# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eaf582e8-ce0a-553d-93c7-6f3a874c73f0
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-05-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 29.05.1998 50.1997.5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_50-1997-5_1998-05-29.html

## Full Text

Incarto n.

  50.97.00005-13

   

  	
  Lugano

  29 maggio 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo
  Anastasi, presidente, 

  Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo
  Crivelli

  

 

 

statuendo
sui ricorsi

 

 

	
   

  	
  a)
  18 giugno 1997 di

  __________  

  __________  

  patrocinati
  da: avv. __________

   

  b)
  8 luglio 1997 dello

  __________

  rappr.
  da: __________

   

  
	
   

  	
  Contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione 9 giugno 1997 (no. 20/95-126) del Tribunale di espropriazione della
  giurisdizione sottocenerina, prolata nell'ambito del procedimento
  espropriativo promosso dallo __________ per acquisire la proprietà di 43 mq
  del mapp. __________ RFD di __________ in vista della sistemazione stradale
  di via __________ (lotto 3B comune di __________);

  

 

 

viste le risposte:

-    24 giugno 1997 del Tribunale di
espropriazione,

-    8 luglio 1997 dello __________,

al ricorso sub a);

 

-    17 luglio
1997 di __________ e __________,

-    21 luglio
1997 del Tribunale di espropriazione,

al ricorso sub b);

 

 

letti
ed esaminati gli atti;

 

 

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   __________ e __________ sono
proprietari in comunione ereditaria del mapp. __________ di __________, un
fondo edificato di complessivi 5'676 mq così censito a RF:

 

A) abitazione                              mq       882

B) latrine                                      mq         38

C) rustico                                    mq         33

d) corte                                        mq         74

E) magazzino                             mq       619

F) abitazione                              mq       218

G) rustico                                    mq       205

H) rustico                                     mq       619

I) piazzale                                    mq    2'872

M) portico                                    mq         61

N) pensilina                                 mq         55

 

La particella ospita tra l'altro la sede della __________
__________ (ditta attiva nel commercio di prodotti petroliferi) ed è situata
nei pressi della Chiesa di __________, sul lato destro di via __________
salendo in direzione delle __________. Per essere più precisi, è posta
all'intersezione via __________, arterie che la delimitano verso S-O e N-O.

Nel 1984 la proprietà è stata inclusa in una zona di
pianificazione ex art. 16 ss. DEPT e attualmente è inserita in un comparto
territoriale oggetto di uno studio di piano particolareggiato (PP 3 di
__________) che si trova in avanzata fase di realizzazione ma non è ancora
stato sottoposto all'esame preliminare del dipartimento del territorio. Stando
alle informazioni raccolte dai proprietari (cfr. scritto 24 ottobre 1995
dell'arch. __________; doc. G), il progetto di PP prevede parametri edificatori
di gran lunga superiori a quelli della zona R7, segnatamente un i.s. del 2.6.

 

 

                                  B.   Una volta approvati i
progetti esecutivi attinenti alla sistemazione stradale di via __________
(intervento previsto dal Piano dei trasporti del __________), lo __________ -
mediante avviso personale 18 ottobre 1995 e pubblicazione degli atti (relazione
sull'opera, progetto dell'opera e preventivo, piano di espropriazione, tabella
di espropriazione e offerte di indennità) - ha promosso la procedura di espropriazione
formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera. Sono così divenuti
oggetto di esproprio anche 43 mq del sub. I della part. __________, per i quali
il Cantone ha offerto un'indennità di fr. 1'200.- il mq, oltre a fr. 2'016.-
per la soppressione di alcune piante.

 

Il 20 novembre 1995 i privati si sono opposti all'esproprio e
hanno notificato una pretesa d'indennizzo di fr. 5'926.-/mq per il terreno, fr.
36'966.15 per le spese di rifacimento del muro di confine, fr. 2'016.- per le piante
e fr. 20'000.- per i disagi derivanti dal cantiere.

 

Con istanza 22 dicembre 1995 l'ente pubblico ha domandato di
esser posto al beneficio dell'anticipata immissione in possesso a far tempo dal
1° marzo 1996. Inizialmente osteggiata dagli espropriati, la richiesta è poi
stata bonalmente accolta in occasione dell'esperimento di conciliazione
tenutosi il 5 febbraio 1996. Nel corso di quell'udienza il Cantone ha peraltro
specificato che l'area espropriata corrispondeva a quella fissata a suo tempo
dal Consiglio di Stato, che non avrebbe invaso il mapp. __________ durante
l'esecuzione dei lavori e che il muro di confine sarebbe stato ricostruito a
sue spese; i proprietari hanno pertanto ritirato l'opposizione, ribadendo per
il resto le pretese notificate.

 

 

                                  C.   Esaurite le formalità
processuali, con sentenza 9 giugno 1997 il Tribunale di espropriazione si è
pronunciato sulle indennità dovute agli espropriati, riconoscendo loro fr.
1'200.- il mq per l'esproprio del terreno, fr. 3'034.- a corpo per il taglio delle
piante e fr. 2'000.- per titolo di ripetibili.

Esperita un'amplissima indagine sulle quotazioni di mercato,
il primo giudice ha deciso in sostanza di concedere ai privati un'indennità
corrispondente al valore edilizio pieno dello scorporo espropriato calcolato
partendo soprattutto dai prezzi delle contrattazioni di fondi posti in zona R7
di __________ realizzate negli anni 1991-95 (metodo statistico-comparativo). Il
risarcimento per l'estirpazione delle piante è stato invece quantificato in
base alle risultanze di un'apposita perizia commissionata pendente causa ad uno
specialista del ramo.

 

 

                                  D.   Avverso il predetto
giudicato entrambe le parti sono insorte innanzi al Tribunale cantonale
amministrativo, postulandone la riforma parziale.

 

a)  Mediante ricorso 18 giugno 1997 gli espropriati hanno
chiesto che il valore venale dell'area avulsa venga fissato in fr. 5'970.25 il
mq e le ripetibili di causa commisurate in fr. 10'000.-.

A mente dei ricorrenti, per calcolare l'indennità
espropriativa occorrerebbe tener conto dei prezzi soluti per l'acquisto dei
mapp. __________, __________ e __________ di __________ (compravendite
risalenti al 1989, le prime due, e a al 1986, la terza) attualizzati a giugno
1997 in base all'evoluzione dell'indice nazionale del costo della vita. La
relativa media, riferita a fondi posti in zona R7, dovrebbe poi esser
rivalutata matematicamente in funzione del maggior indice di sfruttamento che
il PP3 assegnerà alla proprietà __________ (2.6 in luogo dell'1.6 applicabile
ai mappali presi in considerazione).

Quanto alle ripetibili di prima istanza, la cifra richiesta
nel gravame, conforme alla TOA, sarebbe giustificata dal considerevole aumento
dell'indennizzo dovuto e dal relativo incremento del grado di soccombenza
dell'ente espropriante.

 

b)  Con ricorso 8 luglio 1997 lo Stato del Canton Ticino ha
per contro postulato una riduzione dell'indennizzo accordato dal Tribunale di
espropriazione: in via principale a fr. 500.- il mq accompagnati dalla
rifusione delle piante, in via subordinata a fr. 1'000.- il mq senza alcun
supplemento per la vegetazione soppressa.

In pratica, l'ente espropriante ha criticato il primo giudice
per aver quantificato l'indennità senza soppesare sufficientemente il livello
delle transazioni operate in zona dagli enti pubblici, la tendenza al ribasso
del mercato immobiliare e le peculiarità negative del mapp. __________; in
esito ad un'analisi più attenta di questi fattori, si sarebbe ottenuto un
valore pieno di circa fr. 1'000.- il mq. Lo scorporo espropriato verrebbe
tuttavia prelevato da terreno complementare, per cui il suo valore - e quindi
l'indennizzo dovuto ai proprietari - non dovrebbe essere superiore a fr. 500.-
il mq (50% del valore edilizio pieno).

Lo Stato ha infine precisato di accettare la condanna al pagamento
di un risarcimento aggiuntivo per la soppressione delle piante solo se in
questa sede viene ammessa la natura complementare della superficie espropriata
e assegnata un'indennità corrispondente. Caso contrario la somma di fr. 3'034.-
allocata dalla prima istanza andrebbe negata, il valore della vegetazione
essendo compreso in quello pieno del terreno.

 

 

                                  E.   Il Tribunale di
espropriazione si è opposto all'accoglimento di entrambe le impugnative,
riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.

Le parti si sono vicendevolmente avversate con argomentazioni
che verranno riprese - ove occorresse - in appresso.

 

 

                                  F.   Interpellato dal Tribunale,
con scritto 17 aprile 1998 il municipio di __________ ha fatto sapere in
termini generici che il PP3 di __________ si trova in uno stadio avanzato di
attuazione e tenderà, con misure appropriate, a favorire e incentivare iniziative
di tipo residenziale, commerciale e del terziario. Richiesto di informazioni
più precise, l'ufficio tecnico comunale ha specificato che il progetto di PP
non è ancora stato sottoposto all'esame preliminare del dipartimento del
territorio; quanto ai suoi contenuti, i pianificatori prospettano di definire
le possibilità edificatorie dei fondi interessati mediante linee di
costruzione, senza alcun indice di sfruttamento o di occupazione.

Di tutte le risultanze istruttorie si dirà più
dettagliatamente - per quanto necessario - nei considerandi che seguono.

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni
dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il
diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.

I gravami in oggetto, tempestivi (art. 50 cpv. 3 Lespr) e
correttamente formulati, sono ricevibili in ordine e possono essere decisi con
un'unica pronunzia (art. 51 PAmm) sulla base degli atti, senza procedere
all'allestimento della perizia sollecitata dagli espropriati (art. 18 cpv. 1
PAmm). Tale mezzo di prova sarebbe volto infatti ad accertare il valore venale
del terreno avulso e come tale non appare idoneo a procurare la conoscenza di
ulteriori elementi rilevanti per il presente giudizio; i numerosi dati raccolti
in prima istanza bastano per pronunciarsi sul ricorso con piena cognizione di
causa. D'altra parte, l'estimo compete al Tribunale e l'esproprio in
discussione concerne una comune porzione di giardino per la cui valutazione non
occorrono nozioni specialistiche più estese di quelle in possesso dei giudici
delle espropriazioni.

 

 

                                   2.   L'esproprio che ci occupa
interessa 43 mq del sub. I del mapp. 1841. Trattasi in pratica di una striscia
di giardino lunga una quarantina di metri parallela a via __________ ed
all'imbocco di via al __________, per la quale lo Stato ha offerto un
indennizzo di fr. 1'200.- il mq corrispondente al suo presunto valore edilizio
pieno, oltre a fr. 2'016.- per la soppressione di alcune piante.

Condotta un'approfondita ricerca sui prezzi di mercato (premessa
indispensabile per una corretta applicazione del metodo statistico-comparativo)
ed esperito un accertamento peritale, il Tribunale di espropriazione ha
confermato pressoché integralmente la proposta risarcitoria del Cantone,
accordando ai privati un'indennità di fr. 1'200.- il mq per il terreno e di fr.
3'034.- per le piante che entrambe le parti contestano.

Come in prima istanza, anche in questa sede la lite si
concentra dunque sull'indennità dovuta agli espropriati per l'avulsione di 43
mq di terreno e della flora ivi ospitata.

 

2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo
mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal
principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né
conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre
parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in
cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per
effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16
LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art.
22ter; DTF 95 I 455).

L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero
valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende
pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come
conseguenza dell'espropriazione. 

Nella stima del valore venale si deve tener conto anche della
possibilità di un miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr); gli aumenti e
le diminuzioni di valore derivanti dall'opera dell'espropriante non vengono
però considerati.

Nel caso di espropriazione parziale, l'indennità comprende
inoltre l'importo di cui il valore venale della frazione residua viene ad
essere diminuito (art. 11 lett. b Lespr).

Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata
immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla
quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva
(art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v'è presa di possesso anticipata, sarà
determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del
Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale
sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa diventa
esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54
cpv. 1 Lespr).

 

In casu il dies aestimandi va situato in corrispondenza del
1° marzo 1996, giorno a far tempo dal quale gli espropriati hanno bonalmente
concesso l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati (art. 19
Lespr prima frase). Sull'importanza della data determinante per l'estimo si
avrà modo di ritornare in appresso, allorquando si vaglieranno gli argomenti
ricorsuali addotti dagli espropriati.

 

2.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il
valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo
statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19 LFespr;
Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408).
Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato
confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi
terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma
prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno
precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione,
dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso
adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che
l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,
rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe
disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e
adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga
inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è
evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento
che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo
(cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo
presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi
che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si
tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi
possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni
ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre
indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate
in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il
fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo
non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in
evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata
zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la
caratterizza.

 

2.3. Il Tribunale di espropriazione non ha rinvenuto
contrattazioni realizzate nei mesi precedenti il dies aestimandi ed aventi per
oggetto fondi che possano essere immediatamente comparati - per morfologia e
disciplina edilizia - al mapp. __________. La ragione è ovvia e va ricercata
nell'attuale depressione del mercato immobiliare susseguente al crollo del
1990; le leggere quanto effimere riprese registrate nel 1993 e nel 1995 non hanno
certo invertito la tendenza al ribasso, tant'è che nel 1996 si è manifestata
una nuova, sensibile flessione (cfr. USTAT, Informazioni statistiche 1998/2, p.
55).

Le indagini effettuate a RF hanno tuttavia permesso di
appurare che tra il 1991 e il 1995 il prezzo medio pagato a __________ (esclusa
__________, regione notoriamente di alto pregio) per l'acquisto di proprietà
inedificate collocate in zona R7 (mapp. __________, __________, __________ e
__________) è stato dell'ordine di fr. 1'260.- il mq, importo che si riduce a
fr. 943.-/mq se si inglobano nel calcolo le somme comprese tra 500.- e 800.-
fr./mq sborsate da enti pubblici per acquisire bonalmente (a trattative private
o in sede espropriativa) alcuni scorpori di minima entità. A dispetto di quanto
auspica lo Stato nel proprio gravame, i valori di queste transazioni non
possono essere presi in considerazione ai fini del giudizio. Vuoi perché si
distanziano troppo nettamente dalle reali quotazioni di mercato desunte dalle
compravendite svoltesi tra privati (Hess-Weibel, op. cit., N. 86 ad art. 19
LFespr; RDAT I-1993 N. 51), vuoi perché afferenti a terreni ritenuti
complementari (mapp. __________, __________, __________, __________,
__________), posti in altre zone (mapp. __________ di __________; R6
__________) o ceduti da venditori particolarmente compiacenti per ragioni
proprie (__________, mapp. __________ e __________, mapp. __________).

Nel novero delle operazioni utilizzabili per l'estimo non si
possono far rientrare neppure le quattro compravendite indicate con insistenza
dagli espropriati; tanto meno è possibile far capo esclusivamente a quelle
stipulazioni per stimare il valore venale del mapp. __________. L'importo
soluto nel 1995 per l'acquisto delle part. __________ e __________ (superiore a
fr. 3'000.- il mq) si avvera infatti esorbitante ed è talmente lontano dal
livello di tutte le altre transazioni dell'epoca, concluse a prezzi decisamente
- e di gran lunga - inferiori, da poter esser qualificato come il frutto di
un'operazione altamente speculativa o comunque influenzata da fattori non
oggettivi. Quanto alle compravendite dei mapp. __________, __________ e
__________, trattasi di negozi che risalgono alla fine degli anni ottanta,
periodo assai lontano dal dies aestimandi e contraddistinto da un surriscaldamento
del mercato immobiliare senza eguali. Ovvio pertanto che non si possa tener
conto di quei prezzi (dell'ordine di 2'800.- fr. il mq) nell'ambito della
valutazione del fondo espropriato, esperibile per legge unicamente in funzione
della situazione, invero depressa rispetto al passato, esistente nel marzo del
1996. L'inderogabile necessità di stimare la part. __________ sulla base delle
concrete circostanze di quello specifico momento rende del tutto improponibili
le rivalutazioni teoriche che gli espropriati vorrebbero ulteriormente operare
sui prezzi faraonici del 1986-1989 applicando l'indice nazionale del costo
della vita.

Sulla scorta di quanto precede, tenuto conto soprattutto dei
prezzi convenuti in libere contrattazioni e dell'andamento generale del
mercato, questo Tribunale condivide appieno l'opinione del primo giudice
secondo cui nella primavera del 1996 i terreni R7 della zona di __________
potevano avere un valore commerciale di ca. 1'200.- fr. il mq.

 

2.4. La cifra indicativa di cui sopra va ora corretta ed
adeguata in funzione delle specificità giuridiche e fattuali del mappale espropriato,
in modo da giungere al suo effettivo valore venale.

A mente del Tribunale di espropriazione, i pregi ed i difetti
del fondo (peraltro correttamente individuati ed evocati al consid. 6.5. della
sentenza impugnata) tendono a compensarsi fino a farlo rientrare nei limiti del
valore medio di zona stabilito in fr. 1'200.- il mq. Secondo gli espropriati,
il valore della loro proprietà sarebbe invece di gran lunga maggiore, atteso
che grazie al nuovo piano particolareggiato di __________ (PP 3) il mapp.
__________ beneficerà entro breve di possibilità edificatorie superiori a
quelle attualmente vigenti all'interno del perimetro del PP e della circostante
zona R7 di __________. Questa prospettata miglior utilizzazione della
particella potrebbe invero aumentarne il valore venale (Wiederkehr, op. cit.,
p. 69) e va quindi ponderata nell'ambito del suo estimo (cfr. art. 12 cpv. 1
Lespr).

Dottrina (Hess-Weibel, op. cit., N. 56 ss. in particolare N.
78 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, op. cit., p. 26; Merker, Der Grundsatz der
"vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, p. 18; Knapp, Précis de
droit administratif, N. 2304; Imboden-Rhinow-Krähenmann, Schw.
Verwaltungsrechtsprechung, 128 B IV c) e giurisprudenza (DTF 115 Ib 26; 114 Ib
324; 112 Ib 533; 97 I 603) sono concordi nell'affermare che stimando il valore
venale di un fondo il giudice delle espropriazioni deve tener conto della possibilità
di una sua miglior utilizzazione non appena questa appaia lecita e
verosimilmente attuabile in un prossimo avvenire.

Nell'evenienza concreta quest'ultima premessa risulta
tuttavia insoddisfatta. Al contrario di altre pianificazioni di dettaglio
varate in contemporanea e nel frattempo già entrate in vigore (PP1 __________ e
PP2 __________), il PP3 fatica infatti a prendere corpo. L'apposita zona di
pianificazione istituita nel 1984 è decaduta infruttuosamente nel 1989. Tra il
1989 ed il 1994 l'elaborazione del PP3 è stata praticamente sospesa in attesa
della definizione di altre problematiche cruciali concernenti la zona di
__________ e la vicina stazione __________. Nel 1994 il legislativo di
__________ ha concesso un credito di fr. 230'000.- per lo studio,
l'allestimento e l'adozione del PP3 che a tutt'oggi si trova ancora allo stato
embrionale, tant'è che i risultati degli sforzi sin qui intrapresi non sono
nemmeno passati al vaglio preliminare del dipartimento del territorio imposto
dall'art. 33 LALPT. Questo, in breve, per dimostrare come il nuovo assetto
pianificatorio - sempre che arrivi in porto - sia lungi dal potersi efficacemente
concretizzare entro il prossimo futuro. I quattordici anni trascorsi dall'avvio
dei lavori e talune informazioni raccolte da questo Tribunale circa le ragioni
dell'anomala lentezza che ha finora contraddistinto l'iter di adozione del PP3
lasciano anzi supporre un disinteresse nei confronti di questo strumento tale
da far temere per una definitiva rinuncia alla sua attuazione. A fronte di
questa situazione, il ventilato miglior uso del mapp. __________ ha - sotto
ogni punto di vista - carattere troppo aleatorio per poter essere preso in
considerazione quale fattore di rivalutazione ai sensi dell'art. 12 cpv. 1 Lespr;
la remota speranza degli espropriati di vedere il fondo effettivamente incluso
in un comparto territoriale dalle straordinarie possibilità edificatorie non è
motivo sufficiente per riconoscergli valenze commerciali odierne superiori a
quelle di un qualsiasi altro terreno posto in zona R7 di __________.

Per finire, l'indennità viene quindi determinata in fr.
1'200.- il mq, cifra identica all'offerta del Cantone, adeguata alle molteplici
peculiarità del terreno dedotto in esproprio e conforme al trend negativo del
mercato immobiliare.

 

 

2.4.1. Il predetto indennizzo di fr. 1'200.- il mq
corrisponde al valore edilizio pieno del fondo, riferito alle massime
potenzialità edificatorie concesse dal PR in vigore.

Lo Stato sostiene nondimeno che lo scorporo espropriato è prelevato
da terreno complementare, per cui il suo valore - e quindi l'indennizzo che va
riconosciuto ai proprietari - non dovrebbe essere superiore alla metà del
valore edilizio pieno.

 

È considerato terreno complementare ("Vorgarten")
il sedime circostante un edificio che per natura e dimensioni non può essere
usato a fini edilizi (per maggiori dettagli sulla nozione cfr. RDAT 1981 N.
65). Tale è il caso, in particolare, quando il resto del fondo è già edificato
in maniera razionale e tale edificazione appare, secondo le comuni previsioni,
duratura.

Il valore economico della superficie complementare dipende
dai plurimi scopi cui serve o può venir destinata, ma di regola è sensibilmente
inferiore a quello del terreno pienamente sfruttabile. Di quanto, è una
questione di mera valutazione di ogni singolo caso di specie; secondo la
giurisprudenza risalente di questo Tribunale si può arrivare a percentuali del
50% rispetto al valore edilizio pieno.

 

Il mapp. __________ è già stato edificato, ma non in modo ottimale,
ovvero sfruttandone appieno le potenzialità edificatorie. Per arrivare a tanto,
i proprietari dovrebbero concretizzare l'intenzione (cfr. doc. G) di demolire i
vecchi stabili che si ergono attualmente sul fondo costruendo al loro posto un
moderno complesso immobiliare che prosciughi gli indici concessi dalle
normative di zona. Sta di fatto che a prescindere da questa prospettiva,
tutt'altro che trascurabile, l'ampia area libera da costruzioni della part.
__________ è zeppa di indici non sfruttati e non può essere considerata alla
stregua di terreno complementare di infimo valore solo perché si trova di
fianco ad una strada, viene espropriata in misura contenuta o non è autonomamente
commerciabile. Il suo valore è per contro considerevole. La componente edilizia
in essa racchiusa può essere utilizzata per un ampliamento delle costruzioni
esistenti o monetizzata nell'ambito di un trasferimento di indici edificatori
ex art. 38a LE. Senza parlare dell'importanza che occorre riconoscerle quale
schermo protettivo contro le gravose immissioni moleste provenienti da via
__________.

Nel caso di specie appare quindi corretto assegnare agli espropriati
un indennizzo corrispondente al valore edilizio pieno del terreno avulso.

 

 

2.5. Lo Stato si oppone infine al pagamento di un indennizzo
per la soppressione delle piante presenti sullo scorporo espropriato.

 

Esprimendosi su una censura analoga, in passato il Tribunale
cantonale amministrativo ha già avuto modo di spiegare (RDAT I-1993 N. 51) che
di norma il valore edilizio pieno di un terreno comprende pure il taglio di
eventuali piante situate in loco, dal momento che nell'ambito di una normale e
libera contrattazione l'acquirente del fondo non bonificherebbe al venditore
una perdita di siffatta natura (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 90 ad art. 19
LFespr e riferimenti ivi citati). In sede espropriativa si ammette tuttavia la
rifusione di questa specifica posta di danno allorquando la flora sacrificata,
di particolare pregio, svolge una rilevante funzione estetica-protettiva per il
fondo che la ospita. L'indennizzo è parimenti giustificato se il valore delle
piante, vuoi per la loro qualità botanica, vuoi per l'esiguità dell'intervento
espropriativo, avvicina o trascende quello del terreno nudo.

Al fine di indennizzare adeguatamente il proprietario delle
piante per la perdita che subisce si possono adottare due metodi. Il primo
consiste nel tener debito conto di questa peculiarità dell'area oggetto di
esproprio applicando il sistema comparativo, con un conseguente adeguamento
verso l'alto del prezzo medio pagato in zona per terreni privi di vegetazione
pregiata, in modo da giungere al valore venale effettivo del sedime
espropriato. Il secondo contempla più semplicemente l'aggiunta del valore intrinseco
delle piante all'indennità di esproprio del terreno nudo.

 

Nel caso concreto si è applicata a giusto titolo quest'ultima
variante. Le piante sacrificate erano di pregio, come si può ben desumere dalla
perizia ordinata dal Tribunale di espropriazione. Si trovavano inoltre proprio
al limite del fondo, ove assolvevano a funzioni sia protettive che decorative
per tutta la proprietà. Il loro valore, fissato senza contestazioni in fr.
3'034.-, va pertanto aggiunto a quello del terreno che le ospitava.

 

 

                                   3.   Gli espropriati sollecitano
un maggior risarcimento per i costi di patrocinio di prima istanza.

 

3.1. Ai sensi dell'art. 73 Lespr le spese di procedura sono
di regola interamente a carico dell'ente espropriante, che è tenuto a versare
all'espropriato un'equa indennità a titolo di ripetibili; una ripartizione
delle spese e la rinuncia all'assegnazione di ripetibili è consentita qualora
le pretese dell'espropriato fossero manifestamente esagerate o infondate.

Le ripetibili sono destinate al risarcimento del pregiudizio
costituito dalle spese oggettivamente indispensabili che l'espropriato si è
trovato costretto ad affrontare per assicurare un'adeguata difesa dei propri
interessi (Hess-Weibel, op. cit., N. 3 ad art. 115 LFespr). L'indennità non
copre necessariamente l'integrità dei costi sopportati: deve essere equa,
adeguata all'impegno richiesto e alla difficoltà della vertenza piuttosto che
al valore litigioso, che non è dunque decisivo (DTF 111 Ib 97 consid. 2c-d;
Hess-Weibel, op. cit., N. 4 ad art. 115 LFespr). In effetti, il valore litigioso
non può essere determinante, perché altrimenti l'espropriato verrebbe posto in
grado - attraverso la formulazione della sua notifica - di influire
praticamente senza rischio sull'ammontare della tassa di giustizia e delle
ripetibili (RDAT I-1992 N. 62). Per quantificare le ripetibili il giudice delle
espropriazioni deve pertanto riferirsi principalmente all'assistenza che
l'avvocato ha effettivamente prestato a favore del cliente: questa è definita
in particolare dal tempo e dalla diligenza impiegati, nonché dall'estensione e
dalla complessità della causa (Hess-Weibel, op. cit., N. 3 ad art. 115 LFespr;
RDAT II-1994 N. 66). Il Tribunale non è quindi vincolato dalla tariffa
professionale degli avvocati (Zimmerli, Die neuste Rechtsprechung des
Bundesgerichtes auf dem Gebiete des Enteignungsrecht, ZBl 74/1973 p. 193), che
non può essere direttamente applicata e conserva unicamente valore indicativo
(RDAT II-1992 N. 44, 1987 N. 72).

 

3.2. Nel caso dedotto in giudizio, qualsiasi riferimento al
valore litigioso - dato dalla differenza tra la domanda dell'espropriato e
l'offerta formulata dall'espropriante al più tardi all'udienza di conciliazione
(art. 27 TOA) - appare improponibile per la manifesta esuberanza delle pretese
di indennizzo notificate dai proprietari del fondo. A fronte di un'offerta di
fr. 1'200.- il mq, gli espropriati hanno infatti sollecitato un risarcimento di
fr. 5'926.- il mq, cifra che si distanzia nettamente dalle reali e notorie quotazioni
di mercato del loro fondo. E' chiaro che quanto maggiore è il divario tra l'offerta
dell'espropriante e la pretesa dell'espropriato, tanto più elevato è il valore
della causa e, di riflesso, l'onorario dovuto al patrocinatore. Come si è già
detto, questo vale tra cliente e avvocato, ma non significa che il giudizio
sulle ripetibili ne debba subire le conseguenze.

Nell'evenienza concreta le ripetibili andavano quindi commisurate
soprattutto in funzione dell'assistenza indubbiamente diligente che l'avv.
__________ ha prestato ai suoi clienti e della difficoltà invero contenuta
della causa. Se ne deve concludere che l'indennità di patrocinio di fr. 2'000.-
riconosciuta dal Tribunale di espropriazione non presta il fianco a critiche di
sorta. Ben ponderate le circostanze, la somma allocata si avvera tutto sommato
ossequiosa dei criteri che informano la quantificazione di questa particolare
indennità in ambito espropriativo e certamente rispondente al concetto di
equità ancorato all'art. 73 Lespr.

 

 

                                   4.   La regola prevista
dall'art. 73 Lespr fa stato soltanto in prima istanza, mentre in sede di
ricorso sono applicabili, giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70
Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm (STF 9 giugno 1997 in re S./Comune di V.).

L'esito del contenzioso impone di ripartire tra le parti la tassa
di giustizia, tenendo conto della loro reciproca soccombenza (art. 28 PAmm). La
reiezione del ricorso dello Stato giustifica l'assegnazione di congrue
ripetibili agli espropriati (art. 31 PAmm).

 

 

 

Per
questi motivi,

visti
gli art. 9, 11, 12, 19, 50, 52, 54, 70, 73 Lespr; 18, 28, 31, 51 e 65 PAmm,

 

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                   1.   I ricorsi sono respinti.

 

 

                                   2.   La tassa di giudizio di fr.
2'000.- è posta a carico dello Stato nella misura di fr. 1'000.- e degli
espropriati in solido per la differenza.

 

 

                                   3.   Lo Stato verserà agli
espropriati fr. 1'500.- per titolo di ripetibili.

 

	
   

                                      4.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________

  
	
   

  	
   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                             Il
segretario