# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ef97df53-84cd-5ca9-aa5e-d767a28f21ba
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 27.10.2025 MJ250044-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MJ250044-L_2025-10-27.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 20 

Art. 257f Abs. 3 OR; Art. 152 Abs. 2 ZPO; Art. 179bis ff. StGB; Art. 28 ZGB; Art. 

157 ZPO. Ausserordentliche Kündigung wegen wiederholten nächtlichen 

Lärms (Schreie, Musik). Verwertbarkeit von Tonaufnahmen. Würdigung von 

Aussagen. 

Wiederholte nächtliche Lärmimmissionen bilden für gewöhnlich eine hinreichende 

Grundlage für eine ausserordentliche Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzun-

gen. Tonaufnahmen, die in den allgemeinen Räumen der Mietliegenschaft oder in 

den Nachbarwohnungen erstellt wurden, um die Immissionen zu beweisen, sind 

verwertbar. 

Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ250044-L vom 27. Oktober 2025 (nicht 

rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Schweizer, Bauert; Gerichtsschreiberin 

Moshir Omer): 

«(…) 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

1.1. Der Kläger/Widerbeklagte (nachfolgend: Kläger) und die Beklagte/Wider-

klägerin (nachfolgend: Beklagte) schlossen am 8. Oktober 2024 einen Mietvertrag 

über eine Einzimmerwohnung an der N.-strasse x in Zürich mit Mietbeginn per 

1. November 2024. Die Wohnung des Klägers befindet sich im 1. Obergeschoss 

und liegt zwischen den Wohnungen des Mieters A. resp. der Mieterin B., an die 

sie jeweils angrenzt. Letztgenannte beendete das Mietverhältnis mit der Beklagten 

mit Kündigung vom 26. Februar 2025. Jeweils direkt über dem Kläger befinden 

sich die Wohnungen der Mieterinnen C. (2. Obergeschoss) und D. (3. Oberge-

schoss). Im Erdgeschoss der Liegenschaft befinden sich Gewerberäumlichkeiten. 

1.2. Mit Schreiben vom 27. November 2024 und unter Erwähnung von Schreien 

mahnte die Beklagte den Kläger erstmals, die Nachtruhe einzuhalten. Kurz nach 

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dem Versand dieses Schreibens meldete sich der Kläger per E-Mail bei der Be-

klagten, welche den Kläger mit E-Mail vom 28. November 2024 auf die Problema-

tik nächtlicher lauter Schreie aufmerksam machte. Mit E-Mail vom 20. Dezember 

2024 gelangte die Beklagte – erneut mit Hinweis auf nächtliche Schreie – an den 

Kläger. Mit Schreiben vom 8. Januar 2025 drohte sie dem Kläger sodann die aus-

serordentliche Kündigung für den Fall der weiteren Verletzung der Pflicht zur Rück-

sichtnahme an. Mit amtlichem Formular vom 28. Januar 2025 kündigte die Be-

klagte das Mietverhältnis mit dem Kläger ausserordentlich per 28. Februar 2025 

mit der Begründung von wiederholten Verstössen gegen die Nachtruhe. Die Kün-

digung ging dem Kläger am 31. Januar 2025 zu, wobei er die Beklagte gleichen-

tags darauf hinwies, dass die Kündigung – aufgrund der Kündigungsfrist von 

30 Tagen – erst per 31. März 2025 Wirkung zeitigen könne. Damit zeigte sich die 

Beklagte in der Folge einverstanden. 

1.3. Zwischen den Parteien ist im Wesentlichen strittig, ob der Kläger die Nacht-

ruhe durch laute Schreie störte bzw. er der Urheber derselben ist. 

2. Prozessgeschichte 

2.1. Mit Eingabe vom 26. Februar 2025 (Poststempel) machte der Kläger das 

vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. 

Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 14. April 2025 schlossen die Par-

teien einen Vergleich mit Widerrufsvorbehalt, von welchem der Kläger mit Eingabe 

vom 16. April 2025 Gebrauch machte. Infolgedessen wurde dem Kläger mit Be-

schluss vom 17. April 2025 die Klagebewilligung erteilt.  

2.2. Mit Eingabe vom 27. Mai 2025 (Poststempel) reichte der Kläger innert Frist 

(Art. 209 Abs. 4 ZPO) eine begründete Klage mit den vorstehenden Rechtsbegeh-

ren ein. Mit Beschluss vom 5. Juni 2025 wurde die Klage der Beklagten zugestellt, 

die Prozessleitung an den Mietgerichtspräsidenten delegiert und dem Kläger Frist 

zur Nachreichung der Klagebewilligung vom 17. April 2025) gesetzt. Diese wahrte 

der Kläger mit Eingabe vom 16. Juni 2025.  

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2.3. Mit Präsidialverfügung vom 24. Juni 2025 sistierte das hiesige Gericht das 

vorliegende Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Prozess des Ein-

zelgerichts (Audienz) betreffend Ausweisung des Klägers im Rechtsschutz in kla-

ren Fällen. Das hiergegen vom Kläger angestrengte Beschwerdeverfahren wurde 

mit Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich vom 7. August 2025 zufolge 

Gegenstandslosigkeit abgeschrieben, nachdem das hiesige Gericht das vorlie-

gende Verfahren im Anschluss an den Nichteintretensentscheid des Einzelgerichts 

Audienz vom 14. Juli 2025 mit Verfügung vom 28. Juli 2025 wieder aufgenommen 

hatte. Zugleich wurde dem Gesuch des Klägers um unentgeltliche Rechtspflege 

entsprochen. 

2.4. Mit Vorladung vom 13. August 2025 wurde zur Hauptverhandlung auf den 

18. September 2024 vorgeladen, anlässlich derer die Parteien ihre Parteivorträge 

erstatteten. Nachdem die Vergleichsgespräche gescheitert waren, wurde das Ver-

fahren für spruchreif erklärt. Die Urteilsberatung erfolgte auf dem Zirkularweg. 

II. Prozessuales 

1. Zuständigkeit des Mietgerichts Zürich 

Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden 

Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus 

einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde 

liegt, und beträgt der Streitwert mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 i.V.m. 

Art. 26 GOG ZH). 

2. Verfahrensgrundsätze 

Für Prozesse betreffend Kündigungsschutz und Erstreckung bei Miete und Pacht 

von Wohn- und Geschäftsräumen gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert das ver-

einfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), wobei die soziale Untersuchungs-

maxime Anwendung findet (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 ZPO). 

Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest, beschränkt sich aller-

dings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mit-

zuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen 

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und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und 

Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vor-

getragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra 

2013 Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, 4. Aufl., Art. 247 N 4 und 

16 ff.). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie 

kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen 

Partei reichen, ob diese anwaltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein 

Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1). Neue Tat-

sachen und Beweismittel berücksichtigt das Gericht bis zur Urteilsberatung 

(Art. 229 Abs. 3 ZPO). 

Grundsätzlich haben die Parteien Anspruch auf Abnahme der korrekt angebote-

nen Beweise, soweit diese für den Entscheid erheblich sind (Art. 150 Abs. 1 und 

152 Abs. 1 ZPO). Allerdings schliesst dies eine antizipierte Beweiswürdigung nicht 

aus, insbesondere wenn das Gericht aufgrund der übereinstimmenden Darstellung 

der Parteien oder in Würdigung der abgenommenen Beweismittel zur Überzeu-

gung gelangt, dass zusätzliche Beweiserhebungen an der Gesamtwürdigung 

nichts zu ändern vermöchten (BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 140 I 285 E. 6.3.1; 

BGE 138 III 374 E. 4.3.2). 

3. Widerklage 

Gemäss Art. 224 Abs. 1 ZPO kann die beklagte Partei in der Klageantwort Wider-

klage erheben, wenn der geltend gemachte Anspruch nach der gleichen Verfah-

rensart wie die Hauptklage zu beurteilen ist. Die im vorliegenden Fall anlässlich 

der Klageantwort erhobene Widerklage betrifft ein Ausweisungsbegehren. Die 

Ausweisung gehört nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Kündi-

gungsschutz im weit zu verstehenden Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, so dass 

vorliegend für Haupt- und Widerklage die in Art. 224 Abs. 1 i.V.m. Art. 219 und 243 

ff. ZPO geforderte gleiche Verfahrensart gegeben ist (BGer 4A_609/2020 Urteil 

vom 26. März 2021 E. 4; BGE 142 III 402 E. 2.5.4; BGE 142 III 278 E. 3 und 4; 

BGE 132 III 65 E. 3; BGE 139 III 457 E. 5.3; BGE 142 III 515 E. 2.2.4; BGE 142 III 

690 E. 3.2). Auch die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen sind erfüllt. 

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4. Verwertbarkeit der Audioaufnahmen 

4.1. Rechtswidrig beschaffte Beweismittel werden nur berücksichtigt, wenn das 

Interesse an der Wahrheitsfindung überwiegt (Art. 152 Abs. 2 ZPO). Das Gericht 

hat danach eine Abwägung zwischen dem Schutzinteresse des Rechtsgutes, das 

bei der Beweismittelbeschaffung verletzt wurde, und dem Interesse an der Wahr-

heitsfindung (BGer 5A_313/2013 Urteil vom 11. Oktober 2013, E. 3.1) zu treffen. 

Art. 152 Abs. 2 ZPO ist dabei von Amtes wegen zu beachten (BGer 5A_126/2023 

Urteil vom 13. Juni 2023 E. 5.1). Nach Art. 179quater Abs. 1 StGB wird auf Antrag 

mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft, wer eine Tatsache 

aus dem Geheimbereich eines andern oder eine nicht jedermann ohne weiteres 

zugängliche Tatsache aus dem Privatbereich eines anderen ohne dessen Einwil-

ligung mit einem Aufnahmegerät beobachtet oder auf einem Bildträger aufnimmt. 

Tatbestandsmässig ist jedoch nur die Nutzung eines Bildaufnahmegeräts (BSK 

StGB-RAMEL/VOGELSANG, Art. 179quater N 17). Auf Antrag ebenfalls strafbar macht 

sich, wer ein fremdes nichtöffentliches Gespräch, ohne die Einwilligung aller daran 

Beteiligten, mit einem Abhörgerät auf einem Tonträger aufnimmt (Art. 179bis Abs. 1 

StGB). Ein Gespräch stellt dabei jeder mündliche Gedanken- und Informations-

austausch dar, an dem der Täter selber nicht teilnimmt. (BSK StGB-RAMEL/VOGEL-

SANG, Art. 179bis N 10). Gemäss Art. 28 Abs. 2 ZGB liegt sodann eine widerrecht-

liche Persönlichkeitsverletzung vor, wenn sie nicht durch Einwilligung des Verlet-

zen, durch ein überwiegendes privates oder öffentliches Interesse oder durch Ge-

setz gerechtfertigt ist (Art. 28 Abs. 2 ZGB). In Rechtsprechung und Lehre ist ein 

aus dem Persönlichkeitsschutz nach Art. 28 ZGB abgeleitetes Recht an der eige-

nen Stimme anerkannt, welches die unerlaubte Beschaffung von Tonaufnahmen, 

beispielsweise durch die heimliche Aufnahme privater Gespräche, erfasst (vgl. 

BGE 110 II 411, 418 f. E. 3.b; BSK ZGB I-MEILI, Art. 28 N 22).  

Nach der sogenannten Sphärentheorie besteht eine Dreiteilung des gesamten Le-

bensbereichs eines Menschen in den Geheim-, den Privat- und den Gemeinbe-

reich. Der Geheimbereich umfasst diejenigen Lebensvorgänge, die eine Person 

der Wahrnehmung und dem Wissen aller Mitmenschen entziehen bzw. nur mit 

ganz bestimmten andern Menschen teilen will. Der Privatbereich umfasst diejeni-

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gen Lebensäusserungen, die der Einzelne gemeinhin mit nahe verbundenen Per-

sonen, aber nur mit diesen, teilen will, z.B. das Wohnen, das Arbeiten, das ge-

meinschaftliche Besprechen von Tagesereignissen, wobei der Kreis der nahe Ver-

bundenen je nach der Art der Lebensbetätigung wechseln kann. Eine dritte Gruppe 

von Lebensbetätigungen liegt im Gemeinbereich; durch sie ist der Mensch Le-

bens- und Zeitgenosse von jedermann; diesem Bereich gehören die Lebensbetä-

tigungen an, durch die sich der Mensch wie jedermann in der Öffentlichkeit be-

nimmt, durch unpersönliches Auftreten an allgemein zugänglichen Orten und Ver-

anstaltungen oder durch sein öffentliches Auftreten als Künstler oder Redner (BGE 

118 IV 41, 45 E. 4; BSK ZGB I-MEILI, Art. 28 N 23). 

4.2.  Bei der Interessenabwägung gemäss Art. 152 Abs. 2 ZPO sind einerseits 

das Gewicht und das Schutzinteresse des verletzten Rechtsguts und andererseits 

die Interessen des Beweisführers an der materiellen Wahrheit zu berücksichtigen. 

Das Schutzinteresse hängt insbesondere vom beeinträchtigten Rechtsgut, dessen 

Rang und der Intensität der Beeinträchtigung ab. Das Interesse an der materiellen 

Wahrheit hängt namentlich von der Bedeutung der Streitsache und von den an-

wendbaren Verfahrensgrundsätzen ab. Je mehr der Gerichtsbetrieb den Parteibe-

trieb bei der Stoffsammlung ersetzt, desto manifester wird ein öffentliches Inte-

resse. Das geringste Gewicht kommt den Gegenständen im Bereich der Verhand-

lungsmaxime zu; im Anwendungsbereich der beschränkten Untersuchungsma-

xime hat das Prinzip der materiellen Wahrheit dagegen ein höheres Gewicht (BSK 

ZPO-GUYAN, Art. 152 N 13 f.; BK ZPO-II-BRÖNNIMANN, Art. 152 N 47; N 51).  

4.3. Die Beklagte legte anlässlich der Hauptverhandlung vom 18. September 

2025 mehrere Audioaufnahmen ins Recht, mit welchen sie die dem Kläger vorge-

worfenen Nachtruhestörungen belegen will. Nach Angaben der Beklagten stam-

men sämtliche Aufnahmen vom Nachbarn des Klägers A. welcher diese im Trep-

penhaus oder innerhalb seiner eigenen Wohnung angefertigt hat. Die Beklagte gibt 

ferner an, auszuschliessen, dass Aufnahmen in der Wohnung des Klägers ange-

fertigt worden seien. Dies liess der Kläger unbestritten, verlangte in Ziff. 3 seiner 

Rechtsbegehren jedoch, dass die «widerrechtliche erstellten Tonaufnahmen» zu 

kassieren und allfällige Kopien zu vernichten seien. Hierzu bringt er vor, dass die 

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Tonaufnahmen illegal getätigt worden und als Beweismittel «zu ignorieren» seien. 

Das Rechtsbegehren des Klägers ist sinngemäss als prozessualer Antrag dahin-

gehend zu verstehen, dass die Tonaufnahmen aufgrund ihrer rechtswidrigen Be-

schaffung als Beweismittel nicht berücksichtigt werden sollen. 

4.4. Auf den bei den Akten liegenden Tonaufnahmen sind u.a. Schreie zu hören. 

Ein Gesprächsinhalt oder gesprochene Worte sind den Tonaufzeichnungen nicht 

zu entnehmen. Selbst wenn es sich – wie noch zu prüfen ist – um Aufnahmen von 

Lauten des Klägers handelt,  liegt weder eine Aufzeichnung unter der Nutzung 

eines Bildaufnahmegeräts im Sinne von Art. 179quater Abs. 1 StGB noch diejenige 

eines Gesprächs im Sinne von Art. 179bis Abs. 1 StGB vor. Der strafrechtlich ge-

schützte Persönlichkeitsbereich des Klägers ist demnach nicht tangiert. Zudem ist 

unbestritten, dass die Audiodateien nicht in der Wohnung des Klägers, sondern im 

Treppenhaus sowie in der Wohnung des Mieters A. aufgenommen wurden, von 

wo aus die Schreie hörbar waren. Etwaige Persönlichkeitsbeeinträchtigungen des 

Klägers wären damit, wenn überhaupt, nur geringfügiger Natur, und sie verblassen 

vor dem offensichtlichen Interesse der Beklagten an der Dokumentation schwer-

wiegender Störungen der Pflicht zur Rücksichtnahme durch den Mieter mittels Auf-

nahmen in allgemeinen Räumen und Nachbarwohnungen, in denen sich die Stö-

rungen ausgewirkt haben.  Dem Interesse an der materiellen Wahrheitsfindung 

kommt damit jedenfalls überwiegendes Gewicht zu, so dass an sich offenbleiben 

könnte, ob die Aufnahmen überhaupt eine widerrechtliche Persönlichkeitsverlet-

zung bilden. Gerade wegen der vertraglichen Verpflichtung der Vermieterin zur 

Vermeidung von Störungen anderer Hausbewohner sind Aufzeichnungen aus-

serhalb des eigentlichen Mietobjekts jedenfalls so lange nicht als widerrechtlich zu 

erachten, als dabei die Verhältnismässigkeit gewahrt bleibt (BGE 142 III 263; vgl. 

zur prozessualen Einordnung datenschutzrechtlicher Fragen im Kontext einer 

Miete ZMP 2019 Nr. 15).  Die Audioaufnahmen sind somit gemäss Art. 152 Abs. 2 

ZPO zu berücksichtigen. 

III. Parteistandpunkte 

1. Der Kläger macht im Wesentlichen geltend, die Kündigung vom 28. Januar 

2025 sei missbräuchlich erfolgt, weil er die ihm von der Beklagten vorgeworfene 

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Störung der Nachtruhe durch Stöhnen oder Schreien nicht verursacht habe. Viel-

mehr habe sich sein Nachbarmieter A. schon kurz nach dem Einzug des Klägers 

im Rahmen eines Gesprächs bei diesem über nächtliche Ruhestörungen be-

schwert, namentlich über das nächtliche Herumschieben von Umzugskartons. Der 

Kläger führt aus, die Liegenschaft mit dem Mietobjekt befinde sich in einem Quar-

tier mit Restaurant- und Barbetrieb. Mit Geräuschemissionen wie Gelächter, Ge-

johle oder Geschreie sei da jederzeit zu rechnen. Auch hätten im Zeitraum der 

vorgenannten Beschwerde Sanierungsarbeiten an den Tramgleisen stattgefun-

den, in deren Zuge mit Presslufthämmern Beton entfernt worden sei. Diese seien 

am Abend nach Betriebsschluss bis in die Nacht hinein durchgeführt worden. Vor 

dem Hintergrund der dadurch verursachten Geräuschkulisse sei es ihm schleier-

haft, wie jemand das nahezu geräuschlose Herumschieben von Umzugskartons 

wahrnehmen könne. A. habe dem Kläger anlässlich des vorerwähnten Gesprächs 

ferner mitgeteilt, er empfinde die Situation als so gravierend, dass er die Hausver-

waltung bereits eingeschaltet habe. In der Folge habe der Kläger sich zwar koope-

rativ gezeigt und sich gefügt. Gleichwohl sei es zu weiteren Beschwerden über 

Nachtruhestörungen betreffend Lamellenjalousie sowie heruntergefallene Klobrille 

gekommen, welche per Zettelchen oder Chat-Nachrichten an ihn herangetragen 

worden seien. Der Mieter A. habe sich beim Einzug des Klägers über jede Kleinig-

keit beschwert und sei sehr darauf bedacht, den Kläger zu tadeln und zurechtzu-

weisen. 

Der Kläger bestreitet ferner, dass die Mietpartei A. sich lediglich in Bezug auf von 

ihm wahrgenommene Schreie bei der Hausverwaltung beschwert habe. Dieser 

habe in seiner E-Mail an die Hausverwaltung vom 4. November 2024 vielmehr eine 

«erhöhte Nachtaktivität» beanstandet. Dabei habe er sich bereits an Kleinigkeiten 

gestört wie am Betätigen eines Wasserhahns oder dem Verschieben eines Kar-

tons. Damit habe A. versucht, sich eine Eckwohnung zu ergattern. 

Mit E-Mail vom 22. Januar 2025 habe A. der Beklagten ein Lärmprotokoll zukom-

men lassen, aus welchem hervorgehe, dass er gleichentags von 04.30 Uhr bis 

07.00 Uhr Lärm wahrgenommen habe. Demgegenüber habe die im 3. Oberge-

schoss wohnhafte Mietpartei D. angegeben, am 22. Januar 2025 von 02.00 Uhr 

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bis 08.00 Uhr in ihrer Nachtruhe gestört worden zu sein. Nach Ansicht des Klägers 

liegt in diesen Aussagen eine Ungereimtheit, da D. damit aus dem 3. Oberge-

schoss mehr Lärm vernommen haben wolle, als die Polizei oder A., der direkte 

Nachbar des Klägers. Hinzu komme, dass D. mit E-Mail vom 17. Januar 2025 ge-

schildert habe, sie höre jede Nacht, wie ein Nachbar heftig an die Türe [des Klä-

gers] klopfe, diskutiere oder die Polizei kontaktiere. Dies lasse vermuten, dass die 

Mietpartei D. eben nicht primär durch Schreie, sondern durch die vorerwähnten 

«Umtriebe» des Schlafes beraubt worden sei. 

Der Kläger führte zu den ihm vorgeworfenen nächtlichen Schreien und Stöhnen 

aus, dass er daran «kein Interesse» gehabt habe und zu diesen Uhrzeiten für ge-

wöhnlich schlafe. Eher habe er ein gesundheitliches Problem vermutet, welches 

zu diesen Beeinträchtigungen geführt habe bzw. wisse er nicht, ob jemals Schreie 

stattgefunden hätten. Es könne schliesslich irgendjemand Urheber der Ruhestö-

rungen gewesen sein, zumal die Polizei nie irgend einen Lärm habe feststellen 

können, was im Widerspruch dazu stehe, dass er die ganze Nacht geschrien ha-

ben soll. Ferner sei es gar nicht möglich, eine ganze Nacht zu schreien ohne am 

Morgen heiser zu sein. Ihm seien im Zuge des Einzugs von den anderen Mietpar-

teien stets viele Kleinigkeiten vorgeworfen worden. Diese hätten eine «Psycho-

analyse» betrieben und sich wahrscheinlich etwas zusammengereimt. Die Miet-

partei C. habe ihn gar wahrheitswidrig eines aggressiven Verhaltens bezichtigt. 

Der Kläger sei hingegen stets bemüht gewesen, die Kommunikationskanäle offen 

zu halten und habe sich freundlich nach dem Wohlbefinden und der nächtlichen 

Ruhe erkundigt. Diese Anfragen seien allerdings oftmals ins Leere gelaufen. 

2. Die Beklagte liess ausführen, dass es kurz nach dem Einzug des Klägers in 

die Liegenschaft (…) zu diversen Reklamationen seitens der Nachbarmieter we-

gen nächtlicher Ruhestörungen durch den Kläger gekommen sei. Mit E-Mail vom 

4. November 2024 habe sich erstmals die Mietpartei A. unter anderem wegen lau-

ter, zwischen 03.30 Uhr und 04.00 Uhr ausgestossener Schreie des Klägers be-

schwert. Innerhalb der darauffolgenden 2.5 Monate seien insgesamt 20 schriftli-

che Beschwerden wegen desselben Verhaltens des Klägers erfolgt, welche sich 

im Dezember 2024 gehäuft hätten. Beschwerdegegenstand seien dabei stets 

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laute, quälende, aggressive, häufige und anhaltende Schreie des Klägers gewe-

sen, welche hauptsächlich während der Nacht zwischen 22.00 Uhr und 06.00 Uhr 

aus der Wohnung des Klägers zu hören gewesen seien. Einzelnen Beschwerde-

mails seien auch Audioaufnahmen der wahrgenommenen Schreie angehängt ge-

wesen. In den E-Mails hätten die Nachbarn jeweils auch zwischenzeitliche Ver-

besserungen der Situation geschildert, was zeige, dass diese dem Kläger nichts 

Böses gewollt hätten, sondern schlichtweg ehrlich und transparent gewesen seien. 

Im Zeitraum um Weihnachten 2024 habe sich die Situation zwar ein wenig beru-

higt, jedoch seien am 6. Januar 2025 erneute Beschwerden mit dem Hinweis, dass 

es nun noch schlimmer geworden sei, gekommen. Nun seien die Schreie auch 

tagsüber zu vernehmen gewesen, was einzelne Mieter zusätzlich in Angst versetzt 

habe. Aus diesem Grund habe sich die Beklagte zur letzten Abmahnung [vom 

8. Januar 2025] mit Androhung der ausserordentlichen Kündigung gezwungen ge-

sehen. 

Die Situation habe sich in der Folge nicht verbessert. Vielmehr hätten sich die 

Mietparteien B., A. sowie D. erneut mit zwischen dem 13. Januar 2025 und 22. Ja-

nuar 2025 erfolgten E-Mails über das unhaltbare Verhalten des Klägers, insbeson-

dere dessen nächtliche sowie nunmehr auch tagsüber erfolgenden lauten Schreie 

beschwert. Verschiedene Mieter hätten aufgrund des Verhaltens des Klägers wie-

derholt den Notruf der Polizei gewählt; dies sei zwischen dem 3. Dezember 2024 

und dem 22. Januar 2025 insgesamt fünf Mal erfolgt. Anlässlich der Polizeiein-

sätze habe der Kläger die Türe allerdings nicht geöffnet, sodass keine Abhilfe habe 

geschaffen werden können. Aus den Journaleinträgen der Stadtpolizei Zürich 

gehe insbesondere hervor, dass der Kläger am 20. Januar 2025 um 18.03 Uhr laut 

in der Wohnung herumgeschrien, sowie gepoltert und gehämmert habe. Am 

22. Januar 2025 um 04.37 Uhr habe der Kläger um Hilfe geschrien, jedoch die 

Türe, wie am Tag zuvor, nicht geöffnet. 

Da sich das vorausgeführte Verhalten des Klägers nach der Abmahnung vom 

8. Januar 2025 nicht geändert und er weiterhin nachts wie auch tagsüber wieder-

holt, lange und intensiv geschrien habe, was die Nachbarn in Angst versetzt sowie 

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auch wiederholt aus dem Schlaf gerissen habe, (…) habe sich die Beklagte mit 

Formular vom 28. Januar 2025 zur Kündigung des Mietverhältnisses entschieden. 

3. Auf diese und weitere Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur so-

weit eingegangen, als dies für den Entscheid von Belang ist. Findet sich zu einer 

Behauptung kein Kommentar, so hat das Gericht diese als irrelevant eingestuft. 

IV. Materielles 

1. Wirksamkeit der Kündigung  

1.1 Gemäss Art. 257f Abs. 3 OR kann der Vermieter von Wohn- und Geschäfts-

räumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen, 

wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rück-

sichtnahme weiter verletzt, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die 

Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist (BGer 4A_140/2019 

vom 26. September 2019 E. 4.1 = mp 2020 S. 45 f.; Mietrecht für die Pra-

xis/BRÄNDLI, 10. Aufl., S. 816 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., Art. 257f OR N 50 ff.).  

Die Sorgfaltspflicht gemäss Art. 257f Abs. 1 OR gebietet ganz allgemein, die Miet-

sache vertragsgemäss und schonend zu gebrauchen, damit diese im Interesse 

des Vermieters nicht unnötig an Substanz einbüsst und der Hausfrieden nicht ge-

stört wird (CHK-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 257f OR N 4; SVIT-Komm.-REUDT, 5. Aufl., 

Art. 257f OR N 20). Die Pflicht zur Rücksichtnahme auf Hausbewohner und Nach-

barn gehört ebenfalls zu den Sorgfaltspflichten des Mieters (SVIT-Komm.-REUDT, 

a.a.O., Art. 257f OR N 29). Störendes oder gar strafrechtlich relevantes Verhalten 

muss der Vermieter nicht dulden (SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR N 31; 

ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 34). Insbesondere hat der Mieter über-

mässige Einwirkungen auf seine Mitmieter und auf die Nachbarschaft zu unterlas-

sen, die auch nach den Normen des Nachbarrechts (Art. 684 ZGB) verpönt sind 

(MPra-BRÄNDLI, 10. Auflage, S. 817; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR 

N 34). Im Vordergrund stehen Immissionen durch Lärm, Licht, Staub, Rauch sowie 

üble Gerüche usw. Das Bundesgericht beurteilt übermässige Lärmimmissionen als 

«typische Gründe» für eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses 

(BGE 136 III 65, E. 2.5; BGer 4A_173/2017 vom 11.10.2017, E. 3.1.2; BGer 

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4A_87/2012 vom 10.04.2012, E. 4.1; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR 

N 31). 

1.2 Eine Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR setzt weiter eine schriftliche 

Mahnung voraus (CHK-HULLIGER a.a.O., Art. 257f OR N 8; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 

a.a.O., Art. 257f OR N 50 f.; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.2.2). 

Die Abmahnung muss innert nützlicher Frist seit der Pflichtverletzung erfolgen (ZK-

HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 52; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f 

OR N 53; MPra-BRÄNDLI, 10. Auflage, S. 818). Eine explizite Kündigungsandro-

hung wird nicht vorausgesetzt (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 51 und 

54; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR N 54 f.; MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 

819). Die ausserordentliche Kündigung darf erst erfolgen, wenn die abgemahnte 

Pflichtverletzung nach der schriftlichen Abmahnung andauert oder erneut erfolgt. 

Es genügt ein sachlicher und nicht allzu ferner zeitlicher Zusammenhang (MPra-

BRÄNDLI, a.a.O., S. 819; CHK-HULLIGER a.a.O., Art. 257f OR N 8; ZK-HIGI/BÜHL-

MANN, a.a.O., Art. 257f OR N 56; BGer 4C.270/2007 vom 26. November 2001 

E. 3b/cc). 

1.3 Darüber hinaus setzt die ausserordentliche Kündigung eine schwere Ver-

tragsverletzung i. S. des Vorliegens eines wichtigen Grundes voraus (SVIT-

Komm.-REUDT a.a.O., N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 58 ff.). Da-

für muss die erneute oder andauernde Pflichtverletzung eine gewisse objektive 

Schwere aufweisen, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fort-

setzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist (BGE 136 III 65 E. 2.5; BGer 

4A_647/2017 vom 7. März 2018 E. 3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR 

N 58; MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 820). Auch hier ist ein objektiver Massstab anzu-

legen. Der Entscheid erfolgt unter Würdigung der gesamten Umstände (Art. 4 

ZGB; BGE 136 III 65 E. 2.5; BGer 4A_647/2017 vom 7. März 2018 E. 3; MPra-

BRÄNDLI, a.a.O., S. 820; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR N 41).  

Der Vermieter ist für das Vorliegen der Voraussetzungen gemäss Art. 257f Abs. 3 

OR beweisbelastet (Art. 8 ZGB; BGer 4C.273/2005 vom 22. November 2005 E. 2).  

- 13 - 

2. Missbräuchlichkeit der Kündigung  

2.1. Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den 

Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Die Prüfung der Gültigkeit der Kündi-

gung gestützt auf Art. 271 OR hat sich lediglich auf den Blickwinkel von Treu und 

Glauben zu beschränken (Art. 271 Abs. 1 OR). Da die Frage der Unzumutbarkeit 

der Fortsetzung des Mietverhältnisses materielle Voraussetzung von Art. 257f 

Abs. 3 OR ist, bleibt im Rahmen des Anfechtungsverfahrens für die Prüfung dieser 

Frage kein Raum mehr. Die Frage der Unzumutbarkeit ist vielmehr im Rahmen der 

(vorfrageweisen) Prüfung der gesetzlichen Gültigkeit der Kündigung zu prüfen, wo-

bei zu beachten ist, dass der Vermieter, der von seinem Vertragspartner vertrags-

treues Verhalten erwarten darf, anlässlich einer ausserordentlichen Kündigung 

nicht gehalten ist, sorgsam wie ein Gericht alle Aspekte gegeneinander abzuwä-

gen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271a OR N 84 f.). Im Übrigen ist bei Vertrags-

verletzungen des Kündigungsempfängers eine gewisse Zurückhaltung mit der An-

nahme widersprüchlichen Verhaltens des Kündigenden geboten (vgl. BGer 

4A_62/2010 vom 13.4.2010 E. 3).  

2.2. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn die Kündigung ohne 

objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der 

Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu 

beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu 

und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und 

korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte 

(Art. 2 Abs. 1 ZGB; CHK-HULLIGER a.a.O., Art. 271-271a OR N 3; SVIT-Komm.-

MEYER a.a.O., Art. 271 N 22 und 28; MPra-THANEI, 10. Aufl. 2022, S. 887 ff.; ZK-

HIGI/BÜHLMANN, a.a.O, Art. 271 OR N 10 ff. und 56; KUKO OR-BLUMER, 1. Aufl. 

2014, Art. 271/271a N 6). Jede Kündigung der ein legitimes, sachlich oder persön-

lichen nachvollziehbares Interesse oder Motiv unterliegt, ist demnach gültig  

(CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR N 3). 

2.3. Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der 

Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit 

eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht 

- 14 - 

denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massge-

blich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem 

Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt 

worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt 

wird. Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen 

auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser 

Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für 

eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt 

es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden, 

wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten 

Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist. Das Ge-

setz kennt denn auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe (ZK-HIGI/BÜHL-

MANN, a.a.O., Art. 271a OR N 10 f.; CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR 

N 2 ff.; SVIT-Komm.-MEYER, a.a.O., Art. 271, N 20 ff.; MPra-THANEI, a.a.O., S. 901 

ff.; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., Art. 271/271a N 7). 

2.4. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 

91 E. 3.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 

E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., Art. 271/271a N 16). Dabei obliegt es dem 

Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen 

für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun dass 

die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund er-

folgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und 

die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O, Art. 271 

OR N 165; SVIT-Komm.-MEYER a.a.O., Art. 271 N 51; vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und 

Art. 8 ZGB; BGE 145 III 143 E. 3.1; 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Da es sich 

beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind die-

jenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz 

schliessen lassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 

E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kün-

digung grundsätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 

2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft 

- 15 - 

machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 

E. 2.4.1).  

V. Würdigung 

1. Vorliegend hat die Beklagte das Mietverhältnis infolge der ihrer Ansicht nach 

durch den Kläger verursachten Störung der Nachtruhe gekündigt. Es ist unbestrit-

ten, dass eine Abmahnung erfolgte und die Beklagte das Mietverhältnis mit amtli-

chem Formular vom 28. Januar 2025 ausserordentlich per 28. Februar kündigte 

und sich, nach dem Hinweis des Klägers auf die Kündigungsfrist, mit der Wirkung 

der Kündigung per 31. März 2025 einverstanden erklärte. Auch erfolgte die Kün-

digung formell korrekt.  

2.1 Das Gericht bildet seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise 

(Art. 157 ZPO). Bei der Würdigung von Aussagen darf nicht allein auf die Stellung 

einer Person im Verfahren oder im Leben abgestellt werden (sog. Glaubwürdig-

keit). In der Aussagepsychologie ist seit langem anerkannt, dass die Richtigkeit 

einer Darstellung nur anhand einer sorgfältigen Untersuchung ihres Inhalts über-

prüft werden kann (Glaubhaftigkeit). Bei der Würdigung von mündlichen oder 

schriftlichen Äusserungen hat sich die sogenannte Aussageanalyse (sog. Un-

deutsch-Methode) etabliert. Nach deren empirischem Ausgangspunkt erfordern 

wahre und falsche Schilderungen unterschiedliche geistige Leistungen. Es ist aus-

serordentlich schwierig, eine in Wahrheit nicht erlebte Geschichte so zu erzählen, 

dass dem Zuhörer keine Mängel auffallen. Überprüft wird deshalb, ob die aussa-

gende Person unter Berücksichtigung der Umstände, ihrer intellektuellen Leis-

tungsfähigkeit und der Motivlage eine solche Aussage auch ohne realen Erleb-

nishintergrund gemacht haben könnte. Die Nullhypothese besagt, dass jede Aus-

sage bis zum Beweis des Gegenteils zunächst als unwahr zu betrachten ist. Um 

die These zu widerlegen, wird das Gesagte einer Inhaltsanalyse unterzogen, und 

zwar anhand von bestimmten Qualitätsmerkmalen, sogenannten Realkennzei-

chen (BGE 133 I 33 E. 4.3; BGE 129 I 49 E. 5; je mit Hinweisen). Einbezogen wird 

auch die Entstehungsgeschichte der Aussage. Im Zentrum steht aber deren Ge-

halt, u.a. ob sie Strukturbrüche enthält, Widersprüche, Über- oder Untertreibun-

gen, wie hoch der Detaillierungsgrad ist, wobei ein besonderes Augenmerk auf die 

- 16 - 

Schilderung von Nebensächlichem, Ungewöhnlichem, Planwidrigem und Unver-

standenem gelegt wird, auf die emotionale Einbettung der Aussage, die Vermei-

dung bestimmter Themen, die Übereinstimmung mit weiteren Aussagen oder 

Sachbeweisen, die Integration in das Geschehen vor und nach dem Kernablauf 

und auf die Schilderung der eigenen Rolle und derjenigen von Drittpersonen. 

Ergibt sich eine hinreichende Anzahl von Realkennzeichen, wird die Nullhypothese 

verworfen und die Aussage als wahr betrachtet. Bei der inhaltlichen Analyse 

kommt es nicht auf völlige Konsistenz einer Aussage an, denn eine wahrheitsge-

mässe Schilderung wird viel häufiger durch die Begrenztheit des Gedächtnisses 

verhindert als durch bewusstes Lügen.  

Eine lebensnahe Schilderung etwa mit zahlreichen Details oder planwidrigen Ge-

schehensverläufen verliert ihre Überzeugungskraft nicht schon dadurch, dass sie 

nicht in allen Teilen mit objektiven Beweismitteln oder den Aussagen weiterer Be-

teiligter übereinstimmt. Die spontane Ergänzung oder gar Korrektur eines Berichts 

im Verlaufe des Erzählens ist ein Hinweis auf eine realitätsbezogene Schilderung, 

denn beim Versuch, sich an das Erlebte zu erinnern, kommt oft die Erinnerung 

selbst zurück. Gefahren bestehen dabei in der Tendenz des menschlichen Ge-

dächtnisses, Lücken durch plausible Erklärungen zu schliessen. Spekulative Aus-

sagen sind jedenfalls ebenso mit Vorsicht zu behandeln wie solche mit Widersprü-

chen im Kerngehalt. Gleiches gilt für glatte, eintönige und einheitliche Aussagen 

verschiedener Personen, die ein Zeichen für Absprachen sein können (BEN-

DER/HÄCKER/SCHWARZ, Tatsachenfeststellungen vor Gericht, 6. Aufl., München 

2025, S. 60 und 74 ff.; ZWEIDLER, Die Würdigung von Aussagen, ZBJV 132 [1996] 

118 f.). 

2.2 Die in Bezug auf die Pflichtverletzung beweisbelastete Beklagte lässt vorbrin-

gen, der Kläger habe sich sehr oft, zeitweise während jeder Nacht, rücksichtlos 

gegenüber den anderen Hausbewohnern verhalten. Indem er laute, quälende, ag-

gressive, häufige und anhaltende Schreie, vornehmlich nachts zwischen 

22.00 Uhr und 06.00 Uhr ausgestossen habe, habe er die Nachbarn nicht nur ihres 

- 17 - 

Schlafs beraubt, sondern sie teilweise auch in Angst versetzt. Diese Verhaltens-

weisen würden sich durch mündliche und zahlreiche schriftliche Aussagen von 

Hausbewohnern sowie Polizeiberichte belegen lassen. 

2.3 Zum Beweis für die schriftlichen Aussagen der Hausbewohner in Bezug auf 

die im Raum stehenden Ruhestörungen offeriert die Beklagte bei ihr im Zeitraum 

vom 4. November 2024 bis zum 22. Januar 2025 eingegangene Beschwerdemails 

von Nachbarn des Klägers.  

So vermeldete der Nachbar des Klägers, A., der Beklagten mit E-Mail vom 4. No-

vember 2024 erstmals nächtliche, laute und bis ins Treppenhaus dringende 

Schreie zwischen 03.30 Uhr und 04.00 Uhr, deren Urheber der Kläger gewesen 

sei. Mit E-Mail vom 12. November 2024 bat A. die Beklagte darum, den Kläger um 

Rücksicht zu ersuchen, da er ständig von Aktivitäten nebenan aus dem Schlaf ge-

rissen werde. Dabei habe er selbst um 03.00 Uhr zunächst poltern und schreien 

müssen, bevor es ruhig geworden sei. Auf sein am Mittag erfolgtes Klingeln habe 

der Kläger nicht reagiert. Ausserdem hätten die Nachbarn nebenan dasselbe 

Lärmproblem wahrgenommen. Mit E-Mail vom 21. November 2024 teilte A. der 

Beklagten mit, dass sich die Lärmsituation in den späten Nachtstunden nach ei-

nem Gespräch mit dem Kläger zwar deutlich verbessert habe, dieser aber nach 

wie vor zwischen 04.00 Uhr und 05.00 Uhr für alle Mietparteien deutlich hörbare 

Schreie ausstossen würde, welche ihn aus dem Schlaf reissen würden. Gleichen-

tags meldete sich, ebenfalls per E-Mail, die Nachbarin D. bei der Beklagten und 

vermeldete, der Kläger gebe die ganze Nacht zwischen ca. 02.00 Uhr und 

05.00 Uhr «sehr schmerzhafte, wilde und extrem laute Schreie» von sich. Mit E-

Mail vom 27. November 2024 teilte A. der Beklagten sodann mit, dass sich die 

Situation für den Moment etwas beruhigt habe.  

Am 2. Dezember 2024 trat die Mieterin B. per E-Mail an die Beklagte heran und 

vermeldete, dass der Kläger seit seinem Einzug beinahe jede Nacht zwischen 

03.00 Uhr und 05.00 Uhr nächtliche Ruhestörungen verursache, indem er extrem 

laut schreie, was nicht nur sie, sondern auch ihre kleine Tochter aus dem Schlaf 

reisse und dazu führe, dass sie sich in ihrer Wohnung nicht mehr sicher fühlen 

würden. Ferner zeige der Umstand, dass bereits zwei weitere Nachbarn bei der 

- 18 - 

Mietpartei B. wegen desselben Problems geklopft hätten, dass das Problem nicht 

nur sie betreffe.  

Mit E-Mail vom 3. Dezember 2025 meldete A. der Beklagten, es sei nun nach einer 

kurzen Besserung erneut eine umtriebige Geräuschkulisse bis morgens um 

03.00 Uhr zu hören, welche ihn regelmässig aus dem Schlaf reisse. Dazu kämen 

täglich wieder Schreigeräusche, welche teilweise auch schon vor 23.00 Uhr zu 

vernehmen seien und sich schlimmstenfalls mitten in der Nacht wiederholen wür-

den.  

Am 4. Dezember 2024 wandte sich B. per E-Mail an die Beklagte und teilte ihr mit, 

[beinahe] jede Nacht (…) geweckt zu werden. Mittlerweile seien es auch nicht 

mehr nur Schreie. «Das Prozedere» habe am 3. Dezember 2024 beispielsweise 

bereits um 19.30 Uhr begonnen und sich dann um 21.30 Uhr während der Nacht 

noch zweimal wiederholt.  

Mit E-Mail vom 20. Dezember 2024 meldete sich sodann die Mieterin C. bei der 

Beklagten und teilte ihr mit, dass sie den Zustand mit dem unter ihr wohnhaften 

Kläger als nicht erträglich und unzumutbar erachte. Sie könne nicht mehr schlafen 

und bekomme Panikattacken.  

Am 6. Januar 2025 wandte sich A. per E-Mail an die Beklagte und teilte ihr mit, der 

Kläger sei nach einer positiven Phase von zwei bis drei Wochen in der Nacht wie-

der «unruhiger» geworden, mit «gelegentlichen Schreianfällen». Der Höhepunkt 

sei gewesen, als ein Nachbar von der gegenüberliegenden Strassenseite ins Trep-

penhaus eingedrungen sei, um besorgt nach dem Ursprung der Geräusche zu su-

chen. Mit E-Mail vom 11. Januar 2025 eröffnete A. der Beklagten sodann, der Klä-

ger befinde sich während seiner Anfälle offenbar in einem Wachzustand. Im Zuge 

eines solchen habe er sich am 11. Januar 2025 schreiend, höchst verwirrt und 

aufgelöst ins Treppenhaus begeben und dort versucht, die Türe von aussen ohne 

Schlüssel abzuschliessen.  

Am 13. Januar 2025 meldete sich die Nachbarin B. erneut per E-Mail bei der Be-

klagten und schilderte, es sei mittlerweile schlimmer geworden. Der Kläger schreie 

- 19 - 

jetzt auch den Tag durch, was ihre Tochter verängstigt habe. Auch in der Nacht 

werde B. regelmässig von lauten und unglaublich penetranten Schreien geweckt.  

Mit E-Mails vom 16. Januar 2025 liess A. der Beklagten zwei Audiodateien zukom-

men. Mit in der darauffolgenden Nacht erfolgender E-Mail an die Beklagte äusserte 

er, die Situation (…) sei für ihn mittlerweile nicht mehr tragbar und er ziehe in Er-

wägung, beim Mieterverband und der Polizei um Unterstützung zu ersuchen. Seit 

November werde sein Schlaf mittlerweile regelmässig über mehrere Stunden un-

terbrochen und auch in der Nacht vom 17. Januar 2025 liege er wach und sei völlig 

erschöpft. Die ständige Belastung beeinträchtige sowohl seine körperliche als 

auch psychische Gesundheit.  

Die Nachbarin D. gelangte mit E-Mail vom 17. Januar 2025 an die Beklagte und 

teilte ihr mit, von der Wohnung des Klägers gingen jeden Abend bzw. jede Nacht 

schreckliche, wilde und sehr laute Töne aus. Die Schreie des Klägers würden zwei 

bis vier Stunden andauern und sie könne wegen ihm schon seit mehreren Wochen 

nicht schlafen, arbeiten und leben.  

Mit eingeschriebenem Brief vom 18. Januar 2025 begehrte A. schliesslich eine 

Mietzinsreduktion bei der Beklagten infolge der anhaltenden Lärmbelästigung 

durch den Kläger. Am 21. Januar 2025 schilderte er per E-Mail, in den letzten Ta-

gen seien die Lärmemissionen wieder besonders ausgeprägt gewesen. Schreian-

fälle fänden sowohl am Abend als auch in der Nacht statt und es sei die Polizei 

hinzugezogen worden. Mit E-Mail vom 22. Januar 2025 sandte er der Beklagten 

ein Lärmprotokoll, regte die Kontaktierung der Erwachsenenschutzbehörde an und 

erkundigte sich nach den Voraussetzungen für eine Vergütung von Hotelüber-

nachtungen.  

Am 22. Januar 2025 schrieb D. der Beklagten, viele Nachbarn seien infolge der 

Schreie des Klägers die ganze Nacht im Treppenhaus gewesen und hätten pro-

biert, den Kläger zu kontaktieren, um ihn rauszuholen bzw. zu wecken. Leider sei 

sowohl das heftige Klopfen an die Türe des Klägers als auch das Rufen der Polizei 

erfolglos gewesen und der Kläger habe bis um 08.00 Uhr geschrien. 

- 20 - 

Die Beklagte offeriert zudem (…) fünf Audioaufnahmen, welche die nächtlichen 

Ruhestörungen durch den Kläger belegen sollen und vom Mieter A. aufgenommen 

worden seien (die Dateien befinden sich auch im elektronischen Geschäftsordner 

des Gerichts). Zwei Aufnahmen stammten vom 21. November 2024 und seien zwi-

schen 04.00 Uhr und 05.00 Uhr aufgezeichnet worden. Eine Aufnahme stamme 

vom 3. Dezember 2024, wobei unklar sei, zu welcher Tages- oder Nachtzeit diese 

entstanden sei. Die beiden Aufnahmen vom 16. Januar 2025 seien um 00.50 Uhr 

resp. um 02.00 Uhr angefertigt worden. 

Auf allen eingereichten Tonaufzeichnungen sind Schreie einer männlichen Person 

zu hören, wobei auf der mutmasslich vom 16. Januar 2025 um 02.00 Uhr stam-

menden Aufnahme zusätzlich klassische Musik zu hören ist.  

2.4 Der Kläger gab zu den ihm anlässlich der Hauptverhandlung vom 18. Sep-

tember 2025 vorgespielten Audioaufnahmen an, dass ihm keine Schreie bewusst 

seien und «es» auch völlig unschlüssig sei. Ob jemals Schreie stattgefunden hät-

ten, wisse er nicht und Urheber der Schreie könne irgendjemand sein. Auf die 

Frage, ob er seine Stimme auf den Tonaufnahmen erkenne, erklärte er: «Es 

könnte ich sein. Ich bin mir tatsächlich nicht sicher.» Diese Aussage relativierte er 

anschliessend mit dem Hinweis, dass heutzutage bereits 15 Sekunden Stimmauf-

nahme ausreichen würden, um eine solche Aufnahme technisch zu reproduzieren 

bzw. es mit den heutigen Mitteln technisch relativ einfach sei, Aufnahmen zu ma-

nipulieren oder gar zu fälschen. 

2.5 Entgegen der Darstellung des Klägers stimmen die von den vorgenannten 

Nachbarn geschilderten und in Ziff. 2.3 dargelegten Vorfälle in ihrem Kerngesche-

hen überein. Relevante Widersprüche, wie sie der Kläger ausgemacht haben will, 

sind weder ersichtlich noch bestehen Hinweise dafür, dass die Nachbarmieter sich 

etwas zusammengereimt oder Aussagen konstruiert hätten. Auch die vom Kläger 

angeführten Differenzen in den Zeitangaben der Nachbarn A. und D. hinsichtlich 

ihrer Wahrnehmungen in der Nacht vom 21. auf den 22. Januar 2025 vermögen 

an der inhaltlichen Übereinstimmung der Aussagen nichts zu ändern. Solche zeit-

liche Abweichungen sind im Rahmen subjektiver Lärmwahrnehmungen und aus 

dem Erinnerungsvermögen heraus nicht ungewöhnlich und sprechen für sich allein 

- 21 - 

nicht gegen die Glaubhaftigkeit der Aussagen, zumal sie sich auf dieselbe Nacht 

und ein gleichartiges Lärmgeschehen beziehen. Die an die Beklagte herangetra-

genen Schilderungen der Nachbarn erscheinen weder übertrieben noch verharm-

losend oder von besonderer Sympathie bzw. Antipathie geprägt. So schrieb der 

Mieter A. beispielsweise am 12. November 2024, er wolle «nicht den Teufel an die 

Wand malen». Mit E-Mail vom 21. November 2024 vermeldete er gar eine Verbes-

serung der Situation in den späten Nachtstunden und gab an, dass sich der Kläger 

schriftlich sehr freundlich geäussert habe. Auch mit E-Mail vom 27. November 

2024 beschrieb A. eine zwischenzeitliche Beruhigung der Situation. 

Für die Glaubhaftigkeit des Standpunkts der Beklagten in Bezug auf die Schreie 

spricht weiter, dass die Stadtpolizei Zürich im Zeitraum vom 3. Dezember 2024 bis 

zum 22. Januar 2025 insgesamt fünf Mal  um Intervention in der Liegenschaft See-

strasse 175 ersucht wurde. Den Einsatzjournalen der Stadtpolizei Zürich ist zu 

entnehmen, dass entsprechende Meldungen am 3. Dezember 2024 (B.), am 

20. Januar 2025 (E.), am 21. Januar 2025 (A.) und am 22. Januar 2025 von einer 

unbekannten, sich bei B. befindlichen Person erfolgten. Notorisch ist, dass die Po-

lizei in der Regel nicht vorschnell kontaktiert wird. Dass innerhalb eines relativ kur-

zen Zeitraums vier Personen die mit einem Polizeinotruf verbundene psychologi-

sche Hemmschwelle wegen der geschilderten Schreie des Klägers ablegten, 

spricht für die objektive Intensität der Geräuschentwicklung und stellt ein gewich-

tiges Indiz für die beim Kläger liegende Urheberschaft dar.  

Die Vorbringen des Klägers in Zusammenhang mit den Audioaufnahmen vermö-

gen demgegenüber nicht zu überzeugen. Zum einen rügte er (…) eine Verletzung 

seiner Persönlichkeit und verlangte die Vernichtung [der Aufnahmen], da diese 

ohne seine Zustimmung erfolgt seien, was impliziert, dass die Laute tatsächlich 

von ihm stammen. Zum anderen bestritt er, mit den auf den Aufnahmen hörbaren 

Schreien etwas zu tun zu haben, und behauptete, diese seien künstlich erzeugt 

oder manipuliert. Dieser unauflösliche Widerspruch steht im Kontext seiner in wei-

ten Teilen ausweichenden und inkonsistenten Antworten bezüglich der Tonauf-

nahmen. Statt auf die entsprechende Nachfrage hin klar zu bestreiten, auf den 

Aufnahmen zu hören zu sein, gab er lediglich an, ihm seien keine Schreie bewusst 

- 22 - 

bzw. er habe nichts davon gewusst. Auch hinsichtlich der Frage nach Sinnestäu-

schungen wich der Kläger aus und vermied offensichtlich das Thema der Schreie 

und der möglichen Ursachen. Stattdessen echauffierte er sich daran, man habe 

ihm in übertriebener Weise vorgeworfen, die Wohnung «auseinandergenommen» 

zu haben. Dass er selber den Lärm verursacht hat, konnte er nach einer ersten 

ausweichenden Antwort auf Nachfrage nicht ausschliessen («Es hört sich ähnlich 

an», …), und er räumte auch ein, dass an seine Türe gepoltert worden sei, auch 

wenn er sich angeblich nicht erklären konnte weshalb. Er gab auch zu, dass die 

Polizei nach den eigegangenen Meldungen bei ihm klopfte, und dass er den Ord-

nungskräften die Tür nicht öffnete, und zwar ohne dafür eine plausible Erklärung 

geben zu können. Er selber war es auch, der ein «gesundheitliches Problem» bei 

ihm in den Raum stellte, das «zu diesen Beeinträchtigungen führte».  

Im Gegensatz zur Darstellung der Beklagten enthalten die Aussagen und Vorbrin-

gen des Klägers damit zahlreiche Fantasiesignale in Form von Ungereimtheiten 

und Widersprüchen und von Ablenkungsmanövern. Damit ist als erstellt zu erach-

ten, dass der Kläger zumindest im Zeitraum vom 4. November 2024 bis zum 

22. Januar 2025 die Nachtruhe seiner Nachbarmietparteien A., B., D. und C., na-

mentlich durch lautes Schreien, erheblich störte und damit seine Pflicht zur Rück-

sichtnahme im Sinne von Art. 257f Abs. 2 OR verletzte. Dies obwohl ihn die Be-

klagte mit Schreiben vom 27. November 2024, E-Mail vom 28. November 2024 

und 20. Dezember 2024 sowie Schreiben vom 8. Januar 2025 schriftlich gemahnt 

hatte. 

3. Es versteht sich von selbst, dass die erstellten Ruhestörungen durch den 

Kläger insbesondere zur Nachtzeit die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die 

Beklagte als unzumutbar erscheinen lässt. Bei einer Untätigkeit würde sie den 

Hausfrieden in der Mietliegenschaft gefährden und hätte mit der Geltendmachung 

von Mängelrechten durch die Nachbarn zu rechnen, ganz abgesehen vom erheb-

lichen administrativen Aufwand, den ihr die Reklamationen verursachten. Derar-

tige, über längere Zeit anhaltende Störungen der Nachtruhe, die einen erholsamen 

Schlaf verunmöglichen, überschreiten das Mass des sozial Üblichen deutlich und 

stellen eine schwerwiegende Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs 

- 23 - 

dar. Unabhängig davon, ob dem Verhalten des Klägers eine medizinische Ursache 

zugrunde liegt, kann von der Nachbarschaft – ebenso wenig wie von der Beklagten 

– erwartet werden, dass diese eine derart intensive und anhaltende Lärmbelästi-

gung dauerhaft hinnehmen.  

Die Kündigung vom 28. Januar 2025 per 31. März 2025 erweist sich nach dem 

Ausgeführten als wirksam. Ein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glau-

ben ist entgegen den pauschalen Behauptungen des Klägers nicht zu erkennen.  

4. Bei dieser Ausgangslage kommt auch keine Erstreckung des Mietverhältnis-

ses in Betracht (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR). Die Klage ist vollumfänglich abzuwei-

sen. 

VI. Vollstreckung 

Die Beklagte beantragte widerklageweise, dem Kläger sei zu befehlen, [das Miet-

objekt] unverzüglich, vollständig geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässen Zu-

stand zu verlassen, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungs-

falle. Nach dem Gesagten ist diesem Antrag stattzugeben. 

VII. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind der unterliegenden Partei aufzuerle-

gen (Art. 106 ZPO). Unterliegt die unentgeltlich prozessführende Partei, gehen die 

Gerichtskosten zulasten des Kantons (Art. 122 Abs. 1 lit. b ZPO) und die unent-

geltlich prozessführende Partei hat der Gegenpartei die Parteientschädigung zu 

zahlen (Art. 122 Abs. 1 lit. d ZPO). Eine Partei, der die unentgeltliche Rechtspflege 

gewährt wurde, ist zur Nachzahlung verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist 

(Art. 123 Abs. 1 ZPO). 

Dem Verfahrensausgang entsprechend hat der Kläger die Kosten vollumfänglich 

zu tragen und der Beklagten eine Parteientschädigung zu bezahlen. Die Gerichts-

kosten sind – infolge der dem Kläger mit Verfügung vom 28. Juli 2025 gewährten 

unentgeltlichen Rechtspflege – einstweilen auf die Gerichtskasse zu nehmen. 

Nach der Praxis besteht der Streitwert aus dem Mietzins während der Sperrfrist 

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plus der Kündigungsfrist im Anschluss daran […] (ZMP 2017 Nr. 11; ZMP 2019 Nr. 

6; vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2). Der Streitwert beläuft sich auf Fr. 46'480.–. Es 

besteht kein Grund, von den Ansätzen der Verordnungen des Obergerichts über 

die Gerichts- und Anwaltsgebühren abzuweichen. Unter Berücksichtigung einer 

Reduktion der ordentlichen Ansätze gestützt auf § 7 GebV und § 4 Abs. 3 Anw-

GebV um je einen Drittel ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 3'510.– festzusetzen, und 

der Kläger und Widerbeklagte ist zu verpflichten, der Beklagten und Widerklägerin 

eine Parteientschädigung von Fr. 4'800.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 

(…)» 

 

 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. 

 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-

richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident