# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2f1a753f-be2b-5335-bd49-1b11888fe638
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-13
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 13.10.2025 ZR2 2025 27
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZR2-2025-27_2025-10-13.pdf

## Full Text

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»

Urteil vom 13. Oktober 2025
mitgeteilt am 14. Oktober 2025

[Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht 
hängig (5D_52/2025)]

Referenz ZR2 25 27

Instanz Zweite zivilrechtliche Kammer

Besetzung Richter-Baldassarre, Vorsitz
Theus Simoni, Aktuarin

Parteien A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just
Masanserstrasse 35, Postfach 414, 7001 Chur

gegen

Kanton Graubünden
Beschwerdegegner
vertreten durch Amt für Gemeinden Graubünden
Rosenweg 4, 7001 Chur
wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Thomas 
Castelberg, Vincenz & Partner
Masanserstrasse 40, 7000 Chur

Gegenstand Eigentumsfreiheitsklage/Umfang Mietobjekt

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Viamala, Einzelrichter, vom 8. April 
2025, mitgeteilt am 26. Mai 2025 (Proz. Nr. 115-2024-19)

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Sachverhalt

A. Mit Vertrag vom 23./27. Mai 2013 vermietete der Kanton Graubünden, 
vertreten durch das Departement für Finanzen und Gemeinden, wiedervertreten 
durch das Amt für Gemeinden, A._____ einen Standplatz für Fahrende 
(Parzelle Z.1._____) sowie zwei Parkplätze (P1 und P2) im Gebiet B._____ in der 
Gemeinde C._____. Integrierender Bestandteil dieses Vertrages bildete folgender 
Situationsplan:

B. Mit Schreiben vom 10. August 2022 kündigte das Amt für Gemeinden das 
Mietverhältnis mit A._____ per Ende November 2022.

C. Am 9. September 2022 focht A._____ die Kündigung bei der 
Schlichtungsstelle für Mietsachen Viamala an. Eventualiter wurde eine Erstreckung 
des Mietverhältnisses beantragt. Die Parteien konnten sich anlässlich der 

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Schlichtungsverhandlung vom 1. Dezember 2022 nicht einigen. Am 8. Dezember 
2022 stellte die Vermittlerin der klagenden Partei die Klagebewilligung aus.

D. Die Klage vom 24. Januar 2023 ging am 25. Januar 2023 beim 
Regionalgericht Viamala mit den folgenden Rechtsbegehren ein:

1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung per Ende November 2022 nicht 
gültig erfolgt ist und die Kündigung vom 10. August 2022 sei für nichtig, 
allenfalls ungültig zu erklären.

2. Eventualiter sei das Mietverhältnis für sechs Jahre definitiv zu 
erstrecken.

3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.

E. Das Regionalgericht Viamala grenzte das Verfahren vorerst auf die Frage 
der Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses ein und stellte mit Entscheid vom 
17. April 2023 (Proz. Nr. 115-2023-1) fest, dass der Mietvertrag zwischen dem 
Kanton Graubünden, vertreten durch das Departement für Finanzen und 
Gemeinden, wiedervertreten durch das Amt für Gemeinden, und A._____ 
betreffend einen Standplatz für Fahrende sowie zwei Parkplätze im Gebiet B._____ 
in der Gemeinde C._____ vom 23./27. Mai 2013 dem öffentlichen Recht unterstehe 
und trat daher auf die Klage von A._____ vom 24. Januar 2023 nicht ein.

F. Gegen diesen Entscheid des Regionalgerichts Viamala erhob A._____ am 
5. Juli 2023 Beschwerde ans damalige Kantonsgericht von Graubünden und 
verlangte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung an 
die Vorinstanz. Mit Urteil vom 8. Januar 2024 (ZK2 23 40) hiess das Kantonsgericht 
die Beschwerde gut, hob den angefochtenen Entscheid des Regionalgerichts 
Viamala vom 17. April 2023 auf und wies die Sache zur Neubeurteilung im Sinne 
der Erwägungen an die Vorinstanz zurück.

G. Nachdem das Urteil des Kantonsgerichts vom 8. Januar 2024 unangefochten 
in Rechtskraft erwachsen war, wurde das Verfahren vor Regionalgericht Viamala 
neu unter der Proz. Nr. 115-2024-4 fortgeführt. In seiner Stellungnahme vom 
31. Mai 2024 stellte der Kanton Graubünden daraufhin folgende Rechtsbegehren:

1. Die Klage vom 24. Januar 2023 sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Eventualiter sei die Erstreckung des Mietverhältnisses auf ein Jahr zu 
beschränken.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zu Lasten des 
Klägers.

H. Bereits am 1. Mai 2024 hatte der Kanton Graubünden beim Vermittleramt 
Viamala ein Schlichtungsbegehren eingereicht und machte eine 
Eigentumsfreiheitsklage nach Art. 641 Abs. 2 ZGB gegen A._____ anhängig. 

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Anlässlich der Vermittlungsverhandlung vom 27. Juni 2024 konnte keine Einigung 
erzielt werden, weshalb die Vermittlerin gleichentags die Klagebewilligung 
ausstellte.

I. In seiner Klageschrift vom 30. August 2024 stellte der Kanton Graubünden 
beim Regionalgericht Viamala folgende Rechtsbegehren (Proz. Nr. 115-2024-19):

1. Der Beklagte sei unter Strafandrohung von Art. 292 StGB im 
Unterlassungsfall zu verpflichten, die Grundstücke Nr. Z.2._____ und 
Nr. Z.3._____ in der B._____, Gemeinde C._____, unverzüglich, 
spätestens innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils, von jedem von 
ihm gesammelten Material (Abfall, Alteisen und sonstiges Altmetall, 
Reifen, Gerätschaften und alles andere) vollständig zu räumen, soweit 
es nicht die von ihm gemietete Fläche 1 (von 12m x 12.7m) gemäss dem 
angehängten Situationsplan, sondern die in der angehängten 
Luftaufnahme gelb eingefärbte Fläche 
(Schrottsammlung/Abfall/Materiallagerung) betrifft (Art. 343 Abs. 1 lit. a 
ZPO).

2. Ebenfalls sei dem Beklagten unter Strafdrohung von Art. 292 StGB im 
Unterlassungsfall zu verbieten, die Grundstücke Nr. Z.2._____ und 
Nr. Z.3._____ in der B._____, Gemeinde C._____, nach erfolgter 
Räumung erneut in irgendeiner Form in Beschlag zu nehmen und zu 
beanspruchen, insbesondere darauf Altmetall, Reifen, Gerätschaften 
oder Abfall zu lagern.

3. Die zuständige Polizeibehörde sei anzuweisen, das Urteil auf Verlangen 
des Gesuchstellers zu vollstrecken und die Liegenschaft nötigenfalls 
durch Polizeigewalt auf Kosten des Beklagten zu räumen (Art. 343 
Abs. 3 ZPO).

4. Alles unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 
8.1 % MWST zu Lasten der Beklagten.

5. Prozessualer Antrag:

Die vorliegende Klage sei mit dem Verfahren Nr. 115-2024-4 
(Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung) zwischen denselben 
Parteien zu vereinigen.

J. Mit Stellungnahme vom 12. November 2024 verlangte A._____ die 
Abweisung des prozessualen Antrages auf Verfahrensvereinigung der Verfahren 
Nr. 115-2024-4 und Nr. 115-2024-19. Das Regionalgericht Viamala wies den Antrag 
auf Verfahrensvereinigung im Verfahren Nr. 115-2024-19 mit Verfügung vom 
19. Februar 2025 ab.

K. A._____ reichte am 5. März 2025 eine Klageantwort mit folgenden 
Rechtsbegehren ein:

1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Das Vollstreckungsbegehren gemäss Ziffer 3 sei vollumfänglich 
abzuweisen.

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3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich 
8.1 % Mehrwertsteuer, zu Lasten des Klägers.

L. Am 8. April 2025 fällte das Regionalgericht Viamala folgenden Entscheid:

1. A._____ ist verpflichtet, die Grundstücke Nr. Z.2._____ und 
Nr. Z.3._____ in der B._____, Gemeinde C._____, unverzüglich, 
spätestens innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden 
Entscheids, von jedem von ihm gesammelten Material (Abfall, Alteisen 
und sonstiges Altmetall, Reifen, Gerätschaften und alles andere) 
vollständig zu räumen, soweit es nicht die von ihm gemietete Fläche 1 
(von 12m x 12.7m) gemäss dem diesem Entscheid angehängten 
Situationsplan, sondern die in der angehängten Luftaufnahme gelb 
eingefärbte Fläche (Schrottsammlung/Abfall/Materiallagerung) betrifft.

2. A._____ ist es verboten, die Grundstücke Nr. Z.2._____ und 
Nr. Z.3._____ in der B._____, Gemeinde C._____, nach erfolgter 
Räumung erneut in irgendeiner Form in Beschlag zu nehmen und zu 
beanspruchen, insbesondere darauf Altmetall, Reifen, Gerätschaften 
oder Abfall zu lagern.

3. Die Anordnungen gemäss Ziff. 1 und 2 vorstehend ergehen unter dem 
ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft 
wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen 
Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn 
erlassenen Verfügung nicht Folge leistet (Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO).

4. Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, vorliegenden 
Entscheid auf Verlangen des Kantons Graubünden zu vollstrecken und 
die gelb eingefärbte Fläche gemäss Luftaufnahme (vgl. 
Dispositivziffer 1) nötigenfalls durch Polizeigewalt auf Kosten von 
A._____ zu räumen (Art. 343 Abs. 3 ZPO).

5. a) Die Gerichtskosten betragen CHF 3'300.00 (Schlichtungspauschale 
CHF 300.00, Entscheidgebühr CHF 3'000.00). Sie werden A._____ 
auferlegt. Infolge der bewilligten unentgeltlichen Rechtspflege gehen 
die A._____ auferlegten Gerichtskosten von CHF 3'300.00 unter 
Vorbehalt von Art. 123 ZPO zu Lasten des Kantons Graubünden und 
werden auf die Gerichtskasse genommen (Proz. Nr. 135-2024-123).

b) A._____ hat dem Kanton Graubünden eine Parteientschädigung von 
CHF 6’835.10 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.

c) Die Kosten der unentgeltlichen Rechtsvertretung von A._____, 
Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, von CHF 9'731.40 (inkl. 
Barauslagen und MwSt.) gehen unter Vorbehalt von Art. 123 ZPO zu 
Lasten des Kantons Graubünden und werden auf die Gerichtskasse 
genommen (Proz. Nr. 135-2024-123).

6. [Rechtsmittelbelehrung]

7. [Mitteilungen]

M. Gegen den Entscheid des Regionalgerichts Viamala vom 8. April 2025 
reichte A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 26. Juni 2025 beim 
Obergericht des Kantons Graubünden Beschwerde ein. Dabei stellte er folgende 
Rechtsbegehren:

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1. In Gutheissung der Beschwerde sei das angefochtene Urteil 
aufzuheben und die Klage abzuweisen.

2. Eventualiter sei die Sache zum Entscheid in der Sache an die Vor-
instanz zurückzuweisen.

3. Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu 
erteilen.

4. Die Anordnung gemäss obiger Ziffer I. 3. sei superprovisorisch, das 
heisst ohne Anhörung der Gegenpartei, zu erlassen.

5. Die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Regionalgericht Viamala 
seien dem Beschwerdegegner aufzuerlegen, welcher zu verpflichten 
sei, den Beklagten und Beschwerdeführer für das Verfahren vor 
Regionalgericht Viamala mit CHF 14'249.70 ausseramtlich zu 
entschädigen.

6. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8.1 % 
Mehrwertsteuer für das Beschwerdeverfahren vor Obergericht des 
Kantons Graubünden zu Lasten des Beschwerdegegners.

N. Mit Verfügung vom 27. Juni 2025 wurde der Beschwerde einstweilen die 
aufschiebende Wirkung zuerkannt.

O. Der Kanton Graubünden, vertreten durch das Amt für Gemeinden 
Graubünden (nachfolgend: Beschwerdegegner), verlangte in seiner 
Beschwerdeantwort vom 27. August 2025, was folgt:

1. Die Beschwerde sei abzuweisen und der Entscheid vom 8. April 2025 
mit der Proz. Nr. 115-2024-19 des Regionalgerichts Viamala 
vollumfänglich zu bestätigen.

2. Alles unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. 8.1% 
MwSt. zu Lasten des Beschwerdeführers.

P. Mit Verfügung vom 2. September 2025 hiess die Kammervorsitzende das 
Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege mit Wirkung ab 
Gesuchseinreichung gut und ernannte Rechtsanwalt Hermann Just zum 
unentgeltlichen Rechtsbeistand.

Q. Der Beschwerdeführer nahm mit Eingabe vom 3. Oktober 2025 Stellung zur 
Beschwerdeantwort vom 27. August 2025, wobei er an seinen Rechtsbegehren 
gemäss Beschwerdeschrift vom 26. Juni 2025 festhielt. Besagte (freiwillige) 
Stellungnahme ist dem Beschwerdegegner mit vorliegendem Urteil zuzustellen.

R. Die vorinstanzlichen Akten sind beigezogen. Die Sache ist spruchreif.

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Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

1.1. Nicht berufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide sind mit Beschwerde 
anfechtbar (Art. 319 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die 
Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen 
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).

Vorliegend beträgt der Streitwert CHF 3'000.00 (act. A.1, II. Ziff. 3; act. B.1, E. 1), 
weshalb gegen den vorinstanzlichen Entscheid nur die Beschwerde zulässig ist.

1.2. Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit der 
Zustellung des begründeten Entscheides oder seit der nachträglichen Zustellung 
der Entscheidbegründung (Art. 239 ZPO) unter Beilage des angefochtenen 
Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 und Abs. 3 
ZPO).

