# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b94bace0-2c91-53e9-a5ed-e2c50b61354b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-14
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di espropriazione 14.02.2014 10.2010.9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TE_001_10-2010-9_2014-02-14.html

## Full Text

Incarto n.

  10.2010.9

   

   

  	
  Lugano

  14 febbraio 2014

  	
  Sentenza

  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  
	
  Il Tribunale di espropriazione

  
	
   

  
	
   

  
	
  Composto

  dal Presidente supplente

  	
  Stefano Camponovo

  	 

	
  e
  dai membri

  	
  ing.
  Argentino Jermini

  arch. Claudio Morandi

  	 

	
  segretario
  giudiziario

  	
  Enzo
  Barenco

  	 

						

 

 

statuendo
nella procedura di espropriazione materiale presentata in data 13 settembre
2010 da

 

	
   

  	
  ISCC
  1 composta da: 

  1.
  MIST 1 

  2.
  MIST 2 

  RA
  1 

   

  
	
   

  	
  contro

  
	
   

  	
  COEP
  1 

  RA
  3 

   

  
	
   

  	
  relativamente
  al mapp. n. 1190 RFP di __________,

   

  

 

letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

 

 

ritenuto,                           in
fatto 

 

1.MIST
1 e MIST 2 erano comproprietari (fino al 22 novembre 2013) per metà ciascuno
del mappale no. 1190 RFD __________ (località “__________”), così censito:

NE mq 698 superficie non edificata

- rivestimento duro

- humus

                                       Trattasi
di terreno prativo, con piante e fiori, caratterizzato da due fasce
pianeggianti divise da un sobbalzo di un paio di metri di dislivello.

La costruzione esistente sul limitrofo mappale no. 1180, dei medesimi
comproprietari, ha una veranda coperta edificata sul suddetto mappale no. 1190,
ed un accesso principale – attualmente – da quest’ultimo mappale (con alcuni
gradini, a causa del dislivello tra i due fondi).

A meridione del mappale no. 1190 vi è un fondo (part. 1194) edificato fino in
prossimità del confine con la part. 1190; ad oriente vi è pure un fondo con
un’abitazione (separato da un camminamento pubblico che conduce al nucleo
soprastante), e ad occidente vi sono giardini ed orti prospicienti abitazioni
del nucleo.

2.Il
Piano regolatore (PR) precedente (2 agosto 1989) aveva compreso il mappale no.
1190 nella zona R2s (Residenziale speciale), regolata all’art. 37 v. NAPR. Tale
norma recitava:

“Costruzioni concesse: residenziali, commerciali e
aziende non moleste. È ammessa la contiguità. 

L’altezza massima alla gronda è di m. 6.00.

L’altezza al colmo è di m. 8.00.

I.O. massimo 30%

I.S. massimo 0.4

La distanza minima dal confine deve essere di m. 4.

I tetti a spiovente devono avere falde che non superano la pendenza del 50%.

Copertura in tegole di laterizio o coppi di colore scuro.

La percentuale degli edifici quali residenze secondarie nella zona R2s, è del
50%, calcolato sul numero effettivo degli alloggi.”

Il nuovo PR, approvato dal Consiglio di Stato con
risoluzione no. 400 del 23 gennaio 2008, ha invece inserito detto fondo in zona NV (Nucleo Vecchio). Per il suddetto mappale vale ora l’art. 30 NAPR (Spazi
liberi e parchi privati), che recita:

1. Gli spazi liberi privati delle corti, degli orti e
dei giardini nonché i parchi privati indicati nel Piano delle costruzioni
devono in principio rimanere liberi da costruzioni. Sono ammesse costruzioni
sotterranee, purché sia prevista la copertura a verde delle stesse.

2. Questi spazi devono essere tenuti decorosamente. Il Municipio può provvedere
direttamente alla loro cura, quando questo non venga regolarmente eseguita dal
proprietario, a spese di quest’ultimo.

 

3.Con
scritto del 26 marzo 2010 i comproprietari hanno chiesto al Comune un
indennizzo di fr. 210'900.-- per espropriazione materiale.

L’8 giugno 2010 il Comune ha negato qualsivoglia indennizzo.

4.Il
13 settembre 2010 MIST 1 e MIST 2 hanno inoltrato al Tribunale di
espropriazione un’istanza di pretese di indennità per espropriazione materiale
per fr. 211'000.--, oltre ad interessi al 5% dal 26 marzo 2010 ed a spese e
ripetibili protestate.

Con risposta del 15 novembre 2010 il comune ha chiesto la reiezione integrale
dell’istanza. 

In replica e duplica, le parti si sono confermate nelle rispettive richieste.

5.All’udienza
del 20 maggio 2011, la parte istante ha chiesto ed ottenuto di produrre nuova
documentazione. 

Con scritto del 24 maggio 2011 la parte istante ha prodotto documenti relativi
al pagamento di una tassa di allacciamento alla canalizzazione ed alla rete
dell’acqua potabile ed un piano delle canalizzazioni, nonché un calcolo di
contributi di miglioria in località “__________” per strada e posteggi (al fine
di sostanziare, per quanto attiene al parametro di calcolo dei contributi, che
il fondo è stato urbanizzato e considerato edificabile). Limitatamente a detti
contributi la richiesta di acquisizione agli atti è stata avversata dal Comune
con scritto del 3 giugno 2011, perché ritenuta tardiva e comunque inconferente.

Esperito il sopralluogo, la procedura è rimasta sospesa per trattative tra le
parti. Il 9 settembre 2012 gli istanti hanno chiesto la riattivazione della
procedura, per mancata intesa tra dette parti (dovuta, a loro dire, al mancato
consenso in merito all’accordo del Dipartimento del Territorio). Il 13 novembre
2012 il Comune ha confermato il mancato accordo, ritenendo tuttavia che detto
scritto e le motivazioni del mancato accordo non potessero figurare agli atti
di causa, in virtù delle norme deontologiche vigenti per gli avvocati
patrocinatori. 

Le parti si sono infine riconfermate, in sede di conclusioni scritte, nelle
rispettive domande.

6.Il
22 novembre 2013 è stata iscritta a Registro fondiario (dg __________) la
vendita dei mappali no. 1180 e 1190 RFD __________ a __________ e __________
(in comproprietà per un mezzo ciascuno). Il prezzo è stato pattuito in fr.
895'000.-- senza suddivisione del medesimo tra i due fondi. Nulla è indicato
nel rogito in relazione alla presente procedura; vi è unicamente l’indicazione
del subentro degli acquirenti in eventuali procedure ricorsuali relative a
contributi di miglioria per la costruzione di una strada di accesso ai mappali ad
opera del Comune. 

Nulla è stato comunicato dalle parti allo scrivente Tribunale in merito alla
suddetta alienazione; gli atti sono stati acquisiti d’ufficio dal Tribunale. 

in diritto

7.Si
devono avantutto risolvere le contestazioni relative all’ammissibilità della
produzione degli atti di parte istante. 

La legge cantonale di espropriazione dell’8 marzo 1971 non prevede alcunché in
materia di produzione di documenti. Ne consegue l’applicabilità, per rinvio
(art. 70Lespr), della Legge cantonale di procedura per le cause amministrative
del 19 aprile 1966, che prevede che il Tribunale accerta d’ufficio i fatti, non
è vincolato alle domande di prova delle parti, valuta le prove secondo libero
convincimento ed applica d’ufficio il diritto (art. 18 cpv. 1 LPamm). 

Ne consegue che i documenti prodotti dagli istanti possono essere acquisiti
agli atti; una tardiva produzione può generare quindi al massimo (ma non è il
caso nella fattispecie) una ripartizione dei costi procedurali che tenga conto
dell’aggravio causato alla procedura dalla produzione susseguente allo scambio
degli allegati. 

D’altronde, la parte convenuta ha potuto
compiutamente esprimersi in merito alla (da lei contestata) valenza dei
documenti in oggetto. 

È vero che deontologicamente trattative bonali dovrebbero restare confinate
agli atti privati delle parti, e non sfociare in quelli di causa. La questione
attiene comunque essenzialmente ai rapporti fra i patrocinatori ed alla
competente Autorità che vigila in detti rapporti. In ogni caso, e comunque,
questo Tribunale non ritiene pregiudizievole in alcun modo per il Comune il
fatto che esso abbia dato disponibilità ad una soluzione alternativa, e che
tale soluzione non abbia potuto essere implementata per il divieto imposto in
merito dal Dipartimento del Territorio. 

In effetti, un Comune è libero di (volere) modificare il proprio PR. Da ciò non
deriva comunque alcuna influenza nel presente procedimento, basato su di una
richiesta di indennizzo per espropriazione materiale: se ricorrono (o meno) gli
estremi di una tale espropriazione dipende dall’ossequio  (o meno) dei criteri normativi
e giurisprudenziali che di seguito saranno sviscerati. Tali criteri sono del
tutto indipendenti dall’esistenza di un’eventuale disponibilità comunale ad una
soluzione pianificatoria più vicina alle richieste degli istanti, così che tale
eventuale disponibilità è comunque del tutto inconferente per la presente
procedura.

I documenti prodotti dagli istanti possono quindi essere acquisiti agli atti,
senza pregiudizio per il giudizio nel merito, nel quale si entra ai punti
seguenti.

Preliminarmente dev’essere però ancora esaminata la legittimazione attiva degli
istanti, alla luce dell’alienazione del mappale no. 1190. In effetti la capacità di essere parte rappresenta un presupposto processuale (art. 59 cpv. 2
let. c CPC, applicabile per analogia). Il Giudice deve quindi verificarne
l’esistenza d’ufficio (art. 60 CPC) ed in ogni stadio di causa, in applicazione
del principio inquisitorio limitato (Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al
codice di diritto processuale svizzero – CPC, ed. ADV, art. 60 pag. 202).

La Lespr è però silente in merito alla problematica dell’alienazione del fondo
in corso di causa. È quindi necessario attendersi alla LPamm, in  virtù
dell’esplicito rinvio ad essa (art. 70 LEspr.).

Sennonché, pure nella LPamm nulla è previsto in materia; giocoforza si devono
quindi esaminare le norme del Codice di Procedura Civile (CPC), pure per
esplicito rinvio (art. 24 LPamm, perlomeno per quanto attiene - come alla
fattispecie - alla successione nel processo).

Orbene, l’art. 83 cpv. 1 CPC prevede che se l’oggetto litigioso è alienato
durante il processo, l’acquirente può subentrare nel processo al posto
dell’alienante.

Si tratta però di mera facoltà, non di automatismo. Se il consenso della
controparte non è necessario, occorre però che l’alienante si ritiri dal
processo, e che l’acquirente opti per il subentro. Se l’alienante non si
ritira, come può effettivamente (non) fare, trattandosi di sua facoltà, il
processo continua tra le parti originarie (Cocchi/Trezzini/Bernasconi,
Commentario al codice di diritto processuale svizzero – CPC, ed. ADV, art. 83,
pag. 316 e 318).

Poiché nulla risulta essere stata pattuito dalle parti in merito, gli istanti
restano parti al processo e godono quindi (ancora) della legittimazione attiva.

8.Secondo
la vigente giurisprudenza, vi è espropriazione materiale, che dà diritto ad una
piena indennità, quando l’uso attuale od il prevedibile uso futuro di una
proprietà immobiliare è vietato o ridotto in modo particolarmente grave, così
che il proprietario colpito è privato delle facoltà essenziali dipendenti dal
diritto di proprietà medesimo. Una limitazione di minore rilievo può ugualmente
costituire espropriazione materiale ove essa colpisca un solo proprietario od
un numero ristretto di proprietari in modo tale che, fosse loro negato
l’indennizzo, essi sarebbero costretti a sopportare, a beneficio della
comunità, un sacrificio per loro eccessivo e incompatibile con il principio
della parità di trattamento. In entrambi i casi il miglio uso del fondo è da
prendere in considerazione solo se, al momento determinate, esso appare come
molto probabile in un prossimo avvenire; un tale miglio uso del fondo va
riferito, di regola, alle concrete è in fatto per la legge – possibilità
edificatorie del terreno medesimo (DTF 123 II 489 c. 6a, 121 II 417 c. 4a, 119
Ib 124 c. 2b; RDAT 1990 n. 67 e 85, I-1991 n. 68, I-11992 n. 49; Grisel,
Traité de droit administratif, 1984, voll II, p. 769; Riva, Hauptfragen
der materiellen Enteigung, 1990, p. 113 ss).

Premessa al riconoscimento di qualsivoglia indennità è dunque l’idoneità del
fondo colpito ad essere oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo futuro
(DTF 131 II 151 consid. 2.1; TRAM 24.8.2007 in re SNL/Comune di L.).

9.La problematica verte quindi sul grado di ingerenza
dell’atto pianificatorio nella sfera protetta e sul potenziale edificatorio,
elementi che soggiacciono ad una ponderazione oggettiva ed assurgono a criteri
decisivi per il giudizio sulla legittimità di un eventuale risarcimento. In
quest’ottica occorre vagliare tutti gli elementi che quantificano il fondo
influenzandone le possibilità di sfruttamento – riconducibili tanto alla
legislazione vigente in materia pianificatoria ed edilizia, quanto alla
effettiva e prevedibile utilizzazione del suolo ed alle qualità del fondo
medesimo – al fine di accertare se, al momento dell’istituzione del vincolo,
l’edificabilità fosse una realtà di fatto concreta ed attuabile a breve termine
oltre che giuridicamente ammissibile.

10.      
Nel tema
specifico dell’espropriazione materiale assume importanza il concetto di
dezonamento. Esso si produce quando l’autorità pianificatoria estromette un
fondo da una zona già definita come edificabile da un piano di utilizzo
conforme alla Legge sulla pianificazione del territorio (LPT), per attribuirlo
ad una zona non edificabile. Benché in quest’ottica possa dirsi limitativo del
diritto di proprietà, non necessariamente il dezonamento si traduce
automaticamente anche in un’espropriazione materiale: infatti la circostanza è
comunque soggetta ad un’obbligatoria verifica in relazione alle particolarità
del fondo (Riva, op. cit., no. 140, 161-163).

Viceversa l’autorità pianificatoria che, adottando il suo primo piano di
utilizzazione conforme alla LPT, omette di attribuire un terreno alla zona
edificabile attua non un dezonamento, bensì una cosiddetta non-attribuzione,
che secondo un’opinione diffusa, non adempie ai presupposti dell’espropriazione
materiale e quindi nemmeno legittima un risarcimento (Riva, op. cit.,
no. 114, 141-145; DTF 121 II 417 c. 3e, 122 II 326 c. 4, 125 II 431 c.
3b; RDAT II-1998 no. 47 c. 3b).

E’ risaputo infatti che la legislazione in materia di pianificazione del
territorio è, per sua stessa essenza, dinamica, così che il nostro ordinamento
giuridico non riconosce al proprietario un generico diritto all’attribuzione
del fondo a una zona edificabile o al mantenimento di uno specifico regime
edilizio, neppure se il terreno era edificabile in base al diritto previgente (DTF
122 II 326 c. 6a).

Una non-attribuzione potrebbe comportare un obbligo di indennizzo solamente in
via eccezionale, qualora circostanze particolari, concrete ed oggettive,
avrebbero giustificato l’inserimento del fondo in una zona edificabile. Tale
ipotesi potrebbe concretizzarsi qualora il fondo fosse edificabile o quantomeno
dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria, fosse compreso nel PGC
ed il proprietario avesse già investito somme considerevoli in vista della sua
urbanizzazione ed edificazione, ritenuto che i presupposti citati devono essere
adempiuti cumulativamente; oppure qualora il fondo fosse situato in un
territorio già largamente edificato ai sensi dell’art. 15 let. a LPT; oppure
ancora qualora l’azzonamento fosse legittimato dalla buona fede, istituto
quest’ultimo che sembrerebbe peraltro estendersi all’insieme degli aspetti che
caratterizzano l’eccezione sostanzialmente finalizzata a compensare, attraverso
il risarcimento, una reale aspettativa di miglior uso che il proprietario, a
fronte di motivi oggettivamente fondati e concreti, ha riposto nell’ente
pubblico e che questi ha deluso (Riva, op. cit., no. 114, 146-160; DTF
121 II 417 c. 4b, 122 II 326 c. 6°, 125 II 431 c. 4a ).

11.      
La misura
pianificatoria definitiva che sopprime o limita la componente edificabile
sottrae il bene al mercato dei fondi edilizi, ne compromette la libera
disponibilità privata e, di riflesso, ne riduce il valore. Decisiva per il
giudizio sull’espropriazione materiale e per l’estimo è, pertanto, la data di
entrata in vigore della misura stessa causa del pregiudizio (DTF 122 II
326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68: Riva, op. cit., no. 194).
Nell’ordinamento giuridico ticinese l’atto pianificatorio definitivo che
programma, organizza e disciplina le attività di incidenza territoriale è il PR
(art. 19 Lstrr. … al 31.12.2011 art. 24 LALPT), che entra in vigore con
l’approvazione del Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 1 Lstr., in precedenza art.
39 cpv. 1 LALPT), produce effetti giuridicamente vincolanti e crea la
presunzione di pubblica utilità per tutte le espropriazioni, le imposizioni e
le opere pubbliche previste (art. 32 Lstr., in precedenza art. 40 LALPT). Ad
esso si riconduce quindi l’esame retrospettivo del giudice finalizzato ad
accertare i presupposti dell’espropriazione materiale.

Nella fattispecie dies estimandi è quindi – per le motivazioni sopra addotte –
il 23 gennaio 2008.

12.      
Per valutare
in concreto se vi è stata espropriazione materiale alla suddetta data occorre
nella fattispecie ancora rammentare che la giurisprudenza considera la data
dell’entrata in vigore della legge federale sulla pianificazione del territorio
(LPT), il 1. gennaio 1980, come momento determinante: tutte le restrizioni
della proprietà legate al primo adattamento dei PR alla LPT, e quindi
successive al 1. gennaio 1980, costituiscono, di principio, dei casi di non
inclusione (“Nichteinzonung”) in zona edificabile (DFT 123 II 488; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,
Aménagement du territoire, construction, expropriation, p. 597), e non dei casi
di esclusione stricto sensu.

In effetti, poiché la regolamentazione precedente non è sorta sotto l’egida dei
disposti procedurali della LPT (segnatamente gli art. 4, 26 e 33), di principio
unicamente un PR posteriore all’entrata in vigore della citata legge federale
risponde alle esigenze formali della LPT.

Orbene, di regola una mancata inclusione in zona edificabile di un mappale da
parte del primo PR adottato secondo i suddetti principi della LPT non
costituisce violazione del diritto alla proprietà (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,
op. cit., p. 597), e quindi non fonda alcun diritto ad un indennizzo.

13.      
Nella fattispecie la normativa
comunale precedente risale al 2 agosto 1989.

Essa è quindi posteriore all’entrata in vigore della LPT e, come tale, di
principio conforme a quest’ultima, con la conseguenza che con il nuovo PR
(13.1.2008) non ci si trova di fronte di principio ad una mancata attribuzione
alla zona edificabile, bensì ad un dezonamento.

E’ ben vero che la giurisprudenza presume che un PR adottato dopo l’entrata in
vigore di quest’ultima le sia conforme, senza che ciò invero assurga ad
assioma, né tantomeno che leghi il giudice (DTF 10.10.1997 consid, 3c, non
pubblicato). 

Nella fattispecie comunque nulla permette di considerare che il precedente PR
non sia stato rispettoso dei principi della CPT, né le parti ciò sostengono.

14.      
Nella fattispecie è quindi
assodato che il fondo in oggetto è passato da una situazione di edificabilità
residenziale (due piani: la classica casa unifamigliare) ad una di
impossibilità di una tale edificazione, restando permesse solo costruzioni
sotterranee.

Ne discende che di principio vi è una restrizione della proprietà assimilabile
ad un’espropriazione materiale.

15.      
Né giova alla tesi contraria
sostenere che il mappale no. 1190 sarebbe funzionale al mappale no. 1180 (dei
medesimi comproprietari), e non potrebbe essere visto quindi in ottica
espropriativa come un mappale a sé stante perché i due fondi costituirebbero
un’unità economica e funzionale.

Orbene, la comproprietà degli istanti su entrambi i mappali è inconferente,
giacché il mappale no. 1190 potrebbe essere alienato (se del caso, a mezzo di
preventiva costituzione di servitù di passo, o modificando l’accesso al fondo
no. 1180). Inoltre, la costruzione di un’abitazione rimane comunque possibile
con la precedente normativa comunale, anche se con le limitazioni che la
(invero particolare) situazione in loco avrebbe imposto. Di tale limitazione si
tiene conto al punto seguente.

16.      
Considerando le distanze dai fondi
confinanti, risulta che una costruzione avrebbe potuto sorgere (con la
precedente normativa) su di una superficie di ml 20x15; ne discende che dei 698
mq del mappale no. 1190 solo 600 mq (2 piani di SUL da 300 mq al massimo) sarebbero
potuti essere sfruttati. Considerato un indice di sfruttamento massimo pari a
0.4, risultano però solo mq 279.20 utilizzabili, pari ad una costruzione a due
piani di mq. 139.60; l’indice di occupazione massimo essendo del 30%, la
superficie edificata avrebbe potuto essere di mq 209.40.

Inoltre, l’impossibilità di creare un parcheggio contestualmente
all’edificazione di un’abitazione (non vi è una strada di accesso, né il PR ne
prevedeva la costruzione) avrebbe imposto una richiesta di deroga ai sensi
dell’art. 39 v. NAPR (con conseguente imposizione – in caso di accoglimento
della domanda – di un contributo pari al 25% del costo di costruzione di detto
parcheggio, comprensivo del valore del terreno).

Infine, la commerciabilità del fondo avrebbe potuto soffrire del limite di
residenze secondarie imposte dall’art. 37 v. NAPR.

17.      
Con il PR attuale è invece
possibile costruire unicamente edificazioni sotterranee. Occorre dunque
valutare il valore del terreno con il precedente PR, che permetteva l’edificazione
di una residenza abitativa, e quello con il PR attuale, che permette solo la
creazione di costruzioni  sotterranee.

18.      
Le transazioni immobiliari a __________
in zona R2s nel periodo dal 1.1.2000 al 23.1.2008 (dies aestimandi) attestano i
seguenti valori:

	
  part. 1227

  	
  dg 283/4 del 12.2.2001

  	
  fr. 295.00/mq

  
	
  part. 1231

  	
  dg 2692-S del 7.11.2001

  	
  fr. 270.00/mq

  
	
  part. 1229

  	
  dg 2418-S del 13.10.203 

  	
  fr. 270.00/mq

  
	
  part. 510 

  	
  dg 126-S1 del 28.1.2004

  	
  fr. 294.12/mq

  

 

Ne discende un valore medio di fr. 282.-- (per
arrotondamento), senz’altro attendibile perché frutto di valori assai simili
tra loro, senza oscillazioni; e ciò malgrado si tratti di poche alienazioni, di
alcuni anni precedenti al dies aestimandi.

È vero che i valori nelle zone R2 sono stati inferiori (togliendo gli estremi,
circa fr. 193.--/ mq) nel medesimo periodo. 

Si tratta però di alienazioni in comparti più lontani da quello ove è sito il
fondo che ci occupa; inoltre trattasi comunque, per l’appunto, di altra zona di
PR, e quindi non facilmente comparabile. Tuttavia, dopo dies aestimandi le
alienazioni (salvo una prima del 25.6.2009, ad un prezzo di soli fr. 52.93/mq)
hanno subito un’impennata, attestandosi (anni 2011 e 2012) a valori attorno a
fr. 300.--/mq.

È vero che i tempi di transazione sono posteriori al dies aestimandi (e quindi
non utilizzabili direttamente), ma non si può comunque non intravvedere anche
in tali valori una conferma indiretta all’attendibilità dell’importo di fr.
282.--/mq (tenuto conto oltretutto del fatto che con il nuovo PR vi è una sola
zona R2).

Tenuto conto della superficie del mappale (mq 698), ne risulta un valore quale
fondo costruibile con abitazione di fr. 196'836.-- secondo il precedente PR.

Si considera in effetti che le servitù a favore a e a carico del mappale non ne
influenzino il valore, vista anche l’esiguità delle superfici interessate.

19.      
La situazione attuale sembrerebbe
invece poter permettere, come detto, nella migliore delle ipotesi per i
proprietari (cioè in quella per loro economicamente più vantaggiosa), una
costruzione sotterranea.

Sarebbe ipotizzabile teoricamente una costruzione di al massimo 16 parcheggi,
tenuto conto delle dimensioni del fondo, dei raggi di curvatura e degli spazi
di manovra (e meglio come da norme VSS), nonché dell’accesso limitato, e della
necessità di rispettare il PR e le norme edilizie. 

I parcheggi sotterranei, che avrebbero rappresentato la soluzione economicamente
più interessante per i proprietari, non sono però realizzabili in loco. 

In effetti l’accesso al fondo, che avviene grazie ad una servitù a carico dei
mappali no. 1194, 1200 e 1189, non sarebbe autorizzato per la costruzione di un
parcheggio sotterraneo per più veicoli. Detto accesso infatti è descritto nel
piano del traffico come “Strada pedonale”. Di conseguenza, il mappale in
oggetto non può dirsi accessibile ad un numero illimitato di vetture. Anzi, di
principio nessuna vettura vi può transitare (indipendentemente dal tenore della
servitù di diritto privato). Al massimo, detto fondo potrebbe beneficiare (ma
ciò è tutt’altro che acquisito) di una deroga per un accesso privato
(personale).

Non sarebbe invece sostenibile finanziariamente la creazione di cantine o
locali accessori (in realtà fini a se stessi perché a se stanti) ecc..

20.      
In definitiva quindi, quello che
differenzia il mappale in oggetto da un fondo in zona agricola non è più tanto
la potenzialità edificatoria sotterranea, bensì la maggiore elasticità d’uso
della superficie (seppur prativa, essa può essere adibita a giardino, con le
usuali attività ad esso legate).

Ne consegue che il suo massimo valore è di fondo accessorio (aggiuntivo) ai
mappali confinanti (in particolare il mapp. no. 1180), in particolare nella
misura nella quale permetterebbe a detti mappali confinanti di fruire di una
superficie di libertà. 

Il valore di detta superficie è quantificabile nel 50% del suo valore pieno
(valore del terreno edificabile).

Ne consegue che il valore del mappale no. 1190 con il nuovo PR è di fr.
98'418.-- (fr. 142.--/mq per 698 mq).

Vi è quindi un’espropriazione materiale di fr. 98'418.--. 

21.      
Si ritiene ininfluente il fatto
che in realtà il mappale in oggetto (è vero, congiuntamente alla part. 1180)
sia stato venduto ad un valore che in realtà richiama quelli per fondi siti in
zona residenziale.

In effetti, se i proprietari istanti reperiscono un acquirente disposto a
pagare un valore superiore a quello (ridotto) imposto dal PR, ciò è legato all’imponderabile,
e non può essere considerato nella presente procedura. 

Non vi è quindi per tale fatto influenza sull’estimo espropriativo materiale. 

22.      
Gli interessi sull’indennità per
espropriazione materiale decorrono, di regola, dal momento in cui l’avente
diritto ha manifestato in modo inequivocabile la propria intenzione di farsi
risarcire (DTF 114 Ib 283 c. 2a e rinvii). A tale richiesta non debbono porsi
esigenze di forma troppo severe: è necessario, ma sufficiente, che l’ente
pubblico, conformemente al principio della buona fede, debba rendersi conto che
il proprietario intende chiedere l’indennità che gli spetta (DTF 112 Ib 512).
Una simile manifestazione di volontà è stata scorta dal Tribunale federale
nella formulazione di una proposta transattiva (DTF 97 I 819),
nell’intavolazione di trattative con il privato in vista della vendita (DTF 108
Ib 344), così come nelle azioni di opposizione intraprese dal proprietario
avverso una misura pianificatoria ritenuta lesiva dei suoi interessi (DTF 122
Ib 512). La giurisprudenza ticinese segue detti principi ( TRAM 9.11.1998 in re
CE C. e D’A. / comune di F., consid. 4.1).

Nella fattispecie gli interessi sono quindi da riconoscersi dal 26 marzo 2010
(doc. H), ai seguenti tassi:

3%                  dal 26.3.2010 al 1.12.2010

2.75%             dal 2.12.2010 al 1.12.2011

2.5%               dal 2.12.2011 al 1.6.2012

2.25%             dal 2.6.2012 al 2.9.2013

2%                  dal 3.9.2013 in poi

23.      
A fronte di una richiesta di fr.
211'000.--, la parte istante se ne vede riconosciuta quasi la metà (fr.
98'418.--). 

Le tasse le spese sono quindi da ripartirsi a metà tra le parti, compensate le
ripetibili. 

 

Per
i quali motivi

richiamata                       la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

 

dichiara

e pronuncia:          1.     Per l’espropriazione materiale del mapp. no.
1190 RFD __________, il Comune di __________ è condannato a versare a MIST 1 e MIST
2 fr. 98'418.--, oltre ad interessi dal 26 marzo 2010 ai sensi dei seguenti
tassi:

3%                  dal 26.3.2010 al 1.12.2010

2.75%             dal 2.12.2010 al 1.12.2011

2.5%               dal 2.12.2011 al 1.6.2012

2.25%             dal 2.6.2012 al 2.9.2013

2%                  dal 3.9.2013 in poi

                                        

                                2.     La tassa di giustizia e le spese di fr. 500.--
complessivi, sono a carico delle parti in ragione di metà ciascuno. Le
ripetibili sono compensate. 

                                        

                                3.     Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.

                                        

                                4.     Intimazione a:

	
   

  	
  -
  

  -
  

   

  

 

per il Tribunale di
espropriazione

il
Presidente supplente                                                       Il Segretario
giudiziario

 

 

Stefano
Camponovo                                                          Enzo Barenco