# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 39f51951-d623-5acd-a902-39b22edefa3e
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-10-02
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 02.10.2008 A/2117/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-2117-2008_2008-10-02.pdf

## Full Text

REPUBLIQUE ET 

 

CANTON DE GENEVE 

 

POUVOIR JUDICIAIRE 
 

 

DCSO/429/08 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 

17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 

surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 

en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 

Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 

complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 

de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 

une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 

de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 

 

DÉCISION 

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 

SIÉGEANT EN SECTION 

DU JEUDI 2 OCTOBRE 2008 

Cause A/2117/2008, plainte 17 LP formée le 12 juin 2008 par M. et Mme V______ 
élisant domicile en l'étude de Me François BELLANGER, avocat, à Genève. 

 

Décision communiquée à : 

- M. & Mme V______  
domicile élu : Etude de Me François BELLANGER, avocat 

Avenue Léon-Gaud 5 
 1206 Genève 

 
 
- UBS SA 

Rue du Rhône 8 
Case postale 2600 
1211 Genève 2 

 
 
- Office des poursuites 

 

 - 2 - 

 

E N   F A I T  

A. Dans le cadre des poursuites n
os

 05 xxxx20 J, 04 xxxx90 J et 04 xxxx53 S dirigées 

contre M. V______ ainsi que n
os

 03 xxxx22 J et 03 xxxx40 F dirigées contre 

Mme V______, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a rendu une décision le 

4 juin 2008 fixant la valeur de l'usufruit n° 4xxx grevant la parcelle n° 1XXX, 

plan 15, sise à C______ et dont les bénéficiaires sont M. V______ et son épouse 

Mme V______ à 980'000 fr. Par acte du 12 juin 2008, M. V______ a requis une 

nouvelle expertise de son usufruit. 

B. Par Ordonnance du 17 juin 2008, la Commission de céans a imparti à 

M. V______ un délai de 10 jours, sous peine d'irrecevabilité, pour procéder à une 

avance de frais de 4'000 fr. pour les frais d'expertise sollicitée, et désigné 

M. G______ pour procéder à une nouvelle expertise, après s'être assuré que les 

parties n'avaient pas de motif de récusation à faire valoir à son encontre. 

 M. V______ a procédé à l'avance de frais le 27 juin 2008, soit dans le délai 

imparti. 

C. L'Administration fiscale a informé la Commission de céans de ce qu'elle avait 

donné contrordre à la poursuite n° 04 xxxx53 S, soit la seule la concernant. 

D. Le 20 août 2008, l'expert M. G______ a rendu son rapport, accompagné de sa 

note d'honoraire d'un montant de 3'225 fr. et a fixé la valeur de l'usufruit sur ce 

bien immobilier à 1'200'000 fr. 

E. Invités à présenter leurs observations, l'Office a déclaré dans son rapport du 

10 septembre 2008 s'en rapporter à la justice. 

Pour sa part, M. V______ relève que le rapport de l'expert contient des lacunes, 

s'agissant de l'estimation de la valeur intrinsèque ou de rendement de la maison, 

puisqu'il est basé sur les valeurs immobilières de 2007, sans tenir compte de la 

crise financière qui frappe les différents marchés et du resserrement du crédit, qui 

a entraîné une baisse sur les biens dits communs de 5 à 10 %. De plus, 

M. V______ constate que l'expert n'a pas retenu que le bâtiment est occupé par 

deux personnes, entraînant une diminution considérable de la valeur d'usage du 

bien. S'agissant de la valeur de calcul de l'usufruit, il estime que vu l'état de santé 

de son épouse, son espérance de vie est sensiblement réduite par rapport aux 

29 ans retenus par l'expert, produisant en cela un certificat médical d'incapacité 

totale de travail. M. V______ estime pour en terminer que la valeur de l'usufruit 

devrait être nettement inférieure.  

 

 

 

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E N   D R O I T  

1. La Commission de céans est compétente pour statuer sur les demandes de 

nouvelles expertises. Elle statue en dernier ressort sur les contestations relatives 

au montant de l'estimation, en vertu de l'art. 9 al. 2 ORFI dans le cadre de 

réalisation dans la poursuite par voie de saisie et de l'art. 99 al. 2 dans le cas de 

réalisation dans la poursuite en réalisation de gage. 

La requête de nouvelle expertise a été déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP et 

art. 99 al. 2 ORFI), ainsi que dans les formes et avec le contenu prescrits par la loi 

(art. 13 al. 1 LaLP). 

Elle est donc recevable. 

2. Le fonctionnaire procède à l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut s'adjoindre 

l'avis d'experts (art. 97 al. 1 LP ; art. 9 al. 1 ORFI). 

 Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente 

ainsi qu'au débiteur et le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas 

informés par le biais de la publication de la vente prévue par l'art. 29 ORFI, ils 

doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (ATF 120 

III 57), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à 

l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, 

telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI. 

 Saisie d'une telle requête, la Commission de céans, par voie d'ordonnance, fixe le 

montant de l'avance de frais à fournir par le requérant, désigne un expert chargé 

de procéder à l'expertise sitôt l'avance de frais effectuée, tout en permettant en 

parallèle aux parties de récuser l'expert désigné. A défaut de récusation valable et 

en cas de payement de l'avance de frais dans le délai imparti, la Commission 

communique à l'expert l'estimation de l'Office et le cas échéant, le rapport 

d'expertise sur lequel s'est fondé l'Office, en lui enjoignant de dresser, par écrit, un 

rapport de ses opérations, constations et conclusions, en motivant ces dernières de 

manière circonstanciée dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans 

l'estimation précédente. 

3. La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 

prévisible de sa vente aux enchères forcées (Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad. 

art. 97 n° 6 et 8). 

 Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 

spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 

même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans s'en 

remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment 

motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents 

l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme 

 

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entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées 

retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances 

pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des 

biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation. (ATF 120 III 79 

consid. 1 et 2b). 

 Il lui faut tenir compte, également, que l'estimation du bien à réaliser ne vise pas à 

déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait 

cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la procédure sur le 

résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels enchérisseurs 

(ATF 120 III 79 consid. 3 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 

n° 16 ; ATF 122 III 338 ; Benedict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2). 

 La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu'elle s'écarte le 

cas échéant des considérations retenues par les experts, de même qu'elle doit 

indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l'avis d'un expert plutôt que celui 

de l'autre, en cas d'estimations divergentes des experts. 

4. Les différences entre les deux expertises s'expliquent premièrement par une 

différence entre l'utilisation de la table de mortalité, que le plaignant aurait 

espérée pragmatique plutôt que théorique, tenant compte en cela de l'état de santé 

de son épouse plus jeune mais en mauvais état de santé, deuxièmement par le 

montant du revenu net, soit après déduction des charges courantes, qui a été arrêté 

à 71'400 fr. par le premier expert et à 76'000 fr. par le second, troisièmement, par 

le montant des travaux d'entretien futurs nécessaires estimés à 124'020 fr. par le 

premier expert et à 80'000 fr. par le second et quatrièmement, par l'absence 

d'indexation de la rente par le premier expert alors que le second l'a indexée 

partiellement, aux coûts de la vie et selon lui, de manière prudente. 

4.a. Quand au choix de la table de capitalisation retenue, la Commission de céans ne 

peut se permettre de suivre la position de M. V______, qui explique que vu les 

problèmes de santé récurrents de son épouse, son espérance de vie s'en retrouve 

réduite, voire risquent d'entraîner un décès prématuré. Outre le fait que la seule 

pièce produite est un certificat d'arrêt de travail complet et qu'il n'est pas possible 

de se faire une idée des maux dont souffre Mme V______, la Commission ne 

s'écartera pas d'une table de capitalisation pour calculer son espérance de vie 

moyenne, issue de données statistiques. Par essence, une table de capitalisation 

tient compte d'une espérance de vie moyenne et non pas du cas particulier, et la 

date de décès de chacun demeure, fort heureusement, impossible à déterminer 

précisément par des statistiques. La Commission ne peut ainsi s'en tenir qu'à des 

tables de capitalisation pour fixer l'espérance de vie de Mme V______. 

 Quant au choix de la table de capitalisation, la Commission de céans retiendra 

comme le second expert celle qui est la plus favorable à l'intéressée, soit la "Table 

 

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GRF de l'Association des compagnies suisses d'assurance vie" qui donne une 

espérance de vie pour Mme V______ de 29 ans. 

4.b. S'agissant de la valeur de rendement, les deux experts se rejoignent, que ce soit en 

l'écrivant expressément ou que cela ressortisse de leurs calculs, quant au fait que 

le résultat est très théorique, s'agissant d'un objet occupé par des copropriétaires et 

hors de tout contrat de bail.  

M. V______ conteste la valeur vénale retenue (2'400'000 fr.) par le deuxième 

expert du fait que la villa étant occupée, celle-ci serait sensiblement inférieure. La 

Commission ne peut suivre cette façon de voir les choses du fait que la villa n'est 

pas occupée par des locataires au bénéfice d'un contrat de bail qu'il aurait fallu 

résilier et ce qui aurait fait baisser la valeur vénale du bien à réaliser, mais par des 

usufruitiers. Ainsi, pour le cas où plusieurs personnes sont bénéficiaires d'un 

usufruit comme dans le cas d'espèce, les règles de la copropriété (art. 646 à 651 

CC) sont applicables lorsque les bénéficiaires n'ont pas entre eux un lien ayant fait 

naître une propriété commune et si tel est le cas, les règles de la propriété 

commune des art. 652 à 654 CC s'appliquent (DCSO/598/2007 du 20 décembre 

2007).  

 Le premier expert a procédé par voie de comparaison, avec quelques offres 

d'objets similaires dans la région pour retenir une valeur de rendement de 

71'400 fr. pour un objet neuf et 76'000 fr. par le deuxième expert par estimation 

pour un bien parfaitement entretenu, soit des valeurs relativement similaires. La 

Commission retiendra encore une fois la valeur la plus favorable, soit 76'000 fr. 

4.c. Il existe une différence du correctif apporté à la valeur en capital de l'usufruit, en 

raison des coûts de travaux d'entretien différés, soit 124'020 fr. pour le premier 

expert, et de 60'000 à 80'000 fr. pour le second. 

Les deux experts convergent sur l'état de cette maison, construite à la fin des 

années 60, qui se trouve quasi dans son état d'origine, si ce n'est la salle de bains à 

l'étage qui a été refaite à une date assez récente. 

La Commission ne suivra pas le calcul du premier expert qui a retenu de manière 

systématique un taux de dépréciation de 30% de vétusté, dont il a déduit 15'000 fr. 

à titre d'impenses des usufruitiers, pour obtenir le coût des travaux. La 

Commission préférera suivre le calcul du second expert qui s'en est tenu à une 

estimation objective des travaux à fournir pour que ce bien soit considéré comme 

en parfait état, avec une pleine valeur de rendement.  

4.d. La quatrième et dernière différence dans l'estimation de ce bien est relative à 

l'indexation de la rente, inexistante chez le premier expert et partielle chez le 

second. La Commission suivra également l'avis du second expert qui a retenu une 

indexation partielle sur le coût de la vie de 0,5 %, devant constater que les rentes 

sont généralement indexées. 

 

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 En conséquence, conformément à l'estimation de l'expert qu'elle a mandaté et à 

laquelle elle se réfère dans son intégralité, s'agissant d'un domaine spécifique et 

technique (ATF 120 III 79 ; JdT 1996 II 1999), la Commission de céans fixera la 

valeur de l'usufruit en question à 1'200'000 fr. 

5. Le second expert a fixé le montant de ses honoraires à 3'225 fr., montant qui 

paraît conforme aux tarifs usuels dans ce domaine d'activité. Sa note d'honoraire 

sera donc approuvée. 

 Le montant de la note d'honoraire étant inférieur à celui de l'avance de frais 

effectuée par le requérant, la Caisse du Palais de justice sera invitée à restituer le 

solde de l'avance, correspondant à une somme de 775 fr. (4'000 fr. ./. 3'225 fr.) au 

plaignant. 

 

*  *  *  *  *  

 

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P A R   C E S   M O T I F S ,  

L A   C O M M I S S I O N   D E   S U R V E I L L A N C E    

S I É G E A N T   E N   S E C T I O N   :  

A la forme : 

Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée par M. V______ le 12 juin 

2008 dans le cadre des poursuites, séries n
os

 05 xxxx20 J, 03 xxxx22 J et 03 xxxx40 F. 

Au fond : 

1. Fixe à 1'200'000 fr. la valeur de l'usufruit grevant la parcelle n° 1xxx, plan 15, sise  

B______, Commune de C______. 

2. Fixe à 3'225 fr. les frais de l'expertise effectuée à la suite de la requête de 

M. V______. 

3. Invite le Service financier du Palais de justice à verser la somme de 3'225 fr. à 

l'expert, M. G______, architecte ainsi qu'à restituer à M. V______ la somme de 

775 fr. à titre de solde de l'avance d'expertise. 

 

Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ;  Mme Valérie CARERA, juge assesseure 
et Mme Françoise SAPIN, juge assesseure suppléante. 

 

Au nom de la Commission de surveillance : 

 

Paulette DORMAN       Philippe GUNTZ 

     Greffière :                       Président : 
 

 

 

 

 

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 

recommandé aux autres parties par la greffière le