# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c53795c3-1bfa-5c10-98cb-84b06229d717
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-03-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 09.03.2000  VB.1999.00354
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-1999-00354_2000-03-09.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.1999.00354	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 09.03.2000
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Einheit der Baubewilligung 

Nebenbestimmungsweise Anordnung zur unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtabstellplätze (E. 2). 
Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung krass und klar ist, ein Verzicht auf die Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (E. 3).
Mangels hinreichender Konkretisierung der angeblich revisionsweise vorgesehenen Änderungen der Bau- und Zonenordnung geht die Berufung auf § 234 PBG fehl (E. 4).
§ 301 PBG betreffend die Besonnung von Wohnräumen stellt keinen absoluten Grundsatz auf (E. 5).

			 	
				Stichworte:
	
						ABSTELLPLATZ
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
NEBENBESTIMMUNG
PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 234 PBG
§ 237 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 301 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

 

 

I. Der Gemeinderat B. erteilte
Frau E. (sel.) am 11. Januar 1999 unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei Mehr­familienhäu­sern auf den
gemäss Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde B. vom 17. Juni 1993 (BZO)
in der Wohnzone WG3 gelegenen Grundstücken Kat.Nrn. ..1 und ...2 an der
Mittleren Q.-Strasse in B.. Bewilligt wurden ferner 24 Ga­ra­gen‑
und 24 Aussenabstellplätze sowie sechs oberirdische Besucherparkplätze.
Gegen die Baubewilligung wandten sich verschiedene Nachbarn mit getrennten
Rekursein­gaben vom 22./23. Februar 1999 an die Baurekurskom­mission II,
je mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben. Zur Begrün­dung
der Rekurse wurden (soweit heute noch von Be­deutung) folgende Rügen erhoben:
Un­zureichende strassenmässige Er­schliessung der Baugrundstücke; Verletzung
von § 301 Abs. 1 des Planungs‑ und Bauge­setzes vom 7. Sep­tember
1975 (PBG) betreffend die Be­sonnung von Wohnräumen; Ver­stoss gegen § 244
Abs. 3 PBG durch die oberirdisch ge­plan­ten Abstellplätze; ungenügende
Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung
(§ 238 Abs. 1 PBG); über­mäs­sige Blendwirkung durch den auf der
Südwestseite der geplanten Neubauten vorge­se­henen Glasvorbau.

 

II. Nach Durchführung eines
Referentenaugenscheins vereinigte die Baure­kurs­kom­mission II die
Rekurse mit Entscheid vom 12. Oktober 1999 und hiess sie teil­weise gut. Sie
hob die angefochtene Bewilligung hinsichtlich der Parkplatzanlage im Freien auf
und wies die Akten zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fort­setzung
des Bewilli­gungsverfahrens im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat B.
zurück. Ferner statuierte die Baurekurskommission II, dass das Material
für die beiden Glasvorbauten nicht blenden dürfe (Dispositiv Ziffer 1.30
der Baubewilligung). Im Übrigen wurden die Rekurse abge­wie­sen.

 

III. Mit Beschwerde vom 18. November 1999
liessen Frau und Herr A. als teilweise unterlegene Rekurrierende dem
Verwaltungsgericht bean­tragen, der Rekursentscheid vom 12. Oktober 1999 sei
unter entsprechender Änderung des Kosten‑ und Entschädigungs­dis­positivs
aufzuheben, soweit damit das Rechtsmittel abge­wiesen bzw. nicht darauf
eingetre­ten worden sei. Ferner sei die Baubewilligung vom 11. Ja­nuar 1999
aufzuheben. Die Bau­rekurskommission II schloss am 21. Dezember 1999 auf
Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte der Gemeinderat B. mit
Beschwerdeantwort vom 10./14. Januar 2000. Ebenfalls Abweisung der Beschwerde
liessen die Erben von Frau E. mit Beschwer­de­antwort vom 28. Januar 2000
be­antragen. Beide privaten Parteien verlangten ferner die Zusprechung einer
Parteientschä­di­gung.

 

Die Erwägungen des angefochtenen Entscheids
sowie die Ausführungen der Par­teien gemäss Rechtsschriften werden ‑ soweit
erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben.

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Die Beschwerdeführenden lassen vorab
geltend machen, dass die Anordnung der unterirdischen Platzierung der
Abstellplätze zu einer vollständigen Aufhebung der Baube­willigung hätte führen
müssen. Die Behebung des Mangels sei nicht "ohne besondere Schwie­rigkeiten"
im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Ferner verletze das Bauvorha­ben
§ 238 Abs. 1 PBG. Zu Unrecht sei die Baurekurskommission sodann auf
die Rüge der unzulässigen geografischen Orientierung der Wohnräume nicht
eingetreten. Festgehalten werde schliesslich auch am Einwand, dass die
Baugrundstücke mit dem streitigen Vorha­ben strassenmässig unzureichend
erschlossen seien. 

 

2. a) Die Baurekurskommission II hat die
Baubewilligung hinsichtlich der oberir­disch geplanten Abstellplätze aufgehoben
und die Akten diesbezüglich zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und
zur Fortführung des Bewilligungsverfahrens "im Sinne der Erwägungen"
an den Gemeinderat B. zurückgewiesen. Die Erbengemeinschaft E. hat
den Rekursentscheid nicht angefochten. Sie macht auch nicht (mehr) gel­tend,
dass die Zahl der erforderlichen Pflichtparkplätze bereits mit den unterirdisch
ge­plan­ten Abstellflächen er­reicht sei. 

 

b) aa) Heute ist hinsichtlich der
Abstellplatzfrage einzig noch streitig, ob die aufla­geweise Anordnung der
unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtparkplätze zulässig gewe­sen sei bzw.
ob die Baubewilligung nicht insgesamt hätte aufgehoben werden müssen
(§ 321 Abs. 1 PBG). Den letzteren Standpunkt vertreten die
Beschwerdeführenden. Sie las­sen geltend machen, dass das Bauvorhaben aufgrund
des Entscheids der Baure­kurskom­mis­sion II einstweilen blockiert sei.
Die Bauherrschaft müsse eine Sammelgarage planen. Wie und wo sie diese planen
wolle, sei allein ihre Sache. Jedenfalls sei dies nicht "ohne be­sondere
Schwierigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG möglich. Je nach
Art und Lage der Ausführung der Einstellhalle würden auch die beiden
Mehrfamilienhäuser davon be­trof­fen und müssten möglicherweise abgeändert
werden. Komme die Einstellhalle in den Waldabstandsbereich zu liegen, wäre eine
koordinationspflichtige Bewilligung der Volks­wirtschaftsdirektion
erforderlich. Der Entscheid der Baurekurskommission II, dem Mangel mittels
einer Nebenbestimmung zu begegnen, sei rechtsverletzend. Das gelte auch dann,
wenn es im Übrigen in jeder Hinsicht beim Entscheid der Baurekurskommission
bleiben sollte. ‑ Die Erbengemeinschaft E. lässt geltend machen,
dass es sich bei den un­terirdisch anzulegenden Abstellplätzen um eine
selbständige Anlage handle, durch die das Projekt der beiden Mehrfamilienhäuser
nicht tangiert werde. Dabei stünden der Bauherr­schaft ver­schiedene
Möglichkeiten offen. Die Anlage könne im Waldabstandsbe­reich ver­wirklicht
werden. Möglich sei auch eine Erweiterung der geplanten Unterni­veaugarage in
den Stras­senabstandsbereich zur Mittleren Q.-Strasse, was gemäss Art. 26
BZO zu­lässig sei.

 

bb) Das Verwaltungsgericht hat zur Frage der
auflageweisen Behebung von Män­geln entschieden, dass die örtliche Baubehörde
ermessensweise zu entscheiden habe, ob einem Mangel mittels Nebenbestimmung
oder durch Aufhebung der Baubewilligung zu begegnen sei (VGr, 3. September
1982, BEZ 1982 Nr. 36). Das muss auch für die zustän­dige
Baurekurskommission gelten, wenn sie einen Mangel des Bauvorhabens feststellt
und vor der Frage steht, ob die Baubewilligung insgesamt aufzuheben oder ob der
Regelver­stoss mittels Nebenbestimmung zu korrigieren sei. Das
Verwaltungsgericht hat sodann erkannt, dass durch eine Nebenbestimmung auch
Mängel behoben werden könnten, die Grund­anforderungen an Bauten und Anlagen
betreffen, sofern das ohne besondere Schwie­rigkeiten möglich sei (RB 1997
Nr. 78).

 

Der von der Baurekurskommission II
festgestellte Mangel betrifft nicht die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser. Es
geht einzig und ausschliesslich um die oberirdisch ge­planten Abstellplätze
(Besucherparkflächen ausgenommen). Dabei handelt es sich, wie die
Beschwerdegegnerschaft zutreffend geltend macht, um eine gegenüber dem
Hauptvorha­ben separate Anlage, die gemäss Rekursentscheid unterirdisch zu
verwirklichen ist. Das kann ohne Tangierung der beiden Hauptgebäude geschehen.
Denkbar ist eine Erstellung nordwestlich des Gebäudes. Möglich wäre auch eine
Erweiterung der geplanten unterirdi­schen Anlage in Richtung Mittlere
Q.-Strasse, wie die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Be­schwerdeantwort geltend
macht. Dabei stellen sich weder in planerisch-architekto­ni­scher noch in
baulicher Hinsicht besondere Probleme. Es ist mithin davon auszugehen, dass
sich der Mangel ohne "besondere Schwierigkeiten" beheben lässt. Dass
im einen Fall eine Bewilligung der Volkswirtschaftsdirektion erforderlich ist,
ändert nichts. Jedenfalls er­scheint es als vertretbar, wenn die Baurekurskommission II
die Baubewilligung nicht insgesamt aufgehoben, sondern eine Nebenbestimmung
statuiert hat.

 

3. a) Streitig ist sodann die Frage der
Einordnung. Diesbezüglich hat die Baure­kurs­kommission II die zu
§ 238 Abs. 1 PBG entwickelten allgemeinen Grundsätze richtig fest­gehalten.
Auf diese Ausführungen ist daher zu verweisen (§ 28 Abs. 1 in
Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959/8. Juni 1997; VRG). Insbe­son­dere trifft zu, dass den kommunalen
Bewilligungsbehörden bei der Anwendung von § 238 PBG ein erheblicher
Entscheidungs‑ und Ermessensspielraum zukommt, in den die
Baurekurskommissionen nur mit Zurückhaltung eingreifen dürfen. Die Kognition
des Ver­waltungsgerichts ist von Gesetzes wegen beschränkt. Es kann nur
rechtsverletzende Ermes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG). ‑ Die Re­kurs­kommission
hat sodann zur Frage der konkreten Einordnung und Gestaltung des strei­ti­gen
Vorhabens zusammengefasst erwogen, dass in der Zone WG3 drei Vollge­schosse,
zwei Dachgeschosse sowie ein Untergeschoss zulässig seien. Die Firsthöhe sei
auf 7 m und die Gebäudelänge auf 50 m beschränkt. Diese erlaubten
Masse würden durch die beiden Mehrfamilienhäuser nicht voll ausgeschöpft. Die
beiden Bauparzellen seien die letzten in der Mischzone WG3 noch unüberbauten
Grundstücke. Angesichts der oberhalb des Gebäu­des der Rekurrierenden
befindlichen grossvolumigen Reiheneinfamilienhaus-Überbauung könne nicht gesagt
werden, dass im Quartier "Mittlere-Q." eine mehrheitlich hin­ter dem
Zu­lässigen zurückgebliebene Überbauung bestehe. Die volumetri­sche Einpassung
eines Gebäudes beurteile sich in aller Regel an den dem betreffenden Zo­nentypus
zuge­schie­de­nen Bauten. Die befriedigende Einordnung im Sinn von § 238
Abs. 1 PBG könne einem Bauvorhaben grundsätzlich nicht deshalb
abgesprochen werden, weil es die bau­recht­lich erlaubten Masse ausschöpfe. Von
einem krassen volumetrischen Gegen­satz zum Beste­hen­den könne hier nicht
gesprochen werden. Das gelte auch hinsichtlich der gerügten Riegel­wirkung,
auch wenn nicht zu verkennen sei, dass das Haus der Nachbarn A. durch das
ge­plante Vorhaben und die bergseits bestehende Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung
eine "Sand­wich-Position" erfahre. Wegen der hangabwärts orientierten
Bauweise trä­ten die geplanten Bauten vom Grundstück dieser Nachbarn nur
zweigeschossig in Er­schei­nung. Die trans­pa­renten Glasvorbauten verliehen
den beiden Gebäuden sodann eine ge­wis­se Leichtigkeit, so dass der Eindruck
einer übermässigen Baumassenkonzentration stark ge­mildert werde. Je­denfalls
halte sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Frage der Einordnung im
Rah­men des der kommunalen Behörde zustehenden Ermessens­spiel­raums.

 

b) aa) Die Beschwerdeführenden lassen hinsichtlich
der Frage der Einordnung im Wesentlichen vorbringen, dass man die Situation mit
eigenen Augen gesehen haben müsse, um sich davon ein Bild machen zu können,
weshalb durch das Verwaltungsgericht ein ei­ge­ner Augenschein durchzuführen
sei. Die Topographie, die phänomenale Fernsicht und die bestehende
Siedlungsstruktur seien von entscheidender Bedeutung. Namentlich von weiter
unten und vom See her sei der durch die beiden Bauten entstehende 90 m
lange Rie­gel nicht mehr landschaftsverträglich. Von einer befriedigenden
Einordnung könne nicht die Rede sein. Das Baugrundstück falle von der Mittleren
Q.-Strasse gegen den Bach und das Bahngeleise steil ab, während es auf der
anderen Strassenseite wesent­lich flacher ver­laufe. Vom See her sei daher die Reiheneinfamilienhaus-Siedlung
gar nicht sicht­bar. Die geplanten Bauten überragten jedoch den Kretenrand. An
der talseits störenden Riegel­wir­kung ändere nichts, dass die bergseits
geplanten Glasvorbauten das dortige Fas­sa­denbild auflockerten. Unter dem
Gesichtspunkt von § 238 Abs. 1 PBG sei die Gesamt­wirkung ei­ner
Überbauung entscheidend. Ob die Bau‑ und Zonenordnung im Rahmen der
kommen­den Revision tatsächlich keine Änderung erfahren werde, müsse sich erst
noch wei­sen. Je­denfalls werde durch das Bauvorhaben die Planungsfreiheit der
zuständigen Be­hörde ein­ge­schränkt und nachteilig präjudiziert.

 

bb) Die private Beschwerdegegnerschaft lässt
geltend machen, dass ein zweiter Au­genschein nicht erforderlich sei. Hier
liege kein Sachverhalt vor, der es erlauben würde, le­diglich aus Gründen der
Einordnung eine Beschränkung des erlaubten Bauvolumens zu ver­langen. Die
streitigen Bauten stünden nicht auf einer Krete, sondern an einem etwas stei­ler
oder flacher ansteigenden Abhang über der Seebucht, an dem sich das Siedlungsge­biet
von B. ausbreite. Dieses Siedlungsgebiet weise eine dichte und äusserst viel­gestaltige
Überbauung auf. Es erstrecke sich auch auf die oberhalb der Q.-Strasse
gelegenen ebenso einsichtigen grossen Gewerbebauten. Es genüge daher nicht,
wenn vor­gebracht werde, dass die streitigen Bauten einem an einem beliebigen
Aussichtspunkt po­sitionierten Betrachter des ganzen Siedlungsgebiets störend
auffallen würden.

 

cc) Auch wenn die beiden geplanten
Mehrfamilienhäuser ein erheblich grösseres Bauvolumen aufweisen als die
unmittelbar bergseits der Mittleren Q.-Strasse ste­henden Häuser, so heisst das
nicht, dass ihnen schon deswegen die befriedigende Einord­nung im Sinn von
§ 238 Abs. 1 PBG abgesprochen werden müsste. Es ist unbestritten, dass
die in der Wohnzone WG3 geltenden Vorschriften beachtet werden. Das durch die
primä­ren Bau­begrenzungsnormen festgelegte Volumen wird sogar nicht einmal
voll ausge­schöpft. Das Verwaltungsgericht hat entschieden, dass § 238
Abs. 1 PBG der Ausschöp­fung des bau­rechtlich erlaubten Volumens
grundsätzlich nicht entgegensteht. Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann
von einem Bauherrn nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Wi­der­spruch zur
baulichen Umgebung klar und krass ist, ein Verzicht auf die Realisierung des
baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr,
6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346). Andernfalls
würden die Erst­bauenden unab­hän­gig von dem gemäss Bau‑ und
Zonenordnung Erlaubten praktisch be­stimmen, was für ein Gebäudevolumen in
einem Quartier künftig realisiert werden darf. Das ist abzulehnen. Wenn der
Gemeinderat B. und die Baurekurskommission II zum Schluss gekommen sind,
dass hier kein Ausnahmefall im genannten Sinn vorliege, so ist das jedenfalls
vertretbar. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auf die
praktisch unmittelbar süd­westlich an die Parzelle der Beschwerdeführenden
angren­zen­de Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung. Hinzu kommt, dass die
Baugrundstücke grossflä­chig sind, dies im Gegensatz zu den unmittelbar
jenseits der Mittleren Q.-Strasse lie­gen­den Parzellen. Diese tatsächliche
Situation legt die Realisierung von volumenmässig eher umfangreicheren Bauten
zum Min­desten nahe. Sodann ist zu beachten, dass die bei­den Grund­stücke
Kat.Nrn. ..1 und ...2 längliche Formen aufweisen und quer zum Hang lie­gen.
Dadurch ist die Stellung der Bau­ten weitgehend vorgegeben. Ob von gewissen
Stand­orten aus der Eindruck einer Riegel­wirkung entsteht, ist ohne
entscheidende Bedeu­tung. In Reihen stehende Häuser erwecken je nach Standort
des Betrachters wohl fast im­mer den Ein­druck der Riegelbildung. Das lässt
sich auch am Beispiel des insgesamt dicht bebauten Hangs von B. feststellen.
Wenn also von bestimmten Standorten aus der Eindruck einer Riegelwirkung
vermittelt wird, so heisst das nicht, dass die Bauten deswe­gen im Wi­derspruch
zu § 238 Abs. 1 PBG stünden. Insbesondere darf ein solcher Regel­verstoss
nicht aus dem von den Beschwerdeführenden zu den Akten gegebenen Bild des Hangs
von Wä­denswil mit Fotomontage abgeleitet wer­den. Wenn die Beschwerdeführen­den
die "phäno­me­nale" Fernsicht erwähnen, so ist fest­zu­halten, dass
nicht geltend gemacht wird, diese Fernsicht werde nachhaltig gestört. Die Be­schwerdeführenden
legen vor allem Gewicht auf den Blick vom See her in Richtung Hang. Anzufügen
ist, dass das Planungs‑ und Baurecht keine freie Sicht ins Grüne, auf den
See oder in die Ferne gewährleistet. So­dann haben die Beschwerdeführenden
anlässlich des im Rekursverfahren durchgeführten Referenten­au­gen­scheins
ausdrücklich vorbringen lassen, dass der Verlust der Seesicht für sie nicht ent­schei­dend
sei, da ihr Haus auf die Südseite (bergseits) ausgerichtet sei. Insge­samt
erweisen sich die angefochtenen Entscheide hin­sicht­lich der Frage der
Einordnung als vertretbar, je­den­falls nicht als rechtsverletzend.

 

Eine nochmalige Besichtigung der Bauparzellen
und ihres Umfelds durch das Ver­waltungsgericht ist trotz dem ausdrücklichen
Gesuch der Beschwerdeführenden nicht er­forderlich, da sich der massgebende
Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt (RB 1995 Nr. 12).
Insbesondere ist seitens der Baurekurskommission II am 11. August 1999 ein
Referentenaugenschein durchgeführt worden, auf dessen Ergebnisse auch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren abgestellt werden darf (RB 1981 Nr. 2). Die Ergebnisse
dieses Lo­kal­termins bilden zusammen mit den bei den Akten liegenden
Fotografien und Plänen so­wie dem Bauzonenplan, über den das Verwaltungsgericht
verfügt, eine genügende Grund­lage für den vorliegenden Entscheid.

 

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet,
soweit eine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird.

 

4. Offensichtlich verfehlt ist der im
Zusammenhang mit der vorstehend behandelten Rüge erhobene Einwand der
Verletzung von § 234 PBG, da nicht feststehe, ob im Rahmen der kommenden
Revision der Bau‑ und Zonenordnung auch die Bestimmungen über den Umfang
der in der Wohnzone WG3 zulässigen Bauten geändert würden und das Bauvor­haben
damit die neue Bau‑ und Zonenordnung negativ präjudizieren könnte. Von
einem Verstoss gegen § 234 PBG kann nicht die Rede sein; denn es fehlt an
einem nach dieser Be­stimmung nötigen konkreten Antrag des Gemeinderats auf
Änderung der für die Wohn­zone WG3 geltenden und hier massgebenden
Bestimmungen. Dass ein solcher Antrag vor­liege, behaupten selbst die
Beschwerdeführenden nicht. Ob durch den Bau der beiden Mehr­familienhäuser die
planerische Freiheit der zuständigen kommunalen Behörden ein­geschränkt wird,
ist ohne Bedeutung, da es hier um eine allfällige Planänderung und nicht um den
Entscheid über eine noch fehlende Festlegung geht (dazu RB 1982 Nr. 140 =
BEZ 1982 Nr. 19). Für eine Planänderung aber setzt die Anwendbarkeit von
§ 234 PBG im Sinn einer hinreichenden Konkretisierung nach dem klaren
gesetzlichen Wortlaut zwin­gend ei­nen entsprechenden Antrag des Gemeinderats
voraus (VGr, 24. September 1999, VB.99.00196; VGr, 21. Oktober 1998,
VB.98.00181; Robert Wolf/Erich Kull, Das revi­dierte Planungs‑ und
Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Zürich 1992, Rz. 265). 

 

5. a) Die Beschwerdeführenden lassen sodann
wie schon im Rekursverfahren eine Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG
geltend machen. Die Baurekurskommission II ist dies­bezüglich auf den
Rekurs nicht eingetreten, weil sich der gerügte Mangel ohne weiteres durch eine
Nebenbestimmung (Änderung des internen Raumkonzepts der Gartengeschoss­wohnungen)
heilen liesse (RB 1987 Nr. 3). 

 

b) Es ist unbestritten, dass lediglich die
Wohnräume der Gartengeschosse § 301 Abs. 1 PBG nicht entsprechen,
indem sie mit ihrer Fensterfront allesamt nach Nordosten gerichtet sind.
Baulich dürfte eine Umgestaltung durchaus möglich sein, wie die Baure­kurskommission II
erwogen hat. Wesentlich ist nun aber insbesondere auch, dass § 301
Abs. 1 PBG keinen absoluten Grundsatz aufstellt. Vielmehr sind bei
besonderen Verhält­nissen Ausnahmen möglich, insbesondere zum Schutz vor
übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen (vgl. Abs. 2).
Angesichts dieses Wortlauts sind Abwei­chungen vom Grundsatz gemäss
Absatz 1 der Bestimmung nicht nur zum Schutz vor den genannten
Einwirkungen möglich, sondern allgemein bei besonderen Verhältnissen. Solche
können hier angesichts der Hanglage und der Ausrichtung der beiden Bauparzellen
ange­nommen werden. Die Mittlere Q.-Strasse liegt bergseits und südwestlich der
ge­plan­ten Bau­ten. Damit ist die Lage der Unterniveaugarage vorgegeben.
Vorgegeben ist daher aber auch die Lage der Sitzplätze der
Gartengeschosswohnungen, die sinnvoller­wei­se an die Wohn‑/Essräume und
nicht an Schlafzimmer anschliessen. Damit erweist sich die Rüge der Verletzung
von § 301 Abs. 1 PBG auch materiell als unbegründet.

 

6. Schliesslich wird auch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren eine strassenmäs­sig ungenügende Erschliessung, also eine
Verletzung von § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 und 2 PBG
geltend gemacht, weil lediglich auf der Strassenbergseite ein Trottoir vorhan­den
sei. Dieser Einwand ist offensichtlich unbegründet. Die
Baurekurskommission II hat unwidersprochen dargelegt, dass angesichts der
Erschliessungsfunktion der Mittleren Q.-Strasse der Zugangstyp einer
Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich erforderlich sei. Die Mittlere
Q.-Strasse ist 5 m breit und verfügt bergseitig über ein durchgehendes
Trottoir von hinreichender Breite. Damit entspricht die Strasse bei weitem den
Anforde­run­gen gemäss Anhang der Zugangsnormalien. Diese verlangen keine be­stimm­te
Lage des ein­seitig erforderlichen Trottoirs. Hinzu kommt, dass die Mittlere
Q.-Strasse als Stich­stras­se erstellt ist und unmittelbar südwestlich des
Gebäudes B mit einem Kehrplatz endigt. Von einer unzureichenden
strassenmässigen Erschliessung kann offensichtlich nicht die Rede sein. Die
Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzu­weisen.

 

7. Die Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich
noch die von der Baure­kurs­kommission II festgesetzten Kosten‑ und
Entschädigungsfolgen. Sie beantragen, ihnen sei­en selbst dann keine Kosten
aufzuerlegen, wenn die vorliegende Beschwerde abgewie­sen werde. Ferner sei
auch für diesen Fall eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Sie ma­chen
insbesondere geltend, dass die angeordnete Rückweisung einer Rekursgutheissung
gleichkomme. Dem kann nicht gefolgt werden. Die heutigen Beschwerdeführenden
haben (zusammen mit den anderen Rekurrierenden) im Rekursverfahren lediglich
einen Teiler­folg errungen (unterirdische Anlage von 24 Abstellplätzen;
keine Blendwirkung des Mate­rials der Glasvorbauten). In der Hauptsache (Antrag
auf Aufhebung der Baubewilligung) sind sie mit ihrem Rechtsmittel unterlegen. Wenn
die Baurekurskommission II angesichts dieser Rechtslage die
Beschwerdeführenden mit je 1/8 (zusammen ¼) der Kosten belastet hat, so
ist das keinesfalls zu beanstanden (§ 13 Abs. 2 VRG). Vielmehr
entspricht dieser Entscheid dem Umstand, dass die nachbarlichen Einsprecher mit
ihren Anträgen im Re­kurs­verfahren zum überwiegenden Teil unterlagen. Von
einem rechtsverletzenden Kosten­spruch der Baurekurskommission II kann
nicht die Rede sein. Wie die anderen Rekurrie­renden belastet worden sind, ist
dabei ohne Bedeutung. Jedenfalls hat die Erbengemein­schaft E. zur Hauptsache,
mindestens mehrheitlich obsiegt (Abweisung des geg­nerischen Hauptantrags auf
Aufhebung der Baubewilligung). Aus den nämlichen Gründen kann der
Baurekurskommission II kein Vorwurf gemacht werden, wenn sie den heutigen
Be­schwer­deführenden (wie auch der Gegenpartei) keine Umtriebsentschädigung
zugespro­chen hat. Entschädigungspflichtig im Rekurs‑ und im
Beschwerdeverfahren ist gemäss § 17 Abs. 2 VRG die unterliegende
Partei. Hier fehlt es auf Seiten der Erbengemeinschaft E. an dieser
Voraussetzung, weil diese wie gesagt zum überwiegenden Teil ob­siegt hat und
nur zum klei­neren Teil unterlegen ist. Sie kann daher insgesamt nicht als un­terliegende
Partei be­zeichnet werden.

 

8. Angesichts dieses Verfahrensausgangs
werden die Beschwerdeführenden kosten­pflichtig. Eine Parteientschädigung steht
ihnen damit von vornherein nicht zu. Vielmehr ha­ben sie der privaten
Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine solche Vergütung auszurichten.
Angemessen sind Fr. ......‑.

 

 

Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:

 

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

 

2.    ...