# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 95003ef9-74ad-5fd9-a4f0-02223c98f53f
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-06
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.05.2015 AC.2014.0209
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2014-0209_2015-05-06.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 6 mai 2015

  
	
  Composition

  	
  Mme Imogen Billotte, présidente; MM. Antoine Thélin et
  Christian-Jacques Golay, assesseurs; Mme Cécile Favre, greffière.  

  

 

	
  Recourants

  	
  1.

  	
  Michel et Christiane ROTMAN, à
  Lausanne, 

  

 

 

	
   

  	
  2.

  	
  Elisabeth BURIN, à Maryland, 

  

 

	
   

  	
  3.

  	
  Antonius René RIJNTJES, à Aerdenhout, 
  

  

 

	
   

  	
  4.

  	
  Georges RYCHNER, à Genthod,

  tous représentés par Me François ROUX, avocat,
  à Lausanne,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  MUNICIPALITE D'OLLON, représentée
  par Me Jacques HALDY, avocat, à Lausanne,   

  

   

	
  Autorité concernée

  	
   

  	
  Direction générale de
  l'environnement, (DGE-DIRNA), à Lausanne,

  

   

	
  Constructrice

  	
   

  	
  Grand Hôtel du Parc SA, à
  Villars-sur-Ollon, représentée
  par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,  

  

   

 

	
  Objet

  	
  Permis de construire           

  
	
   

  	
  Recours Michel ROTMAN et consorts c/ décision de la MUNICIPALITE D'OLLON du 1er mai 2014 accordant le permis de construire une route
  d'accès et une galerie de service et autorisant la démolition des bâtiments
  ECA 3082 et 4692 sur les parcelles nos 3421 et 3422, en
  relation avec le projet de construction "Grand Hôtel du Parc SA"

  

 

Vu les faits suivants:

A.                    
La société "Grand Hôtel du Parc SA" (ci-après: la
constructrice) est propriétaire des parcelles nos 3421 et 3422, sur
le territoire de la Commune d’Ollon. La première (n° 3421) a une surface totale
de 39'296 m², dont 35'814 m² en pré-champ, et 3'482 m² en forêt. La seconde (n° 3422) a une surface totale de 48'105 m² dont 44'901 m² en pré-champ, 397 m² en forêt, 593 m² en place-jardin. Le solde, environ 2000 m² est occupé par le complexe hôtelier "Hôtel du Parc". Cet
établissement, exploité par la société "Grand Hôtel du Parc SA," a été
édifié au début du 20ème siècle. 

La parcelle n° 3422, ainsi qu'une bande de terrain
au Sud-Est, sise sur la parcelle n° 3421, sont régies par le plan de quartier
"Hôtel du Parc" (ci-après: le PQ Hôtel du Parc) et son règlement
(ci-après: le RPQ), en vigueur depuis le 25 novembre 2013. Le périmètre du PQ Hôtel
du Parc est délimité au Sud par la route du Col de la Croix, au Nord et à l'Ouest par le chemin des Ecureuils, et à l'Est par la piste skiable
accédant à la station de Villars. Hormis l'aire forestière dans la partie Nord,
l'ensemble du périmètre du PQ Hôtel du Parc est affecté à une zone d'activités
touristiques (art. 2.1 RPQ). Les constructions envisagées consistent
principalement en l’agrandissement du complexe hôtelier existant (art. 2.2 RPQ),
la construction de nouveaux bâtiments (dénommés "manoirs alpins A, B1, B2,
C1, C2, D") qui ont un statut de dépendance fonctionnelle avec
l'établissement hôtelier (art. 2.4 RPQ). L'aménagement d'une surface
marécageuse à vocation écologique est prévue dans la partie Nord du périmètre
du PQ Hôtel du Parc en remplacement des biotopes atteints par le projet
"Hôtel du Parc" (art. 6.4 RPQ). 

Ce plan de quartier a fait l'objet d'un recours au
Tribunal cantonal qui a été rejeté le 18 novembre 2013 (cause AC.2012.0246).

Quant à la parcelle n° 3421, elle est classée essentiellement
dans la zone de chalets D selon le plan partiel d'affectation Les
Ecovets-Chesières-Villars-Arveyes, entré en vigueur le 14 août 1985 (ci-après: le
PPA ECVA); une petite partie au Sud-Ouest est toutefois colloquée dans la zone
d'habitation A selon ce PPA. Comme indiqué plus haut, cette parcelle est
actuellement en pré-champ et en forêt. Elle forme à l'Est le Bois du Bilioley. 

B.                    
Le 16 mai 2013, la société "Grand Hôtel du Parc SA" a déposé auprès
de la Municipalité d'Ollon (ci-après: la Municipalité) une demande de permis de construire une route d'accès et une galerie de service, sur les parcelles nos
3421 et 3422. La demande porte également sur la démolition des bâtiments nos
ECA 3082 et 4692 sis sur la parcelle n° 3422. Le formulaire de demande de
permis de construire laisse entendre que le projet n'implique pas l'abattage
d'arbres (la case 13B n'a pas été cochée). 

La demande est accompagnée d'un plan de situation
établi le 25 avril 2013 par le géomètre officiel, sur lequel sont tracées la
route d'accès et la galerie de service projetées. Il n'est pas mentionné la
présence d'arbres à abattre sur le tracé de cette route. Il est en revanche
figuré à titre indicatif l'emplacement de 7 "bâtiments projetés [manoirs
alpins]" sur la parcelle n° 3422, ainsi que de 21 bâtiments sur la
parcelle n° 3421 intitulés "constructions hôtelières projetées,
périmètre d'implantation". Toujours selon ce plan, la voie d'accès projetée
traverse d'Ouest en Est le périmètre du PQ Hôtel du Parc, en desservant l'hôtel
et les bâtiments projetés sur la parcelle n° 3422. Elle rejoint ensuite la
parcelle n° 3421, en passant par la piste de ski située à l'extrémité Est du
périmètre du PQ Hôtel du Parc grâce à la création d'un passage sous cette piste.
La voie d'accès projetée dessert ensuite les emplacements prévus pour les 21
chalets projetés. Quant à la galerie de service, elle est prévue pour relier
l'hôtel aux différents "manoirs" projetés dans le périmètre du
PQ Hôtel du Parc, à l'exception du "manoir A". 

Le dossier soumis à la Municipalité comprend en outre les plans détaillés (coupes et profils) des voie d'accès et galerie de service projetées, ainsi
que les plans suivants (plans établis par B+C ingénieurs SA et datés du 17
avril 2013):

-  un plan n° 3952-12 intitulé "Bassins
versants EC"; il s'agit d'un plan d'équipement de canalisations d'eaux
claires et d'eaux usées pour tous les bâtiments envisagés sur la parcelle n°
3421.

- un plan n° 3952-6 intitulé "Pont piste de
ski – coupes et élévations" selon lequel il est prévu d'aménager un passage
sous la piste de ski, dans la partie Est du périmètre du PQ Hôtel du Parc, d'une
longueur totale d'environ 7.5 m qui nécessite la construction de murs de soutènement
et d'une barrière d'une hauteur maximale de 7 m (voir les coupes sur ce plan).

- un plan n° 3952-9 intitulé "Renaturation
du ruisseau – profil en long et coupe" selon lequel il est prévu de
remettre à ciel ouvert le ruisseau situé dans la partie centrale du périmètre
du PQ Hôtel du Parc.

Le dossier comprend également un rapport intitulé "Mise
à l'enquête des voiries et services", de juin 2013, rédigé par B+C
ingénieurs SA qui décrit le projet de la constructrice dans ces termes:

"Le projet hôtelier

Le projet développé par la société
GHP SA [Grand Hôtel du Parc SA] vise à pérenniser et à développer
l’infrastructure hôtelière préexistante en restaurant sa dynamique et son éclat
selon des standards hauts de gamme, adaptés aux besoins touristiques actuels et
à venir. Il est conçu sur l’entier du site, zone du plan de quartier et zone du
PPA ECVA.

Le domaine hôtelier est conçu pour
proposer une offre diversifiée aussi bien en haute qu’en moyenne et basse
saison, en accord avec l’altitude de Villars et les ressources touristiques de
la station, de manière à garantir une occupation tout au long de l’année.

La présente étude « voiries et
services » définit les infrastructures de desserte de l’ensemble; elle ne porte
pas sur les bâtiments, qui feront l’objet de dossiers de demande de permis de
construire ultérieurs. Elle prend en compte les accès aux bâtiments et à leurs
sous-sols et a été effectuée en parallèle avec les études d’avant- projet
architectural de ceux-ci.

Le projet hôtelier comprend la
rénovation et l’extension de l’hôtel existant, point central du projet, en vue
de le mettre en accord avec les normes d’une hôtellerie de haut niveau, ainsi
que la construction de sept nouvelles entités complémentaires dénommées manoirs
alpins, et dix-huit chalets hôteliers. Les manoirs hôteliers sont implantés
d’une manière ponctuelle dans le parc en satellite de l’hôtel principal.

Ils sont disposés en bordure d’une
voie de desserte optimisée en fonction des caractéristiques du site.

Les chalets hôteliers sont situés
dans la partie haute du domaine.

Les six manoirs hôteliers proches
de la piste de ski sont reliés à l’hôtel principal par une galerie de service
souterraine destinée au rayonnement des facilités offertes par le pôle central.

Le premier des sept manoirs
hôteliers, à l’entrée du site, joue un rôle de charnière dans l’articulation
avec le village et à ce titre dispose d’un statut particulier, accueillant à la
fois des activités ouvertes sur la station, des activités propres au domaine et
une infrastructure de logement pour des employés du tourisme.

En amont de la piste de ski, le
septième manoir alpin, également relié au Grand Hôtel par une galerie
souterraine, dessert les chalets hôteliers disposés à proximité, leur offrant
ainsi les services hôteliers de cuisine et les autres services nécessaires.

La galerie de service est située
sous l’emprise de la voie de desserte du site avec une ramification vers
l’hôtel central et vers chaque manoir situé en bord de cette voirie. 

Cette disposition permet une
centralisation et une distribution des réserves à partir du Grand Hôtel, ainsi
que la discrétion et l’efficacité d’un service haut de gamme «invisible » à
toute heure, pour les résidents.

GHP soumet le dossier hôtelier à la Société Suisse de Crédit Hôtelier (SCH) pour avoir la confirmation que le projet corresponde
dans sa totalité aux prescriptions hôtelières de haut standing et le transmet
ensuite à la Commission Foncière Il pour approbation."

Ce rapport expose en outre que le volet
environnemental du projet a fait l'objet d'une étude d'impact lors de l'élaboration
du plan de quartier. Il est précisé que "les inévitables atteintes aux
biotopes naturels font l'objet de mesures compensatoires appropriées intégrées
dans le traitement des espaces paysagers, à la satisfaction des services
cantonaux" (p. 2) et que "la validation du dossier hôtelier
pour la conformité du projet de développement hôtelier avec les lois en vigueur
est en discussion au niveau des autorités (Lex Weber)" (p.3).

C.                    
Le projet de construction des voie d'accès et galerie de service a été
mis à l'enquête publique du 10 juillet au 8 août 2013. L'avis d'enquête (n° CAMAC 139838) est intitulé "Route d'accès et galerie de service et
démolition des bâtiments ECA 3082 et 4692". Il est précisé que la demande
n'implique pas d'abattage. 

Sous la plume de leur avocat commun, Christiane et
Michel Rotman (propriétaires de la parcelle n° 3315), Antonuis René Rijntjes
(propriétaire de la parcelle n° 3333), Georges Rychner (propriétaire de la
parcelle n° 3425), SI Chalet ST-François SA (propriétaire des parcelles nos
3334, 10599, 10600), Elisabeth Burin (propriétaire de la parcelle n° 3465),  Nastal
SA (propriétaires de la parcelle n° 3459), et Jean-Claude Monbaron (locataire
d'un bâtiment d'habitation sur la parcelle n° 3459) ont formé opposition à ce
projet.  A l'exception de Jean-Claude Monbaron, tous les opposants sont
propriétaires de parcelles voisines des parcelles nos 3421 et 3422 . 

L'opposition a été communiquée à la constructrice
qui s'est déterminée le 16 août 2013.

D.                    
Parallèlement à ce projet, la constructrice a déposé devant la Municipalité d'Ollon une demande d'abattage d'arbres. Elle a joint un plan de situation du 9
juillet 2013 "dressé pour demande d'abattage d'arbres – construction
d'une route d'accès et d'une galerie de service" dont il ressort que l'essentiel
des arbres faisant l'objet de la demande d'abattage se trouvent sur le tracé
des voie d'accès et galerie de service projetées.

La demande a été mise à l'enquête publique du 23
juillet au 15 août 2013. L'avis d'enquête porte sur l'abattage de 50 arbres
(épicéa, tilleul, pin, sapin, mélèze, frêne, bouleau, érables, sorbier des
oiseleurs) et mentionne une compensation pour le même nombre d'arbres. 

Sous la plume de leur avocat commun, Christiane et
Michel Rotman, Antonuis René Rijntjes, Georges Rychner, SI Chalet ST-François
SA, Elisabeth Burin, Nastal SA et Jean-Claude Monbaron ont formé opposition à
la demande d'autorisation d'abattage d'arbres. Ils faisaient valoir une
violation du principe de coordination découlant de l'art. 25a de la loi fédérale
du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) dans la mesure où
la demande d'abattage d'arbres était liée au projet de construction d'une voie
d'accès et d'une galerie de service sur les parcelles n° 3421 et 3422; ils
estimaient qu'elle aurait dû être mise à l'enquête publique en même temps que ce
projet. 

Le 10 septembre 2013, la Municipalité a pris acte de ces oppositions. Elle indiquait qu'elle attendrait, pour rendre
sa décision, que le Tribunal de céans rende son arrêt dans la cause
AC.2012.0246. Il ne ressort pas du dossier qu'elle ait rendu de décision à ce
jour. 

E.                    
Quant au projet de construction des voie d'accès et galerie de service,
il a été soumis aux services cantonaux compétents. Dans une première synthèse
n° 139383, du 9 septembre 2013, de la Centrale des autorisations CAMAC (ci-après "synthèse CAMAC"), la Direction générale de l'environnement, par ses divisions Biodiversité et paysage (ci-après: DGE/DIRNA/BIODI) et
Inspection cantonale des forêts d'arrondissement (ci-après: DGE/FO02), a refusé
de délivrer les autorisations spéciales requises, au motif que les route
d'accès et galerie de service projetées impliquaient d'importants remblais dans
la partie Nord de la parcelle n° 3422 qui empiétaient sur la bande
inconstructible des 10 m à la lisière de la forêt, ainsi que sur la zone marécageuse
à vocation écologique prévue par le PQ Hôtel du Parc. Ces ouvrages portaient en
outre atteinte à un biotope protégé. 

La constructrice a produit devant la Municipalité un plan complémentaire n° 3952-13b intitulé "Murs profils 11-14 ",
du 20 décembre 2013, dont il ressort que le remblai litigieux a été remplacé
par un mur de soutènement de 80 m de long et d'une hauteur maximale de 4.6 m. 

Ce plan est accompagné d'un rapport du 4 décembre
2013 intitulé "Note d'évaluation à propos de la zone marécageuse à
vocation écologique" de la société Communauté d'Etudes
Pluridisciplinaires en environnement et aménagement du territoire Sàrl (ci-après:
le "Rapport CEP") qui estimait que le projet modifié permettait
d'étendre la zone marécageuse de 150 m² par rapport à la surface prévue dans le PQ Hôtel du Parc. Moyennant la réalisation d'un relief naturel en pente douce en
bordure du mur de soutènement et de la condition selon laquelle ce mur devrait
être conçu de telle manière à ne pas perturber l'alimentation en eau de la zone
marécageuse, le projet modifié était jugé, du point de vue des auteurs du
rapport, satisfaisant quant à la conservation des valeurs naturelles sur la
parcelle n° 3422. 

Le projet modifié a été soumis aux autorités
cantonales compétentes. Il ressort de la synthèse CAMAC n°139383, du 3 avril
2014, qui annule et remplace celle du 9 septembre 2013, que la DGE/DIRNA/BIODI et la DGE/FO02 ont délivré les autorisations spéciales requises pour le
projet modifié des voie d'accès et galerie de service, moyennant le respect des
conditions figurant dans ce document. Le préavis de la DGE/FO02 comporte la remarque suivante:

"Elle émet toutefois des
doutes quant à l'intégration paysagère de ce mur d'une longueur de 80 mètres et d'une hauteur allant jusqu'à 4.62 m et à la césure que celui-ci va occasionner sur le
site que ce soit au niveau floristique et faunistique; elle se demande s'il ne
vaudrait pas mieux renoncer à une galerie de service souterraine et accepter
une galerie de service en plein air sur le tracé d'un chemin d'accès situé au
niveau du terrain naturel."

Quant à la DGE/DIRNA/BIODI, elle relevait que le
projet modifié empiétait de 134 m² sur la zone marécageuse prévue dans le PQ Hôtel du Parc, ce qui est contraire à l'art. 6.4 RPQ. Elle jugeait toutefois
le projet modifié admissible, au motif qu'il étendait le périmètre de la zone
marécageuse vers l'amont, de telle sorte que la surface totale de cette zone
marécageuse passait de 1050 m², prévus par le PQ, à 1200 m². Elle prenait acte par ailleurs qu'un plaquage, ayant l'aspect d'un mur de vigne était prévu
sur le mur de soutènement projeté afin d'en réduire l'impact paysager. 

F.                    
Le 1er mai 2014, la Municipalité a levé les oppositions et délivré le permis de construire (n° 70/13) moyennant le respect des conditions mentionnées
dans ledit permis, ainsi que des conditions figurant dans la synthèse CAMAC
n°139383 du 3 avril 2014. Il est précisé que le début des travaux est
conditionné à l'obtention du permis de construire pour l'hôtel et le manoir A,
conformément aux exigences de l'art. 4.4 du RPQ. 

G.                   
Le 2 juin 2014, Christiane et Michel Rotman, Elisabeth Burin, Antonuis
René Rijntjes et Georges Rychner ont recouru, toujours sous la plume de leur
avocat commun, contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Ils concluent à l'admission du recours et à
l'annulation de la décision attaquée. Ils se plaignent essentiellement d'une
violation du principe de coordination (art. 25a LAT) et font valoir que la mise
à l'enquête publique des seules voie d'accès et galerie de service pour le
projet de construction "Hôtel du Parc" n'est pas licite car elle ne
permettrait pas de se prononcer sur la conformité du projet aux normes
applicables dans le domaine de la protection de l'environnement, de la nature
et du paysage, ainsi qu'en matière de résidences secondaires, ni d'ailleurs aux
normes réglementaires en matière de constructions. Ils se plaignent également de
la mise à l'enquête publique séparée de la demande d'autorisation d'abattage
d'arbres sur les parcelles litigieuses.

Le 7 juillet 2014, la Municipalité a répondu, par l'intermédiaire de son conseil. Elle conclut, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours.
Elle estime que la mise à l'enquête publique des seules voie d'accès et galerie
de service est conforme aux exigences de coordination découlant de l'art. 25a
LAT. Elle relève à cet égard que le début des travaux a été conditionné à
l'obtention du permis de construire relatif à l'hôtel et au manoir A, ce qui est,
selon elle, conforme aux exigences des art. 4.4 et 5.1 RPQ. Elle estime d'autre
part que la mise à l'enquête publique séparée de la demande d'autorisation
d'abattage d'arbres est licite dans la mesure où le permis de construire
comporte une clause interdisant l'abattage d'arbres sans autorisation préalable
de la Municipalité. Quant à la problématique de l'atteinte à un biotope, elle relève
que cette question a été examinée par l'autorité cantonale compétente qui a
délivré l'autorisation spéciale pour le projet modifié, moyennant des mesures
compensatoires, à savoir la remise à ciel ouvert d'un ruisseau et l'extension
de la zone marécageuse, à vocation écologique, conformément aux dispositions du
RPQ. Pour le surplus, elle déclare qu'elle ne délivrera pas de permis de
construire pour des bâtiments qui seraient contraires aux normes sur les
résidences secondaires.

La constructrice a également répondu par
l'intermédiaire de son conseil, le 30 juillet 2014. Elle conclut, avec suite de
frais et dépens, au rejet du recours. Elle fait valoir que le principe de
coordination découlant de l'art. 25a LAT serait respecté dans la mesure où les
intérêts en présence ont été pris en compte par les autorités compétentes lors
de la procédure d'adoption du PQ Hôtel du Parc, au stade de laquelle une étude
d'impact sur l'environnement a été réalisée; elle estime que l'art. 4.4 RPQ ne
s'oppose pas à la délivrance d'un permis de construire pour la totalité des
ouvrages de voirie projetés et elle explique que la construction de ces
ouvrages est prévue étape par étape. Elle soutient que le projet de
construction envisagé ne porte pas sur des résidences secondaires. 

La DGE s'est déterminée le 11 août 2014. Elle estime
que les griefs tirés de la protection de la nature sont infondés et doivent
être rejetés. 

Les recourants se sont encore déterminés le 2
octobre 2014. Ils maintiennent leurs griefs. 

H.                    
Le 29 septembre 2014, les recourants ont informé le Tribunal que des
travaux auraient été entrepris sur les parcelles nos 3421 et 3422. La Municipalité a répondu le 2 octobre 2014 qu'il s'agissait de travaux liés à l'expertise
géotechnique et non d'un début anticipé de travaux. La réponse de la Municipalité a été communiquée aux autres parties, pour information.

I.                      
Le Tribunal a ensuite statué par voie de circulation.

Les arguments des parties seront repris dans la
mesure utile. 

 

Considérant en droit:

1.                     
Les recourants se plaignent de la procédure suivie qui ne permet pas de
comprendre l'ensemble du projet envisagé. Ils critiquent notamment la mise à
l'enquête distincte des différentes parties du projet.

a) En droit vaudois, la procédure de mise à
l'enquête est régie notamment par l'art. 109 al. 1 de la loi
vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions [LATC; RSV 700.11]. L'enquête publique a un double but. D'une
part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés,
propriétaires voisins, associations à but idéal ou autres, les projets de constructions
au sens large du terme, y compris les démolitions et modifications
d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs
intérêts. Sous cet angle, elle vise à garantir leur droit d'être entendus.
D'autre part, l’enquête publique doit permettre à l'autorité d'examiner si le
projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux
plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration, en tenant compte des
éventuelles interventions de tiers intéressés ou des autorités cantonales, le
cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions
(AC.2011.0146 du 5 juin 2012 consid. 4; AC.2010.0318 du 23 novembre 2011
consid. 6a et les références citées). 

Selon la jurisprudence, des irrégularités dans la
procédure de mise à l'enquête ne sont susceptibles d'affecter la validité d'un
permis de construire que si elles ont été de nature à gêner les tiers dans
l'exercice de leurs droits ou qu'elles n'ont pas permis de se faire une idée
précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux
règles de police des constructions (AC.2010.0318 précité). 

b) Lorsqu'une modification est apportée
ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient
d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la
proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de
renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime
importance" (art. 117 LATC); les modifications plus importantes, mais qui
ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête
complémentaire au sens de l’art. 72b RLATC; les modifications plus importantes
doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon
l’art. 109 LATC. Selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de
soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées à
un projet de construction après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à
supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants, d'autant
plus que le permis de construire érige en conditions le respect de ces
modifications (AC.2010.0318 précité consid. 6a et les références citées).

c) En l'occurrence, le projet initial mis à
l'enquête publique a été refusé par la DGE. Cette autorité a considéré que la route d'accès impliquait d'importants remblais qui portaient notamment une
atteinte à un biotope protégé et à la faune et à la flore qui y est inféodée.
Le projet empiétait également dans la zone inconstructible des 10 m entre les constructions et la lisière forestière. La DGE a en conséquence refusé de délivrer les
autorisations spéciales nécessaires. Suite à cela, la constructrice a modifié
le projet et a remplacé les remblais qui empiétaient dans la zone
inconstructible précitée par un mur de soutènement qui respectait aussi la zone
marécageuse. Ces modifications résultent du plan n° 3952-13b, du 20 décembre
2013. Sur cette base, la DGE a délivré les autorisations spéciales nécessaires
figurant dans la nouvelle synthèse CAMAC du 3 avril 2014. A cette occasion, la DGE a toutefois émis des doutes quant à l'intégration paysagère de ce mur,
d'une longueur de 80 mètres et d'une hauteur allant jusqu'à 4 m 62 et à la césure que celui-ci occasionnerait sur le site, que ce soit au niveau floristique et
faunistique. Elle se demandait s'il ne fallait pas plutôt renoncer à la galerie
de service souterraine et accepter une telle galerie en plein air, sur le tracé
d'un chemin d'accès situé au niveau du terrain naturel. Il était néanmoins pris
note, qu'en ce qui concerne l'impact paysager du mur, un plaquage style mur de
vigne serait apposé contre celui-ci afin de réduire cet impact.

Cette modification va dans le sens d'une correction
du projet refusé par les autorités cantonales compétentes. Le remplacement de
remblais par un mur long d'environ 80 m et d'une hauteur maximale de plus de 4 m constitue toutefois un ouvrage conséquent, qui aura des conséquences propres en termes d'atteinte
paysagère et pour la faune et la flore, comme l'a relevé la DGE. Conformément à l'art. 72b RLATC, un tel ouvrage aurait nécessité une enquête
complémentaire. Or il ne ressort pas du dossier qu'une telle enquête ait eu
lieu. Pour ce motif déjà, la décision attaquée doit être annulée.

2.                     
Les recourants contestent la procédure suivie par la Municipalité qui a dissocié les procédures d'enquête publique du projet d'accès et d'abattage
des arbres. 

a) L'art 25a de la loi fédérale sur l'aménagement du
territoire pose le principe de coordination qui régit le droit de l'aménagement
du territoire, notamment lorsque un projet de construction ou d'une
installation nécessite des décisions émanant de plusieurs autorités. 

Cette disposition a la teneur suivante:

"1 Une autorité chargée de la
coordination est désignée lorsque l'implantation ou la transformation d'une
construction ou d'une installation nécessite des décisions émanant de plusieurs
autorités.

2 L'autorité chargée de la coordination:

a. peut prendre les dispositions
nécessaires pour conduire les procédures;

b. veille à ce que toutes les pièces
du dossier de requête soient mises en même temps à l'enquête publique;

c. recueille les avis
circonstanciés relatifs au projet auprès de toutes les autorités cantonales et
fédérales concernées par la procédure;

d. veille à la concordance
matérielle ainsi que, en règle générale, à une notification commune ou
simultanée des décisions.

3 Les décisions ne doivent pas
être contradictoires.

4 Ces principes sont applicables
par analogie à la procédure des plans d'affectation."

Selon la jurisprudence du Tribunal cantonal, pour autant qu’elles poursuivent des finalités différentes, la conduite
parallèle des procédures d’abattage et d’autorisation de construire ne viole
pas le principe de la coordination ancré à l’art. 25a LAT (AC.2013.0169 du 27
février 2014 consid. 1; AC.2011.0146 du 2 juin 2012; AC.2008.0237 du 17 juillet
2009 consid. 4; AC.2008.0206 du 30 décembre 2008 consid. 3; AC.1999.0048 du 20
septembre 2000 consid. 10b; sur les exigences découlant du principe de
coordination de l'art. 25a LAT, cf. infra, consid. 4b).   

b) En l'occurrence, il ressort du plan de situation
du 9 juillet 2013 que la demande d'autorisation d'abattage d'arbres porte sur
une cinquantaine d'arbres dont la plupart se trouve sur le tracé des voie
d'accès et galerie de service litigieuses. Ni l'autorité intimée ni la
constructrice ne contestent que la demande d'autorisation d'abattage d'arbres
sur les parcelles n° 3421 et 3422 soit liée au projet de construction
litigieux. L'autorité intimée estime toutefois que le principe de coordination
est respecté dans la mesure où le permis de construire litigieux subordonne
l'abattage d'arbres nécessaires à la réalisation du projet de voie d'accès et
galerie de service à l'entrée en force d'une décision municipale.  

Si la possibilité de procéder en parallèle à deux
procédures de permis de construire et d'abattage d'arbres a parfois été admise
par la jurisprudence, il convient de s'assurer que les tiers sont en mesure de
bien comprendre les projets mis à l'enquête publique (art. 109 LATC). Or la
demande d'autorisation de construire relative aux voie d'accès et galerie de
service litigieuses n'indique pas, à tort, que le projet implique l'abattage
d'arbres protégés sur le plan communal (cf. à titre d'exemple: AC.2008.0206 du
30 décembre 2008). Le plan de situation produit avec cette demande ne mentionne
pas la présence d'arbres sur le tracé des ouvrages projetés. Quant à l'avis
d'enquête édicté par la Municipalité, il indique explicitement que le projet
n'implique pas l'abattage d'arbres, ce qui est manifestement erroné. Ces
irrégularités dans la procédure de mise à l'enquête publique sont de nature à
gêner les tiers dans l'exercice de leur droit d'opposition dans la mesure où
elles laissent penser que le projet litigieux n'implique pas l'abattage d'arbres
protégés sur le plan communal (à propos de l'enquête publique, cf. notamment
arrêt AC.2014.0015 du 30 juin 2014 consid. 2b; supra consid. 1a).

Une telle violation est suffisamment importante dans
le cas présent pour justifier l'annulation de la décision attaquée.

3.                     
Quant au fond, le projet de construction litigieux d'une voie
d'accès et d'une galerie de service est prévu sur deux parcelles distinctes qui
sont soumises à des réglementations différentes. La parcelle n° 3422, ainsi qu'une
petite bande de terre au Sud de celle-ci, sise sur la parcelle n° 3421, sont incluses
dans le périmètre du plan de quartier "Hôtel du Parc". Le solde de la
parcelle n° 3421 est régi par le PPA ECVA.  

a) S'agissant de la conformité du projet au plan de
quartier précité, les chapitres 4 et 5 RPQ prévoient des dispositions
spécifiques pour les mesures d'aménagement et d'équipements des
"manoirs" projetés dans le périmètre du PQ Hôtel du Parc.

L'art. 4.4 RPQ a en particulier la teneur suivante: 

"Le projet sera réalisé en plusieurs
étapes: la rénovation la transformation et l'agrandissement de l'hôtel et la
construction du manoir A constituent la première intervention; les manoirs B1;
B2; C1; C2 et D sont construits ensuite. La réalisation du chemin d'accès
évoluera parallèlement à l'avancement des constructions. 

Le dossier de demande de permis de
construire de l'hôtel devra être introduit en même temps que celui du premier
manoir."

Quant à l'art. 5.1 RPQ, qui a trait aux mesures
d'équipements des bâtiments, il dispose ceci:

"Les équipements attachés à une construction sont
fonction de sa destination et de son importance. Les équipements privés
nécessaires sont définis lors d'une construction nouvelle, de la transformation
d'un ouvrage existant ou du changement de destination d'un bâtiment. L'octroi
du permis de construire, d'habiter, ou d'utiliser peut être subordonné à la
réalisation d'équipements obligatoires."

L'art. 3.2 RPQ précise que l'emprise des
constructions hors sol indiquée sur le plan est figurée à titre indicatif. Ces
emprises peuvent être modifiées pour s'adapter au résultat des études de détail
réalisées lors de l'élaboration des projets de constructions. Elles ne peuvent
toutefois pas mettre en cause la conception générale de l'aménagement projeté
(cf. art 3.2 RPQ). 

b) L'autorité intimée estime que ces dispositions
sont respectées dans la mesure où le permis de construire litigieux comporte
une clause qui soumet l'autorisation de débuter les travaux litigieux à
l'obtention du permis de construire l'hôtel et le manoir A. La constructrice
fait valoir que ces dispositions ne s'opposent pas à l'octroi d'un permis de
construire pour l'ensemble des ouvrages de voirie prévus dans le périmètre du
PQ Hôtel du Parc et elle estime que le principe de coordination a été respecté
dans le cadre de la procédure d'adoption de ce plan de quartier, le projet
ayant fait à ce stade l'objet d'un examen détaillé.

c) En l'occurrence, le tracé de la voie d'accès est
mentionné à titre indicatif sur le PQ Hôtel du Parc et la galerie de service
projetée n'y est pas figurée. Contrairement à ce qu'indique la constructrice,
le projet litigieux, qui porte notamment sur l'ensemble des ouvrages de voirie
dans le périmètre du plan de quartier, n'a pas fait l'objet d'un examen
détaillé au stade de la procédure de planification. 

Le projet prévoit en l'espèce d'équiper en voie
d'accès et galerie de service la totalité des bâtiments prévus dans le
périmètre du PQ Hôtel du Parc (à l'exception du manoir A). Or le permis de
construire litigieux entend uniquement subordonner le début des travaux à
l'obtention du permis de construire l'hôtel et le manoir A. Compte tenu de
l'exigence de l'art. 4.4. al. 1 in fine RPQ de réaliser la voie
d'accès par étape en fonction de l'évolution des bâtiments, laquelle concrétise
dans une certaine mesure le principe de coordination, l'autorisation de
construire la voie d'accès et la galerie de service au "manoirs B1, B2,
C1, C2 et D" devrait également intervenir au stade de l'autorisation de
construire ces bâtiments, ce qui n'est pas le cas ici. Il apparaît dès lors
prématuré d'autoriser la construction d'ouvrages importants, en particulier un
mur de soutènement de 80 m de long et de plusieurs mètres de haut, qui ont un
impact sur le paysage, alors qu'ils sont destinés à desservir des bâtiments
dont il n'est pas établi dans quelle mesure ils seront construits. La condition
précitée posée dans le permis de construire quant au début des travaux ne
respecte pas les art. 4.4 et 5.1 RPQ puisque ces ouvrages ne concernent pour
l'essentiel pas l'hôtel ou le manoir A. Il n'est pas prévu que la route d'accès
à construire desserve ces bâtiments dont l'implantation est projetée en bordure
de la route du Col de la Croix et du chemin des Ecureuils. 

d) Le projet litigieux contrevient dans cette mesure
aux art. 4.4 et 5.1 RPQ. Pour ce motif également, la décision attaquée doit
être annulée.

4.                     
Les recourants mettent en doute de manière générale le respect du
principe de la coordination.

a) Conformément à l'art. 22 LAT, aucune construction
ou installation ne peut être créée sans autorisation de l'autorité compétente.
Une telle autorisation est délivrée si la construction ou l'installation est
conforme à la zone et que le terrain est équipé. Le droit fédéral et le droit
cantonal peuvent poser d'autres conditions. 

Chaque projet de construction implique l'application
de règlementations particulières du droit fédéral et cantonal; le projet
concret déterminant quelles réglementations, en l'espèce, s'appliquent
d'office. L'art. 22 al. 3 LAT prévoit dans ce but une réserve générale du droit
fédéral et cantonal. Il entend par là que, en dehors des dispositions relatives
à la zone d'affectation et à l'équipement, toutes les normes juridiques de la Confédération et du canton applicables à un projet donné doivent être transcrites dans
l'autorisation (Alexander Ruch, in Commentaire LAT, n° 86 ad art. 22). A cet
égard, l'enquête publique (cf. art. 109 LATC) a entre autres buts de permettre
à l'autorité de connaître précisément la situation et les intérêts en jeu,
avant d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et
réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation (ATF 123 II 256
consid. 3; 120 Ib 379 consid. 3c; 119 Ib 222 consid. 3a; arrêts TF 1C_107/2011
du 5 septembre 2011 consid. 3.2; 1C_75/2011 du 5 juillet 2011 consid. 2.1;
AC.2013.0412 du 21 juillet 2014 consid. 1a; AC.2013.0161 du 30 octobre 2013
consid. 2 et les références citées).

b) Comme indiqué ci-dessus, l'art 25a LAT pose le
principe de coordination qui régit le droit de l'aménagement du territoire,
notamment lorsque un projet de construction ou d'une installation nécessite des
décisions émanant de plusieurs autorités. 

Le principe de la coordination des procédures vise
en premier lieu à assurer, d'un point de vue matériel, une application
cohérente des normes sur la base desquelles des décisions administratives
doivent être prises (ATF 120 Ib 400 consid. 5) lorsque l'implantation ou la
transformation d'une construction ou d'une installation, nécessitant des
décisions émanant de plusieurs autorités, relève de la coordination formelle. A
ce titre, l'art. 25a LAT prévoit qu'une autorité chargée de la coordination
doit en particulier veiller à ce que toutes les pièces du dossier de la demande
d'autorisation soient mises simultanément à l'enquête publique et à ce qu'il y ait
une concordance matérielle des décisions ainsi que, en règle générale, une
notification commune ou simultanée; ces décisions ne doivent en outre pas être contradictoires
(arrêt TF 1C_319/2013 du 17 avril 2014 consid. 2.2.1). L'obligation de
coordonner s'étend à l'ensemble des autorisations que l'implantation d'une
construction rend nécessaire. Elle n'exclut pas de traiter séparément les
autorisations spéciales de moindre portée pour autant que les contradictions
puissent être évitées; il n'est pas non plus indispensable de coordonner les
décisions qui, tout en ayant un rapport avec le projet de construction, n'ont
aucune influence directement contraignante sur la construction proprement dite
de l'ouvrage ou qui, pour des raisons matérielles, ne peuvent être rendues
qu'après sa réalisation (cf. Arnold Marti, in Commentaire LAT  nos 17
et 19 ad art. 25a LAT; arrêts TF 1C_621/2012 et 1C_623/2012 du 14 janvier 2014
consid. 4.2). La loi ne tend pas à une coordination maximale, mais doit assurer
une coordination suffisante (Arnold Marti, op. cit., n° 23 ad art. 25a LAT;
arrêt TF 1C_309/2013 du 4 juillet 2013 consid. 3.3.1). 

c) Dans l'accomplissement et la coordination de
tâches ayant des effets sur l'organisation du territoire, les autorités qui disposent
d'un pouvoir d'appréciation, sont tenues de peser les intérêts en présence. La
pesée des intérêts comprend la détermination de tous les intérêts, publics et
privés, touchés par le projet (art. 3 al. 1 let. a de l'ordonnance fédérale du
22 juin 2000 sur l'aménagement du territoire [OAT; RS 700.1]). Il s'agit
d'abord des intérêts poursuivis par la LAT elle-même (cf. art. 3 LAT -
notamment l'intégration des constructions dans le paysage, la protection des sites
naturels et forêts, la protection des lieux d'habitation, etc.), mais aussi des
autres intérêts protégés dans les lois spéciales, sur la protection de
l'environnement, les forêts, etc. (ATF 129 II 63 consid. 3.1 ; 118 Ia 504
consid. 5a et b). L'autorité doit ensuite apprécier ces intérêts notamment en
fonction du développement spatial souhaité et des implications qui en résultent
(art. 3 al. 1 let. b OAT). La pesée des intérêts proprement dite tient compte,
dans la mesure du possible, de l'ensemble des intérêts en présence, et elle
doit être motivée, (art. 3 al. 1 let. c et al. 2 OAT; ATF 129 II 63 consid.
3.1).

d) En l'occurrence, le projet litigieux porte sur la
construction d'une route d'accès, d'une galerie de service souterraine et d'un
passage sous une piste de ski, destiné à desservir plusieurs bâtiments non
construits. S'agissant des bâtiments qui sont destinés à être desservis par ces
ouvrages, ils posent en eux-mêmes plusieurs questions en termes de construction
qu'il appartiendra aux autorités compétentes de vérifier au moment du dépôt de
la demande de permis de construire. Au vu du PQ Hôtel du Parc, on relève
d'emblée que la conformité de tout projet de construction devra être vérifiée,
en particulier s'agissant du respect des exigences en matière de protection des
biotopes (cf. chapitre 6 du RPQ). Tant sur la parcelle n° 3422 comprise dans le
PQ Hôtel du Parc, que pour la parcelle voisine n° 3421 non comprise dans ce
plan de quartier, la construction de plusieurs bâtiments va aussi nécessiter un
examen de leur conformité au regard de la législation fédérale en matière de
résidences secondaires. Certes, la Municipalité indique qu'elle n'autorisera pas de résidences secondaires sur cette parcelle et
la constructrice affirme qu'il s'agit de chalets à vocation hôtelière. Il n'est
toutefois pas possible de se prononcer sur cette question en l'état. Au
regard du dossier de la Municipalité, les bâtiments projetés n'ont pour l'heure
fait l'objet d'aucun examen de conformité au droit fédéral, cantonal et
communal pertinent. L'examen de la DGE qui figure au dossier, auquel se réfèrent l'autorité intimée et la constructrice, concerne uniquement le
projet de route d'accès dans le périmètre du plan de quartier "Hôtel du
Parc". A ce titre, des mesures de compensation écologique pour les
atteintes aux biotopes dignes de protection sur la parcelle n° 3422 ont été
exigées par la DGE mais elles ne concernent pas le projet de construction de 21
chalets sur la parcelle n° 3421 puisque celle-ci n'a pas été incluse dans ce
plan de quartier. Il n'apparaît ainsi pas que les autorités cantonales et
communale auraient examiné à ce stade l'impact sur l'environnement, le paysage
et la nature de la construction de 21 chalets sur la parcelle n° 3421. De même,
il n'est pas possible de procéder en l'état à l'examen de la conformité des
bâtiments projetés aux règles sur l'affectation de la zone dans laquelle cette
parcelle est colloquée. Compte tenu de l'incertitude quant au nombre final de
bâtiments susceptibles d'être autorisés ultérieurement, il n'est pas possible
de déterminer dans quelle mesure le présent projet d'accès et de galerie de
service s'avère nécessaire et adéquat en l'état. Dans ces circonstances, l'aménagement
d'un accès sur ces parcelles qui implique en outre des ouvrages et un impact
importants, ne respecte pas les exigences de coordination posées par l'art. 25a
LAT et ne permet pas aux autorités compétentes de contrôler l'application du
droit fédéral, cantonal et communal pertinent ni de procéder à une pesée
complète des intérêts en présence. Le projet litigieux n'apparaît ainsi pas
conforme aux art. 3, 22 et 25a LAT et la décision attaquée doit en conséquence
être annulée pour ce motif également. 

5.                     
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à
l'annulation de la décision attaquée. Lorsque, comme en l'espèce, la procédure
met en présence, outre les recourants et l'autorité intimée, une ou plusieurs
autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux des recourants, c'est en
principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité
publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et
dépens (AC.2010.0250 du 7 juin 2011 et réf.). Il se justifie donc de mettre
l'émolument de justice à la charge de la constructrice (art. 49 de la loi du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Les
recourants, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un mandataire
professionnel ont en outre droit à des dépens, à la charge de la constructrice
qui succombe (art. 55 LPA-VD).

 

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                      
Le recours est admis.

II.                     
La décision de la Municipalité d'Ollon du 1er mai 2014 est
annulée.

III.                   
Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge de la société "Grand Hôtel du Parc SA".

IV.                   
La société "Grand Hôtel du Parc SA" versera aux recourants,
créanciers solidaires, un montant de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à
titre d'indemnité de dépens.

 

Lausanne, le 6 mai 2015

 

La présidente:                                                                                               La greffière:

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.