# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d992e754-c18a-558a-8788-20f6d209b24e
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-14
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Handelsgericht 14.10.2025 HOR.2025.3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_009_HOR-2025-3_2025-10-14.pdf

## Full Text

Handelsgericht 

2. Kammer 

 

HOR.2025.3 / SD / mv       
  

 

Entscheid vom 14. Oktober 2025  
 
 

Besetzung  Oberrichter Vetter, Präsident 

Ersatzrichterin Steiner 

Handelsrichter Felber  

Handelsrichter John 

Handelsrichterin Scheurer  

Gerichtsschreiberin De Martin 

Rechtspraktikantin Meyer 

 

 
   

Klägerin   A._____ GmbH,  

vertreten durch MLaw Markus Huber, Zürcher Rechtsanwälte AG, Rechts-

anwalt, Heinrichstrasse 267, Postfach, 8005 Zürich  

 

  
   

Beklagte   B._____ AG,  

 

 

prozessführen-

de beklagtische 

Streitberufene  

 C._____ AG,   

vertreten durch Dr. iur. Lukas Wyss und MLaw Tobias Abt, Bratschi AG, 

Rechtsanwälte, Laupenstrasse 45, Postfach, 3001 Bern  

 

  

 
 

Gegenstand  Ordentliches Verfahren betreffend definitive Eintragung Bauhandwerker-

pfandrecht 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Handelsgericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Die Klägerin ist eine Schweizer Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit 

Sitz in Q._____. Sie bezweckt insbesondere […] (Klagebeilage [KB] 5).  

 

2. 

2.1. 

Die Beklagte ist eine Schweizer Aktiengesellschaft mit Sitz in R._____. Sie 

bezweckt im Wesentlichen […] (KB 6).  

 

2.2. 

Die Beklagte ist Alleineigentümerin der Grdst.-Nr. aaa GB S._____ (E-

GRID: […]) (KB 13) und Nr. bbb GB S._____ (E-GRID: […]) (KB 14). 

 

3. 

Die prozessführende beklagtische Streitberufene (nachfolgend: Streitberu-

fene) ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in T._____. Sie bezweckt gemäss 

Handelsregister hauptsächlich […].  

 

4. 

4.1. 

Für die Gesamtsanierung H._____ in S._____ hat die Beklagte mit der 

Streitberufenen am 30. November/13. Dezember 2021 einen Totalunter-

nehmer-Werkvertrag abgeschlossen (Antwortbeilage [AB] 1). Die Streitbe-

rufene hat ihrerseits am 17. Februar 2023 mit der D._____ AG in Liquida-

tion einen Werkvertrag betreffend die Altlastenentsorgung für die Ge-

samtsanierung der Wohnüberbauung H._____ vereinbart (KB 17). Die 

D._____ AG in Liquidation hat am 14. April 2023 mit der Klägerin einen 

Subunternehmervertrag Schadstoffsanierung für den H._____ zum Pau-

schalpreis von Fr. 1'085'900.00 (exkl. MwSt.) abgeschlossen.  

 

Diese Asbestsanierungen sollten wie folgt ausgeführt werden (KB 18): 

 

Arbeiten Beschreibung Preis 

Asbestsanierung 

Etappe 1 

Termin ca. April 2023 Fr. 263'100.00 

Asbestsanierung 

Etappe 2 

Termin ca. Oktober 

2023 

Fr. 459'900.00 

Asbestsanierung 

Etappe 3 

Termin ca. Juli 2024 Fr. 362'900.00 

 

 

 

 - 3 - 

 

 

4.2. 

Über die D._____ AG in Liquidation wurde am […] der Konkurs eröffnet 

(KB 27). Es ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die Etappe 3 der 

Asbestsanierung weder von der D._____ AG in Liquidation noch von der 

Klägerin ausgeführt wurde. 

 

5. 

5.1. 

Mit Gesuch vom 8. August 2024 ersuchte die Klägerin im Verfahren 

HSU.2024.34 den Präsidenten des Handelsgerichts um Erlass superprovi-

sorischer Massnahmen zur Vormerkung vorläufiger Eintragungen je eines 

Bauhandwerkerpfandrechts auf dem Grdst.-Nr. bbb für eine Pfandsumme 

von Fr. 195'906.30 nebst 5 % Zins seit 26. Februar 2024 und auf dem 

Grdst.-Nr. aaa GB S._____ für eine Pfandsumme von Fr. 596'981.10 nebst 

5 % Zins seit 26. Februar 2024.  

 

5.2. 

Am 12. August 2024 hiess der Präsident das Gesuch vom 8. August 2024 

gut und wies das Grundbuchamt U._____ an, die Vormerkungen der bean-

tragten vorläufigen Eintragungen im Grundbuch sofort einzutragen.  

 

5.3. 

Das Grundbuchamt U._____ merkte die vorläufigen Eintragungen am 

12. August 2024 (Tagebuchnummer […]) im Tagebuch vor.  

 

5.4. 

Mit Entscheid vom 23. August 2024 wurden die superprovisorisch angeord-

neten Vormerkungen vorsorglich bestätigt und das Grundbuchamt U._____ 

angewiesen, die entsprechenden Vormerkungen aufrechtzuerhalten. 

Gleichzeitig wurde der Klägerin Frist angesetzt, um bis zum 25. November 

2024 beim zuständigen Gericht im ordentlichen Verfahren Klage auf defini-

tive Eintragung der Bauhandwerkerpfandrechte anzuheben. 

 

5.5. 

Mit Verfügung vom 10. Oktober 2024 wurde die Prosekutionsfrist gemäss 

Dispositivziffer 3.1 des Entscheids vom 23. August 2024 bis zum 27. Ja-

nuar 2025 erstreckt. 

 

5.6. 

Das Gesuch der Streitberufenen vom 11. Dezember 2024 um provisorische 

Bestellung der Ersatzsicherheit (Zahlungsgarantie Nr. […] der E._____ AG 

vom 4. Dezember 2024) wies der Präsident mit Entscheid vom 7. Januar 

2025 ab. 

 

 - 4 - 

 

 

6. 

Am 27. Januar 2025 (elektronische Postaufgabe: 27. Januar 2025) reichte 

die Klägerin innert erstreckter Frist die Klage ein und stellte folgende 

Rechtsbegehren:  

 

" 1. 
Das Grundbuchamt U._____ sei anzuweisen, zulasten des Grundstücks 
der Beklagten an der V-Strasse 2, in S._____, Parzelle Nr. bbb (E-GRID: 
[…]), ein Bauhandwerkerpfandrecht zugunsten der Klägerin für die Pfand-
summe von CHF 195'906.30 nebst 5% Zins seit 26.02.2024 definitiv ein-
zutragen (vorläufige Eintragung gemäss Entscheid Handelsgericht des 
Kantons Aargau vom 23.08.2024, HSU.2024.34). 
 
2.  
Das Grundbuchamt U._____ sei anzuweisen, zulasten des Grundstücks 
der Beklagten an der V-Strasse 1 und 21 sowie am W-Platz 16, 22 und 26 
in S._____, Parzelle Nr. aaa (E-GRID: […]), ein Bauhandwerkerpfandrecht 
zugunsten der Klägerin für die Pfandsumme von CHF 596'981.10 nebst 
5% Zins seit 26.02.2024 definitiv einzutragen (vorläufige Eintragung ge-
mäss Entscheid Handelsgericht des Kantons Aargau vom 23.08.2024, 
HSU.2024.34).  
 
3.  
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten 
und der Streitberufenen in solidarischer Haftung (zzgl. 8.1% MwSt.)."  
 

Zur Begründung führte die Klägerin im Wesentlichen aus, sie habe als Sub-

unternehmerin der D._____ AG in Liquidation für das Projekt H._____ As-

bestsanierungen vorgenommen, woraus Forderungen in der Höhe von ins-

gesamt Fr. 792'887.40 resultierten. Diesbezüglich sei sie von der D._____ 

AG in Liquidation bis zum heutigen Zeitpunkt nicht bezahlt worden. Die Vo-

raussetzungen für die definitive Eintragung der beantragten Bauhandwer-

kerpfandrechte seien erfüllt. 

 

7. 

Mit Klageantwort vom 18. März 2025 stellte die Streitberufene folgende 

Rechtsbegehren:  

 

" 1.  
Die Klage sei abzuweisen und das Grundbuchamt U._____ sei anzuwei-
sen, die mit Entscheid vom 23. August 2024 des Handelsgerichts des Kan-
tons Aargau (HSU.2024.34) vorläufig eingetragenen Bauhandwerker-
pfandrechte auf den Grundstücken Nr. bbb (E-GRID: […]), V-Strasse 2 in 
S._____ mit einer Pfandsumme von CHF 195'906.30 zuzüglich Zins zu 5% 
ab dem 26. Februar 2024 und Nr. aaa (E-GRID: […]), V-Strasse 1 in 
S._____ mit einer Pfandsumme von CHF 596'981.10 zuzüglich Zins zu 5% 
ab dem 26. Februar 2024 unverzüglich zu löschen.  
 
2.  
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich des gesetzlichen Mehr-
wertsteuerzuschlag, zu Lasten der Klägerin." 

 

 - 5 - 

 

 

Zur Begründung führte die Streitberufene im Wesentlichen aus, die 

F._____ GmbH und nicht die Klägerin sei ihr als Subunternehmerin der 

D._____ AG in Liquidation angemeldet gewesen. Zudem seien die Voraus-

setzungen zur definitiven Eintragung der beantragten Bauhandwerker-

pfandrechte nicht erfüllt: Weder behaupte noch beweise die Klägerin 

rechtsgenüglich Arbeiten am Projekt H._____ ausgeführt zu haben. 

Schliesslich habe die Klägerin die viermonatige Frist zur Eintragung des 

Bauhandwerkerpfandrechts verpasst. 

  

8. 

Mit Replik vom 26. Mai 2025 und Duplik vom 11. Juli 2025 hielten die Par-

teien an ihren Rechtsbegehren und Begründungen fest.  

 

9. 

9.1. 

Mit Verfügung vom 25. August 2025 überwies der Präsident die Streitsache 

an das Handelsgericht, gab die Zusammensetzung des Gerichts bekannt, 

erliess die Beweisverfügung und forderte die Parteien auf, dem Handels-

gericht schriftlich mitzuteilen, ob sie auf eine Hauptverhandlung gänzlich 

(Art. 233 ZPO) bzw. alternativ auf die Durchführung dieser mündlichen 

Hauptverhandlung verzichten und dem Gericht beantragen, ihre Schluss-

vorträge schriftlich einzureichen (Art. 232 Abs. 2 ZPO).  

 

9.2. 

Mit Eingaben vom 4. und 5. September 2025 verzichteten die Parteien auf 

die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung und beantragten, es 

seien die Schlussvorträge schriftlich zu erstatten. 

 

10. 

10.1. 

Mit Verfügung vom 8. September 2025 setzte der Präsident den Parteien 

eine Frist bis zum 19. September 2025, um ihre schriftlichen Schlussvor-

träge einzureichen. 

 

10.2. 

Mit Eingaben je vom 18. September 2025 reichten die Klägerin und die pro-

zessführende beklagtische Streitberufene ihre schriftlichen Schlussvor-

träge ein. 

 

10.3. 

Am 22. September 2025 reichte die prozessführende beklagtische Streit-

berufene eine Stellungnahme zum Schlussvortrag der Beklagten ein. 

 

10.4. 

Mit Eingabe vom 1. Oktober 2025 reichte die prozessführende beklagtische 

Streitberufene ein zusätzliches Schreiben ein, in welche sie und ausführte, 

 - 6 - 

 

 

dass unter die beantragte Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der 

Klägerin auch die Kosten aus dem Vorverfahren HSU.2024.34 zu zählen 

seien. 

 

 
   

Das Handelsgericht zieht in Erwägung: 

 

1. Prozessvoraussetzungen 

Das Gericht prüft die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 60 

ZPO). Darunter fallen insbesondere die örtliche und die sachliche Zustän-

digkeit des angerufenen Gerichts (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO). 

 

1.1. Örtliche Zuständigkeit 

Die Beklagte lässt sich auf den vorliegenden Prozess i.S.v. Art. 18 ZPO ein 

(Antwort Rz. 3), weshalb die Gerichte des Kantons Aargau örtlich zuständig 

sind.  

 

1.2. Sachliche Zuständigkeit 

Die Streitigkeit beschlägt die geschäftliche Tätigkeit sowohl der Klägerin als 

auch der Beklagten. Beide sind zudem im Handelsregister als Rechtsein-

heiten eingetragen (KB 5 f.) und der Streitwert beträgt Fr. 792'887.40. Das 

Handelsgericht ist demgemäss nach Art. 6 Abs. 2 ZPO sachlich zuständig. 

 

1.3.Objektive Klagenhäufung 

Die Klägerin beantragt einerseits die definitive Eintragung eines Bauhand-

werkerpfandrechts auf dem Grdst.-Nr. bbb GB S._____ für die Pfand-

summe von Fr. 195'906.30 nebst 5 % Zins seit 26. Februar 2024 und an-

dererseits die definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf 

dem Grdst.-Nr. aaa GB S._____ für die Pfandsumme von Fr. 596'981.10 

nebst 5 % Zins seit 26. Februar 2024. Es liegt damit eine zulässige objek-

tive Klagenhäufung nach Art. 90 ZPO vor.  

 

1.4. Prosequierungsfrist 

Mit ihrer Klage vom 27. Januar 2025 hielt die Klägerin die mit Verfügung 

vom 10. Oktober 2024 bis zum 27. Januar 2025 verlängerte Prosequie-

rungsfrist ein. 

 

2. Verhandlungsmaxime 

Vorliegend gilt die Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Auf die sich 

daraus ergebenden Obliegenheiten der Parteien ist vorab einzugehen: 

 

2.1. Behauptungslast 

Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsa-

chen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel 

 - 7 - 

 

 

anzugeben. Den Prozessparteien obliegt die Behauptungslast.1 Die Auftei-

lung der Behauptungslast zwischen den Parteien folgt der Beweislastver-

teilung nach Art. 8 ZGB.2 Somit trägt die Behauptungslast für rechtserzeu-

gende Tatsachen, wer ein Recht oder Rechtsverhältnis behauptet; für 

rechtsaufhebende Tatsachen, wer die Aufhebung oder den Untergang ei-

nes Rechts behauptet (z.B. Verwirkung, Erlass etc.) und für rechtshin-

dernde Tatsachen, wer sich darauf beruft (z.B. Verjährung, Stundung etc.).3 

Dementsprechend hat das Bestehen einer vertraglichen Verpflichtung zu 

behaupten, wer einen vertraglichen Anspruch erhebt.4 

 

Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es ge-

nügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden rechtli-

chen Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens 

entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen be-

hauptet werden.5 Was offensichtlich in anderen, ausdrücklich vorgebrach-

ten Parteibehauptungen enthalten ist, muss nicht explizit behauptet werden 

(sog. implizite bzw. mitbehauptete Tatsachen).6 Blosse Mutmassungen 

stellen jedoch keine rechtsgenüglichen Tatsachenbehauptungen dar.7 Ist 

ein Tatsachenvortrag im erwähnten Sinne vollständig, so wird er als schlüs-

sig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die 

anbegehrte Rechtsfolge zulässt.8 

 

Tatsachenbehauptungen sind grundsätzlich in den Rechtsschriften aufzu-

stellen (Art. 221 Abs. 1 lit. d und Art. 222 Abs. 2 Satz 1 ZPO).9 Der bloss 

pauschale Verweis auf Beilagen genügt in aller Regel nicht.10 Zweck dieses 

Erfordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche 

Tatsachen sich der Kläger (bzw. der Beklagte hinsichtlich einer Gegenfor-

derung) stützt und womit er diese beweisen will, und dass andererseits die 

Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie sich vertei-

digen muss (Art. 222 ZPO).11 Durch einen Verweis auf Urkunden können 

 
1   Vgl. BGer 5A_83/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4, 4A_264/2015 vom 10. August 2015 E. 4.2.2; 

SCHNEUWLY, Lange Rechtsschriften – Wieso? Und was tun?, Anwaltsrevue 2019, S. 444. 
2   BGE 132 III 186 E. 4; BGer 5A_808/2018 vom 15. Juli 2019 E. 4.2. 
3   SK ZPO-SUTTER-SOMM/SCHRANK, 4. Aufl. 2025, Art. 55 N. 18. 
4   BGE 128 III 271 E. 2.a/aa; weitergehend ZK ZGB-JUNGO, 3. Aufl. 2018, Art. 8 N. 387. 
5   BGE 136 III 322 E. 3.4.2; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. 
6   BGE 144 III 519 E. 5.3; BGer 4A_243/2018 vom 17. Dezember 2018 E. 4.2.1 m.w.N.; JOSI, Be-

haupten, Bestreiten und Beweisen – praktische Fragen im Lichte der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung, in: Markus/Eichel/Rodriguez (Hrsg.), Der handelsgerichtliche Prozess, Chancen und 
Gefahren – national und international, 2019, S. 80. 

7   BGer 4A_667/2014 vom 12. März 2015 E. 3.2.2. 
8   BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.1 m.w.N., 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.1; 

SCHNEUWLY (Fn. 1), S. 445. 
9    BGE 144 III 519 E. 5.2.1, 144 II 67 E. 2.1; BRUGGER, Der Verweis auf Beilagen in Rechtsschriften, 

SJZ 2019, S. 534; JOSI (Fn. 6), S. 60. 
10   BGer 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.1   

m.w.N.; JOSI (Fn. 6), S. 61. 
11   BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.1 m.w.N. 

 - 8 - 

 

 

Sachverhaltselemente jedoch ausnahmsweise als behauptet gelten, wenn 

es als blosser Leerlauf erscheinen würde, eine Übernahme des Urkunden-

inhalts in die Rechtsschrift zu verlangen.12 An einen rechtsgenüglichen Ver-

weis auf die Beilage werden im Wesentlichen drei Anforderungen gestellt: 

Erstens müssen in der Rechtsschrift die Tatsachen in ihren wesentlichen 

Zügen oder Umrissen behauptet sein.13 Zweitens hat der entsprechende 

Verweis in der Rechtsschrift spezifisch ein bestimmtes Aktenstück zu nen-

nen und aus dem Verweis selbst muss klar werden, welche Teile des Ak-

tenstücks als Parteibehauptung gelten sollen.14 Drittens muss die Beilage 

selbsterklärend sein. Sie hat genau die verlangten (beziehungsweise in der 

Rechtsschrift bezeichneten) Informationen zu enthalten und es darf kein 

Interpretationsspielraum bestehen. Sind diese Voraussetzungen nicht ge-

geben, kann der Verweis nur genügen, wenn zusätzlich in der Rechtsschrift 

die Beilage derart konkretisiert und erläutert wird, dass die in der Beilage 

enthaltenen Informationen ohne weiteres zugänglich werden und nicht in-

terpretiert und zusammengesucht werden müssen. Es genügt nicht, dass 

in den Beilagen die verlangten Informationen in irgendeiner Form vorhan-

den sind. Ein Verweis auf Akten darf nicht dazu führen, dass die Gegen-

partei und das Gericht die relevanten Tatsachen aus der Beilage selbst zu-

sammensuchen müssen.15 Die in der Praxis beliebten Pauschalverweise 

auf eingereichte Akten bzw. die allgemeine Erklärung, diese würden "integ-

rierenden Bestandteil" der Rechtsschrift bilden, stellen deshalb keine hin-

reichenden Behauptungen dar bzw. können fehlende Behauptungen nicht 

ersetzen.16 

 

2.2. Bestreitungslast 

Die Kehrseite der Behauptungslast ist die sog. Bestreitungslast: Bestreitet 

eine Partei eine Tatsachenbehauptung ihres Gegners nicht, gilt diese als 

unbestritten und die betreffende Tatsache kann dem Entscheid ohne Wei-

teres zugrunde gelegt werden, da über nicht bestrittene Tatsachen kein 

Beweis geführt zu werden braucht (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO).17 Art. 222 

Abs. 2 ZPO verlangt von der beklagten Partei, darzulegen, welche Tatsa-

chenbehauptungen der klagenden Partei im Einzelnen anerkannt oder be-

stritten werden. Es ist deshalb empfehlenswert, die Tatsachenbehauptun-

gen der Klägerin detailliert, d.h. Punkt für Punkt zu bestreiten.18 

 
12   BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.2. 
13  BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_398/2018 vom 25. Februar 2019 E. 10.4.1, 

4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; BRUGGER (Fn. 9), S. 535 f. 
14 BGE 144 III 519 E. 5.2.1.2; 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_535/2018 vom 3. Juni 

2019 E. 4.2.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; eingehend BRUGGER (Fn. 9), S. 536 ff. 
15  BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1, 

4A_535/2018 vom 3. Juni 2019 E. 4.4.2, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2, 4A_281/2017 
vom 22. Januar 2018 E. 5.2 f.; eingehend BRUGGER (Fn. 9), S. 538 ff. 

16   BK ZPO I-HURNI, 2012, Art. 55 N. 21 m.w.N.; BRUGGER (Fn. 9), S. 540 Fn. 50 m.w.N. 
17   BK ZPO I-HURNI (Fn. 16), Art. 55 N. 37 mit Verweis auf Art. 150 Abs. 1 ZPO; JOSI (Fn. 6), S. 57. 
18   Ähnlich DROESE, Bestreitungsbedürftige Beilagen – ein Hinweis zur bundesgerichtlichen Speise-

karte, Note zu Urteil 4A_11/2018, SZZP 2019, S. 19. 

 - 9 - 

 

 

Bestreitungen sind dabei so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, 

welche einzelnen Behauptungen damit bestritten werden; die Bestreitung 

muss ihrem Zweck entsprechend so bestimmt sein, dass die Gegenpartei 

weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss. Pau-

schale Bestreitungen reichen indessen selbst dann nicht aus, wenn sie ex-

plizit erfolgen. Erforderlich ist eine klare Äusserung, dass der Wahrheitsge-

halt einer bestimmten gegnerischen Behauptung infrage gestellt wird.19 

Auch ein implizites Bestreiten genügt unter diesen Voraussetzungen den 

Anforderungen der rechtsgenügenden Bestreitung.20 

 

2.3. Substantiierungslast 

Bestreitet aber der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der 

behauptungsbelasteten Partei in rechtsgenüglicher Weise, so greift eine 

über die Behauptungslast hinausgehende Substantiierungslast. Die Vor-

bringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsa-

chen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis 

abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann.21 

Das Beweisverfahren darf nicht dazu dienen, ein ungenügendes Parteivor-

bringen zu vervollständigen.22 Der nicht oder nicht substantiiert vorge-

brachte Sachverhalt ist im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime dem 

nicht bewiesenen Sachverhalt gleichzusetzen.23 

 

2.4. Bezeichnung der Beweismittel 

Die Parteien haben im Rahmen der Verhandlungsmaxime die einzelnen 

Beweismittel zu bezeichnen (vgl. Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO, wonach die 

Klage die Tatsachenbehauptungen sowie die Bezeichnung der einzelnen 

Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen zu enthalten hat). Dazu gehört 

auch, dass aus dem Zusammenhang klar wird, inwiefern die angerufenen 

Beweismittel den angestrebten Beweis erbringen sollen. Es genügt nicht, 

in der Klage Behauptungen aufzustellen und pauschal auf die Klagebeila-

gen zu verweisen.24 Ein Beweismittel ist nur dann formgerecht angeboten, 

wenn sich die Beweisofferte eindeutig der damit zu beweisenden Tatsa-

chenbehauptung zuordnen lässt und umgekehrt.25 Deshalb sind die einzel-

nen Beweisofferten unmittelbar im Anschluss an die entsprechenden 

 
19   BGE 141 III 433 E. 2.6; BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.3; SCHNEUWLY (Fn. 1), 

S. 445 f. 
20   SCHMID/HOFER, Bestreitung von neuen Tatsachenbehauptungen in der schriftlichen Duplik, ZZZ 

2016, S. 285 m.w.N. 
21   BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. 
22   DOLGE, Anforderungen an die Substanzierung, in: Dolge (Hrsg.), Substantiieren und Beweisen, 

2013, S. 21; JOSI (Fn. 6), S. 86; vgl. auch BGE 108 II 337 E. 3. 
23   BGer 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2; KUKO ZPO-OBERHAMMER/WEBER, 3. Aufl. 2021, 

Art. 55 N. 12; ähnlich JOSI (Fn. 6), S. 62. 
24  BGer 4A_195/2014 und 4A_197/2014 vom 27. November 2014 E. 7.3.3 m.w.N. (nicht publ. in 

BGE 140 III 602). 
25   BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 4.4.2, 4A_370/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 3.3 

m.w.N. 

 - 10 - 

 

 

Tatsachenbehauptungen aufzuführen, welche durch sie bewiesen werden 

sollen ("Prinzip der sog. Beweismittelverbindung").26 Es ist hingegen unzu-

reichend, einen ganzen Sachverhaltskomplex zu behaupten und lediglich 

pauschal auf eine Vielzahl von Urkunden oder eine Anzahl Zeugen zu ver-

weisen.27 Bei umfangreichen Urkunden ist zudem die für die Beweisführung 

erhebliche Stelle zu bezeichnen (Art. 180 Abs. 2 ZPO).28 

 

3. Verfahren auf definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-

rechts 

Handwerker und Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder 

anderen Werken Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, ha-

ben Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts 

(Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Die Eintragung des Bauhandwerkerpfand-

rechts hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu 

erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Zur Wahrung der Frist genügt es, wenn der 

Handwerker bzw. der Unternehmer innerhalb der Frist die vorläufige Ein-

tragung in Form einer Vormerkung im Grundbuch erwirkt.29 

 

Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die 

Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist 

und kann nicht verlangt werden, wenn der Grundstückeigentümer für die 

Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Liegt keine Anerkennung des 

Grundstückeigentümers vor, kann die Eintragung nur durch ein rechtskräf-

tiges Gerichtsurteil angeordnet werden. Im ordentlichen Zivilprozess betref-

fend die definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts hat der Un-

ternehmer die seinem Anspruch sowie den Voraussetzungen für die Ein-

tragung zugrunde liegenden Tatsachen nicht lediglich glaubhaft zu ma-

chen, wie im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung des Bauhandwer-

kerpfandrechts,30 sondern strikt zu beweisen.31 

 

 

 
26  BK ZPO II-KILLIAS, 2012, Art. 221 N. 29; DIKE ZPO-PAHUD, 3. Aufl. 2025, Art. 221 N. 16 ff.; BRUG-

GER (Fn. 9), S. 537. 
27   BK ZPO II-KILLIAS (Fn. 26), Art. 221 N. 29; JOSI (Fn. 6), S. 86; ähnlich BGer 4A_360/2017 vom 

30. November 2017 E. 4. 
28   BK ZPO II-RÜETSCHI, 2012, Art. 180 N. 17 ff.; SK ZPO-WEIBEL, 4. Aufl. 2025, Art. 180 N. 10 ff., je 

m.w.N. 
29  SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022, N. 1068. 
30  BGE 137 III 563 E. 3.3; 86 I 265 E. 3; vgl. auch SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1529 ff.; BSK 

ZGB II-THURNHERR, 7. Aufl. 2023, Art. 839/840 N. 37. 
31  VETTER/CARBONORA, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2023, N. 140; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sa-

chenrecht, 6. Aufl. 2022, N. 1775; SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1740. 

 - 11 - 

 

 

4. Pfandsumme 

4.1. Anerkennung der Vergütungsforderung 

4.1.1. Parteibehauptungen  

4.1.1.1. Klägerin  

Die Klägerin bringt vor, die D._____ AG in Liquidation habe gegenüber ihr 

eine Schuldanerkennung unterzeichnet und die Klägerin habe ihre Forde-

rung im Konkurs der D._____ AG in Liquidation eingegeben (Replik Rz. 9 

und 61 ff.; Replikbeilage [RB] 4). 

 

4.1.1.2. Streitberufene 

Die Streitberufene hält fest, in der angeblichen Schuldanerkennung vom 

11. März 2024 hätten die Parteien zwar festgestellt, dass die Klägerin für 

die D._____ AG in Liquidation Arbeiten ausgeführt habe – was, wo und 

wann bliebe allerdings unklar (Duplik Rz. 27). Für die Streitberufene und 

den Umfang der behaupteten pfandberechtigten Forderung sei es jedoch 

ohnehin irrelevant, dass die D._____ AG in Liquidation die Forderung der 

Klägerin akzeptiert habe (Duplik Rz. 93).  

 

4.1.2. Rechtliches  

Die Eintragung des Baupfandrechts im Grundbuch erfordert die Angabe ei-

ner bestimmten Pfandsumme (Art. 794 Abs. 1 ZGB). Die Pfandsumme wird 

durch die sicherzustellende Forderungssumme i.S.v. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 

ZGB bestimmt,32 welche als Anspruchsvoraussetzung vom Pfandgläubiger 

zu behaupten und zu beweisen ist (Art. 8 ZGB; vgl. oben E. 2.1). Ob die 

Anerkennung einer Forderung durch einen General- oder Subunternehmer 

der Anerkennung durch den Eigentümer gleichgestellt werden kann, wurde 

vom Bundesgericht bisher offengelassen. Es bezeichnete dies jedoch aus-

drücklich als "fraglich".33 In der Literatur wird diese Frage, soweit ersicht-

lich, verneint: Die Anerkennungserklärung des Bestellers binde den Dritt-

pfandeigentümer nicht.34 Art. 839 Abs. 3 ZGB schliesse es aus, dass das 

Gericht einzig und allein auf die Forderungsanerkennung durch den Bestel-

ler des Baupfandgläubigers abstellen und die Pfandsumme gestützt darauf 

bestimmen dürfe. Eine Forderungsanerkennung des Bestellers, die vom 

Unternehmer rechtzeitig behauptet und genügend substantiiert worden sei, 

sei hingegen ein Beweismittel, dessen Beweiskraft vom Gericht zusammen 

mit allen anderen abgenommenen Beweisen und Gegenbeweisen zu wür-

digen sei. Das Gericht habe den Inhalt der betreffenden Forderungsaner-

kennung durch Auslegung zu ermitteln und zu berücksichtigen, wie und ge-

stützt auf welche Unterlagen wie Werkvertrag, Regierapporte, Ausmass-

urkunden usw. die Forderung vom Besteller anerkannt worden sei. Weiter 

könne der Grundeigentümer, der als Drittpfandeigentümer nicht der 

Schuldner des Unternehmers sei, gegenüber dem Unternehmer nicht nur 

 
32  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 513. 
33  BGer 4A_152/2009 vom 29. Juni 2009 E. 3.3. 
34  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 519. 

 - 12 - 

 

 

Einreden aus dem Pfandverhältnis geltend machen, sondern auch alle Ein-

reden, welche dem Forderungsschuldner gegenüber dem Unternehmer zu-

ständen.35 

 

4.1.3. Würdigung  

Der Auffassung der obgenannten Lehre ist beizupflichten: Die Anerken-

nung der Werklohnforderung durch die Forderungsschuldnerin (vorliegend 

die D._____ AG in Liquidation) kann nicht mit einer Anerkennung der 

Pfandsumme durch die Drittpfandeigentümerin (vorliegend die Beklagte) 

im Verfahren auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts 

gleichgesetzt werden. Bestreitet die Beklagte als Grundeigentümerin bzw. 

vorliegend die Streitberufene die Vergütungsforderung und damit die Höhe 

der Pfandsumme, so hat die Klägerin dessen Bestand zu beweisen. Die 

schriftliche Anerkennungserklärung durch die D._____ AG in Liquidation 

unterliegt – wie jedes andere Beweismittel – der freien Beweiswürdigung 

durch das Gericht (Art. 157 ZPO).36  

 

4.2. Nachweis und Aufteilung Pfandsumme 

Vorab ist nachfolgend zu prüfen, ob die von der Klägerin vorgenommene 

Aufteilung der Pfandsummen auf die beiden Grdst.-Nrn. aaa und bbb je GB 

S._____ rechtlich zulässig war. 

 

4.2.1. Parteibehauptungen  

4.2.1.1. Klägerin  

Die Klägerin behauptet, die D._____ AG in Liquidation habe sie mit Subun-

ternehmervertrag vom 14. April 2023 mit der Schadstoffsanierung bzw. As-

bestsanierung der Wohnüberbauung H._____ in S._____ mit einem Pau-

schalpreis von Fr. 1'085'900.00 (exkl. MwSt.) beauftragt (Klage Rz. 20 und 

58; KB 18).  

 

Die Sanierungsarbeiten seien zwischen ihr und der D._____ AG in Liqui-

dation gemäss dem Anhang 1 des Subunternehmervertrages aufgeteilt 

worden (Klage Rz. 25; KB 18). Auf der Parzelle Nr. bbb seien Leistungen 

von Fr. 181'900.00 (exkl. MwSt.) und auf der Parzelle Nr. aaa Leistungen 

im Gesamtbetrag von Fr. 554'300.00 (exkl. MwSt.) erbracht worden, was 

von Seiten des Verwaltungsrats der D._____ AG in Liquidation, namentlich 

von G._____, mit E-Mail vom 2. August 2024 bestätigt worden sei (Klage 

Rz. 39; KB 25 und 31):  

 

 

 

 

 

 
35  SCHUMACHER, BR 2009, S. 163 ff.  
36  Vgl. auch KGer GR ZK1 19 89 vom 17. Dezember 2019 = PKG 2019 S. 37 ff. E. 6. 

 - 13 - 

 

 

 

 

Inklusive 7.7 % Mehrwertsteuer würden sich die von ihr erbrachten Leis-

tungen auf der Parzelle Nr. bbb auf Fr. 195'906.30 und auf der Parzelle 

Nr. aaa auf Fr. 596'981.10, insgesamt Fr. 792'887.40, beziffern (Klage 

Rz. 41 und 60). 

 

4.2.1.2. Streitberufene  

Die Streitberufene bringt vor, die Klägerin weise nicht rechtsgenüglich 

nach, je Arbeiten am Projekt H._____ in S._____ ausgeführt zu haben. Es 

sei unklar, wer wann welche Arbeiten erbracht haben soll und wie lange 

diese gedauert hätten (Antwort Rz. 20 und 60, Duplik Rz. 39).  

 

Die E-Mail von Herrn G._____ vom 2. August 2024 (KB 31) sage nichts im 

behaupteten Sinne aus und stelle ohnehin eine Gefälligkeits-E-Mail dar 

(Antwort Rz. 124 und 130 ff.; Duplik Rz. 118). Es sei augenfällig, dass die 

dortige Wortwahl spezifisch im Hinblick auf die provisorische Eintragung 

eines Bauhandwerkerpfandrechts gewählt wurde (Antwort Rz. 130 ff.; Dup-

lik Rz. 123). Zum Zeitpunkt dieser E-Mail sei über die Firma D._____ AG in 

Liquidation schon längst der Konkurs eröffnet worden, mithin hätten Herr 

G._____ und auch die Klägerin gewusst, dass die Klägerin von der 

D._____ AG in Liquidation kein Geld mehr erhalten werde (Antwort 

Rz. 124).  

 

Leistung Gebäude Strasse Etappe Parzelle CHF 

Sanierungs-

arbeiten 

B V-Strasse 2 1 bbb 181'900 

Sanierungs-

arbeiten 

K V-Strasse 21 1 aaa 81'200 

Sanierungs-

arbeiten 

A V-Strasse 1 2 aaa 191'400 

Sanierungs-

arbeiten 

G W-Platz 22 2 aaa 74'100 

Sanierungs-

arbeiten 

H W-Platz 16 2 aaa 86'900 

Sanierungs-

arbeiten 

I W-Platz 26  2 aaa 107'500 

Regie- 

arbeiten 

 Diverse 2 aaa 13'200 

Total     736'200 

  

 

    

Total  

Grundstück 

    

bbb 

 

181'900 

Total 

Grundstück 

    

aaa 

 

554'300 

 - 14 - 

 

 

Es werde bestritten, dass der Pauschalpreis die Pfandsumme darstelle, 

weil die Klägerin nicht dargelegt habe, dass diese Arbeiten und vor allem 

welche Arbeiten sie auf welchem Grundstück erbracht habe (Antwort 

Rz. 137).  

 

4.2.2. Rechtliches  

Das Pfandrecht kann nur zulasten desjenigen Grundstücks begründet wer-

den, zu dessen Gunsten die konkreten Bauarbeiten eine Wertsteigerung 

bewirkt haben (sog. Mehrwertprinzip).37 Werden auf mehreren Grundstü-

cken pfandberechtigte Leistungen erbracht, so ist die Pfandsumme nach 

Massgabe der auf die einzelnen Parzellen entfallenden Leistungen zu ver-

teilen.38 Die Aufteilung hat derart zu erfolgen, dass jedes einzelne Grund-

stück nur mit demjenigen Anteil belastet wird, der dem Anteil an den Bau-

arbeiten entspricht, die tatsächlich für das betreffende (belastete) Grund-

stück erbracht worden sind. Die sich aus der Aufteilung ergebenden Teil-

beträge sind in der Folge als Teilpfandrechte i.S.v. Art. 798 Abs. 2 ZGB 

einzutragen.39 Mit anderen Worten haftet jedes Grundstück jeweils nur für 

die auf ihm selbst eingetretene Wertvermehrung.40  

 

Der Unternehmer hat grundsätzlich nachzuweisen, welche konkreten Leis-

tungen an Arbeit und Material er zu welchen Preisen für jedes einzelne 

Grundstück erbracht hat, verlangt wird eine Baustellenabrechnung für je-

des einzelne Gebäude.41 Im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung ist 

indes – aufgrund der drohenden Verwirkung bei Nichteintragung innerhalb 

der Frist von Art. 839 Abs. 2 ZGB – eine Aufteilung auf die einzelnen Lie-

genschaften nach Bruchteilen (etwa auf der Grundlage von Quadrat- oder 

Kubikmeterzahlen) statthaft, wobei auch eine Sicherheitsmarge von 10-

20 % für zulässig erachtet wird. Die im Grundbuch vorläufig eingetragenen 

Teilpfandsummen sind dann im Verfahren betreffend die definitive Eintra-

gung aufgrund konkreter Nachweise der auf den verschiedenen Grundstü-

cken erbrachten Leistungen zu berichtigen.42 

 

4.2.3. Würdigung  

Die Klägerin bringt vor, sie habe auf dem Grdst.-Nr. bbb GB S._____ As-

bestsanierungen zu einem Wert von Fr. 195'906.30 (inkl. MwSt.) und auf 

dem Grdst.-Nr. aaa GB S._____ für Fr. 596'981.10 (inkl. MwSt.) erbracht. 

Ob der von der Klägerin geltend gemachte Vergütungsanspruch aus dem 

Subunternehmervertrag vom 14. April 2023 (KB 18) überhaupt besteht und 

 
37  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 532 und 865. 
38  BSK ZGB-THURNHERR (Fn. 30), Art. 839/840 N. 18 m.w.N. 
39  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 532; vgl. BRITSCHGI, Das belastete Grundstück beim Bauhandwerker-

pfandrecht, 2008, S. 105, 113 f. 
40  Vgl. SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 533. 
41  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 868; BRITSCHGI (Fn. 39), S. 114. 
42  Vgl. BGer 5A_924/2014 vom 7. Mai 2015 E. 4.1.3; SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 868; BRITSCHGI 

(Fn. 39), S. 115. 

 - 15 - 

 

 

pfandberechtigt ist, kann offengelassen werden, zumal die Klägerin nicht 

nachweist, ihren behaupteten Vergütungsanspruch nach dem Mehrwert-

prinzip auf die einzelnen Grundstücke der Gesamtüberbauung verteilt zu 

haben:  

 

Als Nachweis, für die von ihr vorgenommene Aufteilung der Pfandsumme 

auf die Grundstücke, legt sie eine E-Mail von G._____ von der D._____ AG 

in Liquidation ins Recht (KB 31). Dieser E-Mail ist zwar die von der Klägerin 

vorgenommene Aufteilung zu entnehmen, es ergibt sich daraus jedoch 

nicht, gestützt auf welcher Grundlage diese Aufteilung vorgenommen 

wurde. Obwohl von der Streitberufenen bestritten (vgl. insbesondere Ant-

wort Rz. 137), unterlässt es die Klägerin, substantiierte Behauptungen auf-

zustellen, welche konkreten Leistungen an Arbeit und Material sie zu wel-

chen Preisen für jedes einzelne Grundstück erbracht hat, geschweige 

denn, entsprechende Beweismittel ins Recht zu legen. Eine Bestimmung 

der Pfandsumme allein gestützt auf die E-Mail der D._____ AG in Liquida-

tion reicht zudem nicht aus, da es sich bei dieser E-Mail lediglich um eine 

Anerkennung der Subunternehmerin handelt. Diese ist weder für die Be-

klagte noch für die Streitberufene bindend (vgl. oben E. 4.2.2 f.). 

 

4.3.Zwischenfazit 

Zusammenfassend kann die Klägerin nicht beweisen, in welchem Umfang 

sie welche Arbeiten an den Grdst.-Nrn. aaa und bbb GB S._____ ausge-

führt hat. Die Klage ist bereits aus diesem Grund abzuweisen.  

 

5. Wahrung der Eintragungsfrist  

Überdies hat die Klägerin auch die viermonatige Eintragungsfrist i.S.v. 

Art. 839 Abs. 2 ZGB nicht gewahrt.  

 

5.1. Parteibehauptungen  

5.1.1. Klägerin  

Gemäss Behauptungen der Klägerin habe sie nach dem Einsatzplan der 

D._____ AG in Liquidation die Sanierungsarbeiten der Wohnüberbauung 

H._____ in S._____ in der Zeitperiode vom 22. März 2023 bis und mit 

12.April 2024 (rund 71 Einsatztage) ausgeführt. Die letzten Arbeiten seien 

effektiv am 15. April 2024 geleistet worden (Klage Rz. 32, 44 f. und 61; 

Replik Rz. 8, 20, 35, 43, 67 f. und 106; KB 23 f., 30 und 32). Am 15. April 

2024 sei auch der Begleitschein für den Verkehr mit Abfällen in der Schweiz 

ausgestellt worden und der Versand bzw. die Anlieferung der Sanierungs-

abfälle der Etappen 1 und 2 hätten stattgefunden. Die viermonatige Eintra-

gungsfrist sei damit mit der superprovisorischen Verfügung am 12. August 

2024 gewahrt worden (Klage Rz. 32 und 44 f.; Replik Rz. 43 ff., 52, 54, 102 

und 107; KB 28 und 30). 

 

Die Sanierung der Wohnüberbauung H._____ in S._____ sei parallel an 

sämtlichen Wohnblöcken der ersten und zweiten Etappe erfolgt, die 

 - 16 - 

 

 

Sanierung der Wohnüberbauung sei damit eine einheitliche Arbeitsleistung 

(Klage Rz. 23; Replik Rz. 30). G._____, Verwaltungsrat der D._____ AG in 

Liquidation, habe bestätigt, dass es sich beim Subunternehmervertrag um 

eine einheitliche Arbeitsleistung handle und die Gliederung der Sanie-

rungsarbeiten in Etappen keine abschliessende Teilleistung darstelle 

(Klage Rz. 46; KB 31). Auch in den Tagesprogrammen sei keine Differen-

zierung zwischen den Immobilien bzw. den Etappen vorgenommen wor-

den, sondern die Arbeiten seien für sämtliche Immobilien der Etappen 1 

und 2 parallel erfolgt (Klage Rz. 47; KB 32). Die Etappe 1 habe sowohl die 

Parzelle aaa als auch die Parzelle bbb und somit unterschiedliche Grund-

stücke betroffen, wobei in der Etappe 2 dann die übrigen Liegenschaften 

auf der Parzelle aaa saniert worden seien (Replik Rz. 31). Die Sanierungs-

arbeiten der Etappe 3 hätten am 15. April 2024 noch bevorgestanden, wes-

halb die Sanierungsarbeiten sowieso nicht abgeschlossen gewesen seien 

(Replik Rz. 31, 35, 38, 42 f., 45 f., 48, 50, 54, 68 f., 106 und 113). Dass die 

unterschiedlichen Liegenschaften nacheinander saniert worden seien und 

die Sanierungsarbeiten in drei Etappen aufgeteilt gewesen seien, ändere 

nichts daran, dass die Klägerin von der D._____ AG in Liquidation einen 

Werkvertrag für eine Gesamtleistung zu einem Pauschalpreis über sämtli-

che drei Etappen erhalten und entsprechend auch eine Gesamtleistung 

über die Etappen 1 und 2 erbracht habe (Replik Rz. 32). Die Sanierungs-

arbeiten der Etappen 1 bis 3 würden eine einheitliche Arbeitsleistung, mit-

hin eine funktionale Einheit, ergeben. Dies sei auch von den Vertragspar-

teien so beabsichtigt und von der D._____ AG in Liquidation explizit bestä-

tigt worden (Replik Rz. 65, 73 und 84; KB 31). Die Tatsache, dass die Sa-

nierungsarbeiten von der D._____ AG in Liquidation als einheitliche Leis-

tung angesehen würde, sei auch für die Streitberufene verbindlich 

(Schlussvortrag Klägerin Rz. 19). 

 

Dem Bericht der I._____ vom 28. November 2023 (AB 7) könne entnom-

men werden, dass sich dieser auf das Haus A beziehe. Im Bericht sei auch 

keine Rede davon, dass die Sanierungsarbeiten vollständig abgeschlossen 

seien (Replik Rz. 36 und 69). Beim Haus A handle es sich lediglich um 

eines von vier Häusern der Etappe 2 (Replik Rz. 37; KB 31).  

 

Bei der Entsorgung der Asbestabfälle handle es sich um Vollendungsarbei-

ten im Sinne von Art. 839 Abs. 2 ZGB, zumal die Entsorgung von kontami-

nierten Sonderabfällen ein notwendiger und wesentlicher Teil der Asbest-

sanierung sei und keineswegs als nebensächlich bezeichnet werden könne 

(Replik Rz. 42, 54, 70, 74, 76, 80 f.).  

 

5.1.2. Streitberufene  

Die Streitberufene bringt vor, die Arbeiten der D._____ AG in Liquidation 

seien nach der erfolgreichen Prüfung durch die I._____ am 28. November 

2023 abgeschlossen gewesen. Da diese Asbestmessungen positiv ausge-

fallen seien, habe es danach für die Etappen 1 und 2 keine 

 - 17 - 

 

 

Asbestsanierungen mehr gebraucht (Antwort Rz. 37 ff., 72 und 114; Duplik 

Rz. 59; AB 7). Allfällige Vollendungsarbeiten der Klägerin seien somit be-

reits im November 2023 abgeschlossen gewesen. Arbeiten nach Ende No-

vember 2023 könne die Klägerin nicht nachweisen (Duplik Rz. 24, 76, 90 

und 115 f.). Die D._____ AG in Liquidation habe im Dezember 2023 gegen-

über der Streitberufenen auch klar kommuniziert, dass sie die Arbeiten der 

Etappen 1 und 2 abgeschlossen habe (Duplik Rz. 112, AB 9). Der zum 

Beweis für die angeblichen Arbeiten vom 15. April 2024 ins Recht gelegte 

Begleitschein für den Verkehr mit Abfällen in der Schweiz (KB 28) sowie 

der Entsorgungsnachweis der D._____ AG in Liquidation (KB 30) würden 

nicht beweisen, dass die Klägerin die besagten Arbeiten am 15. April 2024 

tatsächlich erbracht habe (Antwort Rz. 40 ff. und 70; Duplik Rz. 24 und 88). 

Der Begleitschein (KB 28) sei von keiner Behörde/Abfallstelle unterzeich-

net (Duplik Rz. 12 [1] und 78). Zudem laute er auf die D._____ AG in Liqui-

dation und nicht auf die Klägerin (Antwort Rz. 41; KB 28). Die angeblichen 

Arbeiten vom 15. April 2024 hätten zudem auch keine Relevanz für die Nut-

zung des Werks, da es sich nur um die Entsorgung von Sonderabfällen und 

damit um keine Vollendungsarbeiten i.S.v. Art. 839 Abs. 2 ZGB gehandelt 

habe (Antwort Rz. 73 und 87; Duplik Rz. 12 [3] und 88). Gemäss den von 

der Klägerin eingereichten Begleitscheinen (RB 3) sei im November 2023 

tonnenweise Material entsorgt worden (über 16, 18 und 11 Tonnen), am 

15. April 2024 dann lediglich noch 48 Kilogramm. Auch dies verdeutliche, 

dass nach den Entsorgungen vom 22. November 2023 keinerlei (und schon 

gar nicht für die Eintragungsfrist relevante) Sanierungsarbeiten vorgenom-

men worden seien (Duplik Rz. 25 f. und 102). 

 

Die Arbeitsleistungen der D._____ AG in Liquidation würden zudem ge-

trennte Bauleistungen im Sinne der Rechtsprechung darstellen (Antwort 

Rz. 79; Duplik Rz. 51 und 95). Dem Terminprogramm gemäss Subunter-

nehmervertrag (AB 2) könne entnommen werden, dass die Arbeiten für die 

Etappen nicht gleichzeitig ausgeführt worden seien. Die Schadstoffsanie-

rung der Etappe 1 habe am 14. April 2023 gestartet und am 1. Mai 2023 

geendet. Die Schadstoffsanierung der Etappe 2 habe am 11. Oktober 2023 

gestartet und am 26. Oktober 2023 geendet. Die Arbeiten der Etappe 3 

sollten dann am 10. Juli 2024 starten und am 25. Juli 2024 enden (Duplik 

Rz. 52). Zwischen den verschiedenen Etappen seien jeweils Pausen von 

mehreren Monaten eingelegt worden (Antwort Rz. 25; Duplik Rz. 70). Die 

Arbeiten sollten auch nicht zu einem Pauschalpreis für sämtliche Etappen 

entlohnt werden, sondern es sei eine Zahlung pro Etappe vereinbart gewe-

sen (Duplik Rz. 55 f., 82 und 103; KB 18).  

 

Die viermonatige Eintragungsfrist nach Art. 839 Abs. 2 ZGB sei damit zum 

Zeitpunkt der superprovisorischen Eintragung vom 12. August 2024 längst 

abgelaufen gewesen (Antwort Rz. 73; Duplik Rz. 12 [3]).  

 

 - 18 - 

 

 

5.2. Rechtliches  

5.2.1. Fristwahrung  

Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts hat bis spätestens vier Mo-

nate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Zur 

Wahrung der Frist genügt es, wenn der Handwerker bzw. der Unternehmer 

innerhalb der Frist die vorläufige Eintragung in Form einer Vormerkung im 

Grundbuch erwirkt.43 Nach unbenutztem Ablauf der Frist ist der Anspruch 

auf das Bauhandwerkerpfandrecht verwirkt.44 

 

5.2.2. Abschliessende Teilleistung  

Hat ein Unternehmer verschiedene Bauarbeiten für mehrere Bauwerke auf 

verschiedenen Grundstücken geleistet, ist zu prüfen, ob der Unternehmer 

eine einzige oder mehrere Viermonatsfristen zu beachten hat.45 Es ist dabei 

grundsätzlich nicht entscheidend, ob aufgrund eines einzigen oder von 

mehreren Werkverträgen gearbeitet wird, ob ein oder mehrere Unterneh-

mer beauftragt sind und ob die Leistungen auf einem oder mehreren 

Grundstücken erbracht werden.46 Entscheidend ist vielmehr, ob es sich um 

eine funktionelle Einheit handelt.47 Leistet ein Unternehmer Bauarbeiten für 

mehrere Bauwerke auf einem Grundstück, so unterliegen die Bauarbeiten 

für jedes einzelne Bauwerk je einem eigenen, d.h. von den Bauarbeiten für 

die anderen Bauwerke getrennten Fristenlauf. Bauleistungen für mehrere 

Bauwerke (sei es aufgrund eines einzigen oder aufgrund mehrerer Ver-

träge) bilden normalerweise keine funktionelle Einheit, und zwar auch 

dann, wenn an diesen Bauwerken die gleichen bzw. gleichartigen Bauar-

beiten ausgeführt werden. Deshalb vollendet der Unternehmer für jedes 

einzelne Bauwerk die Bauarbeiten separat. Jede Arbeitsvollendung löst 

den Beginn einer gesonderten Viermonatsfrist aus.48 Als Ausnahme vom 

vorerwähnten Grundsatz gilt für die Arbeiten an mehreren Bauwerken ein 

einheitlicher Fristbeginn, wenn die mehreren Bauwerke eine funktionelle 

Einheit bilden und ausserdem zeitnah, d.h. entweder gleichzeitig oder un-

verzüglich nacheinander, hergestellt werden.49 Der Abschluss eines einzi-

gen Werkvertrages ist allenfalls ein (schwaches) Indiz für die funktionelle 

Einheit mehrerer Bauarbeiten oder Bauwerke, aber nicht mehr.50 

 

5.2.3. Vollendungsarbeiten  

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 839 Abs. 2 ZGB gel-

ten Bauarbeiten grundsätzlich dann als vollendet, wenn alle Verrichtungen, 

die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt sind. Nicht in 

 
43  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1068. 
44  BGE 126 III 462 E. 2.c./aa, 119 II 429 E. 3.a. 
45  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1132. 
46  Vgl. BGE 146 III 7 E. 2.2.1 f. = Pra 109 (2020) Nr. 99 2.2.1 f., 125 III 113 E. 3.b.  
47  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1142. 
48  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1182 ff. m.w.N. 
49  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1184. 
50  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1187. 

 - 19 - 

 

 

Betracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervoll-

kommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelie-

ferter, aber fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel sowie Ar-

beiten, die vom Handwerker oder Unternehmer absichtlich aufgeschoben 

wurden. Geringfügige Arbeiten gelten aber dann als Vollendungsarbeiten, 

wenn sie unerlässlich sind; insoweit werden Arbeiten weniger nach quanti-

tativen als vielmehr nach qualitativen Gesichtspunkten gewürdigt.51 Würde 

man auf nachträgliche geringfügige Ausbesserungen, Korrekturen oder ne-

bensächliche Vervollständigungen abstellen, liesse sich der Beginn des 

Fristenlaufs vom Bauhandwerker (z.B. durch Stehenlassen von Abfall) fast 

beliebig hinausschieben.52 Wohl aber gelten vertragliche Leistungen, wenn 

sie für den bestimmungsgemässen Gebrauch und die Funktionstüchtigkeit 

notwendig sind oder wenn sie aus Sicherheitsgründen zu erbringen sind, 

als Vollendungsarbeiten.53 Gemäss SCHUMACHER/REY beginnt die Viermo-

natsfrist mit der letzten objektspezifischen Bauarbeit zu laufen.54 Als objekt-

spezifisch qualifizieren sie jede Arbeit, welche funktionaler Bestandteil des 

individuellen Herstellungsprozesses ist.55 Gemäss der Auffassung von 

SCHUMACHER/REY qualifiziert die Entsorgung von kontaminierten Aushub- 

oder Abbruchmaterialien ausdrücklich nicht als Vollendungsarbeiten, da 

der Abtransport nicht objektspezifisch ist.56 

 

5.3. Würdigung  

5.3.1. Abschliessende Teilleistung  

Es ist unbestritten, dass die Asbestsanierung der Wohnüberbauung 

H._____ in S._____ auf den Grdst.-Nrn. aaa und bbb GB S._____ in drei 

Etappen durchgeführt wurde, wobei in der Etappe 1 die Häuser B und K, in 

der Etappe 2 die Häuser A, G, H und I und in der Etappe 3 die Häuser C, 

D, E und F zu sanieren waren. Das Haus B (Etappe 1) befindet sich auf 

dem Grdst.-Nr. bbb GB S._____, alle anderen Häuser auf dem Grdst.-Nr. 

aaa GB S._____. Die Arbeiten der Etappe 1 waren für April 2023 geplant, 

diejenigen der Etappe 2 für Oktober 2023 und diejenigen der Etappe 3 für 

Juli 2024 (vgl. KB 18). 

 

Gemäss Auffassung der Klägerin seien die vorläufigen Eintragungen der 

beiden Bauhandwerkerpfandrechte in jedem Fall rechtzeitig erfolgt, da es 

sich um die Eintragungen von Arbeiten der Etappen 1 und 2 des Projekts 

handle und die Arbeiten der Etappe 3 zu diesem Zeitpunkt noch ausste-

hend gewesen seien. Bei den drei Etappen handle es sich um eine Ge-

samtleistung, welche nur eine einzige Viermonatsfrist auslösen würde. Die 

Streitberufene vertritt dagegen den Standpunkt, es handle sich bei den drei 

 
51  BGE 125 III 113 E. 2b; BGer 5A_613/2015 vom 22. Januar 2016 E. 4. 
52  BSK ZGB-THURNHERR (Fn. 30), Art. 839/840 N. 29. 
53  BGer 5A_518/2020 E. 3.1; vgl. SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1074 ff. 
54  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1074. 
55  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 274. 
56  SCHUMACHER/REY (Fn. 29), N. 1094. 

 - 20 - 

 

 

Etappen um getrennte Bauleistungen, da die Arbeiten der verschiedenen 

Etappen nicht gleichzeitig ausgeführt worden seien. Es laufe entsprechend 

für jede Etappe eine separate Viermonatsfrist nach Art. 839 Abs. 2 ZGB.  

 

Grundsätzlich lösen Arbeiten an verschiedenen Bauwerken, wie hier an 

den einzelnen Häusern der drei Etappen, eigene Fristen aus, es sei denn, 

es liegt eine funktionelle Einheit vor und die Arbeiten finden zeitnah statt. 

Auch wenn es vorliegend Indizien dafür gibt, dass es sich bei den Sanie-

rungsarbeiten der einzelnen Etappen um eine funktionelle Einheit handeln 

könnte – bspw. dass sämtliche Bauarbeiten in einem Werkvertrag (Subun-

ternehmervertrag [KB 18]) vereinbart wurden –, kann diese Frage offenge-

lassen werden: Aufgrund der grossen (geplanten) zeitlichen Pausen zwi-

schen den Sanierungsarbeiten der einzelnen Etappen mangelt es vorlie-

gend klar an der Voraussetzung der zeitlichen Nähe, so war zwischen den 

Arbeiten der drei Etappen jeweils eine mehrmonatige Pause (4-6 Monate) 

eingeplant. Aufgrund dieser grossen zeitlichen Distanz begann mit der Fer-

tigstellung sämtlicher Häuser einer Etappe jeweils eine eigene Viermonats-

frist zu laufen. Damit ist irrelevant, dass Ende März 2024 die Sanierungs-

arbeiten der Häuser der Etappe 3 noch ausstehend waren.  

 

5.3.2. Vollendungsarbeiten  

Dem Einsatzplan der D._____ AG in Liquidation ist zu entnehmen, dass die 

Arbeiten der Klägerin hauptsächlich zwischen März und April 2023 sowie 

zwischen September und November 2023 ausgeführt worden sein sollen 

(KB 23). Dies entspricht auch dem Terminplan gemäss dem Subunterneh-

mervertrag zwischen der D._____ AG in Liquidation und der Klägerin 

(KB 18). Die Asbestmessungen der Häuser der Etappe 2, welche allesamt 

positiv ausfielen, haben ebenfalls alle bis zum November 2023 stattgefun-

den (AB 7; DB 3-8). Diese Häuser waren damit im November 2023 nach-

weislich frei von Asbest. Gemäss dem Arbeitsplan der D._____ AG in Li-

quidation (KB 23) sowie dem nicht unterzeichneten Arbeitsrapport vom Ap-

ril 2024 (KB 24; S. 11) sollen jedoch am 11. und 12. April 2024 und somit 

fast fünf Monate später nochmals Arbeiten stattgefunden haben. Die Klä-

gerin unterlässt es aber – obwohl von der Streitberufenen bestritten – sub-

stantiierte Behauptungen aufzustellen, welche Arbeiten dann noch stattge-

funden haben sollen. Eine entsprechende Beweisabnahme hat daher zu 

unterbleiben (vgl. oben E. 2.2 f.).  

 

Die Klägerin behauptet weiter, sie habe am 15. April 2024 die letzten Sa-

nierungsabfälle der Etappen 1 und 2 entsorgt. Als Nachweis legt sie einen 

Begleitschein für den Verkehr mit Abfällen in der Schweiz ins Recht 

(KB 28). Auf diesem Begleitschein ist jedoch nicht die Klägerin, sondern die 

D._____ AG in Liquidation als Entsorgungsunternehmen aufgeführt. Zu-

dem ist der Begleitschein auch von keiner Behörde oder einer Abfallentsor-

gungsstelle unterzeichnet worden. Durch diesen Begleitschein wird somit 

nicht bewiesen, dass die Klägerin am 15. April 2024 tatsächlich 

 - 21 - 

 

 

Abfallentsorgungen ausgeführt hat. Dies gilt auch für den Entsorgungs-

nachweis vom 15. April 2024 (KB 30). Dieser führt ausschliesslich die 

D._____ AG in Liquidation als Transporteurin und Entsorgungsfirma auf. 

Von der Klägerin ist nirgends die Rede. Schliesslich ist auffallend, dass die 

Klägerin der D._____ AG in Liquidation bis zum 27. November 2023 sämt-

liche Rechnungen mit jeweiligen Zahlungsfristen von 30 Tagen gestellt hat 

(KB 25), es im Februar bis April 2024 Diskussionen zum Zahlungsverzug 

der D._____ AG in Liquidation gab (KB 26) und die Klägerin, obwohl sie 

von der D._____ AG in Liquidation bisher keine einzige Teilzahlung erhal-

ten hat, im April 2024 nochmals für oder mit der D._____ AG in Liquidation 

Arbeiten ausgeführt haben soll. Der Klägerin gelingt der Beweis somit nicht, 

dass sie zwischen dem 11. und 15. April 2024 auf den Grdst.-Nrn. bbb und 

aaa GB S._____ noch Arbeiten ausgeführt hat.  

 

Sollte die Klägerin tatsächlich im April 2024 noch Abfallentsorgungen vor-

genommen haben, wären diese für den Beginn der Viermonatsfrist zudem 

unbeachtlich: Gemäss den Begleitscheinen für den Verkehr mit Abfällen 

wurden am 15. April 2024 lediglich noch 48 Kilogramm Abfall entsorgt 

(KB 28), nachdem im November 2023 bereits insgesamt 45 Tonnen Abfall 

entsorgt wurden (RB 3). Bei der Entsorgung eines solch geringfügigen Teils 

von Abfall, über vier Monate nach Abschluss der Arbeiten, kann es sich 

keinesfalls um Vollendungsarbeiten handeln. Vorliegend war die Befreiung 

der zu sanierenden Häuser von Asbest geschuldet. Für die Vollendung des 

"Werks" ist es daher von Relevanz, dass sämtliches asbesthaltiges Mate-

rial aus den Häusern entfernt wird. Dies geschah nachweislich im Novem-

ber 2023. Die Entsorgung der entfernten Asbestmaterialien, insbesondere 

von einem solch geringfügigen Teil, ist dabei lediglich eine Nebenarbeit, 

welche nicht der Vollendung des Werks dient. Überdies handelt es sich bei 

der Entsorgung von Materialien auch nicht um eine objektspezifische Ar-

beit.  

 

Das Vorbringen der Klägerin, es habe sich dabei um die Entsorgung von 

kontaminierten Sonderabfällen gehandelt, vermag daran nichts zu ändern: 

Insbesondere für ein auf die Abbrucharbeiten von Asbestmaterialien spezi-

alisiertes Bauunternehmen ist auch die Entsorgung von Sonderabfällen 

eine (geringfügige) Nebenarbeit. Zudem darf es auch bei kontaminierten 

Sonderabfällen nicht sein, dass ein Bauunternehmen die Möglichkeit hat, 

durch das Herumstehenlassen der kontaminierten Abfälle, den Beginn des 

Fristenlaufs von Art. 839 Abs. 2 ZGB beliebig hinauszuzögern.  

 

Die letzten, für den Fristenlauf von Art. 839 Abs. 2 ZGB relevanten Arbeiten 

haben somit im November 2023 stattgefunden. Die Vormerkungen der bei-

den am 12. August 2024 vorläufig eingetragenen Bauhandwerkerpfand-

rechte erfolgten damit mehr als vier Monate nach Arbeitsvollendung und 

somit verspätet.  

 

 - 22 - 

 

 

6. Fazit  

Die Klägerin konnte die von ihr behauptete Pfandsumme und deren Auftei-

lung auf die beiden Grdst.-Nrn. bbb und aaa GB S._____ nicht beweisen. 

Zudem erfolgten die Grundbucheinträge der Vormerkungen für die beiden 

vorläufig eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechte am 12. August 2024 

und damit nach Ablauf der Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB. Die 

Voraussetzungen der Vormerkungen der definitiven Eintragungen der Bau-

handwerkerpfandrechte sind folglich nicht erfüllt und die Klage ist abzuwei-

sen. Das Grundbuchamt U._____ ist anzuweisen, die beiden Vormerkun-

gen auf den streitgegenständlichen Grundstücken der Beklagten zu lö-

schen. 

 

7. Prozesskosten  

Abschliessend sind die Prozesskosten zu verlegen. 

 

7.1. Verlegung 

Die Prozesskosten bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteient-

schädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO). Die Prozesskosten werden der unterlie-

genden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Vorliegend unterliegt die 

Klägerin vollumfänglich, sodass ihr die Prozesskosten aufzuerlegen sind. 

 

7.2. Streitwert 

Bei der Festsetzung der Prozesskosten ist vom eingeklagten Streitwert 

auszugehen. Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt 

(Art. 91 Abs. 1 ZPO). Zinsen werden nicht zum Streitwert gerechnet. Somit 

ist von einem Streitwert von Fr. 792'887.40 auszugehen. 

 

7.3. Gerichtskosten 

Die Gerichtskosten bestehen vorliegend allein aus der Entscheidgebühr 

(Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO). Der Grundansatz für die Entscheidgebühr be-

trägt bei einem Gesamtstreitwert von Fr. 792'887.40 gemäss § 7 Abs. 1 

Zeile 7 GebührD Fr. 21'563.30, welche von der Klägerin zu tragen sind. Sie 

werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von 

Fr. 10'781.65 verrechnet (Art. 111 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Den Fehlbetrag in 

gleicher Höhe hat die Klägerin der Obergerichtskasse noch zu bezahlen.  

 

7.4. Parteientschädigung 

Einer Nebenintervenientin wird im Grundsatz keine Parteientschädigung 

gesprochen. Eine solche kann ihr aber im Einzelfall aus Billigkeitsgründen 

zugesprochen werden.57 Aufgrund ihres Prozesseintritts als prozessfüh-

rende beklagtische Streitberufene erscheint dies vorliegend gerechtfertigt. 

 

 
57  BGE 130 III 571 E. 6; BGer 4A_295/2022 E. 9.2; HGer ZH HE220115 vom 31. März 2023 E. 7; 

BSK ZPO-GRABER, 4. Aufl. 2025, Art. 77 N. 3. 

https://www.swisslex.ch/doc/unknown/c5ac3dc7-0269-4f74-af3c-de86fa0e5d05/citeddoc/b1f19c94-6029-4302-a081-fde617aaccf0/source/document-link

 - 23 - 

 

 

Die Parteientschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO besteht aus den 

Kosten der berufsmässigen Vertretung. Die Grundentschädigung beträgt 

bei einem Streitwert von Fr. 792'887.40 gemäss § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 9 

AnwT Fr. 40'062.20. Dadurch sind Instruktion, Aktenstudium, rechtliche Ab-

klärungen, Korrespondenz und Telefongespräche sowie eine Rechtsschrift 

und die Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (§ 6 

Abs. 1 AnwT). Die fehlende behördliche Verhandlung wird durch den dop-

pelten Schriftenwechsel (Duplik) kompensiert. Für den Schlussvortrag vom 

18. September 2025 erfolgt ein Zuschlag von 10 %. Für die Eingaben vom 

22. September 2025 und 1. Oktober 2025 kann der prozessführenden be-

klagtischen Streitberufenen mangels Relevanz keine Entschädigung zuge-

sprochen werden. Mit der Kleinkostenpauschale von praxisgemäss 3 % 

(vgl. § 13 Abs. 1 AnwT) resultiert damit eine Parteientschädigung von ge-

rundet Fr. 49'500.00. 

 

Der beantragte Mehrwertsteuerzuschlag ist der Streitberufenen nicht zuzu-

sprechen, da sie mehrwertsteuerpflichtig58 und damit auch vorsteuerab-

zugsberechtigt ist.59 

 

7.5. Neuverlegung der Prozesskosten des Summarverfahrens 

Schliesslich sind die Prozesskosten des Summarverfahrens HSU.2024.34 

(vorsorgliche Eintragungen der Bauhandwerkerpfandrechte) dem Verfah-

rensausgang entsprechend neu zu verlegen. Demzufolge sind die Ge-

richtskosten von Fr. 2'500.00 von der Klägerin zu tragen. Entsprechend hat 

die Klägerin der Beklagten den Betrag von Fr. 2'500.00 zurückzuerstatten. 

Überdies hat die Klägerin die von der Beklagten bezahlte Parteientschädi-

gung in Höhe von Fr. 8'250.00 zurückzuerstatten. Der Beklagten ist man-

gels anwaltlicher Vertretung keine Parteientschädigung zuzusprechen. 

  

 
58  <https://www.uid.admin.ch/Detail.aspx?uid_id=[...]> (zuletzt besucht am 14. Oktober 2025).  
59  Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-

entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: <https://www.ag.ch/me-
dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf> (zuletzt besucht 
am 14. Oktober 2025). 

 - 24 - 

 

 

   

Das Handelsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Klage vom 27. Januar 2025 wird abgewiesen.  

 

2. 

Das Grundbuchamt U._____ wird angewiesen, die gemäss Entscheid des 

Präsidenten vom 23. August 2024 zugunsten der Klägerin provisorisch vor-

sorglich bestätigten Vormerkungen je einer vorläufigen Eintragung eines 

Bauhandwerkerpfandrechts für das Grundstück Grdst.-Nr. bbb GB S._____ 

(E-GRID: […]) für eine Pfandsumme von Fr. 195'906.30 zuzüglich Zins zu 

5 % ab dem 26. Februar 2024 sowie für das Grundstück Grdst.-Nr. aaa GB 

S._____ (E-GRID: […]) für eine Pfandsumme von Fr. 596'981.10 zuzüglich 

Zins zu 5 % ab dem 26. Februar 2024 zu löschen. 

 

3. 

3.1. 

Die Gerichtskosten des vorliegenden Verfahrens in Höhe von Fr. 21'563.30 

sind von der Klägerin zu tragen und werden mit dem von ihr geleisteten 

Kostenvorschuss von Fr. 10'781.65 verrechnet. Zusätzlich hat die Klägerin 

der Obergerichtskasse Fr. 10'781.65 zu bezahlen.  

 

3.2. 

Die Klägerin hat der prozessführenden beklagtischen Streitberufenen für 

das vorliegende Verfahren eine gerichtlich festgesetzte Parteientschädi-

gung in Höhe von Fr. 49'500.00 zu bezahlen.  

 

4. 

4.1. 

Die Gerichtskosten des Verfahrens HSU.2024.34 in Höhe von Fr. 2'500.00 

werden der Klägerin auferlegt. Sie hat der Beklagten den Betrag von 

Fr. 2'500.00 zu ersetzen. 

 

4.2. 

Die Klägerin hat der Beklagten die ihr für das Verfahren HSU.2024.34 zu-

gesprochene Parteientschädigung in Höhe von Fr. 8'250.00 zurückzuer-

statten. 

 

 

  

 - 25 - 

 

 

   

Zustellung an: 

− die Klägerin (Vertreter; zweifach) 

− die Beklagte 

− die prozessführende beklagtische Streitberufene (Vertreter; zweifach) 

− das Grundbuchamt U._____ (nach Ablauf der Rechtsmittelfrist) 

 

 
  1. 

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., 

Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-

nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-

rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer 

Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-

gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt-

ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 

darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) 

verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind 

beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der ange-

fochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

 
   

Aarau, 14. Oktober 2025 

 

Handelsgericht des Kantons Aargau 

2. Kammer 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Vetter De Martin