# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a0d7688c-a64a-5243-b572-652ef3839188
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-12-06
**Language:** de
**Title:** Baubewilligungsverfahren. Dauer der Gültigkeit der Baubewilligung. Beginn des Fristenlaufs.
**Docket/Reference:** BRKE III Nr. 0162/2006
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_III_0162_2006_59.pdf

## Full Text

BRKE III Nr. 0162/2006 vom 6. Dezember 2006 in BEZ 2007 Nr. 27

(Bestätigt mit VB.2007.00064 vom 18. April 2007)

3. Normalerweise gelangen Baubewilligungen innert nützlicher Frist nach deren
Rechtskraft zur Ausführung. Bleibt eine Realisierung indessen aus, ist die Baubewil-
ligung nicht unbeschränkt, sondern gemäss § 322 Abs. 1 PBG nur drei Jahre gültig. 
Baubewilligungen  auf  Vorrat  sind  demgemäss  nicht  möglich,  sondern  im  Interesse 
der Klarheit der Rechtslage soll sich ein Bauherr innerhalb dreier Jahre entscheiden, 
ob er bauen will oder nicht. 

Diese  gesetzliche  Frist  stellt  eine  Verwirkungsfrist  dar  (vgl.  A.  Kölz/J.  Boss-
hart/M. Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. 
A., 1999, § 12 Rz. 4 und 5) und ist eingehalten, wenn vor ihrem Ablauf mit dem Bau 
begonnen wird; als Baubeginn gilt bei Neubauten der Aushub, oder, wo er vorausge-
setzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute. Für den Fristbeginn ist nicht die Er-
teilung,  sondern  die  Rechtskraft  der Baubewilligung  (nach  Ablauf  der  Rekursfrist) 
massgebend. Sind für ein Projekt mehrere baurechtliche Bewilligungen nötig, beginnt 
die Dreijahresfrist erst mit der Rechtkraft der letzten Bewilligung (§ 322 Abs. 2 PBG). 
Als  derartige  baurechtliche  Bewilligungen  gelten  alle  Bewilligungen  und  Genehmi-
gungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz Voraussetzung für den Baubeginn 
sind (§ 20 Abs. 1 Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997, BVV), also die 
baurechtlichen Entscheide im engeren Sinne sowie die koordinationspflichtigen Beur-
teilungen gemäss Anhang BVV, wobei letztere nach den für sie massgeblichen Vor-
schriften  ohnehin  gleichzeitig  mit  dem  Beschluss  der  örtlichen  Behörde  zuzustellen 
sind (§ 12 BVV). Ergeht im Anzeigeverfahren innert der Behandlungsfrist  keine  An-
ordnung, gilt der letzte Tag dieser Frist als Datum der Bewilligung (§ 20 Abs. 2 BVV). 
Ist  eine  Bewilligung  angefochten  worden,  beginnt  die  Frist  erst,  wenn  der  letztin-
stanzliche  öffentlich- oder  zivilrechtliche  Entscheid  rechtskräftig  ist,  das  heisst  nach 
Ablauf der letzten ungenutzten Anfechtungsfrist (§ 322 Abs. 3 PBG). Seit Inkrafttre-
ten  der  neuen  Fassung  von  §  322  Abs.  3  PBG  am  1.  Februar  1992  halten  sodann 
auch  rein  privatrechtliche  Streitigkeiten  den  Fristenlauf  auf.  Hingegen  beeinflussen 
Nebenbestimmungen  zur  Baubewilligung  den  Fristenlauf  nicht  (§  322  Abs.  4  PBG). 
Dasselbe gilt für Projektänderungen (vgl. RB 1996 Nr. 86). 

Werden innerhalb der dreijährigen Verwirkungsfrist die Bauarbeiten nicht in An-
griff  genommen,  erlöschen  die  entsprechenden  Baubewilligungen.  Eine  Verlänge-
rung der gesetzlichen Frist ist nicht möglich. Will ein Bauherr doch noch bauen, muss 
er  ein  neues  Baugesuch  einreichen,  das  vollumfänglich  neu  beurteilt  wird  (vgl.  zum 

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Ganzen Ch. Fritzsche/P. Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., 2003, 21-31 
und 21-32). 

4. Die baurechtliche Bewilligung für die Erweiterung und den Umbau des streit-
betroffenen Gebäudes ist mit den notwendigen Entscheiden kantonaler Stellen koor-
diniert eröffnet und am 13. Februar 2003 versandt worden; nach unbenütztem Ablauf 
der  dreissigtägigen  Rechtsmittelfrist  sind  die  Entscheide  in  Rechtskraft  erwachsen. 
Die Rekurrentin macht selbst nicht geltend, dass innert dreier Jahre ab diesem Zeit-
punkt mit den Bauarbeiten begonnen worden ist. Dementsprechend ist die Gültigkeit 
der  diesbezüglichen  baurechtlichen  Bewilligungen  gemäss  §  322  PBG  erloschen. 
Daran vermögen nach dem Gesagten weder die Einreichung von Projektänderungen 
noch das Gesuch um eine entsprechende Fristverlängerung etwas zu ändern. Wäre 
das  Datum  der  jeweils  letzten  Projektänderung  massgebend,  hätte  das  zur  Folge, 
dass  die  Bauarbeiten  praktisch  beliebig  lang  hinausgeschoben  werden  könnten,  in-
dem immer wieder um die Bewilligung für Änderungen nachgesucht werden könnte. 
Auf  diese  Weise  könnte  §  322  PBG  umgangen  und  letztlich  seines  Sinnes  beraubt 
werden.  Einer  Verlängerung  der  Frist  steht  sodann,  wie  bereits  erwähnt,  deren  ge-
setzlicher, einer Erstreckung entgegenstehende Charakter zum vornherein im Wege. 
Zu Recht hat die Vorinstanz es demgemäss abgelehnt, die Frist zu verlängern, und 
ist  sie  mit  Bezug  auf  die  nachgereichten  Planunterlagen  von  einem  neuen  Bauge-
such ausgegangen. Dementsprechend erweist sich der Rekurs als unbegründet und 
ist abzuweisen.