# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8b95f40d-6d43-53a1-b1a9-a66bd4f52cfe
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-08-25
**Language:** de
**Title:** Unterschutzstellung; Wiederherstellung einer teilweise veränderten Binnenstruktur sowie eines entfernten Kachelofens (2/2)
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0137/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_iv_nr._0137_2022_vom_25._august_2022.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2022.00030 
0137/2022           

Entscheid vom 25. August 2022           

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Andreas Madianos, Baurichter 
Alexander Seiler, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

gegen 

Rekursgegner 

1.  Gemeinderat X, […] 

Mitbeteiligte 

2.  A, […]  

vertreten durch […]  

betreffend 

Beschluss des Gemeinderats vom 9. Dezember 2021; Unterschutzstellung 
Wohnhaus […] 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 9. Dezember 2021 (publiziert am 7. Januar 2022) hob der 

Gemeinderat X einen früheren, vom 16. September 2021 datierenden Unter-

schutzstellungsentscheid auf und ordnete die Unterschutzstellung des Ge-

bäudes Vers.-Nr. 1 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B-Strasse 9 in X 

an. 

B. 

Mit  Eingabe  vom  7.  Februar  2022  erhob  der  Zürcher  Heimatschutz  (ZVH) 

fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte 

folgende Anträge: 

  " 1. Die  Unterschutzstellungsverfügung  vom  9.  Dezember  2022  [recte 

2021] sei aufzuheben. 

    2. Der Gemeinderat von X sei anzuweisen, den Schutzumfang entspre-
chend den Empfehlungen im Gutachten von C vom 02.02.2022 festzu-
legen. Zu schützen seien insbesondere: 

(a)  die Tragstruktur und die daraus folgende dreiraumtiefe Raumstruk-
tur mit quer zum First verlaufendem Korridor und beiden Haustüren; 

(b)  die  drei  Fassaden  in  ihrem  jetzigen  Erscheinungsbild,  wobei  die 
Isolation nicht aussenseitig, sondern innerhalb des Gebäudes und 
des Daches anzubringen ist; 

(c)  das Dachwerk in seiner Konstruktion und geschlossenen Erschei-
nung  mit  Ziegeleindeckung,  wobei  je  ein  Dachflächenfenster  pro 
Dachseite ohne Durchbrechung der Dachbalken angebracht wer-
den darf; 

(d)  der Kachelofen in der Stube, für welchen ein dem zerstörten Origi-

nal entsprechendes Modell zu verwenden ist. 

    3. Es sei ein Augenschein durchzuführen. 

    4. Die Akten aus dem Verfahren R4.2020.00032 seien beizuziehen. 

    Alles unter den ausgangsgemässen Kostenfolgen." 

R4.2022.00030 

Seite 2 

 
 
   
   
   
   
C. 

Mit Präsidialverfügung vom 9. Februar 2022 wurde vom Rekurseingang Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit Vernehmlassung vom 4. März 2022 beantragte die Vorinstanz, den Re-

kurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Mitbeteiligte beantragte 

mit Eingabe vom 14. März 2022 die Abweisung des Rekurses, unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen "zulasten des Rekursgegners".  

E. 

Mit Präsidialverfügung vom 16. März 2022 wurden die Akten des Rekursver-

fahrens G.-Nr. R4.2020.00032 sowie einzelne Aktenstücke aus dem Rekurs-

verfahren G.-Nr. R4.2021.00189 in das vorliegende Rekursverfahren beige-

zogen. 

F. 

Der Rekurrent verzichtete stillschweigend auf Einreichung einer Replik. 

G. 

Am 12. Mai 2022 führte die 4. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

H. 
Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

R4.2022.00030 

Seite 3 

 
 
 
 
Es kommt in Betracht: 

1. 

Gemäss  §  338b  Abs.  1  lit.  a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  sind 

gesamtkantonal  tätige  Verbände,  die  sich  seit  wenigstens  zehn  Jahren  im 

Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein 

ideellen  Zielen  widmen,  zum  Rekurs  gegen Anordnungen  und  Erlasse  be-

rechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203 

- 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt diese Vo-

raussetzungen  offensichtlich.  Unbehelflich  sind  in  diesem  Zusammenhang 

insbesondere  die  Ausführungen  in der  Vernehmlassung  der  Mitbeteiligten, 

wonach die Rekursschrift emotional geprägt sei, der Rekurs andere als ob-

jektive und im öffentlichen Interesse stehende Ziele zu verfolgen scheine und 
daher die Legitimation nicht gegeben sei. Da auch die übrigen Prozessvo-

raussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2.1 

Beim streitbetroffenen, im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistori-

schen Objekte der Gemeinde X verzeichneten Hausteil (B-Strasse 9, Vers.-

Nr. 1) handelt es sich um den nordwestlichen Abschluss des langgezogenen 

fünfteiligen Wohnhauses B-Strasse 1, 3, 5, 7 und 9. Dieses befindet sich in 

X nördlich der Bahngeleise (in der Nähe des südlich derselben gelegenen 

Bahnhofsgebäudes)  und  südlich  der  B-Strasse  und  ist  der  Wohnzone  mit 

Gewerbeerleichterung WG 2/40 gemäss BZO der Gemeinde X zugeschie-

den. Wie sich sowohl den in den Akten liegenden Fotodokumentationen in 

den Gutachten des Amtsgutachters und der vom Rekurrenten beigezogenen 

Gutachterin  als  auch  den  Verlautbarungen  der  Parteien  entnehmen  lässt, 

kam es im Jahr 2019 seitens der Mitbeteiligten zu einer Teilauskernung des 

streitbetroffenen  Gebäudeteils,  wobei  unter  anderem  der  vormals  in  der 

Stube  des  Erdgeschosses  befindliche  Kachelofen  entfernt  wurde.  Auch  in 

der Folge wurden offenbar weitere Veränderungen im Gebäudeinnern vor-

genommen. 

Der fragliche Hausteil bildete bereits Gegenstand des Rekursverfahrens G.-

Nr. R4.2020.00032, in welchem - auf Rekurs des ZVH - mit Entscheid BRGE 

IV  Nr.  0161/2020  vom  22.  Oktober  2020  die  am  14.  Januar  2020  von  der 

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Planungs- und Baukommission X der A erteilte Baubewilligung aufgehoben 

wurde,  da  vorgängig  kein  förmlicher  Schutzentscheid  ergangen  war  (vgl. 

act. 16.32, insb. E. 6). In der Folge stellte der Gemeinderat X das Gebäude 

mit Entscheid vom 16. September 2021 (act. 15.2) unter Schutz, wobei die 

in Ziff. 1 dieses Beschlusses enthaltene Umschreibung des Schutzumfangs 

("Schutzkatalog") teilweise über den Schutzumfang gemäss dem vorliegend 

angefochtenen  Unterschutzstellungsentscheid  hinausgeht.  Der  Beschluss 

vom 16. September 2021 wurde seitens der A mit Rekurs an das Baurekurs-

gericht  des  Kantons  Zürich  angefochten  (act.  15.1),  wobei  das  entspre-

chende Rekursverfahren (G.-Nr. R4.2021.00189) derzeit sistiert ist. 

2.2 

Der  angefochtene  Entscheid  erging  aufgrund  eines  vom  denkmalpflegeri-

schen Berater der Gemeinde X, D, verfassten, vom 27. Juli 2020 datierenden 

Gutachtens  (act.  9.2)  sowie  eines  weiteren  vom  gleichen  Verfasser  spezi-

fisch "zur  Klärung  der Schutzwürdigkeit  des  Stubenofens"  erstatteten  Gut-

achtens vom 13. Juli 2021 (act. 9.3). 

Im erstgenannten Gutachten wird ausgeführt, der Hausteil B-Strasse 9 gehe 

auf den westlichen Kopfteil eines Doppelbauernhauses zurück, welches kurz 

vor  1812  erstellt  worden  sei,  wobei  mehrere  bauliche  Veränderungen  ab 

1878 das heutige Erscheinungsbild hätten entstehen lassen. Teile des Holz-

gerüstes, insbesondere das Dachwerk würden auf den Wohnteil des westli-

chen Doppelbauernhauses zurückgehen. Die teilweise massiv ausgeführten 

Binnenwände in den Vollgeschossen würden auf das späte 19. und 20. Jahr-

hundert zurückgehen (wobei die innere Struktur von B-Strasse 7 und 9 im 

EG-Bereich durch die nachträglichen Unterkellerungen um 1927 und 1942 

geschaffen  worden  sei),  der  Laubenanbau  vor  der  nordöstlichen  Trauffas-

sade  wohl  auf  die  Bautätigkeit  um  1884.  Die  Darstellungen  der  Bau-  und 
Nutzungsgeschichte im Inventarblatt der Gemeinde und im Kunstdenkmäler-

band VII des Kantons Zürich seien erheblich zu korrigieren; so lasse sich die 

Vermutung, dass es sich bei B-Strasse 1-9 um einen Gebäudekomplex aus 

dem 18. Jahrhundert handle vor dem Hintergrund der Angaben in den La-

gerbüchern  der  Kantonalen  Gebäudeversicherung  des  Kantons  Zürich 

(GVZ) und den Gebäudeschatzungsprotokollen nicht halten. Hinsichtlich der 

Schutzwürdigkeit  wird  sodann  dargelegt,  dem  Gebäude  B-Strasse  1-5  zu-

sammen  mit  Nrn.  7  und  9  komme  durch  seine  Situierung  eine  hohe  sied-

lungsgeschichtliche Bedeutung zu; auch sei das Gebäude für das Gebiet um 

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den Bahnhof in Bezug auf das Ortsbild von Bedeutung. Der heute erhaltenen 

Bausubstanz  komme  mit  Ausnahme  des  Dachwerks  in  B-Strasse  9  keine 

konstruktionsgeschichtliche Bedeutung zu. Architekturhistorisch besitze das 

Gebäude  typologisch  ebenfalls  keine  besondere  Bedeutung.  Konstruktion, 

Gliederung und Gestaltung des Gebäudes der Reihenhausteile entsprächen 

einem in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts bzw. Anfang des 20. Jahr-

hunderts gängigen Typus. Auch hinsichtlich der Materialwahl sei dem Bau-

werk keine besondere Zeugenschaft zu attestieren. Vom bäuerlichen Dop-

pelvielzweckbau aus der Zeit um 1800 habe sich einzig im westlichen Kopf-

bau Substanz der Zeit um 1800 erhalten. Ausgeschlossen wird schliesslich 

eine sozialgeschichtlich hohe Bedeutung für die Blütezeit der Industrie in X 

(vgl. zum Ganzen act. 9.2, insb. S. 6 ff. und S. 18). 

Das Gutachten vom 13. Juli 2021 (act. 9.3), welches ausschliesslich der Klä-

rung der bau- und kulturgeschichtlichen Bedeutung des - ehemaligen - Ka-

chelofens in der Stube im Erdgeschoss des streitbetroffenen Hausteils die-

nen soll (a.a.O., S. 2), enthält in diesem Zusammenhang auch Ausführungen 

zur Baugeschichte von B-Strasse 9, zunächst den folgenden nicht ohne Wei-

teres verständlichen Satz: "Die Ausführung des tragenden Gerüstes von B-

Strasse 9, erkennbar im Gebäudeinneren in der Westfassade, den Trauffas-

saden nach Süden und Norden und in der Scheidewand nach Osten, zwi-

schen B-Strasse 7 und 9 sowie Spuren eines Funkenfangs im Erdgeschoss 

über  der  ursprünglichen  Herdstelle,  datierend  in  die  Bauzeit  des  Gesamt-

komplexes B-Strasse 1, 3, 5, 7 und 9 mit Wohnteilen an der westlichen und 

östlichen Kopfseite." Im Anschluss daran heisst es, die Feuerwand zwischen 

den nach Süden gerichteten Räumen (Stuben im EG) zähle zum bauzeitli-

chen Bestand aus der Zeit kurz vor 1800. Darüber hinaus würden sich in B-

Strasse 9 keine weiteren bauzeitlichen Spuren der ursprünglichen Binnen-

gliederung  des  Objektes  befinden.  Das  Dachwerk  stamme  hingegen  noch 
weitgehend aus der Bauzeit kurz vor 1800. Gleiches gelte auch für die De-

ckenbalkenlagen des EG und des OG. Eine tragende zweite Binnenlängs-

wand,  parallel  zur  Feuerwand,  sei  nicht  zwingend  nötig;  Spuren  einer  sol-

chen Wand  fehlten  in  beiden  Vollgeschossen.  Sämtliche  übrigen,  nichttra-

genden Binnenwände seien jünger als die Umfassungswände und die Feu-

erwand (a.a.O., S. 4). Den Kachelofen betreffend - welchen der Gutachter 

zufolge im Jahr 2019 erfolgten Rückbaus anhand der Fotografien in der Ver-

kaufsdokumentation  beurteilte  -  wird  im  Anschluss  an  eine  detaillierte  Be-

schreibung festgehalten, die Messinganker des Kastenofens würden zeigen, 

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dass eine Neusetzung des Ofens in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts 

erfolgt  sei.  Der  Stubenofen  sei  vor  dem  Hintergrund  der  Bauernhausfor-

schung als nicht selten zu bezeichnen. Stube und Nebenstuben würden seit 

1967  kein  Erscheinungsbild  mehr  besitzen,  das  mit  der  Erscheinung  des 

Kastenofens harmoniere. Aus diesem Grund und infolge der fehlenden Sel-

tenheit von bäuerlichen Kastenöfen komme dem heute fehlenden Ofen keine 

hohe denkmalpflegerische Bedeutung zu und erweise sich der Ersatz durch 

einen ähnlichen Kastenofen aus denkmalpflegerischer Sicht als fragwürdig 

(a.a.O. S. 6 f.). 

3.1 

Der angefochtene Beschluss beschränkt sich weitestgehend auf eine wörtli-

che Wiedergabe  der  beiden  genannten  Gutachten  und  hält  abschliessend 

fest, der Schutzumfang werde in Berücksichtigung der gutachterlichen Beur-

teilung festgelegt. Im Dispositiv wird sodann in Ziff. 1 - nebst der Aufhebung 

des  ursprünglichen  Unterschutzstellungsentscheids  vom  16.  September 

2021 - ein "Schutzkatalog" festgesetzt, welcher wie folgt lautet: 

"Gebäudeäusseres 

  1.1  Das verputzte Mauerwerk im EG und OG gegen Nordosten mit beiden 
Türöffnungen des späten 19. Jahrhunderts samt Türblättern und Ob-
licht über der östlichen Haustüre und den Fensteröffnungen mit Fens-
tergewänden im EG und OG. 

  1.2  Die Laube mit Anbau im EG und OG in der nordöstlichen Gebäude-
fassade und zugehöriger tragender Konstruktion in Holz, einschliess-
lich vertikaler Bretterverschalung mit Deckleisten über den Brettstös-
sen (spätes 19. Jahrhundert). Die Fensterchen im Anbau und die Türe 
im EG. 

  1.3  Das verputzte Mauerwerk gegen Nordwesten im EG mit Fensteröff-

nung und Fenstergewände. 

  1.4  Das ausgemauerte Fachwerk im OG mit Fensteröffnung und Fenster-

gewände. 

  1.5  Das verputzte Mauerwerk gegen Südwesten mit den Fensteröffnun-

gen und Fenstereinfassungen. 

  1.6  Die trauf- und giebelseitigen Dachüberstände in der aktuellen Ausfüh-

rung mit Dachuntersichten. 

  1.7  Die  Dachflächen  mit  Ziegeleindeckung.  Gut  angeordnete,  zwischen 
den  bestehenden  Sparren  eingepasste  Dachflächenfenster  sind  zu-
lässig. 

  Gebäudeinneres 

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  1.8  Die konstruktive Deckenstruktur vom Kellergeschoss bis zum OG. 

  1.9  Dach:  Das  Dachwerk  aus  der  Zeit  um  1800  ist  in  seiner  Gänze  zu 

erhalten." 

3.2 

Der Rekurrent moniert, der beigezogene Gutachter sei zunächst als generel-

ler Fachberater der Gemeinde zuständig gewesen, habe sodann bei der Vor-

bereitung des Baugesuchs und einer Begehung vom 10. Oktober 2019 - de-

ren Protokoll dem Rekurrenten trotz wiederholter Editionsbegehren nie über-

mittelt worden sei - eine offenbar massgebliche Rolle gespielt (wobei an der 

fraglichen Begehung möglicherweise die Teilauskernung des Gebäudes be-

schlossen worden sei) und habe schliesslich anlässlich einer Besprechung 

vor Ort mit Vertretern des ZVH - vom 18. Mai 2020 - diese Auskernung und 

einen  minimalistischen  Schutzumfang  im  Innern  mit  Nachdruck  verteidigt. 
Wer sich dermassen engagiert in einer langen Abfolge von Entscheidungen 

einbringe, erfülle wegen seiner intensiven Vorbefassung die Anforderungen 

an eine unbefangene Fachperson zweifellos nicht mehr, weshalb das Amts-

gutachten aus dem Recht zu weisen sei. Es wäre dem Experten D unter den 

konkreten  Umständen  kaum  möglich  und  zumutbar  gewesen,  sich  für  die 

Schutzwürdigkeit der ausgeräumten Ausstattungsteile auszusprechen. 

Weiter leide das Amtsgutachten auch an schwerwiegenden Mängeln. Unter 

Verweis auf das seitens des Rekurrenten eingeholte "Gutachten" von C vom 

2. Februar 2022 (act. 5, wobei es sich gemäss dem Titel dieses Dokuments 

um eine "Verifikation des Gutachtens von D [13. Juli 2021] zur Klärung der 

Schutzwürdigkeit  von  Stubenofen  und  Raumstruktur"  handelt)  werden  fol-

gende Fehler aufgeführt: Da die Brandversicherung 1812 eingeführt worden 

sei,  lasse  sich  aus  den  GVZ-Daten  nicht  darauf  schliessen,  dass  das  Ge-

bäude erst damals errichtet worden sei; zur behaupteten sekundären Unter-

kellerung im 20. Jahrhundert fänden sich in den GVZ-Akten keine Hinweise; 

weder in den GVZ-Akten noch am Bau fänden sich Spuren für die Behaup-

tung,  wonach  infolge  sekundärer  Unterkellerung  die  Raumaufteilung  des 

Erdgeschosses  umgestaltet  worden  sein  solle,  zumal  schon  die  Prämisse 

einer entsprechenden technischen Notwendigkeit unzutreffend sei. Der Re-

kurrent hält demgegenüber fest, die Raumdisposition gehöre zu den struk-

turbildenden  und  für  den  Gebäudecharakter  bestimmenden  Wesensmerk-

malen, während eine Auskernung zu einer Karikatur des Denkmalschutzes 

führe.  Zu  den  wichtigsten  Elementen  der  inneren  Ausstattung  gehöre  seit 

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jeher der Kachelofen, wobei sich im strittigen Gebäude ein besonders schö-

nes, authentisch erhaltenes Exemplar aus dem frühen 19. Jahrhundert be-

funden habe. Die vom Amtsgutachter behauptete Häufigkeit solcher Kachel-

öfen sei unbelegt und auch unwahr. Weiter sei mit dem Gutachten von C auf 

die doppelte Funktion solcher Kachelöfen hinzuweisen, einerseits als Wär-

mequelle,  andererseits  im  Sinne  des  ästhetischen,  raumstrukturierenden 

Werts, der "einfach dazugehört", wenn ein altes Haus nicht zu einem "0815-

Wohnsilo" verkommen solle. Der Rekurrent verlange die Wiederherstellung 

des Kachelofens bzw. den Einbau eines passenden Ersatzofens. Zwar sei 

die zürcherische Gerichtspraxis, wonach häufig von einer solchen Wieder-

herstellungspflicht abgesehen werde, bekannt, doch sei das Gericht auf die 

Risiken dieser Praxis hinzuweisen, da sich diese - mit Blick auf mehrere ver-

gleichbare Fälle mutwilliger Zerstörung namentlich von Innenausstattungen 

- wohl in der Branche herumgesprochen habe und auch die strafrechtlichen 

Sanktionen völlig inadäquat seien. 

3.3 

Die Vorinstanz entgegnet vernehmlassungsweise, inhaltlich - namentlich be-

treffend Tragstruktur, Dachwerk, Fassaden und Dachflächen - würden sich 

die Anträge des Rekurrenten in wesentlichen Teilen mit der angefochtenen 

Unterschutzstellung  decken.  Sowohl  über  die  Anzahl  der  Dachfenster  als 

auch  über  die  Frage,  ob  die  Isolation  innen  oder  aussen  anzubringen  sei, 

werde durch die Baubewilligungsbehörde zu entscheiden sein. Bezüglich der 

geltend gemachten Befangenheit des Amtsgutachters wird ausgeführt, es sei 

absolut üblich, im Laufe der Ausarbeitung von Bauprojekten kritischere Fra-

gen  vorgängig  mit  den  entsprechenden  Fachleuten  der  Gemeinde  zu  be-

sprechen.  Eine  derartige  Vorbefassung  stelle  keinen  Ausstandsgrund  dar. 

Dass der denkmalpflegerische Berater bei einer Begehung betreffend Fra-

gen der Denkmalpflege eine massgebliche Rolle spiele, sei geradezu zwin-
gend. Dass der Gutachter im schriftlichen Gutachten an seiner anlässlich der 

Begehung  vom  18.  Mai  2020  geäusserten  Meinung  festgehalten  habe, 

könne  kein  Ausstandsgrund  sein.  Eine  persönliche  Befangenheit  sei  nicht 

gegeben.  Die  angeblichen  inhaltlichen  Mängel  betreffend  sei  festzuhalten, 

dass die Vorinstanz den Gutachter um eine ergänzende Stellungnahme er-

sucht habe, welche vom 25. Februar 2022 datiere (act. 9.5). Die Gutachten 

seien  vollständig,  klar,  gehörig  begründet,  nicht  widersprüchlich  und  über-

zeugend. Der zerstörte Kachelofen könne nicht mehr Schutzobjekt sein; die 

Anordnung, diesen zu ersetzen, wäre angebracht, wenn er unabdingbar zu 

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einem  geschützten  Interieur  gehören  würde,  was  vorliegend  nicht  der  Fall 

sei. 

Die  Mitbeteiligte  hält  ebenfalls  dafür,  es  bestehe  seitens  des  Gutachters 

keine verbotene Vorbefassung. Der Rekurrent begründe nicht, weshalb der 

Gutachter seine Meinung nach der gemeinsamen, 15-minütigen Begehung 

vom 10. Oktober 2019 plötzlich hätte ändern sollen. Unter Wiedergabe der 

Ausführungen  in  den  fraglichen  Gutachten  macht  die  Mitbeteiligte  sodann 

geltend,  es  wäre  nicht  zulässig,  da  denkmalpflegerisch  sinnlos,  überhaupt 

Elemente des Innenraums unter Schutz zu stellen. Die Dachfenster würden 

aufgrund  der  Lagen  zwischen  den  bestehenden  Sparren  klein  ausfallen, 

weshalb pro Dachfläche drei Dachfenster zu erlauben seien, minimal einmal 

zwei und einmal drei. Die Festlegung auf ein Fenster sei völlig willkürlich und 

widerspreche auch dem Parteigutachten; eine solche Einschränkung der Be-

lichtung wäre unverhältnismässig und liege nicht im öffentlichen Interesse. 

Der Schutz der Giebelfassade verhindere sodann den für die Wohnnutzung 

zwingend notwendigen Einbau von Fensteröffnungen. Schliesslich wird her-

vorgehoben, bei dem seitens des Rekurrenten eingereichten Bericht von C 

handle es sich um ein Parteigutachten, wobei die entsprechenden Ausfüh-

rungen  überdies  inhaltlich  kritisiert  werden.  Spezifisch den  Kachelofen  be-

treffend wird geltend gemacht, einen nicht mehr vorhandenen und nicht funk-
tionstüchtigen Kachelofen von rund 4 m2 in einer nur 14 m2 grossen Stube 
zu erhalten, sei nicht zweckmässig und verhindere eine zeitgemässe Wohn-

nutzung. Zusammenfassend wird festgehalten, eine eigentliche willkürliche 

Sachverhaltsfeststellung, Ermessensüberschreitung oder gar einen Ermes-

sensmissbrauch durch den Denkmalpflegebeauftragten der Gemeinde ma-

che der Rekurrent zu Recht nicht konkret geltend. 

4.1 

Gemäss Art. 5a Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) treten 

Personen, die eine Anordnung zu treffen, dabei mitzuwirken oder sie vorzu-

bereiten haben, in den Ausstand, wenn sie in der Sache persönlich befangen 

erscheinen. Dabei zählen zu den Personen, die an einer Anordnung mitwir-

ken, auch die vom Spruchkörper eingesetzten Sachverständigen; an deren 

Unabhängigkeit werden die gleichen Anforderungen gestellt wie sie für die 

Behördenmitglieder gelten (Regina Kiener, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 5a Rz. 11). Befangenheit und Voreingenommenheit 

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Seite 10 

 
 
sind nach der Rechtsprechung zu Art. 30 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) 

und Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) an-

zunehmen, wenn Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die 

Unparteilichkeit  einer  Gerichtsperson  -  bzw.  entsprechend  eines  Sachver-

ständigen - zu erwecken. Für den Ausstand wird nicht verlangt, dass die Per-

son tatsächlich befangen ist; es genügt das Vorliegen von Umständen, die 

den objektiven Anschein der Befangenheit und die Gefahr der Voreingenom-

menheit  zu  begründen  vermögen.  Eine  gewisse  Besorgnis  der  Voreinge-

nommenheit kann danach bei den Parteien immer dann entstehen, wenn die 

fragliche Person schon zu einem früheren Zeitpunkt in amtlicher Funktion mit 

der konkreten Streitsache befasst war (sogenannte Vorbefassung). Trotz ei-

ner  Vorbefassung  ist  allerdings  ein  Ausstand  nicht  zwingend.  Es  liegt  so 

lange keine Befangenheit vor, als das Verfahren in Bezug auf den konkreten 

Sachverhalt und die konkret zu entscheidenden Rechtsfragen weiterhin als 

offen und nicht vorbestimmt erscheint (vgl. zum Ganzen Kiener, a.a.O., § 5a 

Rz. 25 f.). Massgebend ist somit, ob eine Person sich bereits in einem Mass 

festgelegt hat, welches das Verfahren nicht mehr als offen erscheinen lässt, 

was anhand aller tatsächlichen und verfahrensrechtlichen Umstände zu be-

urteilen ist. 

4.2 

Bezogen auf die vorliegend strittige Frage, ob der von der Vorinstanz beige-

zogene Amtsgutachter D zufolge Vorbefassung hätte in den Ausstand treten 

müssen, so dass die eingeholten Amtsgutachten aus formellen Gründen aus 

dem  Recht  zu  weisen  wären,  ergibt  sich  was  folgt:  Zunächst  ist  es  grund-

sätzlich nicht zu beanstanden, wenn eine kommunale Behörde im Rahmen 

des Austauschs mit einer bauwilligen Partei bei Bedarf ihren jeweiligen denk-

malpflegerischen  Berater  beizieht,  um bereits  in  einem frühen  Verfahrens-

stadium  sicherzustellen,  dass  behördenseitig  das  zur  Einschätzung  denk-
malschutzrechtlich  relevanter  Sachverhalte  erforderliche  Fachwissen  vor-

handen ist. Dieser Umstand kann für sich genommen nicht automatisch zur 

Folge haben, dass die entsprechende Fachperson bezüglich einer allfälligen 

späteren eigentlichen Begutachtung des fraglichen Objekts von vornherein 

ausgeschlossen wäre. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die Begutach-

tung im Rahmen der förmlichen Schutzabklärung eines inventarisierten Ob-

jekts sowohl in ihrem Umfang als auch bezüglich der erforderlichen Bearbei-

tungstiefe deutlich von einer mündlichen Besprechung anlässlich einer Be-

gehung mit Behördenvertretern und involvierten Privaten, wie sie vorliegend 

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Seite 11 

 
 
im  Oktober  2019  erfolgt  ist,  unterscheidet.  Entsprechend  kann  denn  auch 

offenbleiben, welche Äusserungen seitens des nachmaligen Amtsgutachters 

D  anlässlich  der  besagten  Begehung  im  Einzelnen  gemacht  wurden,  wes-

halb auf die Edition eines allfälligen Protokolls dieser Begehung - sofern ein 

solches  überhaupt  bestehen  sollte  -  verzichtet  werden  kann.  Vielmehr  ist 

dem Gutachter zu attestieren, dass er grundsätzlich in der Lage war, unge-

achtet allfälliger erster mündlicher Aussagen zum fraglichen Objekt im Rah-

men eines späteren Fachgutachtens eine objektive und allein an fachlichen 

Kriterien  orientierte  Beurteilung  abzugeben.  Für  diese  Betrachtungsweise 

spricht im Übrigen auch der Umstand, dass die Vorinstanz bereits den wei-

tergehenden Schutzumfang gemäss ihrem ursprünglichen - vom Rekurren-

ten nicht angefochtenen - Unterschutzstellungsentscheid vom 16. Septem-

ber 2021 auf die fraglichen Gutachten abstützte und dass auch das Baure-

kursgericht in seinem Entscheid BRGE IV Nr. 0161/2020 vom 22. Oktober 

2020 betreffend die zunächst erteilte Baubewilligung (vgl. vorstehend E. 2.1) 

eine Beeinträchtigung des Inventarobjekts durch das geplante Umbauvorha-

ben gerade unter Bezugnahme auf das (erste) Gutachten begründete (vgl. 

a.a.O. E. 6.1). Was sodann die seitens des Rekurrenten ebenfalls beanstan-

deten  Äusserungen  des  Gutachters  anlässlich  der  -  unter  Beteiligung  des 

ZVH erfolgten - Begehung vom 18. Mai 2020 anbelangt (die sich allerdings 

aus der vom Rekurrenten erstellten Aktennotiz [act. 9.4] nicht ergeben), so 

ist  insoweit  zu  bemerken,  dass  zwar  das  (erste)  Gutachten  (act.  9.2)  vom 

27. Juli  2020  datiert,  jedoch  offenbar  bereits  in  einer  Fassung  vom  6.  Mai 

2020 existierte (vgl. act. 5 S. 22; vgl. auch den Hinweis in act. 11 S. 6), die - 

wie  sich  aus  den  Zitierungen  im  Gutachten  von  C  (act.  5)  ergibt  -  mit  der 

später datierten jedenfalls weitgehend deckungsgleich sein dürfte. Mit ande-

ren Worten war die eigentliche Begutachtung offenbar im Zeitpunkt der ge-

nannten Begehung vom Mai 2020 bereits erfolgt, so dass es nicht zu bean-

standen ist, wenn der Amtsgutachter anlässlich dieser Begehung die gleiche 
Meinung vertrat, welche letztlich auch Eingang in das in den Akten liegende 

Gutachten gefunden hat. Festzuhalten ist schliesslich, dass der vorliegend 

ebenfalls  strittige  Kachelofen  -  welcher  Anlass  des  zweiten  Gutachtens 

(act. 9.3)  bildete  -  gemäss  unwidersprochen  gebliebener  Aussage  des 

Rechtsvertreters der Mitbeteiligten offenbar am 10. Oktober 2019 - dem Da-

tum der ersten Begehung - bereits nicht mehr vorhanden war (vgl. Protokoll 

S.  14). Entsprechend kann  davon  ausgegangen  werden, dass  sich  die  ur-

sprünglichen Aussagen des Amtsgutachters im Oktober 2019 von vornherein 

nicht auf den fraglichen Kachelofen bezogen, so dass bezüglich des zweiten, 

R4.2022.00030 

Seite 12 

 
 
spezifisch  die  Schutzwürdigkeit  des  Kachelofens  betreffenden  Gutachtens 

umso weniger ersichtlich ist, weshalb er zufolge Vorbefassung von der Er-

stattung  des  fraglichen  Gutachtens  hätte  ausgeschlossen  sein  sollen.  Zu-

sammenfassend ergibt sich somit, dass entgegen dem Rekurrenten ein Aus-

standsgrund im Sinne von Art. 5a VRG zu verneinen ist, so dass die beiden 

Amtsgutachten nicht aus formellen Gründen (vgl. zur inhaltlichen Einschät-

zung  nachstehend  E.  6,  insb.  E.  6.1)  aus  dem  Recht  zu  weisen  sind  und 

entsprechend  auch  der  angefochtene  Beschluss  nicht  bereits  aus  diesem 

Grund aufzuheben ist. 

5.1 

Gemäss  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG  sind  Schutzobjekte  unter  anderem  Orts-

kerne,  Quartiere,  Strassen  und  Plätze,  Gebäudegruppen,  Gebäude  und 

Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, 

wirtschaftlichen,  sozialen  oder  baukünstlerischen  Epoche  erhaltenswürdig 

sind oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für 

ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Ein Schutzobjekt muss somit entwe-

der als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften  oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaf-

ten als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet, wobei sich die Schutz-

würdigkeit auch aus deren Zusammenspiel ergeben kann. 

Hinsichtlich der Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis, dass ein Ob-

jekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen, namentlich 

auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstattungsmässigen  Ei-

genschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die betreffende Epo-

che zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu dokumentieren 

vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epoche zugeordnet wer-
den kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigenschaft noch nicht aus-

reichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugeneigenschaft noch 

nicht  genügen;  das betreffende  Objekt muss  vielmehr  ein  wichtiger  Zeuge 

sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier nicht abschlies-

send aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge liegt nament-

lich  dann  vor,  wenn  die  betreffende  Baute  auf  Grund  ihrer  gesamten  Be-

schaffenheit eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu do-

kumentieren vermag. 

R4.2022.00030 

Seite 13 

 
 
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG an-

ders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen  nicht  die  Dokumentation  ge-

schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts- und 

Siedlungsbilder. Da das Gesetz die beiden Voraussetzungen für eine Unter-

schutzstellung - Zeugeneigenschaft oder prägende Wirkung - alternativ auf-

zählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die Anordnung von Schutz-

massnahmen  an  Gebäuden  oder  Gebäudegruppen  begründen.  Allerdings 

rechtfertigt  nicht  jede Optimierung  von  Siedlungs-  oder Landschaftsbildern 

die Anordnung von Schutzmassnahmen; die positiv prägende Wirkung muss 

vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein, was etwa bei für das ge-

schützte  Ortsbild  wichtigen  Kernzonenbauten  der  Fall  sein  kann  (VB 

2009.00608 vom 4. Mai 2011). 

5.2 

Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qua-

lifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Be-

hörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbe-

urteilung  vorzunehmen,  welche  den  kulturellen,  geschichtlichen,  künstleri-

schen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksich-

tigt. Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann sie ein Fach-

gutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Ge-

brauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung 

zu.  Zwar  würdigen  die  rechtsanwendenden  Behörden  das  Ergebnis  der 

Sachverhaltsfeststellung  -  und  mithin  auch  die  Stellungnahmen  von  Fach-

personen - frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein vollständiges, nachvollziehbares und 

schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst jedoch einen er-

höhten Beweiswert. Aus diesem Grund darf von einem solchen Gutachten 

nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden. Ein Grund zum Abweichen 
liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Wider-

sprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentli-

chen  Punkten  zweifelhaft  erscheint  (VB.2019.00731  vom  30.  April  2020, 

E. 4.2 und 4.3; VB.2016.00012 vom 11. August 2016, E. 2.3; je mit weiteren 

Hinweisen). 

5.3 

Die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von 

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, 

R4.2022.00030 

Seite 14 

 
 
wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu 

gewichten ist als entgegenstehende öffentliche oder private Interessen. Die 

erforderliche Interessenabwägung ist unter Berücksichtigung aller einzelfall-

relevanten Faktoren vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung ergibt sich 

aus 

dem 

verfassungsmässigen 

Verhältnismässigkeitsgrundsatz 

(VB.2018.00103 vom 17. Januar 2019, E. 3.2, mit weiteren Hinweisen; BGr 

1C_128/2019 und 1C_134/2019 vom 25. August 2020, E. 8). Dabei darf die 

Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne nicht isoliert nur anhand 

der  zu  erwartenden  finanziellen  Aufwendungen  beurteilt  werden.  Vielmehr 

ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen In-

teresses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdig-

keit zu berücksichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer 

zu  gewichten,  je  schutzwürdiger  eine  Baute  ist  (BGr  1C_168/2012  vom 

2. November 2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen). 

5.4 

Bei sich auf § 203 Abs. 1 PBG stützenden Schutzentscheiden kommt den 

kommunalen  und  kantonalen  Denkmalpflegebehörden  eine  gewisse  Ent-

scheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation eines 

Objektes  als  Schutzobjekt,  auf  den  konkreten  Umfang  einer  Schutzmass-

nahme, gegebenenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-

den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. In-

soweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurückhal-

tung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren 

Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu 

respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur  dann  einschreiten,  wenn  die  Be-

hörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsach-

lichen, dem Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen 

leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür o-
der den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Re-

kursinstanz  jedoch  nicht  auf  eine  blosse Willkürprüfung  beschränken,  viel-

mehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 

3.6., mit Hinweisen). Die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde 

ist  stets  gegen  den  Anspruch  auf  wirksamen  Rechtsschutz  abzuwägen 

(Art. 77 der Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a BV; Marco Donatsch, in: 

Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal 

Schutzmassnahmen  in  der  Regel  einen  schweren  Eingriff  in  das  Grundei-

gentum bilden. 

R4.2022.00030 

Seite 15 

 
 
Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage, 

was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-

stehen  ist,  kann  die  Rekursinstanz  frei  beantworten.  Auch  steht  ihr  in  der 

Regel  eine  freie Würdigung  der  örtlichen  Verhältnisse  zu,  soweit  ihr  diese 

hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um 

solche  der  Erhaltungs-  und  Renovationsfähigkeit  von  Schutzobjekten  oder 

von Teilen hiervon, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen 

zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehör-

den. 

5.5 

Sind  Elemente  eines  Inventarobjekts  zerstört,  namentlich  Teile  der  Innen-

ausstattung entfernt worden, so ist in einem ersten Schritt deren Schutzwür-

digkeit bzw. der Schutzumfang des Objekts abzuklären und in einem zweiten 

Schritt die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsanordnung zu prüfen. 

Daraus, dass ein Element nicht mehr vorhanden ist, darf somit nicht auf das 

Fehlen der Rekonstruktionsvoraussetzungen geschlossen werden. Vielmehr 

muss die  Anordnung der Wiederherstellung  des  rechtmässigen  Zustandes 

verhältnismässig sein (Art. 36 und Art. 5 Abs. 2 BV). Das Gebot der Verhält-

nismässigkeit  verlangt,  dass  eine  behördliche  Massnahme  zur  Verwirkli-

chung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich 

ist; ausserdem muss ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem öffentlichen 

Interesse und den Belastungen für die Betroffenen gewahrt werden (vgl. zum 

Ganzen VB.2018.00066 vom 12. Juli 2018, E. 2.3 und 4.4, mit weiteren Hin-

weisen). Dabei sind zwar finanzielle Interessen mitzuberücksichtigen, aller-

dings nicht mit erstrangiger Bedeutung; je grösser die Schutzwürdigkeit ei-

nes Schutzobjekts ist, desto weniger können solche privaten Interessen ins 

Gewicht fallen (vgl. bereits vorstehend E. 5.3). Zu berücksichtigen ist weiter, 

in welchem Umfang eine Rekonstruktion die Zeugeneigenschaft positiv be-
einflussen könnte, sowie die Frage der Gut- oder Bösgläubigkeit der gege-

benenfalls für die Entfernung eines bestimmten Elements verantwortlichen 

Verfahrenspartei  (vgl.  zum  Ganzen  VB.2018.00066  vom  12.  Juli  2018, 

E. 4.4). 

6.1 

Vorliegend ist vorab festzuhalten, dass die wie dargelegt grundsätzlich be-

stehende Bindung des Gerichts an die beiden Amtsgutachten (act. 9.2 und 

R4.2022.00030 

Seite 16 

 
 
9.3) erheblich relativiert ist. Dies deshalb, weil sich namentlich das erste Gut-

achten als lückenhaft erweist und überdies - bezogen auf beide Gutachten - 

teilweise widersprüchliche bzw. zumindest ambivalente Aussagen erfolgen 

und bestimmte wesentliche Punkte zweifelhaft erscheinen. Im Einzelnen fällt 

insbesondere auf, dass sich im Gutachten zur Schutzwürdigkeit des Haus-

teils  B-Strasse 9  zwar  unter anderem eine  Zusammenfassung des  bauge-

schichtlichen  Sachverhalts,  ein  Baubeschrieb  sowie  Ausführungen  zur 

Schutzwürdigkeit finden, jedoch gerade keine Angaben zum Schutzumfang 

gemacht  werden.  Bezeichnend  ist  insoweit  der  Umstand,  dass  die  Vo-

rinstanz  sowohl  den  vorliegend  angefochtenen  Beschluss  als  auch  einen 

ersten Unterschutzstellungsentscheid mit teilweise deutlich weiter gefasstem 

Schutzumfang gleichermassen gestützt auf die beiden fraglichen Gutachten 

gefällt hat, wobei sie sich in beiden Beschlüssen weitgehend auf eine wörtli-

che Wiedergabe der gutachterlichen Ausführungen beschränkte, mithin nicht 

im  einen  Entscheid  begründete,  weshalb  sie  gegebenenfalls  von  der  gut-

achterlichen  Einschätzung  abgewichen  wäre.  Bezüglich  des  zwischen  den 

Parteien insbesondere umstrittenen Einbezugs von Elementen der vertikalen 

Tragstruktur und der daraus folgenden Raumstruktur vermag dies insofern 

nicht zu überraschen, als zwischen den beiden Gutachten insoweit ein ge-

wisser Widerspruch besteht bzw. diese sich jedenfalls als ambivalent erwei-

sen:  So  wird  im  Gutachten  vom  27.  Juli  2020  im  Zusammenhang  mit  der 

konstruktionsgeschichtlichen Bedeutung ausschliesslich auf das Dachwerk 

verwiesen, eine architekturhistorische Bedeutung verneint und dabei neben 

einem generellen Hinweis auf einen "in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhun-

derts / Anfang des 20. Jahrhunderts gängigen Typus" lediglich pauschal er-

wähnt,  dass  sich  "vom  bäuerlichen  Doppelvielzweckbau  aus  der  Zeit  um 

1800 […] einzig im westlichen Kopfbau Substanz der Zeit um 1800 erhalten" 

habe (act. 9.2 S. 8; vgl. bereits vorstehend E. 2.2). Im Gutachten vom 13. Juli 

2021 wird jedoch unter dem Titel der Bau- und Veränderungsgeschichte von 
B-Strasse  9  insbesondere  die  Feuerwand  (und  überdies  die  Scheidewand 

zum Hausteil B-Strasse 7) als zum bauzeitlichen Bestand aus der Zeit kurz 

vor 1800 gehörig hervorgehoben (vgl. ebenfalls oben E. 2.2), womit zum ei-

nen die entsprechenden Elemente in ihrer konstruktionsgeschichtlichen Be-

deutung in den Vordergrund treten und überdies die andernorts apodiktische 

Zurückweisung einer Datierung ins 18. Jahrhundert relativiert wird. Als zwei-

felhaft erweisen sich schliesslich die gutachterlichen Thesen zur angeblichen 

Umgestaltung der Raumstruktur im Zuge zweier im 20. Jahrhundert vorge-

nommenen Unterkellerungen: Ungeachtet der Frage, ob die Datierung der 

R4.2022.00030 

Seite 17 

 
 
fraglichen Unterkellerung stichhaltig ist - was in der vom Rekurrenten einge-

holten "Verifizierung" des Gutachtens in Zweifel gezogen wird - ist jedenfalls 

der Schluss des Amtsgutachters von einer allfälligen Unterkellerung auf eine 

Veränderung  der  Raumdisposition  des  Erdgeschosses  mit  Blick  auf  die  - 

auch historischen - bautechnischen Möglichkeiten von vornherein unzuläs-

sig. Aufgrund des Fehlens weiterer Begründungen dieser These sowie mit 

Blick auf die Anführung entgegenstehender Argumente in der genannten Ve-

rifizierung  (vgl.  insb.  act.  5  S.  4  unter  Hinweis  auf  die Weissung  der  noch 

vorhandenen Hölzer der Wandständer im Erdgeschoss [parallel zur Feuer-

wand  verlaufende  Querwand],  die  gegen  eine  sekundäre  Erneuerung  der 

Binnenstruktur im vom Amtsgutachter behaupteten Zeitraum sprechen wür-

den), denen der Amtsgutachter auch in seiner Stellungnahme vom 25. Feb-

ruar 2022 (act. 9.5) nichts entgegenzusetzen vermag, erscheint die partei-

gutachterliche  Annahme  einer  fehlenden  sekundären  Veränderung  der 

Raumstruktur jedenfalls wesentlich plausibler. 

Zusammengefasst ergibt sich, dass zwar die beiden Amtsgutachten durch-

aus zur Beurteilung des strittigen Schutzobjekts herangezogen werden kön-

nen und sich insofern keine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur 

Einholung eines neuen Amtsgutachtens aufdrängt, dass jedoch aufgrund der 

Lückenhaftigkeit  sowie  gewisser  zweifelhafter  Punkte  der  Amtsgutachten 

das  Baurekursgericht  als  Fachgericht  berechtigt  und  verpflichtet  ist,  die 

amtsgutacherlichen Feststellungen - unter Einbezug auch der Ausführungen 

in der vom Rekurrenten eingeholten Verifizierung - im entsprechenden Um-

fang zu ergänzen bzw. zu modifizieren. Die festgestellten inhaltlichen Mängel 

der  Gutachten  führen  mithin  nicht  zur  Aufhebung  des  angefochtenen  Be-

schlusses. Vielmehr sind im Folgenden die einzelnen vom Rekurrenten be-

antragten Modifikationen des Schutzumfangs zu prüfen. Dabei steht es dem 

Baurekursgericht - soweit die Rügen begründet sind - offen, anstelle der be-
antragten Rückweisung an die Vorinstanz (unter Vorgabe bestimmter Anwei-

sungen  betreffend  Neufestlegung  des  Schutzumfangs)  den  Schutzumfang 

selbst - reformatorisch - entsprechend anzupassen, was sich namentlich auf-

grund der Vorgeschichte des vorliegenden Verfahrens rechtfertigt. 

6.2 

Die  konkret den  Schutzumfang  betreffenden Anträge  des  Rekurrenten be-

treffen zunächst die Fassaden, wobei der Vergleich der Umschreibung des 

R4.2022.00030 

Seite 18 

 
 
Schutzumgangs in Dispositivziffer 1.1 bis 1.5 des angefochtenen Beschlus-

ses mit den im "Gutachten" von C - auf welches sich der Rekurrent stützt - 

genannten Erhaltungsempfehlungen (act. 5 S. 5 f.) zeigt, dass es hierbei um 

den  zusätzlichen  vollständigen  Schutz  der  nordwestlichen  Giebelfassade 

geht. Deren Schutzwürdigkeit ist bereits aufgrund des auch amtsgutachter-

lich festgehaltenen Situationswerts zu bejahen (vgl. auch Protokoll, Foto 3 

zur Wirkung aus der Blickrichtung des Bahnhofsgebäudes). Wesentlich er-

scheint  dabei  die  Beibehaltung  des  Eindrucks  einer  grossmehrheitlich  ge-

schlossenen Giebelfassade, während der Eternitschindelschirm - in Überein-

stimmung mit der Parteigutachterin - nicht als schutzwürdig einzustufen ist. 

Entgegen  dem  Dafürhalten  der  Mitbeteiligten  ist  eine  entsprechende  Um-

schreibung  des  Schutzumfangs,  mit  welcher  zusätzliche  Fensteröffnungen 

in der Giebelfassade untersagt werden, durchaus verhältnismässig, wurden 

doch Erd- und Obergeschoss bereits bisher zu Wohnzwecken genutzt, wäh-

rend  in  den  Dachgeschossen  eine  Belichtung  durch  Dachfenster  möglich 

sein  wird  (vgl.  dazu  nachstehend).  Hinsichtlich  der  Nordwestfassade  als 

schutzwürdig zu taxieren ist schliesslich in konstruktionsgeschichtlicher Hin-

sicht  die  Riegelkonstruktion  im  1. Dachgeschoss.  Damit  ist  der  Schutzum-

fang - teilweise in Anlehnung an die Formulierungen im Parteigutachten und 

in Dispositivziffern 1.5 und 1.17 des Beschlusses vom 16. September 2021 

- durch Einfügung einer neuen Dispositivziffer 1.4a mit folgendem Wortlaut 

zu  erweitern:  "Das  Giebelfeld  gegen  Nordwesten  mit  Fensteröffnung  und 

Fenstergewände (der Eternitschindelschirm darf erneuert oder weggelassen 

werden) sowie die Riegelkonstruktion im 1. Dachgeschoss." 

Hinsichtlich  der  Dachflächen  enthielt  der  Beschluss  vom  16.  September 

2021 in Dispositivziffer 1.16 noch die Vorgabe, wonach auf beiden Dachflä-

chen  höchstens  je  ein  Dachflächenfenster  im  Bereich  des  ersten  Dachge-

schosses (Einpassung zwischen den bestehenden Sparren, wenn möglich 
mittige  Anordnung)  zulässig  sei.  Zwar  erweist  sich  grundsätzlich  auch  die 

geschlossene Dachfläche mit Ziegeleindeckung mit Blick auf den attestierten 

Situationswert  ohne  Weiteres  als  schutzwürdiges  Element  des  strittigen 

Hausteils. Eine - nun auch in der Rekursschrift geforderte - Beschränkung 

auf  lediglich  ein  Dachflächenfenster  pro  Dachseite  erweist  sich  jedoch  mit 

Blick auf die Notwendigkeit der Belichtung bei Umsetzung der intendierten 

Wohnnutzung auch des Dachgeschosses - gerade auch unter Einbezug der 

vorstehend  erläuterten  Fassung  des  Schutzumfangs  betreffend  die  Nord-

R4.2022.00030 

Seite 19 

 
 
westfassade  -  als  unverhältnismässig.  Umgekehrt  ist  jedoch  eine  unbe-

schränkte Zulassung von Dachflächenfenstern, wie sie mit dem angefochte-

nen  Beschluss  erfolgt  ist,  nicht  angängig,  wobei  entgegen  der  in  der  Ver-

nehmlassung der Vorinstanz vertretenen Meinung durchaus entsprechende 

Festlegungen bereits im Rahmen der Umschreibung des Schutzumfangs er-

folgen können. Konkret ist in Übereinstimmung mit dem Parteigutachten da-

von  auszugehen,  dass  maximal  zwei  zwischen  den  bestehenden  Sparren 

eingepasste Dachflächenfenster pro Dachseite möglich sind. Dispositivziffer 

1.7  des  angefochtenen  Beschlusses  ist  demnach  wie  folgt  neu  zu  fassen: 

"Die Dachflächen in ihrer geschlossenen Erscheinung ohne Dachaufbauten 

und  mit  traditioneller  Ziegeleindeckung.  Pro  Dachseite  sind  maximal  zwei 

zwischen  den  bestehenden  Sparren  eingepasste  ziegelbündige  Dachflä-

chenfenster zulässig." 

Begründet  erscheint  auch  der  rekurrentische  Antrag,  wonach  ausdrücklich 

zu spezifizieren sei, dass die Isolation bei Fassaden und Dach nicht aussen-

seitig angebracht werden dürfe (wie dies im Übrigen auch in Dispositivziffer 

1.15 des  Beschlusses  vom  16.  September 2021  angeordnet  worden  war). 

Mit  Blick  auf  die  umfassende  Umschreibung  der  Schutzmassnahmen  in 

§ 207  PBG  erweist  sich  eine entsprechende Anordnung  entgegen der  Vo-

rinstanz  bereits  im  Rahmen  der  Unterschutzstellung  als  zulässig,  wobei 

hierzu aufgrund der Vorgeschichte (eigenmächtige bauliche Veränderungen 

trotz Inventarisierung und laufender Gerichtsverfahren) besondere Veranlas-

sung besteht. Entsprechend ist die Umschreibung des Schutzumfangs durch 

folgende Dispositivziffer 1.7a zu ergänzen: "Isolationen von Fassaden und 

Dach sind innen vorzunehmen." 

6.3 

Der Rekurrent beantragt weiter den Einbezug der Tragstruktur und der dar-
aus folgenden dreiraumtiefen Raumstruktur mit quer zum First verlaufendem 

Korridor in den Schutzumfang (wobei bezüglich der ebenfalls genannten bei-

den  Haustüren  zu  konstatieren  ist,  dass  insoweit  die  beiden  -  für  die  Er-

schliessungsstruktur allein  massgebenden  - Türöffnungen bereits  von  Dis-

positivziffer 1.1 des angefochtenen Beschlusses erfasst sind). Im ersten Un-

terschutzstellungsbeschluss vom 16. September 2021 war insoweit in Dis-

positivziffer 1.11 noch Folgendes festgehalten worden: "EG und OG: zu er-

halten  ist  die  bauzeitliche  Binnenquerwand  zwischen  den  Räumen  gegen 

R4.2022.00030 

Seite 20 

 
 
Südwesten und den anschliessenden Räumen nach Nordosten. Die lastab-

tragende Struktur der Binnenquerwand der nach Nordosten ausgerichteten 

Räume  zur  Geschossmitte  hin.  Die  Korridorsituation  entlang  der  Scheide-

wand zu B-Strasse 7 im EG- und OG-Bereich (Fachwerkwände von 1861)." 

In Übereinstimmung mit den vorstehend zitierten Ausführungen des Amts-

gutachters zur Feuerwand (vgl. E. 2.2, vgl. auch E. 6.1) hatte somit die Vo-

rinstanz seinerzeit insbesondere diese sowie den quer zum First verlaufen-

den Korridor als schützenswert erachtet. 

Diese  durch  die  parteigutachterlichen  Feststellungen  bestätigte  Einschät-

zung,  welche  im  angefochtenen  Beschluss  ohne  Darlegung  der  entspre-

chenden Gründe aufgegeben wurde, hätte sich als zutreffend erwiesen: Be-

reits gestützt auf das zweite Amtsgutachten ergibt sich zum einen hinsichtlich 

der  Feuerwand,  dass  dieser  als  einem  der  ältesten  Teile  des  fraglichen 

Hausteils und damit des gesamten Gebäudekomplexes eine besondere Be-

deutung zukommt, womit ihr jedenfalls ein gewisser Eigenwert nicht abzu-

sprechen  ist.  Zum andern  und  vor  allem  ist  -  auch  unter  Berücksichtigung 

des Umstands, dass der Amtsgutachter primär den Situationswert des strit-

tigen  Hausteils  hervorhob  -  vom  Grundsatz  auszugehen,  dass  der  Schutz 

einzelner Bauteile nicht ohne Rücksicht auf das Zusammenwirken von Inne-

rem und Äusserem beurteilt werden kann und sich die Schutzwürdigkeit des 

Inneren insbesondere auch aus dem Zusammenspiel von Fassaden und In-

nenraum ergibt, so dass ein erhebliches öffentliches Interesse an der Unter-

schutzstellung  des  Innern  besteht,  wenn  dessen  Veränderung  die  Einheit 

des Hauses weitgehend zerstören sowie die "Lesbarkeit" des Baudenkmals 

und den Sinn der Unterstellung stark beeinträchtigen würde (VB.2018.00066 

vom 12. Juli 2018, E. 3.2; vgl. zu diesem Grundsatz des integralen Schutzes 

auch a.a.O., E. 4.2). In diesem Sinn ist vorliegend - entgegen dem Dafürhal-

ten  der  Mitbeteiligten  -  zu  konstatieren,  dass  nebst  dem  spezifischen  Ele-
ment  der  Feuerwand  auch  generell  der  Tragstruktur  (und  zwar  neben  der 

horizontalen auch der im angefochtenen Beschluss ausser Acht gelassenen 

vertikalen)  sowie  der  aus  dieser  abgeleiteten  Raum-  und  Erschliessungs-

struktur eine für die Zeugenschaft des strittigen Hausteils massgebliche Be-

deutung zukommt. Würde demgegenüber die seitens der Mitbeteiligten of-

fensichtlich angestrebte weitgehende Auskernung und Umdisponierung des 

Innern  zugelassen,  so  würde  trotz  Unterschutzstellung  diverser  Elemente 

des äusseren Erscheinungsbildes letztlich im Sinne der zitierten Rechtspre-

chung die Einheit von Äusserem und Innerem und damit die Lesbarkeit des 

R4.2022.00030 

Seite 21 

 
 
Objekts empfindlich gestört. Konkret ergibt sich sodann mit Blick auf das be-

reits in E. 6.1 Dargelegte, dass - nachdem bereits der gutachterlichen These 

einer sekundären Veränderung der Raumstruktur nicht gefolgt werden kann 

- auch die gegen eine tragende Funktion der zur Feuerwand parallelen Wand 

gerichtete Argumentation äusserst schwach erscheint, beschränkt sich diese 

doch auf den Hinweis, wonach eine tragende zweite Binnenlängswand "nicht 

zwingend nötig" sei (vgl. bereits E. 2.2). Als wesentlich plausibler erweist sich 

demgegenüber das parteigutachterliche Verständnis, welches aus einer ent-

sprechenden Tragstruktur die dreiraumtiefe Grundrissstruktur herleitet. Da-

mit erweist es sich nach dem Gesagten als angezeigt, sowohl die vertikale 

und horizontale Tragstruktur als auch die hieraus abgeleitete Raum- und Er-

schliessungsstruktur  umfassend  in  den  Schutzumfang  einzubeziehen.  Auf 

den  Einbezug  auch  der  nichttragenden  Binnenwände  ist  demgegenüber  - 

schon mangels eines entsprechenden Antrags, aber auch der Sache nach - 

zu verzichten. 

Allerdings ist die fragliche Trag- und damit die Raum- und Erschliessungs-

struktur durch die von der Mitbeteiligten veranlassten Bauarbeiten teilweise 

bereits zerstört worden. Dies geschah wohl zum einen bereits vor einer ers-

ten Begehung mit Vertretern der Gemeinde im Oktober 2019, jedoch auch 

im Nachgang derselben. Auch nach der unter Beteiligung des ZVH durchge-

führten Begehung vom Mai 2020 - und damit während laufendem Gerichts-

verfahren (betreffend die Baubewilligung) - wurde offenbar das Innere weiter 

umgestaltet,  namentlich  durch  teilweise  Entfernung  und  Erstellung  anders 

positionierter Binnenwände. Offenbar geschah dies in Missachtung mehrerer 

seitens der Gemeinde angeordneter Baustopps, wobei der Gemeinde inso-

weit der Vorwurf zu machen ist, dass sie diese lediglich mündlich anordnete 

und eine effektive Durchsetzung offenkundig nicht stattfand (vgl. zum Gan-

zen  Protokoll  S.  10 f. sowie  Fotos  7 ff.).  Damit  war  die  Bauherrschaft hin-
sichtlich der Zerstörung der Elemente der Tragstruktur und der Veränderung 

der Raum- und Erschliessungsstruktur klarerweise bösgläubig. Zugleich ist 

die vorstehend umschriebene Struktur für die Lesbarkeit des strittigen Ob-

jekts nach dem soeben Ausgeführten von grosser Bedeutung. Auch sind mit 

einer Wahrung der ursprünglichen Raum- und Erschliessungsstruktur keine 

Einschränkungen  verbunden,  welche  die  von  der  Mitbeteiligten  intendierte 

Wohnnutzung  verunmöglichen  würden.  Unter  Berücksichtigung  dieser  As-

pekte erweist es sich mithin als verhältnismässig, die Wiederherstellung der 

R4.2022.00030 

Seite 22 

 
 
Raum- und Erschliessungsstruktur anzuordnen, soweit diese durch die un-

berechtigten  Eingriffe  der  Mitbeteiligten  zerstört  worden  ist,  zumal  nur  mit 

dieser  Massnahme  das  öffentliche  Interesse  am  Erhalt  des  Denkmalwerts 

des strittigen Objekts verwirklicht werden kann. 

Zusammengefasst  ergibt  sich,  dass  der  Schutzumfang  bezüglich  des  Ge-

bäudeinneren insofern anzupassen ist, als Dispositivziffer 1.8 wie folgt abge-

ändert wird: "Die vertikale und horizontale Tragstruktur vom Kellergeschoss 

bis zum Dachgeschoss sowie die dreiraumtiefe Grundriss- und bauzeitliche 

Erschliessungsstruktur mit quer zum First verlaufendem Korridor. Soweit die 

dreiraumtiefe Raumstruktur und die Erschliessungsstruktur nicht mehr vor-

handen sind, sind sie wiederherzustellen." 

6.4 

Schliesslich beantragt der Rekurrent die Wiederherstellung des rückgebau-

ten Kachelofens in der Stube des Erdgeschosses. Entgegen dem Amtsgut-

achter und in Übereinstimmung mit den parteigutachterlichen Ausführungen 

ist  die  Schutzwürdigkeit  dieses  Kachelofens  zu  bejahen.  Dies  unabhängig 

von der im Einzelnen umstrittenen Datierung, da jedenfalls - auch gemäss 

dem Amtsgutachten - von einem sehr gut erhaltenen, aus dem 19. Jahrhun-

dert stammenden Kachelofen auszugehen ist, wobei den vom Amtsgutachter 

gegen eine Schutzwürdigkeit ins Feld geführten Umständen (fehlende Sel-

tenheit,  kein  harmonierendes  Erscheinungsbild  der  Stube)  keine  entschei-

dende Bedeutung zukommt. Vielmehr ist der Kachelofen als dominierendes 

Element  des  zentralen  Wohnraums  zu  werten,  der  damit  für  die  Zeugen-

schaft des Objekts grundsätzlich ebenfalls von Bedeutung ist. 

Zu prüfen ist damit, ob sich auch hinsichtlich des Kachelofens die Anordnung 

einer Wiederherstellung rechtfertigt. Dies ist aus folgenden Gründen zu ver-
neinen: Zunächst erweist sich der Kachelofen für die Gewährleistung einer 

Übereinstimmung von Äusserem und Innerem und damit die Durchsetzung 

des Prinzips eines integralen Schutzes nicht als gleichermassen zentral wie 

die in E. 6.3 behandelte Raum- und Erschliessungsstruktur, ist letztere doch 

integrierender Bestandteil des Gebäudes (das ansonsten als leere Hülle er-

schiene), während der Kachelofen deutlicher als ein zusätzliches, ein- und 

ausbaubares  Element  vom  eigentlichen  Gebäude  absetzbar  erscheint.  Es 

kommt hinzu, dass der Einbau eines Ersatzes für den rückgebauten Kachel-

ofen  zwar  die  raumstrukturierende  Funktion  des  Originals  übernehmen 

R4.2022.00030 

Seite 23 

 
 
könnte (wobei allerdings auch insoweit mit Blick auf den gesamten Hausteil 

die Strukturierung durch die tragenden Wände und die Lage des Korridors 

von wesentlich grösserer Bedeutung ist). Nicht mehr zu erfüllen vermöchte 

ein neu eingebauter Ofen aber zum einen die an sich zentrale Heizfunktion - 

die seitens der Parteigutachterin denn auch klar in den Hintergrund gerückt 

wird (vgl. act. 5 S. 5) -, zum andern und vor allem die - seitens der Parteigut-

achterin als zentral erachtete - soziale Bedeutung, wonach der Kachelofen 

die Stube zum Herzstück eines ländlichen Gebäudes, in der sich das gesel-

lige Leben abspielte und Heimarbeit betrieben wurde, gemacht habe (act. 5 

S.  5,  17).  Mit  anderen Worten  kämen  einem  neu  eingebauten  Kachelofen 

von vornherein zwei der wesentlichen Funktionen, die der rückgebaute Ka-

chelofen ursprünglich aufwies, nicht mehr zu. Zugleich lässt sich auch nicht 

sagen, dass das Gebäude als solches in seiner Funktion lediglich bei Einbau 

eines  Kachelofens  lesbar  bliebe,  wie  dies  beispielsweise  bei  Unterschutz-

stellung einer Bäckerei der Fall wäre. Aus diesen Gründen ergibt sich eine 

starke Relativierung der Bedeutung, welche einer Wiederherstellung des Ka-

chelofens für die Verwirklichung der mit der Unterschutzstellung des stritti-

gen Hausteils verfolgten Ziele zukäme. Umgekehrt ist auch zu berücksichti-

gen, dass zwar hinsichtlich des Rückbaus des Kachelofens der Mitbeteiligten 

ebenfalls insoweit keine Gutgläubigkeit attestiert werden kann, als das Ge-

bäude bekanntermassen inventarisiert war. Indessen erscheint die Bösgläu-

bigkeit  doch  wesentlich  weniger  ausgeprägt  als  im  Falle  der  Veränderung 

der Binnenstruktur - dies schon angesichts des Zeitpunkts der Veränderung 

vor der ersten Begehung im Oktober 2019 (vgl. dazu E. 4.2) und damit aus-

serhalb laufender Rechtsmittelverfahren und vor Erlass der vorstehend er-

wähnten Baustopps, überdies aber auch mit Blick darauf, dass bezüglich des 

im Inventarblatt (act. 16.4.1) unstreitig nicht erwähnten Kachelofens jeden-

falls für die Mitbeteiligte eine - wohl ohnehin zu verneinende - Hochrangigkeit 

des Werts (als potentielles Schutzobjekt) nicht ersichtlich war (vgl. zum As-
pekt der Hochrangigkeit BRGE IV Nrn. 0106/2019 in BEZ 2021 Nr. 24). Aus-

ser Betracht fallen müssen schliesslich die vom Rekurrenten ins Feld geführ-

ten generalpräventiven Überlegungen, ohne dass damit deren Berechtigung 

per  se  in  Abrede  zu  stellen  wäre.  Einschlägiges  Instrumentarium  müssten 

insoweit allerdings die vom Rekurrenten in diesem Kontext angesprochenen 

strafrechtlichen Sanktionen sein, während sich die denkmalschutzrechtliche 

Beurteilung der Verhältnismässigkeit einer Wiederherstellung primär an der 

- vorstehend abgehandelten - Bedeutung der Massnahme für das konkrete 

R4.2022.00030 

Seite 24 

 
 
Schutzobjekt sowie der Abwägung mit allfälligen gegenläufigen privaten In-

teressen  zu orientieren  hat.  Auf die  beantragte  Anordnung  der Wiederher-

stellung des Kachelofens ist mithin zu verzichten. 

7. 

Zusammengefasst ergibt  sich,  dass  der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen  ist. 

Demgemäss ist Dispositivziffer 1 des Beschlusses des Gemeinderats X vom 

9. Dezember 2021 im Sinne des vorstehend in E. 6.2 und E. 6.3 Ausgeführ-

ten abzuändern bzw. zu ergänzen. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. 

8.1 

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  zu  einem Viertel  dem  Rekur-

renten und zu je drei Achteln der Vorinstanz und der Mitbeteiligten aufzuer-

legen (§ 13 VRG). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 

8.2 

Der Mitbeteiligten steht die beantragte Umtriebsentschädigung mangels Ob-

siegensüberschusses von vornherein nicht zu. 

Das Baurekursgericht erkennt: 

R4.2022.00030 

Seite 25 

 
 
I. 
Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. 

Demgemäss  wird  Dispositivziffer  1  des  Beschlusses  des  Gemeinderats  X 
vom 9. Dezember 2021 wie folgt abgeändert bzw. ergänzt: 

  1.4a (neu): 

"Das  Giebelfeld  gegen  Nordwesten  mit  Fensteröffnung 
und  Fenstergewände  (der  Eternitschindelschirm  darf  er-
neuert  oder  weggelassen  werden)  sowie  die  Riegelkon-
struktion im 1. Dachgeschoss." 

  1.7 (geändert):  "Die  Dachflächen  in  ihrer  geschlossenen  Erscheinung 
ohne  Dachaufbauten  und  mit  traditioneller  Ziegeleinde-
ckung.  Pro  Dachseite  sind  maximal  zwei  zwischen  den 
bestehenden  Sparren  eingepasste  ziegelbündige  Dach-
flächenfenster zulässig." 

  1.7a (neu): 

"Isolationen  von  Fassaden  und  Dach  sind  innen  vorzu-
nehmen." 

  1.8 (geändert):  "Die vertikale und horizontale Tragstruktur vom Kellerge-
schoss  bis  zum  Dachgeschoss  sowie  die  dreiraumtiefe 
Grundriss-  und  bauzeitliche  Erschliessungsstruktur  mit 
quer  zum  First  verlaufendem  Korridor.  Soweit  die  drei-
raumtiefe  Raumstruktur  und  die  Erschliessungsstruktur 
nicht mehr vorhanden sind, sind sie wiederherzustellen." 

Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen. 

[…] 

Anlässlich der Beratung des Geschäfts wurde der folgende Minderheitsan-

trag gestellt: (vgl. § 18 Abs. 5 der Organisationsverordnung des Baurekurs-

gerichts vom 12. November 2010, OV BRG) 

"I.  
Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. 

R4.2022.00030 

Seite 26 

 
 
 
 
 
 
Demgemäss  wird  Dispositivziffer  1  des  Beschlusses  des  Gemeinderats  X 
vom 9. Dezember 2021 wie folgt abgeändert bzw. ergänzt: 

  1.4a (neu): 

"Das  Giebelfeld  gegen  Nordwesten  mit  Fensteröffnung 
und  Fenstergewände  (der  Eternitschindelschirm  darf  er-
neuert  oder  weggelassen  werden)  sowie  die  Riegelkon-
struktion im 1. Dachgeschoss." 

  1.7 (geändert):  "Die  Dachflächen  in  ihrer  geschlossenen  Erscheinung 
ohne  Dachaufbauten  und  mit  traditioneller  Ziegeleinde-
ckung.  Pro  Dachseite  sind  maximal  zwei  zwischen  den 
bestehenden  Sparren  eingepasste  ziegelbündige  Dach-
flächenfenster zulässig." 

  1.7a (neu): 

"Isolationen  von  Fassaden  und  Dach  sind  innen  vorzu-
nehmen." 

  1.8 (geändert):  "Die vertikale und horizontale Tragstruktur vom Kellerge-
schoss  bis  zum  Dachgeschoss  sowie  die  dreiraumtiefe 
Grundriss-  und  bauzeitliche  Erschliessungsstruktur  mit 
quer  zum  First  verlaufendem  Korridor.  Soweit  die  drei-
raumtiefe  Raumstruktur  und  die  Erschliessungsstruktur 
nicht mehr vorhanden sind, sind sie wiederherzustellen." 

  1.10 (neu): 

"Der  entfernte  Ofen  ist  wiederzubeschaffen  und  am  ur-
sprünglichen  Ort  wiederaufzubauen.  Sollte  dies  nicht 
möglich sein, ist ein dem zerstörten Original entsprechen-
des Modell zu verwenden." 

Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen." 

Erwägungen: 

Zurecht  wird  der  Feuerwand "ein  gewisser  Eigenwert"  nicht  abgesprochen 
(E 6.3). Schon die Benennung des Bauteils als "Feuerwand" deutet auf seine 
besondere Bedeutung hin. Als einzige Wand im Gebäude musste sie zwin-
gend  in  Stein  und  Mörtel  aufgemauert  und  konnte  nicht  in  Fachwerkbau-
weise erstellt werden, weil durch sie hindurch der Ofen befeuert wurde. Allein 
schon aufgrund dieses Umstandes macht die Erhaltung eines Ofens denk-
malpflegerisch  Sinn,  da  der  Ofen  so  einen  elementaren  Beitrag  zum  Ver-
ständnis des Schutzobjektes leistet. Ohne Feuerstelle (in diesem Fall eben 
ohne Ofen) lässt sich weder die Lage noch die Materialisierung der Feuer-
wand  erklären,  womit  auch  die  Verbindung  zum  Äusseren  des  Gebäudes 
und seinem Situationswert infrage gestellt würde. 

R4.2022.00030 

Seite 27 

 
 
 
Schon daraus ergibt sich, dass ein hohes Interesse an der Erhaltung eines 
Ofens besteht.  

Hinsichtlich  der  zentralen  Heizfunktion  ist  festzuhalten,  dass  diese  nicht 
zwingend  gefordert  ist,  jedoch  zusammen  mit  der  Wiederherstellung  des 
Ofens (oder zu einem späteren Zeitpunkt) durchaus wieder herstellbar wäre. 
Der Bauherrschaft ist nicht vorzuschreiben, wie sie ihre Liegenschaft zu be-
heizen hat. Dennoch ist das Vorhandensein eines Ofens Voraussetzung da-
für, dass dieser das Gebäude heizen kann. Macht die Bauherrschaft von die-
ser Möglichkeit (vorläufig) keinen Gebrauch, ist nicht ersichtlich, wie dieser 
Umstand den Schutzwert des Ofens verringern sollte. 

Die soziale Bedeutung des Ofens hängt direkt von seiner Heizfunktion ab. 
Menschen versammeln sich, wo sie sich wohl fühlen, Wohlbefinden finden. 
Dafür  sind  angenehme  Temperaturen  eine  Grundvoraussetzung.  Kachel-
öfen verbreiten eine angenehme Strahlungswärme, die von keinem zeitge-
mässen Heizsystem mehr erreicht wird. Sobald der Ofen seine Heizfunktion 
wiedererlangt, kann er auch seine soziale Funktion wieder wahrnehmen. Es 
ist also auch nicht ersichtlich, wieso die soziale Funktion den Schutzwert des 
Ofens verringern sollte. 

Insgesamt lässt sich nicht erkennen wie die fehlende Heizfunktion oder die 
vermeintlich fehlende soziale Funktion des Ofens das hohe Interesse an sei-
ner Erhaltung schmälern. Es ist also auch nach Berücksichtigung der Heiz-
funktion und der sozialen Funktion nach wie vor von einem hohen Interesse 
an der Erhaltung eines Ofens auszugehen. 

Im Gutachten vom 13. Juli 2021 (act. 9.3) kommt der Gutachter zum Schluss, 
dass der Ersatz durch einen ähnlichen Kastenofen aus denkmalpflegerischer 
Sicht fragwürdig sei (S. 6 f.).  

Es gilt nun zu klären, ob der Wiederaufbau des vormaligen Kachelofens oder 
der  eines  dem  zerstörten  Original entsprechenden  Modells  nicht denkmal-
pflegerischen  Prinzipien  widerspricht.  Beim  Wiederaufbau  des  vormaligen 
Ofens  ist  das  klar  nicht  der  Fall.  Das  Wiederaufsetzen  eines  Kachelofens 
gehört zum normalen Unterhalt und nichts würde dagegensprechen, einen 
zwischenzeitlich anderswo gelagerten Ofen an derselben Stelle wiederauf-
zubauen. Vielmehr muss der beantragte Einbau eines dem zerstörten Origi-
nal  entsprechenden  Modells  als  denkmalpflegerische  Massnahme  kritisch 
betrachtet  werden,  insbesondere  da  die  Eidgenössische  Kommission  für 
Denkmalpflege sowohl Rekonstruktionen als auch Kopien und Translokatio-
nen kritisch beurteilt (Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege, Leit-
sätze zur Denkmalpflege in der Schweiz, S. 27 f.). Dennoch lassen sich Ka-
chelöfen nicht im Lichte dieser Kategorien betrachten. Sie gehören seit jeher 
zur Fahrhabe. Dass sie zusammen mit dem Umzug der Bewohner in ein an-
deres  Haus  versetzt  wurden,  war  nichts  Aussergewöhnliches.  Der  heutige 
Einbau eines ähnlichen Kachelofens ist aus denkmalpflegerischer Sicht also 
plausibel. Dies wird auch durch den Umstand verdeutlicht, dass im Depot der 

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Seite 28 

 
 
Denkmalpflege des Kantons Zürich rund 160 und demjenigen der Denkmal-
stiftung Thurgau 200 Öfen gelagert werden, bis sie zum Wiedereinbau in ein 
Schutzobjekt abgegeben werden können. 

Nach dem Gesagten besteht ein hohes öffentliches Interesse daran, den ent-
fernten  Ofen  wiederzubeschaffen  und am  ursprünglichen  Ort  wiederaufzu-
bauen oder ein dem zerstörten Original entsprechendes Modell zu verwen-
den. Folglich ist die Verhältnismässigkeit dieser Massnahme zu prüfen. 

Erfahrungsgemäss gibt das Bauteillager des Kantons Zürich Kachelöfen zu 
einer Lagerpauschale ab, die je nach Grösse des Ofens ca. Fr. 3'500.-- bis 
5'000.-- beträgt. Die finanziellen Folgen der Massnahme sind also angesichts 
der zu erwartenden gesamthaften Sanierungskosten nicht relevant. 

Die  Bauherrschaft  ihrerseits  macht  zur  Verhältnismässigkeit  lediglich  gel-
tend, der Ofen beanspruche mit 4 m2 der gesamthaft 14 m2 Grundfläche der 
Stube unverhältnismässig viel Platz. Dieser Betrachtung kann aber nicht ge-
folgt werden, da die Massnahme gegenüber dem bewilligten baurechtlichen 
Zustand (mit dem ursprünglichen Ofen) keine Veränderung und somit keine 
Verschlechterung für den Bauherren mit sich bringt. Selbst wenn dieser Be-
trachtung gefolgt werden würde, wäre der Flächenunterschied bei Betrach-
tung des gesamten Gebäudes mit 2% (ca. 77 m2 Gebäudegrundfläche * 2,5 
nutzbare Geschosse = 192.5 m2) unerheblich. 

Insgesamt überwiegt also das hohe öffentliche Interesse daran, den entfern-
ten Ofen wiederzubeschaffen und am ursprünglichen Ort wiederaufzubauen 
oder ein dem zerstörten Original entsprechendes Modell zu verwenden deut-
lich die marginalen privaten Interessen des Bauherren. 

Für richtiges Protokoll, 
der Gerichtsschreiber: 

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