# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 45f74673-62ef-511d-9e96-c98cdba673d8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-02-22
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 22.02.2005 R 2004 83
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2004-83_2005-02-22.pdf

## Full Text

R 04 83
4. Kammer 

URTEIL
vom 22. Februar 2005

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Ortsplanungsrevison (Änderung 

Genehmigungsvorbehalt)

1. a) Im Jahre 1993 stimmte der Souverän der … einer Revision des örtlichen 

Baugesetzes und Zonenplans zu. Davon miterfasst war eine Umzonung des 

Teilgebiets „...“ (…; Perimetergebiet 55'560 m2; Zonen-Ordnung G4; bei 

Vorliegen eines Gesamtüberbauungsplans [GÜP] sogar G5, d.h. intensivere 

Nutzung möglich). Im Genehmigungsentscheid der Regierung von 1994 

wurde festgehalten, dass die angestrebte Erneuerung und Verdichtung 

(Einordnung ins … Verkehrskonzept, … Gestaltung, Grün- und 

Aussenflächen, Nutzungsvielfalt usw.) im revidierten Baugesetz 

(Grundordnung mit Volksabstimmung) selbst für die betreffenden 

Grundeigentümer verbindlich geregelt und enthalten sein müsste. In diesem 

Sinne wurde die Genehmigung für das Teilgebiet „...“ sistiert, mit der 

Anweisung an die …, das Baugesetz bei nächster Gelegenheit mit einer 

gesetzlichen Basis für den Erlass eines Generellen Gestaltungsplans (GGP) 

nach KRG zu ergänzen. 

b) Im Herbst 1998 legte die … der Regierung einen in der Zwischenzeit 

erarbeiteten Teilzonenplan (GÜP ... G5; samt Strukturplan, Vorschriften, 

Erläuterungsbericht, Modellfotos sowie Verkehrsstudie [zwei Varianten]) zur 

Genehmigung vor. 

c) Im Dezember 1998 erwarb … die auf der nördlichen Bachbettseite der … 

(Adresse: … Haus Nr. 35) befindliche Parzelle Nr. 9077, die zuvor von der 

Stammparz. Nr. 1453 abparzelliert wurde und auf der heute sein Wohnhaus 

steht. 

d) Im Genehmigungsentscheid der Regierung vom Mai 1999 wurde zuerst 

klargestellt, dass der eingereichte GÜP noch keine genügende Grundlage im 

Sinne des verlangten GGP darstelle. Umgekehrt bestünden seit längerer Zeit 

offenkundig baureife Grossprojekte im Gebiet ..., weshalb die bisher sistierte 

Umzonungsvorlage mit entsprechenden Auflagen und Vorbehalten nun 

trotzdem genehmigt werde. In diesem Sinne beschloss sie im Dispositiv unter 

Ziff. 1 lit. e), dass gegenüber der … vorläufig ein Freihaltebereich angeordnet 

werde, der nicht durch neue Hochbauten überbaut werden dürfe. Der 

Freihaltebereich umfasse die Fläche der Grünbereiche Gb 1 und Gb 2 laut 

Strukturplan vom 1998 zum Entwurf GÜP … G5. Im erwähnten Plan wurde 

der einzuhaltende Freihalteabstand zum südlichen Bachbettrand der … mit 5 

Metern (GB 1) bzw. mit 15 Metern (Gb 2) eingezeichnet.

e) Im Dezember 2003 wurde der Quartierplan … (Perimeter QP1 gemäss GÜP 

... G5) öffentlich aufgelegt, wogegen … im Januar 2004 bei der … innert Frist 

Einsprache erhob. Er störte sich insbesondere daran, dass im QP … eine 

Abstandsreduktion der Gb 2 vom Bachbettrand der … von 15 auf neu 10 m 

geplant war, da er dadurch wertvermindernde Beeinträchtigungen für sein auf 

der gegenüberliegenden Bachseite gelegenes Grundstück (Parz. 9077) 

befürchtete. 

f) Im Mai 2004 beschloss der …, die Gewässerabstandslinien zur … im Bereich 

GÜP ... G5 neu zu definieren. Im bisherigen Gb 1 sollte ein absolutes 

Bauverbot gelten, während der Gb 2 (ab Oberkant-Wuhrmauer …) um 5 auf 

neu 10 m verkürzt werden sollte. Beide Grünstreifen sollten als naturnahe 

Wiese mit einheimischen Sträuchern bepflanzt werden. Zur 

Abstandsreduktion im Gb 2 wurde angeführt, dass ein generelles Bauverbot 

im Abstand von 15 m zur … nicht mit der bestehenden Überbauungssituation 

übereinstimmen würde, da mehrere Häuser bereits früher innerhalb dieser 

Bauzone erstellt worden seien bzw. teilweise darin hineinragen würden. Um 

diesem Umstand Rechnung zu tragen, wurde daher die Regel aufgestellt, 

dass ein stirnseitiges Eindringen von Neubauten in den Gb 2 gestattet sein 

sollte, sofern gleichzeitig die dort beanspruchte Fläche (um das Dreifache) 

andernorts im Plangebiet wieder mittels Freihalteflächen kompensiert würde. 

Der betreffende Beschluss wurde sodann dem kantonalen Amt für 

Raumplanung (ARP) mitgeteilt, das denselben offensichtlich als Antrag der … 

auf Änderung der Auflagen laut Regierungsbeschluss vom Mai 1999 

betreffend Freihalteflächen im Teilgebiet ... G5 (basierend auf dem Plan vom 

8. April 2004, Gewässerabstandslinien …, neue Linie Gb 2 mit Ersatzflächen 

im Massstab 1:1000) an die Regierung weiterleitete.

g) Mit Entscheid vom 6./8. Juli 2004 hielt die Regierung fest, dass sie die 

Freihalteflächen im Sinne der Planvorgaben vom April 2004 akzeptiere. 

Gleichzeitig wies sie die … an, die ausgeschiedenen Freiräume entlang der 

südlichen OK-Wuhrmauer (Gewässerabstand zur …) anlässlich der 

laufenden Ortsplanungsrevision (voraussichtlicher Abschlusstermin mit 

Volksabstimmung im Jahr 2006) auf Stufe Grundordnung (im Baugesetz bzw. 

in einem GGP) noch festzulegen. Gestützt auf die eidgenössische 

Wasserbauverordnung stehe einer Anpassung der im Mai 1999 „vorläufig“ 

und damit eben nur provisorisch festgelegten Freihaltezonen im Uferbereich 

aufgrund der neu gewonnenen Erkenntnisse aus städtebaulicher Sicht 

(optimierte Ausnutzung bzw. erhöhte Wohnqualität für Gesamtareal) ebenfalls 

nichts entgegen.

2. Dagegen erhob … am 3. September 2004 frist- und formgerecht Rekurs beim 

Verwaltungsgericht mit den Anträgen um kostenfällige Aufhebung des 

angefochtenen Entscheids vom Juli 2004 und demnach sinngemäss um 

Bestätigung und Weitergeltung des früheren Genehmigungsentscheids der 

Regierung vom Mai 1999. Zur Begründung brachte er im Wesentlichen vor, 

dass der Quartierplan … dem geltenden Zonenplan widerspreche, da der im 

Mai 1999 festgelegte Gewässerabstand von 15 m (Gb 2) massiv verletzt 

würde, indem laut QP … neu Häuser bis 5 m an die … gebaut bzw. geduldet 

würden. Durch diese nähere Überbauungsmöglichkeit (zudem neu 6 statt 5 

Geschosse erlaubt) würde sein Grundstück stark beeinträchtigt (Verlust 

Aussicht, schlechtere Lichtverhältnisse bzw. geringere Besonnung) und damit 

an Wert verlieren. Entgegen der Vorgehensweise der Regierung sei es vor 

allem nicht zulässig gewesen, die längst rechtskräftigen Auflagen und 

Anweisungen gemäss Beschluss vom Mai 1999 einfach gestützt auf einen 

Antrag des … zu widerrufen bzw. abzuändern, ohne vorher die angrenzenden 

Grundeigentümer darüber zu informieren resp. den dafür massgeblichen Plan 

vom April 2004 (Gewässerabstandslinien …, neue Linie Gb 2 mit 

Ersatzflächen) amtlich zu publizieren oder sonst wie allgemein zugänglich zu 

veröffentlichen. Im Übrigen laufe die strittige Änderung auch dem 

Entwicklungskonzept zuwider, da dort entlang der … ausdrücklich von 

„siedlungsgliederndem Grünzug“ (S. 24: Grünes Rückgrat in der … bzw. S. 

32: In Naherholungsgebiete führender Grünzug) mit wichtigen Schutz- und 

Freihaltefunktionen die Rede sei, weshalb eine Schmälerung der Gb 2 auch 

von daher verfehlt wäre. Gestützt auf die soeben erwähnten Gründe habe er 

beim Kauf der Parz. 9077 im Jahr 1998 nicht damit rechnen müssen, dass die 

für ihn nachteilige Plankorrektur so schnell und einseitig erfolgen würde, 

weshalb er auch noch in seinem berechtigten Vertrauen auf die 

Planbeständigkeit der bisher gültigen Bauauflagen getäuscht bzw. verletzt 

worden sei.

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz (Regierung) kostenfälliges 

Nichteintreten auf den Rekurs; zudem seien die betroffenen Grundeigentümer 

im Beizugsgebiet „Umzonung ...“ laut Teilzonenplan 1993 (heute z.B. 

Einfache Gesellschaft „…“ mit Rechtsanwalt … als Vertreter; zuvor 

Baugesellschaft „…“) zum hängigen Rekursverfahren beizuladen. Zur 

Begründung wurde geltend gemacht, dass im ursprünglichen Teilzonenplan 

aus dem Jahre 1993 – wogegen keinerlei Rechtsmittel ergriffen wurden – 

noch überhaupt kein Gewässerabstand vorgesehen worden sei. Das 

Rekursrecht gegen sämtliche späteren Genehmigungsvarianten sei damit 

verwirkt worden, da sich die angefochtene Planänderung von 2004 (trotz 

verkürzten Gewässerabstands [Gb 2] gegenüber der bloss vorläufigen 

Version von 1999) im Vergleich zu 1993 immer noch zugunsten des 

Rekurrenten auswirken würde. Mangels ersichtlichen Nachteils für den auf der 

gegenüberliegenden Seite der … wohnhaften Eigentümer der Parz. 9077 

könne daher auf den Rekurs zum vorneherein gar nicht eingetreten werden.

4. In ihrer Stellungnahme beantragte die … kostenfällige Abweisung des 

Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Zunächst hielt sie fest, dass die neu 

festgelegte Gewässerabstandslinie Gb 2 von bisher 15 auf 10 m und die 

unverändert gebliebene Abstandslinie Gb 1 mitunter zum Schutz vor 

Überschwemmungen (Hochwasserschutz) geschaffen worden sei und die 

mannigfachen Gewässerfunktionen (Lebens-, Vernetzungs- und 

Erholungsraum) im öffentlichen Interesse längerfristig garantieren sollte. Es 

sei daher fraglich, ob auf die Partikulärinteressen eines Einzelnen mittels 

Rekurses überhaupt eingetreten werden könne. Zum Antrag auf Abweisung 

brachte sie vor, dass es im Einzelfall bloss um die Anpassung einer 1999 

statuierten Auflage (mit zudem nur vorläufiger Wirkung) und nicht um eine 

Zonenplanänderung mit den dafür einzuhaltenden Formvorschriften gehe. Zur 

Korrektur ihrer eigenen Auflage sei die Vorinstanz auch zuständig und 

kompetent gewesen. Der Grund für die Anpassung sei die …baulich zu 

einschränkende Wirkung eines 15 m breiten Grüngürtels bzw. die 

Unvereinbarkeit mit den gewachsenen Bebauungsmustern gewesen. Ferner 

sei die vorgesehene Änderung der Gb 2 nur von Vorteil für den Rekurrenten 

gewesen, da die Ausrichtung der Baufenster A und D im QP … so nicht 

längsseitig zur … erstellt würden, sondern eben nur stirnseitig (punktuell) in 

den Gb 2 hineinragten, was bedeutend geringere Auswirkungen für die auf 

der anderen … gelegenen Grundstücke nach sich zöge. Ein treuwidriges 

Verhalten der Behörden gegenüber dem 1998 die Parz. 9077 erwerbenden 

Rekurrenten sei ebenso nicht auszumachen, da der ursprüngliche 

Teilzonenplan von 1993 noch gar keinen Gewässerabstand beinhaltet habe 

und die späteren Plankorrekturen allesamt stets nur von einer vorläufigen 

Zwischenlösung ausgegangen seien. Schliesslich sei auch der Einwand eines 

Verstosses gegen das eigene …entwicklungskonzept vom April 2003 

unbegründet, da in der Gb 1 ein absolutes Bauverbot aus Sicherheitsgründen 

statuiert worden sei und jene Freihaltezone im Teilzonenplan … G5 in jeder 

Hinsicht vollauf respektiert werde. In der Gb 2 sei die zusätzlich beanspruchte 

Fläche um das Dreifache innerhalb des Perimetergebiets selbst mit 

entsprechenden Ersatzflächen zu kompensieren, womit zweifelsfrei eine 

Verbesserung der Lebens- und Wohnqualität für die dereinst dort wohnhaften 

Personen erzielt werden könnte. Aus all diesen Gründen rechtfertige es sich 

deshalb, den Genehmigungsentscheid der Regierung zu bestätigen und den 

dagegen erhobenen Rekurs vollumfänglich abzuweisen. 

5. In ihrer Stellungnahme beantragte die potentielle Bauherrin (Einfache 

Gesellschaft „…“; Eigentümerin Parz. 1701; QP 1) Nichteintreten auf den 

Rekurs; evtl. Abweisung desselben; mit Kosten- und Entschädigungsfolge 

(zzgl. 7.6% MwSt) zulasten des Rekurrenten. In Ergänzung zu den bereits von 

der Regierung und der … angeführten Argumenten wies die Bauherrin 

ihrerseits noch speziell daraufhin, dass dem bemängelten Freihaltebereich 

(Gb 2) keine Schutzfunktion für die auf der gegenüberliegenden Seite 

wohnhaften Nachbarn zukomme, weshalb die Grundeigentümer auf der 

nördlichen … – wozu auch der Rekurrent zähle – vorab gar nicht zur 

Rekurserhebung legitimiert sein könnten. Zudem verhalte sich der Eigentümer 

der Parz. 9077 rechtsmissbräuchlich, da er sein eigenes Gründstück mit 6 

Geschossen und 21 m Gebäudehöhe „ohne Freihaltebereich“ überbauen 

könnte, im Gegenzug jedoch die im Areal … geplante (kleiner dimensionierte) 

Überbauung mit bloss 5 Geschossen plus Attikawohnung und nur 15 m 

Gebäudehöhe bekämpfe bzw. verbieten lassen möchte. Von Bedeutung sei 

ferner, dass schon das (geltende) … Baugesetz die Möglichkeit vorsehe, den 

Gewässerabstand durch Baulinien festzulegen, ohne dass es dafür einer 

Änderung der Grundordnung (Revision Baugesetz bzw. Erlass GGP) bedurft 

hätte. 

6. Die weiteren Beigeladenen beteiligten sich nicht am Verfahren.

7. Ein zweiter Schriftenwechsel brachte für das Gericht keine wesentlichen 

neuen Gesichtspunkte, vertieften und erhärteten die Parteien bzw. 

Beigeladenen darin zur Hauptsache doch einzig nochmals ihre 

gegensätzlichen Standpunkte. Darauf wird, sofern notwendig, in den 

folgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Formell gilt es vorab die Eintretensfrage zu klären. Nach Art. 52 des 

Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) ist zur Erhebung eines 

Rekurses berechtigt, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und 

ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung geltend 

macht. Vorliegend ist dazu erstellt, dass der Rekurrent als Eigentümer und 

Nachbar der unmittelbar auf der Nordseite der … gelegenen Parz. Nr. 9077 

wegen seiner besonderen räumlichen Nähe sowie der engen Beziehung 

(denkbare Auswirkungen auf bzw. Beeinträchtigungen für seine 

Wohnliegenschaft) zur geplanten Gesamtüberbauung im Gebiet „...“ auf der 

Südseite der … offensichtlich mehr als Dritte vom Genehmigungsentscheid 

der Vorinstanz betreffend „Reduktion Freihalteflächen [im Grünbereich; Gb 2] 

entlang des Uferbereichs“ berührt ist (vgl. neu zur erweiterten 

Rekurslegitimation PVG 2003 Nr. 34; VGU R 04 19 E. 1). Auf den Rekurs ist 

daher einzutreten.

2. a) Gemäss Art. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 

(KRG; BR 801.100) sorgen die Gemeinden [bzw. Städte] und der Kanton 

gemeinsam für die Planung und Erfüllung der Aufgaben laut KRG. Nach Art. 

3 KRG haben sie dabei die schutzwürdigen öffentlichen und privaten 

Interessen in bestmöglicher Weise zu wahren und gegeneinander abzuwägen 

(Abs. 1). Stehen mehrere Mittel zur Verfügung, um den Planungszweck zu 

erreichen, so ist jenes zu wählen, das in seiner gesamten Auswirkung die 

Betroffenen am wenigstens belastet (Abs. 2). Nach Art. 37 Abs. 3 KRG 

bedürfen die Baugesetze, die Zonenpläne, die Generellen Gestaltungspläne 

(GGP) und Generellen Erschliessungspläne (GEP) wie auch deren 

Änderungen alle der Genehmigung durch die Regierung, wobei sie erst mit 

dieser Genehmigung in Kraft treten (konstitutive Wirkung). Die Regierung 

erteilt die Genehmigung nur, wenn keine gesetzlichen Vorschriften verletzt 

und die öffentlichen Interessen im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens 

wahrgenommen worden sind. Namentlich gestützt auf die letztgenannte 

Vorschrift erteilte die Regierung mit Beschluss vom 25. Mai 1999 (RB Prot.-

Nr. 962) sodann auch den an sich schon am 26. September 1993 vom … 

Stimmvolk angenommenen und seither sistierten Art. 51 Abs. 3 und 4 des … 

Baugesetzes (BG) samt zugehörigem Teilzonenplan (neu seit 1998 GÜP „...“ 

G5) die benötige Genehmigung, indes nur mit gewissen Vorbehalten, 

Anordnungen und Anweisungen. Hinsichtlich der hier allein interessierenden 

„Grenzabstandsverletzung im Uferbereich“ wurde im Beschlussdispositiv in 

Ziff. 1. lit. e) zunächst was folgt bestimmt:

„Gegenüber der … wird vorläufig ein Freihaltebereich angeordnet, der nicht 
durch neue Hochbauten überbaut werden darf. Der Freihaltebereich umfasst 
dabei die Uferzonen/Grünbereiche [Gb 1 + Gb 2] laut Strukturplan vom 
14.09.1998 zum Entwurf für den GÜP … G5.“

Auf entsprechenden Antrag der … vom Mai 2004 wurde der soeben erwähnte 

Genehmigungsvorbehalt indessen von der Regierung mit Beschluss vom 6./8. 

Juli 2004 (RB Prot.-Nr. 1010) im Dispositiv [Ziff. 1 + 2] noch wie folgt geändert:

„Der Freihaltebereich gegenüber der … wird neu entsprechend dem Plan 
Gewässerabstandslinien …, Neue Linie Gb 2 mit Ersatzflächen 1:1'000 vom 
8. April 2004 festgelegt.
Die … wird angewiesen, den erforderlichen Freiraum entlang der Gewässer 
im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision, d.h. auf Stufe 
Grundordnung, festzulegen.“

b) Ausgangspunkt für die Streitfrage, ob die Regierung zur späteren Anpassung 

ihrer eigenen Genehmigungsauflage betreffend Freihalteflächen [Gb 2] bzw. 

Reduktion Gewässerabstand überhaupt zuständig und kompetent war, muss 

der ursprüngliche Teilzonenplan (…) bzw. die längst rechtskräftige Revision 

des … Baugesetzes aus dem Jahre 1993 sein, worin noch keine 

Abstandsvorschriften über einen allfälligen Freihaltebereich von Hochbauten 

bzw. eine dereinst zu begrünende Uferschutzzone ab Oberkant-Wuhrmauer 

… enthalten waren. Eine solch vernünftige und ab Inkrafttreten der 

eidgenössischen Gewässerschutzverordnung im Jahre 1998 (Art. 29 GSchV; 

SR 814.201) auch gebotene Zonenausscheidung erging erstmals im Herbst 

1998 durch den Erlass des GÜP ... G5 [inkl. Gb 1 + 2] durch die … bzw. später 

im Mai 1999 durch die nur provisorische Genehmigung dieser 

Lösungsvariante (Ziff. 1. lit. e) durch die Regierung. Mit der erwähnten 

Auflage, dass gegenüber der … vorläufig ein Freihaltebereich angeordnet 

werde, liess die Vorinstanz indessen gerade absichtlich offen, wie die 

Ausgestaltung und Form des neu geplanten Grünstreifens bzw. der neu 

geschaffenen Uferschutzzone definitiv aussehen sollte. Anstelle jener 

planerischen Zwischenlösung vom Mai 1999 trat im Juli 2004 aufgrund 

städtebaulich überzeugender Gründe (optimierte Raumausnutzung mit 

zugleich erhöhter Wohnqualität für Gesamtareal; Bereitstellung dreimal so 

grosser Grünersatzflächen ohne das absolute Bauverbot im Gb 1 zu 

berühren) bloss ein aktualisierter Genehmigungsvorbehalt (Ziff. 1 + 2), der der 

projektbezogen veränderten Gesamtsituation gestützt auf den eigens dafür 

erstellten Gewässerabstandsplan vom April 2004 besser Rechnung trug. 

Entgegen der Meinung des Rekurrenten kann in der Änderung bzw. Ablösung 

des obsolet gewordenen Genehmigungsvorbehalts 1999 durch den späteren, 

ebenso in die Zukunft gerichteten Genehmigungsvorbehalt 2004 (im Sinne 

einer vorsorglichen Koordinationsmassnahme) durch ein- und dieselbe 

Prüfungs- und Aufsichtsinstanz aber noch kein unzulässiger Widerruf oder 

dergleichen erblickt werden. Die rollende Planung bei Grossprojekten mit 

zeitlich ungewöhnlich langer Realisationsphase (in casu 12 Jahre) kann 

vielmehr stets etappenweise und in periodischen Abständen gewisse 

Anpassungen erforderlich machen, ohne dass deshalb ein generelles 

Bauverbot über das Gesamtareal erlassen oder sonst eben mit der 

Gesamtplanung immer wieder von Neuem begonnen werden müsste. In 

Anbetracht der ab 1999 raumgestalterisch nachweislich stark veränderten 

Entscheidungsgrundlagen war die Regierung als zuständige 

Genehmigungsbehörde (sowie auf ausdrücklichen Antrag der … im Einklang 

mit Art. 2 und 3 KRG) damit aber auch befugt, auf ihren zwischenzeitlich 

überholten Vorbehalt von 1999 zurückzukommen und stattdessen den 

eindeutig zeitgerechteren Vorbehalt von 2004 anzubringen. Dem gilt es hier 

umso mehr zuzustimmen, als der ursprüngliche Zustand (1993) noch gänzlich 

ohne Uferabstandsvorschriften auskam und erstmals im Herbst 1998 

entsprechende Planvorgaben durch die … aufgestellt bzw. im Mai 1999 durch 

die Regierung mittels Genehmigungsvorbehalt [vorläufige Schaffung Gb 1 + 

Gb 2] provisorisch eingeführt wurden. Im Vergleich dazu wurde im 

Genehmigungsvorbehalt vom Juli 2004 nur noch eine geringfügige Korrektur 

vorgenommen, zumal am absoluten Bauverbot im Gb 1 (5 m Abstand zum 

südlichen …) unverändert festgehalten wurde. Minimiert wurde bloss der 

Abstand im Gb 2, wobei indes erneut ein „vorübergehend festgelegter 

Abstand“ (Ziff. 1 + 2) gelten sollte. Korrekterweise dürfen hier aber einzig die 

Bauvorgaben von 1993 und 2004 miteinander verglichen werden, woraus sich 

objektiv ergibt, dass allen im Norden an das Bachbett der … anstossenden 

Grundeigentümern durch den Vorbehalt von 2004 ein beträchtlicher 

Sondervorteil erwuchs, indem nämlich künftig überall nicht mehr näher als 5 

Meter (Gb 1) bzw. nur noch stellenweise stirnseitig innerhalb einer Distanz 

von 10 Metern (Gb 2) auf der gegenüberliegenden Südseite gebaut werden 

darf. Die kritisierte Abänderung von 2004 beinhaltete im Gegensatz zur 

Lösung von 1993 eine klare Besserstellung der Anstösser, womit die 

Vorinstanz jederzeit (ohne vorherige Anhörung der profitierenden Anstösser) 

auch eine entsprechende Plankorrektur vornehmen durfte (vgl. Häfelin/Müller, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Zürich 2002, § 16 S. 204 [Rz. 997 ff.]). 

Mit seinem Haupteinwand, der Genehmigungsvorbehalt 1999 (lediglich 

Zwischenlösung) sei für ihn günstiger gewesen, stösst der Rekurrent somit ins 

Leere. Aus dem genau gleichen Grund erweist sich der Nebeneinwand eines 

treuwidrigen oder irreführenden Verhaltens seitens der … Planungsbehörden 

bzw. der kantonalen Aufsichts- und Genehmigungsinstanz als unbegründet, 

da zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs (Parz. 9077) im Dezember 1998 

noch die bisherigen Bau- und Zonenvorschriften von 1993 volle Gültigkeit 

hatten. Mangels konstitutiver Wirkung des erst im Mai 1999 genehmigten 

Vorbehalts betreffend Grünflächen/Uferschutzzone konnten folglich zuvor 

noch überhaupt keine vertrauensbildenden Massnahmen getroffen werden, 

die später kausal für den Kaufentscheid des Rekurrenten hätten sein können. 

Auch in diesem Punkt erweist sich der Rekurs deshalb als unbegründet.

3. a) Zusammengefasst ergibt sich damit, dass der angefochtene 

Regierungsentscheid in jeder Beziehung rechtens und vertretbar ist, was zur 

Bestätigung des Genehmigungsvorbehalts 2004 [Dispositiv Ziff. 1 + 2] und 

demnach zur umfassenden Abweisung des Rekurses führt.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

75 VGG vollständig dem Rekurrenten aufzuerlegen. Er hat die potentielle 

Bauherrin, die sich durch einen freiberuflich tätigen Rechtsanwalt vertreten 

liess, überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.  

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 345.--

zusammen Fr. 5'345.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. … hat der Einfachen Gesellschaft „…“ eine aussergerichtliche Entschädigung 

von Fr. 2'000.-- (inkl. MwSt.) zu bezahlen.