# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8710bc2f-9c03-5246-aa24-aac5d077e043
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-10-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 12.10.2010 R 2009 100
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2009-100_2010-10-12.pdf

## Full Text

R 09 100

5. Kammer 

URTEIL
vom 12. Oktober 2010

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch (BAB)

1. 1972/1978 erwarb der in … wohnhafte … die am östlichen Ende des … 

befindliche … Zu dieser gehörte ein Landwirtschaftsbetrieb (Parzelle 1092), 

ein Hotel-Restaurationsbetrieb (Parzelle 1091) sowie das Wohnhaus "…" 

(Parzelle 1090). Die Grundstücke liegen ausserhalb der Bauzone.

Am 27. Februar 1984 reichte … ein BAB-Gesuch betreffend Parzelle 1090 

ein. Er wolle das Wohnhaus zu einem 2-Familienhaus für die Pächterfamilie 

des Restaurants … und den Besitzer um- respektive an- und aufbauen. Das 

bestehende Dependance-Gebäude zum Restaurationsbetrieb … weise einen 

schlechten allgemeinen Bauzustand auf. Mit den vorgesehenen 

Erweiterungs-, Umbau- und Renovationsarbeiten wolle er das vorhandene 

Gebäude für den Eigenbedarf "wohnwerter" erhalten. Es seien zwei 

Wohnungen vorgesehen: Eine für die Pächterfamilie des 

Restaurationsbetriebes und eine für den Besitzer selbst. Ausser den beiden 

subtil platzierten west-ost-orientierten Quergiebeln werde das Gebäude 

volumenmässig nicht vergrössert. Durch die zwei Quergiebel und den 

angrenzenden 1 ½-geschossigen Wohnraum werde das bestehende 

Dachgeschoss zu zirka zwei Dritteln seiner Fläche genutzt. Am 20. März 1984 

stellte die Gemeinde dem damaligen Departement des Innern und der 

Volkswirtschaft (DIV) den Antrag, dem Gesuch zu entsprechen, dies gestützt 

auf Art. 4 kommunalen Baugesetzes (Bestandesgarantie). Gleichentags 

schrieb sie dem Gesuchsteller, sie bewillige das Gesuch unter anderem mit 

der folgenden Auflage: Weil Parzelle 1090 in der Land- und 

Alpwirtschaftszone liege, bedürfe das Baugesuch noch der Genehmigung der 

Kantonsregierung. Am 12. April 1984 kündigte die Gemeinde einen 

Augenschein mit einem Vertreter der kantonalen Planungsstelle auf den 25. 

April 1984 an. Am 3. Mai 1984 schrieb … der Gemeinde aufgrund des 

Augenscheins noch, Grund seines Baugesuches sei, dass er für die 

Pächterfamilie … sowie das Kader dringend zeitgemässen Wohnraum 

benötigten, das heisse, im Haus … zwei Wohnungen. Das Zimmerangebot 

alleine genüge für Pächter und Kader in der heutigen Zeit nicht mehr. Am 4. 

Mai 1984 schrieb die Gemeinde der kantonalen Planungsstelle aufgrund 

dieses Schreibens von …, dass sie dessen Begründung voll und ganz 

unterstütze. Sie habe das Baugesuch bereits unter Anwendung der 

Bestandesgarantie positiv verabschiedet. Die Vergrösserung der BGF sei 

sehr gering und im Rahmen des Erlaubten. Für den Gastwirtschaftsbetrieb … 

würden gemäss ihren Ermittlungen 17 Angestellte beschäftigt. Bei einer 

solchen Betriebsgrösse sei auch eine Anzahl Kaderpersonal beschäftigt, dem 

zeitgemässer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden müsse. Der 

Förderung von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung und damit dem 

Um- und Anbau der … stehe die Gemeinde sehr positiv gegenüber. Am 25. 

Mai 1984 stimmte DIV dem Vorhaben gestützt auf Art. 24 Abs. 2 des 

eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) und Art. 10 Abs. 2 und 3 

damaligen BAB-Verordnung (BAB) zu. Zur Sicherung des rechtmässigen 

Zustandes sei als Auflage in die Bewilligung der Gemeinde aufzunehmen: 

"Das Gebäude muss Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebes … 

bleiben und darf nicht abparzelliert werden." Am 3. Juli 1984 teilte die 

Gemeinde … mit, sie habe die Baubewilligung schon am 20. März 1984 erteilt. 

Das Departement habe mittlerweile dem Bauvorhaben zugestimmt, mit der 

Auflage des Abparzellierungsverbotes. Dies sei gemäss DIV in die 

Baubewilligung der Gemeinde aufzunehmen, was hier mit geschehe. 

Ausserdem werde das Grundbuchamt beauftragt, diese Auflage im 

Grundbuch anzumerken. Die Zusatzauflage sei bereits rechtskräftig. Am 29. 

August 1984 schrieb das Grundbuchamt Oberengadin mit Bezug auf die 

Verfügung des DIV vom 25. Mai 1984 dem DIV mit Kopie ans Bauamt der 

Gemeinde, dass die Dependance auf Parzelle 1090 liege, der …betrieb selber 

auf Parzelle 1091. Beide Liegenschaften gehörten ... Eine Anmerkung eines 

Abparzellierungsverbotes mache demnach keinen Sinn, da bereits zwei 

Parzellen bestünden. Die Verfügung werde zur Abänderung retourniert. In den 

Verfügungen müssten die von den Anordnungen betroffenen Parzellen mit 

ihren Nummern aufgeführt seien, damit eindeutig feststehe, zulasten welcher 

Liegenschaften Anmerkungen vorzunehmen seien.

Gemäss Mietvertrag vom 18. August 1988 vermietete … einerseits Wohnung 

2 des Wohnhauses … (Parzelle 1090) und anderseits den …betrieb (Parzelle 

1091) ab 1. Juni 1989 für sechs Jahre seinem Sohn Maurizio. Am 11./13. 

Dezember 1996 verkaufte … seinem Sohn … Parzellen 1090 und 1091.

Der Gemeindevorstand … erliess am 29./24. April 2008 eine Planungszone 

über das ganze Baugebiet, mit dem Ziel, die bestehende Kontingentierungs- 

und Erstwohnungsanteilsregelung zu verschärfen (Ausweitung der 

Kontingentierungspflicht auf Villenzone, Erhöhung des Erstwohnungsanteils, 

Ausschluss der Ersatzabgabemöglichkeit). Am 9./12. März 2009 dehnte der 

Gemeindevorstand die Planungszone auf das gesamte Gemeindegebiet aus. 

Vom 3. Dezember 2009 bis 4. Januar 2010 wurde der Entwurf der Teilrevision 

des Baugesetzes, Vorschriften über die Förderung des Erst -und 

Einschränkung des Zweitwohnungsbaus, öffentlich aufgelegt. 

