# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f47a632f-6e53-58b4-88d5-ffee0c2e08b0
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-18
**Language:** de
**Title:** Aargau Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 18.01.2023 EBVU 22.184
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_BV_001_EBVU-22-184_2023-01-18.pdf

## Full Text

DEPARTEMENT 
BAU. VERKEHR UND UMWELT 
Rechtsabteilung 
 

 

BVURA.22.184  

ENTSCHEID vom 18. Januar 2023 

A._____ und B._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats C._____ vom 

7. März 2022 betreffend Baugesuch von D._____ und E._____ für Sanierung und Erweiterung 

Einfamilienhaus auf Parzelle AA (Baugesuch 2021/40); teilweise Gutheissung 

Erwägungen 

2. Ausgangslage 

2.1  

Das Bauvorhaben umfasst die Sanierung und Erweiterung des bestehenden Einfamilienhauses auf 

Parzelle AA in Q.. Nebst umfassenden Umbau- und Sanierungsarbeiten soll mit dem vorliegenden 

Bauvorhaben insbesondere das Dachgeschoss des bestehenden Einfamilienhauses abgebrochen 

und durch ein Attikageschoss ersetzt werden, zudem ist im Erdgeschoss eine Erweiterung des Wohn-

raums in südöstlicher Richtung vorgesehen. 

2.2  

Die Bauparzelle liegt in der Wohnzone W1, in der gemäss § 8 Abs. 1 Bau- und Nutzungsordnung der 

Gemeinde Q. vom 27. September 2012 / 21. November 2013 (BNO) ein Vollgeschoss zulässig ist. Die 

zulässige Ausnützungsziffer beträgt 0,40, der Grenzabstand 5 m. Gemäss § 11 Abs. 1 BNO dient die 

Wohnzone dem Wohnen. Nicht störendes Gewerbe ist zugelassen. Nicht zulässig sind Betriebe, die 

gewichtige ideelle Immissionen verursachen. Zulässig sind freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. 

Der Bau von Terrassenhäusern ab drei Einheiten, Reihenhäusern sowie Gesamtüberbauungen ab vier 

und mehr eigenständigen Gebäuden benötigen einen Gestaltungsplan. Mehrfamilienhäuser, mit Aus-

nahme von Terrassenhäusern, sind auch mittels Gestaltungsplan nicht gestattet (§ 11 Abs. 2 BNO). 

3. Gebäudehöhe 

3.1  

Die Beschwerdeführenden machen zusammengefasst geltend, die Gebäudehöhe der eingeschossi-

gen Gebäudeerweiterung in südöstlicher Richtung müsse vom Messpunkt im natürlich gewachsenen 

Terrain aus gemessen werden. Von entscheidender Bedeutung seien dabei auch die Geschossflä-

chen, überträfe die Wohnfläche des Neubaus (Gebäudeerweiterung) die bestehende Wohnfläche des 

Einfamilienhauses doch bei Weitem. Dieser Flächenanteil der Gebäudeerweiterung übersteige auch 

bei weitem die Ermessensfrage und würde sogar der Besitzstandgarantie widersprechen. Deshalb sei 

es zwingend erforderlich, die Gebäudehöhe vom natürlich gewachsenen Terrain aus einzuhalten. 

Fälschlicherweise sei vorliegend jedoch hierfür auf das heute vorhandene Terrain abgestellt worden, 

 

2 von 5 

welches jedoch infolge von Aufschüttungen nicht mehr dem natürlich gewachsenen Terrain entspre-

che. Als massgebend erachten sie eine Höhenkote von 536,25 m.ü.M. im Bereich der südlichsten Ge-

bäudeecke der Gebäudeerweiterung. 

Ferner habe der Gemeinderat in der erteilten Baubewilligung neu die Erdgeschosshöhe verbindlich 

auf 537,87 m.ü.M. festgelegt, was einer Erhöhung der heutigen Erdgeschosshöhe von 17 cm zur Folge 

habe. Diese Erhöhung der EG-Kote sei inakzeptabel, denn diese Höhe müsse auch bei der Gebäu-

deerweiterung eingehalten werden, obwohl die Erdgeschosshöhe vom natürlich gewachsenen Terrain 

bestimmt werden müsse. Somit betrage die Höhendifferenz ab dem massgebenden Messpunkt im 

natürlich gewachsenen Terrain (536,25 m.ü.M.) bis Oberkante des neuen fertigen Erdgeschossbodens 

(537,87 m.ü.M.) 1,62 m. Mit Stellungnahme vom 21. Mai 2022 korrigierten sie dieses Mass und hielten 

eine Höhe des natürlich gewachsenen Terrains von 536,75 m.ü.M. für massgebend, woraus sie eine 

Höhe der Erdgeschosskote über dem massgebenden Terrain von 0,95 m errechneten. 

3.2  

Nach dem Gesagten ist in der Wohnzone W1 lediglich ein Vollgeschoss zulässig. Eine maximale Ge-

samt- oder Fassadenhöhe legt die BNO der Gemeinde Q. demgegenüber nicht fest. Dies ist nicht zu 

beanstanden, überlässt es § 49 BauG doch den Gemeinden, ob sie die zulässige Höhe von Gebäuden 

oder die Geschossigkeit beschränken wollen (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 

[AGVE] 2003, S. 472; Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau [VGE] vom 24. April 

2008 [WBE.2007.335], S. 7 f.). Wenn die Gemeinde die zulässige Höhe eines Gebäudes wie vorlie-

gend nicht anderweitig begrenzt, darf die Höhe der Vollgeschosse und des Attikageschosses vorbe-

hältlich abweichender kommunaler Regelungen – die vorliegend nicht bestehen – im Durchschnitt 

höchstens 3,20 m betragen (§ 22 Abs. 2 BauV). Dieses Durchschnittsmass will zusammen mit den 

Maximalmassen für den Kniestock und für das Hinausragen des Untergeschosses aus dem massge-

benden Terrain indirekt die Bauhöhe begrenzen (vgl. AGVE 2013, S. 471 f.; VGE vom 24. April 2008 

[WBE.2007.335], S. 7 f.; Entscheid des BVU [EBVU] 17.810 vom 24. Oktober 2018, Erw. 3.3; CHRIS-

TIAN HÄUPTLI. in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, § 49 N 22). 

Zu prüfen ist somit vorliegend einerseits, ob das Bauvorhaben die durchschnittliche Geschosshöhe 

von 3,20 m einhält. Diese Prüfung erfolgt grundsätzlich unabhängig der Lage des massgebenden Ter-

rains. In Bezug auf die Geschossigkeit gilt aber darüber hinaus zu prüfen, ob die Erdgeschosskote 

nicht mehr als das für Untergeschosse zulässige Mass aus dem massgebenden Terrain ragt. Dies gilt 

selbst dann, wenn das Erdgeschoss – wie dies vorliegend über weite Bereiche der Fall ist – nicht 

unterkellert ist. Dies ergibt sich bereits aus den Bestimmungen zur Definition von Untergeschossen, 

sind dies doch Geschosse, bei denen die Oberkante des fertigen Bodens, gemessen in der Fassaden-

flucht, im Mittel höchstens bis zum zulässigen Mass über die Fassadenlinie hinausragt (Ziff. 6.2 An-

hang 1 BauV). Oberer Referenzpunkt ist dabei die höchste "Oberkante des fertigen Bodens" des da-

rüber liegenden Vollgeschosses (vgl. auch Erläuterungen der einzelnen Definitionen des Anhangs 

IVHB vom 3. September 2013 der Bau-. Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz [BPUK], im Fol-

genden: IVHB-Erläuterungen; im Internet: www.ag.ch/bauen > Baurecht > Baubegriffe - IVHB) und ist 

damit identisch mit der Erdgeschosskote, ungeachtet des Umstands, ob sich darunter noch ein eigent-

liches Untergeschoss oder bloss Erdreich befindet. Dies ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der 

Bestimmung, soll mit dieser doch die Höhenlage des Gebäudes im Gelände begrenzt werden, was 

unabhängig des Umstands ist, ob das Erdgeschoss unterkellert oder lediglich mit Erdreich unterfüllt 

ist.  

Damit ist zusammenfassend zunächst zu prüfen, ob die Oberkante des fertigen Bodens des Erdge-

schosses (Erdgeschosskote; EG-Kote) vorliegend nicht mehr als das erlaubte Mass aus dem mass-

gebenden Terrain ragt (vgl. Erw. 3.3 hiernach). Ist diese Voraussetzung erfüllt, ist in einem weiteren 

Schritt zu prüfen. ob das Bauvorhaben die zulässige durchschnittliche Geschosshöhe von 3,20 m ein-

hält (vgl. Erw. 3.4 hiernach). 

 

3 von 5 

3.3  

Gemäss § 23 Abs. 1 BauV i.V.m. Ziff. 6.2 Anhang 1 und 2 BauV darf die Oberkante des fertigen Bo-

dens des Erdgeschosses gemessen in der Fassadenflucht im Mittel nicht mehr als 80 cm über die 

Fassadenlinie hinausragen. Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgeben-

dem Terrain (Ziff. 3.2 Anhang 1 und 2 BauV). Die Fassadenflucht ist die Mantelfläche, gebildet aus 

den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Ter-

rain. Vorspringende und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile werden nicht berücksichtigt 

(Ziff. 3.1 Anhang 1 und 2 BauV). Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Gelände-

verlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, 

ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschlies-

sungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilli-

gungsverfahren abweichend festgelegt werden (Ziff. 1.1 Anhang 1 BauV). 

Strittig ist vorliegend einerseits die Lage des massgebenden Terrains. Die Beschwerdeführenden ma-

chen geltend, dieses liege auf einer Kote von 536,25 m.ü.M. bzw. 536,75 m.ü.M. im Bereich der süd-

lichsten Ecke der Gebäudeerweiterung. Sie berufen sich dabei auf einen Plan "Ueberbauung F., L, 

Landerwerb, vom 12. September 1975 (vgl. Beilage 4 zur Beschwerde vom 2. April 2022; Beilage 1 

zur Eingabe der Beschwerdeführenden vom 21. Mai 2022). Demgegenüber legt der Gemeinderat dies-

bezüglich den Zonenplan vom 4. August 1969 mit Eintragung der Höhenlinien sowie die am 29. April 

1970 bewilligten Pläne des heute bestehenden Einfamilienhauses ins Recht. In Letzteren ist das Ge-

lände allerdings nur in einem Schnittplan vermasst, zudem lässt sich diesen der Geländeverlauf im 

Bereich der südöstlichen Gebäudeerweiterung nicht entnehmen. Zuverlässiger erscheint es daher, 

den vom Gemeinderat ins Recht gelegten Höhenkurvenplan, der die Situation vor Erstellung des be-

stehenden Einfamilienhauses wiedergibt, mit dem Grundrissplan des Erdgeschosses des vorliegen-

den Bauvorhabens zu überlagern: 

(…) 

Hieraus lassen sich – unter Annahme eines linearen Geländeverlaufs zwischen den jeweiligen Höhen-

linien – folgende Höhenkoten des massgebenden Terrains an den Eckpunkten des Bauvorhabens 

errechnen: 

Nr. 

(Abb. 1) 

Erdgeschosskote Terrainkote Höhendifferenz zwischen 

Erdgeschoss- und Terrainkote, 

sofern positiv 

1 537,68 m.ü.M. 537,06 m.ü.M. 0,62 m 

2 537,68 m.ü.M. 536,60 m.ü.M. 1,08 m 

3 537,70 m.ü.M. 537,00 m.ü.M. 0,80 m 

4 537,70 m.ü.M. 536,52 m.ü.M. 1,18 m 

5 537,70 m.ü.M. 537,00 m.ü.M. 0,70 m 

6 537,70 m.ü.M. 536,54 m.ü.M. 1,16 m 

7 537,70 m.ü.M. 536,78 m.ü.M. 0,92 m 

8 537,70 m.ü.M. 537,70 m.ü.M. – 

9 537,70 m.ü.M. 537,58 m.ü.M. 0,11 m 

10 537,70 m.ü.M. 537,73 m.ü.M. – 

Die Höhendifferenz entspricht der Lage der Fassadenlinie an den jeweiligen Punkten. Gegenüber die-

sen darf die Erdgeschosskote nach dem Gesagten im Mittel nicht mehr als 80 cm hinausragen (vgl. 

§ 23 Abs. 1 BauV). Das Durchschnittsmass berechnet sich dabei nach der Praxis im Kanton Aargau 

 

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aus der Summe der Fassadenflächen über der Fassadenlinie, welche nicht grösser sein darf als 0,8 m 

mal den Gebäudeumfang (Länge der projizierten Fassadenlinie). Dieser Maximalwert gilt für Gebäude 

am Hang wie auch für Gebäude in der Ebene. Unter dem Terrain liegende Flächenanteile (zwischen 

Fassadenlinie und Oberkante Fertigboden Erdgeschoss) bleiben dabei unberücksichtigt, d.h. es ist 

keine Kompensation möglich (vgl. Entscheid des BVU [EBVU] 22.53 vom 5. August 2022, Erw. 4.3; 

Ergänzungen und Korrekturen zum BNR 3.1 vom 18. Juni 2019, Rz 229–231).  

Übertragen auf den vorliegenden Fall ergibt dies folgende Berechnung: 

Die maximal zulässige, über der Fassadenlinie liegende Fassadenfläche beträgt 64,54 m2 (80,67 m x 

0,8 m). Damit erweist sich der diesbezügliche Einwand der Beschwerdeführenden als ungerechtfertigt. 

Zwar ist zutreffend, dass das Erdgeschoss teilweise mehr als 0,8 m aus dem ermittelten massgeben-

den Terrain ragt, das Durchschnittsmass – welches gemäss § 23 Abs. 1 BauV alleine massgebend 

ist – ist demgegenüber klar eingehalten. Das Bauvorhaben lässt sich mithin in dieser Hinsicht nicht 

beanstanden. 

3.4  

Zu prüfen ist nach dem Gesagten weiter, ob das Bauvorhaben die durchschnittliche Geschosshöhe 

von 3,20 m im Bereich des Vollgeschosses und des Attikageschosses (§ 22 Abs. 2 BauV) einhält. Die 

Geschosshöhe ist die Höhe von Oberkante bis Oberkante der fertigen Böden (§ 22 Abs. 1 BauV). So 

bemessen darf die Höhe zwischen der Oberkante des fertigen Bodens des Erdgeschosses und der 

Oberkante des fertigen Bodens auf dem Attikageschoss maximal 6,40 m betragen. Gemäss den im 

Schnittplan 1–1 eingetragenen Massen ist dieses Mass ab Oberkante des Erdgeschossbodens bis 

und mit "OK Konstruktion" des Attikageschosses exakt eingehalten. Nicht berücksichtigt wurden dabei 

die auf der Attikadecke anzubringende Dämmung (21,5 cm), der Dachaufbau (8 mm) sowie der 

Dachrand des Attikas, der die Oberkante des Dachaufbaus um weitere 9 mm überragt: 

Abschnitt Länge Fläche zwischen EG-Kote und Ter-

rainlinie (ohne unter dem Terrain lie-

gende Flächenanteile) 

1 – 2 4,78 m 4,07 m2 

2 – 3 7,24 m 6,83 m2 

3 – 4 3,84 m 3,80 m2 

4 – 5 8,86 m 8,32 m2 

5 – 6 4,42 m 4,11 m2 

6 – 7 11,23 m 11,69 m2 

7 – 8 10,54 m 4,85 m2 

8 – 9 5,04 m 0,27 m2 

9 – 10 2,50 m 0,11 m2 

10 – 1 22,20 m 6,53 m2 

Total 80,67 m 50,57 m2 

 

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Abb. 1 Ausschnitt aus Schnittplan 1-1 

Es stellt sich die Frage, ob diese Messweise korrekt ist. 

Der Begriff der "Oberkante des fertigen Bodens" (oftmals auch als "Oberkante Fertigboden" oder 

"Oberkante Fertigfussboden" bezeichnet) ist ein klar definierter und häufig verwendeter Begriff im Bau-

wesen. Er bezeichnet – wie der Name schon sagt – die Höhe des fertigen Bodens, einschliesslich 

Bodenaufbau (z.B. Wärme- und Trittschalldämmung, Estrich) und Bodenbelag (z.B. Fliesen, Parkett) 

(vgl. https://de.wikipedia.org/wiki/Oberkante_Fertigfu%C3 %9Fboden). Durch den Einschluss von 

Dämmung und Belag unterscheidet sich der Begriff des Fertigbodens von jenem des Rohfussbodens 

(oder Rohbodens), der diese nicht enthält. Der Begriff der "Oberkante des fertigen Bodens" verwendet 

der Gesetzgeber auch andernorts (vgl. Ziff. 5.4 und 6.2 Anhang 1 BauV). Aus den IVHB Erläuterungen 

lässt sich zu diesem Begriff Folgendes entnehmen (vgl. IVHB-Erläuterungen, Ziff. 6.2, Rz. 2): 

"Mit fertigem Boden ist hier die fertige Konstruktion des Gebäudeteils unter Einschluss des Bodenbe-

lags gemeint. Bei einer Terrasse kann das etwa der Plattenboden sein." 

Damit ist die von der Bauherrschaft angewandte Messweise bis Oberkante Konstruktion, die der Ober-

kante Rohboden entspricht, nicht korrekt. Der Fertigboden schliesst Dämmung und Belag nach dem 

Gesagten ein, so dass vorliegend bis Oberkante Dachaufbau zu messen ist, wodurch die durchschnitt-

liche Geschosshöhe von insgesamt 6,40 m vorliegend um 29,5 cm überschritten wird. Das Attikage-

schoss ist entsprechend um dieses Mass in der Höhe zu reduzieren, was ohne Weiteres auflagenweise 

verfügt werden kann. Die nach der Reduktion verbleibende lichte Höhe des Attikageschosses von 

2,57 m entspricht exakt der lichten Höhe des Erdgeschosses und lässt sich auch in wohnhygienischer 

Hinsicht nicht beanstanden, liegt dieses Mass doch immer noch deutlich über dem gemäss § 36a 

Abs. 1 lit. a BauV mindestens erforderlichen Mass für die lichte Höhe von Vollgeschossen von 2,40 m. 

Auch insofern spricht mithin nichts gegen eine entsprechende Reduktion der Attikageschosshöhe. Der 

Dachrand ist demgegenüber für die Bemessung der Geschosshöhe i.d.R. nicht massgebend, jeden-

falls dann nicht, wenn sich dieser – wie vorliegend – auf das technisch Erforderliche beschränkt. 

3.5  

Zusammenfassend ist die Beschwerde somit insofern teilweise gutzuheissen, als das Attikageschoss 

(OK Dachaufbau) um 29,5 cm in der Höhe zu reduzieren ist. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde 

hingegen als unbegründet. Insbesondere hat die vorgenommene Überprüfung ergeben, dass das Bau-

vorhaben nicht zu einem Verstoss gegen die in der Wohnzone W1 zulässige Anzahl Vollgeschosse 

führt, ragt die Erdgeschosskote in Mittel doch nicht mehr als die zulässigen 0,80 m aus dem massge-

benden Terrain. Letzteres liegt zwar – wie die Beschwerdeführenden richtig geltend machen – teil-

weise tiefer als das heute vorhandene Terrain, was aber dennoch nicht zu einer Überschreitung des 

zulässigen Mittelmasses führt. 

(…)