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**Case Identifier:** c92c07e7-c64a-50b4-a709-02bbccbdb1fb
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2025-10-27
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 27.10.2025 A-5498/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-5498-2024_2025-10-27.pdf

## Full Text

B u n d e s v e r w a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b un a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 

Entscheid angefochten beim BGer 

 
 
    
 

 

 

  

 

 Abteilung I 

A-5498/2024 

 

 
 

  U r t e i l  v o m  2 7 .  O k t o b e r  2 0 2 5  

Besetzung 
 Richter Jürg Steiger (Vorsitz), 

Richterin Iris Widmer, Richter Keita Mutombo,    

Gerichtsschreiberin Katharina Meienberg. 
 

 
 

Parteien 
 A._______ GmbH,  

vertreten durch  

a&o kreston ag,  

Beschwerdeführerin,  

  
 

 
gegen 

 
 

Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV,  

Hauptabteilung Mehrwertsteuer,  

Vorinstanz.  

  
 

 
 

Gegenstand 
 Mehrwertsteuer 2016 bis 2018  

(Vorsteuerkorrektur Einlageentsteuerung / Vorsteuerabzug). 

 

 

 

A-5498/2024 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

A.a Die A._______ GmbH (vormals […] GmbH; nachfolgend: Steuerpflich-

tige) ist seit dem 1. Januar 2016 freiwillig im Register der Mehrwertsteuer-

pflichtigen bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung (nachfolgend: 

ESTV) eingetragen. Die Steuerpflichtige rechnet die Mehrwertsteuer nach 

der effektiven Abrechnungsmethode sowie nach vereinnahmten Entgelten 

ab. 

A.b Die Steuerpflichtige reichte am 1. November 2016 einen Fragebogen 

zur Abklärung der Mehrwertsteuerpflicht ein und stellte das Gesuch um 

rückwirkende Eintragung in das Register der Mehrwertsteuerpflichtigen per 

1. Januar 2015. Gleichzeitig stellte sie den Antrag, den Verkauf einer Lie-

genschaft (Kaufvertrag vom 29. Oktober 2015) rückwirkend freiwillig zu 

versteuern (Option). Sie führte aus, dass es sich bei der unterbliebenen 

Anmeldung per 1. Januar 2015 um ein offensichtliches Versehen gehan-

delt habe und sie davon ausgegangen sei, dass die Anmeldung im Mehr-

wertsteuerregister von ihrer Treuhandstelle vorgenommen worden sei.  

A.c Mit Schreiben vom 14. Dezember 2016 teilte die ESTV der Steuer-

pflichtigen mit, dass eine rückwirkende Eintragung per 1. Januar 2015 nicht 

gewährt werden könne. Sie (die ESTV) gehe aufgrund der ihr zur Verfü-

gung stehenden Unterlagen davon aus, dass die Steuerpflichtige ein Mehr-

familienhaus nach Baubeginn verkauft habe, da der Baubeginn vor Ab-

schluss des entsprechenden Kaufvertrages (Datum der Beurkundung: 

29. Oktober 2015) stattgefunden habe. Somit habe die Steuerpflichtige im 

Jahr 2015 eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung er-

bracht, die die obligatorische Steuerpflicht nicht ausgelöst habe. Die frei-

willige Steuerpflicht (Verzicht auf die Befreiung von der Steuerpflicht) könne 

jedoch gemäss Art. 14 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 12. Juni 2009 über 

die Mehrwertsteuer (MWSTG, SR 641.20) frühestens auf den Beginn der 

laufenden Steuerperiode erklärt werden. Dieser Verzicht auf die Befreiung 

von der Steuerpflicht sei jedoch erst am 1. November 2016 beantragt wor-

den, weshalb dieser in Anwendung von Art. 14 Abs. 4 MWSTG frühestens 

auf den Beginn der laufenden Steuerperiode, mithin per 1. Januar 2016 

erklärt werden könne. Die ESTV teilte der Steuerpflichtigen weiter mit, dass 

die von ihr im Kaufvertrag vom 29. Oktober 2015 offen ausgewiesene 

Steuer in Anwendung von Art. 27 Abs. 2 MWSTG geschuldet sei. Eine ent-

sprechende Geltendmachung der Vorsteuerbeträge sei für die Steuer-

pflichtige jedoch mangels Eintragung im MWST-Register zum 

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massgeblichen Zeitpunkt nicht möglich. Allerdings könne die Erwerberin im 

Rahmen deren unternehmerischen und zum Vorsteuerabzug berechtigen-

den Tätigkeit die ihr in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer in 

Abzug bringen.  

A.d Gestützt auf die Auskunft der ESTV vom 14. Dezember 2016 liess sich 

die Steuerpflichtige am 23. Dezember 2016 rückwirkend per 1. Januar 

2016 ins Mehrwertsteuerregister eintragen und beantragte die Abrechnung 

nach vereinnahmten Entgelten, welche ihr am 16. Januar 2017 bewilligt 

wurde. 

A.e Mittels Ergänzungsabrechnung (EA) Nr. (…) vom 15. Dezember 2016 

forderte die ESTV in Anwendung von Art. 27 Abs. 2 MWSTG von der Steu-

erpflichtigen Fr. 400'000.- aufgrund des offenen Steuerausweises im Kauf-

vertrag vom 29. Oktober 2015 nach. Die Steuerpflichtige überwies den ge-

forderten Betrag am 23. Dezember 2016 sowie den geschuldeten Verzugs-

zins von Fr. 13'022.- (Verzugszinsrechnung der ESTV vom 4. Januar 2017) 

am 24. Januar 2017 an die ESTV. 

