# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f84f2d78-fd5d-51ec-b342-d1112506d8a1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-26
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 26.04.2017 A 2016 5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2016-5_2017-04-26.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 16 5

4. Kammer

Vorsitz Racioppi
Richter Stecher, Meisser 

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 26. April 2017

in der Streitsache

A._____,

vertreten durch KMU Treuhand & Steuerberatung Rolf Bührer, 

Beschwerdeführer

gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

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1. B._____ sel. war Eigentümer des auf Parzelle 2726 gelegenen Wohn- 

und Geschäftshauses in der Gemeinde X._____. Ein geringer Teil der 

Liegenschaft wurde für den Betrieb der Einzelfirma im Sanitärbereich ge-

nutzt. Im Jahr 2004 übertrug B._____ sel. die Einzelfirma an seinen Sohn 

A._____. Die Liegenschaft behielt er auch nach Übergabe der Einzelfirma 

im Alleineigentum und vermietete einige geschäftliche Räumlichkeiten 

davon an den Sohn. Nach dem Tod von B._____ sel. und seiner Ehefrau 

im Jahr 2006 begründeten die Erben A._____ und C._____ am 2. Juni 

2008 am Grundstück 2726 Stockwerkeigentum. Die Stockwerkeigen-

tumseinheiten verblieben indessen in ungeteiltem Gesamteigentum der 

Erben und wurden anteilig im Privatvermögen der Erben besteuert. An-

lässlich der Erbteilung vom 11. August 2011 wurden die einzelnen Stock-

werkeigentumseinheiten auf A._____ und C._____ übertragen. 

2. Nachdem A._____ von der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden 

zur Einreichung der Steuererklärung für Grundstückgewinne aufgefordert 

wurde, reichte er am 24. November 2015 die entsprechende Steuerer-

klärung ein. Darin deklarierte er bezüglich der Stockwerkeigentumseinheit 

50'783 einen Veräusserungspreis von Fr. 628'450.-- sowie identische An-

lagekosten und daraus resultierend einen steuerbaren Grundstückgewinn 

von Fr. 0.--. Als Hinweis wurde in der Steuererklärung angegeben, dass 

aufgrund des Schreibens der Steuerverwaltung (Präponderanzmethode) 

die Stockwerkeigentumseinheit in der Einzelfirma habe aktiviert und die 

Hypothek von Fr. 204'240.-- habe passiviert werden müssen. 

3. Mit Veranlagungsverfügung vom 6. Januar 2016 veranlagte die kantonale 

Steuerverwaltung aufgrund eines Veräusserungspreises von Fr. 628'400.-

- und Anlagekosten von Fr. 252'164.-- einen Grundstückgewinn von 

Fr. 376'236.--, woraus eine kantonale und kommunale Grundstückge-

winnsteuer von je Fr. 27'653.35, gesamthaft somit Fr. 55'306.70, resultier-

te. Mit separater Verfügung ebenfalls vom 6. Januar 2016 erfolgte eine 

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Nachforderung von Fr. 8'618.-- für einen im Jahr 2013 bereits erhobenen 

Grundstückgewinn aus dem Verkauf einer Stockwerkeigentumseinheit in 

der Gemeinde Y._____. 

4. Gegen beide Veranlagungsverfügungen vom 6. Januar 2016 erhob 

A._____ am 21. Januar 2016 Einsprache und beantragte die Aufhebung 

sowohl der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer als auch der Steu-

ernachforderung. Begründend führte A._____ aus, dass keine Über-

führung vom Privat- ins Geschäftsvermögen vorliege, weil die Liegen-

schaft schon immer Geschäftsvermögen dargestellt habe. Durch die von 

der kantonalen Steuerverwaltung verlangte Bilanzierung der Liegenschaft 

in der Einzelfirma habe keine Überführung stattgefunden. 

5. Mit Einspracheentscheid vom 2. Februar 2016 hiess die kantonale Steu-

erverwaltung die Einsprache teilweise gut und hob die Steuernachforde-

rung in der Höhe von Fr. 8'618.-- auf. Im Übrigen wies die kantonale 

Steuerverwaltung die Einsprache ab und bestätigte den Steuerbetrag von 

Fr. 55'306.70. Der Vater von A._____ habe die gesamte Liegenschaft 

stets im Privatvermögen gehalten. Nach seinem Tod im Jahr 2006 hätten 

die Erben im Jahr 2008 die gesamte Liegenschaft in Stockwerkeigen-

tumseinheiten aufgeteilt, wobei die Stockwerkeigentumseinheiten weiter-

hin im Gesamteigentum der Erbengemeinschaft gewesen und anteils-

mässig durch die Erben versteuert worden seien. Die Erbteilung sei erst 

im Jahr 2011 erfolgt. Die Stockwerkeigentumseinheit 50'783 werde von 

A._____ betrieblich genutzt, weshalb im Jahr 2011 deren Überführung ins 

Geschäftsvermögen erfolgt sei. Dass das Wohn- und Geschäftshaus vor 

der Überführung überwiegend privat genutzt gewesen sei, ergebe sich 

aus dem Umstand, dass die überführte Wertquote der Stockwerkeigen-

tumseinheit 50'783 lediglich einen quotenmässigen Anteil von 186/1000 

an der Gesamtliegenschaft aufweise. Die Überführung sei daher zu Recht 

erfolgt. Weil die Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen indes 

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bereits im Jahr 2011 erfolgt sei, fehle es an einer Grundlage, die Veranla-

gung des Verkaufs in Y._____ satzbestimmend für den Kanton zu korri-

gieren, weshalb die veranlagte Nachforderung aufzuheben sei. 

6. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 23. Februar 

2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

mit folgendem Antrag:

"Der Gewinn von Fr. 376'326.-- und der Steuerbetrag von Fr. 55'306.70 sei rück-
gängig zu machen."

Bei der Einbuchung der Liegenschaft im Jahr 2013 handle es sich um den 

buchhalterischen Nachvollzug einer bereits bestehenden Tatsache, näm-

lich dass dieser Liegenschaftsteil aufgrund der Nutzung Geschäftsvermö-

gen darstelle. Der fragliche Liegenschaftsteil sei schon immer Geschäfts-

vermögen gewesen, weshalb im Jahr 2013 keine Überführung vom Pri-

vat- ins Geschäftsvermögen habe stattfinden können. 

7. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwer-

degegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 3. März 2016 auf Ab-

weisung der Beschwerde. Infolge Einführung des Kapitaleinlageprinzips 

per 1. Januar 2011 könne eine Überführung vom Privatvermögen einer 

natürlichen Person ins Geschäftsvermögen einer natürlichen oder juristi-

schen Person nur mehr zum Verkehrswert erfolgen. Die Gesamtparzelle 

habe sich zunächst im Privatvermögen von B._____ sel. und danach in 

jenem des Beschwerdeführers und seiner Schwester befunden. Dies ha-

be sich durch die Stockwerkeigentumsbegründung im Jahr 2008 nicht 

geändert. Erst mit der Erbteilung am 11. August 2011 sei die Stockwerk-

eigentumseinheit ins Alleineigentum des Beschwerdeführers übergegan-

gen. Damit sei die Stockwerkeigentumseinheit infolge geschäftlicher Nut-

zung ins Geschäftsvermögen zu überführen gewesen, wodurch der steu-

erbegründende Tatbestand eingetreten sei. 

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8. Am 15. März 2016 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinem An-

trag fest. Es sei nicht nur ein kleiner Teil des Gebäudes geschäftlich ge-

nutzt worden. B._____ sel. und der Beschwerdeführer hätten dieselben 

Räumlichkeiten geschäftlich genutzt, es habe nach der Geschäftsüberg-

abe keine Änderung der geschäftlich genutzten Räume stattgefunden. Bei 

der Einbuchung der Liegenschaft handle es sich nur um den buchhalteri-

schen Nachvollzug einer bereits bestehenden Tatsache. 

9. Am 17. März 2016 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren 

Anträgen fest. Die Überführung der fraglichen Stockwerkeigentumseinheit 

50'783 sei durch die Anordnung und Aufnahme als Geschäftsvermögen in 

der Veranlagung 2011 erfolgt, spätestens aber im Jahr 2013, als der Be-

schwerdeführer die buchhalterische Einbuchung selbst vollzogen habe. 

Es sei unbestritten, dass die Räumlichkeiten, welche heute die strittige 

Stockwerkeigentumseinheit bildeten, bereits früher geschäftlich genutzt 

worden seien. Dies sei jedoch für die Beurteilung nicht wesentlich. 

10. Am 21. März 2016 wies der Beschwerdeführer noch darauf hin, dass der 

Steuerkommissär anlässlich einer Revision schriftlich darauf hingewiesen 

habe, dass in der Einzelfirma Fr. 628'400.-- aktiviert und auf der Passiv-

seite der Teil der Hypothek in der Höhe von Fr. 204'240.-- passiviert wer-

den müssten. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie im angefochtenen Einspracheentscheid vom 2. Februar 2016 wird, 

soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-

deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 2. Februar 2016 betref-

fend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem 

die Beschwerdegegnerin die Einsprache vom 21. Januar 2016 in Bezug 

auf den vorliegend strittigen Grundstückgewinnsteuerbetrag von 

Fr. 55'306.70 abgewiesen hat. Solche Entscheide können gemäss 

Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 

720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver-

waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal-

tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kan-

tonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 

Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-

sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. 

Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu-

ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Der Be-

schwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des angefochte-

nen Einspracheentscheids berührt und weist ein schutzwürdiges Interes-

se an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und 

formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. 

b) Streitig und zu prüfen ist die Rechtmässigkeit des von der Beschwerde-

gegnerin aufgrund eines Veräusserungspreises von Fr. 628'400.-- und 

Anlagekosten von gesamthaft Fr. 252'164.-- veranlagten Grundstückge-

winns von Fr. 376'236.--, woraus eine kantonale und kommunale Grunds-

tückgewinnsteuer von je Fr. 27'653.35, gesamthaft somit Fr. 55'306.70, 

resultierte. Dabei sind sich die Parteien insofern einig, als die fraglichen 

Räumlichkeiten, mithin die heutige Stockwerkeigentumseinheit 50'783, 

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schon früher (auch durch den Vater des Beschwerdeführers) geschäftlich 

genutzt wurden und die geschäftliche Nutzung durch den Beschwerdefüh-

rer auch heute noch fortbesteht. Strittig und zu prüfen ist demgegenüber, 

ob die heutige Stockwerkeigentumseinheit 50'783 schon immer Ge-

schäftsvermögen dargestellt hat und dementsprechend keine Über-

führung vom Privat- ins Geschäftsvermögen stattgefunden hat, wie dies 

vom Beschwerdeführer geltend gemacht und von der Beschwerdegegne-

rin bestritten wird. 

2. a) Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 

Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, 

sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des 

Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks 

sowie von Anteilen daran, ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die 

Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) 

übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Damit müssen die Kantone zwingend die 

Veräusserung von im Gesamteigentum oder Miteigentum stehenden An-

teilen an Grundstücken der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. 

ZWAHLEN/NYFFENEGGER, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum 

Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 

2017, Art. 12 Rz. 26). Gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- 

und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG erheben 

auch die Bündner Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe 

der Kantonssteuer.

b) Das StHG erlaubt es den Kantonen weiterhin, Grundstückgewinne nach 

dem monistischen oder dem dualistischen System zu besteuern. Die Kan-

tone können also weiterhin entweder alle Grundstückgewinne mit einer 

besonderen Einkommenssteuer erfassen − das sog. monistische («Zür-

cher») System −, oder aber die Grundstückgewinne des Geschäftsver-

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mögens mit der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer und die 

Gewinne auf den privaten Grundstücken mit einer besonderen Einkom-

menssteuer erfassen − das sog. dualistische («St. Galler») System 

(ZWAHLEN/NYFFENEGGER, a.a.O., Art. 12 Rz. 3; MEIER-MAZZUCATO, Steu-

ern Schweiz − Grundriss zu den eidgenössischen und kantonalen Steuern 

mit Beispielen und Darstellungen, Bern 2015, S. 778). Der Kanton 

Graubünden erhebt die Grundstückgewinnsteuer auf der Veräusserung 

von Grundstücken nach dem dualistischen System. Dementsprechend 

unterliegen der Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a StG 

insbesondere Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Pri-

vatvermögens, während Gewinne aus der Veräusserung von Grundstü-

cken des Geschäftsvermögens grundsätzlich mit der ordentlichen Ein-

kommens- (vgl. Art. 18 Abs. 2 StG) oder Gewinnsteuer (Art. 79 ff. StG) er-

fasst werden, je nachdem, ob eine natürliche oder eine juristische Person 

ein Grundstück veräussert. Gemäss Art. 42 Abs. 1 StG wird die 

Steuerpflicht durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum 

an einem Grundstück übertragen wird, wobei gemäss Art. 42 Abs. 2 lit. b 

StG die Überführung eines Grundstücks vom Privat- in das 

Geschäftsvermögen der Veräusserung gleichgestellt ist. 

c) Art. 42 Abs. 2 lit. b StG (vgl. auch Art. 12 Abs. 2 lit. b StHG) umschreibt 

einen steuersystematischen Realisationstatbestand. Eine steuersystema-

tische Realisation liegt vor, wenn ein weder zu einer buchmässigen noch 

zu einer echten Auflösung von stillen Reserven führender Vorgang be-

wirkt, dass eine bisherige potentielle Besteuerungsmöglichkeit in Zukunft 

nicht mehr gewährleistet ist (BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweize-

rischen Steuerrechts, 7. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, S. 332). Im Zu-

sammenhang mit der Grundstückgewinnbesteuerung nach dem dualisti-

schen Modell liegt die steuersystematische Realisierung darin begründet, 

dass durch Überführung von Privatvermögen in das Geschäftsvermögen 

gleichzeitig ein Wechsel in der Art der Besteuerung stattfindet: ein allfälli-

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ger Veräusserungsgewinn wird inskünftig nicht mehr der Grundstückge-

winnsteuer, sondern der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen 

(vgl. WEIDMANN/GROSSMANN/ZIGERLIG, Wegweiser durch das st. gallische 

Steuerrecht, 6. Aufl., Muri-Bern 1999, S. 225). Mit der Qualifizierung die-

ser steuersystematischen Realisation als Veräusserung in Art. 42 Abs. 2 

lit. b StG wird sichergestellt, dass trotz des Wechsels des Besteuerungs-

systems die Grundstückgewinnsteuer in vollem Umfang − bemessen auf 

den Zeitpunkt des Wechsels − erhoben werden kann (vgl. Urteil des Ver-

waltungsgerichtes des Kantons Luzern LGVE 2000 II Nr. 34 vom 3. Janu-

ar 2000 E.3c/bb). Sinn und Zweck des steuersystematischen Realisati-

onstatbestands von Art. 42 Abs. 2 lit. b StG ist es somit, im Bereich des 

dualistischen Systems der Grundstückgewinnbesteuerung den vor der 

Privateinlage aufgelaufenen sowie den nach diesem Zeitpunkt eingetrete-

nen Mehrwert je der sachlich richtigen Steuer zuzuführen. Mit anderen 

Worten soll gemäss Art. 42 Abs. 2 lit. b StG anlässlich des Wechsels im 

steuerrechtlichen Status über den bisher aufgelaufenen Mehrwert 

abgerechnet werden bzw. soll dieser Mehrwert noch vor dem Wechsel 

über die Grundstückgewinnsteuer erfasst werden (vgl. Urteile des Bun-

desgerichtes 2C_708/2010 vom 28. Januar 2011 E.2.4, 2P.130/2003 vom 

28. Mai 2004 E.4.4; ZWAHLEN/NYFFENEGGER, a.a.O., Art. 12 Rz. 36; vgl. 

auch Botschaft zu den Bundesgesetzen über die Harmonisierung der di-

rekten Steuern der Kantone und Gemeinden sowie über die direkte Bun-

dessteuer vom 25. Mai 1983, BBl 1983 III 1 S. 101). 

d) Steuerpflichtig ist gemäss Art. 45 Abs. 1 StG der Veräusserer eines 

Grundstücks. Steuerbar ist grundsätzlich der Veräusserungsgewinn im 

Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anla-

gekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Bei der Über-

führung eines Grundstücks sowie von Anteilen daran vom Privat- ins Ge-

schäftsvermögen ergibt sich der steuerbare Grundstückgewinn aus der 

Differenz zwischen Anlagekosten und Verkehrswert des Grundstücks. Die 

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zwingende Überführung eines Grundstücks vom Privat- ins Geschäfts-

vermögen zum Verkehrswert ergibt sich bei Überführungen von Grunds-

tücken vom Privatvermögen einer natürlichen Person ins Geschäftsver-

mögen einer juristischen Person zwingend aufgrund des seit 1. Januar 

2011 geltenden Kapitaleinlageprinzips (vgl. Botschaft der Regierung des 

Kantons Graubünden an den Grossen Rat zur Teilrevision des Steuerge-

setzes vom 24. Februar 2009, Heft Nr. 21/2008 - 2009, S. 1618). Indes 

hat − wie nachstehend erläutert − auch die Überführung eines Grunds-

tücks vom Privatvermögen einer natürlichen Person in dessen Geschäfts-

vermögen zum Verkehrswert zu erfolgen. Wie vorstehend dargestellt (vgl. 

E.2c) wird mit der Qualifizierung der Überführung von Grundstücken so-

wie von Anteilen daran vom Privat- ins Geschäftsvermögen als Veräusse-

rung (vgl. Art. 42 Abs. 2 lit. b StG bzw. Art. 12 Abs. 2 lit. b StHG) sicher-

gestellt, dass trotz des Wechsels in der Art der Besteuerung (ein allfälliger 

Veräusserungsgewinn unterliegt künftig nicht mehr der Grundstückge-

winnsteuer, sondern der Einkommenssteuer) die Grundstückgewinnsteu-

er in vollem Umfang − bemessen auf den Zeitpunkt des Wechsels − er-

hoben werden kann. Mit anderen Worten soll anlässlich des Wechsels im 

steuerrechtlichen Status über den gesamten bisher aufgelaufenen Mehr-

wert abgerechnet werden. Wenn die Grundstückgewinnsteuer beim 

Wechsels des Besteuerungssystems aber in vollem Umfang erhoben 

werden soll, so hat die Überführung eines Grundstücks vom Privatvermö-

gen einer natürlichen Person in dessen Geschäftsvermögen zwingend 

zum Verkehrswert zu erfolgen, ansonsten die Grundstückgewinnsteuer 

eben nicht in vollem, sondern bloss in einem reduzierten Umfang erhoben 

würde. Dementsprechend hat aber auch die Überführung einer Liegen-

schaft aus dem Privatvermögen einer natürlichen Person in dessen Ge-

schäftsvermögen zum Verkehrswert zu erfolgen. Unter dem Verkehrswert 

versteht man den objektiven Marktwert eines Vermögensobjekts. Dieser 

entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Ge-

schäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener 

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Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre (vgl. BGE 

128 I 240 E.3.1.2, 124 I 193 E.4b; Urteil des Bundesgerichtes 

2C_450/2013 vom 5. Dezember 2013 E.2.1; StE 2014 B 52.42 Nr. 8). Be-

helfsmässig wird in der Regel für die Bestimmung des Verkehrswerts auf 

die amtliche Verkehrswertschätzung abgestellt (vgl. St. Galler Steuerbuch 

[StB] 135 Nr. 1). 

3. Vorliegend war B._____ sel. bis zu seinem Ableben am 5. Februar 2006 

Eigentümer des Wohn- und Geschäftshauses auf Parzelle 2726 in der 

Gemeinde X._____. Dieses hielt er aufgrund einer überwiegenden priva-

ten Nutzung (Vermietung) stets im Privatvermögen. Ein geringer Teil der 

Liegenschaft wurde bereits von B._____ sel. geschäftlich für den Betrieb 

seiner Einzelfirma genutzt. Auch nachdem B._____ sel. im Jahr 2004 die 

Einzelfirma an seinen Sohn und heutigen Beschwerdeführer übertragen 

hatte (vgl. Kaufvertrag zwischen B._____ sel. und dem Beschwerdeführer 

[Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 3]), behielt er die Liegenschaft 

nach wie vor in seinem Eigentum und vermietete einige geschäftliche 

Räumlichkeiten davon an seinen Sohn (vgl. definitive Veranlagungsverfü-

gung Kantons und Gemeindesteuer 2005 von B._____ und seiner Ehe-

frau sel. vom 21. Juni 2007 [Bg-act. 2]). Sachenrechtlich war die Liegen-

schaft zum damaligen Zeitpunkt eine Einheit, welche infolge der überwie-

genden nicht-geschäftlichen Nutzung − lediglich ein quotenmässiger An-

teil von 186/1000 (= 18.6 %) an der Gesamtliegenschaft wurde geschäft-

lich genutzt (vgl. Handänderungsanzeige infolge Erbteilung vom 25. Au-

gust 2011 [Bg-act. 5]) − dem Privatvermögen zugewiesen war (Präpon-

deranzmethode, vgl. Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte 

Bundessteuer [DBG; SR 642.11] sowie Art. 18 Abs. 2 StG). Mit dem Ab-

leben von B._____ sel. und seiner Ehefrau im Jahr 2006 ging die Liegen-

schaft kraft Universalsukzession ins Privatvermögen des Beschwerdefüh-

rers und seiner Schwester über (vgl. Art. 560 Abs. 1 des Schweizerischen 

Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]). Dies änderte sich auch nicht durch die 

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Stockwerkeigentumsbegründung durch den Beschwerdeführer und seiner 

Schwester im Jahr 2008, verblieben die Stockwerkeigentumseinheiten 

doch zunächst im ungeteilten Gesamteigentum des Beschwerdeführers 

und seiner Schwester (vgl. Handänderungsanzeige infolge Erbteilung 

vom 25. August 2011 [Bg-act. 5]). Dementsprechend war eine Zuteilung 

der einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten bzw. eine Überführung der-

selben in das Geschäftsvermögen aufgrund der Präponderanzmethode 

zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich. Folgerichtig hat der Beschwerde-

führer die Liegenschaft auch nach der Stockwerkeigentumsbegründung 

weiterhin im Privatvermögen deklariert (vgl. Deklaration unverteilte Erb-

schaft 2009 und 2010 vom 25. August 2010 [Bg-act. 16.5] bzw. 29. Au-

gust 2011 [Bg-act. 16.6]). Erst mit der am 11. August 2011 erfolgten Erb-

teilung ging die fragliche Stockwerkeigentumseinheit 50'783 (Büros, La-

ger- und Garagenräume im Erd- und Untergeschoss) ins Alleineigentum 

des Beschwerdeführers über. Gleichzeitig mit der Überführung der fragli-

chen Stockwerkeigentumseinheit ins Alleineigentum des Beschwerdefüh-

rers erfolgte auch eine Überführung der fraglichen Stockwerkeigentums-

einheit vom Privat- ins Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers. 

Während sich vor der Erbteilung vom 11. August 2011 die insgesamt sie-

ben Stockwerkeigentumseinheiten des Wohn- und Geschäftshauses 

nämlich noch im ungeteilten Gesamteigentum des Beschwerdeführers 

und seiner Schwester befanden mit einem geschäftlich genutzten Anteil 

von gesamthaft 186/1000 bzw. 18.6 %, wurde die ausschliesslich (bzw. 

zumindest überwiegend) geschäftlich genutzte Stockwerkeigentumsein-

heit 50'783 dem Beschwerdeführer infolge der Erbteilung vom 11. August 

2011 zu Alleineigentum zugewiesen (vgl. BGF-Berechnung Erd- und Un-

tergeschoss Betrieb [Akten des Beschwerdeführers [Bf-act.] 2]). Vor die-

sem Hintergrund sowie unter Berücksichtigung der Tatsache, dass 

Stockwerkeigentumseinheiten gemäss Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB eigene 

Grundstücke bilden, hat die Beschwerdegegnerin anlässlich der Veranla-

gung der Kantons- und Gemeindesteuer 2011 zu Recht eine Überführung 

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der fraglichen Stockwerkeigentumseinheit 50'783 vom Privat- ins Ge-

schäftsvermögen des Beschwerdeführers verfügt und folgerichtig die 

Stockwerkeigentumseinheit als Geschäftsvermögen auch zum Über-

führungswert vermögensbesteuert (vgl. definitive Veranlagungsverfügung 

Kantons- und Gemeindesteuer 2011 vom 23. Januar 2014 [Bg-act. 6]). 

Dementsprechend hat sich mit der Erbteilung vom 11. August 2011 und 

der damit einhergehenden Überführung der Stockwerkeigentumseinheit 

50'783 vom Privat- ins Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers aber 

auch der steuerbegründende Tatbestand von Art. 42 Abs. 2 lit. b StG 

(bzw. Art. 12 Abs. 2 lit. b StHG) realisiert, weshalb die Beschwerdegegne-

rin auf der Überführung grundsätzlich zu Recht eine Grundstückgewinn-

steuer erhoben hat. Wenn der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, dass 

der fragliche Liegenschaftsteil schon immer Geschäftsvermögen darge-

stellt habe, verkennt er, dass die unstrittig seit geraumer Zeit bestehende 

geschäftliche Nutzung des fraglichen Liegenschaftsteils nicht gleichzeitig 

und zwingend dazu führt, dass dieser Liegenschaftsteil auch Geschäfts-

vermögen darstellt. Vielmehr ist für die Qualifikation als Geschäftsvermö-

gen nach der Präponderanzmethode von Art. 18 Abs. 2 DBG bzw. Art. 18 

Abs. 2 StG entscheidend, ob die gesamte Liegenschaft ganz oder vor-

wiegend geschäftlich genutzt wird. Dies war vorliegend vor der Erbteilung 

vom 11. August 2011 − wie vorstehend dargestellt − offenkundig nicht der 

Fall. Erst mit der Erbteilung vom 11. August 2011 ging die ausschliesslich 

(bzw. zumindest überwiegend) geschäftlich genutzte Stockwerkeigen-

tumseinheit 50'783 (Büros, Lager- und Garagenräume im Erd- und Unter-

geschoss) ins Alleineigentum des Beschwerdeführers und damit auch in 

dessen Geschäftsvermögen über. 

4. Wie gesehen ergibt sich der steuerbare Grundstückgewinn bei der Über-

führung eines Grundstücks sowie von Anteilen daran vom Privat- ins Ge-

schäftsvermögen aus der Differenz zwischen Anlagekosten und Ver-

kehrswert des Grundstücks (vgl. vorstehend E.2d). Der Verkehrswert der 

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fraglichen Stockwerkeigentumseinheit 50'783 in der Höhe von 

Fr. 628'400.-- wurde in der Veranlagungsverfügung vom 6. Januar 2016 

von der amtlichen Schätzung vom 10. April 2013 (Bg-act. 8) übernom-

men, deren Werte gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsgerichtes 

des Kantons Graubünden für die Steuerbehörden grundsätzlich verbind-

lich sind (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden 

A 15 21 vom 22. März 2017 E.4a, A 15 13 vom 19. Januar 2016 E.2c, 

A 13 59 vom 4. März 2014 E.3c, A 10 29 vom 23. April 2010 E.2, A 07 44 

vom 22. Januar 2008 E.2, A 04 52 vom 19. Oktober 2004 E.2, A 01 25 

vom 10. Juli 2001 E.2c; PVG 2002 Nr. 24, 2000 Nr. 47, 1997 Nr. 37). Die 

Anlagekosten in der Höhe von gesamthaft Fr. 252'164.-- werden vom Be-

schwerdeführer nicht bestritten, weshalb sich weitere Ausführungen dazu 

erübrigen. Vor diesem Hintergrund ist der aufgrund eines Verkehrswerts 

von Fr. 628'400.-- und eines Anlagewerts von Fr. 252'164.-- ermittelte 

Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. 376'236.-- sowie auch die sich 

daraus ergebende Grundstückgewinnsteuer von kantonal und kommunal 

je Fr. 27'653.35 (15 % von Fr. 376'236.-- = Fr. 56'435.40 abzüglich einer 

Reduktion für Eigentumsdauer von Fr. 28'782.05) nicht zu beanstanden. 

Daran vermag der in der Steuererklärung für Grundstückgewinne vom 

24. November 2015 (Bg-act. 9) sowie in der Triplik vom 21. März 2016 

enthaltene Hinweis des Beschwerdeführers, wonach er aufgrund eines 

Schreibens der Beschwerdegegnerin (Präponderanzmethode) in der Ein-

zelfirma auch die Hypothek über Fr. 204'240.-- habe passivieren müssen, 

nichts zu ändern. Einerseits hat die Beschwerdegegnerin im vom Be-

schwerdeführer erwähnten Schreiben vom 26. Februar 2014 (Bg-act. 7) 

einzig festgehalten, dass die Stockwerkeigentumseinheit 50'783 Ge-

schäftsvermögen darstelle und dementsprechend in der Buchhaltung zum 

Verkehrswert einzubuchen sei. Dass auch die Hypothek in die Einzelfirma 

zu überführen sei, hat die Beschwerdegegnerin im erwähnten Schreiben 

indes nicht explizit angeordnet. Anderseits spielt es für die Berechnung 

des Grundstückgewinns keine Rolle, ob die fragliche Stockwerkeigen-

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tumseinheit durch Eigenmittel oder teilweise durch Fremdkapital in Form 

einer Hypothek finanziert wird. Entscheidend ist, dass sich der Grunds-

tückgewinn bei der Überführung eines Grundstücks vom Privat- ins Ge-

schäftsvermögen − wie gesehen − aus der Differenz zwischen Anlagekos-

ten und Verkehrswert des Grundstücks ergibt. Die Finanzierung des 

Grundstücks und dementsprechend auch eine allfällige Passivierung ei-

ner Hypothek in der Buchhaltung der Einzelfirma sind somit für die Be-

rechnung des Grundstückgewinns nicht von Bedeutung. 

5. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Einspra-

cheentscheid vom 2. Februar 2016 betreffend kantonale und kommunale 

Grundstückgewinnsteuer als rechtens, was zu seiner vollumfänglichen 

Bestätigung und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde 

führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton 

und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or-

ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei-

entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb 

der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

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- und den Kanzleiauslagen von Fr. 320.--

zusammen Fr. 2'820.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]