# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8b879409-0f98-50f0-b09a-50ac4ec90161
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-14
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 14.12.2016 80.2016.125
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2016-125_2016-12-14.html

## Full Text

Incarti n.

  80.2016.125

  80.2016.126

  	
  Lugano

  14 dicembre 2016

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Mauro Mini, Raffaele Guffi

  

 

	
  segretaria

  	
  Daniela
  Fossati, vicecancelliera

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  RI 2 

  entrambi rappr. da RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 9 giugno 2016 contro le decisioni del 12 maggio 2016 in materia di IC e IFD
  2014.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   RI 1 è coniugato con RI
2, entrambi __________ presso la __________ a __________. Nel __________, RI 1
ha ricevuto in donazione dai suoi genitori il mappale n. __________ RFD di __________,
sui cui è ubicata una casa bifamiliare composta da due appartamenti. I donanti –
__________ (__________), deceduto il __________, e __________ (__________) – hanno
continuato ad avere a disposizione uno degli appartamenti, e meglio quello ubicato
al primo piano dell’immobile, gravato da un diritto di abitazione vita natural
durante a loro favore. 

                                         Fino al periodo fiscale
2010, i contribuenti sono stati tassati sul valore locativo relativo a un solo
appartamento (cfr. osservazioni del 15 luglio 2016 dell’Ufficio giuridico, p. 2;
replica del 29 luglio 2016 dei contribuenti, p. 1), segnatamente quello ubicato
al PT della casa bifamiliare. Nei periodi fiscali successivi (2011-2012-2013), i
contribuenti, con riferimento all’immobile di cui sopra, hanno indicato come
reddito fr. 6’000.– (corrispondente alla pigione annuale versata dalla __________
per l’affitto della cantina) e nulla riguardo al valore locativo del predetto appartamento.
Hanno inoltre domandato in deduzione diverse spese di gestione e manutenzione
immobili. L’RS 1, per gli anni 2011-2012-2013, ha concesso agli insorgenti un
valore locativo nullo riguardo al summenzionato appartamento. Ciononostante, ha
ammesso in deduzione spese di gestione e manutenzione immobili [fr. 10'428.–
(invece di fr. 20'019.–) per il 2011, fr. 8'540.– (come postulato) per il 2012
e fr. 9'055.– (come postulato) per il 2013)].

                                         Nella dichiarazione
d’imposta 2014, i contribuenti hanno nuovamente attribuito all’appartamento di __________
un valore locativo pari a zero. Hanno inoltre indicato di non percepire più
alcun affitto (“sfitto dall’01.01.2014”) riguardo alla cantina concessa in
locazione alla summenzionata __________ ed hanno fatto valere spese di gestione
e manutenzione di immobili per un ammontare di complessivi fr. 8’791.–. 

 

 

                                  B.   Notificando loro la
tassazione IC/IFD 2014, con decisione del 9 marzo 2016, l’RS 1, sia per l’IC,
sia per l’IFD, ha commisurato il valore locativo dell’immobile di __________ in
fr. 33'000.–, mentre per le spese di gestione e di manutenzione ha ammesso in
deduzione soltanto la somma forfettaria di fr. 6’600.–. Nella motivazione
allegata, l’autorità fiscale ha esposto quanto segue:

 

                                         5.1    Il valore locativo delle abitazioni secondarie
corrisponde al valore di   mercato delle pigioni della zona. L’agevolazione
fiscale prevista per le         abitazioni primarie non può essere ammessa. 

                                         13.1  Spese
per acqua, fognatura, illuminazione, manutenzione giardino,     riscaldamento,
portineria, sgombero neve, ecc. non deducibili salvo             presentazione
del conteggio delle spese accessorie assunte dagli   inquilini. 

                                         13.1  Deduzione
ammessa nella misura del 10 % per immobili fino a 10 anni e         del 20 %
per immobili con più di 10 anni.

 

 

                                  C.   I contribuenti, per
il tramite del loro patrocinatore, hanno interposto reclamo contro le suddette
decisioni il 23 marzo 2016, chiedendo nuovamente di azzerare il valore locativo
e di ammettere in deduzione spese di manutenzione e gestione per fr. 8'791.–,
come indicato nella relativa dichiarazione fiscale. Hanno in particolare affermato
che un appartamento dell’abitazione bifamiliare di __________ sarebbe occupato
dalla madre di RI 1 (__________), la quale è al beneficio di un diritto di abitazione
vita natural durante, regolarmente iscritto a registro fondiario. Il secondo
appartamento sarebbe invece stato concesso in locazione dai contribuenti dapprima
a __________ e poi alla __________, “ad uso abitativo”, fino al mese di novembre
2010. Dal 2011 il citato appartamento sarebbe sfitto [“salvo una breve
parentesi durante la quale l’appartamento in questione è stato locato da un
cittadino __________” (cfr. scritto del 14 aprile 2016 dell’avv. RA 1 nell’incarto
fiscale 2014)], “vuoto, privo di arredamento e non più oggetto di grosse spese
di manutenzione”. Sempre dal 2011, i contribuenti avrebbero “tentato inutilmente
di porre in vendita e/o di affittare la casa bifamiliare in questione, senza
esito positivo, e ciò a causa del diritto di abitazione a favore della signora __________”.
A loro dire sarebbe dunque errata l’interpretazione dell’autorità fiscale,
nella misura in cui “aggiunge un valore locativo proprio al reddito dei contribuenti,
per un fittizio uso della casa di __________ quale abitazione secondaria”. Hanno
ritenuto errata anche la riduzione delle spese di gestione e manutenzione
attuata dall’autorità fiscale, non trattandosi a loro dire di un’abitazione
secondaria. 