Der mit schriftlicher Begründung versehene, vorinstanzliche Entscheid vom 8. April 
2025 wurde dem Beschwerdeführer am 27. Mai 2025 zugestellt. Die am 26. Juni 
2025 der Post übergebene Beschwerde erfolgte daher fristgerecht. Die Eingabe 
erfüllt auch die übrigen formellen Erfordernisse. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.3. Das Obergericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Beschwerden und zwar in 
einzelrichterlicher Kompetenz, sofern nicht die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 3 
EGzZPO (BR 320.100) gegeben sind (Art. 7 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a EGzZPO).

In casu sind die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 3 EGzZPO nicht erfüllt, sodass 
das Obergericht als Einzelgericht entscheidet.

2. Beschwerdegründe

Mit der Beschwerde kann eine offensichtlich unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes und eine unrichtige Rechtsanwendung geltend gemacht werden 
(Art. 320 ZPO).

3. Situierung und Umfang der Standplatzparzelle

3.1. Der Beschwerdeführer macht geltend, der Situationsplan, welcher dem 
Mietvertrag beigelegen habe, sei für die Bestimmung der Grösse des Mietobjekts 
nicht entscheidend. Es werde bestritten, dass das Mietobjekt, der Standplatz, nur 
144 m2 umfasse. Der Beschwerdegegner habe dies nie behauptet, sondern nur das 
entsprechende Beweismittel eingereicht. Ferner moniert der Beschwerdeführer 

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Erwägung 2b des vorinstanzlichen Entscheides, wonach die exakte Lage der 
Standplatz-Parzelle 1 aufgrund der Schachtdeckel im Gelände möglich sei. Eine 
solche Behauptung sei vom Beschwerdegegner bzw. von beiden Parteien nie 
aufgestellt worden (act. A.1, III. Ziff. 4 f.; act. A.1, III. Ziff. 6 f.; act. A.1, IV. Ziff. 3). 
Damit überschreite die Vorinstanz ihr Ermessen nach Art. 55 Abs. 1 ZPO und 
verletze Art. 29 Abs. 2 BV (Anspruch auf Orientierung, Äusserung und Teilnahme 
am Beweisverfahren) (act. A.1, IV. Ziff. 3; act. A.1, IV. Ziff. 3.3). Der Umfang des 
Mietobjekts müsse durch Auslegung bestimmt werden, weil es an einem 
übereinstimmenden Parteiwillen gefehlt habe (act. A.1, IV. Ziff. 5.2).

3.2. Nach Ansicht der Vorinstanz ergibt sich die Fläche des Standplatzes 1 aus 
dem Mietvertrag vom 23./27. Mai 2013, dem ein Situationsplan mit Angabe der 
Länge und Breite des Standplatzes beigefügt sei. Aus diesem Situationsplan lasse 
sich anhand der Schachtdeckel auch die exakte Lage des Standplatzes 1 eruieren. 
Aufgrund des Mietvertrages mit angefügtem Situationsplan des Standplatzes sei 
zudem ersichtlich, dass nicht eine weitergehende Fläche vermietet worden sei 
(act. B.1, E. 2b).

3.3. Der Beschwerdegegner führt an, die Mietfläche beschränke sich auf die 
Parzelle 1, was aus dem Mietvertrag vom 23./27. Mai 2013 samt Situationsplan 
hervorgehe (act. A.2, Rz. 10 f.). Der Beschwerdeführer selbst stelle in RG-act. III.1 
auf den Situationsplan und die Schachtdeckel ab, indem er das Luftbild des Jahres 
2022 mit dem Situationsplan überlagere und dadurch die Parzellen auf dem 
Standplatz verorte (act. A.2, Rz. 12). Zudem sei die genaue Lage der Parzelle 1 
gemäss Situationsplan beispielsweise aus dem Luftbild 2022 (RG-act. III.2) 
ersichtlich, indem ab der auf der Luftaufnahme klar erkennbaren Parzelle 4 anhand 
der Parzellenbreite (von zwölf Metern) der einzelnen Parzellen die Parzelle 1 klar 
verortet werden könne (act. A.2, Rz. 23).

3.4. Im Prozess muss der Richter zunächst die wirkliche und gemeinsame Absicht 
der Parteien (subjektive Auslegung) prüfen, gegebenenfalls empirisch auf der 
Grundlage von Indizien. Indizien in diesem Sinne bilden nicht nur der Wortlaut der 
Willenserklärungen, seien sie mündlich oder schriftlich, sondern auch ihr 
allgemeiner Kontext, das heisst alle Umstände, welche die Entdeckung des 
wirklichen Willens der Parteien erlauben, seien es Erklärungen, die im Vorfeld des 
Vertragsschlusses abgegeben wurden, oder Tatsachen, die sich nach diesem 
ereignet haben, namentlich das spätere Verhalten der Parteien, das über den 
ursprünglichen Willen der Parteien Aufschluss geben kann. Die Würdigung der 
konkreten Umstände durch den Richter nach Massgabe der allgemeinen 
Lebenserfahrung bildet eine Tatfrage.

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Wenn es dem Richter nicht gelingt, den wirklichen und gemeinsamen Willen der 
Parteien festzustellen, weil die Beweise fehlen oder nicht überzeugen, oder wenn 
er feststellt, dass eine Partei den von der anderen erklärten Willen zum Zeitpunkt 
des Vertragsschlusses nicht verstanden hat – was sich nicht bereits aus der blossen 
Tatsache ergibt, dass sie es im Verfahren behauptet, sondern aus der 
Beweiserhebung folgen muss – hat er auf die normative (oder objektive) Auslegung 
zurückzugreifen und den wirklichen Willen festzustellen, indem er in Anwendung 
des Vertrauensprinzips den Sinn feststellt, den jede Partei den Willenserklärungen 
der anderen Partei vernünftigerweise beimessen konnte und musste. Gemäss 
diesem Prinzip ist nicht allein der innere Wille des Erklärenden, sich zu verpflichten, 
massgebend; eine Verpflichtung zu seinen Lasten kann sich aus seinem Verhalten 
ergeben, sofern die andere Partei gestützt darauf nach Treu und Glauben auf eine 
Verpflichtung schliessen durfte. Das Vertrauensprinzip erlaubt es somit, eine Partei 
auf dem objektiven Sinn ihrer Erklärung oder ihres Verhaltens zu behaften, selbst 
wenn dies nicht ihrem inneren Willen entspricht. Die Feststellung des objektiven 
Willens der Parteien auf Grundlage des Vertrauensprinzips ist eine Rechtsfrage, die 
das Bundesgericht frei prüft; zu entscheiden ist diese Frage allerdings auf 
Grundlage des Inhalts der Willenserklärung sowie der Umstände, wobei es sich um 
Tatfragen handelt. Relevant sind dabei einzig Umstände, die der Willenserklärung 
vorausgegangen sind oder diese begleitet haben, nicht aber nachträgliche 
Ereignisse (BGE 144 III 93 E. 5.2.2 f. m.w.H., in: Pra 2019 Nr. 40).

Der Wortlaut eines scheinbar klaren Textes ist nicht zwingend massgebend. Eine 
rein wörtliche Auslegung ist unzulässig (Art. 18 Abs. 1 OR). Selbst wenn der 
Wortlaut einer Vertragsklausel auf den ersten Blick klar erscheint, kann sich aus 
anderen Bestimmungen des Vertrages, aus dem von den Parteien angestrebten 
Zweck oder aus anderen Umständen ergeben, dass der Text der besagten Klausel 
nicht den genauen Sinn der getroffenen Vereinbarung wiedergibt. Allerdings hat es 
beim wörtlichen Sinn des Textes sein Bewenden, wenn kein ernsthafter Grund dafür 
ersichtlich ist, dass dieser nicht dem Willen der Parteien entspricht (BGE 130 III 417 
E. 3.2 m.w.H., in: Pra 2005 Nr. 30).

Die Parteien haben die rechtsrelevanten Tatsachen zu behaupten und Beweismittel 
anzugeben (sodass klar wird, inwiefern diese den angestrebten Beweis erbringen 
sollen) und nicht die Beweiswürdigung vorwegzunehmen. Es wird nicht verlangt, 
dass sie sämtliche Aspekte und Eigenheiten eines Beweismittels, die beim 
Entscheid über dessen Überzeugungskraft gewürdigt werden, einzeln behaupten. 
Beruft sich eine Partei für die Zulässigkeit einer Kündigung auf einen Vertrag, in 
dem die von ihr angewendete Kündigungsfrist angekreuzt ist, muss sie dies nicht 

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noch explizit behaupten (Urteil des Bundesgerichts 4A_489/2024 vom 
25. November 2024 E. 1.7.4 m.w.H.).

3.5. Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Mietvertrag vom 23. Mai/27. Mai 
2013 samt integriertem Situationsplan und "Merkblatt für das Aufstellen von 
Wohncontainern bzw. -wagen sowie das Errichten von Wohnbauten", dass der 
Beschwerdeführer diesen Mietvertrag unterschrieben hat, die Parzelle Z.1._____ 
das Mietobjekt darstellt, welches eine Fläche von zirka 140 m2 bzw. gemäss 
Situationsplan 12 x 12.7 Meter aufweist, und sich auf der Grenze zur 
Nachbarparzelle 2 ein Schachtdeckel befindet, dem sich der Schachtdeckel der 
Nachbarparzelle 2 anschliesst (RG-act. II.1). Der Verortung der Parzelle Z.1._____ 
sowie das Ausmass des Mietobjektes (zirka 140 m2 bzw. [12 x 12.7 Meter =] 
152.40 m2) ergeben sich klar aus dem Mietvertrag sowie dem Situationsplan. Auch 
der Beschwerdeführer hat mit der Einreichung seines Beweismittels RG-act. III.1 
(Überlagerung Luftbild des Jahres 2022 mit Situationsplan) gezeigt, dass er die 
Parzelle Z.1._____ und deren Ausmass klar verorten kann, auch wenn er dies 
bestreitet (act. A.2, Rz. III/2). Zudem ist aus den vom Beschwerdegegner 
eingereichten Luftaufnahmen ersichtlich, wo sich die beiden Schachtdeckel 
befinden und wo sich im Verhältnis dazu die vom Beschwerdeführer gelagerten 
Materialien und Kehrichtsäcke befinden (RG-act. II.3; RG-act. II.4). Aufgrund der 
eingereichten Beweismittel sind deshalb – auch ohne detailliertere Ausführungen 
des Beschwerdegegners – sowohl dem Beschwerdeführer als auch der Vorinstanz 
der Umfang und die Verortung des Mietobjektes (Parzelle Z.1._____) klar gewesen.

Wenn der Beschwerdeführer bei Vertragsschluss wirklich der Ansicht gewesen 
wäre, der Standplatz umfasse mehr als die im Situationsplan angegebene 
Mietfläche (act. A.3, III. Ziff. 1), so hätte er sich angesichts der klaren 
Mietvertragsdokumentation beim Beschwerdegegner in diesem Punkt vergewissern 
müssen, bevor er den Mietvertrag unterzeichnete. Wenn er dies im damaligen 
Zeitpunkt offenbar nicht gemacht hatte, so durfte der Beschwerdegegner von einer 
Einigung gemäss Mietvertragswortlaut und Situationsplan ausgehen, sogar, wenn 
man die Anwendung des Vertrauensgrundsatzes im vorliegenden Fall bejahen 
wollte.

Der vorinstanzliche Entscheid, insbesondere dessen Erwägung 2b, ist daher in 
diesem Punkt zu bestätigen.

4. Zustimmung zum Lagern von Material

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4.1. Weiter rügt der Beschwerdeführer Erwägung 2c des vorinstanzlichen 
Entscheides. Eine schriftliche Zustimmung für das Lagern von Material sei vom 
Beschwerdegegner nie verlangt worden, obwohl der Beschwerdeführer die 
vorliegend umstrittene Fläche bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 
2013 für das Deponieren von Material verwendet habe. Auch im Jahre 2003, als der 
Standplatz seinen Eltern vermietet gewesen sei, sei eine annähernd gleiche Fläche 
bereits benützt worden. Die anderen Standplatzmieter würden ebenfalls grössere 
Flächen benützen als im Situationsplan eingezeichnet (act. A.1, III. Ziff. 8 f.; 
act. A.1, III. Ziff. 10 f.). Dies beweise, dass der dem Mietvertrag beigelegte 
Situationsplan für die Fläche des gemieteten Standplatzes nicht massgebend sei 
(act. A.1, III. Ziff. 10; act. A.1, IV. Ziff. 5.2). Die Vorinstanz habe in ihrem Entscheid 
zudem die von den Parteien über 20 Jahre lang gelebte Nutzung nicht berücksichtigt 
und damit das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) des Beschwerdeführers verletzt 
(act. A.1, IV. Ziff. 3.2; act. A.1, IV. Ziff. 4).

4.2. Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass sich aus dem Mietvertrag vom 
23./27. Mai 2013 ergebe, dass das Deponieren von Material auch auf der 
gemieteten Parzelle Z.1._____ nicht erlaubt gewesen wäre. Folglich gelte das umso 
mehr für das nicht vermietete Gelände in der Umgebung des Mietobjekts, zumal nie 
geltend gemacht worden sei, es sei vom Beschwerdegegner als Vermieter je eine 
schriftliche Zustimmung zur Lagerung von Gegenständen eingeholt worden 
(act. B.1, E. 2c). Weil der Inhalt des Mietvertrages bereits aufgrund der 
grammatikalischen Auslegung klar sei, bleibe kein Raum für eine Auslegung des 
Parteiwillens aufgrund der gelebten Übung (act. B.1, E. 2d). Es sei daher irrelevant, 
ob bereits die Eltern des Beschwerdeführers Gegenstände im angrenzenden 
Waldstück gelagert hätten oder auch andere Mieter weitere Flächen beanspruchen 
würden (act. B.1, E. 2e).

4.3. Der Beschwerdegegner führt aus, er habe nur die teilweise 
parzellenüberschreitende Nutzung der Kiesplätze durch die übrigen Mieter, zuvor 
durch die Eltern des Beschwerdeführers und zu Beginn auch durch den 
Beschwerdeführer geduldet (Abstellen von Fahrzeugen und allenfalls eines 
Unterstandes auf der kleinen Kiesfläche bei den jeweiligen Parzellen). Allerdings 
sei dies nur auf Zusehen hin, im Sinne einer bloss prekaristischen Nutzung, erfolgt. 
Als aber im Jahre 2018 die rechtswidrige Nutzung der umliegenden Waldfläche 
durch den Beschwerdeführer begonnen habe (Ablagern von Schrott, Altmetall und 
Haushaltskehricht), habe er, der Beschwerdegegner, interveniert (act. A.2, Rz. 7 f.). 
Im Übrigen bestreitet der Beschwerdegegner, dass im Jahre 2003 und bei 
Vertragsschluss im Jahre 2013 eine Nutzung bestand, die über die vermietete 

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Parzelle hinausging, was sich auch nicht aus der Luftaufnahmen von 2003 und von 
2013 ergebe (act. A.2, Rz. 14; act. A.2, Rz. 16; vgl. act. A.2, Rz. 28; RG-act. III.6; 
RG-act. III.7). Selbst wenn er, der Beschwerdegegner, die Störung seines 
Eigentums sehr lange widerspruchslos geduldet hätte, was bestritten werde, hätte 
er diese prekaristische Erlaubnis bzw. Duldung jederzeit widerrufen können 
(act. A.2, Rz. 42).

4.4. Die Eigentumsfreiheitsklage nach Art. 641 Abs. 2 ZGB setzt voraus, dass 
eine fremde Person in ungerechtfertigter Weise auf die Sache des Eigentümers 
einwirkt. Mit der Eigentumsfreiheitsklage kann der Eigentümer einer Sache die 
Beseitigung bestehender Beeinträchtigungen oder die Unterlassung drohender 
Eingriffe verlangen (GRAHAM-SIEGENTHALER, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner 
Kommentar, Das Eigentum, Allgemeine Bestimmungen, Art. 641 – 654a ZGB, 
Art. 641 N. 161 m.w.H.). Beklagter ist der Störer, beispielsweise der 
Verhaltensstörer, der durch sein eigenes Verhalten den Besitz oder das Eigentum 
eines anderen unmittelbar stört oder gefährdet, ohne sich auf einen 
Rechtfertigungsgrund stützen zu können (vgl. BGE 145 III 121 E. 4.1; GRAHAM-
SIEGENTHALER, a.a.O., Art. 641 N. 169 und N. 171, je m.w.H.). Das Ablagern von 
Bauschutt auf einem Grundstück ohne Einwilligung des Eigentümers kann eine 
solche Eigentumsstörung darstellen (vgl. BGE 100 II 307; Urteil des Bundesgerichts 
5A_340/2017 vom 11. Dezember 2018 E. 3.1).

Der Eigentümer hat neben seinem Eigentum die Störung und den 
Kausalzusammenhang zwischen dem widerrechtlichen Verhalten des Störers und 
der eingetretenen Störung zu beweisen. Dem Beklagten steht der Nachweis eines 
Rechtfertigungsgrundes offen, namentlich, dass ihm ein subjektives Recht 
dinglicher oder obligatorischer Natur zur Einwirkung zustehe (GRAHAM-
SIEGENTHALER, a.a.O., Art. 641 N. 195 f. m.w.H.). Der Abwehranspruch ist 
grundsätzlich unverjährbar. Solange der ungerechtfertigte Eingriff andauert, kann 
der Eigentümer ihn durch Klage beseitigen. Doch kann der Eigentümer gegen eine 
während längerer Zeit unangefochten geduldete Einwirkung unter Umständen nicht 
mehr vorgehen, ohne das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 ZGB) zu verletzen 
(GRAHAM-SIEGENTHALER, a.a.O., Art. 641 N. 198 m.w.H.). Auch eine sehr lange 
widerspruchslose Duldung der Nutzung lässt das Zurückkommen auf die 
Bereitschaft zur Überlassung erst als rechtsmissbräuchlich erscheinen, wenn der 
Kläger beim Beklagten die bestimmte Erwartung geweckt hätte, er werde sein Recht 
nicht durchsetzen und dann (insoweit widersprüchlich) trotzdem auf seinem Recht 
beharrt hätte. Denn blosses Zuwarten mit der Rechtsausübung begründet noch 

13 / 20

nicht Rechtsmissbrauch (BGE 127 III 506 E. 4a; Urteil des Bundesgerichts 
5C.307/2005 vom 19. Mai 2006 E. 6.2).

4.5. Vorliegend hat der Beschwerdeführer anerkannt, dass der 
Beschwerdegegner Eigentümer der Grundstücke Nr. Z.2._____ und Nr. Z.3._____, 
Gemeinde C._____, ist, auf denen sich der Standplatz der Fahrenden befindet (RG-
act. I.2, III.1; RG-act. I.7, III.1). Aus dem Mietvertrag vom 23./27. Mai 2013 geht 
eindeutig hervor, dass der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer nur die 
Fläche der Parzelle Z.1._____ als Mietobjekt überlassen hat, nicht jedoch einen 
darüberhinausgehenden Bereich. Wenn daher der Beschwerdeführer Materialien 
und Kehrrichtsäcke in einem Bereich ablagert, welcher nicht zu seiner 
Parzelle Z.1._____ gehört, wie es aus der Luftaufnahme vom Frühjahr 2024 (RG-
act. II.3) hervorgeht, begeht er eine Eigentumsstörung, gegen die sich der 
Beschwerdegegner als Eigentümer des Standplatzes mittels 
Eigentumsfreiheitsklage wehren kann. Eine Zustimmung seitens des 
Beschwerdegegners für das Lagern des Materials und der Kehrrichtsäcke kann der 
Beschwerdeführer nicht nachweisen. Zwar hat der Beschwerdegegner 
zugestanden, eine teilweise parzellenüberschreitende Nutzung der Kiesplätze 
(Abstellen von Fahrzeugen und allenfalls eines Unterstandes auf der kleinen 
Kiesfläche bei den jeweiligen Parzellen) durch die Mieter der Standplätze (zuvor 
durch die Eltern des Beschwerdeführers und zu Beginn auch durch den 
Beschwerdeführer) auf Zusehen hin geduldet zu haben, nicht jedoch die im Jahre 
2018 begonnene weitergehende Nutzung der umliegenden Waldfläche durch den 
Beschwerdeführer zum Ablagern von Schrott, Altmetall und Haushaltskehricht. Die 
vom Beschwerdeführer als Nachweis der bereits in den Jahren 2003 und 2013 
bestehenden Flächenbeanspruchungen ins Recht gelegten Luftaufnahmen (RG-
act. III.6; RG-act. III.7) sind für einen Vergleich der Benützung des Landes 
ausserhalb der Parzelle 1 in den Jahren 2003, 2013 und im Jahre 2024 nur sehr 
beschränkt aussagekräftig. Denn der Beschwerdeführer lagert sein Material und 
seine Kehrrichtsäcke vor allem im Wald. In den beiden Luftaufnahmen (RG-
act. III.6; RG-act. III.7) verdecken aber die Baumkronen die für einen korrekten 
Vergleich des Ausmasses der Materialablagerungen relevanten Flächen, weshalb 
die beiden Luftaufnahmen keine tauglichen Beweismittel darstellen. Aber sogar 
wenn der Beschwerdegegner längere Zeit eine Nutzung der beiden Grundstücke 
Nr. Z.2._____ und Nr. Z.3._____ geduldet haben sollte, welche über die vermietete 
Standplatzfläche hinausgehen würde, so würde diese blosse Duldung nicht zur 
Verwirkung der Eigentumsfreiheitsklage des Beschwerdegegners führen. Denn der 
Beschwerdeführer macht kein weitergehendes Verhalten des Beschwerdegegners 
geltend, welches beim Beschwerdeführer hätte die Erwartung wecken müssen, der 

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Beschwerdegegner werde sein Recht auf ungestörtes Eigentum nicht durchsetzen. 
Denn blosses Zuwarten mit der Rechtsausübung begründet noch nicht 
Rechtsmissbrauch.

Weil der Beschwerdeführer keinen Rechtfertigungsgrund für das Ablagern von 
Material und Kehrrichtsäcken ausserhalb der Parzelle Z.1._____ nachweisen kann 
und im Übrigen auch kein rechtsmissbräuchliches Verhalten des 
Beschwerdegegners dargetan bzw. ersichtlich ist, ist die Beschwerde im 
vorliegenden Punkt abzuweisen.

5. Abstellen auf gerichtsnotorische Tatsachen

5.1. Der Beschwerdeführer beanstandet, die Vorinstanz habe in Erwägung 2g 
des angefochtenen Entscheides auf Behauptungen und Beweismittel abgestellt, die 
von den Parteien nie ins Verfahren eingebracht worden seien. Insbesondere hätten 
die Parteien keine Ausführungen und Beweismittel betreffend frühere 
Aufforderungen des Beschwerdegegners zur Räumung des gelagerten Materials 
durch den Beschwerdeführer ins Verfahren eingebracht (act. A.1, III. Ziff. 11). 
Indem die Vorinstanz auf Akten des Verfahrens Proz. Nr. 115-2023-1 bzw. Nr. 115-
2024-4 und ZK2 23 40 abgestellt habe, habe sie Art. 55 Abs. 1 ZPO und Art. 29 
Abs. 2 BV verletzt, weil sich der Beschwerdeführer nicht dazu habe äussern können 
(act. A.1, IV. Ziff. 3.1).

5.2. Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf das Verfahren Proz. Nr. 115-2023-
1, in welchem sich der Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner 
gegenüberstehen, ausgeführt, dass der Beschwerdegegner sich seit Jahren – aber 
mindestens seit dem Jahre 2018 – bemühe, den Beschwerdeführer zur Räumung 
der gelagerten Materialien zu bewegen. Der Beschwerdegegner habe wiederholt 
Entgegenkommen gezeigt und Hilfeleistungen angeboten. Nach einem 
Augenschein vom 23. Februar 2022 sei ein Einigungsversuch gescheitert und im 
August 2022 ein zweiter Augenschein vor Ort erfolgt, bevor der Beschwerdegegner 
am 10. August 2022 gegenüber dem Beschwerdeführer die Kündigung 
ausgesprochen habe. Gestützt auf diese gerichtsnotorischen Tatsachen sei erstellt, 
dass seitens des Beschwerdegegners keine Duldung eines vertragswidrigen 
Zustandes vorliege (act. B.1, E. 2g). Aus der Petition der Standplatz-Nachbarn im 
Verfahren Proz. Nr. 115-2023-1 ergebe sich auch, dass der vom Beschwerdeführer 
gelagerte Haushaltskehricht verrotte und stinke (act. B.1, E. 2h).

5.3. Der Beschwerdegegner verweist darauf, dass er bereits bei Einleitung der 
vorliegenden Klage (Proz. Nr. 115-2024-19) die Zusammenlegung mit dem 

15 / 20

Parallelverfahren Proz. Nr. 115-2024-4 (Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung) 
verlangt hatte (act. A.2, Rz. 20; RG-act. I.2). Die Vorinstanz habe das rechtliche 
Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt, wenn sie sich, ohne ihn nochmals 
anzuhören, auf Akten aus dem Parallelverfahren stütze, welche gerichtsnotorisch 
und dem Beschwerdeführer bekannt gewesen seien (act. A.2, Rz. 22). Zudem habe 
der Beschwerdegegner in seiner Klage die Zeugen- bzw. Parteibefragung des 
Gemeindekanzlisten, des Amtsleiters des Amts für Gemeinden Graubünden sowie 
von Anwohnern beantragt, um zu beweisen, dass der Beschwerdegegner und die 
Gemeinde C._____ den Beschwerdeführer seit Jahren zur Räumung zu bewegen 
versuchten und die anderen Standplatzbenutzer sich gegen das störende Verhalten 
des Beschwerdeführers gewehrt hätten. Es sei der Vorinstanz freigestanden, 
stattdessen die Akten des Parallelverfahrens beizuziehen. Die Vorinstanz habe den 
Beschwerdeführer zu den beigezogenen Akten nicht anhören müssen, weil diesem 
die Akten bereits bekannt gewesen seien und er sich im Parallelverfahren bereits 
dazu habe äussern können (act. A.2, Rz. 26; RG-act. I.2, III. Ziff. 3 und Ziff. 5).

5.4. Offenkundige und gerichtsnotorische Tatsachen sowie allgemein anerkannte 
Erfahrungssätze bedürfen keines Beweises (Art. 151 ZPO). Gerichtsnotorisch ist 
eine Tatsache, die eine Gerichtsperson aus ihrer amtlichen Tätigkeit kennt, vor 
allem aus früheren Verfahren zwischen den gleichen Parteien, aus Pilotprozessen 
oder aus einem Parallelprozess (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_610/2016 vom 
3. Mai 2017 E. 3.1; HASENBÖHLER/YAÑEZ, in: Sutter-
Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung [ZPO], 4. Aufl. 2025, Art. 151 N. 7; JUNGO, in: Schmid [Hrsg.], 
Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 2018, Art. 8 N. 81; VISCHER/LEU, in: 
Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 
3. Aufl. 2024, Art. 151 N. 9). Da in der Regel sämtliche Tatsachen, von denen eine 
Gerichtsperson im Rahmen ihrer Tätigkeit Kenntnis erhält, in irgendwelchen 
Verfahrensakten dokumentiert sind, kann allein dies einer Berücksichtigung nicht 
entgegenstehen, sonst würde Art. 151 ZPO in Bezug auf die Gerichtsnotorietät 
insoweit ausgehöhlt. Auch der Hinweis auf die Akten kann nicht unzulässig sein, da 
dies den Parteien erlaubt, die Gerichtsnotorietät nachzuvollziehen (Urteil des 
Bundesgerichts 4A_122/2021 vom 14. September 2021 E. 2.3.2). Hinzu kommt, 
dass auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zur eidgenössischen ZPO 
das Gericht sog. gerichtsnotorische Tatsachen im Rahmen des Prozessthemas 
unbesehen der Parteibehauptungen von Amtes wegen in den Prozess einführen 
darf (BGE 135 III 88 E. 4.1 mit Hinweisen). Dabei hat das Bundesgericht unter 
Hinweis auf das zit. Urteil 4A_37/2014 vom 24. Juni 2014 E. 2.4.1 ausdrücklich 
festgehalten, dazu gehörten namentlich Beweisergebnisse aus früheren Verfahren 

16 / 20

zwischen den nämlichen Parteien (Urteil des Bundesgerichts 4A_122/2021 vom 
14. September 2021 E. 2.4; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_610/2016 vom 3. Mai 
2017 E. 3.1; BRÖNNIMANN, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, 2012, 
Art. 151 N. 4 und N. 8; HASENBÖHLER/YAÑEZ, a.a.O., Art. 151 N. 7). Nach der 
Mehrheit der Lehre genügt es, wenn nur ein Mitglied des Spruchkörpers die 
fragliche Tatsache aus seiner amtlichen Tätigkeit kennt und es die übrigen 
Mitglieder des Kollegiums zu überzeugen vermag (HASENBÖHLER/YAÑEZ, a.a.O., 
Art. 151 N. 7b m.w.H.). Wenn das Gericht eine bestrittene Tatsache infolge 
Gerichtsnotorietät als erstellt erachtet, hat es dies den Parteien sicherheitshalber 
bekannt zu geben, damit sie im Rahmen des rechtlichen Gehörs die Möglichkeit 
haben, Zweifel an der Gerichtsnotorietät zu wecken (VISCHER/LEU, a.a.O., Art. 151 
N. 17 m.w.H.).

5.5. Der Vorinstanz des vorliegenden Verfahrens Nr. 115-2024-19 
(Eigentumsfreiheitsklage) waren die Akten der beiden anderen, vorinstanzlichen 
Verfahren (Proz. Nr. 115-2023-1 [Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung: 
Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses] und Proz. Nr. 115-2024-4 [Anfechtung 
Kündigung, evtl. Erstreckung]) sowie der Rechtsmittelentscheid im Verfahren Proz. 
Nr. 115-2023-1 (ZK2 23 40 [Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung: Rechtsnatur 
des Vertragsverhältnisses]) bekannt. Die Gerichtsnotorietät ist daher zu bejahen.

In den vorliegend zur Diskussion stehenden Verfahren Proz. Nr. 115-2023-1 
(Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung: Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses), 
Nr. 115-2024-4 (Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung), Nr. 115-2024-19 
(Eigentumsfreiheitsklage) und ZK2 23 40 (Anfechtung Kündigung, evtl. 
Erstreckung: Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses) standen und stehen sich stets 
der Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner gegenüber. Beiden Parteien 
waren folglich die Akten der jeweiligen Verfahren bekannt und sie konnten sich zu 
den Eingaben der Gegenpartei jeweils äussern. Der Beschwerdeführer konnte sich 
sodann im vorliegenden Verfahren in seiner Stellungnahme vom 12. November 
2024 vor Vorinstanz zum Antrag des Beschwerdegegners äussern, die beiden 
Parallelverfahren Proz. Nr. 115-2024-19 (Eigentumsfreiheitsklage) und Proz. 
Nr. 115-2024-4 (Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung) miteinander zu 
vereinigen (RG-act. I.4). Der Beschwerdeführer vermochte daher sein rechtliches 
Gehör in Bezug auf die Frage, ob die Eingaben und Beweismittel des 
Parallelverfahrens ins vorliegende Verfahren einzubeziehen seien, wahrnehmen.

Damit durfte die Vorinstanz den angefochtenen Entscheid mittels der 
gerichtsnotorisch bekannten (und auch beiden Parteien bekannten) Tatsachen und 
Beweismitteln begründen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs des 

17 / 20

Beschwerdeführers liegt nicht vor, zumal die Vorinstanz den angefochtenen 
Entscheid gestützt auf den klaren Wortlaut des Mietvertrages samt beiliegendem 
Situationsplan gefällt hat und die Frage der gelebten Nutzung durch den 
Beschwerdeführer bzw. der Duldung der Situation durch den Beschwerdegegner 
schliesslich ohnehin nicht als relevant erachtet (act. B.1, E. 3a), d.h. gar nicht auf 
die Gerichtsnotorietät abgestellt hat. Die Beschwerde ist daher auch in diesem 
Punkt abzuweisen.

6. Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsvertreters vor Vorinstanz

6.1. Sodann beanstandet der Beschwerdeführer im Fall seines Obsiegens die 
von der Vorinstanz vorgenommene Kürzung der Parteientschädigung. Die von 
seinem Vertreter geleisteten Stunden würden sich auf 47.4 Stunden belaufen 
(act. A.1, IV. Ziff. 7). Die von der Vorinstanz in E. 4d vorgenommene Kürzung des 
Zeitaufwandes sei nicht gerechtfertigt (act. A.1, III. Ziff. 12).

6.2. Die Vorinstanz hat die Position vom 13. Mai 2024 "Studium 
Schlichtungsbegehren, Abklärungen betreffend Mietflächen etc., Schreiben an 
Klient" um eine Stunde gekürzt. Die Position vom 15. Mai 2024 "URP-Gesuch" hat 
sie um eine weitere halbe Stunde gekürzt. Eine zusätzliche Kürzung von 
0.1 Stunden machte die Vorinstanz für die Position vom 21. Oktober 2024 
"Fristerstreckungsgesuch". Auch die Mitteilung der Vorladungen zur 
Hauptverhandlung vom 17. März 2025 wurde um 0.1 Stunden gekürzt. Ferner 
kürzte die Vorinstanz die Position vom 31. März 2025 "Vorbereitung HV" um zwei 
Stunden. Total ergab dies eine Kürzung des Zeitaufwandes um 3.7 Stunden auf 
43.7 Stunden, was vor Vorinstanz zu einer Entschädigung von CHF 9'731.40 führte 
(43.7 x CHF 200.00 = CHF 8'740.00 plus 3 % von CHF 8'740.00 = CHF 262.20 
Spesenpauschale plus 8.1 % von CHF 9'002.20 = CHF 729.20 MWST) (act. B.1, 
E. 4d i.V.m. act. VI.3).

6.3. Unterliegt die unentgeltlich prozessführende Partei, wird der unentgeltliche 
Rechtsbeistand vom Kanton angemessen entschädigt (Art. 122 Abs. 1 lit. a ZPO). 
Der Anspruch steht dem amtlichen Rechtsbeistand selber und nicht der 
verbeiständeten Partei zu. Entsprechend ist allein der Rechtsvertreter legitimiert, 
die Höhe der amtlichen Entschädigung anzufechten (Urteil des Bundesgerichts 
4A_456/2021 vom 27. Oktober 2021 E. 2.1; 4D_24/2014 vom 14. Oktober 2014 
E. 4.1). Der Festsetzungsentscheid kann von der bedürftigen Partei mit 
Beschwerde gegen den Kostenentscheid oder in Verbindung mit dem Rechtsmittel 
gegen den Endentscheid in der Hauptsache nur dann angefochten werden, wenn 
eine übersetzte Entschädigung ihres Rechtsbeistandes gerügt wird (RÜEGG/RÜEGG, 

18 / 20

in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische 
Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, Art. 122 N. 8).

6.4. Im vorliegenden Fall hat der unentgeltliche Rechtsbeistand die Höhe der von 
der Vorinstanz zugesprochenen Entschädigung nur für den Fall des Obsiegens 
seines Mandanten und nur im Namen seines Mandanten mittels Beschwerde 
angefochten. Der Beschwerdeführer ist mit seiner Beschwerde nicht 
durchgedrungen. Damit muss die Angemessenheit der Entschädigung des 
unentgeltlichen Rechtsbeistandes schon aus diesem Grund nicht geprüft werden. 
Zudem hätte der unentgeltliche Rechtsbeistand die Unangemessenheit seiner 
Entschädigung in eigenem Namen mittels Beschwerde anfechten müssen, was er 
nicht getan hat, weshalb auf die Rüge der Unangemessenheit der Entschädigung 
auch im Falle des Obsiegens des Beschwerdeführers nicht hätte eingetreten 
werden müssen.

7. Aufschiebende Wirkung

Mit Verfügung vom 27. Juni 2025 erteilte die Kammervorsitzende der Beschwerde 
antragsgemäss einstweilen (superprovisorisch) die aufschiebende Wirkung 
(act. A.1, II. Ziff. 7; act. D.1; vgl. Art. 325 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der 
Beschwerdegegner erhob alsdann keine Einwände gegen deren Erteilung (act. A.2, 
Rz. 3). Mit dem vorliegenden Entscheid in der Sache erübrigt sich, über die 
aufschiebende Wirkung zu befinden bzw. wird dieser Antrag gegenstandslos.

8. Kosten- und Entschädigungsfolgen

8.1. Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (vgl. Art. 106 
Abs. 1 Satz 1 ZPO). Unterliegt die unentgeltlich prozessführende Partei, so werden 
die Prozesskosten wie folgt liquidiert: a) die unentgeltliche Rechtsbeiständin oder 
der unentgeltliche Rechtsbeistand wird vom Kanton angemessen entschädigt; b) 
die Gerichtskosten gehen zulasten des Kantons; c) der Gegenpartei werden die 
Vorschüsse, die sie geleistet hat, zurückerstattet; d) die unentgeltlich 
prozessführende Partei hat der Gegenpartei die Parteientschädigung zu bezahlen 
(Art. 122 Abs. 1 ZPO).

Für den berechtigten Aufwand der unentgeltlichen Vertretung und der amtlichen 
Verteidigung wird der Rechtsanwältin oder dem Rechtsanwalt ein Honorar von 
CHF 200.00 pro Stunde zuzüglich notwendige Barauslagen und Mehrwertsteuer 
ausgerichtet. Zuschläge werden keine gewährt (Art. 5 Abs. 1 HV [BR 310.250]). 
Reicht die amtliche Verteidigerin oder der amtliche Verteidiger keine Honorarnote 

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ein, die eine umfassende Überprüfung der Aufwendungen erlaubt, wird die 
Entschädigung nach Ermessen festgesetzt (Art. 5 Abs. 2 HV).

Entscheidet das Obergericht im Beschwerdeverfahren, beträgt die Entscheidgebühr 
in Fällen mit einzelrichterlicher Kompetenz CHF 500.00 bis CHF 4000.00 (Art. 12 
VGZ [BR 320.210]).

8.2. Angesichts des insgesamt mit der Streitsache verbundenen Aufwandes 
werden die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens auf CHF 2'500.00 
festgesetzt. Weil dem mit seiner Beschwerde unterliegenden Beschwerdeführer für 
das Beschwerdeverfahren die unentgeltliche Rechtspflege gewährt worden ist 
(act. M.4), werden die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens vorerst – unter 
dem Vorbehalt der Rückforderung gemäss Art. 123 ZPO – aus der Gerichtskasse 
bezahlt.

8.3. Vorliegend hat der unentgeltliche Rechtsbeistand für das 
Beschwerdeverfahren keine Honorarnote eingereicht. Weil in der 
Beschwerdeschrift und in der Stellungnahme vom 3. Oktober 2025 über weite 
Strecken nur das bereits vor Vorinstanz Vorgebrachte wiederholt wird, hält das 
Obergericht eine Entschädigung von CHF 3'000.00 (inkl. Barauslagen und MWST) 
als angemessen.

8.4. Der Beschwerdegegner hat für das Beschwerdeverfahren keine Honorarnote 
eingereicht. Angesichts des geschätzten Aufwandes erachtet das Obergericht eine 
Parteientschädigung von CHF 3'000.00 als angemessen (vgl. Art. 2 Abs. 1 HV), 
welche der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner zu bezahlen hat.

9. Mitteilung an die Kantonspolizei

Für die Mitteilung des erstinstanzlichen Entscheids an die Kantonspolizei hat die 
Vorinstanz gemäss ihrem Mitteilungssatz selbst besorgt zu sein. Das vorliegende 
Urteil ist der Kantonspolizei einzig als Folge der bereits an sie eröffneten Verfügung 
vom 27. Juni 2025 betreffend die aufschiebende Wirkung mitzuteilen. Der 
Vollständigkeit halber bleibt anzumerken, dass die Differenzierung im 
Mitteilungssatz der Vorinstanz zwischen sofortiger Eröffnung und nach "Eintritt der 
Rechtskraft" in einem (nur) der Beschwerde unterliegenden Entscheid nicht sinnvoll 
ist und sich als unklar und missverständlich erweisen kann. Die mit dem 
ausserordentlichen Rechtsmittel der Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO 
anfechtbaren Entscheide werden nämlich bereits mit ihrer Eröffnung (formell) 
rechtskräftig (Art. 325 ZPO; Urteil des Bundesgerichts 5A_755/2022 vom 
20. Februar 2023 E. 4.2.2; vgl. auch BGE 146 III 284 E. 2.3.4 f.).

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'500.00 werden 
A._____ auferlegt. 

3. A._____ hat dem Kanton Graubünden eine Parteientschädigung von 
CHF 3'000.00 (inkl. Barauslagen und MWST) zu bezahlen.

4. Die A._____ auferlegten Gerichtskosten von CHF 2'500.00 und die Kosten 
seines Rechtsvertreters, Rechtsanwalt Hermann Just, in Höhe von 
CHF 3'000.00 (inkl. Barauslagen und MWST) gehen aufgrund der ihm mit 
Verfügung vom 2. September 2025 gewährten unentgeltlichen Rechtspflege 
unter Vorbehalt der Rückforderung gemäss Art. 123 ZPO zu Lasten des 
Kantons Graubünden und werden aus der Gerichtskasse des Obergerichts 
bezahlt.

5. [Rechtsmittelbelehrung]

6. [Mitteilung an]