# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2f0927dd-068c-5cd8-a23c-aee30f532b6d
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-08
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 08.02.2021 (publiziert) 60/2008/13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_60-2008-13_2021-02-08.pdf

## Full Text

2009 

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Veröffentlichung im Amtsbericht 

 

Art. 962 ZGB; Art. 6 Abs. 1 NHG; VBLN; VISOS; Art. 7 Abs. 1 Ziff. 5 

und Ziff. 9, Art. 35 sowie Art. 71 Abs. 1 und Abs. 3 BauG; Art. 10 Abs. 1, 

Art. 11 und Art. 24 Abs. 5 BauO Stadt Schaffhausen. Baubewilligung; 

Ausnützungsübertragung, Anmerkung im Grundbuch, Interessenabwä-

gung; Landschafts-, Grünflächen- und Ortsbildschutz (OGE 60/2008/13 
vom 29. Mai 2009) 

 

 Die im kommunalen Recht vorgesehene Anmerkung einer Ausnützungs-
übertragung im Grundbuch muss nicht schon im Zeitpunkt der Baubewilli-
gung vorliegen; es genügt, wenn sie vor Beginn der Bauarbeiten vorgenom-
men wird. Gegebenenfalls ist die Baubewilligung mit einer entsprechenden 
Nebenbestimmung zu versehen (E. 2c). 

 Die Vorschriften über die Ausnützungsübertragung nehmen punktuelle 
Massierungen innerhalb der Bauzone in Kauf. Hält das Bauvorhaben im Üb-
rigen die primären Baubegrenzungsnormen ein, so wirkt es in der Regel nicht  
übermässig auf die Nachbargrundstücke ein. Nur besondere, näher zu sub-
stantiierende  positive oder negative Immissionen können als überwiegende 
nachbarliche Interessen der Ausnützungsübertragung entgegenstehen (E. 2d). 

 Bedeutung der Gestaltungs- und Schutzvorschriften für die kommunalen 
empfindlichen Gebiete (insbesondere Grünflächenschutz) sowie des Inventars 
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz und des Bundesinventars der 
Landschaften und Naturdenkmäler (Gebiet "Untersee-Hochrhein") für das 
Bauvorhaben (E. 3d und e).  

 

 Die A. AG beabsichtigt im Einverständnis der Grundeigentümerin, auf 
dem Grundstück GB Schaffhausen Nr. X. an der Buchthalerstrasse zwei 
Mehrfamilienhäuser mit einer Autoeinstellhalle für zehn Personenwagen zu 
erstellen. Der Stadtrat Schaffhausen erteilte ihr die Baubewilligung für die 
zwei Mehrfamilienhäuser, das kantonale Bauinspektorat diejenige für die Au-
toeinstellhalle. Einen hiegegen gerichteten Rekurs mehrerer Nachbarn wies 
der Regierungsrat ab. Eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde zweier Nachbarn 
gegen diesen Entscheid wies das Obergericht ebenfalls ab; es ergänzte die 
Baubewilligung mit der Nebenbestimmung, dass mit den Bauarbeiten erst be-
gonnen werden dürfe, wenn die erweiterte Nutzungsbeschränkung wegen 
Ausnützungsübertragung zulasten des Nachbargrundstücks GB Schaffhausen 
Nr. Y. im Grundbuch angemerkt sei. 

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Aus den Erwägungen: 

 

 2.–  Die Beschwerdeführer machen in erster Linie geltend, das Bau-
vorhaben überschreite die zulässige Ausnützung. Die beanspruchte Aus-
nützungsübertragung vom nördlich angrenzenden Grundstück GB Nr. Y auf 
das Baugrundstück GB Nr. X sei nicht im Sinn der einschlägigen Bestimmun-
gen rechtlich gesichert. ... Im Übrigen führe die Ausnützungsübertragung zu 
einer unerwünschten Beeinträchtigung verschiedener Interessen; insbesondere 
würden die Beschwerdeführer in ihren privaten Interessen erheblich be-
einträchtigt. 

 a)  Die Gemeinden können, soweit es ein überwiegendes öffentliches In-
teresse erfordert, in den Bauordnungen Vorschriften aufstellen über die 
Höchst- und Mindestausnützung des Baugrunds, die Stellung der Bauten so-
wie Grundstücksparzellierungen und Ausnützungsübertragungen innerhalb 
der Bauzonen, wobei bei der Berechnung der Ausnützungsziffer die Wand-
querschnitte der Aussenwände unberücksichtigt bleiben (Art. 7 Abs. 1 Ziff. 5 
des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton 
Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 [Baugesetz, BauG, SHR 700.100]). 

 Die Stadt Schaffhausen hat Vorschriften über die Ausnützung erlassen. 
Für die Wohnzone W2, in welcher das Baugrundstück GB Nr. X und das be-
nachbarte Grundstück GB Nr. Y liegen, beträgt die Grund-Ausnützungsziffer 
0,35 (Art. 38 Abs. 3 der Bauordnung für die Stadt Schaffhausen vom 10. Mai 
2005 [BauO, RSS 700.1]).  

 Gemäss Art. 24 BauO ist die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl zwi-
schen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und der anrechenbaren Land-
fläche (Abs. 1). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller 
dem Wohnen, dem Arbeiten und dem Gewerbe dienenden und hierfür ver-
wendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der zu-
gehörigen Erschliessungsflächen und der Mauer- und Wandquerschnitte der 
Innenwände (Abs. 2 Satz 1). Die anrechenbare Landfläche ist die Fläche der 
von der Baueingabe erfassten und baulich noch nicht ausgenützten Grund-
stücke oder Grundstücksteile der Bauzone (Abs. 3 Satz 1). Die anrechenbare 
Landfläche kann für jeden Pflichtabstellplatz gemäss Parkplatzverordnung, 
der in einer unterirdischen Einstellhalle angelegt wird, um 10 m2 vergrössert 
werden (Abs. 4). Die zulässigen Ausnützungsziffern dürfen dann über-
schritten werden, wenn auf benachbarten Grundstücken eine entsprechende 
Nutzungsbeschränkung durch Anmerkung im Grundbuch sichergestellt wird 

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und kein überwiegendes öffentliches oder privates Interesse entgegensteht 
(Abs. 5). 

 b)  [Die anrechenbare Bruttogeschossfläche der geplanten Bauten beträgt 
945,3 m2.] 

 c)  Das Baugrundstück GB Nr. X umfasst unbestrittenermassen eine an-
rechenbare Landfläche von 1'755 m2, die für die projektierten unterirdischen 
Abstellplätze um 80 m2 vergrössert wird (Art. 24 Abs. 3 und Abs. 4 BauO). 
Im Grundbuch ist sodann angemerkt, dass der Eigentümer des Nachbar-
grundstücks GB Nr. Y an den Eigentümer des Grundstücks GB Nr. X zur Er-
zielung der zulässigen Ausnützung eine Ausnützungsfläche von 261 m2 (ma-
ximal 265 m2) abtrete. Zudem haben sich die derzeitigen Eigentümer des 
Grundstücks GB Nr. Y. vertraglich verpflichtet, darüber hinaus eine weitere 
Ausnützungsfläche von 602 m2 und damit insgesamt 867 m2 abzutreten. Bei 
Berücksichtigung all dieser Teilflächen ergibt sich eine anrechenbare Fläche 
von insgesamt 2'702 m2. Die Ausnützungsziffer von 0,35 wird demnach mit 
der Bruttogeschossfläche des Bauvorhabens von 945,3 m2 grundsätzlich nicht 
überschritten.  

 Die Beschwerdeführer machen jedoch geltend, weil die Ausnützungs-
übertragung nur teilweise im Grundbuch eingetragen sei, sei sie nicht im Sinn 
der gesetzlichen Bestimmungen rechtlich gesichert. Der Stadtrat hatte zu die-
sem Punkt seinerzeit erklärt, die Ausnützungsübertragung werde als öffent-
lichrechtliche Eigentumsbeschränkung bei den beteiligten Grundstücken im 
Grundbuch angemerkt werden. Im verwaltungsinternen Rekursverfahren er-
klärte er, eine Nutzungsbeschränkung auf dem benachbarten Grundstück wer-
de praxisgemäss erst nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung 
durch Anmerkung im Grundbuch sichergestellt. Die private Beschwerde-
gegnerin wies darauf hin, dass das Baureferat der Stadt Schaffhausen in kon-
stanter Praxis dafür sorge, dass Vereinbarungen über eine Ausnützungs-
übertragung im Grundbuch angemerkt würden, sobald die Baubewilligung 
rechtskräftig geworden sei; die Ausnützungsübertragung sei somit vor Bau-
beginn rechtlich gesichert. Der Regierungsrat führte sodann aus, die An-
merkung einer Ausnützungsübertragung im Grundbuch habe keinen konstitu-
tiven Charakter, sondern nur deklaratorische Wirkung; mit der Vereinbarung 
zwischen den Eigentümern des Nachbargrundstücks und der Bauherrschaft 
sowie dem baurechtlichen Entscheid sei die Ausnützungsübertragung von ins-
gesamt 867 m2 rechtsgenüglich nachgewiesen.  

 Art. 24 Abs. 5 BauO verlangt zwar, dass die aus einer Ausnützungs-
übertragung folgende Nutzungsbeschränkung auf dem belasteten Grundstück 
im Grundbuch angemerkt wird; wann diese Anmerkung vorzunehmen sei, ist 
jedoch nicht geregelt. Es geht dabei um eine öffentlichrechtliche Eigentums-

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beschränkung, deren Anmerkung im Grundbuch – wie der Regierungsrat zu-
treffend erklärt hat (mit Hinweis insbesondere auf Felix Huber, Die Aus-
nützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 255 f.) – grundsätzlich nur deklaratori-
sche Wirkung hat (so schon OGE vom 23. Januar 1981 i.S. X. AG, E. 4, 
Amtsbericht 1982, S. 133 f.; generell Jürg Schmid, Basler Kommentar, Zivil-
gesetzbuch II, 3. A., Basel 2007, Art. 962 N. 2, S. 2291, mit Hinweis auf BGE 
111 Ia 182 f.; vgl. auch Heinz Rey, Basler Kommentar, Art. 680 N. 18, 
S. 1100, mit Hinweisen). Es ist daher nicht zwingend, dass die vorgeschriebe-
ne grundbuchmässige Anmerkung schon im Zeitpunkt der Baubewilligung ef-
fektiv vorliegt. Es genügt, wenn dies bei Baubeginn der Fall ist (vgl. Art. 71 
Abs. 3 BauG [Anmerkung von Nebenbestimmungen]; § 321 Abs. 2 des zür-
cherischen Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 
7. September 1975 [Planungs- und Baugesetz, LS 700.1]; Zaugg/Ludwig, 
Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Band I, 3. A., Bern 2007, 
Art. 13 N. 7 lit. a, S. 161, mit Hinweis).  

 Insbesondere ist die fragliche Anmerkung einer öffentlichrechtlichen Be-
schränkung im Grundbuch (Art. 962 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs 
vom 10. Dezember 1907 [ZGB, SR 210]) zu unterscheiden von der – kon-
stitutiv wirkenden – Eintragung bestimmter dinglicher oder persönlicher 
Rechte (Art. 958–961a ZGB; vgl. Rey, Art. 680 N. 19, S. 1100). Öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkungen sind denn auch nicht in diesem Sinn 
eintragungsfähig (Rey, Art. 680 N. 15, S. 1099). Soweit daher die Beschwer-
deführer im Zusammenhang mit der Anmerkung auch die Frage einer eigent-
lichen Eintragung der aus der Ausnützungsübertragung folgenden Nutzungs-
beschränkung und deren rechtliche Grenzen in ihre Argumentation einbezie-
hen, geht dies letztlich an der Sache vorbei.  

 Die Praxis der Stadt Schaffhausen, die vorgeschriebene Anmerkung erst 
nach Erteilung der Baubewilligung zu verlangen, ist somit nicht zu beanstan-
den. Die bestehende Vereinbarung über die Ausnützungsübertragung bietet 
eine hinreichende Grundlage, um die abgetretene Ausnützungsfläche bei der 
Prüfung des Baugesuchs mit zu berücksichtigen. Es rechtfertigt sich jedoch, 
die Baubewilligung im Hinblick auf die vom kommunalen Recht ausdrücklich 
verlangte grundbuchmässige Sicherstellung zusätzlich mit einer entsprechen-
den Nebenbestimmung zu versehen (Art. 71 Abs. 1 BauG; vgl. Christian Mä-
der, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, S. 263); dies unter 
dem Vorbehalt, dass die weiteren von den Beschwerdeführern in Frage ge-
stellten Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt seien. 

 d)  Es fragt sich noch, ob der Ausnützungsübertragung ein überwiegen-
des öffentliches oder privates Interesse entgegenstehe (Art. 24 Abs. 5 am En-
de BauO). Zur Prüfung, ob ein allfälliges entgegenstehendes Interesse über-
wiege, bedarf es – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer im ver-

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waltungsinternen Rekursverfahren – einer Interessenabwägung; es genügt 
insbesondere nicht irgendein entgegenstehendes, gegebenenfalls auch unter-
geordnetes privates Interesse. 

 Die Beschwerdeführer machen geltend, die Einhaltung der Bestimmun-
gen über die Ausnützungsziffern und damit die zulässige Überbauungsdichte 
stehe von vorneherein im öffentlichen Interesse. Der bewilligte Ausnützungs-
transport beeinträchtige sodann ihre privaten Interessen negativ. Der Nachbar 
habe ein privates Interesse an der Einhaltung der Bestimmung über die zu-
lässige Ausnützung des benachbarten Grundstücks. Eine höhere Aus-
nützungsziffer bedeute eine grössere Ausnützung des Nachbargrundstücks 
durch eine grössere Überbauung mit einem grösseren Baukubus und Mehr-
immissionen für den betroffenen Nachbarn (Entzug von Licht, Sonne und 
Aussicht; mehr Lärm und Verkehrsimmissionen etc.). Es liege auf der Hand, 
dass die Beschwerdeführer ein Interesse daran hätten, dies zu verhindern.  

 Der Regierungsrat hat zu dieser bereits im verwaltungsinternen Rekurs-
verfahren vorgebrachten Argumentation ausgeführt, würde ihr gefolgt, könnte 
wohl nie ein Ausnützungstransfer vorgenommen werden, denn mit jedem 
Ausnützungstransport werde die für die jeweiligen Grundstücke festgelegte 
Baudichte durchbrochen. Damit die angestrebte gleichmässige Überbauungs-
dichte nicht ihre Wirkung verliere, werde der Ausnützungstransfer nur bei be-
nachbarten Grundstücken zugelassen. Er sei grundsätzlich nur dort möglich, 
wo dasselbe Resultat auch mit einer Verlegung der gemeinsamen Grund-
stücksgrenze erreicht werden könnte. Werde wie im vorliegenden Fall ein 
Bauvorhaben aufgrund eines Ausnützungstransports auf einer relativ kleinen 
Fläche kompakt realisiert, so verbleibe eine grössere zusammenhängende 
Grünfläche. Eine kleinräumige, partiell höhere Baudichte unter gleichzeitiger 
Ausscheidung zusammenhängender Grünflächen liege im öffentlichen Inter-
esse. Die Beschwerdeführer vermöchten im Übrigen nicht zu substantiieren, 
inwiefern sie in ihren privaten Interessen empfindlich tangiert wären.  

 Art. 24 Abs. 5 BauO sieht die Möglichkeit der Ausnützungsübertragung 
ausdrücklich vor, ohne sie umfangmässig zu begrenzen. Daher kann jeden-
falls nicht generell gesagt werden, es werde eine vom Gesetzgeber un-
erwünschte Baudichte geschaffen und widerspreche damit dem öffentlichen 
Interesse, wenn von dieser Möglichkeit im Einzelfall tatsächlich Gebrauch 
gemacht werde. Zwar ermöglicht die Regelung auf einzelnen Grundstücken 
für sich allein gesehen eine höhere Ausnützung; sie nimmt damit gewisse 
punktuelle Massierungen innerhalb der Bauzone in Kauf. Das wird jedoch 
grundstückübergreifend kompensiert, und zwar auf benachbarten Grund-
stücken, d.h. auf einer zusammenhängenden Fläche; die zonengemässe 
Grund-Ausnützungsziffer wird insgesamt nicht überschritten. Zu Recht hat im 
Übrigen der Regierungsrat darauf hingewiesen, dass bei entsprechender Um-

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parzellierung die massgebliche Ausnützungsziffer auch ohne Ausnützungs-
übertragung eingehalten werden könnte. Immerhin sollte eine Ausnützungs-
übertragung nicht zu einer Konzentration der Bausubstanz führen, die dem 
Zonencharakter klarerweise widerspräche. Dass und inwieweit dies im vor-
liegenden Fall der Fall sei, tun die Beschwerdeführer mit der Beschwerde a-
ber nicht, jedenfalls nicht substantiiert dar.  

 Auch bei einer Ausnützungsübertragung muss das Bauvorhaben die ein-
schlägigen weiteren – insbesondere auch die spezifisch nachbarschützenden – 
Bauvorschriften einhalten. Hält aber ein Bauvorhaben die primären Bau-
begrenzungsnormen ein, so kann es durch Lichtentzug oder Schattenwurf 
grundsätzlich nicht dergestalt auf Nachbargrundstücke einwirken, dass seine 
Verwirklichung verhindert oder eine Änderung von Lage oder Gestaltung ver-
langt werden könnte. Mit baulichen Veränderungen, die sich unmittelbar auf 
die Besonnung in der nahen Umgebung auswirken können, muss generell ge-
rechnet werden. Ein entsprechender Entzug von Licht ist – soweit die Bau-
vorschriften insbesondere über Höhe und Abstände eingehalten werden – 
grundsätzlich in Kauf zu nehmen (vgl. BEZ 1990 Nr. 28). Werden dennoch 
im Einzelfall übermässige – positive oder negative – Immissionen geltend 
gemacht, so sind diese zu substantiieren. Die Beschwerdeführer verweisen 
aber nur allgemein auf den durch die partiell erhöhte Baudichte ermöglichten 
grösseren Baukubus und die aus ihrer Sicht damit verbundenen Mehrimmis-
sionen. Sie konkretisieren jedoch nicht, inwieweit dies für sie zwangsläufig 
eine ausserordentliche Mehrbelastung zur Folge habe, welche über die bei 
Überbauung des Nachbargrundstücks ohnehin zu erwartenden Immissionen 
klar hinausgehe. Immerhin sollen mit dem strittigen Bauprojekt nur sechs 
Wohnungen gebaut werden. Auch eine Überbauung mit geringerer Brutto-
geschossfläche liesse noch sechs Wohnungen mit einer durchschnittlichen 
Bruttogeschossfläche von über 100 m2 zu. Daher ist zumindest auch nicht of-
fensichtlich, dass das in Frage stehende Bauvorhaben erheblich mehr Lärm- 
und Verkehrsimmissionen verursache als eine allfällige Baute ohne Be-
anspruchung der Ausnützungsübertragung. 

 Demnach ist nicht dargetan, dass die Interessen, die der Ausnützungs-
übertragung konkret entgegenstehen könnten, tatsächlich überwögen. 

 e)  Die Rüge der Ausnützungsüberschreitung erweist sich demnach als 
unbegründet.  

 3.–  Die Beschwerdeführer machen geltend, das Bauprojekt verletze die 
einschlägigen Vorschriften auch deshalb, weil es die Vorgaben des empfind-
lichen Gebiets, in welchem es zu stehen komme, nicht erfülle ...  

 a)  Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zu-
sammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen 

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und ihren einzelnen Teilen so zu gestalten und zu unterhalten, dass eine gute 
Gesamtwirkung erreicht wird (Art. 35 Abs. 1 BauG; übernommen in Art. 8 
Abs. 1 BauO). Besondere Sorgfalt ist geboten im Bereich empfindlicher Orts- 
und Strassenbilder, Landschaften, Flussufer und Erholungsgebiete (Art. 35 
Abs. 2 Satz 1 BauG). Soweit es ein überwiegendes öffentliches Interesse er-
fordert, können die Gemeinden in den Bauordnungen unter anderem Vor-
schriften aufstellen über die Erhaltung schöner oder geschichtlich wertvoller 
Kultur- und Baudenkmäler, Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbilder 
sowie Naturobjekte und Schutzgebiete (Art. 7 Abs. 1 Ziff. 9 BauG). 

 Nach Art. 10 Abs. 1 BauO sind Bauwerke und deren Umgebung be-
sonders sorgfältig zu gestalten, und es ist alles vorzunehmen, um eine ein-
wandfreie städtebauliche Wirkung zu erzielen – wobei zusätzliche Vor-
schriften gemäss Art. 7 BauG erlassen werden können –, unter anderem in der 
Nähe von markanten Landschaftsstellen oder Naturschutzobjekten sowie in 
den empfindlichen Gebieten (lit. d) und in den BLN-Gebieten (lit. e).  

 Gemäss Art. 11 BauO ist der Baumbestand nach Möglichkeit zu erhalten 
(Abs. 1). In den empfindlichen Gebieten sind abgehende Bäume in der Regel 
zu ersetzen. Von einer Ersatzpflanzung kann abgesehen werden, wenn enge 
Platzverhältnisse oder fachliche Gründe dagegen sprechen (Abs. 2). ... 

 In der Stadt Schaffhausen bestehen verschiedene "empfindliche Gebiete". 
Schutzziel für diese Gebiete ist die Erhaltung und Förderung der Durch-
grünung, des Baumbestands und der ökologischen Werte innerhalb des Bau-
gebiets. Als Massnahmen hiefür werden im Wesentlichen genannt: "Bau-
werke und ihre Umgebung sind besonders sorgfältig zu gestalten, insbesonde-
re ist die gute Durchgrünung zu erhalten und zu fördern (Art. 10 Abs. 1 
BauO). Abgehende Bäume sind in der Regel zu ersetzen (Art. 11 Abs. 2 
BauO" (Merkblatt für das Bauen in Gebieten mit besonderen städtebaulichen 
und landschaftlichen Qualitäten, Stand Oktober 2006). 

 b)  Die Stadtbildkommission, die das Bauvorhaben auf die Kriterien Ein-
passung ins Stadtbild, architektonische Qualität und denkmalpflegerische Be-
lange zu prüfen hatte (Ziff. 9 des Pflichtenhefts der Stadtbildkommission 
Schaffhausen vom 16. Oktober 2001 [RSS 700.21]), erachtete das Baugesuch 
als bewilligungsfähig. Bezüglich Architektur billigte sie dem Projekt über-
durchschnittliche Qualität zu. Sie wies darauf hin, dass das Baugrundstück im 
"empfindlichen Gebiet" Rosenberg liege; weil es aber im Baugebiet liege, be-
stehe kein Einwand gegen eine Überbauung. Doch sei die bestehende Linde 
zu erhalten; der durch den Nutzungstransport beanspruchte Grundstücksteil 
und die Umgebung der beiden Mehrfamilienhäuser seien sodann nach Mass-
gabe der Stadtgärtnerei zu begrünen. 

 … 

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 c)  … 

 d)  Der Regierungsrat führte aus, das Bauprojekt befinde sich nicht im 
BLN-Gebiet "Untersee-Hochrhein". Im Übrigen würden die dafür geltenden 
Schutzziele durch die geplante Überbauung nicht tangiert; das Bauvorhaben 
greife nicht in den vom Inventar geschützten bzw. zu schützenden Ufer-
bereich ein. Das Baugrundstück sei zudem von bereits umbauten Grund-
stücken umgeben. Die Stadtbildkommission habe dem Projekt eine über-
durchschnittliche Qualität zugebilligt. Es gebe keinen Grund zur Annahme, 
dass die ästhetischen Anforderungen, die an die Gesamtwirkung gestellt wer-
den könnten, nicht eingehalten seien; die vorliegenden Pläne machten viel-
mehr deutlich, dass die Überbauung eine gute Gesamtwirkung erreiche. 
Art. 11 BauO statuiere sodann kein absolutes Fällverbot für Bäume. Die Be-
schwerdeführer behaupteten zu Recht nicht, es würden unter Schutz stehende 
Bäume entfernt. Dass der Baumbestand "nach Möglichkeit" zu erhalten sei, 
bedeute nicht, dass dort, wo Bäume stünden, das Bauen verunmöglicht wer-
den solle; das Bauen solle – allenfalls unter Auflagen – möglich bleiben. In 
diesem Sinn habe der Stadtrat entsprechende Auflagen festgelegt. …  

 Mit diesen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführer nicht aus-
einander; sie begnügen sich mit summarischen Hinweisen und Behauptungen. 
Angesichts des geltenden Rügeprinzips besteht daher für das Obergericht kein 
Anlass, diese Punkte von Amts wegen umfassend nochmals zu überprüfen 
(…). In dieser Situation ist insbesondere auch kein Augenschein durch-
zuführen. Vielmehr kann im Grundsatz auf die entsprechenden, mit der Be-
schwerde letztlich nicht – jedenfalls nicht substantiiert – in Frage gestellten, 
prinzipiell nachvollziehbaren Ausführungen im angefochtenen Entscheid 
verwiesen werden.  

 e)  Ergänzend rechtfertigen sich die folgenden Bemerkungen. 

 Die Stadtbildkommission hat dem Bauprojekt – wie erwähnt – architek-
tonisch überdurchschnittliche Qualität zugebilligt. … 

 Der Stadtrat ist sodann nicht etwa davon ausgegangen, dass im Quartier 
generell die bestehende Überbauungsart durch Konzentration der Bauvolumi-
na entlang der Buchthalerstrasse fortzuführen sei. Er hat vielmehr erklärt, ein-
heitliches Merkmal seien nicht das Zusammenspiel der (verschiedenartigen) 
Baukörper, sondern die bestehenden Grünflächen und Einzelbäume. Nur er-
gänzend ("trotzdem") hat er als zusätzliches Argument darauf hingewiesen, 
dass in der Nachbarschaft ein Gestaltungsprinzip verfolgt werde, wonach die 
Bebauung hangwärts tendenziell abnehme und im oberen Hangbereich die 
Durchgrünung ausgeprägter sei. Aus dem GIS-Plan der Umgebung und dem 
Situationsplan ergibt sich im Übrigen, dass sich die bergseitige Fassade des 
geplanten oberen Hauses ungefähr in der gleichen Flucht befindet wie die 

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Nordfassaden der bestehenden Bauten auf den angrenzenden Nachbar-
grundstücken. Damit bleibt Raum für eine Durchgrünung weiter hangwärts, 
insbesondere auf dem nicht überbauten, von der Ausnützungsübertragung er-
fassten Teil des nördlichen Nachbargrundstücks; dies im Gegensatz zu den 
Verhältnissen nordwestlich und nordöstlich, wo der Hang weiter hinauf be-
reits überbaut ist. Es kann jedenfalls nicht gesagt werden, das erwähnte Ge-
staltungsprinzip werde mit dem Bauvorhaben ins Gegenteil verkehrt. 

 In einer Bauzone darf grundsätzlich gebaut werden. Der Grünflächen-
schutz kann dort demnach keine eigenständige, überragende Bedeutung ha-
ben, sondern ist im Zusammenhang mit den weiteren Bauvorschriften in einer 
Gesamtbetrachtung zu würdigen. Daher ist nicht unbesehen zu beanstanden, 
dass einem Bauvorhaben gewisse Bäume auf der Bauparzelle zum Opfer fal-
len. Schutzziel für die empfindlichen Gebiete in der Stadt Schaffhausen ist 
denn auch nicht generell der physische Erhalt bestehender Einzelpflanzen als 
solcher, sondern die Erhaltung und Förderung der Durchgrünung etc. "inner-
halb des Baugebietes", d.h. gegebenenfalls wohl auch parzellenübergreifend 
(vgl. den Hinweis zu Art. 11 Abs. 1 BauO, wonach vor allem die Erhaltung 
des Gesamtbaumbestands anzustreben sei, in der erläuterten Fassung der Bau-
ordnung). Im vorliegenden Fall enthält die strittige Baubewilligung ver-
schiedene Auflagen, mit welchen eine angemessene Bepflanzung der Um-
gebung, eine extensive Begrünung der Flachdächer und – in Zusammenarbeit 
mit der Stadtgärtnerei – der Schutz einer Linde sichergestellt werden sollen 
(vgl. Art. 35 Abs. 4 BauG). Damit wird dem Schutzziel grundsätzlich Rech-
nung getragen. Dass neben der Linde noch weitere Bäume als Einzelobjekte 
schutzwürdig seien, behaupten die Beschwerdeführer nicht.  

 Nicht thematisiert wurde bisher, dass die Stadt Schaffhausen ein schüt-
zenswertes Ortsbild von nationaler Bedeutung bildet (Anhang zur Ver-
ordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz 
vom 9. September 1981 [VISOS, SR 451.12]). Die Vorgaben des Inventars 
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) sind aufgrund der kanto-
nalen Richtplanung auch bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen 
Aufgaben als massgebende Grundlage zu beachten, etwa wenn im Baubewil-
ligungsverfahren bezüglich Ortsbildschutz eine Interessenabwägung durch-
zuführen ist (OGE 60/2004/12 vom 29. April 2005, E. 3b mit Hinweisen, 
Amtsbericht 2005, S. 92). Laut der Dokumentation zum ISOS liegt das Bau-
grundstück nicht im Kerngebiet des schützenswerten Ortsbilds, sondern in der 
Umgebungszone V "Fischerhäuserberg", für welche das Erhaltungsziel "a" 
gilt (Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder als Freifläche sowie der 
für das Ortsbild wesentlichen Vegetation und Altbauten; Beseitigung stören-
der Veränderungen). Als generelle Erhaltungshinweise gelten dabei: kein 
Baugebiet; Gestaltungsvorschriften für standortgebundene Bauten; spezielle 

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Vorschriften für Veränderungen an Altbauten (Eidgenössisches Departement 
des Innern [Hrsg.], Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, 
Ortsbilder von nationaler Bedeutung, Kanton Schaffhausen, Bern 1986, 
Grundplan und L-Blatt zur Stadt Schaffhausen). Der Erhaltungshinweis "kein 
Baugebiet" muss hinter der bestehenden Nutzungsordnung, welche das Gebiet 
einer Bauzone zuweist, zurücktreten. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass 
aufgrund des ISOS weitergehende Anforderungen ans Bauvorhaben gestellt 
werden könnten als aufgrund der kantonalen und kommunalen Bauvorschrif-
ten für das empfindliche Gebiet "Rosenberg". Es ist daher nicht zu beanstan-
den, dass die Vorgaben des ISOS bisher nicht konkret erwähnt worden sind.  

 Das Baugrundstück liegt zwar (knapp) ausserhalb des Perimeters des ins 
Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler (BLN) aufgenomme-
nen Gebiets "Untersee-Hochrhein" (Anhang der Verordnung über das Bun-
desinventar der Landschaften und Naturdenkmäler vom 10. August 1977 
[VBLN, SR 451.11]). Ein Schutzobjekt kann aber je nach den Umständen 
auch durch eine Anlage, die an seiner Grenze realisiert wird, Schaden erleiden 
(BGE 115 Ib 322 E. 5e mit Hinweisen). Die Schutzwürdigkeit des BLN-
Gebiets "Untersee-Hochrhein" wird – soweit für die Umgebung des Bau-
grundstücks relevant – wie folgt umschrieben: "Landschaftlich grossartige 
und kulturgeschichtlich bedeutsame See- und Stromlandschaft von noch 
weitgehend ursprünglichem Gepräge. ... Bedeutende klösterliche und städti-
sche Siedlungen des Mittelalters." Konkrete Schutzziele fehlen jedoch. Die im 
Einzelfall gebotenen Schutzmassnahmen haben sich daran zu orientieren, dass 
die Inventarobjekte in besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung oder 
jedenfalls die grösstmögliche Schonung verdienen (Art. 6 Abs. 1 des Bundes-
gesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG, SR 451]; 
OGE vom 30. März 1998 i.S. H. und weitere, E. 3b bb ccc [im Amtsbericht 
1998, S. 117 ff., nicht veröffentlicht]). Angesichts dessen, dass es im Bereich 
der Stadt Schaffhausen auch in diesem Zusammenhang im Wesentlichen um 
den Ortsbildschutz und allenfalls um die Erhaltung von Grünflächen geht, rei-
chen auch bezüglich der allfälligen Auswirkungen des Bauvorhabens auf das 
angrenzende BLN-Gebiet die kantonalen und kommunalen Bauvorschriften 
für das empfindliche Gebiet "Rosenberg" aus. 

 Die Beschwerdeführer stellen nicht in Frage, dass die bestehenden Bau-
körper im fraglichen Gebiet verschiedenartig sind. Daher kann grundsätzlich 
nicht eine harmonische Einordnung der projektierten Bauten im Sinn einer in 
ihren Formen und Dimensionen einheitlichen Gestaltung verlangt werden. ...  

 f)  Demnach ist auch die – mit der Beschwerde ohnehin kaum substanti-
ierte – Rüge unbegründet, das Bauvorhaben verletze die einschlägigen Ge-
staltungsvorschriften.