# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 77016004-bfcc-5675-b086-0fa9bfc09e60
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.08.2023 III 2023 60
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-60_2023-08-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 60

Entscheid vom 25. August 2023 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. B.________, 

gegen

Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanz,

Gegenstand Umwelt- und Heimatschutzrecht (Unterschutzstellung)

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Sachverhalt:

A. A.________ (nachstehend: Eigentümerin) ist Alleineigentümerin des 
Grundstückes KTN __01 (55'984 m2, Landwirtschaftszone), Wollerau. Am östli-
chen Rand schliesst das Grundstück KTN __02, Wollerau, an (347 m2; ebenfalls 
Landwirtschaftszone; im Alleineigentum einer Drittperson). Auf den beiden 
Grundstücken befinden sich die zusammengebauten Gebäude (Gebäudeteile) 
C.________-strasse 03 (KTN __01) und C.________-strasse 04 (KTN __02). 

Gestützt auf eine Beurteilung von D.________ informierte das Bildungsdeparte-
ment die Eigentümerin mit Schreiben vom 2. September 2022 darüber, dass das 
Gebäude als schutzwürdig im Sinne von § 3 des Gesetzes über die Denkmal-
pflege und Archäologie (Denkmalschutzgesetz, DSG; SRSZ 720.100) vom 
6. Februar 2019 bewertet und neu ins Kantonale Schutzinventar (KSI) als Schut-
zobjekt unter der Nr. __05 aufgenommen werden soll. Der Eigentümerin (sowie 
der Gemeinde) wurde Frist zur Stellungnahme eingeräumt. Die Gemeinde teilte 
mit Schreiben vom 14. September 2022 mit, keine Vorbehalte zu haben. Mit Stel-
lungnahme vom 30. November 2022 liess sich die Eigentümerin durch ihre 
Rechtsvertreterin zur vorgesehenen Unterschutzstellung vernehmen. 

B. Mit Beschluss (RRB) Nr. 160/2023 vom 7. März 2023 entschied der Regie-
rungsrat wie folgt:

1. Das Haus C.________-strasse 03 in Wollerau, KTN __01, wird ins KSI als 
Nr. __05 aufgenommen und als lokal eingestuft. Es gilt der Schutzumfang 
nach § 5 Bst. b DSV (Schutzziel ll: Pflicht zur Erhaltung des äusseren 
Erscheinungsbildes, Bewahrung der Raumstrukturen).

2. lm Fall einer Restaurierung ist die Planung durch die kantonale 
Denkmalpflege zu begleiten (§ 6 DSG).

3. Das Objekt ist im Grundbuch anzumerken. Die Kosten trägt der Kanton (Amt 
für Kultur).

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung, Zustellung).

C. Gegen diesen RRB Nr. 160/2023 (Versand am 14.3.2023) erhebt die Ei-
gentümerin mit Eingabe vom 19. April 2023 unter Berücksichtigung des Fristen-
stillstands über die Ostertage fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1. Es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und es sei auf die Aufnahme 
des Gebäudes C.________-strasse 03 in das kantonale Schutzinventar zu 
verzichten.

2. Eventualiter sei die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsermittlung und 
Neubeurteilung an den Beschwerdegegner zurückzuweisen.

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3. Subeventualiter sei der Schutzumfang der Liegenschaft C.________-
strasse 03 auf die Erhaltung des äusseren Erscheinungsbildes zu 
beschränken und es seien das Gebäudeinnere wie auch der gesamte 
nordwestseitige Anbau vom Schutz ausdrücklich auszunehmen.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich gesetzlicher 
Mehrwertsteuer, zu Lasten des Beschwerdegegners.

Zudem wird in prozessualer Hinsicht folgender Antrag gestellt:

5. Es sei zur Schutzwürdigkeit und zum Schutzumfang des Gebäudes 
C.________-strasse 03 ein Denkmalschutzgutachten eines neutralen, 
anerkannten Fachmanns einzuholen.

D. Mit Vernehmlassung vom 9. Mai 2023 beantragt das Bildungsdepartement 
(Amt für Kultur) die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten 
der Beschwerdeführerin. 

E. Mit Replik vom 20. Juni 2023 hält die Beschwerdeführerin an den Anträgen 
gemäss der Beschwerde vom 19. April 2023 fest. Das Bildungsdepartement hält 
duplizierend am 10. Juli 2023 seinerseits an den vernehmlassend gestellten An-
trägen fest. Mit Eingabe vom 16. August 2023 tripliziert die Beschwerdeführerin. 
Mit Schreiben vom 23. August 2023 erklärt das Bildungsdepartement seinen 
Verzicht auf eine weitere Stellungnahme. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Die in Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft (BV; SR 101) vom 18. April 1999 gewährleistete Eigentumsgarantie um-
fasst die Baufreiheit, welche die Nutzung eines Grundstücks durch Überbauung 
schützt. Die Unterschutzstellung eines privaten Gebäudes stellt daher einen Ein-
griff in die Eigentumsgarantie dar. Beschränkungen dieses Nutzungsrechts müs-
sen als Grundrechtseingriffe die Voraussetzungen von Art. 36 BV erfüllen, d.h. 
auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen (Abs. 1), durch ein öf-
fentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfer-
tigt (Abs. 2) und verhältnismässig sein (Abs. 3). Während schwerwiegende Ein-
schränkungen im formellen Gesetz selbst vorgesehen sein müssen, genügt für 
leichte Eingriffe eine Grundlage im Verordnungsrecht. Ein schwerer Eingriff liegt 
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung namentlich vor, wenn die bisheri-
ge oder künftig mögliche, bestimmungsgemässe Nutzung eines Grundstücks 
durch Verbote oder Gebote verunmöglicht oder stark erschwert wird (BGE 145 I 
156 Erw. 4.1). Ein schwerer Eingriff in die Eigentumsgarantie wurde bezüglich 

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einer Unterschutzstellung bejaht, die den Umbau eines Gebäudes wesentlich be-
schränkte, weil insbesondere Volumen und Fassaden aufrechterhalten werden 
mussten (Urteil BGer 1C_212/2014 vom 18.11.2014 Erw. 4.2), ebenso bei einer 
Unterschutzstellung nicht nur des Äusseren des Gebäudes, sondern auch der in-
neren Raumaufteilungen und verschiedener Ausstattungselemente, was die Um-
baumöglichkeit wesentlich beschränkt (vgl. Urteil BGer 1C_368/2019 vom 
9.6.2020 Erw. 9.3). 

1.2.1 Das seit dem 1. Januar 2020 geltende Denkmalschutzgesetz sowie die da-
zugehörige Verordnung über die Denkmalpflege und Archäologie (Denkmal-
schutzverordnung, DSV; SRSZ 720.111) vom 10. Dezember 2019 bezwecken 
unter anderem die Erhaltung, den Schutz und die Pflege der Ortsbilder und Kul-
turdenkmäler (§ 1 Abs. 1 DSG). Als Schutzobjekte der Denkmalpflege gelten Ob-
jekte, denen ein erheblicher kultureller, geschichtlicher, kunsthistorischer oder 
städtebaulicher Wert zukommt (§ 3 Abs. 1 DSG). Schutzobjekte können neben 
Ortsbilder auch Gebäudegruppen und Einzelbauten unter Einbezug ihrer 
Ausstattung und der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung sein (§ 3 Abs. 2 
lit. a und b DSG). 

Der Kanton führt ein Inventar der geschützten Bauten und Objekte gemäss § 3 
Abs. 2 lit. b DSG (§ 4 Abs. 1 DSG). In dieses Schutzinventar werden besonders 
schutzwürdige Gebäudegruppen und Einzelbauten aufgenommen, denen im 
Sinne von § 3 Abs. 1 DSG ein erheblicher Wert zukommt. Nach Aufnahme ins 
Inventar handelt es sich um Schutzobjekte. Das Schutzziel wird für jedes Schut-
zobjekt im Inventar festgehalten (§ 4 Abs. 2 DSG). 

Der Regierungsrat nimmt gemäss § 5 Abs. 1 DSG Objekte nach Anhörung des 
Eigentümers und der Standortgemeinde ins Schutzinventar auf, sofern (lit. a) das 
Objekt besonders schutzwürdig ist sowie einen erheblichen kulturellen, ge-
schichtlichen, kunsthistorischen oder städtebaulichen Wert aufweist, und (lit. b) 
der Unterschutzstellung keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interes-
sen entgegenstehen. Der Eigentümer erhält im Rahmen der Anhörung Gelegen-
heit zur schriftlichen Stellungnahme. Es wird ihm ein begründeter, anfechtbarer 
Aufnahmeentscheid zugestellt (§ 5 Abs. 2 DSG). Der Regierungsrat beschliesst 
über die Aufnahme von Objekten ins kantonale Schutzinventar (§ 15 Abs. 1 lit. a 
DSG). Die kantonale Fachstelle für Denkmalpflege ist zuständig für die Überprü-
fung der Schutzwürdigkeit eines Objekts im Einzelfall (§ 3 Abs. 3 lit. f DSV). 

1.2.2 Die Beurteilung, ob die Schutzkriterien erfüllt sind, wurde vom Gesetzgeber 
dem Regierungsrat übertragen; er wurde auch mit dem Vollzug und dem Erlass 
der erforderlichen Vollzugsvorschriften beauftragt sowie der Aufsicht über die 

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Gemeinden und Bezirke beim Vollzug des Gesetzes (§ 20 Abs. 1 und 2 DSG; 
vgl. auch § 59 Abs. 1 KV). Zum einen wurde diese Regelung damit begründet, 
dass die Unterschutzstellung von Objekten zwar einen (weitreichenden) Eingriff 
ins Eigentumsrecht darstellt (RRB Nr. 708/2017 vom 19. September 2017 betr. 
"Gesetz über die Denkmalpflege und Archäologie [Denkmalschutzgesetz, DSG], 
Bericht und Vorlage an den Kantonsrat" [nachstehend: RRB Nr. 708/2017], S. 14 
zu § 17 EntwDSG). Zum andern bedingen Heimat- und Denkmalschutz zweifels-
ohne besondere Fachkenntnisse. Entsprechend wurde dem Regierungsrat nicht 
nur die Bezeichnung des zuständigen Departements übertragen, sondern auch 
der kantonalen Fachstellen für Denkmalpflege (und Archäologie) sowie die Be-
stimmung von deren Aufgaben. Diese Zuständigkeitsregelung ist sachgerecht. 

1.2.3  Der zweite Abschnitt der DSV regelt das Kantonale Schutzinventar (KSI). 
Gemäss § 5 DSV werden die folgenden Schutzziele unterschieden:

a) Schutzziel I: Pflicht zur ungeschmälerten Erhaltung der äusseren und inneren 
Bauteile, Raumstrukturen und festen Ausstattungen;

b) Schutzziel II: Pflicht zur Erhaltung des äusseren Erscheinungsbildes, Bewah-
rung der Raumstrukturen;

c) Schutzziel III: Pflicht zur Erhaltung des Charakters.

§ 6 DSV formuliert die Aufnahmekriterien ins KSI, welche Anwendung auf Ein-
zelbauten und Gebäudegruppen gemäss § 3 Abs. 2 lit. b DSG finden (§ 6 Abs. 2 
DSV). Ein kulturell, geschichtlich, kunsthistorisch oder städtebaulich erheblicher 
Wert im Sinne der §§ 3 Abs. 1 und 5 Abs. 1 DSG liegt gemäss § 6 Abs. 1 DSV 
vor, wenn Objekte namentlich Bedeutung haben als:

a) wichtige Zeugen der Schwyzer oder Schweizer Geschichte;
b) prägende Elemente der traditionellen Siedlungslandschaft oder des baukulturel-

len Erbes;
c) (…);
d) mittelalterliche und neuzeitliche Blockbauten mit einem hohen Anteil an origina-

ler Bausubstanz;
e) (…);
f) Bauten mit hohem Erinnerungs- oder Identifikationswert; 
g) (…).

Die Schutzobjekte werden ihrer Bedeutung entsprechend in die Kategorien "nati-
onal", "regional" oder "lokal" eingeteilt (§ 7 DSV). 

1.3 Beim Begriff des öffentlichen Interesses handelt es sich um eine wertungs-
bedürftige Generalklausel, einen unbestimmten Rechtsbegriff, welcher konkreti-
sierungsbedürftig ist und verschiedenste Interessen beinhalten kann, die sich 
hauptsächlich aus der Verfassung, den Ziel- und Zweckartikeln in Sachgesetzen 

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und (in seltenen Fällen) aus Verordnungen gewinnen lassen. Im öffentlichen In-
teresse liegt grundsätzlich alles, was der Staat zum Gemeinwohl vorkehren 
muss, um eine ihm obliegende Aufgabe zu erfüllen (Wiederkehr, in: Wieder-
kehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bern 2012, Rz. 1854 f.). 
Das öffentliche Interesse hat hinreichend bestimmt, aktuell und konkret zu sein 
(Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1862). Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von 
Baudenkmälern liegen nach der Rechtsprechung allgemein im öffentlichen Inter-
esse (Urteile BGer 1C_499/2019 vom 7.7.2020 Erw. 3.3; 1C_553/2010 vom 
23.2.2011 Erw. 2.1). Wie gewichtig dieses öffentliche Interesse ist und in wel-
chem Ausmass es einen denkmalpflegerischen Schutz eines Objekts verlangt, ist 
gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei der Prüfung der Ver-
hältnismässigkeit im engeren Sinne im Einzelfall zu prüfen (Urteile BGer 
1C_368/2019 vom 9.6.2020 Erw. 11.3; 1C_499/2019 vom 7.7.2020 Erw. 3.3; 
1C_101/2010 vom 11.5.2010 Erw. 3.1). Dabei ist von einer sachlichen, auf wis-
senschaftliche Kriterien abgestützten Gesamtbetrachtung auszugehen, die den 
kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang 
eines Bauwerkes mitberücksichtigt (Urteil BGer 1C_499/2019 vom 7.7.2020 Erw. 
3.3 mit Hinweisen; BGE 118 Ia 384 Erw. 5a S. 389; 120 Ia 270 Erw. 4a S. 275; 
135 I 176 Erw. 6.2 S. 182; je mit Hinweisen; zum Ganzen vgl. auch EGV-
SZ 2021 B 8.5 Erw. 4.3.2 ff.). 

1.4 Nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit müssen Denk-
malschutzmassnahmen für das Erreichen des im öffentlichen Interesse liegenden 
Ziels geeignet, erforderlich und dem Betroffenen zumutbar sein. Ein durch 
Schutzmassnahmen verursachter Grundrechtseingriff ist namentlich dann unver-
hältnismässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den ange-
strebten Erfolg ausreicht. Ob eine aus Gründen des Denkmalschutzes erfolgende 
Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass überschreitet, ist 
einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei sind Ren-
tabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute 
ist (BGE 126 I 219 Erw. 2c). Gemäss der Rechtsprechung kommt rein finanziel-
len Interessen eines Eigentümers an der möglichst gewinnbringenden Nutzung 
seiner Liegenschaft im Verhältnis zu gewichtigen öffentlichen Interessen an 
raumplanerischen oder denkmalschützerischen Massnahmen grundsätzlich kein 
entscheidendes Gewicht zu (Urteile BGer 1C_514/2020 vom 2.5.2021 Erw. 9.1; 
1P.509/1995 vom 30.9.1996 Erw. 4b; 1P.584/1994 vom 23.6. 1995 Erw. 6b, publ. 
in: ZBl 1996 S. 366 ff.).

1.5.1 Einem Entscheid zur Schutzwürdigkeit eines Objekts hat (wie vorstehend 
Erw. 1.3 angesprochen) ein wissenschaftlicher Befund voranzugehen. In diesem 

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Zusammenhang gilt es darauf hinzuweisen, dass die Kantone gestützt auf Art. 25 
Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) 
vom 1. Juli 1966 verpflichtet sind, Fachstellen für den Naturschutz, den Heimat-
schutz und die Denkmalpflege zu bezeichnen. Gemäss Art. 26 Abs. 1 der Ver-
ordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) vom 16. Januar 
1991 sorgen die Kantone für einen sachgerechten und wirksamen Vollzug von 
Verfassungs- und Gesetzesauftrag und sie haben dazu Amtsstellen als Fachstel-
len für Naturschutz, Heimatschutz und Denkmalpflege zu bezeichnen. Diese 
Aufgabe erfüllt im Kanton Schwyz in Bezug auf die Denkmalpflege die kantonale 
Denkmalpflege. Diesen Fachstellen kommt beim Vollzug des Heimatschutzes ei-
ne zentrale Bedeutung zu (VGE III 2020 173 vom 30.12.2020 Erw. 2.1.3 m.H.a. 
VGE III 2014 116 vom 25.11.2014 Erw. 7.1). Inhaltlich stellt ein Amtsbericht i.S.v. 
§ 24 Abs. 1 lit. a VRP einer Behörde, welche aufgrund ihrer Tätigkeit besondere 
Sachkenntnisse besitzt, ein Gutachten dar (Plüss, in: Kommentar VRG, § 7 
Rz. 60, 149). Kommt den Feststellungen der fachkundigen Behörde zu den Qua-
litäten eines Schutzobjektes somit grosses Gewicht zu, dürfen sich die rechtsan-
wendenden Behörden nicht ohne triftige Gründe darüber hinwegsetzen und müs-
sen sie Abweichungen begründen (Urteile BGer 1C_179/2015 vom 11.5.2016 
Erw. 5.2 mit Hinweisen auf BGE 140 II 264 Erw. 2.3; BGE 137 III 226 Erw. 4; 
1C_595/2013 vom 21.2.2014 Erw. 4.1.2; 1C_626/2017 und 1C_628/2017 vom 
16.8.2018 Erw. 5.4; Saputelli, Umfassende Interessenabwägung beim Denkmal-
schutz, PBG 2016/3 S. 33). Solche triftigen Gründe liegen etwa vor, wenn ein 
Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält (Urteil BGer 1C_595/2013 
vom 21.2.2014 Erw. 4.1.1). Gelangt die rechtsanwendende Behörde jedoch zur 
Auffassung, dass ein Gutachten nicht schlüssig ist, sind nötigenfalls ergänzende 
Beweise zur Klärung dieser Zweifel zu erheben (Urteil BGer 1C_17/2010 vom 
8.9.2010 Erw. 3.2 m.H.). Das Abstellen auf eine nicht schlüssige Expertise bzw. 
der Verzicht auf die gebotenen zusätzlichen Beweiserhebungen kann gegen das 
Verbot willkürlicher Beweiswürdigung verstossen (Urteil BGer 1C_288/2012 vom 
24.6.2013 Erw. 2.4.3). Das Gleiche gilt auch, wenn ein Gericht oder eine Behör-
de auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerun-
gen zieht.

1.5.2 Der RRB Nr. 708/2017 (S. 6) nennt als Grundlagen für die Prüfung einer 
allfälligen Schutzwürdigkeit das Bauernhausinventar (BHI), die Kunstdenkmäler-
Inventare (KDM) und das Inventar der neueren schweizerischen Architektur (IN-
SA).

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2. Mit dem DSG besteht unbestrittenermassen die erforderliche gesetzliche 
Grundlage (im formellen) Sinn, welche einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit 
rechtfertigen kann. 

3.1.1 Mit der Stellungnahme vom 30. November 2022 machte die Beschwerde-
führerin einerseits mangelhafte Grundlagen und eine unvollständige Aktenlage 
geltend, namentlich bemängelte sie, es fehle ein denkmalpflegerisches Fachgut-
achten. Anderseits rügte sie eine unzulässige Vermengung der Hausteile und 
Anbauten, es fände keine Differenzierung zwischen den beiden Hausteilen statt: 
der südliche Hausteil mit der prominenten, auffälligen Südfassade als Haupt-
wohnseite sei im kulturhistorischen und ortsbaulichen Kontext klarerweise die 
deutlich bedeutsamere Haushälfte. Zudem erachtete sie den Schutzumfang als 
unklar: das in Aussicht genommene Schutzziel II (Pflicht zur Erhaltung des äus-
seren Erscheinungsbilds; Bewahrung der Raumstrukturen) definiere den Schutz-
umfang nicht in rechtsgenügender Weise. Zusammenfassend führte die Be-
schwerdeführerin aus (S. 8 Rz. 14):

Der Entwurf des KSI-Inventarblatts basiert erstens auf einer unvollständigen, 
mangelhaften Aktenlage. Die geplante Unterschutzstellung des Gebäudes 
C.________-strasse 03 lässt sich aufgrund der bisherigen Sachverhaltsermittlung 
nicht rechtfertigen. Zweitens erfolgen die im Entwurf des KSI-lnventarblatts 
enthaltene Würdigung der Schutzwürdigkeit und die Definition des Schutzziels 
ohne jede Rücksicht auf Parzellengrenzen, auf die Eigenheiten der beiden 
Hausteile (und der Anbauten) sowie auf Verhältnismässigkeitsüberlegungen. Der 
Schutzumfang und damit die Schwere und konkreten Auswirkungen der geplanten 
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung liegen - drittens - vollständig im 
Dunkeln.

3.1.2 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen, 
sowohl die fachliche Überprüfung und Abklärung durch das Büro D.________, 
Bauforschung und Kunstgeschichte, Zug, als auch die Beurteilung und die Do-
kumentation der kantonalen Fachstelle erfüllten die Anforderungen an den erfor-
derlichen wissenschaftlichen Befund für eine Unterschutzstellung (S. 6 Erw. 2.1). 
Das Fachbüro D.________ dürfe aufgrund der langjährigen Tätigkeit in den Be-
reichen Denkmalpflege, Bauforschung, mehrere Jahre davon in der Denkmäler-
lnventarisierung und der Bau- und Ortsbildpflege, als kompetentes und versiertes 
Büro bezeichnet werden. Es sei bei der fachlichen Beurteilung der Bauernhäuser 
(BHl-Objekte) durch den ausgewiesenen Bauernhausforscher, Dr. Benno Furrer, 
Cham, Verfasser von "Die Bauernhäuser der Kantone Schwyz und Zug, Basel 
1994), unterstützt worden. Am 10. März 2022 habe eine (Innen-)Begehung des 
Hauses C.________-strasse 03/04 im Beisein der jeweiligen Vertreter stattge-
funden (S. 6 Erw. 2.3). Die fachliche Qualität sei auch bei der kantonalen Denk-
malpflege gegeben (S. 6 Erw. 2.4). Beide Berichte - derjenige der kantonalen 

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Denkmalpflege als Amtsbericht - bejahten die Schutzwürdigkeit (S. 6 Erw. 2.4). 
Das Haus C.________-strasse 03 (Baujahr 1750) vermöge den Kriterien gemäss 
§ 6 Abs. 1 lit. b DSV aus fachlicher Sicht zweifelsohne zu genügen (Erw. 2.2). 
Die Unterlagen (Entwurf KSI-lnventarblatt, Nr. __05 / unbeschriftete und undatier-
te Fotodokumentation / Auszug aus dem Kunstdenkmälerband und BHl-
lnventarblatt) seien weder mangelhaft noch unvollständig. Der KDM-Band 
(Kunstdenkmälerband) zum Bezirk Höfe von Dr. Anja Buschow Oechslin (2010 
S. 263) sowie allenfalls Teile des BHI seien nicht mehr in allen Teilen aktuell, 
trotzdem dienten sie weiterhin als Arbeitsgrundlage, welche zur Beurteilung von 
Schutzobjekten beigezogen würden (S. 6 f. Erw. 2.4). Eine Differenzierung der 
beiden Hausteile würde der gesamten vorhandenen Struktur des Hauses nicht 
gerecht (S. 7 f. Erw. 2.4). Das öffentliche lnteresse an der Erhaltung des histori-
schen Gebäudes beschränke sich grundsätzlich auf die original erhaltene 
Baustruktur. Diesbezüglich sei die Festlegung des Schutzziels ll als erforderlich 
zu qualifizieren. Dieses beinhalte durchaus Möglichkeiten von baulichen Verän-
derungen und zeitgemässen Anpassungen. Es beziehe sich sowohl auf den 
nördlichen wie auch auf den südlichen Hausteil, da es sich um ein Bauernhaus 
handle. Die jüngeren Anbauten seien in der Würdigung erwähnt und unterstütz-
ten das Erscheinungsbild des gesamten Ensembles. Die Anbauten seien im 
Schutzumfang enthalten (S. 8 Erw. 2.4). Das öffentliche lnteresse am Erhalt des 
Hauses C.________-strasse 03 in Wollerau als baulicher Zeuge der traditionellen 
Siedlungslandschaft und des baukulturellen Erbes sei hoch. Zudem befinde sich 
das Gebäude in einem sehr guten Zustand. Die Aufnahme ins KSI sei gerechtfer-
tigt (Erw. 2.5). Die Aktenlage sei vollständig. Das gesamte Gebäude sei unab-
hängig von den aktuellen Parzellengrenzen schützenswert (Erw. 2.6). Die Ge-
meinde sei mit der Unterschutzstellung einverstanden (Erw. 2.7). Das Schutzziel 
II sei richtig und angemessen (Erw. 2.8). Als richtig sei auch die Einstufung als 
Objekt von lokaler Bedeutung (§ 7 DSV) zu erachten (Erw. 2.9). 

3.2 Die Beschwerdeführerin hält vor dem Verwaltungsgericht an ihrer Rüge be-
treffend mangelhafte Grundlagen/unvollständige Aktenlage fest und macht in 
diesem Zusammenhang zudem eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend 
(Beschwerde S. 3 ff. Rz. 4 ff.). Es sei kein Fachgutachten erstellt und betreffend 
den Schutzumfang keine Interessenabwägung vorgenommen worden. Die bei-
den Berichte (Dr. D.________ und kantonale Denkmalpflege) habe die Be-
schwerdeführerin nie zu Gesicht bekommen (vgl. Replik S. 2 Rz. 2); vielmehr sei 
ihr von behördlicher Seite explizit erklärt worden, dass kein Einzelgutachten bzw. 
kein vollständiges Fachgutachten vorliege. Die Einholung eines Denkmalschutz-
gutachtens durch einen neutralen, anerkannten Fachmann erweise sich im Sinne 

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des prozessualen Antrags als unerlässlich. Die Beschwerdeführerin sei mit fol-
genden dürftigen Akten dokumentiert worden:
- Entwurf des KSI-Inventarblatts, Nr. __05, Wollerau, Haus C.________-

strasse 03/04
- unbeschriftete, undatierte Fotodokumentation mit insgesamt 41 Fotos (nach 

Aussage der kantonalen Denkmalpflege anlässlich einer Begehung der Ob-
jekte im März 2022 angefertigt)

- Auszug aus dem Kunstdenkmälerband des Kantons Schwyz, Bezirk Höfe, 
Neue Ausgabe Band IV, Erscheinungsdatum 2010, S. 263

- BHI-Inventarblatt, Wohnhaus C.________-strasse 04, erstellt von 
E.________, 1986. 

Unklar sei unter anderem, welche wissenschaftlichen Methoden angewendet 
worden seien, mit welchen anderen Bauernhäusern auf dem Gemeindegebiet die 
Liegenschaft der Beschwerdeführerin konkret verglichen worden sei, oder welche 
Elemente vorliegend aus welchen Gründen den Ausschlag für die Unterschutz-
stellung gegeben hätten. Die Begründungsanforderungen an eine belastende 
Anordnung (in Punkto Qualität und Dichte) seien umso höher, je grösser der Ent-
scheidungsspielraum der Behörde sei und je stärker eine Anordnung in individu-
elle Rechte eingreife. Der zweiseitige Entwurf des KSl-Inventarblatts sei äusserst 
oberflächlich, knapp und schwammig formuliert. Die Fotodokumentation sei un-
beschriftet und undatiert. Es sei nicht klar, wer diese Fotos angefertigt habe. Es 
würden zudem wahllos Fotoaufnahmen der beiden Hausteile miteinander ver-
mengt. Die vernehmlassend vorgelegte geordnete und beschriftete Fotodoku-
mentation sehe sie zum ersten Mal; sie sei offensichtlich nachträglich erstellt 
worden. Der Vergleich mit den der Beschwerdeführerin übermittelten 41 Fotos 
lasse unschwer erkennen, dass es sich nicht um die gleichen Fotos handle, sie 
seien teils neu (Fotos Nrn. 1 bis 8, 12, 15, 19, 21 und 22), die Beschriftungen 
seien nicht durchwegs korrekt und auch nicht datiert. Diese Gehörsverletzung 
wiege schwer. Zudem seien die beiden Hausteile getrennt besichtigt worden und 
die Tochter der Beschwerdeführerin als Stellvertreterin ihrer Mutter habe der Be-
sichtigung des südlichen Teils nicht persönlich beiwohnen dürfen. Vom ebenfalls 
als schützenswert erachteten nordwestseitigen Anbau des Gebäudes 
C.________-strasse 03 sei kein einziges Foto dokumentiert (Replik S. 3 ff. 
Rz. 4.a ff.). Der Auszug aus dem KDM wie auch das BHI-Inventarblatt seien nicht 
mehr aktuell ("veraltet", vgl. Replik S. 2 f. Rz. 3). Es könne auch keine Rede da-
von sein, dass die Grundstruktur des bestehenden Hauses C.________-strasse 
03 der Skizze von Dr. E.________ im BHl-inventarblatt mit Datum vom 26. Mai 
1986 entspreche. 

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Die Beschwerdeführerin wiederholt ebenso die Rüge der unzulässigen Vermen-
gung der Hausteile und Anbauten (S. 10 ff. Rz. 19 ff.). Es erfolge keinerlei Diffe-
renzierung zwischen den beiden Hausteilen (und den jeweiligen Anbauten), und 
zwar weder in Bezug auf den Grad der Schutzwürdigkeit noch in Bezug auf das 
Schutzziel bzw. den Schutzumfang. Die Anbauten stammten nicht aus derselben 
Bauzeit bzw. Epoche wie die Haupthausteile (1750), sondern seien deutlich 
später erstellt und in der Folge (ab 1930) abgebrochen, durch einen Ersatzneu-
bau ersetzt und kontinuierlich umgebaut und erweitert worden. Der südliche 
Hausteil sei klarerweise die deutlich bedeutsamere Haushälfte. Zu berücksichti-
gen sei auch, dass der nördliche Hausteil sowohl nordwest- als auch nordostsei-
tig von Neubauten umrahmt werde. Auch die Bausubstanz der beiden Hausteile 
unterscheide sich massgeblich. Der nördliche Hausteil samt nordwestseitigem 
Anbau sei - anders als der südliche Hausteil - in wesentlichen Teilen umgebaut 
und modernisiert worden. 

Es bleibe auch dabei, dass der Schutzumfang unklar und unverhältnismässig sei 
(S. 13 ff. Rz. 25 ff.). Es lasse sich nicht abschätzen, was mit der "Pflicht zur Er-
haltung des äusseren Erscheinungsbilds bzw. zur Bewahrung der Raumstruktu-
ren" konkret gemeint sei und welche Bauteile der Liegenschaft C.________-
strasse 03 konkret davon erfasst seien. Die Tragweite der Eigentumsbeschrän-
kung sei unbekannt. Es verbleibe der Beschwerdeführerin keinerlei Rechtssi-
cherheit im Hinblick auf mögliche Handänderung ihrer Liegenschaft. Nicht haltbar 
mit Blick auf die Verhältnismässigkeit sei auch die fehlende Differenzierung von 
Schutzziel bzw. Schutzumfang zwischen dem südlichen und nördlichen Hausteil. 
Äusserst stossend sei ferner, dass auch innerhalb des nördlichen Hausteils kei-
nerlei Differenzierung stattfinde, obwohl mehrere Räume bereits massgeblich 
baulich verändert worden seien.

Überdies sei die in § 5 Abs. 1 lit. b DSG vorgesehene Interessenabwägung vom 
Regierungsrat nicht vorgenommen worden (S. 15 f. Rz. 30 ff.). Ein "hohes" öf-
fentliches Interesse genüge nicht; es bedürfe vielmehr eines überwiegenden öf-
fentlichen Interesses.  

4.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung 
führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur 
Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Vorbehalten bleiben Fälle, in denen 
die Gehörsverletzung nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, 
dass die Partei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz 
äussern kann, welche sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen uneinge-
schränkt überprüft. Unter dieser Voraussetzung ist selbst bei einer schwerwie-
genden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Heilung des 

12

Mangels auszugehen, wenn die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu 
einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen 
würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beur-
teilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (zum Ganzen: BGE 142 II 218 Erw. 
2.8.1 S. 226 f.; 137 I 195 Erw. 2.3.2 S. 197 f.; je mit Hinweisen).  

4.2.1 Der E-Mail-Korrespondenz der Beschwerdeführerin und der Denkmalpflege 
vom 20. Oktober 2022/25. Oktober 2022 (Bf-act. 4.1 und 4.2; vgl. Vi-act. 08) lässt 
sich entnehmen, dass es kein "vollständiges Fachgutachten gibt (…) im Zusam-
menhang mit der Inventarrevision" (E-Mail vom 20.10.2022, 13.49 Uhr). Der Be-
schwerdeführerin wurde nur versichert, dass das externe Fachbüro Dr. 
D.________ "einen hohen Wissensstand" bzw. "ein hohes Fachwissen" aufweise 
(E-Mail vom 20.10.2022, 13.49 Uhr). Mit dem E-Mail vom 25. Oktober 2022 wur-
de der Beschwerdeführerin bestätigt, dass es neben den ihr bereits zugestellten 
Unterlagen (Auszug aus dem KDM; Fotos der Begehung vom März 2022; BHI; 
Inventarblatt) "keine weiteren Unterlagen" gebe. Das Inventarblatt sei das Ergeb-
nis der Inventarisation; es gebe "kein Einzelgutachten, wie Sie es annehmen". 

4.2.2 Aufgrund dieser E-Mail-Korrespondenz ist auch die Vermutung der Be-
schwerdeführerin, die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu den Akten ge-
reichte Fotodokumentation sei nachträglich zusammengestellt und beschriftet 
worden, nicht haltlos. Anders lässt sich nämlich nicht erklären, dass diese Doku-
mentation der Beschwerdeführerin trotz deren Nachfragen nach Ak-
ten/Entscheidungsgrundlagen im Verwaltungsverfahren nicht bereits zu einem 
früheren Zeitpunkt ausgehändigt wurde. Die Berechtigung dieser Vermutung wird 
auch durch den Umstand gestützt, dass eine beschriftete Fotodokumentation im 
angefochtenen RRB keine Erwähnung findet, wie auch durch die von der Be-
schwerdeführerin geltend gemachten und überprüfbaren Differenzen bei den Fo-
tos. 

4.2.3 Klarzustellen ist zudem, dass sich bei den Akten auch keine "Beurteilung 
und Dokumentation der kantonalen Fachstelle" (angefochtener RRB Erw. 2.1) 
findet, wobei auch unklar bleibt, was damit gemeint ist, ob damit nur die vorer-
wähnten aktenkundigen Unterlagen oder auch weitere Dokumente mit zu verste-
hen sind, und welche Beurteilung damit angesprochen wird. "Berichte einer ex-
ternen Gutachterin sowie der kantonalen Fachstelle" (angefochtener RRB S. 6 
Erw. 2.4) sind schlichtweg nicht bei den Akten und existieren offensichtlich nicht. 

4.2.4 Vergleichsweise kann auf VGE III 2020 173 vom 30. Dezember 2020 betr. 
ein Gebäude aus dem 19. Jahrhundert verwiesen werden, wo sich die Recht-
mässigkeit der Unterschutzstellung anhand eines aktenkundigen Berichts der 

13

Denkmalpflege sowie eines externen Gutachtens, das die diesbezüglichen An-
forderungen erfüllte (mit u.a. Darstellung der Bauhistorie, Beschreibung, Würdi-
gung, Fazit, Empfehlung), gerichtlich überprüfen liess. 

4.2.5 Auszüge aus den KDM und dem BHI können als Grundlagen (vgl. vorste-
hend Erw. 1.5.2) in die Berichte der zuständigen (Fach-)Ämter und Begutachter 
einfliessen, einen Fachbericht aber nicht ersetzen. Das Inventarblatt wiederum ist 
Ergebnis (bzw. muss dies sein) vorausgehender fachlicher Abklärungen; seine 
Stimmigkeit lässt sich ohne Vorliegen der entsprechenden fachlichen Abklärun-
gen nicht überprüfen. 

4.3.1 Unbestritten ist, dass ein Amtsbericht einer Behörde, welche aufgrund ihrer 
Tätigkeit über besondere Sachkenntnisse verfügt, ein Gutachten darstellt (ange-
fochtener RRB S. 6 Erw. 2.4). Amtsberichte von Amtsstellen können mündlich 
oder schriftlich erstattet werden. Da den Verfahrensbeteiligten in Bezug auf 
Amtsberichte das rechtliche Gehör zu gewähren ist (vgl. Daum, in: Kommentar 
zum bernischen VRPG, Art. 23 N 2 sowie Art. 19 N 56), müssen mündliche 
Amtsberichte zwingend in einem Protokoll festgehalten werden (Plüss, a.a.O., 
§ 7 N 60 f.). Das Gleiche gilt für zur Abklärung des Sachverhalts beigezogene 
Sachverständige, welche gestützt auf ihre besonderen Fachkenntnisse im Rah-
men von Gutachten Bericht über die Sachverhaltsprüfung und -würdigung erstat-
ten. Aufgrund des rechtlichen Gehörs haben die Verfahrensbeteiligten ein Recht 
darauf, in die Äusserungen von beigezogenen Sachverständigen Einblick zu er-
halten und dazu Stellung zu nehmen. Sie müssen auch rechtzeitig Gelegenheit 
erhalten, Einwendungen zu erheben und Ergänzungsfragen zu stellen (Plüss, 
a.a.O., § 7 N 66 ff.). 

4.3.2 Wie gesagt finden sich bei den Akten weder schriftliche gutachterliche oder 
Amtsberichte noch entsprechende Protokollierungen mündlicher Sachver-
haltsprüfungen und -würdigungen. 

4.4 Aus dem vorstehend Gesagten ergibt sich ohne Weiteres, dass das rechtli-
che Gehör der Beschwerdeführerin in einer Weise verletzt wurde, die sich durch-
aus als schwerwiegend qualifizieren lässt. Diese Qualifikation ist letztlich jedoch 
nicht entscheidend. Dem Verwaltungsgericht, dem grundsätzlich - unter Vorbe-
halt der zurückhaltenden Beurteilung in Fragen, welche spezielle Fachkenntnisse 
erfordern (vgl. VGE III 2016 210 vom 25.4.2017 Erw. 3.2 [betr. Amt für Umwelt-
schutz]; VGE III 2014 137 vom 29.10.2014 Erw. 4.3.1 [betr. Tiefbauamt]; VGE III 
2013 113 vom 27.11.2013 Erw. 4.3.3 [betr. Denkmalpflege]) - volle Kognition zu-
kommt (vgl. § 55 Abs. 1 VRP), ist eine Überprüfung der Rechtmässigkeit der Un-
terschutzstellung mangels Vorliegen der entsprechenden Fachberichte nicht 

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möglich. Dies bedeutet gleichzeitig, dass es an den Grundlagen zur gerichtlichen 
Beurteilung des Hauptantrages Ziff. 1 sowie des Subeventualantrages Ziff. 3 ge-
bricht. Ebenso besteht bei diesem Verfahrensausgang kein Anlass, im Sinne des 
prozessualen Antrags ein externes Denkmalschutzgutachten einzuholen. 

Es bleibt nur die Rückweisung an die Vorinstanz, damit sie die aufgezeigten Ver-
säumnisse unter Wahrung der Gehörsansprüche der Beschwerdeführerin (vgl. 
vorstehend Erw. 4.3.1) nachholt. 

4.5 Die Beschwerde ist somit im Sinne der vorstehenden Erwägungen im 
Eventualantrag (Antrag Ziff. 2) gutzuheissen und zur ergänzenden rechtskonfor-
men Sachverhaltsermittlung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen. 

5.1 Eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu weiterer Abklärung und 
neuem Entscheid (mit noch offenem Ausgang) gilt nach ständiger Praxis für die 
Frage der Auferlegung der Gerichtskosten (wie auch der Zusprechung einer 
Parteientschädigung) als Obsiegen der Beschwerde führenden Partei, und zwar 
unabhängig davon, ob die Rückweisung überhaupt beantragt oder ob das 
entsprechende Begehren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wurde (vgl. 
Urteile BGer 8C_78/2009 vom 31.8.2010 teilweise publ. in BGE 136 II 393 ff. 
Erw. 12.1; 8C_503/2009 vom 6.11.2009 Erw. 5 mit Verweisen; vgl. VGE III 2011 
78 vom 27.10.2011 Erw. 5; VGE III 2011 43 vom 6.7.2011 Erw. 5; VGE III 2011 
41 vom 14.4.2011 Erw. 3.2.1; VGE II 2008 50 vom 4.3.2009 Erw. 6 f.).

5.2 Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von Fr. 2'500.-- gehen somit dem Verfahrensausgang entsprechend zu Lasten 
der Vorinstanz.

5.3 Die Vorinstanz hat der beanwalteten Beschwerdeführerin ebenfalls dem 
Verfahrensausgang entsprechend eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese 
wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; 
SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, sowie in 
Berücksichtigung des Umstandes, dass vor dem Verwaltungsgericht im 
Wesentlichen an die Vorbringen in der Stellungnahme vom 30. November 2022 
angeknüpft wurde, und unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf 
insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene RRB Nr. 160/2023 
vom 7. März 2023 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen 
zur ergänzenden rechtskonformen Sachverhaltsabklärung und Neubeurtei-
lung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von Fr. 2'500.-- werden der Vorinstanz auferlegt. Auf die kantonsinterne 
Verrechnung wird verzichtet.

Die Beschwerdeführerin hat am 24. April 2023 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, der ihr aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten ist.

3. Die Vorinstanz hat der beanwalteten Beschwerdeführerin eine Parteien-
tschädigung von insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu 
bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin (2/R; unter Beilage der 

Eingabe des Bildungsdepartements/Amtes für Kultur vom 23.8.2023)
- den Regierungsrat (EB)
- das Bildungsdepartement (EB)
- das Amt für Kultur (EB)
- und den Gemeinderat Wollerau (A; z.K.)

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Schwyz, 25. August 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 11. September 2023