# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3c9062dd-a77c-542d-b80d-eb1ca7a331dd
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-07-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.07.2017  VB.2017.00169
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2017-00169_2017-07-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2017.00169	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.07.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Umbau eines Bürogebäudes in einer Zentrumszone; mehrheitliche Ausrichtung gegen den Sektor Nordost/Nordwest; Nebenbestimmungen.

Die Mängelbehebung durch Nebenbestimmungen kommt nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens von untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Vorliegend erachtete die Baubehörde die Raumaufteilung als mangelhaft. Ein solcher Mangel kann nicht mit einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 2.2 f.).

Die fragliche Wohnung ist gegen Nordosten ausgerichtet und erfüllt § 301 Abs. 1 PBG daher nicht (E. 3.1). Gemäss dem klaren Wortlaut von § 301 Abs. 2 PBG sind in Abweichungen in Kern- und Zentrumszonen ohne Vorliegen (weiterer) besonderer Verhältnisse möglich (E. 3.3). § 301 Abs. 2 PBG kommt aber auch in Zentrumszonen nur zur Anwendung, wenn sachliche, sich aus der zonenspezifischen Situation ergebende Gründe für eine Abweichung von Absatz 1 sprechen. Weiter ist § 239 Abs. 3 PBG zu beachten. Vorliegend ist ein Ausnahmetatbestand gemäss § 301 Abs. 2 PBG erfüllt und § 239 Abs. 3 PBG eingehalten (E. 3.5).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSRICHTUNG
BÜROGEBÄUDE
FAMILIENWOHNUNG
NEBENBESTIMMUNG
SEKTOR NORDOST/NORDWEST
UMBAU
ZENTRUMSZONE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 51 Abs. I PBG
§ 301 Abs. I PBG
§ 301 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2017.00169

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 13. Juli 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Isabella Maag.   

 

 

In Sachen

 

 

A AG,
vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

Bauvorstand
der Gemeinde Regensdorf, vertreten durch RA C, 

Beschwerdegegner,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Verfügung vom 19. April 2016 erteilte der
Bauvorstand der Gemeinde Regensdorf der A AG unter diversen Bedingungen
und Auflagen die nachträgliche Baubewilligung für den Umbau eines Bürogebäudes
in ein Wohn- und Bürohaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02/03
in Regensdorf.

II.  

Dagegen rekurrierte die A AG am 23. Mai 2016 an
das Baurekursgericht des Kantons Zürich und verlangte die Aufhebung der
Nebenbestimmung in Dispositivziffer 4.3 (Ausrichtung der Dreizimmerwohnung
im dritten Obergeschoss) sowie die Reduktion der Baubewilligungsgebühr. Das Baurekursgericht
hiess ihr Rechtsmittel mit Entscheid vom 2. Februar 2017 betreffend die
Baubewilligungsgebühr gut. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.  

Am 9. März 2017 führte die A AG Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, Dispositivziffer 4.3 der Verfügung des
Bauvorstands der Gemeinde Regensdorf sowie den diesbezüglichen Entscheid des
Baurekursgerichts aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung auch insoweit zu
erteilen. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und
zur weiteren Abklärung des Sachverhaltes an eine der Vorinstanzen
zurückzuweisen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs-
und Beschwerdeverfahren zulasten des Bauvorstands der Gemeinde Regensdorf. Das
Baurekursgericht liess sich am 31. März 2017 mit dem Schluss auf Abweisung
der Beschwerde vernehmen. Der Bauvorstand der Gemeinde Regensdorf beantragte am
12. April 2017, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zzgl. Mehrwertsteuer) zulasten der A AG abzuweisen. Die A AG
verzichtete in der Folge stillschweigend auf eine Stellungnahme.

 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Die Beschwerdeführerin ist
Eigentümerin der in der Zentrumszone Z5 im Jahr 2000 ursprünglich als
Bürogebäude erbauten Liegenschaft Kat.-Nr. 01. Am 22. Oktober 2013 wurde der
Beschwerdeführerin die Stammbaubewilligung zur Umnutzung des Gebäudes und zur
Erstellung zahlreicher Wohnungen erteilt. Seither reichte die
Beschwerdeführerin vier Begehren um Abänderung dieser Stammbaubewilligung ein.
Die vorliegend angefochtene dritte – nachträglich zur Bewilligung eingereichte
– Projektänderung betrifft diverse Änderungen im Gebäudeinnern. Unter anderem
beabsichtigt die Beschwerdeführerin, im dritten Obergeschoss liegende gegen
Nordosten ausgerichtete Büroräumlichkeiten neu als Dreizimmerwohnung zu nutzen.
Die lokale Baubehörde erwog in der angefochtenen Baubewilligung, dass eine
Umnutzung der erwähnten Räumlichkeiten gemäss § 301 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht zulässig sei
und verpflichtete die Beschwerdeführerin, vor Baubeginn "Abänderungspläne
über die Einhaltung der Anforderungen an Wohnräume" einzureichen. Vor
Verwaltungsgericht strittig ist einzig die Rechtmässigkeit dieser
Nebenbestimmung.

2.
 

2.1 Vorab ist
zu prüfen, ob die von der Baubehörde in Dispositivziffer 4.3 getroffene
Anordnung überhaupt Inhalt einer Nebenbestimmung sein kann.

2.2 Können
inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes
Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen
kommt nach gefestigter Rechtsprechung indessen nur infrage, wenn die Mängel des
Bauvorhabens von untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen
Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden
(VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 =
BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 346). Die Anordnung
von Nebenbestimmungen kommt daher nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen
Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen,
konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach
sich zieht (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3).

2.3 Der
Beschwerdegegner bringt in der streitgegenständlichen Dispositivziffer zum
Ausdruck, dass er die geplante Raumaufteilung bzw. –anordnung der
Dreizimmerwohnung als mangelhaft erachtet. Dabei handelt es sich klarerweise
nicht um einen Mangel untergeordneter Natur, dem mit einer Nebenbestimmung
begegnet werden könnte. Ausserdem bestehen vorliegend verschiedene Möglichkeiten,
wie der Mangel behoben werden könnte, sodass nicht klar ist, welche konkreten
baulichen Änderungen zum Inhalt der Nebenbestimmung gemacht werden sollen.
Dispositivziffer 4.3 der Baubewilligung vom 19. April 2016 stellt damit
eine unzulässige Nebenbestimmung dar, was grundsätzlich zur Aufhebung der
Baubewilligung führen würde (vgl. VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120,
E. 3.5). Dies erscheint vorliegend jedoch nicht sachgerecht, erweist sich
die angefochtene Nebenbestimmung – wie nachfolgend zu zeigen ist – doch auch
inhaltlich als rechtswidrig.

3.
 

3.1 Gemäss
§ 301 Abs. 1 PBG dürfen Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen gesamthaft
mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor
Nordost/Nordwest gerichtet sein. Abweichungen sind zulässig in Kern- und
Zentrumszonen oder in Hotels sowie bei besonderen Verhältnissen, insbesondere
zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen
(§ 301 Abs. 2 PBG).

Die geplante Dreizimmerwohnung ist gänzlich gegen Nordosten
ausgerichtet und erfüllt § 301 Abs. 1 PBG damit unbestrittenermassen
nicht. Uneinig sind sich die Parteien jedoch bei der Frage, ob vorliegend ein
Ausnahmetatbestand gemäss Absatz 2 gegeben ist.

3.2 Der
Beschwerdegegner führte im Baubewilligungs- bzw. Rekursverfahren aus, dass es
mangels abschliessender gesetzlicher Regelung in seinem Ermessen stehe, zu
bestimmen, wann vom Grundsatz in § 301 Abs. 1 PBG abgewichen werden
könne. Gemäss seiner Praxis seien solche Abweichungen nur bei
Zweizimmerwohnungen zulässig. Da die vorliegende Dreizimmerwohnung eine
Mehrzimmerwohnung sei, die sich auch für Familien eigne, könne eine
wohnhygienisch nicht einwandfreie Lösung nicht akzeptiert werden. Die
Vorinstanz erwog hierzu, dass zwar § 301 PBG nicht festlege, unter welchen
Voraussetzungen Abweichungen in Zentrumszonen zulässig seien, diese bedeute
aber nicht, dass in Zentrumszonen stets von besonderen Verhältnissen auszugehen
sei. Im vorliegenden Fall seien denn auch keine Gründe ersichtlich, welche eine
Abweichung von § 301 Abs. 1 PBG rechtfertigen würden. Die Lage in
einer Zentrumszone genüge für sich allein nicht. Der Beschwerdegegner ergänzte,
dass auch in Kern- und Zentrumszonen nur ausnahmsweise von den Erfordernissen
nach § 301 Abs. 1 PBG abgewichen werden dürfe, was das Vorliegen besonderer
Verhältnisse voraussetze.

3.3 Gemäss dem
klaren Wortlaut von § 301 Abs. 2 PBG sind Abweichungen von
Absatz 1 der Bestimmung zulässig, wenn einer der darin genannten
Tatbestände erfüllt ist. Es genügt daher, wenn das Bauvorhaben entweder
in einer Kern- und Zentrumszone liegt, oder ein Hotel betrifft, oder
besondere Verhältnisse vorliegen. Anders als etwa bei § 302 Abs. 2
PBG werden die besonderen Verhältnisse damit nicht als (Grund-)Voraussetzung
für sämtliche Abweichungen genannt, sondern erscheinen vielmehr als eine Art
Auffangtatbestand. Die Auffassung der Vorinstanzen, wonach auch in Kern- und
Zentrumszonen besondere Verhältnisse vorliegen müssen, ergibt sich somit nicht
aus dem eindeutigen Wortlaut von § 301 Abs. 2 PBG. Eine Auslegung
über den Wortlaut hinaus ist bei Bestimmungen, die – wie die vorliegende –
unmissverständlich und klar formuliert sind, aber nur dann geboten und
gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob der scheinbar klare Wortlaut den
wahren Sinn der Norm wiedergibt (vgl. VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00238,
E. 3.5). Dies ist vorliegend nicht der Fall:

3.3.1
Zunächst ist anzumerken, dass die zu beurteilende Bestimmung vom kantonalen
Gesetzgeber sorgfältig formuliert wurde. Dies zeigt sich etwa darin, dass
§ 301 Abs. 2 PBG als einzige Bestimmung des PBG eine Spezialregelung
für Hotels enthält. Sodann leuchtet es ohne Weiteres ein, dass bei Hotels, die
ja üblicherweise nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen,
Abweichungen von § 301 Abs. 1 PBG grundsätzlich und ohne das Vorliegen
von darüberhinausgehenden besonderen Verhältnisse zulässig sein sollen.

3.3.2
Gleiches gilt auch für die Kernzonen; diese umfassen schutzwürdige
Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer
Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen (§ 50 Abs. 1 PBG). Das
Ziel der Erhaltung solcher Ortsbilder hat zur Folge, dass in Kernzonen Um- und
Neubauten oft nur in beschränktem Umfang möglich sind. Es ist daher
nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber offenbar der Ansicht war, dass in Kernzonen
§ 301 Abs. 1 PBG häufig nicht eingehalten werden kann und er die Lage
in einer Kernzone deshalb als möglichen Abweichungsgrund festgelegt hat.

3.3.3
Zentrumszonen wiederum sind für eine dichte Überbauung zur Entwicklung von
Stadt-, Orts- und Quartierzentren bestimmt (§ 51 Abs. 1 PBG) und sie
zeichnen sich deshalb häufig durch eine geschlossene Bauweise aus. Folglich
verfügen Gebäude in Zentrumszonen oft nur über zwei Aussenfassaden, weshalb für
Bauherren weniger Möglichkeiten bestehen, um die Wohnräume gemäss § 301
Abs. 1 PBG auszurichten.

3.3.4
Zusammengefasst bestehen damit keine Zweifel, dass der klare Wortlaut von
§ 301 Abs. 2 PBG dem vom Gesetzgeber gewollten Sinn entspricht. Es
rechtfertigt sich daher nicht, Abweichungen in Kern- und Zentrumszonen vom
Vorliegen (weiterer) besonderer Verhältnisse abhängig zu machen.

3.4 Nicht zu
folgen ist auch der Praxis des Beschwerdegegners, Abweichungen bei Wohnungen
mit mehr als zwei Zimmern aufgrund ihrer Eignung als Familienwohnung nie zu
bewilligen: § 301 PBG regelt die notwendige Besonnung der Wohnräume von
Mehrzimmerwohnungen und bezweckt damit letztlich die Schaffung von
wohnhygienisch einwandfreien Verhältnissen. Die Wohnhygiene, welche alle
Faktoren umfasst, die das psychische und physische Wohlbefinden in einer
Wohnung bedingen (BRKE I, 4. April 2008, Nr. 0067/2008, E. 4.3.
= BEZ 2008 Nr. 27), schützt aber keineswegs nur Familien. Vielmehr sollen
auch Menschen, welche alleine oder mit ihnen nicht familiär verbundenen
Personen zusammen in einer Mehrzimmerwohnung wohnen, wenn immer möglich in
wohnhygienisch einwandfreien Verhältnissen leben können. Es finden sich damit
keine Hinweise darauf, dass mit der PBG-Bestimmung über die Besonnung Familien
bzw. deren Wohnungen besonders geschützt werden sollen. Ausserdem wäre die Beschränkung
der Abweichungen auf Zweizimmerwohnungen auch gar nicht geeignet, um Familien
vor wohnhygienisch nicht einwandfreien Verhältnissen zu schützen. So ist es
durchaus denkbar, dass sich eine Familie mit Kind(ern) – beispielsweise aus
finanziellen Gründen – dazu entscheidet, eine 63,5 m2 grosse
Zweizimmerwohnung zu bewohnen. Die Praxis des Beschwerdegegners, Abweichungen
nur bei Zweizimmerwohnungen zuzulassen, lässt sich damit nicht auf § 301
Abs. 2 PBG abstützen, weshalb es der genannten Praxis an einer genügenden
gesetzlichen Grundlage mangelt. Auch aus der vom Beschwerdegegner angerufenen
Gemeindeautonomie kann dieser vorliegend nichts zu seinen Gunsten ableiten,
stellt die behauptete Praxis doch offensichtlich weder eine Konkretisierung
noch eine besondere Berücksichtigung von örtlichen Gegebenheiten oder
Interessen dar.

3.5 Die vom
Verwaltungsgericht vorgenommene Auslegung bedeutet – entgegen dem
Beschwerdegegner – jedoch nicht, dass § 301 Abs. 1 PBG in Kern- und
Zentrumszonen nicht gilt. Vielmehr kommt auch in Zentrumszonen § 301
Abs. 2 PBG nur zur Anwendung, wenn sachliche, sich aus der
zonenspezifischen Situation ergebende Gründe für eine Abweichung von Absatz 1
sprechen. Weiter ist bei solchen Mehrzimmerwohnungen – wie bei allen Gebäuden –
§ 239 Abs. 3 PBG zu beachten, welcher besagt, dass Bauten nach aussen
wie im Innern unter anderem den Geboten der Wohnhygiene genügen müssen.

3.5.1
Hierzu ist zunächst festzuhalten, dass nicht erkennbar ist, wie an der
geplanten Stelle im dritten Obergeschoss ohne grossen Aufwand eine mit
§ 301 Abs. 1 PBG zu vereinbarende Wohnung geschaffen werden könnte.
Die Vorinstanz führte hierzu aus, es handle sich um ein relativ schmales
Gebäude und die Wohnungen könnten daher so angeordnet werden, dass sie sich
über die ganze Gebäudetiefe erstreckten. Die
Beschwerdeführerin hält dem jedoch berechtigterweise entgegen, dass diese
Möglichkeit aufgrund der Lage der Sanitäranlagen und des Treppenhauses auf der
Längsachse des Gebäudes für die meisten Räume nicht besteht. Die Vorinstanz
erwog weiter, die "fraglichen Räume könnten den angrenzenden
Wohnungseinheiten zugeordnet werden, sodass jede über ein besonntes Wohnzimmer
verfügen würde". Ein konkretes Beispiel für eine solche – aus ihrer Sicht
zulässige – Raumaufteilung machte sie nicht. Es ist jedoch ohnehin nicht
ersichtlich, wie durch eine Verbindung mit östlich bzw. westlich liegenden
Räumen mit § 301 Abs. 1 PBG vereinbare Wohnungen entstehen würden;
mit einem besonnten Wohnzimmer wäre § 301 Abs. 1 PBG ja noch
nicht erfüllt.

3.5.2
Es wäre für die Beschwerdeführerin demnach mit einem beträchtlichen
finanziellen Aufwand verbunden, die Position der Sanitäranlagen sowie des
Treppenhauses nachträglich so zu verändern, dass die geplante Wohnung
§ 301 Abs. 1 PBG erfüllen würde. Die Beschwerdeführerin zu einem
solchen kostspieligen Umbau zu verpflichten, wäre vorliegend aber aus
verschiedenen Gründen nicht gerechtfertigt: Zum einen trifft man die
beschriebene Situation mit der Erschliessungsanlage in der Gebäudemitte bei
schmalen, langgezogenen Häusern, welche in Zentrumszonen weit verbreitet sind,
häufig an. Sie ist damit geradezu typisch für Gebäude in Zentrumszonen.
Ausserdem wird vorliegend nur geringfügig von § 301 Abs. 1 PBG
abgewichen, sind doch die Wohnräume der Dreizimmerwohnung genau gegen Nordosten
ausgerichtet. Mithin hätte also bereits eine um wenige Grad gegen Osten
verschobene Gebäudeausrichtung dazu geführt, dass § 301 Abs. 1 PBG
eingehalten gewesen wäre. Weiter hat die Ausrichtung nach Nordosten für die
streitgegenständliche Dreizimmerwohnung aus wohnhygienischer Sicht höchstens
geringe Nachteile, verläuft doch entlang der gesamten massgebenden Fassade eine
durchgängige Fensterfront. Die ausreichende Belichtung der Wohnung ist daher
ohne Weiteres sichergestellt. Es sind damit auch keine
Gründe ersichtlich, welche gegen eine Einhaltung von § 239 PBG
sprechen würden.

3.5.3
Zusammengefasst ist somit einer der Ausnahmetatbestände gemäss § 301
Abs. 2 PBG erfüllt, weshalb sich die angefochtene Nebenbestimmung als
rechtswidrig erweist.

4.
 

Demnach ist die Beschwerde
gutzuheissen und Dispositivziffer 4.3 der
Verfügung des Bauvorstandes vom 19. April 2016 aufzuheben.

5.
 

Ausgangsgemäss sind die
Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem nun auch im Rekursverfahren
nahezu vollständig unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen.
Er ist überdies zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren je eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
sowie § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen und Dispositivziffer 4.3
der Verfügung des Bauvorstandes Regensdorf vom 19. April 2016 aufgehoben.

       In Abänderung von Dispositivziffern II und
III des Entscheides des Baurekursgerichts vom 2. Februar 2017 werden die
Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 3'600.-) dem Beschwerdegegner
auferlegt. Weiter wird dieser verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      80.--     Zustellkosten,

Fr. 3'080.--     Total der Kosten.

3.       
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.       
Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

5.       
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.       
Mitteilung an …