# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a3b82e2a-c016-5bb8-8002-76fa16e22d22
**Source:** Zürich Sozialversicherungsgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-17
**Language:** de
**Title:** Beitragspflichten Mietzinseinahmen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel (Überbauung einer Liegenschaft mit fremden Mitteln und späterer Verkauf nach kurzer Besitzdauer). (BGE 9C_730/2020)
**Docket/Reference:** AB.2019.00038
**URL:** https://findex.webgate.cloud/entscheide/AB.2019.00038.html

## Full Text

Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
AB.2019.00038
IV. Kammer
Sozialversicherungsrichter Hurst, Vorsitzender
Sozialversicherungsrichterin Arnold Gramigna
Sozialversicherungsrichterin Fankhauser
Gerichtsschreiber Hübscher
Urteil
vom
1
7.
September 2020
in Sachen
X.___
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Marc Weber
Weber
Noser
von
Gleichenstein
Rechtsanwälte
Waisenhausstrasse 14, 9000 St. Gallen
gegen
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse
Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1.
1.1
X.___
, geboren 1961, ist Präsident des Ve
rwaltungsrats der
Y
.___
AG
, deren Zweck in der Fabrikation von fein- und prä
zi
sionsmechanischen Geräten und Maschinen sowie dem Handel mit Waren aller Art besteht (www.zefix.ch). Ausserdem ist er Geschäftsführer und Inhaber der
Z
.___
Ltd. in den USA. Nebe
nbei ist er an der
A
.___
, LP, mit Sitz in den USA, beteiligt und hält privat mehrere Liegen
schaften, welche von ihm selbst oder Familienmitgliedern bewohnt und genutzt werden (Urk. 2/1, Urk. 2/7/12/2; vgl. auch Urk. 2/7/43/7). Im Jahr 2009 kaufte er zudem ein Grundstück in
B.___
(Urk. 2/3/3), auf welchem er in der Folge Mehrfa
milienhäuser errichten liess (Urk. 2/1 S. 2, Urk. 2/12 S. 8-9). Nach der Fertigstel
lung im Jahr 2011 erzielte er Einkünfte durch die Vermietung von Wohnungen bis er die Liegenschaft im Jahr 2013
wieder verkaufte
(Urk. 2/1 S. 2, Urk. 2/7/4/3).
1.2
Das kantonale Steueramt Zürich meldete der Soz
ialversicherungsanstalt des Kan
tons Zürich, Ausgleichskasse, am 27. Juli 2016 für das Steuerjahr 2012 ein Ein
kommen von
X.___
aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 360‘035.-
- sowie ein im Betrieb investiertes Eigenkapital von Fr. 160‘537.-
- (Urk. 2/7/41), woraufhin die Ausgleichskasse am 4. August 2016 die Beiträge (inkl. Verwal
tungskosten) für das Jahr 2012 auf Fr. 39‘173.40 festsetzte (Urk. 2/7/40). Dagegen erhob
X.___
am 22. August 2016 Einsprache (Urk. 2/7/36). Mit Rektifikat vom 9. November 2016 meldete das kantonale Steueramt der Ausgleichskasse für das Steuerjahr 2012 ein Einkommen von
X.___
aus selbständiger Erwerbs
tätig
keit von Fr. 118‘625.-- sowie ein im Betrieb investiertes Eigenkapital von Fr. 0.-- (Urk. 2/7/34). In der Folge hiess die Ausgleichskasse die von
X.___
am 22. August 2016 erhobene Einsprache betreffend das Beitragsjahr 2012 mit Entscheid vom 27. Februar 2017 teilweise gut; sie hob die angefochtene Verfü
gung vom 4. August 2016 auf und stellte fest, für die Bemessung der Beiträge sei von den Angaben im Rektifikat des Steueramts (Einkommen aus selbständiger Erwerbstä
tigkeit von Fr. 118‘625.-- sowie ein im Betrieb investiertes Eigenkapital von Fr. 0.--) auszugehen (Urk. 2/2).
2.
2.1
2.1.1
Gegen den
Einspracheentscheid
vom 27. Februar 2017 erhob
X.___
am 3. April 2017 Beschwerde und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzu
heben und das Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit im Jahr 2012 sei auf Fr. 0.-- festzusetzen (Urk. 2/1). Mit Beschwerdeantwort vom 3. Mai 2017 schloss die Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde (Urk. 2/6), was dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 15. Mai 2017 angezeigt wurde. Gleichzeitig wurden die Steuerakten des Beschwerdeführers betreffend die Steuer
periode 2013 beigezogen (Urk. 2/8), welche am 26. Mai 2017 beim Gericht ein
gingen (Urk. 2/9 und Urk. 2/10).
