# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dd9fc694-d2fb-5083-bbdb-14230ebb3081
**Source:** Graubünden (entscheidsuche) (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2026-01-07
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 07.01.2026 VR3 2025 26
**Docket/Reference:** VR3 2025 26
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2025-26_2026-01-07.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 7. Januar 2026
mitgeteilt am 9. Januar 2026

Referenz VR3 25 26

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Seiler, Vorsitz
Schmid Christoffel, Moses
Parolini, Aktuarin

Parteien A._____
Beschwerdeführerin

B._____
Beschwerdeführer

C._____
Beschwerdeführer

D._____
Beschwerdeführer

E._____
Beschwerdeführerin

F._____
Beschwerdeführerin

G._____
Beschwerdeführer

H._____ 
Beschwerdeführer

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I._____
Beschwerdeführerin

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario A. Pfiffner 

gegen

Gemeinde La Punt Chamues-ch
Chesa cumünela, Via Cumünela 43, 7522 La Punt-Chamues-
ch
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger

J._____
Beschwerdegegnerin

Gegenstand Baugesuch/Baueinsprache (Neubau Mehrfamilienhaus)

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Sachverhalt

A. Die J._____ (nachfolgend: die Bauherrschaft) ist Eigentümerin des 
Grundstücks Nr. Z.1._____ in La Punt Chamues-ch. Mit Parzellierung vom 
19. August 2024 (act. C.1.1) trennte sie von diesem Grundstück das neue 
Grundstück Nr. Z.2._____ im Halte von 1'360 m2 ab und verkaufte dieses mit Kauf- 
und Dienstbarkeitsvertrag vom gleichen Tag (act. C.1.2) an die einfache 
Gesellschaft, bestehend aus K._____, L._____ und M._____. Im Juli 2024 reichte 
die Bürgergemeinde ein Baugesuch ein für ein Mehrfamilienhaus mit sechs 
Wohnungen und unterirdischer Einstellhalle auf der verbleibenden Parzelle 
Nr. Z.1._____ (Haus C). Gleichzeitig reichten K._____, L._____ und M._____ ein 
Baugesuch ein für ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und unterirdischer 
Einstellhalle (Haus D) auf der neuen Parzelle Nr. Z.2._____. Innert der Auflagefrist 
erhoben u.a. A._____, B._____, C._____, D._____, E._____, F._____, G._____, 
H._____ und I._____ (nachfolgend: die Einsprechenden) Einsprache gegen beide 
Projekte. Im Anschluss an eine Besprechung vom 29. Oktober 2024 reichte die 
Bauherrschaft am 26. November 2024 ein Abänderungsgesuch ein. Während der 
Auflagefrist erhoben die Einsprechenden am 18. Dezember 2024 erneut 
Einsprache. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 5. Februar 2025 wies der 
Gemeindevorstand La Punt Chamues-ch die Einsprachen ab, soweit er darauf 
eintrat, und bewilligte das Baugesuch gemäss abgeänderter Baueingabe vom 
26. November 2024 mit verschiedenen Bedingungen und Auflagen.

B. Am 13. März 2025 erhoben die Einsprechenden (nachfolgend: 
Beschwerdeführende) gemeinsam Beschwerde an das Obergericht des Kantons 
Graubünden mit dem Antrag, das Baugesuch der Bürgergemeinde sei nicht zu 
bewilligen (Verfahren VR3 25 26). Gleichzeitig erhoben sie Beschwerde gegen das 
Bauprojekt auf Parzelle Nr. Z.2._____ (Verfahren VR3 25 25). Mit Verfügung vom 
14. März 2025 verlangte das Obergericht einen Kostenvorschuss von 
CHF 5'000.00, der fristgerecht bezahlt wurde. Die Gemeinde La Punt Chamues-ch 
(nachfolgend: Gemeinde) beantragte mit Vernehmlassung vom 14. Mai 2025, die 
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die 
Bürgergemeinde hat sich nicht vernehmen lassen. Mit Replik vom 30. Juni 2025 und 
Duplik vom 22. Juli 2025 hielten die Beschwerdeführenden und die Gemeinde an 
ihren Anträgen fest.

Erwägungen

1.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des 
Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 

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diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach 
kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau- 
und Einspracheentscheid vom 20. Januar 2025 (betreffend Baugesuch Nr. 71/23) 
ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. 
Die Beschwerde an das Obergericht ist damit zulässig. Die Beschwerdeführer sind 
Miteigentümer der Liegenschaft Nr. Z.3._____, die sich gegenüber dem 
Baugrundstück befindet und von diesem nur durch die N._____ getrennt ist. Sie sind 
daher zur Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die form- (Art. 38 VRG) und 
fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Die Verfahren VR3 25 25 und VR3 25 26 betreffen benachbarte Bauprojekte. 
Da die Streitgegenstände unterschiedlich sind, können die Verfahren nicht vereinigt 
werden (Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG). Da aber die Parteien, soweit sie sich vor 
Obergericht geäussert haben, in beiden Verfahren dieselben sind und ihnen somit 
die Akten des jeweils anderen Verfahrens bekannt sind, kann im Folgenden soweit 
angebracht auf das jeweils andere Verfahren verwiesen werden.

2. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der Gestaltungsplanpflicht.

2.1. Die Parzelle Nr. Z.1._____ liegt gemäss der geltenden Ortsplanung vom 
6. März 2020/20. September 2022 in der Wohnzone B. Vorher war sie in der 
Wohnzone A. Das Baugrundstück befindet sich sodann im Perimeter des vom 
Gemeindevorstand am 1. Mai 2002 erlassenen Quartierplans «O._____». Dazu 
gehören u.a. Quartierplanvorschriften (QPV) sowie ein «Gestaltungsplan 1:500», 
auf welchem u.a. «Baufenster für Hochbauten» eingezeichnet sind. 

Die Gemeindeversammlung vom 2. Mai 2013 beschloss eine Teilrevision der Orts-
planung. Damit wurde u.a. der «Generelle Gestaltungsplan 1:1000 O._____» verab-
schiedet. Darin wurde gegenüber dem Quartierplan von 2002 u.a. auf dem Grund-
stück Nr. Z.1._____ das Baufeld in nordöstlicher Richtung (im Bereich der heutigen 
Parzelle Nr. Z.2._____) geringfügig erweitert. Mit Beschluss vom 13. August 2013 
(act. C.1.12) genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden den Zonenplan 
und Generellen Gestaltungsplan 1:1000 O._____ «im Sinne der Erwägungen». In 
den Erwägungen wurde ausgeführt: «Im Anschluss an die vorliegende Teilrevision 
des Zonenplans und des Generellen Gestaltungsplans O._____ wird auch der 
bestehende Quartierplan O._____, insbesondere betreffend der Baufenster für 
Hochbauten, anzupassen sein (vgl. PMB O._____ vom Mai 2013, Seite 3)».

Eine Anpassung des Quartierplans ist seither nicht erfolgt.

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2.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, eine Baubewilligung dürfe nicht er-
teilt werden, bevor der Quartierplan abgeändert worden ist.

2.2.1. Die Gemeinde hat dazu im angefochtenen Entscheid ausgeführt, durch die 
Teilrevision von 2013 seien die im Generellen Gestaltungsplan festgelegten Bau-
standorte nicht verkleinert, sondern im Gegenteil erweitert worden. Solange ein 
Bauvorhaben die im geltenden Quartierplan festgelegten engeren Baufenster ein-
halte (was bei dem vorliegenden Projekt der Fall sei), bestehe kein Anlass, ein 
Baugesuch nicht zu bewilligen. Nur Bauvorhaben, die von der auf Stufe Ortsplanung 
vorgenommenen Ausdehnung Gebrauch machen wollten, könnten bis zu einer 
entsprechenden Anpassung des Quartierplans nicht bewilligt werden.

2.2.2. Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass das Bauprojekt das Baufeld 
gemäss Quartierplan von 2002 einhält. Sie machen aber geltend, eine Anpassung 
des Quartierplanes sei gemäss Genehmigungsbeschluss der Regierung zwingend 
vorzunehmen, bevor eine Baubewilligung erteilt werden könne. Zudem sei der 
Quartierplan nicht nur hinsichtlich der Baufelder anzupassen. Auch in anderen 
Punkten habe sich die Grundordnung in Bezug auf das Baugrundstück massiv 
verändert, insbesondere durch die Umzonung von der Wohnzone A in die 
Wohnzone B, wodurch sich die Gebäudehöhen und -längen massiv verändert 
hätten. Daher hätte die Gemeinde gemäss Art. 21 Abs. 2 i.V.m. Art. 16 Abs. 4 
KRVO (BR 801.110) den Quartierplan gesamthaft überprüfen müssen. Durch den 
Hinweis im Genehmigungsbeschluss seien potenzielle Einsprecher davon 
abgehalten worden, gegen die Zonenplanänderung vorzugehen, weil sie davon 
ausgehen konnten, dass die Gemeinde den Quartierplan anpassen werde. Daher 
könne man sich jetzt nicht dieser Pflicht entledigen. 

2.2.3. In der Vernehmlassung bringt die Gemeinde vor, auf diesen Einwand sei 
nicht einzugehen, weil es hier nicht um die Einleitung eines Quartierplanverfahrens 
gehe, sondern nur um eine Baubewilligung. Abgesehen davon wären die Voraus-
setzungen für eine Änderung des Quartierplans nach Art. 21 KRVO bzw. Art. 21 
Abs. 2 RPG (SR 700) nicht gegeben. Es lägen keine erheblich geänderten 
Verhältnisse vor, insbesondere nicht in Bezug auf das Grundstück Nr. Z.1._____. 
Schon gemäss Zonenplan von 2007/2008 sei eine maximale Gebäudelänge von 
25 Metern vorgesehen gewesen. Mit der Revision von 2020/2022 seien die 
Wohnzonen neu gegliedert, die baulichen Möglichkeiten aber nicht verkleinert, 
sondern eher vergrössert worden, aber nicht so weit, dass mit dem Abstellen auf 
den Quartierplan 2002 eine Unternutzung entstünde. Auch sonst hätten die 
wichtigsten Parameter für die hier interessierende Parzelle keine Änderung 
erfahren. Zudem wäre eine Baubewilligung gestützt auf Art. 40 Abs. 1 des 

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kommunalen Baugesetzes ohnehin vor einer Anpassung des Quartierplans 
zulässig.

2.3. Die Auffassung der Gemeinde, auf den Einwand betreffend Quartierplan sei 
nicht einzugehen, weil es nur um eine Baubewilligung gehe, ist in dieser absoluten 
Form nicht zutreffend. 

2.3.1. Zwar werden Nutzungspläne prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie 
müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich be-
standskräftig werden und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise 
überprüft werden können. Ausnahmsweise ist aber die vorfrageweise Überprüfung 
eines Nutzungsplans zulässig, wenn sich die Betroffenen bei Planerlass noch nicht 
über die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnten, sie im 
damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu verteidigen, oder 
wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen 
seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig gewor-
den sein könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die ent-
gegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit über-
wiegt (vgl. Art. 21 Abs. 1 KRVO und Art. 21 Abs. 2 RPG; BGE 148 II 417 E. 3.3, mit 
Hinweisen). Die vorfrageweise Planüberprüfung kann auch von 
beschwerdebefugten Nachbarn geltend gemacht werden (BGE 145 II 83 E. 5.1.). 
Bei der Planüberprüfung ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob überhaupt 
erheblich geänderte Verhältnisse vorliegen. Ist eine Änderung der gesetzlichen 
Voraussetzungen eingetreten, ist zunächst zu prüfen, ob die Nutzungsordnung mit 
der neuen rechtlichen Lage vereinbar ist bzw. ob das der Nutzungsordnung 
entsprechende Projekt auch nach dem neuen Recht bewilligungsfähig ist. Ist dies 
zu bejahen, entfällt von vornherein eine Anpassung der Nutzungsplanung. Haben 
sich die Verhältnisse geändert, indem das Projekt nach dem neuen Recht nicht 
mehr bewilligungsfähig ist, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob das Interesse 
an einer Anpassung der Nutzungsordnung die entgegenstehenden Interessen der 
Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt. Zu 
berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Geltungsdauer des 
Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das 
Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und 
das öffentliche Interesse daran (BGE 148 II 417 E. 3.2 und 3.3, 145 II 83 E. 5.1, 144 
II 41 E. 5.1, 140 II 25 E. 3.1).

2.3.2. Das Gesagte gilt auch im Verhältnis von Quartierplanung zu einer überge-
ordneten Planung oder Gesetzgebung (BGE 146 II 80 E. 4.7), namentlich auch zur 
Grundordnung: Gemäss Art. 52 Abs. 1 KRG (BR 801.100) enthalten die 

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Quartierplanbestimmungen Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und 
Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der 
Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Planungs- und 
Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der 
Grundordnung ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und 
Überbauung des Quartiers festlegen. Der Quartierplan muss sich also an die 
übergeordnete Grundordnung halten (BGE 149 II 79 E. 3.3). Gemäss der 
Rechtsprechung des Bundesgerichts darf mit einem Sondernutzungsplan von der 
Grundordnung abgewichen werden, soweit diese Abweichungen nicht dazu führen, 
die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts zu 
entleeren. Die Konkretisierung dieses Grundsatzes richtet sich in erster Linie nach 
dem kantonalen Recht. Die Kantone sind indes nicht frei, beliebig grosse 
Abweichungen von der Grundordnung zuzulassen. Die Nutzungsplanung muss aus 
einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus erfolgen. Der 
unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnungen für Teile des 
Gemeindegebiets widerspricht der Planungspflicht von Art. 2 Abs. 1 RPG. Diese 
Planungspflicht und der planerische Stufenbau (Art. 2 Abs. 1 RPG) stehen in 
direktem Zusammenhang mit der für die Grundordnung und die 
Sondernutzungsplanung vorgesehenen behördlichen Zuständigkeit und dem 
jeweils verlangten Rechtsetzungsverfahren. Bei der Prüfung der Zulässigkeit von 
Abweichungen eines Sondernutzungsplans von der Grundordnung ist daher von 
Bedeutung, ob die Abweichung gleichzeitig eine geringere demokratische 
Abstützung bedeutet oder nicht. Ein strengerer Massstab an die Zulässigkeit solcher 
Abweichungen ist anzulegen, wenn der Erlass eines Sondernutzungsplans von 
einer weniger stark demokratisch legitimierten Behörde bzw. in einem weniger stark 
demokratisch abgestützten Verfahren ergangen ist als der Erlass der Grundordnung 
(BGE 149 II 79 E. 3.3). 

Zuständig für Erlass und Änderung von Baugesetz und Zonenplänen ist die 
Gemeindeversammlung (Art. 11 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde La Punt 
Chamues-ch vom 6. März 2020 [BauG]). Der Quartierplan wird hingegen durch den 
Gemeindevorstand erlassen (Art. 53 Abs. 1 KRG; Art. 8 Abs. 1 und Art. 41 Abs. 2 
BauG), ist also demokratisch weniger gut legitimiert. Ändert die Grundordnung, 
kann dies Anlass geben zu einer Überprüfung des Quartierplans, sofern die 
dargelegten Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung gegeben sind 
(Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 25 12 vom 28. August 2025 
E. 16.4 [in casu Voraussetzungen verneint]).

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2.3.3. Dabei bleibt aber im Rahmen der vorfrageweisen Planüberprüfung – anders 
als im Verfahren auf formelle Änderung einer Quartierplanung – der Streitgegen-
stand auf die konkrete Baubewilligung beschränkt. Es geht mit anderen Worten 
nicht darum, den ganzen Plan neu zu überprüfen, sondern nur darum, ob in Bezug 
auf das streitgegenständliche Bauprojekt bzw. die betroffene Parzelle der Plan 
überholt ist und seine Änderung Auswirkungen auf dieses Projekt haben könnte 
(vgl. BGE 148 II 417 E. 3.6.3; 144 II 41 E. 5.3; 140 II 25 E. 4.4; Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 24 52 vom 26. November 2024 
E. 5.2.3). Wenn zwar die gesetzlichen oder übergeordneten planerischen 
Voraussetzungen geändert haben, aber das konkret zur Diskussion stehende 
Bauprojekt sowohl dem Quartierplan als auch dem neuen übergeordneten Recht 
entspricht, so besteht von vornherein kein Grund für eine Verweigerung der 
Baubewilligung.

2.4. Vorliegend sind im Generellen Gestaltungsplan von 2013 im Gebiet O._____ 
Baustandorte mit zugewiesener Bruttogeschossfläche eingezeichnet. Diese sind im 
Bereich der damaligen Parzelle Nr. Z.1._____ geringfügig grösser als das im 
Quartierplan von 2002 eingezeichnete Baufenster. Diese geringfügige Erweiterung 
betrifft jedoch denjenigen Teil der damaligen Parzelle Nr. Z.1._____, der im Jahre 
2024 zur neuen Parzelle Nr. Z.2._____ abparzelliert wurde. Im Bereich der 
verbleibenden Parzelle Nr. Z.1._____ hat das Baufenster keine Änderung erfahren. 
Das zu beurteilende Bauprojekt hält sich im Rahmen des im Gestaltungsplan von 
2002 enthaltenen und in Bezug auf die (aktuelle) Parzelle Nr. Z.1._____ 
unveränderten Baufensters. Das Bauprojekt widerspricht insoweit weder dem 
Quartierplan von 2002 noch dem Generellen Gestaltungsplan von 2013. Es haben 
sich somit in Bezug auf das streitgegenständliche Bauprojekt keine rechtlichen 
Veränderungen ergeben, die eine Anpassung des Quartierplans erfordern oder 
rechtfertigen würden. Dass im Genehmigungsbeschluss der Regierung vom 
13. August 2013 gesagt wird, im Anschluss an die vorliegende Teilrevision werde 
auch der bestehende Quartierplan anzupassen sein, ändert daran nichts. Ein 
Konflikt zwischen Grundordnung und Quartierplan, der durch eine 
Quartierplanrevision zu beheben wäre, besteht in Bezug auf das streitbetroffene 
Bauprojekt nicht.

2.5. Die Beschwerdeführer machen allerdings geltend, die Grundordnung habe 
sich in Bezug auf die zu überbauende Parzelle noch in anderen Punkten massiv 
verändert. So sei die Parzelle von der Wohnzone A in die Wohnzone B umgezont 
worden; dadurch seien auch die Gebäudehöhen und Gebäudelängen massiv ver-
ändert worden. Diese erheblichen Änderungen hätten ebenfalls in den Quartierplan 

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einfliessen müssen. Vor einer entsprechenden Revision des Quartierplans dürfe 
keine Baubewilligung erteilt werden. Indessen enthalten die QPV von 2002 keine 
allgemeinen eigenen Bestimmungen über Gebäudehöhen und Gebäudelängen. 
Gemäss Art. 15 Abs. 1 QPV gelten für die Gebäude- und Firsthöhen grundsätzlich 
die Vorschriften des Baugesetzes. Nach Art. 15 Abs. 2 QPV gelten für Gebäude 
unterhalb der Erschliessungsstrassen, die an die Baulinie entlang der Strasse 
(Grenze des Baufensters) gestellt werden, eine Gebäudehöhe von 6.00 m und eine 
Firsthöhe von 9.50 m ab Strassenniveau gemessen in der Mitte der Fassade. 
Gemäss Art. 16 Abs. 3 QPV gelten für die Gebäudelänge ausschliesslich die 
Vorschriften des Baugesetzes. Der Quartierplan verweist also in Bezug auf 
Gebäudehöhe und -länge weitestgehend auf das Baugesetz. Der Inhalt eines 
Quartierplans beurteilt sich insoweit nach der in diesem Gebiet geltenden 
Grundordnung. Das Mass der im Quartierplangebiet zulässigen Nutzung ist nicht 
als statische Grösse zu verstehen, sondern stets im Kontext der jeweils geltenden 
Grundordnung zu ermitteln. Ändert das Baugesetz, werden damit automatisch die 
entsprechenden Bestimmungen des Baugesetzes anwendbar (Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 24 52 vom 26. November 2024 
E. 6.7.6 in Bezug auf die maximal zulässige Überbauungsfläche). Damit ist auch 
der demokratische Stufenbau der Planung eingehalten. Einer formellen Änderung 
des Quartierplanes bedarf es nicht mehr.

2.6. Im angefochtenen Entscheid wird zu der Gebäudelänge ausgeführt, gemäss 
geltendem Baugesetz (wie bereits nach der früheren Ortsplanung von 2007/2008) 
betrage die maximale Gebäudelänge für das Gebiet des Quartierplans O._____ 
25.0 m, die mit dem vorliegenden Projekt eingehalten sei. In Bezug auf die 
Gebäude- und Firsthöhe wird erwogen, auf das Projekt sei Art. 15 Abs. 2 QPV 
anwendbar. Die dort genannten Gebäude- und Firsthöhen von 6.00 bzw. 9.50 m 
seien eingehalten. Diese Erwägungen werden durch die Pläne gemäss 
Abänderungsgesuch (Pläne Situation, 23QALc 1_01; Nordostfassade-
Südostfassade Schnitt A-A, 23QALc 1_04; Südwestfassade-Nordwestfassade, 
Schnitt B-B, 23QALc 1_05) bestätigt und werden von den Beschwerdeführern auch 
nicht bestritten, abgesehen davon, dass sie eine Verletzung der Planungspflicht 
rügen. Da aber das Bauprojekt insoweit weder gegen den Quartierplan noch gegen 
die übergeordnete Grundordnung verstösst, besteht kein Anlass, aus diesem Grund 
den Quartierplan in Bezug auf das streitbetroffene Grundstück anzupassen oder vor 
einer solchen Anpassung die Baubewilligung zu verweigern.

3. Die Beschwerdeführer rügen, die Umgebungsgestaltung verstosse gegen die 
QPV.

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3.1. Gemäss Art. 14 Abs. 1 QPV dürfen Gebäude und Ersatzbauten, die den 
gewachsenen Boden überragen, nur innerhalb der im Gestaltungsplan festgelegten 
Baufenster erstellt werden. Vorbehalten bleiben einzelne eingeschossige Kleinbau-
ten wie Gartenhäuschen, Gartenschöpfe und Erschliessungsanlagen wie überdeck-
te Garageeinfahrten, welche auf überbaubaren Parzellen auch ausserhalb der Bau-
fenster errichtet werden können, sowie die im Erschliessungsplan festgelegten Ab-
fallsammelstellen. Nach Abs. 2 können Bauten und Anlagen, die vollständig unter 
dem gewachsenen Boden liegen, auch ausserhalb der Baufenster errichtet und bis 
an die Grundstücksgrenzen erstellt werden. Gemäss Art. 19 Abs. 1 QPV sind Ge-
bäude einschliesslich Sitzplätze und Gartenanlagen sowie Erschliessungsanlagen 
sorgfältig in das bestehende Terrain einzufügen. Veränderungen des bestehenden 
Geländeverlaufs sowie Stützmauern sind auf das Unerlässliche zu beschränken. 
Nach Art. 21 Abs. 2 QPV sind Autoeinstellhallen innerhalb der im Erschliessungs-
plan festgelegen Bereiche und grundsätzlich vollständig unter dem gewachsenen 
Terrain anzulegen. Es dürfen nur die Garageneinfahrten nach aussen in Erschei-
nung treten. Die Behörde kann ausnahmsweise geringfügige Geländeaufschüttun-
gen zur Überdeckung von Teilen von Einstellhallen im Sinne des Richtplanes 1:500 
Schnitte bewilligen, sofern dadurch harmonische Geländelinien entstehen. Gemäss 
Art. 31 Abs. 4 BauG dürfen die im Generellen Gestaltungsplan ausgewiesenen Frei-
halteflächen im Interesse des Ortsbildes nicht mit Hochbauten überbaut werden.

3.2. Das Bauprojekt sieht im Untergeschoss eine Autoeinstellhalle vor, die von 
der Einstellhalle auf dem daneben liegenden bestehenden Gebäude her zugänglich 
ist, ferner Keller, Velo- und Skiraum usw. Auf der südöstlichen Seite ragt das 
Untergeschoss, und damit auch ein Teil der Einstellhalle, bis maximal ca. 1.2 Meter 
über das gewachsene Terrain hinaus. Auf der südöstlichen Seite soll daher das 
Gelände teilweise ausserhalb des Baufensters bis auf die Höhe des Erdgeschosses 
aufgeschüttet werden.

3.3.1. Im angefochtenen Entscheid wird erwogen, die Aufschüttung falle nicht unter 
das Hochbauverbot gemäss Art. 31 Abs. 4 BG. Gemäss Art. 25 Abs. 3 QPV seien 
Autoeinstellhallen unterhalb der Erschliessungsstrassen über eine einzige Zufahrt 
pro Strassenzug zu erschliessen. Die Einstellhalle müsse daher zwingend über die 
bestehende Rampe auf Parzelle Nr. Z.4._____ erschlossen werden und daher 
bezüglich Höhenlage an die bestehende Einstellhalle angepasst werden. Damit sei 
die Höhenlage der Einstellhalle gegeben, so dass zwangläufig das Gelände talseitig 
aufgeschüttet werden müsse. Der Richtplan sehe eine Überdeckung der 
Autoeinstellhalle ausdrücklich vor, so dass die geringfügige Geländeaufschüttung 
gemäss Art. 21 Abs. 2 QPV bewilligt werden könne, zumal sie sich in engen 

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Grenzen halte und für eine harmonische Geländegestaltung zwingend notwendig 
sei.

3.3.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Aufschüttung sei nicht 
unerlässlich und verletze daher Art. 19 Abs. 1 QPV. Sie verletze auch Art. 14 QPV. 
Terrainveränderungen würden gemäss Art. 7 Abs. 7 USG (SR 814.01) als Anlagen 
gelten und seien daher nach Art. 14 Abs. 2 QPV ausserhalb der Baufenster nur 
zulässig, wenn sie vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen. Die 
Aufschüttung liege aber über dem gewachsenen Boden und sei daher unzulässig. 
Der angefochtene Entscheid sei nicht auf diese Rüge eingegangen, was eine 
Verletzung der Begründungspflicht sei. Die Höhenlage der Tiefgarage sei nirgends 
verbindlich festgelegt. Die Garage könnte auch mit einem Gefälle zur benachbarten 
Tiefgarage erstellt werden, so dass sie vollständig unter das gewachsene Terrain 
zu liegen käme. Auch Art. 21 Abs. 2 QPV sei daher verletzt. Zudem habe die 
Bauherrschaft keine Ausnahmebewilligung beantragt und eine solche hätte daher 
nicht erteilt werden dürfen.

3.4. Nach Art. 14 Abs. 1 QPV dürfen «Gebäude und Ersatzbauten» nur innerhalb 
der Baufenster errichtet werden. In der baurechtlichen Terminologie gelten Sitzplät-
ze und Stützmauern jedoch nicht als Gebäude: Die IVHB, auf welche in Art. 17 
Abs. 1 und Anhang IV des kommunalen BauG verwiesen wird, definiert in Anhang 1 
Ziff. 2.1: «Gebäude sind ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren 
oder Sachen eine feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse 
aufweisen.» Auch das kommunale BauG verwendet den Begriff «Gebäude» 
offensichtlich nicht für Terrainveränderungen, Böschungen, Stützmauern, 
Aufschüttungen usw. (Art. 82). Die Aufschüttungen, welche vorliegend ausserhalb 
des Baufensters liegen, gelten somit nicht als Gebäude im Sinne von Art. 14 Abs. 1 
QPV und sind unter diesem Titel nicht unzulässig.

3.5. Was die gerügte Verletzung von Art. 14 Abs. 2 QPV anbelangt, so trifft zu, 
dass sich der angefochtene Entscheid nicht ausdrücklich zum in der Einsprache 
vorgebrachten Argument äussert, wonach die Aufschüttung eine «Anlage» im Sin-
ne von Art. 14 Abs. 2 QPV und daher unzulässig sei. Er bringt jedoch (S. 9) hin-
reichend klar zum Ausdruck, dass die Gemeinde diese Auffassung nicht teilt. Das 
ist genügend, dass die Beschwerdeführer den Entscheid sachgerecht anfechten 
können. Die Begründungspflicht ist damit nicht verletzt.

In der Sache kann die Auffassung der Beschwerdeführer nicht überzeugen: Unab-
hängig davon, ob der Begriff der «Anlage» gleich auszulegen ist wie in Art. 7 Abs. 7 
USG, sind die Quartierplanvorschriften auch in ihrem systematischen 

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Zusammenhang auszulegen, so dass sie nicht in sich widersprüchlich sind. Nach 
Art. 14 Abs. 1 QPV dürfen Gebäude und Ersatzbauten, die den gewachsenen 
Boden überragen, nur innerhalb der Baufenster erstellt werden. Vorbehalten sind 
aber einzelne eingeschossige Kleinbauten oder Erschliessungsanlagen. Diese 
dürfen somit auch ausserhalb der Baufenster errichtet werden, wobei die genannten 
eingeschossigen Kleinbauten zwangsläufig über dem gewachsenen Boden liegen. 
Würde Abs. 2 so ausgelegt, dass sämtliche Bauten ausserhalb der Baufenster 
vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen müssen, so ergäbe sich ein 
immanenter Widerspruch zu Abs. 1. Sodann enthält Art. 19 QPV Bestimmungen 
über die Umgebungsgestaltung, namentlich Sitzplätze und Gartenanlagen sowie 
Erschliessungsanlagen. Da das ganze Baufenster von Gebäuden ausgefüllt werden 
kann (Art. 14 Abs. 1 QPV), lässt sich Art. 19 QPV nur so auslegen, dass damit auch 
Sitzplätze und Gartenanlagen ausserhalb der Baufenster zulässig sind. Dazu 
gehören offensichtlich auch die in Art. 19 Abs. 1 QPV ausdrücklich genannten 
Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sowie Stützmauern. Schliesslich 
sieht Art. 21 Abs. 2 QPV geringfügige Geländeaufschüttungen über 
Autoeinstellhallen zu, welche gemäss Art. 14 Abs. 2 QPV ausdrücklich auch 
ausserhalb der Baufenster errichtet werden können. Verschiedene Bestimmungen 
der QPV lassen also Anlagen auch ausserhalb der Baufenster und über dem 
gewachsenen Boden zu. Der Sinn von Art. 14 Abs. 2 QPV liegt offensichtlich darin, 
dass Bauten und Anlagen, die vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen, 
ohne weitere Voraussetzungen auch ausserhalb der Baufenster liegen können, 
während aber auch weitere Anlagen zulässig sind, wenn sie die Voraussetzungen 
anderer einschlägiger Bestimmungen erfüllen.

3.6. Was die Autoeinstellhalle betrifft, ist unbestritten, dass diese aufgrund von 
Art. 25 Abs. 3 QPV über eine einzige Zufahrt pro Strassenzug zu erschliessen ist, 
vorliegend über die Zufahrt zum bereits bestehenden Gebäude auf Parz. 
Nr. Z.4._____ und die dort befindliche Einstellhalle. Die ungefähre Höhenkote 
dieser Einstellhalle ergibt sich aus dem «Richtplan Schnitte», Schnitt C-C. 
Jedenfalls ist diese Einstell-halle bereits gebaut, so dass die heutige Bauherrschaft 
diese Höhe nicht frei wäh-len kann. Aus den Baugesuchsunterlagen ergibt sich 
zudem, dass die Einstellhalle mit derjenigen im Nachbargebäude bereits mit einer 
Rampe mit einem Gefälle von 6 % verbunden ist und ihrerseits ein Gefälle von 
1,5 % aufweist. Eine weitere Absenkung des Gebäudes C hätte eine noch steilere 
Rampe bedingt. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde hier einen 
Anwendungsfall von Art. 21 Abs. 2 Satz 3 QPV sieht. Im «Richtplan Schnitte», 
Schnitt D-D, Gebäude 12, ist denn auch vorgesehen, dass das Untergeschoss auf 
der Südseite etwas über das gewachsene Terrain hinaus ragt. Zwar ist dieser Teil 

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nicht blau («Parkierung») bemalt, sondern gelb, doch ist kein sachlicher Grund 
ersichtlich, weshalb in diesem Teil andere Teile des Untergeschosses (Keller usw.) 
zulässig sein sollen, nicht aber Autogaragen. Bei dieser Ausgangslage hat die 
Gemeinde auch mit Recht die Aufschüttung als unerlässlich im Sinne von Art. 19 
Abs. 1 QPV betrachtet, um eine harmonische Gestaltung des Geländeverlaufs zu 
erreichen. 

Sodann enthalten weder das KRG noch die KRVO noch das BauG eine 
Bestimmung, wonach Ausnahmebewilligungen ausdrücklich beantragt oder im 
Baugesuch genannt sein müssen. Aus dem Baugesuch ging jedenfalls klar hervor, 
dass das Untergeschoss teilweise über den gewachsenen Boden hinausragt und 
dass eine Aufschüttung vorgesehen ist, und die heutigen Beschwerdeführer haben 
das in ihrer Baueinsprache denn auch beanstandet. Weder aus formell- noch aus 
materiellrechtlichen Gründen kann es als unzulässig erachtet werden, wenn der 
angefochtene Entscheid von der in Art. 21 Abs. 2 Satz 3 QPV vorgesehenen 
Abweichungsmöglichkeit Gebrauch gemacht und die Geländeaufschüttung nach 
Art. 19 Abs. 1 QPV bewilligt hat.

4. Die Beschwerdeführer rügen, der Richtplan sei nicht eingehalten.

4.1. Der Quartierplan O._____ legt gemäss Art. 2 Abs. 2 QPV die überbaubaren 
und die freizuhaltenden Flächen sowie die Situierung und Gestaltung von Bauten 
und Anlagen auf den einbezogenen Parzellen fest. Der Quartierplan umfasst u.a. 
einen «Richtplan Situation 1:500» und einen «Richtplan Schnitte 1:500». Auf dem 
«Richt-plan Situation» sind unterhalb (südlich) der Erschliessungsstrasse N._____ 
sechs Gebäude eingezeichnet, wovon vier quer und zwei längs zur Strasse. Art. 17 
Abs. 1 QPV lautet sodann: «Gebäude sind im Sinne des Richtplans als einfache, 
orthogonale Baukörper in Massivbauweise auszuführen. Der Richtplan hat die Be-
deutung einer Richtlinie». 

4.2. In der Einsprache war gerügt worden, die Anordnung der Bauten gemäss 
Baugesuch entspreche nicht dem Richtplan. Der angefochtene Entscheid erwog, 
die im Streit stehende Baute entspreche als einfacher orthogonaler Baukörper in 
Massivbauweise dem Art. 17 QPV. In Bezug auf die Situierung der Bauten enthalte 
Art. 17 QPV keine näheren Hinweise. Dem Richtplan könne entnommen werden, 
dass die Bauten senkrecht oder parallel zum Hang angeordnet werden sollen. Die 
Anordnung der Bauten im Richtplan erscheine aber eher zufällig. Auch die bisher 
im Gebiet erstellten Bauten würden wesentlich von den im Richtplan aufgezeigten 
Grundrissen abweichen, auch diejenigen oberhalb der N._____. Unterhalb der 
N._____ sehe der Richtplan vier Gebäude parallel und zwei senkrecht zur Strasse 

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vor. Die jetzt geplanten Gebäude würden genau diesen Vorgaben entsprechen. Von 
einer Verletzung von Art. 17 QPV könne nicht die Rede sein. 

4.3. Die Beschwerdeführer bringen vor, gemäss Art. 2 QPV lege der Quartierplan 
die Situierung und Gestaltung der Bauten und Anlagen fest. Die zum Teil nicht 
korrekte bisherige Anwendung des Planes habe nicht zur Folge, dass der Richtplan 
seine Wirkung verloren habe. Alle oberhalb der N._____ bestehenden Gebäude 
würden bezüglich der Ausrichtung dem Richtplan entsprechen. Die südlich davon 
geplanten Gebäude würden dem Richtplan aber nicht entsprechen. Es gehe nicht 
nur um die Anzahl der parallel oder senkrecht zur Strasse stehenden Gebäude, 
sondern auch darum, dass die Bauten an der entsprechenden Position erstellt 
werden.

4.4. Es trifft zu, dass das streitbetroffene Bauprojekt mit der Firstrichtung längs 
zur Strasse vorgesehen ist, während im «Richtplan Situation» an dieser Stelle ein 
Gebäude eingezeichnet ist, das senkrecht zur Strasse steht (Gebäude 12). 
Indessen hat gemäss Art. 17 Abs. 2 QPV der Richtplan die Bedeutung einer 
Richtlinie. Der Richtliniencharakter hat zur Folge, dass die Situierung nicht strikt 
verbindlich ist (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 
64 vom 24. September 2024 E. 5.2). Offensichtlich hat die Gemeinde in der 
Vergangenheit namentlich entlang der Via O._____ Gebäude bewilligt, die nicht 
genau den auf dem Richtplan eingezeichneten entsprachen. Es ist in Anbetracht 
der der Gemeinde in der Auslegung ihrer eigenen Bestimmungen zustehenden 
Autonomie (Art. 3 Abs. 1 KRG; vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 22 10 vom 7. Juni 2022 E. 2; R 11 35 vom 13. Dezember 2011 E. 3; 
R 10 50 vom 6. Juli 2020 E. 1) nicht zu beanstanden, wenn sie mehr Wert auf den 
generellen Charakter legt als auf die genau richtplankonforme Gestaltung der 
einzelnen Gebäude. Der Quartiercharakter gemäss der als Richtlinie verstandenen 
Richtplanung ist ohne weiteres eingehalten, indem die Gebäude südlich der 
N._____ entweder längs oder quer zur Strasse stehen. 

5. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der Grenz- und 
Gebäudeabstände.

5.1. Das Bauvorhaben hält gegenüber dem auf der gleichen Parzelle südwestlich 
gelegenen, bestehenden Gebäude einen Gebäudeabstand von 6.35 m ein 
(Abänderungsgesuch Umgebungsplan 23QALc 1_06). Nordöstlich des Bauprojekts 
ist auf der angrenzenden Parzelle Nr. Z.2._____ ein Gebäude geplant (dazu 
Parallelverfahren VR3 25 25), welches direkt an die Grenze zur Parzelle 
Nr. Z.1._____ gestellt werden soll. Zwischen den beiden Gebäuden ist ein 

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Gebäudeabstand von 5.00 Metern geplant (Abänderungsgesuch Umgebungsplan 
23QALc 1_06). In den Einsprachen hatten die heutigen Beschwerdeführer die 
Grenz- und Gebäudeabstände nicht thematisiert und der angefochtene Entscheid 
geht darauf nicht ausdrücklich ein. 

5.2. In der Beschwerde bringen die Beschwerdeführer vor, die Gemeinde 
verweise auf ein vereinbartes Grenzbaurecht. Diese Vereinbarung sei ihnen aber 
nicht bekannt und werde bestritten. Die Beschwerdegegnerin führt in der 
Vernehmlassung aus, die in der Wohnzone B geltenden Grenzabstände seien 
allseitig eingehalten. Die unterirdische Parkierungsanlage müsse keine 
Grenzabstände einhalten. In der Replik beziehen sich die Beschwerdeführer auf ein 
Grenzbaurecht, das der benachbarten Parzelle Nr. Z.2._____ eingeräumt worden 
sei. Dieses Grenzbaurecht sei aber im Baubewilligungsverfahren zu überprüfen. Es 
verletze öffentliche Interessen und die Interessen der Nachbargrundstücke. Zudem 
seien die Grenz- und Gebäudeabstände gemäss den Bestimmungen des 
damaligen Baugesetzes für die Wohnzone A festzulegen.

5.3. Soweit die Beschwerdeführer die Anwendung der früher geltenden 
baurechtlichen Bestimmungen verlangen, ist auf vorne E. 2.5 zu verweisen. Soweit 
die QPV auf das Baugesetz verweisen, ist dieses in seiner jeweils geltenden 
Fassung anwendbar, ohne dass vorgängig der Quartierplan geändert werden 
müsste.

5.4. Der Gebäudeabstand zum südlich des Bauvorhabens liegenden Gebäude ist 
unbestritten eingehalten. In Bezug auf den Grenz- und Gebäudeabstand zum 
nördlich, auf der Parzelle Nr. Z.2._____, geplanten Projekt kann vollumfänglich auf 
die Ausführungen im Urteil VR3 25 25 E. 5.4 verwiesen werden. 

6. Die Beschwerdeführer rügen auch in Bezug auf die Parkplätze eine 
Verletzung von Art. 14 Abs. 2 QPV.

6.1. Das Projekt sieht nebst der unterirdischen Autoeinstellhalle die Errichtung 
von vier Aussenparkplätzen entlang der N._____ vor (Abänderungsgesuch 
Umgebungsplan 23QALc 1_06). Die heutigen Beschwerdeführer hatten in der 
Einsprache vorgebracht, Pflichtparkplätze seien gemäss Art. 25 QPV in 
unterirdischen Autoeinstellhallen bereitzustellen. Auch Besucherparkplätze seien 
wenn immer möglich in der Einstellhalle unterzubringen. Im angefochtenen 
Entscheid wird erwogen, es handle sich bei den vier Parkplätzen nicht um neue, 
sondern um bestehende Parkplätze, die bereits bei der Erstellung des benachbarten 
Gebäudes bewilligt worden seien und nun mit Rücksicht auf den Zugang zum 

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Gebäude C nach Nordosten verschoben werden müssten. Zudem lasse Art. 14 
Abs. 1 QPV die Errichtung von Erschliessungsanlagen ohne weiteres auch 
ausserhalb der Baufenster zu. Sodann schliesse auch Art. 25 Abs. 1 QPV die 
Errichtung von Aussenparkplätzen nicht absolut aus. Eine beschränkte Zahl von 
Aussenplätzen sei insbesondere für Reparatur- und Zubringerdienste im Interesse 
aller und auch der Quartierbewohner. 

6.2. Die Beschwerdeführer bringen vor, bisherige Parkplätze könnten nur als 
bestehend betrachtet werden, wenn sie an Ort bleiben; sie könnten aber nicht 
verschoben werden. Zudem sei ihnen nicht bekannt, ob diese Plätze überhaupt 
bewilligt worden seien. Jedenfalls seien die Parkplätze mit Art. 14 Abs. 2 QPV nicht 
vereinbar, da sie nicht unter dem gewachsenen Boden, aber ausserhalb der 
Baufenster liegen.

6.3. Dass es sich bei den vier Aussenparkplätzen um Ersatz für bereits 
bestehende und bewilligte Plätze handelt, ergibt sich nicht aus den Akten. Hingegen 
überzeugt die vorinstanzliche Auffassung, dass auch Parkplätze als 
Erschliessungsanlagen im Sinne von Art. 14 Abs. 1 QPV betrachtet werden und als 
solche bewilligt werden können. Art. 14 Abs. 2 ist auf solche Anlagen, die nach 
Abs. 1 bewilligungsfähig sind, nicht anwendbar (vorne E. 3.5). Die 
Quartierplanvorschriften verbieten nicht, dass nebst den Pflichtparkplätzen auch 
weitere Parkplätze erstellt werden dürfen. Im Gegenteil setzt Art. 25 Abs. 1 QPV 
voraus, dass zusätzliche Parkplätze zulässig sind. Diese Bestimmung schreibt vor, 
Besucherparkplätze «wenn immer möglich» ebenfalls in der Autoeinstellhalle 
unterzubringen, was Ausnahmen zulässt. Die Auffassung der Gemeinde, dass eine 
beschränkte Zahl von Aussenplätzen für Besucher und Reparatur- oder 
Zubringerdienste sinnvoll ist, erscheint nachvollziehbar und in Anbetracht der ihr 
zustehenden Autonomie (vorne E. 4.4) vertretbar. 

7. Die Beschwerdeführer kritisieren schliesslich die Ausnützungsberechnung.

7.1. In den Einsprachen hatten die heutigen Beschwerdeführer vorgebracht, sie 
hätten die Berechnung der Bruttogeschossfläche nicht nachkontrollieren können. 
Es sei Sache der Bewilligungsbehörde, dies nachzukontrollieren. Im angefochtenen 
Entscheid wird ausgeführt, die Ausnützungsberechnung sei von der 
Baukommission geprüft und für in Ordnung befunden worden. Ohne konkrete 
Einwände gegen die Berechnung könne auf die Einsprache mangels 
Substantiierung nicht eingetreten werden.

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7.2. Die Beschwerdeführer bringen vor, bei der Ausnützungsberechnung sei ein 
Haus aufgeführt, das bereits erstellt sei. Für dieses Haus seien keine Pläne und 
Berechnungen öffentlich aufgeführt worden, damit die Einsprecher die 
Gesamtkonsumation der Ausnützung hätten überprüfen können. Die fehlende 
Berechnung sei von der Gemeinde detailliert nachzuweisen. Die 
Beschwerdegegnerin verweist in der Vernehmlassung auf die Berechnungen 
gemäss Abänderungsgesuch (23QALc 1_08), woraus hervorgeht, dass für die fünf 
Häuser auf den Parzellen Nrn. Z.1._____, Z.4._____, Z.5._____ und Z.2._____ 
insgesamt 2'684 m2 zur Verfügung stehen und die total beanspruchte BGF 
2'676.81 m2 beträgt, wovon 776.81 m2 durch das streitbetroffene Haus C. Die 
Baubehörde habe die Überprüfung minutiös vorgenommen. Die 
Nutzungsübertragung von 410 m2 auf die neue Parzelle Nr. Z.2._____ sei im 
Rahmen des Kaufvertrags geregelt worden. Über die Übertragung von 216 m2 auf 
die Parzelle Nr. Z.4._____ seien sich die Parteien einig gewesen; eine 
entsprechende schriftliche Vereinbarung fehle aber noch. Soweit ersichtlich sei die 
Zuweisung von 646 m2 an die Parzelle Nr. Z.5._____ im damaligen Kaufvertrag 
geregelt worden. In der Replik kritisieren die Beschwerdeführer, die 
Nutzungsübertragungen auf die übrigen Grundstücke seien intransparent und nicht 
nachgewiesen. An die Parzelle Nr. Z.5._____ sei wohl eine grössere Fläche als die 
deklarierten 646 m2 übertragen worden. Es sei davon auszugehen, dass diese 
Übertragung zu Unrecht erfolgt sei. Auch liege die Überprüfung durch die 
Baubehörde nicht vor und werde bestritten. Zudem sei im realisierten Gebäude auf 
Parzelle Nr. Z.5._____ (Haus Taus) eine Fläche von insgesamt 188 m2 zu Unrecht 
als Disponibelraum anstatt als Wohnraum deklariert und daher bei der BGF-
Berechnung nicht berücksichtigt worden. In der Duplik weist die 
Beschwerdegegnerin darauf hin, dass sich die Zuweisung von 410 m2 BGF an die 
Parzelle Nr. Z.2._____ aus den Bauakten und aus dem Protokoll der 
Bürgergemeinde vom 13. Dezember 2023 ergebe. Die Rüge betreffend Haus Taus 
sei neu und nicht zu hören und betreffe zudem nicht das streitbetroffene Projekt.

7.3. Die Berechnung der BGF für das streitbetroffene Gebäude C (776.81 m2) 
liegt bei den Akten des Baugesuchs und konnte auch von den Einsprechern 
überprüft werden. Sie haben dagegen weder im Einsprache- noch im 
Beschwerdeverfahren Beanstandungen vorgebracht. Hingegen stellen sie die 
Aufteilung der BGF auf die verschiedenen Gebäude in Frage. Aus dem Generellen 
Gestaltungsplan (act. C.1.14 im Verfahren VR3 25 25) geht für das ursprüngliche 
Grundstück Nr. Z.1._____ eine BGF von 2’684 m2 hervor. Davon wurden im 
Rahmen der Abparzellierung 410 m2 an das Grundstück Nr. Z.2._____ abgetreten 
(vgl. Urteil im Parallelverfahren VR3 25 25 E. 7.3). Weitere 216 m2 wurden gemäss 

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Darstellung der Beschwerdegegnerin auf das Grundstück Nr. Z.4._____ 
übertragen, wobei auch die Beschwerdegegnerin einräumt, dass eine schriftliche 
Vereinbarung noch nicht vorliegt. Die diesbezügliche Einigkeit zwischen den 
Parteien wird jedoch durch eine eMail des Gemeindeschreibers vom 30. September 
2024 (act. C.1.19 im Parallelverfahren VR3 25 25) bestätigt und es besteht kein 
Grund, daran zu zweifeln. Sollte diese Übertragung mangels schriftlicher 
Festlegung nicht rechtsgültig sein, würden im Übrigen diese 216 m2 weiterhin für 
die Parzelle Nr. Z.1._____ zur Verfügung stehen. Die Beschwerdeführer stellen 
auch nicht in Frage, dass das Haus P._____ (bestehendes Gebäude auf Parzelle 
Nr. Z.1._____) die ausgewiesene BGF von 628 m2 einhält. Geht man von einer 
Übertragung von 646 m2 auf die Parzelle Nr. Z.5._____ aus, so verbleiben damit für 
das hier streitbetroffene Haus C 784 m2, welche eingehalten sind. Zwar liegt der 
Vertrag, woraus sich die Übertragung von 646 m2 von Parzelle Nr. Z.1._____ auf 
Parzelle Nr. Z.5._____ ergibt, nicht bei den Akten. Indessen ist das Gebäude auf 
dieser Parzelle nicht Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren. Gemäss Art. 20 
Abs. 2 BauG dürfen durch nachträgliche Parzellierung von Grundstücken die 
Vorschriften über die Ausnützung nicht umgangen werden. Wird von einem 
überbauten Grundstück ein Teil abgetrennt, so darf die neue Parzelle nur so weit 
überbaut werden, als die Ausnützung über die ganze ursprüngliche Parzelle 
eingehalten ist. Vorliegend wurde nicht die Bauparzelle des hier streitbetroffenen 
Gebäudes (Parzelle Nr. Z.1._____) abgetrennt, sondern umgekehrt die Parzelle 
Nr. Z.5._____. Sollte auf dieser Parzelle die gesamthaft zulässige BGF 
überschritten sein, wie die Beschwerdeführer vorbringen, so wäre dies in einem 
Verfahren betreffend jenes Gebäude zu beanstanden.

8. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Die unterliegenden Be-
schwerdeführer tragen die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die 
Bauherrschaft hat sich im Verfahren vor Obergericht nicht geäussert, so dass ihr 
keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Gemeinde 
steht ebenfalls keine Parteientschädigung zu, da sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 4’000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 778.00

Total CHF 4’778.00

gehen zulasten A._____, B._____, C._____, D._____, E._____, F._____, 
G._____, H._____ und I._____.

Die Gerichtskosten werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss von 
CHF 5'000.00 verrechnet. Der Restbetrag von CHF 222.00 wird A._____, 
B._____, C._____, D._____, E._____, F._____, G._____, H._____ und 
I._____ zurückerstattet.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung] 

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