# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 12a4eacf-cdfe-5843-ab17-9d5c703d5ddc
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-20
**Language:** de
**Title:** Regionaler Bushof Dübendorf. Quartierplan "Geviert Bahnhof Süd". Einleitung des Quartierplanverfahrens.
**Docket/Reference:** BRGE III Nrn. 0073-0074/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nrn._0073_und_0074_-_2018_vom_20._juni_2018.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2018.00018 und R3.2018.00028 
0073/2018 und 0074/2018 

Entscheid vom 20. Juni 2018 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Kaspar Plüss, Baurichter Ro-
land Fraefel, Gerichtsschreiber Alain Thiébaud     

in Sachen 

Rekurrierende 

R3.2018.00018 
L. N., [….]  

R3.2018.00028 
D. und G. P., [….] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Stadtrat Dübendorf, Usterstrasse 2, 8600 Dübendorf  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Postfach, 8090 Zürich  

Mitbeteiligte 

R3.2018.00018 
3.  G. H., [….]  
4.  F. C., [….]  
5.  B. Immobilien AG, [….] 

R3.2018.00028 
3.  G. H., […]  
4.  F. C., [….] 

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss  Nr. 17-377  vom  26.  Oktober  2017;  Einleitung  des 
Quartierplans  Nr. 45,  "Geviert  Bahnhof  Süd",  Dübendorf;  Genehmigungs-
verfügung ARE Nr. 1618/17 der Baudirektion vom 24. Januar 2018 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit Beschluss Nr. 17-377 vom 26. Oktober 2017 leitete der Stadtrat Düben-

dorf das Verfahren für den amtlichen Quartierplan Nr. 45 "Geviert Bahnhof 

Süd"  ein.  Mit  Genehmigungsverfügung  Nr. 1618/17  vom  24. Januar  2018 

genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich die Verfahrenseinleitung. 

B. 

Gegen  diese  Entscheide  erhob  L.  N.  mit  Eingabe  vom  13. Februar  2018 

rechtzeitig  Rekurs  an  das  Baurekursgericht  und  beantragte  deren  Aufhe-

bung  sowie  ein  Verbot  zur  Durchführung  eines  Quartierplanverfahrens. 

Eventualiter sei der Quartierplanperimeter so  zu  verkleinern,  dass  die  Lie-

genschaft Kat.-Nr. 01 [..] des Rekurrenten nicht mehr davon erfasst werde; 

alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  der  Vorinstanzen 

(Verfahren G.-Nr. R3.2018.00018). 

Gegen  den  Beschluss  des  Stadtrats  Dübendorf  vom  26. Oktober 2017  er-

hoben  D.  und  G.  P. mit  rechtzeitiger Eingabe  vom  5. März  2017  ebenfalls 

Rekurs  und  beantragten  die  Aufhebung  des  Beschlusses  und  einen  Ver-

zicht auf die geplante Durchführung des Quartierplanverfahrens. Eventuali-

ter  sei  das  Quartierplangebiet  um  die  unmittelbar  angrenzende  Parzelle 

Kat.-Nr. 02 [..] zu erweitern; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

zulasten der Vorinstanzen (Verfahren G.-Nr. R3.2018.00028). 

C. 

Mit  Präsidialverfügungen  vom  14. Februar 2018  und  vom  6. März 2018 
wurden  die  Rekurseingänge  vorgemerkt  und  die  Vernehmlassungsverfah-

ren  eröffnet.  Der  Stadtrat  Dübendorf  wurde  eingeladen,  den  Quartierplan-

genossen vom Eingang der Rekurse Kenntnis zu geben und ihnen die Ge-

legenheit einzuräumen, die Rekurse einzusehen und sich dazu zu äussern. 

D. 

Mit  Stellungnahmen  vom  15. März  2018  (G.-Nr. R3.2018.00018)  und  vom 

28. März  2018  (G.-Nr. R3.2018.00028)  beantragte  der  Stadtrat  Dübendorf 

R3.2018.00018 

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die vollumfängliche Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei; 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

Die  Baudirektion  beantragte  mit  Eingaben  vom  13. März 2018  (G.-

Nr. R3.2018.00018) und vom 4. April 2018 (G.-Nr. R3.2018.00028) die voll-

umfängliche  Abweisung  der  Rekurse,  soweit  darauf  einzutreten  sei;  unter 

Kostenfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

E. 

Mit Schreiben je vom 8. April 2018 äusserten sich die Eigentümer der Par-

zelle Kat.-Nr. 03 [..] und (prospektiven) Quartierplangenossen G. H. und F. 

C. zu den angefochtenen Entscheiden und zu den Rekursen. 

F. 
Mit Replik vom 12. April 2018 hielt Rekurrent L. N. an seinen Rekursanträ-

gen  fest  und  beantragte  zusätzlich  die  akzessorische  Überprüfung  des 

kommunalen Teilrichtplans für das Bahnhofgebiet von 1996. Die Rekurrie-

renden  D.  und  G.  P.  replizierten  mit  Datum  vom  30. April  2018  mit  unver-

änderten  Anträgen.  Die  Vorinstanzen  liessen  sich  innert  der  in  der  Folge 

angesetzten Frist zur Duplik nicht weiter vernehmen.  

G. 
Im  Verfahren  G.-Nr.  R3.2018.00018  äusserte  sich  sodann  mit  Schreiben 

vom  11. April 2018 die  Eigentümerin  der Parzellen  Kat.-Nrn. 04  [..]  und 05 

[..] und (prospektive) Quartierplangenossin B. Immobilien AG zu den ange-

fochtenen Entscheiden. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Beide  Rekurse  lauten  auf  Aufhebung  des  Beschlusses  des  Stadtrats  Dü-
bendorf vom 26. Oktober 2017 betreffend Einleitung des Verfahrens für den 

amtlichen  Quartierplan  Nr. 45  "Geviert  Bahnhof  Süd"  und  betreffen  damit 
auch  die  Genehmigungsverfügung  Nr. 1618/17  der  Baudirektion  vom 

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24. Januar 2018. Wegen des unmittelbaren Sachzusammenhangs sind die 

Rekursverfahren  G.-Nrn.  R3.2018.00018  und  R3.2018.00028  zu  vereini-

gen. 

2. 
Der Rekurrent L. N. ist Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 01 [..]. Die Rekur-

rierenden  D.  und  G.  P.  sind  Eigentümer  der  Parzellen  Kat.-Nrn. 06  [..] 

und 07  [..].  Die  genannten  Parzellen  befinden  sich  im  Quartierplanperime-

ter. Die Rekurrierenden sind mithin als Quartierplangenossen betroffen und 

zur  Rekurserhebung  ohne  weiteres  legitimiert  (§ 338a  des  Planungs-  und 

Baugesetzes [PBG]). 

3.1. 

Das Quartierplangebiet Nr. 45 "Geviert Bahnhof Süd" befindet sich südlich 

der  Bahnhof-  und  Gleisanlagen  der SBB  und  wird  östlich  durch  die  Bahn-

hofstrasse,  südwestlich  durch  die  Neuhofstrasse  und  westlich  durch  die 

Verkehrsanlagen der Überlandstrasse begrenzt. Das Gebiet ist in etwa tra-

pezförmig mit Seitenlängen von ca. 180 m (gegen die Bahnhof- und Gleis-

anlagen der SBB), ca. 80 m (zur Bahnhofstrasse), ca. 160 m (zur Neuhof-

strasse) und ca. 30 m (zur Überlandstrasse). Es umfasst sowohl überbaute 

als auch unüberbaute Parzellen. Eigentümer der Parzellen sind zum einen 

Private  und  andererseits  die  Stadt  Dübendorf.  Die  Parzelle  des  Rekurren-

ten L. N. (Kat.-Nr. 01 [..]) liegt in zweiter Bautiefe in der nordöstlichen Ecke 

des Trapezes und grenzt teilweise an die Parzelle Kat.-Nr. 02 [..] (Bahnhof- 

und  Gleisanlagen der SBB). Sie  ist mit  einem  Zweifamilienhaus  überstellt. 

Die Parzellen der Rekurrierenden D. und G. P. (Kat.-Nrn. 06 [..] und 07 [..]) 

bilden  die  südöstliche  Ecke  des  Trapezes  und  grenzen  an  die  Bahnhof- 
sowie die Neuhofstrasse. Auch diese beiden Grundstücke sind überbaut. 

3.2. 

Das Quartierplangebiet ist zu einem Teil der Zentrumszone Z1 Bahnhofge-

biet  und  zum  anderen  Teil  der  Zentrumszone Z2  Obere Bahnhofstras-

se/Adlerstrasse zugewiesen. Art. 16 der Bau- und Zonenordnung der Stadt 
Dübendorf  (BZO)  definiert  die  Zentrumszonen Z1  und  Z2  als  Zonen  für 
Dienstleistungen,  Gewerbe  und  Wohnen.  Entsprechend  sind  in  den  Zent-

rumszonen Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden sowie mässig stö-

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rendes  Gewerbe  zulässig  (Art. 17  BZO).  Der  minimale Wohnanteil  beträgt 

in der Zentrumszone Z1 60 % (südlich der Bahnlinie) und in der Zentrums-

zone Z2  30 %.  Der  kommunale  Teilrichtplan  für  das  Bahnhofgebiet  vom 

18. März 1996 sieht im Quartierplangebiet die Realisierung einer definitiven 

Bus-Station und eines südlichen Bahnhofplatzes vor.  

4.1. 

Im  Jahr  2014  wurde  von  der  Stadt  Dübendorf  die  Testplanung  "Wangen-

strasse  –  Bahnhof  Plus"  abgeschlossen.  Aus  der  Planung  resultierte  der 

Schluss, dass die künftigen Anforderungen an den Bahnhof Dübendorf ein-

zig  mit  einem  neuen Bushof  abgedeckt  werden  könnten.  Gemäss  Synthe-

sebericht soll der Bushof auf der Südseite des Bahnhofs direkt an den Glei-

sen und seitlich an die Bahnhofstrasse angegliedert werden, unter Absen-

kung des Niveaus des Bushofs sowie des Bahnhofvorplatzes auf die Ebene 

der  Personenunterführung.  Aus  der  nachfolgenden  Variantenstudie  wurde 

der Schluss gezogen, dass die Variante 3a mit Platzabsenkung und einem 

schmalen  Bushof  (Sägezahnanordnung)  aus  städtebaulicher  Gesamtsicht 

die meisten Vorteile biete. 

4.2. 

Mit  einer  Kombination  aus  dem  einzuleitenden  Quartierplanverfahren,  der 

Anpassung bzw. Neufestsetzung von Verkehrsbaulinien und der Ausarbei-

tung eines öffentlichen Gestaltungsplans bzw. einer Änderung der BZO soll 

der Raum für einen neuen Bushof angrenzend an das Bahnhofsareal gesi-

chert,  die  Baureife  der  den  neuen  Bushof  umgebenden  Grundstücke  be-

wirkt und die Festlegung der geeigneten Bau- und Nutzungsbestimmungen 

erwirkt werden. 

4.3. 

Der vorgesehene Bushof soll von der Bahnhofstrasse entlang der Parzelle 

Kat.-Nrn. 02  [..]  (Bahnhof-  und  Gleisanlagen  der  SBB)  über  die  Grundstü-

cke Kat.-Nrn. 09 [..], 11 [..], 01 [..], 03 [..] bis ungefähr zur Höhe des Lage-

fixpunktes  Nr. 3606  führen.  Von  dort  aus  soll  der  Bushof  über  die  Grund-

stücke  Kat.-Nrn. 03  [..]  und  10  [..]  über  eine  neue  Strasse  an  die  Neuhof-
strasse angeschlossen werden. Die Lage des Bushofs hat die starke Bean-
spruchung  bzw.  die  praktisch  vollständige  Umnutzung  der  Parzellen  Kat.-

Nrn. 11 [..] und 01 [..] (letztere im Eigentum des Rekurrenten L. N.) zur Fol-

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ge; die Grundstücke Kat.-Nrn. 03 [..] und 10 [..] werden zerschnitten (siehe 

den  Kartenausschnitt  gemäss  Objektblatt  Nr. 1.10  zum  Gesamtverkehrs-

konzept [act. 6.2 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00018]). 

5.1. 

Der Rekurrent L. N. macht zusammenfassend geltend, die Stadt Dübendorf 

wolle mit dem strittigen Quartierplan zum einen das nicht in ihrem Eigentum 

stehende  Land  für  einen  Bushof  beschaffen  und  zum  anderen  die  beste-

henden,  nicht  in  ihrem  Eigentum  stehenden  Häuser  im  Perimeter  beseiti-

gen,  um  einer  Neuüberbauung  mit  "zentrums-  und  zonengerechtem  Cha-

rakter"  Platz  zu  machen.  Der  geplante  Bushof  und  in  geringerem  Umfang 

die  geplante  Neuüberbauung  des  Gebiets  würden  die  ganze  Fläche  der 

Parzelle Kat.-Nr. 01 [..] beanspruchen. Das Wohnhaus und die Garage des 

Rekurrenten  würden  abgerissen  und  das  Land  (faktisch)  enteignet.  Die 

Stadt Dübendorf wolle auch weitere Gebäude im Perimeter beseitigen (jene 

auf  Kat.-Nrn. 05  [..],  06  [..]  und  07  [..]),  um  der  Neuüberbauung  Platz  zu 

machen. Der strittige Quartierplan verfolge hauptsächlich quartierplanfrem-

de  Ziele.  Der  beabsichtigte  Zweck  verstosse  gegen  § 123  PBG  (Ermögli-

chung  einer  der  planungs-  und  baurechtlichen  Ordnung  entsprechenden 

Nutzung),  § 126  PBG  (angemessene  Überbauung  aller  Grundstücke)  und 

§ 138  PBG  (Landabzug  für  gemeinschaftliche  Ausstattungen  und  Ausrüs-

tungen von höchstens 25 %). § 127 Abs. 2 PBG (Einschränkung der Besei-

tigung  von  Gebäuden  oder  Gebäudeteilen)  stehe  dem  strittigen  Quartier-

plan  ebenfalls  ausdrücklich  entgegen.  Das  Zweifamilienhaus  und  die  Ne-

bengebäude  auf  der Parzelle  Kat.-Nr. 01  [..]  würden  den  Grundstückswert 

entscheidend  mitbestimmen.  Der  beabsichtigte  Entzug  der  Liegenschaft 

stelle einen schweren Eingriff in die verfassungsrechtliche Eigentumsgaran-

tie  dar, für welchen  eine  gesetzliche  Grundlage  fehle.  Die  Beanspruchung 
der Parzelle Kat.-Nr. 01 [..] sei für die Realisierung des Bushofs nicht nötig. 

Dieser könne 30-40 m weiter westlich auf der unüberbauten Wiese erstellt 

werden. Planungsvarianten im Sinne von § 127 Abs. 2 PBG habe die Stadt 

Dübendorf nie aufgezeigt. Der Abbruch ihrer intakten Wohn- und Gewerbe-

häuser  könne  den  betroffenen  Eigentümern  mit  einem  Quartierplan  nicht 

aufgezwungen werden. Der Bushof sei angesichts seiner Auswirkungen auf 
Raum und Umwelt schliesslich auch planungspflichtig im Sinne des Raum-

planungsgesetzes  (RPG).  Die  Parzelle  Kat.-Nr. 03  [..]  könne  auf  einfache 
Weise  über  die  ebenfalls  noch  unüberbaute  Parzelle  Kat.-Nr. 10  [..]  der 

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Stadt  Dübendorf  erschlossen  werden.  Hierzu  brauche  es  lediglich  die  Zu-

stimmung  der  Stadt  Dübendorf  zu  Fahrweg-  und  Leitungsbaurechten.  Die 

Stadt Dübendorf mache zu Recht nicht geltend, die Parzellen Kat.-Nrn. 03 

[..]  und  10  [..]  würden  keine  geeignete  Form  für  eine  zonenkonforme  Be-

bauung aufweisen. Beim geplanten Bushof handle es sich um eine Anlage 

der Groberschliessung. Ein öffentliches Interesse am Bushof begründe kei-

nen gültigen Zweck für die Durchführung eines Quartierplanverfahrens. Die 

formelle Enteignung der Liegenschaft des Rekurrenten könne auch mittels 

Festlegung einer Verkehrsbaulinie nicht vorgenommen werden. Die beste-

hende  Überbauung  der  Grundstücke  im  Quartierplanperimeter  stehe  im 

Einklang  mit  den  Vorschriften  der  Zentrumszonen Z1  und  Z2,  zumal  die 

Ausnützung in diesen Zonen gemäss Art. 16 BZO nur 60 % bzw. 110 % be-

trage.  Die  Stadt  Dübendorf  bezwecke  mit  dem  Instrument  des  Quartier-

plans  faktisch  eine  Gebietssanierung  in  einem  überbauten  Ortsteil  (§ 186 

PBG).  Die  entsprechenden  Voraussetzungen  für  eine  Gebietssanierung 

seien indes nicht erfüllt. Der angerufene Teilrichtplan für das Bahnhofgebiet 

aus dem Jahr 1996 sei veraltet und verletze die Eigentumsrechte des Re-

kurrenten. Er sei daher akzessorisch zu überprüfen. 

Die  Rekurrierenden  D.  und  G.  P.  machen  geltend,  sämtliche  privaten 

Grundstücke im Perimeter, abgesehen von der Parzelle Kat.-Nr. 03 [..], sei-

en vollständig erschlossen und überbaut. Die Erstellung des von der Stadt 

Dübendorf geplanten Bushofes bedürfe keines Quartierplans. Dieser stelle 

das  falsche  und  unzulässige  Mittel  zur  Realisierung  des  Projekts  dar.  Es 

gehe nicht darum, Grundstücke im Interesse der privaten Grundeigentümer 

überbaubar  zu  machen  bzw.  diese  zu  erschliessen;  der  strittige  Quartier-

plan  bezwecke  einzig  die  Erstellung  des  von  der Stadt  Dübendorf geplan-

ten  Bushofs  auf  Kosten  der  Grundeigentümer  im  Beizugsgebiet.  Der  Bus-

hof  diene  nicht  in  erster  Linie  den  angrenzenden  Grundeigentümern,  son-
dern  der  Allgemeinheit.  Das  Instrument  des  Quartierplans  werde  damit 

zweckentfremdet,  um  die  hohen  Kosten  für  die  Planung  und  Realisierung 

des Bushofs auf die angrenzenden Grundeigentümer zu überwälzen. Letz-

teren  erwachse  aus  dem  Quartierplan  kein  Vorteil.  Das  Grundstück  Kat.-

Nr. 03  [..]  sei  bereits  heute  über  die  Bettlistrasse  erschlossen,  sodass  es 

keines  Quartierplanverfahrens  bedürfe.  Selbst  wenn  eine  zusätzliche  Er-

schliessung  über  die  Neuhofstrasse  als  notwendig  erachtet  würde,  könne 
die Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] über die im Eigentum der Stadt Dübendorf ste-
hende  Parzelle  Kat.-Nr. 10  [..]  erschlossen  werden.  Beim  zu  erstellenden 

Bushof  handle  es  sich  um  eine  Groberschliessungsanlage,  was  auch  von 

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der Baudirektion im Grundsatz eingestanden werde. Es sei nicht Sache der 

privaten  Grundeigentümer,  für  die  Kosten  der  Groberschliessung  aufzu-

kommen, nur weil ihre Grundstücke zufällig in unmittelbarer Nachbarschaft 

zum geplanten Bushof liegen. Die Grundeigentümer im Quartierplanperime-

ter würden von der öffentlichen Verkehrsanlage nicht mehr als Dritte profi-

tieren.  Insgesamt  bleibe  unklar,  welche  Feinerschliessungsanlagen  sowie 

Ausrüstungen  und  Ausstattungen  des  Quartierplans  die  Vorinstanzen  vor 

Augen hätten. Es gebe keine Anlagen der Quartiererschliessung zu erstel-

len.  Es  gebe  denn  auch  kein  Projekt  eines  privaten  Grundeigentümers  im 

Quartierplanperimeter,  welches  eine  Anpassung  der  Grundstücksflächen 

oder der Erschliessung erfordere. 

5.2. 

Die  Stadt  Dübendorf führt zum  Rekurs des Rekurrenten  L.  N.  an,  die  Pla-

nungsbehörde  habe  bei  ihren  Entscheiden  nebst  den  privaten  Interessen 

einzelner  Grundeigentümer  auch  die  privaten  Interessen  der  übrigen 

Grundeigentümer und die  öffentlichen Interessen  der Allgemeinheit  zu  be-

achten. Die Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] verfüge über keine Zufahrt im Sinne von 

§ 237 PBG. Eine verkehrssichere Zufahrt lasse sich ohne Neuregelung der 

Eigentumsverhältnisse  im  Beizugsgebiet  nicht  realisieren.  Die  Parzelle 
Kat.-Nr. 03 [..] sei daher nicht baureif, obwohl sie eine Fläche von 3'264 m2 
aufweise und direkt neben dem Bahnhof Dübendorf liege. Es liege im über-

geordneten öffentlichen Interesse, das an derart zentraler Lage vorhandene 

Siedlungsentwicklungspotenzial  zu  nutzen.  Den  Behörden  komme  hierbei 

eine Planungspflicht zu. Der Quartierplan sei das geeignete Instrument, um 

die planungs- und baurechtliche Ordnung zu schaffen. Als öffentliches Inte-

resse falle weiter in Betracht, dass angrenzend an den Bahnhof für die wei-

tere  Entwicklung  des öffentlichen Verkehrs ein  Bushof  zu  erstellen  sei.  Im 

Teilrichtplan für das Bahnhofgebiet sei bereits seit 1997 ein Bushof als Ver-

kehrsdrehscheibe mit Umsteigefunktion vorgesehen. Diese planerische Ab-

sicht sei in der Testplanung Wangenstrasse – Bahnhof Plus bestätigt wor-

den. Parallel zur Sicherung der Flächen für den Bushof sei die Festlegung 

von  Verkehrsbaulinien  auf  Basis  des  Teilrichtplans  für  das  Bahnhofgebiet 

vorgesehen.  Dies  sei  jedoch  nicht  Gegenstand  des  vorliegenden  Verfah-

rens. Freilich mache es keinen Sinn, mit der Festlegung von Baulinien den 
Bushof zu sichern, ohne die Erschliessung und die neue Bebaubarkeit der 
verbleibenden  Flächen  mit  einem  Quartierplan  zu  regeln  und  sicherzustel-

len. Bis auf das Grundstück Kat.-Nr. 07 [..] seien heute alle Grundstücke im 

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Beizugsgebiet  unternutzt.  Zudem  seien  zahlreiche  Grundstücke  aufgrund 

der  ungeeigneten  Grundstücksform  kaum  oder  nur  sehr  schwer  mit  einer 

zentrumsgerechten Überbauung bebaubar. Der Quartierplan bezwecke da-

her auch, die heute fehlende zentrumsgerechte Überbauung zu verändern 

und  eine  der  planungs-  und  baurechtlichen  Ordnung  entsprechende  Nut-

zung zu ermöglichen. 

Dass die Einleitung des Quartierplans dazu diene, das Grundstück des Re-

kurrenten  zu  erwerben,  treffe  nicht  zu.  Hingegen  sei  zutreffend,  dass  die 

Stadt Dübendorf beabsichtige, im Bereich des Grundstücks des Rekurren-

ten  einen  Bushof  zu  realisieren.  Dies  sei  seit  längerer  Zeit  öffentlich  zu-

gänglich dokumentiert. Ob eine Beseitigung von Gebäuden oder Gebäude-

teilen  oder  ein  Abtausch  erfolgen  soll,  werde  sich  erst  im  Lauf  des  Pla-

nungsprozesses  erweisen.  Dafür  müsse  das  Quartierplanverfahren  zuerst 

eingeleitet  werden  können.  Im  Rahmen  des  Quartierplanverfahrens  werde 

eine gütliche Einigung angestrebt. Falls dies nicht möglich sein sollte, habe 

der Rekurrent Anspruch auf eine Neuzuteilung und allfällige Entschädigung 

von  anrechenbaren  Minderwerten.  Parallel  zum  Quartierplanverfahren  sei 

ein Gestaltungsplanverfahren und eine Revision der Nutzungsplanung vor-

gesehen,  verbunden  mit  einer  entsprechenden  Aufzonung.  Damit  würden 

allfällige  Minderwerte  durch  Landabtretung  durch  die  abzusehende  Erhö-

hung  der  Ausnützung  mehr  als  ausgeglichen.  Es  werde  versucht,  Enteig-

nungen  zu  vermeiden.  Falls  keine  gütliche  Einigung  möglich  sein  sollte, 

würden  sich  allfällige  Enteignungen  auf  eine  Baulinie  stützen.  Hierfür  be-

stehe eine gesetzliche Grundlage in § 110 PBG. Der Quartierplan verfolge 

somit  auch  keine  quartierplanfremden  Ziele.  Die  Planungspflicht  werde 

nicht verletzt, zumal es sich beim Bushof um eine auf den Teilrichtplan für 

das Bahnhofgebiet abgestützte Anlage der Groberschliessung handle. Das 

Grundstück des Rekurrenten sei bereits heute, aber umso mehr künftig bei 
der beabsichtigten Aufzonung, nicht hinreichend erschlossen und überbau-

bar.  Die  aktuell  offenbar  nicht  vorhandenen  Bauabsichten  würden  keine 

Rolle  spielen.  Es  sei  auf  die  tatsächlichen  bau-  und  planungsrechtlichen 

Möglichkeiten abzustellen. 

Die Stadt Dübendorf führt zum Rekurs der Rekurrierenden D. und G. P. an, 

es  falle  ins  Gewicht,  dass  beispielsweise  die  Parzelle  Kat.-Nr. 03  [..]  über 
keine  den  Anforderungen  entsprechende  Zufahrt  verfüge.  Mit  einer  Er-
schliessung über die Parzelle Kat.-Nr. 10 [..] könne zwar die Frage der Er-

schliessung der Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] gelöst werden, nicht aber die Prob-

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leme mit  den ungeeigneten  Grundstücksformen  und  der deshalb nicht  ge-

gebenen  zentrumsgerechten  Überbaubarkeit.  Es  liege  im  übergeordneten 

öffentlichen  Interesse,  das  an  zentraler  Lage  vorhandene  Siedlungsent-

wicklungspotenzial zu nutzen und die Parzelle überbaubar zu machen. Die 

heutige  Parzellierung  lasse  keine  der  planungs-  und  baurechtlichen  Ord-

nung entsprechende Nutzung zu. Hierzu sei der Quartierplan das geeignete 

Instrument.  Auch  die  Erstellung  des  Bushofs  angrenzend  an  den  Bahnhof 

falle  als  öffentliches  Interesse  in  Betracht.  Das  diesbezügliche  Verfahren 

sei  mit  dem  Quartierplanverfahren  zeitlich  zu  koordinieren.  Es  mache  kei-

nen Sinn, mit der Festlegung von Baulinien Bauland für den Bushof zu si-

chern,  ohne  die  Erschliessung  und  die  neue  Bebaubarkeit  der  verbleiben-

den Flächen mit einem Quartierplan zu regeln und sicherzustellen. Mit der 

Abgrenzung  des  Quartierplangebiets  werde  den  gesetzlichen  Vorgaben 

entsprochen.  Es  spiele  keine  Rolle,  dass  die  beiden  Grundstücke  der  Re-

kurrierenden  bereits  erschlossen  und  überbaut  seien.  Dass  das  Quartier-

plangebiet vollumfänglich erschlossen und überbaut sei, treffe nicht zu. Es 

sei nicht die Absicht, mit dem Quartierplan die Kosten für den Bushof von 

der  öffentlichen  Hand  auf  die  privaten  Grundeigentümer  abzuwälzen.  Die 

Kosten  für  die  Erfüllung  der  öffentlichen  Aufgaben  (Zonenplanänderung, 

Baulinienfestlegung  Bushof,  Planung  und  Realisierung  Bushof)  seien 

selbstverständlich von der öffentlichen Hand zu tragen und würden geson-

dert von den Quartierplankosten abgerechnet. Sodann würden die im Quar-

tierplanverfahren  zu  leistenden  Abtretungen  von  Land  für  Erschliessungs-

anlagen  sowie  die  Kosten  für  deren  Erstellung  stets  nach  Massgabe  des 

jeweiligen Nutzens vorgenommen. 

5.3. 

Die Baudirektion verweist auf ihre eingeschränkte Prüfbefugnis, welche vor 

allem  die  Übereinstimmung  mit  der  übergeordneten  Planung  betreffe.  Die 

Bedingungen  zur  Einleitung  eines  Quartierplanverfahrens  seien  erfüllt. 

Strassentechnisch  noch  nicht  erschlossen  sei  insbesondere  die  Parzelle 

Kat.-Nr. 03  [..].  Eine  Direkterschliessung  ab  der  Überlandstrasse  (Staats-

strasse,  Hauptverkehrsstrasse)  sei  nicht  möglich.  Eine  Weisung  zur  aus 

Sicht  der  Verkehrssicherheit  gebotenen  rückwärtigen  Erschliessung  sei  in 

der  mitangefochten  Genehmigungsverfügung  enthalten.  Mit  der  Schaffung 
von  Planungsrecht  zur Realisierung eines  Bushofs  entstehe  auch die  Not-
wendigkeit  einer  Anpassung  der  Feinerschliessungsanlagen.  Durch  die 

Ausscheidung  eines  weitläufigen  Quartierplanperimeters  werde  den  zu-

R3.2018.00018 

Seite 10 

 
 
ständigen Behörden ein planerischer Spielraum eingeräumt, sodass die im 

Beizugsgebiet  gelegenen  Parzellen  allenfalls  mit  anderen  als  den  vorge-

schlagenen  Massnahmen  erschlossen  werden  könnten.  Gemäss  der  Ge-

nehmigungspraxis  der  Baudirektion  könne  das  Beizugsgebiet  im  Zweifels-

fall eher gross gewählt werden. Zwar stelle der Bushof auch nach Meinung 

der Baudirektion ein Element der Groberschliessung dar. Eine Abstimmung 

der  im  Stadtratsbeschluss  vom  26. Oktober  2017  aufgezeigten  Planungen 

mit  den  notwendigen  Feinerschliessungsanlagen  sowie  Ausrüstungen  und 

Ausstattungen  des  Quartierplans  als  Hilfsinstrument  der  Nutzungsplanung 

sei indes zweckmässig und geradezu geboten.  

5.4. 

Die mitbeteiligten G. H. und F. C. erachten das koordinierte Vorgehen der 

Stadt  Dübendorf  mit  paralleler  Durchführung  der  weiteren  nötigen  Verfah-

ren  als  zielführend.  Nur  mittels  Festsetzung  von  Baulinien,  einer  Anpas-

sung  der  BZO  und  der  zusätzlichen  Festsetzung  eines  Gestaltungsplans 

könnten die Bau- und Nutzungsmöglichkeiten der privaten Eigentümer ge-

zielt  auf  die  künftige  Situation  im  Quartierplanperimeter  abgestimmt  wer-

den.  Der  kooperativ  unter  Einbezug  aller  Beteiligten  und  Betroffenen  ge-

führte  Entwicklungsprozess  werde  begrüsst.  Wenn  nicht  die  Stadt  Düben-

dorf  das  Quartierplanverfahren  von  Amtes  wegen  eingeleitet  hätte,  hätten 

sie als Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] von sich aus um Einleitung 

eines Quartierplanverfahrens ersucht. 

Die mitbeteiligte B. Immobilien AG verweist darauf, dass sie als Eigentüme-

rin der Parzellen Kat.-Nrn. 04 [..] und 05 [..] ein grosses Interesse habe, auf 

ihren Grundstücken qualitativ hochwertige Neubauten zu realisieren. 

6.1. 

Gemäss  § 147 PBG  wird  das  Quartierplanverfahren  auf  Gesuch  eines 

Grundeigentümers  oder,  wo  die  bauliche  Entwicklung  und  der  Erschlies-

sungsplan  es  als  wünschbar  erscheinen  lassen,  durch  den  Gemeinderat 

von  Amtes  wegen  eingeleitet.  Dabei  ist  darüber  zu  befinden,  ob  die  Vo-

raussetzungen  für  die  Durchführung  eines  amtlichen  Quartierplanverfah-
rens erfüllt sind. Insbesondere ist unter anderem die Quartierplanbedürftig-

keit, die Zulässigkeit des Verfahrens und die Zweckmässigkeit der Gebiets-
abgrenzung zu prüfen (§ 23 der Quartierplanverordnung [QPV]). Mit einem 

R3.2018.00018 

Seite 11 

 
 
Rekurs  gegen  den  Einleitungsbeschluss  kann  gemäss  § 148  Abs. 2  PBG 

nur geltend gemacht werden, dass die Voraussetzungen zur Durchführung 

des  Verfahrens  fehlten  oder  –  vorliegend  nicht  relevant  –  gegeben  seien. 

Einwendungen  dieser  Art  können  in  einem  späteren  Verfahrensstadium 

nicht  mehr  erhoben  werden  (zum  Ganzen  Christoph  Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas  Wipf,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  5. Aufl.,  Zürich 

2011, Bd. 1, S. 178). 

6.2. 

Wichtigstes Kriterium für die Zulässigkeit der Verfahrenseinleitung stellt die 

Notwendigkeit der Verfahrensdurchführung an sich dar (Quartierplanbedürf-

tigkeit).  Das  Verfahren  soll  gemäss  § 123  Abs. 1  PBG  eine  der  planungs- 

und  baurechtlichen  Ordnung  entsprechende  Nutzung  ermöglichen.  Erfüllt 

das  fragliche  Gebiet  diese  den  eigentlichen  Quartierplanzweck  darstellen-

den  Voraussetzungen  bereits,  so  ist  die  Verfahrensdurchführung  nicht 

sinnvoll.  In  solchen  Fällen  fehlt  dem  Gebiet  aus  quartierplanerischer  Sicht 

nicht mehr die gemäss § 233 PBG für die Erteilung von baurechtlichen Be-

willigungen Voraussetzung bildende Baureife der Grundstücke. Die Durch-

führung  eines  amtlichen  Quartierplanverfahrens  ist  ferner  nur  dann  zuläs-

sig, wenn ihr nicht kantonales oder kommunales Recht, insbesondere nicht 

übergeordnete  oder  auch  kommunale  planungsrechtliche  Festlegungen 

entgegenstehen.  Noch fehlende  oder in  Änderung  stehende  Festlegungen 

dürfen  nicht  nachteilig  beeinflusst  werden 

(zum  Ganzen  BRKE I 

Nr. 0008/1983 in BEZ 1984 Nr. 13). 

Wegen fehlender Quartierplanbedürftigkeit  abzulehnen  sind  Einleitungsge-

suche für Gebiete, welche auch nach Abschluss des Verfahrens in abseh-

barer  Zeit  keiner  baulichen  Nutzung  zugeführt  werden  können,  wie  zum 

Beispiel Waldareale, oder bei welchen eine in absehbarer Zeit nicht zu be-
seitigende Unmöglichkeit der Grob- oder Basiserschliessung besteht. Wenn 

die Erschliessung und die Parzellenformen für eine Überbauung des Quar-

tierplangebiets  genügend  sind,  jedoch  ein  Quartierplanverfahren  aus-

schliesslich  privaten  Interessen  dient,  ohne  dass  damit  auch  ein  öffentli-

ches Interesse verbunden wäre (etwa im öffentlichen Interesse erwünschte 

Verbesserung der Erschliessung, Beseitigung eines polizei- oder planwidri-
gen Zustands), ist die Einleitung des Quartierplanverfahrens ebenso abzu-

lehnen  (VB.2010.00571  vom  9. Dezember  2010,  E. 4.2.1;  VB.2009.00350 
vom 17. Dezember 2009, E. 2.2). 

R3.2018.00018 

Seite 12 

 
 
Auf die Durchführung eines Quartierplanverfahrens kann verzichtet werden, 

wenn  die  Schaffung  überbaubarer  und  erschlossener  Grundstücke  nicht 

zwingend einen Quartierplan erfordert. So kann zum Beispiel die Erstellung 

einer  Erschliessungsstrasse  ausserhalb  des  Quartierplanverfahrens  erfol-

gen,  wenn  die  tatsächlichen  und  rechtlichen  Verhältnisse  einfach  liegen 

und  keine  planungsrechtlichen  Auswirkungen  auf  eine  weitere  Umgebung 

zu erwarten sind (BGE 117 Ia 412, E. 2c).  

6.3. 

Zu unterscheiden ist im Wesentlichen zwischen der dem Gemeinwesen ob-

liegenden  Groberschliessung  und  der  Feinerschliessung.  Der Quartierplan 

dient  vorab  der  Feinerschliessung,  zumal  er  nach  § 123  Abs. 1  PBG  wie 

erwähnt  im  erfassten  Gebiet  eine  der  planungs-  und  baurechtlichen  Ord-

nung  entsprechende  Nutzung  ermöglicht  und  die  dafür nötigen  Festlegun-

gen  enthält.  Die  Erstellungskosten  für  die  im  Quartierplan  festgesetzten 

(Fein-)Erschliessungsanlagen  sind  gemäss  § 146  PBG  wie  jene  der  ge-

meinschaftlichen  Ausstattungen  und  Ausrüstungen  von  den  Quartierplan-

genossen  zu  tragen.  Die  Quartierplangenossen  können  beim  Bau  von  

Groberschliessungsanlagen (im Sinne von § 93 PBG) auch dafür einstwei-

len  oder  gar  endgültig  kostenpflichtig  werden.  Die  Abgrenzung  zwischen 

Grob-  und  Feinerschliessung  richtet  sich  dabei  nach  den  entsprechenden 

Gesamtplänen, Gesetzesbestimmungen oder Werkreglementen (zum Gan-

zen VB 98/1987 in BEZ 1988 Nr. 15). 

Nach den allgemeinen Grundsätzen ist  ein Grundstück erschlossen, wenn 

es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich 

ist,  diese  ausreichend  mit  Wasser  und  Energie  versorgt  werden  können 

und  eine  einwandfreie  Behandlung  von  Abwässern,  Abfallstoffen  und  Alt-

lasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). Genügen-
de  Zugänglichkeit  bedingt  in  tatsächlicher  Hinsicht  eine  der  Art,  Lage  und 

Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die 

Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 

PBG).  Die  Feinerschliessung  umfasst  mithin  den  Anschluss  der  einzelnen 

Grundstücke  an  die  Hauptstränge  der  Erschliessungsanlagen  (Quartier-

strassen  und  Hauptstränge  der  Leitungen).  Die  Groberschliessung  dient 
der Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der 

Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Ab-

R3.2018.00018 

Seite 13 

 
 
wasserleitungen.  Bei  den  Strassen  erfüllen  vor  allem  die  Sammelstrassen 

die Funktion der Groberschliessung (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 1, S. 152). 

6.4. 

Nach  Massgabe  der  älteren  verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung 

ergibt  sich  aus  den  einschlägigen  Vorschriften  (§ 125  Abs. 1  PBG;  § 138 

Abs. 2 lit. b PBG) des Quartierplanrechts, dass der Planperimeter auch öf-

fentliche  Strassen  erfassen  darf  und  im  Verfahren  ein  Abzug  für  den  Bau 

oder Ausbau  solcher Strassen  zulässig  ist,  auch  wenn  es  sich  dabei nicht 

um quartierplanerische Erschliessungsanlagen handelt. Dies hat zur Folge, 

dass das Gemeinwesen das hierfür notwendige Land nicht auf dem Enteig-

nungsweg  erwerben  muss.  Trotz  der  grundsätzlichen  Zulässigkeit  von 

Landabzügen  ist  bei  der  Einleitung  des  Quartierplans  stets  die  Zweckset-

zung von § 123 PBG zu beachten. Ein Quartierplanverfahren darf nicht al-

lein deshalb eingeleitet werden, um das für die Erstellung einer öffentlichen 

Strasse  ohne  quartierplaninterne  Erschliessungsfunktion  notwendige  Land 

zu  sichern.  Der  Quartierplan  hat  im  erfassten  Gebiet  auch  immer  eine  im 

Sinn  von  § 123  PBG  der  planungs-  und  baurechtlichen  Ordnung  entspre-

chende  Nutzung  zu  ermöglichen  (VB 74/1980  vom  25. November 1980, 

E. 5b [= RB 1980 Nr. 104]). 

Aus  der  neueren  verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  ergibt  sich 

nichts  Anderes.  Gemäss  § 128  Abs. 2  PBG  sind  Erschliessungen  und  ge-

meinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen  so festzulegen, dass sie 

bei  vollständiger  Nutzung  der  erfassten  Grundstücke  genügen.  Darin  liegt 

zwar  kein  Verbot,  dass  gemeinschaftliche  Ausstattungen  nicht  auch  über 

das  blosse  Genügen  hinausgehen  dürften.  Allerdings  muss  in  Anlehnung 

an  § 126  Abs. 3  PBG  ein  Bedürfnis  für  die  ausgeschiedenen  Flächen  zu-

gunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen. Damit werden solche 
Flächen grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt. Dies erscheint 

schon deshalb als gerechtfertigt, weil die Quartierplangenossen in erhebli-

chem  Umfang  für  die  geplanten  Anlagen  aufzukommen  haben.  So  kann 

sich aus einem Quartierplan – beispielsweise – weder ein Bedürfnis für ei-
ne  Parkanlage  (von  rund  3'600 m2)  noch  für  eine  ausgebaute  Allee  (von 
rund 1'700 m2) ergeben. Bei der Erstellung von Erschliessungsanlagen hat 
sich  die  Quartierplanbehörde  zwar  nicht  zwingend  auf  das  Minimum,  wel-

ches  für  eine  hinreichende  Erschliessung  erforderlich  ist,  zu  beschränken. 
Erforderlich  ist  jedoch,  dass  die  fragliche  Erschliessungsanlage  gewisse 

R3.2018.00018 

Seite 14 

 
 
Vorteile und Erleichterungen für die Quartierbewohner bewirkt und insofern 

einem weiter gefassten Erschliessungszweck zugeordnet werden kann. Da-

raus  kann  nicht  abgeleitet  werden,  es  könnten  gemeinschaftliche  Ausstat-

tungen  jeden  Ausmasses  grundsätzlich  unabhängig  vom  Erschliessungs-

zweck  im  Quartierplan  als  solche  vorgesehen  werden  (zum  Ganzen 

VB.2008.00271  vom  30. Juni  2009,  E. 4.4.1,  ebenfalls  die  Gemeinde  Dü-

bendorf betreffend). 

6.5. 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist es mit der Eigentumsga-

rantie  vereinbar, wenn  bei  einer  Landumlegung  für Anlagen,  die  dem  Um-

legungsgebiet  dienen,  Landabzüge  gemacht  werden.  Zum  Wesen  einer 

Umlegung  gehört  –  beispielsweise  –  die  Erstellung  von  Erschliessungs-

strassen und der damit erforderliche Landabzug. Im Flächenabzug für der-

artige Zwecke liegt keine Enteignung, weil er eine vorzugslastähnliche Ge-

genleistung  der  Grundeigentümer  für  die  ihnen  aus  der  Ausführung  der 

Umlegung  zukommenden  Vorteile darstellt. Anders  verhält es  sich  mit  Be-

zug auf Anlagen, die nicht in erster Linie den Interessen der an der Land-

umlegung  beteiligten  Eigentümer  dienen.  Diesen  können  für  solche  Zwe-

cke,  zum  Beispiel  zu  einer  allgemeinen  Sanierung  des  Verkehrs,  keine 

Sonderopfer  auferlegt  werden.  Es  mag  sogar  fraglich  erscheinen,  ob  für 

den  im  Interesse  eines  weiteren  Publikums  liegenden  Bau  von  Erschlies-

sungsanlagen  in  einem  Umlegungsverfahren  überhaupt  Landabzüge  vor-

genommen  werden  dürfen.  Jedenfalls  kann  nicht  der Weg  der  Landumle-

gung gewählt werden, um dem Gemeinwesen kostenlos Land zu beschaf-

fen für öffentliche Anlagen, die nicht vorwiegend im Interesse der Eigentü-

mer umgelegter Parzellen liegen (BGE 100 Ia 223, E. 3c).  

7.1. 

Die Einleitung des Quartierplans "Geviert Bahnhof Süd" ist planungsrechtli-

che Folge der Testplanung Wangenstrasse – Bahnhof Plus und der zur La-

ge  des  Bushofs  durchgeführten  Variantenstudien.  Nach  den  Erwägungen 

im  angefochtenen  Beschluss  vom  26. Oktober 2017  verfolgt  der  Quartier-

plan zudem das Ziel, im den Bushof umgebenden Bereich ("Geviert Bahn-
hof  Süd")  mit  einer  neuen  Bebauung  einen  neuen  städtebaulichen  Akzent 
zu setzen. Dabei steht faktisch ausser Frage, dass bezüglich der innerhalb 

des  Quartierplanperimeters  gelegenen  Grundstücke  und  der  darauf  vor-

R3.2018.00018 

Seite 15 

 
 
handenen  Bebauung  umfassende  Veränderungen  angestrebt  werden.  Der 

Synthesebericht zur Testplanung Wangenerstrasse – Bahnhof Plus spricht 

von einer moderaten Verdichtung des Bahnhofgebiets im engeren Bereich 

des  Bushofs  mit  einer  vier-  bis  fünfgeschossigen  Bebauung  mit  einzelnen 

Hochpunkten von maximal 25 m Höhe, wobei die genaue Setzung der Vo-

lumen  in  einem  zu  späterem  Zeitpunkt  durchzuführenden  Konkurrenzver-

fahren (Studienauftrag, Wettbewerb) präzisiert werden soll.  

7.2. 

Nach  dem  Gesagten  geht  es  vorliegend  offenkundig  nicht  darum,  die  be-

stehenden Parzellen – unter Vornahme von Landumlegungen und gewisser 

Landabzüge  zwecks  Realisierung  der  Erschliessungsanlagen  –  einer  bes-

seren  Überbaubarkeit zuzuführen.  Dass  die Parzellen  im  Quartierplanperi-

meter zumindest für die aktuelle Nutzung genügend erschlossen sind, steht 

ausser Frage. Einzig die noch unüberbaute Parzelle Kat.-Nr. 03 [..] verfügt 

nicht über eine genügende Zufahrt, zumal die Bettlistrasse auf der Parzelle 

Kat.-Nr. 02  [..]  endet.  Die  Erschliessung  der  Parzelle  Kat.-Nr. 03  [..]  wäre 

indes über die im zivilrechtlichen Eigentum der Stadt Dübendorf befindliche 

Parzelle  Kat.-Nr. 10  [..]  ohne  weiteres  möglich.  Die  Durchführung  des  hier 

geplanten  Quartierplanverfahrens  ist  nicht  erforderlich,  zumal  vorliegend 

gerade  nicht  bezweckt  wird,  die  Parzelle  Kat.-Nr. 03  [..]  zu  erschliessen. 

Auch  die  Parzelle  Kat.-Nr. 03  [..]  soll  gemäss  Plandarstellungen  zu  guten 

Teilen  für  den  geplanten  Bushof  in  Anspruch  genommen  werden.  Ein  Be-

dürfnis  zum  Ausbau  der  Feinerschliessung  im  Quartierplanperimeter  ist 

nicht ersichtlich. 

Dass  bei  der  Beurteilung  der  Erschliessungssituation  der  Parzellen  im 

Quartierplanperimeter bereits  auf  die  Möglichkeiten  einer  künftigen  besse-

ren  Nutzung  abzustellen  wäre,  trifft  nicht  zu.  Besteht  kein  funktionaler  Zu-
sammenhang  zwischen  mehreren  Bauvorhaben,  so  können  diese  unter 

dem Blickwinkel von § 237 Abs. 1 PBG nicht als Einheit betrachtet werden. 

Die  hinreichende  Erschliessung  gehört  zu  den  "Grundanforderungen  an 

Bauten  und  Anlagen"  und  ist  deshalb  jeweils  mit  Bezug  auf  die  einzelne 

Baute  oder  Anlage  zu  prüfen.  Dass  im  entsprechenden  Gebiet  nach  den 

geltenden Bauvorschriften zusätzliche Flächen realisiert werden können, ist 
nicht relevant. Die grundsätzliche Verpflichtung zum Ausbau der Erschlies-

sungs-  und  Versorgungsanlagen  gilt  gemäss  § 236  Abs. 2  PBG  nur  dort, 
wo  entsprechende,  grundeigentümerverbindliche  Pläne  (wie  insbesondere 

R3.2018.00018 

Seite 16 

 
 
Quartierpläne)  bestehen  (VB.2007.00136  vom  7. November 2011,  E. 2.4; 

Fritzsche/Bösch/Wipf,  Bd. 2,  S. 575).  Berücksichtigung  finden  können  vor-

liegend  daher  weder  eine  nach  Massgabe  der  aktuellen  Zonierung  beste-

hende Unternutzung noch die Nutzungsmöglichkeiten, welche sich nach ei-

ner  allfälligen  Aufzonung  des  Gebiets  um  den  Bushof  ergäben.  Aus  dem 

streitgegenständlichen,  gegen  den  Willen  der  rekurrierenden  Grundeigen-

tümer  eingeleiteten  (prospektiven)  Quartierplan  kann  selbstredend  keine 

weitergehende Erschliessungspflicht abgeleitet werden. 

Die  Durchführung  eines  Quartierplanverfahrens  erscheint  mit  Blick  auf  die 

Erschliessung  der  Parzellen  im  Quartierplangebiet  im  Ergebnis  nicht  als 

notwendig. 

7.3. 

Der  vorgesehene  Bushof  ist  im  kommunalen  Teilrichtplan  verzeichnet  und 

als Anlage der Groberschliessung zu qualifizieren. Als solche dient er nicht 

vordringlich der Erschliessung des Quartierplangebiets. Der Bushof soll die 

weitere  Entwicklung  des  kommunalen und  regionalen  öffentlichen Nahver-

kehrs ermöglichen, zumal er als Verkehrsdrehscheibe mit Umsteigefunktion 

konzipiert  ist.  Die  Realisierung  liegt  damit  im  öffentlichen  Interesse  eines 

breiten  potentiellen  Nutzerkreises.  Diese  öffentlichen  Interessen  sind  vor-

liegend  privaten  Interessen  eines  einzelnen  Grundeigentümers  im  Quar-

tierplanperimeter  (mithin:  der  Stadt  Dübendorf)  gleichzusetzen.  Ein  quar-

tierplantypisches  öffentliches  Interesse  an  einer  Verbesserung  der  Er-

schliessung  des  Quartierplangebiets  oder  der  Beseitigung  eines  polizei- 

oder  planwidrigen  Zustands  im  Quartierplangebiet  ist  hingegen  nicht  er-

sichtlich. 

Die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer sind 
nur gerechtfertigt, wenn der Plan nicht nur öffentlichen Interessen, sondern 

zugleich  auch  privaten  Interessen  der  betroffenen  Grundeigentümer  dient. 

Der Quartierplan ermöglicht eine im öffentlichen Interesse liegende, geord-

nete Überbauung. Gleichzeitig verschafft er dem Grundeigentümer eine Er-

schliessung und ermöglicht so die Überbauung des Grundstücks und damit 

die Erzielung eines Mehrwerts. Dass ein solches privates Interesse tatsäch-

lich vorliegt, ist Voraussetzung für die mit dem Einbezug eines Grundstücks 
in  den  Quartierplan  verbundenen  Belastungen  (BGr 1P.721/1999  vom 
14. März 2000,  E. 3a,  mit  Hinweis  auf  BGE 100 Ia 223,  E. 3c).  Den  rekur-

rierenden  privaten  Grundeigentümern  –  vorab  den  Rekurrierenden  D.  und 

R3.2018.00018 

Seite 17 

 
 
G. P. als Eigentümer der Parzellen Kat.-Nrn. 06 [..] und 07 [..] – ist die Be-

lastung bzw. die Auferlegung von Kostentragungspflichten für den Bau von 

Groberschliessungsanlagen,  die  einem  sehr  breiten  Nutzerkreis  dienen, 

nicht  zuzumuten.  Es  verhält  sich  mit  der  Zwecksetzung  von  § 123  Abs. 1 

PBG  nicht  konform,  die  rekurrierenden  Grundeigentümer  in  ein  Quartier-

planverfahren einzubeziehen, welches offensichtlich vordringlich der Erstel-

lung einer Anlage des öffentlichen Verkehrs dient. Eine angemessene Ge-

wichtung der privaten Interessen der Grundeigentümer erscheint bei dieser 

Sachlage nicht als gegeben. Daran ändert nichts, dass die Stadt Dübendorf 

auf den zufolge Aufzonungen möglicherweise entstehenden Mehrwert ver-

weist und sich nach den Ausführungen im vorliegenden Verfahren zur Tra-

gung der Kosten für die Planung und Erstellung des Busbahnhofs bereit er-

klärt.  Massgeblich  ist  nicht  eine  wertmässige,  sondern  eine  sich  an  der 

Zweckmässigkeit der Erschliessungsanlagen und der Überbauungsordnung 

orientierende Betrachtung. 

7.4. 

Der  Landbedarf  für  den  vorgesehenen  Bushof  ist  erheblich.  Gemäss  Kar-

tenausschnitt im Objektblatt Nr. 1.10 zum Gesamtverkehrskonzept (act. 6.2 

im  Verfahren  G.-Nr. R3.2018.00018)  soll  dieser  inklusive  Zufahrten  ca. 

25 %  der  Grundfläche  des  gesamten  Quartierplangebiets  beanspruchen. 

Der im Rahmen eines Quartierplanverfahrens auch ohne formelles Enteig-

nungsverfahren zulässige Landabzug ist zwar nicht strikt auf quartierplane-

rische  Erschliessungsanlagen  beschränkt.  Dennoch  widerspricht  die  aus 

dem  Landbedarf  für  den  Bushof  folgende  massive  Verkleinerung  der 

Grundstücksflächen  der  privaten  Grundeigentümer  der  Zielsetzung  von 

§ 123 Abs. 1 PBG. Dies unabhängig davon, ob ein Bushof nach den für die 

Zentrumszone Z1  Bahnhofgebiet  und  die  Zentrumszone Z2  Obere  Bahn-

hofstrasse/Adlerstrasse  geltenden  Nutzungsvorschriften  noch  als  zonen-

konform gelten könnte. Angesichts des breiten Nutzerkreises wäre bei einer 

Realisierung  des  Bushofs  angesichts  der  Verfügungsmacht  der  Stadt  Dü-

bendorf  von  einer  Widmung  zum  Gemeingebrauch  auszugehen.  Hierfür 

genügt  auch  ein  konkludentes  Verhalten  (VB.2000.00025  vom  10. Mai 

2000, Leitsatz und E. 4b cc; VB 88/0067 in RB 1988 Nr. 64 [Leitsatz] = BEZ 

1989 Nr. 2 [voller Text]). Ein Flächenanteil von einem Viertel für öffentliche 
Verkehrsanlagen erscheint übermässig, zumal es sich beim vorgesehenen 
Bushof nicht um eine gemeinschaftliche Anlage im Sinne von § 126 Abs. 3 

PBG  handelt  (vgl.  VB.2008.00271  vom  30. Juni 2009,  E. 4.4.1).  Die  Sum-

R3.2018.00018 

Seite 18 

 
 
me aller Abzüge würde das gemäss § 138 Abs. 3 PBG zulässige Maximum 

an Abzügen von 25 % übersteigen. Dabei fiele zusätzlich ins Gewicht, dass 

Teile des Quartierplangebiets bereits überbaut sind. Mit den rekurrierenden 

Grundeigentümern – vorab dem zufolge des beabsichtigen Quartierplanver-

fahrens faktisch von einer Enteignung betroffenen Rekurrenten L. N. als Ei-

gentümer  der  Parzelle  Kat.-Nr. 01  [..]  –  ist  davon  auszugehen,  dass  das 

Quartierplanverfahren nicht allein zur Sicherung des für die Erstellung des 

Bushofs  notwendigen Landes  eingeleitet  werden darf.  Die  Betroffenen ha-

ben Anspruch auf Beurteilung im Rahmen eines formellen Enteignungsver-

fahrens  nach  Massgabe  des  Gesetzes  über  die  Abtretung  von  Privatrech-

ten  (AbtrG).  Letzteres  umso  mehr,  als  die  Beseitigung  massgeblicher  Ge-

bäude  oder  Gebäudeteile  im  Rahmen  eines  Quartierplanverfahrens  ohne 

Zustimmung  des  Eigentümers  nur  ausnahmsweise  zulässig  ist  (§ 127 

Abs. 2 PBG).  

An diesem Ergebnis ändert nichts, dass die Stadt Dübendorf mit den Par-

zellen Kat.-Nrn. 08 [..], 09 [..] und 10 [..] bereits über Grundstücke im Quar-

tierplangebiet  verfügt,  für  welche  nach  den  Vorschriften  des  Quartierplan-

rechts ein Zuteilungsanspruch zwecks Ausführung eines öffentlichen Werks 

bestünde (§ 144 Abs. 1 PBG). Die Interessenlage bezüglich Einleitung des 

Quartierplanverfahrens  verändert dies  nicht.  Die  Betroffenheit  der privaten 

Grundeigentümer ist dieselbe. Eine zwangsweise faktische Enteignung und 

Entschädigung  der  Eigentümer  überbauter  Grundstücke  durch  Zuteilung 

unüberbauter  Parzellen  ausserhalb  des  Quartierplangebiets  (§ 144  Abs. 3 

PBG) erscheint ohne gleichzeitige Gewährleistung des dafür vorgesehenen 

rechtsstaatlichen  Verfahrens  unter  dem  Gesichtswinkel  der  Eigentumsga-

rantie (Art. 26 der Bundesverfassung [BV]) ausgeschlossen. 

7.5. 
Nicht  weiter  beachtlich  ist  der  Hinweis  der  Stadt  Dübendorf  auf  die  Mög-

lichkeit  zur  Festsetzung  von  Verkehrsbaulinien  zwecks  Sicherung  des  für 

die  Erstellung  des  Bushofs  notwendigen  Landes.  Zwar  steht  nach  § 110 

PBG  in  Verbindung  mit  § 96  Abs. 2  lit. a  PBG  dem  strassenbaupflichtigen 

Gemeinwesen mit der Rechtskraft von Verkehrsbaulinien im Rahmen ihrer 

Zweckbestimmung  das  Enteignungsrecht  zu.  Die  Bestimmungen  besagen 
aber einzig,  dass  am Strassenbau  innerhalb  der bereits  zu  diesem  Zweck 

ausgeschiedenen Baulinien von vornherein ein öffentliches Interesse zu un-
terstellen ist, das allfällige entgegenstehende private Interessen überwiegt. 

R3.2018.00018 

Seite 19 

 
 
Die  grundsätzliche  Abwägung  zwischen  dem  Interesse  am  Strassenbau 

und den dafür zu enteignenden Grundeigentümern findet im Verfahren be-

treffend  die  Festsetzung  der  Baulinien  statt  (VB.2004.00489  in  RB 2005 

Nr. 57).  Wurden  mit  Bezug  auf  das  konkrete  Projekt  –  wie  vorliegend  – 

nicht  bereits  Baulinien  festgesetzt,  führt  dies  dazu,  dass  die  Betroffenen 

sämtliche Rügen gegen das Projekt vorbringen können, insbesondere auch 

die  enteignungsrechtlichen  Einwendungen  (VB.2008.00540  vom  4. Juni 

2009, E. 3.2). 

7.6. 

Die  Einleitung  eines  Quartierplanverfahrens  erweist  sich  aufgrund  man-

gelnder  Quartierplanbedürftigkeit  des  Quartierplangebiets  Nr. 45  "Geviert 

Bahnhof Süd" und der ungenügenden Berücksichtigung der Interessen der 

betroffenen privaten Grundeigentümer zusammengefasst als unzulässig. 

7.7. 

Welches Verfahren zwecks Realisierung des vorgesehenen Bushofs konk-

ret  angestrengt  wird,  liegt  in  der  Disposition  der  Stadt  Dübendorf.  Fest 

steht, dass den betroffenen privaten Grundeigentümern dabei – im Gegen-

satz  zu  einem  Vorgehen  mittels  Landabzugs  in  einem  Quartierplanverfah-

ren – die enteignungsrechtlichen Einwendungen offen stehen müssten. Die 

von  der  Stadt  Dübendorf  angestrebte  Gesamterneuerung  weiter  Teile  des 

Quartierplanperimeters  unter  Anwendung  der  Vorschriften  des  Quartier-

planverfahrens,  der  Festsetzung  eines  öffentlichen  Gestaltungsplans  und 

einer Anpassung der Bestimmungen der BZO entspricht inhaltlich am ehes-

ten den Zielsetzungen einer Gebietssanierung im Sinne der §§ 186 ff. PBG 

(vgl.  § 189  PBG,  § 191  PBG).  Ob  die  für  die  Durchführung  einer Gebiets-

sanierung  erforderlichen  Voraussetzungen  vorliegend  gegeben  wären, 
scheint indes, was bemerkungshalber beizufügen ist, höchst fraglich. 

8. 

Der Stadtratsbeschluss  vom  26. Oktober 2017  und die Genehmigungsver-

fügung  der  Baudirektion  vom  24. Januar  2018  sind  demnach  in  Gutheis-

sung der Rekurse aufzuheben. 

9. 

R3.2018.00018 

Seite 20 

 
 
Bei  diesem  Verfahrensausgang  ist  auf  die  weiteren  Anträge  der  Rekurrie-

renden (etwa betreffend eine akzessorische Überprüfung des Teilrichtplans 

aus dem Jahr 1996) nicht weiter einzugehen.  

[….] 

R3.2018.00018 

Seite 21