# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 88b98cfb-035f-5bfc-9d27-8488ce46c011
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-01
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 01.02.2021 2017.JGK.7382
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2017-JGK-7382_2021-02-01.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2017.JGK.7382  

Beschwerdeentscheid vom 1. Februar 2021 

Gebührenerhebung infolge Avisierung betreffend Vorkaufsrechten 

a Ein Miteigentumsanteil an einem selbstständigen und dauernden Baurecht, das zudem mit einer 

ebenfalls erworbenen Stockwerkeinheit verknüpft ist, teilt das rechtliche Schicksal des Haupt-

grundstücks und kann nicht gesondert veräussert, verpfändet oder belastet werden. Das gesetzli-

che Vorkaufsrecht der Miteigentümerinnen und Miteigentümer kann bei dieser Konstellation nicht 

geltend gemacht werden. Folglich besteht beim Erwerb des Miteigentumsanteils keine Anzeige-

pflicht der Grundbuchverwalterin oder des Grundbuchverwalters gemäss Art. 969 Abs. 1 ZGB 

(E. 3.3).  

b Bei dieser Konstellation ist die Käuferschaft gleichzeitig Baurechtsgeberin und -nehmerin. Daher 

besteht auch in dieser Hinsicht keine Anzeigepflicht der Grundbuchverwalterin oder des Grund-

buchverwalters (E. 3.4). 

 

Emoluments pour avis relatifs à des droits de préemption 

a Une part de copropriété sur un droit de superficie distinct et permanent, par ailleurs lié à une unité 

d’étage qui vient également d’être acquise, partage le sort de l’immeuble principal et ne peut être 

ni aliénée, ni mise en gage, ni grevée d’un autre droit réel séparément. Dans une telle situation, le 

droit de préemption légal des copropriétaires ne peut être invoqué. Partant, le conservateur ou la 

conservatrice du registre foncier n’a pas d’obligation d’aviser de l’acquisition de la part de copro-

priété en application de l’article 969, alinéa 1 CC (c. 3.3). 

b Dans cette situation, l’acquéreur est simultanément propriétaire et détenteur du droit de superficie. 

Dès lors, à cet égard non plus, aucune d’obligation d’aviser n’incombe au conservateur ou à la 

conservatrice du registre foncier (c. 3.4). 

 
 

 

 

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Sachverhalt 

 

A. 

Mit Grundbucheintrag vom 27. Oktober 2017 erwerben die Ehegatten A.______ die Stockwerkeinheit 

B.______ Gbbl.-Nr. 1000 mit einem Miteigentumsanteil von 2/87 am dominierten Grundstück Nr. 2000. 

Das Grundstück Nr. 2000 ist ein selbstständiges und dauerndes Baurecht zulasten der Grundstücke 

Nrn. 3000, die allesamt mit in Stockwerkeigentum ausgestalteten Mehrfamilienhäusern überbaut sind. Im 

Baurecht wurde eine unterirdische Einstellhalle mit 87 Parkplätzen errichtet, davon sind 75 mit einem 

Stockwerkeigentumsanteil (zu je 1/87 respektive 2/87) der baurechtsbelasteten Grundstücke verknüpft. 

Die restlichen Parkplätze sind als Miteigentumsanteile Nrn. 2000-1 bis 2000-11 (zu je 1/87 respektive 

2/87) ausgestaltet. 

Am 30. November 2017 informiert das Grundbuchamt C.______ (nachfolgend Grundbuchamt) sämtliche 

vom Baurechts- und Miteigentumsverhältnis betroffenen Grundstückeigentümer über die Handänderung, 

wobei doppelte Avisierungen vermieden werden. Insgesamt versendet das Grundbuchamt 101 Mitteilun-

gen.  

Mit Verfügung vom 29. November 2017 stellt das Grundbuchamt den Ehegatten A.______ hierfür 

Fr. 2’850.– in Rechnung; darin enthalten ist ein Betrag von Fr. 2’020.– für Mitteilungen. 

B. 

Mit Eingabe vom 27. Dezember 2017 führen A.______ (nachfolgend Beschwerdeführende) Beschwerde 

bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (seit dem 1. Januar 2020: Direktion 

für Inneres und Justiz [DIJ]). Sie beantragen den vollständigen Erlass des Betrags von Fr. 2’020.–. Even-

tualiter seien die Gebühren auf einen Betrag herabzusetzen, der dem Äquivalenzprinzip für die Gebüh-

renerhebung entspreche. Die restliche Grundbuchgebühr von Fr. 830.– wird nicht bestritten. 

Das Grundbuchamt beantragt in seiner Beschwerdevernehmlassung vom 30. Januar 2018 sinngemäss 

die Abweisung der Beschwerde. 

C. 

Mit Verfügung vom 19. Dezember 2018 ersucht das instruierende Rechtsamt der DIJ die Parteien, sich 

zu der Avisierungspflicht im Zusammenhang mit dem Baurechtsverhältnis zu äussern. 

In ihren Eingaben vom 20. Dezember 2018 (Grundbuchamt) respektive vom 8. Januar 2019 (Beschwer-

deführende) halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Anträgen fest. 

Auf die Rechtschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen. 

 

 
  

 
 

 

 

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Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gegen Verfügungen des Grundbuchamtes kann gemäss Art. 956a des Schweizerischen Zivilge-

setzbuchs (ZGB; SR 210) i.V.m. Art. 124 Abs. 1 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einfüh-

rung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) bei der DIJ Beschwerde geführt 

werden. Als derartige Verfügung gilt auch die Festsetzung von Grundbuchgebühren durch den Grund-

buchverwalter (HENRI DESCHENAUX, in Schweizerisches Privatrecht, Bd. V/3.1, 1988, S. 182). Die DIJ ist 

daher für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Für das Verfahren gelten die Bestim-

mungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 

1.2 Zur Beschwerde ist befugt, wer durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 956a Abs. 2 Ziff. 1 ZGB sowie 

Art. 65 Abs. 1 VRPG). 

Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer des Grundstücks, das den Gegenstand des Kaufvertrags 

vom 18. Oktober 2017 und des daraus folgenden Grundbucheintrags vom 27. Oktober 2017 bildet. Sie 

sind damit Schuldner der Grundbuchgebühren und durch die Verfügung vom 29. November 2017 beson-

ders berührt, weshalb sie zur Beschwerde befugt sind. 

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. 

2.1 Für Eintragungen im Grundbuch und allgemein für die Inanspruchnahme der Dienste des Grund-

buchamtes können die Kantone nach Art. 954 Abs. 1 ZGB Gebühren erheben (vgl. JÜRG SCHMID, in Bas-

ler Kommentar ZGB II, 6. Aufl. 2019, Art. 954 N. 1). Eine Gebühr ist das Entgelt für eine bestimmte, von 

der abgabepflichtigen Person veranlasste Amtshandlung oder für die Benutzung einer öffentlichen Ein-

richtung. Sie soll die Kosten, die dem Gemeinwesen durch die Amtshandlung oder Benutzung der Ein-

richtung entstanden sind, ganz oder teilweise decken (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Ver-

waltungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 2764). Im kantonalen Recht ist der Grundsatz der Gebührenpflicht für die 

Inanspruchnahme staatlicher Leistungen in Art. 66 des Gesetzes vom 26. März 2002 über die Steuerung 

von Finanzen und Leistungen (FLG; BSG 620.0) verankert. Die Gebühren sollen alle Kosten decken, die 

dem Kanton durch die betreffende Leistung entstehen. Bei der Bemessung der Gebühren sind das Kos-

tendeckungs- und das Äquivalenzprinzip zu beachten (JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 954 N. 29a). 

Das Kostendeckungsprinzip bedeutet, dass der Gesamtertrag der Gebühren die gesamten Kosten des 

betreffenden Verwaltungszweiges nicht oder nur geringfügig übersteigen darf (vgl. HÄFE-

LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., N. 2778 mit weiteren Hinweisen). Das Äquivalenzprinzip konkretisiert das 

Verhältnismässigkeitsprinzip sowie das Willkürverbot (vgl. Art. 5 Abs. 2 sowie Art. 8 und 9 der Bundes-

verfassung [BV; SR 101]). Es bestimmt, dass die Höhe der Gebühr im Einzelfall in einem vernünftigen 

Verhältnis zum Wert stehen muss, den die staatliche Leistung für die Abgabepflichtigen hat. Ein gewis-

ser Ausgleich im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung und das Interesse der Privaten an der Leis-

 
 

 

 

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tung ist zulässig, ebenso Pauschalisierungen aus Gründen der Verwaltungsökonomie. Die Relation zwi-

schen Höhe der Gebühr und Wert der Leistung muss aber bestehen bleiben. Der Wert der staatlichen 

Leistung bemisst sich entweder nach dem – nicht notwendigerweise wirtschaftlichen – Nutzen, den diese 

dem Pflichtigen bringt oder nach dem Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme des Gemeinwe-

sens im Verhältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden Verwaltungszweiges (vgl. HÄFE-

LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., N. 2785 ff. mit weiteren Hinweisen). 

2.2 Die Anzeigepflicht des Grundbuchverwalters gegenüber Vorkaufsberechtigten gemäss Art. 969 

Abs. 1 ZGB besteht nur, soweit solche Rechte im Grundbuch vorgemerkt sind oder von Gesetzes wegen 

bestehen und die Berechtigten aus dem Grundbuch hervorgehen (vgl. dazu JÜRG SCHMID, a.a.O., 

Art. 969 N. 8). 

2.3 Vorliegend hat das Grundbuchamt 101 Avisierungen an sämtliche vom Baurechts- und Miteigen-

tumsverhältnis betroffenen Grundstückeigentümer vorgenommen. Diese Mitteilungen erfolgten aufgrund 

der Handänderung eines Miteigentumsanteils an einem Baurecht, der mit der erworbenen, vom selben 

Baurecht belasteten Stockwerkeinheit verknüpft ist. In der Folge stellte das Grundbuchamt den Be-

schwerdeführenden Fr. 2’020.– für die Avisierungen in Rechnung. 

3. 

3.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass nur selbstständige Miteigentumsanteile Gegen-

stand eines gesetzlichen Vorkaufsrechts im Sinne von Art. 682 Abs. 1 ZGB sein könnten. Dies sei nur 

der Fall, wenn der Miteigentumsanteil einem individuell bestimmten Rechtsträger zustehe und nicht – wie 

bei unselbstständigen Miteigentumsanteilen – dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks. 

Bei den erworbenen Miteigentumsanteilen am Grundstück Nr. 2000 (2/87) handle es sich um unselbst-

ständiges Miteigentum, weshalb kein Vorkaufsobjekt vorliege und eine Avisierung der übrigen Miteigen-

tümer überflüssig gewesen sei. Die Beschwerdeführenden verweisen zudem auf Ziff. 3.2.1.2 des Hand-

buchs für den Verkehr mit den Grundbuchämtern und die Grundbuchführung der Direktion für Inneres 

und Justiz (abrufbar unter «https://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/direktion/organisation/gba/ 

handbuch.assetref/dam/documents/JGK/GBA/de/GBA_Handbuch_de.pdf» [nachfolgend: Handbuch]). 

Demzufolge bestünden zwischen Baurechtsgeber und Inhaber des selbstständigen und dauernden Bau-

rechts keine gesetzlichen Vorkaufsrechte, wenn das in unselbstständiges Miteigentum aufgeteilte 

Grundstück ein selbstständiges und dauerndes Baurecht oder ein mit einem solchen Baurecht belastetes 

Grundstück sei. 

Das Grundbuchamt führt in der Beschwerdevernehmlassung aus, das Grundstück Nr. 2000 sei ein 

selbstständiges und dauerndes Baurecht, auf dem sich eine Einstellhalle befinde, die in Miteigentumsan-

teile aufgeteilt sei. Mit dem Eigentum sei jeweils auch das Recht zur Benützung von Autoeinstellhallen-

plätzen verbunden. Damit sei das ganze Grundstück Nr. 2000 einem dauernden Zweck gewidmet. Das 

Grundstück sei sowohl in selbstständiges, wie auch in unselbstständiges Miteigentum aufgeteilt worden. 

Diese Mischform sei unzulässig. Bei einer solchen Mischform gehe das Grundbuchamt bei Avisierungen 

in ständiger Praxis von der strengeren Ausgestaltungsform, d. h. vom selbstständigen Miteigentum aus 

 
 

 

 

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und avisiere Eigentumsänderungen ungeachtet, ob eine Handänderung selbstständiges oder unselbst-

ständiges Miteigentum betreffe. In einer Avisierung teile das Grundbuchamt nie mit, ob ein Vorkaufsfall 

eingetreten sei. Es sei letztlich Aufgabe des Zivilgerichts, zu beurteilen, ob im konkreten Einzelfall tat-

sächlich ein Vorkaufsrecht bestanden habe und der Vorkaufsfall eingetreten sei. Die Avisierung diene 

lediglich dem Hinweis, dass allenfalls ein Vorrang aus einem Miteigentums- oder Baurechtsverhältnis 

bestehe. 

3.2 An den Grundstücken Nrn. 3000 sind im Grundbuch keine Vorkaufsrechte vorgemerkt. Zudem ha-

ben Stockwerkeigentümer gemäss Art. 712c Abs. 1 ZGB kein Vorkaufsrecht an anderen Stockwerkein-

heiten. Die Anzeigepflicht für gesetzliche Vorkaufsrechte beschränkt sich demnach auf vorkaufsberech-

tigte Miteigentümer sowie Baurechtsgeber am Miteigentumsanteil am Grundstück Nr. 2000, da die Ein-

stellhalle im Baurecht errichtet wurde und sich im Miteigentum befindet. Im Folgenden ist zu prüfen, ob 

gestützt auf das Miteigentums- oder das Baurechtsverhältnis eine Avisierungspflicht besteht. 

3.3 Bei Miteigentum im Sinne von Art. 646 ff. ZGB besteht von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht der 

Miteigentümer gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt (Art. 682 Abs. 1 Satz 1 

ZGB).  

Ein Grundstück, darunter können auch einzelne Miteigentumsanteile an Grundstücken fallen (vgl. 

Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB), kann mit einem anderen Grundstück derart verknüpft werden, dass der je-

weilige Eigentümer des Hauptgrundstücks auch Eigentümer des dazugehörenden Grundstücks ist. Die-

ses teilt das rechtliche Schicksal des Hauptgrundstücks und kann nicht gesondert veräussert, verpfändet 

oder belastet werden (Art. 655a Abs. 1 ZGB). Erfolgt die Verknüpfung zu einem dauernden Zweck, so 

können das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümer und der Aufhebungsanspruch nicht geltend 

gemacht werden (Art. 655a Abs. 2 ZGB). Dieses Grundstück wird durch die Verknüpfung (Widmung) mit 

einem Hauptgrundstück zu einem unselbstständigen Grundstück. Für einen dauernden Zweck bestimmt 

sind beispielsweise Autoeinstellhallen, Keller oder Zentralheizungen (vgl. LORENZ STREBEL, in Basler 

Kommentar ZGB II, 6. Aufl. 2019, Art. 655a N. 3 sowie N. 7.) 

Die Frage, ob selbstständiges und unselbstständiges Miteigentum bei ein und demselben Grundstück 

gemischt werden kann, ist in der Lehre umstritten (vgl. FLURINA HITZ, in Peter Breitschmid/Alexandra 

Jungo [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizerischen Privatrecht, 3. Aufl. 2016, Art. 655a N. 21 mit wei-

teren Hinweisen) und wurde vom Bundesgericht bisher offengelassen (vgl. BGE 130 III 306 E. 3.3.1). 

Nach der herrschenden Lehre kann an einem in Miteigentum stehenden Grundstück unselbstständiges 

und selbstständiges Miteigentum zugleich bestehen (vgl. JÜRG SCHMID, ZBGR 2010 S. 377 sowie LO-

RENZ STREBEL, a.a.O., Art. 655a N. 8). Mit der dauernden Zweckbestimmung eines Miteigentumsanteils 

fallen der Aufhebungsanspruch und das gesetzliche Vorkaufsrecht dieses Miteigentümers nach Art. 655a 

Abs. 2 ZGB dahin. Dies gilt auch bei einer Mischform für die unselbstständigen Miteigentumsanteile. Das 

Vorkaufsrecht bei den selbstständigen Miteigentumsanteilen bleibt jedoch bestehen und gilt gegenüber 

allen Miteigentümern, auch gegenüber denjenigen mit unselbstständigem Miteigentum (vgl. JÜRG 

SCHMID, a.a.O., S. 378 sowie LORENZ STREBEL, a.a.O., Art. 655a N. 9). 

 
 

 

 

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Es ist unbestritten, dass es sich beim Miteigentumsanteil der Beschwerdeführenden am Grundstück 

Nr. 2000 um unselbstständiges Eigentum handelt. Der erworbene Miteigentumsanteil am Grundstück 

Nr. 2000 ist im Sinne von Art. 655a Abs. 1 ZGB mit der Stockwerkeinheit Nr. 1000 verknüpft. Folglich teilt 

dieser Miteigentumsanteil das rechtliche Schicksal des Hauptgrundstücks und kann nicht gesondert ver-

äussert, verpfändet oder belastet werden. Aufgrund der subjektiv-dinglichen Verknüpfung des Miteigen-

tumsanteils mit einem dauernden Zweck nach Art. 655a Abs. 2 ZGB kann das gesetzliche Vorkaufsrecht 

der Miteigentümer nicht geltend gemacht werden (vgl. LORENZ STREBEL, a.a.O., Art. 655a N. 6). Entspre-

chend besteht für den unselbstständigen Miteigentumsanteil der Beschwerdeführenden kein gesetzliches 

Vorkaufsrecht. Daraus folgt, dass der Grundbuchverwalter auch keine Anzeigepflicht gemäss Art.  969 

Abs. 1 ZGB hat. 

3.4 Weiter ist zu prüfen, ob im vorliegenden Fall aufgrund des Baurechtsverhältnisses eine Avisie-

rungspflicht besteht.  

Art. 682 Abs. 2 ZGB normiert ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Baurechtsgebers gegenüber dem Er-

werber eines selbstständigen und dauernden Baurechts sowie ein solches zugunsten des Inhabers einer 

solchen Dienstbarkeit gegenüber dem Erwerber des baurechtsbelasteten Grundstücks. Der Zweck die-

ses Vorkaufsrechts besteht darin, die Rechtspositionen am Grundstück und am Baurecht zu vereinigen, 

falls eine Änderung der Rechtszuständigkeit an der Liegenschaft oder an der Dienstbarkeit erfolgt. Die-

ses Vorkaufsrecht soll auch dazu dienen, dass die Parteien des Dienstbarkeitsvertrags verhindern kön-

nen, dass der eine Partner seine Rechte und Pflichten auf einen dem anderen nicht genehmen Dritten 

übertragen kann (vgl. HEINZ REY/LORENZ STREBEL, a.a.O., Art. 682 ZGB N. 2 mit weiterem Hinweis). Im 

vorliegenden Fall sind die Beschwerdeführenden gleichzeitig Baurechtsgeber und -nehmer. Aus diesem 

Grund ist in einer solchen Konstellation eine Avisierung der betroffenen Grundstückeigentümer überflüs-

sig. 

Hinzu kommt, dass das Handbuch den folgenden Hinweis enthält: Ist das in unselbstständiges Miteigen-

tum aufgeteilte Grundstück ein selbstständiges und dauerndes Baurecht oder ein mit einem solchen 

Baurecht belastetes Grundstück, bestehen zwischen Baurechtsgeberin oder Baurechtsgeber und Inha-

berin oder Inhaber des selbstständigen und dauernden Baurechts keine gesetzlichen Vorkaufsrechte 

(vgl. Handbuch, Ziff. 3.2.1.2). 

Deshalb ergibt sich auch in dieser Hinsicht keine Anzeigepflicht des Grundbuchverwalters im Sinne von 

Art. 969 Abs. 1 ZGB. 

4. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass aus dem Miteigentumsverhältnis keine Vorkaufsrechte geltend 

gemacht werden können, auch nicht von den Eigentümern der 11 selbstständigen Miteigentumsanteile. 

Zudem bestehen im Baurechtsverhältnis keine Vorkaufsrechte. Aus diesem Grund gibt es keine Vor-

kaufsberechtigten, deren Avisierung erforderlich gewesen wäre. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich eine 

Prüfung der übrigen Argumente der Beschwerdeführenden. 

 
 

 

 

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Der im Lieferschein Nr. TB-15222-2017 zur Kostenverfügung des Grundbuchamtes unter Mitteilungen 

(T54) aufgeführte Betrag von Fr. 2’020.– kann nach dem Gesagten und in Gutheissung der Beschwerde 

nicht eingefordert werden. Das Grundbuchamt hat deshalb eine neue Rechnung über den unbestrittenen 

Betrag von Fr. 830.– auszustellen. 

5. 

Die Beschwerdeführenden sind mit ihrem Begehren durchgedrungen. Bei diesem Ausgang des Verfah-

rens trägt der Kanton die Verfahrenskosten (Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). Als obsiegende Partei haben 

die Beschwerdeführenden Anspruch auf einen Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Be-

schwerdeführenden sind nicht anwaltlich vertreten. Ersatzfähige Parteikosten sind deshalb nicht angefal-

len (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 2 VRPG). 

 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Eine Kopie der Eingabe des Grundbuchamtes C.______ vom 20. Dezember 2018 geht zur Kenntnis-

nahme an die Beschwerdeführenden. 

 

2. 

Eine Kopie der Eingabe der Beschwerdeführenden vom 8. Januar 2019 geht zur Kenntnisnahme an das 

Grundbuchamt C.______. 

 

3. 

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Verfügung des Grundbuchamtes C.______ vom 29. November 

2017 wird aufgehoben und die Grundbuchgebühr auf Fr. 830.– festgesetzt. 

 

4. 

Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. 

 

5. 

Es werden keine Parteikosten gesprochen.