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**Case Identifier:** 166ae2d4-2173-5b87-b917-b5ab80b064d0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 03.07.2020 DB.2020.18
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_DB-2020-18_2020-07-03.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2020.18 
1 ST.2020.25 
 
 
 

Entscheid 
 
 

 3. Juli 2020 
 
 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Walter Balsiger und Gerichtsschreiber Marius Obertüfer 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
1. A,   

 
2. B,   

 
 Beschwerdeführer/
 Rekurrenten,  
vertreten durch C AG,  

 
 
 

gegen 
 
 
 
1. Schw eizer ische  E idgenossenschaf t ,   
 Beschwerdegegnerin,  
2. Staat  Zür ich ,   
 Rekursgegner,  
vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Konsum,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

 
 
 

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2017 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2017 

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1 DB.2020.18 
1 ST.2020.25 

 

hat sich ergeben: 
 

 

 A. Der 1951 geborene A und seine 1952 geborene Ehefrau B (nachfolgend 

die Pflichtigen) betrieben als Selbständigerwerbende einen Landwirtschaftsbetrieb 

(Liegenschaft Kat.-Nr. …, "D") in der Gemeinde E. Per Ende 2016 zogen sie sich al-

tershalber aus dem Erwerbsleben zurück. Dabei übertrugen sie die landwirtschaftlich 

genutzte Liegenschaft inkl. Betriebsfläche mit Abtretungsvertrag vom … 2016 auf ihre 

Tochter F, wobei sie sich gleichzeitig ein Wohnrecht in der Erdgeschosswohnung ein-

räumen liessen. Der Übernahmewert wurde auf Fr. 463'600.- festgelegt und im Umfang 

von Fr. 74'800.- mit dem Wohnrecht verrechnet.   

 

 In der Steuererklärung 2017 deklarierten die Pflichtigen aus den beiden letz-

ten Geschäftsjahren 2016 und 2017 einen nach Art. 37b Abs. 1 des Bundesgesetzes 

vom 14. Dezember 1990 (in der Fassung vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. Janu-

ar 2011; DBG) bzw. § 37b Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (in der Fas-

sung vom 5. Mai 2014, in Kraft seit 1. Januar 2015; StG) separat zu besteuernden Li-

quidationsgewinn von Fr. 134'696.-. Auf dem entsprechenden Hilfsblatt Liquidations-

gewinn errechneten sie dabei einen möglichen fiktiven Einkauf in die 2. Säule von 

Fr. 312'497.-. Unter dem Strich ergab sich damit ein "fiktiver Einkauf, steuerbar zum 

Vorsorgetarif" in der Höhe von Fr. 134'696.-. 

  

 Mit Veranlagungs- bzw. Einschätzungsvorschlag vom 10. September 2019 

sah die Steuerkommissärin vor, den per 2017 separat steuerbaren Liquidationsgewinn 

bzw. steuerbaren fiktiven Einkauf in die Vorsorge auf Fr. 273'926.- anzuheben. Grund 

für diese Erhöhung war, dass sie dem kapitalisierten Wohnrecht einen Wert von 

Fr. 229'500.- beimass (anstatt Fr. 74'800.- gemäss Abtretungsvertrag).   

 

 Die Pflichtigen liessen am 19. September 2019 mit einem Gegenvorschlag 

antworten, in welchem sie das Wohnrecht nunmehr mit Fr. 146'084.- bewertet haben 

wollten.  

  

 Die Steuerkommissärin blieb in der Folge bei ihrer Wohnrechtsbewertung und 

eröffnete den Pflichtigen mit Verfügung bzw. Entscheid vom 1. Oktober 2019 für die 

Steuerperiode 2017 die folgenden Steuerfaktoren:  

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   Direkte Bundessteuer       Staats- und Gemeindesteuer   

                   Fr.                                Fr.  

Steuerbares Einkommen 17'500.- 17'500.-  

Steuerbares Vermögen  731'000.-  

Steuerbarer Liquidationsgewinn 0.- 0.-  

Satzbestimmender Liquidationsgewinn 0.- 0.- 

Steuerbarer fiktiver Einkauf in PK 273'900.- 1) 273'900.- 2)  

1) Steuerbetrag = 1/5 des Tarifs von Art. 36 DBG  

2) satzbestimmend 1/10 (Fr. 27'300.-)  

   

  

 B. Hiergegen liessen die Pflichtigen am 29. Oktober 2019 Einsprache erheben 

und beantragen, den Wert des Wohnrechts auf Fr. 146'084.- festzulegen. Auszugehen 

sei bei der Bewertung nämlich von einem jährlichen Mietwert von Fr. 9'240.- (entspre-

chend 70% des erzielbaren Mietwerts von Fr. 13'200.-). Dieses Jahresbetreffnis sei 

sodann nicht auf das (längere) Leben, sondern auf die Aktivität der Pflichtigen auszu-

richten und damit mit dem Faktor 15.81 zu kapitalisieren. 

   

 Das kantonale Steueramt wies die Einsprachen am 19. Dezember 2019 ab. 

Es erwog, dass bei der Bewertung des Wohnrechts einerseits die tatsächliche Miete 

massgeblich sei (also Fr. 13'200.- ohne Eigenmietwerteinschlag). Andrerseits sei pra-

xisgemäss davon auszugehen, dass die Pflichtigen bis zu ihrem Ableben in der Woh-

nung bleiben würden, weshalb nicht der auf Aktivität, sondern der auf das Leben aus-

gerichtete Barwertfaktor von 17.39 massgeblich sei. Die im Abtretungsvertrag 

aufgeführte Eventualität der Unterbringung der Wohnberechtigten vor der Mortalität in 

einem Alters- oder Pflegeheim könne zwar eintreffen; die effektive Entwicklung sei in-

des nicht voraussehbar und könne deshalb nicht angemessen berücksichtigt werden.  

  

  

 C. Mit Beschwerde bzw. Rekurs vom 20. Januar 2020 liessen die Pflichtigen 

beantragen, den steuerbaren Liquidationsgewinn bzw. den steuerbaren fiktiven Einkauf 

auf Fr. 134'696.- bzw. eventualiter Fr. 198'851.- festzusetzen. Der Hauptantrag gründe-

te dabei auf der Bewertung des Wohnrechts gemäss Abtretungsvertrag (Fr. 74'800.-), 

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während dem Eventualantrag die Bewertung gemäss Einsprachebegründung 

(Fr. 146'084.-) zugrunde lag.  

  

 Das kantonale Steueramt schloss am 7. Februar 2020 auf Abweisung der 

Rechtsmittel. Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.   

  

 Auf die Ausführungen der Parteien ist, soweit erforderlich, in den nachstehen-

den Erwägungen einzugehen.  

 

 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:  

  

 

 1. a) Wird die selbstständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55. Al-

tersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgege-

ben, so ist gemäss Art. 37b DBG die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahren 

realisierten stillen Reserven (der Liquidationsgewinn) getrennt vom übrigen Einkom-

men zu besteuern. Einkaufsbeiträge in die berufliche Vorsorge gemäss Art. 33 Abs. 1 

lit. d DBG sind abziehbar. Werden keine solchen Einkäufe vorgenommen, so wird die 

Steuer auf dem Betrag der realisierten stillen Reserven, für den der Steuerpflichtige die 

Zulässigkeit eines Einkaufs gemäss Art. 33 Abs. 1 lit. d DBG nachweist, zu einem 

Fünftel der Tarife nach Art. 36 DBG berechnet. Für die Bestimmung des auf den Rest-

betrag der realisierten stillen Reserven anwendbaren Satzes ist ein Fünftel dieses 

Restbetrags massgebend, es wird aber in jedem Fall eine Steuer zu einem Satz von 

mindestens 2 Prozent erhoben (Art. 37b Abs. 1 DBG).   

  

 b) Im kantonalen Recht gilt die entsprechende Bestimmung von § 37b StG, 

wobei die separate Besteuerung tariflich dergestalt umgesetzt wird, als beim Steuer-

satz im Sinn von § 37 StG von einem Zehntel der Kapitalleistung ausgegangen wird.   

  

 2. a) Die Pflichtigen deklarierten gemäss Berechnung im entsprechenden 

Hilfsblatt einen separat steuerbaren Liquidationsgewinn bzw. steuerbaren fiktiven Ein-

kauf in die Vorsorge von Fr. 134'696.-. 

 

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 Das kantonale Steueramt korrigierte ihre Berechnung wie folgt:  

 

                 Fr.  

Verkauf Betriebsmobiliar 122'978.-  

Veräusserung Liegenschaft 463'600.- 

Wohnrecht kapitalisiert 229'500.-  

./. Wohnrecht laut Abtretungsvertrag -74'800.- 

./. Buchwert Liegenschaft - 436'916.-  

Liquidationsgewinn vor AHV 304'362.- 

./. 10% AHV -30'436.-  

Liquidationsgewinn  273'926.-  

  

 Angepasst wurde gegenüber der Berechnung der Pflichtigen damit allein der 

Wert des Wohnrechts als Teil des Erlöses aus der Veräusserung der landwirtschaftli-

chen Liegenschaft. Zu bemerken ist in diesem Zusammenhang noch, dass im Kanton 

Zürich aufgrund des monistischen Grundstückgewinnsteuersystems nur die Abschrei-

bungsquote überhaupt zum Liquidationsgewinn gehört (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 37b N 13 StG). Vorlie-

gend sind auf der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft in der Vergangenheit Ab-

schreibungen getätigt worden, welche den von der Steuerbehörde nach oben korrigier-

ten Veräusserungsgewinn deutlich übersteigen (vgl. Beiblatt zur landwirtschaftlichen 

Buchhaltung für die Steuererklärung 2016); die Gewinnerfassung mit der Grundstück-

gewinnsteuer ist damit kein Thema.   

 

 b) Die Pflichtigen lassen beschwerde- und rekursweise geltend machen, im 

Rahmen einer Nachfolgeregelung das Wohnrecht im Abtretungsvertrag nach objekti-

ven und nachvollziehbaren Kriterien bewertet zu haben. So basiere ihre Bewertung auf 

der landwirtschaftlichen Ertragswertschätzung, welche einen landwirtschaftlichen 

Mietwert pro Jahr von Fr. 6'246.- ergeben habe. Das Wohnrecht sei sodann nicht le-

benslänglich, sondern auf die Aktivität im Ruhestand ausgelegt. Unter Berücksichti-

gung des Alters der Pflichtigen sowie des für die landwirtschaftliche Ertragswertschät-

zung massgebenden Kapitalisierungszinses von 4.2% ergebe sich ein Kapitalisierungs-

faktor von 11.97 und damit Kapitalwert für das Wohnrecht von (Fr. 6'246.- x 11.97 =) 

Fr. 74'800.-. Von diesem Wert ausgehend rechtfertige sich eine steuerliche Aufrech-

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nung nur im Fall eines krassen Missverhältnisses zum effektiven Wert bzw. bei Vorlie-

gen einer Steuerumgehung. Von einer solchen gehe das Bundesgericht im Zusam-

menhang mit einer unterpreislichen Vermietung etwa aus, wenn der bezahlte Mietzins 

weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts ausmache. In letzterem Kontext erweise 

sich der im Abtretungsvertrag festgelegte Wert für das Wohnrecht als noch angemes-

sen.   

  

 c) Vorliegend traten die Pflichtigen ihre landwirtschaftlich genutzte Liegen-

schaft zum Preis von Fr. 463'600.- unter gleichzeitiger Einräumung eines Wohnrechts 

in der Erdgeschosswohnung an die Nachfolgegeneration ab. Für die Frage, ob der 

dabei unter Nahestehenden vereinbarte Übernahmewert unter dem Aspekt einer Steu-

erumgehung einer Angemessenheitsprüfung standhält, ist die Bundesgerichtspraxis 

zur Verwandtenmiete nicht einschlägig, geht es hier doch um den Erlös aus einer 

Grundstückveräusserung. Diesbezüglich wird bei der Grundstückgewinnsteuer ein of-

fensichtliches Missverhältnis angenommen, wenn der Unterschiedsbetrag zwischen 

Verkehrswert und vereinbartem Kaufpreis mindestens 25% (vom Verkehrswert) aus-

macht (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 103 StG mit Hinweisen). Die 

Messlatte für die Frage der Angemessenheit hätte sich damit eher an 25%, denn an 

50% zu orientieren. Indes geht es vorliegend gar nicht die Frage einer Steuerumge-

hung infolge eines zu tief verurkundeten (landwirtschaftlichen) Abtretungspreises, son-

dern um die korrekte Bewertung der realisierten stillen Reserven im Rahmen der Auf-

gabe des Landwirtschaftsbetriebs.     

  

 Gemäss Abtretungsvertrag wurde für die landwirtschaftlich genutzte Liegen-

schaft inkl. Betriebsfläche ein Übernahmewert von Fr. 463'600.- vereinbart, wo- 

bei Fr. 74'800.- mit dem zugunsten der Veräusserer neu begründeten Wohnrecht ver-

rechnet worden sind. Im Ergebnis erhielten die Pflichtigen also den Betrag von 

Fr. 388'800.- (was exakt dem landwirtschaftlichen Ertragswert der Grundstücke ent-

spricht; vgl. Abtretungsvertrag S. 8, oben) sowie das Wohnrecht an der Erdgeschoss-

wohnung in der abgetretenen Liegenschaft, dessen Wert sie gestützt auf eine landwirt-

schaftliche Bewertungsmethode auf Fr. 74'800.- festlegten. Hat das Wohnrecht einen 

höheren Verkehrswert, erhöhen sich die bei der Betriebsaufgabe realisierten stillen 

Reserven entsprechend.   

  

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 d) aa) Die Bewertung des Wohnrechts nach der landwirtschaftlichen Bewer-

tungsmethode ist nicht sachgemäss. Zwar gelten in der Landwirtschaft in Bezug auf 

den Mietwert der Betriebsleiterwohnung eigene Bewertungsregeln, welche die schwei-

zerische Steuerkonferenz im Merkblatt "Landwirtschaft 2012: Richtlinien zur Ermittlung 

des landwirtschaftlichen Mietwertes der Betriebsleiterwohnungen" zusammengefasst 

hat. Diese Bewertungsregeln betreffen allerdings nur die Betriebsleiterwohnung und 

nicht weitere fremdvermietete Wohnungen, wie insbesondere also das sogenannte 

"Stöckli" bzw. hier die Wohnung, welche nach der Betriebsübergabe weiterhin der sich 

in den Ruhestand begebenden Generation zur Verfügung steht.  Insoweit bestimmt das 

besagte Merkblatt in Ziff. 2.6:  

   

 Vermieteter und mit einem Nutzungsrecht oder Wohnrecht belegter Wohnraum: 
hier wird der erzielte (vereinbarte) Mietertrag erfasst. Liegt eine Vorzugsmiete 
vor, ist diese dem (nichtlandwirtschaftlichen) Marktwert anzupassen.  

  

 bb) Im Veranlagungs- bzw. Einschätzungsverfahren schlug die Steuerkom-

missärin den Pflichtigen am 10. September 2019 demnach zurecht vor, bei der Bewer-

tung des Wohnrechts in Bezug auf den Jahresmietwert des Wohnrechts nicht vom 

selbst errechneten landwirtschaftlichen Mietwert von Fr. 6'246.-, sondern vom erzielba-

ren Mietertrag von Fr. 13'200.- auszugehen. Der letztere Betrag ergibt sich aus dem 

Abtretungsvertrag selbst, wird doch in diesem erwähnt, dass die Erdgeschosswoh-

nung, hinsichtlich welcher den Pflichtigen ein Wohnrecht eingeräumt wird, aktuell noch 

zu diesem Preis vermietet ist, weshalb die Wohnberechtigten bis zum gewünschten 

Wechsel noch in der Betriebsleiterwohnung im Ober- und Dachgeschoss verbleiben 

würden (Abtretungsvertrag, weitere Bestimmungen, Ziff. 8 und 11, S. 10 und 12). 

 

 Die Pflichtigen liessen in der Folge nicht mehr am landwirtschaftlichen Miet-

wert festhalten, jedoch verlangen, dass bei der Wertbestimmung des Wohnrechts nur 

der entsprechende Eigenmietwert von Fr. 9'240.- (= 70% des erzielbaren Mietzinses) 

zu berücksichtigen sei (vgl. deren Antwortschreiben an die Steuerkommissärin vom 

19. September 2019). Auch beschwerde- und rekursweise wird die erzielbare Jahres-

miete von Fr. 13'200.- ausdrücklich anerkannt. Wiederum wird jedoch die Gewährung 

eines 30%igen Eigenmietwerteinschlags verfochten. Begründet wird dies damit, dass 

es sich beim Wohnrecht um ein höchstpersönlich auszuübendes Recht handle; im Ge-

gensatz zu einer Nutzniessung könne also keine Vermietung erfolgen. Damit dürfe für 

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die Bewertung nicht der erzielbare Mietzins herangezogen werden. Sachgerechter sei 

es, wenn sich der Jahresertrag am Eigenmietwert orientiere. Alternativ wird der 30%-

Einschlag schliesslich noch damit begründet, dass gestützt auf ein steuerbehördliches 

Merkblatt (dazu sogleich nachfolgend) bei der Bestimmung des Kapitalwerts ausge-

hend von der Marktmiete noch 30% als Unterhaltskosten abzuziehen seien.    

  

 cc) Praxisgemäss wird bei der Bewertung von Nutzniessungen und Wohn-

rechten vom tatsächlich erzielbaren Mietwert und nicht vom Eigenmietwert ausgegan-

gen (vgl. "Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Behandlung von 

Nutzniessungen, Wohnrechten, Dienstbarkeiten, Grundlasten und vorgemerkten per-

sönlichen Rechten" vom 6. September 2017, welches eine Zusammenstellung der Be-

steuerungspraxis beinhaltet; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 45 StG). Tat-

sächlich ist denn auch nicht einzusehen, wieso bei der Wertbestimmung eines 

Wohnrechts ein Eigenmietwerteinschlag gewährt werden sollte. Ohne das fragliche 

Wohnrecht hätte die Tochter der Pflichtigen die fragliche Erdgeschosswohnung weiter-

hin (gemäss dem mit einem Dritten bestehenden Mietverhältnis) für Fr. 13'200.- p.A. 

vermieten können. Hätten die Pflichtigen – um nach der Pensionierung auf dem Hof 

verbleiben zu können –  die Wohnung übernehmen wollen, so hätten sie als Nachmie-

ter eine entsprechende Miete bezahlen müssen. Dem ihnen bei der Abtretung einge-

räumten Wohnrecht kommt deshalb pro Nutzungsjahr der Wert der eingesparten Jah-

resmiete zu. Daran ändert nichts, dass im Rahmen einer Mietvariante (statt 

Wohnrecht) die Pflichtigen mit ihrer Tochter eine Vorzugsmiete hätten vereinbaren 

können. Auch der Umstand, dass die Pflichtigen die Wohnung in der gewählten Wohn-

rechtsvariante nicht weitervermieten können, wirkt sich nicht auf deren Mietwert aus. 

Abgesehen davon, dass eine Weitervermietung in einer "Stöckli-Konstellation" (Ver-

bleib der sich in den Ruhestand begebenden Generation auf dem Landwirtschafsgut) 

nicht zur Diskussion steht, würde die Möglichkeit der Weitervermietung lediglich bedeu-

ten, dass diesfalls der Mietwert der Erdgeschosswohnung nicht nur durch Eigennut-

zung, sondern auch durch die Vereinnahmung einer Marktmiete bei Fremdnutzung 

konsumiert werden könnte. Die Marktmiete definiert damit in jedem Fall den jährlichen 

Nutzungswert der Wohnung.  

  

 dd) Das vorerwähnte Merkblatt enthält in der Fussnote 6 zu Ziff. 2.1. den fol-

genden Hinweis:   

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  Bei (teilweise) unentgeltlicher Einräumung einer Nutzniessung (d.h. ohne ent-

sprechende Gegenleistung) ist der unentgeltliche Teil als Zuwendung von der Erb-

schafts- bzw. Schenkungssteuer zu erfassen (§ 3 ff. ESchG). Der Zinssatz zur Be-

stimmung des Kapitalwerts der Nettoerträgnisse (Marktmietwert minus Aufwendungen 

(Unterhaltskosten (30%), S-Zinsen)) beträgt 3% (§ 14 ESchG; Weisung ZStB 41/420; 

VGr, 31.8.1994, SR 93/0074).  

  

 Die Pflichtigen leiten daraus ab, dass auch bei der hier streitigen Bewertung 

des Wohnrechts (welche der Bewertung der Nutzniessung folge) 30% Unterhaltskosten 

zu berücksichtigen seien.  

 

 Der Hinweis im Merkblatt auf Unterhaltskosten (im Umfang von 30%) erklärt 

sich damit, dass bei der Nutzniessung grundsätzlich der Nutzniesser die Unterhaltskos-

ten trägt (vgl. Art 764 Abs. 1 ZGB). Dies ist sodann auch beim Wohnrecht der Fall (vgl. 

Art. 778 Abs. 1 ZBG). Indes handelt es sich bei der Kostentragungspflicht um dispositi-

ves Recht. Vorliegend vereinbarten die Parteien im Abtretungsvertrag, dass die Wohn-

berechtigten lediglich "die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts der Wohnung (analog 

eines Mieters)" zu übernehmen hätten; die "Unterhaltskosten, die Gebäudeversiche-

rungsprämien sowie die Nebenkosten für Strom, Wasser, Abwasser und Heizung" tra-

ge demgegenüber die Eigentümerschaft (Abtretungsvertrag S. 12, Ziff. 11). Damit sind 

bei der der Berechnung des Wohnrechts keine Liegenschaftenunterhaltskosten zu be-

rücksichtigen. Die Nettoerträgnisse im Sinn des Merkblatts belaufen sich hier auf 

Fr. 13'200.- und von diesem Jahresbetreffnis ist mithin bei der Bewertung des Wohn-

rechts auszugehen.   

  

 e) Zu prüfen bleibt damit noch der Kapitalisierungsfaktor:  

  

 aa) Die Steuerbehörde ermittelte gestützt auf die Weisung der Finanzdirektion 

über die Bewertung von Nutzniessungen und von Ansprüchen auf periodischen Leis-

tungen für Erbschafts- und Schenkungssteuer vom 22. November 2001 (ZStB 41/420) 

einen Barwertfaktor von 17.39.   

  

 Der letzteren Weisung lässt sich einerseits entnehmen, dass bei Nutzniessun-

gen ein Kapitalisierungssatz von 3% anwendbar ist. Im Übrigen enthält sie im Wesent-

lichen eine Auflistung der auf diesem Zinssatz basierenden Kapitalisierungsfaktoren 

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gemäss den einschlägigen Barwerttafeln (Stauffer/Schätzle, Barwerttafeln, 5. A., Zürich 

2001). Dabei wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die aufgelisteten Bar-

werte auf sofort beginnende lebenslange Renten beziehe.  

  

 bb) Davon, dass in diesem Sinn der hier gesuchte Kapitalisierungsfaktor – auf 

Basis des auf Nutzniessungen/Wohnrechte abgestimmten Kapitalisierungssatzes von 

3% – den Barwerttafeln Stauffer/Schätzle zu entnehmen ist, gehen auch die Pflichtigen 

aus (Beschwerde-/Rekursschrift Ziff. 10 und 11). Indes lassen sie dafürhalten, weil das 

zu bewertende Wohnrecht nicht auf die statistische Lebensdauer, sondern auf die Akti-

vität ausgerichtet sei, müssten nicht die Sterbetafeln, sondern die Aktivitätstafeln her-

angezogen werden, wo der Kapitalisierungsfaktor etwas tiefer sei.      

  

 cc) Im Abtretungsvertrag wurde in Ziff. 11 mit Bezug auf die Dauer des Wohn-

rechts Folgendes festgehalten:  

Bei einem dauernden Wegzug der Berechtigten oder falls es zu einer 
dauernden Unterbringung der Berechtigten in einer Pflegeanstalt oder 
einem Spital kommen sollte – und aus ärztlicher Sicht nicht davon aus-
zugehen ist, dass die Berechtigten das Wohn- und Benutzungsrecht 
wieder ausüben können – hat die Grundeigentümerin einen obligatori-
schen Anspruch auf Löschung der vorstehenden Personaldienstbarkeit 
im Grundbuch, ohne dafür eine Entschädigung zu Schulden. Als dauern-
der Wegzug wird die selbstgewählte Abwesenheit von mehr als 6 Mona-
ten vereinbart.  

  

 Tatsächlich ist damit das Wohnrecht durch diese obligatorische Bestimmung 

nicht auf das Leben der Pflichtigen ausgerichtet, sondern auf die sogenannte Aktivität. 

Mit dem Begriff Aktivität wird die Fähigkeit verstanden, autonom zu handeln und bei-

spielsweise den eigenen Haushalt zu führen (Schätzle/Weber: Kapitalisieren, Hand-

buch zur Anwendung der Barwerttafeln, Zürich 2001, N 5.52).  

 

 dd) Dass im Bereich der Landwirtschaft Wohnrechte in jüngster Zeit offenbar 

vermehrt auf die Aktivität ausgestellt werden, hat gemäss einem in der Bauernzeitung 

veröffentlichen Aufsatz von Martin Goldenberger und Seraina Hartmann den folgen-

den nachvollziehbaren Hintergrund (vgl. Bauernzeitung, 29. Januar 2010: Wohnrecht / 

Begrenzt oder lebenslang? Überlegungen zur Frage, wie lange ein Wohnrecht dauern 

soll): 

 

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 Die genannten Autoren wiesen (aus der Sicht per 2010) darauf hin, dass 

Wohnrechte meist bis zum Ableben gewährt und grundbuchlich gesichert würden. Be-

trachte man indes die effektive Nutzung, zeige sich, dass die Ausnützung des Rechts 

meist vor dem Ableben ende bzw. aufgegeben werde. Die vorzeitige Aufgabe erfolge 

dabei meist infolge gesundheitlicher Umstände; wegen des fortgeschrittenen Alters 

könne man nicht mehr Treppen laufen, den Haushalt nicht mehr führen und die eigene 

Körperpflege nicht mehr ohne Hilfe bewerkstelligen. Immer häufiger werde deshalb 

frühzeitig ein Umzug in eine Alterswohnung oder in ein Alterszentrum mit Teil- oder 

Vollbetreuung in Erwägung gezogen. Komme der Wohnberechtigte zum Schluss, die 

Wohnung vorzeitig bei rechter Gesundheit freiwillig zu verlassen, bleibe das im Grund-

buch eingetragene, meist bis zum Ableben abgeschlossene Wohnrecht bestehen. So-

lange alsdann die Rückkehr des Wohnberechtigten in die Wohnung nicht völlig ausge-

schlossen werden könne, könne der Eigentümer nicht endgültig über die Wohnung 

verfügen. Solche Situationen können mehrere Jahre dauern und eine Umnutzung der 

Wohnung einschränken. Wohlverstanden, entspreche dies aber dem damaligen Ver-

tragswillen und sei das Wohnrecht in der Regel bei der Hofübergabe finanziell ja auch 

entsprechend entschädigt worden. Der Eigentümer verliere in diesem Sinn also nichts, 

auch wenn er den Verlust an möglichen Mietzinseinnahmen bedaure. Müssten die al-

ten Bauersleute die Wohnrechtswohnung infolge des fortgeschrittenen Alters verlassen 

bleibe die Problematik, dass das Wohnrecht bis zum Ableben Gültigkeit habe. Auf eine 

vorzeitige Löschung auf Wunsch des Wohnrechtsbelasteten/Grundeigentümers werde 

der Grundbuchverwalter in der Regel nicht eingehen. Das ZGB enthalte zwar Gründe 

für den vorzeitigen Untergang von Dienstbarkeiten wie die Unmöglichkeit der Aus-

übung. Die Schwierigkeit liege aber darin, dass die Letztere absolut zutreffen müsse. 

Niemand könne indes mit Sicherheit bestätigen, dass sich ein zurzeit pflegebedürftiger 

Altlandwirt nicht wieder erholen und in seine Wohnung zurückkehren könnte. Beide 

Ausgangssituationen, freiwillige Aufgabe oder Aufgabe des Wohnrechts infolge Alters, 

bewirkten also nicht automatisch die Aufgabe des Wohnrechts.  

 

 Es gebe nun aber die Möglichkeit, ein Wohnrecht einzuräumen, ohne dass 

dies bis zum Ableben gelte. So könne entweder eine feste Dauer vereinbart werden 

(z.B. 20 Jahre) oder es könne die Dauer auf die sogenannte Aktivität begrenzt werden. 

Die zeitliche Begrenzung sei dabei in der Umsetzung die einfachste Lösung, weil ein 

klares Datum massgebend sei. Jedoch wisse kaum jemand schon bei der Hofabtre-

tung, wie lange er das Wohnrecht benötige. Naheliegender und empfehlenswert sei 

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deshalb die Begrenzung der Wohnrechtsdauer auf die Aktivität. Diese bedeute für die 

Wohnberechtigten keinen Nachteil. Das Wohnrecht könne er auch so längstmöglich 

ausüben. Das Wohnrecht begrenzt auf die Aktivität erlösche in jedem Fall erst bei ei-

nem definitiven Wegzug, z.B. ins Alters- oder Pflegeheim. Weil Wohnrechte weder ver-

erbt noch übertragen werden können, hätten sie nach dem definitiven Verlassen der 

Wohnung für den Berechtigten keinen Wert mehr. Werde aber vereinbart, dass zu die-

sem Zeitpunkt der Grundeigentümer berechtigt sei, das Wohnrecht zu löschen, könne 

die Wohnung definitiv einer neuen Nutzung zugeführt werden. Wie die einschlägigen 

Tabellen aufzeigten, lägen die durchschnittliche Lebenserwartung und die durchschnitt-

liche Aktivität mehrere Jahre auseinander. Die Begrenzung auf die Aktivität verkürze 

beispielsweise die theoretische Dauer des Wohnrechts einer 85-jährigen Frau um 4.36 

Jahre, ohne dass sie dadurch etwas von ihrem Recht aufgebe. Es eröffne aber dem 

Eigentümer die vorzeitige Neunutzung der Wohnung. Zudem erspare es hie und da 

unschöne Auseinandersetzungen mit den Geschwistern des Eigentümers, welche par-

tout auf dem Wohnrecht der Wohnung beharrten.  

  

 ee) Die Steuerbehörde erwog im Einspracheentscheid, dass die im Abtre-

tungsvertrag aufgeführte Eventualität der Unterbringung der Wohnberechtigten vor der 

Mortalität in einem Alters- oder Pflegeheim zwar eintreffen könne; die effektive Ent-

wicklung sei indes nicht voraussehbar und damit nicht angemessen zu berücksichti-

gen.  

 

 Diese Argumentation greift zu kurz. Richtig ist, dass das Eintreffen des besag-

ten Szenarios nicht voraussehbar ist; indes tritt es eben mit einer gewissen Wahr-

scheinlichkeit ein. Diese Wahrscheinlichkeit kann gestützt auf statistische Werte ermit-

telt werden. Wird vor diesem Hintergrund das Wohnrecht nicht auf das Leben 

ausgestellt, sondern auf die Aktivität (gewissermassen also auf die Dauer der gesund-

heitlich längst möglichen Nutzung), so ist die für den Kapitalisierungsfaktor massgebli-

che durchschnittliche Ausübungsdauer also etwas kürzer als bei einem lebenslangen 

Wohnrecht, welches grundsätzlich bestehen bleibt, selbst wenn die Autonomie zur 

selbstständigen Lebensführung verloren geht. Entsprechend ist bei der Wertbestim-

mung eines Wohnrechts auf Aktivität beim Kapitalisierungsfaktor auf die Aktivitätstafeln 

abzustellen, welche das einschlägige Regelwerk neben den gängigen Mortalitätstafeln 

enthält. Ausgehend von der jüngeren pflichtigen Ehefrau (Alter bei Wohnrechtseinräu-

mung 64) ist gemäss den Barwerttafeln somit nicht der vom kantonalen Steueramt an-

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gewandte Kapitalisierungsfaktor von 17.39 (Mortalität, Barwerttafeln S. 283), sondern 

derjenige von 13.40 (Aktivität, Barwerttafeln S. 357) massgeblich. Aus der Punktediffe-

renz lässt sich dabei im Einklang mit dem Beispiel im vorerwähnten Aufsatz ableiten, 

dass eine 64-jährige Frau im Durchschnitt gegen vier Jahre des Lebensabends im Al-

ters- und Pflegeheim verbringt.  

 

 Wie die Steuerbehörde festhält, kann es nun zwar ohne Weiteres vorkommen, 

dass ein Wohnrecht auf Aktivität bei guter Gesundheit gleichwohl bis zum Lebensende 

ausgeübt werden kann. Ebenso könnte es aber in die andere Richtung gehen und also 

passieren, dass der Verlust der Autonomie zur eigenen Haushaltsführung früher ein-

tritt, als es statistische Durchschnittswerte erwarten liessen. Im Rahmen der Versiche-

rungsmathematik werden genau diese Eventualitäten geglättet, indem für die Kapitali-

sierungssätze auf Durchschnittwerte abgestellt wird. Gleiches gilt ja auch in Bezug auf 

die Mortalitätstafeln, welche auf die durchschnittliche Lebenserwartung abstellen, ob-

wohl der Tod im konkreten Einzelfall viel früher als erwartet oder aber auch erst im 

Alter von über 100 Jahren eintreten kann. Es gibt damit keinen Grund, nicht auf die 

Aktivitätstafeln abzustellen, da diese der effektiven Vereinbarung im Abtretungsvertrag 

vom … 2016 besser Rechnung tragen. Dass die zeitliche Begrenzung des Wohnrechts 

lediglich obligatorischen Charakter hat, steht dem Gesagten nicht entgegen. Somit ist 

im vorliegenden Fall der Kapitalisierungsfaktor 13.40 anzuwenden.  

 

 f) Die bei Betriebsaufgabe realisierten stillen Reserven berechnen sich damit 

wie folgt:                Fr.  

Verkauf Betriebsmobiliar 122'978.-  

Veräusserung Liegenschaft 463'600.- 

Wohnrecht kapitalisiert (Fr. 13'200.- x 13.40) 176'880.-  

./. Wohnrecht laut Abtretungsvertrag -74'800.- 

./. Buchwert Liegenschaft - 436'916.-  

Liquidationsgewinn vor AHV 251'742.- 

./. 10% AHV -25'174.-  

Liquidationsgewinn neu 226'568.-  

statt deklariert  134'696.-.  

statt veranlagt/eingeschätzt 273'926.-.  

 

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 3. a) Nach alledem ist der in der Steuerperiode 2017 separat steuerbare Li-

quidationsgewinn bzw. der an dessen Stelle tretende steuerbare fiktive Einkauf in die 

Vorsorge auf den Betrag von Fr. 226'568.- zu reduzieren. Die ordentlichen Steuerfakto-

ren dieser Steuerperiode sind unbestritten und zu bestätigten.  

 

 b) Die Beschwerde und der Rekurs sind somit teilweise gutzuheissen.  

 

 c) Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den Parteien anteilig aufzuer-

legen (Art. 144 Abs. 1 DBG; § 151 Abs. 1 StG). Den mehrheitlich unterliegenden Pflich-

tigen ist sodann keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. 

Art. 64 Abs. 1-3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezem-

ber 1968 sowie § 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

vom 24. Mai 1959).  

 

  

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

 

 

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerdeführer werden für die 

Steuerperiode 2017 wie folgt veranlagt (Tarif gemäss Art. 36 Abs. 2 DBG; Verheira-

tetentarif):  

 

Steuerbares Einkommen  Fr.  17'500.-  

Steuerbarer Liquidationsgewinn Fr. 0.- 

Satzbestimmender Liquidationsgewinn (1/5) Fr. 0.- 

Steuerbarer fiktiver Einkauf Vorsorge Fr.  226'500.-  

Satzbestimmender fiktiver Einkauf Vorsorge (1/5) Fr.  45'300.- 

 

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2. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Rekurrenten werden für die Steuerpe-

riode 2017 wie folgt eingeschätzt (Tarif gemäss §§ 35 Abs. 2 und 47 Abs. 2 StG; 

Verheiratetentarif): 

 

Steuerbares Einkommen  Fr.  17'500.-  

Steuerbares Vermögen Fr.  731'000.- 

Steuerbarer Liquidationsgewinn Fr. 0.- 

Satzbestimmender Liquidationsgewinn (1/10) Fr. 0.- 

Steuerbarer fiktiver Einkauf Vorsorge Fr.  226'500.-  

Satzbestimmender fiktiver Einkauf Vorsorge (1/10) Fr.  22'600.- 

 

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