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**Case Identifier:** ddfff0d8-d0c7-5e5b-8388-7b1de3259b28
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-08-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 27.08.2008 A/2649/2007
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2649-2007_2008-08-27.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2649/2007-DCTI ATA/429/2008  

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 27 août 2008 

 

dans la cause 

 

Hoirie de feu Monsieur Yves SCHALLER, soit pour elle :  
Madame Anne-Lise SCHALLER 
Monsieur David SCHALLER 
Monsieur Alexandre SCHALLER 
Madame Magali SCHALLER 
représentés par Me Lucien Lazzarotto, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
 

 

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A/2649/2007 

EN FAIT 

1.  Par arrêt du 26 juillet 2006 à l'état de fait duquel il y a lieu de se référer, le 
Tribunal administratif a rejeté le recours de l'hoirie de feu Monsieur Yves Schaller 
soit pour elle : Madame Anne-Lise Schaller, Monsieur David Schaller, Monsieur 
Alexandre Schaller, Madame Magali Schaller (ci-après : l'hoirie ou les hoirs) 
contre la décision du 7 mars 2006 du département des constructions et des 
technologies de l'information (ci-après : le département) ordonnant la démolition 
de deux auvents, du jardin d'hiver, de la piscine et du biotope dans un délai de 60 
jours (ATA/405/2006 du 26 juillet 2006). 

  Le tribunal de céans a constaté que les constructions précitées se situaient en 
zone agricole et que tant la situation personnelle des recourants – dont aucun 
n'exerçait d’activité agricole – que l’utilisation des constructions litigieuses 
excluaient la conformité de ces dernières à une affectation agricole. De plus, les 
constructions n'étant pas imposées par leur destination, elles ne pouvaient pas 
bénéficier d'une dérogation fondée sur l'article 27 de la loi d’application de la loi 
fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30). Enfin, 
le département était en droit d'ordonner leur démolition car elles étaient non-
conformes à la zone agricole. 

2.  Par acte du 15 septembre 2006, l'hoirie a recouru au Tribunal fédéral contre 
l'arrêt du tribunal de céans précité. Par arrêt du 12 mars 2007, la Haute Cour a 
annulé l'arrêt du Tribunal administratif. 

  Elle a constaté un déni de justice formel et une violation du droit d'être 
entendu dans la mesure où le Tribunal administratif n'avait pas statué sur le grief 
soulevé par la recourante de l'éventuelle autorisation des constructions litigieuses 
sous l'angle de l'article 24c de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 
juin l979 (LAT - RS 700), repris par l'article 27c LaLAT. Elle invitait également 
le tribunal de céans à établir les faits de manière plus précise. 

3.  Le tribunal de céans a procédé à une audience de comparution personnelle 
des parties et d'enquêtes en date du 31 août 2007. 

 a. Monsieur Blaise Bauer, ancien propriétaire de la parcelle de l'hoirie, a été 
entendu en qualité de témoin. 

  Il avait construit une piscine amovible d'une hauteur de 80 à 90 centimètres 
et d'un diamètre d'environ 7 mètres, constituée de pieux métalliques et de bâches, 
qui était posée sur le sol. Une couche de sable avait été rajoutée afin d'aplanir le 
sol. Il avait démonté la piscine à la demande de feu M. Schaller après la vente et 
avait utilisé la bâche pour un biotope qui existait sur sa propre parcelle. 

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 b. Mme Schaller a précisé que la piscine était un élément important pour elle et 
son époux. M. Bauer leur avait dit et même écrit que la piscine était conforme à la 
législation en vigueur au moment de sa construction avant 1972. Les époux 
Schaller n'ont fait que la restaurer avec des matériaux identiques en 1990 ou 1991. 
Ils ont conservé les mêmes dimensions. 

  Elle précisait qu'une bâche avait été mise à un endroit de la parcelle qui 
s'engorgeait d'eau de pluie. Actuellement, le biotope contenait des poissons 
apportés et d'autres espèces d'animaux qui y étaient venues naturellement. 

  Lors de l'acquisition de la parcelle, à l'emplacement du jardin d'hiver actuel, 
il y avait déjà une dalle en béton et un toit. 

 c. Le département a maintenu sa décision. Il a pris note du délai au 28 
septembre 2007 pour transmettre sa détermination sur l'influence sur sa décision 
de l'entrée en vigueur prochaine des modifications de la LAT et de l'ordonnance 
sur l’aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT - RS 700.1.). 

4.  Par courrier du 28 septembre 2007, le département a indiqué que les 
modifications de la LAT et de l'OAT n'avaient pas d'influence sur la décision en 
cause, car elles concernaient les agrandissements intérieurs. Il a fournit les calculs 
des conditions d'agrandissement selon la nouvelle teneur de l'article 42 alinéa 3 
OAT pour le jardin d'hiver ainsi que pour le bâtiment principal et le garage. Ces 
conditions ne sont pas remplies pour les constructions précitées. 

5.  Le 9 novembre 2007, l'hoirie a déposé des observations. Elle conclut à 
l'annulation de la décision du département et celui-ci devait être invité à délivrer 
une autorisation régularisant les constructions visées. 

  Les exigences de l'article 42 alinéa 3 de l'OAT étaient dépassées de 2 mètres 
carrés, sur 100 mètres carrés autorisés et de 1,8 %, sur 30 % autorisés 
d'agrandissement des surfaces. La décision de démolir serait disproportionnée au 
vu des faibles dépassements. 

  Elle contestait l'argumentation de M. Bauer qui n'avait pas supprimé la 
piscine. Sur les photos produites par M. Bauer, on le voyait debout dans la 
piscine, vidée de son eau, et seul son buste dépassait du niveau du sol. Seuls des 
travaux d'entretien et de rénovation avaient été effectués depuis l'acquisition de la 
parcelle en 1989. De plus, celle-ci était cadastrée et connue du département. 

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EN DROIT 

1.  Par arrêt du 12 mars 2007, le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt du Tribunal 
administratif du 26 juillet 2006 (ATA/405/2006), au motif que ce dernier n'avait 
pas examiné si les constructions litigieuses pouvaient être autorisées en 
application de l'article 24c LAT, respectivement 27 LaLAT. 

2.  La recourante demande dans ses observations du 9 novembre 2007 que le 
tribunal de céans invite le département à délivrer une autorisation de construire 
régularisant les constructions visées. Cette conclusion, n'a pas été formulée dans 
le recours du 6 avril 2006. Il s'agit à l'évidence d'une conclusion nouvelle qui sera 
déclarée irrecevable (ATA/383/2008 du 29 juillet 2008 et références citées). 

3. a. La zone agricole est régie par les articles 16 et 16a LAT, ainsi que par les 
articles 20 et suivants LaLAT. Ces dispositions définissent notamment les 
constructions qui sont conformes à la zone, soit qu'elles sont nécessaires à 
l'exploitation agricole, soit qu'elles servent au développement d'une activité 
conforme. 

 b. Une autorisation de construire ne peut être délivrée que si la construction est 
conforme à la zone (art. 22 al. 2 lit. a LAT). 

 c. Une autorisation dérogatoire pour une construction hors zone à bâtir peut 
toutefois être accordée aux conditions prévues par les articles 24 à 24d LAT, 
complétés par les articles 27, 27a à d LaLAT. 

  En l'espèce, les deux auvents, le jardin d'hiver, la piscine ainsi que le 
"biotope" ne sont pas destinés à l'agriculture. Partant, les constructions ne peuvent 
pas être considérées comme conformes à la zone agricole (ATA/912/2004 du 
23 novembre 2004 ; RJI 1993 330-338) 

4.  Il convient encore d’examiner si les constructions peuvent être autorisées à 
titre dérogatoire au sens de l’article 24c LAT. 

 a. Les règles légales relatives aux « exceptions prévues hors de la zone à 
bâtir » ont été modifiées par la novelle du 20 mars 1998, entrée en vigueur le 
1er janvier 2000 (nouveaux articles 24 à 24d LAT et 39 à 43 OAT). A cet égard, le 
nouveau droit fait clairement la distinction entre les nouvelles constructions et les 
transformations. 

  L’article 24c LAT prévoit que, hors zone à bâtir, les constructions et 
installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination, mais qui 
ne sont plus conformes à l’affectation de la zone bénéficient en principe de la 
garantie de la situation acquise (al. 1). L’autorité compétente peut autoriser la 

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rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, 
leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments 
aient été érigés ou transformés légalement. Dans tous les cas, les exigences 
majeures de l’aménagement du territoire doivent être satisfaites (al. 2).  

  Aux termes de l’article 41 OAT, l’article 24c LAT est applicable aux 
constructions et installations qui ont été érigées ou transformées conformément au 
droit matériel en vigueur à l’époque, mais qui sont devenues contraires à 
l’affectation de la zone à la suite d’une modification de la législation ou des plans 
d’aménagement.  

  Selon l’article 42 OAT, les constructions et installations pour lesquelles 
l’article 24c LAT est applicable peuvent faire l’objet de modifications si l’identité 
de la construction ou de l’installation et de ses abords est respectée pour 
l’essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique (al. 1). Le moment 
déterminant pour l’appréciation du respect de l’identité est l’état de la construction 
ou de l’installation au moment de la modification de la législation ou des plans 
d’aménagement (al. 2). La question de savoir si l’identité de la construction ou de 
l’installation est respectée pour l’essentiel, est à examiner en fonction de 
l’ensemble des circonstances. Ne peut être reconstruite que la construction ou 
l’installation qui pouvait être utilisée conformément à sa destination au moment 
de sa destruction ou de sa démolition et dont l’utilisation répond toujours à un 
besoin (…). Si des raisons objectives l’exigent, l’implantation de la construction 
ou de l’installation de remplacement peut légèrement différer de celle de la 
construction ou de l’installation antérieure (al. 4). 

 b.  L’article 24c LAT ne vise que les bâtiments qui ont été construits 
légalement avant le 1er juillet 1972, date d’entrée en vigueur de la loi fédérale sur 
la protection des eaux contre la pollution du 8 octobre 1971 (Leaux – RS 814.20) 
qui a introduit pour la première fois une séparation stricte des territoires 
constructibles de ceux qui ne le sont pas (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1. p. 398). 
Cette date du 1er juillet 1972 sert de référence, même si depuis lors la Leaux a été 
abrogée par la loi fédérale sur la protection des eaux du 24 janvier 1991 (RS 
814.20) entrée en vigueur le 1er novembre 1992 (P. ZEN-RUFFINEN, C. GUY-
ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, 
p. 280, n. 598) 

   Il en va de même des bâtiments construits ultérieurement, mais affectés 
après cette date à une zone de non-bâtir, en raison notamment de l’adoption d’un 
plan d’affectation conforme à la LAT. N’entrent toutefois pas dans le champ 
d’application de l’article 24c LAT les constructions et installations qui servaient à 
un usage agricole au moment de la modification du droit, car on ne peut pas 
considérer qu’elles soient devenues contraires à l’affectation de la zone au sens de 
la loi ou de l’ordonnance (F. MEYER STAUFFER, La zone agricole, in Journées 
suisses du droit de la construction 2001, p. 52). 

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  En l'espèce, la construction des deux auvents, du jardin d'hiver et du 
"biotope" étant postérieure au ler juillet 1972 d'une part, et les travaux n'ayant pas 
été autorisés, d'autre part, l'article 24c LAT n'est pas applicable. Il est dès lors 
inutile d'examiner les conditions d'application de l'article 42 OAT. 

  Concernant la piscine, l'extrait du cadastre produit, daté du 30 novembre 
1982, indique "cadastration d'une piscine fer plastic…" tandis que les photos 
prises par le département lors de la visite du 23 janvier 2006 montrent une piscine 
creusée profondément dans la terre et aménagée de pavés sur ses bords.  

  Enfin, contrairement à ce que prétend la recourante au sujet de la photo 
fournie par M. Bauer, qui daterait de 1989, celui-ci est debout dans ce qui reste de 
la piscine. Cette dernière est posée sur le sol et non creusée dans le sol. On 
distingue clairement, des bâches pliées et posées parterre ainsi que des pieux pour 
faire tenir le bord de la piscine. De plus, derrière M. Bauer une haie de buissons 
est visible, celle-ci est plantée au même niveau que le fond de la piscine. Sans 
aucun doute possible, il ne s'agit pas de la même construction que celle figurant 
sur les photos prises par le département en 2006. Dans ce dernier cas, la piscine 
est enterrée en contrebas d'un dénivellement aménagé. Plusieurs fauteuils sont 
disposés autour de la bâche couvrant la surface de l'eau. La recourante supportant 
le fardeau de la preuve de ses allégations, elle n'a pas apporté la preuve que la 
prescription trentenaire était acquise. Le motif est mal fondé. 

5.  La recourante conteste la décision du département ordonnant la démolition 
de ces constructions. 

6.  Lorsqu’une construction ou une installation n’est pas conforme aux 
prescriptions de la LCI et de ses dispositions d’application, le département peut 
notamment ordonner sa suppression ou sa démolition (art. 129 litt. e et 130 LCI). 
Les constructions litigieuses, soumises au régime ordinaire de l’autorisation, ont 
été édifiées en violation de l’article 1 alinéa 1 RALCI et ne sont pas autorisables. 

  Cependant, pour être valable, un ordre de mise en conformité doit, en 
application des principes de la proportionnalité et de la bonne foi, respecter les 
conditions suivantes (ATF 111 Ib 221 consid. 6 et jurisprudence citée ; 
ATA/507/2007 du 9 octobre 2007 ; ATA/551/2005 du 16 août 2005 et les 
références citées) : 

• L’ordre doit être dirigé contre le perturbateur (ATF 107 Ia 23) ; 

• Les installations en cause ne doivent pas avoir été autorisables en vertu du droit 
en vigueur au moment de leur réalisation (ATF 104 Ib 304 ; ATA/237/2007 du 
15.05.2007) ; 

• Un délai de plus de trente ans ne doit pas s’être écoulé depuis l’exécution des 
travaux litigieux (ATF 107 Ia 121 = JdT 1983 I 299) ; 

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• L’autorité ne doit pas avoir créé chez l’administré concerné - par des promesses, 
des informations, des assurances ou un comportement - des expectatives, dans 
des conditions telles qu’elle serait liée par le principe de la bonne foi (ATF 117 
Ia 287 consid. 2b et jurisprudence citée ; ATA L. du 23 février 1993 confirmé 
par ATF non publié du 21 décembre 1993 ;  B. KNAPP, Précis de droit 
administratif, 4ème éd., 1991, n° 509, p. 108) ; 

• L’intérêt public au rétablissement d’une situation conforme au droit doit 
l’emporter sur l’intérêt privé de l’intéressé au maintien des installations 
litigieuses ; 

• Le rétablissement de l’état antérieur ne doit pas porter une atteinte 
disproportionnée au droit de propriété des recourants. 

7. a. Le perturbateur est celui qui a occasionné un dommage ou un danger par 
lui-même ou par le comportement d'un tiers relevant de sa responsabilité 
(perturbateur par comportement), mais aussi celui qui exerce sur l'objet qui a 
provoqué une telle situation un pouvoir de fait ou de droit (perturbateur par 
situation ; ATA/179/2006 du 28 mars 2006 et les arrêts cités). Les hoirs étant 
propriétaires de la parcelle et ayant fait installer les constructions litigieuses, ils 
répondent incontestablement de la perturbation. 

 b. Les constructions de la recourante n'ont pas pu être autorisées au moment de 
leur construction. 

 c. Il n'a pu être établi que la piscine avait été construite avant 1976 (voir ci-
dessus). Les autres constructions ont été édifiées après l'acquisition de la parcelle 
en 1989. Elles ne peuvent pas bénéficier de la prescription trentenaire. 

 d. La recourante ne peut se prévaloir d'une tolérance du département à son 
égard. Lorsque l'attention du département a été attirée sur la situation de ces 
constructions, il a réagi. 

 e. L’intérêt public invoqué par le DCTI pour justifier l’ordre de démolition est 
le respect des objectifs de la zone agricole, face à l'intérêt privé de la recourante 
qui relève exclusivement de la convenance personnelle.  

  Force est toutefois de constater, à cet égard, que le respect des objectifs de la 
zone agricole ne peut plus être atteint sur la parcelle de la recourante puisque 
celle-ci n’est plus assujettie à son affectation d’origine. Il n’en reste pas moins que 
cette parcelle n’est pas sise en zone à bâtir et que la recourante a érigé plusieurs 
constructions en s’abstenant de demander les autorisations qui auraient été de 
toutes manières nécessaires, quelle que soit la zone d’affectation de la parcelle. 
Elle n'a pas respecté une obligation légale importante pour la mise en œuvre des 
dispositions sur l’aménagement du territoire, mettant l’autorité devant le fait 

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accompli. L’intérêt public à faire respecter les lois en vigueur l’emporte ainsi sur 
l’intérêt privé des hoirs au maintien de l’ouvrage litigieux.  

 f. Enfin, la démolition est la seule mesure permettant de rétablir une situation 
conforme au droit. La recourante n'allègue pas que les frais en découlant la 
mettraient dans une situation financière difficile. 

  L'ordre de démolition est ainsi bien-fondé dans son principe. 

8.  La recourante soutient que cette décision serait disproportionnée, eu égard 
aux dépassements minimes des conditions posées par l'article 42 OAT et que le 
propriétaire précédent avait indiqué que la piscine était autorisée selon la 
législation en vigueur à l'époque. 

  Le principe de la proportionnalité comporte traditionnellement trois 
aspects : d'abord, le moyen choisi doit être propre à atteindre le but fixé (règle 
d'aptitude ; deuxièmement, entre plusieurs moyens adaptés, on doit choisir celui 
qui porte l'atteinte la moins grave aux intérêts privés (règle de nécessité) ; enfin, 
on doit mettre en balance les effets de la mesure choisie sur la situation de 
l'administré avec le résultat escompté du point de vue de l'intérêt public 
(proportionnalité au sens étroit du terme ; cf. ATF 123 I 112 consid. 4e p. 121 et 
les arrêts cités).  

  Il ne fait aucun doute que la suppression des constructions illicites soit apte 
à atteindre le but visé, soit le rétablissement d’une situation conforme au droit. Les 
constructions litigieuses n’étant pas autorisables, leur démolition apparaît être le 
seul moyen de rétablir une situation conforme au droit.  

  Il a été démontré plus haut que l'article 42 OAT n'est pas applicable au cas 
d'espèce. En conséquence, le grief doit être écarté. 

9.  Enfin, la recourante se prévaut du principe de la bonne foi. Le précédent 
propriétaire lui avait assuré que la piscine était en règle. De plus, lors de ses 
visites concernant les autres demandes d'autorisation de construire, le département 
avait eu connaissance de l'existence d'une piscine cadastrée et construite sans 
autorisation de construire et il se serait accommodé de cette situation. 

  Découlant directement de l’article 9 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et valant pour l’ensemble 
de l’activité étatique, le principe de la bonne foi - qui s'applique aussi bien à 
l'administré qu'à l'autorité - protège le citoyen dans la confiance légitime qu’il met 
dans les assurances reçues des autorités (ATF 126 II 377 consid. 3a p. 387 et les 
arrêts cités ; 124 II 265 consid 4a p. 269-270). Selon la jurisprudence établie sur la 
base de l’article 4 aCst., applicable au regard de l’article 9 Cst., les assurances ou 
les renseignements erronés donnés par les autorités confèrent des droits aux 
justiciables lorsque les cinq conditions cumulatives suivantes sont remplies. Tout 

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d’abord, une promesse concrète doit avoir été faite à l’égard d’une personne 
déterminée. L’autorité doit avoir agi dans le cadre et dans les limites de sa 
compétence. Il faut que la personne concernée n’ait pas été en mesure de se rendre 
compte immédiatement de l’inexactitude du renseignement fourni, qu’elle se soit 
fondée sur celui-ci pour prendre des dispositions qu’elle ne peut ensuite modifier 
sans subir de préjudice et, enfin, que la loi n’ait pas été modifiée depuis le 
moment où la promesse a été faite (ATF 121 II 473 consid. 2c p. 479 ; 121 V 65 
consid. 2a p. 66 ss. ; 117 Ia 285 consid. 2b et références citées ; 117 Ia 302, 
consid. 4e publié in JdT 1993 I p. 415 ; Arrêt du Tribunal fédéral 4A.9/1999 du 
18 avril 2000, consid. 3a). 

  En l'espèce, les paroles et écrits de l'ancien propriétaire de la parcelle ne 
constituent pas une assurance donnée par le département quant à la légalité de la 
construction de la piscine. 

  Le département n'a pas affirmé à la recourante que la construction de la 
piscine était conforme au droit. Lors de ses visites, celui-ci intervient dans le cadre 
d'une procédure d'autorisation de construire déterminée. Il serait totalement 
disproportionné d'exiger du département qu'il examine ou réexamine la légalité de 
toutes les constructions et installations érigées sur une parcelle à chaque nouvelle 
demande d'autorisation de construire. Enfin, le département a pris des mesures 
similaires à l'encontre de plusieurs propriétaires dont les parcelles sont voisines ou 
à proximité de celle de la recourante et qui ont également édifié des constructions 
sans autorisation de construire. 

  Par conséquent, le grief de la violation du principe de la bonne foi sera 
écarté. 

10.  Au vu de ce qui précède, la décision 7 mars 2006 du département est 
confirmée. 

  Un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de la recourante (art. 87 
LPA). 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 21 mars 2007 par l'hoirie de feu Monsieur Yves 
Schaller soit pour elle : Madame Anne-Lise Schaller, Monsieur David Schaller, 
Monsieur Alexandre Schaller, Madame Magali Schaller contre la décision du 
département des constructions et des technologies de l'information du 7 mars 2006 ; 

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déclare irrecevable la nouvelle conclusion du 9 novembre 2007 tendant à inviter le 
département à délivrer une autorisation de construire régularisant la situation des 
constructions visées. 

au fond : 

le rejette, dans la mesure où il est recevable ; 

met à la charge de Madame Anne-Lise Schaller, Monsieur David Schaller, Monsieur 
Alexandre Schaller, Madame Magali Schaller, pris conjointement et solidairement, un 
émolument de CHF 1'500.- ; 

dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les 
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du 
recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, 
motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il 
doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Lucien Lazzarotto, avocat des recourants, au 
département des constructions et des technologies de l'information ainsi qu'à l'office 
fédéral du développement territorial. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy, Hurni et Junod, M. Dumartheray, juges. 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste : 
 
 

C. Del-Gaudio Siegrist 

 le vice-président : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

Genève, le   la greffière :