# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4af8d729-91eb-562c-b86d-f57149c9a730
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-06-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 23.06.2010 BRKE I Nr. 0134/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-I-Nr--0134-2010_2010-06-23.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 0134/2010 vom 23. Juni 2010 in BEZ 2011 Nr. 26 

(Bestätigt mit VB.2010.00437 vom 23. Februar 2010 in BEZ 2011 Nr. 20.) 

In casu ging es um die Bewilligung für den Aufbau eines Attikageschosses 
auf ein Einfamilienhaus, welches das mittlere Gebäude einer Reihenhauszeile 
mit drei Einheiten bildete. Diese war Teil einer noch drei weitere 
Einfamilienhäuser und vier Mehrfamilienhäuser umfassenden, in den Jahren 
1972 und 1973 bewilligten Arealüberbauung. Mit jenen Bewilligungen wurde der 
jeweilige Grundeigentümer verpflichtet, das Baugrundstück weder stärker 
auszunützen noch wesentlich anders zu überbauen als nach den bewilligten 
Plänen vorgesehen.  

Aus den Erwägungen: 

4.1 Die Rekurrentin macht geltend, in den seinerzeitigen Baubewilligungen 
sei, wie bei Arealüberbauungen üblich, eine öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung statuiert worden, wonach die Grundstücke weder 
wesentlich stärker ausgenützt noch wesentlich anders als nach den bewilligten 
Plänen überbaut werden dürften. Die gut erhaltene Arealüberbauung weise eine 
hohe Qualität auf und sei dementsprechend mit der Auszeichnung der Stadt X 
für gute Bauten bedacht worden. Die Überbauung sei mit ihren bis zu 
viergeschossigen Gebäuden nach geltendem Recht teilweise übergeschossig 
und überschreite die heute zulässige Ausnützung massiv. Damit komme dem 
Revers auch noch heute uneingeschränkte Bedeutung zu. Die Aufstockung 
stelle eine wesentliche und damit unzulässige Abweichung von den 
ursprünglichen Plänen und dem Gesamtkonzept der Arealüberbauung dar, 
indem sämtliche Gebäude seinerzeit ohne Attikageschosse bewilligt worden 
seien. Überdies seien Gestaltung und Einordnung des geplanten Geschosses 
unzureichend. 

4.2 Dem hält die private Rekursgegnerin entgegen, gemäss dem geltenden 
kommunalen Baupolizeirecht sei eine Arealüberbauung in der Standortzone 
nicht mehr zulässig. Der Revers beruhe auf einer Norm, die schon längst nicht 
mehr in Kraft sei. Deswegen sei der seiner Natur nach rein deklaratorische 
Revers rechtlich bedeutungslos geworden. Im Übrigen dürften auch 
Arealüberbauungen gemäss dem Planungs- und Baugesetz verändert und 
verdichtet werden, wenn die entsprechenden Vorschriften eingehalten würden. 

Die Qualität und der Charakter der Überbauung würden mit der angefochtenen 
Aufstockung nicht in Frage gestellt. Das bestehende Gebäude sei 
unbestrittenermassen nicht übergeschossig. Die allfällige Übergeschossigkeit 
anderer Gebäude in der Nachbarschaft sei unerheblich. Selbst wenn der 
Ausnützungsrevers noch zu beachten wäre, stünde er der Aufstockung nicht 
entgegen, weil das geplante Attikageschoss als Dachgeschoss nicht an die 
Ausnützungsziffer anrechenbar wäre. Im Übrigen würde das Areal mit der 
Aufstockung nicht wesentlich anders als gemäss den ursprünglichen Plänen 
überbaut. Nachdem auf das Gebäude W-Halde 50 bereits ein Attikageschoss 

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aufgesetzt worden sei, fördere das nun bewilligte Attikageschoss sogar die 
Kohärenz der Überbauung. Mit Bezug auf Einordnung und Gestaltung sei 
festzustellen, dass selbst die – nicht anwendbaren – Anforderungen von § 71 
PBG erfüllt seien. Mit der Dachgeschossprivilegierung habe der Gesetzgeber 
die Siedlungsentwicklung nach innen fördern wollen. Wenn Attikageschosse 
nach § 357 Abs. 1 PBG bei rechtswidrigen Gebäuden bewilligt werden könnten, 
müsse dies umso mehr dann gelten, wenn eine Baurechtswidrigkeit nur Bauten 
in der Nachbarschaft betreffe.  

4.3 Die Vorinstanz nimmt den Standpunkt ein, der Revers behalte 
grundsätzlich seine Gültigkeit; dies jedoch nicht in der von der Rekurrentin 
behaupteten absoluten Form. Nur eine wesentliche andere Überbauung werde 
untersagt. Nach dem Verwaltungsgerichtsentscheid VB 90/0173 vom 12. 
Februar 1991 beinhalte der Revers kein absolutes Veränderungsverbot. 
Änderungen seien zulässig, sofern die Gesamtüberbauung nach geltendem 
Recht nach wie vor bewilligungsfähig sei. Eine höhere Ausnützung sei erlaubt, 
wenn die zulässige Gesamtausnützung nicht überschritten werde (RB 1987 Nr. 
69). Ein Interesse des Gesetzgebers am Einfrieren von Überbauungen sei nicht 
erkennbar und stünde im Widerspruch zum haushälterischen Umgang mit dem 
Boden. 

Das streitbetroffene Gebäude weise im Bestand maximal zwei 
Vollgeschosse auf; wegen der teilweise versetzten Geschossböden könnte 
auch der Standpunkt eingenommen werden, das Gebäude weise ein 
anrechenbares Untergeschoss und ein anrechenbares Vollgeschoss auf. Die 
Erstellung des Dachgeschosses führe daher keineswegs zu der von der 
Rekurrentin behaupteten Übergeschossigkeit. Dass Teile der Arealüberbauung 
die zonengemässe Geschosszahl überschritten, könne dem Gebäude W-Halde 
52 nicht zum Nachteil gereichen. Die Geschosszahl sei gebäudebezogen zu 
betrachten.  

Gestaltung und Einordnung des Projektes seien so gut, dass die 
Überbauung nach wie vor die Voraussetzung für die Auszeichnung für gute 
Bauten erfülle. (…) 

5.2 Die fragliche Arealüberbauung liegt nach der geltenden Bau- und 
Zonenordnung der Stadt X vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Zone W2Ib, in 
der 2 Vollgeschosse, 1 Dachgeschoss und 1 Untergeschoss zulässig sind (Art. 
13 BZO).  

Demnach wäre, würde das streitbetroffene Gebäude isoliert betrachtet, die 
geplante Aufstockung jedenfalls unter dem Aspekt der Geschosszahl zulässig. 
Hingegen ist die Überbauung als ganze nach dem geltenden Recht unzulässig; 
dies schon deswegen, weil sie auch Gebäude mit vier Vollgeschossen aufweist. 
Zugleich sieht die geltende Bau- und Zonenordnung in der Standortzone 
Arealüberbauungen nicht mehr vor (Art. 8 BZO); es kann nur mehr nach der 
Regelbauweise von Art. 13 BZO vorgegangen werden.  

5.3.1 Das streitbetroffene Gebäude wurde seinerzeit gestützt auf Art. 29 ff. 
der Bauordnung vom 12. Juni 1963 (BauO 1963) als Teil einer 
Arealüberbauung bewilligt. Der damals statuierte Arealüberbauungsrevers fusst 

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auf Art. 34 Abs. 1 BauO 1963, wonach bei der Erteilung einer Areal-
überbauungsbewilligung eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung des 
Inhalts aufzuerlegen ist, dass die Arealfläche weder stärker ausgenützt noch 
wesentlich anders überbaut werden darf, als dies nach den bewilligten Plänen 
der Fall ist.  

5.3.2 Das Verwaltungsgericht hatte schon verschiedentlich Gelegenheit, 
sich mit der Bedeutung von Arealüberbauungsreversen zu befassen. In RB 
1989 Nr. 71 fasste das Verwaltungsgericht zusammen, dass eine 
Eigentumsbeschränkung, die eine von der Regelüberbauung abweichende 
Gesamtüberbauung (Arealüberbauung) vor Veränderung bewahre, ihre 
rechtliche Grundlage dann verliere, wenn der alte Baubestand nach einer 
Rechtsänderung als Regelüberbauung bewilligt werden könnte und deshalb 
keine Privilegierung mehr beanspruche.  

Das Verwaltungsgericht erwog in jenem Entscheid (VGr, 6. Juni 1989, VB 
87/0145), Bewilligungen von Arealüberbauungen würden zumeist mit 
Nebenbestimmungen verbunden, die gewährleisten sollten, dass die von der 
Regelbauweise abweichende Überbauung nach einheitlichem Plan zu Ende 
geführt werde und in ihren sie von der Regelbauweise auszeichnenden 
Merkmalen – besonders gute Gestaltung, zweckmässige Ausstattung und 
Ausrüstung – erhalten bleibe. Diese Nebenstimmungen verlören ihre 
gesetzliche Grundlage dann, wenn das Bauvorhaben nach neuem Recht als 
Regelüberbauung ausgeführt werden könnte. Zu beachten sei dabei, dass eine 
Arealüberbauung oft mehrere Grundstücke erfasse. Je nach Anordnung 
könnten einzelne dieser Grundstücke besonders dicht überbaut werden, 
während im Extremfall ein anderes völlig unüberbaut bleibe, weil dort die zur 
Bewilligung der Arealüberbauung ausschlaggebende Freifläche ausgeschieden 
worden sei. Dieser besondere, durch die Arealüberbauung hergestellte 
Zusammenhang zwischen den Grundstücken werde durch eine 
Rechtsänderung nicht berührt. Ob die Nebenbestimmungen der Bewilligung 
einer Arealüberbauung auch im neuen Recht eine Grundlage hätten, sei 
deshalb nicht für jedes der erfassten Grundstücke als solches, sondern für das 
gesamte Gebiet zu prüfen, das von der ursprünglichen Bewilligung erfasst 
gewesen sei. Sei beispielweise die nach neuem Recht zulässige Ausnützung 
für das ganze Areal bereits erreicht, so dürften auf einem Teilgrundstück auch 
dann keine weiteren Bauten errichtet werden, wenn dieses Grundstück für sich 
allein betrachtet eine Ausnützungsreserve aufweise.  

Abschliessend stellte das Verwaltungsgericht fest, dass, wenn die nach 
altem Recht bewilligte Arealüberbauung auch gegen die Regelbauweise des 
neuen Rechts verstosse, die ehemals die Arealüberbauung sichernden 

Nebenbestimmungen ihre gesetzliche Grundlage selbst dann behielten, wenn 
das neue Recht keine Vorschriften über die Arealüberbauung kenne. Denn der 
Zweck dieser Nebenbestimmungen liege darin, diejenigen Merkmale der 
Gesamtüberbauung zu wahren, die das Abweichen von der Regelbauweise 
gerechtfertigt hätten: Dauere trotz Rechtsänderung diese Abweichung an, so 
bleibe damit auch die Grundlage für die Nebenbestimmung erhalten. 

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Nichts hiervon Abweichendes ergibt sich aus den von der Vorinstanz 
zitierten Verwaltungsgerichtsentscheiden VB 90/0173 vom 12. Februar 1991 
und VB 5/1987 vom 30. April 1987 (= RB 1987 Nr. 69). 

5.4 Hieraus erhellt ohne weiteres, dass die 1972 statuierte öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung nach wie vor gilt; die Überbauung als 
Ganzes – und eben hierauf ist nach dem Gesagten abzustellen – wäre heute 
nach der Regelbauweise schon deswegen nicht zulässig, weil sie auch 
viergeschossige Gebäude aufweist. Dass diese (oder eine andere) 
Regelbauwidrigkeit nicht auch beim zur Erweiterung vorgesehenen Gebäude 
selbst zu verzeichnen ist, ist nach dem Gesagten unerheblich. 

Mit dem strittigen Projekt wird von den seinerzeitigen Plänen wesentlich 
abgewichen, indem in einer ursprünglich dachgeschossfreien Überbauung ein 
Attikageschoss vorgesehen ist. Die Wesentlichkeit der Abweichung ist umso 

mehr zu bejahen, als bei Rechtskraft der angefochtenen Bewilligung jedenfalls 
unter dem Aspekt der Geschosszahl hernach auf sämtlichen nur zwei 
Vollgeschossen aufweisenden Gebäuden ein Attikageschoss bewilligungsfähig 
wäre. Mit Bezug auf das Einfamilienhaus an der W-Halde 50 ist dies bereits 
erfolgt, aus welcher Bewilligung, weil reverswidrig, nichts zu Gunsten des 
angefochtenen Projektes abgeleitet werden kann. Im Weiteren geht mit dem 
bewilligten Attikageschoss auch eine stärkere Ausnützung einher. Zwar sind 
Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die 
Ausnützungsziffer anzurechnen, aber die Ausnützung wird auch mit den 
Geschosszahlvorschriften beschränkt (vgl. § 251 lit. b PBG), so dass aus der 
Erweiterung um ein Dachgeschoss eine stärkere Ausnützung resultiert. Dass 
mit der Geltung des Reverses die Überbauung in ihrem Bestand gleichsam 
eingefroren wird, ist gesetzgeberisch durchaus gewollt, was die Art. 34 Abs. 1 
BauO 1963 entsprechende Bestimmung von § 73 Abs. 2 PBG ausweist. Mit 
dem Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung ist die Geltung des 
Reverses klar vereinbar, erreicht doch die Arealüberbauung in der bestehenden 
Form gesamthaft eine Ausnützung von 75 Prozent (Baubewilligung von 1973, 
E. c), während nach der geltende Bau- und Zonenordnung in der Standortzone 
eine Ausnützungsziffer von bloss 40 Prozent gilt (Art. 13 Abs. 1 BZO). Von 
einer Unternutzung kann somit nicht gesprochen werden. Dass mit dem 
geplanten Attikageschoss die bestehende Ausnützung von 75 Prozent nicht 
erhöht würde, weil Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht 
an die Ausnützungsziffer anrechenbar sind, führt zwar dazu, dass insofern kein 
weiter gehender Gesetzesverstoss zu verzeichnen wäre (vgl. § 357 Abs. 1 
PBG). Dies ändert indes nichts an der Unvereinbarkeit des Bauvorhabens mit 
dem nach dem Gesagten nach wie vor zu beachtenden Revers.  

5.5 Damit erweist sich die angefochtene Bewilligung unbesehen der hier 
nicht mehr zu prüfenden Frage der Gestaltung und Einordnung des geplanten 
Geschosses in die Überbauung als rechtswidrig. Sie ist daher aufzuheben.