# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 086fe977-6dad-519a-9dad-84353a6a9e06
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-06
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 06.12.2018 III 2018 112
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-112_2018-12-06.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 112

Entscheid vom 6. Dezember 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,

Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. E.________

gegen

1. Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Alten-
dorf,
vertreten durch RA lic.iur. F.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. G.________AG, Brügglistrasse 33, 8852 Altendorf,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. H.________

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Abbruch eines Mehrfamilienhauses)

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Sachverhalt:

A.1 Die G.________AG ist Eigentümerin des Grundstückes KTN I.________ 
von 298 m2, auf welchem das ehemalige Gasthaus K.________ steht/stand. Das 
Grundstück befindet sich gemäss dem kommunalen Zonenplan im Weiler 
L.________, innerhalb der L.________zone. Es liegt im Perimeter des Inventars 
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS), welches die L.________ als 
von nationaler Bedeutung einstuft. Das Gebiet, in welchem sich drei Häuser im 
Kantonalen Inventar der geschützten und schützenswerten Bauten (KIGBO) be-
finden - nicht aber das Gasthaus K.________ -, wird mit dem Erhaltungsziel A 
(Erhalten der Substanz) als von besonderer Bedeutung bewertet. Das Grunds-
tück liegt vollständig im Gewässerschutzbereich Au, welcher von der Grundwas-
serschutzzone S3 überlagert wird. 

Die G.________AG liess im Amtsblatt Nr. (…) das Bauobjekt "Ersatzneubau 
Mehrfamilienhaus K.________, Altendorf, KTN I.________" ausschreiben und öf-
fentlich auflegen (Baugesuch Nr. 2017-0052.00 / B2017-0904). Gegen dieses 
Bauvorhaben erhoben neben einer Drittpartei (welche an einer bereits am 6. De-
zember 2013 eingereichten vorsorglichen Baueinsprache festhielt) auch 
A.________ bis D.________ am 26. Juli 2017 öffentlich-rechtliche Einsprache. 

A.2 Im Amtsblatt Nr. (…) wurde das Bauobjekt "Ersatzneubau Mehrfamilien-
haus K.________ mit Luft-Wasser-Wärmepumpenanlage, L.________ Altendorf, 
KTN I.________" ausgeschrieben und öffentlich aufgelegt (Baugesuch Nr. 2017-
0056.00 / B2017-1051), wobei als Bauherrschaft ein J.________, und als Grun-
deigentümerin die "G.________" genannt wurden. Gegen dieses zweite Bauge-
such erhob die vorerwähnte Drittpartei unter Verweis auf ihre vorsorgliche Ein-
sprache vom 6. Dezember 2013 sowie die Einsprache vom 23. Juli 2017 wieder-
um Einsprache. A.________ bis D.________ erhoben demgegenüber keine Ein-
sprache. Das Amt für Kultur (Denkmalpflege) beantragte der Gemeinde (1.) ein 
Gutachten über die historische Substanz (Schutzwürdigkeit) und den baulichen 
Zustand (Schutzfähigkeit) des Gebäudes sowie (2.) optional ein Gutachten der 
ENHK. Diesem Antrag folgte der Gemeinderat mit Beschluss (GRB) Nr. 586 vom 
6. November 2017 unter Verweis auf die Verneinung der Schutzwürdigkeit im 
Zusammenhang mit vorausgehenden Baugesuchen und des vor Ort festgestell-
ten desolaten Zustandes des Gebäudes nicht. Zudem habe das Amt für Kultur 
bezüglich des benachbarten Hauses am M.________ ausgeführt, das bestehen-
de ältere Bauernhaus sei nicht erhaltenswert. 

A.3 Am 16. Oktober 2017 liess die G.________AG ihr Baugesuch vom (…) 
(Datum der Publikation) zurückziehen. Mit Beschluss Nr. 585 vom 6. November 

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2017 schrieb der Gemeinderat das Baugesuch Nr. 2017-0052.00 / B2017-0904 
infolge Rückzugs am Protokoll ab. 

A.4 Mit Gesamtentscheid vom 15. Januar 2018 erteilte das Amt für Raument-
wicklung (ARE) für das Baugesuch Nr. 2017-0056.00 / B2017-1051 die kantonale 
Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen sowie den Empfehlun-
gen der zuständigen Stellen. Die Auflagen betrafen unter anderem auch den 
Grundwasserschutz (S. 5 f. lit. 3.b). Zwingend zu beachten seien die geotechni-
schen Empfehlungen zu Aushub, Fundation, Böschungen und Entwässerung 
gemäss dem geologisch-geotechnischen Bericht Nr. 5.145 der N.________AG 
vom 6. November 2013. Im Sinne einer Bestandesgarantie wurde die Ausnah-
mebewilligung zur Unterschreitung des höchsten Grundwasserspiegels von rund 
407.00 m (Zürichseespiegel) mit einer untersten Einbaukote (Unterkante UG) auf 
rund 406.20 m erteilt, weil diese Kote derjenigen des bisherigen Gebäudes ent-
spreche. 

Mit GRB Nr. 46 vom 26. Januar 2018 erteilte der Gemeinderat die Baubewilli-
gung für das Baugesuch Nr. 2017-0056.00 / B2017-1051 unter gleichzeitiger 
Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE vom 15. Januar 2018. Dieser Be-
schluss ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

B. Im Amtsblatt Nr. (…) liess die G.________ das Bauobjekt "Pfählung Mehr-
familienhaus, L.________, Altendorf, KTN I.________" publizieren und öffentlich 
auflegen. Hiergegen erhoben A.________ bis D.________ mit Eingabe vom 
24. Mai 2018 Einsprache mit dem Antrag, die baurechtliche Bewilligung sei zu 
verweigern. Am 7. Juni 2018 zog die Bauherrschaft das Baugesuch für die Pfäh-
lung zurück, da weitere Sondierungen und Abklärungen gezeigt hätten, dass auf 
eine Pfählung verzichtet werden könne. 

C. Mit Schreiben vom 15. Mai 2018 erteilte das kommunale Bauamt (Abteilung 
Hochbau) der G.________AG "die Teil-Baufreigabe im Sinne einer Abbruchbe-
willigung". 

D.1 Mit Schreiben vom 30. Mai 2018 orientierte die O.________AG im Namen 
der Bauherrschaft die Nachbarn über den auf den Montag, 4. Juni 2018, geplan-
ten Abbruch der bestehenden Baute auf KTN I.________. Hierauf beantragten 
A.________ bis D.________ (nachstehend: Beschwerdeführer) am 31. Mai 2018 
beim Gemeinderat Altendorf den Widerruf der Abbruchbewilligung und ein Verbot 
des Abbruches, welches superprovisorisch anzuordnen sei. 

D.2 Nachdem dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführer seitens der Gemein-
de mitgeteilt worden war, dass über das Gesuch frühestens am Montag, 4. Juni 

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2018 entschieden werde, ersuchte der Rechtsvertreter den Rechts- und Be-
schwerdedienst (des Sicherheitsdepartements) am 1. Juni 2018 um den soforti-
gen Erlass eines Baustopps bzw. eines Abbruchverbots für die bestehende Bau-
te auf KTN I.________, bis der Entscheid über das Gesuch vom 31. Mai 2018 in 
Rechtskraft erwachsen sei (Verfahren VB 101/2018).

Mit Zwischenbescheid vom 1. Juni 2018 untersagte das Sicherheitsdepartement 
den Abbruch des Gebäudes.

D.3 Am 4. Juni 2018 lehnte der Gemeinderat Altendorf mit Beschluss Nr. 306 
das Gesuch vom 31. Mai 2018 betreffend "Widerruf Verfügung/Baustopp" ab und 
entzog einer allfälligen Beschwerde bezüglich Aufhebung Abbruchverbot die auf-
schiebende Wirkung. 

Hiergegen erhoben A.________ bis D.________ am 7. Juni 2018 rechtzeitig Be-
schwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag auf unverzügliche Wiederherstel-
lung der aufschiebenden Wirkung (Verfahren VB 104/2018). 

Mit Schreiben vom 7. Juni 2018 informierte der Rechts- und Beschwerdedienst 
sämtliche Parteien über den Eingang dieser Beschwerde und ordnete an, dass 
bis zum Entscheid des Regierungsrates alle Vorkehrungen zu unterbleiben hät-
ten, welche den Entscheid in der Hauptsache präjudizieren könnten.

D.4 Am 8. Juni 2018 begründeten A.________ bis D.________ ihre Beschwer-
de vom 7. Juni 2018 an den Regierungsrat und beantragten, der GRB Nr. 306 
vom 4. Juni 2018 sei aufzuheben und es sei der mit dem baurechtlichen Ent-
scheid 2017-0056 / 62017-1051 vom 26. Januar 2018 bewilligte Abbruch des 
Mehrfamilienhauses K.________ in Altendorf zu widerrufen. 

E. Am 8. Juni 2018 reichten A.________ bis D.________ beim Regierungsrat 
ausserdem eine Aufsichtsbeschwerde ein mit den Anträgen (Verfahren VB 
110/2018):

1. Es sei die von der Beschwerdegegnerin mit baurechtlichem Entscheid 2017-
0056 22017-1051 (GRB Nr. 46 vom 26. Januar 2018) erteilte baurechtliche 
Bewilligung für den Ersatzneubau Mehrfamilienhaus K.________ mit Luft- 
Wasser- Wärmepumpeanlage, L.________ Altendorf, KTN I.________, 
(Amtsblatt Nr. (…)  zu widerrufen;

2. es sei der Bauherrschaft unter Strafandrohung im Unterlassungsfalle 
einstweilig zu verbieten, das Mehrfamilienhaus K.________, L.________ 
Altendorf, KTN I.________, abzubrechen;

3. es sei dieses Verbot bereits superprovisorisch ohne Anhörung der 
Bauherrschaft anzuordnen.

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F. Mit Beschluss (RRB) Nr. 460/2018 vom 19. Juni 2018 entschied der 
Regierungsrat ohne Einholung von Vernehmlassungen wie folgt:

1. Die Beschwerde (VB 104/2018; Verfahren II) wird abgewiesen. 

2. Der Aufsichtsbeschwerde (VB 110/2018; Verfahren III) wird keine Folge 
geleistet.

3. Das Verwaltungsbeschwerdeverfahren (VB 101/2018; Verfahren II) wird als 
gegenstandslos geworden abgeschrieben.

4. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) werden wie folgt verlegt:

a) Die Verfahrenskosten für den Zwischenbescheid vom 1. Juni 2018 im 
Betrag von Fr. 500.-- werden der Gemeinde Altendorf auferlegt.

b) Die Verfahrenskosten für den vorliegenden Beschwerdeentscheid im 
Betrag von Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern unter 
solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

(Zahlungsmodalitäten).

5. Die Gemeinde Altendorf hat den Beschwerdeführern eine 
Parteientschädigung von Fr. 600.-- zu bezahlen. Weitere 
Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

6. Gegen Ziffer 1, 3, 4 und 5 dieses Entscheides kann innert 20 Tagen seit 
dessen Zustellung Beschwerde beim kantonalen Verwaltungsgericht (…) 
erhoben werden. 

(7./8. Zustellung). 

G. Gegen diesen RRB Nr. 460/2018 vom 19. Juni 2018 lassen die Beschwer-
deführer mit Eingabe vom 21. Juni 2018 fristgerecht Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Es sei der Beschluss Nr. 460/2018 des Regierungsrats des Kantons Schwyz 
vom 19. Juni 2018 aufzuheben und der baurechtliche Entscheid 2017-
0056/B2017-1051 vom 26. Januar 2018 des Gemeinderats Altendorf, mit 
welchem der Abbruch der Mehrfamilienhauses K.________ in Altendorf 
bewilligt wurde, zu widerrufen;

2. eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur 
Entscheidung im Sinne der Erwägungen;

3. es sei der Bauherrschaft unter Strafandrohung im Unterlassungsfalle 
einstweilig zu verbieten, das Mehrfamilienhaus K.________ Altendorf, 
KTN I.________, abzubrechen;

4. es sei dieses Verbot bereits superprovisorisch ohne Anhörung der 
Bauherrschaft anzuordnen;

5. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer von 7.7 % 
zu Gunsten der Beschwerdeführenden.

H.1 Mit Zwischenbescheid VGE III 2018 113 vom 22. Juni 2018 untersagte der 
Einzelrichter in Gutheissung der Beschwerdeanträge Ziff. 3 und 4 den Abbruch 

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und/oder jede Veränderung des Gebäudes einstweilen unter Strafandrohung 
nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB; SR 311.0) vom 
21. Dezember 1937; vorbehalten wurden einzig zwingende und unerlässliche Si-
cherungsmassnahmen infolge der bereits erfolgten Abbrucharbeiten (Disp.-
Ziff. 1). Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen dieses Zwischenbescheides 
werde mit der Hauptsache entschieden (Disp.-Ziff. 3). 

H.2 Gegen diesen Zwischenbescheid VGE III 2018 113 erhob die 
Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 2. Juli 2018 Einsprache, welche das 
Verwaltungsgericht mit Zwischenbescheid (Einspracheentscheid) VGE III 2018 
122 vom 27. Juli 2018 guthiess. Das (superprovisorisch) angeordnete Verbot des 
Abbruches und/oder jeder Veränderung des Gebäudes wurde aufgehoben 
(Disp.-Ziff. 1). Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen dieses Zwischenbe-
scheides werde mit der Hauptsache entschieden (Disp.-Ziff. 2). Die Vorinstanzen 
wurden aufgefordert, dem Verwaltungsgericht innert zehn Tagen seit Zustellung 
des Zwischenbescheides die vollständigen Akten in den Baubewilligungsverfah-
ren betreffend die Baugesuche vom (…) sowie des Pfählungsgesuchs vom (…) 
(jeweils Datum der Publikation im Amtsblatt) einzureichen (Disp.-Ziff. 3). 

H.3 Den Zwischenbescheid VGE III 2018 122 vom 27. Juli 2018 fochten die 
Beschwerdeführer mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten am 
3. August 2018 beim Bundesgericht an, welches auf diese Beschwerde mit Urteil 
1C_378/2018 vom 18. September 2018 nicht eintrat. 

I.1 Mit Vernehmlassung vom 29. Juni 2018 beantragt der Gemeinderat im 
Hauptverfahren (vorliegendes Verfahren III 2018 112), die Beschwerde sei unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten sei. Ebenso beantragt das Sicherheitsdepartement 
vernehmlassend am 29. Juni 2018 die Abweisung der Beschwerde unter 
Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Am 11. Juli 2018 reicht das vom 
ARE mit Schreiben vom 26. Juni 2018 um eine Stellungnahme ersuchte Amt für 
Umweltschutz (AFU) eine Stellungnahme ein ohne einen konkreten Antrag zu 
stellen. 

I.2 Mit Eingabe vom 6. August 2018 replizieren die Beschwerdeführer und 
halten an den Anträgen gemäss der Beschwerde vom 21. Juni 2018 fest. 

I.3 Der Gemeinderat lässt mit Schreiben vom 9. August 2018 unter Festhalten 
an den vernehmlassend gestellten Anträgen seinen Verzicht auf eine Duplik 
mitteilen. Am 13. August 2018 reicht er die vom Verwaltungsgericht 
eingeforderten Baugesuchsakten ein (vgl. vorstehend lit. H.2). 

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Mit Duplik vom 16. August 2018 hält die Beschwerdegegnerin an den mit der 
Vernehmlassung gestellten Anträgen fest. Am 27. August 2018 reicht die 
Beschwerdegegnerin eine weitere Eingabe ein. 

Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Duplik vom 27. August 2018 die 
Abweisung der Beschwerde. 

J.1 Mit Eingabe vom 12. September 2018 beantragen die Beschwerdeführer 
unter anderem die Ansetzung einer angemessenen Frist, um zum Baugesuch 
Nr. 2017-0056.00 / B2017-1051 Stellung nehmen zu können. Innert Frist reichen 
sie am 4. Oktober 2018 eine Stellungnahme ein unter Festhaltung an den 
Anträgen in der Beschwerde vom 21. Juni 2018. 

J.2 Das Sicherheitsdepartement teilt am 19. Oktober 2018 seinen Verzicht auf 
eine weitere Stellungnahme mit. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit 
Schreiben vom 25. Oktober 2018 die vollumfängliche Abweisung der 
Beschwerde, soweit überhaupt darauf einzutreten sei, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat 
äussert sich mit Eingabe vom 26. Oktober 2018 und bestätigt seinen Antrag 
gemäss der Vernehmlassung vom 29. Juni 2018. 

K. Mit Schreiben vom 6. November 2018 reichen die Beschwerdeführer 
Bemerkungen zur Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 25. Oktober 2018 ein. 
Hierzu äussern sich am 21. November 2018 die Beschwerdegegnerin und die 
Gemeinde.

L. Mit Eingabe vom 27. November 2018 teilen die Beschwerdeführer ihren 
Verzicht auf weitere Bemerkungen mit. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat vereinigte die beiden Verfahren VB 104/2018 und 
VB 110/2018 (vgl. vorstehend Ingress lit. D.3 und E) (angefochtener Beschluss 
RRB Nr. 460/2018 Erw. 1.2). Betreffend das Beschwerdeverfahren VB 101/2018 
(vorstehend Ingress lit. D.2) führte er unter anderem aus, der diesbezügliche 
Zwischenbescheid vom 1. Juni 2018 bzw. das Beschwerdeverfahren B 101/2018 
sei mit dem GRB Nr. 306 vom 4. Juni 2018 hinfällig geworden, da dieser an die 
Stelle des Zwischenbescheids getreten sei. Der Gemeinderat habe jedoch nicht 
begründet, weshalb einer allfälligen Beschwerde ausnahmsweise die aufschie-
bende Wirkung zu entziehen gewesen sei, womit die Begründungspflicht verletzt 
worden sei (Erw. 1.3). 

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Die Baubewilligung (GRB Nr. 26) vom 26. Januar 2018 sei unangefochten in 
Rechtskraft erwachsen. Die Voraussetzungen für eine Wiedererwägung (§ 34 
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974) sei-
en nicht gegeben (Erw. 3.1 ff.). Das Baugesuch sei vom AFU überprüft worden; 
es sei aus gewässerschutzrechtlicher Sicht bewilligt worden. Seit Erteilung der 
Baubewilligung hätten sich die Verhältnisse nicht erheblich geändert (Erw. 3.5.2). 
Eine Praxisänderung, so auch diejenige betreffend die Unzulässigkeit der Aus-
gestaltung von Pfahlfundationen für eine Baute als technische Betriebsbewilli-
gung, verschaffe in der Regel keinen Anspruch auf eine Wiedererwägung. Es sei 
auch nicht unzulässig, bei einer bereits bewilligten Baute nachträglich ein Ge-
such um Pfählung einzureichen (Erw. 3.5.3). Am Fehlen veränderter Verhältnisse 
als Voraussetzung für eine Wiedererwägung ändere auch der Rückzug des Ge-
suchs um Pfählung auf dem Baugrundstück nichts. Es gebe keine Anhaltspunkte, 
dass die Aussage der Beschwerdegegnerin, wonach die Baute in der Leichtbau-
weise ohne Pfählung erstellt werden könne, nicht zutreffend sei. Der Regierungs-
rat erachte die bestehende Baute auch nicht als schützenswert. Erhebliche öf-
fentliche Interessen, welche einen Widerruf der Baubewilligung rechtfertigen 
könnten, würden nicht verletzt (Erw. 3.5.4). Es liege auch keine Verletzung des 
Grundsatzes von Treu und Glauben vor, wenn während eines hängigen Baube-
willigungsverfahrens ein weiteres Baugesuch für die gleiche Bauparzelle einge-
reicht werde (Erw. 3.6). 

Was die Aufsichtsbeschwerde anbelange, sei ihr angesichts deren Subsidiarität 
zu den ordentlichen und ausserordentlichen Rechtsmitteln der Boden entzogen, 
nachdem die Beschwerdeführer gegen das im Amtsblatt Nr. (…) publizierte Bau-
gesuch hätten Beschwerde erheben können (Erw. 4.4 f.). Ein aufsichtsrechtliches 
Einschreiten hingegen sei nicht subsidiär. Formell rechtskräftige Verfügungen 
dürften allerdings aufsichtsrechtlich nur unter den Voraussetzungen für den Wi-
derruf von behördlichen Verfügungen aufgehoben werden, was bedeute, dass 
einer aufsichtsrechtlichen Anordnung nicht inzwischen entstandene schützens-
werte Rechtspositionen entgegenstünden. Diese Voraussetzungen für einen Wi-
derruf seien, wie dargelegt, nicht erfüllt (Erw. 4.6 f.). Der Aufsichtsbeschwerde sei 
daher keine Folge zu leisten (Erw. 4.7).  

1.2 Die Beschwerdeführer machen mit ihrer Beschwerde vom 21. Juni 2018 im 
Wesentlichen geltend, das geplante Neubauvorhaben sei ohne Pfahlfundation 
nicht realisierbar. Die Beschwerdegegnerin habe mit ihrem Baugesuch betreffend 
Pfählung (d.h. Baugesuch vom Mai 2018, vgl. vorstehend Ingress lit. B) aufge-
zeigt, dass Rühlwände auf allen vier Seiten der Baugrube erforderlich seien. Am 
26. Januar 2018 bei Erteilung der Baubewilligung seien die Beschwerdegegnerin 

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und die Baubewilligungsbehörde davon ausgegangen, dass das Neubauvorha-
ben ohne die Rühlwände realisiert werden könne. Heute sei klar, dass das Bau-
vorhaben aufgrund des Tiefbaus auf Rühlwände angewiesen sei. Die Verhältnis-
se hätten sich mithin geändert. Diese notwendigen Rühlwände (und die zur Er-
stellung notwendigen Pfählungen) würden den mittleren Grundwasserspiegel im 
Gewässerschutzbereich unterschreiten. Erforderlich sei ein Durchflussnachweis, 
der spätestens im Zeitpunkt der Baubewilligung vorliegen müsse. Sie, die Be-
schwerdeführer, hätten mit ihrer Einsprache vom 24. Mai 2018 aufgezeigt, dass 
die Rühlwände die Durchflusskapazität um mehr als 10 % verringern würden. 
Dies sei mit den Bestimmungen des Bundesgesetzes über den Schutz der Ge-
wässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 und 
der Gewässerschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) vom 28. Oktober 1998 
nicht zu vereinbaren (S. 5). 

Replizierend führen die Beschwerdeführer am 6. August 2018 aus, ein Pfäh-
lungsplan sei nicht Gegenstand des Baugesuchs vom 11. August 2017 gewesen. 
Drei Monate nach Bewilligungserteilung sei das Pfählungsgesuch eingereicht 
worden, weil Experten mittlerweile zum Schluss gekommen seien, dass der Neu-
bau nur mittels Pfählung möglich sei. Wider besseres Wissen sei der Rückzug 
des Baugesuchs erfolgt, dies allein aus verfahrenstaktischen Gründen. Eine Rea-
lisierung des Bauvorhabens mittels Flachfundation würde ebenfalls zu einer Än-
derung der Verhältnisse im Vergleich zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilli-
gung im Januar 2018 führen. Gemäss dem Plan "Fundation + Baugrube" gemäss 
Anhang der geologisch-geotechnischen Baugrunduntersuchung vom 15. Mai 
2018/10. Juli 2018 seien Rühlwandträger mit einer Länge von jeweils 7.50 m auf 
allen vier Seiten der Baugrube auch dann notwendig, wenn der Neubau mittels 
Pfahlfundation umgesetzt werde. Diese Umstände seien bei Erteilung der Bau-
bewilligung nicht bekannt gewesen (S. 3 f. Ziff. 3). Die erheblichen öffentlichen 
Interessen lägen in der Einhaltung der gewässerschutzrechtlichen Bestimmun-
gen. Die Unterkante der Bodenplatte des Neubaus liege auf einer Kote von 
406.19 m, diejenige des bisherigen Gebäudes auf einer solchen von 407.50 m. 
Der Neubau falle diesbezüglich nicht unter die Bestandesgarantie (S. 4 f. Ziff. 4; 
vgl. Eingabe vom 4.10.2018 S. 6 Ziff. 6). Verletzt sei auch der Grundsatz von 
Treu und Glauben. Im ersten Baugesuch sei von Abbruch und Neubau, im zwei-
ten nur von Neubau die Rede gewesen. Diese Vorgehensweise unter Einschluss 
des Baugesuchs für die Pfählung und dessen Rückzug sei treuwidrig; ihre Ver-
hinderung liege nicht nur im Interesse der Beschwerdeführer, sondern generell 
im öffentlichen Interesse (S. 7; vgl. Eingabe vom 4.10.2018 S. 4 ff.). Schliesslich 
habe der Gemeinderat das Wiedererwägungsgesuch ohne Konsultation der Äm-

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ter abgewiesen. Dieser schwere Verfahrensmangel sei bis anhin nicht geheilt 
worden (S. 7 Ziff. 6). 

Mit den Eingaben vom 12. September 2018 und 4. Oktober 2018 äussern sich 
die Beschwerdeführer insbesondere zu den Baugesuchen. Im Wesentlichen ma-
chen sie geltend, bei voller Kenntnis der Sachlage wäre die Abbruch- und Bau-
bewilligung nicht erteilt worden (Eingabe vom 4.10.2018 S. 3 f. Ziff. II.3). Unter 
anderem machen sie neu namentlich geltend, die Vorinstanz lasse ausser Acht, 
dass die Fläche des Untergeschosses des Ersatzneubaus um 300 % grösser 
sein werde als die Fläche des Untergeschosses der bestehenden Baute. Dies 
werde von der Besitzstandsgarantie nicht mehr erfasst. Diese Baurechtswidrig-
keit wiege umso schwerer, als der Ersatzneubau im Gewässerschutzbereich Au 
und in der Grundwasserschutzzone S3 errichtet werde, wobei der mittlere 
Grundwasserspiegel deutlich unterschritten werde (S. 7 Ziff. 7). Das Gebäude sei 
überdies schützenswert (S. 8 Ziff. 9 mit Hinweis auf das Bundesgerichtsurteil 
1C_558/2015 vom 30.11.2016).

1.3 Der Gemeinderat bringt mit seiner Vernehmlassung vom 29. Juni 2018 
namentlich vor, im Rahmen der erteilten Baubewilligung seien durch die zustän-
digen Fachinstanzen alle Aspekte zum Gewässerschutz beleuchtet und alle not-
wendigen Prüfungen korrekt, vollständig und abschliessend vorgenommen wor-
den. Die Bewilligung beinhalte weder eine Pfählung noch sei eine solche vorge-
sehen. Die Auffassung der Beschwerdeführer könne zur Rechtfertigung eines 
Widerrufs nicht massgebend sein. Selbst wenn sich herausstellte, dass doch ei-
ne Pfählung erforderlich sei, wäre es Sache der Bauherrschaft, die dafür not-
wendigen Gesuchsunterlagen zu beschaffen (S. 3 Ziff. 2). 

Ebenso verweist das Sicherheitsdepartement mit Vernehmlassung vom 29. Juni 
2018 insbesondere auf die Prüfung des Bauprojektes auch durch das AFU, das 
als zuständige Gewässerschutzfachstelle zum Ergebnis gelangt sei, dass das 
Projekt ohne Pfählung möglich sei (S. 1 f. Ziff. 1). Sollten weitere Massnahmen 
wie eine Pfählung notwendig werden, welche durch die Baubewilligung nicht ge-
deckt seien, müsse hierfür ein (nachträgliches) Baubewilligungsverfahren durch-
geführt werden (S. 2 Ziff. 2). Das AFU führt mit der Stellungnahme vom 11. Juli 
2018 aus, es (bzw. die Abteilung Grundwasser) habe am 13. Juni 2018 bean-
tragt, die Ausnahmebewilligung für die nachersuchte Pfahlfundation nicht zu er-
teilen, da gemäss Anhang 221 Abs. 1 GSchV Einbauten, die das Speichervolu-
men oder den Durchflussquerschnitt des Grundwasserleiters verringerten, nicht 
erlaubt seien; das Gesuch sei jedoch am 7. Juni 2018 zurückgezogen worden. 
Weiter hält das AFU fest, eine Ausnahmebewilligung könne das AFU nur für die 

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im Baugesuch für das Mehrfamilienhaus bewilligte unterste Kote des Baukörpers 
erteilen. 

Die Beschwerdegegnerin führt mit Vernehmlassung vom 12. Juli 2018 unter an-
derem aus, im Jahr 2013 sei eine geologisch-technische Baugrunduntersuchung 
durch die N.________AG gemacht worden, welche für ein viel grösseres und 
schwereres ursprüngliches Projekt vorgesehen gewesen sei, das sich auf zwei 
Parzellen erstreckt hätte. Für die Baufreigabe habe es einen Pfählungsplan ge-
braucht, wofür - um keine Zeit zu verlieren - das Baugesuch eingereicht worden 
sei. Im Rahmen der weiteren Vorbereitungsarbeiten hätten ergänzende Ab-
klärungen vom 15. Mai 2018 ergeben, dass auch nach Auffassung der 
N.________AG eine Flachfundation möglich sei, weshalb auf eine Pfählung ver-
zichtet worden sei (vgl. auch Duplik vom 16.8.2018 S. 3 lit. B 2 f. und S. 4 
Ziff. 14). Es seien nun zwar gewisse Vorkehrungen und Massnahmen zu treffen, 
doch sei eine Flachfundation zweifelsohne möglich und zulässig, wie aus dem 
Bericht der N.________AG vom 10. Juli 2018 hervorgehe (S. 2 f. Ziff. 4 ff.). Alle 
bestehenden Gebäude auf den angrenzenden Parzellen sowie ein eben freige-
gebener Ersatzbau seien ohne Pfählung erstellt bzw. bewilligt worden (S. 3 f. 
Ziff. 9 f). Die Berechnungen der Beschwerdeführer zur Durchflusskapazität ent-
hielten zudem Grundlagenfehler, was das AFU leicht aufzeigen könne (S. 4 
Ziff. 11). Die Rühlwand sei nicht mehr erforderlich. Dem Gutachten könne ent-
nommen werden, dass die verspriesste Rühlwand nur zum temporären Baugru-
benabschluss verwendet werde; hierfür sei keine Baubewilligung erforderlich. 
Zudem sei auch kein Durchströmungsnachweis nötig (S. 4 f. Ziff. 14 ff.). Die Bau-
te könne so erstellt werden, wie sie im Januar 2018 bewilligt worden sei (S. 5 
Ziff. 19). Duplizierend (16.8.2018) macht die Beschwerdegegnerin geltend (S. 3 
Ziff. 7), dass das AFU gemäss dem Gesamtentscheid des ARE vom 15. Januar 
2018 (S. 6) die Koten geprüft habe.

2. Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung des angefochtenen Be-
schlusses und den Widerruf der Baubewilligung vom 26. Januar 2018. Der Re-
gierungsrat hat einerseits die Voraussetzungen für einen Widerruf (Wiedererwä-
gung) verneint, und hat anderseits der Beschwerde, soweit er sie als Aufsichts-
beschwerde an die Hand nahm, keine Folge geleistet. 

3.1 Die Aufsichtsbeschwerde ist der formlose Rechtsbehelf, durch den eine 
Verfügung oder eine andere Handlung einer Verwaltungsbehörde bei deren Auf-
sichtsbehörde beanstandet und darum ersucht wird, die Verfügung abzuändern 
oder aufzuheben oder eine andere Massnahme zu treffen. Die Aufsichtsbe-
schwerde wird auch als Anzeige bezeichnet (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allge-
meines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1199 f.). Es han-

12

delt sich bei der Aufsichtsbeschwerde also nicht um eine Beschwerde im Sinne 
eines förmlichen Rechtsmittels, sondern um einen formlosen Rechtsbehelf. Des-
halb vermittelt die Aufsichtsbeschwerde keinen Erledigungsanspruch. Der Anzei-
ger hat keine Parteirechte wie z.B. das Recht auf Begründung des Entscheides 
(vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1200, mit weiteren Hinweisen auf die 
bundesgerichtliche Rechtsprechung). Nach ständiger Rechtsprechung kann der 
Entscheid einer Aufsichtsbehörde, auf eine Aufsichtsbeschwerde nicht einzutre-
ten, sie abzuweisen oder ihr keine Folge zu geben, nicht mit Rechtsmitteln ange-
fochten werden (vgl. VGE III 2018 55 vom 21.9.2018 Erw. 1.3.2 f.; VGE III 2010 
155 vom 20.1.2011 Erw. 1.2.1 f.; VGE III 2010 32 vom 20.5.2010 Erw. 2.1; VGE 
III 2007 13 vom 22.3.2007 Erw. 2.1.1 mit Hinweisen; BGE 121 I 87 Erw. 1a; BGE 
116 Ia 8 Erw. 1a; BGE 109 Ia 251 Erw. 3). 

Aufsichtsrechtliches Handeln des Regierungsrates kann nur Gegenstand eines 
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sein, sofern der Regierungsrat eine Anord-
nung trifft, die unmittelbare Aussenwirkung zeitigt, und soweit das Verwaltungs-
gericht in der betreffenden Materie überhaupt zuständig ist; dies deshalb, weil 
dem Verwaltungsgericht keine Aufsicht über den Regierungsrat zukommt. Der 
individuelle Rechtsschutz der natürlichen und juristischen Personen muss indes 
dann gewährleistet sein, wenn im Rahmen aufsichtsrechtlichen Handelns vom 
Regierungsrat eine Anordnung getroffen wird, die die Person unmittelbar im Sin-
ne des Verfügungsbegriffes (§ 6 VRP) bindet und im Sinne der Beschwerdebe-
fugnis tangiert (vgl. VGE III 2016 38 vom 28.6.2016 Erw. 2.2; VGE III 2010 32 
vom 20.5.2010 Erw. 2.2 mit weiteren Hinweisen; VGE 1027/00 vom 27.9.2000 
Erw. 1b = EGV-SZ 2000 Nr. 9; vgl. Alain Griffel, in: Kommentar zum Verwal-
tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, VRG, 3. Aufl., Zürich 2014, Vor-
bem. zu §§ 19-28a, Rz. 61ff.; A. Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerde-
verfahren, Zürich 1991, S. 164).

3.2 Weder ist ersichtlich noch geht aus den verschiedenen Eingaben der Be-
schwerdeführer hervor, inwiefern die Beschwerdeführer dadurch, dass der Re-
gierungsrat der Aufsichtsbeschwerde keine Folge leistete, im Sinne einer Verfü-
gung betroffen wurden. Soweit sich die Beschwerde gegen den aufsichtsbe-
schwerderechtlichen Aspekt des angefochtenen Beschlusses richtet, ist daher 
auf die Beschwerde mangels Beschwerdebefugnis nicht einzutreten (§ 27 lit. d 
i.V.m. § 37 lit. a VRP). Im Übrigen hat der Regierungsrat zu Recht erwogen, dass 
ein aufsichtsrechtliches Einschreiten grundsätzlich ebenfalls nur unter den Vor-
aussetzungen, welche für einen Widerruf gelten, zulässig sei. Solche Widerrufs-
gründe liegen jedoch nicht vor (vgl. nachstehend Erw. 5.1.1 ff.). 

13

3.3 Soweit die Beschwerdeführer geltend machten, der Gemeinderat habe das 
Wiedererwägungsgesuch zu Unrecht abgelehnt, hat der Regierungsrat die Be-
schwerdelegitimation der Beschwerdeführer bejaht, ihre Vorbringen jedoch als 
unbegründet erachtet und den GRB Nr. 306 vom 4. Juni 2018 bestätigt, d.h. das 
Vorliegen von Wiedererwägungs- bzw. Widerrufsgründen verneint. Insoweit sind 
die Beschwerdeführer auch zur Beschwerde ans Verwaltungsgericht legitimiert. 

4.1 Formelle Rechtskraft und damit Rechtsbeständigkeit einer Verfügung bzw. 
eines Entscheides bedeutet nicht, dass die Anordnung in jedem Fall nicht mehr 
abänderbar ist. Verschiedene Rechtsinstitute erlauben es grundsätzlich, auf eine 
formell rechtskräftige Anordnung zurückzukommen. In Frage kommt neben der 
Wiedererwägung bzw. dem Widerruf (vgl. § 34 VRP) das ausserordentliche 
Rechtsmittel der Revision (§ 61 ff. VRP). 

4.2.1  Gemäss § 61 VRP zieht die Behörde (bzw. das Verwaltungsgericht) ihre 
rechtskräftige Verfügung (bzw. ihren rechtskräftigen Entscheid) auf Begehren ei-
ner Partei in Revision, wenn die Verfügung oder der Entscheid durch eine straf-
bare Handlung beeinflusst wurde (lit. a), die Partei nachträglich neue erhebliche 
Tatsachen oder Beweismittel vorbringt, die sie früher trotz zumutbarer Sorgfalt 
nicht vorbringen konnte (lit. b), die Behörde wesentliche Verfahrensvorschriften 
verletzt hat, welche die dadurch benachteiligte Partei nicht rechtzeitig geltend 
machen konnte (lit. c); die Behörde erhebliche Tatsachen, die sich aus den Akten 
ergeben, versehentlich nicht berücksichtigt hat (lit. d).

Die Revision ist nur bei schwerwiegenden Mängeln zugelassen. Behoben wer-
den können grundsätzlich keine materiellrechtlichen Fehler, sondern nur verfah-
rensmässige (VGE III 2010 79 vom 9.6.2010 Erw. 3.1.1; VGE III 2009 39 vom 
9.7.2009 Erw. 4.1; VGE 887/03 vom 21.8.2003 Erw. 2b). Die Revision ist zudem 
nach ständiger Rechtsprechung nicht gegeben, um einen Rechtsirrtum zu behe-
ben oder eine andere Rechtsauffassung durchzusetzen oder um eine neue Wür-
digung der beim Entscheid bekannten Tatsachen herbeizuführen (VGE III 2010 
79 vom 9.6.2010 Erw. 3.1.1; VGE III 2009 39 vom 9.7.2009 Erw. 4.1; VGE 
887/03 vom 21.8.2003 Erw. 2b). 

4.2.2  Zu Recht beantrag(t)en die Beschwerdeführer weder eine Revision noch 
machen sie einen Revisionsgrund geltend. Zwar könnte die Argumentation der 
Beschwerdeführer, bei voller Kenntnis der Sachlage wäre die Abbruch- und Bau-
bewilligung nicht erteilt worden, als Verletzung einer wesentlichen Verfahrens-
vorschrift (Untersuchungsgrundsatz) verstanden werden. Für eine solche Verlet-
zung finden sich in den Akten jedoch keine Anhaltspunkte. Insbesondere spricht 
nichts dagegen, dass die Bewilligungsbehörden das Baugesuch umfassend ge-

14

prüft haben. Abgesehen davon hätten die Beschwerdeführer eine Verletzung des 
Untersuchungsgrundsatzes ohne weiteres mittels den ordentlichen Rechtsmitteln 
(Einsprache) geltend machen können (und müssen). 

5.1.1  Der Widerruf bzw. die Wiedererwägung wird im kantonalen Recht in § 34 
VRP geregelt. Demgemäss können Verfügungen auf Gesuch einer Partei oder 
von Amtes wegen von der erlassenden Behörde oder der Aufsichtsbehörde aus-
serhalb eines Revisionsverfahrens abgeändert oder aufgehoben werden, wenn 
sich die Verhältnisse geändert haben oder erhebliche öffentliche Interessen es 
erfordern und dabei der Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt wird 
(Abs. 1). Die Behörde ist nicht verpflichtet, auf das Wiedererwägungsgesuch ein-
zutreten (Abs. 2). 

5.1.2  Allerdings besteht gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung aufgrund 
von Art. 29 BV unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Wiederer-
wägung. Danach besteht eine behördliche Pflicht, auf ein entsprechendes 
Gesuch einzutreten, wenn die Umstände sich seit dem ersten Entscheid 
wesentlich geändert haben oder wenn der Gesuchsteller erhebliche Tatsachen 
und Beweismittel namhaft macht, die ihm im früheren Verfahren nicht bekannt 
waren oder die schon damals geltend zu machen für ihn rechtlich oder 
tatsächlich unmöglich war oder keine Veranlassung bestand (BGE 136 II 177 
Erw. 2.1; 124 II 1 Erw. 3a; 120 Ib 42 Erw. 2b S. 46 f. je mit Hinweisen; Baumann, 
in Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, 
§ 59 Rz. 64 f.). Die erste dieser Voraussetzungen betrifft die nachträgliche 
Fehlerhaftigkeit einer Verfügung; in diesem Fall ist gegebenenfalls eine Anpas-
sung vorzunehmen (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1724). Bei der 
zweiten Voraussetzung geht es um einen ursprünglichen Fehler der Verfügung; 
hier besteht kein grundsätzlicher Unterschied mehr zwischen Revisionsbegehren 
und Wiedererwägungsgesuch (Urteil Bundesgericht 8C_264/2009 vom 19.5.2009 
Erw. 3.2 mit Hinweisen). Die Wiedererwägung von Verwaltungsentscheiden, die 
in Rechtskraft erwachsen sind, ist allerdings nicht beliebig zulässig. Sie darf 
namentlich nicht bloss dazu dienen, rechtskräftige Verwaltungsentscheide immer 
wieder infrage zu stellen oder die Fristen für die Ergreifung von Rechtsmitteln zu 
umgehen (BGE 136 II 177 Erw. 2.1; BGE 120 Ib 42 Erw. 2b mit Hinweisen).

Die wesentliche Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Umstände seit dem 
ersten Entscheid als Wiedererwägungsgrund kommt grundsätzlich nur bei 
Dauerverfügungen in Betracht (vgl. Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen 
Verwaltungsrechts, Band I, Bern 2012, Rz. 2650). 

15

5.1.3  Die Behörden widerrufen eine Verfügung namentlich dann, wenn dem 
Interesse an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts der Vorrang vor 
den genannten Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes 
zukommt (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1226 ff.; vgl. Kölz/Häner/Bertschi, 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 
2013, Rz. 711). Eine nachträgliche Praxis- oder Rechtsprechungsänderung ist 
kein Grund für einen Widerruf rechtskräftiger Verfügungen (Bundesgerichtsurteile 
2C_114/2011 vom 26.8.2011 Erw. 2.2; 2C_519/2011 vom 24.2.2012 Erw. 3.3; 
Wiederkehr/Richli, a.a.O., Rz. 2684). 

5.1.4  Ein Anspruch auf eine Neubefassung bzw. auf einen neuen Sachentscheid 
besteht nur, wenn dargelegt wird, dass und inwiefern sich die massgebende 
Sach- bzw. Rechtslage nachträglich wesentlich verändert hat; dabei genügt es 
nicht, dass lediglich darauf hingewiesen wird, dass eine Sach- oder 
Rechtsänderung eingetreten ist, um kurz nach einem rechtskräftigen Abschluss 
eines Verfahrens einen Anspruch auf Neubefassung mit dem gleichen 
Lebenssachverhalt zu begründen; die gesuchstellende Person muss vielmehr im 
Einzelnen darlegen, inwiefern diese Änderung nach ihrer Ansicht zu einer neuen 
Beurteilung führen muss. Da das Vorliegen eines Anpassungs- und mithin 
Wiedererwägungsgrundes im Rahmen der materiellen Prüfung zu klären ist, 
genügt es, dass die vorgebrachten Gründe geeignet erscheinen, zu einer 
Aufhebung oder Änderung der Verfügung zu führen (vgl. Kölz/Häner/Bertschi, 
a.a.O., Rz. 738 mit Hinweis auf BGE 136 II 177 Erw. 2.2.1; vgl. ferner Urteil BGer 
2C_168/2009 vom 30.9.2009 Erw. 4.2).

5.2.1  Bei einer Baubewilligung handelt es sich in materieller Hinsicht um eine 
Feststellungsverfügung, mit welcher festgestellt wird, dass dem konkreten Vor-
haben keine öffentlichrechtlichen Hindernisse entgegenstehen. In formeller Hin-
sicht wirkt die Baubewilligung als Gestaltungsverfügung, indem sie das durch die 
Bewilligungspflicht statuierte formelle Bauverbot beseitigt und das Vorhaben in 
die "Realisierungsfreiheit" entlässt. Aus der Tatsache, dass ein Rechtsanspruch 
auf Erteilung der Baubewilligung besteht, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, 
wurde abgeleitet, dass die Baubewilligung eine eigentliche Polizeibewilligung 
darstellt (vgl. Stalder/Tschirky, in: FHB Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, 
Rz. 2.13-2.15; Baumann, in Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Aargau, Bern 2013, § 59 Rz. 29). 

5.2.2  Eine Baubewilligung stellt mithin weder eine Dauerverfügung dar noch wird 
damit ein Dauersachverhalt geregelt. Dies kann der Vergleich mit den für den Be-
reich des Sozialversicherungsrechts typischen Dauerverfügungen, mit welchen 

16

Dauersachverhalte geregelt werden, illustrieren. Die Tatsache, dass eine einmal 
bewilligte und gestützt auf die rechtskräftige Baubewilligung erstellte Baute in der 
Regel über längere Zeit Bestand hat, macht hieraus weder einen Dauersachver-
halt im Rechtssinne noch die Baubewilligung zu einer Dauerverfügung. Im Sinne 
der Einheit der (bau-)rechtlichen Ordnung darf es dabei keine Rolle spielen, ob 
eine rechtskräftig bewilligte Baute bereits realisiert, die Realisation erst in Angriff 
genommen wurde oder der Baubeginn erst noch bevorsteht. Der Tatsache, dass 
das öffentliche Baurecht im Laufe der Zeit verschiedensten Änderungen unter-
liegt, wird mit der Beschränkung der Geltungsdauer einer Baubewilligung (§ 86 
des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987) Rech-
nung getragen (Baumann, a.a.O., § 65 Rz. 1). Zudem machen die Vorinstanzen 
zutreffend geltend, dass allenfalls ergänzende Baugesuche einzureichen sind, 
wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse bei der Bauausführung anders präsen-
tieren sollten, als sie der Baubewilligung zugrunde liegen, und weitere Mass-
nahmen erforderten, die durch die Baubewilligung nicht gedeckt sind. 

Es ist somit fraglich, ob eine Baubewilligung überhaupt einer Wiedererwägung, 
sofern diese nicht einer Revision gleichkommt (vgl. vorstehend Erw. 5.1.2), 
zugänglich ist. Unbesehen dieser Frage haben die Vorinstanzen das Fehlen von 
Wiedererwägungsgründen zu Recht verneint (vgl. nachstehende Erwägungen). 

5.3.1  Was die Beschwerdeführer vorbringen, stellt weder eine (erhebliche) Ver-
änderung der Rechts- noch der Sachlage dar. Die Überzeugung, das geplante 
Neubauvorhaben sei ohne Pfahlfundation nicht realisierbar, stellt eine nicht ob-
jektiv untermauerte subjektive bautechnische Einschätzung dar. Sie steht zudem 
im Widerspruch zur, soweit ersichtlich, nicht bestrittenen Angabe der Beschwer-
degegnerin, dass bis anhin alle Gebäude im fraglichen Gebiet ohne Pfahlfunda-
tion erstellt worden sind. Ebensowenig eine veränderte Sachlage ist in der Auf-
fassung der Beschwerdeführer zu sehen, dass aufgrund heutiger Erkenntnisse 
Rühlwände erforderlich seien. Einerseits ist an der diesbezüglichen Richtigstel-
lung der Beschwerdegegnerin, die sich auf eine fachliche Beurteilung bezieht, 
wonach Rühlwände nur temporär eingebracht würden, und hierfür keine Baube-
willigung erforderlich sei, nicht zu zweifeln. Anderseits ist die Frage, ob (fix ein-
zubringende) Rühlwände erforderlich seien wie die Frage einer allfälligen Pfahl-
fundation von geologischen und bauphysikalischen Parametern abhängig. Diese 
Parameter wurden mit Blick auf das Baugesuch bzw. dessen Prüfung von den 
zuständigen Bewilligungs(fach)behörden abgeklärt. Dass sich diese Parameter 
zwischenzeitlich verändert haben, ist weder ersichtlich noch geht dies aus den 
Ausführungen der Beschwerdeführer hervor. Sollte sich indessen im Verlauf der 
Bauausführungen zeigen, dass die diesbezüglichen Annahmen nicht zutreffend 

17

waren, kann dies unter Umständen, wie bereits gesagt, ergänzende Abklärungen 
bzw. Baugesuche zur Folge haben. Überdies hätten auch diese Vorbringen be-
reits mittels Einsprache vorgebracht werden können (und müssen). Dies gilt auch 
für das (pauschale) Argument, bei voller Kenntnis der Sachlage wäre die Ab-
bruch- und Baubewilligung nicht erteilt worden. Wenn ein, wie sich im Nachhinein 
herausstellte, unnötiges Baugesuch für eine Pfahlfundation eingereicht wurde, 
kann gerade hierin ein Zeichen dafür gesehen werden, dass der allenfalls not-
wendigen Fundierung der Baute in einem gewässerschutzrechtlich sensiblen 
Gebiet die gebotene Aufmerksamkeit geschenkt wurde. Soweit die Grundfläche 
des Untergeschosses des Ersatzneubaus diejenige des bestehenden Gebäudes 
um ein Mehrfaches übersteigt, so wäre dies aus den Plänen ablesbar gewesen 
(oder hätte es sein müssen). Inwiefern hierin ein (nachträglich) veränderter 
Sachverhalt zu erkennen sein sollte, ist nicht nachvollziehbar. Soweit deshalb, 
oder auch weil allenfalls dem AFU diesbezüglich ein Fehler unterlaufen sein soll-
te (vgl. Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 25.10.2018 S. 6 Ziff. 15), zu Un-
recht eine Bestandesgarantie bejaht worden sein sollte, so stellt dies allenfalls 
eine unrichtige und somit im Rahmen der ordentlichen Rechtmittel zu rügende 
Rechtsanwendung dar, aber keine Veränderung der rechtlichen Verhältnisse. Da 
eine Änderung der Praxis oder der Rechtsprechung keinen Wiedererwägungs-
grund bildet, hat auch unbeachtlich zu bleiben, dass ein Durchströmungsnach-
weis bei Pfahlfundationen nunmehr nicht mehr als technische Bewilligung gilt, 
sondern bereits bei der Baubewilligung vorliegen muss. Diese Praxis(änderung) 
kann vorliegend jedoch so oder anders nicht greifen, weil keine Pfahlfundation 
erforderlich ist. Auch diesfalls gilt, dass eine Baubewilligung hierfür einzuholen 
wäre, wenn sich eine Pfahlfundation entgegen der bisherigen Annahme bzw. 
Baubewilligung als notwendig herausstellen sollte. 

5.3.2  Das öffentliche Interesse am Gewässerschutz und somit an der Einhaltung 
der gewässerschutzrechtlichen Vorgaben ist unbestrittenermassen hoch. 
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer besteht jedoch kein Grund 
daran zu zweifeln, dass diesem öffentlichen Interesse vorliegend, wie 
angesprochen, auch hinreichend Rechnung getragen wird und wurde. Die 
Realisierbarkeit der Baute mit einer Flachfundation ist unter Beachtung der 
gebotenen flankierenden Massnahmen möglich, wie aus der geologisch-
geotechnischen Baugrunduntersuchung der N.________AG vom 10. Juli 2018 
hervorgeht (Bg-act. 1 und 2). Soweit die Beschwerdeführer ein erhebliches 
öffentliches Interesse in der geltend gemachten Schutzwürdigkeit des 
bestehenden Gebäudes sahen, entbehrt dieses Argument einer Grundlage, 
nachdem die Baute im Nachgang zum Bundesgerichtsurteil 1C_378/2018 vom 
18. September 2018 abgebrochen werden konnte. Diesbezüglich bleibt 

18

anzumerken, dass die begründete gemeinderätliche Verneinung der 
Schutzwürdigkeit auch im Nachhinein nicht als (rechts-)fehlerhaft beurteilt 
werden kann.

5.4 Unbegründet ist die Rüge der Beschwerdeführer, der Gemeinderat habe ihr 
Wiedererwägungsgesuch in Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes 
behandelt, weil er keine Ämter konsultiert habe. Es ist dem 
Sicherheitsdepartement beizupflichten (Duplik vom 27.8.2018 S. 2 Ziff. 3), dass 
der Gemeinderat als zuständige Bewilligungsbehörde selbständig prüfen kann, 
ob veränderte Verhältnisse hinreichend glaubhaft gemacht werden und/oder 
auch vorliegen. Diese Prüfung kann der Gemeinderat ohne weiteres aufgrund 
des Vergleichs der ihm vorliegenden Bewilligungsunterlagen 
(Gesuchsunterlagen, Baubewilligung, auf den Fachberichten der zuständigen 
Ämter basierender Gesamtentscheid) mit den geltend gemachten veränderten 
(rechtlichen und tatsächlichen) Verhältnissen vornehmen. Des Weiteren ist nicht 
ersichtlich, dass der Beschwerdeführer diese Rüge bereits im regierungsrätlichen 
Verfahren vorgebracht hat. 

6.1.1  Während der Hängigkeit eines Baugesuches kann ein Alternativgesuch 
eingereicht werden, ohne dass deswegen die Gegenstandslosigkeit des ur-
sprünglichen Baugesuches zu stipulieren ist, sofern der Gesuchsteller ein hinrei-
chendes Interesse darzutun vermag und das Begehren keinem Rechtsmiss-
brauch gleichkommt. Aus verfahrensökonomischen Gründen, d.h. in Berücksich-
tigung der in einem Baubewilligungsverfahren zu tätigenden umfangreichen Ab-
klärungen muss den Baubewilligungsbehörden jedoch zugestanden werden, vor-
weg das vom Gesuchsteller favorisierte Projekt zu beurteilen und die Behandlung 
eines Alternativgesuches zu sistieren, bis das Ergebnis aus dem "Haupt"-Ver-
fahren rechtskräftig feststeht (EGV-SZ 2004 B 1.3 Erw. 1.2; VGE III 2014 vom 
28.5.2014 Erw. 3; VGE III 2017 19 vom 19.5.2017 Erw. 2.1). Ebenso kann ein 
neues Baugesuch mit gleichem oder ähnlichem Inhalt wie ein früheres Gesuch 
jederzeit eingereicht werden. Es ist durch die Bewilligungsbehörde zu behandeln, 
wenn der Gesuchsteller ein rechtlich geschütztes Interesse an dessen Behand-
lung hat und kein Rechtsmissbrauch vorliegt (Baumann, a.a.O., § 59 Rz. 67; 
Zimmerlin, [altes]Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, § 151 
Rz. 1). Das gleichzeitige oder gestaffelte Einreichen von Alternativgesuchen 
kann sich unter Umständen aus verfahrensökonomischen Gründen empfehlen, 
namentlich auch hinsichtlich allfälliger Rekurse (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher 
Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., 2011, S. 279). 

19

6.1.2  Die Gemeinde legt das Baugesuch während 20 Tagen öffentlich auf. Sie 
gibt die Auflage im Amtsblatt und in ortsüblicher Weise bekannt (§ 78 Abs. 1 
PBG). Mit dem Tag der amtlichen Veröffentlichung gilt deren Inhalt als bekannt 
(§ 3 Abs. 1 des Gesetzes über die amtlichen Veröffentlichungen [AVG; 
SRSZ 140.200] vom 13.5.1987). 

6.1.3  Der Schutz von Treu und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs 
sind allgemeine Grundsätze jeden staatlichen und privaten Handelns, die in 
Art. 5 Abs. 3 BV verankert sind. Soweit sich das Gebot von Treu und Glauben an 
die Behörden richtet und namentlich den Schutz des Vertrauens in staatliches 
Handeln schützt, ist es in Art. 9 BV als eigenständiges Grundrecht verankert 
(BGE 138 I 49 Erw. 8.3.1). 

6.2.1  Die beiden Baugesuche vom Juli 2017 und August 2017 sind, soweit er-
sichtlich, identisch (Situationspläne: je Plan-Nr. 201 A im Massstab 1:500, vom 
4.7.2017 bzw. 8.8.2017; Grundrisspläne [inkl. Kanalisation/Werkleitungen], je 
Plan-Nr. 202 A im Massstab 1:100, vom 4.7.2017 bzw. 8.8.2017/rev. 29.9.2017 
[identisch bis auf gewisse Schraffierungen beim Grundriss Erdgeschoss]; Schnitt- 
und Fassadenpläne, je Plan-Nr. 203 A im Massstab 1:100, vom 4.7.2017 bzw. 
8.8.2017/rev. 29.9.2017). Die amtlichen Publikationen unterscheiden sich betref-
fend die Bauherrschaft. Die amtliche Publikation vom 11. August 2017 nennt zu-
sätzlich die Grundeigentümerin (vorliegende Beschwerdegegnerin; Bauherrschaft 
gemäss der Publikation vom 7.7.2017). Im Baugesuch wird die Projektverfasserin 
nicht mehr genannt, während das Bauobjekt erweitert wird (um "mit Luft-Wasser-
Wärmepumpenanlage"). Die Adresse, Katasternummer und Koordinaten werden 
in beiden Baugesuchen genannt. Des Weiteren fällt auf, dass der Baubeschrieb 
vom 8. August 2017 (S. 4) eine Bevollmächtigung des Bauherrn durch die vorma-
lige Bauherrschaft und Grundeigentümerin vom 7. August 2017 beinhaltet. Es 
stellt sich einerseits die Frage nach dem Grund dieser Bevollmächtigung, sofern 
das Projekt zwischenzeitlich (vor der zweiten und nach der ersten Publikation) an 
einen Dritten bzw. die Bauherrschaft gemäss der zweiten Publikation verkauft 
(und später allenfalls wieder zurückgekauft) worden sein sollte (vgl. Eingabe der 
Beschwerdegegnerin vom 25.10.2018 S. 3 f. Ziff. 7). Ebenso lässt sich berechtig-
terweise die Frage nach der Motivation dieses Vorgehens stellen. 

6.2.2  Indes können die Beschwerdeführer aus dieser Motivationsfrage nichts zu 
ihren Gunsten herleiten. Wie dargelegt, ist es zulässig ein Alternativgesuch - 
gleichzeitig oder gestaffelt - einzureichen. Ebenso ist es denkbar, wie es die Be-
schwerdegegnerin anspricht, dass ein Grundstück und/oder ein Baugesuch nach 
der amtlichen Publikation weiterverkauft wird und der neue Eigentümer/Bauherr 

20

ein neues Baugesuch einreicht. In ihren schutzwürdigen Interessen allenfalls be-
troffene Dritte haben sich die Publizitätsfunktion des Amtsblattes, welche einer 
Anrufung des Vertrauensschutzes gerade entgegensteht, und somit die Kenntnis 
des publizierten Inhaltes anrechnen zu lassen. Hieran kann der Umstand, dass 
ein gleiches Baugesuch zweimal publiziert wird, nichts ändern. Die Identität 
zweier Baugesuche durch Dritte lässt sich erst erkennen, wenn nach der Publika-
tion eines Baugesuchs Einsicht in die Baugesuchsunterlagen genommen wird 
und gegebenenfalls rechtzeitig Einsprache (§ 80 Abs. 1 PBG) erhoben wird. Im 
Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das erste Baugesuch eine Drittpartei auch 
im vorliegenden Fall nicht daran gehindert hat, fristgerecht gegen das zweite 
Baugesuch Einsprache zu erheben. 

6.2.3  Der Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs bei der Einreichung von alternati-
ven Baugesuchen betrifft das Verhältnis zwischen Bauherrschaft(en) und den 
Baubewilligungsbehörden und nicht das Verhältnis zwischen Bauherrschaft(en) 
und allfälligen einsprache- und beschwerdelegitimierten Dritten. Geschützt wer-
den soll die Verwaltung namentlich vor unnötigem Verwaltungshandeln und ent-
sprechend unnötigem Verwaltungsaufwand und nicht der Dritte, der infolge 
Nichtbeachtung eines publizierten Baugesuchs die Einsprachefrist versäumt. Er-
achtet die Bewilligungsbehörde ein (alternatives) Baugesuch als rechtsmiss-
bräuchlich, wird sie es nicht an die Hand nehmen, wobei ihr bei der Prüfung der 
Rechtsmissbräuchlichkeit ein Ermessensspielraum zuzugestehen ist. Dabei ist zu 
beachten, dass die Gemeinde die Gesuchsunterlagen nach Eingang vorerst nur 
auf ihre formelle Vollständigkeit prüft und, wenn dies der Fall ist, das Gesuch an-
schliessend publiziert (vgl. § 38 Abs. 2 und 3 der Vollzugsverordnung zum Pla-
nungs- und Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997; vgl. Dussy, in: FHB 
Öffentliches Baurecht, Rz. 7.108). Wenn die Bewilligungsbehörde vorliegend kein 
rechtsmissbräuchliches Vorgehen erkannte, ist dies nicht zu beanstanden und 
bereits aus chronologischen Gründen nachvollziehbar. Den Akten lassen sich 
keine Anhaltspunkte entnehmen, dass sich die Bewilligungsbehörde nach der 
formellen Prüfung der Baugesuche (nachdem noch Fristen für Stellungnahmen 
zu den Einsprachen offen waren) bis zum Rückzug des ersten Baugesuchs be-
reits näher, d.h. materiell, mit den beiden Baugesuchen auseinandergesetzt hat. 
Die Gemeinde hatte daher weder Anlass, dem Rückzug des ersten Baugesuchs 
keine Folge zu leisten noch das zweite Baugesuch nicht an die Hand zu nehmen. 
Mit der korrekten Publikation auch des zweiten Baugesuchs wurden allfällige 
Rechte der Beschwerdeführer wie anderer Dritter, wie gesagt, gesetzeskonform 
gewahrt. 

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Mithin erweist sich auch die Rüge der Verletzung von Treu und Glauben als un-
begründet. Auch aus dieser Rüge lässt sich insbesondere keine veränderte 
rechtliche oder tatsächliche Situation ableiten, welche zu einer Wiedererwägung 
führen könnte. Zu ergänzen ist, dass die Beschwerdeführer aus ihren Vorbringen 
auch - zu Recht - keinen Anspruch auf eine Wiederherstellung der betreffend das 
zweite Baugesuch versäumten Einsprachefrist ableiten. 

6.3 Die Beschwerde erweist sich somit im Sinne der vorstehenden Erwägun-
gen insgesamt als unbegründet und ist daher, soweit darauf einzutreten ist, ab-
zuweisen. 

7.1 Zu verlegen sind die Kosten- und Parteientschädigungen des verwaltungs-
gerichtlichen Verfahrens. 

7.2.1  Die Kosten des Zwischenbescheids VGE III 2018 113 vom 22. Juni 2018 
(Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf Fr. 600.-- 
festgesetzt und je zu einem Drittel (je Fr. 200.--) der Beschwerdegegnerin, der 
Gemeinde und dem Kanton auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 

7.2.2  Die Kosten des Zwischenbescheids (Einspracheentscheids) VGE III 2018 
122 vom 27. Juli 2018 sowie die Kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) des vorliegenden Hauptverfahrens (VGE III 2018 112) werden auf 
insgesamt Fr. 3'500.-- und dem Verfahrensausgang entsprechend den 
Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 

7.3 Ebenfalls dem Ausgang der drei Verfahren (Zwischenbescheide VGE III 
2018 113 vom 22.6.2018 und VGE III 2018 122 vom 27.7.2018 sowie Hauptver-
fahren III 2018 112) entsprechend haben die Beschwerdeführer unter solidari-
scher Haftbarkeit der beanwalteten Beschwerdegegnerin sowie der beanwalteten 
Gemeinde eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird unter Berücksich-
tigung der Gutheissung des Antrags der Beschwerdeführer um superprovisori-
sche Anordnung eines Abbruchverbots (Zwischenbescheid VGE III 2018 113) in 
Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRa; SRSZ 
280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens im Falle der Beschwerdegegnerin auf insge-
samt Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) und im Falle der Gemeinde auf 
insgesamt Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt. 

22

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf 
einzutreten ist.

2.1 Die Kosten des Zwischenbescheids VGE III 2018 113 vom 22. Juni 2018 
(Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 600.-- werden je 
zu einem Drittel (je Fr. 200.--) der Beschwerdegegnerin, der Gemeinde und 
dem Kanton auferlegt. Die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde haben 
ihre Betreffnisse von je Fr. 200.-- innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu 
überweisen. 

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

2.2 Die Kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) des 
Zwischenbescheids (Einspracheentscheids) VGE III 2018 122 vom 27. Juli 
2018 und des vorliegenden Hauptverfahrens (VGE III 2018 112) von 
insgesamt Fr. 3'500.-- werden den solidarisch haftenden 
Beschwerdeführern auferlegt. Die Beschwerdeführer haben am 29. Juni 
2018 einen Kosten-vorschuss von Fr. 2'500.-- geleistet. Sie haben die 
Restanz von Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids 
auf das Postkonto       60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. 

3. Die solidarisch haftenden Beschwerdeführer haben der beanwalteten 
Beschwerdegegnerin für die verwaltungsgerichtlichen Verfahren eine 
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) und der beanwalteten Gemeinde eine solche von Fr. 2'000.-- (inkl. 
Barauslagen und MwSt) zu bezahlen (vgl. vorstehend Erw. 7.3). 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

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5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (5/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R; unter Beilage der 

Eingabe der Beschwerdeführer vom 27.11.2018)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Altendorf (2/R; unter Beilage der 

Eingabe der Beschwerdeführer vom 27.11.2018)
- den Regierungsrat (unter Beilage der Eingabe der Beschwerdeführer 

vom 27.11.2018)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (unter Bei-

lage der Eingabe der Beschwerdeführer vom 27.11.2018) 
- das kantonale Amt für Raumentwicklung (2/für sich und das AFU; unter 

Beilage der Eingabe der Beschwerdeführer vom 27.11.2018)
- das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Bern (A)
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, Bern (A).

Schwyz, 6. Dezember 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 17. Dezember 2018