# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8e718207-bdd9-5ef5-96de-fa5681bc8b88
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-03-04
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 04.03.1997 A/14/1996
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-14-1996_1997-03-04.pdf

## Full Text

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du 4 mars 1997 

 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur E_____ 

représenté par Me Jean-Jacques Martin, avocat 

 

 

 

contre 

 

 

BANQUE X_____ S.A. 

représentée par Me Dominique Poncet, avocat 

 

et 

 

MINISTERE PUBLIC 

représenté par M. Bernard Bertossa, Procureur Général 

 

et 

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C_____ S.A. 

représentée par Me Claude Brechbuhl, avocat 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'ECONOMIE PUBLIQUE 

 

et 

 

OFFICE DES POURSUITES ET DES FAILLITES ARVE-LAC  

 

et 

 

OFFICE FEDERAL DE LA JUSTICE 

 

_____________ 

 

A/14/1996-EP 

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EN FAIT 

 

1. a. Le 27 novembre 1985, la société C_____ S.A. et 
Monsieur E_____, architecte, ont signé une promesse 
d'achat et de vente portant sur la parcelle N° _____, 
index 2, feuille _____ du cadastre de la commune de 
Veyrier, d'une surface de 27'653 m2. 

 
 b.  Cette parcelle abrite le siège européen et le 

centre de formation de la société C_____ S.A. En 1985, le 
complexe était évalué à 11'500'000.- Frs. 

 
 c.  La Banque X_____ S.A.(ci-après : X_____ S.A.) a 

octroyé à M. E_____ un prêt de 9'000'000.- Frs pour 
l'achat du terrain. Afin de garantir cet engagement, un 
acte de nantissement et un contrat de cession de créances 
ont aussi été signés en faveur de X_____.S.A. 

 
2. a. Le 6 décembre 1985, X_____ S.A. à Zurich a 

contacté l'Office fédéral de la justice (ci-après : 
l'OFJ). Elle souhaitait savoir si, en tant que banque 
étrangère travaillant dans le domaine du financement 
immobilier, son activité était soumise à autorisation au 
sens de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par 
des personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE - 
RS 211.412.41) et si un financement du bien, supérieur 
aux deux tiers de sa valeur vénale, était autorisé. Ce 
renseignement a été demandé sans qu'aucune référence ne 
soit faite au projet de financement par X_____ S.A. 
Genève du prêt à M. E_____. 

  
 b. L'OFJ a répondu le 29 janvier 1985. 
 
  Les banques étrangères admises sur la place 

financière suisse étaient assimilées en principe aux 
banques en mains suisses. Cela ressortait des 
procès-verbaux des Chambres fédérales et des commissions 
des Chambres portant sur l'article 8 alinéa 1 lettre d 
LFAIE. 

 
  C'est ainsi que les banques étrangères pouvaient 

financer sans autorisation l'acquisition d'immeubles, 
pour autant que la banque agisse en son nom et pour son 
propre compte et à la condition qu'elle n'entende pas 
exploiter le fonds comme propriétaire économique.  

   
3. a. Le 15 juillet 1986, la société M_____ S.A. (ci-

après : la société M_____ S.A.), au capital-actions de 

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100'000.- Frs, a été créée dans le but d'acquérir ledit 
terrain. L'administrateur de la société M_____ S.A. était 
M. S_____, expert-comptable, qui détenait les actions 
pour le compte de M. E_____.  

  
4. a. La vente définitive du terrain à la société M_____ 

S.A. a eu lieu le 15 juillet 1986 à la société pour un 
montant de 11'500'000.- Frs. Le paiement était échelonné 
à raison de 4'000'000.- Frs déjà versés à C_____ S.A. par 
M. E_____, 2'000'000.- Frs versés en mains du notaire à 
la signature de l'acte, et 300'000.- Frs versés par 
C_____ S.A. à la société M_____ S.A. au titre de paiement 
d'indemnités pour l'occupation des locaux; le solde en 
5'200'000.- Frs, payables au plus tard le 31 décembre 
1986, a été garanti par l'inscription d'une hypothèque 
légale de vendeur en premier rang au Registre foncier.  

  
 b. La société M_____ S.A. a financé le terrain au 

moyen d'un crédit de 12'500'000.- Frs accordé par X_____ 
S.A. M. E_____ a fait un apport de fonds propres d'un 
montant de 2'700'000.- Frs, nantis en faveur de X_____ 
S.A. Une cédule hypothécaire de second rang de 
12'500'000.- Frs a été constituée sur le fonds. 

  
5.  Afin de garantir ce crédit de 12'500'000.- Frs, 

X_____ S.A. a fait constituer en sa faveur les sûretés 
suivantes : 

  
 - cession en pleine propriété de la cédule hypothécaire 

de deuxième rang au porteur de 12'500'000.- Frs, 
 
  - nantissement du capital-actions de la société M_____ 

S.A., 
  
 - cautionnement solidaire de M. E_____ à hauteur de 

12'000'000.- Frs en faveur de X_____ S.A. pour garantir 
les dettes de la société M_____ S.A. 

 
  La cédule hypothécaire de deuxième rang a été 

augmentée à 16'500'000.- Frs par acte des 9 et 13 janvier 
1989, avec limite de crédit correspondante. 

 
6. a. Sur ce terrain devait être réalisé un projet 

immobilier, dont la conception et la réalisation ont été 
confiées à M. E_____. Ultérieurement, le terrain acquis 
par la société M_____ S.A. a fait l'objet d'un 
déclassement en zone 4B (loi du 27 avril 1991) et d'un 
plan localisé de quartier (arrêté du Conseil d'Etat du 15 
mai 1991). Sur la base d'un plan financier prévoyant un 

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coût total de 86'438'000.- Frs, le Conseil d'Etat a 
autorisé l'application des normes de la zone 4B aux 
bâtiments à construire sur l'ensemble de la parcelle 
N _____. L'autorisation de construire un centre 
administratif et artisanal, des dépôts, un parking et un 
garage souterrain de deux cent cinquante places a été 
accordée le 30 mars 1992, puis régulièrement prorogée. 

 
 b. En 1988, une expertise de la parcelle N° _____ a 

été effectuée par M. E_____; le montant fut évalué à 
26'000'000.- Frs. A la fin 1991, le coût total de 
l'opération, acquisition du terrain comprise, était 
estimé à 88'450'000.- Frs, les surfaces à vendre à 
102'634'040.- Frs et les surfaces à louer à 8'846'510.- 
Frs. 

 
7.  X_____ S.A. a été tenue au courant de l'évolution 

du projet par M. E_____. En 1993, compte tenu "du faible 
niveau de réservation" soit 23% du projet global, X_____ 
S.A. a annoncé à la société M_____ S.A. qu'elle renonçait 
à participer au financement de la construction  et l'a 
mise en demeure de verser les intérêts et commissions 
impayés jusqu'au 31 décembre 1993. Par courrier du 31 
mars 1994, elle a réclamé à la société M_____ S.A. la 
présentation d'un plan de remboursement de la dette et 
des intérêts. 

 
8.  Le 30 juin 1994, X_____ S.A. a dénoncé au 

remboursement tant le crédit en compte courant que la 
cédule hypothécaire. 

 
9.  Le 24 novembre 1994, X_____ S.A. a requis du 

Tribunal de première instance la faillite sans poursuite 
préalable de la société M_____ S.A.  

 
  Par jugement du 20 décembre 1994, le Tribunal de 

première instance a sursis à statuer sur cette requête 
jusqu'à droit jugé sur la demande d'ajournement déposée 
par la société M_____ S.A. 

  
  Sur appel du 11 mai 1995 interjeté par X_____ 

S.A., la Cour de justice a prononcé la faillite de la 
société M_____ S.A. Le 6 septembre 1995, le Tribunal 
fédéral a rejeté le recours de droit public interjeté par 
la société M_____ S.A. 

 
10.  Le 18 mai 1995, M. E_____ a déposé auprès du 

Procureur Général une dénonciation pénale à l'encontre de 
X_____ S.A. pour violation des dispositions fédérales en 

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matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à 
l'étranger. Une information a été requise et la procédure 
pénale est actuellement en mains d'un juge d'instruction. 
Le recourant a aussi sollicité l'ouverture d'une enquête 
administrative auprès du département de l'économie 
publique (ci-après : le département) pour les mêmes 
motifs. 

  
11. a. Au cours de l'instruction de l'enquête 

administrative, différentes expertises et avis ont été 
versés au dossier. 

  
 b. Le 31 août 1995, à la demande du département, 

l'OFJ a communiqué sa position sur le statut des banques 
étrangères autorisées à pratiquer en Suisse dans le cadre 
de la LFAIE. 

   
  En 1985, les crédits accordés pour financer 

l'achat d'immeubles pouvaient largement dépasser les 100% 
de la valeur vénale de l'immeuble et par-là contrevenir à 
la règle des deux tiers qui voulait que la banque 
n'octroie pas de crédits immobiliers pour une valeur 
supérieure aux deux tiers de la valeur vénale résiduelle 
du bien immobilier. 

 
  La pratique de l'époque permettait d'assimiler le 

comportement des banques étrangères à celui des banques 
suisses. Elles pouvaient donc accorder des crédits sans 
que l'on doive conclure de leur assujettissement à la 
LFAIE.  

 
 c. Le 5 septembre 1995, X_____ S.A. a produit un avis 

de droit du Pr Xavier Oberson portant sur 
l'assujettissement à la LFAIE de X_____ S.A. en matière 
de financement immobilier. 

 
  Le caractère traditionnel de l'activité bancaire 

de X_____ S.A. dans l'octroi de ce crédit était relevé. 
X_____ S.A. avait tenu compte de l'apport de fonds 
propres de M. E_____ à hauteur de 2'700'000.- Frs. A 
aucun moment, X_____ S.A. n'avait tiré avantage d'une 
situation économiquement faible dans laquelle se serait 
trouvé M. E_____. Cette opération de financement n'avait 
pas conféré à X_____ S.A. une position analogue à celle 
d'un propriétaire. 

 
 d. Le 7 novembre 1995, M. Jean-Baptiste Zufferey, 

professeur à l'université de Fribourg, s'est prononcé sur 
la question de savoir si la prise de position de l'OFJ du 

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29 janvier 1986 pouvait constituer une base suffisante 
pour protéger X_____ S.A. dans sa bonne foi. Cet avis 
faisait suite à une demande de M. E_____ du 25 octobre 
1995. 

  
   Il fallait en conclure que X_____ S.A. ne pouvait 

pas se prévaloir de la bonne foi, car le renseignement 
donné par l'OFJ le 29 janvier 1985 était d'ordre général 
et ne concernait pas concrètement le financement par 
X_____ S.A. du terrain à Veyrier. En outre, un problème 
de compétence se posait, dans la mesure où une éventuelle 
autorisation devait être délivrée par l'office cantonal 
compétent et non pas par l'office fédéral de la justice. 

   
12.  Le 7 décembre 1995, le département a clos 

l'enquête administrative sans suite.  
 
13.  M. E_____ a saisi le Tribunal administratif par 

acte du 5 janvier 1996. 
 
  X_____ S.A. détenait une position dominante dans 

son projet immobilier, avec un financement de plus de 
100% de la valeur du bien immobilier. Elle avait la 
maîtrise de la totalité des actifs de la société M_____ 
S.A. ainsi que de l'ensemble du patrimoine de 
l'intéressé. Le but économique recherché était la 
collaboration commune, en vue d'assurer la promotion de 
la parcelle et la vente des constructions par lots, les 
bénéfices des parties étant différés à cette échéance. 

 
  X_____ S.A. devait être considérée comme le 

véritable propriétaire économique du projet et M. E_____ 
comme un débiteur accessoire solvable. 

 
  Force était alors de constater que X_____ S.A. 

aurait dû demander une autorisation au sens de la LFAIE. 
 
14.  Le 19 février 1996, X_____ S.A. a répondu qu'aucun 

accord de partenariat ou de partage des bénéfices n'avait 
été démontré par M. E_____. X_____ S.A. avait octroyé un 
prêt et, comme c'était l'usage en matière de financement 
immobilier, une garantie sous forme de cession en pleine 
propriété d'une cédule hypothécaire avait été constituée. 
X_____ S.A. n'était intervenu à aucun moment dans le 
développement du projet. 

   
  Il se posait un problème de qualité pour agir. 

L'article 20 alinéa 2 lettre a LFAIE prévoyait que le 
recourant devait avoir un intérêt digne de protection à 

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ce que la décision soit annulée ou modifiée. Or, 
M. E_____ n'avait aucun intérêt au recours, puisqu'il ne 
pouvait plus se prévaloir de la qualité d'administrateur 
de fait de la société M_____ S.A. En tant qu'actionnaire 
unique de la société M_____ S.A., il n'avait aucun 
intérêt digne de protection à faire constater une 
violation de la LFAIE. Quant à sa qualité de créancier et 
de caution solidaire de la société M_____ S.A., il 
n'avait aucun intérêt de fait au recours. 

 
15.  Un abondant courrier a été échangé entre les 

intéressés sur la question de la qualité pour recourir : 
 
 - Dans ses observations adressées au Tribunal 

administratif le 6 février 1996, le département s'en est 
remis à justice; 

 
 - Dans sa lettre du 14 février 1996, l'OFJ a affirmé que 

les critères de l'article 20 alinéa 2 lettre a de la lex 
Furgler - devenue depuis lors la LFAIE - couplés avec 
ceux de l'article 103 lettre a OJF donnaient à M. E_____ 
la qualité pour recourir; 

 
 - Le Ministère public a conclu à la qualité pour recourir 

de M. E_____; 
   
 - Le 15 février 1996, l'Office des poursuites et des 

faillites Arve-Lac laissait au Tribunal de céans le soin 
d'apprécier la qualité pour recourir de M. E_____. Même 
si celui-ci avait occupé une position d'organe de fait 
dans la société M_____ S.A., la société M_____ S.A. en 
faillite ne lui avait jamais confié de mandat pour 
entamer la présente procédure; M. E_____ agissait en son 
nom propre. 

 
16.  Le 13 septembre 1996, C_____ S.A., en tant 

qu'aliénatrice du terrain de Veyrier est intervenue dans 
la procédure, à la requête du Tribunal administratif. 

 
  La motivation de M. E_____ était manifestement 

étrangère au but poursuivi par la LFAIE. La ratio legis 
de cette loi était d'assurer la protection du sol 
national contre une emprise étrangère. Alors que si la 
nullité des actes devait être constatée, le cautionnement 
qu'il avait signé avec X_____ S.A. serait nul. Il 
pourrait demander la répétition des montants versés au 
titre des intérêts hypothécaires versés sur un prêt alors 
nul. 

 

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  C_____ S.A. s'est posé la question de savoir si le 
détournement des procédures induites de la LFAIE n'était 
pas constitutif d'un abus de droit, dix ans après les 
faits.  

 
  Quant aux conclusions prises par M. E_____, elles 

étaient irrecevables. Les prétentions qu'il faisait 
valoir ressortaient de la juridiction civile et non pas 
de la juridiction administrative.   

 
17.  Appelés à faire part de leurs remarques sur le 

fond, l'OFJ, le 6 août 1996, le Ministère public, le 13 
septembre 1996, le département, le 4 septembre 1996 et 
l'office des poursuites et des faillites, le 12 juillet 
1996, s'en sont remis à justice. 

 
  Le 16 septembre 1996, X_____ S.A. s'en est référé 

à l'expertise du Pr Xavier Oberson pour étayer son point 
de vue et a ajouté que s'agissant du montant du 
financement, M. E_____ avait produit une expertise du 11 
juillet 1988 estimant la valeur de la parcelle à 
25'667'900.- Frs avant déclassement. En tenant compte de 
l'apport de fonds en 2'700'000.- Frs de M. E_____, le 
montant du financement hypothécaire était largement 
inférieur à la valeur vénale du gage.  

 
18. a. Le 11 novembre 1996, M. E_____ s'est déterminé sur 

l'écriture de C_____ S.A du 13 septembre 1996, en prenant 
et complétant les arguments développés. Il demandait à 
pouvoir plaider la cause. 

 
 b. Dans son courrier du 3 décembre 1996, C_____ S.A. 

a expliqué que pour être assujetti à la LFAIE, 
l'ordonnance d'application de la LFAIE prévoyait, à son 
article 1 alinéa 2 lettre b, que le critère 
d'assujettissement ne se référait pas au dépassement des 
normes usuelles, mais exigeait la réalisation d'un 
rapport de dépendance particulier à l'égard du créancier. 
Or, en l'espèce, X_____ S.A. n'avait d'autre intérêt à 
l'opération que celui découlant de son activité 
professionnelle de banque. 

   
19.  Le 12 décembre 1996, X_____ S.A. a persisté dans 

les termes de ses conclusions. 
 

EN DROIT 

 

1. a. Le recours a été interjeté en temps utile devant 
la juridiction compétente, (art. 8 al. 1 ch. 24 de la loi 

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sur le Tribunal administratif et le Tribunal des conflits 
du 29 mai 1970 - LTA - E/3,5/1; art. 63 al. 1 let. a de 
la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E/3,5/3). 

 
 b.  L'article 20 alinéa 2 lettre a LFAIE donne la 

qualité pour recourir à toute personne ayant un intérêt 
digne de protection. Cette notion doit être comprise de 
la même manière que celle qui résulte de l'application 
des dispositions sur la qualité pour agir selon les 
articles 48 lettre a et 25 alinéa 2 de la loi sur la 
procédure administrative du 20 décembre 1968 (LPA - RS 
172.021) et l'article 103 lettre a de la loi fédérale 
d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (LOJ - RS 
173.110) (ATF 114 V 201). 

  
 c. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, 

l'intérêt invoqué - qui n'est pas nécessairement un 
intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un 
intérêt de fait - doit se trouver dans un rapport avec 
l'objet de la contestation, spécial et digne d'être pris 
en considération. Il faut que l'admission du recours 
procure au recourant un avantage, de nature économique, 
matérielle ou idéale (ATF 121 II 39, 43). 

  
 d. Un intérêt est digne de protection lorsque 

l'admission du recours permet à son auteur d'éviter un 
préjudice de nature économique (ATF 109 V 59 consid. 1).  

   
 e. Le Tribunal fédéral a rappelé dans plusieurs 

arrêts que l'actionnaire minoritaire n'a pas un intérêt 
digne de protection à l'annulation ou à la modification 
de décisions, celles-ci ne le touchant qu'indirectement 
(ATF 101 Ib 385, 101 Ib 109). En revanche, si 
l'actionnaire est le seul actionnaire de la société 
M_____ S.A., il bénéficie de la qualité pour recourir 
(ATF 110 Ib 105). Dans l'ATF 112 Ib 241, où le Tribunal 
fédéral s'est prononcé sur la question de savoir si les 
fiduciants ont un droit juridiquement protégé à obtenir 
des autorisations de vendre à des personnes domiciliées à 
l'étranger, il a admis qu'aussi bien la fiduciaire que 
les fiduciants pouvaient se prévaloir d'un intérêt digne 
de protection au sens de 103 lettre a LOJ.  

 
    f. En l'espèce, M. E_____ a acquis la parcelle en 

1985. Une année plus tard, il a cédé le terrain à la 
société M_____ S.A., dont il détenait la majorité des 
actions par l'intermédiaire de M. S_____, 
expert-comptable de ladite société. En 1995, la faillite 

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de la société M_____ S.A. a été prononcée. Par le biais 
de la présente procédure, M. E_____ vise, de fait, à se 
délier des engagements qu'il avait pris. Il est dès lors 
douteux que cet intérêt ait un rapport spécial et digne 
d'être pris en considération avec l'objet de la présente 
procédure (ATA du 14 décembre 1995 en la cause P. et C.; 
Sem. Jud. 1989, p. 419; RDAF 1981 p. 389). La question de 
la qualité pour recourir de M. E_____ peut toutefois 
rester ouverte, dans la mesure où le recours doit être 
rejeté au fond, pour les motifs qui suivent. 

 
2.  Selon l'article 41 LPA, les parties ne peuvent 

prétendre à une "audition verbale". 
 
  Dans la mesure où le litige porte sur une matière 

financière et technique, et qu'une instruction écrite 
très complète a eu lieu, le Tribunal administratif 
considère qu'il est suffisamment informé (ATF 121 Ia 30, 
consid. 5, p. 34; Sem. Jud. 1992 p. 529; Arrêt de la Cour 
Européenne des droits de l'Homme en la cause 
Schuler-Zgraggen c/ Suisse, du 24 juin 1993, ad. n° 58). 

 
  Le Tribunal administratif ne donnera ainsi pas 

suite à la demande de plaidoirie formée par M. E_____.  
 
3. a. Selon l'article 2 LFAIE, l'acquisition d'immeubles 

en Suisse par des personnes qui ont leur domicile ou leur 
siège à l'étranger est soumise à autorisation. Les 
articles 4 et 5 LFAIE définissent les notions 
"d'acquisition" et de "personnes à l'étranger". Aux 
termes de l'article 5 alinéa 1 lettre b LFAIE, les 
personnes morales qui ont leur siège en Suisse, mais où 
des personnes domiciliées à l'étranger occupent une 
position dominante, sont considérées comme ayant leur 
siège à l'étranger. 

  
 b. Pour juger si une opération est soumise à 

autorisation au sens de ces dispositions et si 
l'autorisation peut être accordée, il faut se fonder sur 
les circonstances existant au moment de l'acquisition de 
l'immeuble ou, cas échéant, au moment de l'acquisition 
des droits qui confèrent à l'acquéreur une position 
semblable à celle du propriétaire de l'immeuble (ATF 110 
Ib 111 consid. 2; 107 Ib 20; ATF 106 Ib 13 consid. 3a, 
101 Ib 386 consid. 2). 

 
4. a. En l'espèce, il n'est pas contesté que X_____ S.A. 

est une banque étrangère autorisée à pratiquer en Suisse 
au sens de l'article 5 LFAIE.  

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 b.  Le 27 novembre 1985, M. E_____ a conclu un 
contrat de promesse de vente avec C_____ S.A., société 
inscrite au Registre foncier le 11 décembre 1985. Le 
15 juillet 1986, la société M_____ S.A. a été constituée 
pour l'achat de la parcelle à Veyrier. Le même jour a eu 
lieu la vente définitive de la parcelle avec transfert de 
propriété. Le 23 juillet 1986, une cédule hypothécaire au 
porteur en deuxième rang de 12'500'000.- Frs a été 
inscrite au Registre foncier. Ce sont donc ces deux 
dates, du 15 juillet 1986 pour le transfert de la 
propriété, et du 23 juillet 1986 pour la constitution de 
la cédule hypothécaire qui sont déterminantes pour 
l'application de la LFAIE. 

 
5. a. L'acquisition de la propriété se définit au sens 

de l'article 4 alinéa 1 lettre g LFAIE non seulement 
comme l'acquisition de la propriété en soi, mais aussi 
comme l'acquisition d'autres droits procurant à 
l'acquéreur une position analogue à celle d'un 
propriétaire foncier. L'article 1 alinéa 2 lettre b de 
l'Ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des 
personnes à l'étranger du 1er octobre 1984 (ci-après : 
OFAIE - RS 211.412.411) cerne plus précisément la notion 
de position analogue.  

 
  Se trouve dans une position analogue à celle d'un 

propriétaire le bailleur de fonds qui, en raison de 
l'importance des fonds qu'il a investis ou de la 
situation financière du propriétaire, place ce dernier 
dans un rapport de dépendance particulier à l'égard de 
son créancier. De ce point de vue le rôle économique des 
relations juridiques nouées joue un rôle prépondérant 
(ATF du 6 avril 1990 dans la cause G, consid. 3; 107 Ib 
18). 

 
  b. L'acquisition de gages immobiliers ne procure pas 

en principe au créancier hypothécaire une situation 
analogue à celle d'un propriétaire sur l'immeuble grevé, 
puisqu'il ne peut s'approprier l'immeuble en cas de 
défaut de paiement (article 816 al. 2 CC) et qu'il ne 
jouit d'aucun droit de préférence en cas d'éventuelles 
ventes aux enchères. Mais, par l'acquisition de cédules 
hypothécaires ou d'hypothèques et de la créance abstraite 
qui y est incorporée, le créancier peut acquérir une 
influence décisive sur le sort du bien-fonds grevé, 
notamment lorsque la charge excède manifestement la 
mesure de ce qui est usuel en matière de commerce et que 
le propriétaire foncier n'aurait pas, dès lors, obtenu 
d'un tiers non intéressé des crédits correspondants (ATF 

  - 13 - 
 
 

 

107 II 440 consid. 1; 107 Ib 12 consid. 4).  
 
  En matière de constitution de gages immobiliers, 

un placement de capitaux est prohibé si le montant du 
gage dépasse notablement les deux tiers de la valeur 
vénale résiduelle de l'immeuble et si les fonds propres 
du débiteur sont inférieurs à 10-20%. Autrement dit, 
lorsqu'un prêt hypothécaire excède significativement les 
deux tiers de la valeur vénale résiduelle de l'immeuble 
grevé, le créancier-gagiste pourrait acquérir une 
position dominante. Il convient alors d'examiner si le 
débiteur est financièrement ou économiquement solide (ATF 
106 Ib 208, consid. 4; 107 Ib 18 consid. 4; 107 II 446, 
consid. 1; MÜHLEBACH/ GEISSMANN, Lex Furgler, Kommentar 
zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch 
Personen im Ausland, 1986, p. 69 ss, spéc. nos 72, 77 et 
78). 

 
6. a. En l'espèce, X_____ S.A. a acquis une cédule 

hypothécaire au porteur d'une valeur nominale de 
12'500'000.- Frs en second rang. Cette parcelle était 
déjà grevée d'une hypothèque légale de vendeur d'un 
montant de 5'200'000.- Frs en faveur de C_____ S.A. Il en 
résulte une charge hypothécaire totale de la propriété de 
17'700'000.- Frs. Selon le rapport d'expertise établi en 
1985, la propriété était évaluée à 11'500'000.- Frs. 
Cependant, comme l'a relevé l'OFJ, il régnait à cette 
époque une sorte d'euphorie sur le marché de l'immobilier 
et il n'était pas rare de voir des banques prêter des 
montants qui dépassaient largement les 100% de la valeur 
vénale du terrain. C'est dans ce sens qu'il faut 
comprendre le prêt effectué par X_____ S.A. Le résultat 
aurait été le même si M. E_____ s'était adressé à 
d'autres instituts de crédits. 

 
 b. A l'époque de l'opération, M. E_____ a fourni des 

fonds propres en 2'700'000.- Frs, ce qui représente plus 
de 20% de la valeur vénale du terrain, selon l'expertise 
à laquelle il a lui-même procédé. Cet élément permet 
d'exclure un rapport de dépendance entre M. E_____ et 
X_____ S.A., en ce sens que la banque aurait acquis une 
position analogue à celle d'un propriétaire d'immeuble. 

 
 c. Il y a lieu de relever que l'immeuble n'a pas été 

acquis pour être exploité tel quel, mais pour être 
valorisé dans le cadre d'une promotion permettant de 
dégager des droits à bâtir supplémentaires. A aucun 
moment, X_____ S.A. n'a pris une part active dans le 
projet ou aurait voulu contrôler l'opération. Bien au 

  - 14 - 
 
 

 

contraire, M. E_____ dirigeait le projet et l'initiative 
lui revenait. Il ne manquait ni d'expérience ni de 
savoir-faire, comme en témoignent les succès obtenus dans 
d'autres affaires. Lui-même se présentait comme étant la 
personne la mieux placée pour réaliser une opération de 
l'envergure de celle qu'il avait projetée à Veyrier.  

   
 d. Au vu de ce qui précède, le Tribunal administratif 

constatera que X_____ S.A. n'avait pas acquis une 
position analogue à celle d'un propriétaire. En 
conséquence, la transaction n'était pas soumise à 
autorisation au sens de la LFAIE.  

 
7.  Le recours sera donc rejeté. 
 
  Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure 

en 1'500.- Frs sera allouée à X_____ S.A., à la charge du 
recourant. De même, une indemnité de procédure en 1'500.- 
Frs sera allouée à la société C_____ S.A., à la charge du 
recourant. 

 
  Un émolument de 2'000.- Frs sera mis à la charge 

du recourant. 
 
 
   PAR CES MOTIFS 
   le Tribunal administratif 

    
   rejette le recours dans la mesure 

où il est recevable; 
 
   alloue à X_____ S.A. une indemnité 

en 1'500.- Frs à la charge du recourant; 
 
   alloue à la société C_____ S.A. 

une indemnité en 1'500.- Frs à la charge du recourant; 
   
   met à la charge du recourant un 

émolument de 2'000.- Frs; 
   
   dit que conformément aux articles 

97 et suivants de la loi fédérale d'organisation 
judiciaire, le présent arrêt peut être porté, par voie de 
recours de droit administratif, dans les trente jours dès 
sa notification, par devant le Tribunal fédéral; le 
mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs 
et moyens de preuve et porter la signature du recourant 
ou de son mandataire; il est adressé en trois exemplaires 
au moins au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14; le 

  - 15 - 
 
 

 

présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyen de preuve, doivent être joints à 
l'envoi. 

 
   communique le présent arrêt à Me 

Jean-Jacques Martin, avocat du recourant, à Me Dominique 
Poncet, avocat de l'intimée, à Me Claude Brechbuhl, 
avocat de la société C_____ S.A., au département de 
l'économie publique, à l'Office des poursuites et des 
faillites Arve-Lac, à l'Office fédérale de la Justice et 
au Ministère Public. 

 

Siégeants : M. Schucani, président, Mme Bonnefemme-Hurni, MM. 

Thélin, Paychère, juges, M. de Boccard, juge 

suppléant. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

      la greffière-juriste :  le vice-président : 

 

         V. Montani          D. Schucani 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   p.o. la greffière : 

 

   Mme J. Rossier-Ischi