# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 85cd2cb6-30ce-5a58-bf2c-65d166178915
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-21
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 21.10.2021 3-RV.2021.55
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2021-55_2021-10-21.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2021.55       
P 153 
 

 

 

 

Urteil vom 21. Oktober 2021 
 
 
 

Besetzung  Präsident Heuscher  

Richter Senn  

Richter Herzog  

Gerichtsschreiberin Bernhard          

 

 

 
 

   

Rekurrent 1  A._____  

 

Rekurrentin 2  B._____  

    

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 17. März 2021 

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

A. und B. waren im Jahr 2016 Gesamteigentümer des Grundstücks Nr. aaa, 

Einfamilienhaus mit Wintergarten, an der X-Strasse in Q. (E-GRID bbb; 

nachfolgend: Liegenschaft X-Strasse). 

 

1.2. 

A. war im Jahr 2016 als Mitglied der Erbengemeinschaft der E. bis zum 

16. November 2016 Gesamteigentümer (Anteil 25 %) des Grundstückes 

Nr. ccc, Wohnhaus mit Garage, C, in Q. (nachfolgend: Liegenschaft C). 

 

2. 

2.1. 

Mit Mitteilung des Kantonalen Steueramtes (KStA), Sektion Grundstück-

schätzungen (GS), vom 21. September 2004 ("Handänderung") wurden A. 

und B. für die Liegenschaft X-Strasse ein Eigenmietwert von 

CHF 13'688.00 (gültig ab 1. Juli 2004) und ein Vermögenssteuerwert von 

CHF 522'400.00 bekannt gegeben. 

 

2.2. 

2.2.1. 

Mit Verfügung vom 30. Juni 2015 wurde A. und B. für die Liegenschaft C 

ein Vermögenssteuerwert von CHF 159'775.00 (Steuerwertanteil 25 %) 

gültig ab Steuerperiode 2014 eröffnet (Schätzungsgrund: "Wechsel von 

selbstgenutzt zu Fremdnutzung u. umgekehrt [Nutzungsänderung]"). 

 

2.2.2. 

Mit Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2015 wurde die Einzelschät-

zung vom 30. Juni 2015 aufgehoben. Der Eigenmietwert pro Jahr wurde 

auf CHF 17'796.00 "zurückgesetzt" und der Steuerwert per 2014 auf 

CHF 593'600.00 (100 %) reduziert. 

 

2.3. 

Je mit Schreiben vom 9. Januar 2017 wurden A. und B. die vom Grossen 

Rat am 24. November 2015 beschlossenen Anpassungen der Ei-

genmietwerte der Liegenschaft X-Strasse und der Liegenschaft C um 14 % 

mitgeteilt. Der Eigenmietwert für die Liegenschaft X-Strasse wurde dabei 

mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 von CHF 13'688.00 auf 

CHF 15'604.00 und derjenige für die Liegenschaft C von CHF 4'449.00 auf 

CHF 5'072.00 erhöht. 

 

 - 3 - 

 

 

2.4. 

Mit Schreiben vom 29. Januar 2017 nahm A. zum Informationsschreiben 

des KStA vom 9. Januar 2017 und zu den mitgeteilten Eigen-

mietwerterhöhungen Stellung. Er wies darauf hin, dass die Liegenschaft C 

im Jahr 2016 verkauft worden sei. 

 

3. 

Mit Verfügung vom 16. Dezember 2019 wurden A. und B. von der 

Steuerkommission Q. für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 zu 

einem steuerbaren Einkommen von CHF 101'000.00 (davon 

CHF 18'600.00 Beteiligungsertrag; satzbestimmendes Einkommen 

CHF 101'000.00) und zu einem steuerbaren Vermögen von 

CHF 837'000.00 veranlagt. Dabei wurden in Abweichung von der Selbst-

deklaration für die Liegenschaft X-Strasse ein Eigenmietwert von 

CHF 15'604.00 und für die Liegenschaft C ein Eigenmietwert (1. Januar bis 

16. November 2016) von CHF 4'452.00 (je inkl. Zuschlag von 14 %) erfasst. 

 

4. 

Gegen die Verfügung vom 16. Dezember 2019 erhoben A. und B. mit 

Schreiben vom 21. Dezember 2019 Einsprache mit dem Antrag: 

 

"Der Eigenmietwert für die Liegenschaft X-Strasse ist zu korrigieren, der 
richtige Wert ist 13688.00. Der Wert gilt für 2016 und 2017. 
 
Der Eigenmietwert für die Liegenschaft C ist zu korrigieren, der richtige 
Wert ist 3906.00 (17796.00 verteilt auf 4 Erben, anteilig bis 16.11.2016). 
Der Wert gilt für das Jahr 2016." 

 

5. 

5.1. 

Mit Schreiben vom 6. Januar 2021 nahm das KStA GS zur Einsprache Stel-

lung.  

 

5.2. 

A. und B. äusserten sich dazu mit Stellungnahme vom 9. Januar 2021 mit 

dem Antrag: 

 

"Eine Einzelschätzung der beiden Objekte ist weder möglich noch er-
wünscht! 
Bei beiden Objekten sind die verfügten Werte zu belassen und in der Steu-
erveranlagung (gemäss Einsprache) zu übernehmen" 

 

6. 

Mit Entscheid vom 17. März 2021 hiess die Steuerkommission Q. die 

Einsprache teilweise gut. Dabei wurde an der Korrektur des Eigenmiet-

wertes für die Liegenschaft X-Strasse gemäss Anpassungsdekret fest-

gehalten, für die Liegenschaft C jedoch "aus verfahrensökonomischen 

 - 4 - 

 

 

Gründen" der bisherige Eigenmietwert von CHF 3'906.00 (anteilsmässig 

1. Januar bis 16. November 2016) eingesetzt.  

 

7. 

Den Einspracheentscheid vom 17. März 2021 (Zustellung am 19. März 

2021) haben A. und B. mit Rekurs vom 16. April 2021 (Postaufgabe am 

gleichen Tag) an das Spezialverwaltungsgericht weitergezogen mit dem 

 

"Antrag 
 
1. Die Steuerveranlagung 2016 ist zu korrigieren, bei der Liegenschaft  

X-Strasse ist der vom Kanton verfügte Eigenmietwert von 13'688.- 
einzusetzen. 

 
2. (…). 
 
3. Gestützt auf § 95 Abs. 2 der Kantonsverfassung des Kantons Aargau 

ist das Dekret zur Erhöhung des Eigenmietwertes (651.140) einer inzi-
denten Normenkontrolle zu unterziehen. Dabei soll: 

 
a. dem Dekret infolge Verfassungswidrigkeit die Anwendung (ex nunc) 

versagt werden. 
 
b. geprüft werden, ob bestehende, individuelle Verfügungen pauschal 

abstrakt geändert werden können, ohne dass Rechtsmittel gewährt 
werden." 

 

Auf die Begründung wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Er-

wägungen eingegangen.  

 

8. 

Das Gemeindesteueramt Q. und das KStA beantragen die Abweisung des 

Rekurses.  

 

9. 

A. und B. haben eine Replik erstattet.  

 

  

 - 5 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft die Schätzung des Eigenmietwertes und 

des Vermögenssteuerwertes für die Steuerperiode 2016. Massgebend für 

die Beurteilung des Rekurses sind somit das Steuergesetz vom 15. De-

zember 1998 (StG), die Verordnung über die Bewertung der Grundstücke 

vom 4. November 1985 (VBG) sowie das Dekret über die Anpassung des 

Eigenmietwertes per 1. Januar 2016 vom 24. November 2015 (SAR 

651.140; nachfolgend: Anpassungsdekret).  

 

2. 

2.1. 

Die Rekurrenten führen in der Replik aus, der aargauische Eigenmietwert 

müsse verfügt werden. Indem die Vorinstanz nicht in der Lage sei, die Ar-

gumentation der Rekurrenten hinsichtlich Verfassungs- und Gesetzeswid-

rigkeit des Anpassungsdekretes zu widerlegen, werde der Anspruch auf 

rechtliches Gehör verletzt. Damit wird eine Verletzung der Begründungs-

pflicht geltend gemacht. 

 

2.2. 

Der Einspracheentscheid ist gemäss § 195 Abs. 3 StG schriftlich zu be-

gründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass jedenfalls die bun-

desrechtlichen Minimalanforderungen, wie sie aus Art. 29 Abs. 2 BV ("Die 

Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör") abgeleitet werden, Be-

achtung finden. Die tatsächlichen Feststellungen und rechtlichen Überle-

gungen, welche die Einsprachebehörde dem Entscheid zu Grunde gelegt 

hat, müssen nachvollzogen werden können. Die Begründung hat zudem 

eine Beurteilung der Beweismittel zu enthalten. Weiter hat die Einsprache-

behörde zu den Anträgen der steuerpflichtigen Person so Stellung zu neh-

men, dass ersichtlich wird, wieweit ihnen entsprochen wird. Sie muss sich 

jedoch nicht mit jedem Vorbringen der steuerpflichtigen Person auseinan-

dersetzen und jedes einzelne Argument ausdrücklich widerlegen. Sie darf 

sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Als Mini-

malerfordernis verbleibt aber stets, dass sich die am Verfahren beteiligten 

Personen anhand der Begründung über die Tragweite des Entscheids Re-

chenschaft ablegen können. Dieses Minimalerfordernis wird verletzt, wenn 

sich die Steuerbehörde im Einspracheentscheid mit mehreren Begehren 

und mit Beweismitteln, welche die steuerpflichtige Person angerufen hat, 

überhaupt nicht auseinandersetzt (Bundesgerichtsurteil vom 20. Dezember 

2012 [2C_843/2012]; Bundesgerichtsurteil vom 3. Mai 2005 [1P.115/2005], 

mit Verweis auf BGE 126 I 97; VGE vom 1. Dezember 2008 [WBE.2007. 

154]; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, 

§ 175 StG N 31, § 195 StG N 9, mit Hinweisen). 

 

 - 6 - 

 

 

2.3. 

Die Steuerkommission Q. hat den von ihr vertretenen Standpunkt im 

angefochtenen Einspracheentscheid entgegen der Auffassung der Re-

kurrenten genügend klar begründet. Insbesondere wurde die Frage, ob das 

Anpassungsdekret als rechtliche Grundlage für eine pauschale Erhöhung 

der Eigenmietwerte für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 genügt, 

beantwortet. Damit wurde auch auf die Frage betreffend Eröffnung der pau-

schalen Erhöhung der Eigenmietwerte mit Verfügung oder Mitteilung ein-

gegangen. Die Begründungspflicht wurde nicht verletzt. Ob die Begrün-

dung in materieller Hinsicht richtig oder falsch ist, muss unter dem Aspekt 

des rechtlichen Gehörs nicht entschieden werden. Darauf ist nachfolgend 

einzugehen. 

 

3. 

3.1. 

Mit der Stellungnahme des KStA GS vom 6. Januar 2021 wurde zur Frage 

einer Einzelschätzung Stellung genommen. Die Rekurrenten haben mit 

Schreiben vom 29. Januar 2021 ausdrücklich auf eine Einzelschätzung ver-

zichtet bzw. eine solche als nicht geboten erachtet. Eine Einzelschätzung 

nach § 218 ff. StG wird nicht beantragt und ist damit nicht Gegenstand des 

Rekursverfahrens. 

 

3.2. 

Umstritten ist vorliegend einzig noch die gestützt auf das Anpassungsdek-

ret vorgenommene pauschale Erhöhung des Eigenmietwertes der Liegen-

schaft X-Strasse von CHF 13'688.00 um 14 % auf CHF 15'604.00. Aus-

schliesslich darauf ist nachfolgend einzugehen.  

 

4. 

4.1. 

Die Steuerkommission Q. stützte sich im Veranlagungs- und Ein-

spracheverfahren bei der Erhöhung des Eigenmietwertes um 14 % auf 

CHF 15'604.00 auf das Anpassungsdekret, welches vom Verwaltungsge-

richt zwar als verfassungswidrig bezeichnet, jedoch aktuell nicht aufgeho-

ben worden sei. 

 

4.2. 

Die Rekurrenten rügen mit Einsprache und Rekurs, die pauschale Eigen-

mietwertanpassung mit dem Anpassungsdekret per 1. Januar 2016. Sie 

weisen darauf hin, dass ein Gesuch um prinzipale Normenkontrolle des 

Anpassungsdekretes eingereicht worden sei. Da das Bundesgericht aus 

formellen Gründen keine materielle Überprüfung der abstrakten Normen-

kontrolle des Verwaltungsgerichtes durchgeführt habe, werde eine inzi-

dente Normenkontrolle beantragt. 

 

 - 7 - 

 

 

Der Eigenmietwert der Liegenschaft X-Strasse sei mit Verfügung vom 

15. Juni 1999 korrekt verfügt worden. Beim Kauf der Liegenschaft  

X-Strasse sei den Rekurrenten der rechtskräftig verfügte Eigenmietwert 

ohne Möglichkeit der Anfechtung mitgeteilt worden. Eine Änderung sei nur 

über eine Einzelschätzung möglich. Analoges gelte für die Schätzung der 

Liegenschaft C. Bei beiden Objekten sei der verfügte Eigenmietwert in 

formelle und materielle Rechtskraft erwachsen. Ohne Änderungsverfügung 

könnten diese Werte nicht abgeändert werden. Eine pauschale Änderung 

dieser Werte gestützt auf ein Dekret mit einem Informationsschreiben sei 

daher unzulässig. Mit diesem Vorgehen werde gegen § 218 Abs. 2 StG, 

§ 219 Abs. 1 StG und § 31 Abs. 2 VBG verstossen. Eigenmietwerte könnten 

danach nur mit einer Einzelschätzung aus besonderen Gründen mit einer 

unabhängig von der Steuerveranlagung eröffneten Verfügung korrigiert 

werden. Darüber hinaus verstosse das vom Grossen Rat beschlossene An-

passungsdekret gegen die Kantonsverfassung und kantonale Gesetze. 

Das Verwaltungsgericht habe im Verfahren WNO.2019.1 zwar diese Frage 

scheinbar verneint. Nicht beurteilt habe das Verwaltungsgericht jedoch, ob 

das Dekret nicht ursprünglich gegen geltendes Recht verstosse und damit 

die Anwendung auch nur übergangsweise unmöglich sei. Weder § 78 

Abs. 2 KV noch § 218 Abs. 1 StG und § 218 Abs. 3 StG enthielten eine 

ausdrückliche Ermächtigung für den Erlass eines Dekretes mit dem Zweck, 

die Eigenmietwerte pauschal anzupassen. Der Grosse Rat könne einzig 

eine allgemeine Neuschätzung anordnen. Auch aus dem historischen Kon-

text ergebe sich nichts Anderes. Die Regelung in § 52 Abs. 2 des Steuer-

gesetzes vom 13. Dezember 1983 (aStG) habe exakt dem Wortlaut von 

§ 218 Abs. 2 StG entsprochen. Die vom Regierungsrat beworbene neue 

Regelung (Volksabstimmung vom 12. Juni 1988) habe dann vorgesehen, 

dass die Eigenmietwerte nur noch vom Grossen Rat geändert werden 

könnten. Mit der Totalrevision des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 

sei die Dekretskompetenz rückgängig gemacht worden. Die Dekretskom-

petenz dürfe nicht durch Auslegung ermittelt werden. Das Anpassungsdek-

ret sei deshalb ex tunc aufzuheben. Das Verwaltungsgericht habe dem An-

passungsdekret inzwischen bereits eine Abfuhr erteilt, und eine verfas-

sungskonforme Lösung verlangt. 

 

4.3. 

Das KStA verwies in seiner Vernehmlassung auf den angefochtenen Ein-

spracheentscheid und auf die Bundesgerichtsurteile vom 3. März 2016 

(2C_37/2021 und 2C_38/2021). 

 

4.4. 

Die Rekurrenten erachten die vom KStA vernehmlassungsweise genann-

ten Bundesgerichtsurteile als nicht einschlägig, da das Verfahren im Falle 

einer Eigenmietwertanpassung nicht ausdrücklich behandelt werde. In bei-

den Bundesgerichtsurteilen werde die historische Entstehung der heutigen 

Gesetzesartikel zu wenig berücksichtigt. "Was am Adjektiv ausdrücklich 

 - 8 - 

 

 

nicht schlüssig sein soll (BGE 2C_38/2021, Abs. 3.2.5) ist mir ausdrücklich 

unklar!" 

 

Der aargauische Eigenmietwert müsse verfügt werden. Das Spezialverwal-

tungsgericht habe zu beantworten, ob individuell-konkrete Verfügungen ge-

nerell-abstrakt angepasst werden könnten. 

 

Die Steuerbehörde handle offensichtlich willkürlich, wenn mit dem Ein-

spracheenscheid bei zwei Liegenschaften einmal der alte Wert belassen 

werde (Liegenschaft C), im andern Fall (Liegenschaft X-Strasse) aber auf 

dem neuen Wert beharrt werde. Für ein Abweichen aufgrund von ver-

fahrensökonomischen Gründen lasse das Gesetz keinen Spielraum. Der 

Eigenmietwert der Liegenschaft X-Strasse sei ebenfalls auf dem bisherigen 

Wert zu belassen. 

 

5. 

5.1. 

Nach § 30 Abs. 1 lit. b StG ist der Mietwert von Liegenschaften oder Lie-

genschaftsteilen, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum 

oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Ver-

fügung stehen, als Einkommen steuerbar. Die Eigenmietwerte haben dabei 

in jedem Einzelfall mindestens 60 % der Marktmietwerte zu betragen. Da-

von kann vom Grossen Rat abgewichen werden, soweit es das Bundes-

recht erlaubt (§ 30 Abs. 2 StG). Das aargauische Steuergesetz folgt damit 

den in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen 

(zuletzt: Urteil des Bundesgerichtes vom 31. Januar 2019 [2C_843/2016, 

2C_844/2016] = StE 2019 A 21.12. Nr. 17): 

 

"2.2.   
 2.2.1. Während der bundessteuerliche Eigenmietwert in den genannten 
Grenzen auf dem 'objektiven Marktwert' beruht, lässt das harmonisierte 
Steuerrecht der Kantone und Gemeinden tendenziell tiefere ('massvolle') 
Eigenmietwerte zu. Grund für die massvolle Besteuerung sind namentlich 
die geringe Verfügbarkeit des Grundeigentums und das aus Art. 108 BV 
hergeleitete Bestreben, die Selbstvorsorge durch Bildung von Wohneigen-
tum fiskalisch zu fördern. Die kantonal und kommunal massgebenden Ei-
genmietwerte haben indes dem allgemeinen Rechtsgleichheitsgebot zu 
genügen (Art. 8 Abs. 1 BV) und dürfen dem Gebot der verhältnismässigen 
Besteuerung (Art. 127 Abs. 2 BV, 'Besteuerung nach der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit') nicht zuwiderlaufen (BGE 143 I 137 E. 3.3 S. 140 f. mit 
Hinweisen; BASILE CARDINAUX, in: Bernhard Waldmann/Eva Maria Bel-
ser/Astrid Epiney [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesverfassung [nachfol-
gend: BSK-BV], 2015, N. 34 zu Art. 108 BV). Der kantonale und kommu-
nale Eigenmietwert muss  im konkreten Einzelfall die Untergrenze von 
60 Prozent wahren (BGE 143 I 137 E. 3.3 S. 141).   
  
