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**Case Identifier:** 69dd613d-5677-5860-8c05-9c150836f3a7
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-17-21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-17-21_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführer  A1___ und A2___  
 
 

A3___ und A4___  

 alle vertreten durch: RA AA___ 
 
 
Beschwerdegegner   B1___ und B2___  

 
vertreten durch: RA BB___ 

 
 
Vorinstanz 

 
 
Departement Bau und Volkswirtschaft , Kasernenstrasse 17a, 
9102 Herisau 

 
 
Vorvorinstanz Gemeinderat C___  
 
 
Gegenstand Baubewilligung  

Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements 
Bau und Volkswirtschaft vom 3. Mai 2017 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
4. Abteilung 
 
Die von den Beschwerdeführern gegen dieses Urteil  
erhobene Beschwerde an das Bundesgericht hat  
dieses mit Entscheid vom 15. April 2019 abgewiesen,  
soweit darauf einzutreten ist (1C_303/2018). 

Urteil vom 29. März 2018  
 

Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, Dr. P. Louis 
Obergerichtsschreiberin A. Mauerhofer 
 
 

Verfahren Nr. O4V 17 21 
 
 

Sitzungsort Trogen 
 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführer: 

 1. Der Rekursentscheid des Departementes Bau und Volkswirtschaft vom 3. Mai 2017 sei 

aufzuheben. 

 2. Die Baubewilligung für das Bauvorhaben Umbau und Erweiterung Wohnhaus / 

Umgebungsgestaltung auf Grundstück Nr. 0001, Grundbuch C___, sei zu verweigern. 

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten der 

Beschwerdegegner. 

 

 

b) der Vorinstanz: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2. Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. 

 

 

c) der Beschwerdegegner: 

1. Es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, sofern darauf einzutreten sei. 

2. Es sei der Rekursentscheid des Departements Bau- und Volkswirtschaft (Vorinstanz) 

vom 3. Mai 2017 vollumfänglich zu bestätigen und es sei die den Beschwerdegegnern 

von der Gemeinde C___ erteilte Baubewilligung zu schützen; 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST von 8% zulasten der 

Beschwerdeführer. 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. Die Parzelle Nr. 0001 im Weiler D___, Gemeinde C___, liegt gemäss kommunalem 

Zonenplan Nutzung in der Wohn- und Gewerbezone WG2 sowie im Perimeter des 

Quartierplans D___ (vom Departement Bau und Umwelt am 18. November 2009 

genehmigt). Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 23. September 2013 bewilligte die 

Baubewilligungskommission C___ (im Folgenden: BBK) das Baugesuch des damaligen 

Grundeigentümers E___ für den Neubau eines Einfamilienhauses (Assek. Nr. 0002). Nach 

dessen Erstellung rügten Nachbarn verschiedene Abweichungen von den bewilligten 

Bauplänen.  

 

Seite 3 

B. Am 1. Oktober 2015 reichten die neuen Grundeigentümer der Parzelle Nr. 0001, B1___ 

und B2___, bei der BBK ein Baugesuch zum Umbau des Gebäudes Assek. Nr. 0002 mit 

Umgestaltung der Umgebung ein, wobei u.a. die beanstandeten Punkte bereinigt werden 

sollten. Nachdem mehrere Einsprachen eingegangen waren, reichte die Bauherrschaft 

verschiedene Korrekturpläne nach. Mit Entscheid vom 25. Mai 2016 bewilligte die BBK das 

Bauvorhaben. Gleichzeitig wies sie u.a. die dagegen gerichteten Einsprachen von A1___ 

und A2___, A3___ und A4___, alle vertreten durch RA AA___, ab.  

 

C. Mit Entscheid vom 26. August 2016 wies der Gemeinderat C___ die gegen diese 

Baubewilligung gerichteten Rekurse von A1___ und A2___, A3___ und A4___, alle 

vertreten durch RA AA___, ab.  

 

D. Gegen diesen Rekursentscheid liessen A1___ und A2___, A3___ und A4___, alle vertreten 

durch RA AA___, mit Eingabe vom 16. September 2016 Rekurs beim Departement Bau 

und Volkswirtschaft erheben. Begründet wurde der Rekurs im Wesentlichen damit, dass 

das Gebäude die maximale zulässige Gebäudehöhe überschreite, der Erdgeschossboden 

zu hoch liege und die Ausnützungsziffer nicht korrekt berechnet worden sei. Zudem sei das 

Bauvorhaben aus gestalterischen Gründen nicht bewilligungsfähig. Mit Entscheid vom 3. 

Mai 2017 wies das Departement Bau und Volkwirtschaft den Rekurs ab.  

 

E.  Dagegen liessen A1___ und A2___, A3___ und A4___ (im Folgenden: Beschwerdeführer), 

wiederum alle vertreten durch RA AA___, mit Eingabe vom 2. Juni 2017 Beschwerde beim 

Obergericht mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren erheben.  

 

F. Mit Eingabe vom 21. Juli 2017 liessen sich B1___ und B2___ (im Folgenden: 

Beschwerdegegner), vertreten durch RA BB___, mit den eingangs erwähnten 

Rechtsbegehren vernehmen. Das Departement Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: 

Vorinstanz) verzichtete mit Schreiben vom 25. Juli 2017 mit den eingangs erwähnten 

Anträgen auf eine Stellungnahme. 

 

G. Mit Eingabe vom 30. August 2017 reichten die Beschwerdeführer unter Aufrechterhaltung 

ihrer Anträge eine Replik ein, wozu sich die Beschwerdegegner mit Duplik vom 2. Oktober 

2017 ebenfalls unter Aufrechterhaltung der Anträge vernehmen liessen.  

  

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Erwägungen 

 

1.  

1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 

dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRPG, bGS 143.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Rekursentscheid der Vor-

instanz zuständig ist. Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen 

Entscheides und Beteiligte am vorinstanzlichen Verfahren formell beschwert. Als 

Eigentümer der benachbarten und auch über die Strassenparzelle Nr. 0003 erschlossenen 

Parzellen Nrn. 0004 und 0005 mit den Wohnhäusern Assek. Nrn. 0006 und 0007 ist bei den 

Beschwerdeführern die erforderliche Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben, und sie 

sind durch den angefochtenen Bauentscheid besonders berührt. Da auch die Form- und 

Fristerfordernisse erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 

 

1.2 Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur 

Rechtsverletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -

unterschreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts 

gerügt werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle 

Überprüfungsbefugnis, soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an 

eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden 

kann. Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die 

Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch 

nicht anderweitig gesetzlich vorgesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts 

vorliegend auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle beschränkt. Im Rahmen dieser 

Rechtskontrolle können im Folgenden Rügen, welche den Vorinstanzen vorbehaltenes 

Ermessen betreffen, nur soweit behandelt werden, als im angefochtenen Rekursentscheid 

die Schwelle zu Ermessensmissbrauch oder Ermessensüberschreitung oder -

unterschreitung überschritten wird.  

 

1.3 Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, 

ob ein solcher angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache 

befassten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, 

wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Urteil 

des Bundesgerichts 1C_192 vom 8. November 2010 E. 3.3). Ein Augenschein ist dann 

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien 

vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der 

sachlichen Grundlage des Rechtstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung 

Seite 5 

eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage 

darstellen (KASPAR PLÜSS, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, §7 N. 79).  

 

 Im vorliegenden Fall ergeben sich die die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus 

den zur Verfügung stehenden Akten. Aus den Planunterlagen sind die massgebenden 

Verhältnisse ohne weiteres erkennbar. Deshalb lassen sich die Fragen, welche die 

vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten, 

zumal es sich dabei weitgehend um Rechtsfragen handelt. Das Obergericht hat deshalb auf 

die Durchführung eines Augenscheins verzichtet.  

 

2. Gemäss Art. 35 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (BauG, 

bGS 721.1) können zusammenhängende Teilgebiete als Zone mit Quartierplanpflicht 

ausgeschieden werden, deren Überbauung und Erschliessung der Landschaft oder 

Siedlung besonders angepasst werden sollen oder für die Ortsentwicklung besonders 

bedeutsam sind (z.B. Hanglagen, Kuppen, Ortskerne, grössere Neubaugebiete). Der 

Quartierplan regelt die Erschliessung und die besondere Bauweise eines Teilgebiets mit 

Sonderbauvorschriften (Art. 39 Abs. 1 BauG). Ein Quartierplan besteht aus einem Plan, 

allfälligen Beilageplänen, den Sonderbauvorschriften sowie einem Planungsbericht. Der 

Planungsbericht zeigt mindestens die Ziele sowie die Schritte zur Realisierung der 

Sondernutzungsplanung auf (Art. 39 Abs. 2 BauG). Nach Art. 39 Abs. 3 lit. c BauG können 

durch Sonderbauvorschriften die Grösse und Abstände der Bauten geregelt werden. 

Gemäss Art. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) bezweckt der Quartierplan D___ eine 

ortsbaulich gute und auf das Landschaftsbild rücksichtsnehmende Überbauung, sowie eine 

zweckmässige Erschliessung. Alle in der Legende des Quartierplans als Festlegungen 

bezeichneten Planelemente und die Sonderbauvorschriften gelten als verbindlich (Art. 3 

Abs. 1 SBV). Die Überbauungskonzepte gelten als wegleitend (Art. 3 Abs. 2 SBV). Die 

Bauparzelle Nr. 0001 befindet sich im Baubereich B. Nach Art. 4 SBV gilt im Baubereich B 

bei der Bemessung der Gebäudehöhe der Höhenbezugspunkt. Dabei entspricht Oberkant 

Erdgeschossfussboden (+/- 0.20 m) der Höhenkote von Oberkant Feinbelag des näher 

gelegenen Erschliessungsstrassenrandes, gemessen im rechtwinkligen mittigen 

Schnittpunkt des Hauptgebäudes. Bei ins Hauptgebäude integrierten Garagen gilt die 

Regelung sinngemäss im mittigen Schnittpunkt der Garage (Ziff. 3 der Legende zu Art. 4 

SBV). Die maximale Gebäudehöhe für ein Gebäude mit Flachdach beträgt im Baubereich B 

4.00 m.  

 

2.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass der Höhenbezugspunkt gemäss den Plänen, 

welche im Rahmen der Baubewilligung des Vorbesitzers erstellt worden seien, 586.40 

m.ü.M. betragen habe. Dies habe sich in der Zwischenzeit nicht geändert, da die Garage 

Seite 6 

nach wie vor gleich bestehe. Aus diesem Grund sei die Höhe der bestehenden Baute nach 

diesem Höhenbezugspunkt zu beurteilen. Im Weiteren sei zu berücksichtigen, dass das 

Haus nicht so gebaut worden sei, wie es auf den ursprünglichen Bauplänen vorgesehen 

gewesen sei. Gemäss den bewilligten Bauplänen sollte der Garagenboden auf eine Höhe 

von 586.45 m.ü.M. zu liegen kommen, tatsächlich befände sich der Garagenboden aber auf 

einer Höhe von 586.74 m.ü.M, was 29 cm höher als geplant sei. Die maximale 

Gebäudehöhe von 4 m dürfe nicht einfach absolut übernommen werden, sondern müsse in 

Relation zu den bestehenden Häusern im Baubereich sowie im Zusammenhang mit 

sämtlichen für den Quartierplan D___ relevanten Dokumenten betrachtet werden. Das 

Überbauungskonzept und der Planungsbericht seien entgegen der Auffassung der 

Vorinstanz nicht nur wegleitend sondern im Hinblick auf die Auslegung der 

Sonderbauvorschriften ebenfalls bindend. Aus dem Planungsbericht gehe deutlich hervor, 

dass das Ziel des vorliegenden Quartierplans vor allem darin liege, eine Überbauung zu 

ermöglichen, bei welcher durch eine geringe Gebäudehöhe, die in Bezug zur 

Erschliessungsstrasse stehe, sämtliche Häuser eine Fernsicht auf den Bodensee erhielten.  

 

 Die Erschliessungsstrasse sei aus diesem Grund absichtlich so gebaut worden, dass die 

Steigung von einer Einfahrt zur anderen genau eine Stockwerkhöhe betrage. Diese 

Vorgabe sei aus dem Überbauungskonzept bestens ersichtlich. Diese Terrassierung bzw. 

Abstufungsstruktur der Gebäude werde in der graphischen Darstellung der Gebäudehöhe-

Messmethodik in Beilage 14 anschaulich verdeutlicht. Dort sei schön zu sehen, dass der 

höchste Punkt (= massgebender Höhenpunkt) eines Gebäudes jeweils dem 

Höhenbezugspunkt des sich darüber befindlichen Hauses entspreche. In Bezug auf die 

Gebäude der Beschwerdeführer stimme dies genau, aber beim Gebäude der 

Beschwerdegegner sei ersichtlich, dass dieses jetzt schon zu hoch sei. Die zulässige Höhe 

für das Haus der Beschwerdegegner betrage 589.10 m.ü.M. (= Höhenbezugspunkt des 

Hauses der Beschwerdeführer 1). Dies bestätige sich auch im Mail der Gemeinde C___ 

vom 23.10.2015 sowie der ursprünglichen Baubewilligung von Herrn E___. An genau diese 

Regelung der jeweiligen Abstufung um ein Stockwerk hätten sich auch die 

Beschwerdeführer 1 beim Bau ihres Hauses halten müssen. Tatsächlich besitze das Haus 

der Beschwerdegegner derzeit eine Höhe von 589.75 m.ü.M. und sei damit bereits aktuell 

65 cm zu hoch. Die Vorinstanz gehe fälschlicherweise von einer maximal erlaubten 

Gebäudehöhe von 590.64 m.ü.M. aus. Damit lasse sie die eigentliche Zielsetzung des 

Quartierplans, eine möglichst gute Fernsicht für sämtliche sich in den Baubereichen B und 

C befindlichen Gebäude zu erreichen, völlig ausser Acht. Diese Fernsicht würde durch ein 

Gebäude mit einer Höhe von 590.64 m.ü.M. nämlich für mehrere Nachbarn absolut 

verunmöglicht werden, was sich exemplarisch am jüngsten Gebäude G4 des 

Quartierplangebiets eindrücklich aufzeigen lasse. Insbesondere im Überbauungskonzept 

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und dem Planungsbericht auf S. 16 sei das Gebäude der Beschwerdegegner deutlich tiefer 

als 590 m.ü.M. eingezeichnet.  

 

In der Replik machen die Beschwerdeführer ferner geltend, dass Fehler bei der 

Liegenschaft der Beschwerdegegner begangen worden seien. Der Erdgeschossfussboden 

sei um 49 cm höher gebaut worden als dies auf den Plänen vom vorherigen Eigentümer 

E___ vorgesehen gewesen sei. Zähle man zu diesen 49 cm noch die 65 cm dazu, um 

welche das bestehende Gebäude bereits jetzt zu hoch sei, dann komme man exakt auf die 

Höhe der von den Beschwerdegegnern geplanten Anhebung des Daches um 1.14 m. Das 

vorherige Bauvorhaben von Herrn E___ sei sehr wohl relevant und die daraus 

entstandenen Abweichungen hätten einen bedeutenden Einfluss auf das aktuelle 

Umbauvorhaben. 

 

2.2 Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, dass die Vorinstanz im angefochtenen 

Entscheid völlig zu Recht ausgeführt habe, dass vorliegend die Oberkante des 

Erschliessungsstrassenrandes bei 586.64 m.ü.M. und die Oberkante der Garagenschwelle 

bzw. der mittige Schnittpunkt der Garage bei 586.74 m.ü.M. lägen, womit der 

Toleranzbereich von (+/-0.20 m) eingehalten sei. Die Dachoberkante komme gemäss dem 

massgebenden Plan Nr. 2 „Ansichten/Schnitt“ vom 20. Januar 2016 bei 590.24 m.ü.M. zu 

liegen, wobei sogar eine Gebäudehöhe von 590.64 m.ü.M. zulässig wäre. Die 

Nachmessung der F___ AG vom 11. Januar 2016 (recte: 15. Januar 2016) habe die 

Höhenbezugspunkte ausdrücklich bestätigt. Die in Art. 4 der Sonderbauvorschriften des 

Quartierplans festgelegte Gebäudehöhe sowie die massgebende Messweise seien 

grundeigentümer- und rechtsverbindlich. Es könne somit nicht angehen, mittels Verweisen 

auf Planungsberichte oder Überbauungskonzepte die rechtsverbindlichen 

Sonderbauvorschriften in Frage zu stellen. Die Ausführungen des Beschwerdeführers betr. 

Erdgeschossfussboden des Voreigentümers seien nicht nachvollziehbar.  

 

2.3 Aus den bewilligten Plänen „Ansichten/Schnitt“ sowie „Grundrisse/Umgebung“ vom 20. und 

21. Januar 2016 geht hervor, dass sich der Höhenbezugspunkt auf 586.64 m.ü.M. und der 

mittige Schnittpunkt der Garage auf 586.74 m.ü.M. befinden, womit der Toleranzbereich 

von +/- 0.20 m gemäss Ziff. 3 der Legende zu Art. 4 SBV eingehalten ist. Im Weiteren 

ergibt sich aus den Plänen, dass die Oberkante des neuen Dachs auf 590.24 m.ü.M. zu 

liegen kommen soll. Der massgebende Höhenbezugspunkt von 586.64 m.ü.M. wurde am 

15. Januar 2016 durch ein renommiertes Vermessungsunternehmen, die F___ AG, 

ermittelt. Die Beschwerdeführer haben mit ihrer Beschwerde keine abweichende Messung 

eingereicht, welches diese Höhenmessung in Frage stellen könnte. In den Unterlagen des 

Baugesuchs des Vorbesitzers ist ebenfalls keine anderslautende Höhenmessung 

Seite 8 

vorhanden, weshalb es irrelevant ist, dass beim ursprünglichen Baugesuch ein 

Höhenbezugspunkt von 586.40 m.ü.M. angenommen wurde und der Garagenboden 

ursprünglich auf eine Höhe von 586.45 m.ü.M. zu liegen kommen sollte. Die 

Beschwerdeführer vermögen damit nicht aufzuzeigen, und es ergeben sich auch sonst 

keine Anhaltspunkte, weshalb die Höhe des Bauvorhabens nach dem Höhenbezugspunkt 

des ursprünglichen Baugesuchs beurteilt werden soll. Soweit die Beschwerdeführer ihre 

Beschwerde mit dem ursprünglichen Baugesuch begründen, kann ihrer Argumentation 

daher nicht gefolgt werden, zumal ihre diesbezüglichen Ausführungen in der Replik in der 

Tat nicht nachvollziehbar sind.  

 

 Mit den Beschwerdeführern ist im Weiteren zwar darin übereinzugehen, dass auch die 

Beilagepläne und der Planungsbericht zum Quartierplan zu beachten sind. Es trifft jedoch 

keineswegs zu, dass die eigentliche Zielsetzung des Quartierplans in einer möglichst guten 

Fernsicht für sämtliche sich in den Baubereichen B und C befindlichen Gebäuden liegt. 

Dessen Zweck besteht vielmehr in einer ortsbaulich guten und auf das Landschaftsbild 

rücksichtsnehmenden Überbauung (vgl. Art. 2 SBV), was mit der festgelegten 

Gebäudehöhe ab Erschliessungsstrassenrand und den Gestaltungsbestimmungen in den 

Sonderbauvorschriften gewährleistet ist. Aus dem Planungsbericht und den Beilageplänen 

geht zudem nirgends verbindlich hervor, dass der höchste Punkt eines Gebäudes jeweils 

dem Höhenbezugspunkt des sich darüber befindlichen Hauses entsprechen muss. Die 

Beschwerdeführer verkennen dabei, dass eine entsprechende Einschränkung bzw. 

Abweichung von den geltenden Vorschriften gemäss Art. 39 Abs. 3 lit. c i. V. m. Art. 41 

Abs. 1 BauG klar aus den Sonderbauvorschriften hervorgehen müsste und die 

Überbauungskonzepte lediglich als wegleitend gelten (Art. 3 Abs. 2 SBV). Die Vorinstanzen 

und die Beschwerdegegner sind damit gemäss Art. 4 SBV zu Recht von einer maximalen 

zulässigen Gebäudehöhe von 4.00 m ab dem ermittelten Höhenbezugspunkt von 586.64 

m.ü.M. ausgegangen. Da das Bauvorhaben hinsichtlich der Gebäudehöhe die 

massgebenden Vorschriften erfüllt, besteht keine Rechtsgrundlage, von den 

Beschwerdegegnern eine geringere Gebäudehöhe zu verlangen. Die projektierte 

Gebäudehöhe von 590.24 m.ü.M. erweist sich damit als bewilligungsfähig.  

 

3. 

3.1 Die Beschwerdeführer beanstanden im Weiteren eine unzulässige Höhe des 

Erdgeschossfussbodens. Für die Beurteilung von dessen Höhe könne nicht einfach die 

Garagenschwelle herangezogen werden. Alleiniger Referenzpunkt für den möglichen 

Spielraum von +/- 0.20 m ab dem Höhenbezugspunkt sei der Erdgeschossfussboden (also 

der Eingangsbereich) selbst, welcher aktuell auf 586.94 m.ü.M. liege (Oberkante 

Garagenschwelle = 586.74 m.ü.M. + 20 cm). Demnach sei der Ergeschossfussboden also 

Seite 9 

54 cm höher als der Höhenbezugspunkt des bestehenden Gebäudes (586.40 m.ü.M.). 

Selbst wenn man den neuen Höhenbezugspunkt des Umbauvorhabens von 586.64 m.ü.M. 

heranziehe, so sei der Erdgeschossfussboden 30 cm höher und damit 10 cm zu hoch. 

Gemäss den Plänen des Vorbesitzers sollte der Erdgeschossfussboden auf 586.45 m.ü.M. 

zu liegen kommen. In der Ausführungsphase habe dieser seinen Erdgeschossboden 

unbewilligt auf eine Höhe von: 586.94 m.ü.M. (+ 49 cm) erheben lassen. Nun sei ein 

vollständiges Erdgeschoss mit Garderobe, Lagerräumen und Terrasse geplant. Dadurch 

werde der Erdgeschossfussboden auf 587.26 m.ü.M. zu liegen kommen. Damit wäre der 

neue Erdgeschossfussboden insgesamt um 62 cm höher als der neue Höhenbezugspunkt 

von 586.64 m.ü.M. Folglich stehe ausser Frage, dass der Vorbesitzer den 

Erdgeschossfussboden um 49 cm zu hoch gebaut habe. Würde das Bauvorhaben so 

bewilligt und die Garagenschwelle als Bezugspunkt genommen, wäre dies eine Umgehung 

der Bestimmung in Art. 4 Abs. 3 SBV, da man dann gleichzeitig eine Garage mit tiefer 

Meereshöhe und den wahren Erdgeschossfussboden beliebig höher bauen könnte. Dies 

könne nicht das Ziel der Sonderbauvorschriften sein. Alle anderen Nachbarn hätten sich an 

die Vorschriften gehalten. Das strittige Gebäude G1 hätte nicht bewilligt werden dürfen. Die 

Pläne mit falschen Höhenangaben seien die Basis zwischen Gemeinde und dem Architekt 

gewesen. Womöglich müsse davon ausgegangen werden, dass die Vorbesprechungen auf 

dem Niveaupunkt basierten.  

 

3.2 Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, dass sich Art. 4 Abs. 3 SBV einzig auf die 

Bestimmung des massgebenden Höhenbezugspunktes für die maximal zulässige 

Gebäudehöhe beziehe. Bei Gebäuden mit integrierten Garagen sei hierfür der mittige 

Schnittpunkt der Garage mit dem näher gelegenen Erschliessungsstrassenrand 

massgebend. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern den SBV auch Vorgaben betreffend die 

Höhe des Erdgeschossfussbodens entnommen werden könnten. Massgebend sei einzig, 

dass die Gebäudehöhe eingehalten sei. Insofern seien auch der max. Höhe des 

Erdgeschossfussbodens Grenzen gesetzt, da ein höherer Erdgeschossfussboden bei 

Ausreizung der Gebäudehöhe entsprechend zu einer geringeren Raumhöhe führen würde. 

Im vorliegenden Verfahren seien weder der Niveaupunkt noch die Baubewilligung des 

Voreigentümers von Relevanz. Falls in früheren Baugesuchen seitens der Gemeinde C___ 

Fehlbeurteilungen vorgenommen worden sein sollten, spiele dies im vorliegenden 

Verfahren keine Rolle.  

 

3.3 Vorab ist zu wiederholen, dass das ursprüngliche Baugesuch aus dem Jahr 2013 und auch 

die „falschen“ Pläne vom Oktober 2015 für die Beurteilung des vorliegenden Baugesuchs 

irrelevant sind, da die massgebenden Messungen erst am 15 Januar 2016 vorgenommen 

wurden und das vorliegende strittige Baugesuch auf diesen Messungen basiert. Im 

Seite 10 

Weiteren kann sich das Obergericht den Ausführungen der Vorinstanzen und der 

Beschwerdegegner anschliessen: Ziff. 3 der Legende zu Art. 4 SBV bezieht sich klar auf 

den massgebenden Höhenbezugspunkt für GH und FH, d.h. für die Messung der Gebäude- 

und Firsthöhe. Den SBV können jedoch keine Vorgaben betreffend die Höhe des 

Erdgeschossfussbodens oder bezüglich Nutzungsbeschränkungen des Erdgeschosses 

entnommen werden. Aus Satz 2 von Ziff. 3 der Legende lässt sich höchstens ableiten, dass 

die Höhe des Erdgeschossfussbodens für die Bemessung der Gebäudehöhe irrelevant ist, 

wenn eine Garage ins Hauptgebäude integriert wird. Entscheidend ist allein, dass die 

maximale Gebäudehöhe bezogen auf den massgebenden Höhenbezugspunkt eingehalten 

wird, was hier wie oben gezeigt der Fall ist. Sofern bei den Beschwerdeführern eine andere 

Messmethode angewandt wurde, welche den SBV widerspricht, kann dies dem 

vorliegenden Bauvorhaben nicht entgegenstehen. Falls sich die Beschwerdeführer 

diesbezüglich benachteiligt fühlen, steht es ihnen frei, bei der Gemeindebaubehörde ein 

entsprechendes Baugesuch einzureichen, welches mit den massgebenden 

Messvorschriften des Quartierplans D___ im Einklang steht.  

 

4. Nach 16 Abs. 1 lit. a BauG regelt der Regierungsrat die Anrechenbarkeit bei der 

Ausnützungsberechnung. Gemäss Art. 1 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung (BauV, 

bGS 721.11) ist die Ausnützungsziffer (AZ) die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (LF). Zur 

anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen alle für das Wohnen oder das Gewerbe 

verwendbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser, Liftschächte sowie 

Mauer- und Wandquerschnitte (ohne Konstruktionsstärke der Aussenwand). Bei 

abgeschrägten Räumen werden Geschossflächen, die eine lichte Raumhöhe von weniger 

als 1.50 m aufweisen, nicht angerechnet (Art. 1 Abs. 2 BauV). Der Bruttogeschossfläche 

nicht angerechnet werden dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem dauernden 

Aufenthalt nicht oder nur beschränkt dienende Räume wie Kellerräume, Estrichräume, nicht 

gewerblich genutzte Einstellräume, verglaste und nicht mit Fremdenergie beheizte 

Veranden, Vorbauten, Balkone (ausser der Erschliessung von anrechenbaren Räumen 

dienende Laubengänge), Terrassen und Wintergärten, ferner unterirdische Gewerberäume 

ohne Arbeitsplätze, insbesondere Lagerräume (Art. 1 Abs. 3 BauV). Als anrechenbare 

Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Parzellenfläche, soweit sie 

ausnützungsfähig und nicht schon früher baulich ausgenützt worden ist, abzüglich Wald, 

Gewässer, Strassen und Plätze (ausser Strassen und Plätze, welche der internen 

Erschliessung des Baugrundstücks dienen). Nach Art. 4 SBV und Art. 18 des 

Baureglements C___ (BauR) gilt im Baubereich B des Quartierplangebiets bzw. in der Zone 

WG2 für Wohnbauten eine Ausnützungsziffer von 0.5.  

 

Seite 11 

4.1 Die Beschwerdeführer beanstanden, dass beim Bauvorhaben die zulässige 

Ausnützungsziffer überschritten werde. Unstimmigkeiten ergäben sich bereits in Bezug auf 

die Grundstücksfläche. In der Baubewilligung des Vorbesitzers werde eine solche von 555 

m2 angegeben, bei der strittigen Baueingabe nun plötzlich eine solche von 555.15 m2. 

Strittig sei auch die BGF: In der ersten Baueingabe vom 2. Oktober 2015 sei man von 

266.7 m2 ausgegangen; bei der Baueingabe vom 21. Januar 2016 von 275.1 m2.  

 

 Die BGF sei nicht korrekt berechnet bzw. gewisse Räume fälschlicherweise nicht 

hinzugerechnet worden. Der Begriff „Wohnen“ sei nicht einschränkend aufzufassen, indem 

zum Wohnen zugehörend alle geschlossenen Räume gelten würden, die der menschlichen 

Lebensentfaltung dienten. Unter die anrechenbaren Bruttogeschossflächen würden auch 

Flächen wie Hobby- oder Bastelräume, Mehrzweckräume, Abstellräume über 8 m2 sowie 

Fitness und andere Freizeiträume fallen. Zur Bestimmung der anrechenbaren 

Geschossflächen sei grundsätzlich die objektive Nutzungsmöglichkeit eines Raumes zu 

Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken massgebend. Der als Abstellraum bezeichnete Raum 

weise eine Grösse von 13.9 m2 und eine Höhe von 2.4 m auf. Er sei nur durch eine Tür von 

der nordseitig angrenzenden Terrasse/Aussenküche abgetrennt. Wegen der Isolierung und 

der Möglichkeit der Beleuchtung durch eine Glastüre könne der Raum zu Wohnzwecken 

genutzt werden. Dies sei wohl auch so vorgesehen, da im Haus noch diverse andere 

Abstellmöglichkeiten vorhanden seien. Der Abstellraum sei deshalb zur BGF 

hinzuzurechnen.  

 

 Zudem sei auch der als „Speise“ im 1. Untergeschoss bezeichnete Raum fälschlicherweise 

nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt worden. Es handle sich um einen 

9.4 m2 grossen Raum mit einer Raumhöhe von 3.2 m. Obwohl dieser keine Fenster habe, 

lasse er sich problemlos künstlich beleuchten. Aufgrund seiner baulichen Ausgestaltung 

und seiner Lage direkt neben dem neu geplanten Balkonabschnitt und der Küche eigne er 

sich objektiv gesehen klar zu Wohnzwecken. Die Bezeichnung „Speise“ lege zudem nahe, 

dass dieser Raum künftig als Esszimmer und somit subjektiv gesehen zu Wohnzwecken 

genutzt werden soll. Aufgrund der Fläche sei nicht glaubhaft, dass dieser als Vorratsraum 

genutzt werde. Ebenso würde der Raum auch als Abstellraum hinzugerechnet, da er mehr 

als 8 m2 umfasse.  

 

 Deshalb sei die BGF um 23.3 m2 auf total 298.4 m2 zu korrigieren. Bei einer 

Ausnützungsziffer von 0.5 ergebe sich damit bei einer Grundstücksfläche von 555 m2 eine 

Ausnützungsziffer von 0.54, was deutlich zu hoch sei.  

 

Seite 12 

4.2 Die Beschwerdegegner halten entgegen, dass selbst bei Annahme einer anrechenbaren 

Grundstücksfläche von bloss 555 m2 die maximale Ausnützungsziffer eingehalten sei. 

Richtig sei, dass die BGF im Gegensatz zur ersten Eingabe auf 275.1 m2 erhöht worden 

sei, weil nun auch das Treppenhaus in der Berechnung einbezogen worden sei. Fraglich 

sei, ob die Fläche des Treppenhauses dreimal miteinzubeziehen sei und nicht nur zweimal. 

Selbst bei dreifachem Miteinbezug der Treppenhausfläche sei die maximal zulässige 

Ausnützung nicht überschritten. Eine weitere kleine Differenz habe sich im 1. 

Untergeschoss ergeben, wo nun die Mauerquerschnitte miteinbezogen worden seien. Die 

max. AZ von 0.5 sei eingehalten. Bei einer LF von 555 m2 wäre eine BGF von 277.5 m2 

zulässig.  

 

 Der Abstellraum im Erdgeschoss sei objektiv gesehen klar nicht zu Wohnzwecken 

geeignet. Er verfüge über keinerlei Fenster und sei bereits aus diesem Grund nicht zu 

dauerhaftem Aufenthalt geeignet. Daran ändere auch der nachträgliche Einbau einer 

Glastüre nichts, welcher bewilligungspflichtig wäre. Massgebend sei einzig die gemäss 

Bauplänen beabsichtigte Nutzung. Zudem müssten Wohnräume gemäss 38 Abs. 2 BauR 

über eine Mindestfensterfläche von 10 % verfügen. Der Abstellraum solle künftig als 

Lagerraum für Gartenmöbel dienen. Das kantonale Baurecht in Appenzell Ausserrhoden 

kenne keine flächenmässige Begrenzung für Abstellräume. 

 

 Auch der als „Speise“ bezeichnete Raum verfüge über keine Fenster und befinde sich 

direkt neben den Technik- und Lagerräumen. Es entbehre jeder Logik, den 

Beschwerdegegnern zu unterstellen, sie würden diesen kleinen Raum künftig als 

Esszimmer benutzen, verfügten sie doch über einen 41.8 m2 grossen Wohnbereich, 

welcher ausreichend Platz für einen Esstisch biete. 

 

4.3 Für die Qualifikation, ob ein Raum zur BGF zu zählen ist, kommt es nach Art. 1 Abs. 2 

BauV darauf an, ob dieser für das Wohnen oder Gewerbe „verwendbar“ ist. Verwendbar 

bedeutet, dass die Eignung als Wohn- oder Arbeitsraum ohne wesentliche bauliche 

Veränderung herbeigeführt werden kann, wobei subjektive Gesichtspunkte keine Rolle 

spielen. Es kommt somit weder auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen noch auf 

den Parteiwillen an. Ob ein Raum zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar ist, ist nur 

aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten oder 

bezeichneten Nutzung zu entscheiden (Urteil des Bundesgerichts 1C_42/2016 vom 14. 

September 2016, E. 3.2). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich aufgrund 

gesundheitspolizeilicher oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt 

von Personen nicht eignen (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A. 

2011, S. 743 f.). Als Anhaltspunkt für die Verwendbarkeit des Raums können im 

Seite 13 

vorliegenden Fall die wohnhygienischen Vorschriften des Baureglements C___ 

hinzugezogen werden. Nach Art. 36 Abs. 2 BauR sind die dem dauernden Aufenthalt von 

Personen dienenden Räume oder Bauten bezüglich Materialien, Konstruktion und 

Ausstattung so auszugestalten, dass eine einwandfreie Hygiene gewährleistet ist und die 

Gesundheit nicht gefährdet wird. Insbesondere ist auf eine genügende Belüftung, 

Belichtung und Ausstattung mit sanitären Einrichtungen zu achten und dass Feuchtigkeit 

weder eindringen noch durch Kondensat entstehen kann. Gemäss Art. 38 Abs. 1 BauR hat 

die Nettobodenfläche von Wohn- und Schlafräumen mindestens 10.0 m2 zu betragen. 

Wohn- und Schlafräume sind natürlich und ausreichende zu belichten und zu belüften. Die 

Fensterfläche hat im Rahmenlicht gemessen mindestens 10 % der Nettobodenfläche zu 

betragen (Art. 38 Abs. 2 BauR). 

 

4.4 Der strittige als „Abstellraum“ bezeichnete 13.02 m2 grosse Raum liegt gemäss dem Plan 

„Grundrisse/Umgebung“ vom 21. Januar 2016 im Erdgeschoss des Gebäudes neben der 

Garage, einem Lagerraum, der Terrasse und dem Eingangsbereich. Zugänglich ist er 

einzig über eine Tür im Eingangsbereich und die Terrasse. Aus dem Plan ist im Weiteren 

ersichtlich, dass der Raum zwar über eine doppelte Isolation verfügt, jedoch keine 

Befensterung aufweist, womit er im geplanten Zustand nicht natürlich belichtet und belüftet 

werden kann. Wie die Vorinstanz zudem zutreffend ausführt, wäre der nachträgliche Einbau 

einer Glastür bewilligungspflichtig, wobei die erforderlichen 10% der Nettobodenfläche für 

Wohnräume auch dann nicht erfüllt würden. Damit vermag der Raum ohne wesentliche 

bauliche Änderungen die Anforderungen an einen längeren Aufenthalt nicht zu erfüllen. 

Gegen eine solche Nutzung spricht im Weiteren die Lage des „Abstellraums“ bzw. der 

Umstand, dass dieser vom übrigen Wohnbereich abgetrennt ist. Aufgrund des direkten 

Durchgangs zur Terrasse erscheint es als nachvollziehbar, dass dieser Raum für die 

Lagerung der Balkonmöbel und Topfpflanzen dient. Entgegen der Ansicht der 

Beschwerdeführer existiert im Kanton Appenzell Ausserrhoden zudem keine 

flächenmässige Beschränkung für nicht anrechenbare Abstellräume. Daher ist nicht zu 

beanstanden, dass die Vorinstanzen zum Schluss gekommen sind, dass der „Abstellraum“ 

objektiv nicht für den längeren Aufenthalt geeignet und dieser damit gemäss Art. 1 Abs. 3 

BauV nicht anrechenbar ist.  

 

Zum selben Ergebnis kommt man auch ohne weiteres beim als „Speise“ bezeichneten 9.4 

m2 grossen Raum im 1. Untergeschoss, welcher nicht einmal das Mindestmass für 

Wohnräume erreicht und ebenfalls über keine natürliche Belichtung und Belüftung verfügt. 

Aufgrund des geplanten 39.1 m2 grossen Esszimmers kann zudem nicht ernstlich davon 

ausgegangen werden, dass dieser Raum später als Esszimmer zweckentfremdet wird.  

 

Seite 14 

4.5 Damit ist den Vorinstanzen darin zuzustimmen, dass die als „Abstellraum“ und „Speise“ 

bezeichneten Räume ohne wesentliche baubewilligungspflichtige Änderungen nicht für den 

längeren Aufenthalt verwendbar sind, weshalb diese zurecht nicht an die BGF angerechnet 

wurden. Bei der projektierten BGF von 275.1 m2 und einer LF von 555 m2 ergibt sich damit 

eine AZ von 0.496, womit die geltende AZ von 0.5 nicht überschritten wird. Dies gilt auch 

dann noch, wenn die LF effektiv 555.1 m2 beträgt.  

 

5. 

5.1 Die Beschwerdeführer machen im Weiteren geltend, Art. 9. Abs. 1 SBV besage, dass die 

Bauten und Anlagen insbesondere bezüglich Massstab, Gliederung, Dachgestaltung, 

Materialwahl und Farbgebung in sich und untereinander einheitlich zu erscheinen und eine 

gute Gesamtwirkung zu erzielen hätten. Dies werde durch die Ausführungen auf S. 8 des 

Planungsberichts unterstrichen. Die Vorinstanz nehme keine Würdigung vor, ob sich die 

geplante Baute einheitlich in die Gesamtwirkung einfüge, sondern gebe lediglich an, dass 

keine explizite Materalisierung und Farbgebung vorgeschrieben sei. Die Auflage in Ziff. 

6.2.3 des Bau- und Einspracheentscheids der Baubewilligungsbehörde genüge nicht, weil 

sonst das Gebäude auch farbig gestrichen werden könnte. Das Gebäude sei auch im 

Hinblick auf die Vorgabe, dass das Gebäudevolumen gering gehalten werden solle, zu 

beanstanden. Die erlaubte Gebäudehöhe werde nicht eingehalten, womit die 

Überdimensionierung ausreichend substantiiert sei.  

 

5.2 Die Beschwerdegegner argumentieren, dass die Auflage der BBK den Anforderungen von 

Art. 9 SBV vollumfänglich genüge. Soweit die Beschwerdeführer vorbrächten, dass das 

Gebäude auch farbig gestrichen werden könne, bewegten sie sich im spekulativen Bereich. 

Zudem sei erwiesen, dass das Gebäude der Beschwerdegegner sämtliche Vorschriften 

einhalte und insbesondere die maximale Gebäudehöhe nicht einmal ausschöpfe.  

 

5.3 Hierzu ist festzuhalten, dass die Kognition des Obergerichts auf die Prüfung von 

Rechtsverletzungen und die unrichtige bzw. unvollständige Sachverhaltsfeststellung 

beschränkt ist. Die BBK und der Gemeinderat haben in Ziff. 4.8 des Bau- und 

Einspracheentscheids vom 25. Mai 2016 bzw. Ziff. 7 des Rekursentscheids vom 26. August 

2016 die Einordnung des Gebäudes geprüft. In Ziff. 6.3 des Bau- und 

Einspracheentscheids hat die BBK zudem verbindlich angeordnet, dass die 

Vorhangfassade aus Glasfaserbetonplatten, welche am kompletten Gebäude angebracht 

wird, in einem hellen Farbton auszugestalten sei. Zudem muss von den 

Beschwerdegegnern vor Baubeginn ein Farbmuster eingereicht werden. Mit dieser Auflage 

wurde den gestalterischen Anforderungen des Quartierplans Rechnung getragen. Eine 

rechtsfehlerhafte Ausübung des Ermessens der Vorinstanzen wird von den 

Seite 15 

Beschwerdeführern diesbezüglich weder substantiiert noch ist ein solches im vorliegenden 

Fall ersichtlich. Im Übrigen trifft es nicht zu, dass die erlaubte Gebäudehöhe nicht 

eingehalten ist (vgl. dazu Ziff. 2.3). Damit erweist sich auch dieser Rügepunkt als 

unbegründet.  

 

6. Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Vorinstanzen das Bauvorhaben zu 

Recht als bewilligungsfähig eingestuft haben. Die Beschwerde ist damit vollumfänglich 

abzuweisen.  

 

7. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 

Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 

dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Den Beschwerdeführern ist unter solidarischer 

Haftung ausgangsgemäss eine Entscheidgebühr aufzuerlegen, wobei eine Gebühr von Fr. 

4‘000.00 aufgrund des relativ grossen Aufwands (doppelter Schriftenwechsel, 

umfangreiche Akten über drei Instanzen) als angemessen erscheint (Art. 4a des Gesetzes 

über die Gebühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2).  

 

8. 

8.1  Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat vor Obergericht die obsiegende Partei in der Regel 

Anspruch auf eine Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Damit ist 

dem Entschädigungsbegehren der im Ergebnis obsiegenden Beschwerdegegner zu 

entsprechen. Die Entschädigung setzt sich zusammen aus einem Honorar und den 

Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag in Rechnung gestellt (Art. 3 der 

Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53). In Verfahren vor dem Obergericht in 

Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festgelegt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und 

beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT). Innerhalb des für eine Pauschale 

gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den besonderen Umständen des Falles. 

In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der Bemühungen, die Schwierigkeiten des 

Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich 

kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt werden in  

 a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von 

Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist;  

 b)  mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts- und/oder 

Sachverhaltsfragen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, 

in denen ein Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000.-- bis Fr. 7‘000.-- 

angemessen erscheint; und  

 c)  schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts- und/oder Rechtsfragen, in 

denen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und 

Seite 16 

umfangreiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000.-- bis 

Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 

 

8.2 Der Anwalt der Beschwerdegegner hat keine Kostennote eingereicht, weshalb die 

Entschädigung nach Ermessen festgelegt wird (Art. 4 Abs. 2 AT). Vorliegend ist die 

Entschädigung innerhalb des für die zweite Fallgruppe – mit vorliegend durchschnittlich 

schwierigen Sachverhalts- und Rechtsfragen und durchschnittlichem Aufwand – geltenden 

Rahmens von bis zu Fr. 7‘000.-- festzulegen. In Anbetracht aller Umstände erscheint den 

vorliegenden Verhältnissen eine Entschädigung von Fr. 5‘500.-- als angemessen, plus 

einem Zuschlag von 4% für die Barauslagen und 8% für die MwSt. Dies führt zu einem 

Honoraranspruch von Fr. 6‘177.60 zugunsten der Beschwerdegegner, für welchen die 

Beschwerdeführer solidarisch haften (Art. 59 i. V. m. Art. 24 Abs. 2 VRPG).  

  

Seite 17 

Demnach erkennt das Obergericht:  

 
 
1. Die Beschwerde von A1___ und A2___, A3___ und A4___ wird abgewiesen. 
 
 
2. Die Gerichtskosten im Betrag von Fr. 4‘000.-- werden den Beschwerdeführern unter 

solidarischer Haftung auferlegt, unter Anrechnung des geleisteten Kostenvorschusses im 
Betrag von Fr. 2‘000.-- 

 
 
3. Den Beschwerdegegnern ist zu Lasten und unter solidarischer Haftung der 

Beschwerdeführer eine Parteientschädigung im Betrag von Fr. 6‘177.60 (inklusive 
Barauslagen und Mehrwertsteuer) auszurichten.  

 
 
4. Rechtsmittel:  

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG, SR 
173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal 
fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die 
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu 
enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden 
sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine 
aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 

 
 
5. Zustellung an die Beschwerdeführer über deren Anwalt, die Beschwerdegegner über deren 

Anwalt, die Vorinstanz und die Vorvorinstanz. 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 

Der Obergerichtspräsident:  

 

 

lic. iur. Ernst Zingg 

Die Gerichtsschreiberin:   

 

 

lic. iur. Annika Mauerhofer 

 
 
 
 
 
versandt am: 24.05.18