# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 168b75f6-5a98-5c83-8130-3c5ada37bd8b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-04-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 25.04.2012  VB.2010.00676
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00676_2012-04-25.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00676	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 25.04.2012
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Unterschutzstellung

	
Unterschutzstellung eines Wohnhauses.

Bei der Prüfung der Schutzwürdigkeit hat eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (E. 4.1). 

Auch regionale Stilrichtungen und entsprechende Unterkategorien sowie Bauten, die im Rahmen ihres Verwendungszwecks (z.B. als Gasthaus, Kirche oder Spital) den betreffenden Baustil in besonderer Weise anschaulich werden lassen, können von erheblichem baukünstlerischem Wert sein. Damit ist für die baukünstlerische Zeugenschaft des streitbetroffenen Objekts nicht negativ anzurechnen, dass hinsichtlich des Baustils gutachterliche Divergenzen bestehen (Klassizismus, Biedermeier, purifizierter Klassizismus); E. 7.2. 

Einem Gebäude kann dank seiner Erscheinung und seinem Zustand unabhängig davon Zeugenqualität zukommen, ob es sich um ein einmaliges Objekt handelt oder ob andere gleichwertige oder gar besser erhaltene Liegenschaften vorhanden sind. (E. 7.3.2). Dass ein Gebäude komplett oder weitestgehend im unveränderten Ursprungszustand erhalten ist, bildet sodann keine unabdingbare Voraussetzung für seine (baukünstlerische) Schutzwürdigkeit (E. 7.4.1).

Teilweise Gutheissung und Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						DENKMALPFLEGE
EIGENWERT
EPOCHE
GESAMTBEURTEILUNG
GUTACHTEN
GUTACHTENSKOSTEN
OBERGUTACHTEN
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERÄNDERUNG
VERGLEICHSOBJEKT
WICHTIGER ZEUGE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 7 Abs. IV VRG
§ 13 Abs. II VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2010.00676

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 11. Juli 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Robert Lauko.   

 

 

In Sachen

 

 

Zürcherische
Vereinigung für Heimatschutz, vertreten durch
RA A, 

Beschwerdeführerin, 

 

gegen

 

B AG, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegnerin, 

 

und

 

Gemeinderat Kilchberg, vertreten durch RA D,

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend
Unterschutzstellung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 2. März 2010 stellte der
Gemeinderat Kilchberg das Haus "E" auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Kilchberg, Ortsteil G, unter
Denkmalschutz.

II.  

Den von der B AG dagegen erhobenen Rekurs hiess die
Baurekurskommission II nach Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom
26. Oktober 2010 gut und hob den Beschluss vom 2. März 2010 auf.

III.  

Am 29. November 2010 beantragte die Zürcherische
Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid
aufzuheben und die Unterschutzstellung zu bestätigen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Die Baurekurskommission II und der Gemeinderat Kilchberg
beantragten am 22. bzw. 23. Dezember 2010, die Beschwerde abzuweisen. Die
B AG schloss in ihrer Beschwerdeantwort vom 25. Januar 2011 auf
Abweisung der Beschwerde, eventualiter auf Rückweisung der Sache an die
Vorinstanz zum Neuentscheid; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführerin. Mit Replik vom 21. Februar 2011 hielt die
ZVH an ihren Anträgen fest. In ihrer Stellungnahme vom 15. März 2011
bestritt die B AG die Darstellungen der Beschwerdeführerin.

Am 23. März 2011 beschloss das Verwaltungsgericht, zur
Frage, ob es sich beim Haus "E" um ein schutzwürdiges Gebäude handle,
ein Gutachten einzuholen. Als Gutachter wurde H in Aussicht genommen und um
Einreichung einer Offerte erbeten. Mit Schreiben vom 18. bzw. 19. April
2011 nahmen die ZVH sowie die B AG zur Person des Gutachters Stellung. 

Mit Beschluss vom 1. Juni 2011 kam das
Verwaltungsgericht angesichts der Höhe der vom Gutachter veranschlagten Kosten
auf seinen Beschluss vom 23. März 2011 zurück und nahm neu I und J als
Gutachter in Aussicht. Mit Beschluss vom 4. Juli 2011 wurden I und J zu
Gutachtern ernannt. Sie erstatteten ihre Expertise am 25. Januar 2012.

Am 22. Februar, 13. März bzw. 17. April
2012 nahmen der Gemeinderat Kilchberg, die ZVH sowie die B AG zum
eingeholten Gutachten Stellung. Letztere reichte zudem ein von H und K im April
2012 erstelltes Privatgutachten zu den Akten. Hierzu reichten wiederum die ZVH
und der Gemeinderat Kilchberg am 29. Mai bzw. 8. Juni 2012 Stellungnahmen
ein. Mit Schreiben vom 5. Juli 2012 hielt die B AG an ihren
bisherigen Ausführungen fest und legte eine Stellungnahme von H bei. 

Die Kammer erwägt:

1.  

Die Beschwerdeführerin ist im vorliegenden Verfahren
gestützt auf § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines
Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 21. September 2010 im Beisein der
Parteien einen Augenschein durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit
gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren
abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche
Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, des verwaltungsgerichtlichen
Obergutachtens sowie der übrigen Gutachten über die Schutzwürdigkeit des
streitbetroffenen Objekts mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die
Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

3.  

3.1 Mit
Beschluss vom 2. März 2010 stellte der Mitbeteiligte das heutige
Mehrfamilienhaus F-Strasse 02 (Haus "E") unter Denkmalschutz,
nachdem das von ihm beim Architekturbüro L AG in Auftrag gegebene
Gutachten zur Schutzabklärung vom 20. Januar 2010 (act. 9/18.13;
Gutachten L) dem Gebäude eine wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG attestiert hatte. Von der Schutzverfügung erfasst
sind sämtliche Fassaden mit den originalen Fenster- und Türeinfassungen, alle
Dachflächen sowie die Eindeckung mit handgemachten Biberschwanzziegeln und die
originalen Kamine. Unter Schutz gestellt wurden ferner im Gebäudeinneren die
konstruktive Gebäudestruktur, umfassend tragende Mauern und Stützen, die
Struktur der Geschossdecken und des Dachgebälks sowie die räumliche Anordnung
und architektonische Ausstattung folgender Räume: im Untergeschoss vier
Sandsteinsäulen und die darüberliegenden Gewölbe, im Treppenhaus die Treppe zu
den Obergeschossen inklusive der Staketengeländer und der gestemmten Toilettentüren
auf den Zwischenpodesten, im Erdgeschoss die gestemmten Wand- und Deckentäfer
sowie die gestemmten Zimmertüren inklusive den originalen Beschlägen und von
den Einbauten im 1. und 2. Obergeschoss schliesslich der seeseitige
Korridor-Abschluss mit geätzten Jugendstilgläsern samt den originalen
Beschlägen, die gestemmten Wandtäfer und Fenstereinfassungen, der Deckenstuck
und die gestemmten Zimmertüren einschliesslich der originalen Beschläge. 

Das Gutachten L und der Mitbeteiligte führen im Wesentlichen
folgende Gründe für die Unterschutzstellung des Hauses "E" an: die in
ortsgeschichtlicher Hinsicht besondere Lage im Ortsteil G, die im Baustil des
Biedermeiers bzw. des Klassizismus gehaltene Architektur und die sich in einer
illustren Eigentümerschaft abzeichnende Sozialgeschichte des Gebäudes. 

3.2 Mit
Rekursentscheid vom 26. Oktober 2010 hob die Vorinstanz den Beschluss vom
2. März 2010 mit der Begründung auf, dem Haus "E" könne die
Qualifikation eines wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG unter allen Titeln nicht zuerkannt werden, weil die bloss
vereinzelt vorhandenen Ansätze einer zeugenhaften Dokumentationsfähigkeit nicht
zu einer wichtigen Zeugeneigenschaft aufsummiert werden könnten. Diese müsste
vielmehr zumindest in einer bestimmten Hinsicht klar gegeben sein. Mit der Unterschutzstellung
des Gebäudes habe der Mitbeteiligte daher § 203 Abs. 1 lit. c
PBG fehlerhaft ausgelegt und seinen Beurteilungsspielraum in nicht mehr vertretbarer
Weise gehandhabt.

3.3 Aufgrund
von Zweifeln an der Schlüssigkeit des Gutachtens L hinsichtlich der siedlungs-
und sozialgeschichtlichen Bedeutung der Liegenschaft liess das
Verwaltungsgericht durch I und J, Firma M, eine Oberexpertise zur Frage
der Schutzwürdigkeit des Hauses "E" erstellen (Beschluss der Kammer
vom 23. März 2011). Diese hatte insbesondere folgende Gesichtspunkte zu
berücksichtigen:

"1.   Setzte mit dem Bau des Hauses
"E" bzw. mit der Erstellung der F-Strasse eine eigentliche Epoche der
Verstädterung in Kilchberg/G ein? Fand die Urbanisierung erst zu einem späteren
Zeitpunkt statt? Welcher Stellenwert kommt dem Gebäude im Rahmen der siedlungsgeschichtlichen
Entwicklung zu?

 

2.    Welche sozialgeschichtliche Bedeutung
hat das Haus "E" aus heutiger Sicht? Wie ist der Einfluss von N, dem
Erbauer des Gebäudes, und der späteren Eigentümer und Bewohner des Hauses auf
die sozialgeschichtliche Entwicklung von Kilchberg/G einzuschätzen?

 

3.    Welchen baukünstlerischen Zeugenwert
hat das äussere Erscheinungsbild des Hauses "E" unter
Berücksichtigung der später erfolgten Veränderungen an der Bausubstanz? Ist das
Gebäude ein Vertreter der Gattung des "Zürichseehauses" und bereits
als solcher schutzwürdig? Gibt es in der Umgebung genügend andere hochwertige
"Zürichseehäuser"?

 

4.    Worin bestand der ursprüngliche Verwendungszweck
des Hauses "E" und seiner Räumlichkeiten? Gilt der Innenraum des
Gebäudes ungeachtet der nicht mehr im Original vorhandenen Bauteile bzw. unter
Berücksichtigung der später eingebauten Ersatzteile noch als bedeutsamer Zeuge
der biedermeierlichen Wohnkultur?"

 

4.
 

Die Beschwerdeführerin beanstandet vorab die Auslegung und
Anwendung des Begriffs der wichtigen Zeugeneigenschaft durch die
Baurekurskommission. Mit ihrer isolierten Betrachtung der einzelnen Aspekte für
eine Zeugeneigenschaft stehe die Vorinstanz im Gegensatz zur korrekten und
herrschenden Interpretation von § 203 Abs. 1 lit. c PBG.
Das Haus "E" sei ein ausgezeichnetes Beispiel dafür, wie die
verschiedenen Zeugeneigenschaften ineinander spielten und sich gegenseitig
unterstrichen.

4.1 Nach dem
Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt
entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder
Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften
zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,
Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und dem
Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295,
E. 3; vgl. RB 1997 Nr. 73) oder in einem siedlungs- bzw.
ortsgeschichtlichen Zusammenhang zum Ausdruck kommen (VGr, 29. September
2004, VB.2004.00119, E. 3.2). Nach der Rechtsprechung hat bei der Prüfung
der Schutzwürdigkeit eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien
abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen,
geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3;
BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009, E. 2.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a).
In der Lehre wird zudem die Ansicht vertreten, dass die einzelnen
Bedeutungskriterien die Eigenschaften des Baudenkmalbegriffs nicht in
abschliessendem Umfang beschrieben und als grundlegendes Kriterium von der
kulturgeschichtlichen Bedeutung des Gebäudes auszugehen sei. Die weiteren
Bedeutungskriterien seien dieser untergeordnet und dienten lediglich ihrer
Konkretisierung (Engeler, S. 136, mit weiteren Hinweisen).

4.2 Bei der Anwendung
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG hat
die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten
Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung
die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts,
wozu nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einzuholen
sind. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung
das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden
Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin
auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die
rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]). Der für die Unterschutzstellung zuständigen
Behörde kommt dabei eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen
Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen
nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). 

Von
Gutachten, die durch die zuständige Behörde eingeholt wurden, soll beim
Rechtsmittelentscheid nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden. Besteht
kein Anlass, an der Unab­hängigkeit und Sachkunde der beauftragten Fachpersonen
zu zweifeln, ist namentlich von den tatsächlichen Feststellungen des Gutachtens
nur dann abzuweichen, wenn dieses nicht klar begründet ist oder wenn es
Irrtümer, Lücken oder Widersprüche aufweist (vgl. VGr, 25. Oktober 2011,
VB.2011.00348, E. 3.3.2; 4. Mai 2005, VB.2005.00009, E. 2.1 und
2.4). Eine Abweichung lässt sich auch damit begründen, dass ein Obergutachten
oder gegensätzliche Meinungsäusserungen anderer Fachpersonen überzeugend genug
erscheinen, um die Schlüssigkeit des Gutachtens infrage zu stellen (vgl. BGr,
21. März 2007, K 144/06, E. 3.2.2; BGE 125 V 351
E. 3b/aa). Parteigutachten haben dagegen grundsätzlich keine
grössere Bedeutung als die übrigen Parteivorbringen (Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 23).

4.3 Das
Verwaltungsgericht hat mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein
eingeschränkten Kognition vorliegend zu prüfen, ob die Baurekurskommission die
Entscheidungsbefugnis der zuständigen Verwaltungsbehörde zu Recht für
überschritten halten durfte. Dabei darf das
Verwaltungsgericht gestützt auf den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amts
wegen eine im Ergebnis richtige, aber mangelhaft begründete Anordnung mit
anderen rechtlichen Überlegungen bestätigen bzw. ergänzen (Motivsubstitution).
Voraussetzung bildet hierfür, dass der Anspruch der Parteien auf rechtliches
Gehör gewahrt bleibt (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 81, § 8
N. 28). Nachdem sich die Parteien in ihren Rechtsschriften
einlässlich zum verwaltungsgerichtlichen Obergutachten vom 25. Januar 2012
(Gutachten I&J, act. 32) geäussert haben, ist die streitige
Unterschutzstellung anhand des eingeholten Gutachtens auch insoweit zu überprüfen,
als dessen Annahmen und Feststellungen vom kommunalen Gutachten L bzw. von den
Erwägungen der Gemeinde im angefochtenen Beschluss abweichen.

5.  

Die Beschwerdeführerin
findet, das Haus "E" sei Ausdruck einer neuen städtischen Phase,
indem von ihm eine wichtige Ausstrahlung auf den Ortsteil G ausgegangen sei. 

5.1 Während
das Gutachten L unter Ziff. 5.1.1 "Lage im Ort" und mit ihm der
Mitbeteiligte ohne Belege davon ausgehen, dass 1837 mit der Erstellung des
stattlichen Hauses "E" an der ungefähr 1830 erbauten F-Strasse ein
neues städtisches Zeitalter im bisher bäuerlichen Ortsteil G begonnen habe,
liess sich ein solcher orts- bzw. siedlungsgeschichtlicher Stellenwert im
Gutachten I&J nicht erhärten. Danach stellt das Gebäude vielmehr einen
Pionierbau dar, der keine direkten Nachahmer gefunden habe und bis zum Bau des
Hauses F-Strasse 03 um 1910 der einzige Neubau zwischen G und P geblieben
sei (S. 14 f. und 50; vgl. auch das von der Beschwerdegegnerin
eingereichte baugeschichtliche Gutachten vom April 2012, erstellt durch H und
K, Q AG, Ziff. 5.1 [act. 40/1; Gutachten H]). Grund dafür sei,
dass die neu erbaute F-Strasse wegen der ab 1835 einsetzenden Dampfschifffahrt
sich entgegen der Erwartung nicht als neue Entwicklungsachse des Dorfes habe
etablieren können. Erst der motorisierte Autoverkehr des 20. Jahrhunderts
habe der Strasse zu der ihr zugedachten Rolle als Hauptverkehrsträger
verholfen. Eine Prosperität, wie sie dem ab 1875 entstandenen Bahnhofquartier
zukomme, sei der F-Strasse infolge der Lärmbelastung indes verwehrt geblieben. 

Dem hält das Parteigutachten H in Ziff. 5.1 und 4.1
entgegen, der Anlass für die Erstellung des Hauses "E"sei nicht im
Bau der F-Strasse zu sehen, sondern in dem vormals vom Bauherrn N betriebenen,
gemeindeeigenen Gasthaus "R", das am 19. Februar 1837 verkauft
worden sei. Da N das Objekt nicht habe ersteigern können, habe er sich nach
einer neuen Erwerbsquelle umsehen müssen. Nachdem er sich in der Folge jedoch
erfolglos um die Erteilung eines Tavernenrechts bzw. Speisewirtschaftspatents
bemüht habe, sei der Neubau seiner ursprünglichen Bestimmung als Gasthaus
niemals zugeführt worden. 

5.2 Gemäss der
obergutachterlichen Wertung ist das Haus "E" ein Pionierbau,
allerdings ohne Nachahmer und ohne direkte siedlungsgeschichtliche Folgen
(Gutachten I&J, S. 50). Für die weitere Siedlungsentwicklung
hatte der Bau demnach nur eine marginale Bedeutung. Demgegenüber lässt sich dem
Haus "E" eine wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung nicht absprechen.
Dass die F-Strasse die in sie gesetzten Erwartungen als Hauptverkehrsachse
Richtung Zürich aufgrund des technischen Fortschritts bei der Dampfschifffahrt
(vorerst) nicht erfüllen konnte und die erhoffte Urbanisierung in Kilchberg bis
auf Weiteres ausblieb, widerspiegelt sich zwischen G und P heute nur noch im
Haus "E" (vgl. Gutachten I&J, S. 14), das als einziges
Beispiel seiner Zeit aus einer weitgehend unprätentiösen und erst später
erbauten Umgebung heraussticht. Durch das Fehlen von entsprechenden
Nachahmerbauten an der F-Strasse veranschaulicht das Gebäude somit eine
überraschende und für Kilchberg bedeutsame Wendung im Zeitalter der
Industrialisierung. 

6.
 

Als nächstes führt die Beschwerdeführerin die für G
wichtige Sozial- und Eigentümergeschichte des Gebäudes ins Feld. Soweit die
Vorinstanz die "Bewohnerschaft geschichtlich wesentlich bedeutsamerer
Personen" für erforderlich halte, habe sie in unzulässiger Weise ihr
Ermessen an die Stelle des sachverhaltsgestützten und ortsbezogenen Ermessens
des Mitbeteiligten gesetzt.

6.1 Zur
Sozialgeschichte des Hauses "E" hält das Obergutachten I&J, S. 49,
zusammenfassend fest, der aus einfachen Verhältnissen stammende Bauherr N habe
das Haus bis zum Verkauf 1861 selber bewohnt und wahrscheinlich auch die das
GewerbeS im Nebengebäude betrieben, was für eine bürgerliche, aber nicht
herrschaftliche Lebensweise spreche. Wie andere Mitglieder seiner Familie auch,
habe N die neuen politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen
Verhältnisse nach dem Sturz des Ancien Régime 1798 und der Etablierung des
Liberalismus 1831 für den eigenen sozialen Aufstieg zu nutzen und mit dem Bau
des für die damalige Zeit äusserst repräsentativen Gebäudes zu manifestieren
gewusst. Im Gegensatz zu den auf dem Gemeindegebiet bereits bestehenden (mehr
oder weniger) herrschaftlichen Landgütern der reichen Zürcher Stadtbürger sei
es nun erstmals ein Einheimischer gewesen, dessen Haus sich von den
traditionellen ländlichen Bauten der Umgebung abgehoben habe. Sein Nachfolger
T, habe im "E" offenbar eine standesgemässe Residenz gefunden. Zur
gleichen gesellschaftlichen Schicht gehöre auch der nächste Eigentümer U, der
auch das nach ihm benannte Gut an der F-Strasse 04 besessen habe. Ob er
das Haus selbst bewohnt habe, habe nicht eruiert werden können, doch sei mit
Sicherheit erstellt, dass das Haus "E" von 1861–1908 ein Landsitz herrschaftlichen
Zuschnitts gewesen sei. Nach dem Verkauf der Liegenschaft 1908 sei eine
"Profanierung" der Villa erfolgt, beginnend mit der Abtrennung des
Nebengebäudes und der Parzellierung des dazugehörigen Parks. Von da an sei das
Gebäude ein zwar gut ausgestattetes, aber nur noch gewöhnliches Wohnhaus, das
mit dem Anbau einer Autowerkstatt mit Tankstelle ab 1950 weiter an Ausstrahlung
verloren habe.

Weiter bemerkt das Obergutachten auf S. 50, dass sich
der Zeugniswert eines Objekts auch oder gerade aus der geschichtlichen
Gewachsenheit und Veränderung ergeben könne. Unter dieser Perspektive sei das
"E" ein besonders aufschlussreicher Zeuge der Geschichte von
Kilchberg (und für die weitere Region der Seegemeinden). Das Haus mit seiner Entstehung,
seinen Veränderungen und seinen wechselnden Bewohnern könne als Chronik gelesen
werden. In ihm zeige sich die Emanzipation der Landbevölkerung in der Epoche
des frühen Liberalismus, die Wohnsitznahme von Grossbürgern an bevorzugten
Lagen in Stadtnähe und schliesslich die Verwandlung in ein gewöhnliches Wohn-
und Gewerbehaus an einer vielbefahrenen Verkehrsstrasse. Kein anderes
(zumindest im kommunalen Schutzinventar von Kilchberg enthaltenes) Haus bringe
diese für den Ort bedeutende Epoche in Bezug auf die Sozial- und
Wirtschaftsgeschichte ähnlich deutlich zum Ausdruck.

6.2 Die
relativierenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin und des Gutachtens H,
Ziff. 4 und 5.2, zur gesellschaftlichen Stellung bzw. Kapitalkraft des
Erbauers N sowie der späteren Hausbesitzer T und U fallen hinsichtlich der
sozialgeschichtlichen Bedeutung des Gebäudes kaum in Gewicht. Stichhaltig ist
hingegen der beschwerdegegnerische Hinweis auf das Urteil VB.2007.00366,
E. 4.8, und das Erfordernis, dass im Fall von wechselnden Entwicklungs- und Nutzungsphasen die Veränderungen am
Objekt selber ablesbar sein müssen. Auf das Haus "E" trifft dies nur in eingeschränktem Ausmass zu. Am heutigen
Baubestand des Gebäudes und seines Umschwungs finden sich lediglich vereinzelte
Hinweise auf die ursprünglich beabsichtigte Nutzung als Gasthaus (z. B. Gewölbekeller; vgl. Gutachten I&J, S. 33
und Gutachten H, S. 28) sowie das im Nebengebäude betriebene Gewerbe S.
Die ursprüngliche Verwendung des Gebäudes durch seinen Erbauer konnte denn auch
von keinem der Gutachter restlos geklärt werden (Gutachten L, Ziff. 3.2.2
und 4.2; Gutachten I&J, S. 49; Gutachten H,
S. 31). Ohne vertiefte Analyse der vorhandenen Quellen lässt sich
jedenfalls weder eine Emanzipation der Landbevölkerung noch die Wohnsitznahme von urbanen Grossindustriellen am
Gebäude selbst rekonstruieren. Infolge der tiefgreifenden und überwiegend stilgerecht
ausgeführten Umbauten (unten E. 7.3.2) hat das Haus "E" seine
sozialgeschichtliche Bedeutung mit Bezug auf die früheren Nutzungsphasen
grösstenteils eingebüsst.

7.
 

Schliesslich macht die Beschwerdeführerin auf den ihrer
Ansicht nach hohen baukünstlerischen Wert der Immobilie aufmerksam: Der
schlichte, auf üppigen Schmuck verzichtende Biedermeierstil sei als
eigenständige baukünstlerische Epoche anzuerkennen. Auf die absolute
Stilreinheit des Objekts komme es zudem nicht an. 

7.1 Laut dem
Gutachten I&J, S. 50 f., verkörpert das Haus "E"
in geradezu exemplarische Weise den Bautypus des "purifizierten
Klassizismus", der von Bruno Carl, Siedlungs- und Baudenkmäler des Kantons
Zürich, wie folgt umschrieben wird: "Im Gegensatz zu den gewachsenen oder
unregelmässig gebauten Bürgerhäusern der Aristokratie sind die klassizistischen
Wohnhäuser des jungen bürgerlichen Zeitalters regelmässige Neubauten von immer
gleichem Typus, als dessen prägendes Element der giebelbekrönte Mittelrisalit
an der fünf- bis siebenachsigen Traufseite erscheint. Individuelle Tür- und
Fensterformen oder gusseiserne Balkongeländer geben den schlichten Fassaden biedermeierliche
Grazie. […] Parkettböden, Täfer und Stuckdecken geben dem Inneren
zurückhaltenden Schmuck."

7.2 Ausgangspunkt
für die Denkmalschutzwürdigkeit einer Baute bildet die von ihr zu bezeugende
Epoche. Der Begriff der Epoche beschreibt einen Zeitabschnitt, der sich mittels
bestimmter Ereigniszusammenhänge durch einen "deutlichen, einschneidenden
Wandel der Verhältnisse" abgrenzen lässt bzw. für den Beginn einer neuen
bedeutsamen Entwicklung steht (Engeler, S. 142 mit Fn. 803; VGr,
10. September 2003, VB.2003.00120, E. 3a). Zur Qualifikation eines Gebäudes als Zeugen einer Epoche im
Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genügt nicht schon, dass er
nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist
zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt
(VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2). Schliesslich reicht
die Zeugeneigenschaft allein für eine Unterschutzstellung nicht; es muss es
sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. 

Ein Objekt braucht
allerdings keine zeitlich genau definierte baukünstlerische Epoche oder Stilrichtung aufzuzeigen, wie sie bei der
breiten Bevölkerung oder in der globalen Architekturgeschichte allgemeine
Anerkennung findet (vgl. auch VGr, 31. Mai 1989, VB 88/0168,
E. 3a/bb, nicht auf www.vgrzh.ch
veröffentlicht). Auch regionale Stilrichtungen und entsprechende
Unterkategorien sowie Bauten, die im Rahmen ihres Verwendungszwecks (z. B. als Gasthaus, Kirche oder Spital) den
betreffenden Baustil in besonderer Weise anschaulich werden lassen, können von
erheblichem baukünstlerischem Wert sein. Insofern ist nicht erforderlich, dass
das Gebäude in einem wissenschaftlich exakt abgrenzbaren Baustil errichtet
wurde. Damit ist für die baukünstlerische Zeugenschaft des streitbetroffenen
Objekts nicht negativ anzurechnen, dass hinsichtlich des Baustils gutachterliche
Divergenzen bestehen (Klassizismus, Biedermeier, purifizierter Klassizismus).
Entscheidend ist, dass das Haus "E" in Abkehr von der Üppigkeit der früher dominierenden Stilrichtungen
(Barock, Rokoko) in einem für damalige bürgerliche Wohnhäuser zeittypischen,
überaus schlichten Stil erbaut worden ist (vgl. Rekursentscheid
E. 7.3). Die Argumentation der Vorinstanz, dass von einer
Biedermeier-Architektur nicht gesprochen werden könne, da diese im
"Lexikon der Weltarchitektur" von Nikolaus Pevsner, Hugh Honour und
John Flemming nicht aufgeführt sei, ist demzufolge ebenso wenig zielführend wie
die von der Beschwerdegegnerin geäusserten Zweifel, ob der "purifizierte
Klassizismus" eine eigenständige Stilrichtung von wichtiger Bedeutung sei.

7.3  

7.3.1
Wie erwähnt, betrachtet das Obergutachten das Haus "E" als einen
wichtigen Vertreter des (purifizierten) Klassizismus (ähnlich Gutachten L,
Ziff. 5.1.2). Bezeichnend sei die einfache und regelmässige Formsprache in
Architektur und Ausstattung wie z. B. die klare, auf Axialsymmetrien aufgebaute
Fassadengliederung mit regelmässigen Fensterachsen, die Hierarchisierung durch
Auszeichnung einer Hauptfassade (in diesem Fall der Ostfassade) und die
horizontale Gliederung mit Unterscheidung des durch eine Sandsteinquaderung
betonten Sockels und flächig verputzten Hauptgeschossen
(Gutachten I&J, S. 28, auch zum Folgenden; vgl. auch Gutachten L,
Ziff. 5.1.2, zum typischen Palladio-Motiv an der östlichen Lukarne). Sehr
einheitlich sei die Fenstergestaltung der Hauptgeschosse mit Einzelfenstern
gleichen Formats, die von Sandsteingewänden ohne Profilierung eingefasst würden.
Ein typisches Stilmerkmal der Bauzeit seien auch die Rundbogenfensterchen in
den Zwickeln der Giebelfelder. Ob man dem Gebäude aufgrund einiger formaler
Ähnlichkeiten eine Verwandtschaft mit den regionaltypischen Weinbauernhäusern
("Zürichseehäusern") zuerkennen wolle, sei für die Frage der
Schutzwürdigkeit unmassgeblich (Gutachten I&J, S. 51).

Dass es sich beim Haus
"E" um einen klassizistischen Bau handelt, wird auch vom Gutachten H,
Ziff. 5.3, anerkannt. Der von der Beschwerdegegnerin beigezogene Experte
widerspricht auch nicht im Einzelnen den Feststellungen des Obergutachtens zur
klassizistischen Grunddisposition des Gebäudes, sondern weist im Wesentlichen
nach, dass kein "Zürichseehaus" vorliegt; erst die Erneuerungen am
Aussenbau und am Dach ab 1908 (Balkone, gekehlte Dachuntersicht) im
Formenvokabular des Heimatstils seien für den oberflächlichen Eindruck eines
Zürichseehauses des 17./18. Jahrhunderts verantwortlich. Mit der zusammenfassenden,
aber nicht weiter ausgeführten Bemerkung in Ziff. 2.2, wonach das Gebäude
architekturhistorischer oder konstruktionsgeschichtlicher Besonderheiten ermangle,
vermag das Privatgutachten die baukünstlerische Zeugenschaft des Gebäudes bzw.
die Plausibilität des Obergutachtens nicht in Zweifel zu ziehen. 

7.3.2
Dies gelingt dem Privatgutachten auch nicht mit dem Hinweis auf die
architektonisch angeblich bedeutsameren Vergleichsobjekte F-Strasse 05 und
V-Strasse 06 (Liegenschaft W). Während Ersteres durch eine stilfremde
Anbaute verunstaltet wird (Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom
29. Mai 2012, S. 14; vgl. demgegenüber die perspektivisch
ausgesprochen vorteilhafte Abbildung auf S. 80 des Gutachtens H), befindet
sich die Liegenschaft W nicht mehr in der näheren Umgebung des
streitbetroffenen Wohnhauses und hat durch seine Lage an der Alten Landstrasse,
der früheren Verbindungsachse von Kilchberg, eine völlig andere
siedlungsgeschichtliche Bedeutung. Erhebliche Unterschiede bestehen auch mit
Bezug auf die von der Beschwerdegegnerin aufgeführten Referenzobjekte
F-Strasse 07, welches nebst einem modernen Anbau offenbar auch im Innern
eine Modernisierung jüngeren Datums erfahren hat (vgl. Stellungnahme der
Beschwerdeführerin vom 29. Mai 2012, S. 13), sowie F-Strasse 08,
das im Unterschied zum Haus "E" keinen Treppenhausrisalit und
anstelle einer Dachlukarne einen eigentlichen Quergiebel aufweist. 

Ohnehin stellt der
Seltenheitswert einer Baute bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein
zwingendes Kriterium für die Schutzwürdigkeit dar (RB 1989 Nr. 67, auch
zum Folgenden). Einem Gebäude kann dank seiner Erscheinung und seinem Zustand
unabhängig davon Zeugenqualität zukommen, ob es sich um ein einmaliges Objekt
handelt oder ob andere gleichwertige oder gar besser erhaltene Liegenschaften
vorhanden sind. Freilich sind die zuständigen Behörden aufgrund des
Verhältnismässigkeitsprinzips allenfalls gehalten, unter
mehreren Objekten aus der nämlichen Epoche eine Auswahl zu treffen und die in
Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am besten geeignete Bauten
zu schützen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.1, auch zum
Folgenden). Dabei steht ihnen allerdings ein erheblicher Ermessensspielraum
zu. Dass dieser vorliegend überschritten wäre, tut die Beschwerdegegnerin nicht
dar. 

7.4 Nach Auffassung der Vorinstanz dürfen Bauten
– abgesehen von solchen mit besonders reichhaltigen Fassaden – nur dann als
wichtige Zeugen einer baukünstlerischen Epoche gelten, wenn sich ihre Eignung,
diese qualifiziert zu bezeugen, auch im Innern des Gebäudes fortsetzt
(Rekursentscheid E. 7.4.2). Da die Originalsubstanz im Gebäudeinnern
zahlreiche Eingriffe erfahren habe und nur noch sehr fragmentarisch vorhanden
sei, könne der Innenraum kein wichtiger Zeuge einer baukünstlerischen Epoche
sein. Die Veränderungen am Gebäudeäusseren seien zwar weniger einschneidend,
doch fielen sie vorliegend umso mehr ins Gewicht, als gerade die Schlichtheit
und Ausgewogenheit dieses auszeichneten (Rekursentscheid E. 7.4.1). 

7.4.1
Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Die von der Vorinstanz getroffene Unterscheidung, wonach das
Gebäudeäussere nur bei Bauten mit besonders reichhaltigen Fassaden für sich
allein eine Schutzwürdigkeit zu begründen vermöge, hätte eine nicht zu
rechtfertigende Ungleichbehandlung zwischen opulenten und schlichten Baustilen
zur Folge. Auch einfach gehaltene Fassaden müssen aber bei genügend hoher
Zeugenaussage für schutzwürdig erklärt werden können. Dass ein Gebäude komplett oder weitestgehend im unveränderten
Ursprungszustand erhalten ist, bildet sodann keine unabdingbare Voraussetzung
für seine (baukünstlerische) Schutzwürdigkeit (BGE 118 Ia 384 E. 5c).
Insbesondere Änderungen, die reversibel sind, vermögen
den Eigenwert in der Regel nicht entscheidend zu beeinträchtigen (VGr,
29. September 2004, VB.2004.00119, E. 3.2, auch zum Folgenden).
Dasselbe gilt für Eingriffe in die Bausubstanz, die wegen des schlechten
Zustands des Gebäudes oder zur Ermöglichung einer sinnvollen Umnutzung
notwendig werden. Sähe man dies anders, würde früher oder später jedes
ursprünglich schutzwürdige Objekt als Folge unerlässlicher Renovationen seine
Denkmaleigenschaft verlieren. Veränderungen, die sich nach dem Stil und dem
ursprünglichen Gestaltungsprinzip des Gebäudes richten, bewirken in der Regel
keine massgebliche Beeinträchtigung der architektonischen Zeugeneigenschaft. 

7.4.2
Unbestrittenermassen hat das Haus "E" in den Jahren 1864, 1876,
1908/09, 1921, 1930/33, 1949/50 und 1967 eine Reihe von baulichen Eingriffen
erfahren, von denen auch die Zimmeraufteilung betroffen war
(Gutachten I&J, S. 33 ff.; Gutachten L, Ziff. 4; Gutachten
H, Ziff. 2.1). Insbesondere die Verwandlung des grossbürgerlichen Landsitzes
in ein Mietshaus mit Etagenwohnungen in der ersten Hälfte des
20. Jahrhunderts war mit einer substanziellen Umgestaltung verbunden. Wie
das Obergutachten, S. 33 ff., nachvollziehbar darlegt, erscheinen die
Haupträume des Hauses trotz der vielen Um- und Einbauten als stilistische Einheit,
weil die Änderungen grösstenteils dem vorgegebenen Gestaltungsprinzip folgen.
Dementsprechend schwierig gestalte sich die genaue zeitliche Einordnung der einzelnen
Ausbauteile wie Vertäferungen, Parkettböden, Deckenstuckaturen (vgl. auch
Gutachten H, Ziff. 6). Der von der Biedermeierzeit geprägte Charakter des
Ausbaus sei in erstaunlichem Ausmass erhalten geblieben. Abweichungen und
Stilbrüche seien erst mit den Eingriffen im (späteren) 20. Jahrhundert
erfolgt. Das Fassadenbild kann laut Obergutachten, S. 51, fast
uneingeschränkt dem Originalbau zugeordnet werden (ähnlich Gutachten H,
Ziff. 6.1), wobei die späteren Eingriffe entweder marginal (Fensterersatz
mit Übernahme des früheren Sprossenbilds, Neugestaltung des rückwärtigen
Eingangs) oder reversibel (Wiederherstellung des ursprünglichen Bilds der
Ostfassade, d. h.
Abbruch des Dachbalkons, Aktivierung des Haupteingangs, Öffnung des
Kellereingangs, Auftrag eines stilgerechten Kalkputzes, Rekonstruktion der
ursprünglichen Farbigkeit) sind.

Wenig überzeugend ist der Einwand des Gutachters H,
mangels Ausstattungsbestands aus der Bauzeit und entsprechender Bildquellen sei
das vorgegebene Gestaltungsprinzip unbekannt und könne daher nicht auf eine
stilistische Einheit der Bausubstanz geschlossen werden (Stellungnahme vom
5. Juli 2012, S. 3, act. 49). Angesichts des symmetrischen Gebäudeäusseren
und des Grundprotokolls vom 1. Januar 1839 erscheinen die Annahmen im
Gutachten I&J zur ursprünglichen Grundrissdisposition nachvollziehbar
und werden auch vom Privatgutachter nicht grundsätzlich bestritten . Die
späteren Veränderungen sind zudem im sozialgeschichtlichen Kontext zu sehen, in
dem das Gebäude den ihm ursprünglich zugedachten Zweck als Gasthaus zu keinem
Zeitpunkt erfüllen konnte, nachdem der Erbauer N seine diesbezüglichen Pläne
offenbar noch während der Bauphase verworfen hatte (Gutachten I&J,
S. 19; Gutachten H, Ziff. 4.1). Entstanden ist mithin ein Wohngebäude
mit einer ungewöhnlichen Raumdisposition, bestehend aus 17 Wohn- bzw.
Schlafzimmern und einem Festsaal mit herrschaftlichem Charakter, wobei das
Erdgeschoss in zwei Kleinwohnungen mit Küche, Stube und Zimmer aufgeteilt wurde
und im Nebenhaus das Gewerbe S Platz fand. Angesichts dieser
Grundrissaufteilung erstaunt es wenig, dass der seit 1861 neue Besitzer der
Liegenschaft, T, schon in den Jahren 1864 und 1876 weitgreifende Umbauten
vornahm, den Gewerbebetrieb S aufgab, und das Gebäude in einen Landsitz
herrschaftlichen Zuschnitts verwandeln liess (Gutachten I&J,
S. 21, 49 f.). 

Festzuhalten ist, dass das Haus "E" seine
ursprüngliche Beschaffenheit trotz seiner bewegten Geschichte äusserlich über
weite Strecken bewahren konnte, während sein Innenraum in mehreren Etappen der
jeweiligen Nutzung angepasst wurde, dies jedoch mehrheitlich sorgsam und stilgerecht
(vgl. etwa die Ätzglastüren mit floralen Jugendstilmotiven und den Deckenstuck
im 1. Obergeschoss, dessen Datierung unklar ist; Gutachten I&J,
S. 38; Gutachten H, S. 49 ff.). Dass es dabei zu einem
(vollständigen) Verlust des biedermeierlichen Charakters gekommen wäre, wie das
Gutachten H, Ziff. 5.4, behauptet, geht aus den vorliegenden Unterlagen
nicht hervor. Weshalb etwa die "Überformung im Heimatstil" derart
wesentlich gewesen sein soll (vgl. Stellungnahme vom 5. Juli 2012,
S. 11), weist der von der Beschwerdegegnerin eingesetzte Privatgutachter
nicht nach. Jedenfalls vermag das Privatgutachten nicht im Einzelnen
aufzuzeigen, dass das Obergutachten insoweit qualifiziert fehlerhaft wäre (vgl.
oben E. 4.2). Es ist vielmehr mit dem überzeugenden Obergutachten davon
auszugehen, dass dem Objekt die Eigenschaft eines bedeutsamen baukünstlerischen
Zeugen weiterhin zukommt (Gutachten I&J, S. 51; vgl. auch
Gutachten L, Ziff. 5.1.2).

7.5 Insgesamt
weist das Haus "E" sowohl in wirtschaftsgeschichtlicher als auch in
baukünstlerischer Hinsicht wesentliche Merkmale eines wichtigen Zeugen im Sinn
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG auf.

8.
 

Zu diesem
denkmalpflegerischen Eigenwert gesellt sich ein erheblicher Situationswert des
Gebäudes. Laut dem Gutachten I&J, S. 49, ist das Haus
"E" in der weitgehend belanglosen Hauslandschaft zwischen G und P
eine augenfällige Erscheinung und ein dominierendes Element im
Strassenabschnitt, das sich von seiner Umgebung in qualitativer Hinsicht deutlich
abhebe. Von einer eigentlichen Ortsbildprägung könne bei einem derart unzusammenhängenden
Ortsbild aber nur bedingt ausgegangen werden. Eher sei das"E"als
isolierte Wegmarke zu verstehen. 

In der Tat hat das
architektonisch herausstechende Gebäude aufgrund seiner stattlichen Grösse und
der zurückversetzten Lage eine nicht unerhebliche Ausstrahlung auf seine wenig
bemerkenswerte Nahumgebung, auch wenn es zur entfernteren baulichen Umgebung,
so insbesondere zur Kernzone G mit den geschützten Gebäuden F-Strasse 09
und 09 (Restaurant "X"), keine hinreichenden Bezüge aufweist.
Entgegen dem Gutachten H, Ziff. 2.2, lässt sich seine Bedeutung für das
Ortsbild nicht mit dem Hinweis auf andere Bauten an der F-Strasse aus dem
19. Jahrhundert relativieren, welche zudem direkt am Strassenrand stehen
und/oder in ihrer Wirkung durch moderne Anbauten beeinträchtigt werden (vgl.
oben E. 7.3.2). 

9.
 

Vor dem Hintergrund des verwaltungsgerichtlichen
Obergutachtens I&J, das sich wie bereits das kommunale Gutachten L für die
Schutzwürdigkeit des Gebäudes ausspricht, erweist sich der gemeinderätliche
Beschluss vom 2. März 2010 über die Unterschutzstellung des Hauses
"E" als vertretbar. Auch wenn das Objekt nicht in einer einzelnen
Beziehung als wichtiger Zeuge einer Epoche herausragt, besitzt es für sich
genommen (wirtschaftsgeschichtlich, baukünstlerisch) wie auch in Bezug auf das
Ortsbild eindeutige Zeugenmerkmale, die sich gegenseitig ergänzen und zusammen
eine wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG
begründen. Die Vorinstanz hat dem Gebäude somit zu Unrecht den Status eines
wichtigen Zeugen aberkannt und den Beschluss des Mitbeteiligten wegen
fehlerhafter Ermessensausübung aufgehoben. 

In der Folge hat die Baurekurskommission weder über die
Verhältnismässigkeit des Schutzentscheids als solche noch über die
Subeventualanträge 3 und 4 der Beschwerdegegnerin (vgl. Rekursschrift vom
6. April 2010, act. 9/2a) betreffend die im angefochtenen Beschluss
statuierte Pflicht zur Instandstellung des Gebäudes (Disp.-Ziff. 2) bzw.
das Verbot von emissionsvermehrenden Nutzungsänderungen (Disp.-Ziff. 4)
befunden. Der Rekursentscheid vom 26. Oktober 2010 ist deshalb in
teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache zur Behandlung
dieser Rügen an das Baurekursgericht zurückzuweisen. 

10.
 

Da die Beschwerdeführerin in der Hauptsache durchdringt,
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens an sich der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a
Abs. 2 VRG). Von diesem Grundsatz ist allerdings in Bezug auf die Kosten
des vom Verwaltungsgericht beigezogenen Gutachtens abzuweichen. Es rechtfertigt
sich nicht, diese Auslagen der privaten Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die
Oberexpertise wurde notwendig, weil sich das von der Gemeinde Kilchberg
eingeholte Gutachten L hinsichtlich der siedlungs- und sozialgeschichtlichen
Bedeutung der streitbetroffenen Liegenschaft als fehlerhaft bzw. unvollständig
erwies. Da die entsprechenden Abklärungen Aufgabe der Gemeinde waren, sind die
diesbezüglichen Barauslagen gemäss § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG dem
Mitbeteiligten aufzuerlegen (RB 1998 Nr. 4; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 13 N. 20 f.). Anders verhält es sich
mit dem von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebenen Gutachten. Hierbei
handelt es sich um ein Parteigutachten, für welche die unterliegende
Beschwerdegegnerin selber aufzukommen hat und dessen Kosten ohnehin nur in Ausnahmefällen
entschädigungspflichtig wären (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 17
N. 14 mit Hinweis auf RB 1998 Nr. 9). 

Über die Verlegung der
Rekurskosten wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu entscheiden
haben.

Die private Beschwerdegegnerin ist antragsgemäss zu
verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Angemessen
erscheint eine solche in der Höhe von Fr. 2'000.-.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II
vom 26. Oktober 2010 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen
an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr.    6'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.    6'480.--    Gutachten,

Fr.      250.--    Zustellkosten,

Fr.  12'730.--    Total der Kosten.

3.    Die
Kosten des Gutachtens im Betrag von Fr. 6'480.- werden dem Mitbeteiligten
auferlegt.

4.    Die
übrigen Gerichtskosten im Betrag von Fr. 6'250.- werden der
Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.    Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der
Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
Urteils.

6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an…