# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 40106cc0-8676-510b-8d71-3df3303e0427
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-02-05
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 05.02.2013 R 2012 48
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2012-48_2013-02-05.pdf

## Full Text

R 12 48
5. Kammer 

URTEIL
vom 5. Februar 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Quartierplan "…"

1. Das Gebiet … ist eines der letzten grossen zusammenhängenden 

innerstädtischen noch nicht überbauten Baugebiete in der Stadt ... Parzelle 

2762 steht im Eigentum der Baugesellschaft … und liegt teilweise in der 

Wohnzone W3 und teilweise in der Wohnzone W2 sowie im Arealplangebiet …. 

Gemäss der Stadt … erfordert die Aufgabenstellung im Gebiet … ein 

Planungsverfahren, welches Diskussionen und differenzierte 

Vertiefungsarbeiten zulässt. Am 29. März 2010 beauftragte der Stadtrat deshalb 

das Hochbauamt, für das Gebiet eine Testplanung durchzuführen. Diese sollte 

die Vorgaben der Grundnutzung aufnehmen und eine konkrete Umsetzung 

darin vorschlagen oder den Anpassungsbedarf zeigen. Die Ergebnisse der 

Testplanung sollten in die vorübergehende Arealplanung einfliessen und als 

Grundlage für nachfolgende Quartierplan- oder Architekturwettbewerbs-

verfahren dienen. Der gesamte Stadtteil sollte betrachtet werden. Im Gebiet der 

Testplanung (Perimeter s. Aktennotiz Hochbauamt Abteilung Planung vom 25. 

Oktober 2010, S. 4 [act. Bg.1/Nr. 4]) liegt auch Parzelle 2762. Mit der 

Testplanung wurden drei interdisziplinäre Teams beauftragt, welche durch ein 

Projektteam mit Vertretern der Stadt und einem externen Experten begleitet 

wurden.

2. Mit Beschluss vom 28. März 2011 (SRB 210) nahm der Stadtrat von den 

Ergebnissen der Testplanung (Bericht 1-3 und Schemadarstellungen Synthese 

1 und 2) Kenntnis. Für den Baubereich B, in welchem Parzelle 2762 liegt, stellte 

der Stadtrat fest, dass Parzellen 481 und allenfalls auch Parzellen 482 und 

5068 zur Zeit nicht für eine Überbauung zur Verfügung stünden. Hier seien bis 

zur Umsetzung im Arealplan Abklärungen mit den Grundeigentümern 

notwendig. Für die im Eigentum der Baugesellschaft befindliche Parzelle 2762 

könne aufgrund der Testplanung festgestellt werden, dass die Lösungen der 

drei Planungsteams insbesondere hinsichtlich Erschliessung mehr oder weniger 

deckungsgleich seien. Diese Vorgaben könnten im Quartierplanverfahren 

eingebracht werden. Parzelle 2762 habe demnach nur eine geringe 

Präjudizwirkung für die Weiterentwicklung des Gesamtareals.

3. Am 1. April 2011 teilte die das Hochbauamt der Stadt … von der … 

Architekturbüro AG mit, die Ergebnisse der Testplanung lägen nun vor und 

könnten auf dem Internet eingesehen werden. Der nächste Planungsschritt, die 

Arealplanung, sei aufgrund einer neuen Prioritätenfestlegung des Stadtrates 

zurückgestellt worden. Nebst anderem habe der Stadtrat den Beschluss 

gefasst, Parzelle 2762 könne mittels Quartierplanverfahrens unter 

Berücksichtigung der städtebaulichen Vorgaben aus der Testplanung geplant 

und überbaut werden.

4. Im Zusammenhang mit der geplanten Wohnüberbauung auf Parzelle 2762 

(Quartierplan …) beschloss der Stadtrat, nachdem der Baulinienplan ab 25. 

November 2011 während 30 Tagen öffentlich aufgelegen hatte und dagegen 

keine Einsprachen eingegangen waren, am 2. April 2012 (SRB 218) die 

Änderung der Baulinien Sattelweg gemäss Baulinienplan vom 25. November 

2011.

5. Am 31. Mai 2011 reichte die Baugesellschaft … die Planunterlagen für den 

Quartierplan ein. Er umfasst den in der W2 liegenden Teil von Parzelle 2762. 

Es sind vier dreigeschossige Baukörper mit zurückversetztem Attikageschoss 

vorgesehen. Die Ausrichtungen der Wohneinheiten orientieren sich gegen 

Westen und Süden. Die Erschliessung erfolgt über die …strasse. Der 

Quartierplan strebte danach einen Geschossflächen (GF)-Bonus von 12.06% 

an. Die Planunterlagen bestehen aus den Quartierplanvorschriften (QPV), dem 

Bestandesplan 1:500, dem Gestaltungsplan/Umgebungsplan 1:500, dem 

Erschliessungsplan 1:500 und dem Profilierungsplan 1:500. Nicht verbindliche 

Bestandteile des Richtplans sind das Richtprojekt Umgebungsgestaltung, das 

Richtprojekt Häuser, der Grundbuchauszug, die Erläuterungen Konzept/Bezug 

Testplanung und das Modell. Gemäss Art. 2 QPV bezweckt der Quartierplan 

die harmonische und massstäbliche Bebauung, die Schaffung von wertvollen 

Freiräumen/Aussenräumen sowie die Erschliessung des Quartierplangebietes 

und regelt die Kostenverteilung. Gemäss Art. 4 Abs. 4 QPV ist vor Erstellung 

von Bauten und Anlagen das ordentliche Baubewilligungsverfahren 

durchzuführen. Gemäss Art. 5 QPV sind die Richtprojekte etc. 

richtungsweisend. Die GF beträgt gemäss Art. 8 QPV total 2‘140 m², eine 

Nutzungsverschiebung zwischen einzelnen Häusern ist bis 50 m² GF zulässig. 

Gemäss Art. 9 QPV sind neue Gebäude innerhalb der im Gestaltungsplan 

festgelegten Baufeldes zu erstellen. Die Häuser müssen an die 

Baugestaltungslinien gestellt werden. Ausserhalb der Baufelder dürfen nur 

Anlagen und eingeschossige Nebenbauten erstellt werden. Gemäss Art. 10 

QPV dürfen innerhalb der Baufelder Balkone offene und auskragende Balkone 

erstellt werden. Gemäss Art. 11 QPV darf das Attikageschoss bis an die im 

Gestaltungsplan festgelegte Baulinie Attikageschoss erstellt werden. Gemäss 

Art. 15 QPV wird die erforderliche Anzahl Abstellplätze im 

Baubewilligungsverfahren festgelegt. Die Anordnung erfolgt in einer 

unterirdischen Parkgarage, Abmessungen und Lage sind im Gestaltungsplan 

definiert.

6. Am 8. Juni 2011, mitgeteilt am 14. Juni 2011, wies die Baukommission den 

Quartierplan zur Überarbeitung und Ergänzung entsprechend den Erwägungen 

zurück. Am 14. September 2011, mitgeteilt am 22. September 2011, beschloss 

die Kommission, den Quartierplan im Sinne der Erwägungen der Baubehörde 

grundsätzlich zur Genehmigung zu empfehlen und erklärte sich mit der 

Gewährung eines Ausnützungsbonus von 12.06% einverstanden. Sie hielt die 

Umsetzung der wesentlichen Erkenntnisse aus der Testplanung für 

überzeugend. Der Quartierplan werde bezüglich des Kriteriums "Städtebau" als 

gute, angemessene Lösung beurteilt. Bezüglich des Kriteriums "Quartier" sei er 

als überdurchschnittlich mit interessanten Ansätzen zu beurteilen, wozu 

hauptsächlich die versetzte Anordnung der Bauten und die dadurch 

ermöglichten Aussichten beitrügen. Die Gestaltung der Aussenräume sei gut 

und angemessen. Die Einbindung der Bauten in der natürlichen Topographie 

ohne grössere Geländeanpassungen und die differenzierte Anordnung und 

Gestaltung der halböffentlichen und privaten Aussenräume seien teilweise als 

vorbildlich zu bewerten. Die architektonische Gestaltung (Raumqualitäten 

Grundrisse, Gestaltungsqualitäten Fassaden, Funktionalität, Flexibilität, 

Sicherheit, innere Erschliessung) werde als angemessen, teilweise 

überdurchschnittlich, beurteilt. Die Organisation der Wohnungsgrundrisse sei 

funktional richtig, die Gestaltung der Fassaden durchschnittlich. Das Kriterium 

"Energie" und "Nachhaltigkeit" sei gut und angemessen gelöst. Die zulässige 

Gebäudehöhe der vorgesehenen Baufelder gemäss den verbindlichen 

Bestandteilen des Gestaltungsplanes und des Profilierungsplans werde 

eingehalten. Indessen sei zumindest für das geplante Haus 4 das 

unverbindliche Richtprojekt Häuser R2 in der vorgelegten Form voraussichtlich 

nicht umsetzbar. Die zulässige Gebäudehöhe von Haus 4 ab dem 

vorgesehenen und abgegrabenen neuen Terrain werde überschritten. Die 

Hangneigung im entsprechenden Baufenster betrage weniger als 10%.

7. Der Quartierplan wurde in der Folge vom 28. Oktober bis 27. November 2011 

aufgelegt. Dagegen erhob unter anderen die … Architekturbüro AG Einsprache. 

Sie beantragte, der Quartierplan sei in dieser Form nicht zu genehmigen und es 

seien die unter "Materielles" aufgeführten Einwände, Beanstandungen und 

Forderungen gemäss kantonalem Raumplanungsgesetz (KRG), Baugesetz der 

Stadt Chur (BG) und QPV zu berücksichtigen. Sie sei zu einer 

Einigungsverhandlung einzuladen. Am 20. Januar 2012 nahm die 

Baugesellschaft dazu Stellung und beantragte die Abweisung der Einsprache, 

soweit darauf einzutreten sei. Am 26. Januar 2012 nahm auch das 

Hochbauamt, Abteilung Planung, Stellung und erklärte, aus seiner Sicht sei die 

Einsprache abzuweisen.

Mit Beschluss (SRB 307) vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, wies der 

Stadtrat die Einsprache der … Architekturbüro AG ab. Ebenfalls am 8. Mai 

2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, genehmigte der Stadtrat (SRB 307) in einem 

separaten Entscheid den Quartierplan mit vier dreigeschossigen Baukörpern 

mit zurückversetztem Attikageschoss, mit Ausrichtung der Wohneinheiten 

gegen Westen und Süden und mit Erschliessung über den …weg (verlängerte 

…strasse). Er genehmigte den Ausnützungsbonus von 12.06%. Ferner bilden 

die Quartierplanunterlagen gemäss Auflageakten einen integrierenden 

Bestandteil der Genehmigung. Der Stadtrat wies zudem darauf hin, dass im 

Richtprojekt das Attikageschoss von Haus 4 nicht den baugesetzlichen 

Vorschriften bezüglich der zulässigen Gebäudehöhe entspreche.

8. Am 11. Juni 2012 erhob die … Architekturbüro AG (nachfolgend 

Beschwerdeführerin) dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden und verlangte die Aufhebung des Stadtratsbeschlusses 

(SRB 307) vom 8. Mai 2012. Zur Begründung führte sie aus, sie sei 

Eigentümerin der teilweise überbauten, an die Kirchgasse angrenzenden 

Parzelle 2761. In zweiter Bautiefe schliesse sich daran Parzelle 2762 an. Es sei 

fragwürdig, wie das Ergebnis dreier unterschiedlich ausgefallener 

Testplanungen massgeblich sein solle, weil einerseits nicht nur das 

Arealplangebiet beplant worden sei und anderseits niemand entschieden habe, 

welches der drei Ergebnisse nun weiterentwickelt werden solle. Es sei deshalb 

davon auszugehen, das Ergebnis aller drei Testplanungen sei aussagekräftig 

für die Beantwortung der Frage, ob mit einer Quartierplanung die künftige 

Arealplanung beeinträchtigt werde. Die Beschwerdeführerin rügte folglich, der 

Quartierplan stehe mit den Testplanungen im Widerspruch und präjudiziere 

entsprechend eine künftige Arealplanung erheblich. Ferner werde durch den 

Quartierplan die Bestimmung von Art. 21 Abs. 2 KRG verletzt. Sodann 

widerspreche die Quartierplanung auch geltendem Recht, indem er in 

unzulässiger Weise Anordnungen über Gebiete ausserhalb des 

Beizugsgebietes treffe. Es gehe nicht, dass der Quartierplan Regelungen 

ausserhalb des Beizugsgebiets treffe. Die Baulinie für die 

Erschliessungsstrasse sei somit unzulässigerweise geändert worden. Gemäss 

Art. 88 Abs. 5 BG gälten gegenüber ausserhalb des Quartierplangebietes 

liegenden Grundstücken die gesetzlichen Grenzabstände. Gemäss Art. 57 in 

Verbindung mit Art. 68 Abs. 2 BG erhöhe sich der einzuhaltende Grenzabstand 

bei Gebäudelängen ab 15 m um einen Fünftel. Bei Haus 3 sei eine 

Gebäudelänge von 22.5m möglich und zulässig und müsste gegenüber 

Parzelle 2761 minimal 6.5m betragen, gemäss Quartierplan betrage er nur 

6.2m. Gemäss Art. 88 Abs. 4 BG dürfe bei einer Quartierplanung nicht von den 

Vorschriften über die Gebäudehöhe abgewichen werden. Art. 3 QPV erkläre 

den Profilierungsplan für verbindlich. Dort würden Profilierungs- bzw. 

Messpunkte und zugleich die zulässigen Gebäudehöhen verbindlich festgelegt. 

Wie der Stadtrat im Genehmigungsbeschluss festhalte, würden im Richtprojekt 

die Höhenbestimmungen bei Haus 4 nicht eingehalten. Es sei unverständlich, 

dass die Genehmigungsbehörde diese Rechtsverletzung bei der Prüfung des 

verbindlichen Profilierungsplanes übergangen habe, übernehme doch der 

Profilierungsplan die Höhen des Richtprojektes. Quartierplan und 

Quartierprofilierungsplan stünden im Widerspruch zu Art. 67 in Verbindung mit 

Art. 57 BG. Der Quartierplan treffe auch Anordnungen für Grundstücke 

ausserhalb des Quartierplangebietes, also über Parzelle 2762 hinausgehende 

Anordnungen. Somit liege kein privater Quartierplan vor, der ohne 

Einleitungsbeschluss eingeleitet und genehmigt werden könne.

9. Am 26. Juni 2012 beantragte die Baugesellschaft (nachfolgend 

Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 

einzutreten sei. Die Stadt habe in einem grösseren Testplangebiet, welches 

unter anderem auch das Arealplangebiet umfasst habe, eine Testplanung 

durchgeführt. Der Quartierplan entspreche weitgehend dem Vorschlag von 

Team B im Rahmen der Testplanung, weil die Mitglieder von Team B anlässlich 

der Testplanung auch den Quartierplan erarbeitet hätten. Es sei klar, dass nicht 

drei verschiedene Möglichkeiten festgelegt werden könnten. Insofern sei die 

vermeintliche Präjudizierung von Erschliessung und Überbauung der Parzelle 

keine Präjudizierung, sondern Vorwegnahme der Arealplanung in diesem 

Gebiet. Zudem präjudiziere der Quartierplan die Gestaltung und die Dimension 

der Baukörper auf dem übrigen Areal nicht, ebenso wenig die Erschliessung 

des gesamten Areals. Nach wie vor lasse sich das Areal durch alle von den drei 

Teams vorgeschlagenen Möglichkeiten erschliessen. Der Gestaltung entzogen 

sei lediglich die Erschliessung von Parzelle 2762, was aber gewollt sei. Durch 

die Gewährung des Bonus werde kein verbindlicher Standard für die Gestaltung 

und Dimensionierung der Baukörper im übrigen Gebiet geschaffen. Dies sei 

Sache der betreffenden Grundeigentümer. Es resultiere auch kein faktischer 

Zwang. Zudem habe der Quartierplan nicht den Maximalbonus gemäss Art. 88 

Abs. 4 BG erhalten. Der Quartierplan beschränke sich nur auf Parzelle 2762. Er 

indiziere nicht die Durchsetzung der Testplanung von Team B im gesamten 

Areal. Die Beschwerdeführerin habe sich nicht um einen Anschluss an die 

private Quartierplanung bemüht. Sie hätte spätestens seit dem 1. April 2011 

von der Absicht der Erarbeitung einer Quartierplanung Kenntnis gehabt. Die 

Parzelle der Beschwerdeführerin habe bei den Testplanungen der Teams A-C 

keine besondere Bemerkung hinsichtlich Ausgestaltung und Überbauung 

erfahren. Dort werde ebenfalls nichts präjudiziert. Weil auf Parzelle 2762 ein 

Quartierplan erarbeitet worden sei, hätten die von Gesetzes wegen 

erforderlichen Parkierungsmöglichkeiten geplant werden müssen. Die geplante 

Lösung präjudiziere die Erschliessung des Areals nicht. Geltendes Recht werde 

nicht verletzt. Die abgeänderte Baulinie betreffe ausser Parzelle 2762 nur noch 

Parzellen im Eigentum der Stadt. Weder sei das Mitbestimmungsrecht noch das 

rechtliche Gehör verletzt worden. Zudem habe die Stadt für das übrige 

betroffene Gebiet ein selbstständiges Verfahren zur Änderung der Baulinie 

durchgeführt. Diese Änderung sei rechtskräftig. Die Grenzabstände müssten 

erst im Baubewilligungsverfahren geprüft werden. Die Baufelder seien 

unverbindlich und es handle sich nicht um fest geplante Bauten. Das 

Richtprojekt Häuser sei nicht verbindlich. Dies gelte auch für die Gebäudehöhe 

von Haus 4. Auf diese Rügen sei nicht einzutreten. Gemäss Art. 53 Abs. 3 KRG 

entfalle beim privaten Quartierplan das Einleitungsverfahren. Die Baulinie sei 

zudem in einem separaten Verfahren geändert worden.

10. Am 3. Juli 2012 beantragte auch die Stadt (nachfolgend Beschwerdegegnerin 

1) die Abweisung der Beschwerde. Es stimme, dass der Stadtrat sich nicht 

integral für eine der drei Testplanungslösungen entschieden habe. Indessen 

habe er am 28. März 2011 die abgeschlossene Testplanung beurteilt und den 

nächsten Planungsschritt in der Form zweier möglicher Varianten festgelegt. 

Die aus der Testplanung abgeleitete Synthese zeige für den hier 

interessierenden Baubereich, dass der Quartierplan sowohl betreffend 

Bebauungsstruktur und Nutzungsdichte als auch betreffend Erschliessung den 

beiden vom Stadtrat bevorzugten Varianten entspreche. Einzig betreffend 

Anordnung der Grünzone und der Linienführung des Fuss- und Radwegs 

hangaufwärts bestünden je nach Variante unterschiedliche Auffassungen, 

wobei das Quartierplangebiet hiervon nicht tangiert werde. Mit der Testplanung 

sei nicht bereits eine detaillierte Überbauungsstudie mit exakt vorgegebenen 

Gebäudeformen ausgearbeitet worden. Im Rahmen einer Gesamtkonzeption 

habe man geprüft, ob die wesentlichsten Vorgaben der Grundordnung 

zweckmässig seien und wie diese allenfalls nach den Regeln von Art. 46 Abs. 2 

KRG angepasst und ergänzt werden könnten. Die Teams seien 

übereinstimmend zum Ergebnis gelangt, dass die W2 bei der Umsetzung des 

Arealplans richtig sei und seien sich auch in der Frage der 

Quartiererschliessung einig gewesen. Somit könne für die Weiterentwicklung 

des Arealplans nicht von einer negativen Präjudizierung durch den Quartierplan 

ausgegangen werden. Der Bonus und die Parkierung stünden der 

Weiterentwicklung des Arealplangebiets nicht entgegen. Es wäre zu begrüssen, 

wenn auch zukünftige Überbauungen im Arealplangebiet einen qualitativ hohen 

Standard aufwiesen, damit auch dort ein Bonus gewährt werden könne. Auf 

Stufe Arealplan gehe es zudem darum, die groben Erschliessungsvorstellungen 

und -grundsätze festzulegen nicht aber darum, die Parkierung festzuschreiben. 

Erstaunlicherweise beantrage die Beschwerdeführerin, das Beizugsgebiet sei 

bis zur …gasse auszudehnen. Dort seien aber die Grundstücke bebaut und 

erschlossen und es sei dort nicht mit weiterer Bautätigkeit zu rechnen. Zudem 

habe die Beschwerdeführerin sich nicht darum bemüht, mit ihrem Grundstück in 

den Quartierplan aufgenommen zu werden. Die von der Baulinie betroffenen 

Grundstücke gehörten ihr. Zudem habe sie ein eigenständiges Verfahren für die 

Änderung der Baulinie durchgeführt. Ferner sei eine Verletzung des 

Grenzabstandes zwischen dem geplanten Haus 3 und der Grundstücksgrenze 

der Parzelle 2761 nicht ersichtlich. In der W2 dürfe bei den Gebäudeecken auf 

der Hangseite maximal 7.5m, auf der Talseite (mindestens 10% Hangneigung) 

höchstens 9.5m hoch gebaut werden. Die Frage, ob mit dem Richtprojekt die 

Höhen eingehalten seien, könne vorliegend offen bleiben. Dies werde 

anlässlich des Baubewilligungsverfahrens insbesondere unter Berücksichtigung 

allfälliger Abgrabungen im Detail zu überprüfen sein. Der Profilierungsplan 

stelle die Höhenpunkte der Gebäudemasse, des Terrains und der Profilstangen 

dar. Die Profilierung zeige die Höhe der Baute im Gelände (Art. 43 Abs. 1 

KRVO). Weder Profilierungsplan noch Baugespann im Gelände bildeten die 

Definition der baugesetzlichen Gebäudehöhe ab. So werde beispielsweise 

gemäss Baugesetz bei Attikageschoss die Gebäudehöhe bis oberkant 

Mauerkrone oder Brüstung, also nicht bis zum Dach, gemessen. 

Demgegenüber stelle das Baugespann bei Punkten 6, 7 und 8 die Ausdehnung 

des geplanten zurückversetzten Attikageschoss bis hinauf zum Dach dar. Hier 

liege ein privater Quartierplan vor und es habe kein Einleitungsbeschluss 

gefasst werden müssen.

11. In der Folge wurden die Verfahren R 12 48 und R 12 50 mit verfahrensleitender 

Verfügung des Instruktionsrichters vom 12. Juli 2012 zusammengelegt.

12. Am 17. September 2012 liess sich auch der Beschwerdeführer im Verfahren R 

12 50 als Beigeladener im Verfahren R 12 48 vernehmen. Diese 

Vernehmlassung entspricht der Replik im Verfahren R 12 50.

13. Am 17. September 2012 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 

Anträgen fest. Die Rüge betreffend Änderung der Baulinie werde fallen 

gelassen. Die Beschwerdeführerin behaftete die Stadt darauf, dass eine 

maximale Gebäudelänge von 20.95m und ein Grenzabstand von 6.19m 

einzuhalten sei. Die Baubehörde werde darauf behaftet, dass weder 

Profilierungsplan noch Baugespann die zulässige Gebäudehöhe wiedergäben. 

Daraus könne die Bauherrschaft nichts ableiten. Im Frühjahr 2005 habe das 

Hochbauamt der Beschwerdeführerin einen Entwurf für einen Arealplan 

zugestellt. Dieser sehe einen Einbezug ihrer Parzelle in einen Quartierplan vor. 

Weil sich der Stadtrat nie für eine, zwei oder eine Synthese von zwei 

Testplanungen als Grundlage ausgesprochen habe, sei die betreffende 

Behauptung aktenwidrig. Der Stadtrat habe damals auch nicht beschlossen, für 

Parzelle 2762 könne ein Quartierplan geschaffen werden. Dies entspreche 

auch nicht der Empfehlung des Projektteams. Dieses wolle nur den südlichen 

Teil von Parzelle 493 freigeben. Die Pläne Synthese Variante 1 und Synthese 

Variante 2 würden im Stadtratsbeschluss nicht erwähnt. Es stimme nicht, dass 

ein Einbezug von Parzelle 2761 nie zur Diskussion gestanden habe. Im 

Arealplanentwurf von 2005 sei der Einbezug seiner Parzelle in das 

Quartierplangebiet vorgesehen gewesen. Es bedeute nichts, wenn diese 

Parzellen jetzt überbaut und momentan nicht verfügbar seien. Es gehe um die 

künftige Überbauung, allenfalls nach Abbruch von Bestehendem. Zudem seien 

noch überbaubare Flächen vorhanden. Zwar seien hier die von der 

Arealplanpflicht betroffenen Eigentümer über das Vorliegen der Testplanungen 

orientiert. Diese habe man nur im Internet einsehen können und zwar nur das 

Fazit, nicht aber die eigentlichen Planungen. Über die Stadtratsbeschlüsse 

seien die Betroffenen nicht orientiert worden, vor allem nicht über jenen vom 28. 

März 2011. Die Mitteilung des städtischen Bauamtes vom 1. April 2011 stehe 

damit im Widerspruch. Die Betroffenen seien über die Einleitung eines 

Quartierplanverfahrens nicht orientiert worden. Sie hätten nur während der 

Auflagefrist des Quartierplans Stellung nehmen können. Eine vorangehende 

Orientierung wäre zwingend gewesen, weil 2005 ein Entwurf für eine 

Arealplanung mitgeteilt worden sei, welche Parzelle 2761 auch in ein 

Quartierplanverfahren einbezogen hätte. Sie habe davon ausgehen können, 

diese Planung würde fortgesetzt. Sie habe auch davon ausgehen können, die 

Wirkungen der Planungszone würden am Entwurf 2005 gemessen werden.

14. Am 19. Oktober 2012 hielt die Beschwerdegegernin 2 duplicando an ihren 

Anträgen fest. Im Beschluss vom 28. März 2011 habe der Stadtrat festgehalten, 

dass die Lösungen der drei Planungsteams im Bereich von Parzelle 2762 mehr 

oder weniger deckungsgleich seien und im Quartierplanverfahren eingebracht 

werden könnten, Parzelle 2762 habe nur geringe präjudizielle Wirkung für die 

Weiterentwicklung des Gesamtareals. Zudem habe sich der Stadtrat im 

Rahmen einer Synthese für zwei Varianten entschieden. In beiden Varianten 

entsprächen die Baufelder auf Parzelle 2762 den im Quartierplan festgelegten 

Baufeldern. Sie habe der Stadt angeboten, eine private Quartierplanung 

auszuarbeiten und diese an den Interessen der Stadt für das gesamte Areal 

auszurichten. Die Stadt habe das Angebot angenommen. Darauf habe sich die 

Stadt für die Testplanung entschieden. Die Beschwerdegegnerin 2 habe sich 

deshalb entschieden, das Quartierplanverfahren kurzfristig zurückzustellen und 

das Ergebnis der Testplanung abzuwarten. Nach Abschluss der Testplanung 

habe die Beschwerdegegnerin 2 das Quartierplanverfahren mit der Stadt wieder 

aufgenommen. Nachdem erkennbar geworden sei, dass der Quartierplan wenn 

überhaupt nur eine geringe präjudizielle Wirkung für die Arealplanung habe und 

der Stadtrat festgehalten habe, der Quartierplan sei nicht präjudizierlich für die 

Arealplanung, habe das Hochbauamt am 1. April 2011 mitteilen können, die 

Quartierplanung könne unter Berücksichtigung der städtebaulichen Vorgaben 

stattfinden. Die Beschwerdegegnerin 2 hätte schon vor der Benachrichtigung 

durch das Hochbauamt einen Quartierplan erarbeiten können, einfach mit dem 

Risiko der Ablehnung durch die Stadt. Ein Einleitungsbeschluss sei nicht 

notwendig gewesen. Der Stadtratsbeschluss vom 28. März 2011 habe der 

Beschwerdegegnerin 2 nur die gewünschte Sicherheit gegeben, dass ein 

arealplankonformer Quartierplan möglich sei. Gemäss den beiden Varianten 

nach der Synthese ergebe sich keine Präjudizierung der künftigen 

Arealplanung. Eine gewisse vernachlässigbare Präjudizierung finde lediglich im 

Bereich der vorgesehenen Baukörper statt, habe doch die Beschwerdegegnerin 

2 nicht alle unterschiedlichen Varianten der Planungsteams gleich 

berücksichtigen können. Dies sei aber nur die logische und gewollte Folge der 

Planung für Parzelle 2762. Einen fixen Anspruch der Bevölkerung, in jedem 

Stadium der Planung über einzelne Schritte informiert zu werden, gebe es nicht 

(BGE 135 II 286, 290 ff). Massgebend sei Art. 13 KRVO. Die Stadt habe zudem 

mehr nur als nur das Fazit der Testplanung im Internet aufgeschaltet gehabt. 

Wo kein Einleitungsbeschluss vorgeschrieben sei, müsse auch nicht darüber 

informiert werden. Der Entwurf der Arealplanung von 2005 gebe keinen 

Anspruch auf Vertrauensschutz. Zudem sehe dieser Entwurf auf Parzelle 2762 

vier Baufelder mit vier Mehrfamilienhäusern vor, mindestens so gross wie 

derzeitig vorgesehen. Die Beschwerdeführerin würde also gemäss jetzigem 

Quartierplan weniger von den zulässigen Gebäuden betroffen.

15. Am 22. Oktober 2012 duplizierte auch die Beschwerdegegnerin 1 und hielt an 

ihren Anträgen fest. Der Stadtrat habe am 28. März 2011 in dem nicht 

anfechtbaren Zwischenentscheid festgehalten, dass aufgrund der Vorschläge 

der drei Planungsteams nun ein gemeinsamer Nenner extrahiert werden 

müsse. Er habe als nächsten Planungsschritt in der Form zweier möglicher 

Varianten (Synthese 1 und 2) festgelegt bzw. zur Kenntnis genommen. Diese 

Synthesen zeigten für Parzelle 2762 auf, dass der Quartierplan sowohl 

betreffend Bebauungsstruktur und Nutzungsdichte sowie Erschliessung beiden 

Varianten entspreche. Nur betreffend Anordnung der Grünzone und der 

Linienführung des Fuss- und Radweges hangaufwärts bestünden je nach 

Variante unterschiedliche Auffassungen. Das Gebiet des Quartierplans werde 

hiervon aber nicht tangiert. Bisher sei für die Arealplanung noch kein 

Mitwirkungsverfahren durchgeführt worden. Der Arealplan sei noch nicht 

ausgereift, wie dies Art. 13 Abs. 1 KRVO vorschreibe. Es lägen vorläufig 

lediglich die Varianten 1 und 2 vor, die weiter verfolgt werden sollten. Die direkt 

betroffenen Grundeigentümer seien regelmässig schriftlich und anlässlich einer 

Informationsveranstaltung über die Arealplanung informiert worden.

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im 

angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der Beschluss des 

Stadtrats (SRB 307) vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, betreffend 

die Genehmigung des Quartierplans. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das 

Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 

diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können. 

Verfügungen von Gemeinden betreffend die Genehmigung von Quartierplänen 

können nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden, weshalb auf die 

vorliegende Beschwerde vom 11. Juni 2012 einzutreten ist. Da der Sachverhalt 

aufgrund der dem Gericht vorliegenden Akten (Quartierplanakten mit Plänen) 

genügend erstellt ist, kann auf den von der Beschwerdeführerin beantragten 

Augenschein verzichtet werden. 

b) Mit prozessleitender Verfügung des Instruktionsrichters vom 12. Juli 2012 

wurden die Verfahren R 12 48 und R 12 50, die beide den Quartierplan 

betreffen, im Sinne von Art. 6 lit. a VRG zusammengelegt. Nachdem sich im 

vorliegenden Verfahren herausgestellt hat, dass es in den Beschwerden zwar 

um den gleichen Quartierplan geht, indessen völlig verschiedene Rügen 

erhoben werden, sind die Verfahren R 12 48 und R 12 50 aus 

Zweckmässigkeitsgründen wieder zu trennen (Art. 6 lit. b VRG). 

2. Nachdem die Beschwerdeführerin die Rüge betreffend Änderung der Baulinien, 

die Rüge des verletzten Grenzabstandes sowie der verletzten Gebäudelänge 

unter Behaftung der Stadt auf den Grenzabstand von Haus 3 zu Parzelle 2761 

von 6.19 m und einer maximal zulässigen Gebäudelänge von 20.95 m im 

Quartierplangebiet, welche einzuhalten sei, und die Rüge betreffend 

Gebäudehöhe (Profilierungsplan, Baugespann) unter Behaftung der Stadt 

darauf, dass weder Profilierungsplan noch Baugespann die zulässige 

Gebäudehöhe wiedergäben, fallen gelassen hat, ist als verbleibender 

Streitgegenstand noch zu beurteilen, ob die Stadt trotz des noch fehlenden 

Arealplans den Quartierplan zu Recht genehmigt hat, bzw. ob der Quartierplan 

die Arealplanung erschwert oder dieser entgegenstehen könnte (Verletzung von 

Art. 26 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für 

den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]). Als weiterer Streitgegenstand ist 

ferner zu beurteilen, ob Parzelle 2761 der Beschwerdeführerin ebenfalls in das 

Quartierplangebiet einbezogen hätte werden müssen, um eine Präjudizierung 

der Arealplanung zu vermeiden und um sie in ihrem Vertrauen auf den 2005 

kommunizierten Arealplanentwurf zu schützen.

3. a) Der Zonenplan der Stadt sieht für das hier zur Diskussion stehende Gebiet die 

Wohnzone 2 und 3 vor. Dem Generellen Gestaltungsplan der Stadt, lässt sich 

weiter entnehmen, dass das Gebiet … mit einer Arealplanpflicht belegt ist, es 

sich dabei folglich um ein Gebiet mit Sonderregelung handelt (Planungspflicht 

[act. BG1/Nr. 3]). Gemäss Art. 26 Abs. 4 KRG können im Zonenplan Gebiete 

bezeichnet werden, in denen eine Folgeplanung (Arealplanung, 

Quartierplanung) durchgeführt wird, wobei die Festlegung einer Folgeplanung 

für das betroffene Gebiet die Wirkung einer Planungszone hat. In der 

Planungszone darf gestützt auf Art. 21 Abs. 2 KRG nichts unternommen 

werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen 

könnte. Dass vorliegend die Stadt die Arealplanpflicht im Generellen 

Gestaltungsplan und nicht im Zonenplan festgelegt hat schadet dabei nicht, 

zumal es sich bei beiden Plänen um Pläne der Grundordnung handelt und die 

Frage, wo die Arealplanpflicht statuiert wird, im Planungsermessen der Stadt 

liegt. 

b) Mit Stadtratsbeschluss (SRB 210) vom 28. März 2011 hat der Stadtrat von den 

Ergebnissen der Testplanung (Bericht 1 bis 3 und Schemadarstellungen 

Synthese Variante 1 und 2; act. BG1/Nr. 4c) Kenntnis genommen. Die 

Behauptung der Beschwerdeführerin, wonach im betreffenden Beschluss des 

Stadtrates diese Synthese Varianten 1 und 2 gar nicht erwähnt seien, ist vor 

diesem Hintergrund nicht zutreffend. Wie die Beschwerdeführerin jedoch richtig 

festhält, wurde bezüglich der Weiterverfolgung der Arealplanung gestützt auf 

diese beiden Synthese Varianten nichts beschlossen, auch nicht betreffend die 

Quartierplanung.

c) Betrachtet man diese Synthese Varianten, wird ersichtlich, dass diese im 

Wesentlichen der Konzeption des Quartierplans entsprechen. Es sind – wie im 

Quartierplan – vier abgewinkelte Baustandorte sowie deren Erschliessung über 

den …weg vorgesehen. Die beiden Synthese Varianten unterscheiden sich in 

Bezug auf Parzelle 2762 lediglich dadurch, dass die Wegführung des 

vorgesehenen Fuss- und Radweges sowie die Situierung der vorgesehenen 

Grünzone anders angeordnet sind. Hinsichtlich der vorgesehenen Grünzone 

betrifft dies Parzelle 2762 bei beiden Synthese Varianten nicht respektive bei 

Synthese Variante 2 nur unbedeutend am Rande, nämlich in Bezug auf den 

vorgesehenen Fuss- und Radweg im südlichen Teil der Parzelle. Gemäss der 

ausgearbeiteten Synthese Variante 2 soll der besagte Fuss- und Radweg an 

der Südseite (Hauptachse) und an der Ostseite (Abzweiger) teilweise über das 

Quartierplangebiet führen. Während der Quartiererschliessungsplan den 

gemäss Synthese Variante 2 auf der Ostseite von Parzelle 2762 vorgesehenen 

Abzweiger Richtung Norden aufnimmt, ist im Quartierplan die Führung der 

gemäss Synthese Variante 2 im Süden von Parzelle 2762 vorgesehenen 

Hauptachse dieses Fuss- und Radweges weder in den Quartierpanvorschriften 

(QPV) noch im Erschliessungsplan vorgesehen (vgl. act. BG1/Nr. 5a und 5d). 

Auch wenn die Nichtberücksichtigung der Hauptachse dieses Fuss- und 

Radweges im Quartierplan aufs Ganze gesehen von eher untergeordneter 

Bedeutung ist und von der Beschwerdeführerin denn auch nicht ausdrücklich 

beanstandet wurde, bleibt – entgegen der anders lautenden Behauptung der 

Beschwerdegegnerin 1 – dennoch festzuhalten, dass der Erlass des 

Quartierplans diesbezüglich die für das Gebiet … beabsichtigte Arealplanung 

durch die Genehmigung des Quartierplans … beeinträchtigt bzw. 

beeinträchtigen könnte, nämlich dann, wenn die Beschwerdegegnerin 1 sich für 

die Synthese Variante 2 zur Weiterverfolgung der Arealplanung entscheidet. In 

diesem Falle stünde der genehmigte Quartierplan … den neuen Vorschriften 

und Vorgaben der Arealplanung … (Synthese Variante 2) entgegen und hätte 

präjudizierende Wirkung, was gestützt auf die durch die Folgeplanung 

hervorgerufene Wirkung einer Planungszone unzulässig ist (Art. 26 Abs. 4 KRG 

i.V.m. Art. 21 Abs. 2 KRG). 

4. Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Beschwerde gutzuheissen 

ist und der Beschluss des Stadtrates vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 

2012, betreffend Genehmigung des Quartierplanes … und die Abweisung der 

dagegen erhobenen Einsprachen aufzuheben ist. Bei diesem Ausgang des 

Verfahrens erübrigt sich die Prüfung der weiteren Rügen der 

Beschwerdeführerin. Es muss auch nicht geprüft werden, ob die von der 

Beschwerdeführerin erst in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht geltend 

gemachte Ausweitung des Quartierplanbeizugsgebietes und die von ihr erst in 

der Replik geltend gemachte Verletzung von Art. 4 des Bundesgesetzes über 

die Raumplanung (Mitwirkung [RPG; SR  700]) eine unzulässige Ausdehnung 

des Rechtsbegehrens gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG darstellt.

5. Bei vorliegendem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten je zur 

Hälfte zulasten der Beschwerdegegnerin 1 und 2 (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG). Die 

anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin wird gemäss richterlichem Ermessen 

im Umfang von Fr. 4000.-- von den Beschwerdegegnerinnen entschädigt (vgl. 

Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Parteientschädigung ist wiederum je zur Hälfte von der 

Beschwerdegegnerin 1 (Fr. 2‘000.--) und der Beschwerdegegnerin 2 (Fr. 2‘000.-

-) zu leisten. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Beschluss des Stadtrates von … 

vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, betreffend Genehmigung des 

Quartierplanes … sowie die Abweisung der dagegen erhobenen Einsprache 

wird aufgehoben. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 500.--

zusammen Fr. 3‘500.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Stadt … und der Baugesellschaft … und sind 

innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Stadt und die Baugesellschaft haben die … Architekturbüro AG mit Fr. 

4‘000.-- aussergerichtlich zu entschädigen. Die Kosten der Parteientschädigung 

sind je zur Hälfte (je Fr. 2‘000.--) von der Stadt … und der Baugesellschaft … 

zu bezahlen.