# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 84c6785b-6d83-52a6-a585-ab98367bddd1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-07
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 07.03.2024 ZK2 2023 58
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2023-58_2024-03-07.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Urteil vom 07. März 2024

Referenz ZK2 23 58

Instanz II. Zivilkammer 

Besetzung Nydegger, Vorsitzender
Hubert und Bergamin
Mühlemann, Aktuarin ad hoc

Parteien A._____ AG
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Josef Brunner
Poststrasse 3, Postfach 156, 7130 Ilanz 

gegen

B._____
Berufungsbeklagte

C._____
Berufungsbeklagter

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Thöny
Bahnhofstrasse 8, 7000 Chur 

Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung

Anfechtungsobj. Entscheid des Regionalgerichts Surselva, Einzelrichter, vom 
20.10.2023, mitgeteilt am 20.10.2023 (Proz. Nr. 135-2023-332)

Mitteilung 12. März 2024

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Sachverhalt

A. Am 4./5. März 2019 schlossen die A._____ AG einerseits und B._____ und 
C._____ andererseits einen als Mietvertrag bezeichneten Vertrag über die Liegen-
schaft D._____ in E._____ ab.

B. Mit zwei separaten Einschreiben datierend vom 21. April 2023 mahnte die 
A._____ AG B._____ und C._____ betreffend ausstehende Mietzinsforderungen 
sowie Nebenkosten und setzte ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen. Gleichzei-
tig drohte sie ihnen die ausserordentliche Kündigung an.

C. B._____ und C._____ bezahlten die ausstehenden Forderungen betreffend 
Mietzins und Nebenkosten nicht innert der ihnen angesetzten Frist (sondern 
machten geltend, die Mietzinse seien abgegolten, und ersuchten um Erläuterung 
betreffend Nebenkosten), woraufhin die A._____ AG ihnen gegenüber die am 
21. April 2023 angedrohte Kündigung am 30. Mai 2023 per 31. Juli 2023 aus-
sprach. 

D. Mit Schreiben vom 2. Juni 2023 zeigten B._____ und C._____ der A._____ 
AG an, dass eine Überprüfung der Buchhaltung ergeben habe, dass einige der 
geltend gemachten Mietzinse nicht beglichen worden seien. Für die Nebenkosten-
forderung ersuchten sie um Zustellung einer detaillierten Nebenkostenabrech-
nung. Den festgestellten Ausstand zahlten B._____ und C._____ am 6. Juni 2023.

E. Am 30. Juni 2023 fochten B._____ und C._____ die Kündigung bei der 
Schlichtungsbehörde für Mietsachen der Region Surselva an.

F. Am 17. August 2023 (Poststempel 18. August 2023) stellte die A._____ AG 
beim Regionalgericht Surselva ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen 
gemäss Art. 257 ZPO. Darin beantragte sie die unverzügliche Ausweisung von 
B._____ und C._____ aus der Liegenschaft D._____ in E._____.

G. Mit Gesuchsantwort vom 22. September 2023 beantragten B._____ und 
C._____, auf das Gesuch sei nicht einzutreten, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zu Lasten der A._____ AG.

H. Innert der auf Ersuchen hin angesetzten Frist reichte die A._____ AG am 
13. Oktober 2023 eine Replik ein. Die Replik wurde B._____ und C._____ mit dem 
nachfolgend genannten Entscheid zugstellt.

I. Mit schriftlich begründetem Entscheid vom 20. Oktober 2023 entschied der 
Einzelrichter am Regionalgericht Surselva, was folgt:

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1. Auf das Gesuch wird nicht eingetreten.

2. a)Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 1'500.00 (Entscheidgebühr) 
werden der Gesuchstellerin auferlegt und mit dem von der Gesuchstel-
lerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

    b)Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, den Gesuchsgegnern eine Par-
teientschädigung von CHF 1'200.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu 
bezahlen.

3. (Rechtsmittelbelehrung)

4. (Mitteilung)

J. Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend: Berufungsklägerin) mit Ein-
gabe vom 3. November 2023 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden. 
Sie stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, und die Sache sei an die 
Vorinstanz zur Beurteilung der im Gesuch der Berufungsklägerin vom 
17. August 2023 gestellten Anträge zurückzuweisen.

2. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, und das Kan-
tonsgericht soll gegenüber den Berufungsbeklagten folgende Verfü-
gung treffen:

a) Die Berufungsbeklagten seien zu verpflichten, unter Androhung der 
Straffolgen von Art. 292 StGB die ihrerseits gemietete Liegenschaft 
D._____ in E._____ innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Ent-
scheids bezüglich ihrer eigenen Gegenstände vollständig geräumt 
sowie einwandfrei gereinigt zu verlassen und die Schlüssel der Be-
rufungsklägerin auszuhändigen.

b) Für den Fall, dass die Berufungsbeklagten ihren Verpflichtungen 
nicht innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Entscheides nachkom-
men sollten, ist im Sinne von Art. 236 Abs. 3 ZPO folgende Vollstre-
ckungsmassnahme anzuordnen:

Ermächtigung der Berufungsklägerin, das Streitobjekt gemäss 
Rechtsbegehren Ziff. 2. a) auf Kosten der Berufungsbeklagten mit 
polizeilicher Hilfe räumen zu lassen (Art. 343 Abs. 1 lit. d. und 
Abs. 3 ZPO sowie Art. 9 Abs. 1 EGzZPO).

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer für 
die Verfahren vor beiden Instanzen zu Lasten der Berufungsbeklagten.

K. Mit Berufungsantwort vom 17. November 2023 beantragten B._____ und 
C._____ (nachfolgend: Berufungsbeklagte) die vollumfängliche Abweisung der 
Berufung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge für beide Instanzen zu Lasten 
der Berufungsklägerin.

L. In der Folge reichte die Berufungsklägerin innerhalb der ihr auf Ersuchen 
hin angesetzten Frist ihre Replik (datierend vom 11. Dezember 2023) ein und hielt 
an ihren Rechtsbegehren fest. Die Berufungsbeklagten liessen sich zur Replik 
nicht mehr vernehmen.

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M. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Die Angelegenheit ist 
spruchreif.

Erwägungen 

1. Gegen Erledigungsentscheide der Regionalgerichte im summarischen Ver-
fahren ist die Berufung nach Art. 308 ff. ZPO an das Kantonsgericht Graubünden 
zulässig (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 314 ZPO; Art. 7 Abs. 1 EGzZPO [BR 
320.100]). Vorausgesetzt ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ein 
Rechtsmittelstreitwert von CHF 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Diese Voraus-
setzung ist vorliegend erfüllt (vgl. act. B.1, E. 8), weshalb die Berufung zulässig ist. 
Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen weiteren Bemerkungen 
Anlass. Auf die rechtzeitig schriftlich und begründet eingereichte Berufung 
(Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO) ist einzutreten. Deren Beurteilung fällt 
in die Zuständigkeit der II. Zivilkammer (Art. 7 lit. a KGV [BR 173.100]).

2. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summari-
schen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die 
Rechtslage klar ist.

2.1. Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtschutz 
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden Partei 
verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsa-
chen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2; 
138 III 620 E. 5.1.1). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfol-
ge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und 
Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem 
eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die An-
wendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit 
wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 
E. 3.2; 138 III 123 E. 2.1.2 m.w.H.).

2.2. Für die Verneinung eines klaren Falles genügt es, wenn die beklagte Partei 
substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht 
nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete 
richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu be-
jahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der 
Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung 
der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern; offensichtlich unbegrün-
dete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines 

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klaren Falles nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1; BGer 4A_688/2014 v. 15.4.2015 
E. 3.1).

2.3. Ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz 
in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO ist grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der 
Mieter die vorangehende Kündigung gerichtlich angefochten hat und dieses Ver-
fahren hängig ist (BGE 141 III 262 E. 3.2). Das parallel geführte Verfahren vor der 
Mietschlichtungsstelle ist dabei zugunsten des Ausweisungsverfahrens nach 
Art. 257 ZPO zu sistieren (vgl. Thomas Sutter-Somm/Cordula Lötscher, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 38a zu Art. 257 ZPO m.w.H.).

2.3.1. Für den Fall, dass die Ausweisung gestützt auf eine Kündigung angeordnet 
werden soll, die vom Mieter angefochten wurde, ist zu beachten, dass im summa-
rischen Verfahren grundsätzlich die Verhandlungsmaxime gilt. In dem für miet-
rechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren ist der 
Sachverhalt dagegen im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss 
Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen fest-
zustellen. Damit das vom Gesetzgeber durch diese Bestimmungen verfolgte Ziel 
nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser 
gemäss der bundesgerichtlichen Praxis nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an 
der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung ge-
stützt darauf als klar berechtigt erscheint (BGer 4A_184/2015 v. 11.8.2015 
E. 4.2.2 m.w.H.).

2.3.2. Im Ausweisungsverfahren muss daher vorfrageweise geprüft werden, ob 
die Kündigung gültig ist (vgl. BGE 141 III 262 E.  3.2; 139 III 457 E. 5.2 f.; BGer 
4A_265/2013 v. 8.7.2013 E. 6; BGer 4A_7/2012 v. 3.4.2012 E. 2.5; Sutter-
Somm/Lötscher, a.a.O., N 38a zu Art. 257 ZPO). Hat dies im Verfahren um 
Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) zu erfolgen, beziehen sich nach der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 
ZPO auch auf die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrages. Sind sie nicht er-
füllt, so kann der Rechtsschutz im summarischen Verfahren nicht gewährt werden 
und das Gericht tritt nach Art. 257 Abs. 3 ZPO auf das Ausweisungsbegehren 
nicht ein (BGE 140 III 315 = Pra 2015 Nr. 4 E. 5; BGE 141 III 262 E.  3.2).

2.3.3. Der angefochtene Entscheid hält fest, die Berufungsbeklagten hätten die 
von der Berufungsklägerin ausgesprochene Kündigung vom 30. Mai 2023 am 
30. Juli (recte: Juni) 2023 bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen der Region 
Surselva angefochten (act. B.1, Sachverhalt lit. E). Die Berufungsklägerin aner-

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kannte dies im vorinstanzlichen Verfahren in ihrem Gesuch um Rechtsschutz in 
klaren Fällen (RG act. I.1, Rz. II.B.5; RG act. II.11). Den Akten ist zu entnehmen, 
dass das Schlichtungsverfahren bis auf Weiteres sistiert ist (RG act. III.22). Die 
Berufungsklägerin macht denn auch nicht geltend, dass über die Gültigkeit der 
Kündigung bereits (rechtskräftig) entschieden worden sei.

2.3.4. Bei dieser Ausgangslage ist im Ausweisungsverfahren vorfrageweise zu 
prüfen, ob die Kündigung gültig ist.

3. Die Vorinstanz trat auf das Ausweisungsgesuch der Berufungsklägerin nicht 
ein (act. B.1, Dispositiv-Ziffer 1). Zur Begründung erwog sie im Wesentlichen, dass 
sich der Inhalt der vertraglichen Regelung zwischen den Parteien – namentlich ob 
ein Miet- oder ein Pachtverhältnis bestehe – aus der Auslegung der Vertragsbe-
stimmungen nach dem Wortlaut und unter Berücksichtigung des Gesamtzusam-
menhanges nicht eindeutig und klar ergebe. Nach Umschreibung der Abgren-
zungskriterien zwischen Miete und Pacht hielt die Vorinstanz fest, dass diese Kri-
terien keine eindeutige Qualifikation des zwischen den Parteien bestehenden 
Rechtsverhältnisses erlauben würden. Die exemplarisch aufgezählten Vertrags-
elemente würden in ihrer Gesamtheit eher für ein Pachtverhältnis sprechen. Da 
Art. 282 Abs. 1 OR bei Pachtverhältnissen eine 60-tägige Zahlungsfrist vorsehe 
bei Zahlungsverzug (im Gegensatz zu 30 Tagen bei einem Mietverhältnis gemäss 
Art. 257d Abs. 1 OR), wäre die Kündigung entsprechend vor dieser Frist ausge-
sprochen worden und damit unwirksam. Ob es sich um einen Miet- oder Pachtver-
trag handle, könne offengelassen werden, es könne auf jeden Fall nicht von einer 
eindeutigen Rechtslage ausgegangen werden, wie sie für die Gutheissung eines 
auf Art. 257 ZPO gestützten Gesuchs um Mieterausweisung erforderlich wäre (vgl. 
act. B.1, E. 4, 5.2 und 5.3 a.E.; siehe Erwägung 4.1 nachfolgend zur Eventualbe-
gründung). 

3.1. Die Berufungsklägerin wendet gegen den angefochtenen Entscheid unter 
anderem ein, dass die Vorinstanz zu Unrecht von einer nicht eindeutigen Rechts-
lage ausgegangen sei. Gemäss Lehre und Rechtsprechung handle es sich bei der 
Überlassung von Lokalitäten zum Betrieb einer Gastwirtschaft um einen reinen 
Mietvertrag, selbst wenn auch die Einrichtungen der fraglichen Räumlichkeiten 
mitvermietet würden. Es stehe daher fest, dass die zwischen den Parteien beste-
hende Rechtsbeziehung dem Mietrecht unterstehe. Somit liege eine klare Rechts-
lage vor (vgl. act. A.1, Rz. II.B.2a).

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Die Berufungsbeklagten bestreiten, dass die Rechtsbeziehung zwischen den Par-
teien dem Mietrecht unterstehe. Es liege ein Pachtverhältnis vor (act. A.2, 
Rz. III.B.2.3).

3.2. Pacht und Miete unterscheiden sich bezüglich des Vertragsgegenstands. 
Beim Pachtvertrag überlässt der Verpächter dem Pächter eine nutzbare Sache 
oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder der 
Erträgnisse (Art. 275 Abs. 1 OR). Dem Mieter steht dagegen nur der blosse Ge-
brauch der ihm überlassenen Sache zu (Art. 253 OR), und zwar ohne Rücksicht 
auf ihre Nutzbarkeit. Betrifft der Vertragsgegenstand einen Gastgewerbebetrieb, 
kann die Abgrenzung zwischen (nichtlandwirtschaftlicher) Pacht und (gastgewerb-
licher) Miete heikel sein. Pacht liegt namentlich dann vor, wenn die Bewirtschaf-
tung eines vollständig eingerichteten Betriebs, d.h. eines Produktionsmittels, über-
lassen wird. Demgegenüber liegt Miete vor, wenn Räumlichkeiten zum Gebrauch 
überlassen werden, die der Vertragspartner für den Betrieb eines Gewerbes erst 
noch zweckmässig einzurichten hat. Wird ein öffentlich zugängliches und vollstän-
dig eingerichtetes Lokal zur selbständigen Betriebsführung überlassen, handelt es 
sich nach neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung um nichtlandwirtschaftli-
che Pacht (BGE 128 III 419 = Pra 2003 Nr. 7 E. 2.1 m.w.H.; BGer 4C.43/2000 v. 
21.5.2001 E. 2b; Beat Rohrer, in: Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-
Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, N 28 der Vorbemerkungen zu 
Art. 253–273c OR; vgl. Heinrich Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht, Be-
sonderer Teil, 10. Aufl., Bern 2017, § 20, S. 273 f.; Matthias Minder, Die Übertra-
gung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen [Art. 263 OR], Zürich 2010, S. 30 f. 
N 80). Die Qualifikation des Vertrages richtet sich dabei nach den tatsächlich ver-
einbarten Leistungen und nicht nach den von den Parteien verwendeten Ausdrü-
cken (Art. 18 OR).

3.3. Die Parteien haben die zwischen ihnen am 4. bzw. 5. März 2019 abge-
schlossene Vereinbarung als Mietvertrag bezeichnet (RG act. II.2). Gegenstand 
der Vereinbarung ist die Liegenschaft D._____ in E._____. Die Liegenschaft um-
fasst gemäss Art. 1 des Vertrags unter anderem ein Restaurant mit Küche und 
WC-Anlagen, eine 3.5-Zimmer-Wohnung und vier Personalzimmer, eine Garten-
wirtschaft (Terrasse) sowie Parkplätze. Die Berufungsklägerin überlässt mit die-
sem Vertrag den Berufungsbeklagten somit das öffentlich zugängliche Restaurant 
D._____ in E._____.

Es ist als erstellt zu erachten, dass das Restaurant D._____ in E._____ den Beru-
fungsbeklagten in betriebsbereitem Zustand, d.h. vollständig eingerichtet, zur 
selbständigen Bewirtschaftung überlassen wurde. Zum Vertragsgegenstand 

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gehört sogenanntes "Mietinventar" (RG act. II.2, Art. 1). Über das Mietinventar war 
gemäss Art. 16 des Vertrags auf den Antrittstag ein Mietinventarverzeichnis zu 
erstellen. Das Verzeichnis über das vom Vertrag erfasste Mietinventar liegt zwar 
nicht bei den Akten (und scheint gemäss Schreiben bzw. E-Mail zwischen den 
Parteien vom 4. Mai 2023 [RG act. II.5] und 23. Mai 2023 [RG act. II.6] den Beru-
fungsbeklagten nicht zugestellt worden zu sein oder nicht zu bestehen). Die Beru-
fungsklägerin führt jedoch aus, die Liegenschaft sei "samt Betriebseinrichtung" 
überlassen worden (act. A.1, Rz. II.B.1; RG act. I.1, Rz. II.B.1). Die Berufungsbe-
klagten brachten vor Vorinstanz vor, dass "das Inventar mitverpachtet" worden sei. 
Die Berufungsbeklagten hätten einen "bestehenden, ausgerüsteten Pachtbetrieb 
übernommen" (RG act. I.2, Rz. III.B.2.1.2). Die Überlassung des öffentlich zugäng-
lichen Restaurants D._____ in betriebsbereitem Zustand spricht nach vorstehend 
zitierter bundesgerichtlicher Rechtsprechung eher für ein Pachtverhältnis.

3.4. Die Betrachtung der einzelnen Vertragsbestimmungen, wie es die Vor-
instanz gemacht hat (act. B.1 E. 5.3), zeigt weiter auf, dass die rechtliche Qualifi-
kation des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags nicht eindeutig ist. 

3.4.1. Wie von der Vorinstanz zutreffend ausgeführt, können auch die Verpflich-
tung zur Bewirtschaftung während einer genau umschriebenen Periode (während 
der Betriebsdauer des Skiliftes D._____ und in der Sommersaison zur offiziellen 
Saisonzeit; RG act. II.2, Art. 1a) in Kombination mit einem umsatzabhängigen 
Entgelt für die Überlassung der Liegenschaft D._____ (RG act. II.2, Art. 2) Indiz für 
einen Pachtvertrag sein. So hat nämlich der Pächter die Sache gemäss Art. 283 
Abs. 1 OR sorgfältig gemäss ihrer Bestimmung zu bewirtschaften und für eine 
nachhaltige Ertragsfähigkeit zu sorgen. Im Kontrast zu dieser Bewirtschaftungs-
pflicht legen die Parteien in Art. 9 lit. a des Vertrags fest, dass die Berufungsbe-
klagten die Liegenschaft lediglich sorgfältig zu "gebrauchen" haben. Dies scheint 
eher zu einem Mietverhältnis zu passen (vgl. Art. 257f Abs. 1 OR). Zwar schliesst 
eine Verpflichtung zur Bewirtschaftung einen Mietvertrag nicht aus, da eine solche 
Verpflichtung vertraglich auch in einem Mietverhältnis vereinbart werden kann (so 
auch von der Berufungsklägerin ausgeführt: act. A.1, Rz. II.B.2a), lässt jedoch die 
rechtliche Qualifikation des vorliegenden Vertrags ebenfalls als nicht klar und ein-
deutig erscheinen.

3.4.2. Die rechtliche Qualifikation des Vertrags ist überdies auch nicht klar und 
eindeutig in Anbetracht der Referenzen sowohl zum Miet- wie auch zum Pacht-
recht. Einige Bestimmungen des Vertrags zwischen den Parteien entsprechen den 
gesetzlichen Regelungen der Pacht (RG act. II.2, Art. 5 [Art. 295 Abs. 2 OR] und 
Art. 12 [Art. 279 OR]), während andere Vertragsklauseln auf die Bestimmungen 

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des Schweizerischen Obligationenrechts über den Mietvertrag verweisen (RG 
act. II.2, Art. 14 [Art. 260 OR], Art. 23 [Art. 264 OR] und Art. 27 [allgemeiner Ver-
weis auf die Bestimmungen des Mietrechts]) oder den gesetzlichen Bestimmun-
gen über das Mietrecht entsprechen (RG act. II.2, Art. 25 [Art. 266h OR]). Für ei-
nen Mietvertrag spricht auch die von den Parteien im Vertrag gewählte Terminolo-
gie (Mietvertrag, Mieter, Vermieter, kleiner Unterhalt etc.; vgl. RG act. II.2), wobei 
diese gemäss Art. 18 OR nicht ausschlaggebend ist. Wenn auch nicht für die Ver-
tragsauslegung relevant, so ist betreffend Terminologie doch erwähnenswert, dass 
die an die Berufungsbeklagten adressierten Rechnungen der Berufungsklägerin 
als "Pachtabrechnung" bezeichnet werden (RG act. III.11) und die Berufungsbe-
klagten im Geschäftsbericht der Berufungsklägerin als Pächter aufgeführt sind 
(RG act. III.23). 

3.5. Zusammenfassend erweist sich die gegen die Hauptbegründung der Vor-
instanz vorgebrachte Rüge der Berufungsklägerin als unbegründet. Die rechtliche 
Qualifikation des Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien ergibt sich durch 
eine Auslegung der Vertragsbestimmungen und unter Berücksichtigung der Ge-
samtumstände nicht eindeutig und klar. Es bleibt unklar, ob es sich um einen Miet- 
oder Pachtvertrag handelt, und ob entsprechend eine 30-tägige oder 60-tägige 
Zahlungsfrist hätte angesetzt werden müssen. Entsprechend ist nicht eindeutig 
und klar, ob die Kündigung, welche vor der allenfalls massgebenden 60-tägigen 
Frist ausgesprochen wurde, wirksam ist. Die rechtliche Qualifikation und die Gül-
tigkeit der Kündigung können letztlich offengelassen werden. Es liegt keine klare 
Rechtslage im Sinne von Art. 257 ZPO vor. Die Rüge der Berufungsklägerin er-
weist sich damit als unbegründet. Die Vorinstanz trat zu Recht nicht auf das Ge-
such um Rechtsschutz in klaren Fällen ein.

4. Die Vorinstanz führte im Sinne einer Eventualbegründung einen weiteren 
Grund an, weshalb auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht einzu-
treten gewesen wäre. In ihrer Berufung bringt die Berufungsklägerin auch Rügen 
vor, die sich gegen diese Eventualbegründung richten. Selbst wenn die Beru-
fungsklägerin mit diesen Rügen durchdringen würde, blieben die vorinstanzlichen 
Erwägungen unberührt, wonach mangels klarer Rechtslage betreffend rechtliche 
Qualifikation des Rechtsverhältnisses der Parteien (Miete/Pacht) und damit betref-
fend Gültigkeit der Kündigung auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen 
nicht einzutreten sei. Entsprechend würden sich weitere Ausführungen zu jenen 
Rügen erübrigen. Der Vollständigkeit halber ist nachfolgend dennoch (kurz) darauf 
einzugehen.

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4.1. In ihrer Eventualbegründung erwog die Vorinstanz, dass unbestritten sei, 
dass sich die Berufungsbeklagten zumindest mit der Bezahlung des Mietzinses für 
die Monate Februar und März 2021 sowie Juli und August 2022 in der Höhe von 
CHF 4'207.65 im Rückstand befunden hätten, als sie gemahnt worden seien. Der 
genannte Rückstand sei 13 Tage nach Ablauf der angesetzten Zahlungsfrist begli-
chen worden (act. B.1, E. 5). Die Berufungsklägerin habe den gesamten Mietzins-
ausstand mit E-Mail vom 23. Mai 2023 auf CHF 5'178.80 beziffert. Der den Betrag 
von CHF 4'207.65 übersteigende Mietzins von CHF 971.05 sei von den Beru-
fungsbeklagten bestritten worden und habe von der Berufungsklägerin nicht sofort 
widerlegt werden können. Weiter seien die Nebenkosten nicht anerkannt und auch 
nicht ausgewiesen (act. B.1, E. 6).

Es sei somit als erstellt anzusehen, dass die Berufungsbeklagten sämtliche aus-
gewiesenen Mietzinsausstände vor Ablauf der Kündigungsfrist bezahlt hätten. Das 
Kantonsgericht von Graubünden sei in seinem Urteil vom 30. Januar 2023 (ZK2 
22 54) unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung zum Schluss ge-
kommen, dass die Frage, ob ein Festhalten an der Kündigung trotz nachträglichen 
Wegfalls des Kündigungsgrundes als rechtsmissbräuchlich angesehen werden 
müsse, noch nicht definitiv geklärt sei. Es könne daher nicht von einer eindeutigen 
Rechtslage nach Art. 257 ZPO ausgegangen werden (vgl. act. B.1, E. 6.1).

Ein rechtsmissbräuchliches Festhalten an der Kündigung nach vollständiger Be-
zahlung der Mietzinsausstände vor Ablauf der Kündigungsfrist könne vorliegend 
nicht ausgeschlossen werden, weshalb keine klare Rechtslage vorliege. Die Beru-
fungsbeklagten hätten nach Erhalt der Kündigungsandrohung vom 21. April 2023 
mit Schreiben vom 4. Mai 2023 um Erläuterung der geltend gemachten Mietzins-
ausstände und eine Nebenkostenabrechnung ersucht. Daraufhin sei am 30. Mai 
2023 die Kündigung erfolgt. Dies scheine kaum mit dem Verhalten eines loyalen 
Vertragspartners vereinbar. Die Berufungsbeklagten hätten den ausgewiesenen 
Mietzinsausstand bezahlt, nachdem sie am 23. Mai 2023 zusätzliche Angaben 
zum Ausstand erhalten hätten. Es liege kein typischer Fall von Zahlungsunfähig-
keit oder -unwilligkeit vor, wie ihn Art. 257d OR in erster Linie sanktionieren wolle. 
Die Berufungsklägerin habe auch keine anderen legitimen Interessen geltend ge-
macht, warum an der Kündigung festzuhalten wäre. Weiter sei das Verhalten der 
Berufungsklägerin auch deshalb problematisch, da es den Parteien Schwierigkei-
ten bereitet habe, die Höhe der ausstehenden Pachtzinsen bzw. Nebenkosten 
genau zu berechnen. Dies zeige sich exemplarisch daraus, dass die Berufungs-
klägerin in ihrer Kündigungsandrohung vom 21. April 2023 und in ihrer E-Mail vom 
23. Mai 2023 verschiedene Ausstände geltend mache (vgl. act. B.1, E. 6.1).

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4.2. Die Berufungsklägerin rügt zunächst, dass die Vorinstanz ihr rechtliches 
Gehör verletzt habe, indem sie die Ausführungen der Berufungsklägerin in ihrer 
Replik, dass aufgrund einer fehlerhaften Verrechnung seitens der Berufungsbe-
klagten deren Zahlung vom 6. Juni 2023 um CHF 850.00 zu niedrig ausgefallen 
sei und deshalb noch ein Mietzinsausstand bestanden habe, unberücksichtigt ge-
lassen habe (vgl. act. A.1, Rz. II.B.1). Die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausge-
gangen, die Berufungsbeklagten hätten den gesamten Mietzinsausstand und alle 
Nebenkosten beglichen. Die von der Berufungsklägerin geltend gemachten Ne-
benkosten seien auch heute noch vollständig ausstehend, die Berufungsklägerin 
habe aber verzichtet, diese im vorliegenden Verfahren zu relevieren, nachdem 
schon der nachgewiesene Verzug beim Mietzins die ausserordentliche Kündigung 
gerechtfertigt habe (act. A.1, Rz. II.B.2b).

4.2.1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass die 
Gerichte die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien anhören und bei der Ent-
scheidfindung berücksichtigen. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihre Ent-
scheide zu begründen. Die Begründung muss kurz die Überlegungen nennen, von 
denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. 
Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunk-
ten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich wi-
derlegt (BGE 134 I 83 E. 4.1; 133 III 439 E. 3.3; je mit Hinweisen). Es genügt, 
wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann (BGE 
136 I 184 E. 2.2.1; 133 III 439 E. 3.3).

4.2.2. Vor Vorinstanz führte die Berufungsklägerin in ihrer Replik aus, dass die 
Berufungsbeklagten vom noch ausstehenden Mietzins von CHF 7'394.80 verrech-
nungsweise eine Gegenforderung über CHF 3'187.16 für Heizöl und Strom 
gemäss Art. 2 Abs. 2 des Vertrages (RG act. II.2) abgezogen hätten. Fälschli-
cherweise seien dabei jedoch 10% der gesamten jährlichen Heizölkosten berück-
sichtigt worden (nicht nur diejenigen für die beiden Winterquartale). So sei die Re-
duktion um CHF 850.00 zu hoch ausgefallen und dieser Betrag damit noch 
ausstehend (vgl. RG act. I.3, Rz. II.3). Die Berufungsklägerin offerierte als Be-
weismittel eine Abrechnung der Berufungsbeklagten betreffend Rückvergütung 
von Heizöl und Strom, welche (mutmasslich) die Berufungsklägerin selbst hand-
schriftlich korrigiert hatte. Namentlich ist der Betrag von CHF 1'699.75 durchge-
strichen und mit CHF 850.00 ersetzt. Das Endergebnis ("unser Guthaben") ist von 
CHF 3'187.16 auf CHF 2'337.40 korrigiert (RG act. II.12).

4.2.3. Betreffend Ausstand von CHF 850.00 scheint die Vorinstanz die Aus-
führungen der Berufungsklägerin nicht unberücksichtigt gelassen zu haben. Die 

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Vor-instanz führte auf, dass der Betrag von CHF 971.05 von den Berufungsbe-
klagten bestritten worden sei und von der Berufungsklägerin nicht sofort habe wi-
derlegt werden können (act. B.1, E. 6). Der Betrag von CHF 971.05 setzt sich da-
bei aus den von der Berufungsklägerin geltend gemachten CHF 850.00 (fehlerhaf-
te Verrechnung) sowie CHF 121.05 (Berechnungsfehler für den Zeitraum von Sep-
tember 2022 bis April 2023) zusammen, wie der E-Mail der Berufungsklägerin an 
die Berufungsbeklagten vom 23. Mai 2023 (RG act. II.6) zu entnehmen ist. Die 
Begründung der Vorinstanz fiel jedoch rudimentär aus und setzt sich nicht im De-
tail mit der Argumentation der Berufungsklägerin in ihrer Replik auseinander. Die 
als Beweis offerierte, handschriftlich korrigierte Strom- und Heizkostenabrechnung 
(RG act. II.12) erwähnt der angefochtene Entscheid nicht explizit. Die Vorinstanz 
nahm die Frage nach den ausstehenden CHF 850.00 in ihrem Entscheid zwar auf, 
doch scheint fragwürdig, ob diese verkürzte Begründung der Vorinstanz die Anfor-
derungen an die Gewährung des rechtlichen Gehörs erfüllt. Eine ausführlichere 
Begründung wäre zumindest wünschenswert gewesen. Die Frage nach der Be-
gründungsdichte der Eventualbegründung muss vorliegend jedoch nicht absch-
liessend beurteilt werden, da die Berufungsbeklagte mit ihrer Rüge gegen die 
Hauptbegründung nicht durchdringt.

4.2.4. Im Zusammenhang mit den Nebenkosten führt die Berufungsklägerin über-
dies selbst aus, dass sie diese im vorinstanzlichen Verfahren nicht substantiiert 
begründet habe (act. A.1, Rz. II.B.2b). Die Berufungsbeklagten haben die geltend 
gemachten Nebenkosten nicht anerkannt (RG act. I.2, Rz. B.2.2.1; RG act. III.9; 
vgl. RG act. III.15). Entsprechend stellte die Vorinstanz zu Recht fest, dass die 
geltend gemachten Nebenkosten weder anerkannt noch ausgewiesen seien 
(act. B.1, E.6).

4.3. Betreffend Eventualbegründung rügt die Berufungsklägerin weiter, dass 
selbst dann kein Rechtsmissbrauch vorliegen würde, wenn an der Kündigung trotz 
Zahlung nach erfolgter Erklärung der Vertragsauflösung, aber noch vor Ablauf der 
Kündigungsfrist festgehalten würde. Die Berufungsbeklagten seien mit ihren Zah-
lungen stets in Verzug gewesen und hätten die zur Diskussion stehende Miete 
trotz wiederholter Mahnungen erst Jahre nach ihrer Fälligkeit (zum Teil) beglichen. 
Es liege somit ein Fall von Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit vor, wie ihn 
Art. 257d OR sanktionieren wolle. Die vorliegende Ausgangslage sei denn auch 
ganz anders als im von der Vorinstanz zitieren Urteil des Kantonsgerichts von 
Graubünden ZK2 22 54 vom 30. Januar 2023. Dort habe das Kantonsgericht 
Graubünden die Frage der Rechtsmissbräuchlichkeit des Festhaltens an der Kün-

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digung nur in Anbetracht der besonderen Sachlage des konkreten Falles offenge-
lassen (vgl. act. A.1, Rz. II.B.2b). 

4.3.1. Die Argumentation der Berufungsklägerin verfängt nicht. Die Berufungsbe-
klagten bestreiten, ihren Zahlungsverpflichtungen nur schleppend nachgekommen 
zu sein, nicht auf Mahnungen reagiert zu haben und die Umsatzzahlen nicht ge-
meldet zu haben (vgl. RG act. I.2, Rz. III.A.2 und III.A.3; RG act. II.7). Diese Be-
streitungen konnte die Berufungsklägerin nicht sofort widerlegen. Es liegen bei-
spielsweise weder Mahnungen noch Aufforderungen, die Umsatzzahlen zu mel-
den, im Recht (einzig in der E-Mail vom 23. Mai 2023 lässt sich ein Hinweis darauf 
finden: RG act. II.6). Im Gegensatz dazu finden sich in den Akten eine Jahresab-
rechnung ("Pachtabrechnung Restaurant D._____ 2021/22", betreffend Juli 2021 
bis Juni 2022) sowie eine Rechnung für Juni 2021 (RG act. III.11). Diese Rech-
nungen scheinen bezahlt worden zu sein, betraf doch der ausgewiesene Zins-
ausstand die nicht auf dieser Rechnung zu findenden Monate Februar und März 
2021 sowie Juli und August 2022 (act. B.1, E. 5). Mahnungen liegen auch für die-
se Rechnungen nicht im Recht. Ebenfalls ist der Jahresabrechnung zu entneh-
men, dass die Berufungsbeklagten unterjährig Zahlungen geleistet haben ("Ihre 
Zahlungen vom 01.02 / 07.03 / 06.04.2022"; ohne Hinweis in den Akten, dass dies 
nur auf Mahnung der Berufungsklägerin hin erfolgt sein sollte). Die Vorinstanz 
durfte daher davon ausgehen, dass kein klassischer Fall von Zahlungsunfähigkeit 
oder -unwilligkeit nach Art. 257d OR vorliege, hätten doch die Berufungsbeklagten 
nach Erläuterung durch die Berufungsklägerin die ausgewiesenen Ausstände be-
zahlt (wenn auch nach Ablauf der angesetzten Zahlungsfrist; vgl. act. B.1, E. 6.1).

4.3.2. Weiter setzt sich die Berufungsklägerin nicht mit der Begründung der Vor-
instanz auseinander, dass das Verhalten der Berufungsklägerin auch deshalb 
problematisch erscheine, da erstellt sei, dass es den Parteien Schwierigkeiten be-
reitet habe, die Höhe der geschuldeten Zinsen zu berechnen (vgl. act. B.1, E. 6.1).

4.3.3. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin gab das Kantonsgericht 
von Graubünden in seinem Urteil ZK2 22 54 vom 30. Januar 2023 zudem die 
Rechtsprechung und Lehre betreffend die Frage, ob in Konstellationen mit 
nachträglichem Wegfall des Kündigungsgrundes ein Festhalten an der Kündigung 
rechtsmissbräuchlich ist, vom konkreten Fall losgelöst wieder. Es stellte fest, dass 
die Lehre diese Frage uneinheitlich beantworte und das Bundesgericht sie in ei-
nem jüngeren Urteil explizit offengelassen habe (KGer GR ZK2 22 54 v. 30.1.2023 
E. 4.5.3 m.w.H.). Wie von der Vorinstanz korrekt festgehalten (act. B.1, E. 6.1), 
kam das Kantonsgericht gestützt darauf zum Schluss, dass diese Frage noch 
nicht definitiv geklärt sei und entsprechend nicht von einer eindeutigen Rechtslage 

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im Sinne von Art. 257 ZPO ausgegangen werden könne (vgl. KGer GR ZK2 22 54 
v. 30.1.2023 E. 4.5.4). Parallelen zum Sachverhalt des genannten Urteils zog die 
Vorinstanz indessen keine. Sie zog das Urteil vielmehr einzig zur Darstellung der 
rechtlichen Ausgangslage bei, woran nichts auszusetzen ist.

4.3.4. Zusammenfassend dringt die Berufungsklägerin auch mit dieser Rüge nicht 
durch. Die Vorinstanz hat die rechtliche Ausgangslage korrekt dargestellt und ist 
zu Recht zum Schluss gekommen, dass auch im Hinblick auf ein möglicherweise 
rechtsmissbräuchliches Festhalten an der Kündigung nach Wegfall des Kündi-
gungsgrundes keine klare Rechtslage gemäss Art. 257 ZPO vorliege.

5. Insgesamt liegt mit Blick auf die Kündigung vom 30. Mai 2023 kein klarer 
Fall vor. Für das Ausweisungsbegehren der Berufungsklägerin fehlt es demnach 
an klarem Recht und unbestrittenen bzw. sofort beweisbaren tatsächlichen Ver-
hältnissen. Die Berufung ist entsprechend abzuweisen und der angefochtene Ent-
scheid des Regionalgerichts Surselva zu bestätigen. Die Vorinstanz ist zu Recht 
nicht auf das Ausweisungsbegehren der Berufungsklägerin eingetreten. Auf den 
Eventualantrag der Berufungsklägerin, wonach die Berufungsbeklagten zur Räu-
mung der streitgegenständlichen Liegenschaft zu verpflichten seien, ist bei diesem 
Ausgang des Verfahrens nicht einzugehen.

6. Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten des zweitinstanzlichen Verfah-
rens der Berufungsklägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

6.1. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von Art. 9 VGZ 
(BR 320.210) auf CHF 2'000.00 festzusetzen. Die Gebühr ist aus dem von der 
Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe zu beziehen 
(vgl. act. D.2).

6.2.1. Für die beantragte Parteientschädigung für das Berufungsverfahren (vgl. 
act. A.2, Rechtsbegehren Ziff. 2) reichten die Berufungsbeklagten eine Honorarno-
te im Umfang von CHF 3'147.65 ins Recht (act. G.1). Die erkennende Kammer 
setzt die Parteientschädigung nach Ermessen fest, wobei sie von jenem Betrag 
ausgeht, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertre-
tung in Rechnung gestellt wird, soweit (unter anderem) der vereinbarte Stunden-
satz üblich und der geltend gemachte Aufwand angemessen und für die Prozess-
führung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 und 2 HV [BR 310.25]). Als 
üblich gilt ein Stundenansatz zwischen CHF 210.00 und CHF 270.00 (Art. 3 Abs. 1 
HV). Ohne Honorarvereinbarung wird vom mittleren Stundenansatz von 

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CHF 240.00 ausgegangen (vgl. statt vieler KGer GR ZK2 15 43 v. 15.6.2016 
E. 3.1 m.w.H.).

6.2.2. Vorliegend machen die Berufungsbeklagten einen Aufwand von 
11.35 Stunden zu einem Stundenansatz von CHF 250.00 geltend (zzgl. Kleinspe-
senpauschale von 3% und Mehrwertsteuer von 7.7%). Ein Aufwand von 11.35 
Stunden erscheint angemessen und eine entsprechende Honorarvereinbarung 
liegt im Recht (vgl. RG act. III/1 und III/2), sodass der verlangte Betrag zuzuspre-
chen ist. Die Berufungsklägerin ist entsprechend zu verpflichten, die Berufungsbe-
klagten für das Berufungsverfahren im Umfang von CHF 3'147.65 (inkl. Spesen 
und MWSt.) zu entschädigen.

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Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten für das Berufungsverfahren werden auf CHF 2'000.00 festgelegt 
und der A._____ AG auferlegt. Die Kosten werden mit dem von der 
A._____ AG geleisteten Kostenvorschuss in selbiger Höhe verrechnet.

3. Die A._____ AG wird verpflichtet, B._____ und C._____ für das Berufungs-
verfahren eine Parteientschädigung von CHF 3'147.65 (inkl. Barauslagen 
und MwSt.) zu bezahlen.

4. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15'000.00 betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwer-
de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer-
den. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit 
Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss 
Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, 
die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah-
ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

5. Mitteilung an: