# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 58639f73-3133-5970-9831-3cc6b289c01a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-06-27
**Language:** de
**Title:** Terrassenhäuser. Massgebliche Vorschriften für ein Gebäude, das als Terrassenhaus zu qualifizieren ist.
**Docket/Reference:** BRKE II Nrn. 0163-0164/2000
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_163-164_2000_601.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 163 und164/2000 vom 27. Juni 2000 in BEZ 2001 Nr. 16

(bestätigt mit VB.2000.00300 vom 14. Dezember 2000)

Die Baubehörde macht ohne nähere Begründung geltend, bei den geplanten Mehr-
familienhäusern  handle  es  sich  nicht  um  eine  Terrassenüberbauung,  sondern  um  "ter-
rassenähnliche Flachdachbauten", weshalb die Sondervorschriften von Art. 26 f. BauO 
nicht zur Anwendung gelangten. 

Gemäss § 77 PBG können die kommunalen Bau- und Zonenordnungen für Terras-
sen- und ähnliche Überbauungen Bestimmungen aufstellen, die von den normalen Zo-
nenvorschriften abweichen. Die Formulierung "Terrassen- und ähnliche Überbauungen" 
erfasst  alle  Bauköper  mit  entsprechend  dem  Terrainverlauf  horizontal  verschobenen 
Geschossen, lässt dem kommunalen Gesetzgeber aber auch die Möglichkeit, genauere 
Spezifikationen  des  Überbauungstypus  festzulegen.  Die  Gemeinden  können  daher  ge-
stützt  auf  §  77  PBG  auch  Spezialvorschriften  für  terrassierte  Einzelgebäude  erlassen, 
die den Besonderheiten der an den Terrainverlauf angepassten Bauweise besser Rech-
nung  tragen.  In  vielen  Bauordnungen  wird  beispielsweise  eine  besondere  Geschoss-
zählung  festgelegt,  indem  anstelle  der  für  die  Regelüberbauung  geltenden  Geschoss-
qualifikation  (Voll-,  Unter- und  Dachgeschosse)  der  Begriff  "Stufe"  verwendet  wird.  Es 
finden  sich  auch  Kombinationen  von  "Stufenzahlen"  (mit  oder  ohne  Beziehung  zur  er-
laubten  Geschosszahl)  mit  Gebäudehöhenvorschriften;  dies  etwa mit den Formulierun-
gen,  dass  die  zonengemässe  Gebäudehöhe  nur  in  der  seitlichen  Ansicht  zu  beachten 
sei  oder  an  keinem  Punkt  überschritten  werden  dürfe.  Die  Zielsetzung  solcher  Bestim-
mungen  liegt  darin,  eine  "Überhöhe"  von  terrassierten  Bauten  zu  verhindern  und  die 
äussere Erscheinung eines Terrassenhauses zu regeln. Solche Normierungen enthalten 
nicht  zuletzt  auch  eine  gestalterische  Komponente,  indem  sie  sicherstellen,  dass  Ter-
rassenhäuser  hangaufwärts  gesehen  nicht  wesentlich  anders  wirken  als  ein  nicht  ter-
rassiertes  Gebäude.  Ob  der  kommunale  Gesetzgeber  mit  bestimmten  Privilegierungen 
oder  Benachteiligungen  die  Terrassenbauweise  fördern  oder  verhindern  wollte,  lässt 
sich den Bauordnungen nicht immer zweifelsfrei entnehmen.

Der Begriff "Terrassenüberbauung" bzw. der im vorliegenden Falle in Art. 26 BauO 
verwendete  Begriff  "Terrassenhäuser"  wird  weder  im  Planungs- und  Baugesetz  und 
dessen  ausführenden  Verordnungen  noch  in  der  kommunalen  Bauordnung  definiert. 
Nach allgemeinem Sprachverständnis sind unter Terrassenhäusern Gebäude zu verste-
hen,  bei  denen  - bedingt durch die Hangneigung - horizontale Gebäudeabschnitte stu-
fenförmig  so  versetzt  sind,  dass  die  Dachfläche  eines  vorgelagerten  Gebäudeteils 
gleichzeitig  als  Terrasse  für  das  darüberliegende  Geschoss fungiert  (vgl.  Koepf,  Bild-
wörterbuch  der  Architektur,  Stuttgart  1968,  S.  378).  Das  Terrassenhaus  wird  auch  als 

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Gebäude definiert, bei dem die Geschosse nach einer oder mehreren Seiten unterein-
ander  gestaffelt  sind  (vgl.  Frommhold/Gareiss,  Bauwörterbuch,  Begriffsbestimmungen 
aus  dem  Bauwesen,  Düsseldorf  1978,  S.  255).  Entscheidend  für  das  äussere  Erschei-
nungsbild ist die Terrassierung (Abstufung), wobei das Verhältnis von (offener) Terras-
senfläche zur Wohnfläche mindestens 1:3 betragen soll. Das Terrassenhaus wird visuell 
in erster Linie durch seine Stufen/Absätze geprägt und weniger durch die innere Orga-
nisation als solche (vgl. zum Ganzen BEZ 1995 Nr. 21).

Vorliegend befinden sich die Baugrundstücke an einem steilen Südwesthang. Das 
vorab streitbetroffene Haus B weist einen der Geländeneigung folgenden fünfstufig ge-
gliederten  Baukörper  mit  fünf  Geschossebenen  auf,  die  in  den  Plänen  als  Gartenge-
schoss, 1. und 2. Obergeschoss sowie 1. und 2. Attikageschoss bezeichnet werden. Die 
oberen  Geschossebenen  sind  horizontal  so  gestaffelt,  dass  jede  Einheit  über  eine 
Dachterrasse verfügt. Die das Haus B einmittenden Häuser A und C weisen eine identi-
sche, der Hangneigung entsprechende Staffelung der Geschossebenen, jedoch kein 2. 
Attikageschoss auf. Das äussere Erscheinungsbild der Häusergruppe entspricht mit ih-
ren  dem  Terrainverlauf  entsprechenden  Abtreppungen  einem  Terrassenhaus  im  Sinne 
der Begriffsauslegung, und dies unabhängig davon, dass die Geschosse nicht durchge-
hend horizontal verschoben sind. Wie angeführt ist die innere Organisation einer Baute 
für die Qualifikation als Terrassenhaus nicht ausschlaggebend.

Handelt es sich bei den streitbetroffenen Häusern um eine Terrassen- oder terras-
senähnliche Überbauung, so hat dies die Anwendung der für den Überbauungstypus in 
Art.  26  f.  BauO  festgelegten  Spezialbestimmungen  zur  Folge.  Die  Bauherrschaft  kann 
sich somit nicht auf die Vorschriften über die Regelbauweise berufen.