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**Case Identifier:** 5859d96e-03aa-5fde-a2ee-27253d210348
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 2. Abteilung O2V-21-69
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_002_O2V-21-69_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin A1. und A2. 

 

 

Vorinstanz Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden,  

Gutenberg-Zentrum, 9102 Herisau 

 

 

Gegenstand Staats- und Gemeindesteuern 2020  

Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der  

kantonalen Steuerverwaltung vom 22. November 2021 

 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden  
2. Abteilung 

 

Urteil vom 23. August 2022  
 

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser 

Oberrichterin J. Lanker 

Oberrichter M. Winiger, M. Müller, R. Kläger 

Obergerichtsschreiberin A. Mauerhofer 

 

 

Verfahren Nr. O2V 21 69 

 

 

Sitzungsort Trogen 

 

 

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Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführer: 

 Der Einsprache-Entscheid der kant. Steuerverwaltung ist abzulehnen. 

 Die von uns erstellte Steuererklärung ist in der eingereichten Form, mit allen beigelegten 

Unterlagen zu akzeptieren. 

 Der Steuerverwaltung ist Einhalt zu gebieten, in all den Belangen, wo diese ihre "Kompeten-

zen" in willkürlicher Art und Weise missbrauchen. 

 Unter Kosten- und Spesenfolge zu Lasten der Steuerverwaltung Herisau. 

 

 

b) der Vorinstanz: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2. Unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer.  

 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. Am 10. März 2021 reichten A1. und A2. (nachfolgend: die Beschwerdeführerin und der 

Beschwerdeführer bzw. beide zusammen: die Beschwerdeführer) ihre Steuererklärung für 

die Steuerperiode 2020 bei der Kantonalen Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden 

(nachfolgend: Vorinstanz) ein. In der Steuererklärung deklarierten sie ein nach den geltend 

gemachten Abzügen resultierendes steuerbares Einkommen von Fr. […], welches unter 

anderem Liegenschaftserträge im Betrag von insgesamt Fr. 91'773.-- mitenthielt, sowie ein 

steuerbares Vermögen von Fr. […] (KStV.AR.act. 2).  

 

 

B. Am 7. September 2021 veranlagte die Vorinstanz die Beschwerdeführer (KStV.AR.act. 4). 

Basierend auf einem steuerbaren Einkommen von Fr. […], welches unter Mitberücksich-

tigung von Liegenschaftserträgen von total Fr. 99'130.-- festgesetzt worden war, sowie dem 

von den Beschwerdeführer deklarierten steuerbaren Vermögen von Fr. […] wurden Staats- 

und Gemeindesteuern von Fr. […] erhoben. Für die Festsetzung des steuerbaren 

Einkommens waren die von den Beschwerdeführern deklarierten Liegenschaftserträge in B. 

im Rahmen der Veranlagung erhöht worden mit dem Vermerk: "Der Eigenmietwert (Mietwert 

gemäss Grundstückschätzung) ist auch dann voll steuerbar, wenn eine Wohnung oder ein 

Wohnhaus unentgeltlich oder zu einem günstigeren Mietzins einer nahestehenden Person 

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zur Verfügung gestellt oder vermietet wird (Vorzugsmiete)." Direkte Bundessteuern wurden 

keine erhoben. 

 

 

C. Mit Schreiben vom 28. September 2021 reichten die Beschwerdeführer bei der Vorinstanz 

Einsprache gegen diese Steuerveranlagung ein (KStV.AR.act. 5). Sie beanstandeten, die in 

der Veranlagung für die Staats- und Gemeindesteuern eingesetzten Soll-Mietzinseinnahmen 

betreffend die Liegenschaft in B. würden in keiner Weise der tatsächlichen Vermietbarkeit 

von Wohnungen an jenem Standort entsprechen. 

 

 

D. Mit Einspracheentscheid vom 22. November 2021 (KStV.AR.act. 7) wies die Vorinstanz die 

Einsprache ab und hielt fest, entgegen der Selbstdeklaration sei bei der an die Eltern der 

Beschwerdeführerin vermieteten Wohnung auf den geschätzten Mietwert der Grundstück-

schätzungsbehörde anstatt auf die tatsächlichen Mieteinnahmen abgestellt worden. Der im 

Schätzungsprotokoll über die Schätzung vom 15. Dezember 2015 festgelegte Mietwert für 

die an die Eltern vermietete 4.5-Zimmer-Wohnung, das Zimmer im EG sowie die Garage 

belaufe sich insgesamt auf Fr. 1'950.--. Gegen die Schätzwerte sei damals keine Einsprache 

erhoben worden, weshalb diese nun für die Beschwerdeführer und die Steuerverwaltung ver-

bindlich seien. 

 

 

E. Gegen diesen Einspracheentscheid richtet sich die von den Beschwerdeführern am 

18. Dezember 2021 (Postaufgabe) eingereichte Beschwerde ans Obergericht mit den 

eingangs erwähnten Anträgen. Mit Vernehmlassung vom 13. Januar 2022 beantragte die 

Vorinstanz Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. 

Am 28. Januar 2022 replizierten die Beschwerdeführer unter Festhaltung an den mit der 

Beschwerde gestellten Anträgen. Die Vorinstanz verzichtete stillschweigend auf die Einrei-

chung einer Duplik. Da von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung bereits abge-

sehen worden war, wurde die Angelegenheit nach Abschluss des Schriftenwechsels direkt 

zur Beratung an der Sitzung der 2. Abteilung des Obergerichts vom 23. August 2022 traktan-

diert. 

 

 

F. Auf weitere Einzelheiten im Sachverhalt und in den Akten sowie auf die Argumente der Par-

teien in den Rechtsschriften wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägung-

en näher eingegangen.  

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Erwägungen 

 

1. Formelles 

 

1.1 Einspracheentscheide der Vorinstanz können innert 30 Tagen nach Eröffnung schriftlich mit 

Beschwerde beim Obergericht angefochten werden; die Beschwerde hat einen Antrag zu 

enthalten und ist zu begründen (Art. 188 Abs. 1 Steuergesetz [StG, bGS 621.11] i.V.m. 

Art. 28 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31]). Die am 18. Dezember 2021 der Post 

übergebene Beschwerde gegen den von der Vorinstanz am 22. November 2021 erlassenen 

Einspracheentscheid enthält sowohl Anträge als auch eine Begründung und erfolgte innert 

laufender Rechtsmittelfrist rechtzeitig. Als direkt vom Einspracheentscheid vom 

22. November 2021 betroffenen Steuerpflichtigen kommt den Beschwerdeführern nach 

Art. 59 i.V.m. Art. 32 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 

143.1) ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheids zu. 

Der angeforderte Kostenvorschuss von Fr. 800.-- ging rechtzeitig bei der Gerichtskasse ein. 

Da somit sowohl auf Seiten der Beschwerdeführer als auch mit Bezug auf die Beschwerde-

schrift sämtliche formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich 

einzutreten, wobei der Antrag, wonach der Steuerverwaltung "Einhalt zu gebieten (sei) in 

allen Belangen, wo diese ihre Kompetenzen in willkürlicher Art und Weise missbrauchen", im 

vorliegenden Beschwerdeverfahren lediglich mit Bezug auf den konkret angefochtenen 

Einspracheentscheid zu prüfen ist. 

 

 

1.2 Der Entscheid über Steuerstreitsachen fällt unabhängig vom Streitwert in die Zuständigkeit 

der Abteilungen des Obergerichts (Art. 29 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31] e con-

trario). Das Gesamtgericht hat Beschwerden in Steuerstreitsachen der 2. Abteilung zur Beur-

teilung zugewiesen (so publiziert im aktuellen Staatskalender des Kantons Appenzell Aus-

serrhoden [https://staatskalender.ar.ch/organizations/pdf], Ziff. 2.6.1.2), weshalb diese zur 

Behandlung der Beschwerde zuständig ist.  

 

 

1.3 Die vorliegende Beschwerde betrifft nur den Bereich der kantonalen Steuern, während die 

zeitgleich vorgenommene Veranlagung der direkten Bundessteuer betreffend dieselbe 

Steuerperiode nicht weiter zu prüfen ist: Zwischen den Parteien strittig ist einzig die von der 

Vorinstanz für die Festsetzung des steuerbaren Einkommens bei der Veranlagung der 

Staats- und Gemeindesteuern vorgenommene Aufrechnung der Differenz zwischen verein-

bartem Mietzins und amtlich geschätztem Mietwert betreffend die im Eigentum der 

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Beschwerdeführerin stehenden, an ihre Eltern vermieteten Wohnung. Im Bundessteuerbe-

reich wurde keine solche Aufrechnung vorgenommen, sondern auf die tatsächlichen Mietein-

nahmen abgestellt (KStV.AR.act. 7, S. 2, Ziff. 2.5); aufgrund der Entlastung infolge des 

Elterntarifs waren bei den Beschwerdeführern im Resultat zudem ohnehin keine Bundes-

steuern zu erheben (KStV.AR.act. 4, Schlussrechnung Direkte Bundessteuer 2020).  

 

 

 

2. Materielles 

 

2.1 Zu den bundesgesetzlich vorgeschriebenen kantonalen Steuern gehören (unter anderem) 

die im vorliegenden Verfahren betroffenen Einkommens- und Vermögenssteuern natürlicher 

Personen (Art. 2 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten 

Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG, SR 642.14]). Die Kantone haben der Einkom-

menssteuer alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte zu unterstellen, darunter aus-

drücklich auch die Eigennutzung von Grundstücken (Art. 7 Abs. 1 StHG).  

 

 

2.2 Für den Bereich der – wie bereits erwähnt, im vorliegenden Verfahren allerdings gar nicht 

betroffenen – direkten Bundessteuer gilt, dass bei Mietverträgen unter Verwandten nicht be-

reits aus der blossen Tatsache, dass der vereinbarte Mietzins unter dem Eigenmietwert liegt, 

auf Eigennutzung geschlossen werden kann. Im Bereich der kantonalen Steuern besteht 

dagegen mehr Freiraum, da das StHG betreffend Eigenmietwertbesteuerung grundsätzlich 

keine engeren Schranken vorsieht, als sich aus den verfassungsmässigen Grundsätzen er-

geben (vgl. dazu BGE 123 II 9 E. 4b und 132 I 157 E. 3.3, je m.w.H.). So haben verschiedene 

Kantone – darunter auch Appenzell Ausserrhoden – im kantonalen Steuerrecht eine klare 

gesetzliche Grundlage geschaffen, die es erlaubt, bei den kantonalen Steuern eine Differenz 

zwischen vereinbartem Mietzins und Eigenmietwert steuerlich zu erfassen (Urteil des Bun-

desgerichts 2C_188/2007 vom 26. Juni 2008 E. 2.3 m.w.H.).  

 

Die einschlägigen gesetzlichen Grundlagen in Appenzell Ausserrhoden lauten wie folgt: Der 

kantonalen Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte 

(Art. 19 Abs. 1 StG). Als Einkommen steuerbar sind unter anderen auch alle Erträge aus 

unbeweglichem Vermögen, insbesondere alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, 

Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (Art. 24 Abs. 1 lit. a StG). Wohnt eine steuerpflichtige 

Person dauernd in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus, so wird für die Ermittlung 

des steuerbaren Einkommens der sog. Eigenmietwert berücksichtigt (vgl. Art. 24 Abs. 1 lit. b 

StG). Gemäss Art. 24 Abs. 2 StG gilt als Eigenmietwert der Betrag, den die steuerpflichtige 

Person bei der Vermietung ihres Grundstücks als Miete erzielen könnte; "Er ist auch dann 

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voll steuerbar, wenn das Grundstück zu einem tieferen Miet- oder Pachtzins einer nahe-

stehenden Person überlassen wird." Gestützt auf die Kompetenznorm in Art. 24 Abs. 3 StG 

hat der Regierungsrat ausserdem in Art. 11 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung zum Steuergesetz 

(StV, bGS 621.111) präzisiert: "Massgebend für die Berechnung des Eigenmietwertes ist in 

der Regel der Mietwert der letzten amtlichen Schätzung".  

 

 

2.3 Im konkreten Fall geht es um die Frage, welches Einkommen bei den Beschwerdeführern im 

Zusammenhang mit der an die Eltern der Beschwerdeführerin vermieteten Wohnung im 

Zweifamilienhaus in B. zu besteuern ist.  

 

a. Die betroffene Liegenschaft wurde am 15. Dezember 2015 durch die Grundstückschätzungs-

behörde letztmals amtlich geschätzt (siehe Schätzungsprotokoll bei KStV.AR.act. 7.3). Als 

Mietwert pro Jahr setzten die Schätzer insgesamt Fr. 39'000.-- ein, zusammengesetzt aus 

folgenden Einzelpositionen:  

-  EG, Zimmer mit WC    Fr.   3'000.-- 

-  OG 3.5 Zimmer-Wohnung   Fr. 14'400.-- 

-  OG/DG 4.5 Zimmer-Wohnung Fr. 19'200.-- 

-  2 Garagen     Fr.   2'400.-- 

 

 Der aktuelle amtlich geschätzte Mietwert für die in der hier betroffenen Steuerperiode 2020 

an die Eltern der Beschwerdeführerin vermieteten Räumlichkeiten (4.5-Zimmer-Wohnung, 

Garage und EG-Zimmer) beträgt demnach Fr. 23'400.--.  

 

b. Tatsächlich bezahlten die Eltern in der hier betroffenen Steuerperiode 2020 den Beschwer-

deführern einen deutlich tieferen Mietzins von Fr. 16'800.--. Die Vorinstanz qualifizierte 

diesen tatsächlichen Mietzins angesichts der Differenz zum Schätzwert als Vorzugsmietzins 

im Sinn von Art. 24 Abs. 2 StG. Dementsprechend wurde im Rahmen der Steuerveranlagung 

der Staats- und Gemeindesteuern bei der Ermittlung des steuerbaren Einkommens der 

höhere Schätzwert anstelle der tatsächlich erzielten Mietzinseinnahmen berücksichtigt.  

 

 

2.4 Dieses Vorgehen der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden: Gestützt auf die explizite, im 

formellen Gesetz enthaltene Regelung von Art. 24 Abs. 2 StG ist die Differenz zwischen 

vereinbarten Mietzins und Eigenmietwert bei den kantonalen Steuern in Appenzell Ausser-

rhoden (anders als bei der direkten Bundessteuer, wo diesbezüglich keine explizite Rechts-

grundlage im Bundessteuerrecht besteht und daher für eine Aufrechnung eingeschränktere 

Voraussetzungen bestehen, vgl. BGE 146 II 97) steuerlich zu erfassen. Dass dabei auf den 

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amtlich geschätzten Mietwert abgestellt wurde, steht im Einklang mit den gesetzlichen 

Grundlagen (E. 2.2 vorstehend). Die Beschwerde ist abzuweisen. 

 

 

2.5 Die Beschwerdeführer wenden ein, der tatsächlich erzielte Mietzins von Fr. 16'800.-- sei 

durchaus marktgerecht. Ein höherer Mietzins – dementsprechend insbesondere auch der 

geschätzte Mietwert von Fr. 23'400.-- – wäre in B. an diesem Standort mit seit kurzem aufge-

stellter Funkantenne in unmittelbarer Nähe und angesichts der direkt an der Kantonsstrasse 

gelegenen Lage der Liegenschaft unrealistisch. Gemäss der Schätzung von 2015 betrage 

der Realwert der Liegenschaft Fr. 1'087'000.--. Bei der späteren Schätzung des Konkursamts 

im April 2017 sei bereits von einem tieferen Wert von Fr. 930'000.-- ausgegangen worden 

und der Zuschlag bzw. Kauf dieser Liegenschaft sei schliesslich für nochmals deutlich tiefere 

Fr. 720'000.-- erfolgt. Somit bestehe eine erhebliche Diskrepanz zwischen dem finalen Ver-

kaufserlös und der amtlichen bzw. der konkursamtlichen Schätzung. In dem mit der Replik 

eingereichten "Vergleich / Liegenschafts-Schätzungen versus Mietpreiskalkulation" (act. 11) 

gelangen die Beschwerdeführer deshalb zum Schluss, dass die Liegenschaft richtigerweise 

zu einem Steuerwert von Fr. 640'000.-- bei der Steuerveranlagung 2020 hätte berücksichtigt 

werden müssen und somit eigentlich auch die Vermögenssteuer den aktuellen Daten anzu-

passen wäre.  

 

Zu dieser Argumentation zieht das Obergericht Folgendes in Erwägung:  

 

a. Die Liegenschaft in B. hat in zweierlei Hinsicht Bedeutung für die Steuerveranlagung der 

Beschwerdeführer im Zusammenhang mit den Staats- und Gemeindesteuern: Einerseits 

bilden die Erträge auf der Liegenschaft steuerbares Einkommen und andererseits unterliegt 

die Liegenschaft als Vermögen der Vermögenssteuer.  

 

b. Was Letzteres betrifft, kann auf Art. 47 Abs. 1 StG verwiesen werden, welcher für die Ver-

mögenssteuer explizit festlegt: "Für Grundstücke ist der amtliche Verkehrswert massge-

bend." Der von der Vorinstanz bei der Vermögenssteuerveranlagung berücksichtigte Steuer-

wert der Liegenschaft von Fr. 742'000.-- entspricht somit dem im Steuergesetz vorgesehen 

Wert und ist richtig, da bei der letzten amtlichen Schätzung vom 15. Dezember 2015 für die 

betreffende Liegenschaft ein Verkehrswert von Fr. 742'000.-- ermittelt wurde. Davon 

abweichende, anderweitig berechnete oder ausserhalb einer amtlichen Schätzung ermittelte 

Werte sind nicht entscheidend. Im Übrigen überzeugt die von den Beschwerdeführern 

eingereichte Vergleichsrechnung (act. 11), mit welcher der Realwert von Fr. 1'087'000.-- und 

der tatsächliche Erwerbspreis von Fr. 720'000.-- in Bezug zueinander gesetzt werden, schon 

deshalb nicht, weil diese beiden Werte gar nicht das Gleiche abbilden. Der von den 

Beschwerdeführern angeführte Realwert von Fr. 1'087'000.--, der auf dem Neuwert der 

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Liegenschaft und dem Bodenwert basiert, lässt die aktuellen Marktverhältnisse ausser Acht. 

Der amtlich geschätzte Verkehrswert, auf den es im Steuerrecht gestützt auf die gesetzlichen 

Vorschriften ankommt, entspricht dem Marktwert und ergibt sich aus einer Berücksichtigung 

der Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren wie Land- und Bauwert, rechtlichen Gegeben-

heiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächlichen Eigenschaften, sowie Lage und Beschaffen-

heit (Art. 9 Abs. 1 Grundstückschätzungsverordnung [GSV, bGS 621.21], vom Regierungsrat 

erlassen gestützt auf die Kompetenznorm in Art. 152 StG). Der Verkehrswert entspricht dem 

zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielbaren Preis für eine Immobilie und berücksichtigt (unter 

anderem) explizit auch die konkreten Marktverhältnisse. Der tatsächlich von der Beschwer-

deführerin bezahlte Kaufpreis von Fr. 720'000.-- wäre daher, wenn ein Vergleich zu den 

Schätzwerten vom 15. Dezember 2015 gemacht werden soll, nicht zum Realwert, sondern 

allenfalls zum geschätzten Verkehrswert von Fr. 742'000.-- in Beziehung zu setzen. Ein Ver-

gleich zwischen diesen vergleichbaren Grössen ergibt, dass der von der Beschwerdeführerin 

bezahlte Kaufpreis (Fr. 720'000.--) lediglich rund 3% tiefer lag als der im Dezember 2015 

geschätzte Verkehrswert (Fr. 742'000.--). Da bei Schätzwerten naturgemäss eine bestimmte 

Spannweite besteht, innerhalb welcher der Wert festgelegt werden kann, kann daraus 

geschlossen werden, dass die amtliche Verkehrswertschätzung durchaus im realistischen 

Bereich lag.  

 

c. Wenn die Beschwerdeführer geltend machen, am betroffenen Standort in B. sei der gemäss 

Schätzung vom 15. Dezember 2015 angenommene höhere Mietzins gänzlich unrealistisch, 

richten sie sich damit gegen die Festlegung der Mietwerte gemäss Schätzung vom 

15. Dezember 2015. Die materielle Überprüfung der dortigen Mietwertschätzung ist 

allerdings nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. Angefochten im 

vorliegenden Beschwerdeverfahren ist der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 

22. November 2021. Das Obergericht hat im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfah-

rens zu prüfen, ob dieser Einspracheentscheid bzw. damit einhergehend, die mit diesem 

Entscheid bestätigte Steuerveranlagung für die Steuerperiode 2020 (und dort namentlich die 

Festsetzung des steuerbaren Einkommens bei den Liegenschaftserträgen) rechtens ist oder 

nicht. Dies ist zu bejahen: Wie bereits aufgezeigt (E. 2.4 i.V.m. E. 2.2 vorstehend), ist gemäss 

den in Appenzell Ausserrhoden für die kantonalen Steuern geltenden steuergesetzlichen 

Grundlagen der sog. Eigenmietwert als Einkommen steuerbar, wenn ein Grundstück zu 

einem tieferen Mietzins einer nahestehenden Person überlassen wird (Art. 24 Abs. 2 Satz 2 

StG). Die Eltern der Beschwerdeführerin sind nahestehende Personen im Sinn von Art. 24 

Abs. 2 StG und bezahlten in der Steuerperiode 2020 für die von ihnen gemieteten Räumlich-

keiten im Mehrfamilienhaus in B. einen Mietzins von Fr. 16'800.--. Als Eigenmietwert gilt der 

Betrag, den die steuerpflichtige Person bei der Vermietung ihres Grundstücks (theoretisch) 

als Miete erzielen könnte (Art. 24 Abs. 2 Satz 1 StG); massgebend für die Berechnung des 

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Eigenmietwertes ist der Mietwert der letzten amtlichen Schätzung (Art. 11 Abs. 1 StV) und 

dieser beträgt für die von den Eltern der Beschwerdeführerin gemieteten Räumlichkeiten 

Fr. 23'400.--. Dementsprechend hat die Vorinstanz, was gestützt auf die klaren gesetzlichen 

Grundlagen richtig (und zulässig: vgl. dazu Urteil 2C_188/2007 des Bundesgerichts vom 

26. Juni 2008 E. 2.3) ist, in Anwendung von Art. 24 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 11 Abs. 1 StV für 

die Festlegung des steuerbaren Einkommens den geschätzten Mietwert und nicht den 

tatsächlich von den Eltern der Beschwerdeführerin bezahlten Mietzins berücksichtigt.  

 

d. Eine Überprüfung der rechtskräftigen Schätzwerte gemäss amtlicher Schätzung vom 15. De-

zember 2015 hat im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht stattzufinden. Immerhin kann 

aber abschliessend angemerkt werden, dass im konkreten Fall entgegen der Argumentation 

der Beschwerdeführer ohnehin kein Anhaltspunkt dafür besteht, dass der von den Beschwer-

deführern als unrealistisch gerügte Schätzwert tatsächlich offensichtlich unrichtig wäre:  

 

 Das Vorgehen bei amtlichen Schätzungen ist in der Verordnung über die amtlichen 

Grundstückschätzungen festgelegt (GSV). Im Rahmen der amtlichen Schätzung werden 

gemäss Art. 8 Abs. 1 GSV folgende Werte eines Grundstücks ermittelt: Der Verkehrswert, 

der Realwert, der Ertragswert und der (hier interessierende) Mietwert. Gemäss Art. 13 

Abs. 1 GSV entspricht der Mietwert einer Marktmiete, welche als Miet- oder Pachtertrag 

erzielt werden kann. Für die Berechnung sind insbesondere das ortsübliche Miet-

zinsniveau sowie die wertbildenden Faktoren wie Lage, Bauzone, Gebäudegrösse, 

Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie die darauf ein-

wirkenden Immissionen zu berücksichtigen (Art. 13 Abs. 2 GSV).  

 

 Wenn die Beschwerdeführer vorbringen, insbesondere die Lage der Liegenschaft direkt 

an der Strasse, das Fehlen eines Liftes, die abgeschrägten Decken im Dachgeschoss und 

die Funkantenne in der Nähe seien im konkreten Fall mitzuberücksichtigen, so sind das 

also alles Punkte, welche im Rahmen der Schätzung bereits miteinbezogen worden sind.  

 

 Im Übrigen konnte die 3.5-Zimmer-Wohnung im ersten Stock des Mehrfamilienhauses 

samt Garagenplatz in der hier betroffenen Steuerperiode 2020 zu einem monatlichen 

Mietzins von Fr. 1'400.-- an eine Drittperson vermietet werden (KStV.AR.act. 7.1), was 

über den amtlich geschätzten Mietwerten liegt (die amtlich geschätzten Mietwerte 

betragen Fr. 1'200.-- für die Wohnung bzw. Fr. 100.-- für die Garage; vgl. KStV.AR.act. 

7.3). Auch deshalb erscheint es wenig überzeugend, wenn die Beschwerdeführer geltend 

machen, der Mietwert für die um mehr als einen Drittel grössere Wohnung, die an die 

Eltern vermietet ist, sei offensichtlich unrealistisch eingeschätzt worden.  

 

 Schliesslich ändert auch die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin im Dezember 2015 

noch nicht Eigentümerin der Liegenschaft war und daher damals auch keine Einsprache 

Seite 10 

gegen die nun von den Beschwerdeführern als unrealistisch gerügte Schätzung des Miet-

werts erheben konnte, nichts daran, dass das Vorgehen der Vorinstanz bei der hier in 

Frage stehenden Steuerveranlagung 2020 als rechtmässig zu beurteilen ist. Ein Eigen-

tumswechsel führt notabene nicht automatisch zu einer Neuschätzung einer Liegenschaft: 

Der Erwerber übernimmt daher mit der Liegenschaft in der Regel auch die geltenden 

amtlichen Schätzwerte. Wenn die Beschwerdeführer geltend machen, sie würden Hand 

bieten zu einer Neuschätzung der Liegenschaft, welche ihrer Ansicht nach aber auf 

Kosten der Steuerverwaltung vorzunehmen wäre (vgl. dazu act. 1, S. 3 in fine), verkennen 

sie damit, dass zwar jedes Grundstück mindestens alle zehn Jahre von Amtes wegen 

gebührenfrei neu geschätzt wird (Art. 6 Abs. 1 GSV), ausserhalb dieser im regelmässigen 

Turnus erfolgenden Aktualisierung der Schätzung eine für die Eigentümer kostenlose 

Neuschätzung aber nur dann stattfindet, wenn das Grundbuchamt oder die kantonale 

Steuerverwaltung feststellt, dass eine Schätzung in erheblichem Mass überholt ist (Art. 6 

Abs. 2 lit. a GSV). Nachdem die Beschwerdeführer die Liegenschaft bei der 

konkursamtlichen Versteigerung für einen Kaufpreis von Fr. 720'000.-- erworben haben, 

ist darin zwar eine gewisse, aber keine erhebliche Diskrepanz zum geschätzten Verkehrs-

wert von Fr. 742'000.-- zu erblicken. Im konkreten Fall bestand bzw. besteht seitens der 

Behörden daher kein Anlass für eine ausserhalb des Turnus stattfindenden Neuschätzung 

gestützt auf Art. 6 Abs. 2 lit. a GSV. Selbstverständlich steht es dem Grundeigentümer 

oder der Grundeigentümerin einer Liegenschaft aber jederzeit frei, beim zuständigen 

Grundbuchamt eine Neuschätzung, diesfalls aber auf eigene Kosten, zu beantragen 

(Art. 7 Abs. 1 GSV). Die Beschwerdeführer haben dies offenbar bis dato nicht gewünscht. 

 

 

 
3. Kosten und Entschädigung 

 

3.1 Die 2. Abteilung des Obergerichts hat in der vorliegenden Sache als Verwaltungsgericht ent-

schieden. Vor Verwaltungsgericht betragen die Verfahrenskosten gemäss Art. 4a des 

Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2) bis zu Fr. 5‘000.--. Inner-

halb des Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand, der 

Bedeutung des Geschäfts sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähig-

keit der Gebührenpflichtigen zu bemessen (Art. 20 VRPG). Im vorliegenden Fall erscheint, 

insbesondere angesichts des geringen Streitwerts, eine Gebühr von Fr. 800.-- angemessen, 

weshalb die Verfahrenskosten auf diesen Betrag festgelegt werden.  

 

Wer eine Amtshandlung verlangt oder veranlasst, hat die Verfahrenskosten zu entrichten 

(Art. 19 Abs. 1 Satz 1 VRPG). Im Rechtsmittelverfahren ist gebühren- und kostenpflichtig, 

wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird (Art. 53 

Seite 11 

Abs. 1 i.V.m. Art. 19 Abs. 3 VRPG). Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind die Kosten 

somit von den Beschwerdeführern zu tragen. Sie können mit dem von ihnen geleisteten 

Kostenvorschuss verrechnet werden. 

 

 

3.2 Nachdem die Beschwerdeführer mit ihrer Beschwerde unterlegen sind und der Vorinstanz 

unabhängig vom Verfahrensausgang weder Kosten auferlegt werden noch Entschädigungen 

auszurichten sind (Art. 53 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 und 24 Abs. 3 VRPG), sind keine 

Entschädigungen zuzusprechen. 

 

 

  

Seite 12 

Demgemäss erkennt das Obergericht: 

 

1. Die Beschwerde von A1. und A2. wird abgewiesen. 
 
2. Den Beschwerdeführern wird eine Entscheidgebühr von Fr. 800.-- auferlegt. Diese wird mit 

dem Kostenvorschuss verrechnet.  
 
3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 
 
4. Rechtsmittel: 
 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 
42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG).  

 
5. Zustellung an die Beschwerdeführer und die Vorinstanz.  
 
 
 

Im Namen der 2. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident:  

 

 

Dr. iur. Manuel Hüsser 

Die Gerichtsschreiberin:   

 

 

lic. iur. Annika Mauerhofer 

 
 
 
 
 
versandt am: 26. August 2022