# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 698376ed-0f94-52f7-8b0c-16f295629bca
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 27.05.2016 BRGE I Nr. 0085/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0085-2016_2016-05-27.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0085/2016 vom 27. Mai 2016 in BEZ 2016 Nr. 46 

2. Die private Rekursgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in X. Sie 
ist eine Tochtergesellschaft der L. GmbH & Co. KG mit Sitz in Y, Deutschland. 
Damit gilt sie als ausländisch beherrscht im Sinne von Art. 6 BewG und 
untersteht grundsätzlich der Bewilligungspflicht für den Erwerb von 
Grundstücken in der Schweiz. 

Die private Rekursgegnerin plant den Erwerb der Liegenschaft mit dem 
Namen «O.». Es handelt sich dabei um ein Gewerbe- und Wohnhaus. Bei einer 
Nutzfläche von 3986 m2 bestehen 12 Wohnungen (813 m2), 2107 m2 
Bürofläche, 319 m2 werden für Gewerbe, Industrie und Verkauf genutzt sowie 
675 m2 für Lager und Archiv. Die private Rekursgegnerin beabsichtigt auf dem 
Grundstück den Betrieb eines Hotels, wobei die Umnutzung in zwei Phasen 
erfolgen soll. Zunächst sollen der Keller und Lagerräume im 2. Untergeschoss 

zur Hotelnutzung umgebaut werden, die Baubewilligung dafür liegt vor. Später 
soll im Rahmen einer Arealüberbauung ein Hotelneubau erstellt werden. 

Die Vorinstanz hat im angefochtenen Beschluss erwogen, dass es sich 
beim zu erwerbenden Grundstück um ein Betriebsstätten-Grundstück im Sinne 
des Bewilligungsgesetzes handle, da die Wohnungen mit einem Anteil von 
20,34 Prozent an der Gesamtfläche und von 30,19 Prozent des Gesamt-
ertrages von untergeordneter Bedeutung seien. Eine Abtrennung der 
Wohnungen sei kaum möglich und absolut unverhältnismässig. Folglich stellte 
sie die Nichtbewilligungspflicht für den Grunderwerb fest, wobei die private 
Rekursgegnerin verpflichtet wurde, bei jeder Änderung der Verhältnisse, insbe-
sondere bei einer Ausdehnung der Wohnfläche auf über 20 Prozent erneut um 
Feststellung der Nichtbewilligungspflicht nachzusuchen. (…) 

5. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer 
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Keiner 
Bewilligung bedarf der Erwerb eines Grundstückes, das als ständige 
Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kauf-
männischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerkbetriebs oder eines freien 
Berufes dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG). Dabei spielt es keine Rolle, ob das 
Grundstück dem Unternehmen des Erwerbers dient oder einem Dritten für die 
Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit vermietet oder verpachtet wird. Keine 
wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG liegt vor, wenn 
Wohnraum erstellt, vermietet oder verpachtet oder damit Handel getrieben wird 
(Art. 3 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 
Ausland [BewV]). Hotelmässig bewirtschafteter Wohnraum gilt hingegen als 
Betriebsstätte und kann bewilligungsfrei erworben oder erstellt werden. Beim 
Erwerb von Grundstücken nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG können durch 
Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte 
Flächen miterworben werden (Art. 2 Abs. 3 BewG). Lehre und Rechtsprechung 
erlauben auch, dass ausnahmsweise Wohnungen zur Betriebsstätte be-
willigungsfrei miterworben werden können, wenn sie für das Unternehmen 
betriebsnotwendig sind oder wenn eine Abtrennung vom betrieblich genutzten 
Teil praktisch nicht möglich ist und unverhältnismässig wäre (z.B. ein 
Wohnhaus inmitten einer Fabrikanlage, einzelne Wohnungen auf einem Fabrik- 

- 2-  

 

 

oder mehrstöckigen Gewerbegebäude, insbesondere, wenn der Zugang nur 
durch betrieblich genutzte Räume möglich ist; vgl. Merkblatt des Bundesamts 
für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 
1. Juli 2009, S. 5; www.bj.admin.ch). 

Damit Grundstücke als Betriebsstätten-Grundstücke im Sinne des 
Bewilligungsgesetzes gelten können, muss die gewerbliche Nutzung klar im 
Vordergrund stehen. Entgegen den Ausführungen der privaten Rekursgegnerin 
reicht ein Gewerbeanteil von 50,1 Prozent nicht aus, damit ein Grundstück noch 
als Betriebsstättengrundstück qualifiziert werden kann. Wie hoch der Anteil 
Wohnungen sein darf, legen weder Gesetz noch Verordnung fest. Aus der 
Rechtsprechung ergibt sich, dass der Erwerb eines Gesellschaftsanteils durch 
eine Person im Ausland unproblematisch ist, wenn die bewilligungspflichtigen 
Grundstücke einer Gesellschaft weniger als 20 Prozent der gesamten Aktiven 
ausmachen (vgl. BRGE I Nr. 0039/2014 vom 4. April 2014, E. 6.3 = BEZ 2014 

Nr. 37; www.baurekursgericht-zh.ch). Analog dazu lässt sich sagen, dass ein 
Grundstück, welches zu 80 Prozent betrieblich und zu 20 Prozent als Wohnung 
genutzt wird, von einer Person im Ausland bewilligungsfrei erworben werden 
kann, wenn einer der vorstehend genannten Gründe für den bewilligungsfreien 
Miterwerb von Wohnfläche gegeben ist. Zu diesem Schluss muss eine 
teleologische Auslegung von Art. 2 Abs.3 BewG führen. Auch wenn dort keine 
Beschränkung des Wohnanteils vorgeschrieben wird, ist doch offensichtlich, 
dass nicht jede durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnung 
miterworben werden darf. Man stelle sich ein Gewerbelokal auf einem 
Grundstück vor, für welches die Bauvorschriften einen Mindestwohnanteil von 
90 Prozent vorschreiben, und das abgesehen vom Gewerbelokal so überbaut 
bzw. genutzt wäre; der bewilligungsfreie Erwerb eines solchen Grundstücks 
würde Sinn und Zweck des Bewilligungsgesetzes gänzlich widersprechen. Das 
Abstellen auf die Anzahl der Wohneinheiten, wie dies die Rekurrentin anregt, 
erscheint demgegenüber wenig sinnvoll. So ist kein Grund ersichtlich, weshalb 
mehrere kleine Wohnungen anders beurteilt werden sollen als eine grosse. 
Solange die Wohnnutzung der gewerblichen Nutzung deutlich untergeordnet ist, 
spielt die Unterteilung der Wohnfläche in einzelne Einheiten keine 
entscheidende Rolle. Hier kommt allenfalls dem Aspekt des mit der 
Wohnnutzung erwirtschafteten Ertrags eine entscheidendere Rolle zu. Auch 
dieser muss gegenüber dem mit der gewerblichen Nutzung erzielten Ergebnis 
deutlich untergeordnet sein. 

6.1 Das zu erwerbende Grundstück liegt in der dreigeschossigen 
Wohnzone mit Gewerbeanteil (WG3) gemäss Bau- und Zonenordnung (BZO). 
Für die Zone WG3 schreibt die BZO in Art 20 lit. e eine Ausnützungsziffer von 
50 Prozent vor, wobei maximal 40 Prozent für das Wohnen und mindestens 
10 Prozent für Gewerbe zu verwenden sind. Weiter verweist Art. 21 Abs. 2 BZO 
auf Art. 19 lit. b, c und d BZO, welche in der WG3 sinngemäss gelten. Dem-
gemäss darf der Gewerbeanteil höchstens 20 Prozent der gesamten anrechen-
baren Flächen in Voll-, Dach- und Untergeschossen betragen. Entlang der S.-
Strasse, der W.-Strasse und der T.-Strasse beträgt auf einer Bautiefe ab der 
Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie der zulässige 
Gewerbeanteil 50 Prozent (Art. 19 lit. b BZO). Die übrigen Regelungen von Art. 
19 BZO sind für den vorliegend zu beurteilenden Fall nicht relevant.  

- 3-  

 

 

Die anrechenbare Geschossfläche auf dem streitbetroffenen Grundstück 
darf gemäss Bau- und Zonenordnung maximal halb so gross sein wie die 
Fläche des Grundstücks. 40 Prozent der Grundstücksfläche darf höchstens der 
Wohnnutzung dienen, mindestens 10 Prozent sind gewerblich zu nutzen. Damit 
ist noch kein Mindestwohnanteil vorgeschrieben. Allerdings beschränkt Art. 19 
lit. b BZO die gewerbliche Nutzung auf dem an der W.-Strasse und an der der 
T.-Strasse liegenden Grundstück auf 50 Prozent der anrechenbaren Fläche in 
Voll-, Dach- und Untergeschossen. Folglich ist mindestens die andere Hälfte 
der Wohnnutzung zuzuführen. 

Beim streitbetroffenen Grundstück würde es sich somit – von den 
einschlägigen Vorschriften her betrachtet – mangels erlaubter überwiegender 
gewerblicher Nutzung nicht um ein Betriebsstättengrundstück handeln, welches 
von einer Person im Ausland bewilligungsfrei erworben werden könnte. Es wird 
jedoch entgegen der Vorgaben der Bau- und Zonenordnung zu 79,66 Prozent 

gewerblich genutzt, lediglich 20,34 Prozent der nutzbaren Fläche machen die 
Wohnungen aus. Diese gewerbliche Nutzung war ursprünglich bewilligt worden, 
sie geniesst demzufolge Bestandesschutz (vgl. § 357 des Planungs- und 
Baugesetzes [PBG]). Der Bauausschuss hat denn auch mit Baubewilligung vom 
9. September 2015 die Nutzungsänderung von Büro zu Hotel genehmigt. 

Für die Beurteilung, ob ein Betriebsstätten-Grundstück im Sinne des 
Bewilligungsgesetzes vorliegt, ist auf die tatsächliche bzw. die beabsichtigte 
Nutzung abzustellen. Solange das Grundstück zu rund 80 Prozent gewerblich 
genutzt wird, ist es als Betriebsstätte zu qualifizieren, und die private 
Rekursgegnerin kann es ohne Bewilligung erwerben. Dies gilt auch für die 
vorhandenen Wohnungen, sind sie doch durch Wohnanteilvorschriften vorge-
schrieben (Art. 2 Abs. 3 BewG). Ob die Wohnungen rechtlich und/oder faktisch 
abgetrennt werden könnten, ist daher nicht weiter zu prüfen. 

7.1 Die Rekurrentin zweifelt im Weiteren an, ob es sich bei der 
beabsichtigten Nutzung tatsächlich um eine gewerbliche Hotelnutzung oder 
doch eher um die Vermietung von Wohnraum handelt. (…) 

7.2 Vorab ist festzuhalten, dass das Grundstück – wie sich vorstehend 
gezeigt hat – bereits heute und ohne die geplante Hotelnutzung als Betriebs-
stätten-Grundstück zu qualifizieren ist. Eine Fristansetzung für die Umsetzung 
der beiden Phasen der Umnutzung des Untergeschosses (für welches die 
Baubewilligung bereits vorliegt) und des Hotelneubaus ist daher nicht 
erforderlich. Die private Rekursgegnerin darf das Grundstück aufgrund des 
bestehenden hohen Anteils an gewerblicher Nutzung bewilligungsfrei erwerben. 

Kennzeichnend für ein Hotel sind neben der Übernachtungsmöglichkeit 

− welche offensichtlich der Hauptgrund für den Aufenthalt in einem Hotel ist – 
ein Restaurationsservice, eine Réception, Aufenthaltsmöglichkeiten sowie 
allgemein zugängliche Toiletten im Bereich der öffentlichen Räume. Der 
Verband Hotellerie Suisse verlangt sodann für Ein-Stern-Hotels als 
Minimalstandard unter anderem einen wöchentlichen Bettwäschewechsel, die 
tägliche Zimmerreinigung, den täglichen Handtuchwechsel auf Wunsch, ein 
Getränkeangebot im Betrieb, ein erweitertes Frühstücksangebot sowie 

- 4-  

 

 

mindestens ein Restaurant, das an mindestens fünf Tagen pro Woche geöffnet 
ist. Abgesehen vom Restaurant erfüllt das geplante Hotel diese Kriterien. Damit 
handelt es sich um ein Hotel garni, welches Beherbergung, Frühstück, 
Getränke und höchstens kleine Speisen anbietet, während der klassische 
Restaurantbetrieb fehlt. Solche Betriebe sind ohne weiteres als Hotel zu 
qualifizieren. Angesichts der eher kargen Ausstattung der Zimmer – den 
bewilligten Plänen lässt sich entnehmen, dass die rund 15 m2 grossen Zimmer 
jeweils mit einem Einzelbett und einem Schrank möbliert sein werden, 
Sanitärräume befinden sich zur gemeinschaftlichen Nutzung auf der Etage – 
scheint die Befürchtung, es könnte eine Vermietung als Ferienwohnungen statt-
finden, nicht sehr realistisch. Offensichtlich handelt es sich um ein günstiges 
Übernachtungsangebot in der Nähe des Flughafens, welches für 
Kurzaufenthalte genutzt werden wird. Die Vorinstanz hat damit die geplante 
Nutzung zu Recht als Hotel und damit als gewerbliche Nutzung im Sinne des 
Bewilligungsgesetzes akzeptiert und die Nichtbewilligungspflicht für den Erwerb 

festgestellt. (…) 

8.1 Zusammenfassend ist die Abweisung des Rekurses festzuhalten.