# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7c5931d6-9acc-5add-8d2c-a7a4fab2dba2
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.03.2024 III 2023 119
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-119_2024-03-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 119

Entscheid vom 27. März 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________

gegen

1. Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 
8853 Lachen SZ,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4.1 D.________,

4.2 E.________

4.3 F.________
4.1-4.3 vertreten durch Rechtsanwalt G.________

5. H.________,
vertreten durch Rechtsanwalt I.________

6.1 J.________

6.2 K.________, c/o L.________, Präsidentin, ,

2

6.3 M.________,

6.4 N.________,
6.1-6.4 vertreten durch Rechtsanwältin L.________,

7.   O.________,
vertreten durch Rechtsanwalt P.________,

Beschwerdegegner,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die A.________ AG (nachstehend Bauherrschaft) ist Eigentümerin des 
Grundstückes KTN 001.________ (871 m2), mit den Gebäuden Q.________ und 
R.________ in Lachen. Das Grundstück liegt in der Kernzone 1. (…) nordwestlich 
des Grundstückes befindet sich die katholische Pfarrkirche "Heilig-Kreuz" 
(KTN 006.________). Der Baubereich liegt im Perimeter des Inventars der schüt-
zenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS), das Lachen als Ortsbild von nationaler 
Bedeutung einstuft. Das Gebiet 1 mit dem Baubereich ("kompakter Ortskern mit 
Hauptgassen und zwei Plätzen") wird mit dem Erhaltungsziel A mit besonderen 
räumlichen und architektonischen Qualitäten bewertet. 

Am 20. Dezember 2019 reichte die Bauherrschaft beim Gemeinderat Lachen das 
Baugesuch für den Abbruch der bestehenden Wohn- und Geschäftshäuser und 
den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage ein. Das Bauvor-
haben gliedert sich in die Baukörper (Volumina) Q.________ sowie R.________. 
Es umfasst ein Untergeschoss (UG), ein Erdgeschoss (EG), drei Obergeschosse 
(OG) sowie ein Dachgeschoss (DG). In einem halbgeschossig ins Terrain gebet-
teten Parkgeschoss sind 20 Autoeinstellplätze und ein Veloraum geplant; in dieses 
Parkgeschoss wird vom Q.________weg her im Ostteil der Neubaute eingefah-
ren. Im Hochparterre (EG) liegt das Eingangsgeschoss mit Lobby und Vertikaler-
schliessungen, Technikraum sowie Abstell- und Kellerräumen. Ein Gewerbebe-
trieb im EG ist zum Q.________platz ausgerichtet. Die Zugänge zu beiden Volu-
mina erfolgen von Süden her ab der R.________strasse; die Innenerschliessun-
gen (Zugänge zu den Wohnungen der oberen Geschosse) der beiden Volumina 
erfolgen je über ein Treppenhaus sowie einen Lift. Im 1. und 2. OG befinden sich 
je vier 3 ½-Zimmerwohnungen (in einem ersten Projekt drei 3 ½-Zimmerwohnun-
gen sowie eine 4 ½-Zimmerwohnung), das 3. OG weist drei 3½-Zimmerwohnun-
gen (in einem ersten Projekt zwei 3 ½-Zimmerwohnungen und eine 4 ½-Zimmer-
wohnung) und Q.________platzseitig unter Einbezug des DG eine 3 ½-Zimmer 
Maisonette aus; im DG befinden sich im Bereich R.________strasse eine 3 ½-
Zimmerwohnung sowie eine 4 ½-Zimmer-Wohnatelier (in einem ersten Projekt 
zwei 3 ½-Zimmerwohnungen sowie ein 2 ½-Zimmer-Wohn-atelier) (vgl. Pläne 
[Eingaben 3. Projektänderung] Nrn. 2020-02 Untergeschoss, Erdgeschoss, 1.+2. 
Obergeschoss, 2020-03 3. Obergeschoss, Dachgeschoss, Dach, beide 1:100 vom 
8.2.21, in: RR-act. II/02/Dossier 4; vgl. Baubeschrieb vom 24.7.2020 S. 2, in: RR-
act. II/02/Dossier 6; zum ersten Projekt vgl. Baubeschrieb vom 18.12.2019, in: RR-
act. II/02/Dossier 7). 

Gegen das im Amtsblatt (…) publizierte Baugesuch erhoben am 15. Januar 2020 
die E.________ (Eigentümerin von KTN 006.________), die F.________ und die 

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D.________ (Eigentümerin bzw. Mieterin des östlich ans Baugrundstück angren-
zenden Grundstückes KTN 002.________) sowie H.________ (Stockwerk- und 
Grundeigentümer der nördlich folgenden Grundstücke KTN 003.________ und 
KTN 004.________), und je am 16. Januar 2020 der J.________, der K.________, 
M.________ und N.________ sowie O.________ (Eigentümer von 
KTN 005.________, östlich der R.________strasse und vis-à-vis des Baugrunds-
tückes) (nachstehend: die Einsprecher) öffentlich-rechtliche Einsprachen. Auf 
Empfehlung der kommunalen Hochbaukommission vom 21. Januar 2020 reichte 
die Bauherrschaft am 4. August 2020 eine Projektänderung ein. Die Einsprecher 
hielten dennoch an ihren Einsprachen fest. Da die kommunale Hochbaukommis-
sion nach wie vor keine Baubewilligung in Aussicht stellten konnte, reichte die Bau-
herrschaft am 2. November 2020 eine zweite Projektänderung ein. Die kommunale 
Hochbaukommission hielt auch diese Projektänderung für nicht bewilligungsfähig. 
Die Bauherrschaft reichte am 9. Februar 2021 eine dritte Projektänderung ein. Ob-
wohl die kommunale Baukommission mit Mitteilung vom 2. März 2021 weiterhin 
die Bewilligungsfähigkeit verneinte, beantragte die Bauherrschaft einen baurecht-
lichen Entscheid. 

B. Mit Gesamtentscheid vom 8. Juli 2021 (im Baugesuch-Nr. B2020-0021) er-
teilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung 
"im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der 
zuständigen Stellen gemäss Kap. II. Ziffern 1. ff." (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen 
wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-ZIff. 2). 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 291 vom 19. Oktober 2021 verweigerte der Gemeinderat 
die Bewilligungen für den Abbruch der bestehenden Gebäude sowie für den Neu-
bau des Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage. 

Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hiess die von der Bauherrschaft am 
19. November 2021 gegen diesen GRB Nr. 291 vom 19. Oktober 2021 erhobene 
Verwaltungsbeschwerde mit Beschluss (RRB) Nr. 472/2022 vom 8. Juni 2022 gut, 
hob den GRB auf und wies die Sache zur erneuten Prüfung des Baugesuchs und 
zu neuem Entscheid an den Gemeinderat zurück. 

C. Mit GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 verweigerte der Gemeinderat die 
Bewilligungen für den Abbruch der bestehenden Gebäude sowie für den Neubau 
des Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage erneut. 

D. Gegen diesen GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 erhob die Bauherr-
schaft mit Eingabe vom 22. Dezember 2022 Beschwerde beim Regierungsrat mit 
den folgenden Anträgen:

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1. Der Beschluss-Nr. 308 des Gemeinderats Lachen vom 28. November 2022 
betreffend das Baugesuch-Nr. 2019-0070 (Abbruch Wohnhaus R.________ 
und Wohn- und Geschäftshaus Q.________ sowie Neubau Wohn- und 
Geschäftshaus mit Tiefgarage, R.________ und Q.________, GB 
001.________, Lachen) sei aufzuheben;

2. die Sache sei an den Gemeinderat Lachen zurückzuweisen zur Erteilung der 
Baubewilligung für das Baugesuch Nr. 2019-0070 (Abbruch Wohnhaus 
R.________ und Wohn- und Geschäftshaus Q.________ sowie Neubau Wohn- 
und Geschäftshaus mit Tiefgarage, R.________ und Q.________, GB 
001.________, Lachen);

3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zugunsten der Beschwerdeführerin.

Zudem beantragte die Bauherrschaft, der Gemeinderat sei anzuweisen, den in Ziff. 
4.3.6 des angefochtenen GRB erwähnten Prüfbericht "Baugesuchskontrolle Kana-
lisation (Baubewilligung)" der Gemeindeverwaltung Lachen, Abteilung Bau und 
Umwelt, zu edieren.

E. Mit RRB Nr. 474/2023 vom 27. Juni 2023 wies der Regierungsrat die Be-
schwerde ab (Disp.-Ziff. 1), auferlegte die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- der 
Bauherrschaft (Disp.-Ziff. 2) und verpflichtete diese, der beanwalteten Gemeinde 
sowie den gemeinsam beanwalteten D.________, E.________ und F.________ 
Parteientschädigungen von Fr. 1'000.-- bzw. Fr. 800.-- zu bezahlen (Disp.-Ziff. 3). 

F. Gegen diesen RRB Nr. 474/2023 (Versand am 4.7.2023) erhebt die Bauherr-
schaft mit Eingabe vom 21. Juli 2023 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden An-
trägen:

1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Sache sei an den 
Gemeinderat Lachen zurückzuweisen zur Bewilligung des Baugesuchs-
Nr. 2019-0070 (Abbruch Wohnhaus R.________ und Wohn- und Ge-
schäftshaus Q.________ sowie Neubau Wohn- und Geschäftshaus mit 
Tiefgarage, R.________ und Q.________, GB 001.________, Lachen);

2. eventualiter sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Sache sei an 
den Regierungsrat des Kantons Schwyz zurückzuweisen zum Entscheid im 
Sinne der Erwägungen;

3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt, zu 7.7 % zugunsten der 
Beschwerdeführerin.

G. Das ARE teilt mit Schreiben vom 9. August 2023 seinen Verzicht auf eine 
Vernehmlassung und Antragsstellung mit. Die Beschwerdegegner unter Ziff. 6 be-
antragen mit Vernehmlassung vom 6. Oktober 2023, die Beschwerde sei unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Den gleichen Antrag stellen die 
Beschwerdegegner unter Ziff. 4 mit Eingabe vom 26. Oktober 2023. Der Gemein-
derat beantragt mit Vernehmlassung vom 26. Oktober 2023 die Abweisung der 

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Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Die Beschwerdegegner Ziff. 5 und Ziff. 7 
liessen sich nicht vernehmen.

H. Mit Replik vom 11. Dezember 2023 hält die Beschwerdeführerin an den mit 
der Beschwerde gestellten Anträgen fest. Hierzu äussern sich die Beschwerde-
gegner unter Ziff. 6 mit Duplik vom 11. Januar 2024. Die Beschwerdegegner unter 
Ziff. 4 verzichten mit Schreiben vom 19. Januar 2024 auf die Einreichung einer 
Duplik. Der Gemeinderat hält duplizierend am 26. Januar 2024 an seinen mit der 
Vernehmlassung gestellten Anträgen fest. 

I. Die Beschwerdeführerin erklärt mit Schreiben vom 9. Februar 2024 ihren 
Verzicht zu Bemerkungen zu den Dupliken. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 § 27 Abs. 1 lit. a bis g des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 
234.110) vom 6. Juni 1974 definiert die von Amtes wegen zu prüfenden Entschei-
dungsvoraussetzungen. Vorliegend spricht nichts gegen ein Eintreten auf die Be-
schwerde. 

1.2 Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, der Gesamtentscheid des ARE 
vom 8. Juli 2021 sei in Rechtskraft erwachsen (Replik S. 13 f. Ziff. 16). 

Dem kann nicht gefolgt werden. Wird ein Baugesuch als eine Einheit betrachtet, 
welches im Bewilligungsverfahren nur gesamthaft beurteilt werden kann, muss an-
gesichts der vorbehaltlosen Aufhebung einer Baubewilligung auch der Gesamtent-
scheid als aufgehoben gelten (vgl. VGE III 2021 210 vom 23.5.2022 E. 2.4.2 mit 
Hinweis auf Baumann, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kan-
tons Aargau, Bern 2013, § 59 N 34). Damit wird verfahrensrechtlich der Koordina-
tionspflicht (Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung [Raumplanungs-
gesetz; RPG; SR 700] vom 22.6.1979, insbesondere Abs. 2 lit. d) Rechnung ge-
tragen (vgl. auch Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 
5. Aufl., Band 1, Bern 2020, Art. 2a N. 1). Diese Konzeption einer Einheitlichkeit 
des Baugesuchs bzw. der Baubewilligung ergibt sich auch aus dem kantonalen 
Baubewilligungsverfahren gemäss dem PBG. Bedarf das Bauvorhaben der Bewil-
ligung oder Zustimmung von Instanzen des Bundes, Kantons oder Bezirks, leitet 
die Gemeinde das vollständige Baugesuch ans ARE weiter. Dieses (bzw. die ihm 
unterstellte Baugesuchszentrale) sorgt für die beförderliche und koordinierte Zu-
stellung und Behandlung des Baugesuches durch alle zuständigen Instanzen des 
Bundes, des Kantons sowie des Bezirks und stellt die kantonale Baubewilligung 

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zusammen mit den weiteren Gemeinden zur Eröffnung - dies regelmässig als in-
tegrierender Bestandteil der Verfügung bzw. des Beschlusses des Gemeinderates 
- an die Parteien zu (vgl. § 77 Abs. 3 PBG; § 3 der Planungs- und Bauverordnung 
[PBV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997). 

2.1.1 Der Gemeinderat begründete seine Bewilligungsverweigerung mit dem GRB 
Nr. 291 vom 19. Oktober 2021 zum einen damit, dass das DG infolge Überschrei-
tens der zulässigen Innengrundfläche als Vollgeschoss gelte, womit die in der 
Kernzone zulässige Baugeschosszahl (BGZ), d.h. die zulässigen drei Vollge-
schosse, mit deren vier überschritten würden. Dabei berücksichtigte er "praxis-
gemäss auch die zum Luftraum, zum Treppenhaus, zum Lift und zum Zimmer 
gehörenden Innengrundflächen", soweit bei diesen Flächen die Innenraumhöhe 
bis zur Dachschräge mindestens 2 m betrug (E. 4.3). Zum andern wurden die Vor-
aussetzungen (Dienstbarkeitsvertrag) für die Erweiterung der geschlossenen Bau-
weise (bzw. Grenzbau) gegenüber KTN 003.________ über den bestehenden 
Umfang hinaus als nicht erfüllt erachtet; der geschlossenen Bauweise stünden 
auch die dort vorgesehenen Fenster und Balkone entgegen (E. 4.4). 

2.1.2 Der Regierungsrat des Kantons Schwyz äusserte sich mit dem RRB 
Nr. 472/2022 vom 8. Juni 2022 in Gutheissung der Verwaltungsbeschwerde kri-
tisch zur gemeinderätlichen Ermittlung der BGZ. Wenn sich der Gemeinderat auf 
eine - fragwürdige - kommunale Praxis beziehe, sei diese grundsätzlich auch zu 
belegen. Dies sei dem Gemeinderat nicht gelungen. Auch in der Vernehmlassung 
vom 14. Januar 2022 habe sich der Gemeinderat hierzu nicht geäussert. Damit 
habe er nicht seine Begründungspflicht, sondern auch den Anspruch der Be-
schwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzt. Für die Beschwerdeführerin sei 
nämlich nach wie vor nicht klar, wie der Begriff der Innengrundfläche genau zu 
verstehen sei und weshalb ihr Bauprojekt nicht bewilligungsfähig sein soll. Als Zwi-
schenfazit sei festzuhalten, dass der Gemeinderat seiner Begründungspflicht nicht 
hinreichend nachgekommen sei. Die angebliche kommunale Praxis sei weder 
nachvollziehbar noch belegt (E. 2.5.1 ff. und E. 2.6). Zudem bejahte der Regie-
rungsrat die Zulässigkeit des Grenzbaus, weil es die in der K1 geltende geschlos-
sene Bauweise erlaube, jederzeit und ohne ein dienstbarkeitsvertragliches Näher- 
bzw. Grenzbaurecht auch einseitig einen Grenzbau zu erstellen (E. 3.4 f.). Des 
Weiteren wies der Regierungsrat darauf hin, dass der Gemeinderat Rügen betref-
fend den Grundwasserschutz resp. die Durchflusskapazität des Grundwassers, 
die Grenzabstände sowie die Einordnung bzw. den Denkmalschutz infolge der an-
derweitig begründeten Verweigerung der Baubewilligung noch nicht geprüft habe 
(E. 4.1). 

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2.1.3 Mit GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 verweigerte der Gemeinderat die 
Bewilligung für den Abbruch der bestehenden Gebäude sowie den Neubau des 
Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage erneut. Er kam bei der Überprüfung 
der BGZ des DG unter Festhalten an seiner geltend gemachten Praxis zum unver-
änderten Ergebnis einer Anrechnung des DG als Vollgeschoss. Des Weiteren 
stellte er fest, dass das Bauvorhaben aufgrund seiner überhöhten Geschossigkeit 
einen schweren Eingriff in das ISOS-A-Gebiet darstelle. Eine Ausnahmesituation 
liege nicht vor (E. 4.1.4). 

Der Gemeinderat verneinte auch nach wie vor die Bewilligungsfähigkeit der ge-
schlossenen Bauweise, soweit diese gegenüber KTN 003.________ über den be-
stehenden Umfang hinausgehen sollte (E. 4.2.1 ff.). 

Betreffend die noch nicht geprüften Rügen 

- bejahte der Gemeinderat die funktionelle Zonenkonformität (E. 4.3.2), 
- erachtete er die Erschliessung als rechtsgenüglich (E. 4.3.3), 
- erhob er bei insgesamt (gerundet) 29 erforderlichen Parkplätzen (PP; 14 Woh-

nungen zu je 1.5 PP = 21 zzgl. 15 % entsprechend 3.15 PP für Besucher sowie 
4.52 PP für Gewerbe) und 18 anrechenbaren ausgewiesenen PP für 11 PP 
eine Abgeltung von insgesamt Fr. 110'000.-- (E. 4.3.4), 

- erteilte er die Einfahrtsbewilligung in den Q.________weg bzw. in die 
R.________strasse (E. 4.3.4), 

- verwies er für die Kanalisation auf einen Prüfbericht Baugesuchskontrolle Ka-
nalisation vom 4. September 2020 (E. 4.3.6) und für den Gewässerschutz/ 
Grundwasserschutz auf das Merkblatt "Entwässerung von Baustellen" 
(E. 4.3.9), 

- beurteilte er das Bauvorhaben gestützt auf ein Schreiben der Procap vom 
10. Februar 2020 als behindertengerecht (E. 4.3.7)

- und erhob er für die fehlende Grün- und Erholungsfläche von 104.40 m2 eine 
Abgeltungssumme von Fr. 20'880.-- (E. 4.3.8). 

Der sowohl für das Gewerbe wie für die Wohneinheiten fehlende Entsorgungsplatz 
(Containerplatz) könne mit einer Auflage geheilt werden, indem die Bauherrschaft 
der Bewilligungsbehörde vor Baubeginn, bzw. als Erfüllung einer technischen Be-
willigung einen Plan einreiche, auf dem der Containerplatz ausgewiesen werde 
(E. 4.3.5). 

Im Rahmen der Neuprojektierung werde die Bauherrschaft die gemäss Urteil BGer 
1C_460/2020 vom 30. März 2021 erforderliche Interessenabwägung nachzuholen 
haben, damit für die Reduktion der Durchflusskapazität des Grundwassers durch 
das Bauvorhaben eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erteilt 
werden könne (E. 5.7). 

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2.1.4 Mit dem vorliegend angefochtenen RRB Nr. 474/2023 vom 27. Juni 2023 er-
wog der Regierungsrat, der Gemeinderat habe den RRB Nr. 472 vom 8. Juni 2022 
nicht angefochten; dieser sei in Rechtskraft erwachsen. Der Gemeinderat sei da-
her an die Rechtsauffassung des Regierungsrates gebunden und könne seine an-
gebliche Praxis zur BGZ nicht mehr ins Spiel bringen (E. 2.3). Mit seiner Bemes-
sungsweise habe der Gemeinderat seinen Ermessensspielraum verlassen 
(E. 2.4). Der Gemeinderat lege jedoch stimmig dar, dass die BGZ auch ohne 
Berücksichtigung der Lufträume überschritten werde, da der Treppenaufgang vom 
OG zum DG auch bei der Innenfläche des DG, jedenfalls zur Hälfte, anzurechnen 
sei (E. 2.5 f.). Dieser Mangel lasse sich nicht einfach durch eine Nebenbestim-
mung heilen (E. 2.6). Betreffend die geschlossene Bauweise habe sich der Ge-
meinderat nicht zur Frage geäussert, ob die nordseitigen Fenster und einspringen-
den Balkone der Herbeiführung einer geschlossenen Bauweise entgegenstünden 
(E. 4.1 und E. 4.3). Der Regierungsrat habe klar festgehalten, dass die nachbarli-
che Zustimmung zum Grenzbau in der Kernzone 1, wo die geschlossene Bau-
weise die Regel darstelle, nicht erforderlich sei. Es sei nicht nachvollziehbar, wes-
halb der Gemeinderat von dieser Rechtsprechung abweiche (E. 4.2). Unklar sei 
für den Regierungsrat auch nach wie vor, wie der Gemeinderat die geschlossene 
Bauweise in den "Hinterhöfen" und konkret auf KTN 003.________ anwende. Er 
könne die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts der Beschwerdeführerin in dieser 
Hinsicht nicht näher beurteilen (E. 4.3). Was die Verminderung der Durchflusska-
pazität des Grundwassers anbelange, gehe eine eigentliche Interessenabwägung 
aus dem Gesamtentscheid des ARE vom 8. Juli 2021 nicht hervor. Das Amt für 
Umweltschutz (AfU) habe lediglich festgehalten, dass gemäss Zusatzbericht der 
B.________ vom 17. Juni 2021 eine Projektoptimierung aus statischen und geo-
technischen Gründen nicht möglich sei. Die Beschwerdeführerin müsse zwar die 
für die Beurteilung notwendigen Gesuchsunterlagen einreichen. Die Interessenab-
wägung müsse jedoch die Behörde (d.h. das AfU) vornehmen. Das AfU stelle le-
diglich auf einen Bericht der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin ab, was nicht 
genüge bzw. nicht im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sei.

2.2 Die Beschwerdeführerin erachtet den angefochtenen RRB in mehrfacher 
Hinsicht als nicht haltbar: Das Dachgeschoss sei kein Vollgeschoss. Der Regie-
rungsrat habe zuungunsten der Beschwerdeführerin verschiedene Elemente nicht 
(richtig) berücksichtigt (Beschwerde S. 5 ff. Ziff. 7 ff.). Die Statuierung einer Ne-
benbestimmung zur Heilung des angeblichen Mangels sei nicht erforderlich (S. 8 f. 
Ziff. 11). Selbst wenn von einem Mangel auszugehen wäre, wäre die Verneinung 
der Möglichkeit einer auflageweisen Heilung des Mangels angesichts der Gering-
fügigkeit der Abweichung offensichtlich unverhältnismässig (S. 10 f. Ziff. 15 f.). Für 
die auflageweise Heilung des Mangels spreche nicht zuletzt der Umstand, dass im 

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März 2023 die Unterlagen zur Revision der Nutzungsplanung öffentlich aufgelegen 
hätten. In der Kernzone K1 soll neu nicht mehr die BGZ 4, sondern die BGZ 3 
gelten. Mit Verweis auf die negative Vorwirkung dieser Revision würde das Bau-
projekt mit einer BGZ 4 wohl nicht mehr bewilligt (S. 13 oben). 

Bei der begrüssenswerten Behandlung der weiteren Rügen habe sich der Regie-
rungsrat bedauerlicherweise nicht zum Containerplatz, zur Kanalisation und zu 
den Grün- und Erholungsflächen geäussert. Im Falle der Gutheissung der vorlie-
genden Beschwerde führe die Nichtbehandlung dieser Rügen durch den Regie-
rungsrat zu prozessualen Leerläufen, da der Gemeinderat an den bereits geäus-
serten Anforderungen auch in einem neuen Beschluss festhalten werde, wogegen 
die Beschwerdeführerin erneut an den Regierungsrat gelangen müsste. Sie er-
hoffe sich eine erstmalige Beurteilung dieser Rügen durch das Verwaltungsgericht 
oder eventualiter eine Rückweisung an den Regierungsrat zu Behandlung aller von 
der Beschwerdeführerin aufgeworfenen Punkte (Beschwerde S. 13 f. Ziff. 18).

2.3 Die beantragte Beurteilung nicht behandelter Rügen direkt durch das Ver-
waltungsgericht kann unabhängig von der verwaltungsgerichtlichen Beurteilung 
der von den Vorinstanzen behandelten (und nach wie vor strittigen) Rügen nicht in 
Frage kommen. 

2.3.1 Die S.________ AG hat mit hydrogeologischer Beurteilung z.H. der Bauherr-
schaft vom 11. November 2019 (in: RR-act. II/02/nicht nummeriertes Dossier) die 
Reduktion des Grundwasser-Durchflusses gestützt auf das Merkblatt der Zentral-
schweizer Kantone vom Februar 2001 nach Massgabe des Falles 2a (Wirkung von 
Pfählen) ermittelt. Für drei Querschnitte hat er Reduktionen um 4.2%, 17.5% und 
14.0% berechnet (S. 3 Ziff. 6 Tabelle 1). Mit einer in der Baugrubensohle resp. 
unter der Bodenplatte einzubringenden gut durchlässigen Kiesschicht mit einer 
Mächtigkeit von mindestens 20 cm könne die Grundwasser-Durchflusskapazität 
bereits im schlechtesten Fall überkompensiert werden (S. 4). Das AfU folgte dieser 
Beurteilung (Gesamtentscheid des ARE, S. 6 f. Ziff. 2.a). 

2.3.2 Die Einsprecher machten eine fehlende Ausnahmebewilligungsfähigkeit der 
Verminderung des Grundwasserdurchflusses geltend (Beschwerdeführer Ziff. 7 
mit Einsprache vom 16.2.2020, S. 4 f. Rz. 9 ff.; Beschwerdeführer unter Ziff. 6 mit 
Einsprache vom 16.2.2020 S. 5 zweite Ziff. 2 [je RR-act. III/01/B12]). 

2.3.3 Der Gesamtentscheid (bzw. das AfU) verweist weiter auf einen "Zusatz-
bericht der K & P________" vom 17. Juni 2021, wonach eine Projektoptimierung 
(weniger Pfähle) aus statischen und geotechnischen Gründen nicht möglich sei, 
womit die Ausnahmebewilligung erteilt werden könne (Gesamtentscheid S. 7). Bei 

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diesem Zusatzbericht handelt es sich offensichtlich um die schriftliche Wahrung 
des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin vom 17. Juni 2021 (RR-act. 
III/01/B11) zur ihr vom ARE mit Schreiben vom 28. Mai 2021 (dieses soweit er-
sichtlich nicht bei den ARE-Akten) in Aussicht gestellten Verweigerung der Baube-
willigung aus kantonaler Sicht. Die Beschwerdeführerin führte aus, die empfohlene 
Anhebung des UG bzw. des Gebäudes sei eine ungeeignete Massnahme zur ge-
wässerschutzrechtlichen Optimierung des Ersatzbauvorhabens, da mit den von 
S.________ AG vorgeschlagenen Massnahmen kein nennenswerter Einfluss auf 
den Grundwasserleiter bestehe. Die Anzahl Verdrängungs-Pfähle werde im Hin-
blick auf die Ausführungsphase basierend auf einer detaillierten und optimierten 
Berechnung minimiert. An einer minimierten Anzahl Pfähle sei die Bauherrschaft 
schon aus Kostengründen interessiert. Eine Flachfundation als weitere theoreti-
sche Optimierungsphase könne nicht umgesetzt werden, weil das Baugrundstück 
über sehr schlechte Bodenschichten verfüge; eine entsprechende Umsetzung 
hätte Setzungen, Deformationen und Risse zur Folge (S. 5 Ziff. 6). Bei dieser Ar-
gumentation übernahm die Beschwerdeführerin die Einschätzung des zuständigen 
Bauingenieurs gemäss dessen E-Mail vom 9. Juni 2021. 

2.3.4 Nachdem der Gemeinderat die Baubewilligung mit GRB Nr. 291 vom 19. Ok-
tober 2021 nicht erteilte, bestand für die vorliegenden Beschwerdegegner (Ein-
sprecher) kein Anlass bzw. keine Beschwer, diesen Entscheid (unter Einschluss 
des Gesamtentscheides des ARE) anzufechten, unter anderem mit der Rüge der 
Unzulässigkeit einer gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung. Das glei-
che gilt hinsichtlich der mit GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 erneut verwei-
gerten Baubewilligung. Den Beschwerdegegnern kann daher nicht entgegenge-
halten werden, sie hätten den Gesamtentscheid des ARE (bzw. die jeweiligen 
GRB) anfechten müssen. Nicht nachvollziehbar ist die Argumentation, der Ge-
meinderat hätte den Gesamtentscheid hinsichtlich der gewässerschutzrechtlichen 
Ausnahmebewilligung anfechten müssen (bzw. können) (vgl. Replik S. 13 f. 
Ziff. 16; vorstehend E. 1.2). 

2.3.5 Mit dem von den Parteien zitierten Urteil 1C_460/2020 vom 30. März 2021 
(i.Sa. S. vs. GR Lachen) erwog das Bundesgericht zur erforderlichen Interessen-
abwägung unter anderem, aus gewässerschutzrechtlicher Sicht falle namentlich 
ins Gewicht, wie gross die Verminderung der Durchflusskapazität innerhalb der 
zulässigen Bandbreite von 10 Prozent tatsächlich ausfalle und ob ein unterirdi-
sches Gewässer selbst oder bloss ein zu seinem Schutz notwendiges Randgebiet 
betroffen ist. Aufseiten der Gesuchstellenden verdiene Berücksichtigung, inwie-
weit die Verweigerung einer Bewilligung eine sinnvolle, den übrigen (insbesondere 
raumplanerischen und umweltrechtlichen) Vorgaben entsprechende Nutzung ihres 

12

Grundeigentums erschweren würde (E. 4.2.3). Im konkreten Fall habe die Vor-
instanz namentlich darauf verzichtet, die Situierung des Bauprojekts im konkreten 
Gewässerschutzbereich und das Ausmass der Durchflussverminderung mit den 
bautechnischen Erfordernissen an eine sinnvolle, mit den übrigen Vorgaben des 
Raumplanungs- und Umweltrechts übereinstimmende Grundstücknutzung ins 
Verhältnis zu setzen (E. 4.2.5). 

Dass es vorliegend an einer solchen eigenständigen Interessenabwägung der zu-
ständigen Fachbehörde fehlt, ist offensichtlich. Die Übernahme der ungeprüften 
Stellungnahme der Bauherrschaft, eine Projektoptimierung sei aus statischen und 
geotechnischen Gründen nicht möglich, was eine blosse Parteidarstellung/ 
-behauptung darstellt, kann eine Interessenabwägung im Sinne der bundesge-
richtlichen Vorgabe nicht ersetzen.

Diese Aufgabe (Interessenabwägung) obliegt typischerweise der Fachbehörde 
und kann nicht vom Verwaltungsgericht und in Übergehung der Fachbehörde wie 
der Vorinstanz erstinstanzlich geprüft werden. 

2.4.1 Der Gemeinderat hat im GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 zwar kritisiert 
(E. 4.3.5), das Bauvorhaben sehe keinen Entsorgungsplatz (Containerplatz) vor. 
Dieser Mangel könne im Sinne einer Auflage geheilt werden, indem die Bauherr-
schaft vor Baubeginn als Erfüllung einer technischen Bewilligung einen Container-
platz planerisch auszuweisen habe. 

Mit der Vernehmlassung vom 26. Oktober 2023 (S. 8 Ziff. 5) stellt der Gemeinderat 
unter Verweis auf seine Vernehmlassung im Verwaltungsbeschwerdeverfahren 
vom 10. Februar 2023 (S. 5 Ziff. 4) richtig, dass eine entsprechende Auflage ob-
solet sei, weil sich das Grundstück der Beschwerdeführerin innerhalb des Einzugs-
gebiets des bereits bestehenden öffentlichen Unterflurcontainers (UFC) beim Alten 
Schulhausplatz 1 befinde. 

2.4.2 Laut dem Prüfbericht "Baugesuchskontrolle Kanalisation" des kommunalen 
Bauamtes ("Bau und Umwelt") vom 4. September 2020 (RR-act. II/02/3) wird die 
Bereinigung des Liegenschaftsentwässerungsprojekts sowie die Einreichung 
eines detaillierten Oberflächengestaltungsplans für den Erhalt der Baufreigabe 
vorausgesetzt (S. 2 Ziff. 1; vgl. GRB Nr. 308 vom 28.11.2022 E. 4.3.6; Vernehm-
lassung des Gemeinderates S. 9 erstes Lemma). 

2.4.3 Soweit die Beschwerdeführerin eine verwaltungsgerichtliche Prüfung der 
Frage des Entsorgungsplatzes und der Kanalisation beantragt, zielt ihre Be-
schwerde folglich ins Leere. Diese Fragestellungen können insofern nicht (mehr) 

13

als strittig erachtet werden. Sofern die Beschwerdeführerin die Vorgaben betref-
fend die Kanalisation als bereits erfüllt erachtet (vgl. Replik vom 22.3.2023 im Ver-
waltungsbeschwerdeverfahren S. 3 ff. Ziff. 3 ff.), wird sie die entsprechenden Un-
terlagen grundsätzlich wieder (unverändert, aber ohne Anspruch auf Genehmi-
gung) mit Blick auf eine allfällige Baufreigabe einreichen können, dies unter Wah-
rung des rechtlichen Gehörs Dritter, die sich am Verfahren bereits beteiligt haben 
(vgl. VGE III 2013 193+194 vom 22.5.2014 E. 4.3 ff.; VGE III 2017 105 vom 
24.10.2017 E. 10.3; VGE III 2018 95 vom 12.2.2019 E. 5.2.2). 

Allerdings ist festzuhalten, dass die von der Beschwerdeführerin im Verwaltungs-
beschwerdeverfahren vorgebrachten Einwände betreffend den Anschluss an die 
Ortskanalisation dem Gemeinderat im Zeitpunkt des Erlasses seines GRB Nr. 308 
vom 28. November 2022 noch nicht vorlagen. Der Gemeinderat gab im Wesentli-
chen nur die Ausführungen des erwähnten Prüfberichts wieder. Dieser Prüfbericht 
hingegen war der Beschwerdeführerin zuvor und auch im Zeitpunkt ihrer Verwal-
tungsbeschwerde vom 22. Dezember 2022 (vgl. S. 12 Ziff. 15) offensichtlich noch 
nicht bekannt. Es drängt sich daher auf, dass die Baubewilligungsbehörde die Prü-
fung der Einwände der Beschwerdeführerin gegebenenfalls im Rahmen der Neu-
auflage eines allenfalls modifizierten Bauprojekts im Baubewilligungsverfahren 
vornimmt und nicht auf die Baufreigabe verschiebt. Von einer Lösungsmöglichkeit 
der Kanalisation im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens spricht denn auch die 
Gemeinde in ihrer Vernehmlassung im Verwaltungsbeschwerdeverfahren vom 
10. Februar 2023 (S. 6 Ziff. 5). 

2.5.1 Zu den Grün- und Erholungsflächen äusserte sich der Gemeinderat im GRB 
Nr. 308 vom 28.11.2022 (E. 4.3.8) und erhob die baureglementarisch vorgesehene 
Abgeltung (Art. 39 Abs. 3 des kommunalen Planungs- und Baureglements [PBR] 
vom 29.9.1995 i.V.m. Art. 43 Abs. 3 PBR i.V.m. Ziff. 3.b der kommunalen Ab-
gaben- und Gebührenordnung [Erlass Nr. 3.11] vom 15.3.2013) für die fehlenden 
Flächen. 

2.5.2 Das am 2. November 2020 eingereichte überarbeitete Baugesuch enthält 
gemäss Formular Z01 (S. 4) auch einen "Umgebungsplan mit Abstandslinien (ver-
masst)". Ein solcher Plan befindet sich jedoch nicht bei den Akten (die Kolumne 
betreffend die Kontrolle der eingereichten Unterlagen ist nicht ausgefüllt). Das glei-
che gilt für das überarbeitete Baugesuch vom 24. Juli 2020. Ebenso sollte das in-
itiale Baugesuch vom 18. Dezember 2019 einen Umgebungsplan enthalten, wobei 
ein solcher nicht eingereicht wurde (vgl. den fehlenden Kontrolleintrag unter dieser 
Rubrik).

14

Es ist daher dem Gemeinderat beizupflichten (Vernehmlassung vom 10.2.2023 im 
Verwaltungsbeschwerdeverfahren S. 6 Ziff. 6), dass die Beschwerdeführerin den 
entsprechenden Plan Nr. 2021-11 "Grün- und Erholungsflächen" vom 8.2.2021) 
erst mit der Verwaltungsbeschwerde vom 27. Dezember 2022 eingereicht hat (wo-
mit sich die Frage stellt, weshalb dieser Plan nicht bereits mit dem überarbeiteten 
Baugesuch am 9.2.2021 mit anderen vom 8.2.2021 datierenden Planunterlagen 
eingereicht wurde). Der Gemeinderat vertritt gleichzeitig die Ansicht, es sei nicht 
ersichtlich, wo auf dem Baugrundstück eine gemäss Art. 39 Abs. 2 PBR besonnte 
Erholungsfläche abseits von Verkehrsanlagen im Umfang von 104.50 m2 erstellt 
werden könne (vgl. auch Vernehmlassung des Gemeinderates vom 26.10.2023 
S. 9 zweites Lemma). 

2.5.3 Es liegt nicht am Verwaltungsgericht, erstinstanzlich mit der gebotenen Tiefe 
die baureglementarische Begrifflichkeit ("besonnte Erholungsflächen", "abseits 
von Verkehrsanlagen" wie auch die "Zumutbarkeit" der Bereitstellung von Erho-
lungsflächen), dies insbesondere mit Blick auf die Situierung des Baugrundstücks 
in der Kernzone 1, zu hinterfragen. Auch hierauf wird vorab und in erster Linie die 
sachnahe Baubewilligungsbehörde gegebenenfalls näher einzugehen haben (vgl. 
vorstehend E. 2.4.3). Immerhin ist festzuhalten, dass die Berechtigung einer Ab-
geltung fraglich ist, wenn auf einem Baugrundstück den baureglementarischen 
Vorgaben entsprechende Grün- und Erholungsflächen möglich sind und auch pla-
nerisch ausgewiesen werden, womit sie von einer Bauherrschaft implizit als auch 
ihr zumutbar erachtet werden. Bei der Beurteilung ins Gewicht fallen dürfte auch 
das heutige Bedürfnis nach mehr Grünflächen gerade auch in Zentrumsgebieten. 

3. Strittig ist nach wie vor insbesondere die Frage der Geschossigkeit. 

3.1.1 Art. 15 ff. PBR regelt die Kernzonen. Diese zeichnen sich durch hohe Dichte, 
vielfältige und erlebnisreiche Nutzung (Wohnen, Arbeit und Begegnung) aus 
(Art. 15 Abs. 1 PBR). Äussere bauliche Veränderungen dürfen nur bewilligt wer-
den, wenn das Erscheinungsbild verbessert wird (Art. 15 Abs. 2 PBR). Die Ab-
stände von Gebäuden können gegenüber Strassen und Gassen bis auf 1.50 m 
oder auf die bestehenden Gebäudefluchten herabgesetzt werden; vorbehalten 
bleibt Art. 12 PBR (Art. 15 Abs. 3 PBR). 

Die Kernzone 1 (K1), d.h. der alte Dorfteil, ist gemäss Art. 16 Abs. 1 PBR in seiner 
städtebaulichen Ausprägung geschützt. Umbau und Renovation sind die Regel; 
Neubauten sind statthaft, wenn sie das Ortsbild unter Berücksichtigung der histo-
rischen Vorgaben wahren (Art. 30 PBR [mit der Marginalie "gestalterische Anfor-
derungen"]). Die Steildachformen sind zu wahren (Art. 16 Abs. 2 PBR). Die Erdge-
schosse sind kleinbetrieblicher, vorab publikumsintensiver Nutzung vorbehalten 

15

(Art. 16 Abs. 3 PBR). Als Ausnutzungsmasse gelten die BGZ 4, ausnahmsweise 
die BGZ 3, in Übereinstimmung mit der ortsbaulichen Gesamtwirkung und Umge-
bung (Art. 16 Abs. 4 lit. a PBR).

3.1.2 Die Geschosszahl einer Zone gibt an, wieviele Vollgeschosse mit durch-
schnittlich nicht mehr als 3 m, in den Gewerbe- und Industriezonen mit nicht mehr 
als 4 m, lichter Höhe zulässig sind (Art. 9 Abs. 1 PBR). Dach- und Attikageschosse 
gelten als Vollgeschosse, wenn deren Innengrundfläche mit einer lichten Höhe von 
mindestens 2 m mehr als 60 % des 
darunterliegenden Vollgeschosses 
beträgt (Art. 9 Abs. 2 PBR). Unterge-
schosse gelten als Vollgeschosse, 
wenn sie zu mehr als 80 % der Aus-
senfläche aus dem gewachsenen 
Terrain ragen (Art. 9 Abs. 3 PBR). 
Art. 9 Abs. 2 und Abs. 3 werden im Anhang des PBR graphisch illustriert. 

3.2.1 Die Beschwerdeführerin hat mit dem Plan Nr. 2020-008 "Eingabe 3. Projek-
tänderung Nachweis Fläche Dachgeschoss" vom 8. Februar 2021 den BGZ-Ver-
gleich zwischen 3. OG und DG vorgenommen. Für das 3. OG hat sie eine Fläche 
von 494.86 m2 ermittelt, für das DG eine solche von 266.53 m2, wovon 33.04 m2 
auf den Bereich Q.________ und 263.49 m2 auf den Bereich R.________ entfal-
len. Damit entspräche die BGZ des DG 53.86 % derjenigen des 3. OG. 

3.2.2 Laut dem Schreiben der kommunalen Hochbaukommission vom 2. März 
2021 an die Bauherrschaft (in: Dossier 2019-0070-P [Projektänderung] 3 [RR-
act. II/02/4]) ist die Fläche des 3. OG mit 494.86 m2 korrekt ermittelt. Es resultiere 
eine maximal zulässige Innengrundfläche des DG von 292.92 m2 (recte: 60% von 
494.86 m2 = 296.92 m2). Korrekt ermittelt sei auch die Innengrundfläche des DG 
des Gebäudeteils R.________ mit 263.49 m2. Gemäss Berechnungen des Bau-
amtes (Bau und Umwelt) betrage die Innengrundfläche des Teils Q.________ un-
ter Einschluss des Luftraumes sowie der Flächen des Treppenhauses, des Liftes 
und Teilen des Zimmers, allesamt Flächen, welche über eine Mindestinnenraum-
höhe von 2 m verfügten, jedoch 78.50 m2. Die maximal zulässige Innengrund-
fläche werde so um rund 49 m2 (recte: 45 m2) überschritten. 

Der Gemeinderat hat diese Berechnung in seine erste Baubewilligung (GRB 
Nr. 291 vom 19.10.2021, E. 4.3) übernommen. Diese Berechnung (nummerische 
Zusammensetzung dieser 78.50 m2) lässt sich aufgrund der Akten (Plan Nr. 2020-
008, Nachweis Fläche Dachgeschoss, 1:200, vom 8.2.2021; Plan Nr. 2020-03 

16

3. OG, DG, 1:100, vom 8.2.2021) mangels Ausweises der einzelnen vorgenannten 
Flächen nicht nachvollziehen. 

3.2.3 Laut dem Schreiben der kommunalen Hochbaukommission vom 30. Dezem-
ber 2021 an die Bauherrschaft (Beilage 1 zur Replik) wurde gestützt auf die Ein-
gabepläne vom 23. November 2021 (wohl Eingang, datierend vom 22.11.2021; 
vgl. Beilagen 2 bis 4 zur Replik) festgestellt, dass mit den Raumhöhen im Licht von 
1.99 m gemäss den Schnittplänen S2 und S3 (Beilagen 2 und 3 zur Replik; soweit 
ersichtlich nicht bei den GR-Akten) die maximal zulässige Innengrundfläche des 
DG von 296.92 m2 mit 296.68 m2 gewahrt werde. 

Diese Berechnung (nummerische Zusammensetzung) lässt sich aufgrund der Ak-
ten (Pläne) auch nicht nachvollziehen. Der von der Bauherrschaft eingereichte 
Plan Nr. 2021-008 (Nachweis Fläche Dachgeschoss) vom 22. November 2021 
(Beilage 4 zur Replik) weist eine "Galerie" mit einer BF von 10.0 m2, ein Zimmer 
mit einer BF von 16.1 m2 sowie DU/WC mit einer BF von 5.6 m2 aus, entsprechend 
total 31.7 m2 (bzw. unter Anrechnung wohl der Mauerstärken 32.40 m2, vgl. Plan 
Nr. 2020-008f, Eingabe 3. Projektänderung Nachweis Fläche Dachgeschoss vom 
17.7.2023 = Beilage 6 zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde), während das Total 
der massgebenden Innengrundfläche auf 33.19 m2 angegeben wird. 

3.2.4 Mit dem GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 berief sich der Gemeinderat 
auf eine Nachprüfung der Planunterlagen durch die Abteilung Bau und Um-
welt/Hochbau, wonach im DG die zulässige Innengrundfläche um 49.07 m2 über-
schritten sei. Selbst wenn der westseitige Luftraum bei der Galerie nicht mitge-
rechnet würde, ergäbe sich eine Überschreitung um 30.57 m2. Diese Berechnung 
lässt sich aufgrund der Akten (vorerwähnte Pläne Nrn. 2020-008 und 2020-03) 
wiederum nicht nachvollziehen. Eine Bezugnahme auf die Planunterlagen fehlt; 
der Plan Nr. 2021-008 vom 22. November 2021 wird bei den Projektunterlagen 
(E. 1 des GRB Nr. 308 vom 28.11.2022) nicht erwähnt. 

3.3.1 Dem Regierungsrat ist beizupflichten, dass die Baubewilligungsbehörde an 
seine Rechtsauffassung im Rückweisungsentscheid (RRB Nr. 472/2022 vom 
8.6.2022) gebunden ist (vgl. VGE III 2021 210 vom 23.5.2022 E. 3.2, VGE III 2021 
25+26 vom 28.10.2021 E. 2.2; VGE III 2019 137 vom 23.1.2020 E. 2.3.2; VGE III 
2014 228 vom 25.3.2015 E. 2.1.2, je mit Hinweisen). 

Es kann dem Regierungsrat auch sachlich beigepflichtet werden (RRB 
Nr. 472/2022 vom 8.6.2022 E. 2.5.3; vgl. angefochtener RRB E. 2.5.4), dass nicht 
ohne weiteres nachvollziehbar ist, weshalb die Lufträume über dem Wohnbereich, 
dem Entree, dem Treppenhaus und dem Lift bei der Innengrundfläche des Dach-
geschosses angerechnet werden sollen, nachdem das DG in diesen Bereichen 

17

keine Bodenfläche aufweist und diese Fläche auch nicht genutzt werden kann. 
Zudem kann nicht von einer Praxis gesprochen werden. Der im GRB Nr. 291 vom 
19. Oktober 2021 (E. 4.3) angesprochene VGE 1053/03 vom 11. März 2004 ist 
nicht einschlägig, wie der Regierungsrat im RRB Nr. 472/2022 vom 8. Juni 2022 
(E. 2.5.3) richtig dargelegt hat. Für die regierungsrätliche Auffassung spricht hin-
gegen, dass es in jenem Urteil als für eine sachgerechte Anwendung entscheidend 
erachtet wurde, dass beim für die Prüfung der Vollgeschosszahl erforderlichen 
Flächenvergleich die Innengrundflächen für das Dachgeschoss wie für das darun-
terliegende Vollgeschoss gleich definiert werden (E. 2.4). Entsprechend ist dem 
Gemeinderat auch der Hinweis auf die Baubewilligungsverfahren BG-Nr. 2019-
0046 sowie 2019-0011 unbehelflich (GRB Nr. 308 vom 28.11.2022 E. 4.1.4 erstes 
Lemma). Abgesehen davon lässt sich aus diesen beiden praktisch zeitgleich mit 
dem vorliegend strittigen Baugesuch eingereichten Baugesuchen kaum eine für 
das vorliegende Baubewilligungsverfahren beachtliche Praxis ableiten. Mit dem 
GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 (ebenda) wurde denn auch anerkannt, dass 
sich, "abgesehen von den im vorangegangenen Beschwerdeverfahren erwähnten 
Entscheiden", zur geltend gemachten Praxis keine Beschwerdeentscheide finden. 

3.3.2 Der Regierungsrat erwog (angefochtener RRB E. 2.6), bei der Innengrund-
fläche nach Art. 9 PBR gehe es um die Fläche von bewohnten bzw. bewohnbaren 
Flächen in geschlossenen Räumen. Der Treppenaufgang vom 3. OG zum DG sei 
in diesem Sinne als Erschliessungsfläche auch eine bewohnbare Fläche innerhalb 
des DG. Die gemeinderätliche Auslegung, wonach Erschliessungsflächen wie 
Treppenaufgänge, Liftflächen, Korridore usw. ebenfalls bei der Innengrundfläche 
nach Art. 9 PBR mitzuberücksichtigen seien, sei insoweit nicht zu beanstanden. 
Üblicherweise würden Erschliessungsflächen wie Treppenaufgänge je hälftig dem 
darunter- und dem darüber liegenden Geschoss zugeschlagen. Die Beschwerde-
führerin habe gemäss ihren eigenen Flächenberechnungen (ohne Lufträume und 
Treppenaufgänge) lediglich eine Reserve von 0.39 m2 (zulässige Fläche von 
296.92 m2 - [33.04 m2 + 263.49 m2; vgl. Plan Nr. 2020-08]) bei der Innengrund-
fläche ausgewiesen. Selbst wenn die Fläche der Zugangstreppe vom 3. OG zum 
Dachgeschoss nur zum Teil und ohne Zwischenpodest berücksichtigt werde (ca. 
2 m x 0.7 m entsprechend 1.4 m2), sei diese Reserve um ca. 1 m2 überschritten. 
Wenn die gesamte Bodenfläche der Treppe (inkl. Zwischenpodest) berücksichtigt 
werde, sei die Reserve um ca. 4.9 m2 überschritten. Die Innengrundfläche des DG 
betrage jedenfalls mehr als 60 % der Innengrundfläche des 3. OG. Folglich sei das 
DG ein Vollgeschoss. 

18

3.4 Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde reicht die Beschwerdeführerin unter 
anderem einen Revisionsplan "Schnitt S2 Planergänzung" vom 17. Juli 2023 (Bei-
lage 2) sowie Revisionspläne "Eingabe 3. Projektänderung Nachweis Fläche Da-
chgeschoss" vom 14. Juli 2023 sowie 17. Juli 2023 ein (Beilagen 3 und 7). Mit dem 
Schnitt-Plan wird der Luftraum (Höhe) des DG im Westbereich mit 1.99 m und über 
der Galerie mit 2.40 m ausgewiesen (bezüglich diesen und die übrigen Schnitt-
pläne S2 ist festzuhalten, dass sie nicht mit dem im Plan 2020-03 3. Oberge-
schoss, Dachgeschoss, Dach, 1:100, vom 8.2.2021, als Schnitt 2 gekennzeichne-
ten Schnitt korrelieren und insoweit korrekturbedürftig sind). 

Mit dem Flächennachweisplan vom 14. Juli 2023 berücksichtigt die Beschwerde-
führerin beim Treppenhaus nur die hälftige Fläche: wenn die Treppenhausflächen 
voll angerechnet würden, soweit die Lufträume darüber grösser als 2.0 m seien, 
ergebe sich im Umkehrschluss, dass sie nicht anzurechnen seien, wenn die 
Lufträume kleiner als 2.0 m seien. Sie ermittelt so eine anrechenbare Innengrund-
fläche für den Teil Q.________ von 35.06 m2 (hiervon müssen rechnerisch 2.66 m2 
[35.06 m2 minus 32.4 m2, vorstehend E. 3.2.3] auf das Treppenhaus entfallen).

Mit dem revidierten Plan 2020-008c vom 14. Juli 2023 errechnet die Beschwerde-
führerin eine Überschreitung von 0.37 m2 entsprechend 0.08 %. Bei dieser Be-
rechnungsweise übernimmt sie die vom Regierungsrat (als Variante) für die Zu-
gangstreppe ermittelten 1.4 m2 zusätzlich zu den 32.40 m2 (Galerie, Zimmer, 
DU/WC; vgl. vorstehend E. 3.2.3), was eine gesamte DG-Innengrundfläche von 
297.29 m2 ergibt. 

3.5.1 Dem Regierungsrat ist beizupflichten, dass die Innengrundfläche nach Art. 9 
PBR bewohnte und bewohnbare Flächen betrifft. Dies muss vorliegend nunmehr 
unbestrittenermassen für die in sich geschlossene Liftüberfahrt verneint werden, 
ebenso für den in sich geschlossenen Luftraum über dem Treppenhaus, welches 
die ersten drei Obergeschosse erschliesst, wie auch für den in sich geschlossenen 
Luftraum über dem Bad/WC (vgl. Pläne Nrn. 2020-02 und 2020-03, UG, EG, 
1.+2. OG bzw. 3. OG, DG, Dach, beide vom 8.2.2021). Nichts Anderes kann für 
den Luftbereich über dem Wohnbereich gelten (so bereits RRB Nr. 472/2022 vom 
8.6.2022 E. 2.5.3). Es bleibt die Frage der Berücksichtigung des Treppenaufgan-
ges vom 3. OG ins DG. 

3.5.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend (Beschwerde S. 6 ff. Ziff. 8 ff.), über 
die Zugangstreppe vom 3. OG zum DG liesse sich ein fiktiver Zwischenboden le-
gen. Die lichte Höhe betrüge dann weniger als 2 m. Zudem stehe die Zugangs-
treppe physisch auf der bewohnbaren Fläche des 3. OG. Die Fläche unter der Zu-
gangstreppe könne nicht genutzt werden. Als Erschliessungsfläche qualifiziere die 

19

Zugangstreppe vom 3. OG zum DG als bewohnbare Fläche innerhalb des 3. OG. 
Der Luftraum oberhalb der Zugangstreppe könne exakt wegen dieser Zugangs-
treppe nicht ein weiteres Mal genutzt werden. Dies wäre nur möglich, wenn über 
dieser Zugangstreppe eine zusätzliche Zugangstreppe vom DG in ein weiteres, 
nicht existierendes Geschoss platziert würde. Unbehilflich sei sodann die vom Re-
gierungsrat in E. 2.6 des angefochtenen RRB angeführte Usanz, wonach Er-
schliessungsflächen wie Treppenaufgänge je hälftig dem darunter- und dem darü-
ber liegenden Geschoss zugeschlagen würden. Das PBR operiere nicht mit der 
Ausnützungsziffer, sondern mit der Flächennutzungsziffer. 

3.6.1 Das PBR macht keine Vorgaben an die zulässigen Gebäudehöhen in abso-
luten metrischen Zahlen. Die zulässige Höhe wird vorab über die BGZ definiert, 
wobei auch der Einordnung ins Ortsbild, der ortsbaulichen Gesamtwirkung sowie 
den gestalterischen Anforderungen (vgl. § 56 PBG sowie Art. 19 Abs. 4 lit. a PBR 
und 30 PBR; betreffend die K1 im Speziellen auch Art. 16 Abs. 1 und 2 PBR) Rech-
nung zu tragen ist (vgl. Vernehmlassung des Gemeinderates S. 5). 

Die Höhe eines Gebäudes steht infolge ihrer Bedeutung für die Bemessung der 
Grenzabstände (vgl. Art. 7 f. PBR i.V.m. § 59 ff. PBG) namentlich im Zeichen des 
Schutzes der Nachbarschaft vor Immissionen ideeller Art wie vor einem optisch 
erdrückenden Anblick einer in unmittelbarer Nähe hochragenden Fassade oder 
einem damit verbundenen Schattenwurf sowie im Zeichen der Arbeits- und Wohn-
hygiene (vgl. VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 E. 5.3.1; VGE III 2015 166 vom 
18.2.2016 E. 1.2 mit Hinweisen). Im Fokus der Gebäudehöhe steht die Aussenwir-
kung. 

Die maximale Gebäudehöhe in der K1 ergibt sich also aus den zulässigen vier 
Vollgeschossen zu durchschnittlich maximal 3 m (bei vier Geschossen entspre-
chend 12 m) zuzüglich der Höhe eines Dach- oder Attikageschosses, das den Vor-
gaben von Art. 9 Abs. 2 PBR entspricht. Gemessen an der dargelegten Zweckori-
entierung von Gebäudehöhen kann es hierbei folglich keine Rolle spielen, ob das 
DG den Vorgaben von Art. 9 Abs. 2 PBR effektiv entspricht und/oder ob hierfür 
ganz oder teilweise von einem fiktiven (Zwischen-)Boden über dem unterliegenden 
Vollgeschoss auszugehen ist. Für die Lösung der Annahme eines fiktiven Zwi-
schenbodens spricht im Weiteren auch die Begriffsdefinition einer (Innengrund-) 
Fläche1. Eine Fläche ist grundsätzlich zweidimensional. Dies steht einem Abstellen 
zur Bemessung der lichten Höhe auf zwei unterschiedliche Ebenen ebenfalls ent-

1 (vgl. https://de.wikipedia.org/wiki/Fl%C3%A4che_(Mathematik): "Eine Fläche im anschaulichen Sinn ist eine zwei-
dimensionale Teilmenge des dreidimensionalen Raumes, beispielsweise eine Ebene, eine zweidimensionale geo-
metrische Figur oder die Begrenzungsfläche eines dreidimensionalen Körpers. Eine Fläche kann somit sowohl flach 
als auch gekrümmt sein")

20

gegen. Anzumerken ist, dass ein abstrakter Begriff wie "(Dachgeschoss-)Flächen-
projektion" (dies in Anlehnung an die Ermittlung der Flächennutzungsziffer in 
Art. 11 FNZ) o.ä. für den Bereich mit einer lichten Höhe von weniger als 2 m sach-
gerechter sein dürfte als "Zwischenboden", der zu leicht und zu Unrecht mit einer 
physischen Begrenzung in Verbindung gebracht wird. Die Lösung bzw. das Ab-
stellen auf eine Flächenprojektion zur Prüfung, ob eine lichte Höhe von weniger 
als 2 m gewahrt oder überschritten wird, dürfte mit dem Vorteil verbunden sein, 
nicht nur in Konstellationen wie der vorliegenden eine einfache(re), leicht(er) nach-
vollziehbare und zweckmässige(re) Lösung darzustellen. 

3.6.2 Es kann der Beschwerdeführerin darin beigepflichtet werden (Beschwerde 
S. 7 f. Ziff. 10), dass das EG sowie das 1. und 2. OG eine lichte Höhe von 2.40 m 
aufweisen, womit bei einer maximalen Höhe von 12 m ein 3. OG mit einer lichten 
Höhe von 4.80 m zulässig wäre. Das 3. OG und das DG zusammen weisen jedoch 
eine lichte Höhe von 4.79 m auf. 

Wie die Beschwerdeführerin richtig ausführt, hätte entsprechend theoretisch auf 
das DG zugunsten eines 3. OG mit einer lichten Höhe von 4.80 m verzichtet wer-
den können. Zum einen stünde dies allerdings im Widerspruch zur anzustreben-
den Verdichtung, verstanden als Bestreben, dass im Vergleich zum Ist-Zustand 
auf einer bestimmten Fläche mehr Personen leben und arbeiten können, dies unter 
Wahrung einer angemessenen Wohnqualität (vgl. Urteil BGer 1C_300/2020 vom 
1.12.2020 E. 2.5). Zum andern bärgen die vorinstanzlichen Auffassungen insofern 
auch die Gefahr einer Ungleichbehandlung der bauwilligen Personen in sich, wenn 
bei gleichem Baukörper im einen Fall auf zulässige vier, im andern Fall auf un-
zulässige fünf Vollgeschosse erkannt würde. 

3.6.3 Unter Berücksichtigung des "fiktiven Zwischenbodens" liegt die lichte Höhe 
im fraglichen Bereich der Treppe mit 1.99 m knapp unter 2 m. Die Treppe samt 
dem Zwischenpodest bzw. die dadurch belegte, auf den fiktiven Zwischenboden 
projektierte Fläche samt dem obliegenden Luftraum ist somit nicht zu berücksich-
tigen. Das Zwischenpodest von ca. 1.4 m2, welches das Wenden auf halber Höhe 
der Treppe erleichtert, als Zwischengeschoss zu qualifizieren, schösse ohnehin 
als überspitzt formalistische Betrachtungsweise offensichtlich übers Ziel hinaus; 
abgesehen davon könnte es als (eigenständiges) Zwischengeschoss wohl weder 
dem 3. OG noch dem DG zugerechnet werden.

Dies führt dazu, dass der Flächenvergleich der Beschwerdeführerin seine Richtig-
keit haben dürfte. Wie es sich hiermit nummerisch exakt verhält, erübrigt sich an-
gesichts des Verfahrensausganges vorliegend zu überprüfen, zumal das Sicher-

21

heitsdepartement vernehmlassend (S. 2 Ziff. 4) von einer bis anhin - soweit er-
sichtlich - nicht thematisierten Treppe vom DG zum Dachaufstieg spricht (wofür 
sich nach hier vertretener Auffassung den Planunterlagen allerdings keine Hin-
weise entnehmen lassen), deren allfällige Konsequenzen für die Ermittlung der 
Innengrundfläche ebenfalls noch zu prüfen wären. 

3.7 Der Gemeinderat erachtete die Geschossigkeit bzw. die dadurch erreichte 
Höhe der geplanten Baute im GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 und ebenso 
ausführlich auch in seiner Vernehmlassung auch infolge mangelhafter Einordnung 
ins Dorfbild für unzulässig. Hierzu äusserte sich der Regierungsrat im angefochte-
nen RRB nicht.

3.7.1 Der Gemeinderat führte hierzu insbesondere aus (GRB Nr. 308 vom 
28.11.2023, E. 4.1.4 drittes und viertes Lemma [mit Hinweis auf den Gesamtent-
scheid vom 8.7.2021, S. 11 f.), dass für die Kernzonen und für exponierte Stand-
orte erhöhte Anforderungen gelten. Unter besonderem Schutz stünden das see-
seitige Ortsbild mit den Zwiebeltürmen der Pfarrkirche und die wertvollen Kultur-
stätten wie Pfarrkirche, Rat- und Gemeindehaus, Kapelle im Ried, Marienbrunnen, 
Landsgemeindeplatz und ihre Sichtbereiche (Art. 30 Abs. 2 PBR). Dächer und Da-
chaufbauten müssten quartierüblich gestaltet werden (Art. 30 Abs. 3 Satz 1 PBR). 
Das Bauvorhaben befinde sich im Sichtbereich der Lachner Pfarrkirche (KSI-Ob-
jekt Nr.17.001) und der KSI-Objekte […] Nr. 17.007 und […] Nr. 17.008) und habe 
damit erhöhte Anforderungen zu erfüllen. Das Bauvorhaben befinde sich zudem 
im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Be-
deutung (ISOS und Ortsbildschutz). Das Bauvorhaben stelle aufgrund seiner 
(überhöhten) Geschossigkeit einen schweren Eingriff in das ISOS-A-Gebiet dar. 
Es beeinträchtige dadurch das Schutzziel wesentlich. Gemäss der kantonalen 
Denkmalpflege müsse eine Neuüberbauung den erhöhten gestalterischen Anfor-
derungen bezüglich dem ISOS-Ortsbild, der Kernzone und den benachbarten 
Schutzobjekten genügen, denn der geplante Neubau am Q.________platz sei von 
zentraler Bedeutung. Das hohe Mansarddach wirke dominant und müsse im De-
tail, in der Materialisierung und Farbgebung, sorgfältig gestaltet sein. Die Denk-
malpflege empfehle, den nördlichen Aufbau in der gleichen Dimension wie die süd-
lichen Aufbauten auszuführen und zu reduzieren. Aufgrund dieser Beurteilung, der 
sich der Gemeinderat Lachen anschliesse, und des deutlichen Hinweises der 
Denkmalpflege auf eine Reduktion des Mansarddaches komme Art. 9 PBR eine 
umso wichtigere Bedeutung zu. Die strikte Anwendung dieser Bestimmung unter-
stütze die von der Denkmalpflege empfohlene Redimensionierung des Mansard-
dachs und zwar nicht nur bezüglich des Höhenmasses, sondern auch im Erschei-
nungsbild. In der geplanten Ausgestaltung erscheine das Mansarddach gegenüber 

22

dem Q.________platz und der Pfarrkirche sowie im Kontext zu den anschliessen-
den Bauten als unverhältnismässig hoch. Dadurch würde der geplante Neubau 
seine Umgebung dominieren und insbesondere in Konkurrenz zur Pfarrkirche tre-
ten. Es sei nicht nur für die Denkmalpflege, sondern auch für den Gemeinderat 
von sehr zentraler Bedeutung, was am wohl empfindlichsten und bedeutendsten 
Platz im Dorf Lachen gebaut werde und dass dieser Platz weiterhin von der baro-
cken Pfarrkirche geprägt werde.

3.7.2 Der Fachbericht der kantonalen Denkmalpflege (vom 8.1.2020) wurde wört-
lich in den Gesamtentscheid übernommen. Der Antrag der kantonalen Denkmal-
pflege lautete auf "Bewilligung mit Auflagen und Hinweis". Das Bauvorhaben sei 
mehrfach mit der Gemeinde Lachen, den Architekten und Eigentümern und der 
Denkmalpflege besprochen worden. Eine Aufnahme der (bestehenden) Bauten ins 
KSI scheine aufgrund der vorhandenen baulichen Substanz und der eher beschei-
denen kulturhistorischen Bedeutung in der Abwägung unverhältnismässig. Eine 
Schutzwürdigkeit sei daher kaum zu begründen. 

Die städtebauliche Setzung des neuen Baukörpers am Q.________platz sei aus 
denkmalpflegerischer Sicht grundsätzlich möglich. Die Dimension scheine städte-
baulich vertretbar. Wichtig sei eine klare Adressierung des Gebäudes auf den 
Q.________platu hin. Das hohe Mansarddach wirke dominant und müsse im De-
tail, in der Materialisierung und Farbgebung, sorgfältig gestaltet sein. Ein kritisierter 
seitlicher Einschnitt für eine Terrasse in der Südfassade des Hauses Q.________ 
sei überarbeitet und als Dachaufbau neu gestaltet worden. Zusätzlich seien neue 
Dachaufbauten in der südlichen und nördlichen Dachfläche des Hauses 
Q.________ geplant. Diese würden von der Denkmalpflege toleriert.

Als Auflage wurde formuliert, dass die Detaillierung der Überbauung in enger Ab-
sprache und Begleitung der Denkmalpflege und der gemeindlichen Baubehörde 
zu erfolgen habe. Die Detaillierung und Gestaltung der Fassaden, der Dächer, ins-
besondere der Dachaufbauten, generell der Materialisierung und Farbgebung, und 
der Umgebung seien rechtzeitig vor der Baufreigabe zu besprechen und zu berei-
nigen. Zudem empfahl die Denkmalpflege, den nördlichen Aufbau in der gleichen 
Dimension wie die südlichen Aufbauten auszuführen und entsprechend zu redu-
zieren.

3.7.3 Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Bewilligungs-
behörde in Fragen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurtei-
lungsspielraum zu (vgl. VGE III 2019 241 vom 14.9.2020 E. 3.2.1 f.; VGE III 2007 
38 vom 24.5.2007 E. 1.2; Urteile BGer 1A.11/2007 + 1P.23/2007 vom 16.5.2007 
E. 4.5; 1C_358/2017 vom 5.9.2018 = BGE 145 I 52 E. 3.6). 

23

Die Überprüfung der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden unbestimmten 
Rechtsbegriffe hat zurückhaltend zu erfolgen. Auf der einen Seite hat sich die 
Überprüfung durch die Beschwerdeinstanz - sachlich - in dem Umfang zurückzu-
halten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe und 
Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Die örtliche Behörde verfügt über die bes-
ten Ortskenntnisse und ihr obliegt es, im Rahmen ihres Planungsauftrages dem 
Orts- und Landschaftsschutz Rechnung zu tragen (vgl. EGV-SZ 2005 C.2.1 
E. 4.2.3). Auf der anderen Seite hat die Überprüfung durch die Rechtsmittelinstanz 
so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Inter-
essen einen angemessenen Platz erhalten. 

Ein Eingreifen des Regierungsrates ist regelmässig nur dann gerechtfertigt, wenn 
die beanstandete Haltung der Baubewilligungsbehörde in Bezug auf die Einord-
nung schwerwiegende Mängel aufweist und sich deshalb nicht vertreten lässt 
(vgl. EGV-SZ 1994, Nr. 5, E. 4.2). Im erwähnten BGE 145 I 52 (E. 3.6 mit Hinwei-
sen) hat das Bundesgericht präzisiert, dass die Zurückhaltung bei der Überprüfung 
von Ermessensentscheiden zur Wahrung der Gemeindeautonomie nicht so weit 
gehen darf, dass sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken, 
weil eine solche Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV 
und bei Anwendung von Vorschriften des Raumplanungsgesetzes mit Art. 33 
Abs. 3 lit. b RPG nicht vereinbar wäre.

Zu beachten ist im Weiteren, dass dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwer-
deinstanz nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a 
und b VRP), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zu-
kommt. Bei der Anwendung von positiven wie negativen Ästhetikklauseln des kom-
munalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale Rechtsmit-
telinstanz auf die Prüfung zu beschränken, ob die von der kommunalen Bewilli-
gungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste Beschwerdein-
stanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvorhabens ver-
tretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsgericht grundsätz-
lich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstimmend) vorgenom-
menen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdigung der Einord-
nungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und Einglie-
derung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2014 11 vom 22.5.2014 
E. 4.4 mit Hinweisen auf VGE III 2013 110 vom 27.11.2013 E. 4.4; VGE 914/06 
vom 19.12.2006 E. 2.3 sowie VGE 1054/06 vom 30.11.2006 E. 3; BGE 145 I 52 
E. 3.6 mit Hinweisen).

24

3.7.4 Der Regierungsrat hat sich, wie gesagt, mit der gemeinderätlichen Beurtei-
lung nicht auseinandergesetzt, ebensowenig das Sicherheitsdepartement mit sei-
ner Vernehmlassung. Die Beschwerdeführerin hingegen hat die Rechtmässigkeit 
der gemeinderätlichen Beurteilung der Einordung bestritten (Replik S. 11 ff. 
Rz. 13 ff.). Bei dieser Sachlage und im Lichte der dargelegten Rechtslage ist es 
dem Verwaltungsgericht verwehrt, unter Übergehung des Regierungsrates als 
erste Beschwerdeinstanz die Frage der Einordung zu prüfen. Die Sache wird hier-
für an den Regierungsrat zurückzuweisen sein. 

4.1.1 Die Gemeinden können die geschlossene Bauweise in bestimmten Zonen 
vorschreiben oder sie zulassen (§ 64 Abs. 1 PBG). Wo bereits Strassen und Plätze 
mit zusammenhängenden Häuserreihen bestehen, muss wieder an die Seiten-
mauer des Nachbargebäudes angebaut werden (Art. 64 Abs. 2 PBG). Absatz 1 
räumt somit den Gemeinden die Freiheit ein, die geschlossene Bauweise auch 
dort zuzulassen (oder gar vorzuschreiben), wo sie bis anhin noch nicht bestanden 
hat (vgl. VGE 955/02 + 956/02 vom 21.5.2003 E. 5.b; VGE 816/96 vom 20.2.1997 
E. 4.d/aa; VGE III 2014 64 vom 24.9.2014 E. 3.1). Absatz 2 hat demgegenüber für 
die Gemeinden verbindlichen Charakter, indem dort, wo bereits 
zusammenhängende Häuserreihen (entlang von Strassen und Plätzen) bestehen, 
zwingend wieder an die Seitenmauern des Nachbargebäudes angebaut werden 
muss. Im erwähnten VGE 955/02 + 956/02 vom 21. Mai 2003 (E. 7.c/aa ff.) führte 
das Verwaltungsgericht aus, der Begriff der geschlossenen Bauweise werde im 
kantonalen Planungs- und Baugesetz nicht näher definiert. Insbesondere 
schränke das PBG die geschlossene Bauweise nicht auf (eine) bestimmte Zone(n) 
ein. Vielmehr räume der als Kann-Vorschrift formulierte § 64 Abs. 1 PBG den 
Gemeinden die Kompetenz ein, die geschlossene Bauweise in bestimmten Zonen 
vorzuschreiben oder sie zuzulassen, womit den Gemeinden gleichzeitig ein 
beträchtliches Ermessen zukomme. Es entspreche denn auch im Kanton Schwyz 
der Praxis, die diesbezügliche Autonomie der Gemeinde zu respektieren (VGE III 
2014 11 vom 22.5.2014 E. 2.2).

4.1.2 Gemäss dem kommunalen Baureglement dispensiert die geschlossene Bau-
weise von der Einhaltung der jeweiligen Abstandsvorschriften (Art. 12 Abs. 1 
PBR). Sie ist in den Kernzonen K1 und Kernrandzone (KR) die Regel und erlaubt 
auch die Gassenbildung. Im Übrigen ist sie mit Ausnahme der öffentlichen Zonen 
zugelassen, soweit sie durch Grunddienstbarkeit vorgesehen ist, und die Bau-
weise sich in die Umgebung einfügt (Art. 12 Abs. 2 PBR). 

Unter Vorbehalt dieses Art. 12 PBR können in den Kernzonen die Abstände von 
Gebäuden gegenüber Strassen und Gassen bis auf 1.50 m oder auf die bestehen-

25

den Gebäudefluchten herabgesetzt werden (Art.15 Abs. 3 PBR). Art. 18 PBR be-
treffend die Kernrandzone hält in Absatz 1 fest, der Ortsteil zwischen 
T.________gasse und Bahnhof diene vor allem Blockrandbebauungen mit Ge-
schäfts- und Citycharakter (geschlossene Bauweise entlang der Strassenzüge mit 
Innenhöfen). Ansonsten findet sich der Begriff der "geschlossene[n] Bauweise" im 
PBR nicht mehr. 

4.2.1 Der Regierungsrat hielt mit dem RRB Nr. 472/2022 vom 8. Juni 2022 fest 
(E. 3.4 ff.), das bestehende Gebäude sei an der Nordfassade auf einer Länge von 
etwa 13 m mit dem Gebäude auf KTN 003.________, ebenfalls in der K1 gelegen, 
zusammengebaut. Die Beschwerdeführerin plane, ihren Neubau auf der gesamten 
Länge direkt an die Grundstücksgrenze zu KTN 003.________ zu bauen. Die ge-
schlossene Bauweise dispensiere von der Einhaltung der jeweiligen Abstandsvor-
schriften. Müssten demnach gegenüber der Nordfassade keine Grenz- bzw. Ge-
bäudeabstände eingehalten werden, liege auch keine Grenz- bzw. Gebäudeab-
standsunterschreitung vor. Für das öffentlich-rechtliche Baubewilligungsverfahren 
seien allein die öffentlich-rechtlichen (Bau)Vorschriften massgebend. Ein allfälliges 
zivilrechtliches Näher- oder Grenzbaurecht habe in Bezug auf den Abstand der 
Baute zur nördlichen Grenze daher keine selbständige Bedeutung. Allfällige ge-
genseitige Baubeschränkungen könnten zwar durch privatrechtliche Abreden (z.B. 
Dienstbarkeitsverträge) vereinbart werden, allerdings nur in einer die Baunormen 
verschärfenden Weise oder wenn Bauvorschriften Spielraum für privatrechtliche 
Abreden vorsähen (wie z. B. § 61 Abs. 3 und § 62 PBG). Nicht zulässig seien 
hingegen Vereinbarungen über mildere Regelungen, es sei denn, die Vorausset-
zungen für eine Ausnahmebewilligung wären gleichzeitig erfüllt. Die Durchsetzung 
privatrechtlicher Vereinbarungen erfolge zudem nicht vor den Verwaltungs- bzw. 
Verwaltungsgerichtsbehörden, sondern vor den Zivilgerichten.

Es sei somit nicht erforderlich, dass zwischen den Eigentümern des Baugrunds-
tücks und von KTN 003.________ ein dienstbarkeitsvertragliches Näher- und 
Grenzbaurecht bestehe. Die Baute dürfe folglich bis an die Grenze zu 
KTN 003.________ gestellt werden, wobei den Nachbarn ihrerseits die Realisie-
rung der geschlossenen Bauweise nicht verunmöglicht werden dürfe. Fraglich sei, 
ob die geplanten einspringenden Balkone an der Nordfassade des Bauprojekts die 
Herbeiführung der geschlossenen Bauweise verhinderten, was der Gemeinderat 
bejaht habe. Die Beschwerdeführerin stelle sich hingegen auf den Standpunkt, 
dass die geschlossene Bauweise gegen Osten nicht zulässig sei und ein allfälliges 
Bauprojekt auf KTN 003.________ den gesetzlichen Minimalabstand von 3 m im 
Osten einhalten müsste. Die geplanten Balkone würden innerhalb dieses Abstan-

26

des liegen und seien deshalb zulässig. Zu diesem Punkt habe sich der Gemeinde-
rat weder im angefochtenen Beschluss noch in seiner Vernehmlassung vom 14. 
Januar 2022 näher geäussert. Prima vista erscheine es so, als ob im Osten von 
KTN 001.________ bisher noch keine geschlossenen Häuserreihen bestünden 
und deshalb die geschlossene Bauweise an den Ostfassaden auch nicht zulässig 
wäre. Der Gemeinderat habe sich hierzu in einem nachfolgenden Entscheid ein-
gehend zu äussern.

4.2.2 Der Gemeinderat hat hierzu im GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 
(E. 4.2.4) vorab auf seine Autonomie bei der Auslegung und Anwendung von 
Art. 12 PBR hingewiesen. Er blieb bei seiner Auffassung der Notwendigkeit eines 
Dienstbarkeitsvertrages. Des Weiteren führte er namentlich aus, die geschlossene 
Bauweise mache im rückwärtigen Raum keinen Sinn. Diese Bauweise sei entlang 
von Strassen, Gassen und Plätzen zu realisieren, mithin also an der Front, wie 
dies in historischen Städten in positiver Weise erlebt werden könne. Dadurch wür-
den geschlossene Strassenzüge gebildet, was in den Kernzonen erwünscht sei. 

Die Bauherrschaft wolle an der nördlichen Grenze des Nachbargrundstücks 
KTN 003.________ einen Grenzbau erstellen. An der Nordfassade, die eigentlich 
als Brandmauer ausgestaltet werden sollte, befänden sich Balkone. Dadurch 
würde eine geschlossene Bauweise verhindert oder zumindest erheblich er-
schwert. Wenn sich die Bauherrschaft dann zudem noch auf den Standpunkt 
stelle, dass die geschlossene Bauweise für den Nachbarn gegen Osten nicht 
zulässig sei und ein allfälliges Bauprojekt auf dessen Grundstück 
KTN 003.________ im Osten den gesetzlichen Minimalabstand von 3 m einhalten 
müsste und die geplanten Balkone zulässig seien, weil sie innerhalb dieses Ab-
standes lägen, so könne diese Argumentation nicht akzeptiert werden. Es könne 
nicht angehen, dass die Bauherrschaft einseitig vom Grenzbaurecht Gebrauch 
machen wolle und bereits ankündige, dass dem Nachbar das gleiche Recht nicht 
zustehe, weil dieser einen seitlichen Grenzabstand gegenüber ihrem Grundstück 
einhalte. Wenn man die geschlossene Bauweise im rückwärtigen Raum der Kern-
zone anwenden wolle, müsse diese Bauweise auch bis zur und an der östlichen 
Grenze gelten. Es könne nicht nur eine Partei von der geschlossenen Bauweise 
profitieren. So habe der Regierungsrat ausdrücklich festgehalten, dass dem Nach-
barn die Realisierung der geschlossenen Bauweise nicht verunmöglicht werden 
dürfe. Wenn also davon ausgegangen werde, dass im vorliegenden Fall die ge-
schlossene Bauweise zulässig sei, so müsse diese Bauweise auch dem Nachbarn 
auf der gleichen Länge zugestanden werden. Dies habe dann zur Folge, dass statt 
der Balkone eine Brandmauer zu errichten sei.

27

4.2.3 Dem Regierungsrat ist zum einen beizupflichten, dass der Gemeinderat an 
die Vorgaben des regierungsrätlichen Entscheides gebunden ist (vgl. vorstehend 
E. 3.3.1). Dieser RRB wurde vom Gemeinderat nicht infolge der Verletzung der 
Gemeindeautonomie angefochten. Zum andern ist ihm zuzustimmen, dass es in 
der K1 und KR aufgrund der kantonalen und kommunalen öffentlich-rechtlichen 
Baunormen keiner Zustimmung durch den Eigentümer der angrenzenden Nach-
barliegenschaft bedarf. Eine solche Einschränkung müsste normativ ausdrücklich 
vorgesehen sein (siehe beispielsweise § 287 lit. b PBG-ZH). Es bestehen keine 
Gründe, eine solche auf dem Auslegungsweg anzuerkennen bzw. festzulegen; 
Wortlaut und Zweck von Art. 12 Abs. 1 PBR i.V.m. § 64 Abs. 1 PBG sind klar (vgl. 
VGE III 2014 64 vom 24.9.2014 E. 3.5 [betr. Gde. Arth]; bestätigt durch das 
Bundesgericht mit Urteil 1C_554/2015 vom 2.5.2016 E. 4.1). Eine normative 
Einschränkung sieht vorliegend Art. 12 Abs. 2 PBR vor, die sich jedoch gerade 
nicht auf die K1 und KR bezieht. 

Mit seiner vorstehend zusammengefassten Begründung hat der Gemeinderat nur 
an seine Begründung im ersten GRB angeknüpft. Eine Auseinandersetzung mit 
der vom Regierungsrat aufgeworfenen Frage kann darin nicht erkannt werden. 
Wenn der Gemeinderat die Zulässigkeit der geschlossenen Bauweise auf 
KTN 003.________ gegenüber dem Baugrundstück auf der rund 3.5 m messen-
den gemeinsamen Grenze im Osten von der Gewährung des Gegenrechts der 
Grundeigentümer abhängig macht, verweist er auf die in Art. 12 Abs. 2 Satz 2 PBR 
vorgesehene Möglichkeit eines Grunddienstbarkeitsvertrags zwecks Ermögli-
chung der geschlossenen Bauweise in anderen Zonen (mit Ausnahme der öffent-
lichen Zone). Eines Grunddienstbarkeitsvertrages bedarf es entlang der Nord-
grenze gegenüber KTN 003.________ indes wie gesagt nicht. 

4.2.4 Angesichts des Verfahrensausganges besteht kein Anlass, die noch unge-
klärte Problematik der geschlossenen Bauweise im erwähnten Grenzbereich 
näher anzugehen. Dies verbietet auch die vom Gemeinderat insofern zu Recht 
angesprochene und zu respektierende Gemeindeautonomie bei der Anwendung 
und Auslegung kommunaler Bestimmungen. 

4.3 Der Gemeinderat hat im GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 (E. 5.4 f.) im 
Bereich zwischen dem Baugrundstück und dem im Südosten angrenzenden 
Grundstück KTN 002.________ eine Sackgasse erkannt. Dies ermögliche gemäss 
Art. 15 Abs. 3 PBR eine Reduktion des Grenzabstandes bis auf 1.50 m. Eine sol-
che Herabsetzung, wenn auch nicht gleich auf 1.50 m, erscheine auf dem Bau-
grundstück möglich, zumal dies entgegen der Ansicht der Einsprecher auch mög-
lich sei, wenn es sich um eine Sackgasse handle. Hinsichtlich der Einordnung und 

28

der zu beachtenden Körnigkeit des neuen Bauvorhabens sei der Gemeinderat La-
chen der Ansicht, dass an diesem Ort in der Kernzone K1 gegenüber dem Grund-
stück GB 002.________ zumindest der kantonale Mindestgrenzabstand von 3 m 
gemäss § 60 Abs. 1 PBG einzuhalten sei.

Die Beschwerdegegner unter Ziff. 4 haben dies bereits im Verwaltungsbeschwer-
deverfahren in Abrede gestellt (Vernehmlassung vom 27.1.2023 S. 10 ff. 
Rz. 24 ff.). Der Abstand betrage gemäss Art. 7 Abs. 1 PBR - unter Vorbehalt von 
Art. 12 und Art. 15 Abs. 3 PBR - mindestens 5 m. Eine Sackgasse existiere zwi-
schen den beiden Grundstücken nicht, sondern ein Platz (Vorplatz zum Pfarrei-
zentrum und Parkplätze). 

Ohne sich, soweit ersichtlich, zu dieser Frage näher zu äussern, hält der Regie-
rungsrat im angefochtenen Beschluss nur fest (E. 4.3), die Neubaute habe ge-
genüber KTN 002.________ einen Grenzabstand von 3 m einzuhalten. Diese 
Frage wird entsprechend noch zu prüfen sein. 

5. Zusammenfassend erweist sich einerseits insbesondere, dass

- es hinsichtlich der gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung bis anhin 
an einer Interessenabwägung durch die zuständige Fachbehörde (AfU) ge-
bricht (vgl. vorstehend E. 2.3.1 ff.);

- die Rügen betreffend Containerplatz und Kanalisation ins Leere zielen, da die 
entsprechenden Bereinigungen hinfällig geworden sind bzw. erst mit Blick auf 
die Baufreigabe geklärt werden müssen (E. 2.4.1 ff.); 

- es bis anhin an einer rechtsgenüglichen Beurteilung der Voraussetzungen für 
die Erhebung einer Abgeltung von Grün- (und Erholungsflächen) durch den 
Gemeinderat fehlt (E. 2.5.1 ff.);

- die Beschwerde hinsichtlich der Geschossigkeit (Anzahl Vollgeschosse) 
grundsätzlich begründet ist (vgl. vorstehend E. 3.1 ff.); 

- der Regierungsrat die gemeinderätliche Verneinung einer hinreichenden Ein-
gliederung des Bauvorhabens ins Ortsbild einer Prüfung, womit der Gemein-
derat die Baubewilligung grundsätzlich auch unbesehen der Frage der Anzahl 
von Vollgeschossen verweigert hat, bis anhin keiner Überprüfung unterzogen 
hat (vgl. vorstehend E. 3.7.1 ff.); 

- der Gemeinderat die Fragen betreffend die geschlossene Bauweise im Umfeld 
der Bauparzelle und mit Blick auf die benachbarten Grundstücke in Verken-
nung der Bindungswirkung der Rückweisung bis anhin noch nicht rechtsgenüg-
lich geprüft hat (E. 4.2.1 ff), und 

- der Regierungsrat den vom Gemeinderat als gesetzeskonform erachteten 
Grenzabstand von 3 m gegenüber KTN 002.________ bis anhin noch nicht 
überprüft hat. 

29

Anderseits zeigt sich, dass die Vorinstanzen - sowohl die Baubewilligungsbehörde 
als auch der Regierungsrat - diverse Rügen der Verfahrensbeteiligten teils be-
wusst, teils in Verkennung der Bindungswirkung der Entscheide übergeordneter 
Rechtsmittelinstanzen angesichts ihrer jeweiligen Entscheidergebnisse nicht wei-
ter und/oder nicht näher geprüft haben. 

Die Sache ist daher an den Regierungsrat zurückzuweisen. Dieser wird selber 
über eine allfällige weitere Rückweisung an den Gemeinderat zu entscheiden ha-
ben. Mit Blick auf diesen Entscheid dürfte es sachdienlich und insbesondere aus 
verfahrensökonomischen Gründen angezeigt sein, vorab zu beurteilen, wie weit 
die gemeinderätliche Verneinung einer hinreichenden Eingliederung des Bauvor-
habens ins Ortsbild wie auch die gemeinderätliche Beurteilung des Grenzabstan-
des gegenüber KTN 002.________ der regierungsrätlichen Überprüfung standhal-
ten dürfte, da diese beiden Aspekte als "Killerkriterien" für eine Baubewilligung be-
trachtet werden können. 

6.1 Eine Rückweisung der Sache zu weiterer Abklärung und zu neuem Ent-
scheid (mit noch offenem Ausgang) gilt nach ständiger Praxis für die Frage der 
Auferlegung der Gerichtskosten (wie auch der Zusprechung einer Parteientschä-
digung) als Obsiegen der Beschwerde führenden Partei, und zwar unabhängig da-
von, ob die Rückweisung überhaupt beantragt oder ob das entsprechende Begeh-
ren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wurde (vgl. Urteil BGer 1C_266/2020 
vom 4.1.2021 E. 4, mit Hinweise auf BGE 141 V 281 E. 11.1 und Urteile BGer 
1C_283/2019 vom 24.7.2020 E. 5 und 1C_597/2014 vom 1.7.2015 E. 6.1, je mit 
Hinweisen).

6.2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von Fr. 1'500.-- sind neu je 
zu Fr. 300.-- der Gemeinde Lachen, den Beschwerdegegnern unter Ziff. 4 (diese 
solidarisch haftend), dem Beschwerdegegner Ziff. 5, den Beschwerdegegnern un-
ter Ziff. 6 (diese solidarisch haftend) sowie dem Beschwerdegegner Ziff. 7 aufzu-
erlegen (Art. 72 Abs. 2 VRP).

6.2.2 Die Gemeinde Lachen, die Beschwerdegegner unter Ziff. 4 (diese solida-
risch haftend), der Beschwerdegegner Ziff. 5, die Beschwerdegegner unter Ziff. 6 
(diese solidarisch haftend) sowie der Beschwerdegegner Ziff. 7 haben der Be-
schwerdeführerin (Bauherrschaft) für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren 
neu eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 74 Abs. 1 VRP). Diese wird in Be-
achtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 
280.411) vom 27. Januar 1975, der in §§ 14 und 15 ordentlicherweise für das Ho-
norar in Verfahren vor Verwaltungsbehörden einen Rahmen von Fr. 200.-- bis 
Fr. 4'800.--, vor dem Verwaltungsgericht einen solchen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- 

30

vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflicht-
gemässen Ermessens auf je Fr. 400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) (insgesamt 
Fr. 2'000.--) festgelegt.

6.3 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanz-
leikosten und Barauslagen) von Fr. 3'000.-- sind dem Verfahrensausgang entspre-
chend je zu einem Sechstel (je Fr. 500.--) dem Kanton Schwyz, der Gemeinde La-
chen, den Beschwerdegegnern unter Ziff. 4 (diese solidarisch haftend), dem Be-
schwerdegegner Ziff. 5, den Beschwerdegegnern unter Ziff. 6 (diese solidarisch 
haftend) sowie dem Beschwerdegegner Ziff. 7 aufzuerlegen 

6.4 Der Kanton Schwyz, die Gemeinde Lachen, die Beschwerdegegner unter 
Ziff. 4 (diese solidarisch haftend), der Beschwerdegegner Ziff. 5, die Beschwerde-
gegner unter Ziff. 6 (diese solidarisch haftend) sowie der Beschwerdegegner Ziff. 7 
haben der beanwalteten Beschwerdeführerin für das verwaltungsgerichtliche Ver-
fahren zudem eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung der 
vorstehend erwähnten Grundsätze (E. 6.2.2) und des dort erwähnten Honorarah-
mens sowie unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 500.--, ins-
gesamt also Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.), festgesetzt.

7. Rückweisungsentscheide, mit denen eine Sache zur neuen Entscheidung an 
die Vorinstanz zurückgewiesen wird, sind in der Regel Zwischenentscheide, wel-
che nur unter der Voraussetzung von Art. 92 und 93 BGG beim Bundesgericht 
anfechtbar sind (vgl. Urteil BGer 2C_525/2013 + 2C_526/2013 vom 2.7.2013 E. 2 
mit Hinweisen). Mithin ist fraglich, ob gegen diesen Zwischenentscheid eine 
selbständige Beschwerdemöglichkeit ans Bundesgericht gegeben ist. Um allen 
Eventualitäten gerecht zu werden, wird dieser Entscheid gleichwohl mit einer 
Rechtsmittelbelehrung versehen, wobei die Parteien daraus im Falle eines Weiter-
zuges nichts zu ihren Gunsten ableiten können.

31

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene RRB Nr. 474/2023 
vom 27. Juni 2023 aufgehoben, und die Sache wird im Sinne der Erwägun-
gen (insbesondere E. 5) zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und Neu-
beurteilung an den Regierungsrat zurückgewiesen. 

2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von Fr. 1'500.-- werden neu 
je zu Fr. 300.-- der Gemeinde Lachen, den Beschwerdegegnern unter Ziff. 4 
(solidarisch haftend), dem Beschwerdegegner Ziff. 5, den Beschwerdegeg-
nern unter Ziff. 6 (solidarisch haftend) sowie dem Beschwerdegegner Ziff. 7 
auferlegt. 

2.2 Die Gemeinde Lachen, die Beschwerdegegner unter Ziff. 4 (solidarisch haf-
tend), der Beschwerdegegner Ziff. 5, die Beschwerdegegner unter Ziff. 6 (so-
lidarisch haftend) sowie der Beschwerdegegner Ziff. 7 haben der Beschwer-
deführerin (Bauherrschaft) für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren 
neu eine Parteientschädigung von je Fr. 400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
zu bezahlen.

3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanz-
leikosten und Barauslagen) von Fr. 3'000.-- werden je zu einem Sechstel (je 
Fr. 500.--) dem Kanton Schwyz, der Gemeinde Lachen, den Beschwerde-
gegnern unter Ziff. 4 (solidarisch haftend), dem Beschwerdegegner Ziff. 5, 
den Beschwerdegegnern unter Ziff. 6 (solidarisch haftend) sowie dem Be-
schwerdegegner Ziff. 7 auferlegt.

Die Beschwerdeführerin hat am 2. August 2023 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, der ihr aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten ist.

Die Gemeinde Lachen sowie die Beschwerdegegner unter Ziff. 4 bis Ziff. 7 
haben ihre Betreffnisse von je Fr. 500.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des 
Entscheids auf das Postfinancekonto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 
des Verwaltungsgerichts zu überweisen. Auf die kantonsinterne Verrech-
nung wird verzichtet.  

4. Der Kanton Schwyz, die Gemeinde Lachen, die Beschwerdegegner unter 
Ziff. 4 (solidarisch haftend), der Beschwerdegegner Ziff. 5, die Beschwerde-
gegner unter Ziff. 6 (solidarisch haftend) sowie der Beschwerdegegner Ziff. 7 
haben der beanwalteten Beschwerdeführerin für das verwaltungsgerichtliche 
Verfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) zu bezahlen.

32

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zuläs-
sig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* 
erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt wer-
den (Art. 113ff. BGG). 

6. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Lachen (2/R; unter Beilage der 

Eingabe der Beschwerdeführerin vom 9.2.2024)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner unter Ziff. 4 (2/R; unter Bei-

lage der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 9.2.2024)
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners Ziff. 5 (2/R; unter Beilage 

der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 9.2.2024)
- die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegner unter Ziff. 6 (2R; unter Bei-

lage der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 9.2.2024)
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners Ziff. 7 (2/R; unter Beilage 

der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 9.2.2024)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 

Beilage der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 9.2.2024)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Eingabe 

der Beschwerdeführerin vom 9.2.2024) 
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A-Plus, z.K.). 

Schwyz, 27. März 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 9. April 2024