# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 17dccfd5-fbf5-5e36-9426-0c9497a80bfc
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-12-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.12.1995 80.1994.66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1994-66_1995-12-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.94.00066

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 5 novembre 1993

 

in
materia di:                 quantificazione dell'ipoteca legale riferita
all'imposta cantonale     1990 della Behand SA in liquidazione

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________ __________, __________ __________,  

  rappr.
  __________. __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Con atto pubblico
del 23 gennaio 1992, il __________. __________ __________
acquistò da __________ __________ la PPP n. __________ della part. n. __________
RFD di __________, Sezione di __________. Il 9 marzo dell’anno successivo
acquistò pure la PPP n. __________. __________
aveva in precedenza acquistato gli immobili suddetti dalla __________ __________
in liquidazione.

                                         Il 17 giugno 1993
l’Amministrazione cantonale delle contribuzioni (ACC), per il tramite
dell’Ufficio di esazione, notificò al nuovo proprietario, in qualità di terzo
proprietario del pegno, il conteggio dell’ipoteca legale, proporzionale
all’ampiezza delle PPP (371 millesimi), a garanzia dell’IC 1990 sull’utile
conseguito con la vendita della __________
__________ in liquidazione a __________, e, meglio, fr. 26’536.75 per la
PPP n. __________ e fr. 55’459.40 per la
PPP __________.

 

                                   2.   __________ __________
ha tempestivamente presentato reclamo contro il citato conteggio d’ipoteca
legale, contestandone la liceità.

                                         Con decisione del 5
ottobre 1993 l’ACC lo ha respinto. Argomenta, che, nel caso di specie, l’utile
immobiliare per il quale é chiesta la garanzia dell’ipoteca legale é un utile
che presenta chiaramente una connessione diretta con l’immobile, come voluto
dall’art. 229 LT. Nel caso di società immobiliari pure, vale a dire che si
limitano ad amministrare un patrimonio immobiliare, anche gli eventuali utili
derivanti da ammortamenti precedenti sono garantiti dall’ipoteca legale, poiché
in questo caso gli ammortamenti hanno ridotto un vero e proprio utile
immobiliare. Rileva inoltre che gli utili regolati dall’art. 67 LT possono
anche comprendere utili che, se non sono stati colpiti dall’imposta sul maggior
valore immobiliare, sono veri e propri plusvalori e non pure eccedenze di
natura contabile.

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________, dopo aver illustrato il carico
fiscale complessivo d’imposta cantonale e comunale che sarebbe chiamato a
sopportare quale terzo proprietario del pegno, contesta il legame particolare
tra l’utile per il quale é chiesta la garanzia dell’ipoteca legale e
l’immobile, chiedendo l’annullamento dei relativi conteggi. Rileva in particolare
che l’utile imponibile, stabilito per altro in via valutativa, non é stato
calcolato in stretta connessione con l’immobile venduto, bensì,
significativamente, proporzionalmente alle quote di PPP possedute. 

                                         Non é quindi data, secondo
la giurisprudenza di questa Camera, il legame particolare richiesto dalla legge
per far nascere la garanzia dell’ipoteca legale occulta. Osserva inoltre che il
venditore aveva acquistato all’incanto le diverse quote di PPP e che l’elenco
oneri é cresciuto in giudicato, con la conseguenza che ogni e qualsiasi diritto
che non vi figuri é votato all’estinzione.

                                         L’Amministrazione
cantonale delle contribuzioni propone, per contro, di respingere il ricorso.
Avverte che l’art. 67 LIMVI non impedisce, in determinati casi, che gli utili
realizzati abbiano una connessione particolare con l’immobile. Ciò si verifica,
ad esempio in occasione di una revisione generale delle stime, che provoca una
drastica riduzione dei contributi IMVI in caso di vendita dell’immobile; più in
generale, é il caso di utili che derivano dal fatto che il valore preso in
considerazione per la determinazione dell’imposta speciale é superiore a quello
che risulta dalle registrazioni contabili e dalla relativa documentazione.
Contesta inoltre che l’aggiudicazione delle quote di PPP a __________ __________
abbia estinto il credito assistito da ipoteca legale; tale credito é il
risultato di una plusvalenza divenuta quantificabile solo al momento
dell’aggiudicazione e pertanto non preventivamente iscrivibile nell’elenco
oneri.

 

                                         Alle parti é stato
consentito, in via del tutto eccezionale, di replicare e di duplicare.

 

                                         All’udienza del 26 maggio
1994, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

                                         Con decreto del 31 agosto
1994, il Presidente di questa Camera ha respinto l’istanza di assunzione delle
prove testimoniali, formulata dal ricorrente nel corso di detta udienza.

 

                                   4.   4.1.

                                         L'art. 836 CC stabilisce
che le ipoteche legali determinate dalle leggi cantonali per i rapporti di
diritto pubblico o altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti
i proprietari di fondi, non richiedono per la loro validità l'iscrizione nel
registro fondiario, salvo disposizione contraria. 

                                         «Questa norma lascia
semplicemente sussistere i diritti di pegno legali delle legislazioni
cantonali, le quali sono libere nella determinazione del contenuto, dell'estensione
e del grado: il diritto federale impone soltanto la forma dell'ipoteca e,
trattandosi di garanzie per pretese fiscali cantonali, esige che l'imposta
abbia una relazione particolare con il fondo da gravare» (DTF
110 II 237 e riferimenti). 

 

                                         4.2.

                                         A seguito di precedenti
giudizi che avevano ritenuto la normativa cantonale ticinese – l'ipoteca legale
era infatti data «sopra tutti e singoli gli immobili che il contribuente
possiede nel Cantone per il pagamento di tutte le imposte sulla sostanza mobile
ed immobile e sulla rendita dell'anno in corso al momento della dichiarazione
di fallimento o della presentazione della domanda di realizzazione nonché dei
due anni precedenti e dei successivi fino alla chiusura del fallimento  della
esecuzione» – troppo ampia e in contrasto con il diritto federale (DTF
62 II 24; Rep. 1936 247; da ultimo DTF 110 II 237
238), il Legislatore cantonale, con novella legislativa del 20 giugno 1988,
entrata in vigore il 3 agosto dello stesso anno, riformava gli art. 183 LAC e
229 LT-1976, prevedendo espressamente l'esigenza di un rapporto particolare tra
l'imposta e l'immobile e la rinuncia a condizioni legali quali la dichiarazione
di fallimento o la domanda di realizzazione (CDT n. 285 del 4 dicembre
1992 in re J.B.). 

 

                                         4.3.

                                         La Camera di diritto
tributario, chiamata a confrontarsi con le questioni lasciate aperte dal
laconico testo degli articoli 183 LAC e 229 LT, escludeva che l'ipoteca legale
"occulta" si estendesse all'imposta sul reddito del commerciante
professionale di immobili (CDT n. 285 del 4 dicembre 1992 in re
J.B.). Confermava invece, in successivi giudizi, che essa era data sull'utile
conseguito in caso di alienazione di un immobile dalle società immobiliari per
la parte di utile non colpita dall'imposta sul maggior valore immobiliare ma
dall'imposta ordinaria conformemente all'art. 67 LT (per tutte, CDT
n. 42 del 14 aprile 1994 in re a.z.).

                                         Questa Camera osservava in
particolare quanto segue:

                                         «Gli ammortamenti
rappresento la perdita di valore subita dalla sostanza fissa dell’azienda nel
corso di un determinato periodo di tempo. La diminuzione di valore della
sostanza si traduce, in base al principio della variazione del capitale netto,
in un onere da addebitare al conto economico (Bernardoni/Duchini,
La fiscalità dell’azienda, Bellinzona 1993, p. 88 s.). La parte non contabilizzata
del valore del patrimonio aziendale costituisce delle riserve occulte; fra
queste rientrano quelle “obbligatorie”, che sono determinate dall’applicazione
delle regole del CO relative ai criteri da adottare per la valutazione degli
attivi, come nel caso degli immobili, che devono essere registrati a bilancio
al prezzo di acquisto anche se il valore venale è superiore (Bernardoni/Duchini,
op. cit., p. 195). Tali riserve vengono realizzate, in particolare, al momento
della vendita dei beni aziendali.

                                         Ebbene, nel caso di una
società, dalla cui contabilità risulta che la quasi totalità degli attivi è
sempre stata rappresentata dagli immobili e la totalità dei ricavi dagli
affitti incassati, non è difficile concludere che l’utile contabile realizzato
al momento della vendita degli immobili sia integralmente riconducibile agli
attivi di cui si è detto».

 

                                         4.4.

                                         Il Tribunale federale,
invece, dissente da tale interpretazione.

                                         Dopo aver affermato che
contestazioni in punto alla forma e al requisito della relazione particolare
dell'imposta con il fondo, sanciti dal diritto civile federale soggiacciono
alle vie di ricorso per riforma (STF del 9 agosto 1995 in re
R.B., consid.1 con riferimenti) e dopo aver evocato la precedente e la vigente
normativa cantonale in materia di ipoteca legale (STF del 9
agosto 1995 in re R.B., consid. 2), ha affermato che, se l'imposta sul maggior
valore immobiliare manifesta un legame particolare con l'immobile, non così
l'imposta sugli utili immobiliari delle persone giuridiche secondo l'art. 67
LT-1976, rilevando tra l'altro che:

                                         «essa non sorge con il
trapasso dell'immobile a registro fondiario, ma piuttosto, come la normale
imposta sull'utile, con la chiusura dei conti a fine esercizio annuale; essa
inoltre non colpisce tutti i proprietari, ma soltanto le persone giuridiche, le
quali però – come tutti i proprietari – già devono sopportare l'imposta sul
maggior valore immobiliare. Già per questi motivi sembrerebbe di poter
escludere un rapporto sufficientemente stretto e diretto tra l'imposta e il
fondo. Per questa ragione, tra l'altro, uno degli autori abbondantemente citato
da entrambe le parti (Zucker, Das Steuerpfandrecht in den Kantonen,
tesi, Zurigo, 1988, pag. 41 n. 3.1.4.2 i.f) conclude che è escluso il beneficio
dell'ipoteca legale per le imposte ordinaria, anche qualora le stesse colpiscano
un guadagno conseguito con la vendita di immobili societari (...)»

 

                                         concludendo che:

                                         «nel caso in esame,
invece, l'ipoteca legale è nata senza iscrizione al momento in cui è sorta
l'imposta ordinaria ed è stata comunicata al nuovo proprietario del pegno
quattro anni dopo la mutazione a registro fondiario. Mentre per l'imposta sul
maggior valore immobiliare l'ipoteca legale sorge con il trapasso di proprietà
a registro fondiario (DTF 84 II 102 i.f.; Rep. 1986, pag. 52 consid. 4a i.f.),
per l'imposta sull'utile della persona giuridica il momento in cui sorge
l'imposta, e quindi l'ipoteca legale (cfr. Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 157 n. 4) non ha alcun riferimento con il
fondo e il suo trapasso a registro fondiario, ma si situa al momento della
chiusura dell'esercizio annuale o addirittura al momento della scadenza
dell'imposta ordinaria stabilito dal Consiglio di Stato ai sensi dell'art. 217
cpv. 1 vLT (cfr. Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese,
pag. 174)»

 

                                         non mancando di
sottolineare che la genericità della base legale del diritto cantonale e
l'assenza di limiti temporali

                                         «non possono
evidentemente indurre a un'applicazione estensiva e generalizzata dell'ipoteca
legale a tutte le imposte che in qualche modo manifestano un legame con il
fondo, ma consigliano, semmai, ulteriore prudenza nella sua applicazione ai
fini della tutela della sicurezza giuridica».

                                         (STF del 9
agosto 1995 in re R.B., consid. 3).

 

                                         4.5.

                                         Ne viene quindi, da quanto
precede, che l'istituto dell'ipoteca legale non tutela l'incasso, da parte
dello Stato, di quell'imposta sull'utile ordinario delle persone giuridiche,
che deriva da ammortamenti precedentemente effettuati o concessi ma che viene
alla luce solo per effetto della vendita dell'immobile.

 

 

                                   5.   Ne consegue che il
ricorso deve essere accolto e la decisione impugnata annullata. Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali, mentre al ricorrente è
riconosciuta un'indennità a titolo di ripetibili.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 185 cpv. 5 LT 1976 e 231
cpv. 5 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 5 ottobre 1993 è annullata.

 

                                   2.   Non si prelevano né spese
processuali né tassa di giustizia. 

                                         Al ricorrente viene
riconosciuta un'indennità, a titolo di ripetibili, di complessivi fr. 2'000.–.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 184 cpv. 3 LT 1976 e 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: