# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2177159c-5b33-55d8-bf0d-29a95bd7c308
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 18.06.2019 BRGE II Nrn. 0087-0096/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nrn--0087-00_2019-06-18.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nrn. R2.2018.00099, R2.2018.00107, R2.2018.00109, R2.2018.00110, 
  R2.2018.00113, R2.2018.00115, R2.2018.00116, R2.2018.00117, 
  R2.2018.00118 und R2.2018.00119 
BRGE II Nrn. 0087/2019 - 0096/2019 

 
 
  Entscheid vom 18. Juni 2019 
 
 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichterin Marlen Patt, Baurichter 
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

 
 
 

in Sachen 
Rekurrierende 

R2.2018.00099 

N. D., […] 

vertreten durch […] 

R2.2018.00107 

1. I. Z., […] 
2. A. H., […] 
3. D. und F. I., […] 
4. I. M., […] 
5. C. B. und M. B., […] 
6. U. und D. N., […] 
7. J. S., […] 
8. B. A., […] 
alle vertreten durch […] 

R2.2018.00109 und R2.2018.00110 

H.-J. und R. D., […] 

vertreten durch […] 

R2.2018.00113 und R2.2018.00115 

Mi. B. und T. P., […] 

vertreten durch […] 

R2.2018.00116 

S. F., […] 

 

 

R2.2018.00099 Seite 2 

vertreten durch […] 

R2.2018.00117 

B. D. und C. D., […] 

R2.2018.00118 und R2.2018.00119 

1. M. H., […] 
2. H. S.-W., .[…] 
3. Ba. D., […] 

alle vertreten durch […] 

 

gegen Rekursgegnerschaft 

R2.2018.00099 

1. Baukommission X, […] 
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  
3. Klinik S. AG, […] 

Nr. 3 vertreten durch […] 

R2.2018.00107, R2.2018.00109, R2.2018.00115 und R2.2018.00119 

1. Gemeinderat X, […] 

vertreten durch […] 

R2.2018.00113, R2.2018.00116 und R2.2018.00117 
1. Baukommission X, […] 

Nr. 1 vertreten durch [..] 

2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 
8090 Zürich  

3. Klinik S. AG, […] 

Nr. 3 vertreten durch […] 

R2.2018.00110 und R2.2018.00118 

1. Baukommission X, […] 

Nr. 1 vertreten durch […] 

2. Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Wirtschaft und Arbeit,  
Neumühlequai 10, 8090 Zürich  

3. Klinik S. AG, […] 

Nr. 3 vertreten durch […] 

 

Mitbeteiligte 

R2.2018.00107, R2.2018.00109, R2.2018.00115 und R2.2018.00119 

2. Klinik S. AG, […] 

 

 

R2.2018.00099 Seite 3 

vertreten durch […] 

 

 

 
betreffend R2.2018.00099, R2.2018.00113, R2.2018.00116 und R2.2018.00117 

Baukommissionsbeschluss vom 22. Mai 2018 und Verfügung der Baudirek-
tion BVV Nr. 17-3040 vom 19. Februar 2018; Abbruch Schutzobjekt und 
Bau- sowie lärmschutzrechtliche Bewilligung für Privatklinik, […] 

 R2.2018.00110 und R2.2018.00118 
 Baukommissionsbeschluss vom 22. Mai 2018 und Verfügung des Amtes für 

Wirtschaft und Arbeit BVV 17-3040 vom 14. Februar 2018; Abbruch 
Schutzobjekt und Bau- sowie arbeitnehmerschutzrechtliche Bewilligung für 
Privatklinik, […] 

 R2.2018.00107, R2.2018.00109, R2.2018.00115 und R2.2018.00119 
 Gemeinderatsbeschluss vom 13. Juni 2018; Aufhebung der Schutzverfü-

gung […] 
_______________________________________________________ 

 

 

R2.2018.00099 Seite 4 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 22. Mai 2018 erteilte die Baukommission X der Klinik S. 

AG die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Objekts Vers.-Nr. 1 

"Villa N." und den Neubau einer Privatklinik auf den Grundstücken 

Kat.-Nrn. 1 und 2 in X. Gleichzeitig eröffnet wurden die Verfügung der Bau-

direktion Kanton Zürich vom 19. Februar 2018 mit der lärmschutzrechtli-

chen Beurteilung sowie die Feststellungsverfügung der Volkswirtschaftsdi-

rektion Kanton Zürich, Amt für Wirtschaft und Arbeit (AWA), vom 

14. Februar 2018 bezüglich Arbeitnehmerschutz. 

Mit Beschluss vom 13. Juni 2018 hob der Gemeinderat X sodann die 

Schutzverfügung betreffend das Objekt Vers.-Nr. 1 "Villa N." auf dem 

Grundstück Kat.-Nr. 1 mit der Adresse I.-Strasse 1 in X auf. Dies unter dem 

Vorbehalt der Realisierung des Klinikneubaus auf den Baubeginn dieser 

Klinik. 

B. 

Mit Eingabe vom 13. Juli 2018 erhob N. D. Rekurs beim Baurekursgericht 

des Kantons Zürich gegen den Beschluss der Baukommission X vom 

22. Mai 2018 sowie gegen die lärmschutzrechtliche Beurteilung der Baudi-

rektion Kanton Zürich vom 19. Februar 2018 mit dem Antrag, das dem Bau-

rechtsentscheid zugrundeliegende Verkehrskonzept sei zu ergänzen und in 

einen entsprechend zu korrigierenden Baurechtsentscheid aufzunehmen. 

C. 

Mit gemeinsamer Eingabe vom 25. Juli 2018 erhoben sodann I. Z., A. H., 

D. und F. I., I. M., C. B. und M. B., U. und D. N., J. S. sowie B. A. Rekurs 

beim Baurekursgericht des Kantons Zürich gegen den Beschluss des Ge-

meinderates X vom 13. Juni 2018 und beantragten dessen Aufhebung un-

ter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft. 

 

 

R2.2018.00099 Seite 5 

D. 

Mit Eingabe vom 25. Juli 2018 erhoben H.-J. und R. D. Rekurs beim Bau-

rekursgericht des Kantons Zürich gegen den Beschluss des Gemeinderates 

X vom 13. Juni 2018, gegen den Beschluss der Baukommission X vom 

22. Mai 2018 sowie gegen die Feststellungsverfügung des Amtes für Wirt-

schaft und Arbeit des Kantons Zürich vom 14. Februar 2018 und beantrag-

ten die Aufhebung der angefochtenen Entscheide unter Kosten- und Ent-

schädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft.  

E. 

Mi. B. und T. P. erhoben mit Eingaben je vom 30. Juli 2018 Rekurs beim 

Baurekursgericht des Kantons Zürich gegen den Beschluss des Gemeinde-

rates X vom 13. Juni 2018 sowie gegen den Beschluss der Baukommission 

X vom 22. Mai 2018 und die lärmschutzrechtliche Beurteilung der Baudirek-

tion Kanton Zürich vom 19. Februar 2018 mit dem Antrag, die Verwaltungs-

akte seien aufzuheben unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 

der Rekursgegnerinnen.  

F. 

Mit gemeinsamer Eingabe vom 30. Juli 2018 erhoben M. H., H. S.-W sowie 

Ba. D. Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich gegen den Be-

schluss des Gemeinderates X vom 13. Juni 2018, sowie gegen den Be-

schluss der Baukommission X vom 22. Mai 2018 sowie die Feststellungs-

verfügung des Amtes für Wirtschaft und Arbeit des Kantons Zürich vom 

14. Februar 2018 und beantragten deren Aufhebung unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft.  

G. 

Mit Rekurseingabe vom 30. Juli 2018 erhob S. F. Rekurs beim Baurekurs-

gericht des Kantons Zürich gegen den Beschluss der Baukommission X 

vom 22. Mai 2018 sowie die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 

19. Februar 2019 und beantragte deren Aufhebung unter Kosten- und Ent-

schädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerinnen. 

 

 

R2.2018.00099 Seite 6 

H. 

Mit Eingabe vom 27. Juli 2018 erhoben sodann B. D. und C. D., Rekurs 

beim Baurekursgericht des Kantons Zürich gegen den Beschluss der Bau-

kommission X vom 22. Mai 2018 sowie gegen die lärmschutzrechtliche Be-

urteilung der Baudirektion Kanton Zürich vom 19. Februar 2018 und stellten 

Anträge hinsichtlich der Baustelleninstallation, der Parkierung und der Ge-

währung verschiedener Zusagen hinsichtlich der rekurrentischen Liegen-

schaft.  

I. 

Mit Verfügungen vom 27. Juli 2018 und vom 2. August 2018 wurde unter 

den Geschäfts-Nrn. R2.2018.00099, R2.2018.00107, R2.2018.00109, 

R2.2018.00110, R2.2018.00113, R2.2018.00115, R2.2018.00116, 

R2.2018.00117, R2.2018.00118 sowie R2.2018.00119 von den Rekursein-

gängen Vormerk genommen und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

In den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00107, R2.2018.00109, R2.2018.00115 

und R2.2018.00119 wurde die Klinik S. AG von Amtes wegen als Mitbetei-

ligte in die Verfahren aufgenommen. 

J. 

Der Gemeinderat X sowie die Baukommission X schlossen in ihren Ver-

nehmlassungen je vom 30. August 2018 auf Abweisung der Rekurse unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

Die private Rekursgegnerin liess sich in sämtlichen Verfahren mit Eingaben 

je vom 4. September 2018 vernehmen und beantragte die Abweisung der 

Rekurse, soweit auf diese einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen zu Lasten der Rekurrierenden. 

Die Baudirektion Kanton Zürich liess sich mit Eingaben vom 29. August 

2018 in den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00113 und R2.2018.00116 ver-

nehmen und beantragte jeweils die Abweisung der Rekurse. Im Verfahren 

G.-Nr. R2.2018.00117 verzichtete die Baudirektion Kanton Zürich aus-

drücklich auf die Erstattung einer Vernehmlassung. 

 

 

R2.2018.00099 Seite 7 

Die Vernehmlassungen des Amtes für Wirtschaft und Arbeit des Kantons 

Zürich betreffend die Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00110, R2.2018.00113, 

R2.2018.00116 und R2.2018.00118 datieren vom 14. August 2018 bzw. 

22. und 24. August 2018 mit dem Antrag, auf die Rekurse sei mit Bezug auf 

die Anfechtung der Feststellungsverfügung betreffend Arbeitnehmerschutz 

nicht einzutreten.  

K. 

Im Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00099 beantragte der Rekurrent mit Eingabe 

vom 26. September 2018 die Sistierung des Rekursverfahrens. Diesem 

Begehren wurde nach durchgeführtem Schriftenwechsel mit Verfügung 

vom 18. Oktober 2018 nicht entsprochen. Auf die dagegen vom Rekurren-

ten erhobene Beschwerde trat das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 

mit Beschluss vom 19. Dezember 2018 (VB.2018.00698) nicht ein. 

L. 

In den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00107, R2.2018.00109, R2.2018.00110, 

R2.2018.00113, R2.2018.00115, R2.2016.00116, R2.2018.00118 und 

R2.2018.00119 wurde auf Begehren der Rekurrierenden ein zweiter Schrif-

tenwechsel durchgeführt. 

Die Repliken datieren vom 4. Oktober 2018, 10. Oktober 2018 und 15. Ok-

tober 2018; die Dupliken des Gemeinderates X und der Baukommission X 

je vom 29. Oktober 2018 und diejenigen der privaten Rekursgegne-

rin/Mitbeteiligten vom 29. Oktober 2018 bzw. 5. November 2018. Die Duplik 

der Baudirektion (betrifft nur das Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00116) datiert 

vom 9. November 2018. 

M. 

In den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00107 und R2.2018.00116 wurde so-

dann mit Eingaben vom 24. November 2018 bzw. vom 29. November 2018 

eine Triplik eingereicht. 

Auf die Erstattung einer Quadruplik wurde seitens der Parteien stillschwei-

gend verzichtet.  

 

 

R2.2018.00099 Seite 8 

N. 

Im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00113 stellten die Rekurrierenden mit Einga-

be vom 29. November 2018 den Antrag, es sei ein Verkehrsgutachten ein-

zuholen. Die entsprechenden Stellungnahmen der Baukommission X sowie 

der privaten Rekursgegnerin datieren vom 4. bzw. 6. Dezember 2018.  

O. 

Am 26. November 2018 wurde betreffend sämtlicher in dieser Streitsache 

hängigen Verfahren in Anwesenheit der Parteien ein Augenschein auf dem 

Lokal durchgeführt. 

P. 

Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermins 

gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbegründung erfor-

derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.  

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekursverfahren G.-Nrn. R2.2018.00099, R2.2018.00107, 

R2.2018.00109, R2.2018.00110, R2.2018.00113, R2.2018.00115, 

R2.2018.00116, R2.2018.00117, R2.2018.00118 sowie R2.2018.00119 

stehen in einem engen sachverhaltlichen Zusammenhang und sind daher 

zu vereinigen.  

2.1. 

Die Rekurrierenden sind allesamt Grundeigentümer im Nahbereich des 

Bauvorhabens bzw. des Schutzobjekts. Im Zusammenhang mit den geltend 

gemachten Rügen (u.a. Erschliessung und Verkehrslärm) verfügen sie da-

mit ohne weiteres über die vom Gesetz geforderte beachtenswerte, nahe 

 

 

R2.2018.00099 Seite 9 

Beziehung zum Streitgegenstand und sind somit grundsätzlich zum Rekurs 

legitimiert (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Soweit 

bei einzelnen Rügen die Anfechtungsbefugnis nicht gegeben ist, wird dies 

im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen darzulegen sein. Da auch die 

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Rekurse grundsätz-

lich einzutreten. 

2.2.1. 

In den Verfahren G.-Nrn. R2. 2018.00110 und R2.2018.00118 beantragen 

die Rekurrierenden ausdrücklich eine Aufhebung der arbeitnehmerschutz-

rechtlichen Beurteilung des AWA. Im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00113 wird 

die Verfügung des AWA in den Anträgen nicht ausdrücklich angefochten, 

aber in der Begründung des Rekurses inhaltlich als unzulässig qualifiziert. 

Es stellt sich hier vorab die Frage der Anfechtungsbefugnis der Rekurrie-

renden. Die Rekurrierenden machen geltend, ihre Anfechtungsbefugnis er-

gebe sich aus dem Koordinationsgebot.  

2.2.2. 

Das Arbeitsgesetz (ArG) verpflichtet den Arbeitgeber, zum Schutz der Ge-

sundheit der Arbeitnehmer alle Massnahmen zu treffen, die nach der Erfah-

rung notwendig, nach dem Stand der Technik anwendbar und den Verhält-

nissen des Betriebes angemessen sind (Art. 6 Abs. 1 ArG). Die allgemei-

nen Grundsätze des Gesundheitsschutzes werden in der Verordnung 3 

zum Arbeitsgesetz näher umschrieben (ArGV3). Daneben enthält auch die 

Verordnung 4 zum Arbeitsgesetz (ArGV4) Vorschriften über den Gesund-

heitsschutz. Der Vollzug des Arbeitsgesetzes und der dazugehörigen Ver-

ordnungen des Bundesrates obliegt, soweit nicht der Bund zuständig ist, im 

Kanton Zürich dem Amt für Wirtschaft und Arbeit, AWA (§ 1 der kantonalen 

Verordnung zum Arbeitsgesetz). Ausgenommen davon sind die Städte Zü-

rich und Winterthur. 

Über Baugesuche entscheidet die örtliche Baubehörde, soweit durch Ver-

ordnung nichts anderes bestimmt ist (§ 318 PBG). Einzig für die Errichtung 

oder den Umbau industrieller Betriebe (Art. 7 ArG) und nichtindustrieller Be-

triebe mit erheblicher Betriebsgefahr (Art. 8 ArG in Verbindung mit Art. 1 

Abs. 2 ArGV4), die dem Plangenehmigungsverfahren unterstehen, bedarf 

es neben der baurechtlichen Bewilligung der örtlichen Baubehörde einer 

Bewilligung des AWA hinsichtlich der Übereinstimmung mit den Bauvor-

 

 

R2.2018.00099 Seite 10 

schriften des Arbeitsgesetzes (§ 7 in Verbindung mit Ziff. 5.2 des Anhangs 

der Bauverfahrensverordnung, BVV). Arbeitsrechtliche Fragen, welche die 

bauliche Gestaltung aller übrigen Betriebe betreffen, sind hingegen grund-

sätzlich von der kommunalen Baubehörde zu beurteilen. Dem AWA kommt 

in diesem Bereich keine selbstständige Entscheidungskompetenz mit Be-

zug auf die Anwendung des Arbeitsrechts zu. Es kann einzig zuhanden der 

Baubehörde zu arbeitsrechtlichen Fragen Stellung nehmen. In solchen Fäl-

len liegt keine Koordinationspflicht vor (vgl. hierzu VB.2011.00616 vom 

4. April 2012, www.vgr.zh.ch).  

Welche Betriebe der Plangenehmigung unterliegen, ergibt sich aus den 

Art. 8 und 7 ArG i.V.m. Art. 5 Abs. 2 ArG und i.V.m. Art. 1 ArGV4. Beim hier 

in Frage stehenden Klinikbetrieb handelt es sich offensichtlich um keinen 

industriellen Betrieb im Sinne dieser Normen, weshalb er nicht der Plange-

nehmigung unterliegt. Die Feststellungsverfügung des AWA hat damit ein-

zig den Charakter einer nicht koordinationspflichtigen Stellungnahme zu-

handen der Baubehörde. Derartige Stellungnahmen des AWA unterliegen 

sodann auch nicht dem Rechtsmittelzug gemäss Bauverfahrensrecht, son-

dern sind – wie auch in der Rechtsmittelbelehrung des AWA festgehalten – 

bei der Volkswirtschaftsdirektion anzufechten. Beim Baurekursgericht kön-

nen einzig Verfügungen des AWA im Sinne von § 7 BVV i.V.m. Ziff. 5.2 An-

hang BVV angefochten werden, sofern derartige Verfügungen im Zusam-

menhang mit einer Baubewilligung ergehen (vgl. § 2 der kantonalen Ver-

ordnung zum Arbeitsgesetz).  

Dass die Stellungnahme gleichwohl koordiniert eröffnet wurde, ändert 

nichts an der fehlenden Koordinationspflicht und führt nicht zur Begründung 

einer Anfechtungsbefugnis.  

Auf die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00110, R2.2018.00113 

und R2.2018.00118 ist somit in diesem Punkt nicht einzutreten.  

3.1. 

Das sich im privaten Besitz befindliche streitbetroffene Areal liegt gemäss 

der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) zum gröss-

ten Teil in der Zone für öffentliche Bauten (ZöBa) und unterliegt der Gestal-

tungsplanpflicht (Art. 29 Abs. 2 BZO). Teilflächen im nordwestlichen Be-

 

 

R2.2018.00099 Seite 11 

reich liegen im Wald, Teilflächen im Westen und Süden sind der Wohnzo-

ne W2/1.2 zugeteilt. Die der ZöBa zugeteilten Grundstücksbereiche, mit 

Ausnahme eines 3 m breiten Landstreifens an der Südostgrenze, liegen 

sodann im Perimeter des Privaten Gestaltungsplans Klinik S. Die der 

Wohnzone zugeteilten Flächen befinden sich zusätzlich im Perimeter des 

Privaten Gestaltungsplans S. R. Das Grundstück ist überstellt mit der leer 

stehenden Klinik S., welche das kommunalen Schutzobjekt "Villa N." sowie 

die 1960 über Mittelbauten mit dem Kernbau verbundenen Gebäudeflügel 

"Personalhaus-/Schwesterntrakt" (Nordosten) und "Bettenhaus-/OP-Trakt" 

(Nordwesten) umfasst. Die der Erschliessung dienende Parzelle Kat.-Nr. 2 

grenzt direkt an das Baugrundstück, liegt ausserhalb des Gestaltungsplan-

perimeters Klinik S. innerhalb des Perimeters des Gestaltungsplanperime-

ters S. R. und ist der Wohnzone W2/1.2 zugewiesen. 

3.2. 

Der vorliegende Fall weist folgende Vorgeschichte auf:  

Die "Villa N." wurde 1937/38 als zweigeschossiges Landhaus für den Oh-

renarzt Prof. Dr. med. F. N. errichtet. Das Gebäude wurde 1959 umgebaut 

und seit diesem Zeitpunkt als Klinik S. genutzt. Im Jahre 1982 wurde das 

Objekt ins Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufge-

nommen. Die Inventarisierung umfasst nur die Villa ohne die nordwestli-

chen und nordöstlichen Anbauten.  

Am 27. Juni 1994 stimmte die Gemeindeversammlung X dem privaten Ge-

staltungsplan der Klinik S. zu, mit welchem der weitere Ausbau der Klinik 

ermöglicht werden sollte. Der Gestaltungsplan sah im Rahmen einer Er-

satzbauvorschrift die Erhaltung der ältesten Gebäudeteile in Lage, Form 

und Erscheinungsbild sowie der Hofsituation vor. Die Genehmigung durch 

den Regierungsrat des Kantons Zürich erfolgte am 14. September 1994.  

Im Jahr 2000 fusionierte die Klinik S. mit der Klinik P. und stellte in der Fol-

ge aufgrund der Absicht, auf dem Grundstück der "Villa N." ein Akutspital 

zu erstellen, ein Provokationsbegehren. Es wurde daher seitens der Ge-

meinde X ein Fachgutachten eingeholt. Das Gutachten datiert vom 18. April 

2001 (act. 17.4 im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00107).  

Das Gutachten kommt zusammengefasst zum Schluss, bei der "Villa N." 

handle es sich um einen einmaligen Repräsentanten des herrschaftlichen 

 

 

R2.2018.00099 Seite 12 

Wohnens aus der "Landizeit". Sie sei zudem ein wesentlicher Zeuge der 

prominentesten Architekten jener Zeit, der Gebrüder Pfister. Im gesamten 

Schaffensbereich der Architekten finde sich kein vergleichbares Wohnhaus. 

Sie sei zudem ein wichtiges Glied in der Kette des Gesundheitswesens an 

diesem Ort und zudem auch ein wichtiges Glied in der Kette der Gesund-

heitsbauten der Gebrüder Pfister. Die Villa befinde sich im Äussern wie im 

Inneren in gutem baulichen Zustand. Als Schutzumfang empfahl das Gut-

achten, die Erhaltung von Wohn- und Diensttrakt, samt südöstlicher Gar-

tenhalle; aller Fassaden mit den originalen Fenster- und Türeinfassungen 

und allen originalen Dachflächen sowie im Innern die konstruktive Gebäu-

destruktur, umfassend tragende Mauern und Stützen, Geschossdecken 

und Dachgebälk, die Lage der Treppe im Wohntrakt sowie die räumliche 

Anordnung und architektonische Ausgestaltung der Eingangshalle und des 

Treppenhauses im Erdgeschoss, des "Damenzimmers" im Erdgeschoss 

sowie der Halle und des Treppenhauses und eines Badezimmers im Ober-

geschoss. Im Weiteren wurde festgehalten, die Umgebungsgestaltung ha-

be auf das Schutzobjekt genügend Rücksicht zu nehmen.  

Die Kommunale Natur- und Denkmalschutzkommission folgte der Meinung 

des Gutachtens und hielt fest, dass eine zeitgemässe Entwicklung der Spi-

talbaute auch mit dem Erhalt des Pfisterbaus möglich sei. Auch die Bau-

kommission X empfahl eine Unterschutzstellung der "Villa N.". 

Mit Beschluss vom 25. Oktober 2001 entliess der Gemeinderat X, das 

Kerngebäude (Villa N.) der Klinik S. aus dem Inventar der Schutzobjekte 

von kommunaler Bedeutung (act. 17.5 im Verfahren G.-Nr. 

R2.2018.00107); dies mit der Begründung, dass im Sinne einer Güterab-

wägung der Weiterentwicklung der Klinik S. AG zu einem modernen Spital-

betrieb der Spitzenklasse gegenüber dem Erhalt der "Villa N." der Vorrang 

einzuräumen sei. Die der Klinik S. AG am 3. Juni 2003 daraufhin erteilte 

baurechtliche Bewilligung umfasste den Abbruch aller bestehenden Ge-

bäude und den Neubau eines Spitals mit Facharztzentren samt Unternive-

augarage für rund 88 Fahrzeugabstellplätze. Die hiergegen von verschie-

denen Anwohnern erhobenen Rekurse wurden von der 2. Abteilung des 

Baurekursgerichtes (damals noch Baurekurskommission II, nachfolgend 

nur noch Baurekursgericht genannt) mit Entscheid vom 4. Mai 2004 (BRKE 

II Nrn. 0066/2004 - 0075/2004) gutgeheissen. Die beim Verwaltungsgericht 

erhobene Beschwerde wurde auf Antrag der Parteien sistiert, um die auf-

 

 

R2.2018.00099 Seite 13 

grund des Rekursentscheides erforderliche Teilrevision des Gestaltungs-

plans Klinik S. abzuwarten (vgl. act. 17.6 und 17.11 im Verfahren G.-Nr. 

R2.2018.00107).  

Die Gemeindeversammlung X stimmte am 13. Dezember 2004 der Teilre-

vision des Gestaltungsplans Klinik S. zu (act. 17.8 im Verfahren G.-Nr. 

R2.2018.00107). Die Genehmigung der Baudirektion Kanton Zürich erfolgte 

am 6. Januar 2006 (act. 17.10 im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00107). Der 

revidierte Gestaltungsplan umfasst unter anderem eine Änderung der zu-

lässigen Geschosszahl und der möglichen Abgrabungen und sieht insbe-

sondere vor, dass im Baubereich A keine Ersatzbaupflicht für die abzubre-

chende "Villa N." besteht. Die gegen die Revision des Gestaltungsplanes 

erhobenen Nachbarrekurse wurden vom Baurekursgericht mit Entscheid 

vom 23. August 2005 (BRKE II Nrn. 0168/2005 und 0169/2005) abgewie-

sen. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. 

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich erledigte daraufhin die noch 

hängige Beschwerde der Bauherrschaft mit Entscheid vom 22. Februar 

2006 (VB.2004.00262 [act. 17.11 im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00107]). In 

teilweiser Gutheissung wurde die Baubewilligung wiederhergestellt und mit 

Nebenbestimmungen ergänzt. Die Baubewilligung für den Neubau wurde in 

der Folge rechtskräftig. 

Im Sommer 2008 stellte die Grundeigentümerin den Spitalbetrieb ein und 

äusserte am 19. Januar 2009 gegenüber den Medien die Absicht, auf die 

Realisierung des Neubauprojektes zu verzichten und das Areal zu verkau-

fen.  

Auf Antrag der Baukommission X beschloss der Gemeinderat am 4. März 

2009, die Schutzwürdigkeit des Klinikgebäudes erneut zu prüfen und hierzu 

das bereits bestehende Fachgutachten vom Ersteller überprüfen zu lassen. 

Der ergänzende Bericht datiert vom 5. April 2009 und qualifiziert die Villa 

trotz der in den letzten Jahren erfolgten Beeinträchtigungen nach wie vor 

als einen wichtigen baugeschichtlichen Zeugen (act. 17.13 im Verfahren 

G.-Nr. R2.2018.00107). 

Hierauf beschloss der Gemeinderat X mit Beschluss vom 16. September 

2009 den Widerruf seines Entscheides vom 25. Oktober 2001 betreffend 

 

 

R2.2018.00099 Seite 14 

Nichtunterschutzstellung und Inventarentlassung der "Villa N." und stellte 

das Gebäude und Teile des Umschwungs unter Schutz; dies mit der Be-

gründung, durch die Aufgabe des Neubauprojektes und die Einstellung des 

Klinikbetriebes habe sich die Grundlage für den seinerzeitigen Entscheid 

wesentlich geändert. In Abwägung, dass die Gebäudesubstanz der Villa 

und ihre Einrichtungen praktisch unverändert erhalten seien und sie ent-

sprechend ihrer Zonenzugehörigkeit (Zone für öffentliche Bauten) auch wei-

terhin für die Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe genutzt werden könnten, 

gewichtete der Gemeinderat X das öffentliche Interesse am Erhalt des 

Schutzobjektes höher ein als das private Interesse an der Rechtssicherheit 

(act. 17.14 im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00107). 

Der gegen diesen Entscheid von der Klinik S. AG erhobene Rekurs wurde 

mit Beschluss des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 9. November 

2010 nach Durchführung eines Augenscheins abgewiesen. Unter anderem 

wurde im Entscheid festgehalten, dass der gut unterhaltene Kernbau – ab-

gesehen von den Klinikanbauten und dem Wintergarten – äusserlich keine 

wesentlichen Veränderungen erfahren habe. Die im Innern erfolgten Um-

nutzungen und Aufteilungen von Zimmern oder die Beseitigung originaler 

Bauteile und Einbauten vermöchten den Wohncharakter des Gebäudes 

nicht zu verwischen. 

Die hiergegen erhobene Beschwerde ans Verwaltungsgericht wurde von 

diesem mit Entscheid vom 4. Mai 2011 abgewiesen (VB.2010.00707 vom 

4. Mai 2011). Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass mit einer 

neuen Zonenzuteilung und einer Änderung oder Aufhebung des Gestal-

tungsplanes die "Villa N." weiterhin sinnvoll genutzt werden könnte. Ebenso 

wurde die daraufhin erhobene Beschwerde ans Bundesgericht mit Urteil 

vom 3. Februar 2012 abgewiesen (BGr 1C_300/2011). 

In der Zwischenzeit hat die Eigentümerin wiederum die Absicht bekundet, 

einen Spitalbau zu errichten, und stellte deshalb bei der Gemeinde einen 

Antrag auf Schutzentlassung der "Villa N.". Als Begründung führte die Ei-

gentümerin an, die Klinik P. AG sei die Mehrheitsaktionärin der Klinik S. AG 

und betreibe eine Klinik am Standort B.-Strasse 1 in Y, deren Mietvertrag 

Ende 2021 auslaufe. Wegen der vorgesehenen Sanierung der Liegenschaft 

B.-Strasse müsse die Klinik P. AG den Standort Ende 2021 aufgeben. Aus 

diesem Umstand sei wieder die Idee aufgelebt, auf dem Grundstück Kat.-

 

 

R2.2018.00099 Seite 15 

Nr. 1 in X einen Spitalneubau zu realisieren. Da am Standort X in der Ver-

gangenheit über einen langen Zeitraum eine Privatklinik betrieben worden 

sei, werde mit der Wiedereröffnung des Spitalbetriebes eine jahrzehntelan-

ge Tradition weitergeführt. Das Grundstück mit der "Villa N." befinde sich 

an einem herausragenden Standort für einen Spitalbetrieb und es werde 

zudem eine Versorgungslücke für zusatzversicherte Patienten im Dreieck 

[dreier Spitäler] geschlossen. Der neue Standort habe zudem eine hohe At-

traktivität für Patienten und Ärzte und werde rund 150 bis 200 Arbeitsplätze 

generieren. Ein Umbau der "Villa N." zu einem modernen Klinikbetrieb sei 

anerkanntermassen undenkbar. Der geplante Spitalbau könne daher nur 

realisiert werden, wenn die Schutzverfügung vom 16. September 2009 wi-

derrufen werde. Die Voraussetzungen für einen Widerruf seien erfüllt. 

Mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss vom 13. Juni 2018 zog der 

Gemeinderat X "die Unterschutzstellung der Villa N. vom 25. Oktober 2001" 

(recte: gemeint ist der Beschluss vom 16. September 2009) in Wiederwä-

gung und entliess das Objekt vorbehältlich einer Realisierung des Klinik-

neubaus auf den Baubeginn der Klinik aus dem Schutz.  

Mit Beschluss der Baukommission X vom 22. Mai 2018 sowie der lärm-

schutzrechtlichen Beurteilung der Baudirektion Kanton Zürich vom 

19. Februar 2018 wurde der Klinik S. AG sodann die baurechtliche Bewilli-

gung für den Abbruch der "Villa N." und den Neubau einer Privatklinik er-

teilt. 

4. 

Die Rekurse richten sich sowohl gegen die Aufhebung der Schutzverfügung 

(G.-Nrn. R2.2018.00107, R2.2018.00109, R2.2018.00115, R2.2018.00119) 

als auch gegen das konkrete Bauvorhaben (G.-Nrn. R2.2018.00099, 

R2.2018.00110, R2.2018.00113, R2.2018.00116, R2.2018.00117 

R2.2018.00118).  

Das geplante Bauvorhaben bedingt den Abbruch des Schutzobjektes "Villa 

N.". Vorab ist somit zuerst zu prüfen, ob die Aufhebung der Schutzverfü-

gung zu Recht erfolgte. 

 

 

R2.2018.00099 Seite 16 

5.1. 

In diesem Zusammenhang bringen die Rekurrierenden zunächst vor, es sei 

der falsche Beschluss in Wiedererwägung gezogen worden.  

Dies ist – was die im Beschluss genannte Datierung des Entscheides an-

geht – zweifellos zutreffend. Richtigerweise hätte der Beschluss des Ge-

meinderates X vom 16. September 2009 und nicht derjenige vom 

25. Oktober 2001 in Wiedererwägung gezogen werden müssen. Dies führt 

allerdings nicht zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, geht doch 

aus dem Dispositiv und den Erwägungen des angefochtenen Beschlusses 

eindeutig hervor und war dies auch für die Parteien ohne weiteres erkenn-

bar, dass es sich bloss um eine falsche Datumsangabe handelt und zwei-

fellos die im Jahre 2009 erfolgte Unterschutzstellung in Wiedererwägung 

gezogen wurde. Aus diesem offensichtlichen Versehen können die Rekur-

rierenden nichts zu ihren Gunsten ableiten.  

5.2. 

Die Vorinstanz begründete die Schutzentlassung wie folgt: Die "Villa N." be-

finde sich bezogen auf die Schutzfähigkeit im gleichen Zustand wie zum 

Zeitpunkt ihrer Unterschutzstellung. Das Gutachten vom 18. April 2001 und 

der Bericht vom 5. April 2009 hätten nach wie vor Gültigkeit, wie der aus-

führliche Augenschein am 16. Februar 2016 mit Vertretern von Hochbau 

und Denkmalpflege im Rahmen einer Projektstudie ergeben habe. Vor-

übergehend beschädigtes Fensterglas und Sprayereien seien reversibel 

und würden die Schutzfähigkeit nicht mindern, wie die Abteilung Hochbau 

am Augenschein vom 7. Juni 2018 festgestellt habe. Im Übrigen wäre ein 

schlechterer, vom Eigentümer nicht verhinderter Zustand kein Grund für ei-

ne Schutzentlassung. Darauf sei die Eigentümerschaft wiederholt hinge-

wiesen und auch aufgefordert worden, das Schutzobjekt ungeschmälert zu 

erhalten. 

Verändert habe sich die tatsächliche Situation indessen insofern, als die 

Grundeigentümerin erneut die Absicht habe, an diesem traditionellerweise 

für einen Klinikbetrieb genutzten Standort einen Spitalneubau zu errichten. 

In der Realisierung eines neuen Spitalkomplexes sei eine wesentliche Än-

derung der tatsächlichen Verhältnisse zu erkennen. Das öffentliche Interes-

se am Erhalt der "Villa N." sei durch die Unterschutzstellung aktenkundig 

und offensichtlich. Zu klären sei im Rahmen der Interessenabwägung, wel-

 

 

R2.2018.00099 Seite 17 

che öffentlichen Interessen am Klinikneubau bestünden und ob diese höher 

zu gewichten seien, als die Interessen am Erhalt des Schutzobjekts.  

Das Baugrundstück sei seit dem Jahre 1959 durch einen Klinikbetrieb ge-

nutzt worden. Es befinde sich deshalb auch überwiegend in der Zone für öf-

fentliche Bauten. Zudem sei gemäss Art. 15 der Gestaltungsplanvorschrif-

ten für das Baugrundstück eine Nutzung durch einen Spitalneubau vorge-

sehen. Die Zustimmung zum Gestaltungsplan und dessen Revision zeige 

das starke und dauerhafte öffentliche Interesse an einem modernen Klinik-

betrieb an dieser Stelle. Die Klinik P. stehe allen Patienten offen, die private 

medizinische Leistungen in Anspruch nehmen möchten und für ärztliche 

Notfälle auch allen Bewohnerinnen und Bewohnern von X sowie Restau-

rantbesuchern. Die projektierte Klinik stehe damit einem weiten Personen-

kreis offen. Sie sei Teil der Gesundheitsinfrastruktur der Gemeinde und 

bringe damit einen Nutzen für die Bewohner, da die Ärztedichte erhöht 

werde. 

Die Baubewilligung vom 22. Mai 2018 zeige, dass sämtliche baurechtlichen 

Vorschriften durch den Klinikneubau eingehalten werden könnten, auch 

wenn dies eine Zunahme des Verkehrsaufkommens bedeute.  

Die Klinik plane bis zum Jahre 2021 aus den angemieteten Räumlichkeiten 

im […] auszuziehen, um die Kosten zu optimieren und zu wachsen. Sie 

wolle in X jährlich 3'000 bis 5'000 Eingriffe vor allem im Bereich Chirurgie 

durchführen. Vorgesehen seien 94 Spitalbetten, 5 Operationssäle, ein Be-

legarztzentrum, ein Restaurant sowie eine Garage für circa 100 Fahrzeuge. 

Die Baukosten würden sich auf 85 Millionen belaufen. Mit dem Klinikneu-

bau würden mindestens 150 grösstenteils qualifizierte Arbeitsplätze ge-

schaffen, was im Interesse des Gemeinwesens sei. Die Kliniknutzung kön-

ne so fortgeführt und X als Gewerbestandort gestärkt werden. 

Es stehe sodann kein Alternativgrundstück in X zur Verfügung. Der Erhalt 

des Schutzobjektes würde eine effiziente Gebäudestruktur des Neubaus 

verhindern, da das Sockelgeschoss im Baubereich C unterhalb des Stand-

orts des Schutzobjektes zu liegen komme. Zudem könnte bei einem Erhalt 

des Altbaus der Umgebungsschutzperimeter nicht freigehalten werden. Ei-

ne Verkleinerung oder ein Weglassen des Facharztzentrums würde dem 

Konzept der Klinik als Standort für medizinische Exzellenz, welche eine kri-

 

 

R2.2018.00099 Seite 18 

tische Grösse und Vielfältigkeit des Angebots mit effizienter Raumanord-

nung benötige, entgegenstehen.  

Durch den Abbruch des Schutzobjektes könne die gemäss Gestaltungsplan 

vorgesehene Nutzung umfassend verdichtet werden. Die Baukommission 

komme daher zum Schluss, dass das öffentliche Interesse an einem mo-

dernen Spitalneubau der Spitzenmedizin an diesem historisch als Klinikbe-

trieb genutzten Standort, der auch aufgrund der planerischen Grundlagen 

einen Klinikbetrieb vorsehe, das Interesse am Erhalt der unter Denkmal-

schutz stehenden "Villa N." überwiege. 

Aufgrund der ökonomischen Tragweite der Finanzierung des Grossprojek-

tes, der Vorgeschichte und der Begründung der Schutzentlassung rechtfer-

tige es sich, die Schutzentlassung der Villa zwingend mit dem Klinikneubau 

zu verknüpfen und nur unter dem Vorbehalt des Klinikneubaus zuzulassen. 

Würden beispielsweise andere beliebige Gebäude auf dem Grundstück ge-

plant, fehlte das überwiegende öffentliche Interesse für den Abbruch des 

Schutzobjektes. 

5.3. 

Die Rekurrierenden machen demgegenüber zusammengefasst geltend, die 

Schutzwürdigkeit und Schutzfähigkeit des Objektes sei unbestritten und 

durch die aktenkundigen Gutachten auch hinreichend belegt. Es bestehe 

daher ein hohes öffentliches Interesse an der Erhaltung der "Villa N.". Die 

Voraussetzungen für einen Widerruf der im Jahre 2009 erfolgten Unter-

schutzstellung seien nicht gegeben.  

Die Ausgangslage sei zum heutigen Zeitpunkt eine andere als beim ersten 

Klinikprojekt. Damals sei es nur um eine Inventarentlassung gegangen. 

Das Inventar stelle lediglich eine Vermutungsliste dar, was die Schutzwür-

digkeit anbelange. Die Vertrauensbasis einer Grundeigentümerschaft sei 

eine andere, wenn ein Objekt vorläufig inventarisiert sei, als wenn es durch 

Beschluss mit definitiv bestimmtem Schutzumfang unter Schutz gestellt 

worden sei. Der Eigentümerin sei seit dem Jahre 2009 bekannt, dass die 

"Villa N." förmlich unter Schutz stehe. Die Unterschutzstellung sei durch 

den Verzicht auf das damalige Klinikprojekt ausgelöst worden. Sowohl eine 

allfällige Verkaufsabsicht als auch eine anderweitige Entwicklung des 

Grundstückes hätte die Grundeigentümerin anschliessend im Wissen um 

 

 

R2.2018.00099 Seite 19 

diese Unterschutzstellung verfolgen müssen und können. Die Unterschutz-

stellung sei vom Verwaltungsgericht denn auch ausdrücklich deshalb als 

verhältnismässig beurteilt worden, weil die angebauten Seitenflügel nicht 

vom Schutz erfasst seien und ausreichend überbaubare Fläche zur Verfü-

gung stehe. Der Gestaltungsplan sei mit der Unterschutzstellung offensicht-

lich inadäquat geworden. Die Gemeinde habe darum auch bereits vor 

10 Jahren signalisiert, dass bei einem Verzicht auf das Klinikprojekt eine 

Aufhebung des Gestaltungsplanes und eine Umzonung angezeigt wäre, 

bzw. habe das Verwaltungsgericht eine solche sozusagen bemerkungswei-

se angeordnet. Die Grundeigentümerin hätte demnach nicht untätig bleiben 

und darauf vertrauen dürfen, dass sie nach so langer Zeit mit einem wieder 

zur Hand genommenen Projekt aus dem Jahre 2003 unter Berufung auf 

geänderte Verhältnisse einen Widerruf erwirken könne. Es könne nicht an-

gehen, rechtskräftige Verwaltungsgerichtsentscheide immer wieder in Fra-

ge zu stellen. Das Gebot der Rechtssicherheit sei allgemein und nicht nur 

im Interesse Privater beachtlich. Das Verhalten der Behörde sei in hohem 

Masse treuwidrig. Die Gemeinde verkenne mit ihrem widersprüchlichen 

Verhalten offensichtlich ihre Rolle als hoheitliche Behörde, welche einen 

grundsätzlichen Entscheid über die Schutzbedürftigkeit einer Baute zu tref-

fen habe. Ein Gebäude sei entweder schutzwürdig oder nicht, und man 

könne nicht jedes Mal je nach aktuellem Bauprojekt und den finanziellen 

Befindlichkeiten den Denkmalschutz einfach aushebeln. 

Es gehe vorliegend nicht um eine ursprünglich fehlerhafte Anordnung. Die 

Unterschutzstellung sei durch alle Instanzen bestätig worden. Es bräuchte 

somit ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse, welches einen Wi-

derruf geradezu gebieten würde. Ein solch überwiegendes öffentliches Inte-

resse am geplanten Klinikbetrieb sei indes nicht erkennbar. Eine eigentliche 

Interessenabwägung sei denn auch in keiner Weise vorgenommen worden. 

Ausführungen zu den überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen 

am Fortbestand der Unterschutzstellung und der Verhinderung des Ab-

bruchs der "Villa N." suche man vergebens. 

Eine Privatklinik könne zwar durchaus auch einem öffentlichen Interesse 

entsprechen aber dieses müsse eben überwiegend sein gegenüber dem In-

teresse am Erhalt des Schutzobjektes. Das finanzielle Interesse an einem 

prosperierenden Medizinalbetrieb gehöre nicht dazu. Das Spital trage nicht 

zur Grundversorgung der Bevölkerung bei. Der Betrieb einer auf eine ex-

 

 

R2.2018.00099 Seite 20 

quisite Kundschaft ausgerichteten Klinik, die einen guten Teil ihres Angebo-

tes auf Schönheit und Lebensgefühl ausgerichtete "komfortable" Operatio-

nen ausrichte und sich auch als Erstklasshotel anpreise, entspreche zwei-

fellos einem privaten Interesse der Patientenschaft, einem wirtschaftlichen 

Interesse und damit im Allgemeinen auch einem öffentlichen Interesse, 

aber nicht einem überwiegenden öffentlichen Interesse an einer funktionie-

renden Gesundheitsversorgung. Der Betrieb der fraglichen Klinik entspre-

che in diesem Sinn einem finanziellen Interesse der Betreiberin, das grund-

sätzlich dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Denkmals nachgehe. Die 

Klinik P. AG stehe sodann auch nicht auf der Spitalliste. Sie habe sich mit 

Absicht nicht um eine Aufnahme beworben, was unter anderem den Vorteil 

mit sich bringe, dass sie keiner Aufnahmepflicht unterliege. Die Beschrän-

kung auf Zusatzversicherte oder Selbstzahlende bringe zudem den Vorteil 

mit sich, dass die Notwendigkeit entfalle, den von den Krankenkassen nicht 

gedeckten Anteil der ambulanten oder stationären grundversicherten Kos-

ten querfinanzieren zu müssen. Die Erhöhung der Bettenanzahl führe zu-

dem dazu, dass den Allgemeinspitälern die Zusatzversicherten entzogen 

würden. Die Klinik stehe denn auch eben nur allen Patienten offen, die pri-

vate medizinische Leistungen in Anspruch nehmen wollten, sowie für ärztli-

che Notfälle von Bewohnern und Restaurantbesuchern, was zeige, dass 

eben nicht von einem überwiegenden öffentlichen Interesse gesprochen 

werden könne. Von einer einem weiten Personenkreis offen stehenden Ein-

richtung könne keine Rede sein. Dass die anwesenden Medizinalpersonen 

ärztliche Notfälle behandeln würden, entspreche der regulären Pflicht von 

Ärzten und Ärztinnen und sei damit bei der Interessenabwägung irrelevant. 

Die Klinik biete keine Notfallstation. Ein besonderes Interesse der […] Be-

völkerung in X liege aufgrund der Ausrichtung der Klinik auch nicht vor. Von 

der Weiterführung einer Tradition könne beim Neubau einer Privatklinik 

nicht gesprochen werden. Der Neubau mit rund 100 Betten habe mit der 

bescheidenen Klinik S. mit lediglich circa 30 Betten nichts gemeinsam. Der 

Standort sei sodann ungünstig am oberen Ende eines Berges und sei si-

cherlich nicht spezifisch für einen Spitalbetrieb. Ebenso wenig könne von 

einem Versorgungsnotstand in der Region X gesprochen werden. Da der 

geplante Neubau mit den öffentlichen Verkehrsmitteln nicht besonders gut 

erschlossen sei, spiele es keine Rolle, ob Patienten mit dem Auto zum Spi-

tal 1 oder ins Spital 2 fahren müssten. Es sei ohnehin grundsätzlich frag-

lich, wie weit überhaupt ein (überwiegendes) öffentliches Interesse an wei-

teren Spitälern bestehe, werde doch allgemein festgestellt, dass es für eine 

 

 

R2.2018.00099 Seite 21 

tragfähige Gesundheitspolitik "zu viele Spitäler" gebe. Im öffentlichen Inte-

resse läge vielmehr, keine zusätzlichen Spitalbetten zu schaffen. Gerade in 

der nahegelegenen Innenstadt von Y. […] sei das bestehende Überangebot 

augenfällig. Im Umkreis von nicht einmal 20 km von der geplanten Privat-

klinik befänden sich heute eine Vielzahl von Spitälern oder Kliniken, die ih-

rerseits Leistungen der plastisch-wiederherstellenden und ästhetischen 

Chirurgie anböten. Neben der bestehenden Klinik P. und […] seien dies 

beispielsweise [Aufzählung weiterer Kliniken und Spitäler], wobei diese Lis-

te nicht abschliessend sei. Einen Bedarf nach einer weiteren Schönheitskli-

nik gebe es schlicht nicht. Es würden auch keine neuen Arbeitsplätze ge-

schaffen, sondern nur bestehende Arbeitsplätze von Y nach X gezügelt.  

Die Zustimmung zum Gestaltungsplan datiere aus dem Jahre 2004 und 

habe sich auf das damals geplante Akutspital bezogen. Der ursprüngliche 

Gestaltungsplan habe zudem ein Projekt unter Erhalt der "Villa N." vorge-

sehen.  

Der Bau einer Klinik stelle im Übrigen per se keine Verdichtung da. Auch 

dieses Argument erweise sich als nicht stichhaltig. Nicht berücksichtigt 

worden sei zudem, der durch das Bauprojekt ausgelöste Mehrverkehr, wel-

cher sicherlich nicht im öffentlichen Interesse liege. 

Eine Weiternutzung des Schutzobjektes neben einem allfälligen Neubau sei 

nicht einmal näher geprüft worden. Der angefochtene Entscheid führe le-

diglich ohne nähere Begründung aus, der Erhalt der ehemaligen Villa wür-

de eine effiziente Gebäudestruktur des Neubaus verhindern und es sei 

ausgesprochen anspruchsvoll, ein Grossprojekt zu realisieren, ohne dem 

Schutzobjekt im Baubereich A einen grossen Teil seiner Wirkung zu neh-

men. Dies stehe klar im Widerspruch zu den Ausführungen des Bundesge-

richts in seinem Entscheid aus dem Jahr 2012, welches bei der Interessen-

abwägung festgehalten habe, dass in Anbetracht der Grösse des Grund-

stücks eine sinnvolle und wirtschaftliche Nutzung trotz der Unterschutzstel-

lung möglich sei.  

Hinzu komme, dass der Umstand, dass die Aufhebung der Schutzverfü-

gung pro forma "unter dem Vorbehalt des Klinikprojekts" stehen soll, nicht 

genüge, um die Verwirklichung der angeblichen öffentlichen Interessen zu 

sichern. Nichts und niemand könne die Bauherrschaft daran hindern, ihre 

 

 

R2.2018.00099 Seite 22 

Pläne nach dem Abbruch des Schutzobjekts einmal mehr zu ändern und 

auf das Neubauvorhaben zu verzichten. Nur schon dieses Risiko zeige, 

dass auch von einer nachträglichen Fehlerhaftigkeit der Schutzverfügung 

keine Rede sein könne.  

5.4. 

Formell rechtskräftige Verwaltungsverfügungen können unter bestimmten 

Voraussetzungen widerrufen werden. Ist der Widerruf – wie im Kanton Zü-

rich – gesetzlich nicht geregelt, beurteilt sich die Widerrufbarkeit von Verfü-

gungen auf Grund allgemeiner, in Lehre und Rechtsprechung entwickelter 

Kriterien. Danach können Verwaltungsakte, die wegen wesentlicher Ände-

rung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem Gesetz nicht oder 

nicht mehr entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden. Der Widerruf ist 

nur zulässig, wenn eine allgemeine Interessen- bzw. Werteabwägung 

ergibt, dass das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven 

Rechts dasjenige an der Wahrung der Rechtssicherheit bzw. am Vertrau-

ensschutz überwiegt. Das Gebot der Rechtssicherheit geht im Allgemeinen 

dann vor, wenn durch die frühere Verfügung ein subjektives Recht begrün-

det worden ist, oder wenn die Verfügung in einem Verfahren ergangen ist, 

in dem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen und ge-

geneinander abzuwägen waren, oder wenn der Private von einer ihm durch 

die Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat. Die-

se Regel gilt nicht absolut; ein Widerruf kann auch in einem der drei ge-

nannten Fälle in Frage kommen, wenn er durch ein besonders gewichtiges 

öffentliches Interesse geboten ist.  

In Abweichung von der früheren Praxis erkannte das Verwaltungsgericht 

des Kantons Zürich das Rückkommen auf eine Unterschutzstellung auch 

ohne Nachweis der Fehlerhaftigkeit der seinerzeitigen Verfügung als zuläs-

sig an (RB 1997 Nr. 76, vgl. zudem auch Entscheid des Verwaltungsge-

richts VB.201000707 vom 4. Mai 2011, E. 3.1.). Das Bundesgericht schütz-

te diese Auffassung und hielt fest, wenn das verfügende Gemeinwesen auf 

einen rechtskräftigen Verwaltungsakt wegen veränderter Verhältnisse zu-

rückkommen wolle, müsse eine wesentliche Änderung vorausgesetzt wer-

den, wie dies auch § 213 Abs. 3 PBG für die Anordnung von Schutzmass-

nahmen bei unbenütztem Ablauf der Frist zum Entscheid über die Schutz-

würdigkeit vorsehe (vgl. Bundesgerichtsurteil vom 28. April 1998, 

1P.98/1998; BGE 119 Ia 305).  

 

 

R2.2018.00099 Seite 23 

5.5.1. 

Der im Jahre 2009 ergangene Entscheid, das Objekt unter Denkmalschutz 

zu stellen, erging im Rahmen einer Überprüfung des denkmalpflegerischen 

Sachverhalts und der massgebenden Interessen. Eine ursprüngliche Feh-

lerhaftigkeit der Verfügung ist nicht ersichtlich und wird von der Vorinstanz 

denn auch nicht geltend gemacht. Ebenso wenig beruft sie sich auf eine 

den Widerruf rechtfertigende, nachträgliche Änderung der Rechtslage. Ent-

scheidend ist daher, ob in der geplanten Wiederaufnahme eines Klinikbe-

triebs und des in diesem Zusammenhang geplanten Klinikneubaus eine 

wesentliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse zu erblicken ist. 

5.5.2. 

Die "Villa N." bildete immer wieder Gegenstand von Abklärungen ihrer 

Schutzwürdigkeit. Bereits im Zusammenhang mit dem Beschluss vom 

25. Oktober 2001 betreffend die Überprüfung der Inventarentlassung der 

Villa erfolgte eine umfassende Abklärung der Schutzwürdigkeit sowie eine 

detaillierte Abwägung der sich gegenüberstehenden öffentlichen und priva-

ten Interessen, welche schliesslich aufgrund des damals vorliegenden 

Bauprojektes für ein Akutspital zugunsten des Bauprojektes ausfiel und 

damit zur Inventarentlassung der Villa führte. Im Jahre 2009 wurde diese 

Interessenabwägung in Widerrufung des Beschlusses aus dem Jahre 2001 

neu vorgenommen, da sich mit der Aufgabe des Klinikbetriebes und dem 

geplanten Verkauf des Grundstückes der Sachverhalt wesentlich geändert 

hatte.  

Mit der Wiederaufnahme des Klinikprojektes hat sich der Sachverhalt nun 

erneut geändert. Es ist nur konsequent, wenn wiederum von einer wesent-

lichen Änderung der Verhältnisse ausgegangen wird und somit eine erneu-

te Interessenabwägung durchgeführt werden kann. So hielt auch das Ver-

waltungsgericht in seinem den ersten Widerruf betreffenden Entscheid vom 

4. Mai 2011 (VB.2010.00707) ausdrücklich fest, dass bereits eine wesentli-

che Veränderung der Interessenlage bewirken könne, dass eine Unter-

schutzstellung nicht mehr dem Gesetz entspreche, da eine Unterschutzstel-

lung nicht bloss ein schutzfähiges Objekt voraussetze, sondern eben auch 

aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden Interessen 

gerechtfertigt sein müsse.  

 

 

R2.2018.00099 Seite 24 

Genau dies ist auch vorliegend der Fall. Von einem treuwidrigen Verhalten 

der Verwaltungsbehörde kann keineswegs gesprochen werden, ist die Be-

hörde gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung doch gerade-

zu in der Pflicht, eine geänderte Interessenlage auch angemessen zu be-

rücksichtigen. Nicht nachvollziehbar ist sodann der Einwand der Rekurrie-

renden, die Eigentümerschaft hätte die Entwicklung des Grundstückes be-

reits nach dem Unterschutzstellungsentscheid im Jahre 2009 anhand neh-

men können und müssen. Dies entbehrt jeglicher Grundlage.  

Somit ist von einer wesentlichen Veränderung der Verhältnisse auszuge-

hen. Damit ist indes noch nichts darüber gesagt, ob diese Veränderung der 

tatsächlichen Verhältnisse auch dazu führt, dass die erfolgte Unterschutz-

stellung nicht mehr dem Gesetz entspricht. Es ist daher zu prüfen, ob die 

Interessenabwägung unter Berücksichtigung des streitbetroffenen Baupro-

jekts zu Recht anders ausgefallen ist, als noch im Jahr 2009. 

5.6.1. 

Das öffentliche Interesse am Erhalt der "Villa N." ist durch die Unterschutz-

stellung aktenkundig und offensichtlich. Für die Vornahme der Interessen-

abwägung ist indes zusätzlich vorab der Grad der Schutzwürdigkeit des 

Streitobjektes zu bestimmen, da das öffentliche Interesse an der Erhaltung 

eines Schutzobjektes minderer Bedeutung weniger gewichtig ist als bei ei-

nem Objekt von hochrangiger Bedeutung. 

Weder in den sich bei den Akten befindlichen Gutachten von P. F. noch im 

dannzumal durchgeführten Rechtsmittelverfahren bezüglich der Unter-

schutzstellung wurde der Schutzgrad der "Villa N." je gezielt ermittelt. Dem 

Entscheid des Baurekursgerichtes vom 9. November 2010 (BRKE II 

Nr. 0264/2010) kann indes diesbezüglich entnommen werden, dass es sich 

beim Streitobjekt um ein zeittypisches Werk des berühmten Architekten-

brüderpaares Pfister handelt, welche ansonsten praktisch keine Ein- oder 

Mehrfamilienhäuser bzw. Villen ausserhalb Y konzipiert haben. Es wurde 

im Entscheid sodann detailliert ausgeführt, wieso eine stilgeschichtliche 

Zuordnung des Werkes schwierig sei. Im Weiteren wurde festgehalten, 

dass es sich nicht um ein stilgeschichtliches Unikat handeln müsse, um die 

wichtige Zeugenschaft zu bejahen. Das Verwaltungsgericht hielt in seinem 

Rechtsmittelentscheid (VB.2010.00707 vom 4. Mai 2011) ergänzend fest, 

es handle sich um einen äusserst interessanten und wichtigen Zeugen da-

 

 

R2.2018.00099 Seite 25 

für, dass die Architektenbrüder bei dieser Wohnbaute als "Spätwerk" und in 

jener Zeit der nationalen Bedrohung sowohl Elemente der "nationalen 

Romantik" als auch der Moderne verarbeitet hätten. Das Bundesgericht 

hielt in seinem Entscheid (BGr 1C_300/2011 vom 3. Februar 2012) 

schliesslich fest, sämtliche Rechtsmittelinstanzen seien sich einig, dass am 

Objekt Elemente verschiedener Epochen ablesbar seien und dieses des-

wegen Zeugnis von einer Zeit des Umbruchs ablege. Die entsprechenden 

Erwägungen der Vorinstanzen seien durch die Fachliteratur belegt.  

Zusammen mit der Gemeinde und der Eigentümerschaft kann aufgrund der 

Akten und nach dem vorstehend Gesagten festgehalten werden, dass der 

"Villa N." keine überragenden Schutzqualitäten attestiert werden. Es han-

delt sich beim Objekt zwar um ein einzigartiges Werk innerhalb des Oeuv-

res der Architekten Pfister und damit um einen zweifellos wichtigen Zeu-

gen, aber nicht um ein einzigartiges Werk für ein Zeugnis der damaligen 

Epoche des Umbruchs. Die Urheberschaft eines Objektes ist indes nicht 

gleich gewichtig wie dessen Repräsentation einer Epoche. Entsprechend 

reduziert sich daher auch der Schutzgrad. Es handelt sich sodann lediglich 

um ein kommunales Schutzobjekt. Eine überkommunale Bedeutung kommt 

der Villa nicht zu.  

Das Schutzobjekt hat in den Jahren seit der Unterschutzstellung zudem 

zweifellos einige Beeinträchtigungen erfahren. Dieser Umstand hat indes 

keinen Einfluss auf den Grad der Schutzwürdigkeit. Die erfolgten Beein-

trächtigungen sind mehrheitlich reversibel. Zudem hätten sich die Gemein-

de und die Bauherrschaft aufgrund ihrer Pflicht, das Schutzobjekt unge-

schmälert zu erhalten, eine Minderung ohnehin zu ihrem Nachteil anrech-

nen zu lassen. Die nach wie vor bestehende Erhaltensfähigkeit des Objek-

tes wurde von den Parteien denn auch nicht ernsthaft bestritten. Die erfolg-

ten Beeinträchtigungen vermögen daher keine Minderung des Schutzgra-

des zu begründen. 

Der Schutzgrad der Villa ist somit als mittel bis hoch einzustufen. Keines-

falls handelt es sich indes um ein hochgradiges Schutzobjekt. Somit ist das 

öffentliche Interesse am Erhalt ebenfalls als mittel bis hoch, aber eben nicht 

als hochrangig einzustufen. 

 

 

R2.2018.00099 Seite 26 

5.6.2. 

Zu prüfen ist somit im Weiteren, welche öffentlichen und privaten Interes-

sen am Klinikneubau bestehen und ob diese höher zu gewichten sind, als 

das Interesse am Erhalt des Schutzobjektes.  

Die Vorinstanz hat die im konkreten Einzelfall tangierten öffentlichen und 

privaten Interessen sorgfältig ermittelt und gegeneinander abgewogen. 

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass das öffentliche Interesse am Neubau 

einer Klinik mit der Festsetzung und der nachträglichen Revision des Ge-

staltungsplanes offensichtlich als sehr hoch erachtet wurde. Die stimmbe-

rechtigte Bevölkerung der Gemeinde X hat sich klar für ein Klinikprojekt 

ausgesprochen, dass den Abbruch des Schutzobjektes vorsieht. Dabei darf 

es keine Rolle spielen, ob es sich um ein öffentliches oder privates Spital 

handelt, da an einer medizinischen Versorgung grundsätzlich ein öffentli-

ches Interesse besteht und die Gesundheitsversorgung sowohl durch öf-

fentliche als auch durch private Institutionen abgedeckt wird. So ist das öf-

fentliche Interesse am Spitalbau auch nicht davon abhängig, ob ein Spital 

auf der Spitalliste figuriert oder nicht. Die private Trägerschaft des Spitals 

darf bei der Interessenabwägung nicht nachteilig ins Gewicht fallen. So-

dann wurde auch die ehemalige Klinik S. als Privatspital mit Belegarztsys-

tem geführt. Mit dem Gestaltungsplan wurde denn auch nicht explizit auf 

ein Akutspital Bezug genommen, sondern der Weg geebnet für eine Wei-

terführung der bisherigen Klinik S. In den Bestimmungen zum Gestaltungs-

plan ist die zulässige Nutzweise ganz allgemein mit "Spitalbauten mit zuge-

hörigen Nebennutzungen, einschliesslich Wohnungen für das Spitalperso-

nal" umschrieben (vgl. dazu act. 14.11 im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00110 

[Art. 15 GPV]). Eine weitergehende Einschränkung wurde nicht statuiert. 

Diese öffentliche Meinungsbildung ist hoch zu gewichten. 

Die unterschiedlichen Grundversicherungsvarianten gewähren sodann teil-

weise schon seit längerer Zeit keine freie Arzt- oder Spitalwahl mehr, womit 

sich nicht vermeiden lässt, dass unterschiedliche Angebote für unterschied-

liche Versicherungsmodelle bestehen. Auch in der medizinischen Versor-

gung bestehen differenzierte Angebote, welche die unterschiedlichen Be-

dürfnisse in der Bevölkerung repräsentieren. Dies gerade im Bereich der 

Spezialmedizin. Aber auch bei Alters- und Pflegeheimen, an deren Erstel-

lung in der Regel auch ein hohes öffentliches Interesse gegeben ist, gibt es 

grosse Unterschiede, welchem Personenkreis diese offenstehen. Gleiches 

 

 

R2.2018.00099 Seite 27 

gilt es für eine Vielzahl von allgemeinen Bedürfnissen der Bevölkerung zu 

sagen, seien dies Lebensmittelläden, Kleiderläden oder Dienstleistungen. 

Diesen unterschiedlichen Bedürfnissen ist auch durch die Behörden Rech-

nung zu tragen. Zudem steht die Klinik allen zusatzversicherten Personen 

offen und nicht nur den privatversicherten. Gerade das Abschliessen einer 

halbprivaten Zusatzversicherung ist durchaus nicht unüblich in der 

Schweiz. Das Angebot der Klinik ist sodann auch nicht – wie von den Re-

kurrierenden behauptet – auf sogenannte "Schönheitsoperationen" be-

schränkt, sondern bietet ein breit gefächertes Angebot, welches unter an-

derem auch allgemeine chirurgische Eingriffe, Anästhesiologie, Augenchi-

rurgie, Brustkrebschirurgie, Gynäkologische Chirurgie, Hals-, Nasen- und 

Ohrenchirurgie, Handchirurgie, Kardiologie, Kiefer- und Gesichtschirurgie, 

endokrine Chirurgie, Onkologie, Physiotherapie, Radiologie, Rheumatolo-

gie, Urologie, Venenchirurgie, Viszeralchirurgie, Wirbelsäulenchirurgie und 

Orthopädie des gesamten Bewegungsapparates umfasst. Im Bereich der 

plastischen Chirurgie werden auch rekonstruktive Eingriffe durchgeführt 

(vgl. […]).  

Auch die Rekurrierenden anerkennen, dass einer Privatklinik nicht per se 

das öffentliche Interesse abgesprochen werden kann. Es besteht damit 

kein Anlass, auf die mit der Festsetzung des Gestaltungsplans statuierten 

öffentlichen Interessen zurückzukommen. Bereits aus diesem Grund liegt 

ein gewichtiges öffentliches Interesse vor, dass das Interesse an einer Un-

terschutzstellung überwiegt. Hinzukommt, dass der Standort seit Jahren als 

Klinik genutzt wurde und sich für einen solchen Betrieb demnach auch eig-

net. So liegt das Grundstück denn auch zum überwiegenden Teil in der Zo-

ne für öffentliche Bauten und soll daher auch entsprechend der Zonierung 

genutzt werden können. Eine Beibehaltung der Unterschutzstellung würde 

aufgrund der Lage der Villa inmitten des Grundstücks und dem weitrei-

chenden Umgebungsschutz derselben die Erstellung eines modernen Kli-

nikbetriebs neben der Villa nicht zulassen. Es dürfte zudem als bekannt vo-

rausgesetzt werden, dass ein moderner Klinikbetrieb auf eine hohe Funkti-

onalität angewiesen ist und vielen medizinisch begründeten Ansprüchen 

genügen muss und daher auch eine Vielzahl entsprechender Auflagen zu 

erfüllen hat. Die Erfüllung dieser Anforderungen kann hauptsächlich durch 

eine spezifische Anordnung der Räumlichkeiten erreicht werden, was in der 

Regel nur mit einem Neubau zu realisieren ist. 

 

 

R2.2018.00099 Seite 28 

Die Gemeinde X hat sodann durchaus ein Interesse daran, dass der jahre-

lange Klinikbetrieb, welcher einen wohnortnahen Beitrag zur medizinische 

Versorgung der Bevölkerung leistete, wieder aufgenommen wird. Gerade 

die Tendenz, Behandlungen vermehrt ambulant durchzuführen, lässt den 

Anspruch der Bevölkerung an wohnortnahen Behandlungsmöglichkeiten 

ansteigen. Diesem Bedürfnis wird mit der Erstellung der geplanten Fach-

arztzentren Rechnung getragen.  

Somit erweist sich die vorinstanzliche Interessenabwägung als nicht 

rechtsverletzend. 

5.6.3. 

Zum Argument der Rekurrierenden, eine Entlassung unter dem Vorbehalt 

der Realisierung des Neubaus genüge nicht, um die Verwirklichung der an-

geblichen öffentlichen Interessen zu sichern, da nichts und niemand die 

Bauherrschaft daran hindern könne, ihre Pläne nach dem Abbruch des 

Schutzobjekts einmal mehr zu ändern und auf das Neubauvorhaben zu 

verzichten, ist zwar nicht gänzlich von der Hand zu weisen. Dieses Problem 

stellt sich indes bei jeder Schutzabklärung, wenn eine Inventarentlassung 

oder eben auch wie vorliegend eine Aufhebung der Unterschutzstellung 

aus Verhältnismässigkeitsgründen mit Bezug auf andere öffentliche Inte-

ressen erfolgt. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass die Behör-

de eine Abbruchbewilligung erst dann erteilt, wenn mit dem Bau des Klinik-

projektes begonnen werden soll. Dabei darf weder der Gemeinde noch der 

Bauherrschaft ein treuwidriges Verhalten unterstellt werden.  

5.7. 

Der vom Gemeinderat beschlossene Widerruf der Unterschutzstellung un-

ter dem Vorbehalt der Realisierung des Klinikprojektes ist damit nicht zu 

beanstanden. Die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00107, 

R2.2018.00109, R2.2018.00115 und R2.2018.00119 sind somit abzuwei-

sen. 

6.1. 

Im Weiteren ist somit zu prüfen, ob die Baubewilligung für den Neubau der 

Klinik zu Recht erteilt wurde. 

 

 

R2.2018.00099 Seite 29 

6.2.1. 

Der Rekurrent im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00099 wendet sich gemäss 

seinen eigenen Angaben einzig gegen das Baustellenverkehrskonzept (vgl. 

act. 2 in Verbindung mit act. 25 im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00099 sowie 

Prot. S. 9). Er macht diesbezüglich geltend, ein Kreuzen zweier Lastwagen 

sei im Bereich seines Grundstücks nicht möglich und ein Kreuzen zwischen 

einem Personenwagen und einem Lastwagen sei nur knapp möglich. Das 

Verkehrskonzept sei in Bezug auf diese Probleme zu ergänzen.  

6.2.2. 

Die Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass ein Bauvorhaben 

den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (§ 320 PBG). Mit der Be-

willigungsfähigkeit eines Bauprojektes hat die Frage der Bauausführung 

nichts zu tun. Ein bewilligungsfähiges Projekt ist grundsätzlich immer reali-

sierbar; wie die Bauausführung im konkreten Fall organisiert wird, ist der 

Bauherrschaft überlassen, zumal oftmals mehrere Varianten denkbar sind. 

Dabei wird als selbstverständlich vorausgesetzt und muss daher in der 

Baubewilligung nicht eigens statuiert werden, dass der Bauherr die Regeln 

der Baukunde (§ 239 PBG) sowie die umweltschutzrechtlichen, strassenpo-

lizeilichen und weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhält und auch 

die Eigentumsrechte Dritter respektiert. Sofern die Ausführung der Bauar-

beiten besondere Massnahmen bedingt - etwa die vorübergehende Benüt-

zung des öffentlichen Grundes, Signalisationen oder Absperrungen im Zu-

sammenhang mit dem Baustellenverkehr usw. - sind von der Bauherrschaft 

entsprechende Bewilligungen einzuholen. Oftmals wird von den Baubehör-

den vor der Baufreigabe auch die Vorlage eines Bauinstallationsplanes ver-

langt. Generell gilt jedoch, dass die Baubehörden zwar berechtigt, aber 

grundsätzlich nicht verpflichtet sind, bereits in der Baubewilligung Auflagen 

betreffend die Bauausführung zu statuieren, es sei denn, besondere Um-

stände des Einzelfalles oder die Besonderheit des Bauvorhabens würden 

dies nahelegen.  

6.2.3. 

Die Bauherrschaft hat bereits mit dem Baugesuch ein Baustellenkonzept 

eingereicht, welches als Grundlage für die Baustellenorganisation dient 

(act. 14.6.3 f. im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00110). Die Zufahrt zur Baustel-

le soll mit einer Ampelanlage geregelt werden, weil das Kreuzen zweier 

Lastwagen – wie auch der Rekurrent ausführt – auf der I.-Strasse nicht 

 

 

R2.2018.00099 Seite 30 

möglich sei. Im Verkehrskonzept vom 18. April 2018 (act. 14.6.1. im Verfah-

ren G.-Nr. R2.2018.00110) wurde das Verkehrskonzept für die Bauphase 

überprüft und es wurden verschiedene Massnahmen empfohlen. Das Bau-

stellenverkehrskonzept wurde indes noch nicht bewilligt. Vielmehr muss es 

vor Baufreigabe zusammen mit den verkehrssignalisatorischen Massnah-

men eingereicht werden (Auflage in Dispositivziffer 5.12.3). Insofern erweist 

sich der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00099 als verfrüht.  

Weitere Auflagen betreffend die genaue Baustelleninstallation, welche auch 

die Bauzufahrt regeln würden, wurden noch nicht statuiert. Aufgrund der 

örtlichen Situation besteht auch kein Anlass, bereits mit der Baubewilligung 

weitere Anordnungen zu treffen. Dass das Grundstück des Rekurrenten 

ohne dessen Zustimmung nicht als Zufahrt benutzt werden darf, bedarf kei-

ner zusätzlichen speziellen Auflage im baurechtlichen Entscheid. Eine all-

fällige zwingend notwendige Nutzung eines Drittgrundstückes wäre in ei-

nem separatem Verfahren gemäss § 229 ff. PBG zu regeln.  

Der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00099 ist damit abzuweisen. 

6.3.1. 

Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R2.2018.00116 monieren sodann, 

es liege eine unzulässige Baubewilligung auf Vorrat vor, da der Beschluss 

über den Widerruf der Unterschutzstellung der "Villa N." nicht rechtskräftig 

sei. Eine Baubewilligung könne erst erteilt werden, wenn die Schutzentlas-

sung rechtskräftig sei. 

6.3.2. 

Erfordert die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Verfügun-

gen mehrerer Behörden oder Amtsstellen, so ist eine Stelle zu bezeichnen, 

die für ausreichende Koordination sorgt. Dabei sind die grundlegenden 

Verwaltungsakte formell und materiell zu koordinieren (Art. 25a des Raum-

planungsgesetzes [RPG] und § 8 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung 

[BVV]). Nicht der Koordinationspflicht unterliegen die im Anhang der Bau-

verfahrensverordnung besonders bezeichneten Beurteilungen, die für die 

Zulässigkeit des Bauvorhabens an sich unerheblich sind und daher ergän-

zenden Verfahren vorbehalten werden können (§ 8 Abs. 2 BVV). Erheblich 

und damit koordinationspflichtig ist eine Beurteilung dann, wenn sie 

Rechtsnormen betrifft, deren Verletzung eine Verweigerung des Bauvorha-

 

 

R2.2018.00099 Seite 31 

bens rechtfertigen würde. Zur Sicherstellung der Koordination ist es auch 

zulässig, eine Baubewilligung mit einer Suspensivbedingung zu verknüp-

fen, deren Erfüllung nicht vom (alleinigen) Willen des Verfügungsadressa-

ten abhängt. Der Eintritt des ungewissen künftigen Ereignisses (oder des-

sen Ende [bei einer Resolutivbedingung]) muss indessen mit einer gewis-

sen Wahrscheinlichkeit in Betracht kommen, andernfalls die Statuierung ei-

ner solchen Bedingung als zweckuntauglich abzulehnen wäre. 

6.3.3. 

Vorliegend sind der Widerruf der Schutzverfügung der "Villa N." und die 

Baubewilligung für das Klinikprojekt miteinander verknüpft, da die 

Schutzentlassung nur aufgrund des als höher gewichteten öffentlichen Inte-

resses am Klinikneubau erfolgt und daher von diesem abhängig gemacht 

wurde. Daher erfolgte der Entscheid über die Baubewilligung auch vor dem 

Schutzentlassungsentscheid und wurden die beiden Entscheide mittels 

entsprechender Nebenbestimmungen in eine gegenseitige Abhängigkeit 

gesetzt. Die beiden Entscheide wurden sodann auch koordiniert versandt. 

Die Bewilligungsfähigkeit des Neubauvorhabens hängt allein von der Ein-

haltung der einschlägigen Vorschriften ab (§ 320 PBG) und nicht davon, ob 

als Voraussetzung für dessen Realisierung das Schutzobjekt beseitigt wer-

den darf. Mit der Bedingung, dass die Baufreigabe für das Klinikprojekt erst 

erfolgt, wenn die "Villa N." rechtskräftig aus dem Schutz entlassen wurde 

und eine rechtskräftige Abbruchbewilligung vorliegt, hat die Gemeinde im 

Rahmen der ihr zur Verfügung stehenden Mittel so weit wie möglich sicher-

gestellt, dass die "Villa N." nur dann abgebrochen wird, wenn das Klinikpro-

jekt auch tatsächlich realisiert wird. So wurde korrekterweise auch nicht die 

Baubewilligung unter dem Vorbehalt einer Suspensivbedingung erteilt, 

sondern nur die Baufreigabe. Eine solche Vorgehensweise ist gerade bei 

der koordinierten Behandlung von Schutzanordnungen und Baubewilligun-

gen durchaus üblich und nicht weiter zu beanstanden. Zudem ist ohnehin 

nicht ersichtlich, inwiefern sich die Anordnung dieser Nebenbestimmung 

zulasten der Nachbarn auswirken könnte. Ohne die rechtskräftige Aufhe-

bung der Unterschutzstellung kann das Bauvorhaben nicht realisiert wer-

den und die Baubewilligung erlischt automatisch nach Ablauf von 3 Jahren 

(§ 322 Abs. 1 PBG). 

 

 

R2.2018.00099 Seite 32 

6.4.1. 

Die Rekurrierenden in den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00113 und 

R2.2018.00116 bringen im Weiteren vor, das Bauvorhaben sei nicht zo-

nenkonform. Das Baugrundstück liege in der Zone für öffentliche Bauten. 

Dieser Zone könnten Grundstücke zugewiesen werden, welche von ihren 

Eigentümern zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt würden. Typische 

Beispiele seien der Bau von Schulhäusern, Spitälern, Alters- und Pflege-

heimen, Verwaltungsgebäuden, Schwimmbädern und dergleichen. Der 

Sinn dieser besonderen Zonen bestehe darin, mit grosszügigeren Bauvor-

schriften die Erfüllung öffentlicher Aufgaben zu ermöglichen, die nach den 

Bestimmungen der umgebenden Zonen nicht oder nur erschwert zulässig 

wären. Angesichts dieser Privilegierung bei den Bauvorschriften seien die 

Nutzungen in solchen Zonen aber auf Bauvorhaben zu beschränken, die in 

einem engen Zusammenhang mit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben stün-

den. Auch die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X weise in Art. 29 

explizit darauf hin, dass in der Zone für öffentliche Bauten nur Bauten er-

stellt werden dürften, welche der Allgemeinheit dienten. Die Baubewilligung 

halte indes ausdrücklich fest, dass die geplante Klinik ein Privatspital für 

Privat- und Halbprivatpatienten sowie Selbstzahler sei. Zur Zonenkonformi-

tät werde nur ausgeführt, die Nutzung sei zonen- und gestaltungsplankon-

form. Das Bauvorhaben erfülle aber eben gerade keine öffentliche Aufgabe 

und erfülle daher das Erfordernis der Zonenkonformität in keiner Weise. Die 

geplante Klinik sei eine exklusive Privatklinik im obersten Preissegment, 

deren Leistungen für einen grossen Anteil der Bevölkerung nicht er-

schwinglich seien. Die Klinik P. werbe denn auf ihrer Website auch wie 

folgt: "Die Konzentration aufs Privatsegment wurde dann auch zum Kern-

geschäft der Klinik P. Die Hotellerie wurde ausgebaut, eine Sterne-

Gastronomie eingeführt, eine Guest-Relations-Verantwortliche geholt und 

die Dienstleistungsbereitschaft auf allen Stufen erhöht". Hinsichtlich der 

Kosten werde ausgeführt: "Da es sich bei der Klinik P. um eine Privatklinik 

handelt, ist eine Zusatzversicherung erforderlich: Für Behandlungen in un-

serer Klinik benötigen Sie eine Privatversicherung oder eine Halbprivatver-

sicherung. Selbstverständlich können sich auch allgemein versicherte Pati-

enten bei uns behandeln lassen, indem sie sich für ein Upgrade entschei-

den." Diese Auszüge würden den exklusiven Charakter der geplanten Klinik 

unterstreichen. Von einer einem weiten Personenkreis offenstehenden Ein-

richtung, welche eine öffentliche Aufgabe wahrnehme, könne nicht die Re-

de sein. Im öffentlichen Interesse wäre ein Spital mit Leistungsauftrag des 

 

 

R2.2018.00099 Seite 33 

Kantons zur Sicherung des Versorgungsbedarfs nach dem Krankenversi-

cherungsgesetz (KVG [sogenanntes Listenspital nach Art. 39 KVG]), das 

entsprechend sämtlichen Personen von X und den umliegenden Gemein-

den offen stünde und nicht nur einem erlauchten Kreis von Personen 

zwecks Befriedigung kosmetischer und medizinischer Luxusbedürfnisse. 

So habe auch das Kantonsgericht Luzern im Fall einer Orthopädischen Kli-

nik festgehalten, es sei nicht einzusehen, wieso ein Ärztezentrum besser 

gestellt werden sollte, als eine andere Privatklinik, indem sie beim Neubau 

dank der Zone für öffentliche Bauten von einer günstigeren Nutzungsziffer 

profitieren dürfte als in einer Wohn- und Arbeitszone.  

6.4.2. 

Einer Zone für öffentliche Bauten können Grundstücke zugewiesen werden, 

die von ihren Eigentümern zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt 

werden (§ 60 PBG). Es handelt sich um eine spezielle Bauzone, die der 

Tatsache Rechnung trägt, dass öffentliche Aufgaben zwingend erfüllt wer-

den müssen und die hierzu erforderlichen Bauten und Anlagen primär ihrer 

funktionalen Bedeutung zu genügen haben. Architektonische Ausgestal-

tung, Kubatur, Baumassenverteilung, Ausstattungen, Ausrüstungen etc. 

richten sich nach der Zweckbestimmung und zudem nach den Anforderun-

gen der möglichst effizienten und kostensparenden Zweckerfüllung. Die zu 

erbringenden Leistungen können mit dem Betrieb von Anlagen verbunden 

sein, die einen bestimmten Standort, eine erhöhte Immissionstoleranz etc. 

verlangen. 

In Art. 15 der Gestaltungsplanvorschriften Klinik S. ist sodann festgehalten, 

dass nur Spitalbauten mit den zugehörigen Nebennutzungen, einschliess-

lich Wohnungen für das Spitalpersonal sowie die Integration von Arztpra-

xen im Spitalbau zulässig sind. 

6.4.3. 

Der geplante Spitalbetrieb liegt, wie bereits vorstehend unter Ziffer 5.6.2. 

ausgeführt, im öffentlichen Interesse, erfüllt eine öffentliche Aufgabe und ist 

damit in der Zone für öffentliche Bauten zonenkonform und entspricht auch 

den Vorschriften des Gestaltungsplans, welcher ausdrücklich Spitalbauten 

mit integrierten Arztpraxen vorsieht. Es ist diesbezüglich vollumfänglich auf 

die Ausführungen unter Ziffer 5.6.2. vorstehend zu verweisen. Ergänzend 

sei noch festgehalten, dass der von den Rekurrierenden angeführte Bun-

 

 

R2.2018.00099 Seite 34 

desgerichtsentscheid nicht einschlägig ist, lässt sich aus diesem Entscheid 

doch nicht ableiten, dass eine Privatklinik in der Zone für öffentliche Bauten 

per se nicht zonenkonform wäre. Vielmehr ist immer eine einzelfallweise 

Beurteilung vorzunehmen. Im genannten Entscheid ging es denn auch um 

ein Ärztehaus mit einem sehr eingeschränkten Angebot und nicht um ein 

Spital mit einer Vielzahl an Dienstleistungen wie die vorliegend geplante 

Klinik. Der diesbezügliche Einwand verfängt daher nicht.  

6.5.1 

Die Rekurrierenden in den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00110 und 

R2.2018.00118 machen sodann geltend, es liege eine Verletzung des Ko-

ordinationsgebots vor. Das strittige Bauvorhaben liege nicht nur in der Zone 

für öffentliche Bauten und damit auch im Perimeter des Gestaltungs-

planareals Klinik S. (GP 6 gemäss kommunalem Zonenplan), sondern sehe 

auch bauliche Massnahmen auf dem in der Wohnzone liegenden Teil der 

Parzelle vor, welcher Bestandteil des privaten Gestaltungsplans S. R. sei 

(GP 4 gemäss kommunalem Zonenplan). Auf diesen Umstand gehe die 

Baukommission in der angefochtenen Baubewilligung mit keinem Wort ein. 

Die entsprechende Prüfung auf die Vereinbarkeit mit den planungsrechtli-

chen Grundlagen habe nicht stattgefunden. Dies stelle einen Verstoss ge-

gen das Koordinationsgebot im Sinne von Art. 25a RPG dar.  

6.5.2 

Die Koordinationspflicht gemäss Art. 25a RPG will die Grenzen zwischen 

den einzelnen Rechts- und Sachgebieten überwinden, nicht aber zwischen 

den einzelnen Bewilligungsphasen. Das Gestaltungsplanverfahren und das 

Bewilligungsverfahren sind grundsätzlich zwei nicht zu koordinierende Ver-

fahren (vgl. dazu auch BGr 1P.532/2006). Vorliegend geht es den Rekurrie-

renden wohl auch eher um die Frage, ob ein Verstoss gegen die massge-

benden Planungsgrundlagen vorliegt, welcher eine vorgängige – indes 

nicht zwingend zu koordinierende – Anpassung des Gestaltungsplanes er-

forderlich machen würde.  

6.5.3. 

In diesem Zusammenhang wenden die Rekurrierenden in den Verfahren 

G.-Nrn. R2.2018.00110 und R2.2018.00118 ein, es seien diverse Eingriffe 

geplant, die von den Vorschriften des privaten Gestaltungsplanes abwei-

chen würden. So solle die I.-Strasse im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 2 bis 

 

 

R2.2018.00099 Seite 35 

zum Baugrundstück auf eine Breite von 5.45 m verbreitert werden. Dies 

stehe aber im Widerspruch zur entsprechenden Festlegung im Gestal-

tungsplan S. R. Zudem sei vorgesehen, entlang der I.-Strasse neun Park-

plätze für das Bauvorhaben anzuordnen. Auch dies sei mit dem privaten 

Gestaltungsplan nicht zu vereinbaren, da diese Fläche zum grössten Teil 

für Besucherparkplätze für das übrige Gestaltungsplangebiet reserviert sei. 

Schliesslich missachte das Bauvorhaben die Vorgabe des privaten Gestal-

tungsplanes S. R., wonach im Bereich der Zonengrenze eine Notzufahrt 

von der I.-Strasse zum Grundstück Kat.-Nr. 5 zu führen sei, die aus Schot-

terrasen oder Rasengittersteinen bestehen müsse. Daraus ergebe sich, 

dass zuerst eine Anpassung des privaten Gestaltungsplanes erforderlich 

wäre, bevor eine Baubewilligung erteilt werden könnte.  

6.5.4. 

Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, 

architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu 

diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung 

auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenord-

nung abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für 

bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die 

Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei 

darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantona-

len Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestal-

tungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Aus-

stattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch ei-

nen Quartierplan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die 

weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Anders als bei 

Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer 

im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. 

Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankon-

form gebaut werden darf (vgl. zum Ganzen Walter Haller/Peter Karlen, 

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, 

Rz. 317 ff.). 

6.5.5. 

Den Gestaltungsplanvorschriften und dem dazugehörigen Plan lässt sich 

entnehmen, dass im strittigen Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 2 ein Teilbe-

reich entlang der I.-Strasse für Pflichtabstellplätze der Klinik und ein Be-

 

 

R2.2018.00099 Seite 36 

reich für übrige Parkplätze ausgeschieden wurde. In den dazugehörigen 

Vorschriften findet sich hingegen keine Verpflichtung, den ganzen Bereich 

auch tatsächlich für Abstellplätze zu nutzen. Dies macht auch Sinn, da nicht 

mehr Parkplätze zu erstellen sind, als auch tatsächlich benötigt werden, 

und eine unterirdische Anordnung der Parkierung in aller Regel zu bevor-

zugen ist. Sämtliche Grundstücke entlang der I.-Strasse sind seit der Ge-

nehmigung des Gestaltungsplans vom 18. November 1987 gestaltungs-

plankonform überbaut worden. Es ist demnach nicht einzusehen, inwiefern 

die Bauherrschaft nicht berechtigt sein sollte, auf ihrem Grundstück im frag-

lichen Bereich anstelle der Parkplätze eine geringfügige Verbreiterung der 

Strasse von 5 m auf 5,45 m vorzunehmen. In den Gestaltungsplanvorschrif-

ten findet sich denn auch keine Beschränkung der maximalen Strassenbrei-

te. Zudem bliebe auch nach der vorgesehenen Strassenverbreiterung ge-

nügend Raum, Parkplätze schräg oder in Längsrichtung anzuordnen. Inwie-

fern durch das Bauvorhaben die im Gestaltungsplan vorgesehene Erstel-

lung einer Notzufahrt vom Grundstück Kat.-Nr. 5 bis zur I.-Strasse beein-

trächtigt werden sollte, ist nicht erkennbar.  

Die Rekurse sind somit in diesem Punkt unbegründet. 

6.6.1. 

Die Rekurrierenden in den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00110, 

R2.2018.00113, R2.2018.00116, R2.2018.00117 und R2.2018.00118 rügen 

sodann, das Bauvorhaben sei nicht genügend erschlossen. Das Baugrund-

stück befinde sich als letztes Grundstück ganz am Ende der Quartierstras-

se I.-Strasse Sämtliche Fahrzeuge, welche dereinst zur Klinik gelangen 

möchten, müssten daher nach dem Abbiegen von der Z.-Strasse auf die 

Quartierstrasse I.-Strasse zuerst die gesamte Strassenlänge von rund 

325 m zurücklegen und dadurch das ganze Quartier durchqueren. Es hand-

le sich um eine Stichstrasse, für welche es nur eine einzige Ein- uns Aus-

fahrt gebe. Sämtliche ankommenden und wegfahrenden Fahrzeuge würden 

die gleiche Strasse somit für den Hin- und den Rückweg benutzen, was 

dem Verkehrsfluss nicht dienlich sei. Das zu erwartende Verkehrsaufkom-

men sei massiv und werde unweigerlich zu einer Sprengung der Kapazitä-

ten führen.  

Gemäss dem Verkehrskonzept vom 13. November 2017 (Anmerkung: das 

Datum bezieht sich auf die Version "Entwurf für Baueingabe" des Verkehrs-

 

 

R2.2018.00099 Seite 37 

konzepts, überarbeitet am 18. April 2018; s. act. 14.6.1, Seite 1, im Verfah-

ren R2.2018.00110) sei die Zufahrtsstrasse I.-Strasse im Standard einer 

Quartierstrasse ausgebaut und lediglich 5-6 m bereit. Eine Fahrbahnbreite 

von beinahe 6 m weise die Strasse allerdings nur ganz zu Beginn ab der 

Z.-Strasse bis zur ersten Quartierstrasse auf, während sie sich danach 

schnell auf 5.3 m reduziere und auf dem grössten Teilstück lediglich noch 5 

m betrage. 

Das bei den Akten liegende Verkehrskonzept vom 18. April 2018 

(act. 14.6.1. im Verfahren R2.2018.00110) halte denn auch ausdrücklich 

fest, dass die Sicherheit für die Zufahrt zur Einstellhalle für die Liegenschaf-

ten I.-Strasse 65 bis 75 sowie die Fussgängerzugänge zu den Liegenschaf-

ten I.-Strasse 73 und 75 nur bei der heutigen Verkehrsbelastung gegeben 

sei. Damit fehle es der vorgesehenen und mit dem angefochtenen Be-

schluss bewilligten Zufahrt an der notwendigen Verkehrssicherheit für je-

dermann (§ 237 Abs. 2 PBG). Eine Baubewilligung könne unter diesen 

Umständen nicht erteilt werden. Daran ändere auch der Hinweis der Bau-

kommission nichts, wonach Massnahmen unter Einbezug des Grundstücks 

Kat.-Nr. 2, das im Eigentum der Bauherrschaft stehe, möglich seien. Solche 

Massnahmen würden wie gesagt, zunächst eine Revision des betroffenen 

Gestaltungsplanes S. R. erfordern. Zweitens könnten solche Massnahmen 

nur eine Wirkung auf den Bereich von der geplanten Klinik bis und mit der 

Kurve beim rekurrentischen Grundstück zeitigen. Die entsprechende Aufla-

ge sei zudem viel zu wenig konkret. Es sei nicht ersichtlich, welche Ände-

rungen vorzunehmen seien und wie sich diese auf die Verkehrssicherheit 

auswirken würden. Die mangelnde Verkehrssicherheit könne nicht problem-

los behoben werden. Die Behebung des Erschliessungsmangels sei weder 

in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht gesichert.  

Im Übrigen weise auch das Verkehrskonzept selbst gravierende Mängel 

auf. So gehe es von einer zu tiefen Anzahl Betten aus (92 statt 94). Sodann 

seien die Annahmen zum Modal-Split unhaltbar. Angesichts der Distanz zu 

den nächsten ÖV-Haltestellen, der erhöhten Lage und der Tatsache, dass 

es sich um eine Privatklinik handle, sei sowohl bei den Mitarbeitern als 

auch bei den Patienten und Besuchern von einem deutlich höheren MIV-

Anteil auszugehen. Dies gelte jedenfalls dann, wenn auf ein ÖV-Konzept 

verzichtet werde. Es falle denn auch auf, dass das Verkehrskonzept vom 

18. April 2018 von einem deutlich tieferen DTV ausgehe, als noch in der 

 

 

R2.2018.00099 Seite 38 

Fassung vom 13. November 2017. Die Anzahl der LKW-Fahrten sei eben-

falls nicht realistisch, wenn man sich vergegenwärtige, was alles mit Liefer- 

und Lastwagen zu einem Spital dieser Grösse angeliefert und abgeholt 

werde (Verpflegung, Mobiliar, medizinische Geräte, Medikamente, Büroma-

terial, Pakete etc.) und dann noch die Fahrten der Kehrichtentsorgung hin-

zukämen sowie regelmässige Einsätze von Handwerkern und Technikern. 

Ausserdem lasse die Vorinstanz vollkommen ausser Betracht, dass nicht 

nur die Klinik, sondern auch die bestehende Bebauung regelmässig Liefer- 

und Lastwagenfahrten erforderlich machen würde.  

Schon das Vorgängerprojekt habe die Anforderungen an die Erschliessung 

nicht erfüllt. Es sei nicht nachvollziehbar, wie das neue Projekt nun habe 

bewilligt werden können. Insbesondere im Bereich der Z.-Strasse werde 

das zu erwartende Verkehrsaufkommen einen Stau auslösen. Aufgrund 

des starken Verkehrsaufkommens auf der Z.-Strasse gestalte sich das Ein-

biegen in die Quartierstrasse bereits heute zu den Stosszeiten als schwie-

rig. Die massive Mehrbelastung dieser Kreuzung werde unweigerlich zu ei-

nem Rückstau in die Quartierstrasse führen. Da bei der geplanten Privatkli-

nik die Arbeitszeiten wohl während der üblichen Bürozeiten verrichtet wür-

den, werde sich diese Situation noch massiv verschärfen. Es sei diesbe-

züglich ein Verkehrsgutachten einzuholen. Die I.-Strasse diene sodann als 

Schulweg der Kinder des Quartiers. Die zu erwartende chaotische und ge-

fährliche Verkehrssituation gefährde die Sicherheit der Schulkinder in mas-

siver Weise. Es sei ein Quartierplanverfahren notwendig, dass durch den 

Bau der Klinik präjudiziert würde. 

6.6.2. 

Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die 

genügende Erschliessung des Baugrundstücks (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG; 

§§ 233 und 234 PBG). Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn es für 

die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, 

wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können 

und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und 

Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Was die genügende Zu-

gänglichkeit im Besonderen anbelangt, so erfordert diese in tatsächlicher 

Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten entspre-

chende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benüt-

zer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Bei grösseren Überbauungen muss über-

 

 

R2.2018.00099 Seite 39 

dies die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr gewährleistet sein. 

Gemäss § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG müssen Zufahrten für jedermann ver-

kehrssicher sein. Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige 

Grundstücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet 

noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt 

werden (§ 240 Abs. 1 PBG). 

Was diese Bestimmungen bezüglich Zufahrten im Einzelnen verlangen, 

lässt sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts "nicht gene-

rell mit festen Massen" angeben. Ob eine Zufahrt den Kriterien des Geset-

zes genügt, beurteile sich "nach den Verhältnissen des Einzelfalls" 

(VB.2011.00617 und VB.2011.00618 vom 11. Januar 2012, E. 3.1 f.). Die 

vom Regierungsrat gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erlassenen Nor-

malien über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien [ZN]) legen 

fest, welche Anforderungen eine Zufahrt erfüllen muss, um als verkehrssi-

cher zu gelten.  

Der Anhang der Zugangsnormalien legt verschiedene Zugangsarten fest 

und regelt die technischen Anforderungen. Die einzelnen Zugangsarten 

hängen von der zu erbringenden Erschliessungsleistung ab; ihre Zuord-

nung im Einzelfall richtet sich nach dem voraussichtlichen Verkehrsauf-

kommen aufgrund der zu erschliessenden Wohneinheiten. Andere Nutzun-

gen werden in Wohneinheiten umgerechnet (§ 6 Abs. 1 ZN). 

Erschliessungen, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, gelten 

grundsätzlich als ungenügend und gefährlich und sind daher wegen 

Verstosses gegen § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG nicht zulässig. 

Von Normalien kann indessen abgewichen werden, sofern hierfür wichtige 

Gründe vorliegen (§ 360 Abs. 3 PBG). Erscheint ein Beharren auf die in 

den Zugangsnormalien gestellten Anforderungen im Einzelfall unverhält-

nismässig (Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung [BV]), weil die Verkehrssi-

cherheit auch ohne deren Einhaltung einwandfrei gewährleistet ist, ist hierin 

ein wichtiger Grund für eine Abweichung, d.h. das Stellen bloss geringerer 

Anforderungen zu erblicken (vgl. dazu BRGE I Nrn. 0192 und 0193/2011 

vom 30. September 2011 in BEZ 2012 Nr. 11). Dies gilt namentlich dann, 

wenn die Bereitstellung einer den Anforderungen der Zugangsnormalien 

vollumfänglich genügenden Zufahrt mit erheblichen Eingriffen in das 

 

 

R2.2018.00099 Seite 40 

Grundeigentum, namentlich mit der Durchführung eines Quartierplanverfah-

rens verbunden wäre. Geringere Anforderungen sind somit nicht nur ge-

stützt auf die in § 11 ZN exemplarisch genannten Gründe zu stellen. Die 

Zugangsnormalien sind nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind richtungs-

weisend, indem sie festhalten, was bei durchschnittlichen örtlichen Verhält-

nissen als angemessen zu betrachten ist. Eine geringfügige Überschreitung 

der gemäss Zugangsnormalien zulässigen Anzahl erschlossener Wohnein-

heiten oder eine geringfügige Unterschreitung der technischen Anforderun-

gen an Zufahrten kann somit als bewilligungsfähig zu beurteilen sein, wenn 

die vom Gesetz verlangte Verkehrssicherheit einwandfrei gewährleistet ist 

(vgl. RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45; VB.2003.00430 in BEZ 2004 Nr. 

64; VB.2011.00617 und VB.2011.00618 vom 11. Januar 2012, E. 3.1 f.). 

Zu beachten sind ferner die in der vom Regierungsrat gestützt auf § 359 

Abs. 1 lit. i PBG erlassenen Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV) geregel-

ten technischen Anforderungen an Ausfahrten. Deren Anhang legt – je 

nach der verkehrstechnischen Bedeutung der ineinander mündenden Ver-

kehrsanlagen – die technischen Anforderungen an Ausfahrten fest. Auch 

beim Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung handelt es sich um Nor-

malien im Sinne von § 360 PBG (VB.2003.00430 in BEZ 2004 Nr. 64; 

RB 1999 Nr. 128). 

Bei der Beurteilung der hinreichenden Erschliessung steht der Gemeinde 

ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. 

6.6.3. 

Grundlage für die Beurteilung durch die Baukommission X bildete das der 

Baubewilligung zu Grunde gelegte Verkehrskonzept vom 18. April 2018 

(act. 14.6.1 im Verfahren R2.2018.00110).  

Dem Verkehrskonzept kann zusammengefasst folgendes entnommen wer-

den: 

Beurteilung Ist-Zustand 

Die Erschliessung des Baugrundstückes erfolge ab der Z.-Strasse über die 

Gemeindestrasse I.-Strasse bis zur geplanten Klinik. Die Zufahrt sei im 

Standard einer Quartierstrasse ausgebaut und als Sackgasse ausgebildet. 

Das gesamte Quartier liege in der "Tempo 30-Zone". Die Länge ab der Z.-

 

 

R2.2018.00099 Seite 41 

Strasse bis zum Baugrundstück betrage 325 m. Die Fahrbahnbreite variiere 

von 5,95 m (ab Z.-Strasse bis zur ersten Querstrasse) bis 5,30 m (bis zur 

zweiten Querstrasse) und betrage danach 5,00 m bis zum Baugrundstück. 

Das Längsgefälle der Strasse betrage 12 %. Das Trottoir weise eine Breite 

von 1,5 m auf. Diverse Pflanzenteile von Bäumen, Sträuchern und Hecken 

würden in das Lichtraumprofil der Strasse und des Trottoirs ragen. Es seien 

Rückschnitte auf das notwendige Lichtraumprofil notwendig. Beim beste-

henden Temporegime von 30 km/h seien die Sichtverhältnisse von der Z.-

Strasse bis zum Grundstück Kat.-Nr. 6 (Haus-Nr. 65) gewährleistet. Ab die-

sem Grundstück bis zum Haus Nr. 75 sei eine geschnittene Hecke auf den 

Strassenrand getrimmt (teilweise überragend), was sich negativ auf die Si-

cherheit dreier Grundstückszugänge auswirke. Die Zufahrten und die Kur-

vensicherheit sei daher im heutigen Zeitpunkt nur bei sehr langsamer Fahrt 

von maximal 20 km/h knapp gegeben. Es sei eine Kontaktaufnahme mit der 

Eigentümerschaft zu empfehlen. Die Trottoirbreite von 1,5 m sei aufgrund 

des geringen Fussgängeraufkommens genügend.  

Endzustand 

Dimensionierungsgrundlagen: 

Die Grundlagen für die Dimensionierung nach dem Bau der Klinik seien 

gemäss den Angaben der Architekten bzw. Erfahrungswerten wie folgt: 

Geschossfläche ca. 20'000 m2   

Facharztzentrum ca. 2'000 m2  

Restaurant ca. 45 Plätze (beschränkt öffentlich) 

Anzahl Zimmer 66 

Anzahl Betten 92  

Facharztpraxen 5 bis 10 Einheiten (beschränkt öffentlich) 

Personal 160 Vollzeitstellen (approximative Schätzung) 

Einstellhalle PP 90 inkl. Behinderten-Parkplätze (Behi-PP) 

Behi-PP 3 

Aussen-PP 9, davon zwei vermietet 

Zufahrten mit LKW Kehrichtentsorgung 2/Wo; Anlieferungen 3-4/Wo 

Veloabstellplätze 40 

 

 

R2.2018.00099 Seite 42 

Verkehrsaufkommen: 

In der VSS-Norm 640 283 würden ausschliesslich Richtwerte für ein öffent-

liches Spital publiziert. Für eine Privatklinik würden die Werte unterhalb des 

Meridians, resp. im unteren Quartil angenommen. 

Berechnung der PW-Fahrten pro Tag: 

-  Minimum, Mo bis So = 1,4 x 20'000 m2/100 m2 = 280 PW-Fahrten 

-  Unteres Quartil, Mo bis So = 4,2 x 20'000 m2/100 m2 = 840 PW-Fahrten 

Berechnung der LW-Fahrten pro Woche: 

- Mo bis So = Kehrrichtentsorgung 2/Wo + Anlieferungen 3-4/Wo = 

5-6 LW-Fahrten/Wo 

Gemäss der VSS-Norm 640 283 sei für eine Privatklinik damit von einem 

durchschnittlichen Tagesverkehr (DTV) zwischen 280 und 840 PW-Fahrten 

pro Tag auszugehen. LKW-Fahrten seien mit 5-6 Fahrten pro Woche zu 

veranschlagen.  

Gemäss Modal-Split werde die Klinik pro Tag von circa 250 Personen an-

gesteuert (110 Mitarbeiter, 46 Patienten, 92 Besucher). Diese würden sich 

wie folgt aufteilen: 

16 Personen Langsamverkehr 

68 Personen öffentlicher Verkehr 

165 Personen motorisierter Individualverkehr 

Bei Berücksichtigung der Hin- und Rückfahrt ergebe die präzisere Abschät-

zung über den Modalsplit 330 MIV-Fahrten pro Tag (MIV = Motorisierter-

Individual-Verkehr).  

Dimensionierung der Fahrbahn: 

Die Strassenbreite sei bei einem Begegnungsfall PW/LW bei < 20 km/h 

(Schritttempo) auf der gesamten Strassenlänge sehr knapp erfüllt, nicht 

aber bei > 20 km/h. Für den Begegnungsfall PW/PW (Fahrbahnbreite erfor-

derlich 5,10 m) sei die Strassenbreite mit 5,00 m bei einer Begegnungsge-

schwindigkeit von 30 km/h nicht erfüllt. 

 

 

R2.2018.00099 Seite 43 

Aufgrund der bestehenden Situation seien ab der Z.-Strasse bis zum Haus 

Nr. 73 keine Massnahmen zwingend notwendig. Der Begegnungsfall 

PW/LW sei nur im Schritttempo sehr mühsam, aber knapp machbar. Auf-

grund der sehr kleinen LW-Frequenz von 5-6 Fahrten pro Woche seien 

kaum Massnahmen notwendig. Für den Bereich vom Haus Nr. 73 bis zur 

Klinik werde eine Strassenverbreiterung auf 5,45 m notwendig. Bei der 

90°-Kurve werde mit einer Kurvenverbreiterung einer Kollision entgegen-

gewirkt. Als zusätzliche Sicherheitsmassnahme werde in der Kurve ein 

grosser Verkehrsspiegel zu Lasten der Klinik auf entgegenkommende 

Fahrzeuge aufmerksam machen.  

Sicht: 

Aufgrund der fehlenden Sichtweite (Hecke) wäre eine Temporeduktion auf 

20 km/h erforderlich. Zur Unterstützung werde in der Kurve ein grosser 

Verkehrsspiegel angebracht. Für die Sicherstellung der Sicht aus den Aus-

fahrten seien die jeweiligen Eigentümer selber verantwortlich. 

Trottoir: 

Die Trottoirbreite von 1,5 m sei aufgrund der geringen Fussgängerver-

kehrsmenge genügend breit ausgebaut. Die Sicherheit sei gewährleistet. 

Es seien keine Massnahmen erforderlich. 

6.6.4. 

Die Festlegung der Zugangsart erfolgt nach dem voraussichtlichen Ver-

kehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten. Die Auswir-

kungen von anderen Nutzungen werden in Wohneinheiten umgerechnet 

(§ 6 ZN). Gemäss ständiger Rechtsprechung kann pro Wohneinheit von 

durchschnittlich 2,5 Fahrbewegungen pro Tag ausgegangen werden. Somit 

ergibt sich, dass bei einem MIV-Wert von 330 Fahrten pro Tag von 

132 Wohneinheiten auszugehen ist. Zusammen mit den an der I.-Strasse 

bestehenden Wohneinheiten kommt man somit auf einen Wert von weit un-

ter 300 Wohneinheiten, womit die Zufahrt als Erschliessungsstrasse aus-

gebaut sein muss. Diese Zuordnung erfordert eine Fahrbahnbreite von 4,5 

bis 5,5 m sowie ein einseitiges Trottoir und ein einseitiges Bankett. Eine 

Baute oder Anlage mit besonders grossem Verkehrsaufkommen im Sinne 

von § 10 ZN, bei der die Anforderungen an die Zugänglichkeit im Einzelfall 

festzulegen wären, liegt augenscheinlich nicht vor. Die bestehende Fahr-

 

 

R2.2018.00099 Seite 44 

bahnbreite zwischen 5,0 und 5,95 m ist somit klar genügend; sie entspricht 

den technischen Anforderungen gemäss Anhang der Zugangsnormalien 

und kann daher als verkehrssicher gelten, insbesondere was den Begeg-

nungsfall zwischen Personenwagen und Lastwagen anbelangt. Daran än-

dert nichts, dass in gewissen Bereichen die Geschwindigkeit den Sichtver-

hältnissen anzupassen ist. Auch die Kapazität der Quartierstrasse ist mit 

dem normaliengerechten Ausbau offensichtlich ausreichend, bildet aber 

kein Kriterium für das Genügen der verkehrsmässigen Erschliessung. Im 

schmalsten Kurvenbereich wird die Strasse zudem noch auf eine Breite von 

5,45 m verbreitert. Auch mit dem Bau der Klinik liegt das zu erwartende 

Verkehrsaufkommen nach wie vor innerhalb der vorgesehen Grundkapazi-

tät der vorhandenen Erschliessung. Das bestehende Trottoir ist, wie die 

Rekurrierenden zu Recht anmerken, nur ca. 1,5 m breit und reicht bis zur 

90°-Kurve. Ab diesem Punkt wird mit der Realisierung des Bauvorhabens 

ein separater Fussweg mit einer Breite von circa 3 m bis zum Baugrund-

stück weitergeführt. Die Breite des bestehenden Trottoirs liegt zwar unter 

den Anforderungen der Zugangsnormalien; eine Abweichung ist indes vor-

liegend zulässig, da die Einhaltung der Verkehrssicherheit auch so gewähr-

leistet ist. Die Situation ist vorbestehend und konnte bisher den Anforde-

rungen an die Verkehrssicherheit ohne weiteres genügen. Die Zugangsart 

erfährt keine Änderung und das zu erwartende zusätzliche Verkehrsauf-

kommen lässt ebenfalls nicht auf die Entstehung einer Verkehrsgefährdung 

schliessen. Eine Verbreiterung auf die nach den Zugangsnormalien erfor-

derlichen Breite von 2 m wäre zudem mit erheblichen Eingriffen in das 

Grundeigentum der Anwohner verbunden und könnte wohl nur mittels der 

Durchführung eines Quartierplanverfahrens vorgenommen werden. Bauli-

che Massnahmen sind somit nicht notwendig. Soweit Bäume und Hecken 

Dritter in Verletzung der einschlägigen Vorschriften der Strassenabstands-

verordnung die Verkehrssicherheit beeinträchtigen, kann dies dem Bauvor-

haben nicht entgegengehalten werden.  

Die im Verkehrsgutachten festgestellten Werte und Berechnungen wurden 

von den Rekurrierenden nicht oder nur sehr pauschal bestritten. Das von 

den Rekurrierenden erwähnte Vorgängerprojekt (damaliges Akutspital) 

wurde mit Bezug auf die Erschliessung noch mit einer Zahl von circa 

60 Wohneinheiten gleichgesetzt und es wurden demnach die Dimensionen 

einer Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich verlangt. Vorliegend 

wurde das neue Klinikprojekt unter Berücksichtigung des Umstandes, dass 

 

 

R2.2018.00099 Seite 45 

es sich um eine Privatklinik mit Facharztzentren handelt, sogar mit dem 

Verkehrsaufkommen von mehr als der doppelten Anzahl Wohneinheiten 

gleichgesetzt und daher die Übereinstimmung des Zugangs mit der Klassi-

fizierung einer Erschliessungsstrasse geprüft. Die für diese Zugangsart zu-

lässige Erschliessung von bis zu 300 Wohneinheiten als obere Grenze des 

Anwendungsbereichs wird nicht annähernd erreicht. Es ist deshalb insbe-

sondere unerheblich, ob mit 92 oder 94 Betten gerechnet wird. Der An-

nahme der Rekurrierenden, eine Verschiebung des MIV auf den öffentli-

chen Verkehr werde aufgrund der schlechten Anbindung und der Hanglage 

wohl nicht funktionieren, ist entgegenzuhalten, dass das Verkehrsgutachten 

diese Umstände sehr wohl berücksichtigt hat und aufgrund der vorliegen-

den ÖV-Erschliessung von lediglich der Güteklasse D von einem eher ge-

ringen Anteil an ÖV-Benutzern ausging. Ebenso wurde davon ausgegan-

gen, dass aufgrund der Hanglage nur wenige mit dem Fahrrad anreisen 

würden. Die angenommenen Werte berücksichtigen damit durchaus die 

tatsächlichen Gegebenheiten. Selbst wenn der Anteil der ÖV-Benutzer tie-

fer liegen würde, wäre die obere Grenze des Anwendungsbereichs der Er-

schliessungsstrasse von 300 Wohneinheiten nicht erreicht. Bei einem Anteil 

von beispielsweise nur 10 % ÖV-Benutzern würden 418 Fahrten pro Tag 

und damit ein Äquivalent von 167 Wohneinheiten resultieren (16 Personen 

Langsamverkehr, 25 Personen öffentlicher Verkehr, 209 Personen MIV = 

418 Fahrten pro Tag).  

Ebensowenig wurde von den Rekurrierenden detailliert dargelegt, inwiefern 

der ausgewiesene DTV anders zu berechnen gewesen wäre. Selbstredend 

löst ein Privatspital entgegen der Auffassung der Rekurrierenden nicht den 

gleichen Verkehr aus wie ein Akutspital, welches auch viele Notfälle zu be-

handeln hat und insbesondere auch eine Vielzahl von nächtlichen Fahrbe-

wegungen auslöst. Seitens des Gerichts ergeben sich weder aus den Aus-

führungen der Rekurrierenden noch aus den übrigen Unterlagen Zweifel, 

dass die im Verkehrsgutachten ausgewiesenen Zahlen nicht zutreffend sein 

sollten. Diese wurden unter Zugrundelegung der entsprechenden VSS-

Normen ermittelt und einlässlich dargelegt und begründet.  

Auf die Anzahl der Lastwagenfahrten kann es bei der Qualifizierung der Er-

schliessung nicht ankommen, ist der bestehende Ausbaustandard doch 

genügend und damit ein Kreuzen von PW/LKW oder LKW/LKW grundsätz-

 

 

R2.2018.00099 Seite 46 

lich möglich; dies vollkommen unabhängig davon, wieviele Lastwagenfahr-

ten pro Woche stattfinden. 

Die Rekurrierenden beanstanden die Leistungsfähigkeit des Knotens Z.-

Strasse/I.-Strasse. Dies ist indes eine Frage des Verkehrsaufkommens 

bzw. der Verkehrsdichte und nicht des (offensichtlich) genügenden Aus-

baustandards der Erschliessungsanlagen. Die Verkehrsbelastung des 

Strassennetzes bildet kein Kriterium für das Genügen der verkehrsmässi-

gen Erschliessung (vgl. RB 1994 Nr. 81), zumal die geplante Klinik keinen 

ungewöhnlich starken Verkehr auslöst. Auf die Einhol