# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 97d860e0-6413-503c-9880-323bb25a3eb1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-01
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 01.02.2023  SB.2022.00111
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2022-00111_2023-02-01.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2022.00111	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 01.02.2023
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Staats- und Gemeindesteuern 2020

	
Neubewertung des Vermögenssteuerwerts nach Handänderung.

Überweisung an Kammer aufgrund grundsätzlicher Bedeutung, Kognition des Verwaltungsgerichts und Novenverbot (E. 1).
Gemäss harmoniserungsrechtlicher Vorgaben ist eine steuerliche Vermögensbewertung deutlich unter dem Marktwert unzulässig und sind Vermögenssteuerwerte in angemessen kurzen Abständen neu zu bewerten bzw. zu aktualisieren. Zulässigkeit einer formelmässigen Ermittlung des Vermögenssteuerwerts von Immobilien in einer Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts (E. 2.1).
Aufgrund der Preisentwicklungen auf dem hiesigen Immobilienmarkt bewegen sich die weisungsgemässen Formelbewertungen regelmässig weit ausserhalb der verfassungs- bzw. harmonisierungsrechtlichen Vorgaben bzw. der bundesgerichtlich noch akzeptierten Bewertungsbandbreite, was aus Rechtsgleichheitsgründen grundsätzlich mit einer allgemeinen Neubewertung zu korrigieren ist. Zulässig sind jedoch individuelle Neubewertungen bei Handänderungen, neu erstellten Liegenschaften sowie Totalrenovationen oder Abbruch von Gebäuden, wo eine ausserordentliche Neubewertung in der aktuellen Weisung ausdrücklich vorgesehen ist und es nicht im blossen Gutdünken oder Belieben der Steuerbehörde liegt, eine solche vorzunehmen (E. 3.1)
Keine Verletzung des Gleichbehandlungsgebots (im Unrecht) (E. 3.2). 
Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4).

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						BANDBREITE
FORMELBERECHNUNG
FORMELBEWERTUNG
FORMELMETHODE
FORMELWERTE
GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT
GLEICHBEHANDLUNGSGEBOT
HANDÄNDERUNG
IMMOBILIENBEWERTUNG
NEUBEWERTUNG
STEUERWERT
VERKEHRSWERT
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
VERMÖGENSBESTEUERUNG
VERMÖGENSSTEUERBEWERTUNG
VERMÖGENSSTEUERWERT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 8 Abs. I BV
Art. 127 Abs. II BV
§ 39 Abs. I StG
§ 39 Abs. III StG
§ 39 Abs. IV StG
Art. 14 Abs. I StHG
§ 38b Abs. I lit. c VRG
§ 38b Abs. II VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 1
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2022.00111

 

 

Urteil

 

 

der 2. Kammer

 

 

vom 1. Februar 2023

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin
Viviane Sobotich, Gerichtsschreiber
Felix Blocher.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Kanton Zürich, 

Beschwerdegegner, 

 

 

betreffend Staats-
und Gemeindesteuern 2020,

hat sich ergeben: 

I.  

Die eingetragenen Partner A und B (nachfolgend: die
Pflichtigen) sind im Kanton D wohnhaft und unbeschränkt steuerpflichtig. Im
Kanton bzw. der Stadt E besteht jedoch eine beschränkte Steuerpflicht qua
Grundeigentum, nachdem sie hier am 20. Oktober 2020 eine Eigentumswohnung
(Miteigentum je zur Hälfte an Stockwerkeigentum in der Liegenschaft F-Strasse 01
in der Stadt E) für Fr. … und einen Autoeinstellplatz für Fr. …
(Kaufpreis insgesamt Fr. …) erworben hatten.

Mit Einschätzungsentscheid vom 26. April 2021 wurde
der Vermögenssteuerwert für die Liegenschaft in der Stadt E inklusive
Einstellplatz auf 70 % des Kaufpreises bzw. Fr. … festgesetzt, woraus
sich ein steuerbares Vermögen von Fr. … (satzbestimmend Fr. …) ergab.
Das steuerbare Einkommen wurde auf Fr. … (satzbestimmend Fr. …) eingeschätzt.

Mit Einspracheentscheid vom 24. Januar 2022 hielt das
kantonale Steueramt an dieser Steuerfestsetzung fest.

II.  

Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das
Steuerrekursgericht am 28. Oktober 2022 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 2. Dezember 2022 liessen die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Vermögenssteuerwert
der Liegenschaft F-Strasse 01 in E mit Fr. … für die Wohnung und mit Fr. …
für den Parkplatz festzusetzen. Weiter wurde um Zustellung der
Beschwerdeantworten und Zusprechung einer Parteientschädigung ersucht. 

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete und das kantonale Steueramt die Beschwerdeabweisung beantragte,
liess sich das Steueramt der Stadt E nicht vernehmen. Der
Vernehmlassungsverzicht des Steuerrekursgerichts und die Beschwerdeantwort des
kantonalen Steueramts wurden den Pflichtigen zur Kenntnisnahme zugestellt, ohne
dass sich diese hierzu weiter vernehmen liessen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Da ein Fall von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt,
ist die Kammer zum Entscheid berufen, obwohl der Streitwert weniger als Fr. 20'000.-
beträgt (§ 38b Abs. 1 lit. c und Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). 

1.2 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht
betreffend die Staats- und Gemeindesteuern können laut § 153 Abs. 3
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend
gemacht werden. 

1.3 Im
Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht
ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für das Steuerrekursgericht.
Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens vor Steuerrekursgericht
behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im
Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149
und 150, bestätigt in BGE 131 II 548 E. 2.3). Vom Novenverbot
ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen
und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder
der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur
nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. 

2.
 

2.1  

2.1.1 Nach Art. 14 Abs. 1 des
Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und
Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird das Vermögen zum Verkehrswert
bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Die
Bewertung zum Verkehrswert ist für die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der
Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das StHG indessen nicht vor. Ebenso
wenig wird die Kann-Vorschrift betreffend die angemessene Berücksichtigung des
Ertragswerts näher geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter
Ermessensspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr, 6. Mai
2019, 2C_277/2018, E. 4.1). Als
Verkehrswert gilt der Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (objektiver
Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A.,
Zürich 2021, § 39 StG N. 7). Der Kanton Zürich hat Art. 14 Abs. 1
StHG in § 39 Abs. 1 StG umgesetzt. Da Art. 14 Abs. 1
StHG eine Bewertung zum Verkehrswert verlangt, ist es gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulässig, eine generell deutlich unter dem
Marktwert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 I 145 E. 6 = ASA 68, 767
= StE 1998 A 23.1 Nr. 1 = StR 1998, 306 = ZStP 1998, 221). Mit diesem
Urteil hat das Bundesgericht den ehemaligen § 39 Abs. 3 Satz 3
StG, wonach der Verkehrswert in der Regel 60 % des Marktwerts betragen
soll, als harmonisierungs- und verfassungswidrig eingestuft (vgl. Richner et
al., § 39 StG N. 46). Am gleichen Tag entschied das Bundesgericht in
Bezug auf das Gesetz des Kantons Tessin über die amtliche Schätzung des
unbeweglichen Vermögens, dass auch eine Reduktion des steuerrechtlichen
Grundstückwerts auf 70 % des Verkehrswerts unzulässig ist (BGE 124 I 159 =
Pra 2000 Nr. 160 = ASA 68, 679). Zudem sind die Kantone gemäss den
harmonisierungsrechtlichen Vorgaben gehalten, die ermittelten
Vermögenssteuerwerte in angemessen kurzen Abständen neu zu bewerten bzw. zu
aktualisieren (BGE 131 I 291 E. 2.5.3; BGr, 21. April 2005,
2A.384/2004, E. 3.3; BGr, 21. April 2005, 2A.611/2004, E. 3.3;
vgl. zum Ganzen auch VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 3.1.1).

2.1.2 Die aufgrund der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung angepassten und seit 1. Januar 2003 in Kraft stehenden § 39
Abs. 3 und Abs. 4 StG lauten wie folgt: Der
Regierungsrat erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken
notwendigen Dienstanweisungen (Abs. 3 Satz 1 StG). Es kann eine
schematische, formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den
Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Fall der Veräusserung auch den
Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist (Abs. 3
Satz 2). Die Formel ist so zu wählen, dass die am oberen Rand der
Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen (Abs. 3
Satz 3). Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu
einem höheren Vermögenssteuerwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen
und dabei ein Wert von 90 % des effektiven Marktwerts anzustreben (Abs. 4).

2.1.3
In Umsetzung dieser Bestimmungen und der
bundesgerichtlichen Vorgaben sieht die Weisung des Regierungsrates an
die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung
der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (LS 631.32;
nachfolgend: Weisung 2009) eine formelmässige
Ermittlung des Vermögenssteuerwerts in einer Bandbreite von 70 % bis 100 %
des Verkehrswerts vor. Unterschreitet der weisungsgemässe Formelwert diese
Bandbreite, ist gemäss Rz. 79–82 der Weisung 2009 im Rahmen einer
individuellen Schätzung auf den zeitnahen Kaufpreis, den zeitnahen Anlagewert
bzw. ein nach anerkannten Bewertungssätzen erstelltes Privatgutachten
abzustellen, der Verkehrswert mangels gesicherter Individualschätzung nach der
hedonistischen Methode festzusetzen oder mit einem amtlichen Gutachten
abzuklären und sodann auf 70 % des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen.

2.2
Es ist unstrittig, dass der am 20. Oktober 2020 bezahlte Preis von Fr. …
für die streitbetroffene Eigentumswohnung einen tauglichen zeitnahen Kaufpreis
im Sinn der zitierten Weisung 2009 darstellt und den von den Pflichtigen
vertretenen und aufgrund der Handänderung neu ermittelten schematischen
Formelwert von insgesamt Fr. … um mehr als das Dreifache übersteigt,
weshalb weisungsgemäss und in Nachvollzug der bundesrechtlichen Mindestvorgaben
eine individuelle Vermögenseinschätzung vorzunehmen und der Steuerwert der
Liegenschaft in der Stadt E auf 70 % dieses Wertes festzusetzen ist.
Basierend auf dem Kaufpreis und der Weisung setzten die Vorinstanzen den
Vermögenssteuerwert deshalb auf Fr. … (=70 % von Fr. …) fest. Dieses
Vorgehen wird von den Pflichtigen lediglich insoweit beanstandet, als dass
vorliegend eine Ungleichbehandlung mit anderen Steuerpflichtigen – namentlich
den übrigen Stockwerkeigentümern an der F-Strasse 01 – behauptet und
gestützt auf den Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht eine Bewertung zum
weitaus tieferen Formelwert beantragt wird.

3.
 

3.1
 

3.1.1
Im Bereich der Steuern wird der Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 8
Abs. 1 der Bundesverfassung [BV]) durch die Grundsätze der Allgemeinheit
und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie den Grundsatz der Besteuerung nach
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit konkretisiert (Art. 127 Abs. 2
BV). Nach dem Grundsatz der Gleichmässigkeit der Besteuerung sind Personen, die
sich in gleichen Verhältnissen befinden, in derselben Weise mit Steuern zu
belasten. Wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen Verhältnissen müssen
zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen (BGE 133 I 206 E. 6.1;
BGr, 6. Februar 2018, 2C_685/2017, E. 4.1; BGr, 8. März 2017, 2C_550/2016,
E. 4.1). Die Steuerbehörden sind verpflichtet, für eine
vollständige und richtige Besteuerung zu sorgen. Dabei ist der Grundsatz der
Gesetz- oder Rechtmässigkeit (Legalitätsprinzip) von grundlegender Bedeutung,
indem die Behörden verpflichtet sind, das materielle Steuerrecht
gesetzeskonform und rechtsgleich anzuwenden (Richner et al., VB zu § 119–131
StG N. 9). Der Umstand, dass andere Personen abweichend vom Gesetz
behandelt wurden, gibt einer steuerpflichtigen Person grundsätzlich keinen
Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Der Grundsatz
der Gesetzmässigkeit der Verwaltung (Legalitätsprinzip), der eine
Übereinstimmung der Entscheide mit dem Gesetz verlangt, geht der
Rücksichtnahme auf gleichmässige Rechtsanwendung vor (Richner et al., VB
zu § 119–131 StG N. 111, mit weiteren Hinweisen). Ausnahmsweise wird
ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht erkannt, wenn eine ständige
rechtswidrige Praxis einer rechtsanwendenden Behörde vorliegt und die Behörde
zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen
gedenke (BGE 134 V 34 E. 9; BGr, 25. September 2009, 2C_49/2008, E. 5.6;
vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 599; vgl. zum
Ganzen auch VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 4.1). 

3.1.2
Seit dem Erlass der Weisung 2009 ist es zu erheblichen Preissteigerungen
auf dem hiesigen Immobilienmarkt gekommen, weshalb sich die weisungsgemässen
Formelbewertungen regelmässig weit ausserhalb der verfassungs- bzw.
harmonisierungsrechtlichen Vorgaben bzw. der bundesgerichtlich noch
akzeptierten Bewertungsbandbreite bewegen. Dieser Umstand berechtigt die
Steuerbehörden jedoch noch nicht dazu, nach ihrem Gutdünken und Belieben
einzelne Liegenschaften auszuwählen und diese neu zu bewerten, um den
harmonisierungsrechtlichen Vorgaben gerecht zu werden. Vielmehr muss eine
solche (allgemeine) Unterbewertung zumindest bei Einfamilienhäusern und
Stockwerkeigentum (zu Wohnzwecken) zwecks Gleichbehandlung aller
Grundeigentümer im Kanton Zürich grundsätzlich mit einer allgemeinen
Neubewertung korrigiert werden, ansonsten grundsätzlich ein Anspruch auf
Gleichbehandlung im Unrecht besteht (vgl. VGr, 11. November 2020,
SB.2020.00088, E. 4; zur abweichenden Beurteilung bei Mehrfamilien- und
Geschäftshäusern VGr, 20. Januar 2021, SB.2020.00115, E. 3.2.3.2 ff.
[bestätigt in BGr, 23. Dezember 2021, 2C_194/2021).

3.1.3
Hiervon zu unterscheiden sind jedoch Neubewertungen bei Handänderungen, neu
erstellten Liegenschaften sowie Totalrenovationen oder Abbruch von Gebäuden, wo
eine ausserordentliche Neubewertung in Rz. 89 der Weisung 2009
ausdrücklich vorgesehen ist und es damit von vorherein nicht im blossen
Gutdünken oder Belieben der Steuerbehörde liegt, eine solche vorzunehmen.
Diesfalls erfolgt die Neueinschätzung nicht aufgrund einer willkürlichen
Auswahl durch die Steuerbehörde, sondern nach klaren weisungsgemässen Vorgaben
in grundsätzlicher und allgemeiner Weise für alle nach Rz. 89 der Weisung
2009 gleichermassen betroffenen (Neu-)Eigentümer. Extensive
Einzelfallschätzungen nach behördlichem Gutdünken ohne klar erkennbare
Systematik sind diesfalls ausgeschlosssen (vgl. dazu die diesbezüglich auch auf
Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum [zu Wohnzwecken] übertragbaren
Ausführungen in VGr, 20. Januar 2021, SB.2020.00115, E. 3.2.3.3).
Zwar kann eine Neubewertung diesfalls ebenfalls zu einer vorübergehenden
Rechtsungleichheit mit bereits früher eingeschätzten Liegenschafteneigentümern
(Altschätzungen) führen, welche vorerst noch von der (zu tiefen)
Formelbewertung gemäss Weisung 2009 profitieren. Diese Ungleichbehandlung ist
jedoch mit Blick auf die harmonisierungs- bzw. bundesgerichtlichen Vorgaben
zumindest dort hinzunehmen, wo eine generelle Korrektur der heute aufgrund der
Marktentwicklung zu tiefen Altschätzungen konkret geplant bzw. aufgegleist ist
und die kantonalen Behörden nicht zu erkennen geben, an der nicht mehr
rechtskonformen Altschätzungen weiter festhalten zu wollen. Diesfalls wäre es
sinnwidrig, mit der Durchsetzung der steuerharmonisierungsrechtlichen Vorgaben
bei Neuschätzungen zuzuwarten, bis jeweils sämtliche Altschätzungen korrigiert
sind (BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 4.3 [den Kanton Schwyz
betreffend]; VGr ZG, 12. April 2022, A 2021 4, E. 4.4 f.). Neuerwerber
und bestehende Grundeigentümer unterliegen für ihre Liegenschaften zwar grundsätzlich
gleichermassen der Vermögensbesteuerung zum Verkehrswert. Laut Bundesgericht
ist allerdings die Situation des Neuerwerbers, der eine Liegenschaft zu einem
weit über den weisungsgemäss ermittelten Formelwert liegenden Preis verkauft, nicht
vergleichbar mit jener eines das Grundstück schon länger haltenden Eigentümers,
bei dem lediglich aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung Anhaltspunkte dafür
bestehen, dass der Schätzwert den Verkehrswert der Liegenschaft nicht mehr
hinreichend reflektiert (vgl. dazu auch BGr, 25. Juni 2021, 2C_681/2020, E. 5.3 f.).

3.2
 

3.2.1
Wie die Vorinstanz zutreffend zusammengefasst hat, sind inzwischen konkrete
Bestrebungen im Gange, die nicht mehr den bundesrechtlichen Vorgaben
entsprechende Formelbewertung gemäss der Weisung 2009 bzw. die gestützt darauf
erfolgten Altschätzungen zu korrigieren. So hat der Regierungsrat als Reaktion
auf eine am 26. Oktober 2020 eingereichte kantonsrätlichen Anfrage zum
Thema "Vermögenssteuerwerte von Immobilien" (KR-Nr. 395/2020)
sich am 3. Februar 2021 mit der entsprechenden Problematik befasst und das
kantonale Steueramt mit der Einholung eines Fachgutachtens beauftragt (RRB Nr. 103/2021),
welches seit dem 3. September 2021 vorliegt und sich in den vor­instanzlichen
Akten befindet. Der Regierungsrat geht in einer Stellungnahme vom 16. März
2022 (RRB Nr. 420/2022) davon aus, dass die Umsetzung der notwendigen
Weisungsanpassungen und die Neubewertung der Liegenschaften frühestens 2024
denkbar ist. Der in diesem Zusammenhang öffentlich ausgeschriebene Dienstleistungsauftrag
ist am 8. September 2022 der Wüest Partner AG in E rechtskräftig
zugeschlagen worden (www.simap.ch; Projekt-ID 239334), welche bereits das
erwähnte Fachgutachten vom 3. September 2021 erstellt hatte. Wie die
Erfahrungen bei vorangegangenen Neubewertungen zeigen (vgl. die Zeitdauer für
die Erarbeitung der Weisung 2009 und der Vorgängerweisungen 2003 und 1999), ist
eine Anpassung auf die Steuerperiode 2024 oder allenfalls 2025 durchaus
realistisch, zumal sich die Datenlage zum Immobilienmarkt und deren
computergestützte Verarbeitung gemäss dem erwähnten Fachgutachten (Ziff. 6.3)
inzwischen wesentlich verbessert hat. Auch die Pflichtigen selbst stellen
inzwischen nicht mehr in Abrede, dass für die Steuerperioden 2024 oder 2025 mit
einer Implementierung eines entsprechenden Anpassungsverfahrens zu rechnen ist.
Auch wenn der hierzu erforderliche politische und gesetzgeberische Prozess
damit noch eine gewisse Dauer in Anspruch nehmen wird und derzeit noch nicht
genau absehbar ist, wann dieser zum Abschluss gelangt, haben die involvierten
Behörden und politischen Institutionen hinreichend zu erkennen gegeben, dass
sie nicht mehr an der bundesrechtswidrig gewordenen Altschätzungen festhalten
wollen, weshalb es gemäss dargelegter Bundesgerichtspraxis sinnwidrig wäre, mit
der Durchsetzung der steuerharmonisierungsrechtlichen Vorgaben bei
Neuschätzungen zuzuwarten, bis jeweils sämtliche Altschätzungen korrigiert
sind. Aufgrund der laufenden Bestrebungen zur Korrektur der generellen
Unterbewertung ist die Situation heute – und auch schon zum Zeitpunkt des
Einschätzungsentscheids vom 26. April 2021 – nicht mehr vergleichbar mit
der Ausgangslage des in der Beschwerdeschrift angeführten
steuerrekursgerichtlichen Entscheids vom 14. Februar 2020 (St.2019.121),
wo noch keinerlei konkreten Bestrebungen zur Korrektur der Altschätzungen
erkennbar waren (StRGr vom 11. Mai 2022, 2 ST.2022.9, E. 3.g).
Dass dieser Prozess bereits zum Abschluss gelangt ist, ist hingegen nicht
erforderlich, zumal der entsprechende Anpassungsbedarf und Anpassungswille
grundsätzlich unstrittig erscheint (vgl. zu einer vergleichbaren Situation im
Kanton Zug VGr ZG, 12. April 2022, A 2021 4, E. 4.4). Auch im bereits
zitierten Bundesgerichtsentscheid betreffend den Kanton Schwyz war eine generelle
Neubewertung der Liegenschaften zumindest bei Abschluss des kantonalen
Rechtsmittelverfahrens noch nicht definitiv beschlossen, wenngleich vom Schwyzer
Regierungsrat im Verlauf des bundesgerichtlichen Verfahren eine zeitnah zu
vollziehende prozentuale Anpassung der Altschätzungen verabschiedet worden war
(BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 4.2.3). Einzuräumen ist
allerdings, dass der entsprechende politische Prozess zur Korrektur der
Altschätzungen sich auch im vorliegenden Verfahren erst im Verfahrensverlauf
weiter konkretisiert hat und bis heute noch nicht abgeschlossen ist.

3.2.2
Sodann ist die aufgrund der erfolgten Handänderung vorzunehmende
Neubewertung aus den bereits dargelegten Gründen weniger problematisch als eine
willkürlich durch die Steuerbehörde selbst veranlasste Einzelfallschätzung
ausserhalb der in Rz. 89 der Weisung 2009 aufgezählten ausserordentlichen
Neubewertungsgründe: Erstens rechtfertigt sich vorliegend die Neubewertung
nicht bloss aufgrund der generellen Preissteigerungen des Immobilienmarkts,
sondern auch aufgrund des konkret bei der Handänderung gezahlten und den
Verkehrswert reflektierenden Kaufpreises. Es liegt damit nicht bloss eine
systemische Unterbewertung, sondern ein konkreter Geschäftsvorfall vor, welche
eine Neubewertung geradezu aufdrängt. Zweitens liegt aufgrund des zeitnah
bezahlten Kaufpreises auch gleich eine taugliche Schätzungsbasis für eine
Neubewertung vor, welche für die Neubewertung der übrigen
Stockwerkeigentumseinheiten an der F-Strasse oder bei anderen Objekten zuerst
noch gutachterlich erarbeitet werden müsste. Drittens entspricht die
Neubewertung hier den Vorgaben in Rz. 89 der Weisung 2009 und ist diese
damit nicht allein dem Gutdünken der involvierten Steuerbehörde überlassen. Die
Pflichtigen befinden sich damit nur bedingt in einer vergleichbaren Situation
wie die bestehenden und formelgemäss eingeschätzten Eigentümer, deren
Liegenschaftenbewertungen erst nach Abschluss der laufenden
Revisionsbestrebungen einer erneuten Überprüfung zu unterziehen sein werden.

3.2.3
Auch wenn die vorerst weiterbestehende Ungleichbehandlung von Neuerwerbern
und bestehenden Immobilieneigentümern unbefriedigend ist, darf nicht ausser
Acht gelassen werden, dass für eine rechtsgleiche Besteuerung nach der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht bloss eine steuerliche
Gleichbehandlung (im Unrecht) unter den Immobilieneigentümern, sondern auch
eine Gleichbehandlung mit allen anderen Steuerpflichtigen anzustreben ist,
welche ihre (beweglichen) Vermögenswerte zu Verkehrswerten zu versteuern haben.
Würde deshalb mit der Durchsetzung der steuerharmonisierungsrechtlichen
Vorgaben bei Neuschätzungen weiter zugewartet, bis jeweils sämtliche
Altschätzungen korrigiert sind (bzw. die Grundlagen hierfür erstellt sind),
würden nicht nur der bundesrechts- und verfassungswidrige Zustand weiter
aufrechterhalten, sondern neue Ungleichheiten geschaffen, Dies namentlich im
Verhältnis zu Steuerpflichtigen ohne Immobilieneigentum, deren Eigentum zum
aktuellen Verkehrswert erfasst und besteuert wird. Die Gewährung einer gewissen
Bewertungsbandbreite bei Liegenschaften berücksichtigt zwar auch
eigentumspolitische Aspekte und trägt der notwendigen Schematisierung und der
zwangsläufigen Unsicherheit der Bewertung Rechnung, zumal die geringe
Verfügbarkeit von Grundeigentum zu spekulativen Rechtsgeschäften führen kann.
Eine generelle Abweichung von der verfassungs- und harmonisierungsrechtlich
vorgesehenen Bewertung nach Verkehrswerten ist aber keineswegs beabsichtigt
(vgl. BGE 124 I 145 E. 6; BGE 148 I 210, E. 4.4.4 ff.). Entgegen
der Ansicht der Pflichtigen ist damit eine generelle Ungleichbehandlung von
Immobilieneigentümern und Eigentümern beweglicher Vermögenswerte keineswegs
gewollt oder bundesgerichtlich abgesegnet. Vielmehr wird lediglich – innerhalb
einer Bewertungsbandbreite – spezifischen Eigenheiten des Immobilienmarktes
Rechnung getragen. Der grundsätzlich unbestrittene Anspruch auf eine
Gleichbehandlung unter den Immobilieneigentümern kann nicht isoliert von diesen
Überlegungen ausgelegt werden, weshalb die Durchsetzung der
harmonisierungsrechtlichen Vorgaben und einer Besteuerung nach der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit einem allfälligen Anspruch auf
Gleichbehandlung im Unrecht vorgeht, wo wie hier eine Neueinschätzung in Bezug
auf die zu tiefen Altschätzungen bereits absehbar und nicht allein der Willkür
der Steuerbehörde überlassen ist.

3.2.4
Damit ist die derzeitige Ungleichbehandlung von bestehenden und neuen
Immobilieneigentümern vorübergehend hinzunehmen und können sich die Pflichtigen
nicht mit Erfolg auf eine Gleichbehandlung im Unrecht – namentlich auch mit den
anderen Stockwerkeigentümern ihrer Liegenschaft in der Stadt E – berufen. In
Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids ist die Beschwerde damit
abzuweisen.

4.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den beiden Pflichtigen
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4
StG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG
in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Eine
Entschädigung steht sodann auch dem kantonalen Steueramt nicht zu, nachdem kein
entsprechender Antrag gestellt wurde und kein über die übliche Amtstätigkeit
hinausgehender Aufwand ersichtlich ist (§ 152 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.      500.--;       die übrigen Kosten betragen:

Fr.      140.--        Zustellkosten,

Fr.       640.--       Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden
den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung
für die gesamten Kosten.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Steuerrekursgericht; 

c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts; 

d)    das Steueramt der Stadt E; 

e)    die Eidgenössische Steuerverwaltung.