# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 501c9d50-0295-526c-b56b-ff22de804d53
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-26
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 26.06.2018 U 2017 93
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_U-2017-93_2018-06-26.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 17 93

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi

Aktuar Gross

URTEIL

vom 26. Juni 2018

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG,

Beschwerdeführerin

gegen 

Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden,

vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Eva Druey Just,

Beschwerdegegnerin

betreffend Brandschutzvorschriften

- 2 -

1. Am 31. Januar 2017 reichte die A._____ AG das Gesuch um Erstellung 

eines viergeschossigen Neubaus auf Parzellen 461 und 1010 in der 

Gemeinde X._____ (Neubau B._____ Baugesuch Nr. 241) ein. Sie gab 

als Zweckbestimmung unter anderem an: Bed & Breakfast mit Wohn- und 

Gewerbeflächen, Anzahl der Wohnungen: 3 im Dachgeschoss.

2. Am 10. März 2017 erteilte die Gemeinde X._____ der Bauherrschaft die 

Baubewilligung unter Auflagen. Unter anderem verfügte sie, dass die 

Auflagen der GVG (Gebäudeversicherung Graubünden) einen 

integrierenden Bestandteil der Baubewilligung bildeten. Die in der 

Verfügung aufgeführten Auflagen seien zu erfüllen.

Erst nach Aufforderung der GVG reichte die Bauherrschaft am 27. Juli 

2017 das Brandschutzkonzept nach. Aus diesen Plänen geht Folgendes 

hervor: Im Untergeschoss liegen die Einstellhalle und das Treppenhaus. 

Im Erdgeschoss liegen das Treppenhaus, Gewerberaum, Technikräume 

Lingerie B&B, Garderoben Personal B&B, Kellerräume Wohnungen, 

Lager B&B – kein Wohnraum. Im Eingangsgeschoss liegen 

Gewerberäume, Küche/Office mit Frühstücksraum B&B, zwei 2 ½-

Zimmerwohnungen (mit Küche), der Eingangsbereich mit Empfang/Büro, 

der Laden B&B und die Terrasse. Im Obergeschoss liegen 14 

Doppelzimmer (ohne Küche), vier Studios (mit Küche von der GVG als 

„Hotelzimmer“ bezeichnet) und zwei 2-Zimmerwohnungen (mit Küche, 

von der GVG als „Hotelzimmer“ bezeichnet). Im Dachgeschoss liegen 

zwei 3 ½-Zimmerwohnungen, eine 2 ½-Zimmerwohnung, ein Büro und 

zwei Waschküchen.

3. Am 4. September 2017 erteilte die GVG der Bauherrschaft die 

feuerpolizeiliche Bewilligung (koordinierte Zusatzbewilligung) unter 

Bedingungen und Auflagen. Das Brandschutzkonzept sei ein Bestandteil 

dieser Bewilligung. Die Ergänzungen und Korrekturen seien in den 

Brandschutzplänen sowie im Brandschutzkonzept eingetragen worden 

und müssten ebenfalls beachtet werden. Das Bauvorhaben werde 

- 3 -

aufgrund der Beherbergung von 20 oder mehr, nicht auf fremde Hilfe 

angewiesene Personen, als Beherbergungsbetrieb [b] eingestuft. Gestützt 

auf die VKF-Brandschutz-richtlinie 20-15, "Brandmeldeanlage", Ziff. 2.2.2, 

sowie die baurechtliche Beurteilung der Gemeinde müsse das gesamte 

Gebäude mit einer Brand-meldeanlage mit Vollüberwachung versehen 

werden.

4. Am 3. Oktober 2017 erhob die A._____ AG (Beschwerdeführerin) gegen 

die feuerpolizeiliche Bewilligung (koordinierte Zusatzbewilligung) 

Einsprache (recte: Beschwerde) beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit den Begehren auf Wiedererwägung (recte: 

Gutheissung). 

Aus ihrer Sicht beinhalte das Neubauprojekt Gewerbe- und 

Dienstleistungsflächen, 14 Beherbergungszimmer mit je zwei Betten, 

touristisch bewirtschaftete Wohnungen (Ferienwohnungen), eine 

Erstwohnung und zwei Zweitwohnungen. Die Beschwerde richte sich 

gegen die Auflagenziffer 1 (Ergänzungen und Korrekturen im 

Brandschutzkonzept betreffend Brandmeldeanlage Punkt 4). Laut 

Bewilligung der Gemeinde seien die Räumlichkeiten im 

Eingangsgeschoss und im Obergeschoss mit Küchen ausgestattet und 

als touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss ZWG gekennzeichnet 

und genutzt. Im Entscheid der GVG seien die Nutzung dieser Wohnungen 

in Hotelzimmer abgeändert worden. Dies bedeute, dass die Zahl der 

Beherbergungszimmer (recte: Gästebetten) auf über 30 Betten ansteige 

und somit die Auflage einer Brandmeldeanlage mit Vollüberwachung über 

das ganze Gebäude nach sich ziehe. Gemäss Auflage Ziff. 4 

Brandschutzrichtlinien 20-15 Brandmeldeanlage Ziff. 3.2.2 lit. e könnten 

Räume oder Bereiche von der Überwachung ausgenommen werden, 

wenn diese als Brandabschnitte mit dem erforderlichen Feuerwiderstand 

abgetrennt seien. In der Bewilligung seien die drei Wohnungen im DG als 

Wohnungen anerkannt, die touristisch bewirtschafteten Wohnungen 

(Ferienwohnungen) jedoch nicht. Die unterschiedliche Beurteilung der 

- 4 -

Wohnungen erachteten sie als nicht begründet und nicht gerechtfertigt 

und ersuchten daher um Wiedererwägung der Bewilligung (recte: 

Aufhebung der betreffenden Auflagen Ziff. 1 und 4 mit den 

entsprechenden Korrekturen im Brandschutzkonzept).

5. Am 15. November 2017 beantragte die GVG (Beschwerdegegnerin) die 

Abweisung der Beschwerde.

Im Eingangs- und Obergeschoss seien zahlreiche Gästezimmer geplant, 

die vom Grundriss her untereinander sehr ähnlich seien. Dies gelte 

insbesondere für die 18 Doppelzimmer im Obergeschoss mit insgesamt 

36 Betten (recte: 14 Doppelzimmer und vier Studios). Hinzu kämen je 

zwei 2-Zimmersuiten im Ober- und Erdgeschoss (recte: 

Eingangsgeschoss). Dies ergebe insgesamt 42 Gästebetten (recte: 44 

Gästebetten, wenn man davon ausgeht, dass in den vier Studios und in 

den je zwei 2 ½- und 2- Zimmerwohnungen je 2 Gästebetten vorhanden 

sind). Die Beschwerdeführerin anerkenne, dass sie in die 

Nutzungskategorie "Beherbergungsbetrieb [b]" falle. Sie gehe aber 

aufgrund der Deutung einzelner Zimmer als Wohnungen davon aus, dass 

sie maximal 28 Personen beherbergen werde und daher keine 

Brandmeldeanlage bauen müsse, zumal diese erst ab über 30 

beherbergten Personen Pflicht sei. Die GVG teile diese Ansicht nicht. Die 

Brandschutznorm VKF und die Richtlinien des Vollzugsorgans der 

Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau technischer 

Handelshemmnisse hätten via die Verweisung in Art. 1 der 

Brandschutzverordnung BR 840.110 Gesetzeskraft, soweit sie in deren 

Anhang 1 aufgelistet seien. Dies sei für die Brandschutznorm 1-15 und 

die Richtlinie 20-15 betreffend Brandmeldeanlagen der Fall. Gemäss den 

Definitionen der VKF (Brandschutznorm 1-15, Ziff. 13) seien 

Beherbergungsbetriebe der Kategorie [b], insbesondere Hotels, 

Pensionen und Ferienheime, in denen dauernd oder vorübergehend 20 

oder mehr Personen aufgenommen werden könnten, die nicht auf fremde 

Hilfe angewiesen seien. Die Beschwerdeführerin anerkenne, dass sie 

- 5 -

einen Beherbergungsbetrieb der Kategorie [b] plane. Laut Ziff. 2.2.2 der 

Brandschutzrichtlinie 20-15 sei eine Brandmeldeanlage mit voller 

Überwachung Pflicht, sobald ein Beherbergungsbetrieb der Kategorie [b] 

drei oder mehr Geschosse habe und die Anzahl beherbergter Personen 

mehr als 30 betrage. Die Beschwerdeführerin sei der Meinung, sie habe 

nur 28 Betten für die B&B-Nutzung ausgeschieden, alle weiteren Betten 

seien bewirtschaftete Ferienwohnungen. Die Richtlinie 20-15 spreche 

nicht von Hotelbetten, sondern von der Anzahl beherbergter Personen. 

"Beherbergung" sei nach Duden die "Aufnahme, Unterbringung, 

Unterkunft", ohne dass der Rechtsgrund für diese Unterbringung eine 

Rolle spielte. Darunter fielen demnach sowohl die Aufnahme eines 

Gastes im B&B als auch die kurzfristige Unterbringung in einer 

bewirtschafteten Zweitwohnung oder einem Aparthotel. Die 

grammatikalische Auslegung der Richtlinie ergebe daher, dass alle 

Gästezimmer und -wohnungen für die Frage der Anzahl beherbergter 

Personen massgeblich seien. Dies gelte auch unter Berücksichtigung der 

Tatsache, dass die Brandschutznorm 1-15 in Ziff. 13 die bewirtschafteten 

Zweitwohnungen nicht nenne. Es handle sich dort aber um eine nicht 

abschliessende Aufzählung. Zudem gehe es nicht um die Frage, ob die 

geplante Anlage ein Beherbergungsbetrieb im Sinne der Norm 10-15 sei, 

was unbestritten sei, sondern um die Frage, ob eine Brandmeldeanlage 

installiert werden müsse, wofür nicht die Norm 10-15 sondern Ziff. 2.2.2 

der Richtlinie 20-15 massgeblich sei.

Die Brandmeldeanlagepflicht existiere nicht zum Selbstzweck. Sie sei für 

grössere Beherbergungsstätten sicherheitsrelevant, aus folgenden 

Gründen: Aufgrund der kurzen Aufenthaltsdauer sei der Gast an seinem 

Ferienort schlechter orientiert als daheim. Je grösser der 

Beherbergungsbetrieb und je länger die Fluchtwege, desto wichtiger sei 

es, dass der Gast frühzeitig gewarnt und evakuiert werden könne. Hotels 

wiesen zudem eine höhere Personendichte auf als Wohnungen und der 

Gast vertraue darauf, dass für die nötige Sicherheit gesorgt werde. Die 

Gründe für die Brandmeldeanlagepflicht träfen für die zu 

- 6 -

bewirtschaftenden Studios und Wohnungen ebenso zu wie für die B&B-

Zimmer. Die Fluchtwege seien identisch für Wohnungen und B&B-

Zimmer. Die Wohnungen würden wie Hotelzimmer nur kurzfristig 

vermietet, was gemäss ZWG zwingend sei. Somit seien diese 

Vorschriften auf touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen ebenso 

anwendbar wie auf Hotel- und B&B-Betriebe. Es spiele keine Rolle, ob die 

bewirtschafteten Wohnungen über eine Kochgelegenheit verfügten - was 

eher noch zusätzliche Gefahren schaffe.

Klassische Zweitwohnungen fielen nicht unter die 

Beherbergungsbetriebe, Hotels und Aparthotels dagegen schon. Wenn 

die Brandschutznorm 1-15 Ziff. (recte: Art.) 13 die bewirtschafteten 

Zweitwohnungen nicht aufzähle, sei dies deswegen, weil diese relativ neu 

seien. Sie seien am ehesten mit den Aparthotels verwandt, für welche die 

Brandschutzpflichten ebenso gälten wie für Hotels. Zudem sei die 

Aufzählung in der Richtlinie nicht abschliessend. Somit sei die Baute 

erstens ein Beherbergungsbetrieb der Kategorie [b] und falle zweitens mit 

vier Geschossen und über 30 Betten auch unter die Pflicht zur Erstellung 

einer Brandmeldeanlage. Diese müsse somit auf jeden Fall eingebaut 

werden. Eventuell seien bestimmte Bereiche von der Pflicht 

ausgenommen, weil Ziff. 3.2.2 lit. e der Richtlinie 20-15 es zulasse, dass 

Wohnbereiche, die als Brandabschnitte mit dem erforderlichen 

Feuerwiderstand abgetrennt seien, davon ausgenommen würden. Dies 

werde so vorgesehen, damit die Wirtewohnung nicht der 

Brandmeldeanlagepflicht unterliege. Nach dem Brandschutzkonzept treffe 

dies zu für die drei Wohnungen im Dachgeschoss. Demgegenüber müsse 

die Brandmeldeanlage sowohl die B&B-Zimmer als auch die kurzfristig 

vermieteten bewirtschafteten Zweitwohnungen miterfassen.

6. Am 28. November 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 

Anträgen fest.

Es seien nicht mehr Wohnungen geplant als im Baugesuch aufgeführt. 

Die Zweckbestimmung sei integrierender Bestandteil des Baugesuchs, 

- 7 -

woraus der Nachweis erbracht werde, welche Flächen welchem Zweck 

dienten. Aus dem Formular Zweckbestimmung sei ersichtlich, welche 

Flächen als Doppelzimmer genutzt werden sollten und welche Flächen 

als touristisch bewirtschaftete Wohnungen. Bei den drei Wohnungen im 

OG (recte: DG) handle es sich um eine Erst- und zwei Zweitwohnungen, 

welche nichtgewerblichen Zwecken dienten. Diese seien deshalb im 

Baugesuch separat erwähnt worden. Im OG befänden sich die 14 (B&B-) 

Zimmer mit je zwei Betten und vier Studiowohnungen und zwei 2-Zimmer-

wohnungen, welche touristisch bewirtschaftet seien. Es seien keine 

Doppelzimmer, da eine Kochgelegenheit bestehe. Zudem seien im 

Eingangsgeschoss zwei 2-Zimmerwohnungen als touristisch 

bewirtschaftete Wohnungen eingezeichnet, welche ebenfalls jeweils mit 

einer Kochgelegenheit ausgestaltet seien. Im geplanten Neubauprojekt 

würden sowohl die Kriterien der Einliegerwohnung als auch die Kriterien 

der strukturiert bewirtschafteten Beherbergungsbetriebe gemäss ZWG 

erfüllt. 

Es sei nicht zwingend, dass touristisch bewirtschaftete Wohnungen vom 

Betreiber des B&B bewirtschaftet würden. Dies könne auch eine andere 

Person tun, die die Anforderungen eines strukturierten 

Beherbergungsbetriebes erfülle. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen 

seien den ursprünglichen Ferienwohnungen gleichgestellt. Sie würden 

dem Gast für eine bestimmte Dauer zu Ferienzwecken gegen Entgelt zur 

Verfügung gestellt. Eine Nutzungsauflage für touristisch bewirtschaftete 

Wohnungen sei keine Nutzungspflicht. Es bestünde somit die Möglichkeit, 

touristisch bewirtschaftete Wohnungen in Erstwohnungen umzuwandeln. 

Für Wohnungen bestehe keine Pflicht einer Brandmeldeanlage. 

Wohnungen seien als Brandabschnitte mit dem erforderlichen 

Feuerwiderstand abgetrennt. Sie erreichten die Mindestbettenzahl von 30 

für das B&B nicht. Die touristisch bewirtschafteten Wohnungen seien als 

Brandabschnitte mit dem erforderlichen Feuerwiderstand abgetrennt und 

es brauche dort keine Brandmeldeanlage. Die baulichen 

Sicherheitsmassnahmen und die Markierungen des Fluchtweges würden 

- 8 -

im Zusammenhang mit dem Sicherheitsexperten nach Vorschrift 

ausgeführt. Es gebe im Kanton Beherbergungsbetriebe, welche über eine 

grössere Anzahl an Betten verfügten, ohne Brandmeldeanlage.

7. Am 5. Januar 2018 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren 

Anträgen fest.

Es gehe hier nur darum, ob die touristisch bewirtschafteten 

Zweitwohnungen im Erd- (recte; Eingangs-) und Obergeschoss für die 

Pflicht zur Erstellung einer Brandmeldeanlage einem Hotelzimmer 

gleichzustellen seien. Dafür spreche auch die Deklaration (nur) dreier 

Wohnungen im Baugesuch (vom 31. Januar 2017), während dort alle 

Zimmer und Wohnungen im Erd- (recte: Eingangs-) und Obergeschoss 

einheitlich als B&B mit Wohn- und Gewerbeflächen bezeichnet worden 

seien. Zwei Urteile aus Basel Stadt zeigten, dass eine Nutzung nur als 

Wohnnutzung anerkannt werde, wenn sie auf Dauer ausgerichtet sei. Die 

Überlassung zu Kurzaufenthalten von einigen Tagen sei keine 

Wohnnutzung, sondern eine Fremdbeherbergung. Für die 

Fremdbeherbergung spreche zudem, dass neben der Überlassung der 

Wohnungen noch weitere Dienstleistungen angeboten würden, wie 

Frühstück, Reception, Reinigungsservice, Wäschewechsel etc. Auch die 

Art der Vermarktung und die Berechnung der Preise pro Tag statt pro 

Monat sprächen für eine Fremdbeherbergung. Bei den Ein- und Zwei-

Zimmer-Studios handle es sich um Zweitwohnungen im Rahmen eines 

strukturierten Beherbergungsbetriebes gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG. 

Einliegerwohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG habe es hier 

keine. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb liege gemäss Art. 4 ZWV 

dann vor, wenn der Betrieb hotelmässige Dienstleistungen und 

Infrastrukturen umfasse, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste 

beansprucht würden, ein hotelähnliches Betriebskonzept aufweise und 

die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs sichergestellt 

sei. Daraus resultiere, dass die Studios im Erd- (recte: Eingangs-) und 

Obergeschoss nicht durch irgendeine andere Person bewirtschaftet 

- 9 -

werden könnten, sondern im Rahmen des Hotels betrieben würden. 

Zudem seien die bewirtschafteten Zweitwohnungen von der 

Bewirtschaftungsart so nah am Hotelzimmer, dass der Gast mitunter den 

Unterschied kaum bemerken werde. Einziger Unterschied sei, dass die 

bewirtschafteten Studios eine Kochgelegenheit hätten. Die 

Brandschutzrichtlinien knüpften nicht an den Begriff des Hotels an, 

sondern an den Begriff der Beherbergung. Deswegen müssten die Gäste 

in den bewirtschafteten Zweitwohnungen als beherbergt gelten, wie 

Hotelgäste. Dies ergebe sich auch aus dem Sinn und Zweck der 

Brandschutzvorschriften. Zwar stimme es, dass nicht genutzte 

bewirtschaftete Zweitwohnungen in Erstwohnungen umgenutzt werden 

könnten. Daraus könne die Beschwerdeführerin jedoch nichts ableiten, 

weil auch Hotelzimmer ungenutzt bleiben könnten und eine Umnutzung in 

Erstwohnungen nicht geplant sei. Die Studios eigneten sich wegen der 

Grösse kaum dazu. Die Brandabschnitte und erforderlichen 

Feuerwiderstände seien für Personen in bewirtschafteten Wohnungen 

nicht sicher. Es stimme nicht, dass ähnliche Betriebe in der 

Vergangenheit anders behandelt worden seien. Ältere Entscheide würden 

sich möglicherweise auf andere Rechtsgrundlagen beziehen. Eine Praxis-

änderung sei im Übrigen zulässig.

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 

erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist hier die feuerpolizeiliche Bewilligung (koordinierte 

Zusatzbewilligung) der Beschwerdegegnerin vom 4. September 2017 u.a. 

mit den Auflagen in Ziff. 1 (Beachtung Brandschutzkonzept laut 

Ergänzungen und Korrekturen vom 17. August 2017) und Ziff. 4 

(Verpflichtung zum Einbau/Betrieb einer Brandmeldeanlage), womit sich 

- 10 -

die Beschwerdeführerin nicht einverstanden erklären konnte und daher 

am 3. Oktober 2017 dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden erhob. Beschwerdethema ist somit die 

Rechtmässigkeit der in der feuerpolizeilichen Bewilligung enthaltenen 

Auflagen unter Ziff. 1 und 4.

2.1. Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 

Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner 

Aufhebung oder Änderung hat […]. Berührt ist eine Beschwerdeführerin 

dann, wenn sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit 

betroffen ist und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung 

zum Streitgegenstand steht (BGE 139 II 279 E.2.3). Ein schutzwürdiges 

Interesse liegt vor, falls die tatsächliche oder rechtliche Situation der 

Beschwerdeführerin durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens 

beeinflusst werden kann (BGE 137 II 30 E.2.2.2 und 139 II 279 E.2.2). 

Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich innert 30 

Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim 

Verwaltungsgericht einzureichen. Im konkreten Fall ist offensichtlich, dass 

die Beschwerdeführerin durch die umstrittenen Auflagen unter Ziff. 1 und 

4 bezüglich Beachtung Brandschutzkonzept laut Vorgaben der 

Beschwerdegegnerin und Einbau/ Betrieb/Unterhalt einer 

Brandmeldeanlage unmittelbar berührt wird, weil diese Bauauflagen 

unbestritten zu einem Mehraufwand für die bauwillige Beschwerdeführerin 

führen. Ein schutzwürdiges Interesse an der Überprüfung der verfügten 

Auflagen ist daher klar zu bejahen. Im Übrigen ist die Beschwerde auch 

frist- und formgerecht innerhalb der 30-tägigen Rechtsmittelfrist seit 

Mitteilung der feuerpolizeilichen Bewilligung beim Verwaltungsgericht 

erhoben worden, womit die Voraussetzungen nach Art. 38 VRG 

(Mindestinhalt/Aufbau der Rechtsschrift), Art. 50 VRG 

(Anfechtungsbefugnis) und Art. 52 Abs. 1 VRG (Fristwahrung) alle erfüllt 

wurden und auf die Beschwerde deshalb eingetreten wird. 

- 11 -

2.2. Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des Gerichts ist festzuhalten, dass 

sich die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts aus Art. 51 Abs. 1 VRG 

herleitet, wonach mit der Beschwerde Rechtsverletzungen einschliesslich 

Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie unrichtige 

oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. 

b) geltend gemacht werden können. Das streitberufene Gericht überprüft 

demzufolge die Feststellung des Sachverhalts und die Rechtsfragen frei.

2.3. Zum anwendbaren Recht gilt es festzuhalten, dass die Brandschutznorm 

1-15 vom 1. Januar 2015 (s. Gerichtsbeilage VKF [Vereinigung 

Kantonaler Feuerversicherungen]) und die Brandschutzrichtlinie 20-15 

vom 1. Januar 2017 (hierzu Gerichtsbeilage VKF – Brandmeldeanlagen) 

vorliegend beide gemäss Art. 1 der Brandschutzverordnung (BSV; BR 

840.110) und deren Anhang 1 (BR 840.110-A1) rechtsverbindlich sind. Im 

Weiteren werden das Bundesgesetz über die Zweitwohnungen (ZWG; SR 

702) und die zugehörige Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) zu 

beachten sein. Unbestritten ist allseits, dass die drei Wohnungen im 

Dachgeschoss gestützt auf Ziff. 3.2.2 lit. e der Brandschutzrichtlinie 20-15 

nicht von der Pflicht zur Erstellung einer Brandmeldeanlage miterfasst 

werden.

3.1. In materieller Hinsicht ist zunächst die Frage zu beantworten, wie es sich 

im Grundsatz mit den touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen aus 

feuerpolizeilicher Sicht im Vergleich zu gängigen Hotelzimmern handelt. 

Wie die Beschwerdegegnerin in Randziffer 2 ihrer Duplik richtig schreibt, 

geht es hier allein darum, ob die touristisch bewirtschafteten 

Zweitwohnungen im (recte) Eingangs- und Obergeschoss bei der Pflicht 

zur Erstellung einer Brandmeldeanlage einem Hotelzimmer 

gleichzustellen sind oder nicht. Diese Frage ist nach Auffassung des 

Gerichts klarerweise mit "Ja" zu beantworten. Gemäss Art. 7 Abs. 2 ZWG 

gilt eine Wohnung als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur 

- 12 -

ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und 

ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und gemäss lit. b dieser 

Bestimmung nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder 

der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten 

Beherbergungsbetriebes bewirtschaftet wird. Ein strukturierter 

Beherbergungsbetrieb liegt nach Art. 4 ZWV vor, wenn er hotelmässig 

Dienstleistungen und Infrastrukturen umfasst, die typischerweise von der 

Mehrheit der Gäste beansprucht werden, ein hotelähnliches 

Betriebskonzept aufweist und die Bewirtschaftung im Rahmen eines 

einheitlichen Betriebs sichergestellt ist. All dies trifft auf die Wohnungen 

im Eingangs- und im Obergeschoss zu und wird von der 

Beschwerdeführerin nicht bestritten. Die Tatsache, dass in diesen 

Wohnungen eine Küche eingebaut wurde, vermag daran – jedenfalls aus 

feuerpolizeilicher Sicht – nichts zu ändern.

3.2. Zu klären ist weiter der Einwand, wonach angeblich eine rechtswidrige 

Ungleichbehandlung der verschiedenen Wohnungen im Neubau erfolgt 

sei. Die Beschwerdeführerin moniert in diesem Zusammenhang die 

Ungleichbehandlung der nicht von der Brandmeldeanlagepflicht erfassten 

Wohnungen im Dachgeschoss einerseits und derjenigen im Eingangs- 

und Obergeschoss anderseits. Vorliegend wird aber nicht Gleiches 

ungleich, sondern – zu Recht – Ungleiches ungleich behandelt, weil die 

Wohnungen im DG zur gewöhnlichen Wohnnutzung zählen, während die 

je zwei 2- und 2 ½-Zimmerwohnungen im Eingangs- und Obergeschoss 

im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes bewirtschaftet 

werden. Auch die Beschwerdeführerin selbst hat in ihrem Baugesuch nur 

die drei im DG liegenden Wohnungen als "Wohnungen" bezeichnet (vgl. 

Beilage 2 der Baugesuchunterlagen) und nicht etwa auch die touristisch 

bewirtschafteten Zweitwohnungen im Eingangsgeschoss (EG) und im OG.

3.3. Sodann ist die Frage zu beantworten, ob der Neubau auf den Parzellen 

461 und 1010 zu Recht nur mit der Auflage (Ziff. 4) der Verpflichtung zur 

- 13 -

Erstellung einer Brandmeldeanlage bewilligt wurde. Unbestritten stellt die 

Baute einen Beherbergungsbetrieb [b] im Sinne von Art. 13 Abs. 2 lit. a [b] 

der Brandschutznorm 1-15 dar. In solchen Betrieben ist gemäss 

Brandschutzrichtlinie 20-15, Ziff. 2.2.2 Abs. 2 lit. b eine 

Brandmeldeanlage mit Vollüberwachung erforderlich, wenn die Baute drei 

oder mehr Geschosse aufweist und die Anzahl beherbergter Personen 

mehr als 30 beträgt. Vorliegend beträgt die Anzahl beherbergter 

Personen, rechnet man richtigerweise die touristisch bewirtschafteten 

Zweitwohnungen zu den betroffenen Räumen, 44 (vgl. erneut Beilage 2 

Baugesuchakten der Beschwerdeführerin sowie im Besonderen auch 

noch beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 2 und 3 mit 

Plandokumentation der Wohnräume im EG und OG einschliesslich der 

zur Verfügung stehender Nutzflächen im EG von 80.04 m2, im OG [blau 

koloriert – touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen] total 429.10 m2] 

und im DG [teils rot markiert – Erstwohnung; teils weiss – Zweitwohnung; 

dort mit Bezeichnung "Wohnung 1, 2 und 3", total 257.77 m2]). Die 

bezifferten 44 Personen werden allerdings lediglich auf zwei Geschossen 

– von insgesamt vier – beherbergt. Im Erdgeschoss und Untergeschoss 

liegen zwar ebenfalls zum Betrieb gehörige Räume, aber keine Räume, 

worin Personen beherbergt werden. Als anrechenbare 

Beherbergungsräume im Sinne der geltenden Brandschutzvorschriften 

gelten somit lediglich die tatsächlich bewohnbaren Räume samt 

zugehöriger Schlaf-, Koch- und Aufenthaltsräume im EG und OG, ohne 

DG/UG/Erdgeschoss.

3.4. Wie die Beschwerdegegnerin in der Randziffer 5 ihrer Duplik korrekt 

festhält, knüpfen die hier massgebenden Brandschutzrichtlinien nicht an 

den Begriff des Hotels an, sondern an den Begriff der Beherbergung. Ihre 

Folgerung, die Gäste in den bewirtschafteten Zweitwohnungen müssten 

genauso als beherbergt gelten wie Hotelgäste ist richtig, ebenso die 

Folgerung, nicht nur die Verwendung des Begriffs des "strukturierten 

Beherbergungsbetriebs" in ZWG und ZWV spreche dafür, sondern auch 

- 14 -

der Sinn und Zweck der Brandschutzvorschriften. Dem ist hier nichts 

beizufügen.

3.5. Konsequenterweise bezieht sich die Definition der Voraussetzungen für 

die Verpflichtung zur Erstellung einer Brandmeldeanlage nach Ziff. 2.2.2 

der Brandschutzrichtlinie 20-15 lit. b jedoch auch nur auf diejenigen 

Geschosse, wo Personen beherbergt werden. Dies sind vorliegend 

lediglich zwei – nämlich das EG und das OG -, womit weder gestützt auf 

Ziff. 2.2.2 Abs. 2 lit. b der Brandschutzrichtlinie 20-15 (Erstellungspflicht 

für Brandmeldeanlage bei drei oder mehr Geschossen mit über 30 

beherbergten Personen) noch gestützt auf Ziff. 2.2.2 Abs. 2 lit. a der 

Brandschutzrichtlinie 20-15 (Erstellungspflicht bei zwei Geschossen mit 

über 50 beherbergten Personen) eine Verpflichtung für die Bauherrin 

(Beschwerdeführerin) zum Einbau, Betrieb und Unterhalt einer 

Brandmeldeanlage besteht.

4.1. Zusammengefasst ergibt sich somit, dass weder die in der 

feuerpolizeilichen Bewilligung [koordinierte Zusatzbewilligung] vom 4. 

September 2017 enthaltene Auflage in Ziff. 1 (Beachtung 

Brandschutzkonzept laut Ergänzungen/Korrekturen vom 17. August 2017) 

noch die Auflage in Ziff. 4 (Erstellungspflicht für Brandmeldeanlage) 

rechtens sind, was zur Aufhebung bzw. ersatzlosen Streichung dieser 

beiden Bauauflagen und folgerichtig zur Gutheissung der Beschwerde in 

diesen beiden Rügepunkten führt.

4.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Das Gericht 

setzt dabei vorliegend die Staatsgebühr ermessensweise auf Fr. 3'000.-- 

zu Lasten der Beschwerdegegnerin fest.

4.3. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der bloss in eigenem Namen 

und ausschliesslich in eigenem Interesse agierenden Beschwerdeführerin 

- 15 -

gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG (nur Ersatz der durch das Verfahren 

'notwendig verursachten Kosten' [durch Partei-/Rechtsvertretung]) nicht 

zu.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Auflagen in Ziff. 1 (Beachtung 

Brandschutzkonzept laut Ergänzungen/Korrekturen vom 17. August 2017) 

und Ziff. 4 (Verpflichtung zur Erstellung einer Brandmeldeanlage im 

Neubau B._____, auf Parzellen 461 und 1010 in der Gemeinde X._____, 

Baugesuch Nr. 241) der feuerpolizeilichen Bewilligung (koordinierte 

Zusatzbewilligung) der Gebäudeversicherung Graubünden vom 4. 

September 2017 werden aufgehoben.

- 16 -

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 333.--

zusammen Fr. 3‘333.--

gehen zulasten der Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden und 

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]