# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 325de93a-6dd4-55fd-9d01-9ec0ff0584d8
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-23
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 23.11.2021 80.2021.226
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2021-226_2021-11-23.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2021.226

  	
  Lugano

  23 novembre 2021    

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

  

 

	
  segretaria

  	
  Mara
  Regazzoni

  

 

 

	
  parti

  	
   RI
  1  

  rappr.
  dall’  RA 1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1  

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 21 settembre 2021 contro la decisione del 26 agosto 2021 in materia di imposta
  sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Con atto pubblico del
25 febbraio 2015 RI 1 acquistava la PPP n. __________ (diritto esclusivo
sull’appartamento n. __________), corrispondente ai 75‰ del fondo base n. __________
di __________, al prezzo di fr. 400'000.-. La compravendita veniva iscritta a
Registro fondiario il 9 marzo 2015.

                                         Il 28 ottobre 2020,
l’acquirente rivendeva la citata PPP a __________ al costo di fr. 470'000.-. Il
trapasso della proprietà veniva iscritto a Registro fondiario il 06.11.2020.

 

 

                                  B.   Con dichiarazione per
l’imposta sugli utili immobiliari del 20 novembre 2020, la venditrice calcolava
l’utile imponibile, deducendo dal valore di alienazione di fr. 470’000.– un
valore d’investimento totale di fr. 476'844.50 (composto da fr. 400’000.– a
titolo di valore d’acquisto; fr. 31'648.25 a titolo di costi di costruzione e
di miglioria; fr. 5’850.– a titolo di costi di acquisto e di vendita; fr.
10'000.– in provvigioni versate; e fr. 29'346.25 come “altri costi sostenuti
all’acquisto e/o alla vendita”). In tal modo risultava una perdita di fr. 6'844.50.

 

 

                                  C.   Con decisione del 26
gennaio 2021, l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano (in seguito UT) notificava
alla contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari,
commisurando l’utile imponibile in fr. 24’804.– e l’imposta dovuta in fr. 6'449.05.
L’autorità di tassazione non riconosceva alcun costo di costruzione e di
miglioria riducendo così il valore di investimento totale a fr. 445'196.-. Nella
motivazione veniva specificato che “le spese di manutenzione e/o
sostituzione” non potevano essere considerate “deducibili in ambito TUI”.

 

 

                                  D.   Con reclamo del 18
febbraio 2021, la contribuente – rappresentata dall’avv. RA 1 – insorgeva
contro la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari. Pur
ammettendo che “a prima vista la decisione di tassazione apparirebbe
corretta, poiché si tratta, da un punto di vista tecnico, quasi esclusivamente
di lavori di manutenzione”, sosteneva tuttavia che una parte importante dei
suddetti lavori (fr. 20'319.90 su un totale di fr. 31'648.-) sarebbero stati
eseguiti e fatturati prima dell’acquisto dell’immobile da parte della contribuente.
A suo avviso, appariva “evidente che lavori di costruzione, seppur
tecnicamente classificabili solo in parte quali miglioria, debbano in realtà
rientrare nel valore di investimento allorquando siano eseguiti e in gran parte
pagati (come risulta dalle fatture prodotte) ancor prima dell’acquisto della
proprietà”. A sostegno di questa dichiarazione veniva citato un passaggio
del rogito di compravendita del 25.02.2015 (punto 2 a pag. 2), ove si evinceva
l’esistenza di lavori di costruzione e si indicava che parte di questi “sarebbero
rimasti a carico dell’alienante”. La contribuente non avrebbe difatti
nemmeno dedotto tali costi dal reddito imponibile “nell’ambito della
tassazione ordinaria, il che avrebbe impedito la loro deducibilità ex art. 134 cpv.
2 LT”.

In conclusione, il reclamante chiedeva che venissero “prese in
considerazione, e quindi dedotte a titolo di investimento, le 4 fatture emesse
nel 2015 per complessivi CHF 20'319.90, con conseguentemente una riduzione
dell’utile conseguito a CHF 4'484.10 con un’imposta dovuta di CHF 1'165.85”.

                                  E.   Con decisione del 26
agosto 2020, l’autorità fiscale respingeva il gravame, facendo riferimento alla
Circolare n. 7/2020 della Divisione delle Contribuzioni, secondo cui “tutte
le spese in esame rientrano nell’ambito delle spese di manutenzione e per tanto
non deducibili in TUI”. L’UT continuava spiegando come, nella fattispecie
in esame, la data determinante fosse quella del “pagamento delle fatture e
non la data della fattura”. Inoltre, tutti i pagamenti “sono stati fatti
successivamente all’iscrizione a registro fondiario dell’acquisto”.

Per questi motivi il reclamo veniva respinto e riconfermata la non concessione
delle spese di miglioria.

                                  F.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 – sempre rappresentata
dall’avv. RA 1 – contesta la decisione su reclamo dell’UT. Ricorda di non avere
mai messo in dubbio la distinzione tra spese di manutenzione e spese di
miglioria, contenute nella citata circolare n. 7/2020 e riconosce che “anche
per la deduzione delle spese in ambito TUI il momento determinante è quello del
pagamento”.

La ricorrente chiede tuttavia che una fattura di fr. 16'200.–, pagata alla __________
(concernente lavori di tinteggiatura e verniciatura), venga ammessa in
deduzione, essendo stata pagata il 7 marzo 2015, cioè prima dell’iscrizione nel
Registro fondiario della ricorrente quale proprietaria. L’UT “avrebbe quindi
dovuto almeno accettare la deduzione di tale importo, a prescindere dalla
qualifica tecnica dei lavori eseguiti”, in considerazione del fatto che la
contribuente non ha potuto richiedere la deduzione del costo di tali lavori in
sede di tassazione ordinaria. Anche la dottrina (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, n. 2
ad art. 134 LT) non escluderebbe che “possano essere fatte valere anche
spese sostenute prima dell’acquisto del possesso, purché anche gli altri
criteri siano soddisfatti e si eviti di computarle due volte”. 

                                  G.   Nelle sue
osservazioni del 27 settembre 2021, l’UT ribadisce che “le spese i
contribuenti vorrebbero dedurre in sede TUI sono palesemente spese di
manutenzione deducibili ordinariamente” e che “nel caso questo non sia
avvenuto non è possibile sanare la problematica deducendo l’importo in sede TUI”.
Rileva poi che “la decisione personale 2020 della contribuente non è ancora
stata emessa, di conseguenza le spese pagate nel 2020 possono ancora essere
dedotte ordinariamente”.

La ricorrente non ha replicato.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   Il presente ricorso
verte sulla deducibilità dall’imposta sull’utile immobiliare di spese
affrontate dalla contribuente prima ancora di diventare proprietaria
dell’immobile venduto. L’insorgente ritiene che, proprio perché sostenuti prima
dell’acquisto, questi costi non sarebbero stati deducibili nell’ambito
dell’imposta sul reddito. Di conseguenza, dovrebbero essere dedotti dall’utile
soggetto all’imposta sugli utili immobiliari. 

                                         Di parere opposto è l’UT,
secondo cui la contribuente avrebbe dovuto dichiarare a suo tempo – nella
dichiarazione fiscale dell’anno dei lavori – tali spese, che sono qualificabili
come spese di manutenzione. Il tentativo di sanare l’omissione, deducendo
l’importo in sede d’imposta sull’utile immobiliare, sarebbe pertanto
irregolare.

                                   2.   2.1.

L’imposta sugli utili immobiliari ha come oggetto i guadagni ottenuti dal
trasferimento di proprietà di immobili o parti di esso, secondo il dettato
dell’art. 123 LT.

                                         Questo tributo rientra
nella categoria delle imposte sul reddito, in particolare è classificato quale
imposta speciale poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata: gravando sull'immobile trasferito, per il calcolo di questa
imposta non entra in considerazione la complessiva capacità contributiva del
contribuente ed il tributo in esame si configura conseguentemente come imposta
reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

2.2.

L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e
il valore di investimento, dove quest'ultimo si ottiene sommando il valore di
acquisto ed i costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Il valore di
investimento è il valore di acquisto aumentato dei costi di investimento (art.
129 cpv. 1 LT).

Per quanto riguarda il momento determinante, l’art. 132 LT specifica che “quale
data di trasferimento della proprietà, rispettivamente di acquisto fa stato
l’iscrizione a Registro fondiario (…)”.

 

 

                                   3.   Nella fattispecie, è
litigiosa la qualifica dell’importo di fr. 16'200.-, che la ricorrente ha
versato alla __________ il 7 marzo 2015, ovvero prima di essere iscritta come
proprietaria nel Registro fondiario (09.03.2015). Sebbene la ricorrente
dichiari di non contestare la qualifica di questa spesa quale “costo di
manutenzione” (e non “di miglioria”), ritiene tuttavia che la circostanza che
il pagamento sia avvenuto ancor prima che diventasse proprietaria dell’immobile
alienato ne giustifichi comunque la deduzione dall’utile immobiliare imponibile.

Si tratta di verificare dapprima la qualifica attribuita alle spese in
questione da parte dell’autorità fiscale. In seguito, dovrà essere stabilito
se, come sostiene la ricorrente, la circostanza che le spese chieste in
deduzione siano state sostenute prima che ella divenisse proprietaria
dell’immobile alienato ne giustifichi la deduzione dall’utile imponibile, anche
se si trattasse di costi di manutenzione. 

 

 

                                   4.   4.1.

Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

·        
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di
iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a
un mediatore;

·        
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i
costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le
tasse di allacciamento;

·        
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri
fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per
liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.

4.2.

Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria,
la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di
fatto o di diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia
condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo
carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere
computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e
dottrina ivi citata).

