# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 25b17591-627d-56a8-bbe5-50c86e517449
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 07.02.2024 MJ230070-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MJ230070-L_2024-02-07.pdf

## Full Text

ZMP 2024 Nr. 5 

Art. 257f OR; Art. 262 OR. Ausserordentliche Kündigung nach vertragswidri-

ger gewerblicher Untervermietung von Wohnungen über Buchungsplattfor-

men.  

Während die gelegentliche Vermietung einer Mietwohnung über Buchungsplattfor-

men vom vertraglich vereinbarten Wohnzweck gedeckt und damit nach der teil-

zwingenden Regelung von Art. 262 OR zulässig ist, stellt die gewerbliche Unter-

vermietung ohne Zustimmung der Vermieterin eine Vertragsverletzung dar. Die 

Vermieterin kann den Mietvertrag daher nach einer Abmahnung gestützt auf Art. 

257f Abs. 3 OR ausserordentlich kündigen.   

Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ230070-L vom 7. Februar 2024 (Be-

rufungsentscheid des Obergerichts in ZMP 2025 Nr. 10; Gerichtsbesetzung: We-

ber, Reller, Schenk; Gerichtsschreiber Marques): 

«(…) 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

Der Kläger mietete von der Beklagten mit befristetem Wohnungsmietvertrag vom 

2. März 2023 die 1-Zimmerwohnung Nr. 05 im 4. Obergeschoss an der N.-str. x in 

Zürich für Fr. 1'585.– (inkl. Nebenkosten) per 1. März 2023 bis 29. Februar 2028. 

Im Mietvertrag wurde die Benutzung der Wohnung auf maximal eine erwachsene 

Person begrenzt und die Verwendung zu Wohnzwecken festgelegt. Aufgrund zeit-

lich knapper Vertragsunterzeichnung erhielt der Kläger die Schlüssel zum Mietob-

jekt erst am 7. März 2023. Er wünschte sich zudem, dass die Wohnung noch ge-

strichen wird, weshalb der Einzug des Klägers auf den 16. März 2023 verschoben 

wurde. Mit E-Mail vom 28. März 2023 bekundete der Kläger ausserdem sein Inte-

resse, das Studio neben der Wohnung Nr. 05 (mit der Nr. 04) dazu zu mieten, 

damit er «eine Art grosse Wohnung» hätte. Mit befristetem Wohnungsmietvertrag 

vom 29. März 2023 mietete der Kläger diese Wohnung 31. März 2028 für 

Fr. 1'635.– (inkl. Nebenkosten); im Vertrag wurde der gleiche Verwendungszweck 

festgelegt wie für die Wohnung Nr. 05. Die Parteien waren anschliessend weiter 

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im Kontakt, da der Kläger auch noch eine dritte Wohnung in der gleichen Liegen-

schaft hätte mieten wollen. 

In den Mietverträgen wurde unter Ziffer 15 (Wohnung Nr. 05), resp. Ziffer 16 (Woh-

nung Nr. 04) sowohl festgehalten, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 

keine anderen (schriftlichen oder mündlichen) Abreden zwischen den Parteien be-

stehen, welche vom Vertrag abweichen und/oder darüber hinaus Rechtsgültigkeit 

haben, als auch, dass alle Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages zu 

ihrer Gültigkeit zwingend der schriftlichen Form bedürfen und dies auch für die 

Aufhebung dieses Schriftformvorbehaltes gilt. Ausserdem wurde in Ziffer 10.9 je-

weils festgehalten, dass eine Untermiete der Mieträume nur gestattet ist, wenn 

dem Vermieter daraus keine wesentlichen Nachteile entstehen, die Voraussetzun-

gen von Art. 262 OR eingehalten werden und eine vorgängige Zustimmung des 

Vermieters eingeholt wird.  

Der Kläger vermietete daraufhin die beiden Wohnungen für je ca. Fr. 215.– pro 

Nacht über booking.com und Airbnb, wobei der Preis von Tag zu Tag variierte. Die 

Wohnungen offerierte er für bis zu vier Personen. Die Auslastung der beiden Woh-

nungen ist nach seinen Angaben jeweils sehr hoch. Unbestritten ist auch, dass der 

veränderte Gebrauchszweck in den schriftlichen Verträgen der Parteien keinen 

Niederschlag fand. 

Zwischen dem 8. Juni 2023 und dem 5. Dezember 2023 erreichten die Beklagte 

diverse Beschwerdeschreiben anderer Mietparteien im Haus, welche sich über die 

wechselnden und störenden Untermieter des Klägers beschwerten. 

Am 24. April 2023 kontaktierte die Bewirtschafterin A. den Kläger per E-Mail und 

teilte ihm mit, dass er sein Inserat auf booking.com abzuschalten habe und erklärte 

ihm die Modalitäten einer allfälligen Untervermietung. Mit Schreiben vom 25. April 

2023 folgte eine entsprechende Abmahnung. Der Kläger schrieb am 9. Mai 2023 

A. per E-Mail, dass er die Art und Weise, wie er sein Geschäft führt, nicht anpassen 

und die Wohnungen weiterhin untervermieten werde. Am 18. Juli 2023 wurde der 

Kläger betreffend Untervermietung der Wohnung Nr. 05 abgemahnt. 

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Mit Schreiben und amtlichem Formular vom 17. Mai 2023 kündigte die Beklagte 

mit Formular vom 17. Mai 2023 den Mietvertrag Nr. 04 sowie den Mietvertrag 

Nr. 05 mit amtlichem Formular vom 21. Juli 2023 jeweils per 31. August 2023. 

Der Kläger teilte sodann der Verwalterin am 6. Juni 2023 mit, dass der Lift im Haus 

seit dem 2. Juni 2023 nicht funktioniere. Da dieser bis am 23. Juni 2023 defekt 

war, forderte er diesbezüglich eine Mietzinsreduktion. 

2. Prozessgeschichte 

Mit Eingaben vom 17. Juni 2023, 5. Juli 2023 sowie 21. August 2023 

(Poststempel) machte der Kläger die vorliegenden separat eingereichten Klagen 

bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. Anlässlich der Schlich-

tungsverhandlungen vom 10. Juli 2023 und 13. September 2023 konnte zwischen 

den Parteien keine Einigung erzielt werden. Mit den Beschlüssen gleichen Datums 

wurden dem Kläger die entsprechenden Klagebewilligungen erteilt, welche ihm am 

18. Juli 2023 sowie 21. September 2023 zugestellt wurden. Zugleich machte die 

Beklagte (dort Klägerin) mit Eingabe vom 24. Oktober 2023 ein Schlichtungsver-

fahren zwecks Ausweisung des Klägers (dort Beklagter) aus den beiden Mieträum-

lichkeiten vor Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. Mit Beschluss 

gleichen Datums wurde der Beklagten die Klagebewilligung erteilt, welche ihr am 

21. September 2023 zugestellt wurde.  

Zunächst wurden vom angerufenen Gericht vier separate Verfahren eröffnet 

(MJ230070-L und MJ230075-L - MJ230077-L). Mit Beschluss vom 21. September 

2023 wurde dem Kläger im ersten [Kündigungsschutz-] Verfahren Frist zur Leis-

tung des Kostenvorschusses in Höhe von Fr. 4'700.– angesetzt, welcher innert 

Frist geleistet wurde. Anschliessend wurde der Beklagten mit Präsidialverfügung 

vom 11. Oktober 2023 Frist zur Stellungnahme angesetzt. Noch während der Frist 

wurden zwecks Vereinfachung des Verfahrens mittels Verfügung und Beschluss 

vom 2. November 2023 das Verfahren MJ230077-L [Mietzinsminderung] dem Kol-

legialgericht zur Beurteilung unterbreitet und sämtliche drei separat eingereichten 

Verfahren unter der Verfahrensnummer MJ230070-L vereinigt. Mit selbem Be-

schluss sowie mit Beschluss vom 21. September 2023 wurden die Doppel der Kla-

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gen sowie der Beilagen der Gegenpartei zugestellt und dem Kläger für die Forde-

rungsklage sowie der Beklagten betr. Ausweisung Fristen zur Leistung der weite-

ren Kostenvorschüsse angesetzt, wobei diese für den Kläger zusätzlich auf 

Fr. 150.– und für die Beklagte auf Fr. 4'700.– festgelegt wurden. Ebenso wurde 

dem Kläger Frist angesetzt, um dem Gericht die Klagebewilligung der Schlich-

tungsbehörde im Verfahren MO231304-L einzureichen. Der Beklagten wurde Frist 

angesetzt, um ein unterzeichnetes Exemplar der Ausweisungsklage vom 23. Ok-

tober 2023 einzureichen. Die Parteien kamen diesen Aufforderungen innert Frist 

nach. Die Beklagte verzichtete jeweils auf eine schriftliche Stellungnahme. Nach-

dem mit Präsidialverfügung vom 22. November 2023 die Doppel der erfolgten Ein-

gaben der Gegenseite zugestellt worden waren, wurden die Parteien am 28. No-

vember 2023 zur Hauptverhandlung auf den 14. Dezember 2023 vorgeladen. Mit 

Präsidialverfügung vom 7. Dezember 2023 wurden der Beklagten die Doppel der 

weiteren Eingaben des Klägers zugestellt. Anlässlich der Hauptverhandlung er-

statteten die Parteien ihre Parteivorträge. Nach gescheiterten Vergleichsgesprä-

chen wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. 

Die Urteilsberatung erfolgte auf dem Zirkularweg. 

II. Prozessuales 

1. Zuständigkeit und Verfahrensart 

Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vor-

liegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine 

Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Wohnräume mit einem 

Streitwert von mehr als Fr. 30'000.– (§ 21 GOG i.V.m. § 26 GOG; Art. 33 ZPO und 

Art. 35 ZPO). Anwendbar ist das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 1 ZPO). 

2. Soziale Untersuchungsmaxime 

Im vereinfachten Verfahren gilt der beschränkte (soziale) Untersuchungsgrund-

satz. In Verfahren über Streitigkeiten betreffend Miete von Wohn- oder Geschäfts-

räumen stellt das Gericht in Angelegenheiten nach Art. 243 Abs. 2 ZPO den Sach-

verhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 

ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts 

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und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, 

das Tatsächliche substantiiert vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch 

hat das Gericht – besonders bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien – durch Be-

lehrungen und Befragungen darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt 

vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 [= Pra 2016 Nr. 99]; BGE 

139 III 13 E. 3.2 [= Pra 2013 Nr. 105]; BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 4). 

3. Gültige Einleitung der Ausweisungsklage der Beklagten 

Der Kläger wandte ein, das Ausweisungsbegehren der Beklagten sei zu spät vors 

angerufene Gericht getragen worden. Richtig daran ist einzig, dass – wie dies 

schon im Beschluss vom 2. November 2023 ausgeführt wurde – die Angabe der 

Postaufgabe auf der ersten Seite der Klage der Beklagten vom 23. Oktober 2023 

durch den Vorsitzenden des Gerichts vom 24. auf den 23. Oktober 2023 korrigiert 

wurde. Dies beruhte auf entsprechenden Recherchen bei der Post, aus denen er-

sichtlich ist, dass tatsächlich der 23. Oktober 2023 das Postaufgabedatum bildete, 

während am 24. Oktober lediglich der Nachsendeauftrag ausgelöst wurde, wel-

cher mit Rücksicht auf den temporären Umzug des angerufenen Gerichts von der 

Wengistrasse 30 an die Thurgauerstrasse 40 in Zürich erteilt worden war. Die Be-

klagte bekräftigte diese Feststellung durch den von ihr an der Hauptverhandlung 

präsentierten Postaufgabebeleg, dessen Nummer mit der auf dem Paketumschlag 

der Klage übereinstimmt. 

4. Antrag auf Schriftlichkeit 

Anlässlich der Hauptverhandlung und nach der Klageantwort der Beklagten bean-

tragte der Kläger den Wechsel zur Schriftlichkeit des Verfahrens, sodass er auf die 

Vorbringen der Beklagten schriftlich Stellung nehmen könne. 

Das vereinfachte Verfahren nach Art. 243 ZPO zeichnet sich durch den Grundsatz 

der Verfahrensbeschleunigung und von der Idee der Laientauglichkeit aus, wes-

halb dieses weitgehend mündlich stattzufinden hat (Art. 246 ZPO). Dadurch kön-

nen gerade Laien bei der Feststellung des Sachverhalts und Bezeichnung der Be-

weismittel nach Massgabe von Art. 247 ZPO vom Gericht besser unterstützt wer-

den, als wenn man ihnen schriftliche Eingaben gestattet. 

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Wenn sich anlässlich der Verhandlung herausstellt, dass die Verhältnisse einen 

Schriftenwechsel erfordern, kann zwar auch noch für Replik und Duplik das schrift-

liche Verfahren angeordnet werden (vgl. Art. 246 Abs. 2 ZPO). Das Gericht ist aber 

an den klar geäusserten Willen des Gesetzgebers gebunden, dass die Anordnung 

eines Schriftenwechsels nur bei Vorliegen spezieller Verhältnisse in Frage kommt, 

sodass nur in tatsächlich und/oder rechtlich komplizierten Fällen und mit grosser 

Zurückhaltung ein Schriftenwechsel anzuordnen ist (BSK-MAZAN, Art. 246 ZPO 

N 1 ff.). Von einer solchen Konstellation kann im vorliegenden Verfahren nicht die 

Rede sein. Der Sachverhalt ist überaus überschau- und ohne weiteres feststellbar 

und die Rechtsfragen sind nicht von komplexer Natur. Wie noch zu zeigen ist, 

konnte der Sachverhalt gerade durch die richterliche Verhandlungsleitung ohne 

weiteres in einer Weise geklärt werden, die zur Beurteilung der vier Klagen aus-

reicht. 

III. Parteistandpunkte 

1. Kläger 

Der Kläger stellt sich hauptsächlich auf den Standpunkt, entgegen der Auffassung 

der Beklagten habe er die Mietsache durch die Untervermietung über Buchungs-

plattformen nicht in vertragswidriger Weise verwendet. Zwar suggerierten dies die 

existierenden schriftlichen Verträge, welche eine gewerbliche Untervermietung 

ausschliessen würden. A., eine Mitarbeiterin der Liegenschaftsverwaltung der Be-

klagten, habe ihm eine solche Nutzung aber mündlich und konkludent gestattet. 

Er führte zu Beginn des Verfahrens auch aus, dass die Kündigung der Wohnung 

Nr. 04 vom 17. Mai 2023 per 31. August 2023 nicht den gesetzlichen Anforderun-

gen entspreche, da diese nicht auf einem vom Kanton genehmigten Formular er-

folgt sei und die Unterschrift eines zeichnungsberechtigten Organs der Beklagten 

oder der Liegenschaftsverwaltung fehle (…; vgl. aber die Darstellung in der Klage-

begründung und der Replik an der Hauptverhandlung, …).  

Die Kündigung der Wohnung Nr. 05 vom 21. Juli 2023 per 31. August 2023 sei 

nichtig, weil diese während zweier mit dem Mietverhältnis zusammenhängender 

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Schlichtungsverfahren ausgesprochen worden sei. Andererseits sei diese Kündi-

gung ohnehin zurückgezogen worden, da ihm am 8. November 2023 eine Miet-

zinserhöhung zugestellt worden sei und er dieses Angebot, einen neuen Mietver-

trag per 1. Januar 2024 abzuschliessen, mit E-Mail vom 5. Dezember 2023 ange-

nommen habe. 

2. Beklagte 

Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass im Zeitpunkt der Unterzeichnung 

der beiden Wohnungen keine kundgegebene Absicht des Klägers bestanden 

habe, diese Wohnungen via Onlineplattformen wie booking.com oder Airbnb zu 

vermieten. Eine Vertragsänderung stellte sie in Abrede. Die Kündigungen seien 

daher mit Recht ausgesprochen worden und genügten auch sämtlichen formellen 

Erfordernissen. 

Die dem Kläger zugestellte Mietzinserhöhung sei nicht als Angebot zur Weiterfüh-

rung des Mietverhältnisses gemeint gewesen. Die Beklagte habe umgehend klar-

gestellt, dass es sich dabei um einen Irrtum gehandelt habe, der wegen der EDV-

mässigen Verarbeitung der in grosser Zahl ausgesprochenen Mietzinserhöhungen 

entstanden sei.  

3. Weitere Ausführungen 

Auf die Argumente der Parteien im Detail ist nachfolgend einzugehen, allerdings 

nur soweit dies für den Entscheid von Belang ist. 

IV. Materielles 

1. Untervermietung 

1.1 Nach Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des 

Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Gemäss Abs. 2 der Norm kann der 

Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter es ablehnt, dem Ver-

mieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, wenn sich diese Bedin-

gungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis als missbräuchlich erweisen oder 

wenn dem Vermieter aus der Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen. 

Solche Nachteile entstehen dem Vermieter nach der Rechtsprechung auch, wenn 

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der Mieter die ganze Sache unbefristet untervermietet ohne die Absicht, sie in ab-

sehbarer Zukunft wieder selber zu benützen (BGE 138 III 59; ähnlich schon 

BGE 134 III 446). Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die 

Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). 

Darunter fällt einerseits eine wesentliche Abweichung vom vertraglichen Ge-

brauchszweck, andererseits aber auch ein deutlich intensiverer als der vereinbarte 

Gebrauch (SPIRIG, Grundsätze der Untermiete und Airbnb, in: mp 1/2015, S. 13). 

Wie schon aus dem Wortlaut von Art. 262 OR hervorgeht, ist Art. 262 OR zuguns-

ten des Mieters zwingend (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 4; SPIRIG, a.a.O., S. 2 

f.).  

Möglich ist es insbesondere, dass der Vermieter diesem eine unbeschränkte Er-

laubnis zur Untervermietung erteilt, sei es in zeitlicher oder sachlicher Hinsicht. Die 

gängigen Formularverträge gehen allerdings für gewöhnlich nicht über das gesetz-

liche Minimum hinaus. 

1.2 Gemäss Art. 1 und 18 OR beruhen sowohl der Abschluss als auch die Aus-

legung eines Vertrages auf den übereinstimmenden Willensäusserungen der Par-

teien. Dabei gilt das Prinzip des Vorrangs der übereinstimmend gewollten Wil-

lensäusserungen gegenüber dem objektivierten Sinn des Vereinbarten. Kann das 

Gericht einen tatsächlich übereinstimmenden Willen nicht feststellen (tatsächlicher 

Konsens), so sind die – substantiiert zu behauptenden – Erklärungen beider Par-

teien so auszulegen, wie die Parteien sie aus der Optik vernünftiger und korrekter 

Vertragsschliessender nach Treu und Glauben verstehen mussten und durften 

(Vertrauensprinzip; rechtlicher Konsens). Ein rechtlicher Konsens bedeutet nicht 

zwingend, dass die sich äussernde Partei tatsächlich den inneren Willen hatte, 

sich in der durch die Auslegung ermittelten Weise zu binden; es reicht, wenn die 

andere Partei aufgrund der nach dem objektiv verstandenen Sinn der Erklärung 

oder dem Verhalten nach Treu und Glauben annehmen konnte, die sich äussernde 

Partei habe einen entsprechenden Willen (zum Ganzen BGE 147 III 153 E. 5.1; 

BGE 144 III 93 E. 5.2). Soweit eine Seite einen tatsächlich übereinstimmenden 

Willen geltend machen will, genügt es nicht, einen solchen nur zu behaupten. Da 

das Gesetz die Vertragsfolge aus übereinstimmenden Willenserklärungen ableitet 

(Art. 1 OR), sind stets konkrete Indizien zu behaupten, aus denen eine Seite auf 

einen solchen erklärten Willen schliessen zu können glaubt ([zur Publ. best.] BGE 

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4A_337/2022 v. 24.10.2023 E. 2.2). Die gleichen Regeln gelten auch für Vertrags-

änderungen. 

Haben die Parteien für den Vertrag die Schriftform gewählt, schliesst dies zwar 

weder abweichende mündliche oder konkludente Vereinbarungen noch spätere 

Vertragsanpassungen aus. Weil es aber nach dem Gesagten beim objektivierten 

Sinn des unbestrittenermassen Erklärten bleibt, liegt es im Streitfall an derjenigen 

Partei, abweichende Willensäusserungen der Parteien, ein konkretes übereinstim-

mendes Verständnis derselben oder eine spätere Vertragsanpassung zu behaup-

ten und zu beweisen, welche daraus Rechte ableitet (vgl. Art. 8 ZGB). Einem sol-

chen Nachweis kann zwar nicht entgegengehalten werden, der schriftliche Vertrag 

enthalte eine Klausel, gemäss welcher alles Vereinbarte schriftlich festgehalten 

worden und für jede Änderung die Schriftform vorgesehen ist: Art. 115 OR ermög-

licht es explizit, dass auch auf einen in Schriftform festgehaltenen Schriftformvor-

behalt für Vertragsänderungen wieder zurückgekommen werden kann, ohne dass 

dafür die Beachtung der Schriftform erforderlich ist (BSK OR I-LOACKER, Art. 115 

N 4; BGer 4A.49/2008 v. 9.4.2008 E. 2.1). Dies ändert jedoch nichts daran, dass 

es letztlich beim objektivierten Sinn des schriftlich Festgehaltenen und unbestritte-

nermassen mündlich Geäusserten bleibt, soweit die betroffene Partei keine über-

einstimmend verstandenen abweichenden Willensäusserungen und keine spätere 

Vertragsänderung behauptet und beweist. 

Ohne entsprechende Behauptungen führt das Gericht kein Beweisverfahren durch 

(Art. 55 Abs. 1 und 150 Abs. 1 ZPO). Dies gilt auch unter der Herrschaft der sozi-

alen Untersuchungsmaxime, allerdings mit der Einschränkung, dass das Gericht 

besonders bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien nach Art. 247 Abs. 1 sowie 

Abs. 2 ZPO durch entsprechende Fragen darauf hinzuwirken hat, dass die Par-

teien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und Beweismittel be-

zeichnen. Ist dies geschehen, genügt es nicht, dass eine Partei lediglich pauschal 

auf Unterlagen verweist oder die Befragung von Personen verlangt, aus deren 

Aussage sich die relevanten Behauptungen erst ergeben sollen. 

1.3  Für die Untervermietung über Buchungsplattformen gelten die Regeln von 

Art. 262 OR gleichermassen. Eine Besonderheit liegt darin, dass es sich bei dieser 

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Form der Untervermietung möglicherweise nur teilweise um die entgeltliche Über-

lassung von Wohn- und Schlafraum handelt. Je nach Ausgestaltung des direkten 

Vertragsverhältnisses zwischen dem Anbieter der Unterkunft und seinem Gast 

kann es sich aber auch um einen atypischen Untermietvertrag oder einen Beher-

bergungs- oder Gastaufnahmevertrag handeln, bei welchen der Anbieter zusätzli-

che Leistungen verspricht (SPIRIG, a.a.O., S. 6 und 12). In der Praxis wurde die 

analoge Anwendung der Regeln über die Untermiete bislang stets bejaht, sowohl 

Lehre als auch Bundesgericht gehen davon aus, dass Art. 262 Abs. 2 OR auf jede 

entgeltliche Gebrauchsüberlassung anwendbar ist (vgl. SPIRIG, a.a.O., S. 4 und 6 

m.w.H.; ZMP 2017 Nr. 2). Daraus folgt insbesondere, dass der Vermieter eine Ver-

mietung über Buchungsplattformen frei verbieten kann, soweit der Mieter damit 

einen missbräuchlichen Ertrag erzielen möchte, soweit er die Bedingungen der 

Untervermietung nicht offenlegt oder soweit er die Grenzen des zulässigen Ge-

brauchs überschreitet, namentlich bei einer nicht vereinbarten geschäftlichen Nut-

zung des Objekts, bei übermässigen Immissionen oder bei Untervermietung der 

gesamten Mietsache auf unbestimmte Zeit oder gestützt auf nahtlos aneinander 

anschliessende Verträge ohne Absicht, die Sache je selber zu gebrauchen. 

1.4 Überschreitet der Mieter die Grenzen der zulässigen Untervermietung, so 

kann dies eine ordentliche, unter den Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR 

u.U. aber auch eine ausserordentliche Kündigung zur Folge haben (BGE 134 III 

100 E. 3.1 = Pra 2008 Nr. 130; BGE 134 III 446 = Pra 2009 Nr. 21). Für eine 

ausserordentliche Kündigung genügt eine Pflichtverletzung des Mieters allein 

nicht. Vielmehr ist im Regelfall eine Abmahnung erforderlich. Überdies muss die 

Fortsetzung des Mietverhältnisses als Folge der fortgesetzten Pflichtverletzung für 

den Vermieter unzumutbar geworden sein (BGE, a.a.O.; BGer 4A_347/2016 v. 

10.11.2016 E. 3; BGer 4A_379/2014 v. 10.3.2015 E. 4.4; BGer 4A_162/2014 v. 

26.8.2014 E. 2). 

2. Der vorliegende Fall 

2.1 Sowohl in seinen schriftlichen Klagen als auch anlässlich der Hauptverhand-

lung vom 14. Dezember 2023 machte der Kläger geltend, er habe bezüglich der 

ersten gemieteten Wohnung Nr. 05 mit B., bezüglich der zweiten (Nr. 04) mit A. 

verhandelt, beides Mitarbeiterinnen der Liegenschaftsverwaltung der Beklagten. 

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A. habe «zweifelsfrei der gewerblichen Nutzung beider Wohnungen zugestimmt». 

Auf Frage, wie bzw. mit welchen Worten A. zum Ausdruck gebracht habe, dass 

der Kläger die gemieteten Wohnungen über Buchungsplattformen vermieten 

dürfe, reagierte er ausweichend und meinte auf Nachfrage immer nur, das müsse 

A. als Zeugin selber sagen. Er blieb dabei auch nach Hinweis auf seine Substan-

ziierungslast und wollte sich während des gesamten Verfahrens dazu nicht festle-

gen. Er fügte einzig an, dass er gesagt habe, dass «Personen aus der ganzen 

Welt in diese Wohnung kommen werden». Die Nachfrage, ob man auch über die 

Höhe der Untermieten gesprochen habe, verneinte er und machte geltend, er habe 

nur gesagt, es sei billiger als in einem Hotel. Für A. seien vor allem seine pünktli-

chen Mietzinszahlungen wichtig gewesen. Sie habe auch gewusst, dass er neben 

den gemieteten Objekten über zwei weitere Wohnungen verfügt habe, ein Fami-

lienhaus in P. sowie eine Wohnung in Q., in welcher er als Wochenaufenthalter 

gemeldet sei. Dies stelle eine «klare mündliche und konkludente Vertragsände-

rung» zu Punkt 16 und 10.11 des Vertrages dar. Zur Stützung verwies er auf zwei 

Seiten des Vertrages über die Wohnung Nr. 04 (…).  

Auf den Hinweis, dass die zitierten Stellen das genaue Gegenteil des von ihm Be-

haupteten besagten, und die Frage, weshalb er Mietverträge unterschrieben habe, 

welche die Untervermietung über Buchungsplattformen nicht erlaubten, meinte er, 

er habe jede Änderung schriftlich gewollt, aber «sie» hätten die Verträge nicht 

schriftlich ändern wollen. Dabei verwies er auf seine Ausbildung im Hotelfach. 

2.2 Die Angaben des Klägers vermöchten ihm auch dann nicht zu helfen, wenn 

sie zuträfen: Selbst wenn A. von ihm gehört haben sollte, dass in den Wohnungen 

Gäste aus aller Welt untergebracht werden sollen, weil es «billiger sei als im Ho-

tel», musste sie daraus noch nicht auf eine geplante gewinnträchtige Untervermie-

tung durch Ausschreibung der Wohnungen über Buchungsplattformen schliessen. 

Sicherlich ist die Aufnahme von Gästen (im Sinne von eingeladenen Bekannten 

und nicht von Hotelgästen und dergleichen) dem Mieter unabhängig von den Vor-

schriften zur Untervermietung gestattet. Dass der Mieter den Zweck verfolgt, seine 

Gäste billiger als im Hotel unterzubringen, impliziert aber keineswegs, dass er ihm 

völlig fremde Menschen einzuquartieren gedenkt, um damit einen massiven Ge-

winn zu erzielen. Der Kläger räumt selber ein, dass er A. nur mit unvollständigen 

Erklärungen abgespiesen hat und dass er insbesondere ihre Frage, womit er sein 

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Einkommen erziele, nicht beantwortete. In der Replik bei der Hauptverhandlung 

gab er zu, dass er mit A. nie über booking.com oder Airbnb gesprochen hat. Dass 

A. und die Beklagte durchaus mit einer Untervermietung im gesetzlichen Rahmen 

einverstanden waren und dass sie dem Kläger wegen der Möblierung der Woh-

nungen eine Marge von 20% zugestanden, ändert nichts daran, dass von einer 

Vermietung an wechselnde Gäste aus aller Welt via Buchungsplattformen zu of-

fensichtlich übersetzten Preisen nie die Rede war. 

Abgesehen davon erweisen sich seine Behauptungen auch als völlig unglaubhaft, 

denn sie enthalten unauflösbare Widersprüche. So macht der Kläger selber gel-

tend, schon kurz nach den ersten Aufschaltungen auf Buchungsplattformen habe 

A. sich ganz aufgeregt bei ihm gemeldet und gesagt, das sei ihm nicht gestattet. 

Seine Erklärung, sie habe wahrscheinlich nicht gewollt, dass ihr Chef davon er-

fährt, weil sie etwas getan habe, was ihr eigentlich nicht gestattet gewesen sei; 

Prot. S. 14), und sie sei wohl erst tätig geworden, als die Nachbarin D. sich wegen 

der Immissionen in Zusammenhang mit der Vermietung über Buchungsplattfor-

men beschwert habe, ist aus der Luft gegriffen, denn wenn A. entgegen ihren in-

ternen Pflichten dem vom Kläger beabsichtigten Geschäftsmodell zugestimmt 

hätte, hätte sie ohne weiteres mit Reaktionen ihres Chefs oder ihrer Nachbarn 

rechnen müssen, denn eine solche Art der Untervermietung konnte schlicht nicht 

unentdeckt bleiben. War sie beim Gespräch aber aufgeregt, ist dies ein Zeichen 

dafür, dass der Kläger in einer Weise vorgegangen ist, mit welcher sie nicht ge-

rechnet hat. Unerfindlich bleibt auch, wieso A. dem Kläger gesagt haben soll: 

«Was Sie tun, ist illegal», wenn der Kläger doch nur getan haben will, was A. ihm 

explizit erlaubt haben soll. Weiter reichte die Beklagte einen E-Mail-Verkehr ein, 

den A. mit ihrer Kollegin B. geführt hat und dessen Inhalt unbestritten geblieben 

ist. So erkundigte sich eine erstaunte B. am 24. April 2023, die bemerkt hatte, dass 

der Kläger mit der Beklagten gleich zwei Mietverträge abgeschlossen hatte, ob A. 

ihr kurz erklären könne, wozu der Kläger die zweite Wohnung gemietet habe. A. 

antwortete, der Kläger habe die zweite Wohnung gemietet für den Fall, dass er 

Freunde zu Besuch habe. Man müsse ihn nicht ummelden. Er würde gerne eine 

grössere Wohnung an dieser Lage mieten. Da man eine solche aber nun nicht 

habe, warte er bis eine frei werde. Der Kläger sei oft unterwegs und brauche die 

Wohnung nicht so oft. In ihrer Replik wies B. ihre Kollegin A. darauf hin, sie habe 

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eine Mieterin am Telefon gehabt, die sich über Lärm beklagt habe, seit der Kläger 

eingezogen sei. Zudem sei regelmässig eine Putzfirma vor Ort, welche die Woh-

nung reinige. Die Mitarbeiterinnen setzten dabei einen Putzwagen ein «wie im Ho-

tel». Der Kläger, der einräumte Reinigungskräfte zu beschäftigen, meinte dazu la-

pidar, A. habe mit ihren Angaben nur versucht, ihre Fehler zu korrigieren. Auf 

Nachfrage musste er dann aber wie schon erwähnt einräumen, dass er mit A. nie 

über booking.com und Airbnb gesprochen habe. A.s Mail wird gestützt von einer 

Nachricht derselben vom 28. März 2023, welche der Kläger selber eingereicht hat: 

Als dieser sich nämlich für eine zweite Wohnung interessierte, fragte A. nach: «Ich 

verstehe nicht ganz, ob es für Sie oder Ihre Kollegin ist». Darauf spies er sie mit 

der Erklärung ab, so hätte «ich zumindest eine Art grosse Wohnung». Mit keinem 

Wort erwähnte er die geschäftlichen Absichten, die hinter seinem Wunsch steck-

ten. Damit ist schlicht ausgeschlossen, dass er A. über seine Pläne mit den Woh-

nungen reinen Wein eingeschenkt haben könnte. 

Absurd ist auch die Geschichte mit dem Geschenk, welches er A. angeboten ha-

ben will, konkret zwei Gutscheine im Wert von Fr. 250.–. Der Kläger machte gel-

tend, A. habe ihn gebeten, die entsprechenden E-Mails zurückzuziehen, da ihr 

Chef Probleme machen könnte, wenn er sie sehe. Er solle sie an ihre private Ad-

resse schicken, was der Kläger aber abgelehnt habe. Zwar ist es nicht völlig un-

denkbar, dass jemand, dem ein Geschenk versprochen, das aber dann nicht ge-

liefert wurde, etwa aus Ärger kein Interesse mehr hat, den arbeitsvertragswidrigen 

Zweck des offerierten Geschenkes weiterhin zu decken. Dies impliziert aber zu-

gleich, dass auch dem Kläger bewusst gewesen sein muss, dass es sich beim 

«Geschenk» nicht um einen Akt der Selbstlosigkeit handelte, wie die Beklagte mit 

Recht vortragen liess. Wenn der Kläger nämlich zu einem Geschenk greifen 

musste, um seine Ziele zu erreichen, muss auch ihm von Anfang an klar gewesen 

sein, dass die Beschenkte etwas tun sollte, was ihr nicht gestattet war.  

Abgesehen davon ist unerfindlich, weshalb A. für ein vernachlässigbares Ge-

schenk ihren Arbeitsplatz aufs Spiel gesetzt haben soll, indem sie ihre Arbeitge-

berin hinterging. Viel plausibler ist dagegen, dass der Kläger versuchte, nicht nur 

sie, sondern auch C., einen weiteren Mitarbeiter der Liegenschaftsverwaltung, mit 

einer Gewinnbeteiligung ruhig zu stellen, wie dies die Beklagte ebenfalls geltend 

machte. Dem entsprechenden Vorhalt des Gerichts wich der Kläger aus. 

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Schlüssig ist auch die Darlegung der Beklagten, wonach die Umnutzung einer 

Wohnung für die gewerbsmässige Vermietung via Buchungsplattformen nach dem 

öffentlichen Baurecht eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung darstelle, die 

unbestrittenermassen weder vom Kläger noch der Beklagten je beantragt wurde: 

Die Liegenschaft N.-strasse 40 (grüner Kreis links der Bildmitte) liegt laut GIS-

Browser in der Zone W5, einer Wohnzone mit einem minimalen Wohnanteil von 

80%: 

[Bild bei der Anonymisierung entfernt] 

Art. 43 der Lärmschutzverordnung (LSV) des Bundes teilt das Baugebiet in ver-

schiedene Empfindlichkeitsstufen ein. In der Stufe II ist nur nicht störendes Ge-

werbe erlaubt, in der Stufe III auch mässig störendes, wozu wegen der notorisch 

lauten Besucher in Ferienstimmung auch die gewerbliche Vermietung via Bu-

chungsplattformen zu zählen ist. Art. 16 der BZO der Stadt Zürich weist zwar le-

diglich Wohnzonen mit einem Wohnanteil von 90% der Empfindlichkeitsstufe II zu, 

die vorliegende Mietliegenschaft (80%) hingegen nur der Stufe III. Baurechtlich 

verhält es sich damit also zwar so, dass man die Bewilligung für das Treiben des 

Klägers wohl erhalten würde. Dass die Nutzungsänderung aber einer Bewilligung 

bedarf, ergibt sich ohne weiteres aus § 309 Abs. 1 lit. b PBG, da die Baubehörde 

die Einhaltung der minimalen Wohnnutzung prüfen und die Bewilligung verweigern 

müsste, wenn der Wohnanteil in der Liegenschaft durch die Umnutzung unter 80% 

fallen würde. Auch solchen – von Anfang an absehbaren – Schwierigkeiten wird 

sich eine Liegenschaftsverwalterin nicht um eines verhältnismässig kleinen Ge-

schenkes willen aussetzen und damit ihren Arbeitsplatz in Gefahr bringen. 

Ohne auf weitere Ungereimtheiten einzugehen – die Beklagte erwähnt völlig zu 

Recht, dass die angebliche mündliche Abrede von A. allein genehmigt worden sein 

soll, obwohl dem Kläger schon aufgrund des vermieterseitig von zwei Personen 

unterzeichneten Mietvertrages klar sein musste, dass A. nicht allein entscheiden 

konnte, sowie den Umstand, dass der Kläger die Wohnungen im Internet für vier 

Personen ausschrieb und damit bedenkenlos eine Überbelegung anstrebte sowie 

dass er alle Beteiligten mit Strafanzeigen überzog, die ihm ein Fehlverhalten vor-

warfen – genügt es hier im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung festzuhal-

https://www.bauen-im-laerm.ch/bauvorhaben/empfindlichkeitsstufen/
file:///C:/Users/lwebrog/AppData/Local/Temp/700.100%20Bau-%20und%20Zonenordnung%20V2.pdf

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ten, dass die Darstellung des Klägers, soweit sie denn überhaupt hinreichend sub-

stantiiert ist, von der Beweislage offensichtlich nicht gedeckt wird, so dass sich 

Weiterungen erübrigen.  

2.3 Damit steht zugleich fest, dass der Kläger offensichtlich den vertraglichen 

Rahmen der beiden Wohnungsmietverträge verliess, als er die Wohnungen über 

Buchungsplattformen an bis zu vier Personen untervermietete. Dass er damit ei-

nen erheblichen Gewinn erzielte, räumte er sowohl in den schriftlichen Klagen als 

auch an der Hauptverhandlung unumwunden ein, ebenso, dass er dafür am 24. 

und 25. April 2023 bzw. am 18. Juli 2023 von der Beklagten abgemahnt wurde, 

was er einzig damit quittierte, dass er sich Einmischungen in sein eigenwilliges 

Geschäftsmodell verbat. In der ersten schriftlichen Klage rühmte er sich gar, dass 

er mit seiner Geschäftstätigkeit als positiver Botschafter für die Schweiz fungiere, 

wie die Gäste-Kommentare auf booking.com und Airbnb zeigten. 

Die Beklagte verfügte folglich auch über eine Berechtigung zur ausserordentlichen 

Kündigung gestützt auf Art. 257f OR, als sie die beiden Verträge mit den dafür 

vorgesehenen Formularen am 17. Mai und 21. Juli 2023 jeweils auf den 31. August 

2023 kündigte. An der Behauptung, dass die Kündigungen nicht rechtsgültig un-

terzeichnet worden seien, hielt der Kläger auf Vorhalt des von der Beklagten prä-

sentierten Reglements mit Recht nicht fest. Dass die Vertragsfortsetzung mit ei-

nem Mieter unzumutbar ist, der die Mietsache in vertragswidriger Weise wirtschaft-

lich ausbeutet, versteht sich von selbst. 

Was die Mietzinserhöhung angeht, welche die Beklagte gegenüber dem Kläger 

bezüglich der Wohnung Nr. 05 per 1. Januar 2024 mitteilte, ist die Darstellung der 

Beklagten ohne weiteres plausibel, wonach die Zustellung irrtümlich erfolgt sei und 

nicht auf einem Willen der Beklagten beruhe, den Vertrag über den Kündigungs-

termin vom 31. August 2023 hinaus fortzusetzen. Angesichts der gravierenden 

Vorwürfe an seine Adresse konnte und durfte der Kläger die Mitteilung auch nicht 

in diesem Sinne verstehen, sondern höchstens als Erhöhung für den Fall, dass 

sich die entsprechende Kündigung als ungültig erweisen sollte. Die Beklagte klärte 

das Missverständnis nach Entdeckung sofort auf. Zudem spricht für ihre Darstel-

lung, dass eine solche Mitteilung lediglich bezüglich der Wohnung Nr. 05 erfolgte, 

trotz genau gleicher Ausgangslage aber nicht auch bezüglich der Wohnung Nr. 04. 

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2.4 Weisen die beiden umstrittenen Kündigungen wegen schwerer Pflichtverlet-

zung nach dem Gesagten keine formellen oder inhaltlichen Mängel auf, kommt 

keine Sperrfrist zum Tragen (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR) und ist eine Erstreckung 

schon von Gesetzes wegen ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR). Die ent-

sprechenden Eventualanträge des Klägers sind daher abzuweisen. Gutzuheissen 

sind demgegenüber die Ausweisungsbegehren der Beklagten. 

3. Mit seiner dritten Klage verlangt der Kläger eine Mietzinsminderung für beide 

Wohnungen im Umfang von 5% der Nettomietzinse für den Zeitraum vom 5. bis 

23. Juni 2023, was einem Betrag von Fr. 97.49 entspreche. 

Die Beklagte anerkennt Mangel und Forderung im Grundsatz, macht aber Ver-

rechnung mit ihren Ansprüchen auf Gewinnabschöpfung wegen vertragswidriger 

Untervermietung, sinngemäss gestützt auf die Regeln über die Geschäftsanmas-

sung in Art. 423 OR geltend. 

Die Verrechnungseinrede ist offensichtlich begründet: Der Gewinn, welchen der 

Kläger nach seinen eigenen Angaben aus der widerrechtlichen Untervermietung 

erzielte, übersteigt den Minderungsanspruch auch nach den eigenen Angaben um 

ein Vielfaches. Dass der Vermieter berechtigt ist, diesen Gewinn abzuschöpfen, 

entspricht seit über 20 Jahren ständiger Rechtsprechung (vgl. BGE 129 III 422; 

BGE 126 III 69 E. 2b und c; BGer 4A_594/2012 v. 28.2.2013). Auch diese Klage 

des Klägers ist daher abzuweisen. 

V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der 

Parteien im Prozess festzulegen (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Der konsolidierte 

Streitwert aller Klagen beträgt Fr. 135'337.49 (…). Da der Kläger in vollem Umfang 

unterliegt, sind ihm die Kosten aufzuerlegen und er ist zu verpflichten, der Beklag-

ten eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Es besteht kein Grund, 

von den üblichen Bemessungsgrundsätzen abzuweichen, mithin je bei der Ge-

richtsgebühr und bei der Parteientschädigung praxisgemäss eine Reduktion um 

einen Drittel gestützt auf § 7 GebV und § 4 Abs. 3 AnwGebV vorzunehmen, was 

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zu einer konsolidierten Gerichtsgebühr von Fr. 6'780.– und einer konsolidierten 

Parteientschädigung von Fr. 9'350.– führt.  

Was die Kostenvorschüsse betrifft, sind diejenigen des Klägers (Fr. 4'700.– plus 

Fr. 150.–) zur Deckung der Gerichtskosten zu verwenden, soweit erforderlich 

ebenso derjenige der Beklagten in Höhe von ebenfalls Fr. 4'700.– (vgl. act. 19 

S. 4). Der nicht benötigte Betrag ist der Beklagten zurückzuerstatten. Bezüglich 

des so im Ergebnis von der Beklagten beglichenen Teils der Gerichtskosten ist der 

Kläger der Beklagten zum Ersatz zu verpflichten, mithin in Höhe von Fr. 2'770.–.  

(…)» 

 

 
 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2024, 34. Jahrgang. 

 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, Leitende Gerichtsschreiberin; 

Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident