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**Case Identifier:** ad54b31a-aed4-561e-a95b-32b51b895a3e
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-10-31
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 31.10.2017 C/2182/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-2182-2014_2017-10-31.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14.11.2017. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/2182/2014 ACJC/1403/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU MARDI 31 OCTOBRE 2017 

 

Entre 

Madame A______, domiciliée ______, appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par la 3ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 

21 septembre 2016, comparant par Me Damien Blanc, avocat, 5, place de l'Octroi, case 

postale 1007, 1227 Carouge (GE), en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

et 

B______, sise ______, intimée et appelante sur appel joint, comparant par Me Lionel 
Halpérin, avocat, 5, avenue Léon Gaud, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait 

élection de domicile. 

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C/2182/2014 

EN FAIT 

A. Par jugement JTPI/11935/2016 du 21 septembre 2016, notifié à A______ le  
11 octobre 2016, le Tribunal de première instance a ordonné à B______ d'enlever 

du toit de l'immeuble construit sur la parcelle n° 1______ de la commune de 

C______ la haie plantée dans un bac (chiffre 1 du dispositif), sous la menace de la 

peine prévue à l'art. 292 CP (ch. 2), arrêté les frais judiciaires à 6'200 fr., les a 

compensés avec les avances de frais fournies par les parties et les a mis à la 

charge de A______, condamnant en conséquence cette dernière à verser à 

B______ 3'200 fr. à titre de restitution des avances versées ainsi que 8'000 fr. à 

titre de dépens (ch. 3 et 4), et a débouté les parties de toute autre ou contraire 

conclusion (ch. 5). 

B.  a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 9 novembre 2016, A______ 
forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 3, 4 et 

5 du dispositif, avec suite de frais et dépens. 

 Reprenant ses conclusions de première instance, elle conclut à ce que la Cour 

constate que, en plus de la haie, l'état du toit de l'immeuble sis sur la parcelle 

n° 1______ de la commune de C______, les panneaux solaires ainsi que les 

tuyaux de ventilation qui y sont installés, de même que la partie du toit dénommée 

"la casquette" ne respectent pas les servitudes nos 2______ et 3______ grevant 

ladite parcelle et ordonne à B______, sous peine de l'art. 292 CP, d'enlever les 

installations précitées, de remettre en état le toit de l'immeuble et de couvrir la 

partie dénommée "la casquette". 

 b. Dans sa réponse, B______ conclut au déboutement de A______ de toutes ses 
conclusions, avec suite de frais et dépens. Elle forme par ailleurs un appel joint, 

aux termes duquel elle sollicite l'annulation des chiffres 1 et 2 du dispositif du 

jugement entrepris la condamnant à enlever la haie du toit. A titre subsidiaire, elle 

conclut à ce qu'il soit donné ordre à A______ de faire construire à la limite des 

deux parcelles un mur plein en lieu et place de la barrière grillagée existante. 

 c. A______ a conclu au rejet de l'appel joint et a persisté dans ses conclusions 
pour le surplus. 

 Par réplique et duplique, les parties ont maintenu leurs positions respectives. 

 d. Elles ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par avis du greffe 
de la Cour du 16 juin 2017. 

 

 

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C/2182/2014 

C.  Les faits pertinents suivants résultent du dossier. 

 a. A______ est propriétaire de la parcelle n° 4______ de la commune de 
C______, sise ______, d'une surface de 2'495 m², sur laquelle est érigée la maison 

où elle vit. 

 Elle était également propriétaire de la parcelle n° 1______, d'une surface de  

1874 m², laquelle est adjacente à la parcelle n° 4______ et située en contre-bas de 

celle-ci, à proximité du lac. 

 b. Le 16 avril 2008, A______ a vendu la parcelle n° 1______ précitée aux époux 
D______ et E______ pour le prix d'environ 4 millions de francs. 

 A cette époque, la parcelle n° 1______ ne faisait l'objet d'aucune servitude au 

Registre foncier. 

 Le contrat de vente faisait toutefois référence à une autorisation de construire 

N° 5______, délivrée le 4 mars 2008 concernant la réalisation d'une villa sur la 

parcelle n° 1______, et précisait que la construction devait être édifiée selon le 

gabarit prévu par les plans dressés par les architectes, dont ceux établis par 

F______. 

 En outre, il était prévu et mentionné dans l'acte de vente que dans le cadre de cette 

construction, diverses servitudes seraient constituées au profit de la parcelle 

n° 4______, notamment une servitude de passage de canalisations, une servitude 

de restriction de plantations et de hauteur de haies entre la villa projetée et le quai 

de C______, ainsi qu'une servitude dite "de restriction d'usage" limitant la hauteur 

maximale du toit et précisant que la toiture devait être plate et d'aspect "du genre 

herbeux ou similaire" et accessible uniquement pour son entretien, ainsi qu'une 

servitude de vue droite sur une bande de six mètres de large, le long de la limite 

de séparation entre les deux parcelles. 

 c. Une autorisation de construire complémentaire N° 6______, portant 
essentiellement sur des changements de l'aménagement intérieur de la villa, a été 

délivrée le 21 juillet 2009 aux époux D______ et E______. Les plans laissent 

apparaître cinq panneaux solaires sur le toit, ainsi qu'une partie du bâtiment 

intitulée "casquette", située en contrebas du toit et ne couvrant ni la villa ni le 

garage, mais servant de pare-soleil à la terrasse. Ce plan de toiture mentionne, en 

haut au centre, "panneaux solaires 122 x 208, dallettes ciment 4 cm, lit de gravier 

3 cm, étanchéité, isolation(…)". 

 A______ s'est opposée à cette seconde autorisation de construire. Elle a, par 
ailleurs, requis des mesures provisionnelles tendant à l'inscription des servitudes 

précitées au Registre foncier. 

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 d. En cours de procédure, les parties sont parvenues à un accord, entériné par 
jugement du Tribunal du 5 novembre 2009, selon lequel il serait procédé à 

l'inscription des servitudes souhaitées par A______ au Registre foncier 

moyennant le retrait de son opposition à l'autorisation de construire 

complémentaire. Il s'agissait notamment des servitudes précitées concernant les 

canalisations, les plantations et la toiture, de la servitude de vue droite, ainsi que 

d'une servitude de limitation de la hauteur de la construction. 

 e. L'inscription des servitudes a été effectuée le 15 janvier 2010 au Registre 
foncier. 

 La restriction d'usage, n° 3______, comporte le texte suivant : "Une servitude de 
restriction d'usage, telle qu'elle figure au symbole F1 du plan original N° 3 

(surface hachurée représentant le toit de la villa projetée), étant précisé que 

l'aspect de la toiture plate sera d'un genre herbeux ou similaire et ne pourra être 

accessible que pour son entretien uniquement, de même que pour le couvert de 

l'entrée du garage, et étant précisé que la référence au symbole F1 revêt un 

caractère indicatif". 

 Deux plans y sont joints. Le premier, figurant en page 2, comporte la mention 

"plan informatisé ne bénéficiant pas de la foi publique" et définit l'assiette de la 

servitude comme étant l'ensemble de la parcelle n° 1______. Le second est intitulé 

"Plan de servitude(s) 3" et limite l'assiette de la servitude au toit de la villa. 

 La servitude de vue, n° 2______, comporte le texte suivant : "Une servitude de 

vue droit au-dessus du bâtiment projeté. Assiette : au symbole A7 du plan original 

N° 2" (surface représentant une bande de six mètres de large, le long de la limite 

de séparation entre les deux parcelles). 

 f. En février 2010, la société B______ a racheté la parcelle n° 1______ aux époux 
D______ et E______. 

 Cette société, dont le siège est à Genève, est active dans la promotion et le 
développement dans le domaine immobilier. Elle a fait construire une villa sur la 

parcelle acquise, dont les travaux se sont terminés à une date indéterminée. 

D. a. Par acte du 5 septembre 2014, A______ a déposé une action confessoire, 
concluant à ce qu'il soit constaté que le toit de la villa construit sur la parcelle  

n° 1______ ainsi que certains aménagements y figurant (panneaux solaires, 

tuyaux de ventilation et haie plantée dans des bacs) ne respectaient pas les 

servitudes nos 2______ et 3______ inscrites au Registre foncier et à ce qu'il soit 

ordonné à B______ de s'y conformer, en enlevant les installations précitées et en 

remettant en état la surface herbeuse du toit, y compris sur la partie dénommée "la 

casquette". 

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 b. B______ a conclu au rejet de la demande et, subsidiairement, si par hypothèse 
le Tribunal devait lui ordonner le retrait du bac d'arbustes, à ce qu'il soit ordonné à 

A______ de faire construire à la limite des deux parcelles un mur plein en lieu et 

place de la barrière grillagée afin que chacune des parties puisse conserver son 

intimité. 

 c. Le 26 mars 2015, le Tribunal a effectué un transport sur place. 

 Il a constaté que la visibilité sur le lac depuis la parcelle n° 4______ n'était pas 

retreinte, quel que soit l'emplacement où l'on se situait sur la parcelle. 

 Concernant la toiture de la nouvelle villa, il a relevé la présence des éléments 

suivants : 

- cinq panneaux solaires, faiblement inclinés, posés sur des socles entourés de 

gravier et une série de raccords extérieurs en inox contenant les tubes 

électriques; 

- un grand bac avec six arbustes d'une hauteur totale d'environ 1.20 mètres, posé 

afin d'obstruer la vue des tiers sur les pièces situées en contre-bas, le toit 

disposant à cet endroit d'une ouverture (patio); 

- sept tuyaux (buses) d'une dimension de 40 cm par 12 cm et un tuyau (buse) un 

peu plus imposant de 75 cm par 75 cm qui réceptionne les conduits électriques 

des panneaux solaires; 

- une cheminée d'une hauteur de 75 cm pour 30 cm de large; 

- le reste de la toiture étant recouvert d'une végétation de type "Genève" de 

couleur brune-rouge en cette saison (printemps), sous réserve du pourtour du 

toit qui était recouvert de gravier sur un espace de 20 à 30 cm; 

- une partie dénommée "casquette", inférieure au reste de la toiture, constituée 

de béton et non recouverte de végétation, ayant la fonction de brise-soleil. 

Le Tribunal a constaté que la vision de la toiture variait en fonction de 

l'emplacement où l'on se trouvait sur la parcelle voisine. Ainsi, en bordure 

inférieure de la parcelle n° 4______, on pouvait observer l'ensemble des éléments 

précités en raison de la forte déclivité du terrain. Au rez-de-chaussée, la plupart 

des éléments décrits ci-dessus étaient moins visibles. Les panneaux solaires 

n'étaient en particulier plus perceptibles et les buses plus que partiellement. 

On distinguait toutefois encore la cheminée ainsi que l'herbe de couleur brunâtre 

d'une grande partie de la toiture, le gravier sur le pourtour ainsi que le bac avec les 

arbustes. Depuis le premier étage, où habite A______, la toiture était visible dans 

son entier, à l'exclusion des panneaux solaires. On apercevait cependant un 

panneau si l'on se positionnait côté ouest de la terrasse. 

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 d. Durant les débats principaux, le Tribunal a entendu les premiers acheteurs, soit 
pour eux D______, ainsi que les différents intervenants qui ont œuvré dans le 
cadre de la réalisation de la villa, à savoir G______, géomètre et auteur des plans 

de servitudes, l'architecte F______ qui avait réalisé les premiers plans, les 

architectes H______ et I______, qui sont intervenus lors de la phase de 

construction, ainsi que le paysagiste J______. 

 D______ et le géomètre G______, qui ont été impliqués au commencement du 
projet, ont confirmé que l'intention des A______ et K______ était de conserver un 

dégagement de vue depuis leur propriété et d'être gênés aussi peu que possible par 

la nouvelle villa, d'où l'exigence formulée que celle-ci dispose d'un toit végétalisé 

et non d'un toit brut en béton, sans qu'il n'y ait toutefois de choix définitif de 

végétalisation. 

 Lors de la construction, les architectes H______ et I______ ont tous deux déclaré 

avoir été régulièrement en contact avec les époux A______ et K______, qui 

étaient tenus informés de l'évolution du projet et participaient aux discussions y 

relatives. H______ prenait le café chaque semaine avec eux. A______ était 

parfois présente, mais c'était surtout feu son époux, lequel était décédé depuis lors, 

qui discutait du projet. Ces derniers avaient également eu accès aux plans de 

construction, y compris celui relatif à la demande d'autorisation de construire 

complémentaire sur lequel figuraient la partie "la casquette", les sorties de 

ventilation, les panneaux solaires, ainsi que la hotte d'aspiration. Ils avaient 

d'ailleurs conduit B______ à procéder à plusieurs modifications, comme par 

exemple les tuyaux de ventilation qui avaient été raccourcis au maximum, au 

risque de mettre en péril les garanties de construction, et les panneaux solaires qui 

avaient été changés pour être plus performants et, par conséquent, moins inclinés 

et déplacés pour être moins visibles, engendrant ainsi un surcoût. H______ a 

confirmé que ces modifications résultaient d'un accord trouvé entre B______ et 

K______. 

 La servitude de vue signifiait, selon le géomètre, qu'il ne devait pas y avoir 

d'obstacle à la vue sur cet espace, ni construction, ni haie compacte ni mur. Il était 

toutefois prévu, selon les déclarations de H______, qu'un mur supérieur d'un 

mètre au niveau de la parcelle n° 4______ soit érigé entre les deux propriétés, ce 

qui avait au final été remplacé par une barrière métallique, doublée par des 

buissons. 

 En ce qui concerne la restriction d'usage, le géomètre a expliqué que l'assiette de 

la servitude était définie par la géométrie du plan, de sorte que tout rajout de 

toiture n'était pas couvert par la servitude. Il a relevé que le plan de servitudes 

figurant au Registre foncier en page 2, qui portait sur l'ensemble de la parcelle, ne 

correspondait pas à celui qui a été signé en juillet 2007 ni à celui figurant en  

page 3, qui limitait la servitude au toit du bâtiment. Selon lui, c'était le plan n° 3 

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qui faisait foi, de sorte que la servitude ne couvrait que la zone hachurée. 

Les architectes H______ et I______ ont confirmé que seule la toiture était 

concernée par la servitude, à l'exclusion de la "casquette". 

 Bien que la servitude ait visé à réduire au maximum les éléments visibles sur la 

toiture, l'architecte F______ a informé les époux A______ et K______ qu'il n'était 

pas possible de faire disparaître tout équipement technique, leur expliquant 

notamment que les tubes qui concernaient la ventilation primaire (écoulement 

sanitaire) devaient en tout cas être en toiture, ce qui a été confirmé par l'architecte 

I______. Il était techniquement possible de faire sortir ces tubes en façade, mais 

cette solution n'était pas du tout esthétique. H______ a confirmé cette analyse. Ce 

dernier a ajouté que les servitudes ne mentionnaient jamais les éléments de 

chauffage, ventilation, sanitaire et d'électricité pour la simple et bonne raison 

qu'au moment de leur inscription, le projet n'était pas encore à ce stade 

d'avancement et de précision. 

 Quant à la toiture, H______ a expliqué que la végétation choisie représentait la 

seule solution possible pour respecter les normes de construction en matière de 

hauteur constructible et d'habitation intérieure. Le paysagiste J______ a précisé 

que la végétation utilisée était celle recommandée par la Direction générale nature 

et paysage et correspondait à celle habituellement employée, représentant 90% des 

toitures à Genève. Il s'agissait d'une végétation très résistante, changeant de 

couleur selon les saisons et ne demandant que très peu d'entretien. Selon les 

observations techniques des témoins, il aurait été difficile, voire impossible de 

prévoir de végétaliser la toiture par de la pelouse non seulement en raison de 

l'entretien contraignant que cela aurait impliqué mais également en raison de la 

quantité de terre beaucoup plus importante que cela aurait nécessité, ce qui aurait 

conduit à dépasser la hauteur autorisée. Selon le paysagiste, lorsque la solution de 

la pelouse était choisie, elle devait figurer au projet dès le départ, compte tenu des 

impératifs techniques qu'elle imposait. 

 Selon les explications fournies par l'architecte H______, le gravier était posé sur 

20 cm depuis les acrotères [rebords de toiture] et était obligatoire, quel que soit le 

type de végétalisation choisie, car il avait la fonction de drainage. Selon le 

paysagiste, il aurait été possible de prévoir une végétalisation par gazon sans 

gravier, mais cela aurait nécessité une sur-isolation autour de chaque remontée 

technique. 

 En ce qui concerne "la casquette", H______ et I______ ont indiqué qu'il n'était 

pas envisagé que celle-ci soit végétalisée, cette partie ayant toujours été prévue en 

béton. Selon le premier précité, il n'était d'ailleurs pas possible de mettre de la 

végétation sur cette partie, compte tenu de sa faible épaisseur et du poids que cela 

aurait engendré, alors que le second estimait que la structure aurait pu supporter 

une végétalisation à condition d'y mettre plus d'armature et d'étanchéité. 

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 I______ a conclu en déclarant que la villa nouvellement construite correspondait à 

son autorisation de construire complémentaire. 

 G______ a encore confirmé que les servitudes diminuaient la valeur du fonds 

servant. 

 e. Dans leurs plaidoiries finales écrites, les parties ont toutes deux persisté dans 
leurs positions et conclusions respectives. 

E. Dans le jugement querellé, le Tribunal a considéré que les époux A______ et 
K______ avaient été impliqués dans le projet de la villa construite sur la parcelle 

n° 1______ dès la première autorisation de construire et avaient ainsi eu 

connaissance des aspects techniques prévus en toiture, lesquels étaient déjà 

mentionnés dans les plans de base. En retirant son opposition à l'autorisation de 

construire, A______ avait manifesté son acceptation du projet. Par ailleurs, la 

construction de la villa était conforme aux servitudes inscrites en faveur du fonds 

de A______, sous réserve du bac contenant les arbustes que B______ a, en 

conséquence, été condamnée à retirer. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 
al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier 

état des conclusions est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).  

 Une contestation relative à l'exercice d'une servitude foncière est une affaire 

patrimoniale (ATF 135 III 496 consid. 1.2; 109 II 491 consid. 1c/cc; arrêt du 

Tribunal fédéral 5A_125/2014 du 29 janvier 2015 consid. 1). Lorsque la 

contestation porte sur l'existence d'une servitude, on retiendra l'augmentation de 

valeur qu'elle procurerait au fond dominant ou, si elle est plus élevée, la 

diminution de valeur du fonds servant (ATF 136 III 60 consid. 1.1.1). 

 La valeur litigieuse relative aux restrictions légales à la propriété foncière se 

détermine de la même manière que dans les contestations portant sur l'existence 

d'une servitude (ATF 45 II 402 consid. 1.) : elle équivaut à l'augmentation de 

valeur que les mesures sollicitées procureraient au fonds dominant ou, si elle est 

plus élevée, à la diminution de valeur qu'elles entraîneraient pour le fonds dominé 

(ATF 136 III 269 consid. 1.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_29/2015 du 5 juin 

2015 consid. 1.1.1.1). 

 1.2 En l'espèce, l'appelante chiffre la valeur litigieuse à 100'000 fr., dont le 
montant n'est ni discuté ni contesté par l'intimée. Cette dernière ne conteste en 

particulier pas que la voie de l'appel est ouverte, formant elle-même un appel 

joint. 

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 La valeur litigieuse proposée par l'appelante paraît cohérente, compte tenu des 
conclusions des parties tendant au retrait des équipements aménagés sur le toit de 

l'intimée et à la construction d'un mur plein. En effet, vu l'importance des 

nuisances dont l'appelante se plaint (perte de vue et altérations visuelles directes) 

et du prix au m², notoirement très élevé, du terrain sis sur la commune de 

C______, l'augmentation de valeur que le retrait des installations procurerait au 

fonds de l'appelante peut être arrêtée, à défaut de pouvoir être chiffrée avec 

exactitude, selon l'estimation non contestée de cette dernière. 

 La voie de l'appel est par conséquent ouverte. 

 1.3 Le délai pour l’introduction de l'appel est de trente jours à compter de la 
notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC) et un appel joint peut être 

formé par les intimés dans leur réponse (art. 313 al. 1 CPC). 

 Interjetés en temps utile et dans la forme prescrite par la loi, l'appel et l'appel 

joints sont recevables. 

 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC) dans 
les limites posées par les maximes des débats (art.55 al.1 CPC) et de disposition 

(art. 58 al.1 CPC) applicables à la présente cause. 

2. L'appelante se plaint de la villa nouvellement construite sur le fonds voisin de 
l'intimée, considérant que la toiture, ainsi que les panneaux solaires, les tuyaux de 

ventilation et le bac à arbustes qui y sont aménagés, de même que la partie 

dénommée "la casquette", contreviennent aux servitudes inscrites au registre 

foncier au profit de son fonds.   

 2.1.1 Aux termes de l'art. 730 al. 1 CC, la servitude est une charge imposée sur un 
immeuble en faveur d’un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds 
servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes 

d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la 
propriété. 

 L'inscription au Registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes 

(art. 731 al. 1 CC). 

 A teneur de l'art. 738 CC, l'inscription fait règle, en tant qu'elle désigne clairement 

les droits et les obligations dérivant de la servitude (al. 1); l'étendue de celle-ci 

peut être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la 

manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de 

bonne foi (al. 2). 

 Selon la jurisprudence, pour déterminer le contenu et l'étendue d'une servitude, le 

juge doit procéder selon l'ordre des étapes prévu par cette disposition. Il faut donc, 

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dans une première étape, se fonder sur l'inscription au Registre foncier et, si celle-

ci est claire, elle fait règle et d'autres moyens d'interprétation ne peuvent pas être 

pris en considération. Si, en revanche, l'inscription au registre foncier est peu 

claire, incomplète ou, ce qui est fréquent, sommaire et nécessite des 

éclaircissements, la servitude doit être interprétée selon son origine, c'est-à-dire 

selon le contrat constitutif de servitude, dans les limites de l'inscription (art. 738 

al. 2 CC). Ce n'est que dans une troisième étape, soit si le contrat constitutif de 

servitude n'est pas concluant, que l'étendue de la servitude peut être précisée par la 

manière dont elle a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi 

(art. 738 al. 2 CC; cf. arrêt du Tribunal fédéral 5D_144/2010 du 18 janvier 2011, 

consid. 4 et les références citées). 

 2.1.2 En vertu de l'art. 737 CC, le bénéficiaire d'une servitude peut prendre toutes 
les mesures nécessaires pour la conserver et en user (al. 1); le propriétaire grevé 

ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l'exercice de ce 

droit (al. 3). 

 Le bénéficiaire est cependant tenu de tolérer de menus désagréments ("kleinere 

Beeinträchtigungen"; SCHMID-TSCHIRREN, in ZGB Kurzkommentar, BÜCHLER/ 

JAKOB [éd.], 2012, n° 12 ad art. 737 CC; PELLASCIO, in ZGB Kommentar, 

Schweizerisches Zivilgesetzbuch, KREN KOSTIEWICZ/NOBEL/SCHWANDER/WOLF, 

[éd.], 2e éd., 2011, n° 18 ad art. 737 CC). 

 Il dispose, à l'encontre de toutes personnes troublant l'exercice de la servitude, 

d'une action dite confessoire, laquelle tend à faire cesser l'état de chose 

incompatible avec ce droit, respectivement à faire interdire toute - nouvelle - 

perturbation à l'avenir (STEINAUER, Les droits réels, Tome II, 4e éd., 2012, p. 456 

n° 2306; LIVER, in Commentaire zurichois, 1968, n° 173 in fine ad art. 737 CC), 

voie de droit analogue à l'action négatoire dont dispose le propriétaire pour 

repousser une atteinte (art. 641 al. 2 CC; STEINAUER, ibidem ainsi que p. 455 

n° 2304) actuelle ou imminente (cf. arrêts du Tribunal fédéral 5D_51/2016 du 

27 octobre 2016; 5D_190/2014 du 12 mai 2015; 5A_325/2011 du 14 novembre 

2011 consid. 2.1.1). 

 2.1.3 Selon l'art. 2 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits selon les règles de la 
bonne foi (al. 1), l'abus manifeste d'un droit n'étant pas protégé par la loi (al. 2). 

 Constitue notamment un abus de droit l'attitude contradictoire d'une partie. 
Lorsqu'une partie adopte une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la 

position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez 

sa partie adverse. Si elle le fait, c'est un venire contra factum proprium, qui 

constitue un abus de droit, dès lors que la partie adverse pouvait compter qu'elle 

n'abandonnerait pas la position qu'elle avait prise antérieurement en connaissance 

de cause. La prétention de cette partie ne mérite pas la protection du droit 

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(ATF 133 III 61 consid. 4.1; 130 III 113 consid. 4.2; arrêt du Tribunal 

4A_590/2016 du 26 janvier 2017 consid. 2.1 et les références citées). De même, 

l'exercice d'un droit sans intérêt digne de protection, ou qui conduirait à une 

disproportion entre des intérêts justifiés, peut aussi se révéler abusif (arrêt du 

Tribunal fédéral 5A_98/2014 du 15 mai 2014 consid. 4.1). 

 2.2 En l'espèce, l'appelante se prévaut de la servitude de vue n° 2______ et de la 
servitude de restriction d'usage n° 3______ à l'appui de ses prétentions, les autres 

servitudes n'étant pas concernées. 

 Tout d'abord, il convient de relever que la servitude de vue, qui s'étend sur une 
bande de 6 mètres en bordure des parcelles nos 1______ et 4______, n'est pas 

affectée par les installations dont se plaint l'appelante, dès lors que dites 

installations se situent en dehors de l'assiette de cette servitude. De plus, selon les 

constatations du Tribunal établies lors du transport sur place, la visibilité sur le lac 

depuis la parcelle de l'appelante n'est ni obstruée ni retreinte, quel que soit 

l'emplacement où l'on se situe sur la parcelle. Partant, c'est à bon droit que le 

Tribunal a retenu que la servitude de vue, dont la finalité tend à garantir une vue 

dégagée sur le lac depuis la parcelle no 4______, n'est pas violée en l'espèce. 

 Quant à la servitude de restriction d'usage, l'appelante prétend d'une part qu'elle 

concernerait l'ensemble de la propriété, y compris la "casquette", et, d'autre part, 

qu'elle imposait une surface exclusivement "herbeuse ou similaire", sans prévoir 

de dérogation, ne laissant ainsi pas de place pour des installations, même 

techniques, d'un autre revêtement. 

 2.2.1 S'agissant de la surface concernée, deux plans contradictoires figurent au 
registre foncier, l'un portant sur l'entier de la parcelle et le second (plan 3) 

uniquement sur la toiture de la villa. La Cour retiendra avec le Tribunal que c'est 

la surface définie au plan 3 qui est déterminante. D'une part, le texte de 

l'inscription de la servitude s'y rapporte expressément, sans aucune ambiguïté 

(Une servitude de restriction d'usage, telle qu'elle figure au symbole F1 du plan 

original N° 3). D'autre part, il est précisé par une mention spéciale apposée au 

registre foncier que le plan figurant en page 2 ne bénéficie pas de la foi publique. 

De plus, le géomètre qui a établi les plans de servitudes a confirmé que celui 

figurant en page 2 ne correspondait pas à ce qui avait été convenu et que c'était le 

plan 3 qui, selon lui, faisait foi. Les témoins H______ et I______ ont eux aussi 

confirmé que seule la toiture de la villa était concernée par la servitude, ce qui 

exclut le plan figurant en page 2. Ainsi, la thèse de l'appelante ne trouve aucun 

appui dans le dossier et est, de surcroît, contredite par l'ensemble des pièces et 

témoignages. 

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C/2182/2014 

 Il n'est pas contesté que la "casquette" ne constitue pas un élément de toiture. 
Il s'agit, en effet, d'un élément distinct et indépendant, situé en contre-bas du toit, 

et destiné à une fonction de pare-soleil. 

 Il s'ensuit que, contrairement à que soutient l'appelante, la partie dénommée la 

"casquette" n'est pas comprise dans l'assiette de la servitude. Dès lors, il ne peut 

être exigé qu'elle soit elle-aussi recouverte par une surface "herbeuse ou 

similaire". 

 2.2.2 Bien que le type de végétation posé sur la toiture ait longuement été discuté 
en première instance, l'appelante ne le remet pas en cause, considérant elle-même 

que le lichen utilisé comme est conforme à la définition de "genre herbeux" 

(écritures du 5 avril 2017, p. 7). 

 Reste à examiner si cette végétalisation doit être appliquée sur l'intégralité du toit 

ou si d'autres éléments, soit en l'occurrence les tuyaux de ventilation, les panneaux 

solaires et le gravier dont se plaint l'appelante peuvent être tolérés. 

 Certes, la servitude prévoit une surface végétalisée, sans mentionner de 
dérogation. L'appelante ne peut toutefois en tirer argument. En effet, selon les 

explications du témoin H______, les servitudes ne mentionnent en principe jamais 

les éléments de chauffage, ventilation, sanitaire et d'électricité, de sorte que 

l'absence d'inscription à cet égard ne signifie pas pour autant que les installations 

dont il est question ne sont pas conformes à la servitude. Bien que l'intention des 

époux fût d'obtenir un toit végétalisé, l'architecte F______ les avait cependant 

prévenus que le toit ne pouvait être libre de toutes installations, certains éléments 

techniques devant nécessairement être aménagés en toiture. Partant, l'appelante ne 

peut prétendre que la servitude s'entendait par une absence totale de tout 

équipement. 

 En particulier, il doit être admis que les tuyaux de ventilation sont conformes à la 

servitude, dès lors que leur emplacement en toiture n'est pas exclu par celle-ci, 

que ce type d'aménagement est du reste usuel et qu'il a été annoncé à l'appelante. 

Par ailleurs, il ressort des déclarations des architectes F______ et H______ que 

s'il est certes techniquement possible de faire sortir ces tubes en façade, cette 

solution n'est pas adaptée pour ce type de construction moderne et serait 

inesthétique pour tout le monde, aussi bien pour les habitants de la villa que pour 

les tiers. Partant, ces éléments doivent être tolérés. 

 Il en va de même du pourtour en gravier.  Selon les observations des témoins, cet 

aménagement représente un système de drainage permettant l'écoulement des 

eaux de pluie, nécessaire en cas de construction d'un toit végétalisé. 

Contrairement à ce que soutient l'appelante, il n'est en l'occurrence pas concevable 

de prévoir une toiture végétalisée, exempte de ce système. Si une végétation par 

gazon serait certes, selon le paysagiste, faisable sans gravier, il s'avère qu'une telle 

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C/2182/2014 

solution n'est in casu pas réalisable dans la mesure où, nécessitant une sur-

isolation et une importante quantité de terre, les prescriptions imposées par la 

servitude de hauteur seraient dès lors dépassées. En définitive, en exigeant une 

toiture végétalisée et en acceptant le lichen utilisé, de type "Genève", l'appelante 

ne peut parallèlement s'opposer à la pose de gravier, qui en est un corollaire 

nécessaire. 

 2.3 En revanche, les panneaux solaires ne peuvent s'inscrire dans le cadre autorisé 
par la servitude dans la mesure où ils ne constituent pas des aménagements 

indispensables et généralement admis en toiture, ni nécessaires à l'exercice de la 

servitude. Compte tenu du fait qu'ils couvrent une partie non négligeable de la 

toiture, initialement prévue en revêtement végétalisé, force est de constater qu'ils 

entravent, de par leur emplacement et leur nature, la servitude de restriction 

d'usage. L'appelante ne peut toutefois s'en plaindre et solliciter leur retrait pour les 

motifs qui suivent. 

 Il résulte en effet de la procédure que l'appelante a toléré l'aménagement des 

installations litigieuses, de sorte qu'en sollicitant désormais leur retrait elle fait 

preuve d'un comportement contradictoire, constitutif d'un abus de droit. 

 Concernant les panneaux solaires, ainsi que des dallettes et le gravier sur lesquels 

ils reposent, l'ensemble de ces éléments ont été prévus au plus tard lors de la 

demande d'autorisation de construire complémentaire de 2009, puisque les plans 

établis dans ce cadre les font apparaître. Ces plans ont été soumis à l'appelante 

avant qu'elle retire son opposition à ladite autorisation. C'est donc en toute 

connaissance de cause que l'appelante a procédé au retrait de son opposition, 

autorisant ainsi la construction projetée, incluant les cinq panneaux solaires. 

Le comportement ultérieur adopté par les époux A______ et K______ confirme 

du reste qu'ils ne s'opposaient plus à la pose des panneaux solaires. En effet, 

l'époux de l'appelante a participé activement aux discussions quant à la disposition 

des panneaux solaires et un accord a finalement été trouvé entre les parties, dans 

le cadre duquel l'intimé a accepté de poser des panneaux plus performants, 

nécessitant en conséquence moins d'inclinaison, et de modifier leur emplacement 

pour qu'ils soient le moins visible possible. Ces mesures ont été efficaces, puisque 

le Tribunal a pu constater que les panneaux n'étaient quasiment plus visibles 

depuis la résidence de l'appelante. 

 C'est en vain que l'appelante tente d'expliquer que son époux aurait agi seul et 

sans son consentement, dès lors qu'il ressort de la procédure qu'elle a elle-même 

initié les procédures judiciaires à l'encontre des époux D______ et E______, 

qu'elle s'est vu soumettre les plans de construction et qu'elle a personnellement 

participé aux séances hebdomadaires avec son époux et les architectes. 

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C/2182/2014 

 Dès lors, contrairement à l'avis de l'appelante, la chronologie des faits et le 

comportement adopté par les époux A______ et K______ indiquent que malgré 

leurs contestations formées dans un premier temps, ces derniers ont au final 

accepté la pose des panneaux solaires à certaines conditions, en l'occurrence 

respectées. L'appelante ne peut dès lors revenir sur sa position, sous peine de 

commettre un abus de droit. De surcroît, dans la mesure où les panneaux solaires 

ne sont pas visibles depuis son logement, sous réserve d'un seul panneau 

perceptible depuis le côté ouest de la terrasse, sa prétention tendant à les faire 

enlever s'avère manifestement disproportionnée au vu des intérêts en présence. 

 En ce qui concerne les tuyaux de ventilation - dont la présence ne viole en tout 

état pas la servitude -, le témoin H______ a confirmé qu'un accord entre les 

parties était également intervenu sur ce point, ce qui avait conduit l'intimée à 

raccourcir au maximum ces installations, au risque de mettre en péril les garanties 

de construction. Contrairement à ce que soutient l'appelante, il n'y a pas lieu de 

mettre en doute les déclarations de ce témoin, entendu sous serment. Aucun 

élément du dossier ne permet de retenir que ses rapports avec l'intimée ont pu 

influencer la teneur de sa déposition, ce d'autant plus que ses déclarations sont 

constantes, cohérentes et correspondent à celles faites par d'autres témoins. On ne 

voit d'ailleurs pas pour quelles raisons l'intimée aurait procédé de la sorte si ce 

n'est dans le cadre d'un accord conclu avec l'appelante. Cette dernière ne saurait 

dès lors se rétracter. Par ailleurs, la position de l'appelante est incohérente, dans la 

mesure où elle persiste à solliciter le retrait de ces tuyaux pour des questions 

esthétiques alors que leur retrait conduirait à un résultat encore pus incommodant, 

selon les déclarations unanimes des architectes. Cette prétention, au demeurant 

dépourvue d'intérêt digne de protection, est dès lors également constitutive d'un 

abus de droit. 

 L'appel, infondé, sera donc rejeté. 

 2.4 Dans son appel joint, l'intimée sollicite le maintien du bac contenant les 
arbustes sur le toit, au motif qu'il s'agit d'une installation amovible qui n'obstrue 

pas la vue de l'appelante ou, à défaut, qu'il soit ordonné à cette dernière de faire 

construire un mur à la limite des deux parcelles pour conserver l'intimité de 

chacune des parties, comme cela avait été convenu. 

 Comme l'a retenu le Tribunal, le bac à arbustes n'est pas prévu par les plans, ni par 
les autorisations de construire, dont l'appelante a eu connaissance. Cette installa-

tion n'a pas non plus fait l'objet de discussion ni de négociation avec l'appelante 

ou son époux. Ainsi, contrairement aux éléments évoqués ci-dessus, l'intimée ne 

peut se prévaloir d'une acceptation de l'appelante sur ce point. Or, de par son 

emplacement et sa hauteur, ce bac contrevient à la servitude de restriction d'usage 

ainsi qu'à la servitude limitant la hauteur maximale de construction, ce qui n'est 

pas contesté. Le fait qu'il s'agisse d'une installation amovible demeure sans 

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C/2182/2014 

incidence, dès lors qu'elle n'échappe pas de ce fait aux effets et à l'étendue de la 

servitude. 

 Quant à la construction du mur à la limite des deux parcelles, l'arrangement dont 

se prévaut l'intimée n'est pas démontré. Si le témoin H______ a confirmé qu'il 

était initialement prévu de faire construire un mur entre les deux parcelles et que 

la servitude de vue réserve effectivement ce droit, il n'est en revanche pas établi 

que cela résulte d'une entente entre les parties à caractère contraignant pour 

l'appelante. 

 L'appel joint, infondé, sera donc rejeté et le jugement entrepris confirmé dans son 

intégralité. 

3. Compte tenu du fait que les parties succombent toutes deux dans leurs appel et 
appel joint respectifs, les frais relatifs à ceux-ci seront laissés à la charge de 

chacune d'entre elles. 

 Les frais judiciaires de l'appel principal seront fixés à 2'000 fr. (art. 5, 17 et  

35 RTFMC), mis à la charge de appelante (art. 106 al. 2 CPC) et entièrement 

compensés avec l'avance de frais du même montant fournie par cette dernière, 

laquelle reste acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). 

 Les frais judiciaires de l'appel joint, qui porte sur une faible partie du litige, seront 

fixés à 500 fr. (art. 5, 17 et 35 RTFMC), mis à la charge de l'intimée (art. 106  

al. 2 CPC) et entièrement compensés avec l'avance de frais fournie par cette 

dernière, laquelle reste acquise à l'Etat de Genève à due concurrence (art. 111  

al. 1 CPC), le solde en 1'500 fr. lui étant restitué. 

 Un montant de 6'500 fr. débours et TVA compris sera alloué à titre de dépens à 

B______ dans le cadre de l'appel principal (art. 85 et 90 RTFMC). 

 Les dépens alloués à A______ pour l'appel joint seront quant à eux fixés à  

1'500 fr., débours et TVA compris, compte tenu du travail moins important qu'il a 

impliqué (art. 85 et 90 RTFMC). 

* * * * * * 

- 16/17 - 
 

C/2182/2014 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 9 novembre 2016 par A______ et l'appel joint 

interjeté le 27 janvier 2017 par B______ contre le jugement JTPI/11935/2016 rendu le 

21 septembre 2016 par le Tribunal de première instance dans la cause C/2182/2014-3. 

Au fond : 

Les rejette et confirme le jugement entrepris. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires de l'appel principal à 2'000 fr., les met à la charge de 

A______ et dit qu'ils sont entièrement compensés par l'avance de frais correspondante, 

qui reste acquise à l'Etat de Genève.  

Condamne A______ à verser 6'500 fr. à B______ à titre de dépens d'appel. 

Arrête les frais judiciaires de l'appel joint à 500 fr., les met à la charge de B______ et 

dit qu'ils sont entièrement compensés par l'avance de frais fournie, qui reste acquise à 

l'Etat de Genève à due concurrence. 

Invite en conséquence les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer le solde 

en 1'500 fr. à B______. 

Condamne B______ à verser à A______ 1'500 fr.  titre de dépens d'appel joint. 

Siégeant : 

Monsieur Laurent RIEBEN, président; Monsieur Patrick CHENAUX, Madame 

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Anne-Lise JAQUIER, greffière. 

Le président : 

Laurent RIEBEN 

 La greffière : 

Anne-Lise JAQUIER 

 
 
 
 
 
 

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C/2182/2014 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr. 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110