2.1.2
Mit Urteil AB.2017.00026 vom 5. Februar 2019 wies das Sozialversicherungsge
richt des Kantons Zürich die Beschwerde ab (Urk. 2/12).
2.1.3
Dagegen führte
X.___
am 1. April 2019 Beschwerde beim Bundesgericht (Urk. 2/18). Mit Urteil 9C_240/2019 vom 18. Juni 2019
erwog das Bundesgericht
im Wesentlichen
, dass im Urteil des Sozialversicherungsgerichts AB.2019.00038 vom 5.
Februar 2019 Feststellungen zu den vom Beschwerdeführer
eingesetzten Eigenmittel
n
und damit zum Fremdfinanzierungsgrad fehlen würden. Sodann
fänden
sich auch keine tatsächlichen Feststellungen
zur vom Sozialversiche
rungsgericht bejahten Ausnützung einer günstigen Marktentwicklung im Bereich der Wohnungspreise (Urk.
1 S.
4-5). Das Bundesgericht
hiess die Beschwerde teil
weise gut und hob den Entscheid des Sozialversicherungsgerichts vom 5. Feb
ruar 2019 auf. Es hat die Sache zu weiterer Abklärung und neuer Ent
scheidung im Sinne der Erwägungen an das Sozialversicherungsgericht zurückgewiesen (Urk. 1
S.
7
).
Das Verfahren wurde hierorts mit der Prozessnummer AB.2019.00038 auf
genom
men.
2.2
2.2.1
Mit Gerichtsverfügung vom 2
6.
August 2019
wurde
dem Beschwerdeführer Gele
genheit gegeben, um zur vom Gericht
beigezogenen Statistik
der
C.___
AG
zur Entwicklung der qualitätsbereinigten Transaktionspreise von Mehr
fami
lien
häusern als Renditeobjekte betreffend den Zeitraum von Januar 2008 bis Januar 2016 (
Urk.
3 S. 2) Stellung zu nehmen und allfällige Beweismittel einzu
reichen.
D
er Beschwerdeführer
wurde
m
it
dieser
Verfügung
überdies
aufgefordert,
weitere Unterlagen zur
Fi
nanzierung des
Liegenschaftengeschäfts
in
B.___
sowie die beim Bundesgericht mit Beschwerde vom
1.
April 2019 (
Urk.
2/18) auf
ge
legten Unterlagen
ein
zureichen (
Urk.
4)
.
2.2.2
Dazu
reichte der
Beschwerdeführer
am
2.
Dezember 2019
eine Stellungnahme
(
Urk.
8
) samt Beilagen (
Urk.
9/1-39,
Urk.
10)
ein
.
Er beantragte, dass sein Ein
kommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit
für das Jahr 2012 auf
Fr.
0.-- festzu
setzen sei (
Urk.
8 S. 2).
2.2.3
Mit Gerichtsverfügung vom 1
0.
Dezember 2019 (
Urk.
11) wurden die Steuerakten des Beschwerdeführers betreffend die Steuerperioden 2008 bis 2012 beigezogen (
Urk.
13/1-5).
2.2.4
Die Beschwerdegegnerin liess
sich
mit Eingabe vom
6.
Februar 2020 zur Stel
lung
nahme des Beschwerdeführers vom
2.
Dezember 2019 (
Urk.
8) und
zu
den vom Ge
richt beigezogenen Steuerakten (
Urk.
13/1-5) vernehmen (
Urk.
17, unter Beilage der Stellungnahme des Kantonalen
Steueramtes, Division Bau, AHV / WPE Meldewesen, vom
4.
Februar 2020,
Urk.
18,
Urk.
19/1-12).
Sie beantragte Abweisung der Beschwerde (
Urk.
17 S. 1).
2.2.5
Der Beschwerdeführer nahm mit Eingabe vom 2
7.
April 2020 zur Ver
nehm
las
sung der
Beschwerdegegnerin
vom
6.
Februar 2020 (
Urk.
17) Stellung (
Urk.
24 und
Urk.
25). Das Doppel dieser Eingabe wurde der Beschwerdegegnerin zur Kenntnisnahme zugestellt (
Urk.
26).
3.
Auf die Vorbringen der Parteien und die eingereichten Akten wird, soweit er
for
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Gemäss Art. 22 der Verordnung über die Alters- und
Hinterlassenenversiche
rung
(AHVV) werden die Beiträge vom Einkommen aus selbständiger Erwerbs
tätigkeit für jedes Beitragsjahr festgesetzt, wobei das Kalenderjahr als Beitrags
jahr gilt. Die Beiträge bemessen sich aufgrund des im Beitragsjahr tatsächlich erzielten Erwerbseinkommens und des am 31. Dezember im Betrieb investierten Eigenka
pitals.
1.2
1.2.1
Gemäss Art. 17 AHVV gelten als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Alters- und
Hinter
las
senenversicherung
(AHVG) alle in selbständiger Stellung erzielten Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit, ein
schliesslich der Kapital- und Überführungsgewi
nne nach Art. 18 Abs. 2 des Bun
desgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) und der Gewinne aus der Ver
äusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach Art. 18 Abs. 4 DBG, mit Ausnahme der Einkünfte aus zu Geschäftsvermögen erklärten Betei
li
gungen nach Art. 18 Abs. 2 DBG.
1.2.2
Nicht unter den Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 9 Abs. 1 AHVG und Art. 17 AHVV fällt die blosse Verwaltung des eigenen Vermö
gens; der daraus resultierende reine Kapitalertrag unterliegt daher nicht der Bei
tragspflicht. Gleiches gilt in Bezug auf Gewinne aus privatem Vermögen, welche in Ausnützung einer zufällig sich bietenden Gelegenheit erzielt worden sind. Anderseits stellen Kapitalgewinne aus der Veräusserung oder Verwertung von Gegenständen des Privatvermögens, wie Wertschriften oder Liegenschaften, auch bei nicht buchführungspflichtigen (Einzel)Betrieben, Einkommen aus selb
ständi
ger Erwerbstätigkeit dar, wenn und soweit sie auf gewerbsmässigem Handel beruhen (BGE 1
34 V 250 E. 3.1 mit Hinweisen).
1.2.3
Ausgangspunkt für die auf Grund der Gesamtheit der Umstände vorzunehmende Beurteilung der Frage, ob Einkünfte aus einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 4 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 1 AHVG in Verbindung mit Art. 17 AHVV herrühren, bildet die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur beitrags
recht
lichen Abgrenzung von blosser (privater) Vermögensverwaltung (oder Gewinnerzielung in Ausnützung einer zufällig sich bietenden Gelegenheit [BGE 134 V 250 E. 3.1 S. 253]) und betrieblicher (g
ewerbsmässiger) Nutzung von Lie
genschaften. Indizien für eine beitragspflichtige Erwerbstätigkeit stellen etwa die (systematische oder planmässige) Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertver
mehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung etc., Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn wei
terzuverkaufen, Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegen
schaftsgeschäfte, deren Finanzierung durch den Einsatz bedeutender fremder Mit
tel oder der Veräusserungserlöse, der enge Zusammenhang mit der (haupt-) beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen, spezielle Fachkenntnisse und eine kurze
Besitzesdauer
dar. Nicht erforderlich für die Annahme einer beitrags
pflichtigen (selbständigen) Erwerbstätigkeit ist dagegen die nach aussen sicht
bare
Teilnahme am Wirtschaftsverkehr. Keine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbs
mässiger Immobilienhandel liegt demgegenüber vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Ver
mietung eigener Lie
genschaften. Daran ändert nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, professi
onell verwaltet wird und kaufmännische Bücher
geführt werden. Überdies liegt
normalerweise private Vermögensverwaltung vor
, wenn der Eigentümer
seine Lie
genschaft(en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten über
baut, um aus deren Vermie
tung einen
Ertrag zu erzielen. Dies gilt -
ohne
Hin
zutreten weiterer Umstände -
selbst dann, wenn zur Werterhöhun
g und Erleich
terung des Weiter
verkaufs Stockwerkeigentumseinheiten begründet werden. Aller
dings setzt dies voraus, dass das Geschäft nicht ausschliesslich mit fremden Mitteln finanziert worden ist (Urteil des Bundesgericht
s 9C_591/2016 vom 21. März 2017
E. 3.2 mit weiteren Hinweisen).
1.2.4
Für die Abgrenzung zwischen selbständiger Erwerbstätigkeit und Vermögens
ver
waltung ist grundsätzlich von der steuerrechtlichen Praxis zur Unter
schei
dung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen auszugehen. Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, die Vermietung eigener Liegenschaften gehöre ausge
sprochen zur üblichen Verwaltung privaten (Anlage-)Vermögens und bei der Annahme, sie sei Gegenstand eines geschäftlichen Betriebs
-
mithin einer (selbständigen) Erwerbstätigkeit
-
, sei grösste Zurückhaltung geboten. Insbeson
dere seien in die
ser Konstellation, also bei der Vermietung von Gebäuden und Räumlichkeiten ohne Tätigung von Käufen und Verkäufen, die zum Liegen
schafts
handel entwi
ckelten Kriterien nicht massgebend. Der Eigentümer, der seine Liegenschaft(en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen, verwaltet demnach normalerweise privates Vermögen, und das Vermieten von Wohnblöcken gilt als Vermögensver
wal
tung, auch wenn der Ver
mieter die Wohnungen
instandhalten
und nötigenfalls neue Mieter suchen muss. Diese Rechtsprechung ist mit Bezug auf die beitrags
rechtliche Beurteilung zu übernehmen (Urteil des Bundesgericht
s 9C_591/2016 vom 21. März 2017
E. 3.3 mit weiteren Hinweisen).
1.3
Nach Art. 23 Abs. 1 AHVV obliegt es in der Regel den Steuerbehörden, das für die Bemessung der Beiträge
Selbständigerwerbender
massgebende Erwerbsein
kommen aufgrund der rechtskräftigen Veranlagung für die direkte Bundessteuer und das im Betrieb investierte Eigenkapital aufgrund der entsprechenden rechts
kräftigen kantonalen Veranlagung unter Berücksichtigung der interkanto
nalen Repartitionswerte zu ermitteln. Die Angaben der Steuerbehörden hierüber sind für die Ausgleichskassen verbindlich (Art. 23 Abs. 4 AHVV).
Nach der Rechtsprechung begründet jede rechtskräftige Steuerveranlagung die nur mit Tatsachen widerlegbare Vermutung, dass sie der Wirklichkeit ent
spreche. Da die Ausgleichskassen an die Angaben der Steuerbehörden gebunden sind und das Sozialversicherungsgericht grundsätzlich nur die Kassenverfügung auf ihre Gesetzmässigkeit zu überprüfen hat, darf das Ge
richt von rechts
kräftigen Steu
ertaxationen bloss dann abweichen, wenn diese klar ausgewie
sene Irrtümer ent
halten, die ohne weiteres richtig gestellt werden können, oder wenn sachliche Umstände gewürdigt werden müssen, die steuerrechtlich be
lang
los, sozialversi
cherungsrechtlich aber bedeutsam sind. Blosse Zweifel an der Richtigkeit einer Steuertaxation genügen
hiezu
nicht; denn die ordentliche Einkommensermittlung obliegt den Steuerbehörden, in deren Aufgabenkreis das Sozialversicherungsge
richt nicht mit eigenen Veranlagungsmassnahmen einzu
greifen hat. Die
selbstän
digerwerbenden
Versicherten haben demnach ihre Rechte, auch im Hinblick auf die AHV-rechtliche Beitragspflicht, in erster Linie im Steuerjustizverfahren zu wahren (BGE 110 V 83 E. 4 und 370 f., 106 V 129 E. 1, 102 V 27 E. 3a; AHI 1997 S. 25 E. 2b mit Hinweis).
1.4
Die absolute Verbindlichkeit der Angaben der Steuerbehörden für die Aus
gleichs
kassen und die daraus abgeleitete relative Bindung des Sozialver
siche
rungs
ge
richts an die rechtskräftigen Steuertaxationen sind auf die Bemessung des mass
gebenden Einkommens und des betrieblichen Eigenkapitals beschränkt. Diese Bindung betrifft also nicht die beitragsrechtliche Qualifikation des Ein
kommens beziehungsweise Einkommensbezügers und beschlägt daher die Frage nicht, ob überhaupt Erwerbseinkommen und gegebenenfalls solches aus selb
stän
diger oder aus unselbständiger Tätigkeit vorliegt und ob der Einkommens
bezüger beitrags
pflichtig ist. Somit haben die Ausgleichskassen ohne Bindung an die Steuermel
dung aufgrund des AHV-Rechts zu beurteilen, wer für ein von der Steuerbehörde gemeldetes Einkommen beitragspflichtig ist (BGE 121 V 80
E. 2c, 114 V 72 E. 2, 110 V 83 E. 4 und 370 E. 2a, 102 V 27 E. 3b mit Hinwei
sen
). Das gilt namentlich auch für die Qualifikation eines Vermögensbestandteils als Privat- oder Geschäftsvermögen, zumal diese Unterscheidung steuerrechtlich häufig ohne Belang ist, da steuerrechtlich der Ertrag sowohl aus Privat- als auch aus Geschäftsvermögen steuerbar ist. Die Steuermeldung ist daher mit Bezug auf den Vermögensertrag keine zuverlässige Grundlage für die AHV-Beitragsfestsetzung, weshalb die Qualifikation als beitragsfreier Kapitalertrag auf Privatvermögen oder beitragspflichtiges Einkommen aus Geschäftsver
mö
gen im Beitragsfestset
zungsverfahren erfolgen muss. In Bezug auf den Vermö
gens
gewinn ist demge
genüber auch steuerrechtlich die Unterscheidung von Geschäfts- und Privatver
mögen von Bedeutung, weshalb sich die AHV-Behör
den in der Regel auf die Steuermeldungen verlassen können und eigene nähere
Abklärungen nur dann vornehmen müssen, wenn sich ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuer
meldung ergeben (Urteil 9C_551/2008 des Bundesgerichts vom 16. Januar 2009 E. 2.3 mit Hinweisen).
2.
2.
1
2.1
.1
D
as
Bundesgericht
stellte
fest, dass das Sozialversicherungsgericht
mit Urteil
AB.2017.00026 vom 5. Februar 2019
keine tatsächlichen Feststellungen zu den eingesetzten Eigenmitteln und damit zum Fremdfinanzierungsgrad getroffen habe
(
E. 5.11 des Urteils 9C_240/2019 vom 18. Juni 2019
,
Urk.
1 S. 4-5
)
.
Aufgrund der im vorliegenden Verfahren beigezogenen Akten und Stellungnah
men (Sachverhalt
Ziff.
2.2.2-2.2.5) ergibt zu diesem Beweisthema folgendes:
2.
1.
2
Die vom Beschwerdeführer bezüglich Kauf und Überbauung der Liegenschaft in
B.___
getätigten Investitionen
lassen sich anhand der vorliegenden Akten
feststellen. Dazu gehören der Preis für den Kauf des Grundstücks in der Höhe von
Fr.
2'500'000.-- (vgl. den Kaufvertrag vom 1
1.
September 2009,
Urk.
2/3/3
) und
die Kosten für
die
Errichtung
von
Mehrfamilienhäusern
auf diesem Grundstück von total Fr. 8'420'000.-- (vgl.
den Totalunternehmer-Werkvertrag über Fr. 8'300'000.--,
Urk.
9/1, sowie die Mehrkostenabrechnung vom 2
1.
August 2011 in der Höhe von Fr.
120'000.--,
Urk.
9/2).
Dies deckt sich
mit der definitiven Veranlagung für die Grundstückgewinnsteuer der Steuerverwaltung des Kantons Thurgau vom
3.
Juni 2013, welcher ein Erwerbspreis in der Höhe von Fr.
2'500'000.-- und wertvermehrende Investitionen in der Höhe von Fr.
8'420'000.-- zu entnehmen sind (
Urk.
10/6). Diese Veranlagung blieb unan
ge
fochten (
Urk.
10/6).
2.1.3
Zwischen 31. Dezember 2008 und 31. Dezember 2009 haben die Schulden des Beschwerdeführers gemäss seinen Steuererklärungen 2008 und 2009 um Fr. 3'700'000.--
zugenommen
(vgl
.
Schuldenverzeichnisse zu den Steuererklä
run
gen 2008 und 2009,
Urk.
13/1-2
).
I
m Jahr 2011 hat
er sodann
auf der Liegen
schaft «Mehrfamilienhäuser
,
B.___
» eine Hypothek in der Höhe von total Fr.
8'300'000.-- aufgenommen (
Urk.
8 S. 6, Urk. 9/25, Schuldenverzeichnis
se zu den Steuererklärungen 2010 und 2011,
Urk.
13/3-4).
2.2
2.2.1
Alsdann hat das Bundesgericht i
m Urteil
9C_240/2019
vom
1
8.
Juni 2019
eben
falls
festgestellt, dass sich im Urteil
AB.2017.00026
des Sozialversicherungs
gerichts keine tatsächlichen Feststellungen zur vom Sozial
versicherungsgericht bejahten Ausnutzung einer günstigen Marktentwicklung im Bereich der Woh
nungspreise finden lassen würden
.
Auch diesbezüglich hatte das Sozialversiche
rungsgeric
ht weitere Abklärungen zu tätig
en (E. 5.1.2 und E. 5.1.6 jenes Urteils,
Urk.
1 S. 5-6).
2.2.2
Der Beschwerdeführer kaufte die Liegenschaft in
B.___
am 1
1.
Septem
ber 2009 als Bauland von der
D.___
AG
(
Urk.
2/3/3). Er liess darauf
nachfolgend
von der
E.___
AG Mehrfamilienhäuser erstellen
(
vgl.
S. 2 der Beschwerde vom
3.
April 2017 im Verfahren AB.2017.00026
,
Urk.
2/1
;
der vom Beschwerde
führer am
2.
Dezember 2019 eingereichte Totalunternehmer-Werk
vertrag ist weder datiert noch unterzeichnet,
Urk.
9/1).
Nachdem die Mehr
familienhäuser am 3
0.
Oktober 2011 fertig
er
stellt waren
(vgl.
Urk.
9/1 S. 7)
, hat der Beschwerde
führer die Wohnungen
vermietet (vgl. S. 2 der Beschwerde vom
3.
April 2017 im Verfahren AB.2017.00026,
Urk.
2/1). Am 2
8.
Mai 2013 (Grund
bucheintrag) verkaufte er die Liegenschaft an die Zürich Anlagestiftung (vgl. die definitive Veranlagung für Grundstückgewinnsteuer 2013 der Steuerverwaltung des Kantons Thurgau vom
3.
Juni 2013
,
Urk.
10/6; den Vertrag zum Liegen
schaftsverkauf hat der Beschwerdeführer - obwohl er mit Gerichtsverfügung vom 2
6.
August 2019 dazu aufgefordert wurde [
Urk.
4 S. 4] - nicht aufgelegt).
2.2.3
Die vom Beschwerdeführer veräusserten Mehrfamilienhäuser sind sogenannte Renditenhäuser beziehungsweise Renditeobjekte. Zur
E
ntwicklung
der Transak
tionspreise von Mehrfamilien- beziehungsweise Renditenhäuser
liegen zwei Sta
tistiken der auf solche Erhebungen spezialisierten
C.___
AG vor (
gesamte Schweiz von 2008 bis 2016:
Urk.
3 S. 2
; Schweiz und Region Ostschweiz von 2008 bis 2018:
Urk.
9/
39 S. 3
)
. Darauf wird nachfolgend im Einzelnen eingegan
gen.
3.
3.1
Die
Frage, ob die vorliegend zu beurteilenden
Mietzinseinnahmen des Jahres 2012
durch eine beitragspflichtige Erwerbstätigkeit erzielt wurden
,
ist anhand der von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Kriterien zum gewerbsmässigen
Liegenschaftenhandel
zu beurteilen
(E. 1.2.3)
.
Dazu führte
Bundesgericht im Urteil 9C_240/2019 vom 1
8.
Juni 2019
folgendes aus:
Das
Sozialversicherungsgericht
habe
z
ur Häufigkeit der Immobiliengeschäfte fest
ge
stellt,
dass
der Beschwerdeführer mehrere Liegenschaften
halte
,
jedoch
nur mit
der fraglichen Liegenschaft in
B.___
Mieteinnahmen
generiere
, während die übrigen von ihm selbst oder Familienangehörigen bewohnt
beziehungsweise
genutzt würden. Welche weiteren Abklärungen die Vorinstanz dies
bezüglich hätte tätigen sollen,
habe
der Beschwerdeführer
mit seiner Beschwerde ans Bundesgericht
weder auf
gezeigt
noch
sei dies ersichtlich. Gleiches ge
l
te
bezüglich der Verwendung von spezifischen Fachkenntnissen und der Nähe zur beruflichen Tätigkeit, was das
Sozialversicherungsg
ericht verneint
hab
e, sowie hinsichtlich der Vorgehensweise, die das Sozialversicherungsgericht in E. 3.2
des Urteils AB.2017.00026 vom
5.
Februar 2019
skizziert
hab
e. Wurden nach vor
instanz
licher Feststellung keine weiteren Immobiliengeschäfte getätigt,
so wür
den sich
sodann Feststellungen zu einer allfälligen Reinvestition des aus dem Verkauf der Liegenschaft in
B.___
erzielten Gewinns
erübrigen (E. 5.1.3 jenes Urteils,
Urk.
1 S. 5)
.
Die Tatfragen nach dem Fremdfinanzierungsgrad und Ausnutzung einer günstigen Marktentwicklung bezeichnete das Bundesgericht danach als
ent
scheidwesentlich
(E. 5.1.3 jenes Urteils,
Urk.
1 S. 5).
3.2
3.2.1
Der Beschwerdeführer
wurde
mit Verfügung vom 2
6.
August 2019
dazu
auf
ge
fordert
, die in die Liegen
schaft in
B.___
investierten Eigenmittel und die fremden Mittel detailliert zusammenzustellen und mit den erforderlichen Unterlagen zu belegen (
Urk.
4 S. 4).
Bezüglich des Kaufs der Liegenschaft ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer
dafür auch fremde Mittel eingesetzt hat (
Urk.
8 S. 5). Laut Beschwerdeführer soll der Anteil der fremden Mittel nur 57,98 % betragen haben. Gemäss der Sachdarstel
lung des Beschwerdeführers hat
er die von ihm im Jahr 2009 beschafften fremden Mittel für den Erwerb einer Liegenschaft im Tessin, einer Autoeinstellhalle sowie von drei Fahrzeugen für seine Fahrzeugsammlung verwendet. Den Rest habe er in die Liegenschaft in
B.___
investiert (
Urk.
8 S. 5). Die dazu aufgelegten Unterlagen (
Urk.
9/5-
10) vermögen dies aber nicht
zu belegen.
Die Zunahme der Schulden im Verlaufe des Jahres 2009 (E. 2.1.3) lässt sich anhand der vorliegenden Steuerakten nur teilweise mit diesem Vorbringen vereinbaren. So erwarb der Beschwerdeführer im
März 2009 ein Einfamilienhaus im Kanton Tessin (Repartitionswert:
Fr.
169'291
.-
-
; deklarierte Umbaukosten von rund
Fr.
170'000.--), welches er offenbar mit einer Hypothek über
Fr.
750'000.-- belastete. Ferner kaufte er am
8.
Okt
ober 2009 eine Einstellhalle
(Steuerwert:
Fr.
300'000.--), wofür er vermutlich den ab diesem Datum laufenden «festen Vorschuss» der
F.___
über
Fr.
450'000.-- aufnahm. Der Fahrzeugpark des Beschwerdeführers nahm in dieser Zeit um rund
Fr.
500'000.-- (Steuerwert) zu, wobei zwei Neuerwerbungen über
Fr.
1'013'728.-
- deklariert wurden, währenddessen der Verkauf zweier Fahrzeuge stattfand, deren Reststeuerwert Ende 2008 mit Fr. 316'639.-- beziffert war. Damit kann höchstens eine
Schuldzunahme von 1,9 Millionen Franken mit anderweitigen Anschaffungen in Verbindung gebracht werden. Dass der Kauf des Baulandes in
B.___
im September 2009 überwiegend aus eigenen Mitteln finanziert wor
den wäre, ist damit nicht ausgewiesen. Allenfalls könnte von einer Fremdfinan
zierung von rund 72
%
([3,7 - 1,9
] :
2,5 x 100) ausgegangen werden. Der Nach
weis hierfür hat der Beschwerdeführer jedoch nicht erbracht.
Der Beschwerde
führer bringt sodann vor, dass (sämtliche) Zahlungen aus dem Totalunter
nehmer
vertrag über Fr. 8'300'000.-- und auch die Mehrkosten in der Höhe von Fr. 120'000.-- im Jahr 2011 fällig gewesen seien (
Urk.
8
S. 7). Wie festgehalten (E. 2.1
.3), hat der Beschwerdeführer im Jahr 2011 auf der Liegenschaft «Mehr
fa
milienhäuser,
B.___
» eine Hypothek in der Höhe von total Fr. 8'300'000.-- aufgenommen (
Urk.
8 S. 6, Urk. 9/25, Schulden
verzeichnis
se zu den Steuererklärungen 2010 und 2011,
Urk.
13/3-4). Mit seinem Vor
brin
gen, wonach er Fr. 1'146'200.-- der im Jahr 2011 aufge
nommenen frem
den Mit
tel in seine Fahrzeugsammlung investiert haben will (Urk. 8 S. 7),
ist der Beschwerdeführer auch angesichts der geringfügigen Zunahme des Steuerwertes seines Fahrzeugparkes (Steuerwert per Ende 2011 von Fr. 1'246'960.--) nicht zu hören.
Belege für diese Behauptung liegen keine vor. Im Gegensatz zum Vorbrin
gen des Beschwerdeführers ist der Zusammenhang zwi
schen der Hypothek auf der Liegenschaft in
B.___
und den auf diesem Grundstück
erstellten Mehr
familienhäusern
offensichtlich. Zum einen wurde
diejenige Liegenschaft mit der Hypothek belastet, auf welcher das Bauprojekt realisiert wurde. Zum anderen wurden die fremden Mittel in der Höhe der Über
bauungskosten gemäss dem Totalunternehmervertrag und
zum Zeitpunkt vo
r
deren Fäl
ligkeit
aufgenomm
en. Es ist somit mit dem erforderlichen Beweisgrad der überwiegenden Wahrschein
lichkeit erstellt, dass der Beschwerde
führer für die Realisierung der Überbauung seiner Liegenschaft in
B.___
für total Fr. 8'420'000.-- fremde Mittel in der Höhe von total Fr. 8'300'000.-- auf
genom
men, was einem Frem
d
finanzierungs
grad von 98,57 %, unter Einbezug der Anschaffung des Baulandes einem Fremd
finan
zierungsgrad von mindestens 92,49
%
([1'800'000 + 8'300’000] : [2'500'000 + 8
’
420’000] x 100),
entspricht. Ge
mäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung übersteigt dies den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung (vgl. Urteil
des Bundesgerichts
2C_1156/2C_1157/2012 vom 19. Juli 2013 E. 8.2.2).
3.2.2
Dass der Beschwerdeführer auf einen Gewinn aus diesem Geschäft hoffen konnte, ist aus den vorliegenden Statistiken der
C.___
AG zu entnehmen. Seit 2009 stiegen die Transaktionspreise für Mehrfamilienhäuser kontinuierlich an. Für die Region Ostschweiz - zu welcher
B.___
zu zählen ist - lagen die Preise sogar über dem Schweizer Durchschnitt (vgl.
Urk.
9/39 S. 3). Erst im Jahr 2012 stagnierten die Preise und bezüglich Ostschweiz fielen sie gar unter den
Schweizer
Durchschnitt (vgl.
Urk.
9/39 S. 3). Ob dies den Beschwerdeführer
-
wel
cher, soweit ersichtlich, über keine spezifischen Branchenkenntnisse ve
rfügt
- dazu bewogen hat die Liegenschaft im Jahr 2012 noch nicht zu verkaufen
, kann
offen
bleiben. Im Jahr 2013 - als der Beschwerdeführer die Liegenschaft verkaufte
- kam es laut Statistik jedenfalls wieder zu einem Anstieg der Transaktionspreise, wovon der Beschwerdeführer profitiert hat (vgl.
Urk.
9/39 S. 3). Es liegt mithin auch eine Ausnützung der günstigen Marktentwicklung vor.
3.2.3
Wohl mag der Beschwerdeführer bezüglich Immobilienhandel über keine speziel
len Fachkenntnisse verfügen. Zudem geht es nur um ein
Liegenschaften
geschäft
, wobei sich den beigezogenen Steuerakten 2008 (
Urk.
13/1) auch der Verkauf eines Mehrfamilienhauses im September 2007 entnehmen lässt (Grund
stückgewinnsteuer Veranlagungsentscheid vom
6.
Mai 2008 der Gemeinde
G.___
).
Aufgrund der gesamten Umstände ist bezüglich des Liegenschafts
geschäfts in
B.___
aber von einer erwerblichen Tätigkeit des Beschwer
deführers auszu
gehen. Er kaufte die Liegenschaft im Jahr 2009 als Bauland mit fremden Mitteln, deren Anteil sich nicht
genügend
bestimmen lässt. Es ist hinge
gen mit dem Beweisgrad der über
wiegenden Wahrscheinlichkeit erstellt, dass der Beschwerdeführer die Liegen
schaft in der Folge mit fremden Mitteln (Fremd
finanzierungsgrad von 98,57 %) überbauen liess, in der offenkundigen Absicht diese Liegenschaft danach wieder mit Gewinn zu verkaufen, was er nach einer relativen kurzen Zeit im Jahr 2013 - unter Ausnützung der günstigen Markt
entwicklung - auch so realisieren konnte (vgl.
Urk.
10/6).
3.2.4
Demnach hat die Beschwerdegegnerin die Mietzinseinnahmen des Jahres 2012 zur Recht als beitragspflichtiges Erwerbseinkommen erfasst.
4.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.
Das Gericht erkennt:
1.
Die
Beschwerde
wird abgewiesen.
2.
Das Verfahren ist kostenlos.
3.
Zustellung gegen Empfangsschein an:
-
Rechtsanwalt Marc Weber
-
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse
-
Bundesamt für Sozialversicherungen
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert
30 Tagen
seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (
Art.
82 ff. in Verbindung mit
Art.
90 ff. des Bundes
gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 1
5.
Juli bis und mit 1
5.
August sowie vom 1
8.
Dezember bis und mit dem
2.
Januar (
Art.
46 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen.
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis
mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (
Art.
42 BGG).
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Der VorsitzendeDer Gerichtsschreiber
HurstHübscher