                                         Durante l’udienza tenutasi
il 25 aprile 2016 dinanzi all’RS 1, le parti hanno riconfermato le proprie
argomentazioni.

 

 

                                  D.   L’Ufficio di
tassazione, con decisioni del 12 maggio 2016, ha respinto il reclamo, riconfermando
l’importo di fr. 33'000.– per il valore locativo e di fr. 6'600.– per le spese
di gestione e manutenzione immobili (sia per l’IC, sia per l’IFD), con la seguente
motivazione:

 

                                         In
data 23.3.2016 è stato interposto tempestivo reclamo contro la decisione di
tassazione 2014, IC e IFD, del 9.3.2016. 

                                         In
contestazione vi erano: 

                                         -   il
principio di imporre un valore locativo, determinato dall’UT in sfr. 33'000.--        sul
mapp. __________ di __________, per l’appartamento a disposizione del  contri    buente.

                                         -   la
mancata deduzione delle spese effettive documentate. 

 

                                         In
data 24.4.2016 (verbale) le parti si sono riconfermate nelle proprie posizioni.

                                         Secondo
l’art. 20 LT e 21 LIFD, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare
il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a
disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un
usufrutto ottenuto a titolo gratuito. 

 

                                         Non
risultano esservi motivi pertinenti ed oggettivi per non dar seguito alle norme
citate. 

 

                                         Sulla
base di quanto precede, il principio di imporre il valore locativo, è confermato
come a decisione del 9.3.2016 IC e IFD. 

                                         Confermata
pure la deduzione forfettaria, come a decisione citata, in quanto più
favorevole rispetto alle spese effettive chieste in deduzione che sarebbero state
decurtate delle spese di gestione (riscaldamento, ecc.).

 

 

                                  E.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2, sempre per il
tramite del loro patrocinatore, chiedono nuovamente l’azzeramento del valore
locativo inerente all’immobile di __________ e l’ammissione di fr. 8’791.– per spese
di gestione e manutenzione immobili, come già domandato in sede di
dichiarazione d’imposta e di reclamo.

                                         Sostengono in particolare
che l’autorità fiscale partirebbe erroneamente dal “presupposto che il reddito
relativo al valore locativo proprio aggiunto al reddito dichiarato dai
ricorrenti per uno dei due appartamenti della casa bifamiliare, part. __________
RFD di __________, sia a disposizione per uso proprio dei coniugi”. Ribadiscono
di aver inutilmente tentato di affittare l’appartamento in questione dal 2011 rispettivamente
di vendere l’intera proprietà [“nessuno dei potenziali interessati, il cui
elenco è stato fornito all’UT di __________, è stato in grado di fornire le
dovute garanzie per il pagamento dell’affitto richiesto (inizialmente Fr.
2'700.-- mensili più spese successivamente diminuito a Fr. 2'450.-- mensili più
spese)”, rispettivamente a causa del diritto di abitazione vita natural durante
di cui beneficia la madre di RI 1, in quanto “i potenziali acquirenti hanno (…)
chiesto (…) di riscattare il diritto di abitazione, ottenendo sino a poco tempo
fa il netto rifiuto della signora __________”]. Ritengono che il valore
locativo accertato dall’autorità fiscale sarebbe in ogni caso “manifestamente eccessivo”.

 

 

                                  F.   Con le proprie
osservazioni del 15 luglio 2016, l’Ufficio giuridico della Divisione delle
contribuzioni chiede la reiezione del gravame, con contestuale conferma delle
decisioni impugnate. Sostiene (in estrema sintesi e) in particolare che gli
insorgenti non avrebbero comprovato concretamente né la loro reale intenzione
di vendere l’abitazione bifamiliare né il fatto che __________ “non avrebbe ancora
consentito alla cancellazione del suo diritto d’abitazione, circostanza che (…)
avrebbe precluso fino ad oggi tutte le opportunità di vendita dell’immobile”. Oltre
a ciò andrebbero considerati il tempo trascorso e la zona di prestigio, in cui
è ubicato l’immobile. A suo giudizio, non si giustificherebbe quindi “più il fatto
di non computare il valore locativo del fondo nei redditi dei contribuenti”.
Per quanto attiene al valore locativo pari a fr. 33'000.–, il predetto ufficio
afferma in particolare che tale somma si riferirebbe al reddito percepito dai
ricorrenti fino al mese di novembre 2010 per la locazione dell’appartamento
(fr. 2'750.– mensili), qualificabile come abitazione secondaria, sostenendo
parimenti che gli stessi non avrebbero corroborato la tesi secondo la quale
sarebbe possibile richiedere al massimo una pigione mensile di soli fr. 1'700.–
/ 1'800.–. Per quanto concerne invece le spese di gestione e di manutenzione
immobili, evidenzia che le spese effettive sarebbero addirittura minori rispetto
alla deduzione forfettaria concessa dall’autorità fiscale.

 

 

                                  G.   Con replica del 29
luglio 2016, gli insorgenti, sempre per il tramite del loro rappresentante,
contestano in sostanza le argomentazioni apportate dall’Ufficio giuridico,
producendo diversa documentazione a sostegno delle proprie asserzioni. Confermano
nuovamente la tesi secondo la quale “il valore locativo non dev’essere colpito
dall’imposta quando il proprietario non ha trovato un locatario o, nonostante
la messa in vendita dell’immobile, non ha trovato un acquirente”.

 

 

                                  H.   All’udienza del 24
ottobre 2016, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni
illustrandole ulteriormente.

 

 

Diritto

 

 

                                    I.   Valore locativo

 

                                   1.   1.1.

                                         Giusta l’art. 20 cpv. 1 LT
e 21 cpv. 1 LIFD, di identico tenore, è imponibile il reddito da sostanza immobiliare, segnatamente il valore
locativo di immobili o di parti di essi, che il contribuente ha a disposizione
per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto
ottenuto a titolo gratuito (lett. b).

 

                                         1.2.

                                         Secondo la giurisprudenza
del Tribunale federale l’uso proprio (“Eigengebrauch”) non è fiscalmente
rilevante, se un immobile non può essere utilizzato a causa di circostanze
esterne oggettive, come ad esempio se una casa di vacanza, priva di riscaldamento,
sia abitabile soltanto durante un certo periodo dell’anno (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del
28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.). Non è neppure imponibile il
valore locativo, nell’ipotesi in cui l’oggetto resta vuoto, poiché – nonostante
seri sforzi intrapresi – non può essere affittato oppure venduto (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del
28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.; sentenza TF n. 2C_182/2015 del
3 novembre 2015, consid. 4.2; sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile
2010, consid. 2.2.1; DTF 72 I 223 consid. 3). 

                                         L’uso proprio assume
invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto,
nell’immobile, ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo; in tal modo,
egli detiene comunque l’immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi
momento (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid.
3.3 e rif.; sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1).
Per l’imposizione del valore locativo non è decisivo domandarsi se l’immobile è
effettivamente utilizzato; è invece necessario chiedersi se lo stesso è a
disposizione per l’uso proprio e se sussiste dunque la facoltà di godimento
(sentenza TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid.
4.2).

 

                                         1.3.

                                         In una sentenza, l’Alta
Corte ha avuto modo di precisare che si può prescindere da un’imposizione
fiscale solo qualora sia comprovato che l’intenzione del contribuente di
vendere l’abitazione sia inequivocabile, sia messa in atto professionalmente, sia
chiaramente documentata e sia concreta (sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid.
2.2). 

                                         Nella fattispecie presa in
esame, il contribuente era proprietario di una villa, che sosteneva che non
fosse più abitata e solo parzialmente arredata per poter essere venduta; egli
avrebbe incaricato un amico mediatore di trovare un acquirente. L’amico in
questione avrebbe pubblicato la proposta su internet ed avrebbe mostrato
l’oggetto a diversi interessati, tuttavia senza successo. Il mediatore non
aveva tuttavia intrapreso sforzi particolari per trovare acquirenti e, d’altra
parte, il ricorrente aveva ammesso di non avere bisogno di liquidità e non
aveva escluso che la villa potesse in seguito essere abitata dalla figlia. Il
Tribunale federale ha così confermato l’imponibilità del valore locativo, avallando
il giudizio delle autorità cantonali, che avevano concluso che il ricorrente
aveva messo in vendita la casa con scarsa convinzione e che la sua
preoccupazione era di non pagare l’imposta sul valore locativo, mantenendo nel
contempo aperte tutte le opzioni (sentenza TF n. 2C_773/2009
del 23 aprile 2010, consid. 2.2).  

                                         In un altro caso, recente, il
Tribunale federale ha addirittura confermato la decisione con cui l’autorità
cantonale aveva assoggettato all’imposta il valore locativo durante i due mesi
e mezzo trascorsi fra l’acquisto, da parte del contribuente, di una casa
d’abitazione ed il suo trasloco in questa nuova dimora. Tenuto conto del rigore
della giurisprudenza che riguarda l’imposizione del valore locativo, l’Alta
Corte ha ritenuto che il ricorrente avesse già dal momento dell’acquisto il
godimento della nuova abitazione e che potesse usarla, anche parzialmente, nel
lasso di tempo trascorso fino all’uscita dall’appartamento precedentemente occupato,
di cui era inquilino (sentenza TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid.
4.3).

                                         In una sentenza del 28 aprile
2016, infine, la Suprema Corte è giunta alla stessa conclusione esaminando il
ricorso dei due proprietari di una casa bifamiliare, per la quale avevano
dichiarato il valore locativo del solo appartamento più piccolo, argomentando
che l’altro era rimasto vuoto dopo la morte, alla fine dell’anno precedente, di
colei che lo aveva abitato, cioè la madre dell’uno e suocera dell’altro
proprietario. L’autorità di tassazione aveva escluso che l’appartamento fosse
inabitabile e i ricorrenti non avevano provato di aver fatto seri sforzi in
vista di una sua locazione. In tal modo, si erano riservati il diritto di
utilizzare l’immobile essi stessi in ogni momento, pur non abitandolo effettivamente.
Essi avevano inoltre tenuto aperte tutte le opzioni (risanamento, ricostruzione
o nuova edificazione), senza dover rispettare un eventuale contratto di
locazione (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.6).

 

 

 

                                         1.4.

                                         Tornando al caso concreto,
come visto, i ricorrenti contestano, per il periodo fiscale litigioso, la
sussistenza di un valore locativo imponibile riguardo all’appartamento ubicato
al PT della casa bifamiliare di cui al mappale n. __________ RFD di __________,
rimasto apparentemente sfitto dal mese di dicembre 2010. Sostengono di aver
tentato, infruttuosamente, dal 2011, di concederlo in locazione a terzi rispettivamente
di vendere l’intera abitazione bifamiliare (di proprietà di RI 1). A loro dire,
da un lato, i potenziali locatari non sarebbero stati in grado di fornire le
dovute garanzie per la pigione richiesta [fissata inizialmente in fr. 2'700.–
mensili (spese escluse), diminuita poi a fr. 2'450.– mensili (spese escluse)];
dall’altro, la mancata rinuncia al diritto di abitazione vita natural durante
da parte della madre di RI 1, gravante il secondo appartamento, avrebbe ostacolato
la vendita dell’intera proprietà. 

                                         A sostegno delle loro
argomentazioni, gli insorgenti hanno prodotto in particolare la seguente
documentazione: 

·    
copia di una lista, priva di data, intitolata “clienti interessati
alla locazione”, da cui emergono soltanto il nome, il cognome e l’indirizzo di quattro
persone singole e di una coppia (doc. F annesso al presente ricorso);

·    
copia di due perizie datate 17 marzo 2008 e 26 gennaio 2012, dalle
quali risulta in particolare un valore commerciale della casa bifamiliare di
fr. 2'580'000.– rispettivamente di fr. 2'865'000.– [senza considerare il
diritto di abitazione vita natural durante a favore di __________ __________ (doc.
I annesso al presente ricorso)];

·    
copia di un “mandato di vendita immobiliare” del 4 agosto 2011, attestante
che RI 1 ha conferito mandato alla __________ di vendere la casa bifamiliare a
un prezzo di fr. 2'750'000.– trattabili, fino al 31 dicembre 2011, con rinnovo
del contratto, salvo disdetta (doc. E annesso al presente ricorso); 

·    
copia di uno scritto del 22 luglio 2016, mediante il quale (tale)
__________ conferma di aver ricevuto dall’anno 2012 l’incarico da parte di RI 1
di occuparsi della vendita della casa bifamiliare di __________, di aver collaborato
anche con la “__________” e di essere stato contattato da quattro clienti interessati
all’oggetto, le cui trattative non sarebbero andate a buon fine, considerato
come l’appartamento al primo piano dell’abitazione bifamiliare era ancora
occupato dalla madre di RI 1 (doc. L annesso alla replica del 29 luglio 2016); 

·    
copia di un’e-mail del 31 gennaio 2012, da cui risulta che __________
e __________ (ndr. i quali figurano anche sulla lista di interessati per la locazione
dell’appartamento in questione) hanno trasmesso la loro offerta a __________
per l’acquisto della casa bifamiliare al prezzo di fr. 2'300'000.–, con però la
clausola di una pigione mensile di fr. 1'500.– da versare a loro favore da parte
di __________ come conduttrice (doc. M annesso alla replica del 29 luglio 2016);

·    
copia della decisione supercautelare del 19 giugno 2015 dell’__________,
da cui risulta in particolare che __________, in applicazione dell’art. 426 CC,
è stata privata della libertà a scopo di assistenza e ricoverata presso una
casa di riposo con effetto immediato (doc. O annesso alla replica del 29 luglio
2016);

·    
copia della risoluzione del 7 giugno 2016 dell’__________, mediante
la quale è stata revocata la summenzionata decisione supercautelare e da cui
emerge in particolare che __________ è degente in maniera permanente presso una
casa di cura ad __________ (doc. P annesso alla replica del 29 luglio 2016).

 

                                         1.5.

                                         Alla luce di quanto
sopra esposto, a giudizio di questa Corte, i ricorrenti non hanno sufficientemente
comprovato di aver intrapreso seri sforzi, come esatto dalla severa giurisprudenza
del Tribunale federale citata poc’anzi, per vendere l’intera abitazione (casa
bifamiliare) di __________ [di cui è proprietario RI 1 e su cui grava un
diritto di abitazione a favore di __________, madre di quest’ultimo], o per
cedere in locazione l’appartamento al PT, a loro disposizione, a terze persone.

                                         Già il lungo tempo
trascorso dall’uscita dell’ultimo inquilino (fine 2010) e l’apparente
indecisione dei ricorrenti fra la vendita e la locazione rendono poco
plausibile l’esistenza di impedimenti oggettivi ad un’utilizzazione
dell’immobile, che implichi l’imposizione del suo valore locativo.

                                         Gli insorgenti sostengono,
in primo luogo, di aver tentato, inutilmente, fin dal 2011, di vendere l’intera
casa bifamiliare (in cui è ubicato l’appartamento che gli stessi hanno, a loro
dire, anche contemporaneamente tentato, invano, di locare a terzi), a causa del
diritto di abitazione vita natural durante, di cui è beneficiaria __________. Ora,
appare pacifico che quest’ultima, stante anche la sua età avanzata, non avrebbe
verosimilmente rinunciato volontariamente al summenzionato diritto (cfr., nel
dettaglio, doc. O e doc. P annessi alla replica del 29 luglio 2016).

                                         I ricorrenti sapevano
dunque a priori che proprio per questo motivo avrebbero verosimilmente
incontrato delle difficoltà nella vendita dell’intera abitazione. A prescindere
da ciò, le prove prodotte agli atti di cui si è detto sopra, non sono in ogni
modo sufficienti per dimostrare che gli insorgenti abbiano intrapreso seri
sforzi e che siano stati seriamente e concretamente intenzionati a vendere
l’intero immobile, in particolare anche con riferimento al periodo fiscale
litigioso. Il “mandato di vendita immobiliare” sottoscritto il 4 agosto 2011 dimostra
soltanto che RI 1 ha conferito mandato ad una società di vendere l’immobile a
un prezzo di fr. 2'750'000.– trattabili, fino al 31 dicembre 2011, con rinnovo
del contratto, salvo disdetta, e nulla di più. Lo scritto del 22 luglio 2016,
in cui __________ conferma di aver ricevuto dall’anno 2012 l’incarico da parte
di RI 1 di occuparsi della vendita della predetta casa, di aver collaborato
anche con la summenzionata società e di essere stato contattato da quattro clienti
interessati all’oggetto (le cui trattative non si sarebbero però concluse, a
causa dell’occupazione dell’appartamento ubicato al primo piano dalla madre di RI
1), non avvalora concretamente il fatto che siano stati effettivamente intrapresi
seri sforzi nella vendita dell’abitazione, anche e soprattutto per quanto
concerne il periodo fiscale litigioso. Tanto è vero che l’e-mail, prodotta in
copia in questa sede, da cui risulta che __________ hanno trasmesso la loro
offerta a __________ per l’acquisto della casa bifamiliare al prezzo di fr.
2'300'000.–, contenente la clausola di una pigione mensile di fr. 1'500.– da versare
a loro favore da parte della beneficiaria del diritto di abitazione, come
conduttrice, risale al 31 gennaio 2012 (doc. E, doc. L e doc. M annesso alla
replica del 29 luglio 2016).

                                         Gli insorgenti sostengono,
in secondo luogo, di avere contemporaneamente e inutilmente tentato di concedere
in locazione a terze persone l’appartamento in questione, senza però dimostrare
e documentare concretamente questa loro intenzionalità. Una semplice lista,
verosimilmente allestita dagli stessi insorgenti, peraltro priva di data,
contenente un elenco di quattro persone e di una coppia, apparentemente
interessati alla locazione dell’appartamento, non è evidentemente idonea a
comprovare concretamente di aver intrapreso seri sforzi nel tentativo di concedere
in locazione un appartamento, ubicato in una zona prestigiosa, a potenziali
conduttori. Non può infine nemmeno soccorrere i ricorrenti la tesi secondo la
quale i potenziali locatari non sarebbero stati in grado di fornire le dovute
garanzie per il versamento della pigione richiesta (fissata inizialmente in fr.
2'700.– mensili oltre alle spese, diminuita poi a fr. 2'450.– mensili oltre
alle spese). A prescindere dal fatto che trattasi di una mera affermazione di
parte, che non è minimamente sostanziata e documentata, un’argomentazione di
tale portata non può corroborare un’inequivocabile, chiara e concreta
intenzione da parte degli insorgenti di locare un appartamento. 

                                         Va inoltre evidenziato che
i coniugi __________ affermano che “dopo aver trasferito nel 2002 il proprio
domicilio a __________ nella loro nuova abitazione coniugale, avevano affittato
l’appartamento di __________ dapprima, al signor __________ e successivamente
alla __________, e ciò fino al mese di novembre 2010”. Gli insorgenti, fino al
periodo fiscale 2010, sono stati tassati sul valore locativo in relazione al
summenzionato appartamento (cfr. osservazioni del 15 luglio 2016 dell’Ufficio
giuridico, p. 2; replica del 29 luglio 2016 dei contribuenti, p. 1). Nei
periodi fiscali successivi (2011-2012-2013), l’RS 1, sempre in relazione
all’appartamento a disposizione dei contribuenti, ha in particolare ammesso
un’entrata di fr. 6'000.--, per ciascun anno, a titolo di “affitti” [per la
cantina concessa in locazione alla __________ (ndr. ove entrambi i contribuenti
esercitano la propria attività lavorativa in qualità di __________)] e ha contestualmente
rinunciato all’imposizione del valore locativo per tutti e tre i periodi
fiscali (ovverossia da quando l’appartamento a disposizione degli insorgenti
era sfitto), dimostrandosi – stante la giurisprudenza dell’Alta Corte di cui al
consid. 1.3. della presente decisione – fin troppo generoso nei confronti dei
contribuenti. Dal 2011, come sostengono gli stessi insorgenti, l’appartamento
in questione, sarebbe vuoto e sfitto. Il medesimo – composto da tre locali,
cucina abitabile, tripli servizi, studio, pranzo all’aperto coperto, piscina (che
a dire dei ricorrenti sarebbe inagibile), due posti auto, cantina, lavanderia,
accesso diretto alla cantina, con una superficie abitabile di ca. 155 mq, e un
“affitto presumibile” pari a fr. 3'800.– mensili (stato 2012) – è situato al PT
di una casa bifamiliare, ubicata “in una posizione tranquilla a metà strada tra
il borgo e il delta” e “in zona pregiata di __________”(cfr., nel dettaglio,
doc. I annesso al presente ricorso). I ricorrenti non vi abitano, avendo il
proprio domicilio a __________, ma di fatto si sono riservati tale diritto,
senza però esercitarlo: gli stessi in tal modo detengono comunque
l’appartamento, considerato come potrebbero andare ad abitarci in qualsiasi
momento. Il medesimo, nonostante sia apparentemente sfitto dal 2011, è stato comunque
a disposizione dei ricorrenti per uso proprio e in ogni momento [“salvo una
breve parentesi durante la quale l’appartamento in questione è stato locato da
un cittadino __________” (cfr. scritto del 14 aprile 2016 dell’avv. RA 1
nell’incarto fiscale 2014)]. I contribuenti avrebbero dunque potuto usufruirne,
anche se di fatto non hanno esercitato questo diritto di godimento (eccetto per
quanto concerne la cantina che è stata concessa in locazione alla __________). Ciò
posto e considerati inoltre il lungo tempo trascorso da quando è sfitto (dal
2011) e le severe esigenze della giurisprudenza del Tribunale federale, per
il periodo fiscale litigioso, si giustifica senz’altro imporre il valore locativo per l’appartamento
a disposizione degli insorgenti di cui al mappale n. __________ RFD di __________,
come peraltro rettamente ritenuto dall’RS 1 e dall’Ufficio giuridico della
Divisione delle contribuzioni.

 

                                         1.6.

                                         Concludendo, gli
insorgenti non hanno portato la prova di aver intrapreso seri sforzi per
vendere o cedere in locazione l’appartamento litigioso. D’altronde, le loro
argomentazioni appaiono anche poco lineari, nella misura in cui, da un lato, sostengono
di aver cercato, fin dal 2011, di vendere la casa bifamiliare, pur sapendo che
la beneficiaria del diritto di abitazione non vi avrebbe mai rinunciato, e,
dall’altro, asseriscono di avere tentato contemporaneamente di concedere in
locazione lo stesso appartamento. A quest’ultimo riguardo, si può anche supporre
che persone eventualmente interessate alla locazione dell’appartamento vi rinuncerebbero,
se gli fosse prospettata una prossima vendita dell’immobile. 

 

 

                                   2.   2.1.

                                         I ricorrenti ritengono che
il valore locativo accertato dall’autorità fiscale pari a fr. 33'000.– sarebbe “manifestamente
eccessivo”. Sostengono in particolare che, l’appartamento di quattro locali,
risalente agli anni ’60, è stato ampliato nel 1995, e che nella “migliore delle
ipotesi, oggi come oggi, è presumibile che per tale appartamento possa essere richiesto
un affitto di Fr. 1'700/1'800.-- mensili più spese, tenuto conto che la piscina
non è più agibile già da qualche anno, e che l’inquilino dovrebbe sobbarcarsi
le spese di manutenzione del giardino, oltre alle normali spese accessorie, tra
le quali i costi di riscaldamento, invero ingenti, poiché l’appartamento non è
interamente isolato. La parte edificata negli anni ’60 non è infatti stata
oggetto di ristrutturazione, per cui anche a livello di isolazioni vi sono
carenze notevoli. Tutto questo si può rilevare dalle perizie a suo tempo allestite
dall’Arch. __________”.

                                         

                                         L’RS 1, come visto, aveva
al riguardo precisato quanto segue:

                                         Il valore locativo delle abitazioni secondarie
corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona. L’agevolazione
fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere ammessa.

 

                                         Nelle proprie osservazioni,
l’Ufficio giuridico della Divisione delle contribuzioni conferma la motivazione
espressa dall’autorità fiscale. Ritiene che non vi sarebbe alcun dubbio che
l’abitazione di __________ debba essere considerata come abitazione secondaria
e che il valore locativo debba corrispondere al valore di mercato, senza
ammettere alcuna riduzione [fr. 33'000.–, corrispondente al reddito percepito
dai contribuenti fino al mese di novembre 2010 per la locazione dell’appartamento
a loro disposizione (fr. 2'750.– mensili)]. Rileva parimenti che gli insorgenti
non avrebbero apportato alcuna prova attestante che, sulla base della
situazione attuale di mercato, si potrebbe richiedere una pigione di fr. 1'700.–
/ 1'800.– mensili. 

 

                                         2.2.

                                         L’art. 21 cpv. 2 LIFD
precisa che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni
locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del
contribuente.

                                         Il riferimento alle
condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il
valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa
tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il
canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I
152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF
52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).

                                         Il Tribunale federale ha
stabilito che l’Amministrazione federale delle contribuzioni ha il dovere di
intervenire nella sua qualità di autorità di sorveglianza in materia di imposta
federale diretta quando in un cantone i valori locativi scendono al di sotto
della soglia del 70% del valore di mercato (Tribunale federale, 13 febbraio 1998, in RF 1998 p. 655 = ASA 67 p. 709). 

 

                                         2.3.

                                         La legge
federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni
obbliga i cantoni ad assoggettare all’impo-sta sul reddito il valore locativo
(in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art.
7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità
di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo
margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa
scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto
alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127
cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p.
152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del
valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al
principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

 

 

                                         2.4.

                                         Per quanto qui di
interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto
della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito
al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo
calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

                                         Dal 1° gennaio 2009 è
entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al
capoverso 2 non è ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo
di vacanza.

                                         La modifica è stata
proposta dal Consiglio di Stato nel quadro delle misure di risanamento dei
conti adottate con il preventivo 2009 ed è stata così motivata:

                                         Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a
disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma
piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre
all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze
secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di
vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti
nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere
dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono
assumersi oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini
di gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una
modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di
soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente,
contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che
una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori
cantone o all’estero.

                                         (cfr. Messaggio del
Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e
obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).

 

                                         2.5.

                                         Sebbene i materiali
legislativi siano alquanto essenziali, dallo stralcio del messaggio governativo
poc’anzi citato si evince quale sia stata la ratio della modifica di
legge intervenuta a partire dal periodo fiscale 2009. Il Consiglio di Stato ha
infatti affermato che “il valore locativo delle residenze di vacanza deve
corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica
di favorire l’accesso alla proprietà”. Altrimenti detto, la definizione del
valore locativo nella misura del “60 - 70 per cento del valore di mercato delle
pigioni”, prevista dall’art. 20 cpv. 2 LT, è giustificata fra l’altro
dall’obiettivo della “promozione dell’accesso alla proprietà”. Quest’ultimo
obiettivo giustifica tuttavia una riduzione del valore locativo solo quando si
tratta di un’abitazione primaria. 

                                         In diverse
occasioni, il Tribunale federale ha confermato che il fatto di incoraggiare
fiscalmente la previdenza personale mediante l’accesso alla proprietà (art. 108
Cost.) costituisce una ragione plausibile per stabilire il valore locativo al di
sotto del valore di mercato delle pigioni (DTF 125 I 65 consid. 3c e
riferimenti citati). 

                                         La stessa
concezione costituzionale della promozione dell’accesso alla proprietà
dell’abitazione (art. 108 Cost.) non si estende all’accesso alla proprietà di residenze
secondarie, poiché ciò entrerebbe in conflitto con altri obiettivi costituzionali
ed in particolare quello dell’uso parsimonioso del suolo. In questo contesto,
un valore locativo ridotto per le abitazioni secondarie comporterebbe, dal
profilo della politica di pianificazione del territorio, l’incentivo a lasciare
le case secondarie vuote invece di cederle in locazione, rischiando di pagare
imposte più elevate. È per questa ragione che le abitazioni secondarie e quelle
di vacanza sono espressamente escluse dal campo di applicazione della Legge
federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d’abitazioni e
l’accesso alla loro proprietà (art. 2 cpv. 3 LCAP; RS 843; cfr. inoltre la
sentenza del Tribunale federale del 12 aprile 2006, in DTF 132 I 157 = StE 2006 A 21.11 n. 46 = RF 2006, p. 658 = RDAF 2007 II 10, con riferimento
a: Bericht zur Prüfung des Einsatzes des Steuerrechts für wohnungs- und
bodenpolitische Ziele [Expertenkommission Locher], Berna 1994, p. 8 e p. 44).

 

                                         2.6.

                                         Sebbene la
scelta del legislatore cantonale, di limitare il calcolo del valore locativo in
misura corrispondente al valore di mercato delle pigioni ai soli
immobili “utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza”, non sia probabilmente
la più felice, è indiscutibile che la stessa disciplina sia estesa a tutte le
abitazioni secondarie. 

 

                                         2.7.

                                         Nel caso in
esame, l’appartamento a disposizione dei contribuenti, domiciliati a __________,
ubicato al PT della casa bifamiliare di cui al mappale n. __________ RFD di __________
è, alla luce delle considerazioni che precedono, indubbiamente qualificabile
come abitazione secondaria. Gli insorgenti avrebbero, in effetti, diritto
all’imposizione del valore locativo ridotto rispetto al valore di mercato delle
pigioni solo per quella casa o per quell’appartamento dove hanno il domicilio
fiscale (cfr. per analogia DTF 138 II 105, in particolare consid. 6.3.1, con riferimento al requisito dell’”uso personale” dell’abitazione,
ai fini del differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare in caso di
reinvestimento privato). Di conseguenza il valore locativo deve
essere calcolato applicando l’art. 20 cpv. 3 LT, senza la riduzione riconosciuta
ai proprietari di abitazioni primarie, come rettamente ha fatto l’autorità
fiscale, la quale ha commisurato il valore locativo dell’appartamento a
disposizione dei contribuenti in fr. 33'000.– (fr. 2'750.– mensili),
corrispondente al valore delle pigioni della zona e al reddito percepito dagli
insorgenti fino al mese di novembre 2010 per la sua locazione. 

                                         Giova al proposito
rilevare che dalla perizia del 26 gennaio 2012 allestita dall’arch. __________,
prodotta dagli stessi ricorrenti in questa sede, risulta in particolare che la
casa bifamiliare, ubicata “in una posizione tranquilla a metà strada tra il
borgo e il delta”, “in zona pregiata di __________”, “è costituita da un
edificio di due piani fuori terra e un piano interrato. Contiene due appartamenti,
uno al piano terreno completo di giardino e piscina, mentre il secondo è al
primo piano e si apre su ampie terrazze. Lo stabile è stato costruito negli
anni ’60 (casa rossa) ingrandendo una costruzione già presente. Nel 1995 è
stato ampliato l’appartamento del PT (casa bianca) e sono stati ricavati nuovi
spazi al piano interrato e nuove terrazze al 1° piano. La piscina (riscaldata)
risale a questo periodo”. “La parte originale è costruita con muri massicci in
cotto con spessore 35 cm (non isolati termicamente). La parte nuova è stata costruita
con mattoni cassero di cemento riempiti di polistirolo con un buon valore isolante”.
Per l’appartamento al PT (composto da tre locali, cucina abitabile, tripli
servizi, studio, pranzo all’aperto coperto, piscina, due posti auto, cantina,
lavanderia, accesso dalla cantina, superficie abitabile di ca. 155 m2), a
disposizione degli insorgenti, è stato stimato un “affitto presumibile” di fr.
3'800.– mensili (fr. 294.– al m2), stato 2012. Il perito ha al riguardo
precisato che l’appartamento “varrebbe di più ma a cifre alte anche la
clientela che può pagare certi affitti si assottiglia considerevolmente”. Emerge
inoltre che la piscina esterna è “Completamente Nuova e funzionante,
riscaldata” con un valore forfettario di fr. 120'000.– (ndr. la stessa frase è
però riportata anche nella perizia allestita nel 2008), mentre il giardino è
“di concezione semplice e lineare in modo da facilitare al massimo la
manutenzione. Anche il nuovo giardino pensile sopra l’autorimessa è facilmente
raggiungibile per la cura del prato” (cfr., nel dettaglio, doc. I annesso al presente
ricorso). 

                                         In queste circostanze, il
calcolo del valore locativo intrapreso dall’RS 1 [che ha preso in
considerazione il reddito mensile percepito dai contribuenti fino al mese di
novembre 2010 per la locazione dell’appartamento a loro disposizione (fr. 2'750.–)],
tenuto anche conto della ripartizione dell’onere della prova, per cui è a
carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono a escludere o a
ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493;
StE 1990 B 13.1. n. 8), non presta il fianco a critiche.

                                   II.   Spese di gestione e
manutenzione degli immobili

 

                                   3.   3.1.

                                         Secondo l’art. 32 cpv. 2
LIFD, di uguale tenore dell’art. 9 cpv. 3 LAID, il contribuente che possiede
immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione
di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese
d’amministrazione da parte di terzi.

                                         Analoga disposizione
esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non disciplina
espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione.

                                         Malgrado i Cantoni
avessero tempo due anni dall’entrata in vigore della legge federale – vale a
dire entro inizio 2012 – per adeguare la loro legislazione alle disposizioni
federali (art. 72j cpv. 1 LAID), il legislatore ticinese non vi ha
tutt’ora provveduto. La Divisione delle contribuzioni ha nondimeno manifestato
la volontà di abolire la cosiddetta “prassi Dumont” già a decorrere dal 1°
gennaio 2010, come dimostra inequivocabilmente la nuova Circolare n. 7/2010 del
mese di aprile 2011.

 

                                         3.2.

                                         Per costante
giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso
e ne mantengono la redditività (Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.
32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,
Direkte Bundessteuer, 2a ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto
tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66).

 

                                         3.3.

                                         Per facilitare il lavoro
sia dell’amministrazione fiscale sia dei contribuenti, invece della somma
effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il
contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal
Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge
tributaria del 18 ottobre 1994).

                                         La deduzione complessiva
ammonta:

                                         Ø   al 10% del reddito lordo (pigioni o
valore locativo), se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile risale al
massimo a 10 anni prima; 

                                         Ø   al 20% del reddito lordo (pigioni o
valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10
anni 

                                         (cfr. art. 2 cpv. 1
Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994, nella versione in
vigore dal 1° gennaio 2014).

 

                                         3.4.

                                         Le spese di gestione di un
immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l’illuminazione e il
riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l’acqua potabile e
la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del
contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente,
alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su
una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come
si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e
riceve quale corrispettivo la pigione oltre all’indennizzo per i costi
accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel
quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito
compresi nel calcolo del valore locativo e il contribuente che abita la propria
casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la
sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15
luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF
2005 II 502 consid. 2.5).

 

                                         3.5.

                                         Anche la Circolare della
Divisione cantonale delle contribuzioni dell’aprile 2011 distingue, nell’ambito
della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata
concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili
abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso
di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal
proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle
spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non
possono venire accollate all’inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione
e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr.
Circolare n. 7/2010, cifra 5.4).

                                         Ma anche nel caso in cui
l’immobile è ceduto in locazione, le spese di gestione non dovrebbero figurare
fra le spese chieste in deduzione. Infatti, di regola non sono comprese nella pigione,
ma vengono pagate separatamente dagli inquilini. In caso contrario sarà
necessario chiedere al contribuente la presentazione del conteggio delle spese
accessorie accollate agli inquilini al fine di verificare quali costi siano
stati recuperati e quali siano rimasti a carico del proprietario.

 

                                         3.6.

                                         In linea di principio non
sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione,
disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione,
illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento
e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese
di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.2.3; inoltre art. 1
dell’Ordinanza del Consiglio federale del 24 agosto 1992).

 

                                         3.7.

                                         Venendo
alla fattispecie in esame, nella dichiarazione d’imposta 2014, gli insorgenti hanno
fatto valere spese di gestione e manutenzione di immobili per complessivi fr.
8'791.– [di cui fr. 645.– per “acqua potabile e acqua industriale”, fr. 537.– per
“fognatura, spazzatura e depurazione”, fr. 645.– per “illuminazione e pulizia
scale e vani comuni app. / PT”, fr. 4'504.– per “riscaldamento”, fr. 1'192.– “Vodese ass.
stabile (contro gli incendi, contro i danni dell’acqua)” e fr. 1'268.– per “spese di
manutenzione”], riguardo al mappale n. __________ RFD di __________ (anno di
costruzione __________, riattazione __________).

                                         L’autorità fiscale, dal
canto suo, sia per l’IC, sia per l’IFD, ha ammesso un importo forfettario di
fr. 6’600.– a titolo di spese di gestione e manutenzione immobili, essendo il
predetto importo più favorevole rispetto alle spese ammesse in deduzione (spese
di manutenzione e di assicurazione). 

                                         Va rilevato che le spese
non riconosciute dall’autorità di tassazione (acqua potabile e acqua
industriale, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale
e vani comuni, riscaldamento e acqua calda) rientrano indiscutibilmente fra
quelle di gestione, la cui deduzione, come visto sopra, è esclusa nel caso
dell’imposizione del valore locativo. Mentre l’importo complessivo delle altre
spese postulate in deduzione (assicurazione stabile e spese di manutenzione) è,
in effetti, minore rispetto all’importo forfettario, come rettamente osservato dall’RS
1. Ne discende che anche in questo caso l’autorità fiscale è stata nuovamente
generosa nei confronti dei contribuenti.

 

                                         3.8.

                                         A titolo abbondanziale si
evidenzia che il predetto ufficio, per gli anni fiscali precedenti (2011-2012-2013),
in relazione all’appartamento a disposizione dei contribuenti di cui al mappale
n. __________ RFD di __________, ha ammesso un’entrata per ciascun anno di fr.
6'000.-- a titolo di “affitti” (ndr. per la cantina concessa in locazione alla __________),
ha ridotto le spese di gestione e manutenzione immobili da fr. 20'019.– a fr.
10'428.– per il 2011, ha ammesso fr. 8'540.-- per il 2012 e fr. 9'055.-- per il
2013 (come postulato dai contribuenti) a titolo di spese di gestione e manutenzione
immobili e ha infine rinunciato all’imposizione del valore locativo per tre
anni (segnatamente da quanto l’appartamento a disposizione degli insorgenti era
sfitto). L’autorità fiscale ha dunque ammesso in deduzione le spese di gestione
e manutenzione immobili per l’appartamento che non produceva però alcun reddito
imponibile, poiché era sfitto (dunque era né abitato né ceduto in locazione), eccetto
che per quanto concerne la locazione della cantina, le cui spese sono però minime.
L’autorità fiscale si è dimostrata anche in questo senso fin troppo generosa. 

 

 

                                   4.   Per tutti i motivi
che precedono, il ricorso è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                fr.  1’000.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi    fr.      80.–

                                         per un totale di                                                      fr. 1’080.–

                                         sono a carico dei
ricorrenti.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione a: 

	
   

  	
   

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per conoscenza:

                                         

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La
segretaria: