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**Case Identifier:** c6e3f6dd-b0b9-5af6-ba98-927799cb205a
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-09-19
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 19.09.2011 C/22307/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-22307-2009_2011-09-19.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.09.2011. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/22307/2009 ACJC/1148/2011 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 19 SEPTEMBRE 2011 

 

Entre 

Monsieur P______, domicilié ______ (GE), appelant et intimé sur incident d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 23 novembre 2010, comparant par 

Me Pascal Pétroz, avocat, 29, rue de la Coulouvrenière, case postale 5710, 1211 Genève 

11 en l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des présentes, 

d’une part, 

 

Et 

Madame B______ et Monsieur C______, domiciliés ______ (GE), intimés et 
appelants sur incident, comparant par l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 6150, 

1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile, 

d’autre part, 

 

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C/22307/2009 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1442/2010 du 23 novembre 2010, communiqué aux parties 
par plis du 25 novembre 2010, le Tribunal des baux et loyers a fixé à 1'450 fr. par 

mois, charges non comprises, dès le 1
er

 septembre 2009, le loyer indexé de 

l’appartement de quatre pièces loué par B______ et C______ (ci-après : les 

intimés) au rez-de-chaussée de l’immeuble sis ______ à Onex (GE), a condamné 

P______, (ci-après : l’appelant), à rembourser aux intimés le trop-perçu de loyer 

en découlant, a réduit la garantie de loyer à trois mois du loyer fixé ci-dessus, a 

débouté les parties de toutes autres conclusions et dit que la procédure était 

gratuite. 

En substance le Tribunal a considéré que les conditions d’une contestation du 

loyer initial étaient remplies. Il a également rappelé que lorsque le bailleur refuse 

de produire les pièces nécessaires, le juge peut considérer que le loyer payé par 

l’ancien locataire n’est pas abusif. Pour le surplus, le Tribunal a retenu qu’au vu 

des statistiques cantonales, du montant du précédent loyer, du lieu de situation de 

l’immeuble, de l’état de l’immeuble et de l’appartement et des travaux récemment 

effectués par le bailleur, il se justifiait de fixer le loyer mensuel à 1'450 fr., 

charges non comprises, dès le 1
er

 septembre 2009. 

B. Par acte déposé le 10 janvier 2011 au greffe de la Cour de justice, l’appelant a 
interjeté appel du jugement précité, invitant la Cour à l’annuler, à fixer le loyer 

annuel à 22'800 fr., charges non comprises, dès le 1
er

 septembre 2009, à débouter 

les intimés de toutes autres ou contraires conclusions, et à condamner ces derniers 

en tous les dépens de la procédure, comprenant une équitable indemnité valant 

participation aux honoraires de son conseil. 

L’appelant reproche aux premiers juges une mauvaise appréciation des faits, 

estimant que l’immeuble en question ne peut être considéré comme sis dans un 

quartier périphérique compte tenu de la future ligne de tram destinée à relier la 

commune d’Onex au centre de Genève. Il soutient également que les premiers 

juges ont tenu compte de façon prépondérante des photographies versées à la 

procédure par les intimés et seulement de manière très secondaire des travaux 

effectués par le propriétaire. L’appelant reproche en outre aux premiers juges 

d’avoir violé les articles 269 et 269a CO en ne tenant pas compte, dans leur 

appréciation du caractère abusif ou non du loyer querellé, du fait que celui-ci se 

situe dans les limites des loyers usuels de la localité, ajoutant qu’au vu de la 

pénurie de logements sévissant actuellement dans le canton de Genève, les loyers 

moyens ont nettement augmenté par rapport aux exemples cités. L’appelant 

soutient ensuite que les premiers juges n’ont pas apprécié correctement les 

particularités et l’environnement du logement loué «qui plaident en faveur d’une 

majoration de loyer», soulignant encore que si l’appartement litigieux n’est pas de 

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C/22307/2009 

haut standing, il s’agit tout de même d’un bien locatif de qualité auquel les récents 

travaux effectués ont apporté une plus-value. A ce sujet, l’appelant rappelle que 

certaines des photographies produites par les intimés ont été prises à une date 

antérieure aux travaux entrepris, ce qui a pour conséquence de leur ôter toute 

force probante. L’appelant estime ainsi que l’appréciation à laquelle se sont livrés 

les premiers juges est arbitraire dans son résultat puisqu’elle péjore injustement 

ses intérêts économiques. 

Par mémoire du 11 février 2011, les intimés ont répondu à l’appel et formé un 

appel incident, concluant préalablement à ce qu’il soit ordonné à l’appelant 

d’effectuer un calcul de rendement et de produire toutes les pièces utiles à ce 

calcul, et invitant sur le fond la Cour à annuler le jugement querellé, à constater 

que le loyer annuel de 22'800 fr., charges non comprises, procure à l’appelant un 

rendement abusif, à fixer ledit loyer à 14'400 fr., charges non comprises, sous 

réserve d’amplification à la baisse à l’issue du calcul de rendement, à ramener la 

garantie de loyer à 3'600 fr., à condamner l’appelant à rembourser le trop-perçu de 

loyer avec intérêts à 5% et à débouter l’appelant de toutes autres ou contraires 

conclusions.  

Après avoir rappelé que le procès-verbal d’état des lieux d’entrée énonce un 

certain nombre de défauts dans l’appartement querellé, ce dont ils déduisent que 

les travaux réalisés étaient nécessaires à la location de l’appartement et auraient 

dû être effectués avant qu’ils ne prennent possession des locaux, les intimés 

indiquent que les photographies produites avaient pour but de démontrer que ces 

travaux étaient indispensables à un usage conforme au contrat de bail de 

l’appartement. Ils considèrent par ailleurs que le refus de l’appelant de produire un 

calcul de rendement ainsi que de déposer les pièces utiles, sans la moindre 

justification, constitue un comportement abusif qui eut dû conduire le Tribunal à 

arrêter le loyer au montant qu’ils proposaient, le loyer initial devant être fixé selon 

une méthode absolue au moyen d’un calcul de rendement ou de la définition d’un 

usage dans le quartier au moyen d’exemples de comparaison, le recours à la 

statistique n’ayant jamais eu vocation à devenir une méthode de calcul. Les 

premiers juges ont par conséquent violé l’art. 274 d al. 3 CO ainsi que les art. 435 

et 186 al. 2 aLPC en fixant le loyer sur la base des statistiques cantonales qui ne 

présentent pas le degré de précision requis. Selon les intimés, l’immeuble n’est 

pas situé en zone de verdure mais dans une cité suburbaine. Ils estiment aussi que 

l’appelant spécule sur la hausse générale des loyers, rappelant que seule la 

statistique de mai 2009 est pertinente dans ce cas puisque le contrat de bail a été 

conclu en juin 2009. Ils soutiennent que pour les mêmes raisons, l’appelant ne 

peut spéculer sur les développements futurs d’un secteur pour en tirer, de façon 

anticipée, un avantage patrimonial, puisque le loyer doit être fixé en tenant 

compte des paramètres qui prévalaient au moment de la conclusion du contrat.  

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Par mémoire du 21 mars 2011, l’appelant a répondu à l’appel incident du 

11 février 2011, invitant la Cour à rejeter cet appel et à condamner ses auteurs en 

tous les dépens, comprenant une équitable indemnité valant participation aux 

honoraires d’avocat. 

Il soutient que les premiers juges se sont appuyés à juste titre sur les statistiques 

cantonales pour fixer le loyer, relevant que son refus de produire les pièces pour la 

présentation d’un calcul de rendement ne saurait conduire le juge à adjuger toutes 

ses conclusions à la partie demanderesse dans la mesure où cette conséquence 

procédurale n’est pas prévue à l’art. 186 al. 2 aLPC mais dans certains cas 

spécifiquement prévus par la loi, comme par exemple en cas de défaut du 

défendeur à l’audience d’introduction. Ainsi, même si le refus de production a eu 

pour conséquence d’entraîner une présomption de rendement abusif, il appartenait 

tout de même à l’autorité saisie du litige d’établir le loyer admissible, par le biais, 

notamment, des statistiques cantonales genevoises, complétées par les 

particularités de l’objet loué. 

C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 

a. En date du 19 juin 2009, avec effet au 1er septembre de la même année, les 
parties ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de quatre pièces 

au rez-de-chaussée de l’immeuble sis ______ à Onex. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1
er

 septembre 2009 au 

31 août 2014, et se renouvelle ensuite tacitement, de cinq ans en cinq ans. 

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait que l’immeuble est destiné 

à devenir une PPE. 

b. Le loyer a été fixé à 1'900 fr. par mois, charges non comprises dès le 
1

er 
septembre 2009, selon avis de fixation du 19 juin 2009. 

L’avis de fixation du loyer précité indique que le loyer annuel du précédant 

locataire s’élevait à 19'560 fr., depuis le 1
er

 mai 2009, charges non comprises. 

Il est motivé comme suit : «Article 269a, litt. a CO. Réajustement à la valeur 

objective pour des objets comparables». 

La différence entre le loyer dû par le précédant locataire depuis le 1
er

 mai 2009 

et celui convenu dès le 1
er

 septembre 2009 s’élève à 16.56%. 

c. Il ressort de l’état des lieux du 1er septembre 2009 que le sol et le plan de 
travail de la cuisine, ainsi que le sol des toilettes étaient vétustes, que les 

boiseries présentaient plusieurs éclats, que le parquet des chambres était neuf et 

que divers travaux devaient encore être effectués. 

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d. Après l’entrée des locataires, le bailleur a fait procéder à des travaux de 
peinture et de menuiserie, ainsi qu’au remplacement du linoléum dans la cuisine 

et les toilettes pour un montant total de 7'050 fr. 

e. L’immeuble est situé dans une zone de verdure dans une commune populaire 
(Onex), qui connait notoirement une très forte proportion de logements sociaux 

et une fiscalité communale lourde (centime additionnel à 50.5, soit le 2
ème

 taux le 

plus élevé du canton).  

Le bâtiment, de deux étages sur rez plus attique, présente des traces d’humidité 

et de carbonatation. Les appartements sis au rez-de-chaussée sont légèrement 

surélevés, par rapport au niveau naturel du sol, et ne bénéficient pas d’un accès 

direct à l’extérieur. 

f. L’immeuble a été acquis par l’appelant le ______ 2005, au prix de 
3'300'000 fr., de A______. 

g. Par requête déposée le 24 septembre 2009 devant la Commission se 
conciliation, déclarée non conciliée le 15 mars 2010 et portée devant le Tribunal 

des baux et loyers le 24 mars 2010, les intimés ont contesté le loyer initial. 

Ils ont conclu à ce qu’il soit ordonné à l’appelant d’effectuer un calcul de 

rendement et de produire toutes les pièces utiles audit calcul, à ce qu’il soit dit 

que le loyer annuel de 22'800 fr. procure à l’appelant un rendement abusif, à ce 

que le loyer annuel soit fixé à 12'000 fr., charges non comprises, sous réserve 

d’amplification des conclusions à l’issue du calcul de rendement, l’appelant 

étant condamné à restituer le trop-perçu de loyer avec intérêts à 5%, et la 

garantie bancaire étant réduite à trois mois du loyer ainsi fixé. 

h. Par ordonnance préparatoire du 8 avril 2010, le Tribunal a ordonné un calcul 
de rendement et invité l’appelant à produire ledit calcul et à déposer les pièces y 

relatives d’ici, lui fixant un délai au 20 mai 2010 pour ce faire. 

i. Par courrier du 20 mai 2010, le conseil de l’appelant a indiqué au Tribunal 
qu’il refusait de produire un calcul de rendement et de déposer les pièces y 

relatives. Il a pour le surplus sollicité l’application des statistiques cantonales. 

j. Se référant au courrier précité, les intimés ont indiqué le 9 juin 2010 s’opposer 
formellement à l’usage des statistiques cantonales, compte tenu de leur 

imprécision, relevée par le Tribunal fédéral (ATF 123 III 317), et ont invité le 

Tribunal à faire application de l’art. 186 al. 2 aLPC, compte tenu du refus du 

bailleur de produire aussi bien les pièces permettant un calcul de rendement, que 

celui-ci. 

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k. La Cour retient en outre, au titre de faits notoires, car accessibles à tout un 
chacun notamment sur internet, que la date prévue de mise en service du tram 

qui doit relier notamment la commune d’Onex au centre de la ville de Genève, 

ci-après : le TCOB, est fixée à la fin de l’année 2011, et que l’artère majeure de 

la Ville d’Onex, la route de Chancy, est en travaux depuis 2008 et le sera 

vraisemblablement jusqu’à la fin 2011, précisément pour la construction du 

réseau ferroviaire du TCOB, ce qui entraine par effet domino des conséquences 

pour la circulation sur toute la commune. Ce tram remplacera les lignes 2 et 19, 

desservies par des trolleybus. 

l. L’argumentation juridique des parties sera examinée ci-dessous dans la mesure 
utile. 

EN DROIT 

1. 1.1 Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 
272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communi-

cation de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un 

jugement notifié aux parties avant le 1
er

 janvier 2011, la présente cause est régie 

par l'ancien droit de procédure. 

1.2 L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans les délais 
prescrits (art. 443 et 444 aLPC). 

Les dernières conclusions prises étant fondées sur le chapitre II du titre VIII du 

code des obligations, le Tribunal a statué en dernier ressort (art. 56P al. 1 aLOJ). 

Seul est en conséquence ouvert l’appel extraordinaire pour violation de la loi 

(art. 292 al. 1 let. c aLPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits 

constatés par le Tribunal. 

Dans le cadre des moyens que lui présentent les parties, la Cour apprécie 

librement le droit (SCHMIDT, Le pouvoir d'examen en droit de la Cour en cas 

d’appel pour violation de la loi, SJ 1995 p. 521 ss). Elle dispose d'un plein et libre 

pouvoir d’examen, dans les limites des griefs invoqués (art. 292 aLPC; 

SCHMIDT, op. cit., loc. cit.; ATF 132 I 13 consid. 5.2; ACJC/708/2009 du 15 

juin 2009, consid. 1). 

Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se trouvait 

le premier juge lorsqu’il a rendu sa décision, ce qui implique la prohibition de 

nouveaux allégués et de nouveaux moyens de preuve, pour autant que l’ordre 

public ne soit pas en cause ou qu’il ne s’agisse pas de faits dont les tribunaux 

doivent connaître d’office (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, 

Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, ad art. 292 LPC; 

ACJC/708/2009 du 15 juin 2009, consid. 1). 

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Est assimilée à une violation de la loi, l'appréciation juridique erronée d'un point 

de fait (art. 292 al. 1 lit. c aLPC), notion correspondant à celle de l'arbitraire 

dégagée par le Tribunal fédéral, savoir une appréciation des faits non seulement 

contestable mais manifestement insoutenable, en contradiction formelle avec les 

preuves recueillies et, de surcroît, causale dans la décision incriminée 

(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 6 et 10 ad art. 292 

LPC).  

La Cour statue en tenant compte uniquement de l’état de fait retenu par les 

premiers juges dans le but de contrôler la conformité au droit de la décision 

entreprise, excepté dans le cas où l’on serait en présence d’une appréciation des 

faits non seulement contestable mais manifestement insoutenable, en 

contradiction formelle avec les preuves recueillies et, de surcroît, causale dans la 

décision incriminée dans la décision de première instance. Se prononcer sur ces 

questions équivaudrait à poursuivre la procédure de première instance. Ainsi, la 

présente Cour n’entrera en matière que sur les allégations de violations du droit 

dans la mesure où l’on n’est pas en présence d’une appréciation des faits 

manifestement insoutenable. 

Au vu de ce qui précède, les pièces n° 6 et 7 produites par l’appelant le 10 janvier 

2011 doivent préalablement être écartées de la procédure puisqu’en tant que 

pièces nouvelles, elles sont irrecevables dans une procédure d’appel 

extraordinaire. 

2. A teneur de l'art. 270 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer 
initial est abusif au sens des articles 269 et 269a CO, il peut le contester devant 

l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et 

en demander la diminution notamment s'il a été contraint de conclure le bail par 

nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local 

du logement et des locaux commerciaux. 

2.1 Le but de l'article 270 CO n'est pas de vérifier si une éventuelle augmentation 
par rapport à l'ancien loyer est abusive, mais si le loyer en tant que tel excède la 

norme, afin d'éviter qu'un abus ne se perpétue au-delà du changement de locataire 

(CdB 2/06 p. 64 consid. d/aa), la possibilité de contester le montant du loyer lors 

de la conclusion du bail constituant la pierre angulaire de la protection contre les 

loyers abusifs (SCHWAAB, la fixation et la contestation du loyer initial, 

15
ème 

séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2008, p. 19 ch. 81; dans le même 

sens : FETTER, La contestation du loyer initial, Berne, 2005, p. 19, ch. 81). Le 

nouveau loyer doit être examiné pour lui-même, indépendamment de celui payé 

par l’ancien locataire (CdB 2/06 p. 62). 

Le nouveau locataire qui se voit notifier une formule officielle dans laquelle 

figurent le montant de l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs 

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précis justifiant le passage de l'un à l'autre, peut admettre de bonne foi que ce sont 

ces motifs-là, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation de son loyer initial 

par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite d'être protégée (ATF 121 III 

364, consid. 4 b). 

Lors d'une contestation du loyer initial, le locataire doit être admis à apporter la 

preuve, par un calcul selon la méthode absolue, que le loyer convenu procure au 

bailleur un rendement excessif au sens de l'art. 269 CO. Bien que le fardeau de la 

preuve incombe au locataire, cela n'exclut pas que sa partie adverse doive 

contribuer loyalement à l'administration des preuves (ATF 4A_576/2008, consid. 

2.4). Il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d’en prouver le caractère 

abusif, le bailleur étant tenu de collaborer et de fournir les éléments en sa 

possession (LACHAT, Le droit du bail, Lausanne 2008, p. 394, ch. 2.3.3). 

Lorsque le juge doit examiner le caractère potentiellement abusif d’un loyer non 

nul, il restreint son examen aux facteurs invoqués par les parties, alors qu’en cas 

de nullité partielle du contrat pour ce qui est de la fixation du montant du loyer 

initial, le juge a l’obligation de compléter le contrat et il doit alors fonder sa 

décision sur toutes les circonstances du cas, dont le montant admissible selon 

l’art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par 

le précédent locataire (ATF 4A_185/2008 du 24 septembre 2008, consid. 2.3 et la 

jurisprudence citée; ACJC/256/2009 du 9 mars 2009, consid. 2.1).  

Les statistiques cantonales genevoises ne constituent pas une statistique au sens de 

l’art. 11 al. 4 OBLF; selon la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, elles ne 

peuvent même pas être prises en compte comme un instrument livrant des points 

de repère objectifs et utilisables comme relevé grossier pour l’établissement des 

loyers usuels (ATF 4A_472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.4). Dans le cadre 

très spécifique de la fixation du loyer initial admissible, la Cour a admis que le 

juge qui ne dispose d’aucun autre élément que les statistiques officielles pour fixer 

le loyer initial peut se fonder sur les données statistiques portant le loyer mensuel 

moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers 

mois, selon le nombre de pièces et la nature du logement, dans le canton. En effet, 

s’agissant de contrats conclus peu avant la contestation de loyer, il paraît logique 

et raisonnable de tenir compte des statistiques relatives aux nouveaux baux, et non 

aux contrats en cours. Cependant, il y a lieu de compléter l’élément statistique 

résultant des baux les plus récents, en procédant à une pondération avec les 

chiffres statistiques des baux en cours (ACJC/256/2009 du 9 mars 2009, 

consid. 2.1; no 1502 du 10 décembre 2007; no 266 du 5 mars 2007). 

En vertu de la maxime inquisitoire sociale, le juge ne doit pas instruire d’office le 

litige lorsqu’une partie renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les 

parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des 

preuves. Il est également tenu de s’assurer que les allégations et offres de preuves 

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sont complètes lorsqu’il a des motifs objectifs d’éprouver des doutes sur ce point. 

L’initiative du juge ne va pas au-delà de l’invitation faite aux parties de 

mentionner les preuves et de les présenter. En d’autres termes, le juge n’a pas à 

examiner d’office le critère des loyers comparatifs (BOHNET/MONTINI Droit du 

bail à loyer, no 10, Intro. Art. 269-270e CO, p. 852). 

Le refus de produire, sans motif légitime, une pièce dont l’apport a été ordonné a, 

notamment, pour conséquence, de permettre au juge de tenir pour établi le fait 

allégué par l’adversaire (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., 

no 7 ad art. 186 al. 2 aLPC).  

Il n'est pas arbitraire de conclure qu'une partie se refuse à produire des documents 

qu'elle détient parce que ceux-ci mettraient à néant sa position dans la procédure 

(ATF 4A_576/2008, consid. 2.4). Ainsi, lorsque le bailleur refuse de produire les 

pièces nécessaires, le juge peut inférer de cette circonstance que le bailleur cache 

un rendement abusif et retenir que le loyer initial non abusif correspond à celui 

payé par le précédent locataire ou le fixer en fonction des conclusions prises par le 

locataire dans sa requête, si celles-ci ne paraissent pas déraisonnables, (FETTER, 

op. cit., p. 237), voire même, exceptionnellement, le fixer selon une statistique 

officielle (BOHNET/MONTINI, op. cit., p. 962). 

2.2 En l'occurrence, la contestation du loyer initial est recevable, le loyer initial 
ayant été augmenté sensiblement, soit de plus de 16%, par rapport au précédent 

loyer et la contestation ayant été portée devant l’autorité de conciliation dans les 

30 jours qui ont suivi la réception de la chose (art. 270 CO).  

L’appelant a refusé de produire les éléments permettant un calcul de rendement et 

aucune des parties n’a déposé d’exemple comparatif permettant d’établir les 

loyers usuels dans le quartier.  

A en croire l’avis de fixation du loyer initial, le nouveau montant du loyer était 

justifié par un «réajustement à la valeur objective pour des objets comparables», 

ce dont il faut déduire que l’appelant disposait d’éléments objectifs pour expliquer 

l’ajustement de 16,56% du loyer. Pourtant, aucun de ces éléments n’a été produit. 

Force est donc de constater qu’il n’existe dans le dossier aucun élément qui atteste 

de la réalité du motif avancé par le bailleur pour justifier le montant du nouveau 

loyer fixé. 

Dans ces circonstances, les premiers juges n’avaient pas d’autre choix que de 

recourir aux statistiques cantonales, en procédant à des réajustements pour tenir 

compte des particularités du cas d’espèce. Ils se sont ainsi référés aux statistiques 

de mai 2009 pour des logements non neufs à loyer libre, qui tiennent compte du 

nombre de pièces, des nouveaux baux conclus (au cours des douze derniers mois), 

de la nature et de l’état du logement, ainsi que de la commune. 

- 10/14 - 

 

 

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Ils ont, par la suite, procédé à une adaptation de ce montant aux caractéristiques 

du logement litigieux, prenant en compte le montant du précédent loyer, la 

situation de l’immeuble, l’état relativement mauvais de l’immeuble et de 

l’appartement ainsi que les travaux effectués dans l’appartement par le bailleur, 

pour fixer finalement le loyer mensuel à 1'450 fr., soit 17'400 fr. par année. 

2.2.1 L’appelant critique le jugement rendu, au motif que :  

- la moyenne des statistiques pertinentes aboutit arithmétiquement à 1'470 fr., 

- des travaux pour plus de 7'500 fr. ont été réalisés dans l’appartement, 

- l’immeuble se trouve dans un quartier qui ne cesse de se développer et sera 

bientôt relié au centre ville de Genève par le tram, 

- la commune d’Onex bénéficie de nombreuses infrastructures, dont le «centre de 

loisirs des Evaux» qui en font un «centre de vie privilégié» du canton de 

Genève, 

- la crise du logement sévissant dans le canton a entraîné depuis 2009 une hausse 

des loyers, dont il convient de tenir compte. 

S’agissant de la moyenne arithmétique des statistiques, une différence de 20 fr. 

peut être considérée comme négligeable, puisqu’elle correspond à une marge de 

1,4%, et ce d’autant plus que l’état de l’appartement, comme de l’immeuble, était 

manifestement dégradé, les quelques travaux réalisés dans l’appartement n’ayant 

pu que partiellement compenser, ce qu’il convient d’intégrer dans le cadre des 

nécessaires ajustements que l’imprécision des statistiques cantonales impose. 

Les travaux réalisés consistent, selon les pièces produites en première instance, 

celles versées en appel étant irrecevables, en travaux de menuiserie non spécifiés 

et de revêtement de murs (paille et 2 couches de dispersion) dans différentes 

pièces ainsi que dans la fourniture et pose d’un revêtement de sol. Ces travaux 

sont à mettre en perspective avec l’état des lieux d’entrée et visent à corriger les 

défauts admis par le bailleur. Les travaux réalisés relèvent à l’évidence de 

l’entretien courant et ont permis de rendre l’appartement conforme à l’usage pour 

lequel il a été loué, conformément à l’art. 259 CO. Ils sont donc censés être 

financés et rentés par les loyers déjà perçus, de sorte qu’ils ne peuvent influer sur 

la fixation de celui-ci. Pour le surplus, les photos produites permettent de 

constater que la cuisine et la salle de bains datent vraisemblablement des années 

1970, les catelles et faïences, certaines fendues, étant d’époque, de sorte que les 

travaux réalisés ne peuvent être considérés comme constituant une réelle 

rénovation du logement, ce que le bailleur ne prétend d’ailleurs pas. 

S’agissant de fixer le loyer dû en 2009, il serait totalement déraisonnable de 

spéculer sur les effets du remplacement des lignes de trolleybus 2 et 19 qui 

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desservent actuellement la Ville d’Onex, par un tram dont l’entrée en fonction est 

prévue pour la fin 2011. 

Toutes les communes genevoises ont leur spécificité et leur charme. Il n’existe 

aucune pièce au dossier ni d’élément notoire qui permettre de retenir que la 

commune d’Onex constituerait un centre de vie privilégié. Elle souffre 

notoirement d’un très fort déséquilibre entre le nombre de logements et celui de 

places de travail, de sorte que ses habitants sont presque tous tenus de travailler à 

l’extérieur de la commune, à la différence d’autres villes du canton. Sa situation 

financière est en outre notoirement délicate, de sorte qu’elle n’est pas en mesure 

de financer de grandes infrastructures sportives ou de délassement.   

Si la crise du logement est une réalité notoire, il est également notoire que de 

nombreuses hausses de loyers résultent de pratiques illégales que cette crise 

favorise et qui échappent aux sanctions légales pour diverses raisons sur 

lesquelles il n’y pas lieu de s’étendre ici. S’agissant de fixer le loyer dû depuis le 

1
er

 septembre 2009, il ne saurait être tenu compte des hausses qui seraient 

survenues ultérieurement. En outre, la crise du logement ne constitue en aucune 

manière un élément justifiant une hausse des loyers. 

Il en résulte qu’aucun des griefs avancés par l’appelant ne résiste à l’examen. 

2.2.2 Les intimés contestent également le jugement entrepris, en considérant que 
les premiers juges auraient dû leur allouer leurs conclusions, soit pour l’essentiel 

un loyer fixé à 12'000 fr. par année, compte tenu du refus du bailleur de procéder 

à un calcul de rendement et de produire les pièces requises. Cela étant, ils 

concluent en appel à la fixation du loyer à 14'400 fr., ce montant correspondant au 

loyer statistique d’un appartement de 4 pièces situé hors de la Ville de Genève, 

qui ne peut être tenu pour déraisonnable, dans la mesure où 50% des objets 

comparables ont un loyer située en-dessous de cette somme, les caractéristiques 

de l’appartement litigieux ne justifiant pas de retenir un loyer situé au-dessus de la 

médiane.  

Les intimés n’expliquent pas pourquoi ils concluent en appel à la fixation d’un 

loyer annuel supérieur de 2'400 fr. à leurs conclusions en première instance, dans 

lesquelles ils indiquaient qu’un loyer annuel de 12'000 fr. serait adéquat. Cette 

apparente contradiction démontre in concreto la difficulté que pose la fixation du 

loyer initial, notamment lorsque le bailleur refuse de produire les pièces en sa 

possession. Cela étant, au-delà de leur volonté de sanctionner le comportement 

procédural du bailleur, les intimés n’indiquent pas en quoi les premiers juges 

auraient excédé leur pouvoir d’appréciation en matière de fixation de loyer 

lorsque le bail n’est pas entaché d’un vice de forme.  

2.3 Il résulte de ce qui précède qu’en fixant le loyer mensuel à 1'450 fr., charges 
non comprises, dès le 1

er
 septembre 2009, les premiers juges ont apprécié la 

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situation conformément à la loi, en tenant compte de l’ensemble des éléments 

pertinents à leur disposition. 

A défaut de chiffres, ils n’ont pas été en mesure de se prononcer sur le rendement 

de l’immeuble, ni de supposer que le loyer fixé ne rentabiliserait pas le capital 

investi par l’appelant ou ne lui permettrait pas d’entretenir convenablement 

l’immeuble, ce qui conforte la Cour dans le fait que le jugement rendu doit être 

confirmé. 

Vu l’issue de la procédure, des émoluments seront mis à charge de l’appelant et 

des intimés, qui succombent tous (art. 447 al. 2 aLPC). 

La valeur litigieuse, qui correspondant à vingt fois la part du loyer annuel encore 

contestée en appel (art. 51 al. 1 let. a, art. 51 al. 4 LTF), est à l’évidence 

supérieure à 15'000 fr. 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

Préalablement :  

Ecarte de la procédure les pièces no 6 et no 7 produites par P______ le 10 janvier 2011. 

A la forme :  

Déclare recevables l’appel principal interjeté par P______ ainsi que l’appel incident 

interjeté par B______ et C______ à l’encontre du jugement JTBL/1442/2010 rendu par 

le Tribunal des baux et loyers le 23 novembre 2010 dans la cause C/22307/2009-4-L. 

Au fond :  

Confirme ce jugement. 

Condamne P______ à un émolument d’appel de 200 fr.  

Condamne B______ et C______, conjointement et solidairement, à un émolument 

d’appel de 200 fr.  

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant :  

Monsieur Jean-Marc STRUBIN, président; Madame Elena SAMPEDRO et Madame 

Sylvie DROIN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Bertrand REICH, 

juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Jean-Marc STRUBIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 
Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière 

civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 

à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît 

également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour 

interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le 

recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition 

complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours 

ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul 

mémoire. 

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Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.