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**Case Identifier:** b8d85137-a0b4-52a8-907b-b5de78cc73f7
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-11-11
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2007.33
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2007_33_qq.pdf

## Full Text

STEUERREKURSKOMMISSION III 
DES KANTONS ZÜRICH 

3 GR.2007.33 

Entscheid 

11. November 2009 

Mitwirkend: 

Präsident Ch. Mäder, die Mitglieder M. Roth, A. Widl und Sekretärin S. Weigold 

A ,    

In Sachen 

vertreten durch RA lic.iur. Peter Schaub  
und Martin Schmidlin,  
weber schaub & partner ag,  
Mühlebachstrasse 2, Postfach 22, 8024 , Zürich 

gegen 

B ,    

Rekurrentin,  

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
                                                     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Die  A  mit  ausserkantonalem  Sitz  in  C  (nachfolgend die  Pflichtige)  ist  eine 

Tochtergesellschaft  der  1999  gegründeten  Holding  D.  Sie  konzentrierte  sich  seit  Auf-

nahme ihrer Immobiliengeschäftstätigkeit auf zwei Bereiche, nämlich einerseits auf den 

Erwerb  von  Anlageobjekten  und  andererseits  auf  Promotionsprojekte  (Entwicklungs-

projekte), wobei die Geschäftsleitung und das Tagesgeschäft – mangels einer eigenen 

geschäftlichen  Infrastruktur  am  ausserkantonalen  Sitz  in  C – der  in  E  (ab  2006  in  F) 

innerkantonal  domizilierten  G  übertragen  wurde.  Bis  zum  20. März  2000  besorgte  die 

nahe stehende H in I die laufenden Geschäfte der Pflichtigen. Bezüglich der Promoti-

onsprojekte wurden entweder unüberbaute Grundstücke gekauft, überbaut und (häufig 

in Form von Stockwerkeinheiten) wieder verkauft oder es wurden überbaute Grundstü-

cke gekauft, umgebaut und ebenfalls in der Regel von Stockwerkeinheiten wieder ver-

kauft.  In  den  hier  interessierenden  Jahren  2001  bis  2004  veräusserte  die  Pflichtige 

Promotionsobjekte im Wert von rund 60 Mio. Franken (2001), 90 Mio. Franken (2002), 

120 Mio. Franken (2003) und 100 Mio. Franken (2004). Ein Grossteil der im genannten 

Zeitraum  verkauften  Objekte  befand  sich  in  verschiedensten  Gemeinden  im  Kanton 

Zürich. Daneben verkaufte die Pflichtige im betreffenden Zeitraum auch Anlageliegen-

schaften im Wert von rund Mio. Franken.  

Zu  den  in  der  Gemeinde  B  veräusserten  Promotionsobjekten  gehörten  unter 

anderem  die  nachfolgend interessierenden  Liegenschaften  strasse  44  (diverse  Hand-

änderungen im Jahr 2001), strasse 48-52 (22. Dezember 2002), strasse 15 (2002 bis 

2003) und strasse 6 (2003 bis 2004). 

Mit  Beschlüssen vom  22. August  2006  auferlegte  die  Kommission  für  Grund-

steuern der Gemeinde B der Pflichtigen zufolge Veräusserung dieser Grundstücke wie 

folgt Grundstückgewinnsteuern: 

- 

strasse 44 (Alle StWE an Kat.Nr.), 

steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 697'624.- 

Fr. 213'050.- 

- 

strasse 48-52 (Kat.Nr.), 

 steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 469'568.- 

Fr. 177'200.- 

Steuerbetrag 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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- 

strasse 15 (Alle StWE an Kat.Nr.), 

steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr.779'395.- 

Fr. 227'615.- 

- 

- 

strasse 6 (Alle StWE an Kat.Nr.), 

steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 584'126.- 

Total 

Fr. 217'666.- 

Fr. 835'531.- 

B.  Dagegen  erhobene  Einsprachen,  womit  die  Pflichtige  zur  Hauptsache 

Händlerpauschalen in Höhe von 3% der Verkaufspreise, die volle Anrechnung der der 

D  bezahlten  Darlehenszinsen  und  anlässlich  der  mündlichen  Vertretung  der  Einspra-

che  auch  die  Berücksichtigung  von  Verlusten  aus  anderen  Grundstückverkäufen  und 

aus  Betriebstätigkeit  geltend  machte,  wies  die  Kommission  mit  Beschlüssen  vom 

8. Mai 2007 ab. Dagegen hiess sie die Einsprache gegen den Veranlagungsbeschluss 

betreffend Liegenschaft strasse 48-52 insoweit teilweise gut, als sie die daraus resultie-

rende  Grundstückgewinnsteuer  bei  den  Anlagekosten  berücksichtigte  und  dement-

sprechend die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 177'200.- auf Fr. 126'560.- herabsetz-

te. 

C.  Mit  Rekurs  vom  13. Juni  2007  beantragte  die  Pflichtige,  die  veranlagten 

Grundstückgewinnsteuern  auf  Franken  Null  herabzusetzen.  Dabei  seien  Händlerpau-

schalen in Höhe von 3% der Verkaufspreise anzurechnen. Die der D bezahlten Darle-

henszinsen seien mit einem reduzierten Zinssatz zu berücksichtigen. Weiter seien die 

verbleibenden  Gewinne  mit  im  Kanton  Zürich  und  in  verschiedenen  zürcherischen 

Gemeinden in den Jahren 2001 bis 2004 erlittenen Verlusten von im Umfang von meh-

reren  Millionen  Franken  zu  verrechnen.  Ferner  beantragte  sie  eine  Parteientschädi-

gung.  

In ihrer Rekursantwort vom 16. August 2007 schloss die Grundsteuerkommis-

sion auf Abweisung des Rekurses und beantragte ebenfalls eine Parteientschädigung. 

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Die Rekurskommission zieht in Erwägung: 

1. Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  des  Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 

Abs. 1  StG  der  Betrag,  um  welchen  der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  und 

Aufwendungen)  übersteigt.  Die  anrechenbaren  Aufwendungen  sind  in  § 221  Abs. 1 

StG  abschliessend  aufgezählt  (RB 1990  Nr. 51,  1982  Nr. 105;  Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter,  Kommentar  zum  harmonisierten  Zürcher  Steuergesetz,  2. A.,  2006, 

§ 221  N 3).  Dazu  gehören  wertvermehrende  Aufwendungen,  Grundeigentümerbeiträ-

ge, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbunde-

ne Abgaben sowie Baukreditzinsen bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen. Natür-

liche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können weitere mit 

der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf 

deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzich-

tet haben (§ 221 Abs. 2 StG). Ausserdem ist im interkantonalen Verhältnis gemäss der 

gesetzesvertretenden  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  zu  Art. 127  Abs. 3  der 

Bundesverfassung vom  18. April  1999  (BV)  resp.  zu  Art. 46  Abs. 2  der alten  Bundes-

verfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) der Liegenschaftskanton ungeachtet der Ausges-

taltung seiner Grundstückgewinnbesteuerung verpflichtet, sämtliche Aufwendungen zu 

übernehmen,  die  mit  der  Veräusserung  zusammenhängen,  auch  wenn  das kantonale 

Recht  dies  nicht  vorsieht  (Höhn/Mäusli,  Interkantonales  Steuerrecht,  4. A.,  2000, 

S. 525;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 221  N 152).  Zu  diesen  Aufwendungen,  die 

nicht  bereits  nach  § 221  Abs. 2 StG  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  berücksichtigt 

werden  können,  gehört  namentlich  ein  Anteil  an  den  allgemeinen  Unkosten,  die  dem 

Liegenschaftenhändler am Hauptsitz entstehen. Dieser Anteil bemisst sich in der Regel 

pauschal auf 5% des Erlöses (BGE 92 I 461; 111 Ia 220 E. 2d). Allerdings kann beim 

Vorliegen  besonderer  Gründe  vom  üblichen  Pauschalabzug  sowohl  nach  oben  als 

auch  nach  unten  abgewichen  werden,  wenn  hinreichende  Anhaltspunkte  bestehen, 

dass  die  Pauschale  den  auf  das  betreffende  Liegenschaftsgeschäft  entfallenden  Teil 

der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen falsch bemisst und das Ergebnis 

dem  Gebot  einer  gerechten  Ausscheidung  der  kantonalen  Steuerhoheit  zuwiderläuft 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 168; StE 1993 B 45 Nr. 8 E. 5b = ZStP 1993, 

137).  Ferner  kann  der  interkantonale  Liegenschaftenhändler  Verluste  aus  Liegen-

 
 
 
 
 
 
 
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schaftsverkäufen  mit  den  im  gleichen  Jahr  im  gleichen  Kanton  erzielten  Grundstück-

gewinnen  verrechnen.  Dies  gilt  auch  für  Verluste  aus  allfälligen  Teilveräusserungen, 

die gemäss § 224 Abs. 3 StG erst nach vollständiger Veräusserung aller Teilparzellen 

verrechenbar  wären  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 221  N 173).  Verluste  sollen 

möglichst  schnell  mit  Gewinnen  verrechnet  werden.  Insofern  kommt  der  kantonalen 

Verlustverrechnungsbestimmung (§ 224 Abs. 3 StG) im interkantonalen Verhältnis nur 

subsidiäre Bedeutung zu (VGr, 19. November 1997, SR.97.00047, auszugsweise ver-

öffentlicht in RB 1997 Nr. 46). 

2. Streitig  ist  zunächst,  ob  die  Pflichtige  Liegenschaftenhändlerpauschalen  in 

Höhe  von  3%  der  Verkaufspreise  und  somit  folgende  weitere  Anlagekosten  bei  der 

Grundstückgewinnsteuer  anrechnen  darf:  Fr. 178'950.-  (strasse  44),  Fr. 101'700.- 

(strasse 15), Fr. 142'500.- (strasse 48-52) und Fr. 192'823.- (strasse 6). 

a)  Die  Rekursgegnerin  hat  keine  Händlerpauschalen  angerechnet.  Sie  ist  im 

Verlauf  mehrerer  Grundstückgewinnsteuerveranlagungsverfahren  in  der  Gemeinde  B 

und in anderen Gemeinden, welchen das Steueramt der Gemeinde B Amtshilfe leiste-

te,  zum  Schluss  gekommen,  dass  der  Kanton  Zürich  in  Form  von  Drittkosten  bereits 

sämtliche  mit  dem  An-  und  Verkauf  von  Liegenschaften  verbundenen  allgemeinen 

Unkosten übernommen habe (E9, E. II.2a). Selbst jene Unkosten, welche üblicherwei-

se nur mit der Händlerpauschale bei den Anlagekosten erfasst werden könnten, seien 

von  der  Pflichtigen  in  Form  von  Drittkosten  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  steuer-

mindernd geltend gemacht und auch vollständig angerechnet worden. Diese Aufwand-

verteilung  habe  die  Konzernstruktur  der  A-Gruppe  ermöglicht.  Die  Pflichtige  sei  eine 

von mehreren Tochtergesellschaften der D. Sie habe ihren ausserkantonalen Sitz in C, 

sei  Eigentümerin  zahlreicher  Liegenschaften  (Anlage-  und  Umlaufvermögen),  verfüge 

aber  in  C  nicht  über  die  dafür  erforderliche  geschäftliche  Infrastruktur.  Das  Tagesge-

schäft für die Pflichtige wie auch für weitere Gruppengesellschaften besorge die inner-

kantonal  domizilierte  Schwestergesellschaft  G.  Dort  sei  die  Geschäftsleitung  angesie-

delt und würden die im Interesse der Pflichtigen liegenden Geschäftstätigkeiten wie An- 

und  Verkauf  von  Liegenschaften,  Projekt-  und  Portfoliomanagement,  Finanzen  etc. 

vorgenommen.  Die  G  stelle  der  Pflichtigen  für  die  erbrachten  Leistungen  laufend 

Rechnung. Die betreffenden Kosten würden bei der Pflichtigen aktiviert und später bei 

der  Grundstückgewinnsteuer  als  Anlagekosten  geltend  gemacht.  Zu  den  aktivierten 

und  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  stets  angerechneten  Kosten  gehörten  sämtliche 

 
 
 
 
 
 
 
 
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Baukosten  samt  Architektur-  und  GU-Honoraren,  alle  Kosten  beim  An-  und  Verkauf 

sowie sämtliche Kosten für die Abklärung von Erschliessungs- und Überbauungsmög-

lichkeiten. Darüber hinaus habe die Pflichtige keine allgemeinen Unkosten gehabt, die 

mit der Händlerpauschale zu berücksichtigen wären. Der eigene Verwaltungsaufwand 

am Sitz in C könne vernachlässigt werden. Weitere von der D und der G auf die Pflich-

tige überwälzte Kosten (Verwaltungsratshonorare, Erfolgsbeteiligungen, Auslagenpau-

schalen/Managementgebühren und Buchführungskosten) gehörten zu den allgemeinen 

Unkosten  einer  Unternehmung  und  nicht  zu  den  allgemeinen  Unkosten  im  Sinn  der 

Händlerpauschale. Die Pflichtige habe den Beweis nicht erbringen können, dass in den 

Verwaltungsrats-,  Erfolgsbeteiligungshonoraren,  Auslagenpauschalen  und  Manage-

mentgebühren auch Leistungen im Sinn der Händlerpauschalen enthalten seien. 

b)  Diesen  Ausführungen  hält  die  Pflichtige  entgegen,  dass  die  Händlerpau-

schale  gemäss  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  nicht  nur  Unkosten  abdecke,  die 

objektbezogen mit dem An- und Verkauf von konkreten Liegenschaften zusammenhin-

gen,  sondern  es  gehe  richtigerweise  um  die  Abgeltung  aller  allgemeinen  Aufwendun-

gen, die dem Liegenschaftenhändler im Hinblick auf die Erzielung seines Gewinns er-

wachsen  seien.  Solche  Kosten  seien  der  Pflichtigen  entstanden.  Ein  Teil  der  Kosten 

werde durch die G verursacht, welche diese Kosten gestützt auf einen Dienstleistungs-

vertrag an die Pflichtige bzw. an die D verrechne, welche diese dann ihrerseits an die 

Pflichtige weiter verrechne. Da die G ihre Abteilungen im Sinn von Profitcentern nach 

Kostenstellen  führe,  würden  die  Kosten  pro  ausgeführten  Tätigkeitsbereich  genau  er-

fasst  (allerdings  nicht  basierend  auf  objektmässigen  Stundenaufschrieben),  und  zwar 

nach folgendem Schema: Die Einkaufs- bzw. Verkaufsabteilung verrechne ihre Kosten 

unter  Beachtung  üblicher  Provisionsansätze  objektsbezogen  an  die  Pflichtige  weiter. 

Gleiches  gelte  für  die  Kosten  im  Zusammenhang  mit  dem  Notariatswesen  (Begrün-

dung von Stockwerkeigentum, Parzellierung und Errichtung/Aufhebung von Dienstbar-

keiten) und bezüglich der Kosten für Projektentwicklung und Bautreuhand. All diese bei 

der Grundstückgewinnsteuer geltend gemachten Kosten habe die Rekursgegnerin an-

erkannt. Darüber hinaus seien der Pflichtigen aber auch noch weitere Kosten entstan-

den, die zwar im Hinblick auf die Gewinnerzielung getätigt, aber als allgemeine Kosten 

nicht objektmässig verlegt worden seien. Dazu gehörten Kosten für die Entscheidung, 

welche  konkreten  Objekte  anzukaufen  bzw.  zu  verkaufen  seien.  Die  Pflichtige  habe 

eine Vielzahl von Objekten besichtigt und geprüft. Längst nicht alle damit zusammen-

hängenden  Tätigkeiten  hätten  zum  Erfolg  geführt.  Beispielsweise  seien  im  Jahr  2006 

Objekte im Wert von mehr als 3 Milliarden Franken näher geprüft worden; schliesslich 

 
 
 
 
 
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seien jedoch nur Objekte im Wert von knapp 2000 Millionen Franken gekauft worden. 

Diese Kosten seien zusätzlich zu den Vermittlungsprovisionen entstanden, jedoch von 

der  Rekursgegnerin  nicht  gewinnmindernd berücksichtigt  worden.  Im  Zusammenhang 

mit  den  Promotionsliegenschaften  seien  noch  weitere  Kosten  entstanden.  Angesichts 

der  Bedeutung  des  Geschäfts  sei  eine  Portfoliostrategie  festgelegt  und  immer  wieder 

auf deren Richtigkeit hin überprüft worden. Ferner habe auch die Beschaffung der Fi-

nanzierung für die konkret zu erwerbenden Objekte zu einem Kostenaufwand geführt. 

Die  Promotionsliegenschaften  seien  regelmässig  mit  einer  Bautätigkeit  (Umbau  oder 

Neubau)  verbunden  gewesen.  Daraus  seien  der  Pflichtigen  für  architektonische 

Grundkonzepte  Auslagen entstanden.  Sie  habe  sämtliche  Verträge mit einem  Objekt-

wert von über fünf Millionen Franken genehmigt, Architekten, Ingenieure und Fachpla-

ner evaluiert und über deren Beauftragung entschieden. Ferner habe sie als Bauherrin 

die  Baustellen  kontrolliert,  Werbung  und  Weiterbildung  betrieben  und  ständig  das 

Marktumfeld  und  die  Zinsentwicklung  beobachtet.  All  diese  von  der  G,  teilweise  aber 

auch  von  den  Verwaltungsräten  der  Pflichtigen  erbrachten  Aufwendungen  seien  von 

der Rekursgegnerin nicht angerechnet worden. Die Tätigkeit des Verwaltungsrats habe 

sich keineswegs bloss auf die Oberleitung der Gesellschaft beschränkt. Er sei vielmehr 

im  oben  umschriebenen  Sinn  operativ  tätig  geworden  und  habe  als  Gesamtheit  oder 

durch einzelne Mitglieder die möglicherweise zu erwerbenden Grundstücke geprüft, die 

Portfoliostrategie festgelegt, die Finanzierung besorgt, die Baumassnahmen überwacht 

und die Werbung angeregt. Für Hilfstätigkeiten hätten die Mitglieder entweder zusätzli-

ches  Personal  oder  die  Dienste  Dritter  in  Anspruch  genommen.  Entsprechend  hätten 

die  Verwaltungsräte  die  Entschädigung  nicht  als  Risikoabdeckung,  dass  sie  sich  als 

Verwaltungsräte  zur  Verfügung  stellten,  sondern  erfolgsabhängig  für  ihre  operative 

Tätigkeit erhalten. Über diese Kosten hinaus habe die Pflichtige weiteren Aufwand im 

Hinblick  auf  ihre  Liegenschaftenhändlertätigkeit  gehabt,  nämlich  Buchhaltungs-,  Revi-

sions-  und  Beratungskosten,  welche  die  Rekursgegnerin  ebenfalls  nicht  zum  Abzug 

zugelassen  habe.  Dass  ein  Teil  des  Aufwands  im  Hinblick  auf  die  Gewinnerzielung 

nicht durch die Pflichtige selbst, sondern von Dritten getätigt  worden sei, spiele keine 

Rolle. Entscheidend sei einzig, dass die Pflichtige diese Kosten am Sitz getragen habe. 

Unbestritten sei, dass die Pflichtige nicht nur Aktivitäten im Bereich des An- und Ver-

kaufs von Promotionsliegenschaften  entfaltet habe, sondern daneben auch Anlagelie-

genschaften halte. Entsprechend entfalle ein Teil des gesamten Verwaltungsaufwands 

auch  auf  die  Anlageliegenschaften.  Aufgrund  der  jahrelangen  Erfahrung  der  Pflichti-

gen,  welche sich am Umsatz mit Promotions- bzw. Anlageobjekten orientiere, entfalle 

auf  die  Promotionsobjekte  ein  Unkostenanteil  von  rund  70%,  während  der  Anteil  bei 

 
 
 
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den Anlageobjekten rund 30% betrage. Die Koppelung an den Umsatzzahlen aus Ver-

kauf  von  Promotionsliegenschaften  bzw.  Erträgen  aus  Anlageobjekten  sei  einsichtig. 

Denn Promotionsliegenschaften müssten während der ganzen Besitzesdauer ununter-

brochen  intensiv  betreut  werden  (Ankauf,  Finanzierung,  Umbau/Neubau,  Stockwerk-

begründung, Weiterverkauf). Dagegen sei der Rhythmus bei Anlageobjekten sehr viel 

gemächlicher. Nach deren Erwerb sei nur noch eine gewisse Überwachung und gele-

gentliche  Renovation  erforderlich.  Allenfalls  würden  sie  nach  20  oder  30  Jahren  ver-

kauft.  Der  auf  die  Anlageobjekte  entfallende  Verwaltungsaufwand  der  Pflichtigen  sei 

auch  deshalb  viel  geringer,  weil  die  Liegenschaften  durch  Drittverwaltungen  vor  Ort 

betreut würden. Die Drittverwaltungskosten seien direkt auf die Anlageobjekte gebucht 

worden  und  somit  im  hier  interessierenden  Verwaltungsaufwand  der  Pflichtigen  nicht 

enthalten. 

c)  Mit  der  Pauschalierung  der  Unkosten  gemäss  bundesgerichtlicher  Recht-

sprechung  wird  der  Steuerpflichtige  aus Praktikabilitätsgründen  davon entbunden,  die 

schwer  schätzbaren,  beim  An-  und Verkauf von  Liegenschaften tatsächlich  angefalle-

nen, allgemeinen Unkosten nachzuweisen, für deren Bestand und Umfang er aufgrund 

der  allgemeinen  Beweislastregel  bei  steuermindernden  Tatsachen  grundsätzlich  be-

weisbelastet wäre. Entgegen der Auffassung der Pflichtigen deckt die Pauschale aber 

nicht  sämtliche,  dem  Liegenschaftenhändler  im  Hinblick  auf  die  Erzielung  eines  Ge-

winns  anfallenden  Aufwendungen  ab.  Pauschalisiert  sind  einzig  die  mit  dem  An-  und 

Verkauf  von  Liegenschaften  verbundenen  allgemeinen  Unkosten.  Dagegen  orientiert 

sich  die  Prüfung  der  Angemessenheit  der  Pauschale  immer  an  den  gesamten  allge-

meinen Unkosten (vgl. dazu E. 1h). 

Gemäss zürcherischer Rechtsprechung, die sich von der einzelfallbezogenen 

Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  unterscheidet  (vgl.  hierzu  Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter,  § 221  N 170),  darf  die  Händlerpauschale,  welche  einzig  und  allein  die 

mit  dem  An-  und  Verkauf  von  Liegenschaften  verbundenen  Umtriebe  deckt  (weitere 

abzugsfähige Unkosten des Liegenschaftenhändlers sind nicht pauschaliert), nur dann 

unter  5%  der  Verkaufserlöse  bzw.  unter  das  beantragte  Mass  gekürzt  werden,  wenn 

der Liegenschaftenkanton dartun kann, dass die Pauschale über einige Jahre hinweg 

weit  mehr  als  die  wirklichen  Geschäftsaufwendungen  des  Liegenschaftenhändlers 

deckt  (ZStP  1992,  283).  Eine  Kürzung  nur  aus  formalen  Gründen  (etwa  beim  Beizug 

von  Mäklern,  kurzer  Besitzesdauer,  hohem  Verkaufsvolumen  oder  wenn  hohen  Ver-

kaufspreisen  ein  nur  niedriger  Gewinn  gegenübersteht)  ist  entgegen  der  im  Einspra-

 
 
 
 
 
 
 
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cheverfahren vertretenen Auffassung der Rekursgegnerin nach der verwaltungsgericht-

lichen  Rechtsprechung  unzulässig.  Immerhin  geben  formale  Gründe  (speziell  ein  ho-

hes  Verkaufsvolumen  mit  einem  hohen  Rationalisierungseffekt,  der  Beizug  von  Mäk-

lern  und  die  Auslagerung  weiterer  Tätigkeiten  an  Dritte)  regelmässig  Anlass  zu  einer 

Untersuchung,  weil  in  diesen  Fällen  nicht selten  im  Sitzkanton  gar keine  allgemeinen 

Unkosten im Umfang von 5% resp. auch 3% aller Verkaufserlöse vorhanden sind.  

d)  Bei  der  Prüfung  der  Angemessenheit  der  Pauschale  hat  der  Liegenschaf-

tenhändler  mitzuwirken  (VGr,  20. Oktober  2006,  SB.2006.00021  =  www.vgrzh.ch, 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 221  N 170).  Dabei  hat  er seine  allgemeinen Unkos-

ten über einen Zeitraum von wenigstens drei Jahren offen zu legen und darzutun, wel-

che  unterschiedlichen  Tätigkeitsbereiche  (z.B.  Architektur-  und  GU-Leistungen,  Ver-

kaufstätigkeit  für  Dritte  etc.)  er  im  betreffenden  Zeitraum  ausgeübt  hat.  Denn  die 

allgemeinen Betriebskosten sind auf alle von ihm ausgeübten Tätigkeiten angemessen 

aufzuteilen.  Weiter  sind  detaillierte  Aufstellungen  über  alle  im  betreffenden  Zeitraum 

verkauften  Liegenschaften  mit  Angaben  über  Standort,  Verkaufspreis  und  Handände-

rungsdatum erforderlich. Der auf eigene Handelstätigkeit entfallende Unkostenanteil ist 

ohne  Rücksicht  darauf,  welche  Pauschalen  im  Einzelfall  an  den  Verkaufsstandorten 

tatsächlich  geltend  gemacht  worden  sind,  auf  alle  Standorte  im  Verhältnis  der  Ver-

kaufspreise aufzuteilen. Ergibt sich, dass die tatsächlichen auf Händlertätigkeiten ent-

fallenden  Unkosten  über  einen  längeren  Zeitraum  betrachtet  unter  den  im  gleichen 

Zeitraum  berechneten  Pauschalkosten  (=  gesamte  Verkaufserlöse  x  beanspruchter 

Prozentsatz) liegen, muss die Pauschale im  Hinblick auf eine angemessene interkan-

tonale  Steuerausscheidung  gekürzt  werden.  Ohne  diese  Korrektur  würden  Teile  des 

Grundstückgewinns vom Sitzkanton besteuert, was der bundesgerichtlichen Ausschei-

dungsregel,  dass  Gewinne  aus  der  Veräusserung  von  Geschäftsliegenschaften  von 

Liegenschaftenhändlern  ausschliesslich  und  in vollem  Umfang  im  Belegenheitskanton 

steuerbar sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 151), zuwider laufen würde. 

e) Die Pflichtige hat die zur Überprüfung der Angemessenheit der Pauschale 

erforderlichen Unterlagen weitgehend von sich aus vorgelegt. U.a. reichte  sie die voll-

ständigen Jahresrechnungen für die Jahre 1999 bis 2004 und diverse Listen mit allen 

Käufen und Verkäufen im Zeitraum von 1998 bis September 2006 ein. Da sich die Ver-

käufe im vorliegenden Fall in den Jahren 2001 bis 2004 ereigneten, rechtfertigt es sich, 

die Angemessenheitsüberprüfung auf  die Geschäftsjahre 2001 bis 2004 zu beschrän-

 
 
 
 
 
 
 
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ken.  Ein  Beurteilungszeitraum  von  vier  Jahren  reicht  für  ein  repräsentatives  Ergebnis 

aus.  

f)  Entgegen  der  Auffassung  der  Rekursgegnerin  ist  für  die  Festsetzung  der 

interkantonalen Händlerpauschale nicht entscheidend, dass die geschäftlichen Aktivitä-

ten der Pflichtigen durch die im Kanton Zürich ansässige Schwestergesellschaft G be-

sorgt  worden  sind  und  der  mit  dem  An-  und  Verkauf  zusammenhängende  Aufwand 

weitgehend im Kanton Zürich angefallen ist. Denn die Pflichtige hat die mit dem Erwerb 

und  Verkauf,  der  Entwicklung  und  Verwaltung  ihrer  Liegenschaften  verbundenen  all-

gemeinen  Unkosten  weitgehend  in  Form von  Pauschalen  übernommen.  Folgedessen 

sind der Pflichtigen im Kanton C allgemeine Unkosten erwachsen. Dass es sich bei der 

Pflichtigen lediglich um ein formelles, künstlich geschaffenes "Briefkastendomizil" han-

delt, welches am statutarischen Sitz  weder Leitung noch Geschäftseinrichtungen (Bü-

roräumlichkeiten, Personal etc.) besitzt und demzufolge die zivilrechtliche Existenz der 

Pflichtigen  zu  ignorieren  wäre  und  keine  interkantonale  Steuerausscheidung  durchzu-

führen  wäre,  wurde  von  der  Rekursgegnerin  nicht  behauptet.  Immerhin  sind  die  wirt-

schaftlichen Beziehungen der Pflichtigen zum Kanton Zürich viel stärker als zum Kan-

ton C, weil die Geschäftsleitung und die Tagesgeschäfte weitgehend im Kanton Zürich 

besorgt werden.  

g)  Aufgrund  der  eingereichten  Unterlagen  sind  der  Pflichtigen  in  den  Jahren 

2001 bis 2004 folgende allgemeinen Unkosten erwachsen: 

Personalaufwand 

Gehälter, Saläre, Sozialversicherung 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Gehälter, Saläre, Sozialversicherung 

Kosten Optionen1) 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Kosten Optionen 

Raumaufwand 
Jahr 2001 
Jahr 2002 

Fr. 

Fr. 

0   
0   
28'653   
29'688   

1'095'676   
262'934   
92'332   
824'163   

0   
0   

58'341  

2'275'105  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 11 - 

Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Raumaufwand 

Verwaltungsaufwand 

Buchführungs- und Beratungsaufwand 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Buchführungs- und Beratungsaufwand 

Buchführungs- und Beratungsaufwand Nahestehende 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 (Fr. 156'068.- 2) + Fr. 51'449.-) 
Jahr 2004 
Total Buchführungs- / Beratungsaufwand Nahestehende 

Verwaltungsrat, GV, Revisionsstelle 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Verwaltungsrat, GV, Revisionsstelle 

Weiterverrechnung Verwaltungskosten von D 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Weiterverrechnung Verwaltungskosten D 

Weiterverrechnung Buchführungskosten von E 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Weiterverrechnung Buchführungskosten E 
Weiterverrechnung Portfoliomanagmentkosten E 3) 

Weiterverrechnung Liegenschaftenbewertungen 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Weiterverrechnung Liegenschaftenbewertungen 

Liquiditätswirksame Erfolgsbeteiligungen 
Jahr 2001 

3'600   
3'600   

7'200  

591'064   
458'940   
16'365   
0   

0   
0   
207'517   
53'855   

96'204   
106'343   
93'250   
65'000   

427'000   
346'000   
276'000   
250'000   

350'000   
350'000   
476'000   
1'093'500   

0   
0   
83'000   
239'500   

917'000   

1'066'369  

261'372  

360'797  

1'299'000  

2'269'500  

0  

322'500  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 12 - 

Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total liquiditätswirksame Erfolgsbeteiligungen 

Übriger Verwaltungsaufwand (Büromaterial/Informatik etc) 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Übriger Verwaltungsaufwand 

95'000   
0   
0   

10'614   
1'072   
160   
242   

Total Allgemeine Unkosten 

Aufgliederung nach Jahren: 
Unkosten im Jahr 2001 
Unkosten im Jahr 2002 
Unkosten im Jahr 2003 
Unkosten im Jahr 2004 

1'012'000  

12'088  

8'944'272  

3'487'558  
1'620'289  
1'276'877  
2'559'548  
8'944'272  

1) Ab Geschäftsjahr 2005 rückwirkend für frühere Jahre verbucht. 
2) Betrag gemäss Jahresrechnung 2003, statt deklariert Fr. 158'068.- 
3) Die Portfoliomanagementkosten von Fr. 2'767'500.- (= Fr. 0 + 800'000.- +700'000.- + 

1'267'500.-) für die Jahre 2001 bis 2004 können entgegen der Auffassung der Pflichti-

gen nicht zu den allgemeinen Unkosten gezählt werden, da es sich hierbei laut Dienst-

leistungsvertrag  zwischen  der  Pflichtigen,  der  J  und  der  G  um  eine  pauschale  Ent-

schädigung  für  die  betriebswirtschaftliche  Führung  der  Anlageliegenschaften  handelt. 

Im  Honorar  sind  folgende  Leistungen  der  G  enthalten:  Instruktion  und  Kontrolle  der 

externen Verwaltungen, strukturelle Analyse des Liegenschaftenbestandes, Marktbeo-

bachtung und -analyse, Umsetzen der vom Auftraggeber vorgegebenen Strategie der 

Liegenschaften  im  Portfolio,  Optimierung  Gesamtperformance  Portfolio  (Optimierung 

Rendite-Risiko  Verhältnis),  Mitwirkung  im  Ein-  und  Verkauf von  Liegenschaften,  Erar-

beiten/Planung der mittel- und langfristigen Investitionen (10 Jahres-Planung), Koordi-

nation der Liegenschaftenbewirtschaftung (G-intern oder durch Dritte), Liegenschaften 

übergreifende und rollende Planung und Budgetierung der umfassenden Überholungen 

und Erneuerungen, Konzipierung und Optimierung nachhaltiger Mietzinserträge, Cont-

rolling  des  Mietzinsflusses  und  der  jährlichen  Nebenkostenrechnungen,  Optimierung 

von  Mietverträgen,  Entwicklung  und  Optimierung  renovationsbedürftiger  Liegenschaf-

ten,  Kennzahlenmanagement,  periodisches  Reporting  über  Kennzahlen,  Datenaufbe-

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 13 - 

reitung für Geschäftsabschluss, Risikokontrolle, Administrierung und Ablage der Portfo-

liovorgänge. 

h)  Entgegen  der  Auffassung  der  Rekursgegnerin  sind  bei  der  Angemessen-

heitsüberprüfung der Händlerpauschale sämtliche oben aufgezählten Unkosten zu be-

rücksichtigen,  somit  auch  Verwaltungsrats-,  Erfolgsbeteiligungs-,  Buchführungs-  und 

Rechtsberatungshonorare.  Denn  diese  unausscheidbaren  Kosten  sind  bei  der  Aus-

übung  aller  Geschäftstätigkeiten  (Liegenschaftenhandel,  Verwaltung  von  Anlagelie-

genschaften,  Generalunternehmertätigkeit,  notarielle  Dienstleistungen)  entstanden. 

Einerseits handelt es sich hierbei um Kosten, die infolge aktienrechtlicher und steuer-

rechtlicher  Vorschriften  (u.a.  Buchführungspflicht)  nicht  zu  vermeiden  sind.  Anderer-

seits  zielten  diese  Unkosten  allgemein  darauf  ab,  in  den  genannten  Geschäftsberei-

chen,  somit  auch  mit  dem  Handel  von  Grundstücken,  einen  Gewinn  zu  erzielen.  Die 

Pflichtige  muss  nicht  nachweisen,  dass  diese  Unkosten  einen  konkreten  Zusammen-

hang mit der Händlertätigkeit aufweisen. Insofern hat die Rekursgegnerin beispielswei-

se  den  Nachweis  für  behauptete  operative  Leistungen  des  Verwaltungsrats  bei  der 

Ausübung  der  Händlertätigkeit  zu  Unrecht  gefordert.  Die  Rekursgegnerin  verkennt, 

dass mit der Unkostenpauschale vor allem die allgemeinen Unkosten eines Unterneh-

mens,  die  sich  nicht  genau  einer  bestimmten  Tätigkeit  zuordnen  lassen,  abgegolten 

werden.  

i) Hingegen muss die Pflichtige darlegen, welche unterschiedlichen Geschäfts-

tätigkeiten sie in einem bestimmten Zeitraum ausgeübt hat und diesbezüglich geeigne-

te  Schätzungsgrundlagen  beibringen.  Denn  die  allgemeinen  Unkosten  sind  auf  alle 

Tätigkeitsbereiche  der  Pflichtigen  aufzuteilen.  Zu  diesen  Geschäftstätigkeiten  der 

Pflichtigen, die sie durch ihre Schwestergesellschaft G ausführen liess, gehörten in den 

Jahren 2001 bis 2004 nicht nur der Ein- und Verkauf von Liegenschaften (Mäklerprovi-

sionen) samt Promotion (Erstellung eines Marketingkonzepts mit Umsetzung auf Bau-

tafel, Internet, Inserate, Verkaufsprospekt, Tag der offenen Tür etc.), sondern auch die 

betriebswirtschaftliche  Führung  der  Anlageliegenschaften  (Portfolio  Management). 

Ferner  erbrachte  die  Pflichtige  diverse  Dienstleistungen  im  Bereich  des  Notariats-

wesens (Begründung von Stockwerkeigentum, Parzellierung von Grundstücken, Errich-

tung  von  Dienstbarkeiten).  Schliesslich  war  die  Pflichtige  in  den  betreffenden  Jahren 

auch  in  bedeutendem  Mass  als  Generalunternehmerin  tätig.  Aufgrund  der  Erträge, 

welche  die  G  in  den  Jahren  2001  bis  2004  von  den  Konzernliegenschaften  erzielte, 

 
 
 
 
 
 
 
- 14 - 

entfielen 63% des Umsatzes auf den Bereich Einkauf und Verkauf (siehe nachfolgende 

Tabelle):  

Einkauf und Verkauf 

Einkaufsprovisionen 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Einkaufsprovisionen 

Verkaufsprovisionen 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Verkaufsprovisionen 

Verkaufskonzept 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Verkaufskonzept 

Fr. 

Fr. 

2'883'783   
1'177'000   
448'500   
1'702'988   
6'212'271   

2'270'776   
3'330'063   
3'020'187   
2'735'804   
11'356'830   

120'000   
0   
0   
270   
120'270   

Total Einkauf und Verkauf 

17'689'371  

52% 

Generalunternehmer-/Bauleitungshonorare 

GU-Honorare (Bautreuhand) 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total GU-Honorare (Bautreuhand) 

2'782'515   
3'100'400   
2'964'561   
1'969'506   
10'816'982   

Bauleitungshonorar 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Bauleitungshonorar 

Total GU und Bauleitung 

Fr. 

Fr. 

0   
0   
345'500   
0   
345'500   

11'162'482  

33% 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 15 - 

Notarielle Dienstleistungen (Begründungen) 

Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total notarielle Dienstleistungen 

500'500   
332'350   
202'100   
234'600   

Bewirtschaftung von Anlageliegenschaften 
Jahr 2001 
Jahr 2002 
Jahr 2003 
Jahr 2004 
Total Bewirtschaftungspauschalen 

0   
1'200'000   
1'000'000   
1'510'000   

1'269'550  

4% 

3'710'000  

11% 

Total Honorare für Geschäftstätigkeiten 

33'831'403  

100% 

j) Entsprechend rechtfertigt es sich, die allgemeinen Unkosten nach Massga-

be  dieser  Umsatzzahlen  auf  die  einzelnen  Geschäftsbereiche  zu  verteilen.  Nach  die-

sem  Aufteilungsschlüssel  ist  dem  Bereich  Liegenschaftenhandel  ein  Unkostenanteil 

von  Fr. 4'651'021.-  (52%  von  Fr. 8'944'272.-)  zuzuweisen.  Die  übrigen  Unkosten  von 

Fr. 4'293'251.-  (48%  von  Fr. 8'944'272.-)  betreffen  die  Geschäftsbereiche  Generalun-

ternehmung  (Bautreuhand),  Notariatswesen  und  Bewirtschaftung  von  Anlageliegen-

schaften. Diesbezüglich (ohne Bewirtschaftungskosten für Anlageliegenschaften) kön-

nen  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  keine  zusätzlichen  Kosten  mehr  berücksichtigt 

werden,  da  sie  die  Pflichtige  bereits  pauschal  in  marktüblicher  Höhe  bei  den  Anlage-

kosten  geltend  gemacht  und  die  Rekursgegnerin  diese  Kosten  vollumfänglich  aner-

kannt hat.  Die  Anrechnung höherer  (d.h.  Markt  überschreitender)  Kosten  fällt  bei  den 

nicht pauschalierten Anlagekosten ausser Betracht, weil beim Leistungsaustausch zwi-

schen wirtschaftlich verbundenen oder nahestehenden Personen das Prinzip der effek-

tiven  Kostenanrechnung  nicht  gilt.  Vielmehr  muss  der  Leistungsaustausch  in  diesem 

Fall  einem  Drittvergleich  (dealing  at  arm's  length)  standhalten  (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, § 64 N 103).  

k)  Gemäss  Deklaration  erzielte  die  Pflichtige  in  den  Jahren  2001  bis  2004 

Verkaufserlöse  (ohne  Mehrkosten  und  weitere  Leistungen)  von  Fr. 451'851'751.- 

(Fr. 62'598'738.-  +  125'492'266.-  +  159'086'247.-  +  104'674'500.-).  Im  Verhältnis  zu 

diesen  Verkaufserlösen  erweist  sich  die  Anrechnung  einer  Händlerpauschale  von 

Fr. 13'555'553.-,  entsprechend  3%  der  gesamten  beurkundeten  Erlöse,  im  Zeitraum 

von 2001 bis 2004 als zu hoch, weil der Pflichtigen im gleichen Zeitraum nur allgemei-

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 16 - 

ne  Händlerunkosten von  Fr. 4'651'021.-  erwachsen sind  (E. 1j).  Vielmehr  erweist sich 

im Licht dieser Ausführungen für die Jahre 2001 bis 2004 eine Händlerpauschale von 

1% der Verkaufspreise als angemessen. 

Bezüglich  der  streitbetroffenen  Liegenschaften  ergeben  sich  somit  folgende 

anrechenbare Händlerpauschalen: 

Liegenschaft: 

strasse 44 

strasse 48-52 

strasse 15 

strasse 6 

(in Fr.) 

(in Fr.) 

Erlös lt. Veranlagung 

Händlerpauschale 

5'965'000 

4'750'000 

3'390'000 

6'427'427 

59'650 

47'500 

33'900 

64'274 

l) Letztlich ist die Kürzung der Händlerpauschale auch dadurch gerechtfertigt, 

dass die Pflichtige für An- und Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaften keine aus-

sen stehenden Drittpersonen beigezogen, sondern sämtliche Kaufs- und Verkaufsakti-

vitäten selber, d.h. stellvertretend durch die nahe stehende H resp. später G ausgeführt 

hat.  Letztere  Gesellschaften  haben  ihren  Aufwand  in  Form  von  Mäklerprovisionen  in 

Rechnung  gestellt,  welche  die  Rekursgegnerin  anerkannt  hat,  obwohl  die  geltend  ge-

machten Mäklerprovisionen wirtschaftlich als Eigenprovisionen zu würdigen sind. Zwar 

kann aus dem Beizug von Mäklern nicht bereits aus formalen Gründen abgeleitet wer-

den,  dass  dem  Eigentümer  beim  An-  und  Verkauf von Liegenschaften keine  weiteren 

Verkaufsunkosten erwachsen sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 171). Die-

se Regel gilt jedoch im vorliegenden Fall, wo die Pflichtige und die Mäklergesellschaf-

ten  bezüglich  der  Verkaufsaktivitäten  indirekt  identische  Personen  sind  und  die  der 

Pflichtigen und den Mäklern erwachsenen Unkosten aus der gleichen (lediglich umver-

teilten) Quelle stammen, nur in abgeschwächter Weise. Weil mit den hierorts üblichen 

Mäklerhonoraren von 2% der Verkaufspreise die allgemeinen Betriebskosten des Mäk-

lers, und zwar auch bezüglich seiner nicht honorarberechtigten erfolglosen Tätigkeiten, 

gedeckt werden können und sich damit (speziell bei Grossbauprojekten mit einer Viel-

zahl  von  gleichartigen  Verkaufsobjekten  und  einem  hohen  Rationalisierungseffekt) 

i.d.R. sogar ein Betriebsgewinn erwirtschaften lässt, sind bei der vorliegenden Konstel-

lation die allgemeinen Betriebskosten und der gesamte Aufwand der Pflichtigen für die 

erfolgreichen und erfolglosen Kaufs- und Verkaufsbemühungen in den angerechneten 

Provisionen  von  Fr. 667'273.-  (=  Fr. 35'594.-  +  124'138.-  +  86'000.-  +  95'000.-  + 

45'795.- + 101'700.- + 45'192.- + 133'854.-) als abgegolten zu betrachten. Unter diesen 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 17 - 

Umständen besteht kein Raum, dieselben Betriebskosten ein weiteres Mal unter dem 

Titel  Händlerpauschale  anzurechnen.  Die  Anrechnung  einer  Händlerpauschale  ist  nur 

mehr  für  jene  mit  dem  An-  und  Verkauf  zusammenhängenden  Dienstleistungen  ge-

rechtfertigt, die über die gesetzlich vorgeschriebene Dienstleistung des Mäklers, näm-

lich die Bestimmung eines Dritten zum Vertragsabschluss, hinausgehen. Dazu gehört 

beispielsweise  die  Einsichtnahme  ins  Grundbuch,  die  Abklärung  der  Besitzverhältnis-

se,  die  Erstellung  von  Rentabilitäts-  und  Finanzierungsplänen,  die  Ausarbeitung  der 

Kaufverträge  sowie  die  Organisation  und  Teilnahme  bei  der  notariellen  Beurkundung 

und  Eigentumsübertragung.  Für  alle  diese  Nebentätigkeiten  erweist  sich  eine  Unkos-

tenpauschale  von  1%  der  Verkaufspreise  im  Licht  der  vorangehenden  Ausführungen 

als angemessen.  

3. a) Weiter  beantragt  die  Pflichtige,  Schuldzinsen  in  Höhe  von  Fr. 148'712.- 

(statt  Fr. 138'391.-  betreffend  strasse  44),  Fr. 10'564.-  (statt  Fr. 0.-  betreffend  strasse 

15) und Fr. 145'218.- (statt Fr. 132'128.- betreffend strasse 6) anzurechnen. Die aufge-

führten Beträge setzen sich zusammen aus Schuldzinsen, die aussen stehenden Drit-

ten  (diverse  Banken)  bezahlt  wurden,  und  aus  Zinsen  für  Fremdkapital,  welches  die 

Muttergesellschaft D der Pflichtigen zur Verfügung stellte. Die Bankzinsen sind von der 

Rekursgegnerin  ausnahmslos  anerkannt  worden.  Bezüglich  der  Liegenschaft  strasse 

15 erfolgte die Anerkennung allerdings erst im Rekursverfahren: Sie belaufen sich auf 

folgende Beträge (in Fr.): 

- 

- 

- 

- 

strasse 44 

strasse 48-52 

strasse 15 

strasse 6 

Total 

19.4.1999 - 19.3.2001 

30.9.2002 - 31.12.2003 

1.1.2002 - 31.12.2003 

81'405 

0 

10'564 

59'888 

151'857 

b) Uneinigkeit besteht über die Darlehenszinsen (Zinssatz) der D. In der Han-

delsbilanz  wurden  die  von  der  D  gewährten  Darlehen  mit  5%  (1999),  6,25%  (2000-

2002), 4,25% (2003) und 4% (2004) verzinst. Daraus ergaben sich gemäss Aufteilung 

der Pflichtigen, welche nicht streitig ist, folgende Schuldzinsen: strasse 44: Fr. 33'492.- 

(1999), Fr. 44'400.- (2000), total Fr. 77'892.-; strasse 15: Fr. 0.-; strasse 48-52: Fr. 0.-; 

strasse  6:  Fr. 30'449.-  (2001),  Fr. 73'994.-  (2002),  total  Fr. 104'443.-.  Gestützt  auf  di-

verse Besprechungen mit dem zuständigen Steuerkommissär des kantonalen Steuer-

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 18 - 

amts  wurden  diese  Zinssätze  bei  der  Gewinnsteuer  reduziert.  Anstelle  der  Zinssätze 

für Betriebskredite (gemäss Kreisschreiben samt Merkblättern der EStV über Zinssätze 

für die Berechnung der geldwerten Leistungen [ZStB II Nr. 65/550 ff.]) wurden als Basis 

die  tieferen  Zinssätze  für  Liegenschaftskredite  angewandt.  Dabei  wurden  bei  der  Ge-

winnsteuer  Mischsätze vereinbart, welche  einerseits  dem  Umstand  Rechnung trugen, 

dass  die  der  Muttergesellschaft  bezahlten  Schuldzinsen  solche  für  erste  und  zweite 

Hypotheken (mit entsprechend höheren Zinssätzen)  waren. Andererseits war auch  zu 

berücksichtigen,  dass  die  Pflichtige  neben  Wohn-  auch  Gewerbeliegenschaften  hielt, 

für welche höhere Zinssätze gelten. Basierend auf den für die Gewinnsteuer vereinbar-

ten  Mischzinssätzen  von  5%  (1999),  4,76%  (2001),  5%  (2002),  5,15%  (2003)  und 

4,25%  (2004)  beansprucht  die  Pflichtige  im  Rekursverfahren  folgende  Darlehenszin-

sen:  strasse  44:  Fr. 33'492.-  (1999),  Fr. 33'815.-  (2000),  total  unter  Berücksichtigung 

der Bankzinsen Fr. 148'712.-; strasse 48-52: Fr. 0.-; strasse 15: Fr. 0.-, total unter Be-

rücksichtigung  der  Bankzinsen  Fr. 10'564.-;  strasse  6:  Fr. 24'359.-  (2001),  Fr. 60'971 

(2002), total unter Berücksichtigung der Bankzinsen Fr. 145'218.-. 

c) Demgegenüber betrachtet die Rekursgegnerin auch die reduzierten Darle-

henszinssätze als übersetzt und anerkennt weiterhin bloss die amtlichen Zinssätze für 

Liegenschaftskredite bis zu einem Kredit in der Höhe der ersten Hypothek.  Sie ist der 

Auffassung, dass die Pflichtige keine Kredite in der Höhe der zweiten Hypothek bean-

sprucht habe, da bei den Entwicklungsprojekten immer sämtliche Zinsen aktiviert wor-

den  seien  und  die  Kapitalwerte  der verbuchten  Zinsen  unter  2/3  der jeweiligen  Buch-

werte  laut  Jahresrechnung  betragen  hätten.  Basierend  auf  den  Zinssätzen  für  erste 

Hypotheken  von  4%  (1999),  4,25%  (2000  und  2002),  4,5%  (2001),  3,5%  (2003)  und 

3%  (2004)  anerkennt  sie  folgende  Darlehenszinsen:  strasse  44:  Fr. 30'192.-  (1999) 

und  Fr. 26'793.70  (2000),  total  Fr. 56'986.-  zuzüglich  Bankzinsen  von  Fr. 81'405.-  = 

Fr. 138'391.-;  strasse  6:  Fr. 21'923.-  (2001)  und  Fr. 50'316.-  (2002),  total  Fr. 72'239.- 

zuzüglich Bankzinsen von Fr. 59'888.50 = gerundet Fr. 132'128.-. Bei den Liegenschaf-

ten strasse 48-52 und strasse 15 sind keine Darlehenszinsen geltend gemacht worden. 

d)  Es  ist  unbestritten,  dass  vorliegend  die  der  Muttergesellschaft  bezahlten 

Darlehenszinsen zu den anrechenbaren Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG ge-

hören und die dafür erforderlichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie sind 

jedoch bloss im marktüblichen Umfang anrechenbar, wobei im Geschäftsverkehr unter 

nahe stehenden Personen für Vorschüsse von Beteiligten die von der EStV jährlich an 

die  Marktverhältnisse  angepassten  Höchstzinssätze  zu  beachten  sind  (siehe  Kreis-

 
 
 
 
 
 
 
- 19 - 

schreiben samt Merkblättern in ZStB II Nr. 65/550 ff.). Die Zinssätze sind verschieden 

hoch,  je  nach  dem,  ob  es  sich  um  Liegenschaftskredite  für  Wohnbau,  Liegenschafts-

kredite für Industrie und Gewerbe oder Betriebskredite handelt. Zudem wird innerhalb 

der Liegenschaftskredite auch der Höhe des Kredits Rechnung getragen. Bis zu einem 

Kredit  in  der  Höhe  der  ersten  Hypothek  (2/3  des  Verkehrswerts)  gelten  die  von  der 

Rekursgegnerin angewandten Zinssätze. Darüber hinaus, jedoch unter Beachtung von 

Belehnungsgrenzen  von  70%  des  Verkehrswerts  bei  Bauland,  Villen,  Eigentumswoh-

nungen,  Ferienhäuser  und  Fabrikliegenschaften  und  80%  des  Verkehrswerts  bei  den 

übrigen Liegenschaften, gelten um 1% höhere Zinssätze. 

e) Dem Antrag der Pflichtigen, die für die Gewinnsteuer ausgehandelten Zins-

sätze  auch  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  anzuwenden,  kann  nicht  entsprochen 

werden, da die Verhältnisse bei der Gewinn- und bei der Grundstückgewinnsteuer un-

terschiedlich sind. Im Übrigen handelt es sich bezüglich der massgebenden Zinssätze 

um keine Materie, die unter dem Gesichtspunkt der Steuerharmonisierung im Einkom-

mens-  resp.  Gewinnsteuerbereich  und  Grundstückgewinnsteuerbereich  einheitlich  zu 

behandeln wäre. Es besteht somit bei der Grundstückgewinnsteuer in dieser Frage ein 

eigener Gestaltungsraum, wobei aber immerhin die zitierten Höchstzinssätze der EStV 

für  Liegenschaftskredite  zu  beachten  sind. Wie  aus  den  Jahresrechnungen  von  1999 

bis 2004 ersichtlich ist, hält und entwickelt die Pflichtige nicht nur Wohnbauliegenschaf-

ten,  sondern  auch  eine  grosse  Anzahl  von  Geschäftsliegenschaften,  die  bei  der 

Grundstückgewinnsteuer keine Rolle spielen, da die Pflichtige – soweit aus den Akten 

ersichtlich 

ist – im  Zeitraum  von  1999  bis  September  2006  keine  Geschäfts-

liegenschaften veräussert hat. Weil für Geschäftsliegenschaften höhere Zinssätze gel-

ten und diesbezüglich ausserdem auch die Belehnungsgrenzen um 10% höher sind als 

bei  Eigentumswohnungen,  welche  die  Pflichtige  im  selben  Zeitraum  zur  Hauptsache 

erstellt und veräussert hat, erweisen sich die bei der Gewinnsteuer ausgehandelten (im 

Übrigen  nicht  nachvollziehbaren)  Mischzinssätze  für  den  Bereich  der  Grundstückge-

winnsteuer  als  zu  hoch.  Andererseits  überzeugt  auch  die  Berechnungsweise  der  Re-

kursgegnerin nicht, da durch Vergleich der Kapitalwerte der aktivierten Zinsen mit den 

entsprechenden Buchwerten (gemäss Handelsbilanz) die Belehnungsgrenzen für erste 

und zweite Hypotheken nicht zu ermitteln sind. Massgebend  dafür wäre ein Vergleich 

der  Kapitalwerte  mit  den  entsprechenden  Verkehrswerten  der  im  Bau  befindlichen 

Grundstücke. Die Verkehrswerte sind gemessen an den erzielten Erlösen höher als die 

Buchwerte. Da sich die betreffenden Grundstücke im Bau befunden haben, lassen sich 

die  Verkehrswerte – auf  einen  bestimmten  Stichtag  bezogen – praktisch  aber  kaum 

 
 
 
 
 
- 20 - 

ermitteln. Somit müssen bei der Frage, ob und inwieweit die Pflichtige Kredite in Höhe 

der zweiten Hypothek zur Finanzierung von Landerwerbs- und Baukosten beansprucht 

hat,  andere  Kriterien  herangezogen  werden.  Dabei  bietet  sich  das  Verhältnis  von  Ei-

gen-  und  Fremdkapital  gemäss  den  Jahresrechnungen  an,  zumal  die  Pflichtige  die 

Finanzierung  der  Anlagekosten  mit  Mitteln  der  Muttergesellschaft  aus  einem  gemein-

samen  Topf  bestritten  hat  und  die  Aufteilung  der  Finanzierungskosten  auf  die  einzel-

nen Liegenschaften ein hohes Mass an Unschärfe aufweist. Aus den folgenden Tabel-

len ergeben sich bezüglich des Verhältnisses von Krediten in der Höhe der ersten und 

zweiten Hypothek folgende gerundete Prozentwerte (die Passivwerte basieren auf den 

eingereichten Handelsbilanzen): 

Passiven 

Eigenkapital 

Fremdkapital 

Jahr 1999 

          Fr. 

279'365'232 

-74'406'215 

100.00% 

26.63% 

204'959'017 

73.37% 

100% 

Jahr 2000 

            Fr. 

397'101'781 

-73'714'240 

323'387'541 

100% 

100.00% 

18.56% 

81.44% 

1. Hypothek 

186'224'864 

66.66% 

264'708'047 

66.66% 

Prozentanteil 1. Hypothek 

90.86% 

81.85% 

2. Hypothek 

18'734'153 

6.71% 

58'679'494 

14.78% 

Prozentanteil 2. Hypothek 

9.14% 

18.15% 

Total Fremdkapital 

204'959'017 

100,00% 

323'387'541 

100,00% 

Passiven 

Eigenkapital 

Fremdkapital 

Jahr 2001 

          Fr. 

521'169'884 

-75'268'782 

100.00% 

14.44% 

445'901'102 

85.56% 

100% 

Jahr 2002 

         Fr. 

556'638'812 

-89'383'787 

467'255'025 

100% 

100.00% 

16.06% 

83.94% 

1. Hypothek 

347'411'845 

66.66% 

371'055'432 

66.66% 

Prozentanteil 1. Hypothek 

77.91% 

79.41% 

2. Hypothek 

98'489'257 

18.90% 

96'199'593 

17.28% 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Prozentanteil 2. Hypothek 

22.09% 

20.59% 

Für die Jahre 2003 und 2004, die hier keine Rolle spielen, betragen die  Pro-

zentwerte  für  erste  Hypotheken  78.39%  resp.  77.51%  und  für  zweite  Hypotheken 

21.61% resp. 22.49%. 

f) Aufgrund der Prozentanteile für erste und zweite Hypotheken ergeben sich 

unter  Zugrundelegung  der  Zinssätze  für  Liegenschaftskredite  (gemäss  den  zitierten 

Merkblättern der EStV) folgende anrechenbare Schuldzinsen: 

Liegenschaft strasse 44 

Zinsen laut Handelsbilanz  

Zinssatz laut Handelsbilanz 

Jahr 1999 

          Fr. 

33'492 

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 

669'840 

Zins 1. Hypothek * 

Zins 2. Hypothek 

Total Darlehenszinsen D 

24'345 

3'061 

27'406 

* berechnet gemäss folgender Formel:  

  Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt 

Jahr 2000 

         Fr. 

44'400 

710'400 

24'712 

6'769 

31'481 

6.25% 

4.25% 

5.25% 

5% 

4% 

5% 

Unter  Mitberücksichtigung  der  nicht  streitigen  Bankzinsen  von  Fr. 81'405.- 

sind damit bei der Gewinnermittlung bezüglich der Liegenschaft strasse 44 Schuldzin-

sen von insgesamt Fr. 140'292.- (Fr. 27'406 + 31'481 + 81'405) anzurechnen. 

Liegenschaft strasse 6 

Zinsen laut Handelsbilanz  

Zinssatz laut HB 

Jahr 2001 

          Fr. 

30'449 

Jahr 2002 

         Fr. 

73'994 

6.25% 

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 

487'184 

1'183'904 

Zins 1. Hypothek  

Zins 2. Hypothek 

Total Darlehenszinsen D 

4.5% 

5.5% 

17'080 

5'919 

22'999 

39'956 

12'798 

52'754 

6.25% 

4.25% 

5.25% 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 22 - 

Unter  Mitberücksichtigung  der  nicht  streitigen  Bankzinsen  von  Fr. 59'888.- 

sind somit bei der Gewinnermittlung bezüglich der Liegenschaft strasse 6 Schuldzinsen 

von insgesamt Fr. 135'641.- (Fr. 22'999.- + 52'754.- + 59'888.-) anzurechnen. 

Bei der Liegenschaften strasse 48-52 sind keine Zinsen geltend gemacht wor-

den.  Bei  der  Liegenschaft  strasse  15  sind  die  von  der  Rekursgegnerin  (erstmals)  im 

Rekursverfahren anerkannten Bankzinsen von Fr. 10'564.- zu berücksichtigen. 

4. Ferner beantragt die Pflichtige, die im Kanton Zürich und in verschiedenen 

Gemeinden  in  den  Jahren  2001  bis  2004  erlittenen  Verluste  bis  zur  Gewinnhöhe  bei 

der Grundstückgewinnsteuer anteilsmässig zu berücksichtigen. 

a)  Laut  Darstellung  der  Pflichtigen  hat  sie  in  den  Jahren  2001  bis  2004  fol-

gende Verluste erlitten, die mit den vorliegenden Gewinnen verrechnet werden sollen: 

Jahr 

2001  Gewinnsteuer (Kanton Zürich) 

2002  Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde K, strasse) 

2002  Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde L, strasse) 

2002  Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde M, strasse) 

2003  Gewinnsteuer (Kanton Zürich) 

2004  Grundstückgewinnsteuer (diverse zürcherische Gemeinden) 

Total 

Verlust Fr. 

4'429'265 

1'163'422 

308'749 

74'328 

7'021'575 

1'477'346 

14'474'685 

Es  ist  unbestritten,  dass  der  Liegenschaftenhändler die in  den  zürcherischen 

Gemeinden  erzielten  Veräusserungsverluste  mit  im  gleichen  Jahr  erzielten  Gewinnen 

verrechnen kann. Der Verrechnung der in K, L, M und anderen nicht näher bezeichne-

ten  Gemeinden  erlittenen  Verluste  steht  grundsätzlich  nichts  im  Weg.  Allerdings  sind 

die Verluste nicht ausschliesslich nur mit den Gewinnen aus den vorliegenden Veräus-

serungen in der Gemeinde B zu verrechnen. Vielmehr müssen sich sämtliche zürcheri-

sche  Gemeinden,  bei  denen  Grundstückgewinne  erzielt  wurden,  bei  der  Verlustver-

rechnung im  Verhältnis  der  erzielten  Gewinne  beteiligen.  Im  gegenwärtigen  Zeitpunkt 

kann  diese  Verlustverrechnung  aber  noch  nicht  vorgenommen  werden,  da  in  vielen 

zürcherischen  Gemeinden  die  Grundstückgewinnsteuern  noch  nicht  rechtskräftig  ver-

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 23 - 

anlagt  worden  sind.  Somit  ist  die  Pflichtige  diesbezüglich  auf  den  Revisionsweg  zu 

verweisen, wobei zur Revision – analog der Praxis zur Verlustverrechnung bei Teilver-

äusserungen gemäss § 224 Abs. 3 StG (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 22) –

 erstinstanzlich immer die Einschätzungsbehörde (anstelle der zuletzt urteilenden kan-

tonalen  Rechtsmittelinstanzen)  zuständig ist.  Diese  Zuständigkeitsordnung  rechtfertigt 

sich  im  vorliegenden  Fall  auch  deshalb,  weil  die  Pflichtige  an  gewissen  Standorten 

(Gemeinden  B,  N,  O)  mehrere  Überbauungsobjekte  realisiert  hat  und  unter  diesen 

Umständen im gleichen Jahr erzielte Gewinne und Verluste – über die Verlustverrech-

nungsregelung  von  § 224  Abs. 3  StG  hinaus,  die  grundsätzlich  nur  bei  Teilveräusse-

rungen von  einem  Gesamtgrundstück  oder mehreren,  ein  einheitliches Wirtschaftsgut 

bildenden  Grundstücken  möglich  ist  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 224  N 14  und 

15)  –  im  Sinn  einer  gerechten  Steuerausscheidung  zuerst  gemeindeintern verrechnet 

werden sollen.  

b) Zu beachten ist, dass Verlustberechnungen in früheren Entscheiden nicht in 

Rechtskraft erwachsen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 22). Demzufolge kön-

nen die derzeit bekannten Verluste in den Gemeinden K, strasse (Jahr 2001 und 2002; 

Verlust Fr. 1'163'422.-), L, strasse (2002 bis 2005; Verlust Fr. 2'817'803.-), M, strasse 

(2002, Verlust Fr. 74'328.-) und N, strasse (2002 bis 2005, Verlust Fr. 5'447'037.-) bei 

der späteren Verlustverrechnung korrigiert werden. Korrekturen sind bezüglich folgen-

der Verluststandorte geboten: 

aa) Gemeinde M, strasse (Verkaufsjahr 2002); 

Gemäss  Veranlagungsentscheiden  vom  15. September  2004  ermittelte  die 

Grundsteuerbehörde  M  zufolge  zweier  Handänderungen  im Jahr  2002  (nach  gemein-

deinterner  Verlustverrechnung  infolge  Teilveräusserungen)  einen  Gesamtverlust  von 

Fr. 74'328.-  (Teilgewinn  Fr. 294'813.-  ./.  Verlust  Fr. 369'141.-).  Dieser  Verlust  muss 

korrigiert  werden,  da  die  Gemeinde  M  zu  hohe  Händlerpauschalen  (insgesamt 

Fr. 166'500.-  entsprechend  3%  der  Verkaufserlöse)  und  zu  hohe  Zinskosten  (insge-

samt  Fr. 222'082.-,  davon  Fr. 82'933.13  Darlehenszinsen)  bei  den  Anlagekosten  be-

rücksichtigt hat. Die Händlerpauschale ist von insgesamt Fr. 166'500.- auf Fr. 55'500.-, 

entsprechend 1% des Gesamterlöses von Fr. 5'550'000.- zu kürzen. Die der D bezahl-

ten Darlehenszinsen sind wie folgt zu korrigieren: 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 24 - 

Zinsen (Bauland) laut Handelsbilanz  

Zinssatz laut Handelsbilanz 

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 

Zins 1. Hypothek * 

Zins 2. Hypothek 

Total Darlehenszinsen D 

* berechnet gemäss folgender Formel:  

  Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt 

Jahr 2001 

     Fr. 

82'933 

1'326'928 

46'521 

16'122 

62'643 

6.25% 

4.5% 

5.5% 

Unter  Berücksichtigung der  Bankzinsen von  Fr. 139'149.-  ergeben  sich anre-

chenbare Zinsen von insgesamt Fr. 201'792.-. Demzufolge resultiert aus den beiden im 

Jahr  2002 veräusserten  Liegenschaften  statt  eines Verlustes von  Fr. 74'328.-  ein  Ge-

samtgewinn  von  Fr. 56'962.-.  Da  die  auf  Franken  Null  lautende  Grundstückgewinn-

steuerveranlagung  der  Gemeinde  M  bereits  in  Rechtskraft  erwachsen  ist,  kann  der 

nachträglich ermittelte Gewinn nicht mehr besteuert  werden (siehe Steuerberechnung 

in Anhang 1). 

bb) Gemeinde N, strasse, Verkäufe von 2002 bis 2005 

Gemäss  Veranlagungsentscheid  vom  10. April  2006  ermittelte  der  Grund-

steueraussschuss  der  Stadt  N  zufolge  der  in  den  Jahren  2002  bis  2005  verkauften 

Stockwerkeigentumseinheiten  einen  Verlust  von  Fr. 5'447'037.-.  10  Parkplätze  sind 

aufgrund der beigezogenen Akten noch nicht veräussert worden. 

Die Veranlagung der Stadt N bedarf gleich mehrerer Korrekturen:  

Zunächst sind pauschale Garantierückstellungen in Höhe von 3% der Baukosten (Ge-

samtbetrag  100%:  Fr. 780'348.-)  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  nicht  anrechenbar, 

weil  genügende  Grundlagen für  eine  Schätzung  fehlen  und  die  Garantiekosten  mehr-

heitlich  schon  in  der  Bauabrechnung  vom  15. März  2006  enthalten  sein  dürften.  Hin-

sichtlich  einer  weiteren  Rückstellung  von  Fr. 100'000.-  für  die  Fassadensanierung  ist 

offen, ob und in welcher Höhe der Pflichtigen am Ende nicht mehr auf Subunternehmer 

oder  Versicherungen abwälzbare  Kosten  erwachsen  sind. Weiter  erweist sich  die  ge-

währte Händlerpauschale von Fr. 1'207'860.- (knapp 3% der Verkaufspreise) als nicht 

angemessen.  Analog  dem  Ausgang  des  vorliegenden  Verfahrens 

ist  sie  auf 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 25 - 

Fr. 402'620.- (1% der Verkaufspreise) zu kürzen. Ferner sind die bei der Veranlagung 

berücksichtigten Zinsaufwendungen wie folgt von Fr. 582'003.- auf Fr. 465'796.- herab-

zusetzen: 

Zinsen D laut Handelsbilanz  

Zinssatz laut Handelsbilanz 

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 

Zins 1. Hypothek * 

Zins 2. Hypothek 

Total Darlehenszinsen D (statt Fr. 490'911) 

Baukreditzinsen Credit Suisse 2003 

Total anrechenbare Zinsen 

* berechnet gemäss folgender Formel:  

Jahr 2001 

        Fr. 

490'911 

7'854'576 

275'378 

95'429 

370'807 

94'989 

465'796 

6.25% 

4.5% 

5.5% 

  Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt 

Unter  Berücksichtigung  dieser  Korrekturen  (ohne  Aufrechnung  der  Rückstel-

lung  von  Fr. 100'000.-  für  die  Fassadenrenovation)  reduziert  sich  der  verrechenbare 

Verlust  von  Fr. 5'447'037.-  auf  Fr. 3'747'340.-  (Jahr  2003:  Fr. 144'282.-;  Jahr  2004: 

Fr. 3'005'897.-; Jahr 2005: Fr. 597'160.- (siehe Steuerberechnung im Anhang 2). 

c)  Hinsichtlich  der  Verrechnung  der  geltend  gemachten  Betriebsverluste  fällt 

Folgendes in Betracht: 

aa)  Aufgrund  der  seit  19. November  2004  eingeleiteten  bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis 

sind  Ausscheidungsverluste  möglichst  zu  vermeiden  und  Verluste  möglichst  rasch  zu 

verrechnen  (BGE  131  I  249,  BGE  131  I  285,  BGE  132  I  220).  Aufgrund  dieser  Ent-

scheide  und  der  von  der  Schweizerischen  Steuerkonferenz  im  Kreisschreiben  Nr. 27 

vom  15. März  2007  festgelegten  Praxis  ab  Steuerperiode  2006,  die  in  der  gesamten 

Schweiz gilt, sind deshalb Verluste, die am Wohnsitz (Hauptsitz) oder in anderen Kan-

tonen  angefallen  sind,  vom  Liegenschaftenkanton  zu  übernehmen.  In  Kantonen  mit 

dem monistischen System ist es grundsätzlich eine innerkantonale Angelegenheit, ob 

solche Verluste bei der Einkommens- resp. Gewinnsteuer oder bei der Grundstückge-

winnsteuer verrechnet  werden.  Dem  Liegenschaftenkanton sind  einzig  insofern  Gren-

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 26 - 

zen gesetzt, als er nunmehr auf die Situation der Unternehmung bzw. Privatperson und 

deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) Rücksicht nehmen muss. 

Dagegen  hat  das  Bundesgericht  im  Falle  von  betrieblichen  Verlusten  (aus  Grund-

stücksbewirtschaftung  oder  aus  übriger  Tätigkeit)  bis  anhin  nicht  zwingend  vorge-

schrieben,  dass  die  Verrechnung  solcher  Verluste  mit  Grundstückgewinnen  im  glei-

chen Jahr erfolgen müsse. Gemäss § 29 Abs. 1 StG resp. § 70 Abs. 1 StG können im 

Bereich  des  Geschäftsvermögens  Geschäftsverluste  nämlich  auch  in  den  sieben  auf 

die Steuerperiode nachfolgenden Geschäftsjahren noch berücksichtigt werden. 

bb)  Im  vorliegenden  Fall  verletzt  eine  Verrechnung  der  geltend  gemachten 

Verluste  auf  dem  Weg  des  Verlustvortrags  die  wirtschaftliche  Leistungsfähigkeit  der 

Pflichtigen über mehrere Jahre hinweg betrachtet nicht. Denn die in den interkantona-

len Steuerausscheidungen 2001 und 2003 ausgewiesenen Verluste von Fr. 4'429'265.- 

(2001) und Fr. 7'021'575.- (2003) sind im erheblichen Umfang auf Abschreibungen und 

Wertberichtigungen  zurückzuführen,  die  in  späteren  Jahren  teilweise  wieder  rückgän-

gig gemacht worden sind. So hat die Pflichtige im Jahr 2001 auf im Kanton Zürich ge-

legenen  Anlageliegenschaften  Abschreibungen  von  insgesamt  Fr. 4'195'300.-  vorge-

nommen.  Im  Jahr  2002  hat  sie  laut  Jahresrechnung  2002  eine  Wertberichtigung  von 

Fr. 2'500'000.- bezüglich der Liegenschaft strasse in der Stadt N gebildet. Im Übrigen 

hat  sie  im  Jahr  2002  keine  Abschreibungen  vorgenommen.  Im  Gegenteil  sind  in  den 

Vorjahren  zu  hoch  ausgefallene  Abschreibungen im  Umfang von  Fr. 6'741'100.-  rück-

gängig gemacht worden. Im Jahr 2003 hat sie auf zürcherischen Anlageliegenschaften 

Abschreibungen  von  Fr. 5'562'034.-  und  zwei  Wertberichtigungen  in  Höhe  von 

Fr. 6'724'792.- gebildet. Die Wertberichtigungen betreffen die Liegenschaften strasse in 

der Stadt N (Fr. 3'722'000.-) und strasse 24 in der Gemeinde O (Fr. 3'002'792.-). Letz-

tere wird vom kantonalen Steueramt nur teilweise anerkannt (die betreffende Einschät-

zung ist allerdings noch nicht erfolgt. Die beiden bezüglich der Liegenschaft strasse in 

N  gebildeten  Wertberichtigungen  hat  die  Pflichtige  im  Jahr  2004  im  Umfang  von 

Fr. 5'585'465.-  von  sich  aus  erfolgswirksam  rückgängig  gemacht.  Infolge  dieser  Bu-

chungsvorgänge haben die in den Steuerperioden 2001 und 2003 ausgewiesenen Ver-

luste  weitgehend  zufälligen  Charakter.  Wären  Betriebsverluste,  die  auf  Abschreibun-

gen  oder  Wertberichtigungen  bei  im  Kanton  Zürich  gelegenen  Liegenschaften 

zurückzuführen  sind,  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  mit  den  im  gleichen  Jahr  im 

Kanton Zürich erzielten Veräusserungsgewinnen sofort verrechenbar, hätte dies – nicht 

zuletzt auch wegen der im Kanton Zürich grosszügigen Abschreibungspraxis – zur Fol-

ge,  dass  Grundstückgewinne  unter  Umständen  mit  der  Einkommens-  resp.  Ge-

 
 
 
 
 
- 27 - 

winnsteuer  erfasst  würden,  weil  in  späteren  Steuerperioden  freiwillig  vorgenommene 

Aufwertungen (wie z.B. bei der Liegenschaft strasse in der Stadt N) und wieder einge-

brachte  Abschreibungen  bei  der  Grundstückgewinnsteuerveranlagung  nach  dem  mo-

nistischen  System  nicht  berücksichtigt  werden  dürfen.  In  dieser  Hinsicht  ist  die  Ver-

rechnung  von  Betriebsverlusten  (aus  dem  Einkommens-  bzw.  Gewinnsteuerbereich) 

mit im gleichen Jahr im Kanton Zürich erzielten Veräusserungsgewinnen mit dem mo-

nistischen Steuersystem nicht vereinbar. 

Hinzu kommt, dass die von der Pflichtigen in den interkantonalen Steueraus-

scheidungen 2001 und 2003 geltend gemachten Verwaltungskosten von 5% des Ver-

mietungserlöses  (Fr. 789'810.-  +  1'095'510.-)  betragsmässig  fragwürdig  erscheinen, 

weil die Pflichtige einen grossen Teil ihrer Anlageliegenschaften durch aussen stehen-

de  Firmen  vor  Ort  verwalten  lässt,  was  ihren  eigenen  Verwaltungsaufwand  erheblich 

reduziert.  Gemäss  den  Vorbringen  im  Rekursverfahren  bestand  die  wichtigste  eigene 

Verwaltungstätigkeit  bei  den  Anlageobjekten  offenbar  einzig  darin,  am  Schluss  des 

Geschäftsjahrs  den  Saldo  der  einzelnen  Liegenschaftsbuchhaltungen  in  die  Buchhal-

tung  einzubuchen.  Aber  auch  wenn  die  Pflichtige  von  Zeit  zu  Zeit  darüber  hinausge-

hende  Verwaltungstätigkeiten  erbringen  musste  (vgl.  hierzu  E.  2g,  Anmerkung  3),  er-

scheint  die  Verwaltungspauschale  von  5%  des  Bruttomietertrags  aus  der  Sicht  der 

Rekurskommission  eher  hoch.  Es  ist  jedoch  Sache  des  kantonalen  Steueramts,  dar-

über eine Untersuchung zu führen.  

5. Gestützt  auf  die vorstehenden  Erwägungen  und  unter  Einbezug  der  unbe-

stritten gebliebenen Steuerfaktoren des Einspracheentscheids sind die Grundstückge-

winnsteuern  für  die  vorliegend  veräusserten  Liegenschaften – unter  Anrechnung  der 

iterativ berechneten Grundstückgewinnsteuer bei den Anlagekosten – wie folgt neu zu 

berechnen: 

[Detailierte Steuerberechnung mit Excel über mehrere Seiten] 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Somit ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und sind die der Pflichtigen aufer-

legten Grundstückgewinnsteuern wie folgt herabzusetzen: 

Veräussertes Objekt 

strasse 44 (alle Stockwerkeinheiten) 

strasse 48-52 

strasse 15 (alle Stockwerkeinheiten) 

strasse 6 (alle Stockwerkeinheiten) 

Total 

von Fr. 

213'050 

126'560 

227'615 

217'666 

784'891 

 auf Fr. 

196'100 

113'000 

215'625 

196'001 

720'726 

6. Bei  diesem  Verfahrensausgang  sind  die  Kosten  des  Rekursverfahrens  zu 

9/10 der Pflichtigen und zu 1/10 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). 

Da  die  Pflichtige  weitgehend  unterliegt,  steht  ihr  die  beantragte  Parteientschädigung 

nicht zu (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegeset-

zes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). Auch der obsiegenden Rekursgegnerin ist keine 

Parteientschädigung zuzusprechen, da sie keinen Vertreter beigezogen hat und ihr im 

Rekursverfahren kein grosser Aufwand erwachsen ist. 

Demgemäss erkennt die Rekurskommission: 

1.  Der Rekurs gegen den Einsprachebeschluss vom 16. Mai 2006 wird teilweise gut-

geheissen  und  die  der  Rekurrentin  auferlegte  Grundstückgewinnsteuern  für  den 

Verkauf der nachgenannten Grundstücke wie folgt herabgesetzt: 

strasse 44 (alle Stockwerkeinheiten) 

strasse 48-52 

strasse 15 (alle Stockwerkeinheiten) 

strasse 6 (alle Stockwerkeinheiten) 

Total 

[...] 

von Fr. 

213'050 

126'560 

227'615 

217'666 

784'891 

auf Fr. 

196'100 

113'000 

215'625 

196'001 

720'726