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**Case Identifier:** ff98d3b8-0cd8-5e67-ba33-5cf3ee54b46a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-25
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 25.09.2020 18-1652
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_18-1652_2020-09-25.pdf

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© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/24

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 18-1652

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 20.10.2020

Entscheiddatum: 25.09.2020

BDE 2020 Nr. 85
Art. 16a Abs. 1, 24, 24a ff., 25 Abs. 2 RPG; Art. 34, 44 RPV; Art. 3, 5 DZV; Art. 
13 f. LBV; Art. 20 aGSchG; Art. 962 ZGB. Bei der Beurteilung, ob eine 
landwirtschaftliche Bewirtschaftung vorliegt, muss mit Waldbewirtschaftung 
verbundener Aufwand nicht berücksichtigt werden (2.3.1.2). Die Tätigkeit des 
Rekurrenten stellt mangels eines wirtschaftlich bedeutsamen Ertrags keine 
"landwirtschaftliche Bewirtschaftung" im Sinn von Art. 16a RPG dar (Erw. 
2.3.2 f.). Auch ist die längerfristige Weiterführung des Betriebs nicht 
hinreichend nachgewiesen (Erw. 2.5). Art. 34 RPV ist eine 
Ausführungsbestimmung zu Art. 16a RPG. Auch die Bewirtschaftung 
naturnaher Flächen gemäss Art. 34 Abs. 1 Bst. b RPV muss deshalb im 
Rahmen einer "landwirtschaftlichen Bewirtschaftung" im Sinn von Art. 16a 
RPG stattfinden, um zonenkonform zu sein (Erw. 2.4). Das AREG hat in 
seiner Teilverfügung zu Recht in einer separaten Dispositivziffer festgestellt, 
dass auf dem Baugrundstück ein unrechtmässiger Zustand besteht (Erw. 4). 
Der unrechtmässige Zustand selbst stellt jedoch keine 
Eigentumsbeschränkung dar; der vom AREG angeordnete Eintrag 
"unrechtmässiger Zustand" ins Grundbuch wird umformuliert (Erw. 5). // 
(Dieser Entscheid wurde mit VerwGE B 2020/203 vom 23. November 2021 
bestätigt. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtes wurde Beschwerde 
beim Bundesgericht erhoben.)

BDE 2020 Nr. 85 finden Sie im angehängten PDF-Dokument

Kanton St.Gallen 

Baudepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

 

18-1652 

 

Entscheid Nr. 85/2020 vom 25. September 2020 

Rekurrent 

 

  

 A.___ 

vertreten durch lic.iur. Mathias Rosskopf, Rechtsanwalt, Altlanden-

bergstrasse 35a, 8494 Bauma 

 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 28. Februar 2018) 

 

 

Betreff  Baugesuch (Neubau Vordach bei bestehendem Stall, Unterstand) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 2/23 

 

Sachverhalt 

A.  

a) A.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch 

Z.___, in M. Das rund 1'800 m2 grosse Grundstück liegt gemäss gel-

tendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 22. April 1997 / 30. Ja-

nuar 2013 in der Landwirtschaftszone sowie gemäss Richtplan des 

Kantons St.Gallen in einem Landschaftsschutzgebiet. Im Weiteren 

wird es vom Gebiet Nr. ___ gemäss Bundesinventar der Landschaf-

ten und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (abgekürzt BLN) 

erfasst. In der Schutzverordnung der Gemeinde Z.___ vom 22. April 

1997 / 31. August 2009 ist das Gebiet teilweise als Naturschutzgebiet 

ausgeschieden und insgesamt als Lebensraum Schongebiet aufge-

führt.  

 

b) Auf dem Grundstück Nr. 001 steht eine Scheune (Vers.-

Nr. 007) mit angebautem Wohnteil Vers.-Nr. 008. Im Westen grenzt 

das Grundstück an das im Eigentum von B.___, Neffe von A.___, 

stehende rund 1'799 m2 grosse Grundstück Nr. 002, welches mit 

einem im Jahr 1994 als Ersatzbau bewilligten Wohnhaus (Vers.-

Nr. 005) sowie einem freistehenden Schopf (Vers.-Nr. 006) überbaut 

ist.  

 

c) Die beiden Grundstücke Nrn. 002 und 001 waren ursprünglich 

Bestandteil des umliegenden und heute noch rund 16,68 ha grossen 

Grundstücks Nr. 003, welches ebenfalls A.___ gehört und 

Landwirtschaftszone, Wald und eine Grünzone Schutz umfasst. Die 

Abtrennung der bis dahin im Eigentum der Mutter C.___ stehenden 

Grundstücke und die Übertragung auf A.___ und seinen Bruder 

D.___ – welcher das Grundstück Nr. 002 im Jahr 2012 wiederum 

seinem Sohn B.___ zu Eigentum überliess – erfolgte am 28. Dezem-

ber 1993. Die Eltern von A.___ und D.___ hatten noch bis etwa Mitte 

des Jahres 1970 einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb 

unterhalten; nach Angaben von A.___ war die landwirtschaftliche 

Nutzfläche sogar bereits ab dem Jahr 1966 verpachtet worden, bis er 

selbst im Jahr 1994/1995 die Bewirtschaftung übernahm und sich ab 

dem Jahr 1996 in der landwirtschaftlichen Datenbank registrieren 

liess. Nebst den Grundstücken Nrn. 003 und 001 steht auch das vom 

Grundstück Nr. 003 eingeschlossene Waldgrundstück Nr. 004 im 

Eigentum von A.___.  

 

d) Auf dem noch ungeteilten Grundstück Nr. 003 waren im Hofbe-

reich ursprünglich das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, der Schopf Vers.-

Nr. 006 und der Stall Vers.-Nr. 007 vorhanden. In den Jahren 

1978/79 wurden die ersten baulichen Massnahmen im Zusammen-

hang mit der ursprünglich offenbar als Ferienwohnung geplanten 

Wohneinheit Vers.-Nr. 008 realisiert und mit Beschluss des Gemein-

derates Z.___ vom 3. Januar 1980 nachträglich bewilligt, wobei auf 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 3/23 

 

die Einholung einer Zustimmung seitens der kantonalen Behörden 

ausdrücklich verzichtet wurde. Als Bedingung wurde verfügt, dass 

der Stall mit Wohnung nicht losgelöst von der übrigen landwirtschaft-

lichen Liegenschaft veräussert werden dürfe und die Bedingung als 

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzu-

merken sei. Dies gelte auch für das alte bestehende Wohnhaus. Am 

16. August 1993 und 3. März 1998 bewilligte der Gemeinderat Z.___ 

auf Gesuch von A.___ zusätzliche Erweiterungen der Wohneinheit, 

diesmal jeweils mit vorgängiger kantonaler Zustimmung. Dem Bau-

gesuch von D.___ für den Abbruch des ursprünglichen Wohnhauses 

Vers.-Nr. 005 und den heutigen Ersatzbau stimmte das (damals zu-

ständige) Amt für Umweltschutz (heute Amt für Umwelt [AFU]) mit 

Teilverfügung vom 5. Dezember 1994 zu; die zugehörige Baubewilli-

gung des Gemeinderates Z.___ liegt nicht vor, datiert jedoch gemäss 

entsprechendem Grundbuch-Beleg vom 7. Dezember 1994. Das 

Haus wurde im Jahr 1995 erstellt.   

 

B.  

a) Mit Baugesuch vom 29. Oktober 2016 beantragte A.___ beim 

Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung eines Vor-

dachs (im Ausmass von 8,3 m x 5,4 m) am bestehenden Stall Vers.-

Nr. 007 als Unterstand für Landwirtschaftsmaschinen. Mit ergänzen-

dem Schreiben vom 9. September 2017 führte A.___ aus, dass er 

vom Wiesland mindestens 150 dt Dürrfutter erwirtschafte, das in der 

Scheune zwischengelagert und dann verkauft werde. Eine künftige 

Verwendung für eigene Tiere sei nicht ausgeschlossen, mit der der-

zeitigen Erwerbstätigkeit aber nicht möglich. Im Wald werde eine 

jährliche Nutzung von mindestens 80 m3 Holz erreicht. Der Unter-

stand werde als Witterungsschutz für verschiedene Geräte benötigt, 

die bisher umständlich in den beiden Ställen eingestellt würden, so 

Motormäher, Zweiachsmäher mit Mähwerk und Bandrechen, Lade-

wagen, zweiteiliger Kreiselheuer und Rapid Spezial mit Triebachsan-

hänger zur Pflege des Wieslands sowie Spaltmaschine, Bündelgerät 

und Bagger für das Fertigen der Holzbündel für die Waldbewirtschaf-

tung (vor allem Brennholzaufbereitung).  

 

b) Am 11. Mai 2017 teilte das Amt für Raumentwicklung und 

Geoinformation (AREG) im Rahmen einer raumplanungsrechtlichen 

Zwischenbeurteilung mit, dass der Betrieb aufgrund seiner Grösse, 

der Bewirtschaftung und der erforderlichen Standardarbeitskräfte 

(SAK) als Freizeitlandwirtschaft anzusehen sei. Zudem fehle es auf-

grund des Alters von A.___ (Jahrgang 1954) an der erforderlichen 

längerfristigen Beständigkeit des Betriebs. Ein relevantes Mindest-

einkommen sei nicht erzielbar und das geplante Vorhaben aus land-

wirtschaftlicher Sicht nicht wirtschaftlich. Entsprechend sei es in der 

Landwirtschaftszone nicht zonenkonform im Sinn von Art. 16a des 

Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG). 

Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG könne sodann nicht 

erteilt werden, weil mit der Wohnbaute Vers.-Nr. 008 eine über 

100 m2 grosse und nicht bewilligungsfähige Erweiterung des ur-

sprünglich auf Grundstück Nr. 003 vorhandenen Wohnraums reali-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 4/23 

 

siert worden sei, welche überdies zu einer Übernutzung der beiden 

heutigen Grundstücke Nrn. 002 und 001 führe. Die Baubewilligung 

vom 3. Januar 1980 sei formell wie materiell rechtswidrig. Die mit 

dem umstrittenen Bauvorhaben vorgesehene zusätzliche Erweite-

rung sei damit ohnehin nicht mehr möglich. Eine kantonale Zustim-

mung könne folglich nicht in Aussicht gestellt werden. A.___ wurde 

angefragt, ob er am Baugesuch festhalten wolle.  

 

c) Am 14. Juni 2017 fand in Anwesenheit von Vertretern der Ge-

meinde Z.___ sowie des AREG ein Augenschein vor Ort statt, von 

welchem sich A.___ kurzfristig entschuldigte und sich stattdessen 

zum Sachverhalt und zur Zwischenbeurteilung telefonisch sowie mit 

E-Mail vom 15. Juni 2017 und ergänzendem Schreiben vom 9. Sep-

tember 2017 vernehmen liess. Am Baugesuch wurde festgehalten.   

 

d) In der Folge erliess das AREG am 19. Oktober 2017 folgende 

raumplanungsrechtliche Teilverfügung: 

 
1. Das Bauvorhaben entspricht im Sinn der Erwägun-

gen nicht dem Zweck der Nutzungszone. Die Zu-
stimmung zur Baubewilligung wird für das geplante 
Vordach an den bestehenden Stall Vers.-Nr. 007 (Un-
terstand) verweigert. 

2. Es wird festgestellt, dass auf dem Grundstück 
Nr. 001 im Sinne der Erwägungen ein nicht recht-
mässiger Zustand besteht. 

3. a) Zur Sicherung des Verbots der baulichen Nut-
zungserweiterung bzw. der Feststellung des un-
rechtmässigen Vorbestandes wird als öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten des 
Grundstücks Nr. 001 angeordnet: 

«unrechtmässiger Zustand» 

b) Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des 
Grundstücks Nr. 001 wie folgt im Grundbuch Z.___ 
anzumerken: 

«Beschränkungen, Auflagen und Bedingungen nach 
RPV» 

c) Die zuständige Gemeindebehörde ist beauftragt 
und ermächtigt, die Anmerkung im Grundbuch anzu-
melden. 

4. (Kosten) 

In den Erwägungen bestätigte das AREG seine bereits in der Zwi-

schenbeurteilung bekanntgegebenen Ausführungen, wonach es sich 

bei der Tätigkeit von A.___ aus raumplanerischer Sicht um einen 

Hobby- und nicht um einen Landwirtschaftsbetrieb mit längerfristiger 

Zukunft handle. Eine nachträgliche Zustimmung zum Bau der Wohn-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 5/23 

 

baute Vers.-Nr. 008 sei weder nach altem noch nach geltendem 

Recht möglich. Die Baubewilligung vom 3. Januar 1980 sei formell 

wie materiell rechtswidrig und die Grundstücke Nrn. 002 und 001 sei-

en übernutzt.  

e) Am 28. November 2017 stellte das Bauamt Z.___ A.___ einen 

Entwurf der Baubewilligungsverfügung samt der raumplanungsrecht-

lichen Teilverfügung zur Stellungnahme zu. A.___, neu vertreten 

durch lic.iur. Mathias Rosskopf, Rechtsanwalt, Bauma, liess sich 

dazu mit Schreiben vom 30. Januar 2018 vernehmen und beantrag-

te, das Bauvorhaben sei zu bewilligen und auf die Anordnungen be-

treffend der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung sei zu 

verzichten; die Feststellung eines unrechtmässigen Zustandes werde 

zurückgewiesen. Mit Schreiben vom 7. Februar 2018 teilte das 

AREG mit, dass es an der Teilverfügung festhalte.  

 

f) Am 28. Februar 2018 erliess in der Folge der Gemeinderat 

Z.___ folgenden Beschluss: 

 
I. Gestützt auf die Raumplanungsrechtliche Teilverfü-

gung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinfor-
mation vom 19. Oktober 2017, die als integrierter Be-
standteil dieser Verfügung gilt (Beilage 1), und die 
darin enthaltenen Erwägungen wird die Baubewilli-
gung für die geplante Überdachung/Unterstand ver-
weigert. 

II. Gestützt auf Ziffer 3 der Raumplanungsrechtlichen 
Teilverfügung des Amtes für Raumentwicklung und 
Geoinformation vom 19. Oktober 2017 wird zur Si-
cherung des Verbots der baulichen Nutzungserweite-
rung bzw. der Feststellung des unrechtmässigen 
Vorbestandes als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung zulasten des Grundstücks Nr. 001 ange-
ordnet: 

„unrechtmässiger Zustand" 

Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des 
Grundstücks Nr. 001 wie folgt im Grundbuch Z.___ 
anzumerken: 

„Beschränkung, Auflage und Bedingungen nach 
RPV" 

III. Die Auflage aus der Baubewilligung vom 3. Januar 
1980, dass der Stall mit Wohnung nicht losgelöst von 
der übrigen Landwirtschaftlichen Liegenschaft ver-
äussert werden darf, bleibt bestehen. Diese ist im 
Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung anzumerken. 

IV. Für die nicht bewilligten Veränderungen und die Um-
nutzung im Stall Vers. Nr. 007 (vgl. Erw. 7n, Seite 11 
der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 6/23 

 

AREG) und für den bereits erstellten Autounterstand 
südwestlich des Stalls Vers. Nr. 007 ist gestützt auf 
Art. 159 Abs. 1 Bst. c PBG bis spätestens 4 Monate 
nach Rechtskraft dieses Entscheids bei der Gemein-
de ein Baugesuch einzureichen, soweit die nicht be-
willigten Änderungen bis dahin nicht rückgebaut sind. 

 

C.  

Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter 

mit Schreiben vom 14. März 2018 Rekurs beim Baudepartement. Es 

werden folgende Anträge gestellt:  

 
1. Es sei der Beschluss des Gemeinderates vom 

28. Februar 2018 betreffend das Bauprojekt ___ auf-
zuheben und die baurechtliche Bewilligung zu ertei-
len.  

2. Es sei die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des 
Baudepartementes des Kantons St.Gallen, Amt für 
Raumentwicklung und Geoinformation (AREG), 
Abt. Bauen ausserhalb Bauzone, betreffend Vordach-
Stall, Unterstand vom 19. Oktober 2017 aufzuheben 
und die raumplanungsrechtliche Bewilligung zu ertei-
len. 

3. Eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen 
und gemäss der nachfolgenden Rekursbegründung 
an die Vorinstanzen zur ergänzenden Untersuchung 
und anschliessendem neuen Entscheid zurückzuwei-
sen. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der Rekursgegner. 

 

Zur Begründung wird zum einen geltend gemacht, dass es sich bei 

der vom Rekurrenten ausgeübten Bewirtschaftung sehr wohl um eine 

landwirtschaftliche und zonenkonforme Tätigkeit handle. Bezüglich 

der noch vor dem Jahr 1980 erstellten Wohnbaute Vers.-Nr. 008 sei 

sodann die erst mit Art. 25 Abs. 2 RPG geforderte Zustimmung des 

AREG noch nicht notwendig gewesen und folglich von einer formell 

rechtskräftigen Baubewilligung auszugehen. Weder könne diese als 

nichtig bezeichnet werden noch seien, insbesondere mit Blick auf 

den Zeitablauf, die Voraussetzungen für einen Widerruf gegeben. 

Entsprechend erweise sich auch die Feststellung eines unrechtmäs-

sigen Zustands als unzutreffend. Auch die zusätzlich angeordnete 

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung "unrechtmässiger Zu-

stand" sei unzulässig, da sie Art. 962 des eidgenössischen Zivilge-

setzbuchs (SR 210; abgekürzt ZGB) nicht entspreche. Im Weiteren 

seien Sinn und Zweck der sichernden Auflage gemäss Baubewilli-

gung vom 3. Januar 1980 überholt und die entsprechende Anord-

nung der Vorinstanz auch deshalb aufzuheben. Schliesslich sei der 

Rückbau des in den angefochtenen Verfügungen erwähnten Dach-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 7/23 

 

fensters und des Autounterstands bereits mit Schreiben vom 

30. Januar 2018 zugesichert worden.  

 

D.   

a) Mit Vernehmlassung vom 12. April 2018 verzichtet die Vor- 

instanz auf eine Vernehmlassung. 

 

b) Mit Vernehmlassung vom 6. Juli 2018 beantragt das AREG, 

den Rekurs abzuweisen.  

 

E.  

a) Im Oktober/November 2019 gab die verfahrensleitende Sach-

bearbeiterin der instruierenden Rechtsabteilung des Baudepartemen-

tes den Beteiligten telefonisch eine erste vorläufige rechtliche Ein-

schätzung des Rekurses bekannt, wobei die Durchführung eines 

Augenscheins zur Disposition gestellt wurde. Eine Abklärung beim 

Grundbuchamt Z.___ ergab sodann unter anderem, dass die mit 

Baubewilligung vom 3. Januar 1980 verfügte öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung nie zur Anmerkung angemeldet worden 

war, dafür zu Lasten des Grundstücks Nr. 002 am 19. Juli 1995 ein 

"Verbot der baulichen Nutzungsbeschränkung" und zu Lasten des 

Grundstücks Nr. 001 am 6. Mai 1998 eine "Beschränkung der bauli-

chen Nutzungserweiterung" eingetragen worden war. Entgegen der 

Anordnung in der Baubewilligung vom 3. März 1998 war hingegen zu 

jenem Zeitpunkt keine zu löschende bisherige Anmerkung vorhan-

den. Mit Schreiben vom 13. März 2020 wurde die vorläufige rechtli-

che Beurteilung des Rekurses – unter Vorbehalt einer noch ausste-

henden Stellungnahme seitens des kantonalen Grundbuchinspekto-

rats (GBI) zur gerügten Anordnung der öffentlich-rechtlichen Eigen-

tumsbeschränkung "unrechtmässiger Zustand" – vereinbarungsge-

mäss noch schriftlich erläutert. Die am 19. März 2020 eingegangene 

Stellungnahme des GBI wurde am 2. April 2020 dem AREG zur Stel-

lungnahme übermittelt und festgehalten, dass die entsprechende 

Rüge des Rekurrenten und der Ersatz der gerügten Anordnung als 

begründet erachtet werde. Mit Rückmeldung vom 14. April 2020 er-

klärte sich das AREG mit einer Neuformulierung ("Verbot von bauli-

chen Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach Art. 24 ff. 

RPG in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV" [eidgenössische Raumpla-

nungsverordnung; SR 700.1]) einverstanden, betonte jedoch, dass 

es sich bei der angefochtenen Anordnung lediglich um eine wörtlich 

zwar inkonsequente, rechtlich jedoch vertretbare Formulierung hand-

le, deren Eintragung ins Grundbuch gemäss Stellungnahme des GBI 

nicht von vornherein ausgeschlossen sei. Die vorgeschlagene Neu-

formulierung komme sodann aus Sicht des Rekurrenten möglicher-

weise einer Verschärfung gegenüber der angefochtenen Beschrän-

kung gleich, weshalb ihm das rechtliche Gehör zu gewähren sei.  

 

b) Am 28. April 2020 stellte die Verfahrensleiterin den Beteiligten 

die Stellungnahmen des GBI und des AREG zu und teilte in der Fol-

ge telefonisch mit, dass gemäss ergänzter vorläufiger Beurteilung der 

Rekurs in Bezug auf die Verweigerung der Baubewilligung und die 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 8/23 

 

Feststellungsverfügung des AREG abzuweisen sei, die gerügte öf-

fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung hingegen durch die vor-

geschlagene Neuformulierung ersetzt und die von der Vorinstanz 

zusätzlich angeordnete Beschränkung aufgehoben werde. Es stelle 

sich die Frage, ob am Rekurs festgehalten werde, wobei Vorinstanz 

und AREG sich bezüglich der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-

schränkungen auch zu einem Widerruf mit Neuverfügung bereit er-

klärten. Sodann werde, unter dem Vorbehalt einer gegenteiligen 

Rückmeldung des Rekurrenten, auf die Durchführung eines Augen-

scheins verzichtet. Mit Schreiben vom 31. März 2020 teilte der rekur-

rentische Rechtsvertreter mit, dass ein Rekursentscheid gewünscht 

werde. 

 

F.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

Erwägungen 

1.  

1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 

Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(sGS 951.1; abgekürzt VRP).  

 

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 

Auf den Rekurs ist einzutreten.  

 

2.  

Gegenstand des vorliegenden Rekursverfahrens ist ein Baugesuch 

zur Erweiterung einer Baute ausserhalb der Bauzone. Umstritten ist, 

ob es sich dabei um ein zonenkonformes oder zonenwidriges 

Bauvorhaben handelt. Der Rekurrent macht geltend, dass er in er-

heblichem Mass und dauernd eigene Arbeitskraft und Kapital in die 

Bewirtschaftung einbringe, von der Weiterführung des Betriebs aus-

gegangen werden könne und auch die Wirtschaftlichkeit gegeben 

sei. Entgegen der Beurteilung des AREG erfülle er damit insgesamt 

die Voraussetzungen einer zonenkonformen Bewirtschaftung.  

 

2.1 Die Bewilligung eines Bauvorhabens setzt allgemein (unter 

anderem) voraus, dass es dem Zweck der Nutzungszone entspricht, 

in die es zu liegen kommt, also zonenkonform ist (vgl. Art. 22 Abs. 2 

Bst. a RPG). Ausserhalb der Bauzone kann dies grundsätzlich für 

Bauten und Anlagen bejaht werden, die "zur landwirtschaftlichen 

Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig" sind 

(Art. 16a Abs. 1 RPG). Diese Voraussetzung wird in Art. 34 Abs. 1 

RPV präzisiert: Demnach sind Bauten und Anlagen zonenkonform, 

wenn sie (unter anderem) der bodenabhängigen Bewirtschaftung 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 9/23 

 

oder der inneren Aufstockung dienen und wenn sie verwendet wer-

den für die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau 

und Nutztierhaltung (Bst. a) oder die Bewirtschaftung naturnaher 

Flächen (Bst. b). Eine Baubewilligung darf nach Art. 34 Abs. 4 RPV 

aber in jedem Fall nur erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für 

die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (Bst. a), ihr am vor-

gesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenste-

hen (Bst. b) und der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen 

kann (Bst. c).  

 

2.2 Die Landwirtschaftszone soll nach Möglichkeit von Überbauung 

freigehalten werden. Bereits aus diesem Grund fallen unter den Be-

griff der "landwirtschaftlichen Bewirtschaftung" nach Art. 16a RPG 

grundsätzlich nur Tätigkeiten, die von einer gewissen wirtschaftlichen 

Bedeutung sind; es soll nur gebaut werden, was für eine professio-

nelle und langfristig überlebensfähige Landwirtschaft unentbehrlich 

ist (vgl. RUCH/MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen 

(Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 

Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 16 N 24). Art. 34 Abs. 5 RPV hält denn 

auch explizit fest, dass Bauten und Anlagen für die "Freizeitlandwirt-

schaft" nicht als zonenkonform gelten. Die Unterscheidung soll dazu 

dienen, die Zonenkonformität und damit die Bewilligungsfähigkeit von 

Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone abzuklären und ins-

besondere auch die landwirtschaftlichen Haupt- und Nebenerwerbs-

betriebe von Tätigkeiten abzugrenzen, die inhaltlich der "Hobbytier-

haltung" oder eben "Freizeitlandwirtschaft" zuzurechnen sind. 

 

2.2.1 Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a 

RPG unterscheidet sich von der Freizeitlandwirtschaft insbesondere 

durch einen dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und 

organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaft-

lich bedeutsamen Umfang (u.a. Urteil des Bundesgerichtes 

1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 Erw. 5.2). Zur Abgrenzung im 

Einzelfall – auf starre Grenzwerte wurde bewusst verzichtet – hat die 

Rechtsprechung verschiedene Kriterien herausgearbeitet, mit wel-

chen (auch zwecks Gleichbehandlung aller Baugesuchstellenden) 

eine objektivierte Beurteilung einer Tätigkeit gewährleistet werden 

soll. Indizien für das Vorliegen eines Freizeitlandwirtschaftsbetriebs 

sind etwa die fehlende Gewinn- und Ertragsorientierung, das Nichter-

reichen einer gewissen Mindestgrösse oder der marginale Arbeitsbe-

darf auf dem Betrieb (u.a. Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], 

Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, Bern 2005, Ziff. IV 

2.3.1, S. 32; Urteil des Bundesgerichtes 1A.64/2006 vom 17. No-

vember 2006 Erw. 2.3).  

 

2.2.2 Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV setzt für die Bewilligung einer zonen-

konformen Baute oder Anlage voraus, dass der Betrieb voraussicht-

lich längerfristig bestehen kann. Entsprechend ist für die Abgrenzung 

von Freizeitlandwirtschaft zu eigentlicher Landwirtschaft nicht bloss 

darauf abzustellen, ob ein Betrieb Direktzahlungen erhält – was nach 

Art. 5 der eidgenössischen Direktzahlungsverordnung (SR 910.13; 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 10/23 

 

abgekürzt DZV) unter anderem voraussetzt, dass auf dem Betrieb 

ein Arbeitsbedarf für mindestens 0,2 SAK besteht, – sondern auch 

darauf, ob der Betrieb insgesamt in der Lage ist, ein bestimmtes mi-

nimales landwirtschaftliches Einkommen zu erwirtschaften. Massge-

bend ist, dass ein namhafter Beitrag an den Existenzbedarf der Be-

wirtschafterfamilie geleistet wird (u.a. Urteile des Bundesgerichtes 

1C_156/2016 vom 5. Dezember 2017 Erw. 5.8 und 1A.64/2006 vom 

7. November 2006 Erw. 3.3; Vollzugshandbuch AREG, Stand 2018, 

Ziff. 8.3 b.cc, S. 121). Das Bundesgericht hat diesbezüglich monatli-

che Einnahmen von Fr. 600.– bzw. Fr. 800.– als nicht annähernd 

existenzsichernd bezeichnet. Gleiches wurde bei einem jährlichen 

Einkommen von Fr. 16'317.– festgestellt (Urteile des Bundesgerich-

tes 1A.64/1998 vom 24. Juli 1998 Erw. 2b, 1A.266/1999 vom 28. Juni 

2000 und 1A.64/2006 vom 7. November 2006 Erw. 4). Nach kantona-

ler Praxis werden neue, der bodenabhängigen Bewirtschaftung die-

nende Bauten nur bewilligt, wenn das im Betrieb erwirtschaftete 

steuerbare landwirtschaftliche Einkommen im Durchschnitt der letz-

ten drei Jahre mehr als 10 Prozent des Soll-Einkommens, mindes-

tens aber Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Baudepartement SG, Juristische 

Mitteilungen 2009/IV/3; Vollzugshandbuch AREG, Stand 2018, 

Ziff. 8.3 b.bb, S. 120). Als Soll-Einkommen wird dabei jenes Ein-

kommen definiert, das erforderlich ist, um die laufenden Ausgaben 

für Betrieb und Familie zu decken, die Zins- und Amortisationszah-

lungen zu tätigen, die notwendigen Reserven für künftige Investitio-

nen zu bilden und die notwendige Liquidität sicherzustellen (vgl. 

Art. 8 Abs. 2 der eidgenössischen Strukturverbesserungsverordnung, 

SR 913.1). 

 

2.3 Der Rekurrent bringt verschiedene Einwände gegen die vom 

AREG in der Teilverfügung vom 19. Oktober 2017 konkret 

vorgenommene Beurteilung der Zonenkonformität vor.  

 

2.3.1 Das AREG geht von einer vom Rekurrenten bewirtschafteten 

Fläche von rund 5,5 ha sowie einer dafür benötigten SAK von 0,23 

aus. Demgegenüber macht der Rekurrent geltend, dass seine Ar-

beitsleistung für die Bewirtschaftung des Wieslands (rund 5,5 ha) und 

des Walds (rund 11,9 ha) auf den Grundstücken Nrn. 003, 001 und 

004 rund 0,38 SAK entspreche (ergänzendes Schreiben des Rekur-

renten vom 9. September 2017 und Rekursschrift Ziff. 7 und 12; tele-

fonisch korrigierte der Rekurrent die Grösse des bewirtschafteten 

Wieslands auf rund 6-7 ha [vgl. Telefonnotizen vom 3. Oktober und 

11. November 2019]).  

 

2.3.1.1 Die vom AREG angenommene Grösse des bewirtschaf-

teten Wieslands von 5,5 ha wurde ebenso wie die Angaben zur SAK 

den vom Rekurrenten eingereichten Betriebsdaten des Kantons Zü-

rich aus dem Jahr 2017 entnommen. Ergänzend ist zudem darauf 

hinzuweisen, dass der Rekurrent gemäss den in den Vorakten des 

AREG liegenden Betriebsdatenblättern des Kantons St.Gallen der 

Jahre 2016 und 2017 sogar nur 2,75 bzw. 1,8 ha Fläche als landwirt-

schaftliche Nutzfläche (LN) bewirtschaftet und auch die neu einge-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 11/23 

 

reichten Betriebsdaten aus den Jahren 2018 und 2019 eine kleinere 

Fläche ausweisen (2,34 bzw. 4,78 ha, wobei in die Berechnung aus 

dem Jahr 2018 offenbar auch Flächen auf den Grundstücken 

Nrn. 002 und 001 aufgenommen wurden). Auch die Angabe der SAK 

ist auf diesen Auszügen unterschiedlich (zwischen 0,09 und 0,24). 

Weshalb die Datenblätter des Kantons Zürich und des Kantons 

St.Gallen unterschiedliche Angaben enthalten ist offen; an sich sind 

Betriebsdaten im nationalen System "Agricola" enthalten, weshalb 

sie unabhängig der abrufenden Stelle identisch sein sollten. Für die 

Beurteilung der Tätigkeit des Rekurrenten wurde in der Teilverfügung 

des AREG vom 19. Oktober 2017 (vgl. Ziff. 5.c) aber jedenfalls auf 

die höhere Angabe in den vom Kanton Zürich erstellten Betriebsda-

ten von 5,51 ha (sowie auf 0,23 SAK) abgestellt. 

 

2.3.1.2 Soweit der Rekurrent auch die von ihm ausgeübte Be-

wirtschaftung des Walds in die SAK miteinberechnet, hat das AREG 

in der Teilverfügung zu recht festgehalten, dass bei der Beurteilung, 

ob eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung vorliegt, der mit der 

Waldbewirtschaftung verbundene Aufwand des Rekurrenten nicht 

berücksichtigt werden kann. Zwar umfasst der Begriff der „Betriebs-

fläche“ nach Art. 13 der eidgenössischen Verordnung über landwirt-

schaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen 

(SR 910.91; abgekürzt LBV) unter anderem auch Wald und übrige 

bestockte Flächen. Diese werden jedoch nicht zur „landwirtschaftli-

chen Nutzfläche“ nach Art. 14 LBV hinzugezählt. Entsprechend wird 

die Waldbewirtschaftung auch in der Ermittlung der SAK nach Art. 3 

LBV nicht mitberücksichtigt. Abzustellen ist folglich nur auf die in den 

landwirtschaftlichen Betriebsdaten ausgewiesene SAK von 0,23. 

 

2.3.2 Umstritten ist sodann die durch das AREG vorgenommene 

Würdigung des vom Rekurrenten erzielten Verdiensts. Dieser betrug 

gemäss seiner Angabe über die Jahre 2015 bis 2017 durchschnittlich 

Fr. 12'790.– pro Jahr (Direktzahlungen exklusiv Kreditoren bzw. 

Rechnungen für Maschinen). Damit lag er zwar über der vorerwähn-

ten im Kanton St.Gallen praxisgemäss geltenden Grenze von rund 

Fr. 10'000.–. Zu beachten ist jedoch, dass die Forderung nach einem 

durch den Betrieb erzielten massgeblichen Einkommen sich auf den 

Nettoerlös bezieht. Verlangt wird demzufolge auch eine Berücksichti-

gung der zur Erzielung des Verdiensts notwendigen und zur Verfü-

gung gestellten Arbeitskraft, welche zur Beurteilung der Wirtschaft-

lichkeit als Aufwand ebenfalls miteinzubeziehen ist. Vorliegend dürfte 

dieser Aufwand – geht man entsprechend der für die Bewirtschaftung 

der Wiesenflächen auf Grundstück Nr. 003 errechneten SAK (Daten-

blatt ZH, Stand 2017) von einer (durchschnittlichen) 20-Prozent-

Anstellung aus – wohl bei mindestens Fr. 5'000.– jährlich liegen und 

das jährliche Durchschnittseinkommen damit wesentlich unter 

Fr. 10'000.– fallen. Damit aber liegt nach den angeführten allgemei-

nen Kriterien keine gewinnorientierte Tätigkeit von ausreichend wirt-

schaftlicher Bedeutung vor.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 12/23 

 

2.3.3 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass aus der vom Rekurrenten 

ausgeübten Tätigkeit kein wirtschaftlich bedeutsamer Ertrag fliesst 

und das AREG folglich zu recht nicht von einer landwirtschaftlichen 

Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG, sondern von "Freizeit-

landwirtschaft" ausgegangen ist. Damit ist keine Wertung verbunden; 

insbesondere soll damit das persönliche Engagement und der oft 

beträchtliche finanzielle und zeitliche Aufwand von "Nicht-

Landwirten" im Rahmen der Bewirtschaftung, wie er auch beim Re-

kurrenten offensichtlich ist, in keiner Weise geringgeschätzt werden 

(vgl. u.a. Urteil des Bundesgerichtes 1C_516/2016 vom 5. Dezember 

2017 Erw. 5.8 mit Hinweisen). 

 

2.4 Der Rekurrent verweist im Weiteren auf Art. 34 Abs. 1 Bst. b 

RPV und macht geltend, dass Bauten und Anlagen in der Landwirt-

schaftszone zonenkonform seien, wenn sie für die Bewirtschaftung 

naturnaher Flächen verwendet werden. Das von ihm bewirtschaftete 

Wiesland werde vorab als Biodiversitätsfläche qualifiziert und die 

Bewirtschaftung sei mehrheitlich durch Verträge nach dem Gesetz 

über die Abgeltung ökologischer Leistungen (sGS 671.7) geregelt. 

Das Bauvorhaben diene der Unterstellung der für die Bewirtschaf-

tung dieser Flächen notwendigen Maschinen und sei folglich (auch) 

aus diesem Grund zonenkonform.  

 

Die vom Rekurrenten gemäss den Betriebsdaten als Biodiversitäts-

flächen (BFF) bewirtschafteten Flächen gelten zwar zweifellos als 

"naturnahe Flächen"; Art. 34 RPV ist jedoch eine Ausführungsbe-

stimmung zu Art. 16a RPG. Auch die Bewirtschaftung naturnaher 

Flächen muss deshalb im Rahmen einer "landwirtschaftlichen Be-

wirtschaftung" im Sinn von Art. 16a RPG stattfinden, um zonenkon-

form zu sein, was vorliegend wie ausgeführt nicht der Fall ist. 

 

2.5 Selbst wenn es sich im Übrigen um eine landwirtschaftliche 

Tätigkeit im Sinn von Art. 16a RPG handeln würde, könnte die nach-

gesuchte Bewilligung nur erteilt werden, wenn der Betrieb voraus-

sichtlich längerfristig bestehen kann (Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV).  

 

2.5.1 Bereits die heutige betriebliche Situation ist unklar. So weisen 

die seitens AREG neu abgerufenen Betriebsdaten für die Jahre 2018 

und 2019 wie vorstehend erwähnt eine geringere landwirtschaftliche 

Nutzfläche als 5,5 ha auf. Zwar dürfte unwahrscheinlich sein, dass 

sich am Umfang der bewirtschafteten Fläche massgebliche Ände-

rungen ergeben haben; aktuelle Unterlagen des Kantons Zürich lie-

gen aber jedenfalls nicht vor. Im Weiteren erlischt der Anspruch auf 

Direktzahlungen mit dem 65. Altersjahr des Rekurrenten (somit wohl 

im Jahr 2020), womit sich die Frage stellt, wer zur Zeit beitragsbe-

rechtigter Bewirtschafter im Sinn von Art. 3 Abs. 1 Bst. b DZV ist 

bzw. künftig werden soll. Eine allfällige Änderung in der Person des 

nach DZV berechtigten Bewirtschafters hat Auswirkungen auf den 

Anspruch auf Direktzahlungen und damit auf den aus der Bewirt-

schaftung fliessenden Ertrag bzw. das daraus erzielte Nettoeinkom-

men. Dies wiederum beeinflusst die Beurteilung, ob der Betrieb auch 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 13/23 

 

längerfristig Bestand haben wird. Der Rekurrent führt aus, dass er die 

Bewirtschaftung zusammen mit seiner Ehefrau, welche Jahrgang 

1965 habe, noch mindestens zehn Jahre werde ausüben können und 

eine Weiterführung durch den (heute rund 18 Jahre alten) Sohn sehr 

wahrscheinlich sei. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 

reichen jedoch die vage Möglichkeit oder der blosse subjektive Wille 

zu einer längerfristigen Existenz nicht aus, um die Anforderungen 

von Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV zu erfüllen (Urteil des Bundesgerichtes 

1C_8/2010 vom 29. September 2010 Erw. 2.3.3). Auch eine blosse 

Absichtserklärung betreffend Weiterführung durch Nachkommen ist 

nicht ausreichend. Die längerfristige Existenzfähigkeit muss aufgrund 

gesicherter Fakten und einer vertieften Prüfung der Wirtschaftlichkeit 

bejaht werden können (u.a. Urteile des Bundesgerichtes 1A.64/2006 

vom 7. November 2006 Erw. 5.2 und 1C_516/2016 vom 5. Dezember 

2017 Erw. 5.8). 

 

2.5.2 Zum heutigen Zeitpunkt liegen weder Angaben zur aktuellen 

Betriebsführung vor noch kann von gesicherten Fakten zur längerfris-

tigen Weiterführung gesprochen werden. Selbst wenn es sich bei der 

vom Rekurrenten ausgeübten Tätigkeit um eine landwirtschaftliche 

Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG handeln würde, wäre die 

in Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV gesetzte Voraussetzung für eine Bewilli-

gung folglich nicht erfüllt.  

 

2.6 Zusammenfassend ergibt sich, dass es sich bei der Bewirt-

schaftung des Grundstücks Nr. 003 (sowie der Grundstücke Nrn. 004 

und 001) durch den Rekurrenten nicht um eine landwirtschaftliche 

Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG handelt. Damit ist auch 

das geplante Vordach zum Stall auf Grundstück Nr. 001, das der 

Unterstellung der zur erwähnten Bewirtschaftung verwendeten Ma-

schinen dienen soll, als "nicht landwirtschaftlich" bzw. folglich nicht 

zonenkonform zu beurteilen. Zu Recht wurde demnach eine ordentli-

che Baubewilligung nach Art. 16a RPG verweigert.  

 

2.7 Art. 24 RPG lässt eine Ausnahmebewilligung zu, wenn der 

Zweck einer Baute oder Anlage einen Standort ausserhalb der 

Bauzonen erfordert (sogenannte Standortgebundenheit; Bst. a) und 

keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Bst. b).  

 

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung stimmt bei landwirt-

schaftlichen Bauten der Begriff der Zonenkonformität im Sinn von 

Art. 16a Abs. 1 RPG im Wesentlichen mit demjenigen der Standort-

gebundenheit nach Art. 24 Bst. a RPG überein (u.a. BGE 125 II 281 

Erw. 3a; Urteil des Bundesgerichtes 1C_561/2012 vom 4. Oktober 

2013 Erw. 3.1). Auf landwirtschaftliche Nutzungsbedürfnisse, welche 

den Rahmen von Art. 16a RPG sprengen – worunter insbesondere 

der Freizeitlandwirtschaft dienende Bauten und Anlagen fallen –, ist 

Art. 24 RPG folglich nicht anwendbar. Die Zulässigkeit von Umnut-

zungen und Ergänzungen von bestehenden landwirtschaftlichen 

Bauten und Anlagen zu nicht zonenkonformen Zwecken ist vielmehr 

abschliessend nach den Bestimmungen von Art. 24a-24e und 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 14/23 

 

Art. 37a RPG zu prüfen (vgl. R. MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ 

Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der 

Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24 N 31). Folglich kann, wie 

bereits das AREG in Ziff. 6 der Teilverfügung vom 19. Oktober 2017 

festgehalten hat, im vorliegenden Fall auch keine Ausnahmebewilli-

gung nach Art. 24 RPG erteilt werden.  

 

3.  

In Frage steht, ob die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung 

nach Art. 24a ff. RPG erfüllt sind. 

 

3.1 Art. 24a RPG regelt die Ausnahmebewilligung für Zweckände-

rungen von Bauten oder Anlagen ausserhalb der Bauzonen, wenn 

diese keine baulichen Massnahmen erfordert.  

 

Das Anbringen eines fast 45 m2 grossen Vordachs an der Aussensei-

te des bestehenden Stallgebäudes, wie es das vorliegend umstritte-

ne Baugesuch vorsieht, stellt eine bauliche Massnahme dar. Art. 24a 

RPG kommt damit von vornherein nicht zur Anwendung.  

 

3.2 Zu prüfen bleibt, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c 

RPG (in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV) erteilt werden kann.  

 

3.2.1 Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss 

nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht 

mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. 

Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen 

Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder 

aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wor-

den sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nicht-

baugebiets wurde (Art. 24c Abs. 2 RPG, Art. 41 Abs. 1 RPV). 

 

Eine Änderung gilt als "teilweise" und eine Erweiterung als "massvoll" 

im Sinn von Art. 24c RPG, wenn die Identität der Baute einschliess-

lich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. 

Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist 

dabei der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt 

der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 1 und 2 

RPV). Dies ist vorliegend der 1. Juli 1972 (Inkrafttreten des Bundes-

gesetzes über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen 

vom 8. Oktober 1971 [aGSchG; AS 1972 950], mit welchem erstmals 

eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet eingeführt wurde). 

Sodann ist (unter anderem) in jedem Fall die Erweiterung einer Baute 

umfangmässig beschränkt: innerhalb des bestehenden Gebäudevo-

lumens auf 60 Prozent der anrechenbaren Bruttogeschossfläche 

aBGF (worunter Wohnflächen wie Zimmer, Küche, Entrée fallen) und 

ausserhalb auf 30 Prozent bzw. maximal 100 m2 sowohl der aBGF 

als auch der Gesamtfläche inklusive der Bruttonebenfläche BNF 

(welche Wohnnebenflächen wie Keller, Estrich, Garage, Heizungs-

raum erfasst; vgl. Art. 42 Abs. 3 Bst. a und b RPV). 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 15/23 

 

3.2.2 Wie erwähnt ist als Vergleichsmassstab die ursprünglich vor-

handene Baute oder Anlage bzw. der Zustand vom 1. Juli 1972 her-

anzuziehen. Entsprechend ist vorliegend der Zustand massgebend, 

wie er auf dem noch ungeteilten Grundstück Nr. 003 bestand; im 

Hofbereich waren damals das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, der Schopf 

Vers.-Nr. 006 und der Stall Vers.-Nr. 007 vorhanden. Dieser ur-

sprüngliche Zustand ist sowohl bei der Prüfung von Bauvorhaben auf 

Grundstück Nr. 001 als auch auf Grundstück Nr. 002 massgebend. 

Insbesondere ist dieser Vorbestand auch hinsichtlich der Einhaltung 

der maximal zulässigen Erweiterungen zu beachten (insofern besteht 

zwischen den beiden Grundstücken denn auch nach wie vor eine 

gegenseitige Abhängigkeit, d.h. nach dem 1. Juli 1972 realisierte wie 

geplante bauliche Massnahmen auf dem einen Grundstück sind in 

die Beurteilung von Bauvorhaben auf dem andern Grundstück mit-

einzubeziehen).  

 

3.2.3 Der Stall Vers.-Nr. 007 war ursprünglich freistehend, die Wohn-

einheit Vers.-Nr. 008 wurde erst Ende der 1970er-Jahre angebaut 

und in den Jahren 1993 und 1998 erweitert. Altrechtliche landwirt-

schaftliche Ökonomiebauten fallen jedoch nicht unter die erweiterte 

Besitzstandsgarantie von Art. 24c RPG, soweit sie nicht an eine alt-

rechtliche landwirtschaftliche Wohnbaute angebaut sind (vgl. Art. 24c 

Abs. 3 RPG und Art. 41 Abs. 2 RPV). Die ursprünglich offenbar zu 

Ferienzwecken nach dem 1. Juli 1972 realisierte Wohneinheit Vers.-

Nr. 008 stellt keine altrechtliche landwirtschaftliche Wohnbaute dar 

und ist (wie unter nachstehender Erw. 4 ausgeführt wird) auch nicht 

rechtmässig. Folglich kann – abgesehen davon, dass auf dem 

Grundstück Nr. 001 (gemäss den in den Jahren 1993 und 1998 aus-

geführten Flächenberechnungen des AFU) ohnehin bereits über 100 

m2 neuer Wohnraum geschaffen worden ist und die Grenze der nach 

Art. 42 Abs. 3 RPV zulässigen Erweiterung damit ohnehin überschrit-

ten wäre – die vorgesehene Erweiterung des Stalls Vers.-Nr. 007 

nicht gestützt auf Art. 24c RPG bewilligt werden.  

 

3.3 Nachdem die Bestimmungen von Art. 24b, 24d, 24e und 37a 

RPG auf den vorliegenden Sachverhalt von vornherein keine An-

wendung finden können, ergibt sich zusammenfassend, dass für das 

Bauvorhaben des Rekurrenten auch keine Ausnahmebewilligung 

nach Art. 24a ff. RPG erteilt werden kann.  

 

4.  

Der Rekurrent rügt im Weiteren die vom AREG verfügte Feststellung, 

wonach auf dem Grundstück Nr. 001 kein rechtmässiger Zustand 

bestehe.  

 

4.1 Gerügt wird die materielle Richtigkeit der Beschränkung und 

geltend gemacht, es sei von einer formell rechtsgültigen Baubewilli-

gung für die Wohneinheit Vers.-Nr. 008 auf Grundstück Nr. 001 aus-

zugehen. Bauvorhaben seien nach dem im Zeitpunkt der Gesuchs-

einreichung gültigen Recht zu beurteilen; bei einem nachträglichen 

Baugesuch werde auf den Zeitpunkt der Errichtung abgestellt. Vor-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 16/23 

 

liegend seien Erstellung und Auflage des Baugesuchs noch im Jahr 

1979 erfolgt. Art. 25 Abs. 2 RPG sei jedoch erst ab dem 1. Januar 

1980 anwendbar gewesen. Die Vorinstanz habe deshalb das nach-

trägliche Baugesuch ohne kantonale Zustimmung bewilligen dürfen. 

Selbst wenn sodann mit dem AREG davon ausgegangen würde, 

dass die Gemeinde zur Erteilung der Baubewilligung vom 3. Januar 

1980 nicht zuständig gewesen sei, sei dieser Mangel weder leicht 

erkennbar noch offensichtlich gewesen. Auch müssten sich die Be-

hörden die damalige und die später erteilten Bewilligungen anrech-

nen lassen und sei von einer eigentlichen Akzeptanz insbesondere 

auch seitens der jeweils zuständigen kantonalen Behörde auszuge-

hen. Zudem sei die behördliche Befugnis zur Anordnung eines Ab-

bruchs aus Gründen der Rechtssicherheit auf dreissig Jahre befristet. 

Gleiches müsse auch für die Beurteilung der Rechtsmässigkeit von 

Baubewilligungen gelten. 

 

4.1.1 Die ersten baulichen Massnahmen zum An- bzw. Einbau der 

Wohneinheit Vers.-Nr. 008 an bzw. in das Stallgebäude Vers.-

Nr. 007 wurden in den Jahren 1978/79 realisiert und mit Entscheid 

der Vorinstanz vom 3. Januar 1980 bewilligt (nach Angabe des Re-

kurrenten war bereits im Jahr 1973 ein Anbau erstellt und im Jahr 

1976 erweitert worden, der aber lediglich der Holzlagerung und 

-verarbeitung diente; vgl. Ziff. 4.c der Teilverfügung des AREG vom 

19. Oktober 2017). In der Baubewilligung wurde ausdrücklich festge-

halten, dass auf die Weiterleitung des Baugesuchs nach St.Gallen 

verzichtet werde, da der Bau bereits weit fortgeschritten sei.  

 

4.1.2 Nachträgliche Baugesuche sind gemäss der geltenden Recht-

sprechung grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Aus-

führung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen (vgl. 

u.a. Urteil des Bundesgerichtes 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 

Erw. 3.2 mit Hinweisen). Im Zeitpunkt der Erstellung der Wohnbaute 

Vers.-Nr. 008 war die Vorgabe von Art. 25 Abs. 2 aRPG (AS 1979 

1579), wonach Ausnahmen ausserhalb der Bauzone durch eine kan-

tonale Behörde oder nur mit deren Zustimmung bewilligt werden, 

zwar tatsächlich noch nicht in Kraft. Das AREG führt in seiner Ver-

nehmlassung vom 6. Juli 2018 jedoch zu recht aus, dass gemäss 

Art. 20 aGSchG (in Verbindung mit Art. 27 Abs. 1 der Allgemeinen 

Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972 [aGSchV; AS 1972 

967] und Art. 20 Bst. b aEinführungsgesetz zum GSchG [nGS 9, 

737]) für Baubewilligungen ausserhalb des im generellen Kanalisati-

onsprojekt abgegrenzten Gebiets die Zustimmung des damaligen 

Amtes für Wasser- und Energiewirtschaft (Gewässerschutz) einzuho-

len und damit bereits vor dem ab 1. Januar 1980 geltenden RPG die 

Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde konstitutives Er-

fordernis für die Gültigkeit einer Baubewilligung ausserhalb der 

Bauzone war.  

 

Kommunale Ausnahmebewilligungen, die den kantonalen Behörden 

vorgängig nicht zur Zustimmung vorgelegt wurden und denen auch 

nachträglich die Zustimmung nicht erteilt werden kann, haben nach 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 17/23 

 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung aufgrund eines schwerwiegen-

den Mangels als nichtig zu gelten (vgl. u.a. Urteil des Bundesgerich-

tes 1C_566/2019 vom 5. August 2020 Erw. 5.2; VerwGE B 2015/131 

vom 30. Mai 2017 Erw. 4.2.1 mit Hinweisen; WALDMANN/HÄNNI, 

Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 25 N 33 und 

36 f.; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/II/2). Vorlie-

gend hätte die kantonale Zustimmung für die ursprünglich offenbar 

zu Ferienzwecken vorgesehene Wohneinheit Vers.-Nr. 008 mangels 

Standortgebundenheit weder nach Art. 20 aGSchG noch gestützt auf 

das RPG erteilt werden können. Nach Art. 24c RPG wäre zudem 

ohnehin nur eine Erweiterung des ursprünglichen Wohnhauses 

Vers.-Nr. 005 denkbar gewesen (da wie vorstehend in Erw. 3.2 aus-

geführt für die Beurteilung der Zulässigkeit einer Erweiterung immer 

vom Zustand am 1. Juli 1972 auszugehen ist), d.h. eine innerhalb 

des bereits bestehenden Wohngebäudes zu realisierende oder un-

mittelbar an dieses anschliessende Erweiterung, nicht aber eine 

räumlich separierte neue Wohnbaute (vgl. auch die Ausführungen in 

Ziff. 7 f-h der Teilverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017). Die 

Baubewilligung vom 3. Januar 1980 erweist sich damit als nichtig. 

Entgegen der Auffassung des Rekurrenten kann im Übrigen nicht 

gesagt werden, der formelle Mangel sei weder offensichtlich noch 

erkennbar gewesen. Vielmehr war aus der Baubewilligung vom 

3. Januar 1980 auch für C.___ als damalige Grundeigentümerin und 

Baugesuchstellerin klar ersichtlich, dass die Vorinstanz wider besse-

ren Wissens und bewusst auf die Einholung der kantonalen Zustim-

mung verzichtete. Die Nichtigkeit muss sich auch der Rekurrent als 

Rechtsnachfolger und heutiger Grundeigentümer entgegenhalten 

lassen. 

 

4.1.3 Die Wohneinheit Vers.-Nr. 008 wurde mit jeweils vorgängig 

eingeholten Bewilligungen der Vorinstanz vom 16. August 1993 und 

3. März 1998 und mit Zustimmung der kantonalen Stelle erweitert. 

Wie vom Rekurrenten geltend gemacht, ist davon auszugehen, dass 

den beteiligten Behörden dabei zumindest die bei den heutigen 

Vorakten liegenden Schätzungsprotokolle vom 10. Juni 1976 und 

24. Juni 1980, aus welchen die erstmalige Erweiterung des Stalls 

Vers.-Nr. 007 mit Wohnfläche hervorgeht, schon zugänglich waren 

bzw. der Sachverhalt insofern offenbar unvollständig abgeklärt wor-

den war, hätten die nachgesuchten Bewilligungen doch verweigert 

werden müssen. Dieser Umstand wäre zwar (ebenso wie der vom 

Rekurrenten angeführte Zeitablauf) im Rahmen einer allfälligen – 

vorliegend jedoch nicht Verfahrensgegenstand bildenden – Prüfung 

der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu berücksichti-

gen. Die Tatsache, dass für die in den Jahren 1993 und 1998 vorge-

nommenen Erweiterungen der Wohnbaute Vers.-Nr. 008 jeweils ord-

nungsgemäss die Zustimmung der entsprechend zuständigen kanto-

nalen Behörde eingeholt worden war, ändert aber nichts an der Nich-

tigkeit der ursprünglichen Bewilligung vom 3. Januar 1980; die später 

realisierten baulichen Massnahmen erweisen sich vielmehr als for-

mell zwar korrekt, als materiell aber rechtswidrig, da sie an einen 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 18/23 

 

falschen Vorbestand anknüpften. Inhaltlich stellt die angefochtene 

Verfügung deshalb zu Recht einen nicht rechtmässigen Zustand fest. 

 

4.2 Der Rekurrent verneint im Weiteren das Vorliegen eines Fest-

stellungsinteresses. Eine blosse Feststellung genüge auch nicht als 

Grundlage für eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung.  

 

4.2.1 Die zum Erlass entsprechender Gestaltungsverfügungen er-

mächtigte Behörde kann grundsätzlich (auch) eine Feststellungsver-

fügung erlassen. Durch eine solche werden keine neuen Rechte und 

Pflichten begründet, sondern zur Klärung der Rechtslage das Beste-

hen, das Nichtbestehen oder der Umfang von verwaltungsrechtlichen 

Rechten und Pflichten verbindlich festgestellt. Erforderlich ist ein 

schutzwürdiges Interesse an der Feststellung, das sich auf ein kon-

kretes Rechtsverhältnis bezieht und nicht durch eine rechtsgestal-

tende Verfügung geregelt werden kann. Die Rechtsklärung hat sich 

auf konkrete (Rechts-)Fragen zu beziehen (WIEDERKEHR/PLÜSS, Pra-

xis des öffentlichen Verfahrensrechts, Bern 2020, N 2331; 

HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., 

Zürich/St.Gallen 2016, N 889; VerwGE B 2008/11 vom 19. August 

2008 Erw. 5.1 und 5.3; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 

2008/III/3). 

 

4.2.2 Praxisgemäss stellt das AREG in seinen raumplanungsrechtli-

chen Teilverfügungen in separaten Dispositivziffern fest, dass bzw. 

ob eine Baute oder Anlage rechtmässig erstellt wurde und dass bzw. 

ob sie zonenkonform ist oder nicht. Auch die Frage der Bewilligungs-

pflicht kann Gegenstand einer Feststellung sein (vgl. VerwGE 

B 2008/11 vom 19. August 2008). Aus solchen Feststellungen ergibt 

sich zum einen die Grundlage für eine im konkreten Verfahren allfäl-

lig ergehende materielle Verfügung des AREG – d.h. die Zustimmung 

oder die Verweigerung der Zustimmung zum betreffenden Bauvorha-

ben –, die sich zwar auch aus den Erwägungen ersehen lässt. Mit 

der ausdrücklichen Feststellung im Dispositiv wird aber zum andern 

auch die rechtliche Beurteilungsbasis für künftige Bauprojekte ver-

bindlich festgelegt. In einem künftigen Verfahren soll beispielsweise, 

vorbehältlich neuer Erkenntnisse, nicht mehr neu darüber verhandelt 

und entschieden werden, ob es sich um eine altrechtliche Baute 

handelt oder ob spätere bauliche Veränderungen nach Art. 24c oder 

nach Art. 24d RPG zu beurteilen sind. Da eine solche Feststellung 

sowohl die Grundeigentümerschaft als auch die Baubewilligungsbe-

hörden bindet, kann sie durchaus (auch) im privaten Interesse liegen. 

Eine Feststellung bildet zudem in materieller Hinsicht die Grundlage 

für eine im gleichen Beschluss allenfalls zu verfügende öffentlich-

rechtliche Eigentumsbeschränkung, die ihrerseits in einem öffentli-

chen Interesse steht und deshalb im Grundbuch angemerkt wird, 

wozu das AREG als zuständige kantonale Stelle in Art. 44 RPV aus-

drücklich ermächtigt wird. So erscheint es beispielsweise sinnvoll, im 

Grundbuch sichtbar zu machen, welchen Bauten und Anlagen die 

Möglichkeiten nach Art. 24c RPG nicht offenstehen (ARE, Erläute-

rungen zur RPV, 2007, Art. 44, S. 49). Eine Feststellung des AREG 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 19/23 

 

dient grundsätzlich sowohl der Klärung der Rechtslage als auch der 

einheitlichen Anwendung des RPG (vgl. VerwGE B 2008/11 vom 

19. August 2008 Erw. 5.3). Zu prüfen bleibt das Feststellungsinteres-

se im konkreten Fall. 

 

4.2.3 Vorliegend ergibt sich die umstrittene Feststellung aus einem 

Sachverhalt, der noch vor der Übertragung des Eigentums am 

Grundstück Nr. 001 auf den Rekurrenten gesetzt wurde und der für 

die Beurteilung sowohl seines heutigen als auch für spätere Bauge-

suche massgebliche Bedeutung hat. Damit ist – auch im Hinblick auf 

einen allfälligen künftigen Eigentümerwechsel – ein ausreichendes 

öffentliches wie privates Interesse an der Klärung der Rechtslage 

bzw. an einer entsprechenden Feststellung zu bejahen.  

 

4.3 Nach dem Gesagten ist die in Dispositivziff. 2 der Teilverfü-

gung des AREG vom 19. Oktober 2017 enthaltene Feststellung, wo-

nach auf Grundstück Nr. 001 im Sinn der Erwägungen ein nicht 

rechtmässiger Zustand besteht, zum einen inhaltlich richtig und ist 

zum andern ein ausreichendes Interesse an derselben zu bejahen. 

Eine Rufschädigung, wie sie der Rekurrent befürchtet, ist darin nicht 

zu erblicken; dies ebensowenig wie die Feststellung eine aufsichts-

rechtliche Massnahme gegenüber der Vorinstanz darstellt, sondern 

vielmehr wie erwähnt der Klärung der Rechtslage und der einheitli-

chen Anwendung des RPG dient (vgl. Baudepartement SG, Juristi-

sche Mitteilungen 2008/III/3). 

 

5.  

Der Rekurrent macht weiter geltend, dass die vom AREG gestützt 

auf die entsprechende Feststellung verfügte öffentlich-rechtliche Ei-

gentumsbeschränkung "unrechtmässiger Zustand" unzulässig sei. 

Nach Art. 962 ZGB seien nur dauerhafte Nutzungs- oder Verfü-

gungsbeschränkungen oder grundstücksbezogene Pflichten als an-

merkbare Eigentumsbeschränkungen des öffentlichen Rechts zuge-

lassen. Dies sei bei einer blossen Feststellung nicht der Fall, selbst 

wenn ein unrechtmässiger Zustand in raumplanerischer Hinsicht ge-

geben wäre. Die Eigentumsbeschränkung müsste mit einer Rechts-

folge verknüpft sein, die Auskunft darüber gibt, worin die Beschrän-

kung oder die Pflicht des Grundeigentümers zu einem Tun oder Un-

terlassen besteht.   

 

5.1 Gemäss Art. 962 Abs. 1 ZGB muss das Gemeinwesen oder ein 

anderer Träger einer öffentlichen Aufgabe eine für ein bestimmtes 

Grundstück verfügte Eigentumsbeschränkung des öffentlichen 

Rechts, die dem Eigentümer eine dauerhafte Nutzungs- oder Verfü-

gungsbeschränkung oder grundstücksbezogene Pflicht auferlegt, im 

Grundbuch anmerken lassen. Die konkreten Anmerkungstatbestände 

sind in den Fachgesetzen des Bundes und des Kantons zu präzisie-

ren (vgl. z.B. Art. 44 RPV für Bau- und Nutzungsbeschränkungen 

ausserhalb der Bauzone; Art. 161 des Planungs- und Baugesetzes 

[sGS 731.1]; M. HUSER, Baubeschränkungen und Grundbuch, in: 

BR 2016 S. 197 ff., S. 202). Die anzumerkenden Beschränkungen 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 20/23 

 

und Verpflichtungen haben grundstücksbezogen zu sein; der Person 

des konkreten Eigentümers persönlich anhaftende Anordnungen 

können nicht angemerkt werden. Inhalt der Anmerkung ist sodann 

nicht die Verfügung einer Behörde, sondern die sich durch die Verfü-

gung ergebende konkrete Eigentumsbeschränkung, was bei der 

Wahl des Stichworts im Hauptbuch zu berücksichtigen ist (J. SCHMID, 

in: Geiser/Wolf (Hrsg.), Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 

Art. 457-977 ZGB und Art. 1-61 SchlT ZGB, 6. Aufl., Basel 2019, 

Art. 962 N 4 f.). Der Eintrag im Grundbuch hat jedoch nur orientie-

rende, deklaratorische Bedeutung; die öffentlich-rechtliche Eigen-

tumsbeschränkung besteht auch ohne Anmerkung (Urteil des Bun-

desgerichtes 1C_750/2013 vom 28. April 2014 Erw. 4 f.; SCHMID, 

a.a.O., Art. 946 N 71 f. und Art. 962 N 12). Der konkrete Inhalt der 

Beschränkung muss sich aus der Verfügung selber ergeben und bei 

Zweifeln nach den Grundsätzen des öffentlichen Rechts interpretiert 

werden. Für den Inhalt der Beschränkung ist das Dispositiv verant-

wortlich, zur Klärung desselben darf aber auch auf die Begründung in 

der Verfügung und auf die Korrespondenz mit der Bewilligungsbe-

hörde zurückgegriffen werden (HUSER, a.a.O., S. 203). Insofern 

kommt dem Stichwort bei der Anmerkung nicht dieselbe Bedeutung 

zu wie dem Stichwort bei Eintragung einer Dienstbarkeit (vgl. 

SCHMID, a.a.O., Art. 946 N 16 f.). 

 

5.2 Vorliegend hat das AREG "zur Sicherung des Verbots der bau-

lichen Nutzungserweiterung bzw. der Feststellung des unrechtmässi-

gen Vorbestandes" in Ziff. 3.a des Dispositivs der raumplanungs-

rechtlichen Teilverfügung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-

schränkung den Eintrag "unrechtmässiger Zustand" ins Grundbuch 

angeordnet, dies unter dem Stichwort "Beschränkungen, Auflagen 

und Bedingungen nach RPV". Die Vorinstanz hat die Eintragung der 

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung in Ziff. II ihres Be-

schlusses vom 28. Februar 2018 bestätigt. Der Umstand, dass auf 

Grundstück Nr. 001 ein nicht rechtmässiger Zustand besteht, führt 

nun zwar (ebenfalls) zur Verweigerung der Zustimmung zum konkret 

vorliegenden Bauvorhaben, und er wird auch bei künftigen Bauvor-

haben zu beachten sein. Der unrechtmässige Zustand selbst stellt 

jedoch keine Eigentumsbeschränkung dar. Ein Eintrag ins Grund-

buch unter dem erwähnten Stichwort, welches sich auch im entspre-

chenden kantonalen Stichwortverzeichnis (einsehbar unter: 

www.sg.ch/politik-verwaltung/gemeinden/grundbuch/grundbuchaem-

ter) findet, wäre wohl nicht gänzlich ausgeschlossen (vgl. die Stel-

lungnahme des GBI vom 19. März 2020) und die sich aus dem un-

rechtmässigen Zustand ergebenden Nutzungsbeschränkungen sind 

ohnehin auch ohne Eintrag zu beachten und wirksam. Dennoch ist 

Ziff. 3.a des Dispositivs zu korrigieren. Unter Verweis auf die materi-

elle und (teilweise) formelle Rechtswidrigkeit der Wohneinheit Vers.-

Nr. 008 und den fehlenden Bestandesschutz schlägt das AREG mit 

Stellungnahme vom 14. April 2020 als neue Formulierung "Verbot 

von baulichen Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach 

Art. 24 ff. RPG in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV" vor. Der Formulie-

rung ist zuzustimmen; Ziff. 3.a des Dispositivs der Teilverfügung des 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 21/23 

 

AREG und Ziff. II des vorinstanzlichen Beschlusses sind entspre-

chend abzuändern.  

 

6.  

Der Rekurrent rügt schliesslich Ziffer III des Beschlusses der Vor- 

instanz vom 28. Februar 2018, wonach die mit Baubewilligung vom 

3. Januar 1980 verfügte Auflage – "der Stall mit Wohnung darf nicht 

losgelöst von der übrigen landwirtschaftlichen Liegenschaft veräus-

sert werden" – bestehen bleibe und im Grundbuch als öffentlich-

rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken sei. Er macht gel-

tend, dass Sinn und Zweck dieser Auflage mit der zwischenzeitlich 

erfolgten Abparzellierung des Grundstücks Nr. 001 überholt seien.  

 

Der Argumentation des Rekurrenten ist zu folgen und Ziffer III des 

Beschlusses der Vorinstanz vom 28. Februar 2018 aufzuheben. Wie 

die Nachfrage beim Grundbuchamt Z.___ ergeben hatte, ist die Auf-

lage im Übrigen entgegen der in der Bewilligung vom 3. Januar 1980 

ebenfalls enthaltenen Anordnung bereits bisher offenbar nie zur Ein-

tragung ins Grundbuch angemeldet worden.  

 

7.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Abweisung des rekurrenti-

schen Baugesuchs wie auch die vom AREG verfügte Feststellungs-

verfügung zu bestätigen sind und der Rekurs diesbezüglich abzuwei-

sen ist. Der Rekurs erweist sich hingegen insoweit als begründet, als 

die vom AREG verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung 

umzuformulieren und die von der Vorinstanz zusätzlich verfügte Be-

schränkung aufzuheben sind. Der Rekurs ist folglich im Sinn der Er-

wägungen gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen.  

 

8.  

8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte 

die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abge-

wiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– 

(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeinde-

verwaltung, sGS 821.5). Soweit die vorinstanzlichen Verfügungen 

aufgehoben bzw. angepasst werden, erscheint das teilweise Obsie-

gen des Rekurrenten als untergeordnet. Es erscheint folglich ge-

rechtfertigt, die amtlichen Kosten zu vier Fünfteln dem Rekurrenten 

und zu einem Fünftel der Politischen Gemeinde Z.___ aufzuerlegen. 

Der Rekurrent bezahlt somit eine Entscheidgebühr von Fr. 2'400.–. 

Auf die Erhebung des Anteils der Politischen Gemeinde Z.___ ist zu 

verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). 

 

8.2 Der vom rekurrentischen Rechtsvertreter am 28. März 2018 

geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ist anzurechnen. 

 

9.  

Der Rekurrent stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen 

Kosten.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 22/23 

 

9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschä-

digt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und 

angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche 

Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen 

und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der 

Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss 

Anwendung (Art. 98ter VRP).  

 

9.2 Der Rekurrent obsiegt teilweise mit seinen Anträgen. Da das 

Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierig-

keiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, be-

steht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung 

(Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtli-

che Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit 

Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf 

Fr. 2'750.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; Entsprechend 

der Verteilung der amtlichen Kosten ist der Rekurrent folglich zu 

einem Fünftel bzw. im Umfang von Fr. 550.– (zuzüglich Mehr-

wertsteuer) von der Politischen Gemeinde Z.___ zu entschädigen. 

Entscheid 

1.  

a) Der Rekurs von A.___ wird im Sinn der Erwägungen teilweise 

gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. 

 

b) Ziff. 3.a der Teilverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017 

und Ziff. II des Beschlusses des Gemeinderates Z.___ vom 

28. Februar 2018 werden wie folgt geändert:  

 

"unrechtmässiger Zustand" wird ersetzt durch "Verbot von baulichen 

Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach Art. 24 ff. RPG 

in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV" 

 

c) Ziff. III des Beschlusses des Gemeinderates Z.___ wird 

aufgehoben. 

  

2.  

a) A.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 2'400.–.  

 

b) Der am 28. März 2018 von lic.iur. Mathias Rosskopf, Bauma, 

geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– wird angerechnet. 

 

c) Auf die Erhebung der amtlichen Kosten in der Höhe von 

Fr. 600.– bei der Politischen Gemeinde Z.___ wird verzichtet. 

  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 23/23 

 

 

3.  

Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 

gutgeheissen. Die Politische Gemeinde Z.___ entschädigt A.___ 

ausseramtlich mit Fr. 550.– (zuzüglich Mehrwertsteuer). 

 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BDE 2020 Nr. 85
	Art. 16a Abs. 1, 24, 24a ff., 25 Abs. 2 RPG; Art. 34, 44 RPV; Art. 3, 5 DZV; Art. 13 f. LBV; Art. 20 aGSchG; Art. 962 ZGB. Bei der Beurteilung, ob eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung vorliegt, muss mit Waldbewirtschaftung verbundener Aufwand nicht berücksichtigt werden (2.3.1.2). Die Tätigkeit des Rekurrenten stellt mangels eines wirtschaftlich bedeutsamen Ertrags keine "landwirtschaftliche Bewirtschaftung" im Sinn von Art. 16a RPG dar (Erw. 2.3.2 f.). Auch ist die längerfristige Weiterführung des Betriebs nicht hinreichend nachgewiesen (Erw. 2.5). Art. 34 RPV ist eine Ausführungsbestimmung zu Art. 16a RPG. Auch die Bewirtschaftung naturnaher Flächen gemäss Art. 34 Abs. 1 Bst. b RPV muss deshalb im Rahmen einer "landwirtschaftlichen Bewirtschaftung" im Sinn von Art. 16a RPG stattfinden, um zonenkonform zu sein (Erw. 2.4). Das AREG hat in seiner Teilverfügung zu Recht in einer separaten Dispositivziffer festgestellt, dass auf dem Baugrundstück ein unrechtmässiger Zustand besteht (Erw. 4). Der unrechtmässige Zustand selbst stellt jedoch keine Eigentumsbeschränkung dar; der vom AREG angeordnete Eintrag "unrechtmässiger Zustand" ins Grundbuch wird umformuliert (Erw. 5). // (Dieser Entscheid wurde mit VerwGE B 2020/203 vom 23. November 2021 bestätigt. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtes wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben.)

		2024-05-26T23:40:27+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen