# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c37fa167-81dd-5404-bf21-89cd6b824e49
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-06-30
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 30.06.2010 15.2010.65
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-2010-65_2010-06-30.html

## Full Text

Incarto n.

  15.2010.65

  	
  Lugano

  30 giugno
  2010

  EC/fp/fb

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di esecuzione e fallimenti del
  Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Pellegrini, presidente,

  Walser e Epiney-Colombo 

  

 

	
  segretario:

  	
  Cassina, vicecancelliere

  

 

 

statuendo sul ricorso 25 maggio 2010 di

 

	
   

  	
  RI 1 

  patrocinata da PA 1 

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

l’operato dell’CO 1 e meglio contro l’allestimento dell’inventario degli
oggetti vincolati dal diritto di ritenzione del locatore (ritenzione n. __________)
richiesto nei confronti della ricorrente da

 

	
   

  	
  PI 1 __________

  patrocinato da PA 2 

   

  

 

viste le osservazione:

- 2 giugno 2010 di PI 1, __________;

- 16 giugno 2010 dell’CO 1, __________;

 

 

esaminati atti e
documenti;

 

 

 

 

ritenuto

 

in fatto:                       A.      Il
5 maggio 2010 PI 1 ha chiesto all’CO 1 la formazione di un inventario degli
oggetti vincolati da diritto di ritenzione del locatore che si trovano presso gli
spazi locati a RI 1 in Via __________ __________ __________ a __________, per
un credito di complessivi fr. 28'800.— corrispondenti alle pigioni scadute dal 01.12.2009
al 30.05.2010 e alle pigioni in corso dal 01.06.2010 al 30.11.2010.

 

 

                                     B.      Il
7 maggio 2010 l’Ufficio ha proceduto all’allestimento dell’inventario indicando
88 posizioni, stimandole in fr. 35'267.--. L’inventario è stato trasmesso a RI
1 il 10 maggio 2010.

 

 

                                     C.      Con
ricorso 25 maggio 2010 la conduttrice si aggrava contro tale provvedimento,
postulando di indicare nel verbale il credito per pigioni scadute in fr.
13'400.-- e il credito per pigioni in corso in fr. 8'400.--, di svincolare
dall’inventario i beni indicati alle posizioni n. 1, da 3 a 16, 18, 19, 23, 41,
47 e di rivalutare del 50% il valore di stima dei beni inventariati.

                                               La ricorrente
evidenzia di essere titolare della videoteca __________ __________ sita in __________
__________ __________ a __________. La sua attività commerciale sarebbe
incentrata sul noleggio e sulla vendita di DVD e di videocassette e sulla
vendita di libri e di capi d’abbigliamento. Tale attività, che ella esercita a
titolo indipendente, costituirebbe la sua unica fonte di reddito. 

                                              Dal 1° marzo 2008
rispettivamente dal 1° aprile 2008 la ricorrente avrebbe sublocato gli spazi al
piano cantina a __________ __________ rispettivamente a __________ __________ a
complessivi fr. 1'000.-- mensili.

                                              RI 1 rileva che il 26
ottobre 2009 ha comunicato al locatore la disdetta straordinaria a causa di
malattia del contratto di locazione con effetto al 31 gennaio 2010 e che il
locatore ha chiesto l’annullamento della disdetta straordinaria. All’udienza
dinnanzi al Pretore del 27 aprile 2010 le parti avrebbero trovato un accordo
parziale in base al quale dal mese di maggio 2010 PI 1 avrebbe incassato
direttamente dai sublocatari la pigione da loro dovuta di complessivi fr.
1'000.-- mensili. Per questo motivo l’ammontare delle pigioni scadute nel
periodo 01.12.2009-30.05.2010 assommerebbe a fr. 13'400.-- e non a fr.
14'400.-- mentre quello delle pigioni in corso dal 01.06.2010 al 30.11.2010 assommerebbe
a fr. 8'400.-- e non a fr. 14'400.--. A mente della ricorrente nel verbale per
la formazione di un inventario degli oggetti vincolati dal diritto di
ritenzione dovrebbero di conseguenza venir corrispondentemente ridotte le somme
delle pigioni scadute e di quelle del semestre in corso.

                                              La ricorrente afferma
che l’Ufficio avrebbe inventariato tutti i beni che si trovano presso i locali
appigionati ma che i distributori automatici di DVD (n. 1), i relativi computer
controllo (n. 3 e 4), i mobili (n. 5-16, 19, 21, 23, 25, 80, 81), i DVD (n. 18)
e le videocassette destinate al noleggio (n. 41) non potrebbero essere
inventariati perché impignorabili conformemente all’art. 92 cpv. 1 cifra 3 LEF.
Questi beni infatti le necessiterebbero per l’esercizio della sua attività.

                                               La ricorrente
evidenzia poi che i beni inventariati sarebbero stati sottostimati almeno del
50% e che pertanto gli stessi dovrebbero essere proporzionalmente rivalutati.

 

 

                                      D.      Delle
osservazioni 2 giugno 2010 di PI 1 e 16 giugno 2010 dell’CO 1, entrambe chiedenti
la reiezione del gravame, si dirà, per quanto necessario, in seguito.

 

 

Considerato

 

 

in diritto:                     1.      Il
locatore di locali commerciali ha un diritto di ritenzione sulle cose mobili
che vi si trovano e servono al loro uso e godimento: il diritto si estende in
termini temporali alla pigione annuale scaduta e a quella del semestre in corso
(art. 268 cpv. 1 CO).

                                              La LEF ha previsto
disposizioni speciali in materia di pigioni e affitti. Infatti, giusta l’art.
283 cpv. 1 LEF anche prima di iniziare l’esecuzione, il locatore di locali
commerciali può domandare l’assistenza dell’ufficio di esecuzione per la
provvisoria tutela del suo diritto di ritenzione. L’ufficio fa l’inventario
degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione e fissa al locatore un termine
per promuovere l’esecuzione in via di realizzazione del pegno (art. 283 cpv. 3
LEF). Sono esenti dal diritto di ritenzione gli oggetti che non potrebbero
essere pignorati dai creditori del conduttore (cfr. art. 268 cpv. 3 CO; Schnyder/Wiede, Basler Kommentar zum
SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 26 ad art. 283 LEF). 

 

                                      2.      Il locatario che intende contestare il diritto di ritenzione del
locatore deve farlo, pena la decadenza, sollevando opposizione contro il
precetto (DTF 96 III 70, 90 III
101, 59 III 10 cons. 1): la mancata opposizione vale quale riconoscimento
implicito del diritto di ritenzione.

 

 

                                     3.      Prima
di dare seguito alla domanda d’inventario, l’ufficio esecuzione, in via
pregiudiziale, deve procedere a un esame sommario dei suoi presupposti (cfr. DTF
97 III 45, cons. 1; CEF 5 agosto 1999 [15.99.56)], cons. 1b; CEF 27
novembre 1995 [15.95.208], cons. 3a), che sono i seguenti
(cfr. Stoffel/ Oulevey, Commentaire
romand de la LP, Basilea/Ginevra/ Monaco 2005, n. 12 ss. ad art. 283; Jaques, Incasso
delle pigioni e degli affitti in via esecutiva, NRCP 2005, p. 110):

                                              1) esistenza di un
valido contratto di locazione di locali commerciali;

                                              2) esistenza del
credito vantato dal locatore, che deve soddisfare due condizioni cumulative:

                                                 –   basarsi
su pigioni o prestazioni analoghe, quali spese accessorie, indennità per
rescissione anticipata del contratto, ecc. (cfr. Gasser: Betreibung für Miet- und Pachtzinsforderungen,
BlSchK 1999, p. 85 ad 2; Schnyder/Wiede,
op. cit., n. 38 s. ad art. 283, con rif.)

                                                 –   essere scaduto da meno di un anno dalla data d’inoltro della
domanda d’inventario oppure, se si tratta di pigioni correnti, non superare 6
mesi di locazione, qualora poi l’escutente abbia reso verosimile l’esistenza di
un pericolo reale e immediato di distrazione dei beni da inventariare (cfr. Stoffel/Oulevey, op. cit., n. 16 ad
art. 283; Schnyder/Wiede, op. cit.,
n. 54 ad art. 283);

                                               3) esistenza di cose
mobili idonee ad essere inventariate, ovvero che:

                                                   –   si trovano durevolmente
negli spazi locati o affittati (cfr. DTF 120 III 55, cons. 8; 109 III
43, cons. 2),

                                                 –   servono al loro
uso o godimento,

                                                   –   non
appartengono a terzi in modo manifesto (anche per il locatore, cfr. art. 268a
CO), e

                                                   –   non sono impignorabili
(art. 268 cpv. 3 CO), in particolare non sono arnesi, apparecchi, strumenti o
libri necessari al debitore e alla sua famiglia per l’esercizio della
professione ai sensi dell’art. 92 n. 3 LEF;

                                         4) assenza di altre garanzie
a favore del locatore (cfr. Stoffel/
Oulevey, op. cit., n. 36 ad art. 283; Schnyder/Wiede, op. cit., n. 55 ad art. 283).

 

                                               L’esame
di merito sull’esistenza e l’estensione del diritto di ritenzione, così come
sull’esistenza e l’ammontare del credito garantito vantato dal locatore, è invece
demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale procedura di rigetto
dell’opposizione (art. 79 ss. LEF). L’ufficio esecuzione può quindi, per ragioni
di diritto materiale, rifiutare di erigere l’inventario degli oggetti
sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se l’inesistenza (o
la minore estensione) di questo diritto è manifesta e inequivocabile (cfr. DTF
103 III 41 ss., cons. 1 e 2, con rif.; DTF 97 III 45, cons. 1), come sarebbe ad
esempio il caso se fosse chiesto l’inventario per un canone locatizio successivo
alla rescissione del contratto di locazione o per l’incasso di crediti che non
siano pigioni o fitti (ad es. crediti di natura indennizzatoria, in particolare
a garanzia dell’obbligo di prestazione della cauzione prevista dal contratto di
locazione, cfr. DTF 104 III 87, cons. 2; CEF 29 luglio 1998 [15.98.72]). Per
contro, l’ufficio verifica la questione della pignorabilità ai sensi dell’art.
92 LEF con pieno potere di cognizione.

 

 

                                         4.   Nel
caso di specie, la ricorrente contesta due dei presupposti per l’allestimento
dell’inventario nella misura operata dall’Ufficio: afferma di non essere
debitrice dell’importo complessivo dei crediti vantati dall’escutente e
considera che il diritto di ritenzione della locatrice non si estenda a
determinati beni in quanto impignorabili giusta l’art. 92 cpv. 1 n. 3 LEF.

 

                                      4.1.   Agli
atti si trova il contratto di locazione stipulato il 7 marzo 2008 tra PI 1 e la
ricorrente. Tale contratto, avente per oggetto un negozio sito a __________,
Via __________ __________ __________, è di durata indeterminata ed è
disdicibile con un preavviso di 6 mesi con effetto alla scadenza del 28
febbraio, prima scadenza 28 febbraio 2013. La pigione annua pattuita è di Fr.
26’400.--, pagabili in rate mensili anticipate, oltre alle spese accessorie,
per le quali la conduttrice deve corrispondere rate mensili anticipate di fr.
200.-- (doc. F).

 

                                      4.2.   Con la domanda
del 5 maggio 2010 PI 1 ha chiesto l’erezione d’inventario per un credito di complessivi fr. 28'800.— corrispondenti alle pigioni
scadute dal 01.12.2009 al 30.05.2010 e alle pigioni in corso dal 01.06.2010 al
30.11.2010. In base al contratto di locazione al momento
della richiesta di inventario, ossia il 5 maggio 2010, la pigione e le spese
accessorie per il periodo dicembre 2009 - maggio 2010 erano scadute mentre
quelle per il periodo giugno 2010 - novembre 2010 rappresentano le pigioni del
semestre in corso. L’CO 1, dando seguito alla richiesta di erezione di
inventario di PI 1, ha correttamente operato, ritenuto che la questione
dell’ammontare del credito per pigioni (e dunque della validità e degli effetti
della disdetta e dell’effettivo incasso di parte della pigione dai sublocatari)
rappresenta all’evidenza questione di merito sulla quale è tenuto ad esprimersi
il giudice competente per la causa di convalida rispettivamente il giudice del
rigetto dell’opposizione nell’esecuzione a convalida della ritenzione, mentre
sfuggono manifestamente al ristretto potere di cognizione dell’Ufficio di
esecuzione e dell’autorità di vigilanza. 

 

                                     4.3.   Le
cose mobili che si trovano nei locali dati in locazione sono gravate dal
diritto di ritenzione previsto all’art. 268 CO solo se “servono al loro uso o godimento”.
Giurisprudenza e dottrina interpretano in modo assai ampio il nesso che deve esistere
tra le cose mobili sottoposte al diritto di ritenzione e i locali. È quindi
sufficiente se gli oggetti, per la loro destinazione, stanno in diretta
relazione con l’uso per il quale i locali sono stati affittati (cfr. Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed.,
Zurigo 2003, n. 2057; Higi,
Zürcher Kommentar, vol. V/2b/2, Zurigo 1994, n. 42 ad art. 268-268b CO). Così, è ammesso che il diritto di ritenzione si estende ai beni
depositati in un magazzino, ai quadri appesi ai muri di una galleria d’arte, al
materiale di costruzione presente in un’officina o in uno spazio espositivo,
alle bottiglie contenute in una cantina o in un negozio di vino, alle pellicce
vendute in una pellicceria, ai veicoli (di servizio) situati sul parcheggio
adibito ai locali commerciali, ecc. (cfr. DTF 120 III 55, cons. 8), purché non
si trovino nei locali in modo casuale o transitorio, e purché siano in
relazione con l’attività commerciale del conduttore, ciò che esclude ad esempio
gli effetti personali degli impiegati (cfr. Weber,
Basler Kommentar zum OR, vol. I, 3. ed.
Basilea/Ginevra/Monaco 2003, n. 7 ad art. 3 ad art. 268-268b CO; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. IV,
Losanna 2003, n. 30). A prima vista, per quanto concerne la fattispecie, i DVD,
le videocassette, i libri, i capi d’abbigliamento trovantesi in locali adibiti
a “negozio” (cfr. contratto del 7 marzo 2008, ad 2) sono sottoposti al diritto
di ritenzione del locatore, proprio perché la destinazione dei
locali è quella di servire alla vendita e al noleggio di tali beni (cfr. CEF 30
maggio 2006 [15.95.228], cons. 4c), ma ciò vale anche per gli altri tipi
di oggetti inventariati, in quanto servono direttamente all’attività aziendale
(cfr. ad es. CEF 2 novembre 1998 [15.07.209]).

 

                                     4.4.   Sulla
pignorabilità degli oggetti inventariati decide l’organo d’esecuzione e, su
ricorso, l’autorità di vigilanza (DTF
82 III p. 85 ss; cfr. Amonn/ Walther, Grundriss
des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berna 2008, § 34 n. 20 p. 315). Giusta
l’art. 92 cpv. 1 n. 3 LEF sono esclusi dal pignoramento gli arnesi, gli
apparecchi, gli strumenti e i libri, in quanto siano necessari al debitore e
alla sua famiglia per l’esercizio della professione. La dottrina e la
giurisprudenza hanno negato la qualifica di strumenti di lavoro di un
commerciante ai sensi dell’art. 92 cpv. 1 n. 3 LEF alle merci destinate alla
vendita e agli oggetti offerti in locazione (DTF 113 III 77; Vonder Mühll; Basler Kommentar zum
SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 13 ad art. 92 LEF).

     Di
conseguenza la richiesta della ricorrente d’inventariare unicamente parte degli
oggetti contenuti nel negozio, tralasciando i distributori
automatici di DVD, i computer controllo, determinati mobili, i DVD e le
videocassette, non può essere accolta, poiché non si
tratta di beni impignorabili ai sensi dell’art. 92 cpv. 1 n. 3 LEF.

 

                                     4.5.   Non
è necessario esaminare se il procedente, per quanto riguarda le pigioni
correnti, ha reso verosimile l’esistenza di un pericolo reale
e immediato di distrazione dei beni da inventariare, poiché la ricorrente non
ha censurato la decisione dell’ufficio su questo punto (cfr. DTF 129 III 397
s., cons. 3.2-3.3). Il fatto poi che RI 1 ha inoltrato  disdetta straordinaria il 26 ottobre 2009 costituisce, di per sé, sufficiente indizio di serio
pericolo per il diritto di ritenzione del locatore, tale da giustificare
l’erezione di un inventario a tutela di pigioni non ancora scadute (cfr. Schnyder/Wiede, op. cit., n. 54 ad art.
283 LEF).

 

 

 

                                      5.      La ricorrente asserisce ancora che i beni inventariati avrebbero un
valore di almeno il 50% superiore a quello attribuito loro dall’Ufficio. 

 

                                      5.1.   I beni
inventariati devono essere stimati dall’Ufficio di esecuzione secondo le regole
applicabili al pignoramento (Schnyder/Wiede,
op. cit., n. 57 ad art. 283 LEF).

                                               Per l'art. 97 cpv. 1
LEF il funzionario stima gli oggetti pignorati facendosi assistere, ove
occorre, da periti. Il ricorso a un perito per procedere alla stima in vista
del pignoramento rientra nel potere di apprezzamento dell'organo esecutivo (Jaeger/ Walder/ Kull/ Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, Zurigo 1997, n. 8 e 9 ad art. 97 LEF), è in particolare indicato quando la
stima di un oggetto richiede conoscenze speciali che l'Ufficio non possiede
(DTF 93 III 20; Foëx, Basler
Kommentar zum SchKG, Vol. I, Basilea/ Monaco/ Ginevra 1998, n. 14 ad art. 97
LEF).

                                               In concreto l’CO 1 ha inventariato presso i locali appigionati l’arredamento completo del negozio dell’escussa,
stimandolo in fr. 35'267.--. Eseguendo tramite un suo funzionario la stima dei
beni soggetti al diritto di ritenzione, l’Ufficio ha operato correttamente, ritenuto
che tale stima non necessitava di conoscenze professionali specifiche e
pertanto non si sarebbe giustificato il ricorso ad un perito.

 

                                      5.2.   Secondo la
ricorrente l’Ufficio sarebbe incorso in un errore di apprezzamento nella
valutazione dei beni inventariati. La debitrice chiede quindi in sostanza una
nuova valutazione ai sensi dell’art. 97 cpv. 1 LEF. La dottrina ritiene
applicabile per analogia anche agli oggetti mobili l’art. 9 cpv. 2 RFF, secondo
cui ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il
pignoramento, e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all’autorità
di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti (Foex, op. cit., n. 16-19 ad art. 97 LEF; Amonn/ Walther, op. cit. § 22 n. 50, p.
187). Di conseguenza l’Ufficio dovrà procedere ad una nuova stima dei beni
inventariati questa volta con l’ausilio di un perito, previo versamento delle
spese da parte di RI 1. Nell’ipotesi poi in cui i beni inventariati
risulteranno avere un valore superiore al credito dedotto in esecuzione,
l’Ufficio dovrà determinarsi come indicato all’art. 97 cpv. 2 LEF, ossia
depennando dall’inventario dei beni soggetti al diritto di ritenzione del
locatore tutti gli oggetti in esubero, una volta raggiunto l’importo del
credito per il quale è stato chiesto l’inventario oltre gli interessi e le
spese esecutive (che includono le spese d’inventario, di convalida e di
realizzazione degli oggetti inventariati) (cfr. in proposito: DTF 97 III 81,
cons. 1b; de Gottrau, Commentaire romand de la LP, Basilea/Ginevra/ Monaco 2005, n. 17 s.
ad art. 97).

                                     6.      Da
quanto precede discende che il ricorso è respinto.

                                              Non
si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 1
primo periodo LEF, art. 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

 

 

Per
questi motivi,

                            richiamati gli art. 17, 20a, 79 ss., 92
cpv. 1 n. 3, 97 cpv. 1 e 2, 283 cpv. 1 e 2 LEF; 268 cpv. 1 e 3, 268a CO;
9 cpv. 2 RFF; 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF,

 

 

pronuncia:                 1.       Il
ricorso è respinto.

 

                                      2.      È fatto ordine
all'CO 1 di determinarsi come al cons. 5.2.

 

                                     3.      Non
si prelevano spese e non si assegnano indennità.

 

                                     4.       Intimazione
a:

                                              - __________. PA 1, __________;

                                              - __________. PA 2, __________.

 

                                              Comunicazione
all’CO 1, __________.

 

 

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente                                                                             Il
segretario

 

 

 

 

 

 

Contro la presente
decisione -a norma dell’art. 72 e segg. LTF- è possibile presentare ricorso
in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10
giorni dalla notificazione, il termine è di 5 giorni dalla
notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata
nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.