# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2f373b6a-314d-5405-a527-6805c59ce5b6
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-12-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 07.12.2010 A/5001/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-5001-2008_2010-12-07.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/5001/2008-LDTR ATA/859/2010  

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 7 décembre 2010 

 

dans la cause 

SI RÉSIDENCE DE LA TOURELLE 35 S.A. 
représentée par Me Jean-François Marti, avocat  

 

contre 

 

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION  

 
et 

 

 
 
 

 A/5001/2008   

- 2 - 

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION  

contre 

SI RÉSIDENCE DE LA TOURELLE 35 S.A. 
représentée par Me Jean-François Marti, avocat  

_________ 

Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 24 juin 2010 (DCCR/977/2010) 

- 3/15 - 

A/5001/2008 

EN FAIT 

1.  La société immobilière SI Résidence de la Tourelle 35 S.A. (ci-après : la SI) 
a notamment pour but l'acquisition et la vente de biens immobiliers, ainsi que la 
construction, la location, la gérance et l'affermage d'immeubles. Elle est 
propriétaire d'un immeuble d'habitation situé sur la parcelle n° 3786 de la 
commune de Genève-Petit-Saconnex, en zone de développement 3, à l'adresse 
7, chemin du Champ d'Anier.  

2.  Le 7 mars 2008, la SI a déposé auprès du département des constructions et 
des technologies de l'information (ci-après : DCTI), une demande d'autorisation 
en procédure accélérée portant sur des travaux d'entretien d'un appartement "dits 
différés" et de rénovation, dont le coût total était estimé à CHF 255'000.-. 
L'appartement en cause était un 8,5 pièces en duplex, aux 9ème et 10ème étages 
dudit immeuble, d'une surface habitable de 219,05 m2. Le dernier loyer de ce 
logement vacant était de CHF 38'616.- par année, soit CHF 4'543,05 par pièce et 
par année. Après travaux, le loyer annuel devait être augmenté de CHF 21'460.- et 
atteindre le montant de CHF 60'078.-, soit CHF 7'068.- par pièce et par année, 
enregistrant une plus value de 70 %. Selon la lettre d'accompagnement à la 
demande, la SI souhaitait relouer l'appartement rénové pour un loyer mensuel de 
CHF 5'500.-.  

3.  Le 23 avril 2008, le conseil administratif de la ville de Genève, sous la 
plume de M. Rémy Pagani, a préavisé favorablement le projet de la SI, à condition 
que les éventuelles répercussions sur les loyers soient strictement conformes aux 
règles fixées par l’art. 9 al. 2 et 3 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi), du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Les loyers devaient 
correspondre aux besoins prépondérants de la population et être compris entre 
CHF 2'400.- et CHF 3'225.-, la pièce par an.  

4.  Le 4 juin 2008, la SI a fait suite à un courrier du DCTI la priant de produire 
un état locatif conforme à la LDTR. Elle a relevé que les travaux envisagés, à 
savoir notamment la mise en conformité de l'électricité, étaient absolument 
indispensables. Le remplacement de la cuisine et des sanitaires, datant de la 
construction de l'immeuble en 1972, était nécessaire et impliquait que tous les 
éléments du sol (à savoir les murs, plafonds, y compris les boiseries et les 
peintures) qui s'étaient dépréciés avec le temps soient refaits. Des salles d'eau 
devaient être ajoutées et certaines pièces modifiées afin que l'appartement réponde 
aux standards actuels.  

  Outre les descriptions précitées, l'appartement disposait de plusieurs 
terrasses dont la surface totale s'élevait à 60 m2. Il était situé dans les immeubles 

- 4/15 - 

A/5001/2008 

de la Tourelle, au centre desquels se trouvait un très grand parc arborisé. Il 
s'agissait sans conteste d'un ensemble résidentiel, si ce n'était luxueux. 
L'appartement concerné était le plus beau logement de l'immeuble. Celui-ci, 
même avant les travaux, ne répondait pas aux besoins prépondérants de la 
population et ne faisait pas partie des appartements pour lesquels sévissait la 
pénurie. Un contrôle des loyers constituait une mesure disproportionnée. La SI 
invitait par conséquent le DCTI à admettre une exception au sens de l'art. 10 al. 2 
LDTR.  

5.  Le 26 juin 2008, le DCTI a écrit à la SI. Les travaux de transformation 
projetés, impliquant une modification de la typologie d'origine, ne répondaient à 
aucun intérêt public ou général. Leur coût était élevé. Sa position restait en l'état 
réservée s'agissant de la renonciation à fixer le montant du loyer après travaux. La 
SI était par conséquent invitée à lui faire part de ses observations quant à la 
nécessité des travaux de transformation projetés. Le DCTI estimait par ailleurs 
que l'appartement concerné comportait 6.5 pièces et non 8,5 pièces.  

6.  Par courrier du 10 juillet 2008, la SI a proposé au DCTI une visite des 
locaux. Celle-ci a été organisée le 23 juillet 2008. A cette occasion, des 
photographies ont été prises. 

7.  Le 18 août 2008, la SI a confirmé que l'appartement en cause était composé 
de 8,5 pièces. Elle a fait parvenir au DCTI un reportage photographique ainsi 
qu'un devis détaillé des travaux selon lequel le budget comportait deux variantes : 
la première excluait toute modification de la distribution des pièces à l'étage 
supérieur, à l'inverse de la seconde.  

  Selon le rapport établi par la SI, l'immeuble construit en 1963 (sic!) n'avait 
fait l'objet que de quelques travaux d'assainissement durant les quinze dernières 
années. Entre 1992 et 2004, 16 agencements de cuisine avaient été installés dans 
les logements de l'immeuble, sans toutefois que les conduites sanitaires, les 
carrelages et les faïences d'origine ne soient modifiés. La peinture avait été refaite 
et les fenêtres en bois acajou rénovées. Entre 2002 et 2004, quelques appartements 
avaient été rafraîchis : certaines conduites d’eau notamment, de nouveaux 
appareils pour les salles de bains et de nouveaux agencements de cuisine avaient 
été installés et le système électrique avait été mis en conformité avec les nouvelles 
normes.  

  Les fenêtres en acajou, équipées de simples ou de doubles vitrages dataient 
de la construction. Les conduites sanitaires étaient dégradées. Les chambres et les 
halls des appartements disposaient d'une puissance de raccordement de 6 ampères 
seulement. Les cuisines et les salles de bains étaient vétustes, malgré les 
agencements installés entre 1992 et 2004. Les chasses d'eau n'étaient plus 
conformes aux normes actuelles.  

- 5/15 - 

A/5001/2008 

  Les travaux projetés consistaient à remplacer complètement les colonnes 
d'eau usée, d'eau froide et chaude. Une cuisine neuve serait agencée. De nouveaux 
appareils sanitaires seraient mis en place dans les salles de bains - WC. Des 
radiateurs modernes seraient installés et de nouveaux carrelages et faïences 
seraient posés dans les cuisines et les salles de bains - WC. Les peintures des 
plafonds, les murs et les boiseries seraient traités et le système électrique et les 
portes palières mis en conformité. Enfin, les fenêtres en acajou seraient restaurées.  

  Le coût pour la première variante (sans modification de la distribution des 
pièces à l'étage), comprenant un montant de 10 % pour des divers et imprévus, 
était estimé à CHF 148'200.-. Il convenait d'ajouter à ce montant la somme de 
CHF 56'800.- comprenant notamment les honoraires de l'architecte et du maître de 
l'ouvrage, l'assurance RC du maître de l'ouvrage, les intérêts du crédit de 
construction et la perte du loyer, soit un montant total de CHF 205'000.-.  

  S'agissant de la seconde variante (avec modification de la distribution des 
pièces à l'étage), le coût des travaux était chiffré à CHF 215'000.-, et le coût total, 
comprenant les mêmes postes mais avec des montants différents que ceux 
précités, à CHF 255'000.-. 

8.  Le DCTI s'est déterminé le 8 septembre 2008. Au vu des compléments 
d'informations transmis, l'appartement, selon lui composé à présent de 8 pièces, ne 
pouvait être considéré comme un logement de luxe. Les travaux envisagés, dont le 
coût annoncé était particulièrement élevé, n'étaient pas commandés par l'état des 
lieux et, partant, n'étaient pas nécessaires. L'appartement serait par conséquent 
soumis à un contrôle des loyers après travaux. Le loyer serait maintenu à son 
niveau actuel qui dépassait le niveau des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population.  

9.  Le 15 octobre 2008, le service LDTR du DCTI a préavisé défavorablement 
les projets. 

  La nature et l'ampleur des travaux projetés ne répondaient à aucun intérêt 
public ou général. Le coût des travaux était trop élevé et le loyer demandé après 
travaux dépassait le niveau admissible au regard de la LDTR.  

10.  Par décision du 21 novembre 2008, le DCTI a refusé l'autorisation sollicitée.  

  L'appartement concerné n'était pas un logement de luxe. Pour cette raison, il 
ne renonçait pas à la fixation d'un loyer après travaux. Cela étant, les travaux 
projetés ne répondaient à aucun intérêt public ou général, dès lors qu'ils n'étaient 
pas commandés par l'état de l'appartement et étaient manifestement 
disproportionnés. Cette décision a été reçue par la SI le 1er décembre 2008. 

11.  Le 23 décembre 2008, la SI a interjeté recours auprès de la commission 
cantonale de recours en matière de constructions, devenue depuis lors, la 

- 6/15 - 

A/5001/2008 

commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : CCRA), 
concluant à l'annulation de la décision précitée, à la délivrance de l'autorisation de 
construire sollicitée le 7 mars 2008, à la constatation que la LDTR ne s'appliquait 
pas aux travaux visés dans la demande d'autorisation précitée et que par 
conséquent, le loyer après travaux de l'appartement en cause n'était pas soumis au 
contrôle du DCTI. 

  Le loyer avant travaux était largement supérieur au loyer maximal tel que 
prévu par la LDTR. L'appartement n’était certes pas un objet luxueux mais 
assurément un objet rare, particulier et exceptionnel tant par son nombre de pièces 
que par sa surface habitable et celle de ses terrasses. Celui-ci n'entrait pas dans la 
catégorie des logements répondant aux besoins prépondérants de la population. 
Les travaux consistaient en de simples travaux d'entretien, nécessaires au maintien 
du logement et indispensables avant toute relocation ; ils n'étaient pas soumis au 
contrôle de la LDTR. De modestes changements dans la répartition interne des 
volumes d'un bâtiment, n'entraînant que de minimes transformations, devaient être 
assimilés à des travaux d'entretien. Les travaux concernés n’avaient pas été 
nécessaires auparavant puisque les installations en cause étaient de par leur nature 
des éléments durables. La hausse du loyer souhaitée était motivée par la volonté 
d'adapter celui de l'appartement en cause à ceux du quartier, conformément à 
l'art. 269a let. a de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 
(Livre cinquième : Droit des obligations (CO - RS 220). Elle était fixée sur la base 
de critères relevant exclusivement du droit fédéral, qui échappait donc à la LDTR. 
Imposer à la SI un loyer arrêté il y a dix ans constituait une mesure 
disproportionnée (art. 10 al. 2 LDTR).  

12.  Le 28 octobre 2009, la CCRA a effectué une visite de l'appartement.  

  La SI ne prétendait pas que le logement en cause fût un logement de luxe. 
Depuis le dépôt de la demande, elle avait effectué des travaux minimalistes en 
accord avec le DCTI afin de pouvoir relouer l'appartement. Le DCTI a confirmé 
que le logement composé, selon lui, de 8 pièces n'était pas luxueux. Le juge a 
constaté que l'état d'entretien général de la partie de l'appartement située au 9ème 
étage était bon. Les éléments qui devaient être remplacés, étaient dans un état 
qualifié de bon à acceptable, mais visiblement correspondaient au style des années 
1970. Au 10ème étage, les boiseries intérieures n'avaient pas été repeintes. Les 
portes présentaient de nombreuses traces d'écaillage, les menuiseries, les fenêtres 
et les caches-convecteurs des chambres d'importantes traces d'usure ou 
d'humidité. Des traces importantes de vieillissement étaient présentes sur les 
terrasses. Une des salles de bains avait été entièrement refaite. Les lavabos 
d'origine étaient en parfait état. 

13.  Par décision du 24 juin 2010, reçue par les parties le 5 juillet 2010, la CCRA 
a "admis" le recours, annulé la décision du 21 novembre 2008 et renvoyé le 

- 7/15 - 

A/5001/2008 

dossier au DCTI afin que ce dernier accorde l'autorisation sollicitée assortie d'un 
contrôle du loyer. 

  Le projet modifiant la distribution intérieure de l'appartement constituait des 
travaux de transformation soumis à la LDTR. La seconde variante, soit celle sans 
modification de la distribution intérieure de l'appartement, concernait quasiment 
toutes les parties de celui-ci. L'ampleur des travaux envisagés démontrait qu’une 
partie de l’appartement au moins n'avait pas fait l'objet d'un entretien régulier. 
Leur coût était élevé. Plusieurs postes du projet initial avaient fait l'objet, au 
printemps 2009, de travaux pour un coût raisonnable (l'installation électrique avait 
été mise aux normes pour un montant de CHF 4'000.- au lieu des CHF 20'000.- 
initialement prévus) afin qu'une location soit possible. Le projet initial excédait 
donc un simple entretien et tendait vers un accroissement du standing de 
l'appartement. Dans ces circonstances, la seconde variante correspondait 
également à des travaux de transformation soumis à autorisation. Le loyer avant 
travaux dépassait cependant largement le montant fixé par les art. 6 al. 3 et 9 
LDTR. Le DCTI était donc tenu de délivrer une autorisation, l'appartement en 
question n'étant pas un logement de luxe. L'autorisation devait être assortie d'un 
contrôle des loyers, les conditions relatives à l'exception pour un tel contrôle 
prévue par l'art. 10 al. 2 LDTR n'étant pas réalisées. 

14.  Le 4 août 2010, le DCTI a formé recours auprès du Tribunal administratif 
contre la décision précitée, concluant à son l'annulation et au rétablissement de sa 
décision du 21 novembre 2008.  

  Il était en droit de refuser l'autorisation de construction sollicitée. S'il devait 
suivre le raisonnement de la CCRA, selon lequel il ne pouvait refuser d'octroyer 
une autorisation pour des appartements dont le loyer avant travaux était supérieur 
au seuil fixé par la loi, l'art 9 LDTR serait vidé de sa substance.  

15.  Le 4 août 2010, la SI a également interjeté recours auprès du tribunal de 
céans contre la décision de la CCRA, concluant, préalablement, à ce que le 
tribunal de céans effectue un transport sur place et, principalement, à l'annulation 
de la décision querellée en ce qui concernait la fixation du loyer après travaux 
uniquement 

  Les caractéristiques particulières du logement en cause, notamment le fait 
qu'il s'agissait d'un 8,5 pièces, justifiaient une dérogation au principe de la fixation 
du loyer après travaux.  

16.  Le 24 août 2010, la CCRA a déposé son dossier. 

17.  Les 14 et 15 septembre 2010, la SI et le DCTI ont tous deux persisté dans 
leurs conclusions respectives.  

- 8/15 - 

A/5001/2008 

  Le DCTI a précisé que les travaux proposés étaient somptuaires et par 
conséquent, n'avaient pas à être autorisés. Subsidiairement, la CCRA n'avait pas 
erré en imposant un contrôle des loyers, dès lors que l'appartement litigieux n'était 
pas exceptionnel.  

18.  Le 29 septembre 2010, la cause a été gardée à juger.  

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  A teneur de l'art. 70 al. 1 LPA, l'autorité peut, d'office ou sur requête, 
joindre en une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation 
identique ou à une cause juridique commune.  

  Les recours se rapportant à une cause juridique commune seront joints en 
application de cette disposition sous le numéro de cause A/5001/2008. 

3.  L’objet du litige consiste à déterminer si la CCRA était fondée à considérer 
que le DCTI était tenu d’octroyer une autorisation de construire et que le dossier 
devait lui être renvoyé à ce dernier afin qu’il fixe un loyer après travaux.  

  La CCRA a retenu que les travaux litigieux constituaient, en ce qui 
concernait les deux variantes (avec et sans modification de la distribution des 
pièces à l'étage), des travaux de transformation soumis à autorisation (art. 9 al. 1 
LDTR). Cette qualification n'est à ce stade plus contestée par les parties. Le 
tribunal de céans ne reviendra pas sur ce point au demeurant correctement 
examiné par l’instance précédente.  

4.  La recourante conclut à ce qu'un transport sur place soit organisé par le 
tribunal de céans.  

  Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à 
tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 132 II 485 consid. 3.2 p. 494 ; 127 I 54 consid. 2b 
p. 56 ; 127 III 576 consid. 2c p. 578 ; Arrêt du Tribunal fédéral 2C.573/2007 du 
23 janvier 2008 consid. 2.3). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 

- 9/15 - 

A/5001/2008 

cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il 
acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si 
le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 131 I 153 
consid. 3 p. 158 ; 130 I 425 consid. 2.1 p. 428 ; Arrêts du Tribunal fédéral 
2C.402/2008 du 27 juin 2008 consid. 3.2 ; 2P.205/2006 du 19 décembre 2006 
consid. 2.1 et les arrêts cités ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 consid. 2b).  

  En l’espèce, deux transports sur place ont été effectués par le DCTI dans un 
premier temps puis par la CCRA. Il n'y a donc pas lieu de répéter cette mesure 
d'instruction, le tribunal de céans disposant de suffisamment d’éléments pour 
statuer en toute connaissance de cause. 

5.  La LDTR s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de 
construction prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire, du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au 
bénéfice d'une norme de l'une des 4 premières zones de construction en vertu des 
dispositions applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let a), et 
comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont 
affectés à l'habitation (art 2 al. 1 let. b). 

  En l'occurrence, l'applicabilité de la LDTR n'est ni discutable ni litigieuse. 

6. a. Celle-ci a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1er LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation 
(art. 9 al. 1er LDTR). 

 b. La LDTR vise à protéger les locataires contre des changements d’affectation 
quantitatifs du parc locatif, soit contre le remplacement de locaux d’habitation par 
des locaux commerciaux ou à usage professionnel, mais aussi et de façon 
primordiale, à les protéger contre des changements d’affectation qualitatifs. Sont 
en effet également visés les travaux de rénovation qui ont pour conséquence de 
faire basculer des catégories de logement conçues pour des familles modestes et 
nombreuses dans des catégories de logement destinées à des personnes aisées et 
sans enfant, ou des catégories d’immeubles à loyer bas ou modérés vers des loyers 
d’appartements de luxe (A. MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la 
jurisprudence, les démolitions et les transformations, RDAF 1996 p. 314). 

7. a. Aux termes de l’art. 9 al. 2 LDTR, l’autorisation de transformation ou de 
rénovation n'est accordée que si les logements transformés répondent quant à leur 

- 10/15 - 

A/5001/2008 

genre, leur loyer ou leur prix aux besoins prépondérants de la population ; le 
DCTI tient compte, dans son appréciation, des éléments suivants : 

  a) du genre, de la typologie et de la qualité des logements existants ; 

  b) du prix de revient des logements transformés ou nouvellement créés, 
notamment dans les combles ; 

  c) du genre de l'immeuble ; 

  d) du nombre de pièces et de la surface des appartements ainsi que de la 
surface des logements nouvellement créés ; 

  e) des exigences liées à l'objectif de préservation du patrimoine. 

 b. Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux 
besoins prépondérants de la population lorsque son loyer est accessible à la 
majorité de la population (art. 9 al. 3 LDTR), à savoir lorsqu'il est compris entre 
CHF 2'503.- et CHF 3'363.- la pièce par année (arrêté du Conseil d'Etat du 21 juin 
2006 relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la 
population, publié dans la FAO du 30 juin 2006, auquel renvoie l'art. 6 al. 3 
LDTR) ou lorsqu'il entre dans la catégorie des appartements où sévit la pénurie au 
sens de l'art. 25 LDTR. 

  Il y a pénurie d'appartements lorsque le taux des logements vacants 
considéré par catégorie est inférieur à 2% du parc immobilier de la même 
catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). L’arrêté du Conseil d’Etat du 
4 février 2009 déterminant les catégories d’appartement où sévit la pénurie 
(ArAppart - L 5 20.03) ne concerne pas les appartements de plus de 7 pièces. 

 c. Il convient, à ce stade, de distinguer le cas des logements dont le genre, le 
loyer ou le prix avant travaux correspond aux besoins prépondérants de la 
population et celui des logements qui n'entrent déjà plus dans cette catégorie 
(ATA/492/1999 du 31 août 1999). 

  S'agissant des premiers, l'art. 9 al. 2 LDTR prévoit la possibilité pour le 
DCTI de refuser l'autorisation lorsqu'ils ne répondraient plus, après 
transformation, aux besoins prépondérants de la population, quant à leur genre, 
leur loyer ou leur prix. Le Tribunal fédéral a encore jugé, à propos de l'art. 6 al. 6 
de l'aLDTR (correspondant à l'actuel art. 9 al. 2), que la loi « ne répond à l'intérêt 
public que dans la mesure où elle vise à maintenir l'affectation des logements qui 
répondent, par leur loyer, leur prix et leur conception, aux besoins prépondérants 
de la population. Les restrictions à la propriété qu'elle institue doivent être propres 
à atteindre ce but. A cet égard, s'il se justifie d'empêcher que des logements à 
loyer modéré ne soient transformés en appartements de luxe, l'intérêt public ne 
commande pas, en revanche, de limiter la rénovation et la transformation de 

- 11/15 - 

A/5001/2008 

logements de luxe préexistants. Le législateur aurait sans doute pu limiter le 
champ d'application de la loi à certains logements à loyer modéré et en exclure les 
logements de luxe ; il aurait aussi pu se fonder sur un critère qualitatif permettant 
de distinguer entre les logements à préserver et ceux dont les propriétaires 
pourraient librement disposer. Le Grand Conseil n'a pas envisagé ces 
possibilités » (ATF 107 Ia 418 consid. 11 ; ATA N. du 29 avril 1997). 

 d. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, lorsque les loyers des 
logements considérés dépassent, avant travaux, la limite fixée par les art. 6 al. 3 et 
9 al. 3 LDTR, soit CHF 3'225.-, porté à CHF 3'363.- par pièce et par année selon 
l'arrêté du Conseil d'Etat du 21 juin 2006, ils échappent à l'application de ces 
articles et ne peuvent donc entraîner un refus d'autorisation (ATA/737/2010 du 
2 novembre 2010, ATA SI L. du 27 janvier 1998 ; SI T. et SI D. du 8 avril 1997). 

 e.  La notion de logement de luxe procède tant du droit public cantonal que du 
droit civil fédéral. 

   Selon l'art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers 
abusifs ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de 
luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Il s'agit de deux 
conditions cumulatives qui doivent être satisfaites simultanément : le logement 
concerné doit être luxueux et compter six pièces ou plus (arrêt du Tribunal 
fédéral, 4C.40/2001 du 15 juin 2001).  

  La notion de luxe au sens de l'art. 9 al. 2 lettre b LDTR - restée inchangée 
depuis l'adoption de la loi le 25 janvier 1996 - a déjà fait l'objet d'arrêts du tribunal 
de céans (ATA/659/2005 du 11 octobre 2005 ; ATA/214/2003 du 15 avril 2003 ; 
ATA/750/2002 du 3 décembre 2002 ; ATA/229/2002 du 7 mai 2002). Les 
éléments suivants sont déterminants pour qu'un logement soit qualifié de 
luxueux : 

  - le nombre de pièces (au moins 6) ; 

  - la surface inhabituellement grande des pièces ; 

  - la présence d'éléments donnant une impression générale de somptuosité ou 
de confort extraordinaire. 

 f.  Selon l'art. 1 al. 5 let. a et c du règlement d'exécution de la loi générale 
sur le logement et la protection des locataires (ci-après : RGL - I 4 05.01), 
applicable par analogie en tant qu'il protège les locataires, pour le calcul du 
nombre de pièces des logements, il est tenu compte de la surface nette. Toute 
chambre dont la surface est inférieure à 9m2, compte pour une demi-pièce. 
L'espace communautaire, comprenant le séjour, le coin à manger et la cuisine, 
compte pour 2 pièces lorsque sa surface est supérieure ou égale à celle visée à 
l'alinéa 6 ; il compte pour 1,5 pièce lorsque sa surface est inférieure.   

- 12/15 - 

A/5001/2008 

  Selon l'art. 1 al. 6 RGL, la surface minimale de l'espace communautaire des 
logements de 5,5/6 pièces est de 29m2, et la surface nette totale minimale de 68m2. 
Pour les logements de plus de 6 pièces, la surface de l'espace communautaire 
séjour-cuisine doit totaliser au moins 30m2.  

  En l'espèce, l'appartement en cause dispose de 6 chambres dont la surface 
est supérieure à 9m2 et d'un espace communautaire de 48,73 m2 environ. 
Contrairement à ce qu'allègue la recourante, le RGL ne prévoit pas qu'un salon 
puisse compter à lui tout seul pour 1,5 pièce à partir d'une certaine surface. De ce 
fait, le logement est composé de 8 pièces. La surface brute moyenne de chaque 
pièce, laquelle s'élève à 27,38 m2 est importante. Cependant, les documents 
produits démontrent que l'appartement, s'il est certes spacieux et dispose de 
certains atouts (à savoir des terrasses dont la surface est conséquente, une situation 
en attique et une vue dégagée) ne donne aucune impression de somptuosité. Le 
logement en cause n’a rien d’extraordinaire pas plus dans sa conception que dans 
sa réalisation. La hauteur des plafonds n’est pas exceptionnelle, son entrée est 
modeste et l’agencement intérieur est standard. L'escalier, pourvu d'une rampe en 
bois, est fonctionnel et banal. Les matériaux utilisés pour la serrurerie, les fenêtres 
et les portes sont courants. De même en est-il des revêtements de sol : le salon et 
les couloirs sont pourvus d'un parquet simple et les chambres d'une moquette 
ordinaire. Enfin, l'architecture de l'immeuble ne présente aucune particularité. 
Partant, ce logement ne peut être qualifié de luxueux, ce que la SI a d'ailleurs elle-
même admis dans son recours du 23 décembre 2008 notamment. 

  Par ailleurs, le loyer avant travaux s’élevant à CHF 4'543,05 par pièce l'an, 
était supérieur à la limite fixée à CHF 3'363.- par l'arrêté du Conseil d'Etat du 21 
juin 2006. Le logement ne répondait ainsi déjà pas avant les travaux aux besoins 
prépondérants de la population. Le DCTI était ainsi tenu de délivrer l'autorisation 
sollicitée. 

  Cette obligation d’accorder une autorisation lorsque le loyer dépasse 
CHF 3'363.-, n’a pas pour conséquence, de vider de sa substance l’art. 9 al. 1 
LDTR, mais est conforme à l'esprit de la loi. L'art. 9 al. 2 LDTR prévoit en effet 
expressément que le DCTI accorde l'autorisation si le logement après travaux 
correspond aux besoins prépondérants de la population. A fortiori, l’autorisation 
doit être accordée pour un appartement, qui même avant travaux, ne répond pas à 
des tels besoins. La LDTR vise en effet à maintenir l'affectation de loyers 
répondant aux besoins prépondérants de la population. Le but de la loi ne 
commande cependant pas de limiter la transformation de logements qui, déjà 
avant travaux, ne répondent pas auxdits besoins. 

  En conséquence, la CCRA a correctement appliqué la loi en jugeant qu'une 
autorisation de transformer ne pouvait, en l'espèce, être refusée. 

- 13/15 - 

A/5001/2008 

8.  La SI prétend que les caractéristiques particulières du logement litigieux, à 
savoir le fait qu'il s'agit d'un appartement de 8,5 pièces, justifient une dérogation 
au principe de la fixation du loyer après travaux.  

9. a. Selon l’art. 10 al. 1 LDTR, le DCTI fixe, comme condition de l’autorisation, 
le montant maximum des loyers et des logements après travaux. 

  Toutefois, selon l’al. 2 de cet article, il renonce à la fixation des loyers et des 
prix prévue à l’al. 1 lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment : 

a) lorsque les loyers après transformation demeurent peu élevés ; 

b) lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que 
leurs loyers dépassent d’ores et déjà d’au moins deux fois et demie ceux 
correspondant aux besoins prépondérants de la population.  

 b. Le contrôle des loyers s'opère sur les appartements qui correspondent aux 
besoins prépondérants de la population (ATA/100/2010 du 16 février 2010), soit 
ceux dont le loyer est compris dans la fourchette fixée par arrêté du Conseil d'Etat 
(c'est-à-dire les loyers compris entre CHF 2'503.- et CHF 3'363.-) ou ceux pour 
lesquels sévit la pénurie de logement. En outre, un contrôle des loyers reste 
possible pour les logements dont le loyer avant travaux ne dépasse pas deux fois 
et demie les besoins prépondérants de la population (art. 10 al. 2 let. b LDTR). De 
ce fait, un appartement loué, avant travaux, pour un montant dépassant les loyers 
correspondants aux besoins prépondérants de la population, n’est pas soustrait 
ipso facto au contrôle des loyers.  

  En l’espèce, le tribunal ne peut considérer que le loyer après transformation, 
devant s’élever à CHF 60'078.- soit CHF 7’509,75.- par pièce par année, accusant 
une plus value de 70 %, demeure peu élevé. Il est plus de deux fois supérieur aux 
besoins prépondérants de la population. L’appartement concerné ne peut en outre 
être qualifié de logement de luxe comme il a été démontré ci-dessus. Enfin, le 
loyer par pièce et par année avant travaux s’élevait à CHF 4'543,05. Il est moins 
de deux fois et demie supérieur au montant de CHF 3'363.-. Partant, c’est à juste 
titre que la CCRA a renvoyé le dossier au DCTI afin que ce dernier délivre une 
autorisation assortie d’un contrôle du loyer.  

  Ainsi, le fait que l’appartement en cause n'entre pas dans la catégorie des 
logements pour lesquels sévit la pénurie n'a pas pour conséquence de le soustraire 
à un contrôle des loyers, les conditions de l'art. 10 al. 2 LDTR permettant de 
renoncer à un tel contrôle, n'étant pas réalisées en l'espèce (ATA/737/2010 déjà 
cité).  

10.  Mals fondés, les recours des deux parties seront rejetés.  

- 14/15 - 

A/5001/2008 

11.  Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la SI (art. 87 LPA). 
Aucun émolument ne sera mis à la charge du DCTI (art. 11 al. 2 LPA). Vu l'issue 
du litige, il ne sera pas alloué d’indemnité. 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

Préalablement : 

ordonne la jonction des recours sous le numéro de cause A/5001/2008 ; 

à la forme : 

déclare recevables les recours interjetés le 4 août 2010 par la SI Résidence de la 
Tourelle 35 S.A., d'une part, et le département des constructions et des technologies de 
l’information, d'autre part contre la décision du 24 juin 2010 de la commission 
cantonale de recours en matière administrative ; 

au fond : 

les rejette ; 

confirme la décision de la commission cantonale de recours en matière administrative 
du 24 juin 2010 ;  

met à la charge de la SI Résidence de la Tourelle 35 S.A. un émolument de 
CHF 1'000.- ;  

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Jean-François Marti, avocat de la SI Résidence de la 
Tourelle 35 S.A., au département des constructions et des technologies de l'information, 
ainsi qu’à la commission cantonale de recours en matière administrative. 

- 15/15 - 

A/5001/2008 

Siégeants : M. Thélin, président Mmes Bovy, Hurni et Junod, M. Dumartheray, juges. 

 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste adj. : 
 
 

F. Glauser 

 le vice-président : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 

 la greffière :