# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b2b970bd-f538-5b28-bc4e-6a33e5112c99
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-28
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 28.10.2025 100 2024 202
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2024-202_2025-10-28.pdf

## Full Text

100 24 202
Gemeinde: E.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 30.10.2025 JCU/PWE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 28. Oktober 2025

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichter Maleta und Studer sowie 
Wermuth als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

der

A.________ GmbH

vertreten durch 

B.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2017 (Pfandrechtsverfahren)

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Die A.________ GmbH (Rekurrentin) erwarb mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 
28. März 2017 das Grundstück E.________ Gbbl-Nr. 1____ (Liegenschaft) für CHF 830'000.-- 

von der C.________ GmbH (nachfolgend "Verkäuferin"). Der Grundbucheintrag erfolgte am 30. 

März 2017. Mit Veranlagungsverfügungen vom 6. Juni 2018 wurde der steuerbare Grundstück-

gewinn gegenüber der Verkäuferin auf CHF ________ festgesetzt (vgl. Akten der Steuerverwal-

tung, pag. 58). Die dagegen ergriffenen Rechtsmittel wurden abgewiesen (Einspracheentscheid 

vom 5.9.2018 [pag. 1], RKE 100 2018 464 vom 17.9.2019, nicht publiziert [pag. 147], VGE 100 

2019 330 vom 17.8.2021 [pag. 114], nachfolgend "ursprüngliches Grundstückgewinnsteuerver-

fahren"). Die rechtskräftige Steuerforderung wurde nur teilweise beglichen. Die Verkäuferin 

wurde in der Folge am 28. Mai 2021 aufgelöst und das gegen diese eingeleitete Konkursverfah-

ren wurde mangels Aktiven eingestellt.

B. Zur Sicherung der noch ausstehenden Steuerforderung wurde ein gesetzliches Grund-
pfandrecht von CHF 41'464.15 zu Lasten der Rekurrentin im Grundbuch eingetragen. Mit 

Schreiben vom 16. November 2021 verlangte die Grundpfandeigentümerin (d.h. die Rekurren-

tin) von der Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Grundstückgewinnsteuer (Steuer-

verwaltung), eine Pfandrechtsverfügung, um (wie gesetzlich vorgesehen) die ursprünglich ge-

genüber der Verkäuferin festgesetzten Grundstückgewinnsteuern einer nochmaligen, vollen 

Überprüfung unterziehen zu können und um Bestand und Umfang des Pfandrechts verbindlich 

festlegen zu lassen. Am 29. November 2021 erliess die Steuerverwaltung antragsgemäss eine 

Pfandrechts- und Veranlagungsverfügung (pag. 288), mit welcher sie den veranlagten Grunds-

tückgewinn in Höhe von CHF ________ bestätigte. Ebenso bestätigte sie die Höhe der Restfor-

derung und hielt fest, dass weitere Verzugszinsen vorbehalten bleiben.

C. Dagegen erhob die Rekurrentin am 9. Dezember 2021 Einsprache (pag. 284). Sie bean-
tragte, die Anlagekosten zu erhöhen und eventualiter die "Rohgewinne" aus früheren Veräusse-

rungen zu prüfen und anzurechnen. Die Rekurrentin führte aus, dass nicht nachvollziehbar sei, 

weshalb die frühere wirtschaftliche Handänderung bzw. die entsprechenden "Rohgewinne" nicht 

zu höheren Anlagekosten geführt hätten. Diese Thematik sei bereits im ursprünglichen Grunds-

tückgewinnsteuerverfahren der Verkäuferin vorgebracht worden, wobei damals zu Unrecht sei-

tens der angerufenen Instanzen nicht näher darauf eingegangen worden sei. Die Rekurrentin 

hat sodann im Zusammenhang mit der früheren wirtschaftlichen Handänderung von 

D.________, dem zwischenzeitlichen bzw. früheren Mehrheitsaktionär der Verkäuferin (nach-

folgend: Mehrheitsaktionär), ausdrücklich ein Gesuch um Akteneinsicht gestellt. Darauf stellte 

die Steuerverwaltung der Rekurrentin am 28. August 2023 lediglich die Steuerakten der Verkäu-

ferin im ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerverfahren G 551784/5 bis zum 15. April 2019 

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zu (vgl. Bst. A). Die Steuerakten des Mehrheitsaktionärs (u.a. auch bezüglich der wirtschaftli-

chen Handänderung im Jahr 2012) wurden dagegen nicht herausgegeben. Zur Begründung 

verwies die Steuerverwaltung auf das Steuergeheimnis und erklärte weiter, dass dies von der 

Steuerrekurskommission im ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerverfahren ebenso gehand-

habt worden sei (vgl. pag. 158). Ausserdem hielt die Steuerverwaltung fest, dass mit Blick auf 

die Verkäuferin keine wirtschaftlichen Handänderungen mit Grundstückgewinnsteuerfolgen re-

sultiert hätten, weshalb im Ergebnis im Grundstückgewinnsteuerverfahren betreffend die Ver-

käuferin (vgl. Bst. A) zu Recht keine entsprechenden Rohgewinne berücksichtigt worden seien.

D. Am 22. September 2023 erklärte die Rekurrentin, nun vertreten durch B.________ (nach-
folgend Vertreter), dass sie am Gesuch um (weitergehende) Akteneinsicht festhalte. Mitunter 

bestehe ein erhebliches Feststellungsinteresse der Rekurrentin daran, ob die wirtschaftliche 

Handänderung beim Mehrheitsaktionär im Jahr 2012 mit Blick auf die Grundstückgewinnsteuer-

folgen korrekt beurteilt worden sei. Soweit diese Akteneinsicht weiterhin verweigert werde, sei 

diesbezüglich von der Steuerverwaltung eine separate, anfechtbare Verfügung zu erlassen. Mit 

Einspracheentscheid vom 25. April 2024 wies die Steuerverwaltung schliesslich einerseits das 

Akteneinsichtsgesuch betreffend die wirtschaftliche Handänderung 2012 des Mehrheitsaktio-

närs und andererseits die Einsprache der Rekurrentin vom 9. Dezember 2021 ab. Der steuerba-

re Grundstückgewinn in Höhe von CHF ________ wurde bestätigt, ebenso die Höhe der Rest-

forderung, wobei wiederum weitere Verzugszinsen vorbehalten blieben. Im Wesentlichen hielt 

die Steuerverwaltung zur Begründung fest, dass kein Grund ersichtlich sei, weshalb sowohl 

betreffend Akteneinsichtsgesuch (vgl. Bst. C) als auch betreffend Höhe der festgelegten Grund-

stückgewinnsteuer im Pfandrechtsverfahren anders zu entscheiden wäre als im ursprünglichen 

Grundstückgewinnsteuerverfahren (vgl. Bst. A). Die Steuerakten des Mehrheitsaktionärs, insbe-

sondere auch diejenigen im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Handänderung 2012, wür-

den nach wie vor dem Steuergeheimnis unterliegen (pag. 272).

E. Die Rekurrentin bzw. deren Vertreter hat gegen den Einspracheentscheid vom 25. April 
2024 mit Eingabe vom 27. Mai 2024 bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steu-

errekurskommission) Rekurs erhoben. Sie beantragt unter Kosten- und Entschädigungsfolge, 

(1) den Einspracheentscheid im Pfandrechtsverfahren aufzuheben, (2) eine vollständige Akten-

einsicht, (3) die für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer massgebenden Anlagekosten 

auf mindestens CHF 690'000.-- festzulegen und (4) das Grundpfandrecht nicht auf die von der 

Verkäuferin geschuldeten Verzugszinsen zu erstrecken. In prozessualer Hinsicht ist beantragt 

worden, soweit seitens der Steuerrekurskommission die vollständige Akteneinsicht weiterhin 

verweigert werde (oder keine Vorkehrungen getroffen werden könnten, die massgebenden Ak-

ten unter Wahrung des Steuergeheimnisses in das Verfahren einzubringen), dass über das Ge-

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such um Akteneinsicht in einem separaten Verfahren zu entscheiden sei. Mithin sei das Verfah-

ren betreffend die Akteneinsicht vom Verfahren der materiellen Prüfung des steuerbaren 

Grundstückgewinns im Pfandrechtsverfahren zu trennen. Zur Begründung hat die Rekurrentin 

zusammengefasst ausgeführt, dass für sie wegen der bisher nicht gewährten Akteneinsicht be-

treffend die wirtschaftliche Handänderung 2012 des Mehrheitsaktionärs nicht ersichtlich sein 

könne, ob der steuerbare Grundstückgewinn korrekt festgesetzt worden sei. Die Verweigerung 

der Akteneinsicht stelle eine Rechtsverletzung dar, welche im nun hängigen Rechtsmittelverfah-

ren zu heilen sei. Es sei Sache der angerufenen Steuerrekurskommission, entsprechende Vor-

kehrungen zu treffen, sei es durch Gewährung der Akteneinsicht oder zumindest durch Be-

kanntgabe des entscheidrelevanten Akteninhalts. In diesem Zusammenhang führt die Rekur-

rentin auch konkret auf, welche Fragen im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Handände-

rung 2012 zumindest beantwortet werden müssten, um die Vorgänge bzw. die Nichtbesteue-

rung nachvollziehen zu können (Rekurs vom 27.5.2024, Rz. 33). Betreffend Verzugszinsen er-

klärt die Rekurrentin, dass keine genügende gesetzliche Grundlage bestehe, wonach das ge-

setzliche Pfandrecht auch auf Verzugszinsen angewendet werden könne (Rekurs vom 

27.5.2024, Rz. 38 ff.). 

F. Die Steuerverwaltung hat sich am 31. Juli 2024 vernehmen lassen. Sie beantragt die kos-
tenfällige Abweisung des Rekurses bzw. sämtlicher Rechtsbegehren der Rekurrentin. Die Steu-

erverwaltung weist insbesondere darauf hin, dass die jetzige Rekurrentin auch schon die Ver-

treterin der Verkäuferin im ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerverfahren (vgl. Bst. A) ge-

wesen sei. Bereits im ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerverfahren (die Verkäuferin betref-

fend) sei die Frage der (weitergehenden) Akteneinsicht thematisiert und gerichtlich beurteilt 

worden. Dabei sei bestätigt worden, dass die Steuerakten des Mehrheitsaktionärs (insbesonde-

re auch diejenigen im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Handänderung 2012) dem Steu-

ergeheimnis unterlägen (pag. 272). An dieser Auffassung werde weiter festgehalten. Aus pro-

zessökonomischen Gründen sei deshalb kein separater Entscheid zur Akteneinsicht zu fällen. 

Die verlangte Erhöhung der Anlagekosten (ohne veränderte Ausgangslage gegenüber dem 

ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerverfahren) sei ferner von vornherein aussichtslos. 

Letztlich hält die Steuerverwaltung darüber hinaus fest, dass im vorliegenden Fall das Pfand-

recht mit Blick auf die gesetzlichen Grundlagen und die einschlägige Rechtsprechung zu Recht 

auch auf die Verzugszinsen angewendet worden sei. 

G. Die Rekurrentin bzw. deren Vertreter hat Gelegenheit erhalten, zur Vernehmlassung der 
Steuerverwaltung Stellung zu nehmen. Davon hat sie mit Eingabe vom 20. August 2024 Ge-

brauch gemacht. Die Rekurrentin erklärt, dass sich entgegen der Auffassung der Steuerverwal-

tung im ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerverfahren (die Verkäuferin betreffend) weder 

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die Steuerrekurskommission noch das Verwaltungsgericht eingehend zur Frage der Aktenein-

sicht und der Offenlegung der Rohgewinnberechnung (im Zusammenhang mit der wirtschaftli-

chen Handänderung 2012) geäussert hätten. Die Steuerrekurskommission habe damals zwar 

Einsicht in die einschlägigen Akten genommen, sei aber zum Schluss gekommen, dass die 

Überlegungen und Berechnungen nicht zu überprüfen seien (RKE 100 2018 464 vom 

17.9.2019, E. 5). Das Verwaltungsgericht habe schliesslich im Wesentlichen nur das Vorgehen 

der Steuerrekurskommission bestätigt, sich aber nicht vertieft mit der Frage der Akteneinsicht 

auseinandergesetzt (VGE 100 2019 330 vom 17.8.2021, E. 3.5). Vor diesem Hintergrund hält 

die Rekurrentin an den gestellten Rechtsbegehren gemäss Rekurs vom 27. Mai 2024 fest.

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit entscheidrelevant, im Rahmen der nach-

folgenden Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die Grundstückgewinnsteuer kön-
nen bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig.

1.1 Die Rekurrentin ist Eigentümerin einer Liegenschaft, auf welcher ein gesetzliches Grund-
pfandrecht zu Gunsten des Kantons in Höhe der bisher nicht bezahlten Grundstückgewinnsteu-

er der Verkäuferin besteht (Art. 241 Abs. 1 Bst. a StG). Die Rekurrentin hat deshalb die Mög-

lichkeit, sowohl Bestand und Umfang des Grundpfandrechts (Pfandrechtsteil) als auch die ge-

schuldete Steuer (d.h. Berechnung des Grundstückgewinns und dessen Umrechnung auf den 

Steuerbetrag; Veranlagungsteil) in einem vom ursprünglichen (Grundstückgewinn-)Ver-

anlagungsverfahren unabhängigen Pfandrechtsverfahren der Überprüfung zuzuführen (Art. 241 

Abs. 3 StG; VGE 100 2021 38 vom 14.4.2023, E. 2.3; Markus Langenegger in: Praxiskommen-

tar zum Berner Steuergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, 2011, N. 13 zu Art. 241 StG). Von 

diesem Recht hat die Rekurrentin vorliegend Gebrauch gemacht (Bst. C). Dabei stehen der 

Rekurrentin als Pfandeigentümerin die gleichen Rechtsmittel zur Verfügung wie der damals 

steuerpflichtigen Person (Verkäuferin). Durch Gewährung einer entsprechenden (erneuten) An-

fechtbarkeit wird der Anspruch auf rechtliches Gehör der Pfandeigentümerschaft gewahrt 

(Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101] und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kan-

tons Bern [KV; BSG 101.1]). Gleichzeitig bildet die Pfandrechtsverfügung die Voraussetzung 

dafür, dass das Pfandrecht gegenüber dem Eigentümer des Drittpfands tatsächlich vollstreckbar 

ist (VGE 100 2021 38 vom 14.4.2023, E. 2.3).

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1.2 Die Rekurrentin als Pfandeigentümerin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträ-
gen nicht durchgedrungen. Sie ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 

StG i.V.m. Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege 

[VRPG; BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutre-

ten.

1.3 Die vorliegende Streitsache wird von der Steuerrekurskommission in Dreierbesetzung 
beurteilt, da der Streitwert über CHF 10'000.-- liegt (Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Geset-

zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft 

[GSOG; BSG 161.1]).

2. In prozessualer Hinsicht hat die Rekurrentin grundsätzlich beantragt, die Verfahren 
(Pfandrecht und Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer nach Art. 241 Abs. 3 StG einerseits 

und andererseits das Gesuch um Akteneinsicht nach Art. 157 Abs. 4 StG) zu trennen (Bst. E). 

Die Steuerverwaltung hält eine Trennung der Verfahren aus prozessökonomischen Gründen für 

nicht angezeigt (Bst. F). Im hier angefochtenen Einspracheentscheid hat die Steuerverwaltung 

in einem einzigen Entscheid integral über das Pfandrecht, die Veranlagung der Grundstück-

gewinnsteuer und über das Gesuch um Akteneinsicht befunden (Bst. D).

2.1 Nach Art. 17 Abs. 2 VRPG kann die instruierende Behörde gemeinsam eingereichte Ein-
gaben trennen, wenn sich aus der gemeinsamen Durchführung des Verfahrens Schwierigkeiten 

ergeben. Die instruierende Behörde verfügt betreffend den Entscheid über die Trennung oder 

Vereinigung von Verfahren über einen grossen Ermessenspielraum. Wichtigste Richtschnur 

bildet dabei die Prozessökonomie. Sowohl die Trennung als auch die Vereinigung sind in jedem 

Verfahrensstadium möglich, d.h. nicht nur zu Beginn oder während des Verfahrens, sondern 

auch noch mit dem instanzabschliessenden Entscheid (vgl. zum Ganzen Michel Daum in: 

Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtpflege im Kanton Bern, 2. Aufl., 2020, N. 1 

zu Art. 17 VRPG).

2.2 Während des Instruktionsverfahrens wurde nicht förmlich über den Antrag der Rekurrentin 
zur Trennung der Verfahren entschieden. Deshalb ist darüber im vorliegenden Entscheid zu 

befinden. Zu berücksichtigen bleibt dabei, dass die Rekurrentin zu Recht anmerkt, dass im ur-

sprünglichen Grundstückgewinnsteuerverfahren die Frage der Akteneinsicht tatsächlich nicht 

vertieft abgeklärt worden ist. Das damalige Gesuch um Akteneinsicht wurde eher beiläufig im 

Rahmen des Instruktionsverfahrens auf Stufe der Steuerrekurskommission abgewiesen 

(pag. 158), was vom Verwaltungsgericht nicht mehr weiter thematisiert worden ist. Hingegen 

sind die zentralen Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer bereits 

umfassend beurteilt worden, weshalb im vorliegenden Verfahren der Fokus im Wesentlichen auf 

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die noch offenen Aspekte (Gesuch um weitergehende Akteneinsicht und die Frage zum Ver-

zugszins) gelegt werden kann. Eine umfassende und damit prozessökonomische Beurteilung 

der gesamten Angelegenheit in einem Entscheid ist damit ohne weiteres möglich, bietet keine 

besonderen Schwierigkeiten und führt für die Rekurrentin zu keinen Rechtsnachteilen. Folglich 

ist keine Verfahrenstrennung angezeigt. Dementsprechend weist die Steuerrekurskommission 

den Prozessantrag der Rekurrentin (vgl. Bst. E) zur Trennung der Verfahren (Pfandrecht und 

Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer einerseits und andererseits das Gesuch um Akten-

einsicht) ab.

3. In der Hauptsache ist zum einen strittig, ob das Gesuch der Rekurrentin um Akteneinsicht 
(insbesondere in die Steuerakten des Mehrheitsaktionärs der Verkäuferin im Zusammenhang 

mit der wirtschaftlichen Handänderung 2012) von der Steuerverwaltung zu Recht abgewiesen 

worden ist.

3.1 Der Vollständigkeit halber bleibt zunächst festzuhalten, dass der Rekurrentin sämtliche 
Akten aus dem ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerverfahren zugestellt worden sind 

(Bst. C), womit der Anspruch auf Akteneinsicht grundsätzlich erfüllt worden ist. Darüber hinaus 

hat die Rekurrentin ein weitergehendes, mithin noch strittiges Gesuch um Einsicht in die Steu-

erakten des Mehrheitsaktionärs der Verkäuferin gestellt, insbesondere im Zusammenhang mit 

der wirtschaftlichen Handänderung 2012 (Bst. D). Diese Steuerakten sind für die Rekurrentin 

deshalb von zentralem Interesse, weil eine nach Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG allfällig beim Mehr-

heitsaktionär besteuerte wirtschaftliche Handänderung 2012 gestützt auf Art. 142 Abs. 2 Bst. g 

StG als Anlagekosten bei der Rekurrentin berücksichtigt werden könnten. M.a.W. würden sich 

in vorliegender Angelegenheit geringere Grundstückgewinnsteuern ergeben, wenn beim Mehr-

heitsaktionär im Zusammenhang mit einer wirtschaftlichen Handänderung 2012 eine Besteue-

rung erfolgt wäre. Gemäss Angaben der Steuerverwaltung haben sich aus der wirtschaftlichen 

Handänderung 2012 keine Steuerfolgen ergeben (Bst. D). Die Rekurrentin bezweifelt mithin, ob 

das korrekt ist und will das deshalb verifizieren. Diese Verifikation kann nur erfolgen, soweit sie 

Einsicht in die Steuerakten des Mehrheitsaktionärs der Verkäuferin insbesondere im Zusam-

menhang mit der wirtschaftlichen Handänderung 2012 nehmen kann oder zumindest anderwei-

tig die erwünschten Informationen erhält (vgl. Bst. D bzw. zu den diesbezüglich offenen Fragen 

der Rekurrentin den Rekurs vom 27.5.2024, Rz. 33).

3.2 Nach Art. 157 Abs. 1 StG sind steuerpflichtige Personen berechtigt, in die von ihnen ein-
gereichten oder von ihnen unterzeichnete Akten Einsicht zu nehmen. Die übrigen Akten stehen 

der steuerpflichtigen Person zur Einsicht offen, sofern die Ermittlung des Sachverhalts abge-

schlossen ist und soweit nicht öffentliche oder private Interessen entgegenstehen (Art. 157 

Abs. 2 StG). Notwendige Voraussetzung zur Ausübung der Akteneinsicht ist, dass die Behör-

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den überhaupt Akten anlegen (Regina Schlup Guignard in: Praxiskommentar zum Berner Steu-

ergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, 2011, N. 2 zu Art. 157 StG). Als Korrelat zum Aktenein-

sichts- und Beweisführungsrecht der Parteien ergibt sich aus Art. 29 Abs. 2 BV deshalb für die 

Behörden eine Aktenführungspflicht (BGer 2C_516/2020 vom 2.2.2021, E. 6.2). Aufgrund die-

ser Aktenführungspflicht haben die Behörden alles in den Akten festzuhalten, was zur Sache 

gehört und entscheidwesentlich sein kann (BGer 2C_516/2020 vom 2.2.2021, E. 6.2). Folglich 

erstreckt sich das Einsichtsrecht auch auf alle für die Verfügung oder den Entscheid wesentli-

chen Akten, mithin auf solche, welche Grundlage der Entscheidung bilden (vgl. Zwei-

fel/Hunziker in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte 

Bundessteuer [DBG], 4. Aufl., 2022, N. 20 zu Art. 114 DBG).

3.3 Insofern muss zunächst geklärt werden, ob die gesamten Steuerakten des Mehrheitsakti-
onärs der Verkäuferin (insbesondere im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Handänderung 

2012) für das ursprüngliche Grundstückgewinnsteuerverfahren wesentlich gewesen bzw. für 

das vorliegende Pfandrechtsverfahren weiterhin entscheidend sind. Nach der einschlägigen 

gesetzlichen Grundlage ist für die Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer im hier zu beurtei-

lenden Zusammenhang einzig relevant, ob eine wirtschaftliche Handänderung besteuert wor-

den ist oder nicht (vgl. Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG, wonach als Aufwendung der nach Art. 130 

Abs. 2 Bst. a StG im Zusammenhang mit einer wirtschaftlichen Handänderung besteuerte Roh-

gewinn abgezogen werden kann). Demzufolge ist für die Festsetzung der Grundstückgewinn-

steuer (sowohl im ursprünglichen als auch im vorliegenden Verfahren) alleine der Umstand we-

sentlich, ob und allenfalls in welcher Höhe Rohgewinne im Zusammenhang mit wirtschaftlichen 

Handänderungen effektiv besteuert worden sind. Demnach ist die Steuerverwaltung auch nur 

gehalten gewesen, diese Information bzw. das Ergebnis aus allfälligen wirtschaftlichen Han-

dänderungen betreffend die Verkäuferin zu den Akten im ursprünglichen Grundstückgewinn-

steuerverfahren zu nehmen. Folglich kann sich das Einsichtsrecht der Rekurrentin bezüglich 

allfälliger wirtschaftlicher Handänderungen auch einzig auf diese Ergebnisse erstrecken, d.h. ob 

Rohgewinne besteuert worden sind oder nicht (E. 3.2).

3.4 Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern (Verwaltungsgericht) hat dies in einem ähnlich 
gelagerten Pfandrechtsverfahren betreffend die Grundstückgewinnsteuer ebenso entschieden 

(VGE 100 2008 23511 vom 2.10.2009). Mithin ist in diesem Verfahren die Frage im Raum ge-

standen, ob dem Pfandeigentümer Einsicht in die (Einkommens-)Steuerakten des Verkäufers 

(einer selbstständig erwerbenden natürlichen Person) zu gewähren ist, da der Pfandeigentümer 

vermutet hatte, dass keine Grundstückgewinnsteuer anfallen würde, sollten die Verluste des 

Verkäufers (aus dem Einkommenssteuerverfahren) korrekt angerechnet werden. Derweil sind 

im Grundstückgewinnsteuerverfahren keine Verluste aktenkundig gewesen (VGE 100 2008 

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23511 vom 2.10.2009, E. 3.2). Das Verwaltungsgericht führte dazu aus, dass im Rahmen eines 

Pfandrechtsverfahrens geradezu undenkbar sei, die (rechtskräftige) Einkommenssteuerveran-

lagung des Veräusserers einer nachträglichen Überprüfung zuzuführen (VGE 100 2008 23511 

vom 2.10.2009, E. 4). Das sei weder praktikabel noch zielführend und mit Blick auf die zusätz-

lich geforderte Akteneinsicht unvereinbar mit dem Steuergeheimnis (VGE 100 2008 23511 vom 

2.10.2009, E. 4.2). Damit hat das Verwaltungsgericht implizit ebenfalls festgehalten, dass sich 

das Einsichtsrecht einzig auf die Ergebnisse aus anderen Steuerakten erstrecken kann, die für 

die Festsetzung der Grundstückgewinnsteuern von unmittelbarer Relevanz sind.

3.5 Demnach kann festgehalten werden, dass die Steuerverwaltung die Rekurrentin im vor-
liegenden Verfahren zu Recht lediglich über allfällig besteuerte oder nicht besteuerte Rohge-

winne aus allfälligen wirtschaftlichen Handänderungen informiert hat. Ausschliesslich diese In-

formationen sind von unmittelbarer Relevanz. Darüber hinaus besteht kein Einsichtsrecht in 

weitere Steuerakten bezogen auf den Mehrheitsaktionär. Die Steuerverwaltung hat der Rekur-

rentin insofern die notwendigen Informationen gegeben und damit die Gehörsansprüche der 

Rekurrentin gewahrt (vgl. E. 3.2). Insbesondere ist der Rekurrentin mehrmals dargelegt worden, 

dass im vorliegenden Fall keine Rohgewinne im Zusammenhang mit allfälligen wirtschaftlichen 

Handänderungen besteuert worden sind (mit Verweis bzw. durch Herausgabe der Unterlagen 

auf das ursprüngliche Grundstückgewinnsteuerverfahren, vgl. pag. 282). Schliesslich ist auch 

aktenkundig, dass die Rekurrentin im ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerverfahren bereits 

die Vertreterin der Verkäuferin gewesen und schon alleine deshalb umfassend über diesen 

Umstand informiert gewesen ist bzw. weiterhin ist (vgl. pag. 275). Bereits im ursprünglichen 

Grundstückgewinnsteuerverfahren sind der Verlauf und das Ergebnis des Verfahrens des 

Mehrheitsaktionärs betreffend die allfällige Besteuerung einer wirtschaftlichen Handänderung 

2012 dargelegt worden (vgl. pag. 172). M.a.W. hat die Rekurrentin Kenntnis davon, dass der 

Mehrheitsaktionär im Verfahren betreffend die Besteuerung der wirtschaftlichen Handänderung 

2012 nicht mitgewirkt hat, weshalb seitens der Steuerverwaltung Unterlagen zur allfälligen Be-

steuerung (nach pflichtgemässem) Ermessen aus verschiedenen Quellen zusammengetragen 

werden mussten. Aus den zusammengetragenen Unterlagen ist eine (interne) tabellarische 

Übersicht erstellt und daraus der Schluss gezogen worden, dass kein steuerbarer Gewinn resul-

tiert hat und somit beim Mehrheitsaktionär keine wirtschaftliche Handänderung 2012 zu besteu-

ern gewesen ist. Die tabellarische Übersicht, welche (mit Blick auf den Mehrheitsaktionär) den 

Verzicht auf die Besteuerung einer wirtschaftlichen Handänderung 2012 nachvollziehbar macht, 

ist zur ausschliesslichen Einsichtnahme für die Steuerrekurskommission im ursprünglichen 

Grundstückgewinnsteuerverfahren eingereicht worden (pag. 76 f. sowie pag. 175 f.). Die Steu-

errekurskommission hat damals im Instruktionsverfahren festgehalten, dass die tabellarische 

Übersicht aufgrund des Steuergeheimnisses (Art. 153 StG) nicht ausgehändigt werden könne 

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(pag. 158). Im Entscheid ist die Steuerrekurskommission zur Erkenntnis gelangt, dass der Ver-

zicht auf die Besteuerung einer wirtschaftlichen Handänderung 2012 beim Mehrheitsaktionär im 

Grundstückgewinnsteuerverfahren der Verkäuferin nicht mehr zu überprüfen ist (RKE 100 2018 

464 vom 19.9.2019, E. 5 [pag. 152] sowie E. 7 [pag. 152], bestätigt in VGE 100 2019 330 vom 

17.8.2021, E. 3.4). An diesen zutreffenden Schlussfolgerungen ist auch im vorliegenden Ver-

fahren festzuhalten.

3.6 Mit Blick auf das hier gestellte Gesuch um Akteneinsicht ergibt sich demnach zusammen-
gefasst, was folgt. Für die Rekurrentin besteht in vorliegendem Verfahren ausschliesslich ein 

Einsichtsrecht in diejenigen Akten des Grundstückgewinnsteuerverfahrens, welche für das 

Festsetzen des Grundstückgewinns wesentlich gewesen sind. Zu diesen Akten gehört die In-

formation, dass beim Mehrheitsaktionär der Verkäuferin im Zusammenhang mit der wirtschaftli-

chen Handänderung 2012 kein Rohgewinn besteuert worden ist. Diese Information ist der Re-

kurrentin gegeben worden. Damit ist dieser das ihr zustehende Akteneinsichtsrecht vollständig 

gewahrt worden. Darüberhinausgehende Informationen sind für das hier vorliegende Verfahren 

nicht von Bedeutung. Die von der Rekurrentin zusätzlich gestellten Fragen (vgl. Bst. E bzw. 

Rekurs vom 27.5.2024, Rz. 33) sind damit nicht zu beantworten und der Rekurrentin ist kein 

weiteres Einsichtsrecht in die Steuerakten des Mehrheitsaktionärs (insbesondere betreffend die 

Akten zur Abklärung einer allfälligen wirtschaftlichen Handänderung 2012) zu gewähren. Dem 

steht das Steuergeheimnis entgegen (Art. 153 StG). Folglich ist das Rechtsbegehren 2 der Re-

kurrentin (betreffend die vollständige Akteneinsicht, vgl. Bst. E) abzuweisen.

4. Weiter hat die Rekurrentin beantragt, die für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer 
massgebenden Anlagekosten auf mindestens CHF 690'000.-- festzulegen (Rechtsbegehren 3, 

vgl. Bst. E). Die Rekurrentin hat das Rechtsbegehren 3 zuweilen mit ihrer Vermutung begrün-

det, dass beim Mehrheitsaktionär eine wirtschaftliche Handänderung 2012 zu besteuern wäre 

und deshalb die massgebenden Anlagekosten zu erhöhen sind (Rekurs vom 27.5.2024, 

Rz. 33). Dem kann die Steuerrekurskommission nicht folgen. Zu wiederholen bleibt, dass die 

unterlassene Besteuerung einer wirtschaftlichen Handänderung 2012 beim Mehrheitsaktionär 

im hier vorliegenden Verfahren keiner nachträglichen Überprüfung unterzogen wird. Ebenso hat 

das Verwaltungsgericht in einem ähnlich gelagerten Fall entschieden, dass in Grundstückge-

winnsteuerverfahren nicht auf rechtskräftig erstellte Tatsachen bzw. Ergebnisse (aus anderen 

Verfahren) zurückzukommen ist, welche für die Bestimmung der Grundstückgewinnsteuer zu-

weilen mitrelevant sind (E. 3.4). Das wurde ausserdem bereits im Rahmen des ursprünglichen 

Grundstückgewinnsteuerverfahrens von der Steuerrekurskommission entsprechend festgestellt 

(RKE 100 18 464 vom 19.9.2019, E. 5 [pag. 152] sowie E. 7 [pag. 152]) und vom Verwaltungs-

gericht des Kantons Bern bestätigt (VGE 100 2019 330 vom 17.8.2021, E. 3.4). Bei dieser 

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Sachlage besteht im vorliegenden Pfandrechtsverfahren kein Anlass, die Höhe der im ursprüng-

lichen Grundstückgewinnsteuerverfahren berücksichtigten Anlagekosten erneut einer einge-

henden Prüfung zu unterziehen. Die Rekurrentin hat nichts Substantiiertes vorgebracht, wes-

halb die Anlagekosten ansonsten zu erhöhen wären. Folglich genügt festzuhalten, dass die 

Steuerrekurskommission betreffend die berücksichtigten Anlagekosten in den Rechtsmittelent-

scheiden zu der ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerveranlagung keine offensichtlichen 

Fehler erblickt, welche noch zu korrigieren wären (vgl. analog dazu die Gegebenheiten gemäss 

Zürcher Steuergesetz, beschrieben bei Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zür-

cher Steuergesetz, 4. Aufl., 2021, N. 47 zu § 208). Insofern ist auch das Rechtsbegehren 3 der 

Rekurrentin abzuweisen. 

5. Letztlich rügt die Rekurrentin, dass sie im Ergebnis zu Unrecht auch die Verzugszinsen 
der Verkäuferin zu tragen habe (vgl. Bst. E bzw. das Rechtsbegehren 4, wonach das Grund-

pfandrecht nicht auf die von der Verkäuferin geschuldeten Verzugszinsen zu erstrecken sei). 

Die Rekurrentin vertritt die Auffassung, dass die gesetzliche Grundlage nicht ausreiche, um die 

bei der ursprünglichen Verkäuferin aufgelaufenen Verzugszinsen ebenfalls vom Grundpfand-

recht erfassen zu lassen. Die Steuerverwaltung vertritt dagegen die Meinung, dass die bei der 

Verkäuferin aufgelaufenen Verzugszinsen auch vom Grundpfandrecht miterfasst bzw. zu Recht 

der Rekurrentin mitauferlegt worden seien. Zur Begründung verweist sie auf die Darstellung im 

Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz (vgl. Markus Langenegger, a.a.O., N. 8 zu Art. 241 

StG). 

5.1 Zu den von der Steuerverwaltung zitierten Ausführungen im Praxiskommentar (vgl. E. 5) 
bleibt anzumerken, dass dort mit Verweis auf die Rechtsprechung der Steuerrekurskommission 

(bzw. auf den "Entscheid der Steuerrekurskommission vom 17.2.2004 i.S.R., publ. in 

NStP 2004 S. 57 ff.") festgehalten wird, der Umfang des Grundpfandrechts erstrecke sich eben-

falls auf sämtliche Verzugszinsen. Dabei hat sich in dieser Passage offenbar ein redaktioneller 

Fehler eingeschlichen. Der dort erwähnte Entscheid der Steuerrekurskommission ist jedenfalls 

nicht in der NStP 2004 S. 57 ff. abgedruckt. Nichtsdestotrotz existiert der erwähnte Entscheid 

(vgl. RKE 100 2002 4396 vom 17.2.2004, nicht publiziert) und der Inhalt bzw. das Ergebnis sind 

im Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz korrekt wiedergegeben. Die Erstreckung des 

Grundpfands nach Art. 241 Abs. 1 Bst. a StG auf sämtliche Verzugszinsen des Verkäufers wird 

in RKE 100 2002 4396 vom 17.2.2004, nicht publiziert, im Wesentlichen damit begründet, dass 

gemäss Wortlaut des in der gesetzlichen Grundlage vorhandenen Begriffs der "Steuer" (gleich-

zusetzen mit dem Begriff der Steuerforderung) alle vom Gesetz vorgesehenen Bestandteile und 

damit insbesondere auch die Verzugszinsen umfasst seien (RKE 100 2002 4396 vom 

17.2.2004, E. 4, nicht publiziert; damals mit Verweis auf Blumenstein/Locher, System des 

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schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl., 2002, S. 312 N. 2). Die gleiche Auslegung des Begriffs 

der "Steuer" gelte gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern 

auch bei der Sicherstellung nach Art. 242 StG (vgl. zum Ganzen: RKE 100 2002 4396 vom 

17.2.2004, E. 4, nicht publiziert).

5.2 Im soeben erwähnten Entscheid der Steuerrekurskommission wird jedoch auch erwähnt, 
dass das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich in dieser Angelegenheit eine andere Auffas-

sung vertreten hat (RKE 100 2002 4396 vom 17.2.2004, E. 4, nicht publiziert). Dieses hat in 

einem Entscheid vom 6. Mai 1997 (publiziert in StE 1997 B 99.20 Nr. 8) festgehalten, dass Ver-

zugszinsen (des Verkäufers) nicht zum Umfang der Pfandhaftung betreffend Grundstückge-

winnsteuern gehören. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich ist zum Schluss gekommen, 

dass ein gewisser Bezug der Verzugszinsen (des Verkäufers) zum Grundstück durchaus beste-

he. Mangels eindeutiger gesetzlicher Grundlage (betreffend das Grundpfand inkl. allfälliger 

beim Verkäufer aufgelaufener Verzugszinse) könne allerdings nicht zugelassen werden, dass 

der neue Eigentümer mit Forderungen konfrontiert werde, auf deren Entstehung und Umfang er 

über die verlangte Steuer hinaus keinen Einfluss habe und für die er vom Verkäufer auch keine 

Sicherstellung verlangen könne. Im Jahr 2005 hat das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 

seine Rechtsprechung dazu bestätigt, wobei im Kommentar zum Zürcher Steuergesetz diesbe-

züglich angemerkt wird, dass die veränderte Rechtslage damals unberücksichtigt geblieben sei. 

Gemäss der im Kommentar zum Zürcher Steuergesetz vertretenen Auffassung umfasse das 

gesetzliche Grundpfandrecht betreffend die Grundstückgewinnsteuer somit jedenfalls auch den 

bei der Verkäuferin aufgelaufenen Verzugszins, obwohl dies in § 208 des Steuergesetzes des 

Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 weiterhin nicht explizit festhalten werde (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, a.a.O., N. 14 zu § 208).

5.3 Die Steuerrekurskommission kommt in diesem Zusammenhang (im Einklang mit der hie-
sigen Rechtsprechung und der im Kommentar zum Zürcher Steuergesetz vertretenen Auffas-

sung, vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 14 zu § 208) weiterhin zum Ergebnis, dass 

das gesetzliche Grundpfandrecht betreffend die Grundstückgewinnsteuer auch den bei der Ver-

käuferin aufgelaufenen Verzugszins mitumfasst. Entscheidend ist, dass der Begriff der "Steuer" 

in der einschlägigen gesetzlichen Grundlage (Art. 241 Abs. 1 Bst. a StG) die Verzugszinsen 

mitbeinhaltet (vgl. E. 5.2). Diese Auslegung wird dabei nicht nur nach Art. 241 Abs. 1 Bst. a StG 

angewandt, sondern wird auch im Bereich der Sicherstellung von Steuern entsprechend vorge-

nommen (vgl. E. 5.1, Art. 242 StG). Diese Auffassung wird zudem von anderen staatlichen 

Behörden geteilt. So ist in Verfahren um definitive Rechtsöffnung bei Grundstückgewinnsteuer-

forderungen (bzw. der entsprechenden Pfandrechte) auch nicht beanstandet worden, wenn der 

Erwerber die Verzugszinsen des Verkäufers zu tragen hatte (vgl. den Rechtsöffnungsentscheid 

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des [damaligen] Appellationshofes vom 31.7.2003, in NStP 2003 S. 135 ff.). Insoweit ist durch 

die Erwerbenden bzw. hier die Rekurrentin hinzunehmen, dass sich das Grundpfand neben der 

geschuldeten Grundstückgewinnsteuern (Hauptforderung) auch auf die bei der Verkäuferin auf-

gelaufenen und der weiteren Verzugszinsen erstreckt (Nebenforderung). Diesbezüglich bleibt in 

Erinnerung zu rufen, dass die Erwerbenden auch die Möglichkeiten haben, ihrerseits bei den 

Verkaufenden eine Sicherstellung der Hauptforderung zu verlangen, um ihre Haftungsrisiken 

entscheidend zu minimieren (vgl. Art. 241 Abs. 1 Bst. b StG sowie VGE 100 2008 2351 vom 

2.10.2009, E. 4.3). Folglich ist auch das Rechtsbegehren 4 der Rekurrentin abzuweisen.

6. Dementsprechend kann keinem der von der Rekurrentin gestellten Rechtsbegehren ent-
sprochen werden (vgl. Bst. E sowie E. 3.6, E. 4 und E. 5.3). Der Einspracheentscheid der Steu-

erverwaltung ist somit zu bestätigen und der Rekurs abzuweisen.

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Rekurrentin kostenpflichtig. Sie hat die ge-
samten Verfahrenskosten zu tragen, einschliesslich allfälliger Auslagen für Gutachten oder an-

dere externe Kosten (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 

24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichts-

behörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Vorliegend 

sind die Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 2'000.-- damit der unterlegenen Rekurrentin 

aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.

Da die Rekurrentin im vorliegenden Fall unterliegt, werden keine Parteikosten gesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG).  

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Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2017 (Pfandrechtsverfahren) wird 

abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf eine Pau-

schalgebühr von CHF 2'000.--, werden der Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ B.________ zuhanden der A.________ GmbH 

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Einwohnergemeinde E.________ 

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Wermuth