# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c2e7c3e0-fad6-5897-9faa-dce36542253c
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-25
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 25.09.2025 VR3 2023 44
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2023-44_2025-09-25.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 25. September 2025
mitgeteilt am 1. Oktober 2025

[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am 
Bundesgericht hängig (1C_650/2025)]

Referenz VR3 23 44

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat, Schmid Christoffel, von Salis und Righetti 
Parolini, Aktuarin

Parteien A._____ und A.B._____
Beschwerdeführende

B._____ und B.A._____
Beschwerdeführende

C._____ und C.A._____
Beschwerdeführende

D._____
Beschwerdeführerin

alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gaudenz Schwitter,

gegen

2 / 49

Gemeinde Churwalden
Hauptstrasse 101, 7075 Churwalden
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,

und

Regierung des Kantons Graubünden
Graues Haus, Reichsgasse 35, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden

Gegenstand Teilrevision Ortsplanung "E._____, F._____"

3 / 49

Sachverhalt

A. A._____ und A.B._____, B._____ und B.A._____, C.A._____ und C._____ 
sowie D._____ sind Miteigentümer der Parzelle Z.1._____ in der Gemeinde 
Churwalden, Fraktion F._____. Auf der benachbarten Parzelle Z.2._____ mit einer 
Fläche von 8'632 m2 steht das Hotel E._____, das seit Jahrzehnten von der Familie 
G._____ geführt wird. Eigentümerin des Hotels ist die E._____ AG, deren 
Alleinaktionär G.A._____ ist. Die Parzelle Z.2._____ befindet sich im Gebiet 
"H._____" und gemäss geltendem Zonenplan teilweise in der Wohnzone W2 und in 
der Wohnzone W3, zudem wird sie teilweise von einer Archäologiezone sowie einer 
Wintersportzone überlagert. 

B. Die E._____ AG beabsichtigt angesichts der fehlenden Nachfolge innerhalb 
der Familie G._____ und im Hinblick auf eine zeitgemässe und wirtschaftliche 
Weiterführung der bestehenden Hotelanlage, den bestehenden traditionellen 
Hotelbetrieb im Gebiet "H._____" mit einem Neubau mit Gästezimmern zu 
erweitern. Gleichzeitig sollen Neubauten mit touristisch bewirtschafteten 
Wohnungen sowie Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen zur 
Querfinanzierung des Beherbergungsbetriebs und eine unterirdische 
Parkierungsanlage erstellt sowie die Dépendance auf der anderen Strassenseite 
(Parzelle Z.3._____) umgebaut werden. Um die raumplanerischen 
Voraussetzungen für die Erweiterung des Hotels E._____ zu einem Hotel-Resort, 
bestehend aus sieben einzelnen, drei- und viergeschossigen neuen Baukörpern zu 
schaffen, hat die Gemeinde auf der Basis eines Konzepts bzw. Richtprojekts für das 
Hotel-Resort eine Teilrevision der Ortsplanung eingeleitet und im Dezember 2018 
über das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone erlassen, die mehrmals 
verlängert wurde. Das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE) 
verfasste im Dezember 2019 einen Vorprüfungsbericht. Nach zweimaliger 
Mitwirkungsauflage im Mai/Juni 2020 und im Oktober/November 2020 fand am 
11. Mai 2021 die Gemeindeversammlung statt, an der die Stimmberechtigen die 
Teilrevision der Ortsplanung und insbesondere die Umzonung der fraglichen 
Parzelle in die neu geschaffene "Hotelzone C" beschlossen, sowie als 
Planungsmittel die Teilrevision des Baugesetzes (Art. 16 und Art. 34b), den 
Zonenplan 1:1000 E._____, F._____, den Generellen Gestaltungsplan 1:1000 
E._____, F._____, die Vorschriften zum Generellen Gestaltungsplan, E._____, 
F._____, und den Generellen Erschliessungsplan 1:1000 E._____, F._____, 
verabschiedeten. 

C. Die Beschwerdeauflage erfolgte vom 28. Mai 2021 bis zum 28. Juni 2021 
(vgl. eKAB-Nr. R._____). Gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss gingen in 

4 / 49

der Folge vier Planungsbeschwerden ein, u.a. auch diejenige von A._____ und 
A.B._____, B._____ und B.A._____, C.A._____ und C._____ sowie D._____, 
datiert vom 25. Juni 2021. 

D. Der Gemeindevorstand Churwalden ersuchte die Regierung des Kantons 
Graubünden mit Schreiben vom 14. Juni 2021 um Genehmigung der 
Revisionsvorlage. Er reichte dazu die beschlossenen Planungsmittel, die 
eingegangenen Planungsbeschwerden sowie folgende Unterlagen ein: 

– Planungs- und Mitwirkungsbericht, Teilrevision Ortsplanung E._____, 
F._____, (PMB) vom Mai 2021 

– Kommunales Räumliches Leitbild (KRL) vom 21. November 2019
– Bericht "Projektentwicklung Park-Hotel E._____" der I._____ AG für 

Projektentwicklungen und Architektur vom 20. September 2020
– "Erläuterungsbericht E._____ F._____/Erschliessung und Verkehr" der 

J._____ AG vom 26. Januar 2021
– Entwurf "Lärmschutznachweis für Strassenlärm, Tiefgaragen- und 

Parkplatzlärm, Industrie und Gewerbelärm" der K._____ AG vom 3. Februar 
2020

– "Verkürzter Businessplan, E._____ Resort F._____ Lenzerheide" vom 
22. September 2020 

– Bericht "E._____ F._____, Beurteilung des Nachfragepotenzials" der 
L._____ AG vom 10. Februar 2021

– "Konformitätsgutachten Zweitwohnungsgesetz (ZWG) Artikel 8 Absatz 1, 
Park-Hotel E._____, F._____" der Schweizerischen Gesellschaft für 
Hotelkredit (SGH) vom 1. Oktober 2020.

E. Die Regierung des Kantons Graubünden erliess am 25. April 2023 sowohl 
den Entscheid betreffend die Genehmigung der Ortsplanungs-Teilrevision 
"E._____, F._____" (Protokoll Nr. 347/2023; nachfolgend: 
Genehmigungsentscheid) als auch den Entscheid betreffend die 
Planungsbeschwerde von A._____ und A.B._____, B._____ und B.A._____, 
C.A._____ und C._____ sowie D._____ (PB 16/21; Protokoll Nr. 351/2023; 
nachfolgend: Beschwerdeentscheid). Sie genehmigte die besagte Ortsplanungs-
Teilrevision im Sinne der Erwägungen und wies die Planungsbeschwerde ab, soweit 
sie darauf eintreten konnte. 

F. Gegen beide Entscheide erhoben A._____ und A.B._____, B._____ und 
B.A._____, C.A._____ und C._____ sowie D._____ (nachfolgend: 
Beschwerdeführende) am 25. Mai 2023 Beschwerde beim damaligen 

5 / 49

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (seit dem 1. Januar 2025 
Obergericht). Sie stellten folgende Rechtsbegehren:

1. In Aufhebung der beiden Entscheide der Regierung des Kantons 
Graubünden vom 25. April 2023 sei die von der Gemeindeversammlung 
Churwalden am 11. Mai 2021 beschlossene Teilrevision der Ortsplanung 
"E._____, F._____" aufzuheben.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

In formeller Hinsicht verlangten die Beschwerdeführenden die Gewährung der 
aufschiebenden Wirkung und den Beizug der Akten des vorinstanzlichen 
Verfahrens. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, die Gemeinde 
verfüge über keine RPG-konforme Nutzungsplanung, die Teilrevision verstosse 
gegen die Planungszone und es fehle eine gesamtheitliche Planung. Die 
projektbezogene Nutzungsplanung sei unzulässig bzw. unvollständig, es fehlten ein 
Bedarfsnachweis und der ZWG-Nachweis, womit auch ein Verstoss gegen das 
ZWG vorliege. Die Erschliessung sei mangelhaft bzw. unzulässig, zumal eine 
Umweltverträglichkeitsprüfung fehle, das Lärmgutachten ungenügend und der 
Planungsperimeter unzulässig seien. Schliesslich sei auch die Interessenabwägung 
mangelhaft, insbesondere in Bezug auf den Ortsbildschutz und die 
Archäologiezone.

G. Mit Vernehmlassung vom 16. Juni 2023 beantragte die Regierung des 
Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und 
Soziales (DVS), (nachfolgend: Regierung) die kostenfällige Abweisung der 
Beschwerde. Sie bestritt die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verwies 
im Wesentlichen auf ihre Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid. In 
diesen habe sie sich eingehend mit der Nutzungsplanung "E._____, F._____" und 
den dagegen vorgebrachten Rügen auseinandergesetzt. Ergänzend führte sie aus, 
das Grundstück Z.2._____ gelte, entgegen der Behauptung der 
Beschwerdeführenden, raumplanerisch als voll erschlossen, nur bezüglich des 
noch nicht überbauten Teils gelte es gestützt auf die Lärmschutzgesetzgebung für 
die geplante Nutzung (Hotel und Wohnungen) als noch nicht erschlossen, weshalb 
die Planungswerte gemäss Lärmschutzverordnung eingehalten werden müssten. 
Auch sei es Aufgabe der Gemeinde, im Baubewilligungsverfahren mit einer Auflage 
sicherzustellen, dass die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nicht 
vorgängig, sondern erst später (oder allenfalls gleichzeitig) mit dem Hotelbau 
realisiert würden, sodass der Ertrag aus dem Verkauf der Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkungen in den Bau oder Betrieb des strukturierten 

6 / 49

Beherbergungsbetriebs investiert würden. Im Übrigen reichte die Regierung 
sämtliche Akten des vorinstanzlichen Verfahrens ein.

H. Mit Vernehmlassung vom 21. August 2023 nahm die Gemeinde Churwalden 
(nachfolgend: Gemeinde) zur Beschwerde Stellung, ebenfalls mit dem Antrag auf 
deren kosten- und entschädigungsfällige Abweisung. Sie bestritt die Begründung 
der Beschwerdeführenden, wonach Churwalden nicht über eine RPG-konforme 
Zonenplanung verfüge. Folglich gehe es bei der vorliegenden Teilrevision auch 
nicht um eine Neueinzonung, sondern um eine Umzonung innerhalb der Bauzone. 
Sie erachtete die vorgezogene, projektbezogene Sondernutzungsplanung als 
zulässig, verneinte einen Verstoss gegen das Gebot der gesamtheitlichen 
Betrachtungsweise und eine präjudizierende Wirkung auf die anstehende 
Bauzonenreduktionsplanung. Der Standort für die Hotelerweiterung sei ideal. 
Ferner bestritt sie einen Verstoss gegen die kantonale Richtplanung und die 
angebliche Nichtbeachtung der Parzelle als potenzielle Auszonungsfläche sowie 
einen Verstoss gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit. Die Gemeinde 
erachtete die Abklärungen für die projektbezogene Nutzungsplanung als 
ausreichend, diese verfüge nicht über einen Detaillierungsgrad, der jenem einer 
Baubewilligung entspreche. Der Bedarf für das Hotel-Resort sei gestützt auf das 
schlüssige und nachvollziehbare Gutachten der L._____ AG nachgewiesen und die 
Voraussetzungen des ZWG seien erfüllt. Die Erschliessung der Parzelle und das 
Lärmgutachten seien ausreichend, eine UVP-Pflicht für die Parkplätze bestehe 
nicht. Dass sich die projektbezogene Nutzungsplanung nur auf eine einzige Parzelle 
beziehe, sei nicht zu beanstanden, daran ändere auch die Aufhebung des 
Winterwanderwegs nichts. Die Gemeinde habe sehr wohl eine Interessenabwägung 
in Bezug auf die Ortsbildverträglichkeit vorgenommen. Am Fortbestand und der 
zukunftsgerichteten Weiterentwicklung des bestehenden Beherbergungsbetriebs 
bestehe ein grosses öffentliches Interesse. 

I. Mit Verfügung vom 23. August 2023 gewährte die Instruktionsrichterin der 
Beschwerde die aufschiebende Wirkung. 

J. Mit Replik vom 3. Oktober 2023 hielten die Beschwerdeführenden an ihren 
Anträgen und Ausführungen fest, bestritten die Ausführungen in den 
Vernehmlassungen von Regierung und Gemeinde und vertieften ihren Standpunkt 
zu den vorgebrachten Argumenten.

K. Mit Schreiben vom 9. Oktober 2023 verzichtete die Regierung auf die 
Einreichung einer Duplik.

7 / 49

L. Mit Duplik vom 14. November 2023 hielt die Gemeinde an ihren 
Rechtsbegehren fest und bestätigte, dass an der Erhaltung des Hotels E._____ und 
dessen für den Tourismus wichtigen Erweiterung ein grosses öffentliches Interesse 
bestehe.

M. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 
angefochtenen Entscheide der Regierung sowie die weiteren Akten wird, sofern 
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Genehmigungsentscheid 
betreffend die Ortsplanungs-Teilrevision "E._____, F._____" (Protokoll 
Nr. 347/2023) und den entsprechenden Beschwerdeentscheid (PB 16/21; Protokoll 
Nr. 351/2023) der Regierung des Kantons Graubünden, beide datiert vom 25. April 
2023 (act. B.1 und 2 / act. D.5 und 7). Mit diesen hat die Regierung die 
Ortsplanungs-Teilrevision genehmigt und die Planungsbeschwerde der 
Beschwerdeführenden vom 25. Juni 2021 (act. D.1) abgewiesen, mit der diese die 
Aufhebung der von der Gemeindeversammlung beschlossenen Teilrevision der 
Ortsplanung E._____, F._____, beantragt hatten.

1.2. Gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG (BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG 
(BR 370.100) können Entscheide der Regierung (…) über die Genehmigung von 
kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde 
an das Obergericht, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) am 
1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG), 
weitergezogen werden. Da es sich bei den angefochtenen Entscheiden um solche 
über die Teilrevision der Ortsplanung und über eine Planungsbeschwerde handelt, 
ist das angerufene Gericht zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich 
und sachlich zuständig. Das Obergericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a 
VRG in Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung, 
womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergehende Urteil auch hinsichtlich der 
funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vorgaben erfüllt.

1.3. Zur Beschwerde berechtigt ist, wer vor der Vorinstanz am Verfahren 
teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den 
angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist und ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG und 
Art. 89 BGG; vgl. dazu statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 

8 / 49

Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 1.2 m.w.H. [bestätigt durch das 
Bundesgericht mit Urteil 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025]). 

Die Beschwerdeführenden sind als mit ihren Anträgen unterlegene Partei des 
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens und als Nachbarn der Parzelle Z.2._____ 
von den angefochtenen Entscheiden direkt berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 50 Abs. 1 VRG). 

1.4. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 
Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist demnach einzutreten.

1.5. Amtet die Regierung nicht bloss als Genehmigungs-, sondern wie vorliegend 
auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Obergericht somit die zweite 
kantonale Rechtsmittelinstanz, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach 
Art. 51 Abs. 1 VRG. Danach erstreckt sich die Kontrollbefugnis des Obergerichts im 
Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder 
Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige 
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Gericht 
überprüft demnach Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es 
nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist (Urteile 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 
E. 2, R 18 69 vom 7. Januar 2020 E. 2, je m.w.H.).

2. Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die einzig für die Parzelle 
Z.2._____ (E._____, F._____) erfolgte Teilrevision der Ortsplanung den 
gesetzlichen Anforderungen entspricht oder nicht, mithin ob die Regierung die von 
der Gemeindeversammlung beschlossene Ortsplanungsrevision zu Recht 
genehmigt und die dagegen erhobene Beschwerde zu Recht abgewiesen hat.

2.1. Raumplanerische Grundlagen für die Beurteilung der vorliegend 
angefochtenen Entscheide der Regierung bilden insbesondere der Kantonale 
Richtplan Siedlung (KRIP-S; vom Bundesrat genehmigt am 10. April 2019, abrufbar 
unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025]), das KRL vom 
21. November 2019 (act. D.7) und der PMB, Teilrevision Ortsplanung E._____, 
F._____, vom Mai 2021 (act. D.7).

2.1.1. Gemäss der Objektliste des KRIP-S (vgl. Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18) ist 
Churwalden eine Gemeinde mit mutmasslich überdimensionierten Wohn-, Misch- 
und Zentrumszonen (WMZ). Der Kanton erhob im 2016 potentielle 

9 / 49

Auszonungsflächen (Auszonungspotenziale, Auswertung, Bericht 1, abrufbar unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F1_Auszonungspotent
iale_Bericht_1_Plaene.pdf [letztmals besucht am 3. September 2025]). Gemäss der 
dazugehörigen Auswertung des ARE (Bericht 2; abrufbar unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F2%20Auszonungspot
entiale%20Auswertung%20(Bericht%202)%20inlusive%20Lesehilfe.pdf [letztmals 
besucht am 3. September 2025]) wurden als Grundlage für die Untersuchung der 
Auszonungspotenziale von den nicht überbauten und theoretisch überbaubaren 
WMZ-Flächen jene Flächen gefiltert und weiter in Betracht gezogen, die eine 
zusammenhängende Fläche von über 0.3 ha aufweisen. In der Gemeinde 
Churwalden bezeichnete der Kanton einzig einen Teil der Parzelle Z.2._____ als 
potenzielle Auszonungsfläche (vgl. zum Ganzen 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025], Ziff. 2 
[Richtplandokumente], Kpt. 5, und Ziff. 7c [weitere Grundlagen]). Die Gemeinde ist 
gemäss KRIP-S verpflichtet, zwecks Reduktion der WMZ die vom Kanton 
erhobenen potenziellen Auszonungsflächen zu überprüfen und weitere zu suchen 
(KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere Kpt. 5.2.2, S. 5.2-14; vgl. auch PMB, 
S. 9).

2.1.2. Im KRL vom 21. November 2019 wird im Zusammenhang mit den 
Bauzonenreserven festgehalten, dass bis 2040 mit einem Bevölkerungsrückgang 
von 51 Einwohnern (EW) zu rechnen sei (act. D.7). Gleichzeitig bestünden 
beachtliche mobilisierbare Kapazitätsreserven für gut 500 EW. Knapp ein Drittel der 
Bauzonenfläche befinde sich in U._____, wo infolge der 
Zweitwohnungsgesetzgebung die bisherige Entwicklung der Ferienhausbauten 
nicht mehr möglich sei (S. 9). Als Entwicklungsziele werden u.a. die 
Weiterentwicklung von F._____ als Schwerpunktgebiet für den Wintertourismus und 
eine leichte Bevölkerungszunahme in den Hauptsiedlungen genannt (S. 26 f.). In 
Bezug auf die Fraktion F._____ wird erwähnt, dass das Entwicklungsgebiet 
H._____ der Erstellung von Wohnbauten sowie der Erweiterung des bestehenden 
Hotelbetriebs diene (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen erfolge in der Regel an 
peripheren Lagen, die für die Siedlungsentwicklung nicht von strategischer 
Bedeutung seien (S. 36). Die Siedlungsentwicklung erfolge schwerpunktmässig an 
gut erschlossenen und zentralen Lagen, in den Entwicklungsschwerpunkten werde 
eine Erhöhung der baulichen Nutzung angestrebt, dies im Rahmen 
projektbezogener Nutzungsplanungen oder in Folgeplanungen (S. 36). Für das 
Entwicklungsgebiet H._____ wird als Massnahme u.a. erwähnt, dass die 
Bedürfnisse des Hotelbetriebes miteinbezogen würden (S. 39).

10 / 49

2.1.3. Im PMB vom Mai 2021 wird hervorgehoben, dass mit der vorgenommenen 
Umzonung von der Wohnzone in die Hotelzone C die Kapazität der WMZ verringert 
werde. Ferner stelle die Teilrevision kein Präjudiz bezüglich der Auszonungen dar, 
da die Umzonung in einem zentralen Teil des Siedlungsgebiets erfolge (act. D.7, 
S. 9).

2.1.4. Auf die weiteren Berichte, nämlich diejenigen der I._____ AG 
(Projektentwicklung, Businessplan), der J._____ AG (Erschliessung und Verkehr), 
der K._____ AG (Lärmschutznachweis), der L._____ AG (Nachfragepotential) und 
der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) (Konformitätsgutachten), 
wird in den jeweiligen Erwägungen eingegangen.

2.2. Auf der Grundlage dieser Planungsmittel begründete die Regierung den 
Genehmigungs- und den Beschwerdeentscheid folgendermassen: 

2.2.1. Im Genehmigungsentscheid vom 25. April 2023 (act. B.1 und D.7) bejahte 
sie gestützt auf Art. 26 Abs. 2 RPG die Richtplankonformität der Ortsplanungs-
Teilrevision E._____, F._____, mit Verweis u.a. auf den KRIP-S. Die Gemeinde 
gelte als Gemeinde mit überdimensionierter WMZ, mithin als sogenannte C-
Gemeinde, die verpflichtet sei, ihre WMZ in Bezug auf ihre Grösse zu überprüfen 
und im erforderlichen Mass mittels Auszonungen zu reduzieren. Eine Teilfläche der 
Parzelle Z.2._____ sei in der Übersicht über die Gebiete mit Auszonungspotenzial 
als solches bezeichnet worden. Die Gemeinde verfüge über ausreichend 
unüberbaute Parzellen, die sich besser als die Parzelle Z.2._____ zur Auszonung 
eigneten, weshalb die vorgesehene Umnutzung von der W2 und W3 in die 
Hotelzone C die Pflicht der Gemeinde zur Reduktion ihrer WMZ weder erschwere 
noch verhindere. Gemäss KRIP-S sei das touristische Beherbergungsangebot mit 
dem Ziel der Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus weiterzuentwickeln. Im 
KRL sei der Standort, der unmittelbar an das Dorfzentrum angrenze, in nächster 
Nähe zur Talstation des V._____-Lifts liege und über eine gute Anbindung an die 
übergeordnete Erschliessung verfüge, als Entwicklungsgebiet für die Erweiterung 
des bestehenden Hotelbetriebs beschrieben. 

Die Regierung genehmigte darüber hinaus auch das teil-revidierte Baugesetz 
(Art. 16 Zonenschema und Art. 34b Hotelzone C) und die Vorschriften zum 
Generellen Gestaltungsplan (GGP) E._____, F._____, weil sie die Anforderungen 
des ZWG als eingehalten beurteilte. Sie verwies auf das Konformitätsgutachten der 
SGH, das sich insbesondere zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des 
Betriebs sowie zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge äussere, und 
erachtete die Voraussetzungen nach Art. 5 Abs. 2 lit. a und b ZWV für die Erstellung 

11 / 49

von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Zusammenhang mit 
strukturierten Beherbergungsbetrieben in Gemeinden mit einem 
Zweitwohnungsanteil über 20 % (gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG) im Grundsatz als 
erfüllt. Sie wies jedoch darauf hin, dass die Gesuchstellenden im Rahmen des 
durchzuführenden Baubewilligungsverfahrens die erforderlichen Nachweise erneut 
erbringen müssten.

Genehmigt wurden ferner der Zonenplan (ZP) 1:1000 E._____, F._____, der GGP 
1:1000 E._____, F._____, und der Generelle Erschliessungsplan (GEP) 1:1000 
E._____, F._____. Die Regierung führte dazu aus, gemäss kantonalem Richtplan 
gelte die Fraktion F._____ als schützenswert. Gemäss dem Bundesinventar der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) handle es sich bei F._____ um ein 
Ortsbild von lokaler Bedeutung, beim Gebiet H._____ um eine Siedlungsgruppen 
trennende, flache Wiese. Das Gebiet liege in der Umgebungszone I mit 
Erhaltungsziel a, was die Erhaltung der Beschaffenheit als Kulturland oder 
Freifläche bezwecke. Die Gemeinde habe im PMB die in einem solchen Fall 
erforderliche Interessenabwägung vorgenommen und die Regierung teile die 
Auffassung, dass das öffentliche Interesse an der Erweiterung des Hotels die 
Interessen des Ortsbildes überwiegen würden. Die Regierung gehe zudem davon 
aus, dass das Hotel-Resortprojekt im Rahmen des durchzuführenden 
Baubewilligungsverfahrens und der Bauausführung eng durch die 
Gestaltungsberatung der Gemeinde begleitet werde.

Schliesslich machte die Regierung im Hinblick auf das Folgeverfahren verschiedene 
Hinweise. So hielt sie fest, dass es im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 
einer Zusatzbewilligung des Tiefbauamtes bedürfe. Weiter ging sie davon aus, dass 
die Anforderungen der LSV (Planungswerte) eingehalten seien. Was das Bauen im 
lärmbelasteten Gebiet (ES III entlang der Kantonsstrasse) betreffe, müsse für die 
Umbauten im bestehenden Hotel und in der Dépendance vor Erteilung der 
Baubewilligung eine Zustimmungsverfügung des ANU nach Art. 31 Abs. 2 LSV 
eingeholt werden. Bei den geplanten Neubauten habe die Gemeinde für den Vollzug 
des Lärmschutzes und im Baubewilligungsverfahren für die Einhaltung der 
Vorschriften bei neuen ortsfesten Anlagen nach Art. 7 LSV zu sorgen. Der südliche 
Teil der Parzelle Z.2._____ werde von einer rechtskräftigen Archäologiezone 
überlagert, weshalb die Gemeinde nach Kenntnis der Bauabsichten unter Beizug 
des Archäologischen Dienstes die erforderlichen Auflagen festzulegen habe.

2.2.2. Mit Beschwerdeentscheid vom 25. April 2023 (act. B.2 und D.5) wies die 
Regierung die Planungsbeschwerde ab. Dabei prüfte und verwarf sie die folgenden 

12 / 49

von sämtlichen Beschwerdeführenden erhobenen Rügen, die sie der 
Übersichtlichkeit halber zusammengefasst und thematisch behandelte: 

1. Prüfung unter dem Aspekt der Planbestätigkeit 
2. Übereinstimmung mit der Richtplanung
3. RPG-Konformität der Ortsplanung
4. Regionale Abstimmung
5. Ortsbild
6. Bauzonengrösse
7. Grösse des Planungsperimeters
8. Ausnutzung der Parzelle
9. Prüfung des Bedarfs
10. Pflicht zur Durchführung einer UVP
11. Detaillierungsgrad
12. Zu- und Ausfahrten
13. Lärm
14. Mehrwertabschöpfung
15. ZWG
16. Submissionsrecht/Lex Koller
17. Archäologiezone
18. Kosten

Auf die einzelnen Erwägungen dazu, insbesondere auf die von den 
Beschwerdeführenden bestrittenen Ausführungen der Regierung im 
Beschwerdeentscheid, wird weiter unten im Detail eingegangen.

2.3. Gegen den angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid 
bringen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen vier Hauptargumente vor: 
Einerseits sind sie der Ansicht, dass die Gemeinde über keine RPG-konforme 
Nutzungsplanung verfüge, weil die Bauzonen überdimensioniert und entgegen den 
gesetzlichen Vorschriften nie verkleinert worden seien. Entsprechend wäre die 
Gemeinde verpflichtet gewesen, eine Bedarfs- und Kapazitätsanalyse in Bezug auf 
sämtliche Bauzonen und nicht nur in Bezug auf die WMZ durchzuführen. 
Andererseits sehen sie einen Verstoss gegen die Planungszone bzw. das Gebot 
einer gesamtheitlichen Planung darin, dass mit der erlassenen 
Sondernutzungsplanung eine Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange fehle 
(Verstoss gegen die Planungszone, Verstoss gegen das Gebot der umfassenden 
Koordination, Nichtbeachtung der potenziellen Auszonungsfläche, Verstoss gegen 
den Grundsatz der Planbeständigkeit). Schliesslich machen sie auch geltend, dass 
die projektbezogene Nutzungsplanung unzulässig bzw. unvollständig sei, weil u.a. 
ein genügender Bedarfsnachweis sowie ein ZWG-Nachweis fehlten, die 
Erschliessung mangelhaft bzw. unzulässig sei, eine Umweltverträglichkeitsprüfung 
fehle, das Lärmgutachten ungenügend und der Planungsperimeter unzulässig 
seien. Des Weiteren kritisieren die Beschwerdeführenden eine mangelhaft 

13 / 49

vorgenommene Interessenabwägung, insbesondere in Bezug auf den 
Ortsbildschutz und die Archäologiezone.

2.4. Die Gemeinde legt in ihren Rechtsschriften dar, die streitgegenständliche 
Sondernutzungsplanung habe die Sicherung einer zeitgemässen und wirtschaftlich 
sinnvollen Weiterführung der Hotelanlage zum Ziel. Konkret seien Neubauten mit 
Gästezimmern, mit bewirtschafteten Wohnungen und Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkung zur Querfinanzierung des Beherbergungsbetriebs sowie 
eine Tiefgarage geplant. Sie widerspricht der Argumentation der 
Beschwerdeführenden und bestätigt im Wesentlichen die Argumentation der 
Regierung im angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid. Mit der 
Sondernutzungsplanung seien keine negativen Präjudizien für die kommende 
"Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung" verbunden. Selbst die 
Beschwerdeführenden stimmten der Gemeinde zu, dass die vorgezogene 
projektbezogene Nutzungsplanung keinen Zusammenhang mit der Frage habe, wo 
und welche Bauplätze im Rahmen der erwähnten Teilrevision ausgezont werden 
müssten. Die Sondernutzungsplanung "E._____, F._____" habe vielmehr positive 
Auswirkungen, weil sie zu einer Reduktion der WMZ-Kapazitäten führe. Im Übrigen 
bestehe ein grosses öffentliches Interesse der Gemeinde an der Erhaltung des 
Hotels E._____ und der Erstellung der für den Tourismus wichtigen Bauten und 
Anlagen.

2.5. Die Regierung verweist in ihren Rechtsschriften auf die Erwägungen und 
Schlussfolgerungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen 
Teilen festhalte. Ergänzend stellt sie klar, dass die Parzelle Z.2._____ 
raumplanerisch voll erschlossen sei, dass sie hingegen bezüglich des noch nicht 
überbauten Teils gestützt auf die Lärmschutzgesetzgebung für die geplante 
Nutzung als noch nicht erschlossen gelte, weshalb die Planungswerte eingehalten 
werden müssten, was vorliegend erfüllt sei. Ferner werde es Aufgabe der Gemeinde 
sein, im Baubewilligungsverfahren sicherzustellen, dass der Ertrag aus den 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung in den Bau oder Betrieb des 
strukturierten Beherbergungsbetriebs investiert werde.  

3. Unbestrittenermassen stellt die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung eine 
projektbezogene Nutzungsplanung dar. Mit einem solchen Sondernutzungsplan 
werden die raumplanerischen Grundlagen für konkrete Einzelprojekte ermöglicht 
(BGE 145 II 176 E. 4.2, 131 II 103 E. 2.4.1; Urteile des Bundesgerichts 
1C_483/2021 vom 10. März 2022 E. 3.2.2, 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 E. 6.2; 
AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar 
RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen Rz. 59 ff.). Deren Erarbeitung und 

14 / 49

Erlass gehört in das Planungsverfahren nach Art. 14 ff. RPG, weshalb die 
minimalen Verfahrensvorschriften des Bundesrechts erfüllt sein müssen 
(Mitwirkung der Bevölkerung, Genehmigung durch eine kantonale Behörde, 
Rechtsschutz der Betroffenen; AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen 
Rz. 61 und Rz. 75). Sondernutzungspläne gestalten die im Rahmennutzungsplan 
(Zonenplan) festgelegte Grundordnung näher aus und schaffen davon 
abweichende Regelungen (Urteil des Bundesgerichts 1C_573/2015 vom 5. Juli 
2016 E. 2.2).

3.1.1. Grundlage für die vorliegende Teilrevision sind die Vorprüfung des ARE vom 
5. Dezember 2019 (vgl. Anhang zum PMB), das vom Gemeindevorstand am 
21. November 2019 beschlossene KRL und der PMB vom Mai 2021 (act. D.7).

3.1.2. Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass parallel zur 
projektbezogenen Nutzungsplanung "E._____, F._____" auch die Teilrevision der 
Ortsplanung im Bereich Siedlung (mit dem Ziel der Bauzonen- bzw. WMZ-
Reduktion) im Gang ist, über welche die Gemeindeversammlung am 19. November 
2024 Beschluss fasste und die vom 17. Januar 2025 bis zum 15. Februar 2025 
öffentlich auflag (vgl. https://churwalden.ch/teilrevision-ortsplanung-im-bereich-
siedlung-beschwerdeauflage/ [letztmals besucht am 3. September 2025]). Auch für 
diese Revision dient u.a. der KRIP-S als Grundlage.  

3.1.3. Gestützt auf diese Grundlagen wird im Nachfolgenden auf die einzelnen 
Argumente der Beschwerdeführenden eingegangen:

3.2. Fehlende RPG-konforme Nutzungsplanung

3.2.1. Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Gemeinde Churwalden 
weise seit Jahren überdimensionierte Bauzonen auf und verfüge damit über keine 
RPG-konforme Orts- bzw. Nutzungsplanung. Die Gemeinde müsse 10 ha 
auszonen, weshalb sie eine Bedarfs- und Kapazitätsanalyse in Bezug auf sämtliche 
Bauzonen hätte durchführen müssen, nicht nur in Bezug auf die WMZ. Der Bedarf 
für die nächsten 15 Jahre müsse für jeden Zonentyp nach allgemeinen 
Plausibilitätskriterien beantwortet werden. Dieses Vorgehen gebiete auch der 
kantonale Richtplan, gemäss dem die Gemeinden mit überdimensionierten WMZ 
innert fünf Jahren seit Erlass des Richtplans eine Revision der Ortsplanung 
durchzuführen hätten. Dies habe die Gemeinde nicht nur unterlassen, vielmehr 
habe sie in einer isolierten Aktion die fragliche Parzelle einer Hotelzone zugewiesen. 
Diese Umzonung führe zu keiner Reduktion der überdimensionierten Bauzone, 
sondern es finde lediglich eine Umschichtung innerhalb der Bauzone statt. 

15 / 49

Gleichzeitig würden die angrenzenden Zonen aufgezont. Dies widerspreche dem 
RPG diametral und stehe einer koordinierten Totalrevision der Nutzungsplanung 
entgegen. Dass die Parzelle Z.2._____ im Rahmen einer RPG-konformen 
Nutzungsplanung nie in einer Bauzone hätte bleiben dürfen, zeige sich daran, dass 
diese seit deutlich mehr als 15 Jahren als Bauland bezeichnet, jedoch weder 
erschlossen noch geplant oder überbaut worden sei. Wenn die Vorinstanz ausführe, 
dass "die Schaffung einer RPG-konformen Ortsplanung für die neue Gemeinde 
Churwalden in der sich in Arbeit befindenden Gesamtrevision der Ortsplanung" 
erfolge und noch Zeit benötige, wäre der richtige Schluss daraus gewesen, die 
Ortsplanungs-Teilrevision aufzuheben. 

3.2.2. Die Gemeinde erläutert, es sei falsch, wenn die Beschwerdeführenden in der 
vorliegenden Teilrevision nicht eine Umzonung, sondern eine Neueinzonung sähen. 
Dies stehe im Widerspruch zu deren Argumentation und sei unzutreffend. Vielmehr 
habe die vorliegende vorgezogene Sondernutzungsplanung keinen Einfluss auf die 
Frage, wo und welche Bauplätze im Rahmen der laufenden "Teilrevision 
Nutzungsplanung im Bereich Siedlung" ausgezont werden sollten und somit keine 
negative präjudizielle Wirkung. Die Umzonung von der Wohnzone in die Hotelzone 
führe zu einer Verringerung der Kapazitäten der WMZ. Hotels wie das E._____ 
entsprächen nicht mehr den heutigen und künftigen Gästeerwartungen; die 
Hybridisierung der Hotellerie entspreche dem allgemeinen Trend hin zu einem 
differenzierten, attraktiven und zeitgemässen Angebot. Es wäre widersinnig, wenn 
dieser Trend dadurch verunmöglicht würde, dass die Hotelzone als WMZ zu gelten 
hätte. 

Die Regierung verweist in ihren Rechtsschriften auf die Begründung im 
angefochtenen Beschwerdeentscheid. Dort wird u.a. auch auf die noch folgende 
Gesamtrevision der Ortsplanung hingewiesen, mit der die notwendigen 
Bauzonenreduktionen erfolgen werden. Der Umstand, dass dies erst nach der 
vorliegenden Planung für das Hotel-Resort erfolge, sei nicht zu beanstanden. 
Zudem wird ausgeführt, dass es sinnvoll und zweckmässig sein könne, die 
Ortsplanung in einzelne Schritte aufzuteilen. Irgendwelche negativen Präjudizien für 
die folgenden Planungsschritte seien damit nicht verbunden (PB 16/21, Protokoll 
Nr. 351/2023, S. 26 ff.).

3.2.3. Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem 
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen 
sind zu reduzieren (Abs. 2). Gemäss Art. 27 RPG (vgl. auch Art. 21 Abs. 1 KRG) 
erlässt die Behörde Planungszonen, u.a. wenn Nutzungspläne angepasst werden 
(Abs. 1 Satz 1). Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, 

16 / 49

was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG, vgl. auch 
Art. 21 Abs. 1 KRG; vgl. zu deren negativen Vorwirkung auch Urteile des 
Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1, 1C_518/2016 vom 
26. September 2017 E. 5.5). Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt 
werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen 
Planungen und Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2 Satz 2 KRG).

3.2.4. Die Bauzonen in der Gemeinde Churwalden bzw. die WMZ (die den Grossteil 
der Bauzonenfläche ausmachen, vgl. KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9) sind 
überdimensioniert, weshalb die Gemeinde im KRIP-S als "C-Gemeinde" eingestuft 
wurde (KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18; vgl. Erwägung 2.1.1). Die 
Beschwerdeführenden schliessen daraus, dass die Gemeinde keine separate 
Sondernutzungsplanung für das E._____ hätte durchführen dürfen, sondern 
vielmehr zuerst eine die gesamte Gemeinde umfassende Bedarfs- und 
Kapazitätsanalyse hätte vornehmen müssen. Konsequenz daraus wäre aus ihrer 
Sicht gewesen, dass die vorliegende Ortsplanungs-Teilrevision hätte aufgehoben 
werden müssen. 

Tatsächlich kommt die Gemeinde ihrer Verpflichtung, die Bauzone und damit v.a. 
die WMZ zu reduzieren (KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere S. 14; vgl. 
auch PMB S. 9), insofern nach, als sie parallel zur vorliegenden auch eine 
Teilrevision der Ortsplanung im Bereich Siedlung durchführt, die im Januar/Februar 
2025 öffentlich aufgelegen hat (vgl. Erwägung 3.1.2 und zur Zulässigkeit dieses 
Vorgehens: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 
19. März 2024 E. 5). Gemäss KRL will die Gemeinde die Bauzonen in der Regel an 
peripheren Lagen reduzieren und die Siedlungsentwicklung schwerpunktmässig an 
gut erschlossenen und zentralen Lagen konzentrieren (S. 36), was den Anliegen 
der RPG1-Revision und des KRIP-S entspricht, nämlich der Reduktion 
überdimensionierter Bauzonen und der Verdichtung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis 
und b, Art. 3 Abs. 3 lit. abis, Art. 15 Abs. 2 RPG; KRIP-S Kpt. 5.1.2, S. 5.2-2). 
Dementsprechend hat die Gemeinde das hier interessierende Gebiet "H._____", 
das sich an der Kantonsstrasse und damit an zentraler Lage von F._____ befindet, 
im KRL als Entwicklungsgebiet für die Erstellung von Wohnbauten und die 
Erweiterung des Hotelbetriebs bezeichnet (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen soll 
hingegen, wie erwähnt, an peripheren Lagen umgesetzt werden (S. 36). An dieser 
Stossrichtung und damit an der Realisierung des Hotel-Resorts in einem zentralen 
Teil des Siedlungsgebiets, ist nichts auszusetzen.

Daran ändert der Hinweis der Beschwerdeführenden auf BGE 148 II 417 (= Urteil 
1C_650/2020 vom 12. Juli 2022) nichts. Dort führte das Bundesgericht aus, die 

17 / 49

Gemeinde hätte keine Baubewilligung für die Erstellung eines Ein- und eines 
Mehrfamilienhauses (an einem isolierten Standort ausserhalb des weitgehend 
überbauten Gebiets) erteilen dürfen, bevor die bereits in die Wege geleitete 
Überprüfung der Bauzonen auf dem gesamten Gemeindegebiet nicht 
abgeschlossen sei (E. 3.6.3). Jene Situation ist mit der vorliegenden allerdings nicht 
vergleichbar, geht es doch einerseits beim vorliegenden Vorhaben um eine 
projektbezogene Nutzungsplanung und nicht um eine Baubewilligung, und wird 
vorliegend die WMZ durch die Umzonung der fraglichen Parzelle tatsächlich 
verkleinert, worauf auch das ARE im Vorprüfungsbericht vom 5. Dezember 2019 
hingewiesen hat (vgl. PMB Anhang). Auch aus dem Hinweis der 
Beschwerdeführenden auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_384/2016 vom 
16. Januar 2018 (E. 5.4.1) lässt sich nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die 
Beschwerdeführenden geben den in E. 5.4.1 zusammengefassten Inhalt der 
Technischen Richtlinien zur Bestimmung der Grösse verschiedener Bauzonentypen 
wieder. Das Bundesgericht hielt dazu in E. 5.4.3 fest, dass der Bau von 
Alterswohnungen Rückwirkungen auf die Nutzung der Zonentypen habe und bei der 
Ermittlung des 15-jährigen Baulandbedarfs der Gemeinde zu berücksichtigen sei. 
Vorliegend wird die Gemeinde den Vorgaben zur Reduktion der Bauzonen bzw. der 
WMZ im Rahmen der laufenden "Ortsplanungsrevision im Bereich Siedlung" 
nachzukommen haben; in der vorliegenden Teilrevision geht es gerade nicht um die 
Reduktion der Bauzonen und es werden (anders als bei einem Altersheim) auch 
nicht (oder nur wenige) Personen, die in der WMZ leben, in die Hotelzone umziehen. 

Ferner ist festzuhalten, dass die Parzelle Z.2._____, entgegen den Ausführungen 
der Beschwerdeführenden, raumplanerisch vollständig erschlossen ist, liegt sie 
doch an der Kantonsstrasse, und führt an der einen Parzellengrenze die N._____, 
an der anderen der O._____ vorbei (vgl. Art. 19 RPG). Auch ist nicht ersichtlich, 
dass die vorliegende Teilrevision eine negative präjudizierende Wirkung in Bezug 
auf die Teilrevision der Ortsplanung haben könnte, zumal es sich hier um die 
projektbezogene Nutzungsplanung für eine einzige Parzelle handelt, was dem Ziel, 
im Rahmen der laufenden "Revision der Ortsplanung im Bereich Siedlung" die 
Bauzonen im gesamten verbleibenden Siedlungsgebiet gemäss den Vorgaben des 
Kantons zu reduzieren, nicht grundsätzlich entgegensteht (vgl. dazu auch PMB 
S. 9). Insofern ist auch die Aussage im PMB (S. 9) nachvollziehbar und zu 
bestätigen, wonach der Hotelstandort zentral und aus touristischer Sicht vorteilhaft 
liegt und durch die planerische Massnahme besser genutzt wird, was mit der 
Zielsetzung einer haushälterischen Bodennutzung übereinstimmt (vgl. Art. 1 Abs. 1 
und Art. 3 Abs. 2 lit. abis RPG). Von einer Umgehung der Reduktionspflicht bzw. 
einem Verstoss gegen Art. 15 RPG kann nicht gesprochen werden, noch besteht 

18 / 49

eine Pflicht, die Umzonung in die Hotelzone C mit anderweitigen Auszonungen zu 
kompensieren. 

3.3. Verstoss gegen die Planungszone/fehlende gesamtheitliche Planung

3.3.1. Weiter sehen die Beschwerdeführenden in der projektbezogenen 
Nutzungsplanung einen Verstoss gegen die Planungszone bzw. gegen das Gebot 
der gesamtheitlichen Planung, wobei sie diesbezüglich die folgenden vier Aspekte 
rügen:

– Verstoss gegen die Planungszone (1)

Mit der vorgezogenen Ortsplanungs-Teilrevision verstosse die Gemeinde gegen 
das Wesen der erlassenen Planungszone: In einer solchen dürfe nichts 
unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser 
entgegenstehen könnte. Vorliegend werde aber eine grosse potentielle 
Auszonungsfläche der Hotelzone zugewiesen, bevor überhaupt ein Gesamtkonzept 
dazu vorliege, wie die notwendige Reduktion der überdimensionierten Bauzonen 
erreicht werden solle. Der gesamte Planungsperimeter des Sondernutzungsplans 
werde der Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung entzogen und damit 
werde präjudiziert, dass dort nichts ausgezont werde. Es gebe keinen Grund, 
weshalb die Planungszone gerade im Fall der Ortsplanungs-Teilrevision "E._____, 
F._____" unbeachtlich sein solle. Irreführend sei die Aussage der Gemeinde, mit 
der Umzonung werde die WMZ reduziert; dies treffe zwar zu, sei aber irrelevant, da 
die Bauzonen unverändert zu gross blieben. Die Gemeinde nehme die 
Planungszone nicht ernst; dies zeige der Umstand, dass sie weiterhin 
Baubewilligungen erteile. 

– umfassendes Koordinationsgebot (2)

Eine Nutzungsplanung habe aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange 
zu erfolgen. Sondernutzungsordnungen seien zwar zulässig, dürften aber nicht aus 
dem planerischen Gesamtkonzept herausgerissen werden. Die Gemeinde hätte, 
solange sie noch keine Überprüfung der Bauzonen auf dem gesamten 
Gemeindegebiet vorgenommen habe, keine Sondernutzungsplanung beschliessen 
dürfen. Eine vorgezogene Teilrevision für die Parzelle Z.2._____ wäre nur zulässig, 
wenn sie sich in das planerische Gesamtkonzept der Gemeinde einfüge und die 
weitere Planung für den Rest des Gemeindegebiets nicht präjudiziere. Dies sei 
vorliegend nicht der Fall, zumal eine Redimensionierung der Bauzonen 
zwangsläufig Auswirkungen auf sämtliche Gebiete innerhalb der Gemeinde habe. 
Das Vorgehen verursache zusätzliche Unsicherheiten, indem die Nutzungsplanung 

19 / 49

isoliert betrachtet und nicht aufeinander abgestimmt durchgeführt werde, was eine 
künftige einheitliche Nutzungsplanung nicht zulasse. Auch habe die Regierung die 
Rückfallklausel völlig ausgeblendet, zudem offenbare sie ein seltsames 
Demokratieverständnis. Es dürfe nicht sein, dass die Vorinstanz dieses Vorgehen 
mit der Aufteilung der Ortsplanung (ein politisch taktisches Vorgehen im Sinne einer 
Salamitaktik) schütze.

– Nichtbeachtung der potenziellen Auszonungsfläche (3)

Die Gemeinde sei gemäss KRIP-S verpflichtet, die vom Kanton erhobenen 
potenziellen Auszonungsflächen zu prüfen und weitere zu suchen. Im Bericht des 
ARE aus dem Jahr 2015 sei ein Grossteil derjenigen Grundstücksfläche der 
Parzelle Z.2._____, die sich in der W2 befindet und mit der Ortsplanungs-
Teilrevision der Hotelzone C zugewiesen werden solle, als – einziges – Gebiet mit 
einem möglichen Auszonungspotenzial qualifiziert worden. Über diese Tatsache 
setze sich die Gemeinde einfach hinweg. Die Parzelle sei von zentraler Bedeutung 
für die gebotene Reduktion der WMZ. Durch die Umzonung von der WMZ in die 
Hotelzone C, somit in eine Spezialbauzone, werde zwar die WMZ verkleinert. Dies 
führe jedoch zu keiner Reduktion der überdimensionierten Bauzone, es finde 
lediglich eine Umschichtung innerhalb der Bauzone statt. Dies sei umso störender, 
als die Gemeinde auch mit der weiteren Teilrevision der Nutzungsplanung die 
Bauzonen nicht im erforderlichen Mass reduziere.

– Verstoss gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit (4)

Auch bei einem koordinierten Vorgehen wäre der Grundsatz der Planbeständigkeit 
zu beachten. Nutzungspläne könnten dann angepasst werden, wenn sich die 
Verhältnisse erheblich geändert hätten. Solches sei vorliegend nicht erkennbar, 
zumal auch die bisherige (nicht RPG-konforme) Zonenzuweisung dem 
Grundeigentümer die Möglichkeit verschaffe, auf seiner Parzelle Z.2._____ 
Beherbergungsbetriebe zu realisieren. Weder die RPG-Revision vom 1. Mai 2014 
noch das ZWG hätten die rechtlichen Rahmenbedingungen für Hotels an zentraler 
Lage massgeblich verändert, zumal das ZWG der Erstellung neuer Hotelbetriebe 
nicht entgegenstehe und die Grundsätze der Siedlungsentwicklung nach innen und 
der Verdichtung nicht auf die Realisierung überdimensionierter Hotelresorts 
innerhalb des Dorfes abziele, sondern der Nutzbarmachung von Baulücken für 
Wohnzwecke diene. Die Gemeinde behaupte lediglich eine Veränderung der 
Rahmenbedingungen, begründe diese aber nicht. Mit der vorgesehenen Umzonung 
werde Bauland für Erstwohnungen vernichtet und so der Zuzug von Personen mit 
permanentem Wohnsitz in der Gemeinde verunmöglicht, was der 

20 / 49

Gemeindeentwicklungsstrategie und den Legislaturzielen 2025 der Gemeinde 
entgegenlaufe. Schliesslich scheitere die Ortsplanungs-Teilrevision auch an der 
Interessenabwägung. Die letzte Planänderung habe im 2012 stattgefunden. Dass 
die Vorinstanz nach neun Jahren bei einem Planungshorizont von 15 Jahren von 
einem geringen Gewicht der Planbeständigkeit spreche, überzeuge nicht. Vielmehr 
spreche die Restdauer von noch mindestens sechs Jahren für die 
Planbeständigkeit. Darüber hinaus sei festzuhalten, dass das von der Vorinstanz 
angerufene öffentliche Interesse bzw. die volkswirtschaftliche Bedeutung der 
Hotelerweiterung gar nicht existierten. An keiner Stelle werde wirklich ausgeführt, 
worin dieses Interesse bestehen solle. Der Gemeinde gelinge es nicht, eine 
sinnvolle Interessenabwägung vorzunehmen, zumal der Fortbestand des Hotels ein 
rein finanzielles, privates Interesse des Grundeigentümers sei.

3.3.2. Die Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, dass sie die vorliegende 
projektbezogene Nutzungsplanung im konkreten Fall vorziehen durfte, weil ihr 
einerseits ein grosses Planungsermessen zukomme und sie die Aufteilung der 
beiden Planungsprojekte (Hotelerweiterung/Bauzonenreduktion) als sinnvoll und 
zweckmässig erachtet habe, und weil sie andererseits mit der erlassenen 
Planungszone einen koordinierten Planungsablauf sichergestellt habe. Die 
vorliegende Planung schaffe die Grundlage für einen erfolgreichen Tourismus in der 
Gemeinde, die Bestandteil der Destination Lenzerheide sei. Das Projekt sei für 
einen Tourismusort wie Churwalden von grosser volkswirtschaftlicher Bedeutung. 
Auch gemäss KRIP-S sei ein vielseitiges, attraktives und zeitgemässes 
Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37), weshalb 
die Gemeinde mit einer projektbezogenen Nutzungsplanung Hand für 
massgeschneiderte Lösungen bieten könne. Deshalb sei diese Planung 
vorgezogen worden, zumal die Anpassung der gesamten Ortsplanung noch Zeit in 
Anspruch nehmen werde. Das Projekt erfülle die im kantonalen Richtplan 
formulierten qualitativen Aspekte eines Hotel-Resorts. Im Übrigen handle es sich 
nicht um ein peripher gelegenes Gebiet, vielmehr sei der Standort als geradezu 
perfekt zu qualifizieren, sei dies im Hinblick auf die Erschliessung (Auto und öV) 
oder auch in Bezug auf den Einstieg ins Skigebiet und die Nähe zu anderen 
Erlebnisangeboten. Die Tatsache, dass ein grosser Teil der fraglichen Parzelle als 
Gebiet mit möglichem Auszonungspotenzial bezeichnet worden sei, bedeute nicht, 
dass nur in diesem Gebiet Auszonungspotenzial bestehe. Vielmehr liege es im 
Ermessen der Gemeinde, wo sie ihre Auszonungen vornehmen wolle. Eine 
Auszonung der Parzelle Z.2._____ und Zuweisung zur Grün-/Freihaltezone komme 
von vornherein nicht in Frage. Der Standort füge sich unmittelbar an die bestehende 
Siedlung im Dorfzentrum an, sei unmittelbar an die Hauptverkehrsachse Chur-

21 / 49

Lenzerheide angebunden und liege nahe der Talstation des Heimberglifts mit 
direktem Einstieg in das Skigebiet Arosa-Lenzerheide. Durch seine zentrale Lage 
werde auch das Dorfzentrum aufgewertet und belebt. Mit dem geplanten Hotel-
Resort werde das touristische Beherbergungsangebot mit dem Ziel 
weiterentwickelt, die Kernwirtschaft des Tourismus zu stärken, was auch mit den 
Anforderungen des Kantonalen Richtplans übereinstimme. Es sei zu betonen, dass 
es um einen bestehenden Hotelstandort innerhalb des Siedlungsgebiets gehe und 
nicht um die Entwicklung eines neuen Beherbergungsstandortes ausserhalb oder 
am Rande des Siedlungsgebietes.

Die Regierung erachtet die Rüge der Beschwerdeführenden als unbegründet und 
bestätigt im Wesentlichen ihre Ausführungen im Beschwerdeentscheid. 
Insbesondere bestreitet sie deren Argumentation, die Parzelle Z.2._____ sei nicht 
im Sinne des RPG erschlossen und eigne sich damit für eine Auszonung, weil sie 
entweder faktisch nicht überbaubar sei, weil kein Bedarf bestehe oder weil die Lage 
ungeeignet sei. Gestützt auf die Lärmschutzgesetzgebung gelte das Grundstück in 
Bezug auf den noch nicht überbauten Teil hingegen als noch nicht erschlossen für 
die geplante Nutzung.

3.3.3. Im Kapitel "Gebiete für touristische Beherbergung" hält der KRIP-S 
(Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37 ff.) fest, dass Hotel-Resorts in Abhängigkeit ihres 
Betriebskonzepts sehr spezifische Anforderungen an den Standort bzw. die 
räumliche Umgebung stellen: Eine landschaftlich attraktive Lage mit schöner 
Aussicht, eine zentrale Lage in einem Tourismusort oder eine unmittelbare 
Anbindung an einen Bergbahnzubringer oder die Skipiste (Ski-in / Ski-out). Um 
international konkurrenzfähige Angebote zu schaffen oder bestehende 
weiterzuentwickeln, sei die Tourismuswirtschaft im Kanton heute mehr denn je auf 
die Nutzung von höchst attraktiven Standorten mit herausragenden 
Lageeigenschaften angewiesen. Bei Standorten innerhalb der Siedlung oder am 
Siedlungsrand sei keine richtplanerische Grundlage erforderlich. Bei Vorliegen 
eines Projektes könne die Gemeinde mit einer projektbezogenen Nutzungsplanung 
Hand für massgeschneiderte Lösungen bieten. Mit Konzepten und 
Standortevaluationen könnten gute Ausgangslagen für künftige Arealentwicklungen 
geschaffen werden. 

Als Leitsätze formuliert der KRIP-S (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-38) u.a. die Forderung, dass 
Standorte innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand gesichert werden sollten. 
Standorte in unmittelbarer Nähe zu Bergbahnstationen oder anderen touristischen 
Einrichtungen, im Ortszentrum und / oder mit guter Anbindung an die übergeordnete 
Erschliessung seien potenzielle Standorte für Beherbergungsbetriebe (Hotels, 

22 / 49

Resorts u. a.). Diese Potentialstandorte seien im kommunalen räumlichen Leitbild 
zu bezeichnen und falls zweckmässig in der Ortsplanung zu sichern.

3.3.4. Gemäss Art. 27 RPG erlässt die Behörde Planungszonen, u.a. wenn 
Nutzungspläne angepasst werden (Abs. 1 Satz 1). Innerhalb der Planungszonen 
darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte 
(Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG; vgl. zu deren negativen Vorwirkung auch Urteile des 
Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1, 1C_518/2016 vom 
26. September 2017 E. 5.5). Wie bereits ausgeführt (vgl. Erwägung 3.2.4), ist nicht 
davon auszugehen, dass die projektbezogene Nutzungsplanung "E._____, 
F._____" die Teilrevision der Ortsplanung im Bereich Siedlung negativ präjudiziert. 
Vielmehr hat die Gemeinde mit der projektbezogenen Nutzungsplanung gemäss 
den Vorgaben des KRIP-S und im öffentlichen Interesse, nämlich im Hinblick auf 
die Weiterentwicklung und Erneuerung der touristischen 
Beherbergungsinfrastruktur gehandelt (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37). Dies gilt umso mehr, 
als der zentrale, mitten im Siedlungsgebiet und in unmittelbarer Nähe der 
Kantonsstrasse sowie des Einstiegs zum Skigebiet gelegene Standort des Hotels 
E._____ für die Weiterführung des Beherbergungsbetriebs und dessen Erweiterung 
in der Tat ideal erscheint. Im Übrigen ist das Gebiet "H._____" auch im KRL als 
Entwicklungsschwerpunkt bezeichnet, das u.a. der Erweiterung des bestehenden 
Hotelbetriebs dienen soll (S. 33). Insofern und auch weil der Gemeinde bei der 
Raumplanung ein grosses Ermessen zukommt, ist die Argumentation der 
Beschwerdeführenden, die Gemeinde hätte die projektbezogene Nutzungsplanung 
für die Parzelle Z.2._____ nicht aus der Gesamtplanung herauslösen dürfen und es 
liege ein Verstoss gegen die Planungszone vor, nicht überzeugend. Daran ändert 
auch der Hinweis auf die Rückfallklausel im GGP (vgl. act. D.7) nichts: Demnach 
sollen der GGP und der GEP gestützt auf Art. 19h KRG (Baulandmobilisierung; 
befristete Einzonung) rückgängig gemacht werden, wenn mit den Bauarbeiten nicht 
innert fünf Jahren seit deren Genehmigung begonnen wird. Sollte dieser Fall 
eintreffen, entfallen also der GGP und der GEP, nicht jedoch der ZP, also nicht die 
Umzonung in die Hotelzone C, weshalb der Einwand der Beschwerdeführenden, 
die heutigen Zonen würden völlig unabgestimmt auf die restliche Zonenplanung 
wieder aufleben, nicht zu hören ist. Dasselbe gilt für den Umstand, dass der Kanton 
den Teil der Parzelle Z.2._____, welcher der W2 zugeordnet ist, als 
Auszonungspotenzial bezeichnet hat, wobei entgegen den Behauptungen der 
Beschwerdeführenden unzutreffend ist, dass es sich dabei um die einzige 
Auszonungsfläche in der gesamten Gemeinde handelt. Einerseits ist nur dieser 
Parzellenteil im fraglichen Bericht aus dem Jahr 2016 aufgeführt, weil nur Flächen 
über 0.3 ha ausgewertet wurden; andererseits dient dieser Bericht nur als 

23 / 49

Hilfsmittel, die Gemeinde hat im Rahmen ihres grossen Planungsermessens 
weitere Flächen (unter 0.3 ha) selbst zu suchen und zu bezeichnen (KRIP-S 
Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), weshalb das Reduktionsziel auch ohne diese Fläche erreicht 
werden muss bzw. kann, zumal die Gemeinde über genügend Bauzonenreserven 
verfügt (KRL, S. 9; vgl. auch Beschwerdeentscheid, S. 21, zu den 
Bauzonenkapazitäten).

3.3.5. Der Zweck eines Nutzungsplans ist die planmässige Gestaltung des 
Raumes, dieser lässt sich nur erreichen, wenn eine gewisse Beständigkeit 
garantiert ist; Planänderungen setzen deshalb von vornherein gewichtige Gründe 
voraus (HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl. 2022, 
S. 103 und S. 119 ff.; HALLER/KARLEN, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 
Bd. 1, 3. Aufl., Rz. 437; TANQUEREL, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, 
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 21 Rz. 46 f.). Gemäss Art. 21 
RPG sind Nutzungspläne und damit auch kommunale Zonenpläne für jedermann 
verbindlich (Abs. 1). Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die 
Nutzungspläne überprüft und gegebenenfalls geändert (Abs. 2). Dabei werden zwei 
Stufen unterschieden: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse 
so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in 
einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (BGE 148 II 417 E. 3.2, 
140 II 25 E. 3; Urteile des Bundesgerichts 1C_300/2020 vom 1. Dezember 2020 
E. 2.1, 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2; HÄNNI, a.a.O., S. 119 ff.; 
TANQUEREL, a.a.O., Art. 21 Rz. 33; je m.w.H.). Ob eine Plananpassung (zweite 
Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich aufgrund 
einer Interessenabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer 
gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der 
anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen 
anzupassen. Zu berücksichtigen sind insbesondere die bisherige Geltungsdauer 
des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das 
Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und 
das öffentliche Interesse daran (zum Ganzen: BGE 148 II 417 E. 3.2). Gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Überarbeitung des Nutzungsplans 
nach neun bis zehn Jahren grundsätzlich nicht ausgeschlossen (BGE 123 I 175 
E. 3g; HÄNNI, a.a.O., S. 121). 

3.3.6. Zweck der vorliegenden projektbezogenen Nutzungsplanung ist die 
Schaffung der raumplanerischen Voraussetzung für die Erweiterung des 
bestehenden Hotels E._____. Eine solche drängt sich auf, weil einerseits keine 
Nachfolgeregelung innerhalb der Inhaberfamilie gefunden werden konnte und weil 

24 / 49

andererseits das bestehende Hotel in die Jahre gekommen ist und die Sicherung 
seines längerfristigen Weiterbestands nur über eine Modernisierung und 
Anpassung an die heutigen Gästeerwartungen erfolgen kann (vgl. dazu 
Konformitätsgutachten ZWG der SGH, S. 2 f., 13, 18). Das geplante Hotel-Resort 
soll eine zeitgemässe und wirtschaftliche Weiterführung der bestehenden 
Hotelanlage sicherstellen (PMB, S. 4; vgl. auch Beschwerdeentscheid S. 2). Dies 
sind ohne Zweifel wichtige Gründe, um eine Plananpassung zu prüfen.

Im Rahmen der Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass die letzte 
Planungsrevision der Gemeinde im Jahr 2012 in erster Linie aufgrund der Fusion 
der Gemeinden S._____, Churwalden und F._____ erfolgte und auf eine 
einheitliche Nutzungsplanung für die fusionierte Gemeinde zielte (vgl. damaliger 
Genehmigungsentscheid der Regierung vom 2. Juli 2013, act. D.6). Weder die im 
2012 erfolgte Annahme von Art. 75b BV bzw. das im Jahr 2016 in Kraft getretene 
ZWG (Einschränkung der Zweitwohnungsnutzung) noch die im 2014 in Kraft 
getretene Änderung des RPG (Grundsatz der haushälterischen Nutzung des 
Bodens) konnten damals in die Vorlage einfliessen, weshalb bereits diese 
rechtlichen Veränderungen und der neunjährige Abstand nicht gegen die im 
2018/2019 in Angriff genommene und im Mai 2021 von der Gemeindeversammlung 
beschlossene Änderung der Nutzungsplanung sprechen. 

Darüber hinaus ist auf Art. 3 Abs. 1 ZWG und den KRIP-S hinzuweisen, wonach die 
Hotellerie in touristischen Gemeinden mit raumplanerischen Massnahmen gefördert 
werden soll (KRIP-S Kpt. 5.2.5, S. 5.2-38). Dementsprechend wird im KRL in Bezug 
auf die Fraktion F._____ erwähnt, dass das Entwicklungsgebiet H._____ der 
Erstellung von Wohnbauten sowie der Erweiterung des bestehenden Hotelbetriebs 
dient (S. 33). Gemäss PMB gründet das Konzept der Hotelerweiterung auch in der 
grossen Nutzungsreserve der betreffenden Parzelle (PMB, S. 4). Dass diese 
überbaut werden soll, stimmt auch mit den neu in Kraft getretenen Bestimmungen 
des RPG und der damit einhergegangenen grundlegenden Änderung überein, dass 
die Siedlungsentwicklung nach innen erfolgen und die bestehenden 
Siedlungsflächen durch Verdichtung besser genutzt werden sollen (Art. 1 Abs. 2 
lit. abis RPG und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Des Weiteren kann auch das Interesse 
der Gemeinde an der Erneuerung und Modernisierung der zentral gelegenen, in die 
Jahre gekommenen Hotelanlage, entgegen den Ausführungen der 
Beschwerdeführenden, nicht ernsthaft in Zweifel gezogen werden. Der 
(erfolgreiche) Weiterbetrieb eines (alteingesessenen) Hotels dürfte ohne Zweifel 
auch der Gemeinde Wertschöpfung in vielerlei Hinsicht bringen (z.B. 
Steuereinnahmen, Benützung der öffentlichen Infrastruktur durch die Gäste, 

25 / 49

Belebung des Detailhandels, Stärkung als Tourismusstandort, etc.; vgl. auch Urteil 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 
E. 5.2). So hält auch der KRIP-S fest, dass ein vielseitiges, attraktives und 
zeitgemässes Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung und eine 
unverzichtbare Basis für eine starke Tourismuswirtschaft sei (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37). 
Zudem betrifft die Plananpassung eine einzige (grosse) Parzelle, weshalb das 
Interesse der Beschwerdeführenden als Eigentümer der benachbarten Parzelle an 
der Beibehaltung des Ist-Zustands (z.B. keine Verbauung der Aussicht, keine 
Zunahme von Immissionen, etc.), mithin deren Interesse an der Rechtssicherheit 
und am Vertrauen in die Planbeständigkeit, dem Vorhaben nicht entgegensteht. 
Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde das Interesse der Eigentümerin, 
die Hotelanlage mit Blick auf eine künftige Nachfolgeregelung zu erneuern und zu 
erweitern, und das (öffentliche) Interesse, eine Überbauung der fraglichen, seit 
Jahren unbebauten, jedoch in einer Bauzone liegenden Parzelle zu ermöglichen, 
höher gewichtete als das Interesse am unveränderten Weiterbestand der seit 2012 
bestehenden Nutzungsregelung. 

3.3.7. Nach dem Gesagten stehen weder das Prinzip der Planbeständigkeit noch 
das Gebot einer gesamtheitlichen Planung einer Anpassung der Nutzungsplanung 
in Bezug auf die Parzelle Z.2._____ im Rahmen einer projektbezogenen 
Sondernutzungsplanung entgegen.

3.4. Unzulässige bzw. unvollständige projektbezogene Nutzungsplanung

3.4.1. Die Beschwerdeführenden machen auch geltend, dass die projektbezogene 
Nutzungsplanung unzulässig bzw. unvollständig sei, wobei sie auch hier mehrere 
Aspekte rügen: 

– Allgemeines

Die Beschwerdeführenden legen mit Hinweis auf die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung dar, dass bereits in einem Sondernutzungsplanverfahren 
nachzuweisen sei, dass die gesetzlichen Anforderungen auch im Rahmen der 
späteren Planung eingehalten werden könnten (sogenannter 
Machbarkeitsnachweis). Da projektbezogene Sondernutzungspläne in vielen Fällen 
das Baubewilligungsverfahren vorwegnehmen würden, müssten sie mit den 
anderen projektbezogenen Entscheidverfahren wie den entsprechenden 
Baubewilligungsverfahren im Detail koordiniert werden. Dies bedeute, dass bereits 
im jetzigen Zeitpunkt Unterlagen bezüglich der Gestaltung der Baukörper, der 
Aussenraumgestaltung, die Nachweise in Zusammenhang mit der 

26 / 49

Zweitwohnungsgesetzgebung (Betriebskonzept, Nachweis der Reinvestition des 
Verkaufsertrags in den Hotelbau) und der Nachweis der Wirtschaftlichkeit vorgelegt 
werden müssten. Auch das Erschliessungskonzept, die lärmschutzrechtlichen 
Massnahmen und die gestalterischen Qualitätsanforderungen müssten festgelegt 
werden. Die allgemein gehaltenen Ausführungen der Vorinstanz, wonach der 
Detaillierungsgrad einer Projektidee bei der projektbezogenen 
Sondernutzungsplanung sehr unterschiedlich sein könne, verletze die 
bundesgerichtliche Rechtsprechung. Die von den Beschwerdeführenden verlangten 
Nachweise und Unterlagen hätten bereits in diesem Verfahren vorgelegt werden 
müssen.

– Fehlender Bedarfsnachweis 

Der vorgelegte Bericht der L._____ AG zur Beurteilung des Nachfragepotentials 
vermöge keinen genügenden Bedarfsnachweis zu erbringen. Er stelle ein reines 
Parteigutachten dar und sei veraltet. Es sei absolut unrealistisch, dass das neue 
Hotelresort E._____ die angenommenen knapp 14'000 Zimmernächte generieren 
werde. Die Anzahl verfügbarer Zimmer sei in den letzten Jahren gesunken, es 
brauche kein weiteres völlig überdimensioniertes Hotelprojekt in F._____. Obwohl 
die Bettenzahlen, die Zimmerauslastung und die Logiernächte gemäss Bericht SGH 
seit 2010 rückläufig seien, solle der bestehende Hotelbetrieb um den Faktor 5 
vergrössert werden (155 Zimmer/380 Betten). Der Nachweis, dass eine derart 
massive Kapazitätserweiterung der Nachfrage entspreche, fehle. Um den Bedarf 
seriös zu beurteilen, wäre im Sinne eines regionalen Tourismuskonzepts die 
Durchführung einer überkommunalen Bedarfsanalyse unter Einbezug der 
Gemeinden Arosa, Vaz/Obervaz und Churwalden notwendig, was auch im 
kantonalen Richtplan gefordert werde. Nicht massgeblich sei das Argument, 
wonach ein neues Angebot eine neue Nachfrage generieren werde.

– Fehlender Nachweis nach ZWG/Verstoss gegen das ZWG

In der Gemeinde liege der Zweitwohnungsanteil weit über 20 %. Bei dem 
vorgelegten Konzept mit touristisch bewirtschafteten Wohnungen und Wohnungen 
ohne Nutzungsbeschränkung (zur Querfinanzierung) handle es sich um ein reines 
Konzept und es sei noch völlig unklar, ob es in der vorgesehenen Form umgesetzt 
werde und wie die Gäste der Resortwohnungen die hotelmässigen Dienstleistungen 
benutzten, wenn das Hotel geschlossen sei. Auch sei unklar, wie verhindert werde, 
dass lediglich die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung erstellt und verkauft 
würden und danach das Hotelprojekt nicht realisiert werde. Die vorgesehenen 
Nutzungsauflagen lösten dieses Problem nicht. Der Erlös aus dem Verkauf der 
Zweitwohnungen sei derart substantiell für die Gesamtfinanzierung der neuen 

27 / 49

Hotelanlage, dass es der bundesgerichtlichen Rechtsprechung widerspreche, 
diesen Bereich auszuklammern und entsprechende Beweise erst im 
Baubewilligungsverfahren zu verlangen. Der angebliche Nachweis im 
Konformitätsgutachten der SGH tauge nichts. Die Frage des Rechtsmissbrauchs 
bzw. der Umgehung des ZWG sei frühzeitig und genau zu prüfen. Eine 
Quersubventionierung im Umfang von ca. 1/3 der Gesamtinvestitionskosten sei 
bundesrechtswidrig. Die Gemeinde habe es unterlassen, eine grobe Überprüfung 
der HNF vorzunehmen (Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG) bzw. darzulegen, dass die HNF der 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung einen Anteil von 20 % der gesamten 
HNF nicht übersteige. 

– Mangelhafte bzw. unzulässige Erschliessung / fehlende Umwelt-
verträglichkeitsprüfung 

Die Parzelle sei im Sinne von Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG nicht erschlossen. Die direkte 
Anbindung an die Kantonsstrasse über die unterirdische Parkierungsanlage mit 
rund 165 Abstellplätzen stehe im Widerspruch zur kantonalen 
Strassengesetzgebung und den einschlägigen VSS-Normen. Das ARE habe 
festgehalten, dass die Verkehrserschliessung der Hotelzone C grundsätzlich 
rückwärtig über die kommunale Erschliessungstrasse "O._____" zu erfolgen habe. 
Den Ausführungen im Erschliessungsbericht des Büros J._____ AG, die das 
Konzept der direkten Zufahrt über die Kantonsstrasse und die Ausfahrt über den 
O._____ als verkehrstechnisch sinnvoll erachteten, sei die Gemeinde kritiklos 
gefolgt. Der Bericht sei ebenfalls als Parteigutachten anzusehen. Nicht 
berücksichtigt worden sei, dass durch die neue unterirdische Parkierungsanlage mit 
165 Abstellplätzen die Gesamtzahl der Parkplätze in der Fraktion F._____ auf über 
500 steige, weshalb für den Gesamtperimeter eine Umweltverträglichkeitsprüfung 
erforderlich sei.

– Ungenügendes Lärmgutachten 

Bei dem bei den Vorakten liegenden Lärmnachweis der Firma K._____ AG handle 
es sich um einen für den erforderlichen Nachweis ungeeigneten Entwurf, der zudem 
fälschlicherweise von lediglich 100 Parkplätzen ausgehe. Zudem basiere er nicht 
auf aktuellen, sondern aus Zahlen aus dem Jahr 2010, die in nicht nachvollziehbarer 
Weise (Verkehrszunahme um 1 %) aufgerechnet worden seien. Entsprechend den 
revidierten Bestimmungen des Baugesetzes gelte für die Hotelzone C die ES II, eine 
Aufzonung in die ES III finde mit der Ortsplanungs-Teilrevision nicht statt, weshalb 
die Grenzwerte bei Weitem nicht eingehalten würden. Der richtige Schluss daraus 
wäre die Aufhebung der Ortsplanungs-Teilrevision. 

28 / 49

– Unzulässiger Planungsperimeter

Ein raumplanerisch sinnvoller Gestaltungsperimeter müsste nach den 
Beschwerdeführenden zwingend das gesamte Gebiet des O._____ umfassen, 
womit auch die angrenzenden Parzellen in die Planung einzubeziehen seien. So 
werde unsinnigerweise die Wintersportzone auf Parzelle Z.2._____ aufgehoben, 
auf der angrenzenden Parzelle jedoch nicht. Auch die Anlegung des 
Winterwanderweges erst im Baubewilligungsverfahren genüge der Rechtsprechung 
nicht. Die über die Parzelle Z.2._____ verlaufende Skipiste werde rege genutzt und 
präpariert, auch wenn sie in der Konzession und Plangenehmigung der Bergbahnen 
und der interaktiven Karte des Skigebiets nicht eingezeichnet sei.

3.4.2. Die Gemeinde wendet ein, dass der vorliegende Sondernutzungsplan nicht 
über einen Detaillierungsgrad verfüge, der jenem einer Baubewilligung entsprechen 
würde, was nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch nicht erforderlich 
sei. Es sei nicht ausgeschlossen, dass ein projektbezogener Nutzungsplan nur 
wenige Elemente einer späteren Baute rechtsverbindlich vorwegnehme und 
deshalb auch erst sehr geringen Planungsanforderungen genügen müsse.

Den Bericht der L._____ AG zuhanden der Projektträgerschaft und der Gemeinde, 
der für die Region Lenzerheide ein für die nächsten 10-15 Jahre positives 
Wachstumspotential prognostiziere, erachtet die Gemeinde als nachvollziehbar und 
schlüssig. Es treffe nicht zu, dass das Argument, wonach ein neues Angebot auch 
eine neue Nachfrage generiere, völlig unmassgebend sei, wie die 
Beschwerdeführenden behaupteten. Auch die SGH komme in ihrem 
Konformitätsgutachten zum ZWG zum Schluss, dass eine Weiterentwicklung zu 
einem Resort von strategischer Bedeutung sei und den Fortbestand des Hotels 
E._____ langfristig sichere. Nebst der Erweiterung erfolge auch eine 
Diversifizierung (zeitgemässes Wellnessangebot, Treatment-Räume, Kids-Club), 
mit der eine Aufwertung des bisher eher bescheidenen Freizeitangebots für die 
Fraktion F._____ einhergehe.

Die Gemeinde sieht im Projekt keine Umgehung des ZWG. Die Hotelbetreiber 
würden den strukturierten Beherbergungsbetrieb bzw. die Flächen des Kernbetriebs 
im Sinne einer Bewirtschaftungsverpflichtung dauernd zu nutzen und zu betreiben 
haben, womit die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG und Art. 4 ZWV 
erfüllt seien. Dies werde im Baubewilligungsverfahren mittels entsprechender 
Auflage und Anmerkung im Grundbuch sichergestellt werden. Das neue 
Wellnesshotel "E._____ Grand" mit Wellness und Spa im gehobenen 4*-Bereich 
solle ganzjährig betrieben werden, sodass auch die hotelmässigen Dienstleistungen 

29 / 49

für die Resortwohnungen jederzeit gewährleistet seien. Dem Betriebskonzept 
könne entnommen werden, dass die geplanten Resortwohnungen im Rahmen des 
strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet würden und dauerhaft zur 
ausschliesslichen, kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen 
Bedingungen angeboten würden. Zur Sicherung der hotelmässigen 
Bewirtschaftung würden die Nutzungsbeschränkungen in der Baubewilligung 
verfügt und zu deren Sicherstellung im Grundbuch als Anmerkung eingetragen. 
Was die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen betrifft, verweist die 
Gemeinde auf Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP und Art. 8 Abs. 1 lit. a bis 2 
ZWG. Das Gutachten des SGH bestätige die Konformität des Projekts mit Art. 8 
ZWG (Wirtschaftlichkeit, Querfinanzierung, Verwendung der Erträge). Aufgrund von 
Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP sei gewährleistet, dass sich der Gutachter 
im Baubewilligungsverfahren nochmals zur Frage der voraussichtlich erreichbaren 
Wirtschaftlichkeit äussere. Damit könne mit dem Bau nur begonnen werden, wenn 
diese tatsächlich gewährleistet sei. Im Übrigen werde mittels Auflage in der 
Baubewilligung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG sichergestellt, dass der Erlös 
aus dem Verkauf der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen tatsächlich in 
den strukturierten Beherbergungsbetrieb investiert werde und dass die Wohnungen 
ohne Nutzungsbeschränkungen nur gleichzeitig oder später als das Hotel und die 
touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert würden. Die vorgenommene 
Prüfung der HNF habe ergeben, dass der Anteil an Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkungen bei 19.87 % liege und die Vorgabe von Art. 8 Abs. 1 lit. c 
ZWG damit eingehalten sei.

Die Verkehrserschliessung sei durch das fachlich ausgewiesene Ingenieurbüro 
J._____ AG überprüft worden, das zum Schluss gekommen sei, die Einfahrt zum 
Resort solle idealerweise über die Hauptstrasse und die Ausfahrt über den O._____ 
erfolgen. Dies sei verkehrstechnisch sinnvoll und auch vom zuständigen Tiefbauamt 
als rechtlich zulässig und zweckmässig beurteilt worden (Beschwerdeentscheid 
S. 33). Was die Frage der UVP-Pflicht angehe, fehle bei der vorliegenden Planung 
der für eine UVP erforderliche und bereits verbindliche Detaillierungsgrad, der erst 
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vorliegen werde. Jedenfalls könne 
schon jetzt gesagt werden, dass der Schwellenwert von 500 Parkplätzen nicht 
erreicht werde, zumal kein funktionaler Zusammenhang zwischen dem neuen 
Parkhaus und den bestehenden Parkhäusern gegeben sei.

Der Detaillierungsgrad des vorliegenden Nutzungsplans sei nicht gross, weshalb 
sich die Behörde lediglich vergewissern müsse, dass eine Zonenentwicklung in 
Übereinstimmung mit diesen Anforderungen möglich sei. In der Hotelzone C sei die 

30 / 49

ES II festgelegt worden, entlang der Kantonsstrasse sei die Zone bereits heute mit 
einer Aufstufung auf die ES III überlagert. Auf den Lärmschutznachweis der Firma 
K._____ AG könne abgestellt werden. Gemäss diesem sei eine lärmschutzmässig 
zulässige Umsetzung des Sondernutzungsplans möglich. Die Bauherrschaft werde 
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nochmals einen Lärmschutznachweis 
nachreichen müssen; mittels Auflagen in der Baubewilligung werde sichergestellt, 
dass die erforderlichen Lärmschutzvorkehrungen umgesetzt würden.

Dass die Teilrevision lediglich die Parzelle Z.2._____ umfasse, sei nicht zu 
beanstanden. Es gebe keine gesetzliche Grundlage dafür, dass eine Mindestzahl 
an Parzellen für ein Gestaltungsplanverfahren erforderlich wäre. Mit der 
projektbezogenen Nutzungsplanung habe man genügend Rücksicht auf das übrige 
Siedlungsgebiet und die übrigen Festlegungen im GEP genommen. So werde zwar 
die Wintersportzone aufgehoben, jedoch seien Anschlusspunkte für den 
Winterwanderweg festgelegt worden, wodurch dieser genügend sichergestellt sei. 
Die genaue Anlage des Winterwanderweges müsse im GEP zugunsten einer 
optimalen Projektentwicklung noch nicht festgelegt werden. 

Die Regierung verweist auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid. In diesem 
begründete sie, weshalb sie die Aufteilung der Ortsplanung in einzelne Schritte und 
somit auch die erfolgte projektbezogene Nutzungsplanung der Gemeinde als 
wünschenswert, sinnvoll und zweckmässig und damit auch als zulässig erachtete. 
Insbesondere beurteilte sie den Bericht der L._____ AG sowie das 
Konformitätsgutachten der SGH als schlüssig und hielt fest, dass bereits wegen der 
ausgezeichneten Lage und bei einer guten Betriebsführung durchaus mit einem 
Erfolg des Hotel-Resorts gerechnet werden könne. F._____ bilde Bestandteil der 
Ferienregion Lenzerheide und das Potenzial für ein weiteres Resort sei gegeben. 
In Übereinstimmung mit dem Gutachten der SGH könne festgestellt werden, dass 
ein neues Angebot auch eine neue Nachfrage generieren könne. Die Erweiterung 
zum Resort sei von strategischer Bedeutung und sichere den Fortbestand des 
Hotels langfristig (PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023, S. 32 f.). Die Voraussetzungen 
für den Bau von touristisch bewirtschafteten Wohnungen seien erfüllt. Die 
Finanzierung der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen zur 
Querfinanzierung sei im Gutachten der SGH plausibel dargelegt worden, der 
gemäss ZWG erforderliche Nachweis müsse im Baubewilligungsverfahren 
nochmals erbracht werden (PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023, S. 39 f.). Die 
Gemeinde habe den Perimeter auch bezüglich Verkehr auf das gewählte Gebiet 
beschränken dürfen. Das Tiefbauamt sei mit der geplanten Zufahrt zur Tiefgarage 
über die Kantonsstrasse und die Ausfahrt über den O._____ einverstanden; die 

31 / 49

Details seien im Baubewilligungsverfahren festzulegen (PB 16/21, Protokoll 
Nr. 351/2023, S. 28 f.). Sie verwies bezüglich der Anzahl Parkplätze auf den 
Erläuterungsbericht Erschliessung und Verkehr der J._____ AG und verneinte eine 
UVP-Pflicht für die Parkierungsanlage (PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023, S. 33 f.). 
Auch den Lärmschutznachweis erachtete sie, u.a. unter Hinweis auf die Beurteilung 
des ANU, als ausreichend, weitere Abklärungen seien dem 
Baubewilligungsverfahren vorbehalten (PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023, S. 36 f.). 
In Bezug auf den Planungsperimeter führte die Regierung aus, dass das Gesetz 
keine Mindestgrössen vorschreibe. Man habe aber die Auswirkungen auf die 
Nachbargrundstücke bei der Planung mitberücksichtigt. So sei zwar die 
Wintersportzone aufgehoben, jedoch seien im GEP die Anschlusspunkte festgelegt 
worden. Im Baubewilligungsverfahren werde aufzuzeigen sein, wie der öffentliche 
Winterwanderweg gemäss den Anschlusspunkten auf Parzelle Z.2._____ neu 
geführt werden solle (PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023, S. 28 f.). 

3.4.3. Das Bundesrecht gibt keine genaue Form des Nutzungsplans vor; wichtig ist, 
dass klare und eindeutige rechtliche Vorgaben geschaffen werden, um 
Rechtssicherheit zu gewährleisten (JEANNERAT/MOOR, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ 
Tschannen, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 14 Rz. 21). Die 
mit der Erarbeitung von Nutzungsplänen beauftragten Behörden – in erster Linie die 
Gemeinden – verfügen bei der Umschreibung des Detaillierungsgrads der Pläne 
über einen Ermessensspielraum (JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 14; vgl. 
auch BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 3.4 f.). 

Aus den Unterlagen, die der Regierung mit der projektbezogenen Nutzungsplanung 
"E._____, F._____" zur Genehmigung eingereicht wurden, geht klar hervor, was für 
ein Projekt auf der Parzelle Z.2._____ realisiert werden soll. Insbesondere im 
Bericht "Projektentwicklung Park-Hotel E._____" der I._____ AG wird im Einzelnen 
dargelegt, dass das neue Hotel-Resort das bestehende E._____, eine Dépendance, 
eine neue Hotelanlage, einen Wellnessbereich sowie neue Resort- und 
Zweitwohnungen umfassen wird. Daraus geht auch hervor, wo die neuen Gebäude 
auf der Parzelle angeordnet und welcher Art Zimmer und Wohnungen erstellt 
werden sollen. Im GGP E._____, F._____, 1:1000, sind die Baubereiche festgelegt, 
im GEP E._____, F._____, 1:1000, werden der Verkehrsfluss in die und aus der 
unterirdischen Parkierungsanlage sowie die Anschlusspunkte für den 
Winterwanderweg festgelegt. Die Vorschriften zum GGP bestimmen, was in den 
einzelnen Baubereichen gebaut werden darf; zudem enthalten sie die 
Maximalmasse für neue Gebäude und Ersatzbauten (Fassadenhöhe, Gesamthöhe, 

32 / 49

HNF). Im Erläuterungsbericht E._____ F._____, Erschliessung und Verkehr, der 
J._____ AG wird die Erschliessungssituation näher dargelegt. Die allgemeine 
Tragweite des Projekts ist somit klar umrissen. Entgegen den Ausführungen der 
Beschwerdeführenden sind Angaben bezüglich der Gestaltung der Baukörper und 
des Aussenraums, des Erschliessungskonzepts und der Sicherstellung des 
öffentlichen Winterwanderwegs vorhanden. Vorliegend geht es auch nicht um einen 
projektbezogenen Sondernutzungsplan für Projekte wie Strassenbauten, 
Kieswerke, Deponien, Parkhäuser und Einkaufszentren, bei denen, so das 
Bundesgericht, das Nutzungsplanverfahren oftmals das Baubewilligungsverfahren 
ersetzt oder gar weitgehend vorwegnimmt (Urteil des Bundesgerichts 1P.532/2006 
vom 16. Februar 2007 E. 3.4 zur sinngemässen Anwendbarkeit der 
Koordinationspflicht in Nutzungsplanverfahren [Art. 25a Abs. 4 RPG]). Gemäss 
Bundesgericht muss die Projektierungstiefe für die einzelnen Phasen nur soweit 
gehen, als es für die jeweiligen Entscheide notwendig ist, zumal die 
Koordinationspflicht die Grenzen zwischen den einzelnen Rechts- und 
Sachgebieten überwinden will, nicht aber zwischen den einzelnen 
Bewilligungsphasen (Urteile des Bundesgerichts 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 
E. 5.3.2, 1P.532/2006 vom 16. Februar 2007 E. 3.4, 1A.230/2005 vom 4. April 2006 
E. 4.1 u. 4.2, 1P.365/2001 vom 19. September 2001 E. 5c/dd). Bei einer 
projektbezogenen Nutzungsplanung wie z.B. bei Gestaltungsplänen, die bloss die 
Bauweise in einem Teilbaugebiet regelt, bedarf es in der Regel keiner derart 
detaillierten Koordination wie in einem Baubewilligungsverfahren (vgl. dazu Urteil 
des Bundesgerichts 1P.532/2006 vom 16. Februar 2007 E. 3.4; WALDMANN/HÄNNI, 
Handkommentar zum RPG, 2006, Art. 25a RPG Rz. 73). 

Das Bundesgericht verlangt unter dem Titel "Machbarkeitsnachweis" im Rahmen 
einer Sondernutzungsplanung lediglich den – umweltschutzrechtlichen – Nachweis, 
dass es unter Einhaltung der Vorgaben des Sondernutzungsplans möglich sei, die 
geplante Anlage so auszugestalten, dass sie den lärmrechtlichen Anforderungen 
entspricht (Urteile des Bundesgerichts 1C_99/2022 vom 25. April 2023 E. 11.1 und 
1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022 E. 5.3). Demgemäss muss bereits auf der 
ersten Stufe der Nutzungsplanung feststehen, dass im Rahmen der späteren 
Planung eine geeignete Lösung gefunden werden kann (sogenannter 
Machbarkeitsnachweis), da es sich andernfalls um eine untaugliche Planung 
handeln würde (vgl. BGE 147 II 484 E. 4.3.1; Urteile des Bundesgerichts 
1C_99/2022 vom 25. April 2023 E. 11.1 und 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022 
E. 5.3). Ein Lärmschutznachweis wurde vorliegend eingeholt. Gemäss dem Bericht 
der K._____ AG können alle Belastungsgrenzwerte der LSV eingehalten werden 

33 / 49

(S. 4). Auf die Frage, ob der Lärmschutznachweis genügend ist, was die 
Beschwerdeführenden bestreiten, wird weiter unten eingegangen.

Damit ergeben sich angesichts des Ermessensspielraums der Gemeinde keine 
allgemeinen Anhaltspunkte dafür, dass ein höherer Detaillierungsgrad des 
Gesamtprojekts erforderlich wäre bzw. dass die Regierung sich im 
Genehmigungsverfahren anhand der eingereichten Unterlagen kein umfassendes 
Bild des Vorhabens hätte machen können. 

3.4.4. Fehlender Bedarfsnachweis

Das Bundesgericht hielt im Urteil 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013 (projektbe-
zogene Nutzungsplanung für das Gebiet des Hotels Suvretta House, St. Moritz) im 
Zusammenhang mit der Rüge, der Standort für die neuen Hotelbauten sei nicht 
nach raumplanerischen, sondern ausschliesslich nach betriebswirtschaftlichen bzw. 
subjektiven Kriterien ermittelt worden, fest, dass eine Planung, die einen 
bestehenden Hotelbetrieb fördern und weiterentwickeln solle, nur zweckmässig sei, 
wenn die geplante Überbauung, Gestaltung und Erschliessung einen langfristig 
sinnvollen und damit auch rentablen Hotelbetrieb ermögliche. Insofern handle es 
sich zumindest auch um raumplanerische Kriterien (E. 5.5.2). Das Bundesgericht 
verwies darin auch auf BGE 136 II 204 (Prätschli, Arosa), wo es ausgeführt hatte, 
dass Neubauprojekte grundsätzlich den bestehenden Baumöglichkeiten angepasst 
werden müssten, und nicht umgekehrt die Bauzonen den Standortwünschen der 
Investoren; vorrangig müssten bestehende Hotelbauten innerhalb der Bauzone 
umgebaut oder ersetzt werden, namentlich durch deren Umzonung in eine 
Hotelzone (dortige E. 7.2). 

3.4.4.1. Die Fachleute der L._____ AG kamen in ihrem Bericht zur Beurteilung des 
Nachfragepotentials zum Schluss, dass das Areal E._____ F._____ für den Zweck 
eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft gesehen, sehr attraktiv sei, 
und aus raumplanerischer Sicht ebenfalls optimal, und gegenüber anderen 
Standorten am Siedlungsrand mit einer schlechteren Anbindung an den öffentlichen 
Verkehr zu bevorzugen sei (vgl. act. D.7, Fazit, S. 20). 

Sie legten dar, dass der Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage in der 
Berghotellerie iterativ sei, d.h. dem Muster folge, wonach ein neues Angebot auch 
eine neue Nachfrage zu generieren vermöge. Nach Plausibilisierung des 
Businessplans und des Betriebskonzepts wurde die Nachfrage- bzw. die 
Nachfrage- und Angebotsentwicklung auf Makro-, Meso- und Mikroebene 
untersucht. Die Gutachter erachteten das Marktwachstum im deutschsprachigen 

34 / 49

Alpenraum als intakt und die Aussichten als vielversprechend. Sie gingen davon 
aus, dass in der Ferienregion Lenzerheide ein Potential für weitere Projekte im Stil 
des Hotel-Resorts E._____ gegeben sei. Die Planrechnungen erachteten sie als 
plausibel und sachgerecht, womit sie die Ausgangsfrage, ob ein genügend grosses 
Gäste-Nachfragepotential für das konkrete Hotelprojekt bestehe, mit ja 
beantworteten, und auch die Chancen für das vorliegende Projekt, sich in einem 
allfälligen Verdrängungswettbewerb durchzusetzen, als gegeben betrachteten. 

Das Konformitätsgutachten ZWG der SGH ergab, dass beim bestehenden Hotel die 
operative Wirtschaftlichkeit gegeben, die langfristige Marktfähigkeit aufgrund des 
beschränkten Angebots des Betriebs jedoch fraglich sei. Auch in Bezug auf das 
geplante Resortprojekt wurde die operative Wirtschaftlichkeit als gegeben beurteilt. 
Mit einem Anteil von 26 % (13,8 Mio CHF) des Investitionsbedarfs leiste der 
Verkaufsgewinn aus den Zweitwohnungen einen substanziellen Beitrag an die 
Gesamtfinanzierung (S. 4). Die Erweiterung zum Resort wurde als von strategischer 
Bedeutung angesehen, die den Fortbestand des aus Destinationssicht 
Lenzerheide-Valbella peripher gelegenen Hotels langfristig sichere (S. 30).

3.4.4.2. Als Auftraggeber des Berichts der L._____ AG figuriert die I._____ AG, die 
das Hotel-Projekt entwickelt hat. Die Beschwerdeführenden bringen vor, es handle 
sich um ein Parteigutachten und dieses sei veraltet. Vorerst ist festzuhalten, dass 
weder die Eigentümer der Parzelle Z.2._____ noch die I._____ AG Partei des 
vorliegenden Verfahrens sind. Von einem Parteigutachten, dem keinerlei 
Beweiskraft zukommen dürfte, kann also nicht gesprochen werden. Dies umso 
weniger als es sich bei der L._____ AG um eine Beratungsfirma im Bereich 
Unternehmen, Politik und Tourismus handelt (vgl. www.L._____.ch). Zudem liegt es 
im eigenen Interesse der Eigentümer bzw. Projektentwickler, eine sachgerechte 
Einschätzung der zu erwartenden Nachfrage und ihrer Chancen, auf dem 
Tourismusmarkt zu bestehen, einzuholen. Da ein solcher Nachweis sachlogisch 
von ihnen als Gesuchstellende und Adressaten der projektbezogenen 
Nutzungsplanung und nicht von der öffentlichen Hand zu kommen hat, gereicht es 
vorliegend keiner Seite zum Nachteil, dass der Auftrag von den Eigentümern bzw. 
Projektentwicklern erteilt wurde. Dasselbe gilt für den Zeitpunkt seiner Erstellung im 
Februar 2021: offenbar wurde der Bericht im Hinblick auf die 
Gemeindeversammlung und die nachfolgende Vorlage zur Genehmigung seitens 
der Regierung verfasst. Gemäss dem Bericht der SGH (S. 4) konnten die 
wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie nicht berücksichtigt werden, weil 
diese zurzeit nicht abschätzbar seien. Dass der Klimawandel ausgeblendet werde, 
wie die Beschwerdeführenden behaupten, ist nicht zutreffend. Vielmehr wird im 

35 / 49

Bericht SGH erwähnt, dass die betrachteten Destinationen in der Periode 2020-
2030 im Winter noch nicht von den Schwierigkeiten durch den Klimawandel 
betroffen sein dürften, dass sie aber bereits von den besseren Sommern profitieren 
könnten, was über das Jahr gesehen, eine höhere Auslastung und Profitabilität 
ermögliche. Von einem veralteten, reinen Parteigutachten kann also entgegen den 
Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht gesprochen werden. 

3.4.4.3. Auch inhaltlich vermögen die Rügen der Beschwerdeführenden nicht zu 
überzeugen. Vorab ist zu beachten, dass sich die Beurteilung der L._____ AG auf 
das Gäste-Nachfragepotential des konkreten Hotelprojekts bezog, wobei sie die 
wesentlichen Faktoren für den Erfolg eines Hotels im Schweizer Alpentourismus 
(Betrieb, Destination und Umfeld; S. 5) untersuchten und insbesondere die geplante 
Erhöhung der Bettenzahl von aktuell 37 (im Dreisternsegment) auf rund 155 (Drei- 
und Viersternsegment) sowie der Zimmernächte von aktuell 3'911 (2016-2019; mit 
Hinweis auf Hesta Beherbergungsstatistik des Bundesamtes für Statistik [BFS]) auf 
rund 21'000 (davon 7'200 in den bewirtschafteten Wohnungen) pro Jahr (bei einer 
Zimmerauslastung von 37 % bis 42 %) untersuchten. Sie stützten sich dabei auf die 
Planerfolgsrechnung der I._____ AG (Auftraggeberin) und deren Beurteilung durch 
die SGH (Eckwerte der Businessplanung) (vgl. S. 7 f.). Bei einer EBITDA-Rendite 
zwischen 4.03 % (SGH-Daten) bis 4.59 % (vgl. Abbildung 2, S. 8) erachteten die 
Gutachter die geplanten Auslastungszahlen aufgrund ihrer Erfahrungen bei 
vergleichbaren Projekten als plausibel für den Standort und das vorliegende Projekt. 

Sofern die Beschwerdeführenden die angestrebten Zahlen (21'000 bzw. 14'000 
Zimmernächte) als absolut unrealistisch erachten und dabei auf die gesunkene 
Anzahl geöffneter Betriebe und die gesunkene Anzahl verfügbarer Zimmer 
zwischen 2010 und 2021 (von 218 auf 164) verweisen, ist ihnen entgegenzuhalten, 
dass diese Einschätzung lediglich auf die vergangene Entwicklung abstellt, jedoch 
keine Zukunftsprognose enthält. Gerade dieser Teil der Beurteilung der L._____ AG 
ist aber von entscheidender Bedeutung; eine Prognose kann allerdings nicht von 
exakten Kennzahlen abgeleitet werden (vgl. S. 5: keine exakte Wissenschaft), 
sondern hängt von verschiedenen zu beachtenden Faktoren ab, so z.B. auch von 
der künftigen Entwicklung der Destination selbst, der langfristigen Entwicklung der 
Wettbewerbsfähigkeit des alpinen Tourismus und nicht zuletzt vom 
unternehmerischen Geschick des Betreibers der Anlage (vgl. S. 5). 

Die L._____ AG ortete auf der Makroebene (deutschsprachiger Alpenraum) ein 
hohes Wachstumspotential für Schweizer Anbieter (vgl. S. 11). Dabei stellte sie fest, 
dass der Tourismus weltweit seit zwei Jahrzehnten um rund 5 % pro Jahr wachse 
und dass das Produkt Ferienregion Lenzerheide primär im Wettbewerb mit anderen 

36 / 49

alpinen Regionen in der Schweiz (Berner Oberland, Wallis, Zentralschweiz) sowie 
den umliegenden ausländischen Regionen (Tirol, Vorarlberg, Südtirol) stehe. Seit 
2005 sei dieser relevante Markt um knapp 20 % bzw. 16 Mio. Logiernächte 
gewachsen (Wachstum total 80 % zwischen 2005 und 2019; vgl. Abbildung 3, 
S. 10), also um 1,4 % jährlich (vgl. S. 9). Aufgrund des Wechselkurses sei die 
Nachfrage in den ausländischen Destinationen deutlich stärker gewachsen (vgl. 
Abbildung 3, S. 10). Weil Graubünden in diesem relevanten Markt einen nur 
bescheidenen Anteil habe, könne dort durch das Nachfragewachstum eine 
wesentliche Ausweitung der Kapazitäten grundsätzlich von der Nachfrage 
absorbiert werden; entscheidend sei, dass die Angebote aus der Schweiz preislich 
mit dem Ausland mithalten könnten (vgl. S. 9). Der Vergleich mit den grössten, 
alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz (Mesoebene), die ähnliche 
Voraussetzungen bieten wie die Ferienregion Lenzerheide, zeige für die Jahre 
2013-2019 ein Nachfragewachstum von 12 % bzw. 2 % jährlich (bei einer 
Zimmerauslastung von 54.7 % jährlich). In Vaz/Obervaz liege das 
Nachfragewachstum bei 22 %, wobei auch die Beherbergungskapazitäten um 24 % 
ausgeweitet worden seien (Steigerung von 648 auf 804 Hotelzimmer; vgl. 
Abbildung 4, S. 12). Davon ausgehend, dass ein Hotel dann profitabel betrieben 
werden könne, wenn es zu 60 % über 365 Tage ausgelastet ist, wäre in der 
entsprechenden Gruppe über den Zeitraum 2013-2019 eine Ausweitung der 
Zimmerkapazitäten auf 2'461 möglich gewesen. Die effektive Ausweitung habe 
lediglich 958 Hotelzimmer betragen, womit ein Absorptionspotential von 1'503 
resultiere. Mehrere Gründe sprächen für eine Trendfortschreibung dieses 
Wachstums, was innerhalb der nächsten zehn Jahre zu einem zusätzlichen 
Absorptionspotential (auf der Nachfrageseite) für die Periode 2013-2030 von total 
6'424 Hotelzimmern führen würde. Hinzu käme ein Ersatzpotential (vom Markt 
genommene Zimmer) von 1'303 (5 % der bestehenden Hotelzimmer), womit auf der 
Mesoebene ein prognostiziertes Absorptionspotential von total 7'727 Hotelzimmern 
resultierte. Dies entspreche bei einer durchschnittlichen Grösse eines neuen Hotels 
rund 90 modernen Hotels (= d.h. mit je rund 85 Zimmern [7'727: 90]) bzw. rund drei 
neuen Hotelprojekten pro aufgeführtem Tourismusort. Dem stehe auf der 
Angebotsseite ein realistisch zu erwartender Ausbau von Hotel- und 
Resortkapazitäten von 48 Projekten mit 2'408 Hotelzimmern (= d.h. je rund 50 
Zimmer pro Hotel [2'408: 48] bzw. 1.6 Projekte pro Ort / 80 Hotelzimmer pro Ort) 
gegenüber, was zeige, dass die Nachfrageentwicklung der nächsten 10 Jahre von 
diesem erweiterten Angebot absorbiert werden könne (S. 15 f.). 

Beim geplanten E._____ mit 155 Zimmern (111 Hotelzimmer zuzüglich 44 Zimmer 
in den bewirtschafteten Wohnungen) handelt es sich zweifellos um ein sehr grosses 

37 / 49

Projekt, das die Grösse eines durchschnittlichen Hotels (mit 50 bis 85 Zimmern) 
übersteigt. Wenn man mit der L._____ AG jedoch davon ausgeht, dass eine 
Ferienregion wie Lenzerheide in den nächsten Jahren mehrere Hotelprojekte 
aufzunehmen vermag, kann die Einschätzung der Beschwerdeführenden, die 
angenommenen knapp 14'000 Logiernächte seien absolut unrealistisch, nicht geteilt 
werden: Bei 111 Hotelzimmern und einer rund 42%igen bzw. (als Beispiel) 50%igen 
Auslastung (d.h. an 153 bzw. 183 Tagen des Jahres) resultierten rund 17'000 (111 
x 153) bzw. rund 20'000 (111 x 183) Zimmernächte, die Anzahl Logiernächte wäre 
noch höher. Abgesehen davon würde der bestehende Hotelbetrieb nicht um das 
Fünffache erweitert, wie die Beschwerdeführenden behaupten, sondern "nur" um 
das Dreifache (155 abzüglich der 37 bestehenden Zimmer ergibt 118 neue Zimmer 
[davon 44 bewirtschaftete Wohnungen], was rund 300 % von 37 beträgt). Weiter ist 
zu beachten, dass auch laufend Hotelzimmer vom Markt genommen werden 
(gemäss Bericht der L._____ AG 497 Hotelzimmer bzw. 2 % in sechs Jahren in den 
30 grössten alpinen Tourismusorten der Schweiz, vgl. S. 15, vgl. auch zum 
Strukturwandel bei nicht oder unter 3* klassierten Hotels S. 18). Gemäss Bericht 
der SGH wurden tendenziell kleinere Betriebe aufgegeben (S. 9). Diese können 
allerdings angesichts allgemein steigender Wachstumszahlen ersetzt werden. 
Selbst wenn also, wie die Beschwerdeführenden kritisieren, in Churwalden gemäss 
Bericht der SGH sowohl die Bettenzahlen, die Zimmerauslastung als auch die 
Logiernächte seit 2010 rückläufig sind (vgl. dort S. 6-9), zeigt der Bericht der 
L._____ AG in nachvollziehbarer Weise auf, dass realistischerweise davon 
ausgegangen werden kann, dass die Erweiterung des bestehenden Hotels mit dem 
Nachfragepotential wird Schritt halten können. 

Ferner ist entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführenden nicht ersichtlich, 
weshalb sich der Bedarfsnachweis für die vorgesehene Kapazitätserweiterung 
allein auf die Gemeinde Churwalden beschränken müsste. Da diese zur 
Ferienregion Lenzerheide gehört, ist nicht zu beanstanden, dass die Gutachter die 
Angebotsentwicklung in der gesamten Ferienregion (Mikroebene) betrachteten. 
Dabei ist zu beachten, dass die Logiernächte im Ort Vaz/Obervaz, wo auch das 
Angebot grösser ist (vgl. Bericht SGH, S. 6 ff.), in den Jahren 2010 bis 2019 
zugenommen haben (auf 114.6 % bzw. von 225'714 auf 258'566, vgl. Bericht SGH, 
S. 8). Die L._____ AG kommt schliesslich zum Schluss, dass das Areal E._____ in 
F._____ für den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft 
gesehen sehr attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist. Es 
stimme auch mit der Destinationsentwicklungsstrategie der Ferienregion 
Lenzerheide überein (gemeinsame Agenda der Gemeinden Churwalden, 
Vaz/Obervaz, Lantsch/Lenz, Bürgergemeinde Vaz/Obervaz, Lenzerheide 

38 / 49

Bergbahnen AG und Lenzerheide Marketing und Support AG vom 28. September 
2018), die eine Ansiedlung weiterer Hotels und Feriendörfer ausdrücklich anstrebe 
(S. 20, Fn. 8). Für die Gemeinde Vaz/Obervaz seien in der 
Destinationsentwicklungsstrategie sechs potenzielle Standorte definiert worden, die 
für künftige Hotels und Resorts prioritär entwickelt werden sollten (S. 20 und 
Abbildung 10, S. 21), wobei zum jetzigen Zeitpunkt für keinen der Standorte ein 
baubewilligtes Projekt vorliege. Die Gutachter gehen davon aus, dass innert der 
nächsten zehn Jahre ein bis zwei Projekte durchaus entstehen könnten, und dass 
das Potential in der Ferienregion Lenzerheide für zwei bis vier Projekte in den 
nächsten 10-15 Jahren durchaus vorhanden sei (S. 20).

Das Gericht erachtet die Einschätzung der L._____ AG zur Bedarfsanalyse als 
überzeugend. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden kann nicht 
von einem völlig überdimensionierten Hotelprojekt, mithin von einer massiven 
Kapazitätserweiterung bei fehlender Nachfrage gesprochen werden. Die L._____ 
AG stellte bei ihren Überlegungen das Nachfragepotential dem möglichen Angebot 
gegenüber und kam zum Schluss, dass auf der Mesoebene (im Vergleich mit den 
grössten, alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz) auf der 
Nachfrageseite mit einem Potential von rund 90 modernen Hotels 
(durchschnittlicher Grösse) gerechnet werden könne, während auf der 
Angebotsseite ein realistisch zu erwartender Ausbau von 48 Hotels stehe. D.h. die 
Nachfrage wird nach deren Einschätzung in den nächsten Jahren weitaus grösser 
sein als das Angebot. Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was ernsthafte 
Zweifel an dieser gutachterlichen Einschätzung hervorrufen würde. 

3.4.4.4. Insgesamt erachtet das Gericht die Bedarfsanalyse der L._____ AG als 
nachvollziehbar, weshalb nicht von einem fehlenden Bedarfsnachweis gesprochen 
werden und die Planung vielmehr als zweckmässig im Sinne der zitierten 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Erwägung 3.4.4) angesehen werden kann. 
Die Einschätzung der Gemeinde bzw. der Vorinstanz, es sei damit zu rechnen, dass 
das geplante Hotel-Resort auch langfristig sinnvoll und rentabel wird betrieben 
werden können, ist nicht zu beanstanden. 

3.4.5. Fehlender Nachweis nach ZWG/Verstoss gegen das ZWG: 
Konformitätsgutachten der SGH zum ZWG

Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen 
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) dürfen in Gemeinden mit einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 % neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn 
sie u.a. als touristisch bewirtschaftete Wohnung genutzt werden (lit. b). Dies setzt 

39 / 49

voraus, dass sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu 
markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten werden und u.a. nicht auf die 
persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten 
sind sowie im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet 
werden (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG). 

3.4.5.1. Sofern die Beschwerdeführenden vorbringen, es liege erst ein Konzept vor 
und es sei noch völlig unklar, wie es umgesetzt würde, ist ihnen (wie bereits in 
Erwägung 3.4.3 erwähnt) entgegenzuhalten, dass sich die Eckpunkte des 
Erweiterungsprojekts ohne Weiteres aus den verschiedenen, zur Genehmigung 
eingereichten Unterlagen ergeben und es nicht im Belieben der Hotelbetreiber liegt, 
nach rechtskräftiger Genehmigung der projektbezogenen Nutzungsplanung ein 
vom genehmigten abweichendes Projekt zu realisieren. Vielmehr werden sie dieses 
im Rahmen des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens in den noch offenen 
Details darzulegen und allenfalls fehlende Unterlagen und Nachweise 
nachzureichen haben, wie dies auch in Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP 
vorgeschrieben ist. Dementsprechend führte die Gemeinde aus, dass in Bezug auf 
die Resortwohnungen die entsprechende Nutzungsbeschränkung, nämlich die 
Verpflichtung zur dauernden touristischen Bewirtschaftung nach Art. 7 Abs. 1 lit. b 
ZWG, als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen und mittels Anmerkung im 
Grundbuch gesichert werde. Dazu ist sie gestützt auf Art. 7 Abs. 3 und 4 ZWG 
ohnehin verpflichtet. Zweifel, dass dieser Verpflichtung nicht nachgelebt werden 
könnte, sind deshalb auch aufgrund dessen, was die Gemeinde ausgeführt hat, 
nicht angebracht. Dasselbe gilt für die Befürchtung der Beschwerdeführenden, die 
geplanten Zweitwohnungen (Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 
Abs. 1 ZWG) könnten erstellt werden, ohne dass der Erlös daraus in den 
strukturierten Beherbergungsbetrieb investiert werde. Diesbezüglich hat die 
Gemeinde, in Konformität zu Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG, ebenfalls klargestellt, dass sie 
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mittels Auflage sicherstellen werde, 
dass die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nur gleichzeitig oder später 
als das Hotel und die touris