# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 95901c15-61ee-5c00-b4dd-48927b7b90b2
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-06-28
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 28.06.2005 R 2004 96
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_R-2004-96_2005-06-28.pdf

## Full Text

R 04 96
4. Kammer 

URTEIL
vom 28. Juni 2005

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. a) Die Erbengemeinschaft (EG) … ist Eigentümerin der beiden in der 

Dorfkernzone, Gemeinde …, gelegenen Parzellen Nr. 101 und 102, auf denen 

heute ein älterer, mehrgliedriger Wohnkomplex steht. Im Süden davon verläuft 

die der Gemeinde gehörende Strassenparzelle Nr. 114 (…gasse), die auch 

die Erschliessung der im Osten unmittelbar daran anschliessenden 

Liegenschaft (Parz. 103; Haus …) sicherstellt.

b) Im November 2003 reichte die EG … bei der Gemeinde ein Baugesuch für 

den Umbau und die Renovation ihres Wohnkomplexes (approx. Baukosten 

Fr. 1'430'000.--) ein. Dagegen erhoben die Nachbarn im Haus … fristgerecht 

Einsprache, worin sie eine Verletzung des Grenzabstands gegenüber der 

…gasse (im Süden) als auch ihrer Parz. 103 (im Osten) und einen Verstoss 

gegen die Parkplatzvorschriften rügten.

c) Mit Entscheid vom 12./14. Juli 2004 wies die kommunale Baukommission die 

Einsprache ab. Eine Grenzabstandsverletzung liege nicht vor, da der 

Gemeindevorstand der EG … (Bauherrin) ein Näherbaurecht gegenüber der 

…gasse eingeräumt habe und mit Entscheid des Kreispräsidenten im Februar 

04 auch die Grenzstreitigkeit beim Haus … erledigt worden sei. Die 

erforderliche Anzahl Parkplätze sei nachgewiesen (sieben in der Tiefgarage 

und drei oberirdisch). Zudem habe auch die Denkmalpflege dem Umbau- und 

Renovationsprojekt aus ästhetischer Sicht zugestimmt.

d) Dagegen erhoben die Nachbarn im Haus … am 27. Juli 2004 Einsprache beim 

Gemeindevorstand, der dieselbe am 24. September 2004 abwies, womit sich 

die Einsprecher nicht einverstanden erklären konnten.

2. Am 11. Oktober 2004 erhoben die Nachbarn (…, …, …, … sowie die 

Baugesellschaft [BG] Haus …) deshalb frist- und formgerecht Rekurs beim 

Verwaltungsgericht mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung des 

angefochtenen Einspracheentscheids (Ziff. 1.1 und 1.3) samt erteilter 

Baubewilligung (Nr. 78/03) vom Juli 2004; evtl. sei die Sache zur 

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Begründung brachten 

sie im Wesentlichen vor, dass der Gemeindevorstand laut damaliger 

Verfassung für die Einräumung eines Grenz-/Näherbaurechts zur …gasse gar 

nicht zuständig und darum der angefochtene Entscheid zum vornherein 

nichtig gewesen sei. Da eine allfällige Projektänderung gegen Süden 

bestimmt Auswirkungen auf das Grenz-/Näherbaurecht bzw. den Gesamtbau 

im Osten (Parz. 103) haben würde, müssten sie auch zur Anfechtung beider 

Abstandsverletzungen legitimiert sein. Ferner sei die Auflage in Ziff. 1.2 

unhaltbar, da die Bauherrin dieselbe gar nicht aus eigener Kraft erfüllen 

könnte, was die Baubehörde zur Ablehnung des Bauprojekts hätte 

veranlassen müssen. Im Übrigen habe die Vorinstanz auch eine inakzeptable 

Gehörsverletzung begangen, da sie die Nachbarn über die geplante 

Aufstockung sowie die daraus fliessenden Beeinträchtigungen (Entzug 

Licht/Sonne; Verlust Aussicht) nicht gebührend informiert bzw. angehört habe. 

Dasselbe gelte hinsichtlich des als völlig ungenügend eingestuften 

Parkplatznachweises, da die sanierten Wohnräume auf Parz. 101/102 im 

Minimum 10 Autoabstellplätze erforderlich gemacht hätten. Von den 

(vorgesehenen) drei oberirdischen Aussenparkplätzen sei indessen nur ein 

einziger funktionstauglich (Mindestlänge 5.5 m) und somit tatsächlich 

anrechenbar. 

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde die kostenfällige 

Abweisung des Rekurses. Bei der Einräumung des Grenz-/Näherbaurechts 

zu der in ihrem Eigentum stehenden Parz. 114 (…gasse) habe sie wie ein 

Privater gehandelt und somit keine öffentlichen Interessen berücksichtigen 

müssen. Als Baubewilligungsbehörde habe sie lediglich noch prüfen müssen, 

ob die öffentlichen Interessen trotz Minimierung der privatrechtlichen 

Grenzabstände immer noch gewahrt würden. Dies sei eindeutig der Fall 

gewesen, zumal der seitliche Grenzabstand zum Haus … auch so noch 

überall habe eingehalten werden können. Was die befürchtete Veränderung 

des geschützten Ortsbilds durch die geplante Aufstockung beim 

Sanierungsobjekt betreffe, habe sodann der Bericht der kantonalen 

Denkmalpflege klar gezeigt, dass diese Bedenken unbegründet wären. Im 

Übrigen hätten sich die Nachbarn vor der Einreichung des Baugesuchs im 

Herbst 03 selbst mit der Bauherrin über das Projekt unterhalten und gar in 

diesem Zusammenhang privatrechtliche Vereinbarungen (Landabtausch) 

abgeschlossen, womit eben auch der Einwand der Gehörsverletzung haltlos 

sei. Die Nachbarn seien über die Absichten der Bauherrin und die 

Ablehnungsgründe der Gemeinde ganz genau im Bild gewesen und hätten 

sich daher auch gebührend zur Wehr setzen können. Unbestritten hätten 10 

Pflichtparkplätze den anrechenbaren Wohnräumen auf Parz. 101/102 genügt, 

wobei es zulässig gewesen sei, den oberirdischen Besucherparkplatz auf der 

Zufahrt der übrigen zwei Aussenplätze vorzusehen. Andernfalls hätte noch 

die Möglichkeit einer Ersatzabgabe bestanden, womit das Gesamtprojekt 

auch unter diesem Aspekt bewilligungsfähig gewesen sei.

4. In ihrer Stellungnahme beantragte die Bauherrin ebenfalls die kostenfällige 

Abweisung des Rekurses. In Ergänzung zur Gemeinde betonte sie noch, dass 

die neue Gemeindeverfassung (gültig ab 01.01.2005) dem Vorstand 

ausdrücklich die Kompetenz zur Regelung von Grunddienstbarkeiten bis 200 

m2 Fläche einräume, womit die jahrelang so ausgeübte Praxis auch noch 

kodifiziert worden sei. Folgerichtig sei der Vorstand somit aber auch für die 

Einräumung des Grenz-/Näherbaurechtes (bloss 47 m2) entlang der …gasse 

zuständig gewesen. Gegenüber dem Haus … (Nachbarparz. 103) seien die 

Entscheide des Kreispräsidenten (Febr. 04) sowie der kommunalen 

Baukommission (Juli 04) massgebend, weshalb nicht behauptet werden 

dürfe, dass sie die Auflage in Ziff. 1.2 nicht auch (notfalls auf dem 

Zivilprozessweg) selbst erfüllen könnte.

5 Im Zuge eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien nochmals die 

Gelegenheit geboten, sich zu den jeweils gegensätzlichen Standpunkten in 

den Rechtsschriften zu äussern, wovon sie alle Gebrauch machten. Für das 

Gericht ergaben sich daraus indes keine neuen Gesichtspunkte.

6. Am 28. Juni 2005 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts einen 

Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten vier 

StW-Eigentümer persönlich sowie ein Vertreter der BG Haus … in Begleitung 

ihres gemeinsamen Anwalts präsent waren. Von Seiten der Gemeinde 

(Rekursgegnerin 1) waren deren [neue] Präsidentin und der [damalige] 

Präsident sowie von Seiten der Bauherrin (Rekursgegnerin 2) deren Architekt 

und deren Anwalt zugegen. Allen Anwesenden wurde hierbei die Möglichkeit 

gegeben, sich auch mündlich nochmals zur ganzen Sache zu äussern. Im 

Verlaufe der Ortsbesichtigung (mit den Standorten: Vorplatzbereich zu den 

Parz. 102/103 sowie zur Strasseneinfahrt Höhe Parz. 114) reichte der Anwalt 

der Bauherrschaft noch ein Schreiben vom 7. September 2000 der Bauherrin 

an die Baukommission (samt einer bereits bei den Akten liegenden 

Vereinbarung mit Planskizze) nach, das – nach Kenntnisnahme durch den 

Gegenanwalt – ebenfalls zu den Akten genommen wurde. Seitens des 

Gerichts wurden zudem noch vier Farbfotos über die bestehenden 

Raumverhältnisse (Südfassade des Hauses der Bauherrin [Hauptfront] zur 

…gasse; Ostfassade [Seitenfront] mit Höhenprofilierungen) erstellt und dem 

Augenscheinprotokoll angefügt. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Zunächst gilt es klarzustellen, dass zum Zeitpunkt des angefochtenen 

Gemeindevorstandsentscheids im Herbst 2004 noch die bis Ende 2004 

gültige Gemeindeverfassung massgebend war und deshalb hier nicht bereits 

die neue (ab 01.01.2005) gültige Verfassung zum Zuge kommt. Laut damals 

gültiger Verfassung (aGV) stand aber der Gemeindeversammlung die 

Kompetenz zu, über An- und Verkäufe von Grundeigentum sowie die 

Einräumung von Grunddienstbarkeiten (z.B. Grenz-/Näherbaurechte) zu 

entscheiden (Art. 24 Ziff. 5 aGV). Dem Gemeindevorstand wurde hingegen 

bloss die Befugnis eingeräumt, über Grenzbereinigungen sowie An- und 

Verkäufe unüberbauter Grundstücke bis zu 200 m2 Fläche selbst zu 

entscheiden (Art. 33 Ziff. 12 aGV). Nachdem im Einzelfall unbestritten ist, 

dass die Strassenparzelle Nr. 114 (…gasse) im Eigentum der Gemeinde steht 

und der Bauherrin einzig vom Vorstand auf der im Norden unmittelbar daran 

angrenzenden Parz. 101/102 ein Grenz-/Näherbaurecht im Ausmass von 47 

m2 gewährt wurde, ist ein Verstoss gegen Art. 24 Ziff. 5 aGV bereits erstellt, 

da die Zustimmung der Gemeindeversammlung für dieses Rechtsgeschäft 

gefehlt hat. Dieser Verfahrensfehler kann im Zuge einer nachträglich 

durchgeführten und dabei erhaltenen Zustimmung des allein dafür 

zuständigen Stimmvolks der Gemeinde jedoch noch behoben werden. Bis 

jene Zustimmung der Gemeindeversammlung nicht erfolgt ist, kann die 

entsprechende Vereinbarung der kommunalen Baukommission mit der 

Bauherrin vom 7. September 2000 (besonders Ziff. 4) folglich aber noch gar 

keine Rechtswirkungen entfalten, was zur Konsequenz hat, dass die 

Einsprache gegen die Bauauflage unter Ziffer 1.1 (Näherbaurecht für die 

Aufstockung zulasten Parz. 114) hätte gutgeheissen werden müssen.

b) Zum mit angefochtenen Grenz-/Näherbaurecht gegenüber der im Osten 

unmittelbar ans Bauprojekt (Parz. 101/102) anstossenden Nachbarparz. 103 

gilt es aus öffentlich-rechtlicher Sicht festzuhalten, dass dort grundsätzlich der 

kleine Grenzabstand von 2.50 Metern (Art. 16 des Baugesetzes der 

Gemeinde [BG] mit Zonenschema) für die entsprechende Seitenfassade in 

der Dorfkernzone einzuhalten wäre. Wie aus dem Entscheid des 

Kreispräsidenten vom Febr. 04 aus privatrechtlich-rechtlicher Sicht indes 

hervorgeht, sind die gegenseitig eingeräumten Dienstbarkeiten mit dem 

öffentlich beurkundeten Tauschvertrag (Landabtausch) vom 11. Januar 2001 

nicht restlos klar und eindeutig geregelt worden, woraus sich zwingend ergibt, 

dass vorerst noch die gegenseitigen Rechte und Pflichten bzw. die 

Eigentumsverhältnisse abschliessend im Grenzbereich des Vorplatzes 

zwischen den Parz. 102 und 103 geklärt bzw. bereinigt werden müssen, bevor 

öffentlich-rechtlich irgendwelche Bewilligungen mit Auflagen erteilt werden 

können. Jede andere Betrachtungsweise würde im Resultat zu einem 

faktischen Bauverbot oder zu einer verkappten Abweisung einer erst 

nachträglich im Einspracheverfahren mit Auflagen versehenen 

Baubewilligung führen, was weder für die Bauherrin noch für die 

Nachbarschaft auf Dauer zu einer befriedigenden Situation an den verkehrs- 

und aussichtsneuralgischen Bezugspunkten entlang der Ostfassade des 

Bauprojekts geführt hätte. Ehe diese Verhältnisse (notfalls durch den 

Zivilrichter) nicht eindeutig auf privatrechtlichem Wege geklärt sind, ist es 

nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts aber gerade nicht möglich und 

zulässig, einer Bauherrin entsprechende Bauauflagen zu machen, die sie aus 

eigener Kraft bzw. nicht einseitig erzwingbar innert vernünftiger Frist selber 

erfüllen kann (PVG 1999 Nr. 49, 1989 Nr. 15, 1982 Nr. 23). Genauso verhält 

es sich hier mit der Bauauflage in Ziffer 1.2 im angefochtenen Entscheid, worin 

bestimmt wurde, dass die Bauherrin entweder ein Grenz-/Näherbaurecht der 

Grundeigentümer der Parz. 103 (Nachbarhaus im Osten) einzuholen oder 

sonst ein entsprechend abgeändertes Bauprojekt nachzureichen hätte. Da die 

genannten Nachbarn indes nicht bereit sind, ein Näherbaurecht entlang der 

Seitenfassade einzuräumen, muss die Bauherrin aber eben zuerst noch auf 

den Zivilrechtsweg verwiesen werden, um einwandfrei zur erforderlichen 

Grunddienstbarkeit zu gelangen. Die Bauauflage laut Ziffer 1.2 

(Näherbaurecht für Aufstockung zulasten Parz. 103) ist demnach nicht 

haltbar, was auch insofern zur Gutheissung des Rekurses führt.

c) Zur bemängelten Anzahl an Pflichtparkplätzen gilt es vorab festzuhalten, dass 

sich die Parteien angesichts der gemäss Bauplänen neu geschaffenen 

Raumeinheiten immerhin darin einig sind, dass das Umbau- und 

Sanierungsprojekt auf den Parz. 101/102 mindestens die Bereitstellung von 

10 Autoparkplätze erforderlich gemacht hätte. An den im Einklang mit Art. 79 

Abs. 1 BG durchgeführten Berechnungen der Bauherrin bzw. der Vorinstanz 

gibt es diesbezüglich daher auch nichts auszusetzen. Unbestritten sind 

gemäss Baueingabe in der nahen Tiefgarage insgesamt sieben Parkplätze 

und im Freien deren drei Autoabstellplätze für das Gesamtprojekt reserviert. 

Während erstere Parkplätze in der Einstellhalle allseits unbestritten sind, 

wurden die drei Aussenplätze demgegenüber teils als nicht funktionstauglich 

und daher als nicht anrechenbar bezeichnet. Gestützt auf Art. 79 Abs. 3 BG 

kann sich das Gericht dieser Auffassung aber nicht anschliessen. Besagte 

Vorschrift hält nämlich fest, dass 10% der benötigten Parkplätze als 

Besucher-Parkplätze auszuscheiden seien, wobei Garagenvorplätze als 

solche angerechnet werden dürften. Im konkreten Fall ist der einzig nötige 

Besucherplatz (10% von 10 = 1) zwar nicht auf einem separaten 

Garagenvorplatz, sondern auf der Zufahrt zu den zwei dahinter liegenden 

Aussenparkplätzen im Hof (vgl. Planskizze/Einteilung vom 12.11.2003) 

geplant. Diese Abstell- bzw. Manövriersituation lässt sich mit derjenigen vor 

einer Garage aber ohne weiteres vergleichen, da in beiden Fällen die 

Besucherparkplätze nicht jederzeit unabhängig und selbständig benutzbar 

sind, sondern von der Nutzung der Garagen- bzw. der dahinter liegenden 

Parkfelder abhängig sind. Selbst wenn man dazu aber gegenteiliger Meinung 

wäre, bestünde gestützt auf Art. 79 Abs. 5 BG in Verbindung mit der 

Verordnung über die abgeltungspflichtige Befreiung von der Erstellungspflicht 

für Parkplätze von 1999 (Nr. 71-10) stets noch die Möglichkeit, der 

Parkplatzverpflichtung auf diesem Wege Genüge zu tun. Ziff. 1.3 im 

angefochtenen Einspracheentscheid ist demnach zu Recht ergangen. 

d) Nach der allgemeinen Ästhetikbestimmung (Art. 42 Abs. 1 BG) sind alle 

Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass sie sich in das Orts-, Strassen- und 

Landschaftsbild einordnen. Die im Siedlungsinventar speziell als „geschützt“ 

bezeichneten Bauten, Bauteile und Anlagen dürfen indes nicht abgebrochen 

werden und sind in ihrem historischen Zustand möglichst zu erhalten (Art. 41 

Abs. 3 BG). Nachweislich befindet sich auch der bestehende 

Gebäudekomplex der Bauherrin im kommunalen Siedlungsinventar, womit 

die geplanten Umbau- und Sanierungsarbeiten „gestalterisch“ besonders 

hohen Anforderungen (unter Berücksichtigung des historisch gewachsenen 

Ortsbildes im Dorfkern) zu entsprechen gehabt hätten. Wie sich namentlich 

unter Beizug der fachkundigen, einleuchtenden und aussagekräftigen 

Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege Graubünden vom 20. Januar 

2004 (erstmals vom 16. März 1995) samt Ansichtsskizzen gegenüber allen 

vier Himmelsrichtungen zweifellos ergibt, wären dem geplanten 

Umbauprojekt (geschätzte Baukosten Fr. 1.43 Mio.) jedoch weder aus 

bauästhetischer noch kulturhistorischer Sicht nahezu unüberwindbare 

Kompromisse entgegengestanden. Das Projekt wäre daher selbst nach der 

strengen, aber stets fairen und seriösen Beurteilung der eigens vorher von der 

Vorinstanz dazu befragten Denkmalpflege eindeutig bewilligungsfähig 

gewesen. An jener profunden und sorgfältigen Gesamteinschätzung bestand 

für die Vorinstanz kein Grund zu zweifeln, zumal den Ortsbehörden bei 

Baustil- und Ästhetikfragen seit jeher vom Verwaltungsgericht ein weites 

Ermessen zugebilligt wird (statt vieler: PVG 1994 Nr. 19, 20). Diesbezüglich 

wurde das Bauvorhaben von der Vorinstanz zu Recht als bewilligungsfähig 

betrachtet. 

2. a) Der angefochtene Einspracheentscheid vom 20. September 2004 und die 

Baubewilligung vom 12. Juli 2004 sind damit nicht in jeder Beziehung 

rechtmässig und haltbar, was zur Gutheissung des Rekurses im Sinne der 

Erwägungen und somit zu deren gänzlicher Aufhebung führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) je zur Hälfte der 

Rekursgegnerin 1 (Vorinstanz) und der Rekursgegnerin 2 (Bauherrin) 

aufzuerlegen. Sie haben überdies die obsiegenden, anwaltlich vertretenen 

Rekurrenten aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.  

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der 

angefochtene Einspracheentscheid vom 20.09.2004 sowie die angefochtene 

Baubewilligung vom 12.07.2004 werden aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 198.--

zusammen Fr. 3'198.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … und der Erbengemeinschaft 

(EG) … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde … und die EG … haben die Rekurrentschaft zudem 

aussergerichtlich mit je Fr. 1'250.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.