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**Case Identifier:** 968280b2-6086-5d33-8885-0e00d9bbd39e
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 03.05.2016 110 2015 82
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-82_2016-05-03.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 

abgewiesen (VGE 2016/166 vom 3.7.2017).

RA Nr. 110/2015/82 Bern, 3. Mai 2016

in der Beschwerdesache zwischen

Erbengemeinschaft A.________, bestehend aus:

Herrn E.________
Beschwerdeführer 1

Herrn F.________
Beschwerdeführer 2

Herrn G.________ 
Beschwerdeführer 3

vertreten durch Herrn Fürsprecher B.________

und

Herrn C.________
Beschwerdegegner

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

sowie

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, Poststrasse 25, 3071 Ostermundigen

Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, Postfach 
2731, 3001 Bern

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramtes Bern-Mittelland vom 20. Mai 
2015 (bbew 2013/205 BG-Nr. Gde 2011-0600; Abbruch bestehendes Gebäude / Neubau 
Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen, Einstellhalle inkl. Clubraum Tennisclub)

RA Nr. 110/2015/82 2

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdegegner ist Eigentümer der Liegenschaften Bern Kreis O.________ 

Grundbuchblatt Nrn. H.________ und I.________ an der J.________strasse 70. Die 

Parzellen liegen in der Wohnzone, massgebend ist die Bauklasse E. Darauf befinden sich 

ein Gebäude mit einem Restaurant und den Clubräumen des K.________ Clubs Bern 

sowie drei Tennisplätze. Am 21. Dezember 2012 reichte der Beschwerdeführer bei der 

Gemeinde Bern ein vom 7. Dezember 2012 datierendes Baugesuch ein für den Abbruch 

des bestehenden Gebäudes und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf 

Wohnungen, den Neubau einer Einstellhalle und den Neubau eines unterirdischen 

Clubraums für den Tennisclub. Er beantragte auch die Erteilung von drei 

Ausnahmebewilligungen, nämlich für die Überschreitung der Arbeitsnutzung, die Öffnung 

des Vorlandes und das Bauen auf dem Vorland. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter 

anderen die Beschwerdeführer Einsprache. Aufgrund eines anderen, für die gleichen 

Bauparzellen eingeleiteten Baubewilligungsverfahrens verzichtete das 

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland vorerst auf die Durchführung weiterer 

Verfahrensschritte. Nach dem Rückzug dieses Gesuchs nahm es mit verfahrensleitender 

Verfügung vom 8. Dezember 2014 das Verfahren wieder auf. Auf die Durchführung einer 

Einigungsverhandlung verzichtete es. Mit Gesamtentscheid vom 20. Mai 2015 erteilte das 

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland die Baubewilligung. 

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführer am 22. Juni 2015 Beschwerde bei der Bau-, 

Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die 

Aufhebung des Gesamtentscheides vom 20. Mai 2015 sowie die Erteilung des 

Bauabschlags. Sie machen insbesondere geltend, die zulässige Arbeitsnutzung werde 

überschritten, das Bauvorhaben füge sich nicht in die Umgebung ein, die 

Lärmschutzvorschriften würden nicht eingehalten und die Zufahrt zur Einstellhalle sei 

ungenügend. Im Übrigen rügen sie die Verletzung des rechtlichen Gehörs und die 

Nichteinhaltung verschiedener baupolizeilicher Bestimmungen. 

3. Der Beschwerdegegner beantragt in seiner Beschwerdeantwort vom 15. Juli 2015 die 

Abweisung der Beschwerde vom 22. Juni 2015. Insbesondere liege eine Ausnahme zur 

Überschreitung der zulässigen Arbeitsnutzung vor und die Einordnung des Bauvorhabens 

RA Nr. 110/2015/82 3

in das Quartierbild sei von der Stadtbildkommission als positiv beurteilt worden. Im Übrigen 

seien die gerügten baupolizeilichen Vorschriften eingehalten. Das 

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland gab in seiner Eingabe vom 7. Juli 2015 bekannt, 

es verzichte unter Verweis auf die Akten auf das Einreichen einer förmlichen 

Vernehmlassung. In seiner Stellungnahme vom 17. Juli 2015 beantragt das Bauinspektorat 

der Stadt Bern die Abweisung der Beschwerde. 

4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte im 

Beisein der Parteien, einer Vertretung der Stadt Bern und einer Vertretung der 

Stadtbildkommission einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien 

erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern. Der 

Beschwerdegegner reichte eine Projektänderung ein. Die Beteiligten konnten dazu 

Stellung nehmen und Schlussbemerkungen einreichen.

5. Auf die Rechtsschriften und auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den 

Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Unabhängig von den geltend 

gemachten Einwänden kann er nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das 

Leitverfahren massgeblich ist (Art. 11 Abs. 1 KoG). Leitverfahren ist im vorliegenden Fall 

das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 

Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten 

werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid 

zuständig. 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)

RA Nr. 110/2015/82 4

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit 

Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführer, die sich im vorinstanzlichen Verfahren als 

Einsprecher beteiligt haben, sind durch die Gesamtbewilligung beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert. 

c) Die Beschwerde ist innert der Rechtsmittelfrist eingereicht worden (Art. 40 Abs. 1 

BauG in Verbindung mit Art. 41 Abs. 1 und 2 VRPG4). Sie enthält einen Antrag und eine 

Begründung (Art. 32 Abs. 2 VRPG). Die BVE tritt daher auf die Beschwerde ein.

2. Verletzung des rechtlichen Gehörs

a) Die Beschwerdeführer machen geltend, die Weigerung der Baubewilligungsbehörde, 

den Einsprechern Einsicht in die Fachberichte der Stadtbildkommission Bern (SKB) zu 

gewähren, würde ihr Recht auf Akteneinsicht verletzen. Zudem sei die Vorinstanz nicht auf 

ihre Rügen zur Einstellhallenzufahrt eingegangen. Den Beschwerdeführern sei somit das 

rechtliche Gehör verweigert worden. 

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das 

Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten 

zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 

wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 

äussern. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör und dem Grundsatz der Schriftlichkeit 

des Verfahrens (Art. 31 VRPG) ergibt sich insbesondere die Pflicht der Verwaltung zur 

vollständigen Aktenführung. In den Akten ist alles festzuhalten, was zur Sache gehört und 

entscheidwesentlich sein kann. Die Behörden haben die Vollständigkeit der im Verfahren 

eingebrachten und erstellten Akten sicherzustellen.5 Nur so ist im Übrigen auch die 

Überprüfbarkeit des Entscheids in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren sichergestellt. 

Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG6 muss eine Verfügung eine Begründung enthalten. Eine 

Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht 

anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von 

denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde 

4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
5 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 23 N. 10
6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

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muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit 

den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.7

Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 

rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die 

Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der 

beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Bei besonders 

schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die Rechtsprechung jedoch eine Heilung 

grundsätzlich aus.8 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der 

Kostenverlegung zu berücksichtigen.9

c) Die Beschwerdeführer beantragten bereits im vorinstanzlichen Verfahren, die 

Stellungnahmen der SKB seien einzuholen und ihnen zur Einsicht und Stellungnahme 

vorzulegen.10 Das Bauinspektorat der Stadt Bern bestätigte daraufhin, die SKB habe das 

Vorhaben bereits im Rahmen von Voranfragen beurteilt und das Projekt sei gestützt darauf 

überarbeitet worden. Die Voranfragen seien nicht Bestandteil des laufenden 

Bewilligungsverfahrens, weshalb die entsprechenden Berichte nicht zur Verfügung gestellt 

würden. Im laufenden Bewilligungsverfahren habe die SKB das Projekt an den Sitzungen 

vom 6.09.2012, 27.06.2013 und 5.09.2013 beurteilt. Die Berichte der SKB würden 

fortlaufend und seitenübergreifend die Beurteilungen mehrerer Projekte beinhalten. Sie 

könnten deshalb aus Datenschutzgründen nicht als Kopien zur Verfügung gestellt werden. 

Das Bauinspektorat gab jedoch die Stellungnahmen der SKB vom 6.09.2012, 27.06.2013 

und 5.09.2013 im Wortlaut wieder.11 Aktenkundig ist zudem eine Beurteilung zur ersten 

Baueingabe.12 

Die SKB berät den Gemeinderat, die Baubewilligungsbehörde und die zuständigen 

Verwaltungsabteilungen in Fragen, die das Stadtbild, die Stadtstruktur und die 

Stadtentwicklung prägend beeinflussen. Die fünf stimmberechtigten Mitglieder sind 

verwaltungsunabhängige, anerkannte Fachpersonen (vgl. Art. 90 Abs. 2 und 3 BO13 sowie 

7 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5
8 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 16
9 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 9
10 Vgl. Schlussbemerkungen vom 6. Februar 2015, Vorakten pag. 183 ff.
11 Vgl. Stellungnahme des Bauinspektorats zu den Eingaben der Einspracheparteien vom 8. März 2015, 
Vorakten pag. 195 f.
12 Vgl. Schreiben des Bauinspektorats vom 15. Juni 2015. Vorakten pag. 002
13 Bauordnung der Stadt Bern (BO; SSSB 721.1)

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KoV14 Anhang II Bst. A Ziff. 1, Zusammensetzung Bst. a). Die Zusammensetzung der SKB 

ist publiziert.15 Allfällige Ausstandsgründe können deshalb ohne Einsichtnahme ins 

Protokoll vorgebracht werden. Die Sitzungen der SKB werden protokolliert. Die sachlich 

zuständige Dienststelle teilt den betroffenen Parteien die Ergebnisse der Beratung 

schriftlich und begründet mit. Die Stadtpräsidentin bzw. der Stadtpräsident kann die 

Öffentlichkeit über die Ergebnisse der Beratungen der Kommission informieren (vgl. KoV 

Anhang II Bst. A Ziff. 1, Aufgaben und Befugnisse Bst. d und e). Wie das Bauinspektorat in 

seiner Stellungnahme vom 17. Juli 2015 zutreffend ausführt, sind Diskussionsprotokolle 

kommunaler Kommissionen vorbehältlich einer abweichenden Regelung nicht öffentlich 

(vgl. Art. 11 Abs. 3 IG16). Die Stadt Bern kennt keine abweichende Regelung (vgl. Art. 17 

KoR17 betreffend Verschwiegenheitspflicht). Die substanzielle Fachmeinung der SKB als 

leistungsfähige örtliche Fachstelle im Sinne von Art. 22 Abs. 2 BewD18 ist in den Vorakten 

genügend dokumentiert. Die entsprechenden Auszüge aus den Protokollen mit dem 

Ergebnis der Beurteilung sind vorhanden. Die Vorakten sind insoweit vollständig. Das 

Recht auf Akteneinsicht wurde nicht verletzt. Zudem haben zwei Vertreter der SKB 

anlässlich des Augenscheins ihre Beurteilung erläutert. Der Beschwerdeführer 2 konnte 

Ergänzungsfragen stellen und seine Auffassung dazu äussern. Selbst wenn eine 

Verletzung des rechtlichen Gehörs vorläge, wäre sie im Beschwerdeverfahren geheilt 

worden.

d) In ihrer Einsprache machten die Beschwerdeführer geltend, die Einstellhallenzufahrt 

sei ungenügend und nicht bewilligungsfähig. Zwei Fahrzeuge könnten kaum kreuzen, die 

Sichtverhältnisse seien durch die Grenzmauer stark eingeschränkt und die Einfahrt werde 

durch einen Hydranten verengt. In ihren Schlussbemerkungen hielten sie an dieser Rüge 

fest. Die Vorinstanz setzte sich in ihrem Entscheid mit den Vorbringen der 

Beschwerdeführer auseinander und äusserte sich zur gerügten Beeinträchtigung der 

Verkehrssicherheit. Sie führte insbesondere aus, dass für die Einstellhallenzufahrt eine 

Öffnung des Vorlands um mehr als 3.00 m bewilligt worden sei, um das Kreuzen zweier 

Fahrzeuge zu gewährleisten. Die zuständige Strassenaufsichtsbehörde habe auf eine 

Zufahrtsbreite von 5.80 m bestanden. Es sei davon auszugehen, dass die verbreiterte 

Zufahrt zu einer Verbesserung der Verkehrssicherheit beitrage, da es im Gegensatz zu 

14 Verordnung über die Kommissionen des Gemeinderats (Kommissionenverordnung, KoV; SSSB 152.211)
15 Einsehbar unter www.bern.ch, Rubriken «Politik und Verwaltung, Stadtverwaltung, Behördenverzeichnis, 
Präsidialdirektion, Stadtbildkommission»
16 Gesetz vom 2. November 1993 über die Information der Bevölkerung (Informationsgesetz, IG; BSG 107.1)
17 Reglement über die Kommissionen der Stadt Bern (Kommissionenreglement, KoR; SSSB 152.21)
18 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

http://www.bern.ch

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heute nicht mehr zu einem Rückwärtsfahren auf die J.________strasse komme. Im 

Übrigen schloss sich die Vorinstanz der Beurteilung der zuständigen 

Strassenaufsichtsbehörde an, wonach die Verkehrssicherheit gewährleistet sei. Sie nannte 

somit die Überlegungen, von denen sie sich leiten liess. Gestützt darauf konnten die 

Beschwerdeführer den Entscheid sachgerecht anfechten. Ob die Auffassung der 

Vorinstanz zutreffend ist, ist im Rahmen der materiellen Beurteilung zu prüfen. Eine 

Verletzung der Begründungspflicht ist ihr jedoch nicht vorzuwerfen. 

3. Überschreitung der zulässigen Arbeitsnutzung

a) Gemäss Art. 19 Abs. 1 BO dient die Wohnzone W dem Wohnen sowie nicht 

störenden Arbeitsnutzungen. Auf der Bauparzelle sind bis 10 Prozent der 

Bruttogeschossfläche (BGF) an Arbeitsnutzung gestattet (Art. 19 Abs. 2 und 4 BO). Die 10 

Prozent beziehen sich auf die Gesamtfläche der Wohn- und Arbeitsnutzung. Den nicht 

bestrittenen Berechnungen des Beschwerdegegners zufolge weist das Projekt eine BGF 

von insgesamt 1'307.70 m2 auf.19 Erlaubt wäre somit eine Nichtwohnnutzung im Umfang 

von rund 130.80 m2. Der Clubraum weist eine BGF von 174.00 m2 auf. Dies entspricht 

einem Anteil von 13.3 Prozent. Die zulässige BGF an Arbeitsnutzung wird somit 

überschritten. Der Beschwerdegegner machte in seinem Ausnahmegesuch geltend, der 

Clubraum sei auf ein Minimum reduziert worden. Bei einer Reduktion auf das zulässige 

Mass könnte der Tennisclub nicht mehr weiter existieren. Die Vorinstanz erteilte die 

Ausnahmebewilligung mit der Begründung, der Clubraum werde auf der Parzelle Nr. 

H.________ unterirdisch angeordnet. Da auf diesem Grundstück wegen eines 

privatrechtlichen Bauverbots keine Wohnbauten erstellt werden dürften, würden die Ziele 

von Art. 19 BO nicht gefährdet. Besondere Verhältnisse seien deshalb nachgewiesen, 

öffentliche Interessen seien keine beeinträchtigt und wesentliche nachbarlichen Interessen 

nicht verletzt. Die Beschwerdeführer sind demgegenüber der Auffassung, eine Ausnahme 

für die Überschreitung der zulässigen Arbeitsnutzung könne nicht erteilt werden. Das 

Vorhaben überschreite die mögliche Arbeitsnutzung um mehr als 50 Prozent. Gemäss den 

Akten seien keine Alternativen geprüft worden. Mit dem Abbruch des bestehenden 

Clubhauses und der Verlagerung der Nutzung auf die Parzelle Nr. H.________ seien die 

besonderen Verhältnisse nicht zu begründen. Das tatsächliche Interesse des 

19 Vgl. Baugesuch J.________strasse 70, Berechnungen, Vorakten pag. 040

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Beschwerdegegners an der Erhaltung des Tennisclubs sei gering. Es gehe ihm in erster 

Linie darum, die Liegenschaft gewinnbringend zu nutzen. 

b) Nach Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt 

werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen 

Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen 

nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch 

Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ 

erfüllt sein. Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der 

Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend 

erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den 

Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den 

geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 

Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter 

Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen 

der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen, 

der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber 

keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und 

Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die eine strikte Anwendung der Vorschrift für die 

Bauwilligen zur Folge hätte. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund 

keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt 

von drei Komponenten ab: vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der 

Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der 

verlangten Abweichung.20 Je erheblicher die beanspruchte Ausnahme und je bedeutender 

die Norm, von der abgewichen werden soll, desto gewichtiger müssen die 

Ausnahmegründe sein. Demgegenüber liegen besondere Verhältnisse umso eher vor, je 

weniger die Ziele der Vorschriften gefährdet werden. Die Geringfügigkeit einer 

Normabweichung stellt für sich allein jedoch keinen Ausnahmegrund dar. Sie kann lediglich 

insofern eine Rolle spielen, als bei geringen Abweichungen von weniger wichtigen 

Vorschriften keine allzu hohen Anforderungen an den Ausnahmegrund zu stellen sind.21

20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 26-27 N. 4
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 4 und Art. 26-27 N. 5

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c) Die Wohnraumerhaltung ist der Stadt Bern ein grosses Anliegen. Deshalb hat sie mit 

Art. 16a BO eine Bestimmung zum Schutz von bestehendem Wohnraum bei 

Wohnungsknappheit erlassen. Auch bei der Beschränkung der Nichtwohnnutzung in der 

Wohnzone auf 10 Prozent (Art. 19 Abs. 2 BO) geht es darum, ein genügendes 

Wohnangebot zu sichern. Die gesetzliche Regelung verfolgt somit in erster Linie ein 

öffentliches Interesse. Anders als das bisherige Clubhaus dient das geplante 

Mehrfamilienhaus vollumfänglich der Wohnnutzung. Es werden keine zum Wohnen 

geeigneten Räume einer Arbeits- oder Freizeitnutzung zugeführt. Die bisherige Nutzung 

als Restaurant und Clubhaus wird aufgegeben, die Clubräume werden vollständig in das 

Untergeschoss verlegt. Die fraglichen Räumlichkeiten entsprechen den 

gesundheitspolizeilichen Vorschriften für Wohnräume nicht (vgl. Art. 64 ff. BauV22). Sie sind 

weder zum Wohnen geeignet noch dürften sie zu Wohnzwecken verwendet werden. Das 

Ziel der Vorschrift, ein genügendes Angebot an Wohnraum zu sichern, ist deshalb nicht 

gefährdet. Da die Freizeitnutzung nicht auf Kosten von Wohnräumen erfolgt, wird der 

Zweck der Beschränkung der Nichtwohnnutzung auf 10 Prozent nicht tangiert. Soweit unter 

diesen Umständen überhaupt eine Ausnahmebewilligung erforderlich ist, sind an den 

Ausnahmegrund keine hohen Anforderungen zu stellen. 

Mit der Überschreitung des für die Nichtwohnnutzung zulässigen Masses strebt der 

Beschwerdegegner nicht nach einer optimalen, gewinnbringenden Nutzung auf Kosten von 

Wohnungen, sondern er beabsichtigt, neben dem Bau von neuem Wohnraum den 

Weiterbestand des traditionsreichen Tennisclubs zu ermöglichen. Dazu sind Clubräume mit 

Duschen und Garderoben erforderlich. Andernfalls kann der Club- und Tournierbetrieb 

nicht aufrechterhalten werden. Um ihren Zweck zu erfüllen, müssen diese Räume in der 

Nähe der Tennisplätze sein. Das Bauinspektorat führt in seiner Stellungnahme vom 17. Juli 

2015 aus, die nächstgelegenen Standorte für ein Clubhaus befänden sich auf der anderen 

Seite der J.________strasse. Diese Distanz und die Strassenüberquerung seien 

unzumutbar. Funktionell gehört der Clubraum zu den bestehenden Tennisplätzen. Diese 

befinden sich in einer Zone für private Bauten und Anlagen im allgemeinen Interesse 

(Freifläche F*). Zulässig sind stark durchgrünte Anlagen und die Ausnützungsziffer beträgt 

0.1 (vgl. Art. 24 Abs. 2 und 5 BO). Das Erstellen eines neuen Clubhauses dürfte deshalb 

nicht zonenkonform sein. Zumutbare Alternativen sind somit keine ersichtlich. Die Fläche 

der Clubräume wird auf ein Minimum beschränkt. Zudem sind die Clubräume auf einer 

Parzelle geplant, die mit einem privaten Bauverbot belegt ist. Es könnten dort auch keine 

22 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 

RA Nr. 110/2015/82 10

Wohnräume geschaffen werden. Unter Berücksichtigung all dieser Umstände liegen 

besondere Verhältnisse vor, die eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen. Öffentliche 

Interessen, die dadurch beeinträchtigt würden oder wesentliche nachbarlichen Interessen, 

die dadurch verletzt würden, sind weder geltend gemacht noch ersichtlich. Die Vorinstanz 

hat daher zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt.

4. Einordnung in das Quartierbild

a) Umstritten ist, ob sich der geplante Neubau hinreichend in das Quartier- und 

Strassenbild einfügt. Die Beschwerdeführer machen geltend, entgegen der Ansicht der 

Vorinstanz habe die SKB zu keiner Zeit bestätigt, dass die gestalterischen Forderungen 

von Art. 6 BO erfüllt seien. Ebenso wenig habe sie sich zur in Art. 57 BO verlangten 

städtebaulichen Verbesserung geäussert. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, die SKB 

erachte die gestalterischen Forderungen der Art. 6 und Art. 57 BO als erfüllt, sei deshalb 

nicht statthaft. Noch am 27. Juni 2013 habe die SKB festgehalten, dass grundsätzliche 

Differenzen mit den Projektverfassern bezüglich der angemessenen Reaktion auf den 

städtebaulichen Kontext und der verträglichen architektonischen Haltung bestünden. Die 

Beschwerdeführer machen weiter geltend, der Neubau stehe quer zur J.________strasse 

und sei nicht annähernd quadratisch. In die denkmalgeschützten Häuserzeilen zwischen 

L.________platz und M.________strasse werde mit dieser Gebäudestellung ein 

städtebaulich völlig neues und sachfremdes Thema eingeführt, das zu einer 

Verschlechterung gegenüber dem heutigen Zustand führe. Der unüblich und gestalterisch 

fragwürdig um 90° verdreht auf dem Mansartdach aufgesetzte Dachfirst scheine 

ausserdem suggerieren zu wollen, dass das Gebäude längs zur J.________strasse stehe. 

Die Querstellung des Neubaus und der Verlauf des Dachfirstes verletzten in 

grundsätzlicher Weise Art. 6 Abs. 1 BO, indem die Einheitlichkeit der wesentlichen 

Merkmale der betreffenden Bebauung nicht gewahrt blieben. In ihrer Stellungnahme vom 

6. September 2012 habe die SKB zudem empfohlen, auf den geplanten südseitigen 

Vorbau zu verzichten. Dieser sei jedoch noch Teil des Bauprojekts. Es müsse deshalb 

davon ausgegangen werden, dass die SKB nach wie vor erhebliche Vorbehalte gegen das 

Bauprojekt habe, weil sie dieses lediglich dem Grundsatz nach als mit dem städtebaulichen 

Kontext verträglich erachte.

RA Nr. 110/2015/82 11

b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, 

Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt 

die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. 

Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden 

Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften 

erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften 

müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die 

Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders 

formulieren.23 Die Bauordnung der Stadt Bern enthält insbesondere folgende 

Bestimmungen zur Gestaltung und Einordnung von Bauten und Anlagen:

«Art. 6 BO Einordnung in das Stadt-, Quartier- und Strassenbild
1 Bauten, Gebäudeteile und Gestaltungen des öffentlichen sowie privaten Aussenraums, die sich in 
ihrer Erscheinung nicht in das Stadt-, Quartier- und Strassenbild sowie die Stadtsilhouette einfügen 
oder die Einheitlichkeit der wesentlichen Merkmale der betreffenden Bebauung nicht wahren, sind 
unzulässig, auch wenn sie den übrigen Bauvorschriften entsprechen.
2 Für die Einordnung sind insbesondere die Gestaltung und Anordnung folgender Elemente 
massgebend:

a. Standort, Stellung und Form (Baukubus und Dach) des Gebäudes;

b. Gliederung der Aussenflächen (Fassaden und Dach), insbesondere von Sockelgeschoss, 
Dachrand, Balkone, Erker und Attika;

c. Material und Farbe;

d. Eingänge, Ein- und Ausfahrten;

e. Aussenraum, insbesondere die Begrenzung gegenüber dem Strassenraum, die 
Lärmschutzmassnahmen, die Abstellplätze und die Bepflanzung.

3 Zur Beurteilung der städtebaulichen Einordnung sind für das Projekt sowie die Gebäude und 
Anlagen der Umgebung ein Umgebungsgestaltungsplan und bei Gebäudegruppen Fassadenpläne 
der benachbarten Gebäude beizubringen.»

