# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 75af75e6-cf07-569c-9149-859914ff8caa
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-17
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 17.03.2014 12.2013.163
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2013-163_2014-03-17.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2013.163

  	
  Lugano

  17 marzo 2014/lw

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  Bozzini
  e Fiscalini

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Ceschi
  Corecco

  

 

 

sedente
per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. __________ -
promossa con petizione 25 gennaio 2013 da

 

	
   

  	
  AP
  1 

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO
  1 

  rappr. da RA 1 

  rappr. dall’ RA 2 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui l’attrice ha
chiesto l’annullamento della diffida di pagamento 31 ottobre 2012 e della
conseguente disdetta 7 dicembre 2012, la protrazione della locazione e
l’annullamento del PE n. __________ dell’UE di __________;

 

domande avversate dalla
convenuta e che il Pretore con sentenza 11 settembre 2013 ha parzialmente accolto, rigettando definitivamente l’opposizione al PE n. __________
limitatamente a fr. 3'000.-, accertando la validità della disdetta e
respingendo la domanda di protrazione della locazione;

 

appellante l’attrice con
appello 4 ottobre 2013 in cui chiede la riforma del giudizio impugnato nel
senso di accogliere integralmente la petizione, con protesta di tasse, spese e
ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre la convenuta con
risposta all’appello 5 novembre 2013 postula la reiezione del gravame, pure con
protesta di tasse, spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati gli
atti e i documenti prodotti,

 

 

ritenuto

 

in fatto:                A.  La AO 1 ha concesso in
locazione alla società AP 1 una superficie commerciale di 5 locali adibita ad
uffici e ubicata in via Peri 2A a Lugano (doc. B). La locazione è iniziata il
1° gennaio 1990 con scadenza al 31 dicembre 1994, rinnovabile in seguito di
anno in anno alle stesse condizioni in assenza di disdetta con preavviso di 6
mesi. Il contratto prevedeva una pigione mensile di fr. 2'033.35, oltre ad un
acconto mensile a titolo di spese accessorie di fr. 200.-, da pagare
anticipatamente (doc. B, D, L, Lbis, 2).

 

                            B.  Con raccomandata 19 marzo
2012 la locatrice, per il tramite dell’amministratrice dello stabile, ha
inviato alla conduttrice una diffida di pagamento per le pigioni scoperte relative
al periodo agosto 2011 – marzo 2012 per un importo complessivo di fr.
15'600.15, con l’avvertenza che, in caso di mancato pagamento nel termine di 30
giorni, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. D). Il 28 marzo
2012 la AO 1 ha fatto spiccare nei confronti della AP 1 un precetto esecutivo
per il pagamento dell’importo di fr. 16'880.45 oltre interessi (pigioni dal 1°
agosto 2011 al 31 marzo 2012 e conguaglio spese accessorie), al quale la
conduttrice ha interposto opposizione (doc. E). 

                                  In data 30 marzo 2012 la AP
1 ha effettuato un versamento di fr. 3'000.- e il 6 giugno 2012 ha versato gli importi di fr. 11.833.50 e fr. 4'466.70 (plico doc. S). Il 18 giugno 2012 la locatrice,
per il tramite della RA 1, ha diffidato la conduttrice al pagamento delle
pigioni arretrate relative al trimestre aprile – giugno 2012 per un importo
complessivo di fr. 6'700.05 (doc. I inc. UC __________). Con mail 27 giugno
2012 la AP 1 ha chiesto alla locatrice di verificare la situazione di dare e
avere, poiché secondo i suoi calcoli non vi sarebbero state pigioni arretrate (doc.
K inc. UC __________). Con mail di medesima data la RA 1 ha annullato la
diffida 18 giugno 2012 relativa ai mesi di aprile – giugno 2012 per un importo
di fr. 6'700.05 e invitato la conduttrice a versare l’importo ancora scoperto
di fr. 4'280.30 (doc. K inc. UC __________). 

                                  La conduttrice ha adito la
Pretura e in sede di udienza del 25 ottobre 2012 le parti hanno raggiunto un
accordo transattivo, in base al quale la locatrice si impegnava a notificare
alla conduttrice una nuova diffida di pagamento relativa alle pigioni ancora
scoperte, mentre la conduttrice si impegnava a versare la somma di fr. 6'700.05
(pari ad un trimestre di pigione) entro il 10 novembre 2012. Una volta saldati
tutti gli scoperti di pigione la parte locatrice si impegnava a ritirare la
procedura esecutiva. La causa è stata quindi stralciata dai ruoli (causa inc. __________:
doc. Lbis). 

 

                            C.  Con scritto raccomandato 31
ottobre 2012 l’amministratrice dello stabile, RA 1, ha inviato alla conduttrice
una nuova diffida di pagamento per un importo complessivo di fr. 19'476.85
concernente le pigioni scoperte per il periodo aprile 2012 – dicembre 2012 e il
saldo relativo ai costi accessori (saldo pigioni aprile 2012 – giugno 2012: fr.
4'280.30; pigioni scoperte luglio 2012 – dicembre 2012: fr. 13'400.10;
conguaglio costi accessori: fr. 1'796.45) da pagare entro 30 giorni, in difetto
di che il contratto di locazione in oggetto sarebbe stato disdetto ai sensi
dell’art. 257d CO e l’importo dovuto posto in esecuzione (doc. A inc. UC __________). 

                                  Il
9 novembre 2012 la conduttrice ha versato l’importo di fr. 6'700.05 (plico doc.
S) e il 27 novembre 2012 ha effettuato un ulteriore bonifico di fr. 4'466.70
(plico doc. S).

                                  Con istanza 27 novembre 2012 la
conduttrice ha adito il competente Ufficio di conciliazione contestando la
diffida 31 ottobre 2012 e chiedendo di annullare il PE n. 1546952 dell’UE di
Lugano (incarto UC __________). Con modulo ufficiale 7 dicembre 2012 RA 1 ha
notificato a AP 1 la disdetta del contratto di locazione con effetto a
decorrere dal 31 gennaio 2013 (doc. A). Con istanza 12 dicembre 2012 la
conduttrice ha contestato la disdetta straordinaria dinanzi al competente
Ufficio di conciliazione in materia di locazione (inc. __________). Congiunte
le vertenze di cui agli incarti __________ e ____________________, in sede di
udienza di conciliazione 8 gennaio 2013 le parti non hanno raggiunto un accordo
e alla conduttrice è pertanto stata rilasciata l’autorizzazione ad agire
secondo l’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC.

 

                            D.  Con petizione 25 gennaio
2013 AP 1 ha adito la Pretura chiedendo l’annullamento della diffida di
pagamento 31 ottobre 2012 (inc. __________) e della disdetta 7 dicembre 2012
(inc. __________), sostenendo di avere pagato interamente quanto dovuto. La
conduttrice ha chiesto inoltre di prolungare la durata della locazione e di
annullare il PE n.__________ dell’UE di __________. Con osservazioni 25
febbraio 2013 la locatrice si è opposta alla petizione, sostenendo che la
conduttrice non sarebbe mai stata a giorno con il pagamento delle pigioni. Non avendo
altri mezzi di prova da assumere oltre a quelli documentali già agli atti, le
parti hanno proceduto il 22 aprile 2013 al dibattimento finale, riconfermando le
loro antitetiche posizioni.   

 

                            E.  Statuendo l’11 settembre
2013, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e accertato la validità
della disdetta 7 dicembre 2012 con effetto a decorrere dal 31 gennaio 2013,
respinto la domanda di protrazione della locazione e rigettato in via
definitiva l’opposizione interposta al PE n.__________ dell’UE di __________
limitatamente all’importo di fr. 3'000.-. In considerazione della gestione
amministrativa confusa e a volte incomprensibile della locatrice, il primo
giudice, prescindendo dai principi di ripartizione delle spese, ha posto la
tassa di giustizia e le spese a carico delle parti in ragione di ½ ciascuno,
indennità per ripetibili compensate. 

 

                             F.  L’attrice è insorta contro
la citata decisione con appello 4 ottobre 2013, chiedendone la riforma nel
senso di accogliere integralmente la petizione 25 gennaio 2013, con protesta di
tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. Nella risposta 5 novembre 2013
la convenuta propone di respingere l’appello, pure con protesta di tasse, spese
e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario,
nei prossimi considerandi.

 

                            G.  Parallelamente, con istanza
13 febbraio 2013 la AO 1, rappresentata da RA 1, ha a sua volta convenuto in
giudizio la AP 1 dinanzi alla Pretura, postulandone, nella procedura sommaria a
tutela dei casi manifesti secondo l’art. 257 CPC, l’espulsione dai locali
commerciali locati, che la conduttrice non aveva riconsegnato alla scadenza
della disdetta per il 31 gennaio 2013 (inc. __________). Statuendo con
decisione 11 settembre 2013 il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta
straordinaria per mora e accolto la domanda di espulsione, disponendone l’esecuzione
effettiva entro 10 giorni dalla notificazione della decisione (sentenza 11
settembre 2013, inc. __________). Con sentenza 17 dicembre 2013 questa Camera
ha parzialmente accolto l’appello 18 settembre 2013 presentato dalla
conduttrice e riformato la decisione pretorile, dichiarando irricevibile
l’istanza di espulsione 13 febbraio 2013 presentata dalla AO 1. Questa Camera
ha ritenuto non adempiuti i requisiti per pronunciare l’espulsione della
conduttrice in procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, essendo i fatti
contestati e non immediatamente comprovabili (IICCA sentenza 17 dicembre 2013
inc. n. 12.2013.148).

 

e considerato

 

in diritto:              1.  Il 1° gennaio 2011 è entrato in
vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008
(CPC). Avviata con petizione 25 gennaio 2013 la presente procedura è quindi
interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione
dalla disdetta o di protrazione del rapporto di locazione di locali
commerciali, la procedura semplificata senza riguardo al valore litigioso (art.
243 cpv. 2 lett. c CPC, cfr. DTF 139 III 457). Nelle controversie patrimoniali
con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile
mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata l’11
settembre 2013 e l’appello del 4 ottobre 2013 è di conseguenza tempestivo, così
come lo è la risposta, presentata il 5 novembre 2013.

                                

                             2.  Preliminarmente si osserva
che l’appellante produce con l’atto di appello nuovi documenti e allega fatti
avvenuti in epoca successiva a quella considerata dal primo giudice. Tale modo
di procedere è in manifesto contrasto con i criteri posti dall’art. 317 CPC
(applicabile anche ai procedimenti retti dal principio inquisitorio sociale,
cfr. Trezzini, in: Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario
al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 1393 seg.).
Ne discende che tutte le parti dell’atto di appello in cui l’appellante
riferisce di circostanze avvenute in epoca successiva al periodo considerato
dal primo giudice così come i documenti riferiti al periodo posteriore al
dicembre 2012 (doc. 3, 7-10) sono irricevibili. Per quanto concerne i documenti
riferiti a un’epoca anteriore all’emanazione della sentenza (doc. 4-6), l’appellante,
venendo meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 CPC), non spiega per quale
motivo non ha potuto produrli dinanzi alla giurisdizione inferiore (TF
4A_334/2012 del 16 ottobre 2012, consid. 3.1). Gli stessi sono pertanto
irricevibili. 

 

                             3.  Pacifico in concreto che la
pigione mensile ammontava a fr. 2'233.05 (acconto spese accessorie compreso) e
che, come accertato dal Pretore e non contestato, almeno a partire dal mese di luglio
2012 il pagamento della pigione era dovuto anticipatamente in rate trimestrali
(sentenza 11 settembre 2013 pag. 3, 3° paragrafo). L’appellante ribadisce anche
in questa sede di non essere stata in mora con i pagamenti delle pigioni e
rimprovera al Pretore di avere ritenuto valida la disdetta 7 dicembre 2012
(doc. A).

 

                           3.1  Il Pretore, in sintesi, ha
accertato, sulla base dei documenti agli atti, che la conduttrice nel periodo
luglio 2011 – dicembre 2012 si trovava in mora nel pagamento delle pigioni per
un importo complessivo di fr. 3'000.-. Considerato che al 30 giugno 2011 il
saldo delle pigioni dovute era pari a zero, il giudice di prime cure ha
verificato la situazione di dare e avere tra le parti nel periodo luglio 2011 –
dicembre 2012. Egli ha accertato che la locatrice aveva contabilizzato il
versamento di fr. 3'000.- effettuato dalla conduttrice il 6 febbraio 2012 a copertura della pigione di luglio 2011 e a parziale copertura di quella di agosto 2011,
riducendo l’importo scoperto per la medesima mensilità a fr. 1'466.70. Egli ha
quindi considerato corretto l’importo di fr. 15'600.15 indicato nella diffida
19 marzo 2012 per le pigioni arretrate relative al periodo agosto 2011 – marzo
2012 (doc. D), tenuto conto dei versamenti effettuati dalla conduttrice fino al
1° marzo 2012.    Per quanto concerne la diffida di pagamento 31 ottobre 2012
per un importo complessivo di fr. 19'476.85 (doc. A inc. UC __________), il
Pretore ha accertato che, ai fini della verifica della mora, da tale importo
andava dedotto quello relativo alla pigione di dicembre 2012 (fr. 2'233.35),
non essendo ancora esigibile, nonché quello chiesto a titolo di conguaglio
spese accessorie, poiché non debitamente comprovate (fr. 3'076.75). Egli ha
quindi accertato che l’ammontare scoperto al momento della diffida ammontava a
fr. 14'166.75. Sulla base dei documenti agli atti il primo giudice ha poi
accertato che la conduttrice nel termine di diffida (iniziato a decorrere il 3
novembre 2012 e venuto a scadenza il 2 dicembre 2012) ha versato l’importo
complessivo di fr. 11'166.75 e che la stessa era dunque in mora per l’importo
di fr. 3'000.-. Egli ha di conseguenza considerato valida la disdetta
straordinaria notificata il 7 dicembre 2012 per il 31 gennaio 2013, essendo
adempiuti i presupposti dell’art. 257d CO. Il Pretore ha poi considerato che la
disdetta in oggetto, in base alle circostanze del caso concreto, non fosse
contraria alle regole della buona fede. Egli ha pertanto respinto la richiesta
di un suo annullamento per abusività. In applicazione dell’art. 272a cpv. 1 lett.
a CO il Pretore ha infine respinto la domanda di protrazione della locazione. 

 

                           3.2  L’appellante rimprovera il Pretore
per avere circoscritto i pagamenti oggetto della vertenza alle pigioni relative
al periodo luglio 2011 – dicembre 2012. Considerato che la diffida di pagamento
19 marzo 2012 e il PE n. __________ si riferivano al periodo agosto 2011 –
marzo 2012, il primo giudice avrebbe dovuto considerare le pigioni dovute solo
a partire da quella data, senza considerare la pigione del mese di luglio 2011
(appello, pag. 5). Ella ribadisce di avere “saldato per intero il dovuto al
31.03.2012”, secondo quanto richiesto dalla locatrice con diffida 19 marzo 2012
e con il PE n. 1546952 e di avere pagato in seguito la pigione per i mesi
seguenti in maniera regolare (appello, pag. 7). Sulla base del conteggio da
essa stilato, contenuto nell’atto di appello (pag. 4) e prodotto con petizione
sub. doc. S, la conduttrice ritiene di non essere in mora: i versamenti del 6
febbraio 2012 (fr. 3'000.-), del 30 marzo 2012 (fr. 3'000.-) e del 6 giugno
2012 (fr. 11'833.50), per un importo totale di fr. 17'833.50, avrebbero saldato
sia quanto richiesto con la diffida del 19 marzo 2012 (fr. 15'600.15), sia la
pigione del mese di aprile 2012 (2'233.35).  

 

                           3.3  L’appellante si limita a ribadire
la tesi già espressa in prima sede, senza confrontarsi compiutamente con gli
accertamenti di fatto operati dal Pretore e i motivi alla base della decisione
impugnata. Ne discende che su questo punto la censura è irricevibile, non
essendo adempiuti i presupposti di motivazione dell’art. 311 CPC. Ma anche a
prescindere da tale riserva di ammissibilità, la censura si rileva comunque infondata
per i motivi esposti ai considerandi successivi. 

 

                           3.4  Il Pretore ha già illustrato nel
dettaglio la dottrina e la giurisprudenza concernenti la diffida di pagamento
nel caso di mora del conduttore secondo l’art. 257d CO. In questa sede è
sufficiente ricordare che la diffida di pagamento deve essere chiara e precisa.
Il locatore deve menzionare sia l’invito a pagare gli arretrati entro il
termine di trenta giorni, pena la disdetta straordinaria per mora del
conduttore, sia la somma scoperta. Il Tribunale federale ha a questo proposito
stabilito che l’importo non deve necessariamente essere indicato in franchi, ma
è sufficiente che il conduttore possa inequivocabilmente definire quali canoni
di locazione debbano venire pagati entro il termine assegnato (sentenza del TF
4A_641/2011 del 27 gennaio 2012, consid. 5; 4A_566/2011 del 6 dicembre 2011,
consid. 3.1; 4A_134/2011del 23 maggio 2011, consid. 3; Lachat/Spirig, Mietrecht für die Praxis, 2012, 27/2.5.1,
pag. 542; Wessner P., in Droit du
bail à loyer, 2010, n. 17 ad art. 257d CO; SVIT-Kommentar,
Das schweizerische Mietrecht, 3a. ed. 2008, n. 26 ad art. 257d CO).

 

                           3.5  Nel caso di specie il conteggio
effettuato dall’appellante (contenuto nel suo atto di appello a pag. 4 e
prodotto in prima sede sub. doc. S) non è atto a dimostrare quanto da lei
sostenuto, vale a dire che la pigione del mese di luglio 2011 non avrebbe
dovuto essere considerata per accertare la mora, ritenuto che né la diffida del
19 marzo 2012 né il PE n. __________ la menzionavano. Lo stesso rappresenta una
mera allegazione di parte senza portare elementi oggettivi e idonei a sostenere
la tesi dell’appellante. La diffida del 19 marzo 2012 indica le pigioni ancora
scoperte al momento del suo invio e il relativo importo, tenuto conto dei
versamenti effettuati dalla conduttrice fino a quel momento. Dai documenti di
causa, e come già accertato dal Pretore, risulta che la conduttrice il 24
ottobre 2011 ha versato fr. 3'186.75 a copertura delle pigioni scoperte per i
mesi di maggio 2011 e giugno 2011 (plico doc. S). Con tale versamento il saldo
delle pigioni dovute al 30 giugno 2011 era pari a zero. Per il periodo luglio
2011 – marzo 2012 (pari a 9 mensilità di fr. 2'233.35) l’importo complessivo
per le pigioni scadute ammontava a fr. 20'100.15. Tenuto conto dei versamenti
effettuati dalla conduttrice dal 24 ottobre 2011 al 1° marzo 2012 (vale a dire
quello di fr. 1'500.- del 9 dicembre 2011 e quello di fr. 3'000.- del 6
febbraio 2012 per un importo complessivo di fr. 4'500.-), risultava a quel
momento un importo complessivo scoperto di fr. 15'600.15, come indicato nella
diffida 19 marzo 2012. Contrariamente a quanto vuol far credere l’appellante,
il fatto che la diffida indicava gli arretrati relativi alle pigioni di agosto
2011 – marzo 2012, senza menzionare la pigione di luglio 2011, non significa
che quest’ultima non fosse esigibile e che l’importo versato il 6 febbraio 2012
di fr. 3'000.- non potesse essere imputato su tale pigione e il saldo a
copertura di quella di agosto 2011, tanto più che il bollettino di versamento
agli atti non indica su quale pigione tale importo avrebbe dovuto essere
imputato (plico doc. S).  

                                  La diffida 19 marzo 2012 per un
importo complessivo di fr. 15'600.15 indica chiaramente quali pigioni erano ancora
scoperte al momento dell’invio e per quale importo, e adempie pertanto i requisiti
posti dall’art. 257d CO. L’appellante non può ragionevolmente pretendere che
l’importo di fr. 3'000.- versato il 6 febbraio 2012 non poteva essere
addebitato a copertura della pigione di luglio 2011 e a parziale copertura di
quella di agosto 2011 ma doveva essere imputato a copertura dell’importo
indicato nella diffida 19 marzo 2012, dal quale era già stato dedotto. Ne
discende che, contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, a fine aprile
2012 risultava uno scoperto pari a fr. 3'000.- (fr. 766.65 per rapporto alla
mensilità di marzo 2012 e fr. 2'233.35 per la pigione di aprile 2012) come
rettamente accertato dal Pretore (sentenza impugnata pag. 4). 

 

                           3.6  Per quanto concerne la diffida del
31 ottobre 2012 risulta in base agli atti che le pigioni scadute e esigibili a
quel momento ammontavano complessivamente a fr. 16'400.10 (fr. 3'000.- per le
pigioni scoperte a fine aprile 2012 e fr. 13'400.10 per le pigioni relative al
periodo luglio 2012 – dicembre 2012, risultando invece già saldate le pigioni di
maggio e giugno 2012 con il versamento del 6 giugno 2012 di fr. 4'466.70, plico
doc. S) e non a fr. 14'166.75 come erroneamente ritenuto dal Pretore, essendo
la pigione del mese di dicembre 2012 esigibile (lo stesso Pretore ha accertato
che dal mese di luglio 2012 la pigione era da versare anticipatamente in rate
trimestrali, cfr. sentenza impugnata pag. 3, 3° paragrafo). Dai documenti
prodotti in causa risulta che la conduttrice nel termine di diffida (iniziato a
decorrere il 3 novembre 2012 e scaduto il 2 dicembre 2012) ha provveduto al
pagamento di un importo complessivo di fr. 11'166.75: fr. 6'700.05 il 9
novembre 2012 a copertura delle pigioni per il periodo luglio – settembre 2012
(plico doc. S) e fr. 4'466.70 il 27 novembre 2012 per le pigioni di ottobre e
novembre 2012 (plico doc. S). Di conseguenza al momento della disdetta 7
dicembre 2012 l’appellante si trovava in mora di fr. 5'233.35 (fr. 16'400.10
./.fr. 11'166.75, corrispondenti al saldo delle pigioni ancora dovute per il
mese di aprile 2012 pari a fr. 3'000.- e alla pigione del mese di dicembre 2012
di fr. 2'233.35). Ciò posto, stante il divieto di riformare la sentenza
impugnata a sfavore dell’appellante (art. 210 CPC, cfr. Cocchi/Trezzini/Bernasconi, op. cit., pag. 1362 segg.) e non
avendo l’appellata proposto appello incidentale (art. 313 CPC), l’opposizione
al PE n. __________ viene rigettata limitatamente a fr. 3'000.- come statuito
dal Pretore. 

                                  Così stando le cose la disdetta
notificata il 7 dicembre 2012 per il 31 gennaio 2013 (doc. A) è dunque da
ritenere valida.  

 

                             4.  L’appellante chiede poi
l’annullamento della disdetta straordinaria per mora siccome contraria al
principio di buona fede secondo l’art. 271 CO. In particolare ella ritiene
abusiva la disdetta poiché la locatrice, con la diffida 31 ottobre 2012 avrebbe
reclamato una somma nettamente superiore a quanto realmente dovuto. 

 

                           4.1  Il Pretore ha già illustrato
compiutamente l’istituto della buona fede come argomento di contestazione della
disdetta ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO (sentenza impugnata, consid. 4b). A ciò si aggiunga ancora che l’annullamento della disdetta in questi
casi è ammessa restrittivamente e solo in circostanze particolari ed
eccezionali. Ad esempio, quando il locatore rivendica un importo nettamente superiore
a quanto realmente dovuto, oppure quando l’importo scoperto è insignificante o,
ancora, quando il ritardo nel pagamento dopo la diffida è di poco conto, e
prima il conduttore si sia regolarmente liberato del proprio debito (Wessner, op. cit., n. 37 e 43 ad art.
257d CO; sentenza del Tribunale federale 566/2011del 6 dicembre
2011, consid.4.1; 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011, consid. 2.4, 4A_641/2011
del 27 gennaio 2012 consid. 5).

 

                           4.2  La differenza tra l’ammontare
realmente dovuto e quello richiesto con la diffida 31 ottobre 2012 è
rappresentato dall’importo relativo al conguaglio delle spese accessorie pari a
fr. 3'076.75 (vedi sopra consid. 3.6). Il Pretore ha ritenuto che i conguagli
delle spese accessorie potevano essere richiesti nella diffida in discussione, avendo
la conduttrice omesso di contestarli davanti alla competente autorità. L’appellante,
venendo meno al suo obbligo di motivazione secondo l’art. 311 CPC, non si
confronta compiutamente con la motivazione del Pretore, limitandosi a sollevare,
per la prima volta in questa sede e quindi irritualmente (art. 317 CPC),
l’abusività della disdetta, poiché l’ammontare richiesto sarebbe nettamente
superiore a quanto realmente dovuto. Ne discende che su questo punto la censura
è irricevibile. L’appello risulta pure infondato, non risultando dagli atti di
causa alcun motivo per cui la locatrice potesse ritenere che il conguaglio
delle spese accessorie non fosse esigibile (Bohnet/Montini,
Droit du bail à loyer, n. 16 ad art. 257c CO).   In definitiva la contestazione
della disdetta risulta priva di fondamento, non ravvisandovi altri motivi
(nemmeno sollevati in questa sede dalla conduttrice) per ritenere la disdetta
in rassegna contraria al principio della buona fede. E’ vero, come affermato
dall’appellante e dal Pretore, che la locatrice, rappresentata da una società
attiva nel ramo immobiliare, ha gestito la pratica in maniera confusa e
imprecisa. Tuttavia non si può trascurare che la conduttrice dal mese di maggio
2011 era sistematicamente in ritardo con il pagamento delle pigioni. I relativi
versamenti avvenivano il più delle volte solo a parziale copertura di quanto
dovuto e variavano il più delle volte nel loro ammontare, contribuendo alla
confusione nella gestione della situazione contabile. In queste circostanze non
si poteva pretendere dalla locatrice che avesse a tollerare una sistematica
violazione contrattuale. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale nel
contratto di locazione l’interesse del locatore si concentra sul pagamento della
pigione, quale contropartita della sua prestazione, e non gli si può quindi
imporre di tollerare un conduttore in mora, così che la disdetta straordinaria
notificata per il mancato pagamento della pigione si fonda su un interesse
perfettamente legittimo del locatore, che non può essere qualificato di abusivo
(sentenza del Tribunale federale 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011, consid. 2.4).
La mora della conduttrice esclude automaticamente ogni possibilità di
protrazione del contratto di locazione, come prescrive l’art. 272a cpv. 1 lett.
b CO.

 

                             5.  In
definitiva, l’appello deve essere respinto per quanto ricevibile. Trattandosi
di una contestazione per nullità di una disdetta, in subordine di sua abusività
ai sensi degli artt. 271 segg. CO, il valore di causa, anche ai fini di un
eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale, corrisponde a 3 anni
di locazioni (sentenza del Tribunale federale 4A_551/2009 del 6 ottobre 2010;
4A_130/2008 del 26 maggio 2008, consid. 1.1) ed è quindi di fr. 73'200.60 come
accertato dal Pretore. Le spese processuali della presente procedura seguono la
soccombenza (art. 106 CPC) e sono quindi poste a carico della conduttrice, che
rifonderà a controparte un’adeguata indennità per spese ripetibili di appello,
calcolate secondo gli artt. 11 e 13 del Regolamento sulle ripetibili. Queste
ultime vanno comunque contenute in ragione del fatto che l’onere per la
redazione della risposta è stato tutto sommato limitato. Esse si esauriscono in
quattro pagine, ove sono riportati i fatti accertati dal Pretore e le
argomentazioni giuridiche si esauriscono in pochi paragrafi. 

 

 

Per questi motivi,

richiamati
per le spese gli art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili, 

 

 

decide:                 1.  L’appello 4 ottobre 2013
di AP 1 è respinto per quanto ricevibile. 

 

                             2.  Le spese processuali di
complessivi fr. 1'000.- sono poste a carico di AP 1, che rifonderà alla
controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.

 

                             3.  Notificazione:

	
   

  	
  - 

  - 

  - 

   

  

                                  Comunicazione alla Pretura.

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La
presidente                                               La vicecancelliera

 

 

Rimedi giuridici (pagina
seguente)

Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).