# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5c4a08dd-aef9-59f7-a30d-f14809afeddd
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-13
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 13.12.2022 2022.DIJ.4268
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2022-DIJ-4268_2022-12-13.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 
 
Münstergasse 2 
3000 Bern 8 
+41 31 633 76 78 (Telefon) 
+41 31 634 51 54 (Fax) 
Info.ra.dij@be.ch 
www.be.ch/ra-dij 
 
 
 
 

 

 

 

Unsere Referenz: 2022.DIJ.4268  

Beschwerdeentscheid vom 13. Dezember 2022 

Handänderungssteuer: selbstgenutztes Wohneigentum 

a Für den Nachweis, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind 
oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden, sind nebst der Anmeldung bei der 
Gemeinde auch andere Beweismittel denkbar und zulässig. 

b Im Verfahren betreffend Stundung respektive nachträglicher Steuerbefreiung ist die Beweislast von 
der steuerpflichtigen Person zu tragen. Der Beweis muss vor Ende der Stundungsfrist erbracht wer-
den. 

c Ein Bauabnahmeprotokoll erbringt keine Anhaltspunkte über den tatsächlichen Bezugszeitpunkt ei-
ner Liegenschaft und die Begründung des Hauptwohnsitzes. 

 
Impôt sur les mutations suite à l’acquisition d’un logement destiné à l’usage personnel  

a Pour prouver que toutes les conditions d’une exonération fiscale selon l’article 11b LIMu sont réunies 
ou qu’elles le seront à la date de l’expiration du sursis, outre l’annonce à la commune, d’autres 
moyens de preuve sont également envisageables et admis. 

b Dans la procédure concernant le sursis et l’exonération fiscale a posteriori, le fardeau de la preuve 
incombe à la personne contribuable. La preuve doit être apportée avant l’échéance du sursis. 

c Un procès-verbal de réception des travaux n’apporte aucune indication sur la date effective d’occu-
pation d’un bien-fonds ni sur le fait qu’il a été élu comme domicile principal.   

 

 
 
 
Sachverhalt 
 

 
 

 

 

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A. 
A.______ erwarb am 28. Mai 2018 das Grundstück B.______ Gbbl. Nr. 1000-1 (Stockwerkeinheit) sowie 
das Grundstück B.______ Gbbl. Nr. 1000-2 (Miteigentumsanteil an Keller) zu Alleineigentum. Zugleich 
ersuchte er beim Grundbuchamt C.______ (nachfolgend: Grundbuchamt), um nachträgliche Steuerbefrei-
ung und Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 13. Juni 2018 stundete das 
Grundbuchamt die Handänderungssteuer von Fr. 11’160.– für die Dauer von vier Jahren. Für die gestun-
dete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetra-
gen.  

B. 
Am 19. Mai 2022 reichte A.______ den Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums im Hinblick auf die 
beantragte nachträgliche Befreiung von der gestundeten Handänderungssteuer (Formular 2b) sowie eine 
Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde B.______ (nachfolgend: Gemeinde) beim Grundbuch-
amt ein. Der Hauptwohnsitzbestätigung ist zu entnehmen, dass A.______ am 1. Juni 2020 Wohnsitz in der 
Liegenschaft Nrn. 1000-1 und 1000-2 begründet hat.  

Mit Verfügung vom 2. Juni 2022 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfügung vom 13. Juni 2018 auf 
und teilte A.______ mit, dass die Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung nicht erfüllt seien, 
da der Einzug in die Liegenschaft erst nach Ablauf der zweijährigen Einzugsfrist stattgefunden habe. Eine 
zweijährige Wohnnutzung innerhalb der Stundungsfrist von vier Jahren sei damit nicht mehr möglich. Zu-
gleich verfügte es, dass die bisher gestundete Handänderungssteuer von Fr. 11’160.– samt Zins und Ge-
bühr zu bezahlen sei. 

C. 
Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 2. Juni 2022 erhob zuerst D.______, der Begleitbeistand 
von A.______, gestützt auf eine Generalvollmacht mit Datum vom 22. Juni 2022, Beschwerde bei der 
Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Mit Verfügung vom 30. Juni 2022 wurde A.______ eröffnet, dass der 
Begleitbeistand nicht zur Beschwerde legitimiert sei und A.______ mit einer Nachfrist bis am 8. Juli 2022 
in eigenem Namen Beschwerde zu führen habe. A.______ (nachfolgend: Beschwerdeführer) erhebt mit 
Eingabe vom 4. Juli 2022 Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 2. Juni 2022. Er 
beantragt, dass die Steuerbefreiung für die Handänderungssteuer vollumfänglich zu gewähren sei.  

In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 4. August 2022 beantragt das Grundbuchamt die Abweisung 
der Beschwerde.  

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen nä-
her eingegangen. 
 
 
Die Direktion des Inneren und der Justiz zieht in Erwägung: 
 
1. 
1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG; 
BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Verwaltungsrechts-
pflegegesetzes (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die 
nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a 

 
 

 

 

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VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorlie-
genden Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 2. Juni 2022 zuständig. 

1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-
men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 
deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Der Beschwerdeführer ist durch die ange-
fochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen form- und 
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.  

2. 
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrich-
ten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und Art. 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration 
der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 
16 und Art. 17 Abs. 1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuch-
anmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück 
als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 
Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb 
des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und Art. 3 i.V.m. Art. 17 
Abs. 2 HG).  

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 
Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, per-
sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Haupt-
wohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn 
diese bereits besteht. Muss die Baute erst noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab 
Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer 
allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge-
fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 
erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind 
die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträg-
liche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraus-
setzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf 
(Art. 17a Abs. 3 HG).  

3. 
3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamts vom 2. Juni 2022, mit welcher die 
Stundungsverfügung vom 13. Juni 2018 aufgehoben und dem Beschwerdeführer die Bezahlung der ge-
stundeten Handänderungssteuer von Fr. 11’160.– zuzüglich Zins und Gebühr zur Bezahlung auferlegt 
wird. Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, dass es dem Beschwerdeführer nicht gelungen sei, 
eine Wohnsitzbestätigung beizubringen, aus welcher die rechtzeitige Wohnsitznahme während der zwei-
jährigen Einzugsfrist hervorgehe. Gestützt auf die Hauptwohnsitzbestätigung sei die Wohnsitznahme zu 
spät erfolgt. 

 
 

 

 

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3.2 Der Beschwerdeführer stellt sich in seiner Beschwerde auf den Standpunkt, er habe die Liegenschaft 
Nrn. 1000-1 und 1000-2 am 20. Mai 2020 bezogen und sich am 1. Juni 2020 bei der Gemeinde angemel-
det. Der Beschwerdeführer bringt vor, seinen Wohnsitz rechtzeitig und damit vor dem 28. Mai 2020 in der 
Liegenschaft Nrn. 1000-1 und 1000-2 begründet zu haben. Zusammen mit seiner Beschwerde reicht er 
ein Abnahmeprotokoll vom 4. Mai 2020 ein, welches nachweisen soll, dass sich sein Hauptwohnsitz bereits 
seit dem 20. Mai 2020 und somit vor dem 28. Mai 2020 in der Liegenschaft Nrn. 1000-1 und 1000-2 befin-
det. 

3.3 Das Grundbuchamt vertritt seinerseits die Ansicht, dass die vom Beschwerdeführer am 4. Juli 2022 
eingereichten Unterlagen den Nachweis des fristgerechten bzw. vor dem 28. Mai 2020 stattgefundenen 
Einzugs nicht zu erbringen vermögen. Das Abnahmeprotokoll vom 4. Mai 2020 sei nicht geeignet, den 
verlangten Nachweis gemäss Art. 11b HG zu erbringen. Der Umstand, dass die Abnahme der Wohnung 
am 4. Mai 2020 erfolgt sei, beweise nicht, dass der Bezug derselben am 20. Mai 2020 erfolgte. Überdies 
sei das Abnahmeprotokoll im Beschwerdeverfahren nach Ablauf der Stundungsfrist eingereicht worden 
und daher als Beweismittel unerheblich. Entsprechend der Hauptwohnsitzbestätigung geht das Grund-
buchamt davon aus, dass der Beschwerdeführer erst am 1. Juni 2020 und somit nach Ablauf der zweijäh-
rigen Einzugsfrist seinen Hauptwohnsitz in der Liegenschaft Nrn. 1000-1 und 1000-2 begründet hat. 

3.4 Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer die Grundstücke Nrn. 1000-1 und 1000-2 am 28. Mai 
2018 zu Eigentum erworben hat. Das Gesuch um Stundung der geschuldeten Handänderungssteuer von 
Fr. 11’160.– zuzüglich Zins und Gebühr wurde mit Verfügung vom 13. Juni 2018 gutgeheissen und die 
Steuer für die Dauer von vier Jahren gestundet. Dies bedeutet, dass der Hauptwohnsitz demnach nach 
Ablauf der Zweijahresfrist bis am 28. Mai 2020 in der Liegenschaft zu begründen war und die Stundung 
bis am 28. Mai 2022 gewährt wurde.  

4. 
4.1 Nach Art. 17a Abs. 1 HG hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber dem Grundbuchamt vor 
Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuer-
befreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein wer-
den. Die Anmeldung bei der Gemeinde stellt dabei grundsätzlich ein wichtiges Indiz für die Wohnsitznahme 
dar (vgl. Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur 
Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung 
des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern 
2013, Beilage 17 [nachfolgend Vortrag], Bemerkungen zu Art. 17a Abs. 1, S. 6). Es sind aber auch andere 
Beweismittel denkbar und zulässig. Dies kann auch dem Formular 2b entnommen werden. Auf diesem 
Formular besteht die Möglichkeit, das eingereichte Beweismittel anzukreuzen (aktuelle Wohnsitzbeschei-
nigung oder andere), wobei mehrere Beweismittel eingereicht werden können. 

Dem Vortrag kann weiter entnommen werden, dass die oder der Antragstellende verpflichtet ist, dem 
Grundbuchamt unaufgefordert das Vorliegen der Bedingungen für die Steuerbefreiung mit allen sachdien-
lichen Unterlagen nachzuweisen. Das Grundbuchamt muss nicht aktiv forschen (vgl. Vortrag, Bemerkun-
gen zu Art. 17a Abs. 1, S. 6). 

Damit legt das Handänderungssteuergesetz fest, dass die Beweislast im Verfahren betreffend Stundung 
respektive nachträglicher Steuerbefreiung von der gesuchstellenden Person zu tragen ist. Nach der allge-

 
 

 

 

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meinen Beweislastregel hat grundsätzlich diejenige Partei die Folgen der Beweislosigkeit eines Sachum-
stands zu tragen, die daraus Vorteile ableitet (vgl. Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 
210]; BGer 2C_58/2017 vom 23. Juni 2017, E. 2.2.2; BVR 2016 S. 5 E. 5.3, 2015 S. 301 E. 2.3, 2013 S. 
497 E. 4.6, je mit Hinweisen; MICHEL DAUM, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 
2. Aufl. 2020, Art. 18 N. 11). Der Beweis ist grundsätzlich erbracht, wenn die beurteilende Behörde nach 
objektiven Gesichtspunkten von der Richtigkeit einer Sache überzeugt ist. Absolute Gewissheit ist nicht 
verlangt. Es ist vielmehr ausreichend, wenn die beurteilende Behörde keine ernsthaften Zweifel mehr hat 
oder allfällig noch bestehende Zweifel derart leicht erscheinen, dass vernünftigerweise nicht mehr mit dem 
Gegenteil zu rechnen ist (BGE 130 III 321 E. 3.2; ALEXANDRA JUNGO, Zürcher Kommentar, Beweislast, Art. 
8 ZGB, 3. Aufl. 2018, N. 76 m.w.H.; MICHEL DAUM, a.a.O., Art. 19 N. 19). 

Gemäss Hauptwohnsitzbestätigung der Gemeinde begründete der Beschwerdeführer am 1. Juni 2020 sei-
nen Wohnsitz in der Liegenschaft Nrn. 1000-1 und 1000-2. Diese vom Beschwerdeführer eingereichte 
Hauptwohnsitzbestätigung genügt damit offensichtlich nicht, um den Beweis der Begründung des Haupt-
wohnsitzes in der Liegenschaft Nrn. 1000-1 und 1000-2 vor dem 28. Mai 2020 zu erbringen. 

4.2 Der Beschwerdeführer legte der verbesserten Beschwerde vom 4. Juli 2022 ein Abnahmeprotokoll 
für die Liegenschaft Nrn. 1000-1 und 1000-2 bei. Dies hatte vorher bereits der Begleitbeistand des Be-
schwerdeführers mit Eingabe der Beschwerde am 22. Juni 2022 getan. Beide Eingaben erfolgten nach 
Ende der Stundungsfrist am 28. Mai 2022 und sind somit vorliegend nicht zu beachten. Überdies ist anzu-
merken, dass ein Abnahmeprotokoll grundsätzlich eine Entscheidgrundlage für den Abnahmeberechtigten 
darstellt, ob die Abnahme erteilt, vorbehaltlich erteilt oder abgelehnt werden soll. Die Bauabnahme weist 
einen engen Zusammenhang mit der «Nutzungsfreigabe» einer Liegenschaft auf und stellt einen wichtigen 
Verfahrensschritt in Bezug auf allfällige Mängel(beseitigung) und die Garantiefrist dar (vgl. WALTER BI-
SCHOFBERGER, Substantiierungs- und Beweisprobleme bei Bauprozessen in: PraxiZ – Schriften des Pra-
xisinstituts für Zivilprozess und Zwangsvollstreckung, 2013, S. 43 N. 3.2.6.). Anhaltspunkte über den tat-
sächlichen Bezugszeitpunkt einer Liegenschaft erbringt ein Bauabnahmeprotokoll damit nicht. Das Abnah-
meprotokoll würde demnach ebenfalls nicht beweisen, dass der Beschwerdeführer tatsächlich rechtzeitig 
und somit vor dem 28. Mai 2020 seinen Hauptwohnsitz in der Liegenschaft Nrn. 1000-1 und 1000-2 be-
gründet hat.  

5. 
Zusammenfassend kommt die DIJ zum Schluss, dass die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuer-
befreiung nicht erfüllt sind, da es dem Beschwerdeführer nicht gelingt, den Bezug der Wohnung vor dem 
Ablauf der Einzugsfrist zu beweisen. Das Grundbuchamt hat mit seiner Verfügung vom 2. Juni 2022 somit 
zu Recht das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen und die Stundung aufgehoben (vgl. 
Art. 17a Abs. 3 HG). 

6. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die entstandenen Verfah-
renskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind pauschal auf Fr. 1’500.– festzulegen (Art. 19 
Abs. 1 der Verordnung über die Gebühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; 
BSG 154.21]).  

Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 2 VRPG). 

 
 

 

 

6 
 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 
 
 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal 
Fr. 1’500.– werden A.______ zur Bezahlung auferlegt. 

Ein separater Einzahlungsschein erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 
 
3. 
Parteikosten werden keine gesprochen.