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**Case Identifier:** f2c0e368-f425-5d05-b1e4-fddb55b905b1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-05-01
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 01.05.2006 ZF 2006 3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZF-2006-3_2006-05-01.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 01. Mai 2006 Schriftlich mitgeteilt am: 
ZF 06 3

Urteil
Zivilkammer

Vorsitz Präsident Brunner
RichterInnen Rehli, Sutter-Ambühl, Tomaschett-Murer und Vital 
Aktuarin Mosca

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In der zivilrechtlichen Berufung

der E r b e n g e m e i n s c h a f t  d e s  C .  u n d  d e r  D .  s e l . , bestehend aus: I., 
und J., Beklagte, Widerklägerinnen, Berufungsklägerinnen und Anschlussberu-
fungsbeklagte, beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill, Postfach 74, 
Poststrasse 43, 7002 Chur, 

mit Streitverkündung an den K a n t o n  G r a u b ü n d e n , Eingerufener (beklagti-
scherseits), vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming, Postfach 658, Lin-
denquai / Hinterm Bach 6, 7002 Chur,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichtes Plessur vom 1. September 2006, mitgeteilt am 10. 
Januar 2006, in Sachen des H., Kläger, Widerbeklagter, Berufungsbeklagter und 
Anschlussberufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et oec. Pius Fry-
berg, Postfach 731, Vazerolgasse 2, 7002 Chur, gegen die Beklagte, Widerkläge-
rinnen, Berufungsklägerinnen und Anschlussberufungsbeklagte, 

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betreffend Rückforderung aus Kaufvertrag,

hat sich ergeben:

A. Gegenstand des im vorliegenden Verfahren interessierenden Kaufver-
trages bildet die ursprüngliche Parzelle Nr. 126, Plan 8, Liegenschafts- und Servi-
tutenregister (LSR) der Gemeinde A., B., Wohnhaus, Assek. Nr. 116 und Stall As-
sek. Nr. 116-A mit 8'012 m2 Gebäudegrundfläche, Hofraum, Wiese und Weidwald. 
Auf dem LSR-Blatt der fraglichen Parzelle Nr. 126 wurde am 8. September 1960 die 
Anmerkung „Landw. Liegenschaft“ eingetragen. Am 25. April 1974 stellte der dama-
lige Eigentümer, C., bei der Gemeinde A. ein Baugesuch für die Erstellung eines 2-
Zimmer-Wohnhäuschens auf der Parzelle. Gegen den ablehnenden Entscheid der 
Gemeinde erhob C. Rekurs beim Verwaltungsgericht. Mit Entscheid vom 23. Okto-
ber 1974 wies das Verwaltungsgericht die Gemeinde an, die Angelegenheit neu zu 
beurteilen, wobei die Gemeinde darauf aufmerksam gemacht wurde, dass der Ge-
fahr einer Zweckentfremdung mittels der Auflage eines Zweckentfremdungsverbo-
tes begegnet werden könne. Daraufhin erteilte die Gemeinde am 3. September 
1975 die Baubewilligung mit folgender Auflage: „4. Das Futterhäuschen dient aus-
schliesslich landwirtschaftlichen Zwecken. Es darf keine Zweckentfremdung, insbe-
sondere nicht für Unterkunfts- und Wohnzwecke, erfolgen (…)“. Die Nutzung der 
Baute wurde zudem auf 180 Tage im Jahr beschränkt.

Im Jahre 1977 wurde das Grundstück aus dem Anwendungsbereich über die 
Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen entlassen. Deshalb wurde 1978 die 
Anmerkung „Landw. Liegenschaft“ auf dem LSR-Blatt der Parzelle Nr. 126 gelöscht. 
Bei der Einführung des Eidgenössischen Grundbuchs in der Gemeinde A. mutierte 
dieses Grundstück zur Parzelle Nr. 190.

B. Am 24. November 1991 verstarb C. und hinterliess D. (Ehefrau) und 
die beiden Töchter J. und I.. Im Jahre 1993 starb auch D.. Nachdem ein Abtretungs-
vertrag mit I. mit Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 4. November  1994 rück-
gängig gemacht worden war, wurde Parzelle Nr. 190 am 1. Februar 1995 in das 
Gesamteigentum der Erbengemeinschaft des C. sel., bestehend aus J. und I., über-
tragen.

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C. Gegen Ende 1994 bekundete H. Interesse am Kauf der Parzelle Nr. 
190. Mit Schreiben vom 28. Februar 1995 erkundigte sich H. bei der Gemeinde A., 
welche kommunalen und kantonalen Auflagen zu berücksichtigen seien, da ein de-
finitiver Kauf wesentlich davon abhange, ob die Liegenschaft vollumfänglich als 
Dauerwohnbaute genutzt werden könne. Mit Antwort vom 11. Mai 1995 teilte die 
Gemeinde A. H. mit, es sei eine ausschliesslich landwirtschaftliche Nutzung der Pa-
rzelle vorgegeben, auch wenn das „Futterhäuschen“ in der Vergangenheit als Dau-
erwohnbaute genutzt worden sei. Am 21. Juli 1995 unterbreitete H. – im Einver-
ständnis der Erbengemeinschaft C. sel. – der Gemeinde A. ein Gesuch um Einzo-
nung eines Teils der Parzelle Nr. 126 in die Dorferweiterungszone. Am 27. Dezem-
ber 1995 reichte E. bei der Gemeinde A. ein Baugesuch um nachträgliche Bewilli-
gung des Anbaus (gedeckter Freilauf für Tierhaltung) sowie der widerrechtlichen 
Umbauten im/am „Futterhäuschen“ ein, da die Parzelle zu diesem Zeitpunkt von E. 
als Mieter/Pächter genutzt wurde.

D. Mit Vertrag vom 16. Februar 1996 erwarb H. von der Erbengemein-
schaft der D. und des C. sel., bestehend aus J. und I., die Parzelle Nr. 190 zum 
Kaufpreis von Fr. 180'000.--. Eine Bewilligung des Grundbuchinspektorates zum Er-
werb der Parzelle ausserhalb der Bauzone im Sinne von Art. 61 Abs. 1 BGBB wurde 
nicht eingeholt. Zur Finanzierung des Kaufpreises gewährte die Schweizerische 
Bankgesellschaft H. eine Hypothek in Höhe von Fr. 140'000.--. Sowohl der Kaufver-
trag wie auch die Kapital-Grundpfandverschreibung wurden am 30. Mai 1996 in das 
Liegenschafts- und Servitutenregister A. eingetragen. Es wurde keine Bewilligung 
des Grundbuchinspektorates zur Überschreitung der Pfandbelastungsgrenze nach 
Art. 76 BGBB eingeholt.

E. Ohne bei der Gemeinde ein entsprechendes Anschlussgesuch einge-
reicht zu haben, begann H. im Februar 1996 mit Grabarbeiten für einen Kanalisati-
onsanschluss des Futterhäuschens. Am 7. März 1996 verfügte die Gemeinde die 
Baueinstellung, woraufhin H. am 8. März 1996 das Baugesuch für den Anschluss 
an die öffentliche Kanalisation nachreichte. Die öffentliche Auflage des Bauvorha-
bens erfolgte am 29. März bis 18. April 1996, woraufhin die Gemeinde das Gesuch 
an das Departement des Innern und der Volkswirtschaft Graubünden (DIV) über-
wies. In einem Prüfverfahren für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone 
(nachfolgend BAB-Verfahren) stimmte dieses am 20. August  1996 der Erteilung 
einer Ausnahmebewilligung für das Vorhaben zu. Zur Sicherung des rechtmässigen 
Zustandes wurde die Bestimmung mit folgender Auflage verbunden, welche am 25. 

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September 1996 auf dem LSR-Blatt der Parzelle Nr. 190 angemerkt wurde: „Die 
bestehende Baute darf in Zukunft ausschliesslich für landwirtschaftliche Zwecke ge-
nutzt werden (Zweckentfremdungsverbot)“. Mit Entscheid vom 20. September 1996 
erteilte auch die Gemeinde A. H. unter Auflagen die Bewilligung für den Kanalisati-
onsanschluss des „Futterhäuschens“ an das öffentliche Abwassersystem. Die Auf-
lage gemäss Verfügung des DIV vom 20. August 1996 wurde in den Gemeindeent-
scheid integriert.

F. Am 7. und 20. Februar 1997 fasste die Gemeindeversammlung A. Be-
schlüsse betreffend Totalrevision der kommunalen Ortsplanung. Entgegen dem An-
trag von H. vom 21. Juli 1995 wurde die Parzelle Nr. 190 nicht in die Bauzone auf-
genommen, sondern gesamthaft der Landwirtschaftszone zugewiesen. Gegen 
diese Beschlüsse erhob H. am 25. Juli 1997 Planungsbeschwerde an die Regierung 
mit dem sinngemässen Begehren, der überbaute Teil der Parzelle Nr. 190 sei der 
Bauzone zuzuweisen. Mit Beschluss vom 9. Juni 1998 wies die Regierung die Be-
schwerde ab. Dagegen rekurrierte H. am 6. Juli 1998 an das Verwaltungsgericht. 
Mit Verfügung vom 25. Oktober 2000 wurde das Rekursverfahren wegen Rückzugs 
abgeschrieben.

G. Am 10. September 1997 gelangte H. an das Grundbuchinspektorat 
Graubünden, wies dieses auf den Kaufvertrag vom 16. Februar 1996 hin und 
machte geltend, dass ihm erst im Rahmen einer Zonenplanbeschwerde bekannt 
worden sei, dass die gekaufte Liegenschaft den Beschränkungen des BGBB unter-
liege und er somit das Grundstück gar nicht rechtmässig hätte erwerben können. 
Am 6. November 1997 nahm die Gemeinde A. auf der fraglichen Parzelle gemein-
sam mit H. einen Augenschein vor. Dabei wurde festgestellt, dass im Keller- und im 
Erdgeschoss des „Futterhäuschens“ bauliche Massnahmen im Hinblick auf eine 
dauernde Bewohnung vorgenommen worden waren.

Das Landwirtschaftsamt führte am 21. November 1997 im Auftrag des Grund-
buchinspektorats und im Beisein von H. ebenfalls einen Augenschein auf der frag-
lichen Parzelle in A. durch. Dabei kam es zum Schluss, dass die Parzelle als nicht-
landwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren sei. Gestützt darauf erliess das 
Grundbuchinspektorat Graubünden am 8. Dezember 1997 eine Verfügung gemäss 
Art. 84 BGBB in der festgestellt wurde, dass die Parzelle Nr. 190 nicht als landwirt-
schaftliches Grundstück im Sinne von Art. 6 BGBB zu qualifizieren sei und nicht in 
den Anwendungsbereich des BGBB falle. Am 7. Januar 1998 führte H. bei der kan-

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tonalen Landwirtschaftskommission Beschwerde gegen die Feststellungsverfügung 
des Grundbuchinspektorats. Mit Entscheid vom 13. August 1998, mitgeteilt am 27. 
August 1998, hiess die Landwirtschaftskommission des Kantons Graubünden die 
Beschwerde von H. gut und unterstellte die Parzelle Nr. 190 dem Geltungsbereich 
des BGBB. Die Erbinnen des C. und der D. führten gegen diesen Entscheid erst am 
23. März 1999 Rekurs ans Verwaltungsgericht. Mit Urteil vom 19. August 1999 trat 
das Verwaltungsgericht auf das zu spät ergriffene Rechtsmittel nicht ein.

H. Mit Verfügung vom 3. Dezember 1999 verweigerte das Grundbuchin-
spektorat Graubünden sowohl die Bewilligung zum Erwerb der Parzelle Nr. 190 
durch H. gemäss Kaufvertrag vom 16. Februar 1996 als auch die Bewilligung zur 
Überschreitung der Belastungsgrenze für die Errichtung der Kapitalgrundpfandver-
schreibung vom 30. Mai 1996. Gleichzeitig verfügte es die Berichtigung des Grund-
buches. Am 7. Februar 2000 wurden J. und I. als Gesamteigentümerinnen infolge 
Erbengemeinschaft der fraglichen Parzelle ins Grundbuch eingetragen.

I. Am 5. Oktober 2000 wurde die Abparzellierung und die Entlassung 
von „Futterhäuschen“ und Stall aus dem Geltungsbereich des BGBB durch das 
Grundbuchinspektorat bewilligt. Aus der Abparzellierung resultierte neben der be-
stehenden Parzellen Nr. 190 (neu: 628 m2 mit „Futterhäuschen“ und Stall) die Par-
zelle Nr. 829, Plan 2 (7'385 m2 Wiese und Stauden). J. und I. reichten am 31. Ok-
tober 2001 ein Baugesuch bei der Gemeinde A. ein, um über Art. 24d Abs. 1 RPG 
eine ganzjährige landwirtschaftsfremde Wohnnutzung des „Futterhäuschens“ zu er-
reichen. Am 6. Februar 2002 wurde das angemerkte „Zweckentfremdungsverbot“ 
gelöscht. am 10. Oktober 2003 erteilte das Grundbuchinspektorat Graubünden den 
Nichtlandwirten F. und G. die Bewilligung zum Erwerb der landwirtschaftlichen Pa-
rzelle Nr. 829. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 24. Oktober 2004 er-
warben letztere die Parzellen Nr. 190 und Nr. 829. Der Verkaufserlös von Fr. 
113'600.-- wurde H. ausbezahlt.

J. H. liess am 3. Mai 2004 eine Forderungsklage beim Vermittleramt des 
Kreises Schanfigg anmelden. Nachdem sich die Parteien an der Sühneverhandlung 
vom 16. Juni 2004 und während der Offenhaltung des Protokolls bis zum 29. Juni 
2004 nicht einigen konnten, wurde am 6. Juli 2004 der Leitschein mit folgenden 
Rechtsbegehren ausgestellt:

„Klägerisches Rechtsbegehren:

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1. Die Beklagten seien solidarisch zu verpflichten, dem Kläger Fr. 150'000.-
-, allenfalls einen Betrag nach richterlichem Ermessen, nebst 5 % Zins 
seit 25. August 1998 zu bezahlen.

2. Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- 
und Entschädigungsfolge zzgl. Mehrwertsteuer.

Beklagtisches Rechtsbegehren:

1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter vollumfänglicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des 
Klägers.

Widerklage:

Der Widerbeklagte sei zu verpflichten, den Widerklägerinnen Fr. 38'725.15 
zuzüglich 5 % Zins seit dem 16. Juni 2004 zu bezahlen.

Unter vollumfänglicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7.6 % 
Mehrwertsteuer auf die ausseramtliche Entschädigung zu Lasten des Wider-
beklagten.“

Am 8. Juli 2004 gelangte H. an den Kreispräsidenten Schanfigg und ver-
langte eine Korrektur des Leitscheins, zumal Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill am 
16. Juni 2004 im Auftrag der Erbengemeinschaft C. sel. Widerklage eingereicht 
habe, auf dem Leitschein vom 6. Juli 2004 jedoch nicht vermerkt sei, dass die Wi-
derklage von der Erbengemeinschaft C. sel. anhängig gemacht worden sei. Der Be-
klagtische Rechtsvertreter lehnte eine Korrektur ab, da das an der Vermittlungstag-
fahrt formulierte Rechtsbegehren im Leitschein richtig wiedergeben sei. Mit Gesuch 
vom 18. August 2004 an den Bezirksgerichtspräsidenten Plessur verlangte H., es 
sei der Leitschein zur Verbesserung an den Kreispräsidenten Schanfigg zurückzu-
weisen. Mit Verfügung vom 8. Oktober 2004 lehnte das Bezirksgerichtspräsidium 
Plessur dieses Gesuch ab.

K. Mit Prozesseingabe vom 18. August 2004 prosequierte H. die Klage 
unverändert an das Bezirksgericht Plessur. Die Prozessantwort datiert vom 17. No-
vember 2004. J. und I. beantragten die kostenfällige Abweisung der Klage. Für den 
Fall, dass die Passivlegitimation bejaht wird, erhoben sie folgende „eventuelle Wi-
derklage“:

„1. Der Widerbeklagte sei zu verpflichten, den Widerklägerinnen Fr. 
38'725.15 zuzüglich 5 % Zins seit dem 16. Juni 2004 zu bezahlen.

2. Unter vollumfänglicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7,6 
% Mehrwertsteuer auf die ausseramtliche Entschädigung zulasten des 
Widerbeklagten.“

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Zudem wurde dem Kanton Graubünden der Streit verkündet und das Begeh-
ren gestellt, es sei über den Rückgriffsanspruch im Sinne von Art. 32 ZPO zu ent-
scheiden. Der Kanton Graubünden beantragte sodann mit Widerklageantwort vom 
18. Januar 2005:

„1. a) Die vor Bezirksgericht Plessur hängigen Verfahren Nr. 110-2004-51, 
N. 110-2004-58 und Nr. 110-2004-59 seien zu vereinigen.

b) Eventualiter: Die Verfahren Nr. 110-2004-51 und Nr. 110-2004-59 
seien bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Urteils im vorliegenden 
Prozess Nr. 110-2004-58 zu sistieren.

2. Die im Prozess Nr. 110-2004-58 geltend gemachte Widerklage sei nach 
richterlichem Ermessen gutzuheissen.

3. Unter amtlicher und ausseramtlicher Kostenfolge – zuzüglich 7,6 % 
MWSt. – unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beklagten und 
Widerklägerinnen bzw. des Klägers und Widerbeklagten.“

Am 18. Januar 2005 liess H. die vollumfängliche Abweisung der Widerklage 
beantragen, soweit darauf eingetreten werden könne.

L. Mit Urteil vom 1. September 2005, mitgeteilt am 10. Januar 2006, er-
kannte das Bezirksgericht Plessur:

„1. In teilweiser Gutheissung der Klage werden J. und I. in solidarischer 
Haftbarkeit verpflichtet, H. Fr. 75'068.70 zuzüglich Zins zu 5% auf Fr. 
66'400.-- seit 15. September 1999, auf Fr. 8'518.50 seit 7. Februar 2000 
und auf Fr. 150.20 seit 3. Mai 2004 zu leisten.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Auf das Begehren um Beurteilung der Rückforderungsansprüche ge-
genüber dem Kanton Graubünden wird nicht eingetreten.

4. Die Kosten des Kreisamtes Schanfigg von Fr. 200.-- sowie des Bezirks-
gerichtes Plessur von Fr. 8'881.70 (Gerichtsgebühren Fr. 4'500.--, 
Schreibgebühren Fr. 761.--, Barauslagen Fr. 620.70, Streitwertzuschlag 
Fr. 3'000.--) gehen zu 2/5, d.h. Fr. 3'552.70 zu Lasten von H. und zu 3/5, 
d.h. Fr. 5'329.-- zu Lasten der solidarisch haftenden J. und I.. Die Kosten 
des Bezirksgerichtes Plessur werden mit den geleisteten Kostenvor-
schüssen verrechnet.

Die solidarisch haftenden J. und I. haben H. ausseramtlich mit Fr. 
3'141.40 zuzüglich 7,6% MWST zu entschädigen.

Die solidarisch haftenden J. und I. haben den Kanton Graubünden aus-
seramtlich mit Fr. 5'000.-- zuzüglich 7.6 % MWST zu entschädigen.

5. (Mitteilung)“

M. Dagegen liessen J. und I. am 25. Januar 2006 Berufung an das Kan-
tonsgericht von Graubünden erklären. Sie beantragen:

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„1. Das angefochtene Urteil sei aufzuheben.

2. Die Klage des Berufungsbeklagten sei vollumfänglich abzuweisen.

3. Die Widerklage sei gutzuheissen, und der Berufungsbeklagte sei zu ver-
pflichten, den Berufungsklägern Fr. 38'725.15 zuzüglich 5 % Zins seit  
dem 16. Juni 2004 zu bezahlen.

4. Auf das Begehren der Berufungskläger um Beurteilung der Rückforde-
rungsansprüche gegenüber dem Kanton Graubünden sei einzutreten, 
und es sei im Falle der Gutheissung der Klage in entsprechender Höhe 
des zugesprochenen Betrages über den Rückgriffsanspruch im Sinne 
von Art. 32 ZPO zu entscheiden.

5. Unter vollumfänglicher Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich die 
gesetzliche Mehrwertsteuer) für beide Instanzen zu Lasten des Beru-
fungsbeklagten.“

Am 6. Februar 2006 liess H. Anschlussberufung an das Kantonsgericht von 
Graubünden erklären. Er liess folgende Anträge stellen:

„1. Die Berufung sei abzuweisen, soweit auf sie überhaupt eingetreten wer-
den kann.

2. In Abänderung von Ziff. 1 des Dispositivs des angefochtenen Urteils 
seien J. und I. in solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, H. Fr. 
150'000.--, zuzüglich Zins zu 5 % seit 15. September 1999 zu leisten.

3. In Abänderung von Ziff. 4 des Dispositivs des angefochtenen Urteils 
seien die Kosten des Kreisamtes Schanfigg von Fr. 200.-- sowie die Kos-
ten des Bezirksgerichtes Plessur von Fr. 8'881.70 vollumfänglich den 
Beklagten und Widerklägern zu überbinden, welche zudem zu verpflich-
ten seien, H. für das Verfahren vor Bezirksgericht Plessur ausseramtlich 
mit Fr. 18'000.--, nebst 7,6 % Mehrwertsteuer, zu entschädigen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das Verfahren vor Kantons-
gericht von Graubünden zu Lasten der Berufungskläger und Anschluss-
berufungsbeklagten.“

N. An der mündlichen Berufungsverhandlung vom 1. Mai 2006 waren die 
drei Rechtsvertreter, Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill, Rechtsanwalt lic. iur. et oec. 
Pius Fryberg und Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming anwesend. J. und I. zogen 
ihre Widerklage zurück. Im Übrigen liessen sie ihre schriftlichen Berufungsanträge 
bestätigen. H. beantragte die kostenfällige Abweisung der Berufung und die Gut-
heissung der Anschlussberufung. Der Kanton Graubünden liess folgende Anträge 
stellen:

„1. Ziffer 1 des Antrages der Berufungsklägerinnen sei gutzuheissen und 
das angefochtene Urteil sei aufzuheben.

2. Ziffer 2 des Antrages der Berufungsklägerinnen sei gutzuheissen und 
die Klage des Berufungsbeklagten sowie dessen Anschlussberufung 
seien vollumfänglich abzuweisen.

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3. a) Ziffer 4 des Antrages der Berufungsklägerinnen sei abzuweisen.

b) Eventualiter seien sämtliche Rückgriffsansprüche gegenüber dem 
Kanton Graubünden vollumfänglich abzuweisen.

4. Unter amtlicher und ausseramtlicher Kostenfolge für das Verfahren vor 
beiden Instanzen – zuzüglich 7,6 % MWSt. – unter solidarischer Haft-
barkeit zu Lasten der Berufungsklägerinnen bzw. des Berufungsbeklag-
ten.“

 Die drei Rechtsvertreter gaben von ihren Vorträgen im Sinne von Art. 51 
Abs. 1 lit. b OG schriftliche Ausführungen zu den Akten.

Auf die Begründung der Anträge sowie auf das angefochtene Urteil wird, so-
weit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :

1. Vor Vorinstanz ist die Frage aufgeworfen worden, ob die Passivlegiti-
mation der Beklagten gegeben sei. Nach Ansicht der Beklagten hätte H. die vorlie-
gende Klage gegen die notwendige Streitgenossenschaft der Erbengemeinschaft 
richten sollen und nicht gegen J. und I. persönlich. J. und I. komme im vorliegenden 
Verfahren keine Parteistellung zu.  Der Grundstückkaufvertrag vom 16. Februar 
1996 sei im Namen der Erbengemeinschaft des C. sel. abgeschlossen worden und 
nach Rückabwicklung desselben sei erneut dieselbe Erbengemeinschaft Eigentü-
merin der fraglichen Parzelle geworden. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt 
werden, zumal die Erbengemeinschaft als Gemeinschaft zu gesamter Hand keine 
juristische Person darstellt und nicht parteifähig ist. Sie kann als solche nicht klagen 
oder beklagt werden (Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. Aufl., 
Bern 2006, N 13 f. zu § 5), weshalb der Kläger zu Recht die Klage gegen J. und I. 
eingeleitet hat. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob J. und I. allenfalls 
solidarisch für Schulden haften, die aus vertraglichen Verpflichtungen der Erben 
selbst in gemeinsamen Angelegenheiten entstanden sind. Das Bundesgericht be-
jaht diese Frage (BGE 93 II 11, E. 2.a) in entsprechender Anwendung der für die 
Gemeinderschaft und für die einfache Gesellschaft geltenden Vorschriften, welche 
eine solidarische Haftung vorsehen (Art. 342 Abs. 2 ZGB, Art. 544 Abs. 3 OR).

2. Die Parteien haben am 16. Februar 1996 einen öffentlich beurkunde-
ten Grundstückkaufvertrag über Parzelle Nr. 190 abgeschlossen. Am 30. Mai 1996 
wurde dieses im Liegenschafts- und Servitutenregister der Gemeinde A. eingetra-

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gen. Gemäss rechtskräftigem Entscheid der kantonalen Landwirtschaftskommis-
sion vom 13. August 1997 fällt die fragliche Parzelle in den Anwendungsbereich des 
BGBB. Nach Art. 61 BGBB braucht, wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder 
Grundstück erwerben will, eine Bewilligung. Im Kanton Graubünden ist das Grund-
buchinspektorat für die Bewilligungserteilung zuständig (Art. 1 Abs. 1 lit. c kantonale 
Landwirtschaftsverordnung, BR 910.050). Gemäss Art. 70 BGBB sind Rechtsge-
schäfte, die den Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewer-
ben und Grundstücken (Art. 61 bis 69) zuwiderlaufen, nichtig, weil dem Erwerb öf-
fentlichrechtliche Hindernisse entgegenstehen. Vorliegend verweigerte das Grund-
buchinspektorat mit in Rechtskraft erwachsener Verfügung vom 3. Dezember 1999  
die Bewilligungen zum Erwerb der Parzelle Nr. 190 durch H. gemäss Kaufvertrag 
vom 16. Februar 1996 sowie zur Überschreitung der Belastungsgrenze für die Er-
richtung der Kapitalgrundpfandverschreibung vom 30. Mai 1996. Das Grundbuchin-
spektorat ordnete zugleich die Berichtigung des Grundbuches an, womit die Beklag-
ten wiederum Eigentümerinnen der Parzelle Nr. 190 zu gesamter Hand wurden.

3. Die Vorinstanz hat rund die Hälfte der geltend gemachten Forderung 
von H. geschützt. Im Wesentlichen ist das Bezirksgericht Plessur wegen fehlender 
Bewilligung gemäss Art. 61 BGBB von der Nichtigkeit ex tunc des fraglichen Grund-
stückkaufvertrages vom 16. Februar 1996 ausgegangen und hat für die Rückab-
wicklung Bereicherungsrecht angewendet. In diesem Zusammenhang stellte die 
Vorinstanz fest, dass der Kläger bei der Leistung des Kaufpreises noch keine Kennt-
nis davon hatte, dass eine Bewilligungspflicht nicht beachtet worden war. Dass, wie 
von den Beklagten behauptet, eine Bereicherung nicht mehr vorhanden sei, sei be-
weismässig nicht erstellt. In seiner Planungsbeschwerde vom 25. Juli 1997 habe 
der Kläger zum ersten Mal gestanden, von dritter Seite darauf aufmerksam gemacht 
worden zu sein, dass beim Abschluss der Kaufvertrages die Bestimmungen des 
BGBB missachtet worden seien. Bis dahin seien ihm auch die notwendigen und 
nützlichen Verwendungen von den Beklagten zu ersetzen. Das Verhalten von H. sei 
schliesslich nicht als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren. Dies gelte sowohl für die 
Tatsache, dass der Kläger vom Grundbuchinspektorat  eine Feststellungsverfügung 
nach Art. 84 BGBB verlangt habe, um abzuklären, ob Parzelle Nr. 190 als landwirt-
schaftliches Grundstück zu qualifizieren sei, dessen Erwerb einer Bewilligung be-
darf, als auch für das Ergreifen des Rechtsmittels gegen diese Verfügung. 

4. a) Die Beklagten machen hauptsächlich geltend, der Kläger habe 
sich rechtsmissbräuchlich verhalten, weshalb ihm seine erbrachte Kaufpreisleistung 
sowie weitere mit dem Grundstückkaufvertrag im Zusammenhang stehende Auf-

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wendungen nicht zu erstatten seien. Er habe die an der Dorfzone angrenzende Pa-
rzelle erworben, nachdem er sich bereits mehr als ein halbes Jahr vorher um die 
Einzonung bemüht habe, weshalb nicht behauptet werden könne, der Kläger sei bis 
zu seiner Äusserung in der Planungsbeschwerde vom 25. Juli 1997 gutgläubig ge-
wesen. Es sei dem Kläger offensichtlich klar gewesen, dass landwirtschaftliche 
Charakterzüge einer Liegenschaft besonderer Abklärungen und Formerfordernisse 
bedürfen. Als das Grundstück sodann - nicht wie erhofft - in die Bauzone aufgenom-
men worden sei, habe der Kläger nach Möglichkeiten gesucht, um den Grundstück-
kaufvertrag rückgängig zu machen. Gemäss Ansicht der Beklagten hätte H. ver-
schiedene Möglichkeiten gehabt, um völlig legitimer Eigentümer der Liegenschaft 
zu bleiben, was dem ursprünglichen Vertragssinn entsprochen hätte. So hätte H. 
überhaupt nichts unternehmen müssen oder zumindest die Verfügung, welche die 
Nichtanwendbarkeit des bäuerlichen Bodenrechtes feststellte, unangefochten in 
Rechtskraft erwachsen lassen. Der Kläger habe aber nicht mehr Eigentümer der 
Liegenschaft bleiben wollen, weshalb er gegen diese Verfügung erfolgreich rekur-
riert habe. Die Tatsache, dass H. ein Rechtsmittel ergriffen habe, sei nicht rechts-
missbräuchlich. Hingegen sei der Grund, weshalb er dieses Rechtsmittel erhoben 
habe, als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren. Schliesslich hätten die Bemühun-
gen der Wiederveräusserung der Parzelle Nr. 190 gezeigt, dass eine Abparzellie-
rung sowie Entlassung des Hauptteils der Parzelle aus dem Geltungsbereich des 
BGBB und anschliessendem Erwerb durch Nichtlandwirte möglich gewesen wäre.

Der von den Beklagten eingerufene Kanton Graubünden vertritt ebenfalls die 
Auffassung, dass das Verhalten von H. als rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 
2 Abs. 2 ZGB zu qualifizieren sei. Der Kläger habe den Kaufvertrag in voller Kennt-
nis der planungsrechtlichen Voraussetzungen erworben, damit die Liegenschaft als 
Dauerwohnbaute hätte benutzt werden können, nämlich der erforderlichen Einzo-
nung in die Bauzone. Er habe das bestehende Risiko auf der planungsrechtlichen 
Ebene wissentlich und willentlich in Kauf genommen. Die offenkundige Treuwidrig-
keit von H. bestehe darin, dass er die Verwirklichung des Vertragswillens (Kauf bzw. 
Verkauf der Parzelle) verhindert habe, weil sich das von ihm individuell und bewusst 
in Kauf genommene Risiko zwischenzeitlich zu verwirklichen drohte.

b) Der offenbare Missbrauch eines Rechts findet keinen Rechtsschutz 
(Art. 2 Abs. 2 ZGB). Art. 2 Abs. 2 ZGB ist zwingendes Recht und ist von Amtes 
wegen zu beachten. Das Verbot des Rechtsmissbrauchs gilt nicht nur für den Be-
reich des  ZGB, das OR und das übrige Privatrecht, sondern auch für das öffentliche 
Recht (Honsell, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 2. Aufl., Basel 2002,  N 24 ff. 

12

zu Art. 2 ZGB). Wann ein solcher Missbrauch eines Rechts vorliegt, ist anhand der 
konkreten Umstände des Einzelfalls zu bestimmen, wobei die von der Lehre und 
Rechtsprechung entwickelten Fallgruppen des Rechtsmissbrauchs zu beachten 
sind. Zu diesen Fallgruppen ist die Rechtsausübung zu zählen, die ohne schützens-
wertes Interesse erfolgt. Ebenso kann allgemein gesagt werden, dass die Geltend-
machung eines Rechts missbräuchlich ist, wenn sie im Widerspruch zu einem frühe-
ren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen enttäuscht. In-
dessen ist im Widerspruch zwischen der Zustimmung zu einer Vereinbarung und 
der nachträglichen Geltendmachung ihrer Ungültigkeit unter Berufung auf zwingen-
des Recht nur dann ein Rechtsmissbrauch zu erblicken, wenn zusätzliche beson-
dere Umstände gegeben sind (BGE 129 III 493 E. 5.1 mit weiteren Hinweisen). 
Denn wenn die Rechtsordnung einer gesetzlichen Regelung so grosse Bedeutung 
zumisst, dass sie diese der Parteidisposition entzieht, kann die Durchsetzung der 
gesetzlichen Regelung an sich nicht als rechtsmissbräuchlich qualifiziert werden 
(Honsell, Basler Kommentar, a.a.O., N 44 zu Art. 2 ZGB). Besondere Umstände, 
welche die Berufung auf zwingendes Recht als missbräuchlich erscheinen lassen 
sind zu bejahen, wenn die von der angerufenen Norm zu schützenden Interessen 
entfallen sind oder sonst wie gewahrt wurden oder wenn die Partei mit der Geltend-
machung der Nichtigkeit der Vereinbarung derart lange zuwartet, dass der anderen 
Partei dadurch verunmöglicht wurde, ihre eigenen Interessen zu wahren. Solche 
Umstände können auch vorliegen, wenn die Partei sich auf zwingendes Recht be-
ruft, welche die dagegen verstossende Vereinbarung in eigenem Interesse und in 
Kenntnis ihrer Unzulässigkeit selber vorgeschlagen und damit beim Rechtserwerb 
unredlich gehandelt hat (BGE 129 III 493 E. 5.1).  Rechtsmissbrauch kann schliess-
lich auch vorliegen, wenn ein mit einem Rechtsinstitut verknüpftes subjektives Recht 
in einer Weise ausgeübt wird, die über den Sinn dieses Rechtsinstituts hinausgeht 
oder dasselbe in Frage stellt. In der Lehre wird dies als zweckwidrige Rechtsausü-
bung oder als Institutsmissbrauch bezeichnet. Zum Institutsmissbrauch rechnet 
man auch die missbräuchliche Inanspruchnahme verfahrensrechtlicher Befugnisse 
(Honsell, Basler Kommentar, a.a.O., N 51 zu Art. 2 ZGB).

c) Im vorliegenden Fall gilt es zu berücksichtigen, dass das Eigentum 
des Klägers kraft öffentlichen Rechts rückgängig gemacht worden ist. Die Beklagten 
sind demnach wieder Eigentümerinnen der fraglichen Parzelle geworden, während 
dem Kläger lediglich ein Teil der in Zusammenhang mit dem Grundstückkauf er-
brachten Leistungen erstattet worden sind. H. wurde nämlich, wie bereits ausge-
führt, lediglich der Verkaufserlös von Fr. 113'600.-- ausbezahlt. Dies entspricht dem 
Betrag, welchen die Beklagten beim Wiederverkauf der Parzelle an F. und G. erzielt 

13

haben. Er selber hat einen Kaufpreis von Fr. 180'000.-- geleistet. Unter diesen Um-
ständen ist aber den Beklagten die Einrede des Rechtsmissbrauchs zu verweigern, 
weil sie sich selber rechtsmissbräuchlich verhalten. Wem aufgrund zwingenden öf-
fentlichen Rechts die gesamte Vertragsleistung erstattet worden ist, muss auch dem 
Gegner zugestehen, dass diesem seine erbrachte Kaufpreisleistung sowie weitere 
mit dem Grundstückkaufvertrag im Zusammenhang stehende Aufwendungen er-
setzt werden. Erhebt diejenige Partei, welche – im Gegensatz zur Vertragspartei – 
ihre gesamte Vertragsleistung aufgrund zwingenden Rechts zurückerhalten hat, 
den Einwand des Rechtsmissbrauchs, um zu verhindern, dass die Gegenpartei 
ebenfalls ihre erbrachte Leistung zurückfordern kann, verhält sie sich ihrerseits wi-
dersprüchlich und verdient deshalb keinen Rechtsschutz (ähnliche Argumentation 
Jörg Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I, 8. Aufl., 
Zürich 2003, N 567). 

Selbst wenn das Verhalten der Beklagten nicht als widersprüchlich und 
rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren wäre, ist der Einwand der Beklagten – die 
Klage sei wegen rechtmissbräuchlichen Verhaltens des Klägers abzuweisen – nicht 
zu hören. Das Institut des Rechtsmissbrauchs bietet in der vorhandenen Sachlage 
keine Handhabe, um dem Kläger die Rückerstattung seiner Leistung zu verweigern. 
Es gilt zu beachten, dass der Grundstückkaufvertrag vom 16. Februar 1996 in An-
wendung zwingenden Rechts als nichtig qualifiziert wurde. Das Grundbuchinspek-
torat verweigerte mit in Rechtskraft erwachsener Verfügung vom 3. Dezember 1999 
die Bewilligung zum Erwerb der Parzelle Nr. 190 durch H. und ordnete eine Grund-
buchberichtigung an, wonach H. als Eigentümer im Grundbuch zu streichen sei und 
an seiner Stelle wiederum J. und I. als Eigentümerinnen zufolge Erbengemeinschaft 
einzutragen seien. Die Grundbuchberichtigung wurde am 7. Februar 2000 vollzo-
gen. Es besteht ein wichtiges öffentliches Interesse, dass der Zugang zu landwirt-
schaftlichem Boden als bäuerlicher Produktionsfaktor nicht dem freien Markt über-
lassen wird. Dieses öffentliche Interesse ist höher zu werten als individuelle Inter-
essen der Parteien. Wenn die Rechtsordnung einer gesetzlichen Regelung so 
grosse Bedeutung zumisst, dass sie diese der Parteidisposition entzieht, kann die 
Durchsetzung der gesetzlichen Regelung an sich – wie bereits ausgeführt - nicht 
als rechtsmissbräuchlich qualifiziert werden. Somit kann die Tatsache nicht als 
rechtmissbräuchlich qualifiziert werden, dass H. vom Grundbuchinspektorat eine 
Feststellungsverfügung gemäss Art. 84 BGBB verlangt hat, um abzuklären, ob Pa-
rzelle Nr. 190 dem BGBB untersteht und in der Folge diese Verfügung mit einem 
Rechtsmittel angefochten hat. Zusätzliche besondere Umstände im Sinne der Lehre 
und Rechtsprechung (vgl. Erw. 4.b), welche die Berufung auf zwingendes Recht als 

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rechtsmissbräuchlich erscheinen lassen, liegen hier nicht vor. Solche besondere 
Umstände sind, wie bereits ausgeführt, zu bejahen, wenn die von der angerufenen 
Norm zu schützenden Interessen entfallen oder sonst wie gewahrt wurden oder 
wenn die Partei mit der Geltendmachung der Nichtigkeit der Vereinbarung derart 
lange zuwartet, dass der anderen Partei dadurch verunmöglicht wurde, ihre eigenen 
Interessen zu wahren. Keine dieser Konstellationen ist hier gegeben. Im Weiteren 
können solche Umstände auch vorliegen, wenn die Partei sich auf zwingendes 
Recht beruft, welche die dagegen verstossende Vereinbarung in eigenem Interesse 
und in Kenntnis ihrer Unzulässigkeit selber vorgeschlagen und damit beim Rechts-
erwerb unredlich gehandelt hat (BGE 129 III 493 E. 5.1). Es ist vorliegend davon 
auszugehen, dass der Kläger zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Kenntnis 
davon hatte, dass der Grundstückkauf einer Bewilligungspflicht unterliegt. Erst im 
Rahmen der Planungsbeschwerde vom 25. Juli 1997 äusserte sich H. erstmals da-
hingehend, er sei von dritter Seite darauf aufmerksam gemacht worden, dass das 
BGBB missachtet worden sei (bB 36). Einen anderen Schluss lassen die Akten – 
entgegen der Ansicht der Beklagten und des Kantons Graubünden - nicht zu. Die 
Beklagten behaupten, H. hätte seit dem Einzonungsgesuch im Sommer 1995 Zwei-
fel über die Anwendbarkeit des BGBB haben müssen. Selbst wenn der Kläger da-
von Kenntnis gehabt hätte, dass das BGBB Anwendung findet, bedeutet dies nicht, 
dass der in juristischen Angelegenheiten unerfahrene H. wusste, was das BGBB 
beinhaltet und insbesondere, dass Art. 61 Abs. 1 BGBB eine Bewilligungspflicht für 
den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks vorschreibt. Der Kanton 
Graubünden will aus dem Umstand, dass der Grundbuchverwalter dem Rechtsver-
treter der Beklagten mit Brief vom 8. Februar 1995 den Kaufvertragsentwurf zur 
Stellungnahme unterbreitet hat, ableiten, aufgrund der Mitwirkungs- und Auf-
klärungspflicht habe zumindest die eine Partei Kenntnis von der Bewilligungspflicht 
gehabt. Selbst wenn die Beklagten über die Bewilligungspflicht aufgeklärt worden 
wären, kann nicht behauptet werden, der Kläger habe gewusst, dass für den Erwerb 
des fraglichen Grundstücks eine Bewilligung des Grundbuchinspektorats erforder-
lich ist. Hatte H. nach dem Gesagten keine Kenntnis von der besagten Bewilligungs-
pflicht, so kann dem Kläger nicht angelastet werden, er habe sich bewusst einver-
standen erklärt, einen Grundstückkaufvertrag ohne die erforderliche Bewilligung ab-
zuschliessen, um später, im Widerspruch dazu, ein Bewilligungsverfahren einzulei-
ten. Somit kann nicht gesagt werden, der Kläger habe sich rechtsmissbräuchlich 
verhalten. 

Schliesslich kann dem Kläger auch nicht vorgeworfen werden, er habe ein 
Rechtmittel zweckwidrig verwendet, indem er den Entscheid des Grundbuchinspek-

15

torats, welcher sein Eigentum garantiert hätte, mit Beschwerde an die Landwirt-
schaftskommission angefochten hat. Zweck des Rechtsmittels war die Prüfung, ob 
die Parzelle in den Anwendungsbereich des BGBB fällt. Es wurde in jenem Verfah-
ren weder die Nichtigkeit des Kaufvertrages noch die Rückabwicklung angestrebt. 

d) Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass die Beklag-
ten den Einwand des Rechtsmissbrauchs nicht erheben können, weil sie sich selber 
rechtsmissbräuchlich verhalten haben. Selbst aber wenn die Beklagten sich nicht 
rechtsmissbräuchlich verhalten haben sollten, kann nicht behauptet werden, der 
Kläger habe die Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtsmissbräuchlich herbei-
geführt.

5. a) Fest steht, dass das Grundbuchinspektorat mit Verfügung vom 
3. Dezember 1999 die Bewilligung zum Erwerb der Parzelle Nr. 190 durch H. ver-
weigert und verfügt hat, dass H. als Eigentümer im Grundbuch zu streichen sei und 
an seiner Stelle wiederum J. und I. als Eigentümerinnen zufolge Erbengemeinschaft 
einzutragen seien. Die Grundbuchberichtigung wurde am 7. Februar 2000 vollzo-
gen. Die Vertragsleistung der Beklagten aus dem Grundstückkaufvertrag wurde 
demnach kraft öffentlichen Rechts rückgängig gemacht. Zur Begründung wurde im 
Wesentlichen festgehalten, die nach Art. 61 BGBB notwendige Bewilligung könne 
nachträglich nicht erteilt werden, weil der Kläger kein Selbstbewirtschafter sei, kein 
wichtiger Grund vorliege und ein übersetzter Preis vereinbart worden sei (Art. 63 f. 
BGBB). Der Grundstückkaufvertrag sei gemäss Art. 70 BGBB ex nunc nichtig und 
die Eintragung im Grundbuch habe aufgrund des Kausalitätsprinzips keinen Eigen-
tumsübergang zur Folge. Als Gegenstück dieser kraft öffentlichen Rechts durchzu-
führenden Grundbuchberichtigung könne H. Geldleistungen unter dem bereiche-
rungsrechtlichen Blickwinkel des nicht verwirklichten Grundes im Sinne von Art. 62 
Abs. 2 OR zurückfordern, wobei ein Entscheid hierüber dem ordentlichen Zivilrichter 
obliege (kB 7).

b) Verträge, die gegen eine Norm des öffentlichen Rechts verstossen, 
sind nicht in jedem Fall nichtig, aber immer dann, wenn diese Rechtsfolge vom Ge-
setz ausdrücklich vorgesehen wird (Jürg Schmid, a.a.O., N 684). Art. 70 BGBB er-
klärt Rechtsgeschäfte für nichtig, welche den Bestimmungen über den Erwerb von 
landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken (Art. 61- 69) zuwiderlaufen. Die 
Nichtigkeit nach Art. 19 und 20 OR bedeutet, dass ein Vertrag keine rechtsgeschäft-
lichen Wirkungen zu erzeugen vermag. Sie wirkt grundsätzlich ex tunc, ist unheilbar, 
von Amtes wegen zu beachten und ihr Zweck besteht darin, den vor Vertrags-

16

schluss herrschenden Zustand wiederherzustellen (vgl. Claire Huguenin, Basler 
Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 3. Aufl., Basel 2003, N 53 ff. zu Art. 
19/20 OR). Die Beschränkung der vertragsrechtlichen Abschlussfreiheit durch das 
Bewilligungsverfahren ist jedoch zu unterscheiden von den unter Art. 19/20 OR fal-
lenden Beschränkungen, da diese die Vertragsfreiheit der Parteien lediglich bezüg-
lich der Inhalts- und nicht der Abschlussfreiheit beschränkt (Jörg Schmid, a.a.O., N 
720 f.) Das BGBB gibt weder Antwort auf die Frage nach dem Zeitpunkt des Eintritts 
der Nichtigkeit noch wird eine Anspruchsgrundlage für sich allenfalls ergebende 
Rückleistungsansprüche genannt. Demnach ist zunächst zu ermitteln, ob die Nich-
tigkeit ex nunc oder ex tunc wirken soll. Danach ist zu prüfen, ob sich – wie vom 
Kläger vertreten – die Annahme eines vertraglichen Liquidationsverhältnisses recht-
fertigt.

c) Die Vorinstanz hat überzeugend dargelegt, dass vorliegend lediglich 
die Nichtigkeit mit Wirkung ex tunc, das heisst auf den Zeitpunkt des Vertragsab-
schlusses zurück, gerechtfertigt erscheint (Erw. 5.b). Auf die genannten Erwägun-
gen wird im Sinne von Art. 229 Abs. 3 ZPO verwiesen. Es gilt insbesondere zu 
berücksichtigen, dass kein Dauerschuldverhältnis vorliegt, wo die Rechtswirkungen 
auf die Zukunft (ex nunc) zu beschränken sind (vgl. BGE 129 III 329). Die Annahme 
einer Nichtigkeit ex nunc würde zur Folge haben, dass die Leistungen, die bis zur 
Bewilligungsverweigerung erbracht wurden, nicht rückabgewickelt würden. Das 
Grundstück wurde jedoch bereits kraft öffentlichen Rechts rückübereignet, weshalb 
auch dem Käufer zuzugestehen ist, die erbrachten Leistungen zurückzuerlangen. 
Zu prüfen bleibt, auf welche Anspruchsgrundlage sich der Kläger dabei stützen 
kann.

d) Der Kläger vertritt in diesem Zusammenhang die Auffassung, das 
Bundesgericht habe sich bereits in BGE 114 II 157 der von einer neueren Lehrmei-
nung vertretenen Umwandlungstheorie angeschlossen, wonach der Rücktritt von 
einem Vertrag zu einer inhaltlichen Umgestaltung des Vertragsverhältnisses führe, 
das zunächst als vertragliches Abwicklungsverhältnis fortbestehe. Zwar lasse der 
Rücktritt unerfüllte Leistungspflichten für die Zukunft untergehen. Soweit aber ge-
leistet worden sei, begründe er obligatorische Rückleistungspflichten, welche  auch 
vertragliche Treue- und Schutzpflichten einschliesse. Jede Partei werde also ver-
pflichtet, das Erhaltene entweder in natura oder wertmässig zurückzuerstatten. Die 
Rückleistungspflichten seien vertraglicher Natur, also weder Pflichten aus unge-
rechtfertiger Bereicherung (Art. 62 ff. OR), noch sachenrechtliche Herausgabe-
pflichten (Art. 641 Abs. 2 ZGB), weshalb der Kläger die volle Leistung zurückfordern 

17

könne. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Das Kantonsgericht 
schliesst sich auch in diesem Punkt der Auffassung der Vorinstanz an, wonach die 
erbrachten Leistungen aufgrund des nichtigen Vertrages gestützt auf Bereiche-
rungsrecht (Art. 62 ff. OR) zurückgefordert werden können. Es kann auf die zutref-
fenden Erwägungen im angefochtenen Urteil, S. 15 f. Erw. 5.c, verwiesen werden 
(Art. 229 Abs. 3 ZPO). Zu Recht weist das Bezirksgericht Plessur darauf hin, dass 
dem vorliegenden Grundstückkaufvertrag die notwendige öffentlich-rechtliche Be-
willigung fehlt. Es liegt ein ex tunc nichtiges Vertragsverhältnis vor, das gar nie zu-
stande gekommen ist. Es fehlt damit bereits die vertragliche Grundlage, welche die 
Umwandlung in ein obligatorisches Rückabwicklungsverhältnis ermöglichen würde. 
Der Berufungskläger wendet dagegen ein, wesentlich sei, dass die Parteien einen 
Kaufvertrag abgeschlossen haben, welcher in allen Teilen vollzogen worden sei. Es 
spiele keine Rolle, ob der Kaufvertrag von Anfang an nichtig gewesen sei oder nicht. 
Es gehe einzig darum, den Zustand herzustellen, welcher vor Abschluss des Ver-
trages bestanden habe. Somit ergebe sich aber der Rückforderungsanspruch des 
Klägers aus Vertrag, welcher – auch wenn er von Anfang an nichtig gewesen sei -  
durch das Grundbuchamt vollzogen worden sei. Der Kläger übersieht bei seiner Ar-
gumentation, dass im vorliegenden Fall ein öffentliches Interesse betroffen ist. Die-
ses ist nun nicht einfach deshalb unbeachtlich geworden, weil die verbotene Leis-
tung erbracht worden ist. Daher rechtfertigt es sich, die Rückabwicklung den aus-
servertraglichen Regeln zu unterstellen (vgl. Nicolas Rouiller, Der widerrechtliche 
Vertrag: die verbotsdurchsetzende Nichtigkeit, Bern 2002. S. 287 f.). Anders wäre 
zu entscheiden gewesen, wenn es sich um ein ganz oder teilweise bereits abgewi-
ckeltes Dauerschuldverhältnis gehandelt hätte, wo die Rückabwicklung nach reinen 
Vindikations- und Bereicherungsgrundsätzen auf erhebliche Schwierigkeiten stösst 
oder sich als unmöglich erweist (BGE 129 III 328). Entgegen der Ansicht des Klä-
gers entspricht dieses Ergebnis auch den Schlussfolgerungen des Bundesgerichtes 
in einem neuen Entscheid (BGE 129 III 503). Hauptthema dieses Entscheides bildet 
zwar die Frage nach dem Beginn der relativen Verjährungsfrist für den Bereiche-
rungsanspruch. Doch ist den Ausführungen des Bundesgerichts ganz klar zu ent-
nehmen, dass in ähnlich gelagerten Fällen wie den vorliegenden Bereicherungs-
recht zur Anwendung gelangt.

6. a) Gemäss Art. 62 OR hat derjenige, welcher in ungerechtfertigter 
Weise aus dem Vermögen eines anderen bereichert worden ist, die Bereicherung 
zurückzuerstatten. Diese Verbindlichkeit tritt insbesondere dann ein, wenn jemand 
ohne jeden gültigen Grund oder aus einem nicht verwirklichten oder nachträglich 
weggefallenen Grund eine Zuwendung erhalten hat. Der Bereicherungsanspruch ist 

18

ein relatives, das auf Abschöpfung des ungerechtfertigten Vermögensvorteils zielt. 
Die Bereicherung kann durch Zuwendung ohne jeden gültigen Grund entstehen. 
Hierunter sind die Fälle zu rechnen, in denen sich die Parteien über den Rechts-
grund nicht geeinigt haben, und jene Fälle, in denen die zu erfüllende Forderung 
nicht besteht. In der Regel handelt es sich dabei um Leistung einer Nichtschuld. 
Wenn in Erwartung eines Vertragsabschlusses bereits (teilweise) erfüllt wird und 
anschliessend der Vertrag nicht zustande kommt, liegt eine Zuwendung aus einem 
nicht verwirklichten Grund vor. Die Zuwendung aus nachträglich weggefallenem 
Grund liegt hingegen vor, wenn jemand aufgrund eines bestehenden Vertrages 
ganz oder teilweise erfüllt hat und der Vertrag im Nachhinein wegfällt (Hermann 
Schulin, Basler Kommentar, a.a.O., N 11 ff. zu Art. 62 OR). Wie die Vorinstanz rich-
tig erwogen hat (S. 17, Erw. 6.b), liegt vorliegend eine Leistung ohne jeden gültigen 
Grund vor, da die Parteien ihre Hauptleistungspflichten aus dem Grundstückkauf-
vertrag erfüllten, ohne zu wissen, dass eine Bewilligung des Grundbuchinspektora-
tes notwendig gewesen wäre, und in der Annahme einer bestehenden Leistungs-
pflicht.

b) Die Bereicherung, wie sie (seinerzeit) eingetreten ist, muss in vollem 
Umfang ausgeglichen werden. Soweit Wertersatz geschuldet ist, bestimmt sich die 
Ersatzforderung nach dem Verkehrswert der Bereicherung (objektive Berechnung). 
Sodann müssen bei grundlos geleisteter Zahlung die tatsächlich erlangten Zinsen 
zurückerstattet werden (BGE 116 II 689, 692). Vorliegend hat der Kläger einen Kauf-
preis von Fr. 180'000.-- geleistet. Um diese Summe wurden die Beklagten berei-
chert und der Kläger entreichert. Beim Wiederverkauf des fraglichen Grundstücks 
an F. und G. wurde der Verkaufserlös von Fr. 113'600.-- direkt dem Kläger ausbe-
zahlt. Demnach verbleibt eine Restforderung von Fr. 66'400.--. Den Akten kann 
nicht entnommen werden, dass die Beklagten den Betrag zinsbringend angelegt 
haben. Wie bereits ausgeführt, erfolgte die Leistung ohne jeden gültigen Rechts-
grund (vgl. Erw. 6.a). Bleibt zu prüfen, ob der Kläger die Leistung im Irrtum über die 
Schuldpflicht erbracht hat. Denn wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das 
Geleistete nur dann zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich 
über die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat (Art. 63 Abs. 1 OR). Es ist unbestritten, 
dass der Kläger den Kaufpreis freiwillig bezahlt hat. Umstritten ist hingegen die 
Frage, ob der Kläger im Irrtum über die Schuldpflicht geleistet habe. Wie bereits in 
Erw. 4.c dargelegt, ist vorliegend davon auszugehen, dass der Kläger zum Zeitpunkt 
des Vertragsschlusses keine Kenntnis davon hatte, dass der Grundstückkauf einer 
Bewilligungspflicht unterliegt. Erst im Rahmen der Planungsbeschwerde vom 25. 
Juli 1997 äusserte sich H. erstmals dahingehend, er sei von dritter Seite darauf auf-

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merksam gemacht worden, dass das BGBB missachtet worden sei. Den Akten kön-
nen keine Indizien entnommen werden, wonach H. bereits früher Kenntnis von der 
besagten Bewilligungspflicht hatte. Der Kläger hat somit freiwillig und im Irrtum über 
die Schuldpflicht bezahlt.

c) Die Beklagten machen geltend, aus der Erbschaft sei J. lediglich Fr. 
20'000.-- ausbezahlt worden. Der Rest der Erbschaft habe für die Teilungskosten 
verwendet werden müssen, weshalb H. selbst bei korrektem Verhalten lediglich Fr. 
20'140.60 hätten zugesprochen werden können. Aber auch dieser Betrag sei in der 
Zwischenzeit in gutem Glauben verbraucht worden, weshalb keine Bereicherung 
mehr vorhanden sei. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Die Rücker-
stattung kann gemäss Art. 64 OR insoweit nicht gefordert werden, als der Empfän-
ger nachweisbar zur Zeit der Rückforderung nicht mehr bereichert ist, es sei denn, 
dass er sich der Bereicherung entäusserte und hiebei nicht in gutem Glauben war 
oder doch mit der Rückerstattung rechnen musste. Leitender Grundgedanke dieser 
Ausnahmebestimmung ist der, dass der gutgläubig Bereicherte nach der Rücker-
stattung der Bereicherung nicht schlechter dastehen soll, als wenn die Bereicherung 
nicht eingetreten wären (BGE 82 II 439). Der Bereicherungsanspruch vermindert 
sich daher um den „Bereicherungsschaden“, der dem Bereicherten erwächst: da-
durch, dass er im Vertrauen auf die Endgültigkeit der Bereicherung entweder eine 
Verfügung trifft, die sein Vermögen beeinträchtigt (z.B. eine Schenkung vornimmt 
oder sich auf eine Vergnügungsreise begibt); oder dass er eine vermögenserhal-
tende Massnahme unterlässt. Kein solcher „Bereicherungsschaden“ liegt hingegen 
insoweit vor, als der Bereicherte durch Verbrauch einer grundlosen Zuwendung not-
wendige Ausgaben (Unterhaltskosten, Heilungskosten) deckt (Ersparnisbereiche-
rung). Massgebend ist der Zeitpunkt, in dem der Bereicherungsanspruch erstmals 
geltend gemacht wird, spätestens der Zeitpunkt der Klageerhebung (Jörg Schmid, 
a.a.O., N 1518 ff. mit weiteren Hinweisen). Die Beklagten tragen die Beweislast für 
Umstände, die eine Rückerstattungspflicht ausschliessen oder vermindern (Art. 8 
ZGB). Vorliegend verweisen die Beklagten lediglich auf die bei den Akten liegenden 
Unterlagen der erbrechtlichen Teilung (bB 24 und 25), um zu beweisen, dass keine 
Bereicherung mehr vorhanden sei. Zwar kann diesen Akten entnommen werden, 
dass J. Fr. 20'140.60 ausbezahlt worden sind. Es gilt aber zu berücksichtigen, dass 
vorab erhebliche Schulden des Erblassers beziehungsweise der Erbengemein-
schaft beglichen worden sind. Bei der Bezahlung von Schulden der Erbengemein-
schaft handelt es sich aber nicht um einen „Bereicherungsschaden“ im Sinne von 
Lehre und Rechtsprechung, sondern um eine Ersparnisbereicherung. Insoweit ent-
fällt die Berufung auf den Wegfall der Bereicherung. Was die ausbezahlte Summe 

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von Fr. 20'140.60 betrifft, fehlt jeglicher Beweis, dass J. im Vertrauen auf die End-
gültigkeit der Bereicherung eine Verfügung getroffen hat, die ihr Vermögen beein-
trächtigt hat, oder eine vermögenserhaltende Massnahme unterlassen hat. Somit 
kann der Einwand der Beklagten nicht gehört werden, es sei im Zeitpunkt der Rück-
forderung keine Bereicherung mehr vorhanden. Ebensowenig ist der Einwand stich-
haltig, bei Anwendung des bäuerlichen Bodenwerts hätte der Verkauf der Liegen-
schaft lediglich einen Erlös von etwa Fr. 20'000.-- erzielt, so dass die Erbschaft als 
überschuldet anzusehen gewesen wäre und die Beklagten diese ausgeschlagen 
hätten. Tatsache ist nämlich, dass nach der Rückübertragung des Eigentums die 
Berufungsklägerinnen die Liegenschaft für Fr. 113'600.-- weiterverkaufen konnten.

d) Wie die Vorinstanz korrekt ausgeführt hat, kann die Kondiktion des 
restlichen Kaufpreises schliesslich auch nicht gestützt auf Art. 66 OR verweigert 
werden. Gemäss Art. 66 OR muss die Leistung in der Absicht vorgenommen wor-
den sein, einen rechtswidrigen oder sittenwidrigen Erfolg herbeizuführen. Wie be-
reits mehrfach ausgeführt, wusste der Kläger im Zeitpunkt der Vertragsschliessung 
nicht, dass der Grundstückkauf einer Bewilligungspflicht unterliegt. Es kann auf die 
zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO).

e) Im Resultat kann somit festgehalten werden, dass der Kläger einen 
Anspruch auf Rückleistung des restlichen Kaufpreises in Höhe von Fr. 66'400.-- ge-
genüber den solidarisch haftenden Beklagten hat (vgl. Erw. 1).

7. Im Weiteren verlangt der Kläger auch Ersatz für weitere Kosten, die 
ihm im Zusammenhang mit dem Grundstückkauf entstanden sind. Im Bereiche-
rungsrecht regelt Art. 65 OR den Ersatz von notwendigen und nützlichen Verwen-
dungen. Art. 65 OR findet jedoch nur Anwendung, soweit der Bereicherungsan-
spruch die Rückerstattung der Sache selbst betrifft (vgl. Hermann Schulin, Basler 
Kommentar, a.a.O., N 1 zu Art. 65 OR). Vorliegend ist das fragliche Grundstück 
bereits mittels Grundbuchberichtigung an die Beklagten übertragen worden, wes-
halb nachfolgend zu prüfen ist, ob Art. 939 ZGB als Grundlage für den Ersatz von 
den vom Kläger getätigten Verwendungen dienen kann.

a) Gemäss Art. 939 Abs. 1 ZGB kann der gutgläubige Besitzer, wenn der 
Berechtigte die Auslieferung der Sache verlangt, für die notwendigen und nützlichen 
Verwendungen Ersatz beanspruchen und die Auslieferung bis zur Ersatzleistung 
verweigern. Verwendungen im Sinne von Art. 939 ZGB sind alle aus freien Stücken 
im Interesse der Sache gemachten Leistungen. Verwendungen können zu einer 

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körperlichen Veränderung der Sache führen (Umbau, Neuanlage, Ausbesserung, 
Sicherungsarbeiten). Daneben kommen aber auch andere Aufwendungen für die 
Sache in Frage, wie die Bestreitung von Lasten der Sache (Steuern und Beiträge 
für die Sache wie Grundsteuern, Strassenbeiträge, ausserdem grundpfandgesi-
cherte Zinsen) und Massnahmen zu ihrer Erhaltung (Versicherungsprämien, Kosten 
für Wartung von Tieren) sowie Kosten der Abhaltung von Gefahren, welche die Sa-
che bedrohen. Auch die Ablösung von Pfand- und Pfändungsrechten stellt eine Ver-
wendung dar. Keine Verwendungen sind Auslagen aus dem Rechtsgeschäft, aus 
dem der Besitz herrührt, zum Beispiel der Kaufpreis. Notwendig sind die Verwen-
dungen, die den Regeln einer ordnungsgemässen Verwaltung und Bewirtschaftung 
der Sache entsprechen. Nützlich sind die Verwendungen, die ohne notwendig zu 
sein, nach den Grundsätzen einer umsichtigen Bewirtschaftung zum Vorteil der Sa-
che, insbesondere zur Steigerung ihres Wertes oder Ertrages, gemacht werden. Die 
Höhe des Ersatzanspruches wird primär durch die tatsächlichen Aufwendungen des 
Besitzers bestimmt. Der Ersatzanspruch für Verwendungen kann nur geltend ge-
macht werden, wenn die Sache dem Berechtigten herauszugeben ist oder wenn sie 
auf anderem Wege vom Berechtigten erlangt worden ist. Wenn der unberechtigte 
Besitzer die Sache dem Anspruchsteller ausgehändigt hat ohne Verwendungser-
satz zu verlangen, ist er damit ausgeschlossen. Das gilt aber nicht, wenn der be-
rechtigte Besitzer die Sache nicht durch Besitzübertragung, sondern auf anderem 
Wege erlangt hat. Dann kann der Anspruch auf Verwendungsersatz selbständig gel-
tend gemacht werden. (Emil. W. Stark, Berner Kommentar, IV/3./1., Bern 2001, N 2 
ff. zu Art. 939 ZGB; Emil W. Stark, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. Aufl., 
Basel 2003; N 1 ff. zu Art. 939 ZGB).

b) Vorliegend kann der Kläger den Anspruch auf Verwendungsersatz 
selbständig geltend machen, zumal das Grundstück aufgrund einer kraft öffentli-
chen Rechts durchgeführten Grundbuchberichtigung an die Gesamteigentümerin-
nen zurückübertragen worden ist und er nicht die Möglichkeit hatte, seine An-
sprüche auf Verwendungsersatz geltend zu machen. Es gilt somit als nächstes zu 
prüfen, ob der Kläger gutgläubig im Sinne von Art. 939 Abs. 1 ZGB besessen hat. 
Entscheidend ist die Frage, ob der Erwerber glaubt und glauben darf, dass er be-
rechtigter Besitzer sei (Emil W. Stark, Berner Kommentar, a.a.O., N 5 zu Art. 938-
940 ZGB). Wie bereits ausgeführt (vgl. Erw. 4.c), war dem Kläger im Zeitpunkt des 
Erwerbs des fraglichen Grundstücks nicht bekannt, dass Art. 61 Abs. 1 BGBB eine 
Bewilligungspflicht für den Erwerb eines landwirtschaftliches Grundstücks vor-
schreibt. Erst im Rahmen seiner Planungsbeschwerde vom 25. Juli 1997 äusserte 
er sich dahingehend, von dritter Seite darauf aufmerksam gemacht worden zu sein, 

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dass beim Abschluss des Kaufvertrages die Bestimmungen des BGBB missachtet 
worden seien. Anlässlich einer Besprechung beim kantonalen Grundbuch-inspek-
torat sei er darauf aufmerksam gemacht worden, dass der Grundstückkaufvertrag 
vom 16. Februar 1996 nichtig sei. Wann diese Besprechung stattgefunden hat, kann 
den Akten nicht entnommen werden. Spätestens seit dem 25. Juli 1997 kann der 
Kläger nicht mehr als gutgläubiger Besitzer betrachtet werden, weshalb die Beklag-
ten ihm bis dahin die notwendigen und nützlichen Verwendungen zu ersetzten ha-
ben. Wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat (Art. 229 Abs. 3 ZPO), fallen darunter 
die tatsächlichen Aufwendungen für die Installationsarbeiten im Zusammenhang mit 
Abwasserentsorgung, Elektrizität und Kanalisationsanschluss (Rechnungen der K. 
AG vom 5. März 1996, Fr. 5'850.05, kB 10; P. L. vom 28. März 1996, Fr. 3'740.30, 
kB 11, M. AG vom 30. April 1996, Fr. 5'341.45, kB 12, der Gemeinde A. vom 20. 
September 1996, Fr. 3'205.--, kB 15) und von N. vom 10. April 1997 (Fr. 2'000.--, 
kB 19). Ebenfalls zu erstatten sind die Prämien für die Gebäudeversicherung (Fr. 
124.70, kB 17), welche objektiv notwendig waren. Nicht zu vergüten ist die Rech-
nung der Gebäudeversicherung für das Jahr 1996, da diese Rechnung nicht zu den 
Akten gegeben wurde.

c) Keine Verwendungen sind, wie bereits ausgeführt, Auslagen aus dem 
Rechtsgeschäft, aus dem der Besitz herrührt, wie zum Beispiel der Kaufpreis. Daher 
sind die Kosten des Vertragsabschlusses (Gebührenrechnung Grundbuchamt, Fr. 
1'243.85, kB 8) und die Handänderungssteuer der Gemeinde A. (Fr. 1'800.--, kB 9) 
nicht zurückzuerstatten. Ist der Kaufpreis keine Verwendung im Sinne von Art. 939 
ZGB, so kann auch die Finanzierung des Kaufpreises - unabhängig davon, ob durch 
Eigen- oder Fremdkapital - nicht als objektiv nützliche oder notwendige Verwendung 
gemäss Art. 939 ZGB qualifiziert werden. Aus diesem Grund sind die vom Kläger 
geltend gemachten Aufwendungen für die Verzinsung des Eigen- und Fremdkapi-
tals in der Höhe von Fr. 63'000.-- nicht zu vergüten. Ebenfalls nicht auszugleichen 
sind die eigens verursachten Kosten für die Wasserzähler (Fr. 424.--, kB 14) sowie 
die Kosten für die Anmerkung des Zweckentfremdungsverbots (Fr. 18.--, kB 16). 
Schliesslich haben die Beklagten nicht diejenigen Kosten zu bezahlen, welche der 
Kläger durch die Nutzung der Parzelle verursacht hat, wie Fernsehgebühren (Fr. 
264.--, kB 17) und Wasserverbrauch (Fr. 214.50, kB 18). 

d) Wenn dem herausgabepflichtigen Besitzer ein Ersatzanspruch für 
Verwendungen zusteht, muss er sich darauf nach Art. 939 Abs. 3 ZGB den Nutzen 
anrechnen lassen, den er tatsächlich aus der Sache gezogen hat. Zu den Nutzun-
gen gehören nicht nur die natürlichen und zivilen Früchte der Sache, sondern auch 

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sonstige Vorteile, welche die Sache durch ihren Gebrauch gewährt, wie das Bewoh-
nen eines Hauses (Emil W. Stark, Berner Kommentar, a.a.O., N 9 zu Art. 938 ZGB 
und N 15 ff. Art. 939). Die Vorinstanz hat zu Recht festgehalten, dass die im Recht 
liegenden Rechnungen zu den Umbauarbeiten und dem Verbrauch von Wasser und 
Strom sowie der Abfuhr von Privatkehricht darzulegen vermögen, dass der Kläger 
die Liegenschaft in den Jahren 1996 bis 1999 genutzt hat. Damit sei dem Kläger 
der Miet– oder Pachtzins für ein gleichwertiges Objekt erspart geblieben. Der amt-
lichen Grundstückschätzung der Parzelle Nr. 190 vom 10. Dezember 1999 lasse 
sich entnehmen, dass mit einer Vermietung ein Ertrag von Fr. 5'980.-- jährlich erzielt 
werden könne. Dieser Wert könne zur Bemessung des Nutzens des Klägers heran-
gezogen werden. Im Weiteren berücksichtigte die Vorinstanz die Tatsache, dass die 
Nutzung des „Futterhäuschen“ auf 180 Tage im Jahr beschränkt war (bB 21; kB 
3,5). Da die Liegenschaft von Februar 1996 bis Dezember 1999 im Besitz des Klä-
gers gewesen sei, müsse er sich für 24 Monate (4 Jahre x 180 Tage) den wertmäs-
sigen Nutzen von Fr. 11'960.-- anrechnen lassen. Dies ist nicht zu beanstanden.

e) Für die Dauer des bösgläubigen Besitzes, demnach ab dem 25. Juli 
1997, hat der Kläger nur Anspruch auf Ersatz von Verwendungen, die auch für die 
Berechtigten notwendig gewesen wären (Art. 940 Abs. 2 ZGB). Wie die Vorinstanz 
auch in diesem Zusammenhang richtig festgehalten hat, sind die Prämien für die 
Gebäudeversicherung von insgesamt Fr. 367.20 (kB 20, 23, 32) als notwendige und 
im Interesse der Sache getätigten Verwendungen zu qualifizieren. Die Prämien der 
Jahre 2001 bis 2003 sind hingegen von den Beklagten selber geleistet worden (bB 
108). Nicht zu erstatten sind auch die vom Kläger geltend gemachten Kosten für 
den Fernsehempfang (Fr. 264.--, kB 20; Fr. 72.--, kB 27), Strom (Fr. 80.--, kB 26; 
Fr. 319.90, kB 28; Fr. 120.--, kB 29; Fr. 120.--, kB 30), für seinen Privatkehricht (Fr. 
335.40, kB 25) und das Wasser (Fr. 204.--, kB 21; Fr. 189.--, kB 24; Fr. 149.--, kB 
34). Ebenfalls nicht zu vergüten sind die Kosten für das durch den Kläger instan-
zierte Beschwerdeverfahren (Fr. 967.--, kB 22), die Verfügung des Grundbuchin-
spektorates (Fr. 375.--, kB 33), die im Jahre 2002 veröffentlichen Inserate (Fr. 
482.15, kB 37) und die Schätzung (Fr. 70.--, kB 31).

8. Zu prüfen bleibt, ob die vom Kläger geltend gemachten Forderungen 
gestützt auf eine andere Anspruchsgrundlage als der ungerechtfertigten Bereiche-
rung (Art. 62 ff. OR) und des Besitzesrechtes (Art. 939 f. ZGB) zu schützen sind. 
Die Vorinstanz erwog, dass weder eine vertragliche noch eine ausservertragliche 
Haftung in Frage käme. Auf die zutreffenden Ausführungen kann verwiesen werden 
(Art. 229 Abs. 3 ZPO).

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9. Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Beklag-
ten dem Kläger den restlichen Kaufpreis von Fr. 66'400.-- zurückzuzahlen haben 
und zudem mit dem nichtigen Verkaufsgeschäft zusammenhängende Aufwendun-
gen von insgesamt Fr. 20'628.70 zu vergüten haben. Von den Aufwendungen von 
Fr. 20'628.70 sind Fr. 11'160.-- zu subtrahieren. Dieser Betrag entspricht dem Nut-
zen, den der Kläger aus der Sache gezogen hat (vgl. Art. 939 Abs. 3 ZGB). Der 
Kläger verlangt überdies 5 % Zins ab dem 15. September 1999. Gemäss Art. 104 
Abs. 1 OR beträgt der gesetzliche Verzugszins 5 %. Bezüglich Beginn der Verzin-
sung kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden 
(Art. 229 Abs. 3 ZPO).

10. Die Beklagten machten widerklageweise eine Forderung von Fr. 
38'725.15 nebst Zins geltend. Anlässlich der Hauptverhandlung vor Kantongericht 
liessen die Beklagten ihre Widerklage fallen. Vom Rückzug der Widerklage wird so-
mit Vormerk genommen.

11. In der Prozessantwort vom 17. November 2004 verkündeten die Be-
klagten dem Kanton Graubünden im Sinne von Art. 30 ZPO den Streit. Sie stellten 
den Antrag, es sei ebenfalls über den Rückgriffsanspruch im Sinne von Art. 32 ZPO 
zu entscheiden. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Grund-
buchverwalter habe seine gesetzlichen Pflichten als Notar und Grundbuchführer 
verletzt, indem er den landwirtschaftlichen Charakter der fraglichen Parzelle ver-
kannt habe. Der Kanton Graubünden habe nun den beträchtlichen Schaden zu tra-
gen. Die Vorinstanz trat auf das Begehren um Beurteilung der Rückforderungsan-
sprüche gegenüber dem Kanton Graubünden nicht ein, da die Beklagten ihren 
Rückforderungsanspruch nicht beziffert haben. Die Bezifferung eines Maximalfor-
derungsbetrages wäre nach Ansicht des Bezirksgerichtes Plessur möglich gewe-
sen, zumal den Beklagten bereits seit der Vermittlung bekannt gewesen sei, dass 
der Kläger ihnen gegenüber Ansprüche von maximal Fr. 150'000.-- geltend mache 
und sie in einem bereits instanzierten Verfahren gegenüber dem Kanton Ansprüche 
in Höhe von Fr. 38'725.15 dem Gericht zur Beurteilung unterbreitet hätten.

Es gilt vorliegend zu berücksichtigen, dass die Beklagten bereits am 15. April 
2004 eine Klage gegenüber dem Kanton Graubünden anhängig gemacht haben. 
Sie fordern die Bezahlung von Fr. 38'715.15 (Proz. Nr. 110-2004-51). Diese Klage 
ist noch hängig. Die Streitverkündung an den Kanton erfolgte erst später, nämlich 
in der Prozessantwort vom 17. November 2004. Ist der Streit über ein bestimmtes 
Recht oder Rechtsverhältnis zwischen den Parteien hängig, so fehlt ein Rechtschut-

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zinteresse an der Zulassung einer zweiten identischen Klage, wenn erwartet werden 
kann, dass im ersten Prozess ein vollstreckbares Sachurteil ergehen wird (Vo-
gel/Spühler, a.a.O., N 42 ff. zu § 8). Es besteht nämlich die Gefahr widersprechen-
der Urteile (Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessord-
nung, 3. Aufl., Zürich 1997, N 8 zu § 107). Eine Klage ist mit einer anderen identisch, 
wenn Parteien und Streitgegenstand identisch sind. Der Streitgegenstand wird 
durch das Rechtsbegehren in Verbindung mit dem behaupteten Lebensvorgang be-
stimmt. Identität des Streitgegenstandes liegt vor, wenn aus demselben Lebensvor-
gang dasselbe Rechtsbegehren oder ein Teil davon geltend gemacht wird (Vo-
gel/Spühler, a.a.O., N 5 und N 16 zu § 8). Es steht vorliegend ausser Zweifel, dass 
es sich um identische Klagen handelt. Zwar hat der Litisdenunziat durch die Streit-
verkündung lediglich die Stellung als Nebenpartei. Art. 34 ZPO statuiert jedoch ei-
nen Vorbehalt für den Fall, dass das Gericht über den Rückgriffsanspruch des Litis-
denunzianten gegenüber dem Eingerufenen entscheidet. Damit das Urteil über eine 
Regressforderung gegenüber dem Litisdenunziaten direkt vollstreckbar ist, muss er 
mit Parteistellung in das hängige Prozessverfahren integriert werden. Demnach ste-
hen sich in beiden Verfahren dieselben Parteien gegenüber. Zudem stützt sich die 
vorliegende Forderung auf denselben Lebensvorgang, welcher auch der Klage vom 
15. April 2004 zu Grunde gelegt wurde. Die Rechthängigkeit ist nach Praxis des 
Bundesgerichts – entgegen der anders lautenden Bestimmung in der ZPO (Art. 51 
Ziff. 2) - von Amtes wegen zu prüfen (BGE 112 II 272). Da vorliegend bereits eine 
identische Klage rechtshängig ist, kann somit wegen fehlenden Rechtsschutzinter-
esses auf die Regressforderung nicht eingetreten werden.

12. a) Da nach dem Gesagten Berufung und Anschlussberufung ab-
zuweisen sind, rechtfertigt es sich, die Kosten des Berufungsverfahrens den Par-
teien je zur Hälfte aufzuerlegen und die ausseramtlichen Kosten wettzuschlagen. 
Es gilt zu berücksichtigen, dass H. mit rund der Hälfte seiner Forderung durchge-
drungen ist.

b) Was die Kosten- und Entschädigungspflicht des Eingerufenen betrifft, 
gilt es zu beachten, dass gemäss Art. 34 ZPO den Nebenparteien lediglich die auf-
grund ihrer Anträge entstandenen gerichtlichen und aussergerichtlichen Kosten auf-
erlegt werden können (vgl. dazu auch PKG 1997 Nr. 9). Solcherlei zusätzliche Kos-
ten sind im Berufungsverfahren nicht entstanden, weshalb der Kanton Graubünden 
nicht mit Gerichtskosten belastet werden kann. Gemäss Praxis des Kantonsgerich-
tes kann einer Nebenpartei, wie es der Eingerufene darstellt, keine aussergerichtli-
che Entschädigung zugesprochen werden (PKG 1989 Nr. 13 mit weiteren Hinwei-

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sen). Verbindlich kann das Urteil nur im Verhältnis der unterstützten Hauptpartei 
und ihrem Streitgehilfen werden. Inwiefern die ohne Erfolg unterstützte Hauptpartei 
für ihre Kosten auf den Streithelfer Regress nehmen kann, ist eine Frage des ma-
teriellen Rechtes, die im Streitfall in einem Prozess zwischen den genannten Per-
sonen zu entscheiden ist. Der Streithilfe liegt stets ein Rechtsverhältnis zwischen 
der unterstützten Hauptpartei und ihrem Streitgehilfen zugrunde, an welcher der 
Prozessgegner nicht beteiligt ist. Durch seine Streithilfe nimmt der Streithelfer Inter-
essen wahr, die in diesem Rechtsverhältnis begründet sind. Es besteht daher kein 
Grund, der es rechtfertigen könnte, dem Streithelfer einen Entschädigungsanspruch 
gegenüber dem Prozessgegner einzuräumen. Dem Kanton Graubünden kann somit 
keine ausseramtliche Entschädigung zugesprochen werden.

c) Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt sich auch keine Än-
derung der vorinstanzlichen Verteilung der amtlichen und ausseramtlichen Kosten, 
gilt es doch zu beachten, dass vor Vorinstanz die Widerklage im Umfang von rund 
Fr. 39'000.-- noch strittig war. Vor der Zivilkammer wurde denn auch nicht geltend 
gemacht, dass an der erstinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsregelung (Zif-
fer 4 des Dispositivs) selbst dann etwas zu ändern sei, wenn es im Wesentlichen 
beim bezirksgerichtlichen Urteil sein Bewenden haben sollte. Mit keinem Wort 
gerügt und begründet wurde auch, dass der Kanton Graubünden im vorinstanzli-
chen Verfahren eine aussergerichtliche Entschädigung zugesprochen wurde, so 
dass darauf nicht weiter einzugehen ist.

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Demnach erkennt die Zivilkammer :

1. Die Berufung und die Anschlussberufung werden abgewiesen.

2. Vom Rückzug der Widerklage wird Vormerk genommen.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens bestehend aus einer Gerichtsgebühr 
von Fr. 5'000.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 420.--, total somit Fr. 5'420.-
-, gehen je zur Hälfte zu Lasten von I. und J. sowie von H.. Die ausseramtli-
chen Kosten werden wettgeschlagen.

4. Mitteilung an:

__________

Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
Der Präsident: Die Aktuarin: