# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8d0ca7a5-6d7a-50de-858c-5aed0a47dbe5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-11-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 06.11.2018 A 2018 34
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2018-34_2018-11-06.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 18 34

4. Kammer

Vorsitz Racioppi
Richter Meisser, von Salis 

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 6. November 2018

in der Streitsache

A._____ SA,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,

Beschwerdeführerin

gegen 

Gemeinde X._____,

Beschwerdegegnerin

betreffend Handänderungssteuer

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1. Die A._____ SA wurde am 10. August 2010 mit Sitz in Y._____ und dem 

Zweck der Planung, Entwicklung und Erstellung von Überbauungen, dem 

Kauf und Verkauf und der Vermietung von Liegenschaften (Grundstücken 

und Immobilien) und der Erbringung weiterer Dienstleistungen in Zusam-

menhang mit Liegenschaften gegründet. Das Aktionariat der A._____ SA 

bestand aus F._____ (33 %), der C._____ AG (33 %) und der D._____ SA 

(34%).

2. Mit Kaufverträgen vom 2. November 2017 verkaufte die A._____ SA die in 

der Gemeinde X._____ gelegene Stockwerkeigentumseinheit Nr. S50878 

sowie den Miteigentumsanteil Nr. M50839 zu einem gesamthaften Veräus-

serungspreis von Fr. 1'193'000.-- an die E._____ AG bzw. die in der Ge-

meinde X._____ gelegenen StWE Nr. S50870 und Nr. S50877 sowie den 

Miteigentumsanteil Nr. M50854 zu einem gesamthaften Veräusserungs-

preis von Fr. 967'000.-- an die D._____ SA bzw. die in der Gemeinde 

X._____ gelegenen StWE Nr. S50882 und Nr. S50884 sowie die Miteigen-

tumsanteile Nr. M50842, Nr. M50850 und Nr. M50851 zu einem gesamt-

haften Veräusserungspreis von Fr. 1'981'000.-- an die B._____ GmbH.

3. Mit Veranlagungsverfügungen vom 16. März 2018 erhob die Gemeinde 

X._____ bei der A._____ SA basierend auf Kaufpreisen von Fr. 1'193'000.-

-, Fr. 967'000.-- bzw. Fr. 1'981'000.-- und einem Steuersatz von 2 % Han-

dänderungssteuern in der Höhe von Fr. 23'860.--, Fr. 19'340.-- bzw. 

Fr. 39'620.--.

4. Die dagegen erhobene Einsprache der veräussernden A._____ SA vom 

16. April 2018 wies die Gemeinde X._____ mit Einspracheentscheid vom 

24. Mai 2018 ab.

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5. Dagegen erhob die A._____ SA (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 

25. Juni 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit folgenden Anträgen:

"1. Der angefochtene Einspracheentscheid und die diesem zugrundeliegenden 
Veranlagungsverfügungen seien aufzuheben und es sei festzustellen, dass auf-
grund der wirtschaftlichen Betrachtungsweise nur bezüglich die Verschiebung 
der Anteilsrechte eine Handänderungssteuer geschuldet ist.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin."

Begründend führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, dass die 

Aufteilung der nicht verkauften Einheiten im Rahmen der Auflösung einer 

Baugesellschaft erfolgt sei. Die kantonale Steuerverwaltung habe diese 

Transaktion als steuerneutral genehmigt. Die einzige Änderung liege darin, 

dass die bisher an der Beschwerdeführerin beteiligten Aktionäre nach der 

Liquidation derselben je über eine Wohnung bzw. über zwei Wohnungen 

verfügten. Eine Handänderung liege in Anwendung der wirtschaftlichen Be-

trachtungsweise bloss bezüglich der Differenz der Anrechnungswerte vor. 

Wirtschaftlich gesehen handle es sich bei der Verteilung der Grundstücke 

um eine Realteilung des gemeinschaftlich gehaltenen Eigentums. Vorlie-

gend liege nicht der Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht an den 

Grundstücken im Zentrum. Sinn und Zweck der Übertragungen sei viel-

mehr die Aufteilung des Grundeigentums und damit die Auflösung der Bau-

gesellschaft. Es widerspreche dem Sinn und Zweck des GKStG, wenn bei 

einer Aktiengesellschaft nicht geprüft werde, wer wirtschaftlich berechtigt 

sei und lediglich auf die zivilrechtlichen Umstände abgestellt werde.

6. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in ih-

rer Vernehmlassung vom 7. August 2018 auf Abweisung der Beschwerde. 

Begründend führte sie im Wesentlichen aus, dass die Beschwerdeführerin 

eine eigenständige juristische Person und keine Baugesellschaft in Form 

einer einfachen Gesellschaft sei. Es liege keine Realteilung vor. Die Regie-

rung lehne in ihrer Antwort auf den Auftrag Kunz eine umfassende wirt-

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schaftliche Betrachtungsweise ab. Im Übrigen sei der vorliegende Sachver-

halt nicht mit VGU A 16 21 zu vergleichen. Vielmehr sei VGU A 13 55 ähn-

lich gelagert. Dort sei festgehalten worden, dass bei einer Übertragung un-

ter Schwestergesellschaften eine Handänderungssteuer anfalle, weil beide 

Vertragsparteien und nicht deren Aktionäre zu betrachten seien.

7. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen 

fest und vertieften ihre Argumentationen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Einspracheentscheid vom 24. Mai 2018 sowie auf die 

eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteu-

ern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsge-

richt Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht 

bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantona-

lem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kom-

munale Einspracheentscheid vom 24. Mai 2018, mit welchem die Be-

schwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin abge-

wiesen und gleichzeitig die veranlagten Handänderungssteuern von 

Fr. 23'860.--, 19'340.-- bzw. Fr. 39'620.-- bestätigt hat, ist weder endgültig 

noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt 

er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle 

Adressatin des angefochtenen Einspracheentscheids ist die Beschwerde-

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führerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-

bung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte 

Beschwerde ist somit − unter Berücksichtigung der nachfolgenden Erwä-

gung 2 − einzutreten.

2. Die Beschwerdeführerin beantragt in ihrer Beschwerdeschrift vom 25. Juni 

2018 die Aufhebung sowohl des angefochtenen Einspracheentscheids 

vom 24. Mai 2018 als auch der diesem zugrunde liegenden Veranlagungs-

verfügungen vom 16. März 2018. Diesbezüglich gilt es zu beachten, dass 

der Einspracheentscheid gemäss ständiger Rechtsprechung des Bundes-

gerichtes an die Stelle der Verfügung tritt und damit alleiniger Anfechtungs-

gegenstand des Beschwerdeverfahrens bildet. Die Verfügung, soweit an-

gefochten, hat mit dem Erlass des Einspracheentscheids jede rechtliche 

Bedeutung verloren (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 8C_592/2012 vom 

23. November 2012 E.3.2 mit Hinweisen). Soweit die Beschwerdeführerin 

also auch die Aufhebung der Veranlagungsverfügungen vom 16. März 

2018 beantragt, ist darauf − nach dem soeben Gesagten − nicht einzutre-

ten.

3. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob aus den Verkäufen der in der Ge-

meinde X._____ gelegenen StWE Nr. S50878, Nr. S50870, Nr. S50877, 

Nr. S50882 und Nr. S50884 sowie der Miteigentumsanteile Nr. M50839, 

Nr. M50854, Nr. M50842, Nr. M50850 und Nr. M50851 zu Veräusserungs-

preisen von Fr. 1'193'000.--, Fr. 967'000.-- bzw. Fr. 1'981'000.-- von der 

Beschwerdeführerin an die E._____ AG, die D._____ SA bzw. die B._____ 

GmbH, welche − direkt oder indirekt − je zu einem Drittel an der Beschwer-

deführerin beteiligt waren, eine Handänderungssteuer geschuldet ist oder 

nicht.

4.1. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteu-

ern auf den 1. Januar 2007 bzw. seit der direkten Anwendbarkeit der darin 

enthaltenen Bestimmungen per 1. Januar 2009 (vgl. Art. 34 Abs. 2 GKStG) 

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ist die Erhebung kommunaler Handänderungssteuern abschliessend durch 

das kantonale Recht geregelt. Kommunale Kompetenzen bestehen ledig-

lich noch für die Festsetzung des jeweiligen Steuersatzes bis zu einem Ma-

ximalsatz von 2 % (Art. 12 Abs. 1 GKStG) und im Rahmen der kantonalen 

Vorschriften über die Behördenorganisation (Art. 27 GKStG). Massgebend 

für die hier umstrittene Frage der Handänderungssteuerpflicht der Verkäufe 

der in der Gemeinde X._____ gelegenen Grundstücke von der Beschwer-

deführerin an die E._____ AG, die D._____ SA bzw. die B._____ GmbH 

sind somit ausschliesslich die Art. 7 ff. GKStG unter Berücksichtigung der 

kommunalen Bestimmungen im Bereich des Steuersatzes (vgl. Art. 4 des 

Steuergesetzes der Gemeinde X._____ [Nr. 900]) und der Behördenorga-

nisation.

4.2. Gemäss Art. 7 GKStG erhebt die Gemeinde bei Handänderungen eines in 

der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grundstückanteils eine Han-

dänderungssteuer. Als Handänderung gilt gemäss Art. 8 Abs. 1 GKStG 

jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt 

über ein Grundstück. In Art. 8 Abs. 2 GKStG werden einige Tatbestände 

aufgeführt, die klassischerweise wirtschaftlicher Betrachtung unterworfen 

werden, so (lit. a) die Ausübung des Substitutionsrechts aus einem Kauf- 

oder Kaufrechtsvertrag, wenn eine Eigentumsübertragung stattfindet, 

(lit. b) die Übertragung von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesell-

schaft, wenn dadurch der Erwerber allein oder zusammen mit seinem Ehe-

gatten und den minderjährigen Kindern eine Mehrheit der Stimmen erlangt, 

(lit. c) die entgeltliche Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen 

Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, 

wenn diese den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesent-

lich beeinträchtigen sowie (lit. d) die Einräumung eines Baurechts gegen 

Einmalentschädigung. Art. 8 Abs. 3 GKStG sieht sodann eine Steuerbefrei-

ung für die Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft 

vor, sofern sich die wirtschaftliche Berechtigung daran nicht ändert. Von 

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der Handänderungssteuer gänzlich befreit sind schliesslich die in Art. 9 

GKStG aufgezählten Tatbestände.

4.3. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat hinsichtlich der Han-

dänderungsbesteuerung in konstanter Rechtsprechung eine umfassende 

wirtschaftliche Betrachtungsweise angewandt. Demnach stellt eine bloss 

zivilrechtliche Handänderung, durch welche die wirtschaftliche Verfügungs-

macht über das Grundstück nicht ändert, keinen Handänderungssteuertat-

bestand dar (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubün-

den [VGU] A 16 21 vom 10. Januar 2017, A 14 44 vom 16. Juni 2015 [= 

PVG 2015 Nr. 11], A 15 17 vom 14. Juli 2015, A 13 55 vom 18. Februar 

2014 [= PVG 2014 Nr. 16], A 11 25 vom 5. Juli 2011, A 11 9 vom 28. Juni 

2011, A 01 49 vom 23. Oktober 2001, A 01 31 vom 10. Juli 2001, A 01 19 

vom 10. Juli 2001, PVG 1998 Nr. 43; vgl. auch Botschaft der Regierung 

des Kantons Graubünden an den Grossen Rat zum Erlass eines kantona-

len Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern, Heft Nr. 3/2006-

2007, S. 181 ff. [nachfolgend Botschaft GKStG] S. 216). Anderseits kann 

aber in bestimmten Fällen auch eine wirtschaftliche Handänderung der Be-

steuerung unterstellt werden, auch wenn mit der Transaktion keine zivil-

rechtliche Handänderung verbunden ist (vgl. die in Art. 8 Abs. 2 GKStG er-

wähnten Beispiele sowie vorstehend E.4.2). Diese Praxis wurde mit dem 

Erlass des Gesetzes über die Gemeinde und Kirchensteuern gesetzlich 

verankert (vgl. Botschaft GKStG S. 215 in fine).

4.4. Als zivilrechtliche Handänderung gilt der Übergang von zivilrechtlichem 

(sachenrechtlichem) Eigentum an einem Grundstück oder einem Grunds-

tückanteil vom bisherigen Rechtsträger auf einen andern, wobei es dazu 

eines gültigen Rechtsgrundes und in der Regel eines Grundbucheintrags 

bedarf (vgl. Art. 656 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; 

SR 210]). Grundstücke sind gemäss Art. 655 Abs. 2 ZGB namentlich Lie-

genschaften, in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dau-

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ernden Rechte, Bergwerke sowie Miteigentumsanteile an Grundstücken. 

Als Liegenschaft gilt gemäss Art. 2 lit. a der Grundbuchverordnung (GBV; 

SR 211.432.1) jede Bodenfläche mit genügend bestimmten Grenzen. Als 

Grundstückanteil im Sinne von Art. 7 Abs. 2 GKStG gelten Miteigentums-

anteile oder Gesamteigentumsanteile sowie Gebäude (vgl. Botschaft 

GKStG S. 215).

4.5. Eine wirtschaftliche Handänderung liegt immer dann vor, wenn wesentliche 

Teile der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück vom bis-

herigen Verfügungsberechtigten (wirtschaftlichen Eigentümer) auf einen 

Dritten übergehen (Botschaft GKStG S. 216). So führt beispielsweise die 

Übertragung eines Grundstücks vom Alleinaktionär auf seine Gesellschaft 

nicht zu einer Handänderungssteuer, da der Aktionär durch seine Aktien-

gesellschaft hindurch weiterhin über das eingebrachte Grundstück verfü-

gen kann. Hält allerdings der Eigentümer des einzubringenden Grunds-

tücks lediglich eine Minderheitsbeteiligung an der übernehmenden Aktien-

gesellschaft, ist die Handänderungssteuer zu erheben, und zwar auf dem 

vollen Verkehrswert des Grundstücks (vgl. VON RECHENBERG, Handkom-

mentar zum Bündner Gemeinde- und Kirchensteuergesetz, Chur 2009, 

S. 47; Botschaft GKStG S. 216). Entscheidend für die Annahme einer wirt-

schaftlichen Handänderung ist somit, ob wesentliche Teile der dem Grun-

deigentum innewohnenden Verfügungsmacht rechtsgeschäftlich übertra-

gen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft 

wirke bezüglich der Verfügungsgewalt tatsächlich und wirtschaftlich wie 

eine Handänderung an einem Grundstück oder Grundstückanteil.

5.1. Im vorliegenden Fall war die Beschwerdeführerin vor der Veräusserung 

vom 2. November 2017 unbestrittenermassen Alleineigentümerin der in der 

Gemeinde X._____ gelegenen StWE Nr. S50878, Nr. S50870, Nr. S50877, 

Nr. S50882 und Nr. S50884 sowie der Miteigentumsanteile Nr. M50839, 

Nr. M50854, Nr. M50842, Nr. M50850 und Nr. M50851. Diese wurden mit 

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Kaufverträgen vom 2. November 2017 an die Aktionäre der Beschwerde-

führerin, mithin an die C._____ AG, die D._____ SA und F._____, veräus-

sert, wobei der Anteil der C._____ AG direkt an die E._____ AG bzw. der 

Anteil des Aktionärs F._____ direkt an die B._____ GmbH übertragen 

wurde (vgl. die entsprechenden Kaufverträge vom 2. November 2017 zwi-

schen der Beschwerdeführerin und der E._____ AG [Akten der Beschwer-

deführerin {Bf-act.} 5], der D._____ SA [Bf-act. 6] und der B._____ GmbH 

[Bf-act. 7]). Mithin haben wir es vorliegend mit einer Übertragung von Allei-

neigentum von der juristischen Person A (Beschwerdeführerin) auf die ju-

ristischen Personen B (E._____ AG), C (D._____ SA) und D (B._____ 

GmbH) zu tun. Zivilrechtlich betrachtet liegt dabei unbestrittenermassen 

eine Handänderung vor. Gegenteiliges wird von der Beschwerdeführerin 

denn auch nicht behauptet.

5.2. Wenn − wie vorliegend − eine zivilrechtliche Handänderung vorliegt, ist 

grundsätzlich eine Handänderungssteuer geschuldet, es sei denn, es liege 

ausnahmsweise keine wirtschaftliche Handänderung vor. Mithin fällt die 

Handänderungssteuer nur dann nicht an, wenn sich − trotz des Vorliegens 

einer zivilrechtlichen Handänderung − die wirtschaftliche Verfügungsmacht 

nicht ändert (z.B. bei der Übertragung eines Grundstücks vom Alleinaktio-

när auf seine Gesellschaft). Zu prüfen ist nachstehend somit, ob vorliegend 

neben der zivilrechtlichen Handänderung auch eine wirtschaftliche Han-

dänderung vorliegt.

5.3.1. Die Beschwerdeführerin macht diesbezüglich geltend, dass die Aufteilung 

der nicht verkauften Einheiten im Rahmen der Auflösung einer Baugesell-

schaft erfolgt sei. Mit der Aufteilung der Wohnungen und Autoeinstellplätze 

sei das ganze Vermögen der Beschwerdeführerin auf die je zu einem Drittel 

anteilsberechtigten Eigentümer aufgeteilt worden. Die kantonale Steuer-

verwaltung habe diese Transaktion als steuerneutral genehmigt. Die ein-

zige Änderung liege darin, dass die bisher an der Beschwerdeführerin be-

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teiligten Aktionäre nach der Liquidation derselben je über eine Wohnung 

bzw. über zwei Wohnungen verfügten. Eine Handänderung liege in Anwen-

dung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise bloss bezüglich der Differenz 

der Anrechnungswerte vor. Bei der fraglichen Überbauung handle es sich 

um das einzige von der Beschwerdeführerin realisierte Bauprojekt. Mit den 

Verkäufen seien alle unverkauften Einheiten der Überbauung auf die Akti-

onäre übertragen worden. Wirtschaftlich gesehen handle es sich bei der 

Verteilung der Stockwerkeigentumseinheiten und Miteigentumsanteile um 

eine Realteilung des gemeinschaftlich gehaltenen Eigentums. Bei der Re-

alteilung liege nur insoweit eine steuerbare Handänderung vor, als dass ein 

Gesellschafter wertmässig mehr übernehme, als es seinem Anteil bzw. bei 

Gesamteigentum seiner anwartschaftlichen Quote am ungeteilten Grunds-

tück entspreche. Der Gesetzgeber habe klar festgehalten, dass eine Han-

dänderungssteuer nur dort erhoben werden solle, wo der Erwerb der wirt-

schaftlichen Verfügungsmacht an einem Grundstück im Zentrum des 

Rechtsgeschäfts stehe. Dies sei hier nicht gegeben. Sinn und Zweck der 

Eigentumsübertragung sei die Aufteilung des Grundeigentums und damit 

die Auflösung der Baugesellschaft, um danach die Gesellschaft zu liquidie-

ren. Die Auffassung des Verwaltungsgerichtes gemäss VGU A 16 21 ent-

spreche nicht dem Willen des Gesetzgebers beim Erlass des GKStG. Ab-

sicht des Gesetzgebers sei gewesen, eine umfassende wirtschaftliche Be-

trachtung einzuführen. Nur wenn die wirtschaftlichen Eigentumsverhält-

nisse sich tatsächlich änderten, sei eine Handänderungssteuer geschuldet. 

Wenn bei einer Aktiengesellschaft nicht geprüft werde, wer wirtschaftlich 

berechtigt sei, werde lediglich auf die zivilrechtlichen Umstände abgestellt, 

was dem Sinn und Zweck des Gesetzes widerspreche. Der Entscheid sei 

denn insbesondere auch von den Steuerbehörden wiederholt kritisiert wor-

den.

5.3.2. Das streitberufene Gericht vermag sich der Auffassung der Beschwerde-

führerin − wie nachstehend dargestellt − nicht anzuschliessen. Wie das 

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Verwaltungsgericht in ähnlich gelagerten Fällen bereits mehrfach im 

Grundsatz entschieden hat (vgl. VGU A 16 21 vom 10. Januar 2017, 

A 13 55 vom 18. Februar 2014 [= PVG 2014 Nr. 16], A 01 49 vom 23. Ok-

tober 2001, A 01 19 vom 10. Juli 2001, A 01 31 vom 10. Juli 2001, PVG 

1998 Nr. 43), erfolgt die Beurteilung eines bestimmten Rechtsgeschäfts 

grundsätzlich allein aus Sicht der direkt beteiligten Vertragsparteien. Han-

delt es sich beidseits um juristische Personen, ist auf deren äussere 

Rechtsform und nicht etwa auf die dahinterstehenden Aktionäre, Gesell-

schafter, Genossenschafter oder allfällige Firmenkonglomerate, Holding- 

oder Konzerngesellschaften abzustellen. Nicht anders verhält es sich im 

vorliegenden Fall, wo verschiedene StWE und Miteigentumsanteile mittels 

Kaufverträgen vom 2. November 2017 von der Beschwerdeführerin (in der 

Rechtsform einer Aktiengesellschaft) auf ihre je zu einem Drittel anteilsbe-

rechtigten Eigentümer (in der Rechtsform von Aktiengesellschaften) bzw. 

deren Gesellschaft (in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter 

Haftung) übertragen wurden. Sowohl Aktiengesellschaften als auch Gesell-

schaften mit beschränkter Haftung treten im schweizerischen Rechtssys-

tem als juristische Personen mit eigener Rechtspersönlichkeit − losgelöst 

von den Beteiligungsverhältnissen an ihnen − auf und werden darum stets 

als selbständige Steuersubjekte erfasst (vgl. z.B. Art. 49 des Bundesgeset-

zes über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] bei der direkten Bun-

dessteuer). Diese rechtliche Selbständigkeit gilt es im Rechtsverkehr strikte 

zu beachten (MEIER-HAYOZ/FORSTMOSER/SETHE, Schweizerisches Gesell-

schaftsrecht, 12. Aufl., Zürich 2018, § 2 N. 54 ff.). Die vorliegend am Ver-

kauf der in der Gemeinde X._____ gelegenen Grundstücke beteiligten Par-

teien, mithin die Beschwerdeführerin als Verkäuferin und die E._____ AG, 

die D._____ SA sowie die B._____ GmbH als Käuferinnen, sind als Aktien-

gesellschaften bzw. als Gesellschaft mit beschränkter Haftung grundsätz-

lich voneinander unabhängige juristische Personen mit eigener Rechtsper-

sönlichkeit. Eine Verbindung zwischen der veräussernden Beschwerdefüh-

rerin und den erwerbenden Gesellschaften besteht lediglich insofern, als 

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die erwerbenden Gesellschaften je zu einem Drittel − direkt oder indirekt − 

an der Beschwerdeführerin beteiligt sind. Diese freiwillig gewählte Konstel-

lation ändert aber nichts am Grundsatz, dass Aktiengesellschaften und Ge-

sellschaften mit beschränkter Haftung als juristische Personen mit eigener 

Rechtspersönlichkeit auftreten und darum stets als eigene Steuersubjekte 

erfasst werden. Wie gesehen ist bei juristischen Personen auf deren äus-

sere Rechtsform und nicht auf die dahinterstehenden Gesellschafter oder 

allfällige Firmenkonglomerate, Holding- oder Konzerngesellschaften abzu-

stellen. Vorliegend hatten die Aktionäre der Beschwerdeführerin, mithin die 

C._____ AG als Alleinaktionärin der E._____ AG, die D._____ SA und 

F._____ als einziger Gesellschafter der B._____ GmbH, vor dem fraglichen 

Verkauf keine direkte wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Grundstü-

cke und konnten als je zu einem Drittel anteilsberechtigte Eigentümer der 

Beschwerdeführerin nur gemeinsam darüber verfügen. Nach der Übertra-

gung der Grundstücke sind die E._____ AG, die D._____ SA sowie die 

B._____ GmbH demgegenüber Alleineigentümer der auf sie übertragenen 

Grundstücke und können dementsprechend je einzeln über sie verfügen. 

Mithin hatte der Verkauf der fraglichen Grundstücke zur Folge, dass die 

Beschwerdeführerin nach dem Verkauf keinen Einfluss mehr darüber aus-

zuüben vermochte, während den erwerbenden Gesellschaften E._____ 

AG, D._____ SA bzw. B._____ GmbH die unmittelbare alleinige Verfü-

gungsmacht über die Grundstücke verschafft wurde. Damit lag aber die 

Verfügungsgewalt nach dem Verkauf der Grundstücke in anderen Händen 

als zuvor. Unter diesem Gesichtspunkt kann gesagt werden, dass bezüg-

lich der veräusserten Grundstücke eine auch in wirtschaftlicher Hinsicht re-

levante Handänderung stattgefunden hat und die Voraussetzungen für die 

Erhebung der Handänderungssteuer folglich erfüllt sind.

5.4. An diesem Ergebnis vermögen die weiteren Vorbringen der Beschwerde-

führerin nichts zu ändern.

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5.4.1. Einerseits hat die kantonale Steuerverwaltung die fragliche Transaktion − 

entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin − mit Bestätigung 

vom 1. November 2017 (vgl. Bf-act. 8) in keiner Weise als steuerneutral 

genehmigt. Vielmehr hat die kantonale Steuerverwaltung im erwähnten 

Schreiben bloss − und auch nur in Bezug auf die Gewinnsteuer − erklärt, 

dass sie zum einen mit den vorgeschlagenen Verkaufspreisen einverstan-

den sei und sie zum anderen den vorgeschlagenen Forderungsverzicht als 

geschäftsmässig begründet akzeptiere. In Bezug auf die vorliegend stritti-

gen handänderungssteuerrechtlichen Fragen lässt sich dem erwähnten 

Schreiben indes nichts entnehmen, zumal die Handänderungssteuer im er-

wähnten Schreiben gar nicht thematisiert wird und es sich bei der Handän-

derungssteuer zudem um eine kommunale Steuer handelt, welche nicht 

von der kantonalen Steuerverwaltung veranlagt und bezogen wird. Ausser-

dem wurde die vorgeschlagene Transaktion von der kantonalen Steuerver-

waltung im erwähnten Schreiben zu Recht nicht als Umstrukturierung im 

Sinne von Art. 83 StG bezeichnet, welche gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. h 

GKStG von der Handänderungssteuer befreit wäre. Insofern kann die Be-

schwerdeführerin aus der erwähnten Erklärung der kantonalen Steuerver-

waltung vom 1. November 2017 nichts zu ihren Gunsten ableiten.

5.4.2. Anderseits handelt es sich bei der Veräusserung der fraglichen Grundstü-

cke von der Beschwerdeführerin an die E._____ AG, die D._____ SA bzw. 

die B._____ GmbH unter wirtschaftlicher Betrachtung auch nicht um eine 

Realteilung des gemeinschaftlich gehaltenen Eigentums, wie dies die Be-

schwerdeführerin behauptet. Insofern zielen die beschwerdeführerischen 

Ausführungen an der Sache vorbei, wonach bei der Realteilung nur inso-

weit eine steuerbare Handänderung vorliege, als dass ein Gesellschafter 

wertmässig mehr übernehme, als es seinem Anteil bzw. bei Gesamteigen-

tum seiner anwartschaftlichen Quote am ungeteilten Grundstück entspre-

che. Fakt ist nämlich, dass es sich bei der veräussernden Beschwerdefüh-

rerin − wie gesehen − um eine eigenständige juristische Person in Form 

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einer Aktiengesellschaft und nicht um eine Baugesellschaft in Form einer 

einfachen Gesellschaft handelt. Dementsprechend befanden sich aber die 

veräusserten Grundstücke vor deren Veräusserung im Alleineigentum der 

Beschwerdeführerin und nicht − wie dies bei einer Baugesellschaft in Form 

einer einfachen Gesellschaft der Fall wäre − im Gesamteigentum der Ge-

sellschafter. Dementsprechend zielen aber die beschwerdeführerischen 

Ausführungen zur Realteilung, bei welcher ein Grundstück auf die Gesamt- 

oder Miteigentümer zu Alleineigentum aufgeteilt wird, ins Leere; dies zumal 

die erwerbenden E._____ AG, die D._____ SA bzw. die B._____ GmbH 

vor dem fraglichen Rechtsgeschäft weder Gesamt- noch Miteigentümer der 

veräusserten Grundstücke waren, sondern vielmehr − direkt oder indirekt 

− Aktionäre der Beschwerdeführerin mit Beteiligungen von je einem Drittel.

5.4.3. Des Weiteren vermag die Beschwerdeführerin auch aus dem Hinweis auf 

die Botschaft zum GKStG, wonach eine Handänderungssteuer nur dort er-

hoben werden solle, wo der Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht 

an einem Grundstück im Zentrum des Rechtsgeschäfts stehe, was vorlie-

gend eben gerade nicht der Fall sei, weil die Eigentumsübertragung einzig 

der Aufteilung des Grundeigentums und der Auflösung der Baugesellschaft 

diene, nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Denn die von der Beschwerde-

führerin zitierte Formulierung in der Botschaft zum GKStG, wonach die 

Handänderungssteuer nicht beliebig auf wirtschaftliche Sachverhalte aus-

gedehnt werden kann und nur dort erhoben werden soll, wo der Erwerb der 

wirtschaftlichen Verfügungsmacht an einem Grundstück im Zentrum des 

Rechtsgeschäfts steht (vgl. Botschaft GKStG S. 217), bezieht sich auf 

Art. 8 Abs. 2 lit. b GKStG und damit auf die unterschiedliche Behandlung 

des Erwerbs von Aktien einer Immobiliengesellschaft gegenüber dem Er-

werb von Aktien einer Betriebsgesellschaft. Während das Erlangen der Ak-

tienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft gemäss Art. 8 Abs. 2 lit. b 

GKStG als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert und der Handände-

rungssteuer unterstellt wird, fehlt für Betriebsgesellschaften eine entspre-

- 15 -

chende Regelung. Die unterschiedliche Behandlung zwischen Immobilien-

gesellschaften und Betriebsgesellschaften ist aber gewollt. Mit dem Kauf 

einer Immobiliengesellschaft erwirbt der Käufer nämlich faktisch aussch-

liesslich die der Immobiliengesellschaft gehörenden Grundstücke, während 

mit dem Kauf einer Betriebsgesellschaft nicht der Erwerb einer Liegen-

schaft, sondern eine unternehmerische Tätigkeit angestrebt wird. Dies ob-

schon auch das Erlangen der Aktienmehrheit an einer Betriebsgesellschaft 

unter Umständen zum Erwerb einer Liegenschaft (Betriebsliegenschaft) 

führen kann. Die Erhebung einer Handänderungssteuer auch im Falle des 

Erwerbs einer Betriebsgesellschaft würde indes die unternehmerische 

Tätigkeit zu stark einschränken und die Übertragung eines Unternehmens 

und die daraus resultierende Sicherung von Arbeitsplätzen zu stark er-

schweren bzw. behindern, weshalb der Gesetzgeber im Falle des Erwerbs 

einer Betriebsgesellschaft bewusst von der Erhebung der Handänderungs-

steuer abgesehen hat (vgl. Botschaft GKStG S. 217). Im vorliegenden Fall 

geht es jedoch weder um das Erlangen der Aktienmehrheit an einer Immo-

biliengesellschaft noch um den Erwerb von Aktien an einer Betriebsgesell-

schaft. Vielmehr geht es einzig um die Übertragung von Grundstücken von 

der Beschwerdeführerin auf ihre Minderheitsaktionäre bzw. deren Gesell-

schaften und damit um die Übertragung von Alleineigentum von der juristi-

schen Person A (Beschwerdeführerin) auf die juristischen Personen B 

(E._____ AG), C (D._____ SA) und D (B._____ GmbH). Daher schlägt 

auch dieses Argument der Beschwerdeführerin fehl.

5.4.4. Schliesslich macht die Beschwerdeführerin noch geltend, dass die Auffas-

sung des Verwaltungsgerichtes gemäss VGU A 16 21 nicht dem Willen des 

Gesetzgebers beim Erlass des GKStG entspreche, weil dieser die Absicht 

gehabt habe, eine umfassende wirtschaftliche Betrachtung einzuführen 

und nur dann eine Handänderungssteuer zu erheben, wenn die wirtschaft-

lichen Eigentumsverhältnisse tatsächlich änderten. Wenn bei einer Aktien-

gesellschaft nicht geprüft werde, wer wirtschaftlich berechtigt sei, werde le-

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diglich auf die zivilrechtlichen Umstände abgestellt, was dem Sinn und 

Zweck des Gesetzes widerspreche. Wie nachstehend dargestellt kann die 

Beschwerdeführerin aus diesem Einwand nichts zu ihren Gunsten ableiten. 

In dem von der Beschwerdeführerin erwähnten Entscheid VGU A 16 21 

vom 10. Januar 2017 ging es um die Übertragung einer Immobilie von der 

Enkelgesellschaft auf die Grossmuttergesellschaft. Das Verwaltungsge-

richt des Kantons Graubünden hat im erwähnten Entscheid eine Praxisän-

derung geprüft und ist gestützt auf die Botschaft zum GKStG zum Schluss 

gekommen, dass der Gesetzgeber die bisherige Praxis des Gerichtes in 

das GKStG übernehmen wollte. Danach wird die umfassende wirtschaftli-

che Betrachtungsweise auch zugunsten der Steuerpflichtigen durchbro-

chen und zu einer zivilrechtlichen Betrachtungsweise gewechselt, sobald 

am fraglichen Rechtsgeschäft beidseits juristische Personen beteiligt sind. 

In diesem Fall erfolgt die Besteuerung eines bestimmten Rechtsgeschäfts 

allein aus Sicht der direkt beteiligten Vertragsparteien ohne Berücksichti-

gung der dahinterstehenden Gesellschafter oder allfälliger Firmenkonglo-

merate, Holding- oder Konzerngesellschaften. Vor diesem Hintergrund be-

jahte das Gericht im erwähnten Entscheid eine wirtschaftliche Handände-

rung und unterstellte das fragliche Rechtsgeschäft der Handänderungs-

steuerpflicht. Gleichzeitig wurde im erwähnten Entscheid ausgeführt, dass 

es Sache des Gesetzgebers wäre, die bisherige verwaltungsgerichtliche 

Praxis zu ändern, sofern er dies denn beabsichtige. Im Nachgang zum Ent-

scheid VGU A 16 21 vom 10. Januar 2017 wurde die Regierung des Kan-

tons Graubünden mit dem Auftrag Kunz vom 17. April 2018 aufgefordert, 

das Handänderungssteuerrecht so zu ändern, dass wirtschaftliche Han-

dänderungen innerhalb von Konzern- und Holdingstrukturen handände-

rungsfrei seien und die umfassende wirtschaftliche Betrachtungsweise um-

gesetzt werde. Mit Antwort vom 21. Juni 2018 hielt die Regierung fest, dass 

in Bezug auf den konkreten Fall durchaus auch die Auffassung vertreten 

werden könne, dass eine wirtschaftliche Handänderung zu verneinen sei, 

weil die Grossmuttergesellschaft über die Beteiligungsrechte schon zuvor 

- 17 -

wirtschaftlich über die Liegenschaft habe verfügen können. Die Regierung 

sei bereit, für die genannte Konstellation eine gesetzliche Regelung aufzu-

nehmen, welche sich aber auf Fälle beschränken werde, bei denen aus 

dem Blickwinkel der involvierten Steuersubjekte eine wirtschaftliche Han-

dänderung verneint werden könne. Eine umfassende wirtschaftliche Be-

trachtungsweise innerhalb des Konzerns könne weder sachlich richtig sein, 

noch wäre eine solche Regelung bei komplexeren interkantonalen oder gar 

internationalen Strukturen praktikabel. Es lässt sich somit festhalten, dass 

es zwar durchaus gewisse Kritik am Entscheid VGU A 16 21 vom 10. Ja-

nuar 2017 gegeben hat. Diese hat jedoch einzig den konkreten Entscheid 

des Verwaltungsgerichtes betroffen, wonach der Verkauf einer Liegen-

schaft von der Enkelgesellschaft auf die Grossmuttergesellschaft sowohl 

eine zivilrechtliche als auch eine wirtschaftliche Handänderung bewirkt und 

daher der Handänderungssteuer unterliegt. Die Regierung hat in ihrer Ant-

wort denn auch klargemacht, dass sie lediglich bereit sei, eine Gesetzes-

anpassung vorzunehmen, wonach bei Konstellationen wie im Fall A 16 21 

eine wirtschaftliche Handänderung verneint werde. Gleichzeitig machte die 

Regierung aber klar, dass sie eine umfassende wirtschaftliche Betrach-

tungsweise innerhalb des Konzerns ablehne. Dementsprechend kann die 

Beschwerdeführerin aber aus ihrem Hinweis auf die Kritik am Entscheid 

VGU A 16 21 vom 10. Januar 2017 nichts zu ihren Gunsten ableiten, zumal 

der im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu 

entscheidende Sachverhalt keine Übertragung einer Immobilie von der En-

kelgesellschaft auf die Muttergesellschaft bzw. auf die Grossmuttergesell-

schaft betrifft, sondern vielmehr die Übertragung verschiedener Grundstü-

cke von der Beschwerdeführerin auf ihre Minderheitsaktionäre bzw. deren 

Gesellschaften.

6.1. Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 

dass die Beschwerdegegnerin die Verkäufe der in der Gemeinde X._____ 

gelegenen StWE Nr. S50878, Nr. S50870, Nr. S50877, Nr. S50882 und 

- 18 -

Nr. S50884 sowie der Miteigentumsanteile Nr. M50839, Nr. M50854, 

Nr. M50842, Nr. M50850 und Nr. M50851 zu Veräusserungspreisen von 

Fr. 1'193'000.--, Fr. 967'000.-- bzw. Fr. 1'981'000.-- von der Beschwerde-

führerin an die E._____ AG, die D._____ SA bzw. die B._____ GmbH zu 

Recht der Handänderungssteuer unterstellt und bei der Beschwerdeführe-

rin gestützt auf Art. 10 Abs. 3 GKStG die entsprechende Handänderungs-

steuer veranlagt hat. Dass es sich bei der Übertragung von Alleineigentum 

von der Beschwerdeführerin auf die E._____ AG, die D._____ SA und die 

B._____ GmbH um eine zivilrechtliche Handänderung handelt, ist unbe-

stritten. Dementsprechend ist grundsätzlich aber eine Handänderungs-

steuer geschuldet, es sei denn, es liege ausnahmsweise keine wirtschaftli-

che Handänderung vor. Auch eine solche ist vorliegend aber zu bejahen, 

weil die Aktionäre der Beschwerdeführerin, mithin die C._____ AG als Al-

leinaktionärin der E._____ AG, die D._____ SA und F._____ als einziger 

Gesellschafter der B._____ GmbH, vor dem fraglichen Verkauf keine di-

rekte wirtschaftliche Verfügungsmacht über die veräusserten Grundstücke 

hatten und als je zu einem Drittel anteilsberechtigte Eigentümer der Be-

schwerdeführerin nur gemeinsam darüber verfügen konnten, während die 

E._____ AG, die D._____ SA sowie die B._____ GmbH nach der Übertra-

gung der Grundstücke Alleineigentümer der auf sie übertragenen Grunds-

tücke sind und dementsprechend je einzeln darüber verfügen können. In-

sofern lag die Verfügungsmacht nach dem Verkauf der Grundstücke in an-

deren Händen als zuvor, weshalb bezüglich der veräusserten Grundstücke 

eine auch in wirtschaftlicher Hinsicht relevante Handänderung stattgefun-

den hat. Folglich erweist sich aber der angefochtene Einspracheentscheid 

vom 24. Mai 2018 als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung des-

selben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt, so-

weit darauf einzutreten ist (vgl. vorstehend E.2).

6.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und 

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Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisa-

tionen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschä-

digung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-

gen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 392.--

zusammen Fr. 2‘892.--

gehen zulasten der A._____ SA und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 29. Januar 

2020 abgewiesen (BGU 2C_46/2019).