# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ed7894fb-6bde-5eda-94cc-5d95df601cbd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-03-11
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.03.1996 12.1995.329
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1995-329_1996-03-11.html

## Full Text

Incarto n.

  12.95.00329

  	
  Lugano

  11 marzo 1996

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

sedente
per statuire nella causa -inc. no. LA.95.00105 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza
20 luglio 1995 da

 

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dall’avv. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dall’avv. __________ 

   

  

 

in materia
di accertamento della validità della disdetta e che il Segretario Assessore ha
accolto con sentenza 7 dicembre 1995;

 

appellante
la parte convenuta con atto di appello 21 dicembre 1995, cui è stato concesso
l’effetto sospensivo, con il quale si chiede la riforma del querelato giudizio
nel senso di respingere l’istanza e di conseguenza che la disdetta venga
annullata o in via subordinata sia concessa una protrazione di 4 anni; il
tutto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;

 

mentre
la parte istante con osservazioni 22 gennaio 1996 ha postulato la reiezione del
gravame protestando spese e ripetibili.

 

letti ed esaminati gli atti ed i
documenti prodotti

 

Ritenuto

 

 

 

in fatto

 

 

                                  A.   Con
contratto 31 luglio 1992 (doc. B) __________ ha dato in locazione a __________
l’appartamento di 3 locali al primo piano, interno 8, dell’immobile di sua
proprietà sito in __________ a __________: con tale accordo, di durata
indeterminata e disdicibile con un preavviso di 3 mesi alla scadenza del 30
settembre -la prima volta per il 30 settembre 1993- veniva in sostanza operato
uno scambio di appartamenti tra __________ e la madre ultraottantenne
__________, quest’ultima andando in effetti ad occupare con un nuovo contratto
di pari data l’appartamento di 2 1/2 locali al primo piano, interno 6, dello
stesso stabile, abitato in precedenza dalla figlia.

                                         Sempre
nello stesso complesso abitativo, ma in un altro appartamento, abitava pure
__________, rispettivamente sorella di __________ e figlia di __________.

 

                                  B.   In
data 7 febbraio 1995 il proprietario ha comunicato su formulario ufficiale a
__________ -ed alla di lei madre, ciò che è oggetto della causa LA.95.00104- la
disdetta del contratto di locazione con effetto dal 30 settembre 1995 (doc. P).

 

                                  C.   A
seguito della decisione 13/20 giugno 1995 dell’Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di __________ - __________ (in seguito: UC) che -tempestivamente
adito dall’inquilina (doc. Q)- ha annullato la disdetta ritenendola abusiva
(doc. T), __________ con istanza 20 luglio 1995 ha adito il Pretore chiedendo
l’annullamento della decisione dell’autorità di conciliazione e la conseguente
conferma della validità della disdetta.

                                         A
giudizio dell’istante, durante gli ultimi anni di locazione l’inquilina si
sarebbe resa responsabile di gravi violazioni degli obblighi contrattuali e
inoltre sarebbe stata fonte di continui problemi, al punto da giustificare
addirittura una disdetta anticipata per mancanza di diligenza nell’uso della
cosa locata e per violazione degli obblighi di riguardo nei confronti dei
vicini; oltre a ciò, per un lungo tempo ella avrebbe omesso di corrispondere
integralmente la pigione. La disdetta qui in esame, di carattere ordinario in
quanto data nei termini contrattuali, era quindi del tutto legittima e in ogni
caso non era per nulla abusiva.

 

                                  D.   Nell’ambito
dell’udienza di discussione indetta per il 13 settembre 1995 __________ si è
opposta all’istanza, contestando innanzitutto l’asserzione secondo cui ella
avrebbe violato i suoi obblighi contrattuali; la duratura mancata
corresponsione della pigione piena sarebbe invece dovuta ad una sua svista. In
ogni caso, ella ha osservato che la disdetta in esame doveva essere annullata
siccome abusiva, in quanto venne chiaramente significata per ritorsione.

                                         In
via subordinata, nel caso la disdetta fosse ritenuta valida, la convenuta ha
infine chiesto una protrazione del contratto di locazione per 4 anni: a
sostegno di tale richiesta essa ha addotto da un lato la necessità di accudire
la madre ultraottantenne che viveva nell’appartamento adiacente e dall’altro la
difficoltà nel reperire altrove una sistemazione sostitutiva per entrambe.

 

                                  E.   In
replica e in duplica, come pure in sede conclusionale, le parti si sono
sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative,
contestando quelle di controparte.

 

                                  F.   Con
sentenza 7 dicembre 1995 il Segretario Assessore ha accertato la validità della
disdetta e rifiutato la concessione di una proroga della locazione, caricando
alla parte convenuta la tassa di giustizia di fr. 800.- e le spese, nonché
l’indennità per ripetibili di fr. 1’600.-.

                                         Il
giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che la tesi della convenuta,
secondo cui la disdetta era abusiva siccome data per ritorsione, non fosse confortata
da alcun vincolante elemento probatorio od indizio fondante un grado di
verosimiglianza sufficiente: certo vi era una parvente logica successione
temporale fra le pur legittime pretese della stessa (in modo particolare in
punto ai richiesti ragguagli circa le spese accessorie) e la disdetta; tuttavia
tale cronologia non poteva da sola, in assenza di altri coincidenti indizi,
rappresentare il nesso di causalità fra alcune rivendicazioni della conduttrice
e la volontà del locatore di disdire il contratto; neppure il fatto che
contemporaneamente fosse stato disdetto il contratto di locazione con la madre
deponeva in modo concludente a favore della tesi della convenuta, trattandosi
di due relazioni contrattuali ben distinte. In definitiva, quantunque appariva
che la convenuta avesse avanzato legittime pretese nell’ambito della locazione,
non era provato che la risoluzione contrattuale assumesse un carattere di
ritorsione a tali pretese, di modo che la disdetta doveva senz’altro essere
confermata.

                                         La
domanda di protrazione del contratto è stata per contro respinta, in quanto da
un lato la convenuta aveva in parte omesso di sostanziare le sue allegazioni e
dall’altro la ponderazione degli interessi attestava un preminente interesse
del locatore nel disporre dei locali e nel terminare la relazione contrattuale:
la convenuta non avrebbe infatti dimostrato la difficoltà nel trovare un
appartamento sostitutivo (o due, compreso quello per la madre), né per altro
agli atti vi era traccia di tale ricerca; oltre a ciò, la sua reiterata
morosità nel corrispondere la pigione rappresentava un elemento a sfavore della
concessione della protrazione; in ogni caso non vi sarebbe neppure una reale
necessità della convenuta a vivere nello stesso stabile della madre, atteso che
di quest’ultima poteva comunque prendersi cura la figlia __________.

 

                                  G.   Con
appello 21 dicembre 1995 la convenuta ha chiesto la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere l’istanza e di conseguenza che la disdetta
venga annullata o in via subordinata sia concessa una protrazione di 4 anni; il
tutto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.

                                         L’appellante
osserva innanzitutto come sia difficilmente comprensibile che la disdetta a lei
intimata sia stata considerata valida dal giudice, mentre quella di pari data
intimata alla madre, che invero si basava sulla medesima fattispecie, è stata
annullata siccome abusiva. A prescindere da ciò, è chiaro -a suo dire- che la
disdetta qui in esame venne data per ritorsione: nei mesi precedenti la
rescissione del contratto la conduttrice aveva infatti a più riprese chiesto al
locatore di intervenire per risolvere problemi inerenti la cappa della cucina,
aveva chiesto una riduzione della pigione a seguito del calo dei tassi
ipotecari, nonché delucidazioni in merito all’aumento del canone della TV via
cavo, l’allestimento del conguaglio delle spese accessorie e che ne fosse
specificato il dettaglio. Tali richieste sono state da lei fatte valere in
buona fede ed erano senz’altro causali per la successiva disdetta, che con
tutta evidenza è stata data per sbarazzarsi di un’inquilina scomoda.

                                         Essa
espone infine i motivi a sostegno di un prolungato periodo di proroga della
locazione.

 

                                         Con
decreto 22 dicembre 1995 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame
l’effetto sospensivo richiesto.

 

                                  H.   Delle
osservazioni 22 gennaio 1996 della parte istante con cui si postula la
reiezione dell’appello protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario,
nei successivi considerandi.

 

 

Considerando

 

 

 

in diritto

 

 

 

                                   1.   L’appellante
osserva preliminarmente come sia strano che la disdetta a lei intimata sia
stata considerata valida, mentre quella specificata alla madre sia stata
annullata, siccome abusiva. In realtà, tra le due fattispecie vi sono certamente
analogie, ma non si può tuttavia concludere che le stesse siano del tutto
identiche.

                                         La
censura non risulta in ogni caso determinante per l’esito del gravame che qui
ci occupa, in quanto anche il giudizio di primo grado con cui è stata annullata
la disdetta intimata a __________ è stato dedotto in appello, cosicché la
vertenza -anche in quel caso- non si è ancora risolta definitivamente.

 

                                   2.   Passando
al merito, l’appellante ritiene in sostanza che la disdetta notificatale il 7
febbraio 1995 (doc. P) sia da annullare siccome abusiva: da un lato la stessa
sarebbe stata data quale ritorsione per il fatto che l’inquilina in precedenza
aveva formulato delle pretese in buona fede nei confronti del proprietario
(cons. 3) e dall’altro i motivi addotti da quest’ultimo sarebbero del tutto
pretestuosi (cons. 4).

 

                                   3.   In
base all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO una disdetta può essere contestata in
particolare se data dal locatore poiché il conduttore fa valere in buona fede
pretese derivantigli dalla locazione. Scopo della norma è di reprimere  le
cosiddette “disdette - rappresaglia”, ovvero quelle che sono state significate
dal locatore per ripicca o per ritorsione, cioè in risposta a legittime pretese
fatte valere nei suoi confronti nell’ambito del contratto di locazione dal
conduttore: quest’ultimo deve infatti poter tranquillamente far valere i
diritti che gli derivano dal contratto e dalla legge, senza con ciò temere che
il locatore per questo motivo lo possa allontanare dall’ente locato.

 

                                         La
dottrina ritiene che per far capo alla protezione di cui alla norma in esame,
debbano essere adempiute 5 condizioni cumulative (Barbey, Protection contre
les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra
1991, p. 126 N. 53 e segg.; Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der
Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1994, p. 229 e segg.): deve
innanzitutto esserci una pretesa del conduttore; la stessa deve derivare dal
contratto di locazione; il conduttore deve averla fatta valere nei confronti di
controparte; la stessa deve essere stata formulata in buona fede; tra la
pretesa e la disdetta vi deve infine essere un nesso causale.

                                         L’onere
della prova circa l’esistenza delle condizioni per l’applicazione dell’articolo
in esame incombe di principio al conduttore (Broglin, Pratique récente
en matière d’annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in 7. séminaire
sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 7; SVIT, Schweizerisches Mietrecht,
Zurigo 1991, N. 43 ad art. 271a CO; Barbey, op. cit., p. 136 N. 80),
atteso che per quanto riguarda il nesso causale lo stesso potrà essere ammesso
se l’esistenza di tutta una serie di indizi convergenti avrà permesso di
ritenere con grande probabilità che la disdetta è effettivamente riconducibile
alle pretese fatte valere dal conduttore (Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar
zum schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea 1992, N. 5 ad art. 271a CO; Broglin,
op. cit., ibidem; SVIT, op. cit., N. 8 e 44 ad art. 271a CO; Barbey,
op. cit., p. 135 N. 76; mp. 1987 p. 67 e segg. e 117 e segg.).

 

                                3.1   L’istruttoria
di causa ha permesso di accertare che a più riprese negli ultimi anni la
conduttrice si era rivolta al proprietario, formulando richieste o pretese.

                                         In
particolare, risalgono al periodo tra il 1990 ed il 1993:

                                        -     la
richiesta di allestimento dei conguagli per riscaldamento (doc. 9 e 10);

                                         -    la
richiesta di riduzione della pigione (non accolta dal   locatore, cfr. doc. C);

                                        -     la
richiesta volta ad ottenere la riparazione dei supporti della cappa d’aspirazione
della cucina (fattura di fr. 125.- poi pagata dalla conduttrice, cfr. doc. N e
1).

                                         Risalgono
per contro al 1994:

                                         -    una
nuova richiesta di riduzione della pigione (doc. 11);

                                        -     la
richiesta di spiegazioni per l’aumento del canone per la TV via cavo (doc. 2),
con la successiva contestazione del contributo per adattamento impianto di fr.
3.50 mensili (doc. 3, 5, doc. D inc. UC; questione non evasa: cfr. doc. C UC);

                                         -    la richiesta di
spiegazioni (foglio di ripartizione) per stabilire le           quote-parte per
le spese accessorie (doc. 3);

                                         -    la richiesta di
riduzione del conteggio riscaldamento per la     parte relativa alla lavanderia
(doc. 3 e 5).

 

                                3.2   Pacifico
il fatto che le richieste e le pretese di cui sopra derivino inequivocabilmente
dal contratto di locazione e che le stesse siano state fatte valere dalla
conduttrice nei confronti del locatore, per l’eventuale applicazione dell’art.
271a cpv. 1 lett. a CO si tratterà ancora di stabilire se le stesse siano state
sollevate in buona fede, rispettivamente se siano causali per la disdetta.

 

                             3.2.1   La
dottrina ha avuto modo di precisare che una pretesa è sollevata in buona fede
ai sensi della normativa, nel caso in cui la stessa sia fondata, almeno in
apparenza, e se essa è formulata in maniera leale, cioè non con fini
illegittimi (Barbey, op. cit., p. 132 e seg. N. 70): il concetto di buon
fondamento della pretesa presuppone da un punto di vista oggettivo che la
stessa possa comportare una soccombenza in larga misura del locatore (ciò che è
già il caso, se il conduttore ha ragione per almeno il 35% - 40%), ma in
un’ottica soggettiva ciò può già essere riconosciuto se il conduttore -non
cognito del diritto di locazione- sia intimamente convinto della legittimità
della sua richiesta (Barbey, op. cit., p. 133 N. 71); la pretesa si
reputa inoltre sollevata in modo leale e con fini legittimi, se nella stessa
non si ravvisa un abuso di diritto da parte del conduttore (Barbey, op.
cit., p. 134 N. 73) o ancora se la richiesta non viene avanzata al solo scopo
di impedire una futura disdetta (Barbey, op. cit., p. 134 N. 74).

 

                                         Nel
caso di specie non risulta, né è stato provato -per tale circostanza l’onere
della prova incombeva tra l’altro al locatore (Barbey, op. cit., p. 136
N. 80; Calamo, op. cit., p. 230; SVIT, op. cit., N. 45 ad art.
271 a CO; Broglin, op. cit., ibidem)- che le richieste dell’inquilina
(anche se fondate su importi relativamente ridotti) siano in qualche modo
abusive o siano state formulate al solo scopo di godere della protezione di cui
all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO; al contrario, le stesse risultano essere state
sollevate soggettivamente in buona fede, anche se dal punto di vista oggettivo
non erano sempre giustificate: così, mentre la richiesta di riparazione dei
supporti della cappa d’aspirazione della cucina -stante l’esiguo importo della
riparazione (fr. 125.-, doc. 1)- era ingiustificata, le altre devono
sicuramente essere considerate legittime o comunque non infondate a priori, si
pensi alla richiesta di allestimento dei conguagli, alle domande di riduzione
della pigione (in particolare quella per l’avvenuta diminuzione dei tassi
ipotecari dal 6.75% al 5.5%), alla richiesta di spiegazioni per l’aumento del
canone TV via cavo (aumento per altro che il locatore ha significativamente
annullato in un secondo momento nei confronti di tutti gli inquilini: cfr. doc.
U, V e 7), alla richiesta per la definizione delle quote-parte per i conguagli
ed infine a quella volta ad ottenere una riduzione del conteggio per le spese
della lavanderia.

 

                             3.2.2   Come
già accennato, la questione a sapere se una disdetta è stata data a seguito di
pretese formulate in buona fede dal conduttore oppure per altri motivi è
difficilmente risolvibile, atteso che si tratta di individuare i motivi
soggettivi che hanno indotto il locatore a disdire l’accordo. 

                                         Di
qui la necessità di far capo ad indizi per appurare l’esistenza di un nesso
causale: tra questi, il fattore temporale assume una notevole rilevanza (Barbey,
op. cit., p. 135 N. 77; Calamo, op. cit., p. 236; mentre Lachat/Micheli,
Le nouveau droit du bail, Losanna 1991, p. 325 lo considera addirittura
decisivo). È infatti chiaro che tanto più una disdetta è significata in
prossimità di una pretesa sollevata dal conduttore, tanto più si potrà
ragionevolmente ritenere che la disdetta stessa possa lasciarsi ricondurre a
questa sua rivendicazione e non ad altri motivi (Barbey, op. cit.,
ibidem; Calamo, op. cit., ibidem).

 

                                         Nella
fattispecie è chiaro che la disdetta è avvenuta a pochi mesi di distanza dal
momento che la conduttrice aveva sollevato tutta una serie di questioni e di
richieste: il fatto che le stesse si siano sommate con altre formulate in
precedenza (tra il 1990 ed il 1993) e, non da ultimo, l’insistenza con cui le
stesse sono state portate avanti (si pensi in particolare alla questione in
merito alle spese di lavanderia e quella per il canone TV via cavo) possono con
tutta evidenza aver indotto il locatore a sciogliere il contratto di locazione,
tanto più che -come vedremo più oltre- i motivi che questi ha addotto a
sostegno della disdetta apparivano pretestuosi, non causali (cons. 4) e in ogni
caso erano di gran lunga meno rilevanti rispetto all’intento ritorsivo (cons.
5).

 

                                3.3   In
tali circostanze, questa Camera ritiene senz’altro di dover annullare la
disdetta, siccome abusiva in base all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO.

 

                                   4.   L’art.
271 cpv. 1 CO, quale norma di carattere generale, prescrive a sua volta che una
disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. In
particolare è abusiva la disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non
esistenti, che non hanno fondamento o ancora che costituisce una misura
sproporzionata per raffronto agli interessi delle parti in causa (mp
1992 p. 129 con rif.)

 

                                4.1   Nella
fattispecie la disdetta non è stata motivata: davanti all’UC il locatore ha
tuttavia affermato di essere stato costretto alla disdetta per i ripetuti gravi
problemi avuti con l’inquilina, segnatamente per la mancata cura da parte sua
dell’ente locato e per il fatto che essa non pagava regolarmente la pigione
(doc. R); con l’istanza 20 luglio 1995 l’istante ha meglio precisato tali
motivi, che si riconducevano sostanzialmente ai seguenti episodi:

                                         -    mancato
pagamento dall’ottobre 1992 all’ottobre 1993 (doc.  C, D) di parte del canone
di locazione, atteso che la      conduttrice continuava a versare l’importo
dovuto per il        precedente appartamento;

                                         -    i
pagamenti avvenivano con diversi ritardi (cfr. doc. D, E, F);

                                         -    la
conduttrice non prestava attenzione alle notifiche degli         aumenti (così
che l’aumento notificato nel giugno 1993 con       effetto da ottobre venne poi
pagato solo in novembre, cfr.            doc. G);

                                        -     la
conduttrice ha utilizzato in modo scorretto (e senza curarne la manutenzione)
la cappa d’aspirazione della cucina, ciò che ha provocato la fuoriuscita di
odori sgradevoli nello stabile e lamentele da parte degli altri inquilini;

                                         -    in
generale, la conduttrice non prestava la dovuta cura  all’ente locato,
segnatamente alla cucina.

 

                                         In
sede conclusionale, preso atto della deposizione della portinaia __________,
l’istante ha menzionato pure i seguenti motivi che giustificherebbero la
disdetta:

                                         -    la
conduttrice avrebbe provocato sovente disturbo agli altri     inquilini, in
particolare per il continuo andirivieni tra gli   appartamenti della conduttrice
e della madre, con un     continuo sbattere di porte;

                                         -    la
conduttrice avrebbe sporcato la facciate dello stabile per il             suo
modo di innaffiare i fiori;

                                         -    la
conduttrice non curerebbe la pulizia dell’appartamento e     delle parti
comuni, quali il pianerottolo e lo zerbino;

                                         -    la
conduttrice avrebbe autorizzato i parenti che la venivano a  trovare a
parcheggiare nei posteggi di altri inquilini, che si    sono lamentati a più
riprese della circostanza.

 

 

                                      

                                4.2   Mentre
gli argomenti sollevati in via conclusionale non possono evidentemente essere
presi in considerazione, in quanto -non essendone l’istante a conoscenza prima
della deposizione __________ - non potevano certamente essere causali per la
disdetta e comunque costituivano violazioni di lieve entità, quelli sollevati
davanti all’UC e meglio precisati in Pretura non costituiscono -contrariamente
a quanto ritenuto dall’istante- un valido motivo di disdetta ex art. 257d o
257f CO: nel primo caso non risulta infatti che la conduttrice non abbia pagato
nei termini assegnati nonostante una comminatoria di sfratto in caso di mancato
pagamento, nell’altro non risultano agli atti gravi violazioni nella cura
dell’ente locato o nel riguardo verso i vicini, tali da giustificare
un’eventuale rescissione anticipata del contratto. Tutt’altro.

                                         In
particolare per quanto riguarda il ritardo nei pagamenti delle pigioni ed il
mancato pagamento per diverso tempo di parte delle stesse, la convenuta ha
pacificamente ammesso che in quest’ultimo caso si trattò di una sua svista,
dovuta allo scambio dell’appartamento con la madre: all’errore essa comunque
rimediò in seguito, pagando gli importi arretrati (cfr. doc. F) -pur con un
leggero ritardo (fors’anche dovuto all’accumulo delle varie somme per le stesse
scadenze (cfr. ancora il doc. F)) rispetto al termine impartito, ma entro
quello assegnato con la comminatoria di sfratto-: dopo il mese di ottobre 1993
tali ritardi (episodici) non si sono comunque più ripetuti. Dall’istruttoria si
è inoltre potuto evincere che gli odori erano solo in parte riconducibili alla
conduttrice, atteso che gli stessi si riscontravano in prossimità degli
appartamenti al primo piano, ma anche di quelli al pianterreno (cfr. doc. I,
L): gli stessi erano inoltre dovuti parzialmente a difetti della cucina e solo
in parte ad una non corretta manipolazione e manutenzione da parte della
conduttrice (cfr. doc. I, ove l’istante ha al proposito affermato che “le cappe
erano difettose oppure rotte, comunque il loro funzionamento non era in
regola”).

 

                                4.3   A
giudizio di questa Camera, questi motivi, che si rifanno a fatti avvenuti
nell’ottobre 1993 (cfr. doc. F per i pagamenti e doc. O per il problema della
cappa) non sono tuttavia causali per la disdetta significata nel febbraio 1995,
a distanza di quasi un anno e mezzo, ciò che comporta l’annullamento della
disdetta, notificata senza validi motivi; d’altro canto, nella misura in cui i
motivi addotti (che di per sé, se ripetuti -il che non è il caso- potrebbero
giustificare una disdetta: cfr. SVIT, op. cit., N. 13 ad art. 271 CO) si
riferivano a violazioni contrattuali di piccola entità, la disdetta deve in
ogni caso essere considerata abusiva in quanto viene a sanzionare una
sproporzione palese tra gli interessi delle parti (cfr. Calamo, op.
cit., p. 291, ove si dice che una disdetta motivata da piccole violazioni
contrattuali, quali violazioni nel dovere di cura dell’ente locato e per
pagamenti non puntuali è contraria al principio della buona fede e quindi
annullabile in virtù dell’art. 271 cpv. 1 CO).

                                         Proprio
per questi motivi, il mancato pagamento nel novembre 1994 (doc. AA) di fr.
19.10 -poi comunque compensati dal locatore- relativi ad un conguaglio per
spese accessorie non risulta determinante, trattandosi da un lato di un importo
decisamente esiguo -il cui mancato versamento in base alla dottrina appena
evocata non può quindi giustificare una disdetta- ed atteso dall’altro che il
mancato versamento dello stesso era verosimilmente dovuto al fatto che la
convenuta riteneva tale importo già compensato (tanto è vero che nel doc. 6 la
convenuta stessa aveva scritto a mano che la somma di fr. 25.30 chiesta a quel
momento -composta in parte dai fr. 19.10 di cui trattasi- era compensata dalla
somma di “fr. 27.90 a mio favore già trattenuti!” dal locatore).

 

                                   5.   A
titolo abbondanziale, se anche si volesse ammettere la causalità di questi
motivi per la disdetta, è chiaro che quest’ultima andrebbe comunque annullata
siccome abusiva sulla base delle seguenti motivazioni.

 

                                5.1   La
dottrina e la giurisprudenza sono infatti concordi nel ritenere che se una
disdetta si basa su più motivi, di cui una parte abusivi e una parte legittimi,
la stessa dovrà essere annullata se i motivi legittimi sono di gran lunga meno
rilevanti rispetto a quelli abusivi (IICCA 17 giugno 1994 in re U./S.
SA; SVIT, op. cit., N. 43 ad art. 271a CO; Barbey, op. cit., p.
189 N. 246; mentre Barbey al N. 245 con rif. osserva come al contrario
in base a parte della dottrina e della giurisprudenza sia già possibile
annullare una disdetta che si basa solo in misura limitata su motivi abusivi).

 

                                5.2   Se
si pensa che nella fattispecie la conduttrice, insieme alla madre, occupava lo
stabile da ben 28 anni, non vi è chi non veda come i motivi addotti dal
locatore a sostegno della disdetta, sia pure ordinaria, siano invero di scarsa
rilevanza: gli stessi altro non costituiscono quindi che dei pretesti per
disfarsi di un inquilino particolarmente critico e perciò “scomodo”.

 

                                   6.   L’appello
deve pertanto essere accolto, senza che vi sia la necessità di doversi chinare
sulla questione della protrazione (sentenza IICCA citata).

                                         La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono
la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello
21 dicembre 1995 di __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 7
dicembre 1995 del Segretario Assessore del distretto di Lugano, Sezione 4,
viene così riformata:

 

                                         1.   L’istanza 20.7.1995 __________ è
respinta.

                                         §    È
pertanto annullata la disdetta 7.2.1995 notificata a __________ per il
30.9.1995 ed inerente l’appartamento di           __________, __________,
siccome abusiva.

                                         2.   Tassa
di giustizia, in complessivi fr. 800.- ed in parte già    anticipate
dall’istante, e spese restano a carico della parte         istante, la quale
rifonderà alla convenuta fr. 1’600.- a titolo di   ripetibili.

                                         3.   Intimazione
alle parti per il tramite dei rispettivi patrocinatori.

 

                                   II.   Le
spese della procedura d’appello consistenti in

 

                                         a)     tassa
di giustizia                                     fr.    480.-

                                         b)     spese                                                        fr.     
20.-

                                         Totale                                                                fr.   
500.-

 

                                         da
anticiparsi dall’appellante, vanno caricate alla parte appellata, che rifonderà
alla controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.

 

 

 

 

 

 

 

                                  III.   Intimazione
a:      -   __________

                                         Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

 

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                   Il segretario