# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0b9d5069-6358-51be-90a6-f21239c9bfde
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-29
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 29.04.2024 R 2023 70
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2023-70_2024-04-29.pdf

## Full Text

Z

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 23 70

5. Kammer 

Vorsitz Stöhr

RichterIn Brun und Audétat

Aktuarin Maurer

URTEIL

vom 29. April 2024

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Mirjam Steger,

Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde B._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,

Beschwerdegegnerin

betreffend Erstwohnungspflicht (Widerruf Verpflichtung)

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I. Sachverhalt:

1. A._____ ist Eigentümer einer Wohnung (Stockwerkeigentums-Grundstück 

50'498) an der C._____ in der Gemeinde B._____, die bereits vor dem 

Jahr 2011 erstellt wurde und ca. 93 m2 Hauptnutzfläche (HNF) umfasst.

2. Mit Gesuch vom 5. März 2014 ersuchte A._____ die Gemeinde B._____ 

um Bewilligung des Einbaus einer Galerie mit einer anrechenbaren HNF 

von ca. 15m2. Gestützt auf die damals geltende Verordnung zum ZWG 

bewilligte die Gemeinde B._____ am 12. Mai 2014 diese Wohnflächen-

erweiterung unter Verweis auf Art. 75b und Art. 197 Ziff. 8 (recte: Ziff. 9) 

BV, mit der Auflage, dass die gesamte Fläche der Galerie mit einer 

Erstwohnungsauflage beim Grundbuchamt angemerkt werde.

3. In der Anmeldung zur Grundbuchanmeldung beantragte die Gemeinde 

B._____ die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung über die 

gesamte Einheit der Wohnung gemäss Art. 4 lit. a ZwVO, was so am 

30. Juli 2014 durch das Grundbuchamt D._____ angemerkt wurde.

4. Im März 2023 fragte A._____ bei der Gemeinde B._____ mündlich an, ob 

die Nutzungsbeschränkung nunmehr aufgehoben werden könne. Mit 

Schreiben vom 31. März 2023 beantwortete die Gemeinde B._____ die 

Frage unter Bezugnahme auf Art. 25 Abs. 5 ZWG abschlägig.

5. Mit schriftlichem Gesuch vom 12. Mai 2023 liess A._____ bei der 

Gemeinde B._____ um Aufhebung der Beschränkung der Wohnung als 

Erstwohnung, eventualiter beschränkt auf die im Jahr 2014 bewilligte 

15 m2 Galerie, und um Anweisung des Grundbuchamtes, die betreffende 

Anmerkung der Erstwohnungsauflage auf dem Grundbuchblatt der 

Wohnung zu löschen, ersuchen.

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6. Der Gemeindevorstand B._____ lehnte das Gesuch um gänzliche oder 

teilweise Aufhebung der Erstwohnungsverpflichtung mit Beschluss vom 

7. Juni 2023 bzw. Entscheid vom 20. Juli 2023 ab. Begründend wurde 

angeführt, mit der baulichen Erweiterung der Nutz- bzw. Wohnfläche und 

der Zustimmung zur Erstwohnungsverpflichtung habe der Eigentümer den 

Besitzstand aus dem Jahre 2012 aufgegeben. Die Wohnung könne im 

Umfang von ca. 108 m2 nicht als altrechtliche Wohnung im Sinne des ZWG 

qualifiziert werden.

7. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 21. August 

2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

und beantragte was folgt:

1. Der Entscheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde B._____ vom 20. Juli 2023 
betreffend Widerruf Erstwohnungsverpflichtung / Anmerkung im Grundbuch gemäss 
Baubewilligung vom 12. Mai 2014 sei aufzuheben, die Erstwohnungsbeschränkung 
auf der Parzelle 253 / Liegenschaft C._____ (StWEG 50'498) in der Gemeinde 
B._____ sei aufzuheben und die betreffende Anmerkung der Erstwohnungsauflage 
auf dem Grundbuchblatt der Wohnung (StWEG 50'498 der Gemeinde B._____) sei 
zu löschen.

2. Eventualiter sei das Grundbuchamt D._____ anzuweisen, die Anmerkung der 
Erstwohnungsauflage auf dem Grundbuchblatt der Wohnung (StWEG 50'498 der 
Gemeinde B._____) dahingehend abzuändern, dass diese lediglich die im Jahr 2014 
eingebaute Galerie von ca. 15 m2 umfasst.

3. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Die Kosten dieses Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und 

diese sei zu verpflichten, dem Beschwerdegegner (recte: Beschwerdeführer) eine 
angemessene Entschädigung (zuzüglich MwSt.) zu bezahlen.

Begründend führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen an, die Vorin-

stanz habe den relevanten Sachverhalt nachweislich falsch festgestellt. 

Die damalige Baubewilligung habe lediglich eine Erstwohnungsauflage 

betreffend die gesamte Fläche der Galerie enthalten. Der Beschwerde-

führer hätte die Erweiterung seiner Wohnfläche nicht realisiert, wenn damit 

tatsächlich eine Erstwohnungssauflage für die gesamte Wohnung 

verbunden gewesen wäre. Nach den allgemeinen verwaltungsrechtlichen 

Grundsätzen der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensprinzips müsste 

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vorliegend das geltende mildere und rechtlich besser legitimierte Recht 

(Art. 11 Abs. 3 ZWG) zumindest auf Anfrage hin berücksichtigt werden. 

Der Beschwerdeführer hielt weiter fest, dass er mit dem Einbau der Galerie 

den bestehenden Besitzstand nicht aufgegeben resp. den Status einer 

'altrechtlichen Wohnung' verwirkt habe. Die Erstwohnungsauflage sei 

unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit zu löschen; damit habe 

der Beschwerdeführer einen Teil seines Erweiterungskontingents gemäss 

Art. 11 Abs. 3 ZWG ausgeschöpft. Zudem sei das Interesse des 

Beschwerdeführers an der Aufhebung der Erstwohnungsauflage höher zu 

gewichten, als das Interesse der Gemeinde an der Beibehaltung einer 

'statistischen Erstwohnung'. Im Weiteren bestehe ein falscher Grundbuch-

eintrag, der nicht dem durch die Bewilligungsbehörde festgesetzten 

Beschluss entspreche. Schliesslich werde auch bezweifelt, dass der 

Einbau der Galerie überhaupt eine relevante Erweiterung der HNF 

darstelle. Daher werde auch infrage gestellt, ob die damalige Baubewilli-

gung zu Recht mit einer Einschränkung versehen worden sei.

8. Mit Vernehmlassung vom 27. September 2023 beantragte die Gemeinde 

B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung 

der Beschwerde. Im Wesentlichen verwies sie auf die Sachverhalts-

darstellung im angefochtenen Entscheid. Begründend führte sie aus, erst 

nach Ergehen der Baubewilligung habe die Baubehörde bemerkt, dass die 

Beschränkung der Erstwohnungsverpflichtung rein auf die Galeriefläche 

bezogen nicht nachvollziehbar sei. Das Grundbuchamt habe deshalb in 

der Anmeldung festgehalten, dass die gesamte Stockwerkeinheit als 

Erstwohnung gemäss Art. 4 lit. a ZWVO nutzbar sei. Diese Anmeldung sei 

von den Eheleuten A._____ mitunterzeichnet worden. Die Baubehörde 

habe demnach mit ausdrücklicher Zustimmung der Eigentümer ihren 

Baubescheid im Rahmen der Anmerkung der Nutzungsbeschränkung 

beim Grundbuchamt korrigiert. Die Baubehörde vertrete die Auffassung, 

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die Eigentümer der betroffenen Wohnung hätten mit der baulichen 

Veränderung im Jahre 2014 und mit der ausdrücklichen Zustimmung zur 

Erstwohnungsverpflichtung den Altbestand verändert und damit die 

Möglichkeit, die Wohnung als Zweitwohnung zu nutzen, aufgegeben. Mit 

diesem Verzicht über eine Dauer von neun Jahre und baulichen Verän-

derungen seien der Anspruch auf Besitzstand und die daraus fliessenden 

Ansprüche aufgegeben resp. verwirkt worden. Da im Jahr 2023 keine 

altrechtliche Wohnung i.S.v. Art. 10 ZWG mehr bestehe, entfalle auch eine 

Beanspruchung des Privilegs gemäss Art. 11 Abs. 3 ZWG. Gegen den 

Widerruf der Auflage sprächen auch überwiegende öffentliche Interessen, 

bestünde doch ein immanentes öffentliches Interesse an Erstwohnungen.

9. Mit Replik vom 3. November 2023 hielt der Beschwerdeführer 

vollumfänglich an den bisherigen Rechtsbegehren fest. Die Darstellungen 

der Beschwerdegegnerin wurden bestritten, sofern sie nicht ausdrücklich 

anerkannt wurden.

10. Die Beschwerdegegnerin reichte innert Frist keine Duplik ein.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 

soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 

oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. 

Angefochten ist vorliegend die Verfügung vom 20. Juli 2023 (vgl. Akten 

des Beschwerdeführers [Bf-act.] 2), mit welcher die Beschwerdegegnerin 

das Gesuch des Beschwerdeführers vom 12. Mai 2023 abwies. Diese 

Verfügung ist weder endgültig noch kann sie bei einer anderen Instanz 

angefochten werden. Folglich stellt sie ein taugliches Anfechtungsobjekt 

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für ein Verfahren vor Verwaltungsgericht dar. Als formeller und materieller 

Adressat der angefochtenen Verfügung ist der Beschwerdeführer davon 

überdies berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an deren 

Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- 

und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 38 Abs. 1 und 2, Art. 39 

Abs. 1 lit. b und Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit einzutreten.

2. Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die 

Frage, ob die Beschwerdegegnerin die hier zur Diskussion stehende 

Stockwerkeinheit zu Recht nicht aus der Erstwohnungsverpflichtung 

entlassen hat. Dabei ist zunächst zu prüfen, ob die mit Baubewilligung vom 

12. Mai 2014 (vgl. Bf-act. 3) auferlegte Erstwohnungsverpflichtung resp. 

mit Grundbuchanmeldung vom 24. Juli 2014 (vgl. Bf-act. 5) angemerkte 

Erstwohnungsverpflichtung in Wiedererwägung gezogen bzw. widerrufen 

werden kann.

3. Ausgangspunkt ist die Baubewilligung vom 12. Mai 2014. Darin wurde 

unter Ziffer III.1.b) Allgemeines – Besondere Bedingungen und Auflagen 

verfügt, "Die gesamte Fläche der Galerie wird mit der 

Erstwohnungsauflage beim Grundbuchamt entsprechend angemerkt. Die 

Gemeinde B._____ erteilt dem Grundbuchamt den Auftrag für die 

Anmerkung." (vgl. Bf-act. 3). In der Anmeldung an das Grundbuchamt 

D._____ vom 24. Juli 2014 wurde festgehalten, dass gestützt auf Art. 6 

der Verordnung vom 22. August 2012 über Zweitwohnungen (aZWV; SR 

702) i.V.m. Art. 27 der Verordnung betreffend das Grundbuch im Kanton 

Graubünden (Kantonale Grundbuchverordnung/KGBV; BR 217.100; in 

der Fassung vom 4. Oktober 1995) auf dem Stockwerkeigentums-

Grundstück 50'498 folgende Anmerkung vorzunehmen sei: "Öffentlich-

rechtliche Eigentumsbeschränkung: die gesamte Einheit ist als 

Erstwohnung gemäss Art. 4 lit. a ZwVo zu nutzen." (vgl. Bf-act. 5). Vorweg 

ist festzuhalten, dass die Baubewilligung vom 12. Mai 2014 ausschliess-

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lich die Galerie der Erstwohnungsauflage unterstellte. Erst im Nachhinein 

wurde, ohne dass eine neue Baubewilligung erging, die Anmeldung 

vorgenommen und auf der ganzen Wohnung eine Erstwohnungs-

verpflichtung angemerkt. Dies erweist sich indes als rechtens, da unter der 

aZWV eine Erweiterung der vorbestehenden Zweitwohnungsfläche nicht 

zulässig war (vgl. Art. 3 Abs. 1 aZWV). Soweit Baubewilligungen gestützt 

auf die Bestimmungen der aZWV mit entsprechenden Nutzungsauflagen 

erteilt wurden, entsprechen sie materiell dem geltenden Bundesgesetz 

über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) und haben 

nach Art. 25 Abs. 5 ZWG weiterhin Bestand (JÄGER/HAUSER, in: 

WOLF/PFAMMATTER [Hrsg.], Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter 

Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2. Aufl., Bern 2021, 

Art. 25 Rz. 47). Als korrekt erweist sich auch die Grundbuchanmeldung. 

