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**Case Identifier:** 3e5aec06-7b75-5dbd-ab64-9f22b23b687d
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 24.02.2014 C/3635/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-3635-2010_2014-02-24.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.02.2014. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/3635/2010 ACJC/233/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 24 FEVRIER 2014 

Entre 

Madame A______, domiciliée ______ (GE), appelante et intimée d'un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 18 avril 2013, comparant par Me Laurence 

Cruchon, avocate, place des Eaux-Vives 8, 1207 Genève, en l'étude de laquelle elle fait 

élection de domicile, 

 

et 

 

B______ SA, sise ______ (GE), intimée et appelante, comparant par Me Christian 
Buonomo, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude 

duquel elle fait élection de domicile. 

 

 

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C/3635/2010 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/413/2013 prononcé le 18 avril 2013 et communiqué aux 
parties le 26 du même mois, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) 

a statué sur les diverses prétentions formulées par A______ à l'encontre de 

B______ SA (ci-après : B______ SA), et inversement, fondées sur le contrat de 
bail à ferme non agricole qui lie ces parties.  

Statuant sur la demande principale formée par la locataire, les premiers juges ont, 

notamment : ordonné à B______ SA de prendre toute mesure utile, à ses frais, 

pour "que les locaux loués à A______ soient chauffés de manière suffisante" (ch. 

1); réduit le loyer - du chef du défaut de chauffage - de 20% pour les périodes 

allant du 1
er

 octobre 2009 au 31 mai 2010, du 1
er

 octobre 2010 au 31 mai 2011, du 

1
er

 octobre 2011 au 31 mai 2012 et du 1
er

 octobre 2012 au 31 mai 2013, jusqu'à 

complète exécution des travaux visés au chiffre 1 (ch. 3); réduit le loyer de 15% 

supplémentaires du 1er septembre 2009 au 31 mars 2012 - du chef d'une 

défectuosité de la pompe à eaux usées de la fosse septique - (ch. 4); condamné, en 

conséquence, B______ SA à rembourser à A______ le trop perçu des loyers 

acquittés par cette dernière (ch. 5); condamné la bailleresse à rembourser à 

A______ la somme de 431 fr. 60 - facture de consommation d'eau et de taxe 

d'épuration des eaux usées payée par la locataire - (ch. 6); donné acte à B______ 

SA de ce qu'elle avait libéré A______ du paiement des charges mensuelles de 290 

fr. (ch. 8); enfin, débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 10). 

Statuant sur les prétentions reconventionnelles formées par B______ SA à 

l'encontre de la locataire, le Tribunal a débouté la bailleresse de ses conclusions 

tendant, en premier lieu, au remboursement de diverses factures totalisant 5'249 fr. 

20 (4'088 fr. 90 + 1'160 fr. 30) - relatives aux frais de consommation d'eau et taxes 

d'épuration des eaux usées de l'établissement (entre le 1
er 

juin 2008 et le 13 février 

2013) - et, en second lieu, à la prise en charge par A______ de ces frais et taxes 

jusqu'à restitution des locaux (ch. 13).  

b. En substance, le Tribunal a retenu, sur demande principale, que les locaux 
remis à bail à A______, dans lesquels un restaurant est exploité, avaient été 

chauffés de manière insuffisante dès l'automne 2009, défaut qui perdurait à ce jour 

malgré certaines mesures prises par la bailleresse. B______ SA serait donc 

condamnée à remédier à ce défaut selon les modalités énoncées au chiffre 1 du 

dispositif, la remise en fonction de la chaudière - comme requis par la locataire - 

ne pouvant être exigée de la propriétaire pour des raisons de sécurité; une 

réduction de loyer serait, par ailleurs, consentie dans la proportion et pour la 

période retenues (ch. 3 du dispositif). La pompe à eaux usées de la fosse septique 

était également défectueuse, altération qui provoquait des inondations sur la 

terrasse de l'établissement, accompagnées d'odeurs incommodantes, inhérentes à 

la remontée de ces eaux; une réduction complémentaire de loyer serait donc 

octroyée entre le 1
er

 septembre 2009, date à laquelle la bailleresse avait été 

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informée de ce défaut, et le 31 mars 2012, mois au cours duquel B______ SA 

avait fait procéder à l'installation d'une nouvelle pompe. Les parties étant 

convenues, en cours de procédure, que A______ serait libérée du paiement des 

charges de 290 fr., il leur en serait donné acte (ch. 8 du dispositif).  

Parmi les diverses prétentions en paiement formées par la locataire à l'encontre de 

la propriétaire, seule était fondée celle se rapportant au remboursement d'une fac-

ture de 431 fr. 60, acquittée au titre de frais de consommation d'eau et de taxe 

d'épuration des eaux usées, la prise en charge des frais et taxes de ce type incom-

bant à la bailleresse (ch. 6 du dispositif). Seraient, en revanche, rejetées (ch. 10 du 

dispositif) ses conclusions tendant au remboursement d'une facture de 949 fr. 65 - 

relative à l'intervention d'une entreprise, à la suite du débordement d'eaux usées 

sur la terrasse -, à défaut pour la locataire d'avoir préalablement invité B______ 

SA à remédier à cette inondation; un sort identique serait réservé à ses prétentions 

en dommages-intérêts - du chef de la diminution alléguée de son chiffre d'affaires 

(14'530 fr.), consécutive à l'absence de chauffage suffisant dans le restaurant -, 

l'intéressée n'ayant pas établi, par exemple au moyen de bilans (seuls des tickets 

de caisse ayant été produits ), la réalité de son préjudice.  

Les conclusions reconventionnelles formulées par B______ SA - à savoir le 

remboursement par A______ de la somme de 5'249 fr. 20 acquittée au titre de 

frais de consommation d'eau et de taxes d'épuration des eaux usées entre le 1
er

 juin 

2008 et le 13 février 2013, puis la prise en charge, par cette dernière, de 

l'intégralité de ces dépenses jusqu'à restitution des locaux - seraient également 

rejetées, pour des raisons identiques à celles ayant conduit à admettre le 

remboursement à la locataire de la facture de 431 fr. 60.  

B. aa. Par acte du 27 mai 2013, A______ forme appel de ce jugement, dont elle 
sollicite, explicitement, l'annulation des chiffres 1, 3 et, implicitement, 10 du 

dispositif.  

Elle conclut : à ce qu'il soit ordonné à B______ SA de "prendre toute mesure utile 

[pour] remettre en état la chaufferie des locaux, en réparant le toit de la 

chaufferie située en annexe derrière les locaux du café-restaurant pour supprimer 

les infiltrations d'eau, en y replaçant la chaudière changée en 2008, à sa place et 

en rétablissant son fonctionnement correct"; à ce que la réduction de loyer 

consentie du chef de l'absence de chauffage soit due, en sus des périodes - échues 

- énumérées par le Tribunal, "du 1
er

 octobre de chaque année jusqu'au 31 mai de 

l'année suivante, jusqu'à complète exécution des travaux visés [supra]" (demande 

qu'elle qualifie de "rectification"); enfin, à la condamnation de sa partie adverse à 

lui payer les sommes de 949 fr. 65 - remboursement de la facture honorée par ses 

soins, inhérente à l'intervention d'une entreprise - et de 14'530 fr. (dommages-

intérêts).  

En relation avec ce dernier point, elle sollicite, dans le corps de son mémoire, 

l'administration de "mesures d'instruction complémentaires (…), voire un renvoi 

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au Tribunal pour complément d'instruction" - sans toutefois préciser le type de 

mesures concernées -, dans l'hypothèse où la Cour estimerait les pièces nouvelles 

qu'elle produit en appel (cf. lettre A.c infra) impropres à prouver la réalité de son 

préjudice. 

ab. La bailleresse propose le rejet de l'appel. 

ba. B______ SA interjette, le 28 juin 2013, soit dans le cadre de son mémoire de 
réponse, un appel joint.  

Elle requiert l'annulation des chiffres 1, 3, 4, 5, 6 et 13 du dispositif de la décision 

déférée, sollicite la condamnation de sa partie adverse à lui payer les sommes de 

4'088 fr. 90, avec intérêts à 5% dès le 1
er

 janvier 2010, et de 1'160 fr. 30, avec 

suite d'intérêts dès le 8 mars 2012, au titre de frais de consommation d'eau de 

l'établissement pour les périodes allant, respectivement, du 1
er

 juin 2008 au 31 mai 

2011, puis du 1
er

 juin 2011 au 13 février 2013, et conclut à la condamnation de 

A______ à prendre à sa charge l'intégralité des frais de ce type jusqu'à restitution 

des locaux.  

bb. A______ propose le rejet de l'appel joint.  

Elle sollicite, dans le corps de sa réponse, en relation avec le chiffre 1 du dis-

positif attaqué (soit l'exécution de travaux par la bailleresse), que la Cour procède 

à un transport sur place ainsi qu'à l'audition des parties et de témoins, aux fins 

d'établir la réalité d'allégués dont elle se prévaut pour la première fois dans cet 

acte (cf. à cet égard lettre C.cd infra).  

c. A______ et B______ SA ont produit, à l'appui de leurs écritures respectives, 
des pièces nouvelles qui sont, pour certaines, antérieures à la date à laquelle le 

Tribunal a gardé la cause à juger (pièces 3 à 5 [cf. lettre C.dh ci-dessous] de la 

locataire; pièce 53 [cf. lettre D.b infra] de la bailleresse) et, pour d'autres, 

postérieures (pièces 6 de la locataire [cf. lettre C.cd infra]; pièces 52 [cf. lettre 

C.ei ci-après], 54 et 55 [cf. lettre D.b] de la bailleresse).  

d. Par pli du 23 septembre 2013, les parties ont été informées de la mise en déli-
bération de la cause.  

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

aa. Par contrat du 27 avril 2006, B______ SA, propriétaire d'un immeuble sis 
______ (GE), ainsi que du restaurant - entièrement équipé - avec terrasse exploité 

au rez-de-chaussée de ce bâtiment, a remis à C______ la "gérance libre" de cet 

établissement.  

L'article 8 de la convention de gérance signée par les intéressées fixait à 2'890 fr. 

par mois la quotité du fermage dû à compter du 1
er

 juin 2008 (soit, 1'200 fr. de 

"loyer (…) de l'établissement" + 290 fr. de charges (sans spécification des frais 

accessoires concernés par ce poste) + 1'400 fr. au titre de "gérance libre"). 

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ab. Le 29 septembre 2006, les précitées ont conclu un contrat de bail portant sur 
ces mêmes locaux, selon les modalités financières exposées supra (1'200 fr. de 

loyer mensuel + 290 fr. de charges forfaitaires, dues au titre de "frais de chauf-

fage, eau chaude et climatisation").  

Faisaient partie intégrante de ce contrat diverses "clauses additionnelles" (ci-

après : CA), aux termes desquelles, notamment, les factures de "consommation 

d'eau, de gaz [ainsi que] d'électricité (…) [étaient] à la charge du locataire" 

(art. 10 CA); la bailleresse était, par ailleurs, habilitée à " facturer [à sa cocon-

tractante] le montant de la taxe d'épuration des eaux ainsi que les frais de four-

niture d'eau froide"(art. 17 CA).  

ac. Le restaurant concerné a été exploité par C______ et A______, détentrice de 
la patente.  

ad. Entendue en qualité de témoin par le Tribunal, C______ a déclaré s'être 
acquittée, du temps où elle gérait le restaurant, en sus du loyer, "des factures des 

SIG, tant en ce qui concern[ait] l'électricité que l'eau. Il [lui] sembl[ait égale-

ment] avoir dû participer aux frais de vidange de la fosse des eaux usées".  

ba. C______ ayant définitivement quitté la Suisse au mois de mai 2008, il a été 
convenu que A______ poursuivrait l'exploitation de l'établissement.  

bb. Par contrat du 11 juin 2008, B______ SA a remis en "gérance libre" à 
A______, "en remplacement de C______", le fonds de commerce, avec effet au 

1
er

 juin précédent.  

L'art. 8 de cette convention - dont le deuxième paragraphe comportait la mention 

"reprise intégrale du contrat de Madame C______" - stipulait des conditions 

financières identiques à celles énoncées à la lettre C.aa ci-dessus; en particulier, 

des charges de 290 fr. étaient dues. Bien que cette disposition ne comporte aucune 

énumération du type de frais couverts par ces charges, les parties s'accordent, dans 

le cadre de la présente procédure, sur le fait que celles-ci couvraient - pour 

l'essentiel à tout le moins - les frais de chauffage. 

Aucun contrat de bail du type de celui évoqué à la lettre C.ab supra n'a été conclu. 

La convention de gérance ne comporte pas non plus de clause prévoyant la 

reprise, par A______, des obligations stipulées dans le contrat de bail de 

C______, ni ne se réfère aux "clauses additionnelles" y relatives. 

bc. Les frais de consommation d'eau froide de l'établissement et taxes d'épuration 
des eaux usées ont été acquittés par la bailleresse, à concurrence de 4'088 fr. 90 

pour la période allant du 1
er

 juin 2008 au 31 mai 2011, et de 1'160 fr. 30 pour celle 

allant du 1
er

 juin 2011 au 13 février 2013.  

A______ a, quant à elle, honoré une facture de 431 fr. 60, établie le 20 août 2008 

par les SIG, au titre des frais et taxe évoqués supra, pour la période allant du 2 

juillet au 19 août 2008.  

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ca. Le chauffage du restaurant était assuré par une chaudière fonctionnant au 
mazout, située dans une annexe adjacente au bâtiment (local de chaufferie). 

Les parties s'opposent, dans le cadre de la présente procédure, sur l'exécution, par 

la bailleresse, de travaux dans ce local, la propriétaire y étant opposée, en raison, 

notamment, de la nécessité d'effectuer des travaux d'envergure dans l'ensemble de 

l'établissement, qu'elle souhaitait voir exécuter en une seule fois. 

cb. Aux dires de C______, elle-même et A______ - qui avait assisté aux 
négociations ayant précédé la remise du fonds de commerce en 2006 - étaient "au 

courant du fait que le propriétaire envisageait [de faire exécuter] des travaux" 

dans le bâtiment; l'immeuble "en avait [d'ailleurs] bien besoin"; le propriétaire 

avait fait changer la chaudière et remplacer la pompe à eau de la terrasse, laquelle 

avait été "bouchée par une panosse".  

cc. A la fin du mois d'octobre 2008, B______ SA a informé A______ de son 
intention d'effectuer, au printemps 2009, des travaux d'envergure dans l'immeuble 

abritant le restaurant, l'établissement présentant, selon une expertise récente 

menée par un architecte, D______, des "défauts d'ouvrage d'importance". 

D'après le rapport dressé le 25 mai 2009 par le sus-désigné, les travaux suivants 

étaient nécessaires : isolation du plafond et de la structure en acier de la cuisine; 

vérification du conduit de ventilation de la hotte de cette même pièce; mise en 

conformité du local de la chaufferie abritant la chaudière, en particulier de la 

toiture - structure provisoire non étanche - pour éviter des infiltrations d'eau sus-

ceptibles de provoquer un incendie; "tubage de la conduite d'air vicié de la chau-

dière"; rénovation complète de la toiture de la salle du café-restaurant; enfin, 

remplacement de la fosse biologique actuelle. Entendu en qualité de témoin par le 

Tribunal, cet architecte a précisé que la remise en état du toit de la chaufferie ne 

nécessitait pas impérativement le démontage de la chaudière; un tel démontage 

pouvait toutefois s'avérer nécessaire dans le cadre des travaux d'étanchéité du sol 

du local - inexistante, alors qu'elle s'imposait pour éviter une éventuelle pollution 

au mazout en cas de fuite -, lesquels devaient également être exécutés.  

cd. Pour la première fois devant la Cour, A______ expose qu'à l'occasion de 
travaux exécutés, en été 2013, dans une partie de l'immeuble (habitation) qui 

abrite le restaurant, le local de la chaufferie avait été consolidé; la chaudière 

précédemment affectée à l'établissement - qui avait été ôtée en 2009 (cf. à cet 

égard lettre C.d infra) - y avait été replacée; cette installation était désormais 

utilisée pour chauffer l'habitation, à l'exclusion du restaurant. Elle produit un jeu 

de photographies (pièce 6; cf. lettre A.c ci-dessus) pour étayer ces éléments, dont 

elle soutient avoir appris l'existence au mois d'août 2013, soit en cours de 

procédure d'appel, et pour établir la véracité desquels elle sollicite la mise en 

œuvre d'un transport sur place ainsi que l'audition de témoins et des parties. 

da. A une date indéterminée dans le courant de l'automne 2009, B______ SA a 
refusé de mettre en fonction le chauffage du restaurant. 

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En novembre 2009, la bailleresse a fait procéder au débranchement de la chau-

dière, qu'elle a ôtée du local de la chaufferie. Aucune installation permettant d'as-

surer le chauffage de l'établissement n'a, alors, été mise en place.  

db. Les 19 novembre et 2 décembre 2009, A______ a vainement mis en demeure 
la bailleresse de remédier à cette situation.  

dc. Entre l'hiver 2009 et le printemps 2010, un chauffage d'appoint a été installé 
par la locataire au centre de la salle de restaurant.  

A la demande de B______ SA, l'huissier E______ s'est rendu dans l'établissement 

les 27 et 29 janvier 2010. Selon le procès-verbal de constat dressé par ses soins, la 

température ambiante était "normale" à ces deux occasions et pouvait "être 

évaluée entre 18 et 19" degrés; sur les huit clients présents dans l'établissement le 

27 janvier 2010 "tous [avaient] enlevé leur pardessus". Auditionné par le Tribunal 

en qualité de témoin, E______ a précisé être demeuré, à chacune de ces visites, 

une quinzaine de minutes dans l'établissement et s'être installé à deux mètres 

environ du chauffage d'appoint, installé au centre de la pièce.  

dd. Trois "pétitions contre le manque de chauffage" de l'établissement ont été 
signées par des clients du restaurant aux mois d'octobre 2009, de janvier et de 

février 2010. Certaines remarques consignées dans ces documents font état du 

froid qui régnait dans les lieux et de la nécessité de conserver sa veste pour 

manger. 

de. Le 23 décembre 2009, le Tribunal a statué sur la requête de mesures provi-
sionnelles formée par A______ le 9 décembre précédent. Aux termes de cette 

décision, il a condamné B______ SA à "faire en sorte que l'arcade (…) soit 

chauffée, de manière suffisante, en respectant les normes de sécurité et à ses 

frais" (JTBL/1465/2009); cette décision a été confirmée par arrêt de la Cour de 

justice le 17 mai 2010 (ACJC/577/2010).  

Donnant suite à ces injonctions, la bailleresse a, au mois d'octobre 2010, fait 

installer deux chauffages d'appoint électriques dans le restaurant. 

df. Il ressort des déclarations recueillies par les premiers juges - dans le courant de 
l'année 2012 - auprès de cinq témoins, clients réguliers de l'établissement, en rela-

tion avec la température ambiante du restaurant pendant les périodes usuelles de 

chauffage, les éléments pertinents suivants. 

L'établissement était privé de chauffage depuis l'hiver 2009 (F______). Des 

radiateurs électriques avaient été installés dans la salle; leur puissance était 

insuffisante; A______ utilisait également un poêle à mazout pour chauffer les 

lieux (F______, G______, H______ et I______). Selon F______, les radiateurs 

électriques n'étaient, à sa connaissance, plus branchés depuis que le poêle avait été 

installé.  

Il faisait froid dans le restaurant (G______, H______, I______). D'après les 

constats personnellement opérés par le témoin J______, la température du local 

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avait été de douze degrés, le 16 février 2010. Il était nécessaire de conserver sa 

veste pour manger (H______) ou de la remettre après l'avoir ôtée "à cause du 

froid" (I______). En hiver 2011, il faisait toujours froid (ibidem); cette situation 

perdurait (F______). 

dg. Il ne ressort pas de la procédure que A______ aurait averti B______ SA avant 
le 1

er
 septembre 2011 de l'insuffisance des radiateurs électriques fournis (cf. à cet 

égard lettre E.ac infra). 

dh. A______ fait valoir que l'absence de chauffage suffisant dans son 
établissement a généré une perte de clientèle, et partant, une diminution de son 

chiffre d'affaires mensuel en octobre 2009, décembre 2009 et janvier 2010 

(14'530 fr. brut au total).  

A l'appui de ses allégués, elle a produit, en première instance, divers tickets attes-

tant des recettes brutes suivantes de l'établissement pour les périodes comparatives 

concernées : 24'608 fr. 75 en octobre 2008; 22'172 fr. 10 au mois d'octobre 2009; 

23'151 fr. 28 en décembre 2008; 19'163 fr. 50 au mois de décembre 2009; 

19'775 fr. 70 en janvier 2009 et 14'429 fr. 50 au mois de janvier 2010.  

Devant la Cour, elle produit les comptes d'exploitation de son restaurant pour les 

années 2008 à 2010 (pièces 3 à 5 appelante; cf. lettre A.c supra). Il ressort de ces 

documents qu'entre le 1
er

 juin et le 31 décembre 2008, le chiffre d'affaires brut 

généré par A______ s'est élevé à 155'680 fr. 88 et le bénéfice net à 47'026 fr. 38; 

durant l'année 2009, ses recettes brutes se sont élevées à 243'808 fr. 32 et son gain 

net à 58'307 fr. 41; en 2010, le chiffre d'affaires brut réalisé a été de 215'397 fr. 35 

et le bénéfice net de 66'627 fr. 95.  

di. La témoin H______ a déclaré avoir cessé de fréquenter l'établissement à la fin 
du mois de décembre 2011, en raison de l'insuffisance de chauffage des locaux 

ainsi que des nuisances inhérentes à des remontées d'eau sur la terrasse (cf. à cet 

égard lettre C.e infra). G______ a, quant à lui, exposé se rendre moins souvent 

dans le restaurant, sans toutefois préciser depuis quand.  

ea. L'évacuation des eaux usées du restaurant était assurée par une fosse septique 
(expertise de l'architecte D______, p. 2 in fine), localisée en sous-sol "à fleur [de 

l'un des] mur[s]" du bâtiment abritant le restaurant (témoin K______, ingénieur 

civil de profession); le relèvement des eaux usées était effectué au moyen d'une 

pompe (pièce 34 bailleresse).  

eb. Aux mois de juillet, d'août et de septembre 2009, la terrasse de l'établissement 
a été inondée par la remontée d'eau provenant de la fosse septique, consécuti-

vement à des pannes de la pompe relevant ces eaux.  

A______ a informé B______ SA de ces évènements le 1
er

 septembre 2009, 

requérant de cette dernière la réparation de la pompe défectueuse. La bailleresse a 

refusé d'y donner suite, au motif que "la pompe à eau avait [d'ores et déjà] été 

changée [plusieurs fois] ces dernières années et cela sans succès". 

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De nouveaux écoulements d'eau étant survenus en automne-hiver 2009, la loca-

taire a vainement mis en demeure la bailleresse de remplacer la pompe concernée.  

ec. Pour pallier le mauvais fonctionnement de cette installation, la compagnie des 
sapeurs-pompiers de ______, puis la commune précitée, ont mis à disposition de 

A______, à la demande de cette dernière, une pompe permettant de relever les 

eaux coulant sur la terrasse (déclarations du témoin F______, maire de la 

commune de ______ à l'époque des faits concernés). Malgré cette installation, les 

remontées d'eaux persistaient, "en cas de fortes pluies" (ibidem). 

ed. Deux "pétitions contre la remontée d'eaux nauséabondes sur la terrasse" de 
l'établissement ont été signées par des clients du restaurant, aux mois de juillet et 

d'août 2010. Selon les remarques consignées dans ces documents, des écoule-

ments d'eau, accompagnés d'odeurs incommodantes, avaient été constatés. 

ee. Il ressort des déclarations recueillies par les premiers juges auprès de clients 
réguliers de l'établissement, en relation avec ces écoulements et émanations, les 

éléments pertinents suivants. 

Les remontées d'eau étaient régulières sur la terrasse (G______, J______ et 

I______). Des odeurs incommodantes, inhérentes à ces écoulements (G______ et 

J______), étaient fréquemment perceptibles depuis la terrasse (G______, 

J______, H______ et I______) et ce, encore en 2011 (I______ et J______). 

A______ était propriétaire d'un cochon apprivoisé, lequel disposait d'un enclos à 

l'extérieur de l'établissement (F______, G______ et J______); si l'animal était, la 

plupart du temps, enfermé dans cet enclos (G______ et J______), il arrivait de le 

voir occasionnellement sur la terrasse (F______). Selon G______ et J______, ils 

n'avaient pas constaté de traces d'excréments porcins sur la terrasse; F______ a, 

quant à lui, précisé ne jamais avoir été dérangé par l'odeur de cet animal. 

ef. A la demande de B______ SA, l'huissier L______ s'est rendu au restaurant le 
17 octobre 2011. Il ressort du procès-verbal de constat dressé à cette occasion que 

le cochon "se ballad[ait] sur la terrasse"; la présence de "grosses taches de lisier - 

soit le mélange liquide des urines et excréments d'animaux domestiques - et 

[d]excréments au sol" était notée; la "forte" odeur constatée "prov[enait] 

uniquement du lisier" de l'animal; selon les informations rapportées par B______ 

SA, "l'urine [du cochon allait] directement, par le biais des grilles, dans la fosse 

de l'immeuble". 

eg. Parallèlement aux événements qui précèdent, soit le 18 avril 2011, un débor-
dement de la fosse septique s'est produit; pour remédier à cette situation, A______ 

a alors requis, sans aviser préalablement B______ SA, l'intervention de 

l'entreprise M______. La titulaire du bail s'est personnellement acquittée de la 

facture de 949 fr. 64 (sic), établie par cette entreprise le 21 avril suivant, dont elle 

réclame le remboursement à sa partie adverse dans le cadre de la présente 

procédure.  

- 10/32 - 

 

 

C/3635/2010 

eh. B______ SA a remplacé la pompe à eaux usées de la fosse au mois de mars 
2012, selon elle "pour mettre fin aux doléances de sa partie adverse et à bien 

plaire".  

ei. Devant la Cour, la bailleresse se prévaut - pour le première fois - du fait que la 
terrasse de l'établissement se trouverait, "à ce jour" - soit le 23 juin 2013, date de 

ses écritures -, "dans un état déplorable, la locataire laissant notamment son 

chien faire ses besoins dans les recoins, les abandonnant ainsi, faisant par-là 

preuve d'un manque total d'hygiène", état qui serait à l'origine des odeurs per-

ceptibles depuis la terrasse; à l'appui de ses allégués, elle produit un jeu de photo-

graphies récentes (pièce 52; cf. lettre A.c supra) attestant de l'état de la terrasse.  

D. a. Parallèlement aux événements qui précèdent, soit le 24 octobre 2008, B______ 
SA a résilié le contrat de gérance qui la liait à A______ pour le 31 mai 2009. Ce 

congé - contesté par la locataire - a été déclaré nul par les autorités judiciaires 

compétentes. 

b. Le 24 mai 2012 - soit en cours de procédure de première instance -, B______ 
SA a notifié à A______ une deuxième résiliation du contrat de gérance, avec effet 

au 30 novembre 2012, au motif, notamment, qu'il s'imposait d'effectuer des 

travaux au rez-de-chaussée de l'immeuble dont l'exécution ne pouvait être 

envisagée en présence d'occupants.  

Ce congé ayant été contesté par A______, une procédure parallèle - 

(C/12303/2012) - est actuellement pendante entre les parties (pièces 53, 54 et 55 

produites par la bailleresse [actes judiciaires relatifs à cette procédure, dont le pre-

mier est antérieur à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger]; 

cf. lettre A.c supra). 

E. Par demande déposée successivement le 12 février 2010 devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, puis le 5 mai 2011 devant le Tribunal, 

A______ a initié la présente procédure.  

aa. Dans le cadre de ses dernières écritures, elle a pris des conclusions en exécu-
tion de travaux - en relation avec les problèmes de la chaufferie - identiques à 

celles qu'elle formule devant la Cour (cf. lettre B.a supra); subsidiairement, elle a 

requis, dans l'hypothèse où l'exécution de ces travaux apparaîtrait dispro-

portionnée, par exemple en raison de leurs coûts, que le chauffage des locaux soit 

assuré "en procédant au minimum à l'installation de deux chauffages d'appoints, 

l'un soufflant au sol, l'autre devant être installé dans la cuisine". Elle a en outre 

sollicité : la réparation, respectivement le remplacement, de la pompe de la fosse 

des eaux usées; l'octroi d'une réduction de loyer de 40% "depuis le 1
er

 octobre 

2009 jusqu'au 31 mai 2010, puis, à nouveau dès le 1
er

 octobre 2010, jusqu'à l'éli-

mination complète du défaut" que constituait l'absence de chauffage suffisant de 

l'établissement; l'octroi d'une réduction de loyer supplémentaire de 20% "du 

1
er 

juillet 2009 jusqu'à l'élimination [de l'altération de] la pompe à eau"; la libé-

ration du paiement du "forfait de chauffage" - i.e. les charges de 290 fr. - depuis le 

- 11/32 - 

 

 

C/3635/2010 

1
er

 juillet 2009 (au motif qu'elle s'acquittait personnellement des coûts d'achat du 

mazout alimentant le poêle qu'elle avait installé pour chauffer la salle); enfin, le 

paiement de diverses sommes par B______ SA, parmi lesquelles figuraient celles 

de 431 fr. 60, de 14'530 fr. et de 949 fr. 65 (cf., respectivement, lettres C.bc, C.dh 

et C.eg ci-dessus). 

ab. La bailleresse s'est opposée à la demande, à l'exception de la libération du 
paiement des charges (290 fr.) par sa partie adverse, à laquelle elle a souscrit.  

Dans le cadre de sa réponse (datée du 30 juin 2011), elle a, notamment, exposé 

avoir remédié à l'insuffisance de chauffage dont se plaignait sa partie adverse, en 

faisant procéder à l'installation de deux radiateurs électriques dans la salle du res-

taurant. 

ac. Dans le cadre d'observations déposées le 1er septembre 2011, A______ a, pour 
la première fois, contesté que les installations évoquées supra soient suffisantes 

pour assurer une température convenable dans l'établissement. 

ba. En cours de procédure, B______ SA a formé une demande reconventionnelle, 
dans le cadre de laquelle elle a pris des conclusions en paiement identiques à 

celles qu'elle formule sur appel joint devant la Cour (cf. lettre B.ba ci-dessus). 

bb. A______ a conclu au déboutement de partie adverse de ses prétentions.  

c. Le Tribunal a gardé la cause à juger le 7 mars 2013 et rendu la décision déférée 
le 18 avril suivant. 

EN DROIT 

1. 1.1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC (RS 272), entré en vigueur le 1er janvier 
2011, les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la commu-

nication de la décision entreprise. S'agissant, en l'espèce, d'appels dirigés contre 

une décision notifiée après le 1
er

 janvier 2011, la présente procédure d'appel est 

régie par le CPC.  

En revanche, la procédure de première instance, qui a débuté en 2010, reste régle-

mentée par l'ancien droit de procédure (art. 404 al. 1 CPC). 

1.2. Les appels principal et joint sont recevables pour avoir été interjetés dans les 
délai et forme utiles (art. 130, 131, 142 al. 3, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC), à l'en-

contre d'une décision finale (art. 308 al. 1 let. a CPC) qui statue sur des préten-

tions pécuniaires dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 91 al. 1, 

92 al. 2 et 308 al. 2 CPC; in casu, selon certaines des conclusions formulées par la 

titulaire du bail en première instance : fermage, hors charges, de 2'600 fr. x 40% 

[quotité de la réduction de loyer réclamée pour le défaut de chauffage] x 8 mois 

par année x 20 [réduction requise pour une période indéterminée, soit jusqu'à l'éli-

mination du défaut] = 166'400 fr. + 2'600 fr. x 20% [quotité de la réduction de 

loyer réclamée du chef de la défectuosité de la pompe à eau] x 33 mois [entre le 

1
er

 juillet 2009 et le 31 mai 2012, l'altération ayant été réparée à cette dernière 

- 12/32 - 

 

 

C/3635/2010 

date] = 17'160 fr. + 15'479 fr. 65 au titre de prétentions diverses [949 fr. 65 fr. + 

14'530 fr.] = 199'039 fr. 65 au total). 

1.3. A______ (ci-après : l'appelante) et B______ SA (ci-après : l'intimée) ont 
introduit, en appel, divers allégués et documents nouveaux. 

1.3.1. Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, qui régit de manière complète et auto-
nome l'admission d'allégations et d'offres de preuve nouvelles en appel (ATF 138 

III 625 consid. 2.2) - y compris dans les procédures soumises à la maxime inqui-

sitoire (ibidem), inapplicable toutefois en l'espèce, le litige étant exclu du champ 

d'application de l'art. 243 al. 2 let.c CPC et la valeur litigieuse, supérieure à 

30'000 fr. (art. 243 al. 1 CPC) - de tels faits et moyens probatoires ne sont pris en 

considération que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne 

pouvaient l'être devant la première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait 

fait preuve de la diligence requise (let. b). 

Il appartient au plaideur qui entend invoquer des nova improprement dits en appel 

de démontrer la réalisation des conditions - strictes - posées par l’art. 317 CPC, en 

exposant les motifs pour lesquels il n'a pas été en mesure d'introduire l'allégation 

et/ou l'offre de preuve concernée devant le tribunal (arrêt du Tribunal fédéral 

5A_739/2013 du 17 mai 2013 consid. 9.2.2). 

1.3.2. En l'occurrence, l'intimée a produit diverses pièces - actes judiciaires (docu-
ments n

os
 53, 54 et 55; cf. lettre D.b EN FAIT) - se rapportant à la procédure 

parallèle de contestation du congé qui oppose les parties.  

Dans la mesure où l'intimée n'expose pas les raisons pour lesquelles elle aurait été 

empêchée de produire, en première instance, le document référencé sous cote 53 

de son bordereau, pièce établie antérieurement à la date à laquelle le Tribunal a 

gardé la cause à juger, ce document est irrecevable.  

Les documents n
os

 54 et 55 sont, en revanche, postérieurs à l'échéance énoncée 

supra, de sorte que l'intimée a fait preuve de la diligence requise en les produisant 

pour la première fois devant la Cour; ils seront donc pris en considération. 

1.3.3. Par souci de clarté, la recevabilité des autres allégués et moyens de preuve 
nouveaux, soit ceux se rapportant directement aux aspects objets du présent litige, 

sera traitée dans le cadre des développements y afférant.  

1.4. Il en ira de même des griefs et requêtes d'ordre procédural - telles que 
l'administration de mesures probatoires - formulés par les parties.  

1.5. La Chambre de céans dispose d'un pouvoir de cognition complet (art. 310 
CPC), dans les limites posées par les maximes de disposition (art. 58 al. 1 CPC) et 

des débats (art. 55 al. 1 cum art. 243 al. 1 et al. 2 a contrario CPC) applicables à 

la présente procédure.  

- 13/32 - 

 

 

C/3635/2010 

2. Les parties s'imputent mutuellement la prise en charge, à compter du mois de juin 
2008 - époque à laquelle le contrat de bail à ferme non agricole les liant a été con-

clu - des frais de consommation d'eau froide et taxes d'épuration des eaux usées.  

L'intimée requiert, à cet égard, l'annulation des chiffres 6 et 13 du dispositif que-

rellé, aux termes desquels elle a été, respectivement, condamnée à rembourser à 

l'appelante la somme de 431 fr. 60 acquittée par cette dernière au titre de ces frais, 

et déboutée de ses conclusions tendant au remboursement des factures qu'elle 

avait personnellement réglées à ce titre.  

Elle conclut, devant la Cour, à ce que l'appelante soit condamnée à lui verser 

4'088 fr. 90 avec intérêts à 5% dès le 1
er

 janvier 2010 ainsi que 1'160 fr. 30 avec 

suite d'intérêts dès le 8 mars 2012, correspondant aux frais de consommation d'eau 

froide et taxes d'épuration des eaux usées qu'elle a honorés entre le 1
er

 juin 2008 et 

le 13 février 2013; elle sollicite également la condamnation de sa partie adverse à 

prendre en charge l'intégralité de ces frais et taxes jusqu'à restitution des locaux.  

En substance, elle fait valoir que l'art. 8 du contrat de gérance signé par l'appelante 

prévoirait la reprise, par cette dernière, des droits et obligations incombant à la 

précédente gérante de l'établissement, C______, parmi lesquels figurait le 

paiement par la locataire des frais et taxes querellés, dépenses dont cette dernière 

s'était toujours acquittée en cours de bail. 

2.1. Aux termes de l'art. 281 CO, le fermier est tenu de payer le fermage et, le cas 
échéant, les frais accessoires à la fin de chaque année de bail, mais au plus tard à 

l'expiration du contrat (al. 1). En ce qui concerne les frais accessoires, l'art. 257a 

CO - disposition de droit du bail à loyer - est applicable (al. 2).  

De tels frais sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en 

rapport avec l'usage de la chose (art. 257a al. 1 CO), telles que les dépenses de 

chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation ainsi que les contributions 

publiques qui résultent de l'utilisation de l'objet concerné (art. 257b al. 1 CO, 

également applicable au contrat de bail à ferme non agricole; RONCORONI, in 

Commentaire romand, CO-I, 2
ème

 éd., 2012, n° 4 ad art. 281 CO).  

Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que pour autant que cela a été 

convenu spécifiquement (art. 257a al. 2 CO). Les parties doivent ainsi s'entendre 

sur les postes, effectifs et détaillés, que comprennent ces frais. Le bailleur n'est 

pas habilité à facturer d'autres dépenses que celles convenues; à défaut d'accord, 

celles-ci sont réputées comprises dans le loyer (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.1 et les références citées). La con-

vention sur les frais n'étant pas soumise à une exigence de forme particulière, elle 

peut être conclue par écrit, oralement ou encore par actes concluants (ATF 135 III 

591 consid. 4.3.4).  

2.2. En présence d'un litige sur l'existence ou la portée d'une convention, le juge 
doit s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties (inter-

prétation subjective; art. 18 al. 1 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_656/2012 du 

- 14/32 - 

 

 

C/3635/2010 

1
er

 mai 2013 consid. 2.4; ATF 135 III 410 consid. 3.2). Cette volonté s'établit, le 

cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, parmi lesquels figurent les cir-

constances survenues antérieurement, simultanément ou postérieurement à la con-

clusion du contrat, par exemple le comportement des parties (arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_436/2012 du 3 décembre 2012 consid. 3.1 et 4A_98/2012 du 3 juillet 

2012 consid. 3.2; ATF 129 III 675 consid. 2.3 = JdT 2004 I 66).  

2.3. En l'espèce, il résulte du contrat de bail - à l'exclusion de la convention de 
gérance - conclu entre C______ et l'intimée, en particulier des "clauses 

additionnelles" parties intégrantes à celui-là, que la propriétaire pouvait requérir 

de la locataire le paiement, en sus des charges de 290 fr., des frais de consom-

mation d'eau froide et taxes d'épuration des eaux usées (art. 10 et 17 CA). 

La thèse de l'intimée selon laquelle les parties au présent litige auraient convenu 

d'une reprise par l'appelante de ces modalités ne trouve aucune assise dans le dos-

sier. En effet, les intéressées n'ont pas conclu de contrat de bail du type de celui 

signé par C______. La convention de gérance les liant est, de surcroît, muette sur 

ce point; en particulier, elle ne comporte aucune référence aux "clauses 

additionnelles" évoquées supra. Quant à la mention "reprise intégrale du contrat 

de Madame C______" figurant à l'art. 8 du contrat de "gérance libre", elle se 

réfère uniquement aux montants du fermage et des charges dus par l'appelante, 

sommes de quotités identiques à celles fixées pour C______. Enfin, aucune 

circonstance ne permet, dans la présente affaire, de considérer que les parties se 

seraient accordées, postérieurement à la conclusion du contrat du 11 juin 2008, sur 

le paiement par la locataire des frais accessoires préalablement honorés par 

C______. 

Si le contrat de gérance signé par les parties ne détaille pas le type des dépenses 

accessoires mises à la charge de l'appelante, aucune des cocontractantes ne sou-

tient, en appel, que les frais de consommation d'eau froide et taxes d'épuration des 

eaux usées soient inclus dans le forfait de 290 fr.; au contraire, il appert que ces 

charges étaient essentiellement destinées à couvrir les frais de chauffage. 

Dans la mesure où des dépenses accessoires autres que celles définies par des 

parties à un contrat de bail ne peuvent être à la charge du locataire que si celles-là 

en sont convenues (art. 257a al. 2 CO) et où l'attitude adoptée par l'appelante et 

l'intimée après la conclusion de la convention de gérance (en particulier le paie-

ment régulier et quasi-intégral par la bailleresse, à l'exception d'une facture isolée 

acquittée par la locataire, des frais et taxes concernés) ne permet pas de retenir 

qu'elles se seraient accordées, par actes concluants, sur  une prise en charge de ces 

dépenses par l'appelante, les frais et taxes concernés sont réputés être compris 

dans le fermage. 

Partant, les chiffres 6 et 13 du jugement attaqué seront confirmés. 

- 15/32 - 

 

 

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3. L'intimée fait grief au Tribunal d'être entré en matière sur les prétentions décou-
lant de la garantie pour les défauts émises par sa partie adverse, au motif que 

celles-ci seraient abusives (art. 2 al. 2 CC). 

Pour cette raison notamment, elle sollicite l'annulation des chiffres 1, 3, 4 et 5 du 

dispositif entrepris, aux termes desquels les premiers juges ont, partiellement, fait 

droit aux conclusions de l'appelante tendant à l'exécution de travaux ainsi qu'à 

l'octroi de réductions de loyer.  

En substance, elle fait valoir que la locataire connaissait l'état des locaux au mo-

ment de la signature du contrat de gérance; en particulier, elle savait que d'im-

portants travaux de rénovation étaient envisagés. Dans la mesure où l'ensemble de 

ces travaux ne pouvait, au regard de leur envergure, être exécuté que moyennant 

la libération des lieux par l'appelante et où l'intéressée s'opposait à ce départ - 

raison pour laquelle elle avait contesté les deux résiliations de bail qui lui avait été 

successivement notifiées -, elle n'était pas fondée à se prévaloir des art. 259 et ss 

CO. 

3.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage et à 
l'exploitation pour lesquels elle a été affermée (art. 278 al. 1 CO). Lors-

qu'apparaissent, en cours de bail, des altérations qui entravent ou restreignent 

l'usage convenu, le fermier peut notamment exercer les droits découlant de la 

garantie pour les défauts ancrés aux art. 259 et ss CO (art.  288 al. 1 let. b CO), 

parmi lesquels figurent la remise en état de la chose louée et l'octroi de réductions 

de loyer (art. 259a al. 1 let. a et let.b CO). 

Sont défectueux les locaux qui ne présentent pas une qualité, soit que le bailleur 

avait promise, soit sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se 

référant à l'état approprié de l'usage convenu (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2; ATF 135 III 345 consid. 3.2). Les 

parties peuvent convenir, expressément ou tacitement, de l'usage qui sera fait de 

l'objet concerné; les règles usuelles d'interprétation sont applicables. A défaut 

d'usage convenu, l'usage habituel est déterminant (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et les références citées). 

3.2. Le locataire qui exerce les droits ancrés aux art. 259 et ss CO doit se con-
former aux règles de la bonne foi (art. 2 CC; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.3; ATF 130 III 504 consid. 2). 

Aussi, le preneur qui a adopté un comportement passif, soit au moment de la con-

clusion du bail - par exemple en acceptant l'état des locaux qu'il a visités 

(ATF 104 II 270 consid. 2) -, soit en cours de contrat - pour autant que son silence 

puisse être interprété comme une renonciation tacite à invoquer le défaut constaté 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2010 et ATF 130 III 504 précités) -, ne peut, 

sans contrevenir à l'art. 2 al. 2 CC, se prévaloir des dispositions énoncées supra. 

Plus généralement, les cas typiques d'abus de droit - dont l'existence ne peut être 

admise que restrictivement - sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utili-

- 16/32 - 

 

 

C/3635/2010 

sation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion 

manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou 

encore l'attitude contradictoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2013 du 12 avril 

2013 consid. 2.1, considérant non publié aux ATF 139 III 249). 

3.3. En l'occurrence, l'appelante fonde ses prétentions en exécution de travaux et 
en réduction de loyer sur l'existence de deux défauts entravant l'usage de la chose 

louée, à savoir l'insuffisance de chauffage des locaux et l'endommagement de la 

pompe à eaux usées.  

Le contrat de "gérance libre" signé par les parties ne comporte aucune spéci-

fication, respectivement réserve, au sujet de l'état de la chaudière et du local 

l'abritant, respectivement de la pompe querellée.  

Ces installations - qui, aux dires de C______, avaient été remplacées par la 

bailleresse du temps où elle exploitait l'établissement, donnée qui permet d'inférer 

que, du point de vue de l'intimée, l'usage approprié de la chose louée impliquait 

un chauffage suffisant des locaux et un relèvement approprié des eaux usées - 

étaient fonctionnelles au moment de la conclusion du contrat.  

Il peut donc être retenu que les parties se sont accordées (art. 18 al. 1 CO), taci-

tement à tout le moins, pour que les installations fournies par la bailleresse assu-

rent une température convenable dans le restaurant, respectivement permettent 

d'éviter tout débordement de la fosse septique. Un tel usage correspond, au 

demeurant, à celui, habituel, sur lequel l'exploitant d'un établissement du type de 

celui concerné par la présente procédure doit pouvoir légitimement compter. 

Dans la mesure où il sera jugé infra (cf. consid. 4, 5 et 7) que les locaux se trou-

vent dans un état partiellement inapproprié à l'usage convenu/habituel, et où 

l'appelante a immédiatement réagi auprès de la bailleresse lors de la survenance 

des altérations litigieuses, les prétentions et comportements de celles-là ne revê-

tent aucunement un caractère abusif.  

En ce qui concerne l'exécution de travaux sur les installations litigieuses - soit 

celles permettant d'assurer un chauffage et un pompage satisfaisants, seuls travaux 

pertinents dans le cadre de la présente cause - rendant prétendument nécessaire le 

départ de la locataire, la Cour relève que la bailleresse a été en mesure, au prin-

temps 2012, de remplacer la pompe à eaux usées, alors que l'exploitation du res-

taurant se poursuivait. Par ailleurs, la réfection du défaut que constitue l'absence 

de chauffage suffisant n'implique pas nécessairement la réalisation de travaux, 

comme il sera jugé au considérant 4 ci-dessous.  

A cet égard, il sera relevé que l'argumentation de l'intimée selon laquelle sa partie 

adverse adopterait une attitude abusive en refusant de quitter les locaux, alors 

qu'elle savait, au moment de la signature du contrat, que des travaux de rénovation 

s'imposaient, confine à la témérité, l'intimée ayant décidé, en dépit des réfections 

envisagées, de remettre à bail les locaux concernés à sa partie adverse.  

- 17/32 - 

 

 

C/3635/2010 

Ces considérations scellent le sort du grief. 

4. L'appelante sollicite l'annulation du chiffre 1 du dispositif de la décision déférée, 
aux termes duquel le Tribunal a ordonné à l'intimée de prendre toute mesure 

nécessaire, à ses frais, pour "que les locaux loués (…) soient chauffés de manière 

suffisante"; elle requiert que sa partie adverse soit condamnée à prendre "toute 

mesure utile [pour] remettre en état la chaufferie des locaux, en réparant le toit de 

la chaufferie située en annexe derrière les locaux du café-restaurant pour sup-

primer les infiltrations d'eau, en y replaçant la chaudière changée en 2008, à sa 

place et en rétablissant son fonctionnement correct". 

Par souci de clarté, ses arguments - tant de procédure que de fond - en relation 

avec cet aspect du litige  seront énoncés et traités séparément ci-après. 

4.1. Pour la première fois devant la Cour, l'appelante se prévaut des éléments 
énoncés à la lettre C.cc EN FAIT en relation avec l'état actuel du local de la 

chaufferie et de la chaudière, allégués à l'appui desquels elle produit diverses 

photographies (pièce n° 6 du bordereau accompagnant son mémoire de réponse à 

l'appel joint).  

4.1.1. Référence est faite au considérant 1.2.1 supra en ce qui concerne l'admis-
sibilité d'allégations et d'offres de preuve nouvelles en appel.  

4.1.2. Dans la mesure où l'appelante soutient - sans être contredite - avoir appris 
au mois d'août 2013 que le local de la chaufferie alimentant le restaurant aurait été 

consolidé lors de travaux exécutés en été 2013 et que la chaudière - ôtée en 2009 - 

alimenterait dorénavant une habitation, elle a fait preuve de la diligence requise en 

alléguant ces faits pour la première fois dans le cadre de sa réponse à l'appel joint; 

ces éléments sont donc recevables, à l'instar des pièces produites pour les étayer.  

4.2. La titulaire du bail sollicite l'administration de diverses preuves devant la 
Cour, requérant, aux fins d'établir les allégués énoncés supra, qu'il soit procédé à 

un "transport sur place", à l'interrogatoire des parties ainsi qu'à l'audition témoins.  

4.2.1. L'art. 316 al. 3 CPC habilite l'instance d'appel à administrer des preuves, 
lorsqu'elle estime opportun de procéder à l'administration d'un moyen nouveau ou 

d'instruire à raison de conclusions et/ou de faits nouveaux (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_229/2012 du 19 juillet 2012 consid. 4; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  

La preuve de faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC), susceptibles d'in-

fluer sur le sort de la cause (arrêt du Tribunal fédéral 4A_229/2012 précité; 

ATF 138 III 374 consid. 4.3.1), peut notamment être rapportée par l'interrogatoire 

des parties (art. 191 ss CPC), par l'audition de témoins (art. 169 et ss CPC) et/ou 

par une inspection des lieux (art. 181 s. CPC).  

4.2.2. En l'espèce, les considérations émises par l'appelante en relation avec l'état 
actuel du local de la chaufferie et de la chaudière sont impropres à influer sur 

l'issue du litige. Il sera, en effet, jugé au consid. 4.4 infra que l'intimée ne peut exi-

ger de sa partie adverse l'exécution des travaux demandés.  

- 18/32 - 

 

 

C/3635/2010 

L'administration des preuves requises n'a donc pas lieu d'être. 

4.3. La titulaire du bail reproche aux premiers juges un défaut de motivation de la 
décision attaquée en relation avec le chiffre 1 du dispositif, le Tribunal s'étant, de 

son point de vue, écarté de ses conclusions principales en exécution de travaux - 

identiques à celles qu'elle formule devant la Cour - sans en exposer les motifs.  

4.3.1. L'obligation, pour le magistrat, de motiver sa décision procède de la garan-
tie du droit d'être entendu, consacrée par l'art. 29 al. 2 Cst. féd. Sa finalité consiste 

à permettre, en premier lieu au destinataire d'un jugement d'en comprendre la 

portée, pour pouvoir le cas échéant l'attaquer utilement et en connaissance de 

cause, en second lieu à l'instance de recours d'être en mesure, lorsqu'elle est saisie, 

d'exercer pleinement son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le 

juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a 

fondé sa décision (arrêts du Tribunal fédéral 5A_12/2013 du 8 mars 2013 

consid. 4.1 in fine et 5A_778/2012 du 24 janvier 2013 consid. 5.2; ATF 136 I 229 

consid. 5.2 = JdT 2011 I 58; 133 III 439 consid. 3.3 = JdT 2008 I 4). 

4.3.2. En l'espèce, le Tribunal a justifié sa décision d'ordonner à l'intimée de pren-
dre toutes mesures utiles aux fins d'assurer un chauffage satisfaisant des locaux du 

restaurant par le fait que la remise en fonction de la chaudière ne pouvait être exi-

gée de la bailleresse pour des raisons de sécurité.  

L'appelante a pleinement saisi la portée de cette motivation, puisqu'elle a été en 

mesure de la critiquer dans le cadre de ses écritures devant la Cour. 

Quant à la Chambre de céans, elle dispose, sur la base des éléments figurant au 

dossier, des indications lui permettant d'exercer le contrôle auquel elle est tenue 

de procéder en application de l'art. 310 CPC (cf. à cet égard consid. 1.4 supra).  

Le grief est donc infondé.  

4.4. L'appelante reproche aux premiers juges de ne pas lui avoir "accord[é] 
l'obtention de ses conclusions précises en remise en état de la chose louée". Selon 

elle, les précisions requises s'imposeraient, en raison de l'attitude chicanière 

adoptée par sa partie adverse, l'intimée n'ayant de cesse de l' "empêcher (…) 

d'exercer son activité professionnelle de manière satisfaisante".  

La bailleresse fait valoir, à cet égard, qu'il serait disproportionné d'exiger d'elle 

qu'elle procède à la réfection et à la mise en conformité du local de la chaufferie 

indépendamment des autres travaux qui doivent être exécutés dans l'établissement, 

"compte tenu des nouveaux frais que cela impliquerait". Par ailleurs, si sa partie 

adverse peut, légitimement, "prétendre à ce que les locaux remis à bail soient 

chauffés convenablement, elle ne [saurait lui] imposer (…) les moyens ou installa-

tions techniques permettant de parvenir à ce résultat". 

4.4.1. Lorsqu'apparaissent, en cours de bail, des défauts qui entravent ou res-
treignent l’usage convenu de la chose louée, le preneur peut notamment exiger du 

- 19/32 - 

 

 

C/3635/2010 

propriétaire la remise en état de celle-ci (art. 259a al. 1 let. a et 259b CO, appli-

cables par le renvoi de l'art. 288 al. 1 let. b CO). 

La réfection de l'objet concerné ne peut toutefois être imposée au bailleur que 

dans l'hypothèse où le coût des travaux nécessaires n'apparaît pas disproportionné 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 3.1 et les 

références citées). 

L'exigence de prestations supplémentaires par le locataire - soit de travaux sortant 

du cadre strict de l'élimination du défaut, tendant, par exemple, à l'augmentation 

du confort et/ou de l'équipement de la chose louée - est également exclue (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_174/2009 du 8 juillet 2009 consid. 2.2; BOHNET/MONTINI, 

Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n° 12 ad art. 259b CO). 

4.4.2. En l'espèce, il a été jugé au considérant 3 supra que l'usage habituel des lo-
caux remis à bail impliquait, entre autres, que l'établissement soit chauffé de ma-

nière suffisante. 

Le contrat de gérance signé par l'appelante est muet sur le dispositif de chauffage 

devant alimenter le restaurant. 

Ce chauffage a été assuré par une chaudière jusqu'au mois de novembre 2009, 

époque à laquelle cette installation a été désactivée pour des raisons de sécurité.  

Entre l'automne 2009 et le mois de septembre 2010, l'intimée n'a pris aucune 

mesure pour pallier l'absence de chauffage dans le restaurant; en octobre 2010, 

elle a fourni à l'appelante deux radiateurs d'appoint, au sujet desquels il sera vu au 

considérant 5 infra qu'ils étaient, et demeurent, insuffisants pour assurer une tem-

pérature suffisante dans l'établissement. 

L'absence de chauffage convenable des locaux constitue indéniablement un défaut 

de la chose louée, comme l'admet l'intimée d'ailleurs.  

L'altération concernée perdurant (cf. à cet égard consid. 5 infra), le principe de la 

remise en état de la chose louée par la bailleresse est donc fondé.  

En sollicitant la réfection du local de la chaufferie et le rétablissement du fonc-

tionnement de la chaudière, l'appelante sollicite toutefois de sa partie adverse 

l'exécution de prestations étrangères, et partant supplémentaires, au contrat liant 

les intéressées, puisqu'il a été vu supra que la convention de gérance ne précise 

pas les modalités selon lesquelles le chauffage du restaurant doit être assuré. Ce 

faisant, elle requiert l'exécution de travaux qui sortent du cadre strict de l'élimi-

nation des défauts envisagée par les art. 259a al. 1 let. a et 259b CO, de sorte qu'il 

ne saurait y être donné une suite favorable. 

Dans ces circonstances, la question de savoir si le coût de travaux exigés par la 

titulaire du bail est ou non disproportionné peut demeurer indécise. 

L'installation de chauffages d'appoints constitue, de manière objective, un moyen 

approprié pour assurer une température ambiante convenable dans l'établissement, 

- 20/32 - 

 

 

C/3635/2010 

pour autant que ceux-ci soient en nombre et de puissance suffisants; l'appelante en 

convient d'ailleurs, puisqu'elle avait sollicité, en première instance, à titre subsi-

diaire, l'installation d'un radiateur d'appoint soufflant de l'air au sol. 

A défaut toutefois pour la locataire d'avoir repris, devant la Cour, ses conclusions 

tendant à l'installation de radiateurs d'appoints appropriés, en nombre et de puis-

sance suffisants, la Chambre de céans - qui ne peut statuer ultra petita (cf. à cet 

égard consid. 1.4) - confirmera la teneur du libellé du chiffre 1 du dispositif.  

5. Les parties critiquent, en appel, le chiffre 3 du jugement attaqué, aux termes 
duquel le Tribunal a réduit de 20% le loyer - du chef de l'insuffisance de chauf-

fage des locaux - pour les périodes allant "du 1
er

 octobre 2009 au 31 mai 2010, du 

1
er

 octobre 2010 au 31 mai 2011, du 1
er

 octobre 2011 au 31 mai 2012, du 

1
er

 octobre 2012 au 31 mai 2013, et jusqu'à complète exécution des travaux visés 

au chiffre 1" de la décision.  

Leurs prétentions respectives à cet égard seront examinées successivement ci-

après.  

5.1. La bailleresse conclut à l'annulation du chiffre 3 du dispositif.  

En substance, elle expose ne pas contester le principe de l'octroi d'une réduction 

de loyer pour la période hivernale 2009-2010. Une telle réduction ne se justifierait 

toutefois plus à compter du 1
er

 octobre 2010, époque à laquelle elle avait fourni 

deux chauffages d'appoints à sa partie adverse; en effet, les éléments figurant au 

dossier ne permettaient pas de considérer que les radiateurs procurés avaient été 

insuffisants pour assurer une température convenable dans l'établissement; en tout 

état, l'appelante ne l'avait pas informée de la persistance du défaut, après l'instal-

lation de ces radiateurs.  

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour confirmerait le principe de l'octroi 

d'une réduction de loyer, la quotité de 20% arrêtée par le Tribunal devrait alors 

être réduite de 290 fr., somme correspondant aux charges mensuelles dont l'appe-

lante avait été dispensée de s'acquitter.  

5.1.1. La réduction de loyer instituée par l'art. 259a 1 let. b CO (applicable par le 
renvoi de l'art. 288 al. 1 let. b CO) est due dès que le bailleur a connaissance du 

défaut - par l'intermédiaire du locataire (art. 257g al. 1 CO) ou de toute autre 

manière (BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 11 ad art. 259d CO; LACHAT, Le bail à 

loyer, 2008, p. 260 n° 3.8 [cité ci-après LACHAT]) - et jusqu'à ce qu'il y remédie 

entièrement (art. 259d CO).  

Elle se calcule sur le loyer net - soit charges non incluses -, même si le défaut 

touche (in)directement des prestations accessoires (insuffisance de chauffage, etc.; 

BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 18 ad art. 259d CO; LACHAT, op. cit., p. 258 

n° 3.6). 

Il appartient au preneur de bail de prouver tant les faits permettant de déduire 

l'existence du défaut qu'il invoque (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 

- 21/32 - 

 

 

C/3635/2010 

4A_281/2009 précité consid. 2.1) que la connaissance de l'altération par le pro-

priétaire (LACHAT, in Commentaire romand, CO-I, 2è
me

 éd., 2012, n° 5 ad 

art. 259d CO [cité ci-après LACHAT, CO-I]; SVIT-Kommentar, Le droit suisse du 

bail à loyer, 2011, n° 23 ad art. 259d CO; BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 12 ad 

art. 259d CO); dans l'hypothèse toutefois où le bailleur procède à des travaux des-

tinés à réparer le défaut - qu'il reconnait ainsi implicitement - et que le locataire 

conteste l'efficacité de ceux-ci - de sorte que la situation demeure litigieuse -, il 

incombe au propriétaire de démontrer que l'altération préalablement admise a été 

éliminée et que la chose louée est désormais conforme à l'usage convenu 

(BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 15 ad art. 259a CO). 

5.1.2. En l'espèce, il est constant que la chaudière alimentant le restaurant a été 
désactivée en automne 2009. Statuant sur mesures provisionnelles le 23 décembre 

suivant, le Tribunal a ordonné à la bailleresse d'assurer un chauffage suffisant de 

l'établissement, décision confirmée par la Cour de justice le 17 mai 2010.  

Pour donner suite à ces injonctions, l'intimée a, en octobre 2010, fait installer deux 

radiateurs électriques dans la salle du restaurant.  

Selon les déclarations convergentes des clients réguliers de l'établissement (cf. à 

cet égard lettre C.df EN FAIT), ces chauffages se sont révélés insuffisants pour 

maintenir une température convenable durant les saisons froides. Ainsi, il faisait 

froid dans l'établissement et il était nécessaire de conserver sa veste pour manger, 

le cas échéant de la remettre après l'avoir ôtée. Cette situation a été décrite comme 

récurrente par les témoins I______ et F______.  

Le fait de savoir si l'ajout, par l'appelante, d'un poêle à mazout a ou non permis 

d'améliorer la situation peut demeurer indécis. En effet, il appartient à la bail-

leresse, et non à la locataire, de pourvoir au chauffage convenable des locaux lui 

appartenant. Dans ces circonstances, les déclarations tant de l'huissier E______- 

lequel a constaté, au mois de janvier 2010, soit antérieurement à l'installation des 

deux radiateurs électriques par l'intimée (cf. lettre C.dc EN FAIT), que, assis à 

deux mètres environ du poêle, la température était adéquate - et de F______ - aux 

dires duquel les radiateurs électriques n'étaient pas branchés lorsque fonctionnait 

le chauffage au mazout - sont dénuées de pertinence. 

Partant, les mesures prises par la bailleresse étaient, et demeurent, insuffisantes 

pour assurer une température convenable dans l'établissement lors des saisons 

froides.  

Reste à déterminer si l'appelante a informé sa partie adverse de l'inefficacité par-

tielle de ces mesures, le cas échéant à quel moment.  

D'après les éléments figurant au dossier, aucune protestation, écrite ou orale, n'a 

été émise par la locataire entre le 1
er

 octobre 2010 - époque de l'installation des 

chauffages d'appoints - et le 1
er

 septembre 2011, date à laquelle l'appelante s'est 

déterminée sur le mémoire de réponse de première instance de la bailleresse, 

- 22/32 - 

 

 

C/3635/2010 

mémoire dans le cadre duquel l'intimée s'est prévalue du fait que l'installation des 

radiateurs électriques étaient suffisants pour pallier le défaut.  

La bailleresse ne pouvait déduire de l'absence de modification par la locataire - à 

la suite de la mise en place des chauffages - des conclusions de sa requête - intro-

duite au mois de février 2010, soit antérieurement à la pose des radiateurs - 

l'inefficacité partielle des installations. Quant aux témoins entendus par le 

Tribunal, dont certains ont confirmé l'insuffisance des chauffages électriques, leur 

audition est intervenue dans le courant de l'année 2012 seulement.  

L'intimée ayant été informée de la persistance du défaut - qu'elle pensait éliminé - 

le 1
er

 septembre 2011, le principe de l'octroi d'une réduction de loyer se justifie - 

en sus de celle non contestée pour la période allant du 1
er

 octobre 2009 au 31 mai 

2010 - dès la saison froide 2011. Le Tribunal ne pouvait donc accorder une telle 

réduction entre le 1
er

 octobre 2010 et le 31 mai 2011.  

L'imputation, sur la quotité de 20% arrêtée par les premiers juges, de la somme de 

290 fr. ne saurait entrer en considération, le calcul de la réduction de loyer s'opé-

rant sur le loyer net exclusivement, soit charges non comprises. Au demeurant, la 

bailleresse ne critique pas devant la Cour le chiffre 8 du jugement attaqué, aux 

termes duquel la locataire a été libérée du paiement du forfait de 290 fr., si bien 

qu'il ne saurait être entré en matière sur cet aspect.  

5.2. L'appelante requiert la "rectification" du libellé du chiffre 3 du dispositif 
entrepris, souhaitant y voir ajoutée, après l'énumération des diverses périodes pour 

lesquelles une réduction de loyer a été consentie, la mention "et ainsi de suite, du 

1
er

 octobre de chaque année jusqu'au 31 mai de l'année suivante, jusqu'à com-

plète" élimination du défaut.   

L'intimée s'y oppose, au motif que la précision requise pourrait être comprise 

comme conférant à sa partie adverse une "réduction de loyer de 20% durant les 

années [postérieures à la saison froide 2012-2013] pour [l'intégralité de] la pé-

riode [allant] du 1
er

 octobre au 1
er

 mai, quel que soit le moment de la [saison] hi-

vernale où" elle éliminerait la malfaçon.  

Les parties s'accordent, dans la présente affaire, sur le principe de l'octroi d'une 

réduction du loyer jusqu'à complète élimination du défaut. 

La teneur du dispositif attaqué étant dénuée d'ambiguïté en ce qui concerne la 

période de l'année au cours de laquelle cette réduction doit, le cas échéant devra, 

être versée, l'adjonction "du 1
er

 octobre de chaque année jusqu'au 31 mai de l'an-

née suivante" ne se justifie pas. 

La précision - après l'énumération des périodes de réduction de loyer échues - "et 

ainsi de suite jusqu'à complète" élimination du défaut, apparaît, en revanche, 

appropriée - et au demeurant dans l'intérêt des deux parties, en particulier dans 

celui de la bailleresse -, puisque le libellé actuel du chiffre concerné - soit : "réduit 

le loyer de 20% (…) du 1
er

 octobre 2012 au 31 mai 2013, et jusqu'à complète éli-

- 23/32 - 

 

 

C/3635/2010 

mination des défauts" - pourrait être compris comme octroyant à l'appelante une 

réduction de loyer de 20% pour chaque mois de l'année, à compter du 1
er

 juin 

2013.  

Il sera donc partiellement donné suite à la demande de "rectification" formée par 

l'appelante.  

5.3. Au vu de ce qui précède, le chiffre 3 du dispositif attaqué sera annulé et une 
réduction de loyer de 20%, accordée pour les saisons froides 2009-2010, 2011-

2012, 2012-2013 et ainsi de suite, jusqu'à complète élimination du défaut. 

6. L'appelante sollicite l'annulation du chiffre 10 du jugement entrepris, aux termes 
duquel le Tribunal l'a déboutée de ses conclusions tendant, notamment, au verse-

ment de dommages-intérêts (diminution de son chiffre d'affaires aux mois 

d'octobre 2009, de décembre 2009 et de janvier 2010 du chef de l'absence de 

chauffage suffisant des locaux).  

Les divers arguments dont elle se prévaut en relation avec cet aspect du litige 

seront exposés et traités séparément, ci-après.  

6.1. Pour la première fois devant la Cour, l'appelante produit, aux fins d'étayer sa 
demande en paiement, les comptes d'exploitation de son restaurant pour les années 

2008, 2009 et 2010 (cf. à cet égard lettre C.dh EN FAIT).  

Dans la mesure où ces documents sont impropres à remettre en question le résultat 

auquel sont parvenus les premiers juges, la Chambre de céans laissera indécise la 

question de leur recevabilité.  

6.2. La locataire se plaint, pour autant qu'on la comprenne, d'une violation de la 
maxime inquisitoire sociale par les premiers juges; elle reproche à ces magistrats 

de ne pas l'avoir interpellée sur l'éventuel caractère incomplet des éléments du 

dossier se rapportant à son dommage, en particulier les pièces produites par ses 

soins (telles que l'absence des bilans évoqués au consid. 6.1 supra, absence au 

sujet de laquelle il ne sera toutefois pas revenu, puisque ces documents seront pris 

en considération). 

Par ailleurs, elle sollicite, dans l'hypothèse où la Cour considérerait, à l'instar du 

Tribunal, que l'ensemble des pièces versées à la procédure seraient impropres à 

prouver la réalité de son préjudice, l'administration de preuves complémentaires - 

sans toutefois énumérer les mesures qu'elle souhaiterait voir mises en œuvre, ni 

les faits précis sur lesquels celles-ci devraient porter -, subsidiairement le renvoi 

de la cause au Tribunal, pour complément d'instruction. 

6.2.1. Selon l'art. 274d al. 3 aCO, applicable devant le Tribunal (cf. à cet égard 
consid. 1.1 ci-dessus), les autorités de conciliation et de première instance 

devaient établir les faits d'office. Le juge était ainsi tenu d'interroger les parties et 

de les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction. S'il tenait pour lacu-

naires leurs offres de preuves, il devait alors les inviter à compléter leurs moyens, 

le cas échéant rechercher lui-même des preuves (ATF 139 III 13 consid. 3.2).  

- 24/32 - 

 

 

C/3635/2010 

L'autorité d'appel qui admet une violation, par le tribunal, de la maxime inqui-

sitoire, peut procéder aux investigations nécessaires et compléter l'état de fait; elle 

renverra toutefois l'affaire au premier juge, lorsque l'instruction menée par ce 

dernier est incomplète sur des points essentiels (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 in 

fine). 

La présente procédure d'appel est régie par la maxime des débats (cf. à cet égard 

consid. 1.4 supra). 

6.2.2. En l'espèce, la question de savoir si, comme le soutient l'appelante, les pre-
miers juges devaient, au regard des circonstances de l'espèce, l'interpeller sur 

l'éventuel caractère incomplet de ses offres de preuve, respectivement des pièces 

produites par ses soins, peut demeurer indécise. 

En effet, quand bien même tel aurait dû être le cas, la locataire démontre, par son 

argumentation, être consciente des lacunes que pourraient éventuellement pré-

senter ses allégations et moyens de preuves.  

Elle était donc en mesure de préciser, devant la Cour - ce qu'elle n'a pas fait (à 

l'exception des bilans produits et des éléments de fait qu'ils comportent) - tant les 

allégués que les moyens de preuve sur lesquels elles auraient souhaité voir porter 

un complément d'instruction en première instance, de façon à ce que la Chambre 

de céans - qui, au regard de la maxime de disposition applicable devant elle, ne 

saurait pallier les carences de précision de l'appelante - puisse procéder aux poten-

tielles investigations nécessaires, le cas échéant renvoyer la cause au Tribunal 

pour instruction sur des aspects ciblés (précisément non allégués en l'occurrence).  

La requête de l'appelante tendant à l'administration de preuves, respectivement au 

renvoi de la cause au premier juge, sera donc rejetée.  

6.3. La locataire conclut au paiement par sa partie adverse de dommages-intérêts 
de 14'530 fr., inhérents à la "perte de chiffre d'affaires" qu'elle soutient avoir 

encourue aux mois d'octobre 2009, de décembre 2009 et de janvier 2010. 

6.3.1. Lorsque, en raison d'un défaut, le titulaire du bail subit un dommage, le pro-
priétaire lui doit des dommages-intérêts, à moins qu'il n'établisse qu'aucune faute 

ne lui est imputable (art. 259e CO, applicable par le renvoi de l'art. 288 al. 1 

let. b CO).  

L'admissibilité de la responsabilité du bailleur implique une relation de causalité 

naturelle et adéquate entre le préjudice encouru par le locataire et l'altération 

(LACHAT, CO-I, op. cit., n° 1 ad art. 259e CO).  

Le dommage consiste dans la différence entre le montant actuel du patrimoine du 

titulaire du bail et celui que ce même patrimoine aurait atteint si l'événement pré-

judiciable ne s'était pas produit; il peut survenir sous la forme d'une réduction de 

l'actif, d'une augmentation du passif ou encore d'un gain manqué (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_481/2012 du 14 décembre 2012 consid. 3, paru in SJ 2013 I 

p. 487). 

- 25/32 - 

 

 

C/3635/2010 

Il incombe au locataire de prouver la réalisation des deux conditions énoncées 

supra (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4C.185/2003 du 14 octobre 2003 

consid. 4.1). En ce qui concerne, plus particulièrement l'existence et la quotité du 

dommage, l'art. 42 al. 2 CO (applicable par le renvoi de l'art. 99 al. 3 CO) autorise 

le juge, dans certaines circonstances, à statuer sur ces aspects ex aequo et bono, en 

considération du cours ordinaire des choses. L'allègement du fardeau de la preuve 

que consacre cette disposition étant d'application restrictive, le lésé est tenu de 

fournir, dans la mesure du possible, tous les éléments de fait constituant des indi-

ces de l'existence du préjudice et permettant d'évaluer en équité sa quotité; les cir-

constances alléguées doivent ainsi faire apparaître un préjudice comme prati-

quement certain, une simple possibilité étant insuffisante pour l'allocation de 

dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 5A_170/2013 du 3 octobre 2013 

consid. 7.1.2). Lorsque le créancier ne satisfait pas entièrement à son devoir de 

fournir les éléments utiles à ces estimations, l'une des conditions dont dépend 

l'application de l'art. 42 al. 2 CO n'est pas réalisée; il est alors déchu du bénéfice 

de cette disposition, quand bien même l'existence d'un dommage serait certaine 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_481/2012 précité, consid. 4). 

6.3.2. En l'espèce, il résulte des tickets d'encaissement produits par l'appelante - 
seuls déterminants pour statuer sur l'existence des pertes mensuelles alléguées, à 

l'exclusion des bilans, lesquels font état de données annuelles génériques - que le 

chiffre d'affaires du mois d'octobre 2009 était inférieur de 2'436 fr. 65 à celui 

réalisé en octobre 2008 (24'608 fr. 75 - 22'172 fr. 10; cf. à cet égard lettre C.dh 

EN FAIT), que celui du mois de décembre 2009 était moindre de 3'987 fr. 78 fr. 

par rapport aux encaissements du mois de décembre 2008 (23'151 fr. 28 - 

19'163 fr. 50) et que le bénéfice brut du mois de janvier 2010 était inférieur de 

5'346 fr. 20 fr. à celui réalisé au mois de janvier 2009 (19'775 fr. 70 - 

14'429 fr. 50). 

L'appelante attribue la diminution de ses encaissements - soit une perte brute 

totale de l'ordre de 11'770 fr. - à l'insuffisance de chauffage dans les locaux au 

cours des trois mois d'automne-hiver concernés. 

A cet égard, la Cour relève que le simple fait que la locataire a essuyé des pertes 

durant ces périodes est, en tant que tel, impropre à établir un rapport de cause à 

effet du type de celui qu'elle allègue.  

En effet, les recettes d'un restaurant sont, par essence, susceptibles de varier pour 

de nombreuses autres raisons que celle de la température qui y règne. L'absence 

de prétentions - et d'indications - de l'appelante relatives au bénéfice brut réalisé 

en novembre 2009 en est l'illustration, son silence à cet égard laissant supposer 

que ses gains bruts ont été, pour cette période, au moins équivalents à ceux de 

novembre 2008, époque à laquelle la chaudière alimentant les locaux était 

pourtant fonctionnelle. Par ailleurs, l'absence de tickets de caisse comparatifs pour 

les périodes antérieures au mois d'octobre 2009 ne permet pas de considérer que la 

- 26/32 - 

 

 

C/3635/2010 

diminution du chiffre d'affaires de l'intéressée coïnciderait exclusivement avec la 

désactivation du chauffage de l'établissement.  

Il n'est pas non plus établi que les clients plus ou moins réguliers du restaurant 

auraient cessé, dès les premiers mois ayant suivi cette désactivation, de fréquenter 

l'établissement. Ainsi, la témoin H______ a déclaré avoir cessé de se rendre dans 

le restaurant au mois de décembre 2011 seulement; G______ a, quant à lui, fait 

part d'une fréquentation moins assidue, sans toutefois préciser à partir de quelle 

période. Par ailleurs, aucun des témoins n'a été interrogé sur le fait de savoir s'ils 

avaient ou non constaté une diminution de clientèle à compter de l'automne 2009. 

De même, aucun employé du restaurant (cuisinier, etc.), dont les déclarations 

auraient pu s'avérer pertinentes en relation avec la baisse de fréquentation alléguée 

pour les trois périodes concernées, n'a été cité en qualité de témoin.  

De surcroît, seule la diminution du bénéfice net - et non du chiffre d'affaires brut - 

est déterminante pour statuer sur la réalité, respectivement la quotité, d'un pré-

judice du type de celui allégué.  

En effet, la diminution de recettes brutes n'implique pas nécessairement une perte 

de gain nette, les charges d'exploitation étant susceptibles de varier d'un 

mois/d'une année à l'autre; la teneur comparée des bilans 2009 et 2010 produits en 

est l'illustration (pour l'année 2009 : chiffre d'affaires brut de 243'808 fr. 32 et 

gain net de 58'307 fr. 4; pour 2010 : recettes brutes de 215'397 fr. 35 et bénéfice 

net de 66'627 fr. 95).  

Or, l'appelante n'a fourni aucun document permettant d'évaluer la perte nette éven-

tuelle qu'elle aurait subie aux mois d'octobre 2009, de décembre 2009 et de 

janvier 2010; en particulier, elle n'a pas donné d'indication au sujet des charges 

encourues pour ces périodes, alors qu'elle aurait été en mesure de le faire, ce type 

de données - mensuelles - devant être répertorié en vue de l'établissement des 

bilans annuels. 

Au vu de ces considérations, le résultat auquel sont parvenus les premiers juges 

sur cet aspect du litige est exempt de critique. 

7. L'intimée conclut à l'annulation du chiffre 4 du dispositif entrepris, aux termes 
duquel le Tribunal a réduit le loyer de 15% entre le 1

er
 septembre 2009, date à 

laquelle elle a été informée des dysfonctionnements de la pompe, et le 31 mars 

2012, mois au cours duquel elle a fait remplacer cette installation.  

Ses arguments à cet égard seront exposés et traités séparément, ci-après.  

7.1. Pour la première fois devant la Cour, l'intimée se prévaut des éléments de 
faits et moyens de preuve (pièce 52) énoncés à la lettre C.ei supra.  

7.1.1. Référence est faite au considérant 1.2.1 ci-dessus en ce qui concerne 
l'admissibilité d'allégations et d'offres de preuve nouvelles en appel.  

- 27/32 - 

 

 

C/3635/2010 

7.1.2. Les éléments concernés se rapportent à l'état actuel de la terrasse (manque 
d'hygiène allégué); la bailleresse soutenant - sans être contredite - avoir constaté 

cet état au mois de juin 2013, elle a fait preuve de la diligence requise en 

introduisant les allégués et pièces y relatifs pour la première fois en appel. 

Ils seront donc pris en considération.  

7.2. Dans un premier grief, la propriétaire conteste que les conditions permettant 
l'octroi d'une réduction de loyer - du chef de la défectuosité de la pompe à eaux 

usées de la fosse - soient réunies, au motif que les éléments figurant au dossier 

permettraient d'imputer à la locataire le dysfonctionnement de cette pompe, res-

pectivement la présence d'odeurs incommodantes sur la terrasse.  

7.2.1. Le défaut ne doit pas nécessairement être imputable au bailleur pour que ce 
dernier en réponde, ni même réparable (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 et 4A_43/2009 du 

1
er 

avril 2009 consid. 3.2); le fait qu’il échappe à sa sphère d’influence n’est pas 

non plus déterminant (arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 

consid. 2.2). 

Le bailleur ne peut s’exonérer de prétentions en réduction de loyer que dans l'hy-

pothèse où le locataire est à l’origine des défauts dénoncés (art. 259a al. 1 CO 

applicable par le renvoi de l'art. 288 al. 1 let. b CO; BOHNET/MONTINI, op. cit., 

n° 53 ad art. 259d CO). Ce dernier répond seul, en effet, des altérations qu'il a 

provoquées par un usage négligent, et partant non-conforme au contrat, de la 

chose louée (SVIT-Kommentar, op. cit., n° 4 ad art. 259a CO; LACHAT, ibidem).  

Il incombe au propriétaire de prouver que les altérations litigieuses sont 

imputables au locataire (art. 8 CC; WEBER, in Basler Kommentar, 2011, n° 4 ad 

art. 259a CO; BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 15 ad art. 259a CO). 

7.2.2. En l'espèce, il a été jugé au considérant 3 supra que l'usage habituel des lo-
caux remis à bail impliquait que les installations fournies par la bailleresse soient 

fonctionnelles, en vue d'éviter tout débordement de la fosse septique.  

L'intimée ne conteste pas, en appel, que la pompe relevant les eaux usées a dys-

fonctionné entre l'automne 2009 et le printemps 2012.  

Les éléments figurant au dossier ne permettent pas de considérer que le dys-

fonctionnement de cette pompe aurait résulté d'un manque de soin ou d'un mau-

vais entretien par la locataire. 

En effet, l'événement relaté par C______ selon lequel l'installation concernée 

avait été "bouchée par une panosse" est survenu à l'époque à laquelle cette 

dernière exploitait le restaurant, soit antérieurement à la conclusion du contrat de 

gérance du 11 juin 2008. 

- 28/32 - 

 

 

C/3635/2010 

De surcroît, en procédant au remplacement de la pompe - à ses frais - au mois de 

mars 2012, la bailleresse a reconnu, implicitement à tout le moins, que le dys-

fonctionnement de celle-ci n'était pas imputable à sa partie adverse. 

En ce qui concerne les odeurs incommodantes perceptibles depuis la terrasse, il 

ressort des témoignages recueillis par le Tribunal (cf. lettre C.ee EN FAIT) que 

celles-ci étaient inhérentes aux remontées d'eau sur la terrasse.  

Par ailleurs, aucune des personnes auditionnées au sujet de la présence du cochon 

apprivoisé n'a déclaré avoir été incommodé par cet animal (F______), 

respectivement avoir noté de traces d'excréments porcins sur la terrasse (G______ 

et J______). 

Dans la mesure où les clients de l'établissement ont exposé être gênés par les 

odeurs provenant des écoulements d'eau et où les prétentions en réduction de loyer 

de l'appelante se fondent exclusivement sur ces écoulement et émanations, le 

constat opéré par l'huissier L______(cf. lettre C.ef EN FAIT) selon lequel une 

forte odeur de lisier était notée sur la terrasse, est dénué de pertinence.  

Quant aux allégués de la bailleresse - relatés dans le procès-verbal dressé par ce 

même huissier - selon lesquels "l'urine [du cochon irait] directement, par le biais 

des grilles, dans la fosse de l'immeuble", ils ne trouvent aucune assise dans le 

dossier.  

Enfin, le fait que la terrasse ait pu, aux dires de l'intimée, se trouver dans un "état 

déplorable" en été 2013 n'a aucune incidence sur l'issue du litige, les prétentions 

en réduction de loyer émises par la locataire - du chef notamment des émanations 

querellées - étant antérieures à cette époque.  

Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le Tribunal a estimé fondé le prin-

cipe de l'octroi d'une réduction de loyer du chef du dysfonctionnement de la pom-

pe de la fosse septique.  

7.3. Dans un deuxième grief, l'intimée critique la quotité de la réduction de loyer 
arrêtée par le Tribunal (15%), qu'elle juge excessive en regard du fait que les 

"odeurs liées à un problème de pompe [n'auraient pu être] qu'occasionnelles".  

7.3.1. La quotité de la réduction de loyer doit être proportionnelle au défaut. Elle 
se détermine, en principe, en comparant la valeur objective de la chose remise à 

bail avec et sans l'altération concernée (méthode dite relative ou proportionnelle; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_222/2012 précité, consid. 2.2; ATF 130 III 504 

consid. 4.1). Dans les hypothèses où ce calcul est malaisé à opérer, une appré-

ciation en équité est autorisée; le juge se réfère alors à l'expérience générale de la 

vie, au bon sens et à la casuistique (ibidem); il tient également compte des parti-

cularité de l'espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle 

important (arrêts du Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1 

et 4C.219/2005 précité, consid. 2.4 in fine); il peut, par ailleurs, considérer 

- 29/32 - 

 

 

C/3635/2010 

plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 

21 janvier 2010 consid. 3.2).  

Selon la casuistique (répertoriée in BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 67 ad art. 259d 

CO), les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties du chef de 

désagréments similaires à ceux dont se plaint la locataire : 10% en raison d'odeurs 

d'égouts incommodant les clients d'une salle de restaurant, émanations dont la 

constance n'avait pu être établie de manière précise (ACJC/293/2000); 15% pour 

un défaut de ventilation (ACJC/131/2008); 15% à 20% du chef de débordements 

de la fosse septique dans le sous-sol d'un villa avec présence d'odeurs incom-

modantes (ACJC/905/2000); 20% en raison d'émanations d'odeurs nauséabondes 

dans un restaurant, causées par un système de ventilation défectueux (arrêt de la 

Cour de justice du 24 février 1986 dans la cause SI X c/ F.). 

7.3.2. En l'espèce, la défectuosité de la pompe de la fosse septique a occasionné 
des remontées d'eaux usées et généré des émanations olfactives nauséabondes. 

Selon les témoignages recueillis par les premiers juges, ces désagréments ont été 

réguliers et ont persisté après l'installation de la pompe provisoirement prêtée à 

l'appelante (cf. lettre C.ee EN FAIT). 

Compte tenu de la difficulté, dans la présente affaire, de comparer la valeur 

objective de la chose louée avec et sans les altérations concernées - dont la fré-

quence et l'intensité ont varié -, l'étendue de la réduction de loyer sera appréciée 

en équité.  

A cet égard, il convient de tenir compte du fait que les désagréments concernés se 

sont produits à des heures où la terrasse du restaurant était fréquentée, élément 

qui, selon l'expérience générale de la vie, est propre à déranger fortement les 

clients qui y sont attablés. 

Compte tenu de ces considérations et de la casuistique énumérée supra, la quotité 

de la réduction de loyer (15%) arrêtée par le Tribunal apparaît appropriée. 

Elle sera donc confirmée.  

8. L'appelante requiert l'annulation du chiffre 10 du jugement attaqué, aux termes 
duquel le Tribunal l'a déboutée de ses conclusions tendant, notamment, au rem-

boursement d'une facture de 949 fr. 65, inhérente à une intervention, le 18 avril 

2011, de l'entreprise M______, du chef du débordement, sur la terrasse du 

restaurant, des eaux usées de la fosse septique.  

En substance, elle soutient que l'interpellation préalable de sa partie adverse pour 

remédier à cette inondation, à laquelle elle n'a pas procédé avant de faire appel à 

l'entreprise précitée, était superflue, compte tenu de l'urgence de la situation, res-

pectivement de "l'attitude générale" adoptée par l'intimée, laquelle s'est opposée, 

jusqu'au 31 mars 2012, au changement de la pompe querellée.  

- 30/32 - 

 

 

C/3635/2010 

La bailleresse fait valoir, quant à elle, que le litige opposant les parties ne dis-

pensait en aucun cas la locataire de l'informer de la survenance de l'incident du 

18 avril 2011, étant précisé qu'elle aurait alors été en mesure, pour rétablir la 

situation, de faire appel à une société avec laquelle elle avait conclu un contrat de 

maintenance.  

8.1. Lorsque le bailleur est informé de l'existence d'un défaut et qu'il n'y remédie 
pas dans le délai - convenable - que le locataire est tenu de lui impartir pour ce 

faire (art. 107 et ss CO), le preneur est habilité à y remédier aux frais du pro-

priétaire (art. 259b let b CO applicable par le renvoi de l'art. 288 al. 1 let. b CO; 

LACHAT, op. cit., p. 252 n° 2.5).  

L'avis du locataire au bailleur ne requiert pas de forme particulière (SVIT-

Kommentar, op. cit., n° 7 ad art. 259b CO; LACHAT, op. cit., p. 232 n° 1.7); le 

premier doit laisser au second le temps suffisant pour prendre des mesures, le cas 

échéant provisoires s'il y a urgence (BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 7 in fine ad 

art. 259b CO). 

Une mise en demeure est toutefois superflue quand il ressort de l'attitude du pro-

priétaire que son interpellation demeurerait sans effet (art. 108 ch. 1 CO), par 

exemple lorsqu'il a clairement manifesté, par son comportement, son intention 

ferme et définitive de ne pas exécuter son obligation, éléments qu'il appartient au 

titulaire du bail d'établir (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 

2010 consid. 4.2 et les références citées). 

8.2. En l'espèce, il est acquis que les remontées d'eaux usées sur la terrasse du 
restaurant résultaient d'une défectuosité de la pompe de la fosse septique (cf. à cet 

égard consid. 7). 

Il est également constant que l'appelante a vainement requis de l'intimée, entre 

l'automne 2009 et le mois de mars 2012, le remplacement de cette pompe.  

Si la locataire a signalé à sa partie adverse la survenance de diverses remontées 

d'eaux (cf. lettre C.eb EN FAIT), les éléments figurant au dossier ne permettent 

toutefois pas de retenir qu'elle aurait, préalablement à l'incident du mois d'avril 

2011, requis de l'intimée qu'elle intervienne pour évacuer ce liquide de la terrasse 

(ses requêtes s'étant limitées à la réparation de la pompe), prestation corres-

pondant à celle exécutée par l'entreprise M______.  

En l'absence de refus antérieurs d'intervenir dans des cas similaires, la locataire ne 

pouvait présumer de l'infructuosité d'une interpellation de la bailleresse le 18 avril 

2011, quand bien même les parties ont été en désaccord, jusqu'au mois de mars 

2012, sur l'(in)utilité du remplacement de la pompe.  

Quant à l'urgence de la situation évoquée par l'appelante, cette dernière n'indique 

pas les raisons pour lesquelles elle aurait été empêchée de contacter l'intimée, le 

cas échéant par téléphone, aux fins de s'assurer, au préalable, de ses intentions en 

rapport avec l'incident.  

- 31/32 - 

 

 

C/3635/2010 

Dans ces circonstances, la locataire ne pouvait se dispenser de mettre en demeure 

sa partie adverse. 

C'est donc à bon escient que le Tribunal l'a déboutée de ses conclusions tendant au 

remboursement de la facture de 949 fr. 65.  

9. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC (RS E 1 05), des frais ne sont pas dus dans les 
causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 

al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges 

que ceux visés à l'art. 114 CPC. 

* * * * * 

- 32/32 - 

 

 

C/3635/2010 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables les appels principal et joint interjetés, respectivement, par A______ 

et B______ SA contre le jugement JTBL/413/2013 prononcé le 18 avril 2013 par le 

Tribunal des baux et loyers dans la cause C/3635/2010-4-D. 

Déclare irrecevable la pièce référencée sous cote 53 du chargé d'appel de B______SA. 

Au fond : 

Annule le chiffres 3 du dispositif de ce jugement et statuant à nouveau sur ce point : 

Réduit le loyer de 20% du 1
er

 octobre 2009 au 31 mai 2010, du 1
er

 octobre 2011 au 

31 mai 2012, du 1
er

 octobre 2012 au 31 mai 2013 et ainsi de suite, jusqu'à complète exé-

cution des travaux visés au chiffre 1 du dispositif du jugement. 

Confirme la décision entreprise pour le surplus.  

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent 

RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, 

juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Sylvie DROIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 
Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la 

qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la 

loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110). Il connaît également des recours 

constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 

par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 

jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit 

que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux 

recours dans un seul mémoire.  

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. chiffres 1,2 supra.