# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6455e876-992e-545a-ae18-59358a795720
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-31
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 31.08.2023 3-RV.2022.78
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2022-78_2023-08-31.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2022.78       

P 117 
 

 

 

 

Urteil vom 31. August 2023 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Lämmli  

Richter Biondo  

Gerichtsschreiber Fäs          

 

 
 

   

Rekurrent   A._____  

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 25. April 2022 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2020 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Abtretungsvertrag vom 5. Oktober 2020 trat A._____ seinen 

Miteigentumsanteil von ¼ an der Liegenschaft GB Q._____ Nr. aaa, R-

Strasse, gegen eine Abtretungsentschädigung von CHF 200'000.00 an 

B._____ (Schwester) als neue Miteigentümerin zu ½ ab.   

 

2. 

Mit Ermessensveranlagung vom 22. Februar 2022 veranlagte die Steuer-

kommission Q._____ A._____ für einen im Jahr 2020 erzielten steuerbaren 

Grundstückgewinn von CHF 135'000.00 bei einer Besitzesdauer von 

8 Jahren und einem Steuersatz von 26 % zu einer Grundstückgewinn-

steuer von CHF 35'100.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungs-

erlös von CHF 200'000.00 sowie ein Erwerbspreis von CHF 65'000.00 

zugrunde. 

 

3. 

Gegen die Verfügung vom 22. Februar 2022 erhob A._____ mit Schreiben 

vom 17. März 2022 Einsprache und beantragte sinngemäss,  

 

dass zufolge entschädigungsloser Abtretung von einem Grundstückge-

winn / Ertrag von CHF 0.00 auszugehen sei.  

 

4. 

Mit Entscheid vom 25. April 2022 wies die Steuerkommission Q._____ die 

Einsprache ab. 

 

5. 

Den Einspracheentscheid vom 25. April 2022 (Zustellung am 20. Mai 2022) 

hat A._____ mit rechtzeitigem Rekurs vom 20. Juni 2022 (Postaufgabe 

gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, 

weitergezogen. Er stellt die folgenden Anträge: 

 

"1. Reformatorisches Begehren  
 
Es sei bei der Ermittlung eines allfälligen Grundstückgewinnes im Zusam-
menhang mit dem Abtretungsvertrag zwischen dem Rekursführer als Ver-
käuferschaft und seiner Schwester B._____ als Übernehmerin gemäss 
Abtretungsvertrag vom 05. Oktober 2020 von einem Grundstückgewinn 
von Fr. 0.00 auszugehen. 
 
2. Eventualbegehren (kassatorisches Begehren)  
 
Sollte das Begehren gemäss Ziff. 1 hievor wider Erwarten nicht gutgeheis-
sen werden können, so sei der Einsprache-Entscheid der Rekursgegnerin 

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vom 25. April 2022 aufzuheben und an die Vorinstanz zur Neubeurteilung 
zurückzuweisen.  
 
3.  
 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerin."  

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.  

 

6. 

Die Steuerkommission Q._____ beantragt mit Vernehmlassung vom 

13. September 2022 die teilweise Gutheissung des Rekurses, das Kanto-

nale Steueramt mit Vernehmlassung vom 21. September 2022 die Abwei-

sung des Rekurses bzw. für den Fall des Nachweises der Mitfinanzierung 

der Baukosten dessen teilweise Gutheissung.   

 

7. 

A._____ hat eine Replik erstattet.  

 

8. 

Die Steuerkommission Q._____ und das Kantonale Steueramt beantragen 

mit Stellungnahmen vom 9. Mai bzw. 23. Mai 2023 die Gutheissung des 

Rekurses. 

 

 

 

  

 - 4 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2020. Mass-

gebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 

(StG).  

 

2. 

Fraglich ist, ob der Rekurrent vom aus der Abtretung seines Miteigen-

tumsanteils an der Liegenschaft in Q._____ im Jahr 2020 erzielten Erlös 

von CHF 200'000.00 nebst dem Erwerbspreis von CHF 65'000.00 weitere 

Anlagekosten bzw. Aufwendungen gemäss § 104 Abs. 1 lit. a StG in Abzug 

bringen kann.  

 

3. 

3.1. 

Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken 

oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95 

Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die 

Anlagekosten übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die ver-

äussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG).  

 

3.2. 

Als Erlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen der erwerben-

den Person (§ 102 Abs. 1 Satz 1 StG).  

 

3.3. 

Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 103 StG) und den 

Aufwendungen (§ 104 StG) zusammen.  

 

3.4. 

Als Aufwendungen anrechenbar sind unter anderem die Kosten für Pla-

nung, Bauten, Umbauten und andere Investitionen (§ 104 Abs. 1 lit. a StG). 

 

4. 

4.1. 

4.1.1. 

Der Rekurrent beantragt, dass von den in den Jahren 2013 bis 2015 ange-

fallenen Baukosten von CHF 578'863.20 seinem Miteigentumsanteil ent-

sprechend ein Viertel, das heisst aufgerundet CHF 144'716.00, als Aufwen-

dungen zu berücksichtigen seien.  Dabei handelt es sich gemessen am 

Einspracheverfahren um einen neuen Antrag, da der Rekurrent in der Ein-

sprache noch geltend machte, dass er von seiner Schwester B._____ als 

Übernehmerin seines Miteigentumsanteils keine Entschädigung erhalten 

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habe. Der Rekurrent brachte damit in der Einsprache vor, dass mangels 

Erlös kein Gewinn angefallen sei.  

 

4.1.2. 

Der Rekurrent reichte zusammen mit der Replik den zwischen der C._____ 

als Kreditgeberin und ihm sowie seinen Eltern und seiner Schwester als 

Kreditnehmer (Solidarschuldner) am tt.mm.jjjj abgeschlossenen 

Rahmenkreditvertrag über einen Betrag von CHF 780'000.00 ein. Als 

Sicherheit dienen der C._____ insbesondere Grundpfandrechte an der 

Liegenschaft in Q._____.  

 

4.2. 

Das Kantonale Steueramt und die Vorinstanz beantragen die Gutheissung 

des Rekurses. Letztere führt zur Begründung aus, dass der Rekurrent mit 

dem eingereichten Rahmenkreditvertrag sowie der sich aus diesem erge-

benden Solidarbürgschaft seine anteilsmässige Beteiligung an den Bau-

kosten nachweisen könne.  

 

4.3. 

Nach der geltenden Rechtsprechung ist – unter anderem mit Blick darauf, 

dass das Spezialverwaltungsgericht sowohl zu Gunsten wie zu Lasten der 

Steuerpflichtigen über die Parteianträge hinausgehen darf (§ 197 Abs. 2 

StG) – auch auf neue Begehren, die vor Abschluss des Behauptungsver-

fahrens gestellt werden, einzutreten. Bei neuen Begehren wird die Angele-

genheit in der Regel an die Vorinstanz zurückgewiesen, damit diese die 

erstinstanzliche Prüfung der Anträge vornehmen kann (SGE vom 25. Mai 

2023 [3-RV.2022.74]).  

 

4.4. 

Auf den im Rekurs neu gestellten Antrag kann somit eingetreten werden. 

Zudem kann vorliegend auf eine Rückweisung verzichtet werden, da ge-

meinsame Anträge vorliegen (vgl. SGE vom 25. Mai 2023 [3-RV.2022.74]).   

 

4.5. 

Verwaltungsgericht und Spezialverwaltungsgericht betrachten es in lang-

jähriger, konstanter Praxis auch vor dem Hintergrund der Offizialmaxime 

als zulässig, übereinstimmenden Anträgen der Beteiligten zur Erledigung 

des Verfahrens stattzugeben, sofern sich diese – nach einer summarischen 

Prüfung – als gesetzmässig erweisen und allfällige Zugeständnisse der Be-

teiligten innerhalb des Spielraumes bleiben, den das Gesetz ohnehin ge-

währt (VGE vom 20. Februar 2004 [BE.2003.00301]; SGE vom 25. Mai 

2023 [3-RV.2022.74]; SGE vom 26. August 2020 [3-RV.2020.70]). Das ist 

hier der Fall, handelt es sich bei den anteilsmässigen Baukosten von 

CHF 144'716.00 doch um Aufwendungen gemäss § 104 Abs. 1 lit. a StG. 

 

 

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4.6. 

Vorliegend fehlt es an einem Grundstückgewinn, da der Erlös von 

CHF 200'000.00 die Anlagekosten von CHF 209'716.00 (Erwerbspreis: 

CHF 65'000.00; Aufwendungen: CHF 144'716.00) nicht übersteigt (§ 101 

Abs. 1 StG). 

 

4.7. 

In Gutheissung des Rekurses ist der Grundstückgewinn somit auf 

CHF 0.00 festzusetzen. 

 

5. 

5.1. 

Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens werden der unterliegenden 

Partei auferlegt (§ 189 Abs. 1 StG). Die Partei- und Gerichtskosten können 

jedoch unabhängig vom Ausgang des Verfahrens aufgeteilt werden, wenn 

die obsiegende steuerpflichtige Person das Rekursverfahren durch ihr Ver-

halten in der Vorinstanz verursacht hat (§ 189 Abs. 3 StG). 

 

5.2. 

Der Rekurrent obsiegt mit seinem gestellten Antrag. Allerdings bringt er im 

Rekursverfahren eine gegenüber dem vorinstanzlichen Verfahren modifi-

zierte Begründung vor, welche er mittels erstmals mit der Replik eingereich-

ten Unterlagen untermauert. Damit hat er das vorliegende Rekursverfahren 

durch sein eigenes Verhalten vor der Vorinstanz verursacht. Demzufolge 

rechtfertigt es sich, dem Rekurrenten die Kosten des Rekursverfahrens auf-

zuerlegen (SGE vom 21. April 2022 [3-RV.2021.86]). 

 

5.3. 

Dem nicht vertretenen Rekurrenten ist keine Parteikostenentschädigung 

auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).  

 

 

 

  

 - 7 - 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

In Gutheissung des Rekurses wird der Grundstückgewinn auf CHF 0.00 

festgesetzt. 

 

2. 

Der Rekurrent hat die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von CHF 2'200.00, der Kanzleigebühr von CHF 90.00 und 

den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 2'390.00, zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

den Rekurrenten 

das Kantonale Steueramt  

Q._____, Abteilung Steuern 

 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

 

  

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Aarau, 31. August 2023 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Fäs