# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 277d5bcc-7af1-5088-856a-91c047235318
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.05.2020 III 2019 217
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-217_2020-05-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 217

Entscheid vom 27. Mai 2020 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien 1. A.________,

2. B.________,

3. C.________,

4. D.________,

5. E.________,

6. F.________,

7. G.________,
Beschwerdeführer,

gegen
1. Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Alten-

dorf,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. H.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. I.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die H.________ AG ist Eigentümerin des Grundstückes KTN 001 im 
K.________ von 12'783 m2, J.________. Das Grundstück befindet sich mit sei-
nem südlichen Teil (5'702 m2) in der Gewerbezone 2 (G2), mit seinem nördlichen 
Teil (7'081 m2) in der Hafenzone 2 (H2). Das Grundstück stösst im Süden an die 
L.________ (Strasse) an, welche zum weiter westlich gelegenen M.________ 
führt; an der Südostecke des Grundstückes zweigt von der L.________(Strasse) 
die private Quartierstrasse "N.________" ab, welche auf einer Länge von rund 
75 m der östlichen Grundstückseite folgt. Westlich von KTN 001 befindet sich 
das Grundstück KTN 002 (3'234 m2), ebenfalls im Eigentum der H.________ AG.

Mit Eingabe vom 4. Dezember 2018 ersuchte die H.________ AG (Bauherr-
schaft) den Gemeinderat Altendorf um die Bewilligung für den Teilabbruch und 
Neubau eines Bootslagers/Werftgebäude auf KTN 001. Das Baugesuch wurde 
im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben neben 
anderen auch A.________, B.________, C.________, D.________, E.________, 
F.________, G.________ (nachstehend: Einsprecher bzw. Beschwerdeführer) 
gemeinsam mit sieben mitbeteiligten Parteien Einsprache. 

B. Mit Gesamtentscheid vom 15. April 2019 erteilte das Amt für Raumentwick-
lung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmun-
gen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen, 
soweit auf sie eingetreten werden konnte (Disp.-Ziff. 3). Unter Eröffnung dieses 
Gesamtentscheides erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung mit Beschluss 
(GRB) Nr. 302 vom 24. Mai 2019 wie folgt:

1. Die Einsprachen werden im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit 
darauf einzutreten ist. 

2. (Verfahrenskoordination).

3. (Vormerknahme von Auflagen und Bedingungen der Schweizerischen 
Bundesbahnen vom 9. Januar 2019). 

4.-38. (Auflagen und Nebenbestimmungen).

39.-40 (Gebühren). 

41. (Baufreigabe).

42. (Rechtsmittelbelehrung).

(Mitteilung). 

C. Gegen diesen GRB Nr. 302 vom 24. Mai 2019 erhoben A.________ mit 
zehn mitbeteiligten Parteien mit Eingabe vom 16. Juni 2019 Verwaltungsbe-
schwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:

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1. Die Vernehmlassung der Gegenpartei sei den Beschwerdeführern zur 
Stellungnahme mitzuteilen. 

2. Das Baugesuch sei zurückzuweisen.

3. Die Baubewilligung sei zu verweigern.

4. Die Verfahrenskosten seien der Bauherrschaft aufzuerlegen. 

Vier mitbeteiligte Parteien erklärten während hängigem Verwaltungsbeschwerde-
verfahren ihren Rückzug aus demselben. 

Mit Beschluss (RRB) Nr. 773/2019 vom 29. Oktober 2019 entschied der Regie-
rungsrat - ________ - wie folgt:

1. (Abschreibung der Beschwerde bezüglich der Mitbeteiligten, welche ihren 
Rückzug erklärt hatten).

2. Mit Bezug auf die verbliebenen Beschwerdeführer (…) wird die Beschwerde 
abgewiesen.

3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden den Beschwerdeführern 1-11 auferlegt (…).

4. Die Beschwerdeführer 1, 2, 3, 4, 5, 7 und 8 [d.h. die vorliegenden 
Beschwerdeführer] haben der Beschwerdegegnerin [d.h. Bauherrschaft] eine 
Parteientschädigung von jeweils Fr. 200.-- (unter solidarischer Haftbarkeit für 
den Gesamtbetrag von Fr. 1400.--) zu bezahlen. 

(5.-7. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

D. Gegen diesen RRB Nr. 773/2019 (Versand am 5.11.2019) erheben die Be-
schwerdeführer mit Eingabe vom 25. November 2019 (Postaufgabe am gleichen 
Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit 
den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 773/2019 vom 29. Oktober 2019 sei 
nichtig zu erklären und aufzuheben. 

2. Sämtliche Vorakten seien beizuziehen, ebenso die als fehlend beanstandeten 
Projekt-Dokumente, in welche uns Akteneinsicht zu gewähren sei.

3. Die Baubewilligung des Gemeinderates Altendorf Nr. 302/2019 vom 24. Mai 
2019 sowie der Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung (kantonale 
Bewilligung für das Baugesuch B2018-1587) vom 15. April 2019 als 
integrierter Bestandteil der Baubewilligung seien aufzuheben und das 
Baugesuch sei zurückzuweisen. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge inkl. MwSt. zulasten der 
Beschwerdegegnerin. 

E. Das ARE teilt mit Schreiben vom 29. November 2019 seinen Verzicht auf 
die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung mit. Das Sicherheitsde-
partement beantragt mit Eingabe vom 3. Dezember 2019 die Abweisung der Be-
schwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer und verweist auf die 

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einlässlichen Erwägungen des angefochtenen RRB's. Der Gemeinderat bean-
tragt mit Vernehmlassung vom 19. Dezember 2019 die vollumfängliche Abwei-
sung der Beschwerde sowie die Erteilung der Baubewilligung unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Die Beschwerdegegnerin 
beantragt am 17. Januar 2020 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 
der Beschwerdeführer. 

Mit Schreiben vom 20. Januar 2020 setzte das Verwaltungsgericht den Be-
schwerdeführern Frist bis spätestens 10. Februar 2020 an, um zu den Vernehm-
lassungen der Vorinstanzen und der Beschwerdegegnerin eine Stellungnahme 
einzureichen. 

F. Mit Schreiben vom 4. Februar 2020 ersuchte das Verwaltungsgericht die 
Baubewilligungsbehörde (unter Beilage von Plankopien) sowie die Beschwerde-
gegnerin (Bauherrschaft) um ergänzende Angaben/Erläuterungen zu den Plan-
unterlagen, namentlich zu den Gebäudehöhen und Grenzabständen, bis längs-
tens 20. Februar 2020. 

G. Mit Stellungnahme vom 10. Februar 2020 stellen die Beschwerdeführer fol-
genden Verfahrensantrag:

Es sei zur Beweisabnahme ein gerichtlicher Augenschein vor Ort im Beisein der 
Beschwerdeführer durchzuführen. Die am 3.7.2019 entfernten Bauvisiere seien  
zur einwandfreien Feststellung der Ausmasse und Details des strittigen 
Bauprojekts wieder aufzustellen. 

H. Mit Schreiben vom 14. Februar 2020 erklärt der Gemeinderat seinen Ver-
zicht auf weitere Bemerkungen. Ebenfalls mit Schreiben 14. Februar 2020 macht 
der Gemeinderat erläuternde Angaben zu den Planunterlagen unter Einreichung 
von Plankopien, welche das kommunale Bauamt zwecks besserer Lesbarkeit 
nachbearbeitetet hat. 

Am 19. Februar 2020 reicht die Beschwerdegegnerin Pläne mit ergänzter Ver-
massung ein und äussert sich gleichzeitig zur Stellungnahme der Beschwerde-
führer vom 10. Februar 2020. 

I. Mit Eingabe vom 9. März 2020 nehmen die Beschwerdeführer Stellung zu 
den Schreiben des Gemeinderates vom 14. Februar 2020 und der Beschwerde-
gegnerin vom 19. Februar 2020 gegliedert nach den Themen A) Beanstandun-
gen der nachgereichten Plan-Ergänzungen, B) Erfordernis des beantragten Ge-
richts-Augenscheins, C) Verfahrensrechtliches sowie D) Stellungnahme zur Ver-

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nehmlassung der Beschwerdegegnerin. Hierzu äussert sich die Beschwerdegeg-
nerin mit Eingabe vom 18. März 2020. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat hat sich im angefochtenen RRB ausführlich mit den 
(rechtlichen) Voraussetzungen der Beschwerdelegitimation auseinandergesetzt 
(Erw. 3.1 f.), worauf hier verwiesen werden kann, und die Beschwerdelegitimati-
on für alle Beschwerdeführer bejaht (Erw. 3.1 f.). 

Wie sich aus dem WebGIS leichthin ablesen lässt, befinden sich die Liegenschaft 
T.________ rund 50 m und die Liegenschaft U.________ rund 60 m vom Bau-
grundstück bzw. dem Neubau entfernt, von diesem getrennt nur durch die 
Grundstücke KTN 003 und KTN 004 (L.________(Strasse), im Eigentum der 
Gemeinde), welche zusammen eine Breite von rund 30 m einnehmen. Die in der 
Liegenschaft V.________ wohnenden Beschwerdeführer (vgl. Beschwerdeant-
wort der Beschwerdegegnerin S. 3 Ziff. 7) haben bereits im Verwaltungsbe-
schwerdeverfahren ihren Rückzug aus dem Verfahren erklärt; selbst sie wohnten 
indessen nur in einer Distanz von knapp 70 m vom Baugrundstück entfernt. 
Nachdem das Richtmass einer Entfernung von 100 m als Voraussetzung zur Be-
jahung der Beschwerdelegitimation (vgl. Urteil BGer 1C_139/2017 vom 6.2.2018 
i.Sa. Einwohnergemeinde Udligenswil vs. Bezirksrat Küssnacht, Erw. 1.3) deut-
lich unterschritten wird und überdies jeweils eine ungehinderte Sichtverbindung 
besteht, ist eine Bestreitung der Beschwerdelegitimation unbehelflich. Dies gilt 
erst recht für die auf KTN 005 (O.________) wohnenden Beschwerdeführer 
(Ziff. 7), für welche selbst die Beschwerdegegnerin eine gewisse Nähe zum Bau-
projekt (gemäss WebGIS weniger als 30 m) anerkennt (Beschwerdeantwort S. 3 
Ziff. 6). 

Ist die Beschwerdelegitimation zu bejahen, bedarf es keiner (zusätzlichen) Legi-
timation zum Argument (vgl. VGE III 2017 68+70 vom 27.9.2017 Erw. 2.3.2; VGE 
III 2015 61 vom 26.8.2015 Erw. 1.2.3; VGE III 2008 192 vom 20.8.2008 Erw. 2.2; 
erwähntes Urteil BGer 1C_139/2017 vom 6.2.2018 Erw. 1.7; J. Hensler, Die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, S. 40; I. Schwander, Zur Be-
schwerdebefugnis in den Verwaltungsverfahren und Verwaltungsgerichtsverfah-
ren, in: ZBl 79 S. 477 f.). Das bedeutet, dass die Beschwerdeführer mit allen Rü-
gen zu hören sind; mithin können sie auch allfällige Mängel rügen, welche sie 
nicht direkt betreffen. 

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1.2 Nachdem auch die übrigen Entscheidungsvoraussetzungen (§ 27 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974) gegeben 
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 

1.3 Die Beschwerdeführer machen Nichtigkeit des angefochtenen Beschlusses 
geltend. 

Eine rechtswidrige Verfügung (oder ein rechtswidriger Entscheid) ist im 
Allgemeinen anfechtbar. Eine Baubewilligung, die geltendem Recht widerspricht, 
wird somit auf Rekurs oder Beschwerde von der zuständigen 
Rechtsmittelbehörde aufgehoben. Wird sie nicht angefochten, so wird sie 
rechtskräftig. Von der Anfechtbarkeit zu unterscheiden ist die Nichtigkeit einer 
Verfügung/eines Entscheides. Nichtigen Verfügungen geht jede Verbindlichkeit 
und Rechtswirksamkeit ab. Die Nichtigkeit ist jederzeit und von sämtlichen 
staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten. Nach der Rechtsprechung 
ist eine Verfügung nach der sogenannten Evidenztheorie nur ausnahmsweise 
nichtig, wenn (kumulativ) der ihr anhaftende Mangel besonders schwer (i) und 
offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist (ii) und die Rechtssicherheit 
durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (iii). Als 
Nichtigkeitsgrund fallen hauptsächlich funktionelle und sachliche Unzuständigkeit 
einer Behörde sowie schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht (BGE 139 II 
243 Erw. 11.2 mit Hinweisen; Bundesgerichtsurteil 1C_64/2011 vom 9.6.2011 
Erw. 3.3). Inhaltliche Mängel einer Entscheidung führen nur ausnahmsweise zur 
Nichtigkeit (BGE 133 II 366 Erw. 3.2). Beispielsweise kann die Verletzung von 
Ausstandsregeln und somit der Garantie des unabhängigen Richters 
ausnahmsweise, in besonders schwerwiegenden Fällen, die Nichtigkeit des 
Entscheids zur Folge haben (Bundesgerichtsurteil 1C_198/2010 vom 11.11.2010 
Erw. 2.2). Im gleichen Entscheid wurden die Rügen, das Baugesuch halte in drei 
Punkten die gesetzlichen Vorgaben nicht ein und die Baubewilligung sei den 
Anstössern nicht zugestellt worden, zwar als erhebliche Mängel anerkannt, ohne 
dass sie indessen zur Nichtigkeit führten, wobei betreffend die Zustellung die 
Gründe, welche zum Verzicht auf die Zustellung führten, für unmassgeblich 
erklärt wurden (Erw. 2.3). 

Vorliegend spricht nichts für eine Nichtigkeit des angefochtenen RRB (wie auch 
der Baubewilligung). Eine allenfalls falsche Rechtsanwendung und/oder eine 
unrichtige und unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes 
(vgl. § 55 Abs. 1 VRP) sind keine Nichtigkeitsgründe, welche von Amtes wegen 
zu beachten sind. Sie haben eine allfällige Aufhebung nur auf rechtsgültig 
erhobene Beschwerde hin zur Folge.  

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2.1 Die Beschwerdegegnerin betreibt seit 1980 auf dem Grundstück KTN 001 
ein Werftgebäude mit Bootslager und verschiedenen Reparatur- und Service-
werkstätten; die Anfänge der Werft gehen gemäss den Angaben der Beschwer-
degegnerin bereits auf das Jahr 1957 zurück (Beschwerdeantwort vom 
17.1.2020 S. 9 Rz. 31). Das bestehende Gebäude ist auf der westlichen Grunds-
tücksseite situiert und weist eine rechteckige Form von rund 70 m Länge (Nord-
Süd-Richtung) und rund 20 m Breite (West-Ost-Richtung) auf. Der nördliche Teil 
liegt in seiner vollen Breite und mit knapp 15 m bzw. 10 m (West- bzw. Ostseite) 
im Gewässerraum. Der Neubau sieht den Abbruch und Neubau des südlichen 
Teils auf einer Länge von knapp 55 m vor und eine Verbreiterung der Halle um 
rund 30 m, womit die gesamte Breite neu rund 50 m misst (vgl. Plan Situation, 
1:500, vom 3.12.2018). In diesem Erweiterungsbereich befinden sich derzeit 
Bootsabstellplätze/Parkplätze, die infolge der Erweiterung neu angeordnet wer-
den müssen, was ein Lärmgutachten erforderte (vgl. Lärmgutachten Parkie-
rungsanlagen der W.________ GmbH vom 25.2.2019 S. 3 Ziff. 1). 

Das Untergeschoss des Werftgebäudes weist bereits derzeit die für den Neubau 
oberirdisch geplanten Ausmasse auf und bedarf keiner Änderung (vgl. Plan Un-
tergeschoss bestehend, 1:200, vom 3.12.2018). Im Erdgeschoss sind namentlich 
ein Parkhaus und eine Werkstatt/Showroom geplant (auf einer Fläche von rund 
1'550 m2 bzw. 700 m2; vgl. Plan Erdgeschoss, 1:200, vom 3.12.2018). Weitere 
Parkebenen finden sich neben einem Luftraum jeweils im 1. bis vierten Oberge-
schoss (Plan 1+2 Obergeschoss sowie Plan 3+4 Obergeschoss, beide 1:200, je 
vom 3.12.2018). Erschlossen werden diese Parkebenen mittels zwei PKW-
Aufzügen, die auf der Nord- bzw. Südseite (jeweils im Ostbereich) vorgesehen 
sind (vgl. erwähnte Pläne sowie Plan West- und Ostfassade, 1:200, vom 
3.12.2018). 

Für den bestehenden Bootshafen mit 360 Stationierungsplätzen liegt eine recht-
mässige Konzession vor. Rechtskräftig bewilligt sind auf der Bauparzelle 360 
Bootsplätze und 150 Parkplätze. Neue Bootsplätze oder Parkplätze (d.h. über die 
bestehende Anzahl hinaus) sind mit dem Baugesuch nicht geplant (vgl. Gesam-
tentscheid des ARE vom 15.4.2019 S. 9 und S. 11 f. lit. c; Baubewilligung vom 
24.5.2019 Erw. 18 und Erw. 52 f.). 

2.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB die Zonenkonformität in nut-
zungsmässiger Hinsicht unter Würdigung der Dimensionierung der Neubaute wie 
auch unter immissionsschutzrechtlichen Aspekten bejaht, wobei er darauf hinge-
wiesen hat, dass kein emissionsrechtlicher Schutz auf Aussicht (auf den 
X.________) bestehe (Erw. 4.1 ff.). Die Erschliessung bleibe mit dem Neubau 
rechtsgenüglich; das Kontingent von Stationierungsplätzen werde nicht erhöht, 

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die Erschliessung bleibe auch unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit weiterhin 
gewährleistet (Erw. 5.1 ff.). Die gemeinderätliche Würdigung, der Neubau ordne 
sich im Sinne der gesetzlichen Vorgaben befriedigend in die bestehende Umge-
bung ein, sei nachvollziehbar; es bestehe für den Regierungsrat keine Veranlas-
sung in den Autonomiebereich der Gemeinde bei Fragen der Einordnung und 
des Ortsbildschutzes einzugreifen (Erw. 6.1 ff.). Der Gewässerabstand werde im 
Vergleich zur heutigen Situation nicht verändert; für den bestehenden seeseiti-
gen Gebäudeteil gelte das Recht der alten Baute (Erw. 7.1). Der Grenzabstand 
bleibe gewahrt; eingehalten bleibe auch ein zu Lasten von KTN 001 vereinbartes 
Näherbaurecht; der Wiederaufbau erfolge auf dem vorbestehenden Unterge-
schoss und geniesse somit Bestandesschutz (Erw. 7.2). Der Bestandesschutz 
greife auch hinsichtlich des Unterabstandes zur L.________(Strasse) (Erw. 7.3). 
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Rahmen der Entscheideröffnung sei 
nicht ersichtlich (Erw. 8). 

2.3 Die Beschwerdeführer machen beschwerdeweise zunächst in allgemeiner 
Weise geltend, verbindliche raumplanerische Grundlagen (Zonenplan, Grund-
buchplan, Servitute) seien von den Vorinstanzen missachtet worden (S. 3 f. 
Ziff. 5.1). Die Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns (Legalitätsprinzip, Treu und 
Glauben, Willkürverbot, rechtliches Gehör) seien verletzt worden (so z.B. S. 4 
Ziff. 5.2, S. 6 Ziff. 3, S. 7 Ziff. 6.7, S. 9 Ziff. 7.4.5, S. 11 Ziff. 8.4, S. 12 Ziff. 9.4.1, 
S. 14 Ziff. 10.2.2, S. 15 lit. c, S. 16 Ziff. 10.5.3). Der Regierungsrat habe sich zu 
emissionsrechtlich geschützten Aspekten nicht geäussert (S. 4 Ziff. 5.3), eben-
sowenig zu fehlenden Unterlagen (S. 4 f. Ziff. 5.4). Höhen und Abstände seien 
falsch berechnet worden (S. 5 Ziff. 5.5, S. 7 Ziff. 6.6); See- und Waldabstände 
würden verletzt (S. 18 Ziff. 11.6). Der Ersatzbau sei ein Erweiterungsbau mit ei-
ner rund vierfach grösseren Kubatur und könne keinen Bestandesschutz genies-
sen (S. 5 ff. Ziff. 6.1 f., S. 16 f. Ziff. 11). Das Projekt sei nicht zonenkonform. Es 
könne nicht allein auf die offiziellen Öffnungszeiten abgestellt werden. Nament-
lich an den Wochenenden werde die Werft besonders intensiv genutzt. Zur Ge-
währleistung der erlaubten Betriebszeiten müsse die Nutzung des Areals 
während der übrigen Zeiten verboten werden, was aus betrieblichen Gründen 
(Bootsanlegestelle) gar nicht umsetzbar wäre. Die Beschwerdegegnerin genösse 
mithin einen Sonderstatus in der Gewerbezone. Während rund acht Monaten 
werde die Lebensqualität massiv beeinträchtigt. Im Winter verursachten die Ven-
tilatoren in der unterirdischen Bootshalle nahezu permanente Lärmemissionen 
(S. 8 Ziff. 7.1 f.). Die Aussentreppen und Autolifte sowie die Anbauten müssten 
klar als zusätzliche Neubauten deklariert werden (S. 9 Ziff. 7.4.6). Die beklagten 
nächtlichen Emissionen und vor allem an Wochenenden seien vom Regierungs-
rat nicht gewürdigt worden (S. 9 f. Ziff. 7.5); Führungen und Anlässe konzentrier-

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ten sich aufs Wochenende (S. 11 Ziff. 8.3). Im Winter seien die Emissionen infol-
ge des Wartungsverkehrs nicht geringer (S. 10 Ziff. 7.6). Die Belastung aus dem 
merklich höheren Zusatzverkehr werde vom Regierungsrat negiert (S. 11 
Ziff. 8.4), ebenso die vermehrte Gefährdung der Verkehrssicherheit und die stär-
kere Beanspruchung der L.________(Strasse). Es werde verkannt, dass mit der 
Vervielfachung des Betriebsgebäudes eine massive Zunahme der Transporte 
grosser Yachten und voluminöser Autos einherginge (S. 11 f. Ziff. 9.1 f.; vgl. Ein-
gabe vom 9.3.2020 S. 10 C2). Die öffentlichen Parkplätze (jeweils für die Zeit 
vom 1.5.-30.9.) auf KTN 002 würden durch die Betriebserweiterung stark behin-
dert. Ohne Vorplatz beim südlichen Auto-/Schiffslift direkt an der 
L.________(Strasse)/Trottoir sei der Schutz der Fussgänger nicht gewährleistet 
(S. 12 Ziff. 9.4). Die Erweiterung habe eine unzulässige Übersteigung des Ge-
meingebrauchs der L.________(Strasse) zur Folge; der Beschwerdegegnerin 
müssten gestützt auf das Strassengesetz (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. Sep-
tember 1999 nach dem Verursacherprinzip Kosten auferlegt werden (S. 13 
Ziff. 9.5). Der Neubau beeinträchtige das Landschaftsbild und sei mit dem An-
spruch auf eine befriedigende Gesamtansicht unvereinbar und stehe auch im 
Widerspruch zur Sorge, welche dem Ökosystem am See als Erholungsraum zu 
tragen sei (S. 13 ff. Ziff. 10). Die bestehende Skyline des Seeufers sei untrennba-
rer Bestandteil des überregionalen Landschaftsbildes Y.________; eine Land-
schaftsverschandelung sei zu vermeiden (S. 14 Ziff. 10.2). Objektiv betrachtet 
handle es sich um eine reine Zweckbaute (S. 15 Ziff. 10.3). Der Verzicht auf Aus-
senstellplätze stelle angesichts des Volumens im Vergleich mit dem Ist-Zustand 
keinen Gewinn dar (S. 15 Ziff. 10.4). Die Farbgestaltung/Materialisierung sei un-
klar definiert; das Vertrauen des Regierungsrates in eine gute Lösung könne 
nicht geteilt werden (S. 15 f. Ziff. 10.5; vgl. Eingabe vom 9.3.2020 S. 4 A.2.5). Da 
für die deklarierten 360 Bootsliegeplätze nur 150 Parkplätze bestünden, sei ein 
Ausweichen auf öffentliche Parkplätze und ein Parkieren auf Trottoirs und ent-
lang der L.________(Strasse) unvermeidlich, aber unhaltbar (S. 16 Ziff. 10.6; vgl. 
Eingabe vom 9.3.2020 S. 8 f. B.4.4 ff.). An der Rüge, dass das mit einer Dienst-
barkeit zu Gunsten des Baugrundstücks und zu Lasten des Grundstücks 
KTN 004 geregelte Näherbaurecht für einen Neubau in den geplanten Dimensio-
nen nicht mehr gelte, werde festgehalten (S. 17 f. Ziff. 11.1). Es werde in un-
zulässiger Weise auf den Zivilweg verwiesen (S. 17 f. Ziff. 11.3). Die Verfahrens-
kosten müssten der Beschwerdegegnerin auferlegt werden, welche die Verfah-
ren mit ihrem rechtswidrigen Projekt verursacht habe (S. 18 f. Ziff. 12). 

Mit der Eingabe vom 10. Februar 2020 beantragen die Beschwerdeführer einen 
Augenschein (vgl. Eingabe vom 9.3.2020 S. 5 f. B). Sie halten an ihren Rügen 
gemäss der Beschwerde fest und vertiefen diese (S. 4 f. Ziff. 4.2 f.: betreffend 

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Lärmimmissionen: fehlende Abklärungen auf der Ostseite des Gebäudes; Licht-
emissionen, namentlich ab den oberen Etagen [vgl. auch Eingabe vom 9.3.2020 
S. 4 f. A.2.6, S. 9 f. C1]; S. 5 f. Ziff. 4.5: ungenügende Verkehrssicherheit auf der 
L.________(Strasse); S. 7 Ziff. 4.9: Verletzung des Gewässerschutzes). Des 
Weiteren rügen sie unter anderem, die Bauvisiere seien zu früh abgebaut worden 
(S. 2 Ziff. 3; vgl. auch Eingabe vom 9.3.2020 S. 1 ff. A1 ff.). Ihre Argumente seien 
nicht behandelt worden (S. 2 Ziff. 4). Dies betreffe ihren Anspruch auf angemes-
sene Auflagen zur Verminderung von Nutzungskonflikten im Grenzbereich von 
Gewerbe- und Wohnzonen (S. 2 f. Ziff. 4.1.1). Der Betrieb werde nicht funktionie-
ren (Eingabe vom 9.3.2020 S. 5 f. B1). Das Verkehrskonzept könne nicht funk-
tionieren (S. 3 Ziff. 4.1.2). Die Planunterlagen seien betreffend die Parkplätze un-
klar (S. 3 f. Ziff. 4.1.3 ff.). Ein Lüftungs- und Abluftkonzept, wie es angesichts der 
zur Reparatur und Wartung der Schiffe verwendeten Chemikalien sowie der 
Staubentwicklung bei Schleifarbeiten notwendig wäre, fehle (S. 5 Ziff. 4.4). Auch 
fehle ein Notfall- und Betriebsstörungskonzept (S. 6 Ziff. 4.6; vgl. Eingabe vom 
9.3.2020 S. 5 B.2). Unklar sei auch die Statik; angesichts des problematischen 
Seegrundes sei ein geologisches Gutachten erforderlich; beim Augenschein sei 
auch die Statik zu thematisieren (S. 6 Ziff. 4.7; vgl. Eingabe vom 9.3.2020 S. 6 f. 
B.4). Es fehlten Nutzungsauflagen für die Kunden, namentlich was Emissionen 
anbelange (S. 6 Ziff. 4.8). 

3.1.1 Das Baugesuch muss gemäss § 77 Abs. 1 zweiter Satz des Planungs- und 
Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 eine Beschreibung des 
Vorhabens, Situations- und Baupläne, einen Katasterplan, Angaben über die 
Grundeigentumsverhältnisse und den Zweck der Baute sowie die Unterschrift 
des Bauherrn enthalten. Detaillierter regelt Art. 59 Abs. 1 des kommunalen Bau-
reglements (BauR) vom 2. Dezember 1990 (teilrev. am 9.6.1996) den Inhalt ei-
nes Baugesuchs. Unter anderem verlangt werden ein vom Geometer nachge-
führter und unterzeichneter Katasterplan mit eingetragenen Massen des Baukör-
pers samt Grenz- und Gebäudeabständen und einem Höhenbezugspunkt (a); 
Grundrisspläne aller Geschosse im Massstab 1:100 mit Eintrag der Zweckbe-
stimmung der einzelnen Räume sowie allen zur Prüfung des Projektes notwendi-
gen Masse und Angaben (b); Schnitt- und Fassadenpläne im Massstab 1:100 mit 
Angaben des gewachsenen und des projektierten Terrains bis zu den Grenzen, 
den massgebenden Gebäude- und Firsthöhen sowie den notwendigen, auf den 
Höhenbezugspunkt bezogenen Koten am Bau (c); Erschliessungs-, Werk- und 
Umgebungspläne mit Angabe der Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrrä-
der (d); die notwendigen Angaben gemäss der Lärmschutz- und Luftreinhaltever-
ordnung (g). Bei Um-, An- und Aufbauten sind bestehende Bauteile schwarz, neu 
zu erstellende rot und abzubrechende gelb darzustellen (Abs. 2). In besonderen 

11

Fällen kann der Gemeinderat weitere Unterlagen verlangen, wenn dies für die 
Beurteilung des Baugesuches notwendig erscheint (Abs. 3). 

3.1.2 Diesen Anforderungen werden die von der Beschwerdegegnerin einge-
reichten Unterlagen (vgl. die im Gesamtentscheid wie in der Baubewilligung auf-
gelisteten und aktenkundigen Planunterlagen, alle vom 3.12.2018, sowie das 
Lärmgutachten zu den Parkierungsanlagen vom 25.2.2019) unter Berücksichti-
gung der vom Verwaltungsgericht angeforderten ergänzenden Angaben (vgl. In-
gress lit. F und H) grundsätzlich gerecht. Die horizontalen und vertikalen Abmes-
sungen werden detailliert für die einzelnen Baukörper ausgewiesen; das ge-
wachsene Terrain wird kartiert; die bestehenden, abzubrechenden und neu zu 
errichtenden Gebäudeteile werden mit den gebotenen Farben gekennzeichnet. 

Allerdings ist zum einen anzumerken, dass die Kartierung der Abstellplätze im 
Erdgeschoss in den Plänen (Plan Nr. 18593-004 "Erdgeschoss" und Plan 
Nr. 18593-009 "Stellplätze") nicht ganz deckungsgleich ist, und es sich bei den 
im Plan "Stellplätze" unter "Parkebene 3 aufgezeigten Abstellplätzen um diejeni-
gen des 4. Obergeschosses (hier als Parkdeck 3 bezeichnet) gemäss dem Plan 
Nr. 18593-006 "3+4 Obergeschoss" handeln dürfte; eine einheitliche Terminolo-
gie auf den Plänen ist geboten (zumal es für die im Plan "3+4 Obergeschoss" im 
dritten Geschoss kartierten 16 Parkplätze der "3. Parkebene" auf dem Plan 
"Stellplätze" kein Entsprechung hat). Dies wird von der Beschwerdegegnerin 
nachzuholen sein. 

Zum andern haben die ergänzenden gerichtlichen Abklärungen gezeigt, dass die 
Höhenangaben in den aufgelegten (und bewilligten) Plänen nicht gesetzeskon-
form vermasst wurden. Zwar weisen die nachgebesserten Planunterlagen wei-
terhin einzelne Unstimmigkeiten auf (vgl. hierzu auch nachstehend Erw. 4.5.4 ff.), 
was angesichts der gerichtlichen Aufforderung zur Erläuterung/Präzisierung der 
Planunterlagen und angesichts des Umfanges des Bauvorhabens unverständlich 
ist. Dieser Mangel lässt sich jedoch mittels einer entsprechenden Auflage korri-
gieren, nachdem der Vergleich der bewilligten und der nachgereichten Planunter-
lagen immerhin die Beurteilung zulässt, dass die baureglementarisch zulässigen 
Höhen und Grenzabstände gewahrt bleiben (vgl. nachstehend Erw. 4.5.1 ff.). In-
des ist dieser Umstand bei der Regelung der Kosten und der Parteientschädi-
gung zu berücksichtigen, was auch die Vorinstanzen betrifft, welche die Planun-
terlagen und entsprechend auch die Wahrung der Höhen- und (Grenz-) Ab-
standsvorschriften offensichtlich nicht mit der gebotenen Sorgfalt geprüft haben. 

3.1.3 Die Einreichung von statischen Berechnungen u.ä. wird nicht verlangt (Be-
schwerde S. 4 Ziff. 5.4). Hingegen haben Bauherrschaften so oder anders § 54 

12

PBG zu beachten, wonach Bauten und Anlagen so zu erstellen und zu unterhal-
ten sind, dass sie weder Personen noch Sachen gefährden (Abs. 1). Bauten und 
Anlagen müssen den Regeln der Baukunde und den Anforderungen des Ge-
sundheitszustandes entsprechen (Abs. 2). Dieser gesetzliche Grundsatz beinhal-
tet die allgemeine Pflicht, dass nach den anerkannten Regeln der Baukunde zu 
bauen ist, da dadurch gewährleistet wird, dass dem Bauwerk jene Festigkeit und 
Sicherheit zukommt, deren es nach seiner Zweckbestimmung bedarf; die Beach-
tung dieser Pflicht liegt in der Verantwortung der Bauherrschaft (vgl. VGE 
1035/02 vom 25.11.2002 Erw. 2.a; VGE III 2008 15 vom 24.4.2008 Erw. 3.2). Die 
Baubewilligungsbehörde darf grundsätzlich davon ausgehen, dass die Bauherr-
schaft die Regeln der Baukunde beachtet. Abklärungen sind allenfalls dann zu 
tätigen, wenn berechtigte Zweifel an der Einhaltung bestehen (vgl. VGE III 2010 
99 Erw. 5.2; VGE III 2016 207 vom 31.3.2017 Erw. 2.2), was vorliegend nicht der 
Fall ist. 

In der Eingabe vom 19. Februar 2020 (S. 6 Rz. 13) bringt die Beschwerdegegne-
rin vor, dass sie die Statik genau habe berechnen lassen. Dabei habe sich ge-
zeigt, dass der Neubau von der (bestehenden) unterirdischen Anlage zu 100% 
mit Reserve getragen werden könne. Bereits aus dem Baubeschrieb (Stand 
3.12.2018) geht hervor, dass die Beschwerdegegnerin die Fragen der Statik nicht 
dem Zufall überlässt. Es besteht für das Verwaltungsgericht kein Anlass, an der 
Richtigkeit dieser Angaben und Sachverhaltsdarstellung zu zweifeln, liegt es 
doch im ureigenen (namentlich auch ökonomischen) Interesse der Beschwerde-
gegnerin als Bauherrschaft, dass ihr keine unkalkulierbaren Baumängelkosten 
erwachsen und die Werft zweckgemäss benutzt werden kann. In der Baubewilli-
gung vom 24. Mai 2019 hat der Gemeinderat entsprechend auch klargestellt, 
dass die Baukommission und der Gemeinderat keine Garantie für die Konstrukti-
on, Festigkeit, Materialeignung usw. übernehmen (Disp.-Ziff. 31). 

Vergleichbares gilt hinsichtlich der Gewährleistung umweltschutzrechtlicher Vor-
gaben (vgl. Beschwerde S. 5 oben). Das Bauvorhaben wurde unter anderem 
auch vom Amt für Umweltschutz (hinsichtlich Gewässerschutz, Grundwasser-
schutz und Lärm) sowie vom Amt für Natur, Jagd und Fischerei geprüft und je-
weils unter Auflagen als bewilligungsfähig beurteilt (vgl. Gesamtentscheid S. 4 ff. 
Ziff. 2 und 3; vgl. auch Baubewilligung namentlich Disp.-Ziff. 2, Ziff. 5, Ziff. 24). 
Seitens des Amtes für Umweltschutz (Gewässerschutz) wurde beispielsweise die 
Auflage gemacht, dass auf Vorplätzen und Terrassen, die nicht an die Schmut-
wasserkanalisation angeschlossen sind und/oder über keinen dichten Vorplatz-
belag verfügen, keine wasserverschmutzenden oder -gefährdenden Tätigkeiten 
(wie Nassreinigung von Fahrzeugen mit Reinigungsmitteln) ausgeführt werden 
dürfen; verschmutztes Abwasser ist nach der Vorgabe von Art. 7 des Bundesge-

13

setzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; 
SR 814.20) vom 24. Januar 1991 zu behandeln (Gesamtentscheid des ARE vom 
15.4.2019, S. 5 oben). 

Ein "Notfall- und Betriebsstörungskonzept" betrifft allenfalls eine erforderliche Be-
triebsbewilligung und wäre in einem entsprechenden Bewilligungsverfahren zu 
prüfen. Das gleiche gilt für allfällige Nutzungsauflagen für die Kunden. Soweit die 
Beschwerdeführer mit dem "Notfallkonzept" die Zugänglichkeit für Blaulichtorga-
nisationen (Ambulanz; Feuerwehr) ansprechen, ist dies in bau- und planungs-
rechtlicher Hinsicht unter dem Titel der rechtsgenüglichen Erschliessung zu prü-
fen (vgl. nachstehend Erw. 4.2.1 ff.). 

3.2.1 Auf den Zeitpunkt der Publikation des Baugesuchs hin ist ein Baugespann 
zu erstellen, dass die künftige Gestalt und räumliche Ausdehnung der Baute oder 
Anlage sowie Terrainveränderungen aufzeigt (§ 78 Abs. 2 Satz 1 PBG). Das 
Baugespann muss bis zur rechtskräftigen Erledigung des Baugesuches stehen 
gelassen werden. Die Bewilligungsbehörde kann die vorzeitige Entfernung ge-
statten, wenn es der Stand des Verfahrens erlaubt (§ 78 Abs. 3 PBG). 

Die Errichtung des Baugespanns (der Visiere bzw. der Bauprofile) soll das 
Bauvorhaben veranschaulichen. Es gibt dem Nachbarn einen Hinweis auf 
mögliche Beeinträchtigungen durch die Baute. Dieser darf sich darauf verlassen, 
dass die wesentlichen Abmessungen ersichtlich sind. Über den exakten Umfang 
und die präzise Lage kann sich der Nachbar dagegen mit Hilfe der öffentlich 
aufliegenden Pläne orientieren (vgl. VGE III 2018 127+128 vom 27.5.2019 
Erw. 6.3; VGE III 2011 61 vom 21.9.2011 Erw. 3.1.1 mit Hinweis auf Urteile BGer 
1C_118/2010 vom 20.10.2010 Erw. 3.4; Urteil BGer 1C_506/2008 vom 
12.5.2009 Erw. 2.2.2). 

3.2.2 Die Beschwerdeführer stellen nicht in Abrede, dass das Bauvorhaben ord-
nungsgemäss profiliert wurde. Die Beschwerdeführer waren gestützt auf die Pro-
filierung und insbesondere die für die Beurteilung des Bauvorhabens prioritär 
massgebenden Planunterlagen offenkundig in der Lage, sich ein hinreichendes 
Bild über das Bauprojekt zu machen und vor allem detaillierte Einwendungen 
hiergegen vorzubringen. Zwar entspricht die vorzeitige Entfernung des Bauge-
spannes nicht der gesetzlichen Vorgabe, deren Formulierung im Imperativ 
("muss") indiziert, dass die vorzeitige Entfernung namentlich während hängiger 
Rechtsmittelverfahren nur zurückhaltend zu gestatten ist. Den Akten lässt sich - 
soweit ersichtlich - nicht entnehmen, was vorliegend zur vorzeitigen Entfernung 
Anlass gegeben hat. Entscheidend ist indes, dass den Beschwerdeführern aus 
der Entfernung des Baugespannes kein Rechtsnachteil entstanden ist. Eine Wie-

14

der-Erstellung des Baugespannes drängt sich zur Beurteilung der vorliegenden 
Beschwerde nicht auf. 

3.3.1 Beim Augenschein handelt es sich um ein Beweismittel (§ 24 Abs. 1 lit. d 
VRP). Bei der Beurteilung der Frage, ob solche Beweismittel notwendig sind, 
kommt der entscheidenden Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu 
(vgl. VGE III 2016 103 vom 21.12.2016 Erw. 3.7; VGE III 2014 136 vom 
30.3.2016 Erw. 7.2; vgl. auch Bundesgerichtsurteil 1A.202/2003 vom 17.2.2004 
Erw. 2 mit Hinweisen; Plüss in: Kommentar VRG, § 7 Rz. 67). 

3.3.2 Der Sachverhalt ist zum einen mit den aktenkundigen Plänen und Unterla-
gen (Fotos) hinreichend dokumentiert. Zum andern vermitteln die allgemein 
zugänglichen elektronischen Hilfsmittel einen rechtsgenüglichen Einblick in die 
Situierung des Bauvorhabens und dessen Umgebung (webGIS; Google Earth; 
vgl. Bundesgerichtsurteile 1C_138/2014 vom 3.10.2014 Erw. 5.2; 1C_157/2016 
vom 6.9.2016 Erw. 2.2 [i.Sa. P. c. GR Schwyz betr. Eruierung des gewachsenen 
Terrains]). 

Die Dimensionierung des Bauvorhabens ergibt sich aus den Plänen, welche 
auch einen Vergleich der bestehenden mit der geplanten Baute erlauben. Betref-
fend die Statik des geplanten Gebäudes (Eingabe der Beschwerdeführer vom 
10.2.2020 S. 6 Ziff. 4.7.2) wie auch betreffend allfällige Emissionen, welche von 
der neuen Baute ausgehen könnten (Eingabe der Beschwerdeführer vom 
9.3.2020 S. 9 B.5), kann ein Augenschein keine erhellenden Kenntnisse zeitigen. 
Dies gilt auch für (Lärm-)Immissionen. Betreffend die Lärmimmissionen liegt zu-
dem ein Lärmgutachten vom 25. Februar 2019 im Recht. 

4.1.1 Den Schwyzer Gemeinden kommt für die nähere Bestimmung und Ausle-
gung der Zonenkonformität und der zulässigen Immissionen innerhalb der ein-
zelnen Zonen eine gewisse Autonomie zu (EGV-SZ 1983 Nr. 2; VGE 586/95 vom 
20.7.1995; VGE 1037/03 vom 25.6.2004 Erw. 7.4; VGE III 2011 50 vom 
31.5.2011 Erw. 2). 

4.1.2 Die Gewerbezonen sind für mässig störende Betriebe bestimmt (Art. 41 
Abs. 1 BauR). Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im 
Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die übli-
chen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind und nur vorübergehend 
auftreten. Betriebe mit weitergehenden Auswirkungen gelten als stark störend 
(Art. 11 Abs. 4 BauR). Mässig störende Gewerbebetriebe sind auch in den 
Wohn- und Gewerbezonen WG3 und WG4 gestattet (vgl. Art. 38 Abs. 1 BauR). 
Es gilt jeweils die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III (Art. 48 Abs. 1 BauR). 

15

Der Begriff des mässig störenden Betriebes wird in Art. 43 Abs. 1 lit. c der 
Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) vom 15. Dezember 1986 definiert, 
indem diese Betriebe der Empfindlichkeitsstufe III zugeteilt werden (und die stark 
störenden Betriebe in die Empfindlichkeitsstufe IV verwiesen werden, lit. d). Die 
Beschränkung der störenden Auswirkungen auf die üblichen Arbeitszeiten 
während des Tages in Art. 11 Abs. 4 BauR ergibt sich aus den unterschiedlichen 
Grenzwerten für den Tag (07 bis 19 Uhr) und die Nacht (19 bis 07 Uhr), welche 
in der Lärmschutzverordnung für den Industrie- und Gewerbelärm festgelegt sind 
(vgl. Art. 40 Abs. 1 LSV mit Anhang 6 LSV). Ob sich die Immissionen der Anlage 
in einem zulässigen Ausmass bewegen, ist mithin nach den bundesrechtlichen 
Umweltschutzbestimmungen zu prüfen (betr. Lärmimmissionen vgl. nachstehend 
Erw. 4.1.5). 

4.1.3 Das Verwaltungsgericht hat sich im Zusammenhang mit vergleichbaren 
Bauvorschriften anderer Gemeinden zum Begriff der "üblichen Arbeitszeiten 
während des Tages" dahingehend geäussert, dass er sich nicht allein auf Betrie-
be beziehen kann, deren Arbeitszeiten sich einzig von den Morgen- bis zu den 
Abendstunden beschränken (EGV-SZ 2007 B 8.6 mit weiteren Zitaten; vgl. VGE 
III 2009 103 vom 27.8.2009 Erw. 3.2 [Altendorf]). Dabei mass es dem funktionel-
len Bezug des Betriebes zum Quartier eine entscheidende Bedeutung zu. Je 
mehr dieser Bezug gegeben ist, umso eher lässt sich im konkreten Fall ein Ab-
weichen von den "üblichen Arbeitszeiten während des Tages" rechtfertigen (z.B. 
Gastgewerbe und Bäckereien). Das Erfordernis eines positiven, funktionalen Zu-
sammenhanges zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck (EGV-SZ 2008, B. 8.8. 
Erw. 2.2) ist in solchen Fällen weiterhin gewährleistet, während dies bei fehlen-
dem oder nur einem geringen Bezug zum Quartier in der Regel nicht mehr der 
Fall ist.

Im erwähnten VGE III 2009 103 vom 27.8.2009 war ein Gewerbebetrieb (im Be-
reich der Metallbearbeitung) in einer gemischten Wohn- und Gewerbezone 3 
(WG3) zu beurteilen. Das Verwaltungsgericht erwog unter anderem (Erw. 4.1), in 
Mischzonen soll zum einen ermöglicht werden, dass zu den üblichen Arbeitszei-
ten das Wohnen nebst dem Arbeiten möglich und erträglich bleibe. Ausserhalb 
der üblichen Arbeitszeiten stehe das Wohnen im Vordergrund. Es sei anzustre-
ben, dass die Bewohner die Mittagspausen, die Feierabende, die Nächte sowie 
die Sonn- und Feiertage unter Vorbehalt von Gewerben mit einem funktionalen 
Zusammenhang wie Gastgewerbe und Bäckereien möglichst gleich wie in reinen 
Wohnzonen verbringen könnten. Es gehe deshalb grundsätzlich nicht an, dass in 
Mischzonen in mässig störenden Betrieben ohne funktionalen Bezug zum Quar-
tier oder zur weiteren Umgebung auch ausserhalb der üblichen Arbeitszeiten ge-

16

arbeitet werde. Es gelte weiterhin der in VGE III 2007 63 vom 29. August 2007, 
Erw. 5.3 (= EGV-SZ 2007, B 8.6) formulierte Leitsatz: Je stärker zu bestimmten 
Zeiten in der gemischten Zone die Wohnnutzung im Vordergrund stehe und je 
weniger ein funktioneller Bezug des Betriebes zu dieser Wohnnutzung bestehe, 
umso eher müsse die Zonenkonformität verneint werden. 

Vorliegend steht indessen nicht ein Gewerbebetrieb in einer gemischten Wohn- 
und Gewerbzone zur Diskussion, sondern in einer reinen Gewerbezone. 

4.1.4 Der Regierungsrat hat in seiner publizierten und vom Verwaltungsgericht 
bestätigten Rechtsprechung (EGV-SZ 2002 C 2.3 S. 180 ff.; VGE III 2011 48 
vom 16.6.2011 Erw. 5.2 = EGV-SZ 2011 B 8.6; VGE III 2011 186 vom 18.1.2012 
Erw. 3.5.2) dargelegt, dass der Zweck der Industrie- und Gewerbezone darin 
liegt, einerseits Wohnzonen vor Immissionen zu schützen, andererseits Industrie- 
und Gewerbebetrieben eine möglichst ungehinderte Entfaltung bei intensiver 
baulicher Ausnutzung zu gewährleisten.

4.1.5 Die Lärmbelastung wurde mit einem "Lärmgutachten Parkierungsanlagen" 
der W.________ GmbH vom 25. Februar 2019 ermittelt. In diesem Gutachten 
werden die Ausgangslage, der Auftrag und die rechtlichen Grundlagen dargelegt, 
die Anlagen (Bootsplätze, Parkplätze) und das Vorgehen beschrieben, die Belas-
tungsgrenzwerte wiedergegeben, detaillierte Lärmberechnungen vorgenommen 
und eine abschliessende Beurteilung gegeben. Die Lärmberechnungen wurden 
für die exponiertesten Empfangspunkte vorgenommen an den Gebäuden 
R.________ und S.________ sowie T.________ und Z.________, welche in der 
Landhauszone L1 bzw. Wohnzone W4 liegen mit einer ES von jeweils II. Unbe-
gründet ist somit die Rüge, die Lärmimmissionen in östlicher Richtung (d.h. Rich-
tung "N.________") seien nicht geprüft worden. 

Diese Ermittlungen der Lärmbelastung zeigten, dass selbst dann, wenn alle 
Bootsplätze (358) vermietet und die nötigen Parkfelder (119) in Betrieb sind, die 
an den Empfangspunkten massgebenden Immissionsgrenzwerte (60 dB[A] bei 
Tag und 50 dB[A]) bei Nacht mit 37 dB(A) bzw. 31 dB(A) deutlich eingehalten 
werden (S. 15 Ziff. 7.3 f.). Mit Bericht vom 7. März 2019 beurteilte die 
W.________ GmbH zudem die Reflexionen gegenüber Nachbargebäuden aus 
dem Eisenbahnlärm. Es zeigte sich, dass die grösste Veränderung das Gebäude 
U.________ mit einer Erhöhung um 1.1 dB(A) betraf, während beim Gebäude 
Z.________ eine Pegelzunahme von 0.1 dB(A) festgestellt wurde. Die Pegelzu-
nahme um rund 1 dB(A), die gerade noch wahrnehmbar ist, wurde nur an zwei 
von zwölf Empfangspunkten ermittelt. Die massgeblichen Grenzwerte blieben 
auch so deutlich gewahrt. 

17

Das AFU stimmte diesen Beurteilungen zu. Hiervon abzuweichen besteht für das 
Verwaltungsgericht wie bereits für die Vorinstanzen auch unter Berücksichtigung 
der Vorbringen der Beschwerdeführer kein Anlass. Dies gilt insbesondere auch 
für die Qualifikation des Bauvorhabens als eine (wesentliche) Änderung einer 
ortsfesten Anlage im Sinne von Art. 8 LSV, womit die Immissionsgrenzwerte zu 
beachten sind (vgl. Lärmgutachten S. 5 Ziff. 5). Eingehalten werden indes eben-
falls noch deutlich die Planungswerte der ES II von 55 dB(A) bei Tag und 
45 dB(A) bei Nacht, die zu beachten wären, wenn das Bauvorhaben als neue 
ortsfeste Anlage qualifiziert werden müsste (Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV). 

Bei dieser Sachlage ist auch dem lärmschutzrechtlichen Vorsorgeprinzip hinrei-
chend Rechnung getragen. Gegen eine entscheidende Veränderung der Lärmsi-
tuation gegenüber dem Ist-Zustand spricht im Übrigen auch die Tatsache, dass 
die Zahl der Einstell- und Parkplätze mit dem Neubau nicht verändert wird (vgl. 
vorstehend Erw. 2.1), woraus sich zwangsläufig ergibt, dass nicht mit einem - je-
denfalls nicht erheblichen - Mehrverkehr infolge des Neubaus zu rechnen ist. Die 
Praxis geht indes davon aus, dass eine gerade noch wahrnehmbare Erhöhung 
des Beurteilungspegels um 1 dB(A) eine Steigerung des durchschnittlichen tägli-
chen Verkehrs um rund 25 % voraussetzt (vgl. Urteil BGer 1C_139/2017 vom 
6.2.2018 i.Sa. Einwohnergemeinde Udligenswil vs. Bezirksrat Küssnacht, 
Erw. 1.5.1 f.). Eine solche durch das Bauvorhaben verursachte Verkehrszunah-
me setzte eine entsprechende Erhöhung von Bootsabstell- und Parkplätzen     
voraus, wie sie indessen nicht geplant ist (vgl. nachstehend betreffend Nutzungs-
intensivierung) und bereits aus räumlichen Gründen kaum in Frage käme. Hinzu 
kommt, dass die Aufhebung einer Mehrheit der bis anhin im Freien liegenden 
Abstell- und Parkplätze und deren Verlagerung in eine Halle tendenziell mit einer 
Verminderung von Immissionen (Lärm wie allfällige Lichtemissionen) gegenüber 
dem Ist-Zustand einhergehen dürfte und nicht mit einer Zunahme. 

4.1.6 Den Beschwerdeführern kann nicht gefolgt werden, wenn sie eine Nut-
zungsintensivierung als Folge des Bauvorhabens erkennen wollen.  

Für den bestehenden Bootshafen auf dem privaten Grundstück liegt eine recht-
mässige Konzession für 360 Stationierungsplätze vor. Dieses Kontingent darf 
nicht ohne Zustimmung/Bewilligung des Regierungsrates erhöht werden. Die 
Konzentration von Schiffen an zentralen grossen Stationierungsanlagen ent-
spricht überdies der langfristigen Zielsetzung der Verordnung über den Einsatz 
sowie das Stationieren und Anlegen von Schiffen (SRSZ 784.311) vom 10. De-
zember 1979 (besonders § 8 Abs. 2) (vgl. Gesamtentscheid des ARE S. 9; vgl. 
Baubewilligung Erw. 52 f.). Zudem sind 150 Parkplätze rechtsgültig bewilligt 
(Baubewilligung Erw. 18 und 52 f.). An dieser Nutzung ändert sich nichts. Dies 

18

gilt unbesehen gewisser geringfügiger Divergenzen in den Planunterlagen: So 
weist der Plan Nr. 18593-004 ("Erdgeschoss") in der Halle die in zwei Reihen an-
geordneten Stellplätze 1 bis 16 und 17 bis 29 aus; der Plan Nr. 18593-009 
("Stellplätze") weist demgegenüber nur Stellplätze 1 bis 16 sowie 17 bis 21 aus; 
des Weiteren ist im Plan "Erdgeschoss" der bisherige Aussenparkplatz Nr. 513 
mit "schwarz" (d.h. bestehend) gekennzeichnet, während aufgrund des Planes 
"Stellplätze" davon auszugehen ist, dass dieser Parkplatz zu beseitigen, d.h. ab-
zubrechen und daher mit gelb zu markieren wäre, andernfalls nicht bloss 19 Tro-
ckenplätze (gemäss Beschriftung auf dem Plan "Stellplätze"), sondern deren 20 
resultieren müssten. Im Weiteren handelt es sich bei der auf dem Plan "Stellplät-
ze" mit "Parkebene 3" bezeichneten Fläche mit 28 Parkplätzen offensichtlich um 
die andernorts als viertes Obergeschoss bezeichnete Ebene (vgl. Plan 
Nr. 18593-006 "3+4 Obergeschoss"), da das dritte Obergeschoss gemäss dem 
Plan "3+4 Obergeschoss" nur 16 Stellplätze umfasst (dieses 3. Obergeschoss 
wird im Plan "Stellplätze", soweit ersichtlich, effektiv nicht abgebildet; das gleiche 
gilt für das Untergeschoss). Diese angesprochenen Diskrepanzen sind in den de-
finitiven Bauplänen zu bereinigen (vgl. vorstehend Erw. 3.1.2).

Indessen ergibt sich aus den Plänen Nr. 18593-003 bis -006 ("Untergeschoss", 
"Erdgeschoss", "1+2 Obergeschoss", "3+4 Obergeschoss"), dass die bewilligte 
Zahl von Bootsstationierungsplätzen und Parkplätzen mit insgesamt 387 (Stell-) 
Plätzen nicht überschritten wird (UG: 120 Plätze Sektor A, 16 Plätze Tiefgarage 
im Nordostbereich; EG: entlang der westlichen Grundstücksgrenze 24 Plätze, 34 
Innenplätze, 19 Aussenplätze im Nordostbereich; 1. OG: 41 Plätze; 2. OG: 49 
Plätze, 3. OG: 16 Plätze, 4. OG: 28 Plätze; hinzu kommen die 40 in der Hafen-
zone 2 gelegenen überdachten Einstellplätze [mit Doppelnutzung] nördlich der 
Werfthalle [vgl. Plan "Stellplätze"]). Ein vordergründiger Widerspruch zur erwähn-
ten Zahl von 150 bewilligten Parkplätzen kann auch in der Ermittlung von 196 
Parkplätzen für das Werftareal gemäss dem Plan "Stellplätze" gesehen werden. 
Indessen sind hierin eingeschlossen 87 Stellplätze (40 bestehende, 47 neue) mit 
Doppelnutzung als Parkplatz und Bootsplatz sowie 21 Parkplätze, welche der 
Werft nur vom 1. Oktober bis 30. April, in der Sommerzeit (1.5.-30.9.) hingegen 
der Gemeinde zur Verfügung stehen. 

Nachdem die Zahl der Bootsabstell- und Parkplätze unverändert bleibt, kann - 
wie vorerwähnt (Erw. 4.1.5) - auch nicht angenommen werden, dass der Neubau 
zu einer Verkehrszunahme führen, oder dass die Anzahl Parkplätze ungenügend 
sein wird, und ein Ausweichen auf öffentliche Parkplätze oder ein (rechtswidri-
ges) Parkieren auf Trottoirs o.ä. zur Folge haben wird, jedenfalls nicht in einem 
die gegenwärtige Nutzung übersteigenden Mass. 

19

4.1.7 Es ist mit den Vorinstanzen nicht daran zu zweifeln, dass sich die Be-
schwerdegegnerin an die für den Werftbetrieb als solchen geltenden Öffnungs-
zeiten von 07.00 Uhr (bzw. Büro 08.00 Uhr) bis 12.00 Uhr und 13.00 Uhr bis 
17.00 Uhr sowie samstags von 09.00 Uhr bis 15.30 Uhr (Ausstellung; vgl. 
H.________ ) halten muss und auch wird. 

Zweifelsohne wird sich die Nutzung durch die privaten Bootsbesitzer während 
schöner Sommertage auch in die Nachtstunden hinein erstrecken und vor allem 
auch an den Wochenenden erfolgen, zumal Bootsbesitzern, die noch im Er-
werbsleben stehen, eine Nutzung ausschliesslich während der üblichen Arbeits-
zeiten naheliegenderweise kaum möglich sein dürfte. Allerdings ist der Be-
schwerdegegnerin beizupflichten (Vernehmlassung S. 10 Rz. 33), dass sich die-
se Nutzung grundsätzlich auf die (wenigen) schönen Sommertage beschränken 
dürfte. Hierbei fällt indes einerseits ins Gewicht, dass gemäss dem Lärmgutach-
ten die zu wahrenden Lärmschutzgrenzwerte bei Tag wie bei Nacht deutlich un-
terschritten werden; anderseits ist bei einem in der Gewerbezone angesiedelten 
Betrieb nicht wie in einer gemischten Wohn-/Gewerbezone Rücksicht auf ein 
ausserhalb der üblichen Arbeitszeiten im Vordergrund stehendes Wohnen zu 
nehmen (vgl. vorstehend Erw. 4.1.3). 

Des Weiteren dürfte eine in die Nachtstunden hinein verlängerte Nutzung der pri-
vaten Bootsausfahrten weder ein merklich erhöhtes Verkehrsaufkommen zur 
Folge haben, noch zu anderweitig (erheblichen) zusätzlichen Immissionen 
führen. Zu beachten ist auch, dass das öffentliche und gratis benutzbare 
M.________, welches via die an der Werft vorbeiführende L.________(Strasse) 
erreichbar ist, von Mai bis Oktober täglich von 10.00 Uhr bis 23.00 Uhr geöffnet 
ist (vgl. ________). Für M.________ sind auch die 51 Parkplätze entlang der 
gemeindeeigenen L.________(Strasse) unmittelbar vor der Werft sowie (für die 
Zeit vom Mai bis September) auch 21 Parkplätze auf dem Werftareal vorgesehen 
(vgl. Plan "Stellplätze"). 

Nachdem mit dem Neubau keine Erhöhung der Stellplätze einhergeht, ist auch 
nicht mit einer merklichen Zunahme von Wartungsverkehr - weder zur Sommers-
zeit noch zur Winterszeit - auszugehen. Von einer unzulässigen Übersteigung 
des Gemeingebrauchs der Strasse kann nicht die Rede sein. Glaubhaft, wenn 
auch nicht mit Zahlen belegt, ist auch die Angabe der Beschwerdegegnerin, dass 
der heutige Trend zu kleineren Sportbooten und entgegen der Auffassung der 
Beschwerdeführer nicht zu grösseren Booten geht (Vernehmlassung S. 13 
Rz. 42). Hierfür spricht auch die Konzipierung und Bemessung der Abstellplätze, 
welche keine übergrossen Masse aufweisen. Anzufügen ist, dass der Gemeinde-
rat gemäss seinem Schreiben vom 10. September 2019 an die Beschwerdefüh-

https://www.hensa-werft.ch/de/ueber-uns/oeffnungszeiten
https://www.badi-info.ch/a/altendorf.html

20

rer Ziff. 1 (Beilage 6 zur Eingabe der Beschwerdeführer vom 10.2.2020) den Be-
darf für ein Gespräch mit den Verantwortlichen der Beschwerdegegnerin er- und 
anerkannt hat, insbesondere was die Abwicklung grösserer Transporte, wie sie 
bei einer Vielzahl von Gewerbebetrieben vorkommen können, anbelangt.

4.1.8 Weder bestehen insgesamt konkrete und überzeugende Anhaltspunkte 
dafür, dass mit dem Neubau anderweitige zusätzliche und/oder intensivere Im-
missionen (Lichtemissionen, Schattenwurf o.ä.) verbunden sind, welche im Wi-
derspruch zu gesetzlichen Vorgaben stehen (könnten), noch werden die diesbe-
züglichen Vorbringen von den Beschwerdeführern substantiiert. Die Beschwer-
degegnerin hält der Rüge übermässiger Lichtemissionen zu Recht entgegen 
(Beschwerdeantwort vom 17.1.2020 S. 5 Rz. 11), dass moderne LED-Lampen 
optimal gedimmt werden können und damit zu geringeren Lichtimmissionen 
führen. Beizupflichten ist dem Regierungsrat darin, dass kein emissionsrechtli-
cher Schutz auf Aussicht (i.c. auf den X.________) besteht. Gegen sogenannte 
negative Immissionen wie Lichtentzug und Schattenwurf sind grundsätzlich die 
zivilrechtlichen Mittel (wie nachbarrechtliche Klagen, Eigentumsfreiheitsklage) zu 
ergreifen (vgl. BGE 126 III 452). 

4.1.9 Insoweit ist die Zonenkonformität gegeben. Von einem von den Beschwer-
deführern gerügten "Sonderstatus" der Beschwerdegegnerin kann nur insoweit 
gesprochen werden, als es sich bei ihr - soweit aus den Akten hervorgeht - um 
den einzigen Gewerbebetrieb in der betreffenden Gewerbezone handelt. 

4.2.1 Die Rügen, welche die Beschwerdeführer gegen die Zonenkonformität vor-
bringen, betreffen (in einem weiteren Sinn) auch die Frage der Erschliessung. 

4.2.2 Land ist erschlossen, wenn unter anderem die für die betreffende Nutzung 
hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 
Raumplanung [RPG; SR 700] vom 22.6.1979; vgl. § 37 Abs. 1 PBG: "genügend 
zugänglich"). Voraussetzung einer (Bau-)Bewilligung ist, dass die Bauten und 
Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen 
ist (Art. 22 Abs. 2 lit. a und b RPG; vgl. § 53 PBG). Art. 19 Abs. 1 RPG will mit 
dem Erfordernis der hinreichenden Erschliessung vor allem polizeiwidrige Zu-
stände verhindern. Im Vordergrund stehen verkehrs-, gesundheits- und feuerpo-
lizeiliche Überlegungen. Eine hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugäng-
lichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentli-
chen Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und 
Wasserwerke etc.) gewährleistet ist. 

21

Genügende Zugänglichkeit im Sinne von § 37 Abs. 1 PBG setzt eine rechtlich 
gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blossen 
Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrssicher 
und so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch Benüt-
zer und öffentliche Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG). 

4.2.3 Der Gemeinderat hat richtigerweise festgestellt, dass die bereits bis anhin 
bewilligte Anzahl von Bootsplätzen oder Parkplätzen nicht erweitert wird (vgl. 
vorstehend Erw. 2.1). Die bestehende Zufahrt sei rechtlich gesichert und tech-
nisch hinreichend; die Bauparzelle sei erschlossen (Baubewilligung Erw. 18). Der 
Regierungsrat hat diese Beurteilung gestützt. Mit einer Verkehrszunahme sei 
nicht zu rechnen; bereits heute sei auf der L.________(Strasse) an schönen 
Sommertagen ein erhöhtes Verkehrsaufkommen wegen M.________ zu regis-
trieren. Zugänge und Zufahrten zur Werfthalle seien rechtlich gesichert und er-
führen in ihrer Ausgestaltung keine Änderung; sie genössen Bestandesschutz 
(angefochtener RRB Erw. 5.2). Bei der Anlieferung von Waren mit grossen Last-
wagen erfordere die Strassenbreite bereits bis anhin eine gegenseitige Rück-
sichtsnahme und Verständigung unter den Verkehrsteilnehmern. Die 
L.________(Strasse) verlaufe jedoch gerade und sei übersichtlich. Die engen 
Strassenverhältnisse bewirkten automatisch eine Entschleunigung des Verkehrs. 
Der Verkehr werde bei Abladevorgängen ab Lastwagen zwar abgebremst, je-
doch nicht blockiert. Für die Fussgänger sei ein ausreichendes Trottoir vorhan-
den. Von einer Zunahme von Lastwagentransporten sei nicht auszugehen. Auch 
die Übersichtlichkeit der geplanten Liftausfahrt im Sinne von Art. 13 BauR sei 
gegeben (angefochtener RRB Erw. 5.3). Bei der Anlieferung von Booten mit 
grossen Lastwagen liege es in der Verantwortung des Chauffeurs, dafür zu sor-
gen, dass ihn bei unübersichtlichen Rückwärtsmanövern eine Hilfsperson ent-
sprechend anweise (angefochtener RRB Erw. 5.4). 

4.2.4 Diesen vorinstanzlichen Beurteilungen ist beizupflichten. Gemäss Art. 13 
Abs. 1 BauR sind Strassenausfahrten übersichtlich zu gestalten. Die den Ver-
kehrsverhältnissen angemessene Sicht darf weder durch Bauten, Mauern, Ein-
friedungen oder andere Anlagen oder Pflanzen behindert werden (Abs. 1). Dies 
gilt auch für den Bereich des PKW-Liftaufzugs auf der Südseite des Gebäudes, 
dessen Einfahrt rund 6 m vom Strassenrand entfernt liegt. Unter Berücksichti-
gung des Trottoirs besteht zwar ein Freiraum von weniger als 5 m. Indes sieht 
Art. 13 Abs. 3 BauR einen Vorplatz von wenigstens 5.50 m Tiefe einerseits für 
Garagen vor, was auf den Lift nicht zutrifft. Anderseits ist die Liftausfahrt, wie be-
reits der Regierungsrat festhält (angefochtener RRB Erw. 5.3), sehr übersichtlich; 
aus den Plänen und dem webGIS lässt sich eine freie Sichtweite gegen Westen 

22

von über 70 m (d.h. bis zum Fahrverbot für den Zugang zur M.________) und 
gegen Osten von gegen 100 m, d.h. bis zur leichten Rechtskurve der 
L.________(Strasse) auf Höhe AA.________, ablesen. Zudem haben sämtliche 
Verkehrsteilnehmer Art. 26 Abs. 1 SVG zu beachten, wonach jedermann sich im 
Verkehr so zu verhalten hat, dass er andere in der ordnungsgemässen Benüt-
zung der Strasse weder behindert noch gefährdet; dabei ist besondere Vorsicht 
gegenüber Kindern, Gebrechlichen und alten Leuten geboten. Hinsichtlich der 
Geschwindigkeit im Speziellen gilt das Gebot, dass sie stets den Umständen an-
zupassen ist, namentlich den Strassen-, Verkehrs- und Sichtverhältnissen (Art. 
32 Abs. 1 SVG). Schliesslich macht auch die Beschwerdegegnerin wohl berech-
tigterweise geltend, dass die Lieferung grosser Boote eine Ausnahme bildet (vgl. 
Vernehmlassung S. 14 Rz. 45). Dokumentiert sind zwei Vorfälle, bei welchen sich 
die Abwicklung von Bootsanlieferungen mit Lastwagen/Sattelschleppern als ver-
kehrsmässig problematisch erwies (vgl. Eingabe der Beschwerdeführer vom 
10.2.2020 S. 5 Ziff. 4.5.2 mit Beilagen 5 und 6, unter Bezugnahme auf die Einga-
be der Beschwerdegegnerin vom 17.1.2020 S. 14 Rz. 45). Von einer besonderen 
Häufigkeit kann somit nicht gesprochen werden. Insgesamt besteht kein Grund 
zur Annahme, dass die Verkehrssicherheit nicht auch weiterhin gewährleistet 
werden kann. Anhaltspunkte, dass die (Verkehrs-)Erschliessung für Notfallszena-
rien ungenügend sein könnte, bestehen keine. Für eine nach wie vor rechts-
genügliche Erschliessung spricht ebenfalls die vorerwähnte Tatsache, dass der 
Neubau nicht mit einer Nutzungsintensivierung verbunden ist. Im Übrigen hat der 
Gemeinderat, wie bereits erwähnt, einen gewissen Handlungsbedarf betreffend 
die Abwicklung grösserer Transporte erkannt (vgl. vorstehend Erw. 4.1.7).  

4.3.1 Die Beschwerdeführer rügen, der Neubau könne sich nicht auf die Bestan-
desgarantie abstützen. 

4.3.2 Bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den neuen 
Vorschriften widersprechen, sind in ihrem Bestande garantiert (§ 72 Abs. 1 PBG). 
Wenn ein bestehendes Gebäude abgebrochen oder durch höhere Gewalt zer-
stört oder in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigentümer fünf Jahre 
lang das Recht, es im früheren Umfang wieder aufzubauen. Die Sonderbestim-
mungen der Strassengesetzgebung bleiben vorbehalten (§ 72 Abs. 3 PBG).

Beim Wiederaufbaurecht geht es um die Befugnis, eine abgerissene oder zer-
störte Baute oder Anlage, selbst wenn sie dem geltenden Recht widerspricht, im 
Wesentlichen umfangs- und nutzungsgleich sowie im unmittelbaren Bereich des 
bisherigen Standortes wieder zu errichten. Mit dem Recht auf Wiederaufbau ist 
die Nutzungsänderung einer Baute vereinbar, wenn sie keine neuen oder zusätz-
lichen Widersprüche zum geltenden Baurecht schafft, den bestehenden Zustand 

23

somit weiterführt oder allenfalls der bestehenden Nutzungsordnung näherbringt, 
mitunter eine Verbesserung des bestehenden Zustandes, gemessen an den Zie-
len des Gesetzgebers herbeiführt (vgl. M. Gisler, Das Wiederaufbaurecht, Zürich 
2003, S. 66; EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.4; VGE III 2010 183 vom 21.12.2010 
Erw. 3.3; 1003/97 vom 24.3.1997 Erw. 3a; EGV-SZ 1988 Nr. 49). Nach der 
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 72 Abs. 3 Satz 1 PBG (und be-
reits zu § 49 Abs. 1 des alten Baugesetzes vom 30.4.1970) verlangt die Bean-
spruchung des Wiederaufbaurechts für ein abzubrechendes Gebäude kein skla-
visches Festhalten an den bisherigen Gebäudeformen; in diesem Sinne ist keine 
Identität zwischen Altbau und Ersatzbau erforderlich. Praxisgemäss hat indessen 
der frühere Umfang als Richtschnur des Wiederaufbaus zu gelten. Ausserdem 
muss auch die nutzungsmässige Wesensgleichheit gewährleistet sein (vgl. EGV-
SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.1; VGE III 2018 136 Erw. 6.1.5; VGE III 2013 142 vom 
23.1.2014 Erw. 2.3; 1023/99 vom 16.9.1999 Erw. 3c). In gewässerschutzrechtli-
cher Hinsicht bestimmt Art. 41c Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung (GSchV; 
SR 814.201) vom 28. Oktober 1998, dass unter anderem Anlagen im Gewässer-
raum in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt sind, sofern sie rechtmässig er-
stellt wurden und bestimmungsgemäss nutzbar sind. 

4.3.3 Vorstehend wurde dargelegt, dass der Abbruch des bestehenden Gebäu-
des und der Neubau weder eine Nutzungsänderung noch -intensivierung zur 
Folge hat. Ebenso bleibt sich die Erschliessung/Zufahrt ab der 
L.________(Strasse) westlich und nördlich um das Gebäude zu den westlich, 
nördlich und auch östlich der Werfthalle gelegenen Abstellplätzen und zum Auf-
zug auf der Nordseite im Wesentlichen gleich (vgl. "Situation mit Empfangspunk-
ten", Anhang zum Lärmgutachten vom 25.2.2019 = RR-act. II/03/Beilagen 1 = 
RR-act. III/03/B 6; nicht entscheidrelevant, indessen wünschenswert und sinnvoll 
wäre es, wenn die Zufahrten/Erschliessung der Parkplätze/Liftanlage auf der 
Bauliegenschaft auch auf den Bauplänen [z.B. dem Plan "Situation" oder "Erdge-
schoss"] ausgewiesen wären). 

In gewässerschutzrechtlicher Hinsicht stellt sich insofern sogar eine geringfügige 
Verbesserung ein, als innerhalb des geltenden Gewässerabstandes von 20 m ab 
Grenze der Wasserzone (§ 66 Abs. 1 PBG; vgl. Art. 41b Abs. 1 GSchV 
[grundsätzliche Mindestbreite des Gewässerraumes von 15 m]) insgesamt (min-
destens) 14 Parkplätze aufgehoben werden (vgl. Plan "Erdgeschoss"). Aufgeho-
ben werden ebenfalls die knapp ausserhalb des Gewässerabstandes liegenden 
Parkplätze Nrn. 34 bis 36 (dieser teilweise noch innerhalb des Gewässerraumes) 
und 519-520, in deren Bereich der PKW-Liftaufzug 2 erstellt werden soll. 

24

4.3.4 Keine Veränderung/bauliche Umgestaltung erfährt das gesamte Unterge-
schoss (vgl. Plan "Untergeschoss") sowie insbesondere auch der nördliche Teil 
der bestehenden Werfthalle mit den Dimensionen von rund 20 m x 15 m, der sich 
über zwei Geschosse erstreckt und der zu rund zwei Dritteln den Gewässerab-
stand unterschreitet (vgl. Pläne "Situation", "Erdgeschoss", "1+2 Obergeschoss" 
und "West- und Ostfassade"). Soweit das bestehende Untergeschoss (samt dem 
darüber liegenden bestehenden Gebäudeteil) im Nordbereich den Gewässerab-
stand unterschreitet und insoweit Bestandesschutz geniesst, werden keine neu-
en Bauteile errichtet. Der Neubau beschränkt sich vollumfänglich auf den südlich 
der Gewässerabstandslinie von 20 m liegenden Bereich und zwar in einem Ab-
stand von 6.47 m, womit der Gewässerabstand des Neubaus 26.47 m beträgt. 
Einzig der nördliche Liftanbau (PKW-Aufzug 2) grenzt auf einer Breite von 3.43 m 
an die Gewässerabstandslinie, unterschreitet diese jedoch nicht. 

Soweit die Beschwerdeführer die vorinstanzliche Beurteilung der Bestandesga-
rantie als rechtsfehlerhaft erachten, können ihre diesbezüglichen Rügen folglich 
nicht verfangen. Insbesondere ist unbestritten, dass (auch) die Aussentreppen 
und die beiden Autolifte als Neubauten zu beurteilen sind; mit ihrer diesbezügli-
chen Rüge rennen die Beschwerdeführer offene Türen ein. 

4.3.5 Beim Neubau, der keine Bestandesgarantie geniesst, sind die geltenden 
gesetzlichen Grundmasse beachtlich. 

4.4.1 Der Abstand gegenüber öffentlichen Strassen richtet sich nach den Vor-
schriften der Strassengesetzgebung (§ 65 Abs. 1 PBG). Bei Privatstrassen, die 
nicht dem Gemeingebrauch gewidmet sind, ist zwischen Fassade und Fahrbahn-
rand ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten (§ 65 Abs. 2 PBG). Wenn 
Baulinien (§ 40 des Strassengesetzes [StraG; SRSZ 442.110] vom 15.9.1999) 
fehlen, gilt für Gebäude und ähnlich wirkende Anlagen gegenüber Verbindungs-
strassen und an Groberschliessungsstrassen nach § 23 PBG ein Abstand von 
4 m und gegenüber Nebenstrassen von 3 m (§ 41 Abs. 1 lit. a zweites und drittes 
Lemma StraG). Unter mehreren anwendbaren Abstandsvorschriften geht jene 
vor, die den grössten Abstand vorsieht. Gegenüber öffentlichen Strassen ist al-
lein der Strassenabstand anwendbar (§ 68 Abs. 3 PBG = Art. 33 Abs. 2 BauR). 

Art. 30 BauR legt für Verbindungs- und Erschliessungsstrassen bei Neubauten 
einen Strassenabstand von mindestens 5 m ab Fahrbahn- bzw. Trottoirrand fest 
(Abs. 1), und bei Quartierstrassen, die nicht dem Gemeingebrauch gewidmet 
sind, ist zwischen Fassade und Fahrbahnrand ein Abstand von mindestens 3 m 
einzuhalten (Abs. 2).

25

4.4.2 Bei der L.________(Strasse) handelt es sich offensichtlich um eine öffentli-
che Erschliessungsstrasse. Der Strassenabstand von 5 m ist gewahrt. Gewahrt 
ist auch der Abstand von 3 m gegenüber der privaten Quartierstrasse 
"N.________" (vgl. Plan "Erdgeschoss" sowie "Situationsplan"). 

4.5.1 Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas-
sade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren 
Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG; vgl. analog Art. 24 Abs. 1 BauR). Für Bau-
ten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der Gebäu-
dehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Als Gebäudehöhe gilt das 
Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum 
Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante 
des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG = Art. 25 Abs. 2 BauR). Bei in der Höhe 
gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert be-
stimmt (§ 60 Abs. 5 PBG; Art. 25 Abs. 2 BauR). 

In der Gewerbezone G2 gilt eine maximale Gebäudehöhe von 15 m, eine maxi-
male Firsthöhe von 18 m und ein Grenzabstand (klein wie gross) von 50% der 
Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (Art. 48 Abs. 1 BauR).

4.5.2 Der Gemeinderat hält in der Baubewilligung fest (Erw. 41 ff.), die projektier-
te Gebäudehöhe vom ausgemittelten, gewachsenen Boden in der Fassadenmitte 
bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut betrage nicht mehr als 15 m; 
die projektierte Firsthöhe nicht mehr als 18 m; die zulässige Gebäude- und 
Firsthöhe werde gewahrt. Der Regierungsrat erwog (angefochtener RRB 
Erw. 7.2), die projektierte Gebäudehöhe entlang der östlichen Grundstücksgren-
ze betrage 6 m und entlang der westlichen Grundstücksgrenze 15 m. 

4.5.3 Die Baute ist offensichtlich gestaffelt, womit die Gebäudehöhe jedes 
Baukörpers gesondert zu bestimmen ist. Die Baute weist auf der Westseite auf 
einer Länge der Bootshalle von rund 53 m ein in einem 17°-Winkel und auf der 
(niedrigeren) Ostseite im nördlichen Bereich (Werkstatt) auf einer Länge von rund 
36 m ein in einem 45°-Winkel abgeschrägtes Dach auf (vgl. Plan Nr. 18593-008 
"Nord- und Südfassade/Schnitt"). Hierbei handelt es sich um Schrägdächer; für 
die Bestimmung der Höhe massgebend ist somit der Schnittpunkt der Fassade 
mit der Dachhaut. 

4.5.4 Der bewilligte Plan Nr. 18593-008 "Nord- und Südfassade" weist für die 
Nordfassade einzig für die (höhere) Westseite (Bootshalle) eine Höhe von 
15.08 m aus, welche offensichtlich der Differenz zwischen dem Niveaupunkt 
410.40 m und der Massangabe "OKFF 4. OG" von 425.48 m entspricht. Wird auf 

26

den Messpunkt "OKFF EG" von 0.00 (= 410.51) abgestellt, ergäbe sich eine Ge-
bäudehöhe von 14.97 m. 

Die Baubewilligungsbehörde hat sich hierzu mit Schreiben vom 14. Februar 2020 
(samt nachbearbeiteten Planunterlagen) nicht geäussert. Die Beschwerdegegne-
rin hat mit dem nachgebesserten Plan "Nord- und Südfassade/Schnitt" nun eine 
Gebäudehöhe für die Mitte der (höheren) Nordfassade von 15.00 m ausgewie-
sen, welche der Differenz zwischen einem "Niveaupunkt Bootshalle" von 
410.45 m und einer Traufhöhe von 425.45 m entspricht. Die (relative) Traufhöhe 
von nunmehr 14.94 m entspricht offensichtlich der Differenz zwischen 425.45 m 
und dem im bewilligten Plan ausgewiesenen Messpunkt 0.00 = 410.51 m, der in-
dessen im nachgebesserten Plan nicht mehr ausgewiesen wird. Dies ist unver-
ständlich, zumal dieser Messpunkt auch eine Relevanz hinsichtlich der Bemes-
sung der Firsthöhe von 17.51 m zukommt, welche der Differenz zwischen der 
absoluten Höhenlage von 428.02 m und dem "Nullpunkt" von 410.51 m ent-
spricht. Mit 17.57 m (428.02 m - Niveaupunkt Bootshalle von 410.45 m) wird 
auch die zulässige Firsthöhe von 18 m eingehalten. 

Die Bauherrschaft hat mit dem nachgebesserten Situationsplan auch die (absolu-
ten) Höhenangaben ausgewiesen, welche für die Bestimmung des ausgemittel-
ten gewachsenen Bodens in der Fassadenmitte massgebend sind. Da sich die 
Baute auf weitestgehend ebenem Gelände befindet, genügen jeweils die beiden 
Eckpunkte zur Ausmittlung des gewachsenen Terrains vollauf (vgl. VGE III 2017 
105 vom 24.10.2017 Erw. 5.2; VGE III 2013 172 vom 24.4.2014 Erw. 3.2; EGV-
SZ 1990 Nr. 16 Erw. 4b). Der "Niveaupunkt Bootshalle" von 410.45 m entspricht 
dem Mittel von 410.34 m und 410.55 m. Unverständlich ist/bleibt allerdings, dass 
die Kartierung des Messpunktes 410.34 m auf dem Plan der Nordfassade nicht 
mit derjenigen im Situationsplan übereinstimmt: auf dem Plan Nordfassade ist 
dieser Messpunkt gegenüber dem Situationsplan um 9 m zu weit westlich einge-
tragen. Ins gleiche Kapitel gehört die Tatsache, dass die auf dem Situationsplan 
nördlich und südlich angegebene Bootshallenbreite von 29.45 m nicht miteinan-
der korrespondiert (das entsprechende Mass auf der Nordseite beträgt 35.48 m 
[490.53 m - 14.05 m = 29.45 m + 2.60 m + 3.43 m]). 

4.5.5 Nachgebessert hat die Beschwerdegegnerin auch den Plan der Südfassa-
de. Während im bewilligten Plan für den (höheren) Westteil (Bootshalle) noch ei-
ne Höhe von 14.59 m (Differenz Niveaupunkt Bootshaus von 410.46 m und 
Traufhöhe von 425.45) und ein Firstbereich von 2.54 m (entsprechend einer 
Firsthöhe von 17.13 m) ausgewiesen wurde, beträgt die Gebäudehöhe gemäss 
dem überarbeiteten Plan nunmehr 14.99 m und der Firstbereich 2.57 m (entspre-
chend einer Firsthöhe von 17.56 m). Der Niveaupunkt von 410.46 m entspricht 

27

dem Mittel der Eckpunkte von 410.35 m und 410.58 m (vgl. nachgebesserter Si-
tuationsplan). Unerklärt bleibt, worauf die Kartierung der Linie mit dem Vermerk 
"Gelände an der Grundstücksgrenze L.________(Strasse)" (nachgebesserter 
Plan "Südfassade") abzielt. Sollte damit das gewachsene Terrain gemeint sein - 
dessen planerische Kennzeichnung grundsätzlich sinnvoll ist -, korrespondiert 
diese Linie nicht mit den deklarierten Eckpunktmesswerten; ein Mangel, der für 
die Beschwerdegegnerin keine nachteiligen Konsequenzen hat. 

4.5.6 Der bewilligte Plan Nr. 18593-007 "West- und Ostfassade" (1:200, vom 
3.12.2018) weist für die Ostfassade im südlichen Bereich Höhen von 6.17 m + 
3.81 m für den nördlichen Teil 15.20 m + 2.76 m und für den nördlichen Gebäu-
deabschluss 15.21 m + 2.90 m aus.  

Die Baubewilligungsbehörde erkannte mit Erläuterungsschreiben vom 14. Febru-
ar 2020 für die Ostfassade (Höhe Parkdeck 1 bzw. Gebäudehöhe Werkstatt; 
Schrägdach, Schnittpunkt Fassade mit Dachhaut) eine Höhe von 5.71 m ab Ni-
veaupunkt (d.h. Höhe 410.26 m), für das Parkdeck 2 (Flachdach, Oberkante Da-
chabschluss) eine solche von 9.53 m ab Niveaupunkt. Bei einer Traufhöhe von 
416.22 m stellt die Baubewilligungsbehörde für den Niveaupunkt offensichtlich 
auf den Messpunkt "OKFF EG 0.00" (= 410.51 m). Als "Niveaupunkt i.M." wird 
indessen für den südlichen Bereich eine Höhe von 410.26 m angegeben. Weitere 
"Niveaupunkte" finden sich nicht. 

Mit dem von der Beschwerdegegnerin nachgebesserten Plan der Ostfassade 
wird für das Parkdeck 1 ein "Niveaupunkt Werkstatt" von neu 410.07 m angege-
ben, für das Parkdeck 2 ein solcher von 410.19 m und für das Parkdeck 3 ein 
solcher von 410.34 m. Diese Messpunkte befinden sich korrekt in der Mitte der 
Fassaden der jeweiligen Baukörper und lassen sich mittels der im nachgebesser-
ten Situationsplan deklarierten (Eck-)Messpunkte ebenfalls verifizieren. Bei einer 
Traufhöhe von 416.22 m des ersten Parkdecks bzw. der Werkstatt beträgt die 
Gebäudehöhe somit 6.15 m, für das zweite Parkdeck bei einer Höhe von (Ober-
kant) 420.04 m somit 9.85 m und für das Parkdeck 3 bei einer Höhe von (Ober-
kant) 425.26 m entsprechend 14.92 m. Eingehalten wird auch die zulässige 
Firsthöhe von 18 m bei einer Dachoberkante von 428.02 m, unabhängig davon, 
ob vom Messpunkt 410.51 m oder vom tiefsten Messpunkt (Niveaupunkt Werk-
statt von 410.07 m) ausgemessen wird. 

4.5.7 Für die Westfassade werden im bewilligten Plan zum einen Höhen - für den 
Nordbereich - von 14.96 m (ermittelt aus einem Niveaupunkt von 410.33 m und 
einer "OKFF DG" von 425.29 m) + 2.90 m sowie - für den mittleren Bereich - von 
15.00 m + 2.57 m ausgewiesen. Anderseits wird eine "Traufe" von 14.94 m an-

28

gegeben (offensichtlich Differenz aus dem Höhenmesspunkt 0.00 = 410.51 m 
und der Traufhöhe von 425.45 m). 

Anhand der im Situationsplan vermerkten Eckmesspunkte lässt sich das für die 
Westfassade angenommene Niveau des gewachsenen Terrains von 410.45 m 
nunmehr überprüfen (Mittel aus der Höhenlage der nördlichen Ecke von 
410.55 m und der südlichen Ecke von 410.35 m). Da der bestehende Bauteil im 
Norden nur rund die Hälfte der Höhe der Bootshalle misst und überdies von der 
Bestandesgarantie profitieren kann, kann ohne weiteres allein auf die Höhe der 
Bootshalle von 15 m (Traufe von 425.45 m minus Niveaupunkt von 410.45 m) 
auch mit Blick auf zu wahrende Abstände abgestellt werden. 

4.5.8 Auf der Nordseite werden allfällige Grenzabstände (namentlich gegenüber 
KTN 006) klarerweise gewahrt (vgl. Situationsplan). Auf der Süd- und Ostseite 
sind die Strassenabstände massgebend, welche ebenfalls eingehalten werden 
(vgl. vorstehend Erw. 4.4.1 f.). 

4.5.9 Die neue Bootshalle hält auf der Westseite hingegen bei einer Höhe von 
15 m den erforderlichen Grenzabstand von (mindestens) 7.5 m gegenüber 
KTN 002 offensichtlich nicht ein. In der Baubewilligung vom 24. Mai 2019 wird 
ohne weiteres das Gegenteil behauptet (Erw. 32 f.). Der Regierungsrat nimmt im 
angefochtenen Beschluss (Erw. 7.2) Bezug auf eine von den Beschwerdeführern 
ins Spiel gebrachte Dienstbarkeit und hält fest, das vereinbarte Näherbaurecht 
werde auch vom neuen Projekt eingehalten. Die Beschwerdeführer machen eine 
nicht rechtskonforme Würdigung ihrer Vorbringen zur Dienstbarkeit geltend (Be-
schwerde S. 11.1.4). 

Im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren stellt die Auslegung einer 
Dienstbarkeit grundsätzlich eine zivilrechtliche (Vor-)Frage dar, bei welcher sich 
die Verwaltungsbehörde und das Verwaltungsgericht in Zurückhaltung üben, was 
zwangsläufig bedeutet, dass der Inhalt der Dienstbarkeit für die Verwaltungs-
behörde bzw. das Verwaltungsgericht leicht feststellbar sein und die Interpretati-
on ein unzweifelhaftes Resultat ergeben muss (vgl. Urteile des BGer 
1C_474/2015 vom 17.6.2016 Erw. 4.5.2 [i.Sa. J. vs. Verwaltungsgericht Schwyz]; 
1C_246/2015 vom 4.3.2016 Erw. 2.4; 1C_237/2010 vom 30.8.2010 Erw. 2.4.2; 
VGE III 2013 204 vom 28.8.2014 [= EGV-SZ 2014 B.8.11, nicht publ.] Erw. 2.3). 

Gemäss dem von den Beschwerdeführern mit der Verwaltungsbeschwerde vom 
16. Juni 2019 (Beilage 2) ins Recht gelegten Begründungstext vom 28. Novem-
ber 2001 räumt die jeweilige Eigentümerin von KTN 004 (d.h. das westlich an 
KTN 002 angrenzende Grundstück, im Eigentum der Gemeinde) der jeweiligen 
Eigentümerin von KTN 001 das Recht (Näherbaurecht) für den Fortbestand und 

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Wiederaufbau der bestehenden Werfthalle im bestehenden Umfang mit darunter-
liegender Bootseinstellhalle in einem Abstand von 3.0 m ab Fassadenflucht bis 
zur gemeinsamen Grenze ein. Gemäss einem nächsten Eintrag vom 12. Dezem-
ber 2007 wird das auf KTN 004 lastende Näherbaurecht für eine Werfthalle z.G. 
KTN 001 "beim Stammgrundstück Grundbuchblatt P.________ eidg. gelöscht 
und auf Grundbuchblatt Q.________ eidg. übertragen" (woraus sich ergibt, dass 
zwischen 2001 und 2007 das Grundstück KTN 002 ab KTN 004 abparzelliert 
wurde, vgl. auch Plan zur Dienstbarkeit vom 28.11.2001). 

Das Grundstück KTN 002 befindet sich im Eigentum der Beschwerdegegnerin. 
Wie diese mit Beschwerdeantwort vom 17. Januar 2020 (S. 16 Rz. 54) festhält, 
opponiert sie nicht. Dies spricht an und für sich dafür, dass das Näherbaurecht 
auch vor der Neubaute standhält. Was den "bestehenden Umfang" anbelangt, 
fällt dabei ins Gewicht, dass zwar die Dimensionierung eine Änderung, nicht aber 
die Nutzung eine Änderung und/oder Intensivierung erfährt. Allerdings fällt auf, 
dass weder der Situationsplan noch der Plan "Erdgeschoss" den Grenzabstand 
der Baute gegenüber dem Grundstück KTN 002 metrisch beziffern. Mittels einer 
Handmessung ist leicht feststellbar, dass der Grenzabstand deutlich weniger als 
3.0 m beträgt. Da die neue Baute im Westbereich auf den Grundmauern der be-
stehenden Baute errichtet wurde, drängt sich der Schluss auf, dass bereits bei 
der Übertragung des Näherbaurechts bzw. der Näherbaulast ab KTN 004 auf 
KTN 002 übersehen wurde, dass der dienstbarkeitsvertraglich vereinbarte (Min-
dest-)Abstand von 3 m nicht gewahrt wurde. Vor Baufreigabe ist dieser Mangel 
des Näherbaurechts somit zu beheben. Vorbehalten bleibt die Richtigkeit der 
sich aus den Plänen (mit Handmessung) ergebenden Unterschreitung des 
Grenzabstandes von 3 m. 

4.6 Bauten und Anlagen haben gegenüber Wäldern einen Mindestabstand von 
15 m ab Waldgrenze einzuhalten (§ 67 Abs. 1 PBG). Der Plan "Erdgeschoss" 
weist einen Abstand des Bauvorhabens (wie der bestehenden Baute) von (min-
destens) 16.725 m aus. Das Beharren der Beschwerdeführer auf der Rüge der 
Waldabstandsunterschreitung auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist 
unverständlich. 

Betreffend die - ebenfalls unbegründete - Rüge der Unterschreitung des See-/ 
Gewässerabstandes kann auf die vorstehenden Ausführungen (Erw. 4.3.3) ver-
wiesen werden. 

4.7.1 Die Beschwerdeführer rügen auch eine Unvereinbarkeit des Neubaus mit 
dem Landschaftsbild.

30

4.7.2 Bauten und Anlagen müssen sich so in die Umgebung eingliedern, dass sie 
das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht stören (§ 56 Abs. 1 
PBG). Die besonderen Vorschriften über den Natur- und Heimatschutz bleiben 
vorbehalten (§ 56 Abs. 2 PBG). Gemäss Art. 5 BauR werden Bauten, bauliche 
Anlagen und Massnahmen nur dann bewilligt, wenn sie sich durch die Bau-, Fas-
saden-, Terrain- und Dachgestaltung, Farbgebung usw. so in die bauliche Um-
gebung, das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild einfügen, dass eine befriedi-
gende Gesamtwirkung erzielt wird (Abs. 1). An die Gestaltung von Bauten und 
Anlagen sowie deren Umgebung werden erhöhte Anforderungen gestellt in der 
Kernzone (Abs. 3 lit. a); an exponierten Hanglagen (Abs. 3 lit. b); im Sichtbereich 
von künstlerisch und geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Anlagen sowie 
in besonders schönen Landschaften für die im Zonenplan speziell bezeichneten 
Gebiete (Abs. 3 lit. c); bei Bauten, die das Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild 
beeinflussen (Abs. 3 lit. d). 

4.7.3 Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Bewilligungs-
behörde in Fragen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurtei-
lungsspielraum zu. Ein Eingreifen des Regierungsrates ist regelmässig nur dann 
gerechtfertigt, wenn die beanstandete Haltung der Baubewilligungsbehörde in 
Bezug auf die Einordnung schwerwiegende Mängel aufweist und sich deshalb 
nicht vertreten lässt. Dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz 
kommt nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a 
und b VRP), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zu. 
Bei der Anwendung von positiven wie negativen Ästhetikklauseln des kommuna-
len Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale Rechtsmittelin-
stanz auf die Prüfung zu beschränken, ob die von der kommunalen Bewilli-
gungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste Beschwerdein-
stanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvorhabens ver-
tretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsgericht 
grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstimmend) 
vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdigung der 
Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und 
Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2018 216 vom 
24.4.2019 Erw. 5.1; VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2; VGE 914/06 vom 
19.12.2006 Erw. 2.3 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung 
sowie A. Marti, Kommentar zum Urteil BGer 1P.678/2004 vom 21.6.2005, ZBl 
8/2006, S. 437 ff.; Urteil BGer 1A.11/2007 + 1P.23/2007 vom 16.5.2007 Erw. 
4.5). 

31

4.7.4 Der Gemeinderat hat dargelegt (Baubewilligung Erw. 24 ff.), dass die be-
stehende Gewerbehalle als reine Zweckbaute mit geschlossenen Fassaden in 
Erscheinung tritt. Beim neuen Projekt handle es sich bezüglich Erscheinung um 
ein zeitgemässes und modernes Werftgebäude mit teilweise hohem Glasanteil in 
den Fassaden und abgestuften Höhen gegenüber der angrenzenden Wohnzone. 
Dies führe zu einer aufgelockerten und transparenten Erscheinung. Durch die 
Lagerung von Booten und Parkierung der Kundenfahrzeuge im und auf dem Ge-
bäude entfielen die grossflächigen Stellplätze in der Umgebung. Mit dem Projekt 
werde eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt. Das geplante Bauvorhaben 
entspreche grundsätzlich den Anforderungen von Art. 5 Abs. 3 BauR. 

Der Regierungsrat hat die Beurteilung des Gemeinderates bestätigt (angefochte-
ner RRB Erw. 6.4). Ergänzend hat er darauf hingewiesen, dass auf die Baulie-
genschaft keiner der Anwendungsfälle von Art. 5 Abs. 3 BauR zutrifft. Zu Recht 
hält der Regierungsrat fest, dass sich aus der Lage am Seeufer noch keine er-
höhten Anforderungen an die Gestaltung und Einordnung im Sinne von Art. 5 
Abs. 3 (namentlich lit. c) BauR ableiten lassen. Der (negativen) Ästhetikklausel 
von Art. 5 Abs. 1 BauR genügt die geplante Baute, die im Übrigen die in der Ge-
werbezone G2 geltenden Baumasse wahrt. Die massige Erscheinung der neuen 
Werft, die sich infolge der teilweisen Beanspruchung der maximal zulässigen 
Höhe von 15 m zwangsläufig ergibt, wird - worin dem Gemeinderat auch zuge-
stimmt werden kann - durch die abgestuften Höhen entschärft. Wie erwähnt (vor-
stehend Erw. 4.1.8), ist gegen (negative) Immissionen der Zivilweg zu beschrei-
ten. 

4.7.5 Was die (definitive) Materialisierung betrifft, hat der Gemeinderat die Be-
schwerdegegnerin auflageweise (Baubewilligung Disp.-Ziff. 17) verpflichtet, vor 
Ausführungsbeginn das Materialisierungs- und Farbkonzept in geeigneter Form 
zu bemustern und zur Genehmigung einzureichen. Dies ist zulässig. Die Rege-
lung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens 
nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, dürfen in ein späteres Verfahren 
verwiesen werden (vgl. VGE III 2009 213 vom 15.4.2010 Erw. 7.7; VGE 1052/05 
vom 15.2.2006 Erw. 6.2). 

5.1 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde teilweise als begründet. 
Zum einen ist die Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) auflageweise zu ver-
pflichten, als Voraussetzung für die Baufreigabe der Baubewilligungsbehörde im 
Sinne der vorstehenden Erwägungen zum einen nachgebesserte, korrekte Plan-
unterlagen (vgl. vorstehend Erw. 3.1.2, 4.1.6, 4.5.4), zum andern einen Dienst-
barkeitsvertrag betreffend das Näherbaurecht einzureichen, der eine Grenzab-
standsunterschreitung im Umfang von (mindestens) der tatsächlichen Unter-

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schreitung zu Lasten von KTN 002 und zu Gunsten von KTN 001 beinhaltet (vgl. 
vorstehend Erw. 4.5.9). 

Ergänzend drängt sich die Feststellung auf, dass es sich hierbei um lediglich un-
tergeordnete Mängel handelt, die durch Nebenbestimmungen (Auflagen) beho-
ben werden können und einen Bauabschlag nicht rechtfertigen (vgl. Urteil BGer 
1C_398/2016 vom 2.2.2017 i.Sa. Erw. 2.7 mit Hinweisen). 

Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist daher abzuwei-
sen. 

5.2 Die Baubewilligungsbehörde wird gehalten sein, die Stimmigkeit der übera-
rbeiteten Baupläne genau zu prüfen und bei der Baukontrolle (bei Abschluss wie 
auch während der Bauausführung) der plangenauen Bauausführung ein beson-
deres Augenmerk zu schenken. 

6.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf insgesamt Fr. 4'000.-- festgesetzt. 
Diese Kostenhöhe rechtfertigt sich zum einen damit, dass die Beschwerdeführer 
eine Vielzahl von Rügen ohne erkennbare Differenzierung und Gewichtung und 
insbesondere ohne Berücksichtigung der Schlüssigkeit der vorinstanzlichen Be-
urteilungen erneut vortragen. Zum andern waren ergänzende gerichtliche Ab-
klärungen erforderlich. 

Nach dem Unterliegerprinzip sind diese Kosten grundsätzlich den Beschwerde-
führern (unter solidarischer Haftbarkeit) aufzuerlegen. Zu berücksichtigen ist je-
doch, dass für die erforderlichen gerichtlichen Abklärungen in erster Linie die Be-
schwerdegegnerin als Bauherrin ursächlich verantwortlich ist, in zweiter Linie 
aber auch die Vorinstanzen, welche die Wahrung baugesetzlicher Massvorgaben 
unbesehen fehlender/unvollständiger Angaben in den Planunterlagen bzw. - mit 
den Worten des Gemeinderates/ kommunalen Bauamtes - unbesehen "nicht 
über alle Zweifel erhabener Planunterlagen" (vgl. Schreiben vom 14.2.2020) be-
jaht haben. 

Die Verfahrenskosten sind daher im Umfang von Fr. 3'000.-- den Beschwerde-
führern (unter solidarischer Haftbarkeit), zu Fr. 500.-- der Beschwerdegegnerin 
und zu je Fr. 250.-- der Gemeinde und dem Kanton aufzuerlegen. 

6.2 Die Beschwerdeführer (unter solidarischer Haftbarkeit) haben überdies der 
beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zuzusprechen. 
Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
(GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das 
Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 

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Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 3'500.-- (inkl. Barausla-
gen und MwSt) festgelegt.

6.3 Das Obsiegen der Beschwerdeführer erweist sich als zu geringfügig, als 
dass sich eine Abänderung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten und Parteien-
tschädigung rechtfertigen könnte. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird insoweit im Sinne der Erwägungen (insbesondere 
Erw. 5.1) teilweise gutgeheissen, als die Beschwerdegegnerin (Bauherr-
schaft) in Ergänzung zu den Auflagen und Nebenbestimmungen gemäss 
der Baubewilligung (GRB Nr. 302) vom 24. Mai 2019 verpflichtet wird, als 
Voraussetzung für die Baufreigabe der Baubewilligungsbehörde:

- nachgebesserte, korrekte Planunterlagen sowie 
- einen Dienstbarkeitsvertrag betreffend das Näherbaurecht, der eine 

Grenzabstandsunterschreitung im Umfang von (mindestens) der 
tatsächlichen Unterschreitung zu Lasten von KTN 002 und zu Gunsten 
von KTN 001 beinhaltet,

einzureichen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von insgesamt Fr. 4'000.-- werden im Umfang von Fr. 3'000.-- den Be-
schwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit), von Fr. 500.-- der Be-
schwerdegegnerin und von je Fr. 250.-- der Gemeinde und dem Kanton 
auferlegt.

Die Beschwerdeführer haben am 5. Dezember 2019 einen Kostenvor-
schuss von Fr. 2'500.-- bezahlt. Die Beschwerdeführer haben ihre Restanz 
von Fr. 500.--, die Beschwerdegegnerin den Betrag von Fr. 500.-- und die 
Gemeinde den Betrag von 250.-- jeweils innert 30 Tagen seit Zustellung 
des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu 
überweisen. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet. 

3. Die Beschwerdeführer (unter solidarischer Haftbarkeit) haben der beanwal-
teten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.-- (inkl. 
Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

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5. Zustellung an:
- die Beschwerdeführer (2/R; Zustellung an die Beschwerdeführer Ziff. 1)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
- den Gemeinderat Altendorf (R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 
- das kantonale Amt für Raumentwicklung
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A).  

Schwyz, 27. Mai 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 16. Juni 2020