# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 50bdaa8f-6685-5463-a784-42ef88b34654
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-18
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 18.05.2020 A 2020 5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2020-5_2020-05-18.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 20 5

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
RichterIn Pedretti, Meisser 
Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 18. Mai 2020

in der Streitsache

A._____ AG,
B._____ AG,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner,

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde C._____,
Beschwerdegegnerin

betreffend Handänderungssteuer

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1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 18. September 2019 ver-

kaufte die A._____ AG (Verkäuferin) der B._____ AG (Käuferin 1) das Ho-

tel D._____ (fünf Stockwerkeinheiten) zum Preis von Euro 44'650'000.--. 

Gleichzeitig verkaufte die A._____ AG der Hotel D._____ C._____ AG 

(Käuferin 2) das Betriebsinventar und Zugehör (Hoteleinrichtung wie Mobi-

liar, Einrichtungsgegenstände, Küchen- und weitere Betriebsgeräte, Ma-

schinen sowie Dekorationsgegenstände, Wäsche/Lingerie, Bilder, Truhen, 

Accessoires, Besteck und Gläser, Fahrzeuge sowie die bis zur Beurkun-

dung dem Hotelbetrieb dienenden Geräte und Zugehör gemäss Vertrags-

anhang [Bilder, Teppiche, Möbel etc.]). Zudem wurden der Käuferin 2 die 

ganzen IT-EDV-Anlagen mit dazugehöriger Software, sämtliche betriebs- 

und kundenbezogene Daten sowie alle im Zusammenhang mit den Kauf-

objekten stehenden immateriellen Rechte (Enseigne Hotel D._____ und 

Domains) verkauft. Für dieses "Paket" wurde ein Kaufpreis von Euro 

2'950'000.-- vereinbart. Ausserdem wurde der Käuferin 2 das Warenlager 

(Food und Beverage) für Euro 325'000.-- verkauft. Die Käuferin 1 mietete 

zeitgleich mit dem Kauf und der Betriebsübernahme des Hotels D._____ 

C._____ das ganze Personalhaus E._____ mit 26 Stockwerkeinheiten und 

insgesamt 33 Personalzimmern und 11 Aussenabstellplätzen für eine Miet-

dauer von 20 Jahren zu einer Jahresmiete von Euro 120'000.--. Es wurde 

vereinbart, den vollen Mietzins von Euro 2'400'000.-- im Voraus zu bezah-

len. Die Gesamtzahlungen der Käuferinnen an die Verkäuferin sollten dem-

nach Euro 50'000'000.-- betragen. 

2. Offenbar wurde in den weiteren Vertragsbestimmungen zum Kaufvertrag 

vom 18. September 2019 eine Aufteilung der Handänderungssteuer von 40 

% zulasten der Verkäuferin und von 60 % zulasten der Käuferin 1 verein-

bart. 

3. Die Gemeinde C._____ (Grundbuchamt) ermittelte gestützt auf einen Kauf-

preis von Euro 50'000'000.-- abzüglich der Vorausmiete (Euro 2'400'000.-

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-) und des Preises für das Warenlager (Euro 325'000.--) einen massgebli-

chen Handänderungswert von Euro 47'275'000.--. Umgerechnet zum Kurs 

von Fr. 1.09 ergab dies einen Betrag von Fr. 51'529'750.--. 

4. Gestützt auf die offenbar vertraglich geregelte Aufteilung der Handände-

rungssteuer stellte die Gemeinde C._____ am 8. Oktober 2019 sowohl der 

Verkäuferin als auch der Käuferin 1 eine E-Rechnung (jeweils zwei Seiten) 

in der Höhe von Fr. 412'238.-- (40 % der Handänderungssteuer) bzw. Fr. 

618'357.-- (60 % der Handänderungssteuer) zu. Als Vertreteradresse war 

der Notar Patrik Wagner aufgeführt. Auf den E-Rechnungen wurde darauf 

hingewiesen, dass die Handänderungssteuer gemäss beiliegender Verfü-

gung in Rechnung gestellt werde.

5. Dagegen erhoben die Verkäuferin und die Käuferin 1 offenbar am 21. Ok-

tober 2019 fristgerecht Einsprache mit folgendem Antrag: "Die Handände-

rungssteuer sei ohne Berücksichtigung des Mobiliars/Betriebsinventars in 

der Höhe von Fr. 2'950'000.-- (recte: Euro 2'950'000.--), somit nur auf dem 

Immobilienwert für Land und Gebäude in der Höhe von Fr. 44'325'000.-- 

(recte: Euro 44'325'000.--) geschuldet und sei zu 40 % bei der veräussern-

den Partei und zu 60 % bei der erwerbenden Partei zu veranlagen". Offen-

bar wurde auch gerügt, dass die Rechnungen keine Verfügungen gemäss 

Art. 5 VwVG darstellten, da diese keine rechtsgenügliche Unterschrift und 

keinen Stempel aufweisen würden. 

6. Mit Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2019 wies die Gemeinde 

C._____ die Einsprache ab. Begründend wurde ausgeführt, dass gemäss 

der neueren Rechtsprechung die Unterschrift von Bundesrechts wegen 

nicht erforderlich sei, sofern das anwendbare Recht keine Unterschrift ver-

lange. Es gebe im Kanton Graubünden keine Bestimmung, die verlange, 

dass eine Veranlagungsverfügung betreffend Handänderungssteuer unter-

zeichnet werden müsse. Ausserdem sei die Mitberücksichtigung des Mobi-

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liars/Betriebsinventars bei der Handänderungssteuer aufgrund der im 

Grundbuch vollzogenen Anmerkung "Zugehör" erfolgt. Das heute geltende 

Gesetz (GKStG) regele die Frage des angemerkten Zugehörs nicht mehr 

konkret. Das frühere Landschaftsgesetz von C._____ über die Entrichtung 

einer Handänderungssteuer habe in Art. 1 festgehalten, dass die Handän-

derungssteuer auf Liegenschaften mit ihren Bestandteilen und Zubehör 

nach Art. 642 bis 644 ZGB zu entrichten sei. Art. 12 Abs. 2 und 3 GKStG 

halte fest, dass die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer 

der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks sei und beim Kauf als 

Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers 

gelte. Mittels einer im Grundbuch vollzogenen Anmerkung "Zugehör" 

widme der Grundeigentümer bewegliche Sachen als Zugehör einem 

Grundstück. Das Zugehör teile dadurch das gleiche rechtliche Schicksal 

wie das Grundstück selber und werde damit faktisch zum Bestandteil des 

Grundstücks (Art. 642 und 644 ZGB). Vorliegend seien am 23. Juni 1992 

(im Grundbuch angemerkt am 24. Juni 1992) sämtliche dem Betrieb die-

nenden beweglichen Sachen (Grossinventar im Wert von Fr. 4'910'710.85, 

Kleininventar im Wert von Fr. 1'305'579.-- sowie insbesondere auch antike 

Möbel, Bilder etc. im Wert von Fr. 783'262.--) als Zugehör erklärt worden. 

In dieser Erklärung sei zudem festgehalten worden, dass neu oder als Er-

satz angeschafften Gegenständen ebenfalls Zugehöreigenschaft zukom-

men solle. Somit gehöre grundsätzlich das Ganze im Grundbuch ange-

merkte Zugehör (inkl. neu oder als Ersatz angeschaffte Gegenstände) zum 

Grundstück und sei für die Berechnung der Handänderungssteuer dazuzu-

rechnen. Im gesamten Kaufpreis seien auch Euro 2'950'000.-- für Mobiliar 

und Betriebsinventar enthalten. Somit gelte dieser Betrag als tatsächlich 

bezahlter Kaufpreis und da im Grundbuch Zugehör im Wert von über Fr. 

7'000'000.-- angemerkt sei (das zum Grundstück gehöre), sei dieser Betrag 

beim Verkehrswert des Grundstücks mitzuberücksichtigen. 

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7. Dagegen erhoben die Verkäuferin und die Käuferin 1 (nachfolgend: Be-

schwerdeführerinnen) am 23. Januar 2020 Beschwerde an das Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten, die angefochtene 

Verfügung der Gemeinde C._____ vom 19. Dezember 2019 sei aufzuhe-

ben. Eventualiter sei die angefochtene Handänderungssteuerveranlagung 

(recte: der angefochtene Einspracheentscheid) zur Neubeurteilung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen. Der Beschwerde sei zudem die aufschiebende 

Wirkung zuzuerkennen. Zur Begründung wurde ausgeführt, der angefoch-

tene Rechnungsbetrag sei bis zum 6. Januar 2020 zu bezahlen. Ein rechts-

kräftiger Entscheid liege noch nicht vor. Zur Vermeidung von unnötigen 

bzw. ungerechtfertigten Verzugszinsen sei der Beschwerde die aufschie-

bende Wirkung zu gewähren. Ausserdem seien die formellen Vorausset-

zungen einer Verfügung gemäss Art. 5 VwVG nicht erfüllt, da eine Unter-

schrift und ein Stempel fehlen würden. Vorliegend handle es sich nicht um 

eine Massenverfügung. Gerade bei einer solchen Rechnungshöhe seien 

höhere Anforderungen an formelle Vorschriften zu erfüllen. Art. 7 Abs. 2 

GKStG spreche sodann nur von Grundstücken. Es sei nicht explizit auch 

das Zugehör erwähnt. Andere kantonale Steuergesetze zählten das Zu-

gehör ausdrücklich zum Besteuerungssubstrat und würden zwischen Im-

mobilien und Zugehör unterscheiden. Das GKStG äussere sich nicht dazu 

und das kommunale Handänderungssteuergesetz auch nicht (dies im Ge-

gensatz zu früher). Aufgrund des Schweigens im Bündner Steuergesetz 

sowie der später im Landschaftsgesetz nicht mehr enthaltenen Zugehörs-

ordnung sei von einer ausdrücklichen Abkehr der Besteuerung von Zu-

gehör auszugehen. Der klare Wortlaut des Gesetzes spreche daher klar 

dafür, dass Zugehör nicht handänderungssteuerpflichtig sei. Des Weiteren 

stütze die Gemeinde C._____ ihre Argumentation auf die Zugehörsanmer-

kungen vom 19. Dezember 1968 und 23. Juni 1992. Die Anmerkung be-

ziehe sich nicht bloss auf die eigentliche Hotelbetriebseinheit S54454, son-

dern auch auf Wohnungen und Läden im Wohn- und Geschäftstrakt. Es sei 

daher bei der Anmerkung seitens des Liquidators lediglich darum gegan-

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gen, alles vorzukehren, damit alle Vermögensgegenstände in die Konkurs-

masse fallen würden. Die reine Anmerkung der Widmung von Mobiliar zur 

Immobilien-Hauptsache selbst habe keine konstitutive Bedeutung. Sie be-

gründe nur eine widerlegbare Vermutung. Die Widmung könne nur durch 

den Eigentümer der Hauptsache erfolgen. Bei der Zugehörsanmerkung 

1992 habe sich die GU D._____ AG in Liquidation befunden. Seither habe 

das Hotel D._____ bereits viermal den Eigentümer gewechselt. Es könne 

heute ausgeschlossen werden, dass das damals als Zugehör qualifizierte 

Mobiliar nach dem klaren Willen des Eigentümers der Hauptsache erfolgt 

sei, schon gar nicht durch die heutige Verkäuferin. Es sei keine klare Wil-

lensäusserung dazu erfolgt. Dies im Übrigen auch nicht durch die Käufe-

rinnen 1 und 2, denn die Unterteilung in Immobilien- und Mobiliarkauf sei 

im Kaufvertrag erfolgt. Ob eine Sache als Zugehör gelte, entscheide sich 

auch nach dem Ortsgebrauch. Je nach Kanton sei die Beurteilung unter-

schiedlich. In den Kantonen Tessin, Basel-Landschaft, Zürich, Bern, Lu-

zern und Waadt werde Hotelmobiliar nicht mehr als Zugehör angesehen. 

Die Zugehörszuteilung habe früher oftmals den Sinn gehabt, die Pfandhaft 

der Grundpfandgläubigerin zu erhöhen. In Graubünden bzw. C._____ gebe 

es keinen einheitlichen Ortsgebrauch. Das Zugehör spiele heute beim Er-

werb und der Belehnung einer Hotelliegenschaft praktisch keine Rolle 

mehr. Die Zugehör-Erklärung habe heute in der Praxis ausgedient. Zudem 

vermöge die Vorinstanz auch nicht darzulegen, dass für C._____ der Orts-

gebrauch gelte, wonach "Hotelmobiliar mit oder ohne Anmerkung als Zu-

gehör gelte". Ferner könne der Eigentümer der Hauptsache jederzeit über 

das ihm gehörende Zugehör verfügen. Damit werde das Zugehörsverhält-

nis aufgehoben. Mit dem Verkauf des Hotels D._____ hätten die Parteien 

entschieden, das Betriebsinventar an eine andere Gesellschaft (Käuferin 

2) zu verkaufen und die Immobilie der Käuferin 1 zu übertragen. Damit sei 

die Widmung mit vollständig klarer Willensäusserung aufgehoben worden 

und damit auch die Eigenschaft des Hotelmobiliars als Zugehör zum 

Grundstück, obwohl dies im Grundbuch immer noch so angemerkt sei. Die 

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Gemeinde C._____ habe diese Veräusserung an eine andere Gesellschaft 

nicht gewürdigt. Sie stelle ausschliesslich und begriffs-stur auf die Zugehör-

sanmerkung ab, die jedoch gerade betreffend Zuordnung zum Immobilium 

keine konstitutive Wirkung entfalte. Selbst wenn der Argumentation der Ge-

meinde C._____ gefolgt würde, wäre nicht sämtliches im Vertrag ausge-

wiesenes Mobiliar/Betriebsinventar in der Höhe von Euro 2'950'000.-- Zu-

gehör des Hotelbetriebs. So seien in diesem Kaufpreis auch immaterielle 

Rechte wie Marken und Domains, Daten, Software und IT-EDV-Anlagen 

enthalten. Zudem seien von Gerichten Wohnungsmobiliar, Beleuchtungs-

körper oder Schalteranlagen nicht als Zugehör bezeichnet worden. Aus 

Sicht der Beschwerdeführerinnen würden auch teure Antiquitäten kein Zu-

gehör darstellen. Es sei offenkundig, dass die alte Besitzerfamilie nach ih-

rem Erwerb das Hotel mit ihren Antiquitäten zusätzlich zum schon mitge-

kauften Hotelinventar ausgestattet habe. Von Ersatzmassnahmen könne 

und dürfe bei diesen Antiquitäten hier nicht gesprochen werden. Schliess-

lich seien vier Appartementwohnungen des Wohn- und Geschäftstraktes 

mitveräussert worden. Diese dürften nicht als eigentlicher Hotelbetrieb an-

gesehen und deren Mobiliar nie und nimmer als Zugehör bezeichnet wer-

den. 

8. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 24. Januar 2020 erkannte der In-

struktionsrichter der Beschwerde im Umfang der strittigen Handänderungs-

steuer (2 % auf Euro 2'950'000.-- zum Kurs von Fr. 1.09) die aufschiebende 

Wirkung zu. Im Übrigen sei die verfügte Handänderungssteuer vollstreck-

bar. Weiter wies der Instruktionsrichter den Rechtsvertreter der Beschwer-

deführerinnen darauf hin, dass die aufschiebende Wirkung einzig den Voll-

zug, nicht aber die Fälligkeit betreffe. Das Nichtbezahlen des strittigen Be-

trags könne daher Verzugszinsen nach sich ziehen. 

9. Mit Vernehmlassung vom 17. Februar 2020 schloss die Gemeinde C._____ 

(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf Abweisung der Beschwerde. Zur 

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Begründung wurde vorgebracht, dass es sich bei der Veranlagung der Han-

dänderungssteuer um eine Massenverfügung handle, würden doch pro 

Jahr durch das Grundbuchamt C._____ über 500 Verfügungen über die 

Veranlagung der Handänderungssteuer erlassen. Da die Höhe der Steuer 

grundsätzlich immer 2 % vom Kaufpreis betrage, sei die entsprechende 

Veranlagung keine "komplexe Sache", die erhöhten formellen Anforderun-

gen zu genügen habe und somit auch nicht unterzeichnet werden oder ei-

nen Stempel aufweisen müsse. Im Übrigen ergebe sich aus den beiden 

zugestellten Blättern klar, dass eine Veranlagungsverfügung vorliege, die 

sowohl ein Rechnungs- bzw. Verfügungsdatum, eine Zahlungsfrist, die 

Grundlage für die Berechnung der Steuer, den Steuerbetrag sowie eine 

Rechtsmittelbelehrung enthalte. Die massgebliche Zugehöranmerkung sei 

im Jahr 1992 vorgenommen worden. Dabei seien die alten Zugehörsan-

merkungen aus den Jahren 1968 und 1991 nochmals bestätigt und zudem 

festgehalten worden, dass neu oder als Ersatz angeschafften Gegenstän-

den ebenfalls Zugehörseigenschaft zukommen solle. Das Hotel D._____ 

werde seit dem 19. Jahrhundert betrieben. Im aktuellen Kaufvertrag wie 

auch in den beiden früheren Kaufverträgen (1999, 2011) seien jeweils beim 

Beschrieb des gemeinschaftlichen Grundstücks die Zugehörsanmerkun-

gen aufgeführt gewesen. Ausserdem sei auch das für den Betrieb des Ho-

tels notwendige Mobiliar jeweils mitverkauft worden. Im aktuellen Kaufver-

trag sei denn auch klar von Zugehör die Rede. Somit könne nicht davon 

ausgegangen werden, dass die durch die damalige Eigentümerschaft vor-

genommene Widmung des Zugehörs zum Grundstück untergegangen sei. 

Erst recht nicht, da die notwendigen Voraussetzungen für Zugehör, nämlich 

die innere und äussere Beziehung als objektive Voraussetzungen (dau-

ernde Zweckverbindung nach aussen erkennbar) sowie die Widmung als 

subjektive Voraussetzung (Zugehör-Anmerkung), nach wie vor gegeben 

seien. Auch sei in all den Jahren keine Löschung der Zugehör-Anmerkung 

erfolgt. Da durch die Zugehör-Anmerkung das Mobiliar zum Grundstück 

gehöre, unterliege der entsprechende Wert der Handänderungssteuer und 

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werde beim Erwerber des Grundstücks besteuert. Da ausserdem durch 

den Eigentümer der Hauptsache auch Dritten gehörende Sachen als Zu-

gehör gewidmet werden könnten, ändere sich diese Besteuerung auch 

nicht durch die Tatsache, dass das Mobiliar durch die Käuferin 2 gekauft 

worden sei und nicht wie die Grundstücke durch die Käuferin 1. Letztlich 

erstaune, dass jetzt plötzlich vier Appartementwohnungen nicht als eigent-

licher Hotelbetrieb angesehen werden dürften. Die Käuferschaft habe im 

Zusammenhang mit dem BewG ausdrücklich erklärt, dass sie sämtliche 

Kaufobjekte als Betriebsstätte und somit weiterhin als Hotelbetrieb nutzen 

und betreiben wolle. 

10. Nachdem innert Frist seitens der Beschwerdeführerinnen keine Replik ein-

ging, schloss der Instruktionsrichter den Schriftenwechsel am 4. März 

2020.

11. Am 9. März 2020 zeigte die Beschwerdegegnerin dem Grundbuchinspek-

torat und Handelsregister Graubünden eine allfällige Widerhandlung gegen 

das BewG an. 

12. Am 23. April 2020 reichte die Beschwerdegegnerin dem Verwaltungsge-

richt des Kantons Graubünden eine E-Mail des Rechtsvertreters der Be-

schwerdeführerinnen an das Grundbuchinspektorat und Handelsregister 

Graubünden vom 11. März 2020 sowie das Schreiben des Grundbuchin-

spektorats und Handelsregisters Graubünden vom 21. April 2020 betref-

fend Feststellung Betriebsstätte ein und hielt fest, dass die Aussage in der 

Beschwerde, wonach die vier Appartementwohnungen nicht als eigentli-

cher Hotelbetrieb angesehen werden dürften, offensichtlich falsch sei. 

13. Am 15. Juni 2020 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen 

seine Honorarnote ein.

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14. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteu-

ern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsge-

richt des Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Ge-

meinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden 

können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. 

Der angefochtene kommunale Einspracheentscheid vom 19. Dezember 

2019, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der Beschwer-

deführerinnen abgewiesen und gleichzeitig die veranlagte Handänderungs-

steuer von insgesamt Fr. 1'030'595.-- bestätigt hat, ist weder endgültig 

noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt 

er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle 

Adressatinnen des angefochtenen Einspracheentscheids sind die Be-

schwerdeführerinnen berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an 

dessen Aufhebung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und form-

gerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.

2. Die Aufteilung der Handänderungssteuer zwischen den Beschwerdeführe-

rinnen im Verhältnis 60 % zu 40 % wurde offenbar vertraglich geregelt (vgl. 

beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 0 S. 2), was gemäss Art. 10 Abs. 3 

GKStG zulässig ist. Die entsprechende vertragliche Vereinbarung fehlt bei 

den Akten. Das erwähnte Aufteilungsverhältnis ist allerdings nicht bestrit-

ten. Dennoch ist darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdegegnerin trotz 

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ausdrücklichem Hinweis in der Aufforderung zur Einreichung einer Ver-

nehmlassung vom 24. Januar 2020 nicht sämtliche Akten einreichte.

3.1. In materieller Hinsicht ist zunächst zu prüfen, ob eine formell korrekte Ver-

anlagung vorliegt.

3.2. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass jeder Gebührenent-

scheid- und/oder Rechnungsentscheid, der angefochten werden könne, die 

formellen Voraussetzungen einer Verfügung gemäss Art. 5 des Bundesge-

setzes über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, 

VwVG; SR 172.021) einzuhalten habe. Dies bedinge eine rechtsgenügliche 

Unterschrift und einen Stempel der verfügenden Behörde. Vorliegend 

handle es sich nicht um eine Massenverfügung. Es gehe um eine Handän-

derungssteuer, die auf einem konkreten Verkaufsgeschäft beruhe und vom 

Grundbuchamt individuell in Rechnung gestellt werden müsse. Gerade bei 

der Höhe der hier angefochtenen Handänderungssteuer seien höhere An-

forderungen an formelle Vorschriften zu erfüllen. Die vorliegende Veranla-

gung stelle keine Verfügung im Rechtssinne dar. Auch wenn im Kanton 

Graubünden keine Vorschrift über den Inhalt einer Verfügung existiere, sei 

der Verfügungsbegriff gemäss Bundesrecht anzuwenden.

Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, dass es sich bei der Veran-

lagung der Handänderungssteuer um eine Massenverfügung handle, zu-

mal das Grundbuchamt C._____ mehr als 500 Verfügungen pro Jahr über 

die Veranlagung der Handänderungssteuer erlasse. Da die Höhe der 

Steuer grundsätzlich immer 2 % vom Kaufpreis betrage, sei die entspre-

chende Veranlagung der Handänderungssteuer keine "komplexe Sache", 

die erhöhte Anforderungen an formelle Vorschriften zu erfüllen habe und 

somit auch nicht unterzeichnet werden oder einen Stempel aufweisen 

müsse. Im Übrigen ergebe sich aus den beiden zugestellten Blättern 

(Rechnung für Notariats- und Grundbuchgebühren/Verfügung über die Ver-

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anlagung der Handänderungssteuer sowie die Rechnung mit Einzahlungs-

schein) klar, dass eine Veranlagungsverfügung vorliege, die sowohl ein 

Rechnungs- bzw. Verfügungsdatum, eine Zahlungsfrist, die Grundlage für 

die Berechnung der Steuer, den Steuerbetrag sowie eine Rechtsmittelbe-

lehrung enthalte. 

3.3. Eine Verfügung ist ein individueller, an den Einzelnen gerichteter Hoheits-

akt, durch den eine konkrete verwaltungsrechtliche Rechtsbeziehung 

rechtsgestaltend oder feststellend in verbindlicher und erzwingbarer Weise 

geregelt wird. Diese Umschreibung entspricht der Legaldefinition von Art. 

5 Abs. 1 VwVG (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs-

recht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 849 f.). Im Allgemeinen ist der 

Verfügungsbegriff und die Verfügungsform auseinanderzuhalten. Eine Ver-

fügung liegt immer schon dann vor, wenn eine Verwaltungshandlung die 

den Verfügungsbegriff kennzeichnenden Strukturmerkmale aufweist. Auf 

die Formmerkmale kommt es insofern nicht an, weshalb auch eine mit 

Formmängeln behaftete Verfügung eine Verfügung bleibt (vgl. HÄFELIN/ 

MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 872 mit Hinweisen; KNEUBÜHLER/PEDRETTI, 

in: AUER/MÜLLER/SCHINDLER [Hrsg.], VwVG-Kommentar, 2. Aufl., Zürich/ St. 

Gallen 2019, Art. 35 Rz. 3 mit Hinweisen).

3.4. Vorliegend stellte die Beschwerdegegnerin dem Rechtsvertreter der Be-

schwerdeführerinnen am 8. Oktober 2019 zweimal das Dokument "Rech-

nung für Notariats- und Grundbuchgebühren/Verfügung über die Veranla-

gung der Handänderungssteuer" sowie die dazugehörigen E-Rechnungen 

zu; die Sachverfügungen und das Inrechnungstellen wurden also zusam-

men eröffnet. Damit wurden die Beschwerdeführerinnen von der Be-

schwerdegegnerin in Anwendung von Verwaltungsrecht verpflichtet, betref-

fend Geschäft Kaufvertrag Euro 50'000'000.-- (Euro 325'000.-- Warenlager, 

Euro 2'400'000.-- Mietzinsvorauszahlungen, somit massgebend Euro 

47'275'000.-- zum Kurs von Fr. 1.09 = Fr. 51'529'750.--) Handänderungs-

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steuern in der Höhe von Fr. 412'238.-- (40 %) bzw. Fr. 618'357.-- (60 %) zu 

entrichten (vgl. Bf-act. 3 und 4). Somit sind alle Erfordernisse des materiel-

len Verfügungsbegriffs erfüllt. 

3.5. Verfügungen müssen als solche bezeichnet werden und sind den Adressa-

tinnen und Adressaten schriftlich, begründet und mit einer Rechtsmittelbe-

lehrung versehen zu eröffnen (vgl. Art. 34 Abs. 1 und Art. 35 Abs. 1 VwVG, 

Art. 22 Abs. 1 und Art. 23 Abs. 1 VRG). Hinzu kommen elementare Forma-

lien wie die Bezeichnung der erlassenden Behörde sowie des Adressaten 

(vgl. UHLMANN/SCHILLING-SCHWANK, in: WALDMANN/WEISSENBERGER [Hrsg.], 

Praxiskommentar VwVG, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 35 Rz. 2). 

Eine Verwaltungsverfügung muss, unabhängig davon, ob es sich um eine 

Massenverfügung oder um eine individuell ausgefertigte Verfügung han-

delt, um Rechtswirksamkeit zu beanspruchen, nicht unterschrieben sein, 

es sei denn, das einschlägige Recht schreibe dies ausdrücklich vor (vgl. 

KNEUBÜHLER/PEDRETTI, a.a.O., Art. 34 Rz. 10 mit Hinweisen).

3.6. Vorliegend wurden die dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen 

am 8. Oktober 2019 zugestellten Dokumente "Rechnung für Notariats- und 

Grundbuchgebühren" explizit als "Verfügung über die Veranlagung der 

Handänderungssteuer" bezeichnet. Zudem wird bei Betrachtung der Doku-

mente "Rechnung für Notariats- und Grundbuchgebühren/Verfügung über 

die Veranlagung der Handänderungssteuer" und "E-Rechnung" klar, dass 

sie von der Beschwerdegegnerin als verfügende Behörde stammen und 

sich an die Beschwerdeführerinnen als Verfügungsadressatinnen (Steuer-

subjekte) richten. Ferner enthalten die Dokumente "Rechnung für Notari-

ats- und Grundbuchgebühren/Verfügung über die Veranlagung der Han-

dänderungssteuer" eine kurze Begründung, indem mittels einer Berech-

nung unter Berücksichtigung der Vertragssumme, des Steuersatzes von 2 

% und des vertraglich vereinbarten Aufteilungsverhältnisses auf die zu leis-

tende Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 412'238.-- bzw. 

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Fr. 618'357.-- hingewiesen wird. Sodann wurden die E-Rechnungen mit ei-

ner Rechtsmittelbelehrung versehen und in den Dokumenten "Rechnung 

für Notariats- und Grundbuchgebühren/Verfügung über die Veranlagung 

der Handänderungssteuer" wird auf die massgebliche Handänderung 

(Steuerobjekt) verwiesen. Darüber hinaus kann den E-Rechnungen das 

Verfügungsdatum sowie der Verfügungsort entnommen werden (vgl. Bf-

act. 3 und 4). Schliesslich richtet sich die Frage, ob die Unterschrift der 

verfügenden Behörde Gültigkeitserfordernis für die vorliegend strittigen 

Verfügungen ist, nach dem VRG. Denn das Verfahren vor der Beschwer-

degegnerin bildete ein Verwaltungsverfahren vor einer Gemeindebehörde, 

weshalb gemäss Art. 2 Abs. 1 VRG auf dieses Verfahren namentlich die 

allgemeinen Verfahrensgrundsätze von Art. 3 ff. VRG anwendbar waren. In 

den Art. 3 ff. VRG findet sich allerdings keine Bestimmung, welche eine 

Unterschriftspflicht explizit festhält (vgl. insb. Art. 23 Abs. 1 VRG). Aus dem 

Gesagten ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin die gesetzlichen 

Formvorschriften eingehalten hat. Mithin leiden die dem Rechtsvertreter 

der Beschwerdeführerinnen am 8. Oktober 2019 zugestellten Verfügungen 

über die Veranlagung der Handänderungssteuer – entgegen ihrer Auffas-

sung – an keinem Formmangel. Der Vollständigkeit halber ist noch festzu-

halten, dass selbst das Fehlen einer positivrechtlich vorgeschriebenen Un-

terschrift nach der Rechtsprechung in der Regel nicht zur Nichtigkeit, son-

dern höchstens zur Anfechtbarkeit der Verfügung führt (vgl. KNEUBÜH-

LER/PEDRETTI, a.a.O., Art. 34 Rz. 10 mit Hinweisen). 

4.1. Gemäss den beschwerdeführerischen Rechtsbegehren sei der angefoch-

tene Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2019 aufzuheben und nur 

eventualiter zur neuen Veranlagung an die Beschwerdegegnerin zurückzu-

weisen. Damit entsteht der Eindruck, die gesamte Veranlagung der Han-

dänderungssteuer werde bestritten. Tatsache ist aber, dass aus den Rügen 

und Ausführungen der Beschwerdeführerinnen klar hervorgeht, dass einzig 

die Handänderungssteuer auf die "Mobilien" (Zugehör, Möbel, Antiquitäten, 

- 15 -

Kundendaten, IT-EDV-Anlagen, Marke etc.), welche gemäss dem öffentlich 

beurkundeten Kaufvertrag vom 18. September 2019 zu einem Preis von 

Euro 2'950'000.-- verkauft wurden (vgl. Bf-act. 1 S. 12 und 15), umstritten 

ist.

4.2. Der Streitwert beläuft sich damit auf Euro 59'000.-- (Fr. 64'310.--). Der sei-

tens der Beschwerdegegnerin vorliegend angewendete Umrechnungskurs 

von Fr. 1.09 wird nicht beanstandet. Gemäss der Devisen-Kursliste für die 

direkte Bundessteuer lag der Umrechnungskurs für einen Euro am Tag der 

Vertragsunterzeichnung (18. September 2019) bei Fr. 1.100850; am Tag 

der Inrechnungstellung der Handänderungssteuer und Grundbuchge-

bühren (8. Oktober 2019) hingegen bei Fr. 1.088100 pro Euro (vgl. 

https://www.ictax.admin.ch/extern/de.html#/ratelist/2019, zuletzt besucht 

am 7. Januar 2021). Durch die Anwendung des Umrechnungskurses von 

Fr. 1.09 hat die Beschwerdegegnerin zugunsten der Beschwerdeführerin-

nen einen tieferen Kurs als den massgeblichen bei Abschluss des Ver-

pflichtungsgeschäfts berücksichtigt. Die Differenz zwischen den Umrech-

nungskursen Fr. 1.09/Fr. 1.10 macht auf dem Immobilienwert immerhin Fr. 

443'250.-- aus (Differenz bei der Handänderungssteuer: Fr. 8'865.--); mit 

Blick auf den Wert der "Mobilien" macht die Differenz zwischen den er-

wähnten Umrechnungskursen Fr. 29'500.-- aus (Differenz bei der Hand-

änderungssteuer: Fr. 590.--). Da der Umrechnungskurs von Fr. 1.09 von 

der Veranlagungsbehörde festgelegt und von den Beschwerdeführerinnen 

nicht angefochten wurde, ist dieser Teil des angefochtenen Einspracheent-

scheids in Rechtskraft erwachsen. Somit ist dieser Umrechnungskurs vor-

liegend massgeblich. 

5. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteu-

ern auf den 1. Januar 2007 bzw. seit der direkten Anwendbarkeit der darin 

enthaltenen Bestimmungen per 1. Januar 2009 (vgl. Art. 34 Abs. 2 GKStG) 

ist die Erhebung kommunaler Handänderungssteuern (Rechtsverkehrs-

https://www.ictax.admin.ch/

- 16 -

steuern) abschliessend durch das kantonale Recht geregelt. Kommunale 

Kompetenzen bestehen lediglich noch für die Festsetzung des jeweiligen 

Steuersatzes bis zu einem Maximalsatz von 2 % (Art. 12 Abs. 1 GKStG) 

und im Rahmen der kantonalen Vorschriften über die Behördenorganisa-

tion (Art. 27 GKStG). Dies wurde in der entsprechenden Botschaft auch 

ausdrücklich so festgehalten (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen 

Rat betreffend Erlass eines kantonalen Gesetzes über die Gemeinde- und 

Kirchensteuern, Heft Nr. 3/2006-2007, S. 183 ff.): 

III. Zielsetzung des Gesetzes

Mit dem neuen Gesetz sollen in erster Linie die erforderlichen gesetzlichen Grundlagen 
für die Erhebung der verschiedenen Steuern von Gemeinden und Kirchen geschaffen wer-
den. Grundsätzlich können diese gesetzlichen Grundlagen auf drei Arten ausgestaltet wer-
den:
• Als abschliessende Regelung der kommunalen Steuer im kantonalen Recht; die Gemein-
den müssen nur noch Steuerfuss oder Steuersatz und die zuständigen Behörden festle-
gen.
• Als Rahmengesetzgebung mit Konkretisierung im jeweiligen kommunalen Steuergesetz; 
die Gemeinden haben einen begrenzten gesetzgeberischen Spielraum.
• Als blosse Delegationsnorm; den Gemeinden kommt eine hohe Gesetzgebungsautono-
mie zu.
[…]
• Handänderungssteuer: Diese Steuer wird heute aufgrund eines kommunalen Gesetzes 
von der Gemeinde veranlagt und bezogen. Die gesetzlichen Grundlagen in den 207 Ge-
meinden sind sehr unterschiedlich. Dies führt einerseits dazu, dass in der grossen Mehr-
heit der Gemeinden zu zahlreichen Fragen keine Praxis besteht, was von den Gemeinden 
im Vernehmlassungsverfahren völlig zu Recht bemängelt wurde. Andererseits besteht auf 
Seiten der Steuerpflichtigen und deren Berater eine grosse Rechtsunsicherheit, da die 
Praxis der kommunalen Behörden nicht bekannt ist. Diese Rechtsunsicherheit erschwert 
den Wirtschaftsverkehr. So ist es vor allem bei grösseren Umstrukturierungen kaum mög-
lich, einen verlässlichen Überblick über die Handänderungssteuerfolgen in den einzelnen 
Gemeinden zu gewinnen. Deshalb soll das GKStG eine abschliessende Regelung enthal-
ten; die Gemeinde kann nur mehr die Höhe der Handänderungssteuer festlegen. Die Be-
stimmungen in den kommunalen Steuergesetzen können damit (weitgehend) gestrichen 
werden.
Die Gemeinden verlieren hier zwar einen Teil ihrer Autonomie im Bereich ihrer gesetzge-
berischen Gestaltungsmöglichkeiten. Andererseits gewinnen Sie aber an Effizienz und 
Kompetenz in der Rechtsanwendung. Die Qualität der Arbeiten der Gemeindemitarbeiter 
kann weiter gesteigert werden. Zu zahlreichen Konstellationen und Fragen wird innert kur-
zer Zeit eine Praxis entstehen, auf die auch die kleineren Gemeinden zurückgreifen kön-
nen. Die Rechtsprechung wird sich nur noch mit einem Gesetz auseinandersetzen müs-
sen, womit erreicht werden kann, dass Entscheidungen des Verwaltungsgerichts für alle 
Gemeinden Gültigkeit entfalten. Der Überblick über das geltende Recht wird verbessert 
und die Rechtssicherheit erheblich gestärkt. Diese Vorteile einer einheitlichen Regelung 
überwiegen den Einbruch in die kommunale Gesetzgebungsautonomie bei weitem.
Die Handänderungssteuer bleibt eine kommunale Steuer, die von der Gemeinde veranlagt 
und auch bezogen wird. Die Gemeinden sind in der Gesetzesanwendung weiterhin auto-
nom. Hier wird eine politische Forderung umgesetzt, die der Grosse Rat im Jahre 1996 

- 17 -

mit der Überweisung der Motion Suenderhauf gestellt hatte. Hinzu kommt, dass die Erhe-
bung von Handänderungssteuern gestützt auf Art. 103 des Bundesgesetzes über Fusion, 
Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (Fusionsgesetz, FusG) bei Umstruk-
turierungen ab dem 1. Juli 2009 ausgeschlossen ist. Mit dem GKStG wird also auch Bun-
desrecht vollzogen.

Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerinnen können sie aus 

dem Umstand, dass sich das Steuergesetz der Beschwerdegegnerin nun 

nicht mehr zum Zugehör äussert, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Üb-

rigen existiert kein "kommunales Handänderungssteuergesetz", wie vom 

Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen in der Beschwerdeschrift er-

wähnt. Es gibt ein Steuergesetz der Beschwerdegegnerin, welches – wie 

bereits dargelegt – infolge der Einführung des Gesetzes über die Ge-

meinde- und Kirchensteuern lediglich noch den Steuersatz bis zu einem 

Maximalsatz von 2 % festsetzen (vgl. Art. 5 des Steuergesetzes der Be-

schwerdegegnerin) und die Verwendung der Erträge aus der Handände-

rungssteuer regeln (vgl. Art. 6 des Steuergesetzes der Beschwerdegegne-

rin) kann. Hingegen sind nun das Steuerobjekt und die Bemessungsgrund-

lage abschliessend durch das kantonale Recht geregelt (vgl. Art. 7 ff. 

GKStG). 

6.1. Vorliegend begründet die Beschwerdegegnerin ihre Argumentation in Be-

zug auf das im Grundbuch angemerkte Zugehör und führt im angefochte-

nen Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2019 aus, das vor dem In-

krafttreten des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern gültige 

Landschaftsgesetz von C._____ über die Entrichtung einer Handände-

rungssteuer habe in Art. 1 unter anderem festgehalten, dass beim Kauf ei-

nes in der Landschaft gelegenen Grundstücks der Käufer eine Handände-

rungssteuer zu entrichten habe und dass Grundstücke im Sinne dieses Ge-

setzes Liegenschaften mit ihren Bestandteilen und Zubehör nach Art. 642 

bis 644 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) seien (vgl. 

Bf-act. 0 S. 3). Da die Regelung im Gesetz über die Gemeinde- und Kir-

chensteuern – wie bereits dargelegt – mit dem Ziel einer einheitlichen 

Handhabung der Handänderungssteuer im Kanton erfolgte und die unter-

- 18 -

schiedlichen Regelungen in den damals 207 Bündner Gemeinden verein-

heitlicht werden sollten, kann das alte kommunale Recht nicht zur Interpre-

tation der kantonalen Regelung herangezogen werden. 

6.2. Gemäss Art. 7 Abs. 1 und 2 GKStG erhebt die Gemeinde bei Handände-

rungen eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grunds-

tückanteils eine Handänderungssteuer. Bemessungsgrundlage ist der Ver-

kehrswert des übertragenen Grundstücks (Art. 12 Abs. 2 GKStG). Beim 

Kauf gilt als Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des 

Erwerbers (Art. 12 Abs. 3 Satz 1 GKStG). 

Der Begriff "Grundstück" ist weder im Gesetz über die Gemeinde- und Kir-

chensteuern definiert noch äussert sich die entsprechende Botschaft dazu. 

Ebenfalls fehlt eine Definition des Grundstücksbegriffs im Steuergesetz für 

den Kanton Graubünden (BR 720.000), welches subsidiär auch für das Ge-

setz über die Gemeinde- und Kirchensteuern gilt (Art. 1 Abs. 2 GKStG). 

Daher muss eine Auslegung vorgenommen werden, wobei vom zivilrecht-

lichen Grundstückbegriff auszugehen ist. Nach Art. 655 Abs. 2 ZGB gelten 

als Grundstücke:

• die Liegenschaften;
• die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;
• die Bergwerke;
• die Miteigentumsanteile an Grundstücken. 

Das ZGB unterscheidet in den Art. 642 und 644 zwischen Bestandteilen 

und Zugehör. Bestandteil einer Sache (z.B. eines Grundstücks) ist alles, 

was nach der am Orte üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört (…) 

(Art. 642 Abs. 2 ZGB). Betreffend Zugehör hält das ZGB lediglich fest, dass 

das Zugehör, sofern nichts anderes vereinbart ist, dem rechtlichen Schick-

sal der Hauptsache (in casu des Grundstücks) folgt (Art. 644 Abs. 1 ZGB). 

Daraus ergibt sich e contrario, dass Zugehör nicht zum Grundstück gehört. 

Zugehörgegenstände bleiben rechtlich selbständig und können infolgedes-

- 19 -

sen auch Gegenstand gesonderter, ausschliesslich auf sie bezogener 

Rechtsgeschäfte sein. Dies im Unterschied zu Bestandteilen. Das zentrale 

Kriterium eines Bestandteils ist, dass dessen Entfernung zu einer Zer-

störung, Beschädigung oder Veränderung der Hauptsache (z.B. des Hau-

ses) führt (vgl. Art. 642 Abs. 2 ZGB). Typischerweise besteht zwischen ei-

nem Bestandteil und der Hauptsache eine physische Verbindung. Zusätz-

lich dazu wird auch eine sogenannte innere Verbindung verlangt, welche 

dahingehend umschrieben wird, dass Bestandteil und Hauptsache "bestim-

mungsgemäss eine Einheit" bilden. Bestandteile sind also als Teil einer Sa-

che zu behandeln (z.B. das Dach eines Hauses). Hingegen ist das Zugehör 

weniger stark mit der Sache verbunden (vgl. zum Ganzen: WIEGAND, in: 

HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Art. 

457-977 ZGB, Art. 1-61 SchlT ZGB, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 642 und 

644/645 Rz. 1 ff.). 

Folgt man diesen Überlegungen, werden Bestandteile vom Akzessions-

prinzip erfasst, nicht jedoch grundsätzlich Gegenstände, die Zugehör-Qua-

lität aufweisen. Aufgrund des sachenrechtlichen Akzessionsprinzips wird 

der Wert bzw. Preis von Bestandteilen bei der Veranlagung der Handände-

rungssteuer mitberücksichtigt, nicht hingegen derjenige von Zugehör. Da-

bei ist festzuhalten, dass gewisse Zugehörgegenstände, die nach landläu-

figer Auffassung zu einem Haus gehören (wie Vorfenster, Fensterläden, 

nicht eingebaute Öfen, Kochherde, Boiler etc.) als liegenschaftliche Werte 

(und nicht als Zugehör) angesehen werden. Hierfür geleistete Entschädi-

gungen unterliegen daher der Handänderungssteuer (vgl. FESSLER, Das 

Handänderungssteuerrecht des Kantons Zürich, in: ZBGR 62/1981, S. 2 f.). 

Das Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB; 

BR 210.100) hält bezüglich der Begriffe "Bestandteil" und "Zugehör" Fol-

gendes fest:

Art. 86   I. Bestandteil

- 20 -

1 Bestandteile einer Liegenschaft sind nach Ortsgebrauch im Sinne von Artikel 642, 
  solange eine andere Übung nicht nachgewiesen ist, insbesondere:
1.   die im Boden stehenden Mauern und Einfriedungen;
2.   alles, was in einem Gebäude niet- und nagelfest ist;
3.   die in Wand eingelassenen Schränke und Spiegel;
4.   die in den Boden eingebauten oder mit einer Feuermauer in feste Verbindung 
      gebrachten Ofen und Herde;
5.   Türen und Fensterläden;
6.   die mit einem Gebäude baulich verbundenen Einrichtungen wie Maschinen, 
      Triebwerke, Aufzüge, Röhrenleitungen, elektrische Leitungen, sanitäre und 
      Heizungsanlagen, Kessel, Brunnen, Jauchekasten und dergleichen.

Art. 87   II. Zugehör
1 Zugehör einer Liegenschaft sind nach Ortsgebrauch im Sinne von Artikel 644, 
  solange eine andere Übung nicht nachgewiesen ist, insbesondere:
1.   die zu einem Gebäude gehörenden Schlüssel;
2.   die Vorfenster;
3.   bewegliche Bade- und Wascheinrichtungen, Öfen und Herde, sofern nicht die für die 
      Benutzung der Wohnungen nach dem Ortsgebrauch erforderlichen, mit dem 
      Gebäude fest verbundenen entsprechenden Einrichtungen vorhanden sind;
4.   Fasslager, Gestelle und dergleichen sowie die Löschgeräte.

Aber auch die dargelegten Bestimmungen des EGzZGB ändern nichts an 

der Tatsache, dass Zugehör nicht als Teil des Grundstücks gilt, sondern 

höchstens das rechtliche Schicksal desselben teilt.

Ausgehend vom Wortlaut des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchen-

steuern, wonach der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks als Be-

messungsgrundlage gilt (Art. 12 Abs. 2 GKStG), und des Umstands, dass 

Zugehör – wie gesehen – zwar das rechtliche Schicksal der Hauptsache 

(sprich des Grundstücks) teilen kann, aber nicht zum Grundstück gehört, 

bleibt für eine Besteuerung der Übertragung von Zugehör kein Raum. Im 

Steuerrecht spielt das Legalitätsprinzip eine grundsätzliche Rolle. Eine 

Ausweitung einer gesetzlichen Besteuerungsgrundlage gegen den klaren 

Wortlaut, wie hier die Beschwerdegegnerin vorgenommen hat, ist nicht 

zulässig. 

Eine Aufrechnung bzw. Berücksichtigung von Zahlungen für Zugehör wäre 

einzig zulässig, wenn der – hier aber nicht zutreffende – begründete Ver-

dacht bestehen würde, dass ein Steuerumgehungstatbestand erfüllt wäre 

(z.B. bei einer Überbewertung von Zugehör als Teil des Kaufpreises von 

- 21 -

Grundstück mit Zugehör, um weniger Handänderungs- und Grundstückge-

winnsteuern bezahlen zu müssen). 

Im Übrigen ist mit den Beschwerdeführerinnen festzuhalten, dass im vor-

liegenden Fall der Betrag von Euro 2'950'000.-- nicht bloss für allfälliges 

Zugehör bezahlt wurde. Dieser Preis umfasst nebst der Hoteleinrichtung, 

Möbel und Kunstwerken auch Kundendaten sowie die Abtretung von im-

materiellen Rechten und der Domains (vgl. Bf-act. 1 S. 12 und 15). Selbst 

wenn auf dem Verkauf des Zugehörs eine Handänderungssteuer hätte er-

hoben werden dürfen, hätte eine Ausscheidung zwischen "klassischem Zu-

gehör" und anderen Werten erfolgen müssen. 

Schliesslich unterstreicht im vorliegenden Fall die Tatsache, dass die Im-

mobilien sowie die mobilen und immateriellen Güter an zwei unterschiedli-

che juristische Personen verkauft wurden, eine implizite Erklärung der Ver-

käuferin und – durch den von den Käuferinnen 1 und 2 gemeinsam unter-

zeichneten Kaufvertrag (vgl. Bf-act. 1 S. 26) – die Auflösung der Zugehörei-

genschaft. Dass die Anmerkung im Grundbuch nicht gelöscht wurde, spielt 

dabei – wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend ausführen – keine Rolle. 

Tatsache ist, dass durch den separaten Verkauf von Immobilien sowie mo-

bilen und immateriellen Gütern die unmissverständliche Willenserklärung 

erfolgte, dass das Zugehör nicht das rechtliche Schicksal der Hauptsache 

teilen soll (vgl. Wortlaut von Art. 644 Abs. 1 ZGB). Also auch dieser Ansatz 

spricht letztlich für die oben dargelegte Lösung.  

7. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin die Hand-

änderungssteuer zu Unrecht auch auf dem Kaufpreis für das Zugehör er-

hoben hat. Somit ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene 

Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2019 insoweit aufzuheben, als 

darin der Kaufpreis für das Zugehör in der Höhe von Euro 2'950'000.-- (Fr. 

3'215'500.--) betreffend Veranlagung der Handänderungssteuer mitberück-

- 22 -

sichtigt wird.  Die Bemessungsgrundlage für die kommunale Handände-

rungssteuer bildet der Immobilienwert. 

8.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. 

Die Staatsgebühr wird vom Gericht ermessensweise auf Fr. 4'000.-- fest-

gesetzt. 

8.2. Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG haben die obsiegenden Beschwerdefüh-

rerinnen Anspruch auf Ersatz der durch den Rechtsstreit verursachten not-

wendigen Kosten zu Lasten der unterliegenden Beschwerdegegnerin. Der 

Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen reichte am 15. Juni 2020 eine 

Honorarnote über Fr. 1'884.75 (7 Stunden à Fr. 250.-- [recte: 240.--] zzgl. 

Fr. 70.-- Barauslagen und 7.7 % MWST) ein. Der geltend gemachte Auf-

wand von drei Stunden bezieht sich nicht auf das verwaltungsgerichtliche 

Beschwerdeverfahren, sondern auf das vorinstanzliche Einspracheverfah-

ren, weshalb die eingereichte Honorarnote um diese Position zu kürzen ist. 

Hingegen erscheint der geltend gemachte Aufwand von vier Stunden für 

die Bemühungen im Zusammenhang mit der Beschwerde als angemessen. 

Ebenfalls ist der Stundenansatz von Fr. 240.-- nicht zu beanstanden. Be-

züglich der beantragten Mehrwertsteuer gilt es jedoch festzuhalten, dass 

die A._____ AG nicht mehrwertsteuerpflichtig ist und ihr daher die ausser-

gerichtliche Entschädigung inkl. Mehrwertsteuer zuzusprechen ist. Anders 

sieht es bei der B._____ AG aus, welche mehrwertsteuerpflichtig und damit 

vorsteuerabzugsberechtigt ist. Die ihr zustehende Parteientschädigung ist 

ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen. Da beide juristische Personen von ei-

nem Rechtsbeistand vertreten sind, rechtfertigt es sich, die Honorarnote 

durch zwei zu teilen und die Mehrwertsteuer einzig für den Entschädi-

gungsanteil der A._____ AG zuzusprechen. Folglich ergibt sich eine aus-

sergerichtliche Entschädigung von Fr. 554.70 (2 x Fr. 240.-- [Fr. 480.--] 

zzgl. Fr. 35.-- Barauslagen und 7.7 % MWST von Fr. 515.-- [Fr. 39.70]) 

- 23 -

zugunsten der A._____ AG bzw. von Fr. 515.-- (2 x Fr. 240.-- [Fr. 480.--] 

zzgl. Fr. 35.-- Barauslagen) zugunsten der B._____ AG. In diesem Umfang 

hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerinnen aussergerichtlich 

zu entschädigen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Einspracheentscheid der Ge-

meinde C._____ vom 19. Dezember 2019 insoweit aufgehoben, als darin 

die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis für das Zugehör in der Höhe 

von Euro 2'950'000.-- (Fr. 3'215'500.--) erhoben wird.  

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 482.--

zusammen Fr. 4'482.--

gehen zulasten der Gemeinde C._____.

3. Die Gemeinde C._____ entschädigt aussergerichtlich:

- die A._____ AG mit Fr. 554.70.

- die B._____ AG mit Fr. 515.--.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]