# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f22915c6-3905-5ce7-91c9-bf5b2739cdc3
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-12
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 12.05.2020 110 2019 190
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2019-190_2020-05-12.pdf

## Full Text

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au- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3011 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2019/190

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 12. Mai 2020

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2020/230 vom 7.9.2021).

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Fürsprecher D.________

und

Regierungsstatthalteramt Seeland, Amthaus, Stadtplatz 33, Postfach 60, 3270 Aarberg

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Aarberg, Bauabteilung, Stadtplatz 46, 3270 Aarberg

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Seeland vom 8. Oktober 2019 (bbew 
9/2019; Um- und Ausbau sowie Umnutzung der Räumlichkeiten zur Beherbergung von Gästen)

I. Sachverhalt

1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines Gewerbegebäudes mit Autogarage / Auto-
Ausstellhalle am F.________weg 49 auf der Parzelle Aarberg Gbbl. Nr. A.________. Die Parzelle 
liegt in der Überbauungsordnung "B.________ West", Sektor 1 (Baufelder für Gewerbebauten 2-
ge-schossig).1 Am 19. Juni 2013 bewilligte das Regierungsstatthalteramt Seeland das 
Bauvorhaben "Anbau und Aufstockung der bestehenden Auto-Ausstellhalle, Neubau von Büros 
und zwei Wohnungen". Dazu erteilte es eine Ausnahmebewilligung für das Überschreiten der 
Geschosszahl (drei statt zwei Geschosse). Im Grundbuch wurde eine Nutzungsbeschränkung 
eingetragen, wonach die beiden Wohnungen nur durch betriebsnotwendig an den Standort 
gebundenes Personal, den Betriebsinhaber oder den Betriebsleiter bewohnt werden dürfen.2 

1 Gemeinde Aarberg, Überbauungsordnung B.________West, bestehend aus dem Überbauungsplan und den 
Überbauungsvorschriften (ÜV), durch die Kantonale Baudirektion genehmigt am 9. Juni 1993, mit Änderungen bis Mai 
2007
2 Dienstbarkeitsvertrag vom 22. August 2013

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Im Mai 2017 legte der Beschwerdeführer der Bauverwaltung Revisionspläne vor, aus denen sich 
ergab, dass der Umbau nicht nach der Baubewilligung erstellt worden war. Der Beschwerdeführer 
reichte ein nachträgliches Baugesuch (datierend vom 7. Juni 2017) ein, wobei er das Bauvorhaben 
wie folgt umschrieb: "Anbau und Aufstockung der bestehenden Auto-Ausstellungshalle, Neubau 
von Büro mit Wohngelegenheit und zwei Wohnungen. Neun Zimmer mit WC, Dusche, Lavabo. 
Gesuch um Umnutzung sep. Beilage. Erstellen einer Photovoltaikanlage (kWp 30)". Das 
Regierungsstatthalteramt erteilte den Bauabschlag und verfügte, dass das 1. Obergeschoss 
gemäss den bewilligten Plänen wiederherzustellen sei. Dagegen führte der Beschwerdeführer 
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE, RA 
110/2018/33), seit 1. Januar 2020 Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). 
Gleichzeitig reichte er bei der Gemeinde ein weiteres nachträgliches Baugesuch vom 20. Februar 
2018 ein, das auch die Umnutzung von Räumen für das Prostitutionsgewerbe umfasste. Die BVE 
hob den Entscheid des Regierungsstatthalteramtes am 5. Juli 2018 wegen Verfahrensmängeln 
von Amtes weg auf.3

2. Der Beschwerdeführer zog mit Schreiben vom 9. November 2018 die Baugesuche vom 
7. Juni 2017 und 20. Februar 2018 zurück. Gleichzeitig reichte er bei der Gemeinde Aarberg ein 
neues Baugesuch ein für den Um- und Ausbau sowie die Umnutzung der Räumlichkeiten zur 
Beherbergung von Gästen. Die Gemeinde leitete das Baugesuch am 29. Januar 2019 
zuständigkeitshalber an das Regierungsstatthalteramt Seeland weiter, nachdem sie verschiedene 
Mängel hatte beheben lassen. Gegen das Bauvorhaben wurden keine Einsprachen erhoben. Die 
Gemeinde Aarberg beantragte in ihrem Amtsbericht vom 25. März 2019, das Baugesuch nicht zu 
bewilligen, da die Errichtung von Zimmern zur Beherbergung von Gästen nicht zonenkonform sei. 
Am 3. Juli 2019 fand deshalb ein Bereinigungsgespräch nach Art. 8 KoG4 statt, welches 
ergebnislos verlief. Der Beschwerdeführer bat die Gemeinde mit Schreiben vom 16. Juli 2019, 
ihren negativen Antrag in Wiedererwägung zu ziehen. Die Gemeinde hielt mit Schreiben vom 
20. August 2019 an ihrem Antrag fest.

3. Mit Gesamtentscheid vom 8. Oktober 2019 bewilligte das Regierungsstatthalteramt 
Seeland folgende, teilweise bereits ausgeführte Um- und Ausbauten:
- Untergeschoss: Änderung des Fasslagers (neu Fass als Schmutzwassersammelstelle in 

Einstellhalle)
- Erdgeschoss: Änderung Eingangsbereich im Treppenhaus; Fenstereinbau in 

Reparaturwerkstatt, Einbau Wasserversickerungsanlage
- Zwischengeschoss: Einbau kleine Küche in "Büro Chef"
- 1. Obergeschoss: Einbau Wellness- und Fitnessbereich
- 2. Obergeschoss: Umbau Büroräumlichkeiten in Wohnung für Eigenbedarf des 

Betriebsinhabers
- Dach: Umbau Flachdach zu Satteldach
- Fassaden: Fassadenänderungen auf allen Seiten; diverse Änderungen bei Fenstereinteilung

Es bewilligte zudem die bereits realisierten sowie die geplanten Einzelzimmer mit Dusche/WC, 
erteilte jedoch den Bauabschlag für die beantragte Umnutzung dieser "Büroräumlichkeiten" zur 
Beherbergung von Gästen. Es auferlegte dem Beschwerdeführer die Verfahrenskosten von 
Fr. 5'576.80, darunter Fr. 2'507.30 für Gebühren der Gemeinde gemäss separater Aufstellung.

4. Gegen den teilweisen Bauabschlag und die Auferlegung der Gebühr der Gemeinde reichte 
der Beschwerdeführer am 8. November 2019 Beschwerde bei der BVD ein. Er stellt folgende 
Rechtsbegehren:

3 Vgl. zum Ganzen: Entscheid der BVE RA 110/2018/33 vom 5. Juli 2018 
4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)

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1. Der Gesamtbauentscheid der Regierungsstatthalterin Seeland vom 8. Oktober 2019, 
beschränkt auf den Bauabschlag in Ziffer 1 Absatz 1, sei aufzuheben.

2. Es sei die Bewilligung zur Umnutzung der Räumlichkeiten (Einzelzimmer) zur Beherbergung 
von Gästen am F.________weg 49 in Aarberg zu erteilen.

3. Eventualiter: Es sei eine Ausnahmebewilligung zur Umnutzung der Räumlichkeiten 
(Einzelzimmer) zur Beherbergung von Gästen am F.________weg 49 in Aarberg zu erteilen. 

4. Der Gesamtbauentscheid der Regierungsstatthalterin Seeland vom 8. Oktober 2019, 
beschränkt auf die Kosten in Ziffer 2, Gebühren der Gemeinde Aarberg, sei aufzuheben und 
um CHF 2'507.30 zu reduzieren.

5. Die Verfahrenskosten seien dem Staat Bern aufzuerlegen und dem Beschwerdeführer sei eine 
angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. 

Als Beilage zur Beschwerde reichte der Beschwerdeführer ein Ausnahmegesuch zur Umnutzung 
der Räumlichkeiten (Einzelzimmer) zur Beherbergung von Gästen ein. Er macht insbesondere 
geltend, die Umnutzung zu einem Motel sei zonenkonform. Sollte die BVD der Meinung sein, die 
beantragte Nutzung sei nicht zonenkonform, so sei eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Er 
bestreitet zudem die Höhe der für den Aufwand der Gemeinde verlangten Gebühr. 

5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet5, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Es zog die Beschwerdeakten RA 
Nr. 110/2018/33 bei und stellte dem Beschwerdeführer eine Kopie der Rechnung der Gemeinde 
Aarberg vom 25. März 2019 zu. Auf Aufforderung des Rechtsamtes hin präzisierte die Gemeinde 
zudem den Aufwand von Fr. 112.50 gemäss dieser Rechnung. Der Beschwerdeführer reichte 
Schlussbemerkungen ein. In Bezug auf die Gebühren beantragt er neu, die Kosten in Ziffer 2 seien 
aufzuheben und um Fr. 1'200.– zu reduzieren. Die Gemeinde nahm dazu erneut Stellung, hielt 
vollumfänglich an der Gebühr fest und beantragte, bei einer allfälligen Parteientschädigung die 
Kostennote des Anwalts des Beschwerdeführers zu reduzieren. 

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintreten

Angefochten ist ein Teil (Bauabschlag betreffend die Umnutzung der Einzelzimmer zur 
Beherbergung von Gästen sowie die Kostenauferlegung in Bezug auf die Kosten der Gemeinde) 
eines Gesamtentscheids nach Art. 9 KoG. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann dieser – unabhängig von 
den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das 
Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG6 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde 
befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die 
Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Der 
Beschwerdeführer, dessen Baugesuch teilweise abgewiesen wurde, ist durch den vor-

5 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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instanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die 
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Zonenkonformität

a) Der Beschwerdeführer möchte ein Motel betreiben mit neun Gästezimmern im ersten 
Obergeschoss und vier Gästezimmern im zweiten Obergeschoss seiner Liegenschaft. Die 
entsprechenden Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss hat der Beschwerdeführer bereits ohne 
Bewilligung umgebaut. Die vier Gästezimmer im zweiten Obergeschoss sollen aus einer Wohnung 
entstehen, welche zurzeit noch vermietet ist.7 Das Regierungsstatthalteramt hat die bauliche 
Umgestaltung der Zimmer, nicht jedoch die geplante Nutzung im Rahmen eines Motels bewilligt. 

Die Parzelle A.________ liegt in der Überbauungsordnung "B.________ West", Sektor 1, auf 
einem Baufeld für zweigeschossige Gewerbebauten. Gemäss Art. 7 Abs. 1 der 
Überbauungsvorschriften darf dieses nur im Sinne von Art. 29 des Gemeindebaureglements 
(heute: Art. 30 GBR8) gewerblich genutzt werden. Die zulässige Nutzung wird in Art. 30 Abs. 1 
und 2 GBR wie folgt umschrieben:

1 Die Gewerbezonen G1, G2 und die Industriezone I2 unterscheiden sich in erster Linie durch den Grad der 
vorhandenen bzw. zulässigen Emissionen und durch die Grösse der dort angesiedelten Betriebe. Es dürfen 
grundsätzlich nur Bauten und Anlagen für Industrie und Gewerbe erstellt werden. Bürobauten sind in den 
Gewerbezonen zugelassen, in der Zone I2 nur soweit sie an einen entsprechenden Industriebetrieb 
gebunden sind. Wohnungen für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal und für 
Betriebsinhaber oder Betriebsleiter sind zugelassen, sofern durch geeignete Vorkehren für wohnhygienisch 
tragbare Verhältnisse gesorgt ist. Baupolizeiliche Masse: s. Art. 39 BR.

2 Wo im Nutzungsplan nicht anders vermerkt, gilt die Empfindlichkeitsstufe 4 gemäss Art. 43 LSV (vgl. 
Anhang 5).

b) Das Regierungsstatthalteramt führt im angefochtenen Entscheid aus, gemäss 
Rechtsprechung der BVD bestehe zwischen einem Hotelbetrieb und einer Wohnnutzung eine 
enge Verwandtschaft. In den Gewerbe- und der Industriezonen von Aarberg würden Wohnungen 
nur für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal zugelassen. Nach Auskunft 
der Gemeinde gebe es nur in der Kernzone Hotelbetriebe, in den Gewerbezonen gebe es zwar 
einzelne Gastgewerbetriebe, jedoch ohne Übernachtungsmöglichkeit. Die Gemeinde 
unterscheide zwischen gemischten Wohn-/Gewerbezonen und reinen Gewerbe- bzw. 
Industriezonen. Diese Unterscheidung spreche ebenfalls dafür, dass die Motelnutzung unzulässig 
sei. Auch ein Blick in das Musterreglement stütze diese Ansicht. Das Regierungsstatthalteramt 
erachtet daher die Auslegung der Gemeinde, wonach die Nutzung als Motel nicht zonenkonform 
sei, als vertretbar und aufgrund der Gemeindeautonomie für verbindlich. Als Folge davon sei die 
nachgesuchte Nutzung nicht bewilligungsfähig.

Die Gemeinde führte in ihrem Amtsbericht vom 25. März 2019 aus, nebst der Bereitstellung von 
drei Gemeinschaftsräumen mit Getränkeautomaten seien keine Servicedienstleistungen durch 
den Vermieter vorgesehen. Der Beschwerdeführer beabsichtige eine Wohnnutzung, welche in der 
Gewerbezone ausgeschlossen sei. Aarberg kenne in den Gewerbe- und Industriezonen keine 
Beherbergungsbetriebe. Diese seien einzig in der Altstadt angesiedelt. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, der von ihm beabsichtigte Motelbetrieb sei auf die Erzielung 
eines Ertrages ausgerichtet, weshalb die Bewilligung als Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieb in 

7 Vgl. Schreiben des Beschwerdeführers vom 9. November 2018, S. 2 f. (pag. 32 f. Vorakten)
8 Baureglement der Gemeinde Aarberg vom 28. Mai 2008 bzw. 6. Dezember 2011

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einer Gewerbezone zulässig sei. Es handle sich nicht um eine Wohnnutzung oder eine 
wohnähnliche Nutzung, sondern um die kurzfristige Beherbergung von Gästen im Sinne des 
Gastwirtschaftsgesetzes. Während die E.________ GmbH die Serviceleistungen für die Gäste 
(Zimmer reinigen, Wäscheservice, Verpflegungsmöglichkeit im nahegelegenen Hotel G.________ 
in Radelfingen usw.) erbringe, könnten die Gäste bei der ABC Garage gewerbliche, technische 
Dienstleistungen für Fahrzeuge beziehen. Ein Motel diene nicht dem Wohnen, sondern biete eine 
kurzfristige Übernachtungsmöglichkeit, wofür in Aarberg ein steigendes Bedürfnis bestehe. Für 
die vom Regierungsstatthalteramt bewilligte Nutzung als Büroräumlichkeiten oder als anderer 
gewerblicher Produktionsbetrieb bestehe hingegen kein Markt in Aarberg. In den 
Schlussbemerkungen vom 25. Februar 2020 führt der Beschwerdeführer zudem aus, beim 
geplanten Motel handle es sich um eine Beherbergungswirtschaft im Sinne der entsprechenden 
Verordnung zu deren Förderung.9

c) Die bauliche Nutzung ist durch die baurechtliche Grundordnung der Gemeinde bestimmt 
(Art. 4 Abs. 1 BauG). Die baurechtliche Grundordnung, bestehend aus Baureglement und 
Zonenplan, ist Teil der Ortsplanung (Art. 64 Abs. 1 Bst. b BauG). Die Gemeinden sind in ihrer 
Ortsplanung im Rahmen der Gesetzgebung und der übergeordneten Planung frei (Art. 65 Abs. 1 
BauG). Im Bereich der Bau- und Zonenordnung kommt den Gemeinden somit ein weiter 
Ermessensspielraum zu, der unter dem Schutz der verfassungsrechtlich garantierten 
Gemeindeautonomie steht. Soweit der Gemeinde beim Erlass der Rechtsnorm Autonomie 
zukommt, geniesst sie zusätzlich auch bei der Anwendung des kommunalen Rechts einen 
gewissen Beurteilungsspielraum. Das heisst, es ist vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, 
wie sie ihre eigenen Vorschriften verstanden haben will. Ist ihre Auslegung der Norm rechtlich 
vertretbar, darf eine Rechtsmittelbehörde nicht einer anderen, ebenfalls möglichen oder 
vertretbaren Auslegung den Vorzug geben.10 

Inwiefern die vom Beschwerdeführer vorgebrachte Qualifikation des geplanten Motels als 
Beherbergungswirtschaft im Sinne der entsprechenden Verordnung zu deren Förderung die 
Gemeindeautonomie einschränken könnte, ist nicht ersichtlich, zumal diese Gesetzgebung einzig 
die Förderung der Gewährung von Krediten betrifft.11 

d) Das GBR der Gemeinde Aarberg unterscheidet im Wesentlichen die folgenden Arten von 
Bauzonen: Wohnzonen (Art. 28 GBR), Wohn-/Gewerbezonen (Art. 29 GBR), Gewerbe- und 
Industriezonen (Art. 30 GBR) sowie Kernzonen (Art. 31 GBR). Die Wohnzonen dienen vorwiegend 
der Wohnnutzung mitsamt erforderlichen Einrichtungen. Gewerbliche Nutzungen dürfen 
höchstens 30 % der Gesamtnutzung/Bruttogeschossfläche beanspruchen und haben sich den 
Bedürfnissen des Wohnens unterzuordnen (Art. 28 Abs. 1 GBR). In der gemischten Wohn-
/Gewerbe-zone darf die gewerbliche Nutzung höchstens 75 % der 
Gesamtnutzung/Bruttogeschossfläche beanspruchen, ist möglichst entlang der Verkehrsträger 
anzuordnen (Lärmbarriere), muss sich optisch gut einordnen und darf weder durch den Betrieb 
noch durch den verursachten Verkehr Immissionen verursachen, die das gesunde Wohnen 
wesentlich beeinträchtigen (Art. 29 Abs. 1 GBR). Die Kernzone ist als Mischzone in erster Linie 
für die Konzentration publikumsorientierter, öffentlicher und privater Dienstleistungen bestimmt. 
Daneben ist sie für das Wohnen und für Geschäftsräumlichkeiten bestimmt; reine Wohnbauten 
und reine Bürobauten sind jedoch unzulässig. Die gewerbliche Nutzung darf höchstens 75 % 
betragen und muss mit dem Wohnen vereinbar sein (Art. 31 Abs. 1 GBR). In den Gewerbezonen 
und der Industriezone dürfen grundsätzlich nur Bauten und Anlagen für Industrie und Gewerbe 

9 Verordnung vom 18. Februar 2015 über die Förderung der Beherbergungswirtschaft (SR 935.121)
10 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 65 N. 1–3
11 Vgl. insb. Art. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 2003 über die Förderung der Beherbergungswirtschaft (SR 
935.12)

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erstellt werden. Bürobauten sind in den Gewerbezonen zugelassen, in der Industriezone nur 
soweit sie an einen entsprechenden Industriebetrieb gebunden sind. Wohnungen für das 
betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal und für Betriebsinhaber oder 
Betriebsleiter sind zugelassen, sofern durch geeignete Vorkehren für wohnhygienisch tragbare 
Verhältnisse gesorgt ist (Art. 30 Abs. 1 GBR).

e)  Ob in der reinen Gewerbezone Beherbergungsbetriebe erlaubt sind, ist dem Wortlaut von 
Art. 30 Abs. 1 GBR nicht zu entnehmen. Bei einem Motel handelt es sich zwar um ein Gewerbe. 
Bei einem solchen Beherbergungsbetrieb besteht für die Gäste jedoch ein ähnliches 
Ruhebedürfnis wie bei einer klassischen Wohnnutzung.12 Wohnungen sind in der vorliegend 
umstrittenen Gewerbezone nur für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal 
zulässig und es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe IV, in welcher stark störende Betriebe 
zugelassen sind (Art. 43 Abs. 1 Bst. d LSV13). Das für einen Beherbergungsbetrieb nötige 
Ruhebedürfnis wird damit nicht gewährleistet. Die Auslegung der Gemeinde, wonach ein 
Motelbetrieb in ihrer Gewerbezone bzw. auf dem Baufeld für Gewerbebauten der 
Überbauungsordnung "B.________ West" nicht zonenkonform ist, ist unter diesen Umständen 
rechtlich vertretbar und damit für die BVD aufgrund der Gemeindeautonomie verbindlich. Die 
beantragte Umnutzung ist daher nicht zonenkonform. 

f) Der Beschwerdeführer beantragt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für den Fall, dass 
die BVD die beantragte Umnutzung für nicht zonenkonform hält. Es sei eine Ausnahmebewilligung 
zu erteilen, da so die baubewilligten Einzelzimmer mit Dusche/WC einer sinnvollen Nutzung 
zugeführt werden könnten, keine öffentlichen oder privaten Interessen dagegen sprechen würden 
und die Wohnhygiene gewährleistet sei. Die Gemeinde bestreitet in ihrer Stellungnahme vom 
12. Dezember 2019 das Vorliegen von Ausnahmegründen im Sinne von Art. 26 BauG. Es handle 
sich um einen unzulässigen Zirkelschluss durch den Beschwerdeführer.

Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden, wenn 
besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt 
werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es 
sei denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese 
Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche 
Regelung, die im Interesse der Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen 
Verhältnisse generalisierend erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich 
deshalb auf den Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den 
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den Besonderheiten 
des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter Umständen können aber 
auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Personen 
ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer 
Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. 
Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, 
die die strikte Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte. Schliesslich ist zu 
berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als 
Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: vom Interesse an der 
Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und 
Mass der verlangten Abweichung.14

12 Vgl. BVE RA 110/2017/30 vom 26. Mai 2017, E. 3e
13 Lärmschutz-Verordnung des Bundesrats vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) 
14 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 26-27 N. 4

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Im vorliegenden Fall sollten die geplanten vier Gästezimmer im zweiten Obergeschoss aus einer 
Wohnung entstehen, welche zurzeit noch vermietet ist. Die neuen Einzelzimmer im ersten 
Obergeschoss erstellte der Beschwerdeführer, ohne dafür vorgehend eine Baubewilligung 
einzuholen. Den Umbau im zweiten Obergeschoss muss er nicht vornehmen, hier bestehen 
sowieso keine besonderen Umstände. In Bezug auf die bereits umgebauten Zimmer im ersten 
Obergeschoss hat der Beschwerdeführer mit seinem Vorgehen Unsicherheiten bezüglich der 
Bewilligungsfähigkeit in Kauf genommen. Indem das Regierungsstatthalteramt zwar die bauliche 
Umgestaltung dieser Zimmer, nicht jedoch die geplante Nutzung im Rahmen eines Motels bewilligt 
hat, hat sich ein Teil des Risikos verwirklicht, welcher der Beschwerdeführer bewusst eingegangen 
ist. Es ist nicht Sinn und Zweck von Ausnahmebewilligungen, die Auswirkungen rückgängig zu 
machen, welche sich aus der Verwirklichung dieses Risikos ergeben. Ein Grund für eine 
Ausnahmebewilligung besteht daher nicht. Eine Ausnahmebewilligung kann vorliegend nicht 
erteilt werden. 

g) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die 
Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG15). Der Anspruch auf rechtliches Gehör 
(Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen Beweise 
abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die Behörde bei 
freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die vorhandenen Akten 
erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts oder die behauptete 
Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von Bedeutung, so kann sie auf das 
Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt 
den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.16

Die massgebenden Umstände ergeben sich vorliegend hinreichend aus den Akten. Der Antrag 
auf einen Augenschein wird daher abgewiesen. 

3. Gebühr

a) Im teilweise angefochtenen Entscheid auferlegt die Gemeinde dem Beschwerdeführer 
insbesondere Gebühren der Gemeinde gemäss separater Aufstellung von total Fr. 2'507.30. 
Gemäss seinen Schlussbemerkungen beantragt der Beschwerdeführer nur noch die Reduktion 
der Gebühr um Fr. 1'200.– gemäss Kostenzusammenstellung der Gemeinde Aarberg vom 9. Juli 
2019. Die restlichen Gebühren der Gemeinde Aarberg bestreitet der Beschwerdeführer nach 
Zustellung der entsprechenden Zusammenstellung der Gemeinde vom 25. März 2019 durch das 
Rechtsamt der BVD nicht mehr. 

b) Die bestrittenen Fr. 1'200.– betreffen "nachträgliche Aufwände des Bauverwalters wegen 
Bereinigungsgespräch" und setzen sich aus den folgenden Positionen zusammen: "Studium 
Stellungnahme Hr. Freivogel und Besprechung weiteres Vorgehen mit GR" (1.5 h), "Unterlagen 
bereitstellen und Besprechung Anwältin" (1.5 h), "Klärung offener Fragen mit Anwältin" (0.75 h), 
"Vorbesprechung Bereinigungsgespräch" (0.75 h) und "Teilnahme am Bereinigungsgespräch" 
(3.5 h).17 Die total geltend gemachten acht Stunden hat die Gemeinde mit einem Stundenansatz 
von Fr.  150.– verrechnet. 

c) Der Beschwerdeführer bringt vor, die Gemeinde könne diese Kosten im Zusammenhang mit 
der Besprechung von Rechtsberatern und der Vorbereitung der Einigungsverhandlung bzw. des 

15 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
16 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen
17 Vgl. pag. 77 Vorakten

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Bereinigungsgesprächs vom 3. Juli 2019 beim Regierungsstatthalteramt nicht geltend machen 
und dem Beschwerdeführer überwälzen, da das Einspracheverfahren gemäss Art. 107 Abs. 2 
VRPG kostenlos sei und insbesondere aufgrund von Art. 107 Abs. 3 VRPG auch kein Anspruch 
auf Parteikostenersatz bestehe. Weiter beruft er sich auf Art. 104 Abs. 3 VRPG. 

Die Gemeinde hält dagegen, die Fr. 1'200.– beträfen den zeitlichen Mehraufwand von 
Bauabteilung und Behörde für die Vorbereitung und Teilnahme am Bereinigungsgespräch vor dem 
Regierungsstatthalteramt. Art. 107 Abs. 2 VRPG gelte nur für das Einspracheverfahren nach Art. 
53 ff. VRPG. 

d) Die Gemeinde macht vorliegend nicht Anwaltskosten, sondern eigenen Aufwand im 
Zusammenhang mit dem Bereinigungsgespräch vor dem Regierungsstatthalteramt geltend. Die 
Bestimmungen bezüglich der Entschädigung von Anwaltskosten (sog. Parteikosten) sind daher 
nicht direkt anwendbar.18 Es stellt sich vorliegend primär die Frage, inwiefern der Aufwand der 
Gemeinde im Zusammenhang mit dem Bereinigungsgespräch vor dem Regierungsstatthalter zu 
den amtlichen Kosten des Baubewilligungsverfahrens gehört. 

Die Gemeinde erhebt ihre Gebühren im Baubewilligungsverfahren nach dem kommunalen 
Gebührentarif, den sie gemäss Art. 51 Abs. 3 BewD19 erlässt. Dies gilt auch, wenn das 
Regierungsstatthalteramt Baubewilligungsbehörde ist.20 Art. 34 Abs. 2 GBR21 betrifft die 
Teilnahme an Einspracheverhandlungen und nicht an einem Bereinigungsgespräch und kann 
daher vorliegend nicht als Grundlage dienen. Art. 42a GBR sieht hingegen vor, dass die Gemeinde 
für ausserordentliche Aufwendungen wie Bauvoranfragen, Energieberatungen, Besichtigungen, 
Gutachten und Besprechungen eine Aufwandgebühr II verlangen kann. Unter diesem Titel ist die 
Gemeinde berechtigt, vorliegend eine Entschädigung für die Teilnahme am Bereinigungsgespräch 
zu verlangen. Die von der Gemeinde behauptete Dauer des Bereinigungsgesprächs von 3.5 
Stunden wird nicht bestritten. Da die Aufwandgebühr Fr. 150.– pro Stunde beträgt22, steht der 
Gemeinde für die Teilnahme am Bereinigungsgespräch total Fr. 525.– zu. Für den Aufwand im 
Zusammenhang mit der Vorbereitung des Gesprächs bzw. der Klärung der Rechtsfragen mit der 
Anwältin besteht hingegen keine gesetzliche Grundlage. Insoweit wird die Beschwerde teilweise 
gutgeheissen und die Gebühr der Gemeinde gemäss Ziffer 2 von Fr. 2'507.30 um Fr. 675.– auf 
Fr. 1'832.30 reduziert. Das Total der Verfahrenskosten, das der Beschwerdeführer zu tragen hat, 
reduziert sich somit auf Fr. 4'901.80 (Fr. 5'576.80 abzüglich Fr. 675.–).

4. Kosten

a) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'600.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV23). Der Beschwerdeführer unterliegt im Hauptpunkt der 
Beschwerde (Umnutzung) und dringt bei der Anfechtung der Gebühr nur teilweise durch. Bei 
diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, dem Beschwerdeführer drei Viertel der 
Verfahrenskosten aufzuerlegen. Er hat damit Verfahrenskosten von Fr. 1'200.– zu bezahlen. Der 

18 Vgl. zur Definition der Parteikosten Art. 104 Abs. 1 VRPG, im Übrigen Art. 104 Abs. 4 VRPG (betreffend 
Beschwerdeverfahren) und Art. 107 Abs. 3 VRPG (betreffend Einsprache- und Verwaltungsverfahren) sowie zum 
Ganzen: Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 107 N. 10 f.
19 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 
20 VGE 22527 vom 1.5.2006, E. 3; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 
2020, Art. 38-39 N. 18 Bst. b
21 Gebührenreglement der Gemeinde Aarberg vom 28. November 2002
22 Gebührentarif der Gemeinde Aarberg vom 1. Januar 2003 
23 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

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Gemeinde können keine Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 VRPG in Verbindung 
mit Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die restlichen Verfahrenskosten von Fr. 400.– trägt der Kanton.

b) Die Gemeinde hat dem Beschwerdeführer zudem einen Viertel seiner Parteikosten zu 
bezahlen. Der Beschwerdeführer macht ein Honorar von Fr. 6'000.– sowie Auslagen von Fr. 100.– 
und Mehrwertsteuer geltend. Das geforderte Honorar beträgt total Fr. 6'569.70.
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV24 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst 
sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung 
der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG25). Das vorliegende 
Verfahren dreht sich nur um die Frage der Zonenkonformität des geplanten Motels und die 
Angemessenheit der Gebühr für den Aufwand der Gemeinde. Dem Beschwerdeführer musste 
einzig ein Dokument zugestellt werden, zu welchem er in den Schlussbemerkungen Stellung 
nahm. Im Übrigen war die Durchführung eines Beweisverfahrens nicht notwendig. Damit ist der 
gebotene Zeitaufwand als unterdurchschnittlich zu werten. Die umstrittenen Rechtsfragen, die 
Bedeutung der Streitsache sowie die Schwierigkeit des Prozesses sind insgesamt als höchstens 
durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von Fr. 4'200.– als angemessen. Die 
Mehrwertsteuer beträgt damit Fr. 331.10 und die Parteikosten inkl. Auslagen von Fr. 100.– total 
Fr. 4'631.10. Die Gemeinde hat dem Beschwerdeführer einen Viertel seiner Parteikosten, also 
Fr. 1'157.80, zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die vom Beschwerdeführer gemäss Ziffer 2 
des Gesamtentscheids des Regierungsstatthalteramtes Seeland vom 8. Oktober 2019 
geschuldeten Gebühren der Gemeinde werden um Fr. 675.– auf Fr. 1'832.30 und der 
Totalbetrag der Kosten auf Fr. 4'901.80 reduziert. Im Übrigen wird der Gesamtentscheid des 
Regierungsstatthalteramtes Seeland vom 8. Oktober 2019 bestätigt.

2. Dem Beschwerdeführer werden Verfahrenskosten von Fr. 1'200.– zur Bezahlung auferlegt. 
Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist.

3. Die Gemeinde hat dem Beschwerdeführer Parteikostenersatz in der Höhe von Fr. 1'157.80 
inkl. Mehrwertsteuer zu bezahlen.

24 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
25 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

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IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher D.________, eingeschrieben
- Regierungsstatthalteramt Seeland, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Aarberg, Bauabteilung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.