… verkaufte am 22. August/14. November 2008 … Parzelle 1090 zum Preis 

von Fr. 10’500’000.--. Dabei bestätigte der Käufer, dass er Kenntnis von der 

für zwei Jahre verfügten Planungszone vom 24. April 2008 habe. Der 

Verkäufer bestätigte, dass das Kaufsobjekt nicht mit einem 

Erstwohnungsanteil belegt sei. Die Gemeinde veranlagte die 

Handänderungssteuer betreffend dieses Geschäft am 24. November 2008. 

… reichte am 6. Januar 2009 ein Baugesuch zum Umbau des Wohnhauses 

auf Parzelle 1090 ein. Am 16. März 2009 wies der Gemeindevorstand das 

noch geringfügig geänderte Baugesuch im Sinne der Erwägungen ab. 

Dagegen liess … am 4. Mai 2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht 

erheben (Verfahren R 09 36), welche er aber am 19. Mai 2009 wiederum 

zurückzog. Am 20. Mai 2009 schrieb das Verwaltungsgericht die Beschwerde 

ab.

Am 16. September 2009 ging bei der Gemeinde erneut ein Baugesuch zum 

Umbau des Wohnhauses auf Parzelle 1090 ein. Die beiden Wohnungen 

sollten danach unter Vornahme vor allem interner sowie einiger externer 

baulicher Änderungen (neue Türen und Fenster) zu einer zusammengelegt 

werden. Der Gemeindevorstand wies das Gesuch am 3. November 2009 im 

Sinne der Erwägungen ab; eventuell werde es der Planungszone unterstellt. 

Bereits im Baubescheid vom 16. März 2009 habe er ausgeführt, das 

Baugesuch sei im Lichte von Art. 24c RPG beziehungsweise Art. 42 der 

dazugehörigen Raumplanungsverordnung (RPV) zu beurteilen. Die Identität 

der Baute einschliesslich ihrer Umgebung müsse danach in den wesentlichen 

Zügen gewahrt bleiben. Vergleichszustand sei der Zustand, in dem sich die 

Baute im Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung befunden habe. Über die 

Identitätswahrung sei unter Würdigung der gesamten Umstände zu urteilen. 

Die Erweiterungswerte seien zwar eingehalten. Bauliche Änderungen 

könnten aber die Identitätswahrung auch ohne Ausschöpfung des 

quantitativen Spielraums bewirken. Von Wesensgleichheit einer Baute könne 

nur gesprochen werden, wenn die Zweckänderung nicht zu einer völlig neuen 

wirtschaftlichen Zweckbestimmung führe, sondern zu einer Nutzung, die von 

der ursprünglichen Nutzungsart nicht grundlegend abweiche. Hier sei die 

wirtschaftliche Zweckbestimmung der vorgesehenen Zweitwohnungsnutzung 

völlig anders als die bisherige gemäss Zustimmungsentscheid des DIV vom 

25. Mai 1984. Auch wenn der grundbuchliche Vollzug der dort gemachten 

Auflage nicht leistungsgerecht erfolgt sei, stehe fest, dass das hier zur 

Diskussion stehende Gebäude bis anhin als Bestandteil des Betriebes … 

genutzt worden sei und sich damit klar von der nun vorgesehenen 

Zweitwohnungs- beziehungsweise Ferienhausnutzung unterscheide. Damit 

fehle es an der erforderlichen Identität. Im Übrigen läge ein Widerspruch zur 

Planungszone vor. Schon gemäss Art. 63 des geltenden Baugesetzes löse 

die Zuführung einer gastgewerblichen Nutzung zu einer Wohnnutzung die 

Erstwohnungspflicht aus. Bis anhin habe der Erstwohnungsanteil von einem 

Drittel allerdings durch eine Ersatzabgabe abgegolten werden können. Der 

Erstwohnungsanteil sei zwar auch in die Revisionsvorlage übernommen 

worden, jedoch mit der Einschränkung, dass die Ersatzabgabe inskünftig nicht 

mehr zulässig sein solle. Das Baugesuch müsste somit jedenfalls der 

Planungszone unterstellt werden, denn der Gesuchsteller wolle die 

umgenutzte Dependance ja nicht als Erst-, sondern als Zweitwohnung nutzen. 

2. Dagegen erhob … am 3. Dezember 2009 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag um Aufhebung des angefochtenen 

Entscheides und Erteilung der Baubewilligung gemäss Baueingabe vom 

September 2009. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und 

die Vorinstanz anzuweisen, das Baugesuch trotz der bestehenden 

Planungszone zu behandeln und ohne Auflage bezüglich Hotel- und 

Restaurationsbetrieb zu bewilligen. … sei zum Verfahren beizuladen. Der 

Beschwerdeführer habe das Haus auf Parzelle 1090 zum Zweck der Nutzung 

als Ferienhaus erworben, was ihm implizit im Kaufvertrag mit … zugesichert 

worden sei, weswegen derselbe bei allfälliger Rechtskraft des angefochtenen 

Entscheides mit Ersatzforderungen des Beschwerdeführers konfrontiert 

würde. Es sei erwiesen, dass zur Zeit des Inkrafttretens des neuen 

Gewässerschutzrechtes am 1. Juli 1972 schon eine Nutzung als Ferienhaus 

bestanden habe. Bis 1995 sei die Parterrewohnung von Vater … genutzt 

worden. 1984 sei die … umgebaut worden, die Fläche der Wohnnutzung (im 

EG und OG) aber nicht geändert worden. Im bestehenden DG seien aber zwei 

Zimmer und ein Bad eingebaut worden. Dazu seien zwei Dachaufbauten 

(Quergiebel) erstellt und mit Fenstern ausgestattet worden. Sonst sei der 

Gebäudekubus nicht verändert worden. Die Anmerkung der Auflage des DIV 

von 1984 im Grundbuch sei unterblieben. Es seien keine neuen Verfügungen 

erlassen worden. Diese Unterlassung könne nach Treu und Glauben nur als 

Verzicht auf die Bedingung verstanden werden. 2004 habe … einen 

(weitgehend unterirdischen) am Bau von 33 m² errichtet. Zur Zeit des Umbaus 

1984 habe das RPG/die RPV von 1979/1981 sowie das kantonale 

Raumplanungsgesetz (KRG) 1973 und die BAB 1980/1981 gegolten. Diese 

Gesetzesgrundlagen seien durch den Ausbau respektiert worden. Es sei 

erstellt, dass die Baubehörde schon damals von einer bestehenden 

zonenwidrigen (d.h. nichtlandwirtschaftlichen) Wohnnutzung ausgegangen 

sei, die nur teilweise und unter Wahrung der Identität habe geändert werden 

können. Für die Beurteilung des streitigen Bauvorhabens seien Art. 24-24d 

(hier: 24c) RPG und Art. 41-43 (hier: 42) RPV anwendbar. Zusätzliche 

kantonale Voraussetzungen seien nicht mehr möglich. Hier gehe es nur um 

die Frage, ob die Identität der Baute durch die Umwandlung einer 

zonenfremden Wohnung in eine zonenfremde Ferienwohnung erhalten 

bleibe. Baulich sei die Identität in jedem Fall gewährleistet. In BGE 127 II 215ff 

