# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7f5b7df-3c0a-5d62-bf1e-60562257a571
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-23
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Autorité de recours en matière pénale 23.01.2018 ARMP.2017.137 (INT.2018.305)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_008_ARMP-2017-137_2018-01-23.html

## Full Text

A.                           
Les époux X.________ sont locataires
d’un appartement au premier étage d’un petit immeuble composé de trois
appartements à la rue [...] à Z.________ depuis le 1er
octobre 2006. En février 2017, A.________, leur voisine occupant l’appartement
au deuxième étage, a acquis la propriété de l’entier de l’immeuble et est,
ainsi, devenue leur nouvelle bailleresse.

                        Par
« annexe au contrat de location – frais accessoires » du 1er
février 2017, remise en mains propres des locataires, la bailleresse a souhaité
augmenter les frais accessoires, perçus sur la base d’un décompte, des époux X.________
de 100 francs et les porter à 280 francs. Ceux-ci se sont opposés à cette
modification.

                        Par
SMS du 19 mars 2017, les locataires ont signalé à la bailleresse qu’ils avaient
été perturbés par des nuisances sonores générées par sa télévision à une heure
tardive (23h55). Par SMS du 18 avril 2017, ils ont demandé à la bailleresse si
ses petits-enfants ne pouvaient pas jouer à l’extérieur plutôt que dans la cage
d’escaliers. Par SMS du 25 avril 2017, ils ont signalé à la bailleresse que ses
séances de piano et de chant les perturbaient. 

                        Le
7 mai 2017, les parties se sont rencontrées chez la bailleresse afin de
discuter de leurs dissensions. A cette occasion, les locataires ont rappelé à
la bailleresse les égards dus entre résidents d’immeuble. Pour sa part, la
bailleresse et son compagnon ont reproché à ceux-ci leur manque de tolérance. 

                        Par
courrier du 9 mai 2017, la bailleresse a informé les époux X.________ que des
travaux d’isolation phonique étaient nécessaires et seraient entrepris dès le 1er
octobre 2017. Dans la mesure où elle devait occuper leur logement pour
surveiller les travaux, une résiliation de leur bail à loyer s’imposait. Par
pli recommandé du 16 mai 2017, la bailleresse a, ainsi, fait parvenir aux
locataires deux avis de résiliation au sens de l’article 266l CO. Pour ceux-ci,
cette résiliation était un congé-représailles, faisant suite aux prétentions
qu’ils avaient fait valoir à l’encontre de la bailleresse. Ils ont, ainsi, agi
en annulation dudit congé.

                        Le
20 juin 2017, les époux X.________ ont déposé plainte pénale à l’encontre de
leur bailleresse, la résiliation illicite de leur bail, étant, selon eux, un
acte pénalement répréhensible au sens de l’article 325bis CP.

B.                           
Le 20 novembre 2017, le ministère public a rendu une
ordonnance de non-entrée en matière. En substance, il a retenu que les
plaignants n’avaient pas fait valoir de prétentions à l’encontre de leur
bailleresse, si ce n’était en février 2017, lorsqu’ils avaient refusé de signer
une modification du contrat de bail en cours portant sur l’introduction de
nouveaux frais accessoires. Pour le ministère public, cette question avait été
réglée au moment de la résiliation du bail, et n’avait pas fait l’objet de discussions
ultérieures. Par ailleurs, la résiliation du bail intervenait pour corriger un
problème d’insonorisation, lequel avait été mis en exergue par le couple X.________. 

C.                           
Le 27 novembre 2017, les époux X.________ interjettent
recours contre cette ordonnance en concluant à son annulation et à ce que le
ministère public soit invité à instruire la plainte des recourants du 20 juin
2017, sous suite de frais et dépens. A l’appui de leur recours, ils font valoir
qu’il résulte de la chronologie des évènements que la résiliation de leur bail
à loyer est un congé-repr.ailles faisant suite aux prétentions qu’ils ont fait
valoir à l’encontre de la bailleresse.

D.                           
Dans ses observations du 5 décembre 2017, A.________ conclut
au rejet du recours du 27 novembre 2017 de les époux X.________ en toutes leurs
conclusions, sous suite de frais et dépens. Elle rappelle que le bail n’a pas
été résilié parce que les recourants avaient fait valoir des droits de
locataires, mais en raison des problèmes structurels de l’immeuble. 

E.                           
Par pli du 5 décembre 2017, le ministère public renonce à
formuler des observations.

F.                           
Dans leurs observations du 18 décembre 2017, X.________
confirment les conclusions prises dans leur recours et soutiennent que ce sont
leurs prétentions qui ont conduit à la résiliation de leur contrat de bail à
loyer et non les « prétendues justifications soulevées par la suite par
la bailleresse ». Au surplus, de nouveaux locataires, étrangers à la
famille de la bailleresse, ont emménagé dans l’immeuble, ce qui démontrerait que
celle-ci n’avait nullement l’intention d’en faire une maison familiale. 

C O N S I D E R A N T

1.                           
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est
recevable.

2.                           
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'article 310 al. 1
let. a CPP doit être appliqué conformément à l'adage in dubio pro
duriore. Celui-ci découle du principe de la légalité (art. 5 al. 1 Cst. et
2 al. 1 CPP en relation avec les articles 309 al. 1, 319 al. 1 et 324 CPP) et
signifie qu'en principe un classement ou une non-entrée en matière ne peuvent
être prononcés par le ministère public que lorsqu'il apparaît clairement que
les faits ne sont pas punissables ou que les conditions à la poursuite pénale
ne sont pas remplies. Le ministère public et l'autorité de recours disposent,
dans ce cadre, d'un pouvoir d'appréciation que le Tribunal fédéral revoit avec
retenue. La procédure doit se poursuivre lorsqu'une condamnation apparaît plus
vraisemblable qu'un acquittement ou lorsque les probabilités d'acquittement et
de condamnation apparaissent équivalentes, en particulier en présence d'une
infraction grave (arrêt du TF du 25.02.2015
[6B_1206/2014] cons. 2.2 et les références citées).

3.                           
a) Selon l'article 325bis al. 2 CP,
se rend coupable d'inobservation des prescriptions légales sur la protection
des locataires d'habitations et de locaux commerciaux, celui qui aura dénoncé
le bail parce que le locataire sauvegarde ou se propose de sauvegarder les
droits que lui confère le Code des obligations. 

                        Cette
disposition s’applique lorsqu’un congé constitue un acte de vengeance tant
contre un locataire qui a par le passé fait valoir ses droits que contre celui
qui sauvegarde ou se propose simplement de sauvegarder simultanément les droits
que lui offre le Code des obligations et l’OBLF (« congé-représailles »).
Le locataire qui informe son bailleur par écrit qu’il entend sauvegarder ses
droits est déjà protégé d’un congé-représailles. En substance, il suffit que le
locataire manifeste de manière explicite ou implicite son intention de saisir
l’autorité de conciliation ou le juge, voire qu’il se propose simplement de
faire usage des autres moyens que lui offre la loi.             Le locataire
devra démontrer le rapport de cause à effet entre sa contestation et la
résiliation de son contrat. Cette preuve étant difficile à rapporter, un haut
degré de vraisemblance suffit (Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 2.5, p.
844 ; Montini, in : Commentaire Pratique : Bail, 2ème
éd., 2017, n. 26 et 30 ad art. 325bis / 326bis CP, RJN
2000 p. 177,  cons. 3.a ; p. 178).

                        b)
A l’appui de leur recours, les époux X.________ soutiennent avoir élevé des
prétentions légitimes à l’encontre de leur bailleresse en se plaignant
« à réitérées reprises des nuisances sonores occasionnées par la
bailleresse et ses proches, notamment du fait des séances de piano conduites à
toutes heures, et sans aucun égard envers les résidents de l’immeuble ». 

                        Lorsqu’il
s’agit d’analyser si l’on est en présence d’un congé-représailles, il est
nécessaire d’établir si les recourants se sont prévalus de droits découlant du
contrat de bail à loyer ou ont manifesté l’intention de se prévaloir de tels
droits. En l’espèce, les époux X.________ se sont plaints à trois reprises par
l’envoi de SMS des nuisances sonores causées par la bailleresse ou ses proches.
Dans leur premier SMS (envoyé le 19 mars 2017 à 23h55), ils ont fait part à la
bailleresse que sa télévision les empêchait de dormir. Dans leur deuxième SMS
(du 18 avril 2017), ils ont jugé qu’il était préférable que les petits-enfants
de la bailleresse jouent dehors plutôt que dans les escaliers. Dans leur
troisième SMS (du 25 avril 2017), ils ont demandé si la bailleresse pouvait
éviter de jouer du piano durant les heures de bureau (« business hours »).
Auparavant, au mois de février 2017, soit quelques semaines avant les plaintes
liées au bruit, les locataires s'étaient opposés à une hausse des frais
accessoires que la bailleresse leur avait signifiée sans respecter les formes
légales. Contrairement à ce que retient le Ministère public les recourants se
sont bien prévalus de droits découlant du contrat de bail à loyer lorsqu'ils se
sont opposés à la hausse de leurs charges et ont envoyé les trois SMS susmentionnés.
Il n'est pas indispensable, pour que l'article 325bis
CP puisse entrer en ligne de compte, que le locataire ait déjà agi selon
une procédure formelle au moment où il reçoit son congé, le texte légal prévoyant
expressément que la disposition protège le locataire qui "se propose de
sauvegarder les droits que lui confère le Code des obligations". Du reste,
retenir le contraire, soit obliger le locataire à agir devant les juridictions
pour que l'article 325bis CP entre en ligne de
compte, reviendrait à ne pas accorder la protection voulue par le législateur à
ceux des locataires qui tentent d'abord de trouver une solution amiable avec
leur bailleur, ce qui ne peut être le sens de la loi. Au titre de la sauvegarde
de ses droits, avec la possibilité cas échéant d'agir formellement ensuite si
cela devait se révéler nécessaire, l’intention du locataire peut – tel en
l’espèce - découler implicitement des circonstances, comme c'est le cas de
celui qui s'oppose à une hausse de ses charges (même si le bailleur ne
persévère ensuite pas) ou se plaint du bruit. De plus, plusieurs éléments
troublants méritent ici d'être soulignés s'agissant du lien de causalité entre
les opposition et plaintes des locataires: le tout s'est enchaîné en quelques
semaines seulement; le congé donné l'a été au motif que la bailleresse
entendait faire les travaux d'insonorisation qui lui paraissaient nécessaires
pour pallier le défaut signalé par les locataires et disait devoir, pour ce
faire, disposer d'un appartement vide; la bailleresse n'a ensuite pas commencé
les travaux et a admis que d'autres locataires sont désormais dans
l'appartement. Dans un tel contexte, le Ministère public ne pouvait d'emblée
écarter la possibilité que le congé signifié par A.________ aux époux X.________
revête un aspect de vengeance, soit que la résiliation de leur bail à loyer
puisse être une conséquence des prétentions qu’ils ont élevées. A tout le moins
convient-il d'instruire la cause plus avant, en particulier par la
confrontation des parties et leur interrogatoire devant le Ministère public,
une nouvelle décision devant être rendue une fois le dossier complété.

4.                     Au
vu de ce qui précède, le recours doit être admis, la décision querellée annulée
et la cause renvoyée au Ministère public au sens des considérants. Une
indemnité de dépens sera octroyée aux recourants, à la charge de l'Etat.

 

Par ces motifs,

L'AuTORITE DE RECOURS EN MATIERE PENALE

1.    Admet le recours,
annule la décision querellée et renvoie la cause au Ministère public au sens
des considérants.

2.    Laisse les frais
de la procédure de recours à la charge de l'Etat.

3.    Alloue une
indemnité de dépens de 400 francs à X.________, à la charge de l'Etat.

4.    Notifie le
présent arrêt aux époux X.________, représentés par Me B.________, à A.________, représentée par Me C.________ et au Ministère
public, Parquet général (MP.2017.137).

Neuchâtel, le 23 janvier 2018

 

 

Art.
325bis1CP

Inobservation
des prescriptions légales sur la protection des locataires d'habitations et de
locaux commerciaux

 

Inobservation des prescriptions légales sur la protection
des locataires d'habitations et de locaux commerciaux

Celui qui, en menaçant le locataire de désavantages tels que
la résiliation du bail, l'aura empêché ou aura tenté de l'empêcher de contester
le montant du loyer ou d'autres prétentions du bailleur,

celui qui aura dénoncé le bail parce que le locataire
sauvegarde ou se propose de sauvegarder les droits que lui confère le code des
obligations2,

celui qui, de manière illicite, aura appliqué ou tenté
d'appliquer un loyer ou aura fait valoir ou tenté de faire valoir d'autres
prétentions à la suite de l'échec de la tentative de conciliation ou à la suite
d'une décision judiciaire,

sera, sur plainte du locataire, puni d'une amende.

	
		

  

1 Introduit par le
ch. II art. 4 de la LF du 15 déc. 1989 modifiant le CO (Bail à loyer et bail à
ferme), en vigueur depuis le 1er juil. 1990 (RO 1990 802; FF 1985 I 1369 in fine, disp. fin. tit.
VIII et VIIIbis).

2 RS 220