Da bei einer einzigen Wohnung nicht unterschieden werden kann 

zwischen Erst- und Zweitwohnungsfläche, musste die Wohnung als 

Ganzes der Erstwohnungsverpflichtung unterstellt werden. Überdies 

haben die ehemaligen Eigentümer mit ihrer Unterschrift auf der 

Anmeldung an das Grundbuchamt vom 24. Juli 2014 dazu auch ihr 

Einverständnis gegeben (vgl. Bf-act. 5).

4.1. Unbestritten ist, dass die Baubewilligung vom 12. Mai 2014 formell in 

Rechtskraft erwachsen ist. Auf diese Bewilligung kann infolge deren 

formeller Rechtskraft nicht ohne Weiteres zurückgekommen werden. 

Vielmehr ist ein gesetzlicher oder in der Rechtsprechung anerkannter 

Rückkommenstitel erforderlich, wobei solche aber auch nicht dazu dienen 

dürfen (formell) rechtskräftige Entscheide immer wieder in Frage zu stellen 

oder die Vorschriften über die Rechtsmittelfristen zu umgehen (vgl. 

BGE 143 II 1 E.5.1, 137 I 69 E.2.2 f., 127 II 306 E.7a; Urteil des Bundes-

gerichts 1C_8/2019 vom 20. Mai 2019 E.4.1 f. und 6.4; HÄFELIN/MÜLLER/-

UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, 

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Rz. 1224 f. und 1250 ff.). Seither hat sich die Rechtslage aber zu Gunsten 

des Beschwerdeführers geändert. Nach den Regelungen im VRG dürfen 

(kommunale) Behörden auf (formell rechtskräftige) Verfügungen in Form 

der Wiedererwägung (Art. 24 VRG), des Widerrufs (Art. 25 VRG) und der 

Revision (Art. 67 VRG) zurückkommen. Die Verwaltungsbehörde ist zur 

Wiedererwägung ihres Entscheids nur verpflichtet, wenn Gründe für einen 

Widerruf glaubhaft gemacht werden (Art. 24 Abs. 2 VRG). Der Widerruf 

gemäss Art. 25 VRG ist rechtsprechungsgemäss nur auf ursprünglich 

fehlerfreie bzw. erst nachträglich fehlerhaft oder rechtswidrig gewordene 

(Dauer-)Verfügungen anzuwenden, weil sich die Sach- und Rechtslage 

gegenüber der ursprünglichen Entscheidungsgrundlage geändert hat 

(Abs. 1 lit. a; vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_339/2017 vom 24. Mai 

2018 E.2.2, 2C_115/2011 vom 22. November 2011 E.3.1 f., 1C_217/2010 

vom 3. Februar 2011 E.3.2; Botschaft der Regierung des Kantons 

Graubünden an den Grossen Rat vom 30. Mai 2006 zur Optimierung der 

kantonalen Gerichtsorganisation [Justizreform], Heft Nr. 6/2006–2007, 

S. 545). Der Widerruf kann erfolgen, wenn keine überwiegenden 

öffentlichen oder privaten Interessen dem Widerruf entgegenstehen 

(Art. 25 Abs. 1 lit. b VRG; vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 

20. Mai 2019 E.4.2). Der Widerruf ist auf so genannte Dauerverfügungen 

zugeschnitten, d.h. solche, die ein Rechtsverhältnis angesichts eines in 

einem bestimmten Zeitpunkt gegebenen Sachverhaltes regeln, wobei 

jedoch die Rechtsfolgen in die Zukunft wirken und auch Veränderungen 

erfahren können, wie auch der rechtserhebliche Sachverhalt späteren 

Wandlungen unterworfen sein kann (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

a.a.O., Rz. 1230 mit weiteren Hinweisen; GYGI, Zur Rechtsbeständigkeit 

von Verwaltungsverfügungen in ZBl 83 S. 149 ff, 159). Diese 

Voraussetzung ist hier erfüllt. Zudem liegt keine nicht widerrufbare 

Verfügung vor (vgl. dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1231 ff.). 

Die Revision scheidet aufgrund der klaren und engen Definition im VRG 

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aus (Art. 67 VRG). Aus Art. 29 Abs. 1 und 2 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) ergibt sich ein 

Minimalanspruch auf Eintreten auf ein Wiedererwägungsgesuch, wenn 

sich die Umstände seit dem ersten Entscheid wesentlich geändert haben 

resp. ein Anspruch auf Anpassung einer nachträglich fehlerhaften 

Verfügung (BGE 136 II 177 E.2). Ausnahmsweise kann auch die 

Änderung des dem Entscheid zugrundeliegenden Rechts als wesentliche 

Änderung der Umstände betrachtet werden, die einen Anspruch darauf 

begründet, dass auf ein Wiedererwägungsgesuch eingetreten wird 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1275 mit Hinweis auf BGE 109 Ib 

246).

4.2.1. Sinn und Zweck der Zweitwohnungsinitiative aus dem Jahr 2012 war, den 

Anteil an Zweitwohnungen zu begrenzen. Im Erläuternden Bericht des 

Bundesamtes für Raumentwicklung (ARE) vom 17. August 2012 zur 

Verordnung über die Zweitwohnungen finden sich denn auch keine 

Ausführungen zur 'Erweiterung' von altrechtlichen Zweitwohnungen 

(abrufbar unter: https://www.are.admin.ch/dam/are/de/dokumente/-

recht/dokumente/bericht/erlaeuternder_berichtzurverordnungueberzweit-

wohnungen.pdf). Nach geltendem Art. 25 Abs.  ZWG bleiben nach dem 

1. Januar 2013 rechtskräftig gewordene Baubewilligungen gültig, soweit 

sie sich auf die aZWV abstützen. Dies ist hier der Fall. Diesbezüglich ist 

anzumerken, dass Beschränkungen des öffentlichen Rechts ohne Eintrag 

im Grundbuch bestehen (Art. 680 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetz-

buches [ZGB; SR 210]). Ihre materielle Wirkung und auch die 

Rechtsverbindlichkeit entstehen grundsätzlich vor der Eintragung. Art. 27 

der damals geltenden Grundbuchverordnung statuierte, dass öffentlich-

rechtliche Beschränkungen im Grundbuch vorgemerkt werden können. 

Art. 962 Abs. 1 ZGB statuiert wiederum die Pflicht der entsprechenden 

Anmerkung.

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4.2.2. Nach aZWV bewilligte und gestützt auf Art. 25 Abs. 5 ZWG 

bestandesgeschützte Wohnungen bilden – zusammen mit denjenigen 

nach Art. 25 Abs. 4 ZWG – eine eigene Kategorie, die weder neue noch 

alte Wohnungen im Sinne des ZWG darstellen. Diesbezüglich befürwortet 

die Lehre, dass die Nutzung solcher Wohnungen – analog zu altrecht-

lichen Wohnungen nach ZWG – frei ist, jedoch keine Erweiterungs-

möglichkeit nach Art. 11 Abs. 3 ZWG besteht (vgl. JÄGER/HAUSER, a.a.O., 

Art. 25 Rz. 50). Dieser Auffassung kann im vorliegenden Fall nicht gefolgt 

werden. Denn in casu geht es nicht um eine neue oder eine weitere 

Wohnung, sondern um die Erweiterung einer bestehenden (altrechtlichen) 

Wohnung, indem eine Galerie errichtet wurde. Eine solche Erweiterung 

wäre unter heutigem, milderem Recht ohne Weiteres zulässig. Es ist nicht 

ersichtlich, weshalb dies nun, einzig, weil zum damaligen Zeitpunkt eine 

solche Möglichkeit nicht vorgesehen war, nicht mehr möglich sein soll. Das 

Bundesgericht hat sich in einigen Urteilen auf den Grundsatz der 'lex 

mitior' berufen, um die Zulässigkeit der begünstigenden Rückwirkung zu 

begründen (vgl. z.B. BGE 99 V 203 E.2; Urteile des Bundesgerichts 

2A.228/2005 vom 23. November 2005 E.2.3, 2A.460/2003 vom 11. August 

2004 E.2.2; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1352/2006 vom 

25. April 2007 E.3.1). Dieser für das Strafrecht nach Art. 2 Abs. 2 des 

Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB; SR 311.0) massgebende 

Grundsatz findet im Verwaltungsrecht analog Anwendung und bedeutet, 

dass ein unter dem geltenden Recht erfüllter Tatbestand nach neuem 

Recht zu beurteilen ist, wenn dieses für den Betroffenen milder, d.h. 

günstiger ist. Folglich wäre die im Jahr 2014 bewilligte Erweiterung unter 

dem geltenden (milderen) ZWG zulässig, zumal dies auch nicht gegen den 

Sinn und Zweck des ZWG verstösst, wie nachfolgend dargelegt.

4.2.3. Sinn und Zweck der Zweitwohnungsinitiative, lanciert durch den Verein 

Helvetia Nostra, war gegen die Zerstörung von Schweizer Landschaften 

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und historisch relevanten Stätten vorzugehen (vgl. https://-

www.zweitwohnungsinitiative.ch/helvetia-nostra.html). Beabsichtigt war, 

dass Ferienorte nicht weiter in die Berglandschaft wuchern, wobei 

bestehende Zweitwohnungen jedoch erhalten bleiben dürfen. Mit der 

Zweitwohnungsinitiative sollte eine weitere Zersiedelung und Zerstörung 

unterbunden werden. Hauptziel war folglich, den Neubau von 

Zweitwohnungen in noch unbebauten Landschaften zu verhindern resp. 

zu unterbinden und der Verdrängung der einheimischen Bevölkerung 

entgegenzuwirken (vgl. https://www.zweitwohnungsinitiative.ch/die-

initiative.html). Liest man die parlamentarischen Beratungen zur Initiative 

"Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" wird ersichtlich, dass 

keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden sollten (vgl. 

Amtliches Bulletin 14.023 [AB 2014], S. 919, Votum Ständerat Bischof-

berger). Weiter hat der Bundesrat in seinem Gesetzesentwurf die 

Erweiterungsmöglichkeit von Wohnungen, die als Zweitwohnungen 

genutzt werden, explizit ausgeschlossen, was in den parlamentarischen 

Debatten jedoch wieder geändert wurde. In den parlamentarischen 

Beratungen wurde anschliessend ausdrücklich festgehalten, dass die Art 

der Wohnnutzung bei altrechtlichen Wohnungen frei ist und solche 

Wohnungen erneuert, umgebaut und wiederaufgebaut werden können 

(vgl. AB 2014, S. 920, Votum Ständerat Bischofberger).

4.2.4. Nicht beabsichtigt war allerdings ein striktes Verbot jeglicher Erweiterung 

von bestehenden Zweitwohnungen, da dies als unverhältnismässig 

angesehen wurde (vgl. AB 2014, S. 921, Votum Ständerat Luginbühl). 

Erweiterungen sollten nach wie vor möglich sein, dies nicht zuletzt darum, 

weil der Souverän zwar keine neuen Zweitwohnungen auf der grünen 

Wiese wollte, aber kaum etwas gegen Verdichtungen einzuwenden hatte 

(vgl. AB 2014, S. 925, Votum Ständerat Schmid und S. 962, Votum 

Ständerat Bischofberger). Bestehende Wohnungen sollten zudem auch 

https://www.zweitwohnungsinitiative.ch/die-initiative.html
https://www.zweitwohnungsinitiative.ch/die-initiative.html

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aus dem Grund ausgebaut werden können, da durch den Ausbau nicht 

zusätzliche Quadratmeter auf der 'grünen Wiese' überbaut würden (vgl. 

AB 2014, S. 925, Votum Ständerat Bischofberger). Auch die Initianten 

selbst haben stets betont, dass bestehende Zweitwohnungen nicht von 

der Initiative betroffen seien (vgl. AB 2014, S. 922, Votum Ständerat 

Imoberdorf; vgl. auch https://www.zweit wohnungsinitiative.ch/fragen-und-

antworten.html). Die Ehefrau des Hauptinitianten hielt sogar fest, dass sie 

(d.h. die Initianten) nichts dagegen hätten, wenn jemand ein zweites Haus 

habe. Der Kampf richte sich nicht gegen kalte Betten, sondern gegen die 

masslose Überbauung der Schweiz mit immer neuen Zweitwohnungen 

(vgl. AB 2014, S. 923, Votum Ständerat Hösli).

4.2.5. Die Bevölkerung hat der Initiative einerseits zum Schutz der Landschaft 

und andererseits zum Schutz der lokalen Bevölkerung zugestimmt (vgl. 

AB 2014, S. 926, Votum Ständerat Comte). Der Wille des Stimmvolkes 

bestand folglich darin, die Zersiedelung zu verhindern, weshalb der Blick 

in erster Linie auf das bestehende Siedlungsgebiet und dessen 

Weiterentwicklung zu richten war (vgl. AB 2014, S. 925, Votum Ständerat 

Schmid und S. 927, Votum Ständerat Engler). Nach der Interpretation des 

Volkswillens und auch den Willenskundgebungen der Initianten ging es 

folglich darum, unsere Berglandschaft nicht weiter zu "verbetonieren". Nie 

ging es aber darum, die bestehende Bausubstanz nicht mehr nutzen zu 

dürfen oder (künftige) Nutzungen zu verhindern. Die Erweiterung von 

altrechtlichen Wohnungen tangiert folglich den Willen der Initianten nicht 

(vgl. AB 2014, S. 963, Votum Ständerat Schmid).

4.3. Folglich ist nicht ersichtlich, weshalb die Aufhebung der mit Baubewilli-

gung vom 12. Mai 2014 verfügten Erstwohnungsverpflichtung auf der 

Galerie resp. mit Grundbucheintrag vom 30. Juli 2014 angemerkten 

Erstwohnungsverpflichtung auf der gesamten Wohneinheit, dem 

(geltenden) ZWG widersprechen soll. Denn wie der Beschwerdeführer 

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richtigerweise darlegt, könnte er die Galerie abbrechen oder zurückbauen 

und dann im Anschluss daran ein Gesuch um Erweiterung im Umfang von 

30 % der vorbestehenden HNF beantragen, was zulässig wäre. Dem 

spricht nicht entgegen, dass der Beschwerdeführer die Wohnung seit 2014 

als Erstwohnung genutzt hat. Denn die Nutzung als solche hat keinen 

Einfluss auf die Qualifizierung der Wohnung. Andernfalls würde dies dazu 

führen, dass altrechtliche Zweitwohnungen, die über längere Zeit aufgrund 

einer Wohnsitznahme als Erstwohnung genutzt werden, einzig aufgrund 

der Nutzung zu eigentlichen Erstwohnungen umqualifiziert würden. Dass 

dem nicht sein kann, braucht nicht weiter kommentiert zu werden. Nach 

dem Gesagten ist dem Gesuch des Beschwerdeführers um Widerruf der 

Erstwohnungsverpflichtung auf dem Stockwerkeigentums-Grundstück 

Nr. 50'498 und um Anweisung des Grundbuchamtes, die betreffende 

Anmerkung der Erstwohnungsauflage auf dem Grundbuchblatt der 

Wohnung (Stockwerkeigentums-Grundstück Nr. 50'498, Parzelle 253) zu 

löschen, zu entsprechen.

4.4. Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen, was zur Aufhebung 

des angefochtenen Entscheids vom 20. Juli 2023 führt. Die Angelegenheit 

ist unter Verweis auf die Erwägungen – Anpassung der Baubewilligung 

2014 und Löschung der Anmerkung der Erstwohnungsauflage auf dem 

Grundbuchblatt Nr. 50'498 – zu neuem Entscheid an die Beschwerde-

gegnerin zurückzuweisen.

5.1. Wird die Beschwerde gutgeheissen und die Sache zu neuem Entscheid 

zurückgewiesen, ist über die Verteilung der Kosten zu entscheiden. Im 

Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten 

zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der 

Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des 

Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staats-

gebühr beträgt höchstens CHF 20'000.00, sie richtet sich nach dem 

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Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und 

der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 

Abs. 2 VRG). Das Gericht erachtet hier ermessensweise eine 

Staatsgebühr von CHF 2'000.00 (zzgl. Kanzleiauslagen) als angemessen 

und gerechtfertigt. Sie wird der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.2.1. Nach Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit 

verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend wird die 

Parteientschädigung dem Ausgang des Verfahrens entsprechend 

zugunsten dem obsiegenden Beschwerdeführer resp. zulasten der 

unterliegenden Beschwerdegegnerin zugesprochen. Ausgangspunkt 

dafür ist die eingereichte Honorarnote der Rechtsvertreterin. Nach Art. 2 

Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der 

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die 

urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach 

Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag 

aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche 

Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte 

Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag 

üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 

Abs. 1 HV ein Stundenansatz von CHF 210.00 bis CHF 270.00. Weiter 

wird vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen 

und für die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die 

geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von 

den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte 

Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 

HV). Reichen die Parteien zu Beginn des Verfahrens nicht eine 

vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung ein, kann die 

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urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der Parteient-

schädigung die Anwaltsrechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV).

5.2.2. Gemäss Kostennote vom 11. Dezember 2023 macht die Rechtsvertreterin 

des Beschwerdeführers eine Parteientschädigung von total CHF 5'962.55 

(bestehend aus: Honorar gemäss Vereinbarung und Zeitaufwand von 

21.5 h à CHF 250.00 [CHF 5'375.00] plus Spesenpauschale von 3 % 

[CHF 161.25] zzgl. 7.7 % MWST [CHF 426.30] geltend. Die Rechts-

vertreterin hat zur Honorarnote vom 11. Dezember 2023 keine Honorar-

vereinbarung eingereicht. Der Vermerk im Begleitschreiben (mündlich 

vereinbartes Stundenhonorar von CHF 250.00) genügt als solcher nicht. 

Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 

2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] U 16 92 vom 

25. Oktober 2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und 

R 18 17 vom 18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, 

dass bei Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte 

Stundenansatz übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.00 

nicht überschreitet. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt 

der Stundenansatz höchstens CHF 240.00. Angesichts dieser Praxis ist 

die Honorarnote der Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers 

anzupassen, indem nicht ein Stundenansatz von CHF 250.00, sondern ein 

solcher von CHF 240.00 zur Anwendung gelangt und das Honorar 

entsprechend zu kürzen ist. Ausserdem ist der Aufwand auch in zeitlicher 

Hinsicht zu kürzen, da der geltend gemachte Aufwand vor Erhalt des 

angefochtenen Entscheids am 21. Juli 2023 hier nicht zu berücksichtigen 

ist.

Die so korrigierte Honorarnote beläuft sich danach auf total CHF 4'946.65 

(bestehend aus: 18.58 h à CHF 240.00 [CHF 4'459.20] zzgl. Pauschal-

spesen von 3 % [CHF 133.75] und 7.7 % MWST [CHF 353.65]). In diesem 

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Umfang hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer ausser-

gerichtlich zu entschädigen.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1.1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Gemeinde-

vorstandes B._____ vom 20. Juli 2023 betreffend Widerruf Erstwohnungs-

verpflichtung / Anmerkung Grundbuch gemäss Baubewilligung vom 

12. Mai 2014 aufgehoben.

1.2. Die Angelegenheit wird im Sinne der Erwägungen zu neuem Entscheid an 

die Gemeinde B._____ zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 2'000.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 356.00

zusammen CHF 2'356.00

gehen zulasten der Gemeinde B._____.

3. Die Gemeinde B._____ hat A._____ mit CHF 4'946.65 (inkl. Spesen und 

MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]