# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3c7432ee-8c03-594d-b1d5-8a914d9b4c55
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-07-10
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 10.07.1998 12.1998.31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-31_1998-07-10.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00031

  	
  Lugano

  10 luglio 1998/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per giudicare nella causa appellabile DI.96.9 della Pretura di Mendrisio-Sud, promossa con istanza
8 gennaio 1996 da

 

	
   

  	
  __________ rappr. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ rappr. __________

   

  

 

chiedente:

 

1.     Il presente ricorso è accolto.

         Di conseguenza:

 

         -    è
fatto ordine alla spettabile __________, di procedere agli interventi necessari
così come indicati nel verbale di conciliazione 12 dicembre 1994 entro 60
giorni, su comminatoria delle conseguenze penali dell'art. 292 CPC;

         -    le
pigioni locative vengono ridotte a fr. 600.-- mensili, a partire dal mese di
gennaio 1995 e sino a quando non saranno adempiute le premesse di cui al punto
precedente;

         -    le
pigioni depositate vengono conseguentemente ripartite/compensate fra le parti,
tenuto conto di tale riduzione;

         -    la
spettabile __________ è condannata al pagamento di fr. 43'000.-- a titolo di
risarcimento del danno provocato alla spettabile __________ 

Laddove la prima domanda è
stata precisata in sede di conclusioni nel senso che la convenuta deve:

 

a)      garantire la
superficie locata pari a mq. 900;

b)      rendere mobile
la tettoia sotto il portellone e quindi creare le premesse per il trasporto
attraverso il portellone delle palette della __________ c)                                     garantire
che il divieto di posteggio venga rispettato all'interno della corte di via
__________ a __________

 

Domande avversate dalla
convenuta e respinte dal Segretario assessore con sentenza 

15 dicembre 1997/14 gennaio
1998;

 

Appellante l'istante, che
con atto di appello del 26 gennaio 1998 con richiesta di effetto sospensivo
chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di ammettere le sue
richieste così come precisate nelle conclusioni;

 

Mentre la convenuta con
osservazioni 16 febbraio 1998 postula la reiezione del gravame con protesta di spese
e ripetibili. 

 

Letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti
punti di questione

 

1.    - se deve
essere accolto l'appello

2.    - tassa di giustizia
e ripetibili

 

Ritenuto

 

in fatto:

 

                                  A.   Le parti -l'istante
conduttrice e la convenuta locatrice di locali commerciali in via __________ a
__________ - il 12 dicembre 1994 avanti all'Ufficio di conciliazione di Chiasso
hanno raggiunto un'intesa (doc. E) contenente, tra l'altro, i seguenti punti:

 

                                         -     per
mezza giornata al mese la __________ utilizza il portellone situato sopra i
locali occupati dalla __________

 

                                         -     la
__________ entro la fine di gennaio 95 si impegna a rendere la tettoia situata
sotto il portellone citato, mobile, ossia in modo tale che possa essere tolta
quando viene utilizzato il portellone dalla __________             -           la
__________ si impegna a fare la procedura davanti alla competente giudicatura
di pace per inibire l'usa del posteggio nel cortile.

 

                                  B.   Ritenendo la
convenuta inadempiente agli accordi raggiunti, essa ha proposto l'istanza in
rassegna, nella quale, oltre a quanto previsto in sede transattiva, ha chiesto
la riduzione della pigione a fr. 600.-- al mese e la condanna della convenuta
al pagamento di fr. 43'000.--. pari a quanto pagato a terzi per il taglio delle
stoffe in conseguenza dell'impossibilità di accedere alla propria sala taglio. 

 

                                  C.   All'udienza di
discussione dell'11 marzo 1996 la convenuta si è opposta all'istanza sostenendo
di avere rispettato gli impegni assunti, ed in particolare di avere provveduto
a rendere mobile la tettoia, collegandola alla struttura mediante 8 bulloni
amovibili.

 

                                  D.   Nel giudizio qui
impugnato, il Segretario assessore ha ritenuto che la modifica tempestivamente
apportata alla tettoia, ora fissata da 8 bulloni, permetterebbe di considerarla
mobile ai sensi degli accordi tra le parti, così che la convenuta non sarebbe
da ritenere inadempiente su questo punto e nemmeno si potrebbe perciò ammettere
l'esistenza di un difetto dell'ente locato. La convenuta avrebbe altresì provveduto
all'avvio della procedura di cui all'art. 375 bis CPC, rispettando così
l'impegno assunto, limitato appunto alla sola effettuazione di detta procedura.

                                         Non potendosi imputare
alcunché alla convenuta, sarebbe conseguentemente da respingere anche la
domanda risarcitoria, dal che l'integrale reiezione dell'istanza. 

 

                                  E.   Con l'appello
l'istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso dell'accogliemento
delle sue domande.

                                         Essa contesta innanzitutto
che la tettoia sia da considerare mobile per effetto delle modifiche apportate
dalla convenuta non potendo la stessa a parer suo essere tolta e rimessa
velocemente e semplicemente.

                                         Il primo giudice avrebbe
inoltre negato a torto l'inadempienza della convenuta in relazione al problema
del parcheggio abusivo nella corte, non potendosi limitare i doveri della
locatrice a quanto previsto dalla convenzione doc. E, ma dovendosi invece
ammettere l'esistenza di un suo obbligo a mantenere sgombro il cortile in
questione per garantire all'istante libertà di manovra. Pure a torto sarebbe
stata negletta dal giudizio impugnato la questione della minor superficie
dell'ente locato, risultando con chiarezza dagli atti che la conduttrice aveva
consentito all'aumento del canone annuo di locazione in cambio di determinate
agevolazioni, tra cui la concessione di ulteriori spazi per arrivare ai 900 mq
promessi. 

 

                                  F.   Delle argomentazioni
della resistente, che propone a giudizio la reiezione del gravame con protesta
di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

 

 

Considerato

 

 

in diritto:

 

                                   1.   L'appellante lamenta
in sostanza l'esistenza di un difetto dell'ente locato per il motivo che la
tettoia di cui alle foto di cui al doc. DDD non sarebbe stata resa mobile così
come pattuito dalle parti. 

                                         A torto.

                                         Dovendosi infatti, per
implicita richiesta dell'appellante, interpretare il senso dell'accordo
raggiunto in proposito dalle parti alla luce del principio dell'affidamento, la
soluzione adottata dalla convenuta è a mente di questa Camera conforme allo
spirito e alle di tale accordo. 

                                         In primo luogo la
soluzione tecnica costituita dal fissaggio per mezzo di bulloni appare senza
dubbio adeguata al raggiungimento dello scopo auspicato, ed anzi non si vede in
quale altro modo -e difatti l'istante non sa proporre nulla di diverso- una
tettoia come quella di cui alle fotografie avrebbe potuto essere resa amovibile
conservando nel contempo le proprie caratteristiche e la propria funzione. 

                                         Premesso che una struttura
smontabile mediante il disserraggio di soli 8 bulloni può senz'altro essere
ritenuta di principio mobile, l'onere necessario alla rimozione appare del
tutto adeguato alla limitata frequenza delle operazioni di smontaggio, fissata
dall'accordo in una volta al mese.

                                         Un diverso risultato non
si giustifica nemmeno alla luce della considerazione, peraltro tutta da
dimostrare, secondo cui le reiterate operazioni di smontaggio e rimontaggio
finirebbero per arrecare danno alla struttura trattandosi in tal caso di danno
riconducibile ad un normale uso contrattuale, che per questo motivo andrebbe a
carico della convenuta e non dell'istante, che non se ne deve pertanto
preoccupare.

                                         Può perciò senza dubbio
essere confermato il giudizio impugnato laddove nega che vi sia violazione contrattuale
da parte della convenuta a difetto dell'opera in relazione alla questione della
tettoia. 

 

                                   2.   Parimenti infondate
sono le censure dell'appellante relative ai pretesi doveri della convenuta in
relazione al posteggio nel cortile. 

                                         E' in effetti addirittura
pacifico che di principio la convenuta ha unicamente assunto l'obbligo
contrattuale di mettere a disposizione dell'istante l'area in questione da
adibire a parcheggio.

                                         Una volta determinata
l'area spettante all'istante, i doveri contrattuali della convenuta si
esauriscono, o si limitano comunque a quello di non concedere contrattualmente
la medesima facoltà a terzi, mentre il compito di difendere il posteggio in
questione da indebite ingerenze di terzi spetta, contrariamente alla sua
opinione, al conduttore, ancorché solo inquilino e non proprietario, sono
accordate le facoltà di proporre l'istanza ex art. 375 bis CPC (in tal senso
l'indicazione de "l'avente diritto" al cpv. 1) e financo l'azione
possessoria in protezione dell'illecita turbativa del suo possesso (Stark, Berner
Kommentar, Vorbemerkungen zu Art. 926-929 CC, n. 52 e segg.).

                                         Di conseguenza, come
rettamente stabilito nel giudizio impugnato, se ne dee necessariamente rimanere
alla constatazione del fatto che la convenuta nella convenzione doc. E si è
unicamente impegnata all'avvio della procedura di inibizione del parcheggio, e
che essa risulta avervi provveduto, con il che essa non può essere considerata
inadempiente nei confronti dell'istante. 

 

                                   3.   L'appellante adduce
infine l'esistenza di un difetto dell'ente locato per il motivo della sua
minore superficie rispetto ai 900 mq che sarebbero stati contrattualmente
pattuiti. 

 

                                         Anche questa tesi si
rivela del tutto infondata. 

 

                                         In presenza di un rapporto
di locazione iniziato nel 1980 (appello, pag. 8), deve essere ammesso che la
parte conduttrice conosce perfettamente l'ente locato e che lo stesso è da lei
pacificamente accettato, così che l'indicazione della superficie in 700 o 900
mq costituisce appunto una mera indicazione numerica, sprovvista di ogni
valenza oggettivamente o soggettivamente essenziale ai fini della volontà
contrattuale (medesima situazione in: II CCA 25 gennaio 1996 in re
R./F.), al punto che l'obiezione del conduttore finalizzata al rilievo di una
manchevolezza dell'ente locato per questo motivo risulta di primo acchito non
solo infondata ma perfino abusiva.

 

                                         Nella misura in cui invece
il rilievo serve a fondare una contestazione dell'aumento della pigione
calcolata in base alla superficie dell'ente locato, lo stesso è senza dubbio
tardivo per il motivo che l'aumento risale al 1992 (doc. B1), e comunque
infondato non risultando la pattuizione di un canone metrico ma essendo invece
l'aumento stato determinato dal confronto con le pigioni in suo nella località
(ibidem).

 

                                         Costituisce infine
un'inammissibile novità dell'allegato d'appello, come tale irricevibile ex art.
321 CPC, la tesi, peraltro non debitamente comprovata, secondo cui sarebbe
esistito un impegno della convenuta alla messa a disposizione di ulteriore
spazi fino a concorrenza di 900 mq. 

 

                                         Ne deve seguire la
reiezione del gravame, infondato in ogni suo punto. 

 

                                         Tassa di giustizia, spese
e ripetibili seguono la soccombenza dell'appellante (art. 148 CPC).

 

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e pronuncia

__________    I. L'appello
26 gennaio 198 di __________ è respinto. 

 

                                   II.   Le spese della
procedura d'appello consistenti in:

 

                                         a) tassa di giustizia                                  fr.      650.--

                                         b) spese                                                    fr.       
50.--

                                         Totale                                                         fr.      700.--

 

                                         già anticipati
dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere alla
convenuta fr. 1'000.-- per ripetibili di appello.

 

 

 

 

 

                                  III.   Intimazione:       -      __________

                                         Comunicazione alla Pretura
di Mendrisio-Sud.

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                            Il
segretario