# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6803bda8-47c2-5968-8dc3-417e21a0db04
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-11-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 15.11.2018  VB.2018.00149
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2018-00149_2018-11-15.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2018.00149	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 15.11.2018
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 05.03.2020 teilweise gutgeheissen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baulücke in einer Kernzone; Erschliessung, Gestaltung.  

Gemäss § 11 ZN können im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden (E. 2.2). Vorliegend wird das Baugrundstück über einen Weg, der seinerseits über einen anderen Weg erreichbar ist, erschlossen (E. 2.3). Hinsichtlich der beiden Wege kann von den Zugangsnormalien abgewichen werden, da es sich beim Baugrundstück um die zweitletzte an die Wege anstossende Parzelle handelt, die noch zu überbauen ist, sowie mit Blick auf das herrschende Fahrverbot, auf § 11 lit. b und f ZN sowie angesichts der auch so gewährleisteten Verkehrssicherheit (E. 2.5 f.). Die vorgeschlagene Wegverbreiterung ist unverhältnismässig (E. 2.9). Eine Kehrmöglichkeit besteht (E. 2.10).

Die Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, darf in ein späteres Verfahren verwiesen werden. Hierzu gehört üblicherweise die Regelung von Materialien für Fassaden und Dach, die Farben und die Oberflächenbeschaffenheit sowie der Umgebungsplanung. Daran ändert vorliegend auch nichts, dass sich das Bauvorhaben in einer Kernzone sowie in einem Natur- und Landschaftsschutzgebiet mit überkommunaler Bedeutung befindet (E. 4).

Kein Verstoss gegen kommunale Delegationsnormen (E. 5) und gegen § 265 PBG (E. 6). 

Die geplante Tiefgarage bzw. deren Abfahrt verstösst nicht gegen § 238 Abs. 2 PBG und nicht gegen eine kommunale Norm betreffend den gewachsenen Boden (E. 8).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
ERSCHLIESSUNG
KERNZONE
KOMMUNALES RECHT
PRIVATER WEG
RICHTPLAN
UMGEBUNGSPLAN
ZUGÄNGLICHKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 236 Abs. 1 PBG
§ 237 Abs. 2 PBG
§ 237 Abs. 4 PBG
§ 238 Abs. 2 PBG
§ 265 Abs. 1 PBG
§ 52 Abs. 2 VRG
§ 11 Zugangsnormalien

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2018.00149

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 15. November 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Ersatzrichter Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiber José Krause.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

 

beide vertreten durch
RA C, 

Beschwerdeführende, 

 

gegen

 

1.    D, 

2.    E, 

 

beide vertreten durch
RA F, 

 

3.    Gemeinderat Aeugst a. A., 

vertreten durch G, 

 

4.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Der Gemeinderat Aeugst am Albis erteilte E und H (heute
D) am 14. März 2017 die Baubewilligung für den Neubau eines
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01. Gleichentags eröffnete
der Gemeinderat die Verfügung Nr. 02 der Baudirektion des Kantons Zürich
vom 14. Februar 2017.

II.  

Hiergegen erhoben A und B Rekurs an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies den Rekurs am 6. Februar
2018 ab, soweit darauf eingetreten wurde.

III.  

A und B reichten am 12. März 2018 beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich Beschwerde gegen den Entscheid des
Baurekursgerichts ein und beantragten die Aufhebung der vorinstanzlichen
Entscheide, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten
Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht beantragen sie die Edition des
Antrags der Baukommission an den Gemeinderat, die Sitzungsprotokolle der
Baukommission (Auszug) sowie das Prüfergebnis der Baukommission zum
streitgegenständlichen Bauvorhaben.

Mit Eingabe vom 20. März 2018 beantragte das
Baurekursgericht und mit Eingabe vom 21. März 2018 die Baudirektion die
Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Aeugst am Albis beantragte am
25. April 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten
wird. Ebenso beantragten D und E am 30. April 2018 die Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. A und B verzichteten mit Eingabe vom 28. Mai 2018 auf
eine Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts
zuständig.

1.2 Die
Beschwerdeführenden sind aufgrund ihrer räumlichen Nähe zum Baugrundstück
gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Soweit das
Baurekursgericht auf den Rekurs der Beschwerdeführenden mangels schutzwürdigen
Interesses nicht eingetreten ist, sind die Beschwerdeführenden ebenfalls zur
Beanstandung legitimiert, dass die Vorinstanz zu Unrecht auf einzelne Rügen
ihres Rekurses nicht eingetreten sei. Auf die Beschwerde ist somit vollumfänglich
einzutreten.

2.
 

2.1 Die
Beschwerdeführenden rügen eine ungenügende Zugänglichkeit des Baugrundstücks.

2.2 Bei der
genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine
Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist
ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten
und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG).
Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage
und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die
Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein
(§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360 Abs. 1
in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der
Regierungsrat Normalien über die Anforderungen an Zugänge
(Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN]). Von Normalien soll nur
aus wichtigen Gründen abgewichen werden (§ 360 Abs. 3 PBG). Gemäss
§ 11 ZN können im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt
gestellt werden, wenn dies aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich
erscheint. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien
zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in
§ 11 ZN exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237
Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein müssen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010,
E. 2.3).

2.3 Das
Baugrundstück wird über den I-Weg erschlossen, der seinerseits über den J-Weg
erreichbar ist. Beide Strassen sind an verschiedenen Stellen unterschiedlich
breit.

Die Fahrbahnbreite des J-Wegs beträgt gemäss Vorinstanz auf
weiten Strecken ca. 4 m (Parzelle Kat.-Nr. 03) und reduziert sich
punktuell an den zwei schmälsten Stellen auf ca. 3,3 m (zwischen den
Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 und südlich der Einmündung in den I-Weg).
Im Bereich der diversen Verzweigungen ist die Fahrbahn wiederum deutlich
breiter als 4 m. Nach Auffassung der Beschwerdeführenden beträgt die
Fahrbahnbreite des J-Wegs im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 03 zwischen
3,3 m und 3,8 m und im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 06 zwischen
3,1 m und 3,2 m. 

Der I-Weg weist an der Einmündung zum J-Weg (Parzelle
Kat.-Nr. 07) eine Fahrbahnbreite von 3,6 m auf. Gemäss Vorinstanz
weist der I-Weg weiter nördlich teilweise eine Breite von bis zu 4,4 m und
auf dem Baugrundstück gar eine solche zwischen ca. 5 m und 10 m auf;
nach Auffassung der Beschwerdeführenden ergibt sich aus den Baugesuchsplänen,
dass ab Kat.-Nr. 07 ein Weg mit einer Fahrbahnbreite von 3,5 m geplant
sei.

2.4 Nachdem
der J-Weiler nur über eine schlechte Anbindung an den öffentlichen Verkehr
verfügt (ÖV-Güteklasse E), müssten der I-Weg und der J-Weg die technischen
Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich erfüllen mit
einer Breite von 4,00 bis 4,75 m sowie beidseitigen 30 cm breiten
Banketten. Es ist unbestritten, dass die Zufahrt zum Baugrundstück nicht den
Anforderungen der Zugangsnormalien genügt. Demzufolge ist zu prüfen, ob im
vorliegenden Fall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden
können. 

2.5 Vorab kann
auf die ausführliche und zutreffende Begründung der Vorinstanz verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG), wonach sich ein
Beharren auf den minimalen technischen Anforderungen vorliegend als unverhältnismässig
erwiese. Die Fahrbahnbreiten des J-Wegs und des I-Wegs variierten stark und
seien keineswegs durchgehend schmal. Die Unterschreitung der technischen
Anforderungen sei insgesamt als geringfügig zu qualifizieren.
Ausweichmöglichkeiten für Fahrzeuge und Fussgänger seien ausreichend vorhanden,
wie anlässlich des Augenscheins habe festgestellt werden können. Beim I-Weg,
der abgesehen von der Einmündung in den J-Weg gradlinig verlaufe und
übersichtlich sei, liege lediglich eine geringfügige Überschreitung der gemäss
Zugangsnormalien zulässigen Anzahl erschlossener Wohneinheiten vor (12 statt
10). Als Sackgasse weise der Weg überdies keinen Durchgangsverkehr auf und
präsentiere sich dementsprechend verkehrsarm, zumal sowohl für den I-Weg als
auch für den J-Weg ein generelles Fahrverbot für den motorisierten Verkehr
herrsche, wovon lediglich Anwohner und Zubringer ausgenommen seien. Vorliegend
sprächen auch ortsbauliche Gründe dafür, um von den Zugangsnormalien
abzuweichen. Gemäss § 11 lit. b ZN würden sich geringere
Anforderungen insbesondere im Interesse von Objekten des Natur- und
Heimatschutzes rechtfertigten. Dazu gehörten auch Ortsteile, die in Kernzonen
lägen (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 203 Abs. 1 lit. c
PBG). Das Baugrundstück liege – wie der ganze J-Weiler inklusive des J- und I-Wegs
– in der Kernzone und damit in einem Bereich, der entsprechend kleinräumige
Verhältnisse aufweise. Diesen gewachsenen Strukturen sei zur Bewahrung des
Ortsbildes Rechnung zu tragen, was es ebenfalls rechtfertige, die technischen
Anforderungen der Zugangsnormalien nicht rigoros durchzusetzen. Als weiterer
wichtiger Grund, um von den Zugangsnormalien abzuweichen, nenne § 11 lit. f
ZN sodann die Siedlungsentwicklung nach innen in bereits überwiegend überbautem
Siedlungsgebiet. Der J-Weiler sei praktisch vollständig überbaut und der Neubau
komme auf das letzte noch nicht überbaute Grundstück, welches über den I-Weg
erschlossen werde, zu liegen. Schliesslich sei auch anzumerken, dass eine
Verbreiterung des I-Wegs nur mit erheblichen Eingriffen in das Grundeigentum
der Anstösser möglich wäre. Dies gelte zumindest auch teilweise für den J-Weg,
etwa im Bereich der Liegenschaften Kat.-Nrn. 05 und 04, welcher von den
Beschwerdeführenden explizit als Engpass aufgeführt würden. Die beiden sich
dort befindenden Gebäude Assek.-Nrn. 13 und 14 ständen praktisch auf der
Strassengrenze, was einen Strassenausbau ohne Eingriff in die Bausubstanz
verunmögliche. Erschwerend komme hinzu, dass es sich bei diesen Gebäuden um
Schwarz- bzw. Graubauten handle, deren Lage grundsätzlich nicht verändert
werden dürfe. Weiter nördlich, beim Grundstück Kat.-Nr. 08, stehe einem
Ausbau des J-Wegs östlich der J-Bach im Weg, westlich das Gebäude Assek.-Nr. 15
(Graubaute) und direkt angrenzend ein erhaltenswerter Grünraum. Die Liste
liesse sich noch fortsetzen. Für einen durchgehenden Ausbau des J-Wegs müsste
daher stellenweise einschneidend in bestehende Gebäude, Grünräume und Gewässer
eingegriffen werden. Angesichts dieser Tatsache und aufgrund des Umstands, dass
lediglich eine geringfügige Überschreitung der zulässigen Anzahl erschlossener
Wohneinheiten vorliege und es sich bei den Zugangsnormalien lediglich um
Richtwerte handle, sei vorliegend ein Fall geben, welcher ein Abweichen von den
Anforderungen gemäss Zugangsnormalien rechtfertige.

2.6 Ergänzend
ist Folgendes festzustellen: In Bezug auf den I-Weg ist die Abweichung von den
Zugangsnormalien gering. Die Unterschreitung beträgt gemäss unbestrittener
Sachverhaltsfeststellung bloss 0,4 m und beschränkt sich auf den Bereich
der Einmündung zum J-Weg. Unbestritten ist ferner, dass über den I-Weg bloss
12 Wohneinheiten erschlossen werden, sodass auch in Bezug auf die zu
erschliessenden Wohneinheiten nur eine geringfügige Überschreitung vorliegt.
Nicht zu beanstanden ist in diesem Zusammenhang auch, dass die private
Beschwerdegegnerschaft für die grundstückinterne Erschliessung eine Wegbreite
von 3,5 m vorsieht. In Anbetracht dessen, dass es sich beim Baugrundstück
um die letzte an den I-Weg anstossende Parzelle handelt, die noch zu überbauen
ist, sowie aufgrund des Fahrverbots und aufgrund des Umstandes, dass vorliegend
im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes (§ 11 lit. b
ZN) und zur Umsetzung der Siedlungsentwicklung nach innen in bereits überwiegend
überbautem Siedlungsgebiet (§ 11 lit. f ZN) von den Zugangsnormalien
abgewichen werden kann, erweist sich der vorinstanzliche Entscheid in Bezug auf
den I-Weg ohne Weiteres ermessenskonform. 

2.7 In Bezug
auf den J-Weg ist festzustellen, dass über diesen Weg deutlich mehr als
12 Wohneinheiten erschlossen werden. Auch die Unterschreitung der nach
Zugangsnormalien geforderten Wegbreite ist mit 0,7 m (gemäss Vorinstanz)
oder 0,9 m (gemäss Beschwerdeführenden) grösser. Andererseits kann auch in
Bezug auf den J-Weg festgestellt werden, dass es nebst dem Baugrundstück nur
noch eine weitere nicht überbaute Parzelle (Kat.-Nr. 09) gibt, sodass –
aufgrund des Fahrverbots – auch in Zukunft nur mit einer geringen
Verkehrszunahme zu rechnen ist. Dass die Verkehrssicherheit, obwohl der J-Weg
bereits heute nicht den Zugangsnormalien entspricht, in der Vergangenheit nicht
gewährleistet gewesen war, wurde weder behauptet noch dargetan. Daran wird sich
auch mit der Überbauung des Baugrundstücks mit einem Einfamilienhaus nichts
ändern. Demzufolge fällt auch der fehlende Fussgängerschutz nicht ins Gewicht,
weshalb, da die Verkehrssicherheit gewährleistet ist, somit auch in Bezug auf
den J-Weg ein Abweichen von den Zugangsnormalien zulässig ist. Zusätzlich zum
Umstand, dass auch beim J-Weg die Voraussetzungen von § 11 lit. b und
lit. f ZN erfüllt sind, kommt hinzu, dass – wie die Vorinstanz ausführlich
dargetan hat – bestehende Gebäude, Grünräume und Gewässer einem durchgehenden
Ausbau des J-Wegs im Wege stehen. 

2.8 Unzutreffend
ist auch die Rüge der Beschwerdeführenden, dass auf dem J-Weg keine
Ausweichmöglichkeiten bestehen würden. Ausweichmöglichkeiten bestehen – was
anhand des geografischen Informationssystems des Kantons Zürich, www.maps.zh.ch,
überprüft werden kann – in den beiden Kreuzungsbereichen J-Weg/L-Strasse, im
Kreuzungsbereich zwischen den Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05, im
Kreuzungsbereich J-Weg/M-Weg sowie im Kreuzungsbereich J-Weg/I-Weg. Aufgrund
des geringen Verkehrsaufkommens sollte das Kreuzen von Fahrzeugen ohne Weiteres
möglich sein und auch ohne, dass angrenzende Privatgrundstücke beansprucht
werden müssen.

2.9 Die
Beschwerdeführenden machen ferner geltend, dass Erschliessungsverbesserungen im
J-Weiler ohne Weiteres möglich seien, indem zum Beispiel die tatsächliche Wegbreite
des J-Wegs auf die tatsächliche Parzellenbreite von Kat.-Nr. 06 und Kat.-Nr. 03
ausgebaut werde. 

Bei der Parzelle Kat.-Nr. 06 ist im vorliegenden Fall
nur der Bereich zwischen der Kreuzung J-Weg/M-Weg und der Kreuzung J-Weg/I-Weg
von Relevanz. Im nördlichen Teil dieses Bereichs entspricht die Wegbreite der
Parzellenbreite. Im südlichen Bereich ist auf der westlichen Seite eine
Erweiterung der Wegbreite auf die Parzellenbreite grundsätzlich möglich. Aber
selbst bei einer Erweiterung der Wegbreite könnte nur im südlichsten Bereich
eine Fahrbahnbreite von 4 m erreicht werden, weshalb sich die Massnahme
aufgrund ihrer geringen Wirkung als nicht verhältnismässig erweist. Zudem
befindet sich am westlichen Rand der Parzelle Kat.-Nr. 06 eine Wiese,
sodass sowohl für Fahrzeuge als auch für Fussgänger eine Ausweichmöglichkeit
auf die Wiese besteht und ein Ausbau des J-Wegs im fraglichen Bereich aus
Gründen der Verkehrssicherheit nicht erforderlich ist.

Bei der Parzelle Kat.-Nr. 03 entspricht die Wegbreite
weitgehend der Parzellenbreite. Eine geringe Verbreiterung auf die
Parzellenbreite ist nur im Bereich der Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 09
möglich. Festzustellen ist aber, dass der nördliche Teil dieses Bereichs
bereits eine Wegbreite von 4 m aufweist. Eine Verbreiterung wäre somit nur
im südlichen Bereich dieses kurzen Wegabschnittes erforderlich, würde aber
nichts am bestehenden Engpass zwischen den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05
im Bereich der Strassenkreuzung ändern, da dort die Wegbreite bereits der Parzellenbreite
entspricht. Die vorgeschlagene Wegverbreiterung erweist sich deshalb als nicht
verhältnismässig. 

2.10 Schliesslich
rügen die Beschwerdeführenden, dass der als Stichstrasse ausgebildete I-Weg
nicht über eine Kehrmöglichkeit verfüge. 

Bei Zufahrtsstrassen im unteren Anwendungsbereich ist
grundsätzlich, falls die Zufahrtsstrasse als Stichstrasse ausgebildet ist, eine
Kehrmöglichkeit notwendig, welche allen Anstössern, die auf die Erschliessung
durch die Stichstrasse angewiesen sind, und den öffentlichen Diensten zur
Verfügung stehen. Auch vom Erfordernis des Kehrplatzes kann aus wichtigen
Gründen abgewichen werden, zum Beispiel wenn ein in § 11 ZN exemplarisch
umschriebener Tatbestand vorliegt (VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 4.2).

Gemäss den unbestritten gebliebenen Ausführungen der
privaten Beschwerdegegnerschaft besteht unmittelbar vor dem Baugrundstück eine
Kehrmöglichkeit. Der I-Weg erstreckt sich dort auf eine Fläche von über 160 m2.
Diese Fläche reicht zum Wenden problemlos aus.

Über den daran anschliessenden hinteren Bereich des I-Wegs
werden 4 Grundstücke erschlossen. Es stellt sich die Frage, ob der
Umstand, dass diese Stichstrasse ab dem Baugrundstück nicht über eine
Kehrmöglichkeit verfügt, überhaupt der privaten Beschwerdegegnerschaft angelastet
werden kann, nachdem sich auf der Höhe des Baugrundstücks der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine Kehrmöglichkeit befindet. Ungeachtet dessen kann
aber festgestellt werden, dass aufgrund des Fahrverbots die vier genannten Grundstücke
nur von Anwohnern und Zubringern angefahren werden dürfen. Jedes dieser vier
Grundstücke verfügt über eine eigene Kehrmöglichkeit, weshalb es bei diesen
örtlichen Begebenheiten zur Wahrung der Verkehrssicherheit nicht notwendig ist,
dass auf der Stichstrasse eine weitere Kehrmöglichkeit erstellt wird (vgl. VGr,
8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 4.2.3).

2.11 Da den
Vorinstanzen bei der Beurteilung örtlicher Verhältnisse ein vom
Verwaltungsgericht zu beachtender Ermessenspielraum zusteht, besteht für das
auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht keinen Anlass, in den
vorinstanzlichen Ermessensentscheid einzugreifen. Die Zugänglichkeit des
Baugrundstücks ist somit gewährleistet, weshalb die diesbezügliche Rüge unbegründet
ist.

3.
 

3.1 Das
Baugrundstück wird unter anderem über die im Privateigentum angrenzende
Parzelle Kat.-Nr. 10 erschlossen. Das Fuss- und Fahrwegrecht ist mit einer
Grunddienstbarkeit gesichert.

Gemäss § 237 Abs. 4 PBG dürfen privatrechtlich
geordnete Zugänge ohne Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich
noch rechtlich verändert oder aufgehoben werden; diese Beschränkung ist im
Grundbuch anzumerken. 

3.2 Die
Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführenden, wonach es die
Baubewilligungsbehörde unterlassen habe, die gesetzlich vorgeschriebene
Anmerkung im Grundbuch anzuordnen, mangels Legitimation nicht eingetreten.

Die Gutheissung dieser Rüge hätte zur Folge, dass im
Grundbuch eine Anmerkung eingetragen würde, ohne dass hieraus den
Beschwerdeführenden ein Vorteil entstehen würde. Mangels der erforderlichen
Betroffenheit ist die Vorinstanz deshalb zu Recht nicht auf die Rüge
eingetreten, weshalb die gegen den Nichteintretensentscheid gerichtete Rüge unbegründet
ist.

Dessen ungeachtet ist die Baubewilligungsbehörde darauf
hinzuweisen, dass ihr zumindest in künftigen Verfahren die korrekte Anwendung
von § 237 Abs. 4 PBG obliegt.

4.
 

4.1 Gemäss
Disp.-Ziff. 2.8 der Baubewilligung muss die Bauherrschaft mit der
Fertigstellung des Rohbaus (vor Ausführung der Umgebungsarbeiten) einen
Umgebungsplan zur Bewilligung vorlegen, aus dem auch die Aufschüttungen und die
Art der vorgesehenen Bepflanzung hervorgeht. Disp.-Ziff. 2.23.6 der
Baubewilligung schreibt vor, dass Putzstruktur, Farben und die Art der
Dacheindeckung rechtzeitig von der Bauvorsteherin bewilligen zu lassen sind.

4.2 Nach ständiger Praxis darf die Regelung von
Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von
ausschlaggebender Bedeutung sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden
(RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Hierzu gehört üblicherweise die
Regelung von Materialien für Fassaden und Dach, die Farben und die
Oberflächenbeschaffenheit. Massgebend ist, dass die nachzureichenden Pläne bzw.
Unterlagen die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts als solches nicht infrage
stellen (VGr, 7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2). Nach
ständiger Rechtsprechung ist es ebenso zulässig, die Umgebungsplanung noch nicht in der Stammbewilligung zu beurteilen,
sondern einer nachträglichen Bewilligung vorzubehalten und demgemäss die
Einreichung eines Umgebungsplans
auflageweise nachzufordern. Lediglich im Falle von Arealüberbauungen gemäss
§ 69 ff. PBG gehört zur vollständigen Baueingabe auch ein Umgebungsplan
(VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830,
E. 4.2). 

4.3 Daran ändert auch nichts, dass sich das Bauvorhaben in
einer Kernzone sowie in einem Natur- und Landschaftsschutzgebiet mit
überkommunaler Bedeutung befindet, solange die Baubewilligungsbehörde gestützt
auf die bereits vorliegenden Unterlagen in der Lage ist, die grundsätzliche
Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens zu beurteilen. In Bezug auf die
Einordnungsfrage bedingt dies, dass bereits im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens in Bezug auf Farbe, Materialien und Umgebung eine
oder mehrere Lösungen als denkbar erscheinen, welche die Anforderungen an einer
entsprechenden Einordnung in eine Kernzone oder in ein Natur- und
Landschaftsschutzgebiet zu erfüllen vermögen. Trifft dies zu, ist es ohne Weiteres
zulässig, die entsprechenden Detailfragen in ein nachgelagertes
Bewilligungsverfahren zu verweisen, in welchem die Beschwerdeführenden wiederum
von ihrer Rechtsmittelmöglichkeit Gebrauch machen können.

4.4 Es bestehen vorliegend keine Anzeichen, dass in Bezug
auf Farbe, Materialien und Umgebung nicht eine oder mehrere Lösungen gefunden
werden können, welche den Anforderungen an die Einordnung in der vorliegenden
Kernzone oder in das vorliegende Natur- und Landschaftsschutzgebiet mit
überkommunaler Bedeutung gerecht wird. Demzufolge liegt – entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführenden – auch keine ungenügende
Sachverhaltsabklärung vor. Unerheblich ist es demzufolge auch, dass das
Verwaltungsgericht in seinem Urteil VB.2002.00157 gestützt auf die damaligen
konkreten Umstände zu einem anderen Ergebnis gelangte. Die diesbezügliche Rüge
der Beschwerdeführenden erweist sich deshalb als unbegründet.

5.
 

5.1 Die
Beschwerdeführenden rügen, dass es sich bei Disp.-Ziff. 2.23.6, wonach
Putzstruktur, Farben und Art der Dacheindeckung rechtzeitig von der
Bauvorsteherin bewilligen zu lassen sind, um eine unzulässige Kompetenzdelegation
handelt. 

5.2 Der
Gemeinderat als zuständige Baubewilligungsbehörde hat die Baubewilligung
erteilt. Der Gemeinderat kann gemäss Art. 19 Abs. 1 der
Gemeindeordnung der Gemeinde Aeugst am Albis (GO) die Besorgung einzelner
Geschäfts- oder Aufgabenbereiche befristet oder dauernd einzelnen oder mehreren
Mitgliedern seiner Behörde in eigener Verantwortung übertragen. Der Gemeinderat
kann somit ohne weiteres die Beurteilung von Detailfragen im Nachgang zur
Baubewilligung an die Bauvorsteherin, welche Mitglied des Gemeinderats ist,
delegieren. Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, dass einzelne
Detailfragen durch den Gemeinderat und einzelne durch die Bauvorsteherin zu
beurteilen und zu bewilligen seien, ist dies ebenfalls zulässig. Falls sich
hieraus sich widersprechende Entscheide ergeben sollten, könnten die hiervon
Betroffenen hiergegen wiederum ein Rechtsmittel erheben. 

5.3 Soweit
Art. 41 GO vorsieht, dass die Baukommission die Baugesuche und die Belange
des Heimatschutzes und der Denkmalpflege prüft und dem Gemeinderat Antrag
stellt, hindert dies den Gemeinderat als Baubewilligungsbehörde nicht,
Detailfragen in ein nachgelagertes Bewilligungsverfahren zu verweisen. In
diesem ist die Baukommission – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
– nicht mehr (zwingend) anzuhören, da diese ihre Anträge bereits im
Baugesuchsverfahren einbringen konnte.

5.4 Die
Beschwerdeführenden rügen ferner sinngemäss, dass die Baukommission das
Baugesuch nicht geprüft und demzufolge auch nicht Antrag gestellt habe.

Im baurechtlichen
Verfahren gilt weitgehend das Rügeprinzip (RB 1997 Nr. 7). Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit gefassten Streitgegenstands
wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder den
Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt. Der Nachbar, der
als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen – erfolglos –
die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht
gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe berufen (VGr,
19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 3.2.1; 23. März 2011,
VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406, E. 7; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 41).

Die neue Rüge, wonach die Baukommission im
Baubewilligungsverfahren nicht mitgewirkt habe, ist nicht im Sinn von § 52
Abs. 2 VRG durch den Rekursentscheid veranlasst worden, sondern hätte
bereits im Rekursverfahren geltend gemacht werden müssen. Die im
Beschwerdeverfahren neu erhobene Rüge ist daher unzulässig. Demzufolge ist dem prozessualen
Antrag auf Edition des Antrags der Baukommission an den Gemeinderat, der
Sitzungsprotokolle der Baukommission (Auszug) sowie des Prüfergebnisses der
Baukommission zum streitgegenständlichen Bauvorhaben mangels rechtlich
geschützten Interesses nicht stattzugeben. 

6.
 

6.1 Im
nordöstlichen Bereich der Bauparzelle besteht ein Weg, welcher der
Erschliessung der östlich zum Baugrundstück gelegenen Parzellen Kat.-Nrn. 11
und 12 dient. Die Beschwerdeführenden rügen, dass § 265 Abs. 1 PBG,
wonach, falls Baulinien fehlten, oberirdische Gebäude zu öffentlichen Wegen
einen Abstand von 3,5 m einzuhalten hätten, verletzt sei.

6.2 Die Rüge
erweist sich als unbegründet und es kann hierzu auf die zutreffenden Erwägungen
der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 VRG). Demnach komme es bei der Würdigung, ob ein Weg als öffentlich
oder privat zu gelten habe, nach konstanter Rechtsprechung nicht auf die
Eigentumsverhältnisse, sondern auf die Erschliessungsfunktion des Weges an. Der
streitbetroffene Weg diene als Erschliessung zu den zwei Liegenschaften der
Beschwerdeführenden. Der Abstand zwischen dem geplanten Ersatzneubau und diesem
Weg betrage unbestrittenermassen weniger als 3,5 m. Dass es sich beim
fraglichen Weg um einen öffentlichen Weg handeln solle, sei angesichts der
Umstände völlig abwegig. Zugunsten der zwei Liegenschaften der
Beschwerdeführenden bestehe ein ausschliessliches Fuss- und Fahrwegrecht inkl.
Recht zur Absperrung. Von diesem Recht hätten die Beschwerdeführenden Gebrauch
gemacht und der Zugang zum Weg mit einem Tor abgesperrt. Ausser den
Beschwerdeführenden sei es damit in tatsächlicher Hinsicht niemandem möglich,
den Weg überhaupt zu benützen. Es ist auch kein Grund ersichtlich, wieso dies
jemand tun sollte, handle es sich beim Weg doch um eine Sackgasse, der gleich
bei den Grundstücken der Beschwerdeführenden ende. Aufgrund dem auf dem Weg
lastenden ausschliesslichen Fuss- und Fahrwegrecht sei es Dritten sodann auch
in rechtlicher Hinsicht grundsätzlich nicht gestattet, den Weg zu benützen. Der
Weg stehe damit nicht nur faktisch, sondern auch rechtlich einem sehr
beschränkten Benutzerkreis zur Verfügung. Als öffentlich wäre der Weg nur dann
einzustufen, wenn irgendwelche Drittpersonen in eigenem Interesse zirkulieren
dürften, was vorliegend klar nicht der Fall sei.

6.3 Die
diesbezüglichen Erwägungen sind zutreffend, weshalb die Beschwerde in diesem
Punkt abzuweisen ist.

7.
 

7.1 Die
Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung von Art. 3.1 und 3.2 der Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis (BZO).

7.2 Die
Kernzonen K2A + K2B werden in den Art. 3–8 BZO geregelt. Art. 3 BZO
enthält die Grundsätze zu den Kernzonen K2A + K2B. 

Gemäss Art. 3.1 BZO sichern die Kernzonen im Dorfkern
und in den Weilern den Schutz des Ortsbildes und die Erhaltung der
herkömmlichen Dorfkernstrukturen und Nutzungen. Neu- und Umbauten,
Aussenrenovationen sowie die Umgebungsgestaltung haben sich in Grösse, kubische
Gestaltung, Fassade, Material, Farbe sowie Firstrichtung, Dachform und
Dachneigung, Mauern, Geländeverlauf und Bepflanzung dem herkömmlichen Dorfbild
anzupassen.

Eine sinnvolle Ausweitung der bestehenden Überbauung durch
gestalterisch gut eingefügte Baukubenvergrösserungen und neue Baukuben ist
unter folgenden Gesichtspunkte zu realisieren: a) Grösstmöglicher Erhalt
vorhandener Freiräume und ihrer Massstäblichkeit, sowie b) Verbesserung der
baulichen Einheit und Raumentwicklung im bestehenden Ortskern und den
angrenzenden Gebieten (Art. 3.2 BZO).

Diese in Art. 3 BZO enthaltenen Grundsätze werden in
den nachfolgenden Artikeln 4 (Allgemeine Bauvorschriften), 5
(Dachgestaltung), 6 (Fassadengestaltung in der Kernzone K2A) sowie 7
(Umgebungsgestaltung) konkretisiert.

7.3 Die
Beschwerdeführenden rügen, dass das Bauvorhaben die Vorgaben von Art. 3.1
und 3.2 BZO mit der geplanten kernzonenuntypischen Tiefgaragenabfahrt bzw. dem
kernzonenuntypischen Tiefgaragenschlund, dem gegenüber alt Assek.-Nr. 16
verschobenen Standort, der neuen Nutzung (Wohnen statt Ökonomiegebäude), der
massiven Volumenerweiterung gegenüber alt Assek.-Nr. 16 und der nicht mehr
erkennbaren Hofbildung, nicht erfülle, ohne die Rüge näher zu substanziieren.
Demzufolge ist darauf nicht näher einzugehen.   

8.
 

8.1 Die
Beschwerdeführenden rügen, dass die geplante Tiefgarage bzw. die geplante
Tiefgaragenabfahrt gegen § 238 Abs. 2 PBG und gegen Art. 7.2 BZO
verstosse.

8.2 Gemäss
§ 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
besondere Rücksicht zu nehmen; sie dürfen auch durch Nutzungsänderungen und
Unterhaltsarbeiten nicht beeinträchtigt werden, für die keine baurechtliche
Bewilligung nötig ist. Gemäss Art. 7.2 BZO sind Veränderungen des
gewachsenen Bodens auf ein Minimum zu beschränken und harmonisch der Umgebung
anzupassen.

8.3 Die
Vorinstanz erwog hierzu, dass auch neue Elemente in einer Kernzone zulässig
seien, wenn sie über eine gute Einordnung und Gestaltung verfügten. Das gelte
auch für die Tiefgarage. Ein generelles Verbot von Tiefgaragen in der Kernzone
K2A bedürfte einer gesetzlichen Grundlage in der BZO. Vorliegend spreche nichts
gegen die geplante Tiefgarage. Einfahrt und Tor seien im Rahmen des Möglichen
gut gestaltet und bewegten sich bezüglich Grosse in üblichem Rahmen. Die
Erstellung einer Tiefgarage trage ausserdem zum Erhalt von Freiräumen und
Grünflächen bei, indem sie die unterirdische Anordnung der vorgeschriebenen
Anzahl an Abstellplätzen (Art. 18 BZO) ermögliche, was wiederum einen
Verzicht auf entsprechende Besondere Gebäude (Carpots, Garagen) erlaube.
Bezüglich der Stützmauern sei schliesslich festzuhalten, dass aufgrund des
lediglich leicht abfallenden Terrains des Baugrundstücks keine grösseren
Terrainveränderungen von Nöten seien. Die Baubewilligung halte überdies explizit
fest, dass Abgrabungen und Aufschüttungen von mehr als 1 m unzulässig
seien und die Aufschüttungen im Rahmen des Umgebungsplanes noch genau
aufzuzeigen sein werden. Eine Verletzung von Art. 7.2 BZO, wonach
Veränderungen des gewachsenen Bodens auf ein Minimum zu beschränken seien, sei
zum gegenwärtigen Zeitpunkt jedenfalls nicht erkennbar. 

8.4 Die
Beschwerdeführenden führen aus, dass die Anstosslänge der (Tiefgaragen-)Zufahrt
zum I-Weg ca. 7 m betrage. Diese Zufahrt führe mit einem Gefälle von
10%–20% zum Tiefgaragentor, was Abgrabungen von bis zu 2,80 m erforderlich
mache. Das Tiefgaragentor selber sei 5,5 m breit, wobei die üblichen
Standardbreiten für ein Tiefgaragentor ca. 2,5 m betragen würden. Die
Voraussetzungen von Art. 7.2 BZO seien nicht erfüllt. Eine Garagierung
wäre schliesslich ohne Weiteres auch oberirdisch denkbar, zum Beispiel durch
ein angebautes Besonderes Gebäude oder durch die Integration der Garagierung in
den Hauptbaukörper. Auf eine Tiefgarage bzw. auf die damit verbundenen
Abgrabungen könnte also ohne Weiteres verzichtet werden. 

8.5 Den
Ausführungen der Beschwerdeführenden kann nicht gefolgt werden. Gemäss
Disp.-Ziff. 2.8 muss die Bauherrschaft vor Ausführung der
Umgebungsarbeiten einen Umgebungsplan zur Bewilligung vorlegen, aus dem unter
anderem auch die Aufschüttungen hervorgehen. Dabei dürfen die gegenüber dem
gewachsenen Boden bleibende Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr als 1,00 m
betragen. Die Befürchtung der Beschwerdeführenden, dass die Abgrabungen
2,80 m betragen würden, erweist sich deshalb als unbegründet. Soweit sich
die Beschwerdeführenden an der Anstosslänge und an der Länge des
Tiefgaragentors stören, ist ein Verstoss gegen Art. 7.2 BZO nicht
erkennbar. Schliesslich haben die Beschwerdeführenden nicht dargetan, weshalb
eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG vorliegt. 

Ob eine Garagierung oberirdisch möglich ist, wie die
Beschwerdeführenden geltend machen, ist unbehelflich, da die kommunale BZO
keine Bestimmung enthält, welche die Erstellung von Tiefgaragen in der Kernzone
K2A untersagt. Auch diese Rüge (Verstoss gegen Art. 7.2 BZO und § 238
Abs. 2 PBG) erweist sich deshalb als unbegründet.

9.
 

9.1 Schliesslich
machen die Beschwerdeführenden geltend, dass im J-Weiler keine Neubauten
zulässig seien. Dies deshalb, weil Ziffer 2.2.2 des kantonalen Richtplans
in der vom Bundesrat genehmigten Fassung was folgt vorsehe: "Zur Erhaltung
können bestehende Kleinsiedlungen einer Kernzone zugewiesen werden. Die
Zonengrenzen haben dabei die Kleinsiedlung eng zu umgrenzen (vgl. Art. 33
RPV); eine über den bestehenden Siedlungsumfang hinausgreifende Entwicklung
darf nicht ermöglicht werden. Die im Einzelfall zweckmässige baurechtliche
Ordnung ist mit einem detaillierten Kernzonenplan zu bestimmen. Bei den
Kernzonen im Zusammenhang mit Kleinsiedlungen (Weiler) im Sinn von Art. 33
RPV handelt es sich um Nichtbauzonen. Neubauten sind nicht zulässig. Für Baubewilligungen
muss die zuständige kantonale Behörde zumindest ihre Zustimmung geben."

9.2 Die
Beschwerdeführenden haben diese Rüge im vorinstanzlichen Verfahren erstmals in
ihrer Replik vorgebracht. Wie bereits in Erwägung 5.4 erwogen wurde, gilt
im baurechtlichen Verfahren weitgehend das Rügeprinzip. Das
Baurekursgericht ist deshalb grundsätzlich zu Recht auf diese verspätet
vorgebrachte Rüge nicht eingetreten. 

9.3 Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, wurden
die einschlägigen Vorschriften der BZO, namentlich Ziff. 4.11 BZO, welcher
Neubauten zulässt, von der Baudirektion zu einem Zeitpunkt genehmigt wurde, als
die in Erwägung 9.1 zitierte Richtplanänderung bereits in Kraft stand,
weshalb sich die private Beschwerdegegnerschaft auf den Inhalt der
grundeigentümerverbindlichen Nutzungsplanung verlassen durfte. 

Nach ständiger Rechtsprechung ist die akzessorische
Überprüfung von Nutzungsplänen im Baubewilligungsverfahren nur ausnahmsweise
möglich, wenn sich die Sach- oder Rechtslage wesentlich geändert hat (BGr,
15. Juni 2018, 1C_592/2017, E. 6.1). Wie erwähnt, ist die
grundeigentümerverbindliche Nutzungsplanung nach Inkrafttreten der
Richtplanänderung genehmigt worden, weshalb sich die massgebliche Sach- oder
Rechtslage nicht geändert hat.

Aus diesem Grund ist auch diese Rüge der
Beschwerdeführenden unbegründet. 

10.
 

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Die
private Beschwerdegegnerschaft hat Anspruch auf eine angemessene Parteientschädigung.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    140.--     Zustellkosten,

Fr. 6'140.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer
Haftung auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und
1.2 eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt
Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 

30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …