# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2badf42e-6d3b-5a53-a4a3-825d693d5d6a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-06-10
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 10.06.1999 80.1998.214
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1998-214_1999-06-10.html

## Full Text

Incarto n.

  80.98.00214

  	
  Lugano

  10 giugno 1999

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 2 settembre 1998

 

in
materia di:                 imposta sugli utili immobiliari

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  Ba__________chi, __________
  __________,  

  rappr.
  da: avv. __________. __________, __________ __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

ritenuto

 

 

                                   1.   L'11
dicembre 1996 __________ __________ vendeva al fratello __________ __________ i
fogli di PPP n.__________, __________-__________, pari a 850 millesimi del
fondo base part. n. __________ RFD di __________ per un prezzo di complessivi
fr. 2'500'000.--.

                                         I
beni venduti facevano parte originariamente dell’asse ereditario lasciato dal
padre delle parti, __________ __________, che era deceduto l' 11 luglio 1976 ed
erano poi toccati in virtù della divisione ereditaria effettuata il 28 febbraio
1977 a __________ __________. Il fratello __________ __________ aveva invece ricevuto
cinque altre particelle non edificate e un conguaglio di fr. 690'000.-.

 

                                         Nella
dichiarazione d’imposta sugli utili immobiliari, l'alienante chiedeva,
trattandosi dell'alienazione di un immobile ricevuto in eredità, che il valore
di investimento venisse determinato sulla base del valore di stima di 20 anni
prima con l’aggiunta dei costi d’investimento sostenuti negli ultimi 20 anni.
Sostanzialmente l'alienante aggiungeva all’85% del valore di stima di 20 anni
prima, che ammontava a fr. 2'174'691.-, l’85% dell’importo di fr. 690'000.-
versato nel 1977 quale conguaglio al fratello. Il valore d’investimento veniva
così stabilito in fr. 2'751'191.-, risultando quindi superiore al valore
dell’alienazione di fr. 2'500'000.-.

 

                                         Nella
notifica di tassazione del 27 aprile 1997 l’Ufficio di tassazione di Locarno stabiliva
invece l’utile immobiliare imponibile in fr. 325'309.-, deducendo cioè dal
valore di alienazione di fr. 2'500.000.- il valore di stima di vent’anni prima
di fr. 2'174'691.-. L’imposta dovuta ammontava a fr. 13'012.35.

 

 

                                   2.   A
seguito del reclamo presentato dall’alienante, dopo averlo sentito, l’UT con
decisione su reclamo del 27 luglio 1998 riduceva l’utile immobiliare imponibile
a fr. 257'838.-. Il valore d’investimento deducibile dal valore
dell’alienazione veniva stabilito in complessivi fr. 2'242’162.-  e, meglio:
fr. 850'360.- quale valore d’acquisto più fr. 1'991'802.- quale valore di stima.

                                         La
decisione è così motivata:

                                         “L'ufficio
di tassazione di Locarno ritiene che per dividere la proprietà in ‘ereditata’
ed in ‘acquistata’ occorra stabilire innanzi tutto il valore della sua quota
ereditaria e poi grazie ad una percentuale è possibile calcolare la quota parte
acquistata mediante il pagamento del conguaglio.

                                         La modalità di calcolo
dovrebbe essere quella che parte dai valori lordi delle proprietà immobiliari
ereditate.  Questo tipo di conteggio dovrebbe tenere conto del fatto che in genere
nelle tassazioni IMVI è caratteristico il valore del fondo e non il valore del
fondo al netto d’eventuali debiti gravanti la proprietà.

                                         Pertanto in questa
ipotesi i parametri sono i seguenti:

                                         totale del valore
commerciale degli immobili  fr.       3'017’280.-

                                         quota parte ereditaria
(50%)                               fr.       1'508'640.-

                                         valore immobile
attribuito a __________         fr.       2'359’000.-

                                         Ne deriva che
[1'508'640 : 2'359'000] x 100 = 63.95% = quota parte ereditata da __________ 

                                         e che 850'360 l'ha
comperato al momento dello scioglimento della C.E. (36.05%)

                                         Conclusione: a
dipendenza di questo tipo di calcolo la tassazione sugli utili immobiliari
viene modificata di conseguenza.”

                                         L’imposta
dovuta veniva così determinata in fr. 10'809.90.

 

 

                                   3.   Con
il presente, tempestivo ricorso __________ __________ chiede l’annullamento
della suddetta decisione. Sostiene che, nell'ipotesi in cui l'atto di divisione
ereditaria dei 28 febbraio 1977 fosse da intendersi quale parziale acquisto
della part. n. __________ RFD di __________ da parte del ricorrente, occorrerebbe
procedere a un nuovo conteggio distinguendo tra la parte che gli è toccata
quale quota parte ereditaria e quella acquistata dal fratello all’atto della
divisione ereditaria e, meglio, procedendo a una suddivisione tenendo conto del
valore di stima di 20 anni fa e il conguaglio di fr. 690'000.-. Anche in tale
caso non risulterebbe, secondo il ricorrente, alcun utile imponibile. Chiede
inoltre la compensazione ai fini della TUI delle perdite gravanti parte del
bene immobile venduto.

                                         Del
calcolo proposto dal ricorrente e delle sue ulteriori argomentazioni, verrà
detto in seguito, per quanto necessario.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         In
occasione dell’udienza del 10 novembre 1998 le parti hanno ulteriormente precisato
le loro posizioni, illustrandole dettagliatamente ed hanno chiesto alla Camera
di tenere in sospeso l’esame del ricorso in attesa di un riesame del calcolo da
parte dell’UT.

 

                                         4.2.

                                         Il
2 dicembre 1998 l’UT trasmetteva a questa Camera il nuovo calcolo.

                                         Partendo
dai valori commerciali considerati dall’Ufficio imposte di successione, l’UT ha
stabilito che il mapp. N. __________ di __________ del valore di fr.
2'359'000.- è stato attribuito a __________ __________ in ragione del 70% in
via successoria e del 30% in via di acquisto al momento della divisione. L’UT
ha inoltre rilevato che il contribuente, essendosi assunto al di là della sua
quota parte la totalità dei debiti (fr. 513'000.-), la metà di detto importo 

                                         (fr.
256'500.--) deve essere aggiunta al conguaglio pagato di fr. 690’000.-. Ha
quindi concluso che __________ __________ al momento della divisione ha
acquistato la quota eccedente per fr. 946'500.-, cioè per la somma dei due
suddetti importi.

 

                                         Da
questa premessa è scaturito il nuovo seguente calcolo dell’utile immobiliare:

 

                                         Prezzo
di vendita parte ereditata:

                                         Valore
alienazione (fr. 2'500'000.- x 70%)             fr.      1'750'000.-

                                         Valore
d’investimento (70% di 850‰ del valore

                                          di
stima ufficiale di fr. 2'558'460.-)                         fr.      1'522'284.-

                                         Utile
immobiliare parte ereditata                            fr.         227'716.-

                                         Aliquota
3%

                                         Prezzo
di vendita parte acquistata per divisione:

                                         Valore
alienazione (fr. 2'500'000.- x 30%)             fr.         750'000.-

                                         Valore
d’investimento. 850 ‰   del prezzo

                                         pagato
di fr. 946'500.-                                              fr.         804'525.-

                                         Utile
immobiliare parte ereditata                            fr.      (-) 54'525.-

 

                                         Nel
nuovo calcolo l’UT non ha tenuto conto in quanto non influenti di due ulteriori
elementi: il legato alla madre __________ __________ della part. n. __________
di __________ e il diritto di usufrutto sul terzo piano della part. n. __________
di __________. Tali elementi sarebbero infatti ininfluenti, poiché, da una
parte, la determinazione del conguaglio tra i fratelli __________ non considera
il legato a favore della madre e, d’altro lato, la rendita vitalizia di fr.
24’000.- annui versata per la cancellazione dell’usufrutto è stata ripartita in
parti uguali tra i fratelli.

 

                                         4.3.

                                         Con
osservazioni del 1° marzo 1999 il ricorrente contesta nuovamente il calcolo
dell’ UT di Locarno. Lamenta che esso si fonda su un valore di stima inferiore
a quello della stima ufficiale in vigore nel 1976 e che per stabilire la quota
teorica che gli spetta si basa non sull’attivo netto della successione, bensì
sul valore commerciale di tutti gli immobili. Rileva infine che il calcolo non
prede in considerazione l’importo della rendita vitalizia mensile di fr.
1'000.- che versa alla madre.

                                         Chiede
infine la compensazione ai fini della TUI delle perdite gravanti parte del bene
immobile venduto.

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Va
innanzitutto rilevato che il rimprovero mosso dal ricorrente all’UT di non aver
tenuto conto dell’importo mensile versato alla madre a titolo di rendita
vitalizia appare inconferente, poiché, come rilevato dall’UT, lo stesso importo
viene versato in ugual misura anche dal fratello. Esso risulta quindi ininfluente.

 

                                         5.2.

                                         Lo
stesso vale per il legato che gravava la massa ereditaria. Esso grava quindi in
ugual misura ognuno dei due fratelli __________.

 

                                         5.3.

                                         Deve
inoltre essere rilevato che i beni mobili erano già stati equamente divisi in
precedenza. Mancano comunque indicazioni di segno contrario e meglio di una
distribuzione in proporzione non paritetiche dei beni mobili. Né il ricorrente
lo pretende.

                                         In
simili condizioni non si può quindi ritenere che la loro divisione abbia in
qualche modo influenzato la proporzione della successiva ripartizione tra i due
fratelli dei beni immobili.

 

                                         5.4.

                                         Nelle
osservazioni al nuovo riparto proposto dall’UT il 2 dicembre 1998 il ricorrente
contesta il valore attribuito dall’autorità fiscale ai singoli immobili al fine
di stabilire la quota di ripartizione, rilevando in particolare che esso
sarebbe addirittura inferiore ai valori di stima ufficiale.

                                         Anche
questa critica cade nel vuoto. In effetti, l’ UT si è fondato sui valori
peritali omogenei, stabiliti in funzione del calcolo della legittima e posti
alla base dello stesso.

                                         Poter
disporre di tali valori, per altro accettati dagli interessati, ha se non altro
l’indubbio vantaggio di utilizzare valori omogenei, per così dire fotografati
per ognuno degli immobili lo stesso giorno, diversamente dai valori di stima
ufficiali, che sono inidonei a rispondere a una siffatta esigenza di
omogeneità. In effetti le stime vengono condotte periodicamente nei diversi
comuni, con turni in linea di principio decennali, ma sovente molto più
dilazionati negli anni, cosicché non è infrequente che i valori di stima di due
comuni siano ampiamente diacronici, con tutti gli inconvenienti del caso.

                                         L’uso
della stima peritale utilizzata per la determinazione della legittima non solo
appare esente da critica, ma appare l’unica soluzione corretta.

 

                                         5.5.

                                         In
simili condizioni, questa Camera non può che confermare il riparto proposto
dall’ UT il 2 dicembre 1998, dal quale scaturisce che l’immobile di __________
è stato attribuito in via successoria a __________ __________ nella proporzione
del 70% e in via di divisione ereditaria nella misura del 30%.

                                         Se
sulla parte ereditata egli ha conseguito un utile, su quella acquistata in via
divisoria ha invece conseguito una perdita. Occorre quindi esaminare l’ultima
delle censure ricorsuali e, meglio, la richiesta di compensare le perdite su
una parte del bene immobile venduto con gli utili conseguiti sull’altra parte.

 

 

                                   6.   6.1.

                                         Secondo l'art. 134 cpv. 4
LT, le perdite e gli utili derivanti da alienazioni di quote di comproprietà o
di proprietà per piani di un unico immobile oppure di case a schiera facenti
parte di un unico complesso immobiliare possono essere compensati a condizione
che si riferiscano alle alienazioni avvenute entro l’ anno dal rilascio del
primo permesso di abitabilità anche parziale. Per la determinazione delle
perdite compensabili l’ autorità fiscale stabilisce d’ ufficio il valore di
alienazione quando il prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al
valore reale. Le perdite compensate non possono essere fatte valere nell’
imposta ordinaria sul reddito e sull’ utile. 

                                                                                 Inoltre,
secondo l'art. 134 cpv. 5 LT, sulle vendite effettuate entro due anni dall’
abitabilità anche parziale dell’ immobile l’ alienante può chiedere in
deduzione le perdite subite nella gestione dell’ immobile durante il primo anno
di abitabilità anche parziale. In tal caso le perdite non possono essere fatte
valere nell’ imposta ordinaria sul reddito e sull’ utile. 

 

                                         6.2.

                                         Fino alla fine del 1994,
vigente l’abrogata LIMVI, per definire il prezzo di acquisto e le spese che si
riferivano alla singola PPP venduta, si prendevano in considerazione le quote
di valore risultanti dal Registro fondiario. Tale soluzione era d’altronde in
sintonia con la giurisprudenza della Camera di diritto tributario, per la quale
sono "fondi" quelli così definiti dal diritto civile, dunque anche le
quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in PPP (cfr. Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 271 e giurisprudenza
citata).

                                         La Commissione per la
revisione della LIMVI, per rispondere soprattutto a un’esigenza reale e
particolarmente avvertita nel quadro dell'alienazione di quote di PPP, aveva
rilevato che la natura giuridica dell'imposta sull'utile immobiliare non escludeva
categoricamente la possibilità di dedurre le perdite. La Commissione aveva
suggerito di consentire una deduzione limitata delle perdite, ponendo limiti
ben precisi, idonei a conferire all'imposta reale tratti soggettivi compatibili
con la sua natura giuridica, senza snaturarla. Un primo limite veniva ravvisato
nella connessione stretta dal profilo economico dei negozi sui quali le perdite
avrebbero potuto essere riportate, indicando quale caso tipico quello
dell'edificazione e della vendita di un immobile costituito in proprietà per
piani o di quote di comproprietà. Un secondo limite, di natura temporale, veniva
indicato nella necessità di limitare la deduzione a un solo anno dalla
concessione del permesso di abitabilità, poco importa se parziale o definitivo.
In pratica, ponendo questi limiti (materiali e temporali), la compensazione
delle perdite veniva limitata agli investimenti che si configuravano economicamente
come un’operazione immobiliare unitaria, in altre parole come un investimento
unico.

                                         La proposta della
Commissione d'esperti è stata ripresa dalla Commissione speciale in materia
tributaria, che ha però esteso il numero dei negozi per i quali è riconosciuta
la compensazione delle perdite (cpv. 4): oltre che alle quote di comproprietà e
di proprietà per piani, anche ai complessi di abitazioni contigue (case a schiera).
Ha inoltre esteso il computo delle perdite a quelle relative alla gestione del
primo anno (cpv. 5). All'autorità fiscale è stata nondimeno riconosciuta la
facoltà, per evitare abusi, di rivalutare il valore dell'alienazione, qualora
il prezzo indicato dalle parti sia manifestamente  inferiore al valore reale
(cfr. CDT n. __________.__________.__________ - __________.__________.__________
del 26 febbraio 1999 in re B. L.; Soldini/Pedroli, L'imposizione degli
utili immobiliari, Lugano 1996, p. 272).

 

                                         6.3.

                                         Nel caso in esame,
l’autorità fiscale ha negato la compensazione della perdita subita alienando la
quota acquistata dal ricorrente in sede di divisione ereditaria, poiché non
rientra tra i casi di compensazione delle perdite in materia di imposizione
degli utili immobiliari eccezionalmente previsti dalla legge all'art. 134 cpv.
4 e 5.

                                         Il problema posto dal
ricorrente può semmai essere riguardato sotto l'angolazione dell'art. 136 LT.

 

 

                                   7.   7.1.

                                         Se immobili acquistati in
epoche diverse sono ceduti per un valore globale, il valore di alienazione è
ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art.
136 cpv. 1 LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile
(art. 136 cpv. 2 LT). 

 

 

                                         7.2.

                                         La compensazione deve
essere esclusa nel caso in cui immobili acquistati in epoche diversi abbiano
mantenuto la loro identità e indipendenza giuridica, non essendo prevista altra
possibilità di compensare le perdite che non sia quella sopra menzionata (art.
134 cpv. 4 e 5 LT). Una diversa conclusione verrebbe insanabilmente a collidere
con la chiara volontà del legislatore, applicando in modo estensivo un'eccezione
alla regola del calcolo separato dell'utile ed anche alla natura reale dell'imposta
sugli utili immobiliari, che il legislatore ha voluto circoscritta a ben
distinte fattispecie (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili
immobiliari, Lugano 1996, p. 302; inoltre p. 270 s.).

                                         Se il Legislatore
cantonale avesse voluto disporre diversamente, non avrebbe certamente mancato
di introdurre una norma simile a quella prevista dall'art. 77 cpv. 2 StG-AG,
che impone, nel caso in cui al momento dell'alienazione i fondi costituiscono
un'unità economica, poco importa se riuniti in un'unità giuridica oppure
rimasti giuridicamente indipendenti l'uno dall'altro, di accertare globalmente
l'utile, portando così a considerare automaticamente eventuali perdite su
singoli fondi o parti (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili
immobiliari, Lugano 1996, p. 303; inoltre AaVv., Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, pp. 767 e 769; inoltre, sul concetto di unità economica, da
interpretare con ritegno: StE 1988 B45 n. 4).

 

                                         7.3.

                                         Resta da vedere se si
imponga una diversa soluzione nel caso di fondi acquistati in epoche diverse ma
riuniti in un unico immobile, come nel caso di fondi contigui riuniti
giuridicamente in un unico fondo o di quote di comproprietà o di proprietà
comune acquistate in epoche diverse da un medesimo proprietario.

                                         Le ragioni che inducono a
considerare i disposti dell'art. 134 cpv. 4 e 5 LT quali eccezioni alla regola
del calcolo separato dell'utile e della natura reale dell'imposta sugli utili
immobiliari, impongono di interpretare l'assenza di una norma che disciplini la
fattispecie di più fondi acquistati in epoche diverse ma poi riuniti
giuridicamente in un unico fondo, quale silenzio qualificato del legislatore e
di negare, come nel caso di fondi contigui che mantengono la loro identità e
indipendenza giuridica, la possibilità di procedere al calcolo complessivo
dell'utile.

                                         È d'altronde innegabile
che una diversa soluzione, in questa ipotesi, mal si concilierebbe con il
principio della parità di trattamento rispetto all'altra ipotesi e condurrebbe
a soluzioni diverse in virtù soltanto di aspetti meramente formali (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 303, anche n. 19).

 

 

                                   8.   Ne viene, in
conclusione, che il ricorrente deve pagare l'imposta sugli utili immobiliari
sull'utile conseguito alienando la quota dell'immobile che ha ereditato, pari
al 3% di fr. 227'716.-, senza poter dedurre da tale utile la perdita conseguita
alienando la quota che ha invece acquistato dal fratello al momento della
divisione ereditaria.

                                         L'imposta dovuta ammonta
così a fr. 6'831,50.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è parzialmente accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 27 luglio 1998 è riformata nel senso
che l'utile immobiliare imponibile viene definito in fr. 227'716.- e l'imposta
dovuta in fr. 6'831,50

                                         §§ Gli
atti del procedimento vengono pertanto retrocessi all' Ufficio di tassazione
per l'emissione di nuovi conteggi.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                  fr.    400.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un totale di                                                       fr.    480.–

                                         sono a carico del ricorrente in ragione di metà.

                                         Non si assegnano
ripetibili

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il Presidente:                                                          Il
Segretario: