# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3b11402e-3deb-55ac-b651-c5420c633d32
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** LF250060-O1
**Docket/Reference:** LF250060-O1
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/LF250060-O1.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer 

Geschäfts-Nr.: LF250060-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie 

Gerichtsschreiberin MLaw C. Widmer

Beschluss vom 7. August 2025

in Sachen

1.

2.

A._____,

B._____,

Gesuchsgegner und Berufungskläger

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____,

gegen

1.

2.

C._____,

D._____,

Gesuchsteller und Berufungsbeklagte

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,

betreffend Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen

Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach 

vom 19. Februar 2025 (ER240095)

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Erwägungen:

1.

Sachverhalt und Prozessgeschichte

1.1. Die Vermieter, Gesuchsteller und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Ver-

mieter) schlossen am 14. November 2023 mit dem Mieter 1, Gesuchsgegner 1 

und Berufungskläger 1 (nachfolgend: Mieter 1) einen Mietvertrag über die 3,5-

Zimmerwohnung im EG rechts sowie über den Einstellplatz Nr. 1 an der E._____-

strasse 2 in F._____ ab (act. 10/2/2). Der Mieter 2, Gesuchsgegner 2 und Beru-

fungskläger 2 (nachfolgend: Mieter 2) wohnt als Untermieter in der Mietwohnung, 

ohne dass die Vermieter der Untermietung ihre Zustimmung erteilt haben 

(act. 10/2/13). Verwalterin der Liegenschaft ist die G._____ Immobilien GmbH 

(act. 10/2/1). 

1.2. Unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigten die Vermieter am 

17. September 2024 die Mietverhältnisse per 31. Oktober 2024 infolge Zahlungs-

rückstand gemäss Art. 257d OR (act. 10/2/5).

1.3. Mit Eingabe vom 13. Oktober 2024 focht der Mieter 1 die Kündigung bei 

der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirksgerichts Bülach (nachfolgend: 

Schlichtungsbehörde) an. Da der Mieter 1 nicht zur Schlichtungsverhandlung er-

schienen war, schrieb die Schlichtungsbehörde das Verfahren betreffend Kündi-

gungsschutz und Erstreckung als gegenstandslos geworden ab (act. 10/2/11). Die 

dagegen erhobene Berufung des Mieters 1 wies die hiesige Kammer mit Urteil 

vom 3. Februar 2025 ab (OGer ZH RU240059 vom 3. Februar 2025). 

1.4.

1.4.1.  Mit Eingabe vom 19. November 2024 gelangten die Vermieter, vertreten 

durch die G._____ Immobilien GmbH, an das Einzelgericht des Bezirksgerichts 

Bülach (nachfolgend: Vorinstanz) und ersuchten gestützt auf Art. 257 ZPO 

(Rechtsschutz in klaren Fällen) um Ausweisung der Mieter aus der Wohnung und 

dem Einstellplatz (act. 10/1). Innert der ihnen angesetzten Frist nahmen die Mie-

ter am 5. Dezember 2024 Stellung zum Ausweisungsgesuch (act. 10/8). Glei-

chentags teilte Rechtsanwalt Y._____ der Vorinstanz mit, dass ihn die Vermieter 

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mit deren Interessenvertretung beauftragt hätten (act. 10/12). Die Parteien reich-

ten am 15. Januar 2025 (die Vermieter, act. 10/27) sowie am 30. Januar 2025 (die 

Mieter, act. 10/31) in Ausübung ihres unbedingten Replikrechts je eine Stellung-

nahme ein. Am 4. Februar 2025 reichten die Vermieter eine weitere Stellung-

nahme zu den Akten (act. 10/34). 

Mit Urteil vom 19. Februar 2025 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbe-

gehren gut (Dispositiv-Ziff. 1) und wies das Stadtammannamt Bülach an, den 

Ausweisungsbefehl auf Verlangen zu vollstrecken (act. 10/39). Das Urteil wurde 

den Parteien in unbegründeter Form eröffnet und auf entsprechendes Gesuch der 

Mieter (act. 10/42) begründet. Die begründete Ausfertigung (act. 3 = act. 9 [Ak-

tenexemplar] = act. 10/44) wurde den Parteien am 26. Juni 2025 zugestellt 

(act. 10/45). 

1.4.2.  Mit Eingabe vom 7. Juli 2025 (vgl. act. 6/2) reichten die Mieter gegen das 

Urteil vom 19. Februar 2025 fristgerecht (act. 10/45) beim Obergericht des Kan-

tons Zürich Berufung ein mit dem Antrag, das angefochtene Urteil sei aufzuhe-

ben, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulasten der Ver-

mieter bzw. der Gerichtskasse (act. 2 S. 2). Tags darauf reichten die Mieter einen 

korrekten Scan des angefochtenen begründeten Urteils zu den Akten (act. 7). Die 

vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 10/1 – 50). Das Verfahren ist 

spruchreif. Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (vgl. 

Art. 312 Abs. 1 ZPO). Mit dem vorliegenden Urteil ist den Vermietern eine Kopie 

der Berufungsschrift (act. 2) zuzustellen. 

2.

Prozessuales

2.1. Berufung als Rechtsmittel

Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die Beru-

fung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten nur zulässig, wenn der Streitwert 

der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt 

(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Im vorliegenden Fall beläuft sich der sum-

mierte monatliche Mietzins auf Fr. 2'450.– (Fr. 2'300.– für die Wohnung + 

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Fr. 150.– für den Einstellplatz [vgl. act. 10/2/2]), womit ein Streitwert von 

Fr. 14'700.– resultiert (6 [Monate] x Fr. 2'450.–). Die Streitwertschwelle ist folglich 

erreicht und das Rechtsmittel der Berufung ist gegeben. 

2.2.

Zulässigkeit des Rechtsmittelantrags

2.2.1.  Bei der Berufung handelt es sich um ein reformatorisches Rechtsmittel. Bei 

Gutheissung der Berufung ist die Ausfällung eines neuen Entscheids der Regel-

fall; eine Rückweisung kommt nur unter den Voraussetzungen von Art. 318 Abs. 1 

lit. c ZPO in Frage (OGer ZH LF250032 vom 25. April 2025 E. 2.2 m.w.H.).

2.2.2.  Aus dem Antragserfordernis sowie der reformatorischen Natur der Beru-

fung folgt, dass die Berufung erhebende Partei ein reformatorisches Begehren in 

der Sache stellen muss (BGer 4A_510/2022 vom 22. Dezember 2022 E. 3.1). Die 

Berufungsschrift muss mit anderen Worten ein hinreichend bestimmtes Rechtsbe-

gehren enthalten, wie die Berufungsinstanz bei Gutheissung in der Sache ent-

scheiden soll und das zum Entscheid erhoben werden kann (OGer ZH LB240008 

vom 29. Mai 2024 E. II.3.2 m.w.H.). Vorbehalten bleibt die Situation, in der die 

Rechtsmittelinstanz nicht reformatorisch entscheiden könnte, wenn es die Rechts-

auffassung der die Berufung erhebenden Partei teilen würde. Davon ist regelmäs-

sig dann auszugehen, wenn die Vorinstanz zu Unrecht wegen einer fehlenden 

Prozessvoraussetzung nicht auf die Klage eingetreten ist und die Klage materiell 

überhaupt nicht beurteilt hat, oder wenn eine nicht heilbare Gehörsverletzung vor-

liegt. Von solchen Ausnahmen abgesehen steht es im Ermessen der Berufungsin-

stanz, ob sie bei Begründetheit der Berufung neu entscheidet oder ob sie die Sa-

che ausnahmsweise an die Vorinstanz zurückweist. Die Parteien haben keinen 

Anspruch auf einen Rückweisungsentscheid. Entscheidet sich die Berufungsin-

stanz für ein neues Urteil in der Sache, kann sie den Sachverhalt mit uneinge-

schränkter Kognition erstellen und namentlich selber Beweise abnehmen. Ent-

sprechend hat die Berufung erhebende Partei einen Antrag in der Sache zu stel-

len und es ist nicht statthaft, einen Rückweisungsentscheid gleichsam zu erzwin-

gen, indem einzig ein kassatorisches Begehren formuliert wird (vgl. zum Ganzen 

BGer 4A_510/2022 vom 22. Dezember 2022 E. 3.2; 5A_342/2022 vom 26. Okto-

ber 2022 E. 2.1.1 f.). Stellt die Berufung führende Partei anstelle eines reformato-

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rischen Begehrens ein kassatorisches Begehren, hat sie aufzuzeigen, aus wel-

chen Gründen die Rechtsmittelinstanz nicht selber in der Sache entscheiden 

könnte. Tut sie dies nicht bzw. ergibt sich, dass das rein kassatorische Begehren 

unzulässig ist, ist auf das Rechtsmittel nicht einzutreten (BGer 5A_342/2022 vom 

26. Oktober 2022 E. 2.1.1 f.).

Rechtsbegehren sind nach Treu und Glauben auszulegen. Dabei ist nicht 

nur auf den Wortlaut abzustellen, sondern es ist der Sinn des Rechtsbegehrens 

unter Beizug der Begründung und der Umstände des Falles zu ermitteln 

(BGer 5A_342/2022 vom 26. Oktober 2022 E. 2.1.3; OGer ZH LB240008 vom 

29. Mai 2024 E. II.3.2 m.w.H.). Um von einem reformatorischen Antrag ausgehen 

zu können, muss sich aus dem Rechtsmittel jedenfalls mit hinlänglicher Deutlich-

keit ergeben, dass die Partei die inhaltliche Überprüfung des angefochtenen Ur-

teils durch eine obere Instanz verlangt und welchen Entscheid die anfechtende 

Partei anstrebt (BK ZPO-STERCHI, Art. 311 N 14). Die Rechtsmittelinstanz darf 

keine Annahmen hinsichtlich der Absichten der antragstellenden Partei treffen 

(BGer 5A_188/2017 vom 8. August 2017  E. 2.4).

2.2.3.  Die Mieter beantragen, das vorinstanzliche Urteil sei "aufzuheben" (act. 2 

S. 2). Weder im Rahmen des Antrags noch in der Begründung führen sie aus, wie 

die Kammer zu entscheiden hätte, wenn sie in Gutheissung der Berufung den an-

gefochtenen vorinstanzlichen Entscheid aufheben und einen neuen Entscheid fäl-

len würde. Die Mieter bringen lediglich vor, der G._____ Immobilien GmbH 

komme keine Vertretungsbefugnis zu (act. 2 Rz. 16 ff, Rz. 28 f., 30 ff.) und die 

Voraussetzungen für den Erlass des Ausweisungsbefehls seien nicht erfüllt (ge-

wesen), da der Sachverhalt nicht liquide (act. 2 Rz. 36 ff.) und die Rechtslage 

nicht klar sei (act. 2 Rz. 39 ff.). Bei anwaltlich vertretenen Parteien wie den Mie-

tern besteht unter diesen Umständen kein Anlass, Vermutungen dazu anzustel-

len, was vielleicht noch hätte gemeint sein können. Nach dem Gesagten ist fest-

zuhalten, dass die Mieter nicht darlegen, wie die Berufungsinstanz bei Gutheis-

sung der Berufung in der Sache entscheiden soll, weshalb es sich nicht um ein re-

formatorisches, sondern um ein kassatorisches Begehren handelt. 

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Nicht dargetan und ersichtlich ist, dass vorliegend ausnahmsweise ein bloss 

kassatorischer Antrag ausreicht. Die Mieter bringen zwar vor, ihr Anspruch auf 

rechtliches Gehör sei verletzt worden, jedoch ist auf diese Rüge – wie aufzuzei-

gen sein wird (vgl. E. 2.3. unten) – nicht einzutreten. Auch liegt nicht die Situation 

vor, dass die Vorinstanz mangels einer Prozessvoraussetzung nicht auf das Ge-

such der Vermieter eingetreten wäre. Vielmehr beurteilte die Vorinstanz ihr Ge-

such auch in materieller Hinsicht und hiess dieses gut (vgl. act. 9). Es ist kein 

Grund ersichtlich, weshalb die Kammer als Berufungsinstanz bei einer Gutheis-

sung der Berufung gestützt auf die Rügen der Mieter lediglich eine Rückweisung 

an die Vorinstanz vornehmen und nicht auch in der Sache selbst einen Entscheid 

fällen könnte. Damit ist auf die Berufung mangels rechtsgenügender Anträge nicht 

einzutreten. 

2.2.4. Selbst wenn auf die Berufung einzutreten wäre, wären die Rügen der Mie-

ter unbegründet (nachfolgende E. 2.3. bis 2.6.) und die Berufung wäre abzuwei-

sen. 

2.3. Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs

2.3.1.  Zu beachten ist, dass die Wahrung des rechtlichen Gehörs keinen Selbst-

zweck darstellt. Ist nicht ersichtlich, inwiefern die Verletzung des rechtlichen Ge-

hörs einen Einfluss auf das Verfahren haben könnte, besteht kein Interesse an 

der Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 143 IV 380 E. 1.4.1). Für 

eine erfolgreiche Rüge der Verweigerung des rechtlichen Gehörs wird deshalb 

vorausgesetzt, dass die betreffende Partei in der Begründung des Rechtsmittels 

angibt, welche Vorbringen sie bei Gewährung des rechtlichen Gehörs in das erst-

instanzliche Verfahren eingeführt hätte und inwiefern diese hätten erheblich sein 

können (BGE 143 IV 380 E. 1.4.1 = Pra 107 [2018] Nr. 61; BGer 4D_31/2021 vom 

22. Juni 2021 E. 2.1.; OGer ZH LB230044 vom 23. Juli 2024 E. 3.6; PD240013 

vom 3. Juli 2024 E. 2.4). 

2.3.2.  Diesen Begründungsanforderungen genügt die Berufung nicht. Die Mieter 

begnügen sich damit, geltend zu machen, die Vorinstanz habe ihnen die Stellung-

nahme der Vermieter vom 4. Februar 2025 inkl. Beilage (act. 10/34 f.) erst auf Er-

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suchen ihres Rechtsvertreters am 26. Juni 2025 zugestellt und auch andere ver-

fahrensleitende Schriftstücke (act. 10/16; act. 10/24) seien nicht ihrem Rechtsver-

treter, sondern direkt und erfolgslos ihnen (den Mietern) zugestellt worden (act. 2 

Rz. 12 fff.). Die Mieter legen nicht dar, welche Vorbringen sie bei Zustellung der 

Unterlagen ins Verfahren eingeführt hätten und inwiefern diese hätten erheblich 

sein können. 

2.4. Rüge der fehlenden Vertretungsbefugnis

2.4.1.  Das Ausweisungsgesuch eingereicht und unterzeichnet hat die G._____ 

Immobilien GmbH als Vertreterin der Vermieter (act. 10/1 S. 1, S. 3). In ihrem Ent-

scheid bejahte die Vorinstanz die Vertretungsbefugnis der G._____ Immobilien 

GmbH (act. 9 E. 4.2.). 

2.4.2.  Dem halten die Mieter entgegen, in Angelegenheiten des summarischen 

Verfahrens seien im Kanton Zürich nur Anwältinnen und Anwälte zur beruflichen 

Vertretung berechtigt (m.V.a. Art. 68 Abs. 2 lit. a und lit. b ZPO). Die von der Vor-

instanz genannte Gerichtspraxis, wonach die Vertretung durch die Liegenschafts-

verwaltung möglich sei, widerspreche der ständigen Rechtsprechung des Oberge-

richts des Kantons Zürich (m.V.a. OGer ZH RU240012 vom 2. September 2024 

E. 2.c; PD110004 vom 19. Mai 2011 E. 1). An der fehlenden Vertretungsbefugnis 

der G._____ Immobilien GmbH vermöge auch die zwischenzeitlich erfolgte be-

rufsmässige Vertretung durch einen Anwalt nichts zu ändern, da diese erst im 

Rahmen des Replikrechts erfolgt sei (Rz. 16 ff.). Die Vertretung scheide auch aus, 

weil eine juristische Person nicht Prozessvertreterin sein könne (act. 2 Rz. 28 f.). 

2.4.3.  Grundsätzlich gilt im Zivilprozess das Anwaltsmonopol. Das heisst, dass 

zur berufsmässigen Vertretung nur Anwältinnen und Anwälte befugt sind, die 

nach dem BGFA berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen Gerichten zu ver-

treten (Art. 68 Abs. 2 lit. a ZPO). In Angelegenheiten des summarischen Verfah-

rens sind allerdings zudem patentierte Sachwalterinnen und Sachwalter sowie 

Rechtsagentinnen und Rechtsagenten zur berufsmässigen Vertretung befugt, so-

weit das kantonale Recht dies vorsieht (Art. 68 Abs. 2 lit. b ZPO). Im Kanton Zü-

rich wurde von dieser Möglichkeit kein Gebrauch gemacht (Weisung des Regie-

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rungsrats des Kantons Zürich, Amtsblatt des Kantons Zürich vom 14. August 

2009, S. 1558 ff., S. 1663). Die Befugnisse nach Art. 68 Abs. 2 lit. d ZPO (berufli-

che Vertretung durch beruflich qualifizierte Vertreterinnen und Vertreter) betreffen 

ferner nur die Miet- und Arbeitsgerichte und damit nicht das Einzelgericht im sum-

marischen Verfahren (Rechtsschutz in klaren Fällen) sowie zudem nur Angestellte 

bestimmter Organisationen (Weisung des Regierungsrats des Kantons Zürich, 

a.a.O., S. 1663). Bei solchen Vertreterinnen oder Vertretern müsste es sich zu-

dem um natürliche Personen handeln; nicht zur berufsmässigen Vertretung befugt 

sind juristische Personen (OGer ZH PF190021 vom 8. August 2019 E. II.2).

2.4.4.  Die G._____ Immobilien GmbH war damit nicht befugt, die Vermieter im 

Verfahren vor Vorinstanz berufsmässig zu vertreten. Darüber hinaus handelt es 

sich bei der G._____ Immobilien GmbH um eine juristische Person, die als solche 

ohnehin nicht als Vertreterin in Frage kommt (OGer ZH PF190021 vom 8. August 

2019 E. II.2; PP140003 vom 15. April 2014 E. II.1). 

2.4.5.  Zu beachten ist jedoch, dass die Vermieter das vorinstanzliche Gesuch 

vom 19. November 2024 nicht mitunterzeichneten (vgl. act. 10/1 S. 3). Dem Ge-

such fehlt es deshalb an der für schriftliche Eingaben an das Gericht vorgeschrie-

benen Unterschrift (Art. 130 Abs. 1 ZPO). Die Vorinstanz hätte den Vermietern 

eine Nachfrist (Art. 132 ZPO) ansetzen müssen, um das Gesuch entweder selber 

unterzeichnet einzureichen oder durch einen von ihnen bevollmächtigten Vertre-

ter, der zur Vertretung i.S.v. Art. 68 ZPO befugt ist, genehmigen zu lassen. Im 

Säumnisfall hätte sie das Gesuch als nicht erfolgt erledigen sollen. Die Vorinstanz 

unterliess eine entsprechende Fristansetzung, jedoch genehmigte Rechtsanwalt 

Y._____ das unzulässige Vertretungshandeln durch die Liegenschaftenverwal-

tung in der Stellungnahme vom 15. Januar 2025 (act. 10/27 Rz. 20; vgl. Art. 38 

Abs. 1 OR). Das vorinstanzliche Verfahren war folglich fortzuführen (vgl. OGer ZH 

PF190021 vom 8. August 2019 E. II.3; PF220040 vom 8. Dezember 2023 E. 2.4.).

2.5. Rüge des nicht liquiden Sachverhalts

2.5.1.  Unter Verweis auf die Beilagen des Ausweisungsgesuchs stellte die Vorin-

stanz – soweit vorliegend von Relevanz – fest, am 8. August 2024 sei der Mie-

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ter 1 gemäss dem Mahnschreiben [vom 8. August 2024] mit der Bezahlung von 

Mietzinsen und Nebenkosten in der Höhe von Fr. 2'450.– für den August 2024 in 

Verzug gewesen (m.V.a. act. 10/2/3). Mit dem Mahnschreiben vom 8. August 

2024, welches dem Mieter 1 am 14. August 2024 durch die Post zugestellt wor-

den sei, sei ihm eine dreissigtägige Frist zur Begleichung der Ausstände ange-

setzt worden mit der Androhung, bei ungenütztem Ablauf werde das Mietverhält-

nis ausserordentlich gekündigt (m.V.a. act. 10/2/3 inkl. Track-and-Trace). Innert 

der 30-tägigen Frist habe der Mieter 1 die Mietzins- und Nebenkostenausstände 

unbestrittenermassen nicht bezahlt, woraufhin die Vermieter am 17. September 

2024 unter Verwendung des amtlichen Formulars die Mietverhältnisse per 31. Ok-

tober 2024 gekündigt hätten (m.V.a. act. 10/2/5). Die Kündigung sei dem Mieter 1 

am 18. September 2024 zugestellt worden (m.V.a. act. 10/2/5 inkl. Track-and-

Trace; act. 9 E. 6.1.). 

2.5.2.  Die Mieter monieren, die Vorinstanz stütze ihre Sachverhaltsfeststellung 

auf Tatsachenbehauptungen, die sich nur aus den Beilagen zum Ausweisungsge-

such ergeben. Im Ausweisungsgesuch hätten sich die Vermieter damit begnügt, 

Behauptungen zum Schlichtungsverfahren betreffend Kündigungsschutz und Er-

streckung zu machen. Welcher Zahlungsausstand zu welcher Mahnung geführt 

habe, sei aus der Gesuchsbegründung jedoch nicht ersichtlich. Es sei weder Sa-

che des Gerichts noch der Gegenpartei die für das Gesuch relevanten Sachver-

haltselemente aus den Beilagen selbständig herauszuschälen und zu interpretie-

ren. Das Ausweisungsgesuch vom 19. November 2024 erfülle die formell gesetzli-

chen Anforderungen nicht und der Sachverhalt sei nicht liquid i.S.v. Art. 257 ZPO 

(act. 2 Rz. 37 f.). 

2.5.3.  Die Tatsachenbehauptungen müssen im Prinzip in der Rechtsschrift selbst 

dargelegt werden (Art. 221 Abs. 1 lit. d ZPO). Tatsachen, die sich lediglich aus ei-

ner Beilage zu einer Rechtsschrift ergeben, sind vom Gericht – im Anwendungs-

bereich des Verhandlungsgrundsatzes (Art. 55 Abs. 1 ZPO) – nicht zu beachten. 

Selbst mit einem allgemeinen Verweis in der Rechtsschrift auf eine Beilage oder 

mit der allgemeinen Erklärung, dass die eingereichten Akten als integrierender 

Bestandteil der Rechtsschrift gelten, wird der Behauptungslast nicht Genüge ge-

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tan (BSK ZPO-WILLISEGGER, 4. Aufl. 2024, Art. 221 N 27). Indessen ist zu beach-

ten, dass alle am Verfahren beteiligten Personen nach Treu und Glaube zu han-

deln haben (Art. 52 ZPO). In diesem Sinne ist auch Art. 221 Abs. 1 lit. d ZPO aus-

zulegen. Das rechtskundige Gericht muss selber wissen, auf welche Tatsachen 

es ankommt (vgl. Art. 57 ZPO ["iura novit curia"]), kann und muss die Beilagen 

deshalb mit Rücksicht darauf beachten. Auch die Gegenpartei weiss regelmässig 

schon, worum der Streit sich dreht, und muss dieses "Vorwissen" nach Treu und 

Glaube beim Studium des Gesuchs und der Beilagen heranziehen. Sowohl für 

das Gericht als auch die Gegenpartei kann also je nach den Umständen des Ein-

zelfalls auch eine sich lediglich aus den Beilagen ergebende Behauptung genü-

gen. Das setzt aber voraus, dass die Beilagen "selbsterklärend" sind, was wieder-

rum voraussetzt, dass jede von ihnen ohne grosse Mühe einer Tatsache bzw. 

Tatsachenbehauptung zugeordnet werden kann (OGer ZH PF190021 vom 8. Au-

gust 2019 E. V.5.). 

2.5.4.  Die Vermieter, die zu diesem Zeitpunkt noch nicht anwaltlich vertreten wa-

ren, reichten am 19. August 2024 bei der Vorinstanz ihr Ausweisungsgesuch zu-

sammen mit 13 nummerierten und chronologisch geordneten Beilagen inkl. Beila-

genverzeichnis ein (act. 10/2/1 – 13). In ihrem Gesuch führen die Vermieter die 

streitgegenständigen Mietverträge auf unter Verweis auf Beilage 2 (= act. 10/2/2 = 

Mietverträge). In den Mietverträgen sind einerseits die Vermieter, vertreten durch 

die G._____ Immobilien GmbH, und andererseits der Mieter 1 als Parteien aufge-

führt (S. 1). Im Ausweisungsgesuch geben die Vermieter als Kündigungsgrund 

"Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR (Fristansetzung am 08.08.2024)" an und 

verweisen auf Beilage 3 (= act. 10/2/3 = Mahnschreiben vom 8. August 2024). 

Aus diesem Mahnschreiben inkl. den handschriftlichen Anmerkungen ergibt sich 

klar und eindeutig, dass der Mieter 1 mit der Zahlung der Mietzinse für den Monat 

August 2024 im Rückstand war, dass ihm die Vermieter unter Verweis auf 

Art. 257d OR eine dreissigtägige Zahlungsfrist ansetzten sowie für den Unterlas-

sungsfall die Kündigung androhten und dass in der Folge bis am 13. September 

2024 (Ende der Zahlungsfrist) keine Zahlung einging. Die Zustellung des Mahn-

schreibens an den Mieter 1 am 14. August 2024 ergibt sich aus dem beigelegten 

Track-and-Trace-Auszug. Weiter stellen die Vermieter in ihrem Ausweisungsge-

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such unter Verweis auf Beilage 5 (= act. 10/2/5 [Kündigungsformular]) die Be-

hauptung auf, sie hätten das Mietverhältnis infolge Zahlungsverzugs gemäss 

Art. 257d OR am 17. September 2024 per 31. Oktober ausserordentlich gekün-

digt. Im vollständig ausgefüllten Kündigungsformular wird als Begründung "Zah-

lungsverzug gemäss Art. 257d OR" aufgeführt und aus dem beigelegten Track-

and-Trace-Auszug ergibt sich, dass das Kündigungsschreiben dem Mieter 1 am 

18. September 2024 zugestellt wurde. 

Mit ihrem Ausweisungsgesuch reichten die Vermieter die Urkunden ein, wel-

che die Tatbestandsmerkmale einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand bele-

gen (vgl. OGer ZH PF190021 vom 8. August 2019 E. 7.). An den einschlägigen 

Stellen ihres Ausweisungsgesuchs verwiesen sie auf die entsprechende Beilage, 

aus der sodann die Tatsachenbehauptungen klar und ohne Weiteres hervorgehen 

– die Beilagen sind "selbsterklärend". Damit kamen die Vermieter ihrer Begrün-

dungslast nach und die Vorinstanz ging zu Recht von einem liquiden Sachverhalt 

aus. 

2.6. Rüge der nichtigen Kündigung

2.6.1.  Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die Vermieter die Mietverhältnisse 

in Übereinstimmung mit Art. 257d und Art. 266l OR gültig per 31. Oktober 2024 

gekündigt hätten (act. 9 E. 6.4.). 

2.6.2.  Die vorinstanzlichen Erwägungen zur Gültigkeit der Kündigung gemäss 

Art. 257d und Art. 266l OR blieben im Berufungsverfahren unbestritten. Jedoch 

heben die Mieter hervor, dass lediglich der Vermieter 1 – nicht aber die Vermiete-

rin 2 – den Liegenschaftsverwaltungsvertrag mit der G._____ Immobilien GmbH 

unterschrieben habe. Die G._____ Immobilien GmbH sei deshalb nicht von bei-

den Vermietern bevollmächtigt gewesen, weshalb mit der durch sie ausgespro-

chenen Kündigung das Kündigungsrecht von den Vermietern nicht gemeinsam 

ausgeübt worden sei. Die Kündigung sei deshalb nichtig. Ohnehin sei die Voll-

macht, die zur Kündigungsaussprache ermächtige, schriftlich abzuschliessen, 

eine nachträgliche Bekanntgabe des Vertretenen heile die mangelnde Kundgabe 

des Vertretungsverhältnisses im Zusammenhang mit der Kündigung nicht und 

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eine Kündigung stelle kein Rechtsgeschäft des täglichen Bedarfs i.S.v. Art. 166 ff. 

ZGB dar, weshalb sich die Vermieter als Ehegatten gegenseitig nicht vertreten 

könnten (act. 2 Rz. 41 ff.). 

2.6.3. Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 

Abs. 1 ZPO, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar 

(lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Die Rechtsprechung ver-

neint in der Regel das Vorliegen einer klaren Rechtslage, wenn die Anwendung 

einer Norm einen Ermessen- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender 

Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies beispielsweise bei 

der Beurteilung von Treu und Glaube zutrifft (BGE 141 III 23 E. 3.2). Das bedeutet 

indessen nicht, dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht stets verneint werden 

muss, sobald eine missbräuchliche Rechtsausübung geltend gemacht wird. Denn 

das Rechtsmissbrauchsverbot setzt keine wertende Berücksichtigung aller Um-

stände im Sinne der zitierten Rechtsprechung voraus, wenn das Verhalten der be-

troffenen Partei offenkundig einen Missbrauch darstellt, was namentlich der Fall 

ist, wenn dieses in eine der in Rechtsprechung und Lehre anerkannten Fallgrup-

pen einzuordnen ist (BGer 4A_25/2019 vom 15. April 2019 E. 3 m.w.H.). 

Rechtsmissbrauch liegt nach der Rechtsprechung insbesondere vor, wenn 

ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, 

die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will (BGE 143 III 279 E. 3.1 = Pra 107 

[2018] Nr. 85; 140 III 583 E. 3.2.4 = Pra 104 [2015] Nr. 102 je m.w.H.). Das Bun-

desgericht hat einen offenkundigen Missbrauch des Rechts bejaht, wenn sich ein 

Mieter im Ausweisungsverfahren zweckwidrig auf einen Formmangel beruft. So 

qualifizierte es das Berufen auf die fehlende eigenhändige Unterschrift als rechts-

missbräuchlich, da kein Zweifel darüber bestand, dass das Schreiben nach 

Art. 257d Abs. 1 OR von der Vermieterin stammte und deren Wille enthielt (BGer 

4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.1.2.). Rechtsmissbräuchlich sei auch das 

zweckwidrige Vorbringen, die Kündigung sei von nicht im Handelsregister als 

zeichnungsberechtigt eingetragenen Personen der Verwaltung unterzeichnet wor-

den und es habe keine Vollmacht der Vermieterin an die Verwaltung für die Kün-

digung vorgelegen. Das Bundesgericht begründete die Zweckwidrigkeit u.a. da-

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mit, dass die Mieterin nach Erhalt der Kündigung die Zeichnungsberechtigung 

nicht hinterfragt bzw. diese nicht bei der Vermieterin abgeklärt habe und diesel-

ben Personen bereits den Mietvertrag und den Nachtrag unterzeichnet hätten 

(BGer 4A_25/2019 vom 15. April 2019 E. 4.3.). 

2.6.4.  Die Rüge der Mieter, das Kündigungsrecht sei nicht gemeinsam ausgeübt 

worden, basiert auf der vorgebrachten fehlenden Bevollmächtigung der G._____ 

Immobilien GmbH durch die Vermieterin 2. Dass die Mieter zum Zeitpunkt, als sie 

die Kündigung erhielten, an der Vertretungsmacht der G._____ Immobilien GmbH 

für beide Vermieter Zweifel gehabt oder bei den Vermietern diesbezüglich nach-

gefragt hätten, behaupten sie jedoch nicht. Vielmehr bezeichnete der Mieter 1 in 

seinem Schlichtungsgesuch (vgl. E. 1.3. oben) sowohl den Vermieter 1 als auch 

die Vermieterin 2 als Gegenpartei. Zu berücksichtigen ist auch, dass im Kündi-

gungsformular als Absender die Vermieter "v.d. G._____ Immobilien GmbH" auf-

geführt werden (vgl. act. 10/2/5) und in den Mietverträgen die G._____ Immobilien 

GmbH als Vertreterin beider Vermieter aufgeführt wird (vgl. act. 10/2/2). Dass zu-

dem die Mietverträge, die Mitteilung über den Anfangsmietzins, die Allgemeinen 

Bedingungen zum Mietvertrag sowie sämtliche Mahnschreiben betreffend die 

ausstehenden Mietzinsen (act. 10/2/2 – 4) von der G._____ Immobilien GmbH un-

terschrieben wurden, macht deutlich, dass die Berufung auf die fehlende Erteilung 

einer Vertretungsvollmacht durch die Vermieterin 2 zweckwidrig ist und einen of-

fenbaren Missbrauch des Rechts darstellt, der gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB keinen 

Schutz verdient. 

Auf die weiteren Vorbringen der Mieter (Formvorschrift für die Vertretungs-

vollmacht, nachträgliche Bekanntgabe der Vertretung, Rechtsgeschäft des alltägli-

chen Bedarfs) ist aufgrund des bejahten Rechtsmissbrauchs nicht näher einzuge-

hen.

2.7. Nach dem Gesagten wäre die Berufung gegen den erstinstanzlichen Ent-

scheid abzuweisen, wenn auf sie einzutreten wäre. 

- 14 -

3.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

3.1. Ausgangsgemäss werden die Mieter kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 14'700.– (vgl. E. 2.1. oben) und in An-

wendung von § 4, § 8 und § 12 GebV OG ist die Entscheidgebühr auf Fr. 900.– 

festzulegen. Diese Kosten sind den Mietern je zur Hälfte (Art. 106 Abs. 3 ZPO) 

aufzuerlegen. 

3.2. Partei- und Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen: den Mie-

tern nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegen und den Vermietern nicht, weil 

ihnen keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

1.

2.

3.

4.

Es wird beschlossen: 

Auf die Berufung wird nicht eingetreten. 

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 900.– festgesetzt und 

den Berufungsklägern je zur Hälfte auferlegt. 

Es werden keine Entschädigungen zugesprochen. 

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-

lage einer Kopie der Berufungsschrift (act. 2) und des Beweismittelverzeich-

nisses, sowie an das Bezirksgericht Bülach, je gegen Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-

nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 14'700.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

MLaw C. Widmer

versandt am: