# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f51367bb-14e5-53ac-a31f-cb40ecc1e938
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-15
**Language:** de
**Title:** Baubewilligung für Mehrfamilienhaus in aufgezonter Wohnzone (W1 zu W2). Einordnung.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nrn. 0067-0068/2021
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_brge_iv_nrn._0067-0068-2021_vom_15._april_2021.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2020.00019 und R4.2020.00132 
0067/2021 und 0068/2021 

Entscheid vom 15. April 2021 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Ersatzrichter Antoine Berger, Baurichter 
Alexander Seiler, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert     

in Sachen 

Rekurrierende 

1.  J. und C. B. […] 
2.  P. C. […] 
3.  R. C. […] 
4.  M. E. […] 
5.  R. F. […] 
6.  S. H.-M. […] 
7.  Erbengemeinschaft W. G., bestehend aus:,   

7.1.  S. G. […] 
7.2.  H. G. […] 

alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X […] 

vertreten durch […] 

2.  E. […]  

vertreten durch […] 

betreffend 

R4.2020.00019 
Beschluss des Gemeinderates […]; Baubewilligung für Mehrfamilienhaus 
[…] 

R4.2020.00132 
Beschluss des Gemeinderates […]; Baubewilligung für Mehrfamilienhaus 
(Projektänderun […]  
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit  Beschluss  vom  16.  Dezember  2019  erteilte  der  Gemeinderat  X  der  E. 

die  Baubewilligung  für  den  Neubau  eines  Mehrfamilienhauses  mit  sechs 

Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 I. 2 in 

X. 

B. 
Mit Eingabe vom 20. Januar 2020 gelangten C. und J. B., P. C., R. C., M. 

E., R. F., W. G. sel. und S. H.-M. an das Baurekursgericht und stellten fol-

gende Anträge: 

"1.  Der  angefochtene  Beschluss  sei  aufzuheben  und  die  Baubewilligung 

sei zu verweigern. 

2.  Eventuell:  Es  sei  die  angefochtene  Baubewilligung  mit  gemäss  Erwä-

gungen präzisierten und neu statuierten Auflagen zu ergänzen. 

3.  Subeventuell:  Es  sei  das  Verfahren  an  die  Vorinstanz  zurückweisen 
und  diese  sei  einzuladen,  die  Baubewilligung  unter  Statuierung  von 
gemäss Erwägungen präzisierten und neuen Auflagen zu erteilen. 

4.  Es sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen. 

5.  Formell:  Der  Rekurs  sei  als  vorsorglich  eingereicht  zu  behandeln  und 
das  Verfahren  sei  zu  sistieren,  bis  eine  der  Parteien  dessen  Fortset-
zung beantragt. 

6.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner-

schaft." 

C. 
Mit  Verfügung  vom  22.  Januar  2020  wurde  der  Rekurs  unter  der  Ge-

schäftsnummer R4.2020.00019 als vorsorglich eingereicht vorgemerkt und 

das Verfahren einstweilen sistiert. 

D. 
Am  4.  Februar  2020  ersuchte  die  private  Rekursgegnerin  um  Fortsetzung 

R4.2020.00019 

Seite 2 

 
 
des Verfahrens, welchem Antrag mit Verfügung vom 5. Februar 2020 unter 

Eröffnung des Vernehmlassungsverfahrens stattgegeben wurde. 

E. 
Die  Vorinstanz  beantragte  mit  Eingabe  vom  6.  März  2020  die  Abweisung 

des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

F. 
Die  private  Rekursgegnerin  beantragte  mit  Vernehmlassung  vom  9.  März 

2020, auf den Rekurs des Rekurrenten 6 sei nicht einzutreten und der Re-

kurs der übrigen Rekurrierenden sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten 

sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.  

G. 
In  den  Replik-  und  Duplikschriften  vom  9.  April  2020,  4.  Mai  2020  und 

6. Mai 2020 hielten die Parteien an ihren jeweiligen Anträgen fest. 

H. 
Am  20.  Mai  2020  führte  die  vierte  Abteilung  des  Baurekursgerichts  einen 

Abteilungsaugenschein vor Ort durch. 

Nach  durchgeführtem  Augenschein  stellte  die  private  Rekursgegnerin  mit 

Eingabe vom 20. Mai 2020 einen Antrag auf Verfahrenssistierung, welchem 

mit Stempelverfügung vom 26. Mai 2020 stattgegeben wurde. 

I. 
Mit Eingabe vom 8. Juni 2020 beantragten die Rekurrierenden die Fortset-

zung des Verfahrens. Mit Präsidialverfügung vom 25. Juni 2020 wurde das 

Fortsetzungsbegehren abgewiesen. 

R4.2020.00019 

Seite 3 

 
 
J. 
Mit  Beschluss  vom  16.  Juli  2020  erteilte  der  Gemeinderat  X  der  privaten 

Rekursgegnerin  die  Bewilligung  für  eine  Projektänderung  betreffend  das 

streitbetroffene Mehrfamilienhaus (Reduktion der Dachneigung von 45° auf 

40°  unter  gleichzeitigem  Verzicht  auf  ein  anrechenbares  zweites  Dachge-

schoss  innerhalb  des  durch  die  Reduktion  der  Dachneigung  reduzierten 

Gebäudevolumens). 

K. 
Mit Eingabe vom 17. August 2020 gelangten J. und C. B., P. C., R. C., M. 

E., R. F., W. G. sel. und S. H.-M. an das Baurekursgericht und beantragten 

die  Aufhebung  der  Projektänderungsbewilligung  unter  Kosten-  und  Ent-

schädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. 

L. 
Mit  Verfügung  vom  18.  August  2020  wurde  vom  Rekurs  gegen  die  Pro-

jektänderungsbewilligung  unter  der  G.-Nr.  R4.2020.00132  Vormerk  ge-

nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

M. 
Mit  Vernehmlassung  vom  14.  September  2020  beantragte  die  private  Re-

kursgegnerin, es seien die Verfahren zu vereinigen und der Rekurs gegen 

die Projektänderungsbewilligung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten 

sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

N. 
Die Vorinstanz stellte mit Rekursantwort vom 15. September 2020 den An-

trag, es sei unter Vereinigung der beiden Verfahren auf den Rekurs gegen 

die  Projektänderungsbewilligung  nicht  einzutreten,  eventuell  sei  dieser  ab-

zuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrie-

renden. 

R4.2020.00019 

Seite 4 

 
 
O. 
In den Replik- und Duplikschriften vom 12. Oktober 2020 und vom 27. Ok-

tober  2020  hielten  die  privaten  Parteien  an  ihren  Anträgen  fest.  Die  Vo-

rinstanz verzichtete mit Eingabe vom 26. Oktober 2020 auf Duplik. 

P. 
Auf  Fortsetzungsbegehren  der  privaten  Rekursgegnerin  vom  3.  Februar 

2021  hin  wurde  das  Verfahren  G.-Nr.  R4.2020.00019  betreffend  die 

Stammbaubewilligung mit Verfügung vom 9. Februar 2021 fortgesetzt. 

Q. 
Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  Erkenntnisse  des  Abteilungsau-

genscheins  wird  nachfolgend  insoweit  eingegangen,  als  dies  für  die  Be-

gründung des Entscheides erforderlich ist. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Die  Verfahren  G.-Nrn.  R4.2020.00019  und  R4.2020.00132  betreffen 

Stammbau-  und  Änderungsbewilligung  desselben  Bauvorhabens,  weshalb 

die Verfahren zu vereinigen sind. 

2.1. 
Die Rekurrierenden J. und C. B., P. C., R. C. und S. H.-M. sind Eigentümer 

von  Liegenschaften  in  unmittelbarer  Nähe  des  Bauvorhabens;  die  Rekur-

rentin R. F. ist in einer solchen Liegenschaft jedenfalls dauerhaft wohnhaft. 

Im  Lichte  der  örtlichen  Nähe  und  der  vorgetragenen  Rügen  sind  die  ge-

nannten  Rekurrierenden  im  Sinne  von  §  338a  des  Planungs-  und  Bauge-

setzes  (PBG)  zur  Rekurserhebung  berechtigt.  Weil  in  Bezug  auf  sie  auch 

R4.2020.00019 

Seite 5 

 
 
alle  übrigen  formellen  Voraussetzungen  erfüllt  sind,  ist  auf  ihre  Rekurse 

einzutreten. 

2.2. 
Rekurrent M. E. erklärte mit Eingabe vom 6. Januar 2021 den Rückzug der 

in  seinem  Namen  erhobenen  Rekurse.  Demzufolge  ist  das  Verfahren  in 

Bezug auf die von Rekurrent M. E. erhobenen Rekurse als durch Rückzug 

derselben gegenstandslos geworden abzuschreiben. 

2.3.1. 
Gemäss § 315 Abs. 1 PBG hat, wer Ansprüche aus dem PBG wahrnehmen 

will, innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen 

Baubehörde  schriftlich  die  Zustellung  des  oder  der  baurechtlichen  Ent-

scheide zu verlangen. Gemäss § 316 Abs. 1 PBG hat, wer den baurechtli-

chen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, das Rekursrecht verwirkt. 

Sinn und Zweck von § 315 PBG liegt im Bestreben des Gesetzgebers, den 

Rechtssicherheitsinteressen  des  Bauherrn  Rechnung  zu  tragen.  Der  Bau-

herr  soll  frühzeitig  Kenntnis  davon  haben,  ob  er  mit  Rechtsmitteln  gegen 

das Bauvorhaben zu rechnen hat oder nicht. Gleichzeitig muss er sich auch 

über die Person des möglichen Gegners im Klaren sein. Ein allfälliges Ver-

tretungsverhältnis muss daher bereits im schriftlichen Zustellungsbegehren 

zum  Ausdruck  kommen.  Dabei  sind  die  Bestimmungen  über  die  direkte 

Stellvertretung  gemäss  Art. 32  des  Obligationenrechts  (OR)  analog  anzu-

wenden.  Aus  dem  Text  des  Begehrens  um  Zustellung  des  baurechtlichen 

Entscheides  muss  somit  hervorgehen,  ob  der  Absender  das  Begehren 

auch  oder  ausschliesslich  in  Vertretung  einer  dritten  Person  stellt und  wer 

diese ist. Gibt sich der Vertreter nicht als solcher zu erkennen, so ist anzu-

nehmen, er stelle das Begehren ausschliesslich in eigenem Namen. Ohne 
eine  entsprechende  Offenbarungspflicht  allfälliger  Vertretungsverhältnisse 

im Zustellungsbegehren würde der Bauherr den Kreis möglicher Rekurren-

ten nicht vollständig erfahren. Dies verunmöglichte oder erschwerte zumin-

dest  Vorkehren  zur  Vermeidung  von  Rekursen.  Wichtig  ist  sodann,  dass 

der Gesetzgeber gerade auch den blossen Anschluss an ein Rechtsmittel-

verfahren  unterbinden  wollte,  weshalb  die  Anforderungen  an  die  Offenba-

rungspflicht streng zu handhaben sind. Eine Ausnahme besteht bei den ge-

setzlichen  Vertretungsverhältnissen  unter  Ehegatten  (Art. 166  des  Zivilge-

setzbuches  [ZGB])  oder  unmündiger  Kinder  durch  die  Eltern  (Art. 304 

R4.2020.00019 

Seite 6 

 
 
ZGB).  Diesfalls  muss  das  Vertretungsverhältnis  nicht  bereits  im  Zustel-

lungsbegehren  dargestellt  werden  (VB.1993/0008  und  0038  vom  25.  Mai 

1993, E. 2). 

2.3.2. 
Rekurrent  W.  G.  sel.  ersuchte  selbst  nicht  um  Zustellung  des  baurechtli-

chen Entscheides. Das bei den Akten liegende – per E-Mail gestellte – Zu-

stellungsbegehren seiner Tochter S. G. vom 4. April 2019 enthält keinerlei 

Hinweis auf ein Vertretungsverhältnis für Rekurrent W. G. sel. Dementspre-

chend  musste  die  private  Rekursgegnerin  nicht  mit  einem  Rekurs  von  W. 

G.  sel.  rechnen  und  ist  nach  Sinn  und  Zweck  von  § 315  f.  PBG  in  dieser 

Erwartung  zu  bestätigen.  Auch  von  einem  Laien  darf  angesichts  der  aus 

dem Gesetz ersichtlichen Gefahr der Verwirkung des Rekursrechts verlangt 

werden, dass er sich bei – wie vorliegend in Bezug auf S. G. behauptet – 

(zusätzlichem)  mündlichem  Vorsprechen  auf  dem  Bauamt  danach  erkun-

digt,  ob  und  wie  er  ein  Vertretungsverhältnis  sichtbar  machen  muss;  dies 

gilt selbst dann, wenn ein ausgehändigtes Formular in dieser Hinsicht nicht 

zweckmässig formuliert ist (BGr 1C_158/2020 vom 7. Oktober 2020, E. 3.3, 

in Bestätigung von VB.2019.00557 vom 22. Januar 2020; dieser in Bestäti-

gung  von  BRGE  III  Nr.  0085/2019  vom  26.  Juni  2019).  Der  behauptete 

mündliche  Hinweis  auf  ein  Vertretungsverhältnis  am  Gemeindeschalter 

vermag  das  (auch)  in  Bezug  auf  Vertretungsverhältnisse  geltende  Schrift-

lichkeitserfordernis gemäss § 315 f. PBG keinesfalls zu ersetzen, weshalb 

in  antizipierter  Beweiswürdigung  auf  Befragungen  von  S.  G.  und  der  Vo-

rinstanz zu verzichten und auch kein diesbezüglicher Amtsbericht einzuho-

len ist. 

Das Rekursrecht des Rekurrenten W. G. sel. wurde mangels Darlegung ei-

nes  Vertretungsverhältnisses  im  von S. G.  gestellten  Zustellungsbegehren 
verwirkt (§ 316 Abs. 1 PBG). Damit ist auch das Rekursrecht der Erbenge-

meinschaft W. G., bestehend aus  S.  G. und H.  G.,  welche  nach  dem Tod 

des Rekurrenten W. G. sel. an dessen Stelle in das Rekursverfahren einge-

treten  ist,  verwirkt.  Eine  Erbengemeinschaft  kann  nur  in  beim  Erblasser 

vorhandene  Rechte  eintreten,  denn  ihre  Rechtsstellung  leitet  sich  aus  der 

Rechtsstellung des Erblassers ab. Auch das Rekursrecht in Bezug auf das 

Abänderungsprojekt wurde mangels Offenlegung eines Vertretungsverhält-

nisses  im  Zustellungsbegehren  verwirkt  (§  316  Abs.  2  PBG  im  Umkehr-

R4.2020.00019 

Seite 7 

 
 
schluss);  wiederum  sowohl  in  Bezug  auf  den  Rekurrenten  W.  G.  sel.  als 

auch in Bezug auf die Erbengemeinschaft W. G. als Rechtsnachfolgerin. 

2.3.3. 
Auf  die  Rekurse  der  heutigen  Rekurrentin  Erbengemeinschaft  W.  G.  ist 

nicht einzutreten. 

2.3.4. 
Nur  der  Vollständigkeit  halber  ist  zu  erwähnen,  dass alleine der  Umstand, 

dass das Zustellungsbegehren durch S. G. per E-Mail gestellt wurde, nach 

dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 der Bundesverfassung [BV]) 

noch  nicht  zu  einer  Verwirkung  des  Rekursrechts  geführt  hätte,  nachdem 

es die Vorinstanz unterliess, S. G. eine Nachfrist zur Einreichung eines (im 

Rechtssinne) schriftlichen Zustellbegehrens anzusetzen und ihr stattdessen 

ohne  weitere  Bemerkungen  den  baurechtlichen  Entscheid  zustellte.  Be-

merkungshalber  ist  die  Vorinstanz  einzuladen,  in  künftigen  Fällen  darauf 

hinzuweisen,  dass  ein  per  E-Mail  gestelltes  Zustellbegehren  nicht  rechts-

gültig  ist.  Entsprechenden  Begehrensstellern  ist  eine  Nachfrist  zur  Einrei-

chung  eines  schriftlichen  Zustellbegehrens  anzusetzen  (BRKE  IV  Nr. 

0093/2006 in BEZ 2006 Nr. 67; www.baurekurs-gericht-zh.ch). 

3.1. 
Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2. Streitbetroffen ist der Neu-

bau eines Mehrfamilienhauses unter Satteldach mit sechs Wohnungen und 

einer  Tiefgarage.  Wie  einleitend  (Erwägungen,  Buchstabe  J.)  erwähnt  be-

inhaltet die Projektänderung eine geringfügige Reduktion der Dachneigung 

des Satteldaches um 5°. Damit einher geht eine von aussen nicht sichtbare 

geänderte  Dachgeschossnutzung  (Verzicht  auf  ein  zweites  Dachgeschoss 
unter Erhöhung der Raumhöhe des neu einzigen Dachgeschosses). 

Streitgegenstand bildet – nachdem die Verfahren zu vereinigen sind sowie 

nach Massgabe der in Bezug auf die geänderten Punkte an die Stelle der 

Stammbaubewilligung tretenden Änderungsbewilligung – das wie beschrie-

ben abgeänderte Bauvorhaben (hierzu nachfolgend Erw. 4). 

3.2. 
Die  gestalterisch  motivierte  Auflage  in  der  Stammbaubewilligung  (Disposi-

R4.2020.00019 

Seite 8 

 
 
tivziffer  3  Abs.  2  Punkt  2  in  Verbindung  mit  Erwägung  lit.  e),  wonach  die 

Dachneigung auf ca. 40° zu reduzieren sei, wurde mit Einreichung und Be-

willigung  des  Änderungsprojekts  gegenstandslos,  nachdem  die  geänderte 

Dachneigung  nunmehr  exakt  40°  beträgt.  Soweit  mit  dem  Rekurs  im  Ver-

fahren  betreffend  die  Stammbaubewilligung  die  Zulässigkeit  der  besagten 

Auflage im Lichte von § 321 PBG gerügt wurde, besteht kein Rechtsschutz-

interesse  an  der  Beurteilung  dieser  Rüge  mehr.  Dasselbe  gilt  –  nachdem 

gemäss der Projektänderung auf ein zweites Dachgeschoss verzichtet wird 

– in Bezug auf die im Rekurs gegen die Stammbaubewilligung vorgetrage-

nen Rügen der Unzulässigkeit eines Dachflächenfensters sowie der zu ge-

ringen lichten Höhe im (vormals projektierten) zweiten Dachgeschoss. Das 

Rechtsschutzinteresse an der Beantwortung dieser Rügen ist während der 

Hängigkeit  des  Verfahrens  betreffend  Stammbaubewilligung  zufolge  Pro-

jektänderung  dahingefallen,  was  zu  der  erwähnten  Gegenstandslosigkeit 

führt (vgl. Martin Bertschi, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 

2014,  §  21  Rz.  26).  Dem  Umstand,  dass  die  Gegenstandslosigkeit  durch 

die Bauherrschaft verursacht wurde, ist – nur, aber immerhin – bei der Re-

gelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen Beachtung zu schenken.  

3.3. 
Soweit die Rüge betreffend § 321 PBG im Rekurs gegen die Abänderungs-

bewilligung  erneut  vorgetragen  wird,  ist  eine  entsprechende  Auflage  nicht 

Gegenstand  der  Abänderungsbewilligung,  weshalb  auf  diesen  Rekurs  in-

soweit nicht einzutreten ist. 

3.4.1. 
Die  Rekurrierenden  halten  die  Bewilligung  der  Projektänderung  auch  des-

halb  für  unzulässig,  weil  damit  das  Bauvorhaben  in  seinen  Grundzügen 

verändert werde. 

3.4.2. 
Es  liegt  grundsätzlich  im  Belieben  der  Bauherrschaft,  ein  eingereichtes 

Baugesuch zu ändern oder etwa (erst) während der Bauausführung um die 

Bewilligung  für  eine  oder  mehrere  Projektänderungen  nachzusuchen.  Ob 

dieses Baugesuch als selbständiges (Alternativ-)Projekt oder in Form eines 

Änderungsgesuchs  betreffend  ein  bereits  bewilligtes  Projekt  (Stammbewil-

ligung)  erfolgt,  entscheidet  (zunächst)  in  erster  Linie  die  Bauherrschaft. 

Beim  anschliessenden  Entscheid,  ob  ein  Änderungsgesuch  als  solches 

R4.2020.00019 

Seite 9 

 
 
entgegenzunehmen und zu beurteilen sei oder ob das Bauprojekt als Gan-

zes  Gesuchsgegenstand  bilde,  steht  der  Baubewilligungsbehörde  ein  von 

den  Rechtsmittelbehörden  zu  respektierender  Ermessensspielraum  zu. 

Dabei  hat  die  Baubewilligungsbehörde  zu  beachten,  dass  eine  Projektän-

derung nur dann vorliegt, wenn das Bauvorhaben nicht in den Grundzügen 

verändert wird, wenn also weder ein Hauptmerkmal oder eine sich auf die 

Nachbarschaft  auswirkende  bauliche  Grundstücksnutzung  wesentlich  ver-

ändert wird (VB.2019.00426 vom 18. Dezember 2019, E. 3.1, mit weiteren 

Verweisen). 

3.4.3. 
Die Vorinstanz hielt sich, indem sie die Abänderungspläne als Änderungs-

gesuch  entgegennahm  und  bewilligte,  innerhalb  des  eben  erwähnten  Er-

messensspielraums; ihr diesbezüglicher Entscheid ist deshalb zu respektie-

ren.  Die  geringfügige  Reduktion  der  Dachneigung  um  5°  stellt  keine  sich 

wesentlich  auf  die  Nachbarschaft  auswirkende  Änderung  der  baulichen 

Grundstücksnutzung  dar,  die  deshalb  nicht  als  Projektänderung  hätte  ein-

gegeben  werden  dürfen.  Dies  gilt  umso  mehr,  als  sich  die  mit  der  Anpas-

sung  der  Dachneigung  einhergehende  Reduktion  der  Gebäudehöhe  um 

rund 1 m aus Sicht der rekurrierenden Nachbarschaft – deren Interesse in 

der Verhinderung des Bauvorhabens als Ganzem liegt – ohnehin nur posi-

tiv  auswirkt.  Insofern  ist  bereits  das  Rechtsschutzinteresse  an  der  Rüge 

fraglich. 

Eine Verletzung von Verfahrensgrundsätzen ist, nebenbei bemerkt, im Zu-

sammenhang  mit  der  Projektänderung  und  der  damit  begründeten  zwi-

schenzeitlichen  Sistierung  des  Rekursverfahren  G.-Nr.  R4.2020.00019  im 

Übrigen  nicht  auszumachen.  Die  Rekurrierenden  haben  gegen  die  (aus-

führlich begründete) Sistierungsverfügung vom 25. Juni 2020 in jenem Ver-
fahren  denn  auch  nicht  etwa  ein  Rechtsmittel  ergriffen.  Die  gegen  die  er-

wähnte  Sistierung  mit  der  Rekursschrift  im  Verfahren  betreffend  Abände-

rungsbewilligung  (wiederum)  vorgetragenen  Einwände  sind  nicht  nur  am 

falschen Ort angebracht, sondern auch verspätet. 

3.4.4. 
In  dem  von  den  Rekurrierenden  zur  Begründung  der  Unzulässigkeit  der 

Projektänderung (weiter) zitierten Fall VB.2019.306 [recte: VB.2019.00308] 

vom 9. Juli 2020 ging es um die Frage der Zulässigkeit einer Projektände-

R4.2020.00019 

Seite 10 

 
 
rung  im  Rechtsmittelverfahren,  die  kein  Baubewilligungsverfahren  vor  der 

zuständigen örtlichen Baubehörde durchlaufen hat (vgl. E. 1.3.3 des zitier-

ten Entscheides sowie auch VB.2008.00430 vom 25. Februar 2009, E. 5.3). 

Eine  solche  Projektänderung  ist  nur  dann  zulässig,  wenn  sie  im  Verzicht 

auf  die  Ausführung  von  klar  umschriebenen  Teilen  des  Projekts  besteht 

und keine wesentlichen Änderungen an beibehaltenen Teilen bedingt. Dies, 

weil ansonsten eine Rechtsmittelinstanz quasi als erstinstanzliche Behörde 

entscheiden würde, was aus Gründen der funktionellen Zuständigkeitsord-

nung unzulässig wäre (siehe ebenda). Mit der Frage der Zulässigkeit einer 

– wie vorliegend – von der erstinstanzlich zuständigen örtlichen Baubewilli-

gungsbehörde geprüften Projektänderung hat diese Rechtsprechung nichts 

zu tun. 

3.4.5. 
Die Rüge ist unbegründet. 

4.1. 
Die  Rekurrierenden  rügen  in  Bezug  auf  das  gesamte  (abgeänderte)  Bau-

vorhaben dessen ungenügende Einordnung. Das Bauvorhaben weise gra-

vierende Einordnungsmängel auf. Mit seinen Dimensionen – sowohl in der 

Höhen- als auch in der Längenentwicklung – sowie seiner dominanten und 

mächtigen Dachform stelle das geplante Mehrfamilienhaus ein neues, stö-

rendes Element dar und breche als solches in ein homogenes Einfamilien-

hausquartier  ein.  Zwar  sei  ein  solches  Projekt  aufgrund  einer  kürzlich  er-

folgten Aufzonung von der Zone W1 in die Zone W2 möglich geworden. Die 

Aufzonung sei aber eigentlich nur für das Gebiet I. "entlang der O.-Strasse" 

als  sinnvolle  Siedlungserneuerung  identifiziert  worden  und  nicht  auch  für 

das Baugrundstück und die neu ebenfalls der Zone W2 zugeteilten Grund-
stücke Kat.-Nrn. 2 und 3. Diese drei Grundstücke lägen topographisch auf 

der Höhe anderer Grundstücke I., die in der Zone W1 verblieben seien. Die 

Aufzonung  (auch)  der  Grundstücke  Kat.-Nrn.  1  (Baugrundstück),  2  und  3 

sei offenbar versehentlich erfolgt und jedenfalls planerisch verfehlt. Wenn-

gleich  dieser  Umstand  heute  nicht  mehr  korrigiert  werden  könne,  sei  der 

besonderen Stellung des Baugrundstücks in seiner Nachbarschaft – einer-

seits zu den um gut zwei Geschosse tiefergelegenen Grundstücken an der 

O.-Strasse,  andererseits  zu  den  auf  gleichem  topographischen  Niveau  in 

R4.2020.00019 

Seite 11 

 
 
der  Zone W1  verbliebenen  Grundstücken  –  unter  dem  Aspekt  der  Einord-

nung in die bauliche und landschaftliche Umgebung Rechnung zu tragen. 

Die  bestehenden  Häuser  in  der  Umgebung  würden  als  Einfamilienhäuser 

genutzt und das werde in absehbarer Zeit auch so bleiben, weil der Gene-

rationenwechsel  zum  Teil  weitgehend  vor  nicht  allzu  langer  Zeit  bereits 

stattgefunden  habe  oder  in  den  nächsten  15  Jahren  nicht  anstehe.  Es 

handle sich bei dem überschaubaren kleinen Einfamilienhausquartier nicht 

um ein Entwicklungsgebiet, das im Zeitrahmen des Planungshorizonts von 

15  Jahren  über  den  Einzelfall  hinaus  (wie  ihn  das  streitige  Vorhaben  dar-

stelle) in der Art überbaut werde, wie das den Planern vorschwebe. Auf den 

bestehenden Überbauungscharakter und die Körnung des kleinen Einfami-

lienhausquartiers am Rand der Bauzone sei Rücksicht zu nehmen. Mit der 

Massierung des Bauvolumens in einem einzigen Baukörper, der sämtliche 

Massvorschriften ausschöpfe, misslinge dies zwangsläufig. Wenngleich die 

Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Zone W2 Gebäudelängen von bis zu 

30 m zulasse, sei die Parzellenstruktur in der Umgebung derart, dass Ge-

bäude von einer solchen Länge gar keinen Platz fänden. Auch in Bezug auf 

die quartiergemässe Körnung fehle es dem Projekt an der geforderten be-

friedigenden  Einordnung.  Es  könne  gerade  vorliegend  nicht  um  ein  "Ver-

dichten" um jeden Preis gehen. 

Die  Reduktion  der  Dachneigung mit der Projektänderung auf  40° sei  noch 

immer deutlich zu wenig. Auch nach dieser Reduktion trete das Dach wei-

terhin  dominant  in  Erscheinung  und  breche  als  völlig  neues,  störendes 

Element  in  das  bestehende  Einfamilienhausquartier  ein.  Gemäss  Art.  30 

Abs. 1 Satz 2 BZO habe sich die Neigung des Daches an den umliegenden 

Bauten zu orientieren. Für eine Dachneigung (auch) von 40° sei in der bau-

lichen Umgebung überhaupt keine Referenz anzutreffen. Viele der unter äl-
terem Recht entstandenen Gebäude in der Umgebung unterschritten sogar 

die  heute  vorgeschriebene  Mindestneigung  von  27°  nach  Art.  30  Abs.  1 

BZO, was zwar nicht mehr verlangt werden könne, aber gleichwohl das Bild 

der Dachneigungen in der Umgebung bestimme. Deshalb erscheine für den 

hier strittigen Neubau eine Dachneigung von 27° bis 30° als bauordnungs-

konform  und  angemessen.  Damit  könne  auch  der  Geländesprung  abge-

dämpft werden. 

R4.2020.00019 

Seite 12 

 
 
4.2.1. 
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung.  So  kann  namentlich  die  Gleichförmigkeit  wesentliches  Gestaltungs-

merkmal einer bestehenden Überbauung sein. Die genügende Einordnung 

fehlt allerdings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache 

in  ein  einheitliches  Bild  einer  älteren  Überbauung;  vielmehr  ist  ein  Einord-

nungsmangel  erst  gegeben,  wenn  die  entsprechende  Baute  oder  Anlage 

gegenüber  der  Ausgestaltung  von  Gebäuden,  Häusergruppen  oder  Stras-

senzügen  in  störenden Widerspruch tritt oder  sonst einen  stossenden  Ge-

gensatz  zu  den  die  Umgebung  prägenden  Merkmalen  oder  zum  Quar-

tiercharakter bildet. Eine Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG muss nicht 

ideal bzw. "gut", sondern lediglich "genügend" sein. Dies ist auch dann er-

füllt, wenn eine andersartige Gestaltung als besser bzw. als wünschenswert 

qualifiziert würde. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht 

wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien  zu  beantworten. 

Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Eigentum  (vgl. 

VB.2018.00395 vom 7. Februar 2019, E. 4.2. ff.). 

Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 

PBG  ein  Verzicht  auf  die  Realisierung  des  auf  einem  Grundstück  zulässi-

gen  Volumens  verlangt  werden,  nämlich  dann,  wenn  der Widerspruch  zur 
baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der 

bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders 

triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhalten-

de  Ausnützung,  eine  besondere  Qualität  der  bestehenden  Überbauung  o-

der  eine  qualifizierte  landschaftliche  Empfindlichkeit.  Die  Rechtsprechung 

des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark,  weshalb die An-

wendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass 

generell  -  etwa  für  ein  ganzes  Quartier  -  die  Zonenordnung  ausser  Kraft 

gesetzt  würde.  Nur  ein  krasses  Missverhältnis  der  Proportionen  oder  die 

R4.2020.00019 

Seite 13 

 
 
Rücksicht  auf  ein  Schutzobjekt  kann  die  Ausschöpfung  des  zulässigen 

Bauvolumens verbieten (VB.2017.00338 vom 16. November 2017, E. 2.2., 

mit weiteren Hinweisen). 

Eine bauästhetisch bzw. ortsbaulich motivierte Herabsetzung des nach der 

Bau- und Zonenordnung zulässigen Gebäudevolumens stellt grundsätzlich 

einen  schweren  und  zudem  die  Rechtssicherheit  in  gravierender  Weise 

tangierenden Eingriff  in  das Grundeigentum dar.  Seitens des Eigentümers 

besteht  ein  erhebliches  Interesse  an  der  Ausschöpfung  der  ihm  gemäss 

Bau-  und  Zonenordnung  zustehenden  Baubefugnisse.  Auf  Grund  des  Ge-

botes  der  haushälterischen  Bodennutzung  (Art. 1  des  Raumplanungsge-

setzes  [RPG])  ist  auch  ein  gleichgerichtetes  öffentliches  Interesse  anzu-

nehmen. 

Steht ein Gebäude zur Beurteilung, das sich durch sein geplantes Volumen 

von der baulichen Umgebung deutlich abheben soll, ohne dass die Voraus-

setzungen  für  eine  Volumenreduktion  erfüllt  sind,  verlangt  §  238  PBG  im-

merhin,  diesem  Spannungsverhältnis  in  anderer  Weise  Rechnung  zu  tra-

gen.  Nebst  einer  besonders  sorgfältigen  Gestaltung  fallen  Massnahmen 

wie  beispielsweise  eine  auf  die  bauliche  Umgebung  abgestimmte  Gliede-

rung  des  zulässigen  Bauvolumens  in  Betracht  (BRGE  II  Nr.  0197/2015, 

E. 4.2.,  in  BEZ  2016  Nr.  32,  mit  weiteren  Hinweisen;  www.baurekurs-

gericht-zh.ch). 

4.2.2. 
Gemäss  Art.  30  Abs.  1  BZO  sind  nur  Sattel-  und  Walmdächer  mit  einer 

Neigung  von  mindestens  27  Grad  zulässig.  Die  Neigung  des  Dachs  hat 

sich an den umliegenden Bauten zu orientieren. 

4.3. 
Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-

nalen  Rechts  als  Ausfluss  der  Gemeindeautonomie  eine  besondere  Ent-

scheidungs-  und  Ermessensfreiheit  zukommt,  überprüft  das  Baurekursge-

richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale 

Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, 

so  hat  ihn  die  Rekursinstanz  zu  respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur 

dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-

schreitet,  indem  sie  sich  von  unsachlichen,  dem  Zweck  der  in  Frage  ste-

R4.2020.00019 

Seite 14 

 
 
henden  Regelung  fremden  Erwägungen  leiten  lässt  oder  allgemeine 

Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Ver-

hältnismässigkeit,  verletzt.  Dabei  darf  sich  die  Rekursinstanz  jedoch  nicht 

auf  eine  blosse  Willkürprüfung  beschränken,  vielmehr  muss  die  Eingriffs-

schwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen). 

Ob  eine  Bestimmung  des  kantonalen  Rechts  den  Gemeinden  einen  auto-

nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln 

(Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zürich/Basel/Genf  2014, 

§ 20  Rz.  62).  Nach  ständiger  Praxis  der  kantonalen  Instanzen  betrifft  dies 

insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die 

bauliche  Gestaltung  und  Einordnung  von  Arealüberbauungen,  §  237  PBG 

betreffend  die  Beurteilung  der  Verkehrssicherheit  einer  Zufahrt  und  §  357 

Abs.  1  PBG  betreffend  die  Beurteilung  zulässiger  Änderungen  an  vor-

schriftswidrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72). 

Bei  der  Auslegung  und  Anwendung  von  kompetenzgemäss  erlassenem 

kommunalem  Recht  kann  sich  für  die  Gemeinde  ein  Spielraum  auftun, 

wenn das kommunale Recht der rechtsanwenden Behörde eine umfassen-

de  Einzelfallbeurteilung  aufgibt  bzw.  einen  Ermessensspielraum  einräumt. 

Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer 

Sorgfalt  mit  den  Entscheidgründen  der  Baubewilligungsbehörde  auseinan-

derzusetzen.  Ist der Entscheid der  Gemeinde  plausibel  und  stichhaltig  be-

gründet, bedarf es mithin besonders überzeugender Gründe, um von deren 

Auslegung  und  Anwendung  des  kommunalen  Rechts  abzuweichen.  Es 

steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu 

beurteilen,  wie  dies  eine  rechtsanwendende  erstinstanzliche  Behörde  tun 

würde.  Der  Beurteilungsspielraum  der  Rekursinstanz  wird  damit  durch  die 

Gemeindeautonomie  beschränkt  (VB.2018.00554  vom  28.  Februar  2019, 

E.  4.3.,  VB.2017.00563  vom  20.  September  2018,  E.  3.2. 
VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3, in BEZ 2015 Nr. 29). 

f.; 

4.4.1. 
Die Stimmberechtigten der Gemeinde X haben der Aufzonung des Gebiets 

"I." von der Wohnzone W1 in die Wohnzone W2 – unter Nichtzustimmung 

zu  einem  noch  weitergehenden,  zusätzlich  das  Gebiet  A.  umfassenden 

Aufzonungsantrags – an der Gemeindeversammlung vom 7. Juni 2017 klar 

zugestimmt (act. 19.25 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019). Die Genehmi-

gung  der  Nutzungsplanungsrevision  durch  die  Baudirektion  erfolgte  mit 

R4.2020.00019 

Seite 15 

 
 
Verfügung  vom  22.  November  2017  (act. 19.26  im  Verfahren  G.-Nr. 

R4.2020.00019). Die geänderte kommunale Nutzungsplanung erwuchs am 

1.  Februar  2018  in  Rechtskraft.  Eine  rund  eineinhalb  Jahre  später  einge-

reichte  Initiative  "Schutz  des  Quartierbilds  I.  durch  Rückzonung  gezielter 

Parzellen entlang der Quartierstrasse", die unter anderem von einigen der 

hier  vertretenen  Rekurrierenden  mitunterzeichnet  wurde  und  die  Rückzo-

nung  der  Grundstücke  Kat.-Nrn.  1  (Baugrundstück),  2  und  3  verlangte, 

wurde vom Gemeinderat X mit Beschluss vom 8. Juli 2019 wegen Verstos-

ses gegen übergeordnetes Recht (Prinzip der Planbeständigkeit) für ungül-

tig erklärt. Einen gegen den Beschluss des Gemeinderats X eingereichten 

Rekurs  wies  der  Bezirksrat  Y  mit  Beschluss  vom  20.  August  2019  ab 

(act. 19.29 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019). Dieser Entscheid erwuchs 

ebenfalls in Rechtskraft. 

4.4.2. 
Der  Entscheid  der  Gemeindeversammlung  X  vom  7.  Juni  2017  ist  zu  res-

pektieren.  Die  Stimmberechtigten  haben  bewusst  eine  Verdichtung  des 

Gebiets beschlossen. Auch aus den Auflageakten im Mitwirkungsverfahren 

musste klargeworden sein, dass (auch) die Grundstücke Kat.-Nrn. 1 (Bau-

grundstück), 2 und 3 und nicht nur die unterhalb der Hangkante direkt ent-

lang  der  O.-Strasse  verlaufenden  Grundstücke  von  der  Aufzonung  betrof-

fen  sind.  Die  rechtskräftige  Aufzonung  der  drei  Grundstücke  mit  Blick  auf 

einzelne  Äusserungen  im  Bericht  gemäss  Art.  47  der  Raumplanungsver-

ordnung  (RPV)  oder  Äusserungen  an  der  Gemeindeversammlung  im  vor-

liegenden Rekurs gegen das erste von der neuen Zonierung Gebrauch ma-

chende Bauvorhaben in Frage zu stellen, liefe auf eine vorliegend unzuläs-

sige akzessorische Prüfung der Nutzungsplanung hinaus. Die Rekurrieren-

den  hätten  sich  im  Vorfeld  der  Gemeindeversammlung  und  an  der  Ver-

sammlung selbst gegen die Aufzonung der drei Grundstücke oberhalb der 
Hangkante  einsetzen  können.  Überdies  hätten  sie  die  Möglichkeit  gehabt, 

den  Beschluss  der  Gemeindeversammlung  und  die  Genehmigungsverfü-

gung der Baudirektion anzufechten, und zwar sowohl in raumplanungs- und 

baurechtlicher Hinsicht (durch Rekurs an das Baurekursgericht) als auch in 

stimmrechtlicher  Hinsicht  durch  Stimmrechtsrekurs  wegen  Verletzung  poli-

tischer Rechte beim Bezirksrat Y (letzteres etwa in Bezug auf die angetönte 

Entscheidung der Stimmberechtigten quasi im Irrtum über die zugrundelie-

gende Planungsabsicht [vgl. act. 2 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019, Rz. 

R4.2020.00019 

Seite 16 

 
 
15]). Von beiden Möglichkeiten haben die Rekurrierenden keinen Gebrauch 

gemacht. 

4.5. 
Die  mit  der  Revision  der  BZO  beabsichtigte  Siedlungserneuerung  führt 

beim  nunmehr  ersten nach  Massgabe  der  Vorschriften  der Wohnzone W2 

geplanten Bauvorhaben zwangsläufig zu einem Massstabssprung. Aus die-

sem Grund hat die Vorinstanz zur Frage der Einordnung des hier strittigen 

Bauvorhabens (auch) einen Bericht des Büros S. eingeholt, an den sich die 

vorinstanzliche  Beurteilung  der  Einordnung  im  Ergebnis  anlehnt.  Der  Be-

richt  kommt  zusammenfassend  zum  Ergebnis,  dass  der  Massstabsprung, 

der mit dem (ersten) Neubau nach den Vorschriften der Wohnzone W2 ein-

hergeht, deswegen akzentuiert(er) ist, weil sich das Baugrundstück im obe-

ren Abschnitt des Hanges befinde und die bestehenden Bauten in der Um-

gebung  nicht  einmal  die  Bauvorschriften  der  Wohnzone  W1  vollständig 

ausschöpften.  Dabei  handle  es  sich  aber  um  einen  Zwischenzustand:  Die 

Visualisierung  des  Endzustands,  d.h.  mit  einer  zonengemässen  Überbau-

ung  des  gesamten,  neu  der  Zone  W2  zugeteilten  Gebiets,  zeige  ein  ver-

hältnismässig  homogenes  Bild.  Der  hier  zu  beurteilende  Baukörper  trete 

dereinst  trotz  seiner  Lage  im  oberen  Abschnitt  des  Hanges  nicht  mehr 

übermässig dominant in Erscheinung. Die neue Bebauungssituation ordne 

sich gesamthaft gut in die Umgebung ein. Die Dichte sei ähnlich wie bei der 

westlich  angrenzenden  Bebauung  entlang  der  O.-Strasse,  welches  Gebiet 

sich bereits seit längerem in der Wohnzone W2 befinde. 

4.6. 
Diesen  Ausführungen  ist  nach  Massgabe  der  Erkenntnisse  des  Augen-

scheins, welcher bewusst auch einen Rundgang (vgl. Prot. S. 6) umfasste, 

sowie  unter  Beachtung  des  erwähnten  Ermessensspielraumes  der  Vo-
rinstanz bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG uneingeschränkt zuzu-

stimmen. Augenscheinlich wurde zunächst die selbst mit Blick auf die Vor-

schriften  der  vormaligen  Zone  W1  zu  konstatierende  starke  Unternutzung 

diverser Parzellen in der Umgebung des Baugrundstücks (vgl. etwa Prot. S. 

11,  Foto  10  [O.-Strasse  1]).  In  diesem  Zusammenhang  ist  der  rekurrenti-

schen  Auffassung  entgegenzutreten,  dass  aufgrund  von  Besitzverhältnis-

sen  und  persönlicher  Umstände  verschiedener  Hauseigentümer  in  den 

nächsten 15  Jahren  kaum  mit  einer  Neuüberbauung  des  überschaubaren, 

kleinen  Einfamilienhausquartiers  zu  rechnen  sei.  Abgesehen  davon,  dass 

R4.2020.00019 

Seite 17 

 
 
derlei der privaten Rekursgegnerin bei der Planung ihres zonenkonformen 

Bauvorhabens  nicht  entgegengehalten  werden  kann,  verfängt  das  Argu-

ment  auch  inhaltlich  nicht.  Mit  der  Auffassung  der  Vorinstanz  in  ihrer  Ver-

nehmlassung ist festzuhalten, dass eine (massive) Aufzonung wie die vor-

liegende  erfahrungsgemäss  eher  früher  als  später  zu  einer  Neubaubewe-

gung führen wird, zumal sich der Verkehrswert und der Verkaufspreis sämt-

licher stark unternutzter Liegenschaften an den heutigen Baumöglichkeiten 

der Zone W2 orientieren wird. Im Weiteren ist in dem besagten Einfamilien-

hausquartier  keine  überdurchschnittliche  Qualität  der  bestehenden  Über-

bauung  zu  erkennen,  noch  liegt  eine  qualifizierte  landschaftliche  Empfind-

lichkeit  vor,  aufgrund  welcher  beim  hier  strittigen  Projekt  ein  Verzicht  auf 

die stark erhöhten Baumöglichkeiten der Zone W2 verlangt werden könnte. 

Wenngleich das nunmehr erste Bauvorhaben des von der Zone W1 in die 

Zone W2 aufgezonten Gebiets möglicherweise für eine gewisse Zeit auffäl-

lig bleiben und sich von der (noch nicht neu überbauten) Umgebung abhe-

ben wird, ist dies mit Blick auf den klar geäusserten Willen der Gemeinde-

versammlung  betreffend  die  Aufzonung  des  Gebiets  ohne  weiteres  hinzu-

nehmen. Nichts Anderes gilt in Bezug auf die mit dem ersten Bauprojekt in 

der neuen Zone W2 beziehungsweise im Vergleich zur (noch) bestehenden 

baulichen  Umgebung  selbstredend  deutlich veränderte Körnung  und  Volu-

metrie;  von  der  neuen  zonenkonformen  Gebäudelänge  darf  durchaus  Ge-

brauch  gemacht  werden.  Das  gilt  auch  in  Bezug  auf  die  Gebäudehöhe, 

welche nicht einmal ausgeschöpft wird; daran ändert die (leichte) Hanglage 

nichts.  Auch  Neubauprojekte  auf  den  anderen  Grundstücken  mit  leichter 

Hanglage  werden  dereinst  von  der  zulässigen  Gebäudehöhe  profitieren 

können.  Mit  dem  hier  streitigen  Bauvorhaben  beginnt die  mit der Revision 

der  BZO  explizit  angestrebte  Quartiererneuerung.  Das  hier  vorliegende 

Bauvorhaben hat sich auch nicht etwa an den Vorschriften oder der beste-

henden  Überbauung  und  Körnung  der  südlich  der  Strasse  I.  verbliebenen 
Wohnzone W1  zu  orientieren.  Es  liegt  denn  auch  insoweit  keine  spezielle 

Bauqualität  oder  landschaftliche  Empfindlichkeit  vor,  die  eine  gesonderte 

Rücksichtnahme entlang der Zonengrenze als zwingend erscheinen lassen 

würde.  Weiter  zu  erwähnen  ist,  dass  das  Bauvorhaben  mit  der  Schaffung 

einer grosszügigen Grünfläche einhergeht, welche die Aussenraumstruktur 

des  Quartiers  aufnimmt  und  weiterentwickelt.  Die  behauptete  Riegelwir-

kung wird auch deshalb nicht eintreten.  

R4.2020.00019 

Seite 18 

 
 
Zusammenfassend stösst die insbesondere auf die Dimensionen des BZO-

konformen  Bauvorhabens,  die  Körnung  sowie  die  leichte  Hanglage  des 

Baugrundstücks  abzielende  Einordnungsrüge  der  Rekurrierenden  ins  Lee-

re. Es ist nicht zu erkennen, dass die Vorinstanz ihren diesbezüglichen Er-

messensspielraum überschritten hätte. 

4.7. 
Das  Bauvorhaben  sieht,  wie  von  Art.  30  Abs.  1  Satz  1  BZO  verlangt,  ein 

Satteldach  vor. Wie  erwähnt  soll  dieses  nach  Massgabe  der  an  Stelle  der 

Stammbaubewilligung  tretenden  Projektänderung  mit  einer  Neigung  von 

40° Grad erstellt werden.  

Die Dachneigungen in der Umgebung wurden anlässlich des Augenscheins 

und insbesondere des Rundgangs durch das Quartier besichtigt. Soweit die 

Rekurrierenden  eine  falsche  Anwendung  von  Art.  30  Abs.  1  Satz  2  BZO 

(gemäss welcher Vorschrift sich die Neigung des Dachs an den umliegen-

den  Bauten  zu  orientieren  hat)  rügen,  ist  zunächst  festzuhalten,  dass  die 

Auslegung der Vorinstanz, wonach Gebäude mit Dachneigungen unter 27° 

nicht  in  die  Betrachtung  einzubeziehen  seien,  zulässig.  Dies  deshalb,  weil 

es  sich  dabei  um  altrechtliche  Gebäude  handelt,  welche  nicht  einmal 

(mehr) die Mindestdachneigung (von eben 27°) gemäss dem heute in Kraft 

stehenden Art. 30 Abs. 1 Satz 1 BZO aufweisen. Mit anderen Worten darf 

durchaus  alleine  auf  die  Dachneigungen  der  umliegenden,  im  Sinne  von 

Art.  30  Abs.  1  Satz  1  BZO  bauordnungskonformen  Gebäude  abgestellt 

werden. Die in früheren Zeiten erstellten und heute rechtswidrigen Neigun-

gen verschiedener Dächer in der Umgebung geniessen zwar selbstredend 

Bestandesgarantie; sie sind wohl mit der Vorinstanz darauf zurückzuführen, 

dass  Dachgeschossflächen  in  der  Bauordnung  auf  der  Basis  des  alten 

Baugesetzes bzw. aufgrund des PBG vor der Revision 1992 an die Ausnüt-
zungsziffer  anrechenbar  waren  und  sich  die  Erstellung  von  nutzbaren 

Dachgeschossen deshalb kaum je lohnte. Nachdem wie vorstehend mehr-

fach erwähnt eine Quartiererneuerung – und im Übrigen auch eine Verdich-

tung  nach  innen,  zumal  die  Ausbaubarkeit  der  Dachgeschosse  mit  der 

BZO-Revision  ja  auch  gefördert  werden  soll  –  angestrebt  wird,  dürfen 

Dachneigungen, wie sie aus besagten Gründen unter vormaligem Baurecht 

erstellt wurden, bei der Anwendung von Art. 30 Abs. 1 Satz 2 BZO aus der 

Betrachtung  ausgenommen  werden.  Weiter  ist  die  vorinstanzliche  Ausle-

gung, wonach der in Art. 30 Abs. 1 Satz 2 BZO verwendete Begriff "orien-

R4.2020.00019 

Seite 19 

 
 
tieren" gerade nicht impliziere, dass eine neue Dachneigung auf keinen Fall 

steiler  sein  dürfe als  die  bestehenden,  nicht nur  vertretbar,  sondern  einzig 

vernünftig. 

Eine derart spezifizierte Betrachtung der Dachneigungen in der Umgebung 

führt unter Respektierung des vorinstanzlichen Ermessens bei der Anwen-

dung der kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Dachgestaltungsvor-

schrift (§ 49 Abs. 2 lit. d PBG) sowie nach Massgabe der Erkenntnisse des 

Augenscheins nicht dazu, dass die vorgesehene Dachneigung von 40° als 

für das Ortsbild bzw. im Lichte der bestehenden baulichen Umgebung nicht 

mehr hinnehmbar zu verwerfen wäre. Gegenteilig sind bereits mehrere Ge-

bäude mit Dachneigungen zwischen ca. 35° und 40° vorhanden (etwa das 

unweit  des  Baugrundstücks  befindliche  Gebäude  B.-Strasse  1  [Prot.  S. 13 

Foto 13], weiter etwa ein Teil des ebenfalls unweit des Baugrundstück ge-

legenen  Gebäudes  B.-Strasse  2  [Prot.  S. 12  Foto  11]).  Das  Gebäude  un-

mittelbar  auf  der  dem  Bauvorhaben  gegenüberliegenden  Strassenseite  (I. 

1)  weist  sogar  gemäss  eigenen  Angaben  der  Rekurrierenden  eine  Dach-

neigung von durchschnittlich 37,5 Grad (zufolge der Solarkollektoren gar 45 

Grad) auf (vgl. Prot. S. 9 Foto 6 [rechts]). All diese Gebäude befinden sich 

in  dem  von  den  Rekurrierenden  selbst  definierten,  leicht  eingeschränkten 

Betrachtungsperimeter 

(vgl.  act.  26  Rz.  35 

im  Verfahren  G.-Nr. 

R4.2020.00019), wenngleich eine derartige Verengung des Perimeters ge-

rade  angesichts  des  Volumens  und  der  Höhe  des  geplanten,  durchaus 

auch  von  etwas  weiter  her  sichtbaren  Projekts  keineswegs  zwingend  er-

scheint. Bei einer zulässigen, etwas weiteren Betrachtungsweise sind viele 

weitere Gebäude mit Dachneigungen von 40° und mehr auszumachen (et-

wa: A. 1, A. 2, A. 3 und 4, O.-Weg 1). 

Zusammengefasst ist die Rüge unbegründet. 

5.1. 
Die  Rekurrierenden  halten  sodann  die  geplante  Erschliessung  für  geset-

zeswidrig  und  verkehrsgefährdend.  Die  Geometrie  der  Ausfahrt  erlaube 

nicht  nur  auf  der  einen  Seite  überhaupt  keinen  Einlenkerradius,  sondern 

lasse  die  ausfahrenden  Fahrzeuglenker  zudem  in  einer  Position  an  einen 

Punkt  gelangen,  vom  dem  aus  die  vorgeschriebene  Übersicht  nicht  ge-

währleistet sei, da der Blick nach rechts kaum möglich sei. Auch dürfte der 

R4.2020.00019 

Seite 20 

 
 
maximal  zulässige  Gefällsbruch  von  6  %  der  Rampe  nicht  gewährleistet 

sein. Insbesondere Kinder auf der Strasse würden gefährdet. 

5.2. 
Zufahrten müssen für  jedermann  verkehrssicher  sein  (§ 237  Abs. 2  Satz 1 

PBG).  Durch  Bauten,  Anlagen,  Bepflanzungen  und  sonstige  Grundstück-

nutzungen  dürfen  weder  der  Verkehr  behindert  oder  gefährdet  noch  der 

Bestand  und  die  Sicherheit  des  Strassenkörpers  beeinträchtigt  werden 

(§ 240  Abs. 1  PBG).  Gestützt  auf  § 359  Abs. 1  lit. i  PBG  hat  der  Regie-

rungsrat  die  mittlerweile  ausser  Kraft  getretene,  vorliegend  aber  noch  zur 

Anwendung  gelangende  Verkehrssicherheitsverordnung  (VSiV)  erlassen 

(vgl.  Übergangsbestimmung 

in 

lit.  E.  der  Verkehrserschliessungs-

verordnung [VErV]). Deren Anhang legt – je nach der verkehrstechnischen 

Bedeutung  der  ineinander mündenden  Verkehrsanlagen –  die  technischen 

Anforderungen  an  Ausfahrten fest. Ausfahrten,  welche  diesen  Anforderun-

gen nicht entsprechen, gelten grundsätzlich als ungenügend und gefährlich 

und  sind  daher  wegen  Verstosses  gegen  die  gesetzlichen  Vorgaben  nicht 

zulässig.  

§ 6 Abs. 2 VSiV lässt allerdings Abweichungen von den technischen Anfor-

derungen  zu,  namentlich  bei  Ausfahrten  in  Wohnstrassen  (lit. a),  in  Zu-

fahrtswege, Zufahrtsstrassen und Erschliessungsstrassen, sofern besonde-

re  ortsbauliche  Verhältnisse  oder  die  Topografie  dies  erfordern  (lit. b),  fer-

ner  allgemein,  wenn  Gründe  des  Natur-  und  Heimatschutzes  oder  andere 

öffentliche Interessen überwiegen (lit. c). Diesem Katalog kommt indes kei-

ne  abschliessende  Bedeutung  zu,  denn  bei  den  technischen  Anforderun-

gen gemäss dem Anhang der VSiV handelt es sich um Normalien im Sinne 

von  § 360  PBG,  von  denen  beim  Vorliegen  wichtiger  Gründe  abgewichen 

werden  kann  (VB.2003.00430 
RB 1999 Nr. 128). 

in  BEZ 2004  Nr. 64;  VB.98.00289 

in 

5.3. 
Die Verkehrssicherheit der Ausfahrt ist mit der Auffassung der Rekursgeg-

nerschaft  und  namentlich  nach  Massgabe  der  Erkenntnisse  des  Augen-

scheins  gewährleistet.  Zunächst  ist  hervorzuheben,  dass  es  sich  bei  der 

Strasse  I. um eine  kaum  befahrene  Quartierstrasse  handelt, die  als  Sack-

gasse endet und nur der Erschliessung einiger weniger Grundstücke dient; 

während  der  Dauer  des  Augenscheins  blieb  die  Strasse  praktisch  unbe-

R4.2020.00019 

Seite 21 

 
 
nutzt.  Aufgrund  der  Rampengeometrie  (Ausfahrt  entlang  der  Strasse  in 

Richtung Osten, um sodann auf diese einzubiegen; vgl. act. 19.11 im Ver-

fahren  G.-Nr.  R4.2020.00019)  besteht  nach  links  ein  uneingeschränkter 

Blick  und  nach  rechts  (wo  allfällige  Fahrzeuge  zufolge  des  Rechtsfahrens 

nur  auf  der  gegenüberliegenden  Seite  der  Strasse  I.  herkämen)  ein  ohne 

weiteres hinreichender, sobald ein ausfahrendes Fahrzeug auch nur leicht 

in Richtung Strasse abgedreht wird. Der Sichtbereich der Ausfahrt ist ab ei-

ner  Höhe  von  0,8  m  dauernd  freizuhalten  (Beobachtungsdistanz  2,5  m; 

Sichtweite 40 m) und die Mauer der Tiefgaragenrampe so anzulegen, dass 

die  erforderlichen  Sichtbereiche  freigehalten  werden  (Erwägung  lit.  d  in 

Verbindung  mit  Dispositivziffer  3  der  Stammbaubewilligung).  Der  ausge-

sprochene  Wohnstrassencharakter  der  Sackgasse  I.  ermöglicht  die  hier 

vorgesehene  Lösung  ohne  weiteres.  Der  maximal  zulässige  Gefällsbruch 

gemäss Anhang VSiV wird mit 5 % auf den letzten 6 m der Ein-/ bzw. Aus-

fahrt  eingehalten.  Verkehrssicherheitstechnische  Mängel  und  eine  damit 

einhergehende  Gefährdung  von  Fussgängern  und  oder  Kindern  sind  nicht 

zu erkennen. Die Rüge ist unbegründet. 

6.1. 
Die  Rekurrierenden  monieren  sodann  eine  Abstandsverletzung  durch  die 

Garagenrampe. Es handle sich dabei ungeachtet der Frage, ob die Rampe 

überdeckt  sei  oder  nicht,  um  eine  unterirdische  "Baute"  im  Sinne  von 

Art. 41  Abs.  1  BZO,  und  eine  solche  habe  gegenüber  Gemeindestrassen 

und Wegen einen Abstand von 2 m einzuhalten, was sie zufolge Projektie-

rung unmittelbar an die Strassengrenze aber nicht tue. 

6.2. 
Auch diese Rüge ist unbegründet. Gemäss Art. 41 Abs. 1 BZO haben un-
terirdische Bauten, wo – wie vorliegend – keine Baulinien festgesetzt sind, 

gegenüber  Gemeindestrassen  und  Wegen  einen  Abstand  von  2  m  einzu-

halten. Mit der Auffassung bzw. Auslegung der Vorinstanz handelt es sich 

bei  Art.  41  Abs.  1  BZO  gesetzessystematisch  offenkundig  um  die  Inan-

spruchnahme der Kompetenz gemäss § 265 Abs. 1 PBG, den Strassenab-

stand  für  Gebäude  in  der  Bauordnung  zu  bestimmen.  Bei  oberirdischen 

Gebäuden weicht die BZO nicht von § 265 PBG ab, bei unterirdischen Ge-

bäuden  gilt  indes  ein  Abstand  von  2  m.  Die  redaktionell  unglückliche  Ver-

wendung  des  Begriffs  "Bauten"  anstatt  "Gebäude"  in  Art. 41  Abs.  1  BZO 

R4.2020.00019 

Seite 22 

 
 
gibt nicht den wahren Sinn der Bestimmung wieder; gemeint sind Gebäude. 

Die Tiefgaragenrampe ist mangels Überdeckung im fraglichen Bereich un-

streitig  kein  Gebäude  im  baurechtlichen  Sinne,  weder  ober-  noch  unterir-

disch.  Die  Stützmauer  entlang  der  Strasse  hat  daher  (auch)  unterirdisch 

keinen  Abstand  einzuhalten.  Die  rekurrentische  Auslegung  liefe  hingegen 

darauf hinaus, dass die oberirdische Rampenmauer keinen Abstand einzu-

halten hätte, hingegen dieser Abstand von derselben Rampenmauer plötz-

lich ab dem Punkt einzuhalten wäre, ab dem sie unterirdisch verläuft. Die-

ses  Auslegungsergebnis  wäre  geradezu  absurd  und  kann  undenkbar  die 

Intention  des  kommunalen  Gesetzgebers  gewesen  sein.  Die  Vorinstanz 

bestätigt  denn  auch,  die  Vorschrift  von  Art.  41  Abs.  1  BZO  seit  jeher  so 

ausgelegt  zu  haben,  dass  mit  "Bauten"  nur  Gebäude  im  baurechtlichen 

Sinne gemeint seien. 

Schliesslich  ist  die  Tiefgaragenrampe  auch  nicht  etwa  bereits  deshalb  un-

zulässig,  weil  sie  vollständig  im  Strassenabstandsbereich  liegt  und  daher 

gemäss  Auffassung  der  Rekurrierenden einen  allfälligen  künftigen  Ausbau 

der Gemeindestrasse präjudizieren könnte. Für eine solche Raumsicherung 

wären  Baulinien  vorzusehen;  Art.  41  Abs.  1  BZO  dient  nicht  der  Raumsi-

cherung  für  künftigen  eventuellen  Strassenbau.  Ein  künftiger  Ausbau  der 

Quartier- bzw. Stichstrasse ist weder mit Baulinien gesichert noch gemäss 

den  unbestritten  gebliebenen  Ausführungen  der  Vorinstanz  in  der  Ver-

nehmlassung überhaupt auch nur angedacht. Die Rüge ist unbegründet. 

7. 
Zusammengefasst sind die Rekurse der verbleibenden Rekurrierenden ab-

zuweisen,  soweit  auf  die  Rekurse  einzutreten  und  die  Verfahren  nicht  als 

gegenstandslos geworden abzuschreiben sind. 

8.1. 
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je einem Fünfzehntel M. E. 

und der Erbengemeinschaft W. G., zu je zwei Fünfzehnteln J. und C. B., P. 

C., R. C., R. F. sowie S. H.-M. und zu drei Fünfzehnteln der E. aufzuerle-

gen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Die Erbengemein-

schaft W. G., J. und C. B., P. C., R. C., R. F. sowie S. H.-M., deren Rekurse 

R4.2020.00019 

Seite 23 

 
 
allesamt materiell zu behandeln waren bzw. erledigt wurden, haften solida-

risch für elf Fünfzehntel der Verfahrenskosten. 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs.  2  GebV  VGr).  In  besonders  aufwendigen  Verfahren  kann  die  Ge-

richtsgebühr  bis  auf  das  Doppelte  erhöht  werden  (§  4  Abs. 1  GebV  VGr). 

Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser 

Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Im Lichte des vorliegend gegebenen 

tatsächlichen Streitinteresses (finanzielle Bedeutung des Bauvorhabens im 

streitgegenständlichen  Umfang)  und  des  getätigten  Verfahrensaufwandes 

(Verfahrensvereinigung,  je  zweiter  Schriftenwechsel,  Abteilungsaugen-

schein) 

ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr. 7'000.-- 

festzusetzen 

(BGr 

1C_566/2015  vom  18.  Februar  2016,  E.  2;  BGr  1C_244/2013  vom  4.  Juli 

2013,  E.  4;  BRGE  II  Nrn.  0162  und  0163/2012  vom  23.  Oktober  2012, 

E. 16,  in  BEZ  2014  Nr.  36;  Entscheid  bestätigt  mit  VB.2012.00774  vom 

22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; 

www.baurekursgericht-zh.ch). 

8.2. 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  o-

der  den  Beizug  eines  Rechtsbeistandes  rechtfertigte.  Die  Bemessung  der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16.  Oktober  2003,  E.  3.1.).  Demnach  ist  vorliegend  der  privaten  Rekurs-

gegnerin  zulasten  der  Rekurrierenden  eine  Umtriebsentschädigung  zuzu-

sprechen.  Angemessen  erscheint  für  beide  Dossiers  zusammen  ein  um 

R4.2020.00019 

Seite 24 

 
 
den  Unterliegeranteil  reduzierter  Betrag  von  Fr.  2'100.--.  Dieser  Betrag  ist 

von der Erbengemeinschaft W. G., J. und C. B., P. C., R. C., R. F. sowie S. 

H.-M.  zu  je  einem  Sechstel  (Fr.  350.--)  zu  bezahlen;  unter  Solidarhaftung 

für die ganzen Fr. 2'100.--. Sodann ist M. E. zur Bezahlung einer Umtriebs-

entschädigung an die private Rekursgegnerin in der Höhe von Fr. 200.-- zu 

verpflichten. Da die Umtriebsentschädigungen pauschal festgelegt werden, 

entfällt  die  Zusprechung  von  Mehrwertsteuerzusätzen  von  vornherein 

(BRKE 

II  Nrn.  0247  und  0248/2007 

in  BEZ  2007  Nr.  56; 

www.baurekursgericht-zh.ch). 

Auch  die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädi-

gung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit ge-

gensätzlichen  Begehren  gegenüber,  so  wird  die  Gemeinde  im  Falle  des 

Unterliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). 

Umgekehrt  entfällt  im  Falle  des  Obsiegens  auch  ein  entsprechender  Ent-

schädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorlie-

gend nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschädi-

gung zuzusprechen. 

[…] 

R4.2020.00019 

Seite 25