# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1a44437d-4961-567f-911a-d2bc83400e6a
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-05-19
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 19.05.2006 R 2006 11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_R-2006-11_2006-05-19.pdf

## Full Text

R 06 11

4. Kammer 

URTEIL
vom 19. Mai 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch

1. Am 2. Juni 2002 genehmigte das Stimmvolk von … im Hinblick auf die in … 

vorgesehene öffentliche Parkierungsanlage eine Teilrevision der Ortsplanung 

1999/2000. Die bisher im Bereich von Parzelle 1808 ausgeschiedene Zone 

für öffentliche Bauten und Anlagen wurde aufgehoben und die betreffende 

Fläche gemäss revidiertem Zonenplan der Spezialzone … (SZS) zugewiesen. 

Gleichzeitig wurden die bisherigen Generellen Gestaltungs- und 

Erschliessungspläne aufgehoben und durch diejenigen vom 18. April 2002 

ersetzt, welche die Parzellen 1102, 1808 und 2354 umfassten. Ebenso 

wurden neu die Bau- und Erschliessungsvorschriften … zum Generellen 

Gestaltungs- und Generellen Erschliessungsplan (GGP, GEP) … vom 26. 

April 2002 (Vorschriften) neu beschlossen. In diesen Vorschriften wurde für 

den Baubereich I, welcher für die Erstellung von ober- und unterirdischen 

Bauten und Anlagen bestimmt ist, festgelegt, dass, soweit nachfolgend nichts 

Abweichendes bestimmt werde, die Vorschriften der Regelbauweise gemäss 

Zonenschema für die innere Dorfzone (IDZ) gälten. Weiter wurde unter Ziff. 

1.1. und 1.2. Folgendes festgelegt:

"1.1. Umbau und Erweiterung der bestehenden Bebauung

Für Umbauten und Erweiterungen des bestehenden Gebäudekomplexes auf 
Parzelle Nr. 1808 (Assek. Nr 166) gelten die nachfolgenden besonderen 
Bestimmungen:

Erweiterungen der bestehenden Gebäude sind innerhalb der im Generellen 
Gestaltungsplan festgelegten Baufelder I/1, I/2, I/3 und I/4 ohne Rücksicht auf 
die in der Inneren Dorfzone geltenden Grenz- und Gebäudeabstände sowie 

Gebäudelängen gestattet. Der Zusammenbau mehrerer Baukörper in den 
Baufeldern 1/I - I/4 ist gestattet.

Innerhalb der Baufelder I/1, I/2, I/3 und I/4 gelten an Stelle der für die Innere 
Dorfzone festgelegten Gebäudehöhen (Art. 86 und 89 BauG) die im 
Generellen Gestaltungsplan für die einzelnen Baufelder bestimmten 
Höhenkoten. Die Höhenkoten dürfen lediglich durch technisch bedingte 
Anlagen wie Liftaufbauten, Kamine und dergleichen überschritten werden.

Abgrabungen bei den talseitigen Fassaden des bestehenden Gebäudes auf 
Parzelle Nr. 1808 sind bis zur Kote 1’790.00 m.ü.M. zulässig. Diese 
Abgrabungen bleiben für die Ermittlung der Gebäudehöhe unberücksichtigt.

Die im Generellen Gestaltungsplan festgelegte Baulinie entlang der 
Westgrenze der Parzelle Nr. 1808 bestimmt die Grenze, bis zu der Bauten 
und Anlagen für die vorgesehene Fussgängerverbindung Via Grevas - 
Grossparkierungsanlage - Via Serlas (Wege Nr. 4 und 5) erstellt werden 
dürfen.

1.2. Neuüberbauung der Parzelle Nr. 1808

Bei einer vollständigen Neuüberbauung des Areals gelten grundsätzlich die 
Grundmasse der Inneren Dorfzone. Vor der Bewilligung einer 
Neuüberbauung des Baubereiches I ist über die ganze Fläche ein neuer 
Genereller Gestaltungsplan zu erlassen.

Sollte im Zeitpunkt der Einleitung eines Generellen Gestaltungsplanes über 
den Baubereich I die Parzelle Nr. 2354 noch nicht überbaut sein, ist auch die 
Parzelle Nr. 2354 in die Gestaltungsplanung einzubeziehen."

Mit Beschluss vom 22. Oktober 2002 genehmigte die Regierung diese 

Teilrevision, u.a. auch die eben zitierten Vorschriften zum GGP/GEP ... 

Am 18. Juli 2002 stellten die Vertreter der … AG, Eigentümerin von Parzelle 

1808 und der davon abgetrennten Parzelle 2354, dem Gemeindevorstand das 

Bauprojekt „Residenza …“ vor, gemäss dem die auf Parzelle 1808 

bestehenden Gebäulichkeiten (Postgebäude) abgebrochen und durch einen 

Neubau ersetzt werden sollten. Der Gemeindevorstand wies die Bauherrin auf 

die grundsätzliche Problematik eines Neubaus hin. In der Folge legte der 

Rechtsvertreter der … AG dem Gemeindevorstand schriftlich dar, weshalb 

nicht von einer Neuüberbauung des Areals im Sinne von Ziff. 1.2. der 

Vorschriften gesprochen werden und der Bau deshalb bewilligt werden könne.

Am 12. August 2005 reichte die … AG ihr Baugesuch für die Erstellung der 

Überbauung „Residenza …“ auf Parzelle 1808 ein. Erstellt werden sollen 

Wohnungen sowie Geschäftsräumlichkeiten mit einer BGF von 14'861 m2 und 

approximativen Baukosten von CHF 67'460'000.00. Gemäss den 

Baueingabeplänen soll das bestehende Gebäude abgebrochen und durch 

einen Neubau ersetzt werden.

Gegen das publizierte Bauvorhaben erhoben die … AG und … Einsprache, 

mit welcher sie im Wesentlichen geltend machten, bei dem Projekt handle es 

sich um einen Neubau, der nur zusammen mit einem neuen Gestaltungsplan 

bewilligt werden könne.

Am 19., mitgeteilt am 22. Dezember 2005 hiess der Gemeindevorstand … die 

Einsprachen gut und wies das Baugesuch der … AG im Sinne der 

Erwägungen ab. Er erwog, dass, falls die Überbauung als Neuüberbauung 

qualifiziert werde, zunächst ein GGP erlassen werden müsse, welcher 

bestimme, in welcher Art und Weise die Bauten und Anlagen auf Parzelle 

1808 auszugestalten seien. Die grammatikalische Auslegung ergebe klar, 

dass der projektierte Neubau ohne Erlass eines neuen GGP von vornherein 

nicht möglich wäre. Auch der Beizug der Materialien ergebe dasselbe 

Resultat.

2. Dagegen erhob die … AG am 23. Januar 2006 Rekurs an das 

Verwaltungsgericht und beantrage die Aufhebung des angefochtenen 

Entscheides und die Anweisung an die Gemeinde, das Baugesuch unter den 

üblichen Auflagen zu bewilligen. Zu entscheidende Frage sei einzig, ob das 

Bauvorhaben unter Ziff. 1.1. oder 1.2. der genannten Vorschriften falle. Dabei 

seien der Werdegang der verschiedenen Bauvorhaben im Gebiet … und die 

jüngste Entwicklung der Ortsplanung … von massgeblicher Bedeutung. Nach 

einer äusserst breiten Schilderung der Vorgeschichte gelangt die Rekurrentin 

zur Überzeugung, dass ihr Projekt nicht als Neuüberbauung anzusprechen 

sei und deshalb nicht unter Ziff. 1.2. der erwähnten Vorschriften falle. 

3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung des 

Rekurses. Die von der Rekurrentin ausgebreitete Darstellung der 

Geschehnisse um die Teilrevision der Ortsplanung für das Gebiet … und die 

Weiterentwicklung der Ortsplanung sei für die Beantwortung der 

massgebenden Frage irrelevant. Nach grammatikalischer Auslegung sei die 

Sache klar; in Ziff. 1.1. sei von Umbau und Erweiterung einer bestehenden 

Bebauung bzw. eines bestehenden Gebäudekomplexes die Rede. Der 

Wortlaut stehe im Einklang mit der ratio legis.

4. Die … AG beantragte in ihrer Vernehmlassung ebenfalls die Abweisung des 

Rekurses. Auch sie geht davon aus, dass der Wortlaut der anwendbaren 

Bestimmungen eindeutig sei. 

5. Die gleiche Ansicht vertrat in seiner Vernehmlassung auch ...

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Das Gesetz ist in erster Linie nach seinem Wortlaut auszulegen. Ist der Text 

nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach 

seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller 

Auslegungselemente, namentlich des Zwecks, des Sinnes und der dem Text 

zu Grunde liegenden Wertung. Wichtig ist ebenfalls der Sinn, der einer Norm 

im Kontext zukommt. Vom klaren, d.h. eindeutigen und unmissverständlichen 

Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, u.a. dann nämlich, 

wenn triftige Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn 

der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der 

Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder 

aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 130 II 49 

E. 3.2 S. 53, 129 II 114 E. 3.1 S. 118,125 II 196 E. 3a, S. 244 E. 5a, 125 V 

130 E. 5, 180 E. 2a, je mit Hinweisen).

2. a) Der Wortlaut der zur Anwendung gelangenden Bestimmungen ist an sich 

völlig klar: In Ziff. 1.1. wird von "Umbauten und Erweiterungen des 

bestehenden Gebäudekomplexes auf Parzelle Nr. 1808 (Assek. Nr 166)" 

gesprochen, die den dann folgenden Vorschriften unterliegen. 

Demgegenüber handelt die Ziff. 1.2. von einer "vollständigen Neuüberbauung 

des Areals", die erst erfolgen kann, wenn ein neuer GGP über das ganze 

Areal erlassen worden ist. Zwar wird weder im Baugesetz der Gemeinde noch 

in den anwendbaren Vorschriften definiert, was unter einem Neubau und 

einem Umbau oder einer Erweiterung zu verstehen ist. Indessen sind diese 

Begriffe derart gebräuchlich, dass über ihre Bedeutung nach dem 

Sprachverständnis des Durchschnittsbürgers kaum je Zweifel bestehen 

können. Insbesondere kann davon ausgegangen werden, dass die 

Stimmbürger bei der Abstimmung über die Vorlage die darin vorkommenden 

Begriffe nach dem allgemeinen Sprachgebrauch verstanden haben. Darauf 

kommt es aber wesentlich an. Wer von einem Umbau oder einer Erweiterung 

eines Gebäudes spricht, meint damit, dass eine bestehende Baute verändert 

wird. Von einem Neubau ist dagegen die Rede, wenn entweder auf einer 

bislang unüberbauten Parzelle ein Gebäude errichtet wird oder ein 

bestehendes abgebrochen und an seiner Stelle ein neues erstellt wird. Zwar 

können beim letzteren Tatbestand Zweifel darüber aufkommen, ob von einem 

eigentlichen Neubau gesprochen werden kann. Diese Problematik kann sich 

im Zusammenhang mit Hofstattrechtsbauten stellen, die in der Regel nur unter 

sehr restriktiven Voraussetzungen zulässig sind (vgl. statt vieler: VGU R 02 

64). Es ist dann von Wiederaufbau in dem Sinne die Rede, dass die alte 

Bausubstanz ersetzt wird, ohne die vorbestehenden Gebäudedimensionen 

auszudehnen und oft auch, ohne die Zweckbestimmung zu verändern. Aber 

auch im Falle einer Hofstattrechtsbaute wird davon ausgegangen, dass es 

sich um einen Neubau handelt, der allerdings gewisse baugesetzliche 

Privilegien in Anspruch nehmen kann (VGU R 02 64). Das Verwaltungsgericht 

geht dementsprechend in langjähriger und konstanter Praxis davon aus, dass 

von einem Neubau gesprochen werden muss, wenn die ursprüngliche Baute 

ihre Identität verliert, wobei es unerheblich ist, ob von der Bausubstanz, der 

äusseren Erscheinung oder der Zweckbestimmung her (vgl. PVG 1991 Nr. 

19; VGE 10/98). 

b) Vorliegend ist es nun offensichtlich, dass mit dem Projekt der Rekurrentin 

etwas völlig Neues geschaffen werden soll, das dem Bestehenden nicht mehr 

gleicht. Ein blosser Um- und Erweiterungsbau des Postgebäudes würde nicht 

nur den Erhalt der alten Bausubstanz, sondern vielmehr auch die Bewahrung 

der architektonischen Charakteristik des Altbaues im Stil der späten 40er 

Jahre bedingen. Schon ein kurzer Einblick in die Baupläne zeigt, dass dies 

nicht der Fall ist. Das alte Gebäude soll vollständig abgerissen werden, um 

einem Neubau Platz zu machen, der sich im Siedlungsbild der Gemeinde 

ganz anders präsentiert als das alte Postgebäude. Gerade die Ausführungen 

der Rekurrentin in Ziff. 12 - 14 der Rekursschrift, in welchen sie die 

Bebauungsstruktur ihres Projektes ausführlich mit dem Bestehenden 

vergleicht, zeigen letztlich mit aller Deutlichkeit, dass ihr Vorhaben einer 

vollständigen Neuüberbauung der Parzelle 1808 gleichkommt. Es ist 

unverständlich, wie sie angesichts dieser Schilderung ihres Projektes zum 

Schluss kommen kann, es handle sich dabei nur um einen Umbau bzw. eine 

Erweiterung des bestehenden Siedlungsbildes. Für jeden unbefangenen 

Betrachter des Areals, so wie es sich heute anhand der beigelegten 

Fotografien präsentiert, und der Aufnahmen der Modelle des Projektes springt 

es ins Auge, dass mit der geplanten Überbauung eine städtebaulich weit über 

das Bestehende hinausgehende neue Siedlungsstruktur geschaffen wird. Von 

einer auch nur annähernden Identität des Projektes mit dem Bisherigen kann 

daher in keiner Beziehung gesprochen werden. Damit fällt das Bauvorhaben 

aber unter Ziff. 1.2. der Bestimmungen und erfordert einen neuen GGP. Dass 

eine solche vollständig neue Siedlungsgestaltung wiederum dem Souverän 

zur Abstimmung vorgelegt werden muss, widerspricht auch nicht dem Sinn 

der Vorschriften, sondern wird von ihm geradezu verlangt, entspricht es doch 

dem Wesen eines demokratischen Planungsprozesses, dass der Souverän 

dazu das letzte Wort hat. Darüber vermögen auch die aussergewöhnlich und 

unnötig weitschweifigen Bemerkungen der Rekurrentin zur 

Entstehungsgeschichte der Planung nichts zu ändern. Daraus lässt sich gar 

nichts zugunsten der Rekurrentin ableiten. Im Gegenteil basierte gerade die 

massgebende Abstimmungsvorlage darauf, dass der Rekurrentin die 

Möglichkeit offen gehalten werden sollte, das bestehende Postgebäude in 

seiner Substanz zu erhalten und angemessen zu erweitern oder aber bei 

Änderung dieser Absicht eine Neuüberbauung herbeizuführen, wie sich dem 

Planungsbericht (S. 5) und der Abstimmungsbotschaft entnehmen lässt. Es 

ist daher geradezu abwegig, wenn sich die Rekurrentin heute nicht mehr an 

das halten will, dem sie selber zugestimmt hat, und daraus auch noch einen 

Verstoss der Gemeinde gegen Treu und Glauben zu konstruieren versucht. 

Insbesondere ist es befremdend, dass die Rekurrentin der Gemeinde letztlich 

zum Vorwurf macht, dass sich diese an die von jener mitgetragenen 

Vorschriften hält und eben die Ausarbeitung eines neuen GGP verlangt. Der 

Rekurs erweist sich damit in jeder Beziehung als unbegründet.

Bei dieser Sach- und Rechtslage sind auch von dem von der Rekurrentin 

beantragen Augenschein keine neuen Erkenntnisse zu erwarten. Abgesehen 

davon kennt das Gericht das Ortsbild der Gemeinde von zahlreichen anderen 

Begehungen her.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, 

welche die Gegenparteien, soweit sie anwaltlich vertreten sind, angemessen 

aussergerichtlich zu entschädigen hat. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 12'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 209.--

zusammen Fr. 12'209.--

gehen zulasten der … AG  und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. … AG entschädigt die Gemeinde … und die … AG aussergerichtlich mit je Fr. 

3'000.-- (inkl. MWST).