# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 51eea332-f7d8-5a0d-b5d9-ccfb8a563359
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.04.2025  VB.2025.00050
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2025-00050_2025-04-16.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2025.00050	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.04.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Rechtsverweigerung / Rechtsverzögerung

	
Bewilligung der Umgebungsgestaltung; Erteilung der Baufreigabe.

Um eine Rechtsverzögerung handelt es sich, wenn sich die zuständige Behörde zwar bereit zeigt, einen Entscheid zu treffen, diesen aber nicht binnen der Frist fällt, welche nach der Natur der Sache und nach der Gesamtheit der übrigen Umstände als angemessen erscheint (E. 4.2.1). Die Angemessenheit der Frist beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Dabei ist insbesondere auf die Schwierigkeit und Dringlichkeit der Sache sowie auf das Verhalten von Behörden und Parteien abzustellen. Eine Verletzung kann insbesondere darin liegen, dass die Rechtsmittelinstanz während längerer Zeit überhaupt keine Verfahrenshandlungen vornimmt (E. 4.2.2). Gemäss § 313 Abs. 1 PBG prüft die örtliche Baubehörde vorweg, ob die Unterlagen und die Aussteckungen den Vorschriften entsprechen und für den Entscheid ausreichen; andernfalls ordnet sie innert dreier Wochen seit Einreichung des Gesuchs die Änderung oder Ergänzung an. Das Beschleunigungsgebot wird für das baurechtliche Bewilligungsverfahren weiter in § 319 Abs. 1 und Abs. 3 PBG konkretisiert (E. 4.2.3). Der Streitgegenstand einer Rechtsverzögerungs- bzw. Rechtsverweigerungsbeschwerde ist auf die Frage beschränkt, ob ein Entscheid rechtzeitig bzw. überhaupt erfolgt ist. Dabei ist keine inhaltliche Überprüfung von nicht angefochtenen Verfügungen vorzunehmen (E. 4.3). Aufgrund ihrer Weigerung, gewisse von der Beschwerdegegnerin geforderte Planunterlagen einzureichen, und der nicht einfachen Beurteilbarkeit der eingereichten Pläne kann sich die Beschwerdeführerin nicht erfolgreich auf die Dreiwochenfrist zur Vorprüfung nach § 313 Abs. 1 PBG berufen (E. 5.1). Der eingehende und ausführlich begründete Beschluss vom 13. Januar 2025 erging innerhalb der Viermonatsfrist nach § 319 Abs. 1 PBG seit der Einreichung revidierter Pläne durch die Beschwerdeführerin (E. 5.2). Der formelle Entscheid vom 5. März 2024 über die Bezugsbewilligung erfolgte binnen einer Frist seit der Behebung aller Sicherheitsmängel, welche noch als angemessen erscheint (E. 6.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEZUGSBEWILLIGUNG
FRISTVERLÄNGERUNG
FRISTWIEDERHERSTELLUNGSGRUND
NACHTRÄGLICHE BEWILLIGUNG
RECHTSVERWEIGERUNG
RECHTSVERZÖGERUNG
UMGEBUNGSGESTALTUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. 1 BV
Art. 18 Abs. 1 KV
§ 313 Abs. 1 PBG
§ 313 Abs. 2 PBG
§ 319 Abs. 1 PBG
§ 319 Abs. 3 PBG
§ 4a VRG
§ 12 Abs. 1 VRG
§ 19 Abs. 1 lit. b VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2025.00050

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 16. April 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, 

vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

Hochbau und Planung Langnau am Albis, 

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend
Rechtsverweigerung / Rechtsverzögerung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 8. März 2024 erteilte die
Abteilung Hochbau und Planung Langnau am Albis der A AG unter
Nebenbestimmungen teilweise die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für
Projektänderungen im Zusammenhang mit dem Bau des Mehrfamilienhauses an der F-Strasse 01
in Langnau am Albis. 

II.  

Hiergegen erhob die A AG mit Eingabe vom 10. April
2024 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 3. Dezember 2024 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und hob Disp.-Ziff. 2, Disp.-Ziff. 4
zweiter Satz, Disp.-Ziff. 5.1 und Disp.-Ziff. 5.2 erster
Spiegelstrich des Beschlusses der Abteilung Hochbau und Planung Langnau am
Albis vom 11. März 2024 (recte: 8. März 2024) auf. Auf den Antrag Nr. 3
der A AG, wonach Disp.-Ziff. 3 des Beschlusses der Abteilung Hochbau
und Planung Langnau am Albis vom 11. März 2024 (recte: 8. März 2024)
aufzuheben sei, sowie den Antrag Nr. 5, soweit er sich gegen Disp.-Ziff. 6.1
richtete, trat es nicht ein. Disp.-Ziff. 5.2 des Beschlusses der Abteilung
Hochbau und Planung Langnau am Albis vom 11. März 2024 (recte: 8. März
2024) fasste das Baurekursgericht wie folgt neu:

"Die Bauherrschaft hat den Plan Grundriss Erdgeschoss
innert 7 Tage ab Rechtskraft des Rekursentscheids nachzureichen." Im
Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es ihn nicht als gegenstandslos geworden abschrieb.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhob die A AG mit Eingabe vom
20. Januar 2025 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragte, es sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
"Rekursgegnerschaft" – festzustellen, dass die Baubehörde mit der
Behandlung der Eingaben zur Umgebungsgestaltung massiv in Verzug sei und dass
in diesem Sinn eine Rechtsverweigerung, jedenfalls massive Rechtsverzögerung
vorliege. Die Baubehörde sei ausserdem anzuweisen, das Verfahren beförderlich
zum Abschluss zu bringen (Abs. 1). Es sei festzustellen, dass die
Baubehörde die Bezugsgenehmigung für das Gartengeschoss schon im Juli 2023
(unter Auflagen) und jedenfalls inklusive den Raum Südost spätestens im März
2024 (allenfalls ebenfalls unter Auflagen) hätte erteilen müssen und dass auch
in dieser Hinsicht eine Rechtsverweigerung, jedenfalls massive
Rechtsverzögerung vorgelegen habe (Abs. 2).

Am 12. Februar 2025 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 24. Februar 2025 beantragte die Abteilung Hochbau und Planung Langnau
am Albis, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführerin – vollumfänglich
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 14. März 2025, und damit vier
Tage nach Ablauf der bis am 10. März 2025 angesetzten Frist zur
freiwilligen Vernehmlassung, ersuchte die A AG um Erstreckung dieser
Frist.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Gemäss § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. b des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kann mit Beschwerde
die unrechtmässige Verzögerung oder Verweigerung einer anfechtbaren Anordnung
gerügt werden. 

Der Rechtsweg für die Rechtsverzögerungs- bzw.
Rechtsverweigerungsbeschwerde folgt grundsätzlich jenem, der gegen die aus
Sicht der beschwerdeführenden Person verzögerte oder verweigerte Anordnung zur
Verfügung stünde (VGr, 5. Mai 2022, VB.2022.00128, E. 1.1 mit
Hinweisen). 

Damit ist das Verwaltungsgericht für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. b VRG zuständig.

1.2 Gegenstand
des Beschwerdeverfahrens bildet die Frage, ob die Vorinstanz eine
Rechtsverweigerung oder -verzögerung hätte feststellen müssen. An deren Klärung
hat der Beschwerdeführer angesichts der Genugtuungswirkung einer entsprechenden
Feststellung ein aktuelles Rechtsschutzinteresse (vgl. Jürg Bosshart/Martin
Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19
N. 52).

1.3 Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

Gemäss § 12 Abs. 1 Satz 2 VRG dürfen nicht
gesetzliche Fristen auf ein vor Fristablauf gestelltes Gesuch hin erstreckt
werden, wenn ausreichende Gründe hierfür dargetan und soweit möglich belegt
werden. Der Antrag um Fristerstreckung für die Replik wurde von der
Beschwerdeführerin am 14. März 2025, damit erst nach Ablauf der Frist zur
Stellungnahme bis 10. März 2025 und daher verspätet, gestellt. 

Wird kein rechtzeitiges Fristerstreckungsgesuch gestellt,
so kann eine fristwahrende Handlung nur dann zu einem späteren als dem
ursprünglich angesetzten Fristende vorgenommen werden, wenn die Voraussetzungen
der Fristwiederherstellung gemäss § 12 Abs. 2 VRG gegeben sind
(Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 12 N. 28). Eine versäumte Frist kann
nach § 12 Abs. 2 VRG wiederhergestellt werden, wenn dem Säumigen
keine grobe Nachlässigkeit zur Last fällt und er innert zehn Tagen nach Wegfall
des Grundes, der die Einhaltung der Frist verhindert hat, ein Gesuch um
Wiederherstellung einreicht. 

Die Beschwerdeführerin hat kein
Fristwiederherstellungsgesuch gestellt. Ohnehin wäre das Verpassen der Frist
aufgrund starker beruflicher Belastung und Ferienabwesenheit des
Rechtsvertreters – im Sinn der strengen Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl.
VGr, 29. Juni 2023,   VB.2023.00339, E. 2.2) – als grobe
Nachlässigkeit zu qualifizieren (vgl. Plüss, § 12 N. 50 ff.;
vgl. zu den höheren Anforderungen an Anwälte auch VGr, 13. Juli 2011,
VB.2011.00271, E. 2.1).

Der Fristerstreckungsantrag der Beschwerdeführerin wird
abgewiesen.

3.  

Den
Rechtsvorgängern der Beschwerdeführerin wurde am 19. November 2018 die
Baubewilligung für die Erstellung eines Vierfamilienhauses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 01 in Langnau am Albis erteilt. Nachdem
die Beschwerdeführerin das Grundstück erworben hatte, wurde ihr im August 2021
die Baufreigabe erteilt. Am 24. Mai 2022 stellte das Bauamt Langnau am
Albis im Rahmen der Rohbaukontrolle fest, dass teilweise in Abweichung von den
Plänen gebaut worden war (vgl. VGr, 2. März 2023, VB.2022.00682/VB.2022.00683,
E. 2). 

Am 31. Mai 2022 befahl die Abteilung Bau und
Infrastruktur der Gemeinde Langnau am Albis der Beschwerdeführerin,
sämtliche Bauarbeiten auf dem Grundstück einzustellen, und forderte diese unter
Fristansetzung auf, Projektänderungspläne einzureichen und bewilligen zu
lassen. Mit Beschluss vom 11. Juli 2022
erteilte die Bau- und Werkkommission Langnau am Albis der Beschwerdeführerin nachträglich
die teilweise baurechtliche Bewilligung für diverse Projektänderungen
betreffend das Mehrfamilienhaus auf dem streitbetroffenen Grundstück.
Hinsichtlich einzelner Aspekte der Projektänderung, deren Bewilligung sie
verweigerte, ordnete sie die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an (vgl. VGr,
2. März 2023 VB.2022.00682/VB.2022.00683, Prozessgeschichte
und E. 2). 

Gegen diese Beschlüsse erhob die Beschwerdeführerin mit Eingaben vom 1. Juli 2022 bzw.
9. August 2022 Rekurs beim Baurekursgericht. Beschwerden der Bau-
und Werkkommission Langnau am Albis gegen Zwischenentscheide des
Baurekursgerichts in beiden Verfahren wurden vom Verwaltungsgericht mit Urteil
VB.2022.00682/VB.2022.00683 vom 2. März 2023 abgewiesen. Mit Urteil
vom 12. September 2023 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren, wies
den Rekurs in einem Verfahren ab, soweit es darauf eintrat, und hiess den
Rekurs im anderen Verfahren teilweise gut. Dabei erwog es hinsichtlich der
Umgebungs- bzw. Vorplatzgestaltung, es lasse sich noch nicht abschliessend
beurteilen, wie der Aussenbereich des Bauvorhabens aussehen werde. Eine
hinlängliche Prüfung der Gestaltung des Vorplatzes sei mangels genügender
Plandarstellungen nicht möglich. In Bezug auf diese Punkte seien die Akten
daher an die Abteilung Hochbau und Planung Langnau am Albis zurückzuweisen und
diese sei einzuladen, angepasste Pläne einzuverlangen und (erstmalig) zu
beurteilen. Anzumerken bleibe, dass es nach Auffassung der Rekursinstanz
grundsätzlich durchaus denkbar sei, dass sich die Stützmauern im Verein mit den
Treppenaufgängen befriedigend in die Umgebung einordnen könnten. Vorauszusetzen
wäre, dass die Stützmauern in ihrer Höhe das für ihre Stützfunktion
erforderliche Mass nicht überschreiten. 

Mit Beschluss vom 8. März 2024 erteilte die Abteilung
Hochbau und Planung Langnau am Albis der A AG unter Nebenbestimmungen
teilweise die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für Projektänderungen.
Hiergegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 10. April 2024
Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Replik vom 6. Juni
2024 stellte sie folgende zusätzliche Anträge: 

Es sei festzustellen, dass die Vorinstanz mit der
Behandlung der Eingaben zur Umgebungsgestaltung massiv im Verzug sei. Die
Vorinstanz sei anzuweisen, das Verfahren beförderlich zum Abschluss zu bringen
(Abs. 1). Es sei festzustellen, dass die Vorinstanz die Bezugsgenehmigung
nicht nur zu Unrecht verweigert habe, sondern schon längst, schon im Juli 2023,
unter Auflagen hätte erteilen müssen (Abs. 2).

Mit Entscheid vom 3. Dezember 2024 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut. Die sinngemässen Anträge, es sei
eine Rechtsverweigerung festzustellen, wies es ab; hinsichtlich des Antrags, es
sei die Vorinstanz anzuweisen, das Verfahren beförderlich zum Abschluss zu
bringen, schrieb es den Rekurs als gegenstandslos geworden ab. 

4.
 

4.1 Vor
Verwaltungsgericht strittig ist nur noch die Frage, ob der Beschwerdegegnerin
eine Rechtsverweigerung- bzw. Rechtsverzögerung vorzuwerfen ist.

4.2  

4.2.1
Die Parteien haben im Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen
Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 1
der Bundesverfassung vom 18. April 1999; Art. 18 Abs. 1 der
Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 [KV]; vgl. § 4a
VRG). Daraus leitet sich das Verbot formeller Rechtsverweigerung ab.

Unter den Begriff der formellen Rechtsverweigerung fallen
die Rechtsverweigerung im engeren Sinn und die Rechtsverzögerung. Eine formelle
Rechtsverweigerung im engeren Sinn liegt vor, wenn eine Behörde es ausdrücklich
ablehnt oder stillschweigend unterlässt, eine Entscheidung zu treffen, obwohl
sie dazu verpflichtet ist (Bosshart/Bertschi, § 19 N. 40; Regina Kiener/Walter
Kälin/Judith Wyttenbach, Grundrechte, 4. Aufl., Bern 2024,
Rz. 2047 ff.; vgl. Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian
Wyss in: Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St.
Galler Kommentar, 4. A., Zürich etc. 2023, Art. 29 N. 30 ff.;
Bernhard Waldmann in: Bernhard Waldmann et al. [Hrsg.], Bundesverfassung,
Basler Kommentar, Basel 2015, Art. 29 N. 22 ff.). Um eine Rechtsverzögerung
handelt es sich dagegen, wenn sich die zuständige Behörde zwar bereit zeigt,
einen Entscheid zu treffen, diesen aber nicht binnen der Frist fällt, welche
nach der Natur der Sache und nach der Gesamtheit der übrigen Umstände als
angemessen erscheint (BGr, 25. Juli 2018, 4A_321/2018, E. 1; vgl. BGE 144
I 318 E. 7.1; 135 I 265 E. 4.4 mit Hinweisen). 

Unter materieller
Rechtsverweigerung wird demgegenüber die qualifiziert falsche – willkürliche
oder rechtsungleiche – Rechtsanwendung verstanden, während eine formelle Rechtsverweigerung
im weiteren Sinn vorliegt, wenn Verwaltungs- oder Justizbehörden ein Vorbringen
in verfahrensrechtlicher Hinsicht unkorrekt oder gar nicht behandeln (Bosshart/
Bertschi, § 19 N. 40).

4.2.2
Die Angemessenheit der Frist beurteilt sich nach den Umständen des
Einzelfalls. Dabei ist insbesondere auf die Schwierigkeit und Dringlichkeit der
Sache sowie auf das Verhalten von Behörden und Parteien abzustellen (BGr, 27. Januar
2017, 5A_339/2016, E. 2.2 mit Hinweisen; vgl. BGE 130 I 312 E. 5.2).
Eine Verletzung kann insbesondere darin liegen, dass die Rechtsmittelinstanz
während längerer Zeit überhaupt keine Verfahrenshandlungen vornimmt (BGr, 18. Oktober
2004, 1A.169/2004, E. 2.2). 

4.2.3
Nach Art. 25 Abs. 1bis des Bundesgesetzes über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz; RPG) legen die Kantone für
alle Verfahren zur Errichtung, Änderung oder Zweckänderung von Bauten und
Anlagen Fristen und deren Wirkungen fest.

Gemäss § 313 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) – mit dem Randtitel
"Vorprüfung" – prüft die örtliche Baubehörde vorweg, ob die
Unterlagen und die Aussteckungen den Vorschriften entsprechen und für den
Entscheid ausreichen; andernfalls ordnet sie innert drei Wochen seit
Einreichung des Gesuchs die Änderung oder Ergänzung an (Hervorhebung
hinzugefügt).

Das Beschleunigungsgebot wird für das baurechtliche
Bewilligungsverfahren weiter in § 319 Abs. 1 und Abs. 3 PBG
konkretisiert. Entscheide sind innert zwei Monaten seit der Vorprüfung zu
treffen. Für die erstmalige Beurteilung von Neubau- und grösseren Umbauvorhaben
steht eine Zeitspanne von vier Monaten zur Verfügung (§ 319 Abs. 1
PBG). Können die Behandlungsfristen aus besonderen Gründen nicht eingehalten
werden, wird den Gesuchstellenden unter Angabe der Gründe mitgeteilt, wann der
Entscheid vorliegt (§ 319 Abs. 3 PBG). Letztere liegen etwa vor, wenn
"komplexe Sachverhalte einen erhöhten Untersuchungsaufwand bedingen"
(Daniel Kunz/Markus Lanter in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher
Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und
Baurecht], S. 463). Die Behandlungsfristen sind bloss Ordnungsfristen (Kunz/Lanter,
S. 463; Weisung des Regierungsrats vom 3. Mai 1995 zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz, ABl 1995 II 1520, 1550). 

Weigern sich die Gesuchstellenden, Unterlagen – die nicht
den Vorschriften entsprechen bzw. für den Entscheid nicht ausreichen (vgl. § 313
Abs. 1 PBG) – anzupassen, kann die örtliche Behörde die Bearbeitung des
Baugesuchs ablehnen (§ 313 Abs. 2 PBG; vgl. Kunz/Lanter, S. 447).
Entsprechendes gilt, wenn sich die Gesuchstellenden weigern, verlangte
beziehungsweise notwendige Unterlagen einzureichen (Kunz/Lanter, S. 447). 

4.3 Der
Streitgegenstand einer Rechtsverzögerungs- bzw. Rechtsverweigerungsbeschwerde, wie
der vorliegenden (vgl. E. 1), ist auf die Frage beschränkt, ob ein
Entscheid rechtzeitig bzw. überhaupt erfolgt ist (Bosshart/Bertschi, § 19 N. 44).
Dabei ist keine inhaltliche Überprüfung von nicht angefochtenen Verfügungen –
und damit mithin keine Überprüfung, ob eine materielle Rechtsverweigerung bzw.
eine formelle Rechtsverweigerung im weiteren Sinn vorliegt – vorzunehmen (Bosshart/Bertschi,
§ 19 N. 40).

5.
 

Zunächst ist zu untersuchen, ob der Beschwerdegegnerin im
Zusammenhang mit ihrer Behandlung der beschwerdeführerischen Eingaben zur
Umgebungsgestaltung eine Rechtsverweigerung bzw. Rechtsverzögerung vorzuwerfen
ist.

5.1 Mit E-Mail
vom 21. Februar 2024 gab die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin der
Beschwerdeführerin zu verstehen, dass noch weitere Unterlagen für die Prüfung
der Umgebungsgestaltung erwartet würden, indem sie fragte, ob sie vorhabe,
"die ausstehenden Pläne zur Gartenwohnung (Balkontüre) und den Schnitt der
Mauer noch einzureichen". Die Beschwerdeführerin bestreitet die
vorinstanzliche Feststellung, sie habe hierauf abschlägig geantwortet, nicht.
Stattdessen versteht die Beschwerdeführerin die – per E-Mail vom 28. März
2024 getätigte – Aussage der Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin
"[m]an könnte auch sagen, das Bauamt musste wesentlich länger auf die
Unterlagen warten" als "Bescheid, dass die Pläne vollständig
seien". Dies überzeugt nicht, zumal die Beschwerdeführerin weder behauptet
noch nachweist, entsprechende Pläne nachgereicht zu haben. Im Entscheid der
Beschwerdegegnerin vom 20. Juni 2024, mit dem die Beschwerdeführerin
aufgefordert wurde, innert 30 Tagen ab Zustellung des Entscheids
korrigierte und vervollständigte Pläne einzureichen, finden dann auch nur Pläne
Erwähnung, die von Januar bis Februar 2024 eingereicht worden seien. 

Angesichts der mit dem – unangefochten gebliebenen –
Entscheid vom 20. Juni 2024 geltend gemachten Widersprüchlichkeiten und
Unvollständigkeiten sowie der vorausgegangenen Weigerung der
Beschwerdeführerin, weitere Pläne einzureichen, ist mit dem Baurekursgericht
von einer für die Beschwerdegegnerin relativ aufwendigen Beurteilung der
Unterlagen auszugehen. Dass das Baurekursgericht erwog, die Beurteilung sei
"(subjektiv) aufwendig", erscheint etwas unglücklich formuliert.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin lässt sich aus dieser
Formulierung nicht ableiten, dass bei der Beschwerdegegnerin Kompetenzmängel
vorliegen würden bzw. das Baurekursgericht solche als für die Dauer des
Verfahrens ursächlich betrachtet.

Zutreffend ist nämlich die Erwägung des Baurekursgerichts,
dass der Bau des hier strittigen Mehrfamilienhauses eine komplexe Vorgeschichte
aufweise, welcher per se eine gewisse Verzögerung bei der Beurteilung der
Planunterlagen anlaste, weil oftmals und gerade mit Bezug auf die
Umgebungsgestaltung ein Abgleich der eingereichten Unterlagen mit den bisher
schon zahlreich eingesammelten Akten erforderlich sei. Diese Komplexität – die
einen Abgleich von neuen Planunterlagen mit dem gebauten Zustand und den bewilligten
Plänen erforderlich macht – hat im Wesentlichen die Beschwerdeführerin, die ihr
Bauvorhaben teilweise abweichend von den Stammbauplänen erstellte, zu
verantworten (vgl. E. 3). 

Das Baurekursgericht hat zu Recht verneint, dass eine
Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung vorgelegen hat. Aufgrund ihrer
Weigerung, gewisse von der Beschwerdegegnerin geforderte Planunterlagen
einzureichen (vgl. § 313 Abs. 2 PBG), und der nicht einfachen
Beurteilbarkeit der eingereichten Pläne kann sich die Beschwerdeführerin nicht
erfolgreich auf die Dreiwochenfrist zur Vorprüfung nach § 313 Abs. 1
PBG berufen. Die Beschwerdegegnerin hatte eine erstmalige Prüfung der
Umgebungsgestaltung vorzunehmen (vgl. E. 3), weshalb sie neben der
Einordnung auch Aspekte der Verkehrssicherheit, der Einhaltung anerkannter
Regeln der Baukunde (z. B.
hinsichtlich der Fundation) sowie des Bauens im Baulinienbereich zu untersuchen
hatte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin war angesichts dessen,
dass die Abänderung einer bereits erfolgten – von der Stammbaubewilligung stark
abweichenden – Umgebungsgestaltung mit mehreren Treppen, Mauern und
Aufschüttungen zu beurteilen war, nicht von der Beurteilung eines "normalen"
bzw. "alltäglichen" Umgebungsplans auszugehen.

Anders als die Beschwerdeführerin meint, musste bzw.
konnte die Beurteilung auch nicht einfach gestützt auf die
Augenscheinfotografien vorgenommen werden. Baugesuche haben alle Unterlagen zu
enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind (§ 310
Abs. 1 PBG). Gemäss der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997
(BVV) ist – in der Regel bereits mit dem Baugesuch – ein Umgebungsplan im
Massstab 1:200 oder 1:100 mit Angaben über die Höhen des massgebenden und
gestalteten Terrains sowie die Gestaltung und Nutzweise des Umschwunges, soweit
diese nicht aus einem anderen Plan genau ersichtlich sind, einzureichen (§ 3
Abs. 1 lit. d BVV). Die Pläne müssen auch die allfällig weiteren für
die Prüfung des Bauvorhabens nötigen Angaben enthalten (§ 3 Abs. 2
BVV). Abgesehen von Bagatellprojekten ist es der Behörde nicht zumutbar,
"laienhaft angefertigte Skizzen" entgegenzunehmen, die bezüglich
Vollständigkeit, Klarheit und Lesbarkeit zu wünschen übriglassen (Christian
Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Eine Darstellung des zürcherischen Rechts
und der neueren zürcherischen Rechtsprechung, Zürich 1991, Rz. 259; VGr, 11. Juli
2024, VB.2023.00172, E. 4.2.1); ebenso wenig muss die Behörde eine
Beurteilung gestützt auf Fotografien vornehmen. Gemäss § 310 Abs. 2
PBG können zusätzliche Unterlagen verlangt werden, falls dies die Art des
Vorhabens oder die Lage des Baugrundstücks rechtfertigt. 

5.2 Die
Beschwerdeführerin reichte mit Schreiben vom 19. Juli 2024 revidierte
Pläne ein. Im Begleitschreiben kritisierte sie, die Kritik an den Plänen hätte
nicht gleich in Form einer Verfügung erfolgen müssen; dies entspreche nicht den
Gepflogenheiten, und bat die Beschwerdegegnerin um formlose Mitteilung, falls
sie die Baugesuchsunterlagen noch immer als ungenügend oder unvollständig
erachte. Daraufhin teilte die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin der
Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 13. August 2024 ausführlich mit, dass
und weshalb die Beschwerdegegnerin die Unterlagen gemäss Vorprüfung noch nicht
als vollständig erachte.

In der Folge reichte die Beschwerdeführerin am 8. Oktober
2024 erneut revidierte Pläne ein. Am 16. Oktober 2024 teilte die
Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin mittels eines Schreibens mit dem
Titel "Vorprüfung für Baugesuch-Nr. …" mit, dass die Unterlagen
unvollständig seien. Eine baurechtliche Beurteilung erfolge nun aufgrund der
vorliegenden Unterlagen. Mit Beschluss vom 13. Januar 2025 erteilte die
Beschwerdegegnerin die baurechtliche Bewilligung im Sinn der Erwägungen
teilweise und verweigerte sie teilweise.

Im Vorgehen der Beschwerdegegnerin ist auch seit dem 19. Juli
2024 weder eine Rechtsverweigerung noch eine Rechtsverzögerung zu erblicken.
Mit den Schreiben vom 13. August 2024 und 16. Oktober 2024 wurde der
Vorprüfungsfrist gemäss § 313 Abs. 1 PBG jeweils entsprochen. Der
eingehende und ausführlich begründete Beschluss vom 13. Januar 2025 erging
innerhalb der Viermonatsfrist nach § 319 Abs. 1 PBG seit der
Einreichung revidierter Pläne durch die Beschwerdeführerin am 8. Oktober
2024 (vgl. E. 4.2.3).

5.3 Die
Beschwerdeführerin dringt mit ihrer Rechtsverzögerungs- und
Rechtsverweigerungsrüge hinsichtlich der Behandlung der Eingaben zur
Umgestaltung durch die Beschwerdegegnerin nicht durch.

6.
 

Sodann ist zu untersuchen, ob der Beschwerdegegnerin
im Zusammenhang mit ihrer Handhabung der Bezugsabnahme für das Gartengeschoss
eine Rechtsverweigerung bzw. Rechtsverzögerung vorzuwerfen ist.

6.1 Bei der
Bezugsabnahme, welche nach Vollendung der Baute und vor deren Bezug erfolgt,
geht es um die "Feststellung, ob die fundamentalen Anforderungen an ein
Bauwerk erfüllt sind und damit der gefahrlose Aufenthalt im Gebäude möglich ist"
(BGE 122 II 65 E. 4).

Die Bauvollendung und Bezugsbereitschaft der Baute oder
einzelner Räume ist der örtlichen Baubehörde anzuzeigen (§ 327 Abs. 1
PBG und § 23 BVV). Nach § 12a der Besonderen Bauverordnung I vom
6. Mai 1981 (BBV I) dürfen Wohn- und Arbeitsräume in Neubauten, An-, Auf-
und Umbauten erst bezogen werden, nachdem die Gemeindebehörde sie besichtigt
und als bezugsfähig erklärt hat. Das Bauwerk muss genügend ausgetrocknet und
die sanitären Einrichtungen müssen benützbar sein. Zu berücksichtigen sind im
Sinn von § 239 Abs. 1 PBG, wonach Bauten und Anlagen nach Fundation,
Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen
müssen und weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder
Sachen gefährden dürfen, auch Sicherheitsaspekte (Bernhard Müller/Michael
Steiner, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 686).

Nicht verweigert werden darf die Bezugsbewilligung aus
anderen als den genannten Gründen oder aufgrund von Widersprüchen zu den
bewilligten Plänen; sind die materiellen Voraussetzungen der Wohn- und
Arbeitshygiene, insbesondere hinsichtlich der Austrocknung, Sanitäranlagen und
Sicherheit erfüllt, muss die Bezugsbewilligung erteilt werden (Müller/Steiner, S. 686;
BEZ 1992 Nr. 26).

Sofern kein schwerwiegender Fall vorliegt, kann – in
Beachtung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes – die Bezugsbewilligung mit
Nebenbestimmungen verbunden werden (vgl. Müller/Steiner, S. 687).

6.2 Mit
Beschluss vom 10. Juli 2023 verfügte die Beschwerdegegnerin mit Bezug auf
den Nordostteil der bewilligten Gartengeschosswohnung einen Baustopp. Die
Beschwerdeführerin wurde aufgefordert, die bereits erstellten Leitungen bis
Ende August 2023 zu beseitigen oder zumindest vom Hauptstrang des Gebäudes zu
trennen. Hierzu erwog das Baurekursgericht zutreffend, es sei richtig, dass im
Zuge des mit Beschluss vom 10. Juli 2023 angeordneten Baustopps für den
Nordteil der Gartengeschosswohnung keine Bezugsfreigabe ergehen konnte, weil
die Beschwerdeführerin Wasserleitungen für den Einbau einer fünften, nicht
bewilligten Wohnung verlegt habe. Die Beschwerdegegnerin sei zu Recht davon
ausgegangen, dass offene, aber nicht genutzte Wasserleitungen die Wohnhygiene
gefährden könnten. 

Anlässlich der Bezugsabnahme vom 20. Juli 2023 wurde dem
Gartengeschoss wiederum keine Bezugsfreigabe erteilt, was mit dem noch
laufenden Rekursverfahren begründet wurde. Indes sei – so zutreffend das
Baurekursgericht unter Verweis auf die Feststellungsziffer 2.1 der Verfügung
der Beschwerdegegnerin vom 20. Juli 2023 – die Gartenwohnung auch
brandschutzrechtlich nicht sicher gewesen, weshalb eine Bezugsabnahme auch aus
diesem Grund nicht habe erfolgen können. 

Am 30. November 2023 ersuchte die Beschwerdeführerin in
der Folge erstmals um Bezugsabnahme. Die Beschwerdegegnerin beurteilte dieses
Gesuch (zumindest sinngemäss) abschlägig mit der Begründung, dass die
Gartengeschosswohnung nicht den bewilligten Plänen entspreche. Diese rechtliche
Begründung war nicht haltbar (vgl. E. 6.1). 

Mit Schreiben vom 20. Dezember 2023 ersuchte die
Beschwerdeführerin erneut um Bezugsabnahme, beanstandete, dass ihr Gesuch vom 30. November
2023 mit dem Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 4. Dezember 2023 nicht
behandelt worden sei, und forderte einen anfechtbaren Entscheid. Die
Beschwerdegegnerin stellte daraufhin einen Termin zur Prüfung der Bezugsabnahme
vor Ort für den 18. Januar 2024 in Aussicht, der auch der Prüfung offener
Auflagen (insbesondere jener gemäss Beschluss vom 20. Juli 2023) dienen
sollte. 

Anlässlich des Lokaltermins zeigte sich, dass beim Lift eine
Brandschutztüre fehlte, was die Beschwerdeführerin anerkennt. Die Montage der
Brandschutztüre ist der Beschwerdegegnerin in der Folge – und erst auf
Nachfrage hin – dann am 8. Februar 2024 gemeldet worden. 

Die Beschwerdegegnerin stellte der Beschwerdeführerin
anschliessend für den 5. März 2024 einen Kontrolltermin in Aussicht. Die
Zeitspanne bis zu diesem Termin, die von der Beschwerdegegnerin mit
Ferienabwesenheiten begründet wird, ist – wie das Baurekursgericht bereits zutreffend
erwog – nicht zu beanstanden. Im Anschluss an den Kontrolltermin vom
5. März 2024 erging der vor Baurekursgericht angefochtene Beschluss, mit
dem die Bezugsbewilligung für die Gartengeschosswohnung erteilt, indes die
Nutzung des Raumes Südost eingeschränkt wurde. Letztere Einschränkung hob das
Baurekursgericht mit seinem – in dieser Hinsicht nicht mehr strittigen –
Entscheid vom 4. Dezember 2024 auf.

6.3 Die
Beschwerdegegnerin ist stets tätig geblieben und hat die erforderlichen Überprüfungen
vorgenommen. Die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die Bezugsbewilligung
aufgrund des Fehlens der Brandschutztüre verweigern durfte oder sie diese unter
Nebenbestimmungen hätte erteilen müssen, ist im vorliegenden Verfahren nicht
frei zu prüfen (vgl. E. 4.3); jedenfalls war dieser – einen
Sicherheitsaspekt betreffende (vgl. E. 6.1) – Verweigerungsgrund
nicht willkürlich. Der formelle Entscheid vom 5. März 2024 über die
Bezugsbewilligung erfolgte unter den geschilderten Umständen und in Anbetracht
des Verhaltens der Beschwerdeführerin – auch, wenn nicht alle rechtlichen
Argumentationen der Beschwerdegegnerin in ihrer Korrespondenz mit der
Beschwerdeführerin haltbar sind (vgl. E. 6.2) – binnen einer Frist seit
der Behebung aller Sicherheitsmängel, welche noch als angemessen erscheint. 

6.4 Der
Beschwerdegegnerin ist im Zusammenhang mit ihrer Handhabung der Bezugsabnahme
weder eine formelle Rechtsverweigerung im engeren Sinn noch eine
Rechtsverzögerung vorzuwerfen.

7.
 

7.1 Nach dem Gesagten
ist die Beschwerde abzuweisen.

7.2 Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Verfahrens der unterliegenden Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr bei diesem Ausgang von
vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Voraussetzungen für
eine ausnahmsweise Entschädigung des Gemeinwesens sind vorliegend nicht erfüllt
(Plüss, § 17 N. 50 ff. mit Hinweisen).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      95.--     Zustellkosten,

Fr. 2'095.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.