# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 241787cf-8e8e-5a20-965e-55ae987241e7
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-09-24
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 24.09.1998 50.1996.9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_50-1996-9_1998-09-24.html

## Full Text

Incarto n.

  50.96.00009

   

  	
  Lugano

  24 settembre 1998

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo
  Anastasi, presidente, 

  Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo
  Crivelli

  

 

 

statuendo
sul ricorso  30 gennaio 1996 del

 

 

	
   

  	
  __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione 21 dicembre 1995 (no. 20/94-47) del Tribunale di espropriazione
  della giurisdizione sottocenerina, prolata in merito alla domanda
  d'indennizzo per titolo di espropriazione materiale che la CE fu __________
  ha inoltrato il 27 giugno 1994 nei confronti del comune di __________ a
  dipendenza dell'inclusione del mapp. no. __________ RFD in zona __________;

  

 

 

viste le risposte:

-    9 febbraio 1996 del Tribunale di
espropriazione della giurisdizione sottocenerina;

-    27 febbraio 1996 della __________;

 

 

letti
ed esaminati gli atti;

 

 

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   Gli eredi __________ sono
proprietari del mapp. no. __________ RFD di __________, di complessivi mq 512,
così censito a RF:

 

A) casa d'abitazione                  mq    141

a) giardino                                  mq    359

D) posteggio coperto                mq       12

 

Il fondo, di forma regolare e pianeggiante, è situato nelle
vicinanze del __________, tra via __________ (N), via __________ (E) e via al
__________ (S). 

Lo stabile ivi esistente si compone di quattro piani
(compreso il PT) ed è stato edificato all'inizio del secolo. A far tempo dal 1°
gennaio 1996 è locato ad una scuola privata che paga un canone annuo di fr.
54'000.-; in precedenza era adibito a garni (con una ventina di camere per gli
ospiti) e fruttava ai proprietari un reddito in pigione di fr. 46'200.- all'anno.

 

 

                                  B.   Nel corso del 1988 i
proprietari hanno chiesto al municipio il permesso di erigere in loco un nuovo
edificio di sette piani conforme ai parametri edificatori vigenti all'epoca. La
domanda preliminare di costruzione è stata tuttavia respinta dall'esecutivo,
poiché gli studi pianificatori allora in atto prevedevano di collocare l'intera
particella in zona AP-EP al fine di insediarvi una scuola materna.

In effetti, il 7 dicembre 1993 il Consiglio di Stato ha
approvato la revisione del piano regolatore del comune di __________ sezione
__________ /__________, con la conseguente inclusione della part. __________ in
zona __________. Il vincolo, istituito allo scopo di realizzare sul fondo e sul
contiguo mapp. __________ un'infrastruttura ricreativa (gioco ragazzi e sport),
non è stato contestato dagli eredi __________.

 

 

                                  C.   Ritenendosi nondimeno lesi
dalla misura pianificatoria, con istanza 27 giugno 1994 i proprietari hanno
convenuto in giudizio il comune innanzi al Tribunale di espropriazione della
giurisdizione sottocenerina, postulando un indennizzo di fr. 512'000.- per
titolo di espropriazione materiale.

In sede di risposta il municipio di __________ si è opposto
alla domanda sottolineando in specie come la perizia prodotta dagli istanti per
suffragare le loro pretese fosse poco chiara.

All'udienza di conciliazione del 29 marzo 1995 le parti si
sono riconfermate nelle rispettive posizioni avverse.

 

 

                                  D.   Esaurite tutte le formalità
processuali, con sentenza 21 dicembre 1995 il Tribunale di espropriazione della
giurisdizione sottocenerina ha riconosciuto ai privati un'indennità di fr.
123'446.- per l'espropriazione materiale del mapp. __________, oltre agli interessi
- al tasso usuale praticato dalle __________ - a partire dal 27 giugno 1994.

Data per scontata la sussistenza di un caso di espropriazione
materiale in conseguenza dell'inclusione del fondo in zona __________, il primo
giudice ha calcolato il relativo risarcimento sottraendo dal valore della
proprietà stimato in fr. 727'000.- (fr. 1'475.- il mq x 512 mq dedotto il costo
di demolizione dello stabile, ovvero fr. 12.- il mc x 2'300 mc) la somma di fr.
604'153.85, corrispondente al reddito netto annuo ricavato dalla locazione
dell'immobile (fr. 39'270.-) capitalizzato al tasso del 6,5%.

 

 

                                  E.   Mediante ricorso 30 gennaio
1996 il comune di __________ ha impugnato la predetta decisione davanti al
Tribunale cantonale amministrativo, invocandone l'annullamento.

L'ente pubblico ha rilevato in sostanza che a dispetto
dell'imposizione del vincolo l'immobile continua a produrre un reddito ragionevole,
di poco inferiore - secondo i calcoli allestiti dalla prima istanza - al valore
venale della proprietà. A mente del comune, il pregiudizio che il nuovo assetto
pianificatorio cagiona alla famiglia __________ non sarebbe quindi di una
gravità tale da ingenerare espropriazione materiale.

 

 

                                  F.   Il Tribunale di
espropriazione si è opposto all'accoglimento del gravame senza formulare
particolari osservazioni.

Ad identica conclusione sono pervenuti i privati, annotando
in particolare come la giurisprudenza federale abbia sempre considerato
costitutiva di espropriazione materiale l'inclusione di un fondo edificabile in
zona __________ 

 

                                  G.   Le parti sono state sentite
in contraddittorio nel corso di un'udienza tenutasi l'8 maggio 1996.

A richiesta del giudice delegato il ricorrente ha
successivamente versato agli atti la risoluzione 7 dicembre 1993 con la quale
il Consiglio di Stato ha approvato la revisione del PR di __________ sezione
__________ /__________, specificando che la domanda di costruzione presentata
nel 1988 era essenzialmente conforme ai parametri edificatori vigenti all'epoca
per la zona R7 e che il comune non intende espropriare formalmente la part.
__________ a breve/medio termine.

I resistenti hanno invece indicato con esattezza il reddito
lordo ricavato negli ultimi dieci anni dalla locazione del loro immobile al
mapp. __________ e prodotto copia dei contratti stipulati con i conduttori.

 

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni
dei Tribunali di espropriazione si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.

Il gravame in oggetto, tempestivo per effetto delle ferie
giudiziarie (art. 50 cpv. 3 Lespr e 13 PAmm), è pertanto ricevibile in ordine e
può essere deciso sulla base degli atti, integrati dalle risultanze degli
accertamenti esperiti in fase istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm).

 

 

                                   2.   La materia del presente
contendere si concentra essenzialmente sul quesito a sapere se l'inclusione del
mapp. __________ in zona __________ abbia ingenerato espropriazione materiale.

 

2.1. Giusta l'art. 22 ter cpv. 3 Cost., in caso di
restrizione della proprietà equivalente a una espropriazione è dovuta piena indennità.
Il medesimo principio è stato ripreso e ancorato nella LPT (art. 5 cpv. 2), la
quale non contiene però alcuna indicazione sostanziale sulla nozione
d'espropriazione materiale; sarebbe stato infatti problematico dotare questo
istituto di una veste legale, considerata la sua continua evoluzione dottrinale
e giurisprudenziale (DFGP/UPT, Commento LPT, p. 50).

La legge rinvia dunque alla giurisprudenza del Tribunale
federale, che ha coniato il concetto di espropriazione materiale nel 1941 (STF
18 luglio 1941 in re W.) e lo ha affinato negli anni seguenti, fino a giungere
alla formulazione attuale inaugurata con la celeberrima sentenza __________
(DTF 91 I 329). Secondo questa definizione, vi è espropriazione materiale
quando l'uso attuale o il prevedibile uso futuro di una cosa è vietato o
limitato in modo particolarmente grave, così che il proprietario è privato di
una delle facoltà essenziali derivanti dal diritto di proprietà; una limitazione
di minor importanza può ugualmente costituire espropriazione materiale, se essa
colpisce uno solo o un numero limitato di proprietari in modo tale che - fosse
negato loro l'indennizzo - essi dovrebbero sopportare un sacrificio eccessivamente
gravoso e tale da violare il principio d'uguaglianza (teoria del
"Sonderopfer"; cfr. DTF 119 Ib 128 consid. 2b, 118 Ib 41 consid. 2b).
In ambo i casi premessa al riconoscimento di qualsiasi indennità è l'idoneità
del fondo colpito ad essere oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo
futuro (DTF 114 Ib 292 consid. 4; 112 Ib 485 e giurisprudenza ivi richiamata).

L'avverarsi di un'espropriazione materiale è comunque da negare
quando un divieto di costruzione parziale lascia intatta la possibilità di
usare convenientemente e in modo economicamente ragionevole la parte non
colpita del fondo: ad esempio quando un azzonamento riguarda solo un quarto
della particella o un vincolo di inedificabilità colpisce solo un terzo
dell'immobile (DTF 114 Ib 121 e riferimenti ivi citati; RDAT II-1994 N. 63).
D'altra parte, il Tribunale federale ha già avuto modo di accertare che
l'obbligo di conservare l'aspetto esteriore di uno stabile non costituisce una
grave restrizione del diritto di proprietà e non comporta quindi espropriazione
materiale se il proprietario può continuare a fare dell'edificio un uso
conforme alla sua destinazione e economicamente razionale (DTF 117 Ib 262 e rinvii).

 

2.2. L'inclusione di un terreno edificabile in una zona per
attrezzature pubbliche è, per costante giurisprudenza, costitutiva di
espropriazione materiale (Zimmerli, Raumplanungsgesetz und Enteignung, in Das
Bundesgesetz über die Raumplanung, p. 62/63; DTF 112 Ib 485, 109 Ib 257, 108 Ib
337; RDAT II-1994 N. 64, 1983 N. 81), poiché i proprietari perdono una delle
facoltà essenziali derivanti dal loro diritto di proprietà: quella di edificare
il fondo. Il terreno colpito da un vincolo __________ cessa infatti di essere
oggetto di mercato per l'edilizia privata e di partecipare all'evoluzione dei
prezzi del mercato dei fondi edificabili. Con la perdita della componente
edilizia il suo cosiddetto valore residuo si riduce a quello di un buon terreno
agricolo (DTF 114 Ib 112). Valore che alle nostre latitudini si aggira attorno
ai 30.- fr. il mq, senza particolari differenze tra Sopra e Sottoceneri (cfr.
RDAT 1990 N. 58 e 1989 N. 73, così come le indagini condotte sulle quotazioni
dei terreni agricoli in RDAT II-1994 N. 64).

 

2.3. La prassi giurisprudenziale dianzi esposta si riferisce
esclusivamente a fondi (edificabili) inedificati e non può quindi tornare
immediatamente applicabile alla fattispecie qui dedotta in giudizio. Il caso in
esame si avvera infatti atipico nella misura in cui il mapp. __________ era già
edificato al momento in cui è stata assegnato alla zona __________ e produceva
un reddito che sussiste tuttora. A fronte di questa situazione, occorre necessariamente
chiedersi se la misura pianificatoria ha limitato il diritto di proprietà dei
resistenti con un'incidenza notevole ed insopportabile idonea a far insorgere
un'espropriazione materiale.

 

2.3.1. Allorquando un ente pubblico abbisogna di un
determinato terreno per soddisfare un'esigenza della collettività, può espropriare
subito il proprietario interessato in via formale (art. 2 Lespr) ed acquisire
il fondo previo versamento dell'equa indennità prevista dall'art. 22 ter cpv. 3
Cost. (cfr. pure art. 9 Lespr). In applicazione dell'art. 3 cpv. 4 LPT può
anche includere la proprietà in una zona per attrezzature pubbliche e attendere
qualche tempo prima di avviare la procedura di esproprio formale. Se il fondo è
edificabile, il provvedimento pianificatorio assume le valenze di un divieto di
costruzione preventivo in prospettiva di un futuro trasferimento della proprietà
(Wolf, Transfert de propriété et indemnisation, Mémoire ASPAN no. 49, p. 10/11;
Antognini, Espropriazione materiale: pianificazione e indennità espropriativa,
RDAT 1977 p. 243). La perdita della facoltà di edificare insita nella misura
legittima il proprietario colpito a domandare un indennizzo ex art. 5 cpv. 2
LPT per titolo di espropriazione materiale.

Malgrado il vincolo __________ imposto sul suo fondo, il proprietario
di un terreno già edificato può continuare ad utilizzare l'immobile come in
precedenza. Può farvi eseguire dei lavori di manutenzione. Se vi abita
personalmente, può continuare ad occuparlo. Se l'ha locato, può continuare ad
incassare le pigioni versategli dagli inquilini. E questo in via provvisoria,
sintanto che la proprietà non gli sarà sottratta in esito ad una procedura di
espropriazione formale. Il provvedimento gli impedisce però di trasformare o
ingrandire lo stabile esistente. Ma ciò che più conta, dal profilo del diritto
di proprietà, è che la misura gli preclude la possibilità di ricostruire (magari
sfruttando appieno i parametri edificatori della zona nella quale il fondo
sarebbe stato incluso in assenza del vincolo) e di vendere la particella come
se fosse libera da vincoli, privandolo così di alcune prerogative essenziali
del suo statuto di proprietario. Sotto questo punto di vista, la situazione in
cui viene a trovarsi il proprietario di un fondo edificato attribuito alla zona
__________ non è paragonabile a quella del proprietario di un immobile colpito
da un vincolo di protezione o di conservazione dello stabile (misura,
quest'ultima, considerata alla stregua di una limitazione tradizionale del
diritto di proprietà: cfr. DTF 117 Ib 262, 111 Ib 257, 102 Ia 243). A differenza
del primo, che vive nella precarietà dovuta alla prospettiva dell'esproprio formale,
il secondo fruisce di un assetto stabile e di un margine di manovra relativamente
ampio, vuoi perché resta libero di trasformare lo stabile all'interno e di
migliorare l'utilizzazione del volume esistente, vuoi perché conserva la possibilità
di alienare, locare o utilizzare personalmente il suo bene senza
condizionamenti di sorta.

 

2.3.2. Questo ragionamento, mutatis mutandis, si attaglia perfettamente
alla fattispecie in esame.

Nonostante il vincolo i resistenti hanno potuto locare il
loro immobile ad una scuola privata che paga un canone addirittura superiore al
precedente inquilino. La vetustà dell'edificio imporrebbe tuttavia ampie
migliorie che i proprietari non sono legittimati ad eseguire. Né è data loro la
facoltà di abbattere il vecchio stabile di quattro piani per ricostruirne uno
razionale e conforme ai parametri edificatori della zona R7 nella quale si
trovava la particella prima della revisione del PR. Quanto alla possibilità di
alienare il fondo ad un compratore che non sia il comune di __________, appare evidente
come il vincolo abbia mortificato le potenzialità commerciali della proprietà
votata all'esproprio formale, rendendola di fatto invendibile.

In simili evenienze si deve riconoscere nella fattispecie la
sussistenza di un'espropriazione materiale consecutiva all'inclusione del mapp.
__________ in zona __________.

Il fatto che nel 1993 lo stabile fosse locato e continui
tuttora a produrre un reddito grazie alla stipulazione (per certi versi incredibile)
di un nuovo contratto di locazione non è decisivo. L'espropriazione materiale
dipende dall'incidenza che una determinata misura di pianificazione ha sul
diritto di proprietà del proprietario; non può essere condizionata da un solo
elemento e per di più aleatorio come l'esistenza di un rapporto di locazione,
poiché se valesse il contrario basterebbe presentare il fondo siccome
infruttifero al dies aestimandi (disdicendo il contratto al momento giusto) per
far nascere l'espropriazione materiale. Ma non solo. Basti pensare alla situazione
in cui verrebbe a trovarsi il proprietario che dopo essersi vista negare l'espropriazione
materiale per le pigioni corrispostegli da un conduttore perde l'inquilino e
non ne trova un altro proprio in funzione del vincolo istituito sul suo fondo.

Secondo questo Tribunale il rendimento prodotto dall'immobile
non concorre di principio neppure alla quantificazione dell'indennità, che deve
essere fissata in base al solo valore venale del fondo colpito. La presenza di
un reddito immobiliare può tutt'al più indurre il giudice delle espropriazioni
a negare gli interessi sull'indennità di espropriazione materiale dovuta al
privato (cfr. DTF 114 Ib 178 consid. 4, 112 Ib 511 consid. 4). Accreditando la
tesi inversa si rischierebbe di pervenire alle conclusioni quantomeno anomale
della prima istanza, che prendendo in considerazione gli introiti locativi ha
concesso agli espropriati un indennizzo assai modesto se raffrontato con il
valore complessivo del mapp. __________. Fosse valida la modalità di calcolo
utilizzata dal Tribunale di espropriazione, con un reddito netto annuo di
"soli" fr. 47'294.- la famiglia __________ non avrebbe percepito
alcun risarcimento per titolo di accertata espropriazione materiale.

 

 

                                   3.   Confermato l'avverarsi di
un caso di espropriazione materiale, resta da esaminare infine l'indennizzo che
il Tribunale di espropriazione ha accordato ai resistenti.

In casu una disamina particolareggiata dell'argomento non è
tuttavia necessaria, poiché gli eredi __________ non hanno ricorso contro
l'indennità fissata dal primo giudice e questo Tribunale non può modificare la
sentenza impugnata a danno del comune di __________ (divieto della reformatio
in peius: cfr. art. 65 cpv. 4 PAmm).

 

3.1. In caso di espropriazione materiale dovuta
all'inclusione di un terreno edificabile in zona AP-EP, gli espropriati hanno
diritto ad un risarcimento corrispondente al valore della componente edilizia
della proprietà. Questo valore, se ci si attiene alle stime operate dalla prima
istanza, ammonta nel caso concreto a fr. 739'840.- ca. (fr. 1445.- il mq).

 

3.2. Di fronte all'esproprio materiale di un fondo edificato,
bisognerebbe domandarsi se l'indennizzo debba comprendere anche il valore degli
stabili presenti sul fondo, come si potrebbe dedurre per analogia dalla
legislazione cantonale che fissa i criteri di accertamento del valore ufficiale
di stima della sostanza immobiliare (cfr. art. 11 del Regolamento sulle norme
tecniche di esecuzione delle stime ufficiali).

Ai fini del presente giudizio non è tuttavia indispensabile
addentrarsi nella problematica, dal momento che secondo il Tribunale di
espropriazione l'immobile della famiglia Campi si configura alla stregua di un
"Abbruchobjekt" i cui costi di demolizione, quantificabili in fr.
27'600.- (fr. 12.-/mc), vanno notoriamente dedotti dall'indennità espropriativa
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, N. 103 ad art. 19 LFespr).

 

3.3. Poste tali brevi premesse, a mente di questo Tribunale
il giudice delle espropriazioni avrebbe dovuto assegnare agli eredi __________
un'indennità di espropriazione materiale di complessivi fr. 712'240.-, negando
loro gli interessi d'uso (cfr. consid. 2.3.2.).

 

 

                                   4.   Stante quanto precede, il
ricorso dev'essere integralmente respinto.

La tassa di giudizio e le ripetibili seguono la soccombenza dell'insorgente
(art. 28 e 31 PAmm per il rinvio dato dall'art. 50 cpv. 3 Lespr).

 

 

 

Per
questi motivi,

visti
gli art. 22 ter Cost; 3, 5 LPT; 2, 19, 50 Lespr; 13, 18, 28, 31 e 65 PAmm,

 

 

dichiara e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

 

                                   2.   La tassa di giudizio di fr.
1'500.- (millecinquecento) è posta a carico del comune di __________, con
l'ulteriore obbligo di rifondere ai resistenti fr. 2'000.- (duemila) per titolo
di ripetibili.

 

	
   

                                      3.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________

  
	
   

  	
   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                             Il
segretario