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**Case Identifier:** ec9a4cd4-30f5-5390-928e-6781995d10d8
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-06
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 06.01.2012 I/2-2010/55
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-2-2010-55_2012-01-06.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/2-2010/55

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 06.01.2012

Entscheiddatum: 06.01.2012

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 06.01.2012
Art. 243 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Wenn die Voraussetzungen einer Nachsteuer 
nicht erfüllt sind, ist eine nachträgliche Veranlagung der 
Handänderungssteuer auf dem Werklohn nicht zulässig. Die vorläufige 
Steuerrechnung hat dann die Funktion einer anfechtbaren 
Feststellungsverfügung über das Bestehen einer 
Handänderungssteuerpflicht. Die Handänderungssteuer ist nur dann auf der 
Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten, wenn der Bauherr mit 
einem einzelnen Unternehmer eine umfassende Vereinbarung betreffend den 
geschuldeten Werklohn für die Erstellung der Baute trifft. Dies ist nicht der 
Fall, wenn der Bauherr mit verschiedenen Handwerkern einzelne - weder 
untereinander noch mit dem Vertrag über den Kauf des Baulandes 
verbundene - Werkverträge abschliesst. Auch der Umstand, dass der 
Veräusserer des Grundstücks oder der mit diesem zusammenwirkende 
Architekt im Auftrag des Bauherrn Verträge mit einzelnen Unternehmern 
abschliesst, rechtfertigt noch keine Bemessung der Handänderungssteuer 
nach dem Werklohn (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2,   6. 
Januar 2012, I/2-2010/55).

Präsident Ralph Steppacher, Mitglieder Rudolf Lippuner und Martin Würmli; 

Gerichtsschreiber Thomas Scherrer

X und Y S, Rekurrenten,

vertreten durch Dr.iur. Werner Ritter, Rechtsanwalt, Bahnhofstrasse 24, Postfach 142, 

9443 Widnau,

gegen

Gemeinderat A, Vorinstanz,

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vertreten durch lic.iur. Armin Thaler, Rechtsanwalt, Sonnenstrasse 5, Postfach 38, 

9004 St. Gallen,

betreffend

Handänderungssteuer

Sachverhalt:

A.- Die B AG und die Gebr. D AG erwarben am 3. März 2008 das Grundstück Nr. 001 in 

A. Am 2. März 2009 bewilligte der Gemeinderat die Überbauung einer Teilfläche von 

561 m  mit einem Einfamilienhaus mit gedecktem Sitzplatz und Garage entsprechend 

einem Projekt der C Architektur AG. Im Hinblick auf die Überbauung des Grundstücks 

mit vier Einfamilienhäusern (Haus A-D) wurde das Grundstück in vier Parzellen 

aufgeteilt. Beim Grundstück Nr. 001 verblieb eine Fläche von 561 m . Am 3. Februar 

2010 (Datum des Ausdrucks, erstellt am 3. Januar 2010) unterzeichneten X und Y S 

und die C Architektur AG einen Vertrag für Architekturleistungen zur Erstelllung eines 

Einfamilienhauses auf diesem Grundstück. Am 22. Februar 2009 (richtig: 2010) wurden 

diverse Projektänderungen bewilligt, nämlich eine Änderung des Grundrisses der 

Garagenanbaute, ein Flachdach anstelle des Walmdachs, ein gedeckter Sitzplatz neu 

in der Gebäudemitte und eine geringfügige Verschiebung des Gebäudes nach Westen.

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 31. März 2010 erwarben X und Y S von 

der B AG und der Gebr. D AG das Grundstück Nr. 001 zum Preis von Fr. 213'180.-- 

(561 m  à Fr. 380.--) zu je hälftigem Miteigentum. Die Handänderung wurde 

gleichentags im Grundbuch eingetragen. Am 10. Mai 2010 fand auf dem Grundstück 

Nr. 001 die Schnurgerüstkontrolle statt.

B.- Das Grundbuchamt A veranlagte X und Y S am 19. April 2010 mit 

Handänderungssteuern von Fr. 2'131.80 für den Kaufpreis von Fr. 213'180.-- 

(Rechnung Nr. xxx/2010) und am 23. April 2010 mit einer weiteren 

Handänderungssteuer von Fr. 5'000.-- für einen mutmasslichen Werklohn für die 

Erstellung des Einfamilienhauses von Fr. 500'000.-- (Rechnung Nr. yyy/2010). Die 

gegen die Veranlagung der Handänderungssteuer auf dem Werklohn erhobene 

Einsprache wies der Gemeinderat am 21. Juni 2010 ab.

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C.- Gegen den Einsprache-Entscheid vom 21. Juni 2010 (versandt: 28. Juni 2010) 

erhoben X und Y S durch ihren Rechtsvertreter mit Eingabe vom 12. Juli 2010 und 

Ergänzung vom 21. September 2010 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit 

dem Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge seien der angefochtene 

Einsprache-Entscheid und die ihm zugrunde liegende Veranlagung des 

Grundbuchamts A aufzuheben und die Handänderungssteuer auf der Grundlage des 

im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 31. März 2010 vereinbarten Kaufpreises 

von Fr. 213'180.-- zu veranlagen, eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung 

an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung ihres Rechtsvertreters vom 

23. Dezember 2010 die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge. Dazu nahmen die Rekurrenten mit Eingabe ihres Vertreters vom 

13. Mai 2011 Stellung. Der Vertreter der Vorinstanz verzichtete am 30. Mai 2011 auf 

eine weitere Stellungnahme.

Am 27. Juni 2011 ersuchte das Gericht die Rekurrenten, die von ihnen und den 

Unternehmern unterzeichneten Werkverträge einzureichen. Am 5. September 2011 

reichten die Rekurrenten weitere Unterlagen ein. Der Vertreter der Vorinstanz nahm am 

11. November 2011 Stellung und wies darauf hin, die Offerten und 

Auftragsbestätigungen seien zu grossen Teilen direkt an die C Architektur AG 

gegangen. Daraus sei zu schliessen, dass diese mit den Handwerkern verhandelt habe. 

Zahlreiche Unterlagen wiesen zudem ein Erstellungsdatum vor Abschluss des 

Kaufvertrages auf. Ganz offensichtlich habe bereits vor Abschluss des Kaufvertrags 

eine verpflichtende Abmachung mit der C Architektur AG bestanden. Bei geringfügigen 

Anpassungen des ursprünglich bewilligten Projektes könne nicht davon die Rede sein, 

die Baute sei nach den Wünschen der Rekurrenten gestaltet worden. Schliesslich liege 

für das Grundstück Nr. 001 eine Reservationsvereinbarung zwischen einem der 

früheren Grundeigentümer und dem Rekurrenten vom 29. Juni 2009 vor, die von der C 

Architektur AG stamme. Diese sei offensichtlich auch in den Verkauf der Liegenschaft 

involviert gewesen.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

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Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zur Beurteilung von Streitigkeiten betreffend 

Handänderungssteuern zuständig. Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben. Der 

Rekurs vom 12. Juli 2010 ist rechtzeitig innerhalb der Rekursfrist von 30 Tagen 

eingereicht worden. Er erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 21. September 2010 

in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 229 in 

Verbindung mit Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP).

Dem angefochtenen Einsprache-Entscheid der Vorinstanz vom 21. Juni 2010 liegt die 

Rechnung des Grundbuchamtes A Nr. yyy/2010 vom 23. April 2010 über eine 

Handänderungssteuer von Fr. 5'000.-- zugrunde. Die Veranlagung der 

Handänderungssteuer basiert auf einem mutmasslichen Werklohn von Fr. 500'000.--. 

Eine vorläufige Steuerrechnung wird dem Steuerpflichtigen bei nicht periodischen 

Steuern zugestellt, wenn die Höhe des mutmasslich geschuldeten Steuerbetrags eine 

solche rechtfertigt; Grundlage ist der mutmasslich geschuldete Steuerbetrag (Art. 229 

in Verbindung mit Art. 210 Abs. 1 lit. c und Abs. 3 StG). Wird die vorläufige 

Steuerrechnung bei nicht periodischen Steuern nicht innerhalb von 90 Tagen bezahlt, 

kann eine Akontozahlung verfügt werden (Art. 229 in Verbindung mit Art. 210 Abs. 4 

lit. b StG). Die Betreibung ist lediglich bei Schlussrechnungen und verfügten 

Akontozahlungen, nicht aber bei vorläufigen Rechnungen vorgesehen (vgl. Art. 229 in 

Verbindung mit Art. 216 Abs. 1 StG). Ob die vorläufige Steuerrechnung vom 23. April 

2010 damit rechtsmittelfähig ist, ist fraglich (zum Bundesrecht vgl. BGE 121 II 116 

E. 1b/cc, 120 Ib 97 E. 1b mit weiteren Hinweisen).

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist eine nachträgliche Veranlagung 

der Handänderungssteuer auf dem Werklohn bzw. auf dem Gebäude nur zulässig, 

wenn die Voraussetzungen einer Nachsteuer im Sinn von Art. 199 ff. StG gegeben sind. 

Die nachträgliche Veranlagung ist deshalb ausgeschlossen, wenn das Grundbuchamt 

davon ausgehen musste, dass "im Zusammenhang mit der Grundstücksveräusserung 

die Erstellung einer Baute vorgesehen" war (vgl. GVP 2007 Nr. 42). Die Veranlagung mit 

der auf dem Kaufpreis von Fr. 213'180.-- geschuldeten Handänderungssteuer erfolgte 

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mit Rechnung Nr. xxx/2010 am 19. April 2010. Die provisorische Rechnung Nr. yyy/

2010 über eine zusätzliche Handänderungssteuer von Fr. 5'000.-- auf dem 

mutmasslichen Werklohn von Fr. 500'000.-- erging am 23. April 2010, mithin noch 

innerhalb der 30-tägigen Einsprachefrist gegen die definitive Veranlagung vom 19. April 

2010. Da für die Steuerbehörden bei Veranlagungsverfügungen die 

Rechtsbeständigkeit erst mit Ablauf der Rechtsmittelfrist eintritt (vgl. für das Recht der 

direkten Bundessteuer Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 

2. Aufl. 2009, N 8 der Vorbemerkungen zu Art. 147-153a DBG und N 26 zu Art. 131 

DBG mit Hinweisen; BGE 121 II 273), stellt sich die Frage, ob es sich bei der 

provisorischen Rechnung um die Veranlagung einer Nachsteuer handelt, von 

vornherein nicht. Jedoch rechtfertigt es die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, in 

der vorläufigen Steuerrechnung vom 23. April 2010 eine Verfügung zu erblicken, mit 

der zumindest das Bestehen einer Handänderungssteuerpflicht des Rekurrenten auf 

der Grundlage mit dem Kaufvertrag vom 31. März 2010 zusammenhängender weiterer 

Leistungen zufolge eines Werkvertrags festgestellt wurde. Nach den allgemeinen 

Regeln des Steuerrechts ist eine Feststellungsverfügung über das Bestehen einer 

Steuerpflicht selbständig und nicht bloss im Zusammenhang mit einer konkreten 

Veranlagung anfechtbar. Deshalb kommt dem Rekurrenten hinsichtlich des Bestehens 

einer weiteren Handänderungssteuerpflicht jedenfalls ein Feststellungsinteresse zu 

(vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 

6. Aufl. 1999, S. 390 mit Hinweis auf GVP 1982 Nr. 35). Auf den Rekurs ist 

dementsprechend einzutreten.

2.- Die Rekurrenten haben am 31. März 2010 das Grundstück Nr. 001, U-Strasse, in A 

mit einer Fläche von 561 m  zum Preis von Fr. 213'180.-- (Fr. 380.--/m ) von der B AG 

und der Gebr. D AG erworben. Für diese Handänderung wurden sie mit Rechnung 

Nr. xxx/2010 vom 19. April 2010 rechtskräftig mit einer Handänderungssteuer von 

Fr. 2'131.80 (1% des Kaufpreises) veranlagt, wovon bei den Rekurrenten entsprechend 

Ziff. 2 der weiteren Vertragsbestimmungen im Kaufvertrag vom 31. März 2010 50%, 

d.h.Fr. 1'065.90 in Rechnung gestellt wurden. Am 23. April 2010 wurden die 

Rekurrenten vom Grundbuchamt A mit Rechnung Nr. yyy/2010 mit einer weiteren 

Handänderungssteuer über Fr. 5'000.-- veranlagt. Die Veranlagungsbehörde ging 

davon aus, mit dem Kaufvertrag vom 31. März 2010 sei ein Generalunternehmer- 

bzw. Werkvertrag für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück 

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Nr. 001 verbunden, so dass auch auf dem Werklohn – mutmasslich Fr. 500'000.-- – 

eine Handänderungssteuer geschuldet sei. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist das 

Bestehen eines solchen Generalunternehmer- oder Werkvertrags umstritten.

a) Im Rekurs wird im Wesentlichen geltend gemacht, liege ein bereits bewilligtes 

Bauprojekt vor, heisse dies nicht, dass der Architekt auch als Generalunternehmer tätig 

sei. Die C Architektur AG sei zwar als Generalunternehmerin tätig, betätige sich aber 

genauso in den Bereichen Architektur, Bauleitung und Bauberatung. Die Rekurrenten 

hätten einen Generalunternehmervertrag abschliessen können, sich aber für einen 

Vertrag über Architekturleistungen entschieden und Planer und Bauhandwerker frei 

bestimmen können. Zusammen mit dem Kaufvertrag sei weder ein 

Generalunternehmer- oder Werkvertrag abgeschlossen noch die Verpflichtung zum 

Abschluss eines solchen Vertrags eingegangen worden. Der Architekturvertrag habe 

jederzeit gekündigt werden können.

b) Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in 

der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als 

Handänderung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der 

wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Der 

Steueranspruch entsteht mit der Handänderung und wird mit der Rechnungstellung 

fällig (Art. 241 Abs. 3 StG). Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242 

Abs. 1 StG). Gemäss Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen 

weiteren Leistungen des Erwerbers bemessen.

Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die 

Erstellung oder Fertigstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch 

eine Einheit bilden, so ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis 

und Werklohn zu entrichten. Kauf- und Werkvertrag hängen so voneinander ab 

(sogenannte Baubindung), dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern 

gekommen wäre und das Geschäft als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen 

Hauses gleichkommt. Massgebend ist, ob der Erwerber mit dem Abschluss eines 

Kaufvertrages und eines damit verbundenen Werkvertrages Rechtsgeschäfte tätigt, die 

wirtschaftlich gesehen die Übertragung der Verfügungsgewalt an einer bestimmten 

Baulandparzelle mit einem bestimmten darauf zu errichtenden Gebäude zum 

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Gegenstand haben. Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzelfalles 

heranzuziehen, wobei der Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein 

muss, dem Erwerber ein schlüsselfertiges Haus zu verkaufen. Die Praxis hat zu diesem 

Zweck zahlreiche Indizien entwickelt, die den Steuerbehörden als Entscheidungshilfen 

dienen. Massgebend sind die Verhältnisse bei Vertragsabschluss (vgl. Weidmann/

Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, 

S. 444/445 mit Hinweisen auf Praxis und Rechtsprechung). Ausschlaggebend ist, ob 

der Käufer im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs noch frei entscheiden kann, (wann 

und) wie er sein Land überbauen will (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.114/2006 vom 

3. Mai 2006 E. 2.3).

Die st. gallische Veranlagungspraxis erblickt Indizien für eine Baubindung darin, dass 

der Werkvertrag in den Kaufvertragsbestimmungen integriert ist, der Kauf- oder 

Besitzesantritt auf den Zeitpunkt der Bauvollendung hinausgeschoben wird, der 

Abschluss eines Werkvertrages ausbedungen wird, ein Pauschalpreis für Boden und 

Bau vereinbart ist oder der Verkäufer Baugarantien trägt (vgl. StB 243 Nr. 1). Nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung können verschiedene Tatsachen auf eine 

Baubindung hinweisen. Massgebend kann namentlich die Tatsache sein, dass für ein 

Grundstück auch ein Werkvertrag abgeschlossen wird und in jeweils beiden Verträgen 

auf den andern Vertrag Bezug genommen wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.

205/2002 vom 8. November 2002 E. 3.2). Eine solche Tatsache kann auch darin 

erblickt werden, dass im Zeitpunkt des Grundstückkaufs bereits ein fertiges Bauprojekt 

vorlag, weil die Werkverträge sehr kurze Zeit nach dem Grundstückskauf (zwanzig 

Tage) abgeschlossen wurden und zudem auf einem Angebot basierten, welches bereits 

vor dem Grundstückskauf unterbreitet worden war. Auf eine Baubindung deuten auch 

eine wenige Tage nach dem Landerwerb erteilte Baubewilligung, die auf vor dem Kauf 

erstellten Plänen beruht, und die im Grundstückskauf bei einer Konventionalstrafe von 

Fr. 50'000.-- vereinbarte Verpflichtung, die Bauarbeiten einer bestimmten 

Unternehmung zu übertragen, hin. Ohne weiteres kann von einer Baubindung 

ausgegangen werden, wenn den Käufern im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs bereits 

ein fertiges Bauprojekt vorlag und diese sich im Kaufvertrag zur Übertragung der 

Bauarbeiten an eine bestimmte Firma verpflichten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.

302/2005 vom 4. November 2005 E. 4.2).

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Nach der st. gallischen Rechtsprechung setzt die Veranlagung der 

Handänderungssteuer auf dem Werklohnes zusammen mit dem Preis für das nicht 

überbaute Land einen einheitlichen Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes 

voraus (vgl. GVP 1966 Nr. 3, 1976 Nr. 21, 1992 Nr. 18). Demgegenüber erfolgt keine 

Zurechnung des Werklohnes zum Erwerbspreis eines Grundstückes, wenn sich der 

Verkäufer lediglich gewisse Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude versprechen 

lässt, der Käufer aber im Übrigen frei ist, wann und wie er sein Grundstück überbauen 

will (GVP 1987 Nr. 24). Auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung schliesst nicht 

aus, dass bei entsprechendem Nachweis der weiteren Gestaltungsfreiheit der 

Käuferschaft nach dem Erwerb eines bereits erstellten Rohbaus, der Werklohn nicht 

hinzuzurechnen ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.229/2001 vom 7. Januar 2002 

E. 2b/bb).

Die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn erfordert weder eine 

wirtschaftliche Identität zwischen Grundeigentümer und Werkersteller noch deren 

Zusammenwirken (vgl. StB 243 Nr. 1; GVP 1992 Nr. 18). Eine solche Auslegung und 

Anwendung von Art. 243 Abs. 1 StG ist zulässig, da sich der Bestimmung nicht 

entnehmen lässt, dass die Handänderungssteuer nur dann auf dem Gesamtpreis für 

Land und Werk geschuldet ist, wenn der Grundstücksverkäufer und der 

Bauunternehmer zusammenwirken (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.114/2006 vom 

3. Mai 2006, E. 2.3). Das Verwaltungsgericht hat an der Auslegung von Art. 243 Abs. 1 

StG festgehalten, nach der auch Leistungen an einen Dritten in die 

Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer eingeschlossen werden können. 

Erforderlich ist jedoch, dass ein innerer Zusammenhang zwischen Kauf- und 

Werkvertrag in dem Sinne bejaht werden kann, dass der eine Teil des Vertrags ohne 

den anderen nicht abschlossen worden wäre bzw. der Werkvertrag in der 

Grundstückübertragung eingeschlossen ist. Bei einer wirtschaftlichen 

Betrachtungsweise muss das Geschäft als Ganzes dem Verkauf eines fertigen Hauses 

gleichkommen. Diese Auffassung entspricht auch dem Zweck der 

Rechtsverkehrssteuer, die den gesamten Vermögensübergang als solchen erfassen will 

(vgl. SGE 2009 Nr. 12; GVP 1987 Nr. 24).

Bei belastenden Verfügungen ist es grundsätzlich die die Belastung verfügende 

Behörde, welche die Folgen der Beweislosigkeit trägt. Im Steuerrecht gilt deshalb der 

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Grundsatz, dass die Veranlagungsbehörde die Beweislast für die steuerbegründenden 

Tatsachen trägt, während den Steuerpflichtigen die Beweislast für jene Tatsachen trifft, 

welche die Steuerschuld aufheben oder vermindern (vgl. Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 628/629; 

Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 379 f.).

c) aa) Die Rekurrenten haben das Grundstück Nr. 001 am 31. März 2010 von der B AG 

und der Gebr. D AG erworben. Während zwischen den Rekurrenten oder der C 

Architektur AG einerseits und der B AG anderseits keine weiteren vertraglichen 

Verbindungen im Zusammenhang mit der Überbauung ersichtlich sind, wurden in der 

Zeit vom 7. Mai bis 2. Juli 2010 die Baumeisterarbeiten von der Gebr. D AG erbracht 

und den Rekurrenten in Rechnung gestellt (vgl. act. 39; 1. A-Konto-Zahlungsgesuch 

vom 2. Juli 2010 über Fr. 130'000.--, Vergütungsauftrag Nr. 7.01 vom 8. Juli 2010). Die 

Übertragung der Baumeisterarbeiten war mit dem Kaufvertrag insofern verbunden, als 

im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags mit dem Verkäufer und Baumeister 

bereits ein Werkvertrag bestand. Indessen beinhaltete dieser Werkvertrag lediglich 

einen Teil der im Zusammenhang mit der Erstellung des Einfamilienhauses 

erforderlichen Arbeiten, so dass allein daraus nicht geschlossen werden kann, 

wirtschaftlich betrachtet sei ein fertiges Haus verkauft worden (vgl. GVP 2009 Nr. 50).

Unbestritten ist, dass die Rekurrenten und die C Architektur AG einen am 3. Januar 

2010 erstellten Vertrag über Architekturleistungen unterzeichneten und dass zwischen 

dem Architekturbüro und der B AG, die als Miteigentümerin am Verkauf des 

Grundstücks beteiligt war, wirtschaftliche Identität besteht. Zwar bestehen aufgrund 

des zeitlichen Ablaufs der Verhandlungen, der Einreichung des Baugesuches und des 

Abschlusses des Kaufvertrags Anhaltspunkte dafür, dass der Abschluss des 

Kaufvertrags am 31. März 2010 und der Architekturvertrag vom 3. Januar 2010 sich 

gegenseitig insofern bedingten, als der Verkauf des Baulandes durch die B AG und die 

Gebr. D AG von der Übernahme des von der C Architektur AG ausgearbeiteten 

Projektes abhing. Zudem bestanden mit einzelnen Unternehmern bereits vor dem 

Abschluss des Kaufvertrags und teilweise vor der Unterzeichnung des 

Architekturvertrags Werkverträge, die von der C Architektur AG bzw. von der 

Baugesellschaft D abgeschlossen worden waren. Darunter fällt beispielsweise die 

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Vereinbarung mit dem Gerüstbauer (Auftragsbestätigung vom 22. März 2010; 

vgl. act. 38, Vorbereitungsarbeiten).

Insoweit kann durchaus von einer zumindest teilweisen Baubindung ausgegangen 

werden. Dies allein genügt allerdings nach der dargestellten st. gallischen 

Rechtsprechung nicht für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn. 

Vielmehr ist ein einheitlicher Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes 

vorausgesetzt.

bb) Aus den Akten ergeben sich weder ein Hinweis auf einen einheitlichen, mit dem 

Architekturunternehmen abgeschlossenen Werkvertrag über die Errichtung des 

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 001 noch Anhaltspunkte dafür, dass die 

Rekurrenten bei der Arbeitsvergabe in der Wahl der ausführenden Unternehmer und 

der Gestaltung des Innenausbaus völlig gebunden waren.

Für einzelne Arbeitsgattungen lagen bei Abschluss des Kaufvertrags am 31. März 2010 

an die C Architektur AG oder die Baugesellschaft D gerichtete Offerten vor, die dann 

aber von den Rekurrenten – teilweise in veränderter Form – angenommen wurden. Für 

die Sanitäreinrichtungen reichte die S AG der C Architektur AG am 15. März 2010 – 

nach einem Ausstellungsbesuch der Rekurrenten am 9. März 2010 – eine Offerte ein, 

welche jedoch zweimal – nach weiteren Ausstellungsbesuchen – am 17. Juni 2010 und 

am 28. Juni 2010 angepasst wurde (vgl. act. 38; Sanitäreinrichtungen/

Kücheneinrichtungen). Die R AG offerierte am 17. März 2010 Balkon- und Französische 

Geländer. Die Offerte wurde am 21. Oktober 2010 angepasst. Sie sind zwar an die C 

Architektur AG gerichtet, die Rechnungen für die 1. Akontozahlung vom 22. Dezember 

2010 (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 30.01) und für die Restzahlung vom 28. März 

2011 (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 33.01) gingen jedoch ebenso wie eine 

Mahnung für eine ausstehende Zahlung an die Rekurrenten (vgl. act. 38; 

Metallbauarbeiten). Für die Bodenbeläge lagen zwei verschiedene Offerten der S AG 

vom 25. Februar 2010 vor. In der angepassten Offerte vom 12. März 2010 wird der 

vorher offerierte Parkett als "bauseits geliefert" aufgeführt. Von der S AG wurden 

schliesslich am 27. August 2010 die Unterlagsböden in Rechnung gestellt (vgl. act. 39; 

Vergütungsauftrag Nr. 15.01). Für die Bodenbeläge lagen auch Offerten der K Keramik 

AG vom 22. Februar 2010 und vom 17. Juni 2010 und ein den Rekurrenten 

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unterbreitetes Angebot der F GmbH vom 26. April 2010 vor. Die Rekurrenten liessen 

sich zudem in der Ausstellung der B Parkett AG beraten und wünschten gemäss 

Rückmeldung vom 23. Februar 2010 eine Offerte (vgl. act. 38; Bodenbeläge). Der 

Parkett wurde schliesslich vom Rekurrenten bei der B Parkett AG persönlich abgeholt 

und am 25. August 2010 bar bezahlt (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 13.01).

Für andere Arbeitsgattungen lagen bei Abschluss des Kaufvertrags am 31. März 2010 

an die Rekurrenten gerichtete Offerten und mit ihnen getroffene Vereinbarungen vor. 

Dies gilt beispielsweise für die Küche. Die Auftragsbestätigung der H AG vom 

24. Februar 2010 ist an die Rekurrenten gerichtet, die auch als Bauherren bezeichnet 

werden. Ebenso gingen die Statusrapporte über die noch zu erledigenden Arbeiten 

vom 8. Oktober 2010 und vom 12. November 2010 (vgl. act. 38; Sanitäranlagen/

Kücheneinrichtungen) und die Rechnungen vom 23. April 2010 und vom 4. Oktober 

2010 über Akontozahlungen (vgl. act. 39; Vergütungsaufträge Nrn. 2.01 und 19.01) an 

die Rekurrenten. Ebenso offerierte die I AG dem Rekurrenten am 19. Februar 2010 

Einbauschränke und Türen (vgl. act. 38; Schreinerarbeiten/Spezialverglasungen (inn.)/

Schliessanlagen) und stellte ihm dafür sowie für Badmöbel am 12. November 2010 

Rechnung (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 22.01).

Sodann wurden für einzelne Arbeitsgattungen Offerten vor und nach Abschluss des 

Kaufvertrags am 31. März 2010 an die Rekurrenten gerichtet und Aufträge ihnen 

gegenüber nach Abschluss des Kaufvertrags bestätigt. So richteten sich die Offerten 

der Elektro O AG für die elektrischen Anlagen vom 26. März 2010 und vom 31. Mai 

2010 (vgl. act. 38; Elektroanlagen) und auch die Rechnungen für die 1. Akontozahlung 

vom 15. Juli 2010 (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 11.01) an die Rekurrenten. Die 

Auftragsbestätigung der D Baustatik GmbH vom 19. April 2010 wurde auch vom 

Rekurrenten als Bauherr unterzeichnet (vgl. act. 38; Honorare); die Rechnung vom 

23. Juni 2010 ging ebenfalls an die Rekurrenten (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag 

Nr. 5.01). Für Storen und Rollläden lag zwar am 17. Juni 2010 ein an die C Architektur 

AG gerichtetes Angebot der G AG vor (vgl. act. 38; Äuss. Oberflächenbehandlung/

Äussere Abschlüsse/Sonnenschutz). Der Rechnung vom 22. Dezember 2010, die an 

den Rekurrenten gerichtet war, lag jedoch eine andere Offerte zugrunde (vgl. act. 39; 

Vergütungsauftrag Nr. 30.01).

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Schliesslich liegen für verschiedene Lieferungen Rechnungen in den Akten, aus denen 

die Rekurrenten lediglich, aber immerhin als Bauherren hervorgehen. Dies gilt 

beispielsweise für die Rechnung der H AG vom 20. Juli 2010 für diverse Leuchtkörper 

(vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 14.01).

Allerdings waren bei einzelnen Arbeitsgattungen die C Architektur AG oder die 

Baugesellschaft D an den Werkverträgen beteiligt. Dies gilt beispielsweise für den von 

der M AG entsprechend der an die C Architektur AG gegangenen Auftragsbestätigung 

vom 22. März 2010 erstellten Gerüstbau (vgl. act. 38; Baugrubenaushub/

Baumeisterarbeiten); die Rechnung vom 5. Oktober 2010 ging an die Baugesellschaft D 

AG (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 19.01). Sodann gilt dies auch für die 

Auftragsbestätigung der W AG, die am 1. Juni 2010 an die Baugesellschaft D gerichtet 

war (vgl. act. 38; Fenster/Aussentüre/Tore); die Rechnungen über die 1. Akontozahlung 

vom 13. Juli 2010 (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 9.01) und die Restzahlung vom 

30. Dezember 2010 (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 32.01) gingen – ebenso wie die 

Baugarantie-Solidarbürgschaft des Verbandes Schweizerischer Schreinermeister und 

Möbelfabrikanten vom 14. Dezember 2010 (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 32.01) 

an die C Architektur AG. Ebenso war die Offerte für Flachdach- und Spenglerarbeiten 

der F AG, Haustechnik, vom 27. Mai 2010 an die C Architektur AG gerichtet; sie wurde 

am 28. Mai 2010 vom Architekten unterzeichnet (vgl. act. 38; Spenglerarbeiten/

Blitzschutz/Bedachungsarbeiten). Auch die Rechnungen für die 1. Akontozahlung vom 

15. Juli 2010 (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 11.01) ging an die C Architektur AG. 

Für die Sanitärinstallationen ist in den Akten keine Offerte enthalten. Die F AG, 

Haustechnik, stellte bei der C Architektur AG Rechnung, nämlich am 5. Juli 2010 für 

eine 1. Akontozahlung (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 6.01) und am 22. November 

2010 für die Restzahlung (vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 24.01). Ebensowenig liegt 

für die Heizungsanlage eine Offerte vor. Die Rechnungen – wiederum der F AG, 

Haustechnik – für die 1. Akontozahlung vom 9. September 2010 (vgl. act. 39; 

Vergütungsauftrag Nr. 15.01) und für die Restzahlung vom 22. November 2010 

(vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 24.01) gingen an die C Architektur AG. Auch für die 

von der T AG ausgeführten Gipserarbeiten liegen lediglich Rechnungen an die C 

Architektur AG für eine erste Teilzahlung vom 20. September 2010 (vgl. act. 39; 

Vergütungsauftrag Nr. 17.01) und die Restzahlung vom 23. Dezember 2010 

(vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 30.01) vor. Gleiches gilt für die Malerarbeiten des 

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Malergeschäfts H (Rechnung vom 24. September 2010 für 1. Akontozahlung; 

vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 18.01).

cc) Die Rekurrenten waren zumindest teilweise frei, mit welchen Unternehmern und in 

welchen Details sie das Einfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. 001 realisieren 

wollten. Wenn bereits vor dem Kauf des Grundstückes am 31. März 2010 – und bereits 

vor der Unterzeichnung des Vertrags über Architekturleistungen am 3. Februar 2010 – 

einzelne Offerten vorlagen und Werkverträge abgeschlossen waren, lässt sich daraus 

nicht schliessen, die C Architektur AG habe sich verpflichtet, den Rekurrenten ein 

schlüsselfertiges Haus zu liefern. Der Kauf eines Baugrundstückes und der Abschluss 

von Werkverträgen, insbesondere auch von Architekturverträgen, zu dessen 

Überbauung – vorab mit selbstgenutztem Wohneigentum – hängen regelmässig derart 

miteinander zusammen, dass der eine ohne die anderen nicht abgeschlossen worden 

wären. Entscheidend für eine Berücksichtigung des Werklohnes bei der Veranlagung 

der Handänderungssteuer muss aber sein, dass das Geschäft als Ganzes dem Verkauf 

eines fertigen Hauses gleichkommt. Die Übernahme eines Projektes entspricht im 

Ergebnis auch dem Vorgehen eines Bauherrn, der einen Architekten im Rahmen eines 

Architektenvertrags mit der Ausarbeitung eines Projektes beauftragt und anschliessend 

selbständig einzelne Werkverträge mit den Handwerkern der verschiedenen Branchen 

abschliesst. Ein schlüsselfertiges Gebäude ist auch dann nicht geschuldet, wenn der 

Architekt nicht nur mit dem Verfassen des Projektes, sondern auch mit der Bauleitung 

betraut wird. Die C Architektur AG ist im Rahmen des mit den Rekurrenten 

bestehenden Vertrags über Architekturleistungen tätig geworden. Ein wesentlicher Teil 

der Vertragsverhältnisse zu den einzelnen Arbeitsgattungen bestand ausdrücklich 

zwischen den Rekurrenten und den entsprechenden Bauhandwerkern. Soweit die C 

Architektur AG oder die Baugesellschaft D an den Werkverträgen beteiligt sind, ist in 

Betracht zu ziehen, dass sie als Vertreter der Rekurrenten gehandelt haben oder die 

Verträge später auf die Rekurrenten übergegangen sind.

Dass die Rekurrenten als Bauherren mit den einzelnen Handwerkern Werkverträge über 

einzelne Arbeiten abschlossen, wird durch die an sie gerichteten Rechnungen 

verschiedener Unternehmer nahegelegt. Auch jene Rechnungen, welche die 

Handwerker direkt an die C Architektur AG richteten, wurden über das Baukreditkonto, 

welches die Raiffeisenbank Diepoldsau-Schmitter für die Rekurrenten führte, bezahlt 

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(vgl. act. 39; beispielsweise Vergütungsauftrag Nr. 24.01, Zahlungsanweisung Nr. 40; 

Vergütungsauftrag Nr. 23.01, Zahlungsanweisung Nr. 38). Die Rekurrenten – und nicht 

die C Architektur AG – waren gegenüber den Unternehmern zahlungspflichtig. 

Dementsprechend waren die Unternehmer auch gegenüber den Rekurrenten – nicht 

gegenüber der C Architektur AG als General- oder Totalunternehmerin – 

leistungspflichtig. Beim Erwerb eines fertigen Hauses wären die Zahlungen als 

Teilzahlungen an den General- oder Totalunternehmer und nicht an die einzelnen 

Handwerker gegangen.

Diese einzelnen Vertragsverhältnisse schliessen einen gleichzeitig bestehenden 

einheitlichen Werkvertrag des Rekurrenten mit einem einzigen Anbieter über die 

schlüsselfertige Erstellung eines Einfamilienhauses aus. Umgekehrt bestehen auch 

keine Anhaltspunkte dafür, dass das Architekturbüro die gesamte Ausführung eines 

Bauwerkes übernommen (Generalunternehmer) und auch noch die Planungs-, 

namentlich die Projektierungsarbeiten für das vom Bauherrn bestellte Bauwerk 

geleistet (Totalunternehmer; vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.396/2001 vom 24. April 

2002 E. 1; A. Koller, in: Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Band VI/

2/3/1, Bern 1998, N 201 ff. zu Art. 363 des Schweizerischen Obligationenrechts, SR 

220, abgekürzt: OR) und Verträge mit den einzelnen (Sub-)Unternehmern 

abgeschlossen hat. Die einzelnen ausführenden Unternehmer sind damit nicht 

gegenüber einem General- oder Totalunternehmer, sondern unmittelbar gegenüber 

dem Bauherrn für die Erstellung der einzelnen Gebäudeteile rechtlich verantwortlich.

dd) Es liegt dementsprechend auch keine Vereinbarung über einen einheitlichen, einem 

einzelnen Unternehmer geschuldeten Werklohn für die Erstellung des 

Einfamilienhauses vor. Vielmehr wurde zwischen den Handwerkern und dem 

Rekurrenten für die einzelnen Arbeiten jeweils das dafür geschuldete Entgelt vereinbart. 

Weder die B AG noch die C Architektur AG schuldeten den Rekurrenten im Gegenzug 

ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus. Daran ändert nichts, wenn die C Architektur AG 

die im Rahmen des Architekturvertrags vereinbarten üblichen Aufgaben erfüllte. 

Entscheidend ist, dass der Rekurrent mit verschiedenen Handwerkern einzelne, weder 

unter einander noch insbesondere mit dem Vertrag über den Kauf des Baulandes 

verbundene Werkverträge abschloss. Die Rekurrenten waren damit zumindest teilweise 

frei, wie und mit wem sie das erworbene Land überbauen wollten. Insbesondere stand 

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im Zeitpunkt des Kaufs des Bodens noch nicht für alle Arbeitsgattungen fest, mit 

welchen Handwerkern die Rekurrenten Werkverträge abschliessen würden. Zumindest 

diese Werkverträge konnten deshalb mit dem Grundstückkaufvertrag keine 

wirtschaftliche Einheit bilden.

d) Die von der Vorinstanz gegen diese Beurteilung vorgebrachten Argumente sind nicht 

geeignet, das Bestehen eines Werkvertrags über die Erstellung eines schlüsselfertigen 

Einfamilienhauses zwischen dem Rekurrenten und der C Architektur AG zu belegen.

aa) Die wirtschaftliche und personelle Verflechtung der B AG und der C Architektur AG, 

der Umstand, dass die C Architektur AG auch als Generalunternehmerin tätig ist, und 

die Ausschreibung überbauter Grundstücke zum Verkauf sind zwar Indizien für eine 

Baubindung. Sie können allerdings einen tatsächlich fehlenden Werkvertrag, dessen 

Gegenstand die Erstellung eines schlüsselfertigen Gebäudes ist, nicht ersetzen.

bb) Die Vorinstanz verweist auf die zu grossen Teilen an die C Architektur AG 

gehenden Offerten und Auftragsbestätigungen. Es mache deshalb keinen Sinn, wenn 

die Rekurrenten erklärten, sie hätten die Bauarbeiten normal ausgeschrieben und seien 

mit den Bauhandwerkern, welche sie bestimmten, die Werkverträge eingegangen. 

Vielmehr habe mehrheitlich die C Architektur AG mit den Handwerkern verhandelt.

Aus den eingereichten Unterlagen kann auf eine weitgehende Unterstützung der 

Rekurrenten durch die C Architektur AG bei der Planung und der Realisierung ihres 

Einfamilienhauses geschlossen werden. Diese Unterstützung kann ein Architekt einem 

Bauherrn im Rahmen eines Vertrags über Architekturleistungen und Bauberatung 

bieten, ohne dass er sich rechtlich verpflichtet, dem Vertragspartner ein 

schlüsselfertiges Haus zu liefern. Die Erfüllung dieser Aufgaben führt nicht dazu, dass 

Gegenstand des Vertrags zwischen dem Architekten und dem Bauherrn das 

schlüsselfertige Gebäude wird. Vielmehr leistet der Architekt Unterstützung bei der 

Einholung von Offerten, bei der Vergabe der Arbeiten an die einzelnen Unternehmer 

und bei der Bau- und Zahlungskontrolle.

cc) Die Vorinstanz weist darauf hin, eine bemerkenswerte Anzahl der eingereichten 

Unterlagen weise ein Erstellungsdatum vor Abschluss des Kaufvertrages auf und sei an 

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die C Architektur AG adressiert. Ebenso datiere der Architekturvertrag vor dem 

Abschluss des Kaufvertrags. Deshalb seien die Rekurrenten in ihrer Entscheidung, wie 

sie das Grundstück überbauen werden, nicht frei gewesen. Es trifft zu, dass mit 

einzelnen Unternehmern bereits vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück 

am 31. März 2010 Werkverträge abgeschlossen wurden. Insoweit besteht aufgrund des 

zeitlichen Ablaufs ein Zusammenhang zwischen dem Kaufvertrag und den vorher 

abgeschlossenen Werkverträgen in dem Sinn, dass der erstere eine zwingende Folge 

der Letzteren war. Dieser Umstand führt indessen nicht dazu, dass die Rekurrenten von 

der C Architektur AG und den Veräusserern des Grundstückes ein schlüsselfertiges 

Haus erwarben. Die Leistungen des Architekten bei der Einholung von Offerten, bei der 

Vergabe der Arbeiten und bei der Bau- und Zahlungskontrolle können – wie bei den 

Rekurrenten – durchaus auch vor dem Kauf des Grundstückes erbracht werden.

dd) Die Vorinstanz bringt vor, das Baugesuch sei für das Projekt der Baugesellschaft D 

c/o C Architektur AG lange vor dem Abschluss des Kauvertrags eingereicht und am 

2. März 2009 bewilligt worden. Die nachträglichen Änderungen hätten dann lediglich 

noch geringfügige Anpassungen betroffen. Auch diesbezüglich könne nicht die Rede 

davon sein, die Rekurrenten hätten eine Baute erstellt, die gänzlich nach ihren 

Wünschen gestaltet worden sei.

Der Rekurrent bekundete erstmals am 11. Februar 2009 Interesse an einer der vier 

Liegenschaften an der U-Strasse in A. Er hat mit der C Architektur AG am 29. Mai 2009 

eine Reservations-/Kaufvereinbarung über die Teilparzelle D des Grundstücks Nr. 001 

abgeschlossen (vgl. act. 39; Diverses, am Schluss). Nach Besprechungen mit den 

Rekurrenten unter anderem am 15. April 2009 und im Sommer des Jahres 2009 erfuhr 

das bestehende Projekt der S+L Architektur für die Überbauung dieses 

Teilgrundstücks, dessen Bau am 2. März 2009 vom Gemeinderat A bewilligt worden 

war, verschiedene Änderungen, die am 22. Februar 2010 von der Baukommission A 

bewilligt wurden (Grundrissänderung der Garagenanbaute, Flachdach anstelle 

Walmdach, gedeckter Sitzplatz neu in der Gebäudemitte, geringfügige Verschiebung 

des Gebäudes nach Westen unter Einhaltung des kleinen Grenzabstandes). Aus der 

Übernahme eines Projektes kann noch nicht geschlossen werden, der Käufer eines 

nicht überbauten Grundstückes erwerbe ein schlüsselfertiges Haus. Für die 

Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn bei der Veranlagung der 

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Handänderungssteuer genügt es nicht, dass die Erwerber des Bodens in der 

Überbauung nicht mehr in allen Belangen völlig frei sind.

ee) Die Vorinstanz weist schliesslich auf die persönlichen Verflechtungen zwischen der 

B AG und der C Architektur AG hin. Die aufgrund dieser Verflechtungen 

gleichgerichteten Interessen sind unbestritten. Sie müssen sich allerdings nicht in 

einem Generalunternehmervertrag äussern, sondern können sich allein im Umstand 

niederschlagen, dass die C Architektur AG – wie bei den Rekurrenten – insoweit 

profitiert, als ein von ihr ausgearbeitetes Projekt übernommen wird und sie 

Dienstleistungen im Architekturbereich, in der Bauleitung und in der Unterstützung der 

Bauherren erbringen kann.

ff) Die Schnurgerüstkontrolle auf dem Grundstück Nr. 001 fand am 10. Mai 2010 statt 

(vgl. act. 39; Vergütungsauftrag Nr. 31.01). Mithin ist davon auszugehen, dass mit dem 

Bau des Gebäudes erst nach dem Abschluss des Kaufvertrags am 31. März 2010 

begonnen wurde.

e) Zusammenfassend ergibt sich damit, dass der Kaufvertrag zwischen den 

Rekurrenten einerseits und der B AG und der Gebr. D AG anderseits vom 31. März 

2010 über das Grundstück Nr. 001 an der U-Strasse in A mit gleichzeitigem 

Besitzesantritt nicht mit einem Werkvertrag verbunden war, in welchem ein General- 

oder Totalunternehmer sich zur Erstellung und Übergabe eines schlüsselfertigen 

Einfamilienhauses verpflichtete. Daher bestand kein Anlass, auf dem – mutmasslichen 

– Werklohn von Fr. 500'000.-- eine Handänderungssteuer zu erheben. 

Dementsprechend ist der Rekurs gutzuheissen und der angefochtene Einsprache-

Entscheid der Vorinstanz vom 21. Juni 2010 und die ihm zugrunde liegende Rechnung 

Nr. yyy/2010 vom 23. April 2010 sind aufzuheben. Es ist festzustellen, dass es mit der 

rechtskräftigen Veranlagung einer Handänderungssteuer von Fr. 2'131.80 für den Kauf 

des Grundstückes Nr. 001, A, gemäss Rechnung Nr. xxx/2010 des Grundbuchamtes A 

vom 19. April 2010 sein Bewenden hat.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der 

politischen Gemeinde A zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

Fr. 1'200.-- ist angesichts des Umstandes, dass von der Verwaltungsrekurskommission 

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gleichzeitig über zwei weitere ähnlich gelagerte Angelegenheiten mit denselben 

Parteivertretern zu befinden ist, angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Die Finanzverwaltung ist anzuweisen, den 

Rekurrenten den Kostenvorschuss von Fr. 900.-- zurückzuerstatten.

Gemäss Art. 98 Abs. 2 VRP werden im Rekursverfahren ausseramtliche Kosten 

entschädigt, soweit sie aufgrund der Rechts- und Sachlage als notwendig und 

angemessen erscheinen. Umstritten war die Auslegung des Begriffs der 

wirtschaftlichen Einheit von Kauf- und Werkvertrag im Sinn des 

Handänderungssteuerrechts, so dass der Verzicht auf den Beizug eines 

Rechtsvertreters im Rekursverfahren nicht zumutbar war. Der Vertreter des 

Rekurrenten hat keine Kostennote eingereicht. Vor der Verwaltungsrekurskommission 

gilt der Pauschaltarif (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für Rechtsanwälte und 

Rechtsagenten; sGS 963.75, abgekürzt: HonO). Angesichts des Aktenumfangs und des 

Aufwands für die Rekurseingabe und die Einreichung der weiteren Akten einerseits und 

des Umstandes, dass der Rechtsvertreter zwei weitere Verfahren mit vergleichbarer 

Ausgangslage vor der Verwaltungsrekurskommission führt anderseits, erscheint ein 

Honorar von Fr. 1'800.-- als angemessen (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen; 

Art. 28  und Art. 29 HonO). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren 

Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98  VRP). Da der Rekurs 

gutzuheissen ist, sind den Rekurrenten die ausseramtlichen Kosten vollständig zu 

entschädigen (Art. 98  VRP; Leuenberger/Uffer-Tobler, Schweizerisches 

Zivilprozessrecht, Bern 2010, Rz. 10.38). Kostenpflichtig ist die politische Gemeinde A.

Entscheid:

1.    Der Rekurs wird gutgeheissen und der angefochtene

       Einsprache-Entscheid der Vorinstanz vom 21. Juni 2010 und die

       ihm zugrunde liegende Veranlagung des Grundbuchamtes A vom

       23. April 2010 (Rechnung Nr. yyy/2010) werden aufgehoben.

2.    Es wird festgestellt, dass es mit der rechtskräftigen Veranlagung einer

bis

bis

ter

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       Handänderungssteuer von Fr. 2'131.80 für den Kauf des Grundstückes

       Nr. 2946, A, gemäss Rechnung Nr. xxx/2010 des Grundbuchamtes A vom

       19. April 2010 sein Bewenden hat.

3.    Die politische Gemeinde A bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 1'200.--.

4.    Die Finanzverwaltung wird angewiesen, den Rekurrenten den

       Kostenvorschuss von Fr. 900.-- zurückzuerstatten.

5.    Die politische Gemeinde A hat die Rekurrenten mit Fr. 1'800.--

       (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entschädigen.

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	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 06.01.2012
	Art. 243 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Wenn die Voraussetzungen einer Nachsteuer nicht erfüllt sind, ist eine nachträgliche Veranlagung der Handänderungssteuer auf dem Werklohn nicht zulässig. Die vorläufige Steuerrechnung hat dann die Funktion einer anfechtbaren Feststellungsverfügung über das Bestehen einer Handänderungssteuerpflicht. Die Handänderungssteuer ist nur dann auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten, wenn der Bauherr mit einem einzelnen Unternehmer eine umfassende Vereinbarung betreffend den geschuldeten Werklohn für die Erstellung der Baute trifft. Dies ist nicht der Fall, wenn der Bauherr mit verschiedenen Handwerkern einzelne - weder untereinander noch mit dem Vertrag über den Kauf des Baulandes verbundene - Werkverträge abschliesst. Auch der Umstand, dass der Veräusserer des Grundstücks oder der mit diesem zusammenwirkende Architekt im Auftrag des Bauherrn Verträge mit einzelnen Unternehmern abschliesst, rechtfertigt noch keine Bemessung der Handänderungssteuer nach dem Werklohn (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2,   6. Januar 2012, I/2-2010/55).

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