# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3dee92e6-833d-5b39-9ae6-9fc3cd1f2973
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-08-10
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 10.08.2000 80.2000.112
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2000-112_2000-08-10.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2000.00112

  	
  Lugano

  10 agosto 2000

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 21 giugno 2000

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________ __________,  

  rappr. da: avv. __________. __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il
28 gennaio 1998 __________ __________ concedeva a __________ __________ un
diritto di compera sul mapp. N. __________ RFD di __________, sezione
__________, al prezzo di fr. 120'000.-.

                                         Il
diritto di compera veniva esercitato il successivo 21 aprile.

                                         Il 31
luglio 1998 __________ __________ presentava la dichiarazione per l’imposta
sugli utili immobiliari in bianco, ritenendo verosimilmente che il trasferimento
di proprietà avrebbe dato luogo a differimento dell’imposizione.

                                         Il 27
marzo 2000 l’Ufficio di tassazione notificava al contribuente la tassazione
sull’utile immobiliare, stabilendo l’imponibile in fr. 58'800.- e fissando la
durata della proprietà in tre anni e sei mesi.

 

 

                                   2.   L’11
aprile __________ __________ presentava reclamo, argomentando tra l’altro che
l’immobile in questione era destinato ad abitazione primaria, che l’immobile si
trovava in stato di abbandono e che nel valore dell’alienazione erano comprese
le spese sostenute per i primi sgomberi, per il progetto di riattazione e altre
spese (rogiti, permessi, compenso del mediatore).

                                         Il
reclamo veniva respinto con decisione del 25 maggio 2000.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Con il
presente, tempestivo ricorso il contribuente non contesta più il principio dell’assoggettamento,
ma chiede la deduzione, producendo i relativi giustificativi, delle spese di
acquisto (fr. 2'113.30), di progettazione (onorario Polistudio di fr.
38'507,80); delle spese di sgombero (fr. 2'468,50), della provvigione a
__________ __________ (fr. 6'000.-) e di altre spese minute (misurazione
catastale, contributi di depurazione, licenza edilizia e rinnovo).

 

                                         3.2.

                                         L’UT
aderisce nella sostanza al ricorso, ammettendo la deduzione della Polistudio,
come pure delle ulteriori fatture, tuttavia per queste ultime, dopo esame delle
stesse.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Per
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

                                         -  i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

                                         -  i
costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di
costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di
allacciamento;

                                         -  le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e
oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

 

                                         4.2.

                                         Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la
loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di
fatto o di diritto.

                                         È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli
utili immobiliari, Lugano 1996, p. 258 e dottrina ivi citata).

                                         Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per
misurazioni, prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di
un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un
fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per
costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

                                      

                                         4.3.

                                         Non
possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione
del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv.
2 LT).

                                         La legge
tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza
immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e
delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per
costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso
e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT
II-1993 p. 390). 

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Come si è
visto, l’Ufficio di tassazione nelle osservazioni al ricorso ammette incondizionatamente,
come sembra, la deduzione delle spese di progettazione (fattura __________) e,
in linea di principio, pure le altre spese, riservandosi tuttavia l’esame delle
diverse note e fatture per quelle posizioni che non rientrano tra le spese
deducibili secondo l’art. 134 cpv. 2 LT.

 

                                         5.2.

                                         La
proposta dell’Ufficio di tassazione di accogliere se non integralmente, almeno
in larga misura il ricorso appare prima facie corretta alla luce
dell’esame della documentazione prodotta con il ricorso.

                                         In sede
di reclamo, l’Ufficio di tassazione si era limitato, come si è visto, a respingere
la richiesta del contribuente di concedere il differimento dell’imposizione, ma
non si era pronunciato sull’esistenza di spese di miglioria e altre deducibili
dal valore dell’alienazione, malgrado che l’interessato avesse espressamente
segnalato l’esistenza di migliorie per complessivi fr. 55'000.-, senza per
altro fornire i giustificativi.

                                         Si impone
pertanto l’annullamento in ordine della decisione su reclamo e la retrocessione
degli atti all’Ufficio di tassazione per nuova decisione sui costi
d’investimento deducibili, fermo restando che in concreto non sono dati gli
estremi del differimento dell’imposizione.

 

                                         5.3.

                                         La Camera
fa eccezionalmente astrazione dal prelevare spese e tassa di giustizia in
considerazione del fatto che l’Ufficio di tassazione, prima di decidere il
reclamo sulla questione di principio del differimento respingendolo, avrebbe
quanto meno dovuto invitare il contribuente a documentare i costi
d’investimento e pronunciarsi anche sulla domanda subordinata.

                                         Il
contribuente avrebbe d’altra parte potuto farsi maggiormente diligente e documentare
i costi d’investimento già in sede di dichiarazione per l’imposta sugli utili
immobiliari e più ancora in sede di reclamo. Per questa ragione questa Camera
ritiene di non poter concedere ripetibili, per altro nemmeno chieste.

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è accolto a’ sensi dei considerandi.

                                         §    Di
conseguenza, gli atti del procedimento sono retrocessi all’Ufficio di tassazione
perché si pronunci sull’entità dei costi d’investimento deducibili. Per il
resto (rifiuto del differimento) la decisione su reclamo del 25 maggio 2000 è
confermata.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese.

                                         Non si
assegnano ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: