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**Case Identifier:** f4a66b82-e841-50f2-bdae-e7e91255eb53
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-30
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 30.01.2023 C/6907/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-6907-2017_2023-01-30.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 31.01.2023. 

 

  

 

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/6907/2017 ACJC/117/2023 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 30 JANVIER 2023 

Entre 

 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______ (Allemagne), appelants 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 3 mai 2022, représentés tous 

deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux 

de laquelle ils font élection de domicile. 

 

et 

 

1) C______ SARL, sise ______ (Genève), intimée, comparant par  
Me Blaise GROSJEAN, avocat, rue de Candolle 24, 1205 Genève, en l'étude duquel elle 

fait élection de domicile, 

2) CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES CFF SA, sise Hochschulstrasse 6, 
3012 Berne, autre intimée, comparant par Me Julien BLANC, avocat, rue des Alpes 15, 

case postale 1592, 1211 Genève 1, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

3) VILLE DE GENEVE, sise rue de l'Hôtel-de-Ville 4, 1204 Genève, autre intimée, 
représentée par Madame D______, secrétaire-juriste au sein de l'unité juridique de la 

direction du Département des constructions et de l'aménagement, en les bureaux de 

laquelle elle fait élection de domicile. 

 

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C/6907/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/321/2022 du 3 mai 2022, expédié pour notification aux parties 
le même jour, le Tribunal des baux et loyers a donné acte aux CHEMINS DE FER 

FEDERAUX SUISSES et à la VILLE DE GENEVE de ce qu'ils avaient accepté 

les dénonciations d'instance (chiffre 1 du dispositif) et a dit que le jugement leur 

était opposable (ch. 2). Sur demande principale le Tribunal a réduit de 10% le 

loyer de l'appartement de cinq pièces situé au 6
ème

 étage de l'immeuble sis rue 

1______ no. ______ du 17 septembre 2018 au 30 juin 2019 (ch. 3), et a condamné 

C______ SARL à verser à A______ et B______ le trop-perçu qui en découle, soit 

3'787 fr., avec intérêt à 5% dès le 1
er

 février 2019 (ch. 4). Sur demande 

reconventionnelle, le Tribunal a condamné A______ et B______, conjointement 

et solidairement, à payer à C______ SARL la somme de 25'000 fr. avec intérêts à 

5% dès le 16 novembre 2019 (ch. 5). Enfin, sur les deux demandes, le Tribunal a 

autorisé les parties à compenser les créances (ch. 6), a débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 7) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 8). 

B. a. Par acte reçu par la greffe de la Cour de justice le 3 juin 2022, A______ et 
B______ ont formé appel contre ce jugement, dont ils ont sollicité l'annulation. Ils 

ont conclu à ce que le loyer de l'appartement de 5 pièces au 6
ème

 étage de 

l'immeuble sis rue 1______ no. ______ soit réduit de 30% du 16 février 2014 au 

30 juin 2019 et à ce que C______ SARL soit condamnée à leur verser le trop-

perçu en découlant, soit 39'500 fr. avec intérêts à 5% dès la date moyenne. 

 b. Dans sa réponse du 8 juillet 2022, C______ SARL a conclu à la confirmation 
du jugement entrepris. 

c. Dans leurs réponses respectives du 11 juillet 2022, la VILLE DE GENEVE et 
les CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES ont conclu à la confirmation du 

jugement entrepris. 

d. A______ et B______ n'ont pas fait usage de leur droit de répliquer. 

 e. Les parties ont été avisées le 21 septembre 2022 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger.  

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :  

a. C______ SARL est propriétaire de l'immeuble sis rue 1______ no. ______, à 
Genève. 

La gérance de l'immeuble a été confiée à [la régie immobilière] E______. 

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C/6907/2017 

b. Les travaux de construction du CEVA, infrastructure ferroviaire reliant la gare 
de Cornavin à celle d'Annemasse, en passant notamment par Carouge, Champel et 

les Eaux-Vives, ont commencé en novembre 2011. 

Les travaux de la gare de Champel-Hôpital en particulier, ont débuté en février 

2012 par la déviation du réseau, puis, dans le courant de l'année 2013, des parois 

moulées en béton ont été construites de haut en bas dans le périmètre d'un trou de 

26 mètres de profondeur (travaux d'excavation et de bétonnage). 

De manière générale, les travaux réalisés par les CHEMINS DE FER 

FEDERAUX SUISSES CFF SA (ci-après : les CFF) dans le cadre du chantier de 

CEVA avaient lieu de 8h00 à 17h00, avec une pause d'une heure à midi et se 

déroulaient par secteurs.  

L'immeuble était accessible à pied pendant toute la durée des travaux, une 

palissade étant posée à 50 centimètres de la bordure du trottoir. 

c. Par contrat du 31 janvier 2014, A______ et B______ ont pris à bail un 
appartement de 5 pièces au 6

ème
 étage de l'immeuble. 

Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation exclusivement. 

Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans et 13 jours, du 16 février 2014 au 

28 février 2019. Il se renouvelait ensuite tacitement d'année en année, sauf préavis 

de résiliation donné trois mois avant l'échéance. 

Le loyer annuel, indexable au 1
er

 janvier 2017, a été fixé en dernier lieu à 

48'000 fr., soit 4'000 fr. par mois, charges de 2'400 fr. par année non comprises. 

L'article 1 des clauses particulières du contrat de bail prévoit qu'en raison des 

nuisances engendrées par les travaux du CEVA, la bailleresse accordait une 

réduction provisoire de 15% sur le loyer annuel (soit un loyer annuel de 

40'800 fr.) pour une durée de 22 mois, du 16 février 2014 au 31 décembre 2015. 

Les locataires ne pouvaient prétendre à aucune réduction ou indemnité 

supplémentaire à ce sujet. 

d. Entre les mois de février et juin 2014, une dalle d'un mètre d'épaisseur a été 
posée à la surface du trou, de sorte que les travaux, notamment d'excavation, 

avaient désormais eu lieu « en taupe », dans le but de réduire les nuisances pour 

l'extérieur. 

Les travaux de construction de cette dalle (soit en particulier ceux visant à la 

raccrocher aux parois moulées) ont été particulièrement bruyants dans la mesure 

où il fallait casser ces parois avec un marteau-piqueur.  

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C/6907/2017 

e. En juin 2014 s'est tenu un « café de chantier » destiné à répondre à toute 
question des habitants du quartier concernant le chantier, en présence de la 

direction locale des travaux et des représentants du maître d'ouvrage. 

Par avis de travaux exceptionnels du 10 juin 2015, les CFF ont indiqué que, pour 

des raisons de planification, les travaux préparatoires visant la construction de 

quais et de banquettes (carottages et pré-sciages) auraient lieu le samedi 13 juin 

2015 de 7h00 à 18h00. 

f. La centrale à béton - qui faisait du bruit lorsqu'elle produisait du béton, étant 
précisé qu'il s'écoulait parfois une ou deux semaines sans qu'elle ne fonctionne - a 

été démontée le 2 juillet 2015. 

g. Le 17 septembre 2015, les locataires ont requis de la régie le maintien du loyer 
à un montant de 40'800 fr. en raison de la poursuite des travaux du CEVA, ayant 

lieu devant leur immeuble, jusqu'au terme de ceux-ci en 2019. 

Le 7 octobre 2015, la régie a indiqué aux locataires qu'en raison de l'avancement 

de ces travaux, la bailleresse acceptait de repousser d'une année l'échelon fixé au 

1
er

 janvier 2016. Le loyer demeurerait donc inchangé jusqu'au 31 décembre 2016. 

Le même jour, les parties ont signé un avenant n° 1 au contrat de bail dans ce 

sens. 

h. Par avis de travaux exceptionnels du 10 décembre 2015, les CFF ont 
communiqué que, les travaux de gros-œuvre de la gare de Champel-Hôpital se 
terminant, la grue serait démontée au moyen d'un camion-grue installé pour une 

durée de deux jours à l'angle des avenues Dumas et Alfred-Bertrand. Les 

containers de chantier seraient également démontés. 

Les travaux de gros-œuvre se sont ainsi achevés en janvier 2016. 

i. Le samedi 5 mars 2016, entre 9h00 et 17h00, les CFF ont effectué des 
mesurages de vibrations et de bruit solidien en utilisant comme source d'excitation 

un camion vibreur se déplaçant sur 300 mètres à l'intérieur de la gare de Champel-

Hôpital. Les tests consistaient en une trentaine de brèves périodes (30 secondes) 

pouvant provoquer de légères vibrations et immissions sonores. 

En juin 2016 ont débuté les travaux visant à construire le bâtiment de la gare en 

structure métallique. 

Par avis de travaux exceptionnels du 10 juin 2016, les CFF ont indiqué que, pour 

des raisons d'organisation de chantier et de sécurité, les travaux de montage des 

poutres de la toiture de la halte auraient lieu les samedis 18 et 25 juin, 2, 9 et 

16 juillet 2016 de 7h00 à 19h00. Ils s'excusaient par avance pour tout désagrément 

que les travaux pouvaient occasionner. 

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C/6907/2017 

j. Par courrier du 29 septembre 2016, les locataires ont à nouveau requis de la 
régie le maintien du loyer à un montant de 40'800 fr. en raison de la poursuite des 

travaux du CEVA, et ce jusqu'au terme de ceux-ci en 2019. 

Le 20 octobre 2016, la régie a communiqué que la bailleresse acceptait de reporter 

l'entrée en vigueur de l'échelon du 1
er

 janvier 2017 au 1er janvier 2018. Elle 

précisait que, selon le site Internet du CEVA, les travaux de gros-œuvre, 
provoquant les nuisances sonores, seraient terminés d'ici la fin de l'année 2017, de 

sorte que la bailleresse n'accepterait pas de nouveau report de l'échelon. 

Le même jour, les parties ont signé un avenant n° 2 au contrat de bail dans ce 

sens. 

k. Selon l'avis de travaux exceptionnels du 4 novembre 2016, pour des raisons de 
sécurité et de coordination entre chantiers, le montage des briques de verre de la 

gare aurait lieu les samedis 12 et 19 novembre 2016 de 7h00 à 19h00. 

Le 7 mars 2017, les CFF ont informé que les travaux de construction du tunnel 

arrivaient désormais dans la zone de Champel-Hôpital. Ces travaux, réalisés par 

trois équipes de huit heures, pouvaient occasionner des bruits voire des vibrations 

dont l'intensité variait sensiblement en fonction des différentes phases. Dans la 

mesure où le chantier progressait géographiquement, leur perception était estimée 

à une durée d'environ trois mois. 

l. Par requête en conciliation du 23 mars 2017, complétée le 13 avril 2017, les 
locataires ont conclu à l'octroi d'une réduction de loyer de 30% dès le 16 février 

2014 en raison des travaux du CEVA et des nuisances importantes subies en 

permanence. 

Ils estimaient avoir été trompés par la régie au sujet du montant du loyer, en 

particulier avoir été mal informés concernant les travaux de construction de 

CEVA, dans la mesure où ils avaient été amenés à croire, au moment de la 

signature du contrat de bail, que les travaux seraient terminés à la fin de l'année 

2016. 

m. Les samedi 1er et dimanche 2 avril 2017, entre 9h00 et 17h00, les CFF ont à 
nouveau effectué des mesurages de vibrations et de bruit solidien au moyen d'un 

camion vibreur. 

Le creusement du tunnel de Champel s'est achevé le 8 juin 2017. Bien que, selon 

la fiche d'information des CFF, les opérations les plus bruyantes aient été 

désormais achevées, il restait à réaliser les travaux relatifs au revêtement intérieur 

du tunnel, soit le bétonnage de la voûte, du radier (sol de l'ouvrage) et des 

banquettes, prévus jusqu'en mai 2018, aux dalles flottantes, et à l'installation des 

équipements ferroviaires. 

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C/6907/2017 

La construction du bâtiment de la gare s'est terminée en juillet 2017. 

n. Par avis de confirmation d'échelon du 29 septembre 2017, la bailleresse a fixé 
le nouveau loyer annuel à 48'000 fr. dès le 1

er
 janvier 2018. 

o. Le 4 octobre 2017, les locataires ont dénoncé la bailleresse au Département du 
territoire au motif qu'elle aurait omis de déposer une autorisation de construire 

pour des travaux effectués en 2013, 2014 et 2015 dans leur appartement, en 

violation de la LDTR. Par jugement JTAPI/288/2022 du 22 mars 2022 rendu dans 

la cause A/3212/2021, le recours interjeté par les locataires le 8 septembre 2021 

contre la décision du Département du territoire du 9 juillet 2021 - retenant que les 

travaux effectués par la bailleresse dans l'appartement n'étaient pas soumis à 

autorisation dans la mesure où ils relevaient de l'entretien - a été rejeté. Ce 

jugement a été rendu après que la Chambre administrative de la Cour de justice 

avait partiellement admis un recours formé à l'encontre d'un premier jugement 

rendu par le Tribunal administratif de première instance en date du 19 mai 2020 

dans la cause A/3______/2019 et renvoyé le dossier au Département du territoire 

pour instruction. 

p. Les samedi 10 et dimanche 11 mars 2018, ainsi que les vendredi 16, samedi 17 
et dimanche 18 mars 2018, entre 9h00 et 17h00, les CFF ont à nouveau effectué 

des mesurages de vibrations et de bruit solidien au moyen d'un camion vibreur. 

q. Le 17 septembre 2018, conformément à l'autorisation de construire du 
23 novembre 2017, la VILLE DE GENEVE a entamé des travaux de 

réaménagement des espaces publics sur le Plateau de Champel, autour de la gare. 

Les travaux réalisés ont été les suivants : 

-  Abattage de neuf arbres sur trois jours - ces travaux n'ayant pas eu lieu à 

proximité directe de l'immeuble des locataires; 

-  Terrassement et remblayage (soit mise à niveau du terrain) avec apport de terre 

par camion; 

-  Réalisation de réseaux souterrains; 

-  Réalisation de canalisations pour récolte des eaux de pluie, étant précisé que 

des tranchées de 3 ou 4 mètres de profondeur ont été creusées à cet effet; 

-  Réalisation des différents réseaux d'arrosage pour les futurs arbres; 

-  Mise en place de mélange terre-pierre pour la croissance des arbres; 

-  Réalisation des réseaux pour l'éclairage public; 

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C/6907/2017 

-  Réalisation d'îlots végétalisés, avec bordures; 

-  Mise en place d'enrobés bitumineux; 

-  Pose de mobilier urbain et d'éclairage. 

Les travaux effectués par la VILLE DE GENEVE ont eu lieu de 7h00, voire 8h00, 

à 17h00, avec une pause d'une heure à midi. A l'instar des travaux réalisés par les 

CFF, ils se déroulaient par secteurs. L'accès à l'immeuble était garanti, notamment 

au moyen de plans élaborés par l'Office cantonal du transport. 

r. Simultanément, les travaux réalisés par les CFF se déroulaient en sous-sol. Les 
travaux d'architecture et équipements de la halte (chauffage, ventilation, sanitaires 

et électricité) se poursuivaient également. 

s. Par avis de travaux exceptionnels du 9 novembre 2018, les CFF ont indiqué que 
les équipements de ventilation de la gare seraient testés les 14, 29 et 30 novembre 

2018 à l'intérieur de la gare. 

t. Par courrier du 23 novembre 2018, les locataires ont sollicité de la régie une 
baisse de loyer de 5,66% pour la prochaine échéance de leur contrat au 28 février 

2019, en invoquant la baisse du taux hypothécaire, et réservé la validité du loyer 

initial potentiellement fixé en violation de la LDTR. 

La régie ayant refusé cette demande au motif qu'aucun critère de fixation du loyer 

ne permettait une telle réduction, les locataires ont, le 7 janvier 2019, déposé une 

requête en baisse de loyer de 30% dès le 1
er

 mars 2019, en invoquant le rendement 

excessif de la chose louée et, subsidiairement, une baisse de 5,66% en raison de la 

baisse du taux hypothécaire (procédure C/2______/2019). 

u. En janvier, février et avril 2019, la VILLE DE GENEVE a informé le public de 
ce que des travaux, nécessitant la fermeture de certains tronçons, auraient lieu sur 

l'avenue Alfred-Bertrand. L'accès à pied aux bâtiments et commerces était garanti 

en tout temps. 

Par avis de travaux exceptionnels du 11 avril 2019, les CFF ont communiqué 

qu'afin de tester les dispositifs de désenfumage de la halte, nécessaires en cas 

d'incendie, des tests de fumée froide, susceptibles d'occasionner des dégagements 

de fumée depuis la halte, seraient menés dans l'après-midi du mardi 16 avril 2019, 

au niveau des quais. 

Pendant les nuits du 10 au 14 juin 2019 ont eu lieu des travaux d'entretien des 

lignes aériennes des Transports publics genevois (ci-après : TPG). 

v. En vertu de l'autorisation de procéder délivrée le 12 juin 2019, par requête en 
diminution de loyer du 12 juillet 2019, les locataires ont conclu, préalablement, à 

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ce que leur soient réservés, premièrement, le droit de chiffrer leur demande une 

fois le loyer fixé dans le cadre de la procédure administrative A/3______/2019, de 

la procédure en fixation judiciaire du loyer et de la demande de réduction de loyer 

formée pour l'échéance du 28 février 2019 (C/2______/2019), leur requête étant 

une action non chiffrée au sens de l'article 85 CPC et, deuxièmement, le droit de 

demander une diminution de loyer pour la période postérieure au 30 juin 2019. 

Principalement, ils ont conclu à ce que le loyer soit réduit de 30% dès le 16 février 

2014 jusqu'au 30 juin 2019, à ce que la bailleresse soit condamnée à rembourser le 

trop-perçu de loyer en découlant, et à ce qu'elle soit déboutée de toutes autres 

conclusions. 

Ils ont allégué avoir subi, pendant les travaux du CEVA, les nuisances suivantes : 

bruit, trépidations, poussière, difficultés à accéder à l'immeuble (déviation de la 

circulation et impossibilité de charger et décharger devant l'immeuble), difficultés 

à se parquer (emplacements de parking à proximité directe de l'immeuble 

supprimés), vue sur le chantier au lieu d'un parc, entrepôt de matériel de chantier à 

proximité de l'immeuble, et passage quotidien de machines de chantier bruyantes 

et polluantes. En particulier, les percements souterrains et mesurages avaient 

entraîné un grand nombre de vibrations. Les tests de fumée et de ventilation 

avaient également provoqué des nuisances. Les équipes travaillaient deux fois huit 

heures, soit de 6h00 à 22h00. Les travaux avaient même lieu les samedis et 

dimanches, entre 7h00 et 19h00, et pendant la nuit. 

Ils ont notamment produit une série de photographies - plusieurs non datées - 

faisant état du chantier et de ses abords depuis l'année 2014 et jusqu'au mois de 

juillet 2019. 

Ils ont estimé la valeur litigieuse à 28'728 fr., calculée sur la base d'un loyer de 

18'000 fr. 

w. En parallèle, les locataires ont déposé une requête en réduction de loyer de 
30% fondée sur le rendement excessif de la chose louée et, subsidiairement, de 

5,66% au vu de la baisse du taux hypothécaire. Cette procédure (C/2______/2019) 

a été suspendue jusqu'à droit jugé dans la procédure A/3______/2019. 

x. Par un avis non daté, les locataires ont informé les autres habitants de 
l'immeuble de ce qu'ils pouvaient solliciter une réduction de loyer pour les travaux 

de construction du CEVA, en indiquant les coordonnées de leur conseil. 

y. Par déclaration de dénonciation d'instance du 18 septembre 2019, la bailleresse 
a conclu à ce que le Tribunal notifie la requête du 12 juillet 2019 aux CFF afin 

qu'ils soient à même d'exercer les options prévues à l'article 79 CPC. 

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C/6907/2017 

z. A partir du mois de septembre 2019, les locataires ont cessé de payer leur loyer, 
de sorte que le solde dû à la bailleresse au mois de février 2020 s'élevait à 

25'200 fr. 

aa. Les travaux relatifs aux aménagements extérieurs réalisés par la VILLE DE 
GENEVE se sont achevés le 12 décembre 2019. 

bb. Par déterminations sur la dénonciation d'instance du 15 janvier 2020, les CFF 
ont conclu, préalablement, à ce que le Tribunal leur donne acte de ce qu'ils 

agissaient en faveur de la bailleresse, sans procéder à sa place, réserve leurs droits 

dans les rapports avec ou contre la bailleresse, et leur donne acte de ce qu'ils 

dénonçaient à leur tour l'instance à la VILLE DE GENEVE. Principalement, ils 

ont conclu au déboutement des demandeurs. 

Après avoir présenté l'historique du projet CEVA, les CFF ont soutenu que la 

Directive sur le bruit des chantiers de l'Office fédéral de l'environnement avait été 

respectée. L'immeuble était, selon l'Ordonnance sur la protection contre le bruit, 

déjà exposé au bruit de façon importante. Les nuisances produites par les travaux 

de gros-œuvre avaient cessé en mai 2014, les travaux se déroulant depuis lors « en 
taupe ». Les locataires n'avaient ainsi subi des nuisances sonores que durant 

quatre mois. La réduction de loyer octroyée était généreuse et les locataires 

avaient valablement renoncé à solliciter une réduction supplémentaire. 

cc. Par courrier du 20 février 2020, la VILLE DE GENEVE a informé le Tribunal 
de ce qu'elle entendait intervenir dans la procédure en faveur de la bailleresse et 

non procéder à sa place. 

dd. L'état des lieux de sortie de l'appartement a eu lieu le 28 février 2020. 

ee. Le 5 mars 2020, la régie a prié F______ SA de bloquer la garantie de loyer 
jusqu'à nouvel avis, les locataires étant redevables d'un montant de 25'200 fr. 

correspondant à l'impayé de loyers, sous réserve des travaux mis à leur charge à la 

suite de l'état des lieux de sortie et de la procédure pendante concernant la 

réduction de loyer sollicitée par les locataires. 

ff. Par réponse et demande reconventionnelle du 25 mai 2020, la bailleresse a 
conclu, sur demande principale, à ce que les locataires soient déboutés de leur 

demande de réduction de loyer et, sur demande reconventionnelle, à ce que les 

locataires soient condamnés à lui payer, solidairement, la somme de 25'200 fr., 

avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 septembre 2019 sur 4'200 fr., dès le 1er octobre 

2019 sur 4'200 fr., dès le 1er novembre 2019 sur 4'200 fr., dès le 1er décembre 

2019 sur 4'200 fr., dès le 1er janvier 2020 sur 4'200 fr., et dès le 1er février 2020 

sur 4'200 fr., et à ce que les demandeurs soient condamnés en tous les frais de la 

procédure. 

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C/6907/2017 

La bailleresse a allégué que les locataires avaient visité l'appartement avant de le 

louer et avaient dès lors pu constater l'existence du chantier du CEVA, qui avait 

commencé en décembre 2011. De plus, le contrat de bail faisait clairement 

référence au chantier - de notoriété publique - et aux nuisances engendrées. Les 

locataires n'avaient produit aucune pièce susceptible de mesurer l'intensité des 

travaux et les désagréments prétendument subis. 

gg. Par écritures du 25 mai 2020, la VILLE DE GENEVE a conclu au 
déboutement des locataires et à leur condamnation aux dépens. 

Les aménagements extérieurs garantissaient la sécurité et le confort des 

utilisateurs et contribuaient à la cohésion sociale du quartier. Les principales 

sources de nuisances (marteaux-piqueurs) n'avaient été utilisées que très 

ponctuellement, les travaux étant essentiellement réalisés au moyen de pelles-

mécaniques, chargeuses et plaques vibrantes. Ces travaux avaient toujours été 

effectués pendant les jours ouvrables, à l'exception de la pose d'enrobés le samedi 

9 novembre 2019 et de ceux concernant les escaliers du 23 novembre 2019. 

hh. Par déterminations sur demande reconventionnelle du 18 septembre 2020, les 
locataires ont conclu, principalement, à ce que cette demande soit déclarée 

irrecevable et à ce que la bailleresse soit déboutée de toutes autres conclusions; 

subsidiairement, à ce que la demande reconventionnelle soit admise dans la cause 

C/2______/2019, puis suspendue avec celle-ci. En tous les cas, ils ont conclu au 

déboutement de la bailleresse. 

ii. Par écriture spontanée du 2 octobre 2020, la bailleresse a soutenu que sa 
demande reconventionnelle remplissait les conditions de l'article 224 CPC. 

jj. Lors de l'audience de débats principaux du 3 novembre 2020, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions, les CFF sollicitant une expertise acoustique. 

G______, administrateur de la bailleresse, a déclaré que la réduction de loyer de 

15% pour la période du 16 février 2014 au 31 décembre 2015, qui lui avait été 

suggérée par la régie, avait été proposée d'office aux locataires, afin d'éviter une 

demande ultérieure. Il n'y avait pas eu de discussions particulières à ce sujet. Les 

travaux avaient d'ores et déjà commencé au moment de la signature du contrat de 

bail. Tandis que le séjour de l'appartement donnait sur le Plateau de Champel, les 

chambres étaient situées à l'arrière du bâtiment. Les locataires étaient en retard 

dans le paiement de leur loyer. De mémoire, aucune réduction de plus de 15% 

n'avait été octroyée à d'autres locataires de l'immeuble. 

H______, acquisiteur foncier auprès des CFF ayant suivi le projet CEVA dans son 

intégralité, a exposé que depuis le mois de février 2014, les nuisances avaient 

plutôt diminué qu'augmenté. De manière générale, les travaux se déroulaient de 

manière sous-terraine et étaient donc peu audibles de l'extérieur. 

- 11/22 - 

 

 

C/6907/2017 

Me D______ a déclaré que la VILLE DE GENEVE n'avait reçu aucune plainte de 

la part de locataires de baux d'habitation concernant les travaux d'aménagement 

extérieur. 

kk. Par écriture du 4 novembre 2020, les locataires se sont déterminés sur les 
allégués de la bailleresse, des CFF et de la VILLE DE GENEVE. 

ll. Par ordonnance du 19 novembre 2020, le Tribunal a ordonné l'audition de 
quinze témoins, dont les témoignages ont été dans la mesure utile intégré dans la 

partie en fait ci-dessus, et réservé l'admission éventuelle d'autres moyens de 

preuve à un stade ultérieur de la procédure. 

mm. Les 15 décembre 2020, 23 février, 13 avril, 15 juin et 9 novembre 2021, le 
Tribunal a notamment procédé à l'audition de témoins : 

I______, gérant auprès de la régie, a confirmé que les locataires avaient requis, en 

septembre 2016, que le loyer s'élève à 40'800 fr. jusqu'à la fin des travaux, et que 

la régie y avait répondu favorablement ; à son souvenir, il n'y avait eu aucune 

autre discussion autre que la prolongation de la réduction déjà octroyée. Il 

demeurait effectivement un impayé de loyer dont il ignorait le montant. 

J______, habitante de l'immeuble depuis le mois de novembre 2018, a déclaré 

qu'à son arrivée, des travaux sur les plantations étaient en cours sur le Plateau de 

Champel. Cela ne l'avait pas dérangée et elle appréciait habiter dans cet 

appartement. 

K______, chef du projet CEVA jusqu'en juillet 2016, a précisé que les machines 

utilisées, soit notamment la centrale à béton, étaient insonorisées. La pose de la 

structure métallique du bâtiment n'avait pas causé de nuisances sonores car les 

mesures avaient été effectuées au centimètre près. De manière générale, le 

chantier n'excédait pas le bruit ambiant de la ville. 

L______, ingénieur civil auprès de la VILLE DE GENEVE, a déclaré que les 

travaux de démolition étaient susceptibles d'avoir provoqué du bruit, mais les 

nuisances sonores étaient limitées par le fait que les travaux étaient réalisés sur un 

terrain vague d'ores et déjà en chantier. C'était également le cas des travaux sur le 

réseau, effectués à la pelle-mécanique. L'utilisation de plaques vibrantes générait 

en effet de la poussière, du bruit et des vibrations mais ces nuisances étaient 

limitées dans le temps - il s'agissait de jours et non de semaines - et par le fait que 

les surfaces étaient, au préalable, arrosées en cas de temps sec. Le matériel de 

chantier était toujours stocké dans l'enceinte du chantier, le long de l'avenue de 

Champel. 

M______, conducteur de travaux dans le cadre des travaux réalisés par la VILLE 

DE GENEVE, a exposé que l'utilisation d'un brise-roche pour le piquage des 

- 12/22 - 

 

 

C/6907/2017 

parois berlinoises ou d'ouvrages en béton, durant 1h30 par jour au maximum, était 

susceptible d'avoir provoqué des nuisances, toutefois ponctuelles et localisées. Les 

amenées de terre pouvaient générer de la poussière. Des plaques vibrantes - ne 

provoquant pas de vibrations dans les immeubles, et très fréquemment utilisées 

sur les chantiers, par une seule personne ne disposant pas nécessairement de 

protection auditive - avaient été utilisées quotidiennement jusqu'en novembre 

2019. Les engins utilisés étaient récents et disposaient de filtres à particules. Un 

gros rouleau vibrant avait été utilisé sur l'avenue Alfred-Bertrand tandis que sur le 

Plateau de Champel, seul un petit cylindre avait été employé. Les travaux 

effectués le soir correspondaient à la pose d'un revêtement sur l'avenue de 

Champel en novembre 2019. 

N______, retraité habitant au 3
ème

 étage de l'immeuble, a déclaré que les travaux 

avaient provoqué des nuisances (bruit et poussière) dans tout le quartier. La phase 

la plus dérangeante correspondait à la pose de la dalle sur le périmètre du trou. 

Les aménagements extérieurs avaient également généré une période de nuisances 

sonores intenses, notamment lorsque le béton avait été scié pour y disposer les 

îlots de verdure (20 ou 30), pendant plusieurs mois voire une année, entre 2018 et 

2019, tous les jours. Le bruit durait de 7h30-8h00 à 16h00 avec une pause à midi, 

mais il n'y en avait ni la nuit ni le week-end. Il n'avait pas ressenti de vibrations ou 

de trépidations. Il n'avait pas sollicité de réduction de son loyer. 

O______, habitant du 4
ème

 étage de l'immeuble depuis décembre 2017, a déclaré 

que les travaux extérieurs, notamment l'utilisation d'une grue et de machines 

(camion apportant de la terre) du printemps 2019 au printemps 2020, étaient ceux 

qui avaient généré le plus de bruit. Il y avait également de la poussière et 

l'immeuble était difficilement accessible. Il gardait les fenêtres fermées, sauf le 

week-end et le soir, périodes durant lesquelles il n'y avait pas de travaux. Il avait 

des enfants. Il avait également déposé une requête en réduction de loyer. 

P______, habitante du 3
ème

 étage de l'immeuble, a exposé que les travaux ne la 

dérangeaient pas vraiment. Il y avait eu du bruit, de la poussière et des 

tremblements, en particulier lorsque le tunnel avait été creusé, mais pas 

constamment. Ensuite, diverses machines avaient été utilisées mais les nuisances 

y relatives ne l'avaient pas non plus dérangée. Elle n'était pas en litige avec la 

bailleresse. 

Q______, locataire de locaux commerciaux au 1
er

 étage de l'immeuble, a déclaré 

que les travaux étaient déjà en cours à son arrivée en novembre 2016; il avait 

formellement repris le bail quelques mois plus tard en connaissance de cause et 

n'était donc pas en litige avec la bailleresse. Il avait été dérangé par les travaux, 

notamment lorsqu'il conversait avec ses patients, mais pas constamment. Les 

nuisances (bruits, qui nécessitaient l'interruption des conversations, pannes de 

l'interphone et des moyens de communication) étaient en général stables - il 

- 13/22 - 

 

 

C/6907/2017 

n'avait en particulier pas ressenti d'intensification en 2018 -, et il n'y avait eu 

d'amélioration qu'à la fin des travaux. Il n'avait pas ressenti de vibrations. Il 

fermait la fenêtre de son bureau mais laissait celle du secrétariat, n'étant pas située 

du côté des travaux, ouverte. Les travaux d'aménagement extérieurs avaient causé 

des nuisances sonores, mais pas en permanence. 

R______, épouse de O______, a confirmé s'être plainte du bruit et des nuisances 

en lien avec les matériaux utilisés, en particulier car elle avait deux enfants en bas 

âge et était enceinte du troisième en 2017. Il y avait des forages, du bruit et de la 

poussière (son mari y étant allergique) toute la journée. Les travaux avaient 

parfois lieu le week-end ainsi que la nuit (soit à minuit pour réparer une lumière) 

et l'accès à l'immeuble, en particulier avec une poussette, était rendu difficile, 

mais pas impossible. Elle n'avait pas ressenti de tremblements. Il y avait eu une 

période paisible depuis la fin de l'année 2017 jusqu'au début de l'année 2018. En 

2018, les nuisances avaient augmenté graduellement avec la mise en place des 

aménagements extérieurs. Elles s'étaient terminées au début de l'année 2020. 

B______ a déclaré que son épouse et lui-même étaient au courant des travaux sur 

le Plateau de Champel au moment de leur emménagement. C'était la raison pour 

laquelle une réduction de loyer leur avait été octroyée pendant une durée de deux 

ans, correspondant à celle de la construction. Il s'imaginait que les travaux 

pouvaient faire du bruit. Il avait consulté un avocat avant la signature du bail. Ils 

n'avaient pas d'enfants et travaillaient depuis la maison, ce qu'ils n'avaient pas 

signalé à la bailleresse. 

A______ ne s'est pas présentée à l'audience. 

nn. Par ordonnance du 22 septembre 2021, le Tribunal a reconvoqué une ultime 
fois les locataires aux fins de leur audition, ces derniers, bien que dûment 

convoqués, ne s'étant pas présentés à l'audience du 15 juin 2021, ni fait valoir de 

motif à leur absence. 

oo. Le 30 septembre 2021, A______ a sollicité sa dispense à comparaître à 
l'audience du 9 novembre 2021, exposant qu'elle n'était pas vaccinée contre le 

COVID et qu'il lui était difficile de se rendre à Genève pour des raisons 

professionnelles. 

pp. Par ordonnance du 20 octobre 2021, le Tribunal a confirmé les termes de ses 
ordonnances des 19 novembre 2020 et 22 septembre 2021, dans la mesure où il 

n'y avait pas lieu de dispenser l'intéressée de comparaître, laquelle n'avait pas 

produit de pièces justificatives à l'appui de sa demande de dispense, et la partie 

défenderesse étant légitimée à l'entendre. 

qq. Par écritures des 14 et 18 janvier 2022, la bailleresse, les CFF et la VILLE DE 
GENEVE ont persisté dans leurs conclusions. 

- 14/22 - 

 

 

C/6907/2017 

rr. Par écritures du 8 février 2022, les locataires ont également persisté dans leurs 
conclusions, en précisant que le trop-perçu de loyer réclamé s'élevait à 73'350 fr. 

avec intérêts à 5% dès la date moyenne. 

ss. Par écritures spontanées du 25 février 2022, les CFF se sont brièvement 
déterminés sur les plaidoiries finales des locataires. 

tt. La cause a été gardée à juger en date du 26 février 2022. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile 2
ème

 éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_594/2012 du 28 février 2013). 

1.2 En l'espèce, les parties ont conclu, dans leurs dernières conclusions de 
première instance, au paiement de sommes supérieures à 10'000 fr., soit 73'350 fr. 

pour les appelants et 25'200 fr. pour l'intimée.  

La voie de l'appel est donc ouverte. 

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

1.4 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est dès lors recevable. 

2. Les appelants font en premier lieu grief aux premiers juges d'avoir refusé de leur 
accorder une réduction de loyer supplémentaire pour la période du 16 février 

2014, date de début du bail, au 31 décembre 2017, au motif qu'une réduction de 

loyer de 15% leur avait d'office été octroyée par l'intimée.  

 2.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel 
la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction 

proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du 

défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_594/2012
https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

- 15/22 - 

 

 

C/6907/2017 

 La doctrine prévoit que le locataire peut valablement renoncer à une réduction de 
loyer pour des travaux à venir ou en cours, annoncés lors de la conclusion du 

contrat et à la condition qu'il ait été correctement et concrètement informé au 

moment de sa décision des nuisances auxquelles il va être exposé (LACHAT, Le 

bail à loyer, Lausanne 2019, p. 262). 

 Il convient de déterminer dans ce cas si le locataire a été suffisamment renseigné 

au moment de la conclusion du bail concernant les atteintes concrètes qui ont 

finalement justifié la réduction de loyer. Sauf modification considérable des 

circonstances, une demande de réduction de loyer doit donc être refusée, au risque 

de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle 2017, 

n° 32 ad. art. 259 d CO). 

 2.2 En l'espèce, les premiers juges ont relevé que le chantier du CEVA était déjà 
en cours lors de la conclusion du contrat de bail, raison pour laquelle une 
réduction de loyer de 15% avait été octroyée aux appelants durant 22 mois, soit 

jusqu'au 31 décembre 2015. Il était également convenu entre les parties que cette 

réduction de loyer excluait toute autre réduction ou indemnité du fait du chantier 

du CEVA. 

 En outre, au moment de la conclusion dudit contrat, les travaux de gros-œuvre 
étaient en cours et le chantier consistait en un trou béant. De leur propre aveu, les 

appelants avaient consulté un avocat au sujet de ce contrat de bail et B______ a 

admis avoir envisagé que les travaux puissent générer des nuisances sonores. De 

plus, le chantier du CEVA ayant fait l'objet de nombreuses publications dans la 

presse et étant largement décrit par les maîtres d'œuvre sur Internet, il était aisé 
pour les appelants de se renseigner plus avant sur la teneur des travaux avant de 

conclure le contrat.  

 Par ailleurs, la réduction de loyer initiale de 15% avait été ensuite prolongée 

deux fois, jusqu'au 31 décembre 2017, par deux avenants d'octobre 2015 et 2016, 

la bailleresse ayant accepté par deux fois la demande de report de l'échelon 

formulée par les appelants eux-mêmes. 

 C'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que c'est en toute 

connaissance de cause et de manière concrète, en particulier des nuisances 

provoquées par le chantier entre le mois de février 2014 et le mois d'octobre 2016, 

que les appelants ont signé le contrat de bail prévoyant la réduction de 15% sur 

22 mois et excluant une réduction supplémentaire, puis, accepté, du surcroît en la 

proposant eux-mêmes, que cette réduction perdure jusqu'en décembre 2017, sans 

autre possibilité de réduction. 

 Les premiers juges ont encore ajouté à ce propos que, durant cet intervalle, les 

travaux les plus bruyants s'étaient déroulés, à savoir ceux du gros-œuvre et que 
ces travaux se sont terminés courant 2015 avec le démontage de la grue et de la 

- 16/22 - 

 

 

C/6907/2017 

centrale à béton, ainsi que plusieurs campagnes de mesure de vibrations, le 

montage du toit de la gare et de ses briques de verres et, enfin, le creusement du 

tunnel.  

 2.3 Au vu de tout ce qui précède, le rejet par le Tribunal des conclusions en une 
réduction de loyer supplémentaire pour la période du 16 février 2014 au 

31 décembre 2017 ne prête pas le flanc à la critique. 

3. Les appelants font ensuite grief au Tribunal d'avoir considéré qu'il n'y avait pas eu 
de nuisances de chantier entre le 1

er
 janvier et le 16 septembre 2018 et de leur 

avoir ainsi refusé toute réduction de loyer pour cette période.  

 3.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel 
la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction 

proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du 

défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 

Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépend des 

circonstances du cas concret. Il convient de prendre en compte notamment la 

destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 

du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013). En l'absence de 

précision dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les 

circonstances du cas d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination 

de l'objet loué, l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état 

apparent, les normes usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, 

ainsi que les usages courants (LACHAT, op. cit., p. 256 ss; WESSNER, Le bail à 

loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12
ème

 Séminaire sur le 

droit du bail, 2002, p. 23 ss; HIGI, Zürcher Kommentar, n
o
 28 ad art. 258 CO). 

Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité 

de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent 

pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre 

raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985, p. 575). 

Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, 

dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau 

(LACHAT, op. cit., p. 266 à 268). 

Un chantier peut ainsi engendrer un défaut dès lors que les nuisances qu'il 

provoque excèdent les inconvénients mineurs inhérents à la vie en milieu urbain 

(ACJC/234/2003 du 10 mars 2003; LACHAT, op. cit., p. 268). 

Peu importe que les immissions de ce chantier (bruit, poussière, vibrations) 

échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (ACJC/1016/2017 du 28 août 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_582/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/234/2003
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1016/2017

- 17/22 - 

 

 

C/6907/2017 

2017 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005, 

consid. 2.2; SJ 1997, p. 661). 

Un défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour 

lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). Tel est notamment le 

cas lorsque le locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire usage 

des pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant 

un certain temps (LACHAT, op. cit., p. 272). 

3.2 Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258ss CO doit donc prouver 
l'existence du défaut (LACHAT, op. cit., p. 303). 

Dans le cadre d'une demande de réduction du loyer pour nuisances dues à 

un chantier voisin, c'est en règle générale par les plaintes des locataires que le 

bailleur est informé du caractère excessif des nuisances. A défaut de plaintes, le 

bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit 

d'un défaut. Il appartient au locataire qui entend se prévaloir dudit défaut de 

prouver la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance des inconvénients 

fondant sa demande de réduction (art. 8 CC; ACJC/578/2009 du 11 mai 2009 

consid. 5.2). 

 3.3 En l'espèce, s'agissant de la période du 1er janvier au 16 septembre 2018, soit 
entre la date à laquelle la réduction de loyer accordée par l'intimée a pris fin et le 

début des travaux d'aménagements extérieurs le 17 septembre 2018, les premiers 

juges ont constaté qu'ont été réalisées des mesures par camions-vibreur (à 

cinq reprises en mars 2018), des travaux en souterrain, ainsi que des travaux 

d'architecture et d'équipement de la gare, essentiellement à l'intérieur de celle-ci. 

 Ils ont ainsi jugé que les appelants n'avaient pas établi à satisfaction de droit avoir 
subi des nuisances d'une ampleur suffisante durant cette période et ne leur a, par 

conséquent, accordé aucune réduction de loyer. 

 La Cour fait sien le raisonnement des premiers juges. Les témoignages sur 

lesquels les appelants fondent leur argumentation sont vagues et imprécis, tant 

quant à la date de reprise des nuisances que quant à leur ampleur, de sorte qu'ils 

ne permettent pas de remettre en cause l'appréciation du Tribunal. 

 Au contraire, les déclarations des témoins H______, L______ et M______ 

confirment la date du début des travaux d'aménagements extérieurs à mi ou fin 

septembre 2018. 

 3.4 Le grief est ainsi sans fondement.  

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C_219/2005
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/578/2009

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C/6907/2017 

4. Les appelants font enfin grief aux premiers juges d'avoir erré en octroyant une 
réduction de loyer de 10% du 17 septembre 2018 au 30 juin 2019, en 

contradiction selon eux avec les faits et les jurisprudences topiques.  

 4.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel 
la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction 

proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du 

défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 

4.2 La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires 
(LACHAT, op. cit., p. 316). Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède en 

principe selon la méthode dite "proportionnelle". On compare l'usage de la chose 

louée, affectée de défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. 

En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la 

réduction effective de l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre de prestations des 

parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; LACHAT, op. cit. 

p. 315). 

Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut 

n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se 

prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des 

nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le 

tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience 

générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 

ACJC/1016/2017 du 28 août 2017 consid. 3.1; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 

Le droit suisse du bail à loyer, 2011, p. 244; arrêt du Tribunal fédéral 

4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). 

A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage 

convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au 

nombre desquelles la destination des locaux prévus dans le contrat joue un rôle 

important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et 

3.3). 

4.3 En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de 
réduction de loyer sont en général compris selon la casuistique entre 10% et 25%. 

Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5% à 

10% sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, 

n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a 

également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un 

complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de 

la poussière, des trépidations engendrées par de type de travaux, ce qui 

représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=130%20III%20504
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=126%20III%20388
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=130%20III%20504
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1016/2017
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C.219/2005
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_582/2012

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C/6907/2017 

celles plus calmes (ACJC/550/2015 du 11 mai 2015 consid. 4.1; ACJC/202/2013 

du 18 février 2013 consid. 6.1). 

Le Tribunal fédéral a approuvé une réduction de 37% du loyer de locaux destinés 

à un cabinet d'ophtalmologie, en raison du bruit causé par deux chantiers proches, 

qui se sont déroulés successivement et, pour partie, cumulativement. Dans le 

cadre de son appréciation du montant de la réduction de loyer octroyée par 

l'instance cantonale, le Tribunal fédéral a notamment tenu compte du fait que les 

immissions de bruit et les secousses massives avaient engendré une forte 

diminution d'usage pour l'ophtalmologue, lequel devait, dans le cadre de son 

activité professionnelle, faire montre de concentration ainsi que de précision et 

employer des instruments précis (arrêt du Tribunal fédéral 4C_377/2004 du 

2 décembre 2004 consid. 3.3). 

Le Tribunal fédéral a également confirmé une réduction de 60% du loyer pour des 

locaux loués à une agence de placement qui avait été empêchée de travailler 

normalement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005). 

En matière de baux d'habitation, la Cour a confirmé une diminution de loyer à 

hauteur de 20%, pris en tant que taux moyen, pendant une année et demie à 

l'occasion d'importants travaux entrepris sur des voies et ses quais situés à 

30 mètres du logement de la locataire et effectués momentanément 24 heures sur 

24 ou le week-end. S'y étaient ajouté le chantier du CEVA et la construction d'une 

nouvelle ligne de tramway également à proximité de l'immeuble. La Cour a 

notamment retenu que le bruit généré par les chantiers était sensiblement plus 

gênant que celui de la circulation routière et ferroviaire auquel l'appartement était 

exposé. Durant la période concernée, le repos des habitants du quartier avait été 

particulièrement affecté par des travaux effectués pendant la nuit ou le week-end 

(ACJC/578/2009 du 11 mai 2009 consid. 4.2). 

Dans un arrêt du 2 avril 2007 (ACJC/377/2007), la Cour a accordé une réduction 

du loyer de 15% durant 18 mois, en lien avec la construction de la troisième voie 

de chemin de fer entre Genève et Coppet, à des locataires occupant une villa 

située en bordure de cette voie de chemin de fer. Elle a retenu l'importance du 

chantier, comportant des travaux de nuit, ainsi qu'un loyer relativement élevé, 

mais aussi les nuisances préexistantes inhérentes à une habitation en bordure d'une 

voie ferrée très fréquentée. 

Dans un arrêt du 14 décembre 2020 concernant les travaux du CEVA 

(ACJC/1778/2020), la Cour a jugé qu'il se justifiait d'octroyer, du 24 juillet 2013 

jusqu'au 31 octobre 2014, une réduction de loyer de 25% en raison des nuisances 

du chantier. Cette quotité tenait compte du fait que les locaux n'étaient pas 

affectés au logement et que l'usage convenu impliquait une tranquillité accrue que 

l'intimée n'a pas pu garantir. Pour ce qui est de la période du 1
er

 novembre 2014 au 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/550/2015
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/202/2013
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C_377/2004
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C.219/2005
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/578/2009
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/377/2007

- 20/22 - 

 

 

C/6907/2017 

10 octobre 2015, il se justifiait d'allouer 5% de réduction de loyer car les 

nuisances découlant des vas et viens d'engins et camions se rapprochent davantage 

de bruits intermittents mais gênants, vu l'activité déployée par l'appelante en 

l'espèce. 

Enfin, dans un arrêt du 3 octobre 2022 (ACJC/1277/2022), également relatif au 

chantier du CEVA et qui fait l'objet d'un recours pendant au Tribunal fédéral, la 

Cour a considéré que ne violait pas le droit la fixation de la réduction de loyer 

faite par le Tribunal des baux et loyers fixée en équité à 15%, face à l'impossibilité 

de déterminer précisément l'ampleur de chaque nuisance et la temporalité de 

celles-ci et en particulier s'agissant de locaux dans lesquels était exercée une 

activité professionnelle. 

 4.4 En l'espèce, le Tribunal a retenu qu'à partir du 17 septembre 2018 et jusqu'en 
juin 2019, les travaux d'aménagements extérieurs de la gare avaient provoqué des 

nuisances, soit des bruits excédant ceux habituels en milieu urbain, notamment du 

sciage de béton, l'utilisation de marteaux-piqueurs ou d'autres engins en chantier, 

notamment un rouleau vibrant.  

Les témoins entendus avaient également confirmé que ces travaux ont généré de 

la poussière. De plus, ces travaux se déroulaient à proximité immédiate de 

l'immeuble habité par les appelants, avec la présence de machines, d'engins de 

chantier et de barrières, étant toutefois précisé que seul le salon de l'appartement 

donnait sur le plateau de Champel.  

S'agissant des moments de réalisation de ces travaux, les premiers juges ont retenu 

qu'ils avaient eu lieu à deux reprises durant le week-end (les samedi 9 et 

23 novembre 2019) et une fois un soir de novembre 2019 pour la pose du 

revêtement de l'avenue de Champel. Les appelants n'ont pas prouvé que d'autres 

travaux auraient eu lieu la nuit et plusieurs témoins ont déclaré que tel n'avait pas 

été le cas et que les travaux se terminaient tous les jours à 17h00.  

Il ressort en outre des témoignages recueillis que les nuisances provoquées par le 

chantier n'étaient toutefois pas constantes et que les travaux n'avaient pas tous lieu 

eu même endroit. Les travaux bruyants, tels que le piquage d'ouvrages en béton, 

étaient ponctuels. 

Le Tribunal a également retenu que les mesures avaient été prises pour atténuer 

les nuisances dans la mesure du possible.  

Plusieurs témoins entendus par le Tribunal (P______, J______ et Q______) ont 

exposé ne pas avoir été particulièrement dérangés par les travaux d'aménagements 

extérieurs. Deux des trois témoins qui ont déclaré le contraire sont en litige avec 

l'intimée concernant les nuisances du chantier. 

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C/6907/2017 

Enfin, le Tribunal a relevé que les appelants ne pouvaient pas raisonnablement se 

plaindre de ce que le plateau de Champel comportait autrefois un parc, dans la 

mesure où ce n'était déjà plus le cas lorsqu'ils avaient conclu le contrat de bail. 

4.5 Les premiers juges ont retenu qu'au vu de son envergure et des nuisances en 
découlant, le chantier litigieux constituait un défaut de la chose louée. Compte 

tenu de l'impossibilité de déterminer précisément l'ampleur des nuisances du 

17 septembre 2018 au 30 juin 2019, ils ont jugé adéquate une réduction de loyer 

moyenne de 10%. 

Au vu des jurisprudences précitées et en particulier des deux dernières 

jurisprudences de la Cour relatives au chantier du CEVA, la fixation de la 

réduction de loyer opérée par le Tribunal est conforme au droit. 

En effet, les nuisances ont eu lieu à des horaires usuels et ont été limitées autant 

que possible, étant ajouté que seul le salon de l'appartement loué donnait sur le 

chantier. Ainsi, les premiers juges n'ont pas mésusé de leur pouvoir d'appréciation 

en jugeant, en équité, qu'une réduction de loyer moyenne de 10% pouvait être 

appliquée et la Cour ne voit rien à redire à cette appréciation.  

4.6 Infondés, les griefs des appelants seront rejetés. Le jugement entrepris sera 
confirmé.  

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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C/6907/2017 

PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 3 juin 2022 par B______ et A______ contre le 

jugement JTBL/321/2022 rendu le 3 mai 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/6907/2017-1-OSD. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Jean-Philippe 

FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 73'350 fr. 

(consid. 1.2).