# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cb05edb9-72f1-5d6d-abb0-889fcd23c9e5
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-11-27
**Language:** de
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 27.11.2018 C3 17 83
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C3-17-83_2018-11-27.pdf

## Full Text

RVJ / ZWR 2019 187 

Zivilrecht - Sachenrecht - Stockwerkeigentümergemeinschaft – 
KGE (Einzelrichter der I. Zivilrechtlichen Abteilung) vom 
27. November 2018, Stockwerkeigentümergemeinschaft X. c. Y. 
und Z. - TCV C3 17 83 

Legitimation der Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, 
ein Pfandrecht für unbezahlte Beiträge eintragen zu lassen (Art. 712i 
ZGB, Art. 712t ZGB) 

- Die Kompetenz des Verwalters, gestützt auf Art. 712i ZGB für die Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft gegenüber dem säumigen Stockwerkeigentümer ein Pfandrecht 
für unbezahlte Beitragsforderungen eintragen zu lassen, beschränkt sich auf die vor-
läufige Eintragung im summarischen Verfahren (E. 5). 

- Klagt der Verwalter im ordentlichen oder im vereinfachten Verfahren auf Eintragung 
eines Pfandrechts für unbezahlte Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft, bedarf er dafür der Ermächtigung durch die Versammlung der Stock-
werkeigentümer (E. 5 und 5.1). 

- Anforderungen an diese Ermächtigung und namentlich an das Protokoll der Stock-
werkeigentümerversammlung (E. 5 in fine und 5.4). 

- Wird auch innert Nachfrist kein Ermächtigungsbeschluss eingereicht, ist auf die Klage 
mangels gehöriger Vertretungsvollmacht nicht einzutreten (E. 5, 5.2 und 5.5). 

Légitimation de l'administration d'une communauté des coproprié-
taires d’étages pour faire inscrire une hypothèque en garantie des 
contributions non payées (art. 712i CC, art. 712t CC) 

- La compétence de l’administrateur pour faire inscrire une hypothèque en garantie des 
contributions non payées en faveur de la communauté des copropriétaires d’étages à 
l’encontre du copropriétaire d'étage défaillant (art. 712i CC) se limite à l’inscription 
provisoire en procédure sommaire (consid. 5). 

- Pour agir - en procédure ordinaire ou simplifiée - en inscription d’une hypothèque en 
garantie des contributions non payées en faveur de la communauté des coproprié-
taires d’étages, l’administrateur doit disposer de l’autorisation de l’assemblée des 
copropriétaires d’étages (consid. 5 et 5.1). 

- Conditions de cette autorisation, en particulier s’agissant du procès-verbal de l’assem-
blée des copropriétaires d’étages (consid. 5 in fine et 5.4). 

- Si, dans le délai supplémentaire imparti, cette autorisation n’est pas déposée, la 
demande est déclarée irrecevable en raison de l’absence du pouvoir de représentation 
(consid. 5, 5.2 et 5.5). 

 

  

188 RVJ / ZWR 2019 

Aus den Erwägungen 
 

4.  Im angefochtenen Urteil hat das Bezirksgericht die vom Verwalter 
initiierte Klage der Stockwerkeigentümergemeinschaft X auf definitive 
Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts wegen nicht bezahlter 
Nebenkosten abgewiesen, vorab mit der Begründung, es liege keine 
Ermächtigung zur Prozessführung seitens der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft vor; ein entsprechender Beschluss habe bei Klageeinlei-
tung nicht vorgelegen und sei dem Gericht innert der von ihm gesetzten 
Frist bzw. nach Abhaltung der Stockwerkeigentümerversammlung vom 
29. April 2017 auch nicht nachgereicht worden. 

[…] 

5.  Gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB hat die Gemeinschaft der Stockwerk-
eigentümer für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsfor-
derungen Anspruch gegenüber dem jeweiligen Stockwerkeigentümer 
auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil. Nach Abs. 2 dieser 
Bestimmung kann u.a. der Verwalter die Eintragung verlangen. Seine 
Kompetenz in einem Prozess vor Gericht beschränkt sich indes auf die 
vorläufige Eintragung im summarischen Verfahren (Wermelinger, 
Zürcher Kommentar, N. 50 zu Art. 712i ZGB sowie N. 45 zu Art. 712t 
ZGB; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 39 und 45 ff. zu 
Art. 712i ZGB). 

Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer kann indes nach Art. 712l 
Abs. 2 ZGB unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt 
und betrieben werden. Gemäss Art. 712t Abs. 2 ZGB bedarf der 
Verwalter zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner einge-
leiteten Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens der 
vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkei-
gentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung 
nachgeholt werden kann. Laut Wortlaut des Gesetzes muss der Ver-
walter die Ermächtigung also ausser bei Dringlichkeit grundsätzlich 
erhalten, bevor er handelt (Bundesgerichtsurteile 5A_590/2011 vom 
27. Februar 2012 E. 8.3; 5A_364/2011 vom 8. Juli 2011 E. 2).  

Liegt der Klage kein Ermächtigungsbeschluss der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft bei, so setzt das Gericht in der Regel eine Frist zur 
Nachholung der Ermächtigung. Bei Dringlichkeit ergibt sich der 
Anspruch auf eine solche Nachfrist unmittelbar aus der gesetzlichen 

RVJ / ZWR 2019 189 

Regelung; doch wird in Praxis und Lehre zum Teil die Auffassung 
vertreten, dass die zuständige Instanz dem Verwalter nunmehr in 
Anwendung von Art. 132 Abs. 1 ZPO in jedem Falle eine Frist zur Nach-
lieferung einer solchen Vertretungsvollmacht einzuräumen hat (Bun-
desgerichtsurteil 5A_913/2012 vom 24. September 2013 E. 5.2.3, 
welches diese Frage allerdings nicht abschliessend behandelt; ZWR 
1989 S. 280/284 E. 2d; vgl. die Übersicht bei Wermelinger, SVIT-
Kommentar, Das Stockwerkeigentum, 2. A., 2014, N. 77-79 zu Art. 712t 
ZGB, ders., Zürcher Kommentar, N. 59 zu Art. 712t ZGB, ders., 
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht, 3. A., 2016, 
N. 8 zu Art. 712t ZGB, wobei der zitierte Autor die Nachreichung der 
Ermächtigung wohl auf dringliche Fälle beschränkt; ebenso Meier-
Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 49 zu Art. 712t ZGB).  

Der Ermächtigungsbeschluss der Stockwerkeigentümer ist, wenn diese 
jenen an ihrer Versammlung fällen, zu protokollieren, wobei an- bzw. 
abwesende Stockwerkeigentümer zu vermerken, das Abstimmungs-
ergebnis in überprüfbarer Weise festzuhalten und das Protokoll durch 
den Vorsitzenden und den Protokollführer zu unterzeichnen ist. Ohne 
seine obligatorischen Bestandteile fehlt es dem Protokoll an Beweis-
kraft (Raphaël Haas, Fallstricke bei der Protokollierung der Stockwerk-
eigentümerversammlung, in: Wermelinger [Hrsg.], Luzerner Tag des 
Stockwerkeigentums 2014, S. 23 ff., S. 32 f. und 36 ff.; Wermelinger, 
Zürcher Kommentar, N. 141, 147 und 149 zu Art. 712n ZGB). Denkbar 
ist eine Beschlussfassung auf dem Zirkulationsweg (Bundesgerichts-
urteil 5A_913/2012 vom 24. September 2013 E. 5.2.2, 5.2.3 und 5.3) 
oder eine Ermächtigung mittels Unterzeichnung der Anwaltsvollmacht 
durch alle Stockwerkeigentümer mit Ausnahme des Beklagten (ZWR 
1989 S. 286 f. E. 2e und f). Wesentlich ist, dass die entsprechende 
Willenskundgebung der Stockwerkeigentümer bzw. deren Mehrheit 
zweifelsfrei belegt ist. 

5.1  Für die hier strittige Klage gilt das vereinfachte Verfahren. Die Ein-
leitung des Zivilprozesses durch den Verwalter für die Stockwerk-
eigentümergemeinschaft setzt somit einen entsprechenden Beschluss 
der Beschwerdeführerin voraus, der nach der gesetzlichen Regelung 
von Art.712t Abs. 2 ZGB an sich bereits bei Klageeinleitung vorgelegen 
haben muss. Mit der Klage wurde jedoch trotz anwaltlicher Vertretung 
bloss eine vom Verwalter unterzeichnete Vollmacht eingereicht, womit 
ausdrücklich dieser die beigezogene Rechtsanwältin bevollmächtigte 
und beauftragte, was den gesetzlichen Anforderungen offensichtlich 

190 RVJ / ZWR 2019 

nicht genügte. Eine Dringlichkeit wurde nicht behauptet und selbst in 
der Beschwerde nicht geltend gemacht. Bei strikter Anwendung des 
Gesetzes wäre demnach auf die Klage mangels gehöriger Bevollmäch-
tigung nicht einzutreten gewesen (vgl. zur Frage der Prozesserledigung 
mittels Nichteintreten oder Abweisung der Klage E. 5.5 letzter Absatz). 

5.2  Vorliegend hat die Ersatzrichterin die klagende Partei indes im 
Sinne der vorstehend dargelegten Lehre und Rechtsprechung am 
16. Januar 2017 aufgefordert, bis zum 6. Februar 2017 die Ermäch-
tigung des Verwalters durch die Stockwerkeigentümerversammlung 
beim Gericht einzureichen. In ihrer abgeänderten Klage vom 2. Februar 
2017 teilte die Klägerpartei dem Gericht mit, dass die nächste 
Stockwerkeigentümerversammlung am 29. April 2017 stattfinden und 
die Ermächtigung an den Verwalter zur Einleitung des vorliegenden 
Prozesses traktandiert und der Ermächtigungsbeschluss durch die 
Stockwerkeigentümerversammlung dem angerufenen Gericht nach-
gereicht werde. 

Art. 221 Abs. 2 lit. a ZPO für das ordentliche und Art. 244 Abs. 2 lit. a 
ZPO für das vereinfachte Verfahren schreiben vor, dass mit der Klage 
bei Vertretung eine Vollmacht einzureichen ist. Fehlt eine solche Voll-
macht, so setzt das Gericht eine Nachfrist zur Verbesserung. Andern-
falls gilt die Eingabe als nicht erfolgt (Art. 132 Abs. 1 ZPO).  

In casu fehlte die Bevollmächtigung durch die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft zur Prozessführung, weshalb die Ersatzrichterin der klagen-
den Partei am 16. Januar 2017 eine Frist bis zum 6. Februar 2017 
angesetzt hat, um eine solche nachzureichen. Entgegen den Ausfüh-
rungen in der Beschwerde handelte es sich hierbei bereits um eine 
Nachfrist. Die Beschwerdeführerin verkennt dies, wenn sie sich darüber 
beklagt, ihr sei im Gegensatz zu den Beklagten keine Nachfrist zuge-
standen worden. Laut Gesetz wird eine einmalige gerichtliche Nachfrist 
zur Verbesserung angesetzt. Es besteht kein Anspruch auf mehrmalige 
Nachfristen, gerade bei anwaltlicher Vertretung.  

[…] 

Innert Frist teilte die vom Verwalter beauftrage Rechtsanwältin dem 
Bezirksgericht mit, dass sie dazu erst nach der Stockwerkeigentümer-
versammlung vom 29. April 2017 in der Lage sei. Aufgrund des Still-
schweigens des Bezirksgerichts auf diese Mitteilung hin durfte sie 
darauf vertrauen, dass bis dahin kein Urteil ergeht. Eine erneute 

RVJ / ZWR 2019 191 

Nachfristansetzung war gesetzlich nicht vorgeschrieben und konnte sie 
nicht erwarten. Vielmehr hatte sie die ausstehende Ermächtigung 
möglichst umgehend nach der Stockwerkeigentümerversammlung bei 
Gericht einzureichen. Nach eigener Darstellung erhielt die Rechts-
vertreterin das entsprechende Protokoll von der Beschwerdeführerin 
am 2. Mai 2017 zugestellt, womit sie das fehlende Dokument in zeitli-
cher Nähe zum Versammlungsdatum und damit rechtzeitig hätte wei-
terleiten können. Es ist nicht dem Bezirksgericht anzulasten, wenn die 
Rechtsvertreterin dies versäumt hat. Es lag nicht in deren Ermessen, 
dazu die 30-tägige Anfechtungsfrist abzuwarten und weitere Zeit 
verstreichen zu lassen; ohnehin legt sie nicht dar, wie sie den Lauf der 
Anfechtungsfrist prüfte.  

[…] 

5.4  Zudem stellt das Protokoll in der nachträglich hinterlegten Form 
keinen ausreichenden Beweis für die Ermächtigung zur Prozess-
führung dar (s. zu den Anforderungen vorstehende E. 5 letzter Absatz). 
Denn aus dem eingereichten Protokollauszug sind weder die Teil-
nehmer an der Stockwerkeigentümerversammlung noch die Abwesen-
den ersichtlich, so dass die Bedeutung des Protokollvermerks, die 
Vollmacht werde einstimmig erteilt, weder nachvollziehbar noch, auch 
im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit, überprüfbar ist. Auch ist das 
Protokoll nicht unterschrieben. 

5.5  Laut der vom Verwalter ausgestellten Vollmacht beabsichtigte er 
zuerst offenbar, im eigenen Namen zu klagen, wozu er nicht legitimiert 
war. Eingeleitet wurde die Klage dann aber im Namen der Stock-
werkeigentümerversammlung. Wegen der hierfür notwendigen, jedoch 
fehlenden Prozessermächtigung durch die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft war deren Verwalter indessen nicht legitimiert, diese im 
vereinfachten Verfahren zu vertreten und für diese gerichtlich die defi-
nitive Eintragung eines Pfandrechtes zu verlangen. Mangels Vertre-
tungsmacht wurde die Stockwerkeigentümergemeinschaft, in deren 
Namen der Verwalter ohne Vollmacht bzw. ohne Ermächtigung han-
delte, durch seine Handlungen rechtlich nicht gebunden (Wermelinger, 
Zürcher Kommentar, N. 91 zu Art. 712t ZGB). Mithin wurde sie auch 
nicht Partei im Verfahren.  

Weil das Erfordernis der Ermächtigung im materiellen Recht begründet 
ist und die Aktivlegitimation nicht nachgewiesen wurde, hat das 

192 RVJ / ZWR 2019 

Bezirksgericht die Klage unter Hinweis auf Wermelinger (SVIT-Kom-
mentar, Das Stockwerkeigentum, 2. A., 2014, N. 56 zu Art. 712i ZGB) 
abgewiesen. Da nun aber die Klage nicht der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft zugerechnet werden kann, womit ihr gegenüber auch 
nicht die Wirkungen einer res iudicata eintreten, erscheint es richtiger, 
auf die vom Verwalter ohne Ermächtigung eingereichte Klage nicht 
einzutreten (so auch Wermelinger an anderer Stelle in dem von der 
Vorinstanz zitierten Kommentar, N. 79 Nichteintreten, N. 102 Nicht-
eintreten oder Abweisen, N. 108 Nichteintreten jeweils zu Art. 712t 
ZGB; für Nichteintreten bereits Gillioz, L'autorisation d'ester en justice 
au nom de la communauté des copropriétaires par étage, SJZ 80/1984 
S. 286 f.). Die Beschwerde wurde wiederum im Namen der Stockwerk-
eigentümerversammlung ohne gehörigen Nachweis der Prozesser-
mächtigung eingereicht, weshalb sie rechtlich ebenfalls nicht der Stock-
werkeigentümergemeinschaft, sondern deren Verwalter zuzurechnen 
ist. Da sie nicht Partei des erstinstanzlichen Verfahrens war, wäre 
ohnehin fraglich ob sie beschwerdelegitimiert gewesen wäre.