2.2.2. Der Bundesgesetzgeber hat davon abgesehen, die Methodik und 
Bemessung des Eigenmietwerts auch vertikal zu harmonisieren (Urteil 
2C_757/2015 / 2C_758/2015 vom 8. Dezember 2016 E. 2). Ohnehin liess 
er es auf kantonaler bzw. kommunaler Ebene damit bewenden, Art. 7 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=31.01.2019&to_date=31.01.2019&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=suv&query_words=Eigenmietwert&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-I-137%3Ade&number_of_ranks=0#page137
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=31.01.2019&to_date=31.01.2019&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=suv&query_words=Eigenmietwert&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-I-137%3Ade&number_of_ranks=0#page137

 - 9 - 

 

 

Abs. 1 Satz 1 StHG hinsichtlich der Eigenmietwerte als blosse Rahmen-
vorschrift auszugestalten (Urteil 2C_12/2007 vom 22. Februar 2007 E. 3.1, 
in: StE 2008 B 25.2 Nr. 9, StR 62/2007 S. 357). Die gesetzgeberische Aus-
füllung des kantonalen und kommunalen Gestaltungsspielraums, der sich 
daraus ergibt (2C_829/2016 / 2C_830/2016 vom 10. Mai 2017 E. 10.1 mit 
Hinweisen, in: ASA 86 S. 60, RDAF 2017 II 461, StR 72/2017 S. 809), und 
die Auslegung bzw. Anwendung dieses Rechts überprüft das Bundes-
gericht lediglich unter dem Gesichtswinkel des Verstosses gegen verfas-
sungsmässige Individualrechte bzw. namentlich des Willkürverbots." 

 

5.2. 

Das für die Liegenschaft X-Strasse nach der aktuellen Rechtslage ein 

Eigenmietwert besteuert wird, wird von den Rekurrenten im Grundsatz zu 

Recht nicht bestritten.  

 

6. 

6.1. 

Allgemeine Neuschätzungen von Eigenmietwerten (und Vermögenssteuer-

werten) werden auf Anordnung des Grossen Rates auf Beginn einer Ver-

anlagungsperiode vorgenommen (§ 218 Abs. 1 StG). Der Regierungsrat 

überprüft die Marktlage periodisch. Er unterbreitet dem Grossen Rat Be-

richt und Antrag, wenn sich die Marktwerte gegenüber den nach § 30 Abs. 2 

StG festgelegten Eigenmietwerten um mehr als 5 Prozentpunkte verändert 

haben oder wenn sich die Marktwerte der selbst bewohnten Liegenschaf-

ten wesentlich verändert haben (§ 218 Abs. 3 StG).  

 

6.2. 

Der Regierungsrat regelt die Bewertung der Grundstücke und der Eigen-

mietwerte (§ 218 Abs. 4 StG). Er hat dabei im Rahmen der Totalrevision 

des aargauischen Steuergesetzes die gestützt auf § 52 Abs. 4 aStG erlas-

sene VBG unverändert in Kraft belassen. 

 

6.3. 

Nach § 24 Abs. 1 VBG ist der Eigenmietwert von selbst genutzten Liegen-

schaften wie Einfamilienhaus, Wohnung im Mehrfamilien-, Wohn- und Ge-

schäftshaus, Ferien- und Weekendhaus und Nutzniessungen hieran mass- 

voll festzusetzen. Er ergibt sich aus den im Anhang enthaltenen Mietwert-

tabellen Nr. 1 bis 10 und 18. Das Resultat ist gemäss Anhang 17 zu kürzen.  

 

6.4. 

Der Grosse Rat hat mit dem Anpassungsdekret eine Anpassung der Eigen-

mietwerte per 1. Januar 2016 beschlossen. Das Anpassungsdekret lautet 

wie folgt: 

  

 - 10 - 

 

 

 

 

"Der Grosse Rat des Kantons Aargau,  
 
gestützt auf die §§ 30 Abs. 2 und 218 Abs. 1 und 3 des Steuergesetzes 
(StG) vom 15. Dezember 1998,  
 
beschliesst:  
 

I.  
§ 1  
1 Die bisher geltenden, auf Basis der Neuschätzung per 1. Januar 1999 
verfügten Eigenmietwerte selbstbewohnter Liegenschaften im Kanton Aar-
gau werden per 1. Januar 2016 angepasst. Die Anpassung erfolgt für jede 
Gemeinde gesondert gestützt auf die im Anhang festgelegten Zu- und Ab-
schläge.  
 
§ 2  
1 Dieses Dekret tritt am 1. Januar 2016 in Kraft." 

 

Im Anhang des Anpassungsdekretes werden die Zu- und Abschläge für die 

Festlegung der ab 1. Januar 2016 gültigen Eigenmietwerte für jede Ge-

meinde festgesetzt.  

 

6.5. 

Das Verwaltungsgericht hat in seinem Entscheid vom 20. September 2016 

(WNO.2016.2) im (abstrakten) Normenkontrollverfahren die Zuständigkeit 

des Grossen Rates und die Zulässigkeit der gewählten Korrekturmethode 

(Prüfung der Prinzipien der individuellen Bemessung der Steuern, der wirt-

schaftlichen Leistungsfähigkeit und der Rechtsgleichheit) bestätigt. Es 

wurde das folgende ausgeführt: 

 
"II. 
1.  
Der Gesuchsteller führt zunächst aus, die Verfassung des Kantons Aargau 
vom 25. Juni 1980 (SAR 110.000, KV) ermögliche es dem Grossen Rat 
Dekrete zu erlassen, wenn er vom Gesetz ausdrücklich dazu ermächtigt 
werde. Im Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (SAR 651.100, StG) 
werde diese Möglichkeit nur einmal gewährt, im Rahmen von Steuerer-
leichterungen. Ausdrücklich nicht erwähnt werde diese Möglichkeit aber im 
Rahmen des Kapitels 8.7 des Gesetzes betreffend das Verfahren bei 
Schätzungen. Es seien damit keine rechtlichen Voraussetzungen für den 
Erlass eines Dekrets gegeben und es fehle die Legitimation für den Gros-
sen Rat, diesen Beschluss in Form eines Dekrets zu erlassen (Normen-
kontrollbegehren, S. 2 Ziff. 1). 
   
 
2.  
2.1.  
Nach § 78 Abs. 2 KV kann der Grosse Rat "für ausführende Bestimmungen 
Dekrete erlassen, soweit die Gesetze ihn dazu ausdrücklich ermächtigen". 
Solche sog. unselbständigen Dekrete (vgl. zur Unterscheidung zwischen 
selbständigem und unselbständigem Dekret ANDREAS ZÜND, Gesetz 
und Dekret im Kanton Aargau, Aarau 1986, S. 84) kann der Grosse Rat 

 - 11 - 

 

 

somit nur erlassen, soweit ihm dafür im Gesetz eine ausdrückliche Er-
mächtigung eingeräumt wurde.   
  
§ 30 Abs. 2 StG bestimmt, dass die Eigenmietwerte 60% der Marktmiet-
werte betragen. Soweit es das Bundesrecht erlaubt, kann der Grosse Rat 
die Eigenmietwerte tiefer ansetzen. Gemäss § 218 Abs. 3 StG überprüft 
der Regierungsrat periodisch die Marktlage. Er unterbreitet dem Grossen 
Rat Bericht und Antrag, wenn sich die Marktwerte gegenüber den nach 
§ 30 Abs. 2 festgelegten Eigenmietwerten um mehr als 5 Prozentpunkte 
verändert haben oder wenn sich die Marktwerte der selbst bewohnten Lie-
genschaften wesentlich verändert haben.   
  
Die Tragweite dieser gesetzlichen Regelung ist durch Auslegung zu be-
stimmen.   
 
2.2.  
Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach 
dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrundeliegenden Wertun-
gen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt 
werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, 
dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an 
Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die 
sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein 
befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Der Auslegungsvorgang soll zu ei-
nem vernünftigen, praktikablen und befriedigenden Ergebnis führen, das 
dem Problemlösungsbedarf Rechnung trägt, ohne die Wertungsentschei-
dungen des geschichtlichen Normsetzers zu missachten. Dabei befolgt 
das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus; es lehnt es 
ab, die einzelnen Auslegungselemente hierarchisch zu ordnen (BGE 141 II 
262 Erw. 4.1 mit weiteren Hinweisen).  
 
2.3.  
§ 218 Abs. 3 StG sieht vor, dass der Regierungsrat die Marktlage überprüft 
und dem Grossen Rat bei einer Veränderung der Eigenmietwerte von 
mehr als 5 Prozentpunkten Antrag stellt. Schon aus dieser Regelung lässt 
sich ableiten, dass dem Grossen Rat Kompetenzen im Bereich der Eigen-
mietwertfestsetzung zukommen müssen. Andernfalls fiele die gesetzlich 
vorgesehene Antragsstellung des Regierungsrats gewissermassen ins 
Leere. Umstritten ist indessen, ob der Grosse Rat, wie der Gesuchsteller 
vertritt, bei Antragstellung des Regierungsrats infolge einer mehr als 5-pro-
zentigen Änderung der Eigenmietwerte nur eine allgemeine Neuschätzung 
gemäss § 218 Abs. 1 StG anordnen kann oder ob er, wie jetzt geschehen, 
die Eigenmietwerte auch generell per Dekret anpassen kann. Dem Gesetz 
ist somit unbestrittenermassen eine ausdrückliche Kompetenz zum Erlass 
eines Dekrets im Zusammenhang mit der Festsetzung der Eigenmietwerte 
zu entnehmen. Fraglich ist indessen, wie weit diese Kompetenz reicht. 
Während die Frage, im alten Steuergesetz (Steuergesetz vom 13. Dezem-
ber 1983 [aStG]) noch geregelt war (§ 52 Abs. 2 aStG: Der Grosse Rat 
bestimmt den Zeitpunkt der allgemeinen Neuschätzung der Grundstücke 
und den Zeitpunkt der Anpassung der Eigenmietwerte), ist dem Wortlaut 
von § 218 Abs. 3 StG keine eindeutige Antwort auf diese Frage zu entneh-
men, weil nicht klar ist, ob sich die Bestimmung einzig auf § 218 Abs. 1 
StG bezieht oder eine darüber hinausgehende Kompetenz des Grossen 
Rats enthält. 

  

 - 12 - 

 

 

2.4. 
Aus der Entstehungsgeschichte des Steuergesetzes und den zugehörigen 
Gesetzesmaterialien ergibt sich, dass auch unter geltendem Recht eine 
Kompetenz des Grossen Rats zur Anpassung der Eigenmietwerte aus-
serhalb der Anordnung einer allgemeinen Neuschätzung besteht:   
 
• Im Entwurf des (neuen) Steuergesetzes zur ersten Beratung durch den 

Grossen Rat (Botschaft des Regierungsrats vom 21. Mai 1997) war vor-
gesehen, dass die Eigenmietwerte 60% der Marktmietwerte betragen 
sollten. Der Grosse Rat sollte ermächtigt werden, zwecks Harmonisie-
rung mit den direkten Bundessteuern einen anderen Wert festlegen zu 
können (Entwurf 1. Lesung § 29 Abs. 2). Gleichzeitig war vorgesehen, 
dass der Regierungsrat die Marktlage periodisch überprüfen solle. Bei 
den Eigenmietwerten solle er spätestens dann eine Anpassung vorneh-
men, wenn diese um mehr als fünf Prozentpunkte von den gemäss § 29 
Abs. 2 massgebenden Werten abwichen (Entwurf 1. Lesung § 218 Abs. 3 
[Variante 1 zur Botschaft] bzw. § 222 Abs. 3 [Variante 2 zur Botschaft]: 
'Der Regierungsrat überprüft die Marktlage periodisch. Er nimmt bei den 
Eigenmietwerten spätestens dann eine Anpassung vor, wenn diese um 
mehr als fünf Prozentpunkte von dem gemäss § 29 Abs. 2 massgeben-
den Wert abweichen'; vgl. dazu Botschaft, S. 71 und 122).  

  
Hintergrund der vorgeschlagenen Regelung war ein Urteil des Verwal-
tungsgerichts vom 6. Juni 1996 (WNO.1994.7), in dem dieses die verfas-
sungsrechtlich zulässige Untergrenze für die einkommenssteuerliche Er-
fassung des Eigenmietwerts bei 60% des Marktmietwerts gezogen hatte. 
Mit der Möglichkeit der Anpassung der Eigenmietwerte bei Unterschrei-
tung dieser Grenze sollte der Regierungsrat in die Lage versetzt werden, 
zeitgerecht reagieren zu können und mittels Erhöhung der Eigenmiet-
werte wiederum einen verfassungskonformen Zustand herzustellen 
(Auch das Bundesgericht zog im Übrigen in einem Urteil betreffend den 
Kanton Zürich, welches während des Gesetzgebungsverfahrens am 
20. Mai 1998 erging (BGE 124 I 145), eine absolute, von Verfassungs 
wegen gebotene Untergrenze für die Besteuerung des Eigenmietwerts 
bei 60% der Marktmiete).  

  
In der Diskussion der nichtständigen Kommission Nr. 07 'Steuergesetz' 
fand sich keine Mehrheit für den Vorschlag der Regierung. Vielmehr 
wollte die klare Mehrheit der Kommission (12 zu 5 Stimmen), dass der 
Regierungsrat dem Grossen Rat nur entsprechende Vorschläge unter-
breiten solle, woraufhin dann der Grosse Rat Anpassungen vornehmen 
können solle. In welcher Rechtsform diese Anpassungen vorzunehmen 
seien, wurde nicht diskutiert, indessen ist aus dem Gesamtzusammen-
hang klar, dass – wie unter altem Recht – die Anpassung per Dekret be-
schlossen werden soll (vgl. 25. Sitzung vom 12. Dezember 1997, Geset-
zesmaterialien Bd. 4.2, S. 413). Dabei fällt einzig auf, dass die neue Fas-
sung von § 218 Abs. 3 StG in ihrem Wortlaut zwar darauf hinwies, dass 
der Regierungsrat dem Grossen Rat Bericht und Antrag zu unterbreiten 
habe. Die Beschlusskompetenz selbst des Grossen Rats wurde indes-
sen (anders als jene des Regierungsrats in dessen Vorschlag und anders 
auch als noch im alten Recht in § 52 Abs. 2 aStG) nicht mehr erwähnt 
(vgl. den Wortlaut gemäss Beschluss der Kommission: 'Der Regierungs-
rat unterbreitet dem Grossen Rat Bericht und Antrag, wenn sich die 
Marktwerte gegenüber den gemäss § 29 Abs. 2 festgelegten Eigenmiet-
werten um mehr als 5% verändert haben').   

  

 - 13 - 

 

 

Im Plenum trug der Kommissionspräsident das Ergebnis der Kommissi-
onsberatungen wie folgt vor (vgl. Grossratsprotokolle 1998, S. 941):   

  
'In § 218 beantragt die Kommission in logischer Konsequenz zu der 
bei § 29 getroffenen Entscheidung eine materielle Änderung. Entspre-
chend dem dem Grossen Rat bei § 29 eingeräumten Handlungsspiel-
raum sollen die Eingemietwertanpassungen nicht schematisch vom 
Regierungsrat vorgenommen werden dürfen, sondern sind vom Gros-
sen Rat vorzunehmen, wobei dieser selbstverständlich nur innerhalb 
des vom Bundesrecht gezogenen Rahmens entscheiden darf.'  

Sonst ergriff kein Ratsmitglied zu dieser Bestimmung das Wort und ihr 
wurde zugestimmt.   
 
• In der Botschaft vom 19. August 1998 zur zweiten Lesung schlug der 

Regierungsrat nochmals vor, die Kompetenz zur Eigenmietwertanpas-
sung – entgegen den Beschlüssen in der 1. Lesung des Gesetzes – dem 
Regierungsrat zuzuweisen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die 
Eigenmietwertfestsetzung auf 60% gemäss § 29 Abs. 2 bereits auf der 
verfassungsrechtlichen Minimalschwelle gemäss der neuesten bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung (Urteil vom 20. März 1998 = BGE 124 I 
145 [Zürcher Fall]) vorgenommen worden sei. Erfolge die Anpassung ge-
mäss dem Beschluss des Grossen Rats nach einer Veränderung von 
mehr als fünf Prozentpunkten, bestünden während längerer Zeit verfas-
sungswidrige Zustände. Mit der vom Regierungsrat für die zweite Lesung 
vorgeschlagenen Lösung (Kompetenz des Regierungsrats für Anpassun-
gen) könne eine schnellere Anpassung beim Unterschreiten der 60 Pro-
zentmarke erfolgen (vgl. Botschaft zur zweiten Lesung, S. 57).   

  
• In der nichtständigen Kommission schlug das Ratsmitglied Dr. J. Kocher 

vor, doch wieder die Zuständigkeit des Grossen Rats für Mietwertanpas-
sungen vorzusehen, wobei er wiederum nur den bisherigen Text unter-
breitete (d.h. nur Bericht und Antrag an den Grossen Rat, keine Erwäh-
nung der entsprechenden Beschlusskompetenz des Grossen Rats). Zur 
Begründung führte er aus, Erhöhungen des Eigenmietwerts gäben je-
weils auch im Grossen Rat zu heftigen Diskussionen Anlass. Wenn der 
Grosse Rat über solche Änderungen befinde, seien diese demokratisch 
abgestützt. Landammann Dr. U. Siegrist entgegnete, dass der Regie-
rungsrat zur Anpassung ermächtigt werden solle, weil bezüglich der 
Höhe der Eigenmietwerte aufgrund der Regelung von § 29 Abs. 2 fast 
kein Spielraum bestehe. Deshalb sei der Regierungsrat geeigneter als 
der Grosse Rat. Andererseits sei nicht zu verkennen, dass die Anpas-
sungen der Eigenmietwerte im Aargau von besonderer politischer Be-
deutung seien. Deshalb habe er ein gewisses Verständnis für den Antrag 
von Dr. J. Kocher. Die Regierung könnte sich mit dieser Änderung auch 
abfinden. Dem entgegnete Dr. U. Hofmann, dass der Regierungsrat für 
die Anpassungen deshalb geeigneter sei, weil bei der Anpassung der 
Eigenmietwerte aufgrund der Formulierung von § 29 Abs. 2 überhaupt 
kein Ermessen gehandhabt werden könne. Wenn im Gesetz schon ein 
genauer Prozentsatz festgelegt sei, so müsse konsequenterweise der 
Regierungsrat ermächtigt werden, die notwendigen Anpassungen vorzu-
nehmen. In der Folge sprachen sich dennoch zwei weitere Votanten für 
den Antrag Dr. J. Kocher aus, der in der Schlussabstimmung mit 11 zu 6 
Stimmen angenommen wurde (vgl. Protokoll der 10. Sitzung der nicht-
ständigen Kommission; Materialien Bd. 5.1, S. 172 ff.).  

  
Im Plenum erwuchs der von der Kommission beschlossenen Fassung 
Widerstand, indem Katharina Kerr namens der SP-Fraktion Festhalten 

 - 14 - 

 

 

am Vorschlag der Regierung, d.h. Mietwertanpassung durch den Regie-
rungsrat vorschlug. Dieser Vorschlag unterlag in der Abstimmung mit 
50 Stimmen für den Antrag Kerr gegen 104 Stimmen für den Antrag der 
Kommission (vgl. Grossratsprotokolle 1998, S. 1480 f.).   

  
Aus dieser Entstehungsgeschichte von § 218 Abs. 3 StG ergibt sich klar, 
dass der Willen des Gesetzgebers dahin ging, einerseits die Möglichkeit 
zu einer Anpassung der Eigenmietwerte ausserhalb einer allgemeinen 
Neuschätzung vorzusehen. Auf diese Weise sollte verhindert werden, 
dass die Eigenmietwerte, sofern sie auf ein verfassungswidrig tiefes Ni-
veau sinken, länger dort verharren. Ohne dass dauernd allgemeine Neu-
schätzungen beschlossen werden müssen, sollte daher die Möglichkeit zu 
generellen Anpassungen vorgesehen werden. Wem die Kompetenz für 
solche Anpassungen zustehen sollte, war dabei umstritten, wobei der 
Grosse Rat sich in der ersten Lesung des Steuergesetzes ausdrücklich 
und eindeutig entgegen dem ursprünglichen Vorschlag des Regierungs-
rats für seine eigene Zuständigkeit für solche Anpassungen aussprach und 
diesen Entscheid auch in der zweiten Lesung bestätigte. Unter diesen Um-
ständen kann es keine Rolle spielen, dass die entsprechende Dekretskom-
petenz des Grossen Rats im Wortlaut von § 218 Abs. 3 StG nicht aus-
drücklich aufscheint. Entscheidend ist, dass sich ein klarer entsprechender 
Wille des historischen Gesetzgebers ausmachen lässt und damit entgegen 
der Auffassung des Gesuchstellers eine ausdrückliche Kompetenz zum 
Erlass von Eigenmietwertanpassungsdekreten gemäss § 78 Abs. 2 KV 
ausserhalb der Vornahme einer allgemeinen Neuschätzung besteht.  
   
Dieses Ergebnis steht im Übrigen auch im Einklang mit der Regelung von 
§ 30 Abs. 2 StG, wonach der Grosse Rat die Eigenmietwerte tiefer als 60% 
ansetzen kann, soweit es das Bundesrecht erlaubt. Wenn der Grosse Rat 
ermächtigt ist, die Eigenmietwerte mittels unselbständigem Dekret tiefer 
als 60% anzusetzen, ist nur schwerlich vorstellbar, dass ihm nach dem 
Willen des Gesetzgebers die umgekehrte Kompetenz, nämlich die Eigen-
mietwerte bei Unterschreitung der verfassungsrechtlichen Mindestgrenze 
von 60% des Eigenmietwerts wieder auf das verfassungsrechtlich gefor-
derte Mindestniveau anzuheben, nicht zustehen soll.   
  
3.  
3.1.  
Weiter macht der Gesuchsteller geltend, das Dekret über die Anpassung 
der Eigenmietwerte per 1. Januar 2016 verletze die Prinzipien der indivi-
duellen Bemessung der Steuern, der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit 
und schlussendlich schaffe es innerhalb der Gruppe der Eigenheimbesit-
zer neue horizontale Ungerechtigkeiten. Zur Erläuterung führt der Gesuch-
steller als Beispiele sein Elternhaus und sein Eigenheim an. Beide Objekte 
stünden in der gleichen Gemeinde ca. 2 km voneinander entfernt. Die Um-
gebung der beiden Liegenschaften habe sich in der letzten Zeit stark ver-
ändert. Während sein Eigenheim durch neuen Quartierverkehr stark be-
lastet werde, sei das Elternhaus durch die Neuerschliessung der Nachbar-
schaft eher aufgewertet worden. Dieser unterschiedlichen Veränderung 
werde mittels der pauschalen Erhöhung des Eigenmietwerts keine Rech-
nung getragen. Insofern werde Ungleiches gleichbehandelt. Als weiteres 
Beispiel nennt der Gesuchsteller das X.-Quartier in Y., welches weit vom 
Dorfzentrum Y. entfernt sei. Eine Mehrbelastung in diesem Quartier würde 
dieses und die nahegelegenen Nachbargemeinden tangieren, das Kern-
gebiet der Gemeinde Y. wäre aber überhaupt nicht betroffen. Weiter macht 
der Gesuchsteller der Sache nach geltend, dass in Gemeinden, die in den 
letzten Jahren eine rege Bautätigkeit und dementsprechend eine starke 

 - 15 - 

 

 

Erhöhung der durchschnittlichen Mieten erlebt haben (als Beispiel führt er 
B. an), aufgrund des Dekrets eine hohe pauschale Anpassung resultiere. 
Inwiefern sich diese Erhöhung auf ältere Objekte auswirke, sei durch den 
Regierungsrat nicht beantwortet worden. Ausserdem basiere der Regie-
rungsrat seine Botschaft auf eine Markterhebung mit einer Rücklaufquote 
von 73% und finde, dies sei repräsentativ. Er ändere die Berechnungsme-
thode (bisher arithmetisch, neu median) und nehme 10 Fälle als Minimum, 
um den Wert einer Gemeinde zu bestimmen. Bei tieferer Rücklaufquote 
stelle er auf die umliegenden Gemeinden ab. Dieses Vorgehen sei willkür-
lich und verletze die Besteuerungsprinzipien der individuellen Bemessung 
der Steuern, des Leistungsfähigkeitsprinzips und der horizontalen Steuer-
gerechtigkeit.   
  
3.2.  
Der Regierungsrat macht dagegen geltend, das angefochtene Dekret be-
wirke keine zusätzliche Ungleichbehandlung – im Gegenteil, es reduziere 
diese. Die Standortgemeinde sei der wichtigste Einzelfaktor bei der Fest-
legung des Eigenmietwerts, die übrigen Kriterien würden gemäss der Ver-
ordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 4. November 1985 und 
deren Anhängen (Bewertungsverordnung; VBG; SAR 651.212) mittels Zu- 
und Abschlägen berücksichtigt. Durch den individuellen Anpassungsfaktor 
pro Gemeinde werde der wichtigste Faktor für die Veränderung der Eigen-
mietwerte somit individuell berücksichtigt. Mit einer Aufhebung des 
Dekrets würde die beanstandete Rechtsungleichheit somit sogar noch ver-
grössert. Ausserdem habe das Bundesgericht im Zusammenhang mit der 
Eigenmietwertbesteuerung wiederholt dargelegt, dass eine mathematisch 
exakte Gleichbehandlung jedes Steuerpflichtigen aus praktischen Grün-
den nie völlig erreichbar sei. Eine gewisse Schematisierung und Pauscha-
lisierung sei im Abgaberecht unausweichlich und deshalb auch zulässig. 
Eine Verfassungswidrigkeit liege nur dann vor, wenn die Anwendung eines 
Erlasses zwangsläufig in einer erheblichen Zahl von Fällen zu einer ver-
fassungswidrigen Ungleichbehandlung bestimmter Steuerpflichtiger führe 
oder systematisch bestimmte Gruppen in verfassungswidriger Weise be-
nachteilige. So habe das Bundesgericht das Zürcher Bandbreitenmodell 
(Formelwert im Bereich 60% bis 90%, bei Überschreitung von 90% Herab-
setzung auf 90%, bei Unterschreitung Vornahme einer individuellen Schät-
zung) geschützt (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 5. April 2002 [2P.311/ 
2001]; vgl. auch schon Urteil vom 3. November 2000 betreffend den Kan-
ton Solothurn [2P.36/1999]). Die Bandbreite im Kanton Aargau sei viel ge-
ringer. Der Steuerpflichtige könne nämlich schon bei Abweichungen von 
10% bzw. 15% eine Einzelschätzung verlangen. Auch die Einwendungen 
des Gesuchstellers gegen das methodische Vorgehen (Markterhebung, 
Abstellen auf den Median) seien unbegründet, da es das Bundesgericht 
ausdrücklich für zulässig erklärt habe, im Steuerrecht und insbesondere 
bei der Festlegung des Eigenmietwerts mit Systematisierungen und Pau-
schalisierungen zu arbeiten. Die Repräsentativität der durchgeführten Er-
hebungen sei viel höher als bei einer vom Bundesgericht beurteilten und 
für verfassungsmässig befundenen Mietwertanpassung im Kanton Solo-
thurn (vgl. bereits angeführtes Urteil 2P.36/1999).   
 
3.3.  
3.3.1.  
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung zieht entgegen der Auffassung 
des Gesuchstellers den Rahmen für eine der horizontalen Rechtsgleich-
heit zwischen den selbstbewohnenden Liegenschaftseigentümern (noch) 
genügende steuerliche Erfassung des Eigenmietwerts weit. Das Bundes-
gericht hat in den beiden angeführten Entscheiden und auch in neueren 

 - 16 - 

 

 

Entscheiden wiederholt festgestellt, dass eine gewisse Schematisierung 
und Pauschalisierung im Abgaberecht unausweichlich und zulässig ist. Es 
genügt daher im Licht von Art. 8 BV, wenn die angefochtene Regelung 
nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder 
systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichti-
gen führt (Urteil vom 15. Februar 2015 [2C_834/2015] Erw. 2.4. sowie Ur-
teil vom 8. April 2010 [2C_682/2009] Erw. 3.2., je mit Hinweisen).  
  
In den beiden vom Regierungsrat in seiner Stellungnahme zum Normen-
kontrollbegehren angeführten Entscheiden betreffend die Kantone Solo-
thurn und Zürich hat das Bundesgericht ausdrücklich das mit jeder Pau-
schalisierung verbundene Problem bei der Beachtung der horizontalen 
Rechtsgleichheit zwischen selbstbewohnenden Liegenschaftseigentü-
mern anerkannt. Gerade im den Kanton Solothurn betreffenden Urteil 
(2P.36/1999) hat das Bundesgericht aber klargemacht, dass es beim Ein-
schreiten gegenüber Pauschalisierungen unter dem Aspekt der Verfas-
sungsmässigkeit grosse Zurückhaltung übt. Jedenfalls dort, wo die Etab-
lierung eines unter dem Aspekt der Gleichbehandlung der Eigentümer be-
friedigenden Systems für die Festsetzung der Eigenmietwerte politisch 
misslingt (im Kanton Solothurn war ein System, mit dem ein neuer und 
stark verbesserter Katasterwert hätte eingeführt werden sollen, in einer 
Volksabstimmung verworfen worden). Im angeführten Entscheid hat es 
zwar ausgeführt, dass eine nur in grösseren Zeitabständen durchzufüh-
rende pauschale Katasterschatzung, auf deren Grundlage die Eigenmiet-
werte festgesetzt werden, klarerweise unbefriedigend sei. Die damit ver-
bundene nicht gering zu schätzende Ungleichbehandlung hat das Bundes-
gericht jedoch als gerade noch verfassungsmässig bezeichnet, insbeson-
dere deshalb, weil der Übergang zu einer strikt einzelfallbezogenen Indivi-
dualschätzung mit einem grossen administrativen Aufwand, aber (eben-
falls) auch mit einem beträchtlichen Streubereich verbunden wäre. Ebenso 
hat das Bundesgericht das zürcherische System der Ermittlung von not-
wendig mit pauschalen Elementen arbeitenden Formelmietwerten (vgl. 
dazu die aktuell geltende Weisung des Regierungsrats an die Steuerbe-
hörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der 
Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009; Zürcher 
Steuerbuch Nr. 15/502) in mehreren Urteilen für verfassungsgemäss er-
klärt (vgl. zum System des Formelwerts nach zürcherischem Recht die Ur-
teile vom 10. Juli 2002 [2P.120/2001 = BGE 128 I 240], vom 21. Juli 2009 
[2C_823/2008] und vom 8. April 2010 [2C_682/2009]). Das Gericht erach-
tete es mit dem Gebot der Rechtsgleichheit für vereinbar, wenn sich die 
nach der Zürcher Formelmethode ermittelten Eigenmietwerte, ohne dass 
ein Anspruch auf Korrektur im Einzelfall besteht, in einer Bandbreite von 
60 – 90% der Marktmiete bewegen. Dies gelte erst recht, wenn entspre-
chende Korrekturmöglichkeiten durch eine individuelle Schätzung bestün-
den, mit welcher überholte Schätzwerte den grösseren Veränderungen 
des Marktes angepasst werden könnten (Urteil vom 8. April 2010 [2C_682/ 
2009] Erw. 3.5 mit Hinweis).   
  
3.3.2.  
Vor dem Hintergrund dieser zurückhaltenden Praxis des Bundesgerichts 
bei der Überprüfung der Verfassungsmässigkeit von Instrumenten und 
Verfahren, welche angesichts der Möglichkeit, mittels Individualschätzun-
gen einen möglichst exakten Eigenmietwert zu bestimmen, als eher rudi-
mentär erscheinen, erweisen sich die Einwendungen des Gesuchstellers 
gegen die durch das Dekret angeordneten Eigenmietwertanpassungen als 
unbegründet.   
  

 - 17 - 

 

 

Das aargauische System der Festsetzung der Eigenmietwerte beruht zwar 
– jedenfalls ursprünglich – auf einer möglichst individuellen Festsetzung 
der Eigenmietwerte aufgrund von Einzelschätzungen, welche gemäss den 
Vorschriften der Bewertungsverordnung bei jeder Liegenschaft zahlreiche 
Parameter berücksichtigen. So sind letztmals per 1. Januar 1999 im ge-
samten Kanton für sämtliche Liegenschaften aufgrund von Individualschät-
zungen die Eigenmietwerte und die Vermögenssteuerwerte festgesetzt 
worden, wobei Wertbasis die Verhältnisse am 1. Mai 1998 bildeten (§ 5 
Abs. 1 VBG; MARTIN PLÜSS, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE 
SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuerge-
setz, 4. Aufl., Muri b. Bern 2015, § 218 N 4). Als Ausgangspunkt ist damit 
festzuhalten, dass das aargauische System für die Festsetzung der Eigen-
mietwerte den in einigen anderen Kantonen verwendeten Systemen, wel-
che von Beginn weg mit groben Annahmen (Formelwerte; alte, unkorri-
gierte Katasterwerte) arbeiten, mit Blick auf das Gebot der horizontalen 
Gleichbehandlung der Liegenschaftseigentümer jedenfalls anfangs, d.h. 
per letzten Stichtag (1.1.1999) bzw. Wertbasis für die letzte allgemeine 
Neuschätzung (1.5.1998), bezüglich Genauigkeit weit überlegen war.   
  
Dem Gesuchsteller ist indessen zuzugestehen, dass sich diese Situation, 
nachdem die letzte allgemeine Neuschätzung der Liegenschaften im Aar-
gau gemäss § 218 Abs. 1 StG inzwischen ausgehend vom Stichtag 1. Ja-
nuar 1999 (bzw. der Bewertungsbasis 1. Mai 1998) einerseits und dem 
Anpassungszeitpunkt gemäss Dekret andererseits 17 Jahre (bzw. 
17 Jahre und sieben Monate) zurückliegt, nicht unerheblich verändert ha-
ben dürfte. In der Zwischenzeit wurde keine allgemeine Neuschätzung 
durchgeführt und auch sonst keine generellen Anpassungen der Eigen-
mietwerte vorgenommen; abgesehen von Fällen einer Einzelschätzung 
gemäss § 218 Abs. 2 StG (wesentliche Änderung von Bestand, Nutzung 
oder Wert des Grundstücks sowie offensichtlich unrichtige Schätzung). Es 
liegt daher auf der Hand, dass sich bei einer grossen Zahl von Grundstü-
cken Änderungen im Mietwert (und auch im Vermögenswert) ergeben ha-
ben dürften, welche unter Umständen keineswegs exakt dem seit der letz-
ten allgemeinen Neuschätzung zu verzeichnenden allgemeinen Trend ent-
sprechen. So ist durchaus denkbar, dass sich ein Ortsteil seit 1999 anders 
als ein anderer entwickelt hat, dass als Folge der Bautätigkeit in unmittel-
barer Nachbarschaft Liegenschaften oder ganze Quartiere eine Auf- bzw. 
Abwertung erfahren haben oder dass Mieterhöhungen bei Neubauobjek-
ten wesentlich häufiger und ausgeprägter erfolgten als bei Altbauten.   
  
Das ändert indessen nichts daran, dass – wie der Regierungsrat zu Recht 
geltend macht – die mit dem im Normenkontrollverfahren zu überprüfen-
den Dekret vorgenommenen Mietwertanpassungen nach Gemeinden ei-
nen, wenn nicht sogar den zentralen Faktor bei der Veränderung der Miet-
werte berücksichtigen und damit in jedem Fall zu einer spürbaren Verbes-
serung der bestehenden Situation letztlich nicht mehr aktueller Individual-
schätzungen führen wird. Die Situation nach der gemeindeweisen Anhe-
bung der Eigenmietwerte stellt sich damit, obwohl der Aargau bei der all-
gemeinen Neuschätzung dem System von Individualschätzungen folgt und 
nicht etwa wie andere Kantone mit pauschalen Wertbestimmungen arbei-
tet, hinsichtlich der rechtsgleichen Behandlung der Liegenschafteneigen-
tümer im Vergleich mit den vom Bundesgericht beurteilten Pauschalsyste-
men jedenfalls nicht schlechter dar. Schon deshalb erweist sich das Vor-
bringen des Gesuchstellers als unbegründet. Es ist denn auch sehr un-
wahrscheinlich, dass die als Folge des Zeitablaufs der anlässlich der letz-
ten allgemeinen Neuschätzung durchgeführten Individualschätzungen ein-

 - 18 - 

 

 

getretenen Veränderungen in genereller Weise zu einer wesentlich stärke-
ren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen 
von Steuerpflichtigen führt (Urteil vom 15. Februar 2015 [2C_834/2015] 
Erw. 2.4. sowie Urteil vom 8. April 2010 [2C_682/2009] Erw. 3.2., je mit 
Hinweisen). Dass es sich so verhielte, ist jedenfalls nicht erkennbar und 
wurde vom Gesuchsteller – auch wenn er zutreffend auf die entspre-
chende Möglichkeit hingewiesen hat – auch nicht substanziiert für einzelne 
Gruppen von Eigentümern dargelegt.   
  
Hinzuweisen ist überdies auf die Möglichkeit der Änderungschätzung ge-
mäss § 218 Abs. 2 StG (vgl. zum Begriff wiederum MARTIN PLÜSS, 
a.a.O., § 218 N 9). Liegenschafteneigentümer können ein entsprechendes 
Gesuch nicht nur dann stellen, wenn sich Bestand oder Nutzung ihrer Lie-
genschaft verändert hat, sondern auch dann, wenn sich der Wert des 
Grundstücks verändert hat. Dabei können sämtliche Umstände, insbeson-
dere die Zu- oder Abnahme von Immissionen (so etwa das Argument des 
Gesuchstellers betreffend die Zunahme des Quartierverkehrs bei seinem 
Eigenheim und auch jenes betreffend mögliche Mehrbelastungen im 
X.-Quartier), die einen Einfluss auf den Wert der Liegenschaft haben, nach 
der Praxis berücksichtigt werden (so wäre etwa auch der vom Gesuchstel-
ler erwähnte Umstand, dass die Bautätigkeit sich auf den Mietwert neuer 
Liegenschaften stärker auswirkt als bei alten, in diesem Rahmen beach-
tenswert). Vorausgesetzt ist lediglich, dass die Änderung wesentlich ist, 
wobei die Praxis die Schwelle für die Wesentlichkeit einer Änderung eher 
niedrig bei 10% ansetzt (vgl. MARTIN PLÜSS, a.a.O. § 218 N 21). Damit 
besteht, zumal wenn die zurückhaltende Überprüfungspraxis des Bundes-
gerichts bei den mit pauschalen Methoden arbeitenden Kantonen mit in 
die Überlegung einbezogen wird, für die betroffenen Eigentümer entgegen 
der Auffassung des Gesuchstellers ausreichend Raum, sich zumindest auf 
mittels des Korrekturmechanismus (vgl. zu Korrekturmechanismen auch 
das Urteil des Bundesgerichts vom 10. Juli 2002 [2P.120/2001 = BGE 128 
I 240] Erw. 2.7.) eines Gesuchs um Vornahme einer Änderungsschätzung 
wegen wesentlicher Wertänderung der Liegenschaft, gegenüber anderen 
Eigentümern eine rechtsgleiche Behandlung zu erreichen.   
  
3.4.  
Zu behandeln bleiben damit die methodischen Einwände des Gesuchstel-
lers gegen die mit dem Dekret vorgenommene Mietwertanpassung.   
  
3.4.1.  
Hinsichtlich der vom Gesuchsteller beanstandeten Rücklaufquote von 73% 
ist mit dem Regierungsrat festzustellen, dass diese hoch ist und damit zu 
einem ausreichend repräsentativen Ergebnis führt. Der Gesuchsteller 
selbst hat denn auch diesen Punkt zu Recht in seiner Replik vom 23. Mai 
2016 gar nicht mehr aufgenommen. Es liesse sich allenfalls – unabhängig 
von der Rücklaufquote – fragen, ob unter dem Gesichtspunkt der Statistik 
das Abstellen bei Gemeinden, in denen trotz gutem Rücklauf keine reprä-
sentativen Angaben resultierten (zu wenige Fälle vermieteter Einfamilien-
häuser, d.h. zu kleine Stichprobe; vgl. Botschaft, S. 6) auf die Werte der 
umliegenden Gemeinden in jeder Hinsicht befriedigt. Der Gesuchsteller 
macht denn auch geltend, dieses Vorgehen sei willkürlich (vgl. Normen-
kontrollbegehren, S. 3 unten). Insbesondere mangels brauchbarer Alter-
native bei Durchführung einer pauschalen Mietwertanpassung ist indessen 
auch gegen dieses Vorgehen aus Sicht der Verfassung nichts einzuwen-
den; dies zumal auch deshalb, weil den betroffenen Grundeigentümern, 
wie bereits dargelegt, stets der Weg offensteht, eine Änderungsschätzung 
wegen wesentlicher Wertänderung zu verlangen.   

 - 19 - 

 

 

  
3.4.2.  
Schliesslich beanstandet der Gesuchsteller, dass bei der Anpassung der 
Eigenmietwerte die Berechnungsmethode geändert worden sei, indem 
statt wie früher auf das arithmetische Mittel nunmehr auf den Median 
(Wert, bei welchem jeweils die Hälfte der Datenreihe unterhalb und ober-
halb der Mitte des Datensatzes liegen; vgl. Botschaft, S. 4) abgestellt wor-
den sei. Der Median sei definitiv eine wichtige statistische Grösse. Aller-
dings seien die daraus gezogenen Schlüsse unvollständig. Setze man 
nämlich den Median dem Mittelwert gegenüber, sehe man die Schiefe der 
Verteilung. Wenn wie hier der Median unterhalb des Mittelwerts liege, habe 
man eine rechtsschiefe Verteilung. Dies bedeute nichts anderes, als dass 
es zwar weniger Ausreisser nach oben habe, diese aber umso deutlicher 
ausfielen. Umgesetzt auf die Eigenmietwerterhöhung könne man folgern, 
dass Liegenschaften, die schon heute einen höheren Eigenmietwert auf-
wiesen, dies überproportional auch in Zukunft tun würden, weil der Anpas-
sungswert auf dem Median beruhe und nicht auf dem Mittelwert (Replik, 
S. 4 unten).   
  
Auch dieser Einwand lässt das Dekret nicht als verfassungswidrig erschei-
nen. Mit dem Regierungsrat ist zunächst davon auszugehen, dass das Ab-
stellen auf den Median wegen der fehlenden Symmetrie der Verteilung der 
Mietwerte deshalb zu bevorzugen ist, weil der Median durch Ausreisser 
kaum beeinflusst wird, während solche auf das arithmetische Mittel durch-
schlagen. Das hat zur Folge, dass auch die verwendeten Anhebungsfak-
toren den tatsächlichen Verhältnissen näherkommen, als wenn auf das 
arithmetische Mittel abgestellt würde. Das ändert nichts daran, dass bei 
einer rechtsschiefen Verteilung, wie der Gesuchsteller bemerkt, zwar we-
niger Ausreisser nach oben resultieren, diese aber gegenüber dem arith-
metischen Mittel deutlicher ausfallen. Das kann in Einzelfällen dazu führen, 
dass, wie der Gesuchsteller befürchtet, bisher bereits zu hoch bewertete 
Liegenschaften durch die Anpassung der Eigenmietwerte nochmals über-
proportional angehoben werden. Zum einen dürfte aber die Menge solcher 
Fälle gering sein. Zum andern stünde in solchen Fällen, so sie denn tat-
sächlich vorkommen und dann für die Betroffenen wohl leicht erkennbar 
wären, der Weg eines Gesuchs um Vornahme einer Unrichtigkeitsschät-
zung offen. Zwar ist eine solche nur dann vorzunehmen, wenn der bei der 
letzten allgemeinen Neuschätzung ermittelte Eigenmietwert um 15% oder 
mehr über oder unter dem richtigen Wert liegt (vgl. MARTIN PLÜSS, 
a.a.O., § 218 N 23 mit Nachweisen). Ein Anspruch auf Korrektur der gel-
tenden Schätzung besteht mutatis mutandis aber auch bei einer generel-
len Anhebung des Eigenmietwerts. Von einem die Rechtsgleichheit in ei-
nem relevanten Ausmass verletzenden und damit verfassungswidrigen 
Vorgehen kann somit angesichts des bestehenden Korrekturmechanis-
mus nicht gesprochen werden. Im Übrigen müssten, solange es nicht um 
eigentlich massive Ausreisser nach oben geht (d.h. 90% oder mehr des 
tatsächlichen Eigenmietwerts), die angepassten Eigenmietwerte ange-
sichts der dargelegten bundesgerichtlichen Praxis zur Zulässigkeit von 
Pauschalierungen im Steuerrecht (vgl. wiederum insbesondere die beiden 
Urteile betreffend den Kanton Solothurn vom 3. November 2000 [2P.36/ 
1999] und den Kanton Zürich vom 5. April 2002 [2P.311/2001] insbes. 
Erw. 3.4.) wohl auch ohne Korrekturmechanismus als verfassungsgemäss 
betrachtet werden.   
 
4.  
Die Anhebung der Eigenmietwerte mittels Dekret erweist sich demzufolge 
als rechtmässig und das Normenkontrollbegehren ist abzuweisen. 

 - 20 - 

 

 

  
Abschliessend ist festzuhalten, dass eine pauschale Erhöhung der Eigen-
mietwerte im System der Individualschätzung die Ausnahme bleiben 
muss. Seit der letzten allgemeinen Neuschätzung sind – bezogen auf den 
für die Bewertung massgebenden Zeitpunkt 1. Mai 1998 – über 17 Jahre 
verstrichen. In dieser Zeit hat sich nicht nur der Liegenschaftenmarkt ge-
nerell stark verändert, sondern dürften auch in Bezug auf die Unzahl der 
Objekte, für die damals Individualschätzungen vorgenommen wurden, im 
Verhältnis der Objekte zueinander bei sehr vielen Liegenschaften ganz 
wesentliche Veränderungen eingetreten sein. Insgesamt ist daher anzu-
nehmen, dass die damals ermittelten Werte das Wertverhältnis zwischen 
den verschiedenen Liegenschaften – und zwar trotz der seither vorgenom-
menen Änderungsschätzungen – in sehr vielen Fällen nicht mehr zutref-
fend abbilden. Das anerkennt im Ergebnis auch der Regierungsrat, indem 
er in der Botschaft zum Anpassungsdekret darauf hinweist, dass aufgrund 
der Entwicklung der Verkehrswerte seit August 2012 mit Bezug auf die 
Vermögenssteuerwerte wohl auf eine wesentliche Änderung gemäss 
§ 218 Abs. 3 StG geschlossen werden könne. Da es aufgrund der Hetero-
genität der Objekte besonders wichtig sei, dass bei der Anpassung auch 
strukturellen Entwicklungen Rechnung getragen werde, soll die Anpas-
sung jedoch gemäss der Auffassung des Regierungsrats über eine allge-
meine Neuschätzung erfolgen (vgl. Botschaft, S. 4).  
  
Falls in wenigen Jahren wiederum Bedarf für eine Erhöhung der Eigen-
mietwerte entstünde, wäre deshalb im aargauischen System der Individu-
alschätzung eine neuerliche pauschale Erhöhung der Gemeindesätze 
oder anderer Parameter kaum mehr gesetzmässig. Entweder müsste dann 
das System mittels Regelung auf Gesetzesstufe in ein solches der Pau-
schalbewertung geändert oder eine allgemeine Neuschätzung angeordnet 
werden. Bleibt der Gesetzgeber beim durch § 218 StG vorgegebenen Sys-
tem der Individualschätzung, kann der Grosse Rat die Anordnung einer 
vom Gesetz infolge Veralterung der bestehenden Individualschätzungen 
gebotenen allgemeinen Neuschätzung nicht von der finanziellen Lage des 
Kantons abhängig machen (so aber Botschaft, S. 5)."  

 

6.6. 

Auf die gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtes erhobene Beschwerde 

in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist das Bundesgericht mit Urteil 

vom 21. September 2017 (2C_1013/2016) nicht eingetreten und hat zudem 

die subsidiäre Verfassungsbeschwerde abgewiesen, soweit darauf einzu-

treten war. Das Urteil des Verwaltungsgerichtes ist dementsprechend in 

Rechtskraft erwachsen.  

 

6.7. 

Mit Entscheiden vom 24. November 2020 (WBE.2020.314 und WBE.2020. 

258) hat das Verwaltungsgericht im Verfahren der konkreten (inzidenten) 

Normenkontrolle das Anpassungsdekret als genügende gesetzliche 

Grundlage für den Eigenmietwertzuschlag geschützt. Die Entscheide des 

Verwaltungsgerichtes wurden sodann vom Bundesgericht mit Urteilen vom 

3. März 2021 (2C_37/2021 und 2C_38/2021) bestätigt. Das Bundesgericht 

hat die Einhaltung des Grundsatzes der Gewaltenteilung und des Legali-

tätsprinzips beim Erlass des Anpassungsdekretes bestätigt. Ebenfalls 

 - 21 - 

 

 

wurde die Zuständigkeit des Grossen Rates in Bezug auf das Anpassungs-

dekret bejaht. Zudem wurde die Rückrechnung auf die Basis Mai 1998 bei 

der Festlegung der Eigenmietwerte als zulässig beurteilt. Die pauschalen 

Zuschläge stünden zudem nicht in Widerspruch zum System der Individu-

alschätzung. 

 

6.8. 

Für das Spezialverwaltungsgericht besteht damit keine Veranlassung, von 

dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes und des Bundesgerich-

tes ohne zwingende rechtliche Gründe abzuweichen. Da sich aus der Be-

gründung des Rekurses und aus der Replik keine solchen Gründe ergeben, 

ist zur Begründung somit vollumfänglich darauf zu verweisen.  

 

7. 

7.1. 

Die Eigenmietwertbesteuerung entspricht – so mindestens nach der aktu-

ellen Rechtsprechung – dem Rechtsgleichheitsgebot. Sie berücksichtigt 

die unterschiedlichen (steuerlichen) Auswirkungen des Tatbestands "Woh-

nen" bei Mieterinnen und Mietern im Vergleich mit Wohneigentümerinnen 

und Wohneigentümern (vgl. die in Erw. 6.7. erwähnte Rechtsprechung des 

Bundesgerichtes). Immerhin darf der kantonale Eigenmietwert dabei vom 

Marktmietwert abweichen.  

 

7.2. 

Vorerst ist festzuhalten, dass der Grosse Rat mit dem Anpassungsdekret 

die Eigenmietwerte auf das verfassungsmässig gebotene Mass anpassen 

wollte. Im Fokus standen dabei die Eigenmietwerte, welche nach § 30 

Abs. 2 StG festgelegt werden. Das ergibt sich einerseits eindeutig aus der 

Botschaft des Regierungsrates an den Grossen Rat vom 19. August 2015. 

Anderseits ergibt sich das auch aus dem Anpassungsdekret selbst. Dort 

wird einleitend ausdrücklich erwähnt, dass sich die Anpassung der Eigen-

mietwerte auf die "§§ 30 Abs. 2 und 218 Abs. 1 und 3 des Steuergesetzes 

(StG) vom 15. Dezember 1998" stützt. Das Verwaltungsgericht hat in sei-

nem Entscheid vom 20. September 2016 begründet ausgeführt, dass für 

die Anpassung der Eigenmietwerte eine genügende gesetzliche Grundlage 

besteht. Davon ist nachfolgend mit gleicher Begründung auszugehen.  

 

7.3. 

Liegt (gestützt auf das Urteil des Verwaltungsgerichtes) mit dem Anpas-

sungsdekret eine genügende gesetzliche Grundlage vor, darf die notwen-

dige Eigenmietwertanpassung pauschal vorgenommen werden. Für die 

pauschale Eigenmietwertanpassung genügt eine blosse Mitteilung, so-

lange diese in quantitativer Hinsicht den Vorgaben des Anpassungsdekre-

tes entspricht. Die Einwendungen des Rekurrenten (Fehlen einer zwingend 

erforderlichen Änderungsverfügung) sind damit nicht stichhaltig. 

 

 - 22 - 

 

 

7.4. 

Liegt mit dem Anpassungsdekret inklusive Anhang eine genügende ge-

setzliche Grundlage für die pauschale Eigenmietwerterhöhung vor, wird der 

Grundsatz der Bestimmtheit der gesetzlichen Grundlage für die Steuerer-

hebung eingehalten. Das Verwaltungsgericht und das Bundesgericht ha-

ben die gewählte Korrekturmethode (pauschaler Zuschlag) als zulässig be-

zeichnet.  

 

7.5. 

Für das Anpassungsdekret wurden in Nachachtung von § 218 Abs. 3 StG 

umfangreiche Mietwertvergleiche vorgenommen (vgl. Botschaft vom 

19. August 2015). Der Zuschlag von 14 % für Q. ist damit sachlich 

begründet.  

 

7.6. 

Das Verwaltungsgericht hat im Normenkontrollverfahren wiederholt ausge-

führt, dass "Ausreisser" bei den Eigenmietwerten im Einzelschätzungsver-

fahren zu korrigieren seien. Zu Recht wurde im Einspracheentscheid darauf 

hingewiesen, dass die massgeblichen Eigenmietwerte von den Steuer-

pflichtigen nur mit einem Gesuch um Einzelschätzung im Sinne von § 218 

Abs. 2 StG an das KStA GS abgeändert werden könnten. Auf die für diese 

Schätzung verwendeten gesetzlichen Grundlagen, insbesondere die VBG 

mit ihren Anhängen, kann daher abgestellt werden. Dementsprechend ist 

auch ein Zuschlag auf dieser Basis gerechtfertigt. 

 

8. 

An diesem Ergebnis ändert auch das Urteil des Verwaltungsgerichtes vom 

16. September 2020 (WNO.2019.1) nichts, auch wenn damit § 218 Abs. 3 

StG teilweise (der Passus "um mehr als 5 Prozentpunkte" wurde aufgeho-

ben) und das Anpassungsdekret aufgehoben wurden. Diese Korrekturen 

erfolgten, da der verfassungsmässige Grenzwert für die Erhebung eines 

Eigenmietwertes von 60 % in jedem Einzelfall, wie die Entwicklung seit der 

letzten allgemeinen Neuschätzung zeigte, nicht eingehalten werden konnte 

bzw. unterschritten wurde. Bezüglich des Anpassungsdekretes wurde vom 

Verwaltungsgericht entschieden, dass es im Sinne einer Übergangsrege-

lung weiter Bestand habe, bis eine verfassungskonforme Regelung an 

seine Stelle getreten ist. Insofern ist das Anpassungsdekret vorliegend wei-

ter anzuwenden. Die beantragte Aufhebung ex tunc kommt damit nicht in 

Frage. Das gilt insbesondere deshalb, als damit ohne Pauschalzuschlag 

mit verfassungswidrigen Eigenmietwerten unter 60 % des Marktmietwertes 

gerechnet werden müsste. 

 

9. 

An diesem Ergebnis vermag nichts zu ändern, dass die Steuerkommission 

Q. mit dem angefochtenen Einspracheentscheid aus "verfahrens-

 - 23 - 

 

 

ökonomischen Gründen" auf die pauschale Anpassung des Eigenmietwer-

tes der am 16. November 2016 verkauften Liegenschaft C verzichtet hat. 

Zwar entspricht dieser Entscheid insofern nicht den Vorgaben (vgl. auch 

Schreiben des KStA GS vom 6. Januar 2021), begründet jedoch keinen 

Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, zumal die Steuerkommission 

Q. mit ihrem Entscheid und mit dem Entscheid in der Folgeperiode 

betreffend Liegenschaft X-Strasse dokumentiert hat, an einer wider-

rechtlichen Praxis (generell) nicht festhalten zu wollen. Das Spezialverwal-

tungsgericht kann unter diesen Umständen zu Gunsten der Rekurrenten 

auf eine (geringfügige) Reformatio in peius verzichten, zumal eine solche 

im Rekursverfahren vom KStA auch nicht beantragt wurde. 

 

10. 

Gestützt auf diese Ausführungen ist der Rekurs abzuweisen. 

 

11. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Kosten 

des Rekursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteient-

schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). 

 

 

 

  

 - 24 - 

 

 

 
    

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 

einer Staatsgebühr von CHF 600.00, der Kanzleigebühr von CHF 275.00 

und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 975.00, unter solidari-

scher Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. 

 

 

   

Zustellung an: 

die Rekurrenten  

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q. 

 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

 - 25 - 

 

 

 
   

Aarau, 21. Oktober 2021 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Heuscher Bernhard