Diese Bestimmung geht weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG. Ihr kommt deshalb selbständige 

Bedeutung zu. In der Bauklasse E gelten zudem folgende Bestimmungen:

«Art. 56 BO Bauklasse E; Regel
1 In der Bauklasse E (Erhaltung der bestehenden Bebauungsstruktur) hat sich ein Neu- oder Umbau 
an den Standort und die Volumetrie des bestehenden Baukörpers zu halten.
2 Unterirdische Abstellplätze und Erweiterungen wie Dachausbauten, Wintergärten nach Artikel 55, 
Balkone, Anbauten für Treppenhäuser oder Lifte sind unter Vorbehalt der Einordnungsvorschriften 
von Artikel 6 zulässig.

23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art.°9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen

RA Nr. 110/2015/82 12

Art. 57 BO Bauklasse E; Sonderfälle
1 Abweichungen vom Standort und von der Volumetrie sind dann zulässig, wenn

a. dadurch eine bessere städtebauliche Lösung erzielt wird und 

b. das Nutzungsmass unverändert bleibt.
2 Zusätzlich sind Abweichungen auch vom Nutzungsmass zulässig, sofern die folgenden 
Ausnützungsziffern nicht überschritten werden:

a. 2 Geschosse: 0,5

b. 3 und mehr Geschosse: 0,6
3 (…).
4 (…).»

Die Liegenschaften der Beschwerdeführer und des Beschwerdegegners befinden sich 

gemäss Bauinventar der Stadt Bern24 im Bereich des Ensembles 7 «Obere 

J.________strasse», gehören aber selber nicht dazu. Ihnen ist auch keine Schutzkategorie 

(schützenswert oder erhaltenswert) zugewiesen worden. Das Bauinventar der Stadt Bern 

spricht im Zusammenhang mit der oberen J.________strasse von einem "nicht-Bild" der 

Strasse. Die Villen auf der Südseite seien durch tiefe, von Mauern und Hecken eingefasste 

Vorplätze von der Strasse getrennt, ihre Architektur sei nur durch die Türöffnungen 

einsehbar. Die Bebauung der Nordseite stehe zwar weniger weit entfernt und 

abgeschlossen von der Strasse, richte sich aber infolge Südlage ausnahmslos nicht mit 

Fassadenarchitektur, sondern mit der Gartenseite zum Betrachter. Der Blick durch 

Gartenportale zeige eine weitgehend vom Neubarock geprägte Landhausarchitektur. Das 

J.________ ist auch im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) 

verzeichnet und zwar als durchgrüntes Villen- und Diplomatenquartier von besonderer 

Bedeutung und von besonderer räumlicher und architektonisch historischer Qualität.25 

c) Die Stadt Bern verfügt mit der SKB über eine leistungsfähige örtliche Fachstelle zur 

Beurteilung von Ortsbildfragen (vgl. Art. 22 Abs. 2 BewD26). Diese hat das Bauprojekt 

mehrmals beurteilt. Zu Beginn hatte die SKB grundsätzliche Einwände und konnte das 

Vorhaben nicht zur Bewilligung empfehlen.27 Bezüglich der überarbeiteten Version, die ihr 

anlässlich der Sitzung vom 6. September 2012 unterbreitet wurde, empfahl sie, auf den 

südseitigen kubischen Vorbau zu verzichten. Im Übrigen hatte sie keine Vorbehalte gegen 

24 Einsehbar unter <http://bauinventar.bern.ch>
25 Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS), Kanton Bern Band 3, Stadt Bern, S. 80
26 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
27 Vgl. dazu Schreiben des Bauinspektorats der Stadt Bern vom 15.06.2012, Vorakten pag. 002 ff.

RA Nr. 110/2015/82 13

die Weiterbearbeitung des Projekts. Zur vorliegend zu beurteilenden zweiten Baueingabe 

nahm die SKB anlässlich ihrer Sitzung vom 27. Juni 2013 ausführlich Stellung:28

«Eine Abfolge repräsentativer qualitätsvoller Villen mehrheitlich aus der Wende vom 19. zum 
20. Jahrhundert säumt die Südseite der J.________strasse. Der stark durch grünte Raum ist 
mit Bauten in repetitiver, ruhiger Körnung und Streuung besetzt. Das begrünte Vorland ist mit 
Einfriedungen zu einer klaren Linie zusammengefasst. Zum N.________wald bestehen 
überwiegend herrschaftliche, parkähnliche Privatgärten. An diesen wesentlichen Qualitäten 
der Nachbarschaft soll sich nach Auffassung der SKB auch ein Neubauprojekt orientieren.
Die SKB hat sich, einschliesslich der vorliegenden Stellungnahme, an insgesamt sechs 
Sitzungen, darunter einer ordentlichen Sitzung, mit dem Projekt befasst. Es wird auf die in den 
Protokollen festgehaltenen Feststellungen und Empfehlungen verwiesen. Zu jeder 
Bearbeitungsstufe wurden teilweise gravierende Vorbehalte geäussert. Es liegt in der Natur 
des Beurteilungsverfahrens, dass das Beurteilungsgremium nur Empfehlungen abgeben kann, 
die Interpretation und Umsetzung solcher Empfehlungen jedoch den Projektverfassern obliegt. 
Im vorliegenden Projekt herrschten zwischen den Projektverfassern und der SKB 
grundsätzliche Differenzen dahingehend, worin eine angemessene Reaktion auf den 
städtebaulichen Kontext bestehe und welches eine verträgliche architektonische Haltung sei. 
Nach Auffassung der Projektverfasser war dies anfänglich ein den Kontext konterkarierendes 
Gebäude mit exaltiertem architektonischem Anspruch und zeichenhaftem Auftritt.
Das Projekt ist seither in mehreren Punkten verbessert worden: Das Gebäude wurde mit einer 
unauffälligeren Materialisierung und Farbgebung zurückgenommen. Die anfänglich durch 
verschiedene eher grobschlächtige Details gestörte Volumetrie wurde beruhigt. Die 
Vorlandgestaltung fügt sich nun besser in den Kontext ein. Eine Baumgrube in der Mitte der 
Gartenparzelle ermöglicht langfristig einen dringend nötigen grünen Akzent. Die Gestaltung 
des Vorlandes mit Begrünung und Einfriedung stellt sicher, dass die Liegenschaft sich 
typologisch in die Nachbarschaft einordnet. Positiv hervorzuheben ist auch der Verzicht auf 
einen ursprünglich vorgesehenen Anbau. Es bleibt die Irritation der massstabslosen 
Befensterung der Südfassade, mit der sich die Wohnungen auf die vorgelagerten Tennisplätze 
öffnen. Auch der vorliegende Projektstand ist allerdings nicht an einem Punkt angelangt, wo 
das Projekt bezüglich Einordnung, Qualität etc. vorbehaltlos zur Bewilligung empfohlen 
werden könnte.
Wiederholt wurde von der SKB auf die Problematik der mehrfachen Nutzung der Parzelle 
hingewiesen. Die ursprüngliche Nutzung als Clubhaus wird mit der Tiefgarage in den 
Untergrund verbannt. An die Stelle der Hauptnutzung tritt Wohnraum. Dies bedeutet nach 
Auffassung der SKB vom Programm her tendenziell eine Übernutzung, unbesehen aller 
sonstigen baurechtlichen Erwägungen. Dass die Qualität beider Nutzungen und insgesamt 
des Aussenraums insgesamt unter dieser Konstellation leidet, liegt in der Natur der Sache. 
Weitere Bemerkungen der SKB: Das Beispiel ist nach Auffassung der SKB typisch für eine 
Gruppe von Geschäften, in denen mit Hilfe eines Auswahlverfahrens frühzeitig eine 
akzeptable Grundhaltung hätte ermittelt werden müssen. Ein solches Verfahren hat jedoch 
nicht stattgefunden. Wesentliche Weichenstellungen waren bereits auf der Voranfragestufe 
abgeschlossen. Die Bereitschaft und Fähigkeit der Projektverfasser, Anregungen in einem 
grundsätzlichen Sinn aufzunehmen, wurden vermisst.»

Anlässlich ihrer Sitzung vom 5. September 2013 beurteilte die SKB das Projekt ein 

weiteres Mal und nahm wie folgt Stellung:29

28 Vgl. dazu Stellungnahme des Bauinspektorats der Stadt Bern vom 6. März 2015, Vorakten pag. 169 ff.
29 Vgl. dazu Stellungnahme des Bauinspektorats der Stadt Bern vom 6. März 2015, Vorakten pag. 169 ff.

RA Nr. 110/2015/82 14

«Grundsätzlich hält die SKB fest, dass sich die Setzung und Volumetrie des Projekts 
sowie die Gestaltung des Vorlandes gegenüber der Strasse in den städtebaulichen 
Kontext einfügen.»

Gestützt darauf führte das Bauinspektorat der Stadt Bern in seinem Bericht zum 

Bauentscheid vom 2. Dezember 2014 aus, die gestalterischen Forderungen der Art. 6 und 

57 BO seien erfüllt.30 Die Vorinstanz schloss sich diesen Beurteilungen an. Das Projekt sei 

deutlich besser als die heute bestehende Situation. Weitergehende Anforderungen seien 

nicht vorgeschrieben.

d) Anlässlich des Augenscheins vom 4. November 2015 erläuterte eine Delegation der 

SKB die Beurteilung des Vorhabens vor Ort. Zu den Anforderungen bezüglich Einordnung, 

die sich aus dem Stadt-, Quartier- und Strassenbild ergeben, führt sie aus, Hauptteil sei 

vorliegend die Strassentypologie, also die Villen mit den Vorgärten. Man befinde sich in 

einer Erhaltungszone, das bedeute, man wolle den vorhandenen Charakter weiterführen. 

Am heutigen Gebäude des Beschwerdegegners, der Liegenschaft J.________strasse 70, 

sehe man deutlich, was nicht gut sei. Insbesondere störten die Parkplätze auf dem Trottoir. 

Eine Übernahme der Typologie der Liegenschaft Nr. 68 sei sicherlich eine Verbesserung 

des Bildes. Massgebliche Elemente bezüglich Form seien etwa die Lochfenster, die 

Dachbildungen und die Mauern. Wichtig sei auch die Stellung des Baus. Alle 

Voraussetzungen seien hier erfüllt. Die Häuser müssten nicht alle auf einer Linie stehen, 

dies sei auch charakteristisch für das Quartier. Mit dem Begriff "Setzung" in der Beurteilung 

der SKB sei die Stellung des Hauses gemeint. An diesem Strassenzug sei die Regel, dass 

diese verschieden sein könne. "Setzung" bedeute somit eigentlich "Position". In der 

Umgebung habe es verschiedene Walmdächer. Bezüglich der Dachform ergebe sich aus 

der bestehenden Situation keine eindeutige Vorgabe. Vielfalt sei durchaus möglich.31 Dass 

das geplante Gebäude als einziges Haus quer zur J.________strasse stehen würde, störe 

das Strassenbild nicht, da es gar nicht auffalle.32 In der Bauklasse E sei es wichtig, dass 

Lücken geschlossen würden. Insgesamt führe der Neubau klar zu einer besseren 

städtebaulichen Lösung.33 Wichtig für die Beurteilung sei die Vorderansicht. Die Rückseite 

sei weniger bedeutsam. Die geplante Vorderansicht sei gegenüber dem heutigen Zustand 

eine städtebauliche Verbesserung. Insbesondere werde der Vorgartenbereich angepasst.34

30 Vgl. Vorakten pag. 249
31 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 9, Voten O.________
32 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 9, Voten P.________ und Q.________
33 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 11, Votum Q.________
34 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 11, Votum O.________

RA Nr. 110/2015/82 15

Aufgrund des Eindrucks, den sich die BVE am Augenschein vom Orts- und Strassenbild 

verschaffen konnte, ist die Beurteilung der SKB nachvollziehbar und überzeugend. 

Wesentlichstes Merkmal des Strassenbilds sind die Villen mit ihren grossen Vorgärten, die 

gegenüber der J.________strasse durch Mauern, Zäune und Hecken abgegrenzt sind. Das 

geplante Gebäude übernimmt diese Vorgartengestaltung und orientiert sich an der 

Typologie des Nachbargebäudes. Die BVE teilt deshalb die Auffassung der Stadt Bern, 

wonach der Neubau insgesamt zu einer besseren städtebaulichen Lösung führt. 

Angesichts der vorhandenen Vielfalt der Dachformen besteht keine Einheitlichkeit, die 

gewahrt werden müsste. Der Verlauf des Dachfirsts ist deshalb ortsbildverträglich. Für das 

Orts- und Strassenbild ist auch nicht entscheidend, ob der Neubau längs oder quer zur 

J.________strasse steht, ob er annähernd quadratisch ist und wie seine Rückseite 

ausgestaltet ist, da dies vom öffentlichen Raum aus nicht erkennbar ist. Damit ergibt sich 

zusammenfassend, dass die Auslegung und die Anwendung von Art. 6 und 57 BO durch 

die Vorinstanz nicht zu beanstanden ist. 

5. Baupolizeiliche Masse

a) Die Beschwerdeführer machen geltend, das Bauvorhaben verletze die zulässige 

Gebäudelänge. Die baupolizeilichen Masse in der Bauklasse E hätten sich an der 

Umgebung zu orientieren. Eigene Abklärungen hätten ergeben, dass auf der Südseite der 

J.________strasse zwischen Thun- und Jubiläumsplatz kein Gebäude länger als 20 m sei. 

Dementsprechend habe sich auch der Neubau an der J.________strasse 70 an diese 

maximale Länge zu halten. Diese werde durch die projektierte Länge von 24.34 m 

überschritten. Die Beschwerdeführer machen zudem geltend, das Bauvorhaben verletze 

den Grenzabstand gegenüber ihrer Liegenschaft, da an beiden Längsseiten der grosse 

Grenzabstand eingehalten werden müsste. Die Gebäude J.________strasse 68 und 70 

seien nicht zusammengebaut. Wenn sie zusammengebaut wären, läge ein unzulässiger 

Winkelbau vor. 

b) Nach dem Augenschein beantragten die Beschwerdeführer die Einholung eines 

Fachberichts zu verschiedenen baupolizeilichen Fragen bei der Abteilung Bauen des Amts 

für Gemeinden und Raumordnung (AGR). Die Behörden stellen den Sachverhalt von 

Amtes wegen fest; sie sind nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 

VRPG). Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die 

RA Nr. 110/2015/82 16

Behörden, die von den Parteien angebotenen Beweise abzunehmen, sofern diese nötig 

sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die Behörde bei freier, pflichtgemässer 

Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die vorhandenen Akten erlaubten die richtige 

und vollständige Feststellung des Sachverhalts oder die behauptete Tatsache sei für die 

Entscheidung der Streitsache nicht von Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer 

Beweise verzichten.35 Soweit es um die Auslegung von Vorschriften der BO geht ist zu 

berücksichtigen, dass die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im 

Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom sind (Art. 

65 Abs. 1 BauG). Es ist deshalb vorab Sache der Stadt Bern zu bestimmen, wie sie eine 

eigene Vorschrift verstanden haben will. Im Übrigen stellen sich keine komplexen 

baupolizeilichen Fragen. Ein Fachbericht der Abteilung Bauen des AGR ist daher im 

vorliegenden Fall zur Beurteilung der Sache nicht erforderlich. Der Beweisantrag wird 

abgewiesen.

c) Der Bauklassenplan bestimmt das Mass der baulichen Nutzung eines Grundstücks 

(Art. 44 BO). Das Bauvorhaben liegt in der Bauklasse E (Erhaltung der bestehenden 

Bebauungsstruktur). Gemäss Art. 56 Abs. 1 BO hat sich ein Neu- oder Umbau an den 

Standort und die Volumetrie des bestehenden Baukörpers zu halten. In der Regel wird 

somit ein Gebäude am gleichen Standort und mit gleichem Volumen wieder aufgebaut. In 

diesem Fall sind die baupolizeilichen Masse des alten Gebäudes massgeblich, d. h. 

Gebäudelänge und -tiefe sowie Grenzabstände bleiben gleich. Abweichungen von 

Standort, Volumetrie und Nutzungsmass sind unter den Voraussetzungen von Art. 57 Abs. 

1 und 2 BO zulässig. In diesem Fall gelten die baupolizeilichen Masse der dem 

bestehenden Gebäude entsprechenden Bauklasse (Art. 57 Abs. 4 BO). Die Liegenschaften 

J.________strasse 68 und 70 werden durch einen Zwischenbau verbunden. Sie gelten 

deshalb nicht nur gemäss Praxis der Stadt Bern, sondern auch nach der 

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als zusammengebaut.36 Da die Liegenschaft der 

Beschwerdeführer drei Geschosse aufweist, ist gemäss Praxis der Stadt Bern für den 

ganzen Gebäudekomplex die Bauklasse 3 massgebend. Es gelten deshalb die 

baupolizeilichen Masse dieser Bauklasse. Welche Gebäudelängen und -tiefen zulässig 

sind, ergibt sich direkt aus dem Bauklassenplan. Die baupolizeilichen Masse der 

umliegenden Bauten sind somit unerheblich. Für das Baugrundstück sind gemäss 

Bauklassenplan weder eine maximale Gebäudelänge noch eine maximale Gebäudetiefe 

35 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen.
36 Vgl. dazu VGE 2014.257 vom 21.07.2015 E. 4 mit weiteren Hinweisen

RA Nr. 110/2015/82 17

festgelegt. Mangels eines fixen Masses kann die Gebäudelänge gar nicht überschritten 

werden. Es ist deshalb auch unerheblich, ob es sich beim Gebäudekomplex um einen 

Winkelbau handelt oder nicht. Gemäss Randtitel regelt Art. 48 BO die Länge von 

Gebäuden oder Gebäudegruppen. In der offenen Bauweise sind auf Eckgrundstücken 

Winkelbauten zulässig, sofern die zulässige Gebäudelänge durch die Summe der 

abgewinkelten Fassadenlängen längs den Strassen nicht überschritten wird (Art. 48 Abs. 2 

BO). Die Bestimmung regelt somit, unter welchen Umständen auf Eckgrundstücken 

Winkelbauten zulässig sind, sie untersagt jedoch diese Gebäudeform auf anderen 

Grundstücken nicht. 

d) Da im vorliegenden Fall keine maximale Gebäudelänge festgelegt ist, gilt laut Art. 46 

Abs. 1 BO ein grosser Grenzabstand von 11 m. Zudem sind zwei grosse Grenzabstände 

vorgeschrieben. Laut Art. 33 Abs. 1 BO bezeichnet der grosse Grenzabstand die kürzeste, 

rechtwinklig und horizontal zur Fassade gemessene Entfernung der Längsseiten der 

Gebäude oder Gebäudegruppe von der Grundstücksgrenze. Die Liegenschaften 

J.________strasse 68 und 70 werden auch künftig durch einen Zwischenbau verbunden 

sein (Einstellhallenzufahrt). Sie gelten deshalb als zusammengebaut und sind folglich als 

ein einziger Baukörper zu behandeln. Die massgebliche Längsseite verläuft deshalb 

entlang der J.________strasse. Gegenüber der J.________strasse gilt der 

Strassenabstand. Dieser ersetzt den reglementarischen grossen Grenzabstand. Das 

Bauvorhaben des Beschwerdegegners muss daher lediglich auf der Rückseite des 

Gebäudes den grossen Grenzabstand einhalten. Dieser ist eingehalten. Da das Gebäude 

der Beschwerdeführer an der Grenze steht, darf die Einstellhallenzufahrt ohne ihre 

Zustimmung angebaut werden (Art. 35 Abs. 2 BO). Im Übrigen wird der kleine 

Grenzabstand von 5 m eingehalten. 

6. Lärmschutz

a) Die Beschwerdeführer machen geltend, die Baubewilligung könne wegen der 

Überschreitung der Lärm-Immissionsgrenzwerte nicht erteilt werden. Nach dem 

Lärmgutachten der Firma P.________ AG würden die Immissionsgrenzwerte an der 

Ostseite des Gebäudes um 3 dB(A) überschritten. Mit dem Einbau von Lüftungsfenstern 

oder dem Anbringen von schalldichten Schildern seitlich vor den Fenstern an den West- 

und Ostfassaden könnte gemäss Gutachten die Lärmbelastung um 2 bis 3 dB(A) verringert 

RA Nr. 110/2015/82 18

werden. Massgebend sei die Lärmbelastung in der Mitte der offenen Fenster. Der Einbau 

von Lüftungsfenstern sei deshalb keine Lösung. Die Schallschutzschilder seien weder eine 

bauliche noch eine gestalterische Massnahme. Zudem seien sie von der SKB nicht 

beurteilt worden. Die Verkehrsdaten der Lärmberechnung basierten auf dem Jahr 2012 

und seien im Gutachten für das Jahr 2013 mit einer jährlichen Verkehrszunahme von 1 

Prozent hochgerechnet worden. In der Zwischenzeit sei eine Anpassung von mindestens 3 

Prozent zu berücksichtigen. Selbst mit den vorgeschlagenen Lärmschutzmassnahmen 

dürfe demnach der Immissionsgrenzwert um mindestens 1 dB(A) überschritten sein. 

Zudem seien weder die Lärmimmissionen der Anflugroute des Flughafens Belp 

berücksichtigt noch die verschiedenen Lärmquellen (Strasse, Parkplatz, Tennisplatz) 

gesamthaft dargestellt worden.

b) Der Beschwerdegegner reichte im Baubewilligungsverfahren einen Bericht der 

P.________ AG zur Aussenlärmuntersuchung ein. Darin wurden die massgeblichen 

Lärmquellen ermittelt. Da die Bauparzellen gemäss Lärmbelastungskataster nicht von 

übermässigem Fluglärm betroffen sind,37 wurde zu Recht auf eine Beurteilung des 

Fluglärms verzichtet. Beurteilt wurden neben dem Strassenlärm auch der Parkplatzlärm 

und der Lärm von der Tennisanlage. 

Nach Art. 8 USG gilt der Grundsatz, dass Einwirkungen sowohl einzeln als auch 

gesamthaft und nach ihrem Zusammenwirken beurteilt werden sollen. Dieser Grundsatz 

beruht auf der Erkenntnis, dass einzelne Belastungen der Umwelt häufig für sich alleine 

betrachtet von geringer Bedeutung sind, aber durch ihr Zusammentreffen zu ernsthaften 

Beeinträchtigungen führen können. Möglich sind kumulative Effekte (bei denen sich die 

Wirkungen verschiedener Einwirkungen summieren), synergistische Effekte (bei denen 

sich die Wirkungen verschiedener Einwirkungen über die blosse Summierung hinaus 

verstärken) und Rückkoppelungseffekte, die Auswirkungen auf andere Umweltbereiche 

haben.38 Diese Erscheinungen machen es erforderlich, Einwirkungen nicht isoliert, sondern 

auch auf ihr mögliches Zusammenwirken oder ihre denkbare mehrfache Wirkung in der 

Umwelt zu beurteilen. In diesem Sinne gilt Art. 8 USG als verbindliche Anweisung sowohl 

37 Vgl. Lärmbelastungskataster, einsehbar unter <www.bazl.admin.ch>, Rubriken «Politik, Umwelt, Lärm»
38 Rausch/Keller, in Kommentar USG, 2001, Art. 8 N. 1; Alain Griffel, Die Grundprinzipien des schweizerischen 
Umweltrechts, Rz. 345 S. 255 f.

http://www.bazl.admin.ch

RA Nr. 110/2015/82 19

für den Erlass von Verordnungen als auch von Verfügungen.39 Einer Gesamtbetrachtung 

sind jedoch in vielen Fällen wissenschaftlich-technische Grenzen gesetzt. Bislang 

bestehen noch keine gesicherten und geeigneten fachlichen Grundlagen für die 

Beurteilung der Kumulation verschiedenartiger Geräusche.40 Deshalb beschränkt sich Art. 

40 Abs. 2 LSV für die Beurteilung der Immissionsgrenzwerte darauf, die Summierung 

gleichartiger Lärmimmissionen vorzuschreiben. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass 

die verschiedenen Lärmarten im Bericht zur Aussenlärmuntersuchung separat beurteilt 

wurden.

c) Das Baugrundstück, auf dem das Mehrfamilienhaus erstellt werden soll, liegt auf 

einer Tiefe von 20 m ab Strassenrand in den Lärm-Empfindlichkeitsstufen (ES) III, im 

Übrigen in der ES II. In der ES III betragen die Immissionsgrenzwerte für 

Strassenverkehrslärm 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht, in der ES II 60 dB(A) 

am Tag und 50 dB(A) in der Nacht (vgl. Anhang 3 LSV). Gemäss dem Bericht zur 

Aussenlärmuntersuchung beträgt die Belastung des geplanten Mehrfamilienhauses durch 

den Strassenlärm an der am stärksten betroffenen Fassade am Tag 67 dB(A) und 60 

dB(A) in der Nacht. Die Immissionsgrenzwerte sind somit überschritten. Der Bericht basiert 

auf den Verkehrsdaten aus dem Strassenlärmkataster der Stadt Bern. Diese wurden für 

den Beurteilungszeitpunkt mit einer jährlichen Verkehrszunahme von 1 Prozent 

hochgerechnet, was einen durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von 16'010 ergab. 

Gemäss den Angaben der Stadt Bern hat die Verkehrsbelastung auf der 

J.________strasse seither nicht zu-, sondern abgenommen. Der DTV betrug 2015 nur 

noch 14'256. Selbst wenn der Verkehr seither um 1 Prozent pro Jahr zugenommen hätte, 

würde dies an der Lärmbelastung nichts ändern. Wie der Vertreter der P.________ AG am 

Augenschein erläutert hat, wäre erst ab einer Verkehrszunahme von 25 Prozent mit einer 

Zunahme des Lärms um etwa 1 dB(A) zu rechnen.41 Es kann deshalb auf die im Übrigen 

unbestrittene Beurteilung der Aussenlärmuntersuchung abgestellt werden.

d) Gemäss Art. 22 USG42 werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für 

neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die 

39 Botschaft zu einem Bundesgesetz über den Umweltschutz vom 31. Oktober 1979, BBl 1979 III 749 ff., 
insbes. S. 785
40 BGE 126 II 522 E. 37 e; Rausch/Keller, in Kommentar USG, 2001, Art. 8 N. 12; Zäch/Wolf, in Kommentar 
USG, 2000, Art. 15 N. 29; Beatrice Wagner Pfeifer, Umweltrecht I, 2. Aufl., S. 157; Rausch/Keller, a.a.O., N. 12 
zu Art. 8 USG; André Schrade/Theo Loretan, USG-Kommentar, N. 14a zu Art. 13 USG)
41 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 4, Votum R.________; vgl. auch Wolf, in 
Kommentar USG, 2000, Vorbemerkungen zu Art. 19-25 N. 9
42 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01)

RA Nr. 110/2015/82 20

Immissionsgrenzwerte nicht überschritten sind (Abs. 1) oder die Räume zweckmässig 

angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen 

getroffen werden (Abs. 2). Es sind deshalb Massnahmen zur Einhaltung der 

Immissionsgrenzwerte erforderlich. Infrage kommen die Anordnung der lärmempfindlichen 

Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (Art. 31 Abs. 1 Bst. a LSV) 

sowie bauliche oder gestalterische Massnahmen, mit denen ein Gebäude gegen Lärm 

abgeschirmt werden kann (Art. 31 Abs. 1 Bst. b LSV). Können die Immissionsgrenzwerte 

durch solche Massnahmen nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss 

Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein 

überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt. 

Auf welche Weise es gelingt, die Immissionsgrenzwerte einzuhalten, ist grundsätzlich 

unerheblich.43 Das Gesetz nennt als erste Massnahme die zweckmässige Anordnung der 

Räume. Das bedeutet, dass die Grundrisse so gestaltet werden, dass die 

lärmempfindlichen Wohnräume auf der ruhigen Seite des Gebäudes und die 

lärmunempfindlichen Räume auf der lärmigen Seite des Gebäudes angeordnet werden. Als 

zusätzliche Schallschutzmassnahmen kommen bauliche oder gestalterische Massnahmen 

in Frage. Diese baulichen Massnahmen sind Hindernisse zwischen der Lärmquelle und 

den lärmempfindlichen Gebäuden wie Lärmschutzwände und Lärmschutzdämme oder 

vorgelagerte Bauten mit geringerer Lärmempfindlichkeit. Gestalterische Massnahmen 

betreffen das lärmempfindliche Gebäude selber. So ermöglichen beispielsweise Atrien, 

Innenhöfe, Fassadenschilder, Pufferzonen, Erschliessung, Verwinkelungen, 

Terrassierungen, Fassadenvor- und Fassadenrücksprünge, Erker oder Blenden, eine 

abgewinkelte Bauweise, Mauervorsprünge oder Erker,44 dass lärmempfindliche Räume 

entweder vom Lärm abgewandt angeordnet werden können oder dass eine Lärmreduktion 

erreicht wird. Auch offene Balkone mit massiv geschlossenen Brüstungen und 

schallabsorbierenden Oberflächen oder Lärmschutzwände zwischen den Gebäuden sind 

geeignete Massnahmen zur Verminderung der Lärmbelastung.45 Massgeblich ist letztlich 

einzig, dass mit diesen Massnahmen die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte an den 

offenen Fenstern der lärmempfindlichen Räume gewährleistet ist.

43 Vgl. dazu und zum Folgenden: Wolf, in Kommentar USG, 2000, Art. 22 N. 25 ff.
44 Vgl. Hans-Jörg Grolimund, Lärmschutzarchitektur: Bauen in lärmbelasteten Gebieten, in: Schweizer 
Ingenieur und Architekt, 117 (1999), S. 834
45 Vgl. Praxisblatt Bauen in lärmbelasteten Gebieten, Zusammenstellung von Lärmschutzmassnahmen, 
einsehbar unter www.bern.ch Rubriken «Themen, Lärm, Downloads und Lins»

http://www.bern.ch

RA Nr. 110/2015/82 21

e) Der Beschwerdegegner hat von der Möglichkeit der zweckmässigen Anordnung der 

Räume insofern Gebrauch gemacht, als er die Badezimmer auf die Nordseite verlegt hat 

und auf der strassenseitigen Fassade keine Fenster lärmempfindlicher Räume plant. Eine 

weitere Optimierung des Grundrisses wäre zwar theoretisch möglich. Angesichts des 

Umstandes, dass die Immissionsgrenzwerte nicht nur auf der Nord-, sondern auch auf der 

ganzen Ost- und Westseite überschritten sind, lässt sich dadurch jedoch nicht vermeiden, 

dass lärmempfindliche Räume auf den lärmexponierten Seiten angeordnet werden. Die 

Aussage im Bericht Aussenlärmuntersuchung, die Grundrisse seien weitgehend optimiert, 

trifft deshalb zu. Gemäss neuster Rechtsprechung des Bundesgerichts müssen die 

Immissionsgrenzwerte für Lärm bei Neubauten grundsätzlich an allen Fenstern von 

lärmempfindlichen Räumen eingehalten werden. Die von rund der Hälfte aller Kantone 

angewandte «Lüftungsfensterpraxis», wonach die Grenzwerte nur an einem Fenster 

einzuhalten sind, ist nicht zulässig, da sie zu einer unzulässigen Aushöhlung des 

Gesundheitsschutzes führt.46 Es ist deshalb fraglich, ob der im Bericht 

Aussenlärmuntersuchung vorgeschlagene Einbau von Lüftungsfenstern eine zulässige 

Massnahme ist. Diese Frage kann jedoch offen gelassen werden, weil der 

Beschwerdegegner den Einbau transparenter, schalldichter Schilder seitlich vor den 

betroffenen Fenstern plant. Dies stellt eine zulässige gestalterische Massnahme am 

Gebäude dar. Wie die Vertreter der P.________ AG und des Amts für Umweltschutz am 

Augenschein erläutert haben, kann damit die Lärmbelastung um bis maximal 3 dB(A) 

vermindert werden. Dies hängt gemäss den Erläuterungen des Vertreters des Amts für 

Umweltschutz der Stadt Bern damit zusammen, dass der Einfallswinkel des Lärms dadurch 

halbiert wird.47 Die SKB hat keine Einwände, da eine ortsbildverträgliche Gestaltung 

möglich ist.48

Die BVE hat keinen Anlass, an den fachkundigen Ausführungen der Vertreter der 

P.________ AG und des Amts für Umweltschutz der Stadt Bern zu zweifeln. Da die 

Immissionsgrenzwerte an den Fenstern der lärmempfindlichen Räume durch gestalterische 

Massnahmen am Gebäude eingehalten werden können, steht der Baubewilligung unter 

dem Gesichtspunkt des Lärmschutzes nichts entgegen. 

46 BGer 1C_139/2015, 1C_140/2015 und 1C_141/2015)
47 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 4 f., Votum R.________ und S. 5, Votum 
S.________ 
48 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 10, Votum O.________

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7. Zufahrt zur Einstellhalle

a) Die Beschwerdeführer machen geltend, das Kreuzen von Fahrzeugen im 

Zufahrtsbereich sei nicht möglich, weil die Zufahrt durch einen Hydranten verengt werde. 

Dessen Position sei in den Bauplänen nicht richtig eingezeichnet. Zudem werde die 

Einsicht in die J.________strasse durch die Grenzmauer verunmöglicht. Weder auf das 

eine noch das andere Argument sei in der Gesamtbewilligung eingegangen worden. Es sei 

lediglich ausgeführt worden, das städtische Amt für Verkehrsplanung habe auf einer 

Zufahrtsbreite von 5.80 m bestanden, damit das Kreuzen zweier Fahrzeuge gewährleistet 

sei. Das rechtliche Gehör sei verletzt worden und der Sachverhalt sei unvollständig 

festgestellt worden.

b) Geplant ist ein neuer Strassenanschluss auf die J.________strasse für die 

Einstellhallenzufahrt. Daher ist eine Strassenanschlussbewilligung der Stadt Bern 

erforderlich. Voraussetzung für eine Strassenanschlussbewilligung ist, dass die Zu- und 

Wegfahrten die öffentliche Strasse nicht beeinträchtigen (vgl. dazu Art. 73 Abs. 1 SG und 

Art. 21 Abs. 1 BauG in Verbindung mit Art. 57 BauV). Die Verkehrssicherheit muss 

gewährleistet sein. Zur Beurteilung der Frage, ob ein Strassenanschluss verkehrssicher ist, 

können die einschlägigen Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und 

Verkehrsfachleute (VSS) herangezogen werden.49 Voraussetzung für einen sicheren 

Strassenanschluss sind nach der Norm VSS SN 640 050 (Grundstückzufahrten) vorab die 

Ein- und Ausfahrt in Vorwärtsrichtung sowie ausreichend grosse Sichtfelder.50 

c) Aufgrund der Erkenntnisse anlässlich des Augenscheins wurde die Rüge, der 

Hydrant sei nicht richtig eingetragen, fallengelassen. Hingegen wurde festgestellt, dass 

beim Strassenanschluss an die J.________strasse die erforderlichen Sichtweiten nicht 

eingehalten werden können, weil die Gartenmauer zwischen dem Baugrundstück und dem 

Nachbargrundstück die Sicht behindert. Der Beschwerdegegner reichte deshalb mit 

Schreiben vom 16. Dezember 2016 eine Projektänderung ein (Eingangsstempel 

Rechtsamt BVE vom 17. Dezember 2015). Er beabsichtigt, die Mauer im interessierenden 

Bereich auf die maximale Höhe von 60 cm abbrechen zu lassen, so dass die Sichtweiten 

eingehalten werden können. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, der 

Beschwerdegegner sei nicht berechtigt, die Umfriedungsmauer abzubrechen, da diese 

49 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 21 N. 7
50 VSS SN 640 050, Tabelle 2

RA Nr. 110/2015/82 23

nicht vollständig auf dem Grundstück des Beschwerdegegners, sondern auf der Grenze 

der beiden benachbarten Grundstücke stehe. Es bestehe deshalb Miteigentum. Im 

Weiteren sei ein Teilabbruch der Mauer ungeeignet, die erforderlichen Knotensichtweiten 

sicherzustellen, da es auf dem Grundstück der Beschwerdeführer eine Eibe im Sichtfeld 

habe. 

d) Über Privatrechte wird im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht entschieden. 

Für deren Durchsetzung sind die Betroffenen auf den zivilrechtlichen Rechtsweg 

verwiesen. Der Grundsatz der strikten Trennung zwischen Privat- und Verwaltungsrecht 

wird jedoch durchbrochen, wenn die Baugesetzgebung privatrechtliche Tatbestände 

voraussetzt oder ausdrücklich als massgebend erklärt. In solchen Fällen kann die 

Baubewilligungsbehörde oder die Beschwerdeinstanz das Bestehen und den Umfang des 

fraglichen Rechts vorfrageweise prüfen.51 So ist zum Beispiel beim Bauen auf fremdem 

Grund das Einverständnis des Grundeigentümers erforderlich (vgl. Art. 10 Abs. 2 BewD). 

Der Beschwerdegegner hat einen (unbeglaubigten) Plan des Vermessungsamts der Stadt 

Bern eingereicht. Danach befindet sich die Mauer zwar grösstenteils auf dem Baugrund 

und nur zu einem kleinen Teil auf dem Grundstück der Beschwerdeführer. Das ändert aber 

nichts daran, dass sie nicht an der Grenze zum Grundstück des Beschwerdegegners, 

sondern auf der Grenze der beiden Nachbargrundstücke steht. Gemäss Art. 670 ZGB52 

besteht daher die Vermutung, die fragliche Mauer sei im Miteigentum der Nachbarn. Ohne 

Zustimmung der Beschwerdeführer kann die Mauer somit nicht abgebrochen werden. 

e) Die fragliche Mauer ist gemäss dem Projektplan Erdgeschoss vom 9.12.2015 

ungefähr 2 m hoch und reicht bis an die Trottoir-Hinterkante. Die Einstellhallenein- und -

ausfahrt soll etwa 60 cm von dieser Mauer entfernt in die J.________strasse einmünden. 

Aufgrund der Mauer können die Knotensichtweiten bei weitem nicht eingehalten werden. 

Sowohl die Sicht auf das Trottoir als auch die Sicht auf die stark befahrene 

J.________strasse sind massiv beeinträchtigt. So müssten die Sichtweiten auf das Trottoir 

mindestens 15 m betragen.53 Vorhanden sind etwa 4 m. Aufgrund der signalisierten 

Geschwindigkeit auf der J.________strasse von 50 km/h müsste die Knotensichtweite 

mindestens 50 m betragen.54 Vorhanden sind etwa 12 m. Die Verkehrssicherheit des 

neuen Strassenanschlusses ist deshalb klar nicht gewährleistet. Das wiegt umso schwerer, 

51 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 2 
N. 4a
52 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)
53 Vgl. VSS SN 640 273a Ziff. 12.2
54 Vgl. VSS SN 640 273a Ziff. 12.1 S. 8 Tabelle 1

RA Nr. 110/2015/82 24

als die Einstellhalle neben den 10 Parkplätzen für die Wohnnutzung auch 10 Parkplätze für 

den Tennisclub enthält. Diese Parkplätze werden durch einen breiteren Benutzerkreis 

genutzt als die Parkplätze der Wohnungen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass 

dadurch mehr Fahrbewegungen pro Tag generiert werden, als bei einer blossen 

Wohnnutzung, da die Tennisspielerinnen und Tennisspieler jeweils nur einige Stunden im 

Tennisclub verbringen. Im Übrigen würde der Abbruch der Mauer zur Herstellung von 

genügend grossen Sichtweiten nicht ausreichen, da auch der Zaun auf dem Grundstück 

der Beschwerdeführer die Sicht auf das Trottoir und die Fahrbahn der J.________strasse 

beeinträchtigt. Es kann deshalb offen gelassen werden, ob auch die Bepflanzung 

sichtbehindernd ist. Der Strassenanschluss für die Einstellhallenein- und -ausfahrt kann 

deshalb am geplanten Standort nicht bewilligt werden. Die Strassenanschlussbewilligung 

wurde deshalb zu unrecht erteilt. Aus diesem Grund muss die Gesamtbewilligung 

aufgehoben werden.

8. Kosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 

Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren 

erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV55). Für den 

Augenschein vom 4. November 2015 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine 

zusätzliche Gebühr von Fr. 600.00 erhoben. Die Verfahrenskosten im 

Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 2'600.00. 

Laut Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 

auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 

Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu 

erheben. Im vorliegenden Fall gilt der Beschwerdegegner als unterliegend. Er hat daher die 

Verfahrenskosten zu tragen.

b) Der Beschwerdegegner hat zudem den Beschwerdeführern die Parteikosten zu 

ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwalts der Beschwerdeführer gibt 

55 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2015/82 25

zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdegegner hat somit den Beschwerdeführern 

die Parteikosten von Fr. 9'322.10 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des 

Regierungsstatthalteramtes Bern-Mittelland vom 20. Mai 2015 wird mit Ausnahme 

von Ziffer 4.2 (Kosten) aufgehoben. Dem Baugesuch vom 7. Dezember 2012 wird 

der Bauabschlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'600.00 werden dem Beschwerdegegner zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 41'074.85 

bleiben dem Beschwerdegegner auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist das 

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland zuständig.

3. Der Beschwerdegegner hat den Beschwerdeführern die Parteikosten im Betrag von 

Fr. 9'322.10 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher B.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, A-Post

- Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

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Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin