# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 46dfe4a9-3de5-5d09-a40a-e67100ff352c
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-05-03
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 03.05.2004 11.2002.120
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2002-120_2004-05-03.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2002.120

  	
  Lugano

  3 maggio 2004/rgc

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G. A. Bernasconi, presidente,

  Giani e Walser

  

 

	
  segretaria:

  	
  Locatelli, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella procedura promossa davanti
al tribunale arbitrale presieduto dall'avv. Fernando Gaja, Breganzona, con
petizione del 22 ottobre 2001 da

 

	
   

  	
  __________ 

  (patrocinato dall'avv. __________) 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  (patrocinato dall'avv. __________);

  

esaminati gli atti;

 

posti i seguenti

 

punti
di questione:     1.   Se dev'essere accolto il
ricorso per nullità del 18 ottobre 2002 presentato da __________ contro il lodo
emesso il 28 agosto 2002 dal tribunale arbitrale presieduto dall'avv.
__________;

 

                                         2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   __________ è titolare delle proprietà per piani n. __________, pari a
complessivi 568/1000 della particella n. __________RFD di
__________, con diritto d'uso esclusivo sulle unità n. 2, 3, 4, 5, 6 e 7
costituite da uno stabile posto sui subalterni “A” e “D”. __________ è titolare
della proprietà per piani n. __________, pari a 432/1000,
del medesimo fondo, con un diritto d'uso esclusivo sull'unità n. 1 consistente
in un capannone situato sui subalterni “E” e “F”, adoperato come magazzino per
la sua attività di compravendita e riparazione di autoveicoli. __________ è proprie­tario
inol­tre della confinante particella n. __________, sulla quale si trova
un'autoconcessionaria con officina di riparazione, e della particella n.
__________, adibita a parcheggio.

 

                                  B.   Nel
1998 fra i titolari delle proprietà per piani sono sorte discussioni in merito
all'uso accresciuto di parti comuni dell'immobile e a interventi eseguiti da
uno di loro sulle parti medesime. Il regolamento della proprietà per piani
prevedendo una clausola compromissoria per appianare eventuali divergenze, i
comproprietari hanno designato un tribunale arbitrale, composto del presidente
avv. __________ con gli avvocati __________ e __________, chiamati a decidere de
iure se fosse lecita l'apertura di un cancello destinato all'esercizio di
un diritto di passo pedonale e veicolare fra le particelle n. __________ e __________,
se fosse permessa la costruzione di un deposito sul subalterno “G” della
particella n. __________e se fosse consentito il passo pedonale e veicolare sul
piazzale antistante lo stabile situato sul subalterno “A”. Alcune norme di
procedura sono state fissate nel compromesso arbitrale; per il resto sono stati
dichiarati applicabili il Codice di procedura civile ticinese e il Concordato
intercantonale sull'arbitrato.

 

                                  C.   Con
petizione del 22 ottobre 2001 __________ i, cui è stato attribui­to il ruolo di
attore, si è rivolto al tribunale arbitrale perché ordinasse a __________ –
sotto comminatoria penale e dell'esecuzione effettiva – di togliere il cancello
da lui posto lungo la recinzione tra le particelle n. __________e __________,
di non transitare attraverso il confine tra i due fondi, di eliminare il fabbricato
da lui costruito sul subalterno “G” della particella n. __________e di non
passare – né lui né i suoi dipendenti – sul piazzale antistante la costruzione
esistente sul subalterno “A”. Nella sua risposta __________ ha proposto di
respingere la petizione e in via riconvenzionale ha chiesto che fosse accertata
la legittimità del cancello, quella del fabbricato situato sul subalterno “G” e
quella del passo pedonale e veicolare sul piazzale antistante la costruzione
sul subalterno “A”.

 

                                  D.   All'udienza preliminare, tenutasi il 21 novembre 2001, __________
si è opposto alle domande riconvenzionali, chiedendo in subordine che nel caso
cui il fabbricato situato sul subalterno “G” non fosse demolito, fosse ordinato
a __________ di sgomberarlo e di lasciarlo aperto. L'istruttoria ha comportato
un sopralluogo, l'audizione di alcuni testimoni e l'interrogatorio formale di
__________. Ultimata l'assunzione delle prove, le parti hanno rinunciato al
dibattimento finale, producendo memoriali conclusivi in cui hanno
sostanzialmente ribadito le loro richieste. 

 

                                  E.   Statuendo
il 28 agosto 2002, il tribunale arbitrale ha parzialmen­te accolto la petizione,
nel senso che ha ordinato a __________ di togliere il cancello lungo la recinzione
tra le particelle n. __________e __________, ripristinando la situazione anteriore,
di permettere a __________ il libero accesso al fabbricato sul subalterno “G”
pro­porzionalmente alla di lui quota di comproprietà e di non passare sul
piazzale antistante la costruzione sul subalterno “A” nella parte tratteggiata
su un piano allegato al regolamento della proprietà per piani, salvo lungo il
tracciato colorato in arancio. Le spese del procedimento arbitrale sono state
poste a carico di __________ i, tenuto a rifondere a __________ fr. 4000.– per
ripetibili.  

 

                                  F.   Contro
il lodo appena citato è insorto __________ con un ricorso per nullità del 18
ottobre 2002 nel quale chiede che, previo conferimento dell'effetto sospensivo
al ricorso, il giudizio arbitrale sia cassato. Con decreto dell'11 novembre
2002 l'ex presidente di questa Camera ha conferito al gravame effetto
sospensivo. Nelle sue osservazioni del 20 novembre 2002 __________ propone di
respingere il ricorso in ordine, subordinatamente nel merito.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Il Concordato intercantonale sull'arbitrato è applicabile solo ai
lodi veri e propri, non ai cosiddetti referti di arbitratori (DTF 117 Ia 367
consid. 5a), contro i quali non è dato ricorso per nullità (DTF 117 Ia 369
consid. 7). Nella fattispecie le parti non contestano che il tribunale
arbitrale abbia emanato un lodo. La legittimità della via arbitrale risulta per
altro dall'art. 49 lett. a del regolamento della proprietà per piani (doc. _).
All'udienza preliminare del 21 settembre 2001, del resto, le parti hanno
dichiarato espressamente di sottoporsi al giudizio del collegio arbitrale, fissando
alcune disposizioni di procedura e rinviando, per quanto non stabilito, alle
norme del Concordato e del Codice di procedura civile (verbale del 21 settembre
2001, pag. 1 e 2, punto 3). Ciò premesso, il ricorso – tempestivo – è ricevibile.

 

                                   2.   Il
ricorso per nullità contro un lodo arbitrale è un rimedio giuridico
straordinario che, come il ricorso per cassazione, è dato solo per titoli
specifici pre­visti dalla legge (Forni,
Il Concordato intercantonale sull'arbitrato nella giurisprudenza del Tribunale
di appello del Cantone Ticino in: Rep. 1984 pag. 12 seg.; Rep. 1994 pag. 407; Guldener, Das
schweizerische Zivilprozessrecht, 3a edizione,
pag. 614 segg.). Esso ha natura meramente cassatoria (Lalive/Poudret/Reymond, Le droit de l'arbitrage interne et international
en Suisse, Losanna 1989, n. 1.4 ad art. 36;
Jolidon, Commentaire du concordat suisse sur l'arbitrage, Berna 1984,
pag. 499), tranne per quanto riguarda la possibilità di modificare il
dispositivo sull'indennità all'arbitro (art. 40 cpv. 3 CIA). Di conseguenza
l'autorità di ricorso può solo annullare il lodo in tutto o in parte (art. 40
cpv. 1 e 2 CIA) oppure, eventualmente, rinviare la decisione all'arbitro,
fissandogli un termine per rettificarla o completarla (art. 39 CIA). 

 

                                         Il potere
cognitivo dell'autorità di ricorso è limitato alla questione di sapere se il
lodo sia arbitrario, ovvero denoti accertamenti di fatto palesemente
insostenibili oppure violazioni manifeste del diritto o dell'equità. Arbitrario
non significa manchevole, discutibile o finanche erroneo, bensì apertamente
insostenibile, destituito di fondamento serio e oggettivo o in palese contrasto
con gli atti (DTF 129 I 173 consid. 3.1 pag. 178 con richiami). Per motivare
una censura d'arbitrio non basta quindi criticare il lodo impugnato, né
contrapporgli una propria versione dei fatti, per quanto preferibile essa
appaia. Occorre spiegare per quale ragione l'accertamento dei fatti e la
valutazione delle prove siano manifesta­mente insostenibili, si trovino in
chiaro contrasto con gli atti oppure offendano in modo urtante il sentimento
della giustizia e di equità. Arbitrario, inoltre, dev'essere il risultato: una
decisione insostenibile solo nei motivi, ma non nell'esito, non incorre ancora
nell'annullamento (DTF 129 I 173 consid. 3.1 pag. 178 con rinvii). 

 

                                   3.   Nel lodo impugnato il tribunale arbitrale ha accertato, sulla
base dell'art. 7 lett. d del regolamento della proprietà per piani, che il
piazzale antistante lo stabile situato sul subalterno “A” della particella n.
__________, e in particolare la superficie tratteggiata sul piano speciale
(allegato n. 5), è assegnato in uso esclusivo alla proprietà per piani n. 4.
Tale diritto è stato costituito da __________, precedente proprietario del
fondo, allorché aveva dato in gestione la stazione di benzina insediata su
quella parte di fondo. Il tribunale, pur constatando che le pompe di benzina
sono state parzialmente smantellate, ha ritenuto che questa sola circostanza
non giustifichi di modificare l'intavolazione dell'area nel registro fondiario
in virtù dell'art. 736 CC. Tanto più – esso ha continuato – che
nell'applicazione di quest'ultima norma il Tribunale federale ha abbandonato il
principio della buona fede e del­la clausola rebus sic stantibus,
esigendo che la servitù abbia perso ogni scopo per il fondo dominante, sicché
la radiazione va rifiutata qualora l'esercizio della servitù possa ragionevolmente
rinascere in futuro. Secondo il collegio arbitrale, l'uso esclusivo dell'area
in questione conserva per l'attore un interesse attuale, consentendo essa un
comodo accesso ai negozi locati a terzi. Vista la zona in cui il fondo si
trova, inoltre, il ripristino della stazione di servizio non può essere
escluso. Donde la fondatezza della petizione nella misura in cui mirava a
vietare al convenuto il transito pedonale e veicolare sul piazzale antistante
lo stabile, a maggior ragione considerando che costui già beneficia di un diritto
di passo lungo il percorso colorato in arancio sul piano spe­ciale “allegato
5”.

                                      

                                   4.   Il
ricorrente sostiene anzitutto che un diritto d'uso esclusivo conferisce al
beneficiario la facoltà di adoperare una determinata parte del fondo
conformemente al suo scopo, senza possibilità di modificarne le
caratteristiche. Né egli può disporre di tale diritto con libertà assoluta e
senza limiti di tempo, potendo egli unicamente esercitare una specifica
attività, mentre gli altri comproprietari sono limitati nelle loro prerogative
d'uso e di godimento solo in quanto ciò sia compatibile con lo scopo specifico
per cui tali parti sono state costituite in uso riservato (in concreto: esercizio
di una stazione di benzina, successivamente smantellata: doc. _, art. 7 lett.
d). 

 

                                         a)   L'area
in questione è una parte comune. Tutt'al più, quindi, essa po­teva essere
attribuita a un singolo condomino in uso riservato. Tale diritto conferisce al
beneficiario la facoltà di usare e di sistemare la superficie in questione a
piacimento, nei limiti dell'ordine giuridico (ovvero senza danneggiare parti,
opere o impianti comuni e senza pregiudicare l'aspetto del condominio: art. 712b
cpv. 2 n. 2 in fine CC), con obbligo per gli altri comproprietari di tollerare
ciò alla stregua di un'obbligazione personale (DTF 122 III 149 consid. 4b; Wermelin­ger, La proprieté par étages,
Friburgo 2002, n. 151 ad art. 712a CC;
Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, n. 45 ad art. 712g CC). Non si
vede di conseguenza come il tribunale arbitrale possa essere caduto in arbitrio
ritenendo che un diritto d'uso riservato abbia per effetto di escludere l'uso
della parte assegnata – nella misura fissata dal regolamento – da parte degli
altri comproprietari, in deroga all'art. 648 cpv. 1 CC (DTF 122 II 149 consid.
4c). Che nella fattispecie il divieto di transito non sia stato fatto valere
nei confronti di altre persone nulla muta alla posizione del ricorrente, il
quale nella sua qualità di comproprietario è obbligatoriamente tenuto a rispettare
tale utilizzo.

 

                                         b)   Al
tribunale il ricorrente rimprovera di non avere esaminato se egli abbia
limitato o pregiudicato il godimento in uso esclusivo del piazzale da parte
dell'attore e se il divieto di transito sia legittimo, necessario e consono a
un reale interesse della controparte. A suo avviso il tribunale si è dilungato
in prolisse e inutili divagazioni giuridiche circa il diritto dell'attore al
mantenimento dell'iscrizione della zona in uso esclusivo, ciò che neppure era
oggetto del giudizio. La censura non è fondata. Intanto, il ricorrente medesimo
ha ammesso che qualche suo dipendente “transita occasionalmen­te (per lo più a
piedi) sulla zona in cui l'attore reclama l'esclusività di utilizzo” (risposta,
pag. 13). Inoltre, nella misura in cui un comproprietario interferisce
direttamente nei diritti d'uso riservato di un altro comproprietario, questi
può chiedere il rispetto del proprio diritto e la cessazione della turbativa,
finanche con un'azione possessoria (Wermelinger,
op. cit., n. 200 ad art. 712a CC). Che poi, in seguito alla posa di vasi
in cemento, il transito veicolare non sia più possibile nulla muta al fatto che
l'uso di tale area da parte del convenuto sia escluso. Infine, contrariamente a
quanto asserisce, il ricorrente ha tuttora motivo per transitare su quella
porzione di terreno. In effetti, nella misura in cui – come si vedrà in appresso
(consid. 11) – gli è fatto ordine di eliminare il cancello e di ripristinare la
rete continua a confine con la particella n. __________, egli non disporrà più
di un accesso diretto tra i due fondi. E siccome dalla sua proprietà per piani
l'unico accesso è quello a lato dello stabile di cui l'attore è proprietario,
il pas­so essendo esercitato lungo la striscia di terreno sulla parte colorata
in arancio e punteggiata sul piano speciale “allegato n. 5” del regolamento
(doc. _, art. 7 lett. f), per non dover far capo alla pubblica via egli
potrebbe transitare sull'area in questione.

 

                                          c)  Quanto
al fatto che il tribunale abbia esaminato se soccorressero gli estremi per
applicare l'art. 736 CC e modificare l'intavolazione dell'area in questione nel
registro fondiario, a torto il ricorrente sostiene che ciò fosse superfluo.
Egli medesimo chiedeva invero che fosse dichiarato illecito il divieto di passo
a suo carico sul noto piazzale (risposta e riconvenzione, domanda n. 5),
adducendo che tale diritto andava cancellato dal regolamento in applicazione
analogica dell'art. 736 CC (loc. cit., pag. 14). Ma poiché difettava una
decisione assembleare intesa alla modifica del regolamento della proprietà per
piani, in particolare per quanto riguarda la soppressione del diritto d'uso
riservato, a ragione il collegio si è domandato se il convenuto potesse
esercitare qualche diritto sulla porzione di terreno concessa in uso riservato
all'attore. Nella fattispecie è pacifico che l'uso del piazzale era connesso
all'attività delle pompe di benzina, tant'è che a carico del fondo base n.
__________ figura iscritto dal 1963 un onere in tal senso a favore
dall'__________ SA di __________ (doc. _, 2a pagina; doc. _). __________ ha
confermato che a favore dell'__________ è stato costituito un diritto esclusivo
(recte: d'uso riservato) proprio per l'esercizio della stazione di servizio
e che la beneficiaria ha insistito per avere tutto il fronte stradale, tant'è
che il proprietario ha dovuto spostare l'entrata dello stabile (deposizione del
22 febbraio 2002). Neppure è contestato che tale attività sia nel frattempo
cessata e che gli impianti siano stati in parte smantellati. Al sopralluogo del
21 novembre 2001 si è rinvenuta solo una tettoia e gli attacchi dismessi delle
pompe di carburante (lodo, pag. 8).

 

                                          d)  Rimane
da esaminare se il tribunale sia caduto in arbitrio per avere accertato che
l'attore conserva tuttora un interesse al diritto d'uso riservato. Se non che,
il ricorrente neppure si confronta con i motivi che hanno indotto il tribunale
a risolvere affermativamente il quesito. Egli non spiega, in effetti, perché al
proposito il collegio sia giunto a un risultato manifestamente insostenibile.
Insufficientemente motivato, su questo punto il ricorso risulta finanche
irricevibile (art. 329 cpv. 2 lett. e CPC per analogia, com­binato con il cpv.
3, applicabile per il rinvio dell'art. 3 cpv. 3 del decreto legislativo concernente
l'adesione del Cantone Ticino al CIA).

 

                                   5.   Il collegio arbitrale ha accertato che il fabbricato (una
baracca) situato sul subalterno “G” della particella n. __________è stato
edificato da __________, precedente proprietario del fondo, al quale serviva
come deposito di prodotti infiammabili, e che dopo il cambiamento di proprietà
esso è stato utilizzato dal solo convenuto. Il tribunale ha altresì accertato
che la struttura non figura nel piano di riparto della proprietà per piani,
ragion per cui essa va ritenuta una parte comune il cui uso è disciplinato
dall'art. 648 cpv. 1 CC (cui per altro si ispira il regolamento della proprietà
per piani), sicché ogni comproprietario ha un diritto d'uso e di godimento
proporzionato alla sua quota. Donde l'illegittimità dell'uso esclusivo da parte
del convenuto e il rigetto delle contestazioni da lui mosse circa l'esistenza
di diritti acquisiti e la prescrizione della pretesa avversaria. Al convenuto
il tribunale ha quindi ordinato di concedere all'attore il libero accesso al
fabbricato e la possibilità di disporne.

 

                                         a)   Il
ricorrente fa valere in primo luogo che l'ordine di permettere all'attore l'uso
del fabbricato non era oggetto del giudizio, questi chiedendo unicamente la
demolizione o tutt'al più lo sgombero del deposito. A suo avviso inoltre il
lodo è incomprensibile nella misura in cui consente all'attore di usufruire del
fabbricato in proporzione alla sua quota di comproprietà. Egli soggiunge che la
costruzione, addossata all'edificio posto sul subalterno “E” del fondo di suo
esclusivo dominio, è oggetto di un contratto di locazione annotato nel registro
fondiario a favore del Comune di __________ (Azienda elettrica comunale
__________). Tale l'iscrizione determina l'efficacia del vinco­lo reale anche
nei confronti dei condomini che hanno acquistato la quota di comproprietà
successivamente all'annotazione, motivo per cui egli è l'unico che, con
l'accordo dei beneficiari, può disporre della baracca. Secondo il ricorrente
inoltre l'attore trascende nell'abuso poiché si è sempre disinteressato del
manufatto e per 18 anni non ha mai mosso obiezioni sull'uso del medesimo. A suo
parere infine il tribunale non ha  valutato i contrapposti interessi, come
prevede l'art. 648 CC.

 

                                         b)   Il
tribunale arbitrale non ha aggiudicato all'attore più di quan­to richiesto.
Alla prima udienza del 21 settembre 2001 le parti avevano sottoposto al
collegio, in specie, la questio­ne di sapere se fosse legittima l'avvenuta
costruzione, per opera del convenuto, di un deposito sopra la cabina elettrica
(subalterno “G” del fondo n. __________, parte comune), baracca di cui l'attore
postulava la demolizione o quanto meno lo sgombero (petizione, pag. 7).
All'udienza preliminare del 21 novembre 2001 l'attore ha poi chiesto che, nel
caso in cui fosse stata accertata la preesistenza della baracca all'acquisto
del fondo da parte del convenuto, fosse ordinato a quest'ultimo di liberare il
fabbricato completamente e di lasciarlo aperto (verbale 21 novembre 2001, pag.
1), ciò che ha poi ribadito nel memoriale conclusivo (conclusioni 18 aprile
2002, pag. 10). Per finire, il collegio ha ingiunto al ricorrente di lasciare
agibile la baracca e di permetterne l'uso all'attore, proporzionalmente alla
relativa quota di comproprietà. Ora, a prescindere dal fatto che il titolo di
ricorso previsto dall'art. 36 lett. e CIA non è dato ove il collegio arbitrale
statuisca su una domanda complementare ricevibile secondo la procedura applicabile
(Jolidon, op. cit., n. 81 ad art.
36, pag. 514 e 515; Rüede/ Hadenfeldt,
Schweizerisches Schiedsgerichtsrecht, 2a edizione, n. 6 pag. 344),
in concreto l'uso del fabbricato è una prerogativa legale derivante
dall'accertamento secondo cui la costruzione, edificata su una parte comune della
comproprie­tà, non è mai stata concessa in uso riservato al convenuto. E siccome
ogni comproprietario può usare le parti comuni con­formemente alla loro
destinazione (Wermelinger, op.
cit., n. 143 ad art. 712a CC), il tribunale non si è sospinto oltre i
limiti della domanda. 

                                          

                                         c)   Secondo
il ricorrente i diritti e gli obblighi che scaturiscono dal dispositivo n. 1.2
del lodo (obbligo di permettere l'accesso alla baracca adibita a
deposito-ripostiglio e di permettere  all'attore di usufruirne
proporzionalmente alla quota di comproprietà) sono incomprensibili e di
impossibile esecuzione. Se non che, il titolo di nullità previsto all'art. 36
lett. h CIA riguarda dispositivi inintelligibili o contraddittori, non semplici
incongruenze tra dispositivi e motivi o tra passaggi della motivazione stessa (Jolidon, op. cit., n. 11 ad art. 36,
pag. 521; Rüede/Hadenfeldt, op.
cit., n. 9 pag. 348). In concreto il dispositivo è chiaro, univoco e non
necessita di alcuna interpretazione: il ricorrente e l'attore useranno la
costruzione conformemente alla sua destinazione, compatibilmente con i
vicendevoli diritti.

 

                                         d)   Contrariamente
a quanto pretende il ricorrente, poi, il contratto di locazione annotato nel
registro fondiario a favore del Comune di __________ (doc. _) non si riferisce
“alla baracca addossata al subalterno E” (ricorso, pag. 13), ma a una cabina di
trasformazione dell'azienda gas ed elettricità comunale (doc. _, pag. 3, punto
7). Dall'estratto del registro fondiario si evince, del resto, che il
subalterno “G” del fondo, sul quale __________, precedente proprietario, ha
edificato la nota struttura (deposizione di __________, del 22 febbraio 2002),
è censito appunto come “cabina elettrica” (doc. _). Al proposito il ricorso non
merita altra disamina.

 

                                         e)   Il
collegio ha accertato che la baracca non figura nel piano di ripartizione ed è
stata costruita su una parte comune della comproprietà, sicché l'uso è
disciplinato dall'art. 6  del regolamento della proprietà per piani (allegato
al doc. _ pag. 4), che corrisponde al principio enunciato all'art. 648 cpv. 1
CC, applicabile in virtù del rinvio previsto dall'art. 712g cpv. 1 CC (Wermelinger, op. cit., n. 95 e 143
segg. ad art. 712a CC e n. 17 ad art. 712g CC). L'opinione del
ricorrente, secondo cui il fabbricato gli è stato concesso in uso riservato, è
pertanto inconsistente, difettando al riguardo una decisione unanime dei
comproprietari (Wermelinger, op.
cit., n.12 ad art. 712b CC). Anche al riguardo il ricorso si dimostra
inconsistente.

 

                                         f)    Il
ricorrente rimprovera al collegio di non avere sanzionato il comportamento abusivo
dell'attore. La doglianza è ai limiti del pretesto, ove appena si consideri che
il tribunale arbitrale non ha mancato di rilevare, con richiamo a DTF 127 III
506, che un membro della comunione dei comproprietari, il quale per anni abbia
tollerato l'uso esclusivo di una parte del fondo, non commette abuso di diritto
chiedendo giudizialmente nei confronti di un altro comproprietario il
ripristino della situazione originaria, e ciò quand'anche egli avesse
acconsentito a tale utilizzazione (lodo, pag.10). Perché tale argomentazione
sarebbe arbitraria il ricorrente non dimostra, limitandosi a rilevare che per
18 anni l'attore non ha mai “sollevato un cip” al fatto che egli
utilizzasse per conto proprio la baracca. La questione non ha dunque da essere
vagliata oltre.

 

                                         g)   Al
collegio il ricorrente rimprovera di avere trascurato che l'attore non ha mai
manifestato un interesse al fabbricato e non ha mai contestato la legittimità
del suo uso. Con argomenti del genere però egli non sostanzia alcun arbitrio.
Il tribunale ha ricordato che non esistono norme di legge, nemmeno menzionate
dal convenuto, che facciano apparire prescritta la pretesa dell'attore. Né
esistono norme che conferiscano al ricorrente l'usucapione di diritti per avere
utilizzato il deposito a titolo esclusivo sull'arco di 18 anni. Per di più,
solo dal 1995, momento in cui è diventato comproprietario del fondo (doc. _),
l'attore avrebbe potuto rivendicare l'uso di tale struttura, posta sulla parte
comune. E il suo interesse a usare il deposito, senza che l'altro
comproprietario possa vantare un diritto d'uso esclusivo, è senz'altro legittimo.

 

                                   6.   Quanto
al cancello aperto nella recinzione tra le particelle n. __________e
__________, il tribunale arbitrale ha accertato, sulla base dell'“allegato n.
5” annesso al regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per
piani, che lo zoccolo di cemento sul quale è infissa la rete metallica di
confine si trova sulla particella n. __________, ovvero sul fondo base della
proprietà per piani. Ciò è stato confermato anche da __________, per il quale
inoltre, al momento dell'acquisto del fondo, __________ beneficiava di un
accordo con l'altro comproprietario inteso a permettere il passaggio tra le due
particelle anche con autoveicoli. Per il collegio, tale accordo, meramente
obbligatorio, non può tuttavia essere opposto all'attore, difettando una
qualsivoglia iscrizione nel registro fondiario. E siccome al momento dell'acquisto
la rete di confine non presentava aperture, la successiva posa del cancello è avvenuta
in contrasto con l'art. 648 cpv. 1 CC e con il regolamento della proprietà per
piani, ogni modifica riguardante una parte comune necessitando di una decisione
assembleare. Secondo il collegio, il convenuto, che del resto non ha mai
invocato alcuna norma di legge, non può valersi di diritti acquisiti né è
legittimato a passare tra i due fondi solo perché è comproprietario dell'uno e
proprietario dell'altro. Nel regime della proprietà per piani, invero, i
diritti e gli obblighi dei singoli condomini sono disciplinati per legge o per
regolamento. Infine, a mente del collegio, il diritto di passo accampato dal
convenuto non è una neces­sità, bensì una comodità, disponendo egli di un
accesso veicolare previsto dal regolamento della proprietà per piani.

 

                                         Il
ricorrente sostiene di essere legittimato ad avere un accesso diretto (pedonale
e veicolare) attraverso una parte comune, che non pregiudica minimamente
l'attore. Asserisce che il collegio non doveva stabilire dove fosse il
cancello, poiché per le parti la recinzione si trova sul confine, e trattandosi
di un'opera divisoria essa si presume in comproprietà dei vicini (art. 670 CC).
Inoltre, a suo avviso, gli accertamenti del collegio sull'ubicazione della rete
sono arbitrari poiché né la planimetria né i testimoni hanno dimostrato che
questa si trovi sul fondo n. __________. Ciò premesso, i diritti relativi
all'uso e alla modifica della recinzione non competono alla sola assemblea dei
comproprietari della particella n. __________, bensì a quella composta ad
hoc della medesima e del proprietario del fondo n. __________. Quest'ultimo
poi, rappresentando la maggioranza dei comproprietari e in pari tempo la
maggior parte dell'opera di confine, era senz'altro abilitato a eseguire le
modifiche desiderate, senza dover consultare l'attore. Per il ricorrente,
inoltre, non è vero che quando l'attore è divenuto condomino la recinzione era
continua, poiché le testimonianze al riguardo sono discordanti. Sia come sia,
egli soggiunge, già in precedenza esisteva un'apertura, di modo che la posa di
un cancello andava considerata una normale opera di manutenzione. Egli si duole
infine del fatto che il collegio, disattendendo l'art. 648 CC, non abbia
ponderato i contrapposti interessi, né abbia sanzionato l'abusiva pretesa
dell'attore.

 

                                         a)   Per
quanto riguarda l'ubicazione della rete metallica, il ricorrente sostiene che
essa si trova sul confine tra le due particelle e quindi in comproprietà tra i
proprietari dei due fondi limitrofi. L'assunto non è serio. La planimetria
annessa al regolamento (“allegato 5” del doc. _; v. anche doc. _), che riproduce
la mappa catastale, non riporta l'esistenza di un muro nel quale corra il
confine. Oltre a ciò, dagli atti non si desume alcun elemento idoneo a
suffragare l'ipotesi che il confine tra i due fondi corra lungo la linea
mediana del muretto sul quale si trova la cinta. La linea tratteggiata sulla
planimetria indica semplicemente un manufatto entro l'area della particella n.
__________. Fosse stato a cavallo del confine, il geometra avreb­be
simboleggiato il muro con una seconda linea tratteggiata all'interno dell'altro
fondo. Ne discende che l'accertamento del collegio non può lontanamente essere
definito arbitrario.

 

                                         b)   Risultando
l'opera in questione sul fondo n. __________senza che essa formi oggetto di
diritti esclusivi secondo il piano di ripartizione (ciò che neppure il ricorrente
pretende), ci si deve dipartire dal presupposto che essa vada considerata come
una parte comune. L'apertura del can­cello ne configura quindi una modifica.
Ora, il regolamento della proprietà per piani vieta modifiche alle parti comuni
(doc. _, art. 6 lett. c). Se la normale manutenzione della rete metallica poteva
dunque essere eseguita da ogni comproprietario (art. 647a cpv. 1 e 647c
in fine CC, applicabili in virtù del rinvio previsto dall'art. 721g
cpv. 1 CC; Wermelinger, op. cit.,
n. 102 ad art. 712a CC), la modifica della cinta per consentire il
transito da un fondo all'altro richiedeva una decisione della maggioranza di
tutti i comproprietari (art. 647b CC;
Wermelinger, op. cit., n.112 ad art. 712a CC), ciò che in
concreto fa difetto. Né il ricorrente può valersi di un'eventuale intesa con
__________, precedente comproprietario. Come ha accertato il tribunale senza
incorrere in arbitrio, in mancanza di una menzione nel registro fondiario gli
altri comproprietari non erano tenuti a rispettare accordi del genere, né a
permetterne l'esercizio.

 

                                         c)   Secondo il ricorrente il collegio sarebbe trasceso in arbitrio
accertando che al momento in cui egli ha acquistato la proprietà per piani la
recinzione lungo il confine era continua, sicché la successiva apertura è
illecita. La critica è palesemente infondata. __________, figlio del precedente
titolare della proprietà per piani acquistata dal ricorrente, ha dichiarato che
la rete “era continua fino alla strada comunale e che quando __________ ha
comprato la proprietà l'ha aperta per consentire il passaggio” (deposizione del
22 febbraio 2002). Anche __________, __________ e __________ hanno confermato
che la rete era continua (deposizioni del 22 febbraio 2002). Che poi, a un
certo momento, il ricorrente abbia aperto un varco per il transito di pedoni e
veicoli, salvo richiuderlo e in seguito riaprirlo posando un cancello, nulla
muta al fatto che egli non potesse operare sulla parte comune senza la
necessaria decisione assembleare. Non si può dunque ragionevolmente sostenere
che il collegio arbitrale sia giunto ad una conclusione insostenibile.

                                         

                                         d)   Assevera
il ricorrente che il collegio non ha soppesato i contrapposti interessi dei
comproprietari, tanto più che l'interesse dell'attore alla chiusura del
cancello è inesistente. L'assunto nulla toglie al fatto che, come ha rilevato
il tribunale, per il convenuto il passo costituisce una mera comodità e non una
necessità. Il ricorrente dispone di un accesso pedonale e vei­colare previsto
nel regolamento, in particolare dal piano speciale “allegato n. 5”, sulla parte
colorata in arancio e punteggiata. Perché tale accertamento sia arbitrario il
ricorrente non dice. Certo, finché gli interessi degli altri comproprietari non
sono pregiudicati la modifica di una parte comune non è inammissibile (Meier-Hayoz, op. cit., n. 22 ad art.
648 CC; Brunner/Wichtermann in:
Basler Kommentar, 2ª edizione, n. 9 ad art. 648 CC). Ma, d'altro lato, nulla
obbliga l'attore a consentirvi, men che meno se la sua richiesta non appare
inutile né formulata per dispetto (DTF 127 III 514 consid. 4b).

 

                                         e)   Il
ricorrente fa carico al tribunale di non avere esaminato l'abuso di diritto
insito nella domanda dell'attore, “così come asserito e sostanziato
nell'allegato introduttivo”. Egli omette però di confrontarsi con i motivi che
hanno indotto il collegio a ritenere, con riferimento alla sentenza del
Tribunale federale citata al consid. 5f, che il diritto dell'attore di chiedere
il ripristino della situazione precedente non è abusivo. Gli incombeva pertanto
di spiegare perché le argomentazioni del tribunale porterebbero a un risultato
arbitrario. Invano si cercherebbe una motivazione siffatta. Anche su questo
punto il ricorso è destinato perciò all'insuccesso.

 

                                   7.   Gli
oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza del ricorrente (art. 148 cpv.
1 CPC, art. 3 cpv. 3 del decreto legislativo concernente l'adesione del Cantone
Ticino al CIA), che rifonderà alla controparte un'adeguata indennità per
ripetibili. 

                                      

                                   8.   __________ chiede di dichiarare esecutivo il lodo. Secondo l'art.
44 lett. d CIA, l'autorità giudiziaria prevista nell'art. 3 CIA (nel Ticino la
Camera civile di appello: art. 2 del decreto legislativo concernente l'adesione
del Cantone Ticino al concordato intercantonale sull'arbitrato) dichiara
esecutivo il lodo qualora un ricorso per nul­lità sia respinto. E siccome un
eventuale ricorso al Tribuna­le federale contro la sentenza cantonale nulla
muta al riguardo (Lalive/Poudret/Reymond,
op. cit., n. 2d ad art. 44; Jolidon,
op. cit., pag. 499), la richiesta dell'attore si rivela legittima (art. 44 cpv.
2 CIA). 

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:              1.   Nella
misura in cui è ricevibile, il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:

                                         a) tassa di giustizia      fr.   950.–

                                         b)
spese                         fr.     50.–

                                                                                fr.
1000.–

                                         sono
posti a carico del ricorrente, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per
ripetibili.

 

                                   3.   Il lodo
emesso il 28 agosto 2002 dal collegio arbitrale presieduto dall'avv. __________
è dichiarato esecutivo.

 

                                   4.   Intimazione
a:

	
   

  	
  – avv. __________; 

  – avv. __________. 

   

  

                                         Comunicazione
al presidente del tribunale arbitrale avv._________.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente                                                           La
segretaria