation d'une baisse du taux hypothécaire. 

Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'acceptation tacite d'une diminution de loyer 

signifiée par le bailleur ne prive pas le locataire du droit d'exiger, le cas échéant, 

une baisse plus étendue. Cette jurisprudence est fondée sur la considération que, si 

la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas 

tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire 

n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation (ATF 126 III 124 consid. 2a; cf. 

infra consid. 2.1.3). 

Constitue une modification unilatérale du contrat au sens des art. 269d al. 3 et 

270b al. 2 CO la modification du préavis de résiliation, de l'échéance du bail, de sa 

durée ou de la période de tacite reconduction. Il en va de même de l'introduction 

de nouvelles conclusions générales au contrat (LACHAT/GROBET THORENS, Le 

bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 709-710). 

En vertu des art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 OBLF, la modification du contrat doit 

être notifiée au locataire sur la formule officielle, au même titre que le serait une 

hausse de loyer. A réception de l'avis officiel modifiant unilatéralement le contrat, 

le locataire peut résilier le bail, contester la modification ou l'accepter; l'absence 

de contestation équivaut à l'acceptation de la modification unilatérale du contrat 

(LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., pp. 713-714). 

2.1.3 Lorsque le bailleur accorde une diminution de loyer au locataire, ce qu'il 
peut faire sans observer aucune forme (art. 269d CO), il lui fait une offre 

avantageuse que le locataire accepte au sens de l'art. 6 CO s'il ne la refuse pas. 

L'acceptation tacite ne s'étend cependant pas au-delà de l'offre qui a été faite. En 

l'absence de circonstances particulières, elle ne saurait notamment être tenue pour 

l'expression de la volonté tacite du locataire de renoncer au droit de réclamer, le 

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cas échéant, une diminution plus importante du montant du loyer. Une telle 

acceptation tacite contredirait d'abord le principe selon lequel seule une offre en 

tous points favorable à l'autre partie peut être acceptée tacitement par celle-ci et, 

également, le principe selon lequel la volonté fictive se limite à l'acceptation de 

l'avantage offert. Autant l'acceptation d'une prestation partielle n'a pas d'incidence 

sur le solde de la créance, autant le locataire, par l'acceptation tacite d'une simple 

offre de diminuer en partie un loyer abusif, ne renonce pas, de manière fictive ou 

présumée, à faire valoir le reste des droits que lui confère la loi. Cela vaut d'autant 

plus qu'en droit du bail, en règle générale, seul le bailleur dispose des bases de 

calcul du loyer et que le locataire ne peut supporter le risque de ne les obtenir 

qu'en partie. On ne peut donc partir de l'idée d'une modification du contrat liant les 

parties, dans le sens précité, que si celles-ci se sont mises d'accord, en commun et 

de leur plein gré, sur une nouvelle fixation du loyer, en envisageant également la 

question de son caractère abusif. En revanche, l'acceptation tacite, par le locataire, 

de l'offre du bailleur de réduire partiellement le loyer n'emporte pas renonciation 

par celui-là de réclamer à celui-ci une réduction plus importante (ATF 124 III 67 

consid. 3a, JdT 1999 I 111, p. 114). 

En dehors du principe de la confiance, la péremption d'un droit ne se produit que 

si la loi le prévoit expressément. Il en va ainsi, par exemple, d'une majoration de 

loyer non contestée (art. 270b al. 1 CO) ou d'une réserve de hausse de loyer qui 

n'est pas indiquée expressément (art. 18 OBLF), mais pas d'une demande de baisse 

de loyer supérieure à celle déjà octroyée par le bailleur. Indépendamment de la 

question de savoir si la diminution du loyer lui a été signifiée sur formule 

officielle ou non, le locataire n'a pas l'obligation de la contester s'il l'estime 

insuffisante. A cela s'ajoute qu'il n'est en général pas dans la situation de le faire, 

d'abord parce qu'un avis, qui lui est favorable, n'est pas soumis en tant que tel à 

contestation et ensuite, parce qu'en dehors d'une procédure de hausse (art. 270a al. 

3 CO), le locataire ne peut prétendre à une baisse supplémentaire que lorsqu'il l'a 

préalablement demandée pour un terme de résiliation, en respectant le délai de 

congé (art. 270a CO). Si le locataire n'a pas eu la possibilité de contester, comme 

étant insuffisante, la diminution de loyer qui lui a été communiquée par le bailleur, 

parce qu'il n'avait pas lui-même introduit à temps une procédure en réduction du 

loyer, il n'a pas perdu pour autant son droit d'exiger par la suite une réduction plus 

étendue (ATF  

124 III 67 consid. 3b, JdT 1999 I 111, p. 115). 

2.2 En l'espèce, l'appelante a notifié la baisse de loyer litigieuse sur avis officiel du 
28 septembre 2016, celui-ci ayant annulé et remplacé l'avis du 29 août 2016. Elle 

critique, à cet égard, l'appréciation du Tribunal, selon laquelle cette notification 

sur avis officiel relèverait d'un choix personnel. L'appelante soutient avoir été 

contrainte d'agir de la sorte du fait qu'elle entendait, par ce même avis, 

communiquer aux locataires l'introduction de nouvelles conditions générales 

applicables au contrat. L'échéance annuelle du bail s'en trouvant modifiée, cette 

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modification devait être notifiée aux locataires par le biais de la formule officielle, 

conformément à l'art. 269d al. 1 et 3 CO. 

Cet argument n'est pas concluant. En effet, l'appelante demeurait libre de notifier 

ces modifications sur formule officielle et de communiquer la baisse de loyer aux 

intimés dans un courrier séparé. Ayant décidé de notifier la baisse litigieuse sur 

avis officiel du 28 septembre 2016, l'appelante doit se voir opposer le fait que cet 

avis est réputé avoir été accepté par les intimés, dans son intégralité, faute d'avoir 

été contesté dans les 30 jours. 

Quoi qu'il en soit, une baisse de loyer peut, comme en l'espèce, être octroyée 

unilatéralement par la bailleresse, sur formule officielle ou non, sans que les 

locataires - réputés l'accepter tacitement (art. 6 CO) - ne soient tenus d'y réagir. En 

revanche, conformément à la jurisprudence citée supra, l'acceptation tacite des 

locataires concernant cette baisse ne signifie pas qu'ils renoncent à une éventuelle 

prétention ultérieure en diminution d'un loyer abusif au sens de l'art. 270a CO. Les 

locataires demeurent libres, s'ils considèrent la baisse octroyée comme étant 

insuffisante, d'en solliciter une plus importante par la suite. 

Contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne ressort nullement du dossier que 

les locataires auraient, suite à l'audience de conciliation, expressément refusé la 

baisse de loyer communiquée le 28 septembre 2016. Il résulte à l'inverse de leurs 

courriers des 26 septembre 2017 et 3 mai 2018 (cf. supra EN FAIT, let. C.f et C.j) 

que les intimés ont accepté cette baisse de loyer à titre d'acompte, dans l'attente 

que le Tribunal statue sur leurs prétentions visant à l'octroi d'une baisse plus 

substantielle (n'ayant pas eu la possibilité, à réception de l'avis du 28 septembre 

2016, de solliciter de baisse plus étendue, faute d'avoir introduit à temps une 

procédure en réduction de loyer selon l'art. 270a CO). Ils ont ainsi manifesté leur 

accord avec la baisse octroyée avant que la bailleresse ne déclare formellement la 

retirer par courrier du 7 mai 2018. Le fait que les locataires ne se sont pas 

immédiatement manifestés auprès de la bailleresse pour réclamer de nouveaux 

bulletins de versement (tenant compte d'un loyer réduit de 15%) ne change rien à 

ce qui précède. Au surplus, la Cour ne discerne pas d'abus de droit de la part des 

locataires à exiger de la bailleresse qu'elle applique la baisse de loyer à laquelle 

elle a elle-même consenti. 

En définitive, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que la réduction de loyer 

octroyée par la bailleresse devait être appliquée. 

Au vu des motifs qui précèdent, l'appel sera rejeté. 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 116 al. 1 CPC; ATF 139 III 182 

consid. 2.6). 

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* * * * * 

  

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 28 mars 2022 par C______ contre le jugement 

JTBL/126/2022 rendu le 23 février 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/27394/2017. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC et  

Monsieur Stéphane PENET, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie RAPP 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.