# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9ca71afd-7f39-57cf-8ea8-890f91c2fe20
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-13
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 13.12.2022 2022.DIJ.3738
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2022-DIJ-3738_2022-12-13.pdf

## Full Text

1 
 

Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2022.DIJ.3738  

Beschwerdeentscheid vom 13. Dezember 2022 

 Handänderungssteuer: Selbstgenutzes Wohneigentum 

Die ausschliessliche Wohnnutzung gemäss Art. 11b Abs. 1 HG schliesst jede andere Art der Nutzung des 

Grundstücks aus (E. 4.2). Nach Art. 117 Abs. 2 HRegV ist bei einer im Handelsregister eingetragenen 

Rechtsdomiziladresse ohne c/o-Adresse davon auszugehen, dass die Gesellschaft dort über ein Lokal 

verfügt, welches den Mittelpunkt ihrer administrativen Tätigkeit bildet und wo ihr Mitteilungen aller Art zu-

gestellt werden können. Folglich mussten die Beschwerdeführenden zumindest die Post für die X.____SA 

und die Y.___ SA an ihrer Wohnadresse entgegennehmen, was als geschäftliche Nutzung des Grund-

stücks zu werten ist (E. 4.3). 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel  

L’utilisation exclusive à des fins d’habitation conformément à l’article 11b, alinéa 1 LIMu exclut toute autre 

forme d’utilisation de l’immeuble (c. 4.2). Selon l’article 117, alinéa 2 ORC, dans le cas d’une adresse de 

domicile indiquée au registre du commerce sans adresse de domiciliation, on peut partir du principe que la 

société dispose à cette adresse d’un local qui constitue le centre de son activité administrative et où des 

communications de toute nature peuvent lui être adressées. Par conséquent, les personnes recourantes 

devaient au moins recevoir le courrier pour X.____SA et Y.___ SA à l’adresse de leur domicile, ce qui doit 

être considéré comme un usage professionnel de l’immeuble (c. 4.3). 

 

 

 
 

 

 

2 
 

Sachverhalt 

 

A. 

Mit Kaufvertrag vom 12. März 2019 erwarben A.___________ und B.___________ das Grundstück 

Gbbl. Nr. 100 als Miteigentümer je zu ½. Mit Gesuch vom 12. März 2019 ersuchten sie beim zuständigen 

Grundbuchamt um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung der Handänderungssteuer für selbst-

genutztes Wohneigentum im Betrag von Fr. 12'240.–. Mit Verfügung vom 17. Oktober 2019 stundete das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer in der beantragten Höhe für die Dauer von drei Jahren ab Da-

tum des Grundstückerwerbs. Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grund-

pfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. 

 

B. 

Mit Gesuch datiert vom 4. bzw. 6. April 2022 reichten A.___________ und B.___________ dem Grund-

buchamt das Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums sowie je eine Hauptwohn-

sitzbestätigung der Einwohnergemeinde C.________ vom 8. bzw. 11. April 2022 ein. 

Mit Verfügungen vom 27. April 2022 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfügung vom 17. Okto-

ber 2019 auf. Gleichzeitig auferlegte das Grundbuchamt A.___________ und B.___________ die ge-

stundete Handänderungssteuer von insgesamt Fr. 12'240.– samt Zins und Gebühr anteilig unter solidari-

scher Haftung zur Bezahlung. 

 

C. 

Gegen die Verfügungen des Grundbuchamts vom 27. April 2022 erheben A.___________ und 

B.___________, beide vertreten durch Rechtsanwältin D._____________, am 24. Mai 2022 Beschwerde 

bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Sie beantragen darin die Aufhebung der angefochtenen 

Verfügungen und die Gewährung der nachträglichen Befreiung von der Handänderungssteuer. 

In seiner Vernehmlassung vom 15. Juni 2022 beantragt das Grundbuchamt die vollumfängliche Abwei-

sung der Beschwerde und die Bestätigung der Verfügungen vom 27. April 2022.  

 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer 

(HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 

23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügun-

gen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In 

Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ 

ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen die Verfügungen des Grundbuchamts 

vom 27. April 2022 zuständig. 

 
 

 

 

3 
 

1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-

men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die 

angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. 

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu ent-

richten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration 

der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt 

(Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuch-

anmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück 

als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb 

des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 

Abs. 2 HG). 

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 

Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, 

persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der 

Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet wer-

den, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren 

ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer 

einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge-

fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 

erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind 

die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nach-

trägliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die 

Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung 

auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 

3. 

Angefochten sind vorliegend die Verfügungen des Grundbuchamts vom 27. April 2022, mit welchen das 

Grundbuchamt die Stundungsverfügung vom 17. Oktober 2019 aufgehoben und die Handänderungs-

steuer den Beschwerdeführenden zur Bezahlung auferlegt hat. Zur Begründung gibt das Grundbuchamt 

an, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für eine nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüllt seien. Es 

fehle an der von Art. 11b Abs. 1 HG geforderten ausschliesslichen Wohnnutzung. Aufgrund der De-

 
 

 

 

4 
 

ckungsgleichheit zwischen dem erworbenen Grundstück und der Domiziladresse der X._______ GmbH 

(nachfolgend: GmbH) (UID: CHE-100.100-100) liege keine ausschliessliche Wohnnutzung vor. 

Unbestritten ist, dass sich die Domiziladresse der GmbH gemäss Handelsregistereintrag seit Dezem-

ber 2019 an der E.__-Strasse 10 in C.________ und somit auf dem Grundstück Gbbl. Nr. 100 befindet. 

Strittig ist hingegen, ob eine Domiziladresse auf dem erworbenen Grundstück der ausschliesslichen Nut-

zung dieses Grundstücks zum Wohnzweck und damit den Voraussetzungen der Steuerbefreiung entge-

gensteht. 

4. 

4.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, es sei ein Wechsel der Geschäftsräumlichkeiten der 

GmbH in Planung gewesen. Als Übergangslösung sei die GmbH vorerst in Gewerberäumen an der 

F.______-Strasse 20 in C.________ untergekommen. Die Suche nach definitiven Geschäftsräumen ha-

be sich aber schwieriger dargestellt als erwartet. Deshalb hätten sich die Beschwerdeführenden dazu 

entschieden, die Domiziladresse der GmbH vorerst und pro Forma an der Privatadresse E.__-Strasse 10 

in C.________ eintragen zu lassen. Dies sei aus der Überlegung geschehen, nicht innerhalb kurzer Zeit 

erneut eine Sitzänderung beim Handelsregister melden und weiter Mutationsgebühren bezahlen zu müs-

sen. Die Domiziladresse der GmbH sei nur aus Ersparnisgründen an die Privatadresse der Beschwerde-

führenden verlegt worden. Das gesamte Geschäftsinventar der GmbH befinde sich zurzeit an der 

F.______-Strasse 20 in C.________. An der Privatadresse habe zu keiner Zeit eine geschäftliche Tätig-

keit stattgefunden und das Wohneigentum sei auch in keiner Form durch die GmbH genutzt worden. Das 

Grundstück Gbbl. Nr. 100 diene einzig dem Wohnzweck. Es erfolge weder eine Geschäftskorrespon-

denz, noch eine Lagerung oder administrative Tätigkeit der GmbH an der Adresse E.__-Strasse 10 in 

C.________. 

4.2 Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist 

der Wortlaut. Vom Wortlaut kann abgewichen werden, wenn aufgrund der weiteren Auslegungselemente 

triftige Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt (zur 

Auslegungsmethodik statt vieler BVR 2013 S. 151 E. 3.3, 2013 S. 173 E. 4.3, 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 

S. 183 E. 4.3.1 je mit Hinweisen). 

Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete Steuer gemäss Artikel 11a Absatz 

1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. 

Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre unun-

terbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen».  

Aus Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG geht klar hervor, dass als Voraussetzung für eine nachträgliche 

Steuerbefreiung im Sinne von Art. 11a HG das Grundstück während mindestens zweier Jahre aus-

schliesslich zum Wohnzweck genutzt werden muss. Gemäss dem Gesetzeswortlaut ist eine Steuerbe-

freiung somit ausgeschlossen, wenn die Liegenschaft etwas anderem als dem Wohnzweck der Erwerbe-

rin oder des Erwerbers dient. 

 
 

 

 

5 
 

Nichts anderes ist auch dem Vortrag der vorbereitenden Kommission des Grossen Rates vom 

4. März 2013 zu entnehmen. Aus diesem geht hervor, dass der Erwerber das ganze Grundstück als 

Wohneigentum selber nutzen muss. So ist der Erwerb eines Mehrfamilienhauses beispielsweise dann 

nicht steuerbefreit, wenn der Erwerber nicht sämtliche Wohnungen selbst bewohnt. Auch wenn ein 

Wohn- und Geschäftshaus erworben wird und der Erwerber Teile davon vermietet (unabhängig ob 

Wohn- oder Geschäftsräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. Dasselbe gilt auch, 

wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der Liegenschaft selber nutzt (Vortrag der Kommission des 

Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher 

Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die 

Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemer-

kungen zu Art. 11b, S. 5). 

4.3 Vorliegend befindet sich das Rechtsdomizil der GmbH gemäss Handelsregistereintrag an der E.__-

Strasse 10 in C.________ und damit an der Adresse des Grundstück Gbbl. Nr. 100. Bereits aufgrund der 

Deckungsgleichheit zwischen der erworbenen Liegenschaft mit der Rechtsdomiziladresse der GmbH 

liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinne von Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG vor. Entgegen 

der Vorbringen der Beschwerdeführenden impliziert die Domiziladresse eine, wenn auch geringe, Ge-

schäftstätigkeit auf dem strittigen Grundstück. Aufgrund von Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverord-

nung vom 17. Oktober 2007 (HRegV; SR 221.411) ist bei einer im Handelsregister eingetragenen 

Rechtsdomiziladresse ohne c/o-Adresse davon auszugehen, dass die Gesellschaft dort über ein Lokal 

verfügt, welches den Mittelpunkt ihrer administrativen Tätigkeit bildet (wo sich die Büros der Verwaltung 

befinden) und wo ihr Mitteilungen aller Art zugestellt werden können (vgl. CLEMENS MEISTER-

HANS/MICHAEL GWELESSIANI, Praxiskommentar zur Handelsregisterverordnung, 4. Aufl. 2021, Art. 117 

N. 496). An der im Handelsregister angegebenen Domiziladresse an der E.__-Strasse 10 in C.________ 

muss mindestens die Post für die GmbH entgegengenommen werden. Dies unabhängig davon, ob an 

dieser Adresse und somit auf dem Grundstück Gbbl. Nr. 100 eine Geschäftstätigkeit ausgeübt wird. Der 

Gesetzgeber des Kantons Bern wollte aber nur die ausschliessliche Wohnnutzung steuerlich begünsti-

gen und keine Mischnutzung. Die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 HG sind daher vorliegend 

nicht erfüllt. 

Die Ansicht der Vorinstanz, dass eine Domiziladresse auf dem erworbenen Grundstück der ausschliess-

lichen Wohnnutzung des Grundstücks entgegensteht, entspricht demnach dem Willen des Gesetzge-

bers. Das Grundbuchamt hat mit Verfügungen vom 27. April 2022 somit zu Recht den Beschwerdefüh-

renden die bisher gestundete Handänderungssteuer (inkl. Zins und Gebühr) zur Bezahlung auferlegt. Die 

Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten insoweit als unbegründet und ist abzuweisen. 

5. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die Verfahrens-

kosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verord-

nung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal 

auf Fr. 2'000.– festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).  

 
 

 

 

6 
 

 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

A.___________ und B.___________ haben dem veranlagenden Grundbuchamt die auf den Erwerb des 

Grundstücks Gbbl. Nr. 100 entfallende Handänderungssteuer in Höhe von Fr. 12'240.– zuzüglich 3% 

Zins seit Grundstückserwerb zu bezahlen. Das bestehende Grundpfandrecht wird nach Bezahlung der 

Handänderungssteuer gelöscht. 

3. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal 

Fr. 2'000.– werden A.___________ und B.___________ je zur Hälfte unter solidarischer Haftung zur 

Bezahlung auferlegt, ausmachend je Fr. 1'000.–. 

Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

 

4. 

Es werden keine Parteikosten gesprochen.