A.f Die Steuerpflichtige hielt mit Schreiben vom 31. Mai 2017 dafür, dass 

sie seit dem 1. Januar 2016 im Register der steuerpflichtigen Personen 

eingetragen sei und nach vereinnahmten Entgelten abrechne, weshalb zu-

mindest für die seit dem 1. Januar 2016 vereinnahmten Entgelte gemäss 

Kaufvertrag vom 29. Oktober 2015 eine gültige Optierung vorliege. Infolge-

dessen sei sie zumindest bezüglich der nach dem 1. Januar 2016 bezahl-

ten Rechnungen vorsteuerabzugsberechtigt. Darüber hinaus habe sie An-

recht auf Einlageentsteuerung hinsichtlich der zuvor bezahlten Rechnun-

gen. Die ESTV nahm zu den Anträgen der Steuerpflichtigen mit Schreiben 

vom 26. September 2017 Stellung. 

A.g Am 2. Mai 2019 reichte die Steuerpflichtige Korrekturabrechnungen 

betreffend das erste Quartal 2016 bis zum zweiten Quartal 2018 ein. Das 

geltend gemachte Steuerguthaben der Steuerpflichtigen belief sich bei den 

genannten Korrekturabrechnungen auf insgesamt Fr. 356'001.-. Im 

1. Quartal 2016 wurde eine Einlageentsteuerung deklariert. In den Korrek-

turabrechnungen 2. Quartal 2016 bis 2. Quartal 2018 deklarierte die Steu-

erpflichtige ausschliesslich von der Steuer ausgenommene Leistungen ge-

mäss Art. 21 MWSTG, machte aber dennoch Vorsteuerabzüge geltend.  

A.h Mit E-Mail vom 3. Mai 2019 ersuchte die ESTV die Steuerpflichtige, ihr 

diverse Unterlagen und Angaben zukommen zu lassen. Mit E-Mail vom 

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5. Juni 2019 nahm die Steuerpflichtige zu den verschiedenen Punkten 

Stellung. Insbesondere führte die Steuerpflichtige aus, dass der Baubeginn 

der im Oktober 2015 veräusserten Liegenschaft mit dem erste Spatenstich 

(im Frühjahr) (…) 2015 erfolgt sei. 

A.i Nach diverser weiterer Kommunikation zwischen den Parteien wurde 

vom 23. bis 25. März 2020 bei der Steuerpflichtigen eine Kontrolle im Sinne 

von Art. 78 Abs. 1 MWSTG betreffend die Steuerperioden 2016 bis 2018 

(Zeit vom 1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2018) durchgeführt. Dabei 

setzte die ESTV mittels Einschätzungsmitteilung Nr. (…) vom 1. April 2021 

die Steuerforderung für die kontrollierten Steuerperioden 2016 bis 2018 

fest. Die von der Steuerpflichtigen geltend gemachten Steuerguthaben von 

Fr. 356'001.- gemäss den von ihr eingereichten Korrekturabrechnungen 

1. Quartal 2016 bis 2. Quartal 2018 wurden ihr nicht gewährt. 

A.j Mit Schreiben vom 29. April 2021 teilte die Steuerpflichtige der ESTV 

mit, dass sie mit der Einschätzungsmitteilung nicht einverstanden sei.  

A.k Mit E-Mail vom 23. September 2021 übermittelte die Steuerpflichtige 

der ESTV diverse Dokumente, welche sie dem externen Prüfer der ESTV 

anlässlich der Kontrolle vor Ort übergeben habe. 

A.l Mit Verfügung vom 8. November 2022 bestätigte die ESTV ihre bisher 

erteilten Auskünfte und hielt insbesondere fest, dass die von der Steuer-

pflichtigen in den Korrekturabrechnungen betreffend das 1. Quartal 2016 

bis 2. Quartal 2018 geltend gemachten Vorsteuerguthaben in der Höhe von 

Fr. 365'001.- zu Recht nicht akzeptiert und deren Rückerstattung verwei-

gert worden seien. 

A.m Gegen die Verfügung der ESTV vom 8. November 2022 erhob die 

Steuerpflichtige am 7. Dezember 2022 Einsprache, welche die ESTV mit 

Einspracheentscheid vom 2. Juli 2024 abwies. Darin bestätige die ESTV 

die Verweigerung des geltend gemachten Vorsteuerguthabens von 

Fr. 365'001.-.  

B.  

B.a Gegen diesen Einspracheentscheid erhebt die Steuerpflichtige (nach-

folgend: Beschwerdeführerin) am 2. September 2024 Beschwerde beim 

Bundesverwaltungsgericht. Sie beantragt, die Vorsteuern seien ihr im Um-

fang von Fr. 356'000.- vollumfänglich zu erstatten. Auf den Vorsteuern 

seien die Verzugszinsen seit dem 23. Dezember 2016 zu erstatten, alles 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der ESTV. Im 

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Eventualantrag beantragt sie die Rückerstattung von Fr. 400'000.- (den am 

23. Dezember 2016 bezahlten Mehrwertsteuerbetrag) inkl. Verzugszinsen. 

B.b Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 31. Oktober 2024 

die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde.  

Auf die übrigen Vorbringen der Parteien und die Akten, wird – sofern und 

soweit relevant – in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt gemäss Art. 31 des Bundes-

gesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (VGG, 

SR 173.32) Beschwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 des Verwal-

tungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021), 

sofern keine Ausnahme nach Art. 32 VGG gegeben ist. Eine solche liegt 

hier nicht vor. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 2. Juli 2024 

stellt eine Verfügung im Sinne von Art. 5 VwVG dar. Die Vorinstanz ist eine 

Behörde im Sinne von Art. 33 VGG. Das Bundesverwaltungsgericht ist 

demnach für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde sachlich zu-

ständig.  

1.2 Das Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht richtet sich nach 

dem VwVG, soweit das VGG und das MWSTG nichts anderes bestimmen 

(Art. 37 VGG, Art. 81 Abs. 1 MWSTG).  

1.3 Die Beschwerdeführerin ist Adressatin des angefochtenen Einsprache-

entscheids und von diesem betroffen. Sie ist damit zur Beschwerdeerhe-

bung berechtigt (Art. 48 Abs. 1 VwVG). Auf die frist- und formgerecht ein-

gereichte Beschwerde (Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VwVG) ist dem-

nach einzutreten.  

1.4 Das Bundesverwaltungsgericht kann den angefochtenen Entscheid in 

vollem Umfang überprüfen. Die Beschwerdeführerin kann neben der Ver-

letzung von Bundesrecht (Art. 49 Bst. a VwVG) und der unrichtigen oder 

unvollständigen Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (Art. 49 

Bst. b VwVG) auch die Unangemessenheit rügen (Art. 49 Bst. c VwVG).  

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1.5 Verwaltungsverordnungen (wie MWST-Infos, MWST-Branchen-Infos, 

Merkblätter, Richtlinien, Kreisschreiben etc.) sind für die Justizbehörden 

nicht verbindlich (MOSER et. al., Prozessieren vor dem Bundesverwaltungs-

gericht, 3. Aufl. 2022, Rz. 2.173). Die Gerichte sollen Verwaltungsverord-

nungen bei ihrem Entscheid allerdings mitberücksichtigen, sofern diese 

eine dem Einzelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der an-

wendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulassen (BGE 141 III 401 

E. 4.2.2, 123 II 16 E. 7; BVGE 2010/33 E. 3.3.1; zum Ganzen: Urteile des 

BVGer A-1035/2025 vom 23. Mai 2025 E. 1.6, A-2106/2017 und 

A-2084/2017 vom 11. Februar 2019 E. 2.5).  

1.6 Die vorliegend zu beurteilende Sache betrifft die Steuerperioden 2016 

bis 2018 (1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2018). Somit ist das MWSTG 

mitsamt der zugehörigen Mehrwertsteuerverordnung vom 27. November 

2009 (MWSTV, SR 641.201) in den in den Jahren 2016 bis 2018 gültigen 

Fassungen (AS 2015 5339, AS 2016 1357, AS 2016 2131, 2017 249, 2017 

3575, 2017 7667, 2017 6305) massgebend. Darauf wird referenziert, so-

fern nicht explizit etwas anderes angegeben wird.  

2.  

2.1 Der Bund erhebt eine allgemeine Verbrauchssteuer nach dem System 

der Netto-Allphasensteuer mit Vorsteuerabzug (Mehrwertsteuer; Art. 130 

der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 

18. April 1999 [BV, SR 101]; Art. 1 Abs. 1 MWSTG). Die Steuer wird auf 

den im Inland von steuerpflichtigen Personen gegen Entgelt erbrachten 

Leistungen (Inlandsteuer), auf dem Bezug von Leistungen von Unterneh-

men mit Sitz im Ausland durch Empfänger und Empfängerinnen im Inland 

(Bezugsteuer) und auf Einfuhren von Gegenständen (Einfuhrsteuer) erho-

ben (Art. 1 Abs. 2 MWSTG). Der so genannten Inlandsteuer unterliegen die 

im Inland durch steuerpflichtige Personen gegen Entgelt erbrachten Leis-

tungen; sie sind steuerbar, soweit das MWSTG keine Ausnahme vorsieht 

(Steuerobjekt; Art. 18 Abs. 1 MWSTG). Als Leistung gilt die Einräumung 

eines verbrauchsfähigen wirtschaftlichen Wertes an eine Drittperson in Er-

wartung eines Entgelts (Art. 3 Bst. c MWSTG). Sie besteht in einer Liefe-

rung oder einer Dienstleistung (vgl. Art. 3 Bst. d und e MWSTG).  

2.2 Die Erhebung erfolgt nach den Grundsätzen der Wettbewerbsneutrali-

tät, der Wirtschaftlichkeit der Entrichtung und der Erhebung und der Über-

wälzbarkeit (Art. 1 Abs. 3 MWSTG; zum Ganzen statt vieler: Urteil des 

BVGer A-2668/2019 vom 6. April 2021 E. 2.1 m.w.H.). Der Grundsatz der 

Wettbewerbsneutralität verlangt, dass ein modernes 

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Verbrauchssteuersystem wie die Mehrwertsteuer nach Möglichkeit in sei-

nen Auswirkungen neutral sein muss. Das heisst, es darf den Wettbewerb 

zwischen den Unternehmen nicht beeinträchtigen und hat das Gleichbe-

handlungsgebot zu beachten. Die Mehrwertsteuer muss deshalb umfas-

send sein und alle Waren und Dienstleistungen im Inland gleichmässig er-

fassen. Andererseits muss vermieden werden, dass eine Steuerkumulation 

entsteht, weil die Waren und Dienstleistungen auf allen Stufen der Produk-

tion und Verteilung und bei der Einfuhr besteuert werden. Diesem Zweck 

dient der Vorsteuerabzug. Damit wird die Wettbewerbsneutralität der Mehr-

wertsteuer dem Grundsatz nach verwirklicht, indem sichergestellt wird, 

dass die Endbelastung beim Konsumenten immer gleich hoch ist, und zwar 

unabhängig davon, auf welchem Weg die Ware oder Dienstleistung zu ihm 

gelangt (vgl. BGE 125 II 326 E. 6a, 124 II 193 E. 8a m.w.H.; Urteile des 

BVGer A-1763/2020 vom 22. September 2021 E. 5.5.1.2, A-5789/2018 

vom 27. Mai 2020 E. 2.2.2; FELIX GEIGER, in: Geiger/Schluckebier/Beusch 

[Hrsg.], MWSTG: Kommentar, 2. Aufl. 2019 [nachfolgend: MWSTG Kom-

mentar 2019], Art. 1 N. 29, NIKLAUS HONAUER et. al., Handbuch zum Mehr-

wertsteuergesetz [MWSTG], 4. Aufl. 2024, Rz. 141 ff.). 

2.3 Die Veranlagung und Entrichtung der Inlandsteuer erfolgt nach dem 

Selbstveranlagungsprinzip. Die Steuerpflichtige stellt dabei eigenständig 

fest, ob sie die Voraussetzungen der subjektiven Steuerpflicht (Art. 10 und 

66 MWSTG) erfüllt, ermittelt die Steuerforderung selber (Art. 71 MWSTG) 

und begleicht diese innerhalb von 60 Tagen nach Ablauf der Abrechnungs-

periode (Art. 86 Abs. 1 MWSTG). Das Selbstveranlagungsprinzip bedeutet 

somit, dass die Leistungserbringerin selbst für die Feststellung der Mehr-

wertsteuerpflicht bzw. -forderung verantwortlich ist (vgl. BGE 140 II 202 

E. 5.4; Urteile des BVGer A-1418/2018 vom 24. April 2019 E. 2.2, 

A-2788/2018 vom 27. September 2018 E. 2.6). 

2.4  

2.4.1 Die in Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG genannte Übertragung von ding-

lichen Rechten an Grundstücken ist von der Steuer ausgenommen. Die 

steuerpflichtige Person kann grundsätzlich jede von der Steuer ausgenom-

mene Leistung durch offenen Ausweis der Steuer oder durch Deklaration 

in der Abrechnung versteuern («Option»; vgl. Art. 22 Abs. 1 MWSTG, Aus-

nahmen – vorliegend nicht einschlägig – gemäss Art. 22 Abs. 2 MWSTG). 

Daraus folgt, soweit die steuerpflichtige Person nicht für die Versteuerung 

optiert, sind diese Leistungen nicht steuerbar (Art. 21 Abs. 1 MWSTG) und 

berechtigen den Steuerpflichtigen auch nicht zum Vorsteuerabzug (Art. 29 

Abs. 1 MWSTG).  

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2.4.2 Die Verwaltungspraxis hat Grundsätze für die Abgrenzung von steu-

erbaren und von der Steuer ausgenommenen Immobilienlieferungen ent-

wickelt (MWST-Branchen-Info 04 Baugewerbe, Stand 2013 [nachfolgend: 

MBI 04], Rz. 8.2). Werden Bauwerke und/oder Objekte neu erstellt oder 

bestehende Bauwerke und/oder Objekte umgebaut und sind sie für den 

Verkauf bestimmt, ist gemäss dieser Praxis bei der Veräusserung zwischen 

einer von der Steuer ausgenommenen Leistung gemäss Art. 21 Abs. 2 

Ziff. 20 MWSTG und einer steuerbaren Leistung gemäss Art. 18 Abs. 1 

i.V.m. Art. 3 Bst. d Ziff. 2 MWSTG zu unterscheiden. Wird ein Grundstück 

veräussert, auf dem vom Veräusserer ein Neubau erstellt oder ein Umbau 

realisiert wird und findet der Abschluss des entsprechenden Kauf- oder 

Vorvertrages (massgebliches Datum: Verurkundung) nach Art. 216 Abs. 1 

und 2 des Bundesgesetzes vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung 

des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht 

[OR, SR 220]) und/oder eines Werkvertrages (massgebliches Datum: Ver-

tragsabschluss) nach Art. 363 OR vor Baubeginn statt, liegt eine steuer-

bare Immobilienlieferung vor. In allen anderen Fällen handelt es sich ge-

mäss dieser Verwaltungspraxis um eine von der Steuer ausgenommene 

Immobilienlieferung (Urteil des BVGer A-2420/2019 vom 3. Dezember 

2019 E. 5.2; HONAUER et al., a.a.O., Rz. 1469 f.). Diese Praxis schafft 

Rechtssicherheit, indem sich die anwendbare mehrwertsteuerrechtliche 

Qualifikation während der Bautätigkeit nicht mehr ändern kann, sondern 

bei Baubeginn feststeht (BRITTA REHFISCH/ROGER ROHNER, in: Zwei-

fel/Beusch/Glauser/Robinson [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen 

Steuerrecht, Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer, 2. Aufl. 2025 [nach-

folgend: MWSTG Kommentar 2025], Art. 21 N. 321 und N. 329 f.). 

2.4.3 Mehrwertsteuerpflichtig ist, wer unabhängig von Rechtsform, Zweck 

und Gewinnabsicht ein Unternehmen betreibt und nicht von der Steuer-

pflicht befreit ist. Ein Unternehmen betreibt, wer eine auf die nachhaltige 

Erzielung von Einnahmen aus Leistungen ausgerichtete berufliche oder 

gewerbliche Tätigkeit selbständig ausübt und unter eigenem Namen nach 

aussen auftritt (Art. 10 Abs. 1 Bst. a und b MWSTG). Befreit ist ein Steuer-

pflichtiger unter anderem, wenn er im In- und Ausland innerhalb eines Jah-

res weniger als Fr. 100'000.- Umsatz aus steuerbaren Leistungen erzielt, 

sofern er nicht auf die Befreiung von der Steuerpflicht gemäss Art. 11 

MWSTG verzichtet (Art. 10 Abs. 2 Bst. a MWSTG). 

2.4.4 Gemäss Art. 28 Abs. 1 und 3 MWSTG kann eine steuerpflichtige Per-

son unter Vorbehalt namentlich von Art. 33 MWSTG Vorsteuern im 

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Seite 9 

Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit abziehen, sofern sie nachweist, 

dass sie die Vorsteuern bezahlt hat. 

2.4.5 Die Frage, in welchem Umfang ein steuerpflichtiger Unternehmens-

träger die Vorsteuern abziehen kann, darf nicht mit der vorab zu klärenden 

Frage nach der subjektiven Steuerpflicht vermischt werden (vgl. HONAUER 

et al., a.a.O., Rz. 491). Gemäss Art. 28 Abs. 1 MWSTG kann eine steuer-

pflichtige Person (erste Frage, hierzu bereits: E. 2.5) Vorsteuern «im Rah-

men ihrer unternehmerischen Tätigkeit» (zweite Frage) abziehen (vgl. Ur-

teile des BVGer A-4946/2022 vom 28. September 2023 E. 2.8.1, 

A-7175/2014 vom 12. August 2015 E. 2.6.2). 

2.4.6 Bei steuerpflichtigen Unternehmensträgern, die ausschliesslich un-

ternehmerisch tätig sind, ist die subjektive Steuerpflicht umfassend. Sämt-

liche der Steuer unterliegenden Tätigkeiten sind von der subjektiven Steu-

erpflicht miterfasst (vgl. IVO P. BAUMGARTNER et al., Vom alten zum neuen 

Mehrwertsteuergesetz, 2010, § 3 N. 49 ff.). Art. 28 Abs. 1 MWSTG be-

schränkt den Vorsteuerabzug (wie erwähnt) auf den «Rahmen der unter-

nehmerischen Tätigkeit». Dementsprechend hat die steuerpflichtige Per-

son nach dem Wortlaut von Art. 30 Abs. 1 MWSTG den Vorsteuerabzug 

(entsprechend dem Verhältnis der Verwendung) zu korrigieren, wenn sie 

Gegenstände, Teile davon oder Dienstleistungen «auch ausserhalb ihrer 

unternehmerischen Tätigkeit» verwendet (funktionale Betrachtung). Mass-

gebend ist die unternehmerische Tätigkeit bzw. Aktivitäten der steuerpflich-

tigen Person bzw. des Unternehmensträgers; klarerweise ist eine unter-

nehmerische Tätigkeit gegeben, wenn ein Tätigkeitsbereich auf die nach-

haltige Erzielung von Einnahmen aus Leistungen ausgerichtet ist (Urteil 

des BVGer A-5378/2023 vom 15. Mai 2024 E. 2.6.6 m.w.H.). 

2.4.7 Ebenso, wie im nicht-unternehmerischen Bereich kein Anspruch auf 

Vorsteuerabzug besteht, besteht auch im unternehmerischen Bereich kein 

Anspruch auf Vorsteuerabzug bei Leistungen, die für die Erbringung von 

Leistungen, die von der Steuer ausgenommen sind und für deren Versteu-

erung nicht optiert wurde, verwendet werden (Art. 29 Abs. 1 MWSTG). Da-

mit hat sich die Rechtsprechung schon verschiedentlich auseinanderge-

setzt (vgl. BGE 140 II 495 E. 2.2.2 und 3.4; Urteile des BVGer A-4946/2022 

vom 28. September 2023 E 2.10.1, A-2953/2020 vom 27. September 2021 

E. 3, A-1223/2019 vom 29. April 2020 E. 3.6, 4.3 und 4.5). 

  

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Seite 10 

2.5  

2.5.1 Sind die Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs zum Zeitpunkt des 

Leistungsempfangs nicht gegeben, treten sie jedoch später ein, so kann 

der Vorsteuerabzug gemäss Art. 32 MWSTG bei Eintritt der Voraussetzun-

gen nachgeholt werden (TOBIAS FELIX ROHNER, Der nachträgliche Vorsteu-

erabzug [Einlageentsteuerung] im schweizerischen MWSTG und nach der 

6. MwSt.-Richtlinie der EU, 2007, S. 109 f., DANIEL RIEDO, Vom Wesen der 

Mehrwertsteuer als allgemeine Verbrauchsteuer und von den entsprechen-

den Wirkungen auf das schweizerische Recht, 1999, S. 273 ff). Gemäss 

Art. 32 Abs. 1 MWSTG müssen dafür die Kriterien des Vorsteuerabzugs-

rechts (Art. 28 ff. MWSTG) erfüllt sein. Der Vorsteuerabzug kann in solchen 

Fällen in derjenigen Abrechnungsperiode vorgenommen werden, in der die 

Voraussetzungen hierfür eingetreten sind (Urteile des BVGer A-3360/2024 

vom 11. Dezember 2024 E. 2.7.4.3 [angefochten beim BGer], A-1382/2015 

vom 11. August 2015 E. 8.1.1; PHILIP ROBINSON/MELANIE DITTLI, MWSTG 

Kommentar 2025, Art. 32 N. 8). Ein Abzug ist möglich, soweit die Vorsteuer 

zu diesem späteren Zeitpunkt noch nicht verjährt ist (vgl. Botschaft zur Ver-

einfachung der Mehrwertsteuer vom 25. Juni 2008 [nachfolgend: Botschaft 

MWSTG], BBl 20086885 ff., 6978). Art. 32 MWSTG enthält somit die Re-

gelung für den Fall, dass sich die Verwendung von Gegenständen und 

Dienstleistungen im Laufe der Zeit insofern verändern (Nutzungsände-

rung), dass mit der neuen Nutzung das Recht auf Vorsteuerabzug entsteht 

bzw. erweitert wird. Tritt ein solcher Fall ein, kann die steuerpflichtige Per-

son die früher nicht in Abzug gebrachte Vorsteuer vom Fiskus zurückver-

langen (ROBINSON/DITTLI, MWSTG Kommentar 2025, Art. 32 N. 1). 

2.5.2 Da es sich bei der Einlageentsteuerung um eine Vorsteuerkorrektur-

regel handelt, kommen in qualitativer Hinsicht die gleichen Tatbestandsvo-

raussetzungen zur Anwendung wie für die gemischte Verwendung: Nur die 

Verwendung innerhalb des unternehmerischen Bereichs (unter Ausschluss 

der Verwendung im Zusammenhang mit ausgenommenen Leistungen) 

bzw. die Aufgabe der Verwendung für eine konkrete von der Steuer ausge-

nommene Leistung berechtigt zur Einlageentsteuerung (Art. 72 Abs. 4 

MWSTV; Urteil des BVGer A-3360/2024 vom 11. Dezember 2024 

E. 2.7.4.5 m.w.H. [angefochten beim BGer]; zur gemischten Verwendung 

vgl. bereits E. 2.6.3; ROBINSON/DITTLI, MWSTG Kommentar 2025, Art. 32 

N. 14, BAUMGARTNER et al., a.a.O., § 7 N. 113). 

2.5.3 Diese nachträgliche Korrektur des Vorsteuerabzugs i.S.v. Art. 32 

Abs. 1 MWSTG findet nur für Gegenstände und Dienstleistungen Anwen-

dung, die im Zeitpunkt der Nutzungsänderung noch vorhanden sind und 

A-5498/2024 

Seite 11 

entweder bis zu diesem Zeitpunkt gar nicht in Gebrauch genommen wur-

den oder, falls sie bereits im Gebrauch waren, im Rahmen der neuen Nut-

zung weiterhin Verwendung finden können bzw. einen Zeitwert haben 

(Art. 72 Abs. 2 MWSTV; ROBINSON/DITTLI, MWSTG Kommentar 2025, 

Art. 32 N. 4). Sie bezieht sich also auf Gegenstände und Dienstleistungen, 

die mindestens teilweise noch nicht entsteuert sind (ROBINSON/DITTLI, 

MWSTG Kommentar 2025, Art. 32 N. 13). 

3.  

Im vorliegenden Fall verkaufte die Beschwerdeführerin mit Kaufvertrag 

vom 29. Oktober 2015 der Erwerberin ein Mehrfamilienhaus. Im Kaufver-

trag wies die Beschwerdeführerin die Mehrwertsteuer in der Höhe von 

Fr. 400'000.- offen aus. Der Baubeginn war im Frühjahr (…) 2015 erfolgt 

und das Bauende war im Dezember 2016. Unbestritten ist im Weiteren, 

dass die Beschwerdeführerin erst ab dem 1. Januar 2016 (freiwillig) steu-

erpflichtig war. Im Streit ist, ob die Beschwerdeführerin die Vorsteuern für 

den ihr von der Totalunternehmerin in Rechnung gestellten Bau des Mehr-

familienhauses abziehen bzw. auf den 1. Januar 2016 eine Einlageentsteu-

erung vornehmen kann. Zur Beantwortung dieser Frage ist insbesondere 

relevant, wann der Umsatz aus dem Verkauf des Mehrfamilienhauses er-

zielt wurde bzw. zu welchem Zeitpunkt die Leistung erbracht wurde. Mit 

Bezug auf den Eventualantrag ist strittig, ob die Beschwerdeführerin An-

spruch auf Rückerstattung des offen ausgewiesenen und bezahlen Mehr-

wertsteuerbetrags von Fr. 400'000.- hat. 

3.1 Die Beschwerdeführerin argumentiert, relevant sei der Leistungszeit-

punkt bzw. der Lieferzeitpunkt. Die Vorinstanz habe hingegen auf den Zeit-

punkt des Vertragsabschlusses abgestellt, was nicht korrekt sei. Der Zeit-

punkt, zu dem der Verkäufer und damit auch der Käufer erstmals über den 

Gegenstand habe verfügen können, sei gemäss Vertrag der 1. Dezember 

2016 gewesen. Keine der beteiligten Parteien sei in diesem Sinne davon 

ausgegangen, dass tatsächlich zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kauf-

vertrages ein Gegenstand «final» veräussert worden sei, da allen Parteien 

bewusst gewesen sei, dass der hauptsächliche Gegenstand der Lieferung 

gar noch nicht vorhanden gewesen sei. Es sei ein Vertrag geschlossen 

worden, bei welchem letztlich der Boden und «zukünftige» Bauten veräus-

sert worden seien. Eine wirtschaftliche Verfügungsmacht am Liefergegen-

stand habe gar nicht übertragen werden können, da er gar noch nicht exis-

tiert habe. Im Vertrag sei denn auch ausdrücklich der Begriff «Anzahlung» 

verwendet worden. Die im Jahr 2015 getätigten Zahlungen seien als Vo-

rauszahlungen zu verstehen, da noch keine Übertragung einer 

A-5498/2024 

Seite 12 

(wirtschaftlichen) Verfügungsmacht stattgefunden habe. Vorauszahlungen 

würden typischerweise vor der Erbringung von zukünftigen steuerbaren 

Leistungen getätigt. Im Zeitpunkt der Beurkundung (29. Oktober 2015) hät-

ten die Gebäude, welche Hauptbestandteil des Kaufvertrages gewesen 

seien, noch gar nicht existiert. Der Bau sei Ende 2015 begonnen, nach und 

nach erstellt und erst Ende 2016 fertiggestellt worden. Daher sei im Vertrag 

der Übergang von Nutzen und Gefahr auf den 1. Dezember 2016 festge-

legt worden. Der Zeitpunkt der Leistungserbringung sei demnach der 

1. Dezember 2016. Somit könne eine Einlageentsteuerung vorgenommen 

werden. Zum Zeitpunkt der Rückforderung sei das Objekt auch nicht in Ge-

brauch genommen gewesen. Eventualiter sei der von ihr (der Beschwer-

deführerin) bezahlte Mehrwertsteuerbetrag zurückzuzahlen, da der Nach-

weis erbracht sei, dass dem Bund kein Steuerausfall entstanden sei (mit 

Verweis auf Art. 27 Abs. 2 Bst. b MWSTG). Die Erwerberin sei im Oktober 

2015 (noch) nicht im Mehrwertsteuerregister eingetragen gewesen, wes-

halb diese keinen Vorsteuerabzug habe geltend machen können.  

3.2 Die Vorinstanz vertritt den Standpunkt, die Beschwerdeführerin habe 

ein Mehrfamilienhaus mit diversen Autoeinstellhallenplätzen verkauft. Der 

entsprechende Kaufvertrag sei am 29. Oktober 2015 beurkundet worden 

und der Eigentumsübertrag des verkauften Objekts habe am 24. Novem-

ber 2015 stattgefunden. Da der Baubeginn (Spatenstich) im Frühjahr (…) 

2015 vor Abschluss des Kaufvertrags erfolgt sei, handele es sich praxisge-

mäss um eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung im 

Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG (exkl. Wert des Bodens). Die Be-

schwerdeführerin sei 2015 nicht im Mehrwertsteuerregister eingetragen 

gewesen, weshalb sie keine Option habe ausüben können. Unabhängig 

davon, aus welchem Grund für eine von der Steuer ausgenommene Leis-

tung nicht optiert werde, bestehe für die Erbringung solcher nicht optierter 

Leistungen kein Anrecht auf Vorsteuerabzug (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 i.V.m. 

Art. 29 Abs. 1 MWSTG). Somit bestehe zu keinem Zeitpunkt ein Anspruch 

auf Vorsteuerabzug auf den Erstellungskosten, weshalb der Beschwerde-

führerin auch eine Einlageentsteuerung verweigert werden müsse. Der 

Zeitpunkt der vorliegend strittigen Immobilienlieferung falle auf den 24. No-

vember 2015 (mit dem Eigentumsübergang). Es liege ein klar bestimmter 

Leistungszeitpunkt vor und kein Leistungszeitraum, der eine andere Beur-

teilung erlauben würde. Der Eventualantrag sei ebenfalls abzuweisen. Die 

Rückforderung des bezahlten Betrags sei ausgeschlossen, da dieser vor-

behaltlos bezahlt und die entsprechende Nachforderungsverfügung rechts-

kräftig geworden sei. Sodann habe die Beschwerdeführerin auch keinen 

Vollbeweis erbracht, dass für diesen Betrag von der Erwerberin kein 

A-5498/2024 

Seite 13 

Vorsteuerabzug gemacht wurde. Dieser sei der Erwerberin gestützt auf 

Art. 32 MWSTG grundsätzlich möglich gewesen. 

3.3  

3.3.1 Da der Baubeginn (Spatenstich) vorliegend im Frühjahr (…) 2015 vor 

dem Abschluss des Kaufvertrags (Datum öffentliche Beurkundung am 

29. Oktober 2015) stattgefunden hat (vgl. act. 21 der Akten der Vorinstanz), 

handelt es sich beim Verkauf des Grundstücks mit einem zu erstellenden 

Mehrfamilienhaus mit diversen Autoeinstellplätzen gemäss der Praxis der 

ESTV um eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung im 

Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG (exkl. Wert des Bodens; vgl. 

E. 2.4.2 vorstehend m.w.H.). Das Bundesverwaltungsgericht erachtet 

diese Praxis im vorliegenden Fall als sachgerecht. 

3.3.2 Die Vorinstanz stellt für die Beurteilung des Zeitpunkts der (von der 

Steuer ausgenommenen) Immobilienlieferung auf denjenigen des Eigen-

tumsübergangs ab. Dieser Zeitpunkt weicht wesentlich von dem Zeitpunkt 

des Gefahrenübergangs im Dezember 2016 ab, auf welchen die Be-

schwerdeführerin abstellen möchte. Die Hauptschuld der verkaufenden 

Partei ist die Übertragung des Eigentums am verkauften Grundstück an die 

erwerbende Partei. Damit verbunden ist auch die formelle Verfügungs-

macht der erwerbenden Partei über das Grundstück. Davon zu unterschei-

den ist der Zeitpunkt des Gefahrenübergangs, der abweichend vom Grund-

satz nicht mit dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung zusammenfallen 

muss. Wenn – wie hier – noch Bauten fertigzustellen sind und die verkau-

fende Partei Bauleistungen erbringt bzw. erbringen lässt, kann es sinnvoll 

sein, dass der Besitzantritt mit dem Übergang von Nutzen und Gefahren 

der erwerbenden Partei erst nach der Fertigstellung erfolgt. Mehrwertsteu-

errechtlich ist allerdings der Zeitpunkt der Übertragung des dinglichen 

Rechts gemäss Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG relevant. Dieses liegt vor, 

sobald der erwerbenden Partei das Grundeigentum übertragen wird, d.h. 

mit dem Grundbucheintrag (vgl. Art. 656 Abs. 1 des Schweizerischen Zivil-

gesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [ZGB, SR 210]). Ab diesem Zeit-

punkt hat sie die wirtschaftliche Verfügungsbefugnis (vgl. Art. 3 Bst. d Ziff. 1 

MWSTG). Die Bauleistung der verkaufenden Partei stellt denn auch nur 

einen vertraglichen, keinen sachenrechtlichen Anspruch für die erwer-

bende Partei dar (vgl. Totalunternehmervertrag vom 10. Februar 2015, Bei-

lage 1 zur Beschwerde).  

3.3.3 Die Vorinstanz stellte folglich für den Zeitpunkt der von der Steuer 

ausgenommenen Immobilienlieferung zurecht auf den Eigentums-

A-5498/2024 

Seite 14 

übergang am 24. November 2015, d.h. auf das Datum des Grundbuchein-

trags, ab (vgl. Kaufvertrag Ziff. 10 und letzte Seite, Beilage 2 zur Be-

schwerde). Zu diesem Zeitpunkt war die Beschwerdeführerin noch nicht 

steuerpflichtig. 

3.3.4 Im Kaufvertrag hat die Beschwerdeführerin die Mehrwertsteuer im 

Betrag von Fr. 400'000.- offen ausgewiesen. Grundsätzlich kann die steu-

erpflichtige Person gemäss Art. 22 Abs. 1 MWSTG durch offenen Ausweis 

der Steuer jede von der Steuer ausgenommene Leistung versteuern (Op-

tion; vgl. E. 2.4.1 vorstehend). Weil die Beschwerdeführerin indessen im 

relevanten Zeitpunkt nicht steuerpflichtig war, konnte sie auch nicht für die 

Versteuerung optieren. Der Verkauf des Mehrfamilienhauses bleibt damit 

eine von der Steuer ausgenommene Leistung. Der Steuerausweis erfolgte 

zu Unrecht, da die Beschwerdeführerin im Jahr 2015 noch nicht im Regis-

ter der steuerpflichtigen Personen eingetragen war (Art. 27 Abs. 1 

MWSTG) und somit auch keine Option ausüben konnte (Art. 22 Abs. 1 

MWSTG). Aus diesem Grund ist der Vorsteuerabzug auf den der Be-

schwerdeführerin von der Totalunternehmerin in Rechnung gestellten Auf-

wendungen in Anwendung von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 i.V.m. Art. 29 Abs. 1 

MWSTG ausgeschlossen. Auch eine Einlageentsteuerung auf den 1. Ja-

nuar 2016 gemäss Art. 32 MWSTG kommt nicht in Frage, da die Voraus-

setzungen für einen Vorsteuerabzug auch nachträglich nie eingetreten 

sind. Die Beschwerdeführerin war am 1. Januar 2016 gar nicht mehr Ei-

gentümerin der Liegenschaft. Die Beschwerde ist mithin im Hauptantrag 

abzuweisen. 

3.4 Betreffend den Eventualantrag der Beschwerdeführerin ist das Fol-

gende auszuführen. Der Steuerausweis im Kaufvertrag vom 29. Oktober 

2015 erfolgte – wie oben ausgeführt – zu Unrecht. Die Beschwerdeführerin 

beruft sich auf Art. 27 Abs. 2 Bst. b MWSTG und behauptet lediglich un-

substantiiert, dass die Erwerberin keine Vorsteuern abgezogen habe, da 

sie im Jahr 2015 noch nicht im Register der mehrwertsteuerpflichtigen Per-

sonen eingetragen gewesen sei. Es sei folglich kein Steuerausfall entstan-

den. Die Beschwerdeführerin verkennt dabei, dass für die Erwerberin eine 

nachträgliche Korrektur in Form eines nachträglichen Vorsteuerabzugs ge-

stützt auf Art. 32 MWSTG durchaus in Betracht kommt. Sie hat somit nicht 

nachgewiesen, dass dem Bund kein Steuerausfall entstanden ist (Art. 27 

Abs. 2 Bst. b MWSTG [die Bestimmung forderte in der bis 31. Dezember 

2017 gültigen und vorliegend anwendbaren Fassung den Nachweis, 

AS 2017 3575]). Mithin ist auch der Eventualantrag abzuweisen.  

A-5498/2024 

Seite 15 

3.5 Zusammenfassend sind die Anträge der Beschwerdeführerin vollum-

fänglich abzuweisen. 

4.  

4.1 Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten auf Fr. 10’000.- festzu-

setzten und der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 63 Abs. 1 VwVG 

i.V.m. Art. 1, 2 und 4 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kos-

ten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, 

SR 173.320.2]). Der einbezahlte Kostenvorschuss in derselben Höhe ist 

zur Bezahlung der Verfahrenskosten zu verwenden. 

4.2 Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (Art. 64 Abs. 1 VwVG 

e contrario und Art. 7 Abs. 1 VGKE e contrario sowie Art. 7 Abs. 3 VGKE). 

 

Für das Dispositiv wird auf die nächste Seite verwiesen. 

  

A-5498/2024 

Seite 16 

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 

1.  

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  

Die Verfahrenskosten von Fr. 10'000.- werden der Beschwerdeführerin 

auferlegt. Der in gleicher Höhe einbezahlte Kostenvorschuss wird zur Be-

zahlung der Verfahrenskosten verwendet. 

3.  

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

4.  

Dieses Urteil geht an die Beschwerdeführerin und die Vorinstanz. 

 

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen. 

 

Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin: 

  

Jürg Steiger Katharina Meienberg 

 

  

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Seite 17 

Rechtsmittelbelehrung: 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-

desgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 

BGG). Die Frist ist gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten 

Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der 

Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder 

konsularischen Vertretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die 

Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, 

deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu 

enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit 

sie die beschwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 

BGG). 

 

Versand: 

 

  

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Seite 18 

Zustellung erfolgt an: 

– die Beschwerdeführerin (Gerichtsurkunde) 

– die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde)