# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b82c0d0a-8b31-5f12-aa24-4c1b9344b21f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-02-01
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 01.02.2002 80.2002.7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2002-7_2002-02-01.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2002.00007

  	
  Lugano

  1 febbraio 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso dell'11 gennaio 2002

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________ __________,  

  rappr. __________ e __________ __________,
  __________ __________ __________, __________ __________

  
	
   

  	
   

  	 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________
__________, proprietario del condominio che sorge sulla particella n.
__________ RFD di __________, via __________ __________, alienava progressivamente
le diverse quote di PPP, talvolta conseguendo un utile, talvolta subendo una
perdita.

                                         La
sequenza delle vendite può così essere ricostruita:

                                         data              ppp              utile             perdita              imposta

                                         08.11.95        14079                             5'649               

                                         08.11.95        14082           4'005                                 1'922.40

                                         08.11.95        14091                             3'849

                                         20.11.95        14084            
551                                    264.50

                                         30.11.95        14090           1'151                                  
552.50

                                         13.12.95        14078           2'790                                 1'339,20

                                         03.04.96        14080           3'848                                 1'847.05

                                         25.07.96        14089                             4'380               

                                         12.05.97        14077                             12'453              

                                         30.06.97        14086           12'947                                5178.80

                                         16.11.00        14087                             ca.
24'000

                                         Il 5
giugno 2001 il contribuente, per il tramite del suo fiduciario, chiedeva
all'Ufficio di tassazione di emettere il computo definitivo delle imposte
dovute tenendo conto delle perdite subite.

                                         Con
decisione del 20 dicembre 2001 l'Ufficio di tassazione respingeva la richiesta, 
negando che in concreto fossero dati i presupposti dell'applicazione dell'art.
134 cpv. 4 LT.

 

 

                                   2.   Con
il presente, tempestivo ricorso __________ __________, assistito dalla
__________ e consulenza __________, chiede la compensazione delle perdite. Nega
in particolare che possa essere applicato il limite temporale posto dall'art.
134 cpv. 4 LT, poiché le compravendite avrebbero seguito un decorso normale,
senza alcuna volontà dilatoria da parte del contribuente.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         La Camera
di diritto tributario deve esaminare preliminarmente se un ricorso è ricevibile.

                                         Per l'art. 227 cpv. 1 LT, il contribuente può impugnare
con ricorso scritto la decisione su reclamo dell’autorità di tassazione, entro
trenta giorni dalla notifica, davanti alla Camera di diritto tributario. L'art.
206 cpv. 1 LT, a sua volta, stabilisce che contro la decisione di tassazione il
contribuente può reclamare per scritto all'autorità di tassazione, entro trenta
giorni dalla notificazione.

 

                                         3.2.

                                         Nella
fattispecie, quella impugnata non è una decisione emessa dall'autorità di tassazione
in seguito a reclamo contro una notifica della tassazione. Il 5 giugno 2001, il
contribuente aveva scritto all'Ufficio chiedendo il computo definitivo delle
imposte sugli utili immobiliari e l'autorità gli aveva risposto con lettera del
19 giugno 2001, esponendogli il contenuto dell'art. 134 cpv. 4 LT, che non
consente la compensazione di utili e perdite se non entro ben precisi limiti
temporali. Ad un ulteriore scritto del 10 dicembre 2001 del contribuente,
l'Ufficio rispondeva con lettera del 20 dicembre 2001, che si concludeva con
l'indicazione della facoltà di ricorso alla Camera di diritto tributario.

 

                                         3.3.

                                         È
immediatamente evidente che la lettera che ha dato inizio alla corrispondenza
tra Ufficio di tassazione e contribuente non era un reclamo, non essendo
riferita ad alcuna tassazione. 

                                         Il
ricorso sarebbe pertanto chiaramente irricevibile.

                                         Ci si può
tuttavia domandare se la lettera citata non possa considerarsi come una istanza
di revisione delle tassazioni dell'imposta sugli utili immobiliari o almeno di
quelle che avevano dato luogo ad un'utile imponibile. In tal caso, comunque,
prima di essere impugnabile con ricorso alla Camera di diritto tributario, la
decisione di diniego della revisione avrebbe dovuto essere censurata con
reclamo alla stessa autorità di tassazione (art. 234 cpv. 3 LT).

                                         In questa
eventualità, gli atti dovrebbero allora essere rinviati all'autorità fiscale,
perché emetta una decisione su reclamo, impugnabile alla Camera.

  

                                         3.4.

                                         Per
economia di giudizio, la Camera ritiene comunque di entrare nel merito delle
censure ricorsuali, dovendo il gravame in ogni modo essere respinto. 

                                         Delle
particolarità procedurali sarà tenuto conto in sede di definizione delle spese
processuali.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         L’art.
134 cpv. 4 LT prevede che le perdite e gli utili derivanti da alienazioni di
quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico immobile oppure di
case a schiera facenti parte di un unico complesso immobiliare possono essere
compensati a condizione che si riferiscano alle alienazioni avvenute entro
l’anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale. Per la determinazione
delle perdite compensabili l’autorità fiscale stabilisce d’ufficio il valore
d’alienazione quando il prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore
al valore reale.

                                         Le
perdite compensate non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul
reddito e sull’utile.

 

                                         4.2.

                                         Fino alla
fine del 1994, vigente l’abrogata LIMVI, per definire il prezzo di acquisto e
le spese che si riferivano alla singola PPP venduta, si prendevano in
considerazione le quote di valore risultanti dal Registro fondiario. Tale
soluzione era d’altronde in sintonia con la giurisprudenza della Camera di
diritto tributario, per la quale sono "fondi" quelli così definiti
dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle
costituite in PPP (cfr. Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari,
Lugano 1996, p. 271 e giurisprudenza citata).

                                         La
Commissione per la revisione della LIMVI, per rispondere soprattutto a
un’esigenza reale e particolarmente avvertita nel quadro dell'alienazione di
quote di PPP, aveva rilevato che la natura giuridica dell'imposta sull'utile
immobiliare non escludeva categoricamente la possibilità di dedurre le perdite.
La Commissione aveva suggerito di consentire una deduzione limitata delle perdite,
ponendo limiti ben precisi, idonei a conferire all'imposta reale tratti
soggettivi compatibili con la sua natura giuridica, senza snaturarla. Un primo
limite veniva ravvisato nella connessione stretta dal profilo economico dei
negozi sui quali le perdite avrebbero potuto essere riportate, indicando quale
caso tipico quello dell'edificazione e della vendita di un immobile costituito
in proprietà per piani o di quote di comproprietà. Un secondo limite, di natura
temporale, veniva indicato nella necessità di limitare la deduzione a un solo
anno dalla concessione del permesso di abitabilità, poco importa se parziale o
definitivo. In pratica, ponendo questi limiti (materiali e temporali), la
compensazione delle perdite veniva limitata agli investimenti che si configuravano
economicamente come un’operazione immobiliare unitaria, in altre parole come un
investimento unico.

 

                                         4.3.

                                         Il limite
di tempo posto dalla legge alla compensazione delle perdite è di un anno dal
rilascio del primo permesso d'abitabilità. 

                                         Il dies
a quo per stabilire il termine massimo della compensazione delle perdite è
dunque rappresentato dal primo permesso d'abitabilità. Non occorre che il permesso
riguardi l'intero complesso, ma basta che riguardi una singola unità abitativa,
che sia, in altre parole, parziale. Con ciò il legislatore ha chiaramente
inteso porre un limite temporale ben preciso alla compensazione delle perdite. 

 

                                         4.4.

                                         Per la
compensazione entrano dunque in considerazione tutte le alienazioni effettuate
entro il termine massimo posto dalla legge e non soltanto quelle effettuate
nell’anno successivo al rilascio del primo, anche parziale, permesso di
abitabilità. Possono quindi essere compensate con gli utili anche perdite su
alienazioni effettuate sotto costo, ad esempio a scopi promozionali, prima
dell’inizio o durante i lavori di costruzione. Tutte le perdite sull’investimento
sono quindi considerate in modo uguale, purché si siano verificate entro il
termine legale massimo (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 274).

 

                                         4.4.

                                         Dal
profilo procedurale va inoltre precisato che la LT non prevede, diversamente da
altre legislazioni cantonali, l'istituto della decisione provvisoria. Inoltre
la LT non stabilisce termini entro i quali la compensazione delle diverse
perdite deve essere fatta valere.

                                         Dal
profilo teorico, la compensazione delle perdite nell’ambito dell’imposta reale
sugli utili immobiliari non può quindi che configurasi come un motivo di
revisione. Non è però necessario attendere la conclusione dell’intera
operazione, vale a dire l’alienazione di tutte le quote. Basta attendere il
decorso del termine di un anno dal rilascio del permesso d’abitabilità anche
parziale per le perdite sull’investimento. Decorso questo termine, la
compensazione delle perdite deve nondimeno essere fatta valere entro un congruo
lasso di tempo (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 281 s.).

                                         Il Regolamento
della legge tributaria del 18 ottobre 1994 non prevede alcuna norma al
riguardo, anche perché l'art. 134 cpv. 4 e 5 non contiene alcuna delega
legislativa. Data la configurazione giuridica della compensazione delle
perdite, che va assimilata alla revisione, non v’è motivo di prevedere una
disciplina giuridica diversa dei termini. Secondo l’art. 233 LT, la domanda di
revisione deve essere presentata entro 90 giorni dalla scoperta del motivo di
revisione, ma al più tardi entro 10 anni dalla notifica della decisione o della
sentenza. 

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Nel caso
in esame, non è necessario accertare con precisione quando sia stata concessa
la prima abitabilità e persino se la fattispecie in esame rientri tra quelle
compensabili, poiché la domanda di compensazione appare manifestamente tardiva.

                                         In
effetti il ricorrente era perfettamente a conoscenza sin da principio, come
emerge indiscutibilmente dalle singole dichiarazioni per l’imposta sugli utili
immobiliari, delle alienazioni che avevano dato luogo a un utile e di quelle
che invece si erano concluse con una perdita, ma mai si è peritato di indicare
alla cifra 250 della dichiarazione d’imposta l’esistenza di tali perdite.

                                         Non solo,
nemmeno ha reagito impugnando se del caso le notifiche di tassazione che
accertavano l’esistenza di un utile, ma le ha lasciate passare in giudicato,
quando in precedenti notifiche erano state accertate delle perdite. Men che
meno ha chiesto la revisione di precedenti notifiche di tassazione che
accertavano un utile quando successive notifiche accertavano delle perdite.

                                         In simili
condizioni, questa Camera non può far altro che respingere il ricorso.

 

                                         5.2.

                                         Per
scrupolo di completezza si vuol comunque attirare l’attenzione che nel caso in
esame la compensazione delle perdite non sarebbe comunque stata ammissibile,
anche se i termini fossero stati rispettati. Non appena si consulti l'incarto,
ci si rende conto che il ricorrente ha acquistato i diversi appartamenti all'incanto,
come risulta dai relativi verbali e che gli stessi erano già abitati dagli
acquirenti, che erano inquilini del precedente proprietario degli appartamenti,
come risulta dagli atti notarili. Tutto lascia quindi presumere che non ci si
trovi neppure in presenza di una nuova costruzione. E questo spiega verosimilmente
la ragione per cui, per altro correttamente, nelle diverse dichiarazioni
d'imposta non erano state fatte valere perdite pregresse o non era stata
chiesta la revisione di tassazioni passate in giudicato.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Nella
misura in cui è ricevibile, il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: