# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 224b693e-7724-5a6c-ac61-eb481d22fceb
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-09
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 09.10.2020 ZK2 2018 47
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2018-47_2020-10-09.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Urteil vom 09. Oktober 2020

(Mit Urteil 4A_616/2020 vom 06. Mai 2021 hat das Bundesgericht die Beschwerde 
abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.)

Referenz ZK2 18 47
ZK2 18 51

Instanz II. Zivilkammer 

Besetzung Nydegger, Vorsitzender
Brunner und Michael Dürst
Mosca, Aktuarin

Parteien A._____
Berufungsklägerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas J. Meile
Via Ruinatsch 5, Postfach 70, 7500 St. Moritz 

gegen

C1.________ und C2.________
Berufungsbeklagte 4 und 5 sowie Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Caflisch
Fankhauser Rechtsanwälte, Rennweg 10, 8022 Zürich 

E._____
Berufungsbeklagte 1
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger
Via dal Bagn 3, Postfach 3086, 7500 St. Moritz 

2 / 59

G1.________ und G2.________
Berufungsbeklagte 2 und 3
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andrea Wieser
Chesa Wieser, 7524 Zuoz 

I._____
Berufungsbeklagte 6 und Anschlussberufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marco Pool
Via Tinus 3, Postfach 88, 7500 St. Moritz 

Gegenstand Anfechtung einer Mietzinserhöhung

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Maloja vom 21.08.2018, mitgeteilt am 
21.08.2018 (Proz. Nr. 115-2017-46)

Mitteilung 29. Oktober 2020

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I. Sachverhalt

A. Die A._____ (Klägerin) ist Eigentümerin der Liegenschaften an der B._____  
in D._____. E._____ (Beklagte 1), G1.________ und G2.________ (Beklagte 2 
und 3), C1.________ und C2.________ (Beklagte 4 und 5) sowie I._____ (Beklag-
te 6) sind Mieter der betreffenden Liegenschaften. Von April 2013 bis September 
2013 wurden Sanierungen an den Liegenschaften B._____ durchgeführt, worauf 
die A._____ den Mietern Mietzinserhöhungen mit Wirkung auf den 1. Oktober 
2013 anzeigte. Mehrere Mieter fochten diese Mietzinserhöhung bei der zuständi-
gen Schlichtungsbehörde an. Nach der Schlichtungsverhandlung vom 4. Septem-
ber 2013 zog die A._____ mit Schreiben vom 24. September 2013 die Erhöhung 
der Mietzinse zurück, worauf die Schlichtungsbehörde die Verfahren abschrieb. 
Am 19. März 2014 zeigte die A._____ den Mietern der besagten Liegenschaften 
mit amtlichen Formularen Mietzinserhöhungen mit Wirkung auf den 1. Juli 2014 
an. In einem Begleitschreiben wurden die Mieter über die Gründe der Mietzinser-
höhung informiert.

B. In der Folge ersuchten E._____, G1.________ und G2.________, 
C1.________ und C2.________, I._____ sowie drei weitere Mieter die Schlich-
tungsbehörde des Bezirkes Maloja um Durchführung einer Schlichtungsverhand-
lung. Sie fochten die von der A._____ angekündigten Mietzinserhöhungen wegen 
Missbräuchlichkeit an. Am 21. Juni 2014 begründete die A._____ ihre Mietzinser-
höhungen und beantragte, es sei festzustellen, dass diese rechtsgültig erfolgt sei-
en.

C. Die Schlichtungsverhandlung fand am 26. August 2014 statt. Die Parteien 
erklärten sich damit einverstanden, dass die Verhandlung für alle klagenden Par-
teien (Mieter) gemeinsam durchgeführt werde. Anlässlich dieser Verhandlung 
stellten E._____, G1.________ und G2.________, C1.________ und 
C2.________ sowie I._____ folgende Anträge:

Beklagte1:

1. Die auf den 1. Juli 2014 angesetzte Mietzinserhöhung vom 19. März 
2014 auf neu CHF 2'305.- monatlich wird vollumfänglich als miss-
bräuchlich und verspätet angefochten.

2. Es sei Vormerk zu nehmen, dass sich die Klägerin die Geltendmachung 
weiterer Ansprüche gegenüber der Beklagten ausdrücklich vorbehält.

3. Unter voller gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschä-
digungsfolge zuzüglich MwSt. zulasten der Beklagten.

Beklagte 2 und 3:

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1. Es sei festzustellen, dass die von der Vermieterin am 19. März 2014 
per 1. Juli 2014 angesetzte Mietzinserhöhung von monatlich CHF 
1'970.- auf neu monatlich CHF 2'310.- missbräuchlich ist.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beklag-
ten/Vermieterin.

Beklagte 4 und 5:

1. Es sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 mit 
Wirkung ab dem 1. Juli 2014 von monatlich CHF 1'640.- netto auf CHF 
1'985.- netto richtig ist.

2. Eventualiter sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 19. März 
2014 mit Wirkung ab dem 1. Juli 2014 von monatlich CHF 1'640.- netto 
auf CHF 1'985.- netto missbräuchlich ist.

Beklagte 6:

1. Die angefochtene Mietzinserhöhung von CHF 1'355.- auf CHF 1'640.-, 
d.h. um CHF 285.- im Monat, sei als missbräuchlich aufzuheben.

2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zulasten der Gegenpartei.

Die A._____, welche im Schlichtungsverfahren die Stellung als Beklagte einnahm, 
beantragte, es sei festzustellen, dass die mit Mietzinserhöhungen neu festgesetz-
ten Nettomietzinse, zuzüglich Nebenkosten und Miete für einen Autoabstellplatz, 
mit Wirkung ab 1. Juli 2014, nicht missbräuchlich seien, unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolge, zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, zulasten der Kläger. Nachdem 
sich die Parteien an dieser Schlichtungsverhandlung nicht einigen konnten, wurde 
der A._____ als Vermieterin gestützt auf Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO die Klagebewil-
ligungen ausgestellt und am 10. November 2014 mitgeteilt.

D. Mit Klage vom 11. Dezember 2014 an das Bezirksgericht Maloja beantragte 
die A._____ was folgt, wobei die Ziffern 1.1, 1.3 und 1.5 drei weitere Mieter betref-
fen, welche sich in der Folge mit der Mietzinserhöhung einverstanden erklärten 
oder sich mit der Vermieterschaft einigen konnten. 

1. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monat-
lich

1.1 …

1.2 1'985.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1;

1.3 …

1.4 CHF 1'990.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für    
die Beklagte 2 und 3;

                   1.5 …

1.6 CHF 1'985.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für 
die Beklagte 4 und 5;

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1.7 CHF 1'640.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für 
die Beklagte 6; 

zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für 
die Beklagten (…), 4 und 5 mit Wirkung ab 1. Oktober 2014, für 
die übrigen Beklagten mit Wirkung ab 1. Juli 2014, nicht miss-
bräuchlich ist.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich 8% Mehr-
wertsteuer, zu Lasten der Beklagten.

3. Es seien die Verfahren betreffend die heute bezüglich der gleichen 
Überbauung eingeleitete Klagen zu vereinigen.

E.a. Am 23. Januar 2015 teilte F._____ dem Gericht mit, sie wolle diese Ange-
legenheit nicht mehr weiterverfolgen.

E.b. Mit Prozessantwort vom 20. Februar 2015 beantragte E._____, auf die Kla-
ge sei nicht einzutreten, eventualiter sei die Klage abzuweisen. Dies unter amtli-
cher und ausseramtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwert-
steuer zulasten der A._____.

E.c. Ebenfalls am 20. Februar 2015 stellte I._____ in ihrer Prozessantwort fol-
gende Anträge:

1. Die angefochtene Mietzinserhöhung von CHF 1'355.00 auf CHF 
1'640.00, d.h. um CH 285.00 im Monat, sei als missbräuchlich aufzuhe-
ben.

2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zulasten der Gegenpartei.

3. Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- 
und Entschädigungsfolge zulasten der Klägerschaft.

E.d. Mit Schreiben vom 23. Februar 2015 teilte H._____ dem Gericht mit, er wol-
le das Verfahren nicht mehr weiterziehen.

E.f. J._____ teilte mit Schreiben vom 27. Februar 2015 dem Gericht mit, er ha-
be sich in der Zwischenzeit mit der A._____ geeinigt, weshalb das Verfahren ab-
geschrieben werden könne.

E.g. Mit Klageantwort vom 3. März 2015 beantragten G1.________ und 
G2.________ die Abweisung der Klage. Eventualiter, d.h. bei Gutheissung oder 
teilweiser Gutheissung der Klage, sei der Zeitpunkt, an dem die Mietzinserhöhung 
ihre Wirkung entfalte, auf den 1. Oktober 2014 festzusetzen. Dies unter Kosten- 
und Entschädigungsfolge zulasten der A._____.

E.h. C1.________ stellten am 3. März 2015 folgende Anträge:

6 / 59

1. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass die Beklagten die Klage im 
Umfang eines monatlichen Mietzinses von CHF 1'874.30 netto zuzüg-
lich CHF 200.00 akonto Nebenkosten mit Wirkung ab 1. Oktober 2014 
anerkennen; im darüber hinausgehenden Mietzinsbetrag sei die Klage 
abzuweisen.

2. Unter Kosten – und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwert-
steuer) zu Lasten der Klägerin.

F. Mit Entscheiden vom 11. März 2015 schrieb das Bezirksgericht Maloja die 
Verfahren gegen J._____, F._____ und H._____ ab.

G. Am 8. Dezember 2015 fand die Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht 
Maloja statt. Vorgängig wurde ein Augenschein bei den Liegenschaften an der 
B._____ in D._____ durchgeführt. Anwesend waren der Präsident und der Verwal-
ter der A._____, die Beklagten und ihre Rechtsvertreter, der für die Sanierungsar-
beiten zuständige Architekt sowie der vom Gericht bestellte Gutachter.

G.a. Anlässlich der Hauptverhandlung stellte die A._____ neu folgende Rechts-
begehren:

1. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monat-
lich

1.1. CHF 1'985.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
die Beklagte 1;

1.2. CHF 1'990.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
die Beklagten 2 und 3;

1.3. CHF 1'985.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
die Beklagte 4 und 5;

1.4. CHF 1'640.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten 
die Beklagte 6;

zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, be-
treffend die Beklagten 4 und 5 für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 
bis zum 30. September 2015, betreffend die übrigen Beklagten für den 
Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015, nicht miss-
bräuchlich ist.

2. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monat-
lich

2.1. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Beklagte 1;

2.2. CHF 1'940.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Beklagte 2 und 3;

2.3. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Beklagte 4 und 5;

2.4. CHF 1'600.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten 
für die Beklagte 6;

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zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, 
mit Wirkung ab 1. Oktober 2015, nicht missbräuchlich ist.

3. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8 % 
Mehrwertsteuer, zu Lasten der Beklagten.

G.b. E._____ sowie G1.________ und G2.________ hielten an ihren Anträgen 
gemäss Stellungnahmen fest.

G.c. C1.________ und C2.________ beantragten, auf die Klage sei nicht einzu-
treten. Eventualiter sei davon Vormerk zu nehmen, dass sie die Klage im Umfang 
eines monatlichen Mietzinses von CHF 1'874.30 netto zuzüglich CHF 200.00 
akonto Nebenkosten mit Wirkung ab 1. Oktober 2014 und mit Wirkung ab 1. Okto-
ber 2015 unter Berücksichtigung der von der Klägerin bekannt gegebenen Miet-
zinssenkung um 2,43 % anerkennen. Im darüberhinausgehenden Mietzinsbetrag 
sei die Klage abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich 8 
% Mehrwertsteuer, zu Lasten der Klägerin.

G.d. I._____ beantragte, soweit auf die Klage eingetreten werde, sei sie abzu-
weisen. Die Gerichtskosten seien der Klägerin zu überbinden, welche ihr eine 
ausseramtliche Entschädigung von CHF 9'564.00 zu bezahlen habe.

H. Mit Entscheid ohne schriftliche Begründung vom 8. Dezember 2015, mitge-
teilt am 11. Dezember 2015, trat das Bezirksgericht Maloja auf die Klage nicht ein.

I. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2015 ersuchte die A._____, das Bezirks-
gericht Maloja um Ausfertigung einer schriftlichen Entscheidbegründung.

J. Am 20. Juni 2016 teilte das Bezirksgericht Maloja den Parteien den be-
gründeten Entscheid mit. Im Wesentlichen wurde ausgeführt (Akten Vorinstanz, 
IV/6.), es sei zwischen dem Rückzug des Schlichtungsgesuchs und einem vorbe-
haltlosen Klagerückzug zu unterscheiden. Einem vorbehaltlosen Klagerückzug 
komme gemäss Art. 208 Abs. 2 ZPO direkt formelle und materielle Rechtskraft zu. 
Aus dem Wortlaut der Parteierklärung im Zusammenhang mit einem Rückzug des 
Schlichtungsgesuchs müsse sich hingegen klar ergeben, dass vorbehaltlos und 
endgültig auf die Geltendmachung des Anspruches verzichtet werde. Die A._____ 
habe erklärt, dass sie eine Neuberechnung sowie die Mitteilung der Mietzinser-
höhung vornehmen werde, sobald die erforderlichen Zahlen bezüglich die Abrech-
nung für die Sanierung der Gebäude vollständig vorliegen würden. Dies sei ein-
deutig nicht als Verzicht auf den Anspruch zu werten. Die Einrede der res iudicata 
erweise sich aus diesem Grund als unbegründet. Im Weiteren habe die A._____ 
die Feststellung beantragt, die angepassten Mietzinse seien nicht missbräuchlich. 
Die Feststellungsklage sei jedoch sowohl gegenüber der Leistungs- als auch der 

8 / 59

Gestaltungsklage grundsätzlich subsidiär. Dies bedeute, dass die Klägerin 
Rechtsschutz durch die Gestaltungsklage hätte erlangen können, weshalb ihr für 
die von ihr erhobene Feststellungsklage das Feststellungsinteresse abgehe. Die-
ses Interesse gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO stelle eine Prozessvoraussetzung 
dar. Auf die Klage könne vorliegend deshalb nicht eingetreten werden (Art. 59 
Abs. 1 ZPO). 

K. Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ am 22. August 2016 Berufung 
an das Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragte, der angefochtene Ent-
scheid sei aufzuheben und die Klagen seien zum Entscheid in der Sache an die 
Vorinstanz zurückzuweisen.

L. Mit Urteil vom 8. Juni 2017, mitgeteilt am 9. Juni 2017, hiess die II. Zivil-
kammer des Kantonsgerichts von Graubünden die Berufung gut, hob den ange-
fochtenen Entscheid auf und wies die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne 
der Erwägungen an das Regionalgericht Maloja zurück. Das Kantonsgericht kam 
zum Schluss, dass die Einrede der abgeurteilten Sache zu Recht verworfen wor-
den sei. Indessen lasse das Bundesgericht und ein Teil der Lehre bei der Anfech-
tung von missbräuchlichen Mietzinserhöhungen Feststellungsbegehren zu. Das 
gleiche gelte bei der Überprüfung der Rechtmässigkeit einer Kündigung von 
Wohn- und Geschäftsräumen. Vorliegend würden sachliche Gründe fehlen, die 
eine Ungleichbehandlung zwischen den beiden Fallkonstellationen rechtfertigen 
würden. Die Vorinstanz habe gegen das Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8 BV 
verstossen und sei zu Unrecht auf die Klage der A._____ nicht eingetreten (VI act. 
IV./7).

M. Mit prozessleitender Verfügung vom 9. Oktober 2017 teilte das Regionalge-
richt Maloja den Parteien mit, dass es - ohne Gegenberichte - nachdem der Ak-
tenschluss bereits erfolgt sei, ohne weiteren Parteivortritt in einer nächsten Sit-
zung einen neuen Entscheid fällen werde.

N. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2017 teilte die A._____ dem Regionalge-
richt Maloja mit, dass sie der Durchführung einer Gerichtssitzung ohne Parteivor-
tritt zustimme. Zudem stellte sie das folgende, ergänzte Rechtbegehren, mit wel-
chem der zwischenzeitlich eingetretenen Senkung des Referenzzinssatzes von 
1,75 % auf 1,5 % Rechnung getragen werde. Entsprechend habe sie am 12. Juni 
2017 gegenüber den Mietern per 1. Oktober 2017 eine Senkung des Mietzinses 
angezeigt.

1. (unverändert)

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2. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monat-
lich

2.1. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
die Beklagte 1;

2.2. CHF 1'940.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
die Beklagten 2 und 3;

2.3. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
die Beklagte 4 und 5;

2.4. CHF 1'600.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten 
die Beklagte 6;

zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, für 
den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017, nicht 
missbräuchlich ist.

3. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monat-
lich

3.1. CHF 1'909.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Beklagte 1;

3.2. CHF 1'914.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Beklagte 2 und 3;

3.3. CHF 1'909.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Beklagte 4 und 5;

3.4. CHF 1'579.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten 
für die Beklagte 6;

zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, 
mit Wirkung ab 1. Oktober 2017, nicht missbräuchlich ist.

4. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8 % 
Mehrwertsteuer, zu Lasten der Beklagten.

O. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2017 teilte E._____ dem Regionalgericht 
Maloja mit, sie verzichte auf einen Parteivortritt, falls ein Verzicht allseits erfolgen 
sollte. Sie beantrage aber weiterhin ein Nichteintreten auf die Feststellungsklage. 
Eventualiter sei diese abzuweisen. Beim Berufungsentscheid des Kantonsgerichts 
handle es sich um einen sogenannten anderen selbständig eröffneten Vor- und 
Zwischenentscheid nach Art. 93 BGG. Dieser müsse nicht unmittelbar nach Erlass 
angefochten werden. Eine entsprechende Unterlassung habe keine Verwirkung 
zur Folge (VI act. V./40).

P. Mit Entscheid vom 21. August 2018, gleichentags mitgeteilt, erkannte das 
Regionalgericht Maloja:

1. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.- netto 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1, zuzüglich 
Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 
1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist.

10 / 59

Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'935.- netto 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1, zuzüglich 
Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 
1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist.

Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'909.- netto 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1, zuzüglich 
Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, mit Wirkung ab 1. Ok-
tober 2017 missbräuchlich ist.

2. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1990.- netto 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 2 und 3, 
zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeit-
raum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich 
ist.

Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'940.- netto 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 2 und 3, 
zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeit-
raum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich 
ist.

Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'914.- netto 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 2 und 3, 
zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, mit Wirkung 
ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist.

3. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.- netto 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 4 und 5, 
zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeit-
raum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 nicht miss-
bräuchlich ist.

Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'935.- netto 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 4 und 5, 
zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.- für den Zeit-
raum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich 
ist.

Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'909.- netto 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 4 und 5, 
zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, mit Wirkung 
ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist.

4. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'640.-, netto, 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 6, zuzüglich 
Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 
1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist.

Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'600.- netto 
zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 6, zuzüglich 
Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 
1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist.

Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'579.- netto 
zuzüglich CHF 200 akonto Nebenkosten für die Beklagte 6, zuzüglich 
Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.- mit Wirkung ab 1. Okto-
ber 2017 missbräuchlich ist.

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5. Die Gerichtskosten im Umfang von CHF 28'851.35 gehen zu Lasten der 
Klägerin (vgl. Art. 105 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Diese 
werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von CHF 30'000.- 
verrechnet. Der Klägerin wird demnach der Differenzbetrag von CHF 
1'148.65 aus der Gerichtskasse zurückerstattet.

Die Beklagten 4 und 5 haben die Gerichtskosten im Umfang von CHF 
2'622.85 zu tragen.

6. Die Klägerin hat die Beklagte 1 ausseramtlich im Betrag von CHF 
7'310.50, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen.

7. Die Klägerin hat die Beklagten 2 und 3 ausseramtlich im Betrag von 
CHF 5'974.75, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen.

8. Die Klägerin hat die Beklagten 4 und 5 ausseramtlich im reduzierten 
Betrag von CHF 5'974.75, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu ent-
schädigen.

9. Die Klägerin hat die Beklagte 6 ausseramtlich im Betrag von CHF 
9'563.95, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen.

10. (Rechtsmittelbelehrung)

11. (Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid)

12. (Mitteilung)

Q. Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ am 20. September 2018 Beru-
fung an das Kantonsgericht von Graubünden mit folgenden Begehren:

1. Es seien die Ziffern 1, 2, 3 Abs. 2 und 3, sowie die Ziffern 4 bis 9 des 
angefochtenen Urteils aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monat-
lich

2.1 CHF 1'985.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagte 1;

2.2 CHF 1'990.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagten 2 und 3;

2.3 CHF 1'640.00 netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagte 6;

zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00,

betreffend der Berufungsbeklagten 1 und 6 für den Zeitraum vom 1. 
Juli 2014 bis zum 30. September 2015,

betreffend die Berufungsbeklagten 2 und 3 für den Zeitraum vom 1. 
Oktober 2014 bis zum 30. September 2015,

nicht missbräuchlich ist.

3. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monat-
lich:

3.1 CHF 1'935.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagte 1;

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3.2 CHF 1'940.00 netto zuzüglich CHF 200.00 aktono Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagten 2 und 3;

3.3 CHF 1'935.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagten 4 und 5;

3.4 CHF 1'600.00 netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagte 6;

zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00,

für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017, 

nicht missbräuchlich ist.

4. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monat-
lich

4.1 CHF 1'909.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagte 1;

4.2 CHF 1'914.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagten 2 und 3;

4.3 CHF 1909.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagten 4 und 5;

4.4 CHF 1'579.00 netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten 
für die Berufungsbeklagte 6;

zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00,

mit Wirkung ab 1. Oktober 2017, nicht missbräuchlich ist.

5. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge vor beiden In-
stanzen zulasten der Berufungsbeklagten.

R.a. Mit Berufungsantwort vom 24. Oktober 2018 beantragten C1.________ und 
C2.________ (Beklagte und Berufungsbeklagte 4 und 5) was folgt:

1. Die Berufung vom 20. September 2018 sei, soweit sie die Berufungs-
beklagten 4 und 5 betrifft (Rechtsbegehren 3.3, 4.4 und 5), vollumfäng-
lich abzuweisen;

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) vor beiden In-
stanzen zulasten der Berufungsklägerin.

R.b. E._____ (Beklagte und Berufungsbeklagte 1) beantragte mit Berufungsant-
wort vom 25. Oktober 2018:

1. Die Berufung sei abzuweisen und auf die Klage sei nicht einzutreten; 
eventualiter sei diese abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungskläge-
rin.

R.c. G1.________ und G2.________ (Beklagte und Berufungsbeklagte 2 und 3) 
beantragten mit Berufungsantwort vom 26. Oktober 2018 die kostenfällige Abwei-
sung der Berufung.

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R.d. Mit der Berufungsantwort vom 25. Oktober 2018 erhob I._____ (Beklagte 
und Berufungsbeklagte 6) auch eine Anschlussberufung. Sie beantragt:

1. In Gutheissung der Anschlussberufung seien

die Ziff. 2/2.3 CHF 1'640.00 Mietzins netto, zuzüglich CHF 160.00 akon-
to Nebenkosten sowie Abs. 2 die Miete von je 1 Autoabstellplatz von 
CHF 120.00 im Monat für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. 
September 2015

die Ziff. 3/3.4 CHF 1'600.00 Mietzins netto zuzüglich CHF 160.00 akon-
to Nebenkosten sowie Abs. 2 die Miete von je 1 Autoabstellplatz von 
CHF 120.00 für den Zeitraum von 10. Oktober 2015 bis zum 30. Sep-
tember 2017

die Ziff. 4/4.4 CHF 1'579.00 netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Neben-
kosten sowie Abs. 2 die Mieter von CHF 120.00 für den Zeitraum vom 
1. Oktober 2017

aufzuheben und die Berufung vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWSt. zulasten der 
Berufungsklägerin.

Mit Anschlussberufungsantwort vom 3. Dezember 2018 beantragte die A._____, 
auf die Anschlussberufung sei nicht einzutreten, eventuell sei die Anschlussberu-
fung abzuweisen. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der An-
schlussberufungsklägerin.

R.e. Die Berufungsreplik der A._____ datiert vom 20. Dezember 2018. Sie hielt 
unverändert an den Rechtsbegehren gemäss der Berufungsschrift vom 20. Sep-
tember 2018 fest. E._____ (Beklagte und Berufungsbeklagte 1) hielt mit Beru-
fungsduplik vom 25. Februar 2019 ebenfalls an ihren Anträgen gemäss Beru-
fungsantwort vom 25. Oktober 2018 fest. Sowohl die Berufungsduplik von 
C1.________ und C2.________ (Beklagte und Berufungsbeklagte 4 und 5) als 
auch jene von G1.________ und G2.________ (Beklagte und Berufungsbeklagte 
2 und 3) datieren vom 4. März 2019. Auch ihre Anträge blieben unverändert. 
I._____ liess sich innert Frist nicht vernehmen. 

S. Am 26. September 2018 erhoben C1.________ und C2.________ (Beklag-
te und Berufungsbeklagte 4 und 5) sodann eine Beschwerde gegen den Entscheid 
des Regionalgerichts Maloja vom 21. August 2018 beim Kantonsgericht von 
Graubünden. Sie beantragten: 

1. Es sei Ziff. 3 Abs. 1 des angefochtenen Entscheides aufzuheben und 
festzustellen, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.00 für den 
Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 miss-
bräuchlich ist.

2. Es sei der vorliegenden Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu er-
teilen.

14 / 59

3. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) vor beiden In-
stanzen zulasten der Beschwerdegegnerin.

T. Mit Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2018 beantragte die A._____ die 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Replik von C1.________ und 
C2.________ datiert vom 13. November 2018 und die Duplik der A._____ vom 10. 
Dezember 2018.

U. Mit Schreiben an das Kantonsgericht vom 2. März 2020 teilte E._____ mit, 
das Bundesamt für Wohnungswesen habe per 3. März 2020 den Referenzzinssatz 
auf 1.25% gesenkt. Die Mietzinssenkung sei per 30. Juni 2020 zu berücksichtigen.

V. Mit Schreiben an das Kantonsgericht vom 2. März 2020 teilte die A._____ 
mit, die Eheleute G1.________ hätten ihren Mietvertrag per 31. Oktober 2020 
gekündigt.

W. Auf die Begründung des angefochtenen Urteils und die Ausführungen in 
den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen 
eingegangen.

II. Erwägungen

1.1. Gemäss Art. 308 Abs. 1 ZPO sind mit Berufung erstinstanzliche End- und 
Zwischenentscheide sowie erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Mass-
nahmen anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind Endentschei-
de berufungsfähig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren mindestens CHF 10‘000.00 beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Mit Be-
schwerde anfechtbar sind nicht berufungsfähige Endentscheide (vgl. Art. 319 lit. a 
ZPO). Für die Entscheidung, ob der Weiterzug mittels Berufung oder Beschwerde 
erfolgen muss, ist in vermögensrechtlichen Streitsachen folglich der Streitwert 
ausschlaggebend. Massgebend ist dabei der Streitwert, welcher nach den Begeh-
ren der Parteien bei Erlass des erstinstanzlichen Urteils noch streitig war (Martin 
H. Sterchi, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivil-
prozessordnung, Bd. II, Art. 150-352 ZPO, Art. 400-406 ZPO, Bern 2012, N 29 ff. 
zu Art. 308 ZPO; Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/
Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. 
Aufl. Zürich 2016, N 39 f. zu Art. 308 ZPO; Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/
Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., 
Basel 2017, N 9 zu Art. 308 ZPO; Myriam A. Gehri, in: Gehri/Kramer [Hrsg.], 
Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich 2010, N 6 zu Art. 308 
ZPO; Kurt Blickenstorfer, in: Brunner/Gasser/Schwander, Kommentar zur Schwei-

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zerischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Zürich 2016, N 30 zu Art. 308 ZPO). Ob 
die Forderungsklage über einen bestimmten Geldbetrag unbegründet ist oder 
übersetzt erscheint, ist unerheblich (Viktor Rüegg/Michael Rüegg, in: Spühler/
Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 
3. Aufl., Basel 2017, N 3 zu Art. 91 ZPO).

1.2. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen 
Endentscheid, welcher mit Berufung angefochten werden kann (Art. 308 Abs. 1 
lit. a ZPO). Es liegt eine vermögensrechtliche Angelegenheit vor. Die Mieter 
E._____, G1.________ und G2.________, C1.________ und C2.________ sowie 
I._____ bilden eine einfache Streitgenossenschaft nach Art. 71 ZPO (vgl. Bot-
schaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO] vom 28. Juni 2006, BBl 
2006, S. 7281). Art. 71 Abs. 1 ZPO setzt voraus, dass Rechte und Pflichten beur-
teilt werden sollen, die auf gleichartigen Tatsachen oder Rechtsgründen beruhen. 
Sodann muss für die einzelnen Klagen die gleiche Verfahrensart (ordentliches, 
vereinfachtes, summarisches Verfahren) anwendbar (vgl. Botschaft zur Schweize-
rischen Zivilprozessordnung [ZPO] vom 28. Juni 2006, BBl 2006, Ziff. 5.5.3., Art. 
69 Abs. 2 des Entwurfs) sowie das gleiche Gericht zuständig sein. Vorliegend 
reichten besagte Mieter der Wohnungen an der B._____ 18 respektive 20 in 
D._____ eine Klage nach Art. 270b OR (Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen) 
gegen die Vermieterin (A._____) ein. Es betrifft in allen Fällen Mietzinserhöhungen 
im Zusammenhang mit wertvermehrenden Investitionen. Bei Streitigkeiten aus 
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, ist - ohne Rücksicht auf den Streitwert - 
das vereinfachte Verfahren anwendbar (vgl. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), sofern 
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen begehrt wird. Für Klagen aus Miete und 
Pacht unbeweglicher Sachen ist das Gericht am Ort der gelegenen Sache zustän-
dig (Art. 33 ZPO), wobei es in Fünferbesetzung entscheidet, wenn der Streitwert 
für die Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht erreicht ist (Art. 5 Abs. 2 lit. b 
EGzZGB). Die Voraussetzungen für die Annahme einer einfachen Streitgenos-
senschaft sind somit erfüllt. Diese Streitgenossenschaft wirkt im Rechtsmittelver-
fahren fort, sofern die Voraussetzungen nach wie vor erfüllt sind (Cristina von Hol-
zen, Die Streitgenossenschaft im schweizerischen Zivilprozess, Basel 2006, S. 
254). Dies trifft vorliegend zu, liegt doch nach wie vor eine Konnexität der An-
sprüche vor.

Bei einfacher Streitgenossenschaft werden die geltend gemachten Ansprüche zu-
sammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 ZPO), 
das heisst nur der eine oder der andere obsiegen kann. Ein solcher Ausschluss ist 
vorliegend nicht gegeben. Sodann berechnet sich der Streitwert bei unbefristeten 

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Mietverhältnissen, indem die jährliche umstrittene Mietzinsdifferenz mit 20 multipli-
ziert wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 1; 
BGE 103 II 47 E. 1; Viktor Rüegg/Michael Rüegg, a.a.O., N 3 f. zu Art. 92 ZPO). In 
Nachachtung der vorstehend zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der 
für die Berufung vorausgesetzte Streitwert bei Weitem erreicht (Art. 308 Abs. 2 
ZPO; VI act. III./21; betreffend umstrittene Mietzinsdifferenzen vgl. Tabelle in Erw. 
11.9.). Gegen den Berufungsentscheid ist sodann die Beschwerde in Zivilsachen 
ans Bundesgericht zulässig (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). 

1.3. Die Zuständigkeit der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) und Art. 7 der Verordnung über die Or-
ganisation des Kantonsgerichts (Kantonsgerichtsverordnung, KGV; BR 173.100). 

1.4. Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen 
Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids bezie-
hungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schrift-
lich und begründet einzureichen. Der Entscheid der Vorinstanz ging der Vermiete-
rin am 22. August 2018 zu (KG ZK2 18 47 act. B.1). Die dagegen erhobene Beru-
fung der A._____ vom 20. September 2018 erweist sich als fristgerecht. Überdies 
entspricht die Berufung den Formerfordernissen, so dass darauf eingetreten wer-
den kann. 

1.5. I._____ hat am 25. Oktober 2018 eine Anschlussberufung erhoben (vgl. KG 
ZK2 18 47, act. A. 4). Sie beantragt, "in Gutheissung der Anschlussberufung" sei-
en die Ziffern "2/2.3", "3/3.4." und "4/4.4" aufzuheben und die Berufung vollum-
fänglich abzuweisen. Die im Rechtsbegehren genannten Ziffern beziehen sich 
aber offensichtlich nicht auf die Dispositivziffern im angefochtenen Entscheid, 
sondern auf die Rechtsbegehren der Berufung. Einzig Dispositiv-Ziffer 4 betrifft 
I._____. Eine Aufhebung von Berufungsanträgen ergibt jedoch keinen Sinn. Da 
mit der "Anschlussberufung" nicht die Aufhebung gewisser Dispositiv-Ziffern des 
angefochtenen Entscheids verlangt wird, sondern bloss die Abweisung der Beru-
fung, handelt es sich bei dieser Eingabe gar nicht um eine Anschlussberufung. 
Mangels für eine Anschlussberufung zulässigen Rechtsbegehrens ist auf die von 
I._____ erhobene "Anschlussberufung" nicht einzutreten. Gegenteiliges ergibt sich 
auch nicht aus der Begründung der "Anschlussberufung", wird doch lediglich (aus-
zugsweise) das erstinstanzliche Urteilsdispositiv wiederholt, ohne dass erkennbar 
wäre, inwiefern dieses zu Gunsten von I._____ abgeändert werden sollte. Sodann 
gilt es zu berücksichtigen, dass das Regionalgericht Maloja die Klage der A._____ 
gegen I._____ abgewiesen hat und den Entschädigungsanspruch von I._____ - 

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bis auf 5 Rappen - gutgeheissen hat. Mit anderen Worten ist der angefochtene 
Entscheid in ihrem Sinn ausgefallen, weshalb es ohnehin an einem schutzwürdi-
gen Interesse für ihre Anschlussberufung fehlt.

1.6.1. Am 26. September 2018 erhoben C1.________ und C2.________ "Be-
schwerde" gegen den Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 21. August 
2018. Sie ergriffen das Rechtsmittel der Beschwerde, da der Streitwert gemäss 
Ziff. 1 des Rechtsbegehrens unter der Streitwertgrenze von Art. 308 Abs. 2 ZPO 
liege. Es gehe um die Frage der Missbräuchlichkeit der Mietzinserhöhung von 
maximal CHF 345.00 pro Monat für den Zeitraum von 1. Oktober 2014 bis 30. 
September 2015 (vgl. KG ZK2 18 51, act. A. 1).

C1.________ und C2.________ übersehen bei ihrer Argumentation, dass der 
Streitwert im Berufungsverfahren sich nicht nach den im Berufungsverfahren ge-
stellten Rechtsbegehren, sondern anhand der im erstinstanzlichen Verfahren zu-
letzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren bemisst (vgl. vorstehend E. 1.1.). Inso-
fern erweist sich das Abstellen auf die Periode vom 1. Oktober 2014 bis 30. Sep-
tember 2015 von vornherein als nicht sachgemäss.

Wie in Erwägung 1.2. ausgeführt, bilden die Mieter E._____, G1.________ und 
G2.________, C1.________ und C2.________ sowie I._____ eine einfache 
Streitgenossenschaft nach Art. 71 ZPO. Bei einfacher Streitgenossenschaft wer-
den die geltend gemachten Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie sich nicht 
gegenseitig ausschliessen (Art. 93 ZPO). Dementsprechend verbietet sich vorlie-
gend eine isolierte Betrachtung der von der Klägerin im erstinstanzlichen Verfah-
ren mit Bezug auf C1.________ und C2.________ gestellten Rechtsbegehren. 
Wenn der Streitwert für die von der A._____ eingereichte Berufung erreicht ist 
(vgl. vorstehend E. 1.2.), so gilt dies in der vorliegenden Konstellation auch für 
jede einzelne Beklagte. Das als Beschwerde bezeichnete Rechtsmittel ist demzu-
folge unter gewissen Voraussetzungen als Berufung entgegenzunehmen (sog. 
Konversion).

1.6.2. Das Kantonsgericht von Graubünden lässt in seiner Rechtsprechung eine 
Konversion zu, sofern das erhobene unzulässige Rechtsmittel die Voraussetzun-
gen bezüglich Form und Frist des an sich zulässigen Rechtsmittels aufweist (vgl. 
Entscheid ZK1 15 123 der I. Zivilkammer des Kantonsgerichts vom 28. September 
2015 E. 1.a; Urteil ZK2 14 40 der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts vom 6. März 
2015 E. 1.b). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Nach Art. 7 Abs. 1 
des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 
320.100) beurteilt das Kantonsgericht als Rechtsmittelinstanz zivilrechtliche Beru-

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fungen und Beschwerden. Die sachliche Zuständigkeit des Kantonsgerichts für die 
Beurteilung der Berufung ist somit gegeben. Ferner entspricht die eingereichte 
Beschwerde bezüglich Form und Frist einer Berufung. Beide Rechtsmittel sind 
namentlich innert 30 Tagen sowie schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 
311 Abs. 1 und Art. 321 Abs. 1 ZPO). Somit ist im konkreten Fall eine Konversion 
zulässig und die Beschwerde von C1.________ und C2.________ vom 26. Sep-
tember 2018 ist als Berufung entgegenzunehmen. 

1.6.3. Nach Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen Ent-
scheids innert 30 Tagen seit der Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich 
und begründet einzureichen. Der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts 
Maloja vom 21. August 2018 wurde C1.________ und C2.________ am 28. Au-
gust 2018 zugestellt. Die Berufung vom 26. September 2018 erfolgte somit fristge-
recht.

1.6.4. Ziff. 1 des Rechtsbegehrens der Berufung von C1.________ und 
C2.________ lautet wie folgt: "Es sei Ziff. 3 Abs. 1 des angefochtenen Entschei-
des aufzuheben und festzustellen, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.00 
für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuch-
lich ist". Dabei wird nicht gesagt, in welchem Betrag der Mietzins für die fragliche 
Periode missbräuchlich sei. Es könnte daher der Eindruck entstehen, die gesam-
ten CHF 1'985.00 seien missbräuchlich, was jedoch kaum gemeint sein dürfte, 
zumal ja lediglich die Erhöhung des Mietzinses zu Beanstandungen geführt hat 
und Gegenstand des Verfahrens bildet. Der Begründung ist denn auch zu ent-
nehmen, dass für die Periode vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015 eine 
Nettomietzinserhöhung von CHF 234.30 als nicht missbräuchlich anerkannt wird 
(vgl. ZK2 18 51, KG act. A.1, S. 10). Daraus ist zu schliessen, dass lediglich die 
Mietzinserhöhung im Mehrbetrag als missbräuchlich angesehen wird und das 
Feststellungsbegehren dahingehend zu verstehen ist.

1.6.5. Gestützt auf Art. 125 lit. c ZPO werden die beiden Verfahren ZK2 18 47 und 
ZK2 18 51 vereinigt. Die Konnexität der beiden Verfahren ist zu bejahen, handelt 
es sich doch um Berufungen gegen denselben Entscheid des Regionalgerichts 
Maloja. Thema in beiden Verfahren sind Mietzinserhöhungen durch die A._____ 
aufgrund von Sanierungen der Wohnungen an der B._____ 18 respektive 20 in 
D._____. 

2. Mit der Berufung als vollkommenes Rechtsmittel kann gemäss Art. 310 
ZPO die unrichtige Rechtsanwendung (lit. a), die unrichtige Feststellung des 
Sachverhalts (lit. b) und - über den Wortlaut hinaus - die Unangemessenheit gel-

19 / 59

tend gemacht werden. Das Berufungsgericht kann die gerügten Mängel des vor-
instanzlichen Entscheids frei und unbeschränkt überprüfen (Peter Reetz/Stefanie 
Theiler, a.a.O., N 5 ff. zu Art. 310 ZPO). Der Berufungskläger hat sich mit der Be-
gründung des angefochtenen Entscheids im Einzelnen auseinanderzusetzen. Ein 
Verweis auf die Vorakten genügt ebenso wenig wie eine pauschale Kritik am an-
gefochtenen Entscheid. Es ist konkret aufzuzeigen, inwiefern dieser als fehlerhaft 
erachtet wird (Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., N 36 zu Art. 311 ZPO mit wei-
teren Hinweisen).

3. Die vorliegende Streitsache ist ein Anwendungsfall von Art. 243 Abs. 2 lit. c 
ZPO. Es findet deshalb die soziale bzw. eingeschränkte Untersuchungsmaxime 
(vgl. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) Anwendung (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundes-
gerichts 4A_1/2014 vom 26. März 2014, E. 2.3). Diese verpflichtet das Gericht 
nicht zur eigentlichen Erforschung des Sachverhalts, sondern auferlegt ihm in ers-
ter Linie, eine unbeholfene oder die schwächere Partei zu unterstützen, was sich 
in der Praxis namentlich in einer verstärkten Fragepflicht und der Aufforderung zur 
Einreichung fehlender Beweisunterlagen ausdrückt. Die soziale Untersuchungs-
maxime entbindet die Parteien nicht davon, dem Gericht die nötigen Tatbestands-
elemente zu nennen und ihm die verfügbaren Beweismittel zu liefern. Ebenso we-
nig ergibt sich aus ihr eine Pflicht des Gerichts, die Parteien in prozessualen Fra-
gen zu beraten (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 5A_2/2013 vom 6. 
März 2013, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Zudem ist im Berufungsverfahren die 
Begründungsobliegenheit im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO auch dann zu beach-
ten, wenn im erstinstanzlichen Verfahren die eingeschränkte Untersuchungsma-
xime zur Anwendung gelangte (BGE 141 III 569 E. 2.3.3 = Pra 105 Nr. 99; 138 III 
374 E. 4.3.1 = Pra 102 Nr. 4; ZK2 19 24 E. 2.3). 

4. Neue Tatsachen und neue Beweismittel (Noven) werden im Berufungsver-
fahren nur noch berücksichtigt, wenn sie vor Berufungsinstanz ohne Verzug vor-
gebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vor-
gebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Wer sich auf Noven 
beruft, hat die Voraussetzungen für deren Berücksichtigung zu substantiieren und 
zu beweisen (Peter Reetz/Sarah Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenber-
ger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., 
Zürich 2016, N 34 zu Art. 317). Im Übrigen gebietet auch die eingeschränkte Un-
tersuchungsmaxime kein uneingeschränktes Novenrecht in zweiter Instanz 
(BGE 138 III 625 E. 2.2 = Pra 102 Nr. 26; ZK2 19 24 E. 2.4; Peter Reetz/Sarah 
Hilber, a.a.O., N 22 zu Art. 317 ZPO; Art. 247 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit 
Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO).

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4.1. E._____ (Beklagte 1) hält einen Prozentsatz von 20% an wertsteigernden 
Investitionen für angemessen. Sollte ihr hierfür die Beweispflicht zufallen, beantra-
ge sie die Anordnung eines Gerichtsgutachtens (KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 29). 
Ein in diesem Sinne bedingter Beweisantrag ist unzulässig. Wenn die Beklagte 1 
mit dem durchgeführten Augenschein beziehungsweise den dabei vom Gutachter 
gemachten Aussagen nicht einverstanden gewesen wäre, hätte sie dies umge-
hend im erstinstanzlichen Verfahren vortragen und einen Antrag auf Einholung 
eines (weiteren) Gutachtens stellen müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen (vgl. 
VI act. VII./7). Sich nun bei einer aus Sicht von E._____ nachteiligen Verwertung 
des Beweises auf den Standpunkt zu stellen, die Beweiserhebung sei mangelhaft 
gewesen und müsse wiederholt werden, verstösst gegen den Grundsatz von Treu 
und Glauben (Art. 52 ZPO; BGE 138 III 374 E. 4.3.2 = Pra 102 Nr. 4). Schliesslich 
legt E._____ - obwohl sie dazu gehalten wäre - auch nicht dar, warum sie trotz 
zumutbarer Sorgfalt erst jetzt (und nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren) in 
der Lage sein soll, den Beweisantrag zu stellen.

4.2. Mit Noveneingabe vom 2. März 2020 beantragt E._____ eine Senkung des 
Mietzinses auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (30. Juni 2020), mithin per 
1 Juli 2020, da das Bundesamt für Wohnwesen den Referenzzinssatz von 1.5% 
per 3. März 2020 auf 1.25% gesenkt habe (vgl. KG ZK2 18 47 act. A.11). 

Es gilt zu beachten, dass E._____ im vorliegenden Fall keine Berufung gegen das 
vorinstanzliche Urteil eingelegt hat. Ebenso wenig hat sie Anschlussberufung er-
hoben. Zur Klageänderung im Berufungsverfahren ist - immer unter den Voraus-
setzungen von Art. 317 Abs. 2 ZPO - allerdings nur jene Partei berechtigt, welche 
entweder selbständig Berufung eingelegt oder sich der gegnerischen Berufung 
angeschlossen hat (vgl. Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 11 16 
vom 15. Oktober 2015 E. 3.c mit Hinweis auf: Benedikt Seiler, Die Berufung nach 
ZPO, Basel 2013, N 1128 und N 1387). Damit ist E._____ von der Möglichkeit ei-
ner Klageänderung generell ausgeschlossen. Wäre es anders, so könnte die (et-
wa im Rahmen der Berufungsantwort verlangte) Klageänderung zu einer unzuläs-
sigen reformatio in peius zuungunsten der berufungsklägerischen Partei führen 
(Peter Reetz/Sarah Hilber, a.a.O., N 74 zu Art. 317 ZPO). Aus diesem Grund er-
weist sich der von der Beklagten 1 gestellte Antrag auf Senkung des Mietzinses 
auf den 1. Juli 2020 als unzulässig. 

4.3. Unberücksichtigt zu bleiben hat schliesslich der Umstand, dass die Beklag-
ten 2 und 3 ihren Mietvertrag per 31. Oktober 2020 gekündigt haben.

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4.4. Da - wie noch zu zeigen sein wird - bei der Ermittlung der Bausumme auf 
den Betrag von CHF 3'219'958.00 abgestellt wird (vgl. nachfolgend E. 8.3.3.), erü-
brigt sich die Frage, ob allenfalls gewisse in der Kostenabrechnung vom 24. Fe-
bruar 2014 enthaltene Positionen in Abzug zu bringen sind, da sie - wie die Vor-
instanz erwogen hat - erst auf einen Zeitpunkt nach Eintritt des Kündigungstermins 
vom 1. April 2014 bzw. 1. Oktober 2014 datieren (vgl. angefochtener Entscheid, E. 
8.2.4). Dementsprechend muss auch nicht über die Zulässigkeit der von der 
A._____ in diesem Zusammenhang eingereichten Noven (Garantiescheine) ent-
schieden werden (vgl. nachfolgend E. 8.4.3.).

5. Die Beklagten 4 und 5 waren bereits im vorinstanzlichen Verfahren der An-
sicht, dass der Klägerin für die von ihr erhobene Feststellungsklage das Feststel-
lungsinteresse abgehe. Mit Entscheid vom 8. Dezember 2015 trat das damalige 
Bezirksgericht Maloja auf die Klage nicht ein, mit der Begründung, dass eine Pro-
zessvoraussetzung im Sinne von Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO und Art. 59 Abs. 1 ZPO 
fehle. Die von der Klägerin dagegen erhobene Berufung hiess das Kantonsgericht 
in seinem Urteil ZK2 16 35 vom 8. Juni 2017 gut, wobei es die von der Klägerin 
formulierten Feststellungsbegehren als zulässig ansah. Die Beklagten 4 und 5 be-
streiten dies nach wie vor (KG ZK2 18 47 act. A.2, S. 2 ff.; vgl. auch ZK2 18 51 KG 
act. A.1, S. 7), ebenso die Beklagte 1 (vgl. KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 2 f. und S. 
10 ff.) und die Beklagte 6 (KG ZK2 18 47 act. A.4, S. 3 f.). Es besteht indes kein 
Anlass für eine Korrektur des Urteils ZK2 16 35 (vgl. im Übrigen dazu nachfolgend 
E. 11.4.).

6. Der in Erwägung 8.1. des vorinstanzlichen Entscheids festgelegte Zeitpunkt 
des Inkrafttretens der Mietzinserhöhung wird von der A._____ nicht angefochten 
(vgl. KG ZK2 18 47 act. A.1, S. 16). Die Vermieterin bringt indes vor, sie behalte 
sich ausdrücklich ergänzende Ausführungen bzw. Berechnungen vor, sollte sich 
dies im Verlauf des Verfahrens als nötig erweisen. Dem ist entgegenzuhalten, 
dass eine nachträgliche - d.h. nach Ablauf der Berufungsfrist erfolgte - Ausweitung 
der Berufung auf bislang nicht bzw. nicht genügend gerügte Punkte nicht zulässig 
ist (vgl. Peter Reetz/Sarah Hilber, a.a.O., N 38 zu Art. 311 ZPO). Die Vermieterin 
hat von entsprechenden Ergänzungen hinsichtlich der Frage des Inkrafttretens der 
Mietzinserhöhung aber ohnehin abgesehen, sodass es dabei sein Bewenden hat.

7. Die Vorinstanz hatte zu prüfen, ob die von der Klägerin gegenüber den Be-
klagten 1-6 angezeigten Mietzinserhöhungen missbräuchlich im Sinne von Art. 
269a OR erfolgten. Zunächst hielt sie fest, dass mit Bezug auf die Beklagten 1 und 
6 die Mietzinserhöhung am 1. Juli 2014 in Kraft trat, mit Bezug auf die Beklagten 
2-5 jedoch erst am 1. Oktober 2014 (angefochtener Entscheid, E. 8.1). Anschlies-

22 / 59

send ermittelte sie den massgebenden Investitionsbetrag. Sie erwog, dass die 
Klägerin in ihrer Klage zwar von einer höheren Bausumme ausging (CHF 
4'877'465.00 bzw. - nach Addition einer Investitionsverzinsung - CHF 
4'907'949.00) als in der Mitteilung der Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 (CHF 
3'219'958.00). Die Klägerin habe in ihrer Klage jedoch auf ihre Zusammenstellung 
vom 9. Dezember 2014 verwiesen und anlässlich der Hauptverhandlung erklärt, 
dass die Kostenabrechnung des Architekten vom 28. Februar 2014 der nun zu 
beurteilenden Mietzinserhöhung zugrunde liege. Es sei daher auf die letztgenann-
te und detaillierte Abrechnung des Architekten abzustellen. Aus diesen gehe her-
vor, dass die darin enthaltenen Positionen - abgesehen von solchen für Versiche-
rungen, die nachfolgend in Abzug gebracht würden - vor dem 19. März 2014 be-
zahlt worden seien und davon auszugehen sei, dass die entsprechenden Arbeiten 
ebenfalls bereits ausgeführt worden seien (dagegen seien in der Baukostenab-
rechnung vom 6. Januar 2015 auch Kostenpositionen für Arbeiten ausgeführt, die 
teils erst nach Mitteilung der Mietzinserhöhungen bezahlt worden seien, weshalb 
nicht auf die Berechnung abzustellen sei). Die von der Klägerin vorgenommene 
Änderung der Berechnungsgrundlage sei demnach zulässig. Nach Abzug gewis-
ser Positionen, die erst auf einen Zeitpunkt nach Eintritt des Kündigungstermins 
vom 1. April 2014 bzw. 1. Oktober 2014 datieren würden, resultiere eine Bau-
summe von CHF 4'212'958.60 (angefochtener Entscheid, E. 8.2.4). 

Sodann gelangte die Vorinstanz zum Schluss, dass es sich rechtfertige, die für 
den Zeitraum vom 1. April 2014 bis 30. September 2014 geltend gemachten Ver-
zugszinsen zuzusprechen. Im Zeitpunkt der Mitteilung der Mietzinserhöhung habe 
ein Hypothekarzins von 2% gegolten. Dieser habe zur Berechnung der Verzinsung 
um 0.5% auf 2.5% erhöht werden dürfen. Ausgehend von einer Bausumme von 
CHF 4'212'958.60 habe demnach für den Zeitraum von drei Monaten eine Verzin-
sung von CHF 26'331.00 resultiert. Die genannte Bausumme erhöhe sich somit 
auf CHF 4'239'289.60 (angefochtener Entscheid, E. 8.2.5). Die von der Beklagten 
1 geltend gemachte Verkleinerung des Balkons (als aus der Sanierung resultie-
render, wertmindernder Mangel) sah die Vorinstanz als nicht erwiesen an (ange-
fochtener Entscheid, E. 8.2.6).  

Die Vorinstanz erwog alsdann, die Kosten umfassender Überholungen würden 
gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG in der Regel zu 50-70% als wertvermehrende In-
vestitionen gelten. Sie hielt in diesem Zusammenhang fest, eine genaue bzw. lü-
ckenlose Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Auf-
wendungen liege in casu nicht vor, sodass von der in Art. 14 Abs. 1 VMWG ver-
mutungsweise aufgestellten Bandbreite von 50-70% auszugehen sei. Für die Be-

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stimmung des anwendbaren Prozentsatzes sei vorliegend vor allem zu berück-
sichtigen, dass die Liegenschaft über einen längeren Zeitraum (nämlich während 
nahezu 30 Jahren) nicht mehr saniert worden sei und eine genaue Gegenüberstel-
lung von werterhaltenden und wertvermehrenden Ausgaben fehle. Unter Berück-
sichtigung dieser Umstände rechtfertige es sich, einen Prozentsatz von 50% an-
zunehmen (angefochtener Entscheid, E. 8.2.7). Gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG 
könne der Vermieter bei wertvermehrenden Investitionen eine angemessene Ver-
zinsung des investierten Kapitals, die Amortisation sowie die neuen Unterhaltskos-
ten auf den Mietzins überwälzen. Angemessen sei ein Zinssatz, der ein halbes 
Prozent über dem Referenzzinssatz für Hypotheken liege. Der Amortisationszeit-
raum ergebe sich aus der mutmasslichen Lebensdauer der neuen Einrichtung. Die 
Lebenserwartung könne in Anlehnung an die Lebensdauer der gleichen früheren 
Einrichtung errechnet werden. Für den künftigen Unterhalt der neuen Einrichtung 
werde in der Regel ein Satz von 1% der Gesamtinvestitionen oder von 10% des 
Totals der Verzinsung und Amortisation in Anschlag gebracht, soweit dies gerecht-
fertigt erscheine. Die Klägerin habe einen Kapitalisierungswert von 5.58% ange-
nommen. Sie gehe von einem Verzinsungssatz von 1.25%, einer Amortisation von 
30 Jahren bzw. 3.33% sowie für künftigen Unterhalt von einem Ansatz von 1% 
aus. Die Verzinsung des Kapitals zu 1.25% sei nicht zu beanstanden. Im Zeitpunkt 
der Mietzinserhöhung habe ein Referenzzinssatz von 2% gegolten. Der Zinssatz 
habe somit um 0.5% erhöht werden dürfen. Nach Teilung des Satzes resultiere 
demnach ein Wert von 1.25%. Ebenso zu übernehmen sei die geltend gemachte 
Amortisation von 3.3%. Sie entspreche in etwa der - fast 30-jährigen - Lebensdau-
er der vor der Sanierung bestehenden Einrichtungen, wobei der geltend gemachte 
Prozentsatz von den Beklagten nicht bestritten worden sei. Für den künftigen Un-
terhalt sei vorliegend ein Zuschlag von 1% für gesteigerte Unterhaltskosten anzu-
nehmen. Insgesamt ergebe sich demnach ein Kapitalisierungswert von 5.58%. 
Ausgehend von einem Sanierungsbetrag von CHF 4'239'289.60 und einem anzu-
nehmenden wertvermehrenden Ansatz von 50% resultiere ein wertvermehrender 
Betrag von CHF 2'119'644.80 und somit eine jährliche Mietzinserhöhung für sämt-
liche Mieter der Liegenschaft von CHF 118'276.20 (5.58% von CHF 2'119'644.80). 
Bei einer Gesamtfläche von 2'136 m2 ergebe dies eine jährlich zulässige Netto-
mietzinserhöhung von CHF 55.35 pro m2 bzw. eine monatliche von CHF 4.60 pro 
m2 (angefochtener Entscheid, E. 8.2.8). Zu berücksichtigen seien ferner die Ver-
änderung des Referenzzinssatzes, der Teuerungsindex sowie die allgemeine Kos-
tensteigerung. Die Klägerin habe für eine Veränderung des Referenzzinssatzes 
einen Reduktionswert von 5.6% und für die Teuerung einen solchen von 0.28% 
geltend gemacht. Zudem habe sie für die allgemeine Kostensteigerung pauschal 
0.75% pro Jahr geltend gemacht (bzw. 1.69% für die Zeit zwischen der letzten 

24 / 59

Mietzinsanpassung und der aktuellen Erhöhung [= 2 ¼ Jahre]). Diese habe sie 
jedoch nicht begründet, sodass eine allgemeine Kostensteigerung nicht berück-
sichtigt werden könne. Die vorstehend beschriebenen Anpassungsgründe seien 
nachfolgend für die einzelnen Beklagten hinsichtlich der unterschiedlichen Zeit-
punkte der Mietzinsanpassungen per 1. Juli 2014 bzw. 1. Oktober 2014 sowie per 
1. Oktober 2015 und 1. Oktober 2017 in Anschlag zu bringen (angefochtener Ent-
scheid, E. 8.2.9). Gestützt auf diese Werte errechnete die Vorinstanz in E. 8.2.10 
bis 8.2.13 die jeweils zulässigen Mietzinsanpassungen. Sie kam dabei zum 
Schluss, dass diese in 11 von 12 Fällen nicht korrekt bzw. - weil zu viel Mietzins 
verlangt wurde - missbräuchlich gewesen seien (einzig mit Bezug auf die gegenü-
ber den Beklagten 4 und 5 per 1. Oktober 2014 vorgenommene Mietzinserhöhung 
stellte die Vorinstanz keine missbräuchliche Anpassung fest). Die Vorinstanz auf-
erlegte schliesslich die Gerichtskosten in Höhe von CHF 31'474.20 (Gerichtsge-
bühr CHF 30'000.00/Gutachterhonorar CHF 1'474.20) zu 11/12 der Klägerin (an-
gefochtener Entscheid, E. 9).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

8. Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter für eine Mietzinsanpas-
sung das amtliche Formular verwenden. Wird die Mietzinserhöhung nicht auf dem 
vorgeschriebenen Formular mitgeteilt, ist sie gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR 
nichtig. Sie ist auch nichtig, wenn der Vermieter sie nicht begründet (Art. 269d 
Abs. 2 lit. b OR). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Mietzinser-
höhung auch dann nichtig, wenn zwar das amtliche Formular verwendet wird, die 
angeführte Begründung aber nicht genügend klar ist. Sinn und Zweck der in Art. 
269d OR vorgesehenen Formvorschrift ist, dem Mieter ein klares Bild über die 
Tragweite und die Berechtigung der Mietzinserhöhung zu verschaffen. Die Be-
gründung im Mietzinsformular ist eine Willensäusserung des Vermieters. Ihre Be-
deutung und Tragweite bestimmt sich nach den allgemeinen Grundsätzen zur 
Auslegung von Willensäusserungen. Dies gilt namentlich auch für das Erfordernis 
der Klarheit. Wenn sich die Parteien über den Sinn und die Tragweite der Begrün-
dung nicht einig sind, ist die Willensäusserung des Vermieters nach dem Vertrau-
ensprinzip auszulegen. Ausreichend klar ist eine Begründung dann, wenn sich der 
Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner unter Berücksichtigung aller 
massgebenden Umstände im Zeitpunkt des Zugangs Klarheit darüber verschaffen 
kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft (vgl. zum Ganzen 
BGE 142 III 375 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen). Dies ist etwa dann der Fall, wenn 
der Vermieter über den Umfang der Sanierungsarbeiten bereits vorab informiert 
hat, zum Beispiel durch Mieterversammlungen, Mieterorientierungen oder ander-
weitige Ankündigungen der Sanierungsarbeiten.

25 / 59

Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen muss unter anderem die 
klare Begründung der Erhöhung enthalten; werden mehrere Erhöhungsgründe 
geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen (Art. 19 Abs. 1 
lit. a Ziff. 4 VMWG). Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der 
Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen (Art. 19 Abs. 1bis VMWG). 
In der Begründung der Mietzinserhöhung müssen nicht alle ausgeführten Arbeiten, 
die der Mietzinserhöhung zu Grunde liegen, aufgezählt werden. Die Nennung der 
wichtigsten Arbeiten genügt (z.B. "Sanierung Fassaden und Flachdächer"; vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005, E. 2.3 und 2.4). 
Demgegenüber wird bei Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitio-
nen der zahlenmässige Nachweis für die Erhöhung - etwa durch Baukostenab-
rechnungen - nicht verlangt (BGE 142 III 375 E. 3.3.2). Bei Mietzinserhöhungen 
wegen Kostensteigerungen oder wegen wertvermehrenden Verbesserungen des 
Vermieters kann der Mieter verlangen, dass der geltend gemachte Differenzbetrag 
zahlenmässig begründet wird. Die 30-tägige Anfechtungsfrist wird dadurch nicht 
berührt (Art. 20 Abs. 1 VMWG). Im Schlichtungsverfahren kann der Mieter verlan-
gen, dass für alle geltend gemachten Gründe der Mietzinserhöhung die sachdien-
lichen Belege vorgelegt werden (Art. 20 Abs. 2 VMWG).

Mit der Anzeige einer Mietzinserhöhung übt der Vermieter ein Gestaltungsrecht 
aus. Die Mietzinserhöhung ist daher grundsätzlich bedingungsfeindlich. Die Er-
höhung ist deshalb nur gültig, wenn die Anpassungsgründe, welche die Erhöhung 
rechtfertigen, sich bereits im Zeitpunkt der Mitteilung der Erhöhungsanzeige ver-
wirklicht haben oder wenn mit Sicherheit feststeht, dass sie sich spätestens im 
Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietzinserhöhung verwirklicht haben werden (BGE 
122 III 20 E. 4b und c). Wird eine Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender In-
vestitionen geltend gemacht, darf sie durch das Gericht nur geschützt werden, 
wenn die Arbeiten im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietzinserhöhung ausge-
führt und in Rechnung gestellt bzw. bezahlt sind. Bei grösseren Arbeiten sind ge-
staffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig 
(Art. 14 Abs. 5 VMWG).

Veränderungen, die erst nach der Mitteilung der Mietzinserhöhung bekannt wer-
den, dürfen nicht in die Beurteilung miteinbezogen werden. Der Vermieter kann sie 
daher nicht mehr in das bereits laufende Anfechtungsverfahren einbringen. Die 
Erhöhungsanzeige hat in jedem Fall den strengen gesetzlichen Formvorschriften 
zu genügen (Art. 269d Abs. 1 und 2 OR) und der Vermieter bleibt für das spätere 
Verfahren an seine förmliche Erklärung gebunden (vgl. BGE 139 III 13 E. 3.1.2; 
BGE 122 III 20 E. 4c mit weiteren Hinweisen). Davon ausgenommen sind offen-

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sichtliche Fehler (z.B. Schreib- oder Rechenfehler), wobei der Vermieter aber an 
die Art der abgegebenen Begründung gebunden bleibt (vgl. Sara Oeschger/Peter 
Zahradnik, in: David Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Zürich 
2016, S. 420 mit weiteren Hinweisen).

8.1. Die Vorinstanz erwog mit Bezug auf den massgebenden Investitionsbetrag, 
dass die Klägerin in ihrer Klage zwar von einer höheren Bausumme ausging (CHF 
4'87'465.00 bzw. - nach Addition einer Investitionsverzinsung - CHF 4'907'949.00) 
als in der Mitteilung der Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 (CHF 3'219'958.95). 
Die Klägerin habe in ihrer Klage jedoch auf ihre Zusammenstellung vom 9. De-
zember 2014 verwiesen und anlässlich der Hauptverhandlung erklärt, dass die 
Kostenabrechnung des Architekten vom 28. Februar 2014 der nun zu beurteilen-
den Mietzinserhöhung zugrunde liege. Es sei daher auf die letztgenannte und de-
taillierte Abrechnung des Architekten abzustellen. Aus diesen gehe hervor, dass 
die darin enthaltenen Positionen - abgesehen von solchen für Versicherungen, die 
nachfolgend in Abzug gebracht würden - vor dem 19. März 2014 bezahlt worden 
seien und davon auszugehen sei, dass die entsprechenden Arbeiten ebenfalls 
bereits ausgeführt worden seien (dagegen seien in der Baukostenabrechnung 
vom 6. Januar 2015 auch Kostenpositionen für Arbeiten ausgeführt, die teils erst 
nach Mitteilung der Mietzinserhöhungen bezahlt worden sein, weshalb nicht auf 
die Berechnung abzustellen sei). Die von der Klägerin vorgenommene Änderung 
der Berechnungsgrundlage sei demnach zulässig (angefochtener Entscheid, E. 
8.2.3 f.).

8.2. Von der Vermieterin wird naheliegenderweise nicht beanstandet, dass die 
von ihr vorgenommene Änderung der Berechnungsgrundlage (Abrechnung des 
Architekten vom 28. Februar 2014) von der Vorinstanz als zulässig angesehen 
wurde (vgl. KG ZK2 18 47 act. A.1, S. 6 f.).

8.3.1. Die Beklagten 4 und 5 halten dieses Vorgehen jedoch nicht für zulässig; die 
Mitteilung der Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 habe auf einer Investitions-
summe von CHF 3'219'958.95 basiert. Die Vorinstanz habe sich auf den Stand-
punkt gestellt, dass die Mietzinserhöhung nur gültig sei, wenn die Anpassungs-
gründe, welche die Erhöhung rechtfertigten, sich bereits im Zeitpunkt der Mittei-
lung der Erhöhungsanzeige verwirklicht hätten oder wenn mit Sicherheit feststehe, 
dass sie sich spätestens im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietzinserhöhung 
verwirklicht haben würden. Die Vorinstanz habe dabei aber ausser Acht gelassen, 
dass darüber hinaus die Erhöhungsanzeige eine klare Begründung der Mietzins-
erhöhung enthalten müsse und dass die in der Erhöhungsanzeige oder im Be-
gleitbrief erwähnten Erhöhungsgründe eine Willenserklärung der Vermieterschaft 

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darstellten, die diese so gegen sich gelten lassen müsse, wie der Mieter sie in gu-
ten Treuen habe verstehen können. Die Begründung habe dabei klar zu sein. Die 
Vermieterschaft sei für das spätere Verfahren an ihre förmliche Erklärung gebun-
den. Die Klägerin sei daher auf die von ihr mittels Formular und mit Begleitschrei-
ben zur Mietzinserhöhung vom 19. März 2019 mitgeteilten Investitionssumme von 
CHF 3'219'958.00 zu behaften und es dürfe nicht mit der Vorinstanz auf die mit 
Abrechnung vom 28. Februar 2014 ausgewiesenen Zahlungen von CHF 
4'521'149.75 abgestellt werden (KG ZK2 18 47 act. A.2, S. 7 ff.; ZK2 18 51 KG 
act. A.1, S. 7 ff.).

8.3.2. Die Vermieterin wendet dagegen ein, die Mietzinserhöhung sei mit Schrei-
ben vom 19. März 2014 mit der Begründung "Umfassende Sanierung" mitgeteilt 
worden. Dabei sei das Kästchen "Begründung gemäss separatem Begleitschrei-
ben" mit einem Häkchen versehen worden. Zum Thema "wertvermehrende Inves-
titionen" habe das Begleitschreiben gleichen Datums den folgenden Passus ent-
halten: 

"Der massgebende Investitionsbeitrag nach Abzug der Fördergelder 
beläuft sich gemäss Bauabrechnung auf CHF 3'219'958.00. Diesen Be-
trag haben wir mit einer Quote von 70% als wertvermehrend bewertet."

Im erwähnten Begleitschreiben seien Beilagen aufgeführt worden, u.a. die "Be-
rechnung der wertvermehrenden Investitionen". Letztgenannte Beilage sei eine 
Aufstellung der K._____ Architektur AG vom 18. März 2014. Es sei deshalb davon 
auszugehen, dass die Beklagten 4 und 5 mit der Inempfangnahme der erwähnten 
Dokumente von sämtlichen Grundlagen, welche die Vermieterin zur Mietzinser-
höhung verwendet habe, Kenntnis gehabt hätten. Falls dem nicht so gewesen sein 
sollte, hätten die Beklagten 4 und 5 die fehlenden Beilagen von der Vermieterin 
nachverlangen können. Dies sei jedoch nicht geschehen (KG ZK2 18 47 act. A.7, 
S. 26 f.).

8.3.3. Dieser Argumentation der A._____ kann nicht gefolgt werden. Die Begrün-
dung für die Mietzinserhöhung muss klar und verständlich sein, damit sich der 
Mieter ein genügendes Bild über die Tragweite und Berechtigung der Mietzinser-
höhung machen und entscheiden kann, ob er die Erhöhung anfechten will oder 
nicht (BGE 142 III 375 E. 3.3). Es mag richtig sein, dass - wie die Vermieterin gel-
tend macht (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 28) - bei der Begründung der Mietzinser-
höhung keine Zahlen genannt werden müssen. Vorliegend wurden jedoch in der 
Mitteilung der Mietzinserhöhung beziehungsweise im entsprechenden Begleit-
schreiben Zahlen genannt, nämlich - insbesondere - wurde im Begleitschreiben 

28 / 59

der Investitionsbetrag mit CHF 3'219'958.00 beziffert. Damit ist die Vermieterin 
ihrer Begründungspflicht gemäss Art. 20 Abs. 1 VMWG (zumindest teilweise) zu-
vorgekommen, weshalb nicht einzusehen ist, warum sie nicht auf dieser Begrün-
dung zu behaften sein sollte. 

Es ist grundsätzlich nicht am Mieter, den in der Erhöhungsanzeige oder im Be-
gleitschreiben genannten Betrag mit allenfalls eingereichten Beilagen in Bezug zu 
setzen und - abgesehen von offensichtlichen Rechnungsfehlern - die Vermieterin 
gegebenenfalls auf Unstimmigkeiten hinzuweisen. Die abweichende Auffassung 
der Vermieterin würde darauf hinauslaufen, ihre Begründungspflicht ins Gegenteil 
zu verkehren. Selbst wenn also den Mietern mit der Mitteilung der Mietzinser-
höhung sämtliche erwähnten Beilagen zugestellt worden wären, ändert dies nichts 
daran, dass die Angaben der Vermieterin in gewisser Weise missverständlich wa-
ren. Dies gesteht denn auch die A._____ selbst ein (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 
26). Dieser Mangel geht jedoch insofern zu Lasten der Vermieterin, als nach dem 
Vertrauensprinzip zu ermitteln ist, wie die Anzeige der Mietzinserhöhung (mitsamt 
Begleitschreiben und Beilagen) verstanden werden durfte und musste.

Zutreffend ist zwar, dass in der Kostenzusammenstellung der Architektur K._____ 
AG vom 18. März 2014 der Betrag von CHF 4'521'149.75 genannt wird (vgl. VI 
act. II./8). Jedoch wird auch der Betrag von CHF 3'219'958.95 angegeben und als 
"Total Wertvermehrung inkl. Mwst." ausgewiesen. Der Abzug von CHF 
1'301'190.80 - mithin die Differenz zwischen CHF 4'521'149.75 und CHF 
3'219'958.95 - wird mit "Total Zahlungen" bezeichnet. Dass es sich dabei um die 
Aussonderung der bloss werterhaltenden Positionen gehandelt haben soll, wird 
somit nicht ersichtlich. Insofern erscheint die für den Betrag von CHF 3'219'958.95 
verwendete Bezeichnung "Total Wertvermehrung inkl. Mwst." zumindest als unklar 
und lässt im Gesamtzusammenhang nicht hinreichend erkennen, dass damit ef-
fektiv bloss der wertvermehrende Betrag der Gesamtinvestitionen gemeint sein 
soll. Dies auch deshalb nicht, weil der Betrag von CHF 3'219'958.95 nicht dem von 
der A._____ geltend gemachten Prozentsatz von 70% an wertvermehrenden In-
vestitionen des Betrages von CHF 4'521'149.75 entspricht.

Demgegenüber wurde der Investitionsbetrag im Begleitschreiben klar und deutlich 
mit CHF 3'219'958.00 beziffert (vgl. VI act. II./7). Ebensolches gilt für das Formular 
selbst (vgl. VI act. II./6.1). Bei objektivierter Betrachtungsweise bestand daher kein 
Zweifel, wie die Begründung der Mietzinserhöhung zu verstehen war. Selbst wenn 
einem Mieter aufgefallen sein sollte, dass in den Beilagen eine höhere Summe 
genannt wurde, durfte er auf die Richtigkeit der Angaben im Begleitschreiben ver-
trauen, zumal die Vermieterin nicht gehalten ist, sämtliche angefallenen Kosten als 

29 / 59

Investitionsbeitrag auf die Mieter abzuwälzen. Unter diesen Umständen durften die 
Mieter - selbst wenn sie die Differenz bemerkt haben sollten - davon ausgehen, 
dass die Vermieterin von der Überwälzung gewisser Kosten absah. Unter diesen 
Umständen verstiess es nicht gegen Treu und Glauben, von der Richtigkeit des im 
Begleitschreiben genannten Investitionsbetrags auszugehen. Die A._____ ist da-
her auf die im Begleitschreiben genannte Investitionssumme von CHF 
3'219'958.00 zu behaften. Nichts anderes ergibt sich aus dem von der Vermieterin 
zitierten Urteil des Bundesgerichts 4C.120/1992 vom 15. Dezember 1992, E. 4b 
(vgl. VI act. II./13), zumal vorliegend offensichtlich nicht gesagt werden kann, bei 
einer Erhöhung der Investitionssumme von CHF 3'219'958.00 auf CHF 
4'549'406.85 bleibe das Ergebnis im Rahmen der Mitteilung.

8.4.1. Die A._____ bringt zunächst vor, der von der Vorinstanz vorgenommene 
Abzug von insgesamt CHF 308'191.15 für - wie es in Erwägung 8.2.4 heisse - 
"Versicherungen" sei ungerechtfertigt. Die Versicherungen würden in den Baukos-
tenaufstellungen in einer eigenen, separaten Kostenkategorie (Position 53) figurie-
ren. Die dort verzeichneten Prämienzahlungen datierten alle aus dem ersten Se-
mester 2013. Die im angefochtenen Entscheid im Detail erwähnten Positionen mit 
der errechneten Summe von CHF 308'191.15 seien demgegenüber keine Zahlun-
gen an Versicherungen. Es seien ausnahmslos Positionen, die im Finanzrapport 
vom 28. Februar 2014 nur pro memoria enthalten seien. Dabei handle es sich um 
die üblichen Garantiescheine, welche die Versicherungen der einzelnen Baubetei-
ligten, d.h. den Handwerkern im Umfang von 10% des Werklohns an die Bauherr-
schaft in Anwendung von Art. 181 der SIA-Norm ausgestellt hätten. Dies gehe aus 
dem Finanzrapport des Architekturbüros K._____ bereits beim groben Vergleich 
zwischen den einzelnen Garantiesummen und dem jeweiligen Total der Zahlun-
gen hervor. Zu keinem anderen Ergebnis gelange man bei detaillierter Betrach-
tung einzelner Arbeitsgattungen. Den bisher ins Recht gelegten Akten sei zu ent-
nehmen, wo die Werklöhne ohne Akontozahlungen getilgt worden seien, so z.B. 
bei der Position 227.30 (Äussere/Innere Malerarbeiten Haus C) mit der Garantie-
summe von CHF 5'590.00 und Schlusszahlung/Werklohn von CHF 55'830.15, bei 
der Position 228.20 (Lamellenstoren) mit der Garantiesumme von CHF 10'310.00 
und in der Schlusszahlung/Werklohn von CHF 103'052.85 sowie bei der Position 
282.17 (Plattenarbeit Balkon Haus B) mit der Garantiesumme von CHF 1'445.20 
und in der Schlusszahlung/Werklohn von CHF 14'452.60. Auch anhand von Ar-
beitsgattungen mit Akontozahlungen werde klar, dass es sich bei den von der Vor-
instanz als Zahlungen behandelten Beträgen gar nicht um solche handle, sondern 
um Garantiescheine. Dies werde anhand folgender Beispiele garantiert: Auf S. 6 
des erwähnten Dokuments die Positionen 224.00 (Isolieren und Decken Steil-

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dächer Haus A) und 224.10 (Isolieren und Decken Steildächer Haus B/C), wo sich 
die Beträge Garantiesumme CHF 14'820.00/Total CHF 149'192.35 sowie Garan-
tiesumme CHF 29'350.00/Total CHF 293'519.00 gegenüberstehen würden. Die 
entsprechenden Garantiescheine würden vollständig vorliegen und ins Recht ge-
legt werden. Eine solche Noveneingabe sei ungeachtet von Art. 317 Abs. 1 ZPO 
zulässig, weil die Vorinstanz den Abzug von CHF 308'191.75 von sich aus und 
nicht aufgrund eines Antrages irgendeiner der beklagten Parteien vorgenommen 
habe. Zur Wahrung des rechtlichen Gehörs müsse es deshalb möglich sein, die 
unechten Noven nachträglich im Berufungsverfahren einzureichen (KG ZK2 18 47 
act. A.1, S. 7 f.). Richtigerweise sei daher der Betrag von CHF 308'191.15 den 
Baukosten zuzurechnen. Diese würden somit CHF 4'521'149.75 betragen (KG 
ZK2 18 47 act. A.1, S. 13).

8.4.2. Die Beklagte 1 bestreitet die Zulässigkeit, 28 Garantiescheine noch im Beru-
fungsverfahren als Beweisurkunden zuzulassen. Das Vorbringen sei verspätet 
(KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 30). Auch die Beklagten 2 und 3 bestreiten die Zuläs-
sigkeit der entsprechenden Noveneingabe (KG ZK2 18 47 act. A.5, S. 6 f.).

8.4.3. Da bei der Ermittlung der Bausumme auf den Betrag von CHF 3'219'958.00 
abgestellt wird (vgl. vorstehend E. 8.3.3.), erübrigt sich die Frage, ob allenfalls ge-
wisse, in der Kostenabrechnung vom 24. Februar 2014 enthaltene Positionen, in 
Abzug zu bringen sind, da sie - wie die Vorinstanz erwogen hat - erst nach Mittei-
lung der Mietzinserhöhungen bzw. nach Inkrafttreten der Mietzinserhöhungen be-
zahlt wurden (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.2.4). Dementsprechend muss 
auch nicht über die Zulässigkeit der von der Vermieterin in diesem Zusammen-
hang eingereichten Noven (Garantiescheine) entschieden werden. Es bleibt bei 
der Bausumme von CHF 3'219'958.00.

8.5. Die Vorinstanz erwog, Baukreditzinsen bzw. Zwischenzinse seien zu den 
Kosten hinzuzurechnen, die in direktem Zusammenhang mit den umfassenden 
Überholungen angefallen seien, womit sie als überwälzbare Investitionen gelten 
würden. Es rechtfertige sich vorliegend, die für den Zeitraum vom 1. April 2014 bis 
30. September 2014 geltend gemachten Verzugszinsen zuzusprechen. Im Zeit-
punkt der Mitteilung der Mietzinserhöhung habe ein Hypothekarzins von 2% gegol-
ten. Dieser habe zur Berechnung der Verzinsung um 0.5% auf 2.5% erhöht wer-
den dürfen (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.2.5).

Wie vorstehend in Erw. 8.3.3. ausführlich dargelegt, konnten die Mieter nach Treu 
und Glauben von der Richtigkeit des im Begleitschreiben genannten Investitions-
betrags von CHF 3'219'958.00 ausgehen, weshalb keine Baukreditzinse bzw. Zwi-

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schenzinse für den Zeitraum vom 1. April 2014 bis 30. September 2014 zu 
berücksichtigen sind.

9. Gemäss Art. 269a lit. b OR ist eine Mietzinserhöhung in der Regel nicht 
missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des 
Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 
VMWG u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Satz 1); bei umfassenden Über-
holungen sind in der Regel 50% bis 70% der Kosten wertvermehrende Investitio-
nen (Satz 2).

Umfassende Überholungsarbeiten dienen einerseits dem Unterhalt des Gebäu-
des, anderseits der Wertvermehrung, enthalten somit einerseits werterhaltende 
und anderseits wertvermehrende Investitionen (BGE 118 II 415 E. 3a). Sie unter-
scheiden sich von den gewöhnlichen Reparaturen oder dem laufenden Unterhalt 
vor allem mengenmässig und liegen vor, wenn ein Haus oder eine Wohnung in 
grösserem Umfang instand gestellt wird. Eine umfassende Überholung liegt in der 
Regel vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinnern er-
neuert werden oder wenn ein Haus oder Gebäude total renoviert wird. Die Arbei-
ten gehen in der Regel über den normalen Unterhalt hinaus. Unter dem Begriff der 
umfassenden Überholung sind demnach Arbeiten zu verstehen, die den laufenden 
Unterhalt deutlich übersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile 
einer Liegenschaft betreffen und dazu führen, deren Lebensdauer zu verlängern 
und zu modernisieren. Auch der Kostenumfang der getätigten Investitionen kann 
eine umfassende Überholung indizieren, wenn die Kosten im Verhältnis zum Miet-
ertrag ein beträchtliches Ausmass erreichen (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundes-
gerichts 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011, E. 5.1 mit weiteren Hinweisen).

Der Umstand beispielsweise, dass eine gewisse Liegenschaft im Zeitpunkt der 
ersten Renovation (erst) 23 Jahre alt war, schliesst die Annahme einer umfassen-
den Überholung nicht aus. In aller Regel kann nach dem Ersatz von mehr als 
zwanzigjährigen Einrichtungen, die wesentliche Bestandteile der Liegenschaft bil-
den, nicht mehr vom gleichen Standard gesprochen werden, sondern es ist davon 
auszugehen, dass die entsprechenden Investitionen - entsprechend der Regelung 
von Art. 14 Abs. 1 VMWG - einen Mehrwert im Sinne von Art. 269a lit. b OR schaf-
fen. So ist regelmässig anzunehmen, dass nach zwanzig Jahren ein technologi-
scher Fortschritt zu verzeichnen ist, der zu höherwertigen, leistungsfähigeren, 
energiesparenderen Einrichtungen führt (Urteil des Bundesgerichts 4A_501/2010 
vom 19. Januar 2011, E. 5.3).

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Die besondere Verteilungsregel für umfassende Überholungen gemäss Art. 14 
Abs. 1 VMWG bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für 
ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermun-
tern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Andererseits soll die insbeson-
dere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen 
Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50% 
bis 70% erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; 110 II 404 E. 3a [mit Bezug auf 
den seinerzeitigen Art. 10 BMM]; Urteil des Bundesgerichts 4C.287/2001 vom 26. 
März 2002, E. 3.1). Wenn die einzelnen Arbeiten hingegen konkret als wertver-
mehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalan-
satz von 50% bis 70% nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem 
Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 
E. 3a; Urteil des Bundesgerichts 4C.287/2001 vom 26. März 2002, E. 3.1). Der 
Pauschalansatz von 50-70 % darf jedoch nur dann nicht angewendet werden, 
wenn der Mieter (bzw. der Vermieter) im Einzelnen nachweisen kann, dass der 
Anteil wertvermehrender Investitionen tiefer (bzw. höher) ist (Urteil des Bundesge-
richts 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011, E. 6.1). Erforderlich ist ein "lückenloser" 
Beleg bezüglich allen vorgenommenen Arbeiten, in welchem Umfang sie werter-
haltenden beziehungsweise wertvermehrenden Charakter haben (Urteil des Bun-
desgerichts 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010, E. 3.2). Dieses Beweismass gilt 
für Vermieter und Mieter gleichermassen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
4A_501/2010 vom 19. Januar 2011, E. 6.1).

Innerhalb der Bandbreite von 50-70% hängt der Prozentsatz von den Umständen 
des konkreten Falles ab, insbesondere vom ungefähren wertvermehrenden Anteil 
der ausgeführten Arbeiten. Zu berücksichtigen sind im Weiteren das Alter der Lie-
genschaft und der Zeitpunkt der letzten umfassenden Sanierung. So soll der Ver-
mieter, welcher den Unterhalt während längerer Zeit vernachlässigt hat, nicht be-
günstigt werden (vgl. Sarah Brutschin, in: David Lachat et al. [Hrsg.] Mietrecht für 
die Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 525 mit weiteren Hinweisen). Gemäss bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung spielt zur Bestimmung des wertvermehrenden 
Anteils innerhalb der Bandbreite von Art. 14 Abs. 1 VMWG das Verhältnis zwi-
schen den Gesamtkosten der Arbeiten und den Mietzinseinnahmen keine Rolle, 
wenn die Aufwendungen für Unterhalt in der Vergangenheit bescheiden waren 
und ein notorisch hoher Kostenanteil auf Unterhaltsarbeiten entfällt (Urteil des 
Bundesgerichts 4A_416/2007 vom 9. Januar 2008, E. 3.3.3). Ebenso kann ein 
hoher Anteil energetischer Verbesserungen, welche im Rahmen einer umfassen-
den Überholung ausgeführt werden, nicht automatisch zu einem hohen Überwäl-
zungssatz innerhalb der Bandbreite von 50-70% führen, denn gemäss Art. 14 Abs. 

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3 VMWG können auch energetische Verbesserungen einen kleinen oder sogar 
gar keinen wertvermehrenden Anteil aufweisen (vgl. Sarah Brutschin, a.a.O., S. 
525 f.).

9.1. Die Vorinstanz ging vorliegend von umfassenden Überholungsarbeiten 
i.S.v. Art. 14 Abs. 1 VMWG aus. Die 1985 erstellte Liegenschaft sei bis zu den im 
Jahr 2013 durchgeführten Renovationsarbeiten keiner umfassenden Sanierung 
mehr unterzogen worden. Die Arbeiten würden den laufenden Unterhalt des Ge-
bäudes in augenscheinlicher Weise übersteigen und insbesondere zu einer Mo-
dernisierung und einer künftigen Senkung der Heizkosten und des Stromver-
brauchs führen. So seien etwa Kücheneinrichtungen umfassend erneuert und eine 
energetische Sanierung des gesamten Gebäudes vorgenommen worden (ange-
fochtener Entscheid, E. 8.2.2). Die Vorinstanz erwog alsdann, die Kosten umfas-
sender Überholungen würden gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG in der Regel zu 50-
70% als wertvermehrende Investitionen gelten. Sie hielt in diesem Zusammen-
hang fest, eine genaue bzw. lückenlose Unterscheidung zwischen werterhalten-
den und wertvermehrenden Aufwendungen liege in casu nicht vor, sodass von der 
in Art. 14 Abs. 1 VMWG vermutungsweise aufgestellten Bandbreite von 50-70% 
auszugehen sei. Für die Bestimmung des anwendbaren Prozentsatzes sei vorlie-
gend vor allem zu berücksichtigen, dass die Liegenschaft über einen längeren 
Zeitraum (nämlich während nahezu 30 Jahren) nicht mehr saniert worden sei und 
eine genaue Gegenüberstellung von werterhaltenden und wertvermehrenden 
Ausgaben fehle. Unter Berücksichtigung dieser Umstände rechtfertige es sich, 
einen Prozentsatz von 50% anzunehmen (angefochtener Entscheid, E. 8.2.7).

9.2. Die A._____ rügt die vorinstanzliche Festlegung auf 50% innerhalb des 
durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vorgegebenen Rahmens von 50-70% als nicht 
sachgerechte Ausübung ihres Ermessens. Die im Entscheid angeführten Argu-
mente würden nicht ausreichen, um den wertsteigernden Anteil auf das Minimum 
von 50% festzulegen. Es sei zwar einzuräumen, dass es sich vorliegend um die 
erste umfassende Überholung seit Erstellung der Gebäude im Jahr 1985 handle. 
Allerdings seien die anstehenden Unterhaltsarbeiten regelmässig ausgeführt wor-
den, so z.B. Küchengeräte ersetzt. Von einem aufgeschobenen Unterhalt könne 
daher keine Rede sein. Die Vorinstanz habe zur Begründung ihrer Ansicht festge-
stellt, eine genaue Gegenüberstellung von werterhaltenden und wertvermehren-
den Ausgaben fehle. Im Zusammenhang mit der umfassenden Überholung der 
Liegenschaft sei dieses Argument jedoch nur stichhaltig im Fall, wo es darum ge-
he, von dem in der Verordnung vorgegebenen Rahmen von 50-70% abzuweichen, 
sei es nach unten oder nach oben. Darum gehe es vorliegend gerade nicht, weil 

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der von der Vorinstanz gewählte Ansatz von 50% innerhalb des Rahmens liege. 
Deshalb sei das Argument nicht tauglich als Herabsetzungsgrund. In der Begrün-
dung zur Ansetzung des Prozentsatzes auf 50% sei - entgegen Art. 14 Abs. 2 
VMWG - nicht berücksichtigt worden, dass ein offensichtlich grosser Anteil an 
Kosten für energetische Massnahmen an der ganzen Sanierung angefallen sei. 
Obwohl in Klage und mündlichem Vortrag anlässlich der Hauptverhandlung aus-
drücklich darauf hingewiesen worden sei, habe die Vorinstanz diesen Umstand 
ausser Acht gelassen. Vor diesem Hintergrund sei der Wert von 50% auf 55% zu 
korrigieren (KG ZK2 18 47 act. A.1, S. 13 ff.).

9.3. Die Beklagten 4 und 5 machen in diesem Zusammenhang geltend, es dürf-
ten nicht sämtliche energetische Massnahmen als wertvermehrend beurteilt wer-
den, insbesondere nicht nach rund 30 Jahren, in welchen diesbezüglich überhaupt 
nichts gemacht worden sei. Überhaupt werde nach wie vor bestritten, dass wert-
vermehrende Investitionen getätigt worden seien. Der Prozentsatz von 50% sei 
gerechtfertigt (KG ZK2 18 47 act. A.2, S. 10). Abgesehen davon, dass die Beklag-
te 1 bestreitet, die Klägerin habe bei der Sanierung überhaupt Mehrleistungen im 
Sinne von Art. 269a lit. b OR erbracht, macht sie insbesondere geltend, eine Er-
sparnis bei den Heiz- und Stromkosten sei nicht ausgewiesen. Davon gehe auch 
die Klägerin aus, weil sie von gleichen Nebenkosten ausgehe wie vorher. Zudem 
seien die Arbeiten, die ausgeführt worden seien, teilweise schlecht und damit 
mangelhaft ausgeführt worden (KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 22 f.). Die Lebensdauer 
der Fassaden und des Daches seien abgelaufen gewesen, sie hätten deshalb 
werterhaltend saniert werden müssen (KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 30). Die Beklag-
te 1 hält einen Prozentsatz von 20% an wertsteigernden Investitionen für ange-
messen.

9.4. Die Beklagten 2 und 3 bestreiten ganz grundsätzlich, dass es sich bei der 
vorliegend in Frage stehenden Überholung der Liegenschaft um eine wertvermeh-
rende Investition gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG handle. Nach der Erstellung im 
Jahr 1985 seien in der Folge nur die notwendigsten Arbeiten an der Liegenschaft 
ausgeführt worden und die im Jahr 2013 durchgeführte Renovation stelle die erste 
Renovation dieser Liegenschaft dar. Bei diesen Renovationsarbeiten handle es 
sich weitgehend um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und den 
Ersatz von Einrichtungen, Ausstattungen und Apparaturen, welche zum Standard 
einer Wohnung in dieser Preiskategorie gehören würden und keineswegs wert-
vermehrende Investitionen seien. Es liege daher ein Anwendungsfall von Art. 14 
Abs. 3 VMWG vor, da nur werterhaltende Investitionen getätigt worden seien (KG 
act. A.5, S. 4 f.). Diese Ausführungen werden in der Berufungsduplik insofern rela-

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tiviert, als zugestanden wird, dass der Unterhalt 30 Jahre lang aufgeschoben wor-
den sei (KG ZK2 18 47 act. A.8, S. 3).

9.5. In der Klage wurde geltend gemacht, die Vermieterin habe die Liegenschaft 
auch in früheren Jahren stets gut unterhalten und die kalkulatorisch für den Unter-
halt bestimmten Mittel laufend zweckkonform verwendet (vgl. VI act. I./1, S. 14). 
Die Beklagte 1 bestritt diese Ausführungen in ihrer Klageantwort und machte gel-
tend, der Unterhalt der vor 30 Jahren erbauten Liegenschaft sei von Beginn weg 
krass vernachlässigt worden. Die Liegenschaft sei nicht gut unterhalten worden 
(vgl. VI act. I./3, S. 4). Immerhin aber gestand die Beklagte 1 zu, dass die Koch-
herdplatten vor rund 14 Jahren durch einen Glaskeramikkochherd ersetzt worden 
seien (vgl. VI act. I./3, S. 5). Die Beklagten 2 und 3 machten in ihrer Klageantwort 
ebenso geltend, nach der Erstellung der Liegenschaft seien in der Folge lediglich 
die notwendigsten Arbeiten ausgeführt worden und die im Jahr 2012 ausgeführte 
Sanierung stelle die erste Renovation dieser Liegenschaft dar (vgl. VI act. I./7, S. 
3). Schliesslich brachten auch die Beklagten 4 und 5 in ihrer Klageantwort vor, die 
im Jahr 1985 gebaute Liegenschaft sei bis zur vorliegenden Sanierung nie einer 
umfassenden oder auch nur teilweisen Sanierung unterzogen worden. Viele Un-
terhaltsarbeiten seien dementsprechend zur Erhaltung des Zustandes der Liegen-
schaft und nicht zur Wertvermehrung notwendig geworden (vgl. VI act. I./8, S. 9 f. 
und S. 11).

Die A._____ anerkannte bereits anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhand-
lung, dass es sich bei der Sanierung im Jahr 2013 um die erste umfassende ge-
handelt habe. Sie bestritt jedoch, dass das Gebäude schlecht unterhalten worden 
sei. Vielmehr seien regelmässig Bauteile ersetzt worden, deren Lebensdauer kür-
zer sei (z.B. Glaskeramikherde, Boiler, gewisse Böden, Kühlschränke etc.). Sie 
legte hierfür Aufstellungen ins Recht, die belegen sollten, dass tatsächlich Ausga-
ben erfolgt seien (vgl. VI act. VII./1, S. 6; VI act. II./17). Eine ähnliche Tabelle - 
ergänzt mit den in den Jahren 2013 bis 2017 investierten Unterhaltskosten - reich-
te die Vermieterin auch im Berufungsverfahren ein (vgl. KG ZK2 18 47 act. B.4). 
Die im vorinstanzlichen Verfahren eingereichte Tabelle, auf die vorliegend abzu-
stellen ist, enthält weitgehend bloss die in den einzelnen Jahren in den Liegen-
schaftsunterhalt investierten Beträge. Der Gegenstand der jeweiligen Investitionen 
wird nur für die Jahre 2004 ("Neue Parkette und Malerarbeiten"), 2008 ("Boiler 
Service"), 2009 ("Tisch/Bank für Aussen, Decken, Elektroanpassungen nach Kont. 
EW") und 2011 ("Neue Waschmaschinen/Tumbler") angegeben. Jedenfalls diese 
Ausgaben erscheinen plausibel; die übrigen Positionen können indes - mangels 
genauerer Spezifizierung - nicht berücksichtigt werden.

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Vor diesem Hintergrund kann festgehalten werden, dass zwar in den letzten Jah-
ren vor der Sanierung im Jahr 2012 gelegentliche Unterhaltsarbeiten an der Lie-
genschaft ausgeführt wurden, sich diese jedoch - insbesondere auch angesichts 
des Alters der Liegenschaft und deren Grösse (insgesamt 27 Mietparteien; vgl. VI 
act. VII./1, S. 3) - im eher unteren Rahmen befunden haben. Der bei der Sanie-
rung im Jahr 2012 investierte Betrag entspricht gemäss der Vermieterin ungefähr 
dem Zehnfachen der jährlichen Mietzinseinnahmen (vgl. VI act. I./1, S. 10). Die 
A._____ geht dabei jedoch von einer höheren Investitionssumme aus als zulässig 
(vgl. vorstehend E. 8.3.3.). Bei jährlichen Gesamteinnahmen aus den Nettomiet-
zinsen in der Höhe von CHF 450'840.00 (vgl. VI act. VII./1, S. 4; VI act. II./16) und 
einer angenommenen Investitionssumme von CHF 3'240'082.75 (vgl. vorstehend 
E. 8.3.3.) entspricht die Investitionssumme gut dem Siebenfachen der jährlichen 
Nettomietzinseinnahmen. Damit kann nach wie vor von einer beträchtlichen Inves-
titionssumme ausgegangen werden.

Die Sanierung betraf mehrere Teile der Gebäudehülle wie auch des Gebäudein-
nern (u.a. Dachisolation, Renovation der Fassade, Ersatz von Heizung, Sanitär- 
und Küchenanlagen). Durch den teilweisen kompletten Ersatz diverser Teile an 
der Liegenschaft wurde zudem die Lebensdauer der Liegenschaft insgesamt ver-
längert. Damit einher ging eine Modernisierung der Liegenschaft. In Übereinstim-
mung mit der Vorinstanz kann daher von einer umfassenden Überholung i.S.v. Art. 
14 Abs. 1 VMWG ausgegangen werden.

9.6.1. Die A._____ nennt in der Berufungsreplik - im Gegensatz zur Klage (vgl. VI 
act. I./1, S. 6 ff.) - nur noch folgende Punkte, die Gegenstand der Sanierung im 
Jahr 2013 gewesen seien (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 3 f.):

• Die Dächer der Gebäude wurden vollständig entfernt und neu eingedeckt. 
Ebenso wurden die Fassade neu gemacht und die Fenster ersetzt. Bei den 
Dächern und Fassaden wurde die Isolation erneuert und verbessert.

• Die bisherige Ölheizung wurde ersetzt durch eine Pellet-Heizung und damit 
CO2-neutral ausgestaltet. Vor der Sanierung waren die einzelnen Wohnun-
gen mit individuellen Elektroboilern ausgerüstet. Diese wurden entfernt und 
durch einen Zentralboiler ersetzt. Dadurch verminderten sich die Stromkos-
ten in den einzelnen Wohnungen. Der durch die Entfernung freiwerdende 
Platz in der Wohnung steht nun den einzelnen Mietern zu ihren Nutzungs-
zwecken zur Verfügung.

• Die Sanitär- und Heizungsanlagen wurden vollumfänglich ersetzt. Die In-
stallationen und Geräte in Küche und Bad wurden ersetzt. Neu eingebaut 
wurde ein Geschirrspüler.

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Die A._____ räumt ein, dass nicht sämtliche ausgeführten Arbeiten wertvermeh-
rend gewesen seien (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 19). Zudem sei die Sanierung von 
Küche und Bäder gegenüber den energetischen Massnahmen von untergeordne-
ter Bedeutung hinsichtlich des geschaffenen Mehrwerts gewesen (KG ZK2 18 47 
act. A.7, S. 19).

9.6.2. Zunächst gilt es zweierlei festzuhalten: Einerseits ist bei einem Ersatz von 
älteren Geräten und Einrichtungen eine Wertvermehrung nicht bereits deshalb 
ausgeschlossen, weil neuere Geräte zwangsläufig technisch ausgereifter etc. sind 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011, E. 5.3; a.M. 
Sarah Brutschin, a.a.O., S. 523). Die mit dem technischen Fortschritt verbundene 
Erhöhung des Standards kann daher grundsätzlich auf die Mietkosten abgewälzt 
werden. Andererseits darf dies nur im Umfang der Differenz zwischen den Kosten 
für die neue Einrichtung und den teuerungsbereinigten Kosten der alten Vorrich-
tung erfolgen (vgl. Art. 14 Abs. 3 VMWG; Sarah Brutschin, a.a.O., S. 523).

9.6.3. Der Gutachter hat anlässlich des von der Vorinstanz durchgeführten Au-
genscheins festgehalten, dass es sich um einen grossen Eingriff gehandelt habe, 
da die Liegenschaft einer energetischen Sanierung sowie einer umfassenden Re-
novation der sanitären Anlagen unterzogen worden sei. Die Dämmung der Fassa-
de und des Daches weise eine gute Stärke auf. Dass die Berufungsklägerin dafür 
Fördergelder erhalten habe, zeige, dass die energetische Sanierung den Richtlini-
en entspreche. Des Weiteren seien auch alle bestehenden Fenster durch solche 
mit Dreifach-Verglasung ersetzt worden. Bei den Lamellenstoren seien die Kälte-
brücken behoben worden. Zudem sei die alte Ölheizung durch eine Holzschnitzel-
heizung ersetzt worden, welche CO2-neutral sei. Positiv zu betonen sei auch der 
Einbau der Heizungssteuerung für die einzelnen Räume. Die energetische Sanie-
rung werde eine drastische Senkung der Heizungskosten zur Folge haben. Im 
Weiteren seien sämtliche sanitären Anlagen, inkl. Apparate und Leitungen, ersetzt 
worden. Auch die Boiler seien aus den Wohnungen entfernt und zentralisiert wor-
den. Dies werde sich ebenfalls positiv auf die Stromrechnungen auswirken. 
Schliesslich seien auch die Küchen renoviert worden. Die eingebauten Geräte 
würden einen guten Standard aufweisen. Es könne deshalb gesagt werden, dass 
die Wohnungen heute mit neuwertigen Küchen ausgestattet seien (vgl. VI act. 
VII./7, S. 4). Es besteht kein Anlass, diese Ausführungen in Zweifel zu ziehen.

9.6.4. Bei der Festlegung des Anteils der durch Art. 14 Abs. 1 VMWG abgesteck-
ten Bandbreite von 50 - 70% an wertvermehrenden Investitionen bei einer umfas-
senden Überholung gilt es folgendes zu beachten: Die Vermieterin wird vorliegend 
auf den den Mietern mitgeteilten Investitionsbetrag von CHF 3'219'958.95 behaftet 

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(vgl. Erw. 8.3.3.). Aus den Unterlagen, namentlich dem Finanzrapport der K._____ 
Architektur AG vom 28. Februar 2014 (vgl. VI act. II./4), geht jedoch hervor, dass 
die Vermieterin nach eigenen Angaben ausgewiesene Zahlungen von CHF 
4'521'149.75 getätigt hat. Ohne diesen Finanzrapport im Detail zu prüfen, kann 
daraus abgeleitet werden, dass die Vermieterin bei der geltend gemachten Bau-
kostenabrechnung über CHF 3'219'958.95 - nach eigenen Angaben - bereits ver-
schiedene werterhaltende Investitionen im Betrag von CHF 1'301'190.80 als wert-
erhaltend qualifiziert (vgl. VI act. II/8) und diese Summe ausgeschieden hat. Es 
handelt sich im Wesentlichen um sanitäre Leitungen, Demontagen von Mau-
ern/Steigschächten, das Schliessen von Steigschächten, Plattenarbeiten (50% der 
Zahlung), Hauswasserzuleitung (Baumeister), innere und äussere Malerarbeiten, 
Bodenbeläge, Kernbohrungen, Gartenarbeiten, Schadstoffsanierung, Bauschutt 
(Abtransport und Deponie), Elektroinstallationen und das Spülen von Leitungen. 
Schon allein aufgrund dessen, dass die Vermieterin diesen namhaften Betrag - 
welcher nicht im Detail analysiert werden muss - als werterhaltende Investitionen 
bereits berücksichtigt hat, darf keinesfalls vom Minimum der gesetzlich vorgese-
henen Bandbreite von 50% an wertvermehrenden Investitionen ausgegangen 
werden. Vielmehr rechtfertigt es sich, bei dem gemäss Art 14 Abs. 1 VMWG zur 
Verfügung stehenden Rahmen von 50 - 70 %, von einem sehr hohen Anteil an 
wertvermehrenden Investitionen auszugehen.

Gewisse Reduktionen sind dennoch begründet, und zwar angesichts des Alters 
der Liegenschaft und der Tatsache, dass die meisten ersetzten Teile das Ende 
ihrer Lebensdauer weitgehend erreicht haben. So wurde der Betrag für den Um-
bau der Küchen (Renovation und Einbau von neuen Küchengeräten) von der 
Vermieterin als wertvermehrende Investition berücksichtigt, obwohl nur ein gerin-
ger Anteil dieser Investitionen als wertvermehrend zu qualifizieren ist. Kommt hin-
zu, dass die Unterhaltsarbeiten in den Jahren vor der vorliegend zu beurteilenden 
Sanierung - soweit ausgewiesen - eher unterdurchschnittlich ausgefallen sind. 
Gesamthaft betrachtet, rechtfertigt es sich, einen Anteil von 65% als wertvermeh-
rende Investitionen zu qualifizieren.

9.6.5. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob das Kantonsgericht von 
wertvermehrenden Investitionen von 65% der Gesamtbausumme von CHF 
3'219'958.00 ausgehen darf, obwohl die A._____ selbst in ihrer Berufung 55% von 
CHF 4'549'406.00 fordert (KG ZK2 18 47 act. A.1, S. 15). Diese Frage ist, wie 
noch zu zeigen sein wird, zu bejahen. Bei Forderungsklagen bedeutet der Grund-
satz, wonach die Parteien mit ihren Anträgen den gerichtlichen Entscheidungs-
rahmen umreissen, freilich nur, dass das Gericht an den Gesamtbetrag der Klage 

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gebunden ist. Bei einer Klage, mit welcher der Zuspruch verschiedener auf dem 
gleichen Grund beruhender Schadensposten verlangt wird, kann das Gericht so-
mit für ein Schadenselement mehr und für ein anderes weniger zusprechen, so-
fern nur der insgesamt eingeklagte Betrag nicht überschritten wird (BGE 119 II 
396 E. 2; 123 III 115 E. 6d; Christoph Hurni, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner 
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, Art. 1-149 ZPO, Bern 
2012, N 30 zu Art. 58 ZPO). Bezogen auf den Fall einer Mietzinserhöhung hat das 
Bundesgericht im Urteil 4C.120/1992 vom 15. Dezember 1992 in Erw. 4.b Folgen-
des festgehalten (VI, act. II/13): 

"Der Vermieter ist an die Gründe, die er dem Mieter in der Ankündigung 
der Mietzinserhöhung angegeben hat, nach Treu und Glauben gebun-
den. Diese Regel schliesst ein Nachschieben weiterer Erhöhungsgrün-
de im Anfechtungsverfahren zwar aus (BGE 118 II 132 E. 2a mit Hin-
weis), lässt dagegen Korrekturen in der Berechnung zu, sofern die 
Identität des Sachverhalts gewahrt bleibt und sich das Ergebnis be-
tragsmässig im Rahmen der Mitteilung hält."

Im konkreten Fall erachtete das Bundesgericht als zulässig, dass die Klägerin im 
Verfahren vor dem Mietgericht den Betrag der massgeblichen Renovations- und 
Umbaukosten verminderte, dafür aber den Kapitalisierungssatz erhöhte. Daraus 
lässt sich schliessen, dass es vorliegend zulässig ist, von einer tieferen Gesamt-
bausumme auszugehen als von der Vermieterin geltend gemacht und gleichzeitig 
den Prozentsatz an wertvermehrenden Investitionen von den geforderten 55% auf 
65% zu erhöhen. Die Identität des Sachverhalts bleibt damit gewahrt und be-
tragsmässig bleibt das Kantonsgericht unter dem von der Vermieterin behaupteten 
Betrag an wertvermehrenden Investitionen.

10.1. Die Beklagte 1 wiederholt im Berufungsverfahren ihr Vorbringen, wonach 
durch die Sanierung ihr Balkon verkleinert worden sei (vgl. KG ZK2 18 47 act. A.3, 
S. 25 f.). Die Vorinstanz hat diesen Punkt, weil unbewiesen, unberücksichtigt ge-
lassen (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.2.6). Die Vermieterin anerkennt eine 
Verkleinerung des Balkons der Beklagen 1 von 3.82 m2 auf 3.21 m2. Das Ausmass 
dieser Verkleinerung sei unbedeutend und würde keine Mietzinsreduktion rechtfer-
tigen (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 21). Dem wird vonseiten der Beklagten 1 nicht 
widersprochen, sodass dieser Punkt für die Bemessung der Mietzinserhöhung 
unberücksichtigt gelassen werden kann.

10.2. Vor der Vor