# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7f81e834-13fb-52b1-882b-9814f552faa4
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 09.07.2020  VB.2019.00809
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2019-00809_2020-07-09.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2019.00809	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 09.07.2020
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Einhaltung des Grenzabstands durch Balkon; Einhaltung der zulässigen Baumasse.

Gemäss § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne der Fassade vorgelagerte Gebäudeteile bis 2 m in den Grenzabstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Diese Bestimmung sieht allerdings nur einen Abstand von Erkern, Balkonen und dergleichen zum Nachbargrundstück in jener Richtung vor, in der sie der betreffenden Fassade vorgelagert sind. Eine seitliche Abstandspflicht besteht nicht und ergibt sich auch nicht aus der Bau- und Zonenordnung (E. 4).
Als gewachsener Boden gilt der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes ein altes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken oder es bestehen Abgrabungen. Auf die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten und Anlagen ist vor diesem Hintergrund bei der Beurteilung eines Neubaus nicht abzustellen; vielmehr ist das Terrain mittels Interpolation fiktiv aufzufüllen. Dabei kann innerhalb von abzubrechenden Gebäuden der Bodenverlauf entlang der Fassaden als Referenz dienen; regelmässig bestehen allerdings keine sicheren Erkenntnisse über den Verlauf der Höhenkurven und ebenso wenig existiert eine allgemein anerkannte und damit verbindliche Interpolationsmethode. Das Verwaltungsgericht greift in eine Interpolation bloss dann ein, wenn diese unvertretbar ist (E. 5.3.1). Der gewachsene Boden ist in vertretbarer Weise festgestellt und daraufhin die zulässige Baumasse zutreffend ermittelt worden (E. 5.3.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABSTANDSVORSCHRIFT
BALKON
BAUMASSE
GEWACHSENER BODEN
GRENZABSTAND
INTERPOLATION
KOGNITION

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 5 Abs. I ABV
§ 260 Abs. I PBG
§ 260 Abs. III PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2019.00809

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 9. Juli 2020

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichter
Christian Mäder, Gerichtsschreiberin
Regina Meier.   

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

 

1.    D, vertreten durch RA E, 

 

2.    Baubehörde Illnau-Effretikon, 

vertreten durch
MLaw F, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Baubehörde der Stadt
Illnau-Effretikon erteilte D am 2. April 2019 unter Nebenbestimmungen die
baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses Vers.-Nr. 01
und den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an
der G-strasse 03 in Effretikon. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt
Illnau-Effretikon vom 17. Juni 2010 (BZO) liegt das Grundstück in der Zone W
1.7.

II.  

Hiergegen erhoben B und A Rekurs
beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Dieses führte einen doppelten Schriftenwechsel durch und hiess das
Rechtsmittel am 6. November 2019 teilweise gut. Danach ist die
Baubewilligung mit einer Auflage zu ergänzen, wonach die Pläne so zu überarbeiten
sind, dass der westliche Balkon der Südwestfassade des Obergeschosses höchstens
auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge in den (Grenz-)Abstands­bereich
hineinragt. Im Übrigen blieb der Rekurs erfolglos.

III.  

Mit Beschwerde vom 6. Dezember
2019 liessen B und A dem Verwaltungsgericht beantragen, die Baubewilligung
unter Aufhebung des Rekursentscheids vom 6. November 2019 sowie des Beschlusses
der Baubehörde Illnau-Effretikon vom 2. April 2019 zu verweigern. Eventuell
sei die Sache zur weitergehenden Klärung des Sachverhalts und Durchführung
eines Augenscheins an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ausserdem verlangten sie
eine Parteientschädigung.

In seiner Vernehmlassung vom 18. Dezember
2019 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Denselben
Antrag – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – stellten die Bauherrin
sowie die Baubehörde Illnau-Effretikon mit Beschwerdeantworten vom 22. bzw. 23. Januar
2020. Mit Replik vom 26. Februar 2020, Duplik der Baugesuchstellerin vom
12. März 2020, Triplik vom 31. März 2020 sowie Quadruplik vom 24. April
2020 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Anschliessend verzichteten
die Beschwerdeführenden auf eine weitere Stellungnahme.

Auf die Erwägungen des Rekursentscheids
und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden
Urteilsgründen zurückzukommen.

Die Kammer erwägt:

1. 

Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer
der westlich an das Baugrundstück anstossenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04 gemäss
§ 338a des Bau- und Planungsgesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu
Rekurs und Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2. 

Die angefochtene Baubewilligung
erlaubt der Bauherrin, das bestehende Einfamilienhaus Vers.-Nr. 01
abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten
samt Unterniveaugarage zu errichten. Streitgegenstand des Rekurs- wie auch des
Beschwerdeverfahrens bildet einerseits die Frage, ob der Balkon des
südwestlichen Fassadenteils den seitlichen Grenzabstand gegenüber dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 der Beschwerdeführenden unterschreite. Anderseits
sind sich die Parteien uneins, ob das Projekt die gesetzlich zulässige Baumasse
einhalte oder nicht. Von der Bauherrschaft akzeptiert wird die vom
Baurekursgericht statuierte Auflage, wonach der westliche Balkon der
Südwestfassade maximal auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge in den
(Grenz-)Abstandsbereich hineinragen darf.

3. 

3.1 In prozessualer Hinsicht beantragen die
Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber,
ob ein Augenschein angeordnet wird, steht weitgehend im Ermessen der
anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit dann geboten,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die
Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung
der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die
Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende
Entscheidgrundlage darstellen. Dies ist häufig der Fall, wenn ein Verfahren in
erster Linie Rechtsfragen betrifft (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel et al.
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79; RB 1995
Nr. 12).

3.2 Der
massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich
die vorwiegend rechtlichen Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft,
ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht
kann deshalb – wie bereits die Vorinstanz – auf dessen Durchführung verzichten.

4.
 

4.1 Das
Baurekursgericht verwarf die Rüge einer Verletzung der seitlichen
Abstandspflicht durch den Balkon im Obergeschoss des südwestlichen
Fassadenteils. § 260 Abs. 3 PBG gewähre für der Fassade vorgelagerte
Gebäudeteile gewisse Erleichterungen. Demnach dürften einzelne
Gebäudevorsprünge bis 2 m in den Abstandsbereich hineinragen, Erker,
Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden
Fassadenlänge. Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden verlange § 260
Abs. 3 PBG nur einen Abstand in jene Richtung, in der diese
Gebäudevorsprünge der betreffenden Fassade vorgelagert seien; hingegen bestehe
keine seitliche Abstandspflicht von Balkonen, wie das Verwaltungsgericht im
Entscheid VB.2016.00238 vom 4. Mai 2017 erkannt habe.

4.2 Die
Beschwerdeführenden machen geltend, dass sich dieses Urteil auf einen Flarzbau
beziehe, bei dem ein seitlicher Grenzabstand ausser Betracht falle, und
deswegen für die Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts nicht massgebend
sei. Hingegen habe sich das Verwaltungsgericht in E. 3.7 gefragt, ob an dieser
Rechtsprechung wegen der von Erkern und Balkonen ausgehenden Immissionen auch
"in Normalfällen" wie hier festgehalten werden könne. Wegen der
"speziellen Grundstückform" handle es sich hier nicht um einen
seitlichen, sondern um einen "normalen" Grenzabstand.

Die Beschwerdegegner teilen die Auffassung des
Baurekursgerichts, wonach Balkone keinen seitlichen Abstand einzuhalten hätten.
Auch im Übrigen respektiere das Projekt den Grenzabstand gegenüber dem
Grundstück Kat.-Nr. 04.

4.3 Laut § 260
Abs. 1 PBG bestimmt der Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen Fassade und
massgebender Grenzlinie. Einzelne Vorsprünge wie Erker, Balkone und dergleichen
dürfen gemäss § 260 Abs. 3 PBG bis 2 m in den Abstandsbereich hineinragen.
Präzisierende Regelungen zu Begriff und Messweise des kommunalen Grenzabstands
gemäss § 260 PBG finden sich in §§ 21 ff. der Allgemeinen Bauverordnung
vom 22. Juni 1977 (ABV) in Verbindung mit den erläuternden Skizzen im Anhang 1
zur Verordnung.

Ziffer 5.1.1 BZO statuiert in der für das Baugrundstück
massgebenden Zone W 1.7 einen kleinen Grundabstand von 5 m und einen grossen
Grundabstand von 10 m. Dabei gilt nach Ziffer 9.1.1 BZO der grosse Abstand für
die Hauptwohnseite und der kleine für die übrigen Gebäudeseiten. Eine seitliche
Abstandspflicht für Balkone und Erker sieht die Bau- und Zonenordnung nicht
vor.

Wie der Grundrissplan zeigt, handelt es sich beim
streitbetroffenen Grenzabstand um einen seitlichen. Denn die Verlängerung der
nordwestlichen Fassade des südwestlichen Gebäudeteils des projektierten Neubaus
berührt das Grundstück Kat.-Nr. 04 der Beschwerdeführenden nicht, sondern
verläuft in geringer Entfernung von dessen östlicher Grenze.

Im Entscheid VB.2016.00238 vom 4. Mai 2017 hat sich das
Verwaltungsgericht (in Bestätigung des Entscheids BRGE II Nr. 0070/2016 vom 22.
März 2016 = BEZ 2018 Nr. 11) grundsätzlich mit seiner Praxis zur Auslegung von
§ 260 Abs. 3 PBG auseinandergesetzt und dabei an seiner bisherigen
Rechtsprechung festgehalten; eine hiergegen erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht
am 12. Februar 2018 ab (1C_343/2017). Danach sieht diese Bestimmung nur einen
Abstand von Erkern, Balkonen und dergleichen zum Nachbargrundstück in jener
Richtung vor, in der sie der betreffenden Fassade vorgelagert sind (E. 3.5).
Das Gericht kam zum Schluss, dass kein Anlass bestehe, über den Wortlaut der
Bestimmung hinaus einen seitlichen Grenzabstand zu verlangen (E. 3.6 - E. 3.9;
zustimmend Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1091). Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführenden gilt das Gesagte allgemein und somit
unabhängig der konkreten Verhältnisse mit Bezug auf die Form der Grundstücke
und die Ausgestaltung des Bauvorhabens.

Nach dem Gesagten erweist sich der streitbetroffene Balkon
als grenzabstandskonform.

5.
 

5.1 Mit Bezug
auf die Rüge einer Überschreitung der zulässigen Baumasse hielt das
Baurekursgericht fest, dass sich angesichts einer Grundstücksfläche von 1'279 m2
und einer Baumassenziffer von 1.7 ein erlaubtes Volumen von 2'174 m3
ergebe. Für die Bestimmung des an die Baumassenziffer anrechenbaren oberirdisch
umbauten Raums habe der Geometer anhand von sechs aufgenommenen Höhenkoten
einen ausgemittelten gewachsenen Boden (massgebliche Durchschnittshöhe) von
534.23 m ü.M. errechnet. Ein solches Vorgehen lasse sich dann nicht
beanstanden, wenn die Wahl der Höhenkoten der konkreten Geländemodulation
hinreichend Rechnung trage. Das Baugrundstück befinde sich in einfachem Gelände
ohne grössere Höhenunterschiede. Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden
seien Anzahl und Lage der aufgenommenen Höhenkoten sachlich gerechtfertigt. Die
sechs Messpunkte entsprächen den Gebäudeecken des Neubaus. Drei Messpunkte
lägen über dem Durchschnittswert und drei darunter. Ebenso sei das gewachsene
Terrain im Bereich der Südfassade des Altbaus angemessen berücksichtigt worden.
Die Höhenkoten der bestehenden Fassade im südöstlichen Bereich befänden sich
auf 533.77 m ü.M., 533.80 m ü.M. und 533.82 m ü.M. Von den in diesem Bereich
herangezogenen Höhenkoten lägen zwei unter und zwei über diesem Wert. Falls die
Höhenkoten entlang der Südostfassade in die Berechnung einbezogen würden,
müssten auch jene entlang der Nordostfassade berücksichtigt werden, was für die
Bauherrschaft vorteilhaft wäre. Würden sämtliche Koten entlang der bestehenden
Fassade einbezogen, ergäbe sich eine mittlere Terrainhöhe von 534.27 m ü.M.,
somit eine marginale Abweichung von 0.04 m. Auch diese Vergleichsrechnung
zeige, dass der ausgemittelte gewachsene Boden sachgerecht festgestellt worden
sei, zumal es keine allgemein anerkannte Interpolationsmethode gebe.

5.2 Die
Beschwerdeführenden halten dem Baurekursgericht entgegen, dass sie die
Interpolation innerhalb des Grundrisses des abzubrechenden Gebäudes Vers.-Nr. 01
gar nicht beanstandet hätten, weil diese ohnehin bedeutungslos sei. Vielmehr
rügten sie die Interpolation des gewachsenen Terrains ausserhalb dieses
Wohnhauses. Im nordöstlichen Bereich des Grundstücks bestehe ein "höherer
Garten" entlang der G-strasse auf einem Niveau von 534.87, 534.85 und
534.27; südwestlich der Stützmauer liege ein "tieferer Garten" auf
einem Niveau von 533.76 und 533.77. Indem sie die Höhenkoten knapp ausserhalb
der Senkung und oberhalb der Stützmauer gesetzt habe, habe die Bauherrschaft
Baumasse generiert, die bei der Ausnützungsberechnung unberücksichtigt
geblieben sei. Laut der dem Baugesuch beigelegten Berechnung der
Baumassenziffer ergebe sich aus den sechs umkreisten Höhenkoten ein Mittel von
534.23. Somit werde eine Durchschnittsebene gelegt, die rund 50 cm über dem
Niveau des unteren Gartens verlaufe. Weil dort zusätzliche Baumasse geschaffen
werde, ergebe sich eine Überschreitung des zulässigen Volumens um rund 150 m3.
Bei der Senke vor der Ostfassade des Abbruchobjekts handle es sich nicht um
eine Garageneinfahrt. Da sie sich über die ganze Fassadenlänge erstrecke, liege
vielmehr eine Geländegestaltung vor, die nach dem Abbruch des Altbaus zum
gewachsenen Terrain zähle. Indem die Baubehörde die Mulde bei der Interpolation
des Geländes ausser Acht gelassen habe, verhelfe sie der Bauherrschaft zu einem
unzulässigen Gewinn von Baumasse. Der tatsächlich gewachsene Boden, dessen
Verlauf erkennbar sei und eine Interpolation daher überflüssig mache, liege
eindeutig unter dem konstruierten Terrain.

Nach Auffassung der Baubehörde Illnau-Effretikon bestünde
selbst bei Anhebung der massgebenden Durchschnittshöhe oder bei einer Korrektur
der Interpolation im Bereich der Garageneinfahrt immer noch Baumassenreserve
und liesse sich ein allfälliger Mangel durch geringfügige Tieferlegung des
Gebäudes heilen.

Die private Beschwerdegegnerin verteidigt die von den
Vorinstanzen nach dem Konzept des "dynamischen" gewachsenen Bodens
durchgeführte Interpolation. Das Baurekursgericht habe nicht einfach die Eck-
und Mittelpunkte des Abbruchobjekts berücksichtigt und so die Interpolation
bestätigt; vielmehr habe sie eine Vergleichsrechnung vorgenommen. Bei der
Ermittlung der Terrainhöhe anhand der Daten des Geometers seien die
Aufschüttungen und Abgrabungen im Umfeld der Altbaute berücksichtigt worden.
Für die Festlegung des massgebenden Terrainverlaufs genüge eine ausgemittelte
Höhe; eine getrennte Berücksichtigung des "oberen" und
"unteren" Gartens sei nicht erforderlich.

5.3
 

5.3.1
Als gewachsener Boden gilt der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende
Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1 ABV). Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes
ein altes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor
Untergeschosse, Garagen und dergleichen befunden haben. Würde man für die
Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe
sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich
erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für
Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem
Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten
und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1
ABV betrachten, sondern mittels Interpolation fiktiv auffüllen. Dabei kann
innerhalb von abzubrechenden Gebäuden der Bodenverlauf entlang der Fassaden als
Referenz dienen (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00050, E. 3.2; VGr, 6. April
2011, VB.2010.00704, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36; vgl. auch
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1160 f.; Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG
aktuell 4/2002, S. 7).

Gerade bei komplexen topographischen Verhältnissen
bestehen regelmässig keine sicheren Erkenntnisse über den Verlauf der
Höhenkurven. Ebenso wenig existiert eine allgemein anerkannte und damit
verbindliche Interpolationsmethode. Vielmehr müssen mehr oder weniger genaue
Annahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes getroffen werden.
Dies wiederum hat zur Folge, dass es nicht eine einzig richtige, sondern bloss
eine Bandbreite zulässiger Interpolationen geben kann. Das Verwaltungsgericht
übt lediglich eine Rechtskontrolle aus; demgegenüber darf es die Frage der
Angemessenheit abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmefällen nicht
überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 VRG). Als Folge dieser
eingeschränkten Kognition greift das Verwaltungsgericht in eine Interpolation
bloss dann ein, wenn diese unvertretbar ist (VGr, 29. August 2019,
VB.2019.00050, E. 3.2).

5.3.2
Die Erwägungen des Baurekursgerichts in E. 5.4 zur Berechnung der Baumasse
von insgesamt 2'143.79 m3 und einer bei einem maximal zulässigen
Volumen von 2'174 m3 resultierenden Reserve von rund 30 m3
sind unbestritten geblieben und soweit ersichtlich korrekt. Im Streit liegt
allein die Frage, wie der gewachsene Boden verläuft. Denn nach Auffassung der
Beschwerdeführenden sind die Terrainkoten zu hoch festgesetzt worden, was
gegenüber einer korrekten Ermittlung eine zu tiefe Baumasse zur Folge habe. Die
Höhenbestimmung durch den Geometer mit zehn Messpunkten, von denen sechs an den
Ecken des projektierten Neubaus vorgenommen worden sind und eine mittlere Höhe
von 534.23 m ü.M. ergeben, werden nicht angezweifelt. Angesichts eines geringen
Niveauunterschieds von max. rund 1.10 m auf einer Distanz von über 20 m bei den
sechs letztgenannten Messpunkten ist der Feststellung des Baurekursgerichts
beizupflichten, dass es sich um ein einfaches Gelände mit geringer Hangneigung
handelt. Sodann erscheint die Anzahl von sechs Messpunkten als angemessen und
deren Positionierung an den Gebäudeecken als sachgerecht. Die Vorinstanz hat im
Weiteren zutreffend erwogen, dass der gewachsene Boden angesichts der
Geländeverhältnisse jedenfalls in vertretbarer Weise festgestellt worden ist
und für eine von den Beschwerdeführenden verlangte weitergehende
Differenzierung kein Anlass besteht. Mithin sind weder die angebliche Senke bei
der bisherigen Garagenzufahrt auf der Ostseite des Abbruchobjekts noch der
"obere" und "untere" Garten besonders zu erfassen (so auch
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1161 f.). Allgemein dürfen bei einfacheren
Terrainverhältnissen – wie hier – weder an die Anzahl der Masspunkte noch an
die Berücksichtigung von geringen Geländeunebenheiten übersteigerte
Anforderungen gestellt werden. Vorliegend hat das Baurekursgericht mit einer
Vergleichsrechnung aufgezeigt, dass der Einbezug von weiteren Messpunkten zu
keinem anderen Ergebnis führen würde. Insgesamt erscheint die gemäss
korrigierter Berechnung ermittelte Baumasse von rund 2'144 m3 als
zutreffend, womit das zulässige Volumen um 30 m3 unterschritten ist.

Weil das Projekt somit die erlaubte Baumasse respektiert,
erübrigt es sich, Überlegungen zur Toleranz im Fall einer geringfügigen
Überschreitung derselben anzustellen (vgl. dazu VGr, 14. Februar 2007,
VB.2006.00458, E. 3.2). Desgleichen hat sich das Verwaltungsgericht nicht mit
der Frage zu befassen, ob unter diesen Umständen gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG
eine Auflage in Frage komme, wonach die Baumasse durch eine – geringfügige –
Tieferlegung des Gebäudes zu vermindern sei.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.

6.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die
Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen solidarisch kostenpflichtig (§ 70 VRG in
Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und steht ihnen keine
Parteientschädigung zu. Vielmehr haben sie der obsiegenden privaten
Beschwerdegegnerin kraft § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine solche Vergütung im angemessenen
Betrag von Fr. 3'500.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Der
Baubewilligungsbehörde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf
beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine
Parteientschädigung zu (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5;
4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    420.--     Zustellkosten,

Fr. 6'420.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.

4.    Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis
solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin Nr. 1 eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …