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**Case Identifier:** 6d6163ea-78c4-5e7f-ba76-2efa9dedbf62
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-08-27
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2023.25
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2023.25.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2023.25 

Entscheid 

 27. August 2024 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter Ma-
rius Obertüfer und Gerichtsschreiberin Angela Schorno 

A ,    

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch den Gemeinderat,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Mit öffentlich beurkundetem Schenkungsvertrag übertrug A (nachfolgend die 

Rekurrentin)  am  XX.XX  2017  das  zivilrechtliche  Eigentum  an  der  Liegenschaft  "D" 

(Kat.Nr. …, D, Plan Nr. 21, 763 m2 Grundstücksfläche, Acker, Wiese, Weide) an ihren 

Sohn E. Gemäss Vertrag erfolgte die Abtretung vollständig als Schenkung (mit Ausglei-

chungspflicht im Nachlass der Rekurrentin). In Ziffer 10 des Vertrages wurde zudem ein 

im Grundbuch vorzumerkendes Rückfallsrecht gemäss Art. 247 OR vereinbart, wonach 

für den Fall des Vorversterbens der erwerbenden Partei (d.h. des Sohnes) das Grund-

stück an die Rekurrentin zurückfallen solle. Zufolge dieser Handänderung verfügte der 

Gemeinderat der Gemeinde C am 20. Februar 2017 einen Aufschub der Grundstückge-

winnsteuer infolge Schenkung.  

Nachdem der Sohn am XX.XX 2023 verstorben war, widerrief der Gemeinderat 

C  mit  Veranlagungsentscheid  vom  6.  März  2023  den  Steueraufschub  vom  20.  Feb-

ruar 2017  und  besteuerte  im  Nachsteuerverfahren  einen  Grundstückgewinn  von 

Fr. 381'500.-, was zu einer reinen Grundstückgewinnsteuer von Fr. 71'000.- führte. Glei-

chentags verfügte der Gemeinderat C im Zusammenhang mit dem Übergang der Lie-

genschaft vom Sohn auf seine Erben einen Steueraufschub aufgrund Erbfolge und hin-

sichtlich  des  Übergangs  der  Liegenschaft  von  der  Erbengemeinschaft  auf  die 

Rekurrentin einen Steueraufschub infolge Erbvermächtnisses.  

B.  Am  6.  April  2023  erhob  die  Rekurrentin  Einsprache  gegen  den  Veranla-

gungsentscheid vom 6. März 2023 und beantragte dessen ersatzlose Aufhebung.  

Mit Einspracheentscheid vom 22. Mai 2023 wies der Gemeinderat  C die Ein-

sprache  ab  und  bestätigte  den  Grundstückgewinn  von  Fr.  381'500.-  bzw.  die  Grund-

stückgewinnsteuer von Fr. 71'000.-. 

C. Hiergegen erhob die Rekurrentin am 24. Juni 2023 Rekurs unter Erneuerung 

ihres Antrags im Einspracheverfahren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten 

der Rekursgegnerin. 

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In der Rekursantwort vom 23. August 2023 beantragte die Rekursgegnerin die 

Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.  

Die Rekurrentin liess sich am 27. September 2023 nochmals vernehmen. Die 

Rekursgegnerin verzichtete auf weitere Stellungnahme. 

Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Er-

wägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Die  Rekurrentin  macht  zunächst  die  Nichtigkeit  des  Einsprache-  sowie 

auch des Veranlagungsentscheids vom 6. März 2023 geltend, da die fehlende Einleitung 

und  Mitteilung  des  Nachsteuerverfahrens  einen  schwerwiegenden  Verfahrens-  bzw. 

Form- und Eröffnungsfehler darstellen würde. Dieser Fehler sei offensichtlich oder zu-

mindest leicht erkennbar und führe zur Nichtigkeit von Einsprache- und Veranlagungs-

entscheid.  

b) Der Gemeinderat C bestreitet nicht, dass kein Nachsteuerverfahren eingelei-

tet und die Rekurrentin darüber nicht schriftlich in Kenntnis gesetzt wurde. Er macht hin-

gegen geltend, die Gehörsverweigerung könne im Rechtsmittelverfahren geheilt werden. 

Bei einer formellen Eröffnung des Nachsteuerverfahrens hätte das Rechtsmittelverfah-

ren den gleichen Verlauf genommen. Die Anzeige des Nachsteuerverfahrens habe le-

diglich zur Folge, dass die Gegenpartei eingeladen werde, Stellung zu nehmen und ihr 

das rechtliche Gehör gewährt werde. Da die Besteuerung infolge Rückfalls im Sinne von 

Art. 247 OR auf einem Verwaltungsgerichtsentscheid beruhe, habe ohnehin kein Raum 

für eine andersartige Beurteilung bestanden.  

c) aa) Die Bestimmungen über die Grundsteuern enthalten neben der Erwäh-

nung der Zuständigkeit der Gemeindebehörden in § 210 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 

8.  Juni  1997  (StG)  keine  weiteren  Vorschriften  über  die  Nachsteuern.  Damit  gelangt 

§ 206 StG zur Anwendung, gemäss welchem die Bestimmungen über die Staatssteuern 

sinngemäss  unter  Vorbehalt  der  nachfolgenden  Bestimmungen  auch 

für  die 

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Grundsteuern  gelten.  Demnach  beziehen  sich  die  für  die  Staatssteuer  aufgestellten 

Bestimmungen zur Nachsteuer in §§ 160 ff. StG auch auf die Grundstückgewinnsteuer. 

Gemäss § 162 Abs. 3 StG kann gegen den Einspracheentscheid Rekurs erhoben wer-

den. Dafür zuständig ist allerdings in Grundstückgewinnsteuerangelegenheiten nicht wie 

in § 162 Abs. 3 StG erwähnt das Verwaltungsgericht, sondern das Steuerrekursgericht 

(vgl.  §  212  StG;  ausführlich  StRG,  5.  April  2022,  1  GR.2022.17,  E.  1;  bestätigt  durch 

VGr, 9. November 2022, SB.2022.00027). 

bb) Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbe-

hörde nicht bekannt waren, dass eine Veranlagung zu Unrecht unterblieben oder eine 

rechtskräftige  Veranlagung  unvollständig  ist,  oder  eine  unterbliebene  oder  unvollstän-

dige Veranlagung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die Steuerbehörde zu-

rückzuführen ist, wird die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert 

(§ 160 Abs. 1 StG). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, Vermögen, Reingewinn oder 

Eigenkapital in seiner Steuererklärung vollständig und genau angegeben und haben die 

Steuerbehörden  die  Bewertung  anerkannt,  kann  keine  Nachsteuer  erhoben  werden, 

selbst wenn die Bewertung ungenügend war (§ 160 Abs. 2 StG). Die betreffenden Be-

stimmungen finden sich auch in Art. 53 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmoni-

sierung  der  direkten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  vom  14. Dezember  1990 

(StHG). 

cc) Auf eine rechtskräftige Einschätzung darf im Nachsteuerverfahren nur zu-

rückgekommen werden, wenn sich aufgrund neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel 

ergibt,  dass  die  Einschätzung  unrichtig  (entweder  überhaupt  nicht  oder  ungenügend) 

ausgefallen ist. Die Unkenntnis der Steuerbehörde über das Vorhandensein einer Tat-

sache muss  daher  kausal  für  die  unrichtige  Einschätzung  gewesen sein.  Unerheblich 

sind somit Tatsachen, die – wären sie der Steuerbehörde bekannt gewesen – nicht zu 

einer  anderen  Einschätzung  geführt  hätten.  Der  Kausalzusammenhang  zwischen  der 

nicht  gehörigen  Deklaration  der  steuerpflichtigen  Person  und  dem  Steuerausfall  wird 

nach  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  unterbrochen,  "wenn  die  Unzuverlässigkeit 

der Steuererklärung und der ihr beigefügten Belege der Veranlagungsbehörde bekannt 

war oder hätte bekannt sein müssen, und von dieser wider besseres Wissen oder aus 

Nachlässigkeit nicht beachtet wurde" (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum 

Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 160 N 19). 

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Für die Beantwortung der Frage, ob neue Tatsachen oder Beweismittel schon 

zur Zeit der Veranlagung bekannt waren, ist der Aktenstand zum Zeitpunkt der Veranla-

gung massgebend (Looser in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundes-

gesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern von Kantonen und Gemeinden, 4. 

A., 2022, Art. 53 N 7a StHG). Was nicht aus den Akten ersichtlich war, gilt als neu (Loo-

ser, Art. 53 N 7a StHG; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 160 N 25 StG). 

dd) Das Nachsteuerverfahren ist im StHG nicht ausführlich geregelt, womit den 

Kantonen ein gewisser Regelungsspielraum verbleibt (Looser, Art. 53 N 26 f. StHG, auch 

zum  Folgenden).  Auch  wenn  Art.  53  StHG  es  den  Kantonen  nicht  ausdrücklich  vor-

schreibt,  folgt  aus  Art.  53  Abs.  4  StHG  implizit  sowie  aus  dem  Gebot  des  rechtlichen 

Gehörs, dass die Einleitung eines Nachsteuerverfahrens dem Steuerpflichtigen anzuzei-

gen ist. Im Steuergesetz des Kantons Zürich ist dies explizit gesetzlich geregelt (§ 162 

Abs. 1 StG). Diese Mitteilung dient in erster Linie der Wahrung des rechtlichen Gehörs.  

Gemäss Bundesgericht verursacht eine unterlassene Mitteilung der Steuerbe-

hörden an die steuerpflichtige Person über die Einleitung eines Nachsteuerverfahrens 

keine weiteren Folgen (vgl. BGr, 7. August 2009, 2C_537/2008, E. 2 = StE 2010 B 24.4 

Nr. 79, b = StR 2009, 822 ff., 824 f.; BGr, 11. Februar 2005, 2A.508/2004, E. 6.2). Ein 

Teil der Lehre schliesst aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung denn auch, dass 

die Mitteilung lediglich informativen Charakter hat und kein eigentliches Gültigkeitserfor-

dernis  darstellt,  dessen Fehlen  eine  Nachbesteuerung ausschliessen würde  (vgl.  VGr 

BE, 7. August 2018, 100.2017.207U, E. 4.3.2, mit weiteren Hinweisen).  

d)  Gemäss  verwaltungsgerichtlicher  Rechtsprechung  stellt  der  Rückfall  beim 

Vorversterben des Sohnes eine Form der Auflösung der Schenkung ex tunc dar, welche 

das Nachsteuerverfahren auslöst (VGr, 8. Oktober 2014, SB.2014.00077, E. 3.3).  

Richtigerweise  hätte  somit  vorliegend  das  Nachsteuerverfahren  eröffnet  und 

der Rekurrentin mitgeteilt werden müssen. Der Gemeinderat C erliess am 6. März 2023 

den Veranlagungsentscheid. Aus den Anmerkungen zum Einschätzungsentscheid geht 

Folgendes hervor: "Da die Schenkung aufgrund der Klausel jedoch resolutiv bedingt ist, 

fällt im Fall der Rückübertragung der Schenkungswille nachträglich dahin, weshalb der 

Steueraufschub nachträglich aufzuheben und ein Nachsteuerverfahren zu eröffnen ist". 

Diese Nachsteuerveranlagung ersetzte somit die Einleitungshandlung (vgl. BGr, 7. Au-

gust 2009, 2C_533/2008, E. 2).  

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Im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung führt die unterlassene Mit-

teilung nicht zur Nichtigkeit der entsprechenden Veranlagung und kann die Gehörsver-

weigerung  im  Rahmen  des  Rechtsmittelverfahrens  geheilt  werden  (BGr,  11.  Februar 

2005, 2A.508/2004, E. 6). Zudem ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass das Verfahren 

auch  bei  Eröffnung  und  Mitteilung  des  Nachsteuerverfahrens  keinen  anderen  Verlauf 

genommen hätte. Der Antrag der Rekurrentin ist somit abzuweisen.  

2. a) aa) In materieller Hinsicht macht die Rekurrentin geltend, der ursprüngliche 

Steueraufschub vom 20. Februar 2017 bleibe auch bei Rückfall der Schenkung im Sinne 

von Art. 247 OR bestehen. Sie führt im Wesentlichen aus, das Verpflichtungsgeschäft 

und das Verfügungsgeschäft seien gleich zu behandeln: Werde steuerlich auf den Voll-

zug abgestellt, müsse dies sowohl für das Verpflichtungs- wie auch für das Verfügungs-

geschäft  gelten.  Konsequenterweise  müsse  somit  steuerlich  von  einer  vollzogenen 

Schenkung  ausgegangen  werden  mit  der  Folge,  dass  der  Steueraufschub  auch  beim 

Eintritt der Resolutivbedingung Bestand habe. Folge man dagegen dem Zivilrecht und 

lasse  man  das  Verpflichtungsgeschäft  mit  dem  Bedingungseintritt  ex  tunc  wegfallen, 

müsse dies steuerlich auch für das damit zusammenhängende Verpflichtungsgeschäft 

gelten. Diesfalls müsse die Schenkung rückabgewickelt werden und seien die Parteien 

so zu stellen, wie wenn es die Schenkung nie gegeben habe.  

bb) Der Gemeinderat C stützte seine Begründung auf das Verwaltungsgerichts-

urteil vom 8. Oktober 2014 (SB.2014.00077), wonach bei Rückfall i.S.v. Art. 247 OR der 

Steueraufschub widerrufen und die nachträgliche Besteuerung des Grundstückgewinns 

im Nachsteuerverfahren erfolge. Da die Schenkung resolutiv bedingt sei, falle bei Rück-

fall der Schenkungswille nachträglich dahin und werde die ursprüngliche Schenkung der 

Rekurrentin an ihren Sohn nun in einen Kauf zu Drittpreisen umgewandelt. Als Veräusse-

rungserlös zog der Gemeinderat den Verkehrswert als Ersatzwert heran.  

b) aa) Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 StG erhoben von den Ge-

winnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen er-

geben. Nach § 219 Abs. 1 StG ist Grundstückgewinn der Betrag, um welchen der Erlös 

die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  und  anrechenbare  Aufwendungen)  übersteigt.  Laut 

§ 222 StG gilt als Erlös der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Er-

werbers.  Bei  einer  Handänderung 

infolge  Erbganges 

(Erbfolge,  Erbteilung, 

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Vermächtnis),  Erbvorbezug  oder  Schenkung  wird  die  Grundstückgewinnsteuer  aufge-

schoben (§ 216 Abs. 3 lit. a StG). 

aaa) Der steuerrechtliche Schenkungsbegriff umfasst folgende Elemente: Zu-

wendung  unter  Lebenden,  Bereicherung  des  Empfängers  aus  dem  Vermögen  des 

Schenkers,  Unentgeltlichkeit  und  Schenkungswille  (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oester-

helt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 7 N 14 f., auch zum Fol-

genden). Soweit die schenkungsweise Grundstückübertragung vollständig unentgeltlich 

erfolgt, liegt eigentlich überhaupt keine (entgeltliche) Veräusserung vor, die eine Grund-

stückgewinnsteuer auslösen würde, womit sich technisch gesehen auch ein Steuerauf-

schub  erübrigen  würde  (vgl.  auch  Moritz  Seiler,  Grundstückgewinnsteuerliche  Folgen 

der Schenkung mit Nutzniessungsvorbehalt, ASA 80 633 ff., 636 und 638 f.). Nichtsdes-

totrotz sieht § 216 Abs. 3 lit. a StG in einem solchen Fall den Steueraufschub vor. Dies 

hat den Vorteil, dass bei der Wiederveräusserung auf die Anlagekosten des Veräusse-

rers abgestellt und die Anrechnung dessen Besitzesdauer gewährt wird.  

bbb) Ein (vollständiger) Steueraufschub tritt auch bei den gemischten Schenkun-

gen  ein,  welche  die  weitaus  häufigsten  Fälle  darstellen  (VGr,  4.  November  2003, 

SB.2003.00012  =  StE  2004 B  42.32  Nr.  7  =  ZStP  2004,  130;  Richner/Frei/Kaufmann/ 

Rohner, § 216 N 193 StG). Ein solcher, entgeltliche und unentgeltliche Elemente enthal-

tender Vertrag darf nur angenommen werden, wenn die Parteien den Kaufpreis bewusst 

unter dem wahren Wert des Grundstücks angesetzt haben mit dem Willen, die Differenz 

dem Erwerber unentgeltlich zukommen zu lassen. 

Angesichts dieser Rechtsfolge bei gemischten Schenkungen (vollständiger Steu-

eraufschub) muss  zwischen Leistung  und  Gegenleistung  ein  offensichtliches  Missver-

hältnis gegeben sein. Die Zuwendung muss auf einem Schenkungswillen und nicht auf 

einem anderen Rechtsgrund beruhen. Durch das Merkmal des Schenkungswillens un-

terscheidet sich die Schenkung von anderen Zuwendungen und insbesondere von der 

grundlosen Bereicherung (z.B. infolge Übervorteilung oder Irrtum, aber auch vom blos-

sen  Freundschaftspreis;  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  §  216  N  194  StG).  Wo  die 

gänzliche oder wenigstens teilweise Unentgeltlichkeit einer Zuwendung augenfällig ist, 

spricht eine natürliche Vermutung für das Vorhandensein des Schenkungswillens, sofern 

überdies  enge  verwandtschaftliche  oder  sonstige  nahe  persönliche  Beziehungen  zwi-

schen  den  Parteien  bestehen.  Fehlen  dagegen  verwandtschaftliche  Beziehungen, 

spricht dies gegen eine Schenkung. 

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bb) Gemäss Art. 247 Abs. 1 OR kann der Schenker den Rückfall der geschenk-

ten Sache an sich selbst vorbehalten für den Fall, dass der Beschenkte vor ihm sterben 

sollte.  Damit  wird  die  Schenkung  mit  einer  auflösenden  Bedingung  versehen  (Nedim 

Peter Vogt/Annaïg L. Vogt, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A., 2019, Art. 

247 N 1 ff. OR, auch zum Folgenden). Tritt die auflösende Bedingung des Vorverster-

bens des Beschenkten ein, so fällt der Schenkungsvertrag ex tunc dahin. Bei Grundstü-

cken entsteht durch die Vormerkung im Grundbuch nach Art. 247 Abs. 2 OR ein beson-

derer  Schutz  des  dinglichen  Anspruchs  des  Schenkers  gegenüber  den  Erben  des 

Beschenkten.  

cc) Bei der Schenkungssteuer entfaltet die Übertragung des Vermögenswertes 

unter einer Resolutivbedingung bereits ihre volle Wirkung. Eine auf diese Weise bedingte 

Zuwendung ist bei ihrer Ausrichtung zu besteuern und zu bewerten (Oehrli/Attinger, in: 

Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht, 

2020, § 20 N 10, auch zum Folgenden). Somit hat die Resolutivbedingung keinen wert-

vermindernden Einfluss. Dies gilt, auch wenn die Zuwendung später aufgrund der Be-

dingungen tatsächlich wegfallen sollte. Ist dies der Fall, rechtfertigt sich jedoch eine Re-

vision.  

dd) Gemäss Verwaltungsgericht stellt der Eintritt der Resolutivbedingung einen 

Nachsteuergrund gemäss § 160 StG für den bereits rechtskräftig verfügten Aufschub der 

Grundstückgewinnsteuer dar (VGr, 8. Oktober 2014, SB.2014.00077, E. 3.2). Der Rück-

fall beim Vorversterben des Sohnes stelle eine Form der Auflösung der Schenkung ex 

tunc  dar,  welche  das  Nachsteuerverfahren  auslöse  (VGr,  8.  Oktober  2014, 

SB.2014.00077,  E.  3.3).  In  diesem  Verwaltungsgerichtsurteil  handelte  es  sich  bei  der 

Übertragung der Liegenschaft um eine gemischte Schenkung, da der Erwerber als Ge-

genleistung  eine  effektive  Schuldpflicht  mit  Bezug  auf  dem  Grundstück  lastenden 

Schuldbriefen übernommen hatte.  

c)  Die  Gemeinde  C  begründete  ihre  Veranlagung  bzw.  ihren  Einspracheent-

scheid mit dem vorerwähnten Verwaltungsgerichtsurteil. Es stellt sich die Frage, ob die-

ses Urteil auf den vorliegenden Fall anwendbar ist.  

aa)  Beim  verwaltungsgerichtlichen  Urteil  handelte  es  sich  um  einen  Fall,  bei 

welchem der Sohn die effektive Schuldpflicht, welche auf der Liegenschaft lastete, über-

nahm.  Dem  veräussernden  Vater  wurde  ein  Kaufsrecht  sowie  ein 

limitiertes 

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Vorkaufsrecht  eingeräumt.  Für  den Fall,  dass  der  Sohn vor  dem  Vater sterben sollte, 

wurde ein Rückfallsrecht vereinbart. Diese vorgemerkten Rechte wurden unentgeltlich 

gewährt. Das Verwaltungsgericht erwog, für die Belastung durch das Kaufs-, Vorkaufs- 

und Rückfallsrecht  sei  bei  der  Berechnung  des unentgeltlichen Teils  der  Übertragung 

der Liegenschaft kein Wert abzuziehen. Es kam zum Schluss, dass es sich bei der Über-

tragung der Liegenschaft um eine gemischte Schenkung handle (bedingt unentgeltliche 

Übertragung der Liegenschaft), welche zu einem Steueraufschub führte.  

bb) aaa) Im vorliegend zu beurteilenden Fall handelt es sich um ein unbebautes 

Grundstück, auf welchem keine Hypothek lastete. Die Schenkung wäre im Nachlass der 

veräussernden Partei (d.h. der Rekurrentin) zur Ausgleichung zu bringen gewesen. Zu-

dem wurde das Rückfallsrecht unentgeltlich eingeräumt.  

Wenn nun aufgrund des Rückfalls bzw. des Eintritts der Resolutivbedingung die 

(reine) Schenkung ex tunc aufgelöst wird, kann dies vorliegend nicht zu einer Umwand-

lung in einen Kauf zu Drittpreisen führen – ein solcher war von den Parteien weder ge-

wollt noch vereinbart. Im Gegensatz zur gemischten Schenkung, welche eine Kombina-

tion  von  entgeltlichen  und  unentgeltlichen  Veräusserungsvertragselementen  in  einem 

Vertrag darstellt, handelt es sich vorliegend um eine vollständig unentgeltliche Veräusse-

rung des Grundstückes. Fällt der Schenkungswille nachträglich weg, kann nicht, wie bei 

der gemischten Schenkung, auf einen nach wie vor bestehenden Kaufvertrag abgestellt 

werden  und  die  vormalige  Schenkung  in  einen  Grundstückkaufvertrag  umgewandelt 

werden.  

bbb) Die Frage, ob die Liegenschaft infolge Auflösung der Schenkung mit Wir-

kung ex tunc in den Nachlass fiel und der Rekurrentin anschliessend mittels Vermächt-

nisses übertragen wurde oder ob die Liegenschaft direkt an die Rekurrentin zurückfiel, 

spielt für die hier zu beurteilende Frage keine Rolle, da in beiden Fällen keine Grund-

stückgewinnsteuer erhoben bzw. diese aufgeschoben wird. Im Falle einer späteren Ver-

äusserung wird für die Bestimmung der massgebenden Besitzesdauer und der Anlage-

kosten auf den ursprünglichen Erwerb des Grundstücks durch die Rekurrentin abgestellt 

(§ 219 Abs. 3 StG).  

cc) Aufgrund der vorangehenden Ausführungen kann das Obiter dictum im Ver-

waltungsgerichtsurteil vom 8. Oktober 2014, wonach der Rückfall der Schenkung bzw. 

Auflösung  der  Schenkung  ex  tunc  zur  Umqualifikation  in  einen  Verkaufsvertrag  zu 

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Drittpreisen und damit zum Widerruf des Steueraufschubs führt, nicht auf den vorliegen-

den Fall angewendet werden.  

3. Diese Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses. Ausgangsgemäss 

sind die Verfahrenskosten der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 212 i.V.m. § 151 Abs. 1 

StG)  und  ist  der  Rekurrentin  eine  angemessene  Parteientschädigung  zuzusprechen 

(§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 

[VRG]). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Einspracheentscheid des Gemeinderats C vom 

22. Mai 2023 wird aufgehoben und die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 71'000.- auf 

Fr. 0.- herabgesetzt.  

[…] 

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