# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 481563aa-b917-50c5-ab38-e1845e001aac
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-09-26
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 26.09.2001 80.2001.104
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2001-104_2001-09-26.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2001.00104

  	
  Lugano

  26 settembre 2001

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 20 luglio 2001

 

in materia di:                 IC/IFD 01/02

 

	
  presentato da:

  	
  ____________________ ,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   ________è
proprietario di un appartamento e meglio della quota n. _________ millesimi,
del mapp. n.  RFD di  ________.

                                         Nella
tassazione IC/IFD 2000-2001, notificata il 14 maggio 2001 l’Ufficio di tassazione
esponeva al contribuente e a sua moglie Sofija un valore locativo di fr.
17'800.-.

                                         A seguito
del reclamo presentato dai coniugi  _________ di tassazione, con decisione su
reclamo del 16 luglio 2001 riduceva il valore locativo a fr. 15'900.-, pari al
6,5% del valore ufficiale di stima di fr. 245'000.-.

 

 

                                   2.   Con
il presente tempestivo ricorso i coniugi __________ chiedono la riduzione del
valore locativo a fr. 8'400.-, pari al canone di locazione da loro pagato prima
dell’acquisto della quota di ____________. Ritengono esorbitante il valore di
stima di fr. 245'000.- attribuito alla quota da loro acquistata, soprattutto se
si considera che per l’acquisto hanno versato alla banca venditrice un importo
di       fr. 160'000.-.

 

 

                                   3.   3.1

                                         Giusta
l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del
proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale
reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore
locativo. Anche l'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg.
CC) e considerate fondi secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta
conformemente alle citate norme fiscali.

 

                                         3.2

                                         La legge
non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il
vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria.
Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione
che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente.
Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che,
secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando
lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve
corrispondere, in linea di principio,  al valore oggettivo di mercato.

 

                                         3.3

                                         Il
Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve
corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario
desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto
in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue
installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di
condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA
15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la
valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito
corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel
fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a
lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così
percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF
69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

 

 

                                   4.   4.1

                                         L'art. 20
cpv. 2 LT precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della promozione
e dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale precisazione è
stata voluta dal ___________ per consentire di stabilire il valore locativo mediante
parametri schematici prudenziali. Per l'imposta cantonale esso corrisponde
quindi, di regola, a una percentuale del valore di stima dell'immobile, che
varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando però questo
metodo porta a dei risultati in contrasto con il principio secondo cui il
valore deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, è consentito far
capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare n. 15 del 15 gennaio
1995 concernente il valore locativo della Divisione cantonale delle contribuzioni,
cifra 2.2.1).

 

                                         4.2

                                         L'art. 21
cpv. 2 LIFD precisa, a sua volta, che il valore locativo viene stabilito tenendo
conto delle condizioni locali usuali e dell'utilizzazione effettiva
dell'abitazione al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni
locali usuali sta a significare, come per il passato, che determinante per
l'IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via
comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazione e quindi non necessariamente
il canone di locazione massimo conseguibile    (Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 92). Il riferimento
all'utilizzazione effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale
limitazione spaziale ma non temporale dell'uso dell'immobile da parte del proprietario.
Con ciò il Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni,
segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si
ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti
alle esigenze di una famiglia numerosa. La prova della sottoutilizzazione
dell'abitazione spetta al contribuente. Il Legislatore con il riferimento all'utilizzazione
effettiva dell'abitazione non ha invece minimamente voluto venire incontro a
chi, per ragioni proprie, occupa la propria abitazione, in particolare quella
secondaria, solo durante determinati periodi dell'anno (Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 93). 

 

                                         4.3

                                         Per
ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di
abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra,
applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la
stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale
a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25%
se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni
1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di
procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza
di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT
n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

 

                                         4.4

                                         L'applicazione
del suddetto metodo di calcolo deve trovare applicazione, in linea di
principio, anche nel caso di appartamenti in condominio. I recenti adeguamenti
delle stime ufficiali hanno infatti consentito sostanzialmente di eliminare
quelle incongruenze e quelle disparità di trattamento che si potevano lamentare
in passato nella determinazione del valore locativo degli appartamenti in PPP
rispetto a quello di abitazioni monofamigliari. La valutazione individualizzata
del valore locativo degli appartamenti in PPP si giustifica unicamente laddove
le vecchie stime ufficiali appaiono manifestamente inadeguate e danno luogo non
solo a disparità di trattamento tra proprietari immobiliari di tipi di abitazione
diversi, ma anche a valori assai distanti da quelli di mercato (CDT n.
202 del 14 dicembre 1995 in re H. F.-W.).

 

 

 

                                   5.   Nel
presente caso l'UT si é attenuto, conformemente a quanto esposto sopra, al calcolo
del valore locativo secondo parametri schematici, applicando al valore
ufficiale di stima l'aliquota prevista dall'autorità fiscale cantonale in
funzione della vetustà della stima. Il valore locativo così stabilito merita
conferma e corrisponde sostanzialmente ai valori di mercato reperibili.

                                         I
ricorrenti, invece, lamentano, come si è visto, un valore locativo
manifestamente sproporzionato, quasi doppio, rispetto al canone di locazione da
loro pagato per quello stesso appartamento prima di acquistarlo.

 

                                         5.1.

                                         Ritenuto
come la fondatezza del valore ufficiale di stima sia stata confermata dal
competente Ufficio cantonale (cfr. lettera del 25 giugno 2001 all’Ufficio di
tassazione),questa Camera ha ritenuto necessario approfondire maggiormente la
questione, richiamando dall’Ufficio esecuzione e fallimenti di _________ l’intero
incarto riguardante il mapp. n. _________ RFD di _________ nel quale sono
contenute diverse perizie riguardanti l’immobile in questione.

                                         Il valore
di stima ufficiale dell’intero immobile di fr. 980'000.- appare, in linea di
principio, senz’altro corretto non appena lo si confronti con la prima
valutazione peritale del 19 novembre 1991, che attribuiva all’intero immobile
un valore commerciale di fr. 1'170'000.- e con la seconda valutazione peritale
dell’ottobre del 1995, che attribuiva al complesso, secondo la ricostruzione di
questa Camera, un valore di poco superiore a fr. 800'000.-.

                                         I singoli
appartamenti sono poi stati venduti dalla banca, che li aveva ritirati in blocco,
per un prezzo che sommato attingeva l’importo di fr. 710'500.-. Quello dei ricorrenti
era stato pagato   fr. 160'000.-.

 

                                         5.2.

                                         La
perizia commissionata dall’Ufficio esecuzione e fallimenti di Faido
all’ESPERTA/CPS SA contiene un rilievo che permette di capire la ragione per
cui vi sia una discrepanza tanto alta tra valore ufficiale di stima
dell’appartamento dei ricorrenti e il prezzo da loro pagato. Nel rapporto si
rileva testualmente: “gli appartamenti ni. 5 e 6 posti al secondo piano
hanno praticamente la stessa superficie degli appartamenti 1 – 2 al P.T. e 3 –
4 al 1. P. Per contro l’attribuzione della quota in o/ooo per gli appartamenti
ni. 5 e 6 è di molto superiore in rapporto ai ni. 1 – 2 – 3 – 4. Presumibilmente
queste quote di 480/000 assegnate agli appartamenti 5 e 6 si intendevano
comprensive di solaio (mansarda) che però nei piani allegati risultano come
spazi comuni”.

                                         È quindi
chiaro, alla luce di questa constatazione, che l’ applicazione del parametro
usuale al valore di stima dell’ appartamento dei ricorrenti porta a un
risultato manifestamente errato, non per colpa del valore ufficiale di stima,
che non è insostenibile, ma piuttosto per un macroscopico “errore”
nell’attribuzione delle quote millesimali per motivi che non mette conto di
approfondire in questa sede.

 

                                         5.3.

                                         Occorre
quindi procedere a una valutazione equitativa del valore locativo.

                                         L'appartamento
dei ricorrenti ha praticamente la medesima superficie degli altri due
sottostanti e, come ha potuto accertare questa Camera, è stato acquistato per
fr. 160'000.-, che corrisponde al valore venale e commerciale accertato dalla
perizia eseguita __________________ per conto dell'Ufficio esecuzione e
fallimenti di _____________ . La pigione annua di fr. 8'400.-, pagata dai
ricorrenti prima dell'acquisto dell'appartamento, corrisponde al 5% ca. del
prezzo pagato per l'acquisto dell'appartamento, vale a dire del suo valore
venale. Questa pigione risulta per altro essere leggermente superiore a quella
pagata, prima della vendita degli appartamenti, dagli altri inquilini
dell'immobile che abitavano appartamenti simili.

                                         Questa
Camera aderisce pertanto, per quanto precede, alla domanda dei ricorrenti,
riducendo il valore locativo a fr. 8'400.- all'anno.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è accolto.

                                         §    Di
conseguenza la decisione su reclamo del 16 luglio 2001 è riformata nel senso
che il valore locativo dell'abitazione occupata dai ricorrenti viene fissato in
fr. 8'400.-.

                                         §§ Gli
atti del procedimento sono pertanto retrocessi all'Ufficio di tassazione per
l'emissione di nuovi conteggi.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC
il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         Per l'IFD
è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146
LIFD).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: