# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 88cbcb41-136d-5f6b-946d-37def1483d93
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 07.05.2015  VB.2014.00268
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2014-00268_2015-05-07.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2014.00268	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 07.05.2015
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Rückweisungsentscheide gelten grundsätzlich als Zwischenentscheide. Der vorliegende Rückweisungsentscheid enthält materiell-rechtliche Vorgaben, aufgrund welcher die Gemeinde gezwungen wird, eine ihres Erachtens rechtswidrige Verfügung zu erlassen. Es liegt daher nach der Gerichtspraxis ein nicht wiedergutzumachender Nachteil vor (E. 2). Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins (E. 3). Ob die Verkehrssicherheit auch nach der Erstellung der 19 Wohneinheiten gewährleistet ist, ist vorliegend vom Gemeinderat unter Berücksichtigung aller Umstände detailliert abzuklären (E. 5). Untergeordnete Mängel eines Bauvorhabens können mittels Nebenbestimmungen behoben werden. Die vom Baurekursgericht aufgezeigten Mängel sind nicht untergeordneter Natur. Bereits die verlangte Fassung der Garagenabfahrt in ein Haupt- oder Nebengebäude fordert die Verlegung der Einfahrt oder aber die Erstellung eines Nebengebäudes. Aufgrund der Gesamtheit der notwendigen Änderungen muss das Projekt somit neu ausgesteckt und publiziert werden (E. 6).  

Gutheissung.  

 

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG
GEMEINDEAUTONOMIE
NEBENBESTIMMUNG
PROJEKTÄNDERUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 93 Abs. I lit. a BGG
Art. 50 Abs. I BV
Art. 85 KV
§ 236 PBG
§ 237 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 19a Abs. II VRG
§ 21 Abs. II lit. b VRG
§ 49 VRG
§ 6 Abs. I Zugangsnormalien
§ 11 Zugangsnormalien

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2014.00268

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 7. Mai 2015

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Ersatzrichterin Nicole Tschirky, Gerichtsschreiberin Maya Sigron.

 

 

 

In Sachen

 

 

Stadt Uster, 

vertreten durch den Stadtrat Uster, RA A, 

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

1.    B, 

2.    C, 

 

beide
vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerschaft, 

 

und

 

Baudirektion Kanton Zürich, 

Mitbeteiligte,  

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Der
Stadtrat Uster verweigerte mit Beschluss vom 3. September 2013 B und C die
Baubewilligung für den Neubau eines Mehr­familien­hauses (sowie den Abbruch einer Werkhalle)
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 sowie den Umbau und die Erweiterung des
ehemaligen Vielzweckbauernhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an
der E-Strasse 03, 04, 05, 06 und 07
in Nieder­uster. Zugleich wurde die im koordinierten Verfahren
ergangene Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 26. November 2012
eröffnet, in welcher dem Bauvor­haben die naturschutzrechtliche Bewilligung
verweigert wurde.

II.  

Der
dagegen von B und C erhobene Rekurs wurde vom Baurekursgericht mit Entscheid vom
26. März 2014 gutgeheissen. Der Beschluss des Stadtrats Uster vom
3. September 2013 sowie die Verfügung der Baudirektion vom
26. November 2012 wurden aufgehoben und der Stadtrat Uster eingeladen, die
nach­gesuchte Bewilligung im Sinn
der Erwägungen unter den erforderlichen Nebenbestim­mungen zu erteilen. 

III.  

Gegen
diesen Entscheid erhob die Stadt Uster mit Eingabe vom 28. April 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
und beantragte, den angefochtenen Entscheid voll­umfänglich
aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdegegnerschaft. 

Das
Baurekursgericht schloss am 21. Mai 2014 ohne weitere Bemerkungen auf
Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte mit Eingabe vom
30. Mai 2014 die Gut­heissung der Beschwerde unter Verweis auf
die Beschwerdevernehmlassung des Amts für Raumentwicklung vom 26. Mai
2014. B und C beantragten in ihrer Beschwerdeantwort vom 4. Juni 2014 die
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Stadt Uster. Zudem ersuchten sie um Durchführung eines Augenscheins. Die
Gemeinde Uster und B sowie C hielten in ihren weiteren Eingaben vom 2. Juli 2014, 19. August 2014, 19. September 2014, 6. und 27. Oktober 2014 an ihren in der Beschwer­de bzw. Beschwerdeantwort gestellten
Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Die
Beschwerdeführerin führt zur Beschwerdelegitimation aus, das Baurekursgericht habe mit seinem Entscheid die
Gemeindeautonomie verletzt.

Gemäss
§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist eine Gemeinde
rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr
die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin beruft sich
auf ihre durch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV)
garantierte Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung
zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der
materiellen Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012,
8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2). 

2.  

Mit Entscheid vom
26. März 2014 hob das Baurekursgericht den Beschluss des Stadtrats Uster
vom 3. September 2013 sowie die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich
vom 26. November 2012 auf und lud den Stadtrat ein, die
nachgesuchte baurechtliche Bewilligung im Sinn der
Erwägungen unter den erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen. 

2.1 Rückweisungsentscheide
gelten grundsätzlich als Zwischenentscheide. Sie sind ausnahmsweise dann als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren
Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum
mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des
höherinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; Martin
Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 65). Dies trifft im vorliegenden Fall
nicht zu, da der Baubehörde in verschiedener Hinsicht ein gewisser Spielraum
verbleibt, um eine allfällige Nebenbestimmung anzuordnen (vgl. dazu
insbesondere E. 4.3.6, 4.3.8 und 4.3.9 des vorinstanzlichen Entscheids).

2.2 Gegen
selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde dann
zulässig, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können
oder die Gutheissung der
Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden
Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde
(§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und
Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]).

2.2.1 Ein
Rückweisungsentscheid, mit dem eine Gemeinde gezwungen wird, eine ihres
Erachtens rechtswidrige Verfügung zu erlassen,
hat einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil im Sinn von Art. 93
Abs. 1 lit. a BGG zur Folge (BGE 140 V 282 E. 4.2;
VGr, 19. Juni 2014, VB.2014.00033, E. 2). Dies gilt aber nur soweit, als der
Rückweisungsentscheid materiellrechtliche Vorgaben enthält, welche die untere
Instanz bei ihrem neuen Entscheid befolgen muss. Erschöpft sich der
Rückweisungsentscheid darin, dass eine Frage ungenügend abgeklärt und deshalb
näher zu prüfen ist, ohne dass damit materiellrechtliche Vorgaben verbunden
sind, so entsteht der Behörde, an die zurückgewiesen wird, kein nicht
wiedergutzumachender Nachteil (BGE 140 V 282 E. 4.2, mit weiteren
Hinweisen).

2.2.2
In Disp.-Ziff. I des vorinstanzlichen Entscheids wurde der Stadtrat
Uster eingeladen, die von ihm verweigerte Baubewilligung
im Sinn der Erwägungen unter den erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen.
Damit sind materiellrechtliche Vorgaben verbunden, aufgrund welcher die Gemeinde gezwungen wird, eine ihres
Erachtens rechtswidrige Verfügung zu erlassen. Es liegt daher nach der
Gerichtspraxis ein nicht wiedergutzumachender Nachteil
vor.

Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde
ist daher einzutreten. 

3.  

In prozessualer Hinsicht beantragt die
Beschwerdegegnerschaft die Durchführung eines Augenscheins. 

3.1 Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der
anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines
Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt
werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr,
10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April
2012, VB.2011.00612, E. 1.3). Eine Rechtsmittel­instanz kann insbesondere dann auf Durchführung eines
eigenen Augenscheins verzichten, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem
vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss,
Kom­mentar VRG, § 7 N. 81).

3.2 Im
vorliegenden Fall wurde durch das Baurekursgericht am 13. Februar 2014 ein
Augenschein durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive 25
Fotografien liegt dem Verwaltungsgericht vor. Aus diesen Unterlagen sowie der
Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender
Deutlichkeit, sodass auf einen weiteren Augenschein verzichtet werden kann.

4.
 

Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02
liegen in der Kernzone K3-III Niederuster sowie gemäss Verordnung zum Schutz des
Greifensees vom 3. März 1994 in der VII. Zone (Siedlungsrandzone) des
Schutzgebiets. Das Grundstück Kat.-Nr. 02
ist mit einem im kommunalen Inventar verzeichneten
Vielzweckbauernhaus überstellt, das in einen Wohn- und
Ökonomieteil gegliedert ist. Der Wohnteil soll grundsätzlich bestehen bleiben, wobei Anpassungen am
Grundriss, der Fassade und am Dach erfolgen. Der Ökonomieteil soll abgebrochen
und durch einen Neubau ersetzt werden. Insgesamt ist
der Einbau von acht Wohnungen
geplant. Vorgesehen ist weiter der Abbruch der bestehenden Werkhalle des
Zimmereibetriebs (Assek.-Nr. 08) und der Neubau eines Mehrfamilien­hauses mit 11 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 26 Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, welche über die E-Strasse
erschlossen werden.

5.
 

Die Gemeinde führt in der Beschwerde
zunächst aus, das Bauvorhaben sei aus Gründen der ungenügenden Erschliessung zu
verweigern. Aufgrund des heutiges Ausbaus der E-Strasse dürften 30 Wohneinheiten über diese erschlossen werden. Mit
den beiden Neubauten an der E-Strasse 09 und 10 sei die maximal zulässige
Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten ausgeschöpft worden. Aus
diesem Grund werde im Erschliessungskonzept vom 14. Februar 2011 für das
strittige Bauvorhaben die Haupt­erschliessung über die
F-Strasse vorgesehen.

5.1 § 236
Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verlangt unter dem Randtitel "Erschliessung“, dass
ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend
zugänglich ist. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht
eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende
Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237
Abs. 1 PBG). Zufahrten sollten für jedermann verkehrssicher sein. Der
Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2
PBG). 

5.2 Die
E-Strasse weist heute eine Fahrbahnbreite von 4,4 bis 4,7 m auf
und verfügt weder über ein Trottoir noch über Bankette. Nach den Ausführungen
der Beschwer­deführerin werden bereits heute ca. 30 Wohneinheiten
über die E-Strasse erschlossen, weshalb die technischen Anforderungen gemäss
Anhang zu den Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987
(Zugangs­normalien) nach der Erstellung der mit dem Bauvorhaben
geplanten 19 zusätzlichen Wohneinheiten nicht mehr erfüllt sind. Gemäss § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien können in dichter Bebauung und bei guter
Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln zwar die Grenzwerte für die
Anwendungsbereiche bis zu den angegebenen Wohneinheiten erhöht werden. Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen würde somit die vorliegende
Zufahrtsstrasse für bis zu 60 Wohneinheiten den technischen Anforderungen
gemäss Anhang zu den Zugangs­normalien entsprechen. Es
fehlt jedoch vorliegend an einer guten Erschliessung mit öffentlichen
Verkehrsmitteln (vgl. dazu vorinstanzlicher Entscheid, E. 3.3.1.2).
Es sind daher die Anforderungen für eine Zufahrtsstrasse bis 150 Wohneinheiten zu berück­sichtigen.
Nach diesen sind eine Fahrbahnbreite von mindestens 4,5 m, ein
Bankett von 0,3 m sowie ein Trottoir von mindestens 2 m
(insgesamt 6,8 m) erforderlich. Diese Anfor­derungen werden durch die E-Strasse nicht
erfüllt. 

Dabei ist jedoch zu
berücksichtigen, dass die Festlegung der Zugangsart gemäss § 6 Abs. 1
Zugangsnormalien nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der
Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den Anwendungsbereichen im Anhang
erfolgt. Die Auswirkungen anderer Nutzungen werden in Wohneinheiten
umgerechnet. Die Beschwerdegegnerschaft führt in
diesem Zusammenhang aus, dass bereits heute aufgrund des Zimmereibetriebs
täglich durchschnittlich 88 Fahrbewegungen
erfolgen. Ob und inwiefern sich das Verkehrsaufkommen nach der Erstellung der
19 Wohneinheiten gegen­über dem heutigen
Verkehrsaufkommen erhöht, wurde vorliegend nicht untersucht. Unter diesen
Umständen ist gegenüber dem heutigen Zustand nicht mit einer Erhöhung von
Fahrten im Umfang von 19 Wohneinheiten auszugehen, weshalb bereits die
Bewilligung der Erschliessung der beiden Neubauten an
der E-Strasse 09 und 10
über die E-Strasse von den technischen Anforderungen gemäss Anhang zu den
Zugangsnormalien abgewichen worden sein dürfte. 

5.3
Damit bleibt zu prüfen, ob sich im vorliegenden
Fall ausnahmsweise eine Abweichung von den Zugangsnormalien rechtfertigt. 

5.3.1
Das Baurekursgericht begründet die Zulässigkeit der Abweichung im
vorinstanzlichen Entscheid damit, dass es sich bei der E-Strasse um eine gerade
verlaufende, übersichtliche Stichstrasse (Sackgasse) mit Fahrverbot (nur
Zubringerdienst gestattet) mit einer Fahrbahnbreite von 4,40 bis 4,70 m in
einer Kernzone handle, deren Länge bis zum Baugrundstück lediglich rund
110 m betrage. Die Verkehrssicherheit sei in Anbetracht der konkreten
Situation und der zu erwartenden Fahrzeugbewegungen für alle Verkehrsteilnehmenden
gewährleistet. Das Kreuzen von Personenwagen sei möglich. Fussgänger würden
angesichts der beschriebenen tatsächlichen Ausgestaltung der Strasse und des zu
erwartenden Verkehrsaufkommen nicht gefährdet. Für den eher seltenen
Begegnungsfall zweier Personenwagen und eines Fussgängers könne zudem aufgrund
der übersichtlichen Gegebenheiten die Situation rechtzeitig eingeschätzt und
ein gleichzeitiges Kreuzen der Fahrzeuge auf Höhe des Fussgängers vermieden
werden. Auch für Fahrradfahrer sei die Verkehrssicherheit gewährleistet, da die
E-Strasse ohnehin kein hohes Fahrtempo zulasse und die kurze Distanz keine
Überholmanöver nötig mache. Schliesslich habe es die Gemeinde versäumt,
frühzeitig ein Quartierplanverfahren einzuleiten bzw. für eine breitere
Erschliessung zu sorgen. Es handle sich bei der E-Strasse um die letzte
erschlossene "Baulücke". 

5.3.2 Mit den Zugangsnormalien soll die
Verkehrssicherheit von Zufahrten für jedermann gewährleistet werden (§ 237
Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute
bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten
(RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit weiteren Hinweisen).
Wird somit die Verkehrssicherheit auch im Fall einer Abweichung von den
Zugangsnormalien einwandfrei gewährleistet, erweist sich eine Abweichung
aufgrund des Sinns und Zwecks von § 237 PGB grundsätzlich als zulässig. Auch gemäss § 360 Abs. 3 PBG können von
technischen Anforderungen, wie den Zugangsnormalien, aufgrund der tatsächlichen
Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden (VGr, 18. August 2004,
VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988
Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). 

In § 11 der Zugangsnormalien werden
beispielhaft Gründe für solche Erleichterungen aufgezählt. Gemäss dieser
Bestimmung können im Einzelfall, unter Vorbehalt der
Notzufahrt, geringere Anforderungen gestellt werden, wenn es aufgrund der
tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich ist, insbesondere bei steilen
Hanglagen, im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes,
landwirtschaftlichen Heimwesen, gemein­schaftlichen
Parkierungslösungen, separat geführten Rad- oder Fusswegerschliessung oder
Fussgängerzonen (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988
Nr. 45). 

5.3.3
Die beispielhaft aufgezählten Gründe für Abweichungen gemäss § 11
Zugangsnormalien sind vorliegend nicht einschlägig. Es bleibt somit zu prüfen,
ob die Verkehrssicherheit auch nach der Erstellung der 19 Wohneinheiten
auf der Basis des heutigen Ausbaus der E-Strasse und des heutigen
Verkehrsregimes einwandfrei gewährleistet ist. 

5.3.4 Gemäss den Ausführungen der
Beschwerdegegnerschaft erfolgen bereits heute aufgrund des Zimmereibetriebs
täglich durchschnittlich 88 Fahrbewegungen. Ob und inwiefern sich das
Verkehrsaufkommen nach der Erstellung der 19 Wohneinheiten gegenüber dem
heutigen Verkehrsaufkommen erhöht, wurde vorliegend nicht untersucht (das nicht
bei den Akten liegende Erschliessungskonzept vom 14. Februar 2011 befasst
sich nach den Ausführungen der Beschwerdeführerin lediglich mit der
Verkehrsentlastung der E-Strasse). Ob die Verkehrssicherheit auch nach der
Erstellung der 19 Wohnein­heiten gewährleistet ist, ist somit vom
Gemeinderat Uster unter Berücksichtigung aller Umstände detailliert abzuklären
(Analyse der heutigen Situation und der Situation nach der Erstellung der
19 Wohneinheiten). Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass hinsichtlich der
Erschliessung des Vielzweckbauernhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 je nach der Ausgestaltung eines überarbeiteten
Projekts (vgl. dazu E. 6) auch die Besitzstandsgarantie zu prüfen wäre.

Schliesslich ist
darauf hinzuweisen, dass die Durchsetzbarkeit des von der Gemeinde in der
Baubewilligung begründeten Anschlussreverses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 11 nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet.

6.
 

Die Gemeinde führt weiter aus, dass das
Baurekursgericht mit der im angefochtenen Entscheid vorgenommenen Würdigung zur
Einordnung des streitbetroffenen Bauvor­habens die
Gemeindeautonomie verletzt habe. Das Bauvorhaben sei mehrmals der
Stadtbildkommission zur Beurteilung vorgelegt worden, welche sich aus
ausgewiesenen Experten der Fachbereiche Architektur, Städtebau, Denkmalpflege
und Landschafts­architektur zusammensetze, weshalb ihr
eine hohe Fachkompetenz zukomme. In ihren Sitzungen vom 9. März 2011,
22. November 2012 und 23. Mai 2013 habe sich die Stadtbildkommission
mit dem Bauvorhaben intensiv auseinandergesetzt. Hinzu komme, dass der Stadtrat
eine Fachstudie über die spezifischen Eigenheiten der Kernzone Niederuster habe
ausarbeiten lassen. Die Studie präzisiere die das Ortsbild prägende Überbauung
gemäss Art. 9 der geltenden Bau- und Zonenordnung. Schliesslich habe sich
der Beschwerdeführer im Beschluss vom 3. September 2013 äusserst
ausführlich und nachvollziehbar mit der Thematik "Einordnung und Gestaltung/Natur- und Heimatschutz" auseinandergesetzt. Aus diesen Gründen hätte sich die Vorinstanz
im vorliegenden Fall bei der inhaltlichen Beurteilung zurückhalten müssen,
ansonsten die Gemeindeautonomie vollständig ausgehöhlt würde.

6.1 Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird. Gemäss § 238 Abs.  2 PBG ist auf Objekte
des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. In Art. 9
Abs. 1 der geltenden Bau- und Zonenordnung wird festgehalten, dass Bauten
bezüglich Grösse, kubischer Gestaltung, Gliederung der Fassade, Dächer, Fenster
und Türen sowie Farb- und Materialwahl so zu gestalten sind, dass
sie sich in die das Ortsbild prägende Überbauung einordnen. Sinngemäss Gleiches
gilt für Umschwünge und unüberbaut bleibende Flächen hinsichtlich Mauern,
Geländeverlauf und Bepflanzung (Art. 9 Abs. 2 BZO).

Die Beurteilung, ob
mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird,
hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und
mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende
Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014,
VB.2013.00380, mit weiteren Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002,
E. 3.5.2). 

Den
Gemeinden steht bei der Anwendung
der Ästhetikgeneralklausel als Ausfluss der Gemeindeautonomie ein gewisser
Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zu, um die in der Norm verwendeten
offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Mit der Begründung ihres
Entscheids berücksichtigt die kommunale Baubehörde die für den Entscheid
relevante bauliche Umgebung und führt die Gesichtspunkte an, an denen sie die
Einordnung des Bauprojekts misst. Das Baurekursgericht hat die von der
Baubehörde angeführten Entscheidgründe ihrerseits gebührend zu berücksichtigen und sich mit den
Kriterien auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im Rahmen der
ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden.
Dasselbe gilt, wenn – wie im vorliegenden Fall – eine fachkundige
Stadtbildkommission das Bauprojekt beurteilt oder eine Fachstudie über die
spezifischen Eigenheiten der Kernzone eingeholt wurde. Selbstverständlich ist
dabei vom Baurekursgericht zu berücksichtigen, dass eine Beurteilung durch ein
Fachgremium erfolgt ist. Eine abweichende Beurteilung durch das Baukursgericht
erfordert in einem solchen Fall eine besonders sorgfältige und ausführliche
Auseinandersetzung mit den Entscheidgründen. Abgesehen von der insoweit
gebotenen Rücksichtnahme besteht nach der neueren Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts
allerdings keine weitergehende Einschränkung der grundsätzlich vollen Kognition
der Vorinstanz (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2
und 4.3 = BEZ 2014 Nr. 3, auch zum Folgenden). Die
Vorinstanz ist insbesondere auch ermächtigt, eine Ermessenskontrolle
durchzuführen (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG). Bei unzulässiger
Kognitionsbeschränkung beginge das Gericht eine formelle Rechtsverweigerung im
Sinn von Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999
(BGr, 21. April 2004, 1P.401/2003, E. 2.1; Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 1657).

Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz
über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der
Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

6.2 Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des recht­mässigen
Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen
kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter
Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011,
VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,
S. 241 f.).

6.3 Ob die
Vorinstanz im Rahmen der neuen Kognitionspraxis die Prüfung der Einordnung
unter gebührender Berücksichtigung der kommunalen Entscheidgründe, insbesondere
auch der Beurteilungen der Stadtbildkommission und der Fachstudie, vornahm,
kann vorliegend offenbleiben. Die vom Baurekursgericht aufgezeigten Mängel sind
nicht untergeordneter Natur. In seinen ausführlichen Erwägungen gelangte das
Baurekursgericht – in dieser Hinsicht übereinstimmend mit der Beschwerdeführerin
– zur Auffassung, dass die Garagenzufahrt in einem Haupt- bzw.
Nebengebäude zu fassen sei (E. 4.3.6 des vor­instanzlichen Entscheids).
Weiter wurde festgehalten, es werde beim Neubauvorhaben eine ruhige
Dachgestaltung bzw. eine Zusammenfassung von Dachaufbauten vermisst. Es wurden
die Firstoblichtbänder und die Belichtung des Treppenhauses des Neubaus
beanstandet und festgehalten, dass das Neubauprojekt bezüglich der ins Dach
hinauf­gezogenen und auch der übrigen vor das Gebäudevolumen
gesetzten Balkone überarbeitet werden müsse (E. 4.3.8 des vorinstanzlichen
Entscheids). Schliesslich wurden auch übereinstimmend mit der Vorinstanz die
für den Neubau vorgesehenen, allseitigen, prägnanten Aufschüttungen kritisiert
(E. 4.3.9 des vorinstanzlichen Entscheids). 

Gesamthaft
betrachtet handelt es sich bei den beanstandeten, von der Beschwerde­gegnerschaft nicht angefochtenen Punkten
aufgrund des betroffenen inventarisierten Gebäudes, dessen Schutzumfang noch
nicht feststeht, und der Lage in der Kernzone K3-III Niederuster sowie der Siedlungsrandzone der Verordnung zum Schutz des
Greifensees um
wesentliche Projektänderungen, die jedenfalls aufgrund der empfindlichen Lage
nicht auflageweise korrigiert werden können. Bereits die verlangte Fassung der
Garagenabfahrt in ein Haupt- oder Nebengebäude fordert die Verlegung der
Einfahrt oder aber die Erstellung eines Nebengebäudes. Aufgrund der Gesamtheit
der notwendigen Änderungen muss das Projekt somit neu ausgesteckt und
publiziert werden. Die Verweigerung der Bau­bewilligung
erweist sich daher aufgrund der notwendigen Überarbeitungen als recht­mässig.

7.
 

7.1 Die
Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der
Vorinstanz ist aufzuheben und die Bauverweigerung des Stadtrats Uster vom 3. Sep­tember 2013 sowie
die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 26. Novem­ber 2012 wiederherzustellen.

7.2 Bei
diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerschaft kostenpflichtig
(§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG). Diese ist sodann zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die
Kosten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids ist
entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. März 2014 wird aufgehoben und der Beschluss des Stadtrats
Uster vom 3. September 2013
sowie die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 26. No­vember 2012 wiederhergestellt. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  12'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.      250.--    Zustellkosten,

Fr.  12'250.--    Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 12'270.- sowie
die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft
auferlegt. 

4.    Die Beschwerdegegnerschaft wird
verpflichtet, der Beschwerdeführerin für
das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 5'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an
…