# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 342e32e2-fb6d-5cfb-8d65-0e7cddc4bce4
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-04-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.04.2020  VB.2019.00846
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2019-00846_2020-04-30.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2019.00846	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.04.2020
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung Mehrfamilienhaus

	
Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit sozialem Zweck nach kommunalen Sonderbauvorschriften; Fahrzeugabstellplätze

Die anwendbaren Sonderbauvorschriften sehen verschiedene baurechtliche Erleichterungen vor, sofern ein Anteil von mindestens einem Viertel des Bauprojekts für preisgünstige Familienwohnungen vorgesehen ist, die Vermietung dauerhaft gesichert wird und ein zustimmendes Fachgutachten vorliegt. Im Gegenzug sind die qualitativen Anforderungen von § 71 PBG zu erfüllen (E. 3.3.1). Die Vorinstanzen haben § 71 PBG zu Recht zweckbezogen ausgelegt und dem Bauprojekt wie auch den Parkplätzen zulässigerweise eine gute Gesamtwirkung attestiert (E. 3.3.2). Die erstinstanzliche Behörde war nicht verpflichtet, dem Fachgutachten - welches die Bewilligung des Projekts empfiehlt - vorbehaltlos zu folgen (E. 3.3.3).
Der offene Fahrzeugunterstand stellt kein besonderes Gebäude dar, weshalb ein Baumassenzifferzuschlag für nicht beanspruchte Baumasse gewährt werden durfte (E. 3.4.1). Die Parkplätze verursachen keine Überschreitung der Lärmbelastungsgrenzwerte und auch die Anwendung des Vorsorgeprinzips bzw. die diesbezügliche Interessenabwägung führt nicht dazu, dass sie unterirdisch angelegt oder überdeckt werden müssten (E. 3.4.2). Die Beschwerdeführenden haben hinsichtlich der Berechnung der Anzahl zu erstellender Parkfelder kein genügendes Anfechtungsinteresse (E. 3.4.3). Der soziale Zweck der Baute bzw. die Vermietung erweist sich als genügend gesichert und die Zuständigkeitsordnung, wonach die kommunale Baubehörde über Baugesuche entscheidet, in denen die Gemeinde selbst als Baugesuchstellerin auftritt, entspricht der ständigen verwaltungsgerichtlichen Praxis (E. 3.5 f.).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUMASSENZIFFER
BESONDERES GEBÄUDE
GESTALTUNGSANFORDERUNGEN
GUTACHTEN
LÄRMGRENZWERTE
PARKPLÄTZE
SONDERBAUVORSCHRIFTEN
SOZIALER WOHNUNGSBAU
VERURSACHERPRINZIP

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 2 Abs. I ABV
Art. 7 Abs. I LSV
§ 71 PBG
§ 79 PBG
§ 80 PBG
§ 243 Abs. II PBG
§ 244 Abs. III PBG
§ 273 PBG
Art. 11 Abs. II USG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2019.00846

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 30. April 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Regina Meier.   

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

3.    C, 

 

alle vertreten durch RA D, 

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

 

1.    Gemeinde Küsnacht, 

Abteilung Liegenschaften, 

vertreten durch RA E,

 

2.    Baukommission Küsnacht, 

Beschwerdegegnerinnen,
 

 

 

betreffend Baubewilligung
Mehrfamilienhaus,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 9. April 2019 erteilte die
Baukommission Küsnacht der Gemeinde Küsnacht unter Nebenbestimmungen die
Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses für soziale Zwecke an
der F-Strasse 01 in Küsnacht (Kat.-Nr. 02).

II.  

Hiergegen rekurrierten A, B und C als Stockwerk­eigentümer
einer benachbarten Parzelle am 16. Mai 2019 an das Baurekursgericht. Am
19. November 2019 hiess dieses das Rechtsmittel in einem Nebenpunkt
betreffend die Holzverkleidung des Sockelbereichs gut. Im Übrigen wurde der
Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A, B und C am
19. Dezember 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die
Aufhebung des baurekursgerichtlichen Entscheids sowie des Beschlusses der
Baukommission Küsnacht. Eventualiter sei der soziale Zweck des Neubaus für
sämtliche Wohnungen grundbuchlich und drittverbindlich vor Baufreigabe zu
sichern, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdegegnerinnen.

Die Gemeinde Küsnacht beantragte am 23. Januar 2020
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer. Das Baurekursgericht schloss
am 24. Januar 2020 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.
Die Baukommission Küsnacht beantragte mit Eingabe vom 27. Januar 2020
ebenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer
die Abweisung der Beschwerde. Diese hielten mit Replik vom 7. Februar 2020
an ihren Anträgen fest, wie auch die Baukommission Küsnacht in ihrer Duplik vom
13. Februar 2020. Eine weitere Stellungnahme der Beschwerdeführer erfolgte
am 13. März 2020.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1.  Das Verwaltungsgericht
ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig.

1.2.  Gemäss § 21 VRG und
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist
zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis des
Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche
Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben
mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten
(tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt,
deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 25. April
2012, VB.2012.00025, E. 2). Das Beschwerderecht wird in der Regel bejaht,
wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt.
Bei Vorliegen dieser besonderen räumlichen Beziehungsnähe braucht das
Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die
vom Nachbar als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (BGr, 16. Juli
2010, 1C_236/2010, E. 1.4 mit Hinweisen).

Die Beschwerdeführer sind Mit- bzw. Stockwerkeigentümer einer
an das Baugrundstück angrenzenden Parzelle (Kat.-Nr. 03). Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel
einzutreten.

2.
 

Das streitgegenständliche Baugrundstück befindet sich im
Eigentum der Gemeinde Küsnacht und liegt gemäss Bau- und Zonenordnung (BZO) in
der Wohnzone W3/2.4 mit Lärm-Empfindlichkeitsstufe III. Die Gemeinde Küsnacht
beabsichtigt, ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 25 Wohnungen nach den
Sonderbauvorschriften von Art. 19b BZO zu errichten. Im Aussenbereich des
Baugrundstücks sind 15 Aussenparkplätze geplant; weitere fünf Parkplätze
sind auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 vorgesehen. Acht dieser Plätze
werden dem angrenzenden Seewasserwerk als Ersatz für bestehende Abstellplätze
zur Verfügung gestellt.

3.
 

3.1  Die Beschwerdeführer bringen vor, die einschlägigen
Sonderbaunormen seien rechtsfehlerhaft angewandt bzw. die gemäss Art. 19b
Abs. 6 BZO geforderten erhöhten Gestaltungsvorschriften von § 71 PBG
nicht eingehalten worden. Namentlich liege kein zustimmendes Fachgutachten vor,
obwohl dies nach Art. 19b Abs. 7 BZO erforderlich sei, und allgemein
würde dem Gutachten nicht gefolgt.

Ferner beanstanden sie die geplante Erstellung der
Parkplätze bzw. des Fahrzeugunterstandes: Entweder sei dieser als besonderes
Gebäude zu qualifizieren. In diesem Fall sei bei der Bewilligung des Projekts
zu Unrecht ein Baumassenzifferzuschlag für nicht beanspruchte Baumasse für
besondere Gebäude gewährt worden. Sollten die Parkplätze hingegen nicht als
besondere Gebäude einzustufen sein, so würden sie jedenfalls den Vorgaben von
§ 71 PBG bzw. von § 244 Abs. 3 PBG nicht genügen, was wiederum
die Bewilligungsfähigkeit nach den Sonderbauvorschriften verunmöglichen würde.
Anders als bisher projektiert sollen die Parkplätze überdacht oder unterirdisch
erstellt werden, um Lärmimmissionen vorzubeugen. Zudem seien zu wenige Parkplätze
vorgesehen und die acht Abstellplätze für das nahegelegene Seewasserwerk bei
der Beurteilung der Lärmbelastung zu Unrecht nicht berücksichtigt worden.

Schliesslich machen die Beschwerdeführer geltend, der
soziale Zweck der geplanten Baute sei mangels klarer Grundlagen in den
Vermietungsrichtlinien sowie mangels Grundbucheintrag nicht genügend gesichert
und es verstosse zudem gegen das Gewaltenteilungsprinzip, dass die
Baukommission Küsnacht zugunsten der Gemeinde Küsnacht die fragliche
Bewilligung erlassen habe.

3.2 Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung
des vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu
prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen
Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit
steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern
kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine
Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,
E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

Bei der Auslegung und Anwendung kompetenzgemäss erlassenen
kommunalen Rechts wie dem vorliegend streitbetroffenen Art. 19b BZO kann
sich überdies für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht
der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt
bzw. Ermessen einräumt (vgl. dazu Marco Donatsch in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 20
N. 59 f.). Dieser Spielraum ist weiter als der Beurteilungsspielraum,
der einer Gemeinde bei der Anwendung von kantonalem Recht geöffnet wird (VGr,
27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2). Die Rekursinstanz ist in solchen
Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Gemeindebehörde mit
besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde
plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es besonders überzeugender
Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen
(vgl. VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.).

Auch bei der Auslegung von § 71 PBG verfügt die
Baubehörde über einen von der Rekursinstanz zu respektierenden
Beurteilungsspielraum (vgl. zum Ganzen VGr, 17. April 2019, VB.2019.00018,
E. 3.3).

3.3 

3.3.1 Die angefochtene Baubewilligung ist in Anwendung kommunaler
Sonderbauvorschriften ergangen. Solche können die freiere Überbauung geeigneter
Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen ermöglichen und die
Voraussetzungen für besondere Nutzungsarten schaffen; hierbei kann von der
Regelbauweise abgewichen werden (§ 79 f. PBG). Die
Sonderbauvorschriften von Art. 19b BZO sehen verschiedene baurechtliche
Erleichterungen vor, sofern ein Anteil von mindestens einem Viertel des
Bauprojekts für preisgünstige Familienwohnungen vorgesehen und die Vermietung
dauerhaft gesichert wird. Im Gegenzug sind die qualitativen Anforderungen von § 71
PBG zu erfüllen. Insbesondere haben sich die Bauten, Anlagen sowie der
Umschwung besonders rücksichtsvoll in die Quartierstrukturen einzuordnen, sodass
eine gute Gesamtwirkung erzielt wird, und es muss ein zustimmendes unabhängiges
Fachgutachten vorliegen.

3.3.2 Im Hinblick auf die Gestaltung machen die
Beschwerdeführer geltend, die Vorinstanz habe bei ihrer diesbezüglichen
Beurteilung zu Unrecht auf den sozialen Zweck des Bauprojekts abgestellt.
Vielmehr sei anhand objektiver Kriterien zu überprüfen, ob die Vorgaben von
§ 71 PBG eingehalten seien, was vorliegend zu verneinen sei: Es seien
bloss vier Waschmaschinen bzw. Waschplätze für die insgesamt 25 Wohnungen
vorgesehen, die Fahrzeugabstellplätze seien ungedeckt, der Veloraum im 2. Untergeschoss
sei unpraktisch und die Räume sowie die Balkone seien klein und teilweise nicht
optimal angeordnet.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es mit Blick auf den
Wortlaut von § 71 Abs. 1 PBG durchaus angezeigt ist, bei der
Beurteilung auf den Zweck des Bauprojekts abzustellen, genauso wie auch die
Gestaltung projektbezogen zu beurteilen ist. ("Die Bauten […] müssen
besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet
sein.") Es ist naheliegend, dass ein Mehrfamilienhaus für soziale Zwecke
keine überdurchschnittlich grossen Räume oder Balkone aufweisen muss. Weiter ist
der Vorinstanz darin zu folgen, dass vier Waschmaschinen für 25 Wohnungen
ohne Weiteres genügend sind und dass der Veloraum im – mit einem Lift
erreichbaren – 2. Untergeschoss in Kombination mit 22 im Aussenbereich
geplanten Abstellplätzen zwar nicht das Höchstmass an Komfort bietet, den
Anforderungen von Art. 19b Abs. 6 BZO in Verbindung mit § 71 PBG
jedoch gerecht wird, zumal bereits ein erstes Fachgutachten dem Projekt
insgesamt eine gute Wohnqualität attestierte. Auch die Festsetzung von
teilweise ungedeckten Fahrzeugabstellplätzen, welche gegenüber der Grünfläche
zwecks Verbesserung der Gestaltung bewusst tieferliegend angeordnet werden, lag
innerhalb des Ermessensspielraums der Bewilligungsbehörde. Soweit die
Beschwerdeführer diesbezüglich eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die
Vorinstanz monieren, da diese sich nicht mit der Arealqualität der Parkplätze
auseinandergesetzt habe, ist ihnen nicht zu folgen: Die Vorinstanz hat sich
durchaus mit den diesbezüglichen Fragen befasst. Auf ihre zutreffenden
Ausführungen kann in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 VRG verwiesen werden. Oberirdische Abstellplätze stellen zwar
durchaus eine gewisse optische Beeinträchtigung dar. Fünf der Plätze werden
jedoch durch eine Pergola verdeckt; nur neun Plätze sind offen und befinden
sich zudem auf der dem Wohnhaus der Beschwerdeführer abgewandten Seite, wodurch
sie für diese kaum sichtbar sind. Auch von der Seeseite her sind sie kaum zu
sehen, da sie durch die Baute des Seewasserwerks verdeckt werden (s. allgemein
zur Beurteilung der Parkplätze unten E. 3.4).

3.3.3 Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, dass
es sich bei Art. 19b Abs. 7 BZO, welcher ein zustimmendes
unabhängiges Fachgutachten für das Projekt verlangt, um eine Delegationsnorm
handle: Die Beurteilung und Ermessensausübung werde damit der eingesetzten
Fachperson übertragen und sei für die Baubehörde bindend, weshalb diese in
allen Punkten dem Gutachten hätte folgen müssen.

Im fraglichen Fachgutachten wird der Baubehörde empfohlen,
das Bauprojekt grundsätzlich zu bewilligen, dabei jedoch der Situierung der
Baumasse, der Materialisierung des Gebäudesockels, der Gestaltung des
Eingangsbereichs und der Parkplatzfläche erhöhte Aufmerksamkeit zu schenken.
Entsprechend setzte sich die Behörde ihrem Bewilligungsentscheid mit den
genannten Kritikpunkten auseinander, verbesserte die Gestaltung des
Eingangsbereichs, begründete ihre abweichende Meinung bezüglich der Situierung
und ordnete für einen Teil der Parkplätze eine passende Überdeckung an, um eine
besonders gute Gestaltung zu erreichen.

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer handelt es sich
bei Art. 19b Abs. 7 BZO nicht um eine Delegationsnorm in dem Sinn,
dass der eingesetzten Fachperson die Rechtsanwendung überlassen würde.
Fachgutachten eignen sich grundsätzlich zur Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts, die Beantwortung der Rechtsfragen – vorliegend die Beurteilung
der Einhaltung der Sonderbauvorschriften – verbleibt jedoch der entscheidenden
Behörde. Wie oben ausgeführt, hat sich diese eingehend mit dem Gutachten
auseinandergesetzt, das Projekt in verschiedenen Punkten angepasst und ihre
rechtliche Würdigung einlässlich begründet. Die geringfügigen verbleibenden
Abweichungen liegen innerhalb des der Behörde nach wie vor verbleibenden
Beurteilungsspielraums und führen nicht dazu, dass das Gutachten – welches die
Bewilligung des Projekts empfiehlt – nicht mehr zustimmend wäre und damit die
Sonderbauvorschriften nicht eingehalten wären.

3.4 

3.4.1 Die Beschwerdeführer beanstanden mit Blick auf den projektierten
Fahrzeugunterstand die Gewährung eines Baumassenzifferzuschlags nach
Art. 19b Abs. 3 BZO. Diese Bestimmung besagt, dass nicht beanspruchte
Baumasse für besondere Gebäude der Baumasse für Hauptbauten angerechnet werden
darf. § 273 PBG definiert besondere Gebäude als Bauten, die nicht für den
dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe
4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. Weiter bezeichnet
§ 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV)
Gebäude als ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen
eine feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen. Hierunter
ist namentlich ein Witterungsschutz zu verstehen (vgl. Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
Bau- und Umweltrecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 963). Wie die
Vorinstanz ausführt, bietet der witterungsoffene Unterstand nicht Schutz in dem
Sinn, dass eine wetterunabhängige Nutzung ermöglicht würde oder die Fahrzeuge
vor Witterungseinflüssen tatsächlich geschützt wären. Damit ist der oben und
seitlich offene, als Pergolakonstruktion gestaltete Unterstand nicht als
besonderes Gebäude zu qualifizieren (anders als namentlich Carports oder
allenfalls oben und seitlich teilweise geschlossene Fahrzeugunterstände, vgl.
VGr, 11. Januar 2012, VB.2011.00617, E. 7.2). Mithin durfte der
Baumassenzifferzuschlag für nicht beanspruchte Baumasse entgegen den
beschwerdeführerischen Vorbringen gewährt werden.

3.4.2 Die Beschwerdeführer stellen sich auf den
Standpunkt, es sei mit Blick auf dadurch entstehende Lärmimmissionen vorliegend
ohnehin unzulässig, oberirdische Parkplätze zu errichten. Vielmehr sei eine
Tiefgarage oder allenfalls eine Lösung mit einem geschlossenen
Fahrzeugunterstand zu wählen und bei der Beurteilung der zu erwartenden
Immissionen seien auch die acht zugunsten des Seewasserwerks zu erstellenden
Parkplätze miteinzubeziehen.

Die fraglichen Parkplätze stellen eine Aussenlärm
erzeugende ortsfeste Anlage dar und haben die einschlägigen
Belastungsgrenzwerte der jeweiligen Empfindlichkeitsstufen einzuhalten (Art. 7
Abs. 1 lit. b der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]).
Nach dem in den Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober
1983 (USG) und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV statuierten
Vorsorgeprinzip darf weiter verlangt werden, dass die Emissionen so weit
begrenzt werden, als dies technisch machbar und betrieblich möglich sowie
wirtschaftlich tragbar ist. § 244 Abs. 3 PBG bestimmt, dass die nicht
für Besucher vorgesehenen Parkplätze unterirdisch angelegt oder überdeckt
werden müssen, wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont werden kann,
die Verhältnisse es gestatten und die Kosten zumutbar sind.

In
Übereinstimmung mit der Vorinstanz besteht kein Grund zur Annahme, dass die
streitbetroffenen Parkplätze zu einer Überschreitung der Belastungsgrenzwerte
führen. Präzisierend ist festzuhalten, dass dies unabhängig davon zutrifft, ob
die acht für das Seewasserwerk zu erstellenden Parkplätze miteinberechnet
werden oder nicht (VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2
betreffend eine Tiefgarage mit 24 Abstellplätzen). Eine
Grenzwertüberschreitung wird denn auch nicht substanziiert geltend gemacht. Den
Beschwerdeführern ist jedoch darin zuzustimmen, dass die Anforderungen des
Vorsorgeprinzips trotzdem einzuhalten sind. Allerdings hat das
Verhältnismässigkeitsprinzip in Fällen wie dem vorliegenden regelmässig zur
Folge, dass sich besondere Anordnungen nicht rechtfertigen (Alain
Griffel/Heribert Rausch, in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Ergänzungsband
zur 2. Auflage, Art. 11 N. 14). Es gibt keinen absoluten
Anspruch auf Ruhe; geringfügige Störungen sind hinzunehmen (BGE 126 II 366
E. 2b).

Die
drei oben genannten, in § 244 Abs. 3 PBG statuierten Voraussetzungen
können als Präzisierung des Vorsorgeprinzips verstanden werden und müssen
kumulativ erfüllt sein (VGr, 4. Mai 2017, VB.2017.00008, E. 5.6.2).
Vorliegend sind die hohen Kosten einer Tiefgarage und das entgegenstehende Interesse
der Beschwerdeführer an einer Reduktion der Lärmimmissionen gegeneinander
abzuwägen. Wie vorstehend ausgeführt, sind keine einschneidenden Immissionen zu
erwarten; zudem könnte durch Verzicht auf die – von ihrem Grundstück abgewandt
gelegenen – oberirdischen Parkplätze für die Beschwerdeführer höchstens eine
geringfügige Verbesserung erzielt werden: Der Lärm der zu- und wegfahrenden
Fahrzeuge bleibt auch bei Vorhandensein einer Unterniveaugarage der gleiche.
Etwas weniger Lärm entstünde lediglich dadurch, dass die Fahrzeuge beim
Einfahren und Verlassen der Parkplätze nicht oberirdisch manövrieren. Bei den
Überlegungen betreffend den Lärm darf zudem der Umgebungslärm berücksichtigt
werden: Das Bauprojekt befindet sich in der Nähe der G-Strasse sowie einer
Bahnlinie und mithin nicht an einer besonders ruhigen Lage. Der Lärm von
wenigen parkierenden Fahrzeugen fällt demgegenüber nicht massgeblich ins
Gewicht. 

 Entsprechend erweisen sich die hohen Kosten für eine
Tiefgarage als unzumutbar und es könnte durch die unmassgebliche Lärmreduktion
keine wesentliche Schonung erreicht werden, was entsprechend auch für
geschlossene Fahrzeugunterstände zutrifft. Der baurekursgerichtliche Entscheid
ist somit auch in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden.

3.4.3 Weiter monieren die Beschwerdeführer, die
Zahl der Parkplätze sei unrichtig berechnet worden. Nachbarn sind allerdings
regelmässig nicht legitimiert, die Anzahl der zu erstellenden Abstellplätze
bzw. die Art der Erfüllung auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen zu lassen, kann
doch ein entsprechender Projektmangel mit einer für den Nachbarn in der Regel
bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden (VGr,
19. September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1 mit Hinweisen). Ein
rekurrierender Nachbar hat zwar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit eines
Abstellplatzes überprüft zu haben, wenn die nach der Realisierung des
Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte Beeinträchtigung
von Nachbargrundstücken befürchten lässt (vgl. VGr, 22. Mai 1990, VB
90/0013 [nicht publiziert]). Eine legitimationsbegründende Betroffenheit durch
die gewählte Parkierungslösung ist jedoch nicht leichthin und bei jeder
Abweichung von den Bestimmungen über die Erstellung von Abstellplätzen
anzunehmen. Ein Anfechtungsinteresse ist namentlich gegeben, wenn Übelstände im
Sinn von § 243 Abs. 2 PBG zu befürchten sind, die sich in spezieller
Weise zulasten des Nachbarn auswirken (VGr, 19. September 2013,
VB.2013.00118, E. 2.2.1).

Es trifft zu, dass die Baukommission Küsnacht bei der
Festlegung der Anzahl Parkplätze nach Art. 38 BZO im Sinn einer
Ausnahmebewilligung die zu erstellende Parkplatzzahl von 19 auf zwölf
reduzierte, da die Bewohner und Bewohnerinnen der streitbetroffenen
Liegenschaft angesichts ihrer reduzierten finanziellen Möglichkeiten in der
Regel weniger Autos besässen. Die Normen der Vereinigung Schweizerischer
Strassenfachleute (VSS-Normalien), welche durch Art. 38 Abs. 4 BZO
für anwendbar erklärt werden, erlauben für spezielle Wohnformen denn auch ein
Abweichen von den Richtwerten (VSS-Norm 640 281 Ziff. 9 ff.).
Inwiefern die Beschwerdeführer durch die vorgenommene Reduktion der – wie
erwähnt auf der von ihren Wohnungen abgewandten Seite des Baugrundstücks
liegenden – Parkplätze in spezieller Weise betroffen sein könnten, legen sie
allerdings nicht substanziiert dar; sie ziehen einzig die Zulässigkeit der
Reduktion in Zweifel. Damit ist auf diese Rüge nicht einzugehen.  

3.5 Im Rahmen des gemeinnützigen Wohnungsbaus
können gewisse bauliche Privilegien in Anspruch genommen werden, wenn ein
Anteil von mindestens einem Viertel für preisgünstige Familienwohnungen genutzt
und die Vermietung dauerhaft gesichert wird (Art. 19b Abs. 5 BZO).
Die Beschwerdeführer stellen sich auf den (Eventual-)Standpunkt, die
vorgesehene Sicherung genüge nicht und der soziale Zweck des Neubaus sei für
sämtliche Wohnungen grundbuchlich und drittverbindlich vor Baufreigabe zu
sichern, da die Gemeinde in der Zukunft möglicherweise keine gemeinnützige
Verwendung bzw. Vermietung der Wohnungen mehr gewährleiste.

In der Baubewilligung wird verbindlich festgehalten, dass
das vorgeschriebene Viertel der Gesamtwohnfläche der Baute für preisgünstige
Familienwohnungen reserviert ist, was vor Baufreigabe als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch einzutragen ist. In einem
Ausführungsreglement der Gemeinde Küsnacht zu Art. 19b Abs. 5 BZO
wird die Kostenmiete im gemeinnützigen Wohnungsbau bzw. die Berechnung des
Maximalmietzinses festgelegt (s. zur Regelung der Mietzinsberechnung
auch § 49b Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 8 ff. der
Verordnung vom 11. Juli 2018 über den preisgünstigen Wohnraum [PWV]). Aus
der Beschwerdeschrift erhellt nicht, inwiefern darüber hinaus eine
grundbuchliche Sicherung des sozialen Zwecks für sämtliche Wohnungen zum Schutz
der gemeinnützigen Verwendung nötig wäre.

3.6 Schliesslich erblicken die Beschwerdeführer
eine Verletzung des Gewaltenteilungsprinzips in der Tatsache, dass die
Baubewilligung der Gemeinde Küsnacht von der Baukommission Küsnacht und damit
von einer der gleichen öffentlich-rechtlichen Körperschaft zugehörigen Stelle
erteilt wurde.

Der Grundsatz der Gewaltenteilung verlangt eine Trennung
von Judikative, Legislative und Exekutive. Nach der Gemeindeordnung der
Gemeinde Küsnacht fällt die Einreichung eines Baugesuchs betreffend ein in
deren Eigentum stehendes Grundstück in die Kompetenz des Gemeinderats. Die
Beurteilung des Gesuchs obliegt der Baukommission, welche ebenfalls ein
Exekutivorgan ist. Das Gewaltenteilungsprinzip ist damit nicht tangiert und die
beschriebene Zuständigkeitsordnung ist gemäss ständiger
verwaltungsgerichtlicher Praxis rechtskonform (VGr, 27. Januar 2010,
VB.2009.00596, E. 5.2.2; 14. Januar 2009, VB.2008.00428,
E. 4.2.2; VB.1996.00030 = RB 1997 Nr. 103).

3.7 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde
insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.

4.
 

Entsprechend dem
Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht
ihnen eine Parteientschädigung nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Den
Beschwerdegegnerinnen steht in dieser Konstellation ebenfalls keine
Entschädigung zu. Obsiegenden grösseren Gemeinwesen wird bloss ausnahmsweise
eine solche zugesprochen, wenn ausserordentliche Bemühungen nötig waren, welche
über das hinausgehen, wofür das betreffende Gemeinwesen organisatorisch
eingerichtet ist (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 54). Der
Aufwand vor der zweiten Rechtsmit-telinstanz blieb für die
Beschwerdegegnerinnen jedoch – obgleich die Gemeinde Küsnacht eine anwaltliche
Vertretung beizog – relativ bescheiden.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    205.--     Zustellkosten,

Fr. 8'205.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zu
einem Drittel auferlegt.

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …