# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c7156f77-5ec3-52e7-800a-d25cd550619b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-28
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 28.09.2020 C/23107/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-23107-2019_2020-09-28.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.09.2020. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/23107/2019 ACJC/1356/2020 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 28 SEPTEMBRE 2020 

 

Entre 

 

COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______, soit toutes les personnes  

physiques et morales mentionnées sur l'extrait du Registre foncier de l'immeuble sis 

route 1______ [no.] ______, [code postal] B______ [GE], sise route 1______ 

[no.] ______, [code postal] B______ (GE), recourante contre une ordonnance rendue 

par le Tribunal des baux et loyers le 27 février 2020, comparant par Me Fabienne 

FISCHER, avocate, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en 

l'étude de laquelle elle fait élection de domicile. 

 

et 

 

C______ SA, sise route 1______ [no.] ______, case postale 2______, [code postal] 

Genève ______, intimée, comparant par Me Jacques ROULET, avocat, boulevard des 

Philosophes 9, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.  

- 2/8 - 
 

 

C/23107/2019 

EN FAIT 

A. Par ordonnance OTBL/28/2020 du 27 février 2020, expédiée pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a ordonné la suspension de la 

procédure opposant les parties concernant trois actions en libération de dette 

déposées par C______ SA et jointes sous le numéro C/23107/2019. 

B. a. Par acte expédié le 12 mars 2020 au greffe de la Cour de justice, la 
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ forme recours contre 

cette ordonnance, dont elle sollicite l'annulation.  

 Elle a produit de nouvelles pièces. 

 b. Dans sa réponse du 27 mars 2020, C______ SA a conclu, à la forme, 
principalement, à ce que le recours de la COMMUNAUTE DES 

COPROPRIETAIRES A______ soit déclaré irrecevable et, subsidiairement, à ce 

que les allégués de fait 1 à 20 dudit recours et les pièces 3 et 4 du chargé 

l'accompagnant soient déclarés irrecevables et, au fond à ce que COMMUNAUTE 

DES COPROPRIETAIRES A______ soit déboutée de toutes ses conclusions et 

condamnée aux frais et dépens de l'instance. 

 c. La COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ a répliqué le 
14 avril 2020 et C______ SA a dupliqué le 27 avril 2020, persistant dans leurs 

conclusions respectives. 

d.  Les parties ont été avisées le 30 avril 2020 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a.  L'immeuble sis route 1______ [no.] ______, [code postal] B______, est 
propriété de plusieurs personnes physiques et morales (environ ______) dont la 

liste figure sur l'extrait du registre foncier de l'immeuble en question et qui 

composent la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______.  

b.  C______ SA est une société anonyme de droit suisse dont le but est 
l'exploitation d'une banque.  

c.  Les parties sont liées par différents contrats de bail commercial dont les objets 
se situent dans l'immeuble sis route 1______ [no.] ______, notamment les trois 

baux objets de la présente procédure, lesquels concernent les bureaux au 

7ème étage, au 6ème et au rez-de-chaussée. 

  En 2016, les loyers mensuels de ces locaux ont été fixés pour la dernière fois à 

36'658 fr. pour les bureaux du 7ème étage, 19'844 fr. pour les bureaux du 

6ème étage et 9'761 fr. pour les bureaux du rez-de-chaussée. 

- 3/8 - 
 

 

C/23107/2019 

d. Le 19 octobre 2018, C______ SA a introduit une procédure devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers tendant à la diminution 

du loyer et à la condamnation de la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 

A______ à lui rembourser le trop-perçu en découlant. La conciliation ayant 

échoué et la locataire s'étant vu délivrer une autorisation de procéder, une action 

au fond a été introduite.  

Cette procédure porte la référence C/3______/2018 et est en cours d'instruction 

par le Tribunal.  

e.  En parallèle, depuis le mois de décembre 2018, C______ SA a retenu 25% des 
loyers qu'elle verse à la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ 

pour les trois baux en question. 

Ainsi, C______ SA verse mensuellement 28'478 fr. 75 pour les bureaux du 
7ème étage, 15'442 fr. 50 pour les bureaux du 6ème étage et 7'827 fr. 50 pour les 

bureaux du rez-de-chaussée. 

La différence entre les loyers et les montants effectivement payés par 

C______ SA s'élève mensuellement à 14'514 fr. 25.  

f. Par courrier daté du 30 novembre 2018, C______ SA a fait part à la 
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ des calculs appliqués aux 

retenues sur loyer en ces termes : « Afin de limiter en conséquence [le] préjudice 

[de la locataire] et pour garantir également le paiement progressif de la créance 

qu'elle détient à l'encontre de votre mandante (la bailleresse) pour le trop payé 

sur ces dix dernières années, C______ SA n'acquittera désormais que 75% du 

loyer qu'elle payait jusqu'à présent ». 

g. La COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ a intenté trois 
poursuites à l'encontre de C______ SA, portant sur les montants retenus sur 

l'ensemble des locaux pour les mois de décembre 2018 à mai 2019. 

Ces poursuites ont toutes été frappées d'opposition.  

h. La COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ a requis la 
mainlevée de ces trois oppositions. 

La mainlevée provisoire de l'opposition à chacune des poursuites intentées par la 

COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ a été prononcée. 

A réception des jugements de mainlevée, C______ SA a introduit trois requêtes 

en libération de dette, sollicitant à titre préalable à ce que la suspension de la 

procédure en libération de dette soit prononcée, dans l'attente du jugement au fond 

dans la procédure C/3______/2018. 

- 4/8 - 
 

 

C/23107/2019 

Ces requêtes de libération de dette ont été enregistrées sous les numéros 

C/23107/2019, C/4______/2019 et C/5______/2020. 

i.  Après avoir joint les causes C/23107/2019, C/4______/2019 et 
C/5______/2020, le Tribunal a ordonné, par la décision querellée du 27 février 

2020, la suspension de la procédure jusqu'à droit jugé dans la cause 

C/3______/2018. 

EN DROIT 

1.  1.1 Le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et 
provisionnelles de première instance qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel 

(art. 319 let. a CPC) et contre les autres décisions et ordonnances d'instruction de 

première instance dans les cas prévus par la loi (art. 319 let. b ch. 1 CPC) ou 

lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable (ch. 2). 

Les ordonnances d'instruction sont susceptibles d'un recours immédiat dans les 

dix jours à compter de leur notification (art. 321 al. 1 et 2 CPC). 

La décision ordonnant la suspension de la procédure en application de l'art. 126 

al. 1 CPC constitue une ordonnance d'instruction (ATF 141 III 270 consid. 3.3). 

Conformément à l'art. 126 al. 2 CPC, cette décision peut faire l'objet d'un recours 

indépendamment d'un risque de préjudice difficilement réparable. 

La voie du recours est donc ouverte en l'espèce. 

Déposé selon la forme et le délai prescrits, le recours est recevable. 

1.2 L'intimée conclut à la forme à ce que les allégués de fait 1 à 20 du recours et 
les pièces 3 et 4 du chargé l'accompagnant soient déclarés irrecevables. 

L'art. 326 CPC prévoit que les conclusions, les allégations de faits et les preuves 

nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours. 

S'agissant des allégués de fait 1 à 20 présentés par la recourante, ils ne sont pas 

nouveaux car déjà connus de l'instance précédente.  

En revanche, les pièces 3 et 4 de la recourante n'ont pas été produites en première 

instance, de sorte qu'elles doivent être considérées comme nouvelles et, ainsi, 

irrecevables. 

Enfin, les conclusions en annulation de l'ordonnance prononçant la suspension de 

la procédure et le renvoi à l'instance précédente correspondent aux conclusions 

prises devant le Tribunal, de sorte qu'elles ne sont pas nouvelles.  

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/141%20III%20270

- 5/8 - 
 

 

C/23107/2019 

1.3 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la 
violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 

CPC). 

2.  2.1 L'art. 126 al. 1 CPC permet au juge d'ordonner la suspension de la procédure 
si des motifs d'opportunité le commandent, ce qui pourra notamment être le cas 

lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.  

La suspension doit ainsi correspondre à un besoin réel. Il peut s'agir par exemple, 

comme l'art. 126 al. 1 CPC le spécifie, d'attendre la décision qui sera rendue dans 

un autre procès et qui peut avoir une influence déterminante sur la procédure 

pendante (HOFMANN/BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, Code de 

procédure civile commenté, ad art. 126, § 5). 

L'art. 126 CPC fait partie des dispositions générales du Code de procédure civile 

(art. 1 à 196 CPC). Selon le message du Conseil fédéral, cette partie comprend les 

dispositions applicables en principe à tous les types de procédure (cf. Message 

relatif au Code de procédure civile suisse du 26 juin 2006, FF 2006 p. 6858). 

La suspension doit être compatible avec le droit constitutionnel prévu à l'art. 29 

al.1 Cst. d'obtenir un jugement dans un délai raisonnable (HALDY, Code de 

procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 126 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 

5A_773/2012 du 31 janvier 2013 consid. 4.2.2). 

Dès lors qu'elle contrevient à l'exigence de célérité de la procédure, la suspension 

ne peut être ordonnée qu'exceptionnellement, en présence d'un motif objectif 

sérieux, en particulier lorsqu'il s'agit d'attendre le jugement principal d'une autorité 

compétente permettant de trancher une question de nature préjudicielle (ATF  

135 III 127 consid. 3.4; ATF 119 II 386 consid. 1b; arrêts du Tribunal fédéral 

1B_231/2009, 1B_253/2009, 1B_261/2009 du 7 décembre 2009 consid. 4.1; FREI, 

in Berner Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 2012, n. 3 ad art. 126 

CPC). Le juge doit procéder à une pesée des intérêts des parties, l'exigence de 

célérité devant l'emporter en cas de doute (arrêt du Tribunal fédéral 9C_293/2014 

du 16 octobre 2014 consid. 2.2.2; ATF 135 III 127 consid. 3.4; 119 II 386 

consid. 1b; FREI, op. cit., n. 1 ad art. 126 CPC).  

Le principal motif d'opportunité sera d'éviter des décisions contradictoires, en 

veillant cependant à ce qu'il ne justifie pas de requêtes dilatoires (HOFMANN/ 

LÜSCHER, Le code de procédure civile, 2ème éd., 2015, p. 52). La suspension devra 

être admise en particulier lorsqu'il se justifie d'attendre la décision d'une autre 

autorité, ce qui permettrait de trancher une question décisive (ATF 119 II 386 

consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 5A_218/2013 du 17 avril 2013 consid. 3). Il 

n'est pas nécessaire que les deux actions soient identiques et opposent les mêmes 

parties. Il suffit qu'il y ait entre elles un lien de connexité (FREI, op. cit., n. 3 ad 

art. 126 CPC). 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/5A_773/2012
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/119%20II%20386
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/1B_231/2009
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/1B_253/2009
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/1B_261/2009
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/9C_293/2014
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/135%20III%20127
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/119%20II%20386
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/119%20II%20386
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/5A_218/2013

- 6/8 - 
 

 

C/23107/2019 

La suspension peut intervenir d'office si le juge l'estime opportune ou sur requête 

des parties (HALDY, op. cit., n. 8 ad art. 126 CPC).  

Le juge bénéficie d'un large pouvoir d'appréciation en la matière (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_683/2014 du 17 février 2015 consid. 2.1). 

2.2 La recourante fait d'abord grief aux premiers juges d'avoir constaté les faits de 
la procédure de manière inexacte, en ne relevant pas la part de compensation 

anticipée que comporte la retenue sur loyer opérée par l'intimée. 

Ce grief ne contient aucune motivation expliquant en quoi il constitue une 

constatation inexacte des faits justifiant un recours. Il ne satisfait donc pas à 

l'exigence de motivation du recours prévue à l'art. 321 al. 1 CPC. 

Le Tribunal a constaté en tout état de cause que la retenue sur les loyers opérée 

par l'intimée comporte une part de compensation et que les deux litiges ne portent 

pas sur les mêmes créances dans la mesure où la cause C/3______/2018 tend à la 

restitution du trop-perçu des loyers litigieux jusqu'au 31 octobre 2018 alors que la 

présente cause a pour objet le paiement des montants retenus par l'intimée dès le 

1er décembre 2018. 

Ainsi, le Tribunal ayant correctement constaté les faits mentionnés par la 

recourante, ce premier grief sera écarté.  

La recourante fait ensuite grief aux premiers juges d'avoir violé le principe de 

célérité et d'avoir pris une décision arbitraire.  

Elle soutient que la procédure dont le Tribunal a décidé d'attendre l'issue ne fait 

que commencer et que les créances qu'elle invoque sont fondées sur des titres de 

mainlevée confirmés par jugement alors que les créances réclamées par l'intimée 

dans la procédure C/3______/2018 sont incertaines. 

Elle fait valoir que la suspension est arbitraire dès lors qu'elle légitime les 

agissements de l'intimée, qu'elle qualifie d'illicites.  

A bon droit, le Tribunal a retenu que la question de savoir si les montants en 

cause, objets des actions en libération de dette, sont dus ou non par l'intimée 

dépend étroitement du jugement statuant sur la réduction de loyer, objet de la 

procédure C/3______/2018. Les procédures se trouvent ainsi dans un lien de 

connexité.  

En l'espèce, le sort de la procédure C/3______/2018 permettra d'établir le montant 

des loyers dus et aura ainsi une influence décisive sur le sort de la présente 

procédure. Si, certes, dans ladite procédure, les parties ont requis des mesures 

d'instruction, notamment l'auditions de témoins, il ne peut être retenu qu'un 

jugement ne puisse être rendu dans un avenir proche. 

- 7/8 - 
 

 

C/23107/2019 

La suspension de la présente procédure répond à un motif objectif et sérieux, est 

compatible avec le caractère du procès et respecte les principes jurisprudentiels 

rappelés ci-avant, en particulier celui de la célérité. 

Il s'agit ainsi d'un motif d'opportunité, dès lors qu'il se justifie d'attendre la 

décision dans un autre procès présentant un lien de connexité avec la procédure 

objet du présent arrêt. 

Les griefs de la recourante seront dès lors rejetés. 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 8/8 - 
 

 

C/23107/2019 

PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable le recours interjeté le 12 mars 2020 par la COMMUNAUTE DES 

COPROPRIETAIRES A______ contre l'ordonnance OTBL/28/2020 rendue le 

27 février 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/23107/2019-1-VIS 

OOD. 

Au fond : 

Le rejette. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur  

Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005  

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.