4.3.

Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella
determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria
(art. 134 cpv. 2 LT).

                                         La legge tributaria
prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle
spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di
amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante
giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso
e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.
390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece
deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni
patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

4.4.

Per quanto concerne l’onere della prova, in ambito fiscale vale effettivamente
il principio in base al quale l'autorità deve sostanziare l'esistenza di
elementi che fondano o aumentano il carico impositivo, mentre i fatti che
concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario devono essere
dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133 II 153 consid. 4.3 p. 158).

4.5.

In merito ai costi pagati dalla ricorrente alla __________ per l’importo di
fr. 16'200.-, come si evince dalla fattura, si tratta di lavori di tinteggiatura
e verniciatura. Questi sono dunque finalizzati più a preservare lo stato dell’immobile
in questione che non ad aumentarne il valore. Si può quindi condividere il
giudizio dell’autorità di tassazione, secondo cui si tratta di costi di
manutenzione (cfr. anche la sentenza CDT
n. 80.2013.297 del 13 gennaio 2014, consid. 2.1.), che – come tali – non
rientrano fra i costi di investimento deducibili nel calcolo dell’imposta sugli
utili immobiliari, ma andrebbero dedotti in sede di tassazione ordinaria (art.
31 cpv. 2 LT). 

                                         Come risulta dal ricorso,
la stessa contribuente non contesta del resto la qualifica delle spese
litigiose quali costi di manutenzione. 

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Secondo l’insorgente,
sebbene le spese sostenute per tinteggiatura e verniciatura del suo
appartamento costituiscano costi di manutenzione, nondimeno dovrebbero essere
dedotte dall’utile immobiliare imponibile, per il fatto che sono state pagate
ancor prima che divenisse proprietaria dell’immobile. 

 

                                         5.2.

                                         Per quanto concerne la
deducibilità delle spese di manutenzione nell’ambito dell’imposta sul reddito,
il Tribunale federale ha sottolineato la stretta relazione dei costi con
l’imposizione del valore locativo ed ha pertanto affermato che la deduzione può
riferirsi solo ad un lasso di tempo per il quale viene imposto anche il valore
locativo. Nel caso di cui si è occupato, il ricorrente aveva acquistato l’immobile
dal padre il 3 aprile 2000 e il passaggio degli utili e dei rischi era stato
convenuto per il 1° luglio 2000. L’acquirente aveva già fatto rinnovare la
cucina nei mesi di marzo e aprile del 2000, con il consenso del padre. Tuttavia,
secondo la Suprema Corte, prima del 1° luglio 2000 il ricorrente non era
soggetto all’imposta sul valore locativo e non aveva diritto alla deduzione
delle spese di manutenzione (sentenza 2A.693/2004 consid. 3). 

                                         Anche per quanto concerne
l’imposta sugli utili immobiliari, in linea di principio sono deducibili solo i
costi di investimento sostenuti durante il possesso determinante, cioè fra
l’acquisto e l’alienazione dell’immobile. Lavori di costruzione rientrano a
determinate condizioni nella durata del possesso determinante, se il
proprietario li ha intrapresi prima dell’acquisto dell’immobile, ma in vista
dello stesso (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,
Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, § 10, n. 141, p. 383;
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 3a ed., Zurigo
2013, § 221, n. 6, p. 1964; v. anche Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 250).

 

                                         5.3.

                                         Tornando alla fattispecie
in esame, si è già rilevato come le spese chieste in deduzione siano
qualificabili come costi di manutenzione e non di investimento. Di conseguenza,
la loro deduzione nel calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari è esclusa. 

                                         Il fatto che le spese
litigiose siano state sostenute addirittura prima dell’acquisto dell’immobile
da parte della ricorrente non fa che rafforzare quest’ultima conclusione.
Infatti, il principio è che siano computabili quali costi di investimento solo
quelli che sono stati sostenuti durante il possesso determinante ai fini del
calcolo dell’imposta, cioè quelli successivi all’acquisto. Solo in casi
eccezionali, costi di costruzione precedenti possono essere considerati, a condizione
che si riferiscano a interventi edilizi intrapresi proprio in vista
dell’acquisizione dell’immobile. 

                                         Quest’ultima eccezione non
può essere estesa al caso in cui si tratti di spese di manutenzione, senza
snaturare i criteri di calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari, previsti
dalla legge.

 

                                         5.4.

                                         Il fatto che l’importo di
fr. 16'200.–, pagato a un’impresa di pittura, sia stato versato prima
dell’acquisto dell’immobile non giustifica pertanto la sua deduzione a titolo
di costi di investimento.

                                   6.   Il ricorso è
conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese sono a carico della
ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.    500.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi     fr.    100.–

                                         per un totale di                                                      fr.     600.–

                                         sono a carico del
ricorrente.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAI               Copia per conoscenza:

                                         - municipio di Lugano.

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          La
segretaria: