# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ce46b7ec-3a2f-5668-8b3f-de44ff072583
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2017 22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2017-22_0000-00-00.pdf

## Full Text

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

215

Erhaltungszone. Beschränkte Bauzone (Bestätigung der 
Rechtsprechung). Ordentliche Baubewilligung. Neue 
Wohnungen in geschützten Bauten.
– Sowohl das Datenmodell des Bundes als auch dasjenige 

des Kantons Graubünden haben primär Informations- 
charakter, ohne dass ihnen konstitutive Rechtskraft zu- 
kommt (E.2–4).

– Die Bündner Erhaltungszone ist mit einer eine Nichtbau- 
zone überlagernden beschränkten Bauzone zu verglei- 
chen, die sich auf Art. 18 Abs. 1 RPG stützt; folglich sind 
zonenkonforme Bauvorhaben in der Erhaltungszone 
von der kommunalen Baubehörde im ordentlichen Bau- 
bewilligungsverfahren nach Art. 22 RPG zu bewilligen; 
die Kompetenz zur Erteilung der Baubewilligung liegt 
ausschliesslich bei der kommunalen Baubehörde, die 
Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde nach 
Art. 25 Abs. 2 RPG ist nicht erforderlich (E.5).

– Die Bündner Erhaltungszone verstösst weder gegen den 
Trennungsgrundsatz zwischen Bau- und Nichtbaugebiet 
noch gegen die Kleinsiedlungsbestimmung von Art. 33 
RPV noch gegen die einschlägigen Bestimmungen zum 
Bauen ausserhalb der Bauzone, auch wenn der kantona- 
le Richtplan sowie − gestützt darauf − Art. 31 Abs. 2 KRG 
und Art. 44 Abs. 3 BG Umnutzungen von in der Erhal- 
tungszone gelegenen, ehemals land- und alpwirtschaft- 
lich genutzten Baute zulassen (E.5–7).

– Weil es sich bei der Bündner Erhaltungszone um eine 
beschränkte Bauzone handelt, ist die Zulässigkeit des 
fraglichen Bauvorhabens in Bezug auf die Zweitwoh- 
nungsgesetzgebung gestützt auf Art. 9 Abs. 1 ZWG zu 
beurteilen; die entsprechenden Voraussetzungen sind 
hier gegeben (E.8).

Zona di conservazione. Zona edilizia limitata (conferma 
della prassi). Licenza edilizia ordinaria. Nuove abitazioni 
in edifici sotto protezione.
– Sia il modello dei dati della Confederazione che anche 

quello del Cantone dei Grigioni hanno principalmente 
carattere informativo, senza valore costitutivo (cons. 2–
4).

– La zona di conservazione grigionese è paragonabile ad 
una zona non edificabile sovrapposta ad una zona edifica-

22

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

216

bile limitata, che si fonda sull’art. 18 cpv. 1 LPT; pertanto 
progetti edilizi conformi alla zona di conservazione sono 
da autorizzare nell’ambito di un’ordinaria procedura di 
licenza edilizia davanti all’autorità comunale giusta l’art. 
22 LPT; la competenza per il rilascio della licenza edilizia 
spetta unicamente all’autorità comunale, l’approvazione 
dell’autorità cantonale giusta quanto previsto all’art. 25 
cpv. 2 LPT non è necessaria (cons. 5).

– La zona di conservazione grigionese non contravviene 
al principio della separazione tra la zona edificabile e 
quella non edificabile, alle disposizioni sui piccoli inse- 
diamenti di cui all’art. 33 LPT e neppure alla normativa in 
materia di edifici fuori delle zone edificabili, anche se il 
piano direttore cantonale – e fondato su questo – gli artt. 
31 cpv. 2 LPTC e 44 cpv. 3 LE ammettono il cambiamen- 
to di destinazione di edifici siti in zona di conservazione 
che erano inizialmente destinati all’agricoltura e all’eco- 
nomia alpestre (cons. 5–7).

– Poiché la zona di conservazione grigionese è una limitata 
zona edilizia, l’ammissibilità della costruzione va giudi- 
cata nell’ottica delle disposizioni sulle abitazioni secon- 
darie giusta l’art. 9 LASec; i relativi presupposti sono 
nell’evenienza dati (cons. 8).

Erwägungen:
2. Streitig und nachfolgend zu prüfen ist die Frage, ob die 

Beschwerdegegnerin 1 zu Recht davon ausgegangen ist, dass es 
sich bei der fraglichen Erhaltungszone «D. /C. » um eine 
beschränkte Bauzone handelt, welche eine Nichtbauzone überla- 
gert, und ob die Beschwerdegegnerin 1 gestützt darauf das Bauge- 
such der Beschwerdegegner 2 zu Recht mittels ordentlicher Bau- 
bewilligung nach Art. 22 RPG − und damit ohne Zustimmung der 
zuständigen kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG − bewil- 
ligt hat. Des Weiteren ist zu prüfen, ob das nachgesuchte Bauvor- 
haben mit der Zweitwohnungsgesetzgebung vereinbar ist.

3. a) Der Beschwerdeführer stellt sich im Wesentlichen auf 
den Standpunkt, dass die Bündner Erhaltungszone gemäss dem 
Datenmodell des Bundes der Hauptnutzung 41 (Zonen für Klein- 
siedlung) angehöre und nach Bundesrecht zu den Nichtbauzonen 
zähle. Kantonales Recht sei bundesrechtskonform auszulegen. Der 
Kanton habe in seinem Datenmodell daher die Erhaltungszone

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

217

nach kantonalem Recht zutreffend nicht als Bauzone im Sinne des 
auf dem RPG beruhenden Datenmodells des Bundes angesehen. 
In seiner Replik vom 3. Juli 2017 anerkennt der Beschwerdeführer, 
dass die Datenmodelle zwar keine unmittelbare Rechtswirkung 
entfalteten und dass das Datenmodell des Kantons Graubünden 
die Erhaltungszone in der Rubrik «Kantonaler Code» bei den Bau- 
zonen einreihe. Er ist aber der Ansicht, dass die Datenmodelle zeig- 
ten, wie die zuständigen Behörden das Recht interpretierten. Zu- 
dem werde die Erhaltungszone in der Rubrik «Code Hauptnutzung 
CH» zutreffend der Nichtbauzone zugewiesen. Folglich könne das 
strittige Bauvorhaben nur mit einer Ausnahmebewilligung nach 
Art. 24 ff. RPG bewilligt werden und bedürfe der Zustimmung der 
kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG, welche hier nicht vor- 
liege. Daher sei die angefochtene Baubewilligung vom 20., mitge- 
teilt am 23. Februar 2017, nichtig, jedenfalls mangelhaft und müsse 
deshalb aufgehoben werden.

b) Dem halten die Beschwerdegegnerin 1, die Beschwer- 
degegner 2 sowie das Amt für Raumentwicklung Graubünden zur 
Hauptsache entgegen, dass die Geodatenmodelle lediglich Infor- 
mationscharakter hätten, ohne dass ihnen konstitutive Rechtskraft 
zukäme. Vom Datenmodell könne somit nicht auf die Natur der 
Bündner Erhaltungszone geschlossen werden. Einschlägig seien 
die kantonal- resp. kommunalrechtlichen Bestimmungen zur Erhal- 
tungszone und die dazu entwickelte Gerichtspraxis unter Berück- 
sichtigung des kantonalen Richtplans. Daraus resultiere, dass es 
sich bei der Erhaltungszone um eine beschränkte Bauzone hand- 
le, die primär den baugesetzlichen Anforderungen und nicht den 
Bewilligungskriterien für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bau- 
zonen nach Art. 24 ff. RPG unterworfen seien. Im Übrigen sei die 
Erhaltungszone im Geodatenmodell des Kantons Graubünden oh- 
nehin dem kantonalen Code der Bauzone zugeordnet. Die Schluss- 
folgerung des Beschwerdeführers, dass es sich bei der Erhaltungs- 
zone um eine Nichtbauzone handle, könnte sich somit nur auf das 
Geodatenmodell des Bundes abstützen. Auch aus diesem könne 
indes mangels konstitutiver Rechtskraft der Geodatenmodelle kei- 
ne Qualifikation der Erhaltungszone als Nichtbauzone abgeleitet 
werden.

4. a) Im Hinblick auf die strategische, politische, soziale und
wirtschaftliche Rolle, welche der Geoinformation zukommt, sowie 
in Berücksichtigung der neuen Technologien und Verfahren in die- 
sem Bereich wurde am 5. Oktober 2007 gestützt auf die Bundes-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

218

kompetenz im Bereich der Vermessung und Harmonisierung von 
Geodaten (vgl. Art. 75a BV) das Bundesgesetz über Geoinforma- 
tionen erlassen (vgl. Botschaft des Bundesrates vom 6. Septem- 
ber 2006 zum Bundesgesetz über Geoinformationen [BBl 2006
S. 7817 ff.] S. 7818). Dieses bezweckt gemäss Art. 1 GeoIG, dass 
Geodaten über das Gebiet der Schweizerischen  Eidgenossenschaft 
den Behörden von Bund, Kantonen und Gemeinden sowie der 
Wirtschaft, der Gesellschaft und der Wissenschaft für eine breite 
Nutzung, nachhaltig, aktuell, rasch, einfach, in der erforderlichen 
Qualität und zu angemessenen Kosten zur  Verfügung  stehen.  Zu 
den Geodaten, deren Abfrage ermöglicht werden soll, gehören 
raumplanungsrelevante Informationen, so insbesondere auch die 
Daten zur Bodennutzung, wie sie in den kantonalen und kommu- 
nalen Nutzungsplänen enthalten sind (Art. 2 Abs. 1 GeoIG und An- 
hang 1 GeoIV; JEANNERAT/MOOR, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN 
[Hrsg.], Praxiskommentar  RPG:  Nutzungsplanung,  Zürich/Basel/ 
Genf 2016, Art. 14 Rz. 82). Der Kataster der öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster), den jeder Kanton füh- 
ren muss, ist das zentrale Instrument, um den öffentlichen Zugang   
zu Geoinformationen zu verbessern (vgl. Art. 16–18 GeoIG). Er soll 
zuverlässige Informationen über die von Bund und Kanton bezeich- 
neten öffentlich-rechtlichen  Eigentumsbeschränkungen  enthalten 
(Art. 2 ÖREBKV). Die Datenbank soll letztlich die für jede Zone und 
jedes Grundstück geltenden Bau- und  Zonenvorschriften  gemäss  
den geltenden kantonalen oder kommunalen Nutzungsplänen ent- 
halten (Art. 16 Abs. 2 GeoIG und Anhang 1 GeoIV; JEANNERAT/MOOR, 
a.a.O., Art. 14 Rz. 83; zu den Einführungsfristen vgl. Art. 26 ÖREBKV). 
Die im Kataster enthaltenen öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe- 
schränkungen gelten gemäss Art. 17 GeoIG als bekannt. Es besteht 
somit eine gesetzliche Fiktion, dass jene öffentlich-rechtlichen Ei- 
gentumsbeschränkungen, die im Kataster enthalten sind, allen Per- 
sonen bekannt sind (Botschaft GeoIG S. 7859). Das Geoinformati- 
onsgesetz kann indes keinesfalls neue Rechte oder neue rechtliche 
Beschränkungen hervorbringen. Der ÖREB-Kataster dient lediglich 
dazu, die Informationen zu diesen Rechten und Beschränkungen in 
einer rechtlich verbindlichen Form niederschwellig zugänglich zu 
machen. Mithin hat der Eintrag keinerlei konstitutive Wirkung und    
die Nutzungsbeschränkungen müssen rechtskräftig  sein,  bevor  sie 
im Kataster aufgeführt werden. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbe- 
schränkungen werden mit Eintreten der Rechtskraft des  Beschlus- 
ses, der sie begründet, eigentümerverbindlich. Einzig und allein die 
von  der  zuständigen  Behörde  getroffene  Entscheidung  zieht  eine

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

219

öffentliche Beschränkung nach sich, die den Grundeigentümer bin- 
den kann. Rechtlich massgeblich sind somit stets die Nutzungsplä- 
ne, auch wenn diese von den Informationen des ÖREB-Katasters 
abweichen (vgl. Botschaft GeoIG S. 7859; JEANNERAT/MOOR, a.a.O., 
Art. 14 Rz. 84). Zur minimalen Harmonisierung in der Darstellung 
und Modellierung der Geoinformationen hat das GeoIG unter ande- 
rem das Bundesamt für Raumentwicklung verpflichtet, Modelle zu 
definieren, die einerseits festlegen, welche Geodaten im Kataster 
als Minimum abgefragt werden sollen können (minimale Geoda- 
tenmodelle) und anderseits, wie diese Daten grafisch und textlich 
dargestellt werden sollen (Darstellungsmodelle; vgl. Art. 5 GeoIG 
und Art. 8–11 GeoIV). Das seitens des Bundesamtes für Raum- 
entwicklung in Zusammenarbeit mit den Kantonen im Bereich der 
Nutzungsplanung erarbeitete Geodaten- und Darstellungsmodell 
kann als Interpretations- und Vollzugshilfe für gewisse raumpla- 
nungsrechtliche Begriffe des Bundes  und  der  Kantone  dienen. 
Es darf aber keinesfalls auf eine Harmonisierung des kantonalen 
und kommunalen Bau- und Planungsrechts hinauslaufen. Mithin 
schränkt das Geodaten- und Darstellungsmodell die Freiheit der 
Kantone und Gemeinden bei der Definition der einzelnen Zonen 
und ihrer rechtlichen Vorschriften in keiner Weise ein. Ebenso sind 
die Behörden nicht an dieses Modell gebunden,  insbesondere  
nicht an die darin vorgesehene Systematik und Begriffsdefinitio- 
nen, wenn sie eine bestimmte Zonenart definieren oder beurteilen 
müssen, ob ein Gebiet zur Bauzone nach RPG gehört oder nicht 
(JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 85–87).

b) In der  vorliegend  zu  beurteilenden  Angelegenheit  gilt  
es zunächst festzuhalten, dass sich die Parzelle 10999, auf welcher 
sich die umzubauende Stallbaute befindet, gemäss geltendem 
Zonenplan, Generellem Erschliessungs- und Generellem Gestal- 
tungsplan 1:1000 vom 20. September 1996 (vgl. Akten des Amtes   
für Raumentwicklung Graubünden [ARE-GR-act.] 7), von der Re- 
gierung des Kantons Graubünden mit Beschluss Nr. 2436 am 9., 
mitgeteilt am 11. Dezember 1997, genehmigt (vgl. ARE-GR-act. 18), 
unstrittig  in  der  Erhaltungszone  «D.     /C.      »  befindet.  Ge- 
mäss Datenmodell für den Kanton Graubünden ist die Erhaltungs- 
zone in der kantonalen Zonensystematik («Kantonaler Code») als 
Bauzone (Nr. 1355) aufgeführt (vgl. Weisung zur digitalen kommu- 
nalen Nutzungsplanung Graubünden, Geobasisdatensatz 45.1-GR, 
Version 5, vom 6. Dezember 2016, S. 69; abrufbar unter www.are. 
gr.ch > Dienstleistungen > Nutzungsplanung > Digitale Nutzungs- 
planung > Weisung inkl. Geodatenmodell und kantonale Typenta-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

220

bellen [zuletzt besucht am 21. Dezember 2017]). Dies hat replican- 
do auch der Beschwerdeführer anerkannt, nachdem er im ersten 
Schriftenwechsel noch vom Gegenteil ausgegangen ist (vgl. Be- 
schwerde vom 27. März 2017 Rz. 7 f.). Demzufolge kann sich aber 
die beschwerdeführerische Schlussfolgerung, dass es sich bei der 
Erhaltungszone um eine Nichtbauzone handle, nur auf das Geoda- 
tenmodell des Bundes abstützen. Gemäss Datenmodell des Bun- 
des gehört die Bündner Erhaltungszone zwar der Hauptnutzung 41, 
welche mit «Zonen für Kleinsiedlung» umschrieben ist, an und zählt 
damit gemäss Datenmodell des Bundes zu den Nichtbauzonen. Die
«Zonen für Kleinsiedlungen» umfassen Weilerzonen und weitere 
Flächen für die Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb 
des eigentlichen Siedlungsgebiets (vgl. Minimale Geodatenmodel- 
le, Bereich Nutzungsplanung, Modelldokumentation, Version  1.1 
mit technischen Änderungen vom 16. Februar 2017 S. 21 und 23 f.; 
abrufbar unter www.are.admin.ch > Raumentwicklung & Raumpla- 
nung > Minimale Geodatenmodelle > Nutzungsplanung > Minimale 
Geodatenmodelle, Bereich Nutzungsplanung − Modelldokumenta- 
tion V 1.1 [zuletzt besucht am 21. Dezember 2017]). Wie vorstehend 
dargestellt (vgl. E.4a) haben indes sowohl das Datenmodell des 
Bundes als auch das Datenmodell für den Kanton Graubünden 
primär Informationscharakter. Überdies können sie als Interpre- 
tations- und Vollzugshilfe zur Deutung raumplanerischer Begriffe 
herangezogen werden. Keinesfalls kommt ihnen aber konstitutive 
Rechtskraft zu, welche die Freiheit der Kantone und Gemeinden bei 
der Definition ihrer Nutzungszonen und dazugehörigen Vorschrif- 
ten einschränken könnten. Folglich kann der  Beschwerdeführer 
aus der Tatsache, dass die Bündner Erhaltungszone gemäss dem 
Datenmodell des Bundes zur Hauptnutzung 41 und damit zu den 
Nichtbauzonen zählt, nichts zu seinen Gunsten ableiten. Einschlä- 
gig zur Beantwortung der Frage, ob es sich bei der Bündner Erhal- 
tungszone um eine Bau- oder Nichtbauzone handelt, sind vielmehr 
die kantonal- und kommunalrechtlichen Bestimmungen zur Erhal- 
tungszone und die dazu entwickelte Gerichtspraxis unter Berück- 
sichtigung des kantonalen Richtplans (vgl. dazu nachstehend E.5).

5. a) Gemäss Art. 18 Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 33 RPV können 
Kantone zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen  ausserhalb 
der Bauzonen Erhaltungszonen vorsehen, wobei die entsprechen- 
den Weiler im kantonalen Richtplan in der Karte oder im Text zu be- 
zeichnen sind. Der Kanton Graubünden hat von dieser Möglichkeit 
gestützt auf die Grundsätze des kantonalen Richtplans zu den kul- 
turhistorisch wertvollen Kleinsiedlungen (vgl. kantonaler Richtplan

http://www.are.admin.ch/

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

221

[KRIP-GR] Kap. 5.6.2; abrufbar unter www.richtplan.gr.ch [zuletzt 
besucht am 21. Dezember 2017]) Gebrauch gemacht und dabei die 
Erhaltungszone den Bauzonen zugewiesen (vgl. Art. 27 Abs. 1 KRG) 
bzw. diese in Art. 31 KRG wie folgt näher geregelt:

Art. 31 Erhaltungszonen
1 Erhaltungszonen dienen der Erhaltung von landschaftlich und kultur- 
geschichtlich wertvollen Kleinsiedlungen. Bauten und Anlagen sind in 
ihrem ursprünglichen Charakter und in ihrer Substanz zu erhalten. Die 
Umgebung ist im landschaftstypischen Zustand zu belassen. Neubau- 
ten sind nicht zulässig. Alle Bauvorhaben unterliegen der Gestaltungs- 
beratung. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.
2 Gebäude, die im Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss 
nutzbar und im Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder 
als integral geschützt noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet 
sind, dürfen innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut und in ih- 
rer Nutzung geändert werden. Die bauliche Grundstruktur, die äussere 
Erscheinung sowie der ursprüngliche Charakter des Gebäudes sind in 
den wesentlichen Zügen zu wahren. Störende frühere Eingriffe sind zu 
beseitigen. Untergeordnete Anbauten können im Interesse der Erhal- 
tung historischer Bausubstanz bewilligt werden.
3 Der Wiederaufbau nach Zerstörung ist gestattet. Die Gemeinden kön- 
nen im Baugesetz auch den Wiederaufbau nach Abbruch für zulässig 
erklären. Baubewilligungen für Wiederaufbauten dürfen nur erteilt wer- 
den, wenn:
1. die bisherige Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar war;
2. die Ersatzbaute in Bezug auf Lage, Grösse, Form, Stellung, Gestal- 

tung, Konstruktion und Material der ursprünglichen Baute im We- 
sentlichen entspricht;

3. das Gesuch für den Wiederaufbau innerhalb von drei Jahren nach 
der Zerstörung oder zusammen mit dem Abbruchgesuch eingereicht 
wird.

4 Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungsanlagen sowie Solaranla- 
gen mit einer Absorberfläche von mehr als 1 m2 sind nur nach den Vor- 
gaben des Generellen Erschliessungsplans und des Generellen Gestal- 
tungsplans gestattet. Erschliessungskosten sind vollumfänglich von 
den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern zu tragen. Wasser- 
einleitungen in Gebäude und Wassertanks sind nur zulässig, wenn eine 
gesetzeskonforme Abwasserbehandlung gewährleistet ist.
5 Der Generelle Gestaltungsplan kann entsprechend den örtlichen Ver- 
hältnissen ergänzende Bestimmungen enthalten.

http://www.richtplan.gr.ch/

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

222

b) Die Zuweisung der Erhaltungszone zu den Bauzonen 
wurde vom Bundesgericht im Entscheid BGE 118 Ia 446 geschützt. 
Im erwähnten Entscheid führt das Bundesgericht gestützt auf frü- 
her ergangene Entscheide zu Erhaltungszonen zunächst aus, dass 
solche Erhaltungszonen beschränkte Bauzonen und keine Nicht- 
bauzonen seien. Des Weiteren hält das Bundesgericht ausdrücklich 
fest, dass die Bündner Erhaltungszone die Erhaltung bestehender, 
insgesamt betrachtet wertvoller Bausubstanz, die vor dem Zerfall 
gerettet werden solle, bezwecke. Sie wolle solche Bausubstanz 
einer zweckmässigen Nutzung zuführen und verfolge damit Ziel- 
setzungen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes. Die Bündner 
Erhaltungszone könne mit einer eine Nichtbauzone  überlagern- 
den beschränkten Bauzone verglichen werden, die sich auf Art. 18 
Abs. 1 RPG stütze; hinsichtlich ihrer Zielsetzung stehe sie einer 
Schutzzone nahe. Überschreite ein Vorhaben den Rahmen dessen, 
was in einer solchen auf die Erhaltung der bestehenden Bausub- 
stanz beschränkten Nutzungszone zonenkonform sei, so  kämen 
die Vorschriften der Grundnutzungszone zur Anwendung, welche 
von der Erhaltungszone überlagert werde. In einem solchen Fall 
stelle sich dann die Frage, ob das in der Erhaltungszone zonenwid- 
rige Bauvorhaben der Grundnutzungsordnung entspreche und mit 
Rücksicht darauf gestützt auf Art. 22 RPG im ordentlichen Baube- 
willigungsverfahren bewilligt werden könne. Treffe dies nicht zu,  
so sei das betreffende Baugesuch, das den Rahmen der Erhal- 
tungszone sprenge, gestützt auf Art. 24 RPG und das dazu erlas- 
sene kantonale Ausführungsrecht zu überprüfen (BGE 118 Ia 446 
E.2c). Diese bundesgerichtliche Praxis, wonach die Bündner Erhal- 
tungszone mit einer eine Nichtbauzone überlagernden beschränk- 
ten Bauzone verglichen werden könne, wurde auch vom streitberu- 
fenen Gericht wiederholt bestätigt und angewendet (letztmals im 
Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden [VGU]    
R 16 3 vom 19. April 2016 E.7c) und entspricht − soweit ersichtlich
− auch der herrschenden Lehre (vgl. MUGGLI, in: AEMISEGGER/MOOR/ 
RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 
Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 18 Rz. 24–26; BRANDT/MOOR, in: AEMISEG- 
GER/KUTTLER/MOOR/RUCH [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über 
die Raumplanung [RPG], Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 18 Rz. 42; 
WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 
2006, Art. 18 Rz. 38–40; KUTTLER, Wann ist für die Bewilligung von 
Bauten und Anlagen in Nichtbauzonen Artikel 24  RPG  anzuwen-  
den? in: Festschrift für Martin Lendi, Zürich 1998, S. 337 ff., Ziff. 4f
S. 350; BARBLAN, Bewilligungserfordernis und Zulässigkeitsvoraus-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

223

setzungen für Zweckänderungen von Bauten ausserhalb der Bau- 
zonen nach dem Recht des Bundes und der Kantone, Diss., St. Gal- 
len 1991, S. 272 f.). Nach dem soeben Gesagten ist die Bündner 
Erhaltungszone in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung und der herrschenden Lehre mit einer eine Nicht- 
bauzone überlagernden beschränkten Bauzone zu vergleichen, 
die sich auf Art. 18 Abs. 1 RPG stützt. An diesem Ergebnis vermag 
die Tatsache nichts zu ändern, dass die Frage der Rechtsnatur der 
Bündner Erhaltungszone vom Bundesgericht im erwähnten Urteil 
letztlich (mangels Notwendigkeit, da die Beschwerde bereits aus 
anderen Gründen gutzuheissen war) nicht abschliessend beurteilt 
wurde (vgl. BGE 118 Ia 446 E.2c in fine). Wie gesehen hat das Bun- 
desgericht im erwähnten Entscheid nämlich explizit erkannt, dass
«die Bündner Erhaltungszone mit einer eine Nichtbauzone überla- 
gernden beschränkten Bauzone verglichen werden kann, die sich 
auf Art. 18 Abs. 1 RPG stützt». Konsequenterweise hat das Bundes- 
gericht in diesem Entscheid die Überprüfung des Bauvorhabens 
im ordentlichen Baubewilligungsverfahren nach Art. 22 RPG auf 
seine Zonenkonformität und damit auf dessen Übereinstimmung 
mit der einschlägigen baugesetzlichen Erhaltungszonenbestim- 
mung vorgenommen. Wäre das Bundesgericht − entsprechend der 
beschwerdeführerischen Auffassung − zur Überzeugung gelangt, 
dass es sich bei der Bündner Erhaltungszone um eine Nichtbauzo- 
ne handle, hätte es das fragliche Bauvorhaben auf seine Vereinbar- 
keit mit Art. 24 ff. RPG prüfen müssen. Nach dem Gesagten sind 
zonenkonforme Bauvorhaben in der Erhaltungszone von der kom- 
munalen Baubehörde im ordentlichen Baubewilligungsverfahren 
nach Art. 22 RPG − und damit ohne Zustimmung der zuständigen 
kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG − zu bewilligen. Mit 
anderen Worten liegt die Zuständigkeit für die Erteilung der Baube- 
willigung für ein in der Erhaltungszone zonenkonformes Bauvorha- 
ben ausschliesslich bei der kommunalen Baubehörde.

c) Da die bestehenden Ortsplanungen und damit auch die be- 
stehenden kommunalrechtlichen Regelungen zu den jeweiligen Erhal- 
tungszonen bis zur Anpassung an die revidierte kantonale Raumpla- 
nungsgesetzgebung gemäss Art. 107 KRG weiterhin in Kraft bleiben, 
und weil die Gemeinde X. ihre Ortsplanung bisher noch nicht an 
die revidierte kantonale Raumplanungsgesetzgebung angepasst hat, 
ist vorliegend zur Prüfung der Bewilligungsfähigkeit des fraglichen 
Bauvorhabens nicht auf die Erhaltungszonenbestimmung von Art. 31 
KRG, sondern auf jene von Art. 44 des Baugesetzes für die ehemalige 
Gemeinde Z. (BG) abzustellen, welche wie folgt lautet:

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

224

Erhaltungszone – Grundsatz Art. 44
1 Die Erhaltungszonen bezeichnen landschaftlich und kulturge- 

schichtlich wertvolle Baugruppen, deren Erhaltung im öffentlichen 
Interesse liegt.
Sie sind im Zonenplan 1 : 500 oder 1 : 1000 eingezeichnet. Für die 
Erhaltungszonen gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

2 Neubauten, Erweiterungen sowie Abbruch und Wiederaufbau be- 
stehender Bauten sind nicht zulässig. Werden erneuerungsbedürf- 
tige Bauten auf Aufforderung der Baubehörde nicht innert zwei 
Jahren saniert, kann diese die Instandstellung oder den Abbruch 
verfügen. Kommt der Eigentümer dieser Aufforderung nicht nach, 
lässt die Baubehörde die angeordneten Massnahmen auf Kosten 
des Eigentümers ausführen.

3 In der Erhaltungszone können bestehende Gebäude, welche nach- 
weislich landwirtschaftlich nicht mehr genutzt werden und im 
Generellen Gestaltungsplan nicht besonderes bezeichnet sind, zu 
Wohnzwecken aus- und umgebaut werden. Die Gebäude dürfen 
durch den Umbau weder in der Form noch im Volumen verändert 
werden. Bei Bauten ohne Wasseranschluss ist der Anbau einer Lau- 
be mit einem «Plumsklosett» im ortsüblichen Stil zulässig. Bei ei- 
nem späteren Wasseranschluss ist, sofern die Toilette ins Gebäude 
verlegt wird, der Anbau der Laube mit «Plumsklosett» zu entfernen. 
Bei sämtlichen baulichen Massnahmen ist die wertvolle originale 
Bausubstanz zu erhalten. Die Neugestaltung von aussen sichtbarer 
Gebäudeteile ist in Form, Material und Farbe in traditioneller Wei- 
se vorzunehmen. Fensterläden sind naturfarben zu belassen oder 
braun zu streichen. Bestehende grüne Fensterläden dürfen weiter- 
hin in dieser Farbe erhalten werden.

4 Die landwirtschaftliche Nutzung des Gebäudeumschwunges ist je- 
derzeit zu gewährleisten. Das Anlegen von Ziergärten, das Pflanzen 
von ortsfremden Blumen, Bäumen und Sträuchern sowie Terrain- 
veränderungen und Abzäunungen irgendwelcher Art, soweit letzte- 
re nicht zur Verhütung von Wildschäden erforderlich sind, ist unter- 
sagt. Das Aufstellen von Weidezäunen ist erlaubt.

5 Die Erstellung neuer oder der Ausbau bestehender Verkehrs- und 
Versorgungsanlagen sind nur im Rahmen des Generellen Erschlies- 
sungsplanes und der von der zuständigen Gemeindebehörde geneh- 
migten generellen Projekte zulässig. Es besteht kein Anspruch auf 
Zufahrt über bestehende Wege und Strassen sowie auf Anschluss 
an die öffentlichen Erschliessungsanlagen. Wasser darf nur bei vor- 
liegen einer besonderen Gebäudenutzung (Gaststätte) oder in Ver- 
bindung mit einem Anschluss an eine Abwasserbeseitigungsanlage

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

225

für die ganze Baugruppe nach Weisung vom Amt für Umweltschutz 
bis ins Haus geführt werden. Einem Wasseranschluss gleichgestellt 
sind Wasserspeicher und dergl. im Innern vom Gebäude. Der Ge- 
meinde dürfen durch den Umbau oder die spätere Benützung der 
Bauten keine Infrastrukturkosten entstehen.

6 Sonnenenergieanlagen wie Solarzellen und dergleichen sind äus- 
serst unauffällig zu platzieren (z.B. unter dem Dachvorsprung) und 
in ihrer Dimension auf das Minimum zu reduzieren. Sie sind bewilli- 
gungspflichtig.

7 Der Kehricht ist von den Bewohnern an einem von der Baubehörde 
zu bezeichnenden Ort zum Abtransport zu deponieren. Es gelten die 
entsprechenden Bestimmungen des Regulativs der Gemeinde und 
des Kehrichtverbandes.

8 Fahrzeuge sind grundsätzlich auf einem zentralen Parkplatz am 
Siedlungsrand, gemäss Generellem Erschliessungsplan, abzustel- 
len.

9 Eine Baubewilligung kann nur erteilt werden, wenn das Bauvorha- 
ben durch einen von der Gemeinde bezeichneten Fachmann auf 
Übereinstimmung mit den vorstehenden Gesetzesbestimmungen 
geprüft worden ist. Die Kosten dieser Begutachtung gehen zulasten 
des Gesuchstellers. Auf Grund dieses Gutachtens kann die Baube- 
hörde Projektänderungen verfügen.

10 In den Erhaltungszonen gelten der Generelle  Gestaltungsplan und 
der Generelle Erschliessungsplan 1 : 1000.

d) Die Beschwerdegegner 2 beabsichtigen einen Umbau 
bzw. eine Umnutzung ihrer Stallbaute in eine Ferien-/Wochenend- 
baute. Die traditionelle und ehemals landwirtschaftlich genutzte 
Ökonomiebaute mit einer Grundrissfläche von rund 46 m2 (6.80 m 
x 6.80 m; vgl. ARE-GR-act. 5) befindet sich auf Parzelle 10999 in 
der Erhaltungszone «D.     /C.     » (vgl. vorstehend E.4b) in      
der ehemaligen Gemeinde Z. . Das Bauvorhaben umfasst im 
Untergeschoss die Einrichtung von zwei Wohnzimmern sowie ei- 
nes Keller- und Abstellraumes. Im Obergeschoss sind der Küchen- 
einbau, die Einrichtung einer Stube sowie eines WC vorgesehen, 
das in eine abflusslose Grube entsorgt wird. Die Fassaden sollen  
im Wesentlichen − mit Ausnahme von vier neuen Öffnungen (d.h. 
zwei Fenstern in der Ostfassade, einem Fenster in der Westfas- 
sade, einem Fenster in der Nordfassade neben der vorbestehen- 
den Heustalltüre und einer Tür in der Südfassade) − unverändert 
bleiben (vgl. ARE-GR-act. 5). Von aussen her betrachtet sollen die 
besagten Fensteröffnungen so unauffällig wie möglich in die be-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

226

stehende Baute integriert und die vorhandene Strickbauweise bei- 
behalten werden. Das von den Beschwerdegegnern 2 nachgesuch- 
te Bauvorhaben bringt dementsprechend weder Veränderungen 
am Volumen noch an der Form des bestehenden Stallgebäudes 
mit sich. Zudem hält es die traditionelle Strickbauweise bei und 
die vier neu eingebauten Öffnungen sind unauffällig ausgestaltet. 
Wenn die Beschwerdegegnerin 1 vor diesem Hintergrund sowie 
unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der Denkmalpflege 
des Kantons Graubünden, welche den ortsbildprägenden Charak- 
ter des Gebäudes im Schreiben vom 5. Oktober 2016 bestätigt (vgl. 
ARE-GR-act. 9) und dem Projekt am 27. Januar 2017 − unter Be- 
rücksichtigung der vorgeschlagenen Änderungen − auch in gestal- 
tungsberaterischer Hinsicht zugestimmt hat (vgl. ARE-GR-act. 10), 
das Bauvorhaben als zonenkonform und in Übereinstimmung mit 
Art. 44 Abs. 3 BG erachtet und dieses demzufolge im ordentlichen 
Baubewilligungsverfahren nach Art. 22 RPG − und damit ohne Be- 
willigung der zuständigen kantonalen Behörde im Sinne von Art. 25 
Abs. 2 RPG − bewilligt hat, ist dies nach dem vorstehend Gesagten 
nicht zu beanstanden. Die angefochtene Baubewilligung vom 20., 
mitgeteilt am 23. Februar 2017, erweist sich somit weder als nichtig 
noch als mangelhaft.

6. a) Der Beschwerdeführer bestreitet nicht grundsätzlich, 
dass das von den Beschwerdegegnern 2 nachgesuchte Bauvor- 
haben die Umbau- und Umnutzungsvorschrift von Art. 44 Abs. 3 
BG einhält. Er stellt sich indes auf den Standpunkt, dass die Erhal- 
tungszone eine Nichtbauzone sei, weshalb das strittige Bauvorha- 
ben nur mit einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG hätte 
bewilligt werden können. Deshalb bräuchte es die Zustimmung der 
zuständigen kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG. Es müss- 
ten entweder die Voraussetzungen nach Art. 24d Abs. 2 RPG oder 
von Art. 39 Abs. 2 RPV erfüllt sein, was nicht der Fall sei. Diese 
Rügen zielen, wie nachstehend dargestellt, ins Leere.

b) Wie vorstehend erläutert, ist die Bündner Erhaltungszo- 
ne mit einer eine Nichtbauzone überlagernden beschränkten Bau- 
zone zu vergleichen, die sich auf Art. 18 Abs. 1 RPG stützt. Bauvor- 
haben, welche den kommunalen und kantonalen Vorschriften der 
Erhaltungszone entsprechen, sind zonenkonform und können auf 
dem ordentlichen Bewilligungsweg in Anwendung von Art. 22 RPG 
beurteilt werden. Folglich liegt die Zuständigkeit für die Erteilung 
der Baubewilligung für ein in der Erhaltungszone zonenkonformes 
Bauvorhaben ausschliesslich bei der kommunalen  Baubehörde;  
die Zustimmung der kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

227

ist nicht erforderlich. Im vorliegenden Fall erweist sich das von den 
Beschwerdegegnern 2 nachgesuchte Bauvorhaben in der Erhal- 
tungszone «D.       /C.        » − wie gesehen − als zonenkonform;   
die einschlägige kommunale Norm von Art. 44 BG ist eingehalten. 
Folglich liegt die Kompetenz zur Erteilung der Baubewilligung aus- 
schliesslich bei der kommunalen Baubehörde, eine zusätzliche Be- 
willigung im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG oder Art. 39 Abs. 2 RPV 
bzw. die Zustimmung der zuständigen  kantonalen  Behörde  nach  
Art. 25 Abs. 2 RPG ist − entgegen der beschwerdeführerischen 
Auffassung − nicht erforderlich. Somit ist nicht  zu  prüfen,  ob  es 
sich bei der  fraglichen  Stallbaute  um  eine  schützenswerte  Baute 
im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG oder um eine landschaftsprägen- 
de Baute im Sinne von Art. 39 Abs. 2 RPV handelt. Dies wäre nur 
erforderlich, wenn das fragliche Bauvorhaben weder aufgrund der 
Erhaltungszone noch aufgrund der Grundnutzzone zonenkonform 
wäre, was vorliegend aber − wie gesehen − nicht der Fall ist. Nur   
am Rande sei an dieser Stelle erwähnt, dass die fragliche Stallbau-    
te nach Auffassung des Amtes für Raumentwicklung Graubünden 
aufgrund  ihres  besonderen  Eigen-  und   Situationswerts   sowohl 
als schützenswert anerkannte Baute im Sinne von Art. 24d Abs. 2  
RPG als auch landschaftsprägend geschützte Baute im  Sinne  von 
Art. 39 Abs. 2 RPV zu qualifizieren wäre (vgl. Ziff. 4 und 5 der Ver- 
nehmlassung des Amtes für Raumentwicklung Graubünden vom
24. Mai 2017). Damit würde das Bauvorhaben nach Auffassung des 
Amtes für Raumentwicklung Graubünden, selbst wenn es den Be- 
willigungsvoraussetzungen von Art. 24d Abs. 2 RPG bzw. Art. 39 
Abs. 2 RPV unterworfen würde, diesen zu genügen vermögen. Ob 
diese Rechtsauffassung zutrifft, kann an dieser Stelle offen bleiben 
und braucht nicht im Einzelnen abschliessend geprüft zu werden, 
weil das in der Erhaltungszone als (beschränkte) Bauzone vorgese- 
hene Bauvorhaben − wie vorstehend dargelegt − im Einklang mit 
den einschlägigen Baubewilligungsvoraussetzungen von Art. 44 
BG steht, weshalb dieses von der Beschwerdegegnerin 1 zu Recht 
als zonenkonformes Bauvorhaben im ordentlichen Baubewilli- 
gungsverfahren nach Art. 22 RPG bewilligt wurde.

7. a) Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, 
dass Art. 31 Abs. 2 KRG gegen Grundsätze des Raumplanungs- 
rechts verstosse. Der Beschwerdeführer argumentiert, dass Art. 31 
Abs. 2 KRG, welcher die generelle und vollständige Zweckände- 
rung von ursprünglich unbewohnten Gebäuden zu Wohnzwecken 
in peripher gelegenen, nicht dauernd bewohnten und schlecht 
erschlossenen Baugruppen zulasse, nicht vereinbar sei mit den

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

228

einschlägigen Bestimmungen zum Bauen ausserhalb der Bauzo- 
nen und gegen das Zersiedlungsverbot sowie die Bestimmung 
zu den Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzone nach Art. 33 RPV 
verstosse. Gemäss BGE 119 Ia 300 könne eine Häusergruppe nur 
dann einer Weiler- oder Erhaltungszone zugewiesen werden, wenn 
es sich dabei unter anderem um eine traditionelle Siedlung mit fünf 
Bauten mit ursprünglichem Wohnraum und einem geschlossenen 
Siedlungsbild handle. Auf diese Vorgaben bzw. auf die notwendi- 
ge Anpassung der Erhaltungszonenbestimmung sei der Kanton 
Graubünden im Vorfeld der bundesrechtlichen Genehmigung des 
kantonalen Richtplans mit dem Prüfbericht des Beschwerdeführers 
vom 16. Juli 2003 ausdrücklich aufmerksam gemacht worden. Eine 
vollständige Zweckänderung setze entweder den besonders hohen 
Schutzwert der Einzelbaute (Art. 24d Abs. 2 RPG) oder die Anwend- 
barkeit von Art. 39 Abs. 2 RPV (landschaftsprägende Bauten) vor- 
aus. Die einschlägigen Voraussetzungen seien indes nicht erfüllt.

b) Wie nachstehend dargestellt, verletzt die Bündner Erhal- 
tungszone − entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − 
kein Bundesrecht. Art. 18 Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 33 RPV ermächtigt 
zwar in Durchbrechung des Trennungsgrundsatzes die Kantone, 
zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzo- 
nen Erhaltungszonen auszuscheiden, sofern der kantonale Richt- 
plan dies in der Karte oder im Text vorsieht. Der Kanton Graubün- 
den hat von dieser Möglichkeit − wie gesehen − Gebrauch gemacht 
und dabei die Erhaltungszone in Art. 27 Abs. 1 KRG den Bauzonen 
zugewiesen und diese in Art. 31 KRG näher geregelt. Solche primär 
auf die Erhaltung bestehender, wertvoller Bausubstanz ausgerich- 
tete und mit einem Neubauverbot belegte, beschränkte Bauzonen 
verstossen gemäss bundesgerichtlicher Praxis weder gegen das 
Kleinbauzonenverbot noch gegen den raumplanerischen Tren- 
nungsgrundsatz (vgl. BGE 118 Ia 446 E.2c, 115 Ib 148 E.5c/f). Da an 
der Erhaltung der betreffenden Baugruppen mit historisch wertvol- 
ler Bausubstanz aus kulturlandschaftlichen Gründen ein Interesse 
besteht, werden im Rahmen des Schutzzwecks in Erhaltungszonen 
weitergehende Umbauten und  Nutzungsänderungen  als  nach  
Art. 24 bis 24e RPG zugelassen. Deren Umfang wird im Einzelnen 
vom kantonalen Recht (vgl. Art. 31 KRG) festgelegt, wobei die 
Grundzüge der Erhaltungszone, insbesondere die Umnutzungs- 
möglichkeiten, bereits im kantonalen Richtplan festgelegt werden 
(vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 18 Rz. 24; KRIP-GR, Kap. 5.6.2). Insofern 
stellen die kantonalen (Art. 31 KRG) und kommunalen Bestimmun- 
gen (Art. 44 BG) zur Erhaltungszone nur ausführendes Recht dar.

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

229

Im kantonalen Richtplan Graubünden ist denn auch ausdrücklich 
festgehalten, dass an der Erhaltung noch weitgehend intakter Bau- 
gruppen mit historisch wertvoller Bausubstanz − auch unter In- 
kaufnahme einer Nutzungsänderung − aus kulturlandschaftlichen 
Gründen ein Interesse bestehe. Die ehemals land- und alpwirt- 
schaftlich genutzten Bauten mit teils historisch wertvoller Bausub- 
stanz seien charakteristische Elemente der Kulturlandschaft. Zu 
diesem Zweck gebe es im Kanton Graubünden das Instrument der 
Erhaltungszone. Massgeblich für die Umnutzung sei ein qualifizier- 
ter Umgang mit der historischen Bausubstanz und der Umgebung, 
was hohe Anforderungen an die Gestaltung voraussetze. Dazu ge- 
höre auch die Vorsorge, dass durch die Nutzungsänderung die Ein- 
heit und der Charakter der Baute nicht gefährdet würden. Für Erhal- 
tungszonen gebe es seit der Revision der kantonalen 
Raumplanungsgesetzgebung in Art. 31 KRG eine entsprechende 
Zonenbestimmung. Erhaltungszonen würden nur für Baugruppen 
mit in der Regel mindestens fünf Bauten und mit mindestens ei- 
nem Gebäude mit vorbestehender Wohnnutzung bezeichnet. Bei 
der Ausscheidung von Erhaltungszonen werde mit Gestaltungs- 
vorschriften sichergestellt, dass der Zweck der Erhaltungszone er- 
füllt sei und dass die Neunutzung ohne Erweiterung der bestehen- 
den Baute erfolge. Störende, mit dem Charakter der traditionellen 
Baute nicht vereinbare Elemente würden entfernt oder verbessert. 
Die Nutzungsänderung der Bauten erfolge mit der Verknüpfung, 
dass das dazugehörende Kulturland bewirtschaftet werde und die 
Gestaltung der unmittelbaren Umgebung der Baute in keiner Wei- 
se beeinträchtigt oder gar verfremdet werde. Dies gelte insbeson- 
dere in Bezug auf Terrainveränderungen, Einfriedungen, ortsfrem- 
de Materialien und Bepflanzungen oder feste Einrichtungen für die 
Erholung im Freien. Die Errichtung neuer Zufahrtsstrassen sowie 
die Neuerschliessung mit Stromleitungen sei ausgeschlossen (vgl. 
KRIP-GR, Kap. 5.6.2). Der kantonale Richtplan wurde vom Bundes- 
rat am 19. September 2003 gestützt auf den Prüfungsbericht des 
Beschwerdeführers vom 16. Juli 2003 vorbehaltlos genehmigt (vgl. 
ARE-GR-act. 16). Damit wurde dem kantonalen Richtplan und somit 
auch der hier massgeblichen Erhaltungszone «D.   /C.    »,    
welche im Anhang zum erwähnten Kapitel 5.6.2 in der betreffen- 
den Übersichtstabelle (Tabelle 5.1) mit dem Vermerk i. O. (kein pla- 
nerischer Anpassungsbedarf) enthalten ist, bescheinigt, dass sie 
dem RPG und dem übrigen Bundesrecht entsprechen (vgl. Art. 11 
Abs. 1 RPG; TSCHANNEN, in: AEMISEGGER/KUTTLER/MOOR/RUCH [Hrsg.],
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG], Zü-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

230

rich/Basel/Genf 2010, Art. 11 Rz. 35; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 11 
Rz. 11). Dass die entsprechende Genehmigung des Bundesrates 
nicht erfolgt wäre, wenn der Inhalt oder die Ausgestaltung der Er- 
haltungszone im kantonalen Richtplan nicht bundesrechtskonform 
wäre, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Ausführungen. 
Im erwähnten Prüfungsbericht vom 16. Juli 2003 hielt der Be- 
schwerdeführer fest, dass es zu begrüssen sei, dass der Kanton 
künftig den Schwerpunkt nicht auf die Ausscheidung von Erhal- 
tungszonen legen wolle, sondern auf den Umgang mit den land- 
schaftsprägenden Bauten; dies wegen der Problematik kleinerer 
Gebäudegruppen und damit des Verhältnisses zwischen  den 
Art. 33 und 39 RPV. Erst wenn bestehende Siedlungsansätze im 
Temporärsiedlungsgebiet von ihrer Grösse und Bedeutung her mit 
einem Weiler vergleichbar würden, erscheine es als zulässig, be- 
züglich Schutzwürdigkeit und Unterschutzstellung gegenüber 
Art. 39 Abs. 2 RPV reduzierte Anforderungen zu stellen. Mit Blick 
darauf, dass der Richtplan für Erhaltungszonen nach wie vor − 
wenn auch gegenüber den landschaftsprägenden Bauten reduzier- 
te − Anforderungen an Schutzwürdigkeit und Unterschutzstellung 
vorsehe, erscheine es dringlich, das massgebliche Besiedlungs- 
muster für die Regelung der Erhaltungszonen deutlicher vom Be- 
siedlungsmuster der landschaftsprägenden Bauten abzugrenzen, 
beispielsweise durch Festlegung einer qualifizierten Mindestgrup- 
pengrösse. Der Beschwerdeführer hielt jedoch explizit fest, dass 
sich für bestehende Erhaltungszonen, wie dies auf die am 20. Sep- 
tember 1996 verabschiedete Erhaltungszone «D. /C.  » zu- 
trifft, durch eine solche Neuorientierung keine planerischen Konse- 
quenzen ergäben (ARE-GR-act.  15  S. 9). Entgegen der 
beschwerdeführerischen Ausführungen in Rz. 32 der Replik vom
3. Juli 2017 stimmt es somit gerade nicht, dass es dem Kanton seit 
dem Jahr 2003 bewusst gewesen sei, dass er den planerischen 
Umfang mit den bestehenden Bauten bzw. Baugruppen im Tem- 
porärsiedlungsgebiet hätte anpassen müssen. Vielmehr hielt der 
Beschwerdeführer im Prüfungsbericht vom 16. Juli 2003 − wie 
gesehen − gar explizit fest, dass sich für bestehende 
Erhaltungszonen keine planerischen Konsequenzen ergäben. Des 
Weiteren führte der Beschwerdeführer im Prüfungsbericht  vom
16. Juli 2003 auch aus, dass der Richtplan für die bestehenden 
Erhaltungszonen ausweise, wo ein Anpassungsbedarf bestehe. 
Diese Anpassungen seien auch dann vorzunehmen, wenn die An- 
forderungen an die Ausscheidung neuer Erhaltungszonen nicht 
mehr erfüllt wären (ARE-GR-act. 15 S. 9). Wie gesehen ist die Erhal-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

231

tungszone «D.      /C.      » im kantonalen Richtplan im Anhang  
zum Kapitel 5.6.2 in der betreffenden Übersichtstabelle (Tabelle 
5.1) mit dem Vermerk i. O. (kein planerischer Anpassungsbedarf) 
enthalten. Folglich musste dem Beschwerdeführer bereits bei der 
Prüfung des kantonalen Richtplans bewusst sein, dass die Umnut- 
zung einer sich in der bestehenden Erhaltungszone «D.         
/C.    » befindenden Baute zur Erhaltung von Maiensässsiedlun- 
gen mit kulturhistorisch wertvoller Bausubstanz zulässig ist, sofern 
die Vorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts zur Erhal- 
tungszone eingehalten sind. Trotz dieser Kenntnis hat der Be- 
schwerdeführer bezüglich Erhaltungszonen keine Anpassung des 
kantonalen Richtplans gefordert. Wenn sich der Beschwerdeführer 
nun im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfah- 
ren auf den Standpunkt stellt, eine Zweckänderung einer in der Er- 
haltungszone «D.      /C.      » gelegenen Baute müsse verschärf- 
te Voraussetzungen erfüllen, erscheint dieses Verhalten 
widersprüchlich und verdient keinen Rechtsschutz. Nach dem Ge- 
sagten vermag auch der Prüfungsbericht des Beschwerdeführers 
vom 16. Juli 2003 die Vereinbarkeit von Art. 31 KRG bzw. Art. 44 BG 
mit den einschlägigen Bestimmungen zum Bauen ausserhalb der 
Bauzonen nicht in Zweifel zu ziehen. Damit ist erstellt, dass Art. 31 
KRG bzw. Art. 44 BG weder gegen den Trennungsgrundsatz zwi- 
schen Bau- und Nichtbaugebiet noch gegen die Kleinsiedlungsbe- 
stimmung von Art. 33 RPV noch gegen die einschlägigen Bestim- 
mungen zum Bauen ausserhalb der Bauzone verstossen. Im 
Übrigen erhellt bei Betrachtung der Grundsätze zur Ausscheidung 
von Erhaltungszonen gemäss kantonalem Richtplan sowie der 
Bewilligungsvoraussetzungen von Art. 31 Abs. 2 KRG bzw. Art. 44 
Abs. 3 BG, dass eine Zweckänderung einer ehemals land- und 
alpwirtschaftlich genutzter Baute − entgegen der beschwerdefüh- 
rerischen Auffassung − nur eingeschränkt zulässig ist. Von einer 
vorbehaltslosen Zweckänderung − wovon der Beschwerdeführer 
spricht − kann keine Rede sein, zumal es sich bei der Bündner Erhal- 
tungszone − wie gesehen − bloss um eine beschränkte Bauzone 
handelt, deren bauliche Ausgestaltung im kantonalen  Richtplan 
und − gestützt darauf − in den anwendbaren kantonalen (Art. 31 
KRG) und kommunalen Vorschriften (Art. 44 BG) detailliert geregelt 
ist. Einerseits enthalten Art. 31 KRG und Art. 44 BG ein Neubauver- 
bot und unterstellen sämtliche Bauvorhaben zwingend der Gestal- 
tungsberatung. Zu den weiteren gesetzlichen Schranken gehört 
unter anderem, dass Umbauten und Umnutzungen auf das beste- 
hende Volumen beschränkt sind, die bauliche Grundstruktur, die

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

232

äussere Erscheinung sowie der ursprüngliche Charakter des Ge- 
bäudes in den wesentlichen Zügen zu wahren sind und störende 
Eingriffe zu beseitigen sind. Anderseits beschränkt sich die Erhal- 
tungszone gemäss Leitüberlegungen des kantonalen Richtplans − 
wie gesehen − auf Baugruppen mit in der Regel mindestens fünf 
Bauten und mit mindestens einem Gebäude mit vorbestandener 
Wohnnutzung. Überdies gelten ein Zweckänderungsverbot bei 
landwirtschaftlich benötigten Bauten und integral geschützten so- 
wie nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbaren oder zerfallenen 
Bauten sowie die Pflicht zur Bewirtschaftung des die betreffende 
Baute umgebenden Kulturlands. Schliesslich besteht zur Redukti- 
on der Infrastruktur auf das absolut notwendige Minimum ein Ver- 
bot für neue Zufahrtsstrassen und Stromzufuhrleitungen sowie die 
Pflicht zur gebündelten Erstellung von Parkierungsanlagen (vgl. 
KRIP-GR, Kap. 5.6.2). Eine vollständige vorbehaltslose Zweckände- 
rung einer ehemals land- und alpwirtschaftlich genutzten Baute ist 
somit − entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − aus- 
geschlossen. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die 
Bündner Erhaltungszone kein Bundesrecht verletzt, auch wenn der 
kantonale Richtplan sowie − gestützt darauf − Art. 31 Abs. 2 KRG 
und Art. 44 Abs. 3 BG Umnutzungen von in der Erhaltungszone ge- 
legenen, ehemals land- und alpwirtschaftlich genutzten Baute zu- 
lassen. Zudem verstossen Art. 31 Abs. 2 KRG bzw. Art. 44 Abs. 3 
BG nach dem Gesagten auch nicht gegen den Trennungsgrundsatz 
zwischen Bau- und Nichtbaugebiet oder die Kleinsiedlungsbestim- 
mung von Art. 33 RPV. Dies, zumal sich die Bündner Erhaltungszo- 
ne − wie gesehen − auf Art. 18 Abs. 1 RPG stützt und im kantonalen 
Richtplan vorgesehen ist. Bewegt sich die nachgesuchte Nutzungs- 
änderung im Rahmen von Art. 31 Abs. 2 KRG bzw. Art. 44 Abs. 3 
BG, ist die Nutzungsänderung zonenkonform und die entsprechen- 
de Bewilligung kann gestützt auf Art. 22 RPG erteilt werden. Eine 
Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24 ff. RPG ist nicht erfor- 
derlich. Mithin müssen für die Bewilligungserteilung der Umnut- 
zung − entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − weder 
die Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 2 RPG (schützenswerte 
Baute) noch jene von Art. 39 Abs. 2 RPV (landschaftsprägende Bau- 
te) erfüllt sein.

c) Der Beschwerdeführer bringt sodann noch  vor,  dass 
die Voraussetzungen für die Zuweisung des Gebiets «D. »  
und/oder des Gebiets «C.    » zur Erhaltungszone nicht gege-    
ben seien, weil es zu wenig Gebäude bzw. zu wenig Gebäude mit 
Wohnnutzungen habe oder die Gebäude bzw. Gebäudegruppen zu

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

233

weit auseinander lägen. Wie nachstehend dargestellt, sind diese 
Einwände im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer- 
deverfahren unbeachtlich. Die Stimmberechtigten der ehemaligen 
Gemeinde Z. beschlossen nämlich bereits am 20. September 
und 5. Dezember 1996 die Totalrevision der Ortsplanung. Dabei 
verabschiedeten sie unter anderem das Baugesetz und acht kom- 
binierte Zonenpläne (ZP), Generelle Erschliessungspläne (GEP) 
und Generelle Gestaltungspläne (GGP) 1:1000 betreffend acht ver- 
schiedener Erhaltungszonen, unter anderem die Erhaltungszone
«D.   /C.   ». Am 9., mitgeteilt am 11. Dezember 1997, geneh- 
migte die Regierung des Kantons Graubünden die Totalrevision  
der  Ortsplanung  und  damit  auch  die  erweiterte Erhaltungszone
«D. /C. » (vgl. insbesondere S. 25 des erwähnten Geneh- 
migungsbeschlusses der Regierung [ARE-GR-act. 18]). Schliesslich 
wurde der kantonale Richtplan nach Inkrafttreten der fraglichen 
Erhaltungszone «D.      /C.      » im Jahr 1997 vom Bundesrat     
am 19. September 2003 genehmigt (vgl. ARE-GR-act. 16). Dabei 
wurde die betreffende Nutzungsplanung aus dem Jahr 1996 vom 
Bundesrat nicht in Frage gestellt; folglich besteht diese unverän- 
dert weiter. Zudem besteht gemäss kantonalem Richtplan bei der 
Erhaltungszone «D.      /C.       » kein Anpassungsbedarf, ist die- 
se doch im Anhang zum Kapital 5.6.2 in der Übersichtstabelle mit 
dem Vermerk i. O. (kein planerischer Anpassungsbedarf) vermerkt. 
Vor diesem Hintergrund kann die rechtskräftig erlassene Erhal- 
tungszone «D.    /C.    » im vorliegenden verwaltungsgericht- 
lichen Beschwerdeverfahren nicht mehr in Frage gestellt werden. 
Dementsprechend stellt sich die Frage, ob die Voraussetzungen für 
die Zuweisung des Gebiets «D. » und/oder «C. » zur Er- 
haltungszone gegeben sind, im vorliegenden Verfahren nicht.

8. a) Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, dass 
das strittige Bauvorhaben auch im Lichte der Zweitwohnungsge- 
setzgebung nicht zulässig sei. Der fragliche Stall stehe nach dem 
massgebenden Bundesrecht ausserhalb der Bauzonen. Indem die 
Gemeinde den vorliegenden Sachverhalt unter Art. 9 Abs. 1 ZWG 
statt unter Art. 9 Abs. 2 ZWG subsumiert habe, habe sie das ZWG 
falsch angewendet. Als geschützte Bauten im Sinne der Raumpla- 
nungsgesetzgebung kämen in erster Linie schützenswerte Bauten 
nach Art. 24d Abs. 2 RPG und landschaftsprägend geschützte Bau- 
ten nach Art. 39 Abs. 2 RPV in Betracht. Die entsprechenden Vor- 
aussetzungen seien hier nicht erfüllt. Nicht a priori ausgeschlossen 
sei auch eine förmliche Unterschutzstellung im Rahmen von Art. 33 
RPV (Kleinsiedlung ausserhalb der Bauzonen). Die blosse Feststel-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

234

lung des ortsbildprägenden Charakters im Baubewilligungsverfah- 
ren erfülle die Anforderungen an eine solche Unterschutzstellung 
aber nicht. Beim fraglichen Stall handle es sich somit nicht um eine 
geschützte Baute im Sinne von Art. 9 Abs. 2 ZWG, weshalb die 
nachgesuchte Baubewilligung auch aus zweitwohnungsrechtlicher 
Sicht zu verweigern sei.

b) Dem halten die Beschwerdegegnerin 1, die Beschwer- 
degegner 2 und das Amt für Raumentwicklung Graubünden im 
Wesentlichen entgegen, dass die Zulässigkeit des fraglichen Bau- 
vorhabens gestützt auf Art. 9 Abs. 1 ZWG zu beurteilen sei, weil  
es sich bei der Bündner Erhaltungszone um eine beschränkte 
Bauzone handle. Die entsprechenden Voraussetzungen von Art. 9 
Abs. 1 ZWG seien gegeben, weshalb die angefochtene Baubewilli- 
gung auch vor dem Hintergrund der Zweitwohnungsgesetzgebung 
rechtmässig sei.

9. a) Am 11. März 2012 ist Art. 75b BV betreffend Zweit- 
wohnungen in Kraft getreten. Seit dem 1. Januar 2016 sind sodann 
das Zweitwohnungsgesetz sowie die Zweitwohnungsverordnung 
in Kraft. Art. 75b Abs. 1 BV sieht einen maximalen Anteil an Zweit- 
wohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für 
Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche von 20 % vor. Im 
vorliegenden Verfahren wird von der Beschwerdegegnerin 1 nicht 
bestritten, dass sie einen erheblichen Anteil an Zweitwohnungen 
aufweist. Es ist davon auszugehen, dass der maximale Wert von 
20 % deutlich überschritten ist (vgl. Art. 11 Abs. 1 ZWV i.V.m. dem 
Anhang zur ZWV). Damit können in der Gemeinde X. bis zum 
Absinken des Zweitwohnungsanteils unter 20 % grundsätzlich kei- 
ne neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden (Art. 6 Abs. 1 
ZWG). Vorbehalten bleibt gemäss Art. 6 Abs. 2 ZWG die Erstellung 
neuer Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b und nach Art. 8, 9, 26 
oder 27 ZWG. Nach Massgabe von Art. 9 Abs. 1 ZWG dürfen in Ge- 
meinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % innerhalb 
der Bauzonen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten neue 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG 
bewilligt werden, wenn die Baute in ihrem Schutzwert nicht beein- 
trächtigt wird, insbesondere die äussere Erscheinung und die bau- 
liche Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen unverändert 
bleiben (lit. a), eine dauernde Erhaltung der Baute nicht anders si- 
chergestellt werden kann (lit. b) und keine überwiegenden Interes- 
sen entgegenstehen (lit. c). Ausserhalb der Bauzonen beurteilt sich 
die Zulässigkeit von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschrän- 
kungen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 ZWG gemäss Art. 9 Abs. 2 ZWG

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

235

nach den Bestimmungen der Raumplanungsgesetzgebung.
b) Unter Berücksichtigung der vorstehenden Aus- 

führungen gilt es zunächst zu vergegenwärtigen, dass vorliegend 
ein Bauvorhaben in der Erhaltungszone als (beschränkte) Bauzone 
zur Diskussion steht (vgl. vorstehend E.5b). Betreffend Zweitwoh- 
nungsgesetzgebung ist folgerichtig − und (vermeintlich) entgegen 
der Auffassung von STALDER im Handkommentar zum Zweitwoh- 
nungsgesetz (STALDER, in: WOLF/PFAMMATTER [Hrsg.], Handkommentar 
zum Zweitwohnungsgesetz [ZWG] − unter Einbezug der Zweitwoh- 
nungsverordnung [ZWV], Bern 2017, Art. 9) − Art. 9 Abs. 1 ZWG 
und nicht Art. 9 Abs. 2 ZWG massgebend. Daran vermag die 
Tatsache nichts zu ändern, dass STALDER im Handkommentar zum 
Zweitwohnungsgesetz ausführt, dass Erhaltungszonen zur Erhal- 
tung bestehender Kleinsiedlungen im Sinne von Art. 33 RPV nicht 
zur Bauzone gehörten und dementsprechend auf Bauten in Erhal- 
tungszonen Art. 9 Abs. 2 ZWG zur Anwendung gelange. Diese Lehr- 
meinung ist − wie nachstehend dargestellt − nicht weiterführend. 
Sie stützt sich nämlich auf WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 9 ff. 
Diese Fundstelle gibt, zusammen mit der weiteren Fundstelle WALD- 
MANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 18 Rz. 40, die herrschende Lehre und Recht- 
sprechung wieder, wonach es sich bei der Erhaltungszone um eine 
mit einer Nichtbauzone überlagerte beschränkte Bauzone handelt 
und Bewilligungen somit gestützt auf Art. 22 RPG erteilt werden, 
wenn das Bauvorhaben in der Erhaltungszone zonenkonform ist (in 
WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 18 Rz. 40 zwar nicht explizit so ausge- 
führt, aber e contrario). Da Erhaltungszonen nach ZWG schlechter- 
dings gleich wie nach RPG klassifiziert werden sollten, mithin nach 
herrschender Lehre und Rechtsprechung als die Grundnutzung 
überlagernde beschränkte Bauzone, hat die Beschwerdegegnerin 1 
bei der Beurteilung der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit der 
Zweitwohnungsgesetzgebung zu Recht auf Art. 9 Abs. 1 ZWG − 
und nicht auf Art. 9 Abs. 2 ZWG − abgestellt.

c) Als geschützte Bauten im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG
gelten solche, die im formellen Verfahren nach der jeweiligen 
kantonalen bzw. kommunalen Gesetzgebung unter Schutz ge-  
stellt worden sind. Dies kann durch eine Schutzverfügung oder    
im Rahmen der Nutzungsplanung erfolgen (STALDER, a.a.O., Art. 9 
Rz. 17). Gemäss Art. 35c KRVO gelten Bauten als geschützt im Sin- 
ne der Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen, wenn sie in 
der kommunalen Grundordnung oder gestützt auf die Natur- und 
Heimatschutzgesetzgebung unter Schutz gestellt sind (vgl. auch 
Vollzugshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

236

Graubünden [DVS] zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016 zu Art. 9 
Abs. 1 ZWG S. 21). Als ortsbildprägende Bauten im Sinne von Art. 9 
Abs. 1 ZWG gelten nach Art. 6 Abs. 1 ZWV Gebäude, die durch 
ihre Lage und Gestalt wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des 
Ortsbildes und zur Identität des Ortes beitragen. Gemäss Art. 6 
Abs. 2 ZWV sorgen die Kantone für ein Verfahren zur Bestimmung 
der ortsbildprägenden Bauten. Dazu wurden im Kanton Graubün- 
den die Bestimmungen von Art. 35a ff. KRVO erlassen. Gestützt 
auf Art. 35a KRVO erfolgt die Bestimmung der ortsbildprägenden 
Bauten im Sinne der Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen 
grundsätzlich im Verfahren für die kommunale Grundordnung auf 
der Basis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild. Ausnahmswei- 
se kann die Baubewilligungsbehörde gestützt auf Art. 35b KRVO 
eine Baute als ortsbildprägend bezeichnen, wenn die Baute Ge- 
genstand eines Baubewilligungsverfahrens für deren Umbau oder 
Umnutzung zu Wohnzwecken bildet (lit. a), für sie bereits in der vor 
dem 1. Januar 2016 beschlossenen kommunalen Grundordnung 
eine Erhaltungsregelung auf der Basis eines Gesamtkonzepts über 
das Ortsbild besteht (lit. b), die Denkmalpflege Graubünden ange- 
hört worden ist (lit. c) und die Bezeichnung als ortsbildprägend in 
die Baubewilligung aufgenommen wird (Art. 35b Abs. 2 KRVO). 
Die unter Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO angesprochene, spezifische 
Erhaltungsregelung gilt gemäss Regierungsbeschluss Nr. 515 vom
31. Mai 2016 zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung für den 
Kanton Graubünden, Umsetzung der eidgenössischen Zweitwoh- 
nungsgesetzgebung (vgl. ARE-GR-act. 19; abrufbar unter www. 
dvs.gr.ch > Themen > Zweitwohnungen > Erläuterungen zur teil- 
revidierten KRVO [zuletzt besucht am 21. Dezember 2017]) etwa 
dann als gegeben, wenn die betreffenden Bauten der Erhaltungs- 
zone im Sinne von Art. 31 KRG zugewiesen wurden. In diesem Fall 
besteht ein gewichtiges Indiz dafür, dass die betreffende Baute 
auch ortsbildprägend im Sinne von Art. 6 Abs. 1 ZWV sein könnte. 
Dieses Indiz soll alsdann durch die Denkmalpflege im Rahmen ei- 
ner förmlichen Anhörung im Baubewilligungsverfahren verifiziert 
werden, wobei diese Anhörung mit Vorteil vor der konkreten Pro- 
jektentwicklung erfolgen solle. Damit eine Baute im Ausnahmeweg 
gestützt auf Art. 35b KRVO von der Denkmalpflege als ortsbild- 
prägend eingestuft werden kann, muss die in der rechtskräftigen 
Ortsplanung enthaltene Erhaltungsregelung für die betreffende 
Baute auf einem Gesamtkonzept des Ortsbildes beruhen, was an- 
hand der damaligen Planungsunterlagen sowie des damaligen Ge- 
nehmigungsbeschlusses der Regierung eruiert werden kann (vgl.

http://www/

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

237

Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der 
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden, Umset- 
zung der eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 6).

d) Bei dem von den Beschwerdegegnern 2 nachtgesuchten 
Bauvorhaben auf Parzelle 10999 in der heutigen Gemeinde X. 
handelt es sich − wie nachstehend dargestellt − um eine ortsbild- 
prägende Baute im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG, welche durch  
ihre Lage und Gestalt wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des 
Ortsbildes und zur Identität des Ortes beiträgt. Mit der am 20. Sep- 
tember und 5. Dezember 1996 erfolgten Zuweisung der Baugruppe
«C. » zur Erhaltungszone, welche von der Regierung des Kan- 
tons Graubünden am 9., mitgeteilt am 11. Dezember 1997, geneh- 
migt wurde (vgl. ARE-GR-act. 18), ist die Baugruppe «C. » als 
ortsbildprägend festgelegt worden. Die Bündner Erhaltungszone 
verfolgt nämlich auch Zielsetzungen des Ortsbildschutzes (BGE 
118 Ia 446 E.2c). Die ehemalige Gemeinde Z. hat folglich den 
ortsbildprägenden Charakter der Erhaltungszone «D.  /C.   » 
und damit auch des fraglichen Bauvorhabens auf Parzelle 10999 
bereits mit dem Erlass der entsprechenden Grundnutzungsplanung 
im Jahr 1996 gewürdigt, indem sie gleichzeitig mit der Festsetzung 
der Erhaltungszone «D. /C.  » in Art. 44 Abs. 1 BG festge- 
halten hat, dass die Erhaltungszonen landschaftlich und kulturge- 
schichtlich wertvolle Baugruppen bezeichnen, deren Erhaltung im 
öffentlichen Interesse liegt. Zudem hat die Beschwerdegegnerin 1 
gestützt auf die erwähnte Bestimmung von Art. 44 Abs. 1 BG in der 
angefochtenen Baubewilligung vom 20., mitgeteilt am 23. Februar 
2017, verfügt, dass es sich beim fraglichen Bauvorhaben um eine 
ortsbildprägende Baute gemäss Art. 9 ZWG handle und diese Ver- 
fügung im Grundbuch anzumerken sei. Dabei handelt es sich nicht 
um eine Schutzverfügung, sondern vielmehr um eine Bestätigung 
der bereits in der Grundnutzungsplanung der Jahre 1996/97 fest- 
gehaltenen Klassifizierung, nämlich dass die Baugruppe «C. » 
Teil einer landschaftlich und kulturgeschichtlich wertvollen Bau- 
gruppe ist (vgl. Art. 44 Abs. 1 BG). Dementsprechend wurden die 
Baugruppe «C.  » und damit auch das fragliche Bauvorhaben 
auf Parzelle 10999 aber bereits im Verfahren für die kommunale 
Grundordnung im Sinne von Art. 35a KRVO als ortsbildprägend 
bestimmt, weshalb deren ortsbildprägender Charakter auch im 
vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu 
bejahen ist. Wenn das in der Erhaltungszone «D. /C. » 
befindliche Bauvorhaben nicht als ortsbildprägend gemäss Grund- 
ordnung im Sinne von Art. 35a KRVO zu gelten hätte, was aber

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

238

− wie gesehen − nicht der Fall ist, könnte der ortsbildprägende Cha- 
rakter des nachgesuchten Bauvorhabens vorliegend auch gestützt 
auf Art. 35b KRVO bejaht werden. Die umzubauende Stallbaute 
bildet nämlich Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens für 
deren Umbau oder Umnutzung zu Wohnzwecken. Zudem bestand 
mit der Festsetzung der Erhaltungszone «D.    /C.    » in den 
Jahren 1996/97 bereits vor dem 1. Januar 2016 in der kommunalen 
Grundordnung eine Erhaltungsregelung auf der Basis eines Ge- 
samtkonzepts über das Ortsbild. Und schliesslich wurde auch die 
Denkmalpflege des Kantons Graubünden angehört (vgl. deren Stel- 
lungnahmen vom 5. Oktober 2016 [ARE-GR-act. 9] und 27. Januar 
2017 [ARE-GR-act. 10]) und die Bezeichnung als ortsbildprägend 
wurde in die Baubewilligung vom 20., mitgeteilt am 23. Februar 
2017, aufgenommen. Folglich ist der ortsbildprägende Charakter 
des nachgesuchten Bauvorhabens sowohl gestützt auf Art. 35a 
KRVO als auch auf Art. 35b KRVO zu bejahen.

e) Wie gesehen dürfen gemäss Art. 9 Abs. 1 ZWG in Ge- 
meinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % innerhalb 
der Bauzonen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten neue 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt werden, wenn 
die Baute in ihrem Schutzwert nicht beeinträchtigt wird, insbeson- 
dere die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur des 
Gebäudes im Wesentlichen unverändert bleiben (lit. a), eine dau- 
ernde Erhaltung der Baute nicht anders sichergestellt werden kann 
(lit. b) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. c). 
Aus den bei den Akten liegenden Stellungnahmen der Denkmal- 
pflege des Kantons Graubünden vom 5. Oktober 2016 und 27. Ja- 
nuar 2017 ergibt sich, dass diese sowohl vor Eingabe des fragli- 
chen Bauvorhabens als auch vor Erteilung der Baubewilligung 
angehört wurde. Dabei bestätigte die Denkmalpflege  einerseits 
den Schutzwert respektive den ortsbildprägenden Charakter der 
umzubauenden Stallbaute auf Parzelle 10999 (vgl. Stellungnahme 
vom 5. Oktober 2016 [ARE-GR-act. 9]) und erkannte anderseits, 
dass das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes dank Anpas- 
sungen der Öffnungen (Bezugnahme auf den Strick, maximal zwei 
bis drei Holzbalken hoch, Verzicht auf Fensterstöcke) im Wesentli- 
chen unverändert beibehalten werden könne (vgl. Stellungnahme 
vom 27. Januar 2017 [ARE-GR-act. 10]). Mit der Denkmalpflege ist 
folglich davon auszugehen, dass sowohl die äussere Erscheinung 
als auch die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert 
bleiben und die Baute somit durch das nachgesuchte Bauvorhaben 
in ihrem Schutzwert nicht beeinträchtigt wird (Art. 9 Abs. 1 lit. a

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017

239

ZWG). Des Weiteren wird die fragliche Stallbaute unstrittig nicht 
mehr landwirtschaftlich genutzt und dürfte aufgrund der heutigen 
Bewirtschaftungsweise wohl auch in Zukunft nicht mehr landwirt- 
schaftlich genutzt werden. Für eine andere Nutzung als zu Ferien-/ 
Wochenendzwecken besteht kein Bedarf, zumal die Nutzung der 
fraglichen, im Temporärsiedlungsgebiet gelegenen Stallbaute als 
Erstwohnung respektive als touristische bewirtschaftete Zweit- 
wohnung nach Art. 7 Abs. 2 ZWG aufgrund der Nutzungsintensi- 
vierung und der damit verbundenen, unerwünschten Auswirkun- 
gen auf Raum, Erschliessung und Umwelt nicht in Frage kommt, 
wie das Amt für Raumentwicklung Graubünden in seiner Vernehm- 
lassung vom 24. Mai 2017 zu Recht ausführt. Eine dauernde Erhal- 
tung der fraglichen Baute kann somit nicht anders sichergestellt 
werden als durch den Umbau bzw. die Umnutzung derselben in 
eine Ferien-/Wochenendbaute (Art. 9 Abs. 1 lit. b ZWG). Nachdem 
vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht wird, dass dem 
nachgesuchten Bauvorhaben überwiegende Interessen im Sinne 
von Art. 9 Abs. 1 lit. c ZWG entgegenstehen und solches im Übri- 
gen auch nicht ersichtlich ist, erweist sich das fragliche Bauprojekt 
als mit Art. 6 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 1 ZWG vereinbar und somit 
auch vor dem Hintergrund der Zweitwohnungsgesetzgebung als 
rechtmässig.

10. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorste- 
hend Gesagten festhalten, dass die raumplanungsrechtlichen Vo- 
raussetzungen für die Umnutzung der Stallbaute in eine Ferien-/ 
Wochenendbaute erfüllt sind und die Beschwerdegegnerin 1 die 
nachgesuchte Baubewilligung zu Recht gestützt auf Art. 22 RPG − 
und damit ohne Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde 
nach Art. 25 Abs. 2 RPG − erteilt hat. Zudem steht das nachge- 
suchte Bauvorhaben auch im Einklang mit der Zweitwohnungsge- 
setzgebung. Die angefochtene Baubewilligung vom 20., mitgeteilt 
am 23. Februar 2017, erweist sich somit als rechtens, was zur Be- 
stätigung derselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen 
Beschwerde führt.
R 17 29 Urteil vom 29. November 2017

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-recht- 
lichen Angelegenheiten ist noch hängig (1C_62/2018).