# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d8635f19-ac53-5a2a-bd9e-18dbcb147515
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-01-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 22.01.2013 GR.2012.58
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_GR-2012-58_2013-01-22.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2012.58 
 
 
 

Entscheid 
 
 

22. Januar 2013 
 

 
 
 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Stefan Eichenberger 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
1. A,   

 
2. B,   

 
 Rekurrenten,  
vertreten durch CREDIT SUISSE AG,  
Bleicherweg 33, Postfach, 8070 Zürich,  

 
 
 

gegen 
 
 
 
Gem einde  C,   
 Rekursgegnerin,  
  

 
 
 
 

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 
 

 

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2 GR.2012.58 

hat sich ergeben: 
 

 

 A. A ist seit mehr als 20 Jahren Alleineigentümer des Grundstücks Kat.Nr. 1, 

einem Wohnhaus mit Werkstatt und 3'035 m
2
 Land in der Gemeinde C. Dieses Grund-

stück diente ihm als Wohn- und Produktionsstätte für seinen Betrieb. Im Dezember 

1992 erwarben er und seine Ehefrau B (nachfolgend die Pflichtigen) als Miteigentümer 

je zur Hälfte die angrenzenden Grundstücke Kat.Nrn. 2 (Wohnhaus mit Scheune und 

4'140 m
2
 Land), 3 (2'129 m

2
 Acker und Wiese) und 4 (3'067 m

2
 Acker und Wiese) zum 

Preis von Fr. 860'000.-. Am 25. August 2010 traten die Pflichtigen von ihrem Grund-

stück alt Kat.Nr. 3 17 m
2
 Trottoirgebiet (neu unter Kat.Nr. 5) zum Preis von Fr. 6'120.- 

an die Politische Gemeinde C ab. Weitere 36 m
2
 (neu unter Kat.Nr. 6) traten sie für 

Fr. 12'960.- an den Kanton Zürich ab. Ferner wurde der Grenzverlauf der Grundstücke 

alt Kat.Nr. 3 (neuKat.Nr. 7) und Kat.Nrn. 2 und 4 geringfügig geändert. Den verbleiben-

den im Miteigentum befindlichen Grundbesitz veräusserten die Pflichtigen danach wie 

folgt: 

GR-Nr. Datum Hand-
änderung 

Kat.Nr. Erwerber  Erlös 

2010/0062 23.12.2010 7 (2'088 m
2
) D AG 793'440.- 

2011/0047 20.9.2011 2 (4'134 m
2
) D AG 1'421'186.- 

2011/0051 17.11.2011 4 (3'061 m
2
) E 3'061.- 

 

Ferner veräusserte der Pflichtige im Mai 2011 sein im Alleineigentum befindliches 

Grundstück Kat.Nr. 1 zum Preis von Fr. 1'400'000.- an F (GR-Nr. 2011/0019). 

 

 Mit Veranlagungsentscheiden vom 8. November 2010, 3. Oktober 2011 und 

20. Februar 2012, die im Einsprache- bzw. Revisionsverfahren am 20. Februar 2012 

korrigiert wurden, ermittelte die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde C hin-

sichtlich der gemeinsam veräusserten Grundstücke Teilgewinne von Fr. 11'460.- (GR-

Nr. 2010/0038), Fr. 5'191.- (GR-Nr. 2010/0039), Fr. 725'171.- (GR-Nr. 2010/0062) und 

Fr. 651'463.- (GR-Nr. 2011/0047). Nach Verrechnung des Verlusts von Fr. 27'821.-, 

der aus der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 4 an E resultierte (GR 

Nr. 2011/0051), setzte die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde C mit Ein-

spracheentscheid vom 20. Februar 2012 (GR-Nr. 2010/0038+39), Revisionsentscheid 

vom 20. Februar 2012 (GR-Nr. 2010/0062) und Veranlagungsentscheid vom 20. Feb-

ruar 2012 (GR-Nr. 2011/0047) die steuerbaren Gewinne entsprechend herab und auf-

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2 GR.2012.58 

erlegte den Pflichtigen nach vollständiger Veräusserung ihres im Dezember 1992 ge-

meinsam erworbenen Grundbesitzes Grundstückgewinnsteuern von Fr. 954.80  

(GR-Nr. 2010/0038), Fr. 341.- (GR-Nr. 2010/0039), Fr. 161'447.60 (GR-Nr. 2010/0062) 

und Fr. 144'408.40 (GR-Nr. 2011/0047). Hinsichtlich des vom Pflichtigen A allein ver-

äusserten Grundstücks Kat.Nr. 1 ermittelte der Gemeinderat gemäss Veranlagungs-

entscheid vom 22. August 2011 einen Verlust von Fr. 394'997.- (GR-Nr. 2011/0019). 

Entgegen dem Antrag der Pflichtigen wurde dieser Verlust nicht mit den von den Pflich-

tigen A und B gemeinsam erzielten Grundstückgewinnen verrechnet.  

 

 

 B. Eine hiergegen erhobene Einsprachen, womit die Pflichtigen die Verrech-

nung des Verlusts von Fr. 494'997.- mit den Teilgewinnen bezüglich der übrigen Teil-

veräusserungen beantragten, wies die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde 

C am 20. August 2012 ab. 

 

 

 C. Mit Rekurs vom 24. September 2012 liessen die Pflichtigen ihren im Ein-

spracheverfahren gestellten Antrag erneuern und beantragen, den insgesamt steuer-

baren Grundstückgewinn auf Fr. 970'564.- festzusetzen. Ferner verlangten sie eine 

Parteientschädigung. 

 

 In der Rekursantwort vom 22. November 2012 schloss die zuständige 

Grundsteuerbehörde der Gemeinde C auf Abweisung des Rekurses. 

 

 Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

 

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

 

 

 1. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 

Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 

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Aufwendungen) übersteigt. Wird ein Grundstück parzellenweise veräussert, ist nach 

dem Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung der Gewinn und die Steuer für je-

des veräusserte Grundstück im Sinn von § 207 StG gesondert zu ermitteln (RB 1998 

Nr. 167, 1981 Nr. 91; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten 

Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 219 N 6 f.). Es werden grundsätzlich weder meh-

rere Grundstückgewinne zusammengerechnet noch allfällige Verluste bei den gewinn-

bringenden Veräusserungen berücksichtigt (Richner/Frei/Kaufmann, § 219 N 7). Davon 

bestehen lediglich zwei Ausnahmen. Einerseits ist eine Zusammenrechnung der ein-

zelnen Gewinne nach der Steuerpraxis dann möglich, wenn mehrere grundbuchlich 

selbständige Grundstücke als einheitliches Wirtschaftsgut in den Handel gebracht wer-

den (RB 1981 Nr. 91, auch zum Folgenden). Umgekehrt können gemäss § 224 Abs. 3 

StG Verluste aus Teilveräusserungen nach vollständiger Veräusserung des Grund-

stücks den Anlagekosten der mit Gewinn veräusserten Parzellen anteilsmässig zuge-

rechnet werden. 

 

b) Der Gesetzgeber geht nach dem Wortlaut von § 224 Abs. 3 StG von der Vor-

stellung aus, dass der Veräusserer ein einziges Grundstück erworben, dieses parzel-

liert und die Teilparzellen vollständig veräussert hat (RB 2001 Nr. 106). Nach der Steu-

erpraxis ist die Verlustverrechnung jedoch auch bei der vollständigen Teilveräusserung 

eines Grundstückkomplexes möglich, sofern die verschiedenen Grundstücke ein ein-

heitliches Wirtschaftsgut bilden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 15). Massge-

bend ist jedoch, dass die teilveräusserten Grundstücke aus der Sicht des Veräusserers 

bereits im Zeitpunkt des Erwerbs ein einheitliches Wirtschaftsgut bildeten (RB 2001  

Nr. 106). Dies ist dann der Fall, wenn der Veräusserer gleichzeitig oder aufgrund eines 

einheitlichen Rechtsgeschäfts mehrere Grundstücke, die aufgrund ihrer Lage oder 

Zweckbestimmung in einem gemeinsamen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, 

erwirbt und einer gemeinsamen Zweckbestimmung zuführt (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 224 N 16; VGr, 1. November 2000, SB.2000.00011). Weiter setzt 

die Verlustverrechnung gemäss § 224 Abs. 3 StG voraus, dass alle Teilveräusserun-

gen vom gleichen Verkäufer vorgenommen werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

§ 224 N 17). Letztere Voraussetzung ist einzig dann entbehrlich, wenn die Eigentums-

verhältnisse aufgrund eines Steueraufschubtatbestandes i.S. von 216 Abs. 3 StG  

(z.B. Erbgang oder Schenkung) geändert haben. 

 

2. Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für die beantragte Verlustver-

rechnung in mehrfacher Hinsicht nicht erfüllt. Einerseits fehlt es am Erfordernis der 

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Identität der Veräusserer, weil das verlustbringende Grundstück Kat.Nr. 1 im Alleinei-

gentum des Pflichtigen A und die übrigen Parzellen im Miteigentum der Pflichtigen A 

und B standen. Andererseits sind die fraglichen Grundstücke zu verschiedenen, nicht 

naheliegenden Zeitpunkten erworben worden. Kat.Nr. 1 gehörte dem Pflichtigen  

A bereits vor dem 11. Mai 1991; Kat.Nrn. 2, 3 und 4 erwarben die Pflichtigen erst im 

Dezember 1992. Bei dieser Sachlage ist ein einheitlicher Kaufentschluss nicht gege-

ben und kommt es auf die Absicht der Pflichtigen, mit dem Zukauf der Grundstücke 

Kat.Nrn. 2, 3 und 4 den Standort des Betriebsgeländes zu sichern und eine Baulandre-

serve für eine künftige Betriebserweiterung zu schaffen, allein nicht an (VGr, 

1. November 2000, SB.2000.00011 betreffend Erwerb mehrerer Grundstücke zu ver-

schiedenen Zeiten zur Sicherung eines Filialstandorts). Entscheidend ist nach der 

Rechtsprechung vielmehr, ob die in Frage stehenden Grundstücke als einheitliches 

Wirtschaftsgut rechtsgeschäftlich in den Verkehr gebracht worden sind. Daran mangelt 

es hier, so dass die beantragte Verlustverrechnung zu verweigern und der Rekurs so-

mit abzuweisen ist. 

 

 

3. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens den 

Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und steht ihnen die beantragte Parteient-

schädigung nicht zu (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechts-

pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

 

 

 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

 

 

1. Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

[…]