habe das Bundesgericht festgehalten, der Begriff der teilweisen Änderung 

werde durch das Bundesrecht geregelt. Es sei kein Grund ersichtlich, 

weswegen in einem bereits bestehenden zonenfremden Gebäude eine 

andere zonenfremde Nutzung verboten werden solle, sofern keine neuen 

Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt verursacht würden. Hier 

gebe es keine derartigen veränderten Auswirkungen. Die Identität sei 

gewahrt. Es werde nur eine bescheidene Erweiterung der Wohnfläche 

realisiert, die sich an die Begrenzung von Art. 42 RPV halte. Auch die weiteren 

Identitätsmerkmale blieben erhalten: Nach wie vor sei das Haus ein 

zonenwidriges Wohnhaus. Änderungen bezüglich seiner für die Identität 

massgeblichen räumlichen Auswirkungen gebe es nicht. Daran ändere der 

2004 ohne Bewilligung realisierte Anbau nichts. Die Auflage in der 

Baubewilligung von 1984 sei nicht zulässig gewesen. Nach dem Gutachter 

könne diese Auflage in einem neuen Bewilligungsverfahren wiederum 

aufgegriffen und erfolgreich angefochten werden. Beim 

Abparzellierungsverbot habe eine gesetzliche Grundlage sowie die 

Verhältnismässigkeit und der enge sachliche Bezug zum 

Regelungsgegenstand gefehlt. Der Bewilligungsnehmer und seine 

Rechtsnachfolger hätten Gegenstandslosigkeit der Verfügung annehmen 

dürfen. Die Behörde könne nicht mehr darauf zurückkommen, dass die 

Baubewilligung nach dem Erkennen des Irrtums nicht widerrufen worden und 

beispielsweise von der Wiedervereinigung der Parzellen abhängig gemacht 

worden sei. Die Bemerkung im Dispositiv des angefochtenen Entscheides, 

wonach das Gesuch eventuell der Planungszone unterstellt werde, sei nach 

der Begründung ausschliesslich wegen der behaupteten Umnutzung von 

einer gewerblichen in reine Wohnnutzung gemacht worden. Die 

Planungszone stehe deshalb einer Bewilligung nicht entgegen. Wenn die 

Wohnnutzung nach wie vor erlaubt sei, unterstehe sie nicht der 

Planungszone. Das Verwaltungsgericht habe in VGU R 02 72, R 04 28 und R 

07 100 entschieden, dass gegenüber dem Erwerber einer Wohnung auf die 

Durchsetzung der Erstwohnungsverpflichtung verzichtet worden sei, weil 

diesem die Bösgläubigkeit nicht habe nachgewiesen werden können. Nach 

geltendem und neuem Recht unterstehe das Bauvorhaben nicht der 

Erstwohnungsanteilspflicht. Die Planungszone sei nicht anwendbar. 

3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 

Beschwerde. Die Pächterfamilie … habe bis 1987 in einer der 

Personalwohnungen im Haus gewohnt. Zudem habe es sich … tagtäglich an 

Ort aufgehalten. Den Wohnsitz im Hotel … habe er aber beibehalten, bis 

heute. Ab 1987 habe Sohn … die Pächterwohnung bewohnt, bis zum 19. 

August 2009. Was mit der anderen Wohnung in der Zwischenzeit geschehen 

sei, wisse die Gemeinde nicht. Zumindest zeitweise solle sich auch Vater 

Moritz darin aufgehalten haben. Art. 24c RPG entspreche inhaltlich 

grundsätzlich der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 24 

Abs. 2 aRPG. Ausserhalb der Bauzone könne eine neue zonenfremde 

Nutzung nur dann als teilweise Änderung bewilligt werden, wenn die 

geänderte Nutzung nicht zu einer völlig neuen wirtschaftlichen 

Zweckbestimmung führe, sondern zu einer Nutzung, die von der bisherigen 

nicht grundlegend abweiche (BGE 132 II 42,127 II 221 mit Hinweis auf BGE 

113 Ib 303 E3b, 306). Die Umwandlung bisher hotelmässig genutzter 

Raumteile zu reinen Wohnzwecken, insbesondere Zweitwohnungszwecken, 

sprenge den Rahmen der teilweisen Änderung bei weitem. Die … erhielte mit 

der Projektrealisierung eine völlig andere Identität (ähnlich wie bei 

Umwandlung einer Wohnung in ein Restaurant oder eines Kiosks in ein 

Restaurant). Daran ändere nichts, dass die beiden 1984 neu geschaffenen 

Personalwohnungen meist von Betriebskadern genutzt worden seien. Die 

Auflage des DIV von 1984 sage klar, dass es sich bei diesen Räumlichkeiten 

um Bestandteile des Hotelbetriebs handle. Damit sei die Identität der … 

eindeutig bestimmt worden. Zudem sei nicht schlüssig nachgewiesen, dass 

vor dem 1. Juli 1973 die … ausschliesslich zu Ferienzwecken genutzt worden 

sei. Damals sei es nicht unüblich gewesen, Hotelräumlichkeiten auch 

längerfristig Gästen zu Ferienzwecken zur Verfügung zu stellen, ohne dass 

deswegen die Hotelnutzung aufgegeben worden wäre (wie im …). Heute 

werde dies wiederum praktiziert (Suiten). Wahrscheinlich habe die 

Verköstigung der Familie … im Restaurant stattgefunden. Mietverträge lägen 

keine vor. Wäre das erwähnte Objekt vor 1971 zu Wohnzwecken genutzt 

worden, hätte sich … zweifellos gegen die Auflage gewehrt. Gerade er habe 

in seinem Baugesuch vom 27. Februar 1984 von einem bestehenden 

Dependancegebäude zum Restaurationsbetrieb … geschrieben. Wäre es um 

eine Umnutzung gegangen, hätte … wohl auch ein Zweckänderungsgesuch 

eingereicht. Auch wenn die … vor 1971 zu Ferienzwecken genutzt worden 

wäre, müsste hier als Vergleichszustand die ab 1984 bewilligte Hotelnutzung 

gelten. Beim Erlass von Art. 42 Abs. 2 RPV habe der Gesetzgeber nämlich 

die vor dem 1. Juli 1972 bestehenden Wohnbauten im Auge gehabt, welche 

auch nachher stets als solche genutzt worden seien. Damit habe man 

erreichen wollen, dass die nach dem Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung 

vorgenommenen Änderungen und Erweiterungen, die das gleiche Objekt 

beträfen, im Hinblick auf das maximal zulässige Mass angerechnet werden 

müssten und Nutzungen, die seit diesem Zeitpunkt aufgegeben wurden, 

umgekehrt für die Beurteilung der Wesensgleichheit ausser Betracht fielen. 

Wo vor 1971 bestehenden Wohnbauten nachher vollständig als Hotel 

umgebaut beziehungsweise umgenutzt worden seien und die betreffenden 

Bauten dadurch eine neue Identität erhalten hätten, müsste 

Vergleichszustand diesfalls die (damals) neu bewilligte Nutzung sein. Wäre 

es anders, käme dem vor mehr als 30 Jahren bestehenden Rechtszustand 

eine Bedeutung zu, die er gar nicht haben könne. Dies müsse aber nicht 

abschliessend beurteilt werden, weil das DIV am 25. Mai 1984 die zulässige 

Nutzung der … abschliessend festgelegt habe. Die betreffende Auflage sei in 

Rechtskraft erwachsen. Sie sei grundstücksgebunden. Daran ändere die 

unterbliebene Anmerkung nichts. Die Auflage sei nicht nichtig. Die 

Verbindlichkeitswirkung der Verfügung umfasse nicht nur die formelle 

Rechtskraft des Dispositivs, sondern auch die materielle, mit der Konsequenz, 

dass die darin beurteilte Frage nicht nochmals zum Gegenstand eines 

Baubewilligungsverfahrens gemacht werden dürfe (VGU R 06 23 und R 03 

25). Die Rechtskraft erstrecke sich auch auf Nebenbestimmungen wie 

Auflagen, mit der die zukünftige Nutzung verbindlich festgelegt werde. Dem 

seinerzeitigen Umbaugesuch sei nur wegen der von … zugesicherten 

gastgewerblichen Nutzung stattgegeben worden. Wolle ein Grundeigentümer 

auf einen solchen Entscheid zurückkommen, müsse er sich der dafür zur 

Verfügung stehenden Rechtsmittel (hier: Wiedererwägung gemäss Art. 24 

VRG) bedienen. Ein Wiedererwägungsgesuch sei aber nicht gestellt worden. 

Anmerkungen hätten keinen konstitutiven Charakter. Zwar habe das 

Verwaltungsgericht im Falle von nicht angemerkten Erstwohnungen dem 

Gutglaubensschutz wiederholt den Vorzug gegeben. Hier hätte der 

Beschwerdeführer aber bei ausreichender Sorgfalt erkennen können, dass 

die … einen engen Bezug zum Hotelbetrieb aufweise. Eine Nachfrage bei der 

Gemeinde hätte ihm gezeigt, dass der Erwerb respektive die geplante 

Nutzungsänderung nicht unproblematisch sein würden. Demgegenüber lasse 

sich bei einer Wohnung nur schwer feststellen, ob diese der 

Erstwohnungspflicht unterliege oder nicht. Zudem seien diese Fälle nie 

höchstrichterlich beurteilt worden, so dass völlig offen sei, ob das 

Bundesgericht seine bisherige Praxis aufgebe, gemäss welcher in solchen 

Fällen einzig die Baubewilligung massgebend sei. Auch wichtige Anliegen der 

Raumplanung sprächen gegen die Bewilligungserteilung. Die geplante 

umfangreiche Zweitwohnungsnutzung wäre schon innerhalb von Bauzonen 

problematisch. Dies gelte erst recht ausserhalb der Bauzone, insbesondere, 

wenn sie zulasten eines bestehenden Hotelbetriebs gehen solle. 

Hotelbetriebe seien für … ausserordentlich wichtig, auch ausserhalb der 

Bauzone. Zudem sei es aus raumplanerischer Sicht unerwünscht, so grosse 

Wohn- und Landflächen ausschliesslich für Zweitwohnungszwecke zur 

Verfügung zu halten. Die am 12. März 2009 auf das ganze Gemeindegebiet 

ausdehnte Planungszone stehe der Bewilligungserteilung ebenfalls entgegen. 

Mit dem Projekt werde nicht nur bestehender Wohnraum erweitert, sondern 

ein Teil eines Hotel- beziehungsweise Gastwirtschaftsbetriebes neu der 

Wohnnutzung zugeführt. Aufgrund der Baubewilligung 1984 bildeten die 

beiden bestehenden Wohnungen Teil des Hotels. Diese Umnutzung löste 

nicht nur die Kontingentierung, sondern auch die Erstwohnungspflicht über 

einen Drittel aus und zwar auch nach geltendem Recht (Art. 63 BG). Dabei 

sei es unerheblich, wie das Haus 1971 genutzt worden sei. Für die 

Erstwohnungsanteilsregelung sei nur entscheidend, ob bestehende 

Räumlichkeiten neu einer Wohnnutzung zugeführt würden, was bei der 

Umwandlung von Personalwohnungen (hotelmässig genutzte Flächen) in 

Zweitwohnungen der Fall sei. Im neuen Recht sei keine 

Ersatzabgabemöglichkeit mehr gegeben. 

4. … verzichtete auf eine Stellungnahme zu der Beschwerde.

5. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) beantragte in seiner Vernehmlassung 

die Abweisung der Beschwerde. Wenn es an der Identität gemäss Art. 24 Abs. 

2 aRPG fehle, liege eine vollständige Änderung, etwas Neues, vor, was nach 

Art. 24, 24b oder 24d RPG zu beurteilen wäre. Ob die Identität im 

Wesentlichen gewahrt bleibe, müsse nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter 

Würdigung der gesamten Umstände beurteilt werden (auch die wirtschaftliche 

Zweckbestimmung sowie die Auswirkungen auf die Raumordnung und 

Umwelt). In der Praxis werde im Wesentlichen auf die 

Hauptnutzungskategorien "Wohnen", "Landwirtschaft" und "Gewerbe" 

abgestellt. Nutzungsverschiebungen zwischen bereits bestehenden Haupt-

Nutzungskategorien gälten als teilweise Zweckänderungen, während dessen 

das Eröffnen neuer Nutzungsmöglichkeiten als vollständige Zweckänderung 

gelte. Hier wäre, wie in den meisten Fällen, auf das Datum des Inkrafttretens 

des früheren Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 abzustellen. In dessen 

fielen Nutzungen, die seit diesem Zeitpunkt aufgegeben worden seien, für die 

Beurteilung der Wesensgleichheit ausser Betracht. Dies treffe hier für die 

Wohnnutzung zu. Die Umnutzung von hotelmässiger und somit gewerblicher 

Wohnnutzung zu Zweitwohnungszwecken sprenge den Begriff der teilweisen 

Änderung respektive der Identität. Hier liege eine grundlegend neue 

wirtschaftliche Zweckbestimmung vor. Zudem hätte die Zulassung der 

Zweitwohnungsnutzung zur Folge, dass der Betrieb seine künftigen 

Raumansprüche für das Betriebskader voraussichtlich mittels Schaffung 

neuer Räume abdecken müsste. Somit hätte die umstrittene Zweckänderung 

auch unnötige Auswirkungen auf die Raumplanung. Diese wären mit den 

Zielen und Grundsätzen der Raumplanung nicht vereinbar. Die 

ausschliessliche Nutzung zu Ferienzwecken am 1. Juli 1972 sei nicht 

erwiesen. Zudem sei diese 1984 zu Gunsten der hotelmässigen Nutzung 

aufgegeben worden. Sie falle folglich ausser Betracht. Der 

Bewilligungserteilung stünden auch wichtige Anlagen der Raumplanung 

entgegen. Die Umnutzung der … zur Zweitwohnungsnutzung ginge zulasten 

des bestehenden Betriebs auf Parzelle 1091. Dies stünde im Widerspruch zu 

den vorangehenden erörterten Richtplanzielen nach Förderung und Stärkung 

touristischer Beherbergungsbetriebe und dem kontrollierten Umgang mit dem 

Zweitwohnungsbau. Beliebte Ausflugshotels und -restaurants seien 

längerfristig zu erhalten. Eine Bewilligungserteilung würde hier auch gleich 

gelagerte Baugesuche nach sich ziehen, welche das Zersiedlungsverbot 

immer wieder aufs Neue in Frage stellten. Das Vorhaben sei auch aus 

Präjudizgründen abzuweisen. Zudem habe der Gemeindevorstand die 

Planungszone erlassen. Die Gemeinde lege zu Recht dar, dass die mit dem 

Vorhaben verbundene Umnutzung einer gastgewerblichen Wohnnutzung zu 

einer Zweitwohnungsnutzung die Erstwohnungspflicht auslöse. Das 

Baugesuch müsste der Planungszone unterstellt werden. Die Auflage von 

1984 sei unangefochten geblieben, sei nicht nichtig und 

grundstücksgebunden. Daran ändere auch die unterbliebene Anmerkung der 

Auflage im Grundbuch nichts. Diese habe nur deklaratorische Bedeutung. 

Hier seien wohl weder der Beschwerdeführer noch sein Rechtsvorgänger 

gutgläubig gewesen. Sowohl Maurizio als Sohn von … als auch der 

Beschwerdeführer hätten bei gebotener Sorgfalt aufgrund der Vorgeschichte 

und speziellen Situierung der … wissen können, dass die … einen engen 

Konnex zum Betrieb auf Parzelle 1091 aufweise. Es wäre ihnen zumutbar 

gewesen, sich die betreffenden und vor zirka 25 Jahren ergangenen 

Bewilligungen zu beschaffen oder sich bei den Behörden ein Bild zu 

verschaffen.

6. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 

fest und ergänzten und vertieften ihre Argumentation. Zudem gab … noch 

eine Stellungnahme ab, in welcher er den Standpunkt des Beschwerdeführers 

unterstützte.

7. Am 10. Juni 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 

und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seinem Architekten 

und seinem Anwalt, der Gemeindepräsident und der Bauamtsleiter mit dem 

Rechtsvertreter der Gemeinde sowie ein Vertreter des ARE teilnahmen. Allen 

Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten 

auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. 

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 

Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Bei der … handelt es sich unbestritten um eine bestimmungsgemäss nutzbare 

Baute ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform ist (Art. 24c 

Abs. 1 RPG). Sie wird in ihrem Bestand durch Artikel 24c Abs. 1 RPG 

grundsätzlich geschützt. Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 24c Abs. 1 

RPG können nach Abs. 2 dieser Bestimmung erneuert, teilweise geändert, 

massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig 

erstellt oder geändert worden sind. Die teilweise Änderung ist in Fortführung 

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG soweit 

zulässig, als die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom 

Bauwilligen beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt 

bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Fehlt es an dieser Identität, so liegt eine 

vollständige Änderung vor; denn es entsteht etwas Neues, das den 

Erfordernissen der Art. 24, 24b oder 24d RPG genügen muss (Muggli, 

Kommentar RPG, Art.24c, Rz. 21). Zu vergleichen sind der Zustand im 

Moment der Rechts- oder der (Nutzungs-)Planänderung mit jenem, der mit 

dem Baugesuch angestrebt wird (Art. 42 Abs. 2 RPV). Die massgebliche 

Rechtsänderung ist in der Regel das Inkrafttreten des eidgenössischen 

Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972. Jedoch sind Nutzungen, die seit 

der massgeblichen Rechtsänderung aufgegeben wurden, nicht mehr zu 

berücksichtigen (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, S. 631).Verglichen 

werden also einerseits die im betreffenden Zeitpunkt jeweils zonenwidrig 

genutzten Flächen sowie andererseits - in einer Gesamtbeurteilung - die 

Wahrung der Identität. Der Identitätsbegriff als Rahmen des Zulässigen 

verdeutlicht, dass der Begriff der massvollen Erweiterung in jenem der 

teilweisen Änderung aufgeht: Die Veränderungen können sowohl in inneren 

Umbauten als auch in äusseren Erweiterungen sowie in Zweckänderungen 

bestehen (Muggli, Kommentar RPG, Art.24c, Rz. 21). Identität setzt voraus, 

dass die «Wesensgleichheit» der Baute hinsichtlich des Umfangs, der 

äusseren Erscheinung sowie der Zweckbestimmung gewahrt bleibt und keine 

wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung 

und Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist also nicht völlige Gleichheit von 

Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich - wie Art. 42 Abs. 1 RPV 

verdeutlicht - auf die «wesentlichen Züge», also die aus raumplanerischer 

Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Daraus leitet sich auch die Aussage 

von Art. 42 Abs. 1 zweitem Satz ab, wonach gestalterische Verbesserungen 

erlaubt sind. Solche Verbesserungen dürften das Objekt folglich verschönern, 

aber nicht zu etwas anderem machen (Muggli, Kommentar RPG, Art.24c, Rz. 

22). Ob die so verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter 

Würdigung der gesamten Umstände, mithin aller raumrelevanten 

Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken. In die Gesamtbeurteilung 

einzubeziehen sind namentlich das äussere Erscheinungsbild, die 

Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl Wohneinheiten, die 

Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung, die Auswirkungen auf 

die Raumordnung und die Umwelt (Muggli, Kommentar RPG, Art.24c, Rz. 22).

b) Zu prüfen ist zunächst, ob die … vor dem 1. Juli 1972 als Wohn- bzw. 

Ferienhaus genutzt wurde. Dafür sprechen verschiedene Tatsachen. Parzelle 

1090 ist im Grundbuch wie folgt beschrieben: "Liegenschaft Nr. 1090, Plan 

Nr. 27, Wohnhaus …, Vers. Nr. 241.321, mit 976 m2 Gartenanlage und 

Umschwung". Aus einem Stich, der in den Jahren 1896/97 publiziert wurde, 

geht hervor, dass die … schon damals als villenartiges Gebäude bestand. In 

den Handänderungen seit 1950 wird die Parzelle 1090 als Villa, Assek. Nr. 

321, beschrieben. Dies deutet auf eine herrschaftliche Nutzung hin, jedenfalls 

nicht auf die Dependance eines Hotels. Im Jahre 1930 wurde der Einbau einer 

Privatwohnung im Gebäude des Hotels/Restaurants bewilligt. Diese 

Wohnung war für den Geschäftsführer des Restaurants/Hotels bestimmt. An 

sich unbestritten hatte eine Verlegerfamilie seit Anfangs der 60er Jahre die … 

jeweils wochenweise im Sommer und im Winter als Ferienhaus gemietet. Seit 

Ende der 60er Jahre bis ins Jahr 1984 wurde die Miete auf das ganze Jahr 

ausgedehnt. Die Gegenparteien sind diesbezüglich der Auffassung, weder die 

ins Recht gelegten, die Zeit vor 1984 betreffenden Urkunden noch die 

Bestätigung von der Mieterin schlössen aus, dass die … nicht schon vorher 

überwiegend der Hotel- bzw. Restaurantnutzung gedient hatten. In jener Zeit 

sei es keineswegs unüblich gewesen, dass Hotelräumlichkeiten auch 

längerfristig Gästen zu Ferienzwecken zur Verfügung gestellt wurden, und 

zwar ohne dass deswegen die Hotelnutzung aufgegeben worden wäre. 

Entsprechend sei auch die Aussage der Mieterin zu würdigen, welche sich 

damit wohl nicht darauf festlegen wollte, ob die fragliche Nutzung nun im 

Rahmen eines Beherbergungs- oder Mietvertrages erfolgt sei. Es sei sogar 

zu vermuten, dass die Verköstigung der Familie vorwiegend im 

Hotel/Restaurant stattgefunden hat. Dieser Ansicht vermag das Gericht nicht 

zu folgen. Auch wer eine Ferienwohnung mietet, kann seine Mahlzeiten in 

einem Hotel einnehmen, wenn er nicht selber kochen will. Deswegen wird die 

Ferienwohnung noch nicht hotelmässig genutzt. Im Übrigen geht aus den 

Plänen hervor, dass das Haus schon vor 1984 über eine Küche verfügte. 

Aufgrund der erwähnten Dokumente und Indizien ist nach Würdigung des 

Gerichtes erstellt, dass das Haus schon vor dem 1. Juli 1972 als Wohn- und 

Ferienhaus genutzt wurde. 

c) Weiter fragt es sich, ob mit dem Baugesuch vom 27. Februar 1984 von … die 

Nutzung der … als Ferienhaus respektive Ferienwohnung aufgegeben wurde. 

Während er im Baugesuchsformular noch schrieb, dass eine Wohnung für die 

Familie und eine für den Besitzer selbst vorgesehen sei, schrieb er im Brief 

vom 3. Mai 1984, dass er für die Pächterfamilie sowie das Kader zwei 

Wohnungen in der … benötige. Das Zimmerangebot alleine genüge für 

Pächter und Kader in der heutigen Zeit nicht mehr. Im Schreiben vom 4. Mai 

1984 an die kantonale Planungsstelle unterstützte die Gemeinde diese 

Begründung "voll und ganz". Auch sie ging nach diesem Schreiben davon 

aus, dass der Wohnraum in der … ausschliesslich einheimischem 

Kaderpersonal und der Pächterfamilie zur Verfügung gestellt werden solle. In 

der Verfügung vom 25. Mai 1984 schrieb das DIV, dass der Erweiterung der 

Dependance als Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebes … 

(Wohnungen für Betriebskader) gestützt auf Art. 10 Abs. 3 BAB zugestimmt 

werden könne. Die Bewilligung erfolgte also als teilweise Änderung 

(massvolle Erweiterung oder geringfügige Zweckänderung). Schon Art. 10 

Abs. 3 BAB sah vor, dass eine Zweckänderung geringfügig sei, solange sie 

keine wesentlich neuen Nutzungsmöglichkeiten schaffe. Die Behörden sahen 

damals in der Umnutzung von Ferienwohnraum in Personalwohnraum für das 

Kader keine wesentliche Zweckänderung. Dies muss grundsätzlich auch für 

den umgekehrten Fall gelten. Mit der Auflage von 1984 sollte ja nicht die 

Wohnnutzung als solche verboten werden. Ziel war einzig, die private 

Wohnnutzung des Pächters und des Kaderpersonales mit dem Hotelbetrieb 

zu verknüpfen. Es kann daher keine Rede davon sein, dass die ursprüngliche 

Nutzung als Wohnbaute aufgegeben wurde; vielmehr wurde sie nur 

geringfügig modifiziert, sodass sich an der Identität der Baute nichts änderte. 

Wenn dieser Vorgang heute rückgängig gemacht werden soll, ändert sich 

somit an der Identität der Baute ebenfalls nichts. Auch die Nutzung für das 

Kaderpersonal ist ja keine ganzjährige, da es sich beim Hotel um einen 

Saisonbetrieb handelt. Die … diente somit seit jeher der zeitweiligen 

Wohnnutzung, sei es als Ferienhaus, sei es als Wohnungen für das Kader 

und den Pächter. Durch das zur Diskussion stehende Bauvorhaben wird 

demnach die Identität des Hauses hinsichtlich des Nutzungszweckes 

erhalten. Dass dies bezüglich des Flächenmasses so ist, ist nicht streitig.

d) Gemeinde und ARE sind der Ansicht, unabhängig vom Ergebnis der 

Beurteilung, ob die … trotz der umstrittenen Umnutzung ihre Identität im 

Wesentlichen wahren würde, müsse dem Bauvorhaben die 

Bewilligungserteilung deshalb verweigert werden, weil diesem wichtige 

Anliegen der Raumplanung entgegenstünden. Es verstehe sich von selbst, 

dass die Umnutzung der ganzen … zum Zwecke einer unbewirtschafteten 

Zweitwohnungsnutzung zulasten des bestehenden Hotel- und 

Restaurationsbetriebs auf Parz. Nr. 1091 ginge. Eine Bewilligungserteilung 

stünde daher offensichtlich im Widerspruch zu den Richtplanzielen nach 

Förderung und Stärkung von touristischen Beherbergungsbetrieben und dem 

kontrollierten Umgang mit dem Zweitwohnungsbau. Insbesondere im Falle 

der Gemeinde … bestehe ein eminentes öffentliches Interesse daran, beliebte 

Ausflugshotels und -restaurants, wie dies auf den Hotel- und 

Restaurantbetrieb „…“ wegen seiner bevorzugten und ausgedehnten Lage 

am See zweifellos zutreffe, längerfristig zu erhalten. Letzteres ist zweifellos 

zutreffend. Es ist indessen nicht nachvollziehbar, inwiefern das zur Diskussion 

stehende Bauvorhaben diesen Zielen zuwiderlaufen würde. Durch den 

Verkauf der … hat der Betriebseigentümer zu erkennen gegeben, dass er im 

Hotel über genügend Raum verfügt, um sein Personal unterbringen zu 

können. Zugleich hat er sich damit das notwendige Investitionskapital 

verschafft, um seinen Betrieb zeitgemäss zu renovieren. Damit dient das 

Bauvorhaben schlussendlich gerade dem langfristigen Erhalt des Betriebes. 

Sodann dient Art. 24c RPG nicht der Verhinderung von Zweitwohnungen. 

Vielmehr soll damit dort, wo bereits vor dem 1. Juli 1972 eine Ferien- und 

damit Zweitwohnungsnutzung bestand, diese durch die erweiterte 

Besitzstandsgarantie fortgeführt werden können. Dass andere wichtige 

Anliegen der Raumplanung durch das Bauvorhaben tangiert werden, wird zu 

Recht nicht behauptet und ist auch nicht ersichtlich. Unter dem Blickwinkel 

von Art 24c RPG steht der nachgesuchten Baubewilligung demnach nichts 

entgegen.

2. a) In der Verfügung vom 25. Mai 1984 hielt das DIV fest, dass der Erweiterung 

der Dependance als Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebes … 

(Wohnungen für Betriebskader) gestützt auf Art. 10 Abs. 3 BAB zugestimmt 

werden könne. Die Gemeinde erliess gestützt darauf folgende Auflage:

"Das Gebäude muss Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebes … 

bleiben und darf nicht abparzelliert werden."

Damit wurde festgelegt, dass das Gebäude zwar nach wie vor zu 

Wohnzwecken genutzt werden durfte, aber eben nur im Zusammenhang  mit 

dem Hotel- und Restaurationsbetrieb. Die Beschwerdegegner halten dafür, 

dass diese Auflage heute noch gelte und daher einer Bewilligung des 

Bauvorhabens entgegenstehe. Dies ist entgegen der Ansicht des 

Beschwerdeführers zutreffend, ist doch die Auflage in formelle und materielle 

Rechtskraft erwachsen. Indessen kann sie aufgehoben werden, wenn die 

Voraussetzungen für ihren Widerruf gemäss Art. 25 des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vorliegen. Das Baugesuch des 

Beschwerdeführers kann materiell als Widerrufsgesuch zur Verfügung von 

1984 verstanden werden, verlangt doch er quasi die Wiederherstellung der 

Verhältnisse vor der teilweisen Änderung der Nutzung der … als Ferienhaus. 

b) Nach Art. 25 VRG können (formell rechtskräftige) Verwaltungsverfügungen 

von Amtes wegen oder auf Gesuch hin widerrufen werden, wenn eine von der 

ursprünglichen Entscheidungsgrundlage wesentlich abweichende Sach- oder 

Rechtslage eingetreten ist und nicht überwiegende öffentliche oder private 

Interessen dem Widerruf entgegenstehen. Diese Bestimmung setzt voraus, 

dass ein Verwaltungsakt wegen wesentlich geänderter Sach- oder Rechtslage 

nicht (mehr) gesetzeskonform ist. Die Verfügung war also bei ihrem Erlass 

rechtmässig. Der Widerruf ist daher auf so genannte Dauerverfügungen 

zugeschnitten, d.h. solche, die ein Rechtsverhältnis angesichts eines in einem 

bestimmten Zeitpunkt gegebenen Sachverhaltes regeln, wobei jedoch die 

Rechtsfolgen in die Zukunft wirken und auch Veränderungen erfahren 

können, wie auch der rechtserhebliche Sachverhalt späteren Wandlungen 

unterworfen sein kann (vgl. Gygi, Zur Rechtsbeständigkeit von 

Verwaltungsverfügungen in ZBl 83 S. 149 ff, S. 159; PVG 2008 Nr. 12; VGU 

A 04 36). 

c) Vorliegend sind die erwähnten Voraussetzungen gegeben. Durch den 

Verkauf der … ist eine wesentlich geänderte Sachlage eingetreten. Der 

Verkäufer hat dadurch bekundet, dass er für die Führung des Hotel- und 

Restaurationsbetriebes keinen Wohnraum mehr in der … benötigt. Die 

Auflage erweist sich demnach als entbehrlich und kann prinzipiell widerrufen 

werden. Dem stehen auch keine überwiegenden öffentlichen Interessen 

entgegen. Dafür kann auf das unter E. 1d Gesagte verwiesen werden. 

3. a) Der Beschwerdeführer beruft sich zudem hinsichtlich der Auflage zu Recht 

auf den Vertrauensschutz. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu 

und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten 

Vertrauens in unrichtige Zusicherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder 

Empfehlungen einer Behörde, wenn die Behörde in einer konkreten Situation 

mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat, die Behörde für die 

Erteilung der betreffenden Auskunft zuständig war oder sie der Bürger aus 

zureichenden Gründen für zuständig halten konnte, der Bürger die 

Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte, er im 

Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen hat, die 

nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können, und die gesetzliche 

Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat (BG-Urteil 

1A.8/2004 vom 17. Dezember 2004, in Praxis 2005 Nr. 88 E. 4.2; BGE 121 II 

473 E. 2c, 121 V 65 E. 2a, je mit Hinweisen; Häfelin/Müller/Uhlmann, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/St. Gallen 2006, Rz. 668 ff.). 

Die getroffenen Dispositionen sind zudem nur schutzwürdig, wenn die 

Vertrauensgrundlage dafür kausal war (vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 3.A., § 22 Rz. 12). Wenn die genannten 

Voraussetzungen erfüllt sind, vermag eine Berufung auf 

Vertrauensschutzinteressen nur durchzudringen, wenn nicht das Interesse an 

der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts überwiegt (BGE 119 Ib 397 

E. 6e S. 409 mit Hinweisen, BG-Urteil 1A.225/2005 vom 17. Oktober 2006 E. 

5.2). Im Übrigen verstösst widersprüchliches Verhalten von 

Verwaltungsbehörden gegen Treu und Glauben. Wenn die Privaten auf das 

ursprüngliche Verhalten der Behörden vertraut haben, kann ein geändertes 

Verhalten dieser Behörden eine Verletzung des Vertrauensschutzprinzips 

darstellen (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 631 ff.).

b) Vorliegend ist unbestritten, dass die Auflage nicht im Grundbuch angemerkt 

wurde. Dies hindert zwar ihre Wirksamkeit nicht grundsätzlich, da 

Grundbuchanmerkungen nur deklaratorische Bedeutung zukommt. Entgegen 

der Ansicht der Beschwerdegegner hatte der Beschwerdeführer indessen 

keinen Anlass, nach einer 25 Jahre zurückliegenden Baubewilligung zu 

forschen, welche die Gemeinde offenbar zunächst selber vergessen hatte, 

zumal sie im ersten Baubewilligungsverfahren davon nichts verlauten liess. 

Zudem ist es widersprüchlich, zunächst eine Anmerkungen einer Auflage zu 

verfügen, sie schliesslich doch nicht zu tätigen und sich Jahrzehnte später 

wiederum auf die Auflage zu berufen. Aufgrund dieser Sachlage hatte der 

Beschwerdeführer nicht den geringsten Grund, von sich aus Erkundigungen 

einzuziehen. Er war somit gutgläubig, weshalb die Auflage ihm gegenüber 

keine Wirkungen entfalten kann. Dass kein überwiegendes Interesse an der 

Durchsetzung des objektiven Rechtes besteht, ergibt sich bereits aus den 

vorstehenden Erwägungen. 

4. a) Die Gemeinde vertritt die Ansicht, selbst wenn das Umbau- bzw. 

Umnutzungsvorhaben des Beschwerdeführers im Lichte von Art. 24 c RPG 

und Art. 42 RPV zulässig wäre, könne die nachgesuchte Baubewilligung nicht 

erteilt werden. Der Gemeindevorstand habe im Hinblick auf eine Neuregelung 

der baugesetzlichen Vorschriften über die Förderung des Erstwohnungsbaus 

und die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus am 21.4.2008 über das 

ganze Baugebiet eine Planungszone erlassen, welche am 12.3.2009 auf das 

ganze Gemeindegebiet ausgedehnt worden sei. Wohl übersteige die 

vorgesehene Erweiterung das kritische Mass nicht. Tatsache sei jedoch, dass 

mit dem umstrittenen Projekt nicht bloss bestehender Wohnraum erweitert, 

sondern ein Teil eines Hotel- bzw. Gastwirtschaftsbetrieb neu der 

Wohnnutzung zugeführt werden solle. Aufgrund der Baubewilligung 1984 und 

der darin enthaltenen Auflage bildeten die beiden bestehenden Wohnungen 

bekanntlich Teil des Hotels. Dieser Umnutzungstatbestand löse nicht nur die 

Kontingentierungs-, sondern auch die Erstwohnungspflicht über einen Drittel 

aus, und zwar auch nach geltendem Recht (Art. 63 BauG). Auf die 

Interpretation von Art. 42 Abs. 2 RPV komme es in diesem Zusammenhang 

überhaupt nicht an, insbesondere sei völlig unerheblich, wie die betreffenden 

Gebäulichkeiten im Jahre 1971 genutzt worden seien. Für die 

Erstwohnungsanteilsregelung sei gemäss Art. 63 BauG nur entscheidend, ob 

bestehende Räumlichkeiten neu einer Wohnnutzung zugeführt werden, und 

dies sei bei der Umwandlung von Personalwohnungen (hotelmässig 

genutzten Flächen) in Zweitwohnungen der Fall.

b) Wie das Bundesgericht in BGE 127 II 220 E. 3d. festgestellt hat, dürfen 

Bewilligungen für eine teilweise Änderung gemäss Art. 24c RPG nicht mehr 

von zusätzlichen kantonalrechtlichen Voraussetzungen abhängig gemacht 

werden. Diese Rechtsprechung aus dem Jahr 2001 ist indessen durch den 

auf 2007 neu geschaffenen Art. 27a RPG gegenstandslos geworden. Auf dem 

Weg der kantonalen Gesetzgebung können gemäss dieser Norm 

einschränkende Bestimmungen erlassen werden zu den Artikeln 16a Absatz 

2, 24b, 24c Absatz 2 und 24d. Art. 27a ist, eine Kompetenz- bzw. 

Ermächtigungsnorm, nicht eine Bewilligungsnorm. Eine im Vergleich zur 

Bundesregelung strengere Praxis setzt voraus, dass der Kanton 

entsprechendes Ausführungsrecht erlassen hat. Einschränkungen müssen 

durch den kantonalen Gesetzgeber eingeführt werden. Die Vorlage des 
Bundesrates hatte noch die Möglichkeit vorgesehen, die Vorschriften zum 

Bauen ausserhalb der Bauzonen im Rahmen der Nutzungsplanung 

einzuschränken und dadurch den Kantonen die «volle Wahlfreiheit» zu 

überlassen, auf welchem Weg sie allfällige Einschränkungen erlassen. Das 

Instrument der Nutzungsplanung erlaube es, im Sinne der 

Verhältnismässigkeit differenziertere Regelungen vorzunehmen, die sich auf 

ein sachlich notwendiges Minimum beschränkten. Die eidgenössischen Räte 

wollten indes den gesetzgeberischen Handlungsspielraum nicht in die Hände 

von Gremien geben, in denen kantonale Verwaltungen und lokale Exekutiven 

das Sagen haben, da dies einer rechtsgleichen Auslegung nicht förderlich sei. 

Sie strichen deshalb diese Möglichkeit. Damit ist nach dem Willen des 

Bundesgesetzgebers auch ausgeschlossen, dass die Kantone die 

Kompetenz zur Einschränkung der Bundesregelung im Rahmen der 

Ausführungsgesetzgebung an die Gemeinden delegieren (Jäger, Kommentar 

RPG, Art.27a, Rz. 18). Der Gesetzgeber von Graubünden hat nun keine 

einschränkenden Bestimmungen im Sinne dieser Bestimmungen erlassen, 

indem er etwa die Nutzung von Bauten, die nach Art. 24c RPG 

bewilligungsfähig sind, auf Erstwohnungen beschränkt hat. Die Gemeinden 

ihrerseits sind dafür nach dem Gesagten nicht zuständig, weshalb die 

Anwendung der Planungszone auf das vorliegende Bauvorhaben schon 

deshalb scheitert. Abgesehen davon handelt es sich bei den 1984 bewilligten 

Wohnungen um altrechtliche Wohnungen, die ohnehin nicht der Bausperre 

unterliegen. 

5. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Beschwerde gutzuheissen und die 

Gemeinde anzuweisen ist, die verlangte Baubewilligung gemäss Baugesuch 

vom September 2009 versehen mit den üblichen Bedingungen und Auflagen 

zu erteilen. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der 

Gemeinde. 

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 

verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 

notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Gemeinde hat daher den anwaltlich 

vertretenen Beschwerdeführer aussergerichtlich zu entschädigen. Der 

Rechtsvertreter hat eine Honorarnote über Fr. 25'541.25 eingereicht. Er hat 

einen Zeitaufwand von 67 Stunden geltend gemacht, was für das komplexe 

Verfahren als angemessen erscheint. Mit seinem Klienten habe er einen 

Stundenansatz von Fr. 250.-- zuzüglich eines Interessenwertzuschlages von 

Fr. 100.-- pro Stunde, total somit Fr. 350.-- vereinbart. Ein solcher 

Interessenwertzuschlag ist indessen nur zulässig, wenn es sich um eine 

vermögensrechtliche Streitigkeit handelt. Nach ständiger bundesgerichtlicher 

Praxis handelt es sich bei öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten im Bereich des 

Bau- und Umweltrechts nicht um vermögensrechtliche Streitigkeiten (vgl. 

BGU 1_C338 2007 vom 24. April 2008). Entgegen der Auffassung des 

Beschwerdeführers bemisst sich deshalb seine Parteientschädigung nicht 

nach einem Streitwert, sondern allein nach dem Zeitaufwand. Die geltend 

gemachte Parteientschädigung ist dementsprechend zu kürzen, woraus sich 

ein Betrag von Fr. 18'332.10 ergibt.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Baubescheid 

aufgehoben und die Gemeinde angewiesen, die verlangte Baubewilligung 

gemäss Baugesuch vom September 2009 versehen mit den üblichen 

Bedingungen und Auflagen zu erteilen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 668.--

zusammen Fr. 6'668.--

gehen zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. Die Gemeinde … entrichtet … eine Parteientschädigung von Fr. 18'332.10 

(inkl. MWST).

Die dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht am 8. September 

teilweise gutgeheissen (1C_488/2010).