# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b42b1971-5584-577d-8342-f42d387fa659
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-04
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Handelsgericht 04.12.2023 HSU.2023.43
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_009_HSU-2023-43_2023-12-04.pdf

## Full Text

Handelsgericht 

2. Kammer 

 

HSU.2023.43 / SB / mv       
  

 

Entscheid vom 4. Dezember 2023 
 
 

Besetzung  Oberrichter Vetter, Vizepräsident  

Gerichtsschreiber Bisegger  

Gerichtsschreiberin-Stv. Hunziker 

 

 
   

Gesuchstellerin   D._____ AG,  

vertreten durch MLaw Kim Attenhofer, Rechtsanwältin, Mellingerstras-

se 2a, Postfach 2078, 5402 Baden  

 

  

 
   

Gesuchsgegne-

rin  

 A._____ AG,  

vertreten durch lic. iur. Roman Bruhin und MLaw Ramona von Riedmat-

ten, SwissLegal (Zürich) AG, Rechtsanwälte, Räffelstrasse 12, 8045 Zü-

rich  

 

  

 

 
 

Gegenstand  Summarisches Verfahren betreffend provisorische Eintragung eines Bau-

handerkerpfandrechts 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Der Vizepräsident entnimmt den Akten: 

 

1. 

Die Gesuchstellerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in T._____ (AG). Sie 

hat insbesondere […] zum Zweck (Gesuchsbeilage [GB 3]). 

 

2. 

Die Gesuchsgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in U._____ (GR). 

Sie bezweckt […] (GB 4). 

 

Die Gesuchsgegnerin ist Alleineigentümer des Grdst.-Nr. 2815 GB 

V._____ (E-GRID: 35706 67715 61; GB 2). 

 

3. 

Mit Werkvertrag vom 4./15. März 2022 hat sich die Gesuchstellerin gegen-

über der Gesuchsgegnerin verpflichtet, auf der Gesamtüberbauung "H, 

W._____" Baumeisterarbeiten für fünf Einfamilienhäuser inkl. Einstellhalle 

zu erbringen (Klage Rz. 6; KB 5). Die Gesamtüberbauung "H, W._____" 

besteht aus den Grdst.-Nr. 2546 GB V._____ (EFH 1), 2814 GB V._____ 

(EFH 2), 2815 GB V._____ (EFH 3), 2816 GB V._____ (EFH 4) und 2548 

GB V._____ (EFH 5) (GB 8). Nach Darstellung der Gesuchstellerin hat sie 

die Arbeiten am 22. September 2023 abgeschlossen. Sie macht ausste-

hende Werklohnforderungen für ihre Leistungen in Höhe von 

Fr. 235'026.85 geltend (GB 6 f.). 

 

4. 

Mit Gesuch vom 18. Oktober 2023 (Postaufgabe: 18. Oktober 2023) stellte 

die Gesuchstellerin die folgenden Rechtsbegehren: 

 

" 1. 
 Es sei das Grundbuchamt Q._____ gerichtlich anzuweisen, zu 

Gunsten der Gesuchstellerin und zu Lasten der Liegenschaft der 
Gesuchsgegnerin, Grundbuch Q._____, LIG V._____ / 2815, E-
GRID CH 35706 67715 61, ein Bauhandwerkerpfandrecht für 
den Betrag von CHF 235'026.85 vorläufig einzutragen. 

 
 2. 
 Die Anweisung an das Grundbuchamt Q._____ gemäss Ziff. 1 

sei superprovisorisch sofort und ohne Anhörung der Gesuchs-
gegnerin zu verfügen. 

 
 3. 
 Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge-

suchsgegnerin." 

  

 - 3 - 

 

 

5. 

Am 23. Oktober 2023 erliess der Vizepräsident folgende Verfügung: 

 

1. 

Der Eingang des Gesuchs vom 18. Oktober 2023 wird den Parteien 

bestätigt. 

 

2. 

Das Gesuch um Erlass superprovisorischer Massnahmen vom 18. Ok-

tober 2023 wird abgewiesen. 

 

3. 

Die Gesuchstellerin hat mit beiliegendem Einzahlungsschein bis zum 

7. November 2023 einen Gerichtskostenvorschuss von Fr. 3'000.00 

an die Obergerichtskasse zu bezahlen (Art. 98 ZPO i.V.m. Art. 101 

ZPO). 

 

4. 

Der Gesuchsgegnerin wird Frist bis 7. November 2023 für die Erstat-

tung einer schriftlichen Antwort angesetzt.  

 

5. 

Fristerstreckungen werden grundsätzlich nicht gewährt. Ausnahms-

weise ist eine Fristerstreckung beim Vorliegen zureichender Gründe 

möglich (Art. 144 Abs. 2 ZPO). Als solche gelten die Zustimmung der 

Gegenpartei oder von der Partei nicht vorhersehbare oder nicht beein-

flussbare Hinderungsgründe. 

 

6. 

Der Stillstand der Fristen gemäss Art. 145 Abs. 1 ZPO gilt nicht 

(Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO). 

 

6. 

Mit Gesuchsantwort vom 7. November 2023 stellte die Gesuchsgegnerin 

folgende Rechtsbegehren: 

 

" 1. 
 Die Anträge der Gesuchstellerin seien abzuweisen. 
 
 2. 
 Eventualiter sei das Grundbuchamt Q._____ gerichtlich anzu-

weisen, zu Gunsten der Gesuchstellerin und zu Lasten der Lie-
genschaft der Gesuchsgegnerin, Grundbuch Q._____, LIG 
V._____ / 2815, E-GRID CH 35706 67715 61, ein Bauhandwer-
kerpfandrecht für eine Pfandsumme von lediglich CHF 42'217.56 
vorläufig einzutragen. 

 
 3. 
 Subeventualiter sei das Grundbuchamt Q._____ gerichtlich an-

zuweisen zu Gunsten der Gesuchstellerin und zu Lasten der Lie-
genschaft der Gesuchsgegnerin, Grundbuch Q._____, LIG 

 - 4 - 

 

 

V._____ / 2815, E-GRID CH 35706 67715 61, ein Bauhandwer-
kerpfandrecht für eine Pfandsumme von lediglich CHF 47'750.41 
vorläufig einzutragen. 

 
 4. 
 Ebenfalls eventualiter, sollte das Grundbuchamt gerichtlich an-

gewiesen werden, ein Bauhandwerkerpfandrecht zu Gunsten 
der Gesuchstellerin und zu Lasten der Liegenschaft der Ge-
suchsgegnerin, Grundbuch Q._____, LIG V._____ / 2815, E-
GRID CH 35706 67715 61, vorläufig einzutragen, sei der Ge-
suchstellerin eine Frist von höchstens 60 Tagen gerechnet ab 
Rechtskraft des Entscheids betreffend vorläufige Eintragung des 
Bauhandwerkerpfandrechts, anzusetzen, um Klage auf definitive 
Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts einzureichen. 

 
 5. 
 Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuch-

stellerin." 

 

7. 

Mit Stellungnahme vom 16. November 2023 hielt die Gesuchstellerin an 

den Anträgen gemäss Gesuch vom 18. Oktober 2023 fest. 

 

8. Zuständigkeit 

8.1. 

Bei der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts handelt 

es sich um einen Anwendungsfall des vorsorglichen Rechtsschutzes i.S.v. 

Art. 261 ff. ZPO.1 Für den Erlass superprovisorischer und vorsorglicher 

Massnahmen ist deshalb das Gericht am Ort, an dem die Zuständigkeit für 

die Hauptsache gegeben ist oder am Ort, wo die Massnahme vollstreckt 

werden soll, zwingend örtlich zuständig (Art. 13 ZPO). Für Klagen auf Er-

richtung gesetzlicher Pfandrechte ist das Gericht am Ort, an dem das 

Grundstück im Grundbuch aufgenommen ist, zuständig (Art. 29 Abs. 1 lit. c 

ZPO).  

 

Das Grundstück der Gesuchsgegnerin, auf welchem die Gesuchstellerin 

ein Bauhandwerkerpfandrecht vorläufig eintragen lassen will, befindet sich 

in V._____ (AG) (GB 2). Die örtliche Zuständigkeit der aargauischen Ge-

richte ist daher gegeben. 

 

8.2. 

Die sachliche Zuständigkeit des Einzelrichters am Handelsgericht für den 

Erlass superprovisorischer und vorsorglicher Massnahmen ergibt sich aus 

Art. 6 Abs. 2 und 3 ZPO i.V.m. Art. 6 Abs. 5 ZPO und § 13 Abs. 1 lit. a EG 

ZPO, da die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist, 

gegen den Entscheid – bei einem Streitwert von Fr. 235'026.85 (vgl. 

Art. 51-53 BGG) – die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht 

 
1  BGE 137 III 563 E. 3.3. 

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offen steht und die Parteien im schweizerischen Handelsregister eingetra-

gen sind.  

 

8.3. 

Die Streitsache ist im summarischen Verfahren zu behandeln (Art. 248 lit. a 

i.V.m. Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO).  

 

9. Allgemeine Voraussetzungen der vorläufigen Eintragung 

9.1. 

Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts setzt im Wesentlichen 

die Forderung eines Bauhandwerkers oder Unternehmers für die Leistung 

von Arbeit und allenfalls von Material zugunsten des zu belastenden 

Grundstücks sowie die Wahrung der viermonatigen Eintragungsfrist voraus 

(Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 839 Abs. 2 ZGB). 

 

9.2. 

Die Eintragungsvoraussetzungen sind im Verfahren betreffend vorläufige 

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts lediglich glaubhaft zu ma-

chen. An diese Glaubhaftmachung werden zudem weniger strenge Anfor-

derungen gestellt, als es diesem Beweismass für vorsorgliche Massnah-

men (Art. 261 ff. ZPO) sonst entspricht.2 Die vorläufige Eintragung darf nur 

verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts ausgeschlossen 

oder höchst unwahrscheinlich erscheint. Im Zweifelsfall, bei unklarer Be-

weis- oder Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die 

Entscheidung dem Richter im ordentlichen Verfahren zu überlassen.3 Letzt-

lich läuft es darauf hinaus, dass der gesuchstellende Unternehmer nur die 

blosse Möglichkeit eines Anspruchs auf ein Bauhandwerkerpfandrecht 

nachzuweisen hat.4 

 

10. Pfandsumme 

10.1. Parteibehauptungen 

Die Gesuchstellerin behauptet, sie habe für die aus dem Werkvertrag vom 

4. / 15. März 2022 geleisteten Arbeiten gegenüber der Gesuchsgegnerin 

noch eine offene Forderung für pfandberechtigte Arbeiten über mindes-

tens. Fr. 235'026.85 (Gesuch Rz. 7 f.; GB 6 f.). 

 

Die Gesuchsgegnerin äussert sich nicht zur Höhe der behaupteten Pfand-

summe. 

 
2  BGE 137 III 563 E. 3.3; 86 I 265 E. 3; vgl. auch SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 

4. Aufl. 2022, N. 1533 ff.; BSK ZGB II-THURNHERR, 7. Aufl. 2023, Art. 839/840 N. 37 je m.w.N. 
3  BGE 86 I 265 E. 3; 102 Ia 81 E. 2b.bb; BGer 5A_395/2020 vom 16. März 2021 E. 2; 5A_32/2020 

vom 8. April 2020 E. 3; 5A_426/2015 vom 8. Oktober 2015 E. 3.4; SCHUMACHER/REY (Fn. 2), 
N. 1533. 

4  SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1535; VETTER/CARBONARA, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2023, 
N. 51 f. 

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10.2. Rechtliches 

Pfandberechtigt sind die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, 

die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbruchar-

beiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material 

und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). 

Die mit dem Bauhandwerkerpfand zu sichernde bzw. die gesicherte Forde-

rung besteht entsprechend in der Vergütungsforderung des Handwerkers 

oder Unternehmers. Sie ist mit dieser identisch. Für die Eintragung des 

Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch ist daher nach Art. 794 Abs. 1 

i.V.m. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB eine bestimmte Pfandsumme anzuge-

ben.5  

 

10.3. 

Mangels Bestreitung der Gesuchsgegnerin gilt die von der Gesuchstellerin 

behauptete Pfandsumme in Höhe von Fr. 235'026.85 als nicht bestritten 

und kann gestützt auf Art. 150 ZPO dem Entscheid ohne weiteres zugrunde 

gelegt werden.6 

 

11. Pfandobjekt 

11.1. Parteibehauptungen 

11.1.1. Gesuchstellerin 

Das Grdst.-Nr. 2815 GB V._____ (EFH 3) sei Teil der Gesamtüberbauung 

"H, W._____", für welche die Gesuchstellerin Werkarbeiten gemäss Werk-

vertrag vom 4./15. März 2022 mit der Gesuchsgegnerin als Bauherrin aus-

geführt habe. Nach herrschender Lehre und Rechtsprechung sei im Ver-

fahren der vorläufigen Eintragung eines Pfandrechts im Grundbuch bei Ge-

samtüberbauungen jede einzelne Pfandsumme in der Höhe zu veranschla-

gen, wie sie für das betroffene Grundstück maximal ausfallen könne. Im 

späteren Verfahren um definitive Pfandeintragung könne eine Abstimmung 

und Berichtigung der Pfandsummen vorgenommen, folglich auch zu hohe 

Pfandsumme herabgesetzt werden (Gesuch Rz. 10). 

 

Vorliegend seien die vorgenannten Leistungen der Gesuchstellerin auf fünf 

Grundstücken der Gesamtüberbauung "H", W._____ erbracht worden. Ge-

mäss Ausmassprotokoll Baumeisterarbeiten Nr. 222037 vom 18. Septem-

ber 2023 seien durch die Gesuchstellerin auf dem streitgegenständlichen 

Grundstück-Nr. 2815 GB V._____ Arbeiten im Umfang von mindestens 

Fr. 278'934.50 geleistet worden. Es sei vorliegend nicht zumutbar, bereits 

im Verfahren um provisorischen Pfandeintrag den genauen, auf dem ge-

nannten Grundstück tatsächlich erbrachten Arbeitsaufwand abschliessend 

zu bestimmen. Vor diesem Hintergrund sei die Pfandsumme für die vorläu-

fige Eintragung im Grundbuch in der Höhe zu veranschlagen, wie sie für 

 
5  SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 513. 
6  VETTER/CARBONARA (Fn. 4), N. 76 m.w.N. 

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das betreffende Grundstück maximal ausfallen könne. Es werde diesbe-

züglich auf die ausstehende Werklohnforderung der gesamthaft auf den 

Grundstücken der Gesamtüberbauung erbrachten Arbeiten verwiesen. Da-

mit sei erstellt, dass die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-

rechts in der Höhe von Fr. 235'026.85 zu Lasten des Grdst.-Nr. 2815 GB 

V._____ zulässig sei (Gesuch Rz. 11; GB 2 und 9). 

 

11.1.2. Gesuchsgegnerin 

Die Gesuchsgegnerin ist der Auffassung, dass die Gesuchstellerin die Ob-

liegenheit verletzt habe, die Pfandsumme auf die fünf Grundstücke aufzu-

teilen, für die Leistungen erbracht worden seien. Habe der Unternehmer 

pfandberechtigte Arbeiten für mehrere Grundstücke ausgeführt, müsse er 

die Vergütungsforderung auf die betroffenen Grundstücke nach dem für 

diese jeweils tatsächlich erbrachten Anteil an den Bauarbeiten aufteilen 

und könne jedes Grundstück nur mit dem entsprechenden Anteil an der 

Vergütungsforderung grundpfandrechtlich belasten. Für jedes Grundstück 

müsse der Unternehmer seine Leistung konkret beziffern und darlegen. 

Eine Ausnahme vom Bezifferungserfordernis rechtfertige sich nur in Aus-

nahmefällen. Kämen mehrere Grundstücke in Frage, sei im Verfahren um 

vorläufige Eintragung die Berücksichtigung einer Sicherheitsmarge von 10 

bis 20 % auf den Teilpfandsummen zulässig (Antwort Rz. 7).  

 

Die Voraussetzung für eine Ausnahme vom Bezifferungserfordernis sei 

vorliegend keineswegs gegeben: Technisch sowie aus Sicht der separaten 

Buchführung und Rechnungsstellung bzw. getrennten Baustellenabrech-

nung wäre es ohne weiteres möglich gewesen, die Teilpfandsumme für das 

Grdst.-Nr. 2815 GB V._____ zu ermitteln, dies namentlich unter Beizug der 

Ausmasse, weil jedes einzelne Objekt ausgemessen worden sei (Antwort 

Rz. 11, GB 2). 

 

11.2. Rechtliches 

Gemäss Art. 798 Abs. 1 ZGB kann auf mehreren Grundstücken für eine 

Forderung ein Grundpfandrecht errichtet werden, wenn die Grundstücke 

dem nämlichen Eigentümer gehören oder im Eigentum solidarisch ver-

pflichteter Schuldner stehen. Beim Bauhandwerkerpfandrecht haftet jedes 

Grundstück indessen nur für die jeweils auf ihm selbst eingetretene Wert-

vermehrung. Entsprechend sind beim Bauhandwerkerpfandrecht Gesamt-

pfandrechte grundsätzlich ausgeschlossen.7 Werden auf mehreren Grund-

stücken pfandberechtigte Leistungen erbracht, so muss die Pfandsumme 

daher gewöhnlich auf die einzelnen Parzellen verteilt werden.8 Die Auftei-

lung hat derart zu erfolgen, dass jedes einzelne Grundstück nur mit demje-

nigen Anteil belastet wird, der dem Anteil an den Bauarbeiten entspricht, 

die tatsächlich für das betreffende (belastete) Grundstück erbracht worden 

 
7  SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 533. 
8  BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 18 m.w.N. 

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sind. Die sich aus der Aufteilung ergebenden Teilbeträge sind in der Folge 

als Teilpfandrechte i.S.v. Art. 798 Abs. 2 ZGB einzutragen.9 Der Unterneh-

mer hat grundsätzlich nachzuweisen, welche konkreten Leistungen an Ar-

beit und Material er zu welchen Preisen für jedes einzelne Grundstück er-

bracht hat.10 Im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung ist indes – auf-

grund der drohenden Verwirkung bei Nichteintragung innerhalb der Frist 

von Art. 839 Abs. 2 ZGB – eine Aufteilung auf die einzelnen Liegenschaften 

nach Bruchteilen (etwa auf der Grundlage von Quadrat- oder Kubikmeter-

zahlen) statthaft. Die im Grundbuch vorläufig eingetragenen Teilpfandsum-

men sind dann im Verfahren betreffend definitive Eintragung aufgrund kon-

kreter Nachweise der auf den verschiedenen Grundstücken erbrachten 

Leistungen zu berichtigen.11 

 

Ausnahmsweise darf nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch 

ein Bauhandwerkerpfandrecht als Gesamtpfandrecht eingetragen werden. 

Dies allerdings nur in seltenen Ausnahmekonstellationen. Es handelt sich 

hierbei meist um Fälle, bei denen die Beteiligten es versäumt haben, die 

Grundbucheintragungen den neuen Verhältnissen anzupassen (z.B. Ei-

gentümerwechsel; Trennung oder Vereinigung von Grundstücken bei einer 

Grenzverschiebung oder Güterzusammenlegung; laufendes Landumle-

gungsverfahren; noch nicht vollzogene Vereinigung von Grundstücken, auf 

denen ein Gebäude, das eine funktionale Einheit darstellt [wie bspw. ein 

Einkaufszentrum], errichtet wird).12 Falls die belasteten Grundstücke ver-

schiedenen Eigentümern gehören, ist ein Gesamtpfandrecht ausgeschlos-

sen.13 

 

11.3. Würdigung 

11.3.1. 

Gemäss Grundbuch gehören vorliegend die fünf Grdst.-Nr. 2546 GB 

V._____ (EFH 1), 2814 GB V._____ (EFH 2), 2815 GB V._____ (EFH 3), 

2816 GB V._____ (EFH 4) und 2548 GB V._____ (EFH 5) jeweils anderen 

Eigentümern. Ein Gesamtpfandrecht ist daher auch bei der vorläufigen Ein-

tragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ausgeschlossen. 

 

Die Gesuchstellerin räumt selber ein, dass die behauptete offene Wer-

klohnforderung von Fr. 235'026.85 alle fünf Grundstücke betrifft (Gesuch 

Rz. 8 und 10 f.). Falls die Gesuchstellerin diesen Gesamtbetrag mittels ei-

nes Bauhandwerkerpfandrechts hätte sicherstellen wollen, hätte sie diesen 

 
9  SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 861 ff.; vgl. BRITSCHGI, Das belastete Grundstück beim Bauhandwer-

kerpfandrecht, Luzerner Beiträge zur Rechtswissenschaft, Band/Nr. 30, 2008, S. 103-118, 105, 
113 f.; vgl. auch MATHIS, Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Gesamtüberbauung und im Stock-
werkeigentum, 1988, S. 150, 152.  

10  SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 865 ff.; BRITSCHGI (Fn. 9), S. 114; MATHIS (Fn. 9), S. 152. 
11  Vgl. SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 868; BRITSCHGI (Fn. 9), S. 115; MATHIS (Fn. 9), S. 150 f. 
12  SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 534 ff.  
13  SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 533.  

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Gesamtbetrag auf die fünf betroffenen Grundstücke aufteilen müssen, al-

lenfalls unter Hinzurechnung einer Sicherheitsmarge. Es ist jedoch unzu-

lässig, die gesamte offene Werklohnforderung unabhängig der dort effektiv 

erbrachten Arbeits- und Materialleistungen auf einem einzigen der insge-

samt betroffenen fünf Grundstücke sicherzustellen. Daran ändert auch 

nichts, dass sich nur noch das Grdst.-Nr. 2815 GB V._____ im Eigentum 

der Gesuchsgegnerin befindet, die zugleich Bestellerin des Werkvertrags 

vom 4. / 15. März 2022 und damit Schuldnerin der behaupteten offenen 

Werklohnforderung ist. 

 

Wie dargelegt, haftet das Grdst.-Nr. 2815 GB V._____ nicht für die gesamte 

noch ausstehende Werklohnforderung der Gesuchstellerin, sondern ledig-

lich im Umfang auf der auf ihm eingetretenen Wertvermehrung. Aufgrund 

des vorhandenen Ausmass-Protokolls Baumeisterarbeiten Nr. 222037 vom 

18. September 2023 (GB 9) wäre es für die Gesuchstellerin ohne weiteres 

möglich und zumutbar gewesen, diese Aufteilung vorzunehmen.  Eine Zeit-

not aufgrund der ablaufenden Viermonatsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB 

bestand jedenfalls nicht, da diese gemäss eigenen Behauptungen der Ge-

suchstellerin frühestens am 22. Januar 2024 enden würde (Gesuch 

Rz. 13). Weshalb die Gesuchstellerin diese Pfandrechtsaufteilung nicht ge-

macht hat, bringt sie nicht einmal in ihrer Stellungnahme vom 16. Novem-

ber 2023 vor. 

 

Die Gesuchsgegnerin zeigt in der Gesuchsantwort auf, dass die Aufteilung 

der offenen Werklohnforderung gestützt auf das vorhandene Ausmass-

Protokoll Baumeisterarbeiten Nr. 222037 vom 18. September 2023 (GB 9) 

auf das Grdst.-Nr. 2815 GB V._____ ohne weitere möglich ist (Antwort 

Rz. 18 ff.). Diese Behauptungen der Gesuchsgegnerin hat die Gesuchstel-

lerin in ihrer Stellungnahme nicht bestritten (pauschale Bestreitungen rei-

chen nicht aus, selbst wenn sie explizit erfolgen). Folglich können diese 

Tatsachen und damit die aufgeteilte Pfandsumme von Fr. 42'217.56 dem 

Entscheid ohne weiteres zugrunde gelegt werden, da über gemäss Art. 150 

ZPO über nicht bestrittene Tatsachen kein Beweis geführt zu werden 

braucht.14 

 

12. Eintragungsfrist 

12.1. Parteibehauptungen 

12.1.1. Gesuchstellerin 

Auf dem Grdst.-Nr. 2815 GB V._____ seien am 22. September 2023 die 

letzten pfandberechtigten Arbeiten erfolgt (Gerüst bei Balkon entfernt, DW 

angeschlossen, Rohr 110 2 m, Muffe 1 Stk. [GB 11]). Der hauptsächliche 

Gerüstabbau an der streitgegenständlichen Liegenschaft Grdst.-Nr. 2815 

GB V._____ sei nur wenige Tage zuvor, nämlich am 15. September 2023, 

durch die Gesuchstellerin erfolgt (Stellungnahme vom 16. November 2023 

 
14  VETTER/CARBONARA (Fn. 4), N. 76 m.w.N. 

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Rz. 3; Replikbeilage 1). Diese Arbeiten seien auch nicht treu- und sitten-

widrig verzögert wurde, so dass auch keine «kalte Erstreckung» vorliegen 

würde (Stellungnahme vom 16. November 2023 Rz. 4). 

 

12.1.2. Gesuchsgegnerin 

Nach Auffassung der Gesuchsgegnerin würde es sich beim Gerüstabbau 

vom 22. September 2023 um eine nebensächliche Arbeit handeln. Zudem 

habe die Gesuchstellerin das Gerüst beim Balkongeländer unbenutzt ste-

hen gelassen und die Eintragungsfrist damit «kalt erstreckt». Die letzten 

nicht nur nebensächlichen Arbeiten seien dagegen spätestens am 21. Feb-

ruar 2023 vollendet worden (Antwort Rz. 15 f.; Antwortbeilage 16). 

 

12.2. Rechtliches 

Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts muss bis spätestens vier 

Monate nach der Arbeitsvollendung erfolgen, andernfalls verwirkt der An-

spruch (Art. 839 Abs. 2 ZGB).15 Die Eintragungsfrist berechnet sich nach 

Art. 7 ZGB i.V.m. Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 i.V.m. Abs. 2 OR. Sie endet somit an 

demjenigen Tag des letzten Monats, der durch seine Zahl dem Tag der 

Arbeitsvollendung entspricht.16 

 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 839 Abs. 2 ZGB gel-

ten Bauarbeiten grundsätzlich dann als vollendet, wenn alle Verrichtungen, 

die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt sind. Nicht in Be-

tracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervoll-

kommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelie-

ferter, aber fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Gering-

fügige Arbeiten gelten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie uner-

lässlich sind; insoweit werden Arbeiten weniger nach quantitativen als viel-

mehr nach qualitativen Gesichtspunkten gewürdigt.17 

 

Grundsätzlich hat der Unternehmer, welcher für mehrere Bauwerke auf ver-

schiedenen Grundstücken arbeitete, die Eintragungsfrist für jedes Grund-

stück gesondert einzuhalten. Die Frist beginnt deshalb für jedes Grund-

stück bzw. Bauwerk mit der Vollendung der dafür geleisteten Arbeiten se-

parat zu laufen, trotz einer allfälligen einheitlichen Vergebung in einem ein-

zigen Werkvertrag. Indessen gilt ausnahmsweise auch für mehrere Bau-

werke auf verschiedenen Grundstücken ein einheitlicher Fristbeginn, wenn 

die Bauwerke oder die Arbeiten bzw. Leistungen hierzu eine funktionelle 

Einheit bilden und die Bauarbeiten in einem Zug ausgeführt worden sind.18 

 

 
15  BGE 126 III 462 E. 4c.aa; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 29. 
16  BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 31a.  
17  BGer 5A_613/2015 vom 22. Januar 2016 E. 4 m.w.N. 
18  SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1182 ff.; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 30; 

BRITSCHGI (Fn. 9), S. 55 f. 

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12.3. Würdigung 

Entgegen der Auffassung der Gesuchsgegnerin ist die abgeschlossene De-

montage des Baugerüsts Arbeitsvollendung.19 Die Gesuchstellerin macht 

mit dem Tagesrapport vom 15. September 2023 (Replikbeilage 1) glaub-

haft, dass sie an diesem Tag beim streitgegenständlichen Haus 3 das Ge-

rüst demontiert hat. Folglich ist die Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB 

ungeachtet der Frage, ob es sich bei den mittels Tagesrapport vom 

22. Februar 2023 (GB 11) ebenfalls glaubhaft gemachten Arbeiten, tat-

sächlich um Vollendungsarbeiten handelt, eingehalten.  

 

13. Ergebnis 

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die vorläufige 

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für eine Pfandsumme von 

Fr. 42'217.56 erfüllt sind und das Grundbuchamt Q._____ entsprechend 

anzuweisen ist, diese Eintragung vorzunehmen. 

 

14. Prosequierung 

Ist eine Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts 

noch nicht rechtshängig, ist der gesuchstellenden Partei nach Art. 263 ZPO 

eine Frist zur Einreichung der Klage mit der Androhung anzusetzen, dass 

die Vormerkung der vorläufigen Eintragung im Grundbuch bei ungenutztem 

Ablauf der Frist ohne weiteres und ersatzlos gelöscht werde.20 Die Prose-

quierungsfrist beträgt nach handelsgerichtlicher Praxis bei Fällen der vor-

liegenden Grösse rund drei Monate. Der Fristenstillstand gemäss Art. 145 

Abs. 1 ZPO ist bei der Prosequierungsfrist nach Art. 263 ZPO i.V.m. 

Art. 961 Abs. 3 ZGB ausgeschlossen.21  

 

15. Prozesskosten 

Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädi-

gung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 und 

Art. 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei vollständig obsiegt, werden die Pro-

zesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 

ZPO). Vorliegend obsiegt die Gesuchstellerin mit rund 18 % (Fr. 42'217.56 

/ Fr. 235'026.85 * 100), so dass sie 82 % der Prozesskosten zu tragen hat. 

 

15.1. 

Unter Berücksichtigung des verursachten Aufwands sowie des Umfangs 

der Streitigkeit werden die Gerichtskosten auf Fr. 3'000.00 festgesetzt (§ 8 

VKD; SAR 221.150). Gestützt auf Art. 111 Abs. 1 Satz 1 ZPO werden sie 

vorab mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Gerichtskostenvor-

schuss in Höhe von Fr. 3'000.00 verrechnet. Die Gesuchsgegnerin hat der 

 
19  SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1082. 
20  SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1663 ff. 
21  BGE 143 III 554 E. 2.5.2 m.w.N.; vgl. auch SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1670. 

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Gesuchstellerin ihren Anteil von 18 % der Gerichtskosten, d.h. Fr. 540.00, 

direkt zu ersetzen (vgl. Art. 111 Abs. 2 ZPO). 

 

15.2. 

Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin zudem eine Parteientschä-

digung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Parteientschädigung wird 

nach dem Streitwert – vorliegend Fr. 235'026.85 – bemessen (vgl. § 3 

AnwT; SAR 291.150). Ausgehend von einer Grundentschädigung von rund 

Fr. 12'040.60 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 9 AnwT) resultiert nach Vornahme eines 

Summarabzugs von 75 % (§ 3 Abs. 2 AnwT) ein Betrag von Fr. 3'010.15. 

Damit sind insbesondere eine Rechtsschrift und die Teilnahme an einer 

behördlichen Verhandlung abgegolten (vgl. § 6 Abs. 1 AnwT). Nach weite-

ren Abzügen von 20 % wegen der nicht durchgeführten Verhandlung (§ 6 

Abs. 2 AnwT), resultiert ein Betrag in Höhe von Fr. 2'408.15. Nach Hinzu-

rechnung einer Auslagenpauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von praxisgemäss 

3 % resultiert ein Betrag in Höhe von gerundet Fr. 2'480.00. Davon fallen 

der Gesuchstellerin 18 %, d.h. Fr. 446.40, und der Gesuchsgegnerin 82 %, 

d.h. Fr. 2'033.60. Damit hat die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin eine 

Parteientschädigung von netto Fr. 1'587.20 zu bezahlen. 

 

15.3. 

Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten im allenfalls vor Handels-

gericht stattfindenden Hauptprozess im ordentlichen Verfahren oder auf-

grund separater Verfügung im vorliegenden Verfahren bleibt vorbehalten. 

 

 
   

Der Vizepräsident erkennt: 

 

1. 

In teilweiser Gutheissung des Gesuchs vom 18. Oktober 2023 wird der 

Gesuchstellerin die Vormerkung einer vorläufigen Eintragung eines Bau-

handwerkerpfandrechts gemäss Art. 837/839 i.V.m. Art. 961 ZGB auf 

dem Grundstück der Gesuchsgegnerin, Grdst.-Nr. 2815 GB V._____ (E-

GRID: 35706 67715 61), vorsorglich für eine Pfandsumme von 

Fr. 42'217.56 bewilligt. 

 

2. 

Das Grundbuchamt Q._____ wird angewiesen, die Vormerkung gemäss 

Dispositiv-Ziff. 1 sofort einzutragen. 

 

3. 

3.1. 

Die Gesuchstellerin hat bis zum 4. März 2024 beim zuständigen Gericht 

im ordentlichen Verfahren Klage auf definitive Eintragung des Bauhand-

werkerpfandrechts anzuheben. 

 

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3.1. 

Im Säumnisfall fällt die in der vorstehenden Dispositiv-Ziff. 1 angeordnete 

vorsorgliche Massnahme dahin, wobei die Vormerkung im Grundbuch nur 

auf entsprechendes Gesuch hin gelöscht wird. 

 

3.2. 

Es gilt kein Stillstand der Fristen. 

 

4. 

4.1. 

Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 3'000.00 sind mit Fr. 2'460.00 von der 

Gesuchstellerin und mit Fr. 540.00 von der Gesuchsgegnerin zu tragen und 

werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Gerichtskostenvor-

schuss in Höhe von Fr. 3'000.00 verrechnet. Die Gesuchsgegnerin hat die 

von ihr zu tragenden Gerichtskosten von Fr. 540.00 der Gesuchstellerin di-

rekt zu ersetzen.  

 

4.2. 

Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin Parteikosten in richterlich 

festgesetzter Höhe von Fr. 1'587.20 zu ersetzen. 

 

4.3. 

Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten mittels separater Verfü-

gung oder im ordentlichen Verfahren bleibt vorbehalten, falls dieses vor 

dem Handelsgericht stattfindet. 

 

 
   

Zustellung an: 

− die Gesuchstellerin (Vertreter; zweifach mit Abrechnung) 

− die Gesuchsgegnerin (Vertreter; zweifach) 

− das Grundbuchamt Q._____ (vorab per E-Mail) 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., 

Art 90 ff. BGG) 

 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-

nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheids an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-

rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer 

Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-

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gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt-

ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 

darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige 

Rechte (Art. 98 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als 

Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

 
   

Aarau, 4. Dezember 2023 

 

Handelsgericht des Kantons Aargau 

2. Kammer 

Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin-Stv.: 

 

 

 

Vetter Hunziker