# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b415779b-3d4c-5b75-ae21-31841aa72952
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-27
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di espropriazione 27.05.2013 20.2010.1-20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TE_001_20-2010-1-20_2013-05-27.html

## Full Text

Incarto n.

  20.2010.1-20

   

   

  	
  Lugano

  28 maggio 2013

  	
  Sentenza

  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  
	
  Il Tribunale di espropriazione

  
	
   

  
	
   

  
					

 

	
  Composto

  dalla Presidente

  	
  Margherita De Morpurgo

  
	
  e
  dai membri

  	
  ing.
  Eraldo Pianetti

  arch. Giancarlo Fumasoli

  
	
  segretario
  giudiziario

  	
  Enzo
  Barenco

  

 

 

statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione progetti definitivi promossa da

 

	
   

  	
  ISEP
  1

  rappr.
  dal RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  
	
   

  	
  COES
  16 

   

  

 

	
   

  	
  concernente
  la completazione dei marciapiedi e la moderazione del traffico su Via __________,
  in zona __________ incrocio per __________, nel Comune di __________,

   

  relativamente
  al mapp. no. 196 RFD di __________,

  

 

 

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

 

 

considerato,                    in
fatto ed in diritto

 

1.Lo
Stato del Cantone Ticino è promotore delle opere di sistemazione concernenti la
strada cantonale che attraversa l’abitato di __________. Tale intervento, che
implica espropriazioni varie, interessa un tratto stradale di ca. 480 m e comprende la costruzione di nuovi marciapiedi nonché, per moderare il traffico di transito,
nuovi punti di attraversamento pedonale con isole spartitraffico e 4 dossi. 

Il progetto definitivo e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal
10.4 all’11.5.2009 giusta gli art. 18 ss della Legge sulle strade e la Legge di
espropriazione.

Tra i fondi coinvolti figura il mapp. no. 196, appartenente in comproprietà ad COES
 16, in relazione al quale la tabella prevede:

- 
terreno complementare: possibilità edificatorie esaurite

espropriazione
di mq 33 a fr. 180.- il mq

occupazione
temporanea di mq 19 a fr. 0.50 il mq annui

- 
terreno complementare: fondo non edificabile

espropriazione
di mq 60 a fr. 50.- il mq

occupazione
temporanea di mq 40 a fr. 0.25 il mq annui

- 
piante fr. 1'357.- a corpo

Gli espropriati hanno preso posizione sull’intervento
con scritto del 6.5.2009. Essi hanno rilevato che l’attuale revisione del PR,
già in corso al momento della pubblicazione degli atti, prevede l’inserimento
del mapp. no. 196 nella zona residenziale estensiva, fatta eccezione per una
striscia nella parte alta (N) assegnata alla zona agricola. Prima della stesura
del progetto stradale, la parte interessata da espropriazione era inserita
invece in zona residenziale, nel perimetro interessato da un piano
particolareggiato e in parte nella zona forestale; quest’ultima era tuttavia
frutto di un errore che, sebbene nel frattempo riconosciuto, ha creato
confusione e disparità di trattamento o di valutazione rispetto ai fondi
circostanti. Perciò gli espropriati hanno postulato per tutta la superficie
espropriata un’indennità di fr. 400.- il mq. Essi hanno chiesto inoltre il
ripristino di un muro di sostegno completato con una cinta metallica
rinunciando invece alla siepe preesistente.

Riguardo l’esecuzione dei manufatti appena menzionati le parti hanno raggiunto
un’intesa nell’ambito della quale gli espropriati hanno peraltro rinunciato
all’indennità per le piante sacrificate (cfr. lettera della Sezione
amministrativa immobiliare del 24.8.2009 controfirmata per accettazione).

Il Consiglio di Stato ha quindi approvato il progetto con risoluzione del
20.10.2009, dopo di che gli atti sono stati trasmessi a questo Tribunale per i
suoi incombenti (art. 26 Lstr).

Gli espropriati hanno accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo
dal 18.1.2010.

L’udienza di conciliazione ha avuto luogo in data 25.8.2010 con esito
infruttuoso. Al dibattimento successivo svoltosi il 20.2.2013, ad opera
compiuta, l’ente espropriante ha consegnato la tabella ed il piano di
espropriazione aggiornati in ordine alla superficie definitivamente espropriata;
in quella sede gli espropriati hanno proposto di chiudere la vertenza con il
versamento di un’indennità di fr. 280.- il mq per tutta l’area espropriata,
proposta che l’ente espropriante ha rifiutato seduta stante.

2.L’intesa
sottoscritta dalle parti in data 24/26.8.2009, di cui già si è detto,
confermata all’udienza del 25.8.2010 (cfr. verbale), costituisce accordo ai
sensi degli art. 43 e 44 Lespr. Le questioni così risolte sono dunque
stralciate.

3.Il
mapp. no. 196 (mq 2'713) è ubicato nelle immediate adiacenze del nucleo
tradizionale di __________, sul declivio a monte della strada cantonale __________.
La particella, di forma abbastanza regolare, è occupata nella parte alta da un’abitazione
unifamiliare di 168 mq con un portico di 13 mq; tutta la superficie restante a
valle, che si presenta terrazzata, è adibita a giardino e, verso la strada
cantonale, è sorretta da un muro. La particella dispone di un accesso veicolare
garantito mediante una servitù a carico del mapp. no. 73 (cfr. estratto SIFTI).

In data 11.4.1978 il Consiglio comunale di __________ approvò il primo piano
regolatore (PR) comunale; tra le misure proposte figurava l’attribuzione dell’area
a valle del nucleo – compreso il mapp. no. 196, a quell’epoca già edificato – alla zona residenziale estensiva R2. Tale scelta pianificatoria fu
bocciata, in sede di approvazione del piano, dal Consiglio di Stato, il quale
ritenne che le possibilità edificatorie ipotizzate non salvaguardassero e
valorizzassero a sufficienza il nucleo e gli importanti monumenti esistenti
rappresentati dalla chiesa di __________ e dalla chiesa parrocchiale. Perciò,
nella risoluzione emessa l’11.7.1980, esso impose al Comune di rivedere la
situazione di tutta la parte di territorio a monte della strada cantonale da e
per __________ (escluse alcune aree specifiche) nell’ottica dell’istituzione di
un piano particolareggiato. Nel frattempo ne decretò la protezione provvisoria
giusta l’art. 27 della Legge sulla pianificazione del territorio e l’art. 16
del Decreto esecutivo cantonale sull’ordinamento provvisorio in materia di
pianificazione del 29.1.1980 (cfr. ris. cit. p. 11-13).

Il Piano particolareggiato di __________ (PP__________) fu adottato dal
Consiglio comunale in data 1°.2.1982 ed approvato dal Consiglio di Stato con decisione
del 23.11.1983. In tale ambito una fascia compresa tra il limite sud-est del
nucleo e la sottostante strada cantonale, formata dai confinanti mapp. no. 196,
66, 67 e 73, fu assegnata al comparto II del PP__________. Nello stesso PP__________,
inoltre, il mapp. no. 196 è stato in parte attribuito alla zona forestale indicativa
(lato est e sud); il proprietario contestò la delimitazione del bosco in sede
di approvazione del piano (cfr. ris. cit. del 23.11.1983 p. 11), tuttavia senza
successo poiché il Consiglio di Stato si dichiarò non competente a decidere in
proposito. Nel 2001 fu approvato il piano di accertamento forestale; il
Municipio di __________, constata una discrepanza in relazione al mapp. no.
196, si rivolse all’Ufficio forestale per un chiarimento. Questi rispose che si
trattava di “un errore di disegno” e trasmise il piano corretto in base al quale
il limite del bosco non interessa in alcun modo il terreno (cfr. scritto del
Municipio del 18.3.2005 e piano no. 997-1f). Non risulta che, in seguito all’accertamento forestale, il PP__________ sia stato modificato e che la
superficie (già) boschiva sia stata attribuita alla zona edificabile.

Occorre infine osservare che in anni recenti il Comune di __________ ha
affrontato la revisione del PR. Quando si è tenuta l’udienza finale tale
revisione non era ancora stata adottata dal Consiglio comunale (cfr. verbale
del 20.2.2013).

4.4.1.
L’espropriazione formale soggiace al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti
i pregiudizi derivanti all’espropriato in seguito all’estinzione o alla
limitazione dei suoi diritti (art. 11 Lespr), è finalizzata a restituirgli le
condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo,
senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignugsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). 

L’indennità per espropriazione formale è valutata al giorno dell’anticipata
immissione in possesso o, in difetto, al momento dell’emissione del giudizio di
estimo (art. 19 Lespr).

Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale per
effetto di un provvedimento pianificatorio restrittivo, la data decisiva per
l’estimo coincide invece con quella di entrata in vigore della restrizione
(Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122 II 326 c.
4b, 132 II 218 c. 2.4; RtiD II-2008 no. 55 c. 3.2). 

4.2. Secondo la giurisprudenza l’istituzione di un piano particolareggiato può
dare luogo ad un’espropriazione materiale, segnatamente quando comporti la
perdita della facoltà di disporre di un immobile (cfr. RDAT II-1997 no.
35).

Nella fattispecie può ragionevolmente
essere escluso che l’inserimento del mapp. no. 196 nel comparto II del PP__________,
avvenuto nel 1983, abbia generato un’espropriazione materiale; questione che, del
resto, nemmeno le parti hanno sollevato. 

Stando al PP__________, tutt’ora vigente,
nel comparto II è ammessa la costruzione di abitazioni mono o bifamiliari non
contigue di 2 piani al massimo e con un’altezza massima di ml 7.50. Il piano
delimita il comparto edificabile in 4'070 mq (area contrassegnata in rosso) nel
quale è concessa una superficie utile lorda (SUL) di 1'630 mq edificabile entro
una superficie di 1'220 mq. L’edificazione così definita permette di raggiungere
nel comparto II un indice di sfruttamento dello 0.4 e un indice di occupazione
del 30%; la distanza minima dal confine è di 3 m (art. 14 pto. 2 NAPP__________). 

Nel 1983 il mapp. no. 196 era già edificato. Per questo fondo il PP__________
ha limitato il sedime entro il quale è possibile edificare ad una figura
irregolare tendente al rettangolo posta lungo il confine con il mapp. no. 67
che, considerate le distanze e l’altezza poste dalle NAPP__________, i
proprietari possono ancora sfruttare. Inoltre, sebbene la superficie rimanente
del fondo sia vincolata ad un divieto permanente di costruzione (art. 13 pto. 2
NAPP__________), dispone di un potenziale di indici residui che può essere
realizzato mediante cessione all’interno della zona assegnata all’edificazione
nel comparto II. In definitiva, quindi, gli indici non sono esauriti. Di
conseguenza il PP__________ ha condizionato l’edificazione della particella ponendo
dei limiti, ma non ha inciso in maniera grave sui diritti di proprietà. Vero è
che oltre alle suddette possibilità di sfruttamento, ammette comunque, espressamente, l’esecuzione di opere, dettate dall’uso
normale, per la conservazione dello stabile esistente e per la tutela
dell’igiene, come pure le migliorie che non comportino una modifica delle
strutture esterne (art. 13 pto. 4 NAPP__________). Il piano non ha inoltre ostacolato
alcun progetto edilizio concreto ed in ogni caso non impedisce ai proprietari
di vendere o locare a terzi la proprietà. 

Di conseguenza l’indennità è da valutare
secondo i principi che governano l’espropriazione formale, ovvero al 18.1.2010, data per la quale è stata accordata
l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr). 

5.5.1.
L’indennità per espropriazione formale
comprende l’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr)
che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un qualsiasi
privato o agente immobiliare avveduto nell’ambito di una libera transazione
immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr,
Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de
droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).

Secondo la giurisprudenza lo strumento prioritario per stabilire il valore
venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul
confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe
al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF
122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no.
52 c. 4.1). Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è
richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a
paragone dal momento che di eventuali differenze – per posizione, estensione,
stato di urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto
mediante opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da
compravendite isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la
stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no.
48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran
lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per
terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89);
non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i
diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art.
19 no. 88).

Devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo
espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr; DTF 114 Ib
321 c. 3), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito
dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e
delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente
espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr; DTF 114 Ib 321 c. 3). 

Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è
vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).

5.2. Ai fini del giudizio valutativo sono da considerare il contesto
pianificatorio e la situazione del mapp. no. 169 come si presentavano nel mese
di gennaio del 2010.

I parametri edilizi del comparto II del PP__________, menzionati sopra, sono
sostanzialmente paragonabili a quelli vigenti nella zona residenziale estensiva
R2, con la differenza che in quest’ultima sono ammessi, oltre alle abitazioni,
anche alberghi, ristoranti ed aziende artigianali non moleste (art. 15 e 36
NAPR).

Il Tribunale ha dunque esperito un’indagine sui
prezzi soluti per terreni liberi ubicati
nella zona R2 di __________ che possa
servire quale base di partenza per la valutazione; il periodo considerato va
dal 2000 fino al 2009, anno dopo il quale
non sono state reperite transazioni. Da ciò le seguenti risultanze:

 

 

	
  mapp. nr.

  	
  mq

  	
  ubicazione

  	
  fr./mq.

  	
  Iscrizione a
  RF

  
	
  91

  	
  3’579

  	
   

  	
  213.75

  	
  05.06.2000

  
	
  498

  	
  597

  	
   

  	
  268.01

  	
  27.09.2000

  
	
  435

  	
  228

  	
   

  	
  395.-

  	
  28.06.2000

  
	
  497

  	
  222

  	
   

  	
  405.41

  	
  28.06.2000

  
	
  499

  	
  1’981

  	
   

  	
  378.60

  	
  16.10.2000

  
	
  292

  	
  42

  (scorporo)

  	
   

  	
  330.-

  	
  19.04.2001

  
	
  292

  	
  895

  	
   

  	
  301.68

  	
  21.05.2001

  
	
  501

  	
  1’406

  	
   

  	
  248.93

  	
  11.10.2001

  
	
  143

  	
  818

  	
   

  	
  419.66

  	
  15.01.2002

  
	
  511

  	
  392

  	
   

  	
  442.91

  	
  25.01.2002

  
	
  512

  	
  633

  	
   

  	
  398.26

  	
  26.05.2002

  
	
  472

  	
  707

  	
   

  	
  240.45

  	
  27.11.2002

  
	
  504

  	
  328

  	
   

  	
  326.22

  	
  20.01.2003

  
	
  512

  	
  92

  (scorporo)

  	
   

  	
  434.78

  	
  20.11.2003

  
	
  507, 508

  	
  562

  	
   

  	
  302.49

  	
  22.07.2003

  
	
  493

  	
  1’198

  	
   

  	
  129.38

  	
  19.05.2003

  
	
  493

  	
  967

  	
   

  	
  191.31

  	
  27.12.2004

  
	
  505

  	
  328

  	
   

  	
  356.71

  	
  12.01.2005

  
	
  512

  	
  541

  	
   

  	
  500.-

  	
  07.07.2005

  
	
  521

  	
  324

  	
   

  	
  462.96

  	
  16.05.2006

  
	
  509

  	
  556

  	
   

  	
  383.09

  	
  12.01.2006

  
	
  519

  	
  361

  	
   

  	
  366.62

  	
  04.04.2006

  
	
  520

  	
  387

  	
   

  	
  452.20

  	
  24.02.2009

  

5.3. Nel contesto delle transazioni reperite non è da considerare il prezzo di
fr. 500.- il mq versato nel 2005 per il mapp. no. 512, trattandosi del valore
massimo in assoluto. Lo stesso dicasi per le due transazioni concernenti semplici
scorpori (evidenziate) poiché questi sono stati annessi a fondi confinanti e
dunque non è da escludere che il prezzo di compravendita sia stato influenzato
da interessi soggettivi degli acquirenti. 

Ciò posto, dall’insieme dei dati rimanenti si evince anzitutto che dopo il 2006
non sono state registrate transazioni: ciò è segno di una certa stagnazione
dovuta, notoriamente e specialmente, alla mancanza di offerta. D’altra parte si
può constatare che nella zona R2 non vi è stata una crescita dei valori
immobiliari; piuttosto sono riscontrabili variazioni di prezzo che possono
ragionevolmente essere ricondotte al luogo di situazione e/o a caratteristiche
specifiche dei fondi, che sono collocabili sul territorio comunale grosso modo
entro tre zone.

Una prima zona comprende i mapp. no. 493, 498, 292 e 501 che sono ubicati a
valle del nucleo di __________, lungo la strada cantonale che sale da __________,
nelle località __________ e __________. I mapp. no. 498, 292 e 501, parzialmente
esclusi dalla zona edificabile, sono situati sulla cima di un pianoro con vista
sulla __________ e, insieme ai fondi confinanti, tutti edificati, compongono un
insediamento residenziale discreto. I valori di transazione, che risalgono agli
anni 2000/2001, si attestano in media attorno a fr. 273.- il mq. Il mapp. no.
493 è anch’esso rivolto verso sud-est ma è direttamente affacciato sulla strada
cantonale e presenta una conformazione irregolare, caratteristiche che giustificano
il suo valore decisamente inferiore; la differenza (aumento) di prezzo nella
seconda transazione che ha interessato tale particella deriva probabilmente dal
contestuale acquisto di una quota di comproprietà di ½ sulla retrostante strada
coattiva al mapp. no. 517 (cfr. d.g. 10318 del 27.12.2004).

Una seconda zona annovera le particelle situate a sud-ovest del nucleo di __________
alle quali si accede, dalla strada cantonale, percorrendo Via __________ e Via __________.
Nella località __________, la più vicina all’abitato e già densamente edificata,
si trovano i mapp. no. 435, 497, 472 (l’ultimo parzialmente fuori zona
edificabile), tutti situati in buona posizione e compravenduti, negli anni 2000-2002,
ad un valore medio di ca. fr. 347.- il mq. Proseguendo verso ovest i mapp. no.
143, 511, 512 (loc. __________), 519 (loc. __________) e 499 (loc. __________) appartengono
ad una fascia collinare – dominata dalla tenuta viticola __________ –
tranquilla, panoramica e ben soleggiata, che costituisce uno dei luoghi più
pregiati di __________ dal profilo residenziale e paesaggistico. Vero è che i
valori, tutto sommato abbastanza costanti negli anni tra il 2000 e il 2006
raggiungono una media di ca. fr. 402.- il mq.

Una terza zona, infine, comprende le particelle collocate lungo la strada
cantonale in prossimità del confine con il Comune di __________, ai piedi della
collina di __________. Tali particelle non presentano invero alcuna qualità di particolare
rilievo; anzi, sono esposte al traffico veicolare, notoriamente intenso, e, ad
eccezione del mapp. no. 520, sono prive di visuale. Perciò, a fronte di una
tale situazione, i valori riscontrati appaiono relativamente alti o comunque
sproporzionati e difficilmente spiegabili se soltanto si paragonano a quelli corrisposti
nell’area di __________; quest’ultima, infatti, e senza dubbio assai più
piacevole ed ambita ai fini residenziali. La sproporzione si nota in
particolare esaminando i prezzi dei mapp. no. 520 e 521, fondi ubicati in
località __________ e costituiti in seguito ad una lottizzazione. Il mapp. no.
520 (fr. 452.20 il mq) è infatti ubicato nelle vicinanze immediate del bivio
della strada cantonale per __________, è contiguo a terreni edificabili (ed
edificati) ed ha l’unico vantaggio di avere il fronte principale rivolto verso
sud-est. Il mapp. no. 521 è stato compravenduto ad un prezzo persino superiore (fr.
462.95 il mq) nonostante si trovi in una posizione certamente peggiore, chiuso com’è
su tre lati (anche verso sud-est) da proprietà edificabili (ed edificate) con l’unico
fronte libero a ridosso della strada cantonale. Un ragionamento analogo può
essere svolto in relazione al prezzo medio di ca. fr. 351.- il mq al quale sono
stati compravenduti, negli anni 2003-2006, i mapp. no. 504, 505 507/508, 509.
Tali particelle, ubicate sull’altro lato della strada in località __________,
ed anch’esse verosimilmente frutto di un frazionamento, sono infatti adagiate
in una sorta di conca, priva di visuale ed alquanto esposta ad immissioni
ambientali. Il mapp. no. 91, invece, non ha i requisiti per essere edificato,
trattandosi di un terreno inserito solo parzialmente in zona edificabile, di
forma irregolare allungata e posto in declivio attiguamente alla zona boschiva;
esso è stato acquistato dal proprietario del confinante mapp. no. 171 già
edificato. Benché il prezzo di compravendita sia di gran lunga inferiore a
quelli menzionati sopra (fr. 213.75 il mq), non può essere escluso che sulla transazione
abbia comunque influito una certa componente soggettiva, essendo nell’interesse
dell’acquirente entrare in possesso del sedime, se non altro per usufruire di
una più ampia area di sfogo sul retro della sua abitazione.

Nel settore, più centrale, che qui interessa sono destinate alla zona R2 una
fascia di territorio ubicata immediatamente ad est del comprensorio II del PP__________,
nonché un’ampia area a valle della strada cantonale. Situate in declivio, esse sono
ben soleggiate, godono di un bel panorama sul basso mendrisiotto e sono vicine
al nucleo ed ai servizi comunali. Non possono tuttavia vantare i pregi che
contraddistinguono la zona di __________, la quale, peraltro, ha in vantaggio
di non essere gravata dalle immissioni della strada cantonale. 

Tutto sommato si può quindi ragionevolmente ritenere che nel gennaio del 2010 i
terreni ubicati in questo settore valessero mediamente fr. 350.-/400.- il mq.

5.4. Il mapp. no. 196 avrebbe, di
principio, i requisiti di un buon terreno edilizio, tanto da raggiungere un
valore di ca. fr. 370.- il mq. Non è di rilievo, in quest’ambito, il fatto che
l’accesso al fondo non è diretto bensì garantito attraverso una servitù sul
mapp. no. 73 dal momento che tale accesso, o meglio la superficie gravata, è
una strada a tutti gli effetti che serve anche altri fondi confinanti (in particolare
i mapp. no. 58 e 66, cfr. estratto SIFTI mapp. no. 73). Come già evidenziato
(consid. 4.2), il PP__________ è tuttavia condizionante nella misura in cui, per
realizzare il potenziale edilizio, i proprietari dovrebbero concentrare
l’edificazione all’interno del loro perimetro, presso il confine con il mapp.
no. 67, e/o accordarsi con i proprietari confinanti e cedere loro gli indici ancora
a disposizione.

Gli espropriati hanno insistentemente
sottolineato che la revisione del PR prevede l’attribuzione del mapp. no. 196 alla
zona residenziale estensiva R2: con ciò alludendo ad un possibile miglior uso
del fondo. Affinché un eventuale miglior uso possa essere considerato nella
valutazione dell’indennità (art. 12 cpv. 1 Lespr), occorre che alla data determinante
sia già attuabile in fatto ed in diritto, o quanto meno che la sua messa in
atto appaia altamente verosimile nel prossimo avvenire; prospettive vaghe di
miglior uso non bastano (DTF 134 II 176 c. 11.4 e rinvii). Ora, nel mese
di gennaio del 2010, data determinante per il giudizio, la revisione del PR di __________
non era ancora stata adottata dal Consiglio comunale. Ma non solo: il
Dipartimento del territorio, esprimendosi nel 2009 in sede di esame preliminare, aveva dichiarato di non condividere l’azzonamento proposto dal
Comune poiché non sufficientemente rispettoso sia del contesto storico che del
significato architettonico e urbanistico relativi al nucleo originario di __________
(cfr. esame preliminare del 17.3.2009 p. 21). Su queste basi la possibilità di
un miglior uso del fondo non è ragionevolmente sostenibile.

Ciò non toglie che la particella è comunque una proprietà apprezzabile dal
profilo residenziale. Nondimeno l’assetto pianificatorio del fondo, pur non
pregiudicandone la commerciabilità,
incide sul suo valore. Vista la situazione complessiva e le possibilità
d’intervento ancora ammesse (sia pure condizionate), appare ragionevole
applicare una riduzione del 30%. Pertanto l’indennità per l’espropriazione
formale di mq 30 (come da tabella aggiornata), inclusi nella zona edificabile
del PP__________ comparto II, è fissata in fr. 260.- il mq. 

5.5. L’espropriazione interessa un’ulteriore superficie di 54 mq, la quale è
stata tolta al bosco con l’accertamento forestale approvato nel 2001, ma non è poi
stata riassegnata ad altra zona mediante una modifica del PR (cfr. consid. 3).
Si tratta quindi di sedime senza destinazione specifica. Ciò considerato,
l’indennità offerta dall’ente espropriante di fr. 50.- il mq, che appare
generosa, può essere confermata.

 

 

6.             
Per l’esecuzione dei lavori
stradali si è resa necessaria l’occupazione temporanea di 19 mq inclusi nella
zona edificabile del PP__________ comparto II e di 40 mq senza destinazione
specifica.

L’indennità per occupazione temporanea è
finalizzata a compensare solamente il danno effettivo derivante al proprietario
dalla limitazione d’uso passeggera del bene, salvo che egli renda attendibile
un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 39; DTF 109 Ib 273; RDAT 1989 no. 76, I-1992
no. 45).

L’indennità annua, normalmente accordata nella prassi, ammonta a 50 cts. il mq
per le aree edificabili ed a 5 cts. il mq per quelle inedificabili.

Nella fattispecie i sedimi interessati dal provvedimento sono strisce prative ubicate
a monte del muro lungo il fronte stradale; queste non sono suscettibili di
alcun miglior uso, né gli espropriati sostengono il contrario. Non vi è quindi
motivo di scostarsi dai canoni giurisprudenziali, peraltro pienamente
rispettati dall’ente espropriante.

Di conseguenza l’indennità annua di 50 cts. il mq per mq 19 e di 25.- cts. il
mq per mq 40 può essere confermata.

7.             
Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio
usuale a decorrere dall’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3
Lespr). Ritenuto che tale saggio corrisponde al tasso ipotecario di riferimento
nei contratti di locazione, in concreto sono dovuti i seguenti interessi:

- del 3% dal 18.1.2010 al 1°.12.2010

- del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011

- del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012

- del 2.25% dal 2.6.2012 in poi

8.             
Le spese di procedura sono
interamente a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). Gli espropriati
non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano
ripetibili.

 

Per
i quali motivi

richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

 

 

dichiara

e pronuncia           1.     L’ente espropriante verserà agli espropriati le
seguenti indennità in relazione al mapp. no. 196:

- fr. 260.- il mq per l’espropriazione formale di mq 30

- fr. 50.- il mq per l’espropriazione formale di mq 54

- cts. 50 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 19

- cts. 20 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 40

oltre interessi ai seguenti saggi annuali:

- del 3% dal 18.1.2010 al 1°.12.2010

- del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011

- del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012

- del 2.25% dal 2.6.2012 in poi

                                2.     Le
questioni risolte con accordo sono stralciate.

                                        

                                3.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 800.-
sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

                                        

                                4.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.

                                        

                                5.     Intimazione a:

	
   

  	
  -
  

  - 

   

  

 

 

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                    Il
segretario giudiziario

 

 

Margherita
De Morpurgo                                                  Enzo Barenco