# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 256579d2-092c-5cf3-b86a-0e607e6ba204
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-07-07
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 07.07.2003 80.2003.26
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-26_2003-07-07.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.26

  	
  Lugano

  7 luglio 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano
  Bernasconi, Ivo Eusebio

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 25 febbraio 2003

 

in materia di:                 IC/IFD 97/98

 

	
  presentato da:

  	
  __________ e __________ __________, __________
  __________ 

  rappr. da: avv. __________ __________, __________
  __________ 

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                     -   che, con
decisione del 25 novembre 2002, l'Ufficio di tassazione di __________
notificava ai coniugi __________ e __________ __________ la tassazione IC/IFD
1997/98, nella quale commisurava il reddito imponibile in fr. 94'880 per l'IC
ed in fr. 100'180 per l'IFD e la sostanza imponibile in fr. 0;

 

                                     -   che i
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 23 dicembre
2002, chiedendo la riduzione del valore locativo dell'appartamento da loro
abitato da fr. 2'200 a fr. 1'430 mensili e la deduzione dal reddito delle spese
per la tenuta del giardino e per il salario della persona incaricata delle
pulizie;

 

                                     -   che
l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 27 gennaio
2003, così motivata:

                                         Valore
locativo appartamento proprio: lo stesso è confermato essendo stato
correttamente definito tenuto conto delle norme e disposizioni vigenti per gli
anni di computo in esame.

                                         Spese di
manutenzione immobili: il criterio scelto, quello della deduzione a forfait, è
stato giustamente accordato sull'importo lordo delle entrate; l'ipotesi di una
deduzione ibrida, per lo stesso oggetto, non può essere condivisa. Deduzione
pertanto confermata come su notifica.

 

                                     -   che, con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi __________
ripropongono le censure già sottoposte all'autorità di tassazione con il
reclamo del 23 dicembre 2002, contestando in particolare l'argomento della
"deduzione ibrida";

 

                                     -   che, non
potendo ricavare dagli atti trasmessi dall'autorità fiscale alcuna indicazione
in merito alle modalità di calcolo del valore locativo, il presidente della
Camera di diritto tributario inviatava l'Ufficio di tassazione, con scritto
dell'11 marzo 2003, a precisare come fosse giunto all'importo di fr. 26'400.--;

 

                                     -   che
l'Ufficio di tassazione inviava documentazione aggiuntiva in data 13 marzo 2003
e la stessa veniva sottoposta ai ricorrenti per osservazioni, che pervenivano
alla Camera il 7 aprile 2003;

 

                                     -   che i
ricorrenti chiedevano poi un ulteriore termine per prendere posizione su un
precente preavviso dell'Ufficio di tassazione ed a tal fine la Camera
attribuiva loro un termine di dieci giorni, poi prorogato, ma rimasto
inutilizzato;

 

                                     -   che,
secondo l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b
LIFD l'uso da parte del proprietario (o dell'usufruttuario) del suo immobile o
di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza
immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo;

 

                                     -   che di
regola il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente
dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente, cioè alla mercede che,
secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando
lo stesso immobile ad un terzo;

 

                                     -   che, per
ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo
corrisponde, di regola, ad una percentuale del valore di stima dei fabbricati:
il tasso (che converte la stima in valore locativo da tassare) è regolarmente
adeguato dalla Divisione delle contribuzioni e varia a dipendenza dell’anno di
stima dell’immobile;

 

                                     -   che tale
tasso è calcolato in funzione dell’obiettivo di conseguire un valore locativo
che si situi mediamente attorno al 70% del valore medio delle pigioni di
mercato;

 

                                     -   che tale
modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio
dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re
M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.);

 

                                     -   che lo
stesso Tribunale federale ammette che la legge federale sull'armonizzazione
delle imposte dirette dei cantone e dei comuni (LAID) non contiene disposizioni
precise sulle modalità di determinazione del valore locativo, sicché ai Cantoni
è lasciato un certo margine: l'art. 7 cpv. 1 LAID pone cioè quale limite per
stabilire di quanto il valore locativo può situarsi al di sotto del valore di
mercato solamente gli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 128
I 240 consid. 2.2; 125 I 65 consid. 2b p. 67; 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.);

 

                                     -   che è
quindi certamente compatibile con la LAID e con la Costituzione federale l'art.
20 cpv. 2 LT, secondo cui il valore locativo, tenuto conto della promozione
dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60 -
70 per cento del valore di mercato delle pigioni e per il suo calcolo è
possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale;

 

                                     -   che,
nella fattispecie, l'Ufficio di tassazione ha intrapreso il calcolo del valore
locativo fondandosi sul valore di stima ufficiale dell'appartamento abitato dai
ricorrenti: partendo dal valore di stima dell'intero fabbricato (fr.
1'740'000), ha ricavato la valutazione dell'unità di PPP che costituisce
l'appartamento di 235 millesimi che essi occupano (fr. 408'900) e di
conseguenza il valore locativo conforme (fr. 26'500), applicando il
coefficiente del 6,5%;

 

                                     -   che, per
stabilire se tale valore non sia conforme alle pigioni praticate sul mercato,
l'Ufficio di tassazione ha intrapreso una comparazione con i contratti di
locazione stipulati dagli stessi ricorrenti con i loro inquilini, in relazione
agli altri appartamenti dello stesso stabile;

 

                                     -   che, a
titolo di esempio, l'inquilino __________ __________, per un appartamento di 4
locali, paga una pigione annua di fr. 23'560: considerato che la sua abitazione
corrisponde ad una quota di soli 145 millesimi (contro i 235 dell'attico dei
ricorrenti), il valore attribuito all'appartamento in questione appare ancora
modesto, se si pensa anche al fatto che i piani successivi constano tutti di
due appartamenti ciascuno, sicché la superficie a disposizione dell'attico è
praticamente quasi doppia rispetto a quella delle altre abitazioni dello
stabile (mq 214.55 contro mq 125.85);

 

                                     -   che
d'altronde un attico presenta notoriamente un pregio superiore rispetto ad ogni
altro appartamento, già per la posizione privilegiata all'interno dello
stabile;

 

                                     -   che non
si può dunque affermare, come fanno i ricorrenti, che il valore locativo
attribuito alla loro abitazione ecceda il 60/70% del valore di mercato;

 

                                     -   che, come
detto in narrativa, i ricorrenti contestano altresì la mancata considerazione
delle spese di manutenzione già incluse nella pigione pagata dagli inquilini
(tenuta giardino, vialetto e posteggi, sgombero neve, pulizia);

 

                                     -   che,
secondo l'art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT di
identico tenore, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le
spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese
d'amministrazione da parte di terzi;

 

                                     -   che sono
considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la
redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte
Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,
Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli,
Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n.
262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re
A.D.R.).

 

                                     -   che, per
facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti,
invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni
immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,
stabilita dal Consiglio federale per l'IFD e dal Consiglio di Stato per l'IC
(art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT);

 

                                     -   che la
deduzione complessiva ammonta:

                                         Ø   al 15% per
l'IC ed al 10% per l'IFD del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo,
se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a 10 anni
prima; 

                                         Ø   al 25% per
l'IC ed al 20% per l'IFD del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo
se, all'inizio del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni 

                                         (cfr.
art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2
Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato
in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).

 

                                     -   che
questa agevolazione entra di regola in considerazione solo per gli immobili
appartenenti alla sostanza privata, ma non per immobili utilizzati da terzi
principalmente a fini commerciali (v. art. 2 cpv. 3 Regolamento cit.; art. 4
Ordinanza cit.).

 

                                     -   che in
materia di IFD il contribuente può scegliere tra la deduzione dei costi
effettivi e la deduzione complessiva per ogni periodo fiscale e per ognuno dei
propri immobili (art. 3 Ordinanza cit. del 24 agosto 1992), mentre che per l'IC
il contribuente che sceglie, o aveva già scelto prima del periodo fiscale
1995/96, il sistema della deduzione delle spese effettive, deve attenersi a
questo sistema per un periodo di almeno dieci anni (art. 2 cpv. 2 Regolamento
cit.): la deduzione complessiva calcolata dal Consiglio di Stato costituisce,
in quanto tale, una deduzione media che raggiunge il proprio equilibrio durante
un lasso di tempo prolungato; è per questa ragione che si vuole impedire al
proprietario di passare da un sistema di deduzione all'altro, a seconda della
convenienza (cfr. Känzig, op. cit., n. 173, p. 662 s.);

 

                                     -   che,
secondo la Circolare della Divisione delle contribuzioni n. 7/1995 sulle
deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata del 1. dicembre 1994,
di regola, era esclusa la coesistenza, in una medesima tassazione, dei due
diversi sistemi di deduzione (forfait per una parte degli immobili, effettiva
per l'altra parte), ma tale regola, dettata verosimilmente da esigenze di
semplificazione amministrativa, è stata censurata dalla Camera di diritto
tributario, in quanto può determinare delle inaccettabili disparità di
trattamento, in particolare quando è applicata limitatamente a più immobili
situati nello stesso Comune e non anche quando gli immobili si trovano in
comuni diversi (CDT n. 80.2000.00051 del 10 maggio 2000, in RDAT II-2000
n. 4t; v. anche Circolare n. 7 del 1° dicembre 2000 della Divisione
delle contribuzioni, Deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare
privata);

 

                                     -   che nel
caso in esame l'autorità di tassazione ha ammesso in deduzione il 15% della
somma di valore locativo (dell'appartamento abitato dai ricorrenti) e pigioni
(degli appartamenti locati), per un ammontare complessivo di fr. 21'585 in
media annua, conformandosi del resto alle indicazioni contenute nei conteggi
allegati alla dichiarazione fiscale;

 

                                     -   che alle
spese commisurate in modo forfetario i ricorrenti vorrebbero tuttavia
aggiungere ulteriori fr. 7'384.50, fondandosi sull'argomento che in base ai
contratti stipulati con gli inquilini nella pigione sono già inclusi alcuni
costi che per legge potrebbero essere accollati ai locatari;

 

                                     -   che, in
altre parole, i ricorrenti chiedono, piuttosto che una deduzione ulteriore di
costi di manutenzione in aggiunta a quelli ammessi in misura forfetaria, una
riduzione delle pigioni dichiarate, nella misura in cui nelle stesse è compreso
il rimborso di alcune spese di gestione (in particolare, pulizia scale e vani
comuni, manutenzione giardino e sgombero neve);

 

                                     -   che essi
stessi non documentano tuttavia la misura in cui tali costi si ripercuotono
sulle singole pigioni, limitandosi a commisurare il salario pagato alla persona
che si occupa delle pulizie in fr. 4'384.– ed a quantificare forfetariamente le
altre spese in fr. 3'000.–;

 

                                     -   che in
mancanza di ogni documentazione in merito all'effettiva incidenza di tali
costi, non ne è possibile una deduzione dalle pigioni incassate, tanto più che
neppure gli altri costi di manutenzione e di gestione sono stati documentati;

 

                                     -   che si
deve poi aggiungere un'ulteriore considerazione: le spese di gestione di un
immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l'illuminazione ed il
riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e
la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del
contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito,
eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le
trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento
effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un
immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i
costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa,
nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di
solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la
propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (CDT
n. __________.__________.__________ del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza
e dottrina citate); 

 

                                     -   che da
tale principio discende la conclusione che, nel presente caso, se anche i costi
in questione fossero precisamente quantificati e documentati, potrebbero
ridurre le pigioni solo nella misura in cui potrebbero essere traslati agli
inquilini, cioè solo per la parte degli stessi che è riferibile agli
appartamenti concessi in locazione e non anche per la parte riconducibile
all'uso proprio dell'attico;

 

                                     -   che dalle
considerazioni che precedono discende la conclusione che il ricorso è
integralmente respinto.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    200.– 

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.– 

                                         per un
totale di                                                       fr.    280.–

                                         sono a
carico dei ricorrenti.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC
il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         Per l'IFD
è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146
LIFD).

 

 

 

 

 

 

Per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: