# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9ce23836-996e-5c3c-a3d8-eba6190b5322
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-08
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 08.06.2020 2019.JGK.5302
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2019-JGK-5302_2020-06-08.pdf

## Full Text

Direktion für Inneres 
und Justiz  
des Kantons Bern 

 Direction de l’intérieur 
et de la justice  
du canton de Berne 

  

     

Münstergasse 2 
Postfach 
3000 Bern 8 
Telefon 031 633 76 78 

Telefax 031 634 51 54 

    

 

2019.JGK.5302  
 

    

 

Beschwerdeentscheid vom 8. Juni 2020 

 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

Der Nachweis, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nach Art. 11b HG 

erfüllt sind, ist von der gesuchstellenden Person vor Ablauf der Stundung gegen-

über dem Grundbuchamt unaufgefordert zu erbringen. Die Beweislast für das 

fristgerechte Einreichen der Unterlagen im Sinne von Art. 17a Abs. 1 HG trägt 

dabei die gesuchstellende Person (E. 3.4 ff.). 

 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la 

propriétaire 

La preuve que toutes les conditions d’une exonération fiscale selon l’article 11b 

LIMU sont réunies doit être apportée spontanément par la personne requérante 

au bureau du registre foncier avant l’expiration du sursis. La personne requé-

rante porte donc le fardeau de la preuve concernant la production de documents 

dans le délai prévu au sens de l’article 17a, alinéa 1 LIMu (c. 3.4 ss).  

 

Sachverhalt 

 

A. 

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. Februar 2016 erwirbt A.______ 

das Grundstück B.______ Gbbl. Nr. 1000. Mit Nachtrag vom 30. Juni 2016 zum 

Kaufvertrag vom 9. Februar 2016 wird das Grundstück B.______ 1 Gbbl. Nr. 1000 

in zwei Miteigentumsanteile Gbbl. Nrn. 1000-1 und 1000-2 aufgeteilt. Die Grund-

buchanmeldung für den Kaufvertrag vom 9. Februar 2016 ist am 27. Juni 2016 und 

für den Nachtrag zum Kaufvertrag vom 30. Juni 2016 am 18. Juli 2016 erfolgt. In 

 

 

  

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ihrer Selbstdeklaration der Handänderungssteuer führt A.______ als Bemes-

sungsgrundlage einen Betrag von Fr. 263'333.35 auf und ersucht um nachträgliche 

Steuerbefreiung und Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum.  

Das Grundbuchamt C.______, Dienststelle D.______ (nachfolgend: Grundbuch-

amt) verfügt am 2. August 2016 die Veranlagung der Handänderungssteuer und 

die gleichzeitige Stundung eines Betrags von Fr. 4'740.– für die Dauer von drei 

Jahren ab Datum des Grundstückerwerbs. Für die gestundete Handänderungs-

steuer ist ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetra-

gen worden. 

B. 

Mit Schreiben vom 1. April 2019 wendet sich das Grundbuchamt an A.______ und 

weist sie darauf hin, dass die Frist zur Erbringung des Nachweises, dass alle Vo-

raussetzungen zur Steuerbefreiung vorliegen, am 27. Juni 2019 ablaufen werde. 

Das Grundbuchamt macht A.______ zudem darauf aufmerksam, dass der Nach-

weis vor Ablauf der Stundungsfrist zu erbringen sei. In der Folge ist beim Grund-

buchamt innert Frist kein Nachweis eingegangen.  

Mit Verfügung vom 10. Juli 2019 hebt das Grundbuchamt die am 2. August 2016 

verfügte Stundung auf. Zugleich verfügt das Grundbuchamt, dass die bisher ge-

stundete Handänderungssteuer von Fr. 4'740.– sowie der Zins und die Gebühr zu 

bezahlen seien. 

C.  

Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 10. Juli 2019 erhebt A.______ 

mit Eingabe vom 21. Juli 2019, eingegangen am 29. Juli 2019, Beschwerde bei 

der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK; seit 1. Ja-

nuar 2020: Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern [DIJ]). Der Be-

schwerde legt A.______ mehrere Unterlagen bei, welche die Erfüllung der Voraus-

setzungen zur Gutheissung ihres Gesuchs um nachträgliche Steuerbefreiung be-

legen sollen. 

Mit Vernehmlassung vom 27. August 2019 beantragt das Grundbuchamt die Be-

schwerde sei vollumfänglich abzuweisen und die angefochtene Verfügung vom 10. 

Juli 2019 sei zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.  

A.______ hält in ihrer Eingabe vom 10. Oktober 2019 unter Einreichung zusätzli-

cher Bemerkungen sowie einer weiteren Kopie ihres Niederlassungsausweises an 

ihrer Beschwerde fest.  

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfol-

genden Erwägungen näher eingegangen. 

 

 

  

3 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Hand-

änderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren 

nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grund-

buchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmun-

gen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen 

der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Be-

schwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 10. Juli 2019 zuständig. 

1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teil-

genommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 

VRPG). Die Beschwerdeführerin ist durch die angefochtene Verfügung beschwert 

und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen frist- und formge-

recht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten.  

2. 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Hand-

änderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom 

Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und 

der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 

17 Abs. 1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a Abs. 1 HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines 

Grundstücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche 

Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nut-

zen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegen-

leistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstücks-

erwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).  

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin 

oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während 

mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 

Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz 

innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet 

werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der 

Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). 

Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss 

Art. 11b Abs. 2 HG.  

  

4 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf 

der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzun-

gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des 

Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraus-

setzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um 

eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grund-

buchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt 

sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 

3. 

3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 10. Juli 

2019. Das Grundbuchamt hebt darin die Stundung auf und verfügt, dass die ge-

stundete Handänderungssteuer von Fr. 4'740.– zuzüglich Zins und Gebühr zu be-

zahlen sei. Es führt dazu aus, dass vor Ablauf der Stundungsfrist dem Grundbuch-

amt nachzuweisen sei, dass die Voraussetzungen der Steuerbefreiung erfüllt sind 

oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden. Das Grundbuch-

amt habe die Beschwerdeführerin auf den Ablauf der Frist aufmerksam gemacht, 

dennoch sei vor Ablauf der Frist kein entsprechender Nachweis beim Grundbuch-

amt eingegangen.  

3.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe sich nach Erhalt der Doku-

mente beim Grundbuchamt gemeldet und ihre Situation geschildert. Sie sei da-

raufhin vom Grundbuchamt aufgefordert worden, eine Hauptwohnsitzbestätigung 

zu besorgen und die Unterlagen dem Grundbuchamt zu zusenden. Nach Ostern 

habe sie die Dokumente unterschrieben und an das Grundbuchamt adressiert in 

den Briefkasten in B.______ geworfen. Sie habe dafür einen Zeugen, nämlich die 

Person, welche ihr das Kuvert gegeben habe und welche wusste wofür sie dieses 

brauche. Sie habe dann bis zum 12. Juli 2019 nichts mehr gehört und sei davon 

ausgegangen, dass die Sache erledigt sei. Sie habe im Kanton Bern in ihren Erst-

wohnsitz investiert und sich entsprechend termingerecht verhalten. Ferner bringt 

die Beschwerdeführerin vor, sie habe sich am 21. Juni 2017 in B.______ angemel-

det. Die zuständige Person habe ihr für den Zuzug den 1. Juli 2017 vorgeschlagen, 

da dies für die Berechnung der Steuer einfacher sei. Sie sei damit einverstanden 

gewesen, da ihr nicht bewusst gewesen sei, dass die Notarin die Grundbuchan-

meldung schon am 27. Juni 2016 statt wie abgemacht am 1. Juli 2016 vorgenom-

men habe. Zusammen mit ihrer Beschwerde reicht die Beschwerdeführerin eine 

Kopie des Formulars 2b datiert vom 25. April 2019, eine Kopie der Hauptwohnsitz-

bestätigung der Einwohnergemeinde B.______ vom 12. April 2019 sowie eine Ko-

pie des Niederlassungsausweises ein.  

  

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3.3 Das Grundbuchamt hält dem in seiner Beschwerdevernehmlassung entge-

gen, dass der erforderliche Nachweis oder anderweitige Unterlagen zur Steuerbe-

freiung bis zum Ablauf der Stundungsfrist am 27. Juni 2019 beim ihm nicht einge-

gangen seien. Es sei daher gemäss Art. 17a HG die Stundung aufgehoben und 

die Steuer zuzüglich Zins und Gebühren bezogen worden. Der von der Beschwer-

deführerin in der Beschwerde genannte Niederlassungsausweis mit Anmeldeda-

tum vom 21. Juni 2017 auf der Gemeinde B.______ sei beim Grundbuchamt nicht 

eingereicht worden. Gemäss dem Einwohnerregister sei die Beschwerdeführerin 

am 1. Juli 2017 ins Register aufgenommen worden, und habe seit diesem Zeit-

punkt ihren Hauptwohnsitz im Vertragsobjekt. Der Einzug sei damit nach Ablauf 

der vorliegend massgebenden Einzugsfrist von einem Jahr erfolgt.  

3.4 Nach der allgemeinen Beweislastregel hat grundsätzlich diejenige Partei die 

Folgen der Beweislosigkeit eines Sachumstands zu tragen, die daraus Vorteile ab-

leitet (vgl. Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]; BGer 

2C_58/2017 vom 23. Juni 2017, E. 2.2.2; BVR 2016 S. 5 E. 5.3; 2015 S. 301 E. 

2.3; 2013 S. 497 E. 4.6, je mit Hinweisen; MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kom-

mentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 18 N. 6 und Art. 20 N. 2).  

Wie bereits hiervor in E. 2 erwähnt wurde, hat die Erwerberin oder der Erwerber 

nach Art. 17a Abs. 1 HG gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung 

unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steu-

erbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der 

Stundung erfüllt sein werden. Die Anmeldung bei der Gemeinde stellt dabei grund-

sätzlich ein wichtiges Indiz für die Wohnsitznahme dar (vgl. Vortrag der Kommis-

sion des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Ini-

tiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Ei-

gentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer 

[HG], Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17 [nachfol-

gend Vortrag], Bemerkungen zu Art. 17a Abs. 1, S. 6). Es sind aber auch andere 

Beweismittel denkbar und zulässig. Dies kann auch dem Formular 2b entnommen 

werden. Auf diesem Formular besteht die Möglichkeit, das eingereichte Beweis-

mittel anzukreuzen (aktuelle Wohnsitzbescheinigung oder andere), wobei mehrere 

Beweismittel eingereicht werden können. Dem Vortrag kann weiter entnommen 

werden, dass die oder der Antragstellende verpflichtet ist, dem Grundbuchamt un-

aufgefordert das Vorliegen der Bedingungen für die Steuerbefreiung mit allen 

sachdienlichen Unterlagen nachzuweisen. Das Grundbuchamt muss nicht aktiv 

forschen (vgl. Vortrag, Bemerkungen zu Art. 17a Abs. 1, S. 6). 

Damit legt das Handänderungssteuergesetz fest, dass die Beweislast im Verfah-

ren betreffend Stundung respektive nachträglicher Steuerbefreiung von den ge-

suchstellenden Personen zu tragen ist. Zudem liegt die Verantwortung für das frist-

gerechte Einreichen der Unterlagen bei den gesuchstellenden Personen und sie 

  

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trifft eine Mitwirkungspflicht. Dies kann sowohl den spezialgesetzlichen 

Bestimmungen (vgl. Art. 17a Abs. 1 HG sowie die Erläuterungen im Vortrag hierzu) 

als auch den allgemeinen Bestimmungen zur Fristwahrung (vgl. Art. 42 VRPG) 

entnommen werden. Demnach hat die Beschwerdeführerin zu beweisen, dass sie 

die Unterlagen zum Nachweis der Erfüllung der Voraussetzungen zur Steuerbe-

freiung, noch vor Ablauf der Stundungsfrist an das Grundbuchamt gesendet bzw. 

in einen Briefkasten der schweizerischen Post eingeworfen hat. Der Beweis kann 

auch durch Zeugen erbracht werden (BGE 109 Ia 183, E. 3 b; 

MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 42 N. 5).  

3.5 Im vorliegenden Fall wurde die Stundung bis zum 27. Juni 2019 gewährt. Mit 

Schreiben vom 1. April 2019 wurde die Beschwerdeführerin vom Grundbuchamt 

auf diesen Umstand aufmerksam gemacht. Beim Grundbuchamt sind bis zum Ab-

lauf der Stundung keine Unterlagen zum Nachweis der Erfüllung der Vorausset-

zungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 17a Abs. 1 HG eingegangen.  

Aus der Beschwerde geht hervor, dass die Beschwerdeführerin nach Ostern die 

Dokumente unterschrieben und an das Grundbuchamt adressiert in den Briefkas-

ten in B.______ geworfen habe. Zusammen mit der Beschwerde hat die Be-

schwerdeführerin eine Kopie des Formulars 2b datiert vom 25. April 2019, eine 

Kopie der Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde B.______ vom 12. 

April 2019 sowie eine Kopie des Niederlassungsausweises eingereicht. Es ist da-

von auszugehen, dass die Beschwerdeführerin mit den Dokumenten, welche sie 

an das Grundbuchamt gesendet haben will, diese bei der DIJ eingereichten Doku-

mente meint. Diese deuten aufgrund der Datumsangaben zwar darauf hin, dass 

die Beschwerdeführerin vor Ablauf der Stundung die Hauptwohnsitzbestätigung 

eingeholt und das Formular 2b ausgefüllt hat. Wie hiervor in E. 3.4 ausgeführt hat 

die Beschwerdeführerin jedoch den Beweis zu erbringen, dass sie diese Doku-

mente betreffend den Nachweise zur Steuerbefreiung vor Ablauf der Stundungs-

frist am 27. Juni 2019 an das Grundbuchamt gesendet bzw. in einen Briefkasten 

der schweizerischen Post eingeworfen hat. Einen Beweis dafür, die Unterlagen 

tatsächlich an das Grundbuchamt gesendet zu haben kann die Beschwerdeführe-

rin – abgesehen von dem Vorbringen, sie habe einen Zeugen, welcher ihr ein Ku-

vert gegeben habe – nicht vorlegen. Die Beschwerdeführerin kann folglich den 

Einwurf der Dokumente betreffend den Nachweis zur Steuerbefreiung in den Brief-

kasten in B.______ nicht beweisen. Damit ist erstellt, dass die fraglichen Nach-

weise nach Art. 17a Abs. 1 HG vor Ablauf der Stundung nicht erbracht wurden. 

3.6 Das Einhalten der Frist im Sinne von Art. 17a Abs. 1 HG stellt nebst den in 

Art. 11b HG erwähnten Voraussetzungen ein weiteres Kriterium für die nachträgli-

che Steuerbefreiung gemäss Art. 11a HG dar. Das bedeutet, dass selbst bei Vor-

liegen der übrigen Voraussetzungen nach Art. 11b HG die nachträgliche Steuer-

befreiung nicht möglich ist, wenn die Beweismittel zu spät eingereicht werden. Die 

  

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Beweismittel gemäss Art. 17a Abs. 1 HG sind beim Grundbuchamt nicht eingegan-

gen und die Beschwerdeführerin vermag das Versenden dieser Dokumente nicht 

zu beweisen (vgl. E. 3.5 hiervor). Die Beschwerdeführerin hat damit die Frist im 

Sinne von Art. 17a Abs. 1 HG nicht eingehalten.  

3.7 Nach dem Gesagten sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung vorlie-

gend nicht erfüllt. Die Verfügung des Grundbuchamtes ist somit nicht zu beanstan-

den (vgl. Art. 17a Abs. 3 HG).  

Unter diesen Umständen erübrigt sich eine Prüfung der Frage, ob die Beschwer-

deführerin die Einzugsfrist eingehalten und das Grundstück danach während min-

destens zwei Jahren ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-

zweck genutzt hat.  

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist deshalb abzuweisen. 

4. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Beschwerdeführerin die 

entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind auf 

pauschal Fr. 2’000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Gebüh-

ren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG 154.21]). Partei-

kosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).  

 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in 

der Höhe von pauschal Fr. 2'000.– werden A.______ zur Bezahlung auferlegt. Eine 

separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-

wachsen ist.  

3. 

Parteikosten werden keine gesprochen.