# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5ebe3cda-49e6-513d-b608-849591089d6b
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-06
**Language:** de
**Title:** Solothurn Versicherungsgericht 06.06.2017 VSBES.2016.229 (SIV)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VSG_001_VSBES-2016-229_2017-06-06.html

## Full Text

SOG 2017 Nr. 28

Art. 17 Abs. 4 ELV. Für die nochmalige Bewertung der
Liegenschaft ist, da nicht auf jene der Kantonalen Katasterschätzung abgestellt
werden kann, eine qualifizierte Person, beispielsweise Bewertungsexperten der
Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT oder des Schweizer
Immobilienschätzer-Verbands (SIV), zu betrauen. Die Auswahl der Schätzerin oder
des Schätzers bleibt jedoch dem pflichtgemässen Ermessen der Beschwerdegegnerin
überlassen, die damit auch andere qualifizierte Personen beauftragen kann.

 

 

Sachverhalt

 

Mit Verfügung vom 9. Februar 2014 teilte
die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin mit, dass sie ab 1. April 2013
bzw. 1. Januar 2014 keinen Anspruch auf Ergänzungsleistungen habe. Die
Berechnungen der Beschwerdegegnerin ergaben infolge eines Vermögensverzichts
von CHF 150‘000.00 bzw. CHF 160‘000.00 einen Einnahmenüberschuss. Die
Beschwerdegegnerin rechnete einen Vermögensverzicht an, weil die
Beschwerdeführerin im März 2009 eine Liegenschaft zu einem unter dem
Verkehrswert liegenden Preis verkauft habe.

 

Mit Verfügung vom 15. Februar 2016
setzte die Beschwerdegegnerin die Ergänzungsleistungen für den Zeitraum vom 1.
April 2013 bis 31. Dezember 2015 bzw. ab 1. Januar 2016 nochmals neu fest und
forderte gleichzeitig Ergänzungsleistungen von insgesamt CHF 13‘315.00 zurück.
Zur Begründung führte sie an, es habe sich herausgestellt, dass die 2009
veräusserte Liegenschaft im Alleineigentum der Beschwerdeführerin gestanden
habe. Deshalb sei ihr nicht nur die Hälfte, sondern der volle Vermögensverzicht
anzurechnen. Gegen diese Verfügung erhob die Beschwerdeführerin am 22. Februar
2016 Einsprache. Die Beschwerdegegnerin bat die Kantonale Katasterschätzung am
7. Juli 2016, den Verkehrswert von GB […] Nr. […] erneut zu überprüfen und
bekanntzugeben. Dieser Aufforderung kam die Kantonale Katasterschätzung am 13.
Juli 2016 nach. Im Einspracheentscheid vom 8. August 2016 wies die
Beschwerdegegnerin die Einsprache vom 22. Februar 2016 ab. Das
Versicherungsgericht hiess die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gut.

 

 

Aus den Erwägungen

 

5. In den Berechnungsblättern zur
Verfügung vom 15. Februar 2016 hat die Beschwerdegegnerin bei der Position
«Vermögensverzicht» einen Betrag von CHF 160‘000.00, CHF 150‘000.00, CHF
140‘000.00 bzw. CHF 130‘000.00 eingesetzt. In der Begründung verweist sie auf
eine mit Verfügung vom 27. (recte: 26.) Oktober 2015 vorgenommene
Neuberechnung. Deren Begründung lässt sich entnehmen, dass der
Vermögensverzicht aus dem Hausverkauf im Jahr 2009 resultiere. Gemäss
Kaufvertrag vom 20. März 2009 sei die Liegenschaft für CHF 265‘000.00
veräussert worden, wogegen der Verkehrswert CHF 455‘000.00 betragen habe. Somit
ergebe sich ein Vermögensverzicht von CHF 190‘000.00, der gemäss Art. 17a ELV
jährlich um CHF 10‘000.00 vermindert werde. Da die Liegenschaft im
Alleineigentum der Beschwerdeführerin gestanden habe, sei entgegen der früheren
Verfügung nicht nur der halbe, sondern der gesamte Vermögensverzicht zu
berücksichtigen.

 

6. Umstritten ist in erster Linie, ob
die Beschwerdegegnerin den Verkehrswert der verkauften Liegenschaft im
Zeitpunkt des Verkaufs im März 2009 zu Recht auf CHF 455‘000.00 beziffert hat.

 

6.1     

6.1.1 Nach der Rechtsprechung ist unter
dem Verkehrswert der Verkaufswert (Marktpreis) zu verstehen, den eine
Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr aufweist (BGE 120 V 10 E. 1 S. 12;
Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.1; vgl.
auch die Erläuterungen des Bundesamtes für Sozialversicherungen [BSV] zur
ELV-Revision vom 16. September 1998, in: AHI 1998 S. 273 f.). Die
Ermittlung des so verstandenen Verkehrswertes setzt grundsätzlich eine konkrete
und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraus. Diese Methode hat aber den
Nachteil, dass sie erheblichen Aufwand sowie Kosten verursacht, namentlich wenn
die Zahl der betroffenen EL-Verfahren hoch ist. Deshalb kann aus
Praktikabilitätsgründen eine Marktwertermittlung erfolgen, die sich, soweit
möglich und sinnvoll, auf geeignete anderweitig ermittelte Schätzungswerte
stützt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4;
SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9 E. 6a). 

 

6.1.2 Das BSV erwähnt in seinen
Erläuterungen zur Verordnungsänderung per 1. Januar 1999 (AHI-Praxis 1998
S. 174 f.) folgende von der Rechtsprechung anerkannte Arten zur Ermittlung des
Verkehrswerts: Eine Verkehrswertschätzung der kantonalen Schätzungskommission;
die Addition des Zeitwerts der Gebäude (entsprechend dem von der kantonalen
Schätzungskommission primär für die Belange der Gebäudeversicherung ermittelten
amtlichen Wert) und des Bodenwertes (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts
9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2); die im Kanton Thurgau praktizierte
Lösung, welche auf den Mittelwert von Steuerwert und Gebäudeversicherungswert
abstellt (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E.
6.3.4); eine amtliche Schätzung. 

 

6.1.3 Die ELV (in der seit 1. Januar
1999 geltenden Fassung) ermöglicht es den Kantonen zudem, anstelle des
Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung
massgebenden Repartitionswert anzuwenden (Art. 17 Abs. 6 ELV). Diese Lösung hat
beispielsweise der Kanton Bern gewählt (Art. 4 des kantonalen
Einführungsgesetzes zum ELG [EG ELG, BSG 841.31]). Das BSV führt in seinen
zitierten Erläuterungen allerdings aus, es erachte den Repartitionswert als zu
tief. 

 

6.1.4 Auch wenn nach der jeweiligen
kantonalen Praxis auf einen anderweitig ermittelten Schätzungswert abgestellt
wird, ist im Einzelfall von diesem abzuweichen, wenn besondere Umstände
vorliegen, die ein Abstellen auf diesen Wert als missbräuchlich erscheinen
liessen oder zu einem stossenden Ergebnis führen würden. Solche besonderen
Umstände werden allerdings nur zurückhaltend angenommen (vgl. BGE 113 V 190 E.
5b S. 194; Urteil des Bundesgerichts 9C_661/2015 vom 2. Dezember 2015). 

 

6.1.5 Einige Kantone stellen nicht auf
vorhandene Schätzungswerte ab, sondern verlangen eine konkrete Wertbestimmung
durch eine Schätzung im Einzelfall. In diesem Sinn lautet, soweit überblickbar,
etwa die neuere Gerichtspraxis im Kanton Zürich (vgl. Urteil des
Sozialversicherungsgerichts Zürich ZL.2014.00078 vom 31. März 2015) und im
Kanton St. Gallen (vgl. Urteil des Versicherungsgerichts St. Gallen EL
2012/40 vom 13. November 2013 E. 4.2). 

 

6.2 Der Kanton Solothurn hat von der
durch Art. 17 Abs. 6 ELV geschaffenen Möglichkeit, anstelle des Verkehrswertes
den Repartitionswert anzuwenden, keinen Gebrauch gemacht. Die
Beschwerdegegnerin stellt für die Ermittlung des Verkehrswerts in ständiger
Praxis auf eine konkrete Wertbestimmung ab, welche die kantonale
Katasterschätzung vornimmt. Diese Wertbestimmung wird jeweils gestützt auf die
vorhandenen Unterlagen vorgenommen. Eine Besichtigung der Liegenschaft findet
nicht statt. 

 

Eine solche Schätzung wurde im
vorliegenden Fall am 18. August 2008, also rund sieben Monate vor dem für die
Wertbestimmung massgebenden Datum des Verkaufs (20. März 2009), erstellt. Die
Fachpersonen der Katasterschätzung ermittelten einen Verkehrswert von CHF
455‘000.00, entsprechend dem Durchschnitt von Substanzwert und Ertragswert, die
je mit 1.0 gewichtet wurden. Der Substanzwert von CHF 415‘800.00 resultierte
aus einer Berechnung der Gebäudekosten (CHF 895‘359.00), deren Reduktion
aufgrund der Altersentwertung (-CHF 598‘954.00), ergebend einen Zeitwert von
CHF 296‘405.00, und dem Landwert von CHF 119‘400.00 (398 m2 à CHF
300.00). Der Ertragswert von CHF 491‘300.00 resultierte aus einem Mietwert
von CHF 31‘200.00 bei einem Kapitalisierungssatz von 6.35 %. Auf Bitte der
Beschwerdegegnerin nahm der Experte der Katasterschätzung am 13. Juli 2016
nochmals Stellung. Er führte unter anderem aus, die Schätzung vom 18. August
2008 sei nach den Unterlagen, die zur Verfügung gestanden hätten, korrekt
vorgenommen worden. Natürlich sei es möglich, dass ein aufgestauter Unterhalt
durch unterlassene Unterhaltsarbeiten und nicht ausgeführte Reparaturen zum
Zeitpunkt der Bewertung in Abzug gebracht werden müsste; dies sei allerdings
aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich. 

 

6.3 Die von der Beschwerdegegnerin
entsprechend ihrer langjährigen Praxis veranlasste Art der Wertbestimmung lässt
sich nicht von vornherein als unzulässig oder rechtswidrig bezeichnen. Die
Kantonale Katasterschätzung verfügt über spezialisierte Fachkenntnisse und ist
eine geeignete, qualifizierte Behörde. Das Gebot der Rechtsgleichheit spricht
prinzipiell dafür, den Verkehrswert im Regelfall auf eine einheitliche Weise
und durch dieselbe Behörde bestimmen zu lassen; dies wird auch in der Lehre
betont (vgl. Erwin Carigiet / Uwe Koch: Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 2.
Auflage 2009, S. 171 f., mit Hinweisen). Die Zuverlässigkeit der Wertbestimmung
wird jedoch durch den Umstand geschmälert, dass die Schätzungen jeweils «vom
Schreibtisch aus», ohne Besichtigung der Liegenschaft, vorgenommen werden.
Damit müssen konkrete Besonderheiten wie der Zustand der Liegenschaft – soweit
er nicht durch die Altersentwertung erfasst wird –, ein allfälliger
aufgestauter Unterhalt, aber auch die Lage und die Umgebung, unberücksichtigt
bleiben. Ausserdem verfügt die Kantonale Katasterschätzung nicht in jedem Fall
über eine Dokumentation, welche alle für die Wertbestimmung potenziell
relevanten Faktoren umfasst. Die Methode mit einem Auftrag an die Kantonale
Katasterschätzung, die gestützt auf die ihr vorliegenden Unterlagen eine Berechnung
vornimmt, kann daher nur bei relativ einfachen oder bei unstrittigen
Verhältnissen eine hinreichende Beurteilungsgrundlage bilden. Wenn die
Betroffenen jedoch die auf diese Weise erfolgte Wertbestimmung bestreiten und
konkrete Gründe benennen, welche für eine abweichende Bewertung sprechen
könnten, ist eine ergänzende konkrete Schätzung erforderlich. Dasselbe gilt,
wenn die prozentuale Differenz zwischen dem Ergebnis der Schätzung und dem
tatsächlich erzielten Kaufpreis aussergewöhnlich hoch ist. 

 

6.4Im Fall der Beschwerdeführerin liegen
Umstände vor, die einem abschliessenden Abstellen auf die Bewertung durch die
Kantonale Katasterschätzung entgegenstehen: Die Differenz zwischen dem
geschätzten Wert und dem Verkaufspreis ist ausserordentlich hoch. Der
geschätzte Verkehrswert von CHF 455‘000.00 liegt fast 70 % über dem
Verkaufspreis (inkl. Maklerhonorar) von rund CHF 270‘000.00, ohne dass ein
Grund erkennbar wäre, der die Beschwerdeführerin veranlasst haben könnte, das
Grundstück zu einem derart unter dem Marktwert liegenden Preis zu veräussern.
Das Alter der Liegenschaft (Baujahr 1912) bildet zusätzlichen Anlass für eine
möglichst konkrete Beurteilung. Weiter lässt sich den Akten entnehmen, dass der
Katasterwert, der im Zeitpunkt des Verkaufs im März 2009 CHF 161‘800.00
betragen hatte, im Juli 2010 neu auf CHF 253‘800.00 festgelegt wurde; dies
könnte dafür sprechen, dass nach dem Verkauf (und nach der Schätzung vom 18.
August 2008) umfangreiche Arbeiten stattfanden, die zuvor unterblieben waren.
Welche Unterlagen den Fachpersonen der Kantonalen Katasterschätzung zur
Verfügung standen, als sie ihre Schätzung vom 18. August 2008 erstatteten,
lässt sich dem vorliegenden Dossier nicht klar entnehmen. Vor diesem
Hintergrund rechtfertigt es sich nicht, abschliessend auf die Bewertung durch
die Kantonale Katasterschätzung abzustellen. Um den Verkehrswert im Zeitpunkt
des Verkaufs vom 20. März 2009 mit hinreichender Zuverlässigkeit bestimmen zu
können, ist eine nochmalige Schätzung erforderlich; diese wird eine Besichtigung
der Liegenschaft umfassen müssen und zwischenzeitliche Entwicklungen –
beispielsweise jene, welche zur deutlichen Erhöhung des Katasterwertes im Jahr
2010 führten – zu berücksichtigen haben. Falls wiederum eine erhebliche
Differenz zum Kaufpreis resultiert, hat der Schätzer auch darzulegen, wie sich
diese nach seiner Beurteilung erklären könnte. Mit dem Schätzungsauftrag ist
eine qualifizierte Person zu betrauen. Infrage kommen könnten beispielsweise
Bewertungsexperten der Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT oder des Schweizer
Immobilienschätzer-Verbands (SIV). Die Auswahl der Schätzerin oder des
Schätzers bleibt jedoch dem pflichtgemässen Ermessen der Beschwerdegegnerin
überlassen, welche auch andere qualifizierte Personen beauftragen kann, dies nach
Anhörung der Beschwerdeführerin und Einräumung des rechtlichen Gehörs. Die
Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit sie im vorstehend
umschriebenen Sinn verfahre.

 

 

Versicherungsgericht, Urteil vom 6. Juni
2017 (VSBES.2016.229)