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**Case Identifier:** 984b8041-4544-5b21-a6a9-c58083e657a9
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-27
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 27.03.2024 A1 23 84
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-23-84_2024-03-27.pdf

## Full Text

A1 23 84 / A1 23 86 / A1 23 87 / A1 23 91 

 

ARRÊT DU 27 MARS 2024 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour de droit public 

 

Composition : Christophe Joris, président ; Frédéric Fellay et Dr Thierry Schnyder, 

juges ; Ferdinand Vanay, greffier 

 

en les causes 

 

1. ÉTAT DU VALAIS, par le Département de la mobilité, du territoire et de 

l’environnement, à Sion, recourant, 

2. X _________ SA, de siège à A _________, recourante, représentée par Maître 

Alexandre Zen-Ruffinen, avocat à Neuchâtel, 

3. CONSEIL COMMUNAL DE Y _________, à Y _________, recourant, représenté par 

Maître Philippe Pont, avocat à Sion, 

4. Z _________, à B _________, recourante, représentée par Maître Christian Voide, 

avocat à Sion 

 

contre 

 

COMMISSION D'ESTIMATION EN MATIÈRE D’EXPROPRIATION, par son président 

Frédéric Hugon, à Martigny, autorité attaquée, dans les affaires concernant également 

C _________ SA, de siège à D _________, tiers concerné, et E _________, à  

F _________, tiers concerné 

 

(Expropriation ; indemnisation) 

recours de droit administratif contre les décisions du 28 avril 2023  

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Faits 

 

A.  Le 25 août 2021, le Conseil d’Etat a approuvé les plans relatifs au projet de correction 

de la route cantonale T9 (St-Maurice – Brigue), dans le secteur « G _________ », sur le 

territoire de la commune de Y _________, et a déclaré les travaux d’intérêt public. Ce 

projet prévoyait notamment la création sur cette route de deux giratoires permettant de 

la relier à une zone commerciale en développement, au moyen d’accès nord-sud. 

Les documents homologués à cette occasion incluaient un plan des expropriations, qui 

montrait que celles-ci portaient sur vingt-trois parcelles. Etaient notamment concernés 

les propriétaires et les biens-fonds suivants : 

Propriétaires Parcelles Surf. totale Surf. expropriée 

X _________ SA xx1 290 m2 290 m2 

xx2 7082 m2 130 m2 

xx3 808 m2 65 m2 

xx4 2332 m2 80 m2 

xx5 5775 m2 375 m2 

xx6 3199 m2 1560 m2 

xx7 324 m2 324 m2 

xx8 489 m2 489 m2 

xx9 2537 m2 965 m2 

Commune de Y 

_________ 

xx10 1212 m2 185 m2 

C _________ SA xx11 49’000 m2 405 m2 

E _________ xx12 1954 m2 360 m2 

Z _________ xx13 5897 m2 40 m2 

 

A l’exception du no xx10 (zone mixte artisanale avec habitat) et du no xx13 (zone 

d’habitations collectives), toutes ces parcelles étaient affectées à la zone mixte 

d’activités commerciales, artisanales, de services, sportives, récréatives et touristiques 

à aménager (ci-après : zone mixte CS), selon le règlement communal des constructions 

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et des zones de Y _________ (ci-après : RCCZ), adopté par l’assemblée primaire, le  

27 mai 2010, et homologué par le Conseil d’Etat, le 21 mars 2012. En outre, les parcelles 

affectées à la zone mixte CS étaient incluses dans un périmètre régi par un plan de 

quartier « G _________ » (ci-après : PQ) et son règlement approuvés par la Commission 

cantonale des constructions (ci-après : CCC), le 21 mars 2019. En particulier, les 

parcelles attenantes nos xx5 et xx6 de X _________ SA supportaient un terrain de 

football synthétique, un hangar adjacent ainsi que le bâtiment d’une ancienne biscuiterie, 

dont les locaux étaient utilisés depuis 2009 pour les besoins du FC H _________. 

Par ailleurs, par acte notarié du 22 décembre 2017, la commune de Y _________ a 

déclaré vouloir céder à X _________ SA la parcelle no xx14 (qui n’existe plus à la suite 

de sa réunion à d’autres biens-fonds afin de constituer notamment le no xx11, vendu à 

C _________ SA) en contrepartie de la constitution de servitudes de passage aérien et 

de la promesse faite par cette société de céder à la commune une surface plus ou moins 

équivalente d’un autre bien-fonds sis dans ce secteur. 

Enfin, le conseil communal de Y _________ a décidé, le 7 juillet 2022, d’instaurer des 

zones réservées sur certaines parties de son territoire, notamment sur la parcelle no xx13 

appartenant à Z _________. 

B.  Le 28 avril 2023, la commission d’estimation en matière d’expropriation (ci-après : la 

commission) a rendu, pour chaque propriétaire concerné, une décision qui fixait le montant 

des indemnités dues par l’Etat du Valais pour les parcelles expropriées, sur la base de la 

méthode comparative ou statistique. 

Pour X _________ SA, la commission a relevé que les portions de terrain concernées 

totalisaient 4278 m2 et étaient presque toutes situées en bordure de parcelles et 

limitrophes avec la route cantonale à améliorer, seule la parcelle no xx6 étant fortement 

impactée par le nouveau tracé de cette route. Elle a fixé une indemnité de 1000 fr./m2 

(ch. 1), tout en précisant qu’elle n’avait traité ni du dédommagement pour la démolition 

des infrastructures et du terrain de football sis sur le no xx6, ni de l’indemnisation pour le 

solde de cette parcelle, car ces points avaient fait l’objet d’un accord conclu entre la 

propriétaire et l’Etat du Valais (ch. 2 et 3). En outre, elle a notamment arrêté à 500 fr./ml 

la plus-value pour les routes existantes sur les parcelles nos xx8 et xx9 (ch. 4) et a indiqué 

que l’acte notarié du 22 décembre 2017 devait être appliqué et une indemnité de 

1000 fr./m2 versée à qui de droit si un solde était restant (ch. 6). 

Pour la commune de Y _________, la commission a aussi fixé à 1000 fr./m2 l’indemnité 

due en raison de l’expropriation partielle du no xx10 (ch. 1 let. d) et précisé que l’acte 

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notarié précité devait être appliqué et une indemnité de 1000 fr./m2 versée à qui de droit 

si un solde était restant (ch. 2). 

S’agissant d’C _________ SA, le même montant de 1000 fr./m2 a été arrêté pour 

l’expropriation de portions de terrain situées en bordure de la parcelle no xx11 (ch. 1). La 

décision rendue à l’égard de E _________ fixait elle aussi le même montant pour 

l’expropriation de portions de terrain situées en bordure du no xx12 (ch. 1). 

Enfin, pour la parcelle no xx13 appartenant à Z _________ et sise en zone d’habitations 

collectives, la commission a fixé le prix du terrain à 700 fr./m2 si la susnommée renonçait 

à un transfert de densité et à 350 fr./m2 dans le cas contraire (ch. 1). 

C.  Ces décisions ont fait l’objet de quatre recours de droit administratif adressés à la 

Cour de céans (cf. ci-après let. D à G). 

D.a  Le 26 mai 2023, l’Etat du Valais, agissant par l’intermédiaire du Département de la 

mobilité, du territoire et de l’environnement (ci-après : DMTE), a conclu à l’annulation 

partielle des décisions précitées relatives respectivement à X _________ SA, à la 

commune de Y _________, à C _________ SA, à E _________ et à Z _________ ainsi 

qu’au renvoi des causes à la commission pour nouvelles décisions dans le sens des 

considérants.  

Dans cette affaire A1 23 84, l’Etat du Valais a contesté l’indemnité de 1000 fr./m2 décidée 

pour les terrains expropriés propriété respectivement de X _________ SA, de  

C _________ SA et de E _________. Il a qualifié ce prix de « surfait », compte tenu 

d’actes de vente dont il produisait des copies et desquels il ressortait – nonobstant le 

peu de transactions dans ce secteur et une grande disparité entre les montants pratiqués 

(entre 400 et 1250 fr./m2) – un prix moyen d’environ 541 fr./m2. Il a ajouté que ces 

montants incluaient en outre d’autres prestations en plus de la vente du terrain, ce qui 

tirait le prix du terrain artificiellement vers le haut. Par ailleurs, l’Etat a expliqué que les 

portions de terrain concernées ne pouvaient pas être bâties conformément aux 

possibilités offertes par la zone mixte CS. En effet, il s’agissait soit d’avant-terrains se 

situant dans l’alignement routier, soit de terrains que le PQ délimitait comme des routes 

d’accès, dont la propriété allait être cédée par échange à la commune de Y _________ 

selon l’acte notarié instrumenté en 2017 et qui seraient dès lors intégrées au réseau des 

routes communales. La valeur de ces portions de terrain devait donc être réduite par 

rapport à la valeur du marché, respectivement était nulle. L’Etat a en outre nié tout accord 

formel avec X _________ SA quant à la démolition du terrain de football ou au solde de 

la parcelle no xx6, auxquels la décision de la commission se référait dès lors à tort. Il a 

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encore contesté toute plus-value pour les nos xx8 et xx9, du moment que ces biens-fonds 

étaient des dessertes routières qui n’étaient pas vouées à la construction et dont la 

valeur avait déjà été prise en compte lors de la vente des terrains dans la zone 

concernée. Quant à la portion expropriée du no xx10 appartenant à la commune de  

Y _________, elle se trouvait en zone réservée depuis 2022 et il s’agissait aussi d’un 

avant-terrain sis dans l’alignement routier. La valeur de ce terrain acquis en 2018 par la 

commune pour un prix de 200 fr./m2 ne pouvait donc pas dépasser 50 fr./m2 (réduction 

de la valeur de moitié en raison de l’affectation à la zone réservée et réduction 

supplémentaire de moitié en raison de la nature d’avant-terrain). Enfin, le même 

raisonnement valait pour la parcelle no xx13 de Z _________, dont la valeur estimée à 

270 fr./m2 devait être ramenée à 70 fr./m2 au moins. 

L’Etat du Valais a joint à son recours une vingtaine de pièces destinées à appuyer ses 

motifs et conclusions. 

D.b  Le 19 juin 2023, le conseil communal de Y _________ a indiqué qu’il se ralliait aux 

conclusions formulées dans ce recours. 

Le 11 août suivant, la commission a déposé son dossier, maintenu sa décision et invité 

la Cour de céans à la confirmer. Elle a notamment expliqué qu’elle n’avait pas tenu 

compte des zones d’avant-terrain, car l’examen du PQ approuvé par la CCC en 2019 

montrait que pratiquement aucune des portions de terrain expropriées ne correspondait 

à cette notion. Elle a en outre défendu le prix de 1000 fr./m2 qu’elle avait fixé pour 

l’indemnisation des parcelles expropriées, chiffre qui résultait d’une moyenne 

arithmétique des prix de vente les plus récents dans le secteur concerné. Elle a encore 

relevé que l’affectation à la zone réservée du no xx13 n’en modifiait pas la valeur, attendu 

que cette parcelle demeurait affectée à la zone à bâtir. 

Six jours plus tard, Z _________ a conclu principalement à l’irrecevabilité du recours, 

subsidiairement à son rejet. Elle a contesté la qualité pour recourir du DMTE, qui n’était 

à son avis pas légitimé à agir au nom de l’Etat du Valais. Sur le fond, elle a soutenu que 

les arguments qui visaient à réduire l’indemnité due pour sa parcelle no xx13 à 70 fr./m2 

tombaient à faux, dès lors que ce terrain demeurait affecté à la zone d’habitations 

collectives nonobstant son classement en zone réservée et que la bande de terrain 

expropriée ne remplissait pas les critères permettant de la considérer comme un avant-

terrain. A titre de moyens de preuve, elle a requis l’édition du dossier de la cause, 

l’interrogatoire des parties ainsi que l’audition de témoins. Elle a produit à cette occasion 

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un exemplaire d’un rapport d’estimation qu’elle avait joint à son propre mémoire de 

recours. 

Le 25 octobre 2023, X _________ SA a proposé de rejeter ce recours. Elle a affirmé que 

l’indemnité de 1000 fr./m2 décidée par la commission pour les portions de terrain 

expropriées en zone mixte CS n’était nullement excessive, mais reflétait au contraire la 

forte augmentation du prix du terrain dans ce secteur ces dernières années. Elle a 

allégué que ce montant était en réalité plutôt bas et qu’il ne pouvait pas être réduit au 

motif que les expropriations étaient justifiées par l’aménagement de nouvelles voies 

d’accès. De plus, aucune réduction ne pouvait être admise en vertu de la jurisprudence 

relative à l’expropriation d’avant-terrains, puisque les surfaces concernées n’étaient pas 

entièrement contenues dans l’alignement de la route cantonale réaménagée. En outre, 

X _________ SA a rappelé les motifs énoncés dans son recours et qui requéraient une 

indemnisation pour les installations sportives existantes sur le no xx6 ainsi que pour le 

solde de cette parcelle rendue largement inutilisable en raison du réaménagement 

routier. Enfin, elle a contesté toute suppression ou réduction de l’indemnité qui avait été 

fixée par la commission pour la plus-value des routes de desserte existantes sur les nos 

xx8 et xx9, expliquant que celles-ci avaient été aménagées à ses frais pour les besoins 

du PQ. A titre de moyens de preuve, X _________ SA a requis une inspection des lieux, 

les auditions de cinq témoins ainsi qu’une expertise visant à évaluer la valeur des 

installations qui étaient présentes sur le no xx6 et le coût de la démolition du hangar. Elle 

a joint à sa détermination notamment la copie d’un courriel du 23 septembre 2022 qui 

rappelait les coûts des constructions qu’elle avait réalisées sur la parcelle précitée ainsi 

qu’un récapitulatif des transactions immobilières qu’elle avait opérées en 2008 dans le 

secteur concerné. 

C _________ SA et E _________ n’ont pas déposé de réponses. 

Le 6 novembre 2023, X _________ SA s’est déterminée sur les autres réponses au 

recours et a modifié ses conclusions, en requérant principalement de déclarer le recours 

irrecevable, subsidiairement de le rejeter dans la mesure de sa recevabilité.  

Le 14 novembre suivant, l’Etat du Valais a affirmé qu’il avait qualité pour recourir. Il a 

rappelé qu’il avait élaboré le projet de réaménagement routier et qu’il était le destinataire 

de la décision du Conseil d’Etat approuvant ledit projet et accordant le droit d’exproprier. 

Il a aussi relevé que les décisions de la commission le désignaient d’ailleurs 

explicitement comme l’expropriant, de sorte qu’il était partie à la procédure et disposait 

d’un droit de recours. Sur le fond, il a notamment affirmé que les surfaces expropriées 

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se situaient intégralement dans l’alignement, en déposant un plan tiré du dossier de mise 

à l’enquête publique. 

E.a  Le 31 mai 2023, X _________ SA a déposé son propre recours en concluant, sous 

suite de frais et de dépens, à l’annulation des ch. 2 et 3 du dispositif de la décision rendue 

à son égard et au renvoi de la cause à la commission pour qu’elle statue sur ces 

éléments dans le sens de l’accord conclu oralement entre elle-même et l’Etat du Valais. 

Dans cette cause A1 23 86, cette société a reproché à la commission d’avoir commis un 

déni de justice formel et d’avoir violé son obligation de motiver sa décision. Elle a motivé 

ces griefs en affirmant que la commission s’était abstenue sans droit de traiter de la 

démolition des infrastructures sportives sises sur le no xx6 ainsi que de l’indemnisation 

du solde de cette parcelle (ch. 2 et 3 du dispositif de la décision attaquée). En effet, 

aucun accord n’avait été formalisé avec l’Etat du Valais sur ces questions, avant que 

celui-ci ne prenne possession, de manière anticipée, d’une partie du no xx6 afin de 

démolir les installations sportives. En réalité, l’Etat s’était engagé oralement à prendre à 

sa charge le coût de démolition desdites installations et à indemniser X _________ SA 

pour ce terrain au même prix que celui auquel serait vendu le bien-fonds voisin no xx15, 

avec en sus un dédommagement pour les installations qui s’y trouvaient. Or,  

X _________ SA avait par la suite vendu ce fonds voisin à un prix de 1250 fr./m2 et elle 

estimait la valeur totale des installations démolies à 1'280'000 fr., à laquelle s’ajoutaient 

12'000 fr. qu’elle avait déboursés pour faire démolir le hangar. D’après elle, la 

commission aurait dû, au lieu de renvoyer à un accord formel qui n’avait jamais existé, 

reprendre dans sa décision ces éléments qui lui avaient été communiqués et qui 

permettaient de concrétiser les engagements pris par oral par l’Etat.  

A titre de moyens de preuve, elle a requis l’interrogatoire de l’un de ses représentants 

ainsi qu’une expertise visant à évaluer la valeur des installations qui étaient présentes 

sur le no xx6 et le coût de la démolition du hangar. X _________ SA a joint à son mémoire 

notamment les procès-verbaux de deux séances qui s’étaient déroulées le 23 mars et 

17 mai 2022 entre ses représentants et ceux du Service cantonal de la mobilité (ci-

après : SDM). 

E.b  Dans sa réponse du 28 juin 2023, l’Etat du Valais s’est référé aux conclusions qu’il 

avait formulées dans son recours A1 23 84, à savoir l’annulation de la plupart des chiffres 

du dispositif de la décision que la commission avait rendue à l’égard de X _________ 

SA. En particulier, il a nié l’existence d’un accord formel le liant à cette société pour 

l’indemnisation des infrastructures sportives sises sur le no xx6 et du solde de cette 

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parcelle. Il a par ailleurs qualifié de « fantaisistes » les prétentions de X _________ SA, 

notamment parce qu’elles ne tenaient compte ni la vétusté du terrain de football, ni du 

fait que l’intéressée avait vendu une portion de ce terrain pour qu’y soit construit un 

restaurant. Il a joint à sa détermination notamment des photographies des installations 

sportives en question ainsi qu’un courriel émanant d’un représentant de X _________ 

SA qui mentionnait un prix de 140 fr./m2 pour l’indemnisation du terrain de football. 

Le 11 août 2023, la commission a indiqué qu’elle maintenait sa décision et a invité la 

Cour de céans à la confirmer. 

X _________ SA a répliqué, le 4 septembre 2023, en maintenant ses motifs et 

conclusions. Elle a joint à son envoi les copies de plusieurs documents destinés à étayer 

lesdits motifs. Elle a en outre requis, à titre de moyens de preuve, l’édition du dossier du 

réaménagement de la route cantonale T9 ainsi que les interrogatoires de son 

administrateur unique et d’un collaborateur du SDM. 

F.a  Le conseil communal de Y _________ a lui aussi formé un recours de droit 

administratif, le 31 mai 2023, en concluant, sous suite de frais et de dépens, 

principalement à la réforme de la décision que la commission avait rendue à son égard, 

en ce sens que l’indemnisation pour l’expropriation de la parcelle no xx10 soit fixée à 

100 fr./m2 ; subsidiairement, le conseil communal a requis le renvoi de la cause à la 

commission pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 

Dans cette affaire A1 23 87, l’autorité communale a notamment relevé qu’elle avait 

acquis le no xx10 en 2018 pour un prix de 200 fr./m2. Elle a aussi fait remarquer que cette 

parcelle était affectée à la zone mixte artisanale et n’était pas incluse dans le périmètre 

du PQ, ce qui la distinguait des biens-fonds sis en zone mixte CS qui avaient fait l’objet 

de ventes assez récentes pour des prix bien supérieurs. A la suivre, ces transactions 

s’inscrivaient dans un contexte commercial particulier qui avait eu pour effet de faire 

monter artificiellement les prix de l’immobilier dans ce secteur. Le conseil communal a 

par ailleurs souligné que la partie expropriée du no xx10 était un avant-terrain situé le 

long de la route cantonale et qui allait servir à la création d’une desserte routière. Il a 

rappelé que cette portion de terrain était de ce fait inconstructible et que sa valeur devait 

donc être divisée de moitié par rapport à la valeur d’acquisition. Il s’ensuivait que 

l’indemnité d’expropriation devait être fixée à 100 fr./m2.  

A titre de moyen de preuve, l’autorité communale a proposé l’édition du dossier de la 

cause. Elle a joint à son mémoire les copies de plusieurs pièces dont la plupart figurait 

audit dossier. 

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F.b  Dans sa réponse du 28 juin 2023, l’Etat du Valais s’est notamment référé aux 

conclusions qu’il avait formulées dans son recours A1 23 84, à savoir l’annulation de la 

décision que la commission avait rendue à l’égard de la commune de Y _________ en 

ce qu’elle fixait une indemnité à 1000 fr./m2 pour la surface expropriée du no xx10 (ch. 1d 

du dispositif) et en ce qu’elle prévoyait l’application de l’acte du 22 décembre 2017 (ch. 2 

du dispositif). 

Le 11 août 2023, la commission a indiqué qu’elle maintenait sa décision et a invité la 

Cour de céans à la confirmer. 

La communication de ces réponses n’a pas suscité de réplique de la part de l’autorité 

communale. 

G.a  Le 2 juin 2023, Z _________ a conclu, sous suite de frais et de dépens, 

principalement à l’annulation de la décision que la commission avait rendue à son égard 

et à la fixation d’une indemnité d’expropriation pour sa parcelle no xx13 à 805 fr./m2 ; 

subsidiairement, elle a requis le renvoi de la cause à la commission pour nouvelle 

décision en considération d’un rapport d’évaluation du 27 mai 2023 qu’elle joignait à son 

mémoire. 

Dans cette affaire A1 23 91, l’intéressée a affirmé que la méthode comparative ou 

statistique n’était pas adaptée pour évaluer objectivement le prix du no xx13. Selon elle, 

il convenait de se référer au rapport d’évaluation précité, qui avait été établi par une 

experte reconnue et brevetée dans le domaine de l’estimation immobilière et qui 

concluait à un prix de 805 fr./m2.  

A titre de moyens de preuve, l’intéressée a sollicité l’édition du dossier de la commission 

ainsi que l’édition par le Conseil d’Etat du « projet d’approbation des plans routiers 

concernant les accès au PQ » ; elle a par ailleurs réservé l’administration d’autres 

moyens de preuve. 

G.b  Le 28 juin 2023, l’Etat du Valais s’est référé aux conclusions qu’il avait formulées 

dans son recours A1 23 84, à savoir l’annulation de la décision que la commission avait 

rendue à l’égard de Z _________ en ce qu’elle fixait une indemnité à 700 fr./m2 pour la 

surface expropriée du no xx13. 

Le 11 août 2023, la commission a répondu qu’elle avait estimé l’indemnité 

d’expropriation en se fondant sur deux ventes immobilières intervenues dans la même 

zone en 2022 pour des prix respectifs de 700 fr./m2 et de 690 fr./m2. Elle a relevé qu’une 

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estimation liée au prix de vente de futurs appartements, telle que défendue par  

Z _________, n’était pas adéquate, car ce prix pouvait varier fortement (de 3500 fr./m2 

à 10'000 fr./m2). Elle a ainsi indiqué qu’elle maintenait sa décision et a invité la Cour de 

céans à la confirmer. 

Z _________ a répliqué, le 15 septembre suivant, en maintenant ses motifs et 

conclusions. Elle a rappelé ce qu’elle avait dit dans sa réponse au recours de l’Etat du 

Valais, à savoir que sa parcelle no xx13 demeurait affectée à la zone d’habitations 

collectives nonobstant son classement en zone réservée et que la bande de terrain 

expropriée ne remplissait pas les critères permettant de la considérer comme un avant-

terrain. Il s’ensuivait que les arguments de l’expropriant qui visaient à réduire l’indemnité 

à 70 fr./m2 tombaient à faux. Elle a aussi contesté les explications de la commission qui 

remettaient en cause l’évaluation du prix du terrain faite par l’experte qu’elle avait 

mandatée. 

Le 14 novembre 2023, l’Etat du Valais a maintenu sa position. 

 

Considérant en droit 

 

1. 

1.1  Conformément à l'art. 42 LcEx, les décisions de la commission peuvent faire l'objet 

d'un recours auprès du Tribunal cantonal, dans les trente jours dès leur notification 

(al. 1). La procédure de recours est régie par la LPJA, sous les réserves suivantes : le 

Tribunal cantonal dispose d'un plein pouvoir d’examen et peut aller au-delà des 

conclusions des parties, à l’avantage ou au détriment de celles-ci (al. 2 let. a et b). 

Aux termes des art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA, a qualité pour former un recours 

de droit administratif devant le Tribunal cantonal quiconque est atteint par la décision 

litigieuse et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Cette 

condition s’examine d’office (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 3 LPJA), mais ne dispense pas 

le recourant d'alléguer les faits qu'il considère comme propres à fonder sa qualité pour 

agir lorsqu'ils ne ressortent pas à l'évidence de la décision attaquée ou du dossier de la 

cause (ACDP A1 21 192/193 du 9 mars 2022 consid. 1.1 et la référence). La qualité pour 

recourir s’analyse à la lumière de la jurisprudence rendue en application de l’art. 89 LTF, 

le droit cantonal n’ayant en l’occurrence pas une portée plus large (ATF 144 I 43 

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consid. 2.1, cité p. ex. in : arrêt du Tribunal fédéral 1C_547/2020 du 15 septembre 2021 

consid. 5.1). 

1.2  Z _________ et X _________ SA soutiennent que le recours formé par l’Etat est 

irrecevable ; elles relèvent que le mémoire de recours a été signé par le Conseiller d’Etat 

en charge du DMTE et arguent que celui-ci n’a pas qualité pour agir. 

La légitimation de l’Etat du Valais à recourir contre des décisions d’expropriation a déjà 

été admise dans des précédents (cf. p. ex. ACDP A1 19 113 du 22 novembre 2019 

consid. 1 et les réf. cit.). En effet, en sa qualité de propriétaire des voies de 

communication cantonales, l’Etat doit payer les indemnités correspondantes dans le 

cadre de la procédure d'expropriation. Il est ainsi atteint par les décisions qui fixent les 

montants de ces indemnités et dispose d’un intérêt digne de protection à l'annulation ou 

à la modification de ces décisions. 

En l’occurrence, le mémoire du 26 mai 2023 a été signé par le Conseiller d’Etat en 

charge du DMTE. Sa première page comporte l’en-tête de ce département et mentionne 

« Recours Etat du Valais c/ Commission d’Estimation ». Le mémoire indique aussi que 

« l’expropriant, en l’occurrence l’Etat du Valais, est légitimé à déposer recours (art. 42 

LcEx) » et précise que « les voies publiques sont placées sous la haute surveillance du 

Conseil d’Etat, qui le fait par l’intermédiaire du département compétent (art. 228 LR) ». 

Ces éléments permettent donc de retenir que le recours a été déposé par le DMTE au 

nom de l’Etat du Valais. 

De l’avis de la Cour, la représentation de l’Etat par le DMTE apparaît de manière 

manifeste dans cette affaire d’expropriation, dès lors que ce département a élaboré le 

projet de correction de la route cantonale T9 à l’origine de la procédure d’expropriation, 

que ses représentants ont participé à cette procédure au nom de l’expropriant (cf. p. ex. 

procès-verbaux des séances organisées sur place par la commission) et que les 

décisions de la commission mentionnent explicitement le DMTE comme « expropriant ». 

La Cour n’a dès lors aucune raison de douter que le DMTE était légitimé à déposer un 

recours de droit administratif au nom de l’Etat du Valais. Dans ces circonstances, 

requérir une procuration formelle signée par l’exécutif cantonal relèverait d’une vaine 

formalité. Partant, contrairement à ce que soutiennent Z _________ et X _________ SA, 

il n’y a pas lieu de déclarer le recours de l’Etat irrecevable. 

1.3  La qualité pour recourir de X _________ SA, du conseil communal de Y _________ 

et d’Z _________ n’est pas contestée et doit être admise. En effet, ces propriétaires 

fonciers sont directement touchés par les décisions que la commission a rendues à leur 

- 12 - 

égard et ils disposent d’un intérêt à l’annulation ou à la modification desdites décisions. 

On notera, en particulier, que le conseil communal de Y _________ dispose d’un intérêt 

singulier à requérir une réduction de l’indemnisation que lui a allouée la commission pour 

l’expropriation de sa parcelle. En effet, cette autorité pourra être amenée à l’avenir à 

requérir elle-même des expropriations dans ce secteur et le présent litige constituera un 

précédent susceptible d’influer sur le montant des indemnisations que la commune sera 

amenée à payer. 

1.4  Les quatre recours respectent les autres exigences de forme (cf. art. 72, 78 let. a, 

80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 LPJA), de sorte qu’il convient d’entrer en matière. 

1.5  Aux termes de l'art. 11b al. 1 LPJA, l'autorité peut, d'office ou sur requête, joindre en 

une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation de fait identique ou à 

une cause juridique commune. En l'espèce, les quatre recours déposés céans ont trait à la 

légalité de cinq décisions en matière d’expropriation se rapportant aux mêmes faits. De plus, 

l’expropriant conteste toutes ces décisions, de sorte que son recours concerne tous les 

propriétaires fonciers recourants. Enfin, les griefs qui sont formulés dans ces quatre affaires 

se recoupent partiellement. Il est donc décidé de joindre les causes A1 23 84, A1 23 86, 

A1 23 87 et A1 23 91, lesquelles feront l'objet d'un seul arrêt. 

2. 

2.1  Faisant usage d'un droit que la loi leur reconnaît (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 

LPJA), les parties ont sollicité l’administration de plusieurs moyens de preuve. Ceux-ci 

ne seront pris en considération que s’ils apparaissent utiles à l'établissement des faits 

pertinents. En effet, l'autorité de décision peut se livrer à une appréciation anticipée de 

l'utilité du moyen de preuve offert et renoncer à l'administrer lorsque le fait dont les 

parties veulent établir la réalité n'est pas important pour la solution du cas, lorsque sa 

preuve résulte déjà de constatations versées au dossier ou lorsque cette autorité arrive 

à la conclusion que ces preuves ne sont pas décisives pour la solution du litige, voire 

qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 146 IV 218 consid. 3.1.1, 

145 I 167 consid. 4.1 et 140 I 285 consid. 6.3.1 ; v. aussi p. ex. ACDP A1 22 199 du 22 

mai 2023 consid. 2.1). 

2.2  Les parties requièrent en premier lieu l’édition du dossier de la cause, demande qui 

est satisfaite puisque la commission a déposé céans ce dossier, le 11 août 2023. 

2.3  Ensuite, X _________ SA sollicite l’administration de plusieurs moyens de preuve 

dans son mémoire de recours, dans sa réplique du 4 septembre 2023 ainsi que dans sa 

réponse du 25 octobre suivant au recours déposé par l’Etat. 

- 13 - 

Elle propose d’abord une inspection des lieux, moyen que la Cour renonce à mettre en 

œuvre car le dossier précité et les pièces déposées par les parties comportent 

notamment des plans et des photographies qui permettent de se représenter les lieux et 

donc de statuer sur les griefs invoqués sans se rendre sur place. 

X _________ SA requiert aussi les auditions de cinq témoins ainsi que les interrogatoires 

de son administrateur unique et d’un collaborateur du SDM. Ces moyens visent 

notamment à établir que les aménagements routiers du PQ ont été réalisés de manière 

anticipée d’entente entre le SDM, le conseil communal de Y _________ et X _________ 

SA (cf. réplique du 4 septembre 2023 p. 4 ss). Dans la mesure où l’intéressée a produit 

des procès-verbaux de séances qui font état de ces discussions, la Cour ne voit pas 

l’utilité d’auditionner des témoins à ce sujet. Les moyens proposés ont aussi pour objectif 

d’établir l’existence d’un accord ou de pourparlers entre le SDM et X _________ SA au 

sujet de l’expropriation de la parcelle no xx6 et de l’indemnisation des infrastructures qui 

s’y trouvaient. Comme nous le verrons (cf. infra, consid. 6), la Cour est en mesure de 

statuer sur la base des pièces au dossier, de sorte qu’il ne se justifie non plus pas 

d’auditionner des témoins à ce propos. Il est rappelé que le droit d’être entendu garanti 

par l’art. 29 al. 2 Cst. ne comprend ni le droit absolu d'être entendu oralement, ni celui 

d'obtenir l'audition de témoins (ATF 140 I 68 consid. 9.6.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 

8C_40/2022 du 15 juillet 2022 consid. 3.2 ; ACDP A1 21 286 du 6 septembre 2022 consid. 

2.1). 

L’intéressée demande aussi la mise en œuvre d’une expertise visant à évaluer la valeur 

des installations qui se trouvaient sur le no xx6 avant d’être démolies ainsi que le coût 

de la démolition du hangar également sis sur cette parcelle. Comme nous le verrons, 

l’examen matériel de ces questions implique en définitive un renvoi de l’affaire à l’autorité 

précédente (cf. infra, consid. 6), de sorte que la Cour renonce à administrer ce moyen. 

X _________ SA sollicite en outre l’édition du dossier cantonal relatif au réaménagement 

de la route cantonale T9. La Cour remarque que l’Etat du Valais a joint à son recours la 

décision d’homologation de ces plans routiers ainsi que les plans des expropriations et 

des alignements. Ces documents permettant de trancher les recours en connaissance 

de cause, il n’y a pas lieu de requérir le dépôt de l’intégralité du dossier précité. 

2.4  Dans sa réponse du 16 août 2023 au recours de l’Etat, Z _________ sollicite elle 

aussi l’interrogatoire des parties ainsi que l’audition de témoins. Ces moyens ne seront 

toutefois pas administrés, dès lors que les parties ont pu exposer par écrit leurs 

arguments. Au demeurant, la susnommée ne précise pas quels témoins il y aurait lieu 

- 14 - 

d’entendre, ni quels faits déterminants pour l’issue des causes ces auditions 

permettraient d’établir. 

Dans son propre mémoire de recours, Z _________ propose en outre l’édition par le 

Conseil d’Etat du « projet d’approbation des plans routiers concernant les accès au 

PQ ». Cette demande vise la même preuve que celle sollicitée par X _________ SA 

quant au réaménagement de la route cantonale T9 ; elle est rejetée pour les mêmes 

motifs. 

3. 

3.1  Dans un premier temps, la Cour se prononcera sur le recours A1 23 84 formé par 

l’Etat du Valais. Celui-ci conteste cinq décisions rendues par la commission au sujet de 

l’indemnisation due respectivement à X _________ SA, à la commune de Y _________, 

à C _________ SA, à E _________ et à Z _________ pour l’expropriation de leurs biens-

fonds respectifs. 

Après avoir rappelé les règles applicables à pareille indemnisation (cf. infra, consid. 4), 

la Cour examinera si les indemnités fixées pour les surfaces expropriées en zone mixte 

CS résistent aux critiques de l’Etat (cf. infra, consid. 5). Ensuite, elle se penchera sur le 

grief qui conteste tout accord privé intervenu entre l’Etat et X _________ SA pour 

l’indemnisation des infrastructures et du terrain de football se trouvant sur le no xx6 ainsi 

que pour le solde de la surface de cette parcelle (cf. infra, consid. 6). Elle examinera 

aussi la question de savoir s’il est justifié d’indemniser X _________ SA pour la plus-

value liée à l’aménagement de deux routes (cf. infra, consid. 7) ainsi que la question de 

savoir si la commission a exigé à bon droit la mise en œuvre de l’acte conclu le 

22 décembre 2017 entre cette société et le conseil communal de Y _________ (cf. infra, 

consid. 8). En outre, la Cour se déterminera encore sur les arguments que l’Etat du 

Valais formulent à l’encontre des décisions rendues à l’égard de la commune de  

Y _________ (cf. infra, consid. 9), respectivement de Z _________ (cf. infra, consid. 10). 

Dans chacun de ces considérants, la Cour examinera aussi les griefs que les 

propriétaires concernés énoncent dans leurs propres recours, dans la mesure où ils 

s’opposent aux motifs formulés par l’Etat. Elle terminera par une synthèse relative à ce 

recours A1 23 84 (cf. infra, consid. 11). 

3.2  Dans un second temps, la Cour examinera, le cas échéant, les griefs encore non 

traités formulés dans les recours respectifs de X _________ SA (cf. infra, consid. 12.1), 

du conseil communal de Y _________ (cf. infra, consid. 12.2) et de Z _________ (cf. 

infra, consid. 12.3). Elle déterminera à cette occasion le sort de ces recours. 

- 15 - 

4. 

4.1  Conformément à l’art. 26 al. 2 Cst., une pleine indemnité est due en cas 

d’expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. Ce 

principe est notamment concrétisé à l’art. 63 LR qui prévoit que les propriétaires ont droit 

à une pleine indemnité pour tous les droits cédés pour la construction, la correction ou 

la réfection des voies publiques. Dans la mesure où la LR ne contient aucune disposition, 

la procédure d’estimation est réglée dans la LcEx.  

L’indemnité comprend, au premier chef, la valeur vénale du droit exproprié (art. 13 let. a 

LcEx), soit le prix de vente qui aurait objectivement pu être obtenu sur le marché, au jour 

déterminant, par une aliénation privée, ce qui exclut les prix spéculatifs ou de bradage. 

Cette pleine valeur vénale doit être fixée selon des critères objectifs, soit en tenant 

compte de tous les éléments de fait et de droit qui seraient pris en considération par des 

acheteurs potentiels (RVJ 2018 p. 20, consid. 3 et les réf. cit. ; ACDP A1 19 87 du 20 

janvier 2020 consid. 2.1.2 ; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, 

construction, expropriation, 2011, no 1169, p. 499 ; SIEGRIST, L’estimation des biens 

expropriés, in : Pratique du droit administratif 2009, La maîtrise publique du sol : 

expropriation formelle et matérielle, préemption, contrôle du prix, p. 44).  

L’indemnité comprend en outre le montant de la dépréciation de la partie non expropriée 

en cas d’expropriation partielle d’un immeuble ou de plusieurs immeubles dépendant 

économiquement les uns des autres (art. 13 let. b LcEx) ainsi que le montant de tous les 

autres dommages subis par l’exproprié, en tant qu’ils peuvent être prévus, dans le cours 

ordinaire des choses, comme une conséquence normale de l’expropriation (art. 13 let. c 

LcEx). L’art. 14 LcEx exclut l’indemnisation de droits ou de prétentions résultant d’actes 

abusifs « ou créés exclusivement pour obtenir une indemnité ». 

Attendu l’art. 15 LcEx, la date déterminante pour établir la valeur vénale est celle de la 

fixation de l’indemnité ou celle de la décision concernant la prise de possession anticipée 

(al. 1) ; l’estimation de cette valeur doit tenir compte dans une juste mesure de la possibilité 

et de la vraisemblance d’une meilleure utilisation de l’immeuble dans un délai raisonnable 

(al. 2), mais non des augmentations ou des diminutions de valeur qui résultent uniquement 

de l’ouvrage de l’expropriant, même si l’immeuble n’est que partiellement exproprié (al. 3).  

4.2  Il existe plusieurs méthodes pour calculer cette valeur vénale, soit la méthode 

comparative ou statistique qui est en règle générale utilisée pour les terrains non 

construits et celle fondée sur la valeur de rendement pour les immeubles de rapport ; les 

méthodes rétrospectives ou fondées sur la situation des immeubles servent en principe 

- 16 - 

à vérifier les résultats des deux précédentes (cf. ACDP A1 19 87 précité consid. 2.1.3 et 

la réf. cit.). 

En l’espèce, la commission a utilisé la méthode statistique. Ce choix est effectivement 

approprié, puisqu’il s’agit ici d’évaluer la valeur vénale de terrains non bâtis. De plus, 

lorsqu’elle peut être pratiquée, cette méthode est reconnue comme étant celle qui fournit 

les résultats les plus sûrs et précis, afin d’établir le prix que serait prêt à payer un nombre 

indéterminé d'acheteurs intéressés sur le marché libre pour le bien-fonds en question. 

Les autres méthodes s’appliqueront en l’absence d’éléments de comparaison suffisants 

ou dans le but de contrôler le résultat obtenu au moyen de la méthode statistique (cf. 

ATF 122 I 168 consid. 3a ; EGGS, Les « autres préjudices » de l’expropriation, 2013, 

no 372 p. 139). 

Cette méthode implique de rechercher les prix payés pour des fonds de même nature, 

de même qualité et de même situation. Elle donne un résultat correct pour autant que 

l'on dispose d'un nombre suffisant d'objets présentant des caractéristiques analogues. Il 

ne faut cependant pas poser des exigences trop grandes à cet égard, car on peut tenir 

compte des différences au moyen de majorations ou de réductions appropriées 

pratiquées dans la moyenne des prix retenus. Le terrain de comparaison ne doit pas non 

plus nécessairement se trouver dans le même quartier, dans la mesure où il présente 

des ressemblances quant à sa situation, à l’environnement, aux possibilités d’utilisation, 

etc. (ATF 122 I 168 consid. 3a). Parmi les différences pouvant donner lieu à une 

correction des valeurs figurent par exemple la forme particulière d’un bien-fonds, sa 

situation, ses possibilités d’utilisation, les alentours et les caractéristiques du sol, le 

degré d’équipement et les circonstances qui ont entouré la vente, par exemple des prix 

d’ami, des prix plus favorables payés dans le contexte familial ou lors d’une succession, 

ou encore ceux fortement influencés par un contexte spéculatif (EGGS, op. cit., 

nos 374 ss, p. 140 ss ; cf. ég. ACDP A1 19 87 précité consid. 2.1.3 et la réf. cit.). 

5. 

5.1  En l’occurrence, l’Etat du Valais conteste tout d’abord l’indemnité de 1000 fr./m2 fixée 

pour les terrains expropriés qui sont la propriété respectivement de X _________ SA, de 

C _________ SA et de E _________. Il soutient que ce prix est surfait pour plusieurs 

raisons. 

La Cour traitera de ces motifs en déterminant d’abord si le prix de 1000 fr./m2 correspond 

à la valeur vénale du terrain en zone mixte CS (cf. infra, consid. 5.2), puis en examinant 

s’il y a lieu de procéder à des réductions de l’indemnité au motif que les surfaces 

- 17 - 

expropriées constitueraient des avant-terrains (cf. infra, consid. 5.3.1) ou des routes 

d’accès délimitées par le PQ (cf. infra, consid. 5.3.2). 

5.2  L’expropriant critique en premier lieu le montant de cette indemnité, en déposant les 

copies d’actes relatifs à des ventes de parcelles sises dans le secteur en question (soit 

en 2011 pour un prix de 625 fr./m2, en 2018 pour un prix de 650 fr./m2, en 2019 pour un 

prix de 400 fr./m2, en 2020 pour un prix de 1000 fr./m2 et en 2022 pour un prix de 

1250 fr./m2). Il relève que la moyenne des prix de ces transactions est d’environ 

541 fr./m2 (en tenant compte des surfaces des parcelles vendues), ce qui démontrerait 

déjà que l’indemnité d’expropriation fixée à 1000 fr./m2 ne correspondrait pas à la réalité 

du marché. Il observe aussi qu’il existe une grande disparité entre les montants pratiqués 

et que peu de transactions ont été récemment conclues dans ce secteur. Il précise 

encore que ces montants incluent d’autres prestations en plus de la vente du terrain, ce 

dont la commission n’a pas tenu compte et qui tire le prix du terrain artificiellement vers 

le haut. 

Dans sa réponse au recours, la commission s’en tient à l’indemnité de 1000 fr./m2, 

montant découlant d’une moyenne arithmétique des prix de vente les plus récents dans 

le secteur concerné. Pour sa part, X _________ SA soutient que cette indemnité n’est 

nullement excessive, mais au contraire plutôt basse, compte tenu de la forte 

augmentation du prix du terrain dans la zone mixte CS ces dernières années. Elle en 

veut pour preuve la dernière vente qui y a eu lieu en 2022 pour un prix de 1250 fr./m2. 

Elle remarque en outre que, même en considérant qu’il faudrait déduire de ce montant 

le coût de certaines prestations (démolition de bâtiments, remodelage du terrain), on 

obtiendrait toujours un prix supérieur à 1000 fr./m2.  

5.2.1  La commission se réfère à une liste de ventes immobilières figurant dans son 

dossier (cf. onglet n. 2, pièce n. 2 ; voir aussi fichier pdf « Résumé des actes » sur clé 

usb). Cette pièce mentionne en particulier des ventes intervenues en 2007, année au 

cours de laquelle X _________ SA a acquis de nombreuses parcelles dans le secteur 

« G _________ », pour des prix de 90 ou 100 fr./m2. Elle fait aussi mention de l’acte 

notarié du 22 décembre 2017, par lequel la commune de Y _________ a promis de céder 

à X _________ SA la parcelle no xx14 en contrepartie de la constitution de servitudes 

de passage et de la promesse faite par cette société de céder à la commune une surface 

plus ou moins équivalente d’un autre bien-fonds sis dans ce secteur. Cette promesse a 

été faite moyennant le paiement d’un montant de 454'350 fr., ce qui correspond à un prix 

de 150 fr./m2, montant qui ne tient cependant compte ni de l’échange ultérieur d’une 

surface équivalente, ni de la constitution de servitudes. Enfin, la liste en question 

- 18 - 

comporte des transactions plus récentes, à savoir les trois ventes de terrain par  

X _________ SA à respectivement C _________ SA pour un prix de 400 fr./m2 en 2019 

(cf. fichier précité sur clé usb), à E _________ pour un prix de 1000 fr./m2 en 2020 et à  

I _________ Sàrl pour un prix de 1250 fr./m2 en 2022. Dans la décision qu’elle a 

adressée à X _________ SA, la commission indique d’ailleurs avoir constaté, sur la base 

d’actes de vente consultés au registre foncier et de renseignements obtenus auprès du 

cadastre de J _________, une évolution des prix dans le secteur concerné, sans aucune 

transaction récente enregistrée (une seule vente en cours, non inscrite au registre 

foncier). 

Il ressort de ces éléments que, lors de son évaluation de la valeur vénale des terrains 

expropriés, la commission s’est fortement distanciée des prix (90, 100 et 150 fr./m2) qui 

ont été pratiqués lors des ventes précitées de 2007 et de 2017. Cette approche est 

justifiée, les actes de 2007 ayant été instrumentés il y a plus de 15 ans et à une époque 

où ce secteur n’avait pas encore connu d’essor commercial important. Depuis lors, ce 

secteur s’est fortement développé sur la base du PQ approuvé en 2019 et plusieurs 

transactions ont montré que les prix des terrains se négociaient à des prix nettement 

supérieurs (cf. actes de vente produits céans par l’Etat, sous pièces n. 7 à 11). Par 

ailleurs, la valeur de 150 fr./m2 qui résulte de l’acte notarié du 22 décembre 2017 n’est 

non plus pas déterminante, car elle ne tient pas compte des autres éléments de cet 

accord qui inclut des contreparties ayant une valeur économique notable (promesse 

d’échanger une surface équivalente dans le même secteur, constitution de plusieurs 

servitudes). 

La Cour constate en outre que la commission a fixé le montant de l’indemnité en 

s’écartant notablement du prix de 400 fr./m2 payé par C _________ SA à  

X _________ SA en 2019. Ce point sera discuté ci-après (cf. infra, consid. 5.2.3). 

Cela étant, il apparaît que les transactions déterminantes sur lesquelles la commission 

s’est fondée pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation à 1000 fr./m2 sont celles 

de 2020 (vente de 7082 m2 à E _________ au prix de 7'082'000 fr. = 1000 fr./m2) et de 

2022 (vente de 4000 m2 à I _________ Sàrl au prix de 5'000'000 fr. = 1250 fr./m2). 

5.2.2  L’Etat du Valais souligne que ces deux transactions ont été conclues pour des 

montants forfaitaires et que les prix indiqués dans les actes n’incluent pas uniquement 

la vente du terrain, mais englobent également d’autres prestations de la venderesse  

X _________ SA en faveur des acquéreuses. 

- 19 - 

Ainsi, l’acte passé en 2022 entre cette société et I _________ Sàrl mentionne que le 

terrain en question comporte différentes constructions (deux bâtiments, revêtement en 

dur) et qu’il devra être cédé « nu, soit libre de toutes constructions/installations et nettoyé 

de tout gravas, dépôts, etc. » (cf. acte précité p. 4, sous pièce n. 10 jointe au recours  

A1 23 84). D’après l’expropriant, le coût de ces travaux peut être estimé globalement à 

300'000 francs. X _________ SA conteste que ce coût puisse être déduit du prix de 

vente et affirme qu’au demeurant, les travaux ont coûté 210'000 fr. (cf. contrat 

d’entreprise du 6 février 2023, produit à l’appui de sa détermination du 4 septembre 2023 

dans le dossier A1 23 86). Quoi qu’en dise cette société, il est établi qu’elle devait 

entreprendre, à ses frais, des travaux de démolition et d’évacuation de gravas et de 

déchets avant de pouvoir remettre le terrain à l’acquéreuse. Comme le fait remarquer 

l’Etat, il est hautement vraisemblable qu’il a été tenu compte du coût de ces travaux lors 

de la fixation du prix de vente global de la parcelle concernée. Afin d’évaluer de manière 

objective le prix du terrain, le coût desdits travaux aurait donc dû être soustrait du prix 

de vente. 

L’expropriant fait aussi valoir que X _________ SA a réalisé, à ses frais, un remodelage 

des deux parcelles respectivement vendues à E _________ et à I _________ Sàrl, afin 

de préparer ces terrains pour qu’ils soient prêts à la construction (décapage de la terre 

végétale, pose de conduites, remblayage d’un mètre, fourniture de grave). Il estime le 

coût de ces travaux à environ 120 fr./m2, montants à déduire des prix globaux 

transactionnels. Dans sa réponse du 25 octobre 2023 (p. 9), X _________ SA ne nie 

pas l’existence de ces travaux, mais conteste la déduction alléguée par le recourant. 

Pourtant, à l’instar des travaux de démolition susmentionnés, il s’agit bien de prestations 

que la venderesse a réalisées à ses frais et dont on imagine mal qu’elles n’auraient pas 

influencé à la hausse les prix des terrains vendus. Or, une évaluation objective de ces 

prix aurait dû être faite sans tenir compte du surcoût causé par ces travaux de 

remodelage. 

L’Etat du Valais ajoute qu’il est de notoriété publique que X _________ SA est mandaté 

par E _________ pour l’étude et la réalisation de ses stations-services et magasins. Il 

affirme que le cas d’espèce ne fait pas exception et que ces entrées indirectes impactent 

fortement le prix réel du terrain. A le suivre, les honoraires d’architecte que X _________ 

SA devait percevoir à cet égard représentaient environ xxx fr. (soit 10 % de la valeur des 

bâtiments à réaliser), montant qui devait être déduit du prix de vente global. De l’avis de 

la Cour, cette déduction ne peut pas être retenue en l’état du dossier. En effet, même en 

admettant que l’acquéreuse mandate généralement la venderesse en tant qu’architecte 

- 20 - 

pour ses projets immobiliers, rien ne permet d’affirmer que ce mandat n’a pas fait l’objet 

d’un contrat indépendant de la vente immobilière. L’acte authentique joint au recours  

A1 23 84 (cf. pièce n. 10) a trait à des modifications de limites, à la constitution de 

servitudes et à la vente d’un bien-fonds ; il ne fait aucune mention d’un accord pour des 

prestations d’architecte. 

Il s’ensuit que la commission ne pouvait pas se fonder sur les prix des deux transactions 

précitées tels que figurant dans les actes de vente. S’agissant de transactions conclues 

pour des prix globaux et forfaitaires, il convenait d’évaluer le prix réel du terrain en faisant 

abstraction de toutes autres prestations fournies par la venderesse aux acquéreuses et 

englobées dans le prix de vente. Pour ce motif, l’affaire doit être renvoyée à la 

commission pour qu’elle détermine, après avoir entendu les parties, le prix réel du terrain 

ressortant de ces deux transactions. 

5.2.3  L’expropriant pointe également le fait que les transactions auxquelles la 

commission s’est référée sont peu nombreuses. Ce grief est pertinent, puisque la 

commission s’est fondée principalement sur les deux ventes examinées au considérant 

précédent et dont on a vu que les montants devaient faire l’objet de corrections à la 

baisse. Il est donc nécessaire d’examiner si et dans quelle mesure les autres 

transactions figurant au dossier sont pertinentes pour fixer l’indemnité d’expropriation. 

A cet égard, l’Etat mentionne deux autres transactions qui ont été conclues dans la 

même zone mixte CS, soit la vente en 2018 d’un terrain de 4420 m2 au prix de 

2'873'000 fr. (650 fr./m2 ; cf. pièce n. 8 jointe au recours A1 23 84) et la vente en 2019 

d’une surface de 49'000 m2 pour un prix de 19'600'000 fr. (400 fr./m2 ; cf. pièce n. 9 jointe 

au recours A1 23 84). Ces ventes sont moins récentes que celles de 2020 et 2022 

discutées plus haut et ont été conclues pour des prix notablement plus bas. 

X _________ SA explique le prix plus bas payé en 2019 par C _________ SA (400 fr./m2) 

par le fait que les négociations ont commencé bien avant cette année-là et qu’il fallait 

attirer cette société en Valais, opération qui a eu pour conséquence de faire exploser le 

prix du m2 dans le secteur du fait de la clientèle importante que draine cette enseigne. 

Ces allégations apparaissent convaincantes. La Cour rappelle que l’autre transaction 

que mentionne l’expropriant et qui a été conclue en 2018 concerne un terrain proche 

situé dans la même zone et qui a été vendu au prix de 650 fr./m2 ; elle observe en outre 

qu’en 2011, un autre bien-fonds sis dans le même secteur a fait l’objet d’une vente pour 

un prix forfaitaire équivalent à 625 fr./m2. Ces éléments tendent donc à établir que le prix 

de 400 fr./m2 est notablement en-dessous de la valeur vénale, de sorte que la 

- 21 - 

Commission s’en est distanciée à juste titre lorsqu’elle a fixé le prix du terrain en zone 

mixte CS. 

Quant à la vente précitée de 2018 à un prix de 650 fr./m2, il est douteux qu’elle puisse 

constituer un élément d’appréciation objectif, les circonstances influant sur le prix des 

terrains dans la zone mixte CS ayant notablement évolué depuis cette vente. En effet, 

comme le relève X _________ SA, l’installation d’un magasin de C _________ SA dans 

ce secteur y a entraîné une flambée des prix. A cela s’ajoute le fait que le PQ a été 

approuvé et est entré en force en 2019, fixant ainsi de manière précise les possibilités 

de bâtir dans le secteur en question. 

Il y a donc lieu de considérer que les deux prix pratiqués en 2020 et en 2022 peuvent 

objectivement servir à estimer la valeur réelle du terrain en zone mixte CS. 

5.2.4  Attendu ce qui précède, la commission s’est fondée à bon droit sur les deux ventes 

précitées de 2020 et de 2022 pour évaluer le prix du terrain dans le secteur concerné. 

Toutefois, pour les motifs exposés au considérant 5.2.2, l’affaire doit être renvoyée à 

cette autorité pour qu’elle détermine, après avoir entendu les parties, le prix réel du 

terrain ressortant de ces deux transactions. Il s’agit en effet d’un élément de nature 

technique qui relève spécialement de sa compétence et pour lequel ses membres 

bénéficient de connaissances professionnelles particulières (cf. arrêt du Tribunal fédéral 

1C_446/2016 du 3 janvier 2017 consid. 4.3). 

5.3  Par ailleurs, l’Etat du Valais affirme que les portions expropriées des parcelles 

appartenant respectivement à X _________ SA, à C _________ SA et à E _________ 

ne peuvent pas être bâties conformément aux possibilités offertes par la zone mixte CS. 

Il relève qu’il s’agit soit d’avant-terrains se situant dans l’alignement routier, soit de 

surfaces que le PQ délimite comme des routes d’accès et qui seront dès lors intégrées 

au réseau des routes communales. A suivre l’expropriant, la valeur de ces portions de 

terrain est donc réduite par rapport à la valeur du marché, ce dont la commission n’a pas 

tenu compte. 

5.3.1  Selon l’Etat, constituent des avant-terrains situés dans l’alignement de la route 

cantonale T9 les surfaces expropriées des parcelles nos xx2, xx3, xx4 et xx5 appartenant 

à X _________ SA ainsi que celle relative au no xx12 de E _________. 

5.3.1.1  La jurisprudence a défini un « avant-terrain » (Vorgartenland) comme une partie 

d'un bien-fonds située entre un bâtiment et une route, dans le secteur d'alignement. 

Cette portion de terrain n'est en soi pas constructible, ni susceptible d'être vendue 

- 22 - 

séparément (cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_681/2019 du 19 mai 2021 consid. 3.3, 

1C_446/2016 du 3 janvier 2017 consid. 5.3, 1C_207/2016 du 3 septembre 2016 

consid. 3.3, 1C_239/2012 du 7 septembre 2012 consid. 5.3.2 ; EGGS, op. cit., no 388 p. 

146 et les réf. cit.). 

Toute partie d'un bien-fonds se situant en bord de route ne constitue pas un avant-

terrain. En particulier, le Tribunal fédéral a laissé ouverte la question de savoir si cette 

notion pouvait également s'appliquer aux terrains non bâtis (cf. ATF 122 I 168 consid. 4b 

et les réf. cit.). Il a néanmoins admis que, même dans des cas d'expropriations partielles 

affectant des terrains non bâtis, une déduction de la valeur marchande des surfaces 

assimilées à des avant-terrains pouvait être justifiée en application du principe selon 

lequel une indemnité complète est due à l'exproprié, qui ne devait pas subir de perte en 

cas d'expropriation, mais non plus pas réaliser de gain (cf. ATF 122 I 168 consid. 4b/aa 

et les réf. cit. ; arrêt 1C_681/2019 précité consid. 3.3).  

Dans la pratique, une méthode particulière est en principe utilisée pour l’estimation des 

avant-terrains. Celle-ci consiste, dans un premier temps, à déterminer le prix moyen au 

mètre carré avant l’expropriation pour l’ensemble du bien-fonds, sur la base d’une 

comparaison avec les prix effectivement payés pour des biens-fonds comparables. Le 

montant obtenu peut ensuite être diminué ou augmenté pour tenir compte de l’usage 

particulier de l’avant-terrain dans le cas d’espèce (arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2009 

du 14 décembre 2009 consid. 2.2). En l’absence de circonstances particulières, on 

attribue aux avant-terrains une valeur nettement inférieure à la valeur vénale ordinaire 

du terrain constructible (EGGS, op. cit., nos 389 ss, p. 146 s.). La jurisprudence admet 

que les valeurs à payer soient inférieures de 25 à 50 % au moins à celles de terrains à 

bâtir, voire que ces valeurs se réduisent à 25 % du prix des terrains à bâtir (cf. ATF 122 

I 168 consid. 4b et 105 Ib 327 consid. 1c ; arrêts précités 1C_446/2016 consid. 5.3, 

1C_207/2016 consid. 3.3 et 1C_239/2012 consid. 5.3 ; RVJ 2018 p. 20, consid. 5 et les 

réf. cit. ; ACDP A1 19 87 précité consid. 2.4). Le montant concret de la réduction de 

valeur dépend dans une large mesure de la question de savoir si les possibilités de bâtir 

sont restreintes sur le terrain restant. Si ces possibilités sont déterminées en fonction de 

la superficie du terrain (indice de densité), la perte de l'avant-terrain entraîne en général 

une diminution des potentialités de construction dont l’indemnité d’expropriation doit tenir 

compte. A l’inverse, si les possibilités de bâtir ne sont pas réduites malgré une diminution 

de la surface constructible et si la liberté de conception pour un nouveau projet 

immobilier n'est pas (ou légèrement) restreinte, alors la surface soustraite n’a pas à être 

- 23 - 

indemnisée à sa pleine valeur marchande. Cette pratique correspond au principe 

cardinal de l'indemnisation intégrale de l’exproprié (cf. ATF 122 I 168 consid. 4). 

5.3.1.2  La commission conteste que les surfaces concernées puissent être considérées 

comme des avant-terrains, en se fondant sur le PQ approuvé par la CCC en 2019.  

X _________ SA soutient que la commission s’est référée à bon droit à ce plan de 

quartier pour refuser toute réduction de l’indemnité d’expropriation. Elle souligne que les 

surfaces concernées ne sont pas (entièrement) contenues dans l’alignement de la route 

cantonale réaménagée. 

La Cour relève que l’expropriation de ces terrains est fondée sur les plans routiers 

homologués par le Conseil d’Etat, le 25 août 2021 (art. 52 al. 1 LR ; cf. supra, let. A). La 

question de savoir si ces portions de terrain expropriées constituent ou non des avant-

terrains doit, quant à elle, être examinée en tenant compte de la situation qui existait 

avant ce réaménagement routier. Contrairement à ce que soutient l’Etat du Valais, cette 

question ne peut donc pas être tranchée en se référant aux plans précités, qui 

déterminent l’état futur des aménagements routiers. Singulièrement, il n’y a au dossier 

aucun plan qui indique clairement où se situent les alignements de la route cantonale 

existante (art. 200 al. 2 LR) par rapport aux surfaces expropriées, ce qui rend délicat 

l’examen de la question des avant-terrains. A cet égard, la commission et X _________ 

SA se réfèrent vainement au PQ approuvé par la CCC en 2019, qui n’est pas un plan de 

routes et ne saurait, partant, faire foi pour déterminer les alignements de la route 

cantonale T9 (art. 39 al. 2 LR ; v. d’ailleurs art. 7.2 du règlement du PQ ainsi que les 

différentes conditions émises par le SDM et intégrées par la CCC à sa décision 

approuvant le PQ, sous pièce n. 5 jointe au recours A1 23 84). 

Par contre, il est impératif de se référer au PQ dans la mesure où celui-ci délimite, pour 

chacun des quatre secteurs qu’il définit, un périmètre d’évolution des constructions et 

des parkings (cf. plan des constructions, sous pièce n. 5 jointe au recours A1 23 84) qui 

restreint de facto les possibilités de bâtir sur les parcelles concernées (cf. art. 5 et 8.1 du 

règlement du PQ). Les surfaces qui ne sont pas comprises dans ce périmètre et qui 

bordent les routes d’accès pourraient donc être assimilées à des avant-terrains, 

puisqu’elles ne peuvent pas être bâties. Concrètement, si les surfaces expropriées sont 

effectivement frappées de restrictions au droit de bâtir, cela signifie qu’on ne saurait leur 

attribuer la même valeur qu’à du terrain pleinement constructible. Le fait que les 

parcelles concernées n’étaient pas encore bâties au moment de l’expropriation ne 

change rien à ce constat dans le cas particulier. En effet, il apparaît que l’expropriation 

partielle de ces biens-fonds n’y restreint pas les possibilités bâtir. La Cour relève, à ce 

- 24 - 

propos, que le tableau des zones figurant à l’annexe 2 du RCCZ ne prévoit aucun indice 

de densité dans la zone mixte CS. Certes, l’art. 6 du règlement du PQ arrête des indices 

d’occupation du sol et d’utilisation du sol, mais ceux-ci sont définis par secteur de 

construction (I à IV) et ont déjà fait l’objet de calculs aboutissant à des chiffres fixant, 

pour chaque secteur, la surface bâtie maximale et la surface de plancher commerciale 

maximale (cf. pièce n. 5 jointe au recours A1 23 84). Il s’ensuit que les surfaces des 

parcelles après expropriation ne sont pas déterminantes pour le calcul des possibilités 

de bâtir. En outre, les portions de terrain expropriées ne représentent en principe qu’une 

faible partie de la surface totale desdites parcelles et sont situées en bordure de celles-

ci, de sorte que la propriétaire conserve toute latitude d’aménager lesdites parcelles 

conformément aux prescriptions applicables. 

Partant, l’autorité précédente n’a pas fondé son examen de la question des surfaces 

assimilables à des avant-terrains sur les documents déterminants. S’agissant à nouveau 

de questions à caractère technique (cf. supra, consid. 5.2.4), la Cour ne peut pas les 

trancher, de sorte qu’il s’impose de renvoyer leur examen à la commission. 

5.3.1.3  Il s’ensuit que l’Etat du Valais reproche à bon droit à la commission de ne pas 

avoir correctement examiné la question des avant-terrains. Compte tenu du renvoi 

nécessaire des causes à la commission, celle-ci est invitée à examiner l’opportunité de 

faire établir un plan détaillé qui permette de soutenir les nouvelles décisions qu’elle sera 

appelée à rendre sur cette question, tout en tenant compte de ce qui a été dit dans les 

considérants qui précèdent. 

5.3.2  L’Etat affirme ensuite que les surfaces expropriées sur les parcelles nos xx1, xx9, 

xx6, xx7 et xx8 de X _________ SA ainsi que sur le no xx11 appartenant à C _________ 

SA sont en réalité des routes d’accès desservant la zone mixte CS. Il relève que ces 

surfaces sont clairement délimitées dans le PQ et qu’elles ne sont pas constructibles 

puisqu’elles sont exclusivement dévolues à la circulation routière. L’expropriant ajoute 

que ces accès ont déjà influencé le prix des terrains dans la zone mixte CS, de sorte 

qu’on ne saurait « indemniser deux fois » les propriétaires concernés. Il précise encore 

que, selon l’acte du 22 décembre 2017 conclu entre la commune de Y _________ et  

X _________ SA, il a été convenu que les surfaces concernées seraient cédées à la 

commune sans soulte financière, afin d’être intégrées au réseau routier communal. 

Enfin, il se réfère à deux affaires d’expropriation ayant été jugées par le Tribunal fédéral 

(cf. arrêts 1C_589/2012 du 30 septembre 2013 et 1C_239/2012 du 7 septembre 2012). 

- 25 - 

Dans sa réponse, X _________ SA conteste ces arguments. Elle souligne que la 

jurisprudence précitée concerne les routes privées préexistantes, ce qui ne correspond 

pas à la situation d’espèce dans laquelle certaines routes d’accès ont été récemment 

aménagées conformément au PQ approuvé en 2019 ou le seront prochainement. Elle 

fait remarquer que le raisonnement de l’expropriant ne peut pas être suivi, car il 

permettrait à l’Etat d’exproprier des terrains à bâtir sans aucune indemnité, au simple 

motif qu’une route est planifiée à cet endroit. Elle observe en outre que l’acte du 

22 décembre 2017 ne comprend aucune renonciation à l’indemnité d’expropriation pour 

les surfaces vouées aux routes communales et ne constitue nullement une cession sans 

contrepartie. 

5.3.2.1  Les parcelles nos xx1, xx7 et xx8 de X _________ SA sont expropriées sur 

l’intégralité de leurs surfaces, aux fins de créer de nouveaux accès routiers à proximité 

des deux giratoires projetés sur la route cantonale T9. Ces raccordements visent à 

desservir les commerces de la zone mixte CS. Ils sont prévus par le PQ, lequel délimite 

en particulier des routes sur son pourtour afin de permettre aux véhicules d’accéder 

depuis la route cantonale aux aires de parking et de livraison (cf. plan des circulations, 

sous pièce n. 5 jointe au recours A1 23 84). Aux termes de l’art. 15.3 du règlement du 

PQ, ces accès sur le pourtour du PQ constituent « une route de desserte privée ». 

L’expropriant argue que ces trois biens-fonds sont destinés aux aménagements routiers 

délimités par le PQ en force depuis 2019. Il en déduit que ces biens-fonds ne peuvent 

pas être utilisés pour un autre but et qu’il faut les assimiler à des terrains inconstructibles 

qui seront intégrés au réseau routier communal. Il est exact que, depuis l’entrée en force 

du PQ, X _________ SA ne peut plus utiliser ces biens-fonds conformément aux 

possibilités de bâtir offertes dans la zone mixte CS. D’ailleurs, les formes étroites de ces 

trois parcelles illustrent ces restrictions et la vocation de routes que le PQ leur attribue. 

Pour cette raison, la propriétaire ne peut pas objectivement prétendre pour ces parcelles 

à une indemnité calquée sur le prix du terrain en zone mixte CS. A cet égard,  

X _________ SA argue en vain que, si elle avait su que l’expropriation de ces biens-

fonds n’allait pas être indemnisée au prix du marché, elle n’aurait jamais accepté de 

réaliser sur ses propres parcelles les routes planifiées par le PQ. En effet, l’existence de 

ces accès garantis par le PQ depuis 2019 a sans aucun doute entraîné une hausse des 

prix des terrains et placé X _________ SA dans une position favorable lorsqu’elle a 

vendu ses parcelles aux différentes sociétés commerciales intéressées à s’implanter 

dans ce secteur. De plus, le périmètre du PQ devait nécessairement inclure des routes 

permettant de desservir les commerces projetés, de sorte que X _________ SA, partie 

- 26 - 

prenante à l’extension du PQ approuvée en 2019 et propriétaire de quasiment toutes les 

parcelles concernées, devait à l’évidence compter que ces accès soient réalisés sur une 

partie de ses biens-fonds. Cela est d’autant plus vrai que l’art. 15.3 du règlement du PQ 

qualifie lesdits accès de « route de desserte privée ». 

D’après l’Etat du Valais, il y a lieu de faire application de la jurisprudence relative à 

l’évaluation de surfaces expropriées pour le réaménagement de routes privées reprises 

dans le domaine public (cf. arrêts précités 1C_589/2012 consid. 6.1 et 1C_239/2012 

consid. 5.3.2). Selon ces précédents, lorsqu'un chemin privé est transféré dans le 

domaine public, le propriétaire du terrain conserve en général tous les avantages liés à 

l'usage du chemin, tout en étant délesté de certains inconvénients y relatifs. La 

conception selon laquelle, dans un tel cas, l'exproprié ne subit aucune diminution de 

patrimoine est généralement dénuée d'arbitraire (v. aussi ATF 95 I 453 consid. 5). Il est 

ainsi admis qu'une route privée grevée de servitudes de passage pour véhicules n'a en 

principe aucune valeur propre, à moins qu'il existe des expectatives sérieuses d'en tirer 

un revenu. A cet égard, la Cour est d’avis que X _________ SA ne se trouve pas 

appauvrie par l’expropriation des nos xx1, xx7 et xx8. En effet, elle ne voit pas quelle 

valeur la propriétaire aurait pu tirer de ces biens-fonds voués à l’aménagement de 

dessertes routières privées pour les besoins du PQ et qui devaient, à terme, être intégrés 

au réseau des routes communales. L’intéressée ne mentionne d’ailleurs pas sur quelles 

perspectives de gain concrètes elle pouvait compter. Elle ne nie en outre pas qu’il a été 

prévu que ces parcelles soient transférées à la collectivité publique, avec la charge des 

frais et la responsabilité découlant de la propriété de l’ouvrage (cf. art. 58 CO). 

Contrairement à ce que soutient X _________ SA, la situation d’espèce se distingue de 

celle où l’Etat planifie ex nihilo une voie publique sur le bien-fonds d’un particulier qui n’a 

rien requis et n’en tire aucun avantage. Dans le cas présent, les voies de desserte étaient 

déjà prévues dans le PQ en force, planification à laquelle X _________ SA était partie 

prenante. D’ailleurs, celle-ci s’était engagée vis-à-vis notamment de K _________ et de 

C _________ SA à réaliser elle-même ces accès à ses frais (cf. infra, consid. 5.3.2.3 et 

7.3). Il y a donc lieu de considérer que la propriétaire ne subit aucun dommage 

patrimonial pour l’expropriation de ces trois terrains, de sorte qu’elle n’a droit à aucune 

indemnité. 

5.3.2.2  S’agissant de l’expropriation portant sur 405 m2 du no xx11 de C _________ SA, 

elle concerne une surface destinée à aménager une partie du nouvel accès sud au 

giratoire est. 

- 27 - 

Dans la mesure où elle concerne l’assiette de la route, cette surface revêt les mêmes 

caractéristiques que celles des parcelles nos xx7 et xx8, dont on vient de voir qu’elles ne 

donnent droit à aucune indemnité. 

Quant à la partie constituant la bordure de la route d’accès, elle semble se trouver 

intégralement en dehors du périmètre de construction que délimite le PQ (cf. plans des 

constructions, sous pièce n. 5 jointe au recours A1 23 84). Il reviendra donc à la 

commission de déterminer si cette surface doit être assimilée à un avant-terrain et comment 

elle doit être indemnisée (cf. supra, consid. 5.3.1). 

5.3.2.3  L’expropriation du no xx9, qui est la propriété de X _________ SA, vise à 

aménager un accès par le sud à la route cantonale T9, au niveau du giratoire ouest. 

Cette parcelle n’est que partiellement expropriée et il existe à cet endroit, depuis 2012, 

une route qui sert d’accès et de sortie pour les véhicules de livraison et ceux des clients 

qui passent par le dépôt de l’enseigne commerciale K _________. 

L’examen de l’acte de modification parcellaire et de vente du 7 janvier 2011 (cf. pièce 

n. 8 jointe au recours A1 23 84) renseigne sur les circonstances ayant conduit à 

l’aménagement de cette route. En effet, cet acte mentionne en pages 65 ss que  

X _________ SA s’engage à construire deux routes selon un plan annexé (p. 68), dont 

celle dont il est ici question, et à garantir les servitudes d’accès y relatives (p. 71). On en 

déduit que la partie expropriée du no xx9, grevée d’une servitude de passage, ne se 

destine pas à un autre usage que celui autorisant depuis près de douze ans la circulation 

de véhicules automobiles vers et depuis le fond dominant voisin qui supporte le bâtiment 

commercial précité. Partant, l’expropriation partielle ne porte pas sur une surface qui 

serait toujours constructible selon les possibilités autorisées en zone mixte CS, mais sur 

une bande de terrain qui n’offre aucune opportunité concrète de bâtir. En conséquence, 

sa valeur vénale ne peut être assimilée à celle d’une parcelle constructible ; il y a lieu, 

au contraire, d’appliquer ici la règle générale selon laquelle il n’est pas alloué d’indemnité 

pour le transfert de routes privées dans le domaine public, pour peu que l’usage commun 

de ces voies devenues publiques reste ouvert à leur ancien propriétaire (cf. supra, 

consid. 5.3.2.1 ; dans le même sens, cf. p. ex. ACDP A1 11 214 du 28 mars 2012 consid. 

6b et 6c ainsi que les réf. cit., confirmé in : arrêt 1C_239/2012 précité consid. 5.3.2). 

Au surplus, par acte du 22 décembre 2017 (cf. pièce n. 6 jointe au recours A1 23 84),  

X _________ SA s’est engagée à céder à la commune de Y _________, une fois 

terminés les travaux de construction des surfaces commerciales, une surface qui 

correspond notamment à l’assiette de la route aménagée sur le no xx9. Elle a reçu en 

- 28 - 

contrepartie de la commune une autre parcelle sise en zone mixte CS, moyennant le 

paiement de sa valeur cadastrale et dont il a pu revendre une portion à C _________ 

SA après l’avoir réunie au no xx11. Dès lors, il apparaît que X _________ SA ne peut 

pas prétendre à une indemnité d’expropriation pour le no xx9, puisque cette parcelle a 

d’ores et déjà été promise à la commune et que la propriétaire a touché une contrepartie. 

En réalité, X _________ SA se trouverait enrichie par l’expropriation si elle touchait 

encore une indemnité à ce titre pour ce bien-fonds. 

5.3.2.4  Enfin, la dernière surface expropriée que l’expropriant assimile à une route est 

celle sise sur le no xx6 de X _________ SA. Selon les plans routiers, cette expropriation 

partielle touche près de la moitié de la surface de cette parcelle (1560 m2) et vise à 

aménager un accès routier par le nord au giratoire est sur la route cantonale T9. Cette 

desserte figure également dans le PQ (cf. plan des circulations, sous pièce n. 5 jointe au 

recours A1 23 84), bien que son emplacement et sa configuration sembler quelque peu 

différer des plans de route. La Cour remarque qu’à la différence des autres portions de 

routes examinées ci-dessus, celle qui doit être aménagée sur le no xx6 vise non 

seulement à desservir le PQ (sortie des véhicules dans le secteur IV du PQ), mais 

constitue également le prolongement de la route cantonale (nœud T9501) qui sort du 

village de Y _________, passe sous le viaduc et rejoint le giratoire précité. Elle relève 

qu’en définitive, le réaménagement de ce tronçon de la route cantonale a été rendu 

nécessaire pour les besoins du PQ. L’expropriation de cette surface vouée à la 

construction d’une route s’assimile donc à celle examinée au considérant 5.3.2.1,  

X _________ SA ne pouvant plus utiliser ce bien-fonds conformément aux possibilités 

de bâtir offertes dans la zone mixte CS depuis l’entrée en force du PQ en 2019. Partant, 

eu égard à la vocation de route que le PQ attribue à cette portion du no xx6, la surface 

expropriée n’a pas de valeur vénale et ne donne droit à aucune indemnité. 

5.4  En synthèse, les affaires doivent être renvoyées à la commission pour qu’elle 

détermine la valeur vénale du terrain sis en zone mixte CS (cf. supra, consid. 5.2) et 

qu’elle tranche les questions relatives aux avant-terrains (cf. supra, consid. 5.3.1 et 

5.3.2.2). 

En outre, l’expropriation portant sur les nos xx1, xx7, xx8, xx9 et xx6 ne donne droit à 

aucune indemnité, s’agissant de surfaces à vocation routière qui seront reprises dans le 

domaine public (cf. supra, consid. 5.3.2.1, 5.3.2.3 et 5.3.2.4). L’expropriation partielle du 

no xx11 de C _________ SA ne donne, elle non plus, pas droit à une indemnité pour la 

surface correspondant à l’assiette de la route (cf. supra, consid. 5.3.2.2). 

- 29 - 

6. 

6.1  L’Etat du Valais conteste en outre les ch. 2 et 3 du dispositif de la décision rendue 

à l’égard de X _________ SA. Ceux-ci indiquent que « la démolition des infrastructures 

et du terrain de football fait l’objet d’un accord avec le Canton du Valais et n’est pas 

traité[e] par notre commission » (ch. 2) et que « le solde de la parcelle no xx6 fait 

également partie de l’accord susmentionné et n’est pas traité par notre commission » 

(ch. 3). L’Etat confirme avoir procédé à ses frais à la démolition du terrain de football 

d’entente avec X _________ SA, mais il conteste tout accord formel et finalisé avec 

celle-ci, que ce soit pour l’indemnisation des installations sportives ou pour celle relative 

au solde du no xx6. Il en infère que la commission ne peut pas renvoyer dans sa décision 

à un tel accord et que, partant, les ch. 2 et 3 du dispositif de dite décision doivent être 

annulés. 

Dans sa réponse du 10 août 2023, la commission maintient qu’elle n’a pas à traiter un 

accord privé intervenu entre l’Etat du Valais et X _________ SA et souligne que le plan 

des expropriations homologué ne porte pas sur le solde de la parcelle no xx6. 

De son côté, X _________ SA rappelle, dans son mémoire de recours A1 23 86 et dans 

sa détermination du 25 octobre 2023 (A1 23 84), que l’Etat du Valais a pris possession 

d’une partie du no xx6 de manière anticipée, au mois d’août 2022. Elle explique qu’en 

contrepartie, l’Etat avait pris certains engagements, sans toutefois que ceux-ci ne soient 

consignés par écrit. Elle affirme que l’Etat avait promis, d’une part, de l’indemniser pour 

l’expropriation de cette parcelle au même tarif que celui auquel serait vendu le no xx15 

voisin et, d’autre part, de la dédommager également pour la valeur des installations 

sportives démolies tout en prenant à sa charge le coût de cette démolition. X _________ 

SA précise que le no xx15 a été vendu en décembre 2022 pour un prix de 1250 fr./m2 et 

rappelle que, dans la lettre du 2 février 2023 qu’elle avait adressée à la commission 

(sous pièce n. 47 du dossier de recours A1 23 86), elle avait estimé la valeur des 

installations sportives démolies à 1'280'000 fr. et relevé qu’elle avait aussi pris en charge 

la démolition du hangar adjacent au terrain de football, pour un coût de 12'000 francs. 

Elle soutient que les termes de cet accord oral avec l’expropriant auraient dû être 

retranscrits par la commission dans sa décision. A la suivre, l’Etat du Valais conteste en 

vain l’existence de cet accord puisqu’un collaborateur du SDM avait indiqué à un 

représentant de X _________ SA que l’emprise définitive de la nouvelle route serait fixée 

ultérieurement et que le solde du no xx6 ferait également l’objet d’une expropriation dès 

lors qu’il allait être utilisé par l’Etat comme bassin de rétention. 

- 30 - 

6.2  D’emblée, la Cour entend clarifier la question de la prise de possession anticipée de 

la parcelle no xx6 par l’Etat. 

Elle remarque que, selon le procès-verbal d’une séance qui s’est tenue en mai 2022 et 

qui a réuni notamment des représentants de l’Etat et de X _________ SA, aucune 

entente n’a pu être trouvée concernant les indemnisations des surfaces expropriées, de 

sorte que la commission a été nommée pour statuer sur ces questions. Ce document 

évoque également une prise de possession anticipée, sans fournir d’indications plus 

précises (cf. pièce n. 5 jointe au recours A1 23 86). Une lettre adressée en février 2023 

par X _________ SA à l’Etat du Valais (cf. pièce n. 10 jointe au recours A1 23 86) informe 

que la prise de possession anticipée de la parcelle no xx6 a eu lieu « en août 2022 » et 

qu’elle a impliqué la démolition des installations sportives qui s’y trouvaient (v. aussi 

mémoire de recours A1 23 86 p. 3 à 5). Dans sa réponse au recours précité (p. 1 s.), 

l’Etat a admis cette prise de possession anticipée, précisant qu’elle avait pour but de 

diriger le trafic de manière convenable durant la phase des travaux. Il a déposé une 

attestation signée par l’administrateur unique de cette société, le 23 septembre 2023, et 

donnant à l’Etat son accord pour la prise de possession partielle de ses parcelles dès 

mi-juillet 2022. 

Ces éléments permettent de retenir que l’Etat du Valais a effectivement pris possession 

notamment du no xx6 dès la mi-juillet 2022, afin de réaliser une route permettant la 

circulation du trafic automobile durant les travaux. Dans ce cadre, l’Etat a démoli les 

installations sportives qui se trouvaient sur cette parcelle, en particulier le terrain de 

football synthétique. Lorsqu’elle a rendu ses décisions, le 28 avril 2023, l’autorité 

précédente devait en principe tenir compte de ces installations et traiter la question de 

leur indemnisation par l’expropriant. D’ailleurs, la Cour constate que la décision 

d’homologation des plans routiers mentionne en page 2 que « le projet englobe au 

surplus la déconstruction du terrain de football synthétique et du bâtiment adjacent » 

(cf. pièce n. 1 jointe au recours A1 23 84). Il faut donc partir du principe que la démolition 

de ces installations est bien liée au projet routier et qu’en conséquence, se pose la 

question de l’indemnisation due à X _________ SA pour la perte desdites installations. 

Cela étant, le chiffre 2 du dispositif de la décision attaquée refuse sans droit de traiter 

cette indemnisation. 

6.3  La commission justifie sa position, en arguant qu’en réalité, l’indemnisation desdites 

installations, tout comme celle du solde de cette parcelle (hors route), avait d’ores et déjà 

fait l’objet d’un accord entre les parties. 

- 31 - 

La Cour constate cependant qu’il n’y a au dossier aucune trace d’engagements pris par 

l’Etat du Valais envers X _________ SA, que ce soit pour le dédommagement des 

installations sportives ou pour l’indemnisation des surfaces expropriées sur la parcelle 

en cause. La décision d’homologation confirme, certes, l’existence de discussions à 

l’amiable entre ces parties, préalablement à toute procédure d’expropriation, mais sans 

indiquer l’existence d’un quelconque accord (cf. décision ch. 4.2 let. b p. 3, sous pièce 

n. 1 jointe au recours A1 23 84). Il s’ensuit que l’autorité précédente ne pouvait pas 

décliner sa compétence pour traiter l’indemnisation des installations qui se trouvaient sur 

le no xx6. 

Par ailleurs, les déclarations qu’un collaborateur du SDM aurait faites à un représentant 

de X _________ SA à l’occasion de ces pourparlers ne sauraient engager valablement 

l’expropriant, ce que cette entreprise expérimentée dans le domaine de la construction 

ne pouvait ignorer. Partant, la Cour ne peut pas considérer que les termes de l’accord 

oral qu’évoque l’intéressée auraient dû être formalisés par la commission dans sa 

décision. La demande en ce sens de X _________ SA est à rejeter. 

6.4  Dans son propre mémoire de recours A1 23 86, cette société reproche aussi à la 

commission un déni de justice, respectivement une violation de l’obligation de motiver 

sa décision. Elle motive ces griefs en affirmant que la commission s’est abstenue sans 

droit de traiter la démolition des infrastructures sportives sises sur le no xx6 ainsi que 

l’indemnisation du solde de cette parcelle (ch. 2 et 3 du dispositif de la décision 

attaquée). 

Pour ce qui concerne les installations sportives qui existaient sur le no xx6 avant d’être 

démolies par l’Etat, on vient de voir que leur indemnisation devait être examinée par la 

commission, de sorte que le grief formel qu’invoque X _________ SA est bien fondé. 

S’agissant du solde de la parcelle précitée, on relèvera que le dossier d’homologation 

des plans routiers comprend un plan de gestion des eaux de surface (cf. décision 

d’homologation p. 5, sous pièce n. 1 jointe au recours A1 23 84), dont X _________ SA 

a déposé un exemplaire sous forme électronique (clé usb sous pièce n. 126 du dossier 

de recours A1 23 86). On peut voir sur ce plan que la portion du no xx6 sise à l’est de la 

nouvelle desserte routière est désignée comme « zone à réaménager » et qu’un bassin 

d’infiltration y est notamment prévu. Ces informations semblent confirmer que l’Etat du 

Valais entend utiliser cette surface pour les besoins de l’aménagement routier (v. aussi 

plan des alignements, sous pièce n. 3 jointe au recours A1 23 84). Toutefois, la Cour 

constate qu’à teneur du plan des expropriations (cf. pièce n. 2 jointe au recours A1 23 

- 32 - 

84), pour la parcelle no xx6, seul le tracé du nouvel aménagement routier est délimité en 

tant que surface expropriée. Dans cette situation, la requête de X _________ SA visant 

à être indemnisée pour le solde du no xx6 s’assimile à une demande d’extension de 

l’expropriation, sur laquelle il revient à la commission de se prononcer en vertu de l’art. 

34 al. 1 let. b LcEx. Dès lors qu’aucun accord formel n’était intervenu entre les parties à 

ce sujet (cf. supra, consid. 6.2), la commission ne pouvait pas refuser de statuer sur cette 

demande en renvoyant à un règlement privé de ce pan du litige. 

Partant, X _________ SA invoque à juste titre un déni de justice et une violation de son 

droit d’être entendu, informalités que la Cour ne peut pas réparer dans le cadre du 

présent arrêt. En effet, les questions à trancher revêtent un caractère technique 

(cf. supra, consid. 5.2.4). De plus, il ne faudrait pas que, trop laxiste, la jurisprudence 

relative à la guérison de la violation du droit d'être entendu constitue pour l'autorité 

administrative un oreiller de paresse auquel celle-ci s'habituerait, le vice qu'elle commet 

étant réparé dans l'instance de recours (MOOR/ POLTIER, Droit administratif, vol. II, 3e éd. 

2011, ch. 2.2.7.4 p. 324). Il se justifie donc de renvoyer l’affaire à l’autorité précédente, 

afin qu’elle statue sur cette demande d’extension de l’expropriation, respectivement sur 

l’indemnisation des installations précitées. 

7. 

7.1  L’Etat du Valais critique aussi le ch. 4 du dispositif de la décision précitée, lequel 

prévoit que « la plus-value pour les routes existantes est fixée à 500 fr./ml. ; 30 mètres 

sont concernés sur la parcelle no xx8 et 90 mètres sur la parcelle no xx9 ». Il affirme que 

ces deux parcelles font partie du réseau de dessertes prévu par le PQ en force. A le 

suivre, aucune indemnisation pour la plus-value liée aux routes existantes ne se justifie, 

car ces deux biens-fonds ne sont pas voués à la construction, mais sont uniquement 

destinés à servir de voies d’accès pour les commerces existants ou futurs dans la zone 

mixte CS. En outre, ces accès avaient déjà influencé le prix des terrains dans cette zone 

et ainsi permis à l’expropriée de valoriser lesdits terrains pour les revendre. 

Dans sa réponse (p. 7, 8 et 14, sous pièces n. 64 ss du dossier A1 23 84), X _________ 

SA remarque qu’elle n’a pas construit ces routes pour elle-même, mais d’entente avec 

la commune de Y _________, de manière anticipée à l’expropriation et en se conformant 

au PQ. Elle estime donc être en droit de prétendre à un dédommagement 

supplémentaire pour ces aménagements qui, s’ils n’avaient pas été réalisés de manière 

anticipée, auraient été intégralement à la charge de la commune. Elle s’oppose donc à 

toute suppression ou diminution de cette indemnité qui, au demeurant, ne représente 

- 33 - 

qu’une petite part des coûts des travaux de 147'000 fr. et de 165'000 fr. (respectivement 

98 ml et 110 ml à 1'500 fr. par ml). 

7.2  Pour rappel, les routes existantes sur les nos xx8 et xx9 sont des accès à véhicules 

qui permettent de relier la route cantonale T9 à un ensemble de parcelles qui forment le 

secteur sud du PQ. 

La Cour a retenu plus haut qu’en application de la jurisprudence relative à l’évaluation 

de surfaces expropriées pour le réaménagement de routes privées reprises dans le 

domaine public, X _________ SA ne pouvait pas prétendre à une indemnité pour 

l’expropriation de ces deux parcelles (cf. supra, consid. 5.3.2.1 et 5.3.2.3). Pour les 

mêmes raisons que celles mentionnées dans ces considérants, la propriétaire n’a pas 

droit à une indemnité de plus-value pour les travaux d’aménagement routier qu’elle a 

réalisés sur ces biens-fonds. D’ailleurs, il ressort du procès-verbal d’une séance qui a 

réuni des représentants de l’Etat du Valais, de la commune de Y _________ et de  

X _________ SA que les coûts afférents aux routes de dessertes du PQ étaient 

intégralement à la charge des propriétaires du PQ (cf. PV de la séance du 22 octobre 

2020, sous pièces n. 91 à 95 du dossier de recours A1 24 86). 

7.3  S’agissant de la route aménagée sur le no xx8, qui longe la parcelle no xx11 que  

X _________ SA a vendue à C _________ SA, on précisera encore ce qui suit. 

Selon l’acte conclu en 2018 entre ces deux parties (cf. pièce n. 9 jointe au recours A1 

23 84), l’exécution de ce contrat était soumise à des conditions suspensives qui visaient 

à garantir que le bien immobilier acheté puisse être entièrement développé par  

C _________ SA et transféré dans un état prêt à être construit (cf. acte précité p. 4, ch. 

IV let. A par. 1). Parmi ces clauses suspensives figurait l’aménagement d’un accès 

routier sur toute la longueur sud-ouest du terrain acheté (cf. acte précité p. 5, ch. IV let. B 

par. 3), soit notamment sur le no xx8. A cet égard, X _________ SA était tenue de faire 

approuver et mettre en œuvre, à ses frais et au plus tard trois mois avant l’ouverture 

prévue du bâtiment commercial, la desserte routière de l'ensemble du site, comprenant 

le raccordement à la route cantonale ainsi que l’accès aux surfaces sises à l’intérieur du 

PQ, y compris la route de desserte vers l'objet de la vente conformément à un plan 

annexé à l’acte. Celui-ci précisait les dimensions que devait avoir cette desserte et 

mentionnait que X _________ SA devait garantir que, dans le même délai précité, les 

voies d’accès ainsi créées soient affectées à l’usage public, avec transfert de l'obligation 

de sécurité routière à la commune (cf. acte précité p. 8, ch. VI par. 4). L’acte de vente a 

par ailleurs fait l’objet de deux avenants. Celui signé le 5 juin 2019 (cf. pièce n. 9 jointe 

- 34 - 

au recours A1 23 84) imposait de nouvelles obligations à X _________ SA, notamment 

quant à l’aménagement et à l’achèvement de ces routes de desserte et d’une paroi anti-

bruit le long de l’accès jouxtant le no xx11 (p. 2 s., ch. II par. 2) ; à défaut, l’intéressée 

s’exposait au paiement de dommages-intérêts, voire à une résiliation du contrat par sa 

cocontractante (p. 4, ch. II par. 2). 

Ces éléments montrent qu’aux termes du contrat qui les liait, X _________ SA était tenue 

de délivrer à C _________ SA un terrain prêt à être construit. Cela comprenait 

notamment l’aménagement, aux frais de X _________ SA, d’une desserte routière sur 

le no xx8 utilisable non seulement pour le chantier, mais aussi ultérieurement pour les 

clients de la surface commerciale. A défaut, ledit contrat pouvait être annulé par  

C _________ SA. Contrairement à ce que soutient l’expropriée, il apparaît donc que la 

route d’accès sur le no xx8 n’a pas été réalisée sur mandat de l’autorité communale, mais 

en application des clauses de l’accord global qui la liait à C _________ SA. En 

conséquence, il faut retenir qu’aucune indemnité n’est due à X _________ SA pour les 

travaux d’aménagement de ces routes, car ceux-ci ont été effectués en vertu du contrat 

précité, aux termes duquel cette société devait recevoir de C _________ SA un paiement 

global de xxx millions de francs. Le fait que ces routes desservant le PQ devaient être 

ensuite affectées au domaine public communal n’y change rien. En effet, comme on 

vient de le voir, la construction de ces aménagements routiers n’incombait pas à la 

commune de Y _________, qui devait les recevoir en propriété une fois les travaux 

terminés et les intégrer à son réseau en assumant leur entretien et l’obligation de sécurité 

routière qui en découle. On notera, au surplus, que la réalisation de ces dessertes servait 

également les intérêts de l’administrateur unique de X _________ SA, dans la mesure 

où elle rendait accessibles en véhicules des parcelles aménagées en terrain de football 

pour le besoin du club dont il est le président. 

Il s’ensuit que, pour ces motifs également, X _________ SA ne peut prétendre à aucune 

indemnité pour la plus-value représentée par l’aménagement d’une route sur le no xx8.  

7.4  Attendu ce qui précède, l’Etat conteste à bon droit le ch. 4 du dispositif de la décision 

d’expropriation rendue à l’égard de X _________ SA. 

8. 

8.1  L’Etat du Valais critique encore le ch. 6 du dispositif de cette décision qui prévoit 

que l’acte du 22 décembre 2017 (cession, promesse de céder) « doit être appliqué » et 

que « l’indemnité de 1000 fr./m2 doit être versée à qui de droit, si un solde est restant ». 

- 35 - 

8.2  La Cour relève que cet acte (cf. pièce n. 6 jointe au recours A1 23 84) concerne un 

échange de parcelles entre la commune de Y _________ et X _________ SA : la 

première déclare vouloir céder un bien-fonds de 3029 m2 sis en zone mixte CS à la 

seconde, tandis que celle-ci promet de céder à la commune, dès la fin des travaux 

prévus pour la construction d’un centre commercial, une surface plus ou moins 

équivalente du no xx16 sis dans la même zone et de constituer deux servitudes en faveur 

de la commune (passage aérien pour le téléphérique). Le bien-fonds cédé par la 

commune l’a été en contrepartie d’un montant de 454'350 fr. correspondant à sa taxe 

cadastrale. X _________ SA l’a par la suite morcelé pour, d’une part, le réunir au no xx11 

vendu à C _________ SA et, d’autre part, l’utiliser comme desserte routière à l’angle 

sud-est du périmètre du PQ. La surface du no xx16 promise à la commune devait 

correspondre à la surface nécessaire à l’aménagement d’une route d’accès selon une 

assiette dessinée en vert sur un plan annexé. D’après ce plan, la surface en question 

est constituée de deux bandes de terrain, l’une là où se situe la route existante 

desservant le dépôt/livraisons de K _________ (actuellement parcelle no xx9), l’autre se 

trouvant au centre du PQ et destinée à la circulation des piétons. 

A bien comprendre la commission, celle-ci a voulu s’assurer que la promesse de céder 

comprise dans cet acte soit exécutée et qu’une indemnité de 1000 fr./m2 soit payée en 

cas de surface restant à exproprier. La Cour ayant considéré ci-dessus que les surfaces 

vouées aux routes d’accès ne donnaient droit à aucune indemnité d’expropriation (cf. 

supra, consid. 5.3.2), il doit en aller de même pour ces surfaces échangées. Il s’ensuit 

que l’Etat du Valais critique à juste titre ce point du dispositif de la décision. 

9. 

9.1  En outre, l’Etat du Valais conteste en partie la décision que la commission a rendue 

à l’égard de la commune de Y _________.  

9.2  Il critique tout d’abord le ch. 1d du dispositif de cette décision qui fixe à 1000 fr./m2 

l’indemnité pour l’expropriation partielle du no xx10. Il relève que cette parcelle n’est pas 

exclusivement située en zone mixte artisanale avec habitat, mais également en zone 

réservée depuis le mois de juillet 2022. Il observe aussi que la commune a acquis cette 

parcelle en 2018 pour un prix de 200 fr./m2 et affirme que la surface expropriée constitue 

un avant-terrain sis dans l’alignement routier. L’Etat en infère que la valeur de cette 

portion de terrain ne peut pas dépasser 50 fr./m2 (réduction de la valeur de moitié en 

raison de l’affectation à la zone réservée et réduction supplémentaire de moitié en raison 

de la nature d’avant-terrain). 

- 36 - 

Dans sa réponse du 19 juin 2023, le conseil communal de Y _________ a indiqué qu’il 

se ralliait aux conclusions formulées dans le recours. 

Le 10 août 2023, la commission s’est référée aux transactions listées dans son dossier 

pour la zone mixte CS (sous l’onglet n. 2). 

9.2.1  En premier lieu, la Cour rappelle que le no xx10 est classé en zone mixte artisanale 

avec habitat. Attendu que les possibilités de bâtir y sont sensiblement différentes de 

celles prévalant en zone mixte CS, il n’est pas possible de se fonder sur le 

considérant 5.2 ci-dessus pour estimer la valeur vénale d’un terrain situé dans la zone 

mixte artisanale avec habitat. 

Dans sa réponse du 10 août 2023, la commission se réfère donc à tort aux transactions 

récentes qui ont porté sur des terrains en zone mixte CS. En définitive, elle a fixé 

l’indemnité pour la surface expropriée de cette parcelle à 1000 fr./m2, en mentionnant 

utiliser la méthode comparative mais sans toutefois que ne figurent dans son dossier 

des actes de vente qui permettraient d’estimer la valeur du terrain dans la zone mixte 

artisanale. 

9.2.2  La Cour constate que, dans sa réponse du 19 juin 2023 au recours A1 24 84, 

l’autorité communale a indiqué se rallier aux conclusions formulées par l’Etat, qui 

demandait notamment de fixer un prix de 50 fr./m2 pour la surface expropriée du no xx10. 

Dans le recours qu’elle a elle-même déposé contre la décision rendue à son endroit (A1 

24 87), l’autorité communale a conclu à ce que ce prix soit arrêté à 100 fr./m2. 

Les deux parties s’accordent pourtant dans une large mesure sur les modalités 

d’évaluation du prix du terrain. Elles estiment toutes les deux que la valeur vénale de 

celui-ci doit être fixée à 200 fr./m2. Dès lors que l’évaluation opérée par la commission 

ne peut pas être suivie, la Cour estime adéquat de se référer à cet accord de principe 

entre les parties, que celles-ci avaient d’ailleurs la possibilité de formaliser en la forme 

écrite sans s’en remettre à une estimation de la commission (art. 26 LcEX) et qui se 

fonde sur le prix payé par l’autorité communale pour acquérir ce bien-fonds en 2018. 

Quant à la question de savoir si ce prix de 200 fr./m2 doit être réduit parce que la surface 

expropriée est assimilable à un avant-terrain, elle devrait être résolue en examinant le 

plan des circulations du PQ (cf. pièce no 5 jointe au recours A1 23 84). C’est en effet ce 

plan qui légalise depuis 2019, à cet endroit, le tracé de la route de desserte qui longe le 

no xx10. Ce plan ne délimite toutefois aucun alignement le long de cette voie de desserte. 

Le dossier ne permettant pas de trancher cette question, il appartiendra à la commission, 

- 37 - 

à laquelle l’affaire est renvoyée, d’instruire ce point et de requérir l’avis des deux parties 

concernées. 

9.2.3  L’Etat soutient en outre que la valeur vénale du terrain est diminuée de moitié, en 

raison de son affectation à la zone réservée. 

A cet égard, il y a lieu de relever que la zone réservée ne conduit pas à un changement 

d'affectation de la parcelle, mais constitue une mesure provisionnelle destinée à geler la 

situation sur les fonds susceptibles de subir une modification de leur affectation. Dans le 

cadre de demandes d'indemnisation pour expropriation matérielle, le Tribunal fédéral a 

jugé que les interdictions temporaires de construire ne donnent en principe pas droit à 

une indemnité pour expropriation matérielle, sauf dans des cas exceptionnels mettant 

en évidence une atteinte au droit de la propriété pouvant être qualifiée de grave (ATF 

121 II 317 consid. 12d/bb et les références citées ; arrêt du Tribunal fédéral 

1C_390/2023 du 25 janvier 2024 consid. 3.4 in fine et les réf. cit., notamment RUCH, in 

AEMISEGGER ET AL. [édit.], Commentaire pratique LAT : Planifier l'affectation, 2016, 

nos 64 ss ad art. 27 et les arrêts cités). 

Il faut donc en déduire qu’en règle générale, l’institution d’une zone réservée n’a pas 

d’impact sur la valeur vénale d’un bien-fonds concerné par une procédure 

d’expropriation formelle. L’Etat du